广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初15325号原告（反诉被告）：林彦河，男，汉族，1984年11月26日出生，住址：山东省莒县************，公民身份号码：371************217。委托诉讼代理人：刘蓉芳，广东旗轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王胜军，广东实能律师事务所律师。被告（反诉原告）：周勇飞，男，汉族，1973年10月28日出生，住址：湖南省祁阳县*********，公民身份号码：432************67X。被告（反诉原告）：唐志姣，女，汉族，1983年10月18日出生，住址：湖南省祁阳县*********，公民身份号码：432************446。共同委托诉讼代理人：张俊雄，广东立慧律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：石远山，广东立慧律师事务所律师。原告林彦河诉被告周勇飞、唐志姣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告周勇飞、唐志姣在法定期限内提起了反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告林彦河及其委托诉讼代理人刘蓉芳、王胜军，被告周勇飞及其与唐志姣的共同委托诉讼代理人石远山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林彦河向本院提出本诉诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《房地产买卖合同》；2.判令两被告向原告返还购房定金120000元；3.判令两被告向原告赔偿居间服务费损失16000元；4.判令两被告向原告支付违约金290000元；5.判令两被告赔偿原告担保费3500元、律师费20000元；6.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：2020年6月23日，原被告签订《房地产买卖合同》，约定原告以1450000元购买被告所有的位于东莞市**********************【房地产权证号：粤（2018）东莞不动产权第00897**、第0089762号】，原告于合同签署当日按约定向被告支付120000元房款定金，被告确认收到并出具《收据》；合同签署后，原告依约支付了居间服务费16000元。合同履行过程中，两被告单方违约拒不出售涉案房产，导致原告无法按约定取得该房产，原告合同目的根本不能实现。原告认为，涉案合同是原被告的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，原告有权解除《房地产买卖合同》并要求被告承担违约责任和损失。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。被告周勇飞、唐志姣共同辩称，双方约定的合同履约时间是3月8日前，原告因自身存在多套房屋，可能会被限购，所以要求周勇飞、唐志姣提前履约，周勇飞、唐志姣考虑到其被限购的情况，可能存在的风险，所以双方对合同履行进行了协商，由于协商不成，故要求对方继续按照合同履行，但原告没有按照合同履行，所以周勇飞、唐志姣并未构成违约。相反，合同的违约方应当是原告。被告周勇飞、唐志姣向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告向周勇飞、唐志姣支付违约金290000元（抵扣定金120000元，应支付违约金170000元）；2.判令原告向周勇飞、唐志姣赔偿居间服务费5000元；3.判令原告向周勇飞、唐志姣赔偿律师费损失15000元；4.本案受理费由原告承担。事实和理由：2020年6月23日，原告转了定金120000元到周勇飞名下的银行卡后，双方在东莞市新宝房地产经纪有限公司里签订了《房地产买卖合同》，约定周勇飞、唐志姣以1450000元购房总价款向原告出售其名下的位于东莞市*********************〔不动产权证号：粤（2018）东莞不动产权第0089762号、第0089763号〕；合同签署当天支付定金120000元给周勇飞、唐志姣；房款首付440000元（含定金）由原告在东莞市新宝房地产经纪有限公司或银行通知还贷之日起三个工作日内直接付至周勇飞、唐志姣账户内；房价余款1010000元，以按揭形式支付；周勇飞、唐志姣应在收齐房款当天交付物业，周勇飞、唐志姣向东莞市新宝房地产经纪有限公司支付居间服务费5000元；逾期十五日且仍未履行的，守约方有权单方解除本合同，并可要求违约方承担相当于该物业转让总价格20%的违约金及双倍返还定金，并赔偿因此引起的一切损失；因一方违约导致合同解除，违约应赔偿守约方居间服务费；守约方因诉讼产生的所有费用（诉讼费、保全费、律师费、公证费、差旅费等）由违约方承担；周勇飞、唐志姣或其受托人应在签订本合同后两个工作日内向抵押银行申请办理提前还贷手续并在东莞新宝房地产经纪有限公司或银行通知还贷之日起由合同约定提前还贷出资方在银行规定期限内还清贷款；双方在2021年3月18日前去常平房管所签署买卖过户合同，等等。合同签订后，周勇飞、唐志姣按照合同约定根据银行规定期限内即2020年7月27日前结清了一手住房购房贷款，完成了赎楼手续。原告却未按约定支付房款首付及在合理的赎楼期内、合同约定的过户期限前，提起诉讼要求解除合同并保全案涉房屋，显然已经以实际行为表示不再履行双方签订的《房地产买卖合同》。周勇飞、唐志姣认为，双方签订的《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应恪守履行各自义务。合同签订后，周勇飞、唐志姣在2020年7月27日前结清房贷，已经按照合同约定履行自身义务，原告未按约定支付首付款并在赎楼期及过户期前提起诉讼要求解除合同已构成违约，原告应承担违约责任。周勇飞、唐志姣为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，请求依法判决。原告林彦河辩称，周勇飞、唐志姣主张的通知原告继续履约的行为发生在起诉之后，因为双方在2020年7月14日最后一次交涉中，周勇飞、唐志姣均明确表示不卖房屋给原告，具体不卖的原因通过之前的微信聊天可知，唐志姣不想拿房屋出卖的钱为周勇飞承担债务，以其婆婆不卖为由拒绝将房屋出售给原告，并以明确告知的方式告知原告其不会再继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第94条的约定，被告的行为已经构成预期违约，原告依法有权解除合同，所以原告在2020年7月17日向法院起诉解除合同，案涉合同因原告的起诉已经解除。所以，被告此后提出的履约没有事实和法律依据，原告不同意接受；客观事实上，因政策问题也无法继续履约，所以周勇飞、唐志姣违约是导致合同解除的原因，原告不存在违约行为，请求法院驳回周勇飞、唐志姣的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于东莞市*********************【房房地产权证号：粤（2018）东莞不动产权第0089763号、粤（2018）东莞不动产权第00897**，房屋所有权人为周勇飞、唐志姣。2020年6月23日，周勇飞、唐志姣作为甲方（卖方），林彦河作为乙方（买方），东莞市新宝地产经纪有限公司作为丙方（经纪方），共同签订了一份《房地产买卖合同》。合同主要约定，甲方将案涉房屋出售给乙方，房价为人民币1450000元；房款定金120000元，由乙方在签署本合同当日支付给甲方；房款首期440000元（含定金），由乙方在银行通知还贷之日起3个工作日内直接支付至甲方账户内，乙方申请按揭贷款担保的，将依据相应担保公司（或贷款机构）之规定作冻结或监管处理，由乙方过户当天直接转入甲方指定的银行账户；房价余款1010000元，以按揭方式付款；在合同签订当日，甲方应向丙方支付居间服务费5000元，乙方应向丙方支付居间服务费16000元；甲乙双方违反合同约定的，逾期十五日且仍未履行的，守约方有权单方解除合同，并要求违约方承担相当于该物业转让总价20%的违约金及双倍退还定金，并赔偿因此产生的一切损失；因一方违约导致合同解除，若居间服务费及代办服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用；合同履行过程中发生争执的可协商解决，协商不成，可向有管辖权的法院起诉，且守约方因诉讼产生的全部费用（包括诉讼费、保全费、律师费、公证费、差旅费等）由违约方承担。2020年6月23日，林彦河向周勇飞转账支付20000元、50000元、50000元。周勇飞、唐志姣出具《收据》载明收到林彦河支付的案涉房屋定金120000元。同日，林彦河向申文燕转账支付6000元、10000元，东莞市新宝地产经纪有限公司出具《收据》载明收到林彦河支付的佣金16000元。据双方的微信聊天记录显示，唐志姣于2020年7月7日向林彦河提出不愿意出售案涉房屋，希望能跟林彦河协商解决相关事宜。2020年7月14日，双方进行协商，据林彦河提交的视频录音显示，唐志姣、周勇飞在协商过程中表示不愿意出售案涉房屋。2020年7月15日，周勇飞、唐志姣在微信中向林彦河称，按合同办，要到2021年3月8日才可以办理相关手续，林彦河回复周勇飞、唐志姣可与其律师协商。2020年7月26日，周勇飞、唐志姣通过微信向林彦河发送一份《催告函》，要求林彦河继续履行合同。林彦河于2020年7月19日向本院提起本案诉讼，于2020年7月20日向本院申请诉前财产保全。周勇飞、唐志姣于2020年10月9日提起反诉。另，为处理本案纠纷相关事宜，林彦河支付了律师费5000元，被告支付了律师费15000元。以上事实，有双方提交的《房地产买卖合同》《收据》、交易明细详情、《催告函》、微信聊天记录、视频录音等证据以及本案的庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。林彦河与周勇飞、唐志姣共同签订的《房地产买卖合同》为双方真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点为：一、双方在交易过程中是否存在违约行为；二、双方的违约责任如何认定。关于争议焦点一。双方于2020年6月23日签订《房地产买卖合同》后，林彦河即于当日按照合同约定向周勇飞、唐志姣支付了房屋定金120000元，周勇飞、唐志姣收到定金后，却在2020年7月7日向林彦河提出不愿意出售案涉房屋，随后双方于2020年7月14日进行协商，周勇飞、唐志姣在协商过程中也一再表示不愿意出售房屋，虽然周勇飞、唐志姣于2020年7月15日通过微信向林彦河表示“按合同办”，但是并未就是否继续履行合同作出明确的意思表示，也并未与林彦河协商如何继续履行合同的相关事宜。结合双方提交的微信聊天记录以及庭审调查情况，本院认定，林彦河已按合同约定支付定金，林彦河已履行合同义务，不存在违约行为，周勇飞、唐志姣收取定金后又不愿出售房屋，构成违约。关于争议焦点二。承上，周勇飞、唐志姣在案涉交易中违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故周勇飞、唐志姣应承担相应的违约责任。《房地产买卖合同》约定，守约方可单方解除合同并要求违约方承担相当于房款总价20%的违约金，以及要求违约方承担居间服务费损失，守约方因诉讼产生的全部费用，包括但不限于律师费，由违约方承担。因此，林彦河诉请解除合同并要求周勇飞、唐志姣返还定金120000元、支付居间服务费损失16000元、支付违约金290000元，合法有据，本院予以支持。至于林彦河主张的律师费，林彦河提交了一张金额为5000元的律师费发票佐证，故本院认定林彦河的律师费损失为5000元，周勇飞、唐志姣应向林彦河支付律师费损失5000元。至于林彦河主张的担保费，林彦河未能举证担保费发票以及担保合同佐证，本院不予支持。另，林彦河在案涉交易过程中并无违约，周勇飞、唐志姣反诉要求林彦河承担违约责任，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告林彦河与被告周勇飞、唐志姣于2020年6月23日签订的《房地产买卖合同》解除；二、被告周勇飞、唐志姣于判决发生法律效力之日起五日内向原告林彦河返还定金120000元；三、被告周勇飞、唐志姣于判决发生法律效力之日起五日内向原告林彦河支付违约金290000元、居间服务费损失16000元、律师费5000元；四、驳回原告林彦河的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告周勇飞、唐志姣的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4021元、诉前保全费2650元，原告林彦河已预交，由被告周勇飞、唐志姣负担；本案反诉受理费2050元，被告周勇飞、唐志姣已预交，由被告周勇飞、唐志姣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  梁 敏二〇二〇年十二月二日法官助理  唐淑贤附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。