江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8085号上诉人（原审原告）：刘坤，女，1981年12月19日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王荣华（系刘坤丈夫），住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：张毅，男，1966年10月3日出生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：汤联，女，1967年9月24日出生，汉族，住南京市秦淮区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王捷，江苏法德东恒律师事务所律师。原审第三人：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路****。法定代表人：史立斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：林晨，女，该公司员工。上诉人刘坤因与被上诉人张毅、汤联，原审第三人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初2864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人刘坤及其委托诉讼代理人王荣华，被上诉人汤联及两被上诉人共同的委托诉讼代理人王捷，原审第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人林晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘坤上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。1.上诉人不存在故意拖延行为。合同签订时各方均知晓上诉人需要出售自己房屋才能购买案涉房屋，并约定2018年9月10日前送件，送件当日支付145万元。由于贷款问题，2018年9月未能达到送件条件，各方协商一致同意继续办理贷款履行合同，被上诉人对上述事实也予以确认。双方于2018年9月5日一同去担保公司办理了贷款预审批手续，同时确认送件、过户、支付款项时间按正常流程办理即可。合同约定是送件过户当日支付145万元，直至11月25日贷款审批才通过，具备送件过户条件。上诉人因工作繁忙、家务事多，未能在12月1日去办理手续，并非故意拖延。2.被上诉人未对上诉人进行催告。被上诉人在发出解除合同通知前从未与上诉人进行联系，也未直接向上诉人催告。我爱我家公司提示上诉人做好准备、尽快办理手续，仅仅是普通的通知，无法认定是被上诉人进行催告。事实上，当上诉人得知被上诉人要撤件及解除合同后，积极沟通要求继续履行合同，并愿意多支付一定费用，如果上诉人收到催告，必然会在合理期限内履行合同。3.按照法律规定，当事人延迟履行，经催告后在合理期限内仍未履行的，方可解除合同。本案所涉房屋在11月25日方具备过户条件，被上诉人未进行催告，且距离解除合同时间过短，其在12月1日解除合同的行为违法，不具有法律效力。4.上诉人无根本违约行为。上诉人从未拒绝履行合同，在具备送件过户条件至12月1日，仅有不到一周时间，即使存在延迟履行，也不应视为根本违约。而被上诉人拒绝履行合同并向他人另行出售案涉房屋的行为则构成根本违约，应承担违约责任。二、一审法院适用法律错误。被上诉人无权解除合同，在此情况下拒绝履行合同，将房屋另售他人，主观上拒绝履行合同义务，客观上合同也无法继续履行，构成根本违约，导致上诉人合同目的无法实现且蒙受较大损失。张毅、汤联辩称，上诉人没有履行其合同义务，上诉人应在约定时间内到银行签署同贷书，不应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因为其不属于延迟履行债务，而是未履行债务的行为。请求驳回上诉，维持原判。我爱我家公司述称，一审认定事实清楚，请求依法判决。刘坤向一审法院起诉请求：1.判令张毅、汤联归还购房定金10万元；2.判令张毅、汤联支付违约金10万元。一审法院认定的事实：2018年5月20日，刘坤（乙方）与张毅、汤联（甲方）、我爱我家公司（丙方）就案涉房屋签订《南京市存量房买卖合同》，约定：甲方自愿将案涉房屋出售给乙方；甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为4000000元，其中含定金100000元，尾款50000元；甲、乙双方经协商一致，同意采取担保托管方式进行交易，甲、乙双方分别在托管银行开立银行结算账户；甲、乙双方同意将部分房款1450000元不存入托管账户，双方商定于2018年9月10日前送件当日由甲、乙双方自行给付；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为2400000元，用于支付房屋转让价款的余额，乙方同意于2018年6月26日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入住房置业担保机构设立的存量房交易结算资金托管账户，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起30日内筹款补足；甲方同意乙方自留尾款50000元，不存入托管账户，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割；乙方无法以现金方式支付贷款资金不足部分的，甲乙双方解除本合同，乙方承担违约责任并支付违约金100000元，乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之3支付违约金；甲、乙双方同意，在本合同生效后120日，共同向不动产登记机构申请办理不动产产权转移登记，逾期未申请登记的，当事人一方可以会同丙方主张撤销已确认提交上传的买卖合同网上报备；甲乙双方如有一方违约，另一方可以选择适用定金罚则或要求按房屋总价的10%计算违约金；甲乙双方约定，于2018年9月10日前办理送件(指双方至不动产局办理交易备案、登记)手续；甲、乙双方协商一致，乙方自愿为甲方承担全额佣金共计71000元，乙方承诺于签约当日向丙方支付。同日，刘坤（乙方）与张毅、汤联（甲方）双方经协商就上述房屋买卖交易达成以下约定：该房屋实际转让价格为5320000元，其中装修(含附属设施)的转让价格为1320000元，此款项在送件当日支付；双方同意按照契税部门最后的评估价格作为缴纳相关税费的依据，此税费由乙方承担。上述合同签订当日，刘坤向张毅、汤联支付定金100000元。合同签订后，刘坤通过我爱我家公司向张毅、汤联表达希望降价的意愿，被张毅、汤联拒绝。2018年8月，刘坤丈夫王荣华与张毅前往南京市公安局秦淮分局协调，协议书显示：2018年5月份，张毅通过我爱我家房产中介将案涉房屋出售给买房人王荣华，三方签订了相关购房合同，王荣华已付定金10万元，房屋买卖价为532万元，后张毅又让2万元，现王荣华希望对方再让2万元，双方由此引发纠纷；经调解，双方暂不能达成一致解决意见，在未彻底解决此纠纷前，双方应保持克制，不得有任何违法行为。王荣华在该文书上签字并备注“我不同意以上意见”。2018年8月23日，张毅与王荣华再次前往南京市公安局秦淮分局调解达成协议：1.张毅（守约方）同意王荣华（违约方）中止房屋买卖合同，具体中止买卖合同手续去“我爱我家”办理；2.张毅表示在收到其双人产权证、土地证及撤销网签合同后，一次性退还王荣华定金8万元，王表示接受；3.王荣华承诺今后不再干扰张毅及家人的正常工作和生活。2018年9月，双方前往南京平涛投资担保有限公司办理贷款预审批手续，双方共同口头确认了贷款预审批所需要的大致时间和后续办理流程。2018年10月12日，张毅、汤联向我爱我家公司询问贷款审批情况；2018年10月22日，张毅、汤联再次催促询问；2018年11月13日，张毅、汤联向我爱我家公司再次询问、催促。2018年11月14日，张毅、汤联微信通知我爱我家公司：“以2018年11月30日为最终期限，届时如果贷款还未办妥，我们将收回房屋相关证件！”，我爱我家公司回复张毅、汤联称将此通知截图发给客户让其知晓；当日，我爱我家公司催促刘坤，“这两天你准备好首付款准备过户”，刘坤回复我爱我家公司称，“钱还没筹齐呢，我跟小吴说过的”，我爱我家公司回复，“新街口的钱不是早就拿到了吗”，刘坤回复，“房东问起，你就说贷款审批还没通过，贷款额度大，要总行批”、“我那个只有222万，远不够啊！”；我爱我家公司再次催促，“你要多久，给个具体时间，我要回复房东，房东也有担保公司电话，这个我没办法隐瞒”；我爱我家公司催促：“本来送件的时间已经超过很久了，房东非常急，贷款这两天就好，再不送件房东就不等了，你回来赶紧安排下”。我爱我家公司2018年11月25日向张毅、汤联发送的聊天记录显示：对话时间为“星期四”，我爱我家公司向刘坤发送信息，“贷款好了，你们俩去银行面签下”，当天晚上我爱我家公司再次催促，“贷款好了，你们这两天去签个字，快点哦，房东很急，还不过户，房东就把所有材料拿回来了”，刘坤回复，“暂时没钱过，不是跟你说了，就说贷款没批吗”，我爱我家公司回复，“不行，房东已经知道进程了”。一审法院经核实，2018年11月25日为星期一，此前最近的星期四为2018年11月21日。2018年11月25日，我爱我家公司工作人员手机联系刘坤称，“前几天一直在联系您，后来贷款审核通过的事也跟您爱人说过了，您明天赶紧去平涛，把贷款的字签了”。后，我爱我家公司到刘坤家里通知贷款预审批通过，尽快办理各项手续。2018年12月3日，张毅、汤联委托律师事务所向刘坤邮寄发函解除《南京市存量房买卖合同》及《协议》，刘坤称未收到函件。张毅、汤联还向我爱我家公司发送了《告知函》，告知已向刘坤发送律师函，解除《南京市存量房买卖合同》及《协议》，要求我爱我家公司配合撤销买卖合同的网上备案并返还不动产权证。2018年12月4日，我爱我家公司将《告知函》拍照发给刘坤，并告知刘坤，张毅、汤联要求解除合同、退还两证。刘坤于2018年12月7日回复我爱我家公司不同意解除买卖关系。此后，刘坤多次联系张毅、汤联及我爱我家公司，要求继续履行合同，张毅、汤联未予同意。一审另查明，张毅、汤联于2019年12月27日以540万元（网签成交价）将案涉房屋出售于他人。一审再查明，2018年6月24日，王荣华自行将其本人名下房屋出售给案外人，价款2266000元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。本案中，刘坤与张毅、汤联签订《南京市存量房买卖合同》及《协议》后，明确约定刘坤应于2018年6月26日前办理贷款的相关手续，于2018年9月10日办理送件手续。后由于刘坤的原因（要求张毅、汤联降低购房价格等），致使未能按合同约定的日期办理贷款手续，已构成违约。后经双方协商，张毅、汤联同意刘坤继续办理贷款手续，刘坤在2018年9月办理贷款申请手续后，至2018年11月14日仍未完成全部贷款手续，并告知我爱我家公司中介公司购房款未筹齐。张毅、汤联通过我爱我家公司催促刘坤尽快履行，并告知如刘坤不能在2018年11月30日前完成相关手续将收回房屋相关证件，在此情况下刘坤仍未积极与张毅、汤联或贷款银行联系处理。直至2018年11月21日，我爱我家公司告知刘坤贷款已审批好，要求其尽快去银行面签，刘坤仍称暂时无钱过户，要求我爱我家公司向张毅、汤联以贷款未审批为由推脱，我爱我家公司又告知其如不过户，张毅、汤联将把所有材料撤回；2018年11月25日，我爱我家公司再次微信方式联系刘坤，但刘坤无回应，并于当晚，我爱我家公司前往刘坤家中催促告知。至2018年11月30日，刘坤仍未联系张毅、汤联办理过户及相关付款手续。张毅、汤联遂于2018年12月要求解除合同，并通过我爱我家公司向刘坤进行了告知。综上，一审法院认为，刘坤在签订案涉房屋买卖合同后，迟迟未履行支付购房款的义务，且存在故意拖延行为，在张毅、汤联催告后，直至2018年12月3日刘坤仍未及时履行付款义务，刘坤的行为构成根本违约，张毅、汤联依法享有合同解除权。张毅、汤联解除合同的通知通过我爱我家公司到达刘坤时，合同即告解除。根据法律规定，案涉房屋买卖合同的解除系由于刘坤违约导致，刘坤作为违约方无权要求张毅、汤联返还定金、支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,一审法院判决：驳回刘坤的诉讼请求。一审案件受理费4300元，减半收取计2150元，由刘坤负担。本院审理期间，上诉人刘坤对一审法院查明的“此前最近的星期四为2018年11月21日有异议”，其认为应该是2018年11月22日，上诉人对一审法院查明的其他事实没有异议。被上诉人张毅、汤联，原审第三人我爱我家公司对一审法院查明的事实没有异议。对于各方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，上诉人刘坤提交以下新的证据：1.中介费收据及租房协议、收条，证明上诉人因没有买到案涉房屋，存在损失；2.王荣华2018年9月8日至2018年12月8日期间银行流水，证明上诉人购房资金足够支付房款。张毅、汤联质证认为：1.对中介费收据真实性认可，但刘坤违约导致的损失应由其自行承担；对租房协议和收条的真实性不予认可，即使上诉人因租房产生了损失，其也应当自行承担。2.对银行流水真实性、合法性认可，关联性不认可，且该证据显示刘坤在具备支付能力情况下，没有积极履行付款义务，而是以钱没筹齐、贷款没有审批通过等理由搪塞，拒不履行合同义务。我爱我家公司质证认为：1.对中介费收据真实性认可。租房协议，真实性无法核实，请法院依法认定；2.对银行流水真实性无法核实，请法院依法认定，合同履行期间上诉人从未告知其该段时间内账户资金充足。本院审理期间，张毅、汤联以及我爱我家公司未提交新的证据。本院认为，案涉《南京市存量房买卖合同》是各方当事人真实意思表示，对各方均具有约束力。从案涉合同履行情况来看，签订合同后，因刘坤要求降价等原因，买卖双方曾产生纠纷，并曾经协商一致解除合同，在此过程中刘坤作为买房人已经构成违约。此后双方又于2018年9月同意继续履行合同，但此时显然无法按照原《南京市存量房买卖合同》约定的时间节点履行义务，同时双方也并未就办理银行贷款、送件、支付首付款等内容重新约定履行期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。实际履行时，张毅、汤联客观上已经给予了刘坤适当的宽限期，考虑到之前刘坤已有违约事实，在双方重新履行合同后，刘坤作为买房人更应当遵循诚实信用的原则积极履行合同义务。2018年11月14日开始，张毅、汤联多次通过作为案涉合同居间人的我爱我家公司向刘坤告知要求尽快履行案涉合同，但刘坤始终未积极履行义务。特别我爱我家公司已经多次告知刘坤贷款已经通过，要求尽快去银行面签，且已经告知出卖人非常着急的情况下，刘坤仍然以没钱过户为由，要求第三人以贷款没批为由进行推脱，其拖延履行的行为显然构成违约。上诉人刘坤主张张毅、汤联未直接向其催告履行，但我爱我家公司作为案涉合同的居间人，已经多次向刘坤催告履行，且明确告知是张毅、汤联作为出卖人要求尽快履行，应视为张毅、汤联作为出卖人催告履行的意思表示已经到达刘坤，故本院对刘坤主张张毅、汤联未向其催告的上诉理由不予采纳。从合同履行的情况来看，刘坤作为购房人，在签订合同之后多次反复，重新履行合同后又拖延履行，致使本应在2018年9月10日即完成的送件、支付首付款的程序直至2018年11月底仍未完成，一审法院认定刘坤构成根本违约，驳回其一审诉讼请求，处理并无不当。综上所述，上诉人刘坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人刘坤负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二〇年十二月十一日法官助理李映碧书记员尹琪