安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终1682号 上诉人（原审被告）：汪军，男，1993年2月17日出生，汉族，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：刘荣春，安徽夏商周律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡恒波，男，1982年9月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：魏孝林，安徽峭正律师事务所律师。 原审第三人：马鞍山正恒房地产营销策划有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区绿地世纪城****。 法定代表人：陈亚兵，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王月兵，男，系该公司员工。 上诉人汪军因与被上诉人胡恒波、原审第三人马鞍山正恒房地产营销策划有限公司（以下简称正恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初2027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汪军上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回胡恒波的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由胡恒波承担。事实与理由：一审法院对定金收条中的约定内容作了错误的解释，与事实不符，与法律规定相悖。1.一审法院认定的事实错误。案涉定金收条中关于“甲方同意给乙方及丙方10日内确认”的约定是关键性的约定，一审法院予以忽略。该约定是要求胡恒波在10日内就其是否有能力履行案涉合同作出确认，即约定的合同解除情形出现时，在约定的期限内确认是否行使合同解除权。胡恒波与正恒公司在约定的合同解除条件出现时，并未在约定的期限内向汪军主张解除案涉合同，直至2020年3月下旬，胡恒波仍一再表示要想办法购买案涉房屋。2020年3月18日，胡恒波与汪军通电话时，明确表示在案涉期限届满时放弃索回定金，系因其诚心购买案涉房屋。但胡恒波在起诉状中有意回避这一关键的争议事实，且未提供证据加以证明。2.一审法院的认定与法律规定相违背。汪军对胡恒波在案涉10日期限内享有约定的合同解除权，并无异议，但并不是一审法院所认定的可以无期限地享有该合同解除权。根据相关的法律规定，法律规定或当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消失。胡恒波在合同约定的解除情形发生后，没有在双方约定的2019年10月29日之前行使合同解除权，而是直到2020年4月29日才主张解除合同，此时合同解除权因逾期不行使已经消灭。3.胡恒波主张返还案涉定金，没有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第115条规定：“当事人可以按照《中华人民共和国担保法》的约定各付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，胡恒波逾期主张解除合同，其合同解除权业已消灭，其逾期主张解除合同，系构成不履行约定债务之违约情形，无权要求返还案涉定金。 胡恒波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.汪军错误地理解了定金收条中所载明的事项，三方约定的10日确认，确认的事项是胡恒波的个人征信问题以及贷款申请的额度能否通过的问题。中介机构正恒公司也在10日内将胡恒波的征信情况和贷款额度审批情况及时通知了汪军。双方在定金收条中的约定，即约定了双方的合同解除权行使条件，同时也是对胡恒波赋予的如果因征信问题或贷款申请额度过大而导致无法贷款的免责事由。事实上，本案正是因为胡恒波存在征信问题和贷款申请额度过大导致贷款申请没有通过，无法继续履行合同。根据案涉合同第八条的约定，如胡恒波非人为原因不能通过银行审批贷款，汪军两天内退还定金以及所付房款给与胡恒波不计利息，合同解除。2、汪军在一审庭审中也认可解除合同，既然双方都同意解除合同，且存在免责事由，根据合同法的相关规定，在合同解除后，汪军应当归还定金。 正恒公司述称，1.在签订案涉合同时，胡恒波担心自己征信有问题，于是在汪军同意下，三方才在定金收条上明确注明了给10天时间来查胡恒波一方的征信和贷款情况，确认胡恒波征信确实有问题后，其在10日内通过微信发短信的方式将此事明确告知了汪军，也告诉汪军案涉房子可以对外出卖。2.胡恒波一直是诚心购买案涉房屋的，后来胡恒波还想以其亲戚的名义来买案涉房子，最后也没能购买成功。 胡恒波向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2019年12月19日签订的《房地产(买卖)居间合同》。2.判令汪军返还胡恒波购房定金5万元；3.案件诉讼费用由汪军承担。 一审法院认定事实如下：胡恒波欲购买汪军名下房产，2019年12月19日，胡恒波向汪军支付定金5万元，汪军出具定金收条，载明：“今甲方汪军收到乙方胡恒波购买房屋花山区软件路145号恒大绿洲14栋506号定金5万元。在收到定金当日，双方签署房地产买卖合同。备注：因乙方目前个人征信未调查，银行贷款额度较大，甲方同意给乙方及丙方10日确认，若非乙方个人征信问题和贷款申请的额度过大不能通过,乙方必须履行合同,否则定金不退。”同日，汪军（甲方）、胡恒波（乙方）及正恒公司（丙方）签订《房地产（买卖）居间合同》，该合同第二条约定：“转让价款147万元，乙方支付定金5万元给甲方，甲方交5000元给丙方作为物业交接保证金。乙方与甲方签署本合同50日内，向甲方支付51万元给甲方清银行贷款，付款时间和具体金额见本合同补充条款。”当日，汪军向正恒公司支付了5000元交房保证金。2019年12月29日，正恒公司工作人员（即委托诉讼代理人王月兵）通过微信向汪军告知：“胡恒波夫妻逾期记录较多，征信审核一直未得到回复，近期如有别的客户想买，也可以让别的中介带着看。”汪军知晓此情况后，亦另行与其他购房者进行了沟通。2020年2月下旬，胡恒波欲以亲属名义购买案涉房屋，三方再次进行沟通，后沟通未果，胡恒波要求返还定金无果，形成诉讼，一审法院立案后于2020年4月29日向汪军送达应诉材料。 一审法院认为，案涉《房地产（买卖）居间合同》及定金收条中的约定，系各方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法、有效。双方在定金收条中约定：“因乙方目前个人征信未调查，银行贷款额度较大，甲方同意给乙方及丙方10日确认，若非乙方个人征信问题和贷款申请的额度过大不能通过,乙方必须履行合同,否则定金不退”，该约定实际系就合同解除权及免责事由的双重约定。胡恒波在约定的解除情形发生后，主张解除合同，汪军、正恒公司亦无异议，予以确认，解除时间应以汪军收到一审法院送达的应诉材料之日（2020年4月29日）为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状。如前所述，案涉房屋买卖双方约定了免责事由，汪军亦无证据证明双方在后期就该免责事由的约定作出了变更，故该免责事由发生时，胡恒波无需承担违约责任，当然亦不适用定金罚则，汪军应当于合同解除后返还胡恒波已支付的定金50000元。至于汪军与正恒公司之间5000元的交房保证金的争议，非该案处理范围，权利人可另行主张。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，于2020年9月1日判决：一、胡恒波与汪军签订的《房地产（买卖）居间合同》于2020年4月29日解除；二、汪军向胡恒波返还定金50000元。案件受理费525元(已减半收取)，由汪军负担。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 二审确认一审对证据的认定意见以及查明的事实。 根据各方当事人诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一审判决汪军向胡恒波返还定金50000元，是否具有事实及法律依据。 本院认为，案涉《房地产（买卖）居间合同》及定金收条中的约定合法有效。汪军与胡恒波对案涉定金收条中的约定存在不同的认识。汪军上诉主张根据该条约定，胡恒波在相应的10日期限内享有约定的合同解除权，超过该期限，则胡恒波无权解除合同，无权要求返还定金。胡恒波抗辩主张相应的10日期限，系确认胡恒波是否存在个人征信问题以及贷款申请能否通过的期限，不是行使合同解除权的时间。本院经审查认为，案涉定金收条中约定：“因乙方目前个人征信未调查，银行贷款额度较大，甲方同意给乙方及丙方10日确认，若非乙方个人征信问题和贷款申请的额度过大不能通过,乙方必须履行合同,否则定金不退”，该条款前半句是就胡恒波是否存在个人征信问题以及贷款申请能否通过给予胡恒波10天的确认期限，而非约定合同解除权的期限。该条款后半句将免责事由明确约定为胡恒波个人征信问题和贷款申请的额度过大不能通过，即在此情况下，胡恒波不履行合同的，可退还定金。除此情况外，胡恒波不履行合同的，定金不退。由此可见，上述约定系对合同解除权及免责事由的双重约定，现双方约定的合同解除条件成就，一审法院据此判决汪军于合同解除后返还胡恒波已支付的50000元定金，并无不当。故对汪军主张一审法院对定金收条中约定的内容作了错误解释的上诉意见，不予采纳。 综上，汪军的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由汪军负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  王红伟 二〇二〇年十二月十七日 法官助理唐斌 书记员易莉