江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8081号上诉人（原审被告）：南京美丽屋品牌管理有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道迈尧路**仙踪林苑****。法定代表人：仲锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁生田，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：周永，男，1968年4月16日出生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：李凤红，女，1973年12月5日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人南京美丽屋品牌管理有限公司（以下简称美丽屋公司）因与被上诉人周永、李凤红房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初4573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月30日公开开庭审理了本案。上诉人美丽屋公司委托诉讼代理人丁生田、被上诉人周永、李凤红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美丽屋公司上诉请求：撤销一审判决第二项中关于违约金部分，改判上诉人无需支付被上诉人违约金23000元；本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：双方当事人在签订租赁合同后一直按约履行。2020年2月新冠疫情爆发，上诉人未复工复产，每月租金仅有1000元不到，但是需支付给被上诉人的租金为4500元。上诉人和被上诉人签署的是以营利为目的的委托管理合同，因疫情影响，空置损失都由上诉人承担，违背双方订立合同的初衷和目的，明显对于上诉人不公。解除合同的原因是因疫情影响导致空置损失，并非上诉人的恶意解除。所以，上诉人不应承担近半年的租金23000元的判罚违约金。恳请法院酌情考量今年租赁行业小微企业的难处以及上诉人的过错程度，从轻判罚。周永、李凤红辩称：上诉人的陈述不符合事实。疫情期间，上诉人所承租的房屋水、电表使用情况可以证明有人租住，未影响上诉人的经营。经过一审法院调解，被上诉人因疫情已免除了上诉人一个半月的房租。但上诉人两次违约不交房租，属于恶意违约。根据合同约定，上诉人应支付违约金46000元，一审法院仅判决支付一半。现涉案房屋虽然重新出租，但需要重新装修，给承租人免除装修期租金，仅该部分损失就是29700元。加上其他损失，上诉人的违约行为给被上诉人造成的实际损失远远超过一审判决的违约金23000元。周永、李凤红向一审法院起诉请求：1.判令解除周永、李凤红与美丽屋公司双方于2017年8月22日签订的南京市房屋出租委托合同；2.判令美丽屋公司支付2020年5月24日应付的房租13500元；3.判令美丽屋公司支付违约金46900元(5年全部应付租金的17%)，并将房屋恢复原状在10日内交还周永、李凤红。一审法院认定事实：周永、李凤红与美丽屋公司于2017年8月22日签订南京市房屋出租委托合同，约定周永、李凤红将其所有的南京市秦淮区鑫园10幢408室房屋委托美丽屋公司进行管理，并同意美丽屋公司进行房屋出租，委托期限自2017年11月24日至2022年11月23日，自2017年8月24日至2017年11月23日为免租期，交房日期为2017年8月24日前，周永、李凤红允许美丽屋公司对房屋进行装修、装饰或添置新家具、物品，以及在客厅内增设优化间1个，合同期满后，如周永、李凤红要求拆除，美丽屋公司需免费给予拆除；租金标准及支付期限为第一年合同期、第二年合同期、第三年合同期均为4500元/月，第四年合同期、第五年合同期均为4725元/月。第一年合同期内的支付租金时间为2017年8月27日、2018年2月24日、5月24日、8月24日，第二年开始，每年付款日期为当年的2月24日、5月24日、8月24日、11月24日；美丽屋公司承担管理房屋期间的水、电、燃气、网络及电视费，委托期满后美丽屋公司应结清所有应承担的费用。关于合同的解除双方约定，经各方协商一致，可以终止合同；如出现地震等不可抗力的自然灾害情形或因政府部门正式颁布的法律及政策原因，导致美丽屋公司无法继续经营的，合同自行解除，双方不承担任何违约责任；美丽屋公司未按照约定支付租金达7日，并经周永、李凤红提醒3日内仍未支付的，视为美丽屋公司违约，周永、李凤红有权解除合同，并有权要求美丽屋公司按照合同总期限内全部应付租金的17%支付违约金。2017年8月23日，周永、李凤红与美丽屋公司办理了房屋的交接。美丽屋公司在房屋客厅内做了隔间。后美丽屋公司支付房屋租金至2020年5月23日（周永、李凤红为其减免了新型冠状病毒肺炎疫情期间的一个半月的房屋租金），后经催要，美丽屋公司仍未支付欠租，周永、李凤红于2020年6月4日诉至法院。一审中，周永、李凤红与美丽屋公司于2020年7月23日办理了房屋交接，美丽屋公司将涉案房屋交还周永、李凤红。周永、李凤红同意美丽屋公司不拆除在房屋客厅内做的隔间，保持2020年7月23日房屋交接时的现状。周永、李凤红与美丽屋公司双方确认至房屋交还周永、李凤红之日止美丽屋公司尚欠周永、李凤红房屋租金9000元。一审法院认为，依照法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，周永、李凤红与美丽屋公司于2017年8月22日就涉案房屋签订的南京市房屋出租委托合同，系双方当事人真实意思表示，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。在合同中双方明确约定美丽屋公司未按照约定支付租金达7日，并经周永、李凤红提醒3日内仍未支付的，视为美丽屋公司违约，周永、李凤红有权解除合同。至美丽屋公司起诉时已经超过双方约定的合同解除期限，故对于周永、李凤红要求解除双方于2017年8月22日就涉案房屋签订的南京市房屋出租委托合同的诉讼请求，一审法院予以支持。至美丽屋公司将涉案房屋交还周永、李凤红时，美丽屋公司尚欠周永、李凤红房屋租金9000元，周永、李凤红要求美丽屋公司给付该笔租金，符合法律规定，一审法院予以支持。关于违约金，依照法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对于周永、李凤红主张的违约金，综合双方合同约定的履行期限、已经履行的期限、合同约定的违约金标准、美丽屋公司的违约情况、周永、李凤红的损失情况，一审法院酌定该违约金为23000元。本案审理过程中，周永、李凤红与美丽屋公司双方已就涉案房屋办理了交接手续，周永、李凤红的其他诉讼主张已无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、解除周永、李凤红与南京美丽屋品牌管理有限公司于2017年8月22日签订的南京市房屋出租委托合同；二、南京美丽屋品牌管理有限公司于判决生效之日起七日内支付周永、李凤红房屋租金9000元、违约金23000元；三、驳回周永、李凤红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2748元，减半收取为1374元，由美丽屋公司负担。二审中，美丽屋公司提交2020年7月25日李凤红与美丽屋公司员工的聊天记录，以证明周永、李凤红已于2020年7月25日收到新承租人的第一笔租金，其不存在空置损失。周永、李凤红质证认为，其确实于2020年7月25日收到承租人第一笔租金，但在与承租人的合同中约定了空置期4个半月，即该4个半月不收租金，该损失是上诉人不继续履行合同造成。此外，该证据也可以证明涉案房屋租赁市场正常，受疫情影响不大。双方当事人对一审法院查明的事实均没有提出异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，双方当事人在合同中明确约定，美丽屋公司未按照约定支付租金达7日，并经周永、李凤红提醒3日内仍未支付的，视为美丽屋公司违约，周永、李凤红有权解除合同，并有权要求美丽屋公司按照合同总期限内全部应付租金的17%支付违约金。对于周永、李凤红主张的违约金，一审法院综合双方合同约定的履行期限、已经履行的期限、合同约定的违约金标准、美丽屋公司的违约情况、周永、李凤红的损失情况，酌定该违约金为23000元，并无不当。美丽屋公司上诉主张疫情对其经营造成影响，但周永、李凤红已经免除美丽屋公司一个半月的租金，且一审法院也已经对违约金数额进行了酌减，现美丽屋公司仍以该理由要求再行减免违约金，本院不予支持。综上所述，美丽屋公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由上诉人南京美丽屋品牌管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  龚达二〇二〇年十二月二日法官助理徐琨玉书记员杨文艳