广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终25963号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市启胜房地产开发有限公司，住所地广州市白云区钟落潭镇广从八路****538。法定代表人：彭海忠。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黎桂兴，女，1972年1月12日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人广州市启胜房地产开发有限公司（以下简称启胜公司）因与被上诉人黎桂兴房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初11636号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。启胜公司上诉请求：1.撤销一审裁定。2.改判支持启胜公司的全部反诉请求。3.本案一审、二审诉讼费用全部由黎桂兴承担。事实与理由：一、启胜公司因合法建造而取得案涉物业的权属。2012年9月20日，广州市易胜投资有限公司（以下简称易胜公司）、启胜公司、广州市花都区花东镇李溪村第二十经济合作社（以下简称李溪村第二十经济社）、广州市花都区花东镇李溪经济联合社（以下简称李溪经联社）四方共同签订了《合作建设合同》，其中约定由李溪村第二十经济社提供位于李溪村安置区环区大道的面积为4.31亩的建设用地、位于李溪村安置区××面积为4.38亩的建设用地，由启胜公司提供项目建筑的全部资金合作建房；建成后，启胜公司分得总建筑面积的50%。后，项目由启胜公司负责建造并建成，启胜公司依约分得包括案涉物业在内的B、C、D三栋物业，李溪村并开出了《证明》予以确认。故此，根据物权法第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，启胜公司因合法建造而取得案涉物业物权。二、结合周耀真与钟洪津于2015年5月29日签订的《借款合同》第五条的内容以及启胜公司与钟洪津之间的《合作建房合同》，启胜公司与钟洪津之间就《合作建房合同》形成的既不是合作建房关系也不是房屋买卖关系或者房屋使用权转让关系，而是抵押担保法律关系。该抵押担保合同关系因违反物权法第一百八十六条关于“禁止流押”的效力性强制性规定而无效。故此，黎桂兴关于钟洪津因向启胜公司购买案涉物业而取得案涉物业权属的主张不成立。1.《借款合同》第五条已被生效法律文书确定为无效。一审法院作出的（2018）粤0114民初5360号民事判决已于2018年11月16日生效，该判决主文第一项为：确认周耀真与钟洪津于2015年5月29日签订的《借款合同》第五条关于抵押物（即包括案涉物业在内的十三套物业）的条款无效。而《借款合同》第五条的内容是：“乙方（周耀真）自愿以其广州市花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园第一期D栋201房、302房、303房；B栋201房、203房、2014房、304房、503房；B栋603房、703房、803房、901房、903房共十三套房屋作抵押。如乙方（周耀真）逾期不能支付利息或不能全额归还借款本金，甲方（钟洪津）有权直接没收乙方上述的抵押物以清偿债务。”2.案涉《合作建房合同》是《借款合同》第五条中的一部分。综合《借款合同》、《借据》、卜声胜的十三份《收据》以及包括案涉《合作建房合同》在内的十三份《合作建房合同》约定的标的物均是同一批十三套物业、签订时间均是2015年5月29日、金额对应（共计130万元，13套*10万元/套=130万元）、钟洪津向周耀真转账的时间为2015年5月30日，能够相互印证，足以认定启胜公司与钟洪津签订的十三份《合作建房合同》是根据《借款合同》第五条的担保条款而签订的，目的是为了周耀真向钟洪津借款130万元进行抵押担保。上述借款事实及履行情况，一审法院已在（2018）粤0114民初5360号民事判决中予以认定。钟洪津在2017年6月4日与龙鹏的通话中向其明确告知，周耀真向钟洪津的借款已还清且钟洪津已将案涉物业及对应的权属证明还给了周耀真。3.基于前述情况，《合作建房合同》应被确认为无效，否则将导致同案不同判、损害司法权威。4.钟洪津并未向启胜公司支付包括案涉房屋在内的十一套物业的购房款，其既未获得案涉物业的权利，也无权处分案涉物业。根据启胜公司的卜声胜的《声明》可知，启胜公司、卜声胜均明确当时签订了十三份《合作建房合同》并写好了每套10万元的《收据》，但实际并未收到任何款项。这与启胜公司主张签订该十三份《合作建房合同》的目的是为周耀真向钟洪津借款130万元提供担保的主张相印证。因此，黎桂兴关于钟洪津已将《合作建房合同》约定的款项向启胜公司支付的主张并不成立。三、黎桂兴与钟洪津之间并未签订过合同，也不存在任何合同关系，其亦未向钟洪津或启胜公司支付过任何对价，黎桂兴关于其因向钟洪津购买案涉房屋而取得案涉物业权属的主张不成立。一方面，钟洪津在2017年6月4日与龙鹏的通话中明确其已将案涉物业及权属证明交还给周耀真；另一方面，钟洪津直至2018年6月22日在（2018）粤0114民初5360号案的庭审中仍承认案涉房屋是启胜公司所有。以上事实可证实钟洪津直至2018年6月22日仍认定案涉物业属于启胜公司所有。在此情况下，黎桂兴仍主张是从钟洪津手上购得案涉物业，对此，其一，该主张与钟洪津的前述陈述互相矛盾。其二，黎桂兴就该主张并未提供其与钟洪津签订的买卖合同或足以认定二者存在买卖关系的文件予以证实。其三，黎桂兴就其主张的与钟洪津之间的买卖关系履行情况，仅提供了一份钟洪津开出的收据予以证实，其在一审第一次开庭后补充的转账记录均非直接发生在其与钟洪津之间，且存在诸多完全无法解释的情形。其四，鉴于启胜公司与钟洪津之间的《合作建房合同》应属无效，且钟洪津并未向启胜公司支付对价，若存在钟洪津向黎桂兴转让案涉房屋这一行为，钟洪津属于无权处分，且启胜公司不予追认，该转让行为亦不发生效力。至于因黎桂兴主张的该买卖法律关系无效、不生效而引起的违约责任，黎桂兴可依据其主张的与钟洪津之间的买卖法律关系向钟洪津主张相应权利，与启胜公司无关。四、如前所述，黎桂兴未就案涉物业支付任何对价，亦未就案涉物业与钟洪津形成任何法律关系。相反，结合周耀真在其与龙鹏的案件【案号：（2019）粤01民终22676号】中的主张和陈述，本案中周耀真与钟洪津的《借款合同》、《借据》、启胜公司与钟洪津之间的《合作建房合同》的内容和签订时间、履行情况，以及黎桂兴与黎细喜、黎细喜与周耀真、周耀真与钟洪津之间的款项往来情况，我方有理由相信案涉物业由周耀真、钟洪津实际控制，且二人推出黎桂兴作为他们的代表，企图以黎桂兴的名义阻碍启胜公司对案涉物业行使合法权利。因此，黎桂兴没有合法依据占有案涉物业，是无权占有，而启胜公司因合法建造行为已取得案涉物业的物权，故此，案涉物业理应返还给启胜公司。鉴于黎桂兴主张其为案涉物业的实际占有人，返还案涉物业的义务应由黎桂兴负担。五、本案一审中启胜公司的反诉是基于其是案涉物业的所有权人，该反诉请求并不涉及黎桂兴主张的其与钟洪津的买卖合同关系是否存在或者是否有效，该买卖合同关系是否存在以及是否有效或者产生其他责任，均是在黎桂兴与钟洪津之间产生，与启胜公司无关。一审法院认为启胜公司的反诉请求需要等案涉物业经行政部门处理后再就案涉民事诉讼进行处理，混淆了本案反诉请求的基础与黎桂兴主张的其与钟洪津的买卖合同关系问题。一审法院以此回避启胜公司的反诉请求，不利于解决社会矛盾，启胜公司与黎桂兴之间的纠纷仍然存在，在公力救济无法实现的情况下，双方就会寻求私力救济，从而引发更多、更大的社会矛盾。一审法院以案涉房屋是否合法建设属于相关行政主管部门认定和处理的范围为由而回避直接作出裁判，违反“司法是维护社会公平正义的最后一道防线”的基本理念。物权法第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，启胜公司出资建成案涉房屋，获得了集体经济组织的认可与批准，其修建的房屋属于合法建造，且李溪村第二十经济社和李溪经联社就每一套房屋均向启胜公司出具了一份房屋权属确认书，确认启胜公司享有所分配房屋的所有权。黎桂兴主张其实际占有案涉物业，却未举证证明其对案涉物业的占有具有合法的根据，启胜公司基于此主张黎桂兴返还案涉物业，具有事实基础和法律依据，应予以支持。根据合同法第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定，对于黎桂兴主张的其与钟洪津之间的房屋买卖合同关系，假设真实存在，仅在其与钟洪津之间产生法律效力。根据物权法第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”的规定，假设该房屋买卖合同关系真实存在但因履行不能导致黎桂兴无法取得案涉物业权属的，其可按照法律规定向钟洪津主张权利，与启胜公司无关。综上，一审裁定认定事实不清，适用法律错误，应予以改判，请求二审法院判如所请。本院认为，由于本案中黎桂兴的诉讼请求是以其与钟洪津之间就案涉房屋的买卖合同关系有效为前提而提出的，启胜公司的反诉请求是以钟洪津与黎桂兴之间的房屋买卖关系无效为前提而提出的，但根据一审法院向广州市规划和自然资源局花都区分局、广州市花都区城市管理和综合执法局查明的情况，案涉房屋所在的中航嘉园建筑物没有相关报建手续，亦未办理产权登记，而案涉房屋是否合法建设，属于相关行政主管部门认定和处理的范围，案涉合同的效力和后果处理均应依据行政主管部门的相关处理后，再就案涉纠纷进行民事诉讼处理，在此之前，法院缺乏直接处理的基础。一审法院据此裁定驳回启胜公司的反诉，并无不当。启胜公司在案涉房屋的合法性在相关行政主管部门进行认定和处理之前，请求人民法院直接进行审理，事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，一审查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。广州市启胜房地产开发有限公司上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员 李 焕二〇二〇年十二月十七日书记员 古嘉玲张海燕