签发：核稿：拟稿人：广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0281民初1820号原告：韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司负责人：李岩骏。委托诉讼代理人：白文荣，该公司员工。委托诉讼代理人：罗良霞，该公司员工。被告：林永斌原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司与被告林永斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司的委托诉讼代理人白文荣，被告林永斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告缴纳物业服务费1040元、违约金156元，合计1196元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告受乐昌市顺易房地产开发有限公司委托，为乐昌市公主中路顺易华庭小区提供物业服务管理工作，并签订《乐昌顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》，于2018年1月1日向该小区提供物业管理服务，合同约定住宅每月按0.5元/平方米收取物业服务费，公共设施设备维修费用由业主分摊。但被告自2019年7月1日开始欠交物业服务管理费，欠缴金额具体如下：1.2019年7月1日至2020年10月31日物业服务管理费为129.95平方米×0.5元×16个月＝1040元；2.2019年7月1日至2020年10月31日违约金为65元/月×0.005×30天×16个月＝156元。就被告上述欠费，经原告多次电话和上门催缴，张贴缴费通知书，均无果，遂向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告林永斌辩称：1.2019年1月向原告反映本人家的对讲机损坏，原告至今未修理造成被告生活极为不便，一楼楼梯口转角处墙面出现渗水，电源线路在渗水的墙内，存在安全隐患；2.楼下行人通道被占道经营，严重影响了道路通行和行人出行，不仅影响城市美观和卫生，也有碍市容；3.楼下通道上方装饰材料破损，随时发生坠落，危机过往行人人身财产安全；4.小区博雅幼儿园占用公共场所，原告没有管理；5.八楼梯口路灯不亮，证明原告没有巡查；6.小区存在环境脏乱差、没有安全巡查，公共区域被占用等问题，物业公司的服务不到位。截止至目前，上述问题仍然存在。本院经审理认定事实如下：被告是乐昌市顺易华庭的业主，于2009年入住。该房建筑面积为129.95平方米。顺易华庭住宅小区至今未成立业主委员会。2018年1月1日，以乐昌市顺易房地产开发有限公司为甲方，韶关市安居物业服务有限公司为乙方，双方签订《乐昌顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》（以下简称：《前期物业服务委托合同》），合同主要内容：第二条“物业为小高层、多层住宅、临街商业类型”第四条“委托管理期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。”第七条“本物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、保养服务”第十七条“根据《物业管理条例》负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.房屋共有部位和共用设施维修费用；……”第二十条“物业管理服务费2.交费标准为：住宅电梯1元/㎡/月，步梯0.5元/㎡/月，非住宅1元/㎡/月；4.关于顺易步行街东明酒店（原嘉升酒店）、博雅幼儿园已出租物业的管理费收取方案：鉴于该部分主要为甲方自有物业或由甲方直接租赁给其他商户作为经营用途，上述部分费用由甲方按0.3元/㎡/月支付给乙方，作为外围共用场地环境及秩序的管理费用分摊。……”第二十三条“公共设施日常维修。房屋的共有部位、共用设施、设备、公共场地的日常维修、养护费用由乙方按照下列标准执行；保修期满的维修及更新改造费用由乙方及时提出可行性方案及费用预算，报全体业主审核，由全体业主共同承担。”第三十二条“……逾期没有交物业费，乙方可向业主及物业使用人发出缴费通知单，乙方可以从欠费之日起每日按应缴费用5‰加收滞纳金。超过30天不缴费的，乙方有权通过法律程序追缴。”合同签订后，韶关市安居物业服务有限公司设立了韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司（2018年1月24日登记成立）即原告，负责顺易华庭小区、顺易商业步行街项目物业管理服务。被告从2019年7月1日起未向原告缴纳物业服务费，至2020年10月31日累计欠缴物业服务费1040元（计算标准：806房建筑面积为129.95平方米，收费标准为0.5元/平方米，每月物业服务费为129.95㎡×0.5元/㎡≈65元/月，累计欠交16个月，共计65元/月×16个月＝1040元）。被告对原告主张的物业费金额无异议，认为原告未按物业服务合同履行相关义务，故拒交物业费。对被告反映的问题，原告向本院提交了工作联系函及维修路灯的照片。原告称被告家的对讲门铃不能使用，其所在单元楼大部分的业主对讲门铃可以使用，因需要对单元楼的整个门禁对讲器进行更换，需要业主共同承担费用，但部分业主不同意，故被告家的对讲门铃至今未能正常使用；被告反映占道经营的现象是一楼临街商铺业主经营所致，原告去过规劝，因为原告不是执法部门，无法处理；对于一楼楼梯口转角处墙面出现渗水的问题，这是因博雅幼儿园使用引起，博雅幼儿园曾经处理过，原告再次去现场检查；关于楼下通道上方装饰材料损坏的问题原告已经发工作函告知社区和开发商请求予以处理；被告提出博雅幼儿园占用公共区域意见，这事实是原告进驻前就存在的，是博雅幼儿园与开发商的事情，原告没办法处理；灯坏的问题，经被告告知已经维修好；认为被告反映的一些问题确实存在，但原告提供了物业服务，被告拒交物业费是没有依据的。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告的房屋所在顺易华庭住宅小区未成立业主委员会，乐昌市顺易房地产开发有限公司作为建设单位与韶关市安居物业服务有限公司签订的《前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上述《前期物业服务委托合同》对作为业主的被告具有约束力，因此，双方均应按合同约定履行义务。签订合同后，原告即组织了人员为顺易华庭小区提供物业管理服务。根据《前期物业服务委托合同》的约定，被告应当缴纳物业服务费，故原告主张被告支付2019年7月至2020年10月的物业服务费合法有据，本院予以支持。在本案中，被告所述门禁对讲器一直未维修、博雅幼儿园占用小区公共区域,商家占道经营、墙面渗水等问题，原告亦认可存在以上现象。根据《前期物业服务委托合同》第七条、第二十三条的约定，原告对本物业共用部位及共用设施设备负有管理、维护、保养服务的义务，对楼梯间墙面的维护、门禁对讲器的更新应及时提出可行性方案及费用预算，报全体业主审核，由全体业主共同承担。但原告没有按此约定及时作为，该房所在的楼梯口灯泡损坏长时间无照明，反映被告日常对该类公共设施的疏于管理，故本院酌情减免被告应缴10%的纳物业服务费，经计算，被告向原告缴纳2019年7月至2020年10月的物业服务费为936元（1040元×90%）。根据《前期物业服务委托合同》第二十条第4点的约定，博雅幼儿园经营的场所是开发商租赁的，被告将博雅幼儿园占地经营的问题归责原告是没有依据的。因原告在履行物业服务管理中也存在违约行为，故原告要求被告支付物业服务费的同时支付违约金的理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十七条规定，判决如下：一、被告林永斌应于本判决生效之日起五日内向原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司支付2019年7月至2020年10月的物业服务费936元；二、驳回原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告林永斌负担19.5元，原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司负担5.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 黄旭坚二〇二〇年十二月三日法官助理 梁小荣书 记 员 邓 星