辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3674号上诉人（原审被告）:王颖，女，1957年10月24日出生，汉族，住鞍山市铁**。被上诉人（原审原告）:鞍山市铁东区驰太交通协勤管理服务有限公司，住所地鞍山市铁**东民生路天汇花园。法定代表人：于恩赫，经理。委托诉讼代理人：刘萍，员工。上诉人王颖因与被上诉人鞍山市铁东区驰太交通协勤管理服务有限公司（以下简称驰太公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初2758号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王颖上诉请求:1、请求撤销铁东法院民事判决书辽03**民初2758号。2、驰太公司承担诉讼费用。事实和理由：1.根据民法典944条规定，如果物业没履约或者没完全履约的，业主是可以主张先履行抗辩权或请求驰太公司承担违约责任。2.2018年时驰太公司起诉请求支付2016年的物业费，没有主张2017年的物业费，我方认为2017年的物业费超过诉讼时效。3、驰太公司没有取得物业资质，物业管理人员没有相应资质，我方认为其没有权利向我们业主收取物业费。4、案涉房屋是1楼，以前因为公共下水道堵塞，一楼通下水的地方返水。给我家造成了一定的损失。多次向驰太公司反映，物业合同中约定房屋共用部分的小修养护费由驰太公司承担。5、驰太公司实际保安人数少于合同约定的人数，小区东门经常无人值守，随便出入，存在安全隐患。6、驰太公司擅自将物业费由0.8元/平提高至1元/平。7、2016年楼道感应灯坏了之后向驰太公司报修，至2018年才给维修。2018年、2019年小区先后发生两起火灾，因楼下车辆停放阻碍消防通道导致消防车停靠不到楼前，不能及时有效的施救，致使业主财产遭受巨大损失。8、驰太公司入驻后，小区绿化带和花园被私自改变成停车场和自留地。小区已没有绿化，驰太公司没有该项支出。活动室对外出租、齐敏等外面单位垃圾往小区内倾倒、停车位白天对外单位出租等，驰太公司从中收费为己所用。驰太公司答辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。驰太公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令王颖支付2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费5517元；2.诉讼费由王颖承担。一审法院认定事实：鞍山市铁东区天汇花园小区业主管理委员会与驰太公司签订《合同书》一份，双方约定：由驰太公司为天汇花园小区提供物业管理服务，物业管理服务费收费标准每月每平方米0.8元，车位使用费及车辆管理费收费标准为固定车位使用费100元/月；非固定车位使用车辆管理费40元/月。业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，由驰太公司按政府主管部门的相关规定收取相关滞纳金。另查，王颖在该涉案小区拥有房屋一处，房屋面积为191.6平方米。王颖未交纳2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费5517元。再查，驰太公司于2018年7月12日向该院提起民事诉讼要求王颖交纳2016年度物业费，驰太公司于2019年7月2日向该院提出撤诉申请，该院于2019年7月2日作出民事裁定书准许驰太公司撤回对王颖的起诉。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，驰太公司向王颖所住小区提供物业服务的行为合法有效。王颖作为由驰太公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了驰太公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向驰太公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对于驰太公司要求王颖给付拖欠物业费5517元的诉讼请求，该院予以支持。关于王颖提出相关拒交物业费的抗辩理由，王颖提出的相关抗辩理由不能充分证明驰太公司存在根本性违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中王颖存在违约行为，应当承担违约责任。王颖主张驰太公司存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，王颖可通过与驰太公司协商、与小区业主委员会沟通和驰太公司协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求驰太公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，王颖向该院提出的抗辩理由均不能构成拒交物业费的理由，故对于王颖提出的上述抗辩理由，该院不予支持。关于王颖提出超过诉讼时效的抗辩理由，因驰太公司于2018年7月12日向该院提起民事诉讼要求王颖交纳物业费，故诉讼时效自2018年7月12日起中断。该院于2019年7月2日作出民事裁定书准许驰太公司撤回对王颖的起诉，诉讼时效自2019年7月3日起重新计算，本案驰太公司于2020年6月24日向该院提起民事诉讼，尚未超过诉讼时效，故对于王颖提出的该项抗辩理由，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第六条规定，判决：王颖于判决生效之日起十日内给付驰太公司2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费5517元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由王颖负担。二审期间，上诉人王颖向本院提供证据：鞍山市铁东区人民法院（2018）辽0302民初3557号起诉状及传票一份及照片一组，欲证明驰太公司主张的物业费已超过诉讼时效及房屋曾有溢水情况、消防通道停放私家车导致火灾时消防车无法进入，驰太公司的服务没有达到合同约定的标准。驰太公司质证：未超过诉讼时效，我方向法院递交材料后到法院出法律文书是有时间间隔的。房屋溢水情况我们疏通过，发生火灾时因为消防车走错路，小区物业服务到位只是没有达到业主期待的标准。对于一审查明的事实本院予以确认。另查，上诉人王颖所住房屋为1楼，2015年、2017年、2019年出现因下水道堵塞导致溢水情况，出现该情况后王颖向驰太物业反映，驰太物业进行疏通处理，至今未再出现溢水情况。驰太物业对上述情况予以认可。本院认为，本案中王颖所居住的小区业主委员会与驰太公司签订的《合同书》不违反法律或行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。关于王颖提出“驰太公司服务不到位，驰太公司入驻后，小区绿地变为停车场和自留地，小区已没有绿化，驰太公司没有该项支出。活动室对外出租、齐敏等外面单位垃圾往小区内倾倒、停车位白天对外单位出租等，物业公司从中收费为己所用，账目未公开，2016年楼道感应灯坏了之后向驰太公司报修，至2018年才给维修。小区先后发生两起火灾，因楼下车辆停放阻碍消防通道导致消防车停靠不到楼前，不能及时有效的施救，致使业主财产遭受巨大损失。物业工作人员员数达不到合同约定的人数”一节。本案中，王颖虽叙述了日常物业管理状态欲证明驰太公司提供的服务未达到合同约定的服务标准，但是物业服务是一个动态长期的过程，具有时间持续性和无法计量性等特点，即使在服务的某些环节、个别区域服务不到位，但不能证明驰太公司不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，王颖据此抗辩拒交物业费的理由不能成立，若王颖认为驰太公司提供的物业服务违反合同约定，可另行通过成立业主委员会、推选业主代表等方式为小区全体业主主张权利，而不是以不缴纳物业费进行消极对抗，故对王颖的该项上诉理由，本院不予采信。关于王颖提出“驰太公司擅自将物业费由0.8元/平提高至1元/平”一节。本案中驰太公司主张的物业费实际是按照0.8元/平计算得出，王颖所住房屋面积191.6平方米，2016年1月1日至2018年12月31日物业费为5517元（191.6平方米×0.8元/平×36个月），故对王颖的此项上诉理由，本院不予采信。关于王颖提出“2017年的物业费超过诉讼时效”一节。驰太公司的物业服务一直处于持续履行状态，一审期间，驰太公司已经提供证据证明其已尽催告义务及诉讼时效中断的情况，故对王颖的此项上诉理由，本院不予采信。关于王颖提出“案涉房屋是1楼，以前因为公共下水道堵塞，一楼通下水的地方返水。给我家造成了一定的损失。多次向驰太公司反映，物业合同中约定房屋共用部分的小修养护费由驰太公司承担”一节。本案中，王颖所住房屋因下水道堵塞出现溢水情况，该情况出现后，驰太公司依照合同约定，对下水管道进行疏通，履行合同中的维护义务，现涉案房屋的漏水情况已经改善。如王颖认为房屋漏水给其造成了其他财产损坏，可另行诉讼主张权利。故驰太公司并未违反物业服务合同的约定，对王颖的此项上诉理由，本院不予采信。综上所述，王颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王颖负担。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  张 滨审判员  许爱军二〇二〇年十二月十八日法官助理薛慧敏书记员何洋