重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7034号上诉人（原审被告）：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路**，统一社会信用代码9155000006221974260。法定代表人：周红卫，总经理。委托诉讼代理人：文青，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李从树，男，汉族，1971年12月13日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：陶素琴，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖敏，重庆百事得律师事务所律师。第三人（原审被告）：邓小秦，男，汉族，1954年12月25日出生，住重庆市渝中区。第三人（原审第三人）：招商银行股份有限公司重庆分行，营业场所：重庆市北部新区星光大道88号，统一社会信用代码91500000902911225T。负责人：陈磊，行长。委托诉讼代理人：甘川，该行员工。委托诉讼代理人：罗丹，该行员工。上诉人重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）因与被上诉人李从树、第三人邓小秦、招商银行股份有限公司重庆分行（以下简称招行重庆分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初15972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鑫隆达公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判驳回李从树的一审全部诉讼请求或发回重审；3.本案一、二审诉讼费由李从树承担。事实与理由：一、李从树的诉求涉及多个法律关系，不应在同一案处理。二、李从树怠于履行合同约定的付款义务，至今未向鑫隆达公司支付购房款，导致鑫隆达公司至今未能实现合同目的，给鑫隆达公司造成了巨大的经济损失，李从树应当对此承担违约责任。三、2001年鑫隆达公司已经与邓小秦签订房屋买卖合同并进行备案，目前合同备案登记仍在邓小秦名下，邓小秦办理招行重庆分行抵押贷款登记。邓小秦对案涉房屋有准物权效力的合同备案登记，已经具有排他性，李从树仅享有一般债权，一审法院直接判决过户并无依据。四、一审法院认定鑫隆达公司交房错误。五、李从树向法院提存的请求不符合法律规定。李从树辩称：一、本案虽涉及多个法律关系，但都是为解决办证目的而涉及到的，而且招行重庆分行、邓小秦也均作为了案件当事人参加诉讼，发表意见，并未损害邓小秦的合法权益。二、房产证无法办理是因为鑫隆达公司的原因导致而非李从树未付购房尾款，鑫隆达公司不享有县履行抗辩权。李从树选择的购房方式是首付款+银行按揭付尾款，合同约定鑫隆达公司在2007年11月办理案涉房屋的解押、注销合同本案手续，但鑫隆达公司至今未完成上述义务，违约在先，在有抵押的情况下，案涉房屋无法再办理按揭抵押。根据合同约定，鑫隆达公司应通知李从树办理按揭贷款，但鑫隆达公司至今未通知李从树办理按揭贷款，故李从树不存在违约行为。三、2008年鑫隆达公司通知李从树接房，李从树接房后入住至今多年，案涉房屋的水、电均登记在李从树名下，足以证明李从树已合法居住多年，且鑫隆达公司从未向公安机关举报李从树非法入住。四、鑫隆达公司早已收到招行重庆分行的放贷款，但至今未偿还贷款，现李从树自愿代邓小秦、鑫隆达公司偿还贷款并无法律障碍。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邓小秦未发表意见。招行重庆分行述称：一、鑫隆达公司作为保证人、邓小秦作为借款人应继续按照贷款合同履行相应还款义务。二、根据法律规定及该行与鑫隆达公司、邓小秦的约定，抵押期间，未经该行书面同意，邓小秦不得处理抵押物。三、该行涤除抵押权的前提是必须将贷款本金及利息全部结清。若法院最终判定李从树可代替鑫隆达公司、邓小秦偿还欠款，须先结清该行贷款本息，该行才予办理结清手续及解押手续。李从树向一审法院起诉请求：1.确认李从树与鑫隆达公司签订的重庆市南岸区丹景路X号房屋的重庆市商品房买卖合同有效；2.李从树代邓小秦、鑫隆达公司向第三人招行重庆分行偿还位于重庆市南岸区丹景路X号房屋的剩余贷款（行使涤除权），该款冲抵购房款，第三人收取并在贷款清偿完毕后来办理上述房屋的注销抵押登记手续、解除查封冻结手续；3.鑫隆达公司在涉诉房屋抵押权注销登记及解除查封冻结手续后立即协助李从树办理产权登记至李从树名下；4.本案诉讼费、保全费由邓小秦、鑫隆达公司承担。一审法院认定事实：李从树与鑫隆达公司于2007年5月31日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定鑫隆达公司（甲方）将位于经济开发区丹桂路工业区6-2号至6-5号地块X号房屋出售给李从树（乙方），现房屋地址变更为：南岸区花园路街道丹景路6号X号。合同第四条：该商品房成交总价178687元。第五条：乙方于签合同之日支付房款53687元，余款125000元向银行按揭贷款。第六条：甲方应当在2008年3月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第九条（甲方逾期交房的违约责任）：若甲方未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，按下列方式处理（不作累加）：1、逾期不超过90日，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款，并按乙方已付房价款0.01%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，李从树支付了购房款53687元。自2008年起，李从树对涉案房屋装修入住。一审另查明，2001年12月27日，邓小秦与鑫隆达公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：由邓小秦购买鑫隆达公司开发修建的X号房屋。合同签订后，邓小秦、鑫隆达公司就该合同到房屋管理部门办理了备案登记。邓小秦于2002年1月29日签订《抵押贷款合同》，将该房屋向第三人招行重庆分行办理了抵押按揭贷款，贷款金额为159000元。后因邓小秦未按时偿还贷款，第三人招行重庆分行于2009年6月22日向一审法院提起诉讼（2009南法民初字第933号），后撤诉。2010年1月12日，第三人再次因借款合同纠纷向一审法院提起诉讼（2010南法民初字第00699号）。在本次案件审理中，鑫隆达公司举示了一份《房屋转让协议》和《收条》，以证明邓小秦已于2002年3月12日将X号房屋转让给了该公司，收取了该公司退还的房款，并陈述邓小秦之前向银行偿还的贷款实际也是该公司支付的。该案件审理过程中，邓小秦未到庭参加诉讼。由于抵押贷款合同约定，未经贷款银行书面同意，邓小秦不得转让抵押房屋等，一审法院依法作出（2010）南法民初00699号民事判决书，判令邓小秦向第三人偿还贷款本金及利息等，鑫隆达公司在案涉抵押房屋处置后的价款仍不能清偿的范围内承担连带清偿责任。一审庭审中，第三人招行重庆分行举示了邓小秦该行贷款本息及费用一览表，并陈述该贷款本金已于2015年12月29日由开发商还清，截止到2019年8月31日，邓小秦尚欠该行贷款利息及其他费用108982.65元。李从树于2020年4月2日自愿向一审法院提存房屋价款130000元用以抵扣剩余房款即代鑫隆达公司向第三人招行重庆分行偿还剩余贷款利息及费用。一审法院认为，由于案涉房屋存在两个买卖合同，并办理了抵押登记，故本案的争议焦点在于案涉房屋物权归属的确定。围绕该诉求，一审法院综合认定如下：首先，根据合同法第十三条的规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。所谓要约，就是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示的构成要件为：1、内容具体明确；2、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。根据合同法第二十二条的规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示。本案李从树与鑫隆达公司在2007年5月31日签订《重庆市商品房买卖合同》时，双方对合同内容各具体条款的意思表示达成一致，要约的内容具体明确，符合合同成立的要件。故一审法院认定双方合同成立。就双方合同签订的内容来看，涉案合同包括的内容涵盖了当事人的姓名、住所、案涉标的、数量、质量、价款、履行期限、履行的方式、违约责任等合同的主要条款，内容详尽，这也印证了双方签订合同的一致性和要约、承诺内容的有效性。根据《合同法》第二十五条，承诺生效时合同成立；根据《合同法》第四十四条第一款，依法成立的合同，自成立时生效。故双方签的的合同应为有效合同。从签订合同后双方履行合同的行为来考量，合同签订后，李从树支付了购房款，对也涉案房屋装修入住。这说明双方是继续履行合同的，这也印证了合同的有效性。合同未能继续履行的原因在于鑫隆达公司将案涉房屋抵押给了第三方，致使继续履行合同存在法律上的障碍。但该障碍仅是合同继续履行的障碍，并非合同无效的理由。综上，一审法院认为，李从树与鑫隆达公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，一审法院依法予以确认。鑫隆达公司就案涉X号房屋分别与邓小秦和李从树签订了房屋买卖合同，该房屋物权的归属则成为本案双方争议的焦点。第一，鑫隆达公司曾在相关借款合同纠纷中举示证据，用以证明案涉房屋已由邓小秦转让给该公司，邓小秦对该房屋已不再享有任何权利。第二，李从树已于2008年接房入住，享有对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利，基于李从树的占有，其已经享有对该房屋进行独占性使用、许可，要求鑫隆达公司转移该房屋所有权予李从树并排除他人的权利。该权利实质上已排除了他人对房屋的占有权利，即排除了邓小秦要求鑫隆达公司交付房屋的权利。鑫隆达公司与邓小秦虽就案涉房屋在房屋登记机关办理了备案登记，但该备案登记只属于房屋登记机关的行政管理行为，不具有转移物权或确认物权的效力。因此，李从树实际入住的法律后果也进一步排除了邓小秦要求鑫隆达公司转移讼争房屋产权至其名下的出卖方义务。如果邓小秦对鑫隆达公司在2010南法民初字第00699号案件中举示的《房屋转让协议》和《收条》存在异议，其救济措施并非均被排斥掉，在其与鑫隆达公司签订的买卖合同不能继续履行的情况下，可以要求赔偿损失。第三，本案审理过程中，第三人招行重庆分行已向一审法院明确了邓小秦及鑫隆达公司所拖欠的贷款利息及手续费的金额，李从树明确表示愿意代为偿还，并主动向一审法院提存了该笔款项，第三人的利益并不会受到损害。故，综合本案查明的事实，从法律规定的正当性、公平性出发，在李从树代为偿还第三人案涉房屋的贷款利息后，对其提出第三人涤除该房屋抵押权并解除查封冻结后，鑫隆达公司为其办理过户登记手续的诉求予以支持。最后，李从树自愿向一审法院提存130000元，该款项首先用于代鑫隆达公司向第三人招行重庆分行偿还剩余的贷款利息及相应手续费（具体金额以银行结算为准），该款项冲抵购房款。若向第三人偿还的金额未超过125000元，在125000元以内的剩余金额用于向鑫隆达公司支付剩余房款，其余剩余金额退还李从树。若向第三人偿还的金额超过125000元，李从树可通过另案诉讼与鑫隆达公司解决该债权债务纠纷。李从树与鑫隆达公司签订的房屋买卖合同中约定了李从树付款方式为按揭贷款方式，系由于鑫隆达公司的原因导致李从树不能办理按揭贷款，故对鑫隆达公司提出的李从树未支付足额房款系违约的答辩意见不予采纳。邓小秦经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃抗辩的权利，应当自行承担不利后果。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十二条、第二十五条、第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：“一、原告李从树与被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司于2007年5月31日签订的关于重庆市南岸区丹景路X号房屋的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；二、第三人招商银行股份有限公司重庆分行在原告李从树向其清偿被告邓小秦和重庆市重庆鑫隆达房地产开发有限公司就南岸区丹景路X号房屋的贷款债务后（金额以第三人最后核定为准）五日内，办理注销抵押登记手续；三、被告重庆市重庆鑫隆达房地产开发有限公司在前述抵押权注销登记后五日内为原告李从树办理重庆市南岸区丹景路X号房屋过户登记手续。案件受理费80元，公告费300元，由被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担（原告已缴纳）。”二审中，鑫隆达公司自述案涉房屋所在楼栋的产权证初始登记时间是2011年11月14日，李从树对鑫隆达公司的陈述内容无异议。招行重庆分行确认邓小秦、鑫隆达公司尚欠该行贷款利息及其他费用108097.57元。二审另查明，案涉房屋所在楼栋的产权证初始登记时间是2011年11月14日。邓小秦、鑫隆达公司尚欠招行重庆分行贷款利息及其他费用108097.57元。二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人鑫隆达公司的上诉请求、事实理由及被上诉人李从树的答辩、第三人招行重庆分行的陈述，本案的争议焦点为：1.李从树与鑫隆达公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是否有效、李从树是否于2008年入住案涉房屋；2.李从树是否有权代邓小秦、鑫隆达公司偿还招行重庆分行贷款并请求招行重庆分行解除抵押登记；3.李从树是否有权在招行重庆分行办理抵押登记注销手续后，请求鑫隆达公司为其办理产权过户手续；4.一审法院在一案中处理多个法律关系是否得当。本院针对上述争议焦点评析如下：1.关于李从树与鑫隆达公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是否有效、李从树是否于2008年入住案涉房屋的问题《中华人民共和国合同法》第四十四条第一项规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，邓小秦于2001年12月与鑫隆达签订预售房《重庆市商品房买卖合同》，于2002年1月与招行重庆分行签订《预售商品房抵押贷款合同》，又于2002年3月与鑫隆达公司签订《房屋转让协议》。《房屋转让协议》约定，案涉房屋的按揭贷款及所有购房、转让的费用均由鑫隆达公司承担；待贷款清偿后，邓小秦与鑫隆达公司到房地产交易所撤销预售合同及抵押合同，房屋的使用权和产权归鑫隆达公司所有；本协议签订后，鑫隆达公司具有房屋处置权。2007年5月，鑫隆达公司与李从树签订《重庆市商品房买卖合同》，将案涉房屋转让给李从书，李从树支付了首付款。案涉小区物业管理公司出具的《居住证明》载明，李从树已于2008年入住案涉房屋。本院认为，从《房屋转让协议》的内容来看，邓小秦已明确作出了自愿放弃继续履行预售合同的意思表示，鑫隆达公司亦予以认可，故作为房屋产权人的鑫隆达公司有权再次处置案涉房屋。虽然鑫隆达公司在案涉房屋存在抵押登记、未经抵押权人招行重庆分行同意的情况下，将案涉房屋转让给了李从树，但根据物权变动的区分原则，物权变动的原因行为是否生效应当按照债的法律规定来进行判断。本案中，鑫隆达公司作为案涉房屋的所有权人，其与李从书签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违法法律、行政法规效力性强制性规定，《重庆市商品房买卖合同》不受抵押权人招行重庆分行是否同意转让的影响，合法有效。虽然鑫隆达公司否认李从树于2008年入住案涉房屋的事实，但鑫隆达公司并未举示证据证明，应当承担举证责任的不利后果。李从树举示的案涉小区物业管理公司出具的《居住证明》足以证明李从树已于2008年入住案涉房屋，故鑫隆达公司上诉称李从树并非2008年入住案涉房屋的上诉理由不成立，本院不予支持。2.关于李从树是否有权代邓小秦、鑫隆达公司偿还招行重庆分行贷款并请求招行重庆分行解除抵押登记的问题《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，抵押权人既能够通过抵押权追及效力的途径来实现权利，亦能够通过价金物上代位的方式来保护自身利益。经查，（2010）南法民初字第00699号生效判决书判决邓小秦与鑫隆达公司对招行重庆分行承担连带清偿责任。本案中，招行重庆分行答辩称，同意在李从树代替鑫隆达公司、邓小秦偿还欠款、结清该行贷款本息的情况下，同意办理结清手续及解除抵押手续，并确认邓小秦、鑫隆达公司尚欠该行贷款利息及其他费用108097.57元。现李从书尚欠鑫隆达公司房屋尾款125000元，一审中，李从树已自愿向一审法院提存130000元用以抵扣剩余房款即代鑫隆达向招行偿还剩余贷款利息及费用。本院认为，为实现物尽其用的价值目标，允许受让人在代抵押人向抵押权人清偿债务、让抵押权人享有的抵押物之追及效力变为转让价金的物上代位权，既不损害抵押权人的利益，又兼顾了受让人的交易安全，亦能够实现抵押权人、抵押人及受让人三方的利益平衡。在招行重庆分行自愿选择获取价金物上代位的方式来实现抵押权，李从树代邓小秦与鑫隆达公司向招行重庆分行清偿欠款的情况下，招行重庆分行能够通过物上代位的方式将其享有支配权的客体从案涉房屋转移到提存价金，在履行上并无法律障碍，其抵押权能够得到实现，故李从树在清偿所有欠款的情况下有权请求招行重庆分行办理抵押登记注销手续。3.关于李从树是否有权在招行重庆分行办理抵押登记注销手续后，请求鑫隆达公司为其办理产权过户手续的问题鑫隆达公司上述称，案涉房屋产权证未能办理过户手续的原因是李从树存在未足额支付购房尾款的违约行为，且邓小秦与鑫隆达公司的预售合同备案登记具有物权登记效力，能够达到阻却物权变动的效果，李从树无权要求鑫隆达办理过户手续。经查，李从树与鑫隆达公司于2007年5月签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，李从树是选择首付款加银行按揭贷款的方式购买案涉房屋，鑫隆达公司应当在收到首付款后30个工作日内完成案涉房屋抵押的解押手续、解除他项权利及注销原登记，以便李从树办理案涉房屋的抵押贷款登记。但截至本案诉讼之时，鑫隆达公司并未完成上述合同义务，导致李从树无法办理案涉房屋的抵押贷款手续，鑫隆达公司亦未要求李从树一次性支付尾款，故鑫隆达公司上诉称案涉房屋产权证未办理过户手续系李从树存在违约行为的理由不成立，本院不予采信。《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”根据上述条款可知，商品房预售合同备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，其法律价值在于通过行政管理的手段加强对商品房预售合同的管理，属于行政管理范畴，并不具有审查、批准的性质，不改变原有的法律关系，更不能直接对他人的权利义务产生实质影响，故商品房预售合同的备案登记不能达到预购人获得准物权的法律效果，预购人亦不能以合同备案为由对抗第三人。本案中，根据邓小秦与鑫隆达公司签订的《房屋转让协议》的约定，鑫隆达公司偿还案涉房屋全部贷款后，邓小秦应当配合鑫隆达公司解除案涉房屋的合同备案登记。邓小秦经一、二审法院传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此引起的不利法律后果，其预售合同备案登记不能达到阻却李从树在已足额支付房款并实际占有房屋的情况下行使具有物权请求权性质的过户登记请求权，故鑫隆达公司上诉称邓小秦的预售合同备案具有物权登记效力，能够达到阻却物权变动的效果的理由并无事实和法律依据，本院依法不予支持。4.关于一审法院在一案中处理多个法律关系是否得当的问题鑫隆达公司与邓小秦就案涉房屋签订合同至今已近20年，李从树入住案涉房屋已逾12年。鑫隆达公司作为案涉房屋的出卖人，因未及时清偿抵押权人招行重庆分行的按揭贷款、未解除与邓小秦的预售合同备案，致使无法为李从树办理案涉房屋的户手续。根据物权公示原则，因鑫隆达公司未及时为李从树办理案涉房屋的产权登记的行为，导致李从树的合法权益面临巨大的法律风险。一审法院在查明李从树自愿清偿案涉房屋的抵押贷款，抵押权人招行重庆分行自愿选择通过价金物上代位的方式来实现抵押权的情况下作出的判决，不仅有利于抵押权人招行重庆分行实现抵押权、亦能消除邓小秦基于案涉房屋的不良贷款记录、还能免除鑫隆达公司基于案涉房屋的连带还款责任、更能使李从树最终获得真正意义上的房屋所有权，让案涉房屋发挥物尽其用的经济效益。一审法院一并解决历史遗留问题、化解矛盾纠纷的贯穿式审理思维，有利于保护各方当事人合法权益，并无不当，故鑫隆达公司上诉称一审法院在同一案中不应当处理多个法律关系的理由不成立，本院不予支持。综上所述，鑫隆达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 张泽兵审 判 员 邓方彬二〇二〇年十二月十一日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅