中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初4497号 原告：陈健，女，1989年3月29日出生，汉族，个体工商户，住滨州市滨城区。 原告：张小光，男，1988年12月13日出生，汉族，个体工商户，与原告陈健系夫妻关系，住址同上。 两原告共同委托诉讼代理人：周国防，山东元格律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：曾卫，山东元格律师事务所律师。 被告：滨州新湖房地产开发有限公司，住所地滨州市滨城区黄河五路**，统一社会信用代码91371600798666521E。 法定代表人：邹丽华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李肖蒙，山东民杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡延波，山东守护律师事务所律师 原告陈健、张小光与被告新湖房地产开发有限公司（以下简称新湖公司）商品房买卖纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈健及其与张小光共同委托诉讼代理人周国防、曾卫，被告新湖公司委托诉讼代理人李肖蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈健、张小光向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延迟交房违约金22081.68元（以937651元为基数，自2020年1月1日起至2020年6月5日止，按每日万分之一点五计算），并自2020年6月6日至实际交房期间，按上述标准支付延迟交房违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年6月29日与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于滨州市××路××路××期××幢××单元××层××号房屋，总房款为937651元。原告按照约定履行了付款义务。合同第八条约定，被告应于2019年12月31日前将符合经分期综合验收合格的商品房交付原告使用。在约定的交房期被告未交房，拖延至今。该房屋仍没有分期综合验收合格，无法交房。根据合同第九条约定，逾期超过90日后买受人要求继续履行合同的，自本合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。被告迟延交房严重损害了原告的权益。 被告新湖公司辩称，涉案项目各项手续齐全，被告受政府停工令、新冠疫情等不可抗力和非被告原因影响，造成的逾期交房属于法定和约定的免责事由。被告已将上述情况及时书面告知原告。在房屋验收达到交付条件后，被告亦向原告发出书面交房通知。原告主张逾期交房违约金，没有事实和法律依据，且主张违约金过高。请依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据：商品房买卖合同、银行交易凭证、个人购房借款及担保合同、贷款明细表、政府文件一宗、监理日志、通知单、顺丰速运寄发单、告知函、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、房屋建设工程竣工验收报告、住宅工程质量分户验收报告、消防验收证明、建筑节能专项验收报告、建筑防雷检测报告、小区热力管网验收表、面积测绘报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书、滨州市自然资源和规划局发布的关于做好滨州市城区建设工程竣工规划核实工资的通知、整改报告单，对双方当事人无争议的事实，本院予以确认。对双方当事人有争议的事实，本院认定如下： 2018年6月29日，原被告签订的商品房买卖合同约定，买受人（原告）向出卖人（被告）购买新湖玫瑰园二期第74幢1单元3层1-301号房产，总房款937651元。第八条约定，买受人应于2019年12月31日前将经分期综合验收合格的房产交付买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2.重大市政工程或者政府禁令等行为导致工程延期的政府行为或与政府相关的行业行为造成工期顺延的；因政府规划等行政部门对项目进行调整造成工期顺延的；发生疫情、骚乱、战争、恶劣天气特殊地质等严重影响工程施工进度的。第九条约定，除上述原因，出卖人如未在合同约定期限内将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意以交房通知书中约定的最后交房日期为实际交房日。合同附件四补充协议第三条关于交付期限及条件的补充约定，主合同约定的交付日期之前，国家或者地方政府调整商品房交付的方法或标准，致使出卖人无法按合同约定的条件交房的，买卖双方同意按新政策执行。因此造成房屋交付延误的，出卖人不承担违约责任。本条所称免责事项包括但不限于:1.国家法律、法规以及政策的变化，致使工期、竣工验收、交付期限延长的，包括但不限于政府强制要求增加的建设工序，与出卖人开发项目有关的政府规划调整，竣工验收方法变动，验收项目增加等等；……4.其他不可归责于出卖人，且非出卖人所能控制或者改变的因素。 合同签订后，原告向被告支付首付款337651元，并通过银行按揭贷款方式支付购房款60万元，共计支付购房款937651元。 2019年11月28日，被告通过顺丰速运向原告张小光发出关于新湖玫瑰园72#、73#、74#交房时间顺延的通知，载明因政府禁令等行为导致工期顺延53.5天，交房时间顺延至2020年2月23日。原告于11月29日签收。 2020年3月6日，被告通过顺丰速运向原告张小光发出告知函，载明因新冠疫情原因，交房时间需顺延。原告拒收。 被告向原告张小光发出交房通知，原告于2020年4月30日签收。 2019年2月21日至2019年12月26日期间，滨州市住房和城乡建设局共9次启动重污染天气Ⅱ级应急响应，总计天数为53.5天。被告提交的监理日志显示，上述应急响应期间，涉案工地停工。 2020年1月26日，因新冠病毒疫情滨州市启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。2020年3月7日24时起，山东省政府将全省防控措施相应级别调整为Ⅱ级响应，滨州市新型冠状病毒肺炎疫情处置工作领导小组于2020年3月9日23时44分发布《滨州市关于实施新冠肺炎疫情防控Ⅱ级响应措施的通告》，可陆续复产、复工。 另，2019年10月8日，滨州市自然资源和规划局发布了《关于做好滨州市滨城区建设工程竣工规划核实工作的通知》，要求规划核实以建设工程规划许可证对应的用地范围为单元组织，对在一个建设工程规划许可证对应的用地范围内工程不得分次进行规划核实。被告持有的涉案楼房建设工程规划许可证载明的建设项目名称为新湖玫瑰园二期（51#-54#楼、59#-62#楼、67#楼、68#楼、72#-74#楼、1#车库、2#车库、4#车库）。被告对上述规划许可进行了分期施工，其中72#-74#楼为一期工程。 2019年11月7日，江苏华云防雷检测有限公司出具了鲁（华云）雷（检）字JSHY5420191699号新建建筑物防雷装置检测报告，74#楼检测结果为合格。 2019年12月10日，山东滨州鑫诚热力有限公司对72#-74#楼进行了热力管网验收，验收中发现了问题，要求被告整改。被告进行了整改。2019年12月20日，施工单位、建设单位、监理单位共同签署整改报告单。 2019年12月26日，各相关单位对74#楼进行了分户验收，验收结论为合格。 2019年12月30日，施工单位滨州市广电网络有限公司滨州分公司、监理单位、建设单位对72#-74#楼进行了有限电视网络接入工程验收，验收结论为符合设计、规范要求。 2019年12月30日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位进行了建筑节能专项验收，验收结论为符合建筑节能设计及规范要求。2020年3月5日，滨州市墙体材料革新与建筑节能管理服务中心认可74#楼工程符合建筑市场节能标准要求。 2020年1月13日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位对涉案74#楼进行了竣工验收，验收结论为合格。 被告到滨州市滨城区××房××市场和工程质量安全监管股申请了72＃-74＃楼建筑工程竣工验收消防备案登记。 2020年4月13日，滨州市房地产测绘大队对涉案74#楼出具了测绘报告。 本院认为，原被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照合同约定交付了首付款并办理了贷款，被告亦应按照合同约定向原告交付房屋。 关于顺延工期的问题，经审查认为，房地产开发建设是一项综合性、复杂性工程，在实际施工中会有不可抗力等因素或其他政策性因素而影响工程施工。 首先，对于被告所主张的重污染天气造成工期顺延的问题，根据商品房买卖合同第八条及附件四中第三条的约定可知，原被告双方均认可“政府禁令等行为导致工程延期”的出卖人可以据实延期。依据被告所提交的文件可知，在涉案工程施工过程中，在当前环保要求越来越严格的情况下，因重污染天气启动响应机制后，被告根据相关部门的指令和通知，停止施工的情形客观存在，具有突发性，属于合同约定的应合理顺延工期的情形。2019年2月21日至2019年12月26日期间，被告响应政府停工禁令停工53.5天，交房日期应相应顺延53.5天。交房日期应顺延至2020年2月22日。 其次，对于被告主张的因新冠疫情造成工期顺延的问题。新冠疫情系重大突发公共卫生事件，该事件不能预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，合同中双方亦均认可因不可抗力而导致的工期顺延。2020年1月26日，滨州市启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，全面停工、停产。此事件发生于工期依合同约定应当顺延期间，交房日期应相应顺延。滨州市于2020年3月10日起防控级别调整为Ⅱ级，可陆续复产、复工。因新冠疫情原因发生的工期顺延天数与因重污染天气造成的工期顺延天数存在重合，故交付日期应顺延至2020年4月7日。被告主张涉案工地工人多为湖北籍人员，工人最早返工时间为2020年4月7日，交房日期应依此顺延。根据被告提交的工资名册，该工资名册记载为2020年5月、6月、7月，班组名称为外墙抹灰、粉刷、砌砖、外墙贴砖，根据被告提交的其他证据显示，2020年1月涉案74#楼即进行了竣工验收，上述施工工程并非涉案74#楼施工内容。被告的该项辩解意见，本院不予采信。 关于被告提出涉案商品房已符合交付条件的问题。原被告商品房买卖合同约定房屋交付条件为经分期综合验收合格的商品房。2019年10月8日以后，滨州市取消了一个建设工程规划许可证对应的用地范围内项目的分期综合验收。此情况发生于原被告签订商品房买卖合同后，合同约定交房日之前。即因政府政策变更，涉案商品房的分期综合验收系客观履行不能。在此情形下，被告向原告下发交房通知之前，或委托有关单位或联合有关单位对有线电视、热力管网、墙体材料等进行了验收，联合施工单位、监理单位、设计单位进行了分户验收及竣工验收，并进行了消防备案登记。且对验收不合格项目，被告已进行了整改。滨州市测绘大队亦已经出具了面积测绘报告。现被告交付的房屋已基本完成了分期综合验收前准备工作。商品房买卖合同关系中，合同主要权利义务为，买受人交付房款，出卖人交付房屋由买受人使用。在此情形下，涉案商品房满足原告居住、使用基本要求。原告拒绝接收房产，有失公平，应予以接收。但，因综合验收政策的变化，综合本案实际情况，如被告在对涉案商品房进行综合验收时，无法通过综合验收，原告可依法对综合验收合格前的逾期交房违约金另行主张。 综上，被告应于2020年4月7日前向原告交付涉案商品房，其于2020年4月30日通知原告交房，构成违约，应承担违约责任。依据商品房买卖合同约定，逾期交房违约金以总房款937651元为基数，自2020年4月7日起至2020年4月30日止，按日万分之一计算。经计算结果为2156.60元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告滨州新湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈健、张小光逾期交房违约金2156.60元； 二、驳回原告陈健、张小光的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费352元，减半收取176元，由原告陈健、张小光负担126元，被告滨州新湖房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员  张 青 二〇二〇年十二月七日 法官助理  宋传媛 书 记 员  李 鑫