北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初4725号原告：王世铎，男，1963年10月28日出生，满族，居民，住北京市密云区。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：张子银，女，1952年9月9日出生，满族，居民，户籍地北京市密云区，现住北京市密云区。委托诉讼代理人：康纪永（系张子银之子），1976年1月10日出生，满族，居民，住北京市丰台区。被告：康连清，男，1949年9月1日出生，汉族，居民，户籍地北京市密云区，现住北京市密云区。二被告共同委托诉讼代理人：王心波，北京市怡丰律师事务所律师。第三人：北京住总绿都投资开发有限公司，住所地北京市密云区西大桥路**十里堡镇政府办公楼**-930。统一社会信用代码91110000318330974R。法定代表人：肖冬梅，董事长。委托诉讼代理人：李莉莉，女，1988年9月8日出生，汉族，系北京住总绿都投资开发有限公司职工。委托诉讼代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。原告王世铎与被告张子银、康连清，第三人北京住总绿都投资开发有限公司农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王世铎及其委托诉讼代理人林琳，二被告共同委托诉讼代理人王心波，被告张子银及其委托诉讼代理人康纪永，第三人北京住总绿都投资开发有限公司之委托诉讼代理人李莉莉、唐容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王世铎向本院提出诉讼请求：1.判令北京市密云区某镇某村某路某巷某号的所有拆迁补偿利益中，水库移民奖全部归我所有，其余拆迁利益要求二被告按30%的标准给付给我，合计25万元；2.案件受理费由二被告承担。事实和理由：张子银、康连清系夫妻关系。1994年7月10日，我与康连清签订协议书，将北京市密云区某镇某村某路某巷某号房屋出售给康连清。2018年12月7日，经密云法院（2018）京0118民初10830号民事判决书判决，认定上述卖房协议无效，北京市第三中级人民法院维持了一审判决。2018年，张子银与第三人就涉案房屋签订了拆迁补偿协议。上述拆迁补偿利益中一部分应归我所有，故诉至法院。被告张子银、康连清共同辩称，不同意原告诉讼请求。一、原告起诉主体不适格。1.王世铎非农业家庭户，已经失去了农村集体经济组织成员的身份和权利。2.王世铎在本村村委会公示记录中，并不是涉案宅基地的合法持有人，实际拥有人为董志，王世铎称该房屋系与本村王某房屋宅基地互换，但并未获得区政府认可。故王世铎不是涉案宅基地的合法拥有人，不具备民事诉讼法规定的主体资格。二、我们有权享有全部水库移民奖和拆迁补偿利益。1.张子银为本村村民，是本村集体经济组织成员，也是村委会认定的涉案房屋实际拥有人，故有权享有水库移民奖。2.张子银对合同无效不存在过错，不应对合同无效承担责任，因此享有全部拆迁补偿利益。我们一家落户本村有着一定的历史背景，我们原本居住在邻村，因洪水迁出原址落户于现址。为安置生活，政府同意我们在本村落户、置办房屋，享有本村村民待遇。基于我们落户本村的背景及本村村民身份，我们不应当对合同无效承担责任。三、原告起诉违反合同法规定的诚实信用原则，应当对合同无效承担全部责任，并赔偿我们的利益损失。买卖合同签订于1994年，我们已经付清了购房款并实际居住长达20多年，多次对房屋进行整改、装修等，形成了稳定的占有关系。我们买房时是正房五间、东厢房一小间，没有西厢房。西厢房是我们后盖的，还将北正房翻建成五间。目前房地产市场价格普遍上涨，在如今涉案房屋面临拆迁的情况下，原告又以违法出售为由主张合同无效，其行为违背诚实信用原则。本合同被认定无效后，原告应对合同无效承担全部责任，并赔偿我们的信赖利益损失，应全面考虑因土地升值、拆迁、补偿利益及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面的因素进行赔偿。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回。第三人北京住总绿都投资开发有限公司述称，本案案由是农村房屋买卖合同纠纷，原、被告之间的纠纷与我公司无关。我公司依法取得了拆迁手续进行棚改，并且依照拆迁补偿安置协议及补充协议向被告发放了货币补偿款，原、被告之间应当如何分配与我公司无关。本院经审理认定事实如下，1978年4月，王某经申请在北京市密云区某镇某村原有二间的基础上再建设房屋三间。1991年8月，王世铎经申请在北京市密云区某镇某村建设房屋四间。1993年1月5日，王某（甲方）与王世铎（乙方）签订互换宅基地及房屋协议书，约定了甲方将其所有的位于某村大队第二生产队的宅基地及房屋与乙方所有的位于某村第一生产队的宅基地及房屋互换，乙方给付甲方互换差价款5500元，宅基地、房屋面积、四至以房屋批示为准等内容。1994年7月10日，王世铎与康连清签订协议书，载明“通过中人卖方买方达成购买民房协议。房产面积三分三厘，正房五间、东厢房一间、暖气四间房的、地窖、地窖一个二万一千元整，包括全部财产，卖方家住某村，工作地址密云棉纺厂，姓名王世铎，年龄三十一岁。买方半城子村康连清，地址，地址密云生产资料公司某村王忠远，经双方及中人协商现已达成协议于一九九四年七月十日把二万一千元现金全部成交清，房照由卖方抵押给买方。”上述房屋即坐落于北京市密云区某镇某村某路某巷某号；后康连清、张子银在上述院落建设西厢房三间。2018年10月9日，王世铎确认合同无效纠纷为由诉至本院，要求确认其与康连清签订的协议书无效。后本院作出（2018）京0118民初10830号民事判决书，判决王世铎与康连清于1994年7月10日签订的协议书无效。后康连清提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终1343号民事判决书予以维持。该民事判决书现已生效。2018年10月9日，张子银（乙方）与北京住总绿都投资开发有限公司（甲方）签订《北京市密云区某镇某村刘林池棚户区改造项目房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定：第一条、被拆迁房屋基本情况，被拆迁房屋坐落于北京市密云区某镇某村某路某巷某号，被拆迁人张子银，宅基地占地面积239.64㎡，认定宅基地面积160㎡，房屋建筑面积125.33㎡。第二条、补偿内容及方式，一、住宅房屋采取在集体土地上建设回迁安置房的模式进行安置补偿，具体位置以规划批准文件为准，安置房面积220㎡，根据安置房户型方案，乙方选择安置房为100㎡（三居室）一套、120㎡一套。根据拆迁补偿安置方案和已选安置户型，安置房购房款共计202000元，其中应安置面积160㎡、优惠价购房面积40㎡，优惠价购房金额60000元，成本价购房面积20㎡、成本价购房金额142000元。二、乙方被拆迁房屋的各项补偿、补助、奖励如下：(一)各项补偿费，1、经评估机构评估，被拆迁房屋重置成新价、装修及附属物补偿、机械设备补偿费或迁移费共计221586元，其中（1）房屋重置成新价补偿148573元；（2）装修及附属物补偿73013……2、……。(二)各项补助费，被拆迁房屋的各项补助费包括房屋搬迁费、各项移机移装费、周转费、杂物处置费补助、特殊困难补助费、安置房装修补助费共计252440元，其中：1、搬迁费4800元；2、各项移机、移装费4040元；3、周转费先行发放6个月，计21600元……；4、杂物处置费补助2000元；5、特殊困难补助费0元；6、安置房装修补助费220000元。(三)奖励费共计200000元，其中：1、预签约奖100000元；2、提前搬迁奖100000元；3、水库移民拆迁团结互助奖另行签订补充协议。……综上所述，拆迁补偿总款共计674026元。四、结算补偿款=拆迁补偿总款-安置房购房款。结算补偿款472026元……。2018年12月28日，张子银（乙方）与北京住总绿都投资开发有限公司（甲方）签订《北京市密云区某镇某村刘林池棚户区改造项目房屋拆迁补偿安置协议——补充协议》，补充协议约定，一、水库移民拆迁团结互助奖100000元。二、其他0元。以上款项合计100000元。三、付款期限：本协议签订之日起二十日内，甲方将上述全部款项一次性支付给乙方。《北京市集体土地房屋拆迁估价结果通知单》：被拆迁人张子银，房屋坐落北京市密云区某镇某村某路某巷某号，建筑面积125.33㎡，房号1、建筑面积92.04㎡；房号2、建筑面积11.02㎡；房号3、建筑面积22.27㎡。上述事实，有双方当事人陈述、（2018）京0118民初10830号民事判决书、（2019）京0118民初11997号民事判决书、（2019）京03民终1343号民事判决书、《个人占地建设审批表》《穆家峪公社集体社员申请建房批审表》《北京市密云区某镇某村刘林池棚户区改造项目房屋拆迁补偿安置协议》《北京市密云区某镇某村刘林池棚户区改造项目房屋拆迁补偿安置协议——补充协议》、房屋拆迁评估结果报告等证据在案佐证。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中,王世铎与康连清于1994年7月10日签订的卖房协议书已经本院确认无效。关于合同无效的过错问题，王世铎在交易过程中应当知道其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，后其又以违法出售房屋为由主张合同无效，违背了诚实信用原则，因此王世铎应当承担对合同无效的主要责任，康连清承担次要责任。对康连清、张子银提出王世铎主体不适格的辩解意见，本院不予采信。对康连清、张子银提出其在涉案院落建设西厢房三间的辩解意见，本院予以采信；对其提出将涉案院落正房及东厢房予以翻建的辩解意见，因其未举证加以证明，故本院不予采信。具体到本案，涉案房屋已经列入棚改项目，张子银已经与第三人北京住总绿都投资开发有限公司签订了房屋拆迁补偿安置协议及补充协议，明确约定了回迁安置房屋面积及各项补偿款项，故双方争议的焦点为关于拆迁补偿利益的归属和分配。因涉案房屋已经被纳入拆迁安置范围且已被拆除，故王世铎与张子银、康连清之间因农村房屋买卖合同取得的财产，没有返还的必要。从房屋拆迁补偿安置协议及补充协议的约定来看，拆迁补偿利益主要包括回迁安置房及房屋重置成新价、装修、奖励等各项补偿费。首先，关于回迁安置房，目前尚未建设完成，无法确定安置房屋的具体位置、房号及房屋价值，故本案不予涉及。其次，关于房屋重置成新价、装修及附属物补偿、搬迁费、周转费、杂物处置费、提前搬迁奖，系针对房屋实际居住人的补偿或奖励，应当归张子银、康连清享有。关于安置房装修补助费、预签约奖，是针对具体涉案房屋设置的补偿，因张子银、康连清对合同无效承担次要责任，故其中70%应当归张子银、康连清，30%应当归王世铎，具体数额由本院依法确定。水库移民拆迁团结互助奖系拆迁单位根据水库移民身份设置的奖励，应当归王世铎。现涉案房屋的各项补偿费、奖励费数额已经确定，故本院依据上述分析确定由张子银、康连清给付王世铎相应款项。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张子银、康连清于本判决生效之日起十日内给付原告王世铎各项补偿款共计十六万九千四百七十元四角；二、驳回原告王世铎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千五百二十五元（原告王世铎已预交），由原告王世铎负担六百八十一元（已交纳），由被告张子银、康连清负担一千八百四十四元，限本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李兴红二〇二〇年十二月七日法官助理 陈玉霞书 记 员 聂立男