内蒙古自治区阿巴嘎旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内2522民初477号原告：苏日台巴特尔，男，蒙古族，1957年11月10日出生，现住阿巴嘎旗。委托诉讼代理人：乌日木呼，内蒙古醒悟律师事务所律师。被告：朱文军，男，汉族，1975年02月20日出生，现住阿巴嘎旗。委托诉讼代理人：瑙明陶格斯，内蒙古理想律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海娟，内蒙古理想律师事务所律师。原告苏日台巴特尔诉被告朱文军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日受理后，依法由审判员呼斯乐适用简易程序公开开庭进行了审理。庭审中，原告苏日台巴特尔及其委托诉讼代理人乌日木呼，被告朱文军及其委托诉讼代理人瑙明陶格斯、王海娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告苏日台巴特尔诉称：被告于2014年10月2日购买原告位于阿巴嘎旗XXX镇XXX住宅楼XXX单元XXX楼XXX户（房屋面积为63.11平米）的房屋，并签订《房屋转让协议书》，约定借款为85198.50元。协议签订后，原告已将房屋交付于被告，但被告至今未履行支付房款的义务。鉴于以上事实，原告特向人民法院提起本次诉讼，诉求如下：1.依法判令被告向原告偿还购房款85198.50元；2.判令被告承担本案的所有诉讼费用。诉讼中，原告方变更诉求为：判令被告向原告偿还24698.50元。被告朱文军辩称：1.原告起诉事实与实际不符。涉诉房屋系原告拖欠被告借款后，因无力偿还借款而与被告达成以房屋抵顶借款协议的方式，将涉诉房屋转让给被告。2014年7月15日，原告向被告借款60500.00元，约定借期为三个月（自2014年7月15日至2014年10月15日止）；如原告未如期还款，则以草场证以及一卡通抵押，并出具书面借据。此后，被告发现原告所抵押的草场已租赁给他人，且一卡通没有存款。对此，被告为了实现其债权能够实现，于2014年10月2日与原告达成协议，原告自愿将涉诉房屋以每平米1350.00元，共计85198.50元的价格转让给被告。并于2014年12月9日，原告与涉诉房屋实际权利人花拉一起到房地产管理局，协助被告办理了过户手续，为此被告支出手续费以及契税1170.43元，至此被告与原告之间的债权债务关系已经消灭。如像原告所述，被告向其购买涉诉房屋，且未支付房款的前提下，原告怎能协助被告办理房屋过户手续，并允许被告入住至今。这显然不符合常理。综上，原告所述并非真实，原被告之间不存在购买房屋后未支付购房款的事实。2.原告诉求主张已过诉讼时效，人民法院应当驳回其诉讼请求。首先、基于原告系将涉诉房屋以抵顶的方式转让给被告的事实，被告并不负有向原告支付购房款的义务；其次、原告与被告所签订《房屋转让协议书》的第二条约定：“房屋总价为85198.50元，付款方式为现金，一次性付清”。虽未约定付款时间，但根据日常经验法则可知，在房屋买卖关系中，购买方至迟须在办理过户手续之前支付完毕全部购房款。具体到本案，原告在2014年12月已经协助被告办理了房屋过户手续，并同意被告入住至今。如被告确实未支付购房款，原告则应知道或应当知道其权利被侵害之日起，两年内向被告主张权利。综上，原告诉求主张并无事实及法律依据，且其诉讼时效已过，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。在审理过程中，原告方出示了《房屋转让协议书》原件一份，证明：214年10月2日，原告与被告之间签订房屋转让协议，约定买卖房屋面积为63.11平米、每平米1350.00元，总价款为85198.50元。付款方式为现金、一次性付清，但未约定付款期限。对于原告方的以上证据，被告方质证如下：对《房屋转让协议书》的真实性、合法性、关联性无异议，但对于所要证明的目的不予认可。双方之间的房屋转让协议实质为以房抵债协议，且原告已将房屋过户于被告名下。庭审中，被告方出示了以下证据:第一组证据，《借条》原件一份、《房屋转让协议书》原件一份、通话录音光盘一张，证明：因原告无力偿还其向原告所借的60500.00元欠款，故将涉诉房屋以抵顶债务的方式转让给被告的事实。第二组证据，内蒙古自治区税务机打发票复印件一张、中华人民共和国税收缴款书复印件一张、不动产登记证书复印件一份，证明：2014年12月9日，原告与案外人花拉一起到阿巴嘎旗房地产管理局，协助被告办理了涉诉房屋的过户手续。对于被告方的以上证据，原告方质证如下：对于第一组证据，1.借条不能证明被告所要证明的问题。借条系原被告之间的借贷行为，对此被告应当另行提起诉讼。且借条中并没有约定用房屋抵顶债务的约定；2.对于房屋转让协议书予以认可，但对于所要证明的目的不认可；3.通话录音当中的孟克并不清楚、也不了解本案的具体事项，录音当中的对话也不能证明被告所要证明的问题。对于第二组证据，原被告双方的房屋买卖行为以及办理过户行为符合法律规定，但并不能说明其他事项。经庭审调查，双方当事人举证、质证，本院确认以下案件事实：2014年7月15日，原告苏日台巴特尔向被告朱文军借款60500.00元，并出具《借条》一份。借据内容为：“苏日台巴特尔今借朱文军60500元（陆万零伍佰元），2014年7月15日至2014年10月15日还。如期不还，以草场、草场本、一卡通抵押（每亩以3元钱）。”借条借款人处由原告签字、捺印，担保人处由案外人杨东林签字。借款期内，因借款人苏日台巴特尔不能如期偿还借款，出借人也不能实现抵押物，故经借贷双方协商，原告苏日台巴特尔愿以位于阿巴嘎旗XXX镇XXX街XXX住宅楼XXX单元XXX室的房产抵顶尚欠被告朱文军的债权债务。为了便于办理过户手续，原被告双方于2014年10月2日签订《房屋转让协议》，约定：原告将位于阿巴嘎旗XXX镇XXX街XXX住宅楼XXX单元XXX室的房产转让出售给被告；房屋面积为63.11平米，每平米1350.00元计算，房屋总价为85198.50元，付款方式（现金）一次性付清。《房屋转让协议》第四条中特别备注：转让方苏日台巴特尔先生在购买XXX住宅楼XXX单元XXX楼XXX户花拉女士房屋时未曾办理房屋过户手续，因此房屋所有权人为花拉女士，受让方对此表示予以接受及认可。至此，涉诉房产转让前实际占有人为苏日台巴特尔，产权登记于案外人花拉名下。2014年12月9日，本案原告苏日台巴特尔、案外人花拉及其丈夫与本案被告朱文军及其配偶一同到阿巴嘎旗房地产管理局办理了产权变更过户登记手续。对于以上以房抵债行为，原告方在庭审中予以认可，并在庭审中要求变更诉求为：按照房屋转让总价款85198.50元中减去借款60500.00元后，诉求被告向原告偿还支付剩余差价款24698.50元。综上事实，现原告诉至本院。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，原告起初向被告借款60500.00元后不能偿还，故经被告要求“以房抵债”。对此，原告出于无法偿还借款的缘故，便同意以占有的房屋抵顶所欠全部债务，后于2014年10月2日与被告签订所谓的《房屋转让协议书》，并于2014年12月9日办理产权过户的行为实属以房抵债行为。对此，原告及其委托诉讼代理人在庭审中也予以自认。鉴于以上，现原告要求按照《房屋转让协议书》的内容，从房屋转让总价款85198.50元中减去借款60500.00元后，诉求被告向原告偿还支付剩余差价款24698.50元的诉讼请求，本院不予支持。理由如下：1.原告有悖于诚实信用原则。原告与被告之间的借贷关系发生于2014年7月15日，还款期限届满日期为2014年10月15日，这期间债权人为了保障其债权得以实现，故要求债务人提前履行债务。后经债权人与债务人自愿协商的基础上，债务人同意以房抵债的方式清偿全部债务。以房抵债行为虽未在《房屋转让协议书》中得以体现，但根据庭审中当事人的陈述以及自认，证实了原被告之间确实存在以房抵债行为，并未实际发生房屋买卖的法律关系。在此情形下，现原告方提起本诉的行为有悖于诚实信用原则；2.既然原被告之间并未实际发生房屋买卖的法律关系，继而原被告之间的以房抵债行为符合交易习惯，且已办理房屋转让登记，故此原告无权依据《房屋转让协议书》之内容，要求被告支付剩余差价款24698.50元。鉴于以上，原告方应对其诉求主张，承担举证不能的不利后果。综上，本案在审理过程中，虽经本院主持调解，但涉诉双方未能达成合意。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告苏日台巴特尔的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为965.00元由原告苏日台巴特尔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员  呼斯乐二〇二〇年十二月三日书记员  乌吉木附相关法律条款：《中华人民共和国民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”