江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9078号上诉人（原审被告）：李祥梅，女，1977年3月24日生，回族，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：张林武，泗阳县诚忠法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：徐如清，男，1965年8月23日生,汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：叶立斌，南京市秦淮区光大法律服务所法律工作者。原审被告：李祥春，男，1971年3月8日生，汉族，住江苏省泗阳县。原审第三人：南京市栖霞区住房和建设局（原南京市栖霞区房屋征收管理办公室），住所地江苏省南京市栖霞区文苑路**仙林商务中心**。负责人：周传明，系该局局长。委托诉讼代理人：罗逸，江苏欣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙畅，江苏欣达律师事务所律师。上诉人李祥梅因与被上诉人徐如清、原审被告李祥春、原审第三人南京市栖霞区住房和建设局（以下简称栖霞区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初4694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人李祥梅及其委托诉讼代理人张林武、被上诉人徐如清及其委托诉讼代理人叶立斌，原审第三人栖霞区住建局的委托诉讼代理人罗逸到庭参加诉讼。原审被告李祥春经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。李祥梅上诉请求：请求撤销一审法院民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由如下：第一，本案上诉人与被上诉人之间不是房屋租赁关系。被上诉人与上诉人无任何租赁合意，也没有任何租赁行为。第二，原房屋所有人戴家华与被上诉人也不是房屋租赁关系。被上诉人在起诉状中陈述，戴家华因欠其140万元借款，同意将涉案房屋以每年10万元租金租赁给被上诉人使用14年，冲抵戴家华欠被上诉人的140万元借款债务。该行为并不是房屋租赁关系，而是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债。不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并与合同终止时，将房屋归还给出租人的协议，故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人是为了收取租金。而本案中，戴家华因为欠被上诉人的140万元借款无力偿还。同意将涉案房屋的14年使用权让渡给被上诉人，以此抵偿欠款的合同之债。可见，被上诉人与戴家华的房屋租赁协议以及南京市栖霞区人民法院（2010)栖迈民初字第971号民事调解书，只是对以房屋使用权冲抵被上诉人债务的确认。因此被上诉人和戴家华之间并非房屋租赁关系。根据最高人民法院的指导案例即：《英联视动漫文化发展（北京）有限公司与北京恒华嘉辉科技有限公司与豪力投资有限责任公司其他合同纠纷案》【（2014)民申字第215号】指明《房屋使用权抵债合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。因此，一审法院对于案件的法律关系认定是错误的。第三，本案既然不是租赁关系，一审法院适用合同法租赁合同的法律条款显然也是错误的。第四，上诉人已经对于被上诉人与戴家华的调解书提起撤销之诉，一审法院在明知该事实的情况下，仍然草率作出判决，其行为严重损害上诉人利益，按照法律规定，一审法院应当等待该案的结果再做判决。第五，一审法院在判决中滥用自由裁量权，直接将装修补助费515082元判给了被上诉人，被上诉人在一审中没有提供任何证据证明涉案房屋系其装修。设施搬运费判了50%即199226给被上诉人，被上诉人有什么东西需要这么多的搬运费？一审法院对停业补偿费判了50%即498064元给被上诉人。上诉人几十年产权的营业用房，居然与被上诉人平分了。这种显失公平的判决显然让上诉人难以接受。第六，一审法院对于装修费用的判决错误，因为在玄武法院委托时，对于装修费用的重置成新价值是128900元，而一审法院判决515082元，即使是租赁关系的判决，也应当以该价格为准，而不应当超过该价格。第七、到目前为止，被上诉人徐如清没有提供戴家华和何建新签名按手印的收款凭证，对于被上诉人的租赁行为不予认可。徐如清辩称：1、诉争各方的租赁合同已由法院生效裁定书予以确认玄武法院拍卖裁定（2010）玄执字第63号中已经认定被上诉人与案外人戴家华系租赁合同关系，并且裁定涉案房屋带租拍卖，故如果对方不认可各方的租赁关系，也不愿意承担合同相应的义务，应该通过监督程序解决。同时，该租赁合同也经过栖霞区法院司法调解处理（2010）栖迈民初字第971号，得以有效履行。2、上诉人列举的最高院案例与本案情况不一致，不可以适用本案。上诉人列举了2014年最高法院（2014）民申字第215号以论证其不承担责任，但是上述案件的涉案房屋在拍卖时已经驳回了承租方“买卖不破租赁”的执行异议，并且裁定不带租拍卖。而本案上诉人的前手系购买带租拍卖的房产，评估显示带租与不带租拍卖，价格分别为407万元和603万元。所以上述案例不适用于本案。3、本案被上诉人主张系依照拍卖裁定，并非完全“买卖不破租赁”。涉案租赁合同即便是以租抵债，也是合法有效的。同时法律没有禁止房产附带以租抵债合同拍卖。故，由于该合同就拆迁时的款项已经做了安排，而房屋带约拍卖时，上述文件是公开的，竞买人对合同条款是明知的，也是接受的，所以依照带约拍卖裁定，竞买人购得的房产权利的行使是有限制的，竞买人取得戴家华的房产，即需承担本合同项下的义务。“买卖不破租赁”是在各方就租赁均五合一的情况下进行适用。现各方就上述房屋有合意安排，应当根据拍卖裁定的要求去履行，所以上诉人在明知房屋权利的行使有合同限制的情况下同意法院的拍卖公告而购得房产，应当履行公告中合同相关义务。综上，上诉人的上诉请求，无法无据，请求贵院公正判决，依法驳回其全部诉请。李祥春未到庭发表意见。栖霞区住建局述称：尊重法院判决。徐如清向一审法院起诉请求：请求确认其与李祥梅之间构成租赁关系；李祥梅应当依照原租赁合同的条款将案涉房屋征地拆迁补偿款中除征收房屋货币补偿金额之外的3411547元归其所有；请求栖霞区征收办协助将上述款项进行交付。一审法院认定事实如下：位于南京市栖霞区的所有权人系案外人戴家华。2009年6月23日，徐如清（承租人、乙方）与案外人戴家华（出租人、甲方）签订了《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将坐落于南京市栖霞区和燕路404号1幢3层私有产权房505㎡（以下简称案涉房屋）出租给乙方经营使用；租期14年，自2009年8月1日至2023年7月31日止；年租金为10万元，乙方先付后用，一次性向甲方支付14年租金140万元；如遇国家征用、房屋拆迁，土地补偿款由甲方享受，门面房、内部设施拆迁等相关补偿费用由乙方享受。协议签订后，戴家华将案涉房屋交付给徐如清使用，案涉房屋的租金用于折抵戴家华向徐如清借款140万元。2010年11月8日，徐如清与戴家华、何建新（戴家华之妻）因案涉房屋租赁产生纠纷，徐如清诉至一审法院。2010年11月12日，经一审法院调解，双方达成协议，一审法院遂作出（2010）栖迈民初字第971号民事调解书，该调解书确认：双方继续履行2009年6月23日签订的房屋租赁协议，南京市栖霞区和燕路404号1幢3层房屋继续由徐如清承租。2011年10月10日，徐如清以案涉房屋为经营场所，在工商管理部门注册了南京市栖霞区如清法律咨询服务中心，后将部分房屋转租他人经营。2015年2月4日，因戴家华与他人发生借贷纠纷，南京市玄武区人民法院（以下简称玄武区法院）委托中证房地产评估造价集团有限公司（以下简称中证评估公司）对包括案涉房屋在内的建筑物价值进行评估。2015年3月12日，中证评估公司作出了《房地产评估报告》，该报告中，估价项目名称为栖霞区和燕路404号01幢3层带租约限制条件下商业用途房地产市场价值评估；带租约限制房地产价值单价为人民币8809元／平方米，总价447.46万元；无租约限制房地产价值单价为人民币11885元／平方米，总价603.73万元。后玄武区法院发布了《拍卖公告》，将于2016年2月4日10时至2016年2月5日10时在南京市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对案涉房屋进行拍卖。《拍卖公告》中，案涉房屋起拍价为460.35万元，评估价为460.35万元；特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的的实物现状的确认，责任自负。在拍卖标的调查情况表中，拍品现状租赁情况中标注为“有，承租人徐＊＊（租期：2009年8月1日始-2023年7月31日止）”。2016年7月26日，玄武区法院出具了《拍卖成交确认书》，确认：成交时间为2016年6月17日10时28分52秒，成交价格为396.7万元，买受人为李祥春（身份证号码3208251971********）。2017年4月5日，李祥梅将案涉房屋登记在自己的名下，并办理了不动产权证。李祥春、李祥梅在取得案涉房屋产权后，没有对案涉房屋进行添置和装修。2017年4月24日，徐如清在栖霞区房屋租赁管理部门将案涉房屋进行了房屋租赁登记。因红山路-和燕路快速化改造工程项目需要，南京市栖霞区人民政府于2018年8月24日作出了宁栖府征字[2018]第（011）号《房屋征收决定》，对主线南起新庄立交，北至神龙路交叉口以北，与规划的和燕路过江通道相接，全场6.1公里范围内进行征收；8月24日，又公布了《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收公告》。案涉房屋在被征收范围之内。2019年7月10日，栖霞区征收办与李祥梅签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，协议载明李祥梅的位于和燕路404号01幢3层的房屋在征收范围内，李祥梅同意于2019年8月12日将被征收房屋搬迁完毕交由栖霞区征收办拆除；被征收房屋货币补偿款合计为9961292元；补助费用包含固定电话拆移补助费310元、有线电视拆移补助费400元、空调拆装补助费6000元、宽带网拆除补助费500元、太阳能热水器拆装补助费200元、电增容补助费280元、装修补助费515082元、提前搬家奖励费498065元、货币安置奖励费996129元，费用合计2016966元；征收其他非住宅房屋的设施搬运费用398452元、征收营业用房的停业补偿费用996129元，合计1394581元。上述款项，栖霞区征收办尚未发放。在案涉房屋的征收款项归属事宜上，徐如清与李祥梅发生纠纷，故徐如清诉至一审法院，要求处理。一审审理中，徐如清将其诉讼请求变更为：请求确认其与李祥梅之间构成租赁关系；李祥梅应当依照原租赁合同的条款将案涉房屋征地拆迁补偿款中除征收房屋货币补偿金额之外的3411547元归其所有；请求第三人栖霞区征收办协助将上述款项进行交付。徐如清认为：作为租赁物，在租赁期间遇到国家建设需要而被征收的，是不可追责的一种合同终止方式；在本案中，产权人是经过多道手续取得的案涉房屋的产权，其中包括原产权人将房屋出租给他人，使案涉房屋使用权分离，导致徐如清获得案涉房屋的承租权，在租赁期间遇到国家征收，但租赁协议仍然有效；原产权人因欠他人费用，在法院确认原产权人的债务后将案涉房屋进行拍卖；拍卖过程中，案涉房屋是带租约限制条件拍卖给李祥春，法院及评估单位对案涉房屋状况和承租人应当享有的权利均作出了告知和确认；李祥春确认拍得房屋时，对拆迁利益应当依照房屋租赁协议的条款予以返还，因为案涉房屋由法院拍卖而取得的产权，适用买卖不破租赁的原则，租赁协议对案涉房屋现在的产权人具有约束力和适用，在本案过程中应当视为存在租赁关系，故请求支持其诉请。李祥梅、李祥春主张徐如清认为与李祥梅之前存在租赁关系，但没有证据证明双方之间存在租赁关系；案涉房屋产权人为李祥梅，拆迁利益应当归李祥梅所有，与徐如清无关，请求驳回徐如清的诉请。栖霞区征收办认为其经过合法征收程序对案涉房屋已经进行足额补偿，本案系承租人与产权人之间的租赁合同纠纷，与其无关，请求法院依法判决。一审另查明，李祥梅与李祥春系兄妹。李祥梅、李祥春在庭审中陈述李祥春作为家庭代表拍到案涉房屋，竞买案涉房屋的款项系家庭成员的共同投资行为；经家庭成员决定，由李祥春代持案涉房屋；李祥春竞拍到案涉房屋后，将该房屋登记在自己的名下。但将案涉房屋登记在自己名下的事实，李祥春未提供证据证实。因双方各持己见，并在一审法院给予的调解期限内未能达成协议，致调解无效。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，徐如清与案外人即原案涉房屋的产权人戴家华签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，协议内容没有违反法律规定，故该协议合法有效。在租赁协议履行中，徐如清与戴家华、何建新（戴家华之妻）产生纠纷，徐如清诉至一审法院。经一审法院调解，双方达成了继续履行2009年6月23日签订的房屋租赁协议，案涉房屋继续由徐如清承租的协议。虽然租赁协议是以租抵债的方式，但并不影响租赁关系的成立。因戴家华与他人发生债务纠纷，案涉房屋被玄武区法院对外进行拍卖。玄武区法院在《拍卖公告》中对案涉房屋的状况进行了公示，明确案涉房屋起拍价为460.35万元，评估价为460.35万元，并特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的的实物现状的确认，责任自负，且在拍卖标的调查情况表的拍品现状租赁情况中，明确标注为“有，承租人徐**（租期：2009年8月1日始-2023年7月31日止）”。李祥春在庭审中陈述其作为家庭代表拍到案涉房屋，竞买案涉房屋的款项系家庭成员的共同投资行为并经家庭成员决定，由其代持案涉房屋。玄武区法院在拍卖案涉房屋时，将徐如清租赁案涉房屋的事实明确标注在《拍卖公告》中。因此，作为家庭代表在竞拍案涉房屋时，对案涉房屋存在租赁的事实，李祥春及其出资的家庭成员是明知的，而李祥梅作为李祥春的妹妹，将案涉房屋登记在自己名下，对案涉房屋存在租赁的事实也是明知的。在《房屋租赁协议》履行期间，案涉房屋的所有权发生变动，根据“买卖不破租赁”的原则，案涉房屋的所有权变动不影响《房屋租赁协议》的效力，故徐如清与李祥梅应按照《房屋租赁协议》的约定进行履行。因案涉房屋在租赁期限内已被征收，《房屋租赁协议》已终止，故无需对徐如清与李祥梅之间的租赁关系进行确认。李祥梅于2019年7月10日与栖霞区征收办签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，同意将被征收的案涉房屋搬迁完毕交由栖霞区征收办拆除；栖霞区征收办给予李祥梅相应的经济补偿。徐如清作为案涉房屋的承租人，实际承租、使用案涉房屋，并对案涉房屋进行装修，故在租赁期限尚未届满时有权获得相应的经济补偿。根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》中载明的补偿款项的性质，结合《房屋租赁协议》中约定的条款、案涉房屋的商业用途性质、徐如清的诉讼请求及李祥春、李祥梅在取得案涉房屋产权后没有对案涉房屋进行添置和装修的事实，一审法院酌情认定李祥梅应向徐如清支付补助费用中除提前搬家奖励费498065元、货币安置奖励费996129元之外的费用，合计为522772元；征收其他非住宅房屋的设施搬运费用的50%即199226元、征收营业用房的停业补偿费用的50%即498064.5元，共计1220062.5元。栖霞区征收办履行征收职责，在本案中无需承担责任，但应协助徐如清将上述款项进行交付。一审法院判决：一、李祥梅于判决生效后十日内向徐如清支付各项补偿费共计1220062.5元；二、南京市栖霞区房屋征收管理办公室协助徐如清将上述款项进行交付；三、驳回徐如清对李祥春的诉讼请求；四、驳回徐如清的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38000元，减半收取19000元，保全费5000元，共计24000元由徐如清承担15600元，李祥梅承担8400元。二审中，各方对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中另查明，2020年1月8日南京市栖霞区人民政府同意栖霞区住房和建设局成立栖霞区住房和建设局征收办公室，具体承担全区国有土地上房屋征收与补偿工作。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人李祥梅是否应向被上诉人徐如清支付补偿费用122万余元。从本案查明的事实看，涉案房屋登记在上诉人名下，系上诉人经司法拍卖得来，2018年8月24日涉案房屋被征收时，被上诉人与涉案房屋原产权人签订的租赁协议尚在履行过程中，故一审法院根据以上事实认定上诉人应当向被上诉人支付部分征收补偿款并无不当。二审中上诉人对此提出多项异议：（一）关于被上诉人与戴家华之间是否存在租赁关系、本案双方之间是否存在租赁关系的问题。本案上诉人家庭竞拍涉案房屋时，就已经知道涉案房屋上存在以被上诉人作为承租人的租赁关系，且上诉人起诉要求撤销被上诉人与戴家华就涉案房屋达成的民事调解书已经被本院生效裁判文书驳回，故本案上诉人认为被上诉认与戴家华之间不存在租赁关系依据不足。因上诉人系涉案租赁关系存续期间取得涉案房屋所有权，故根据“买卖不破租赁”原则，该租赁关系继续存在于上诉人与被上诉人之间，上诉人主张双方之间不存在租赁关系没有依据，本院对此不予支持。（二）关于装修补助费的数额问题。上诉人主张涉案房屋装修重置成新价值为128900元，故一审法院认定上诉人支付被上诉人装修补偿费515082元不当。经查，上诉人主张的房屋装修重置成新价值记载于中证评估公司作出的《房地产评估报告》中，与本案房屋征收补偿协议中对于装修补偿费的约定没有直接的关联性，上诉人此项异议没有依据，本院对此不予支持。（三）关于一审法院认定的上诉人对被上诉人支付征收补偿款的比例问题。一审法院认定上诉人支付被上诉人100%装修补助费，50%设施搬运费用、50%停业补偿费用，上诉人对此提出异议。关于装修补助费和设施搬运费，因涉案房屋事实上由被上诉人承租使用，上诉人并未举证证明其对涉案房屋进行了装修，且被上诉人实际实施了搬运行为，故一审法院认定上诉人支付被上诉人100%装修补助费和50%设施搬运费用并无不当。关于停业补偿费，因涉案房屋被征收对双方均造成损失，故一审法院综合考虑涉案租赁合同的期限以及征收决定发布后剩余的租赁期限以及被上诉人在上诉人成为所有权人之前已经开始在涉案房屋中经营的实际情况，认定上诉人支付被上诉人50%停业补偿费用并无不当。综上所述，上诉人李祥梅的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15781元，由上诉人李祥梅负担。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二○二○年十二月十八日书记员 郭旭冬