广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初2468号 原告：广西实德房地产开发有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇扶绥大道大塘新村**。统一社会信用代码91451421690212763T（1-1）。 法定代表人：洪得旺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴静，广西同望律师事务所执行律师。 委托诉讼代理人：黎美宏，广西同望律师事务所执业律师。 被告：卢开莲，男，1969年11月10日出生，壮族，农民，住广西扶绥县。 被告：杨振妹，女，1969年7月25日出生，壮族，农民，住广西扶绥县。 两被告共同委托诉讼代理人：刘茂坚，广西南密律师事务所执业律师。 原告广西实德房地产开发有限公司（以下简称实德公司）与被告卢开莲、杨振妹商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广西实德房地产开发有限公司委托诉讼代理人黎美宏，被告卢开莲及被告卢开莲、杨振妹共同委托诉讼代理人刘茂坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 实德公司向本院提出诉讼请求：1、判令卢开莲、杨振妹向实德公司支付购房款183000元;2、判令卢开莲、杨振妹向实德公司支付违约金68478.6元（计算方式:以欠付购房款183000元为基数,按每日万分之二计算,从2015年7月18日起，暂计算至2020年8月31日,要求计算至卢开莲、杨振妹付清欠付购房款之日止）;3、本案诉讼费、保全费由卢开莲、杨振妹承担。事实和理由：2015年7月2日,实德公司与卢开莲、杨振妹签订《商品房买卖合同》,卢开莲、杨振妹向实德公司购买扶绥县,合同约定购房总金额为667002元,合同附件四补充协议约定卢开莲、杨振妹采取首期款＋银行按揭付款方式支付购房款，约定买受人（卢开莲、杨振妹）应在合同签订当日提交办理银行按揭手续所需全套申请材料并于合同签订后15日内办理按揭手续及缴纳相关费用,否则视为买受人违约,按合同第七条承担违约责任。合同签订后,卢开莲、杨振妹于2015年5月30日向实德公司支付购房首期款334002元,于2019年11月7日向实德公司支付150000元,剩余183000元至今未予支付。2016年1月29日,实德公司向卢开莲、杨振妹履行交房义务,将涉案商铺交付卢开莲、杨振妹使用,但截至起诉之日,卢开莲、杨振妹仍未付清剩余购房款。实德公司认为,实德公司与卢开莲、杨振妹之间房屋买卖合同关系合法有效,卢开莲、杨振妹作为买受人,应依约履行支付购房款的义务。涉案商铺已交付卢开莲、杨振妹使用4年有余,卢开莲、杨振妹长期拖欠购房款的行为严重侵犯了实德公司的合法权益。经实德公司多番催促无果,无奈之下诉至法院,望判如所请。 卢开莲、杨振妹共同辩称，1、卢开莲、杨振妹向实德公司购买铺面的交款方式是按揭方式，已将按揭材料交给实德公司，卢开莲、杨振妹没有违约，不应当承担违约责任；2、办理按揭手续是实德公司的义务，实德公司未能尽到为卢开莲、杨振妹办理按揭手续的义务，存在违约且未办理得按揭手续后你，实德公司亦没有尽到通知卢开莲、杨振妹的义务，导致卢开莲、杨振妹不知情办理按揭贷款未获批准的原因，卢开莲、杨振妹认为实德公司应按照《商品房买卖合同》补充协议4第九条的约定，以书面通知的形式通知卢开莲、杨振妹按揭贷款未获批准的原因；3、实德公司应当继续为卢开莲、杨振妹办理按揭手续；4、实德公司所主张的违约金没有事实和法律依据，请求法院驳回实德公司的诉讼请求。 综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实： 2015年5月30日，卢开莲、杨振妹与实德公司协商预定了该公司开发的中都?新世界15栋1-Ｆ-178号商铺，并向实德公司支付了首付款334002元。2015年7月2日，卢开莲、杨振妹与实德公司签订合同编号为ＺＤＸＳ11-Ｆ-178的《商品房买卖合同》，合同约定，卢开莲、杨振妹购买实德公司开发的位于扶绥县，该商品房单价为每平方米13684.9元，总价款为667002元。合同第六条付款方式及期限约定“买受人按下列第4种方式按期付款：……4、其他方式详见附件4《合同补充协议》一。”该合同附件四：合同补充协议第一条约定“一、《商品房买卖合同》第六条约定的其他付款方式及期限。买受人选择按下列第2条方式付款：……2、银行按揭付款：……（2）买受人须在签订本合同当日付清总房款的50.08%（含定金）作为购房首期款，计（人民币）大写：叁拾叁万肆仟零贰元整，剩余49.92%房款，计（人民币）大写：叁拾叁万叁仟元整，由买受人向银行申请贷款付清（办理银行按揭贷款所需的各项费用由买受人承担）……（4）买受人最终获得贷款的数额，以银行批准的数额为准。如银行要求买受人提供其他个人相关资料的买受人应在出卖人通知5日内向银行提交资料；如买受人按揭贷款申请未获批准或银行批准的按揭金额低于买受人申请的按揭金额，买受人须在接到银行通知后5个工作日内向出卖人补齐首期款差额，否则出卖人视买受人逾期付款，出卖人有权解除合同并按本合同第七条规定追究买受人责任……”。另外，该合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（不作累加）（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，合同继续履行。……”。签订合同后，根据实德公司的通知卢开莲、杨振妹已按照约定向实德公司提交了相关按揭贷款的材料由实德公司代为向银行申请按揭贷款。2016年1月29日，实德公司向卢开莲、杨振妹交付了位于扶绥县，卢开莲、杨振妹作为业主在《中都?新世界一期15栋内商铺交接书》上签字确认接收商铺。2020年9月，实德公司向本院起诉要求卢开莲、杨振妹支付购房款183000元及支付相应违约金而成讼。 另查明，2019年11月7日，卢开莲向实德公司提交了一份《客户特殊申请表》，该申请表内容为：“客户姓名：卢开莲铺号：1-Ｆ-178购买日期：2015.7.2身份证号：4521281969××××××××联系电话：134××××7146客户特殊要求：……2015年7月2日购买15号楼1-Ｆ-178商铺，成交总价685750.34元，首期已付334002元，尾款351748.34元。由于本人征信不良，办理不了贷款，转一次性。现资金不足，今付150000元，剩余尾款201748.34元向公司申请2019.12.30前付清。本人承诺严格按照以上时间付款款项，如若逾期该物业由贵公司重新出售并没收已交房款，望贵公司批准！客户：卢开莲（加摁手印）2019年11月7日置业顾问：杨静……”，实德公司相关销售主管、公司领导均在该表上签字同意卢开莲上述申请事项。庭审中，卢开莲对该申请表的真实性没有异议，确认是其本人签名向实德公司提交且确认申请从按揭转为分期付款已告知杨振妹并经杨振妹同意。 庭审中，实德公司与卢开莲、杨振妹均确认继续履行本案商品房销售合同，双方在庭审中均承认《客户特殊申请表》中约定的剩余尾款201748.34元的数额有误，双方认可扣减面积差异款18748.34元后，卢开莲、杨振妹尚欠实德公司的购房款为183000元。本案审理过程中，卢开莲于2020年10月29日向实德公司支付了183000元购房款。 本院认为，本案的争议焦点为：1、实德公司在为卢开莲、杨振妹办理贷款手续的过程中是否已尽到了办理贷款的义务，是否存在违约行为；2、卢开莲、杨振妹是否已按双方签订的商品房销售合同履行其付款义务。 关于本案的争议焦点1。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。卢开莲、杨振妹购买本案的商铺后，实德公司根据《商品房买卖合同》的约定应当为卢开莲、杨振妹办理贷款手续，实德公司提供的证据不足以证实其已代卢开莲、杨振妹办理相应的贷款手续，也没有提供证据证实实德公司已通知卢开莲、杨振妹两人因个人原因无法办理贷款事实。但本案中，实德公司的相关负责人员与卢开莲于2019年11月均在《客户特殊申请表》上签字，该申请表中的事项内容已对付款方式重新进行了约定，即对《商品房买卖合同》将卢开莲、杨振妹尚欠实德公司的购房款变更为分期付款。上述新的协议对《商品房买卖合同》的付款方式重新进行了约定，属于双方关于付款方式新的约定，该约定没有违反法律的相关强制性规定，故本院对该协议予以确认。因此，实德公司按新协议的约定不再有为卢开莲、杨振妹办理贷款手续的义务，卢开莲、杨振妹在本案中主张实德公司在为其办理贷款协议过程中存在违约行为的主张没有事实和法律依据。 关于本案的争议焦点2。双方在《客户特殊申请表》对卢开莲、杨振妹尚欠实德公司的购房款进行了新的约定，结合双方在本案中确认尚欠购房款为183000元的事实，卢开莲、杨振妹应于2019年12月30日前向实德公司支付尚欠购房款为183000元。卢开莲、杨振妹在本案中未按照约定日期支付本案货款，依法应当承担相应的违约责任。双方在本案中均确认继续履行本案买卖合同，本院予以确认。《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（不作累加）（1）……；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，合同继续履行。……”。卢开莲、杨振妹已于2020年10月29日向实德公司支付了尚欠购房款183000元。卢开莲、杨振妹的违约期间为2019年12月31日至2020年10月29日（303天），卢开莲、杨振妹应承担的违约金数额为11089.8元（183000元×0.2‰×303天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、卢开莲、杨振妹定于本判决生效之日起十日内向广西实德房地产开发有限公司支付因逾期支付购房款183000元产生的违约金11089.8元； 二、驳回广西实德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，义务人应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本案案件受理费2536元，由卢开莲、杨振妹负担2000元，由广西实德房地产开发有限公司负担536元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 黄赵伟 二〇二〇年十二月七日 法官助理 甘华智 书 记 员 罗芹娟 附法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。