河北省保定高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0691民初966号 原告：陈传凯，男，1949年12月26日出生，汉族，户籍所在地湖北省襄樊市樊城区，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：艾琳（系陈传凯儿媳）,住北京市西城区。 委托诉讼代理人：于学谦，北京盈科（天津）律师事务所律师。 被告：保定满城城建房地产集团有限公司，住所地河北省保定市满城区住房和城乡建设局院内，统一社会信用代码：9113060760119455XM。 法定代表人：李宝增，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯秀兰，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：葛朋亮，河北上广律师事务所律师。 原告陈传凯与被告保定满城城建房地产集团有限公司（以下简称满城城建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈传凯的委托诉讼代理人艾琳、于学谦，被告满城城建公司的委托诉讼代理人冯秀兰、葛朋亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈传凯向本院提出诉讼请求：请求依法确认陈传凯与满城城建公司于2017年4月7日签订的《阳光盛景B7号楼购房合同》无效、判令满城城建公司返还陈传凯购房款1065515元及利息（以1065515元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2017年4月7日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计 2 算至实际支付之日止）并承担陈传凯支付的律师费11500元、赔偿陈传凯造成的购房其他损失10000元、承担本案诉讼费用。事实和理由：满城城建公司公司曾用名为保定市满城区城建房地产开发有限责任公司。2017年4月7日，陈传凯、满城城建公司签订《阳光盛景B7号楼购房合同》，约定陈传凯购买满城城建公司保定市阳光北大街阳光盛景项目B7号楼205室的房屋一套，总价1011850元，付款方式为分期付款，交房日期为购房款全款到账15日内。陈传凯依约按时足额完成购房款、有限电视费、确权费、公共维修基金及购房抵用券等合计1065515元付款义务。签约时满城城建公司向陈传凯宣称涉案楼盘五证齐全。合同订立后，陈传凯多次要求满城城建公司签订正式房屋买卖合同、办理网签备案及预告登记均被拒绝。后经陈传凯及其他业主查证得知案涉楼盘未取得预售许可，不符合销售条件，但满城城建公司始终宣称涉案楼盘具备上平方预售许可证且拒绝办理产权登记。 满城城建公司辩称，1、满城城建公司房屋销售手续齐全，不存在五证不全。双方2017年4月7日签订了《阳光盛景B7号楼购房合同》，合同约定的阳光盛景项目B7号楼已于2017年3月25日竣工验收合格。根据《城市商品房预售管理办法》第六条及第七条规定：只有在房屋未建好之前出售才需要办理《商品房预售许可证》，现房的销售不需要再补办《商品房预售许可证》。满城城建公司销售本案阳光盛景项目房屋时已经竣工完成，属于现房销售，不需要再办理《商品房预售许可证》。满城城建公司已于2020年9月28日取得了阳光盛景项目B7号楼的房屋产权证书，已具备办理分户的不动产登记证书的条件。2、双方签订的《阳光盛景B7号楼购房合同》合法有效，合同是双方的真实意思表示，不存在合同无效的法定情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，未办理登记备案手续不影响合同的效力。陈传凯已于2020年8月23日签收了《业主入住验收单》领取了房屋钥匙，其诉请不具备事实和法律依据。 根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案 3 的争议焦点为：1、陈传凯、满城城建公司签订的《阳光盛景B7号楼购房合同》是否应认定无效；2、保定满城城建房地产集团有限公司是否应当返还陈传凯购房款1065515元及利息并支付其主张的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对陈传凯提交的《阳光盛景B7号楼购房合同》、除金额为17150元收据外的五张收据、陈传凯借记卡账户历史明细清单中除2017年10月6日36515元以外的交易明细、2500元律师费发票；满城城建公司提交的该公司营业执照、房地产开发企业资质证书、建设工程规划许可证（附图）、阳光盛景B7号楼不动产权证书、业主入住验收单、同楼层其他业主办理的不动产权登记证书；双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、陈传凯提交的证据。 1、金额为17150元的收据，满城城建公司认为该公司未在上面加盖公章，故对其真实性、关联性均不认可。经审查认为，上述收据未加盖有满城城建公司公章，无其他证据印证该收据与本案的关联性，依法不予认定。 2、2017年10月6日金额为36515元账户明细，满城城建公司认为与陈传凯提交的收据金额不符，无法证明该金额的收款性质。经审查认为，上述交易明细系金融机构根据交易记录出具，款项与满城城建公司认可的款项转入同一账户，对上述交易明细的真实性予以认定。 3、保定市房地产交易中心预售查询记录、录音、房屋漏水图片，满城城建公司认为这些证据都不能证明双方买卖合同无效，对其真实性、关联性都不认可。经审查认为，上述证据无其他证据印证与本案的关联性，依法不予认定。 二、满城城建公司提交的证据。 建设工程竣工验收报告，陈传凯不认可真实性、合法性、关 4 联性，认为该证据没有载明相关部门竣工验收备案日期，建设单位公章处没有记载时间，竣工验收日期不明。经审查认为，上述报告中各相关机构均加盖印章，施工单位、施工图审查机构、监理单位均注明日期，陈传凯无证据否认上述竣工报告的真实性，对该证据依法予以认定。 根据当事人陈述和经审理认定的证据，本院认定事实如下： 2017年4月7日，保定市满城区城建房地产开发有限责任公司（甲方）与陈传凯（乙方）签订《购房合同》，载明：“第一条房产整套房屋面积及总房款……乙方向甲方购买阳光盛景项目B7号楼205室，房屋建筑面积85.75平方米、单价11800元、总价1011850元……第二条付款方式。乙方首次于2017年4月6日前交付首付房款的30%，303555元；2017年7月6日前再付首付房款的30%，303555元；2017年10月6日前交清剩余房款404740元……第三条交房日期甲方应在2017年6月30日前将符合本《购房合同》约定的房屋交付乙方使用，如遇不可抗力、如自然灾害、大气污染、大型活动、会议等因素导致政府责令停工的，交房时间可据实顺延，交房日期另行通知，甲方不承担违约责任。第四条交房标准：毛坯……第九条违约责任……甲方如因本《购房合同》第三条规定的不可抗力因素之外造成逾期交房的，60日内，自规定交房日期次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款的万分之一作为滞纳金，合同继续履行，逾期超过60日的，双方有权解除合同，解除合同的，甲方除向乙方按逾期日每日支付已付房款的万分之一滞纳金，并向乙方支付已付房款的违约金，按中国人民银行当期火气存款利率计算，乙方有权将房屋另行销售；不解除合同的，由甲方继续向乙方按逾期日每日支付已付房款的万分之一滞纳金，合同继续履行”。协议尾部甲方处加盖保定市满城区城建房地产开发有限责任公司印章并有经办人签字，乙方处由陈传凯签字并按有指印。协议签订后，陈传凯交付了三期房款，保定市满城区城建房地产开发有限责任公司为陈传凯开具收据三张，分别载明2017年4月6日、7月6日、10月6日收到陈传凯阳光盛景B7-205室房款303555 5 元、303555元、404740元。 本案涉及房产所在的阳光北大街阳光盛景Ｂ7号楼于2017年3月28日取得建设工程竣工验收报告，于2020年9月28日取得了不动产权证书［冀（2020）保定市不动产权第××号］。 陈传凯于2020年8月23日签收业主入住验收单，庭审中双方均认可陈传凯已收房。 另查明，保定市满城区城建房地产开发有限责任公司现更名为保定满城城建房地产集团有限公司。庭审中，满城城建公司提交了阳光北大街阳光盛景B7号楼1单元201室的不动产权证书，以证实该公司陈述的“对本案项目土地享有使用权，对项目房屋享有所有权，具备为陈传凯办理分户产权登记的条件”的事实。 本院认为，首先，依据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案涉及的《商品房购房合同》具备买商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。 其次，本案涉及房屋所在楼房已经取得不动产权证书，陈传凯亦已实际收房，故本案《购房合同》已不必由是否具有商品房预售许可证来确定效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定“当事人以商 6 品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。陈传凯与满城城建公司所签订的《购房合同》是双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。陈传凯主张本案《购房合同》无效没有事实依据和法律依据。 第三，满城城建公司在庭审中提交了阳光北大街阳光盛景B7号楼不动产权证书及与本案涉及房屋同楼的其他房屋的产权证，且本案涉及房屋已实际交付陈传凯，满城城建公司已按照合同全面履行了基本的义务。房地产作为投资较大的商品，房地产公司在履行房地产买卖合同时已将房屋实际交付业主，业主在无法定事实和约定事实的前提下要求房地产公司返还房款不利于维护房地产交易市场的安全和秩序，有悖诚实信用原则，亦无事实依据和法律依据。综合以上事实，陈传凯要求满城城建公司返还其购房款不应得到支持。 第四，双方并无发生争议时关于与诉讼有关费用的约定，陈传凯仅提交了2500元的律师费发票；陈传凯亦未提交满城城建公司给其造成的其他损失的证据。据此，陈传凯要求满城城建公司承担其律师费损失11500元并赔偿其购房其他损失1万元没有事实依据和法律依据。 综上所述，陈传凯的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回陈传凯的诉讼请求。 案件受理费7292元，由陈传凯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 在递交上诉状后七日内,按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费,逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权,按自动撤回上诉处理。 7 二审案件受理费直接向河北省保定市中级人民法院交纳，收款人：河北省保定市中级人民法院，开户银行：中国银行保定西城支行，开户账号：10×××07。当事人交纳二审案件受理费后，请在银行转账凭证原件上注明各方当事人姓名、名称、一审裁判文书案号，并将该银行转账凭证原件递交我院案件承办人员或书记员，由当事人自行复印、保存银行转账凭证复印件。 审判员  谷莉 二〇二〇年十二月一日 书记员  平静