文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2919号上诉人（原审被告）：镇江泉林后勤服务有限公司，住所地镇江市学府路****。法定代表人：匡泉林，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁俊，江苏律威律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩雯，江苏律威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：镇江中福马机械有限公司，住所，住所地镇江市丹徒新区兴园路**div>法定代表人：杨建，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘建国，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：石云马，江苏江成律师事务所律师。上诉人镇江泉林后勤服务有限公司(以下简称泉林公司)因与被上诉人镇江中福马机械有限公司(以下简称中福马公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初4502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泉林公司上诉请求：撤销镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初4502号民事判决，依法改判上诉人支付被上诉人2016年1月1日至2017年2月7日止租金2206元，驳回被上诉人其他诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清。一审应对照片中房屋与现场房屋进行比对确认，不能以无具体地点否定客观事实。被上诉人张贴通知时间不是2017年3月前后，2017年7月被上诉人未通知上诉人办理退房手续。2、一审适用法律错误。被上诉人的土地使用权及房屋所有权因签订《收储协议》而丧失相应权利。根据买卖不破租赁原则，2017年2月7日后，被上诉人无权要求上诉人继续给付租金及交还房屋。中福马公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。2013年8月31日合同期满后，被上诉人未与上诉人续签书面租赁合同，仅口头同意续租，且被上诉人可随时终止合同。被上诉人口头同意的租赁于2016年8月31日期满。期满后，被上诉人多次要求上诉人腾空迁出。2017年3月、7月两次书面通知上诉人，要求其结清费用，办理退房手续。上诉人至今仍未腾空迁出。租赁期内，上诉人实际支付房租至2015年12月，并且长期拖欠水电费。由于镇江市人民政府镇政复【2017】1号《关于同意镇江市土地储备中心2016年度土地储备计划的批复》已将被上诉人学府路300号厂区土地列入收储范围，而上诉人迟迟不办理退房手续，腾空迁出，已严重影响收储进程。中福马公司向一审法院起诉请求：1、确认中福马公司与泉林公司所签订的《镇江中福马原幼儿园租赁合同》及《关于镇江中福马原幼儿园房屋租赁补充协议》于2016年9月1日终止；2、泉林公司立即从位于镇江市中福马公司原厂区内的该租赁合同所涉房屋（原幼儿园）以及相关院落场地内腾空迁出；3、泉林公司按1666元每月的租金标准向中福马公司给付自2016年1月1日至腾空迁出之日的房屋、场地使用费，截至2019年10月租售费76636元；4、缴纳欠付水电费人民币74130元。一审法院认定事实：2012年9月1日，匡泉林作为乙方与中福马公司作为甲方签订《镇江中福马原幼儿园租赁合同》一份，合同约定中福马公司将单位厂区的原幼儿园三层楼房（建筑面积735平方米，露天院落220平方米）出租给匡泉林，租赁期限自2012年9月1日至2013年8月31日。租金每月1666元，每年第一个月缴纳半年租金1万元，租期第十个月缴纳半年租金1万元。该合同第七条约定：乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋、附属设施进行修缮和装饰。费用乙方自理，合同到期或因故提前解除合同甲方收回房屋时，对发生的修缮、装饰费用不予补偿。合同第八条约定：本合同期满时，乙方未经甲方书面同意，继续使用承租房屋，按约定租金以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同申诉权。2013年4月15日，中福马公司与泉林公司签订《关于镇江中福马原幼儿园房屋租赁补充协议》一份，约定合同到期后，泉林公司有义务维护并保持好房屋的良好使用状况，中福马公司对此不作任何费用补偿。租赁期间若遇厂区搬迁、土地征用或其他不可抗力因素影响，泉林公司应自觉配合终止合同并交还房屋，中福马公司对此不作任何费用补偿。同日，泉林公司出具申请，载明承租的原幼儿园改为泉林公司办公和奥数接待用，拟对房屋进行装修，费用自理。合同期满后，泉林公司继续使用涉案房屋，双方未就续租事宜签订书面合同。2017年3月前后，中福马公司通过在承租房屋张贴通知的方式，明确双方的租赁合同于2016年9月1日到期，并要求泉林公司于2017年5月31日前清结费用，办理退房手续。后双方沟通未果，泉林公司至今未交还承租房屋。2017年7月，中福马公司再次通知泉林公司，要求泉林公司于2017年8月18日前办理退房手续。另查明，经镇江市人民政府批准，涉案房屋所占土地已被纳入收储范围，2016年，中福马公司及中国福马机械集团有限公司与镇江市土地储备中心签署了《国有土地使用权收储补偿协议书》。审理中，就涉案租金的交纳截止时间，双方均称述在房租缴纳至2015年年底。一审法院认为，中福马公司、泉林公司签订的租赁合同未违反法律、行政法规发的效力性强制性规定，该合同合法有效，中福马公司、泉林公司应当按照合同约定全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”泉林公司在2013年8月31日租赁期满后仍继续占用承租房屋，中福马公司未提出异议，为此，中福马公司、泉林公司在租赁期限届满后形成不定期租赁关系。中福马公司已于2017年3月通知泉林公司于2017年5月31日前退房，给足泉林公司合理期限，一审法院确定双方的租赁合同于2017年5月31日终止，现中福马公司要求泉林公司返还房屋，一审法院予以支持。泉林公司辩称本案的承租主体为匡泉林个人，但根据中福马公司、泉林公司双方签订的《关于镇江中福马原幼儿园房屋租赁补充协议》约定，承租主体已变更为泉林公司，故本案泉林公司主体适格。泉林公司还辩称涉案土地和房屋均已被收储，本案中福马公司应为镇江市土地储备中心，一审法院认为，根据《国有土地使用权收储补偿协议书》的约定，镇江市土地储备中心与中福马公司约定于2017年12月31日前腾空房屋，清退承租户，而中福马公司、泉林公司之间的租赁合同于2017年5月31日终止，故在土地及房屋被收储前，中福马公司系原土地使用权人、房屋所有权人，有权要求泉林公司清退，在土地及房屋被收储后，中福马公司依据其与镇江市土地储备中心签订的收储协议，依然有权向泉林公司主张权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案双方合同权利义务已终止，但泉林公司至今仍占用承租房屋，为此，应当支付房屋使用费，双方在庭审中一致确认，泉林公司缴纳租金至2015年年底，一审法院酌定自2016年1月1日至2017年5月31日租金，按原租金标准计算即1666元/月×17个月=28322元。此后租金考虑到涉案土地及房屋被收储的客观状况，一审法院酌定按1200元每月计算至实际搬迁之日止。关于中福马公司主张的水电费，中福马公司提供了其单方制作的水电费数据及水电表照片，因该水电表照片无法确认系泉林公司单独使用，且水电表照片中的数据与中福马公司单方制作的水电费数据有明显不合理之处，中福马公司未提供水电费缴款凭证，也无其他证据证明泉林公司实际使用水电量，故对中福马公司主张的水电费，一审法院不予支持。中福马公司可补充证据后另行起诉。一审法院判决：一、镇江中福马机械有限公司与镇江泉林后勤服务有限公司之间就租用位于镇江市中福马公司单位厂区的原幼儿园三层房屋（建筑面积735平方米、露天院落220平方米）所形成的房屋租赁合同关系于2017年5月31日终止。二、镇江泉林后勤服务有限公司于判决生效之日起十日内将其占有使用的位于镇江市单位厂区的原幼儿园三层房屋（建筑面积735平方米、露天院落220平方米）返还给镇江中福马机械有限公司。三、镇江泉林后勤服务有限公司于判决生效之日起十日内给付镇江中福马机械有限公司截止于2017年5月31日的租金28322元，并从2017年6月1日起至迁出上述房屋时止，按照每月1200元的标准承担房屋使用费。四、驳回镇江中福马机械有限公司的其他诉讼请求。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。中福马公司与泉林公司签订的合同期满后，泉林公司继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁关系。2017年3月前后，中福马公司通过在承租房屋张贴通知的方式，明确要求泉林公司于2017年5月31日前清结费用，办理退房手续。故双方的租赁合同于2017年5月31日终止。泉林公司主张并非是2017年3月前后张贴的通知，但未能向法院提供证据证明。对于一审中泉林公司提交的照片，不能反映出具体地点及时间，且房屋也事实上已使用，说明泉林公司予以认可，另双方合同约定合同到期后中福马公司收回房屋时，对发生的修缮、装饰费用不予补偿。故泉林公司的上诉理由，本院不予采纳。泉林公司认为中福马公司的土地使用权及房屋所有权因签订收储协议而丧失相应权利。本院认为，中福马公司及中国福马机械集团有限公司与镇江市土地储备中心签署的《国有土地使用权收储补偿协议书》约定，镇江市土地储备中心与中福马公司于2017年12月31日前腾空房屋，清退承租户。中福马公司要求泉林公司于2017年5月31日前清结费用、办理退房手续，是在收储协议约定的期间，中福马公司仍具有相关权利，且泉林公司至今未腾空房屋，中福马公司对于收储补偿协议书约定的义务尚未履行完毕。泉林公司该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，泉林公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费508元，由泉林公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二〇年十二月十七日书记员 吴 斯