广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24536号上诉人（原审被告）：李美星，女，1991年6月17日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。委托诉讼代理人：郭明庆，广东仁者律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖军海，广东仁者律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州合晋企业管理有限公司，住所地：广州市增城区新塘镇东进东路****。法定代表人：刘晋豪，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘稳，广东达盛律师事务所律师。上诉人李美星因与被上诉人广州合晋企业管理有限公司（以下简称合晋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初3834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人李美星委托代理人郭明庆、肖军海、被上诉人合晋公司委托代理人潘稳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李美星上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回合晋公司请求李美星支付免租期内房屋占有使用费的请求；2.本案一审、二审诉讼费用和一审保全费由合晋公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误，未考虑承租人租赁房屋的正常商业用途和案涉房屋交付时的实际状态，错误认定承租人承担免租期的占用使用费。其一，免租期的设定是由于房屋交付时的状态完全不符合承租人的商业经营标准、必须经过装修而设置的双方签订合同的前提。因案涉房屋签订时，讼争标的物为毛坯状态，李美星签订合同的前提即合同第二条第一款约定了免租装修期75天。装修期内房屋无法正常使用，租赁合同无效后，根据公平原则，承租人在此期间不应承担房屋占有使用费。其二，出租人对案涉租赁合同无效存在过错，免租期内房屋占有使用费的损失应由出租人自行承担。出租人明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证，仍将案涉房屋出租给承租人，在合同签订时即不具有订立合同的善意，法院应充分考虑出租人的主观过错，不应将因出租人过错导致的损害由承租人承担。其三，出租人给予承租人一定期限的免租期，该条件的设置实质是体现在出租人在租赁期所收取的房屋租金中，出租人无权再行主张免租期占有使用费。免租期满后，承租人按照合同约定支付了2019年7月的房屋租金和水电费，结合一审法院判决书中“综合考虑双方对于合同无效的过错责任以及免租期与实际支付租金比例等因素”的表述，也不可能得出承租人支付全部免租期内的占有使用费的结论。（二）一审法院适用法律错误，导致李美星承担免租期内房屋占有使用费的不公平结果。一审法院因事实认定不清，忽略合同中免租期的约定，错误适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条第一款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条中“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案因出租人主要过错导致租赁合同无效，承租人不应承担免租期内的占有使用费。综上，恳请二审法院判如所请。合晋公司二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李美星的上诉请求无事实及法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。一、案涉《租赁合同》虽被认定无效，但案涉租赁物不影响李美星的正常使用，不影响其经营健身房。在该问题上，合晋公司不存在任何过错。自租赁物交付之日（2019年4月15日）至李美星实际归还案涉租赁物之日（2019年8月14日），李美星从未主张过租赁物不能正常使用，不能实现其租赁目的。在一审中，李美星亦未能举证证明案涉合同无效直接导致其无法正常使用租赁物，且李美星也以租赁物作为经营场所办理了工商登记。可见，案涉租赁物本身是不存在无法使用的情况，是符合出租要求的，合晋公司向李美星出租该租赁物主观上并无任何恶意及欺诈。二、事实上，李美星经营不善，主张合同无效是为规避无力支付租金而产生的违约责任。在免租期内，李美星已经完成了健身房的装修，如期开业，但因为经营不善，李美星仅支付了一个月的租金就无力再承担租金。合同约定了每月的5日前需支付租金，从李美星至今仍拖欠2019年8月1日至8月14日的占有使用费可知上述事实。如租赁物的法律现状确实影响到合同履行，合同目的无法实现，李美星在接收租赁物长达4个月才提出，也有违常理。三、免租期是双方真实意思表示，该约定是基于《租赁合同》能够正常、完整履行而设立的。李美星明知租赁物的法律现状并愿意接受及承租，在合同履行过程中又主张合同无效，存在一定过错，造成了《租赁合同》无法继续履行，致使合晋公司不能从租赁合同中获得预期利益，违背了其同意约定免租期的初衷，李美星应按照其过错对合晋公司的损失承担责任。合晋公司于2020年4月20日向一审法院起诉请求：1.判令李美星向合晋公司支付房屋占有使用费（其中2019年8月1日至2019年8月14日共8605.22元，2019年4月15日至2019年6月30日共47000元），2019年7月1日至2019年8月14日的水电费2330.5元，合计57935.72元；2.判令李美星向合晋公司支付上述费用逾期利息（从2018年8月15日起算，以57935.72元为基数按年利息6%计算至支付之日止，暂计至2020年3月24日为2114.26元）；3.本案诉讼费由李美星负担。一审法院认定事实：2019年4月15日，合晋公司（乙方、承租方）与李美星（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于广州市xx区xx镇xx路xx号xx层109号；计租面积（含分摊面积）347平方米，作为乙方经营健身房用途使用；租赁期限从2019年4月15日至2021年4月14日，免租期（含装修期）为75天，从2019年7月1日起计租；甲方于2019年4月15日向乙方交付物业，若甲方延迟交付，则免租期及租赁期限均从实际交付物业之日起计；月租金18800元，乙方须于每个月5日前向甲方交纳当月的租金，逾期未交者按租金的3%每天加收滞纳金；乙方应向甲方交纳租赁保证金56400元；乙方已清晰了解该物业所有权、证件、资料等情况，并无异议；租赁期内，任何一方均不得无故解除本合同。若乙方因特殊情况需提前退租时，必须提前30天书面通知甲方，物业装修原封不动，甲方无须退装修和保证金，乙方必须同时交清所欠甲方和公共设施维护管理处的一切费用等内容。2019年李美星向一审法院起诉合晋公司，一审法院于2019年11月21日作出（2019）粤0118民初7435号《民事判决书》，查明以下事实：“……2019年8月12日，李美星向合晋公司发出《通知书》认为双方签订的《租赁合同》无效，要求合晋公司退回合同押金56400元。……2019年8月14日，广州市规划和自然资源局增城区分局作出穗规划资源增函[2019]2291号《市规划和自然资源局增城区分局关于查询建设工程规划许可证和土地使用许可证的复函》，载明未查到广州市xx镇xx路xx号的《建设工程规划许可证》及《国有土地使用证》。庭审中，合晋公司、李美星确认李美星向合晋公司交纳了2019年4、5、6月的水电费及2019年7月的租金，尚欠2019年8月1日至2019年8月14日的租金及2019年7月1日至2019年8月14日的水电费共计10935.72元。李美星、合晋公司陈述广州市xx镇xx路xx号与《租赁合同》约定的广州市增城区xx镇xx路xx号之六为同一栋楼房，因为行政区划变更门牌号××之六改为xx号。合晋公司陈述案涉房屋没有办理权属登记、没有建设工程规划手续。”法院认为：“李美星、合晋公司均确认案涉房屋门牌为广州市xx镇xx路xx号，未经过规划报建并取得建筑规划许可证，且广州市规划和自然资源局增城区分局的复函亦载明未查到广州市xx镇xx路xx号的《建设工程规划许可证》及《国有土地使用证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效规定，李美星、合晋公司之间签订的《租赁合同》无效。”判决如下：“一、确认李美星与广州合晋企业管理有限公司于2019年4月15日签订的《租赁合同》无效；二、广州合晋企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李美星返还租赁保证金56400元。”该判决书已经发生法律效力。一审庭审期间，合晋公司与李美星均确认合晋公司于2019年4月15日将案涉房屋交付给李美星使用，李美星于2019年8月14日将房屋钥匙交还给合晋公司。一审审理期间，合晋公司向一审法院申请诉讼保全，并预交诉讼保全费620.5元。一审法院于2020年5月27日作出（2020）粤0118民初3834号《民事裁定书》，裁定查封、冻结李美星名下价值60049.98元的财产。一审法院认为，已经发生法律效力的（2019）粤0118民初7435号《民事判决书》认定案涉合晋公司与李美星于2019年4月15日签订的《租赁合同》无效。根据本案查明事实可知，《租赁合同》明确记载李美星已清晰了解该物业所有权、证件、资料等情况且无异议，因此，合晋公司与李美星对于案涉房屋的状况均是知情的，故对于合同无效其双方均存在过错。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”因此，合晋公司请求李美星支付2019年8月1日至2019年8月14日的占有使用费8605.22元以及2019年7月1日至2019年8月14日的水电费2330.5元，理据充分，且李美星予以认可，一审法院予以支持。关于免租期的占有使用费问题。案涉租赁合同约定的租赁期限是2年，免租期（装修期）75天；虽然案涉租赁合同无效，但是李美星自2019年4月15日接收案涉房屋至2019年8月14日交还案涉房屋期间仅支付了2019年7月的租金，且李美星于2019年8月12日就发通知书给合晋公司要求退回押金，因此，李美星上述行为与双方签订租赁合同并约定免租期的初衷不符，且李美星未举证证明案涉租赁合同无效导致其无法正常使用案涉房屋，故综合考虑双方对于合同无效的过错责任以及免租期与实际支付租金的比例等因素，一审法院认为合晋公司请求李美星支付2019年4月15日至2019年6月30日期间的占有使用费合计47000元，理据充分，一审法院予以支持。关于逾期付款的利息问题。由于案涉租赁合同无效，合晋公司与李美星均存在过错，但李美星逾期未支付案涉房屋的占有使用费及水电费确实会造成合晋公司存在利息损失，故一审法院酌定李美星应从起诉之日（2020年4月20日）起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息给合晋公司，直至付清之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，于2020年9月11日判决如下：一、李美星于判决发生法律效力之日起十日内向广州合晋企业管理有限公司支付2019年4月15日至2019年6月30日的占有使用费47000元、2019年8月1日至2019年8月14日的占有使用费8605.22元、2019年7月1日至2019年8月14日的水电费2330.5元，及利息（利息以上述费用为本金，从2020年4月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、驳回广州合晋企业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费651元，由李美星负担。一审诉讼保全费620.5元，由李美星负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审期间，李美星表示其于2019年5月底6月初左右完成装修，并已在案涉场地办理工商登记开业经营。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：李美星是否应支付合同约定的免租期间的占有使用费。本案中，合晋公司与李美星签订的《租赁合同》已被认定为无效，而从李美星签约后的履约事实，其于2019年4月15日接收租赁场地后进行装修并已从2019年5、6月左右开始经营，随后仅支付2019年7月的租金，遂以合同无效为由要求退租。正如一审法院认定，《租赁合同》设定免租期是在合同予正常履行的情况下，出租方整体考量租赁期内可获得的收益后给予承租方租金的减免，但本案合同无效已丧失继续履行的可能，一审法院综合考虑李美星实际利用租赁场地投入经营的客观情况与其支付租金比例等各项因素，判令李美星支付2019年4月15日至6月30日的场地占用费并无不当，本院予以维持。李美星上诉认为免租期内的费用均应由出租人承担，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，李美星的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费995元，由上诉人李美星负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二〇年十二月十五日法官助理杨希书记员叶小琳