江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3648号上诉人（原审被告）：无锡力酷威尔健身管理有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇雅中路**。法定代表人：余宝菊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钱晓彬，上海君澜（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡世茂房地产开发建设有限公司，，住所地无锡市兴源北路**北创科技园**大楼**法定代表人：蒋立丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：高先梅。上诉人无锡力酷威尔健身管理有限公司（以下简称力酷威尔公司）因与被上诉人无锡世茂房地产开发建设有限公司（以下简称世茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初4342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。力酷威尔公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判或发回重审。事实和理由：一、世茂公司未将案涉租赁房屋交付其，其也未实际使用案涉租赁房屋，一审判决遗漏案涉租赁房屋的实际交付、使用情况，属于基本事实认定不清，应当予以撤销。1.世茂公司主张其为案涉房屋的承租人并要求其支付租金、水电等费用，应当举证证明已经将案涉租赁房屋交付其。但是，世茂公司自始至终未提供将案涉租赁房屋交付给其使用，并由其进行验房、收房，双方履行交付的相关手续。2.事实上，世茂公司是在与案外人甘泉签订房地产租赁契约后交付给甘泉，甘泉再以案涉租赁房屋为经营场所设立无锡乐酷健身管理有限公司（以下简称乐酷公司），由乐酷公司实际占有使用租赁房屋对外经营健身会所。二、在案涉租赁房屋同时存在两份不同承租主体的租赁合同，且能够明确实际占有使用主体的前提下，一审法院适用法律错误，最终做出错误裁判。1.其提供的由世茂公司与甘泉签订的房地产租赁契约，内容上符合合同成立与生效的要件，形式上经房产管理部门、工商部门登记备案，应当是合法有效的。且，比对房地产租赁契约与世茂公司提供的商铺租赁合同，两者从出租人、租赁标的，到租赁期限、房屋租金等均为一致，内容具体且均具备实际可执行性，不存在一审法院认定的“内容相对简单”、“仅作登记设立乐酷公司备案之用”的情况。2.在案涉租赁关系的实际履行过程中，无论是实际占有使用收益者，还是租金支付者，承诺偿还欠租的承诺书出具者，均是由甘泉及乐酷公司作为承租方与世茂公司发生关系。而甘泉虽曾为其公司法定代表人及股东，但在包括租赁合同签订时、首期租金缴纳时，甘泉并未担任其公司法定代表人亦未经公司授权，无权代表其行使相应权利、履行相应义务。因此，其未取得案涉房屋的租赁权，由此产生的租金、水电费用也不应由其承担。3.再结合乐酷公司成立日期为2015年4月17日，以及甘泉系该公司的发起人股东的事实。很明显，案外人甘泉作为乐酷公司的发起人股东，在其公司尚未成立时，以个人名义与世茂公司签订租赁合同，承租案涉房屋用以开设乐酷公司并以力酷威尔城市运动中心的名义经营健身会所。根据公司法司法解释三第二条之规定，世茂公司应向甘泉及乐酷公司追索租金及水电费用。被上诉人世茂公司辩称，1.涉案房屋是现房现铺出租，力酷威尔公司在与其签订商铺租赁合同前就已经对案涉房屋进行了详细的实地勘验，认为案涉房屋能完全满足租赁经营目的才决定签约租赁的，因此双方在商铺租赁合同的第1.3条明确约定商铺室内装修为现状交付，力酷威尔公司在订立合同时已对该商铺的装修现状进行了确认并予以接受，也即合同签订力酷威尔公司就接受了房屋，商铺租赁合同经力酷威尔公司加盖了公章，对所有相关内容进行确认，现在房屋都已经用了几年，又来说其未将涉案房屋交付，显然与事实不符。2.双方之间实际履行的是2015年3月签订的商铺租赁合同，而非其因力酷威尔公司请求为了配合注册分公司而与之签订的房地产租赁契约，房地产租赁契约仅用于力酷威尔公司新设分公司的工商登记注册材料使用，内容相对简单，根本不具有实际可执行性，因为房地产租赁契约约定的租赁标的是无锡市锡沪西路128号房屋，建筑面积为1065平方米，而依据其提交的无锡市房屋初始登记证可以看出，无锡市锡沪西路128号房屋共三层，建筑面积为3182.15平方米，力酷威尔公司承租的范围只占面积的1/3,而房地产租赁契约的附件一是完全空白的，根本无法确定具体的承租区域是一层、二层还是三层，所以房地产租赁契约无法确定租赁标的，根本不能履行。3.其并未将房屋出租给两个承租人，自始至终只把房屋出租给了力酷威尔公司，双方于2015年3月签订的商铺租赁合同依法成立，力酷威尔公司依据此商铺租赁合同实际占有使用房屋，经营力酷威尔城市运动馆，力酷威尔公司恶意拖欠租金、水电费，已经构成严重违约。综上一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。世茂公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的商铺租赁合同于2019年4月12日解除；2.判令力酷威尔公司支付租金738577.5元及逾期付款违约金（其中466470元部分自2018年8月24日起、136053.75元部分自2018年10月10日起、136053.75元部分自2019年1月10日起分别按每日千分之一计算），并支付水费17544.8元、电费365873.95元及逾期付款违约金（双方就水电费逾期付款违约金未作约定，明确自2019年1月1日起参照银行同期贷款利率计算）；3.判令力酷威尔公司履行腾房迁让义务并支付2019年4月13日至腾房之日的实际使用费。一审法院认定事实：世茂公司于2014年4月就无锡市锡沪西路128号房屋办理初始登记手续，房屋初始登记证显示无锡市锡沪西路128号房屋（总层数为3层、建筑面积为3182.15平方米、套内建筑面积为3110.67平方米）的所有权人为世茂公司。2015年3月，世茂公司与力酷威尔公司签订商铺租赁合同，载明：甲方（出租方）为世茂公司，乙方（承租方）为力酷威尔公司；世茂公司拟出租无锡市锡沪西路128号世茂首府售楼处第12号商铺（即案涉商铺），案涉商铺暂测建筑面积1065平方米，如政府国土房管部门核实的建筑面积与此不一致，双方均承诺不对此提出任何异议，仍按该面积计算租金、物业服务费等费用，案涉商铺的室内装修为现状交付，力酷威尔公司已进行确认并予接受；力酷威尔公司承租案涉商铺用于经营健身会所，经营品牌为“力酷威尔”，未经世茂公司同意，力酷威尔公司不得变更或增加该使用用途；租赁权限自2015年4月1日至2020年4月1日；租期内，力酷威尔公司须每月按时缴纳水电费等应缴费用；案涉商铺租期内的租金总金额为2099115元，不设免租期，支付方式为每季度首月10日前以现金先行支付当季租金，逾期按逾期金额每日千分之一支付违约金，租金计算方式如下，第一年租金每平方米每天0.6元，金额233235元，第二年租金每平方米每天0.8元，金额310980元，第三年租金每平方米每天1元，金额388725元，第四年租金每平方米每天1.4元，金额544215元，第五年租金每平方米每天1.6元，金额621960元，合计2099115元；…水电燃气费用根据案涉商铺内的独立水表、电表、燃气表计量实际用量，由力酷威尔公司承担，…物业公司代开水电燃气总发票，由世茂公司代力酷威尔公司支付给物业公司…；案涉商铺交付后，力酷威尔公司可自行重新装修并承担相关费用，…本合同终止交回案涉商铺时，案涉商铺内除可移动物品外装修无偿归世茂公司所有…；力酷威尔公司有权依约使用案涉商铺并自主经营，世茂公司不得干涉，…力酷威尔公司须以自己名义办理工商营业执照；除本合同约定情形外，双方均不得单方面解除本合同，否则即视为违约，任何一方违反合同单方面解除合同的，应向对方支付相当于第三年租金的违约金，如世茂公司依7.1条约定解除合同，由世茂公司或其授权的物业公司向力酷威尔公司发出解除合同书面通知，本合同自该书面通知送达力酷威尔公司时解除…；租赁期满或本合同提前终止的，力酷威尔公司均无权要求世茂公司对案涉商铺内的装修、添附给予赔偿或补偿；落款处甲方栏内加盖了世茂公司的公章，乙方栏内加盖了力酷威尔公司的公章……。商铺租赁合同的附件一为商铺平面图（包括“力酷威尔”健身会所一层、二层平面图），标示了承租面积及所在区域位置。合同订立后，世茂公司依约交付了案涉商铺。经查：2015年4月，甘泉等人向市场监管部门申请公司登记，公司登记（备案）申请书显示登记公司名称为无锡乐酷健身管理有限公司（以下简称乐酷公司），登记住所为案涉商铺，发起人股东为甘泉等人。另，为办理乐酷公司设立登记手续，发起人向公司登记机关提交备案房地产租赁契约1份，载明：甲方（出租方）为世茂公司，乙方（承租方）为甘泉；甲方自愿将案涉商铺出租给乙方使用，房地产基本情况载于附件一；双方议定上述房地产总租金为2099115元，租赁权限自2015年3月30日至2020年4月1日，租金按月（季）结算，由乙方在每月（季）的前10日内交付甲方，…依法保证承租上述房屋仅作为商业用房使用；…任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担，乙方逾期交付房租，每逾期一日由甲方按月租金额的千分之一/日加收违约金；落款处甲方栏内加盖了世茂公司的公章，乙方法定代表人栏内由甘泉签字…；附件一中房屋坐落、产权所有人、建筑面积、使用性质、四至附图等栏目均为空白。后乐酷公司于2015年4月17日登记成立，登记住所为案涉商铺，乐酷公司登记成立时法定代表人登记为甘泉，后于2018年5月18日变更为郭斌。合同履行中，案涉商铺用于“力酷威尔城市运动馆”之经营，经营过程中形成的私教协议的抬头为“无锡力酷威尔健身”、POS签购单所载的商户名称为乐酷公司、收据加盖有“无锡力酷威尔健身世茂店”印章。租期内，世茂公司已足额收到2015年4月1日至2016年12月31日的租金466470元，未收到2017年1月1日至2018年3月31日的租金，已足额收到2018年4月1日至2018年9月30日的租金272107.5元，未收到2018年10月1日起的租金。经查，上述已付租金738577.5元由甘泉代为支付，世茂公司就此开具并交付甘泉累计金额为738577.5元的租金发票，发票载明的付款方或购买方均为力酷威尔公司。2018年8月24日，形成付款承诺1份，载明：无锡世茂力酷威尔健身2015年4月至2018年3月用水合计17544.8元，2015年4月至2018年7月用电合计359861元，水电合计377405.8元；2015年4月至2018年7月未付租金为466470元，水电、房租合计843875.8元；以上费用付款方式，2018年10月付水电合计的30%，2018年11月付水电合计的30%，2018年12月付水电合计的40%；落款处载明“经办人：姜慧”并加盖了乐酷公司的公章。另查明：2018年7月23日，世茂公司委托江苏强森律师事务所向力酷威尔公司邮寄发出律师函，载明：…力酷威尔公司自2017年1月起至今未按约支付租金，逾期金额达466470元，且租赁至今未支付过水电费用；…请力酷威尔公司收函后5日内向世茂公司支付拖欠的租金及水电费，如力酷威尔公司收函后仍不履行付款义务，将采取相应的法律手段追究力酷威尔公司法律责任，行使单方解除权解除租赁合同、收回房屋，并就因此遭受的经济损失（包括但不限于租金、逾期付款违约金、水电费、诉讼费等）向力酷威尔公司进行追索。2018年11月5日，世茂公司委托江苏强森律师事务所又向力酷威尔公司邮寄发出律师函，载明：…力酷威尔公司未按合同约定支付租金及水电费等，2018年7月23日已致函力酷威尔公司，力酷威尔公司收函后积极与世茂公司协商并作出付款承诺，但力酷威尔公司再次违反付款承诺，未能按承诺的付款期限履行付款义务，截至2018年10月30日，力酷威尔公司拖欠租金及水电费合计979929.55元，另，力酷威尔公司在未经世茂公司同意的情况下有擅自转租行为；…请力酷威尔公司于2018年11月10日前全额付清拖欠的租金及水电费合计979929.55元，立即终止转租行为，如力酷威尔公司收函后仍不履行付款义务，将采取相应的法律手段追究力酷威尔公司法律责任，基于恶意拖欠租金、擅自转租等严重违约行为行使单方解除权解除租赁合同、收回房屋，并就因此遭受的经济损失（包括但不限于租金、逾期付款违约金、水电费、诉讼费、律师费等）向力酷威尔公司进行追索。经查，上述律师函邮件于2018年11月6日签收。2019年1月30日，世茂公司委托江苏强森律师事务所再次向力酷威尔公司邮寄发出律师函（分别寄往锡沪西路128号、洛社镇雅中路18号），载明：…力酷威尔公司未按合同约定支付租金及水电费等，截至2019年1月29日，拖欠租金738577.5元，截至2018年3月拖欠水费17544.8元，截至2018年7月拖欠电费359861元，三项合计1115983.3元；之前已两次致函要求支付拖欠租金及水电费，力酷威尔公司收函后积极与世茂公司协商并作出付款承诺，但力酷威尔公司一再违反付款承诺，未能按承诺的付款期限履行付款义务；…请力酷威尔公司于2019年2月4日前全额付清拖欠的租金及水电费合计1115983.3元，如力酷威尔公司收函后仍不履行付款义务，将立即提起诉讼并就因此遭受的经济损失（包括但不限于租金、逾期付款违约金、水电费、诉讼费、律师费等）向力酷威尔公司进行追索…。经查，上述寄往锡沪西路128号的律师函邮件于2019年1月31日因拒收退回，寄往洛社镇雅中路18号的律师函邮件于2019年1月31日签收。2019年4月9日，世茂公司向力酷威尔公司邮寄发出单方解除商铺租赁合同通知书（分别寄往锡沪西路128号、洛社镇雅中路18号），并以电子邮件方式向力酷威尔公司的公示电子邮箱×××＠ｑｑ.ｃｏｍ发出单方解除商铺租赁合同通知书，载明：双方于2015年3月就力酷威尔公司承租案涉商铺用于经营“力酷威尔”健身会所签署了商铺租赁合同；…力酷威尔公司未能按合同约定支付租金及水电费，至今拖欠租金738577.5元、水费17544.8元、电费365873.95元，…力酷威尔公司的严重违约行为已给世茂公司造成重大损失，直接导致合同目的无法实现；综上，世茂公司通知力酷威尔公司自即日起解除合同，力酷威尔公司于7日内付清所欠租金及水电费并承担相关违约责任、腾退商铺…。经查，上述寄往锡沪西路128号的邮件于2019年4月14日因迁移新址退回，寄往洛社镇雅中路18号的邮件于2019年4月11日签收。又查明：力酷威尔公司于2014年5月27日登记成立，登记住所为无锡市××镇××路××号，发起人股东为包括甘泉等4人，2016年11月起甘泉担任力酷威尔公司的法定代表人直至2018年12月11日变更为何桐林。2019年4月18日，世茂公司提起本案诉讼。诉讼中，世茂公司提供了租金及水电费欠费明细清单、租金发票、付款承诺等证据，经审查：截至2019年3月31日，力酷威尔公司累计支付租金738577.5元，累计拖欠租金738577.5元、水费17544.8元、电费365873.95元。一审中，法院于2019年6月24日组织双方当事人至案涉商铺进行现场查勘并清点物品。经查勘，“力酷威尔城市运动馆”已关门歇业，另外，经现场清点及双方当事人确认，案涉商铺内留有健身器材等设备（详见健身器材统计表及现场照片）。力酷威尔公司表示：力酷威尔公司并非案涉商铺的承租人，其仅可对现场清点的相关健身器材等设备予以确认，但相关健身器材等设备并非力酷威尔公司所有，其无从主张权益。世茂公司表示：鉴于力酷威尔公司明确不就相关健身器材等设备主张权益，世茂公司据此将自行处置相关健身器材等设备，并确认已于2019年8月5日收回案涉商铺；要求力酷威尔公司履行腾房迁让义务的相关诉请不再主张，但力酷威尔公司仍需支付合同解除之日至2019年8月5日按租金标准计算的实际使用费。上述事实，有房屋初始登记证、商铺租赁合同、工商登记资料（含房地产租赁契约）、私教协议、POS签购单、收据、租金及水电费欠费明细清单、租金发票、付款承诺、律师函及邮寄凭证、单方解除商铺租赁合同通知书及邮寄凭证、邮件查询单、企业公示信息、电子邮件、证人证言、当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，租赁合同关系的当事人应认定为世茂公司与力酷威尔公司，订立案涉商铺租赁合同系双方之真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。关于乐酷公司工商登记资料中备案的房地产租赁契约，法院经审查认为，乐酷公司系基于世茂公司与力酷威尔公司之间的租赁合同关系而在案涉商铺登记设立的法人，该房地产租赁契约为固定格式版本，内容相对简单，附件一中有关租赁房屋基本情况的内容均为空白，故应仅作登记设立乐酷公司备案之用，不能作为案涉租赁合同关系的处理依据，实际履行的仍为世茂公司与力酷威尔公司签订的案涉商铺租赁合同。另，在案涉商铺登记设立乐酷公司，应属力酷威尔公司承租案涉商铺后为实现其经营目的之行为，现并无证据证明世茂公司与力酷威尔公司就案涉商铺租赁合同之权利义务转移至乐酷公司、由乐酷公司承继或加入等事宜予以约定。由此，力酷威尔公司认为其并非案涉商铺承租人的意见，与事实不符，法院不予采纳。租赁合同法律关系中，出租人的主要义务是交付符合约定用途的租赁物，承租人的主要义务是支付租金。本案中，世茂公司已履行交付案涉商铺之义务，力酷威尔公司亦将案涉商铺用于正常经营活动，但力酷威尔公司在合同履行中未按约足额支付租金及水电费，其中，2017年1月1日至2018年3月31日的租金未付，2018年10月1日起的租金未付，并拖欠相应的水电费，已构成违约，且力酷威尔公司在世茂公司发函催告后仍不履行合同主要义务，世茂公司据此有权依法解除合同并收回涉案商铺，同时，力酷威尔公司应就截至2019年3月31日拖欠的租金738577.5元以及水费17544.8元、电费365873.95元履行给付义务。经查，世茂公司于2019年4月9日以邮政快递及电子邮件方式向力酷威尔公司发出单方解除商铺租赁合同通知书，现有证据显示寄往洛社镇雅中路18号的邮件于2019年4月11日签收，后力酷威尔公司未在收到单方解除商铺租赁合同通知书之日起三个月内提起异议之诉，故世茂公司作为法定解除权人向力酷威尔公司发出的单方解除商铺租赁合同通知书有效，双方之间的租赁合同关系于2019年4月11日解除。此外，力酷威尔公司应支付2019年4月1日至4月11日的租金18744元（1704元/天×11天）。一审中，法院组织双方当事人至案涉商铺进行现场查勘并清点物品，后世茂公司明确已于2019年8月5日收回案涉商铺，法院予以确认。世茂公司主张合同解除后至2019年8月5日按租金标准计算的占有使用费，于法有据，予以支持。法院认定上述期间的占有使用费为197664元（1704元/天×116天）。本案中，力酷威尔公司未按约支付租金，应承担逾期付款违约金。力酷威尔公司在诉讼中表示违约金标准过高，如需承担违约责任，请求依法调整。法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则，酌定逾期付款违约金按每日万分之三计算。另，力酷威尔公司未按约支付水电费，亦应承担逾期付款违约金。鉴于双方就逾期支付水电费的违约金标准未作约定，世茂公司明确自2019年1月1日起按银行同期贷款利率计算，不违反法律规定，法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、世茂公司与力酷威尔公司就案涉商铺签订的商铺租赁合同于2019年4月11日解除。二、力酷威尔公司于判决生效后十日内支付世茂公司租金757321.5元及逾期付款违约金（其中466470元部分自2018年8月24日起至实际给付之日止、136053.75元部分自2018年10月10日起至实际给付之日止、136053.75元部分自2019年1月10日起至实际给付之日止分别按每日万分之三计算）。三、力酷威尔公司于判决生效后十日内支付世茂公司水费17544.8元、电费365873.95元及逾期付款违约金（以383418.75元为基数自2019年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，并自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、力酷威尔公司于判决生效后十日内支付世茂公司占有使用费197664元。五、驳回世茂公司的其他诉讼请求。一审案件受理费14898元（已由世茂公司预交），由力酷威尔公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，案涉商铺租赁合同由世茂公司与力酷威尔公司于2015年3月订立，力酷威尔公司系合同相对人。力酷威尔公司虽否认世茂公司向其交付房屋，但同时又认可世茂公司将案涉租赁房屋交付给甘泉，因合同订立时甘泉系力酷威尔公司的股东，且商铺租赁合同记载的承租人为力酷威尔公司并加盖有力酷威尔公司的公章，故甘泉接收房屋的行为应认定为世茂公司已向力酷威尔公司交付。尽管之后甘泉又与世茂公司签订了房地产租赁契约，以案涉租赁房屋为经营场所设立乐酷公司，但该房地产租赁契约仅出现在乐酷公司工商登记的备案资料中，契约文本为固定格式版本，与商铺租赁合同的文本格式不同，且附件一中有关租赁房屋基本情况的内容均为空白，契约内容相对商铺租赁合同更为简单，可以认定该房地产租赁契约仅作登记设立乐酷公司备案之用，实际履行的仍为世茂公司与力酷威尔公司签订的商铺租赁合同。此外，商铺租赁合同并非由甘泉以个人名义与世茂公司订立，案涉商铺在经营过程中又使用了“力酷威尔”的字号，现有证据不足以证明案涉商铺租赁合同之权利义务转移至甘泉或乐酷公司，本案不符合《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定情形。力酷威尔公司所称其非商铺承租人的意见，与事实不符，对力酷威尔公司提出不应由其承担责任的上诉主张，本院不予支持。综上所述，力酷威尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14846元，由上诉人力酷威尔公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年十二月十六日书记员  翁 强