黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终834号上诉人（一审被告、申请执行人）：张君清，女，1965年7月29日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：雷辉，黑龙江明镜律师事务所律师。被上诉人（一审原告、案外人）：毕明杰，男，1964年8月2日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：潘世学，黑龙江盛夙律师事务所律师。一审第三人（被执行人）：鸡西市坚实房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区交通局1-1-1-1。法定代表人：房靖，总经理。委托诉讼代理人：朴永建，男，1975年12月12日出生，鸡西市坚实房地产开发有限公司法律顾问，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。上诉人张君清因与被上诉人毕明杰、一审第三人鸡西市坚实房地产开发有限公司（以下简称坚实公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省鸡东县人民法院（2020）黑0321民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月26日公开开庭进行了审理，上诉人张君清及其委托诉讼代理人雷辉、被上诉人毕明杰的委托诉讼代理人潘世学、第三人坚实公司的委托诉讼代理人朴永健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张君清上诉请求：1.撤销黑龙江省鸡东县人民法院（2020）黑0321民初15号民事判决，驳回毕明杰的诉讼请求，改判准许执行鸡西市××区幸福里小区9号楼2单元401室房屋；2诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，毕明杰系虚假诉讼。毕明杰在一审起诉状中称2015年5月16日与坚实公司签订《房屋认购合同》，当日全额交付购房款311532元，但毕明杰确没有提交当日支付给开发商房款的银行流水。2015年10月14日《鸡西市商品房销售预收款专用发票》亦没有当日银行流水佐证，双方串通，逃避债务制造的虚假证据。毕明杰与孙丽娜的流水并不能证实与坚实公司的法律关系是真实的，其提供的与他的银行流水与10月14日票据二组证据相互矛盾，均不能作为定案依据。二、一审适用法律错误，一审法院认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和二十九条存在适用交叉，明显属于偏袒毕明杰，违法错判。根据上述法律第二十九条规定，本案既然法院认定房屋属于登记在开发商企业名下，就必须适用上述条款进行案件审理。而毕明杰在庭审中已承认其名下有房屋，这个房屋不是其唯一住房，是给其儿子住的，根据上述法律规定，法院就应依法驳回其诉讼请求，一审法院视唯一住房这个规定于不顾，枉法裁判。毕明杰虚假诉讼不守诚信，起诉状中说买房后一直实际占有使用，可开庭经查，其名下还有房屋，这个房屋不是唯一住房，又改口称让他儿子住，这就是欺骗法律虚假诉讼，干扰法院执行，串通开发商阻碍申请执行人的合法债权实现。三、根据《九民会纪要》，本案系让与担保，且案涉房屋已在房屋登记机关办理了真实的网签预登记，在房产局官方网站上进行了物权公示，依法有法定优先权利。《九民会纪要》第七十一条让与担保和《最高人民法院关于适用若干问题的解释一》第四条、第十六条，鸡西房产信息网是当时鸡西房产管理局官方网站，任何人都可以登录查看房屋是否出售等信息。根据鸡西市房屋信息卡和当时的规定，只要是办理预售登记的商品房信息，在上述官方网站中都有显示房屋属于已出售，合同内容均在房产局备案，这是当时鸡西地方的房屋管理政策，属于商品房出售信息公示。四、一审判决举证责任分配不公，导致案件违法错判。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、省法院《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第十五条，本案应由毕明杰负举证责任，本案房屋转让只有一份私下房屋认购协议，没有在任何机关办理备案或转移登记手续，本案待证事实真伪不明，应依法做出待证事实不成立的认定。执行异议之诉必须采用较普通民事案件更高更严格的证明标准，在案外人未完成举证责任、所主张的待证事实真伪不明的情况下，举证责任不移转至申请执行方。本案待证事实真伪不明，上诉人肯请二审法院查明事实对上述参与虚假诉讼、伪造证据的当事人依法追究其法律责任。五、案外人毕明杰所提交的证据不足以排除人民法院对案涉特定房屋的强制执行。通过中国裁判文书网公布的鸡冠区法院（2016）黑0302执异74号裁定，毕明杰与坚实公司，另案当事人付淑英在幸福里小区存在多起纠纷，毕明杰在2015年12月14日在幸福里小区以16万元购买了面积40平方米房屋，手中同样持有认购合同、交款收据等但法院审查认为毕明杰持有的购房收据和认购合同不足以排除执行，最终驳回了毕明杰的异议请求，此案现已生效。鉴于幸福里小区有多处抵债房产存在，案外人在鸡西市鸡冠区××红旗××室有房产，仅凭案外人现有证据无权对抗司法执行和司法查封。综上，毕明杰不是真正的商品房买卖的消费者，毕明杰与坚实公司没有办理任何备案手续，也没有在房产部门登记任何公示信息，且毕明杰在鸡西市鸡冠区××红旗××室有房产，产权证号为07××34，根据法律规定和举证责任分配规则，毕明杰无权要求法院排除强制执行，请求二审法院查明事实，驳回毕明杰的全部诉讼请求，尽快恢复执行。毕明杰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。坚实公司陈述，一审判决适用法律与认定事实均恰当，上诉理由不成立。毕明杰向一审法院起诉请求：1.不得执行鸡西市幸福里小区9号楼2单元4层401室房屋；2.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月21日，苏本友担任力业公司的法定代表人，因力业公司承建工程的需要，苏本友以个人名义向张君清借款100万元，并约定月利率5%，苏本友收取100万元现金后，为张君清出具了借据一份，2014年1月26日，张君清与力业公司、坚实公司签订《房屋抵借款协议书》，坚实公司以其开发的七户房屋（包括涉案房屋）为力业公司提供担保，并为张君清办理房屋预售网签备案，后该借款未能偿还，张君清诉至法院，鸡冠区人民法院作出（2016）黑0302民初1078号民事判决书，判决：一、被告黑龙江省力业建筑工程有限公司、苏本友给付张君清贷款100万元及利息；二、若被告黑龙江省力业建筑工程有限公司、苏本友不能清偿，被告坚实公司对不能清偿部分，以其开发的幸福里小区9号楼1单元101、102、202、302、2单元401、501、502七户房屋进行清算并依法作价后承担清偿责任。判决生效后，张君清申请强制执行，鸡东县人民法院查封被执行人坚实公司开发的涉案房屋，毕明杰对涉案房屋提出书面异议。鸡东县人民法院作出（2019）黑0321执异101号执行异议裁定书，驳回了毕明杰的异议请求。2015年5月16日，毕明杰与坚实公司签订《房屋认购合同》（涉案房屋于2013年11月28日取得房屋预售许可证），当日，毕明杰向孙丽娜（孙丽娜系坚实公司会计）名下转账购房款311532元，坚实公司向毕明杰交付房屋，毕明杰缴纳了涉案房屋当年的供热费、物业费、燃气费、垃圾处理费、电费、水费以及近年的供热费、电费、水费等费用，2015年10月14日，坚实公司向毕明杰出具商品房销售预收款专用票据，涉案房屋因未办理竣工验收而不能办理产权登记。一审另查明，登记在毕明杰名下另有一套房屋，位于鸡西市××区西山办奋斗红旗8-1-5-502，面积62.33平方米，该房屋由毕明杰夫妇居住，涉案房屋一直由毕明杰儿子一家三口居住。一审法院审理认为，本案争议的焦点为：一、毕明杰提供的证据能否阻却执行、对涉案房屋是否享有实体权利；二、商品房预售合同登记是否发生物权效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，坚实公司于2013年11月28日，取得涉案房屋的预售许可证，毕明杰与坚实公司于2015年5月16日签订《房屋认购合同》，该合同不具备合同无效情形，故双方签订的合同为有效合同，坚实公司向其交付房屋，毕明杰已占有该房屋，毕明杰已支付涉案房屋的全部价款，此外，涉案房屋因工程未办理竣工验收而未办理过户手续，并非毕明杰的过错。由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。毕明杰名下虽有两套住宅，但本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故毕明杰对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对毕明杰的诉讼请求，予以支持。预售网签登记备案虽然也涉及不动产，在客观上也有向社会公示预购权利的效果，但其公示的内容是买卖合同，现行法律规范并未赋予这一登记制度任何物权法上的意义，根据物权法定的基本原则，登记备案行为不具有登记对抗的效力，不发生物权变动的效果，故张君清辩称该行为产生物权公示效力，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决：张君清不得执行鸡西市幸福里小区9号楼2单元4层401室房屋。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明，鸡西市幸福里小区物业公司鸡西盛源物业有限公司的物业登记显示案涉401室房主系毕明杰。黑龙江省第七次全国人口普查短表（草表）显示案涉401室房主为毕煜衡与王驭霆，案涉9号楼楼长王胜忠陈述第七次全国人口普查短表上的登记信息是电话询问作出的登记，没有入户，人口普查员进行人口普查走访时案涉401室时无人。2020年7月10日人口普查员张丽娟入户走访过案涉401室，居住人为毕某。2020年12月14日，主审人前往案涉幸福里小区调查案涉401室是否是毕明杰儿子一家三口居住。经查案涉401室外门把手落灰严重，经多次敲门，均无人响应。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述法律规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，毕明杰与坚实公司2015年5月16日签订《房屋认购合同》，当日毕明杰向孙丽娜（系坚实公司会计）名下转账购房款311532元，坚实公司向毕明杰交付房屋，毕明杰当日交纳物业费、水费等相关费用。案涉房屋于2019年3月26日被鸡东县人民法院查封，但毕明杰名下另有一套位于鸡西市××区西山办奋斗红旗8-1-5-502号房屋，房屋产权证号**××34，因此毕明杰不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。毕明杰主张案涉房屋是为其儿子购买，但房屋合同确是由毕明杰与坚实公司签订，案外人执行异议之诉能排除执行的权利应限定于为满足生存需要而购买的居住用房，根据现有证据不能证明案涉房屋系毕明杰本人为满足家庭生存需要而购置的居住房屋。因此，毕明杰的理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的内容，不能阻却上诉人对案涉房屋的执行，张君清的上诉请求成立，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省鸡东县人民法院（2020）黑0321民初15号民事判决；二、驳回毕明杰的诉讼请求。一审案件受理费5973元，由毕明杰负担；二审案件受理费5973元，由毕明杰负担。本判决为终审判决。审判长  季学平审判员  刘伟国审判员  张彩娇二〇二〇年十二月十八日书记员  谭宇亭书记员  张 弛