江西省宁都县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣0730执异11号 案外人：郑新民，男，1951年11月27日生，汉族，江西省宁都县人，现住江西省赣州市安远县。 案外人：郑荣春，男，1973年11月20日生，汉族，江西省宁都县人，现住江西省赣州市宁都县。 案外人：黄春英，女，1975年2月24日生，汉族，江西省宁都县人，现住江西省赣州市宁都县。 申请人：中国邮政储蓄银行股份有限公司宁都县支行（以下简称宁都邮政银行），住所地为宁都县登峰大道，统一社会信用代码为91360730669797365C。 负责人：巫丹梅，系宁都邮政银行行长。 被执行人：陈建平，男，1983年2月1日生，汉族，江西省宁都县人，现住江西省赣州市宁都县。 被执行人：何燕皎，女，1979年11月22日生，汉族，江西省宁都县人，现住江西省赣州市宁都县。 被执行人：谢国强，男，1979年8月26日生，汉族，江西省宁都县人，现住江西省赣州市宁都县。 被执行人：尚琴，女，1980年1月28日生，汉族，安徽省当涂县人，现住安徽省当涂县。 本院在执行申请人宁都邮政银行与被执行人陈建平、何燕皎、谢国强、尚琴金融借款合同纠纷一案中，案外人郑新民、郑荣春、黄春英对本院（2019）赣0730执1652号之一及之二执行裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人郑新民、郑荣春、黄春英称：请求宁都县人民法院解除对宁都县住宅的查封及拍卖（产权证号为赣20**宁都县不动产权第0001099号）。理由为：案外人与被执行人谢国强于2011年1月29日签订了一份《房屋转让合同》，约定将案外人坐落在宁都县福船岗12号土地使用面积422.6平方中的180平方转让给被执行人谢国强用于改扩建住房，案外人可以无偿获得安置住房一套（占地面积不少于110平方）及车库一间20平方，本合同第三条“安置住房一套指造郑春荣已建房屋南面第三层及车库一间……”。根据合同约定，现法院拍卖的宁都县住宅应当为案外人的住宅，被执行人谢国强理应按照合同约定将该住宅交付给案外人所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十条、第十五条、第十六条、第十七条之规定，法院不能对宁都县住宅进行查封和拍卖，是对案外人权利的侵害，故请求解除对该住房的查封及停止拍卖。 本院查明：2016年8月31日，被执行人陈建平、何燕皎在申请人宁都邮政银行处借款260万元，被执行人谢国强、尚琴用其共同所有的位于宁都县福船岗的八套住房为该借款设定了抵押登记（产权证号为赣20**宁都不动产权：第0001083号、第0001088号、第0001089号、第0001090号、第0001091号、第0001098号、第0001099号、第0001102号）。被执行人陈建平、何燕皎借款后，因未能及时偿还借款本息，申请人于2019年9月10日诉至向法院。法院经审理后于2019年9月20日作出判决：一、限被告陈建平、何燕皎在判决生效后十日内清偿原告宁都邮政银行借款本金260万元、利息128050.76元及2019年9月21日起至清偿之日止的利息（按合同约定利率计算）；二、原告对被告谢国强提供的抵押物坐落于宁都县福船岗，证号为赣（2016）宁都不动产权第0001083号、第0001088号、第0001089号、第0001090号、第0001091号、第0001098号、第0001099号、第0001102号等八处房产变卖、拍卖款享有优先受偿权；三、案件受理费28333元，因本案简易程序审理，故减半收取14167元，由被告承担。 因被执行人未按判决履行，故申请人于2019年12月5日向本院申请强制执行。该案在执行过程中，本院于2020年3月30日下达了（2019）赣0730执1652号之一执行裁定书，裁定查封被执行人谢国强名下坐落于宁都县福船岗，证号为赣（2016）宁都不动产权第0001083号、第0001088号、第0001089号、第0001090号、第0001091号、第0001098号、第0001099号、第0001102号等八处房产。2020年3月16日，经申请人与被执行人协商一致，对该八处房产进行了议价。2020年4月1日，根据申请人与被执行人的议价情况，本院下达了（2019）赣0730执1652号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人上述八处房产，并将该八处房产在淘宝网司法拍卖。后案外人向本院提出书面异议申请，以法院查封拍卖的坐落于宁都县住房（产权证号为赣20**宁都不动产权第0001099号）系其所有为由，要求解除查封，并停止拍卖。 2011年1月29日，案外人郑荣春、郑新民、黄春英与被执行人谢国强签订了一份《房屋转让合同》，约定：案外人将其坐落于宁都县福船岗12号住房所拥有的集体土地使用证上所载土地面积中的180.6平方米转让与被执行人谢国强改扩建新房，转让价为36万元，并且案外人可以无偿获得安置住房一套（占地面积不少于110平方）及车库一间。安置住房一套指靠郑荣春已建房屋南面，第三层及车库为集体房屋。房屋交付状况按商品房标准。2014年8月6日，案外人郑荣春、郑新民、黄春英及李三生与被执行人谢国强签订一份《合同补充协议》，约定被执行人谢国强返还一套规格10米×11米或9米×12米以上面积120平方的合格套房加上车库20平方给郑荣春一方，楼层应安排在3层或4层，合计140平方，如后栋达不到规格或后栋做不成，被执行人谢国强要从前栋楼套房中按原定面积返还郑荣春一方一套合格的套房，郑荣春一方不出任何费用，返还的车库要建在地面，同被执行人现住房地面一样平。 2011年1月29日，赖传华、赖荣、胡秋莲与被执行人谢国强签订了一份《房屋转让合同》，约定：赖传华、赖荣、胡秋莲将其坐落于宁都县刘坑村福船岗11号住房（占地面积281.24平方）转让给被执行人谢国强用于改扩建新房，转让价为53万元，并且赖传华、赖荣、胡秋莲可以无偿获得安置住房一套（占地面积不少于110平方）及车库一间，安置住房一套指靠郑荣春已建房屋南面，第二层及杂物间为集体房屋，房屋交付状况按商品房标准。 被执行人谢国强在获得案外人及郑荣春等人转让的土地后，进行了旧房改建，并将该两宗土地性质由集体土地转为国有出让土地。房屋竣工后，被执行人谢国强于2016年为每一套住房办理了不动产权证，产权证上登记的所有人为谢国强。被执行人谢国强将已建好的住房对外出售，现尚余8套住房未卖出，即现被法院查封的8套住房。 案外人并未从被执行人谢国强手中受让安置住房一套及车库一间。宁都县福船岗2单元303住房（产权证号为赣20**宁都不动产权第0001099号）登记的产权人仍为被执行人谢国强，该房也未向案外人交付使用。 本院认为，本案争议焦点为案外人对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权益。为作出判断，本院应审查案外人买受案涉房屋是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。本案中，案外人与被执行人虽于2011年1月24日签订了《房屋转让合同》、于2014年8月6日签订《合同补充协议》，但均未明确交付的房屋就是本案所涉303房，且案外人也未提交证据证明其对争议房屋已合法占有，故其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，应认定其享有的权利不能排除本院的执行。因此，本院对被执行人谢国强名下的303房采取查封并拍卖措施并无不当，故对案外人提出的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下： 驳回案外人郑新民、郑荣春、黄春英的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  曾雪平 审判员  李亮亮 审判员  曾建昌 二〇二〇年十二月十八日 书记员  符 艳