广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5429号上诉人（原审原告、反诉被告）：钟芸，女，汉族，1989年10月6日出生，居民身份证住址为为广东省高州市**********，公民身份证号码为440************123。委托诉讼代理人：唐浩锋，广东森诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：范艳芳，广东迎君律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨可，男，汉族，1993年3月5日出生，居民身份证住址为广东省东莞市***************之二，公民身份证号码为441************352。委托诉讼代理人：张建军，广东文厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓林，广东文厚律师事务所律师。上诉人钟芸因与被上诉人杨可房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2019)粤1973民初3155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条的规定判决：一、确认钟芸与杨可之间的《商铺租赁合同》已于2018年11月14日解除；二、限杨可自判决发生法律效力之日起五日内向钟芸返还押金21000元；三、限杨可自判决发生法律效力之日起五日内赔偿钟芸三个月租金损失21000元；四、限杨可自判决发生法律效力之日起五日内赔偿钟芸装修费损失10532.5元；五、限钟芸自判决发生法律效力之日起五日内支付杨可租金37333元；六、限钟芸自判决发生法律效力之日起五日内支付杨可管理费1880元、电费916.62元；七、驳回钟芸的其他诉讼请求；八、驳回杨可的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费2678元，由钟芸负担1494元，杨可负担1184元；一审反诉案件受理费547元，由钟芸负担424元，杨可负担123元。前述一审本诉、反诉案件受理费，钟芸起诉及杨可提起反诉时均已预交。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院(2019)粤1973民初3155号民事判决。上诉人钟芸不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第三项，并改判杨可向钟芸赔偿装修费损失70398元；2.撤销原审判决第五项，并改判钟芸无需向杨可支付租金37333元；3.撤销原审判决第六项，并改判钟芸无需向杨可支付管理费1880元、电费916元，以上共计110527元。；4.本案一、二审诉讼费由杨可承担。事实与理由：一、原审判决杨可仅需向钟芸赔偿装修费损失10532.5元，既罔顾事实，也不符合公平原则，应依法改判杨可向钟芸赔偿装修费损失70398元。1.钟芸主张的装修费损失70398元，符合现实价格行情。钟芸承租的案涉租赁物是毛坯房，面积达96平方米，且钟芸已经全部装修完毕。根据装修行业的报价行情，即使是简单的装修，装修费（包括材料和人工费）都将近1000元/平方米，因此10532.5元无论如何都不能完成案涉商铺的装修，钟芸主张的装修费损失70398元符合现实价格行情。2.钟芸主张的装修费损失70398元，有相应的单据加以佐证。从时间上看，钟芸提交的装修材料送货单、收据、微信转账记录、银行流水等资料均发生在2018年5、6月份，是在承租案涉租赁物后才产生的费用。从购买的材料来看，主要是地板砖、瓷砖等与装修密切相关的材料，这些都是与案涉商铺的装修密切相关，是真实存在的。因为钟芸是自己购买材料再请装修工人进行装修，许多材料是向小店购买，才会出现单据零散、且有些单据或收据没有单位盖章的情况。原审法院完全不考虑现实情况，对钟芸提供的没有单位盖章的送货单、收据均不予确认，部分事实认定错误。3.原审法院判决杨可仅需赔偿10532.5元，违反公平原则。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。即使法院不认可钟芸主张的装修费损失70398元，也应在公平的基础上、根据实际情况酌情判决，合理确定钟芸与杨可的权利与义务，而不能完全脱离现实，主观臆断裁判。二、退一步讲，即使原审法院认为钟芸所提交的证据不足以证明装修费的实际损失为70398元，也应根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，判决杨可向钟芸赔偿装修费损失50000元。三、钟芸无需向杨可支付2018年11月18日至2019年4月28日的租金37333元及管理费1880元、电费916.62元。因杨可违约，钟芸在2018年11月14日已通知杨可解除《商铺租赁合同》并已起诉到法院，且此后没有再经营该店铺，主观上不存在占用案涉店铺的故意。钟芸在2019年4月28日才将店铺内的东西搬离，是因杨可故意不通知物业把放行条给钟芸，才导致钟芸客观上无法将店铺内的东西搬离。因此在2018年11月18日至2019年4月28日期间，钟芸没有占用案涉租赁物的故意，东西放在案涉租赁物中是没有放行条无法搬离的客观原因导致的，因此这期间的租金、管理费及电费不应由钟芸承担。四、退一步讲，即使原审法院认为钟芸在2018年11月18日至2019年4月28日期间存在占用案涉租赁物的行为，根据《商铺租赁合同》的约定，占用期间的租金也应当从2019年12月18日才开始计算。（1）本案的《商铺租赁合同》的解除是因杨可违约、导致钟芸无法按原有用途继续经营商铺引起的，根据合同第4.2条第一款（1）和第4.2条第二款的约定，钟芸因杨可违反本合同规定，导致钟芸无法按其用途继续使用商铺而解除合同的，杨可除应向钟芸赔付押金、3个月租金及装修费用外，杨可还应当给予钟芸一个月时间的无偿搬迁期。钟芸在2018年11月14日通知杨可解除合同，根据约定，合同解除后钟芸有一个月的无偿搬迁期，因此即使原审法院认为钟芸在2018年11月18日至2019年4月28日期间存在占用案涉租赁物的行为，占用期间的租金应当从2019年12月18日才开始计算。（2）杨可在明知钟芸要求解除合同、没有实际经营，且已经起诉至原审法院的情况下，理应在合理期限内采取措施，收回该物业，防止损失进一步扩大，但杨可没有采取任何措施。钟芸认为杨可采取措施防止损失的合理期限应当以2个月为宜，因此如果钟芸需要支付占用期间的租金，也只需支付2018年12月18日至2019年1月18日一个月租金。被上诉人杨可向本院答辩称：一、钟芸要求杨可赔偿其装修损失70398元没有依据。钟芸提供的很多收据或送货单均无法核实，甚至可以自行制作，钟芸仅凭这些单据要求杨可赔偿装修款70398元没有依据。二、钟芸要求按照双方签订的《商铺租赁合同》赔偿装修费损失50000元亦无任何事实及法律依据。首先，杨可从未违约，不存在任何违约行为。其次，《商铺租赁合同》第4.2条第二款的约定是指押金、3个月租金和装修费共计50000元。三、杨可没有违反合同约定，钟芸单方违约拖欠杨可的租金、水电费、管理费等，其应依法承担违约责任。钟芸一直拖欠杨可2018年11月至今的租金、水电费和管理费，且杨可多次与钟芸沟通若不继续租赁，便将商铺及时返还给杨可，但钟芸对此置之不理，既不交租也不返还商铺，最终只到2019年4月28日才搬离，故在此期间钟芸理所当然要向杨可支付占用费、水电费及管理费。四、杨可一直积极协调管理处、钟芸等人处理另一租户陈秀年的商铺漏水问题，漏水问题都已经及时解决，且杨可对此也没有任何过错。杨可已经完全充分履行了自己的责任，钟芸关于厕所里的污水渗漏到钟芸的商铺导致其无法经营的说法不成立。二审期间，钟芸向本院提交了案涉店铺装修后的照片，证明钟芸承租案涉店铺后，将该店铺从毛坯房的状态进行了装修，照片为装修后的状况。杨可对此发表质证意见称：对这些照片的真实性、合法性和关联性不予确认，这些照片是钟芸单方提供，照片的来源无法核实，且原审阶段钟芸均未提交该证据，现在商铺已经转卖给他人，装修也已不复存在。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对钟芸的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：一、杨可向钟芸赔偿的装修费损失应为多少；二、钟芸是否应予支付租金及管理费、电费。关于争议焦点一。本案中，钟芸原审关于杨可赔偿因违约给钟芸造成的损失76398元（包括装修购买材料费54310元、装修人工费16088元、3个月员工工资6000元）的诉请，实质系杨可作为出租人因未及时采取合理措施确保案涉商铺符合约定用途而导致承租人产生的包括装修购买材料费、装修人工费及员工工资在内的实际整体损失，而非其二审基于《商铺租赁合同》第4.2条第（4）项约定所主张的50000元装修赔偿违约金；结合钟芸提交的送货单等部分单据无送货或收款单位签章、工资单亦无劳动合同确认其关联性等事实，钟芸没有证据证明因杨可违约导致其支出了员工工资等其他损失，原审法院认定杨可向钟芸赔偿实际装修费损失10532.5元并无不当。关于争议焦点二。钟芸二审提出，依据《商铺租赁合同》第4.2条第（4）项约定，杨可原审反诉钟芸支付2018年11月18日至搬出之日止的租金，钟芸应享有一个月无偿搬迁期，故租金应自2018年12月18日起算。本院认为，钟芸的该项主张实际属于诉讼中对部分债务抵销的抗辩。该抵销事由及适于抵销的状态客观上并非产生于原审程序终结之后，其原审期间未就杨可的反诉请求提出任何抵销抗辩或主张，应视为对自身权利的处分。同时，钟芸提交的放行条不能证明杨可存在不予配合且足以妨碍其搬离商铺的情形，原审法院判令钟芸承担《商铺租赁合同》解除后实际占用期间的租金损失及电费、管理费合法有据，本院亦予以维持。综上所述，钟芸的上诉理由均不成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及前述援引法条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2511元（已预交），由钟芸负担。本判决为终审判决。审判长  李丽莉审判员  罗艳艳审判员  魏 术二〇二〇年十二月二日书记员  尹锐轩附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。