广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终2695号上诉人（原审被告）：茂名市博汇投资有限公司,住所地：广东省茂名市****************9、10号房。法定代表人：黄电强，该公司经理。委托诉讼代理人：何伯才，广东普罗米修（茂名）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国靖，广东普罗米修（茂名）律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：广东省广垦粮油有限公司，住所地：广东省广州市天河区***********自编45号405房。法定代表人：胡宗强，该公司董事长。委托诉讼代理人：张子伟，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。上诉人茂名市博汇投资有限公司（以下简称博汇公司）因与被上诉人广东省广垦粮油有限公司（以下简称广垦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初3242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人博汇公司的委托诉讼代理人何伯才和被上诉人广垦公司的委托诉讼代理人张子伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博汇公司上诉请求：1.撤销（2019）粤0902民初3242号民事判决第三项，改判博汇公司承担违约金2322.66元；2.判令广垦公司承担本案一审、二审全部诉讼费用和保全费用。事实和理由：上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案中，上诉人对原审人民法院判决的第一、二、四项没有异议，但对第三项判决有异议，上诉人认为该项判决是错误的。房产未有过户到被上诉人名下的原因系双方对房产过房的税费等未达成一致意见造成，被上诉人也有同等的过错责任。并且房产也已按合同约定交付被上诉人占有使用，对于被上诉人而言根本就不存在有损失可言，被上诉人也没有提供任何证据证明因未办理房权证存损失。现在原审法院认定对于未过户的原因完全是上诉人的责任，这明显错误。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，上诉人认为即使要上诉人承担违约金责任，上诉人承担的违约金额也应当以约定违约金的30%为宜，此方显公平合理。另上诉人认为，原审判决对于案件的诉讼费和为诉讼保全费的分配决定也是有误的。被上诉人在庭审过程中增加以下诉讼请求：1.确认涉案房产归被上诉人所有；2.判决上诉人自行承担在案涉房屋产权过户过程中法律规定应由房屋出让方承担的税金和费用。由于被上诉人增加该项新的诉讼请求，原审人民法院从原来的按件收款变更为按诉讼标的价值收费。另外在诉讼中，被上诉人不顾本案房产已交付其使用的事实和上诉人对双方的合同有效性不存在异议以及提起诉讼保全对于一个只系过户争议纠纷案件没有任何意义的事实，明显是滥用诉权，在无需保全财产的前提下对涉案财产进行了诉讼保全。因此，在被上诉人增加的确认所涉房产所有权归其所有的诉讼请求超出了法院管理的范围，原审判决也没有支持该项诉求。因此产生的诉讼费用和诉讼保全费用也应当由被上诉人承担。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决第三项，并改判如所请。广垦公司辩称：一、一审法院判决博汇公司支付购房款0.2%的违约金，具有明确的合同依据、事实依据、法律依据，博汇公司应当按照判决支付违约金。博汇公司在合同签订后数年内未进行权属登记，属于严重违约行为，应当承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，广垦公司不能在规定期限内（交付使用后的365日内）取得房地产权属证书的，出卖人即博汇公司应当按照已付房价款的0.2%向广垦公司支付违约金。双方在2016年9月1日前交付使用，但直至2019年广垦公司提起诉讼，博汇公司也未按照约定进行过户，博汇公司的行为属于严重违约，应当按照合同约定承担违约责任。违约情形是因博汇公司的过错而造成，并非广垦公司的过错造成，博汇公司应当按照合同约定承担全部的违约金。支付住宅专项维修资金是交付条件，而非过户条件。双方在合同中未约定“支付住宅专项维修资金”作为房屋的过户及交付条件，而房屋过户却是合同明确约定的博汇公司的义务，博汇公司无权以专项维修资金为由拒绝承担违约责任。二、合同约定的违约金不属于《中华人民共和国合同法》规定的过高情形，无需进行调整。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条第4款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条均规定了商品房买卖合同中一方可主张在同期同类贷款利率的基础上上浮罚息利率计算违约金，而在本案中，双方约定违约金比例0.2%，远低于同期同类贷款基准利率（4%-5%左右），该标准远低于法定标准，不属于违约金过高的情形，人民法院应当依法不予调整。由于博汇公司在数年时间中迟迟未办理权属登记手续，导致广垦公司多次召开会议、收集大量案件材料、招投标聘请律师、支付律师费、立案、预缴诉讼费用、支付保全保险费、全程参与案件诉讼过程，耗费大量人力、物力和时间成本，遭受巨大损失，博汇公司上诉称广垦公司没有实际损失，该说法无任何事实依据。三、案件受理费及保全费用均应当由博汇公司承担。是否增加诉讼请求以及按件收费或按标的额收费均不影响案件受理费的承担主体。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”该规定不区分按件收费或按标的额收费，也不区分诉讼请求数额，诉讼费用均应当由败诉方承担。一审判决支持广垦公司诉讼请求，因此判定诉讼费用应当由博汇公司承担。保全申请费是诉讼费用的一种，同样应当由败诉方承担。广垦公司仅向法院申请保全已付购房款0.2%（即违约金数额）的银行存款，并不存在超标的保全的情形。广垦公司申请查封案涉房屋，是为了保障判决可以顺利执行，防止博汇公司在诉讼过程中恶意将房屋过户给案外人，广垦公司有必要对房屋进行财产保全，并非是滥用诉讼权利。四、即使一审法院按标的额收取诉讼费用，没有按件数收费，也是一审法院适用法律错误，而产生的诉讼费用不应当由广垦公司承担。如二审法院认为博汇公司承担较多的诉讼费用，也应当依法进行调整一审判决承担的费用，而非改判为广垦公司承担。综上，本案诉讼因博汇公司违约而引起，博汇公司应当按照合同约定支付违约金，并按照法律规定承担诉讼费用，故而广垦公司请求人民法院依法驳回博汇公司的全部上诉请求，依法维护广垦公司的合法权益。广垦公司向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》(合同编号2016082881)合法有效；2.判令被告立即将名下的位于茂名市****88**********16、17号房(房产证号：粤房地权证茂商初字第*****号)过户给原告；3.判令被告支付逾期过户的违约金7742.2元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月2日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份，合同载明买受人购买出卖人名下所有的位于茂名市****************16、17号房(房产证号：粤房地权证茂商初字第*****)，该商品房的用途为商业，建筑面积143.47平方米，按套出售，总金额3871100元。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：......2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”。合同同时还对其他权利义务作出相关约定。合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款，被告依约将讼争房屋交付给原告使用至今。后原告要求被告将讼争房屋过户至原告名下未果，致成纠纷，原告于2019年6月18日向原审法院提起诉讼，请求判如所请。庭审中，被告对案涉合同的效力没有异议。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、中国银行对公客户付款通知单、《评估报告》、不动产档案资料检验证明等证据以及庭审笔录等在案佐证。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。原告按照合同约定按时足额付清了购房款项，被告应当履行协助原告办理房屋产权过户登记的义务。现讼争房屋具备过户条件，因被告至今未能履行协助原告办理过户的合同义务，故原告诉请被告将讼争房屋过户至其名下，有事实和法律依据，一审法院予以支持。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中未明确约定讼争房屋在过户过程中产生的相关税费由哪一方承担，故应当按照法律规定来承担，被告作为讼争房屋的出卖人，应当按照法律规定承担讼争房屋在过户过程中产生的相关税费，原告该项诉请符合法律规定，一审法院予以支持。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，合同签订后，原告已依约向被告履行了相应的付款义务，被告未能协助原告办理房屋产权过户登记的义务，因此，被告的行为已构成违约，被告应按已付房价款3871100元的0.2%向原告支付违约金(即7742.2元)，原告诉请被告支付逾期过户的违约金7742.2元，有合同依据，符合法律规定，一审法院予以支持。至于原告要求确认讼争房屋归其所有的诉请，因《中华人民共和国物权法》确立了物权登记主义制度，物权登记具有公示公信效力，原告未能提供证据证明讼争房屋的登记事项存在错误，不宜直接判决确权，故原告的该项诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决：一、原告广东省广垦粮油有限公司与被告茂名市博汇投资有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号2016082881)有效；二、被告茂名市博汇投资有限公司在本判决生效后三十日内协助原告广东省广垦粮油有限公司办理茂名市****88**********16、17号房(房产证号：粤房地权证茂商初字第*****)的产权过户手续，并按国家有关规定缴纳应当由被告茂名市博汇投资有限公司支付的相关税费；三、被告茂名市博汇投资有限公司在本判决生效后十日内支付违约金7742.2元给原告广东省广垦粮油有限公司；四、驳回原告广东省广垦粮油有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37830元，保全费5000元，合计42830元，由被告茂名市博汇投资有限公司负担。限被告茂名市博汇投资有限公司在本判决书发生法律效力之日起七日内交纳相应金额到指定账户(账户名称及账号详见一审法院另行送达的缴费通知书)，逾期不交纳的，依法强制执行。原告广东省广垦粮油有限公司已预交诉讼费用42830元，一审法院予以退还。本院二审期间，广垦公司提交新证据：一、委托代理合同及增值税发票，拟证明博汇公司数年未办理过户手续，严重违约，致使广垦公司须采用诉讼方式维护权益，广垦公司聘请律师并支付前期律师费273000元，待支付后期律师费117000元，遭受巨大损失。二、中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司保费通知书，拟证明因博汇公司违约，致使广垦公司须采用诉讼方式维护权益，广垦公司支付保险费共计59904.09元，广垦公司遭受损失。博汇公司质证意见：一、对委托代理合同和增值税发票的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。这是广垦公司的正常开支，与博汇公司并没有必然联系。二、对中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司保费通知书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。所谓维权方式本来可以避免的，因为博汇公司一直对该房屋属于广垦公司所有一事没有争议。博汇公司没有提交新证据。本院认证：博汇公司对上述证据真实性没有异议，对证据真实性予确认。二审查明，一审查明事实属实，二审予以确认。另查明，《商品房买卖合同》第八条约定，交付期限，出卖人应当在2016年9月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。又查明，2017年6月23日，广东省农垦集团公司出具《关于委托燕塘投资公司经营管理广垦粮油公司有关物业资产的通知》，将广垦公司所拥有的博汇公司项目的房产及车库等资产移交给广东燕塘投资有限公司，委托其经营管理。同年8月4日，刘宝华与广东燕塘投资有限公司签订《物业租赁合同》，广东燕塘投资有限公司将涉案商铺租赁给刘宝华使用。本院认为，根据本案查明的事实和诉辩双方意见，本案争议焦点为：1.广垦公司是否应承担逾期办证违约责任，合同约定违约金是否过高；2.一审判决博汇公司负担全部诉讼费用是否正确。1、关于广垦公司是否应承担逾期办证的违约责任，合同约定的违约金是否过高的问题。广垦公司与博汇公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行合同。签订合同后，广垦公司按合同约定履行了支付购房款的义务，博汇公司亦按合同约定于2016年9月1日前交付房屋给广垦公司使用。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”，博汇公司应当在商品房交付使用后365日内，将权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但博汇公司至今都未将办理权属登记资料报产权登记机关备案，博汇公司违反合同约定，构成违约，应按合同约定承担违约责任。博汇公司称房产未过户是双方对税费未达成一致意见造成的，广垦公司应承担同等的违约责任。经查，合同没有约定办证税费由谁负担，双方应当按照法律规定承担相关办证税费。博汇公司该诉称缺乏法律依据，本院不予支持。至于违约金是否过高的问题。违约金具有补偿和惩罚的双重性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成损失时方能适当调整违约金。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，合同约定博汇公司按已付房价款的0.2%向广垦公司支付违约金，没有超过上述规定。博汇公司称该约定违约金过高，没有事实和法律依据不足，本院不予支持。2、关于一审判决博汇公司负担全部诉讼费用是否正确的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”及《最高人民法院关于适用的解释》第二百零一条第一款“既有财产性诉讼请求，又有非财产性诉讼请求的，按照财产性诉讼请求的标准交纳诉讼费”和第二款“有多个财产性诉讼请求的，合并计算交纳诉讼费；诉讼请求中有多个非财产性诉讼请求的，按一件交纳诉讼费”的规定，本案基于房屋买卖合同发生纠纷，广垦公司请求确认合同有效、协助办证、支付违约金和确认房屋归其所有，必须对整个合同进行审理。即使广垦公司没有增加确认房屋归其所有的诉讼请求，也需对合同效力进行审查，故一审按财产性诉求收费正确。申请诉讼保全是当事人的诉讼权利，其目的是为保护当事人的合法权益和保证将来人民法院生效裁判文书得以顺利执行。因博汇公司未将涉案房屋过户给广垦公司，为防止博汇公司将房屋过户给他人，广垦公司申请对涉案房屋进行诉讼保全是必要，广垦公司不存在滥用诉权行为。一审判决确认合同有效，判令博汇公司协助广垦公司办理涉案房屋产权过户手续和支付违约金，支持了广垦公司的诉讼请求，一审判决诉讼费用由博汇公司负担，并无不当，本院予以维持。综上所述，博汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人茂名市博汇投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 文审 判 员  徐忠圣审 判 员  欧卫慧二〇二〇年十二月四日法官助理  叶秀福书 记 员  李松龄