四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川18民终904号 上诉人（原审被告）：蔡晓霞，女，1965年3月5日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人：杨杰，四川明炬（雅安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：景兴红，女，1970年10月26日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 被上诉人（原审原告）：王平，男，1966年9月8日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 一审被告：雅安家天下房产中介有限公司，住所地：四川省雅安市雨城区和平南路**。 法定代表人：郭伟柯，系该公司执行董事。 上诉人蔡晓霞因与被上诉人景兴红、王平及一审被告雅安家天下房产中介有限公司（以下简称：家天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院(2019)川1827民初1763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人蔡晓霞请求：1、撤销雅安市雨城区人民法院（2019）川1802民初1763号民事判决书，并依法改判驳回景兴红、王平的一审诉讼请求；2、本案保全和一、二审诉讼费均由景兴红、王平承担。事实及理由：一审法院认定事实及适用法律错误。一审法院对于合同项下附属标的物的认定错误。根据蔡晓霞与景兴红、王平及家天下公司三方签订的《房地产买卖及经纪合同》第四条、第十三条可见，蔡晓霞及景兴红、王平之间的交割依据为《房屋附属设施设备清单》，而非景兴红、王平单方面拍摄的视频、照片。因此应以清单所载内容确定合同项下附属标的物，故清单以外的物品（窗帘、进门玄关和凳子、床塾、沙发坐垫、植物盆景）不属于合同范围，蔡晓霞无交付义务。景兴红、王平所持清单上所载的手写内容（电视机、冰箱、微波炉、鱼缸、壁画、茶几、台灯）亦不应认定为合同项下附属标的物。该清单并非蔡晓霞制作，不能将内容模糊不清归责于蔡晓霞。景兴红、王平清单上手写部分无蔡晓霞签字或按手印确认（一审开庭时景兴红、王平与家天下公司还存在交换该清单的行为），故真实性无法确认；而蔡晓霞所持清单上未载其他物品，因此景兴红、王平清单上手写部分对蔡晓霞无约束力。第二，一审判决认定的金额缺乏依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，故景兴红、王平应就其诉讼主张提供证据，否则将由其承担举证不能的法律后果。其一，景兴红、王平的证据不足以证明其主张的（窗帘、进门玄关和発子、床垫、沙发坐垫、植物盆景、电视机、冰箱、微波炉、鱼缸、壁画、茶几、台灯）属于合同项下内容。其二，景兴红、王平证据不足以证明其主张的争议物品品牌及价值，且存在前后陈述明显矛盾的情形（家天下公司的前后陈述亦不一致），其真实性不应予以确认。蔡晓霞亦提供有相应的证据（为盖章版证据原件），相较于景兴红、王平提供的照片等具有证据优势，景兴红、王平的主张不应被支持。其三，一审法院酌情认定物品价值缺乏依据。蔡晓霞认为物品价值属于专门性问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条的规定应由具备资质的专业鉴定机构予以鉴定确认，一审法院在未查明事实的情形下酌情认定缺乏依据。此外，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条对举证期限及逾期举证有明确规定，庭审中审判长亦向景兴红、王平释明“3日内未能举证的视为无效”，景兴红、王平未按时举证应承担举证不能的后果。故请求二审法院查明事实后依法改判。 被上诉人景兴红、王平辩称：一、一审法院认定事实及适用法律正确。三方签订的《房地产买卖及经纪合同》第二条已经明确约定“该物业之买卖转让成交价为人民币128.6万元，上述交易总价款包括该物业本身及室内所有装修、家具、家电。且三方同意在家天下公司的见证下拍摄了视频及照片为证，口头约定作为日后房屋交接的证据。清单经三方签字按手印认可，蔡晓霞故意将清单弄来模糊不清，应受法律惩罚。二、一审判决认定赔偿金额具有法律依据。蔡晓霞违反合同约定搬走的物品给景兴红、王平造成的损失估价为104070元，当初之所以愿意以128.6万元的高价买下案涉房屋，就是看中了房屋的装修以及其中的家具、家电的配置。按照合同约定，搬走的家具、家电价值应由第三方评估，但一审法院委托了三家专业评估机构鉴定，终因蔡晓霞故意隐匿搬走的物品，导致无法评估。一审判决认定事实及适用法律正确，请求驳回蔡晓霞的上诉请求。 一审被告家天下公司陈述：认同一审判决内容。 景兴红、王平在一审中请求：1．判令蔡晓霞赔偿其搬走物品造成的损失60,180元；2．判令蔡晓霞赔偿其搬离时造成客厅大理石地板、卧室的实木门、全自动洗衣机、防盗门门框等受损的直接经济损失4,950元；3．判令家天下公司返还50%中介费8,000元；4．判令家天下公司对蔡晓霞因前述第1、2项诉讼请求所负债务承担连带赔偿责任。 一审法院经审理查明：景兴红、王平系夫妻。2019年5月19日，景兴红、王平在家天下公司提供居间服务的情况下，查看蔡晓霞位于四川省雅安市雨城区的房屋后，决定购买。当晚，蔡晓霞作为卖方，与作为买方的王平，以及作为经纪方的家天下公司共同签订了《房地产买卖及经纪合同》。合同约定（摘要）：“房屋坐落于四川省雅安市雨城区（以下简称该物业），房屋所有权人蔡晓霞，建筑面积106.63㎡，房地产证权证号为雨城0112142号，房地产证丘地号（或档案保管号）为权6017081。该物业之买卖转让成交价为人民币壹佰贰拾捌万陆仟元整（小写：1286000元），上述交易总价款包括该物业本身及室内所有装修、家具、家电。经纪方协助买卖双方办理该物业的权证过户手续，买卖双方应在公积金中心通过买方贷款审核3个工作日内前往房管部门办理过户手续。卖方自本合同签订之日起至该房屋物业交割期间，凡已纳入本合同附件一的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，卖方应按专业评估机构出具的被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施的评估值，向买方支付赔偿金并支付评估费。卖方应于收到所有款项10日内将该物业交于买方使用。交付使用时，买卖双方应办理交接手续。经纪方权利义务：（一）接受委托为买方提供联系合适房产、陪同看房、代为传递卖方售房意向（如产权状态，现状，房价，付款方式等），促成买卖双方签署本合同等服务，以及在约定时间内协助买卖双方办理房屋产权转移登记手续及相关服务。（二）接受委托为卖方联系适合买方，对所售房屋进行产权等事项检查，代为传递或报告买方购房意向（如房价、付款方式），促成买卖双方签署本合同并在约定时间内协助买卖双方办理房屋产权转移登记手续及相关服务。（三）在签署本合同时，卖方应向经纪方支付佣金人民币10000元；买方应向经纪方支付佣金人民币16000元”。合同签订当日，景兴红、王平向蔡晓霞交付了10000元订金。各方当事人在案涉房屋内共同内清点物品，并录取视频后，三方在家天下公司提供的《房屋附属设施设备清单》上签章进行了确认。清单载明了附属设施设备名称、数量，但品牌、型号尺寸栏留空未填写。具体内容包括（摘要）：“墙地面、门窗基础设施现状较新（使用时间短，维护好）。电视机（数量1）、冰箱（数量1）、微波炉（数量1）、鱼缸（数量1）、主卧双人床（数量1）、次卧双人床（数量1）、茶几（数量2）、壁画（数量6）、凳子（数量8）、主卧室台灯（数量2）、客厅沙发（数量2）等”。次日，景兴红、王平向蔡晓霞交付了40000元订金，并向家天下公司支付了16000元佣金。2019年5月21日，景兴红、王平向蔡晓霞交付了881000元购房款。2019年7月3日，景兴红、王平向蔡晓霞支付了5000元购房款。此后，景兴红、王平还通过申请住房公积金贷款方式另行支付了蔡晓霞购房款350000元。该款已于2019年7月29日汇入蔡晓霞账户。至此，景兴红、王平付清了全部购房款1286000元。景兴红、王平于2019年8月8日晚8时左右来到案涉房屋后，因蔡晓霞未到场且拒绝到场交接，遂拨打110电话报警。家天下公司工作人员王斌袖协助联系专业开锁人员打开了房门。景兴红、王平进门后，发现蔡晓霞已经将双方买卖合同约定归买方所有的部分物品搬走。经景兴红、王平和家天下公司共同清点后列出清单载明蔡晓霞搬走的物品包括：电视机、冰箱、微波炉、鱼缸、次卧床垫、以及一张茶几、6幅壁画、门厅处装饰桌子和凳子各1张，三间卧室、客厅、饭厅的全套窗帘，2盏主卧台灯、4张客厅沙发垫、10盆绿植盆景。公安机关接到报警后，派出民警赶到现场了解情况，并制作了接（报）警登记表，该表载明了买卖合同关系和因搬走部分物品发生争议的事实，但未提及存在物品受损的情况。此后，蔡晓霞拒绝交付搬走的物品导致本案纠纷发生。一审审理过程中，景兴红、王平申请对蔡晓霞搬走的家具、家电等物品的市场价值，以及损坏物品的市场价值进行评估。一审法院先后委托四川天平资产评估事务所、四川鹏程资产评估有限公司、成都中为资产评估事务所进行鉴定评估。由于大部分评估对象无实物可供进行现场查勘，三家评估机构均以无法进行鉴定评估为由，发函退回了案涉司法鉴定委托。 一审法院认为，案涉《房地产买卖及经纪合同》系各方当事人的真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该合同附件《房屋附属设施设备清单》也由各方签字确认，对各方具有约束力，应作为处理本案的依据。各方当事人应遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。案涉合同内容包含有房屋买卖合同和房地产居间合同两项内容，涉及两种不同的法律关系，但又具有紧密的联系，且当事人均同意在本案中一并处理。故为减少当事人诉累，节约司法资源，本案就两种法律关系一并审理，并按主要的法律关系确定案由为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1．蔡晓霞是否完全履行了交付合同项下标的物的义务；2．蔡晓霞在搬离过程中是否造成了合同项下标的物的损坏；3．蔡晓霞是否应当赔偿其对景兴红、王平造成的损失，以及损失大小如何确定；4．家天下公司履行居间合同过程中是否存在违约或过错行为，是否应当返还一半中价费并对蔡晓霞的违约行为承担连带赔偿责任。对此，分析、评述如下：一、关于蔡晓霞是否完全履行了交付合同项下标的物义务的问题。蔡晓霞作为出卖人，对交付买卖合同项下标的物的事实负有举证证明责任。本案中，景兴红、王平和家天下公司提交的《房屋附属设施设备清单》内容清晰一致，蔡晓霞提交的该份清单内容模糊不清。蔡晓霞关于景兴红、王平与家天下公司添加、修改该清单内容的事实主张缺乏事实依据，不予采纳。结合合同约定内容，以及房屋出售信息中的图片、清点物品视频内容等证据，能够认定景兴红、王平和家天下公司提交的该清单的真实性。景兴红、王平主张未交付的标的物，双方存在争议，但结合买卖合同有关条款和《房屋附属设施设备清单》内容能够认定除4张客厅沙发垫、10盆绿植盆景外，电视机、冰箱、微波炉、鱼缸、次卧床垫、以及一张茶几、6幅壁画、门厅处装饰桌子和凳子各1张，三间卧室、客厅、饭厅的全套窗帘，以及2盏主卧台灯（以下简称被搬走的合同项下标的物）均属于买卖合同项下标的物，且未实际交付。蔡晓霞提交的证据不足以证明其按合同约定履行了交付义务，应当承担相应的不利后果。二、关于蔡晓霞在搬离过程中是否造成了合同项下标的物损坏的问题。景兴红、王平主张洗衣机被损坏，无法通电，但未提交证据证明具体受损情况，且无明显受损外观。故对其该项事实主张，不予采纳。景兴红、王平主张的其他物品受损情况，经核实均系擦剐、碰撞造成，但受损情况显著轻微，根据日常生活经验，在长达数年的住宅日常使用过程中，极易出现诸如此类的正常损耗。结合景兴红、王平实际接收房屋时报警内容来看，亦未提及物品受损情况。鉴于案涉房屋系装修入住数年后再行转让，转让时属于现状交付，无法排除该些不易查见的轻微损耗发生在双方达成买卖合同之前的可能。景兴红、王平主张蔡晓霞在搬离过程中造成买卖标的物受损的事实，缺乏事实依据，不予支持。三、关于蔡晓霞是否应当赔偿其对景兴红、王平造成的损失，以及损失大小如何确定的问题。蔡晓霞未按约定完成买卖标的物的交付，应当承担继续履行或赔偿损失的违约责任。对于被搬走的合同项下标的物，蔡晓霞辩称其已将之赠与他人，无法取回。亦正因为如此，造成该些物品的市场价值无法进行司法鉴定评估。蔡晓霞应当交付而未交付，存在违约行为。景兴红、王平要求蔡晓霞赔偿相应损失，符合双方约定以及法律规定，依法予以支持。买卖双方对物品价值存在争议，但又无法顺利完成鉴定评估。在无有效的市场价值司法评估意见可供参考的情况下，结合实物照片、视频等在案证据，以及案涉房屋的交易价格、整体装饰装修档次、已交付的其他家具、电器的品牌、购置价款，未交付物品的使用寿命、实际使用时间、品类折旧费率等，酌情认定物品损失为38,000元。四、关于家天下公司履行居间合同过程中是否存在违约或过错行为，是否应当返还一半中价费并对蔡晓霞的违约行为承担连带赔偿责任的问题。景兴红、王平要求家天下公司承担连带责任，对该项诉讼请求所依据的案件事实负有举证证明责任。本案中查明的景兴红、王平所受损失主要是由于蔡晓霞未按约定完整交付房屋附属物品造成。蔡晓霞的违约行为超出了家天下公司在提供居间服务的具体服务内容中可直接控制的范围。景兴红、王平要求家天下公司对蔡晓霞的违约行为承担连带赔偿责任缺少合同和法律依据，不予支持。但家天下公司作为专业从事房地产居间服务的公司，相较于本案买卖双方当事人而言，具有更加丰富的房地产交易经验和专业知识，应当能够预见可能出现本案所涉及的违约情形，但未提供证据证明其已向买方进行了收房前付清全款的风险提示，且放任买卖双方在其提供并由各方签章确认的《房屋附属设施设备清单》中对物品品牌、型号尺寸栏留空，造成发生纠纷后不易确认有关物品的法律和物理特征。家天下公司在为景兴红、王平提供居间服务的过程中，未充分尽到协助、提示等附随义务，在一定程度上造成当事人诉累的同时，也浪费了司法资源。故根据认定的景兴红、王平所受损失大小，酌情确定由家天下公司退还景兴红、王平佣金2,000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、蔡晓霞于本判决发生法律效力之日起十日内向景兴红、王平支付搬走合同项下标的物造成的损失赔偿款38,000元；二、雅安家天下房产中介有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向景兴红、王平退还佣金2,000元；三、驳回景兴红、王平的其他诉讼请求。 二审中，上诉人蔡晓霞提交一份《海尔电视价格参考》网络打印件，拟证明一审判决认定的相应电器价格过高。 该证据经被上诉人景兴红、王平质证认为：该打印件不具有证据的证明效力，已到蔡晓霞购买家电的地方调取了蔡晓霞搬走的电器购买价格表。故该证据达不到蔡晓霞的证明目的。 经一审被告家天下公司质证认为：根据蔡晓霞之前的介绍，她搬走的电视价值一万余元，该证据不能达到蔡晓霞的证明目的。 本院认为：蔡晓霞在二审中提交的该网络打印件，无法印证其真实性，且与本案不具有关联性，本院不予采信。 二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，蔡晓霞与景兴红、王平以及家天下公司签订的《房地产买卖及经济合同》第二条“该物业之买卖转让成交价为人民币壹佰贰拾捌万陆仟元整，上述交易总价款包括该物业本身及室内所有装修家具家电”的内容，已明确约定蔡晓霞所收取价款128.6万元，出卖的是包括案涉房屋本身及室内所有装修、家具及家电。景兴红、王平在蔡晓霞交付房屋之前，在案涉房屋内拍摄的视频资料，应认定为在蔡晓霞和家天下公司工作人员在场的情况下对案涉房屋室内装修、家具、家电情况进行的确认。由于视频资料已能够完整记录室内情况，即使《房屋附属设施设备清单》未对室内装修、家具、家电的细节进行逐项登记备注，也不影响蔡晓霞在交付房屋时室内装修、家具、家电应有的概况。在视频资料不能详细记录清单登记内容具体事项的情况下，一审法院根据《房屋附属设施设备清单》认定蔡晓霞应交付的物品不包括4张客厅沙发垫、10盆绿植盆景，已是充分综合了实际情况后作出的认定。本院认为，一审法院的认定合情合理合法，应予以支持。 关于蔡晓霞已搬走的物品对景兴红、王平造成的损失大小问题。在多个鉴定机构均答复无法鉴定确认价值的情况下，一审法院综合实物照片、视频资料、案涉房屋交易价格、已交付的其他家具、电器的品牌、实际使用时间、品类折旧等因素，酌情认定为38,000元并无不当。蔡晓霞提出，在不能鉴定的情况下，应由景兴红、王平举证确认损失大小的意见，因案涉房屋室内相关物品系蔡晓霞违背合同约定私自搬走，存在主观过错，是造成不能鉴定确认价值的直接原因。蔡晓霞不能因自己的过错将举证责任转嫁于对方，故该意见本院不予支持。 综上所述，蔡晓霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费750元，由上诉人蔡晓霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋卫春 审判员  郑菲菲 审判员  文 茜 二〇二〇年十二月五日 书记员  杨 锦