广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初27065号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂小黄圃居委会朝桂北路**容桂碧桂园商业街**。负责人：王延超。委托诉讼代理人：包金梅，女，1999年2月20日出生，汉族，系原告的员工。委托诉讼代理人：周菊，女，1995年10月19日出生，汉族，系原告的员工。被告：柯冬妹，女，1968年1月18日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区******，公民身份号码********。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司诉被告柯冬妹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人包金梅、周菊到庭参加诉讼，被告柯冬妹经本院合法传唤没有正当理有拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年6月至2020年8月的物业服务费4203.54元及违约金（违约金计算方法：以4203.54元为基数，从应交费用的次月1日起按每日千分之五计至清偿之日止）；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与佛山市顺德区容桂土地发展有限公司（以下简称：容桂土地发展公司）签订了《顺德区前期物业管理委托合同》，选聘由原告对被告所在的****提供物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2017年12月17日购买了位于佛山市顺德区**********商品房（以下简称：*******房），被告购买的单位属于原告管理的物业服务区域范围，应于自合同交楼期即2019年6月30日起每月向原告缴纳299.54元的物业服务费。如被告逾期交纳物业服务费的，按应交费用每日千分之五支付违约金。被告自2019年6月30日至今一直拖欠物业服务费，原告多次向被告催缴，但是被告始终没有支付，被告拖欠物业服务费的行为已经严重违反了合同约定，侵犯了原告的合法权益，应当依法承担违约责任。被告提交书面答辩状称，1.逾期交付房屋责任在第三方。按照容桂土地发展公司与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条“出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。”等其它约定，后因该商品房出现严重的质量等修复问题，导致容桂土地发展公司逾期交付房屋，实际的交房时间是2020年8月9日，前期产生的物业服务费应当由容桂土地发展公司承担。2019年6月30日至2020年8月7日，被告没有享受过原告的物业服务，按照权利义务一致的原则，被告没有义务支付前期的物业服务费；2.原告主体不适格。依据《商品房买卖合同（预售）》、《顺德区前期物业管理委托合同》和《顺德区前期物业服务合同补充协议》，乙方即物业管理人系广东碧桂园物业服务股份有限公司（以下简称：碧桂园物业服务公司），本案的原告为碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司，原告主体不适格，应当驳回原告的起诉。原告围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照、原告负责人身份证明、核准变更登记通知书、被告身份证、《顺德区前期物业管理委托合同》、《顺德区前期物业服务合同补充协议》、《商品房买卖合同（预售）》、入住登记表、碧桂园物业及资料移交书、****物业服务费欠费明细表等证据，经审查，上述证据来源和形式均合法，被告没有到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，本院对上述证据的真实性予以确认，证据的证明内容及与本案的关联性以下论及。被告没有提交证据。本院经审理查明本案事实如下：广东碧桂园物业服务股份有限公司容桂分公司（以下简称：碧桂园物业服务公司容桂分公司）于2020年6月28日经核准变更名称为本案原告。碧桂园物业服务公司与案外人容桂土地发展公司签订《顺德区前期物业管理委托合同》及《顺德区前期物业服务合同补充协议》，约定由碧桂园物业服务公司辖下的分支机构碧桂园物业服务公司容桂分公司对案外人容桂土地发展公司开发的****提供前期物业管理服务，物业服务费按建筑面积每月每平方米2.8元计算，按月交纳，在每月5日前支付，业主应在商品房买卖合同约定的交楼之日起支付物业服务费，逾期交纳则按每日千分之五支付逾期付款违约金等。被告与案外人容桂土地发展公司于2017年12月17日签订《商品房买卖合同（预售）》，购买案涉的****房屋在原告提供物业服务的范围内，建筑面积106.24平方米，按《顺德区前期物业管理委托合同》及《顺德区前期物业服务合同补充协议》约定的方式计算，案涉房屋的物业服务费为每月297.47元；双方在合同中还约定了被告同意由案外人容桂土地发展公司依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约，双方还约定了合同交楼时间为2019年6月30日等。原告按《顺德区前期物业管理委托合同》及《顺德区前期物业服务合同补充协议》的约定为被告提供物业服务，被告拖欠了从2019年7月至2020年8月共14个月的物业服务费合共4164.58元。本院认为，原告与案外人容桂土地发展公司签订《顺德区前期物业管理委托合同》和《顺德区前期物业服务合同补充协议》及被告与案外人容桂土地发展公司签订的《商品房买卖合同（预售）》均合法有效，应受法律保护。被告作为案涉房屋的业主，应按照该合同的约定享受权利、履行义务。原告按照合同约定为被告提供物业服务，产生了物业服务费，理应向被告收取，被告没有按约向原告交纳物业服务费，已构成违约，原告诉请被告支付物业服务费合理有据，本院予以支持。对于原告提出从欠交物业服务费之日起按每日千分之五计算违约金至清偿之日止，按该标准所得的违约金数额已明显超出被告因违约而给原告造成的损失，有失公平，本院予以调整，酌定被告向原告支付2020年8月5日前的违约金230元，之后的违约金仍以尚欠物业服务费4164.58元为基数，从2020年8月6日起按每日万分之三计至清偿之日止。被告提出案外人容桂土地发展公司逾期交付房屋，应承担交楼前的物业服务费及原告诉讼主体不适格的抗辩意见，经查，《顺德区前期物业管理委托合同》和《顺德区前期物业服务合同补充协议》已约定由原告的前身碧桂园物业服务公司容桂分公司履行案涉物业服务合同，故由原告主张本案权利并没有违反法律规定，被告与案外人容桂土地发展公司在《商品房买卖合同（预售）》中已约定物业服务费的支付时间是合同约定的交楼时间即2019年6月30日，故被告主张因案外人容桂土地发展公司迟延交楼，应由案外人容桂土地发展公司支付交楼前的物业服务费，被告与案外人容桂土地发展公司因实际交楼时间产生的纠纷是另一法律关系，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告柯冬妹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司支付2019年7月至2020年8月共14个月的物业服务费4164.58元及逾期付款违约金（违约金计算方式：暂计至2020年8月5日为230元，从2020年8月6日起以4164.58元为基数按每日万分之三计至清偿之日止）；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为25元（原告已预交），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司负担10元，被告柯冬妹负担15元。本判决为终审判决。审判员  邓杏华二〇二〇年十一月二十六日书记员  陈之悦