重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初5671号原告：重庆朋聚物业管理有限公司，住所地重庆市永川区凤凰大道****2-2，统一社会信用代码91500118305204020J。法定代表人：龙建，经理。委托诉讼代理人：段廷会，重庆市永川区南大街法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：郭华勇，男，1977年11月16日出生，住重庆市永川区，公司员工。被告：张德艺，男，1989年1月11日出生，住重庆市大足区。原告重庆朋聚物业管理有限公司（以下简称“朋聚物业公司”）诉被告张德艺物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），由本院审判员胥杰独任审理，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告朋聚物业公司之特别授权委托诉讼代理人郭华勇到庭参加诉讼，被告张德艺经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朋聚物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告交纳物业管理费、公摊共计2462.88元及资金占用利息（从2020年10月1日起以2462.88为基数以LPR的4倍计算至缴清为止）；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将物业服务费的计算期间明确为2019年1月至2020年10月，物业管理费及公摊费变更为2345.64元，资金占用利息的计算起点明确为起诉之日起（2020年10月26日）。事实和理由：原告于2016年5月1日起承接重庆市大足区龙水镇五金市场群二期商住小区的物业服务，合同约定服务期限为三年，到2018年1月16日截止；住宅每平方米1元，商业用房1.5元每平方米，餐饮娱乐服务2元每平方米，业主应于每月3日前缴纳本月物业服务费；共用的专项设施运行的能源消耗，按照业务建筑面积向业主分摊计收；逾期不交物管费的违约金是每天千分之三。被告是该小区成套住宅的业主，面积92.62平方米。合同期满后又于2019年4月续签了物业服务合同，被告从2019年1月1日至2020年12月31日期间共计24个月没交物管费和公摊费。2020年8月该小区的开发商重庆启帆房地产开发有限公司起诉要求确认原告与小区业委会于2019年4月18日签订的物业服务合同无效，2020年9月25日重庆市第一中级人民法院终审判决确认该合同无效，但该判决并没有判决原告撤场时间，也没有新的物管单位接手，故原告继续为整个小区提供物业服务，被告应该按照原来的物业服务合同的约定支付物业服务费。原告为维护其合法权益，特此起诉，望支持其诉讼请求。被告张德艺未到庭参加诉讼也未向本院提交书面答辩意见。原告朋聚物业公司围绕诉求向本院提交证据：1.营业执照及法定代表人身份证明书;2.2016年4月25日及2019年4月《五金市场群二期物业管理服务合同》；3.公摊费补充说明；4.公告及催费公告张贴打印件；5.查询证明；6.重庆市第一中级人民法院(2020)渝01民终6084号民事判决书；7.维护共同事项明细表、报事记录本、值班交接记录、保安巡查记录表、朋聚物业派工单、高压配电室巡查记录表、生活水泵房巡查记录表、保洁服务记录表、商铺物管费催收记录表、曳引电梯半月维保记录表、电梯运行日常检查记录表、消防控制室值班记录、照片等；8.2018年业主满意度调查总结报告；9.催费通知单。被告张德艺未出庭应诉，无法对原告举示的证据发表质证意见，本院对于原告举示的证据材料的真实性予以确认，对其证明内容将结合案情予以分析。根据庭审当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月25日，朋聚物业公司与重庆市大足区五金市场群二期业主委员会签订《五金市场群二期物业管理服务合同》，合同约定由朋聚物业公司为大足区龙水镇五金市场群二期商住综合小区提供物业管理服务，具体包括1.物业共用部分的日常维修、养护和管理；2.物业公共设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4.共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5.附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；6.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；7.交通秩序与车辆停放的管理；8.协助做好物业管理区域内的安全防范工作；……。双方在合同中第六条约定：物业服务收费选择包干制的方式，由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，具体标准为住宅的物业管理服务费按1元/月/平方米缴纳；水电公摊费由商户按门市房号每月缴纳10元；能源消耗费由业主或使用人按月据实分摊缴纳。第九条约定：物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月3日前交纳本月服务服务费及上月分摊的共同能耗费用等。第二十一条约定：合同期限自2016年5月1日起至2019年4月30日止。第三十九条约定：合同期满，甲乙双方联合委托第三方进行业主满意度调查，业主满意率达到80%及以上的，该物业合同自动顺延叁年，以此类推。上述物业服务合同到期后，重庆市大足区五金市场群二期业主委员会与朋聚物业公司于2019年4月18日续签了《五金市场群二期物业管理服务合同》，该物业管理服务合同与双方于2016年4月25日签订的物业管理服务合同在内容上大体一致，其中关于物业服务费用方面的约定完全一致。后小区业主重庆启帆房地产开发有限公司认为重庆市大足区五金市场群二期业主委员会在选聘物业服务企业时，违反了法律的强制性规定，侵犯了其作为小区业主的合法权益，诉讼至重庆市大足区人民法院，请求撤销重庆市大足区五金市场群二期业主委员会于2019年4月作出的选聘重庆朋聚物业管理有限公司为该小区物业服务企业的决定，重庆市大足区人民法院经审理并作出（2020）渝0111民初1636号民事判决书，依法判决撤销重庆市大足区五金市场群二期业主委员会于2019年4月作出的选聘重庆朋聚物业管理有限公司为该小区物业服务企业的决定，并确认重庆市大足区五金市场群二期业主委员会于2019年4月18日与重庆朋聚物业管理有限公司签订的《五金市场群二期物业管理服务合同》无效。判决作出后，重庆市大足区五金市场群二期业主委员会上诉至重庆市第一中级人民法院，请求撤销重庆市大足区人民法院作出的上述判决，重庆市第一中级人民法院经审理并作出了（2020）渝01民终6084号民事判决书，依法判决驳回上诉，维持原判。另查明，被告张德艺系大足区龙水镇五金市场群二期商住综合小区成套住宅业主，其房屋坐落于大足区龙水镇龙水路421号，房屋面积为92.62平方米。自2016年5月1日起至今，重庆市大足区龙水镇五金市场群二期商住综合小区由原告朋聚物业公司提供物业管理服务，2020年9月26日，原告朋聚物业公司向被告张德艺催收2019年1月1日至2020年9月30日期间欠付的物业费、公用水电公摊费，共计2155.02元。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。原告朋聚物业公司与重庆市大足区五金市场群二期业主委员会于2016年4月25日签订的《五金市场群二期物业管理服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，该合同合法有效，本院予以认可。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主委员会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告张德艺系重庆市大足区五金市场群二期商住综合小区的业主，该物业管理服务合同依法对其具有约束力，支付物业管理费及公摊费等费用系其基本合同义务，也是物业管理服务机构为其提供必要服务和正常运转的基本保障，原告朋聚物业公司依约向被告张德艺提供了物业服务，被告张德艺亦应依约支付物业服务费及公摊费等费用，被告张德艺经原告朋聚物业公司催收物业服务费及公摊费后，仍未交纳该费用，故原告朋聚物业公司诉请被告张德艺支付欠付的物业服务费、公摊费及资金占用期间的利息的诉讼请求，本院予以支持。关于支付标准，本院认为，一、2016年4月25日签订的《五金市场群二期物业管理服务合同》有效期间为2016年5月1日至2019年4月30日，故原告朋聚物业公司已经催收的2019年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费和公摊费应依据该合同计算，被告张德艺房屋建筑面积为92.62㎡，为住宅业主，根据合同约定该期间的物业服务费为386.48元（92.62㎡×1元/㎡/月×4个月）、公摊费为40元（10元/户/月×1户×4个月）；二、2019年4月18日续签的《五金市场群二期物业管理服务合同》经诉讼后被依法确认为无效合同，故原告朋聚物业公司催收的2019年5月1日至2020年5月31日期间的物业服务费及公摊费并不能依据该合同的约定计收，但物业服务合同被确认无效后，已经提供物业服务的物业服务人要求业主给付物业费的，可以参照物业服务合同，并结合物业服务质量、同类物业服务项目的收费标准等因素合理确定；本案中，原告朋聚物业公司举示了维护共同事项明细表、报事记录本、值班交接记录、保安巡查记录表、朋聚物业派工单、高压配电室巡查记录表、生活水泵房巡查记录表、保洁服务记录表、商铺物管费催收记录表、曳引电梯半月维保记录表、电梯运行日常检查记录表、消防控制室值班记录、照片等证据，在参照被确认为无效合同的情况下，可以证实原告朋聚物业公司提供了较为完善的物业管理服务，结合同类物业服务项目的收费标准，本院依法确定2019年5月1日至2020年9月30日期间的物业服务费为1642.54元（92.62㎡×1元/㎡/月×17个月）、公摊费为170元（10元/户/月×1户×17个月）；三、关于原告诉请的2020年10月1日至2020年10月31日期间的物业管理费及公摊费的问题，本院认为原告朋聚物业公司未举示证明被告张德艺存在欠交该期间物业服务费及公摊费的事实，也未举示证据证明在该期间内存在书面催交物业服务费及公摊费的事实，故对于原告要求被告支付该期间的物业管理费及公摊费的诉讼请求，本院不予支持；四、关于资金占用期间的利息支付问题。被告张德艺逾期未交纳物业服务费及公摊费，确会给原告朋聚物业公司造成资金占用期间的利息损失，故对于原告朋聚物业公司要求被告支付资金占用期间的利息的主张，本院予以支持；原告朋聚公司自愿将资金占用期间利息的支付起点确定为2020年10月26日，不违反法律规定，本院予以确认；关于利息的标准，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2020〕6号）第二十六条之规定，本院依法确定为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息；关于资金占用期间利息的计算基数，本院依法确定为2239.02元（386.48元+40元+1642.54元+170元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2020〕6号）第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，本院缺席判决如下：由被告张德艺于本判决生效后十日内支付原告重庆朋聚物业管理有限公司物业服务费、公摊费共计2239.02元及资金占用利息（以2239.02元为基数，自2020年10月26日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付至付清时止）；驳回原告重庆朋聚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告张德艺负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 员  胥 杰二〇二〇年十二月十五日法官助理  陈 平书 记 员  席瑞敏