广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0881民初4195号 原告：吴峰，男，1977年1月9日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：梁冠兴，广西旭成律师事务所律师。 被告:广西桂平市嘉兴实业投资有限公司，住所地：桂平市蒙圩镇蒙圩村，统一社会信用代码：9145088105951900X8。 法定代表人：陆仕珍。 被告：覃超进，男，1972年8月15日出生，壮族，住桂平市。 上述两被告共同委托诉讼代理人：曹世享，广西世享律师事务所律师。 原告吴峰与被告广西桂平市嘉兴实业投资有限公司(以下简称嘉兴公司)、覃超进建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月4日公开开庭进行审理，原告吴峰的委托诉讼代理人梁冠兴，被告嘉兴公司、覃超进的共同委托诉讼代理人曹世享到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴峰向本院提出诉讼请求：1、判令两被告履行合同约定义务，支付尚欠本金1350000元给原告；2、判令两被告按合同约定，从违约之日起支付违约金给原告，一直计算至合同履行完毕时止（暂从2017年6月30日起计至2020年8月25日止，违约金是1685600元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告经协商一致，于2017年4月20日，以每平方米7000元的价格，由被告回收原告向被告购买得来的国有土地，面积375平方米。该地块的位置，按被告提供的规划示意图在规划××路南侧，Ｄ2区的Ｄ2-6 2 至D2-10号房地。D2区以南，是D3区地块。但是，按照2013年4月进行国有土地使用权登记时，D类地块位置图的编号，已经将16米路南侧的地块编号标注为D3，被告标注的D2区已经合并在D3区内。但涉案地块位置在16米路南侧并没有改变。2017年4月20日的《协议书》约定:扣除原告欠被告20%的地价款400000元后被告应给付原告人民币2225000元。协议书约定分四期付款：2017年5月15日前付款225000元，同年6月底前付款950000元，同年10月底前付款650000元，还有400000元在2017年12月底前付清。协议书约定有违约责任:如果被告方不按期付款，则按逾期付款金额月3%计算违约金给原告。2020年4月25日原告向桂平市人民法院起诉请求两被告履行合同约定义务，支付尚欠本金1350000元给原告，并支付违约金。2020年7月13日桂平市人民法院作出(2020)桂0881民初1774号民事裁定书，以“没有证据显示该土地权属性质及是否取得相应的权属证明”为由，裁定驳回原告的起诉。2020年8月24日原告到桂平市不动产登记中心询查，涉案土地的土地登记卡显示合同交易的土地地号为：450881117201GBOl163；土地权利证书号为:(2013)1600。权属性质:国有土地使用权。这份证据证明涉案的土地于2013年已办有国有土地使用权证。2017年4月20日签订协议书至今，被告方累计给付了875000元，尚欠1350000元，违约金暂计至2020年8月25日为1685600元，被告也没有支付给原告。依照我国《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告特向法院提起诉讼，请依法裁判。 原告对其陈述向本院提供的证据有：1、国有土地登记卡，拟证实涉案土地属国有土地，土地使用权号为（2013）1600；2、嘉兴公司D-3商品住房宗地图，拟证实D3区四至范围内的土地均属国有土地，涉案土地在该宗地图范围内；3、嘉兴公司D类地块商品住房位置图，拟证实协议书所称的D类地块编号与国有土地使用权登记时的D类地块标注的编号不相同，但涉案土地的位置始终在16米路南侧的D-3区范围内；4、协议书，拟证实被告回收已转让给原告的建房用地；5、嘉兴公司规划示意图，拟证实协议书与规划示意图对涉案地块位置的表述基本一致；6、违约金结算表，拟证实按协议约定，被告应支付给原告的违约金；7、公民身份证，拟证实原告的身份情况和主体适格；8、 3 起诉状、受理通知书、裁定书，拟证实原告曾于2020年4月25日起诉，法院于2020年7月13日裁定驳回原告起诉。 被告覃超进、嘉兴公司辩称，1、原、被告于2011年3月30日和2017年4月20日签订的《土地使用权转让协议书》、《协议书》因违反法律禁止性规定，应属无效合同。2、涉案土地并不是坐落在D-3区地块，至今未进行国有土地使用权登记，没有取得国有土地使用权证。3、双方签订《土地使用权转让协议书》后，原告仅仅支付了230万元给被告，而签订《协议书》后，被告已付了350万元给原告，因上述协议均属无效合同，因此原告要求被告支付135万元没有任何事实和法律依据，被告保留要求原告返还120万元的诉权。4、原告要求被告支付违约金不但过高，而且没有任何事实和法律依据。5、覃超进是履行职务行为，并非签订协议的当事人及权利义务承受人，不是适格被告。6、本案已经桂平法院、贵港中院裁定认定涉嫌非法转让土地，不属人民法院民事诉讼受理范围，原告对上述民事裁定不服应当申请再审，而不是重复起诉。综上，请求法院驳回原告的起诉。 被告对其辩解向本院提供的证据有：1、原告汇款给覃超进的汇款凭证，拟证实原告只付了土地款230万元给被告；2、汇款表、银行交易清单、汇款凭证，拟证实被告付了土地款350万元给原告；3、土地使用权转让协议书，拟证实2011年3月30日被告将D2区的第一至第十宗土地转让给原告；4、协议书，拟证实2016年6月17日原告将D2区的第一至第五宗土地转让给被告；5、D类地块商品房位置图及规划图，拟证实争议地没有进行国有土地使用权登记；6、建设规划总平面图，拟证实桂平市蒙圩镇国土规建安监站已确认涉案土地没有取得合法用地证明；7、（2020）桂0881民终2260号民事裁定书，拟证实转让涉案土地的行为涉嫌非法转让土地，应由土地管理部门处理，不属人民法院民事诉讼的受案范围。 本院依职权调取的证据有：1、浔国用（2013）第××号地籍档案；2、Ｄ类地块范围图。 本院经审理认定事实如下：2011年3月30日原告吴锋作为乙方与被告覃超进作为甲方签订《土地使用权转让协议书》约定：甲方将座落于蒙圩镇蒙圩村××开发区××区的第1至第10间宅基地转让给乙方，转让价格为2872800元。之后，原告共支付了转让款230 4 万元给被告覃超进。由于原告吴锋未能支付剩余转让款，被告嘉兴公司向原告提出回购上述地块的土地使用权。2016年6月17日，原告吴锋与被告嘉兴公司签订《协议书》，约定被告嘉兴公司以7000元每平方米的价格回购原《土地使用权转让协议书》表述的Ｄ2区Ｄ2-1—Ｄ2-10中的Ｄ2-1—Ｄ2-5号土地，面积为375平方米，总价款为2625000元。签订协议后，被告嘉兴公司按约定支付了2625000元给原告吴锋。2017年4月20日原告吴锋与被告嘉兴公司再次签订《协议书》，约定被告嘉兴公司以7000元每平方米的价格回购原《土地使用权转让协议书》表述的Ｄ2区Ｄ2-6—Ｄ2-10号土地，面积为375平方米，总价款为2625000元，扣除地款40万元，实应付款2225000元；付款方式为在本协议生效后在5月15日前付款225000元，6月底前付款950000元，10月底前付款650000元，余款在2017年12月底前付清，如未能按上述约定的期限付款，被告嘉兴公司应承担逾期付款的违约责任，违约金数额以逾期付款金额的月利率3%计算。之后，被告嘉兴公司分别于2017年5月15日支付225000元，2018年5月22日支付500000元，2019年12月23日支付50000元，2020年1月24日支付50000元，2020年4月24日支付50000元，共计875000元，尚欠1350000元至今未付。另查明，原告曾于2020年5月29日诉至本院要求被告支付转让款1350000元及违约金，本院经审查于2020年7月13日作（2020）桂0881民初1774号民事裁定书，以没有证据显示案涉土地权属性质及是否取得相应的权属证明为由，驳回原告的起诉。原告不服，向贵港中院提起上诉，贵港中院于2020年8月21日作出（2020）桂08民终2260号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。再查明，2013年2月28日，原桂平市国土资源局与被告嘉兴公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，被告嘉兴公司通过受让取得坐落于桂平市蒙圩镇蒙圩村宗地编号为45××23的国有土地使用权（即Ｄ类地块），面积为30626.98平方米。之后，被告嘉兴公司将上述地块划分为三宗地块（Ｄ-1、Ｄ-2、Ｄ-3）办理国有土地使用权证。根据被告嘉兴公司的规划示意图，原《土地使用权转让协议书》的Ｄ2区的第1至第10间宅基地（即争议地块）位于蒙圩镇××地块规划××南侧。经桂平市自然资 5 源局复函确认争议地块位于蒙圩镇××Ｄ地块国有建设用地范围内。庭审中，原、被告均确认，被告覃超进签订合同的行为系代表被告嘉兴公司。 本院认为，被告嘉兴公司通过合法受让取得坐落于桂平市地块国有建设用地使用权，并划分三宗地块分别办理有国有土地使用权证，本案涉案土地均位于Ｄ地块范围内，故原告与被告嘉兴公司于2017年4月20日签订的《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体或者第三人的利益，应当确认为合法有效的合同。合同生效后，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告嘉兴公司未按约定支付转让款已构成违约，故原告请求被告嘉兴公司支付土地转让款1350000元及违约金，本院依法予以支持。至于违约金数额问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。原告与被告嘉兴公司在合同约定，如未能按合同约定的期限付款，被告嘉兴公司应承担逾期付款的违约责任，违约金数额以逾期付款金额的月利率3%计算。对此约定，被告抗辩违约金过高。本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益综合因素。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告嘉兴公司未按时支付转让款，对原告造成的实际损失是资金占用期间的利息损失，故本院对被告抗辩违约金过高的辩解意见予以采纳。违约金应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》利率保护上限一年期贷款市场报价利率的四倍计算，而且应以每笔逾期应付数额为基数分段计算。自2017年7月1日起至2017年10月31日止，应以95万元为基数；自2017年11月1日起至2017年12月31日止，以160万元为基数；自2018年1月1日起至2018年5月21日止，以200万元为基数；自2018年5月22日起至2019年12月22日止，以150万元为基数；自2019年12月23日起至2020年1月23日止，以145万为基数；自2020年1月24日起至2020年4月23日止，以140万为基数；自2020年4月24日起至清偿之 6 日止，以135万元为基数。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条之规定，判决如下： 一、广西桂平市嘉兴实业投资有限公司应支付建设用地使用权转让款1350000元给原告吴锋； 二、被告广西桂平市嘉兴实业投资有限公司应支付违约金给原告吴锋（违约金计算方法：按全国银行业间同业拆借中心于2020年9月公布的贷款市场报价利率四倍，以每笔逾期应付款数额为基数分段计算：自2017年7月1日起至2017年10月31日止，以95万元为基数；自2017年11月1日起至2017年12月31日止，以160万元为基数；自2018年1月1日起至2018年5月21日止，以200万元为基数；自2018年5月22日起至2019年12月22日止，以150万元为基数；自2019年12月23日起至2020年1月23日止，以145万为基数；自2020年1月24日起至2020年4月23日止，以140万为基数；自2020年4月24日起至清偿之日止，以135万元为基数）； 三、驳回原告吴锋的其它诉讼请求。 本案受理费31084元（立案时已按简易程序减半收取15542元，原告已预交），由被告广西桂平市嘉兴实业投资有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费31084元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行，帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按 7 自动撤回上诉处理。 审判员  唐胜伟 二〇二〇年十二月二日 书记员  侯 宙