山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终12277号 上诉人（原审被告）：青岛市城阳区牯牛化工厂，住所地：城阳区流亭街道西后楼社区。 法定代表人：牛西新，该厂负责人。 委托诉讼代理人：杨革文，山东汇通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕剑超，山东汇通律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：牛西新，男，1964年8月16日生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：杨革文，山东汇通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕剑超，山东汇通律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛牯牛化工有限公司，住所地：城阳区流亭街道西后楼社区。 法定代表人：牛西新，该公司负责人。 委托诉讼代理人：杨革文，山东汇通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕剑超，山东汇通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛市城阳区流亭街道西后楼社区居民委员会，住所地：城阳区流亭街道西后楼社区。 法定代表人：王全合，该社区居委会主任。 委托诉讼代理人：石雯君，山东森嵘（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张英实，山东森嵘（城阳）律师事务所律师。 上诉人青岛市城阳区牯牛化工厂、牛西新、青岛牯牛化工有限公司因与被上诉人青岛市城阳区流亭街道西后楼社区居民委员会租赁合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初9249号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 青岛市城阳区牯牛化工厂、牛西新、青岛牯牛化工有限公司上诉请求：1、请求判决撤销青岛市城阳区人民法院(2019)鲁0214民初9249号民事判决，依法改判合同继续履行；2、请求二审法院判决涉诉一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、合同履行期间，遇到政府规划拆迁属于情势变更，双方对合同进行了口头约定，以上诉人的拆迁补偿款折抵所欠被上诉人的土地及房屋租金。上诉人根据变更后的合同已实际履行了相关义务，故被上诉人无权要求解除合同。2、上诉人为履行合同建设了厂房、门房等基础设施，签订了多份合同，上诉人依法应获得经营性补偿搬迁费、安置费。3、根据集体土地上非住宅房屋停产停业损失补偿金标准调整，上诉人仍有足够的补偿金等足以支付租赁费用，上诉人有能力继续履行合同，不影响合同目的的实现。 青岛市城阳区流亭街道西后楼社区居民委员会辩称，1、双方并未对合同进行任何变更，亦未口头达成过以拆迁补偿款折抵土地及房屋租金的合意。2、上诉人主张的“经营性补偿”、“搬迁费”、“安置费”均建立在租赁合同终止、涉案租赁物拆除及回收，上诉人与被上诉人签订拆迁补偿协议的前提下，目前并不存在该情形。3、上诉人与被上诉人租赁合同纠纷一案，被上诉人曾于2015年起诉主张截止2015年8月30日前的租赁费。双方达成调解后，因上诉人未履行付款义务在城阳法院申请强制执行，至今仍未执行回款，足见上诉人并无履行能力。4、上诉人至今未能履行完毕（2015）城民初字第3230号民事调解书项下付款义务，且又拖欠被上诉人自2015年9月份至本案起诉时的租赁费高达68万余元。在被上诉人催告后，仍未能履行，违反了承租人的主要合同义务，构成根本违约。5、上诉人称解除合同将给其带来巨大损失，但其多年以来一直拖欠被上诉人租赁费，无力支付属实。被上诉人代表的是全体集体组织成员，不解除合同，将给整个村集体成员带来更大损失。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 青岛市城阳区流亭街道西后楼社区居民委员会向一审法院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告青岛市城阳区牯牛化工厂之间的租赁合同一份，请求解除原告与被告牛西新之间的租赁合同二份；2、请求判令三被告立即腾出租赁厂房及土地、空地；3、请求判令三被告连带支付原告租赁费691293.73元、滞纳金21426.27元，共计712720元，并以691293.73元为基数承担自2019年10月1日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。本案诉讼费用由三被告承担。 一审法院认定事实：2002年5月1日，被告青岛市城阳区牯牛化工厂与原告签订租赁合同，其中约定被告青岛市城阳区牯牛化工厂租赁原告厂房1350平方米、土地4800平方米，租赁期限自2002年5月1日至2032年4月30日。租赁费第一年8万元，第二年开始10万元，租金在三年内不变，自第四年开始递增，每五年为一个递增期，递增率为5%，递增数较上期；交纳时间为签订合同之日起15天内交齐一年租金，第二年在第一个月上旬交齐。以下几年同样时间交纳；被告青岛市城阳区牯牛化工厂必须按照规定时间交纳租金，如到期不交原告有权终止合同或加罚滞纳金5%，租赁期内不得私自转让，在租赁期内遇到国家征用或者规划其所租土地，双方都应服从，共同协商终止合同。2004年10月1日，被告牛西新与原告签订土地租赁协议书，其中约定被告牛西新租赁原告土地面积6.4亩，租赁期限自2004年10月1日至2024年10月1日，租赁费每亩每年3000元，从第五年起，每五年递增3%，被告牛西新将每年租赁费于12月底前交付原告；在租赁期内不得私自转让，在租赁期内遇到国家、集体征用或者统一规划时双方都应无条件服从，共同协商终止合同。2002年，被告牛西新与原告还签订过租赁合同，双方均未提交该合同，当时合同约定被告牛西新租赁原告的空地一块，无固定租赁期限，年租赁费33200元，不递增，后来被告青岛牯牛化工有限公司实际租赁使用该空地。 一审另查明，2015年12月15日，一审法院就原、被告租赁合同纠纷一案作出（2015）城民初字第3230号民事调解书，确认截止到2015年8月31日被告欠原告租赁费，因被告青岛牯牛化工有限公司作为租赁物及场地的实际使用人，与原告达成调解协议，由被告青岛牯牛化工有限公司支付原告所欠的租赁费592430元，同时确认2004年10月租赁协议书约定滞纳金为1%及2002年被告还租赁原告空地一块，无固定期限，年租赁费33200元，不递增。本次诉讼，原告主张租赁期限截止到2019年10月1日，被告实际欠原告2015年9月1日至2019年10月1日租赁费688425.08元，但原告主张租赁费691293.73元及滞纳金21426.27元。2019年9月2日，原告通过EMS快递向被告牛西新发送催款通知书，书面催促被告支付租赁费，否则将解除原、被告之间所有的租赁合同，被告牛西新已签收该EMS快递，但各被告至今未履行付款义务。 一审再查明，案涉租赁场地已经于2018年11月5日进行过财产评估，但被告牛西新认为评估价值过低，没有认可评估结论。被告牛西新称原、被告一直在协商合同终止及租金交纳事宜，并口头约定了以被告的拆迁补偿款折抵所欠原告的土地及房屋租金。另外，被告牛西新称在租用土地成立了多家公司，投入了巨额资金建设了厂房、门房等基础设施，并签订了多份合同，如在拆迁阶段解除了合同，势必会侵害到被告的合法权益。但原告对上述事实均不认可。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告签订的租赁合同中超过二十年的租赁期限，违反合同法“不得超过二十年”的规定，系部分无效，一审法院仅确认其租赁期限为二十年，该租赁合同的其他约定合法有效。同时，原、被告签订的土地租赁协议书，亦合法有效。当事人应当按照约定全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。经一审法院作出（2015）城民初字第3230号民事调解书调解确认，截止到2015年8月31日被告欠原告租赁费592430元。本次诉讼中，自2015年9月1日至2019年10月1日，三被告欠原告租赁费688425.08元，证据确实充分，因三被告未按照约定及时支付租赁费，构成违约，且原、被告经过协商未达成一致，故原告主张解除租赁合同及租赁协议，并腾出租赁的厂房、土地、空地，符合法律规定，一审法院予以支持。三被告主张原告单方解除合同违反了合同约定，但未提交充分确凿的证据加以证明，故一审法院不予支持。原告主张三被告连带支付所欠租赁费691293.73元，计算数额有误，一审法院仅支持其租赁费688425.08元，并由三被告连带承担以688425.08元为基数自2019年10月2日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。原告主张三被告承担滞纳金21426.27元，因租赁合同中约定“如到期不交原告有权终止合同或加罚滞纳金5%”，该约定中二者并非同时适用，在原告请求解除租赁合同后，不能再请求滞纳金；同时一审法院调解（2015）城民初字第3230号民事案件中，各被告在调解过程中仅是认可该调解案件关于2004年10月1日土地租赁协议书中滞纳金按照1%标准计算，而本案中原、被告未就滞纳金标准达成一致，故原告请求三被告承担滞纳金21426.27元，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除被告青岛市城阳区牯牛化工厂与原告青岛市城阳区流亭街道西后楼社区居民委员会签订的租赁合同，解除被告牛西新与原告青岛市城阳区流亭街道西后楼社区居民委员会签订的土地租赁协议书，解除被告牛西新与原告青岛市城阳区流亭街道西后楼社区居民委员会签订的租赁空地一块的合同；二、被告青岛市城阳区牯牛化工厂、被告牛西新、被告青岛牯牛化工有限公司连带支付原告青岛市城阳区流亭街道西后楼社区居民委员会租赁费688425.08元，并承担以688425.08元为基数自2019年10月2日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，于本判决生效后10日内付清；三、驳回原告青岛市城阳区流亭街道西后楼社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10927元，由原告青岛市城阳区流亭街道西后楼社区居民委员会承担372元，由被告青岛市城阳区牯牛化工厂、被告牛西新、被告青岛牯牛化工有限公司连带承担10555元。 本院二审期间，上诉人提交证据如下： 证据一：西后楼社区居民委员会百度地图截图一份，证明本案涉案土地位于西后楼社区居民委员会，由西向东三块土地，第一块土地是2004年10月1日牛西新和西后楼社区居民委员会签订土地协议书所涉及土地。第二块土地是2002年起，年租赁费33200元的租赁协议所涉及的土地。第三块土地是2002年5月1日牯牛化工厂与西后楼社区签订的土地租赁协议所涉及的土地。本案中三上诉人与西后楼社区居民委员会签订的协议所涉及土地也是三块土地，不存在连带责任。被上诉人质证称，该证据不属新证据，即使属实也无法证明上诉人的主张。 证据二：山东省村级集体经济组织收款收据两张，一张10万元，一张20万元，证明2015年11月21日后，上诉人向被上诉人共支付租金35万元，收据的第一联均在被上诉人手中。30万元的收据第二联已交给上诉人，5万元的收据第二联未交给上诉人。被上诉人未向上诉人主张该款项是支付调解书的款项，故上诉人主张该35万是本案已支付的租赁费。被上诉人质证称，对该两张收据的真实性无异议，对证明事项不认可，该两份收据是支付（2015）城民初字第3230号民事调解书项下的欠款，该调解书是2015年12月15日达成的，确定青岛牯牛化工有限公司、青岛牯牛化工厂及牛西新欠社区截止2015年8月30日的租赁费由青岛牯牛化工有限公司承担付款责任，欠付租赁费金额为592430元，2016年6月30日前付清。该案被上诉人已经申请强制执行。况且在执行案件中，牛西新的妻子，其也是青岛牯牛化工有限公司、青岛牯牛化工厂的会计持该两张收据到执行法官处，主张执行案件已经支付部分款项，并非还欠592430元的证据，被上诉人在执行案件中也予以确认，所以该两笔付款均是履行的（2015）城民初字第3230号民事调解书项下的付款义务，支付的是2015年8月30日之前欠付的租赁费，并非支付的本案主张的2015年9月1日以后的租赁费。对于上诉人的其他证明主张，该两张收据并没有体现，不予认可。被上诉人提交城阳区人民法院档案室出具的复印件两份证实上述意见。 上诉人提交的证据无法证实其主张，本院对此不予采信。 二审法院查明的其他事实与一审查明的一致。 本院认为，对于欠交租赁费数额，上诉人在一审中虽提出异议，但未提交证据予以证明，故本院对一审认定的欠交租赁费数额予以确认。上诉人主张本案双方对合同进行了口头约定，以上诉人的拆迁补偿款折抵所欠被上诉人的土地及房屋租金，因上诉人未提交证据予以证实，故该主张不能成立。上诉人主张应获得经营性补偿搬迁费、安置费，因双方并未签订拆迁补偿协议，在本案中不宜处理。一审中三上诉人在笔录中认可被上诉人起诉的所欠租赁费，同意由青岛市城阳区牯牛化工厂、牛西新、青岛牯牛化工有限公司支付，故一审法院认定由三上诉人连带支付所欠被上诉人的租赁费并无不当。本案中上诉人欠被上诉人租赁费事实清楚，上诉人未按照约定及时支付租赁费，被上诉人主张解除租赁合同，符合法律规定，一审认定并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人之上诉理由不能成立，原判认定事实基本正确，适用法律和程序也无不当，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10684元，由上诉人青岛市城阳区牯牛化工厂、牛西新、青岛牯牛化工有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦艳华 审判员  尤志春 审判员  刁培峰 二〇二〇年十二月十五日 书记员  侯小凡 书记员  李 扬