安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终1302号 上诉人（原审被告）：马鞍山市顺华房地产开发有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市花山区颐画嘉园**。 法定代表人：阮传华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡奎正，安徽长城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马鞍山市花山区王雷防盗门经营部，住所地安，住所地安徽省马鞍山市花山区杨家山小区****v> 经营者：徐倩。 委托诉讼代理人：费介华，安徽明博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许信，安徽明博律师事务所律师。 上诉人马鞍山市顺华房地产开发有限责任公司（以下简称顺华公司）因与被上诉人马鞍山市花山区王雷防盗门经营部（以下简称王雷经营部）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初6554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 顺华公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王雷经营部的诉讼请求或将本案发回重审。事实及理由：一、一审认定其与王雷经营部之间存在商品房买卖合同关系，系法律关系认定错误，双方之间应为买卖合同关系。1、其与王雷经营部于2016年3月7日订立的案涉合同对王雷经营部提供的各种防火门、单元门的单价、维修责任、保质期均作出约定，对合同价亦作出了约定，为担保债务的履行，其与王雷经营部在案涉合同的第七条付款方式中约定了以商品房抵付王雷经营部买卖款的以房抵债条款，并约定王雷经营部需缴纳三套房订金90000元。一审法院依据该条款认定双方属于商品房买卖合同关系，是对法律关系的错误认定，商品房买卖合同的订立、备案、办理产权证等必须具备很多必要条件，在没有签订正式的合同前，并不能表明双方已经达成合意。2015年《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》中，对于以物抵债协议的效力进行了具体规定，债权人与债务人在债务履行期届满前约定的以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距，如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。2、根据《九民会议纪要》的规定，即便王雷经营部起诉，应当根据原债权债务关系提起诉讼，即以买卖合同基础法律关系进行诉讼。二、王雷经营部违约在先，一审法院对此事实未予审查。王雷经营部在签订案涉合同后，将其中一套价值530000元的房屋以460000元的价格进行出售，王雷经营部认为双方确定的房产价值过高，所以一直拖延交付订金，一直到2016年9月，王雷经营部看到房价上涨才将90000元订金汇至其账户，其随后将该90000元返还给了王雷，王雷经营部未交付订金，先期违约，在其持续向王雷经营部支付货款的过程中，直至本案一审起诉时，王雷经营部都没有提出任何异议，在王雷经营部自身违约的情况下，要求其承担违约责任，有违诚信。三、王雷是王雷经营部的代理人，非实际经营人。王雷并未举证证明自己是实际经营人，一审认定王雷为实际经营人，没有事实及法律依据，王雷汇款的90000元不能当然的认为是王雷经营部交付的订金。四、王雷经营部属于重复起诉，应当驳回王雷经营部的诉讼请求。王雷经营部就本案买卖合同纠纷，此前已经向马鞍山市花山区人民法院起诉，要求其支付买卖款并承担违约责任，其以王雷经营部未能及时履行维修且提供的部分防盗门损坏不能使用，造成小区安全隐患等进行抗辩，后双方达成调解协议，调解书第四条载明，双方就本案再无其他争议，即双方对于买卖合同中的条款均不存在争议，王雷经营部在要求其支付货款后，双方法律关系已经归于消灭，现王雷经营部又持同一份买卖合同，以商品房买卖合同纠纷为由再次起诉，违反了一事不再理原则，构成重复起诉。 王雷经营部辩称，1、案涉合同第七条的约定，不是以物抵债协议，而是双方房屋买卖达成的合意，该条款载明合同价以实际施工面积为准，全额冲抵其商品住宅购房款，说明其有购买房屋的意思表示，顺华公司也有出卖房屋的意思表示，双方在该条第二款中约定了房屋的房号及各房屋对应的价格，且约定了订金，顺华公司主张该条约定属于以房抵债，没有事实依据。2、双方在合同中并未约定订金交付的时间，其于2016年9月交付订金不构成违约。3、王雷系王雷经营部的实际经营者，王雷与王雷经营部的登记经营人徐倩系夫妻关系，一审已提交了证明。4、案涉合同除了防火门买卖关系外，还有房屋买卖关系，双方另案处理的防火门买卖关系，与本案房屋买卖关系不属于同一法律关系，不构成重复起诉。 王雷经营部向一审法院起诉请求：一、判令顺华公司赔偿其可得利益损失1100000元；二、判令顺华公司承担案件的诉讼费、保全费、保全保险费等费用。 一审法院认定事实：2016年3月7日，王雷经营部与顺华公司签订了一份《华府天地项目防火门采购合同》，主要约定：王雷经营部(供方)向顺华公司（需方）供应甲级盼盼防火门、免漆PVC板木质防火门（木扇钢门框带包边）、氟碳漆单元门等。一、采购产品明细，名称：甲级盼盼防火门、尺寸（mm）：950×2050、单价（元）：1290、数量：463、合价（元）：597270；名称：甲级盼盼防火门、尺寸（mm）：1150×2050、单价（元）：2100、数量：8、合价（元）：16800；名称：免漆PVC板木质防火门（木扇钢门框带包边）、单价（元）：510/M2、数量：2425M2、合价（元）：1236750；名称：氟碳漆单元门、尺寸（mm）：1200×2400、单价（元）：680、数量：3、合价（元）：5875；名称：氟碳漆单元门、尺寸（mm）：1400×2400、单价（元）：680、数量：2、合价（元）：4570；名称：氟碳漆单元门、尺寸（mm）：1500×2400、单价（元）：680、数量：1、合价（元）：2448。总价1863713元(大写：壹佰捌拾陆万叁仟柒佰壹拾叁元整),并注明:（1）此价格包含材料费，运费，卸车费，上楼费，安装费，税费、总包配合费及水电费。（2）钢制进户防火门如需灌浆，60元/樘，木质（钢质）防火门价格包含所有五金配件。（3）需方需提供垂直运输、现场电力供应。二、交付与安装期限及地点。1.交货与安装期限：根据甲方要求按进度施工。2.交货与安装地点：马鞍山市雨山路与湖东路交叉口（原宝龙大酒店）；三、交货与证件。1.交货时供方必须提供产品检验报告，出厂合格证以及维修卡等证件。2.供方货到工地有监理和需方人员共同验收，验收合格后供方才可进行安装；四、产品质量。1.供方提供的产品质量必须符合国家规定标准，以及本合同确定的品种、规格等级。2.供方提供的钢质防火门扇厚度为57mm，门扇钢板厚度为0.8mm，门框钢板厚度为1.5mm，防火填充材料为防火珍珠岩。3.产品配件：合页要采用高强度钢制内胶链，门框带连体门套及门镜，锁具为公安部门合格专用防火锁（机械锁具）。4.供方提供产品保质期均为1年（时间从竣工验收合格交用户使用日期算起）,在质保期内产品出现质量问题，供方接到需方电话通知后3小时内必须到现场及时维修或更换，如因时间延误或没排除故障除承担违约责任外，所造成的损失全由供方负责，人为原因造成损坏以出厂价收费。保修期满后，如需要更换配件，供方承诺以出厂优惠价格收取配件（材料）费用，但要保障免费维修；五、检测验收。1.安装完毕后由供方提供验收检测报告。2.供方负责并确保消防部门验收合格（以权威部门出具验收合格证明或统一使用文件为准），如验收不合格防火门应予更换或整改，整改所需人工、材料、工期等一切后果和费用全部由供方负责。3.如因防火门经消防部门验收不合格所造成一切的金融损失和责任全由供方承担（如因其他消防产品影响消防部门验收不合格，供方不承担责任）；六、施工要求。1.防火门使用的材料和安装及门洞尺寸下料由需方负责，尺寸出错供方负责。2.安装工具供方自行承担，在安装时不得破坏其他材料和建筑体，如发现破坏按价双倍赔偿（材料及人工费）。3.供方要指派专人负责现场管理，确保施工质量和安装进度，要做到安全文明施工，如发生违法事件和施工安全事故，其后果和经济损失一切由供方自行负责；七、付款方式。1.合同价以实际施工面积为准，全额冲抵购房商品住宅购房款。2.供方选定：华府天地2#楼2203、2303、905号三套住宅房，房屋总价分别是530000元、530000元、870000元，三套缴90000元订金。3.待供方消防验收结束后办理购房手续。八、违约责任。1.合同生效后，如一方不履行合同条款，违约方除承担对方索赔的直接和间接损失外向对方支付违约金（人民币100000元整）。2.如供方不能按时交货，每逾期一天应向需方案合同总价款千分之六支付罚金（罚金需方直接从应付的合同款中扣除，不足部分应由供方及时补充），逾期超过十五日，需方有终止合同权利，其损失由供方负责。3.需方在供方消防验收通过后即为供方办理房屋产权相关手续，不及时办理，按逾期千余额每天千分之一罚款支付给供方等（需方有正当理由拒付除外，如：法定节假日等）。 2016年9月26日，王雷经营部实际的经营者王雷将三套住宅房的订金90000元汇至顺华公司账户。2016年10月18日，顺华公司汇付90000元款至王雷个人账户。 2016年10月27日，顺华公司将案涉“华府天地”2#楼2203室以806000元价格出卖给了他人。2016年12月8日，顺华公司将案涉“华府天地”2#楼2303室以814000元价格出卖给了他人。2019年4月3日，顺华公司将案涉“华府天地”2#楼905室以1410000元价格出卖给了他人。 2018年10月10日，案涉工程安装完毕并经消防验收合格。2019年1月20日，顺华公司在案涉《工程决算表》中审定应支付王雷经营部款项1923071.7元。王雷经营部与顺华公司为上述款项已通过相关诉讼解决。 一审法院认为，案件的焦点问题：一是案涉合同法律性质应如何认定。二是顺华公司是否应赔偿王雷经营部可以获得的利益损失。一、关于案涉合同法律性质问题。王雷经营部主张案涉《华府天地项目防火门采购合同》应包含有商品房买卖合同法律关系，而顺华公司认为该合同条款只是以物抵债协议。对此，一审法院认为，双方当事人所订立的案涉合同系双方当事人的真实意思表示，对该真实意思表示，应按照该合同所使用的词句、结合相关条款、行为性质和目的、交易习惯及诚实信用原则等，来确定该真实意思的含义。第一，从案涉合同的内容来看，在第七条中双方对所购置房屋所在的楼号及房屋的位置、房号、每套住宅房的价款及总价款等均进行了约定，体现了双方约定由王雷经营部购买顺华公司开发的案涉商品房并以该经营部应收货款折抵所购房屋价款的意思表示。至于付款方式问题，双方亦进行了约定，即以实际施工面积为准，全额冲抵商品住宅购房款，并由王雷经营部在消防验收结束后办理购房手续。第二，在实践中，一方欲购买另一方房屋，同时一方为另一方提供施工服务，双方约定以工程价款抵充房屋价款，此类交易并不违反法律规定，且并不能以双方同时存在着施工合同关系和房屋买卖合同关系为由，即简单认定双方之间仅存在施工合同关系，房屋买卖合同关系仅系履行支付案涉工程价款的抵债方式，并以该抵债房屋并未实际交付为由即否定该房屋买卖合同的法律效力。在双方存在房屋交易的真实意思表示的情况下，尤其是在当时房价大幅上行的市场情形下，上述处理方式明显有违当事人的真实意思表示，亦对购房方王雷经营部不公。此时，双方当事人应充分尊重双方的意思自治，按照该案涉合同第七条严格履行权利义务。第三，案涉合同所涉内容符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，具备了商品房买卖合同的主要内容，故该合同应认定为房屋买卖合同法律关系。二、关于顺华公司应否赔偿王雷经营部可获利益损失的问题。案涉《华府天地项目防火门采购合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律法规等强制性规定，应为合法有效和具有法律约束力及受法律保护，并表明王雷经营部与顺华公司之间存在着房屋买卖合同法律关系，双方当事人均应按约严格、全面履行案涉合同的履行权利义务内容。否则，违约方应承担相应的违约责任。王雷经营部通过其实际经营者王雷交付了订金，而顺华公司在收取该订金后虽返还了王雷，但此种行为并不能被认定为顺华公司解除了与王雷经营部的房屋买卖协议。在案涉房屋价格出现上涨的情况下，顺华公司以已返还了案涉购房订金或案涉合同为无效合同并已解除了案涉房屋买卖协议为由而拒绝履行该合同，有违诚实信用原则并存在违约行为和应承担违约民事责任。出卖人顺华公司将依案涉合同应出卖给买受人王雷经营部的总价款1930000元的三套住宅房，在案涉房屋买卖合同关系并未解除之前提下，又以总价3030000元出售给了他人并以此获利1100000元。该1100000元款项依案涉合同应为买受人王雷经营部所可获预期利益。故王雷经营部要求顺华公司赔偿其可获利益损失之诉请，于事实有根据、于法律有依据。但由于王雷经营部与顺华公司双方在案涉合同中就案涉购房手续的办理、订金、房款具体支付数额及时间和案涉房屋的交付条件、交付时间及不动产权证的办理等方面约定并不明确、具体，导致双方在履行该合同时产生纠纷。对此，双方均负有同等责任并对该诉争利益损失均应承担50%的民事责任。 综上，王雷经营部的部分诉讼请求，事实清楚，证据确实充分。应予支持。但其要求顺华公司承担赔偿1100000元的可得利益损失之诉请，无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第七十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条等规定，判决：一、顺华公司应于判决生效后十日内一次性赔偿王雷经营部经济损失550000元；二、驳回王雷经营部的其它诉讼请求。案件受理费7350元（已减半收取）、诉讼保全费5000元、诉讼保全保险费1600元，合计13950元，由王雷经营部负担6975元、顺华公司负担6975元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.顺华公司与王雷经营部之间签订的案涉合同第七条的性质是以物抵债协议还是房屋买卖合同；2.如果案涉合同第七条构成房屋买卖合同，一审判令顺华公司赔偿王雷经营部损失550000元是否有事实及法律依据。 本院认为，关于争议焦点一，顺华公司与王雷经营部之间签订的案涉合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照合同的约定来履行。案涉合同第七条约定，合同价以实际施工面积为准，全额冲抵购房商品住宅购房款。2.王雷经营部选定华府天地2#楼2203、2303、905号三套住宅房，房屋总价分别是530000元、530000元、870000元，三套房屋缴纳90000元订金。3.待消防验收结束后办理购房手续。该条款中关于防火门采购合同的合同价，约定以实际施工面积为准，即采购合同的货款以最终实际结算为准，与案涉三套房屋的购房款总价并不具有对应关系。同时，该条款中对王雷经营部购买顺华公司的商品住宅的房号、价格、付款方式、办理购房手续的时间均作了约定，该条款对房屋买卖的约定明确，且不违反法律行政法规的强制性规定，应当认定该条款为单独的房屋买卖合同。因此，顺华公司与王雷经营部之间签订的案涉合同包含了两部分，一是华府天地项目防火门采购合同，二是华府天地2#楼2203、2303、905号三套住宅房的房屋买卖合同。王雷经营部通过诉讼主张防火门的货款并不影响其对案涉三套住宅房主张权利，所以本案不属于重复诉讼。 关于争议焦点二，顺华公司在未经王雷经营部同意的情况下，将案涉合同第七条约定的三套房屋分别于2016年10月27日、2016年12月8日、2019年4月3日出卖给他人，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。顺华公司上诉称，王雷经营部未及时交付订金违约在先，由于双方对订金交付时间未作具体明确的约定，王雷经营部可以随时交付，顺华公司未举证证明其在案涉合同签订后向王雷经营部催交过90000元订金，而王雷经营部表示不交纳合同约定的订金，故王雷2016年9月份交付订金，并不违反合同约定。至于王雷的身份问题，虽然王雷不是王雷经营部的登记经营者，但王雷与王雷经营部的登记经营者徐倩系夫妻关系，王雷交付订金的行为可视为王雷经营部交付订金的行为。顺华公司从2017年至2019年分批共支付王雷经营部1700000余元的货款，王雷经营部均予以接受，且双方之间关于货款的争议已经通过诉讼途径解决，而从顺华公司出卖三套案涉房屋的时间可以看出，在顺华公司向王雷经营部支付货款期间，案涉三套房屋尚有一套未出售，但王雷经营部在顺华公司支付货款时，并未提出异议主张权利，而是接受了顺华公司支付的货款，应视为王雷经营部接受了顺华公司对于防火门采购合同货款支付方式的改变，但对与之关联的案涉房屋买卖合同是否因此解除或进行相应调整未与顺华公司进行协商，也未对顺华公司出卖案涉房屋的行为提出异议。王雷经营部对自身权利的懈怠，导致双方当事人对案涉房屋买卖合同是否履行产生分歧，王雷经营部对此存在一定的过错。从2016年3月份双方签订案涉合同而王雷经营部直到2016年9月份房屋价格上涨后交付90000元订金的过程来看，双方当事人面对案涉房屋价格的波动变化，都存在一定的投机心理，加上双方当事人就案涉房屋订金的交付时间、房屋的交付时间等约定不明，才导致双方履行案涉房屋买卖合同时产生纠纷，故一审认定双方存在同等过错，承担同等责任，并无不妥。因顺华公司出卖案涉三套房屋获得1100000元的溢价收益，一审据此判决顺华公司赔偿王雷经营部损失550000元，并无不当。 综上，顺华公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9300元，由马鞍山市顺华房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  王红伟 二〇二〇年十二月二日 法官助理陈婷婷 书记员冯倩