湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2805号上诉人（原审被告）：宜章大汉城镇建设有限公司，住所地湖南省宜章县玉溪镇民主西路大汉风情商业街****。法定代表人：邹明，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾建国，湖南莽源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡志军，男，1981年10月19日出生，汉族，住湖南省宜章县。被上诉人（原审原告）：邝花兰，女，1983年12月27日出生，汉族，住湖南省宜章县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：韩琪，广东百勤律师事务所律师。上诉人宜章大汉城镇建设有限公司（以下简称大汉公司）与被上诉人胡志军、邝花兰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2020）湘1022民初1282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。大汉公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回胡志军、邝花兰的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由胡志军、邝花兰负担。事实与理由：1.宜章大汉风情商业街于2014年4月奠基动工，案涉房屋于2014年11月20日竣工并通过了《分部工程质量验收记录》验收合格，达到了交房条件，大汉公司当即将案涉房屋与一楼、负一楼的门面一起全部交付给所有业主。业主收房后至2019年底，除了有66位商铺业主于2017年11月20日向大汉公司提出过《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》中的要求外，其他三百多位业主均未就逾期交房的事宜向大汉公司提出过任何主张，故大汉公司不存在违约交房的行为，也不应承担违约交房责任。2.胡志军、邝花兰的起诉已超过法定诉讼时效期间。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房期间为2016年1月31日，而大汉风情商业街1至10栋楼房在2017年4月20日就已验收合格。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，胡志军、邝花兰应当在上述两个时间起点之后的三年内向大汉公司主张权利，而本案立案的时间为2020年7月，胡志军、邝花兰的起诉明显超过法定诉讼时效期间。胡志军、邝花兰辩称：1.大汉公司主张其在2016年1月31日之前已将案涉房屋交付给胡志军、邝花兰，与事实不符。案涉房屋在2017年4月20日才竣工验收合格，达到合同约定的交付条件，且大汉公司未提交证据证明其已履行房屋交付义务，故大汉公司构成违约，应承担违约责任。2.大汉公司存在持续违约行为，胡志军、邝花兰在本案中向大汉公司起诉主张逾期交房违约金的诉讼时效期间应从2017年4月21日起算，胡志军、邝花兰于2020年3月30日向人民法院递交民事起诉状主张权利，本案未超过三年的诉讼时效期间。胡志军、邝花兰向一审法院起诉请求：判令大汉公司支付胡志军、邝花兰2016年1月31日至2017年4月20日期间的逾期交付宜章大汉风情商业街2幢３层302号商铺的违约金78524.5元（352919元×0.0005×445）。一审法院认定事实：大汉公司系经核准登记的有限责任公司，公司成立于2012年11月12日，经营范围为：城镇建设，房地产开发与经营，建筑材料、装饰材料销售。宜章大汉风情商业街是大汉公司开发建设的项目。2014年11月29日，胡志军、邝花兰与大汉公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，胡志军、邝花兰购买大汉公司开发的宜章大汉风情商业街2幢3层302号住宅，房屋价款为352919元，胡志军、邝花兰交付首付款后，按揭支付了剩余房款。对于交房期限，合同第八条约定，出卖人（大汉公司）应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的交付标准的商品房，交付给买受人（胡志军、邝花兰）使用。对于出卖人逾期交房的违约责任，合同第十一条约定，出卖人（大汉公司）如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人（胡志军、邝花兰）使用，逾期超过90日后，买受人（胡志军、邝花兰）要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天（即2016年2月1日）起至实际交付之日止，出卖人（大汉公司）按日向买受人（胡志军、邝花兰）支付已交付房价款万分之五的违约金。对于房屋的交接，合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人（大汉公司）应当书面通知买受人（胡志军、邝花兰）办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人（大汉公司）应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人（大汉公司）不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人（胡志军、邝花兰）有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人（大汉公司）承担。案涉房屋于2017年4月20日经相关部门竣工验收合格。胡志军、邝花兰向一审法院提交缴纳物业费收据证实实际交房日为2018年5月21日，大汉公司对此不予认可。一审法院认为实际收房日与大汉公司通知收房可能存在时间差，仅凭物业费收据尚不足以排除大汉公司未于该日之前通知胡志军、邝花兰收房，故不宜此时间认定案涉房屋交付时间。另查明，一审法院于2020年8月审理与本案同类型案件中，按揭购买商铺的其他业主向中国银行宜章支行按揭贷款的年利率为6.75%。一审法院认为，胡志军、邝花兰与大汉公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点如下：一、胡志军、邝花兰的诉讼是否超过诉讼时效。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，大汉公司应于2016年1月31日前将验收合格的商品房交付胡志军、邝花兰使用。而本案涉房屋于2017年4月20日竣工验收合格，一审法院于2020年3月30日收到胡志军、邝花兰起诉状，并予以诉前调解。故本案从案涉房屋竣工验收次日起算，胡志军、邝花兰的起诉尚未超出三年的诉讼时效期间。大汉公司主张胡志军、邝花兰起诉超过诉讼时效，缺乏事实依据，应不予采信。二、大汉公司是否存在逾期交房的违约行为；如存在违约行为，逾期交房期间如何认定。胡志军、邝花兰认为大汉公司违反《商品房买卖合同》的约定，未按期履行交房义务，应承担逾期交房违约金至交房之日止的违约责任。大汉公司认为案涉房屋在2016年1月31日前已经通过了质量合格单项验收，也通知了业主收房，因按政府要求统一招商所需精力多，而没有妥善保管交房手续。依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，大汉公司应于2016年1月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付胡志军、邝花兰使用。交付竣工验收合格的房屋，既是双方签订的商品房买卖合同的约定，也是相关法律的规定。案涉商铺及住宅房屋于2017年4月20日竣工验收，此时已具备合同约定的交付条件，以该时间为案涉房屋交付时间为妥。据此，大汉公司应承担《商品房买卖合同》约定的交房日（2016年1月31日）至2017年4月20日期间逾期交房的违约责任。大汉公司抗辩已对单项验收合格，未提供证据证实，亦与合同约定的交房条件不一致，应不予采信。三、本案逾期交房违约金的计算标准。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房的违约金为已交房价款按日的万分之五，违约金为176元/日（352919元×5÷10000）。胡志军、邝花兰系按揭贷款购买的房屋，依据系列案件查明同期在中国银行宜章支行按揭贷款年利率为6.75%，日利息为65元（6.75%÷365×352919元），胡志军、邝花兰未提供证据证明除利息之外还有其他损失，故《商品房买卖合同》中约定的违约金过分高于胡志军、邝花兰的实际损失，对大汉公司提出的违约金过高予以调整的诉请予以支持，并将违约金调整为利息损失的130%（即年利率8.775%），违约金为37756元（352919元×8.775%÷365×445天），胡志军、邝花兰请求大汉公司支付逾期交房违约金78524.5元，予以支持37756元，超出部分不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（五）项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：“一、被告宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡志军、邝花兰支付逾期交房违约金37756元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告胡志军、邝花兰其他诉讼请求。案件受理费1763元，减半收取计881.5元，由原告胡志军、邝花兰负担176.3元，由被告宜章大汉城镇建设有限公司负担705.2元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、起诉是否超过法定诉讼时效期间；二、大汉公司应否承担逾期交房的违约责任。关于争议焦点一。逾期交房系持续违约行为，诉讼时效自实际交房之日起计算。因大汉公司至今未履行符合合同约定的交房手续，一审法院认定以房屋验收合格时间2017年4月20日作为交房时间，故诉讼时效期间应当自曾志娜、廖志松知道或者应当知道2017年4月20日为房屋验收合格之日起计算。显然曾志娜、廖志松在一审诉讼过程中才能知道2017年4月20日系案涉房屋验收合格之日，故其起诉并未超过法定诉讼时效期间。关于争议焦点二。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”案涉《商品房买卖合同》第八条约定：大汉公司应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定交付标准的商品房，交付给曾志娜、廖志松使用。依照上述法律规定和合同约定，大汉公司应当在2016年1月31日前将取得《竣工验收备案表》的房屋交付给曾志娜、廖志松。大汉公司上诉主张案涉楼房于2014年11月20日竣工并通过《分部工程质量验收记录》验收合格，达到了交房条件，与合同约定和法律规定不符，不予支持。大汉公司上诉主张其已将案涉房屋及一楼、负一楼的门面全部交付所有业主，未提交充分证据证实，不予采纳。曾志娜、廖志松已在法定诉讼时效期间内起诉要求大汉公司承担逾期交房的违约责任，其是否在2019年底前向大汉公司主张权利，不影响大汉公司依法依约应承担逾期交房违约责任的认定。故，一审认定大汉公司承担逾期交房违约金37756元，处理正确。综上所述，大汉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费744元，由上诉人宜章大汉城镇建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  廖 军审判员  雷金梅二〇二〇年十二月九日法官助理李佳颖书记员瞿殷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。