陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民初587号原告（执行案外人）：王超，男，1986年4月17日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：张向，陕西德尊律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司，营业场所：陕西省西安市高新区。负责人：王立民，该公司副总经理。委托诉讼代理人：陈琦磊，陕西尚文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海斌，陕西尚文律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所：西安市。法定代表人：宋玉庆。原告王超与被告中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司（以下简称长城资产陕西分公司）及第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王超的委托诉讼代理人张向及被告长城资产陕西分公司的委托诉讼代理人陈琦磊、张海斌到庭参加诉讼。第三人中登房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王超向本院提出诉讼请求：1.判决解除对王超购买的位于西安市未央区XX区XX城XX路XX号XX幢XX号房屋查封；2.确认王超与中登房地产公司2010年1月28日签订的《商品房买卖合同》合法有效；3.判令中登房地产公司为王超购买的位于西安市未央区XX区XX城XX路XX号XX幢XX号房屋办理不动产登记；4.本案诉讼费由长城资产陕西分公司承担。庭审中，王超变更诉讼请求为：1.不得执行位于西安市未央区XX区XX城XX路XX号XX幢XX号房屋；2.确认位于西安市未央区XX区XX城XX路XX号XX幢XX号房屋归王超所有；3.本案诉讼费由长城资产陕西分公司承担。事实和理由：2010年1月28日，王超与中登房地产公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款232989元。合同签订后，王超已付清全部房款。2012年10月，王超及家人入住该房屋至今，水、电、物业费均由王超交纳，多年来王超与包括长城资产陕西分公司、中登房地产公司在内的其他人无任何纠纷。然而2019年1月，王超知悉长城资产陕西分公司2016年在西安市中级人民法院查封属于王超的房屋。王超曾提起执行异议，西安市中级人民法院（2020）陕01执异175号执行裁定驳回了王超的异议请求。中登房地产公司未经王超同意，私下将属于王超的房屋抵押给长城资产陕西分公司，侵犯了王超的合法权益，违反社会诚信和公序良俗，不应受法律保护。被告长城资产陕西分公司辩称，涉案房屋依法登记在中登房地产公司名下，且系长城资产陕西分公司的抵押物，根据物权法定及公示公信原则，中登房地产公司对涉案房屋享有的所有权及长城资产陕西分公司对涉案房屋享有的抵押权、优先受偿权，系法定物权、对世权利。即便王超与中登房地产公司签订的《商品房买卖合同》真实，由于王超从未办理物权登记，其所主张的只是合同债权。长城资产陕西分公司对涉案房屋享有的抵押物权可以对抗任何债权。在长城资产陕西分公司与中登房地产公司借款保证合同纠纷案强制执行中，西安市中级人民法院于2016年4月11日作出（2016）陕01执511号之三执行裁定依法查封了中登房地产公司名下包括涉案房屋在内的若干套房屋，该执行措施符合法律规定。王超提出的理由及证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，其权利不能排除执行，应驳回其全部诉讼请求。第三人中登房地产公司未作陈述。经审理查明，长城资产公司与中登房地产公司、西安中登德胜洋楼有限公司、陕西中登实业（集团）有限公司、西安大基实业有限责任公司、陕西铭澜科技实业有限公司、宋玉庆、徐秀英、宋宽借款保证合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处作出的（2013）陕证经字第007477号、（2013）陕证经字第007477号（补）具有强制执行效力的债权文书公证书和（2016）陕证执字第077号执行证书发生法律效力后，因义务人未履行生效法律文书确定的义务，长城资产陕西分公司于2016年3月24日向本院申请强制执行，本院依法受理。执行中，本院于2016年4月11日作出（2016）陕01执511号之三执行裁定：查封或轮候查封被执行人中登房地产公司名下位于西安市未央区XX区XX城XX路XX号含涉案房屋在内共计137套房屋等。王超作为案外人以上述被查封的涉案房屋属其所有为由，提出执行异议，本院经审查作出（2020）陕01执异175号执行裁定：驳回王超的异议请求。王超遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，王超提交其与中登房地产公司于2010年1月28日签订的《商品房买卖合同》，该合同约定王超购买中登房地产公司开发的中登家园第2幢1单元18层1809号房（现房），建筑面积共101.92平方米，每平方米2286元，总金额232989元，付款方式及期限为一次性付款。王超提交中登房地产公司于2010年1月28日向其出具的收据四张，其中编号为0008765的收据载明王超交2#18栋101.92㎡232989元；编号为0008766的收据载明王超交2#18栋契税3495元；编号为0008767号的收据载明王超交维修资金6990元；编号为0008768的收据载明王超交天然气初装费、有线初装费、合同登记费共计2208元。西安市XX中心房屋专项维修资金交存信息单显示，王超购买的西安市未央区XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋，购房款为232989元，交存标准为购房款3%，交存金额为6989.67元。该交存信息单还显示，审核日期为2010年3月17日。王超提交2012年6月12日中登家园业主临时管理规约承诺书、其与西安中登物业有限公司于2012年6月12日签订的《前期物业服务协议》《房屋装饰装修管理协议》、西安市商品住宅使用说明书和质量保证书及西安中登物业有限公司2012年7月26日盖章确认的中登家园装修申请表、装修材料订购合同和收据、物业费交纳收据，欲证明其于法院查封之前已合法占有涉案房屋。李雪玲系王超妻子，2013年1月17日于涉案房屋落户，居民户口簿显示为户主。婚生女户口2013年9月13日迁入该户，王超户口2018年12月29日迁入该户。西安市不动产登记服务中心出具的西安市住房情况查询结果证明显示，王超一家在西安市无登记住房。再查明，涉案中登家园第2幢于2007年11月29日取得预售证，预售证号为200XXXX。2012年9月3日，西安市未央区XX社与中登房地产公司签订《抵押担保合同》，中登房地产公司将涉案房屋抵押给西安市未央区XX社。2013年12月13日，西安市未央区农村信用合作联社将债权转让给中国长城资产管理公司西安办事处。同日，中国长城资产管理公司西安办事处与中登房地产公司签订《抵押合同》，中登房地产公司将含涉案房屋在内的137套房屋抵押给中国长城资产管理公司西安办事处。2013年12月18日，涉案房屋抵押权登记在中国长城资产管理公司西安办事处名下。上述事实，有（2020）陕01执异175号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收据、房屋专项维修资金交存信息单、居民户口簿、西安市住房情况查询结果证明、《抵押担保合同》《债务重组协议》《抵押合同》、房屋他项权证、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案的争议焦点为，王超就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否对涉案房屋享有所有权。长城资产陕西分公司以其对涉案房屋享有抵押权、优先受偿权为由，主张王超提出的排除执行异议请求不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，虽然长城资产陕西分公司对涉案房屋享有能够优先受偿的抵押权，但是该条司法解释同时规定“法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”2010年1月28日，王超与中登房地产公司签订《商品房买卖合同》，王超购买涉案房屋，约定房款总额为232989元。中登房地产公司于2010年1月28日出具的收据显示王超交纳了全部购房款。西安市XX中心房屋专项维修资金交存信息单显示，王超购买涉案房屋，购房款232989元，交存维修资金6989.67元。西安市XX中心房屋专项维修资金交存信息单显示内容能够印证，王超与中登房地产公司签订的上述《商品房买卖合同》真实合法有效，且王超向中登房地产公司付清了全部购房款。根据王超提交的房屋交接记录单、装修申请表及装修材料订购合同、物业交费收据等证据，能够证明王超在本院查封之前已装修入住涉案房屋，从王超妻子李雪玲2013年1月17日落户于涉案房屋的事实也能得到印证。根据西安市不动产登记服务中心出具的西安市住房情况查询结果证明显示，王超一家名下再无其他用于居住的房屋。据此，应认定王超对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋早在2007年11月29日即取得预售证，王超诉请确认涉案房屋归其所有，有事实及法律依据，应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、不得执行位于西安市未央区XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋；二、确认位于西安市未央区XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋归王超所有。本案案件受理费4795元，由被告中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二〇年十一月二十四日书记员     张佩  1