江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终4625号上诉人（原审被告）：江阴市方园色织有限公司，住所地江阴市要塞创新村。法定代表人：高建清，该公司经理。委托诉讼代理人：马祥君、薛芙艳，江苏漫修（江阴）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江阴市澄江街道皮弄村村民委员会，住所地江阴市澄江街道皮弄村。法定代表人：钱海祥，该村村委主任。委托诉讼代理人：陈国彪、袁玲，江阴市要塞法律服务所法律工作者。上诉人江阴市方园色织有限公司（以下简称方园公司）因与被上诉人江阴市澄江街道皮弄村村民委员会（以下简称皮弄村委会）租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初12835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。方园公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；并承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院适用法律错误，被上诉人不仅不得继续收取土地占用费，还应将已收取的租金退还其。一审法院应严格适用《合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被上诉人作为案涉土地使用权人，对土地性质理应清楚，在明知未经批准农用地不得转变成非农用地的情况下，仍与其签订土地租赁协议，致使合同自始无效，被上诉人应承担合同无效的全部过错，不仅不应得到原合同中规定的土地租金，还应将已收取的租金退还其，这符合合同法规定的返还原则，也符合不得基于恶意行为得利的原则。一审法院的判决纵容了被上诉人违法出租的行为。2.在被上诉人未对其建造房屋折价补偿前，其不应从案涉土地迁出。其作为村集体成员，经村委会要求且同意下，在案涉土地上建造房屋。其对土地性质是否可以非农建设，不可能达到被上诉人的认知，在村委会要求和其余村民均建造厂房的情况下，其基于大环境以及对村委会的信任才建造房屋，现认定土地租赁合同无效，被上诉人对此应负有全部过错。同时，一审判决其从案涉土地迁出，但被上诉人也应当返还其建造并所有的房屋，目前客观上无法返还，房屋等同于归被上诉人所有，被上诉人在合同无效且承担全部过错的情况下却因此获利，而其的损失却未得到任何补偿。根据《合同法》第五十八条之规定，不能返还的，被上诉人就应当折价补偿，现一审对此不予理涉，不仅严重侵害了其合法权益，而且显失公平，无形中增加了讼累。综上所述，一审判决适用法律错误，判决显失公平，请求依法改判。皮弄村委会辩称：一、合同无效。上诉人理应迁出占用土地，原租赁费改为占用费。一审将其起诉时要求支付的租赁费判决为上诉人应支付占用期间的占用费，完全正确。二、上诉人占用期间所建造的房屋应归其所有，上诉人无权要求其支付房屋补偿款。1.对上诉人在占用期间建造的房屋，上诉人认为属于赠与给其的，并提起了撤销赠与诉讼，法院经审理作出了（2020）苏0281民初5436号民事判决，该判决已生效。说明该房屋租赁期满或占用期满后应归其所有。2.根据《以本还租的情况说明》，期满后之所以建造房屋归其所有是基于应收取每亩地每年租金应在1万元以上，而其仅收取1050元，是以上诉人在租用期间所建造的房屋来抵偿廉价的租金，故上诉人无权要求返还房屋，若要求返还房屋应补足低价交付的租金及利息。综上，上诉人的上诉请求，无事实和法律依据，应予以驳回。皮弄村委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令方园公司立即搬迁出租赁地点。2.判令方园公司支付占用期间费用280140元(自2018年6月2日起至2019年8月2日止土地按每天99元、房屋按每天568元计算)，并支付自2019年8月3日起至实际迁让之日止按上述标准计算的占用费。3.本案诉讼费用由方园公司承担。审理过程中，皮弄村委会将第2项诉讼请求变更为：判令方园公司支付土地占用费72270元（自2018年6月2日至2020年6月2日止按99元/天计算）并支付自2020年6月3日起至实际迁出之日止按99元/天计算的土地占用费。事实与理由：其与方园公司于2003年6月1日签订了租赁协议书，又于2007年10月1日签订了以本还租的情况说明，约定方园公司租赁其的土地期限为15年，即2003年6月1日起至2018年6月1日止，到期后在租赁土地期间所建造的房屋归其所有。在租赁期限到期前，其向方园公司寄送了通知，通知方园公司就续租事宜进行协商，但方园公司未予理睬。租赁期限到期后，方园公司至今未通过竞租手续签订续租合同，也一直未搬迁。其对方园公司占用的房屋进行了评估，但评估后经其多次催告，方园公司既不受让，也不与其签订租赁合同，特提起诉讼。方园公司辩称：双方签订的《租赁协议书》、《以本还租的情况说明》是受到皮弄村委会的胁迫才签订的，明显显失公平，《租赁协议书》实际是2005年11月6日签订的。皮弄村委会主张的土地占用费应按原租金价格计算。其已另案提起诉讼，本案应中止审理。如果法院认定租赁合同无效，皮弄村委会应赔偿损失。一审法院认定事实：1998年左右，方园公司的法定代表人高建清与原创新村村委协商后，在江阴市××街道××村（后并入皮弄村）周家湾49号旁的土地上建房办企业。2003年6月1日，皮弄村委会（甲方）与方园公司（乙方）签订《租赁协议书》一份，载明：为发展村经济，根据乙方的要求，甲方提供3.6亩土地租赁给乙方，由乙方自筹资金搞企业。为此，经双方共同协商达成几点如下：一、根据实量面积，乙方租用甲方土地每年每亩租用费为1050元，在每年12月底前付给甲方；二、房屋设施建设的资金由乙方解决，甲方不再提取上交费用和其它费用，房屋使用15年后所有房屋产权归甲方所有，如乙方要继续使用，由甲方和乙方重新办理租赁协议等有关手续…。2005年6月，江阴市城市管理行政执法局向高建清发出《责令改正通知书》，责令限期自行拆除澄江街道皮弄村周家湾48号西南侧面积为560平米的七间一层建筑物。2007年10月1日，皮弄村委会（甲方）与方园公司（乙方）签订《以本还租的情况说明》一份，载明：根据甲乙双方自愿的基础上，乙方租用甲方皮弄村的土地，2003年6月在土地上建造的房屋到2018年6月1日归村所有，计15年。现各单位已丈量贵单位的房屋1560.10ｍ²，占地面积3.60亩，计2462.42ｍ²。经村委研究，进行核实确权，确权后，乙方不得擅自改变，需要改造，必须办理手续，申请后得到甲方认可，才能动工，否则一切后果自负，甲方将按照确权数量，减去贵单位的租赁期。协议约定的租期届满后，方园公司未迁出，皮弄村委会于2019年8月24日向法院提起诉讼。一审审理期间，法院会同双方至案涉地查勘，案涉地南为花山（北），北为周家湾村庄，东西为自留地（种植有蔬菜、果树）。双方确认2018年6月1日之前的土地租金均已支付。一审审理中，方园公司法定代表人高建清陈述：1998年我就用这块地办厂了，当时这块地是五六家人家的自留地，造厂房前是种蔬菜的，我在这块地上造了3次房子，没有办过相关审批手续。证人陆某陈述：我原来是皮弄村村主任，2011年退休，《租赁协议书》与《以本还租的情况说明》分别是2003年、2007年签订的，签订时没有胁迫、欺诈等情形，方园公司占用的土地是自留地，村委收取的1050元／年的租金是按照土地的粮食收入来定的，如果不按照“以本还租”的政策，正常收取租金为一万出头每亩每年，所谓“以本还租”就是方园公司支付一点租金，由方园公司盖房子使用，盖房子的费用由方园公司承担，方园公司使用15年后房子归村里所有，不管方园公司什么时候造房子，都是按照2003年的协议从2003年开始起算，15年后归村里，这是村里的规定，当初村里把地给方园公司办企业没有经过相关部门的审批。以上事实，有《租赁协议书》、《以本还租的情况说明》、《责令改正通知书》、收据、证人陆某、周某、陈某的证言及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；国家实行土地用途管制制度，严格限制农用地用于非农业建设。本案，案涉土地原系村民种植蔬菜等农副产品的自留地，皮弄村委会、方园公司双方在未经相关部门许可、未办理用地审批手续的情况下，签订了《租赁协议书》及《以本还租的情况说明》，在案涉土地上建房从事生产经营，用于非农业建设，故上述协议违反了法律法规的强制性规定，应属无效，自始不发生法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。协议无效，方园公司占用土地没有合法根据，应从租赁的土地迁出，将所占用的土地返还给皮弄村委会，同时，方园公司还应支付自2018年6月2日起至实际迁出之日止按约定标准1050元/年/亩计算的土地占用费（即10.36元/日），其中2018年6月2日至2020年6月2日期间的占用费为7573.16元。因案涉土地性质并非集体建设用地，皮弄村委会主张按99元/天计算土地占用费依据不足，法院不予采纳。关于方园公司提出的《租赁协议书》、《以本还租的情况说明》是受到皮弄村委会的胁迫才签订的，《租赁协议书》是2005年11月6日签订的，其应就该事实负举证责任，但其未提供充分有效的证据加以证明，法院不予采信。关于方园公司提出其已另案提起诉讼，本案应中止审理，法院认为其另案诉讼并不影响本案的审理，故不予采纳。关于方园公司提出的如认定租赁合同无效皮弄村委会应赔偿损失的问题，鉴于方园公司目前仍占用土地，如认为有损失可另行主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三条、第九条、第十一条、第四十四条之规定，判决:一、方园公司于判决发生法律效力之日起十日内从江阴市澄江街道皮弄村周家湾49号旁的土地上迁出。二、方园公司于判决发生法律效力之日起十日内支付皮弄村委会土地占用费7573.16元并支付自2020年6月3日起至实际迁出之日止按10.36元/日计算的土地占用费。三、驳回皮弄村委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1731元，由皮弄村委会负担1681元，由方园公司负担50元。二审查明事实与一审已查明事实一致。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：方园公司是否应从案涉土地迁出及方园公司是否应支付案涉土地占用使用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的《租赁协议书》及《以本还租的情况说明》，违反了法律法规的强制性规定，应属无效，方园公司应从案涉的土地迁出，将所占用的土地返还给皮弄村委会。因此，方园公司不迁出案涉土地的上诉请求，无法律依据，本院不予支持。关于方园公司是否应支付案涉土地占用使用费问题。本院认为，虽然方园公司与皮弄村委会签订的《租赁协议书》及《以本还租的情况说明》属无效合同，但参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”方园公司仍需向皮弄村委会支付案涉土地占用使用费，因此，方园公司关于“皮弄村委会不仅不得继续收取土地占用费，还应将已收取的租金退还其”的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。此外，关于方园公司提出合同无效后的赔偿损失的问题，鉴于双方对于损失赔偿争议较大，且方园公司并未提起反诉，因此，一审法院对此不予理涉，本院予以支持，方园公司可另行主张权利。综上所述，方园公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由方园公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十二月十八日书记员  徐冬晖