辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽14民终2552号上诉人（原审原告）：田丽，女，1983年6月3日生，汉族，个体，现住葫芦岛市连山区。被上诉人（原审被告）：葫芦岛百兴大厦有限公司，住所地葫芦岛市连山区兴工路**楼。法定代表人：王辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯连克，葫芦岛市连山区站前法律服务所法律工作者。上诉人田丽因与被上诉人葫芦岛百兴大厦有限公司租赁合同纠纷一案，不服葫芦岛市连山区人民法院（2020）辽1402民初2456号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人田丽、被上诉人葫芦岛百兴大厦有限公司的委托诉讼代理人冯连克到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田丽上诉请求：1、判令葫芦岛百兴大厦有限公司双倍返还定金2万元；2、本案诉讼费、邮寄费用由葫芦岛百兴大厦有限公司承担。事实和理由：葫芦岛百兴大厦有限公司在没有经营许可资质的情况下非法收取田丽定金，并要求田丽签合同进入市场营业，对田丽存在欺诈行为，虽然后来取得经营许可证，但整个过程存在违法行为。田丽付定金时根本不知道葫芦岛百兴大厦有限公司提供的主合同内容，看到主合同时才发现有很多不合理的地方和欺诈行为，所以才拒绝签主合同。这都是葫芦岛百兴大厦有限公司一手造成的。葫芦岛百兴大厦有限公司对田丽有商业欺诈行为，理应双倍返还定金。葫芦岛百兴大厦有限公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。葫芦岛百兴大厦有限公司有权将老鱼市摊位对外向不特定人招租，租金按合同约定。本案双方经过协商于2020年5月13日达成口头租赁协议，田丽交付2个床位定金10000元，经葫芦岛百兴大厦有限公司多次催缴田丽始终未缴纳剩余租金。根据2020年5月13日定金收据，双方权利义务明确。葫芦岛百兴大厦有限公司对此无任何过错且未违反法律规定，上诉人田丽单方违约，无权主张葫芦岛百兴大厦有限公司双倍返还定金。田丽向一审法院起诉请求：1、要求葫芦岛百兴大厦有限公司返还定金1万元；2、本案诉讼费用由葫芦岛百兴大厦有限公司承担。一审法院审理查明，葫芦岛百兴大厦有限公司将兴工路老鱼市改建成百兴副食品大市场，面向社会招募摊主。2020年5月13日，田丽向葫芦岛百兴大厦有限公司交纳定金1万元，欲租赁百兴副食品大市场24号摊位（1个档口，2个床）经营水产品零售。葫芦岛百兴大厦有限公司为田丽出具定金收据，载明：“今收田丽（2个床）交百兴副食品大市场海（水）产品摊位/户定金壹万元整（定金不退）。余款在抓号次日十五点前按面积交付租金及费用（定金抵租金），逾期不交，按放弃经营处理，后果自负。公司另行对外招商。2020年5月13日”。2020年5月26日，葫芦岛百兴大厦有限公司（甲方）相继与市场其他租户（乙方）签订了由其提供的格式租赁合同。葫芦岛百兴大厦有限公司向本院提供的租赁合同约定：“第一条甲方将百兴副食品大市场X厅X号商铺（床）出租给乙方，租期壹年（自2020年5月26日至2021年5月26日）。第二条乙方承租的商铺（床）建筑面积：X平方米，每平方米租金价格：X元，租金为大写：X元整（￥X）老鱼市有城管保证金收据的业户，凭据第一年享受租金优惠20%，第二年、第三年按正常租金标准交纳（即与没有城管保证金收据的老鱼市业户、社会招商户同一租金标准），2022年前租金不涨价。乙方在签订合同时，一次性交纳全部租金、费用及履约保证金后，取得该商铺（床）壹年经营使用权。……第四条……未经甲方书面同意，乙方不得擅自停业。第五条乙方本租期不得将商铺（床）出兑转租。……第十二条乙方严格遵守甲方经营管理制度。不得欺行霸市、打架斗殴。必须在商铺（床）内摆货经营，不得占道经营，不得在商铺（床）外摆放悬挂商品和物品，不得在门外、通道上停放各种车辆，不得向下水管道内乱扔杂物，不得擅自安装张贴广告、牌匾、商标字号，不得将儿童、宠物及与经营无关的物品带入市场内。……第二十二条乙方承租的商铺（床），如遇政府有关部门或甲方改造、扩建、调整经营、维修需要动迁或临时停业时，乙方必须无条件服从。如取消该商铺（床）或临时停业，甲方提前三十天通知乙方，甲方可退还因改造、扩建、维修造成的停业期间的租金或未到期所剩时间的租金，但发生一切损失乙方自负。”田丽向一审法院提供的租赁合同与葫芦岛百兴大厦有限公司提供的基本一致，仅部分合同的第一条约定中增加“6个通道打开之日，为租赁合同起始日。经营中途关门，要求退全额租金（6个通道）。”签订合同后，其他租户向葫芦岛百兴大厦有限公司交纳了第一年的租金并取得相应摊位的经营权。田丽以合同不公平、葫芦岛百兴大厦有限公司当时不具备营业条件、与最初承诺不一致等为由，拒绝签订格式租赁合同，经双方多次协商，未能达成一致意思表示，至今双方未签订租赁合同，田丽未交纳剩余租金，葫芦岛百兴大厦有限公司未退还定金。庭审时，双方当事人均认可：如签订合同，田丽可以享受第一年优惠20%的约定，应交纳的租金合计20800元。另查明，2020年5月21日，葫芦岛百兴大厦有限公司经葫芦岛市住房和城乡建设局网上备案管理系统进行了百兴副食品大市场工程消防设计备案。2020年6月16日，葫芦岛市连山区发展和改革局为葫芦岛百兴大厦有限公司出具关于《百兴副食品大市场门市改建》项目备案证明，经审查，项目符合国家产业政策，履行项目开工前的各项建设程序后开工建设。2020年6月28日，百兴副食品大市场正式开业。2020年7月6日，葫芦岛百兴大厦有限公司变更后的营业执照载明的经营范围包括集贸市场管理服务、水产品零售等。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、田丽承租摊位是否在葫芦岛百兴大厦有限公司经营范围内。根据变更后营业执照显示，田丽所经营的水产品零售在经营范围内。虽然田丽主张葫芦岛百兴大厦有限公司取得经营许可的时间晚于出租摊位的时间，但葫芦岛百兴大厦有限公司在其后不久即取得了经营范围许可，并未影响水产品零售经营，故对田丽该项主张，一审法院不予支持。二、主合同的租期系几年，租金总额为多少。根据双方提供的租赁合同，第一条明确写明租期为一年、第二条第一款载明的租金为一年期租金数额、第三款明确写明承租方取得一年经营使用权，同时，葫芦岛百兴大厦有限公司要求田丽交纳的租金为一年期租金，故主合同的租期应认定为一年，租金总额应为双方均认可的优惠后数额共计20800元。葫芦岛百兴大厦有限公司基于租赁合同第二条第二款主张主合同租期为三年，但该约定仅为对现有租金及未来租金标准的约定，故对葫芦岛百兴大厦有限公司该项主张，本院不予支持。三、葫芦岛百兴大厦有限公司是否应返还田丽已经交纳的1万元定金。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，在应当签订主合同时，田丽单方面拒绝签订葫芦岛百兴大厦有限公司提供的格式租赁合同，本应无权要求返还定金。但根据主合同租金总额，原告应交纳的定金数额为4160元（=20800元×20%），现田丽交纳的定金远超出法律规定，葫芦岛百兴大厦有限公司应将多收取的部分5840元（=1万元-4160元）予以返还。田丽主张其未与葫芦岛百兴大厦有限公司签订合同的原因在于葫芦岛百兴大厦有限公司，而非其单方拒绝，主要原因有：1、葫芦岛百兴大厦有限公司不具备经营条件、房屋系危房、卫生不合格、门不够等；2、主合同第四条、第五条、第十二条、第二十二条约定不合理。关于第一项原因，田丽提供了市场现场照片予以证明，从照片看，现场确实状况不佳，但无相关部门审查认定葫芦岛百兴大厦有限公司不具备经营条件，无法仅根据照片主观臆断，故一审法院对该组证据不予采纳。关于第二项原因，第四条、第十二条均是为规范市场秩序所约定；第五条即使按照法律规定，承租方转租时亦应征求出租方同意；第二十二条按照法律规定，如政府合理征用、征收土地，该地块的所有权人及使用权人都应配合，同时该条还约定了为承租方补偿的内容。虽然主合同系被告提供的格式合同，但并未明显加重田丽的责任，同时，上述四条约定不存在违反法律、行政法规的强制性规定、侵害他人利益、欺诈胁迫等情形，因此，双方未能签订租赁合同的过错不在葫芦岛百兴大厦有限公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：一、葫芦岛百兴大厦有限公司于本判决生效后十日内返还田丽定金5840元；二、驳回田丽的其他诉讼请求。案件受理费25元，由葫芦岛百兴大厦有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新的证据，本院经审理查明的事实同一审法院审理查明的事实一致。本院认为，上诉人田丽作为完全民事行为能力人，在合同签订前对于市场的经营资质以及经营环境应进行必要的调查，在合同订立的过程中也应尽到审慎义务。按照一般交易习惯，定金合同的签订即视为双方当事人对主合同条款的认可，同时定金合同也保证主合同的履行。对于田丽上诉称合同签订过程中存在欺诈行为。综合全案，虽然葫芦岛百兴大厦有限公司取得经营许可在案涉租赁合同签订之后，但并未影响到合同的正常履行，不能就此认定葫芦岛百兴大厦有限公司在与田丽签订合同的过程中存在欺诈行为。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对于举证不能的法律后果，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。依照上述规定，上诉人田丽并无证据证明其上诉主张，应承担举证不能的不利后果。故对田丽的上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上,上诉人田丽的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由田丽负担。本判决为终审判决。审判长  张国军审判员  宋冬梅审判员  刘 伟二〇二〇年十二月十七日法官助理郑佳木书记员刘晓畅