湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终2330号上诉人（原审原告、反诉被告）：李飞英，女，汉族，1977年5月29日出生，住株洲市天元区。委托代理人：张珏，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋勇，男，汉族，1968年4月20日出生，住株洲市天元区。委托代理人：郭华，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：彭杨群，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人李飞英与被上诉人宋勇房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初3414号民事判决，于2020年12月4日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李飞英上诉称：撤销原判，依法改判或者发回重审；并由被上诉人承担诉讼费。原审事实不清，适用法律错误。宋勇辩称：原审事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。李飞英向原审法院起诉请求：1.解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告退还因其违约而收取的租金及押金共计233332元；3.被告承担诉讼费。2017年3月20日，原告与被告签订了两份《房屋租赁合同》（该门面租赁合同应被告要求以两份合同形式签订），约定：一、甲方（被告）将坐落在株洲市××路××号两空门面出租给乙方（原告）使用;二、房屋用途为服装经营；三、租赁期限约五年，从2017年3月30日起至2017年5月20日为装修期，计租期自2017年5月21日起，合同至2021年12月31日止;四、租金及支付方式为：年租金为550000元整，每年提前三个月支付年度租金。另约定，乙方（原告）拖欠租金或费用累计达一个月时，甲方（被告）有权终止合同，收回房屋，乙方（原告）需支付50000元履约保证金，并且约定任何一方不能履行本合同的条款或违反国家有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担，并按年租金的一半承担违约金。合同签订后，原告按约先对门面进行了装修，共计花费装修费用20多万元，并支付了租金。到2018年3月份，由于原告所经营的是羽绒服，原被告双方协商同意由一方转让用于短期租赁，后经协商由被告从4月至9月期间转租他人经营，租金由被告收取。2018年9月18日，原告按被告要求支付了六个月的租金275000元，然而，在2018年12月14日下午，被告以要求支付2019年5月份后租金为由将原告的员工从门面骗出，并采取断电的方式将门锁住，后导致原告所存门面200多万元的服装无法销售，事后，原告数次要求与被告协商，被告完全采取躲避的方式置之不理。被告的行为完全违反合同约定，对原告所产生的损失应承担全部违约责任。宋勇向原审法院反诉称：1.反诉被告向反诉原告支付剩余租金275000元（2018年11月21日至2019年5月20日的租金）及2019年5月21日起暂计至2019年11月21日止的275000元的租金和后续直至交房之日起的租金；2.反诉被告支付滞纳金600000元，按照所欠租金每日1%的标准，从2018年8月21日计算至2019年11月8日（实际计算至缴纳租金之日止）；3.由反诉被告承担全部诉讼费用。2017年3月20日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定:一、甲方（反诉原告）将坐落在株洲市××路××号两空门面出租给乙方（反诉被告）使用；二、租赁期限约为5年，年租金为550000元，租金按年结算，每年提前三个月支付下年度租金;三、无论何种原因，乙方逾期支付租金等的，除及时补交外，每逾期一日由乙方按欠缴金额的1％向甲方交纳滞纳金，甲方有权停供乙方水电源;四、租赁期间，乙方不得擅自将承租的房屋和设施转租、转包转让、抵押或以假联营、假合作的形式由他方使用，一经发现，则本合同自行终止，并以乙方履约金全额抵作为违约金和承担甲方空置期间的损失。合同签订后，第一个年度，反诉被告按照合同的约定支付了2017年5月21日至2018年5月20日的租金。2018年3月左右，因反诉被告经营的是羽绒服，夏季为羽绒服的淡季，反诉被告向反诉原告提出，在租赁期间每年的4月至8月，想要进行短暂的转租。反诉原告考虑到反诉被告的实际经营情况，于是同意了反诉被告提出的想短暂转租的观点，并在《房屋租赁合同》的第五条第三款第一项增加“同意乙方每年四月至八月用于短租”。反诉原告同意在此期间，反诉被告可以进行短暂的转租，由反诉被告自己寻找承租人收取短期租金2018年5月，反诉原告要求反诉被告支付第二个年度2018年5月21日至2019年5月20日期间的年度租金时，反诉被告以经营困难为由，请求反诉原告予以时间上的宽限，到2018年9月18日，反诉被告才缴纳第二个年度半年的租金275000元。之后反诉被告多次促使反诉被告缴纳剩余租金，反诉被告以种种理由拒绝支付剩余租金反诉被告拒绝支付租金的行为已经严重违反了《房屋租赁合同》的约定。原审查明：2017年3月20日，出租方宋勇（甲方）与承租方李飞英（乙方）签订了《房屋租赁合同》，主要内容：“第一条：出租物业。1、甲方自愿将坐落在株洲市××路××号两空门面房屋，面积见实物或平面红线图，出租给乙方使用。第二条：房屋用途。该房屋乙方承租后，用途为：服装经营，由乙方使用。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。第三条：租赁期限。租赁期约五年，出租方从2017年3月30日起将出租房屋交付乙方用于装修使用至2017年5月20日止，计租期自2017年5月21日起，将出租房屋交付乙方使用至2021年12月31日止。合同终止，甲方收回房屋。第四条：租金及支付方式。上述出租房屋年租金为人民币100000元整。2、租金按年结算，每年提前三个月支付下年度租金。第五条：甲方的权利和义务中第3条中加进了“同意乙方每年四月至八月用于短租”。第六条：乙方的权利和义务。1、本合同签订时，乙方需付给甲方履约保证金伍万元。履约保证金不计利息。租赁期满，经清算并交还甲方房屋后，履约保证金由甲方如数返还乙方。第八条：合同期满和提前终止。1、租赁期满或合同解除后七日内，乙方须无条件搬出承租房屋内的物件，将所租房屋设施交还甲方。其装修、装饰采用“来修去丢”的原则无偿移交给甲方。第九条：违约责任。2、不论何种原因，乙方逾期交付租金、水电等规费，除仍应及时补交外，每逾期一日由乙方按欠缴金额的1%向甲方缴纳滞纳金。甲方并有权停供乙方水电源。”同时还签订了《房屋租赁合同补充协议》，补充协议第四条：“租金及支付方式。上述出租房屋年租金在原合同基础上增加人民币450000元整。”上述二个合同签订后，李飞英对租赁房屋进行了装修，从事波司登羽绒服经营销售。李飞英于2017年3月21日向宋勇支付了租金100000元及押金50000元；于2017年5月15日向宋勇支付了租金450000元；于2018年9月18日向宋勇支付了租金275000元，租共计825000元。因李飞英从事的是季节性产品羽绒服销售，李飞英与宋勇协商将涉案的租赁房屋从2018年4月至8月短期转租给他人经营，李飞英并委托宋勇帮忙联系承租事宜。原告主张2018年4月至8月约4个月是宋勇出租给他人的，并提交了与宋勇的聊天记录及证人王某、李建平为证。宋勇认为其没有对外出租。2018年12月14日，宋勇以李飞英欠缴租金为由强行将涉案的租赁房屋停水停电，李飞英无法进入租赁房屋进行经营,只得关门停业。李飞英就其租赁房屋被停水停电一事于2018年12月17日向株洲市公安局芦淞分局建设派出所报警，于2018年12月21日起诉。在本案的审理过程中，在本院的主持下李飞英于2019年8月21日将租赁房屋的钥匙交给宋勇。原审另查明：李飞英于2019年4月28日申请对门面装修损失进行鉴定，于2019年7月23日申请对门面经营损失进行鉴定。后李飞英于2019年10月9日撤回对门面经营损失的鉴定，于2019年10月29日撤回对门面装修损失的鉴定。原审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。争议焦点为：1.2018年4月至8月期间涉案门面是被告出租给他人；2.《房屋租赁合同》是否已经解除；3.宋勇是否应当向李飞英退还已经收取的租金和押金共计233332元；4.李飞英是否应当向宋勇支付剩余的租金275000元（2018年11月21日至2019年5月20日的租金）及2019年5月21日起暂计至2019年11月20日止的275000元的租金，是否应当支付滞纳金600000元，计算标准如何。1.2017年3月20日，宋勇（甲方）与李飞英（乙方）签订的《房屋租赁合同》约定“同意乙方每年四月至八月用于短租”从该合同的约定可以看出，是李飞英每年的四月至八月对外出租，原告主张是2018年4月至8月约4个月是宋勇出租给他人并收取了租金，但其提交的证据不足以证明该事实，且原告自己提交的售货单等证据可以证明原告2018年4月至8月在该门面维修空调、安装无线网络、制作发光字等活动，应由原告承担举证不能的后果，对原告的该主张不予采信。2.宋勇以李飞英欠缴租金为由从2018年12月14日开始将李飞英租赁的门面停水停电，造成李飞英无法正常经营，李飞英于2019年12月21日提起诉讼，主张要求解除合同，符合法律规定的合同解除条件。确认李飞英与宋勇签订的《房屋租赁合同》于2018年12月14日宋勇将门面停水停电的当天已经解除。3.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。李飞英与宋勇双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。李飞英在本案中之所以要求宋勇退还已收取的租金，是因为其主张宋勇在2018年4月份至8月份存在转租他人并另行收取他人租金，但因其提交的证据不足，不能证明其主张，不予支持。4.已经确认李飞英与宋勇签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月14日解除。李飞英已实际支付的租金为825000元，根据双方合同的约定可以计算已交租金的租期时间至2018年11月20日，合同于2018年12月14日解除，李飞英应支付2018年11月21日至2018年12月14日，共23天的租金34657.53元（550000元÷365天×23天）。因原告存在欠缴租金的情形，构成违约，原告要求被告退还50000元保证金的诉讼请求，不予支持。合同解除后，李飞英没有将门面的钥匙及时交还给宋勇对损失的扩大存在过错；宋勇也没有采取措施及时换门锁和钥匙，对损失的扩大亦存在过错。李飞英直至2019年8月21日才将门面钥匙返还宋勇，故从2018年12月14日至2019年8月21日（共250天）的租金损失共376712.32元（550000元÷365天×250天），应当由李飞英承担50%，宋勇承担50%，即原告承担租金损失188356.16元。原告应支付给被告的租金及租金损失共计223013.69元（34657.53元+188356.16元）。反诉原告要求反诉被告支付滞纳金600000元过高，综合本案的实际情况酌情以223013.69元为基数，按年利6%，从2019年8月22日起计算到款项付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、确认本诉原告李飞英与本诉被告宋勇于2017年3月30日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已于2018年12月14日解除；二、反诉被告李飞英于本判决生效之日起三日内向反诉原告宋勇支付租金及租金损失共计223013.69元及滞纳金（滞纳金以223013.69元为基数，按年利6%，从2019年8月22日起计算到款项付清之日止）；三、驳回本诉原告李飞英的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告宋勇的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币4800元，由本诉原告李飞英负担4800元；反诉案件受理费15150元，由反诉被告李飞英负担4700元，由反诉原告宋勇负担10450元。本院对原审查明的事实予以确认。在二审过程中，上诉人申请证人廖某出庭作证，经本院准许，廖某证明在2018年4月中旬至2018年7月18日租赁了宋勇的门面。宋勇未对证人证词发表意见。证人廖某只说明在2018年4月28日至7月18日通过他人租赁了宋勇的门面，并缴纳了租金，但未能提供相应的凭据予以佐证，也没有直接与宋勇接触，不能准确证明其租赁的门面系李飞英租用的宋勇的坐落于株洲市××路××号门面，本院不予采纳廖某的证词。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案。争议焦点为被上诉人是否应当返还2018年4月份至8月的租金及履约保证金。虽然李飞英委托宋勇帮忙将案涉门面在2018年4月份至8月份出租，但宋勇不认可已将案涉门面出租他人，上诉人也没有提供有效证据证明宋勇已将案涉门面出租他人，应当承担举证无能的法律后果，上诉人要求退还2018年4月份至8月之间的房屋租金缺乏事实依据，本院不予支持。从2018年11月21日开始，上诉人未能交纳房屋租金，上诉人欠付租金属于违约行为，应当承担违约责任，履约保证金应当不予退还。合同约定因承租方欠付租金，出租房可以停水停电，被上诉人于2018年12月14日将案涉门面停水停电，虽然被上诉人停水停电导致合同于当天实际解除，但上诉人于2019年8月21日才将租赁房屋的钥匙交给被上诉人，导致案涉门面空置损失，原审确定2018年12月14日至2019年8月21日门面空置期间的损失各承担50%并无不妥。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19950元，由上诉人李飞英负担。本判决为终审判决。审判长  祁湘清审判员  彭德华审判员  肖 晶二〇二〇年十二月十七日书记员  谭蔚尉