北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10340号上诉人（原审原告）：赵继祥，男，1976年5月13日出生，汉族，北方出租汽车有限公司出租车司机，住北京市房山区。被上诉人（原审被告）：郭文驰，男，1986年3月12日出生，汉族，无业，住河北省。上诉人赵继祥因与被上诉人郭文驰房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初18146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人赵继祥到庭参加诉讼,被上诉人郭文驰经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。赵继祥上诉请求：同意一审判决第二项，撤销一审判决第一、三、四、五项，依法改判：1.双方签订的《房屋租赁协议》自判决生效之日起解除；2.判令郭文驰赔偿因在屋内铺电线给赵继祥的瓷砖砌坏造成50平方米的损失、厨房里郭文驰铺地砖没做防水而漏水导致下面赵继祥的瓷砖损坏（50平方米）造成的损失、郭文驰没有关好自来水管导致流水不停将楼南侧的矮墙浸泡裂了上下80厘米的缝隙而造成的损失、郭文驰没有腾空该房屋妨碍了赵继祥对房屋的使用，郭文驰向赵继祥支付的损失（按每日500元价格计算，从2019年6月1日起至腾空房屋之日止的使用费），郭文驰在合同期限未满即不履行合同，赔偿违约损失4万元，以上共计178428元。事实与理由：1.一审法院判决我们之间签订的《房屋租赁协议》于2019年6月1日解除，明显不公；2.郭文驰至今未腾空涉案房屋，致使我至今无法正常使用该房屋。一审法院酌情确定房屋使用损失和违约金共计30000元，明显不公。郭文驰经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。赵继祥向一审法院起诉请求：1.判令解除我与郭文驰于2018年5月3日订立的《房屋租赁协议》；2.判令郭文驰拆除厨房50平方米的瓷砖、厨房里的上下水管道及厨房里用砖砌的矮墙，郭文驰租赁该房的全部吊顶并将拆除的东西产生的垃圾全部清理干净，将屋顶喷的黑漆清理干净；3.判令郭文驰将一楼房屋内按空调时打的5个空调孔、厨房里的烟囱孔堵上，恢复到原来的状态；4.判令郭文驰将屋内的一个泔水桶和全部垃圾，屋外的垃圾桶全部清理干净；5.判令郭文驰赔偿因在屋内铺电线给赵继祥的瓷砖砌坏造成50平方米的损失1万元，厨房里郭文驰铺地砖没做防水而漏水导致下面赵继祥的瓷砖损坏（50平方米）造成损失1万元；郭文驰没有关好自来水管导致流水不停将楼南侧的矮墙浸泡裂了上下80厘米的缝隙而造成损失1万元；郭文驰没有腾空该房屋妨碍了赵继祥对房屋的使用，郭文驰向赵继祥支付损失（按每日500元价格计算，从2019年6月1日起至腾空房屋之日止的使用费），郭文驰在合同期限未满不履行合同，赔偿违约损失4万元，以上共计7万元。一审法院认定事实：2018年5月3日，赵继祥作为出租方（甲方）与郭文驰作为承租方（乙方）就房屋租赁事宜签订《房屋租赁协议》，主要内容如下：一、租赁地址：北京市房山区琉璃河镇东南召村东北区12号。二、租用期限及其约定：1、租用期：自2018年6月1日起至2023年6月1日。2、房屋租金：每年玖万元人民币，9万元整。3、付款方式：按年支付，每年的5月1日之前交清全年租金，租赁期内，中途不租，租金不退。4、租赁期内的水、电、燃气、物业、有线电视等，由乙方支付。5、租用期内，乙方有下列情形之一的甲方终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（3）乙方无故拖欠房屋租金达15天。6、租用期间，如有一方需解除协议，需提前一个月向对方提出并协商解决。7、乙方入住该物业应保持周围环境整洁，做好防水防盗工作，如果发生事故乙方应付全部责任。8、乙方不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，属人为损坏的将给予甲方相应赔偿，如发生自然损坏，应及时通知甲方，并配合甲方及时给予修复。9、租赁期内，如遇国家政府占地拆迁等；乙方应配合甲方进行撤离该场院，因拆迁所获得的拆迁补偿等权益由甲方全部享有，乙方不享有，甲方退还乙方剩余租金。10、由于不可抗力或其他双方不能预见并且不能控制的原因造成不能履行本合同所规定的义务，得免除不可抗力的一方不履行合同的责任，但遭受不可抗力的一方应当及时将情况通知另一方，双方应当尽快协商决定解除合同、部分解除合同或延期履行合同。租赁协议签订后，赵继祥向郭文驰交付了涉案房屋；郭文驰亦将第一年2018年6月1日至2019年6月1日期间的租金9万元给付赵继祥。郭文驰接收涉案房屋后，开始对涉案房屋进行装修及室内设施进行改造，用于餐饮经营。在对涉案房屋进行装修及室内设施进行改造，郭文驰在涉案房屋墙壁上打了5个空调孔，对涉案房屋制作安装了吊顶，并将房顶喷涂为黑色，安装铺设地线时还对原有瓷砖造成一定损坏。郭文驰还在涉案房屋室内修建了厨房设施。在修建厨房时，在厨房墙壁上粘贴了瓷砖，开挖了烟筒孔一个。在修建厨房时，郭文驰在涉案房屋内原有地砖上重新铺设了地砖，对排水沟未进行防水处理。2019年2月，赵继祥对郭文驰厨房的排水设施检查时，双方发生矛盾。2019年3月1日，郭文驰从涉案房屋搬离，搬离时在室内遗留有泔水桶等杂物，吊顶等未拆除，双方对搬离后的善后事宜未能协商一致。郭文驰搬离后，涉案房屋南侧室外水泥地面出现下沉及矮墙出现裂缝。赵继祥称郭文驰搬离时，未关闭水管导致。郭文驰对未关闭水管予以否认，称漏水不是其所致。在诉讼过程中，经赵继祥申请，法院委托国宏信价格评估有限公司（下称国宏公司）对涉案房屋的瓷砖损失进行价值评估，对漏水导致矮墙泡裂造成的损失进行价值评估。经评估，该公司于2019年12月20日出具了《价格评估报告》，结论为：价格评估标的在价格评估基准日的价格为18428元，其中非争议部分的价格为41元项目为厕所地砖；争议部分的价格为18387元，项目为水泥地基4000元，水泥墙706元，水泥地973元，大厅地砖7088元，厨房地砖5620元。另，郭文驰还使用了涉案房屋部分二层房间。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵继祥与郭文驰签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方应当严格按照约定履行自己的义务。赵继祥已将房屋交付郭文驰使用，故郭文驰作为承租人应按合同约定按期交纳房屋租金，履行交纳租金的义务。现郭文驰未按合同约定交付第二年的租金并于应交纳第二年租金日期前已实际搬离承租的涉案房屋中途退租，已经违反合同约定，构成违约。赵继祥起诉要求解除双方签订的《房屋租赁协议》，郭文驰亦同意解除，故对《房屋租赁协议》的解除，法院不持异议。法院根据郭文驰已于2019年3月1日搬离的实际情况，酌情确定双方签订的《房屋租赁协议》自2019年3月1日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于合同的解除是郭文驰不交纳租金中途退租违约所致，因此，赵继祥要求郭文驰拆除其涉案房屋后室内修建的厨房所粘贴的瓷砖、厨房的上下水管道、砖砌的矮墙，房屋装修的全部吊顶并将拆除的东西产生的垃圾全部清理干净，将屋顶喷的黑漆清理干净以及要求郭文驰将5个空调孔、厨房里的烟囱孔恢复原状及要求郭文驰将屋内的一个泔水桶和全部垃圾全部清理干净的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。因房租租赁期限为5年，现郭文驰仅承租1年后，就中途退租，故赵继祥要求郭文驰赔偿因装修改造房屋设施以及使用房屋给其造成瓷砖损失的诉讼请求，法院予以支持。具体数额，法院参照价格评估报告的瓷砖损失价格确定。关于赵继祥要求郭文驰赔偿因没有关好自来水管导致流水不停将楼南侧的矮墙浸泡裂了上下80厘米的缝隙而造成损失1万元的诉讼请求，根据赵继祥提供的视频证据，可以证实跑水情况较为轻微，故赵继祥要求郭文驰赔偿因跑水造成的损失1万元的请求，证据不足，法院不予支持。关于赵继祥主张的郭文驰没有腾空该房屋妨碍了赵继祥对涉案房屋的使用，郭文驰向赵继祥支付损失（按每日500元价格计算，从2019年6月1日起至腾空房屋之日止的使用费）以及郭文驰在合同期限未满不履行合同，赔偿违约损失4万元的诉讼请求，因郭文驰逾期未支付2019年6月1日之后的租金并导致合同解除，2019年3月1日搬离承租房屋后，也未将涉案房屋清理，已经构成违约，应支付给赵继祥一定数额的违约金。郭文驰应支付的违约金数额，法院根据本案的合同履行的实际情况以及房屋装修未全部腾空拆除的情况，酌情确定郭文驰支付赵继祥违约金和未腾空房屋损失共计3万元。郭文驰主张搬走是赵继祥索要其他款项，捣烂地板，影响其经营，故不同意赔偿及支付违约金的抗辩意见，证据不足，法院不予采信。郭文驰经法院传票传唤，未到庭参加本案第二次庭审，应缺席判决。据此，一审法院于2020年8月24日判决如下：一、赵继祥与郭文驰签订的《租赁协议》自2019年6月1日起解除；二、郭文驰于判决生效后7日内将承租的位于北京市房山区琉璃河镇东南召村东北区12号一层房屋内所修厨房的瓷砖、上下水管道及砖砌的矮墙以及房屋的全部吊顶等全部拆除并将屋顶喷涂的黑漆及室内遗留的杂物全部清理干净，将5个空调孔、厨房里的烟囱孔堵上；三、郭文驰于判决生效后7日内赔偿赵继祥房屋损失12749元；四、郭文驰于判决生效后7日内给付赵继祥影响房屋使用损失和违约金共计30000元；五、驳回赵继祥的其他诉讼请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：二审审理中，郭文驰经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院对其予以缺席审判。赵继祥与郭文驰签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，因郭文驰未按上述合同约定交纳第二年房屋租金且已于2019年3月1日搬离涉案房屋，赵继祥要求解除租赁合同，一审审理中郭文驰亦同意解除，故一审法院酌情确定双方签订的《房屋租赁协议》于2019年3月1日解除，并无不当，一审法院判决主文文字错误，本院予以更正。赵继祥上诉要求《房屋租赁协议》自判决生效之日起解除，缺乏依据，本院不予支持。关于郭文驰赔偿因在屋内铺电线给赵继祥的瓷砖砌坏造成50平方米的损失、厨房里郭文驰铺地砖没做防水而漏水导致下面赵继祥的瓷砖损坏（50平方米）造成的损失、郭文驰没有关好自来水管导致流水不停将楼南侧的矮墙浸泡裂了上下80厘米的缝隙而造成的损失问题。首先，对于上述瓷砖损失部分，一审法院参照国宏公司作出的评估报告确定瓷砖损失为12749元，依据充分，本院予以维持；其次，对于矮墙裂缝损失部分，因赵继祥提交的视频证据显示跑水状况较为轻微，故一审法院对赵继祥主张的该项损失未予支持，并无不当。关于赵继祥要求郭文驰赔偿未腾空房屋损失及违约金问题。首先，郭文驰未按合同约定交纳租金且已实际搬离涉案房屋，郭文驰的违约行为导致租赁合同提前解除，郭文驰应承担相应的违约责任；其次，一审法院鉴于郭文驰违约情形、实际占用涉案房屋时间等情况酌情确定郭文驰支付赵继祥上述未腾空房屋损失及违约金共计30000元，并无不妥。赵继祥上诉要求郭文驰支付该项损失16万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，赵继祥的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八、六十、九十七、一百零七、二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2019）京0111民初18146号民事判决第二、三、四、五项；二、变更北京市房山区人民法院（2019）京0111民初18146号民事判决第一项为：赵继祥与郭文驰签订的《房屋租赁协议》自2019年3月1日起解除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理775元，由赵继祥负担302元（已交纳），由郭文驰负担473元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费604元，由赵继祥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘苑薇二〇二〇年十二月九日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪