广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终3092号 上诉人(原审被告)：桂平市鑫盛投资实业有限公司，住所地：桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛嘉园，组织机构代码号：687785413。 法定代表人：杨正新，公司总经理。 委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄艺庆，男，1975年4月12日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：黄亮，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司（以下简称鑫盛公司）因与被上诉人黄艺庆商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂平市人民法院（2020）桂0881民初4065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 鑫盛公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由：1.涉案房屋质量符合要求，不存在有碍使用和居住的情形，被上诉人拒绝收房或在上诉人刊登收房公告后自行延期收房，不应当由上诉人承担责任。2.上诉人主张的不可抗力事件属于不可归责于上诉人的原因，上诉人可以据实延期交房。3.被上诉人存在逾期付款384天，逾期付款违约金为6144元，应与逾期交房违约金进行抵销。4.一审判决 2 的违约金过高，应当对被上诉人的损失进行鉴定。综上，一审判决错误，请求支持上诉人的上诉请求。 黄艺庆辩称,1.房屋交付应当符合约定的交付条件。房屋不符合约定的交付条件，被上诉人有权拒收，责任应由上诉人承担。按合同约定，符合交房条件后，上诉人有通知的义务。由于上诉人的原因，被上诉人至今未能收房。2.上诉人于一审中未提出过逾期付款违约金应与逾期交房违约金抵销。何时发放贷款，不是由被上诉人决定。何时去银行签订合同也是由银行通知。被上诉人不应当承担逾期付款的责任。3.一审判决的逾期交房违约金没有过高，合同对违约金的计算标准是有约定的，被上诉人的损失可参照本地租金，不需要鉴定。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。 黄艺庆向一审法院起诉请求：1.鑫盛公司应向黄艺庆支付逾期交房违约金14670.15元（违约金计算方式：以全部房价款320309元为基数，按日万分之一，从2019年3月1日起计算至鑫盛公司向黄艺庆交付符合合同约定条件的案涉商品房之日止，暂计至2020年6月1日）；2.本案诉讼费用由鑫盛公司承担。 一审法院查明：黄艺庆与鑫盛公司于2018年1月2日签订商品房买卖合同（预售）（合同编号：2018Ｋ0000030307），合同约定：被告将其在桂平市长安工业集中区房屋，建筑面积为113.54平方米，套内建筑面积92.095平方米，以商品房单价2821.12元／平方米，总价款为320309元出让给原告；原告应当于2018年1月2日前支付首期房价款160309元，余款160000元向银行申请贷款支付。合同第九条约定商品房交付条件：商品房交付时应当已取得建设竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件：供水、排水，交付时配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。供电，交付时纳入城市供电网络并正式供电。第十一条（一）约定交付时间和手续：出卖人应当于2019年2月28日前向买受人交付该商品房。第十一条（二）：该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日 3 （不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：1.逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。黄艺庆已于2016年10月1日预交首付款30000元，签订合同当日支付首期房价款130309元给鑫盛公司，并于2018年12月26日与中国工商银行股份有限公司桂平市支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，黄艺庆向该银行按揭贷款160000元支付其余购房款，该银行于2019年2月1日将贷款160000元转至鑫盛公司账户，黄艺庆已经支付完购房款给鑫盛公司。2019年4月19日鑫盛公司通过雄基信息广告刊登：金源新城小区11号楼、15号楼已符合交楼条件，我司将于2019年4月26日始安排分批收楼，具体安排时间详见《物业交付使用通知书》。请购买了上述楼宇并已交清相应楼款的业主届时前来收楼，收楼时间安排4月26日至4月30日。鑫盛公司分别于2019年5月1日2019年8月4日通过邮寄向黄艺庆发出收房通知书，2019年5月1日快递显示已由黄艺庆签收，2019年8月4日的快递无人签收。庭审中黄艺庆认可鑫盛公司于2019年5月8日通知其收房，因未具备交付条件黄艺庆拒收房，且至今尚未收房，庭后黄艺庆、鑫盛公司约定于2020年11月13日前办理收房手续。 4 黄艺庆于2020年5月26日通过贵港市网络问政平台咨询涉案楼房何时获得备案时间，桂平市住房和城乡建设局于2020年6月1日答复黄艺庆金源新城11#、15#于2020年4月20日取得竣工备案。2019年12月6日，涉案商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。黄艺庆主张逾期交房违约金计算至2020年6月1日止。鑫盛公司提供监理日志，拟证实涉案商品房于2016年6月4日至2018年6月24日因停电、下雨停工，以及高考期间停工。其中签订合同后的2018年1月7日、1月8日、4月29日、4月30日、5月1日、6月22日、6月23日、6月24日下雨，2018年6月6日-8日高考期间，监理日志记载这11天停工。 一审法院认为，鑫盛公司具有商品房预售资质，其与黄艺庆签订的《商品房买卖合同（预售）》，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思表示真实，且没有违反法律、行政法规等强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。关于鑫盛公司是否逾期交付诉争房屋，应否支付逾期交房违约金的问题。根据双方签订的涉案合同约定交房时间为2019年2月28日前，鑫盛公司未能在此期限前交付符合约定交付条件的商品房给原告，已构成违约，应当按合同约定承担违约责任。鑫盛公司虽于2019年4月19日通过雄基信息公告告知各买受人于2019年4月26日起分批收房，于2019年5月1日通过邮寄向黄艺庆发出收房通知书，黄艺庆也于2019年5月8日获悉接收涉案房屋的通知，但因商品房尚未符合合同约定交付条件，黄艺庆拒收。开发商通知应当在商品房达到交房条件后发出，而不是在达到交房条件前发出，鑫盛公司认为其在取得五方验收及备案证明后曾多次电话通知黄艺庆收房，对此，黄艺庆予以否认，鑫盛公司又不能举证证明。因此，鑫盛公司所称电话通知不能成立。另外，鑫盛公司认为其于2019年5月1日及2019年8月4日已经通过快递书面通知黄艺庆。对此，该院认为鑫盛公司的该通知不能构成有效的通知，不符合双方合同约定，合同约定是在达到交房条件后发出 5 书面通知；其次，黄艺庆没有义务在2019年5月1日或2019年8月4日之后，每天向鑫盛公司询问其是否取得五方验收及备案证明，因此，黄艺庆等待鑫盛公司再次发出交房通知书没有违反合同义务。结合本案实际情况，黄艺庆于2020年6月1日通过问政平台获悉涉案商品房于2020年4月20日取得竣工备案证明，并主张逾期交房天数计算至知悉备案日期并无不当，故鑫盛公司应自逾期之日即2019年3月1日起至2020年6月1日止计算逾期交房违约金给黄艺庆，共计458天。合同约定逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，逾期交房违约金按买受人支付全部房价款日万分之一计算。因此，鑫盛公司应支付逾期交房违约金14670.15元（320309元×1÷10000×458日）给黄艺庆。鑫盛公司主张应扣减高考、停电、下雨停工期间的天数问题。我国高考属于每年必有的事件，且时间较为固定，鑫盛公司是可以预见的，并不属于不能预见的不可抗力的因素，因此，鑫盛公司主张扣减高考期间逾期天数，不予采纳。根据查明的事实，合同于2018年1月2日签订，在此之前停电发生的停工与黄艺庆的合同没有关联性，不存在扣减，且合同没有约定该类情况应扣减逾期天数。另外，天气因素对施工进度的确会造成影响，但暴雨属于正常的天气现象，以现有气象技术可以预测，并非不能预见，且上述天气现象在桂平市每年均有发生，并不属于桂平异常天气的情形，作为开发商在销售房屋时，鑫盛公司应根据桂平市的气象记录，合理预计工期，确保其在承诺的交房日期前能够顺利完工，在约定的期限内依法交付房屋。鑫盛公司辩称合同约定的逾期交房违约金按买受人支付全部房价款日万分之一计算过高，应予以下调。调整违约金主要的参考因素是实际损失，此外还要兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素。根据合同约定，鑫盛公司未能在双方约定的2019年2月28日前交房给黄艺庆，已构成违约，鑫盛公司应信守承诺，承担相应的违约责任。考虑当地租金水平、现行利率标准，双方约定的日万分之一的逾期违约金标准并不过高，且鑫盛公司没有证据证明双方合同约定的违约金标准过分高于 6 实际损失，鑫盛公司要求调整违约金的意见该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告桂平市鑫盛投资实业有限公司应支付逾期交房违约金14670.15元给原告黄艺庆；二、驳回原告黄艺庆的其他诉讼请求。本案件受理费83元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告桂平市鑫盛投资实业有限公司承担。 一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人通过公告、发出收房通知书通知被上诉人收房时，涉案商品房未符合合同约定的交付条件，根据合同约定，被上诉人有权拒收房屋。涉案商品房符合交付条件后，上诉人未再按约定通知被上诉人收房，一审根据被上诉人的主张认定逾期交房违约金计算至被上诉人知悉涉案商品房取得竣工备案证明的日期即2020年6月1日并无不当，本院予以维持。上诉人提出的高考、停电等扣减逾期天数的事由均不构成不可抗力，也不是合同约定应顺延工期的事由，本院不予采纳。一审考虑当地租金水平、现行利率标准并结合本案的实际情况确定的违约金计算标准并不过高，也没有对被上诉人的损失进行鉴定的必要，对上诉人提出的违约金过高、应对被上诉人的损失鉴定的主张，本院不予支持。因上诉人在一审中未提出逾期付款违约金的主张，其在二审中提出，被上诉人也不认可，因此不属于二审的审理范围。综上所述，上诉人的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费167元，由上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李业佳 审判员  刘 丽 7 审判员陈品泉 二〇二〇年十二月十六日 法官助理谭晓敏 书记员雷春扬