江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6952号上诉人（原审原告，反诉被告）：郭堃，男，1986年5月3日生，汉族，住江苏省新沂市。被上诉人（原审被告，反诉原告）：江苏融创商业管理有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区天山绿洲****楼地下停车场对面综合楼。法定代表人：陈晓非，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋昌胜，江苏苏汇律师事务所律师。上诉人郭堃因与被上诉人江苏融创商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初1588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭堃上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：郭堃是2020年05月08日在江苏省徐州市泉山区人民法院提起诉讼，而江苏省徐州市教育局是于2020年5月9日发布文件明确小学1-3年级、幼儿园开学时间，结合徐州市教育局之前文件，明确在小学1-3年级及幼儿园开学后，校外培训机构才可营业的文件及全国人大法工委于2020年02月10日明确表示新冠疫情属合同法中规定的不可抗拒因素。所以江苏融创商业管理有限公司应返还郭堃47500元押金。被上诉人江苏融创商业管理有限公司辩称，一审法院判决依据事实、适用法律正确，也考虑了上诉人因疫情造成的损失，减免了上诉人三个月租赁费用，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉。郭堃向一审法院提出诉讼请求：1.判令江苏融创商业管理有限公司归还房屋出租押金47500元；2.判令郭堃与江苏融创商业管理有限公司签署的房屋出租合同在不视为双方违约的前提下自动解除；3.判令江苏融创商业管理有限公司返还郭堃价值20000元的中央空调；4.本案诉讼费用由江苏融创商业管理有限公司承担。江苏融创商业管理有限公司向一审法院提出反诉请求：要求郭堃承担租金、滞纳金及违约金213777.16元。一审法院经审理查明：2019年4月30日，郭堃在合同编号为20190426、商家名称为河马少儿艺术的融创商业租赁合同尾部乙方处签名并加按手印，该租赁合同载明的出租人（甲方）为江苏融创商业管理有限公司、承租人（乙方）为郭堃，江苏融创商业管理有限公司在合同甲方盖章处加该合同专用章。合同的主要内容为：甲方是位于徐州的天山三期万福街的运营管理单位，甲方同意将万福街7-11C#商铺、面积484.16㎡出租给乙方使用，乙方作为教育培训业态的专业经营商同意承租该房屋；本合同项下租赁期限为3个租约年，装修期2个月，分别于第一个租约年（2020年4月11日-2020年5月20日)及第二个租约年的最后一个月（2021年4月11日-2021年5月10日）；该房屋的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金及物业费，首年租金为9500元/月、物业费为6333元/月，合同期第三年起递增8%，第一年免租期为一个月，第二年免租期为一个月；第一期租金、物业费应于合同签署之日支付，后续租金及物业费用以6个月为一个交租期，乙方全少提前30个工作日向甲方一次性足额支付下个交租期租金；乙方经营品牌为“河马少儿艺术表演”，经营项目为表演培训、影视剧制作、舞台剧策划，接受和服从甲方的统一经营管理，租赁期限内未经甲方、物业服务公司书面同意不得擅自改变房屋的上述用途；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付履约保证金47500元，合同期内乙方提前终止合同的该保证金不予退还；本合同项下的进场日为2019年5月10日、计租日暂定为2019年5月10日;本合同签署后，如乙方未能在本合同约定期限内向甲方足额支付约定的租金、履约保证金、物业服务费和质量保证金等相关费用的，则自乙方逾期支付第5日起甲方即有权以书面通知方式解除合同，甲方解除合同的乙方应当向甲方支付相当于累计租金的20%作为违约金，乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日乙方应向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金，迟延超过30日，甲方有权单方解除合同；甲方同意，在双方协商一致后，乙方已经提前九十天书面通知甲方，可以提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任；双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，在交还期内，乙方仍应案届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费并按照届时物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费（甲方代收）、承担各项能源费等；双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提，如因乙方原因导致本合同日前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个足月年的租金标准补交装修期的全部租金；双方也别约定，该房屋因不可抗力遭到严重损坏导致乙方无法继续经营的，双方应当就是否继续履行本合同继续商议，如在不可抗力发生后90日内乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同，本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任等。郭堃在签署上述租赁合同当日即2019年4月30日分别向江苏融创商业管理有限公司交纳了押金47500元、设备费（购买空调机的费用）20000元及租金56998.8元、物业费37999.2元，江苏融创商业管理有限公司分别向郭堃出具了“今收到河马少儿艺术表演（7-11C#，郭堃）交来押金人民币肆万柒仟伍佰元整”、“今收到河马少儿艺术表演交来设备费人民币贰万元整”、“今收到河马少儿艺术表演（7-11C#，郭堃）交来租金（2019.5.10-2019.11.9）伍万陆仟玖佰玖拾捌元捌角”及“今收到河马少儿艺术表演（7-11C#，郭堃）交来物业费（2019.5.10-2019.11.9）叁万柒仟玖佰玖拾玖元贰角”的收据各一份。2019年11月12日、13日、26日，郭堃依江苏融创商业管理有限公司招商人员董超交纳租金的要求分别向其提供的周琳琳名下工商银行纺织西路支行账号为62×××47的账户汇付50000元、25000元和2165元。2020年初，新冠疫情开始影响徐州。2020年3月19日，郭堃向董超发送微信询问：董经理你好，想问问万福街这边针对疫情有什么减免政策么？董超回复：暂时没有通知免租金的事。2020年4月12日，郭堃再次向董超发送微信询问是是否有减免政策并提出：可以帮忙问问领导争取争取么？原本过完年招生，到现在都不允许开门，再等两个月又要交租了。没有学生后续房租都成问题，太难了啊。董超回复称：完全理解，现在没通知有免租政策，现在看来应该是没有，有的话会第一告诉你。2020年4月15日郭堃向董超发送微信：实在没有免租政策的话，我们协商解除合同，我这边确实困难，只能及时止损了。董超回复：实事求是再给公司反映，不好意思了。关于继续经营还是无奈退租我们再及时沟通。2020年4月21日，董超向郭堃发送微信：这礼拜四或礼拜五有时间吗，咱过来跟领导见面谈谈。后江苏融创商业管理有限公司决定因疫情原因给予履约商户免除一个月的租金。一审中，郭堃根据双方协商的结果于2020年7月9日搬离其租赁的房屋并于7月10日最终清空，但其出资购买的空调没有拆除。2020年7月16日，江苏融创商业管理有限公司将该房屋另行出租他人。一审法院认为，依法成立的合同在履行过程中遭遇不可抗力，应结合合同性质、履行期限和内容、不可抗力影响程度及因果关系等因素确定是否构成合同解除的条件和免责事由。郭堃与江苏融创商业管理有限公司经协商签订的《融创商业租赁合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。上述租赁合同履行期间，自2020年1月起在世界范围内爆发了新冠××疫情，这场突如其来的1918年大流感以来全球最严重的××，是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，其性质为自然灾害，应属于法律上规定的不可抗力事件。应对新冠××疫情的防控措施限制人员聚集和流动，致使郭堃从事的儿童表演培训、影视剧制作、舞台剧策划等经营活动不能正常开展，但上述防控措施使得国内新冠××疫情很快得到有效控制，至2020年4月，本市范围内的生产经营活动逐步恢复，郭堃提交的证据也能够证明自2020年5月起徐州市校外培训机构可以在经过督查复核前提下恢复经营活动，因此新冠××疫情所造成的影响是短期的。而涉案租赁合同的期限为三年，相对于租赁合同的长期性、继续性，因新冠××疫情产生的暂时、短期的影响完全可以通过减免租金、延长租期等合同变更措施予以解决，因此本次新冠××疫情的发生尚未达到令合同目的不能实现的程度，故在双方没有特别约定的情况下，新冠××疫情作为不可抗力事件并不构成涉案《融创商业租赁合同》免责事由。如上所述，新冠××疫情并不构成涉案《融创商业租赁合同》的免责事由，且尚在履行期间的合同并不存在自动解除的说法，因此郭堃关于双方签署的房屋出租合同在不视为双方违约的前提下自动解除的主张不能成立；但在郭堃基于新冠××疫情的影响与江苏融创商业管理有限公司就租金减免问题协商未果而于2020年4月15日提出解除涉案房屋租赁合同后，江苏融创商业管理有限公司于2020年7月初通知郭堃清空其所租赁的房屋且郭堃于2020年7月10日最终搬离涉案房屋，应当认为涉案租赁合同已经双方协商解除。双方签署的《融创商业租赁合同》虽然约定郭堃未提前30个工作日交纳下一个交租期租金每迟延一日应向江苏融创商业管理有限公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金且逾期支付五日以上应当支付相当于累计租金的20%作为违约金，但在郭堃应交纳2020年4月11日起的交租期租金前的30个工作日新冠××疫情已经发生且对郭堃的经营产生影响，郭堃亦在该期间与江苏融创商业管理有限公司就减免租金的问题进行协商，江苏融创商业管理有限公司在该过程中亦未郭堃对应交纳的下一交租期的租金予以提示催交，应当认为因新冠××疫情不可抗力郭堃可以延迟交付下一且得到江苏融创商业管理有限公司的默认，且依双方关于“甲方同意，在双方协商一致后，乙方已经提前九十天书面通知甲方，可以提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任”的约定，在双方之间的租赁合同经郭堃于2020年4月15日提出解除、江苏融创商业管理有限公司于2020年7月初通知郭堃清空并搬离房屋而协商解除的情况下，郭堃除不得要求江苏融创商业管理有限公司返还履约保证金外，无需再向江苏融创商业管理有限公司承担包括延迟支付租金的滞纳金及违约金在内的违约责任，故对郭堃要求江苏融创商业管理有限公司返还履约保证金47500元的诉讼请求以及江苏融创商业管理有限公司要求郭堃提前交纳2020年4月11日的租金及未及时交纳租的金滞纳金和违约金的反诉请求均不予支持。郭堃实际占有涉案房屋至2020年7月10日而其实际交付房屋租金至2020年4月10日，虽然双方在合同中约定2020年4月11日至2020年5月20日为免租装修期，但根据双方在《融创商业租赁合同》中关于“乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提，如因乙方原因导致本合同日前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个足月年的租金标准补交装修期的全部租金”以及“因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，在（房屋）交还期内，乙方仍应按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费并按照届时物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费（甲方代收）、承担各项能源费等”的约定，郭堃在实际占有涉案房屋的2020年4月11日至2020年7月10日期间仍应按照合同约定的租金标准向江苏融创商业管理有限公司交付房屋占用费；但因新冠××疫情自2020年1月下旬爆发而引发的防控措施致使郭堃从事的儿童表演培训、影视剧制作、舞台剧策划等经营活动直到2020年5月不能正常开展，江苏融创商业管理有限公司应减免郭堃三个月的租赁费用，该减免的租赁费用与郭堃应向江苏融创商业管理有限公司支付的房屋占用费相互折抵，郭堃无需再向江苏融创商业管理有限公司支付。故对江苏融创商业管理有限公司要求郭堃承担租金94998元的反诉请求不予支持。另外，郭堃在签订涉案房屋租赁合同时向江苏融创商业管理有限公司交纳20000元购买购买了租赁房屋内的中央空调设备，江苏融创商业管理有限公司亦明确认可该空调设备归郭堃所有并表示如郭堃不再租赁房屋可以拿走，因此合同解除后在双方未就该空调设备变价协商一致且该空调设备目前尚由江苏融创商业管理有限公司实际控制的情况下，郭堃作为该中央空调设备物权所有人要求江苏融创商业管理有限公司返还该中央空调设备的诉讼主张具有事实和法律依据，予以支持。遂判决：一、江苏融创商业管理有限公司于判决生效后十日内将涉案租赁房屋内的中央空调设备返还给郭堃；二、驳回郭堃的其他诉讼请求；三、驳回江苏融创商业管理有限公司的反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于上诉人主张归还履约保证金47500元的问题。上诉人主张新冠××疫情属于合同法中的不可抗力因素，构成免责事由，被上诉人应当返还47500元履约保证金。但此次新冠××疫情所造成的影响是短期的，国内新冠××疫情很快就得到了控制，徐州市校外培训机构2020年5月起就可以在经过督查复核前提下恢复经营活动。相对于涉案租赁合同的三年租赁期限来说，因新冠××疫情产生的短期的影响完全可以通过减免租金、延长租期等措施予以解决，因此本次新冠××疫情尚未达到令合同根本目的不能实现的程度，故在双方没有特别约定的情况下，新冠××疫情作为不可抗力事件并不构成涉案租赁合同的免责事由。根据涉案租赁合同的约定，上诉人提前终止合同，履约保证金不予退还，故对于上诉人要求被上诉人退还47500元履约保证金的主张，本院不予支持。综上，上诉人郭堃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1488元，由上诉人郭堃负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  苏 团二〇二〇年十二月十七日书记员  宗 正