山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终3137号上诉人（原审被告、反诉原告）：山西锦都房地产开发有限公司，住所地：山西省晋中市太谷区108国道田丰段北侧。法定代表人：李振华，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫涛，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：于新龙，男，1988年9月6日出生，汉族，山西省晋中市太谷区人，现住。委托诉讼代理人：张晋文，太谷区明星法律服务所法律工作者。上诉人山西锦都房地产开发有限公司（以下简称：锦都房地产公司）因与被上诉人于新龙房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省晋中市太谷区人民法院（2020）晋0726民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。锦都房地产公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审;2.撤销一审判决第二项，依法改判支持上诉人的反诉请求或发回重审;3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定事实不清、证据不足。一、本案的起因是:晋中锦都汇经贸有限公司（该公司与上诉人的实际控制人和负责人均为李宝泉）与山西润城达建筑装饰有限公司（以下简称润城达公司）经过招投标于2017年11月21日签订室外装饰工程承包合同（合同金额为500万元）和室内装饰工程承包合同（合同金额为550万元）,合同金额总计1050万元。当时贺建军是与润城达公司的负责人一同与晋中锦都汇经贸有限公司签订的合同，当时晋中锦都汇经贸有限公司（以下简称锦都汇公司）即与润城达公司约定将本案的诉争房屋（太谷县小区4号楼1单元2002号房屋，建筑面积215.37㎡）顶给润城达公司用以抵顶1033130元的工程款。因此，本案的诉争房屋是抵顶给润城达公司的。2018年6月20日，贺建军持盖有润城达公司公章和法定代表人李建发签字的证明到上诉人处证明该房屋归其所有，因贺建军当时签合同是与润城达公司一起来的，上诉人遂信以为真为其办理了一套购房手续。2018年6月21日，贺建军向上诉人申请将房屋更名为被上诉人于新龙，上诉人同样为其办理了一套购房手续，但当时并未实际收到被上诉人于新龙的购房款。2018年年底在解决农名工工资问题之时，润城达公司向上诉人提出2018年6月20日贺建军为上诉人出具的证明上的公司盖章系伪造,法定代表人李建发的签字也系伪造,并在2019年1月26日为上诉人及锦都汇公司发送了公函，该公函陈述房屋所有权证明系伪造，要求上诉人将贺建军骗取的房屋收回,同时润城达公司也向上诉人提供了其举报贺建军伪造公章和法人签字的报案材料。在此时，被上诉人于新龙又向上诉人申请将房屋更名为武星辰，上诉人遂告知于新龙基于上述情况房屋无法更名，待公安机关查清事实后再予以处理。2019年5月29日太谷县公安局对贺建军因其涉嫌伪造公司印章对其处以行政拘留15日的行政处罚，至此贺建军伪造润城达公司印章的事实已被确认。2019年10月30日，在处理农名工工资问题的过程中，经太谷县县委常委、副县长王迎庆的统筹协调，太谷县住建局和太谷县信访局为上诉人出具情况说明，确认本案诉争房屋归上诉人所有,并许可上诉人另行出售，出售所得款项优先解决农民工工资问题。上诉人遂告知被上诉人于新龙房屋由上诉人收回。综上,在上诉人为被上诉人于新龙办理购房手续至今，被上诉人于新龙并未向上诉人实际支付任何购房款。其所提供的购房协议及收据等材料，是在上诉人被贺建军欺诈的情形下所出具，应当作为无效证据依法予以排除。在一审庭审中，被上诉人于新龙也始终未能向法庭提供任何其向上诉人交付购房款的证据。遗憾的是，一审法院最终认定贺建军为工程的实际施工人，进而支持了被上诉人的诉讼请求，上诉人认为此属认定事实不清。上诉人是与润城达公司签订的工程承包合同,并且始终没有和润城达公司解除过该合同,更加不认可润城达公司将工程分包给无资质的贺建军个人,在已经有充分的证据证明上诉人系在被欺诈的情形下所出具的购房手续,该证据应当被依法排除但一审法院却未予以排除明显属于认定事实不清、证据不足。二、退一步讲，即使贺建军就是工程的实际施工人，但上诉人已经超额支付了工程款,更加不应当再将本案的涉案房屋判令归被上诉人所有太谷御锦新天地商城的室内外装饰工程约定的合同款为1050万元。截止目前上诉人已经支付了1280余万元工程款，并且还未扣除工程10%的质保金和税金。因此，即使减去涉案房屋抵顶的1033130元，上诉人仍然超付工程款127万元。如果在上诉人已经超付工程款的情形下,再判令涉案房屋归被上诉人所有,那么对上诉人明显不公。三、本案的一项关键事实，一审法院始终未能查明就径行判决。在一审庭审中，上诉人曾多次强调被上诉人于新龙与贺建军之间并不是简单的房屋买卖合同关系。根据贺建军在刑事判决中的供述，涉案房屋是以60万元的价格卖给了于新龙，于新龙当庭的陈述却是90万元。一审中上诉人也向法庭请求要求于新龙向法庭提供其向贺建军购买房屋的合法手续与凭证，但被上诉人始终未提供。基于此，本案的涉案房屋价值为103万元,但被上诉人却以明显低于房屋价值的价格从贺建军处购买了房屋，上诉人完全有理由相信被上诉人于新龙是与贺建军恶意串通，通过虚假的手续骗取上诉人的房屋。针对这一关键事实，上诉人恳请二审法院能够查明。被上诉人于新龙答辩：1.三方的权利义务转让：2018年6月中旬，答辩人出资90万元，从贺建军手中购买了案涉房屋，2018年6月25日，答辩人作为受让人，贺建军作为让与人，上诉人作为开发商，三方达成权利义务转让合同，贺建军将购房人的全部权利、义务转让给了于新龙，上诉人收回了贺建军的购房合同书，于新龙和上诉人重新签订了购房合同，上诉人出具了交款人为于新龙的收款收据。答辩人认为，依照合同法相关规定，答辩人是取得诉争房产的权利人，三方之间关于房屋买卖合同转让关系成立后，上诉人应当履行交付商品房的义务。2.关于贺建军伪造公章，骗取房屋：太谷县人民法院（2019）晋0726刑初217号刑事判决书第3页，“被告人贺建军指使被告人季景奇和孙开本，提供虚假欠款金额，骗取锦都汇公司6万元”，由此可见103万元的房屋归贺建军所有，不论公章真假，是合法收入，不是诈骗。贺建军取得案涉房屋所有权，在刑事判决书中多出涉及，没有诈骗犯罪的定罪量刑，不是非法所得。3.房屋抵顶工程款：刑事判决书第2页，公诉机关指控的犯罪事实……“2018年11月底工程基本完工，锦都汇公司先后支付贺建军工程款1008万元……”刑事判决书第6页，公诉机关提供锦都汇公司的支付工程款证据1008.7万元（其中包括103万元抵房款……）。4.贺建军是实际施工人。刑事判决贺建军拒不支付劳动报酬罪，该罪的犯罪主体是用人单位，贺建军具有的实际施工人身份，是犯罪构成的主体特征。刑事判决书16页，证人李某的证言，贺建军使用其公司资质承揽业务，依据相关司法解释，借用资质承揽工程的包工头，其法律地位为“实际施工人”。5.工程款的所有人是实际施工人。一般情况下，被挂靠单位只是加盖公章和收取挂靠人的管理费。对于工程项目没有实际的资金投入，所以，本案的被挂靠单位在2018年7月份以前，以书面合同相对方的身份，收到建设单位锦都汇公司的工程款计501万元后，全部支付给了实际施工人（包括购房款抵顶103万）。2018年7月份以后，锦都汇公司时节支付贺建军工程款507万。6.关于超额支付工程款的问题，在刑事判决书中“因与御景商场就新增量工程不能达成一致意见，故以此为由拒不支付工人工资”，由此可见，是否超额支付，甲乙双方各说各的，即使是超额支付工程款，应在刑事判决时一并主张，也不应当向答辩人索要，答辩人并不是建设合同的乙方。7.房屋价格：答辩人以90万的价格购房，60万是现金，30万是银行转账。转账系转给郝倩（与贺建军系同居关系），一审时已向法庭提供。贺建军在刑事审判时供述60万，答辩人认为遗漏了该笔款项。关于上诉状说虚假手续低价骗取上诉人房屋，该观点不成立。房屋抵顶工程款，签订合同和开出收据后，该商品房已经收入购房款，实现商品价值，其使用价值商品房的所有权人是贺建军，在抵顶过程中，答辩人没有参与，不存在恶意串通。答辩人购买房屋价格的高低与上诉人没有关系，贺建军不是上诉人的债务人，不存在低价转让的问题，没有侵犯上诉人的经济利益。刑事判决书中认定诈骗上诉人的金额只有6万。综上，请二审驳回上诉，维持原判。于新龙向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告交付原告购买的太谷县4号楼1单元2002号房屋；2.诉讼费由被告承担。锦都房地产公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人之间的购房意向确认书；2.本诉及反诉的诉讼费由被反诉人承担。一审法院查明事实：2017年11月底，贺建军同润城达公司法定代表人李建发共同使用润城达公司的资质承揽了锦都汇公司的太谷御锦新天地商场（以下简称：御锦商场）的内外装饰工程。2018年3月底，李建发退出御锦商场工程，但仍同意贺建军使用润城达公司的资质施工。2018年11月底，工程基本完工，锦都汇公司先后支付工程款1008.7万元，其中包括用本案诉争房屋太谷御锦华府4号楼1单元2002号抵顶的工程款1033130元。该房屋原系被告锦都房地产公司开发，后锦都汇公司为偿还润城达公司（实际为贺建军）的御锦商场工程款顶账给贺建军。2018年6月20日，贺建军持润城达公司盖章、法人李建发签字的内容为“本公司证明太谷御锦华府四号楼一单元2002号房归贺建军所有，面积215.37平米，总价1033130元”的证明一份，称与原告于新龙就该房屋达成买卖协议，要求锦都房地产公司将该房屋过户至原告于新龙名下。2018年6月25日，锦都房地产公司与于新龙签订《御锦华府选房意向确认书》，约定将涉案房屋以1033130元的价格出卖给原告，并于2016年12月30日前按照确认书约定的物业交付于新龙使用。同日，锦都房地产公司为原告出具收据，并在收据上注明：“润城达公司御锦新天地内外装饰款顶房款”。2019年1月26日，润城达公司向太谷县公安局报案，称贺建军所持2018年6月20日的证明上所盖公章及法人签名均为伪造，并要求锦都汇公司将涉案房屋收回，锦都房地产公司因此未予交付房屋。原告于新龙诉至本院后，被告锦都房地产公司提起反诉，以贺建军在要求锦都房地产公司将房屋所有人改名为于新龙的过程中使用伪造的公章和法人签字，存在欺诈情形，且原告未实际交付购房款，故申请解除与于新龙之间的《购房意向确认书》。一审法院认为，于新龙依其与锦都房地产公司签订的选房意向确认书向本院提起诉讼，该案案由应为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为锦都房地产公司是否应予交付贺建军转让给于新龙的涉案太谷县房屋。根据（2019）晋0726刑初217号民事判决书所认定的事实，御锦商场工程实际施工人为贺建军，领取工程款及顶账房屋的权利人也为贺建军。贺建军成为涉案房屋的权利人后，将房屋出卖给于新龙是其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，由此锦都房地产公司配合贺建军、于新龙所办理的购房手续、签订的《选房意向确认书》也不存在法律上的无效事由，本院对该协议书的效力依法予以确认，锦都公司理应交付涉案房屋。被告锦都房地产公司以其受欺诈、且原告未实际支付房款为由要求解除与于新龙之间的《选房意向确认书》；原告不予认可，认为贺建军伪造公章和法人签名领取工程款，和被告公司并没有关系，即使贺建军侵占了工程款也是润城达公司受损失，故被告应按照合同约定交付原告房屋；综合本案案情及相关证据、以及双方当事人的陈述，本案涉案房屋的选房确认意向书是基于锦都汇公司用被告锦都房地产公司房屋代抵顶所欠贺建军工程款、贺建军将房屋转卖给原告于新龙而产生，且该房屋抵顶的工程款也包括在了锦都汇公司已支付的工程款中，故被告要求原告支付房款没有事实依据，被告也无权以贺建军伪造公章和法人签名为由解除选房意向确认书，故对被告要求解除原告之间的购房意向确认书的请求不予支持。一审法院判决：一、被告（反诉原告）锦都房地产公司于本判决生效后三十日内交付原告购买的太谷县4号楼1单元2002号房屋。二、驳回被告（反诉原告）锦都房地产公司的反诉请求。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审期间双方争议焦点为：1.双方买卖关系是否成立，双方签订的购房意向确认书是否应当解除；2.上诉人是否应按照合同约定履行交房义务。关于焦点一，本院认为，根据原审（2019）晋0726刑初217号民事判决书所认定的事实，贺建军借用润城达公司的资质承揽御锦商场工程，故原审认定贺建军为实际施工人并不不当，贺建军系领取工程款及顶账房屋的权利人，贺建军将其享有权利的房屋出卖给于新龙合法有效，上诉人作为房地产开发商因配合贺建军、于新龙所办理的购房手续而签订的《选房意向确认书》亦合法有效,上诉人与被上诉人之间建形成新的买卖关系。本案不存在法定解除事由，故对上诉人的该项请求本院不予支持。关于焦点二，本院认为，上诉人认为其已经超额支付工程款，不应将案涉房屋交于被上诉人所有，该事宜是其与案外人之间的建设工程合同纠纷，与本案不是同一法律关系，其不能以此为由拒绝交付案涉房屋。综上，上诉人锦都房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14098元，由上诉人山西锦都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  寇永俊审判员  侯建伟审判员  杨姣瑞二〇二〇年十二月一日书记员  郝璇菲