江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8759号上诉人（原审原告、反诉被告）:李兆喜，男，1980年1月5日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：凌桂峰，江苏信棠律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:蒋又侠，女，1974年4月22日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：朱建平（系蒋又侠丈夫），男，1966年11月2日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：高飞，江苏金协和律师事务所律师。原审第三人：南京市六合区人民政府大厂街道办事处，住所地南京市江北新区大厂街道太子山路**。负责人：乐素林，该办事处主任。委托诉讼代理人：高飞，江苏金协和律师事务所律师。上诉人李兆喜与被上诉人蒋又侠、原审第三人南京市六合区人民政府大厂街道办事处（以下简称大厂街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初2329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚震独任审理,于2020年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人李兆喜及其委托诉讼代理人凌桂峰，被上诉人蒋又侠的委托诉讼代理人朱建平、高飞，原审第三人大厂街道办的委托诉讼代理人高飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李兆喜上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：(一)拆迁程序的启动发生在上诉人与被上诉人书面租赁合同期限内，不能简单以《南京市江北新区管理委员会征收决定》公告之日（2020年4月7日）已超出上诉人与被上诉人租赁合同期限而认为上诉人不能根据租赁合同而享有拆迁权益。（二）书面租赁合同到期后至上诉人交房时止，上诉人与被上诉人构成不定期租赁关系。（三）本案中装饰、装修及附属物的补偿应归实际装修人即上诉人所有。原审对上诉人的此项主张不予支持，明显有误。（四）本案中设备拆迁、安装、搬运费用的补偿应归实际搬迁人即上诉人所有。原审对上诉人的此项主张不予支持，有悖客观事实与法律规定。（五）本案中上诉人应当获得停产停业损失及提前搬家奖励费，原审对此不予支持，显失公正。（六）2020年1月10日，环境综合整治综合指挥部出具通知，载明该片区于2019年2月9日搬迁开始，2020年2月10日正式开工建设，拆迁部门即开始围挡，对我方的经营产生影响。被上诉人蒋又侠辩称：（一）涉案合同届满期限为2020年1月1日，在到期之前我方已经通知李兆喜因为即将拆迁，将不会再续租，租赁合同届满后自然终止。（二）本案虽然是租赁合同纠纷，但上诉人是依据我方与征收部门签订的征收协议中的补偿项目对其进行补偿，该主张没有法律依据。（三）上诉人主张我方在合同届满之前并未明确告知其不再续租，我方不予认可。原审第三人大厂街道办陈述：同意被上诉人的答辩意见。李兆喜一审请求：1.判令蒋又侠给付李兆喜大厂街道南钢湖滨路108号房屋的拆迁补偿安置利益501857元；2.蒋又侠承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。蒋又侠一审反诉请求：1.请求判令李兆喜支付房屋占有使用费11999.7元（2020年1月2日至2020年5月15日）；2.请求判令李兆喜承担违约金2666.6元；3.请求判令李兆喜承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：坐落于南京市六合区经济合作社与朱全平联合开发，后朱全平将上述房屋出售给蒋又侠，蒋又侠将上述房屋租赁给苏艳芹。2016年4月23日，苏艳芹（甲方）与李兆喜（乙方）签订《店铺转让协议书》一份，约定：甲方同意将自己位于南京市六合区店铺转让给乙方使用，建筑面积为200平方米。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备等全部归乙方。乙方在2016年4月23日向甲方支付转让费，连剩余房租等共计70000元整。蒋又侠在该协议书上签字，同意转让。2019年1月1日，蒋又侠（出租人、甲方）与李兆喜（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿将坐落在湖滨路108号门面房楼上下的房屋租给乙方，该房屋建筑面积约200平方米，租赁期限为2019年1月1日至2020年1月1日，房屋租金为32000元/年，押金3000元，在合同到期时，房屋无损坏且各项费用结清后退还给乙方。承租期满后，甲、乙双方需清点屋内设施，房屋内由乙方增设的附属设施，乙方自行拆除带走，并将房屋恢复原样。如有一方违约，则违约方必须向守约方支付一个月租金作为赔偿。如果遇到拆迁的情况与承租方无关，无条件的答应并配合拆迁。2019年12月23日，李兆喜、蒋又侠通过微信进行沟通。李兆喜：“三嫂子，房租怎么给你啊！今年房租多少钱一年啊？”蒋又侠：“暂时不能收，房子都量过了，要拆迁，就是具体时间没有定，不能跟你签合同，到时一个月一个月算吧。”李兆喜：“那拆迁三嫂子怎么安排我的？”蒋又侠：“我怎么安排你呢！以前不是说过了吗？拆迁无条件都要搬走啦！你要什么安排呢！”李兆喜：“你认为这样可以吗！这样就能解决我吗、你这个合同是强制合同、我大量投资了就这样让我走了！这样让我走是不可能的……”蒋又侠：“……你这么着急干嘛，现在没有说让你走呀！”2020年1月25日，江苏省启动突发公共卫生事件一级响应。2020年4月7日，南京市江北新区管理委员会发布《南京市江北新区管理委员会征收决定》的公告，涉案房屋在征收范围内，征收部门为南京市江北新区管理委员会规划和自然资源局，征收实施部门为大厂街道办，签约日期为2020年4月27日至2020年6月10日，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的期限内完成搬迁。2020年4月25日，蒋又侠与大厂街道办签订《国有土地上房屋征收与补偿协议》一份，坐落于新村村××山头组刘家湖旁（湖滨路**-6、7）房屋货币补偿金额共计4175254元。2020年5月28日，蒋又侠从涉案房屋中搬出。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，李兆喜与蒋又侠之间的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性、效力性规定，合法有效。关于双方是否构成不定期租赁关系。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方租赁期届满后，蒋又侠已经明确表示暂时不收取房租、不再续签合同，同时明确拒绝给予李兆喜任何征收补偿，足以证明双方在是否给予征收补偿方面未能达成一致意见；李兆喜询问：“今年房租多少钱一年”，蒋又侠回复：“暂时不能收……房租一个月一个月算吧”，但随后双方并未就房租具体标准达成一致意见，且蒋又侠实际也未按月收取李兆喜任何费用，足以证明双方在租金标准方面也未能达成一致意见。因此，租赁期届满后，虽然蒋又侠未要求李兆喜立即从涉案房屋中搬出，但双方就租金标准、是否给予征收补偿均未达成一致意见，故李兆喜主张双方构成不定期租赁关系，证据不足。租赁期间届满，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，即使双方未就装饰装修费用进行约定，租赁期满后李兆喜也无权要求蒋又侠支付装饰装修费用。况且双方合同已经明确约定，承租期满后，房屋内由李兆喜增设的附属设施自行拆除带走，并将房屋恢复原样。租赁期届满后，即使李兆喜增设的部分装饰装修及附属设施纳入到被征收范围之中，但涉案房屋的征收决定公告时租赁期限早已届满，李兆喜应当拆除、带走其增设的附属设施，蒋又侠既没有因涉案房屋即将征收而阻止李兆喜拆除、带走增设的任何附属设施，也没有同意继续利用李兆喜增设的附属设施，而李兆喜也没有因涉案房屋被征收产生任何实质性的损失，再结合双方“如果遇到拆迁的情况与承租方无关”的约定，李兆喜主张蒋又侠支付拆迁补偿安置利益501857元，无事实及法律依据，本院不予支持。租赁期届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方合同约定的租赁期已于2020年1月1日届满，李兆喜应当及时返还涉案房屋，蒋又侠主张李兆喜支付2020年1月2日至2020年5月15日期间的房屋占有使用费，有事实及法律依据，本院予以支持。关于房屋占有使用费的金额，虽然李兆喜认可支付该期间的租金，但该自认建立在双方构成不定期租赁关系的前提下，且性质为租金，故不构成对占有使用费的自认。根据双方之前合同的约定，结合新冠肺炎疫情对房屋使用的客观影响，本院酌定李兆喜支付蒋又侠占有使用费6000元。双方微信沟通记录足以证实蒋又侠并未要求李兆喜立即搬迁，而是给予了一定的宽限期，但未明确具体时间及迟延搬离的违约责任，故在本院已支持该期间房屋占有使用费的情况下，关于李兆喜主张蒋又侠承担违约金2666.6元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十八条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、李兆喜于本判决生效后十日内支付蒋又侠2020年1月2日至2020年5月15日期间的房屋占有使用费6000元；二、驳回李兆喜的全部诉讼请求；三、驳回蒋又侠的其他反诉请求。一审本诉案件受理费8818元，减半收取计4409元，保全费3120元，合计7529元，由李兆喜负担；反诉案件受理费83元，由蒋又侠负担。本院二审期间，上诉人提交微信聊天记录打印件一份，证明拆迁调查过程中存在遗漏，故上诉人将相关事项通过微信告知蒋又侠。拆迁办之后补偿的2.5万元应归上诉人所有。被上诉人及原审第三人质证认为该证据并非新证据，且拆迁办对于涉案房屋的缺漏进行二次核实，已在装修补偿款中予以了补偿。对于一审查明的事实，上诉人主张被上诉人曾同意与其签订书面协议。其余事实，各方当事人均无异议，本院二审予以确认。本院认为：本案中，上诉人李兆喜主张其与被上诉人蒋又侠间构成不定期租赁合同关系。对此，被上诉人辩称李兆喜一直拒不返还房屋，只是由于疫情影响，才未能及时收回房屋。对此，本院认为，蒋又侠实际并未按月收取李兆喜任何费用，考虑到新冠肺炎疫情对房屋收回的客观影响，仅凭现有证据尚不能认定双方当事人之间已实际形成不定期租赁合同关系。同时，即使双方之间形成不定期租赁合同关系，根据双方“承租期满后，房屋内由李兆喜增设的附属设施自行拆除带走，并将房屋恢复原样；如果遇到拆迁的情况与承租方无关”的约定，李兆喜亦无权获得拆迁补偿安置利益。一审判决驳回李兆喜的全部诉讼请求，并无不当，本院二审予以维持。综上所述，上诉人李兆喜的上诉请求成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由李兆喜负担。本判决为终审判决。审判员  龚震二〇二〇年十二月十七日法官助理李晓龙书记员孙雪松