广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初10050号原告（反诉被告）：张达珊，男，1949年4月27日生。委托诉讼代理人：梁赤，广东方典律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪莹莹，广东方典律师事务所实习律师。被告一（反诉原告）：田倡控股（深圳）有限公司【曾用名：铭广控股（深圳）有限公司】，住所地：深圳市龙华区，统一社会信用代码：91440300359887648N。法定代表人：张明海。被告二（反诉原告）：深圳市铭广产业园运营有限公司，住所地：深圳市龙华区，统一社会信用代码：91440300771643389U。法定代表人：张明海。被告三（反诉原告）：张明海，男，汉族，1965年1月8日生，身份证住址：山东省莱阳市。三被告共同委托诉讼代理人：夏学义，广东国晖律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：张欣，广东国晖律师事务所实习律师。原告张达珊诉被告田倡控股（深圳）有限公司、深圳市铭广产业园运营有限公司、张明海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案。被告在法定期限内提起反诉。本院依法适用普通程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告张达珊及委托诉讼代理人梁赤、汪莹莹，三被告共同委托诉讼代理人夏学义、张欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.解除2018年3月13日原告与三被告签订的《房屋租赁协议》，且被告腾退承租物业交还原告；2.被告一、二支付拖欠原告自2020年6月至9月的租金人民币6518069.6元（实际支付至腾房之日止，2022年4月1日之前按照56428元/日支付，2022年4月1日至2024年3月31日期间按照62071元/日支付）；3.被告一、被告二支付滞纳金186586元（滞纳金按每日0.5‰计算，暂计至2020年7月31日，滞纳金实际计算至被告清租之日止）；4.被告一、被告二承担因本案给原告造成的律师费损失180000元；5.被告三对2-4项诉讼请求承担连带责任；6.三被告承担本案诉讼费用。原告起诉的事实与理由：2018年3月13日，原告与三被告签订了《房屋租赁协议》（永达工业园），原告将其所有的位于深圳市龙华区物业出租给被告一、二。该租赁物业原登记在宝安区，后因城市更新规划涉案物业所在地被规划为龙华区。《房屋租赁协议》约定租赁建筑面积为41973㎡（除产证登记的41412.95㎡外，原告加建面积为560.05㎡，加建部分面积原告及被告一、二已共同测量确认），出租期限自2018年4月1日至2028年3月31日，月租金为1553001元（37元／㎡／月），租金每两年递增10%，即自2020年4月1日起月租金为1708301.1元（407元／㎡／月），每月25日前支付。对于2018年4月1日未向被告一、二交付的物业，由被告一、二代收代缴租金，原告以实际交付物业收取被告一、二租金，至2019年5月15日原告交付全部物业，《房屋租赁协议》第8.1条约定，承租人未按时交租，每逾期一天按应交费用的1%支付滞纳金，欠费7天以上的，出租人有权终止合同。协议第十条约定被告三作为担保人承诺为被告一、二履行本协议承担连带责任。因政府征收拆迁，本案租赁物业所占地面积中380㎡的物业被征收，故原告自2019年1月起按照41593㎡向被告收取租金。自2020年3月起，被告一、二开始延迟支付租金,2020年4月28日，原告就被告拖欠租金事宜向其发送律师函催讨租金，至起诉时被告仍拖欠原告6、7月租金未支付，据原告所知，被告一、二承租本案物业后就转租给其他租户，其承租人每月按时支付租金，故被告一、二存在恶意拖欠租金的行为。被告田倡控股（深圳）有限公司、深圳市铭广产业园运营有限公司、张明海答辩称：一、被告与原告之间不存在2018年3月18日签订的《房屋租赁协议》，原告请求解除《房屋租赁协议》的诉请无事实依据，依法应予以驳回。二、原告请求支付2020年6月至7月租金、滞纳金的诉请无合同依据，且其支付滞纳金的请求过高、不符合现行法律规定，请求予以驳回。首先，三被告与原告于2018年3月13日所签的《房屋租赁协议》(永达工业园)已因原告行使其约定解除权被解除，三被告与原告之间已不存在任何协议，因此其请求支付租金的诉请缺乏合同基础。因《房屋租赁协议》(永达工业园)第八条第一款约定了原告在约定的条件成就时具有解除权，三被告对原告的解除行为无任何异议。因此，三被告与原告于2018年3月13日所签的《房屋租赁协议》(永达工业园)早已在三被告收到原告的解除通知时被解除。其次，原告于2020年6月28日给案涉物业之被告一、被告二的租客发函：致永达工业园承租人：本人为永达工业园业主，铭广控股(深圳)有限公司、深圳市铭广产业园运营有限公司因拖欠本人永达工业园的租金，经多次催缴无果，本人已向深圳市龙华区人民法院起诉，追缴租金，解除《房屋租赁协议》，法院已立案。特此敬告！通知人：张达珊。原告该函给被告一、被告二造成巨大的经营阻碍，导致被告一、被告二蒙受巨大损失。三被告对原告的解除行为无异议，并返还了案涉物业的钥匙。被告一、被告二早已无法与之前租客继续交易。最后，原告请求支付的滞纳金过高。三、三被告与原告于2018年3月13日所签的《房屋租赁协议》(永达工业园)部分无效，且实际租赁面积应扣除被政府征收的380㎡。三被告与原告于2018年3月13日所签的《房屋租赁协议》(永达工业园)约定租赁面积为41973㎡，但是其中560.05㎡系原告私自加建、属违章建筑，因此《房屋租赁协议》(永达工业园)部分无效。四、原告请求三被告承担律师费损失的诉请无法律和合同依据，依法应予驳回。律师费损失并无合同约定且该诉请不符合现行法律规定，请求予以驳回。被告一、被告二向本院提出如下反诉请求：1.原告返还二被告租赁保证金9318006元；2.原告支付二被告违约金人民币9318006元；3.原告支付二被告律师费人民币20万元；4.反诉诉讼费用由原告承担。被告一、被告二反诉的事实与理由：2018年3月13日，两被告与原告签订《房屋租赁协议》（永达工业园），两被告租赁原告所有的位于深圳市龙华区的物业。该租赁物业部分为违章建筑，没有房产证，由于原告单方无理解除双方签订的《房屋租赁协议》（永达工业园），且合同部分条款无效，造成被告巨大经济损失，为此被告提出反诉要求退回租赁保证金及违约赔偿损失。针对被告的反诉，原告答辩称：被告的反诉请求无事实与法律依据，不应得到支持:1、原告依据约定合法解除《房屋租赁协议》，被告的第一、二项反诉请求无事实与法律依据。自2020年3月，被告开始延迟支付租金，原告以发送律师函等形式多次催缴，被告仍延迟支付租金，被告持续拖欠租金的行为已经严重违反《房屋租赁协议》的约定，根据《房屋租赁协议》第8.1条：“…欠费7天以上的，甲方(原告)有权单方终止合同，通知乙方(被告)迁离，保证金作为违约赔偿不予退还”之约定，原告有权单方解除《房屋租赁协议》并没收租赁保证金不予退还。2、原告收取的租赁保证金是按照双方协商一致的标准收取，并不违反法律强制性规定，合法有效，双方签订的十年期合同约定的租金值达2亿1千万，但因被告的违约行为致使原告不得已要解除，给原告造成巨大经济损失，保证金是被告的违约赔偿，原告不予退还合法合理；3、被告要求支付律师费20万元的反诉请求无法律依据，应予以驳回。经审理查明如下事实：一、合同签订情况：2018年3月13日，原告（甲方）与被告一、被告二（乙方）、被告三（丙方）签署《房屋租赁协议》，主要约定：1.甲方将位于深圳市龙华区物业（永达工业园）出租给乙方，租赁面积合计41973平方米；2.2018年4月1日将租赁物业按当时现状整体移交给乙方，租赁期限为10年，自2018年4月1日起至2028年3月31日止。免租装修期为45天；3.租金为37元／平方米＊月，即月租金为1553001元，租金每两年递增10%；4.租金每月25日前（如遇节假日顺延）缴交甲方指定账号；5.租赁保证金9318006元，租赁期内，乙方无违约行为，甲方在协议终止后7日内无息返还租赁保证金；6.乙方未按时付应缴费用，每逾期一天按应交费用的1%支付滞纳金。欠费7天以上的，甲方有权单方终止合同，通知乙方迁离，保证金作为乙方违约赔偿不退还。同时乙方应付清欠款后5日内迁离；7.丙方承诺作为乙方履行本协议的担保人，对乙方履行本协议的义务承担连带责任。二、涉案房产情况：深圳市房地产权登记中心出具的深房地字第**《房地产证》载明：原告系宗地号Ａ922-××3的权利人，宗地面积24180.74平方米，土地位置为宝安区观澜街道大水坑社区，房地产名称为厂房1栋至12栋，建筑面积合计41412.92平方米。深圳市龙华区福城街道桔塘社区工作站及深圳市龙华区福城街道桔塘社区居民委员会出具《地址证明》，证明因农村城市化历史原因，宝安区观澜街道大水坑社区现地址更改为深圳市龙华区福城桔塘社区荣富路*号*铭广智创园。三、合同履行情况：《房屋租赁协议》签订后，原告陆续向被告交付了41973平方米的物业。2019年1月，因380平方米的租赁物业被政府征收，原告按照41593平方米物业面积向被告一、被告二收取租金。被告一、被告二已向原告支付租赁保证金9318006元。原告确认受疫情影响同意减免10天租金，2020年5月之前的租金已结清，2020年6月的租金已收到253270.8元。2019年12月4日，原告与被告一签订《协议书》，就（2019）粤0309民初7924号永达工业园二期房屋租赁纠纷，双方同意：1.返还被告一的5210780元以抵扣永达工业园一期3个月租金及退还差额的方式处理，且利息不再另行收取。抵扣2019年11月至2020年1月租金后，应退还金额为596310.5元。被告一于2019年1月至2019年11月因拖延永达工业园一期租金而产生的滞纳金业主方不再追究。被告一今后按时交付每月租金。庭审中双方确认，（2019）粤0309民初7924号案件所涉租赁物业为永达工业园二期，本案所涉租赁物业为永达工业园一期。四、2020年2月至3月期间，被告多次询问原告疫情期间能否减免租金，双方未能达成一致意见。庭审中双方确认为减免10天。2020年6月28日，原告在涉案物业张贴《告知函》，载明“致永达工业园承租人：本人为永达工业园业主，铭广控股（深圳）有限公司、深圳市铭广产业园运营有限公司因拖欠本人永达工业园的租金，经多次催缴无果，本人已向深圳市龙华区人民法院起诉，追缴租金，解除《房屋租赁协议》，法院已立案。特此敬告！”，落款有原告签字捺印。2020年7月21日，被告二向原告邮寄《回复函》，载明收到本案案件材料，并做如下回复：1.被告二同意原告起诉解除2018年3月18日签订的《房屋租赁协议》；2.原告2020年6月28日发给永达工业园内承租人的告知函，租户提出租金交给原告，请原告处理；3.被告二今日可以将全部厂房及宿舍交给原告，请安排人员交接。原告确认已收到该《回复函》。被告将涉案物业的钥匙邮寄给原告，原告于2020年7月20日收到。原告于2020年7月31日在微信中回复“铭广公司，贵司把租赁厂房的钥匙寄过来，我方已原路退回。我方认为，你方如果要解除合同，应该双方达成一致以后，再办理钥匙交接手续，在没有达成一致意见之前，你方单方退钥匙，是不妥当的”。五、被告一、被告二主张其为涉案物业投入装修费用共计160余万元，并提交了与案外人签订的合同、转账凭证、收据、付款通知书等作为证据。原告对此不予认可。庭审中，被告主张涉案物业已清空90%，原告对此不予认可。庭后原告经过清点向本院出具书面说明，主张涉案物业仍有25856.11平方米被多个次承租人占有使用，且被告从未向原告交接过押金以及与次承租人的租赁合同。原告因本案已支付律师费18万元。被告因本案已支付律师费20万元。上述事实，有《房屋租赁协议》、《房地产证》、《地址证明》、征收补偿协议》、委托代理合同及发票、微信聊天记录、《协议书》、邮寄证明等证据以及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。现就本案争议焦点评判如下：第一，关于原告向被告交付涉案物业的面积问题。原告主张签约后陆续向被告交付了41973平方米的物业，并提交了交接确认函。同时主张2019年1月，因380平方米的租赁物业被政府征收，原告按照41593平方米物业面积向被告一、被告二收取租金。被告对该交接确认函不予确认。本院认为，《房屋租赁协议》约定租赁面积合计41973平方米。原告提交的证据已初步证明其将涉案物业交付给被告，并据此收取租金，而被告在签约后两年多时间，未有相反证据证明被告曾经对原告交付的面积提出过异议，故本院采信原告主张，确认原告签约后已交付41973平方米的物业，后因政府征收导致租赁面积减少至41593平方米。第二，关于《房屋租赁协议》效力问题。原告提交的涉案物业《房地产证》显示建筑面积合计41412.92平方米，该部分物业的租赁协议应属有效。加建部分560.08平方米的租赁协议无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故本案承租人仍应参照《房屋租赁协议》标准向出租人支付占用房屋期间的占有使用费。第三，关于《房屋租赁协议》能否解除的问题。原告主张2020年5月之前的租金已结清，2020年6月的租金已收到253270.8元。被告主张租金已支付至2020年7月20日，但未能提供证据证明。被告对其已付租金情况应承担举证责任，被告未能提供证据证明其主张，其对此应承担举证不能的不利后果。本院采信原告主张，确认二被告2020年6月已付租金253270.8元，此后拖欠租金至今。根据约定，“欠费7天以上的，甲方有权单方终止合同，通知乙方迁离”，原告据此享有单方解除权，原告诉请解除《房屋租赁协议》，本院予以支持。本案案件材料于2020年7月20日送达给二被告，本院确认《房屋租赁协议》于2020年7月20日解除。第四，关于被告是否已向原告返还涉案物业的问题。原告主张涉案物业仍有超过60%面积被次承租人占有使用，被告并未将其与次承租人的合同与原告进行交接，亦未向原告转交次承租人的押金。被告主张已经向原告邮寄钥匙，原告在工业园张贴《告知函》告知次承租人原告要与被告解除合同后，被告已回复同意解除，原告已实际控制涉案物业。被告一、被告二认可其与次承租人之间存在纠纷，亦未向原告交付次承租人的押金。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。合同解除并不当然发生返还房屋的效果，在被告一、被告二与次承租人的纠纷未妥善解决的情况下，被告一、被告二只是向原告交付涉案物业的钥匙，涉案房屋仍由次承租人占有使用，被告一、被告二亦未将其与次承租人的权利义务关系转由原告继受，原告仅凭钥匙无法顺利取得对涉案房屋的占有使用，故被告一、被告二交付钥匙的行为并不能起到向原告返还房屋的效果。第五，关于被告一、被告二拖欠租金和占有使用费的金额问题。根据约定，2018年租金为37元/平方米*月，租金每两年递增10%，因此2020年4月1日至2022年3月31日期间每月租金为37×1.1×41593=1692835.1元。原告诉请被告支付2020年6月至2020年9月的租金1692835.1×4-253270.8=6518069.6元。鉴于原告签约时已给予被告一、被告二45天免租期，且减免了疫情期间10天租金，已充分给予被告一、被告二免租优惠，原告的该项诉请，有法律和事实依据，本院对此予以支持。2020年10月1日后的占有使用费按合同标准计至涉案房屋返还原告之日止。第六，关于租赁保证金是否应返还给被告一、被告二的问题。如上所述，因被告一、被告二拖欠原告租金，构成违约。根据约定，欠费7天以上的，保证金作为乙方违约的赔偿不予退还。但本案被告一、被告二支付的保证金高达9318006元，本院已支持原告关于租金的诉请，应能弥补原告的经济损失，该违约金标准约定过高，本院参照房屋租赁市场情况酌定按照2个月的租金标准调整违约金为3385670元。故原告应向被告返还保证金5932336元。第七，关于原告主张的滞纳金问题。根据约定，“乙方未按时付应缴费用，每逾期一天按应交费用的1%支付滞纳金”，原告主动调整滞纳金标准为日万分之五。考虑到受疫情影响，承租人存在经营困难，倡导出租人适当给予宽限期，加之被告一、被告二已支付金额较高的保证金，以及本院已支持原告3385670元违约金诉请。故原告关于滞纳金的诉请，本院不予支持。最后，原告诉请的律师费，无法律和事实依据，本院不予支持。被告诉请原告支付违约金及律师费，于法无据，本院不予支持。被告三书面承诺作为担保人，对被告一、被告二履行《房屋租赁协议》的义务承担连带责任，原告诉请被告三对被告一、被告二的上述债务承担连带责任，有法律和事实依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告张达珊与被告田倡控股（深圳）有限公司、深圳市铭广产业园运营有限公司、张明海于2018年3月13日签订的《房屋租赁协议》有关加建部分560.08平方米的租赁协议无效，其他部分于2020年7月20日解除；二、被告田倡控股（深圳）有限公司、深圳市铭广产业园运营有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张达珊返还承租的深圳市龙华区物业（永达工业园）；三、被告田倡控股（深圳）有限公司、深圳市铭广产业园运营有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张达珊支付2020年6月1日至2020年9月30日的租金和占有使用费6518069.6元（2020年10月1日起的占有使用费按每月1692835.1元，2022年4月1日起的占有使用费按《房屋租赁协议》约定每两年递增10%的标准支付至实际返还房屋之日止）；四、被告张明海对被告田倡控股（深圳）有限公司、深圳市铭广产业园运营有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、原告张达珊应于本判决生效之日起十日内返还被告田倡控股（深圳）有限公司、深圳市铭广产业园运营有限公司的保证金5932336元；六、驳回原告张达珊的其他诉讼请求；七、驳回被告张明海对被告田倡控股（深圳）有限公司、深圳市铭广产业园运营有限公司的其他反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币47139元、保全费5000元，由原告负担人民币14715.9元，被告负担人民币36542.6元；反诉受理费人民币67408.04元，由原告负担21229.9元，被告负担46178.14元。如不服本判决，原告张达珊可在本判决书送达之日起三十日内、被告田倡控股（深圳）有限公司、深圳市铭广产业园运营有限公司、张明海可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 朱  嘉  蹊二〇二〇年十二月八日书记员 黄  梦  蕾书记员 毛帅雄(兼)