济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初12180号原告：李秀珍，女，1951年10月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：耿瑞婷，山东泉泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩燕利，山东泉泽律师事务所律师。被告：南京圣迪奥时装有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人：蔡公发，执行董事。委托诉讼代理人：姚奕，女，系该单位员工。委托诉讼代理人：吕晨歌，女，系该单位员工。原告李秀珍与被告南京圣迪奥时装有限公司（以下简称圣迪奥时装公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李秀珍向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付《房屋租赁协议》租期内到期租金792万元；2、依法判令被告支付《房屋租赁协议》租期外租金26.4万元（自2020年6月8日起至房屋腾退之日止、按每月26.4万元计算，暂计算至2020年7月7日）；3、依法判令被告赔偿利息损失（①以158.4万元为基数、自2017年11月8日起至2019年8月20日止、按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月21日起至实际履行完毕之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。②以158.4万元为基数、自2018年5月8日起至2019年8月20日止、按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月21日起至实际履行完毕之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。③以158.4万元为基数、自2018年11月8日起至2019年8月20日止、按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月21日起至实际履行完毕之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。④以158.4万元为基数、自2019年5月8日起至2019年8月20日止、按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月21日起至实际履行完毕之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。⑤以158.4万元为基数、自2019年11月8日起至实际履行完毕之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；4、依法判令被告支付违约金48万元；5、案件受理费、财产保全申请费等相关诉讼费用由被告承担。事实理由：原、被告于2015年5月16日签订《房屋租赁协议》，约定原告位于济南市泉城路121号共计四层使用面积891平方米房屋租赁给被告使用；租期五年，2015年6月8日起至2020年6月7日止；租金每年660万元，租期内每年租金固定不变；每半年结算一次，每次付款金额330万元，协议签订时被告支付第一笔租金330万元，后期每期租金需前期租金到期前30日支付；任何一方违约须按100万元支付违约金。曾因被告违约不支付2016年11月8日至2017年11月7日租金660万元，原告诉至贵院要求被告支付租金，经贵院、济南市中级人民法院判决【（2017）鲁0102民初3471号、（2017）鲁01民终6772号】，被告支付原告2016年11月8日至2017年11月7日租金660万元。现被告拒不支付2017年11月8日后的租金，构成违约。因经贵院、济南市中级人民法院判决【（2018）鲁0102民初3595号、（2020）鲁01民终257号】认定原告享有涉案房屋48%的份额，故原告请求被告按《房屋租赁协议》约定租金的48%支付原告涉案房屋租金。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。圣迪奥时装公司辩称，一、被告并没有违约，而是因为涉案房屋的权属不明，因此暂停支付租金。被告不支付利息和违约金。1、山东省高级人民法院作出的（2017）鲁民终1416号民事判决书中确认（2017年11月27日判决），涉案房屋为李秀珍、李秀英、李秀芳、李开忠、李开诚姐弟5人共同共有。当时的判决并未确认份额，而李秀英、李秀芳、李开忠、李开诚于2017年12月22日出具了《情况说明》，通知我方暂停支付《房屋租赁协议》项下房租费用直至其与李秀珍向被告出具一致的书面意见。在房屋的多数共有人要求暂停支付房租的情况下，被告暂停支付房租合情合理。2、原、被告签订的《房屋租赁协议》于2020年6月7日到期，而直到2020年6月15日，山东省济南市中级人民法院才作出李秀珍占48%份额的生效判决，涉案房屋的权属才得到明确。此前，在无法确认房租应向各方支付多少金额的情况下，被告为避免不必要的矛盾及损失暂停支付房租。在确权结束后，被告一直积极与原告磋商房租支付和续约合作的事宜，但一直未能与涉案房屋所有产权人达成一致，考虑到达不成一致对后期经营将产生的不利后果，被告于今年8月决定停止租赁该房屋并撤出店铺。二、被告对原告利息计算方式持有异议。被告并非不愿支付房屋租金，而是因为涉案房屋的权属不明，因此暂停支付租金。就算原告计算利息，也应从2020年6月15日房屋确权之日起计算至今的利息。三、就算法院最终认定被告违约，原告也不应同时主张利息和违约金。违约金既具有补偿性、又具有赔偿性；而本案中利息应视为原告因被告存在违约行为所受到的利息损失，而《房屋租赁协议》中约定的违约金应视为原告对损害赔偿金额的预先确定，因而原告不可同时主张利息和违约金。四、租期外租金的计算：应支付至2020年8月25日被告腾空房屋并寄送退租通知函之日。1、《房屋租赁协议》已于2020年6月7日到期，到期后被告继续使用该房屋，原告并未提出异议，租期外被告承租涉案房屋的租赁期限应为不定期。被告已经在2020年8月25日前按合同约定腾空房屋，并已于2020年8月25日寄送退租通知函给原告、原告之女李静文，8月27日寄送给原告的代理律师耿瑞婷，均被拒收。2020年9月2日按《房屋租赁协议》的约定腾空房屋并公证存证。2020年9月17日，被告将泉城路店的钥匙寄送给原告，包装上亦有“泉城路钥匙”字样，解除承租关系的意愿已经非常明显。2、此后，被告以“解约需提前3个月提出，且要求所有共有人都验收合格后才同意收房”的理由多次拒绝收房，以期达到继续收取房租的目的。试问如果原告一直拒绝收房，是否被告只能一直继续缴纳高额房租呢？原告的行为违反了民法的自愿原则。五、被告支付租金时应抵扣被告已支付的退房保证金100万元。《房屋租赁协议》中约定：“保证金在乙方支付甲方最后一笔房屋租金时予以抵扣”。乙方已于2012年将保证金支付给案外人刘守德（系被告三姐夫），并附有打款记录，《情况说明》中涉案房屋的其他共有人也认可已经收到了100万元房屋保证金。当时涉案房屋虽登记在原告名下，但与其他共有人共享房屋的租赁收益，共同决策租赁房屋的租赁使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月16日李秀珍（甲方、出租方）与于福湾（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：一、甲方将坐落于济南市泉城路121号共计四层使用面积891平方米房屋租赁给乙方使用，开设SDEER专卖店；二、租期五年，自2015年6月8日至2020年6月7日；三、租金与付款方式：1、租金每年人民币660万元，且在租赁期内每年租金固定不变；2、付款方式：乙方每半年结算一次租金，每次付款金额为330万元，双方签订本协议时，乙方须向甲方支付第一笔房租330万元，之后的每次付款日期需提前30天，遇节假日则顺延。3、在双方签订本协议时，乙方须向甲方支付100万元人民币作为租房保证金，此保证金在乙方支付甲方最后一笔租金时予以抵扣。四、双方责任（二）乙方责任乙方应依约按期缴纳租金，不得无故拖欠或拖交，若超过20天未予支付租金，甲方有权解除合同，同时视乙方违约。六、违约责任双方在合作期内，任何一方违约均需按人民币100万元赔偿给对方违约金。出租方“李秀珍、李开诚”（均有李开诚代签）、承租方“于福湾”（李巍代签江按手印）。协议签订后，承租房屋由圣迪奥时装公司使用并支付房租2015年至2016年的房租。2017年5月9日李秀珍以圣迪奥时装公司拖欠1年的租金660万元诉至本院，要求圣迪奥时装公司支付租金并赔偿损失。2017年8月10日本院作出（2017）鲁0102民初3471号民事判决书，该判决载明：本院认为，……涉案房屋的实际使用人圣迪奥时装公司，圣迪奥时装公司应承担承租人的权利义务。即使原告李秀珍的家人因涉案房产的产权发生纠纷，在法律没有明确产权的情况下，其也应该向涉案房产的产权人即原告李秀珍履行合同义务。圣迪奥时装公司未按合同约定按时支付租金，违反了合同的约定，构成违约，且三被告之间恶意串通，违背诚实信用原则，原告要求圣迪奥时装公司按约定支付违约金100万元，并不违反法律规定，本院予以支持。判决如下，一、被告圣迪奥时装公司于判决生效之日起10日内，支付原告李秀珍租金660万元；二、被告圣迪奥时装公司于判决生效之日起10日内支付原告李秀珍逾期支付租金的违约金100万元；三、驳回原告李秀珍的其他诉讼请求。判决后，圣迪奥时装公司提出上诉，二审予以维持原判。庭审中，双方均认可：该判决已执行完毕，圣迪奥时装公司已支付租金至2017年12月7日，之后至今，圣迪奥时装公司未再支持李秀珍房屋租金。2012年4月24日圣迪奥时装公司向李秀芳的丈夫刘守德转款100万元（保证金）。圣迪奥时装公司提供的2017年11月27日山东省高级人民法院作出的（2017）鲁民终1416号民事判决书，载明：驳回李秀珍的上诉，维持原判。即李秀英、李秀芳、李开忠、李开诚为鲁（2016）济南市不动产权第0063910号不动产的共有权人。鲁（2016）济南市不动产权第0063910号房屋坐落于济南市历下区泉城路北侧F2-2商业房，该房屋的所有人为：李秀珍、李秀英、李秀芳、李开忠、李开诚。2018年6月6日李秀珍以要求确认济南市历下区泉城路121号北侧F2-2商业房共有纠纷向本院起诉，2019年10月22日本院作出（2018）鲁0102民初3595号民事判决书，判决如下：原告李秀珍对坐落于济南市历下区泉城路北侧F2-2商业房享有48%的份额，被告李秀英、李秀芳、李开忠、李开诚各享有13%的份额。判决后，双方均提起上诉，2020年6月15日济南市中级人民法院作出（2020）鲁01民终257号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2017年12月22日李秀英、李秀芳、李开忠、李开诚出具的《情况说明》，载明：致：圣迪奥时装公司就贵方租赁济南市泉城路121号房屋事宜，说明人向贵方说明如下：1、贵方承租的租赁房屋产权登记在李秀珍名下，但该房屋实为李秀珍与说明人共同共有，李秀珍系租赁房屋的持证人，说明人系租赁房屋的共同共有权利人，李秀珍与说明人共享租赁房屋租赁收益，共同决策租赁房屋的租赁使用。2、贵方承租租赁房屋所签订的房屋租赁协议，系李秀珍代表说明人与贵方签订，说明人认可房屋租赁协议，房屋租赁协议项下的100万元保证金，说明人已经收到。3、说明人在此确认：房屋租赁协议签订后，对方一直诚信履约，不存在任何违约行为，说明人从未要求解除或终止房屋租赁协议。贵方有权继续按照房屋租赁协议的约定承租使用租赁房屋，房屋租赁协议继续履行至合同期满之日（2002年6月7日）止，说明人将履行出租人的义务，帮助贵方排除经营障碍，保障贵方的租赁使用不受任何干扰或影响。4、前期李秀珍未经说明人同意擅自向法院提起诉讼，说明人认为李秀珍的诉讼没有事实和法律依据，由此给对方造成的影响说明人深表歉意。5、山东省高级人民法院作出（2017）鲁民终1416号民事判决书（见附件），判决书确认租赁房屋为李秀珍与说明人共同共有。判决书作出后说明人与李秀珍尚未就租赁等相关事宜达成一致，说明人现通知贵方暂停支付房屋租赁协议项下房屋租费用，直至说明人与李秀珍共同向贵方出具一致的书面意见。2020年8月25日、27日，圣迪奥时装公司分别向李秀珍、耿瑞婷、李静文邮寄了解约《通知函》，均拒收。《通知函》载明：李秀珍女士，您好，鉴于我方与您就济南市泉城路121号房屋签订的房屋租赁协议已经到期，且我方无意继续租赁该房屋，我方已于2020年8月20日将前述房屋按合同约定腾空，符合交付标准。腾空当天因无法与您取得联系，我方工作人员联系您的代理人即你女儿李静雯交钥匙，李静文女士拒绝接收钥匙。现通知您于收到本函件后尽快联系我方领取房屋钥匙，否则因钥匙未能交接产生的损失由您本人承担。2020年9月2日前圣迪奥时装公司将承租房屋腾空并经公证。2020年9月2日圣迪奥时装公司将济南市泉城路121号房屋钥匙邮寄给李秀珍拒收后退回。本院认为，原、被告于2015年5月16日签订的房屋租赁合同是双方的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。对于该份合同，双方均应严格依约履行。经法院生效判决确认李秀珍享有涉案房屋48%的产权份额，李秀珍要求圣迪奥时装公司支付涉案房屋2017年12月7日至2020年6月5日期间的房屋租金中48%的份额即792万元，理由正当，证据充分，本院应予支持。双方租赁合同期满后，虽然未续签租赁合同，但圣迪奥时装公司仍继续使用涉案房屋，应缴纳房屋使用费，房屋使用费的标准参照原告租赁合同执行。2020年9月2日圣迪奥时装公司将涉案房屋腾空并将解约《通知函》和涉案房屋钥匙邮寄给李秀珍，李秀珍虽拒收，应承担对其不利的后果，应视为圣迪奥时装公司于2020年9月2日将房屋交付李秀珍。但圣迪奥时装公司应支付2020年6月5日至9月2日期间的房屋使用费。因此，李秀珍要求圣迪奥时装公司支付涉案房屋2020年6月5日至9月2日期间的房屋使用费中48%的份额，理由正当，证据充分，本院应予支持。现李秀珍自愿主张2020年6月5日至7月7日期间的房屋使用费中48%的份额即26.4万元，本院予以支持。关于违约金，双方合同约定“在合作期内，任何一方违约均需按人民币100万元赔偿给对方违约金”，本院于2017年8月10日本院作出的（2017）鲁0102民初3471号民事判决书已判决因圣迪奥时装公司违约支付李秀珍逾期支付租金的违约金100万元，且2017年11月27日经法院判决涉案房屋由李秀珍、李秀英、李秀芳、李开忠、李开诚为共有权人。2017年12月22日涉案房屋共有人李秀英、李秀芳、李开忠、李开诚向圣迪奥时装公司出具《情况说明》，要求圣迪奥时装公司暂停支付房屋租赁协议项下房屋租费用，且2019年10月22日涉案房屋才经法院判决由李秀珍、李秀英、李秀芳、李开忠、李开诚按份共有，因此，本院认为圣迪奥时装公司有合理理由延期支付租金，不构成违约。因此，李秀珍要求圣迪奥时装公司赔偿起诉前的利息损失并支付违约金48万元，理由欠当，证据不充分，本院不予支持。李秀珍要求圣迪奥时装公司赔偿起诉之日起即2020年7月20日起至实际支付之日止的利息损失，本院予以支持（以818.4万元为基数，自2020年7月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）。双方合同约定，“乙方须向甲方支付100万元人民币作为租房保证金，此保证金在乙方支付甲方最后一笔租金时予以抵扣”，2012年4月24日圣迪奥时装公司向李秀芳的丈夫刘守德转款100万元保证金，应视为李秀珍明知，按照合同约定，在支付李秀珍最后一笔租金应予扣除。因此，圣迪奥时装公司要求按按份共有比例从支付李秀珍的租金中扣除人民币48万元，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南京圣迪奥时装有限公司支付原告李秀珍房屋租金792万元，于判决书生效之日起十日内执行；二、被告南京圣迪奥时装有限公司支付原告李秀珍房屋使用费26.4万元，于判决书生效之日起十日内执行；三、被告南京圣迪奥时装有限公司赔偿原告李秀珍房屋租金（使用费）逾期利息（以818.4万元为基数，自2020年7月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算），于判决书生效之日起十日内执行；四、从被告南京圣迪奥时装有限公司支付原告李秀珍的租金中扣除48万元的保证金，于判决书生效之日起十日内执行；五、驳回原告李秀珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币36224元，诉讼保全费5000元，由被告南京圣迪奥时装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫云二〇二〇年十二月三日书记员  亓瑞