贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6169号上诉人（原审被告）：贵阳药用植物园，住所地贵州省贵阳市南明区沙冲南路**。负责人：朱虹，该园主任。委托诉讼代理人：马涛，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱皖昱，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州金太阳野生兰花保护开发有限公司,,住所地贵州省贵阳市乌当区国家农业科技园法定代表人：刘亚风，该公司董事长。委托诉讼代理人：李宗祥，贵州合兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李龙，贵州合兴律师事务所律师。上诉人贵阳药用植物园（以下简称药用植物园）因与被上诉人贵州金太阳野生兰花保护开发有限公司（以下简称金太阳公司）合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。药用植物园上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。首先，一审判决错误将案涉承租场地上新建的建筑物与扩建物混为一谈，本案诉争建筑物系被上诉人私自新建，而非扩建。其次，上诉人知道被上诉人私自新建行为但并未表示同意，沉默只有在法律规定或当事人约定或者符合当事人之间交易习惯时，才可视为意思表示。但一审以上诉人知情即视为意思表示，有违法律规定。一审中被上诉人提交了上诉人盖公章时间为2014年1月7日的回函，以证明上诉人是同意被上诉人修建的，但当上诉人提出质疑并要求鉴定时，一审法官却说被上诉人撤回了这份回函，没有鉴定必要。而当上诉人向公安机关报案时，被上诉人竟然说这份回函的原件找不到了。再次，一审以被上诉人提交的成本法评估方法的评估报告作为定案依据错误。一审中，上诉人对被上诉人单方提交的评估报告提出异议，一审非但未要求被上诉人承担建造费用支出的举证责任，反而以节省司法资源为由，回避被上诉人举证不能的不利后果。二、一审适用法律错误，判决结果有失公允。首先,适用最高人民法院法释（2009）11号司法解释第十四条的前提是出租人同意扩建，双方对扩建费用的处理没有约定。本案中，上诉人并未同意，且案涉租赁合同第十二条第4款明确约定，不得在租赁范围内乱搭乱建违章建筑，如违反将承担所造成的全部损失和责任。其次，即使适用前述司法解释，一审判决上诉人承担80%的主要责任没有事实和法律依据，另一审判决上诉人承担100%的评估费用，明显与责任不相符。再次，租赁合同第十二条第2款的约定是双方的共同义务，就算上诉人没有履行该项义务，也不是一审判决认定上诉人在本案中承担鉴定范围举证不利后果的理由。最后，上诉人起诉支付租金及搬离租赁场地的案件每年租金5万元，使用的场地有5400平方米，12年累计收取租金才60万元，上诉人却要支付225万元的费用，还要自行拆除这些违章建筑，这样的结果，有失公允。金太阳公司辩称，一审认定事实清楚，请求维持。1、诉争的扩建物不是违章建筑，涉及的兰花精品园是经过多个部门共同参与的情况下，被上诉人与上诉人协商打造的。修建的建筑物，有规划部门，但没有及时办理修建手续，符号当时的历史状态。同时，涉及修建的土地，属于上诉人当时的主管局，报建手续是上诉人报，不是双方共同报，故扩建的不是违章建筑。2、城管部门下达的只是告知书，按照法律规定，违章建筑属于规划部门，上诉人与被上诉人是合作关系，当时的场地空空如也，被上诉人投资建设，上诉人不知情不符合客观事实，上诉人收取长达十年的租金，扩建的设施的报建手续上诉人不作为，损害被上诉人的权利。上诉人在长达十年的期限内没有提出异议，视为同意。3、被上诉人租赁的是场地，不是房屋，房屋扩建的建筑物和附属设施，是地上附着物，故一审认定没有问题。4、一审中上诉人对评估结论不认可，可以申请重新鉴定，但其没有行使该项权利，现上诉提出评估方法不对毫无意义。5、被上诉人投入巨大，现在体现出价值，上诉人就起诉要求被上诉人搬离。上诉人至今没有按照合同约定移交清单，本案是共同投资关系，后期因为种种原因签订了租赁合同，一审认定事实准确。金太阳公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告赔偿兰花园扩建设施费用合计2804677元；2、判令评估费用12000元由被告承担；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2004年，金太阳公司在药用植物园建成的兰花精品园内的温室大棚和种植大棚，培育和经营各类兰花，并先后投资修建智能化温室及管理用房等附属建筑设施。2007年12月26日，药用植物园（甲方）与金太阳公司（乙方）签订《贵阳药用植物园兰花精品园租赁合同》，约定甲方将位于贵阳市南明区（含围墙范围内的房屋及附属设施）以及2号温室大棚（种植大棚）的8跨出租给乙方，作为野生兰花的保护种植使用，租赁期限从2007年12月26日至2012年12月26日止，共计五年。租赁费用：第一年租赁费为30000元，第二年40000元，从第三年起，每年租赁费为50000元直至合同结束。租赁费一年一付，先付后用，乙方在租赁期间自主经营、独立核算、自负盈亏。合同另外约定：“1、……甲方目前使用的2号温室大棚（种植大棚）腾出三跨租赁给乙方使用，并负责将大棚隔断。”；2、“租赁范围内甲方原有房屋、温室及附属设施设备、花草树木由甲乙双方共同清点，编制书面移交清单并作为本合同附件……”。租赁期限届满后，双方未续签租赁合同。其间，金太阳公司在兰花精品园内继续进行经营。2016年2月2日，金太阳公司向药用植物园交纳2014年12月26日至2016年12月27日的管理费100000元。2016年11月25日，药用植物园向金太阳公司发出《通知》，载明：“……现贵公司尚欠我园2013年12月26日至2014年12月25日的租赁费共计人民币伍万元（50000元）。……特通知贵公司于2016年11月5日前来我园商洽贵公司租用我园有关资产的事宜，如贵我双方能就相关资产的租赁事宜协商一致，达成共识，双方将按新的协商事宜签定新的租赁合同，新的租赁合同原则上应在2016年12月20日前完成签约，否则双方租赁合同关系至2016年12月25日终止。”此《通知》送达时，由他人代收。同年12月20日，药用植物园向金太阳公司再次发出《通知》，载明：“……现租赁合同即将于2016年12月25日到期届满，届时，因贵我双方仍就重新签定新的租赁合同不能达成一致意见，我园将视同你公司自愿放弃优先续租上述土地及房屋资产，……请你公司在合同到期之日搬离我园。否则，我园有权采取法律措施收回上述土地及房屋资产”。当日，金太阳公司的法定代表人刘亚风收到该通知后，在《通知》右下角签字，并载明：“要求继续承租”。同年12月26日，药用植物园又再次向金太阳公司发出《通知》，载明：“……现原租赁合同已于2016年12月25日到期届满，我园与贵公司之间已无租赁合同关系。因此，特正式通知贵公司解约，请贵公司于2017年1月15日前搬离我园，并将土地、房屋等相关资产交还我园……”。当日，金太阳公司收到该份《通知》后书面回复药用植物园，载明：“……在我公司与贵园进行协商期间，如贵园停止相关的物业管理服务，造成的一切损失，我公司也将追究赔偿责任。……我们也诚挚希望和贵园友好协商，共同建设好植物园。”随后，双方诉至法院。法院作出（2019）黔0102民初476号生效判决“判令金太阳公司将贵阳药用植物园的兰花精品园精品温室（含围墙范围内的房屋、附属设施）及2号温室大棚（种植大棚）的8跨腾空后，返还贵阳药用植物园。”现金太阳公司诉请要求药用植物园支付其扩建产生的费用及损失，并提供贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司提供的评估报告证明其扩建产生的造价费用为2804677元。上述事实，有《贵阳药用植物园兰花精品园租赁合同》、评估报告、评估发票、市政府批文、（2019）黔0102民初476号判决书、原被告当庭陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以确认。另查明，2020年1月17日，贵阳市综合行政执法局现场对涉案场地下达行政执法调查通知书，庭审中，双方均认可扩建场地未办理合法建设手续。一审法院认为，本案争议焦点为：1、被告是否应该承担原告扩建兰花园所产生的费用。2、扩建费用应如何认定。首先，一审法院在本案之前已作出生效判决认定金太阳公司与贵阳药用植物园于2007年12月26日签订的《贵阳药用植物园兰花精品园租赁合同》已解除，且金太阳公司需将贵阳药用植物园的兰花精品园精品温室（含围墙范围内的房屋、附属设施）及2号温室大棚（种植大棚）的8跨腾空后，返还贵阳药用植物园。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中，金太阳公司于2007年起与贵阳药用植物园签订兰花精品园租赁合同租赁使用兰花精品园，且先后投资扩建各类管理用房及附属设施，贵阳药用植物园称其不知情并不符合常理。其作为出租人未办理相关合法建设手续，放任承租人私自扩建，显然具有过错。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条内容有“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现……”合同法第94条规定的法定解除的情形中，第一和第四条亦明确提到了合同目的是否能够实现。可见，在审理合同纠纷案件时，应审慎适用合同解除制度，促进诚信社会构建。本案原告金太阳公司于2004年开始承租贵阳药用植物园温室种植兰花，于2007年正式签订租赁合同，在此期间，金太阳公司投入人力物力培育和经营各类兰花，并修建相关设施，且并无明显违约行为。现药用植物园与其既已解除合同，结合公平原则和诚实信用原则考量，一审法院确认贵阳药用植物园对扩建费用承担80%的主要责任，金太阳公司承担20%次要责任。对于被告辩称不认可原告单方作出的评估报告以及评估的部分项目系其原本所有。一审法院认为，贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司系法院入册的评估机构，为节省司法资源，并无必要再重新评估，对于造价费用2804677元一审法院予以确认。被告称部分项目系其原本所有，但根据双方签订的《贵阳药用植物园兰花精品园租赁合同》中约定“租赁范围内甲方原有房屋、温室及附属设施设备、花草树木由甲乙双方共同清点，编制书面移交清单并作为本合同附件……。”如药用植物园在租赁时已建有房屋、温室及附属设施设备、花草树木，应附有清单并经由双方清点，被告对此未能提供证据证明，应自行承担举证不利的后果。据此，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：一、贵阳药用植物园于本判决生效之日起十日内支付贵州金太阳野生兰花保护开发有限公司扩建费2243741.6元；二、贵阳药用植物园于本判决生效之日起十日内支付贵州金太阳野生兰花保护开发有限公司评估费12000元;三、驳回贵州金太阳野生兰花保护开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29238元，减半收取14619元，由贵阳药用植物园承担。本院二审期间，当事人依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，上诉人提交了鉴定申请书、报案证明、报案现场记录，拟证明在一审庭审后上诉人申请对2004年1月7日的回函印章进行鉴定，一审认为没有必要后，我方报案，报案后被上诉人说该回函原件找不到了。被上诉人经质证，认为鉴定书我方没有看到过，不知情，报案手续和记录系复印件，真实性由法院核实。被上诉人法定代表人经质证，认可找不到回函原件了。上诉人提交科技局筑科字[2003]99号报告中药用植物园技改项目工程竣工资料，共5页，改造金额89241.92元，证明锅炉房是我方改建。被上诉人经质证，不认可，也不清楚。被上诉人提交2003年12月30日收条（金额8万元）一份，证明锅炉房是被上诉人改建。上诉人经质证，对收条的三性有异议，该收条上只是写的装修工程没有明确房屋的具体内容，从时间上看，也与科技局申请改造资金并进行项目改造有冲突，且该费用也是在双方签订租赁合同之前发生的，双方在签订合同时也并未提及该费用。二审经审理查明，2007年12月26日双方签订的案涉租赁合同并未对租赁物进行装饰装修或在租赁场地上扩建、新建构筑物的补偿进行约定，合同第十二条第4项约定：乙方不得在租赁范围内乱搭乱建违章建筑，如违反将承担所造成的全部责任和损失，且甲方有权解除合同。二审中，本院组织双方当事人进行了现场勘验，以一审卷第127页的航拍图为基础，双方确认该图红线框内建筑物系被上诉人修建。锅炉房右下两棵树止红线框E之间的部分设施及场地已经交还上诉人。大棚只有4跨是被上诉人使用，大棚外架及钢棚系上诉人修建，大棚室内设施设备系被上诉人构建。管理用房原系木窗户，墙原系红砖墙，现为铝合金窗户，室内进行了装修。玻璃温室原系玻璃框架，原水池系水泥结构，现在的现状为砖结构、阳光板，水池增加了鹅卵石。园内大路系被上诉人新建的水泥路。药用植物园曾就租赁合同提起诉讼，请求：1、判令金太阳公司立即腾空兰花精品园精品温室（含围墙范围内的房屋及附属设施）以及2号温室大棚的8跨并交还，支付交还之前的占用费3万元；2、判令金太阳公司将上述承租范围内私搭乱建的违法建筑予以拆除，并恢复至租赁前原状；3、判决金太阳公司立即向药用植物园支付所欠租金5万元。金太阳公司反诉请求：1、确认双方之间系联营合同关系；2、判令药用植物园继续履行联营合同，并交还其占有的兰花种植大棚和展示大棚；3、判令药用植物园承担金太阳公司因本案诉讼而产生的律师费、交通费、误工费等经济损失。一审法院于2019年6月26日作出（2019）黔0102民初476号民事判决认定至于租赁场地中的附属设施和兰花搬迁费用及经济损失，金太阳公司未就此提出反诉，其可另案诉讼，遂判决：一、金太阳公司于本判决生效后60日内，将药用植物园的兰花精品园精品温室（含围墙范围内的房屋、附属设施）及2号温室大棚（种植大棚）的8跨腾空后返还；二、判决金太阳公司支付租金及至返还租赁场地止的占用费；三、驳回药用植物园的其他诉讼请求；四、驳回金太阳公司的反诉请求。该案判决后，金太阳公司不服提出上诉，本院作出（2019）黔01民终5788号民事判决维持一审判决。贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司作出的案涉评估报告系金太阳公司在诉前单方委托评估，该评估报告新建部分载明：：地面硬化系2007年建成厕所、库房、库房（食堂后面）、玻璃房、管理室（1-2层）、智能化温室、智能化温室玻璃房、接待中心（1-2层）、值班室、雨水回收系统、花池加绿化（砌体、抹灰、理化面积）系2015年建成；车库系2016年建成。报告还载明对原有部分进行装饰装修和改建。此外，二审经审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方于2007年12月26日签订的案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，案涉租赁合同于2012年12月26日到期后，双方未续签租赁合同，但金太阳公司仍然使用案涉租赁场地，双方形成不定期租赁关系直至2018年12月26日解除。从金太阳公司的请求来看，其诉请包括对原有租赁场地上房屋的装饰装修和新建两部分。对此，金太阳公司虽在租赁前或租赁期间对案涉租赁场地上原有建筑物进行装饰装修，但租赁合同期限早已届满，而租赁合同对装饰装修的补偿并未特别进行约定，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，金太阳公司请求该部分补偿于法无据，本院不予支持。对于金太阳公司自行新建部分，从金太阳公司提交的证据（鉴定报告）来看，均系在租赁合同期限届满双方形成不定期租赁期间（2015年、2016年）修建，原租赁合同租赁期限虽早已届满，但双方此后形成不定期租赁关系，除租赁期限外原租赁合同对双方继续有效，而原租赁合同第十二条第4项已经明确约定金太阳公司不得在租赁范围内乱搭乱建违章建筑，如违反将承担所造成的全部责任和损失，且药用植物园有权解除合同。金太阳公司主张其新建行为已经药用植物园同意，其虽提交了情况说明和回函，但情况说明上签字的个人并未出庭作证，药用植物园对回函印章不予认可并申请对回函印章进行鉴定时，金太阳公司答复找不到原件，故金太阳公司提交的证据不足以证明其新建部分已取得药用植物园的同意，应承担举证不能的不利后果。一审以药用植物园知晓并放任承租人私自扩建具有过错并适用前述解释第十四条的规定判决药用植物园承担责任明显与事实和法律不符，本院予以纠正。根据前述司法解释第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。……”的规定，金太阳公司新建部分的建筑物产生的费用损失应当由金太阳公司自行承担，其诉请药用植物园承担赔偿该部分建设费用于法无据，依法应予驳回。综上所述，上诉人贵阳药用植物园的上诉请求成立。经本院审判委员会讨论决定，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十一条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初395号民事判决；二、驳回贵州金太阳野生兰花保护开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费14619元由贵州金太阳野生兰花保护开发有限公司负担；二审案件受理费用29238元，由贵州金太阳野生兰花保护开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇二〇年十二月九日书记员 曹 艳