河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16393号上诉人（原审被告）：郑州晟道置业有限公司，住所地：郑州市**嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城**楼**，统一社会信用代码：91410100079448683L。法定代表人：杨斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王忠祥，河南三融律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晨，河南仟问律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩梦杰，女，1988年3月16日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：黄亚蕾，女，1988年6月4日出生，汉族，住河南省上蔡县。被上诉人（原审原告）：刘红强，男，1977年2月21日出生，汉族，住郑州市。被上诉人（原审原告）：刘静娟，女，1973年8月16日出生，汉族，住河南省睢县。被上诉人（原审原告）：罗光亚，男，1992年12月6日出生，汉族，住河南省上蔡县。被上诉人（原审原告）：苏玉芹，女，1979年2月7日出生，汉族，住安徽省临泉县。被上诉人（原审原告）：杨晗，男，1988年2月24日出生，汉族，住郑州市。被上诉人（原审原告）：张海洋，男，1991年2月10日出生，汉族，住河南省西平县。被上诉人（原审原告）：朱守萌，男，1989年2月1日出生，汉族，住河南省新密市。被上诉人（原审原告）：蔡荣博，男，1989年9月24日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。被上诉人（原审原告）：程艺华，女，1976年2月28日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：杜帅伟，男，1982年5月8日出生，汉族，住河南省伊川县。被上诉人（原审原告）：蒋孝志，男，1987年9月3日出生，汉族，住河南省商城县。被上诉人（原审原告）：解智，女，1982年2月26日出生，汉族，住河南省宁陵县。被上诉人（原审原告）：李福来，男，1975年10月28日出生，汉族，住河南省扶沟县。被上诉人（原审原告）：李广友，男，1990年10月25日出生，汉族，住河南省太康县。被上诉人（原审原告）：刘秀琴，女，1964年3月3日出生，汉族，住河南省。被上诉人（原审原告）：宋永胜，男，1978年5月19日出生，汉族，住河南省开封市金明区。被上诉人（原审原告）：仝攀锋，女，1989年7月26日出生，汉族，住河南省郏县。被上诉人（原审原告）：王寒，女，1992年1月16日出生，汉族，住河南省商丘市。被上诉人（原审原告）：王金星，男，1987年5月2日出生，汉族，住河南省西华县。被上诉人（原审原告）：王琳佩，女，1995年12月29日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被上诉人（原审原告）：王秀玲，女，1986年3月5日出生，汉族，住河南省尉氏县。被上诉人（原审原告）：徐庆，男，1988年1月2日出生，汉族，住河南省桐柏县。被上诉人（原审原告）：闫星，女，1989年4月18日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被上诉人（原审原告）：张新雨，女，1984年3月26日出生，汉族，住河南省上蔡县。被上诉人（原审原告）：赵现委，男，1971年4月13日出生，汉族，住河南省杞县。被上诉人（原审原告）：赵亚鹏，男，1988年4月7日出生，汉族，住河南省登封市。被上诉人（原审原告）：闫明利，男，1985年1月20日出生，汉族，住河南省南乐县。被上诉人（原审原告）：袁聪，女，1993年10月24日出生，汉族，住河南省新安县。被上诉人（原审原告）：张**，男，1987年5月30日出生，汉族，住河北省衡水市安平县。被上诉人（原审原告）：孙娟娟，女，1988年6月4日出生，汉族，住河南省太康县。被上诉人（原审原告）：梁震，男，1988年9月7日出生，汉族，住河南省新乡县。被上诉人（原审原告）：孙前芳，男，1982年7月1日出生，汉族，住河南省项城市。被上诉人（原审原告）：杨喜春，女，1981年2月10日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。被上诉人（原审原告）：黄秋粮，男，1983年7月1日出生，汉族，住山东省东明县。被上诉人（原审原告）：王爱华，女，1975年5月21日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被上诉人（原审原告）：姜梦华，女，1981年7月19日出生，汉族，住河南省扶沟县。被上诉人（原审原告）：王园园，女，1987年12月21日出生，汉族，住河南省太康县。被上诉人（原审原告）：王立立，男，1988年2月28日出生，汉族，住河南省太康县。被上诉人（原审原告）：陶玉品，男，1974年8月15日出生，汉族，住郑州市。被上诉人（原审原告）：崔登科，男，1976年2月28日出生，汉族，住河南省鄢陵县。被上诉人（原审原告）：林万**，男，1982年12月14日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：李书芳，女，1975年1月9日出生，汉族，住郑州市。被上诉人（原审原告）：曹变荣，女，1963年5月4日出生，汉族，住河南省新郑市。被上诉人（原审原告）：张敬锋，男，1981年9月1日出生，汉族，住河南省兰考县。被上诉人（原审原告）：张敬超，男，1985年9月25日出生，汉族，住山东省东明县。被上诉人（原审原告）：滕玲玲，女，1985年1月2日出生，汉族，住河南省杞县。被上诉人（原审原告）：韩明儒，男，1997年6月29日出生，汉族，住郑州市。被上诉人（原审原告）：陈同祥，男，1973年3月23日出生，汉族，住河南省通许县。被上诉人（原审原告）：郭家锋，男，1973年7月27日出生，汉族，住河南省太康县。被上诉人（原审原告）：何淑平，女，1967年10月15日出生，汉族，住郑州市。被上诉人（原审原告）：侯玉爱，女，1959年2月12日出生，汉族，住河北省邯郸市魏县。被上诉人（原审原告）：李华，男，1974年4月24日出生，汉族，住河南省太康县。被上诉人（原审原告）：李兆强，男，1987年2月28日出生，汉族，住湖北省孝昌县。被上诉人（原审原告）：史倩倩，女，1991年11月5日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。被上诉人（原审原告）：万册珍，女，1986年3月29日出生，土家族，住湖北省建始县。被上诉人（原审原告）：谢永强，男，1982年10月20日出生，汉族，住河南省杞县。被上诉人（原审原告）：谢振阳，男，1982年11月28日出生，汉族，住河南省杞县。被上诉人（原审原告）：张清军，男，1966年5月12日出生，汉族，住郑州市。被上诉人（原审原告）：齐东方，男，1977年4月4日出生，汉族，住河南省扶沟县。被上诉人（原审原告）：康丰娟，女，1978年7月15日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：刘文锦，男，1987年10月13日出生，汉族，住河南省扶沟县。被上诉人（原审原告）：马克军，男，1976年3月26日出生，汉族，住河南省项城市。被上诉人（原审原告）：王晓萍，女，1988年7月20日出生，汉族，住河南省淮滨县。被上诉人（原审原告）：钟鑫，男，1989年9月29日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区，被上诉人（原审原告）：贾丽霞，女，1975年5月2日出生，汉族，住河南省临颍县。被上诉人（原审原告）：李花芝，女，1987年1月10日出生，汉族，住河南省太康县。被上诉人（原审原告）：刘科，男，1991年3月27日出生，汉族，住河南省西华县。被上诉人（原审原告）：任瑞玲，女，1973年3月13日出生，汉族，住郑州市。被上诉人（原审原告）：杜瑞，女，1985年5月29日出生，汉族，住郑州市。被上诉人（原审原告）：耿颖，女，1986年10月8日出生，汉族，住郑州市惠济区。被上诉人（原审原告）：李张蕾，女，1985年4月21日出生，汉族，住河南省柘城县。被上诉人（原审原告）：邵元凤，女，1975年3月10日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。被上诉人（原审原告）：王鹏辉，男，1989年9月24日出生，汉族，住河南省宝丰县。被上诉人（原审原告）：王一宇，女，1989年1月8日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：张远，女，1984年1月1日出生，汉族，住河南省扶沟县。被上诉人（原审原告）：陈腾飞，男，1990年9月15日出生，汉族，住河南省襄城县。被上诉人（原审原告）：孙学知，男，1991年8月6日出生，汉族，住河南省方城县。被上诉人（原审原告）：张忠涛，男，1981年8月2日出生，汉族，住四川省苍溪县。被上诉人（原审原告）：李怀法，男，1973年4月26日出生，汉族，住河南省拓城县。被上诉人（原审原告）：翟国栋，男，1976年5月15日出生，汉族，住河南省宁陵县。被上诉人（原审原告）：张豪，男，1988年10月29日出生，汉族，住河南省淮阳县。被上诉人（原审原告）：朱文飞，男，1990年2月6日出生，汉族，住河南省淮阳县。被上诉人（原审原告）：胡国建，男，1967年4月27日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：王海伦，男，1985年4月9日出生，汉族，住郑州市。被上诉人的共同委托诉讼代理人：杜悦，河南泰豫恒律师事务所律师。被上诉人的共同委托诉讼代理人：李诗音，河南泰豫恒律师事务所实习律师。上诉人郑州晟道置业有限公司（以下简称晟道公司）因与被上诉人韩梦杰、黄亚蕾、刘红强、刘静娟、罗光亚、苏玉芹、杨晗、张海洋、朱守萌、蔡荣博、程艺华、杜帅伟、蒋孝志、解智、李福来、李广友、刘秀琴、宋永胜、仝攀锋、王寒、王金星、王琳佩、王秀玲、徐庆、闫星、张新雨、赵现委、赵亚鹏、闫明利、袁聪、张**、孙娟娟、梁震、孙前芳、杨喜春、黄秋粮、王爱华、姜梦华、王园园、王立立、陶玉品、崔登科、林万**、李书芳、曹变荣、张敬锋、张敬超、滕玲玲、韩明儒、陈同祥、郭家锋、何淑平、侯玉爱、李华、李兆强、史倩倩、万册珍、谢永强、谢振阳、张清军、齐东方、康丰娟、刘文锦、马克军、王晓萍、钟鑫、贾丽霞、李花芝、刘科、任瑞玲、杜瑞、耿颖、李张蕾、邵元凤、王鹏辉、王一宇、张远、陈腾飞、孙学知、张忠涛、李怀法、翟国栋、张豪、朱文飞、胡国建、王海伦房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初3649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晟道公司上诉请求：1、依法判令撤销河南省郑州市二七区人民法院作出的（2020）豫0103民初3649号《民事判决书》第一项、第二项。将本案发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人应承担违约责任，存在事实认定错误。一审法院以“无论初始登记还是首次登记，被告均应当履行。”为由认定上诉人承担违约责任，存在事实认定错误。第一，上诉人并无不履行合同情形，上诉人已将办理首次登记的资料提交道不动产登记中心；第二，上诉人未按时履行办理首次登记义务系政府原因，非上诉人所能控制；第三，因政府原因导致逾期办理首次登记，不能认定上诉人存在违约行为，上诉人不应承担违约责任。（一）初始登记逾期办理系政府原因所致，并非上诉人原因，据《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人不应按照合同附件四第六条的约定承担违约责任。根据上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理，即关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行”。因此，适用附件四第六条关于逾期办理初始登记承担违约责任的前提是“因出卖人原因导致”。本案中，上诉人提供的证据可以充分证明逾期办理初始登记的原因系不动产登记实施后首次登记与初始登记办理流程不同导致，并非是上诉人原因。故一审法院直接依据《商品房买卖合同》附件四第六条约定，判令上诉人承担违约责任，不符合当事人在合同上约定的本意，没有事实和法律依据。（二）即使无《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人未能按合同约定办理初始登记系政府政策调整，该不可抗力情形所致，应免除上诉人的违约责任。1．不动产登记制度实施，上诉人不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料”的义务。自2015年国务院颁布《不动产登记暂行条例》后，对于预售房屋，房地产管理局受理的“初始登记”业务，变更为由不动产登记部门受理开发商办理国有建设用地使用权及房屋所有权“首次登记”业务。该条例颁布后，各省逐步落实。上诉人与被上诉人签署《商品房买卖合同》时，郑州市仍由郑州市房管局统一办理初始登记业务。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局在其官网发布通告，称“自2016年8月20日起，郑州市房屋登记业在初正式纳入不动产统一登记”，但《商品房买卖合同》备案仍属房管局负责办理，而《商品房买卖合同》系房管局统一要求的制式版本，开发商无权做任何修改。自2016年8月20日起，开发商作为出卖人不再向“郑州市住房保障和房地产管理局”报送初始登记资料，郑州市房管局亦不再受理初始登记业务，但仍要求按照其提供的制式商品房买卖合同与业主进行签订，上诉人关于初始登记办理的义务存在客观上的履行不能。2．向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料不同，客观上所需时限也不相同，且非开发企业所能控制。房屋所有权初始登记需提交的资料主要为：1、企业法人营业执照和资质续出书；2、国有土地使用证；3、建设工程规划许可证及附图；4.工程竣工验收证明；5、房屋分丘平面图及测绘报告；6、物业维修基金缴纳证明等。国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办理最终形成不动产权证书，需提交的资料包括：1、不动产登记申请审批表；2、公司营业执照或组织机构码证；3、授权委托书和代理人身份证复印件；4、不动产所有权证（或国有土地使用证）;5、建设工程规划许可证（含附件、红线图）;6、建筑物工程规划核实意见书；7、工程竣工验收备案表；8、不动产现场勘验报告；9、不动先产权籍调查表；10、不动产测量报告；11、坐落证明及定位表；12、房屋面积实测绘报告；13、现场照片；14、询问笔录；15、分户图、宗地图等。且办理首次登记需要提交的资料中，不动产权籍调查表、坐落证明及定位表、房屋面积实测绘报告等相关材料均需由相关政府部门审核、审批，这些材料办理的快慢与相关部门的工作流程及效率相关，并非开发企业所能控制。3．政府职能部门的调整不属于商业风险，开发企业无法预见且不可避免并无法克服。如前所述，随着不动产登记制度的逐步落实，郑州市房管局于2016年8月20日发布通告不再办理初始登记业务，由不动产中心办理不动产首次登记业务、报送首次登记所需资料、办理流程与初始登记不同，以及路名、坐落证明、权籍调查表及测绘报告等的迟延取得，均是上诉人在订立合同前无法预见、无法避免且不能克服的客观情况。在法律制度和政策发生重大变化的背景下，“初始登记”和“首次登记”有显著区别，登记主管机关、登记内容、登记所需要提交的资料和业务流程都发生了实质性变化，60日内根本无法完成首次登记所需的资料提交工作。《商品房买卖合同》附件四第六条关于房屋所有权初始登记的约定，明显不能直接适用于国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。4．一审法院继续按照初始登记的期限判定上诉人的违约责任，导致当事人权利义务严重失衡。据《合同法》117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。……本法所指不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”在限购、限售、限价的市场环境中，上诉人作为房地产开发企业努力响应国家调控政策。但国家政策调整属于上诉人无法预见且无法克服的情况，在政策调整后，上诉人无法在合同约定办理初始登记的期限内办理首次登记，若将法律制度和政策变化原因导致的非市场因素产生的不应由上诉人承担的民事责任经司法裁判确定给上诉人，将导致房屋买卖合同双方当事人权利义务的严重2、据《合同法》等相关法律规定，承担违约责任以实际损失额为限，被上诉人并实际损失，一审法院酌定增加违约金无任何法律及事实依据。《合同法》114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”由该条表明，约定的违约金过分低于造成的损失时，人民法院才可酌定增加违约金，且由《合同法解释二》第28条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”可知，增加后的违约金以实际损失额为限。本案，逾期为被上诉人办理首次登记，并未给被上诉人带来实际损失。被上诉人同时亦未提供证明损失存在的法定有效证据。在未存在实际损失的情况下，法院直接酌定增加五倍违约金无任何法律依据。综上所述，一审判决事实认定错误，适用法律不当，法院应查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。韩梦杰等86人辩称：一、上诉人逾期办理初始登记的行为已构成明显违约，且政府职能调整与合同约定的上诉人报送资料日期已近两年时间，对上诉人履行报送义务的影响几近于零，上诉人仍以此逃避承担违约责任，明显违反诚实信用原则，故该情形并不符合情势变更。依法成立的合同受法律保护。合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，故双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，双方在合同附件四第6.1中明确约定，上诉人应于2018年2月28日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，上诉人在约定的期限内未报送上述资料或者报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向被上诉人支付总房款0.001%的违约金。上诉人分别于2018年6月15日、2018年10月10日、2018年10月11日、2018年10月16日向郑州市不动产登记中心报送了首次登记所需资料，已构成明显违约。且合同约定的上诉人最晚报送房屋权属初始登记资料的日期为2018年2月28日，距郑州市房管局与不动产职能调整有近两年的时间，从签订合同至最晚报送日期有近三年的时间，且上诉人作为开发商对房地产的相关政策变动应有快速适应能力，故上诉人有足够的是时间去调整、适应相关变动为被上诉人向相关部门报送相应资料，履行合同义务。但上诉人非但没有主动承担违约责任，还依然以此为借口拖延报送材料。至于上诉人所称不动产登记制度实施后上诉人不再有向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料的义务，则完全是违背双方签订合同的本意。上诉人在上诉状中也自认初始登记与首次登记是一回事，故一审法院适用合同的约定判令上诉人承担责任并无不当。上诉人作为涉案房屋的开发商，且双方在合同中明确约定了上诉人向相关部门报送初始登记资料的义务，故不管是初始登记还是首次登记上诉人均应向相关部门按照合同约定的期限如期报送。上诉人并未按照合同约定在2018年2月28日前向相关部门报送资料，已构成明显违约，一审法院判令上诉人承担责任有事实及法律依据，故请二审法院依法予以维持。二、一审法院判决增加违约金合理，逾期报送登记资料不仅违反合同的约定，而且直接关系到被上诉人何时能取得产权登记证书，并非上诉人所言毫无损失。且上诉人提供的合同中约定的双方的权利义务并不对等，双方违约承担的责任差距悬殊，故一审法院在综合考虑后将违约金调整为0.005%并无不当，请二审法院予以维持。《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”合同中明确约定若被上诉人逾期支付房款不超过60日时的违约金为日0.02％;若上诉人未按时报送房屋初始登记的违约金却为日0.001％。双方约定的违约条款明显显失公平，且合同文本为上诉人提供，签订合同时上诉人根本不让被上诉人阅读就让其签字，使被上诉人丧失了知情权、选择权。一审判决已经考虑到初始登记和首次登记所需材料、程序以及办理登记的职能部门均发生了变化，故将每日违约金增加至0.005%，该数额仍远远低于合同中被上诉人违约需向上诉人支付日0.02%的违约金，也远低于同类型房企与买受人约定的日0.01%的违约金。郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初18616号民事判决书，（2020）豫0103民初8106号民事判决书均支持了当事人增加支付违约金的请求，判决书均已生效。故一审判决并无不当，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。韩梦杰等86人向一审法院起诉请求：1.请求依法判决将被告与1幢、2幢、3幢、4幢、7幢、8幢、9幢、10幢、12幢、13幢、14幢共计85户业主签订的《商品房买卖合同》附件四第六条1中被告支付违约金标准日0.001%增加至日0.005%;2.请求判决被告向18幢共计1户业主支付逾期报送初始登记资料违约金30980.1元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告先后与本案86位原告分别签订了《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于郑州市二七区××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××及××楼的房屋（其中18幢楼的购房金额为2011695元，买受人为原告胡国建）。《商品房买卖合同》还约定，被告应当在2017年12月31日前（其中的18幢楼为2018年3月31日前），依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实的商品房交付原告使用，并于2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前（其中的18幢楼为2018年5月30日前），将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；出卖人在约定的期限内未报送上述资料或者报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向卖受人支付总房款0.001%的违约金（其中的18幢楼为按日向卖受人支付总房款0.01%的违约金，但违约金累计不超过买受人已付总房款1%）。《商品房买卖合同》签订后，原告按照约定先后向被告支付了购房款，已履行了约定的付款义务。被告于2018年6月15日向郑州市不动产登记中心报送了7幢楼、9幢楼、14幢楼首次登记所需资料(晚于约定的初始登记106天)，于2018年10月10日向郑州市不动产登记中心报送了8幢楼、10幢楼首次登记所需资料(晚于约定的初始登记223天)，于2018年10月11日向郑州市不动产登记中心报送了1幢楼至4幢楼、12幢楼、13幢楼首次登记所需资料(晚于约定的初始登记224天)，于2018年10月16日向郑州市不动产登记中心报送了18幢楼首次登记所需资料(晚于约定的初始登记139天)。后原告因上述《商品房买卖合同》的履行问题与被告发生纠纷，并诉至该院。另查明，2015年国务院颁布《不动产登记暂行条例》，2016年8月19日，《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》内容显示：自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理初始登记，改由郑州市不动产登记中心办理首次登记业务。办理首次登记所需资料和办理流程与初始登记不同，增加了不动产权籍调查、坐落证明及定位表、不动产测量报告、宗地图、不动产现场勘验报告等。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在合同中约定被告应于2018年2月28日前（房屋交付使用后60日内）将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在合同履行过程中，由于《不动产登记暂行条例》的实施，自2016年8月20日起，原由郑州市住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为由郑州市不动产登记中心办理的首次登记，被告分别于2018年6月15日、2018年10月10日、2018年10月11日、2018年10月16日向郑州市不动产登记中心报送了首次登记所需资料。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见，且不可归责于双方当事人，在认定本案合同履行情况时应予以考虑。但无论初始登记还是首次登记，被告均应当履行。原告诉称双方约定的逾期报送登记所需资料的违约金过低，应予以提高，综合考虑本案中原、被告双方约定的原告逾期支付房款违约金以及同样情况下郑州市诸如郑州嘉晟置业有限公司等其他房屋销售企业与购房人所约定的违约金，以及办理不动产首次登记新增流程事项等情形，综合本案案情，该院酌定被告按日0.005%的标准向85位原告（不包括原告胡国建）支付总房款违约金为宜。按照18幢楼的买受人原告胡国建与被告签订的《商品房买卖合同》，被告初始登记逾期“按日向卖受人支付总房款0.01%的违约金，但违约金累计不超过买受人已付总房款1%”的约定，被告第二项诉讼请求主张的逾期报送初始登记资料违约金30980.1元数额过高，对过高部分该院不予支持。被告支付原告的违约金数额，应以原告胡国建已付房款2011695元的1%计算的20116.95元为准。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一.被告郑州晟道置业有限公司与原告韩梦杰、黄亚蕾、刘红强、刘静娟、罗光亚、苏玉芹、杨晗、张海洋、朱守萌、蔡荣博、程艺华、杜帅伟、蒋孝志、解智、李福来、李广友、刘秀琴、宋永胜、仝攀锋、王寒、王金星、王琳佩、王秀玲、徐庆、闫星、张新雨、赵现委、赵亚鹏、闫明利、袁聪、张**、孙娟娟、梁震、孙前芳、杨喜春、黄秋粮、王爱华、姜梦华、王园园、王立立、陶玉品、崔登科、林万**、李书芳、曹变荣、张敬锋、张敬超、滕玲玲、韩明儒、陈同祥、郭家锋、何淑平、侯玉爱、李华、李兆强、史倩倩、万册珍、谢永强、谢振阳、张清军、齐东方、康丰娟、刘文锦、马克军、王晓萍、钟鑫、贾丽霞、李花芝、刘科、任瑞玲、杜瑞、耿颖、李张蕾、邵元凤、王鹏辉、王一宇、张远、陈腾飞、孙学知、张忠涛、李怀法、翟国栋、张豪、朱文飞、王海伦签订的《商品房买卖合同》附件四第六条1中被告郑州晟道置业有限公司支付违约金标准由每日0.001%增加至每日0.005%；二.被告郑州晟道置业有限公司于判决生效后十日内支付原告胡国建违约金20116.95元；三.驳回原告胡国建的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11290元，原告胡国建负担72元，被告郑州晟道置业有限公司负担11218元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人晟道公司与被上诉人韩梦杰等86人分别签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。本案中，双方在合同中约定晟道公司应于2018年2月28日前（房屋交付使用后60日内）将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在合同履行过程中，虽然《不动产登记暂行条例》的实施，自2016年8月20日起，原由郑州市住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为由郑州市不动产登记中心办理首次登记，但上诉人作为房地产开发企业，向郑州市不动产登记中心报送首次登记所需资料仍是其应尽的合同义务，而上诉人直到2018年6月15日、2018年10月10日、2018年10月11日、2018年10月16日才分别向郑州市不动产登记中心报送了首次登记所需资料，因此上诉人在合同履行期间存在违约。上诉人称首次登记逾期办理并非其自身原因，但自2016年8月20日起到双方约定的2018年2月28日前的办理期间，长达一年多时间，上诉人应有充分时间准备相应的资料，因此，上诉人称其不应承担违约责任的理由不成立。关于违约金的标准问题，虽然双方约定出卖人在约定的期限内未报送上述资料或者报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向卖受人支付总房款0.001％的违约金，但韩梦杰等86人起诉时称双方约定的逾期报送登记所需资料的违约金过低，应予以提高，原审法院综合考虑本案中双方约定的韩梦杰等86人逾期支付房款违约金以及同样情况下郑州市其他房屋销售企业与购房人所约定的违约金，以及办理不动产首次登记新增流程事项等情形，从而酌定晟道公司向韩梦杰等86人按日支付总房款0.005％的违约金并无不当。综上所述，郑州晟道置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11218元，由上诉人郑州晟道置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 黄智勇审判员 张晶晶二〇二〇年十二月十一日书记员 田宇恒