江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8702号上诉人（原审被告）：南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心，住所地在南京市浦口区江浦街道浦口大道******。经营者：吴青，男，1978年1月9日出生，汉族，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：潘荣花，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭小伟，男，1985年1月28日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王影，北京市鑫诺（南京）律师事务所律师。上诉人南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心（以下简称禾之厨中心）因与被上诉人郭小伟房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2020）苏0102民初1477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月3日公开开庭审理了本案。上诉人禾之厨中心的委托诉讼代理人潘荣花，被上诉人郭小伟的委托诉讼代理人王影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禾之厨中心上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判继续履行合同，房租、保证金及入场费不退，禾之厨中心不承担违约责任或发回重审或发回重审；2.由郭小伟负担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判决认定禾之厨中心承担出租的房屋未通过消防检查的义务，显属认定事实错误。双方签订的租赁合同第八条约定，租赁期间，防火安全、综合治理及安全等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任。第十一条约定，甲方拒绝提供相关资料配合乙方办理经营相关手续，因甲方原因致使乙方无法开业的，乙方可终止合同。故依据合同约定，消防由郭小伟自行申报并承担责任，案涉房屋未能通过消防检查，显然不属于禾之厨中心原因，一审法院认定事实错误。二、一审判决解除郭小伟与禾之厨中心的租赁合同，退还郭小伟142434元及违约金16800元，属适用法律错误。截止目前为止，禾之厨中心一直在履行合同，一直为郭小伟空置商铺，一审判决损害了禾之厨中心的成本利益和预期收益。依据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，申报安全检查是针对公众聚集场所的开设、经营者提出的，而不是针对房屋出租人的要求。本案实质上根本不存在合同约定以及法定可终止合同的事由。另补充：1.禾之厨中心为了美食城的统一管理，于2020年9月9日已取得了南京市玄武区消防合格证，双方之间的租赁合同完全具有继续履行的可能性，合同应当继续履行。2.郭小伟的商铺是2019年12月13日交付的，按照租赁合同第十一条第一款约定，商铺累计15天以上未正常营业的，属于违约行为，即使在郭小伟先违约的前提下，禾之厨中心仍然积极履行合同。郭小伟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回禾之厨中心的上诉请求，维持原判。1.禾之厨中心陈述其不负有为租赁涉案商铺所在美食城办理消防的义务，但是其又陈述于2020年9月9日依法办理了消防手续，明显矛盾。2.美食城作为一个公众聚集场所，需要进行消防安全检查，而禾之厨中心作为美食城的出租方和经营管理者，必然负有消防安全检查的义务。3.涉案美食城在2019年12月底陆续有消防、市场监督管理局等相关部门上门检查，存在诸多不合法行为，禾之厨中心于2020年1月7日在商铺的微信群明确发书面函告知，因为未取得消防等原因，为了减少损失，避免罚款，要求商户暂停营业。而后续消防大队也作出了处罚决定书，要求美食城停止使用，以上事实足以证明涉案租赁房屋因未取得消防安全检查，禾之厨中心自行通知不准营业，政府部门也责令停止，郭小伟已无法实现租赁合同的目的，根据合同及房屋租赁相关司法解释，郭小伟依法享有解除权。4.一审法院已查明，因为郭小伟拿商铺时间较迟，根据约定，最迟应于2020年1月5日开业，也就是计租日期开始计算，所以郭小伟不存在任何违约行为。郭小伟向一审法院起诉请求：1.判令禾之厨中心向郭小伟返还入场费4万元、保证金2万元、房屋租金84000元，合计144000元及利息（自起诉时开始计算，按市场报价利率为标准，实际计算至禾之厨中心付清全部款项止）；2.判令禾之厨中心赔偿郭小伟装修损失3600元、加盟费39400元;3.判令禾之厨中心向郭小伟支付违约金16800元。一审法院认定事实：郭小伟与禾之厨中心于2019年12月13日签订房屋租赁合同，约定禾之厨中心将坐落于南京市玄武区禾厨云集美食城Ａ03号商铺出租给郭小伟用于经营良记卷饼。租赁期限共计24个月（自美食城正式开业日起计租，以郭小伟实际营业日期为准，最迟2020年1月5日起计租），年租金为168000元（不含税金）。郭小伟应于本合同签订之日向禾之厨中心支付首期租金，履约保证金2万元，入场费4万元（此费用在签约后任何情况概不退还），另缴纳每间商铺每年度36000元管理费。租金先付后用，每6个月结算一次，管理费6个月结算一次（免首年半年管理费），从计租日起计算，每次提前一个月交付禾之厨中心。禾之厨中心应于2019年12月15日前向郭小伟交付该商铺。当禾之厨中心出现下列情形之一的，郭小伟可终止合同，禾之厨中心需退还所收未用租金及合同保证金：1.超过约定交房日期90天还未交房的；2.禾之厨中心拒绝提供相关资料配合郭小伟办理经营相关手续、因禾之厨中心原因致使郭小伟无法开业的。当郭小伟出现下列情形之一的，禾之厨中心可终止合同并收回商铺，已交付的保证金、租金及入场费和管理费均不退还，造成禾之厨中心损失，由郭小伟负责赔偿：1.拖欠租金、能耗费累计达15天以上或累计15天以上未正常营业的…6.合同期内中途退租的。租赁期满或解除合同后，本合同即终止，郭小伟自行拆除添加的装修并恢复原始装修；逾期不拆除，视同郭小伟自动放弃所有装修及设备，装修及设备归禾之厨中心所有；届时郭小伟须将店铺退还禾之厨中心，禾之厨中心免息退还已收保证金。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的30%作为违约金等内容。合同签订当日，郭小伟向禾之厨中心缴纳合同保证金2万元、入场费4万元、半年租金84000元。禾之厨中心亦于当日向郭小伟交付店铺。审理中，郭小伟主张，其收到店铺后曾向禾之厨中心提出来不及开业，禾之厨中心回复最迟2020年1月5日开店。2019年12月14日，郭小伟与安徽淳一餐饮管理服务有限公司（以下简称淳一公司）签订良记卷饼技术协议书，约定郭小伟加入南京珠江路赛格数码广场辖区内的良记卷饼店面，期限一年，自2019年12月14日至2020年12月13日，到期后按合作情况终止协议或三年内免费续签协议；如店面停业超过三个月，视为默认放弃，不得重新开业等。次日，郭小伟向淳一公司缴纳费用39400元（包括设备费15600元）。此外，郭小伟还因商铺经营需要，于2019年12月18日、19日分别安装门头及油烟机，为此支付灯箱费2000元、油烟机费1600元。案涉美食城于2019年12月23日开业。2019年12月31日，郭小伟微信联系禾之厨中心经营者（微信号“无中生有”），表示“今天商户被工商局查封了，我权衡再三，还是决定跟你协商下退掉吧”，对方并无回复。2020年1月2日，郭小伟与禾之厨中心员工（微信号“马到成功”）微信联系，郭小伟询问：“禾厨美食广场的消防证也下来了是吧”，对方回复：“是的”。同日，微信群“赛格美食广场商家群”中“花甲”商户告知大家“消防来过了，整体关门”。郭小伟遂于当日致函禾之厨中心，载明截至本催告函出具之日，贵方尚未提供租赁场所包括但不限于公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、卫生许可证等从事餐饮经营所必须的资质证明，并且被消防有关部门查封，以致本人无法使用租赁场所合法经营。为了维护自己的合法利益，本人要求立即解除房屋租赁合同并退还本人所交的全部费用。该函已通过EMS中国邮政速递物流向案涉房屋租赁合同所载明的禾之厨中心地址送达，禾之厨中心于2020年1月3日签收。审理中，郭小伟主张案涉店铺仅安装了门头和油烟机，因尚未实际经营，其他设备均未进场，故合同解除后并无搬离手续。2020年1月7日，南京市玄武区市场监督管理局对案涉美食城内的陕西面馆、麻辣香锅等商家采取了查封措施。同日，禾之厨中心员工“商场运营”通过微信告知郭小伟：“因消防、工商证照办理中，继续营业会造成不必要的罚款损失，经过公司慎重考虑目前暂停营业，后续证照办理完，会第一时间通知各位商户。关于停业期间的房租，公司会酌情考虑，望各位商户理解及配合，避免造成不必要的损失和麻烦。”2020年1月14日，南京市玄武区消防救援大队、南京市公安消防支队玄武大队作出行政处罚告知笔录，被告知人是南京禾钰厨餐饮管理有限公司（以下简称禾钰厨公司），载明2020年1月6日，该大队消防监督员在检查中发现禾钰厨公司未经消防安全检查擅自投入使用，违反了消防法的规定，将对禾钰厨公司责令停止使用，并处3万以上30万以下罚款，禾钰厨公司表示不陈述不申辩。2020年3月16日，南京市玄武区消防救援大队、南京市公安消防支队玄武大队作出行政处罚决定书，认为禾钰厨公司未经消防安全检查擅自投入使用，其行为违反了《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，决定：给予禾钰厨公司位于南京市玄武区的禾厨美食汇责令停止使用，并处罚款3万元。一审另查明：关于禾钰厨公司与本案禾之厨中心的关系，禾之厨中心陈述“禾钰厨公司”系为了消防申报需要注册的公司，而案涉合同的主体和收费均为禾之厨中心，一店两照是为了给租户提供便利。一审法院认为，郭小伟与禾之厨中心签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按约履行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。案涉房屋虽然一直未能通过消防检查，但至郭小伟函告禾之厨中心要求解除合同之时，尚不存在无法使用情形，故郭小伟于2020年1月2日发送合同解除通知书并不产生合同解除的法律后果。2020年3月16日，禾之厨中心用于租赁经营的美食广场因未能通过消防检查，被行政处罚停止使用。且截止本案一审庭审结束，禾之厨中心仍未能通过消防检查。至此，案涉房屋无法继续使用，根据上述司法解释及合同约定，郭小伟有权解除合同。合同解除后，尚未履行的中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对郭小伟要求禾之厨中心基于合同解除情形下退还保证金及合同解除后未用租金，应予支持。关于合同解除前房屋租金负担问题，案涉合同约定：租赁期限自美食城正式开业日起租，以承租方实际营业日期为准，最迟于2020年1月5日起计租；因禾之厨中心原因致使郭小伟无法开业的，禾之厨中心需退还所收未用租金及合同保证金。本案中，禾之厨中心因未能通过消防检查，于2020年1月7日通过微信通知郭小伟暂停经营，之后于2020年3月16日又被消防部门处罚停止使用至今。因此，郭小伟仅应承担禾之厨中心通知停业前的租金，禾之厨中心应将之后的租金退还郭小伟。对于郭小伟所主张的退还入场费4万元，根据合同约定，此费用在签约后任何情况下概不退还。因该条款系禾之厨中心提供的格式条款，在因禾之厨中心违约致合同解除情形下，实际免除禾之厨中心违约应退还未履行部分入场费的责任，加重了郭小伟责任，该条款应属无效，对郭小伟要求禾之厨中心退还入场费的请求，应予支持。对于郭小伟主张损失的加盟费39400元，一审法院认为，损失的赔偿金额应相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，郭小伟在签订房屋租赁合同时并未告知禾之厨中心该费用的存在，系禾之厨中心无法预见之损失，故对其该诉讼请求，不予支持。关于郭小伟请求判令禾之厨中心承担装修损失、逾期付款利息损失和16800元违约金的诉请，一审法院认为，首先，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加的违约金数额以不超过实际损失为限，增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。由于违约金以补偿性为主，兼具惩罚性，根据上述规定，对同一违约事实，实际损失未超出违约金的，当事人不能同时主张违约金和损失赔偿。其次，郭小伟主张的装修损失3600元（其中灯箱费2000元、油烟机1600元），因油烟机并非已形成附合的装饰装修物，可由郭小伟自行取回，对郭小伟主张的该项损失，不予支持。灯箱系根据商铺门头尺寸定制，且系已形成附合的装饰装修物，由于案涉合同系因禾之厨中心违约致合同解除，禾之厨中心应对灯箱损失予以赔偿。但由于禾之厨中心违约致郭小伟产生的灯箱损失和逾期付款利息损失未超过郭小伟主张的违约金数额，故仅对郭小伟主张的违约金予以支持，对郭小伟要求禾之厨中心赔付灯箱损失和利息损失的请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、南京市浦口禾之厨云集餐饮管理服务中心应于判决生效之日起十日内退还郭小伟房租82600元、保证金20000元、入场费39834元，共计142434元；二、南京市浦口禾之厨云集餐饮管理服务中心应于判决生效之日起十日内给付郭小伟违约金16800元；三、驳回郭小伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2178元、保全费1539元，合计3717元，由郭小伟负担817元、禾之厨中心负担2900元。二审中，上诉人禾之厨中心为支持其上诉请求提交《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》一份，拟证明2020年9月9日禾钰厨公司已取得消防安全合格证，双方的合同可以继续履行。郭小伟质证意见：对该证据的真实性不持异议，但是该合格证取得时间是2020年9月，郭小伟发函要求解除的时间是2020年1月2日，更加说明在郭小伟承租涉案房屋时，禾之厨中心交付的房屋不符合法定使用条件，而涉案商铺自2020年3月份消防大队出具行政处罚决定书至今，无法使用的状态已经长达8个多月。涉案合同也早已于1月份已解除，不具有再恢复履行的可能性或者法律依据。本院认证意见：对该消防安全合格证的真实性予以确认，就其证明效力，本院将在裁判理由阐述。双方对一审判决认定事实均不持异议，应予确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，郭小伟租赁商铺位于南京市玄武区禾厨云集美食城内，禾之厨中心理应为该美食城办理合法手续。禾之厨中心认为办理消防等手续责任在于郭小伟，与事实不符，且与禾之厨中心其后被处罚、又以禾钰厨公司名义办理了消防手续相矛盾。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”本案中，因禾之厨中心所出租和管理的禾厨美食广场未能通过消防安全检查，未能配合商铺办理食品经营许可证等，2020年1月7日禾之厨中心告知郭小伟等商户暂停经营，同年3月16日包含该商铺的美食广场又被消防部门处罚停止使用，致使郭小伟长期无法正常使用房屋，合同目的已不能实现，禾之厨中心构成违约，郭小伟有权解除合同并要求禾之厨中心承担违约责任。禾之厨中心虽称其已于2020年9月9日取得消防安全合格证，但基于前述分析，该履行义务行为已明显超过案涉合同履行期限，且双方基于诉讼等行为已失去合作履行基础，故不能否定禾之厨中心存在违约的认定，双方亦不能就再履行合同达成新的合意，故禾之厨中心关于双方应继续履行合同的主张不能成立。根据现有事实，禾之厨中心因不具备经营条件被相关部门责令停止经营，并非郭小伟迟延开业，故该中心认为郭小伟违约在先亦无事实根据。基于禾之厨中心违约行为的认定，一审法院在扣除部分房租等费用后，判令禾之厨中心退还郭小伟房租、保证金、入场费共计142434元并承担16800元违约责任，有事实与法律依据，应予维持。综上所述，禾之厨中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3485元，由南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心负担。本判决为终审判决。审判员  夏雷二〇二〇年十二月十六日法官助理刘小琴书记员朱亚芳