江西省南昌市青云谱区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0104民初1921号 原告：南昌市嘉园物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区洪都北大道湖畔豪庭******，统一社会信用代码：913601027419612638。 法定代表人：陶雅丽，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘昕，女，1977年8月4日生，汉族，南昌市人，住南昌市西湖区，系该公司管理处经理。 委托诉讼代理人：郑峰，男，1966年8月12日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区，系该公司总经理。 被告：郭冬秀，女，1976年12月13日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市青云谱区。 被告：罗剑飞，男，1973年6月18日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市青云谱区。 上述二被告委托诉讼代理人：甘阳，系江西博德律师事务所律师，执业证号：13601201411943565。 原告南昌市嘉园物业管理有限公司（以下简称“嘉园物业公司”）与被告罗剑飞、郭冬秀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法由审判员郭起莲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉园物业公司的委托诉讼代理人刘昕、郑峰、被告罗剑飞及其委托诉讼代理人甘阳、被告郭冬秀的委托诉讼代理人甘阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费：（148.99㎡×2.1元/㎡×8个月）2503.03元；（312.88元/月）；2、本案全部诉讼费用由被告承担；3、逾期违约金205.72元。事实和理由：原告与南昌市新丰丽都花园小区业主大会业主委员会签有《物业管理服务合同》，约定由原告负责新丰丽都花园小区的物业服务工作，期限三年，期限自2019年1月1日起至2021年12月31日，物业服务费按每平方米每月2.1元收取，依照双方合同约定，原告每月初向业主收取，如逾期交付，从逾期之日起每日按应缴费用的万分之五加收违约金。被告作为该小区业主（住房面积148.99㎡），本应依约及时缴交物业服务费。但是被告自2020年1月1日起至2020年8月31日（共计8个月）拒不交付物业服务费，经原告多次上门催要、做工作仍拒绝交付拖欠物业服务费2503.03元。被告拒绝及时缴交物业服务费的行为已严重影响小区正常的物业服务工作，损害了小区全体业主的公共利益。故诉至法院。 罗剑飞、郭冬秀辩称：物业不作为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经本院审理查明，2019年3月6日，以青云谱区新丰丽都花园业主委员会为委托方（甲方）、嘉园物业公司为受托方（乙方），双方签订一份《物业管理服务合同》，约定由乙方对青云谱区新丰丽都花园小区提供物业服务，服务事项包括房屋共有部位的维护和管理；房屋共有设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；绿化养护；治安；消防；交通秩序与车辆管理；房屋装饰装修管理。委托管理期限为三年，自2019年1月1日至2021年12月31日止；管理服务费用：步梯住宅物业按建筑面积每月每平方米1元；电梯住宅物业按建筑面积每月每平方米2.1元；商铺物业按建筑面积每月每平方米4.2元；本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前依法应当应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业服务费用；业主无正当理由逾期不交纳物业服务费的，依法可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收违约金，因物业服务缺陷问题造成业主困扰及损失，乙方按相关规定协商减免相应业主物业费；鉴于本小区物业管理的延续性、合理性，甲方本期在聘用物业公司时采取了全体业主投票简单多数同意方式聘用乙方，如乙方遵守本合同约定同时，前期物业（嘉园）与小区每位业主签订的《前期物业管理服务协议》及小区业主手册条款仍然有效。罗剑飞与郭冬秀系夫妻关系，系新丰丽都花园小区7号住宅楼三单元1102室的业主，郭冬秀于2016年2月22日与嘉园物业公司签订的《前期物业管理服务协议》载明郭冬秀的房屋建筑面积为148平方米。罗剑飞、郭冬秀向嘉园物业公司交纳物业费至2019年12月31日。 另查明，嘉园物业公司与青云谱区新丰丽都花园业主委员会就双方签订的《物业管理服务合同》是否继续履行发生纠纷并诉至本院，本院经审理后于2020年8月10日作出（2020）赣0104民初525号民事判决书，判决：一、驳回原告南昌市嘉园物业管理有限公司的全部诉讼请求；二、反诉原告青云谱区新丰丽都花园业主委员会与反诉被告南昌市嘉园物业管理有限公司之间于2019年3月6日签订的《物业管理服务合同》于2020年1月1日解除；三、反诉被告南昌市嘉园物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内退出新丰丽都花园小区，向反诉原告青云谱区新丰丽都花园业主委员会移交物业服务用房、相关设施以及物业服务相关资料。嘉园物业公司对该判决不服上诉至江西省南昌市中级人民法院，该院经审理后于2020年9月24日作出（2020）赣01民终2426号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。嘉园物业公司于2020年10月14日签收该民事判决书，并向新丰丽都花园小区业主发出公告，决定于2020年10月31日24时，停止对新丰丽都小区一切物业管理服务，撤出小区。 上述事实，有南昌市商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、物业管理服务合同、催缴物业费通知、江西省南昌市青云谱区人民法院（2020）赣0104民初525号民事判决书、江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01民终2426号民事判决书及原、被告的当庭陈述在案佐证。 本院认为：本案争议的焦点为：本院（2020）赣0104民初525号民事判决书判决嘉园物业公司与新丰丽都花园业主委员会于2019年3月6日签订的《物业管理服务合同》于2020年1月1日起解除，江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01民终2426号民事判决书判决驳回上诉，维持原判后，嘉园物业公司于2020年1月1日至2020年8月31日向新丰丽都花园小区提供的物业服务，是否属于事实物业服务？业主是否需要向其交纳物业费？本院（2020）赣0104民初525号民事判决书作出后，嘉园物业公司对该判决不服提起上诉，则该判决书尚未发生法律效力，直至（2020）赣01民终2426号民事判决书判决驳回上诉，维持原判，双方当事人均签收该份民事判决书后才发生法律效力。嘉园物业公司于2020年10月14日签收（2020）赣01民终2426号民事判决书，该两份民事判决书对其发生法律效力。而（2020）赣0104民初525号民事判决书第三项判决内容为：反诉被告南昌市嘉园物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内退出新丰丽都花园小区，向反诉原告青云谱区新丰丽都花园业主委员会移交物业服务用房、相关设施以及物业服务相关资料。即嘉园物业公司应于2020年10月29日前向青云谱区新丰丽都花园业主委员会移交物业服务用房、相关设施以及物业服务相关资料，则嘉园物业公司于2020年1月1日至8月31日对新丰丽都花园小区提供的物业服务，并非属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定的物业服务企业拒绝退出、移交的情形，故罗剑飞、郭冬秀作为新丰丽都花园小区的业主，应当继续向嘉园物业公司交纳物业费。但本院（2020）赣0104民初525号民事判决书认定嘉园物业公司在公共区域秩序服务、公共区域绿化日常养护服务、公共部位、公用设施设备日常运行、保养、维修服务等方面没有达到合同约定的服务标准，也没有在规定时间内解决小区原有的门禁对讲、绿化等问题，存在合同约定的违约行为。且依据双方签订的《物业管理服务合同》约定，因物业服务缺陷问题造成业主困扰及损失，乙方按相关规定协商减免相应业主物业费，故本院认为由罗剑飞、郭冬秀向嘉园物业公司交纳70%的物业费较为合理，即应向嘉园物业公司交纳2020年1月1日至8月31日的物业费为1740.48元（148m2×2.1元/m2/月×8个月×70%）。至于嘉园物业公司主张的违约金，罗剑飞、郭冬秀未交纳物业费系因嘉园物业公司与青云谱区新丰丽都花园业主委员会就双方签订的《物业管理服务合同》是否继续履行发生纠纷正在法院审理，非因其主观原因无正当理由拒不交纳，故对该主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、罗剑飞、郭冬秀于本判决生效之日起七日内向南昌市嘉园物业管理有限公司支付2020年1月1日至2020年8月31日期间的物业费共计人民币1740.48元。 二、驳回南昌市嘉园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取受理费25元，由罗剑飞、郭冬秀负担，退回南昌市嘉园物业管理有限公司受理费25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  郭起莲 二〇二〇年十二月三日 书记员  舒斯梅