山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终13993号 上诉人（原审被告）：杨风光，男，1963年3月24日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：薛菲菲，山东琴安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘振远，山东琴安律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：冯秀欣，女，1962年8月18日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：薛菲菲，山东琴安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘振远，山东琴安律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杨宁，男，1988年4月24日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：薛菲菲，山东琴安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘振远，山东琴安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周宇，男，1982年6月8日出生，蒙古族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：管涛，山东润涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邬会敏，山东润涛律师事务所实习律师。 上诉人杨风光、冯秀欣、杨宁与被上诉人周宇房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初14501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人杨风光、冯秀欣、杨宁上诉请求:一、依法撤销黄岛区人民法院(2020)鲁0211民初14501号民事判决第一、三、四项，改判确认2016年7月28日签订的涉案《购房协议》无效，不支付及返还被上诉人违约金；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审判决认定事实片面不清，导致适用法律错误，判决上诉人承担违约责任有误。一、上诉人与被上诉2016年7月28日签订的涉案《购房协议》因涉案房屋系上诉人原有农村宅基地房屋拆迁安置补偿所得，房屋占用的土地性质属于划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条、40条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44、45条之规定，可以明确看出《购房协议》涉及转让的房屋因占用土地的性质为划拨为法律行政法规所明确禁止市场交易的房屋，符合《中华人民共和国合同法》第52条第四、五款之规定而无效。因此一审法院认定涉案《购房协议》有效属于事实认定不清适用法律错误，应予撤销并改判纠正。二、被上诉人在履行涉案《购房协议》时因延迟付款自愿支付给上诉人壹万元延迟付款违约金是被上诉人自己对其延迟付款行为的自愿责任承担，该行为早已履行完毕，不应包括在购房款返还行为中。因此一审判决第四项要求上诉人返还被上诉人早已履行完毕的壹万元违约金不当应予撤销。三、涉案《购房协议》因违反相关法律行政法规无效，导致该协议无法履行的责任不在上诉人方，一审认定上诉人承担违约责任有失公平。涉案《购房协议》第七条对违约责任约定并不明确，一审法院据此判决上诉人按照同期贷款利率四倍支付违约金，无事实依据且适用标准也严重过高有失公平。导致《购房协议》无法履行的原因不是上诉人违反购房协议的哪一条款，因为根本看不出上诉人违反《购房协议》哪一条款，而是因该《购房协议》违反法律行政法规的强制性规定而无效。综上，上诉人认为双方在2016年7月28日签订的《购房协议》属于无效协议，导致协议无法履行的原因系该协议因违反法律行政法规的强制性规定而无效，上诉人不存在违约行为，一审法院对本案部分事实认定及法律适应存在错误、一审判决上诉人支付违约金有误应予纠正，望贵院查清后依法改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人周宇答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立，应驳回。 周宇向一审法院起诉请求：一、判令解除房屋买卖合同；二、判令杨风光、冯秀欣、杨宁返还购房款450000元；判令杨风光、冯秀欣、杨宁支付利息：按照本金450000元，自2016年9月12日起至2019年8月19日，按照人民银行同期贷款4倍利率计算，254600元；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价4倍利率计算至实际给付之日（暂计算至起诉之日72427.5元）；共计777027.5元；三、诉讼费由杨风光、冯秀欣、杨宁承担。 一审法院查明事实：一、2015年9月11日，杨风光与青岛市黄岛区长江路街道办事处扒山社区居民委员会签订《扒山社区房屋搬迁安置补偿协议（平房）》，杨风光获得楼房安置：“楼房共二套，分别为小高层安置楼一套，套三户型，100平方米。高层安置楼一套，套二户型，80平方米（面积以审批的规划设计和最终建成面积为准）”。 2016年7月28日，周宇（乙方）与杨风光、冯秀欣、杨宁（甲方）签订《购房协议》，协议约定：一、甲方自愿将坐落在扒山社区改造安置楼房高层套二80平方米，车位一个，出卖给乙方。二、双方议定上述事项总价款为人民币44万元。三、乙方在签订本合同的同时支付给甲方定金20万元。四、乙方支付定金之日起壹个月内给甲方付清全部房款。五、甲方保证房产权属清楚，由乙方根据社区要求抓阄分得楼层、车位1个。六、根据社区规定统一延迟交付租房费用，由乙方所得。办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。七、本合同签订后，如一方违反本合同条款，应按照银行同期贷款利率的四倍支付违约金。八、本协议一式两份，双方各持一份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。 各当事人确认《购房协议》买卖的房屋坐落为：扒山社区14楼1单元1061室。2016年7月28日，周宇通过其名下中国建设银行账户向被告杨宁支付定金200000元，同日杨宁、杨风光出具收条，载明收到房款200000元。2016年9月12日，周宇通过其公司同事张永娜名下银行卡向被告杨宁支付210000元房款。周宇称现金支付了40000元。同日，杨宁给周宇出具收条，载明收到房款250000元。各当事人均认可，除440000元房款以外的10000元是周宇晚于合同约定时间交付房款的违约金。 二、周宇提交《房产确权通知》打印件，周宇称原件张贴在扒山社区居委会，该照片系被告杨宁通过微信发送给周宇。周宇提交该证据，拟证明周宇知晓2020年6月28日至2020年6月29日期间办理房产确权联系杨风光、冯秀欣、杨宁，但杨风光、冯秀欣、杨宁不予配合且拒绝为周宇办理变更手续。 杨风光、冯秀欣、杨宁质证，房产确权通知无发出单位公章，且未提交原件，对证据真实性、证明内容均不予认可。《房产确权通知》载明：……5、此次确权是最终办理房产证的依据。……办理时间：2020年6月28日至2020年6月29日两天时间。 三、周宇称因扒山社区拆迁安置房均未开始办理房产证，据周宇了解，涉案房屋所在土地性质为划拨，需要购房者缴纳土地出让金，去房产交易中心备案，等房屋产权证办理条件成就时，如需缴纳土地出让金，周宇愿意缴纳。 杨风光、冯秀欣、杨宁称，涉案房屋现在尚未具备办证条件，涉案房屋系拆迁置换楼房，其所在土地系划拨土地，据咨询，暂不允许上市交易。杨风光、冯秀欣、杨宁提交建设用地呈报说明书。 周宇质证，无法确认说明书真实性，即使该证据真实，其恰恰能够证明涉案房屋所在土地并非被告所述宅基地，且杨风光、冯秀欣、杨宁并未提交涉案房屋不能上市交易的县级以上人民政府的相关文件，杨风光、冯秀欣、杨宁的主张无事实及法律依据。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于杨风光、冯秀欣、杨宁抗辩的双方当事人签订的涉案购房协议为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”从本案事实及各当事人提交的相关证据来看，涉案争议房屋系杨风光因原有农村宅基地房屋拆迁安置补偿所得，因现无法律或者行政法规禁止拆迁安置补偿房屋入市交易，且双方当事人就涉案房屋所签订的购房协议也并未损害国家、集体或者第三人的利益，亦未损害社会公共利益，故杨风光、冯秀欣、杨宁的该项抗辩事由一审法院不予采信，各当事人就涉案房屋签订的购房协议系双方真实意思表示、不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方都应当按照该购房协议遵照履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，周宇已经按照购房协议约定支付全部购房款，涉案房屋虽尚未具备办理房产证的条件，但杨风光、冯秀欣、杨宁仍应当配合周宇办理涉案房屋的产权登记的相关手续。扒山社区居民委员会发出《房产确权通知》，办理时间为2020年6月28日至2020年6月29日，且该通知中明确说明“此次确权是最终办理房产证的依据”，杨风光、冯秀欣、杨宁未配合周宇办理涉案房屋产权确认登记的相关手续，故周宇主张杨风光、冯秀欣、杨宁的行为构成根本违约，并以此解除《购房协议》的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《购房协议》解除后，杨风光、冯秀欣、杨宁应当向周宇返还购房款440000元及违约金10000元。杨风光、冯秀欣、杨宁违约，应当承担相应的违约责任。违约责任的设定旨在弥补或者补偿因违约行为造成的损害后果，主要的功能在于弥补损失。本案各当事人之间买卖的标的物是房屋，周宇已经全额支付购房款，综合《购房协议》履行情况、各当事人是否有违约行为，再结合本区房价近几年的涨跌情况等因素，一审法院认为，周宇主张被告按照购房协议约定的以购房款为基数“按照银行同期贷款的四倍”自款项交付之日赔偿违约金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于周宇主张杨风光、冯秀欣、杨宁支付返还违约金10000元的利息，因无相关依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、周宇与杨风光、冯秀欣、杨宁于2016年7月28日签订的《购房协议》于本判决生效之日解除；二、杨风光、冯秀欣、杨宁于本判决生效之日起十日内返还周宇购房款440000元；三、杨风光、冯秀欣、杨宁于本判决生效之日起十日内支付周宇违约金（以440000元为基数，自2016年9月12日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍核算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍核算）；四、杨风光、冯秀欣、杨宁于本判决生效之日起十日内返还周宇违约金10000元；五、驳回周宇的其他诉讼请求。案件受理费5785元（已减半收取，周宇已预交），由杨风光、冯秀欣、杨宁负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院二审查明，在杨风光与扒山社区居民委员会签订的《扒山社区房屋搬迁安置补偿协议（平方）》中，甲方（扒山社区居民委员会）代表人为薛同强。在三上诉人与周宇签订的《购房协议》中，薛同强作为证明人签字捺印。周宇称薛同强系扒山社区居民居委会书记，三上诉人代理人称不清楚。 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案中，上诉人主张涉案房屋占用的土地为划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条、40条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44、45条之规定，《购房协议》涉及转让的房屋因占用土地的性质为划拨土地，属于法律行政法规明确禁止市场交易的房屋，符合《中华人民共和国合同法》第52条第四、五款之规定而无效。对此，本院评析如下： 第一，上诉人依据的相关规定不应理解为效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”上述条文均未明确规定违反该条文的行为无效。且在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，不会侵害国家利益和社会公共利益。故不应将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条理解为效力性强制性规定。因此，即便《购房协议》违反该两条规定，亦不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”该条规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的转让行为，并非房屋买卖行为，而本案《购房协议》的性质为房屋买卖合同，故该规定不应适用于本案合同效力的认定。 第二，经有批准权的人民政府审批、批准并非《购房协议》生效的条件。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，是否登记或者交付，只影响物权变动的效力，并不影响合同的效力。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……”，但该批准、审批行为仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。 第三，认定《购房协议》无效有违诚实信用原则和公平原则。《购房协议》基于本案当事人的真实意思表示签订，且上诉人所在社区作为见证人签字捺印。《购房协议》签订后，周宇履行了付款义务，现上诉人要求确认《购房协议》无效，违反合同约定，有违诚实信用原则。 故本院认为，《购房协议》基于双方真实意思表示签订，并不违反法律强制性规定，合法有效。在上诉人根本违约的情况下，一审法院判令合同解除并对合同解除的后果予以处理于法于约有据，上诉人主张不返还违约金1万元及调整违约金的请求无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人杨风光、冯秀欣、杨宁的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理5800元，由上诉人杨风光、冯秀欣、杨宁负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 李 丽 审判员 潘红燕 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 王明 书记员孔怡 书记员庞连捷