山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异128号异议人（案外人）：赵树静，男，1973年10月28日出生，住址高唐县。申请执行人:山东天宸塑业有限公司，住所地：聊城经济开发区东昌路南庐山路西。法定代表人：傅化平，经理。委托代理人：唐婷，山东同心达律师事务所律师。被执行人：聊城华银时代置业有限公司，住所地：高唐县人和办事处华银商城**。法定代表人：郭强，经理。在本院执行申请执行人山东天宸塑业有限公司（简称天宸公司）与被执行人聊城华银时代置业有限公司（简称华银时代公司）债权转让合同纠纷一案中，异议人赵树静对本院查封、拍卖华银时代公司名下的位于华银时代花园小区3号楼S40号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人赵树静称：请求依法中止执行对华银时代花园小区3号楼S40（3-40号）商铺的查封及拍卖。事实和理由：贵院于2019年12月31日发布（2019）鲁1502执3105号查封公告，依法查封了案外异议人所有的华银时代花园小区3号楼S40（3-40号）商铺，并根据被异议人天宸公司的申请进行拍卖，贵院所查封的涉案楼房3号楼S40（3-40号）商铺属于案外人所有，侵犯了案外异议人的合法权利。为此，特向贵院提出申请，请求依法对上述房产中止执行。申请执行人天宸公司称，异议人提供的证据不能证明其对于申请执行人申请查封的被执行人名下的聊城华银时代花园小区3号楼S40室具有排除本案执行的权利，其所提出的执行异议申请不应得到支持。一、异议人仅提供收据不能证明已支付全部房款。异议人提供的与被执行人签订的商品房买卖合同内容显示，涉案聊城华银时代花园小区3号楼S40号房产全部房款为1497438元，异议人主张已付清全部购房款，但仅提供了被执行人出据的收据。首先，根据异议人提供的该份收据内容显示，收款方式为转账。所以异议人应当提供银行转账明细来证明该份收据的真实性；其次，因开发商聊城华银公司系本案执行程序中的被执行人，与案件处理结果有直接利害关系，故其所出具的房款收据证明力较低，在无其他证据补证、形成可靠证据链条情况下，仅凭该收据或者案涉房屋买卖合同双方当事人自认并不足以认定已支付全部购房款的事实。二、异议人未提供证据证明其已合法占有该不动产，也未提供证据证明并非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，异议人还应提供证据证明在法院查封之前已合法占有该不动产，并且至今未办理过户登记并非异议人原因。而异议人并未提供相应证据予以证明，无法排除本案执行。三、涉案房屋并非用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，涉案聊城华银时代花园小区3号楼S40号房屋的用途为商业，而非用于居住，并不符合能够排除执行的情形。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，异议人并不能证明其对涉案房产的权利，也不能够排除本案执行，其对涉案房产的执行异议申请应当予以驳回。被执行人华银时代公司未作答辩。本院查明，本院在审理原告天宸公司与被告华银时代公司债权转让合同纠纷一案中，2019年5月8日，本院出具（2019）鲁1502民初2277号民事调解书，调解协议如下：一、被告聊城华银时代置业有限公司于2019年5月31日前偿还原告山东天宸塑业有限公司借款50万元；2019年7月31日前偿还原告150万元；2019年10月31日前偿还原告200万元；2020年1月31日前偿还原告200万元；2020年4月30日前偿还原告200万元；2020年7月31日前偿还原告剩余200万元；二、如被告聊城华银时代置业有限公司按期履行本调解协议约定的第一条还款义务，则原告山东天宸塑业有限公司同意放弃2018年2月1日后的利息；如被告聊城华银时代置业有限公司未按期履行第一条还款义务，应支付原告山东天宸塑业有限公司本金1000万元及自2018年2月1日起按照月息1%标准支付利息至实际还清之日；三、原告山东天宸塑业有限公司因为诉讼支出的费用共计67320元，由被告聊城华银时代置业有限公司承担33660元，该款项于2019年7月31日前支付；四、原告山东天宸塑业有限公司放弃其他诉讼请求；五、案件受理费40930元，由原告山东天宸塑业有限公司承担。该调解协议生效后，被告未履行付款义务。经申请执行人天宸公司申请执行，本院于2019年8月12日立案执行。执行过程中，经申请执行人申请要求本院查封被执行人所有的二期华银时代花园房产，本院于2019年9月5日出具（2019）鲁1502执3105号之二执行裁定书，裁定如下：查封被执行人聊城华银时代置业有限公司名下高唐县官道街西侧仁和路北侧华银南方商贸城和华银时代花园小区房产、储藏室、车库（详见清单）。查封期限为三年。2019年9月6日，本院向高唐县不动产登记中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书，查封了华银时代公司名下的上述房产清单中的84套房产,其中包括查封了异议人所称的涉案3号楼商40号房产。2019年11月19日，本院又向高唐县房地产交易所（高唐房管局备案科）送达了上述执行裁定书及协助执行通知书，查封了上述涉案房产。另高唐县不动产登记中心与高唐县房地产交易所（高唐房管局备案科）系两个部门且分别办工。另查明，2014年7月27日，赵树静与华银时代公司签订《华银二期商品房认购书》一份，认购书约定：赵树静购买华银时代公司开发的位于高唐县人和路与北湖路交汇处时代花园项目商品房3号楼商40室；该套房产建筑面积约180.85平方米，单价8280元/平方米，房屋总金额为人民币1497438元整；付款方式为分期付款，首次交款100000元；第二次交款657438元；最后一次交款740000元；双方同意在双方签署的《商品房买卖合同》之前本认购书作为双方正式有效的合同。本认购书未尽事宜双方在《商品房买卖合同》中约定，上述所有条款最终以双方签署的《商品房买卖合同》的约定为准等内容。异议人提交盖有华银时代公司公章的交款收据三张及建行高唐支行业务回执打印件一份及中国农业银行现金缴款单一份，三张收据的内容分别为：2014年7月27日，赵树静交房款100000元（商40），收款方式转账；2014年8月19日，赵树静交房款657438元（商40），收款方式转账；2015年7月27日，赵树静交房款740000元（商40），收款方式现金。建行业务回执内容为：付款户名*书惠向收款户名*丽涛转账740000元（未注明转款用途），交易时间为2020年4月9日9时56分30秒。中国农业银行现金缴款单内容：缴款人赵树静于2013年3月20日向收款人聊城华银时代置业有限公司交款100000元（未注明转款用途）。异议人称上述款项为购买涉案房屋款项。2014年7月27日的交房款100000元的收据与2013年3月20日的中国农业银行现金缴款单是同一笔款，2015年7月27日的交房款740000元的收据与2020年4月9日的建行业务回执是同一笔款。异议人未提交其他银行转款凭证及其他佐证证明交房款情况。审查时，异议人否认涉案房屋款项有借款抵账情况。异议人对建行业务回执解释为付款人赵书惠，是其妹妹，收款人何丽涛，系华银时代公司的会计，该笔款打款时间与收据时间不一致是华银时代公司出具收据时异议人为该公司出具了欠条，没有实际交款，华银时代公司允许之后交款并支付利息。异议人认可涉案房屋现在尚未交付使用，亦未办理确权手续。上述事实，有异议人提交的《华银二期商品房认购书》、华银时代公司出具的交款收据三张、建行高唐支行业务回执打印件及中国农业银行现金缴款单各一份以及本院在高唐县不动产登记中心及高唐县房地产交易所（高唐房管局备案科）调取的查封、备案材料、对异议人的询问笔录等为证。本院认为，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院在高唐不动产登记中心查封涉案房产的时间是2019年9月6日，在房管局备案科查封涉案房产的时间是2019年11月19日，异议人赵树静提交的《华银二期商品房认购书》落款时间是2014年7月27日，但未提交其他证据证明认购书签订时间，本院无法确定该房屋买卖合同是否存在倒签的情况，赵树静认可其现在未收到涉案房屋，所以赵树静占有涉案房屋在本院查封之后。异议人就其所称交纳房款存在矛盾，其所提交的2014年7月27日交房款收据，相对应的银行打款凭证为2013年3月20日中国农业银行的现金缴款单，异议人于2014年7月27日才签订《华银二期商品房认购书》，但其在一年多之前即交纳购房款，不符合常理，本院无法确认该两份证据系同一笔款项且为购买涉案房屋而交纳的房款；另一笔740000元款项，华银时代公司出具的收房款收据为2015年7月27日，而异议人提交是建行高唐支行2020年4月9日赵书惠的转款的银行凭证，实际转款的时间落后出具收据的时间近五年之久，且转款人与收据中的交款人姓名不一致，此情况不符合会计法的相关规定，亦不符合常理。异议人就2014年8月19日的交房款收据未提交其他证据证明转账交款情况。故本院无法认定异议人就涉案房屋交纳房款情况。另异议人认可就涉案房屋并未进行法定变更登记。所以，异议人主张房屋买卖合同不能成立，其所主张的异议请求不符合上述法律规定，其无证据证明其享有涉案房屋的所有权或者享有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。所以，异议人赵树静要求解除对涉案房屋的查封及排除执行的请求，不符合法律规定的情形，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、二十八条的规定，裁定如下：驳回异议人赵树静的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  朱立杰审判员  王玉霞审判员  毛英民二〇二〇年十二月十六日书记员  袁 靖