江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9524号上诉人（原审被告）：中国石化集团资产经营管理有限公司江苏石油分公司，住所地南京市鼓楼区龙池庵小区**。负责人：张有根，该公司董事长。委托诉讼代理人：田宇栋，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜晋，江苏海越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：翁赣宁,男,1967年8月29日生,汉族,住溧水区。委托诉讼代理人：刘青梅,南京市溧水区公正法律服务所法律工作者。原审被告:中国石化销售股份有限公司江苏南京石油分公司,住所地南京市秦淮区中山东路**。负责人：卢叶春，系该公司经理。原审第三人：南京润科房屋拆迁有限公司，住，住所地溧水经济开发区团山西路**/div>法定代表人：张科凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘兵，江苏万禾律师事务所律师。上诉人中国石化集团资产经营管理有限公司江苏石油分公司（以下简称中石化江苏石油分公司）因与被上诉人翁赣宁、原审被告中国石化销售股份有限公司江苏南京石油分公司（以下简称中石化南京石油分公司）、原审第三人南京润科房屋拆迁有限公司（以下简称南京润科拆迁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初2206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月19日公开开庭审理了本案。上诉人中石化江苏石油分公司的委托诉讼代理人姜晋，被上诉人翁赣宁及其委托诉讼代理人刘青梅到庭参加诉讼。原审被告中石化南京石油分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，原审第三人南京润科拆迁公司因疫情原因未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。中石化江苏石油分公司上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判上诉人返还租金24667元，保证金3500元，合计28167元。驳回被上诉人原审其他诉请。事实和理由如下：一、对于被上诉人实际搬迁时间的事实认定和法律适用错误。上诉人与被上诉人的原租赁合同自2018年12月30日期满，租赁期满后被上诉人继续使用租赁房屋，双方就案涉房屋形成不定期《房屋租赁合同》。上诉人于2020年3月23日通知被上诉人搬迁，被上诉人于2020年4月底搬走。原审过程中，被上诉人单方陈述其于2020年4月10日搬离，但被上诉人没有对其主张举证，未完成其举证义务，上诉人曾当庭不予认可。被上诉人应承担相应证明责任，但原审判决采信了被上诉人单方陈述，认定搬迁实际时间为2020年4月10日。故上诉人认为原审判决此处事实认定与法律适用存在错误。二、对于装饰装修补偿款归属判决法律适用错误。根据案涉租赁合同条款中的第七条第1项第（2)点、第十条第2、3项约定，被上诉人在租赁期间进行的装修等成果及被上诉人逾期未撤出的物品，在租赁房屋归还时均属上诉人所有。装饰装修补偿款作为拆迁方对被征收房屋装饰装修物权损失的补偿，应由装饰装修物权所有人获得，即应由本案上诉人获得。故上诉人认为原审对于装饰装修补偿款归属判决错误。另，虽上诉人庭审中仅是认可《房屋装饰装潢补偿价格评估表》显示的合计金额为76619元，并非对装饰装修补偿款数额的明确肯定。上诉人与南京润科拆迁公司之间目前仍未签订装饰装修补偿款协议，故该笔费用尚未确定，原审各方也未诉求对金额予以确定。故上诉人认为原审判决南京润科拆迁公司支付76619元，对于不确定事实和未主张的事实予以处理，违反了辩论原则与处分原则，是错误的。三、对于停业补偿费、搬迁补助费的判决法律适用错误。根据原租赁合同条款中的第七条的第1项第（3)点约定，房屋拆除时，上诉人需提前30天告知被上诉人，上诉人需退还剩余租赁期限的租金，但不承担其他的违约赔偿及补偿责任；本次房屋征收是政府行为，又根据合同约定，属于第十五条规定的双方不可预见、不能避免、不能克服的不可抗力，上诉人需及时告知、不可抗力造成的损失应由双方自行承担。双方对于房屋拆除时的损失承担在合同成立时就已约定明确，合同条款对双方均具备法律上的约束力。上诉人于2020年3月23日通知被上诉人搬迁，义务履行完毕，不存在过错，故无需承担其他违约赔偿及补偿责任。停业补偿费、搬迁补助费属于对案涉房屋性质作为商业用房商业用途的专属补偿，应由房屋所有权人获得，即应由上诉人获得，与是否被上诉人承租、经营无关。四、对于租赁合同履行期限的事实认定和适用法律错误。根据国有土地上房屋征收与补偿条例第27条实施房屋征收应当先补偿后搬迁，租赁合同履行应以补偿协议订立和补偿款发放时间为限，上诉人和征收部门于2020年5月21日签订房屋征收与补偿协议，未影响涉案租赁合同的履行，涉案租赁合同的期限是2017年1月1日至2018年12月30日，租赁合同已履行完毕，被上诉人在合同租赁期限内未遭受损失。上诉人于2020年5月21日签订房屋征收与补偿协议时，被上诉人并非承租人，无权主张搬迁费用、停业补偿费用、装潢费用。翁赣宁辩称：一、一审法院开庭过程中，上诉人同意退还租金和保证金，在二审上诉中，上诉人又对自己一审陈述进行推翻。上诉人没有理由对自己认可的事实进行推翻，除非有证据证明当时是重大误解或其他理由。二、关于不定期租赁，上诉人没有提供证据证明。因为在一审中，被上诉人提供了为期四年的租赁合同，2017年1月1日至2020年12月31日，租金是一年一交，除此之外，被上诉人还提供了2020年一年租金打款记录，上诉人也认可收到一年租金，双方没有终止合同。三、本人在4月10日就开始搬家，4月18日停电，我让他们4月20日断电，因为我们还有一些设备需要用电，我在4月20日前全部搬走，4月28日开始拆房子，在我搬家期间，上诉人没有人来与我谈过，我还想如果不拆，我损失就大了，一直到现在，没有人来与我终止合同。四、对于装修损失。自2004年开始租赁涉案房屋，我缴纳了16年房租，从未拖欠租金，拆迁时，没有人来和我谈水泥地和房屋装修，这两项费用加起来146625元，又该问谁要。五、关于停业、停工、搬家损失。合同第7条第3项约定，如果上诉人房子自己用于自己办公或自己拆了盖大楼，自己所用，我是不会向上诉人要一分钱的。但这是政府拆迁，我们搬家，不但要拆装还要安装，如举升机、四轮定位等设备还要挖坑、浇混凝土，有的设备拆装过就没有用，还要重新添置附件、人工费、搬运非、重新安装、安全设施、工人放假，业务流失，这不都是我们经营者的损失吗。而上诉人没有任何损失，停业损失补偿费法院仅判50%，而我的损失远远不止这些。中石化南京石油分公司未到庭陈述意见。南京润科拆迁公司庭后提供书面意见述称：一审法院直接判决南京润科拆迁公司向被上诉人支付76619元不妥，因为南京润科拆迁公司系政府企业，还未与上诉人签订补充补偿协议；如不签订补偿协议，南京润科拆迁公司付款就没有依据，且无法通过财务审计。翁赣宁向一审法院起诉请求：一、请求法院判令中石化江苏石油分公司、中石化南京石油分公司给付翁赣宁拆迁所得的各项损失：停业损失350578元，搬迁费175289元，水泥地补偿40203元，保证金6500元，装潢费76619元（含水泥地40203元），退房租27750元，共计636736元；二、解除双方签订的房屋租赁合同；三、判决南京润科拆迁公司承担给付翁赣宁各项损失的协助义务；四、要求中石化江苏石油分公司、中石化南京石油分公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：翁赣宁自2004年起承租中石化江苏石油分公司的涉案房屋从事经营汽车修理及办公。后翁赣宁与中石化江苏石油分公司续签订了《房屋租赁协议书》，协议约定，中石化江苏石油分公司将位于南京市溧水区间房屋（183平方米）出租给翁赣宁经营，租赁期限自2017年1月1日至2020年12月31日，租期每满1年为一个周期，首次付款翁赣宁于合同签订后5日，此后翁赣宁应于下一个结算期开始前15日通过银行转账方式一次性结清下期租金，双方约定的年租金为37000元，另双方约定房屋保证金为3500元。合同第十条约定，租赁期满，翁赣宁应无条件将房屋交付出租方。2020年1月2日翁赣宁按约支付中石化江苏石油分公司37000元租金。合同履行期内，南京市溧水区人民政府于2017年8月26日发布征收决定，对相关房屋予以征收，包括涉案房屋。2020年3月中石化南京石油分公司通知翁赣宁：“我司已收到关于溧水开发区拆迁相关通知,由于你方租赁我司房产在此次拆迁范围内，前期双方已就此事进行沟通，为配合做好溧水开发区拆迁工作，望提前做好相关搬迁工作为配合拆迁工作”。翁赣宁接到通知后开始搬迁，并于2020年4月10日搬离涉案房屋。2020年5月21日，南京润科拆迁公司与中石化江苏石油分公司签订了《房屋征收与补偿协议》，其中涉案房屋价值补偿金额为4382230元、营业用房停业补助费为350578元、装饰装修补偿金额为76619元（含翁赣宁浇筑的水泥地297.8平方米）、营业用房搬迁补助费175289元。翁赣宁与中石化江苏石油分公司对上述补偿费均予认可。另查明，对装饰装修补偿金额76619元（含翁赣宁浇筑的水泥地297.8平方米），中石化江苏石油分公司、中石化南京石油分公司未从南京润科拆迁公司领取。一审法院认为：翁赣宁与中石化江苏石油分公司所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。关于翁赣宁诉请要求解除双方的租赁合同的主张，一审法院认为，南京市溧水区人民政府于2017年8月26日发布征收决定，对相关房屋予以征收，双方所签订的房屋租赁合同即终止履行。合同终止履行后，中石化江苏石油分公司继续将涉案房屋给翁赣宁使用并按租金标准收取占有使用费，现翁赣宁要求退还未占有使用期间的费用合理，一审法院予以采纳。翁赣宁在房屋租赁期间，涉案房屋被征收，中石化江苏石油分公司认为政府拆迁也是房屋拆除，不应给予翁赣宁补偿的抗辩，一审法院认为，根据国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对房屋所有人给予公平补偿。房屋所有人系被征收对象并享受拆迁利益，但涉及到承租人部分利益也包括在拆迁利益之中，故中石化江苏石油分公司该抗辩理由无法律依据，一审法院不予采信。翁赣宁要求按相关规定享受拆迁利益合法有据，一审法院予以支持。对翁赣宁主张的各项请求，一审法院确认如下：1、关于退还占有使用费27750元，因双方约定费用为37000元/年，中石化南京市石油分公司于2020年3月23日书面通知翁赣宁搬迁，翁赣宁在接到通知实施搬迁，故翁赣宁主张扣除三个月的实际占有使用费合理，一审法院对翁赣宁主张的该项费用予以支持；2、关于退还保证金6500元，翁赣宁提供的租赁合同中约定的保证金为3500元，而中石化江苏石油分公司、中石化南京市石油分公司认为3500元保证金是多年前收取，其账上反映为3500元。因翁赣宁未提供其他证据证明存在支付6500元保证金的事实，故一审法院对保证金认定为3500元；3、关于房屋装饰装修补偿款76619元，双方对该款项无争议。从补偿价格评估表所列项目可以反映，该部分项目均由翁赣宁装修，故翁赣宁主张该项费用，一审法院予以支持。该费用中石化江苏石油分公司因未从南京润科拆迁公司领取，南京润科拆迁公司可直接支付给翁赣宁；4、关于营业用房停业补偿费350578元，中石化江苏石油分公司出租涉案房屋，翁赣宁使用涉案房屋从事汽车美容、装潢、快修业务经营，双方对于涉案房屋均为经营行为，故一审法院对翁赣宁主张的该费用酌定为175289元；5、关于营业用房搬迁补助费用175289元，翁赣宁在中石化南京市石油分公司通知搬迁后进行了搬迁，中石化江苏石油分公司已从拆迁单位领取了该费用，翁赣宁主张中石化江苏石油分公司支付该费用合理有据，一审法院予以支持。综上，翁赣宁的各项权益确认为458447元。一审法院判决:一、中国石化集团资产经营管理有限公司江苏石油分公司于判决生效后十日内向翁赣宁支付款项381828元；二、南京润科房屋拆迁有限公司于判决生效后十日内支付翁赣宁766**元；三、驳回翁赣宁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11912元，减半收取5956元，由翁赣宁负担2978元，由中国石化集团资产经营管理有限公司江苏石油分公司负担2978元。二审中，双方仅提供了租期为2017年1月1日至2018年12月30日的《房屋租赁协议书》原件，被上诉人翁赣宁提交了租期为2017年1月1日至2020年12月31日的《房屋租赁协议书》复印件，但双方均认可被上诉人翁赣宁已经支付租金至2020年12月31日。双方对一审法院查明的其他事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的其他事实依法予以确认。二审中，因上诉人中石化江苏石油分公司对被上诉人翁赣宁搬迁时间提出异议，被上诉人翁赣宁表示认可上诉人中石化江苏石油分公司退还租金或占有使用费24667元。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、上诉人中石化江苏石油分公司是否应当补偿被上诉人翁赣宁营业用房停业补偿费175289元、营业用房搬迁补助费175289元；二、本案装饰装修补偿款76669元应当支付给上诉人中石化江苏石油分公司还是应当支付给被上诉人翁赣宁。争议焦点一。本案双方签订房屋租赁协议后，在协议履行过程中涉案房屋被征收，因房屋征收行为导致房屋租赁合同不能履行，且房屋征收部门仅与被征收人订立补偿协议，故被上诉人有权依照房屋租赁协议的约定和法律的相关规定向上诉人主张损失赔偿或补偿。因双方在房屋租赁协议中对征收补偿的事项并无明确约定，故一审法院依据本案房屋征收补偿协议的约定和涉案房屋的实际情况依法酌定上诉人支付被上诉人营业用房停业补偿费的50%即175289元、支付被上诉人全部营业用房搬迁补助费即175289元并无不当。上诉人主张营业用房停业补偿费和营业用房搬迁补助费与承租人无关没有依据，本院对此不予支持。争议焦点二。关于涉案房屋装饰装修补偿款76669元，双方对此数额均无异议，虽然该项补偿金额并未明确在涉案征收补偿协议中约定，但是涉案征收补偿协议约定甲乙方同意按照江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司出具的装饰装修和附属物的评估结果（详见附件3）确定装饰装修附属物补偿金额，表明上诉人有权向原审第三人主张该项费用。从上述评估机构出具的涉案房屋装饰装修评估结果看，评估的装修项目均系被上诉人完成，且上诉人亦未在本案中举证证明其对涉案房屋进行了装修，故基于本案的实际情况，一审法院认定原审第三人直接向被上诉人支付房屋装饰装修补偿款76669元并无不当。综上所述，上诉人中石化江苏石油分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。但是因被上诉人翁赣宁认可上诉人中石化江苏石油分公司关于退还租金或占有使用费的数额应为24667元的主张，故本院以此对一审法院判决予以变更，认定上诉人中石化江苏石油分公司应当支付被上诉人翁赣宁3787**元（24667+3500+175289+175289）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初2206号民事判决第二项、第三项；二、变更南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初2206号民事判决第一项为：上诉人中国石化集团资产经营管理有限公司江苏石油分公司于本判决生效后十日内向被上诉人翁赣宁支付378745元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11912元，减半收取5956元，由被上诉人翁赣宁负担2978元，由上诉人中国石化集团资产经营管理有限公司江苏石油分公司负担2978元；二审案件受理费8177元，由上诉人中国石化集团资产经营管理有限公司江苏石油分公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二○二○年十二月十八日书记员 郭旭冬