中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初5609号 原告：赵良，男，1986年8月16日出生，汉族，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：张伟（与原告赵良系夫妻关系），住址同上。 委托诉讼代理人：王秀清，山东志城律师事务所律师。 被告：王树星，男，1958年4月18日出生，汉族，户籍地滨州市无棣县，现住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：王洳宾，山东云舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付镕华，山东云舟律师事务所实习律师。 被告：史洪烈，男，1954年2月28日出生，汉族，住滨州市阳信县。 被告：史俊霞，女，1978年11月30日出生，汉族，与被告史洪烈系父女关系，住滨州市阳信县。 两被告共同委托诉讼代理人：田景颐，山东民颂律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：李小旭，山东民颂律师事务所律师。 原告赵良与被告王树星、史洪烈、史俊霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵良委托诉讼代理人张伟、王秀清，被告王树星委托诉讼代理人王洳宾、付镕华，被告史洪烈、史俊霞共同委托诉讼代理人田景颐、李小旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵良向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告王树星返还原告购房款42万元并双倍返还定金10万元；2.判令被告王树星赔偿原告损失56万元；3.判令被告史洪烈、史俊霞对王树星赔偿原告损失56万元承担连带责任；4.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2014年7月4日，原告与被告王树星签订购房协议，购买位于××路××路××小区××楼房，原告支付部分购房款，被告王树星交付房屋。在办理房屋过户时原告才得知王树星不是房主，房产登记人是史俊霞，史俊霞的父亲承诺负责过户，过户费用由他承担。史俊霞也对王树星的售楼行为予以认可。但随着房屋的升值及史洪烈与王树星关系的恶化，史洪烈与史俊霞反悔不配合过户。2016年9月7日，原告向滨城区人民法院起诉三被告要求履行合同、办理过户手续，法院以买卖行为系无权处分，合同目的不能实现为由，驳回了原告的诉讼请求。此后，被告王树星、史洪烈依然承诺继续为原告办理过户手续，史俊霞也不找原告主张权利、不提异议。直到2019年10月史俊霞前夫刘宝方拿着判决书要求原告搬离，原告才知涉案楼房已判归刘宝方所有，过户希望破灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条规定，滨城区人民法院（2016）鲁1602民初3324号民事判决，涉案的房屋买卖合同已解除。被告王树星应返还购房款及赔偿损失，被告史洪烈、史俊霞对王树星的赔偿责任承担连带责任。 被告王树星辩称，1.本案是房屋买卖合同纠纷，且买卖行为发生于2014年7月4日，应受《中华人民共和国合同法》调整。根据原告在本案中的陈述，以及其已于发生效力的滨城区法院（2016）鲁1602民初3324号案件中的陈述事实，其自认被告王树星的主体身份和法律地位是受托人，被告史洪烈是委托人，被告王树星的签字行为是接受史洪烈之委托。同时，无棣县人民法院（2015）棣民初字第1566号民事判决，审理查明“2014年7月4日，被告史洪烈授权原告王树星将其位于××路××路××小区××楼房出售，楼房款57万元，并约定售楼所得房款归原告王树星所有。”上述事实，与被告王树星在涉案购房协议中以自己名义订立合同的事实互相印证，其行为符合《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，授权行为与购房协议依序作出，互为结合，是一个逻辑紧密且相连的法律行为，彼此间产生的法律后果应当直接约束委托人和第三人，即原告赵良与被告史洪烈。2.原告赵良在滨城区法院（2016）鲁1602民初3324号中提交的楼房转让委托书，载明：兹委托王树星同志全权处理滨州市xxx楼房的出售事宜。一、楼房出售款由王树星收取。二、房屋过记手续所产生的费用由我承担。三、在乙方付清房款十日内办理房产证过户。该书证明确记载被告王树星是受托人，被告史洪烈是委托人，再次印证原告赵良明知被告王树星是受托人的法律地位，且系在委托人的授权范围内与其订立合同，购房协议应当在委托人与第三人（原告赵良与被告史洪烈）间产生约束力，发生法律效力。3.赵良在第二次的起诉状中已明确放弃定金双倍返还，同时5万元定金已经折算为房款，已不存在双倍返还定金的法定条件。4.被告史洪烈将涉案房屋的购房合同、购房收据、认购等书证，以及涉案房屋的整串钥匙交付被告王树星，且被告王树星亦将上述资料及钥匙向原告赵良交付。后期，应原告请求，被告王树星、被告史洪烈协助原告办理过户登记，三人一起到达房屋登记管理部门缴纳相关税费，上述事实行为，可印证被告王树星作为受托人已经尽职，且善良的履行了受托人的职责。上述事实，可由原告自书的买楼房事实所印证。被告王树星不应当承担购房协议引起的法律后果。 被告史洪烈、石俊霞共同辩称，原告所诉与事实不符，原告起诉要求被告史洪烈、石俊霞就赔偿损失56万元承担连带责任，无事实及法律依据，其对被告史洪烈、石俊霞的诉讼请求依法应当被驳回。1.原告与王树星签订购房协议一事，被告史洪烈、石俊霞均不知情，在该购房协议上也没有被告史洪烈、石俊霞的签字。事实经过是因被告史洪烈欠王树星借款，后王树星得知史洪烈的女儿史俊霞有套房产，王树星便要求史洪烈以房抵债，并称自己在房管局有关系，可以办理过户。因王树星催债过急，史洪烈无奈于2014年7月4日，在被告王树星准备的楼房转让委托书上签字。委托书写明委托王树星处理xxx号楼房的出售事宜。但是在签订该委托书后的两三天，王树星又找到被告史洪烈，称房子不好卖，不知道什么时候才能卖掉，并称房子不在史洪烈名下，所签的委托书没用，过不了户。所以在2014年7月7日，王树星又让史洪烈出具了一份408000元的借条，史洪烈要求王树星将委托书拿回，但王树星一直拖着没给。所以，被告洪烈对原告与被告王树星签订的购房协议并不知情，亦不能排除原告与被告王树星串通损害被告史洪烈、石俊霞利益的可能，且被告史俊霞对上述事实经过也完全不了解，也从未授权他人出售涉案房产，更不存在原告在诉状中提到的史俊霞对王树星的售楼行为予以认可。2.如上所述，原告对涉案房产不是史洪烈所有，不能过户一事是明知的。滨城区法院（2016）鲁1602民初3324号民事判决也已经认定原告的行为不符合善意取得的条件。作为一名买房人，首先要确认的就是所要购买房屋的所有权情况，且涉案房产已在房管局进行合同备案登记，原告完全可以对房产的所有权人进行查证核实。所以原告在明知房产不是被告史洪烈所有、不能过户的情况下，仍装修入住，是其明知故意而为之，具体原因被告史洪烈、石俊霞不得而知，但相应损失应由原告自己承担。3.本案系房屋买卖合同纠纷，基于合同相对性原则，与原告签订购房协议的是被告王树星，收取原告购房款的也是被告王树星，故原告诉求的相应损失应由合同相对方王树星承担。4.王树星与史洪烈之间并不存在委托代理关系，在之前庭审过程中，原告赵良陈述其在与王树星签订购房协议时并未见过原告提交的证据楼房转让委托书。王树星也没说是史俊霞或者是史洪烈的房子，说是王树星自己的，根据合同法第四百零一条、四百零四条规定，受托人应当报告委托事务处理情况、受托人处理委托事务取得的财产应当转交给委托人。在本案中王树星并未将房款交给史洪烈。另外在2014年7月7日，史洪烈向王树星出具408000元借条时，该楼房转让托书也已经废止。5.根据本案原告陈述事实，本案的发生系王树星一人所导致，其对原告本人及史洪烈均存在隐瞒事实及说谎情况，史洪烈也是此次事件的受害者，史洪烈与王树星之间的民间借贷纠纷也已经法判决处理完毕。史洪烈与王树星之间再无其他法律关系。如果判决史洪烈对原告与王树星之间的房屋买卖合同纠纷承担责任，是对史洪烈的不公平，也是没有任何法律依据的。综上，原告所述与事实不符，原告对两被告史洪烈、石俊霞的诉讼请求应被驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据：商品房认购书、商品房买卖合同、购房协议、收到条、转账凭证、楼房转让委托书、收据、发票一宗、本院（2016）鲁1602民初3324号民事判决书、证明、录音、阳信县人民法院（2019）鲁1622民初1079号民事判决书、山东舜华房地产评估造价咨询有限公司鲁舜房估（2020）0031号、0032号房地产评估报告两份及补充说明，本院认定事实如下： 涉案麒麟阁44-2-1203室系史洪烈之女史俊霞与其前夫刘宝方婚内共同财产。 史洪烈与王树星之间存在借贷关系，史洪烈与王树星协商以涉案房产售房款抵顶欠款。2014年7月4日，史洪烈向王树星出具了楼房转让委托书，载明委托王树星全权处理涉案房产出售事宜，房款由王树星收取。 同日，王树星（甲方）与赵良（乙方）签订购房协议，约定甲方将涉案房产出售给乙方，甲方负责给乙方办理房产证过户手续；总价款575000元；协议签订之日起，乙方向甲方交纳定金5万元，剩余房款525000元，从协议签订之日两个月内一次性付清；如甲方违约加倍退还乙方订金。 同日，赵良向王树星支付5万元，王树星出具收到条，并将房屋钥匙交付赵良。 2014年9月6日，王树星出具收到条，载明收到赵良购房款35万元。 2014年9月14日，王树星出具收到条，载明收到赵良购房款2万元。 2014年7月7日，王树星向无棣县人民法院提起诉讼，要求史洪烈偿还借款。 2014年9月24日，赵良、王树星、史洪烈三人到有关部门办理过户手续，但因涉案房产备案登记在史俊霞名下，未能过户。 原告要求王树星、史洪烈过户房产未果，诉至本院，要求史俊霞、刘宝方、史洪烈、王树星继续履行房屋买卖合同，办理涉案房产的过户手续。本院于2017年12月4日作出（2016）鲁1602民初3324号民事判决，认为史洪烈否认接受史俊霞、刘宝方的委托出售涉案房产，史俊霞、刘宝方均否认曾委托他人出售该房屋，涉案买卖行为系无权处分。原告未交纳全部购房款亦未办理过户手续，不符合善意取得的构成要件。判令驳回赵良的诉讼请求。该判决作出后，各方均未上诉，该判决于2018年1月16日生效。 刘宝方与史俊霞离婚后财产纠纷一案，案号（2019）鲁1622民初1079号，经阳信县人民法院审理，涉案房产判归刘宝方所有。后，刘宝方要求原告搬离涉案房产，原告于2019年10月27日从涉案房产搬离。 诉前鉴定过程中，原告申请对涉案房产2018年1月毛坯房市场价值进行鉴定。本院委托山东舜华房地产评估造价咨询有限公司对涉案房产在2018年1月16日、2019年10月27日两个时间节点的市场价值进行鉴定。该公司出具房地产评估报告，结论为涉案房产以上两个时间节点的毛坯房价值分别为939200元、1135200元。 另，在本院（2016）鲁1602民初3324号民事案件中，王树星在庭审中陈述，自涉案授权委托书出具时，其即知商品房买卖合同签订人并非史洪烈而是史俊霞。 本院认为，一、关于原告42万元购房款返还的责任承担。依据本院查明的事实，史洪烈欲用涉案房屋的售房款抵顶其与王树星之间的欠款。王树星与史洪烈之间并非仅是委托人与受托人的关系，涉案授权委托书系史洪烈为了配合王树星办理出售等手续，向王树星出具。王树星明知涉案房产未登记在史洪烈名下，仍以自己的名义与赵良签订房屋买卖合同，并承诺为其办理过户手续。本院（2016）鲁1602民初3324号民事判决已认定，涉案房屋买卖系无权处分，房屋买卖合同客观履行不能，权利义务终止。在此情形下，王树星持有涉案购房款，无事实及法律依据，应返还原告赵良。 二、关于原告主张的赔偿责任的承担。依据本院查明的事实，涉案房产系史俊霞与其前夫刘宝方婚内共同财产，史洪烈未取得两人授权即委托王树星对外出售涉案房产。王树星明知涉案房产非登记于史洪烈名下，而持史洪烈的授权委托书以自己的名义与原告签订买卖合同，承诺为其办理产权转移手续。史洪烈、王树星对涉案房产买卖关系产生的后果具有共同过错。民法通则第一百零六条第二款规定，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。史洪烈、王树星应赔偿原告赵良因此引起的损失。 三、关于赔偿金额的确定。原告主张被告赔偿其损失56万元的诉讼请求。本院经审查认为，涉案房屋买卖合同权利义务于本院（2016）鲁1602民初3324号民事判决生效之日2018年1月16日终止。2018年1月16日，涉案房产市场价值为939200元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成损失的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，以房屋2018年1月16日的市场价值来衡量赵良的可得利益损失是比较合理的。房屋升值部分364200元（939200元－57500元），系原告赵良的可得利益损失，被告王树星、史洪烈应赔偿原告。原告主张2018年1月16日后王树星、史洪烈均同意继续履行合同，为其办理产权转移登记，应依据2019年10月27日涉案房产的市场价值计算其损失。本院经审查认为，涉案房屋买卖合同权利义务已于2018年1月16日终止，王树星、史洪烈并非产权所有人，亦未取得产权人授权，即使其作出了意思表示，对合同效力亦不发生法律效力。原告的该项主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 原告已主张被告赔偿其可得利益损失，再行主张双倍定金，无事实与法律依据，本院不予支持。原告赵良主张被告史俊霞承担连带清偿责任，未提交有效证据予以证实，本院不予支持。被告史洪烈提出其系受害人的辩解意见，与事实不符，本院不予采信。被告王树星与史洪烈之间民间借贷纠纷已经生效判决认定，与本案不具有利害关系，本院不予审查。 综上，被告王树星应向原告赵良返还购房款42万元，被告王树星、史洪烈应赔偿原告赵良损失364200元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告王树星于本判决生效之日起十日内返还原告赵良购房款42万元； 二、被告王树星、史洪烈于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵良损失364200元； 三、驳回原告赵良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14520元，减半收取计7260元，由原告赵良负担1988元，被告王树星负担3514元，被告史洪烈负担1758元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员  张 青 二〇二〇年十二月七日 法官助理  宋传媛 书 记 员  丁丛丛