江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终4174号上诉人（原审被告）：许锦雄，男，1984年1月21日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：刘晓军，广东胜伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王楠楠，广东胜伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：苏州思凯投资发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区金庭镇石公村。法定代表人：徐仁华，董事长。委托诉讼代理人：徐军，江苏日易律师事务所律师。委托诉讼代理人：张锦宇，江苏日易律师事务所律师。上诉人许锦雄因与被上诉人苏州思凯投资发展有限公司（以下简称思凯公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初3952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。许锦雄上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回思凯公司的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由思凯公司承担。事实和理由：一、思凯公司诉请许锦雄支付购房款及违约金已超诉讼时效，不应支持。（一）思凯公司诉请许锦雄支付购房款的诉讼请求属于债权请求权，应适用诉讼时效的法律规定。（二）诉讼时效期间内，思凯公司未向许锦雄主张过权利，不存在诉讼时效中断导致诉讼时效重新计算的情形。1.思凯公司、许锦雄签订的《商品房买卖合同》第六条约定许锦雄于2014年6月30日支付购房款70万，于2014年7月15日前将房屋价款余额130万支付给思凯公司。思凯公司关于前述两笔债权的诉讼时效至2016年6月30日、2016年7月15日届满。思凯公司没有证据证明其在诉讼时效期间内曾向许锦雄主张过权利。2.法律没有规定双务合同不适用诉讼时效，本案不存在诉讼时效中断导致诉讼时效重新计算的情形。（三）思凯公司直到2019年4月提起诉讼要求许锦雄支付购房款，该诉讼请求因诉讼时效届满丧失胜诉权，应驳回其诉讼请求。（四）思凯公司诉请的违约金是基于合同的违约责任产生的债权，同样适用诉讼时效的规定，该债权请求权已过诉讼时效，不应支持。二、一审违背法律规定，以获得房屋权利即要支付对价的价值判断绕开思凯公司诉请超过诉讼时效的事实。思凯公司要求许锦雄支付购房款，与普通货物买卖中出卖人对买受人的货款给付请求权的性质并无不同。三、思凯公司没有遵循诚实信用原则，采用虚假承诺的方式，欺诈许锦雄签订了商品房买卖合同，但未曾履行及实现其承诺。后许锦雄向思凯公司投诉，思凯公司也未曾提出相应的解决方案。思凯公司辩称，服从一审判决。1.涉案《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应恪守履行。思凯公司须履行的主要合同义务是交付房屋和办理过户手续等，许锦雄则是取得房屋并支付全部购房款。《商品房买卖合同》已备案至许锦雄名下，许锦雄享有对抗第三方的权利，其购房权利已得到充分保障，房屋亦具备交房及办证的条件。思凯公司已向许锦雄充分履行了合同主要义务或者诚恳地表达了履行合同主要义务的意思表示，但许锦雄置之不理，至今未向思凯公司支付购房尾款。2.涉案《商品房买卖合同》约定买受方应于2014年7月15日前自筹资金补足差额给出卖方，且合同约定了逾期付款后的继续履行合同以及解除合同的选择权。思凯公司选择继续履行合同，该合同的法律状态及实施状态尚在履行过程中，双方均未提出过解除合同的意思表示或者履行过有效的解除告知通知。思凯公司选择继续履行合同，合同没有明确约定购房款的后续支付期限，故本案购房款属于履行期限未定的情形。思凯公司可以随时要求许锦雄支付购房尾款，诉讼时效从思凯公司要求许锦雄支付购房尾款的宽限期届满之日起计算。思凯公司起诉许锦雄要求支付购房尾款，应视为对债务支付的主张，本案诉讼时效应从法院受理本案之日起算，不存在诉讼时效已过的问题。若许锦雄的观点成立，本案会出现难解的僵局。开发商在购房者违约的情形下，没有行使合同解除权，则合同仍在生效状态，开发商享有后履行抗辩权，即停止办理过户手续并期待购房者继续履行合同支付房款，可以视为开发商同意对购房者付款期限进行延期，直至起诉要求付款，无适用诉讼时效的可能。思凯公司向一审法院起诉请求：1.判令许锦雄支付房款2000000元；2.本案诉讼费用由许锦雄承担。一审法院认定事实：2014年1月10日，思凯公司（出卖方）和许锦雄（买受方）签订《商品房买卖合同》（编号：苏吴合同201401100108，工商备案号：05000900120130301）一份，主要内容为：买受方购买的商品房公安门牌号为苏州市吴中区金庭镇西山涵园15幢3号期房，该商品房用途为商业服务用房，建筑面积为68.68平方米，总价款为2600000元。付款方式及期限为贷款方式支付，本合同签订之日买受方支付首期房款600000元整；于2014年6月30日补足首付款，支付房款700000元整；买受方应于2014年6月30日前按贷款银行规定提交全部贷款资料给银行申请贷款，贷款金额为1300000元整。若买受方申请贷款与银行审批单位批准额度产生差额或者未获批准（无论何种原因），买受方应于2014年7月15日前自筹资金补足差额给出卖方。若因买受方原因不能按期付款或致使银行贷款手续不能正常办理，则视同买受方逾期付款，其剩余到期应付的房款即为逾期付款，按本合同第七条约定条款执行。合同第七条买受方逾期付款的违约责任约定：自本合同约定的相应房款应付期限之第二天起，至出卖方实际收到相应逾期房款之日止，每逾期一天，买受方向出卖方支付欠款金额万分之二的违约金。逾期超过60天的，出卖方有权解除本合同，如出卖方解除本合同的，在书面解除通知送达后15天内，买受方将房屋退还给出卖方，并按本合同约定商品房总价款的20%向出卖方支付违约金（不作累加）。双方一致确认，许锦雄于2013年11月23日向思凯公司支付了100000元，于2014年1月10日向思凯公司支付了500000元；购房款最迟付款时间为2014年7月15日。2018年9月10日，思凯公司向许锦雄邮寄了催款通知书一份，表示截至今日，许锦雄仍未支付房款2000000元，期间其多次催告，许锦雄一直借故拖延，至今已经逾期1497天，许锦雄的行为显已构成违约，并给其造成了严重的经济损失，现正式发函通知许锦雄，请许锦雄务必于2018年9月12日前向其支付差额房款2000000元、违约金598800元，否则其将根据合同约定追究许锦雄的违约责任。邮件显示妥投签收。一审审理中，思凯公司称，合同约定了许锦雄逾期付款后其享有继续履行合同与解除合同的选择权，本案中，其选择了继续履行合同，合同并未明确约定此后购房款的支付时间，属于履行期限未定的情形，其可以随时要求许锦雄支付购房尾款，诉讼时效期间从其要求许锦雄履行支付尾款义务的宽限期届满之日起才开始计算，现其起诉许锦雄要求支付购房尾款，诉讼时效应从本案受理之日起算，故其诉请未超过诉讼时效期间；另其自2014年7月16日至2016年7月15日期间通过电话多次向许锦雄催讨房款。许锦雄对思凯公司所述不予认可，认为诉讼时效期间至2016年7月15日届满，思凯公司的诉请已经超过诉讼时效期间。另，许锦雄称，思凯公司在销售房屋时承诺，涉案房屋是最后一套房屋，剩下与涉案房屋类似户型的四套房屋均不对外销售，而是作为小区会所由业主共用，且将来涉案房屋按上述四套房屋的标准由思凯公司进行装修，然后返租给思凯公司；后其发现思凯公司仍将上述四套房屋对外销售了，完全没有兑现承诺,故其不同意支付房屋尾款。思凯公司对许锦雄所述不予认可。关于涉案合同是否继续履行，许锦雄表示合同没有解除，由法院依法处理。双方一致确认，涉案房屋尚未交付过户。上述事实，由思凯公司提供的《商品房买卖合同》、催款通知书、邮寄凭证以及一审法院庭审笔录等在案佐证。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应恪守履行。现付款期限已届满，许锦雄已付款共计600000元，尚欠购房款2000000元。许锦雄认为思凯公司虚假宣传、违反承诺，并据此不付购房尾款。思凯公司对此不予认可，许锦雄亦未能举证证明，故一审法院对许锦雄的相关抗辩不予采纳。许锦雄未按期付款后，思凯公司选择了继续履行合同，许锦雄亦表示合同未解除，且涉案合同系经过有关部门备案的商品房买卖合同，故涉案合同仍在履行当中，而继续履行合同包括支付购房尾款、交房及办证等内容。涉案合同系双务合同，支付房款是许锦雄获得房屋权利的主要义务，在合同继续履行状态下许锦雄可获得房屋权利，则其理应支付房款。现许锦雄以思凯公司主张的房款2000000元已过诉讼时效而拒付的抗辩，与合同继续履行状态下许锦雄可享有的权利相悖，故一审法院不予采纳。综上，思凯公司要求许锦雄支付房款2000000元，合法有据，应予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决：许锦雄于判决生效之日起十日内给付苏州思凯投资发展有限公司房款人民币2000000元。案件受理费人民币28313元，由苏州思凯投资发展有限公司负担5513元，许锦雄负担22800元。许锦雄负担部分苏州思凯投资发展有限公司已预交，许锦雄于判决生效之日起十日内直接支付苏州思凯投资发展有限公司，苏州思凯投资发展有限公司预交部分一审法院不再退还。二审中，思凯公司提交苏房预吴（2011）257号商品房预售许可证，证明15号房在2011年开始预售，该批房屋在2012年12月30日完备交付条件，与许锦雄签订合同的时候是尾盘，所以在签订合同时由于粗心没有将先前格式的时间进行更改，仍然把交房时间写成了2012年12月30日。许锦雄质证表示，思凯公司未提交原件，许锦雄对证据的真实性存有异议，无法确认证据中手写部分“延期至2014年6月12日”是否是该证据的内容。跟本案合同签订时间不相符，不能证明涉案合同签订时具备预售许可条件的事实。二审中，双方一致确认2014年签订涉案商品房买卖合同时，许锦雄向思凯公司所购的房屋为现房。二审中，许锦雄表示：1.思凯公司虚假承诺欺骗许锦雄购买涉案房屋，至今没有交付涉案房屋，在合同履行中存在违约行为，应解除涉案商品房买卖合同并由思凯公司承担违约责任，许锦雄准备在本案终结之后另行主张相关法律权利；2.许锦雄催告过思凯公司交付涉案房屋，但无书面证据。二审中，思凯公司表示，其在合同履行过程中没有任何违约行为，要求继续履行涉案商品房买卖合同。二审另查明，思凯公司于2019年4月15日向一审法院提起本案诉讼要求许锦雄支付购房款2000000和违约金689200元。一审审理过程中，思凯公司自愿撤回违约金部分的诉讼请求。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，2014年1月10日，许锦雄与思凯公司签订商品房买卖合同，约定房屋总价款为260万。后许锦雄仅支付房款60万，思凯公司诉至法院要求许锦雄支付剩余200万购房款。本案二审争议焦点一在于，思凯公司诉请是否超过诉讼时效。对此本院认为，根据诉争商品房买卖合同约定，合同签订之日付60万，2014年6月30日补足首付款70万，2014年6月30日前申请贷款130万，如贷款未获批准则2014年7月15日前由许锦雄自筹资金补足130万。如逾期付款超过60天，思凯公司有权解除合同。关于诉讼时效问题，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，思凯公司在2014年7月15日许锦雄未足额付款之时即已知晓权利受到损害，故应自2014年7月16日起算诉讼时效。民法通则规定的二年诉讼时效期间在民法总则施行前已经届满，思凯公司就剩余购房款200万于2016年7月17日因超过诉讼时效丧失胜诉权。本案二审争议焦点二在于，诉争商品房买卖合同应否继续履行。其一，思凯公司未主张行使解除权且解除权已消灭。根据诉争商品房买卖合同约定，思凯公司在许锦雄逾期付款超过60日即有权行使解除权，但思凯公司未有证据证明其曾积极行使解除权，且该合同解除权也因超过一年除斥期间而消灭。其二，许锦雄作为违约方不享有解除权。许锦雄主张思凯公司虚假承诺欺骗许锦雄购房，至今未交付房屋，存在违约行为，许锦雄据此要求解除合同。关于交房时间，诉争商品房买卖合同约定为2012年12月30日前，许锦雄认为双方应遵此约定，思凯公司则认为诉争房屋系尾盘，工作人员套用此前模板未作修改导致笔误。对此本院认为，诉争商品房买卖合同约定的交房时间早于双方合同签订时间、房款支付时间，有违房屋买卖合同交易惯例，且如按合同约定交房时间，思凯公司应于签订合同时就应履行交房义务，但目前未有证据证明双方有交房行为且许锦雄积极催促思凯公司交房，足见上述合同约定交房时间并非买卖双方真实合意，思凯公司抗辩更具有合理性。许锦雄据此认为思凯公司违约，事实及合同依据不足。在诉争商品房买卖合同对交房时间约定不明确情况下，结合房屋买卖合同支付购房款在前、交房同时或在后的交易惯例，许锦雄未按约支付购房款，违约在先，许锦雄作为违约方，不享有合同解除权。其三，本案不具备法院依职权认定合同解除的条件。本案系房屋买卖合同，一方面，房屋买卖合同给付购房款、交付房屋均非法律上或事实上不能履行之债，另一方面，房屋买卖合同与房屋租赁合同不同，房屋涨跌风险属于市场风险，继续履行对许锦雄并未显失公平，思凯公司拒绝解除合同也未违反诚信原则，故诉争房屋买卖合同不具备法院依职权认定解除的条件。综上考量，在思凯公司无法要求解除合同且涉案合同利益归属许锦雄的情况下，如认定许锦雄可不支付200万购房款而获取相应房屋，违背等价有偿原则和合同约定，亦显失公平，一审判决许锦雄向思凯公司支付剩余购房款200万并无不当，本院予以维持。综上所述，许锦雄的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人许锦雄负担。上诉人许锦雄多预交的上诉费5513元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二〇年十二月二日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。