江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终5028号上诉人（原审被告）：王莉，女，1992年5月26日生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：陆坤伦，江苏六典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡广成地铁上盖置业有限公司，住所地无锡市滨湖区锦溪路**。法定代表人：陈军，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田丹，上海精诚申衡(无锡)律师事务所律师。上诉人王莉因与被上诉人无锡广成地铁上盖置业有限公司（以下简称广成置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2020)苏0211民初2945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王莉的上诉请求：撤销一审判决第三项，改判广成置业公司退还其购房款1515000元。事实和理由：《房屋认购书》中买方声明系格式条款，且加重了其义务，应为无效条款；广成置业公司对其是否有购房资格未能尽到审查义务，错误地认为其具有购房资格，将房屋出售给其，故广成置业公司《房屋认购书》不能继续履行负有全部责任，无权没收定金。广成置业公司答辩称，王莉作为购房人应当对当地的限购政策进行了解，且其已经尽到了充分的告知义务，王莉是在明知自己被限购的情况下签订《房屋认购书》，该认购最终不能履行的责任在王莉，故定金不应予以返还。综上，请求驳回上诉，维持原判。广成置业公司向一审法院起诉请求：1.请求解除双方签订的房屋认购书及合同备案号为201906170192的《商品房买卖合同（预售）》，其有权单方面解除备案，并在王莉已付的购房款中扣除定金50000元后退还王莉；2.请求判令王莉承担广成置业公司因实现自身权益支出的律师费20000元；3.请求判令王莉承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年5月26日，王莉（买方）与广成置业公司（卖方）签订了《房屋认购书》，编号0003558。载明：买方声明：签署本认购书之前，卖方已充分告知、买方已完全知悉并理解本认购书签订时国家及地方关于商品房限购的全部规定，买方承诺其具有完全资格和条件购买本认购书项下的房屋。本认购书签订后，若买方暂不符合在本市购房的条件，买方自愿承担因此暂不能办理合同备案、房屋产权转移登记的后果，并无权因此解除合同或主张撤销合同，所付的定金不予退回，若因为买方属于限购对象而造成买卖合同不能签署或签署后不能履行，则买方所付定金不予退还。买卖双方经友好协商，就买方向卖方认购无锡市“绿地天空树”项目商品房事宜，订立本认购书。第一条买方认购15栋27单元2003室（以下简称“该房屋”）。卖方已领取商品房预售许可证……该房屋预估建筑面积为132.08平方米。第二条买方认购的该房屋按照建筑面积计价，每平方米建筑面积单价为人民币22941元，（大写）贰万贰仟玖佰肆拾壹元，房屋总价为人民币3030000元，（大写）叁佰零叁万元整。第三条……2.按揭贷款（购房首付款金额【50】，贷款金额【50】）……第四条买方同意签订本认购书时支付定金人民币50000元（大写伍万元整），作为签订《商品房买卖合同》的担保。双方签订《商品房买卖合同》后，买方已支付的定金转为房价款。第五条双方已仔细阅读并认可了卖方提供的《商品房买卖合同》及其补充条款（本文统称“商品房买卖合同”）以及销售现场公示文件，确认没有异议。买方同意在2019年5月30日前与卖方签订《商品房买卖合同》及相关文件。第六条买方承诺完全接受本认购书中约定的房屋位置、面积、价款等内容，不会以未就《商品房买卖合同》内容与卖方达成一致或以其他理由拒绝签订《商品房买卖合同》，否则卖方有权在本认购书第五条约定的期限届满之日解除本认购书而无需另行通知买方，买方已支付的全部定金不予退还，卖方有权另行处置该房屋。如在本认购书第五条约定的期限内，卖方无合法理由拒绝签订《商品房买卖合同》的，应双倍返还收取的定金。如政府限购、限价等原因导致卖方无法按约签订《商品房买卖合同》及办理网签登记备案手续的，则卖方不承担相关违约责任。卖方同意在相关限制因素解除后继续办理网签登记备案手续……第十一条本认购书一式3份，买方执1份，卖方执2份，经双方签字或盖章且买方支付全额定金后生效。同日，广成置业公司向王莉出具30000元收据，编号：1428092，收款事由：定金（15-27-2003）；2019年5月28日，广成置业公司向王莉出具500000元收据，编号：1286965，收款事由：预收房款（15-27-2003）；2019年6月10日，广成置业公司向王莉出具500000元收据，编号：1393259，收款事由：预收房款（15-27-2003）；同日，广成置业公司向王莉出具465000元收据，编号：1393258，收款事由：预收房款（15-27-2003）；此外，2019年5月19日，广成置业公司向王莉出具20000元收据，编号：1428681，收款事由：意向金。王莉向广成置业公司支付购房款共计1515000元。另查明，2019年6月17日，广成置业公司形成《商品房买卖合同（预售）》共15页及附件共十一，合同编号为201906170192，合同内容与房屋认购书基本一致。其中附件十一补充协议第十二条终止和解除合同第7项，载明本合同及补充条款约定的损失包括：（1）合同约定的房价与解除合同时该房屋市场评估价之间的差额；（2）出卖人为追究买受人的责任而支出的律师费、鉴定费、调查取证费等。根据无锡房地产信息公众发布平台查询显示：合同状态（已备案）；香馨苑15幢27单元2003室，建筑面积132.08㎡，用途高层住宅；合同备案登记号：201906170192；出卖人（甲方）：广成置业有限公司；买受人：（乙方）王莉；证件号码：××；签订日期：2019年6月17日；备案日期：2019年6月17日。2019年6月17日，王莉与广成置业公司销售的微信聊天记录中，销售陈述：“那我在想备案给不给你备案”、王莉陈述：“你想法子，大哥”、销售陈述：“先不备案了，你7月份回来还走吗？”、王莉陈述：“不走”。2019年7月15日，销售陈述：“来签贷款了，马尔代夫回来了吧”、王莉陈述：“来了”、销售陈述：“签约所带资料1、身份证2、户口本3、结婚证4、工资流水（近半年）5、首付流水6、收入证明（需要公司盖章）7、住房查询（地（地址市民中心或者复兴路118、征信报告，地，地址市民中心”几号来签？”，王莉当日未再回复。2019年7月16日，销售陈述：“你的资料都好了吗？贷款用的资料”、王莉陈述：“没有，明天去，太苦了”。2019年7月18日，销售陈述：“好的，资料都好了吗？”。2019年7月19日，王莉陈述：“可以么，有房无房证明忘记了啊，还要拉吗”、“南通好像开发区吧。就是因为限购啊，跟你们一样啊”、“那怎么办？我明天还要办得了贷款吗？我目前是没有去全额还款的哦”，销售陈述：“办不了，我是服了你了，真的能折腾”。2019年8月21日，广成置业公司向王莉发出关于签订《商品房预售合同》的催告函,于2019年8月22日被签收。2019年9月12日，广成置业公司再次发出催告函，于2019年9月16日被签收。2019年9月29日，北京观韬中茂（苏州）律师事务所向王莉发出律师函，于2019年9月30日被签收。2020年3月6日，广成置业有限公司与上海精诚申衡（无锡）律师事务所签订《律师服务合同》，约定代理律师费20000元整。再查明，昆山市公安局出具的常住人口信息显示，王莉户籍地址为江苏省昆山市××镇××村××村××号。无锡市房地产调控领导小组办公室文件锡房调办〔2017〕3号《关于贯彻市政府办公室加强房地产市场调控补充意见有关事项的通知》规定：一、执行时点：有关政策调整自2017年9月25日24时起执行，购买住房及申请公积金贷款原则上以合同网签备案时间为准……二、执行标准：……2、符合省、市有关人才引进政策的非本市户籍高层次人才是指在我市建立社保关系的副高以上职称或硕士以上学历的非本市户籍人员……4、非本市户籍居民家庭购买住房时，应提供自购房之日前累计2年（含）以上在本市缴纳的社保或个税证明……三、有关要求：1、在签订房屋认购协议前，房地产开发企业及房地产经纪机构应向购房人详尽说明本市住房限购政策，认真核验购房人资格，并提供《购房人申明陈述书》给购房人填写……2、购房人应如实填写《购房人申明陈述书》……同时，应提供其本人及家庭成员身份证明、户籍证明、婚姻状况证明等资料（非本市户籍居民家庭，还应提供社保或个税缴纳证明或引进的高层次人才证明）。3、不动产登记机构在办理不动产登记手续时，应核验《购房人申明陈述书》及有关证明材料。对不符合购房政策规定的，不予办理不动产登记。上述事实，有《房屋认购书》、《商品房买卖合同(预售)》、《律师服务合同》、收据、转账截图、常住人口信息、微信聊天记录、催告函、律师函及EMS邮寄凭证及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。广成置业公司与王莉签订的《房屋认购书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案中，双方在2020年7月2日的庭审中一致同意解除《房屋认购书》，该《房屋认购书》于当日解除。关于广成置业公司提供的《商品房买卖合同（预售）》及附件，未经王莉签字确认，故未成立。但由于该《商品房买卖合同（预售）》已经备案，现广成置业公司主张有权单方面解除备案即办理注销手续，法院予以支持。本案中，按照目前无锡购房政策，王莉不具备购房资格，现王莉抗辩广成置业公司应当向其说明当地的购房政策以及核验其购房资格，故广成置业公司无权要求其承担律师费、诉讼费以及没收定金。关于定金50000元是否应该退回，《房屋认购书》中的“买方声明”部分对此已作出明确约定，另王莉作为购房者，本身就应对无锡购房政策进行了解，王莉的上述抗辩意见及其称作为外地人对当地政策不了解，法院不予采纳。现双方一致认可王莉已付购房款1515000元，广成置业公司主张在购房款中扣除定金后予以退还，具有事实和法律依据，予以支持；关于王莉是否承担律师费，在《房屋认购书》中并未约定律师费，该主张不予支持；对于王莉其他抗辩意见，法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款之规定，判决：一、广成置业公司与王莉于2019年5月26日签署的《房屋认购书》于2020年7月2日解除；二、广成置业公司于判决生效之日起十日内就《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号201906170192）办理注销备案手续；三、广成置业公司于判决生效之日起十日内退还被告王莉购房款1465000元；四、驳回广成置业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取9218元，其中122元由广成置业公司负担，9096元由王莉负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本案二审争议焦点为：王莉支付的5万元定金是否应予返还。本院认为：《房屋认购书》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据《房屋认购书》中的买方声明条款，应当认定广成置业公司已经告知王莉无锡商品房的限购政策，王莉对该政策亦已知悉并理解。且王莉作为购房者，本就应该对无锡购房政策进行了解。现因王莉不具备购房资格导致双方未能按约签订《商品房买卖合同》，按照《房屋认购书》的约定，王莉交付的5万元定金应不予返还。综上，王莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人王莉负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年十二月十七日书记员 缪玲娜