沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2020)辽0102执异1143号案外人：沈阳德纳科技有限公司，住所地沈阳市铁**南六中路**132。法定代表人：贾溥元，男，1967年6月6日出生，汉族，住沈阳市铁**。申请执行人：沈阳东德新亚投资有限公司，住，住所地中国（辽宁）自贸区沈阳片区全运路****247-3925/div>法定代表人：姜斌，系该公司总经理。委托代理人：李岚，女，1983年9月6日出生，汉族，住沈阳市和平区，系该单位职工。被执行人：沈阳益华生态园发展有限公司，住所地沈阳，住所地沈阳市沈北新区清水台镇后腰堡村>法定代表人：李彦，系该公司总经理。委托代理人：张明生，男，1950年1月12日出生，汉族，住沈阳市铁**，系沈阳益华生态园发展有限公司法律顾问。被执行人：孟庆华，男，1950年4月15日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被执行人：张勤，女，1951年2月7日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被执行人：朱雅娟，女，1952年8月28日出生，汉族，住沈阳市沈河区。本院在执行申请执行人沈阳东德新亚投资有限公司与被执行人沈阳益华生态园发展有限公司、孟庆华、张勤、朱雅娟金融债权转让纠纷一案中，案外人沈阳德纳科技有限公司于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人沈阳德纳科技有限公司向本院提出执行异议，异议事项：请法院依法终止对沈阳市沈河区××、××、××、17-6房屋执行。执行案号：（2020）辽0102执5691号。异议理由：沈阳东德新亚投资有限公司诉沈阳益华生态园发展有限公司金融债权转让纠纷一案，经和平法院一审、沈阳市中级人民法院二审，于2020年6月30日和平法院（2019）辽0102民初6910号民事判决书产生法律效力。于2020年9月1日和平法院给予沈阳益华生态园发展有限公司在沈阳市沈河区北站路53号17层的办公室张贴了“公告”。主体内容是让腾空房屋，由和平法院执行。案外人多次与沈阳益华生态园发展有限公司沟通得知，沈阳东德新亚投资有限公司在诉讼中申请诉讼财产保全，但至今沈阳益华生态园发展有限公司也未收到过和平法院关于“查封、扣押、冻结”的任何裁定或其他法律文书。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条、第一百零三条的相关规定。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条明确的规定，和平法院根本未给沈阳益华生态园发展有限公司下达过任何查封、扣押、冻结财产的裁定或其他法律文书。沈阳德纳科技有限公司于2020年1月10日与沈阳益华生态园发展有限公司签订了坐落于沈阳市沈河区××、××、××、17-6房屋租赁合同，该房屋由案外人单位在实际占用。依据和平法院（2020）辽0102执5691号公告的内容，案外人单位现租赁占用的房屋在执行范围内。依据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条之规定，为维护案外人的合法权益不受损害，为维护法制社会秩序的稳定，请和平法院依法中止对沈阳市沈河区××、××、××、17-6房屋的执行。申请执行人沈阳东德新亚投资有限公司答辩称，一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。申请执行人认为：案涉房屋在2017年4月25日就设定抵押，2019年4月被和平区法院依法查封，故沈阳德纳科技有限公司无权要求继续履行原租赁合同。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”。申请执行人认为：沈阳益华生态园发展有限公司对案涉房屋在2020年1月设定权利负担（如租赁）不可对抗申请执行人。本案中，人民法院查封沈阳益华生态园发展有限公司的房产在先，沈阳德纳科技有限公司设定租赁权在后，故该租赁权不应受到法院的保护。三、和平法院2020年9月的公告，其效力可以对抗善意第三人。四、沈阳德纳科技有限公司不是善意第三人。承租人有义务查看出租人的房产证，如果他看到房产证有设定抵押，他仍然承租而没有其他约定，他就不是善意第三人。五、沈阳德纳科技有限公司作为承租人值得怀疑：他只提交了“租赁合同”，没有提交支付租金的证据，没有提交转账流水的证据，没有提交取得正规发票的证据，尤其是依法纳税的凭证。综上，请贵院依法驳回其异议申请。被执行人沈阳益华生态园发展有限公司答辩称，本案早在2011年这个房产就抵押给银行了，这次查封和平法院是轮候查封，被执行人确实没有可供执行的财产。我们跟案外人还签订了两年的租赁合同，案外人所述房屋租赁情况属实，租金12万是分两次已经给我们的。签合同时给我们6万，大概5、6月份又给了6万，是现金支付。申请执行人申请财产保全了，但是相关查封冻结扣押的裁定没给我们，我们也不知道房子被查封，房子才租出去了。本院查明，2020年1月10日，本院作出（2019）辽0102民初6910号民事判决书，认定原告沈阳东德新亚投资有限公司与阜新银行沈阳分行的债权转让合法有效，判决“一、于本判决生效之日起十日内，被告沈阳益华生态园发展有限公司一次性偿还沈阳东德新亚投资有限公司借款本金15,000,000元、利息900,000元，合计15,900,000元（以上本金、利息截止2018年11月7日）；二、于本判决生效之日起十日内，被告沈阳益华生态园发展有限公司一次性偿还沈阳东德新亚投资有限公司借款本金15,000,000元的借款逾期利息（从2018年11月8日起，按年利率11.0925%计算标准，至债务实际清偿之日止）；三、于本判决生效之日起十日内，被告沈阳益华生态园发展有限公司一次性支付沈阳东德新亚投资有限公司实现债权支出的律师费250,000元、诉讼财产保全责任保险费36,000元；四、原告沈阳东德新亚投资有限公司有权对被告沈阳益华生态园发展有限公司所有的位于沈阳市沈河区××（××），建筑面积253.89平方米、沈阳市沈河区北站路53号（17-2），建筑面积127.28平方米、沈阳市沈河区××（××），建筑面积122.8平方米、沈阳市沈河区××（××），建筑面积122.75平方米、沈阳市沈河区××（××），建筑面积133.39平方米、沈阳市沈河区××（××），建筑面积298.88平方米、沈阳市沈河区北站路53号（17-7），建筑面积74.66平方米等七处房屋及所占土地，行使抵押权，并享有优先受偿权，其中优先受偿土地处置费用，为第二顺位抵押；五、被告孟庆华、张勤、朱雅娟对本判决第一、二、三项确定的债务承担连带保证责任；并在承担担保责任后，有权向被告沈阳益华生态园发展有限公司追偿；六、驳回原、被告的其他诉讼请求”。沈阳益华生态园发展有限公司、孟庆华、张勤、朱雅娟不服，上诉至沈阳市中级人民法院，该院于2020年6月30日作出（2020）辽01民终5922号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。判决生效后，因被执行人未按生效法律文书履行自身义务，沈阳东德新亚投资有限公司向本院申请强制执行，本案于2020年8月4日立案，执行案号：（2020）辽0102执5691号。诉讼中，本院于2019年4月24日依法查封被告沈阳益华生态园发展有限公司位于沈阳市沈河区××（××），建筑面积122.8平方米房产；位于沈阳市沈河区××（××），建筑面积122.75平方米房产；位于沈阳市沈河区××（××），建筑面积133.39平方米房产；位于沈阳市沈河区××（××），建筑面积298.88平方米房产，以及其他财产。本院于2020年9月1日发出腾房公告。经查，位于沈阳市沈河区××（××），建筑面积122.8平方米房产；位于沈阳市沈河区××（××），建筑面积122.75平方米房产；位于沈阳市沈河区××（××），建筑面积133.39平方米房产；位于沈阳市沈河区××（××），建筑面积298.88平方米房产，所有权人均系沈阳益华生态园发展有限公司，因向阜新银行股份有限公司沈阳分行借款，上述房产于2017年4月27日办理了不动产抵押权登记，权利人系阜新银行股份有限公司沈阳分行。异议审查过程中，案外人沈阳德纳科技有限公司为主张异议事项成立，向法院提交了如下主要证据材料：1、写字楼租赁合同；2、2020年9月1日公告四份。申请执行人沈阳东德新亚投资有限公司为反驳案外人异议，向法院提交证据如下：协助执行通知书、不动产登记证明、抵押物清单。被执行人沈阳益华生态园发展有限公司向法院提交证据如下：1、写字楼租赁合同；2、（2019）辽0103民初10458号民事判决书、（2020）辽0103执8451号执行通知书。本院认为，租赁合同系双方之间设定用益权的合同，租赁权基于租赁合同而产生。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应具备在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产等条件。通过审查当事人提交的证据材料及陈述，显示案外人沈阳德纳科技有限公司与被执行人沈阳益华生态园发展有限公司于2020年1月10日签订写字楼租赁合同，我院查封案涉房产的时间是2019年4月24日，可见我院查封在前，双方租赁在后。另外阜新银行股份有限公司沈阳分行对于案涉房产于2017年4月27日办理了不动产抵押权登记，可见抵押权登记在前，案外人沈阳德纳科技有限公司对于案涉房产的租赁在后。依据相关法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，据此本案案外人沈阳德纳科技有限公司的租赁关系不能对抗登记在前的抵押权，且该抵押权已经本院生效判决予以确认，由申请执行人沈阳东德新亚投资有限公司享有该抵押权优先受偿。综上，案外人主张终止对位于沈阳市沈河区××、××、××、17-6房屋执行的异议请求及理由，不具有排除、阻却强制执行的法律效力，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人沈阳德纳科技有限公司的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 王 岩审判员 赵 博审判员 祁美楠二〇二〇年十二月十五日书记员 王 娜