襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0691民初2863号原告：襄阳致力物业服务有限公司，住所地：襄阳市长虹北路**。法定代表人：杨扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：伍翠红，湖北襄楷律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：李燕南，湖北楚诚律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：毛竹，男，1986年12月16日出生，汉族，住襄阳市高新区。委托诉讼代理人：曹瑞，女，1988年11月7日出生，汉族，住址同上。系毛竹之妻。代理权限：特别授授权。原告襄阳致力物业服务有限公司（以下简称致力物业公司）与被告毛竹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告致力物业公司的委托诉讼代理人伍翠红、李燕南，被告毛竹委托诉讼代理人曹瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告致力物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令毛竹向致力物业公司支付自2017年7月1日至2020年7月31日期间的物业费、垃圾处置费等共计6548元，并自2020年8月1日起，按照物业服务费1.4元/㎡/月、垃圾处置费4元/月的标准向致力物业公司支付物业服务费、垃圾处置费直至付清之日止；2.判令毛竹向致力物业公司支付违约金1964元（按欠费总额的30%计算）；3.案件受理费由毛竹负担。事实与理由：2013年10月27日，被告办理位于襄阳市樊魏路11号艺苑·景观豪庭1号楼1单元16楼3室房屋的交接手续，房屋建筑面积为123.56㎡。后被告正常向原告交纳物业服务费及垃圾处置费至2017年6月30日。自2017年7月1日起，被告未再向原告交纳任何费用，原告通过电话、律师函等方式向被告催交欠费无果。被告的行为已给原告造成损失，按照《前期物业管理服务协议》的约定，被告应向原告支付欠交的物业服务费、垃圾处置费外，每日还应按照应交额的3%向原告支付违约金。被告毛竹辩称，1、原告诉称不属实。首先，原告与被告之间的物业服务协议存在欺诈行为、附有霸王条款，并不具备双方协商的背景条件。其次，原告未按照协议约定以及相关规定提供服务，违背诚实信用原则，其违约在先。再者，由于原告长期在小区只收钱、不履行相应的服务，被告于2017年初授权小区业委会，更换物业企业，重新聘请有资历有管理水平的物业公司接管小区。2、原告主张按1.4元/㎡/月收取物业服务费无合理依据。首先，根据原告与开发商签订的《前期物业服务合同》约定，其收费标准为1元/㎡/月，要提高收费标准，必须达到市级物业管理优秀住宅小区水平。其次，根据原告于2017年6月14日在小区公开告示的自2017年6月1日起，执行高层物业费1.18元/㎡/月，多层0.78元/㎡/月，门面房1.38元/㎡/月的内容（此价格与业委会在选聘物业公司时原告的投标报价一致，但其并未中标），根据原告的承诺与公示，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，原告的上述报价应认定其物业服务合同的组成部分，因此，即使原告有权收取物业费，自2017年6月1日，其也应按高层物业费1.18元/平米，多层0.78元/平米，门面房1.38元/平米收取。但原告于2017年11月30日在小区公示恢复原价的告示，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，其属于违反物业服务合同约定、擅自提高收费标准的行为，属于违规收费。3、原告提供的服务，不符合襄阳市物价局襄价服规【2012】214号、襄价服规【2013】168号、襄价服规【2014】13号等行政主管部门发布的一级物业服务内容及标准，对房屋共用设施设备未及时维修保养，并在被告及其他业主多次反映后，仍拒绝履行正规物业公司应有的责任，管理水平低下、服务态度恶劣，故对于原告不合格的服务，被告享有抗辩权。保洁服务，已明确包含清运垃圾，不应再收取垃圾处置费；小区业主委员会办公室、业主活动室和物业用房、门卫房等是开发商建筑规划的配套设施，依法依规不能随意更改其用途。但原告却非法占用业委会办公室，在小区影响恶劣。根据致力物业公司承诺书第二条约定，其每年应公布一次物业公司的收支账目。但自从小区业主入住至今10年左右，原告从未公示其收支账目，还擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，并未将经营所得收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。小区绿化毁坏严重，安保问题突出，多部监控是摆设，小区数幢楼顶及墙面漏水等等。现小区物业已基本由业主自治、自行管理。4、被告在未收到律师函等催交通知的情况下，收到法院传票，依法应不予立案。5、由于原告提供的服务不仅未达到《前期物业管理服务协议》的服务标准，也未按物价局定价相对应的服务内容履行工作责任，而且自2017年7月1日起未与小区首届业委会签订服务协议，故被告拒交物业费不存在违约。6、根据国家发改委财政部【发改价格（2015）36号】取消收费许可证的通知，已取消收费许可及年审制度，原告提供的监审证已过期，不应作为其收费依据。7、2017年6月11日，小区业委会与长城物业公司另行签订的书面合同至今仍然有效，原告的《前期物业管理委托合同》到2017年7月1日已自行终止，故被告与原告已不存在事实上的物业服务合同关系。本院经审理认定事实如下：被告毛竹系襄阳市高新区艺苑·景观豪庭小区********的房屋所有权人，系艺苑·景观豪庭小区的业主，其房屋建筑面积为123.56㎡。2011年2月21日，原告致力物业公司（乙方）与艺苑·景观豪庭小区的建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》一份。双方约定，甲方将艺苑·景观豪庭小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自合同生效之日起至物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止；合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、业主、使用权人收取。2013年10月27日，被告毛竹与原告致力物业公司签订了艺苑·景观豪庭《前期物业管理服务协议》，协议约定：业主交纳费用的起始时间为开发商通知交房之日开始计费，一次缴纳一年费用；每次物业服务费到期前三十日内一次性缴纳，物业服务费及其他费用按实际发生额据实结算；物业服务费高层住宅按建筑面积1.4元/㎡/月收取、固定垃圾处置费按每月每户4元代收；物业管理服务费用标准按襄阳市物价局核定的收费标准执行；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致力物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取。2012年12月31日，原告致力物业公司经襄阳市物价局审核批准，办理了物业服务收费副本号为2013-259的《监审证》，载明：根据襄价服规（2012）214号规定，艺苑·景观豪庭小区高层收费标准为1.4元/㎡/月。被告毛竹即按照该收费标准继续向原告致力物业公司交纳物业服务费及垃圾处置费，直至2017年6月30日，后因其未再继续交纳，双方为此发生纠纷，原告遂提起本案诉讼。另查明，2017年6月11日，襄阳市艺苑·景观豪庭小区业主委员会（下称艺苑业委会）选聘长城物业公司作为该小区新的物业服务企业，双方并签订了《物业管理服务合同》，但因原告致力物业公司未退出该小区，致长城物业公司至今尚未进驻该小区从事物业管理及服务。为此，艺苑业委会曾于2018年6月4日向本院起诉致力物业公司，要求其退出艺苑·景观豪庭小区、移交物业管理用房和相关设施，并移交物业服务所必需的相关资料。2018年11月19日，本院作出（2018）鄂0691民初1407号民事判决，以艺苑业委会未依法定程序选聘新的物业服务企业，违反《物业管理条例》相关程序性规定为由，驳回了艺苑业委会的诉讼请求。艺苑业委会不服，向襄阳市中级人民法院提起上诉，市中院于2019年3月19日作出（2019）鄂06民终375号民事判决，驳回上诉，维持原判。现艺苑·景观豪庭小区的物业管理服务仍由原告致力物业公司在继续负责。上述事实，有《前期物业管理委托合同》、《湖北省服务价格监审证》、《艺苑·景观豪庭前期物业管理服务协议》、《收据》、（2018）鄂0691民初1407号《民事判决书》、（2019）鄂06民终375号《民事判决书》及当事人陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原告致力物业公司作为具有物业管理服务资质的企业，其依据与建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，向艺苑·景观豪庭小区提供前期物业管理服务，后又与被告毛竹签订《前期物业管理服务协议》并提供相关服务，故原、被告双方依法建立前期物业管理服务合同关系。根据《前期物业管理委托合同》约定，原告致力物业公司对艺苑·景观豪庭小区前期委托管理的期限自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘新的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。故该《前期物业管理委托合同》系附终止期限的合同，新的《物业管理委托合同》生效之日即为该《前期物业管理委托合同》终止之日。现艺苑业委会因未遵循《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等法律法规的规定选聘新的物业服务企业，并依据新的《物业管理委托合同》要求原告退出该小区物业管理的诉讼请求，已被本院及市中院生效判决予以驳回；且原告致力物业公司依据其《前期物业管理委托合同》至今仍在该小区从事物业管理活动，系提供物业服务的现任企业。故对原告继续提供物业服务的事实，本院予以确认；其依据与被告毛竹签订的《前期物业管理服务协议》并主张被告毛竹继续按照协议约定的标准支付物业服务费及垃圾处置费的请求，亦具有事实依据，本院予以支持。被告毛竹辩称《前期物业管理服务协议》存在欺诈、附有霸王条款等理由，因该协议系原、被告双方在平等、自愿基础上所签订，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，故被告的该辩称意见，本院不予采信。被告毛竹又辩称与原告致力物业公司前期物业服务合同至2017年7月1日已自行终止、双方已不存在事实上的物业服务合同关系的理由，与事实不符，本院不予采纳，其应继续向原告致力物业公司支付物业服务费及垃圾处置费。被告还辩称，原告提供的物业服务不达标、不同意支付物业费的理由，虽提交有数组证据照片予以证实，但该证据仅可证明原告的物业服务存在临时性瑕疵，尚不能证实瑕疵的持续性状态，故根据物业服务存在连续性、整体性的特征，对物业服务是否达标的评判，不能仅依据临时、局部的某些瑕疵问题认定，而应从物业管理服务的整体情况并兼顾持续状态予以确认，且原、被告双方《前期物业管理服务协议》虽约定有对房屋共用部位的维护和管理、环境卫生、交通秩序与车辆停放等物业管理服务等内容，但并未约定物业服务的合格标准。故被告毛竹以原告物业服务不达标而拒绝支付物业费及垃圾处置费的抗辩理由，本院亦不予支持。关于物业服务费及垃圾处置费的标准，双方《前期物业管理服务协议》约定“物业服务费高层住宅按建筑面积按1.4元/㎡/月收取、固定垃圾处置费按每月每户4元代收”，被告毛竹至2017年6月30日前亦一直按该标准交纳物业服务费，故原告致力物业公司主张被告继续按1.4元/㎡/月支付物业服务费及每月每户4元收取垃圾处置费共计6548元的请求，事实清楚、证据充分、符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。原告又要求被告自2020年8月1日起，按照物业服务费1.4元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准向致力物业公司支付物业服务费、垃圾处置费直至付清之日止的请求，因其后期物业服务的事实尚未实际发生，且存在不确定因素，故本院不予支持，其待实际发生后有权另行主张。原告还主张被告按照欠费总额的30%支付1964元违约金的请求，虽未超过双方《前期物业管理服务协议》约定的标准，但该主张过分高于其实际造成的损失；同时，根据被告毛竹提交的证据显示，原告在履行物业服务合同过程中确有瑕疵。故本院应依法综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情将被告的违约金标准调整为以所欠6548元为基数、按年利率6%计算，被告毛竹应支付违约金393元；原告超过部分的请求，本院不予支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毛竹于本判决生效之日起十日内向原告襄阳致力物业服务有限公司支付自2017年7月1日至2020年7月31日期间的物业费、垃圾处置费共计6548元；二、被告毛竹于本判决生效之日起十日内向原告襄阳致力物业服务有限公司支付违约金393元;三、驳回原告襄阳致力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告毛竹负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳市万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姜 勋人民陪审员  朱星星人民陪审员  陈桂云二〇二〇年十二月十七日法官助理吴怡帆书记员田传蕊