山东省平阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0124民初2431号原告：济南永顺置业有限公司，住所地山东省济南市平阴县。法定代表人：王业阔，经理。委托诉讼代理人：谢良振，平阴敬业法律服务所法律工作者。被告：林霄，男，1975年12月11日出生，汉族，住平阴县。被告：凌红，女，1978年8月17日出生，汉族，住平阴县。以上两被告共同委托诉讼代理人：凌辉，山东鲁平律师事务所律师。原告济南永顺置业有限公司（以下简称永顺置业公司）与被告林霄、凌红商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢良振、两被告及其共同委托诉讼代理人凌辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永顺置业公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的商品房买卖合同（位于金冠新城商住楼******房）；2、依法判令被告返还位于金冠新城商住楼B座二十二层2203号的房产；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系一家从事房地产开发、销售、房产中介服务的企业，2009年原告以竞拍方式取得位于平阴县锦东新区内编号为0010040557号土地使用权从事房地产开发。2013年7月份被告在该处购买商品房一套，原、被告双方于2013年7月10日签订商品房买卖合同。被告的付款方式为银行按揭贷款。商品房买卖合同签订后被告向齐鲁银行股份有限公司济南平阴支行提出按揭借款申请，2013年7月23日被告与齐鲁银行股份有限公司济南平阴支行签订了齐鲁银行个人房屋按揭借款合同，借款金额为本金叁拾贰万元，借款期限贰佰肆拾个月。借款合同签订后至2018年7月份，被告均按时还款，但自2018年8月起被告未能按借款合同约定履行还款义务，自2018年8月份至今被告的购房款一直由原告为其偿还。因此，依据原、被告双方签订的商品房买卖合同第四条第二款之约定，原告有权收回被告购买的涉案房产。现为维护原告的合法权益，诉至贵院，诉求同前。林霄辩称，当时我是给齐鲁银行签订的个人贷款按揭借款合同，齐鲁银行已经全部支付给原告，不是给原告签订的。凌红辩称，1、原告的解除权已超过法律规定的合同解除权的期限。依据相关法律规定出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权刑事的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原告在2018年8月被贷款银行扣押保证金，原告应当自2018年9月至2019年9月提起解除权，但原告在2020年才起诉，已超过解除权行使期限。2、原告与被告签订的商品房销售合同系原告所提供，其条款应认定为格式条款。合同约定买受人不能及时偿还银行贷款，不予退还买受人所交纳的购房款，系格式合同，明显有违公平原则，加重答辩人的违约责任，排除了答辩人要求返还已付购房款的合法权利，应属无效。即使返还原告房屋，也应将答辩人所支付的购房款和分期付款及装修部分的价款予以返还。答辩人首付款并不是合同中的140000元，而是200000元，当时原告说是合理避税，该房屋实际是二手房交易，而非一手房，对于首付款200000元应予退还。综上，恳请法院驳回原告诉讼请求或解除双方所签订的合同，返还答辩人所支付的购房款首付款和分期付款及装修部分的价款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月10日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为：PY-202）。合同约定：两被告购买商品房金冠新城商住楼B座二十二层2203号房，建筑面积为138.71平方米。单价为每平方米人民币3316.27元，合计460000元。付款方式为银行按揭贷款，首付款金额为140000元，贷款金额为320000元。按揭约定：买受人必须全面履行双方签订的《住房买卖合同》，依据银行借款合同及时偿还银行贷款本息；买受人不能及时偿还银行贷款，造成银行追究出卖人连带责任时，出卖人有权收回买受人购买的房屋，并不予退还买受人所交纳的购房款首付金额140000元；因买受人过错责任给出卖人造成的一切损失，均由买受人承担，所产生的费用也由买受人承担。合同还约定：如买受人未按合同规定的时间付款，逾期30日之内，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人原因继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日现出卖人支付逾期应付款百分之0.5的违约金。2013年7月23日，被告林霄（甲方）与齐鲁银行股份有限公司济南平阴支行（乙方，以下简称齐鲁银行平阴支行）签订《个人房屋按揭借款合同》（合同编号：2013年齐鲁济南平阴个按借字第14号），被告凌红作为共有人签字按手印对上述合同进行了确认。合同约定：借款金额为320000元，借款用途为购买房屋，借款期限为240个月，预计从2013年7月23日起至2033年7月19日至。甲方委托乙方将贷款资金以支付购房款的名义转入原告永顺置业公司账户（丙方）。保证方式为丙方为本合同项下借款提供连带责任保证。保证期间为阶段性保证，自贷款发放之日起至本合同项下所抵押的房屋经房地产登记机构出具的《房屋他项权证》交付乙方收妥为止。另外，合同还就双方的权利义务、违约责任等进行了约定。同日，林霄向齐鲁银行平阴支行借款320000元，借款凭证约定还款方式等额本息，年利率6.55%，借款期限为2013年7月23日至2033年7月19日，付款支付方式为贷款人受托支付方式。另查明，截止2020年12月3日，两被告共偿还贷款135705.26元。后因两被告未按照与齐鲁银行平阴支行签订的《个人住房按揭借款合同》履行还款义务，原告承担连带还款责任，截止2020年12月3日，共代为偿还贷款59626.57元。2013年7月8日，原告永顺置业公司（账户000000747003800000023）现金存入20万元的存入人为宫克明。再查明，两被告于2016年4月22日协议离婚，协议约定案涉房产归被告凌红所有。诉讼中，双方就案涉合同解除合同条件成就时的法律后果达成一致意见如下：1、两被告于2021年1月15日前腾空案涉房屋；2、原告于两被告腾空房屋后3日内返还两被告购房款175000元；3、原告不再追究两被告的违约责任；4、诉讼费1850元由原告承担。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。原被告双方约定，被告不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担连带保证责任后，有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现因两被告未能及时履行贷款合同约定的还款义务，致使原告承担连带保证责任，合同约定的解除条件成就，故原告请求解除原被告双方于2013年7月10日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求成立，本院予以支持。对于解除合同的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同解除后，两被告应当腾空案涉房屋，并协助原告办理案涉房产的产权登记手续，同时对因合同解除给原告造成的损失予以赔偿。原告永顺置业公司负有返还已收取的购房贷款和购房款的义务。诉讼中因双方就解除合同条件成就时腾空房屋的时间、原告返还两被告购房款的数额、违约责任以及诉讼费的负担问题意见一致，对上述意见本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、解除原告济南永顺置业有限公司与被告林霄、凌红于2013年7月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：PY-202）。二、被告林霄、凌红于2021年1月15日前腾空案涉房屋（位于平阴（位于平阴县金冠新城商住楼******的房产原告济南永顺置业有限公司办理案涉房产的产权登记手续。三、原告济南永顺置业有限公司自被告林霄、凌红腾房后3日内返还被告凌红、林霄购房款175000元。四、原告济南永顺置业有限公司不再追究被告林霄、凌红的违约责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1850元，由原告济南永顺置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  丁 洁二〇二〇年十二月八日法官助理  潘晓敏书 记 员  刘龙龙