广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终1090号上诉人(原审被告)：丁度锐，男，汉族，住广东省汕头市金平区*****************，公民身份号码440************2。上诉人(原审被告)：蔡培峦，女，汉族，住广东省南澳县*****************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：丁度锐（系蔡培峦的丈夫），地址及身份情况同上。被上诉人(原审原告)：汕头中海物业服务有限公司，住所地汕头市****，统一社会信用代码914**********414XB。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：许志明，广东广和（龙华）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨坦，广东广和（龙华）律师事务所律师。上诉人丁度锐、蔡培峦因与被上诉人汕头中海物业服务有限公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初1228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丁度锐、蔡培峦上诉请求：1.依法撤销汕头市金平区人民法院(2020)粤0511民初字1228号民事判决书，在查清事实基础上依法改判：违约金不应该判，管理费也不应当全判，最多交2017年至2020年3月期间的物业费。2.本案受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、2007年至2008年广东省电信有限公司汕头分公司（以下简称电信公司）与汕头市******业主委员会往来函件，证实根据业主投诉，要求电信公司不能改变住宅用途的商请内容，中信嘉顿小镇东区11栋103房居民住房改变为电信机房，使居民生活区与工业生产区混在一起，机房长期噪音扰民，存在消防隐患，多次投诉被上诉人不作为，任其生产存在五年时间，已构成合同违约，上诉人有权拒交物业费。被上诉人作为物业服务单位，在完成服务职能的基础上，应加强从业人员培训、加强与业主沟通，尽可能地解决业主的实际问题。被上诉人未尽责履行物业服务合同第五章物业管理服务质量第7条(2)：对违反规划私搭乱建擅自改变房屋用途等违章行为及时制止，并报告业主委员会及有关政府部门，应承担全部违约责任。二、2013年至2014年期间，被上诉人无故多次关、堵上诉人家用自来水管道，严重影响日常生活，上诉人多次请师傅上门维修，也多次到管理处与其理论，指出其违法行为，要求被上诉人赔偿维修费用共3000元，回复是不懂法。越是最后越猖狂，直到后来拆走上诉人的水表，水表是私有财产，不容侵犯，上诉人发现后到管理处向工作人员理论索要回自家水表，管理处人员坚持不返还水表，后来上诉人提出要报警后管理处才给装回水表。同样被被上诉人堵塞水管、拆除水表的还有另外四户邻居，均可为上诉人作证，请求二审法院取证。三、本案中被上诉人所起诉的物业管理费，均是基于物业服务合同而产生债务，每个月的债务是整体债务一部分，属于同一债务分期履行情况。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条规定“向人们法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，法律另有规定的除外”。超长时诉造成上诉人举证困难或无法举证、合法权益得不到法律保护，违背法律公平公正原则。故一审判决对上诉人而言是不公正的，请二审法院予以改判。综上所述，上诉人拒付管理费是由于被上诉人管理不善制造噪音、堵塞水管等违法行为，造成上诉人生活不便。一审法院认定在这宗物业服务合同纠纷案件中，被上诉人没承担相应责任，与事实严重不符。请求二审法院查明本案全部事实真相，撤销一审判决，依法进行改判，以人民群众为中心，弘扬正能量，司法公正，保护公民合法权益。被上诉人中海物业公司辩称，一、上诉人主张的小区内存在电信公司擅自改变住宅用途的情况，认为被上诉人存在管理不当。对于此问题，被上诉人作出如下回复：首先，该电信机房是电信公司从开发商处购置，目的是为小区提供更好的通信服务质量；其次，经过小区业主的反映之后，被上诉人积极维护小区业主的合法权益，积极要求电信公司恢复房屋用途，根据上诉人提交的关于促请恢复房屋住宅用途的函，也可以证明此函系小区业主委员会和被上诉人联合发出要求电信公司恢复住宅用途，此点足以证明被上诉人在面对小区房屋存在擅自改变住宅用途的时候积极履行被上诉人的管理职责。二、上诉人所述的被上诉人无故多次关堵上诉人家用自来水管，但其并未提交任何证据予以证明。三、被上诉人作为物业管理公司，面对上诉人拖欠物业管理费时通过多种途径向其催缴物业管理费，上诉人于一审期间也当庭认可了，当其每个月到物业管理处缴交水电费时，物业管理处的工作人员都会向其催缴物业管理费，该点足以证明被上诉人积极向其主张自己的合法权益，不存在怠于主张自己权益的情形，同时根据最高人民法院关于审理诉讼时效制度若干问题的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩的，在二审提出的，人民法院不予支持。综上，被上诉人认为一审法院查明的案件事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的所有上诉请求，维持原判。中海物业公司向一审法院起诉请求：1.判令丁度锐、蔡培峦向中海物业公司支付2010年7月至2020年3月物业服务费11725.2元；2.判令丁度锐、蔡培峦向中海物业公司支付2010年7月至2020年3月物业服务费违约金9883.4元；3.由丁度锐、蔡培峦承担本案诉讼费。一审法院认定事实：中海物业公司原公司名称“汕头市中信物业管理公司”于2007年10月16日变更登记为“汕头中信物业服务有限公司”，2018年7月13日变更登记为“汕头中海物业服务有限公司”。丁度锐、蔡培峦为汕头市金平区***********************业主，该房建筑面积共118.58㎡，该栋住宅没带电梯，中海物业公司为该房产所在小区提供物业管理服务。中海物业公司与丁度锐、蔡培峦于2006年7月**日签订了《汕头市前期物业管理服务协议》约定:物业管理费是按住宅标准和按政府指导价收取的。收费标准为0.65元每平方每月，2010年7月至2011年12月收费标准为0.65元每平方每月，2012年1月至2013年12月收费标准为0.82元每平方米每月，2014年1月至今收费标准为0.9元每平方米每月。业主和物业使用人缴纳物业服务费应当为当月10日前缴纳物业服务费，同时约定二次供水以最终到户价标准按政府有关规定收费，实行代收代缴服务；违约责任约定按逾期缴纳物业费以每日千分之一计收违约金；协议还约定了其他事项。2017年1月1日，中海物业公司与嘉顿小镇花园业主委员会签订《嘉顿小镇花园物业服务委托合同》，约定该小区物业委托中海物业公司实行物业管理，期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止。该委托合同约定的收费标准、违约责任等条款与上述一致。协议签订后，中海物业公司对该小区提供物业服务。丁度锐、蔡培峦于2006年11月28日签收了交房证明书，经房产部门确认该房屋建筑面积为118.58㎡。在双方签订前期物业合同后，丁度锐、蔡培峦交纳了部分物业服务费用。自2010年7月起至2020年3月的物业服务费用共11725.2元，丁度锐、蔡培峦拒绝交纳。经中海物业公司多次通过催讨函等方式催要，但丁度锐、蔡培峦至今未交纳。中海物业公司起诉时主张向丁度锐、蔡培峦催收的逾期缴纳物业费违约金按日万分之五计算，从逾期之日起计至2020年3月的违约金共9883.4元。以上事实有中海物业公司与丁度锐、蔡培峦提供的证据以及庭审笔录为证。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。中海物业公司与丁度锐、蔡培峦签订的《汕头市前期物业管理服务协议》合法有效，对中海物业公司与丁度锐、蔡培峦具有法律约束力，双方均应遵守履行。中海物业公司与嘉顿小镇花园业主委员会签订的《嘉顿小镇花园物业服务委托合同》对业主具有约束力，业主应该根据物业服务委托合同的约定履行。关于物业管理费数额。丁度锐、蔡培峦的房产面积经房产部门确认为118.58平方米，房屋位于多层第三层，一审法院予以确认。中海物业公司系具有国家一级资质的物业服务单位，按照《汕头市前期物业管理服务协议》第四条第十点约定:“多层住宅管理服务费0.65元/㎡.月”、“物业管理费用标准随政府指导价调整”，故按照《关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》、《汕头市住宅物业服务收费政府指导价》“2012年1月1日起至2013年12月31日第三楼层政府指导价为0.82元/㎡·月”，2014年1月1日起第三楼层政府指导价为0.90元/㎡·月”，主张丁度锐、蔡培峦按照规定付还物业管理费，依据充分，一审法院予以支持。即丁度锐、蔡培峦自2010年7月至2011年12月应交纳的物业管理费1387.39元（118.58㎡×0.65元/㎡·月×18个月=1387.39元）、2012年1月至2013年12月应交纳的物业管理费2333.66元（118.58㎡×0.82元/㎡·月×24个月=2333.66元）、自2014年1月至2020年3月应交纳的物业管理费8004.15元（118.58㎡×0.90元/㎡·月×75个月=8004.15元），共11725.2元。按照《汕头市前期物业管理服务协议》第十条第四点约定：“关于违约责任中有约定，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金”，但中海物业公司起诉时主张违约金按日万分之五计算，从逾期之日计至2020年3月为9883.4元。不违反双方的约定和有关法律、法规的强制性规定，未超过合同约定的收费标准，一审法院予以支持。关于丁度锐、蔡培峦辩称，其自2007年2月入住涉案房屋以来，夜间特别是深夜，总是噪声严重无法入睡，后来发现噪声来源自11栋103室机房，原来该住宅房被变更为电信机房使用及中海物业公司关堵丁度锐、蔡培峦家自来水正常供应，造成维修损失，要求中海物业公司予以赔偿、补偿的问题。庭审中，丁度锐、蔡培峦当庭提供2007年至2008年广东省电信有限公司汕头分公司与汕头市******业主委员会往来函件，证实根据业主投诉，要求电信公司不能改变住宅用途的商请内容，但对受到噪音影响，干扰正常生活无法提供证据，也没有证据证明丁度锐、蔡培峦父母身体欠佳与中海物业公司有关，对主张的维修费也没有相关证据提供，应承担举证不能的责任，故对丁度锐、蔡培峦的辩解意见，一审法院不予采纳。综上，中海物业公司作为物业服务单位，在完成服务职能的基础上，应加强从业人员培训，加强与业主沟通，尽可能的解决业主的实际问题。本案而言，为保证物业服务工作正常开展，小区管理良性发展，中海物业公司关于物业费用的主张一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院作出如下判决:一、丁度锐、蔡培峦应于判决发生法律效力之日起10日内付还中海物业公司自2010年7月至2020年3月的物业管理服务费11725.2元。二、丁度锐、蔡培峦应判决发生法律效力之日起10日内付还中海物业公司自2010年7月至2020年3月的逾期违约金9883.4元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费170元，由丁度锐、蔡培峦负担。中海物业公司已预交的案件受理费，一审法院予以退回。丁度锐、蔡培峦应负担的案件受理费，应在判决发生法律效力之日起10日内向一审法院交纳。拒不交纳的，一审法院将依法强制执行。二审期间，丁度锐、蔡培峦向本院提交证人出庭作证申请书，申请证人吴伟川出庭作证。本院经审查认为，丁度锐、蔡培峦的该项申请不符法律规定，本院不予准许。本院审理查明，一审判决认定的基本事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院另查明，中海物业公司与嘉顿小镇花园业主委员会签订的《嘉顿小镇花园物业服务委托合同》第五章“物业服务质量”第二十一条第7项关于“装饰装修管理服务”约定：…（2）对违反规划私搭乱建擅自改变房屋用途等违章行为及时制止，并报告业主委员会及有关政府部门。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于丁度锐、蔡培峦是否有权拒付物业费的问题。丁度锐、蔡培峦主张有权拒付物业费主要基于以下两个理由：第一，嘉顿小镇花园11栋103房被改变为电信机房，电信机房长期噪音扰民，且存在消防隐患。第二，中海物业公司无故多次关、堵甚至拆走其家自来水管，严重影响其生活，且中海物业公司拒绝赔偿。其中，对于第二个理由丁度锐、蔡培峦并无直接证据予以证明，且中海物业公司也予以否认，对此本院不予采信。而关于第一个理由是否成立的问题，根据丁度锐、蔡培峦提交的汕头市******业主委员会及中海物业公司联合发出的《关于促请恢复房屋住宅用途的函》、电信公司发出的《复函》及诉讼中双方对该问题陈述的意见可以看出，嘉顿小镇花园11栋103房长期被电信公司改变房屋用途使用，由住宅性质改变为经营性用房。中海物业公司虽有配合小区业主及小区业主委员会发函督促电信公司恢复房屋住宅用途，但并未对电信公司的该违章行为及时予以制止，致使该电信机房存在多年，中海物业公司也并未提供证据证明有将电信公司的违章行为报告有关政府部门。因丁度锐、蔡培峦所居住的10栋303房与电信机房所在位置空间距离较近，其日常生活因此受到一定影响及不便。考虑电信机房造成的影响是本案物业纠纷产生的主要原因，鉴于中海物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故中海物业公司要求丁度锐、蔡培峦全额支付拖欠的物业费有失公平。此外，电信机房已实际搬离多年，在电信机房搬离之后丁度锐、蔡培峦的生活已不受影响，故丁度锐、蔡培峦主张有权拒付物业费同样理据不足。根据本案实际情况，从公平合理原则考虑，本院酌定丁度锐、蔡培峦拖欠的物业费按70%的比例支付。经查，丁度锐、蔡培峦共拖欠中海物业公司2010年7月至2020年3月的物业费11725.2元，故丁度锐、蔡培峦实际应支付中海物业公司该期间的物业费为8207.64元（11725.2元×70%）。因丁度锐、蔡培峦并非无正当原因拒不支付物业费，故中海物业公司要求丁度锐、蔡培峦支付违约金的诉求缺乏依据，依法应予驳回。一审判决丁度锐、蔡培峦应全额支付拖欠的物业费及相应的违约金有误，本院予以纠正。关于二审期间丁度锐、蔡培峦提出中海物业公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效的问题。本院认为，一审期间丁度锐已自认其每月到物业管理处缴交水电费时，物业管理人员有向其催缴物业费，中海物业公司工作人员向丁度锐、蔡培峦主张权利的行为构成诉讼时效的中断。另外，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，丁度锐、蔡培峦在一审期间并未就中海物业公司要求其支付物业费的有关诉求提出诉讼时效抗辩，二审其也并非基于新证据提出诉讼时效抗辩，故其该抗辩主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人丁度锐、蔡培峦的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初1228号民事判决；二、丁度锐、蔡培峦应于本判决发生法律效力之日起10日内付还汕头中海物业服务有限公司自2010年7月至2020年3月的物业管理服务费8207.64元。三、驳回汕头中海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费170元，由汕头中海物业服务有限公司负担105元，丁度锐、蔡培峦负担65元。二审案件受理费340元（丁度锐、蔡培峦已分别预交340元，共680元），由上诉人丁度锐、蔡培峦负担129.2元，被上诉人汕头中海物业服务有限公司负担210.8元。被上诉人汕头中海物业服务有限公司应负担的二审案件受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；逾期交纳的，本院将依法强制执行。上诉人丁度锐、蔡培峦多预交的二审案件受理费550.8元，经其书面申请后，由本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 翁汉光审 判 员 张丹华审 判 员 陈瑛瑾二〇二〇年十二月四日法官助理 范晓武书 记 员 周丹晖