鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初2465号原告：海诺首府小区业主委员会，住所地：鞍山市千山区千山路**。负责人：田福旭，该小区业委会主任。委托代理人：吴家庆，辽宁泰庆律师事务所律师。被告：鞍山海诺物业服务有限公司，住，住所地：鞍山市千山区千山路**/div>法定代表人：于洋，系经理。委托代理人：王晓杰，辽宁树家律师事务所律师。委托代理人：史兆鹏，该单位职工。原告海诺首府小区业主委员会与被告鞍山海诺物业服务有限公司（以下简称海诺物业）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行审理。原告海诺首府小区业主委员会负责人田福旭及委托代理人吴家庆、被告海诺物业公司委托代理人王晓杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告海诺首府小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即撤离园区；2、判令被告立即移交物业用房、共用设施设备。事实与理由：原告于2018年10月15日经政府相关部门登记备案设立。原告依据《物业管理条例》第11条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”的规定，先后召幵两次业主大会，终止了被告的《前期物业服务合同》，选聘了新的物业公司进行服务。被告至今没有撤离园区，办理交接手续，原告作为全体业主的执行机构，多次通知被告，要求被告撤离园区，交接物业用房和办公物品等相关图纸技术资料。被告严重侵犯了原告全体业主的广大权益，现依据《民事诉讼法》第119条规定,起诉到人民法院，望贵院早日审理，以维护原告全体业主权益。被告鞍山海诺物业服务有限公司辩称：1、业委会实际成员发生变更，原业委会主任王春宇、副主任付国秀均已辞职，后代主任田福旭辞职，业委会没有新的主任。成员杨肖青因拖欠物业费丧失委员资格，业委会成员少于五人，不符合业委会主体资格，原告主体不适格。2、原告诉求请求被告撤离园区，并移交物业用房、共用设施设备一节。被告已经按照双方自行签订的协议进行了移交，原告的该项诉讼请求已无法成立。3、业主大会临时会议的召集不符合物业条例规定，投票行为不合法，且未经备案。经审理查明：海诺物业是为海诺首府小区提供物业服务的前期物业服务公司。海诺首府小区一期、二期业主于2018年9月10日召开第一次业主大会，选举产生了业委会和监委会，并于2018年10月15日在鞍山高新技术产业开发区房产局备案。2019年12月6日，海诺首府小区业委会在汪峪街道办事处、橡树湾社区监督指导下召开业主大会，对解聘海诺物业一事进行投票表决，投票结果为经一、二期业主投票，统计结果为过半数业主同意解聘海诺物业为其服务。由于春节临近及疫情的爆发，汪峪街道办事处和房产局要求原物业公司继续服务直至选聘出新的物业公司。2020年4月1日至10日，在高新房产局、汪峪街道办事处、橡树湾社区监督指导下，对重新选聘物业公司进行投票表决，最后选聘沈阳瑞玛阁物业管理有限公司为海诺首府一、二期业主提供物业服务。2020年4月17日，海诺首府小区业主委员会与沈阳瑞玛阁物业管理有限公司签定了物业服务合同。2020年4月23日，鞍山高新技术产业开发区房产局向海诺物业发出通知，通知内容为，海诺首府物业公司：贵单位服务的海诺首府小区一、二期业主，在街道办事处及社区指导监督下召开业主大会，通过投票方式选举成立新的物业公司。依据《辽宁省物业管理条例》第五十四条等相关规定，现要求贵公司在一周以内做好与新物业公司的交接工作，确保小区和谐稳定。上述事实有原告起诉状、原、被告当庭陈述在卷为凭。双方没有异议的证据有：原告提供的证据为高新区房产局文件一份、海诺首府小区业主委员会备案表一份、鞍山市城乡规划设计院设计图纸一份，被告提供的证据为2020年1月5日高新区房产局及汪峪街道办事处给被告的通知一份、2020年4月25日被告请示高新区房产局请示一份。以上证据经双方质证及本院审查，真实合法，与本院具有关联性，本院予以采信。双方有争议的证据为：原告提供的证据有1、关于海诺首府成立业主委员会投票范围的公示一份，被告的质证意见为公示没有通知过被告，被告不清楚，但公示可以证明投票范围仅包括一期、二期业主，不包括三期业主应属无效。本院认为，该份证据虽然未包含三期，但投票结果系一期、二期业主经业主大会表决的真实意思表表示，真实合法，与本案具有关联性，故本院对该证据予以采信。2、海诺首府小区一二期更换物业的情况说明一份、海诺业主大会临时会议就解聘海诺物业服务公司情况说明一份。关于海诺首府小区一期、二期解聘物业公司的投票结果的公告一份，被告的质证意见为临时会议的召急不符合物业条例的规定，主任与副主任及街道办事处均未出席，内容不合法。上述证据均未到房产局及街道备案，对合法性不予认可。本院认为，情况说明二份及公告系对业主的广泛告知，法律并未规定进行备案才具备合法性，故本院对上述证据予以采信。3、解聘海诺物业公司并限期移交园区管理权的通知一份、终止海诺物业临时服务告知函一份、关于对海诺物业告知交接函一份、关于新老物业交接的通知一份、关于海诺物业拒不撤离的告知函一份，被告的质证意见为因小区的公用设备及设施系配套无法分割，实际交接不具备可操作性。该组证据无法证明要求被告撤场的依据。本院认为，上述证据系业主委员会对交接事项的通知，不因实际上不具备可操作性而无效，该组证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。4、海诺首府小区一期、二期选聘物业公司结果公告一份、海诺首府小区物业服务合同一份。被告的质证意见为未看见上级主管部门实行监管行为，不予认可新选聘物业公司的行为，一个物业服务区域只能有一个物业管理公司，上述证据不能证明原告要求被告撤场符合相关规定。本院认为，选聘新物业公司的业主大会系在街道办事处及社区指导监督下召开，高新区房产局已经出具交接通知并加盖公章，相关主管部门一直在监管过程中。上述证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。5、致海诺首府全体业主公开信一份、海诺首府物业交接流程一份，拟证明被告服务差，自降30%仍被全体业主解聘。被告的质证意见为该证据不能成为物业公司物业服务质量差的依据，请求不予采信。本院认为，公开信与本案不具关联性，交接流程系原告自行出具，并未有被告的追认，亦无其他证据佐证，故本院对该组证据不予采信。被告鞍山海诺物业服务有限公司提供的证据有：1、主任田福旭的辞职书一份；原告质证意见为辞职书没有本人签字，机打效力不予认可，即便是辞职也是辞去主任职务并不是辞去委员职务。本院认为，委员会委员名单发生变更时,应当及时办理备案变更手续，该份辞职书并没有田福旭的本人签字，且田福旭的辞职行为并未有进一步的备案处理，又无其他证据加以佐证，故本院对该份证据不予采信。2、2020年7月24日海诺物业交接补充协议一份，拟证明被告就一、二期项目管理权限移交给原告选聘的物业公司。原告的质证意见为真实性没有异议，合法性关联性均有异议。原告无权代表全体业主签订该协议，业委会无权擅自改变业主大会决议，该协议未得到充分履行。本院认为，签订协议各方均已加盖公章，系各方当事人真实的意思表达，真实合法，但是否履行无法核实，也未提供证据，与本案缺乏关联性，不予采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护，被告依据前期物业服务合同进入海诺首府小区提供物业服务，符合法律规定。但海诺首府小区一二期业主在2018年召开业主大会，并成立业主委员会，其作为全体业主权利的执行机构，依法定程序解聘了被告，符合法律规定。原告在高新房产局、汪峪街道办事处、橡树湾社区监督指导下重新选聘物业公司并与其签订合同，高新房产局也向被告发出通知，被告即应撤离该海诺首府小区的一二期，并移交物业用房、共用设施设备。故本院对原告主张被告撤离海诺首府一二期，并移交物业用房、共用设施设备的请求予以支持。关于原告主张被告撤离整个海诺首府小区一节，因该小区业委会成立时投票的业主范围仅及于一二期的业主，故该业主大会表决的决定事项也仅及于一二期业主，不能超出该范围。关于被告辩称原告诉求请求被告撤离园区，并移交物业用房、共用设施设备一节，因被告已经按照双方自行签订的协议进行了移交，原告的该项诉讼请求无法成立一节。庭审被告仅口头辩称，并未就其撤离园区，移交物业用房、共用设施设备进行举证，故对被告的该项答辩意见不予采纳。关于被告辩称业委会成员辞职，原告不具备主体资格一节。庭审被告并未提供真实、有力证据支持其主张，故对该项答辩意见不予采纳。关于被告辩称业主大会临时会议的召集不符合物业条例规定，投票行为不合法，且未经备案。被告该项答辩意见不能构成其拒绝撤离园区的理由，不予采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十三条、第三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条第一款《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、被告鞍山海诺物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内撤离海诺首府小区一期、二期园区；二、被告鞍山海诺物业服务有限公司于本判决生效之日十日内向原告海诺首府小区业主委员会移交物业用房、共用设施设备。案件受理费100元，（原告预交100元），由被告鞍山海诺物业服务有限公司承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  迟晓娜人民陪审员  赵秀凤人民陪审员  孟 英二〇二〇年十二月十二日书 记 员  邸诗棋