北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终8640号上诉人（原审被告）：胡立禧，男，1941年4月1日出生，汉族，退休职工，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：张玉珍，女，1947年5月27日出生，汉族，退休职工，住北京市朝阳区。共同委托诉讼代理人：崔鹤云，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张娅，女，1986年7月16日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。被上诉人（原审原告）：吕光芝，女，1960年2月3日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。共同委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。上诉人胡立禧、张玉珍因与被上诉人张娅、吕光芝农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。胡立禧、张玉珍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张娅、吕光芝的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院对房屋买卖合同无效的过错划分及合同无效的后果处理不当；2.我方未获得宅基地区位补偿价而被判腾房，存在不公。3.一审期间法院未就上诉人提出反诉的权利进行释明。张娅、吕光芝辩称，同意一审法院判决。张娅、吕光芝向一审法院起诉请求：1.法院确认双方签订的《立卖房契约》无效；2.胡立禧、张玉珍腾退位于北京市门头沟区某村14号院房屋及院落（以下简称14号院）房屋及院落，并交付于张娅、吕光芝。一审法院认定事实：吕光芝与张治清（1995年去世）系夫妻，二人育有一女张娅。吕光芝与张治清婚后在某村委会分配的宅基地上建北房四间，即现14号院内房屋。胡立禧与张玉珍系夫妻关系。2002年，张娅、吕光芝与胡立禧、张玉珍达成书面协议，双方约定，张娅、吕光芝将14号院房屋及院落出售给胡立禧、张玉珍，出售价格为1.4万元。此后，胡立禧、张玉珍按约定支付了购房款，并在上述房屋内居住至今。14号院原有北房四间，居住期间，胡立禧、张玉珍对房屋及院落进行了装修、修缮，并在院内新建北房一间，储物间、厕所、洗澡间各一间。本案受理后，胡立禧、张玉珍还对北房房顶进行了改造，加盖了彩钢板，但此情况胡立禧、张玉珍未通知法院或张娅、吕光芝。案件审理过程中，法院委托北京中源正信资产评估有限公司对14号院内房屋及附属设施的价值进行了评估，评估结果为81890元（评估费6000元由张娅、吕光芝预付）。对该评估结果，张娅、吕光芝表示，胡立禧、张玉珍对房屋屋顶加盖彩钢板系发生在法院受理本案之后，故彩钢板费用应予扣除，评估报告显示“型材屋面-彩钢单板”为5788.18元，该费用应从总价中扣除。胡立禧、张玉珍意见同其向法院邮寄的答辩意见一致。关于胡立禧、张玉珍在邮寄的书面答辩意见中提出的对上述评估报告的意见，法院亦向评估机构进行了咨询。评估机构答复法院称：已根据要求对14号院房屋及附属设置进行价值评估，符合相关的法律法规及评估程序；评估标的的项目及数量是根据双方现场签字确认的勘验记录确定的，本次评估结论已包含勘验记录中的全部内容，未出现错项、漏项的情况。另，案件审理过程中，经咨询，因14号院所处区域地价无评估参考标准，故评估机构无法就14号院的地价（区位补偿价）出具评估结果。原审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。双方签订的《立卖房契约》中，买卖标的物不仅是涉诉房屋，还包含了相应的宅基地使用权。胡立禧、张玉珍均不属于某村集体经济组织成员，不得享受某村集体经济组织成员待遇，故双方签订的《立卖房契约》违反了我国现行的土地管理法律、法规、政策的禁止性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故胡立禧、张玉珍应将购买的14号院房屋及院落返还给张娅、吕光芝；张娅、吕光芝亦应将收取的房款1.4万元返还给胡立禧、张玉珍，同时就14号院内房屋、土地对胡立禧、张玉珍进行补偿。对于房屋价值的评估报告，张娅、吕光芝提出应对彩钢屋顶价值进行扣除的意见，该要求较为合理，法院将在划分过错比例时予以考虑。关于胡立禧、张玉珍在书面答辩意见中对评估报告提出的异议，法院认为，评估机构勘验现场时，已对评估项目具体情况进行了记录，且该记录有双方签字确认，故法院对胡立禧、张玉珍的异议不予采纳。本案中，因双方的行为共同导致房屋买卖合同无效，双方都有过错，应当各自承担相应责任。法院依据评估结果，综合考虑双方的利益，酌情确认张娅、吕光芝就房屋价值补偿胡立禧、张玉珍57323元（81890元×70%）。胡立禧、张玉珍主张张娅、吕光芝给付其土地补偿款，但农村集体土地的交易受严格限制，致使该部分补偿款缺少相关参考补偿标准而难以确定。在本案中法院不予处理。胡立禧、张玉珍可待拆迁补偿发生或具备相应条件后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，原审法院判决：一、确认张娅、吕光芝与胡立禧、张玉珍于二○○二年八月十七日签订的《立卖房契约》无效；二、张娅、吕光芝于本判决生效之日起三十日内返还胡立禧、张玉珍购房款一万四千元，并给付房屋价值补偿款五万七千三百二十三元，共计七万一千三百二十三元；三、胡立禧、张玉珍在收到上述款项起三十日内将位于北京市门头沟区某村14号院房屋及院落腾空并返还给张娅、吕光芝；四、评估费六千元（张娅、吕光芝预交），由张娅、吕光芝负担四千二百元（已交纳）；由胡立禧、张玉珍负担一千八百元，于本判决生效之日起三十日内给付张娅、吕光芝。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为合同无效的法律后果。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让给集体经济组织成员以外的人。本案中，双方签订的《立卖房契约》中交易标的为地上房屋及院落，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，胡立禧、张玉珍购买14号院房屋及院落时非房屋所在地的集体经济组织的成员，双方签订的《立卖房契约》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。审理合同无效案件时，要防止机械适用“不告不理”原则，应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。第一审人民法院未予释明，第二审人民法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。当然，如果返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的，也可以告知当事人通过另行起诉等方式解决，并在裁判文书中予以明确。前述规定表明，对于合同无效的案件，除返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的情况外，人民法院应尽可能一次性处理纠纷。1.胡立禧、张玉珍应将涉案房屋腾退返还与张娅、吕光芝，张娅、吕光芝退还购房款并支付房屋补偿款。2.本案中，系双方原因导致合同无效，胡立禧、张玉珍虽主张原审法院过错划分比例不当，但结合本案实际情况，原审法院依据评估结论，综合考虑双方的过错程度、平衡双方利益，酌情确认的补偿数额并无不当。3.14号院房屋及院落所在村镇尚未被征收，缺少相关参考补偿标准而难以确定地价补偿。原审法院未将该部分记入补偿款内并无不当，如14号院房屋及院落遇征收，胡立禧、张玉珍可另行主张权利。综上所述，胡立禧、张玉珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1788元，由胡立禧、张玉珍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  范 磊二〇二〇年十二月十五日法官助理  李昊婷书 记 员  刘芳芳