江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终7098号上诉人（原审原告）江迎锋，男，1978年8月2日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：王婷婷，江苏宁通律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹成明，江苏宁通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）范诗兵，男，1989年1月29日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：韩元，江苏宪德（淮安）律师事务所律师。原审第三人：李善保，男，1956年6月5日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人江迎锋因与被上诉人范诗兵、原审第三人李善保房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院作出的（2019）苏0191民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江迎锋上诉请求：1、撤销江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019)苏0191民初201号民事判决，改判被上诉人将案涉房屋交付给上诉人并支付违约金9万元;2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人范诗兵己将涉案房屋交付给第三人李善保错误。1、被上诉人与第三人房屋买卖付款的事实存在矛盾，被上诉人是否付款无法证实。(1)合同约定房屋价格为50万元，而50万元支付均为现金，第三人关于付款的几次陈述互相矛盾。(2)第三人称其在2019年6月18日（开始陈述为8月18日，后又改口为6月18日）给了范哲军10万元现金，但根据法院调查的结果，并没有取款记录，明显虚假陈述。(3)27万元的转账记录在其起诉并保全房屋之后操作的。37万收条出具的时间在付款之前，不符合交易习惯。2、房屋交付事实虚假，如认定该房屋确实存在装修和交付，也在其起诉后进行，明显存在恶意串通。3、第三人关于房屋买卖合同中卖方主体的陈述虚假。第三人在一审调查笔录中陈述2016年购买房屋时不清楚范哲军卖的是自己还是儿子的房子，但在第三次庭审中明确“第一次洽谈的时候，范诗兵表示卖的房子是他本人的，他们一家人都表示卖的是范诗兵的房子”，显然不存在真实的交易。且2016年社区出具的证明，载明范哲军将拆迁获得一中套房屋，第三人一直表明从头到尾都是与范哲军联系，房款都是交给范哲军的，可以看出，第三人真正的交易对象为范哲军。即使被上诉人范诗兵向第三人交付了案涉房屋，也是事后行为，因为其在其交付前已经起诉并对房屋进行了保全。4、补充协议签订、转账记录、37万收条，均在其起诉被上诉人之后实施，双方交付房屋时间为上诉人起诉保全后，为了不将案涉房屋交给上诉人，被上诉人于7月25日与第三人签订了《补充协议》，随后交付了案涉房屋。本案中，即使第三人确实购买了中套拆迁房屋，也可以向范哲军主张权益，根据法院调查范哲军在本次选房中也拿到一中套房屋，上诉人的诉请并不影响其他人的利益。从上述款项交付、房屋交付、买卖主体、补充房款支付均明显存在各种漏洞和荒谬之处，根据民事证据的高度盖然性可以认定被上诉人与第三人存在恶意串通且买卖主体错误的情形。二、一审法院适用法律错误。即便被上诉人与第三人之间的买卖是真实的，根据法律规定，在其起诉之后产生的付款、补签协议、交付行为无效。在房屋没有交付，双方都有签订房屋买卖合同，且根据双方付款情况、其正当起诉，应当认定被上诉人应按照双方签订的合同履行交付房屋的义务，其顺位在前，而不应当认定被上诉人在其起诉后将房屋交付给第三人的行为有效。综上，请求依法撤销一审法院判决，依法改判。范诗兵辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一，根据相关的拆迁安置协议，范诗兵将分有两个中套的安置房屋，分别出售给本案的第三人李善保和上诉人，但此次分房只分得一套中套，因其与第三人的房屋买卖合同签订在前，所以将分到的中套房屋交付给了第三人李善保。二、上诉人的诉讼请求没有合同依据，案涉房屋并没有达到合同约定的交付条件，案涉房屋是拆迁安置房，其什么时候能够拿到，不是双方能够控制的，所以双方在案涉合同中并没有明确约定房屋的具体交付时间。即使其愿意放弃自己的权利，提前履行，也应当按照合同订立的先后顺序履行其与第三人的房屋买卖合同。关于50万元的付款问题，第三人两次陈述的50万付款事实是可以相互印证，第二次陈述只是更加细致的说明了50万的付款过程，没有任何实质的冲突。三、上诉人称房屋交付行为虚假，存在恶意串通，没有任何证据。其6月28日带第三人领房，办理水、电、气手续，将房屋钥匙交付给第三人，已经将涉案房屋进行了交付，不存在恶意串通。关于水电煤的办理，其提交的是办理水电气手续的原件，无法作伪。另外，本案售房主体是范诗兵，范哲军与范诗兵系父子关系，范诗兵因为在外地工地上班事情多，来回很不方便，所以全权将房屋买卖的相关事项交给了其父亲范哲军，对范哲军的行为范诗兵是完全认可的。2020年3月30日，一审法院的调查笔录中，已经明确了补充协议的来龙去脉。加价款是由范诗兵提出让其父亲范哲军跟李善保沟通的，在6月17日晚达成了37万合意，第三人当时给了10万元。6月18日，范哲军、范诗兵带第三人去抓阄，6月28日，范哲军、范诗兵带第三人收房，是范诗兵签的字，因为37万元的加价款只支付了10万，所以第三人给范诗兵父亲范哲军打了27万元的欠条。7月25日，其和其父亲给第三人出具了一份37万的收条。第二天第三人给其父亲的账户汇了27万，并拿回了27万的欠条。其与第三人的房屋买卖合同是三人签字，范诗兵依据合同签订先后顺序把房屋先交付给第三人合情合理，恳请维持原判。李善保述称，其是2016年购买范诗兵的房屋，当时房价市场价为50万元。之后，因为秣陵街道的房价上涨，所以加价了37万元。其给了范诗兵10万元现金，6月28日去办理水电气手续，办手续时都是其自己签的字。6月25号其出具欠条，26号就将27万元打给了范诗兵。江迎锋向一审法院提出诉讼请求：1.范诗兵向其交付位于南京市江宁区的房屋（以下简称涉案房屋）一套；2.范诗兵向其支付违约金90000元；3.范诗兵承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2017年5月26日，江迎锋（乙方、买方）与范诗兵（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于江宁区秣陵街道周边拆迁安置房中套（90㎡）房屋出售给乙方，永不反悔；甲乙双方协商认定此房屋实际成交价为840000元；付款方式为一次性付830000元，剩余10000元待房屋产权过户后付清；乙方付清甲方房款后，甲方同时将房屋钥匙和相关证明文件交给乙方，甲方收到全部房款当日起该房全部所有权归乙方所有；待地方政府能够办理房屋产权登记、变更时，甲方应协助乙方办理产权过户，过户费用由乙方承担；甲乙双方均不得违约，如果任何一方违约，违约方需支付守约方违约金为实际损失的1.5倍。当日，南京市江宁区秣陵街道双金社区居民委员会（以下简称双金社区居委会）出具证明一份，载明：“兹有我社区范家角居民范诗兵已拆迁，根据订房情况，其户头上将分有一中套复建房，房址在秣陵集镇周边。”同年5月20日，江迎锋向范诗兵支付购房款20000元；同年5月26日，江迎锋向范诗兵支付购房款810000元，合计830000元。一审另查明：2013年4月25日，范诗兵（乙方）与南京上秦淮建设发展有限公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定甲方拆除乙方坐落于范家角的住宅房屋212.19平方米；乙方选择产权置换安置方式，订购甲方安置房240平方米，其中小套（建筑面积63平方米）1套、中套（建筑面积94平方米）2套。目前范诗兵已领取其中1套中套房屋，即涉案房屋。同日，范诗兵之父范哲军（乙方）与南京上秦淮建设发展有限公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定甲方拆除乙方坐落于范家角的住宅房屋212.19平方米；乙方选择产权置换安置方式，订购甲方安置房240平方米，其中小套（建筑面积63平方米）1套、中套（建筑面积94平方米）2套。目前范哲军已领取其中1套中套房屋，房室号为南京市江宁区上秦淮新苑沐福苑5幢2403室。一审审理中，经一审法院勘验，涉案房屋目前由李善保实际控制，并由李善保进行了部分装修。为证实已将涉案房屋出售给李善保，范诗兵提交了《房屋买卖协议》一份，卖方（甲方）为范哲军、范诗兵、杨杨（范诗兵之妻），买方（乙方）为李善保、陈有秀（李善保之妻），该协议签订于2016年2月26日，协议约定：甲方因政府征地拆迁，分得安置房一套，甲方同意将该房卖给乙方，面积约90平方米；此房卖给乙方（含储藏室在内），乙方共付给甲方购房款500000元，付款方式为乙方于协议签订之日一次性付清。为证实已将涉案房屋交付给李善保，范诗兵提交了管道燃气供气协议（2019年6月28日签订）、电费结算协议、供水协议（2019年6月28日签订）各一份，根据三份协议，用气方、用电方、用水方均由李善保签字确认。李善保提交了2016年3月27日由范哲军、范诗兵出具的收条一张以证明其已支付购房款500000元。李善保提交了双金社区居委会于2016年2月26日出具的证明一份，载明：“兹有我社区范家角居民范哲军2013年已政策性拆迁，根据拆迁订房协议，该居民将在秣陵集镇周边分有若干套复建房，现欲出售其中一个中套。”李善保陈述其与范哲军商议向范诗兵购买了一套中套拆迁安置房，2019年6月涉案房屋分房时卖方提出加价，经协商双方又于2019年7月25日签订了《房屋买卖补充协议》，由其向卖方加价支付370000元，现其已支付全部价款。李善保还提交了《房屋买卖补充协议》、银行客户回执等对此予以证明。江迎锋认为范诗兵与李善保之间存在恶意串通的嫌疑，并认为李善保购买的应当是范哲军的房屋，故范诗兵应将涉案房屋交付给其，而不应交付给李善保。对所主张的违约金90000元，江迎锋陈述系其根据房屋价款的10%酌情提出的合理数额；范诗兵则认为其并未违约，双方约定的房屋交付条件尚未成就，且江迎锋主张的违约金没有依据。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。江迎锋与范诗兵签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。结合双方约定的付款方式为一次性支付830000元，剩余10000元待产权过户后付清，可以认定，江迎锋在付清830000元价款后即可要求范诗兵交付房屋，但前提是范诗兵已分配到中套的拆迁安置房。虽然范诗兵已实际领取涉案房屋，但其已将涉案房屋交付给李善保，目前并无证据证明李善保违法取得涉案房屋，也无证据证明李善保与范诗兵存在恶意串通等情形，在李善保实际占有涉案房屋的情形下，江迎锋要求范诗兵交付涉案房屋事实上无法履行。故对江迎锋要求范诗兵交付涉案房屋的诉请，一审法院不予支持。对江迎锋主张的违约金部分，因双方签订的《房屋买卖合同》并未明确约定江迎锋购买的是范诗兵首期安置的中套房屋，且范诗兵也明确表示其将在取得第二套中套拆迁安置房后交付给江迎锋，并无证据证明范诗兵存在违约情形，故对江迎锋要求范诗兵承担违约金的诉请，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回江迎锋的各项诉讼请求。本案案件受理费13000元、财产保全费5000元，合计18000元，由江迎锋负担。二审中，各方均未提交新证据。一审法院认定的事实正确，本院依法予以确认。本院认为，江迎锋与范诗兵签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效。根据合同约定，江迎锋在付清价款后即可要求范诗兵交付房屋，虽然范诗兵已实际领取拆迁安置房一套，但其已将案涉房屋交付给李善保，在李善保实际占有案涉房屋的情形下，江迎锋要求范诗兵交付案涉房屋事实上无法履行，故一审法院对江迎锋要求范诗兵交付案涉房屋的诉请不予支持，并无不当。因双方签订的《房屋买卖合同》并未对标的物明确约定为案涉房屋，江迎锋亦未能提交证据证明范诗兵存在违约情形，故一审法院对江迎锋要求范诗兵承担违约金的诉请不予支持，于法有据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。江迎锋虽主张从范诗兵与李善保在款项交付、房屋交付、买卖主体、补充房款支付均存在疑问的情况下，可以认定范诗兵与李善保存在恶意串通且买卖主体错误的情形。但是，江迎锋对于上述主张未能提交充分的证据予以证明，故本院对该主张不予支持。江迎锋关于即便范诗兵与李善保之间的买卖是真实的，其起诉之后产生的付款、补签协议、交付行为无效，应当认定范诗兵应按照双方签订的合同履行交付房屋的义务，其顺位在前的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人江迎锋的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13000元，由上诉人江迎锋负担。本判决为终审判决。审判员  张旭东审判员  马 帅审判员  郑 慧二〇二〇年十二月四日法官助理闫宇虹书记员戴苗