湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)湘07民终2235号上诉人（原审被告）：徐跃珍，女，1958年6月13日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：段建民，常德市法学会法律工作者。委托诉讼代理人：陈述平（徐跃珍之夫），住湖南省常德市武陵区。被上诉人（原审原告）：常德市人民政府防空工程管理处，住所地湖南省常德市武陵广场。法定代表人：陈良星，该处主任。委托诉讼代理人：唐树国，湖南德有常律师事务所律师。原审被告：常德市美玉轩珠宝店，住所地湖南省常德市武陵区青年南路。经营者：徐跃珍，女，1958年6月13日出生，汉族，住所地湖南省常德市武陵区。上诉人徐跃珍因与被上诉人常德市人民政府防空工程管理处（以下简称常德市人防处）、原审被告常德市美玉轩珠宝店房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初2988号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。徐跃珍上诉请求：撤销原审判决，依法改判继续履行合同，并赔偿损失50000元或发回重审。事实和理由：1、徐跃珍不是本案不定期租赁关系的适格当事人，徐跃珍系从案外人处转租涉案门面，其合法权益应得到法律保护；2、原审适用法律错误，常德市人防处以编造的虚假合同起诉存在过错；2020年5月8日，徐跃珍一次性缴纳了2019年的全年租金；徐跃珍对本案租金依法应在租赁期间届满时支付。常德市人防处辩称，原审判决事实认定正确，法律适用准确。1、徐跃珍主张常德市人防处于2020年7月4日委托代理人送来律师函和一份租赁合同一份补充合同与事实不符，常德市人防处邮寄过去的只有一份律师函，律师函的内容就是解除不定期的租赁合同；2、徐跃珍主张常德市人防处提交的证据是虚假合同，根据一审的判决以及在庭审过程中查明的情况，常德市人防处在立案的时不清楚租赁合同及补充合同是由其他人员签字，盖章，在了解到这个情况后，即向一审法院讲清楚了这个问题，并且对该两份证据予以了排除；3、本案应当按照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于不定期租赁合同的法律规定进行法律适用。常德市人防处向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间就常德市武陵区青年路141号房屋的不定期租赁关系；2、判令徐跃珍限期按照现状连同附合的装饰装修物腾空并返还常德市人防处；3、判令徐跃珍按照每月840元支付所欠自2020年1月1日至腾房之日不定期租赁期间的租金。一审法院认定事实：1、2000年10月15日，常德市人民防空办公室（现为常德市人防处）取得位于烈士街面积为392.6平方米的住宅用地一宗。其后，该办在该地块上修建了层高五层、面积为1211.12平方米的综合自管房屋一栋。2、2003年5月，徐跃珍自案外人伍腊秀处转租取得常德市人防处所有的位于原常德市武陵区高山街居委会、常德市××路××号××号××，总建筑面积28平方米。该房屋即属于上述楼栋中的一部分。同年7月17日，徐跃珍取得美玉轩珠宝店个体工商户登记，在该房屋内从事珠宝经营。租赁期间，徐跃珍以每月600元不等的标准向常德市人防处交纳房屋租金。2020年5月8日，徐跃珍按照每月1008元一次性交纳了2019年全年度租金。2020年7月6日，常德市人防处向徐跃珍送达律师函，在该函件中，常德市人防处提出了催缴租金、收回门面的主张。3、2020年全国抗击新冠疫情期间，按照常德市防疫指挥部的统一部署，徐跃珍经营的美玉轩珠宝店停业三个月左右。一审法院认为，1、就案涉房屋租赁，徐跃珍与常德市人防处之间未签订租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，双方之间成立不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同，出租人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。双方之间的不定期租赁关系存续达十七年之久，徐跃珍基于合同履行习惯，对案涉租赁房屋的继续租赁抱有合理信赖，因此，常德市人防处亦因尊重双方当事人长期形成的履约实际，在解除合同收回租赁房屋前，给予徐跃珍合理的期限，以最大限度维护徐跃珍的经营利益。庭审中，常德市人防处同意给予徐跃珍六个月的缓冲期以处理店面存货、另行寻找租赁门面，该期限符合实际，予以确认。2、关于租金，徐跃珍经营期间，因新冠疫情这一不可抗力因素导致停业三个月属实，该期间的租金予以酌减。3、关于徐跃珍提出的要求常德市人防处对其装修装饰损失予以补偿的主张，因未提交证据予以佐证，且缺乏法律依据，不予支持。4、美玉轩珠宝店系徐跃珍经营的个体工商户，且自2003年承租起即以该珠宝店名义从事经营，常德市人防处关于徐跃珍与美玉轩珠宝店构成转租关系的主张不予支持，徐跃珍系本案适格的民事责任主体。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、解除常德市人民政府防空工程管理处与徐跃珍就常德市青年路门牌号为141号的房屋成立的不定期租赁合同关系；二、徐跃珍于本判决生效之日起六个月内将常德市青年路门牌号为141号的房屋连同形成附合的装饰装修物腾退给常德市人民政府防空工程管理处；三、徐跃珍于本判决生效之日起十日内向常德市人民政府防空工程管理处按照每月840元交纳自2020年1月1日起至2020年9月30日止的租金（应予扣减3个月的租金2520元），并应按照每月840元向常德市人民政府防空工程管理处交纳自2020年10月1日起至实际腾退租赁房屋之日止的租金；四、驳回常德市人民政府防空工程管理处的其他诉讼请求。受理费125元，由徐跃珍负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：常德市人防处对徐跃珍提交的《营业执照》、《税务登记》、《收款收据》、《下岗证》的无异议，本院对上述证据予以确认，其能够证明徐跃珍下岗后依法经营并交纳租金的事实。常德市人防处对徐跃珍提交的《易斌转让门面证明》、《黄娜秀转租门面收费》、《好宜居装饰工程有限证人公司美玉轩装修工程预算表》及证人黑建清、杨某1、杨某2、李某的证言真实性均不予认可，《易斌转让门面证明》、《黄娜秀转租门面收费》没有常德市人防处盖章，《好宜居装饰工程有限证人公司美玉轩装修工程预算表》未加盖公司印章，亦无装修合同和付款凭证，因此依法不予采信；证人黑建清、杨某1、杨某2、李某未出庭接受法庭的质询，对其证言亦不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：涉案合同是否应解除；若解除，是否应腾退门面，租金如何计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息……”因此本案中上诉人徐跃珍与常德市美玉轩珠宝店实为一方当事人。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中徐跃珍未与常德市人防处签订书面房屋租赁合同，没有证据证明双方对租赁期限有明确约定，一审法院据此认定双方之间房屋租赁视为不定期租赁正确。常德市人防处可以随时解除合同，且已将解除合同事宜通知了徐跃珍。一审法院认定常德市人防处解除房屋租赁合同符合法律规定，其裁决徐跃珍于判决生效之日起六个月内将案涉房屋连同形成附合的装饰装修物腾退给常德市人防处并无不当。一审法院鉴于新冠疫情致徐跃珍停业三个月，对该期间的租金予以酌减，并以租金840元/月的标准计算徐跃珍应缴纳的租金并无不当。综上所述，徐跃珍的上诉请求不能成立，依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由徐跃珍负担。本判决为终审判决。审判长  卜玉苹审判员  周立军审判员  孙 晖二〇二〇年十二月十一日书记员  赵丹丹附法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。