辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8398号上诉人(原审被告)：大连冠信房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区七贤岭高新街****，统一社会信用代码：91210231550607907A。法定代表人：李玉武，总经理。委托诉讼代理人：朴琼玉，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李清华，男，1948年3月15日出生，汉族，住辽宁大连市沙河口区。委托诉讼代理人：蔡宝银，辽宁阳光律师事务所律师。上诉人大连冠信房地产开发有限公司（以下简称冠信公司）因与被上诉人李清华商品房销售合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。冠信公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李清华的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律存在错误。一审法院关于逾期办证违约金的认定存在错误。1、李清华未按合同约定支付足额房款，而一审法院认定其交纳了全部房款的事实错误。《冠信房地产.印章使用流程单》仅仅系上诉人内部流程，不具备与被上诉人关于房款事实的认定，且被上诉人未提交原件，对于该事实真实性上诉人不予认可。事实上被上诉人交纳了200万元房款，其他款项系案外人与上诉人之间的关系，不同的法律关系不应混同。依《商品房买卖合同》第九条第2款约定，被上诉人没有付清全部款项前，上诉人有权不交付房屋，有权推迟交房期限，不应因此承担违约责任。2、一审法院关于违约金标准认定有误。即使需上诉人承担逾期交房违约责任，也应按照合同第九条第1款约定的万分之一标准支付。而一审法院依据《合同变更单》及(2016)辽0211民初10772号民事调解书、庭审笔录，认定违约金标准有失公正。首先，《合同变更单》对被上诉人并不具有效力，且相关签字人员与被上诉人方存在利害关系，(2016)辽0211民初10772号案件的代理人亦存在利害关系。对于交房属于重要合同条款，应当以双方签订书面形式约定为准。李清华辩称，不同意冠信公司的上诉请求。一、被上诉人已经交纳了足额240万元房款，有以下证据和事实可以证明：1、《销售不动产统一发票》、《中国银行结算业务申请书》可证明被上诉人交纳了200万元房款。2、中国银行汇兑支付往来账凭证、《专用收款收据》可证明被上诉人交纳了340781元房款。3、招商银行现金存款回单、大连力与美健身有限公司（以下简称力与美公司）的通用机打发票、记账账页，可以证明被上诉人代替力与美公司向大连创意产业项目发展有限公司支付房租59219元，此款为被上诉人按照上诉人的指示，将59219元房款支付给第三方，视为答辩人交纳了房款。4、《冠信房地产.印章使用流程单》可以证明上诉人的财务部门、两位主管副总、总裁和董事长对已经收到被上诉人240万元房款的事实进行了确认。5、双方在大连市甘井子区人民法院通过民事调解的方式，对收到被上诉人240万元房款的事实进行了确认。二、上诉人称在被上诉人未付清房款的情况下，其有权不交付房屋并不应承担违约责任，无事实和法律依据。《商品房买卖合同》第六条第1款第2项约定：“买受人于2013年1月28日付房款200万元，第二批房款40万元于2014年3月30日前付清”；第八条约定：“出卖人应当在2013年10月28日前……将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用”。从上述约定可见，出卖人交付房屋时间先于第二批40万元房款交付时间。因此上诉人称“有权不交付房屋，有权推迟交房期限，不应因此承担违约责任”，无事实和法律依据。三、双方已经就逾期交房违约金由已付房款的“日万分之一”变更为“日万分之二”达成一致，合同已经成立，上诉人主张逾期交房违约金按照已付房款的“日万分之一”计算无事实和法律依据。1、《中华人民共和国合同法》第二十五条和第二十六条规定，承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。本案中，被上诉人向上诉人发出《关于要求支付房屋及承担违约责任的函》，要求将逾期交房违约金由已付房款的“日万分之一”变更为“日万分之二”，上诉人最终向被上诉人交付了《冠信房地产·合同变更单》，其中对被上诉人的该项请求作出了承诺，同意逾期交房违约金“按日向买受人支付已交房价款的日万分之二”。因此，双方对于逾期交房违约金由已付房款的“日万分之一”变更为“日万分之二”已经达成了协议，上诉人有义务按照协议约定履行。2、上诉人以双方未签订书面合同为由，否定合同成立，无法律依据。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中，虽然就逾期交房违约金变更为已付房款的日万分之二，双方并未签订书面合同，但上诉人的总裁金基浩、董事长赵景福已经在《冠信房地产·合同变更单》签字确认，也即对被上诉人的要约作出了承诺。且根据大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初10770号民事调解书显示，上诉人同意且已经按照已付房款的“日万分之二”支付了2017年10月31日之前的逾期交房违约金。因此，依照合同法第三十七条规定，双方之间逾期交房违约金由已付房款的“日万分之一”变更为“日万分之二”的合同已经成立。四、上诉人称《冠信房地产合同变更单》上签字的人员与被上诉人存在利害关系，无事实依据。被上诉人与《冠信房地产合同变更单》上签字的总裁金基浩，董事长赵景福无任何法律上的利害关系。李清华向一审法院起诉请求：1、判令冠信公司以李清华已付房款240万元为基数，自2017年11月1日开始，按照每日万分之二的比率计算支付逾期交房违约金直至房屋交付之日止(违约金标准为每日480元，截至2020年10月31日为525600元)；2、判令冠信公司为收取李清华的40万元购房款开具符合税务机关要求的收款发票；3、诉讼费用由冠信公司负担。一审法院认定事实：2013年1月18日，案外人李刚与冠信公司签订《商品房买卖合同》，约定李刚作为买受人，购买冠信公司开发建设的位于大连房屋。房屋建筑面积155.08平方米，总价款240万元。合同第六条约定，李刚于2013年1月18日付房款200万元，第二批房款40万元于2013年12月31日前支付。合同第八条约定，冠信公司应于2013年10月28日前将案涉房屋按照合同约定交付给李刚。合同第九条约定，若冠信公司逾期交房时间不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，冠信公司按日向李刚支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；若逾期超过60日后，李刚要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，冠信公司按日向李刚支付已付房款万分之一的违约金。2011年6月29日、7月8日，李刚分别向冠信公司账户各支付了100万元，共计200万元用于购买案涉房屋。2012年12月13日，李刚按照冠信公司财务要求将购房款59219元代替力与美公司支付了房租。2013年1月31日、2月22日，李刚又按照冠信公司财务要求分别向冠信公司总裁金基浩个人账户各支付了25万元和90781元，合计340781元作为购房款。至此，李刚已经将案涉房屋购房款全部支付完毕。2014年12月，李刚与冠信公司法定代表人及公司各部门负责人在《冠信房地产·印章使用流程单》对上述李刚付清房款的情况进行了签字确认，其中盖印文件相关部门意见也确认了财务已查账款项入账。另外，该流程单也记载了未向李刚开具发票的金额为40万元。2013年11月22日，因案涉房屋购房资格证过期，经李刚申请，冠信公司同意将其签订的《商品房买卖合同》的权利义务全部转让予其父，即李清华。2013年11月30日，李清华与冠信公司签订了《商品房买卖合同》(合同编号：WHT201310161)及补充协议。合同约定李清华作为买受人，购买冠信公司开发建设的位于大连房屋。房屋建筑面积155.08平方米，总价款240万元。合同第六条约定，李清华于2013年1月28日付房款200万元，第二批房款40万元于2014年3月30日前支付。合同第八条约定，冠信公司应于2013年10月28日前将案涉房屋按照合同约定交付李清华。合同第九条约定，若冠信公司逾期交房时间不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，冠信公司按日向李清华支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；若逾期超过60日后，李清华要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，冠信公司按日向李清华支付已付房款万分之一的违约金。合同第二十条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。该合同还约定了其他事项。2015年10月26日，李清华向冠信公司发出《关于要求交付房屋及承担违约责任的函》，要求冠信公司尽快将符合双方购房合同要求的案涉房屋交付李清华，并且向李清华支付逾期交房违约金。同时李清华又要求冠信公司将逾期交房违约金的标准由“每日按照已付房款万分之一计算”变更为“每日按照已付房款万分之二计算”。该函上有公司总裁金基浩的签名。对此，李清华在庭审中又提供了《冠信房地产·合同变更单》，该变更单载明关于双方签订的购房合同(合同号：WHT201310161)的相关内容变更，将该合同第九条第(2)款逾期交房违约金由“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”变更为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。变更单上有董事长赵景福、总裁金基浩的签字。该变更单下方注：用印章人填写此申请单，并履行相应签字程序，有权签批领导签批后转印章持有人处盖章，盖章完毕后，取件人或经办人在本申请单签字后由盖章人留存本申请单。截至2020年10月31日，冠信公司认可仍未向李清华交付案涉房屋。另查，2016年，李清华将冠信公司诉至大连市甘井子区人民法院，主张冠信公司以已付房款240万元为基数，按照日万分之二的比率向其支付2013年10月29日至2016年12月19日的逾期交房违约金551040元。该案在庭审中，李清华自认案外人李刚系冠信公司办公室主任，因冠信公司内部有纠纷，公司公章被另一股东拿走，所以李清华、冠信公司未签订补充协议。而冠信公司也在庭审中陈述公司公章被公司投资人监管了，同时冠信公司也认可了李清华已将购房款支付完毕，但就违约金标准调整的情况，冠信公司在法庭调查答辩时表示需向公司请示进行核实。2017年1月10日，大连市甘井子区人民法院就该案作出(2016)辽0211民初10770号民事调解书，双方达成如下协议：冠信公司于2017年9月1日前向李清华支付逾期交房违约金673440元(自2013年10月29日至2017年8月31日，以240万元为基数按日万分之二标准计算)；冠信公司于2017年11月1日前向李清华支付逾期交房违约金29280元(自2017年9月1日至2017年10月31日，以240万元为基数按日万分之二标准计算)。现冠信公司已经履行完毕。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”。本案中，李清华、冠信公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应依约履行合同义务。本案争议焦点为：一、李清华是否已经履行了支付全部房款的义务；二、双方约定的逾期交房违约金的标准是否发生了变更。关于争议焦点一，本案中，李清华提供的发票、收据、账页及银行支付凭证、回单的证据可以证明案外人李刚履行了支付全部款项的义务，且冠信公司五位负责人也在《冠信房地产·印章使用流程单》对李刚已经支付了全部240万元房款进行了签字确认，而冠信公司又同意将李刚签订的案涉购房合同的全部权利义务转让予李清华，另外冠信公司在(2016)辽0211民初10770号民事纠纷一案中也承认李清华支付了全部购房款。综上，认定李清华已经向冠信公司履行了支付全部房款的义务。据此，冠信公司应向李清华开具购房发票，而据《冠信房地产·印章使用流程单》记载，冠信公司未向李刚出具发票的金额为40万元，现冠信公司也未能提供其已经向李刚或者李清华出具了该发票的相关证据，应承担不利后果，故对李清华主张冠信公司向其开具收取购房款40万元的符合税务机关要求的收款发票的诉请，予以支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十条规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。本案中，李清华提供了《冠信房地产·合同变更单》，经查，该变更单对逾期交房违约金标准由日万分之一变更为日万分之二的情况进行了说明，并有冠信公司总裁及法定代表人的签字确认，而冠信公司未提供证明冠信公司法定代表人签字系越权行为的相应证据，也未提供李清华知晓或者应当知晓其系越权签字的相应证据，故冠信公司法定代表人在变更单上的签字应当认定为冠信公司行为；同时，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条有关“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其后果由法人承受”的规定，冠信公司应承担逾期交房违约金标准变更为日万分之二的法律后果，双方就此合同变更事项已达成合意。另外，《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条规定，以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。本案中，变更单虽为内部用章审批单，但该单现已在李清华处，冠信公司同意变更违约金标准的意思表示已到达李清华，故双方就逾期交房违约金的标准变更为日万分之二的约定已经生效。据此，冠信公司应按照双方新的约定履行相应义务，故对李清华主张冠信公司按照日万分之二的标准支付逾期交房违约金的请求，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告大连冠信房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付原告李清华逾期交房违约金(以240万元为基数，自2017年11月1日起至实际付清之日止按照每日万分之二的比例计算；暂计算至2020年10月31日为525600元)；二、被告大连冠信房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给原告李清华开具购房款40万元的符合税务机关要求的收款发票。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9056元，由被告大连冠信房地产开发有限公司负担(此款原告已预交，被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告)。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人冠信公司对该公司与李清华之间已签订《商品房买卖合同》，且李清华已缴纳房款200万元无异议，其上诉理由主要基于两点，其一为李清华尚未缴纳案涉房屋余款40万元；其二为应按日万分之一的标准计算逾期交房违约金。关于李清华是否已缴纳房屋余款40万元一节，冠信公司对于案外人李刚已分三笔向案外人分别支付59219元、25万元、90781元，合计40万元的真实性没有异议，但认为上述款项并非支付给该公司，因此不是案涉房屋的余款。李清华在一审时提交的《冠信房地产·印章使用流程单》上已载明李刚分五笔交纳了案涉房屋的购房款240万元，其中即包括上述三笔款项，且注明未开发票金额为40万元。二审审理中，冠信公司承认在大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初10770号民事案件审理时，李清华提交了该流程单，冠信公司亦认可李清华已将购房款支付完毕，故该公司虽在本案中对李清华交款事实予以否认，本院不予采纳。在该流程单上已注明冠信公司未开具发票，现冠信公司未能提交其已向李刚或者李清华出具该发票的相关证据，一审判令冠信公司向李清华开具符合税务机关要求的金额为40万元的发票，有事实和法律依据，本院予以维持。关于冠信公司上诉称逾期交房违约金应按日万分之一计算一节，李清华在本案中已提交《冠信房地产·合同变更单》的原件，该变更单对逾期交房违约金标准由日万分之一变更为日万分之二的情况进行了说明，冠信公司虽辩称该变更单上未加盖公司印章，但对于该变更单上总裁、董事长签字的真实性无异议，因该合同变更单为冠信公司内部审批流程单，且有公司总裁、董事长签字，应视为公司行为。此外，在（2016）0211民初10770号民事案件审理时，李清华亦提交该合同变更单为证，冠信公司已同意按日万分之二的标准计算违约金。综上，可认定李清华与冠信公司之间已就违约金标准由原合同约定的日万分之一调整为日万分之二达成一致，冠信公司主张按日万分之一支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，冠信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9056元，由大连冠信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  任 娲二〇二〇年十二月十五日书记员  程添莹