辽宁省东港市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0681民初1813号原告：邢玉江，男，1994年7月8日出生，汉族，无业，现住东港市。被告：东港市天宏房地产开发有限公司。住所地：东港市大**。法定代表人：杜坪，该公司董事长。委托诉讼代理人：祝振东，辽宁六合律师事务所律师。原告邢玉江与被告东港市天宏房地产开发有限公司（以下简称天宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢玉江、被告天宏公司委托诉讼代理人祝振东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告给付原告逾期交房违约金18000元（自2019年10月31日计算至判决之日）。事实与理由：2019年6月11日，原告购买被告开发的位于东港市大东区和睦家园住宅小区3号楼1单元302室房屋（724图1253丘1幢），建筑面积90.12平方米，商品房单价为每平方米人民币4787.04元，房屋总价款为431408元。原告与被告于2019年6月11日签订了商品房买卖合同（预售），双方约定交付房屋时间为2019年10月30日。现因被告到期没有向原告交付房屋违反了合同约定，给原告造成了损失。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告违约逾期交房应向原告支付租金。原告请求被告每月支付约4000元租金。被告天宏公司辩称:1、被告自2019年10月31日起就开始向业主交付房屋。2020年1月21日新冠疫情爆发，政府为防控疫情需要，禁止被告对外开展营业活动。此应属于不可抗力，即不可抗力期间不能视为逾期交房。2月19日政府调整疫情防控应急响应级别后，被告继续向业主交房。2月21日，被告通过微信及电话方式通知业主办理入住手续。至2020年3月1日前，被告已向业主交付房屋达135户。被告上述交房实际情况符合原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件十一的《合同补充协议》第三条约定：“鉴于本小区购房者人数众多，买受人同意由出卖人安排购房人按一定顺序办理入住手续，因顺序在后出现的交付期超过合同约定期限的，不视为出卖人逾期交房。”按此约定，被告并未违反合同约定。由于冬季交房且临近春节，特别是受疫情影响，使得交房过程中遇到诸多困难，导致包括原告在内的一些业主交房时间有点晚。原告起诉被告逾期交房，被告作为开发商感到抱歉，同时也对服务不到位之处向各位业主道歉，并对业主提出的物业等问题进行了整改，同时也愿意向原告支付2500元补偿款；2、我国法律规定商品房交付的条件是工程竣工且验收合格，被告取得了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及勘察单位共同确认的工程质量竣工验收记录表，和睦家园项目已经竣工验收合格，相关配套设施均已正常使用，符合业主入住条件。同时，原告与被告在《合同补充协议》中也对房屋交付做了具体约定，即：通知钥匙交接后即视为房屋交付使用。可见，被告完成了工程竣工验收，并通知全体业主领钥匙办理入住，房屋交付的条件已经成就；3、针对原告方提出的被告没有取得竣工验收备案表的意见，本案中，被告与原告约定：“该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件”，并不是原告主张的“备案表”。所谓的备案证明文件，是指被告已取得建设、监理、施工、设计、勘察单位共同综合验收并出具的提交备案所需的证明文件。同时，竣工验收备案是指建设单位自工程竣工验收合格后，向建设行政主管部门提交验收材料，行政主管部门收取文件，备份在案以供查考的行为。行政部门收到材料后，也只做形式上的审查，而不做实质内容的审查，它并不与建设工程质量是否合格这一事实有必然联系，也不包含建设行政主管部门的意思表示，没有设定法律上的权利义务。国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发[2002]24号）第323项明确列明“房地产开发项目竣工验收”的行政审批项目属于取消项目，开发项目竣工验收已从行政审批变为事后备案制。我国《城市房地产开发经营管理条例》、《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《合同法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等现行法律都规定了建筑工程的交付使用条件为建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。验收合格的即可交付使用。由此可见，建设工程交付使用的条件是建设工程验收合格，而不是行政部门的竣工验收备案；4、原告与被告在合同中约定了逾期交房的违约责任通过协商方式处理，但原告诉请的违约金标准过高。东港市人民法院（2020）辽0681民初1060号民事判决书中所涉房屋建筑面积为119.12平方米，法院酌定认可的房租标准为每月800元人民币。因此，被告向原告支付2500元补偿金是高于上述判决标准的，也是合理的。本院经审理认定事实如下：2019年6月11日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发的坐落于大东区和睦家园住宅小区3号楼302室房屋，建筑面积90.12平方米，总价款431408元。根据合同约定，出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房。关于逾期交付房屋的责任，合同中注明按“双方协商解决”的方式处理。2020年2月21日，被告向和睦家园小区业主发出办理入住手续通知，通知中载明符合入住条件的客户办理时间为2020年3月1日至2020年4月30日。2020年8月12日，东港市住房和城乡建设局出具质量验收说明书一份，该说明书载明：“东港市天宏房地产开发有限公司开发的和睦家园住宅小区已于2019年底完成工程竣工验收，并于2020年1月将竣工验收备案的相关证明文件报送我局，我局根据相关规范要求，已组织参建五方对该住宅小区进行质量验收完合格”。庭审中，原告称收到了被告于2020年2月21日发布的办理入住手续通知，但原告认为涉案房屋没有达到验收合格的标准，故原告不能入住，也不能领取房屋钥匙。本院所确认的上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、单位工程质量竣工验收记录、东港市住房和城乡建设局说明书等证明材料在卷为凭，这些证明材料已经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告间形成房屋买卖合同关系，双方应当按照合同约定履行义务。本案中，原告已按合同约定履行了交付房款义务，而被告未按照合同约定时间交付房屋系违约行为，应承担逾期交房违约责任。关于涉案房屋是否具备交付条件以及被告逾期交付的期间一节，因涉案小区房屋在2019年12月已由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位和勘察单位验收质量合格，且东港市住房和城乡建设局出具的说明书中已载明被告开发的涉案小区已于2019年底完成工程竣工验收，并于2020年1月将竣工验收备案的相关证明文件报送该局，该局根据相关规范要求，已组织参建五方对该住宅小区进行质量验收完毕合格。故涉案房屋已具备交付使用条件，原告在被告发出办理交房手续通知后仍拒绝接收房屋，无事实及法律依据。因被告在办理入住装修手续通知中写明“符合入住条件的客户办理时间为2020年3月1日至2020年4月30日”，故被告逾期交付房屋的期间应确定为2019年10月31日至2020年3月1日。关于被告辩称2020年1月21日新冠疫情爆发导致交房手续停滞，即发生不可抗力期间不能视为逾期交房期间一节，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，被告迟延履行交付房屋的行为发生于新冠疫情爆发之前，故被告逾期交房的违约责任不能免除，本院对被告该节抗辩意见不予支持。关于被告逾期交房所需承担的违约责任，因合同中仅约定由双方协商处理，并未明确约定如协商不成被告所需承担的违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，原告亦未能提供充分有效证据证明因被告的违约行为所造成的实际损失，故原告请求被告承担违约损失金18000元（自2019年10月31日计算至判决之日）无事实依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”据此规定，本院于庭审中向原告释明是否申请对同地段同类房屋租金标准进行司法评估，原告表示不申请评估，并请求法院参考之前判决、网络平台中相应房屋租赁价位，依法作出判决。为减少当事人诉累，综合参考本市房屋租赁市场行情，本院酌定涉案住宅房屋同地段同类房屋的月租金价格为900元，继而本院酌定被告应赔偿原告逾期交房违约金数额为3600元（900元/月×4个月）。综上，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告东港市天宏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告邢玉江违约金3600元；二、驳回原告邢玉江其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告承担50元，被告东港市天宏房地产开发有限公司承担50元。此款原告已预交，被告承担部分于执行时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  宋远利二〇二〇年十二月十八日书记员  赵巧悦