黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7203号上诉人（一审原告）:王紫阳，男，2003年7月24日出生，满族，学生，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。法定代理人：王某，男，1980年8月11日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。被上诉人（一审被告）:哈尔滨清华置业房地产开发有限公司，住所地黑龙江省五常市五常镇实验路**。法定代表人：张秀根，董事长。委托诉讼代理人：穆鸿津，黑龙江精准律师事务所律师上诉人王紫阳因与被上诉人哈尔滨清华置业房地产开发有限公司（以下简称清华置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省五常市人民法院（2020）黑0184民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。王紫阳上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王紫阳的一审全部诉讼请求。事实及理由：一审法院认定案件事实错误，适用法律错误，从而导致本案判决结果完全错误，应依法改判。理由如下：根据王紫阳与清华置业公司签订的《新天地购物广场商品房（商铺）买卖合同》（以下简称商铺合同）共涉及两部分内容。1.对新天地购物广场叁层F-56号商铺位的买卖；2.关于王紫阳购买的F-56号铺位的经营权委托。首先，对于商铺买卖合同。根据商铺合同第六条约定：清华置业公司应于2019年4月26日将竣工验收合格、消防验收合格，各项设施达到设计要求、产权已登记在乙方（王紫阳）名下的商铺交付给王紫阳。从商铺合同约定的条款可以确定王紫阳与清华置业公司既约定了交付商铺的标准、条件，也约定了办理产权的时限。一审庭审中，王紫阳已提供了充分的证据证明清华置业公司销售给王紫阳的商铺因不具备办理产权登记的条件，现仍无法办理产权手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，王紫阳与清华置业公司约定的办理产权登记的期限为2019年4月26日，因此在一审庭审时已满足了解除条件，而一审法院仅以交付商铺即视为清华置业公司完成了合同义务，从而适用《合同法》第九十四条驳回王紫阳的请求，既无事实依据，也无法律依据，应依法改判支持王紫阳要求解除并返还购铺款及给予补偿的诉讼请求。其次，关于商铺合同中约定的经营权委托事项。根据商铺合同约定：王紫阳将所购商铺委托给清华置业公司经营，清华置业公司将以每年返利的形式，按照比例逐年返利。通过上述商铺合同约定可以确定清华置业公司经王紫阳委托经营商铺后应按年进行返利，而清华置业公司经营的方式即为对外出租商铺并将商铺租赁费支付给王紫阳。清华置业公司在一审中也明确合同中约定的返利款即为商铺的租赁费用，根据《合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的法律规定，根据王紫阳一审提供的清华置业公司在王紫阳购铺时开具“收据”时一并将返利款支付的交易方式可以确定，本案中王紫阳与清华置业公司关于返利款的支付方式为租赁期限开始时即应支付，清华置业公司支付王紫阳第一年返利款的时间为2019年2月8日，因此清华置业公司应于2020年2月8日将第二年返还款支付给王紫阳，而清华置业公司未在此期限内支付返利款或者未足额支付返利款均应视为违约。根据合同约定清华置业公司应按王紫阳购铺款总额8%每年的标准向王紫阳支付返利款。即清华置业公司每年应向王紫阳支付返利款39,941元，但清华置业公司在支付对应返利款后，未按约定期限足额支付王紫阳返利款，仅在王紫阳提起本钱诉讼后支付了56号铺3我拉远返利款，尚欠9941元返利款未支付，而一审法院以双方合同未约定返利时间及已经支付部分返利款即认定清华置业公司关于返利款不存在违约，从而驳回王紫阳关于要求清华置业公司支付返利款并按和约定承担违约责任的诉讼请求，既无事实依据，也无法律依据，综上，一审法院就本案返利款认定事实不清，适用法律错误，故应依法改判支持王紫阳关于给付返利款并依合同约定按8%支付补偿金的诉讼请求。清华置业公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，王紫阳上诉的事实和理由不存在，请求二审法院驳回上诉，维持原判王紫阳向一审法院起诉请求：1.解除王紫阳与清华置业公司签订的《新天地购物广场商品房（商铺）买卖合同》；2.判令清华置业公司返还王紫阳购铺款499,268元；3.判令清华置业公司支付自逾期交付商铺之日起至实际解除并返还购铺款之日止的补偿金（按王紫阳实际交款额的8%，以清华置业公司实际逾期天数计算）；4.判令清华置业公司按王紫阳已支付购铺款总额的8%标准向王紫阳支付自2020年2月9日起至合同实际解除并返还购铺款之日止的返利款。一审法院认定事实：2019年2月8日，王紫阳与清华置业公司签订了《新天地购物广场商品房（商铺），买卖合同》，约定：王紫阳购买的商铺位于五常市建设大街与文苑路交汇处，新天地广场三层F-56号铺位，建筑面积为21平方米，每平方米23,774.66元，总金额499,268元。使用年限自2018年2月28日至2058年2月27日。合同约定清华置业公司于2019年4月26日交付该商铺，委托管理期间清华置业公司须向王紫阳支付返利比例为每年为8%。2019年2月8日王紫阳刷卡支付了购买商铺款项，清华置业公司支付了第一年的返利款39,941元。2020年8月12日，清华置业公司向王紫阳支付了两个商铺返利款共计30,000元。2020年初因疫情五常市内的商铺暂停营业。一审法院认为：王紫阳请求解除双方签订的买卖合同并且返还购铺款。清华置业公司抗辩双方在合同约定该商铺交付后由清华置业公司托管，由清华置业公司向王紫阳支付托管合同利益，视为清华置业公司已经向王紫阳交付商铺。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四项的规定：“有下列情形之一，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。”《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”清华置业公司已经按合同约定向王紫阳交付商铺且代为管理，清华置业公司提交了收据及转账记录证实已经向王紫阳支付了2019年的租金及2020年的部分租金，且庭审中王紫阳已经自认收到了租金。王紫阳已经取得了购买商铺的返利金获得了利益，行使了其用益物权，从而实现了合同目的。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”故一审法院对王紫阳解除买卖合同及返还购铺款的请求不予支持。王紫阳主张清华置业公司给付逾期交付商铺之日至实际解除并返还购铺款之日止的返利款。双方在合同的第六条第三款约定，清华置业公司在2019年4月26日交付商铺。清华置业公司已经支付了2019年2月9日至2020年2月8日年度的返利款及第二年度的部分返利款。王紫阳未能向一审法院提供逾期交付商铺的证据，且双方的合同并未解除。故一审法院对王紫阳的主张不予支持。王紫阳主张清华置业公司应给付2020年2月9日至合同解除之日的返利款。清华置业公司庭审提交证据已经向王紫阳支付了2020年的部分返利款，剩余部分因疫情原因未能开业延期给付。一审法院认为，清华置业公司已经履行了2020年部分返利款，因该合同并未解除，故对王紫阳要求清华置业公司给付自合同解除之日的返利款一审不予支持。王紫阳主张的判令清华置业公司给付代理费，双方合同中未有相关约定，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，判决：驳回王紫阳的诉讼请求。案件受理费4395元，由王紫阳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。王紫阳向本院提交维权请愿书、会签表。拟证明：新天地购物中心的开发商，就商铺买卖问题在五常市已经造成了恶劣的影响，清华置业公司已经在五常市没有商业信誉，已经给五常市百姓造成了一定的损失。清华置业公司质证意见为：对真实性、合法性、关联性均有异议。请愿书和会签表是王紫阳单方提供，清华置业公司无法确认其真伪，而且对于请愿书所提到的事情，可以通过正常的司法途径来解决，没有必要采取请愿的方式来解决，从关联性来讲，这份证据与本案无关。清华置业公司未举示新证据。本院认证意见，王紫阳在二审中所举示的维权请愿书及会签表均系其自行制作，且清华置业公司对证据的真实性有异议，故本院对王紫阳举示证据的真实性不予确认。二审查明的的事实与一审判决认定事实一致。本院认为：王紫阳与清华置业公司于2019年2月8日签订了《新天地购物广场商品房（商铺）买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已依合同约定进行了实际履行，故王紫阳与清华置业公司签订的《新天地购物广场商品房（商铺）买卖合同》有效。关于王紫阳请求解除涉案《新天地购物广场商品房（商铺）买卖合同》的主张是否成立的问题。王紫阳上诉主张清华置业公司未按合同约定于2019年4月26日将竣工验收合格、消防验收合格，各项设施达到设计要求、产权登记在王紫阳名下的商铺交付给王紫阳、未按期给付返利款，故清华置业公司存在违约，王紫阳有权解除买卖合同。首先，案涉新天地购物广场已经竣工验收，并已开业，针对该主张，清华置业公司已依双方签订的买卖合同约定对案涉商铺进行经营管理，并向王紫阳支付返利款，王紫阳合同目的已实现，故不存在依照合同约定解除合同的情形；2020年2月9日至2021年2月8日清华置业公司未能足额返利，系因疫情原因，清华置业公司亦承诺待市场经营好转后，将依约补齐返利款，不存在恶意拖欠返利款情形。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了五种解除合同的法定情形，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十九条等条款对于买受人行使解除权的情形予以列明，但是均未将“未经消防验收合格”列为买受人行使合同解除权的法定情形。第三，王紫阳与清华置业公司于2019年2月8日签订的《新天地购物广场商品房（商铺），买卖合同》第6.3条虽约定甲方（清华置业公司）于2019年4月26日交付该商铺，同时该合同第7.1条：“乙方（投资人）选择将商铺委托甲方进行经营，甲方将以每年返利的形式，按照比例逐年返利”，第7.1.3条“委托期间甲方有权根据经营的需要对该商铺急性必要的格局调整和装修，所需的费用由甲方自行承担”。工程竣工后，清华置业公司对包括案涉商铺在内的商铺进行了统一规划、装修、经营，并于2019年2月16日，清华置业公司即将包括案涉商铺在内的两个商铺返利7万元支付给王紫阳，双方委托管理条件已成就。第四，王紫阳主张双方约定办理产权登记期限为2019年4月26日，至一审庭审时清华置业公司尚未为王紫阳办理涉案商铺产权登记，已满足解除条件。王紫阳前述所主张的时间系双方在商铺买卖合同中第6.3条的约定，该条的表述为“甲方在2019年4月26日交付该商铺”，该时间应系商铺交付时间，并非办理产权登记时间。综上，王紫阳请求解除其与清华置业公司签订的《新天地购物广场商品房（商铺）买卖合同》的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，王紫阳上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8790元，由王紫阳负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉（）二〇二〇年十二月二日书记员  于文娟