江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1799号上诉人（一审被告）：吴爱春，女，1956年3月10日出生，汉族，高中文化，退休职工，住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人：徐小军，江西邦隆律师事务所律师,特别授权。被上诉人（一审原告）：吴宪秋，男，1941年9月16日出生，汉族，大专文化，退休教师，住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人：吴义火，江西都册律师事务所律师，特别授权。被上诉人（一审原告）：杨秋花，女，1951年9月28日出生，汉族，中专文化，退休教师，住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人：吴义火，江西都册律师事务所律师，特别授权。上诉人吴爱春因与被上诉人吴宪秋、杨秋花房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶市广信区人民法院（2020）赣1121民初2272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为不需要开庭审理，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴爱春的上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决依据（2016）赣1121民初1624号民事判决的事实系认定事实错误，适用法律不当。1、吴爱春对其丈夫王玉声出具的收条并不知情，亦不知王玉声与吴宪秋、杨秋花有房屋买卖交易行为，王玉声与吴宪秋、杨秋花存在恶意买卖房屋的行为。吴爱春许可吴宪秋、杨秋花居住的行为是基于亲情因素，而非认可房屋买卖行为。2、王玉声作为出卖房屋的一方虽然也是房屋共有人之一，但其未经吴爱春同意而出卖的行为也属于无权处分。而吴宪秋、杨秋花背着吴爱春擅自签署收条完成涉案房屋的买卖行为应为恶意行为，并非善意取得，吴爱春也未在协议上签字，故该房屋买卖协议是无效的；二、该房屋并未办理产权登记手续，该出卖行为也是无效的。根据《城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”，故未经有批准权的人民政府批准的房地产买卖协议认定无效，国家法律、行政法规强制性规定划拨土地使用权不得转让，故王玉声与吴宪秋、杨秋花的买卖合同应当认定无效。被上诉人吴宪秋、杨秋花辩称，1、根据物权法等相关法律规定，当事人有证据证实不动产权属证书记载的事项与真实权利不符，要求确认相关物权的，法院应予支持。本案中，吴宪秋、杨秋花确系涉案房屋第二层的实际权利人，该事实已由合资建房材料款凭据、购房款收款收据、水电费缴费凭证、收取更换化粪池和管道费用凭据、原上饶县法院（2016）赣1121民初1624号生效民事判决等系列证据足以证实；2、吴宪秋、杨秋花就涉案房屋第二层已支付足额、合理的对价并已实际入住，该房屋无论合资共建还是买卖，均应适用善意取得制度；3、关于购房款收款收据，确系吴爱春与其丈夫当场亲笔签定，是两人共同意思表示和处分行为。在鉴定时因存在违规操作情形，导致吴爱春的签名被认定为非其所签写。退一步说，即使是吴爱春的签名由王玉声代签，基于双方系夫妻关系，吴爱春与吴宪秋兄妹关系，吴爱春按常理肯定知晓房屋买卖这一事实。且吴爱春也从未主动要求吴宪秋、杨秋花搬离，其对房屋买卖一事是知情状态。况且，王玉声的处分行为也构成表见代理，吴宪秋、杨秋花完全有理由相信王玉声的处分行为系其与吴爱春夫妻共同意思表示和共同处分，吴爱春不得以不同意或不知道为由对抗吴宪秋、杨秋花善意取得房产；4、根据房地产管理法的规定内容来看，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要经相关政府部分批准，办理相关出让手续即可进行转让，吴宪秋、杨秋花所购涉案房屋第二层发生在吴爱春及其丈夫王玉声办理相关土地审批登记手续之前，并仍用于居住，未改变土地用途，因此买卖合同合法有效，并且实际履行完毕，吴爱春应当为吴宪秋、杨秋花办理涉案房产第二层的产权过户登记手续。吴宪秋、杨秋花向一审法院起诉请求：1、判决吴爱春协助吴宪秋、杨秋花办理位于江西省上饶市广信区的产权转移（变更）登记手续；2、本案诉讼费用由吴爱春承担。一审法院认定事实：原告吴宪秋、杨秋花系夫妻关系，原告吴宪秋与被告吴爱春系兄妹关系。被告吴爱春与王玉声于1990年9月28日办理结婚登记，于1992年共同在江西省上饶市广信区（原上饶县）旭日街道办桥下村建造房屋一栋，共二层，1993年建造完毕。涉案房屋所附土地于1998年5月26日办理了登记手续，证号为饶县国用（98）字第0107号，土地使用者登记为王玉声，系国有划拨用地。涉案房屋于2004年3月25日办理了产权登记证，证号为饶（县）房权证旭日镇字第**，房屋所人权人登记为王玉声、吴爱春，砖混结构房屋二层，建筑面积310.2平方米。王玉声于2008年1月2日因病去世。两原告为购买涉案房屋第二层，陆续支付了购房款3万元，王玉声出具了收条，内容为“收到大哥大嫂购买上房屋款计币叁万元整（三室一厅、厨房、卫生间、阳台）”，王玉声在该收条的具收款人处签名确认，但“吴爱春”三字并非吴爱春本人所签。两原告于2010年搬迁至涉案房屋第二层居住、使用至今。后两原告要求确认涉案房屋第二层为其所有及该栋房屋土地使用权为原、被告共同所有，于2016年6月21日提起诉讼，（2016）赣1121民初1624号民事判决书审理认为王玉声出具的收条明确了两原告向被告购买涉案房屋第二层的事实，两原告与被告之间系房屋买卖合同关系，房屋买卖合同依法认定有效，两原告已履行了支付购房款义务，被告应当协助办理诉争房地产的过户登记手续，因该权利系债权，经法院向两原告释明，两原告仍坚持确认对诉争房屋享有所有权及该房屋的土地使用权为双方共同所有，故驳回两原告的该项诉讼请求。一审法院认为，原告与被告就涉案房屋第二层法律关系已被法院生效判决确认为房屋买卖合同关系并依法认定有效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条“下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；...（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）...前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”之规定，被告提出与两原告间并非房屋买卖合同关系，其提交的证据，只能证明前期建房相关审批手续及地块购买、水管接通由其与丈夫办理，并将房屋登记在被告及其丈夫名下的事实，另被告申请证人出庭的证言，该证人陈述涉案房屋系吴爱春单独建造，对原、被告之间是否存有房屋买卖合同关系并不知晓，也是在2016年原、被告双方诉讼时，证人称被告吴爱春告诉了才知道，证人对相关事实也只是听当事人陈述，没有其他证据印证，综上，被告提供证据并不能推翻与两原告之间的房屋买卖合同的事实，故涉案房屋第二层原、被告之间仍应为房屋买卖合同关系，该合同合法有效，原、被告双方均应按合同履行各自义务。房屋买卖合同中物权的变动不是独立于房屋买卖合同之外的物权行为，而是买卖合同履行的组成部分，是买卖合同具体的履行方式。也就是说房屋所有权的过户登记行为是基于房屋买卖合同引起的，过户登记只是合同当事人意思表示的一种外在的确认，是房屋所有权转移的必备要性，而对房屋买卖合同效力不产生影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，被告在收取购房款的情况下，本应及时将出卖房屋交付给原告并过户登记在原告名下。本案中，两原告通过有效房屋买卖合同获得房屋，并已居住占有长达十年之久，虽已实际占有、使用，但并没有实际取得所购房屋的所有权，故原告要求被告协助其办理涉案房产第二层的产权变更登记手续，有事实和法律依据，予以支持。据此，依法判决被告吴爱春在本判决生效之日起十五日内协助原告吴宪秋、杨秋花办理位于江西省上饶市广信区（原上饶县）旭日街道办桥下村房产证号饶（县）房房权证旭日镇字第**房第二层产权过户登记手续。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告吴爱春负担。二审中，上诉人吴爱春提交（2020）赣1121民申4号案件传票，拟证明一审判决的主要依据（2016）赣1121民初1624号判决书已经启动再审程序，有可能被撤销，如果被撤销，一审判决的证据是不足的；被上诉人吴宪秋、杨秋花质证认为1、该材料不是证据，无法证实与本案存在关联，2、被上诉人并未收到该份材料，3、即使该材料与本案有关，但也只是听证的形式，并能证明法院已经启动再审程序，有可能驳回上诉人的再审申请，本案应独立审理，4、（2016）赣1121民初1624号判决结果是对被上诉人不利的，上诉人也未上诉，不应再启动再审程序。经核实，本院对该份证据的真实性予以确认，但对（2016）赣1121民初1624号判决并未启动再审程序，故该份证据不能证明吴爱春欲证明的待证事实。被上诉人申请证人吴某出庭作证，及提交吴宪柱、曹桂兰、江美林、孙大青的证言，拟证明1、被上诉人于上诉人及其丈夫于1992年商议合资建房，并由被上诉人购买所需木材的事实，2、被上诉人先合资建房后，由于上诉人要求，被上诉人加付3万元够得该房后长期入住的情况，3、案涉房屋的全部木材是被上诉人从德兴市所购；上诉人吴爱春质证认为，对该证据三性有异议，证言上只有个人签名，没有身份证进行核实，证人吴某出庭作证为提前申请，不符合证人出庭的形式要件，也不属于新证据。本院认为，吴某庭审证言符合法律规定，对其内容真实性予以采信。二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案二审的争议焦点为吴爱春是否应协助吴宪秋、杨秋花办理位于江西省上饶市广信区（原上饶县）旭日街道办桥下村房产证号饶（县）房房房权证旭日镇字第**第二层产权过户登记手续。本院作如下评析：首先，案涉房屋第二层买卖合同关系成立有效的事实已由（2016）赣1121民初1624号民事判决所确认，虽吴爱春申请再审，但经广信法院审查已裁定驳回其再审申请，故（2016）赣1121民初1624号民事判决书仍为生效法律文书，而吴爱春提供的证据尚不足以推翻该生效判决，故一审判决采信生效的判决所认定的事实并无不当；其次，对于共同所有的财产，夫妻一方与他人实施的民事行为，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由进行抗辩。就本案而言，吴宪秋、杨秋花提供的《收条》，可以证明王玉声与吴宪秋、杨秋花建立房屋买卖关系，并且王玉声收取了吴宪秋、杨秋花支付的房屋价款叁万元。虽然该收条上吴爱春的签名经鉴定并非其本人所签，但吴爱春作为王玉声的妻子，同时也是吴宪秋的妹妹，其认为对吴宪秋、杨秋花与王玉声买卖案涉房屋的事实不知情是有违常理的，吴宪秋、杨秋花有理由相信王玉声的行为是其夫妻双方共同意思表示，故吴爱春不得以不同意或不知情对抗吴宪秋、杨秋花，本院认定吴宪秋、杨秋花对案涉房屋第二层支付了相应的价款；再次，结合吴宪秋、杨秋花自2010年起一直在涉案房屋第二层居住使用的事实，并且自吴宪秋、杨秋花提起所有权确认诉讼前，吴爱春也无证据证明其向吴宪秋、杨秋花就案涉房屋主张过权利，可以认定双方已履行交付房屋、支付房屋价款等义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”及第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”之规定，本案中，房屋买卖合同成立并生效，吴宪秋、杨秋花已支付房屋价款，案涉房屋第二层也已交付吴宪秋、杨秋花，吴爱春依法仍应转移案涉房屋第二层所有权至吴宪秋、杨秋花名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；……。”的规定，吴爱春应协助吴宪秋、杨秋花办理案涉房屋第二层产权过户登记手续。综上，上诉人吴爱春的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吴爱春负担。本判决为终审判决。审判长 付 强审判员 聂晓红审判员 徐志锋二〇二〇年十二月十六日书记员 王丽红