湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1149号原告：黄石市人才中心（黄石市大中专毕业生就业指导中心），住所地湖北省黄石市黄石港区黄石大道**，统一社会信用代码12420200420083033P。法定代表人:陈了中，该单位主任。委托诉讼代理人：李姝、朱一凡，湖北易圣律师事务所律师。被告：黄石港区柯达数码办公设备，，住所地湖北省黄石市芜湖路**统一社会信用代码92420202MA49W22Q82（1-1）。经营者：陈荣，女，1964年1月27日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区，委托诉讼代理人：高冬筠，该单位员工。委托诉讼代理人：李萍，该单位法律顾问。第三人：黄石市精锐网络科技有限公司，企业登记住所地为湖北省黄石市黄石港区顺佳四季花城**，实际经营场所为湖北省黄石市芜湖路**，统一社会信用代码91420200MA49BG9Q6B。法定代表人：罗国莹，该公司董事长。委托诉讼代理人：李儒强，该公司员工。原告黄石市人才中心与被告黄石港区柯达数码办公设备、第三人黄石市精锐网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄石市人才中心的委托诉讼代理人李姝、朱一凡，被告黄石港区柯达数码办公设备的委托诉讼代理人高冬筠，第三人黄石市精锐网络科技有限公司的委托诉讼代理人李儒强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄石市人才中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄石港区柯达数码办公设备及第三人黄石市精锐网络科技有限公司立即将坐落于黄石市芜湖路72号所使用房屋腾空退还原告；2、判令被告黄石港区柯达数码办公设备及第三人黄石市精锐网络科技有限公司向原告支付房屋占有使用费85000元（房屋占有使用费按照5000元/月的标准，从2018年12月11日起计算至房屋实际腾退之日止）；3、判令本案诉讼费、鉴定费2000元、保全费等相关诉讼费用由被告黄石港区柯达数码办公设备及第三人黄石市精锐网络科技有限公司承担。事实与理由：2012年12月10日，原告与被告签订《协议书》，双方约定原告作为出租方将原市劳动和社会保障办公楼一楼大厅旁边的50平方米门面暂租借给被告经营，租赁期限为2012年12月至2013年12月，租赁期限内被告应积极寻求新的门面，迅速做好搬迁工作。2013年12月11日，原、被告签订《补充协议》，双方约定将租赁期限延长五年，即从2013年12月11日起至2018年12月10日止，在租赁期限内原告不向被告收取租金。2018年12月11日租期届满，被告拒绝腾退房屋。2018年12月27日，原告向被告送达了《解除通知书》，要求其在收到通知书后20日内办理退房交接手续并支付房屋租金、腾退房屋。但被告不仅拒不腾退房屋，且将涉案房屋转交给第三人使用至今。为维护自身合法权益，原告诉诸法院，望判如所请。被告黄石港区柯达数码办公设备辩称，2004年年底，其最早承租的是黄石市劳动局一楼中间的门面，该门面系从黄石联通的个体经营户手中转租来的，其向该个体经营户支付了16万元转让费。尔后，其与黄石市劳动局签订了房屋租赁合同，双方约定月租金为4000元。2006年年底，其对该门面进行了装修。2007年，黄石市劳动局通知其该门面已经交还给市里，要求其与黄石市行政事业单位资产收益征收办公室重新签订租赁合同，其按照要求重新签订了租赁合同，合同约定月租金仍为4000元。2010年因该门面楼上漏水，其对该门面重新进行了装修，共计花费18万余元。2011年，黄石市劳动局通知其一楼办公场地需要用来开办黄石市人才交流市场，要求其腾退到一楼旁边的50平方米的门卫室经营。其当即表示不同意腾退搬迁，因其装修花费了18万余元，另支付了16万元的转让费，腾退搬迁将给其造成巨大经济损失，且50平方米的门面太小，无法满足其正常经营。此后经过多次协商，原告单位的领导同意承担其支付的16万元转让费，并约定在租金中考虑。2012年12月10日，原、被告双方签订了《协议书》，该协议书约定原告承担其承租一楼大厅门面所支付的转让费16万元；原告将一楼旁边50平方米的小门面交由其过渡使用，租金为每年2万元；原告不收取过渡使用期内的房屋租金，以补偿前期的转让费和搬迁及装修费用。尔后，其开始准备腾退门面，由于50平方米的门面太小，无法正常开展经营，双方经过多次沟通，原告最终同意其对50平方米的门面进行装修，装修费用约定在将来租金中弥补，故其将50平方米的门面隔成两层，共计花费11万余元。2013年12月，第一年过渡期即将到期，在其多次要求下，原告同意续签5年过渡期，即将租期延长至2018年12月10日止。2018年12月27日，其再次找原告续签过渡期时，原告突然向其送达《解除通知书》，要求其在20日内腾退过渡期使用的门面，并要求其支付5年的房屋租金共计10万元。其认为原告的行为违背了当初的承诺。过渡期间的房屋租金仅能弥补其转让费损失，其两次装修门面共计花费近30万元，原告要求其搬离应当补偿其60%的损失即18万元。另外，原告诉请按照月租金5000元的标准计算房屋占用使用费缺乏事实依据，明显高于市场价格。虽然评估机构鉴定月租金为3000元，但其认为依据历史因素及市场行情来看，该租金标准仍偏高，请求法庭综合考虑，公平合理地确定租金数额。另外，其多次找原告协商，希望能够继续承租门面，其愿意补交租金，但原告拒绝与其协商。第三人黄石市精锐网络科技有限公司陈述，因被告系个体工商户无法出具增值税发票，为了经营业务需要，以被告经营者陈荣丈夫的弟弟罗国莹的名义开办了黄石市精锐网络科技有限公司。实际上被告及第三人的工作人员均相同，实际经营场所均位于涉案房屋，被告与第三人之间并无转租关系。本院经审理认定事实如下：2012年12月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《协议书》，该协议书约定：“一、自从2004年起，乙方从原劳动和社会保障局租赁到一楼大厅门面，并为此支付前租方（联通公司）转让费十几万。2012年7月市人社局下属人才中心因为工作需要，要求收回一楼大厅门面作人才服务大厅使用，乙方原则上同意。二、鉴于乙方在此经营多年，已经建立比较稳定的业务往来关系，在甲方提出退出该门面要求后，乙方表示积极配合甲方的要求，甲方亦表示关切乙方的利益，甲方同意将一楼旁边的50平方米的小门面暂租借给乙方使用，过渡使用期为一年（2012年12月至2013年12月）过渡使用期乙方不得转租、不得装修，否则，甲方不承担任何经济补偿。过渡使用期乙方应积极寻求新的门面，迅速做好搬迁工作。如此门面继续对外招租，乙方优先租用，年租金为2万元，且一次性付清。三、考虑到乙方在承接该门面时承担转让费以及现在的搬迁费用，为了减少乙方退出时的损失，经双方协商，甲方不再收取过渡使用期租金，以补偿前期的转让费和搬迁及装修费用。四、甲乙双方未尽事宜，本着公平及友好协商原则妥善解决，重大事项需作补充协议。”协议签订后，被告为了满足办公需要对涉案房屋进行了装修。2013年12月11日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订了一份《补充协议书》，该补充协议书约定：“2012年12月10日，甲乙双方共同协商签订了“过渡使用期”门面房的协议。今协议到期，甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原协议基础上变更协议部分条款内容，特订立以下补充协议：一、过渡使用期延长五年，即从2013年12月11日起至2018年12月10日止；二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。”租期届满后，原、被告双方再未续签租赁合同，被告亦未向原告给付涉案房屋租金。2019年1月2日，被告签收了原告送达的《解除通知书》，该通知书载明：“贵方与我方于2012年12月10日签订《协议书》，约定原劳动和社会保障局办公楼（黄石市芜湖路72号）一楼旁边的50平方米的小门面暂租借给贵方使用，过渡使用期为一年（2012年12月-2013年12月）。过渡期满后，我方曾多次催促贵方搬迁，但贵方仍一直继续租用我方房屋。因上级主管部门要求停止对外租赁，收回租赁房屋，现我方通知如下：一、我方解除与贵方的不定期租赁合同；二、贵方在收到本解除通知书20日内，与我方办理退房交接手续，支付房屋租金，腾退房屋；三、贵方自2013年12月后房屋租金一直未支付，截至2018年12月共欠10万元，2018年12月之后的房屋租金根据贵方实际占用房屋时间另行计算。同时，我方保留追究贵方逾期支付房屋租金的违约责任的权利。”尔后，被告多次与原告协商房屋租赁事宜未果，且一直未腾退房屋。故原、被告双方因此成讼。案件审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋（位于黄石市芜湖路**）在2018年12月11日至评估日期间的租金水平进行司法鉴定。2020年9月30日，湖北鸿诚房地产估价经纪有限公司作出鸿房估字（2020）第894号房地产估价报告，估价结果确定为：2018年12月涉案房屋市场租赁价值为3150元/月，2019年1月至12月期间涉案房屋市场租赁价值为3100元/月，2020年1月至9月期间涉案房屋市场租赁价值为3000元/月；经过估价人员测算，最终确定涉案房屋在2018年12月至2020年9月的市场租赁价值为67350元。2020年10月21日，原告向湖北鸿诚房地产估价经纪有限公司支付了鉴定费2000元。另查明，第三人黄石市精锐网络科技有限公司于2019年10月8日成立，营业执照，营业执照登记的住所地为黄石市黄石港区顺佳四季花城**，但该公司成立后的实际经营场所为被告租赁的涉案房屋即黄石市芜湖路**v>本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告先后签订的《协议书》、《补充协议书》均系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。2018年12月10日，涉案房屋的租赁期间届满，原、被告双方未续签租赁合同，被告虽继续使用涉案房屋，但原告已于2019年1月2日书面通知被告在20日内腾退涉案房屋，故双方未能形成不定期租赁合同关系，且原租赁合同关系已终止。被告作为承租人应当向原告返还涉案房屋，其拒不腾退涉案房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。结合庭审查明的事实，第三人自2019年10月8日公司成立后至今一直在被告承租的房屋内从事经营活动，因被告的租赁合同期限已届满，故第三人占有使用涉案房屋的行为属于无权占有。因此，本院对于原告要求被告及第三人腾退涉案房屋的诉讼请求予以支持。关于房屋占有使用费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。本案中，原告未能提供证据证明第三人系涉案房屋的次承租人。因此，本院对于原告要求第三人给付涉案房屋占有使用费的诉讼请求不予支持。结合庭审查明的事实，涉案房屋在2018年12月的市场租赁价值为3150元/月，2019年1月至12月期间的市场租赁价值为3100元/月，2020年1月至9月期间的市场租赁价值为3000元/月，原告主张按照5000元/月的标准计算房屋占有使用费缺乏事实依据。故本院认为应当参照的上述标准分段计算房屋占有使用费。由于原告在通知被告腾退涉案房屋时已给予其20日的宽限期，故本院认为应从宽限期届满的次日即2019年1月23日开始计算房屋占有使用费。因此，本院对于原告要求被告按照3100元/月的标准给付从2019年1月23日起计算至2019年12月31日止的房屋占有使用费以及按照3000元/月的标准给付从2020年1月1日起计算至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。对于原告主张超出的部分，本院不予支持。关于被告辩称房屋装修费用应由原告补偿的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”由于原、被告签订的《协议书》中已明确约定过渡使用期内，承租人不得装修。故涉案房屋的装修费用应由被告自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告黄石港区柯达数码办公设备及第三人黄石市精锐网络科技有限公司于本判决生效后三十日内将位于黄石市芜湖路72号的涉案房屋腾退后返还给原告黄石市人才中心；二、被告黄石港区柯达数码办公设备于本判决生效后三十日内向原告黄石市人才中心给付房屋占有使用费（房屋占有使用费的计算方式：1、按照3100元/月的标准，从2019年1月23日起计算至2019年12月31日止；2、按照3000元/月的标准，从2020年1月1日起计算至房屋实际腾退之日止）；三、驳回原告黄石市人才中心的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2124元，减半收取计1062元，司法鉴定费2000元，由被告黄石港区柯达数码办公设备负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  易扬二〇二〇年十二月三日法官助理代雯莉书记员陈**元