山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异129号异议人（案外人）：刘栋，男，1983年5月13日出生，住址聊城经济开发区。申请执行人:山东天宸塑业有限公司，住所地：聊城经济开发区东昌路南庐山路西。法定代表人：傅化平，经理。委托代理人：唐婷，山东同心达律师事务所律师。被执行人：聊城华银时代置业有限公司，住所地：高唐县人和办事处华银商城**。法定代表人：郭强，经理。在本院执行申请执行人山东天宸塑业有限公司（简称天宸公司）与被执行人聊城华银时代置业有限公司（简称华银时代公司）债权转让合同纠纷一案中，异议人刘栋对本院查封、拍卖华银时代公司名下的位于高唐县北湖路东侧、人和路北侧华银时代花园小区6号楼S94号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人刘栋称：1、请求法院中止对（2019）鲁1502民初2277号民事调解书的执行，依法撤销（2019）鲁1502执3105号执行裁定书，停止对案外人刘栋所有的位于高唐县北湖路东侧、人和路北侧的华银时代花园小区6号楼S94号房产的拍卖，解除对该房产的查封。2、贵院以（2019）鲁1502执3105号执行裁定书对异议人名下的房产（已购买，房管局已备案）进行查封属超标的额查封，应当解除已售房产及超标的额部分房产的查封。事实与理由：作为案外人的申请人对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。贵院在办理申请执行人天宸公司与被执行人华银时代公司债权转让合同纠纷一案【（2019）鲁1502民初2277号民事调解书】中，以（2019）鲁1502执3105号执行裁定查封的位于高唐县北湖路东侧、人和路北侧的华银时代花园小区6号楼S94号房产，因申请人已经购买取得了该处房产的所有权。贵院所查封的房产属申请人所有的财产，贵院查封申请人的财产侵犯了申请人的合法权益。民事诉讼法设立执行异议申请及异议之诉的目的之一，在于保护相关民事主体对标的财产所享有的足以排除强制执行的合法权益，保护其不因标的财产被强制执行而遭受不可逆的损害。在执行异议的审理过程中，根据个案的具体情况，比较有关权益的形成时间和权益的内容、性质、效力以及对权益主体的利害影响等，是执行异议案件的审理范围。因此，判断本案中案外人就案涉房产所享有的民事权益是否足以排除强制执行，就应从权力的形成时间、权利内容、权利性质以及对权利主体的利害影响等方面进行分析。从本案事实看，申请人与被执行人华银时代公司签订《商品房买卖合同》并办理了网签手续，具有登记公示的效力。申请人已按合同约定支付了涉案房产的全部房款，案外人即取得了对案涉房屋的所有权。现涉案房产未办理房产登记系因本案查封所致无法办理，案外人没有主观过错，该情形属于非因案外人自身原因未能及时办理登记的情形。因此，申请人有就案涉房产所享有的民事权益足以排除强制执行的权力，申请人异议申请的理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。另外，在天宸公司与异议人债权转让合同纠纷执行一案中，贵院共计查封了华银时代公司名下多宗房产（总计房产300余套，价值约一亿余元。其中轮候查封房产200余套，预查封房产90余套，除此之外，能够被执行处分的房产100余套，价值约3000万元），而生效判决确定的天宸公司债权为600余万元，上述被查封的未出售、未抵押房产资产足以偿付欠天宸公司的债务，贵院对其他房产的查封明显属于超标的额查封。贵院查封异议人名下的房产的执行行为违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条：“人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结”之规定，违反了最高人民法院《人民法院规范执行行为“十个严禁”》：“二、严禁明显超标的额查封、扣押、冻结财产及违规执行案外人财产。”之规定，明显属于超标的额查封。贵院应依法解除对异议人名下华银时代花园小区6号楼S94号超标的额房产的查封。综上，为了维护申请人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第225条、227条之规定，特向贵院提出异议申请，请求人民法院依法撤销（2019）鲁1502执3105号执行裁定书，停止对案外人刘栋所有的位于高唐县北湖路东侧、人和路北侧的华银时代花园小区6号楼S94室房产的拍卖，解除对该房产的查封。申请执行人天宸公司称，异议人提供的证据不能证明其对于申请执行人申请查封的被执行人名下的聊城华银时代花园小区6号楼S94室具有排除本案执行的权利，其所提出的执行异议申请不应得到支付。一、异议人与被执行人之间的商品房买卖合同系本案查封之后签订。依申请执行人申请，贵院于2019年9月5日作出（2019）鲁1502执3105号执行裁定书，依法对涉案聊城华银时代花园小区6号楼商94室进行了查封。但根据异议人提供的《商品房买卖合同》显示，其签订的时间为2019年9月23日。故异议人与被执行人签订的商品房买卖合同系在本案查封之后，其权利不能对抗本案的查封。二、异议人所提供的证据不能证明已支付全部房款。异议人提供的与被执行人签订的商品房买卖合同内容显示，涉案聊城华银时代花园小区6号楼商94号房产全部房款高达1128800元，异议人虽主张已付清全部购房款，但并未提供证据予以证实，其主张已支付全款没有依据。三、异议人未提供证据证明其已合法占有该不动产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，异议人还应提供证据证明在法院查封之前已合法占有该不动产，而异议人并未提供相应证据予以证明，无法排除本案执行。四、涉案房屋并非用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，涉案聊城华银时代花园小区6号楼商94号房的用途为商业，而非用于居住，并不符合能够排除执行的情形。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，异议人并不具有能够排除本案执行的权利，其对涉案房产的执行异议申请应当予以驳回。被执行人华银时代公司未作答辩。本院查明，本院在审理原告天宸公司与被告华银时代公司债权转让合同纠纷一案中，2019年5月8日，本院出具（2019）鲁1502民初2277号民事调解书，调解协议如下：一、被告聊城华银时代置业有限公司于2019年5月31日前偿还原告山东天宸塑业有限公司借款50万元；2019年7月31日前偿还原告150万元；2019年10月31日前偿还原告200万元；2020年1月31日前偿还原告200万元；2020年4月30日前偿还原告200万元；2020年7月31日前偿还原告剩余200万元；二、如被告聊城华银时代置业有限公司按期履行本调解协议约定的第一条还款义务，则原告山东天宸塑业有限公司同意放弃2018年2月1日后的利息；如被告聊城华银时代置业有限公司未按期履行第一条还款义务，应支付原告山东天宸塑业有限公司本金1000万元及自2018年2月1日起按照月息1%标准支付利息至实际还清之日；三、原告山东天宸塑业有限公司因为诉讼支出的费用共计67320元，由被告聊城华银时代置业有限公司承担33660元，该款项于2019年7月31日前支付；四、原告山东天宸塑业有限公司放弃其他诉讼请求；五、案件受理费40930元，由原告山东天宸塑业有限公司承担。该调解协议生效后，被告未履行付款义务。经原告天宸公司申请执行，本院于2019年8月12日立案执行。执行过程中，经申请执行人申请要求本院查封被执行人所有的二期华银时代花园房产，本院于2019年9月5日出具（2019）鲁1502执3105号之二执行裁定书，裁定如下：查封被执行人聊城华银时代置业有限公司名下高唐县官道街西侧仁和路北侧华银南方商贸城和华银时代花园小区房产、储藏室、车库（详见清单）。查封期限为三年。2019年9月6日，本院向高唐县不动产登记中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书，查封了华银时代公司名下的上述房产清单中的84套房产，其中包括查封了异议人所称的涉案6号楼商94号房产。异议人刘栋就涉案房产于2019年10月11日在高唐县房地产交易所（高唐房管局备案科）进行了备案登记。另高唐县不动产登记中心与高唐县房地产交易所（高唐房管局备案科）系两个部门且分别办工。2019年11月19日，本院又向高唐县房地产交易所（高唐县房管局备案科）送达（2019）鲁1502执3105号之二执行裁定书及协助执行通知书，查封了前述在高唐不动产登记中心查封的房产中的135套房产，但因异议人于2019年10月11日在高唐县房地产交易所（高唐房管局备案科）就涉案房产进行了备案登记，所以此次在高唐县房地产交易所查封的135套房产中不包括异议人所称的涉案房产。另本院就华银时代公司所提出的超标的额查封异议已进行审查，因异议人未提交证据证明本案在审理、执行两阶段查封的房产中扣除抵押、轮候查封等房产外可供本案执行的房产的数量及价值，本院无法确定本案有效查封的房产是否是超标的查封，本院已于2020年11月30日驳回华银时代公司所提出的超标的额查封异议请求。另查明，2019年9月23日，刘栋与华银时代公司签订《高唐县商品房买卖合同》（合同编号：HS6-商94）一份，合同约定：刘栋购买华银时代公司开发的位于高唐县北湖路东侧、人和路北侧华银·南方商贸城（时代花园小区）6号楼1单元1层商94（1-2层）号房；该套房产建筑面积共计112.88平方米，套内建筑面积101.58平方米，公摊建筑面积11.30平方米，单价10000元/平方米，总金额为人民币1128800元整；付款方式为分期付款，已付款568800元，剩余560000元于2019年10月31日交齐；合同中预售备案情况注记栏内有落款为2019年9月23日且有高唐县房地产交易所公盖（该备案落款时间与本院调取的备案时间2019年10月11日不一致）。同日，双方签订《购房告知承诺书》，其中第4条内容为：“将购房款（包括预定款、首付款、按揭贷款等）必须存入预售资金监管部门批准的中国建设银行股份有限公司高唐支行，预售资金监管专用账户为37×××90”。异议人提交2019年12月13日山东农村商业银行结算业务申请书及业务凭证各一份，两份证据均载明2019年12月13日刘栋向华银时代公司的账户37×××90汇款560000元，但未注明汇款用途。异议人另提交2019年9月23日加盖华银时代公司公章的收款收据一张，收款方式为转账，交房款为568800元，异议人就该笔款未提交转账凭证。异议人称上述转款为购买涉案房屋款项。异议人未提交其他证据证明涉案房屋交款情况。审查时，异议人认可其于2020年6月8日签订《商铺收房装修确认承诺书》一份，承诺书载明承诺人自愿对所交房屋缺项部分自行出资完善，愿意按现状无异议收房等。异议人认可其未实际占有使用涉案房屋。异议人认可涉案房屋仅办理了备案手续，未办理过户登记的其他手续。上述事实，有异议人提交的《高唐县商品房买卖合同》（合同编号：HS6-商94）、《购房告知承诺书》、山东农村商业银行结算业务申请书及业务凭证、2019年9月23日华银时代公司出具的收款收据、《商铺收房装修确认承诺书》各一份以及本院在高唐县不动产登记中心及高唐县房地产交易所（高唐房管局备案科）调取的查封、备案材料为证。本院认为，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院在高唐不动产登记中心查封涉案房产的时间是2019年9月6日，异议人刘栋提交的房屋买卖合同落款时间是2019年9月23日，所以刘栋签订的房屋买卖合同时间在本院查封之后。刘栋认可其至今未收到涉案房屋。异议人的2019年12月13日山东农村商业银行结算业务申请书及业务凭证各一份，未注明转款用途，也未有华银时代公司的收款收据；异议人提交的2019年9月23日的收据，没有转账凭证，异议人无其他证据证明其所提交的收据中的款项是购房款及实际支付情况。所以，异议人所主张的异议请求不符合上述法律规定，其无证据证明其享有涉案房屋的所有权或者享有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利。关于异议人所主张的超标的额查封问题，本院就被执行人华银时代公司所提出的超标的额查封异议已进行了审查，华银时代公司未提交证据证明本案执行中有效查封的房屋的数量及价值，本院已驳回华银时代公司的该异议请求。本案中异议人既不是所有查封房屋的权利人，亦未提交相关证据证明本案的有效查封属超标的额查封，故其主张亦不能成立。所以，异议人刘栋要求解除对涉案房屋的查封及排除执行的请求，不符合法律规定的情形，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、二十八条的规定，裁定如下：驳回异议人刘栋的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  朱立杰审判员  王玉霞审判员  毛英民二〇二〇年十二月十五日书记员  袁 靖