西安市莲湖区人民法院  民事判决书 （2020）陕0104民初9035号原告：西安大唐西市商业管理有限公司，住所地西安市莲湖区大唐西市三格一、二层。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩朝锋，男，1978年8月15日出生，汉族，系该公司法务，住该公司。委托诉讼代理人：王恬，女，1992年10月20日出生，汉族，系该公司员工，住该公司。被告：西安老街味道餐饮服务有限公司，住所地西安市莲湖区劳动南路11号大唐西市号。法定代表人：徐小秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴川林，重庆万诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱博，重庆万诚律师事务所实习律师。原告西安大唐西市商业管理有限公司与被告西安老街味道餐饮服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员郭富丽独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西安大唐西市商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的场地管理费139582元、物业费370110.8元、垃圾费11170.6元，合计520863.4元；2、依法判令被告向原告支付违约金119972.45元；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年12月20日，原、被告签订了《商铺管理协议》，约定原告为被告经营的西市XX商城XX层XX/1G3003/1G3004/1G3012/1G3019号商铺提供经营管理服务和物业服务，合同期自2017年1月1日至2022年5月31日，月管理费13820元、月物业费34550元、月垃圾费1106元，费用按月交，当月费用在前一个月10号前交纳。被告在合同履行期间累计拖欠各项费用共计520863.4元，原告多次催要未果，于2020年6月20日解除了双方签订的《商铺管理协议》。被告至今未支付上述款项，原告无奈诉至法院，望判如所请。被告西安老街味道餐饮服务有限公司辩称，双方签订商铺管理协议属实，但之后由于原告规划不当，在XX段XX城业务，致使被告经营业绩下滑，以致拖欠原告的相关费用。2020年3月疫情过后，被告恢复营业，但原告拒绝向被告供电，导致被告无法正常营业，故对于2020年3月之后产生的相关费用，因被告没有享受相应的服务，不应当支付，而在此之前的费用，被告已经支付了部分款项，故对于原告主张的违约金，计算标准过高，请法院依法酌情处理。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院在庭审中组织双方对证据进行质证，查明事实如下：2016年12月20日，原、被告签订《商铺管理协议》，约定原告对使用西市XX商城XX层XX/1G3003/1G3004/1G3012/1G3019号商铺的被告提供经营管理服务，该商铺的使用面积为1382平方米；本协议项下管理服务期限为五年零五个月，即自2017年1月1日至2022年5月31日，月场地管理费为每平方米10元，月固定金额为13820元；被告应缴纳的物业费按该商铺使用面积计算每月每平方米25元；上述费用均按一个月为一个交费周期，自计费日开始计算，被告应当在每个交费周期前一个月的10日前（遇法定节假日提前至节假日前一个工作日）向原告一次性足额支付下一个交费期的管理费、物业费；被告缴纳商铺保证金数额为240000元，该保证金仅是被告履行本协议约定义务的保证；在管理期限内，被告逾期支付场地管理费、物业费、推广费等费用中的任何一项的，每逾期一日，应按逾期支付金额的1‰支付逾期违约金，同时原告有权对该商铺暂停部分或全部能源供应或管理服务，直至被告履行相关付款义务为止，原告无需因此向被告或第三方承担任何责任，逾期超过30日的，原告有权单方解除本协议；任何与本协议有关的由本协议双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至被告在原告所管理的商铺。原告在被告商铺门口或其他醒目位置张贴的欠费催缴及与日常物业管理有关的通知或文件，即视为已合理通知被告。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告履行其物业管理服务义务，但被告却出现拖欠管理费、物业费、垃圾费的情形，2019年双方签订《协议书》，共同确认截止2019年5月31日，被告共拖欠原告管理服务费110560元、物业费291827元、垃圾费8848元，共计411235.8元，双方同意自协议签订后，被告严格按照协议约定的时间和费用标准及时足额向原告缴纳管理服务费、物业费、垃圾费等各项费用，不得出现新的欠费行为，除此被告还应按照如下固定额度还款+浮动额度还款的方式向原告偿还欠费：固定额度还款，自2019年6月1日至2020年12月31日期间，被告应于每个月20日前向原告缴纳欠费17268.42元，至2020年12月20日前，被告应向原告清偿欠费共计328100元；浮动额度还款，被告按照固定额度还款后的剩余欠费共计83135.8元，自2019年6月1日起根据当月销售额按照如下方式还款：销售额大于75万元不足85万元，每个月20日前向原告缴纳欠费23135.8元直至清缴完全部欠费；销售额大于85万元（含85万），每个月20日前向原告缴纳欠费60000元直至清缴完全部欠费。如果被告按照上述还款方案正常履行还款义务的情况下，截止2020年12月20日，尚有欠费未结清的，被告应该在2021年2月20日前将剩余欠费向原告全部缴清。另，被告因拖欠店铺租金，与出租方亦签订还款协议，确定每月应向出租方偿还租金32731.58元。故，被告每月应清偿租金及物业管理费用等共计50000元，每月应缴纳租金及物业管理费用等共计118576元。2019年6月被告向原告账户转款118576元、7月转款218576元、8月转款168576元、9月转款168576元、10月转款118576元、11月转款140000元、12月转款128576元，共计1061456元，后再未支付任何款项。2020年3月中旬被告停止经营，2020年6月20日原告向被告送达《关于解除的告知函》，于当日解除了与被告之间的《商铺管理协议》。本院认为，原、被告签订的《商铺管理协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。从本案事实看，原告对该商铺进行物业服务，基本履行了《商铺管理协议》约定的义务，被告作为商铺经营者，享受了物业管理服务，理应按照合同约定向原告交纳场地管理费、物业费等费用。双方合同自2020年6月20日解除，原告诉请主张至当日，符合法律规定，依法应予支持。关于被告拖欠物业费、管理费、垃圾费的起算时间，根据庭审查明事实，被告自2019年6月起每月固定应还款额为50000元，每月固定应缴纳费用为118576元，根据被告向原告转款情况可知，被告自2019年6月至12月均按期缴纳当月的租金及物业费、管理费、垃圾费，故原告主张被告自2019年6月起拖欠物业管理等相关费用，与事实不符，被告实际拖欠物业管理等费用的情况为：2020年1月欠费44528元、3月欠费26387元、4月欠费49476元、5月欠费49476元、6月欠费32984元，共计202851元。被告辩称因原告拒绝向其供电导致其自2020年3月16日起未能正常营业，但并未提供充足证据证明，且双方合同约定因被告逾期缴纳物业费等，原告有权对该商铺暂停部分或全部能源供应或管理服务，直至被告履行相关付款义务为止，原告无需因此向被告或第三方承担任何责任，故被告因此拒绝缴纳物业管理费用，理由不能成立。被告除应支付上述款项外，还应按合同约定支付逾期付款违约金21125元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十五日内，被告西安老街味道餐饮服务有限公司支付原告西安大唐西市商业管理有限公司2020年1月1日至2020年6月20日期间的场地管理费、物业费、垃圾费共计202851元；二、本判决书生效之日起十五日内，被告西安老街味道餐饮服务有限公司支付原告西安大唐西市商业管理有限公司逾期缴费违约金21125元；三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费10208元（原告已预交），由被告承担4660元，原告自行承担5548元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审     判     员      郭富丽 二Ｏ二Ｏ年十二月一日 书      记    员      焦莉萍          1