安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0311民初2913号 原告：余刘，男，1991年5月4日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 委托诉讼代理人：司福志，蚌埠市小蚌埠法律服务所法律工作者。 被告：蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳北路**金地苑**楼****附**，统一社会信用代码91340300784902183D。 法定代表人：王继华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张小龙，安徽南山松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洪标，安徽南山松律师事务所律师。 被告：深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司，住所，住所地安徽省蚌埠市淮上区永安街**上河时代花园综合楼****社会信用代码913403003551725069。 负责人：肖宪章，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李建虎，该公司员工。 原告余刘与被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司（以下简称怡康开发公司）、深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司（以下简称永红源物业蚌埠公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，庭审中将案由变更为修理、重作、更换纠纷。原告委托诉讼代理人司福志，被告怡康开发公司委托诉讼代理人王洪标、永红源物业蚌埠公司委托诉讼代理人李建虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余刘向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告为原告位于蚌埠市淮上区因房屋渗水进行维修；2.请求判决被告对原告房屋渗水造成的室内损坏维修（修复原样）或赔偿原告房屋渗水造成的室内财产损失。庭审中，明确对该项请求变更为被告对原告房屋渗水造成的室内损坏维修（修复原样）；3.判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告购买了位于蚌埠市淮上区，该楼房建设单位为怡康开发公司、小区物业为永红源物业蚌埠公司。原告购买房屋后房屋渗水问题一直未给解决，原告多次找相关被告反映情况，但问题一直没有得到解决。因房屋渗水造成原告室内屋顶墙面等多处损坏，给原告造成很大的损失，为此，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，要求被告尽快维修，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 怡康开发公司辩称：1.涉案房屋已经竣工验收合格，且于2013年8月6日竣工验收备案，涉案房屋不存在质量问题，原告主张被告怡康开发公司进行相关维修或赔偿损失没有证据和法律依据。2.原告并未就涉案房屋漏水的原因进行举证，房屋漏水的原因系因不可抗力造成，还是因装修行为造成或他人破坏，还是存在质量问题，还是存在其他原因等均不明，更无专业鉴定机构的鉴定意见。根据原告与被告怡康开发公司商品房买卖合同第16条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条的规定，只有在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，开发企业才有保修义务，而本案并无客观证据可证实。3.涉案房屋于2014年8月12日交付原告，至今已超过质保期限。4.即便涉案房屋存在质量问题的情况下，根据《建设工程质量管理条例》第26条“施工单位对建设工程的施工质量负责。建设工程实行总承包的，总承包单位应当对全部建设工程质量负责”、第32条“施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修”、第41条“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”的明确规定，应当由施工单位对存在质量问题的房屋负责返修，应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。综上所述，原告起诉被告怡康开发公司没有证据及法律依据，且涉案房屋的维修主体应是施工单位，请法庭驳回原告对怡康开发公司的诉请。 永红源物业蚌埠公司辩称：我公司在2016年11月1日进驻以来，接到涉案房屋23栋2单元2103室多次报修，我公司多次以函件形式告知了怡康开发公司，督促进行维修。房屋质保期内，我公司已尽到物业管理服务责任，不应当再承担责任。 经审理查明：余刘于2014年7月8日向怡康开发公司购买了蚌埠市淮上区（顶层），该房屋于2014年8月12日交付给余刘。余刘与怡康开发公司签订的商品房买卖合同中约定按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。怡康开发公司与施工单位浙江海天建设集团有限公司在签订建设工程施工合同的同时签订了房屋建筑工程质量保修书，其中，屋面防水工程的保修期为五年，质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。2013年6月28日，该23号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同组织进行了验收，并于2013年8月6日向蚌埠市住房和城乡建设委员会进行了工程竣工验收备案。 永红源物业蚌埠公司于2016年11月接手上河时代花园北区物业管理服务。其于2018年4月10日、5月25日、8月13日、9月11日、9月18日、2020年7月12日就业主反映的包含涉案房屋在内的房屋质量问题，以工作联系函的方式向怡康开发公司反馈了情况，并要求尽快维修处理。另，永红源物业蚌埠公司接收的前期物业公司移交的业主物业资料“房屋报修处理跟踪单”显示，2014年7月曾对涉案房屋北阳台顶部渗水进行报修和维修。2014年8月12日的业主入住验房表反映，涉案房屋厨房小退台顶部渗水、卫生间、南阳台、北阳台、小卧室、卧室多处渗水。为核实情况，本院组织了双方当事人到涉案房屋现场进行查看，发现涉案房屋客厅、餐厅、阳台、卧室、卫生间等房间屋顶有渗水水渍，有的还处于湿润的状态，室内屋顶墙皮有脱落现象。另该房屋房顶的外表面情况显示曾进行过重新铺装防水材料。 上述事实有商品房买卖合同、工作联系函、照片、建设工程施工合同、竣工验收备案表、领取物品清单、业主入住验房表、房屋报修处理跟踪单等证据经庭审质证本院予以认定。 本院认为，本案系房屋渗水引发的维修纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第三十六条规定：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任……。根据上述法律规定，怡康开发公司对销售给原告的商品房应当在保修期内承担保修责任。当事人提交的证据显示，自2014年8月12日原告验房入住起即多次反映房屋渗水情况，物业公司也多次向怡康开发公司反馈了涉案房屋存在渗水情况。涉案房屋房顶虽经修缮，但渗水问题一直未能解决。故，怡康开发公司仍应对涉案房屋的渗水问题承担保修责任。怡康开发公司辩称已经超过质保期不应承担责任，本院不予采信。对于原告主张由怡康开发公司承担涉案房屋渗水的维修责任，本院予以支持，并应自维修完成之日起，继续承担五年保修责任。原告主张由怡康开发公司对房屋渗水造成的室内损坏进行修复，本院亦予以支持。原告主张物业管理服务单位永红源物业蚌埠公司承担维修责任，无法律依据、也无合同依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第三十六条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定判决如下： 一、被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内完成对原告余刘的蚌埠市淮上区房屋渗水问题进行维修，并对房屋屋面防水问题负责继续保修五年（自本项维修实际完成之日起计算）； 二、被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内完成对原告余刘的蚌埠市淮上区房屋渗水导致的室内墙皮脱落、水渍等的修复； 三、驳回原告余刘的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  陆叶 二〇二〇年十二月八日 法官助理孟凡涛 书记员王露露 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。 保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖 合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。