河北省晋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0183民初3968号 原告：张建业，男，1973年4月1日出生，汉族，住晋州市。 委托诉讼代理人：刘燕宁，河北牛聚强律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：赵显，男，1971年2月15日出生，汉族，住晋州市。 第三人：李肖，女，1972年12月19日出生，汉族，住晋州市。 原告张建业与被告赵显房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案。审理中，李肖向本院提交申请书，要求以第三人身份参加诉讼。本院依法准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建业的委托诉讼代理人刘燕宁、被告赵显、第三人李肖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张建业向本院提出诉讼请求：1、要求确认原被告签订的《二手房买卖合同》有效，并要求被告向原告交付晋州市西城区，并腾空房屋、排除妨碍。2、要求被告承担逾期交房违约责任，违约金暂计10000元。（违约金自2019年5月19日起计算至被告实际交付房屋之口止）3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月19日原被告通过河北丰瑞房地产中介有限公司签订了二手房买卖合同。买卖房产位于晋州市西城区，价格共计50万元。合同第二条约定付款方式：分期付款。2018年9月12日前支付人民币45万元，办完过户手续后支付2万元。甲方腾空房屋办完房屋交接手续后支付3万元。第四条第2条约定甲方应2019年5月19日将交易的房产全部交付给乙方使用。原告按约定付款后房产已过户至原告名下，但被告于2019年5月19日并没有将房屋交付给原告。原告通过中介多次要求被告交付房屋，但被告一直拖延至今不予交房。原告为维护自己合法权益，向贵院提起诉讼。因被告逾期交付，已构成违约。按照二手房买卖合同第八条规定，被告应按日向原告支付房屋价款0.2%的违约金。 原告向本院提交如下证据复印件： 1、河北华丰房地产价格评估有限公司《致估价委托人函》、 《证明》； 2、转账记录、收到条； 3、他项权证、房产证、二手房买卖合同； 4、情况说明。 被告赵显辩称，原告所述事实与实际情况不符。我是在原告诱骗下签订的二手房买卖合同。2018年9月12日前支付45万元与事实不符，原告并未给付我45万元。 对于原告所提交的证据，被告质证认为，证据中的签字及指纹无异议，房产证是真实的，过户时确实产生了费用。但我是被哄骗下过的户。过户时原告说给我8万元，但过户后只给了5000元；签合同时承诺给我2万元，但签订合同后让我交了5000元中介费。合同内容及金额均不符合事实。向原告所借款项用于购买彩票。我在供销社下属单位兴合物业管理服务公司担任书记。 被告提交一份书面报案原由。并陈述到公安机关报案，但未受理。 第三人李肖陈述，我与被告原系夫妻关系，在2017年11月14日双方协议离婚。约定被告不要任何财产，婚后所有财产归我所有，包括涉案房产及向阳绿洲的房产。二社的房屋无房产证。在我不知情的情况下被告私自办的房产证，并在我不知 情的情况下把房子卖了。这些财产都是我的。原被告的协议损害了我的利益，属无效合同。应撤销该协议，房产归我所有。 对原告所提交的证据，第三人质证认为，均是在我不知情下完成的。案涉房产一直空着，没人居住。 第三人提交如下证据复印件： 1、购房收据； 2、离婚证、离婚协议书； 3、证明。 原告对第三人所提交证据质证认为，对证据的真实性无异议，但关联性有异议。涉案房产登记在被告名下，且系被告单独所有，并已办理了过户手续。本案原告系善意第三人，第三人是否知情是否同意并不影响交易的有效性。 原告陈述，原告向被告转款，除银行转账、微信转账外，尚有部分现金给付被告。2018年9月17日办理了过户手续，二手房买卖合同是后补的一份房屋何时交付的合同。且在此之前，原被告曾办理过房产抵押登记手续。 庭审后，原告向本院申请调查令，要求查询涉案房产抵押登记情况。晋州市不动产登记中心档案查询结果，2018年7月18日，原被告对涉案房产办理了他项权证，担保债权数额为25万元。 经审理查明，2018年7月12日，河北华丰房地产价格评估有限公司受被告赵显委托对其名下位于晋州市西城区，不动产权证书（冀（2018）晋州市不动产权第××号），评估房地产价值。估价结果：价值为50.02万元。 2018年7月13日，被告向原告借款25万元，原告通过银行账户向被告转款25万元。 2018年7月15日，被告向原告借款5万元，原告通过银行账户向被告转款5万元。 2018年7月18日，原被告到晋州市国土资源局办理了坐落于晋州市西城区产权证书号：冀（2018）晋州市不动产权第0006681号他项权证，抵押担保债权数额25万元，权利人张建业，义务人赵显。 根据原告所提交的微信转款记录及聊天记录， 2018年7月21日，原告向被告转款2000元； 2018年8月6日，原告向被告转款2000元； 2018年8月7日，原告向被告转款3000元； 2018年8月13日，原告向被告转款2000元； 2018年9月12日，原告向被告转款5000元； 2018年9月13日，原告向被告转款1000元； 2018年9月18日，原告向被告转款1000元； 2018年9月23日，原告向被告转款2000元； 2018年10月9日，原告向被告转款2000元； 2018年10月20日，原告向被告转款500元； 2018年10月21日，原告向被告转款800元； 2018年10月22日，原告向被告转款700元； 2018年10月26日，原告向被告转款1000元； 2018年12月11日，原告向被告转款1000元； 2019年4月13日，原告向被告转款500元； 2019年4月29日，原告向被告转款1000元； 2019年5月7日，原告向被告转款500元； 2019年5月11日，原告向被告转款500元。 上述共计2.65万元。 2018年9月12日，被告向原告出具收到条，内容为：今收到张建业支付给赵显房款首付47万元整（现金）。 审理中，原告代理人陈述，除通过银行账户及微信转款外，尚给付被告部分现金。 2018年9月17日，原被告双方解除他项权证后，将涉案房产办理了过户手续，坐落于晋州市西城区过户到原告名下，不动产权证书：冀（2018） 晋州市不动产权第0008265号。 2018年9月26日，原被告签署《证明》，内容为：赵显已将坐落于晋州市西城区的房屋［房产证号：冀（2018）晋州市不动产权第00066**］已过户给张建业，此房屋附带小房一间，面积10平方米，坐落于晋州市西城区东二舍家属楼**楼下，由左至西第七间，左邻李强，右邻朱帅，现赵显将此小房的所有权转让给张建业。 2019年4月18日，原被告签署《情况说明》，内容为：赵显与张建业系朋友关系，2018年9月12日经双方协商赵显将其合法拥有的位于晋州市西城区房产（不动产权第0008265）出售给张建业。双方商议房款为50万元，赵显于2019年5月19日前将房屋交付给张建业使用。期间张建业向赵显支付购房款47万元，并于2018年9月12日双方在房管部门办理了过户手续，剩余3万元待房屋交付时一并付清。为明确双方权利和义务，双方自愿委托河北丰瑞房地产中介有限公司就以上陈述的购房事宜拟定买卖协议并向其公司支付房价款1%的佣金。 2019年4月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《二手房买卖合同》，合同主要内容：房产成交价50万元；付 款方式：2018年9月12日前支付45万元、办完过户手续后支付2万元、甲方腾空房屋办完房屋交接手续后支付3万元；甲方应2019年5月19日将交易的房产全部支付给乙方使用；乙方将3万元交付王伟（中间人）保管，待约定交付时间内甲方腾空房屋，双方办理完交接手续后，由王伟将3万元直接交付给甲方；逾期不能交付将3万元退还乙方，由甲乙双方自行解决。甲方逾期交付的，自逾期之日始，按日向乙方承担房屋价款0.2%的违约金并承担因此给乙方造成的经济损失。 原告代理人陈述，签订合同当天原告通过中介向被告支付房款2万元。 被告陈述，过户时原告承诺给我8万元，但过户后给了我5000元；签订合同时承诺给我2万元，但合同签订后让我交了5000元中介费。 审理中，被告提交《报案原由》，内容为：2018年7月13日经中间人刘小光介绍，借贷张建业25万元，贷款合同约定月利息2.4%，实际月息定为4%。张建业通过银行转账转款25万元，当天支出10万元，付给中间人中介费5万元和2个月砍头息2万元，实际到手为18万元。在7月15日，张建业再次贷款给5万元，当天扣除2个月利息4000元和1000元中介费，实际到手4.5万元。2018年9月12日，张建业说将房产过户 到他名下后给8万元，但过户后只给了5000元，说其他是过户费和利息。2019年4月18日，张建业为将高利贷放款合法化，到中介与我签订购房合同，此合同为虚假合同与事实不符。 另查明，第三人李肖与被告于1993年12月31日登记结婚，于2017年11月14日协议离婚。离婚协议第三条约定，男方不要任何财产，婚后所有财产归女方所有。 1997年7月30日、1999年2月8日，被告赵显分两次向第三人及被告所在工作单位交纳购房款62000元。 2020年12月8日，晋州市城区第二供销社出具证明，内容为：我单位李肖和赵显于1993年12月31日登记结婚，于1997年7月30日在城区二社购买城区二社家属楼北楼1#楼2单元401室房产一处。 上述事实，由原被告及第三人陈述，所提交的证据及庭审笔录予以证实。 本院认为，本案主要争议焦点：一、被告是否收到原告支付的购房款47万元；二、原被告签订的二手房买卖合同效力；三、第三人的主张是否应予支持。 对于第一个焦点： 被告于2018年7月13日、7月15日向原告共计借款30 万元。此后，被告又多次向原告借款，原告通过微信转账方式向被告转款经核算共计2.65万元。 原告陈述，原告向被告出借款项，除银行转账及微信转账外，尚有部分现金给付。 被告辩称，对原告所提交的转款记录无异议，但被告并未收到原告借款47万元，并陈述双方借款合同中约定月利率2.4%，实际月息定为4%；并存在砍头息等现象。但对于所陈述内容未提交证据证实。 因被告赵显所借款项未能偿还，被告将所抵押的房产以物抵债给付原告，并于2018年9月12日向原告出具收到条，内容为：今收到张建业支付给赵显房款首付47万元整（现金）。 被告作为完全民事行为能力人，现有证据无法证实原告存在以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使被告在违背真实意思的情况下所为；因此，被告应对此出具收条的行为承担责任。 对于第二个焦点： 被告辩称，该合同系诱骗情况下签订。但未提交证据证实自己的观点。 根据现有证据，该合同签订前，被告已经涉案房产过户给原告。原告为约束腾房时间，双方签订了二手房买卖合同。 因此，原被告签订的《二手房买卖合同》，系当事人真实意 思表示，不违背法律、行政法规，系有效合同。合同签订前，原告已按照双方自行约定的内容给付被告购房款，被告亦配合原告将涉案房产过户。但被告在双方约定的期限内未将涉案房产及小房交付原告，已构成违约。 因此，原告要求被告腾空房屋、排除妨碍的诉讼请求，本院应予支持。被告腾空涉案房产后，原告应将剩余房款3万元给付被告。 关于第三个焦点： 根据现有证据，能够证实涉案房产系被告与第三人婚姻关系存续期间的共同财产。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。 本案中，涉案房产被告于2018年7月12日委托河北华丰房地产价格评估有限公司对其名下位于晋州市西城区，不动产权证书（冀（2018）晋州市不动产权第××号），评估房地产价值。估价结果：价值为50.02万元。 原被告签订的二手房买卖合同约定涉案房产成交价50万 元。虽然涉案房产系因借款衍生而来的买卖合同，但原告已支付合理对价并办理了产权登记手续。 因此，对于第三人李肖要求确认合同无效并返还房产的请求，本院不予支持。 如第三人李肖认为被告擅自处分房产侵害了其合法权益，可另行向被告主张权利。 审理中，原告要求被告承担逾期交房违约金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 本案中，原被告所签订的《二手房买卖合同》约定，甲方逾期交付的，自逾期之日始，按日向乙方承担房屋价款0.2%的违约金并承担因此给乙方造成的经济损失。 该违约金约定过高，应予调整。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 因原告并未提交有关主管部门公布或者有资格的房地产评 估机构评的同地段同类房屋租金标准，因此，被告应按房款47万元为计算基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期交房违约金，自2019年5月20日起至实际履行完毕之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告张建业与被告赵显于2019年4月19日签订的《二手房买卖合同》有效； 二、被告赵显于本判决生效之日起十日内腾空位于晋州市西城区，并将上述房产及小房交付原告张建业；被告赵显交付上述房产及小房当日，原告张建业给付被告赵显剩余房款30000元。 三、被告赵显于本判决生效之日起十日内赔偿原告张建业逾期交房违约金（违约金计算方式：以购房款47万元为计算基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2019年5月20日起至实际履行完毕之日止）； 四、驳回原告张建业其他诉讼请求。 如被执行人未按判决书指定期间履行给付金钱义务的根据 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟期间的债务利息。 案件受理费25元，已减半收取，由被告赵显负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省晋州市，邮编052260，收件人：立案庭材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起七日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院。账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  丁维奇 二〇二〇年十二月十四日 书记员  李 存