陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院  陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院民 事 判 决 书(2020)陕0116民初13077号 原告（反诉被告）：西安如尊房地产中介有限公司。法定代表人：钟康，系该公司总经理。委托代理人：罗涛，陕西众致律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西馨雅缔物业管理有限公司。法定代表人：李涛，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人：张嘉玉，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。原告西安如尊房地产中介有限公司（以下简称如尊公司）诉被告陕西馨雅缔物业管理有限公司（以下简称馨雅缔公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告如尊公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《联合房产中介合作协议书》；2、判令被告向原告退还履约保证金10万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年3月14日，双方签订《联合房产中介合作协议书》，被告为原告在温国堡社区进行宣传，原告按照与业主所签租赁合同的户数以每户每月100元向被告支付费用，协议签订后原告向被告支付100000元履约保证金，约定协议终止时保证金退还。后双方按照协议开展合作，现已终止，原告诉请退还保证金未果，故诉至法院，要求判如所请。被告馨雅缔公司辩称，双方签订的合作协议约定至业务枯竭之日终止，合作开始后其负责向小区内房屋产权人及业主开展房屋租赁宣传及租赁协议签订，并在租赁期截止时配合原告完成退租手续，双方合作实际仍在进行，原告擅自将与业主签订的租赁合同转给第三方公司，以业务转包形式仍在继续业务，并非业务枯竭，未达到协议约定的解除条件，原告诉请解除协议违反约定及诚实信用原则。协议约定经与出租方确认无纠纷后退还履约保证金，然与业主签订的租赁期直至2025年，合同约定的终止条件不成立，原告拖欠服务费违约在先，无权诉请退还保证金。馨雅缔公司在答辩期限内提出反诉，反诉诉请：1、判令反诉被告向反诉原告支付已拖欠的服务费66000元并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准向反诉原告支付至实际付清之日的利息；2、判令反诉被告向反诉原告支付合同约定应付的服务费297000元（54个月）。3、反诉被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：双方约定中介合作协议自2019年3月14日生效至业务枯竭时终止，协议签订后其负责向小区内房屋产权人及业主开展房屋租赁宣传及协议签订，并在租赁期截止时配合如尊公司完成退租手续，如尊公司按户每月支付服务费，但如尊公司自2019年12月起未再支付，至今已拖欠12个月共计66000元。协议约定服务费付至租赁期满，至2025年5月31日，但如尊公司已存在拖欠行为、严重违约，且诉请解除双方合作协议，以实际行动表明其将不履行支付服务费的合同义务，构成预期违约，故馨雅缔公司有权诉请如尊公司提前履行合同义务支付剩余服务费。反诉被告如尊公司辩称，其曾向馨雅缔公司发过合同终止通知，对方已经收悉，通知到达之后的损失与其司无关。2020年1月至4月系疫情期间，受疫情等不可抗力影响，双方合作无法正常实现，该部分损失并非其司造成，不应由其司承担。双方签订合作协议，馨雅缔公司索取的服务费是以提供相关服务为基础，但馨雅缔公司并未提供任何服务，也未按照合同约定切实对如尊公司进行宣传，反诉诉请无事实及法律依据，应予驳回。经审理查明，2019年3月14日，陕西馨雅缔物业管理有限公司作为甲方，西安如尊房地产中介有限公司作为乙方，双方签订《联合房产中介合作协议书》，约定甲方负责在小区内向房屋产权人或业主（出租方）开展房屋租赁业务宣传和房屋租赁协议签订，并在租赁期截止时配合乙方完成退租手续，宣传资料、物料由乙方提供；甲方与出租方签订《房屋租赁合同》后，以每户每月100元收取服务费，直至租赁期截止；乙方于次月1日与甲方书面核实上月租赁明细，双方签字确认无误后3日内乙方向甲方支付上月服务费；履约保证金100000元在协议签订后7日内由乙方一次性向甲方支付，在协议终止之日，经甲方与出租方确认无纠纷后，甲方在7日内无息向乙方退还；甲方有义务依据乙方所确定的房屋租赁单价在社区内开展业务，直至签订《房屋租赁合同》。协议签订当日如尊公司向馨雅缔公司支付履约保证金100000元。此后双方依约开展合作，馨雅缔公司共促成如尊公司与55户出租方签订《房屋租赁合同》，合同签订日期为2019年3月至4月期间，合同约定房屋租赁期2019年6月1日至2025年5月31日。如尊公司按约支付每月服务费5500元至2019年12月31日，此后再未支付服务费。2020年7月3日，如尊公司作出《合同终止通知书》，主张自2020年2月起受疫情影响其司业务调整，已与所有相关房屋产权方达成解除房屋租赁协议合意，陆续签订房屋租赁协议解除协议并通知馨雅缔公司，上述业务已经枯竭，要求解除与馨雅缔公司签订的联合房产中介合作协议书并要求退还保证金；该通知于7月9日邮寄送达馨雅缔公司。如尊公司现诉至本院，要求解除双方签订的《联合房产中介合作协议书》、退还履约保证金。审理中，馨雅缔公司提出反诉，要求如尊公司支付拖欠的服务费66000元并计算利息，要求支付合同约定的应付服务费297000元。庭审中，双方分歧较大，本案调解不立。上述事实，有当事人陈述、《联合房产中介合作协议书》、《联合租房协议书》、《房屋租赁合同》、业务统计清单、银行付款记录在卷为凭，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，如尊公司与馨雅缔公司签订的《联合房产中介合作协议书》系双方真实意思表示，双方均应按约履行；协议签订后如尊公司交纳履约保证金100000元，馨雅缔公司按约开展业务，促成如尊公司与55户出租方签订《房屋租赁合同》，如尊公司按户每月支付100元服务费。2020年1月起，如尊公司未再按约支付服务费，并于2020年7月3日作出《合同终止通知书》。现如尊公司主张馨雅缔公司未尽到宣传，导致业务无法开展，索取服务费无事实依据，加之双方合作已经实际终止，业务枯竭，诉请解除双方签订的合作协议，退还保证金。对此馨雅缔公司予以否认，辩称如尊公司为避免支付服务费，擅自将与业主签订的租赁合同全部转给第三方公司，未告知馨雅缔公司，第三方公司与业主签订的房屋租赁合同租期至2025年，直至起诉之日，如尊公司仍在以业务转包形式继续业务，并未枯竭；协议约定的终止条件为业务枯竭，约定履约保证金退还条件为甲方与出租方确认无纠纷后退还；如尊公司拖欠服务费违约在先，且已诉请解除双方合作协议，馨雅缔公司有权行使不安抗辩权，主张如尊公司按照房屋租赁合同租期支付剩余服务费至2025年。双方分歧较大，结合案情及现有证据，馨雅缔公司已促成如尊公司与55户出租方签订《房屋租赁合同》，足以证明馨雅缔公司已按照双方协议约定进行了宣传且已见成效；如尊公司主张双方业务枯竭，合作实际终止，但根据双方签订的《联合房产中介合作协议书》，馨雅缔公司负责在租赁期截止时配合如尊公司完成退租手续，而如尊公司与出租方签订的《房屋租赁合同》约定房屋租赁期为2019年6月1日至2025年5月31日，租赁期尚未截止，协议书内容尚待履行，业务并未枯竭；故如尊公司诉请解除协议但未达约定条件，且如尊公司尚欠服务费未按约支付，其诉请解除协议、返还保证金无事实及法律依据，对其诉请本院依法不予支持。反诉原告馨雅缔公司各项诉请认定如下：欠付服务费一节，如尊公司辩称2020年1月至4月期间受疫情影响，双方合作无法正常开展，该部分损失不应由其司承担，其司已与该55户业主办理解除租赁手续，业主目前与西安天赐信房地产中介有限公司合作。如尊公司辩称的案外第三方公司与涉案协议无关联性，亦未举证系经馨雅缔公司配合办理退租手续，且馨雅缔公司所诉服务费系2020年1月前已产生并持续履行的业务，未受后期疫情影响，对其辩称本院依法不予采信；如尊公司欠付服务费属实，应按照55户租赁合同，按每月每户100元，核算2020年1月至12月的服务费共计66000元，如尊公司应向馨雅缔公司支付该款。馨雅缔公司所诉欠付服务费利息一节，双方无明确约定，其所诉无事实及法律依据，本院依法不予支持。馨雅缔公司主张如尊公司拖欠服务费严重违约，且诉请解除双方合作协议，以实际行动表明其将不履行支付服务费的合同义务，构成预期违约，诉请如尊公司提前履行合同义务支付剩余服务费297000元；但如尊公司与业主签订的房屋租赁合同尚未到期，馨雅缔公司亦未全部履行完协议内容，且本院对如尊公司主张解除协议之诉请并未支持，双方仍应按照协议约定履行各自义务，故对馨雅缔公司主张支付剩余服务费一节，因尚未实际产生，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告西安如尊房地产中介有限公司全部诉讼请求；二、西安如尊房地产中介有限公司应于本判决生效后10日内向陕西馨雅缔物业管理有限公司支付服务费66000元；三、驳回反诉原告陕西馨雅缔物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，西安如尊房地产中介有限公司已预交，由其自行承担。反诉案件受理费3381元，陕西馨雅缔物业管理有限公司已预交，由其自行承担2656元，由西安如尊房地产中介有限公司承担725元，并与上述判决之款一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 员    王  楠 二〇二〇年 十二 月 十五 日 书 记 员   雷巧茹  1