河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初3614号 原告：唐山同创德业房地产开发有限公司。住所地：唐山市路**建华东道**。统一社会信用代码：911302007808249583。 法定代表人：付子霞，总经理。 委托代理人：王相宇，男，1971年8月16日生，汉族，该公司员工，住唐山市路**。 委托代理人：王**，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 被告：唐山广大家居广场有限公司。。住所地：唐山市路**建华东道**统一社会信用代码：9113020355769998X6。 法定代表人：康燕，总经理。 被告：张庆，男，1979年1月17日生，汉族，住唐山市路**。 以上二被告共同委托代理人：司维，河北锐顶律师事务所律师。 被告：康文军，男，1958年11月16日生，汉族，住唐山市开平区。 被告：康燕，女，1983年7月16日生，汉族，住唐山市路**。 以上二被告共同委托代理人：张庆，即本案被告张庆。 原告唐山同创德业房地产开发有限公司与被告唐山广大家居广场有限公司、张庆、康文军、康燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日受理后，依法由审判员杜芳独任审判，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告唐山同创德业房地产开发有限公司的 委托代理人王相宇、王**，被告唐山广大家居广场有限公司、张庆的委托代理人司维，被告康文军、康燕的委托代理人张庆，即本案被告张庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐山同创德业房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告拖欠租金1725070元及利息123138元（自2019年6月9日起至2020年11月30日止）；2、判令被告给付房屋占用费用暂定528万元（自2019年3月11日起至2020年11月30日止），实际占用费计算至返还商场之日；3、判令被告给付电力设备折旧费1.25万元；4、判令被告立即清场并返还租赁原告的商场；5、判令四被告对以上债务承担连带责任；5、本案诉讼费、保全费、律师费等由被告负担。事实与理由：2014年10月9日，原告与被告一签订了《商场租赁合同》，合同约定租赁期限为十二年，即2015年6月9日起算，至2027年6月8日结束。租金缴纳方式：首个计租年以后的租金缴纳，上一个计租年结束前十天内，一次性支付下一个计租年50%租金，其余50%的租金于该计租年第七个月的前十天内付清。2019年进入第五个计租年，租金为140万。2019年5月20日，被告一向原告提出：被告一最大能力只能缴纳70万元，剩余的70万元租金给原告打借条并签订《商场租赁合同》补充协议。2019年8月14日，被告一向原告发出《关于广大家居广场现在经营状况的情况说明》，表示无法履行2019年5月23日签订的商场租赁合同补充协议约定的房租。2019年11月7日，在被告一拖欠原告租金，严重违约的情况下，被告一向原告提出书面申请要求解除租赁合同。2019年12月10日，因被告一严重违约原告选择了解除《商场租赁合同》，为解决《商场租赁合同》解除后的善后事宜，双方签订了《商场租赁合同》解除协议书，至今被告一仍然占有、使用紫御佳苑商业并拒绝交付任何费用，以上为所述事实。根据《商场租赁合同》和《商场租赁合同解除协议书》，被告一应向原告交付租金至实际退还之日，应给付租金暂定175万元，被告已给付35万元，还应给付140万元及利息。根据解除协 议书第二条，被告应于解除协议生效之日起90日内（即2020年3月10日前）将紫御佳苑商业移交给原告，如被告不按时退还，原告将按照双方签订的《解除协议书》收取房屋占用费两万元/日。被告未能于2020年3月10日返还，已严重违约。自2020年3月11日至2020年8月12日，被告应给付原告房屋占用费2万元*154天=308万元。根据《商场租赁合同》第二十条，被告应每年承担电力设备折旧费壹万元，被告至今未给付达一年零三个月，合计1.25万元。根据《商场租赁合同》第二十五条第（一）款，判令被告立即将租赁物及其保管的物业服务资料和工程资料交还给原告。依据《公司法》第20条:(1)公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益;不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益;(2)公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。因下列情形致使公司与其股东或者该公司与他公司难以区分，控制股东对公司的债务承担连带责任:(1)公司与股东的资金混同，并持续地使用同一账户的;(2)公司与股东之间的业务持续地混同，具体交易行为、交易方式、交易价格受同一控制股东支配或者操纵的;(3)“夫妻店”公司家庭共同财产与公司财产不分;但实际上财务不分、人员不分、资产不分。2015年7月30日，被告一的法定代表人由康文军变更为张庆，2018年11月15日，被告一的法定代表人由张庆变更为康燕，且康燕与康文军系父女关系，康燕与原始股东詹玉华是母女关系，康燕与张庆系夫妻关系。该商场一直由被告二张庆经营管理，在经营过程中，被告一的法定代表人康燕用个人名义收取保证金，被告二张庆及被告一的原始股东詹玉华用个人银行账户与原告进行经济往来，唐山市中级人民法院（2019）冀02执3303号限制消费令明确张庆为被告一的实际控制人。其行为属于股东过度控制、滥用公司人格行为。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。四被告对以上债务应当承担连带责任。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告唐山广大家居广场有限公司、张庆答辩称：1、关于租金的问题，2019年6月9日至2019年12月10日解除合同共计6个月的时间，其中2019年11月修路一个月的时间（依据商场租赁合同第19条的约定由于战争、戒严、疫情、自然灾害或者其他未造成直接灾害的不可抗力因素导致乙方营业损失，在政府或者公开的舆论报道宣布或者说明的不可抗力的期间按日计算内，应当适当减少或者免除租金。2019年11月1日至2019年11月30日建华东道全幅断交施工无法营业）。实际租期是5个月，租金为58.4万元，我方给付了35万元，尚欠23.4万元。我方有100万元租赁押金，可以在押金中扣除所欠的租金。《商场租赁合同》第6条第五项的约定，甲方向乙方交付租赁物应当具有下列条件，消灭土地、房屋产权、建筑工程方面可能影响乙方开店的物权或债权的争议。第十五条甲方责任（二）甲方必须确保租赁物不存在任何产权纠纷。租赁物抵押应通知乙方并保证乙方权益不受损害。结果在乙方租赁前甲方将租赁物抵押给唐山曹妃甸农村商业银行股份有限公司，租赁期间租赁物被唐山市中级人民法院查封。这些都属于原告违约的行为，被告一在租赁物上投资600万元进行装修，结果原告的这些行为给被告的经营造成诸多的不稳定因素，通过被告的装修增加了原告房屋的价值，无论是抵押还是查封拍卖都给原告增加的价值。解除租赁合同关系是双方合意的结果，不是原告诉状中陈述是被告违约造成的。2、关于房屋占用费的问题。2019年12月10日《商场租赁合同》解除，约定解除合同后90日内，乙方处理存货清理场地，在这90日内双方默认每月5万元场地使用费。分别于2019年12月17日、2020年1月9日交付，使用截止时间到2020年2月9日。结果到2020年1月23日全国疫情严重，商场关门，行动受限，库存货物没有办法处理。疫情属于不可抗力，双方都是免责的，给付我方90日处理存货清理场地，实际上我方还没有到期。商场自2020年1月23日至今一直没有开门营业，在疫情稍微平稳后我方2020年2月17日开始多次请求延期，2020年3月7日发出书面的申请书，原告一直没有答复。我方也一直请求开业都没有得到原告的同意，现在原告主张房屋占用费有失公平。2020年1月23日至今原告一直不同意开业，对于房屋占用的损失是原告造成的，对于扩大的损失理应由原告承担。再有《商场租赁合同》解除协议书第二条的约定，“如乙方不按时退还，甲方将按照甲乙双方签订的本解除协议书收取房屋占用费两万/日”这明显违反了《合同法》第114条和最高人民法院适用合同法若干问题的解释（二）第29条的规定。该约定不管是否成立，都请求人民法院以实际损失为基础，结合当事人的过错程度及逾期利益，根据公平原则和诚实信用原则作出裁决。3、电力设备折旧费问题，同租金的期限，同意给付4167元。2020年1月份、2020年2月份，被告给付的场地使用费每月5万元，其中包括电力设备折旧费。4、我方在2020年5月2日、2020年5月23日给付原告的关于处理产品延期的申请及回复函中，已经明确了我方的观点，A、退还我方剩余保证金后我方撤场。B、商场现在开业，用剩余保证金折抵房租，保证金折抵完后我方撤场。C、商场现在开业按照以前双方默认的每月5万元支付延长处理时间。5、被告一主体现仍然存在，独立承担法律责任，《公司法》第20条，不适用本案，张庆不是公司股东，唐山市中级人民法院（2019）冀02执3303号限制消费令没有确定张庆是被告一的实际控制人。本案被告一的股东没有滥用股东权利损害公司利益，也没有滥用公司法人独立地位，逃避债务损害债权人利益。所以，四被告对原告承担连带责任没有事实和法律依据。6、我方不承担诉讼费、保全费、律师费。诉讼费由败诉方承担，原告保全错误，被保全人还要主张保全错误的赔偿责任。 被告康文军、康燕答辩称，同意第一、二被告代理人的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。综合证据情况本院查明如下事实：2014年10月9日，原告唐山同创德业房地产开发有限公司（甲方）与被告唐山广大建材有限公司（乙方）签订了《商场租赁合同》，内容为：“由乙方承租唐山市路北区建华东道19号紫御佳苑商业，租赁期限为十二年，即2015年6月9日起算，至2027年6月8日结束。租金缴纳方式：1、免租期，起租日前的8个月装修期。2、租赁期内的租金如下：第一年至第四年每年60万元，第五年第六年每年140万元、第七年第八年每年160万元、第九年第十年每年180万元、第十一年第十二年每年220万元，合计1640万元。3、缴纳方式：首年，双方签订合同后，缴纳首个计租年全部租金的50%，其余50%的租金于首个计租年第七个月的前十天内付清；首个计租年以后的租金缴纳，上一个计租年（包括首个计租年）结束前十天内，一次性支付下一个计租年50%租金，其余50%的租金于该计租年第七个月的前十天内付清。租赁押金：租赁合同签订后，需缴纳五十万元作为租赁押金的一部分。装修完毕验收合格后三日内（2015年6月9日前），支付租赁押金50万元，租赁押金总计壹佰万元，合同终止后无纠纷退还。乙方电费按照电力公司实际缴纳清单缴纳，安装电表的叁千元费用由乙方承担，并每年承担电力设备折旧费壹万元。”2014年10月9日，原被告双方办理了房屋交接。合同签订后，被告按照合同约定缴纳了2015年6月9日至2019年6月9日的房屋租金。2019年5月20日，被告提出第五年的房租140万元因市场环境不好，只能缴纳70万元，剩余的70万元租金给原告打欠条。2013年5月23日，原被告双方签订了《紫御佳苑商场租赁合同补充协议》，内容为：鉴于甲乙双方2014年10月9日签订的“紫御佳苑”商场租赁合同，乙方应于2019年6月9日前十天内，一次性支付下一个计租年50%租金70万元，其余50%的租金70万元于该计租年第七个月的前十天内付清。因乙方不能按时足额支付本年度租金，特订立如下补充 协议：1、乙方分期支付2019年6月9日至2020年6月8日的租金。2、给付时间节点分别为2019年5月31日；2019年7月31日；2019年11月30日；2020年1月15日。3、剩余的70万租金乙方给甲方出具欠条…。”补充协议签订后，被告向原告缴纳2019年6月9日至2019年12月8日房租35万元。2019年12月10日，原告唐山同创德业房地产开发有限公司（甲方）与被告唐山广大建材有限公司（乙方）签订《商场租赁合同解除协议书》，内容为：一、《商场租赁合同》自2019年12月10日解除，甲乙双方租赁关系即同时解除。二、乙方应于本协议生效之日起90日内将紫御佳苑商业移交给甲方。移交前，乙方会同甲方验收房屋设施、设备及物品，验收合格后，乙方从紫御佳苑商业搬走。如乙方不按时退还，甲方将按照甲乙双方签订的本《解除协议书》收取房屋占用费两万元/日。三、乙方承担紫御佳苑商业实际退还之日前的所有费用，包括租金、水电费、物业费、通讯费、广告费等一切费用。乙方承担紫御佳苑商业实际退还之日前的消防、安全、维修等全部责任…。”解除协议签订后，被告向原告支付2019年12月11日至2020年2月9日场地占用费10万元。2016年10月31日，唐山广大建材有限公司名称变更为唐山广大家居广场有限公司。 上述事实有原、被告陈述、《商场租赁合同》、补充协议、解除协议书及其他书证在卷佐证。 综上本院认为，原被告之间签订的《商场租赁合同》、《紫御佳苑商场租赁合同补充协议》、《商场租赁合同解除协议书》系双方真实意思表示一致的结果，内容不违反国家法律的强制性规定，应依法认定为有效，双方均应按协议的有关条款履行自己的义务。本案中，原告主张给付租金的请求，鉴于原被告双方于2019年12月10日已协商解除《商场租赁合同》，故给付租金的日期应截止到2019年12月10日，即2019年6月9日至2019年12月10日。原告主张按实际退还之日计收租金没有法律依据，也与实际不符，故对该项主张本院不予支持。对于被告提出因修路减免一个月租金的主张，因该情况不属于不可抗力，故对该主张本院不予采信。对于原告主张场地占用费问题，根据双方签订的《商场租赁合同解除协议书》的有关约定，租赁合同解除后，被告有90日的撤场处理商品期，对该期间应参照租金数额给付场地占用费，被告主张该期间按每月5万元给付占用费与协议约定不符，本院不予支持。关于被告提出因疫情延长撤场处理商品期的主张，因新冠疫情确实发生在撤场处理商品期内，且合同亦将疫情列为不可抗力之中，故本院对被告的该项主张予以支持，本院结合疫情的发展情况酌定延长两个月的撤场处理商品期限。关于原告主张的因被告滥用公司法人独立地位，损害公司债权人利益等而要求被告张庆、康文军、康燕承担连带责任的请求，因原告提供的证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下： 一、被告唐山广大家居广场有限公司给付原告唐山同创德业房地产开发有限公司2019年6月9日至2019年12月10日租金70万元，与给付的35万元租金相抵后，被告唐山广大家居广场有限公司实际给付原告唐山同创德业房地产开发有限公司租金35万元,并以35万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际给付之日止； 二、被告唐山广大家居广场有限公司给付原告唐山同创德业房地产开发有限公司2019年12月11日至2020年3月10日期间的房屋占用费35万元，与给付的10万元房屋占用费相抵后，被告唐山广大家居广场有限公司实际给付原告唐山同创德业房地产开发有限公司房屋占用费25万元； 三、被告唐山广大家居广场有限公司给付原告唐山同创德业房地产开发有限公司自2020年5月11日至实际退还房屋之日止按每日2万元计算的房屋占用费； 四、被告唐山广大家居广场有限公司给付原告唐山同创德业房地产开发有限公司电力折旧费12500元； 五、被告唐山广大家居广场有限公司于本判决生效后七日内退还原告唐山同创德业房地产开发有限公司租赁房屋； 六、驳回原告唐山同创德业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述款项自本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21370元，保全费5000元，由被告唐山广大家居广场有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  杜芳 二〇二〇年十二月十六日 书记员  马婧