重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0231民初3934号 原告：骆鹏，男，1990年08月29日出生，汉族，居民，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：王东旭，重庆中钦国彦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨小婷，重庆中钦国彦律师事务所律师。 被告：匡贤云，男，1963年4月20日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：古贤俊，系被告女婿，1990年8月13日出生，汉族，居民，住重庆市九龙坡区。 第三人：胡燕，男，1973年6月16日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 原告骆鹏诉被告匡贤云、第三人胡燕案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月18日立案后，依法由审判员汪波担任审判长，与人民陪审员谭怒涛、刘本才组成合议庭适用普通程序于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告骆鹏及其委托诉讼代理人王东旭、杨小婷、被告匡贤云及其委托代理人古贤俊到庭参加诉讼，第三人胡燕经本院传票传唤，无正当理由到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告骆鹏向本院提出诉讼请求：1.解除（2020）渝0231民初1090号民事裁定中第二项所确定的内容，即：解除被告匡贤云对登记在第三人胡燕名下的坐落在重庆市垫江县XX墅XX幢XX单元XX号房屋的产权查封；2.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2020年4月1日，被告匡贤云向重庆市垫江县人民法院申请财产保全，对第三人胡燕名下财产进行保全。同日，重庆市垫江县人民法院作出(2020)渝0231民初1090号民事裁定书，裁定对登记在第三人胡燕名下的坐落在重庆市垫江县XX墅XX幢XX单元XX号房屋的产权予以查封；查封期限为三年。2020年7月13日，原告针对(2020)渝0231民初1090号民事裁定第二项保全内容向重庆市垫江县人民法院提出书面异议。2020年9月4日，重庆市垫江县人民法院作出(2020)渝0231执异31号执行裁定书裁定驳回原告的异议请求。原告于2020年9月8日收悉该执行裁定书。现原告作为案外人对(2020)渝0231执异31号执行裁定书不服，特向贵院提起执行异议之诉，具体事实和理由如下:第一，原告与第三人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，原告已经于人民法院査封之前合法占有涉案房屋。第三，原告已经于人民查封之前按照合同约定向第三人支付部分价款且同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。原告已经按照合同约定分别于2018年8月5日向第三人胡燕支付定金20000元，于2018年8月11日向第三人胡燕支付首付款280000元，因开发商原因未转移登记在第三人胡燕名下，原告与第三人之间申请办理银按揭贷款的条件未能成就，因此，原告剩余款项390000元暂未支付有正当合法的理由。原告多次明确向被告和人民法院作出明确意思表示，愿意将剩余390000元购房款交付执行。但是，由于垫江县人民法院于2020年9月2日要求原告“在一个工作日内将中国建设银行的剩余贷款还清”的要求严重不合理，不具备实际可操作性”，导致原告暂时未能交付剩余款项。原告再次表示愿意将剩余房款按照人民法院要求交付执行或者由原告委托公证机关予以提存。第四，原告对涉案房屋未能办理产权的过户登记没有过错。第三人胡燕从开发商购买的是期房，原告与第三人胡燕之间进行过户登记的前提条件是开发商将涉案房屋过户至第三人名下。由于开发商和第三人胡燕未及时提交办证申请和涉案房屋被查封的原因导致涉案房屋未能过户登记在第三人胡燕名下，因此，涉案房屋未能过户登记在原告名下并非因原告的原因和过错导致的。根据交易习惯，虽然第三人胡燕购买涉案房屋采用按揭贷款的方式，涉案房屋存在抵押的客观情况，但是，涉案房屋存在抵押登记并不必然影响第三人胡燕和原告之间房屋交易的实现。现实情况是大量的存在抵押登记的按揭贷款购买的房屋都是顺利进行转让的事实，就本案而言，若不存在被告对涉案房屋的查封，涉案房屋亦可以成功实现过户登记在原告名下，因此，原告依照交易习惯从胡燕手中购买的涉案房屋是正常合法合理的，不存在任何过错。综上所述：原告认为重庆市垫江县人民法院作出的(2020)渝0231执异31号执行裁定书认定事实和裁决结果都是明显错误的，原告购买涉案房屋的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条之规定，贵院应当停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的査封。为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告匡贤云辩称，涉案房屋系第三人抵押给中国建设银行，抵押房屋存在瑕疵，原告骆鹏明确知晓该情况，其本身存在过错，且该按揭房屋并非全款房屋，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人胡燕未作陈述。 根据原、被告的陈述和经审理确认的证据，本院认定如下事实： 2018年8月5日，原告骆鹏与第三人胡燕签订《房屋买卖合同》一份，双方约定将第三人胡燕所有的坐落于垫江县XX街道XX支路（XX）XX幢XX单元XX的房屋出售给骆鹏，双方协商该房屋实际成交价额690000元整，双方签订合同之日，原告骆鹏向第三人支付该房屋定金20000元，骆鹏于2018年8月12日前支付购房款人民币280000元给胡燕，剩余房款390000元在银行按揭款下来后支付给胡燕。 2018年8月5日，原告骆鹏通过中国银行股份有限公司垫江支行向第三人胡燕名下账号尾号为2222的卡中转账20000元，附言“蓝湖玉墅13-2-5-2定金”。 2018年8月11日，原告骆鹏通过中国建设银行股份有限公司垫江支行向第三人胡燕名下账号尾号为2222的卡中转账280000元，并在备注栏中备注“购买蓝湖玉墅13幢2单元5-2首付”。 2019年4月21日，原告骆鹏与重庆铂鑫室内设计工程有限公司（以下简称铂鑫公司）签订一份《重庆市家庭居室装饰装修工程施工合同》，双方约定将蓝湖玉墅XX-X-X-X的房屋交由铂鑫公司进行基础装修。 另查明，原告骆鹏与第三人胡燕签订《房屋买卖合同》后，涉案房屋的用电户名已变更为原告骆鹏，骆鹏按时缴纳用电费，且案涉房屋的物业管理费均由原告骆鹏自行缴纳。且原告骆鹏在签订装修合同后对该房屋进行了装修，现已完成大部分装修。 还查明，2020年4月1日，被告匡贤云向重庆市垫江县人民法院申请财产保全，对第三人胡燕名下财产进行保全。同日，重庆市垫江县人民法院作出(2020)渝0231民初1090号民事裁定书，裁定对登记在第三人胡燕名下的坐落在重庆市垫江县XX墅XX幢XX单元XX号房屋的产权予以查封；查封期限为三年。2020年7月13日，原告针对(2020)渝0231民初1090号民事裁定第二项保全内容向重庆市垫江县人民法院提出书面异议。2020年9月4日，重庆市垫江县人民法院作出(2020)渝0231执异31号执行裁定书裁定驳回原告的异议请求。 还查明，重庆市垫江县规划和自然资源局提交的不动产登记产权查询结果显示，重庆市垫江县桂阳街道一支路1号13幢2-7-2办理不动产产权证时间为2020年6月19日。 庭审中，原告骆鹏愿意将剩余款项390000元在法院指定期限内支付至法院指定账户。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人的民事权益需符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。 关于本案原告骆鹏享有的权益能否排除执行的问题。首先，原告骆鹏与第三人胡燕签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，合法有效。其次，双方合同中约定将第三人胡燕所有的坐落于垫江县桂阳街道湖滨一支路（蓝湖玉墅）13幢2单元5-2的房屋出售给骆鹏，双方协商该房屋实际成交价额690000元整，双方签订合同之日，原告骆鹏向第三人支付该房屋定金20000元，骆鹏于2018年8月12日前支付购房款人民币280000元给胡燕，剩余房款390000元在银行按揭款下来后支付给胡燕，且原告骆鹏按合同约定已对第三人胡燕进行了部分付款义务；再次，原告骆鹏在签订合同后，与铂鑫公司签订一份《重庆市家庭居室装饰装修工程施工合同》，并已将房屋交由铂鑫公司进行基础装修，现基础装修已完毕，且原告骆鹏也向本院举示证据证明其已在房屋装修时缴纳该房屋水费、物业管理费用，原告骆鹏已占用该不动产。最后，涉案房屋现目前虽登记在第三人胡燕名下，房屋所有权并未发生转移，但根据垫江县规划和自然资源局及房屋修建办证的实际情况，该房屋未能办理产权证的原因并非买受人即原告骆鹏的原因。 综上，原告骆鹏愿意且实际按照本院指定账户支付剩余购房尾款，其享有的权益能排除执行，对其请求应予支持。 据此，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》》第三百一十二条第（一）款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 解除重庆市垫江县人民法院（2020）渝0231民初1090号民事裁定中被告匡贤云对登记在第三人胡燕名下的坐落在重庆市垫江县XX墅XX幢XX单元XX号房屋的产权查封。 案件受理费10700元，由被告匡贤云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  汪 波 人民陪审员  谭怒涛 人民陪审员  刘本才 二〇二〇年十二月二日 法官 助理  孔飞飞 书 记 员  邓丽娟