湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2765号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郴州富强房地产开发有限公司。 法定代表人：罗长城，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：何先进，男，1956年3月20日出生。 委托诉讼代理人：邓一宁，湖南星河律师事务所律师。 上诉人郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）因与被上诉人何先进商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人富强公司的委托诉讼代理人李兴，被上诉人何先进的委托诉讼代理人邓一宁到庭参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 富强公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、四项判决；2.判令何先进向富强公司支付违约金19457.05元（从2013年12月15日起以何先进拖欠房款39952.88元为基数按每日万分之二计算至2020年8月15日，共计2435天，以后违约金按此标准计算至付清房款之日止）；3．何先进承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决何先进支付富强公司房屋增加面积款39952.88元，该判决证明了何先进违约。根据双方签订的《郴州市商品房屋买卖合同》，何先进应承担逾期应付款万分之二的违约金，但一审没有依据双方合同及何先进拖欠房款的事实，判决守约的富强公司支付40704元违约金给何先进。因此富强公司提起上诉，请求二审法院公正裁判。 何先进辩称，1.坚持一审的答辩意见；2.一审开庭前，双方没有就案涉房屋面积差异、房款差额进行过核对和结算。何先进在一审开庭前不知道房屋的实际建筑面积和实际房款数额；3.一审判决现尚未生效，其判项不能作为何先进违约的证据。综上，何先进已依约支付了合同约定的房款，按时接收了案涉房产，而富强公司未在规定时间内完成诉争房屋的首次登记，已构成违约，应承担违约责任。 何先进向一审法院起诉请求：1.判令富强公司支付逾期办理不动产首次登记的违约金41249.87元（违约金以何先进已付购房款192000元为基数，以每日万分之一为标准从2014年9月11日起计算至上述房屋不动产首次登记完成之日止，暂计至2020年6月30日为41249.87元）；2.本案诉讼费用由富强公司承担。 富强公司向一审法院反诉请求：1.判令何先进支付尚欠结算房款39952.88元及支付总房款231952.88元的30%违约金69585.86元，共计支付109538.74元给富强公司；二、判令何先进承担本案的全部诉讼费。富强公司一审当庭变更第一项诉讼请求为：判令何先进支付尚欠结算房款39952.88元，并按未付房款39952.88元为基数按每日万分之二计算违约金（从2013年12月15日起算至房款付清之日止）。 一审法院认定事实：一、2011年3月29日，何先进（买受人）与富强公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》及附件（合同编号：20100086809），约定由买受人购买出卖人富强公司开发的位于郴州市龙泉路与文星路交汇处“祥龙郡”项目中的第1栋1单元809号房，建筑面积50.94平方米，每平方米3769.14元，总房款192000元。其中，该合同第五条约定：“买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款签订本合同时买受人将一次性全部付清房款（含定金）壹拾玖万贰仟元整”；第六条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的银行同期存款利率向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第七条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2.双方自行约定：合同约定面积与产权发生差异时，以房管局测绘大队最后竣工测绘的面积为准结算房款，实行多退少补。楼梯、电梯大厅走廊、一层架空层公共设施部位共用，分摊面积按房产局测绘大队最后竣工测绘的面积进行分摊”。第九条约定：“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用”。第十六条约定：“出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2、3项处理：2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一为违约金。3.自买受人按规定按时交清房款和提交办理产权登记所需的相关合法资料及费用之日起算。如因房屋登记机关在其规定期限内不能按时作出登记的，则办理房屋产权证的时间相应顺延；若因买受人原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人承担”。 二、案涉商品房的交付时间是2012年9月11日。 三、2013年12月3日，郴州市房屋测绘队对案涉房屋进行测绘，确认房屋建筑面积为61.54㎡。 四、合同签订后，何先进按合同约定向富强公司支付了房款192000元。 五、案涉商品房至今未办理不动产首次登记。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。何先进与富强公司签订的《郴州市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。现就双方争议焦点问题认定如下： 一、富强公司是否存在逾期办理案涉商品房初始登记；若存在，如何承担违约责任。依照案涉商品房买卖合同第十六条约定，富强公司应在商品房交付使用后730日内完成该幢商品房的初始登记（现为不动产首次登记），案涉商品房的交付时间为2012年9月11日，故富强公司应在商品房交付后730日内，即在2014年9月10日前办理房屋不动产首次登记，但富强公司至今未能办证，其行为已经构成违约,理应承担违约责任。同时依照合同第十六条约定，富强公司应按日向何先进支付已付房款的万分之一的违约金，从2014年9月11日起暂计至2020年6月30日止，逾期办证违约金为40704元（192000元×2120天×0.0001＝40704元），之后的违约金按此标准计算至案涉商品房办妥不动产首次登记之日止。另富强公司辩称何先进未交清房款，不应承担违约责任，一审法院对此认为，何先进已经按合同约定支付了购房款192000元，且富强公司未提供证据证明曾向何先进催缴过房屋面积差款，富强公司以此为由要求免除违约责任，缺乏依据，不予采纳。 二、何先进还应向富强公司支付多少房款以及是否应向富强公司支付违约金。按照案涉商品房买卖合同第七条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。现郴州市房屋测绘队对案涉房屋进行测绘后，确认房屋建筑面积为61.54㎡，故何先进理应向富强公司补缴房款39952.88元（（61.54㎡-50.94㎡）×3769.14元/㎡=39952.88元）。至于违约金，因案涉商品房合同中对未补缴房屋面积差款的违约金未作约定，且富强公司未提供证据证明曾向何先进催缴过房屋面积差款，故富强公司要求其承担违约金，于法无据，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司向原告（反诉被告）何先进支付逾期办证违约金40704元，此款限被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付清；二、反诉被告（原告）何先进向反诉原告（被告）郴州富强房地产开发有限公司支付购房款39952.88元，此款限反诉被告（原告）何先进于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告（反诉被告）何先进其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）郴州富强房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求。如果被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司、反诉被告（原告）何先进未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取416元，由被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司负担408元，原告（反诉被告）何先进负担8元；反诉案件受理费减半收取1246元，由反诉被告（原告）何先进负担399元，反诉原告（被告）郴州富强房地产开发有限公司负担847元。” 二审中，富强公司提交了一份《不动产权电子证书》，拟证明案涉房屋的实际面积。 何先进质证认为，对证据的真实性、合法性没有异议，对证明方向有异议。富强公司并没有通知何先进去办证，何先进现在才知道有这份证书，对证书上载明的面积也无异议。 本院经认证认为，该不动产权电子证书能够证明案涉房屋的实际面积，但并不能证明何先进有违约行为。 本院二审查明，涉案房屋已于2020年9月11日办理了《不动产权电子证书》，权证号为湘（2020）北湖不动产权第0056801号，登记权利人为富强公司。故本院对一审查明事实中的“涉案商品房至今尚未办理不动产首次登记”予以更正，对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据原卷材料、询问情况以及双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：富强公司要求何先进承担拖欠房款的违约责任是否应当得到支持。 何先进、富强公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同内容履行各自的义务。合同签订后，何先进按合同约定付清了房款，并于2012年9月11日收房。但富强公司并未按合同约定在房屋交付使用后730日内完成初始登记，因此富强公司的行为构成违约，依法应承担相应的责任。案涉房屋经郴州市房屋测绘队测绘，实际建筑面积比合同约定的建筑面积有所增加。根据双方“多退少补”的约定，何先进应就多出的房屋面积补交房款。因双方签订的《郴州市商品房买卖合同》并未约定对未补交的房屋差价款应支付违约金，而何先进表明其没有收到富强公司任何口头或书面通知要求何先进交纳增加面积的房款，富强公司也没有提供证据证明其有催收增加面积的房款的事实。何先进按双方合同约定已付清了合同约定的房款，何先进并无违约行为，富强公司要求何先进承担拖欠增加面积房款的违约责任无事实依据，对其上诉理由本院不予支持。 综上所述，郴州富强房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2510元，由郴州富强房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 廖志刚 审 判 员 李惠铭 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 徐 艺 书 记 员 谢 意 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。