山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终6156号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘双荣，女，1965年1月1日生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：王子强，潍坊滨海央子法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：孙怀民，潍坊奎文义杰法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：潍坊市正和金属涂装有限公司，住所地：山东省潍坊市寒亭区通亭街**。统一社会信用代码：91370703720761887T。 法定代表人：谭会森，经理。 委托诉讼代理人：屠建东，山东翎鼎律师事务所律师。 上诉人刘双荣因与被上诉人潍坊市正和金属涂装有限公司（以下简称正和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院（2019）鲁0703民初1950号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘双荣上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；二、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判令解除租赁合同没有事实及法律依据。1、上诉人对租赁物的使用符合合同约定，被上诉人对拆除建筑的建设及拆除后果负有责任，应承担相应的法律后果。上诉人作为承租人，在签订租赁合同时已取得被上诉人的同意在租赁场地上建设或改建样品展厅、办公室、车间等，被上诉人给上诉人提供的规划许可材料中亦列明其车间前未建设的建筑物，并告知上诉人可以进行建设，基于合同约定及对被上诉人的信赖，上诉人进行了相应建设，被上诉人在建设过程中没有提出任何异议。后相关行政部门认定建筑物属违章建筑并作出处罚，上诉人要求被上诉人采取按合同约定办理相关手续或向相关部门提出行政复议等救济措施，但被上诉人以各种理由不予配合，最终导致建筑物被拆除。上诉人不存在未按约定使用租赁物而损害被上诉人利益的行为，被上诉人的过错及违约行为给上诉人造成了近千万元损失，该损失应由被上诉人赔偿。2、被上诉人关于上诉人转租的主张不能成立。上诉人在租赁物上成立公司进行经营，并未从中收取固定利益，不符合转租的构成要件。再者，上诉人在租赁时已明确告知被上诉人将用于企业经营使用，被上诉人在签订合同时即知道上诉人对租赁物的使用用途和方式，且对上诉人建设检测线及其他改建行为未提出任何异议，上诉人对租赁物的使用符合合同目的。3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，本案不论是自2017年3月份上诉人对租赁物进行改扩建开始还是自2019年4月建设成立检测线公司开始，至2020年4月，被上诉人提出以转租为由要求解除租赁合同均已超过六个月的异议期，其关于解除租赁合同的主张不成立。4、本案不存在因上诉人原因给被上诉人造成利益损害的情形。上诉人不欠任何租赁费，被上诉人收取2020年度租赁费并出具收到条的行为应认定其默认与上诉人继续履行合同的意思表示。再者，上诉人进行的改扩建行为系在被上诉人允许的情况下进行的，在租赁期未满之前，被上诉人无权要求解除合同。二、一审遗漏上诉人提出的答辩、质证意见及对证据的认定。一审时，上诉人提出了双方均认可租赁场地上已无任何违章建筑、上诉人不存在转租情形、被上诉人收取2020年租赁费应视为对租赁物使用情况认可并同意继续履行合同、被上诉人以转租为由要求解除合同已超过六个月异议期等抗辩内容，一审判决未作表述和认定。三、上诉人的反诉主张事实清楚，证据充分。租赁合同约定门卫由上诉人聘用管理、费用双方均担，上诉人一审时提交了工资发放流水及聘用协议，足以证实上诉人对门卫聘用及费用支出情况。被上诉人称上诉人聘用的门卫为厨师，即其已承认门卫人员系上诉人的工作人员，但被上诉人未提交反驳证据，一审对上诉人的反诉主张未予支持是错误的。上诉人因建筑物被拆除已造成近千万元损失，一审判令解除租赁合同将导致上诉人在检测线上的几百万元投资付诸东流，检测线工人失去工作机会。综上，请求二审查明事实，支持上诉人的上诉请求。 正和公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 正和公司向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的《场地租赁合同》；2、依法判令刘双荣返还正和公司租赁物并恢复原状，如无法恢复原状，刘双荣赔偿正和公司的损失200000元（具体依鉴定数额为准）；3、本案诉讼费由刘双荣负担。 刘双荣向一审法院反诉请求：依法判令正和公司支付自2017年6月至2020年4月的门卫费用50800元。 一审法院认定事实：2016年12月27日，正和公司与刘双荣签订《场地租赁合同》一份，约定：正和公司将其位于潍坊市寒亭区通亭街539号院内车间一跨，东西长90米、南北深30米，平房9间，车间后18米及车间前、车间东场地出租给刘双荣使用，入口大门和传达室共用，由刘双荣管理聘用，门卫费用平摊；租赁期限为10年，自2017年3月1日至2027年2月28日；允许刘双荣在租赁场地建设或者改建样品展厅、办公室、车间等；年租金28万元，于每年的3月1日前交清下年租金。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。 合同签订后，正和公司将涉案场地交付给刘双荣使用。2017年4月，刘双荣在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在涉案场地内建设钢结构车间二处。潍坊市城市管理行政执法局寒亭区分局对正和公司作出行政处罚决定，并将违法建筑物予以强制拆除。 2019年4月12日，案外人潍坊汇丰机动车检测有限公司（以下简称汇丰公司）成立，法定代表人系方杰杰，股东包括方杰杰、刘传强、刘双荣，涉案场地由潍坊汇丰机动车检测有限公司开始使用。 2020年3月18日，正和公司收取刘双荣租赁费28万元。 一审法院认为，正和公司与刘双荣签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。刘双荣在租赁期间在涉案场地进行违法建设，致使相关行政机关对正和公司作出行政处罚，严重损害正和公司的合法利益。2019年4月，刘双荣将涉案场地转租给汇丰公司使用，既未按合同约定的方法使用涉案场地，亦未经正和公司同意。综上，正和公司要求解除与刘双荣签订的《场地租赁合同》符合法律规定，予以支持。合同解除后，刘双荣应将涉案场地返还给正和公司，并恢复原状。关于刘双荣主张的门卫管理费用，刘双荣未提供有效证据予以证明，且正和公司不予认可，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第九十七条、第二百一十九条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除潍坊市正和金属涂装有限公司与刘双荣签订的《场地租赁合同》；二、刘双荣于判决生效后六十日内将涉案场地返还给潍坊市正和金属涂装有限公司，并恢复原状；三、驳回刘双荣的反诉请求。本诉案件受理费4300元，由刘双荣负担；反诉案件受理费535元，由刘双荣负担。 二审审理过程中，上诉人提交以下证据：1、拆除建筑物前后照片三张，证明其前期按合同约定建设的展厅等建筑物已全部拆除，现场已无任何违章建筑。2、被上诉人的建设用地规划许可证及用地规划图（照片打印件），证明正和公司在出租时告知上诉人车间前有规划未建设的建筑物，可以进行建设；至于后期出现违章建筑问题，完全系被上诉人签订合同时提供的资料存在欺诈导致，与上诉人无关。3、通信记录一份，证明被上诉人对上诉人建设展厅等设施并未反对，在汽车销售公司开业时曾通过发红包方式认可上诉人对租赁物的使用，上诉人曾多次催促被上诉人办理相应的行政审批手续，但被上诉人拒不按合同约定履行义务，最终导致建筑物被拆除，被上诉人应承担全部责任。4、上诉人聘用的门卫工作人员徐桂芬户籍所在地村委出具的证明一份，证明上诉人雇佣的门卫自2017年起在外打工居住，结合上诉人一审提交的工资流水、聘用协议等证据，可以证实上诉人支出门卫费用的事实，被上诉人应承担其中的一半费用。5、股权代持协议、汇丰公司营业执照（复印件加盖公章）、企业登记信息（打印件）各一份，证明汇丰公司的实际投资人系上诉人，其他股东均为股权代持人，后期为明确股权归属，已将公司股权全部变更至实际投资人刘双荣名下，汇丰公司租用涉案场地经营不构成转租。对于上述证据，正和公司质证称：对证据1的真实性没有异议，该证据可以证明上诉人违法建设的事实，该事实严重损害被上诉人的合法权益，该证据不能证明上诉人的主张。对证据2的真实性没有异议，但对证明的内容有异议，该证据仅能证明被上诉人在涉案土地上所建建筑物具有合法手续，不能证明上诉人违法建设经过被上诉人同意，亦不能证明违法建筑拆除的原因系被上诉人所致。证据3系复印件，对真实性无法确认，不能证明通话双方系本案当事人，上诉人未取得审批手续进行建设，建筑物被拆除系其自身原因所致，与被上诉人无关。对证据4的真实性没有异议，但对证明内容有异议，该证据仅能证明徐桂芬自2017年在外打工且在打工处居住的事实，不能证明徐桂芬系涉案租赁场地的门卫及上诉人向其发放费用等事实。对证据5中的股权代持协议的真实性无法确认，对案外人方杰杰签字的真实性无法核实，对证明的内容有异议，该协议形成时间为2019年6月5日，晚于汇丰公司成立时间，与工商登记确认的事实不符，不能证明上诉人系汇丰公司的投资人；即使上诉人系汇丰公司的投资人，该公司股东还包括刘传强等，不能以此否认上诉人转租的事实；汇丰公司的营业执照系一审判决后作出的工商变更登记，亦不能否认上诉人转租的事实。 被上诉人提交汇丰公司法定代表人方杰杰于2019年4月12日代表公司向潍坊市寒亭区市场监督管理局提交的依所营业场所承诺书一份，用以证明该公司住所及经营场所均系涉案租赁厂房，进而证明上诉人将涉案租赁场转租给汇丰公司的事实。对于上述证据，上诉人质证称：对承诺书的真实性没有异议，但不能证明被上诉人的主张；被上诉人没有证据证明上诉人收取相应的转租收益，上诉人作为汇丰公司的实际投资人将租赁物用于公司经营，并不构成转租。 二审查明，汇丰公司股东包括方杰杰、刘传强、刘双荣三人，持股比例均为33.332%、33.334%、33.334%。 二审审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。关于被上诉人以上诉人未经其同意转租为由行使合同解除权的主张能否成立，本院分析如下：一、从权利主体分析。汇丰公司系依法成立的有限责任公司，具备独立的法人资格和民事行为能力。上诉人虽系汇丰公司的股东之一，但从法律上讲二者并非同一主体，所提交的股权代持协议等证据亦不能证明其与汇丰公司在财产及相关权利义务上完全一致。二、从现有证据角度分析。根据汇丰公司的营业执照、企业信息公示报告、公司章程及承诺书等证据，能够认定涉案场地现由汇丰公司实际经营使用。被上诉人给上诉人出具的收条（收到租赁费28万元）上并未载明该费用系汇丰公司支付，上诉人亦未提交证据证明该费用系自汇丰公司财务账上支出，故应认定该租赁费系由上诉人支付，即涉案场地的租赁权至今仍属于上诉人、上诉人并未脱离原租赁关系。基于上述事实，在上诉人未提交确实充分的证据证明其在汇丰公司注册成立前或成立后曾与被上诉人协商由汇丰公司承接合同承租人地位或将租赁权让与汇丰公司且被上诉人曾以明示或默示等意思表示同意由汇丰公司实际租赁涉案场地进行经营等事实的情形下，上诉人与汇丰公司之间并不构成租赁权的让与，一审认定双方之间存在转租关系并无不当。三、关于转租异议期间问题。从当事人陈述、一审审理期间当事人的诉辩主张和审理过程看，被上诉人在起诉时并未以转租为由行使合同解除权，直至一审庭审过程中上诉人提交了汇丰公司的相关工商登记材料后，被上诉人才提出上诉人存在擅自转租的主张，在上诉人未提交确实充分的证据证明被上诉人在何时对涉案场地由汇丰公司实际经营使用这一事实明知或应知的情况下，其关于被上诉人以转租为由要求解除合同超过六个月异议期间的主张缺乏事实依据，本院不予支持。综合上述分析，根据合同法第二百二十四条第二款规定，作为出租人的被上诉人行使合同解除权有事实和法律依据，一审予以支持并无不当。关于上诉人要求分担聘用门卫费用的主张，其虽在一二审审理过程中提交了工资发放流水、聘用协议及村委证明等证据，但在被聘用人员未出庭作证的情况下，并不足以确认被聘用人员的身份、所从事工作与涉案租赁合同的关联性等事实，上诉人的要求被上诉人承担门卫聘用费用的主张依据并不充分，一审未予支持亦无不当。上诉人如有新的证据，可依据合同约定另行主张权利。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4835元，由上诉人刘双荣负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年十二月二日 书记员 张瑞丰