云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1697号上诉人（原审原告、反诉被告）：楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇永安路**。统一社会信用代码：91532301325279134Y。法定代表人：柳积庄，该公司经理。委托诉讼代理人：字连芹，云南楚国律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张亚新，女，1972年1月16日出生，住福建省厦门市。委托诉讼代理人：郑志军，云南楚恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉雄，云南楚恒律师事务所律师。上诉人楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司（以下简称亿丰公司）与上诉人张亚新房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初1315号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年11月5日立案后，依法组成合议庭于2020年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人亿丰公司及其特别授权委托诉讼代理人字连芹，上诉人张亚新特别授权委托诉讼代理人郑志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿丰公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初1315号民事判决书第一项，改判由张亚新支付上诉人楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司租金和物业管理费欠款合计87930元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实及理由：一、原审判决认定事实错误，判决错误。原审判决认定“亿丰公司与另案当事人位国伟签订的《商铺管理合同》约定年度物业管理费为12484.44元，位国伟租赁区域为693.58平方米，则其物业管理费收费标准实际为1.5元/月/㎡”，属于认定错误。首先，上诉人亿丰公司与另案当事人位国伟签订的《商铺管理合同》第三条约定物业管理费收费的标准为3元/月/㎡，每月合计人民币2080.74元，具体的计算表中月商业管理费也是2080.74元，而“年度商业管理费为12484.44元”是属于书写错误、笔误造成，并非是实际的年度管理费为12484.44元。其次，上诉人在同系列案一起起诉的另外5家商户的《商铺管理合同》中约定的物业管理费均是3元/月/㎡，具体计算表中的月商业管理费及年度商业管理费均是按照3元计算的结果，由此，可以推定出上诉人与位国伟签订的《商铺管理合同》内的“年度商业管理费为12484.44元”确实属于书写错误，位国伟承租商铺的物业管理费收费的收费标准为3元月/㎡，年度合计为24968.88元。再次，在位国伟案一审庭审中，法庭对物业管理费核实时，位国伟对上诉人亿丰公司主张的物业管理费为3元/月/㎡，每月合计人民币2080.74元是认可的，位国伟从来不持异议。最后，位国伟案与本案属于独立的两个案件，位国伟案合同的书写错误与本案无关，上诉人与张亚新签订的《商铺管理合同》对物业管理费进行了明确的约定，本案只能以案涉的合同作为判决依据，而不能以另外的合同作为判决依据。因此，原审判决认定事实错误，导致判决张亚新应支付的物业管理费以1.5元/月/㎡计算的判决错误，本案张亚新应支付的物业管理费应按照双方签订的《物业管理合同》的约定以3元/月/㎡计算，合计为21672元。二、原审判决适用法律错误，导致判决错误。原审判决仅依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，因案涉商铺所在的F2栋有一道楼梯的一楼楼梯口封堵的情况，考量楼梯口被封堵情况对张亚新按照约定用途使用租赁商铺的影响力，就判决对上诉人亿丰公司诉求的合同租金72258元予以酌情扣减70%。原审判决没有法律依据。上诉人亿丰公司作为承租人，有义务保持租赁物符合约定的用途，但是，首先本案所涉商铺的《商铺租赁合同》约定张亚新承租商铺用于经营电动车使用，商铺有多道楼梯可通行，《商铺租赁合同》并没有约定出租人亿丰公司必须保持哪个楼梯或者几个楼梯畅通，尤其没有约定哪个楼梯不得被封堵，由此，上诉人亿丰公司并没有违反合同明文约定。其次，整个商场F1-F6栋为一整体，每栋楼都有楼梯可通行，并且此六栋楼是以楼层为区域，所有六栋楼的楼梯均可通行到每一栋楼的每一个商铺，即张亚新承租的商铺有多个楼梯可通行。并且张亚新承租的商铺是用于经营电动车，经营电动车需要的是行车通道，商场的三楼即被上诉人承租商铺的楼层有相邻停车场，停车场的行车通道一直畅通，被上诉人在承租商铺时就是因为行车通道的畅通才承租在三楼经营电动车。也只有行车通道的畅通才符合合同约定的用途，但是，合同约定的用途从未受影响，上诉人亿丰公司已经按照合同的约定以及合同法的规定保持租赁物符合约定的用途，从未违约。再次，原审判决认定楼梯口被封堵对张亚新按照约定用途使用租赁商铺有影响，但没有任何实质证据予以支撑，张亚新在整个一审中也未提交任何证据证实其如何受影响以及受影响的程度。因此，原审判决的认定没有事实依据和法律依据，适用的法律完全不能支撑判决。张亚新应向上诉人支付合同约定的全部租金72258元，不应进行扣减。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误，恳请二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。张亚新辩称：亿丰公司没有提供相应的物业服务合同的内容，其无权收取物业管理费。亿丰公司封堵楼梯的行为导致承租区域的通行条件发生本质性的改变，导致答辩人的承租区域不具备承租时的状况，亿丰公司构成根本性的违约，其的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回亿丰公司的上诉请求。张亚新上诉请求：一、请求依法撤销楚雄市人民法院（2020）云2301民初1315号民事判决书第一项、第三项；二、改判张亚新支付亿丰公司租金36129元，驳回亿丰公司要求上诉人支付物业管理费的诉讼请求。三、请求二审法院依法改判亿丰公司支付张亚新装饰装修残值损失及无法经营的损失39417.5元，并退还张亚新履约保证金6000元；四、本案一审本诉和反诉的案件收费、二审的案件受理费、保全申请费由亿丰公司承担。事实及理由：根据一审查明的案件事实，亿丰公司系楚雄市西南义乌商品博览城的整体经营、管理公司，其同时兼具两重身份，其一系楚雄市西南义乌商品博览城商铺的出租人，其二系楚雄市西南义乌商品博览城商铺的物业管理人，因此基于其上述两重身份，亿丰公司在作为出租人享有收取承租人租金的同时负有保障承租人使用租赁物的义务；亿丰公司在作为物业管理人享有收取业主物业服务费用权利的同时负有为业主提供物业服务及管理的义务。另，根据另外5件被上诉人提起的同类租赁纠纷诉讼案中一审现场勘验查明的事实，上诉人在承租商铺以后，进行了房屋地面找平、柱子、屋顶、背景墙、商铺外围贴走边等装饰装修行为，并购置了各类电动摩托车实际开展了经营活动；在上诉人承租使用商铺期间，被上诉人为便利一楼租户经营超市而将通往上诉人租赁物的楼梯封堵，导致上诉人的商铺通行和进入需要从其他地方绕道。1.结合上述事实可以明显的看出，亿丰公司作为出租人，其在经营管理楚雄市西南义乌商品博览城的过程中，其为了便利一楼租户的经营便利致上诉人的权益于不顾，将通往上诉人租赁物的楼梯封堵从而导致上诉人的商铺通行和进入需要从其他地方绕道，极大地阻碍和影响了上诉人及其客户到店通行的便利，严重影响了上诉人承租使用商铺的经营行为，导致上诉人承租的商铺因通行不便而不能正常、有序经营、使用，据此上诉人有权依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”之规定，要求减少租金或者不支付租金。其次，根据上述上诉人因被上诉人为便利其他承租人而封堵通行楼梯致上诉人经营租赁物受到严重影响的客观事实，足以看出发生该行为的本质及根源系作为出租人的亿丰公司无视上诉人的承租权益，滥用出租人的权利，据此上诉人认为，被上诉人对案涉租赁合同的履行及上诉人不能对租赁物使用、收益的行为存在明显的重大过错，一审法院在判处时酌情扣减30%租金的行为正是对被上诉人上述过错行为的肯定，但上诉人认为，一审法院仅扣减30%的租金明显与被上诉人的过错程度不相符，上诉人认为根据被上诉人的过错程度对租赁合同履行的影响程度，应当扣减50%的租金即人民币36129元，在扣减该部分租金后，上诉人仅应支付被上诉人租金人民币36129元。2.结合上述事实，虽然上诉人未按照合同约定的时间支付租金构成违约，但被上诉人无视上诉人的承租权益，滥用出租人的权利，为便利其他承租人而封堵通行楼梯致上诉人经营租赁物受到严重影响，妨碍了合同的履行并损害了上诉人的合法权益，给上诉人造成重大经济损失，被上诉人的上述行为同样构成合同不能履行的重大违约。而在双方订立的租赁合同中并未约定在双方均发生违约行为导致合同被提前解除的情形时如何处理装饰装修物及其损失，据此，上诉人依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……”之规定，结合本案双方当事人各自不同程度的违约行为，上述有权要求被上诉人分担50%的装饰装修残值损失人民币39417.5元，分担后被上诉人还应当支付上诉人装饰装修残值损失人民币39417.5元。3.《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案中，根据一审查明的案件事实，被上诉人并未举证证实其向上诉人提供过物业服务，因此其主张的物业管理行为事实依据和证据明显不足；其次，被上诉人作为物业管理人，其不仅没有向上诉人提供物业管理服务，其还为便利其他承租人而封堵通行楼梯致上诉人经营租赁物受到严重影响，被上诉人的行为明显与其作为物业管理人的身份以及为业主提供物业管理服务、保护业主财产安全等职能严重不符，反而严重侵害了业主即上诉人的财产权益，据此，上诉人依照上述法律规定有权要求被上诉人承担相应的法律责任，即有权不予支付物业服务费并有权要求赔偿损失，据此恳请二审法院改判驳回被上诉人要求上诉人支付物业管理费的诉讼请求。综上所述，上诉人为维护自己的合法权益，依法提起上诉，望二审法院予以改判。亿丰公司辩称：上诉人张亚新的上诉请求没有事实依据和法律依据，依法不能成立，恳请二审法院依法驳回上诉人张亚新的上诉请求。理由如下，第一，上诉人张亚新承租商铺，在整个租赁市场里有多个楼梯可通行，尤其张亚新承租的商铺是经营电动车，承租在三楼是因为三楼相邻的有停车场，机动车以及行车以及张亚新经营的电动摩托车，均可从行车通道、停车场出入。从张亚新承租至今，该停车场一直畅通张亚新经营电动车的合同用途从未受影响。另外，每六栋楼为一个市场主体，每六栋楼都有楼梯口通行的每一个商铺，张亚新承租的商铺并没有受任何因素影响使用，张亚新的经营行为也未受影响，并且张亚新在一楼超市经营以后还开展了经营活动，其没有经营到至今，是因为其自身原因停止了经营，而不是因为受一楼超市的影响。因此张亚新主张因上诉人楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司的行为影响其经营的说法不能成立，也不符合事实。上诉人楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司不存在任何的违约行为，也不存在过错，张亚新应当向亿丰公司支付全部的租金，而不应进行扣减。第二，双方签订的租赁合同第14条租赁区域的返还已经明确约定了本合同期满或无论因任何原因解除，承租人张亚新均应当将租赁商铺恢复原状交还于出租人楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司，因此上诉人张亚新主张的合同提前解除以及其装饰装修的损失，应由其自行承担，并不应由上诉人楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司承担。第三，张亚新在上诉状里所说《物业管理条例》第35条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务，同样的物业服务合同的被服务人也应当按照合同约定缴纳支付相应的服务金，张亚新与楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司签订有物业管理合同，物业管理合同对物业管理费进行了明确的约定，楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司已经按照合同约定提供了相应的物业管理服务，张亚新也应当按照合同约定支付相应的物业管理费，张亚新主张楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司没有提供物业服务，但是并没有证据予以证实，因此张亚新应当支付物业管理费。亿丰公司向一审法院请求：1.判令张亚新支付亿丰公司租金72258元、物业管理费1806元、违约金7044.75元；2.本案诉讼费由张亚新承担。在一审诉讼过程中，亿丰公司变更第一项诉讼请求为：判令张亚新支付亿丰公司租金72258元、物业管理费21672元、违约金18786元。张亚新向一审法院提出反诉请求：1.判令亿丰公司退还履约保证金6000元；2.判令亿丰公司承担涉案租赁商铺装修费78835元；3.判令亿丰公司支付无法经营造成的损失100000元；4.本案诉讼费由亿丰公司承担。一审法院认定事实：亿丰公司是楚雄市西南义乌商品博览城的整体经营、管理公司。2018年8月3日，亿丰公司为甲方，张亚新为乙方，双方签订商铺租赁合同和商铺管理合同。商铺租赁合同约定：甲乙双方同意按照本合同列明的条款即条件，由甲方将其位于云南省楚雄市320国道与元双公路交汇处西南义乌商品博览城内编号为F2栋F2-3010、3011、3012、3013、3015、3016、3017、3018、3019、3020、3021、3022、3023号商铺（共13间）出租给乙方，租赁区域平面图如本合同附件一所示；双方同意租赁区域建筑面积为602.14㎡，租金、物业管理费及相关费用均以租用面积为基数计算；本合同项下的租赁期限为三年，自2018年10月1日始至2021年9月30日止（以甲方书面通知开业日期为起租日期）。经营优惠期自2019年3月31日始至2021年9月30日止，经营优惠期间无需交纳租金，但仍须交纳垃圾清运费、物业管理费、水电等有关费用（详见《商铺管理合同》）；租赁区域的租金按本合同第1.2条确定的租用面积计算，租金标准20元/月/㎡，每月租金为12,043元，2018年10月1日起至2019年3月31日止的租金为72,258元，2019年4月1日起至2021年9月30日止为经营优惠期；乙方首期租金交纳日为合同签订日后13个月内缴清（即2019年11月1日前），需支付6个月租金，所交租金租期为2018年10月1日起至2021年9月30日止；若乙方拖欠租金及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之三支付违约金；在本合同签署之日，乙方应向甲方支付履约保证金（此履约保证金亦含形象保证金）6,000元，甲方应向乙方开具与履约保证金数额相同的收据；若乙方未完全履行本合同项下的义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于租金、物业管理费、能耗费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除，若该保证金不足扣除乙方应付费用，乙方应在收到甲方通知后三日内补足，乙方逾期补足的，甲方有权就不足金额按每日千分之三计收违约金，直至乙方补足全款；双方特别确认，乙方进场开始或者准备开始对该租赁区域的装饰装修工程，或乙方已实际接收该租赁区域的，视为该租赁区域符合交接条件；乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或者几项达十五天（或以上）的，甲方有权单方解除本合同；若乙方拖欠租金、物业管理费等各项费用中任何一项或几项达十五天（或以上）的，甲方有权要求以拖欠金额按日千分之三计收违约金；本合同期满或无论因任何原因解除、终止后，甲方有权自行决定要求乙方应在合同期满当日或解除、终止通知后的10日内，将该租赁区域恢复原状并清理干净，保证该租赁区域及全部附属设施以完好无损，以良好的可以正常使用的状态交还给甲方，并须与甲方办理有关的交接手续（经甲方同意可维持现状的除外），乙方逾期未办理及未拆走的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方享有任意处置的权利，甲方要求乙方拆除装修恢复原状，拆除装修费用由乙方全部承担，如乙方未予拆除恢复原状的，甲方有权自行处理；通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式等。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。商铺管理合同约定：本合同的履行期限为三年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止，乙方确认物业管理费自2018年10月1日开始交纳；租赁区域的物业管理费按租用面积计算，首年物业管理费的标准为3元/月/㎡，每月为1,806元，具体为：自2018年10月1日起至2021年9月30日止每年度商业管理费为21,672元；本合同项下的物业管理费支付方式为：以12个月为一个交费期，乙方应当在每个交费期开始前提前15日（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付本次交纳款项（第一年物业费为一年内缴清），乙方首期物业管理费交纳日为2018年10月1日前，所交纳物业管理费为2018年10月1日至2019年9月30日；若乙方拖欠物业管理费及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之三支付违约金；本合同期满或提前终止，乙方应将租赁区域的装修、装璜拆除恢复原状；若乙方拖欠物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权解除合同。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2018年8月11日，亿丰公司开具收据给张亚新收执，收据载明收到张亚新交付的商铺保证金6,000元。2019年11月26日，亿丰公司以挂号信方式向张亚新邮寄解除租赁告知函，该函载明：因张亚新一直未付合同租金和物业管理费，截至发函时欠租金72,258元、物业管理费21,672元，且未按合同约定日期正常开业造成租赁区域闲置，故函告张亚新解除双方之间的商铺租赁合同、商铺管理合同，收回租赁区域另行对外招租，以及保留追索被拖欠租金、物业管理费等权利。一审另查明，涉案商铺所在的位置为F2栋，有一道楼梯的一楼楼梯口因他人经营超市被封堵，但该栋还其他楼梯可用，且楚雄市西南义乌商品博览城内数幢楼虽独立编成栋但有走道相互连通。一审再查明，包括本案在内，亿丰公司对同一时间段的6家楚雄市西南义乌商品博览城租赁商户提起了6件同类诉讼，均为追索租金欠款、物业管理费欠款等。其中，亿丰公司与另案当事人位国伟签订的商铺管理合同约定年度物业管理费为12,484.44元，位国伟租赁区域为693.58㎡，则其物业管理费收费标准实际为1.5元/月/㎡。一审法院认为：亿丰公司与张亚新签订的商铺租赁合同和商铺管理合同是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，亿丰公司已经提交租赁商铺所属建设项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工规划验收单等材料，故其与张亚新签订的租赁合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张亚新关于租赁合同因租赁商铺未经竣工验收合格、未通过消防验收、未取得市场开业许可证导致合同无效的抗辩意见，与上述法律规定不符，因属于相关法律、行政法规的管理性强制性规定范畴，并不触发对合同效力的否定性评价，该院对其提出的合同效力抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，本案查明案涉商铺所在的F2栋有一道楼梯的一楼楼梯口被封堵情况属实，由于亿丰公司未提交证据证明该情况已经张亚新现状接受等，而与其作为出租人的租赁物保持义务无关，考量前述楼梯口被封堵情况对张亚新按照约定用途使用租赁商铺的影响力，应对亿丰公司诉求的合同租金72258元予以酌情扣减，故该院支持的租金计算为50580.60元（72258元×70%）。现行规范性文件不再要求物业服务企业资质核定，亿丰公司作为楚雄市西南义务商品博览城的整体经营、管理公司，其按照合同约定向租赁商户收取物业管理费无不当。但该院受理的同类系列案件显示，亿丰公司对同一时间段、同一物业管理区域内的其他租赁商户收取的物业管理费明显低于本案商铺管理合同中约定的收费标准，根据公平和诚实信用原则，对于亿丰公司诉求的物业管理费21672元，应当按照该院查明的其在同类系列案件中最低收费标准1.5元/月/㎡予以相应调整，计算得10838.52元(602.14㎡×1.5元/月/㎡×12个月)。张亚新以租赁商铺不具备使用条件、因楼梯口被封堵致使其订立合同的目的不能实现以及卫生、环境无人打扫、管理等为由拒绝支付租金和物业管理费的抗辩意见，没有证据证明，该院不予采纳。如上所述，由于张亚新需支付亿丰公司合同租金50580.60元、物业管理费10838.52元，合计61419.12元。本案查明，张亚新除向亿丰公司支付商铺租赁合同约定的履约保证金6000元外，未再支付其他费用，亿丰公司主张以张亚新支付的履约保证金6000元折抵其租金和物业管理费欠款，符合合同约定，相应扣减后，张亚新还需支付亿丰公司租金和物业管理费欠款合计55419.12元。亿丰公司基于张亚新拖欠租金和物业管理费违约行为，于2019年11月26日以挂号信方式向张亚新邮寄解除租赁告知函通知解除合同，符合商铺租赁合同第12.1条和商铺管理合同第12.2条约定的单方解除合同条件，但考虑本案当事人双方发生争议的原因，张亚新拒不支付款项虽然构成违约，亿丰公司违反出租人义务亦属实，对于亿丰公司诉求的逾期付款违约金，该院不予支持。张亚新反诉请求亿丰公司退还的履约保证金6000元，已经折抵租金；其要求赔偿的租赁商铺装修费，在本案商铺租赁合同和商铺管理合同合法有效且明确约定合同期限届满或提前解除后承租人需将该租赁区域恢复原状的情况下，不能认定属于亿丰公司的合同责任；其主张的经营损失100000元，亦无事实依据；据此，对于张亚新的反诉请求，该院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、张亚新支付楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司租金和物业管理费欠款合计55419.12元；二、驳回楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回张亚新的反诉请求。本诉案件受理费2414元，由张亚新负担1187元，由楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司负担1227元；诉讼保全申请费1020元，张亚新负担；反诉案件受理费1999元，由张亚新负担。二审中，经征询各方当事人对原判认定事实的意见，二审中，上诉人亿丰公司对一审认定“另案当事人位国伟签订的《商铺管理合同》约定年度物业管理费为12484.44元，位国伟租赁区域为693.58平方米，则其物业管理费收费标准实际为1.50元/月/㎡”的事实有异议，认为实际上亿丰公司与位国伟签订合同约定物业管理费的标准为3元/月/㎡，具体的计算表中月商业管理费也是2080.74元，在位国伟案件的一案庭审中，位国伟对亿丰公司主张的物业管理费为3元/月/㎡，每月合计2080.74元也是认可的，而且亿丰公司在同系列案一起起诉的另外5家商户的《商铺管理合同》中约定的物业管理费均是3元/月/㎡，具体计算表中的月商业管理费及年度商业管理费均是按照3元计算的结果，可以推定出亿丰公司与位国伟签订的《商铺管理合同》内的“年度商业管理费为12484.44元”属于书写错误。上诉人张亚新对原审认定的事实无异议，但认为原审遗漏认定租赁合同第三条“本合同项下的租赁期限为3年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止以甲方书面通知开业日期为起租日期。”其认为该部分内容涉及到起租时间的问题那么到目前为止，亿丰公司仍然没有向张亚新发出开业通知，目前为止，严格来讲起租日期尚未开始。对一审认定的双方当事人无异议的其他事实二审予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认为，位国伟并未认可物业管理费为3元/月/㎡，且位国伟与亿丰公司签订的合同中确实写明“年度物业管理费为12484.44元”，故亿丰公司对一审认定事实提出的异议不能成立。虽然双方签订的租赁合同中确实约定“自2018年10月1日始至2021年9月30日止（以甲方书面通知开业日期为起租日期）经营优惠期自2019年3月31日始至2021年9月30日止”，但实际上张亚新已经对案涉商铺进行装修并经营使用，故张亚新认为承租期限至今没有开始计算的主张不能成立。综合双方的诉辩主张，本案争议焦点为：上诉人亿丰公司、张亚新的上诉请求是否能够成立。本院认为，第一，关于张亚新是否应当向亿丰公司交纳租金以及应交纳多少租金的问题。虽然案涉商铺所在的F2栋有一道楼梯的一楼楼梯口被封堵的情况属实，但该栋楼还有其他两道楼梯可以使用，楚雄市西南义乌商品博览城内数幢楼虽然独立成栋但都有走道相互连通，并且有车道通向案涉商铺所在的三楼，故一道楼梯被封堵确实对张亚新使用商铺造成一定影响，但并非完全不能达到合同目的，即亿丰公司并非根本性违约。由于亿丰公司未提交证据证明张亚新已同意或接受楼梯被封堵的现状，故一审综合楼梯口被封堵情况对张亚新按照约定用途使用租赁商铺所受到的影响，将租金扣减30%，即由张亚新向亿丰公司支付租金50580.60元并无不当。第二，关于张亚新是否应该向亿丰公司支付物业管理费问题以及支付多少的问题。本院认为，亿丰公司与张亚新签订的《商铺管理合同》系双方自愿签订，张亚新在签订合同后已使用了商铺，其抗辩亿丰公司未提供物业管理服务与一审法院现场勘验的情况不符，故张亚新接受了亿丰公司提供的保洁、安保等服务，应根据合同约定向亿丰公司交纳物业管理费。一审法院根据亿丰公司对同一时间段、同一物业管理区域内的其他租赁商户收取的物业管理费明显低于本案《商铺管理合同》中约定的收费标准，将亿丰公司诉求的物业管理费收费标准调整为1.5元/月/㎡即10838.52元并无不当。第三，关于亿丰公司是否应向张亚新支付装饰装修残值损失39417.5元及退还履约保证金6000元的问题。本院认为，亿丰公司与张亚新签订的《商铺租赁合同》《商铺管理合同》中均约定合同解除后张亚新应将商铺恢复原状，说明张亚新在签订合同时就清楚并同意合同终止时其装修费用由其自行承担，故对张亚新要求亿丰公司赔偿装饰装修费用的诉讼请求不予支持。关于履约保证金，一审法院在判处租金时已进行扣除，不应重复返还。综上所述，本院认为，亿丰公司、张亚新的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2031元，由亿丰公司负担613元（已交）；由张亚新负担1418元（已交），多交的3535元退还张亚新。本判决为终审判决。审 判 长 倪志敏审 判 员 何永丽审 判 员 速 力二〇二〇年十二月十六日法官助理 杨 洁书 记 员 曾靖超