江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10675号上诉人（原审原告）：姜艳，女，1960年7月31日生，汉族，住南京市雨花台区。上诉人（原审原告）：陈健，男，1958年7月22日生，汉族，住南京市雨花台区。被上诉人（原审被告）：南京美丽屋品牌管理有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道迈尧路**仙踪林苑****。法定代表人：仲锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁生田。委托诉讼代理人：吴雁南。上诉人姜艳、陈健因与被上诉人南京美丽屋品牌管理有限公司（以下简称美丽屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2020)苏0114民初2680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员殷源源独任审理，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。姜艳、陈健上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或者发回重审；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审法院以不可抗力为由，判决被上诉人不构成违约，没有法律依据。即使本案属于不可抗力，但违约是事实，被上诉人只能免于承担违约责任。被上诉人之前也延迟支付过2019年9月2日的租金，据上诉人了解，被上诉人还多次拖欠过其他邻居的房租。被上诉人出租房屋租金8000元每月以上，给上诉人的租金只有4750元每月，加上合同约定的6个月免租期，被上诉人是一直赢利的。疫情期间案涉房屋并未空置，被上诉人也未减免租客房租，即使空置率达30%，也有70%的房屋出于出租状态。故上诉人协商要求减免房租、延迟付款，没有依据，其行为构成违约。一审法院认定被上诉人行为不构成根本违约，也没有法律依据。2、判决书中一审法院事实认定错误。根据租赁合同约定，物业费由上诉人代缴，上诉人每月负担60元，超出部分由被上诉人承担，但一审法院对此未予支持。2020年5月5日是被上诉人擅自驱赶租客，租客联系上诉人请求上诉人开门，上诉人才赶赴涉案房屋开门，并因返还不便，在屋中客厅居住一晚，之后被上诉人仍然使用案涉房屋。3、被上诉人是全国性的租赁公司，完全可以调剂资金。2020年3月16日上诉人通知被上诉人解除合同，3月28日被上诉人就支付了租金，证明其并非无力承担租金，而是不愿意支付租金。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。美丽屋公司辩称，原审判决公平公正，请求二审法院予以维持。理由：1、被上诉人所在行业是所有行业中最后复工的，经营确实受到疫情影响。根据最高人民法院及南京中院的相关意见，因为疫情原因导致租金支付延迟，请求解除合同的，人民法院不予支持。2、疫情期间，被上诉人不只是未付上诉人的租金，而是所有业主的租金都未支付。2020年3月2日之前被上诉人已经提前告知业主，就租金减免问题进行协商。3月28日被上诉人复工复产，在第一时间就将租金支付给业主。上诉人意图出售房屋，在5月份去案涉房屋影响租客生活，因此租客才搬离房屋；上诉人确实仅在2020年5月5日案涉房屋居住一晚，被上诉人一直使用案涉房屋。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。姜艳、陈健向一审法院起诉请求：1.确认自2020年3月16日起解除合同；2.美丽屋公司支付违约金83497.2元（491160*17%）；3.美丽屋公司返还不当得利费用暂计28500元（自2020年3月16日起返还姜艳、陈健依法应收取的房屋租金费至实际返还之日止）；4.美丽屋公司将房屋恢复原状或支付恢复房屋原状的费用暂计2000元；5.美丽屋公司支付水电费交至房屋实际返还之日止；6.美丽屋公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月1日，姜艳、陈健（甲方）与美丽屋公司（乙方）签订《南京市房屋出租委托合同》及附件，约定：甲方将坐落在南京市雨花台区雨花西路75号01幢2单元304室的房屋出租给乙方，建筑面积119.09平方米，甲方授权乙方的委托期限自2018年4月2日至2026年9月1日（其中自2018年4月2日至2018年7月1日为免租期）。甲方应于2018年4月2日将房屋交付给乙方管理。租赁期内甲方承担物业管理费、装修押金即装修管理费、原房屋自装防水的维修费；乙方负责承担该房屋相关水、电、燃气、网络及电视费，委托期满后乙方应结清所承担的费用。甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置新家具、物品，以及在厅内增设优化间壹个，合同期满后，如甲方需要乙方拆除优化间，乙方需免费给予拆除。合同第六条第（四）款约定，乙方未按约定支付租金达7日，并经甲方提醒3日内仍未支付的，甲方有权单方解除合同。第七条第（一）款约定，合同有效期内，甲方提前收房的，或者乙方提前退房的，应提前30日通知对方并按照合同总租金的17%作为违约金支付给对方；（二）租赁期内甲方有第六条第（三）款，或乙方有第六条第（四）款情形之一的，均视为违约，参照本条第（一）款违约处理。甲乙双方约定租金标准及付款时间（附件二）：租金第一年、第二年按每月4750元计算；第一年付款时间为2018年4月5日、2019年1月2日；从第二年开始乙方每年付款日期为当年的3月2日、9月2日，即2019年9月2日付2019年9月2日至2020年3月1日期间的租金28500元，2020年3月2日应付2020年3月2日至2020年9月1日期间的租金28500元。合同签订后，美丽屋公司已向姜艳、陈健支付了至2020年3月1日止的租金。2020年初，爆发新冠肺炎疫情。2020年3月16日，姜艳向美丽屋公司提出因美丽屋公司逾期付款，要求收回房屋租赁权。对此，美丽屋公司提出因疫情期间公司未能完全复工，会催促财务尽快支付。姜艳、陈健不予同意。2020年3月28日，美丽屋公司向姜艳、陈健支付了2020年3月2日至2020年9月1日期间的租金28500元。美丽屋公司又于2020年9月2日后支付了下一期的半年租金。美丽屋公司提交电话记录，证明由于疫情原因未能复工，美丽屋公司自2020年2月3日起联系业主协商延付租金及减租事宜。姜艳、陈健对该证据真实性认可，但关联性不予认可，认为本案房屋内的租客一直在交纳房租，不存在拖欠情况，其他房租与本案无关。姜艳、陈健认为已于2020年3月16日解除合同，于2020年5月5日搬入涉案租赁房屋内居住。以上事实，有《南京市房屋出租委托合同》、汇款明细、银行电子回单、短信记录、电话记录、证明、通话录音、现场照片及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《南京市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”现因美丽屋公司迟延支付租金，姜艳、陈健主张解除双方签订的房屋租赁合同，一审法院认为，新型冠状病毒肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，双方在订立合同时无法预见，也不能避免，故涉案房屋因疫情防控需要严重影响经营属于不可抗力的情形,不能归责于本案任何一方。疫情爆发后，企业复工需要按照当地部门疫情防控的要求执行，美丽屋公司向姜艳、陈健告知原委且于2020年3月28日付清该期租金，能够表明美丽屋公司积极履约的意愿，出租人与承租人因疫情影响就租金支付等问题发生纠纷的，应本着互谅互让原则，故美丽屋公司迟延支付租金的行为不构成根本违约，不影响房屋的后续使用及租赁合同的继续履行。故，对姜艳、陈健要求解除《南京市房屋出租委托合同》的主张，一审法院不予支持。因解除合同的条件尚未成就，姜艳、陈健向美丽屋公司主张合同终止后的违约金、占有使用费（不当得利费用）、恢复房屋原状、水电费用等，不具有事实和法律依据，一审法院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回姜艳、陈健的诉讼请求。本案本诉案件受理费2580元，减半收取1290元，由姜艳、陈健负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了微信聊天记录一份，以证明上诉人多次拖欠业主租金，还强行扣除租金。被上诉人对真实性不予认可，认为聊天主体无法确认，且与本案无关。本院对该证据形式上的真实性予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。对于一审查明的事实，上诉人认为“租赁期内甲方承担物业管理费”与事实不符，合同附件约定上承租人只负责每月60元的物业费，超出部分另外计算。被上诉人对一审查明的事实无异议。对于一审查明事实中双方不持异议的部分，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《南京市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据相关规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。案涉合同履行过程中，被上诉人因疫情原因，在复工经营上存在客观困难，但其及时告知上诉人，并于2020年3月28日向上诉人其应于3月2日支付的租金，之后亦能如期支付租金。据此，被上诉人虽因受疫情这一不可抗力影响之故迟延数日支付租金，但其能够与上诉人妥善协商，并在复工后及时补足租金，其行为能够表明其积极履约的意愿，故对于上诉人主张解除租赁合同、由被上诉人承担违约责任等诉讼请求，一审法院不予支持，并无不当。上诉人还对物业费用负担存在争议，但在本案中未提出相应诉请，其可与被上诉人妥善协商处理或另行依法主张。综上，姜艳、陈健的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2580元，由姜艳、陈健负担。本判决为终审判决。审判员  殷源源二○二○年十二月十一日法官助理滕文欣书记员陈晓君