江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5267号上诉人（原审被告、反诉原告）：张家港市新华教育培训中心有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇步行街**新华书店**。法定代表人：曾恺君，该公司经理。委托诉讼代理人：黄静山，江苏同申律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张家港市骏马房地产开发有限公司，，住所地江苏省张家港市经济开发区国泰北路**张杨公路悦丰大厦）。法定代表人：杨聪，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯钰，江苏梁丰律师事务所律师。原审被告：曾恺君，男，1968年1月10日出生，汉族，住江苏省张家港市。上诉人张家港市新华教育培训中心有限公司（以下简称新华公司）因与被上诉人张家港市骏马房地产开发有限公司（以下简称骏马公司）、原审被告曾恺君房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初10659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。新华公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，发回重审或依法改判驳回骏马公司的诉讼请求，支持新华公司的反诉请求。事实和理由：一、骏马公司没有交付符合合同目的的房屋，导致租赁房屋无法使用，合同解除的责任在骏马公司。（一）关于消防问题：1.涉案房屋所处大楼共九层，涉案房屋位于第四、五二层。大楼竣工于1990年1月，原为张家港市工商银行的办公楼，房屋在1990年1月竣工，骏马公司于2013年12月取得该大楼的产权。由于当时《消防法》及相关的法规、规章没有颁布实施，涉案大楼整体没有经过建筑消防的设计、建设和验收（当时的建设工程竣工验收不需要经过消防验收）。2014年骏马公司对外招租时，各项配套设施不齐全，骏马公司欲将大楼对外出租，应对大楼进行消防改造，或最迟应在承租人根据房屋用途进行装修时，完成建筑工程的消防改造并通过验收（行业内称为“一次消防工程”或“一消”)，以使承租人完成装修消防工程的施工及申报验收（行业内称为“二次消防工程”或“二消”）。实务中，消防主管部门在装修工程消防设计备案和消防工程竣工验收备案时，都需要装修建设单位提供原建筑消防设计、验收备案受理凭证或消防设计审核、验收意见书。如果没有该前置条件，承租人的装修消防备案申报不会被受理。2.《房屋租赁合同》约定，乙方属现状租赁，该房屋仅作为商业使用。如涉及经营KTV、浴场、酒店、酒吧、餐饮等需向消防等相关部门办理报批手续的，由乙方自己负责并承担费用。乙方向甲方承诺：在租赁期内，事先未征得甲方书面同意，不改变房屋的原来用途，并遵守国家和地方的相关规定。该条款约定的是承租人的二次装修消防工程义务，没有约定承租人应对原建筑工程消防改造负有义务。骏马公司明知涉案房屋租赁用途是开办教育机构，但该条款中并没有列明开办教育机构的责任方。3.杨义冬在任职期间负责涉诉房屋的招租工作，处理与新华公司的房屋租赁事宜，骏马公司在最后一次庭审中被迫承认杨义冬的身份。杨义冬出庭作证证实，新华公司法定代表人曾恺君明确告知租赁房屋的用途为开办教育机构，反复要求骏马公司确认大楼必须通过消防验收。骏马公司当时为了招租，承诺对大楼进行消防改造以满足承租人的装修消防申报，内部就此多次召开会议予以明确。该证词与查明的案情过程吻合，符合当时实际情况，真实合理，具有可信性。一审没有否认杨义冬的证词效力，但由于一审混淆了建筑消防工程与二次装修改造消防工程的责任人，得出了合同洽谈中的协商意见与书面租赁合同不符的错误结论。（二）关于电梯问题：关于涉案电梯在合同期内不能正常使用的问题，新华公司对此主张的是骏马公司的违约行为，并没有作为解除合同的理由。骏马公司负有对大楼进行建筑消防改造的法定义务，双方没有约定整幢大楼的消防改造由承租人承担。骏马公司对建筑消防改造作出过承诺，新华公司基于对骏马公司的信赖签订并履行合同。骏马公司违反合同义务没有对大楼进行建筑工程消防改造，是出于招租情况不符合预期，发现需要投入巨大改造成本而放弃了改造，非因客观障碍无法实施改造，主观上恶意逃避合同义务。二、合同解除后，新华公司对涉案房屋的装修及设备损失应由骏马公司承担，骏马公司若有损失也不应由新华公司承担。1.一审认为新华公司无权提出解除合同，因此《房屋租赁合同》解除的时间应为2016年5月4日。2.骏马公司没有证据证明其遭受的损失，且骏马公司房屋的闲置损失与新华公司无关。骏马公司作为大楼的所有人，委托物业管理公司进行管理，在合同解除以后，新华公司无法进入大楼，新华公司安装的十几台空调不知去向，新华公司在合同的履行和清理中属于弱势方、被动方。一审酌情判决新华公司承担占有使用费103665.25元没有事实与法律依据。3.由于一审对解除合同的责任方认定有误，导致错误地认定新华公司作为违约方无权要求骏马公司承担装饰装修残值损失，驳回了新华公司的反诉请求。骏马公司存在重大违约和过错行为，理应支持新华公司的反诉请求。骏马公司辩称，服从一审判决。曾恺君辩称，同意新华公司的上诉。骏马公司向一审法院起诉请求：1.判令新华公司、曾恺君向骏马公司支付结欠租金及使用费共计1438373元（其中2015年3月16日起至2016年7月7日要求新华公司、曾恺君按合同规定支付租金，从2016年7月7日之后至2019年7月15日要求新华公司、曾恺君按合同约定的租金标准支付占有使用费）；并由新华公司、曾恺君承担上述款项自违约之日起至实际履行之日止按照每日千分之三计算的违约金；2.本案诉讼费用由新华公司、曾恺君承担。一审诉讼过程中，骏马公司放弃要求新华公司、曾恺君承担违约金的诉讼请求；变更第1项诉讼请求标的为1388373元（1438373元中扣除定金5万元）。新华公司向一审法院反诉请求：1.骏马公司向新华公司赔偿损失共计1230682元。2.本案诉讼费由骏马公司承担。一审诉讼过程中，新华公司增加诉讼请求，要求骏马公司返还交付的定金5万元；变更第1项诉讼请求为：骏马公司向新华公司赔偿损失613337.62元。一审法院认定事实：2014年12月8日，骏马公司作为甲方、新华公司及曾恺君作为乙方（在合同台头处打印记载）签订了《房屋租赁合同》，约定：一、租赁房屋概况1.甲方将坐落于张家港市杨舍镇长安中路原工行大楼4楼、5楼的房屋(以下简称涉诉房屋)租赁给乙方使用，该房屋建筑面积约为1032.78平方米(实际面积按政府相关部分测绘报告或房产证载明的为准)。乙方对该房屋及有关附属设施等已现场查看，对其用途、性能、状况充分了解，确认性能良好、质量合格，没有安全隐患，亦无其他异（疑）议。2.房屋附属设施：按照交房标准。二、租赁房屋用途1.乙方属现状租赁，该房屋仅作为商业使用。(不得用于不符合法律法规相关经营活动。)如涉及经营KTV、浴场、酒店、酒吧、餐饮等需向消防等相关部门办理报批手续的，由乙方自己负责并承担费用。2.乙方向甲方承诺：在租赁期限内，事先未征得甲方书面同意，不改变房屋的原来用途，并遵守国家和地方的相关规定。三、租赁期限1.租赁期限伍年零三个月，自2014年12月15日起至2020年3月15日止；其中2014年12月15日起至2015年3月15日止为装修期，装修期内免收房租。2.……。四、租金及支付方式：1.租金：第一年年租金为人民币肆拾壹万肆仟陆佰陆拾壹元，第二年年租金为人民币肆拾壹万肆仟陆佰陆拾壹元，第三年年租金为人民币肆拾肆万柒仟捌佰叁拾肆元，第四年年租金为人民币肆拾捌万叁仟陆佰陆拾元，第五年年租金为人民币伍拾贰万贰仟叁佰伍拾叁元。2.租金支付方式：第一年租金的定金伍万元于2014年12月15日前支付，剩余租金叁拾陆万肆仟陆佰陆拾壹元于2015年3月1日前付清，接下来的租金于每年的3月1日前一次性支付下一年度的租金。3.上述租金不包含税金，本合同项下开具房租发票及乙方经营所发生的全部税费由乙方承担；如有关部门要求甲方缴纳有关税费的，则乙方应按甲方的要求及时提前把前述税费支付给甲方。五、经营保证金1.乙方在本合同签订当日向甲方支付水电保证金叁万元。甲乙双方商定，租赁合同期间，如乙方发生拖欠租金、水电费、物业费及相关乙方应缴费用及其他违约行为的，甲方有权从该保证金中扣除拖欠的相应费用及滞纳金、违约金等，不足部分甲方有权向乙方追偿。乙方保证金扣除后，应在3日内补齐，逾期则按逾期支付租金的违约条款处理。2.在本合同约定的租赁期限届满或双方依法解除、终止租赁关系的，在乙方将承租房屋及附属配套设施完好无损地移交给甲方，双方就有关经济往来账目全部核对、结算完毕以后，甲方将乙方交付的保证金不计利息退还给乙方。六、甲方的权利与义务1.2略，3.租赁期满或本合同提前解除，甲方有权收回房屋。乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备、设施归乙方所有，不能移动、拆除设备、设施无偿归甲方所有。乙方应在租赁期满或本合同终止后5日内搬离，并归还甲方承租房屋。搬离过程中如给甲方造成损失的，乙方负责赔偿实际损失。七、乙方的权利与义务1.略；2.乙方在不破坏房屋的原主体结构的基础上且不影响其它租户使用为前提，可根据使用需要对上述房屋进行装修，甲方不得干涉。3.乙方应依法领取营业执照，自主经营，独立核算，依法纳税，及时支付员工工资，并按规定为员工办理各项社会保险。乙方应承担因使用租赁房屋所产生的水、电、汽、卫生费、物业管理费等费用。乙方经营中产生的债权、收益、利润均归乙方享有，债务、风险、亏损均由乙方自行承担，与甲方无关。4.略；5.乙方承诺不乱搭乱建，不利用租赁房屋或以甲方的名义进行违法经营活动，不存放危险物品，以免危害公共安全。6.乙方应按时足额支付租金和本合同约定的费用。八、装修条款1.在装修期内，乙方可以根据自身需要随时对房屋进行装修改造，该装修、改造方案由乙方自行确定，但应经甲方最终书面确认。除非乙方装修改造方案改变了房屋的主体结构，否则甲方不得对乙方的装修、改造方案表示拒绝。装修、改造费用由乙方自行负担。2.乙方进行装修、改造过程中对房屋添加的设备、设施，设备属于乙方，乙方将房屋返还时，有权将可移动的添加设备、设施等拆除并带走，不能拆除的部分无偿归甲方所有。3.略。九、房屋使用要求和维修责任1.乙方应合理、谨慎地使用承租房屋及配套附属设施(包括但不限于水、电、汽、污水排放等附属)，并承担房屋租赁物及配套设施的维修保养义务。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责修复。乙方拒不维修，甲方有权请人代为维修，费用由乙方承担。2.在租赁期间，乙方发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时以书面形式通知甲方；甲方应在接到乙方通知后7个工作日后给出书面答复，并安排时间进行维修。逾期不答复的，乙方可代为维修，实际维修费用由甲方承担。3.乙方租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态。甲方要对该房屋进行检查、养护的，应提前通知乙方。检查养护时，乙方应予配合。如因乙方阻挠养护，维修而产生的后果，则概由乙方负责。4.在租赁期间，甲方需要对该房屋进行改建、扩建或装修的，甲方负有告知乙方的义务。具体事宜可由甲乙双方另行商定。十、转租、转让和交换略。十一、房屋返还时的状态1.租赁期满或本合同解除后，乙方应在合同终止后5日内返还房屋及其附属设施。乙方如拒绝交付或迟延交付的，每日应按本合同约定的日租金标准的三倍向甲方支付租金，同时甲方可向乙方主张违约、赔偿请求权。乙方明确同意，乙方未经甲方书面同意逾期返还该租赁房屋超过5日的，甲方有权对该租赁房屋采取中断水、电、电话和网络等供应以及锁门等强制措施，且甲方可在社区居委会或派出所等第三方在场的情况下收回房屋，租赁房屋内原属于乙方的财物，视为乙方放弃所有权，甲方有权做出处理，由此产生的后果，由乙方自行承担。2.甲方按照前述方式收回房屋自用或出租的，乙方无权提出任何异议。3.乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用。十二、合同的变更和解除。1.乙方有下列情况之一的属于违约行为，甲方有权解除合同：（1）未按合同约定期限支付租金，超过30天以上的。（2）未经甲方书面同意，擅自改变租赁房屋的用途。（3）在租赁期内，未经甲方书面同意，擅自转租、转让、转借或交换承租房屋的。（4）从事非法经营及违法犯罪活动的。（5）乙方擅自拆改、变动房屋结构的。（6）乙方的违约行为经甲方两次书面催告后仍未改正的。2.甲方有下列情形之一的属于违约行为，乙方有权解除合同：（1）甲方不交付或者迟延交付房屋30天以上的。（2）乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三人发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常使用超过30天的。（3）甲方将出租的房屋用于抵押或转让给第三方，严重影响乙方使用的。（4）租赁房屋主体结构存在缺陷，危及安全的。3.在租赁期限内，有下列情形之一的，双方均可变更或解除合同：（1）甲乙双方协商一致，书面变更或解除本合同。（2）因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。（3）在租赁期间，乙方承租的房屋被征收、征用或被拆迁的。（4）因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该房屋及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。十三、违约责任1.乙方应按期支付租金，如逾期支付则甲方有权要求乙方按当年租金的千分之三每日支付违约金。2.甲方应按本合同约定如期交付房屋给乙方，如逾期交付则乙方有权要求甲方按当年已付租金的千分之三每日支付违约金。3.甲乙双方如有特殊情况需提前终止本合同，必须提前一个月书面通知并征得对方同意后，方可办理手续。若甲方违约，除要负责退还给乙方相应期限内的房租外，还需支付给乙方当年已付租金30%的违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还租金，且乙方承担当年租金30%的违约金。因乙方违约导致合同被提前解除的，乙方不得主张装饰装修的残值。4.略；5.甲方依据本合同第十二条第1款规定解除合同的，租赁期间乙方添附在租赁物上的附着物无偿归甲方所有。甲方已收取的租金不退还，乙方因此产生的损失自行承担，且乙方无权要求任何形式的补偿。双方并约定了其他条款。新华公司在该合同乙方落款处盖章，曾恺君在落款处以乙方新华公司法定代表人名义签名。合同签订后，2014年12月14日曾恺君以个人名义向骏马公司交付了5万元定金。2014年12月18日新华公司以公司名义向案外人张家港市锦联物业服务有限公司交付了水电保证金3万元。骏马公司也按约将涉诉房屋交付给新华公司使用并向新华公司交付了涉诉房屋所在大楼的工程竣工验收证明书、房屋所有权证、国有土地使用权证复印件，以便新华公司办理消防手续及营业执照之用。2015年1月至3月新华公司对租赁的涉诉房屋进行了装修，并从2015年3月开始使用涉诉房屋至2016年6月。2015年7月13日，骏马公司向曾恺君发出《催缴租金的通知》，要求曾恺君在收到该通知起15日付清所欠租金354661元（2014年12月15日至2016年3月15日期间的租金），逾期骏马公司有权依据《房屋租赁合同》约定解除合同并采取进一步措施。新华公司于2015年10月22日回复，表示房租从消防通过审批之日开始计算，如骏马公司不能在15日内提供整栋大楼消防合格证书造成新华公司办学资质被撤销的，新华公司将追究由此造成的损失（该回复其他内容如新华公司辩称陈述内容）。2016年5月4日，骏马公司又发函给曾恺君：提出因“贵方”经催讨未付租金，骏马公司有权解除《房屋租赁合同》，要求“贵方”在收到该函件5日内搬离承租房屋（包括贵方所有的全部可以移动、拆除的设备、设施），骏马公司将无条件收回承租房屋，并要求“贵方”支付合同解除之日前拖欠的租金及违约金。新华公司称2016年5月11日向骏马公司送达了《关于2016年催缴房屋的回复》，该回复内容如新华公司辩称陈述，主要回顾了与骏马公司之间纠纷产生的过程，要求骏马公司赔偿损失（但无具体赔偿要求）。一审审理中，骏马公司明确未收到2016年5月11日的回复。新华公司未能举证该份回复向骏马公司送达的依据。2016年5月17日，新华公司未通过教育部门对其办学资格的年检，年检结论为不合格，为此张家港市教育局依法注销了对新华公司的办学资格。张家港市教育局对注销新华公司办学资格的理由作出了说明：“按照校外培训机构设置规定，办理培训机构地址变更，新址须取得可作为教育培训用途的消防合格证明。但张家港市新华教育培训中心未能提供相应的消防合格证明，不符合地址变更的要求。直至2015年度年检（年检时间为2016年5月），张家港市新华教育培训中心还未能提供拟搬迁新址的消防合格证明……。”2016年6月30日新华公司向骏马公司发出《告知函》，提出承租的涉诉房屋至今未通过消防验收，新华公司因此已经被教育局吊销办学许可证，新华公司已经停止经营，租赁场地已不符合新华公司的租赁目的，要求解除《房屋租赁合同》，并从告知该函之日起不再支付房租。骏马公司确认在2016年7月7日收到了该份函件，并同意与新华公司等之间的《房屋租赁合同》于2016年7月7日解除。之后，新华公司与骏马公司均未对涉诉房屋进行清理、交接，涉诉房屋闲置至今。骏马公司确认:至2018年5、6月对涉诉房屋进出所用底楼西侧庭院大门关锁；对涉诉租赁房屋楼下一至三层房屋中的消防设施在2018年6月左右拆除；对涉诉房屋在2018年6月停电停水。骏马公司要求新华公司支付2015年3月起至2019年7月的租金，遭到新华公司拒绝，为此引起本案纠纷。一审审理中即2019年9月11日，一审法院建议为减少损失，骏马公司与新华公司对涉诉房屋先行清场交接，骏马公司同意该建议，新华公司不同意该建议。新华公司关于水电保证金表示其与物业公司另行结算。一审审理中，经新华公司申请，一审法院委托江苏君盛土地房地产资产评估造价咨询有限公司对新华公司在涉诉房屋中留存的装修及设备价值进行了评估。2019年10月22日评估公司出具评估报告，报告记载：经评估，按评估基准日2019年9月19日确定，装修原值544358.22元、设备原值68979.40元，原值共计613337.62元，装修净值348389.30元、设备净值48059元，净值共计396448.30元；评估结论为：截止评估基准日2019年9月19日，在满足相关评估假设及限制条件下，委估资产评估值为396448.30元。骏马公司、新华公司及曾恺君对评估结论无异议。新华公司并以2019年9月19日的资产原值613337.62元为标的，要求骏马公司赔偿其装修及设备损失。一审另查明，涉诉房屋所在大楼的建设工程于1990年1月15日竣工并通过验收。该大楼原由中国工商银行股份有限公司张家港分行所有使用。骏马公司于2013年12月20日登记取得该处大楼的产权。该处大楼用途登记为非居住，总计9层，房屋建筑面积总计4923.4平方米。该处大楼用地用途登记为“商服用地”。关于对涉诉租赁房屋的使用情况，一审审理中新华公司陈述使用至2016年6月初搬离涉诉房屋。骏马公司举证的对新华公司在上述房屋中实际用水、用电记录也记载至2016年6月。因此，可以认定新华公司实际使用涉诉房屋至2016年6月。上述事实有《房屋租赁合同》、张家港市杨舍镇建设管理服务中心关于涉诉房屋建设日期及竣工日期的证明，涉诉房屋工程的竣工验收证明书，涉诉房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证及不动产登记簿查询记录，缴纳定金及水电保证金的收据存根，2015年3月至2016年6月骏马公司对涉诉房屋中租户用水及用电抄表，2019年9月17日张家港市教育局关于新华公司办学许可证注销的情况说明及2016年5月17日张教【2016】47号文件，当事人之间往来函件以及当事人陈述佐证。本案争议焦点：一、本案承租方是新华公司，还是新华公司与曾恺君。一审审理中，骏马公司确认本案所涉租赁合同文本是骏马公司提供。在文本开头甲乙双方名称均为打印文本，其中乙方记载为新华公司及曾恺君。但在该合同的落款处，曾恺君仅以新华公司法定代表人名义签署合同，并未作为合同乙方签字。在骏马公司制作的合同文本乙方签名处，也未有除了新华公司之外、另一乙方即曾恺君个人的签字位置。因此，一审法院认为，骏马公司在合同文本开头处打印的乙方文字中有曾恺君的名字，该记载也可作新华公司法定代表人为曾恺君的理解。在签署合同时，曾恺君是作为新华公司的法定代表人签名，曾恺君也并未确认其是作为合同承租方即乙方签名。骏马公司认为，签订租赁合同时，仅约定涉诉房屋用于商业用途，是否用于新华公司开设培训机构使用不清楚，并确认签订合同时骏马公司的经办人为杨义冬。新华公司申请杨义冬到庭作证，杨义冬称2014年3月至2015年1月期间其在骏马公司任职，涉诉房屋是其任职期间负责招租，在租赁合同洽谈期间，曾恺君和杨义冬说租赁房屋用于开设教育机构，对消防这块有要求。因此，一审法院认为，骏马公司在签订合同时应该明知曾恺君代表新华公司签署租赁合同，租赁房屋用于新华公司经营使用而非曾恺君个人使用。综上，本案租赁合同的承租方为新华公司，曾恺君个人非合同相对方。因此，骏马公司要求曾恺君个人承担责任的诉讼请求不予支持。二、导致本案合同解除的责任在谁？（一）新华公司认为影响其使用涉诉房屋的原因之一为电梯。一审审理中，骏马公司举证了与涉诉房屋同幢大楼的其他租户的租赁合同，其中反映：1.承租人徐某蕾，租期从2015年3月31日起至2020年5月31日止，租赁房屋位于涉诉房屋底楼，租赁房屋用于商业使用；骏马公司陈述徐某蕾租赁房屋用于开奶茶店，于2018年年底解除合同；2.承租人李某军，租期从2015年4月26日起至2025年6月25日止，租赁房屋位于涉诉房屋底楼，租赁房屋用于商业使用；骏马公司陈述李某军租赁房屋用于开服装店，于2017年年底解除合同；3.承租人朱某威，租期从2016年4月20日起至2018年5月19日止，租赁房屋位于涉诉房屋六楼，租赁房屋作为办公使用；骏马公司陈述该份合同正常履行完毕。骏马公司拟证明在租赁房屋给新华公司等同一时期，租赁房屋给他人，在上述期间电梯及涉诉房屋均可正常使用。新华公司、曾恺君质证认为：对骏马公司与他人的租赁合同因新华公司等非当事人，无法确认真实性；徐某蕾的奶茶店据了解在2017年5月21日已经搬离；其他两家店情况不清楚。关于涉诉房屋中两部载人电梯（产品编号为9A01528、9A01529），新华公司认为至2015年5月中旬才能使用，给其装修及办学造成了不便。关于该两部载人电梯的检验情况，骏马公司举证了检验日期分别为2014年3月3日、2016年7月13日、2017年4月26日的定期检验报告，其中反映定期检验有关电梯均合格，检验周期为一年。2014年3月3日报告中规定下次检验日期为2015年3月。骏马公司又举证了上述两部电梯的监督检验报告，检验日期为2015年5月6日，报告出具日期为2015年5月12日，检验所涉施工类别为重大维修。骏马公司举证了其于2015年3月27日从电梯原产权单位中国工商银行股份有限公司张家港分行取得该两部电梯（设备）产权的《特种设备停用、注销、过户、移装、启用及单位更名登记表》。一审法院认为，骏马公司举证的其他租户其中两家是底楼，不需要用电梯；而其他租户对同幢租赁房屋的实际使用状况仅按租赁合同约定并不能说明；骏马公司取得涉案电梯产权为2015年3月，至2015年3月上述两部载人电梯并未取得定期检验合格报告，而是在对该两部电梯重大维修后，于2015年5月12日取得了监督检验报告，因此可认定涉案电梯至2015年5月中旬才完成检验可以使用。因此，新华公司反映的电梯不能使用给其造成不便的事实可以认定。经查，涉诉房屋在4层至5层，且有步行楼梯可上下，因此即使没有电梯可用，也不会造成新华公司不能使用租赁房屋的后果；从2015年3月15日免租期结束至2015年5月中旬，新华公司无电梯使用周期也较短；实际上电梯于2015年5月中旬经检验合格后，新华公司也使用涉诉房屋（包括电梯）至2016年6月。因此，新华公司对电梯的使用不便，并不能作为其不能继续履行合同、解除合同的理由。（二）新华公司认为合同约定涉诉房屋为商业用途，而涉诉房屋实际为商业办公用房。经查，涉诉房屋的登记用途为非居住，土地用途为商服用地，不能得出涉诉房屋非商业用房或不能作为商业用房的结论。并且，新华公司在签订合同后即取得了涉诉房屋的竣工验收证明书，涉诉房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证复印件，其也是明知涉诉房屋现状及产权性质而接收的涉诉房屋。（三）新华公司认为因其租赁楼层所在大楼的消防整体改造未通过验收，导致其无法继续使用租赁房屋，因此导致合同不能继续履行的责任在骏马公司。审理中，新华公司申请骏马公司的经办人杨义冬到庭作证。杨义冬陈述在租赁合同洽谈过程中，新华公司对涉诉房屋的消防改造提出要求，杨义冬向骏马公司汇报后，骏马公司通过杨义冬承诺出租大楼会进行消防改造并通过消防验收；杨义冬并陈述上述骏马公司的承诺是在2014年10月份签订本案租赁合同之前向新华公司作出的。骏马公司质证认为，杨义冬对骏马公司有意见而离职，杨义冬的证词可信度不高，对杨义冬的陈述意见不予认可；杨义冬所称的承诺在本案租赁合同中无约定。一审法院认为，在合同洽谈中的协商意见并非是最终确定的合同约定，新华公司反映的骏马公司关于整幢大楼消防改造工程的承诺与之后签订的书面租赁合同不符；在书面合同中明确约定了消防报批责任在新华公司，装修改造的费用及责任也由新华公司承担，并未约定骏马公司对大楼改造的义务及相应的改造工程的消防设计审批、验收义务；新华公司仅租赁了九层大楼中的第四、第五两层，因此骏马公司要因新华公司的使用而对整幢大楼进行改造超出了一般出租方配合义务，关于该改造工程应有骏马公司的明确承诺；骏马公司应按照一般出租方的配合义务对新华公司的装修改造工程进行配合。而骏马公司已经向新华公司提供其办理消防及营业执照所需要的证照，按照新华公司的答辩意见陈述（骏马公司还采纳了我方的部分消防设施的要求，比如增加消防栓、烟感等。当时骏马公司负责工程部的邓忠伟等人对我方也是积极配合），骏马公司也进行了适当配合。因此，骏马公司对新华公司的改造工程未能通过消防验收并不存在违约及过错情况。新华公司作为校外教育培训机构，应明知其使用房屋的消防要求。根据合同约定，新华公司“对该房屋（即租赁房屋）及有关附属设施等已现场查看，对其用途、性能、状况充分了解，确认性能良好、质量合格，没有安全隐患，亦无其他异(疑)议。”，可以看出新华公司是基于对涉诉房屋现状充分的了解后承租了该房屋，应该知晓租赁房屋是否符合其办学场地要求。如果新华公司在装修开始前按消防要求进行消防设计备案审批而不能通过，在此过程中，应该可以发现涉诉房屋可能无法经改造而满足其经营需要，但这也是新华公司自身对租赁房屋的认识错误，骏马公司并无违约或过错情况。根据合同约定，“1.乙方属现状租赁，该房屋仅作为商业使用。(不得用于不符合法律法规相关经营活动。)如涉及经营KTV、浴场、酒店、酒吧、餐饮等需向消防等相关部门办理报批手续的，由乙方自己负责并承担费用。2.乙方向甲方承诺：在租赁期限内，事先未征得甲方书面同意，不改变房屋的原来用途，并遵守国家和地方的相关规定。”，根据该条约定，新华公司应明知有关对涉诉房屋改造以适应其自身经营需要的有关消防手续办理的责任人是新华公司而非骏马公司；新华公司在答辩中也明确：“建设单位应承担下列消防设计、施工的质量责任：依法申请建设工程消防设计审核、消防验收，依法办理消防设计和竣工验收备案手续并接受抽查；建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”本案中，对涉诉房屋的改造、装修以适应其经营需要的二次改造建设的建设单位是新华公司而非骏马公司；新华公司明知上述建设单位责任，却在2015年2月被消防部门不予受理其装修工程消防备案（按新华公司陈述）后，继续盲目投资，继而在装修改造工程未通过消防验收的情况下就违规使用涉诉房屋，从事培训经营，最终被教育部门吊销办学资格证。新华公司未能履行自身义务，导致涉诉房屋无法通过消防验收不能继续使用并解除合同的责任在新华公司。新华公司不仅接收了涉诉房屋，还对涉诉房屋违规进行了改造装修并实际使用，却借故拒绝支付房租，经骏马公司催讨后新华公司仍拒绝支付房租，新华公司已经根本违约，因此骏马公司有权依据合同约定的解除合同条件提出解除合同。新华公司为违约方无权提出解除合同。现有权解除合同一方：骏马公司同意按新华公司提出解除合同的时间即2016年7月7日确定合同解除日期并无不当，一审法院认定双方之间的租赁合同于2016年7月7日解除。三、合同解除后，骏马公司对涉诉房屋的使用损失及新华公司对涉诉房屋装修（包括设备）损失如何确定及承担？在双方的租赁合同中约定了合同解除或终止后关于涉诉房屋的交接、房屋中装修及物品的清理方式。但是，骏马公司在提出解除合同后，未对涉诉房屋进行积极清理，也未与新华公司结算租金或使用费，而是在2016年7月7日收到新华公司2016年6月30日解除合同、要求赔偿的函件后，任由涉诉房屋闲置荒废，直到2018年6月（按骏马公司陈述）对涉诉房屋停水停电时，仍未对涉诉房屋清理。从对涉诉房屋的现场勘查情况看，涉诉房屋消防设施被拆除，室内室外都比较破败，在新华公司之后也未出现要求租赁涉诉房屋的租户，可以推断即使新华公司及时清场归还涉诉房屋，以骏马公司对涉诉房屋的管理状况，也会导致涉诉房屋的闲置；而从2018年6月对涉诉房屋停水停电并锁门至2019年7月间，骏马公司不能保证承租人可以继续使用租赁房屋。因此，骏马公司对涉诉房屋疏于管理，对涉诉房屋的闲置、及闲置期间过长均有责任。另一方面，新华公司虽然也提出解除合同，但是不对涉诉房屋进行清理交接，直至本案诉讼中仍拒绝清场，实际占用涉诉房屋至今，确实也影响了骏马公司对涉诉房屋的管理、使用，因此，新华公司对合同解除后涉诉房屋闲置损失的产生和扩大也有责任。合同法第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据合同第十一条约定，给予承租方新华公司自行清场的期间为5天，因此，该5天（从2016年7月8日至7月12日）内应免租。结合骏马公司、新华公司各自怠于履行清场义务的情况、新华公司对涉诉房屋实际占用至今、骏马公司对涉诉房屋的管理情况，酌情认定涉诉房屋的闲置期间为六个月（从2016年7月13日起至2017年1月13日），该期间的占有使用费为207330.50元（从2016年3月至2017年3月年租金414661元÷12个月×6个月）。2017年1月13日之后涉诉房屋继续闲置的损失为骏马公司怠于管理的扩大损失，应由骏马公司自行承担。根据合同第一十条约定，骏马公司也应在合同解除5日后、新华公司不清场的情况下，自行清场。因此骏马公司怠于自行清场，对房屋闲置产生损失也有责任。一审法院酌情认定新华公司、骏马公司对闲置期内涉诉房屋的占有使用费损失各半承担，即新华公司应支付给骏马公司占有使用费103665.25元。一审法院认为，新华公司认为按2019年9月19日的评估原值确定其装修、设备损失无事实依据。该原值为评估基准日的估价原值，非新华公司装修之时即2015年1月至3月期间的实际投入装修资金金额。新华公司未能举证说明其实际装修、设备的投入金额。新华公司在装修完毕后，对装修设施实际进行了使用，因此，其装修投入并非是其损失，在合同约定的租赁期间内不能对装修继续使用的装修投入才是其损失。新华公司在装修前就应知晓其从事教育培训所需场地的消防要求却不顾要求直接开始装修；新华公司在装修初期就明知消防部门不接受其改造工程的备案，却继续装修、盲目投资，最终因消防验收无法通过导致租赁合同不能履行，对装修投入也不能继续使用，因此该装修投入的损失是本可避免的损失，属于新华公司自行扩大的损失，应由新华公司支自行承担；并且根据租赁合同第十三条第3款约定，因乙方（即承租方）违约导致合同被提前解除的，乙方不得主张装饰装修的残值。根据上述合同解除责任的分析，新华公司作为违约方，也无权要求骏马公司承担装饰装修残值损失。因此，新华公司的装修损失应由其自行承担。综上所述，一审法院认为：骏马公司与新华公司的租赁合同合法有效，双方均应按约履行。新华公司实际使用了租赁房屋却借故拒绝支付租金超30天，经骏马公司催讨后仍不支付，新华公司已经根本违约，骏马公司有权依据合同第十二条第1、（1）款约定解除合同。合同解除后，新华公司仍应支付租赁期间即2015年3月16日至2016年7月7日期间的租金给骏马公司。新华公司应付租金为2015年3月16日至2016年3月15日租金414661元及2016年3月16日至7月7日租金129510.56元（2016年3月至2017年3月年租金414661元÷365天×114天），共计544171.56元；扣除新华公司已经支付的定金5万元，新华公司还应支付租金494171.56元。因此，对新华公司要求骏马公司返还定金5万元的诉讼请求也不予支持。在合同解除后，新华公司不清场交还租赁房屋给骏马公司，则新华公司应承担继续占用租赁房屋期间的有关使用费。如前所述，新华公司应承担的该项使用费为103665.25元。其余使用费损失由骏马公司自行承担。因此，驳回骏马公司的其他诉讼请求。新华公司对涉诉房屋的装修损失由其自身盲目投资造成，应由其自行承担。因此，驳回新华公司要求骏马公司承担该装修损失的诉讼请求。在本案中，骏马公司与新华公司确认双方之间的租赁合同在2016年就已经解除。但双方均未及时对租赁房屋进行清场交接，并由此扩大了损失。新华公司目前仍拒绝对涉诉房屋清场，因此骏马公司应按租赁合同约定自行对涉诉房屋进行清场、接收。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条的规定，判决：一、张家港市新华教育培训中心有限公司应支付张家港市骏马房地产开发有限公司租金494171.56元，赔偿张家港市骏马房地产开发有限公司占有使用费损失103665.25元，上述共计597836.81元，限张家港市新华教育培训中心有限公司在判决生效后十日内履行（如采用转账方式支付,请汇入张家港市骏马房地产开发有限公司指定账户;或汇入张家港市人民法院,开户行:中国银行股份有限公司张家港分行营业部,账号:46×××84）。二、驳回张家港市骏马房地产开发有限公司的其他本诉诉讼请求。三、驳回张家港市新华教育培训中心有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费17746元，由张家港市骏马房地产开发有限公司负担7968元、由张家港市新华教育培训中心有限公司负担9778元；上述9778元，由张家港市新华教育培训中心有限公司在判决生效后十日内直接支付至张家港市人民法院账户。反诉案件受理费8463元（已经减半），评估费5607元，共计14070元由张家港市新华教育培训中心有限公司负担。二审中，当事人未提供新证据。二审中，新华公司表示：1.放弃涉案租赁房屋内现有的物品及装修物的所有权，由骏马公司进行处置；2.新华公司只有杨义冬的证人证词证明骏马公司承诺确保涉案房屋整体消防通过，方便新华公司办理二次消防；3.2015年2月新华公司收到张家港消防大队明确答复对新华公司的消防设计申报不予受理的通知后，无书面证据证明其要求骏马公司积极进行整栋大楼的消防办理工作，新华公司是去窗口办理的，故没有不予受理的书面材料，事后到消防大队拿到了一份申报材料所需清单，上面明确要求装修工程消防备案必须要提供原建筑消防设计验收备案受理凭证或者审核验收意见书；4.装修完毕以后合同正式开始履行，2015年3月开始招生；5.涉案房屋的租赁事宜从始至终只有杨义冬一个人与新华公司进行对接。骏马公司表示，既然新华公司明确放弃涉案租赁房屋内现有的物品及装修物的所有权，骏马公司同意进行处置。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案争议焦点一在于，导致涉案《房屋租赁合同》解除的违约方在谁。关于新华公司上诉主张因骏马公司未完成整栋大楼的消防验收故导致新华公司无法办理二次消防验收，骏马公司应承担违约责任的问题，本院认为，一方面，涉案《房屋租赁合同》约定，新华公司对涉案房屋及有关附属设施等已现场查看，对其用途、性能、状况充分了解，确认性能良好、质量合格，没有安全隐患，亦无其他异（疑）议。新华公司属现状租赁，该房屋仅作为商业使用，如涉及经营KTV、浴场、酒店、酒吧、餐饮等需向消防等相关部门办理报批手续的，由新华公司负责并承担费用。故涉案《房屋租赁合同》明确约定了消防报批责任在新华公司，相关费用及责任也由新华公司承担，未约定骏马公司对涉案大楼的改造义务及相应改造工程的消防设计审批、验收义务。另一方面，骏马公司已经向新华公司提供其办理消防及营业执照所需要的证照，对新华公司的消防审批办理予以了适当配合。新华公司未提供充分证据证明因骏马公司原因导致新华公司二次消防未通过。新华公司未能履行自身义务，导致涉案房屋无法通过消防验收并最终被吊销办学资格的责任在新华公司，新华公司要求骏马公司承担违约责任无事实和合同依据。关于电梯使用的问题，本院认为，虽然骏马公司于2015年3月取得涉案电梯产权，当月两部载人电梯未取得定期检验合格报告，直至两部电梯重大维修后，于2015年5月12日取得监督检验报告，电梯不能使用确会给新华公司造成不便。但涉案房屋在四、五两层，有楼梯可上下，电梯不能使用不会导致新华公司无法使用涉案房屋，合同目的无法实现。且2015年3月15日免租期结束至2015年5月12日，新华公司无法使用电梯的时间较短。新华公司也未提供证据证明因涉案电梯无法使用给其造成的损失，其以此要求骏马公司承担违约责任依据不足。关于涉案《房屋租赁合同》的解除时间问题，本院认为，新华公司未按照合同约定交纳租金，作为违约方不享有解除权，骏马公司基于新华公司上述违约行为享有约定的合同解除权。骏马公司于2016年5月4日向新华公司发函解除涉案《房屋租赁合同》，新华公司于2016年6月30日向骏马公司发送《告知函》，要求解除涉案《房屋租赁合同》，骏马公司于2016年7月7日收到新华公司发送的《告知函》。骏马公司虽享有合同解除权，但并未要求确认2016年5月4日解除行为的效力，而是同意涉案《房屋租赁合同》于其收到新华公司发送的《告知函》之日即2016年7月7日解除。鉴于作为享有合同解除权的骏马公司同意按照2016年7月7日作为涉案《房屋租赁合同》的解除时间点，结合新华公司持续占有涉案房屋，未积极与骏马公司履行房屋交接手续的情况，骏马公司的上述权利处分并未对新华公司造成损害。本案争议焦点二在于，涉案《房屋租赁合同》解除后事宜如何处理。关于新华公司应承担的占有使用费问题，本院认为，新华公司至二审中才明确放弃涉案房屋内的物品和装修的所有权，一审综合考虑到新华公司未及时清场，骏马公司亦怠于止损等因素，就新华公司应承担的占有使用费酌情予以认定，属于合理裁量，应予维持。关于新华公司主张的损失等，本院认为，鉴于新华公司自身作为违约方，相应损失由其自身原因导致，新华公司要求骏马公司承担，一审未予支持并无不当。综上所述，新华公司的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26209元，由上诉人张家港市新华教育培训中心有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二〇年十二月四日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。