广东省鹤山市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0784执异45号 异议人(申请执行人)：鹤山珠江村镇银行股份有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇中山路189-193单号，统一社会信用代码：91440700570159283H。 法定代表人：劳灿洪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：招嘉泳，广东法制盛邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔雪贞，该公司员工。 被执行人：鹤山市尚品酒店管理有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪鹤山碧桂园凤盈西街**，注册号：440784000067143。 法定代表人：吕钧。 被执行人：鹤山市伟汇贸易有限公司，，住所地：广东省鹤山市沙坪镇石湖路**统一社会信用代码：91440784303970397T。 法定代表人：吕敬洪。 被执行人：广东富鸿物业发展有限公司，住所，住所地:广东省鹤山市沙坪镇石湖路**社会信用代码：91440784698115714L。 法定代表人：林颖昭。 被执行人：吕钧，男，1979年3月13日出生，汉族，住广东省鹤山市。 被执行人：鹤山市富雅物业发展有限公司，住所地：，住所地：广东省鹤山市沙坪镇鹤山碧桂园凤盈西街**信用代码：9144078407020579XB。 法定代表人：吕钧。 关于申请执行人鹤山珠江村镇银行股份有限公司（以下简称珠江村镇银行）与被执行人鹤山市尚品酒店管理有限公司（以下简称尚品公司）、鹤山市伟汇贸易有限公司（以下简称伟汇公司）、广东富鸿物业发展有限公司（以下简称富鸿公司）、吕钧、鹤山市富雅物业发展有限公司（以下简称富雅公司）金融借款合同纠纷一案,本院以（2019）粤0784执1216号、（2019）粤0784执1218号、（2019）粤0784执2485号、（2019）粤0784执2524号执行裁定书，裁定拍卖权属被执行人尚品公司133套房产。异议人鹤山珠江村镇银行股份有限公司向本院提出书面异议，为此，本院依法组成合议庭，对异议事项进行审查处理，现已审查终结。 异议人鹤山珠江村镇银行股份有限公司称：请求事项：1、请求将涉案抵押物81套房产单独进行司法拍卖；2、请求调整涉案抵押物81套房产的不合理评估价格；3、请求对涉案抵押物81套房产对应的装修价值进行折旧计算以及调低装修部分的评估价格；4、请求调整涉案抵押物81套房产的拍卖保留价至评估结果的80%；5、请求外墙装修不应纳入拍卖范畴，应当将其剔除。事实与理由： 一、我行不同意整体拍卖，要求将我行涉案抵押物81套房产单独进行司法拍卖。一直以来我行均有明确要求将我行涉案抵押物进行单独拍卖，并且自2019年11月26日向贵院所提交的《关于对整体拍卖及按毛坯状态受偿拍卖所得款申请的答复函》起，我行亦已多次向贵院清晰表达我行单独拍卖涉案抵押物的诉求，请贵院尊重我行作为主要债权人的意见：第一、将我行涉案抵押物81套房产单独进行司法拍卖；第二、将酒店设备单独进行司法拍卖。具体理由如下：（一）对于贵院认为“133套房产、酒店设备同一整体拍卖处理，才能最大发挥其使用价值和变现价值”，我行不同意，恰恰相反，整体拍卖不利于实现价值。贵院的观点是基于假设抵押物继续用于酒店经营的，恰恰目前经营酒店是失败的，实际上不限定抵押物的用途，方能扩大意向买受人的范围，增加拍卖成功的可能性，甚至盘活整栋楼宇，使其产生最大的效益。目前，涉案抵押物133套房产由我行抵押物81套房产与鹤山市国民小额贷款有限公司（下称“国民贷款公司”）抵押物52套房产构成，我行占60.90%，是主要债权人，我行认为单独拍卖更能公平地、市场化地体现不同产权抵押物的价值。整体拍卖实质在损害我行利益，变相造成国有资产流失，而国民贷款公司受益。法院理应尊重我行作为主要执行主体的意见，对于最终实现价值如何，也由相关主体承担，不会存在整体拍卖的争议性。（二）案涉房产已有独立的房产证，且在使用上并不属于不可分状态，不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中应当合并拍卖的情形。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》十八条规定，“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”而此次拟拍卖的案涉房产的已有独立的房产证，且在使用上并不属于不可分状态，完全具备分开拍卖的条件，并不符合上述规定应当合并拍卖的条件。（三）按目前市场环境，整体拍卖加大拍卖难度，极易造成流拍，不利于实现抵押物财产价值最大化。目前，市场整体环境低迷，特别是房地产市场受冲击较大，强行将两大部分抵押房产捆绑作“整体”拍卖，并意向由一个买受人拍下承接意义不大，却无形中提升了拍卖价，大大地增加了拍卖的难度，极易造成流拍。如若因拍卖价过高而流拍的情况下，仅能通过以物抵债的形式将抵押房产全部转至抵押权人名下，再由抵押权人出售，此过程，抵押权人需要承担额外的双重税费成本，并且耗时长，抵押权人的损失将进一步扩大，并非是实现被执行人财产价值最大化的办法。（四）整体拍卖增加了不确定性因素，不利于推动拍卖流程，拖延时间越长，财产价值贬损越严重。我行抵押房产、国民贷款公司抵押房产、酒店设备涉及不同的利益主体，如整体拍卖过程中，就抵押房产、设备等出现任何一项异议纠纷，将有可能导致整体拍卖全盘搁置。自我行2018年5月起诉至今，已逾2年时间，抵押房产仍未被拍卖处置，拍卖流程皆因被执行人、案外人等提出的各种无理请求、异议而搁置。我行81套抵押房产价值由2019年6月21日第一次估值的26655770元，到现时第三次估值的21072124元，价值已贬损5583646元。现将我行抵押房产、国民货款公司抵押房产、酒店设备作整体拍卖，无疑将阻却拍卖的不确定性因素增加了2倍，如因再次出现异议而拖延拍卖流程，财产价值预计将贬损更多。（五）酒店设备大部分均为可移动设备，应单独评估拍卖。目前涉案133套房产主要用于酒店经营，但酒店效益状况不明显，苦强行将床、床垫、电视、桌椅、冰箱、空调等可移动设备一起拍卖，无疑限定了买受人未来只能经营酒店，令有其他用途需求的意向买受人望而却步，大大缩窄限制了意向买受人的范围，降低了拍卖成功的可能性。 二、评估结果不合理，应对不合理的评估价格进行调整。 评估结果存在低估我行抵押物价值、高估国民小贷公司抵押物（包括装修、酒店设备）的情况。存在该问题，也侧面证明了整体拍卖的不科学性。具体情况反馈如下：（一）同一栋楼宇范围内，房屋用途均为住宅，但毛坯状态下价值有不同，存在不合理之处，我行二层及以上的80套抵押房产的毛坯价格应调整至7000元/㎡，首层商业用途的房产毛坯价格应调整至17000元/㎡。粤天顺房地估字[2020]A3-005号评估报告、粤评房（江）字第202007006249号评估报告中，房产评估单价均为6500元/㎡，而粤天顺房地估字[2020]A3-006号评估报告中2010房至2028房、3024房、4024房、5024房、6024房、7024房均为6100元/㎡，评估报告中未对该价值差异部分作描述，存在不合理之处。2010房至2028房处于低楼层，可利用性更多，按常理更受客户欢迎，出售成交可能性更大，价值不可能比高楼层的价值低。而3024房、4024房、5024房、6024房、7024房目前加装了电梯，服务于各楼层，如因目前暂无法作居住使用而调低其价值，那么其所服务的高楼层房产，特别是国民小贷公司位于高楼层的52套抵押房产，更应在拍卖后将其价值上升部分补偿我行，以弥补该电梯房的价值损失。正如评估报告中所述，“涉案抵押房产交通便捷度高，周边市场、幼儿园、中小学等设施齐备，市政和生活基础设施完善，还临近鹤山公园”，加之参考同地段的鹤山广场、骏景湾.星悦、骏景湾豪庭等楼盘定价，应将毛坯状态下首层商业用途的房产价值上调至17000元/㎡，二层及以上住宅用途的房产价值上调至7000元/㎡。（二）根据《委托资产处置评估报告书》（经华资评[2020]第VA035号、第VA036号、VA037号）三份评估报告书，装修评估价值虚高，不合理，“无装修”房产的装修价值应调整至0元/㎡，其余房产的装修价值应按折旧计算后下调30%。1、针对评估报告中，明确备注为“无装修”的房产，仍评估定价为110元/㎡，明显不合理。此涉及我行32套抵押房产，而评估报告中未对其定价作合理解释。2、对于带装修的抵押房产，装修价值普遍定价为1400元/㎡，而二楼2010房至2028房装修价值为1070元/㎡，而一楼大堂的装修价值更高达2800元/㎡，评估报告未综合考虑装修折旧情况，虚高了修价值。根据鹤山市尚品酒店管理有限公司2019年10月25日的《申请书》所述，涉案抵押房产于2016年装修，至今使用时间已超过4年，装修理应贬值，特别是涉案抵押房产被用作酒店经营用途，而二楼的房产更是被用作对外经营的餐厅，无疑加速其折旧情况，而评估报告中显然未考虑折旧情况，所确认的价值明显有失公允，应予以调整。 三、要求将我行涉案抵押物81套房产的拍卖保留价调整至评估结果的80%。按照目前的毛坯状态下抵押房产评估结果，抵押房产评估单价为6500元/㎡，而按70%定价后，则成交单价仅为4550元/㎡，远低于同地段各楼盘的销售定价，明显减损了房产价值。而我行81套抵押房产总评估价值为21072124元，若按评估价的70%定价拍卖，如若一拍按保留价成交，则成交金额约为14750487元，扣除拍卖辅助费、评估费、执行费、诉讼受理费、保全费外，实际我行受偿金额更低，不足清偿债务人所欠我行的贷款本息。我行作为申请执行人，有权对我行涉案抵押物81套房严设定合理的拍卖保留价，现我行要求按照评估结果的80%设定拍卖保留价，以维护我行的合法权益。同时，设定合理的保留价也能体现抵押房产的实际价值，以及减轻被执行人债务压力。综上所述，我行认为不应将我行81套抵押房产、国民小贷公司52套抵押房产、酒店设备一批强行捆绑作整体拍卖处理。同时，应对评估报告中不合理之处进行调整，特别是对虚高的装修价值作调整，并对我行81套抵押房产按照评估结果的80%设定拍卖保留价较为合理。 四、异议人向本院提交补充执行异议书，请求外墙装修不应纳入拍卖范畴，应将其剔除。退一步说，即使外墙装修纳入拍卖范畴，则其装修价值也应在其真实投入价值与市场评估价值中衡量定价，并且仅针对涉案抵押房产所对应的外墙装修进行评估定价。（一）被执行人尚品公司，国尚公司无证据证明其为外墙装修的权利方，无权对外墙装修主张权利，进行外墙装修评估毫无意义。被执行人尚品公司、国尚公司申请对外墙装修进行评估，应提供外墙装修合同、发票，支付装修费用的银行账户流水等资料证明其为外墙装修的权利方，否则其无权对外墙装修主张权利。（二）涉案抵押物所在的楼宇外墙不属于业主专有部分，对外墙装修进行处分也应得到全体业主的表决，被执行人尚品公司、国尚公无权提出进行拍卖处分。根据《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，“第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：1、建筑物的基础、承重机构、外墙、屋顶等基本机构部分，……避难层、设备层或者设备间等机构部分”；“第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，由此明确建筑物的外墙属于共有部分，归属于建筑物的全体业主所有，而外墙装修作为附着物，所有权也归属全体业主，对外墙装修进行处分应得到建筑物全体业主的表决。涉案抵押物所在楼宇除我行抵押房产83套（目前拟拍卖81套）、鹤山市国民小额贷款有限公司抵押房产52套，还涉及已出售小业主的房产84套，涉案抵押物所在楼宇的外墙装修应经全体业主表决同意方可进行，如未经同意擅自进行装修的，如加装广告牌配套等，楼宇的权利人可要求其恢复原状，甚至赔偿损失。外墙装修的添附人未提供资料证明其为抵押物所有权人，也未提供资料证明其装修添附行为已取得全体业主表决同意，极有可能需要面临恢复原状的不利后果，由此造成的损失也应由其自行承担。（三）退一步说，即使外墙装修纳入拍卖范畴，但本次评估为对整栋楼宇的外墙装修进行评估，并非针对涉案抵押物所对应的房产外墙装修，不合理。诚如上述第二点所述，涉案抵押物所在楼宇并非仅有133套房产，还包括已出售给小业主的84套房产，而按照《告知书二》，涉案拟拍卖的抵押房产并不包含小业主的84套房产，但外墙装修评估未将该部分已出售房产对应的外墙装修价值进行剔除，而是对整栋楼宇的外墙装修进行估值，评估机构超范围进行估值，加大了评估价值，明显不合理。 （四）外墙装修评估仅考虑市场价值，未参考装修添附人的真实投入，存在虚高的可能，不合理。外墙装修涉及装修用料等，特别是评估报告明细表中所列“包含外立面设计费”，装修添附人应向评估机构提供装修合同、用料清单、发票，以及外立面设计合同、设计费发票等资料证明其对外墙装修的实际投入，评估机构应结合装修实际投入与市场价值对比，综合考虑装修的使用年限、折旧情况等基础上，合理计算得出评估价值。未有相关的辅证材料，未考虑装修用料、设计费等的真实性，也未考虑装修用料的购置日期、启用日期、折旧情况等而作出的评估报告，存在虚高价值的可能性，不合理。被执行人尚品公司、国尚公司无权对外墙装修主张权利，申请对外墙装修评估及拍卖毫无意义，并且外墙装修价值评估超评估范围，脱离实际，也存在不合理之处，理应将外墙评估剔出拍卖范畴。特补充提出上述异议请求，请予以支持。 被执行人尚品公司辩称：1、自2020年6月1日起，答辩人鹤山市尚品酒店管理有限公司己将名下位于鹤山市××街道××路××号的房产（包括涉案的133套房产）委托给长沙丽呈酒店管理有限公司管理，上述物业现正由长沙丽呈酒店管理有限公司整体经营酒店，如果涉案的133套房产、酒店设备不能统一整体拍卖处理，极有可能出现拍卖成交后，多个买受人意见分歧，不同意由现经营者继续用于经营酒店等问题。一旦酒店停业，则最终面临对70多名小业主的违约，小业主就会组成维权群，通过法律途径维护自身合法权益，并寻求政府部门介入处置，严重造成社会维稳问题。按照目前酒店房产的2024房、3024房、4024房、5024房、6024房、7024房己改建为货梯，与其它楼层为同一酒店同一幢楼宇作公共区域、公共功能使用，酒店房产的2010房至2023房，2025房至2028房现已改建为餐厅和娱乐室等非住宅用途，由于上述房产现状是用于酒店经营，如果要恢复原来住宅用房的功能，需要花费一笔巨资，不符合价值投资。相比较，涉案133套房产更适用于经营酒店，而且，上述133套房产及装修、酒店设备一批统一整体拍卖处理，减少各种可能性，同时维持了酒店正常经营，又保障小业主利益，实现上述资产收益最大化。2、根据鹤山市国尚酒店管理有限公司与鹤山市珠江村镇银行股份有限公司、第三人鹤山市尚品酒店管理有限公司、鹤山市伟汇贸易有限公司、广东富鸿物业发展有限公司、吕钧、鹤山市富雅物业发展有限公司、吕均锋案外人执行异议之诉一案，鹤山市人民法院出具(2019)粤0784民初16号民事判决书，判决确认涉案的83套房产的装修装饰的权属人为鹤山市国尚酒店管理有限公司，并经法院审理明认定属于鹤山市国尚酒店管理有限公司所有的坐落于鹤山市××号的装饰装修的具体内容如下：（1）整幢物业外墙的漆石装修装饰、广告牌、标识牌、外墙射灯等灯具；（2）一、二楼的地面装饰（地板、瓷砖（地板墙身装饰（石片、煽灰、瓷砖瓷片、装饰板、喷画等）……，并纠正本院委托有关评估机构对涉案83套房产进行评估时未对涉案房产自身价值和己与房产形成附合的装饰装修物相应的价值分开进行评估的执行措施不当，在处置涉案房产和相应装饰装修物所得价款，也应将权属鹤山市国尚酒店管理有限公司所有的装饰装修物部分相应的价款保留给鹤山市国尚酒店管理有限公司。3、广东天顺土地房地产资产评估有限公司和广东经华资产评估土地房地产估价有限公司己分别就鹤山珠江村镇银行股份有限公司对答辩人鹤山市尚品酒店管理有限公司的相应房产建筑、室内装修以及外墙装修评估价格提出的异议，详细作出书面复函，明确对上述物业的评估价格不需作出调整，保持原来评估结果不变。综合上述，答辩人鹤山市尚品酒店管理有限公司认为上述133套产及装修、酒店设备一批统一整体拍卖处理并无不当，并根据相关法律规定，我司不同意按照评估结果的80%设定保留价，异议人提出的异议请求并没有法律及事实依据，请鹤山市人民法院依法驳回其异议，继续对本案的执行。 被执行人伟汇公司未答辩。 被执行人富鸿公司未答辩。 被执行吕钧未答辩。 被执行人富雅公司未答辩。 经审查查明：关于申请执行人鹤山珠江村镇银行股份有限公司与被执行人鹤山市尚品酒店管理有限公司、鹤山市伟汇贸易有限公司、广东富鸿物业发展有限公司、吕钧、鹤山市富雅物业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院以（2019）粤0784执1216号、（2019）粤0784执1218号、（2019）粤0784执2485号、（2019）粤0784执2524号执行裁定书，裁定拍卖权属被执行人尚品公司133套房产及酒店设备一批（详见评估报告），将133套房产与酒店设备一批整体拍卖。异议人鹤山珠江村镇银行股份有限公司向本院提出异议，认为整体拍卖会损害其银行利益，请求将抵押给珠江村镇银行81套房产单独进行拍卖。 本院认为，一、关于异议人请求将涉案抵押物81套房产单独进行司法拍卖的问题。首先，本院对涉案房产采取整体拍卖的处置方式，不违反法律关于不动产拍卖的强制性或禁止性规定，而且整体拍卖与拍卖价值之间并没有必然联系，整体拍卖可能更有利于实现债权人的利益。对执行标的采取何种方式进行拍卖,其目的都是为了使该标的物变现,来实现债权人的债权,属于法院自由裁量范围。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条“拍卖的多项财产在使用上不可分,或者分别拍卖可能严重减损其价值的,应当合并拍卖”的规定，涉案房产装潢、配电装置、电梯、消防系统、防排烟系统、客房用品等设施设备是为满足其经营酒店而进行购置、安装，酒店设备与各个房产相联的，甚至共同使用，在使用上与涉案房地产不可分，只有将涉案房产整体拍卖，才能最大限度地发挥其使用价值。最后,无论是整体拍卖还是分开拍卖,涉案房产的真实价值最终由市场来确定,且珠江村镇银行也未提交确实有效的证据证明涉案房产整体拍卖会损害其合法权益。异议人请求对涉案81套房产采取整体拍卖理据不充分，本院不予支持。二、关于异议人请求调整涉案抵押物81套房产的拍卖保留价至评估结果的80%问题。依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款“起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”的规定，本案根据实际情况将涉案抵押物按评估价70%作为拍卖保留价，程序合法，且拍卖物的真实价值最终由市场来决定，故异议人请求将涉案抵押物81套房产的拍卖保留价至评估结果的80%，本院不予支持。三、异议人请求外墙装修不应纳入拍卖范畴的问题。外墙装修是附着于涉案房产之上，不可分割，将外墙装修与房产整体拍卖并未改变其相对应的所有权人，待变现后，权利人可对相应拍卖款项主张权利。异议人请求外墙装修不纳入拍卖范畴，本院不予支持。四、异议人请求调整涉案抵押物81套房产的不合理评估价格，及对涉案抵押物81套房产装修价值进行折旧计算、调低装修部分的评估价格问题。对该异议请求，不属于本案异议审查范围，异议人应依照相关程序主张权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款、第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回鹤山珠江村镇银行股份有限公司的异议请求。 如不服本裁定的，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江门市中级人民法院申请复议。 审判长  朱仲灼 审判员  温健灿 审判员  黎佩景 二〇二〇年十二月五日 书记员  殷志斌