重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初3173号 原告：重庆市渝北区总工会，住所地重庆市渝**双龙西路一支巷6-6，统一社会信用代码13500112009315965W。 负责人：陈朝晖。 委托诉讼代理人：刘静，重庆中柱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玲俐，重庆中柱律师事务所律师。 被告：喜地山国际实业有限公司，住所地重庆市渝**双龙湖街道金港际裙楼幢2-1，统一社会信用代码9150011220332518X3。 法定代表人：张豫喜，董事长。 委托诉讼代理人：聂立浩，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 第三人：中国信达资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区邹容路**，统一社会信用代码91500000902911786G。 负责人：向党。 委托诉讼代理人：李含斌，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金燕，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 原告重庆市渝北区总工会(以下简称渝北总工会）与被告喜地山国际实业有限公司（以下简称喜地山公司）、第三人中国信达资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称信达公司重庆分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员殷桂花、程世全组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告渝北总工会的委托诉讼代理人刘静、张玲俐，被告喜地山公司的委托诉讼代理人聂立浩，第三人信达公司重庆分公司的委托诉讼代理人李含斌、金燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告渝北总工会向本院提出诉讼请求：1、判令被告及第三人立即解除对重庆市渝北区双龙湖街道金港国际1/2/3/4幢裙楼负1-1号房屋的抵押登记；2、判令被告在解除对重庆市渝北区双龙湖街道金港国际1/2/3/4幢裙楼负1-1号房屋的抵押登记后立即配合原告办理前述房屋的过户登记手续；3、判令被告向原告支付逾期办理置换房屋的产权证和国土证的违约金（按100元/天，从2008年6月1日起计算至被告配合办理完毕重庆市渝北区双龙湖街道金港国际1/2/3/4幢裙楼负1-1号房屋的过户手续之日止）；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2004年9月3日，基于实施重庆市渝北区安家田片区道路拓宽及旧城改造拆迁项目，拆迁人喜地山公司与原告签署了《重庆市渝北区安家田片区房屋拆迁换房安置协议书》，约定由喜地山公司拆除原告坐落于重庆市渝北区胜利路196号国有房屋，并按照“拆一还一，先搬优选，公开房号”的原则置换房屋。2007年5月14日，喜地山公司与原告就具体房屋置换签署了《房屋拆迁安置协议》，约定在2004年9月3日签署的房屋拆迁协议的基础上，明确喜地山公司提供位于渝北区金日阳光花园B4幢1层1号部分、2层1号、2号、3号作为申请人的办公用房，建筑面积为1098.45平方米，金港国际一期商业建筑面积1212.34平方米，合计安置方建筑面积2301.79平方米。同时，协议还约定喜地山公司于2008年5月30日前为原告办理置换房屋的产权证和国土证，办证费用由喜地山公司承担，逾期未办理的，喜地山公司需按照每天100元向原告支付违约金。经确认，金港国际一期商业3-2-1号房屋在渝北区不动产登记中心登记为渝北区双龙湖街道胜利路92号金港国际1/2/3/4幢裙楼负1-1，在派出所核对门牌号为滨港路73号附12号。后被告于2007年5月将案涉房屋交付给原告使用，原告于2009年12月9日将渝北区双龙湖街道胜利路92号金港国际1/2/3/4幢裙楼负1-1房屋出租给重庆格兰云天浴足保健有限公司使用，并一直收取租金至今。期间，原告多次要求被告办理渝北区双龙湖街道胜利路92号金港国际1/2/3/4幢裙楼负1-1房屋的过户手续，但被告一直推诿。2015年4月，被告将渝北区双龙湖街道胜利路92号金港国际1/2/3/4幢裙楼负1-1房屋抵押给汉口银行股份有限公司重庆分行（以下简称汉口银行重庆分行），并办理了抵押登记。2017年5月15日，汉口银行重庆分行与被告等借款合同纠纷一案，经重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01民初1049号民事判决，该判决已生效。2017年9月8日，汉口银行重庆分行向重庆市第一中级人民法院申请执行。2017年12月14日，汉口银行重庆分行与第三人信达公司重庆分公司签订《单户债权转让协议》，由汉口银行重庆分行将其对喜地山公司的债权转让给信达公司重庆分公司。2018年5月28日，重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01执异211号执行裁定，变更第三人为（2017）渝01执1712号案的申请执行人。2018年9月14日，重庆市第一中级人民法院作出（2017）渝01执1712号执行裁定书，查封喜地山公司位于渝北区双龙湖街道金港国际裙楼负1-1号房屋。2019年8月15日，原告向重庆市第一中级人民法院提出执行异议申请，要求解除渝北区双龙湖街道胜利路92号金港国际裙楼负1-1房屋的查封并停止对该房屋的执行。重庆市第一中级人民法院于2019年10月21日作出（2019）渝01执异244号执行裁定书，裁定原告的异议理由成立，中止对渝北区双龙湖街道胜利路92号金港国际1/2/3/4幢裙楼负1-1房屋的执行。原告系渝北区双龙湖街道胜利路92号金港国际1/2/3/4幢裙楼负1-1房屋的安置权利人，享有安置权利。故原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院。 被告喜地山公司辩称，因为房屋涉及抵押，若抵押权人同意解除，被告可以配合解除抵押登记。案涉房屋解除抵押登记后，具备过户条件，我方愿意配合办理过户手续。对于诉请3，由于原告没有按照合同约定支付结构差价款，违约在先，且房屋于2007年交付原告，原告一直占用使用收益，没有实际损失，其请求的违约金无事实依据，被告不同意支付违约金，请求法院驳回原告诉请3。 第三人信达公司重庆分公司辩称，案涉房屋抵押给汉口银行重庆分行时，公示的产权人是被告公司，被告为取得贷款以案涉房屋向银行提供担保，银行已经支付合理对价，善意取得案涉房屋抵押权，我公司作为债权受让人是合法的抵押权人，原执行异议裁定中止执行并未产生对案涉房屋抵押权注销的法律后果，即使原告对案涉房屋享有要求被告过户的物权期待权，也不能据此对抗我方已经合理设定的担保物权，无权要求我公司注销抵押登记。同时因原告尚余案涉房屋结构差款20余万元没有向被告支付，被告担保的债务也没有结清，若法院最终支持原告过户诉请，我方请求要求原告将剩余结构差款支付我方。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告举示的《安家田片区房屋拆迁换房安置协议书》、《房屋补偿安置协议》、《安家田片区非住宅选房表》、确认书2份、案涉房屋现场照片、执行裁定书，因被告喜地山公司和第三人信达公司重庆分公司对上述证据的真实性均无异议，故本院予以采纳。对原告举示的《房屋租赁合同》、个人结算业务申请凭证（回单）、工商银行回单、情况说明，因有相关单位的印章和个人的签字，被告和第三人也未举示相反的证据予以推翻，故本院对前述证据予以采纳。对原告举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案查明的事实无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年9月3日，以被告喜地山公司为拆迁人（甲方），原告渝北总工会为被拆迁人（乙方），双方签订《重庆市渝北区安家田片区房屋拆迁换房安置协议书》，约定因实施渝北区安家田片区道路扩宽及旧城改造拆迁项目，经重庆市渝北区房产管理局拆许字[2004]第43号《城市房屋拆迁许可证》批准，需拆除乙方所有的房屋。经过甲乙双方协商，乙方自愿申请，同意进行房屋拆迁换房方式安置，并达成如下协议：一、被拆迁房屋位于渝北区胜利路196号，建筑面积2098.60平方米，房屋结构混合，房屋使用性质国有……。二、甲方以渝北区安家田片区住宅规划区内，修建的安置房给乙方，按照“拆一还一，先搬优选，公开房号”的原则还房。……。（3）差价结算：……结算差价，由乙方向甲方支付。支付时间，接房时结清一切费用。 2007年5月14日，以被告喜地山公司为甲方（拆迁方），原告渝北总工会为乙方（被拆迁方），签订《房屋拆迁安置协议》，该协议约定，根据甲乙双方于2004年9月3日签订的房屋拆迁协议，结合安置房的实际情况，经甲乙双方友好协商，乙方的安置房位置：渝北区金日阳光花园B4幢1层1号部分、2层1号、2号、3号及金港国际一期商业3-2-1号（以派出所核定门牌号为准），双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议：一、原拆迁协议中约定在安家田片区安置办公用房建筑面积为2098.6平方米，现甲方提供的安置办公用房金日阳光花园建筑面积1089.45平方米，金港国际一期商业建筑面积1212.34平方米，合计安置建筑面积2301.79平方米。安置房建筑面积比协议约定还房建筑面积增加203.19平方米。由于阳光花园与安家田片区地理位置的差异，经甲乙双方协商，甲方采取超面积安置方式给予乙方补偿，甲方不另向乙方收补超面积款。二、根据协议，甲方应按200元/平方米向乙方收取结构差价。现甲乙双方友好协商，乙方只向甲方缴纳结构价差款共计贰拾万元整，甲乙双方均不再发生其他任何财务结算。……五、甲方在2008年5月30日前为乙方办理新还房屋的产权证和国土证，办证相关费用由甲方承担。如因甲方原因逾期未办两证，甲方每天按100元向乙方支付违约金。六、原协议中其他约定不变。 庭审中，被告喜地山公司表示，其在2007年5月将案涉房屋交付给原告，但《房屋拆迁安置协议》中的结构差价款20万元，原告至今没有支付，可证明其违约在先。原告渝北总工会陈述，案涉房屋为被告喜地山公司在2007年安置给我方。 2009年12月9日，以渝北总工会为甲方（出租人），重庆格兰云天浴足保健有限公司为乙方（承租人），双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于渝北区胜利路192号附1号的自有门面一套出租给乙方作为商业用房。庭审中，被告和第三人均认可案涉房屋由原告出租给案外人。另原告还举示了《个人结算业务申请凭证（回单）》、工商银行回单、加盖重庆格兰云天浴足保健有限公司印章日期为2019年5月7日的《情况说明》、案涉房屋的现场照片，拟证明原告接受案涉安置房屋后，于2009年将安置房屋出租收取租金，即原、被告双方在抵押权登记办理前已完成了房屋的交付，原告也一直使用案涉房屋至今，抵押权人在办理抵押时并未查清房屋的权属状态和占有状况，没有尽到审查义务。 2019年8月7日，以渝北总工会为甲方，被告喜地山公司为乙方，双方签订《确认书》一份，载明：鉴于甲乙双方签订了《重庆市渝北区安家田片区房屋拆迁安置协议书》以及《房屋拆迁安置协议》，甲方所有的重庆市渝北区胜利路196号房屋已交由乙方拆除，乙方按照上述协议的约定将安置房屋于2007年5月实际交付甲方，由甲方占有、使用、管理、收益。现甲、乙双方最终确认，安置房屋信息情况如下：1.金港国际一期商业3-2-1号房屋：派出所核定门牌号为滨港路73附12号，渝北区不动产登记中心登记地址为渝北区双龙湖街道胜利路92号金港国际1/2/3/4幢裙楼幢负1-1，建筑面积为1140.96平方米。……。 另查明，在申请执行人信达公司重庆分公司与喜地山公司、张豫喜、韩德伶借款合同纠纷一案执行程序中，原告渝北总工会向重庆市第一中级人民法院提出执行书面异议，重庆市第一中级人民法院经审理认为，渝北总工会的异议成立，并于2019年10月21日作出（2019）渝01执异244号执行裁定书，裁定中止对位于渝北区双龙湖街道金港国际1/2/3/4幢裙楼负1-1号房屋的执行。该执行裁定书查明：1、汉口银行股份有限公司重庆分行与喜地山等借款合同纠纷一案，汉口银行股份有限公司重庆分行于2017年9月8日向该院申请执行，该院立案执行。2、2018年5月28日，重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01执异211号执行裁定，变更信达重庆分公司为（2017）渝01执1712号案的申请执行人。2018年9月14日，该院作出（2017）渝01执1712号执行裁定，查封被执行人喜地山公司位于渝北区双龙湖街道金港国际裙楼12座房屋，其中查封清单序号10为位于渝北区双龙湖街道金港国际裙楼负1-1号房屋。3、2015年4月15日，案涉房屋办理抵押登记。4、2019年9月5日，渝北区房屋测绘管理所、渝北区公安分局双龙派出所、渝北区不动产登记中心、喜地山公司、渝北总工会共同盖章确认：该五家单位前往金港国际指认喜地山公司在2007年安置给渝北总工会的安置房屋金港国际一期商业3-2-1，现派出所核对门牌号为滨港路73号附12号，区不动产登记中心登记地址为渝北区双龙湖街道胜利路92号金港国际1/2/3/4幢裙楼幢负1-1。5、执行异议审查中，渝北总工会表明其提出异议的房屋系查封清单序号10载明的渝北区双龙湖街道金港国际裙楼负1-1号房屋。渝北总工会还表明愿意按照安置协议二的约定补足20万元结构价差，但要求抵押权人信达重庆分公司解除抵押。经该院问询信达公司重庆分公司，该司对是否同意解除案涉房屋的抵押登记拒不予以表态。 重庆市第一中级人民法院于2019年10月21日作出（2019）渝01执异244号执行裁定书认为：拆迁人喜地山公司与被拆迁人渝北总工会在2004年签订了拆迁安置协议一确定了喜地山公司对渝北总工会的房屋进行拆迁安置；双方再于2007年签订拆迁安置协议二确定了商业用房具体的安置位置即是案涉渝北区双龙湖街道金港国际1/2/3/4幢裙楼负1-1号房屋，而抵押权登记在2015年，晚于拆迁安置确定的时间，异议人渝北区总工会对案涉房屋享有拆迁安置的权利。故渝北区总工会的异议理由成立。遂裁定：中止对位于渝北区双龙湖街道金港国际1/2/3/4幢裙楼负1-1号房屋的执行。 庭审中，被告喜地山公司和第三人信达公司重庆分公司均陈述重庆市第一中级人民法院（2019）渝01执异244号执行裁定书下达之后，各方均未提出执行异议之诉。 关于案涉房屋上的抵押查封情况，庭审中，原告渝北总工会和被告喜地山公司、第三人信达公司重庆分公司一致陈述：案涉房屋上只有一个抵押，是第三人信达公司重庆分公司的抵押。有原告财产保全的查封和第三人的查封，第三人的查封正在解除中，第三人查封是一中院裁定书排除执行的查封，原告已经申请了解除。 本院认为，原告渝北总工会与被告喜地山公司于2004年9月3日签订的《安家田片区房屋拆迁换房安置协议书》、于2007年5月14日签订的《房屋补偿安置协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。 关于解除对案涉房屋的抵押登记。第一，结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者要求取得房屋的权利。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定可知，通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人，其权利优先于其他购房消费者的权利。结合上述相关法律条文及司法解释规定可见，通过产权置换方式取得安置房屋的被拆迁人的权利与抵押权发生冲突的时候，应当优先保护被拆迁人的权利。参照上述权利顺位原则，原告渝北区总工会对案涉房屋享有的拆迁安置的权利应优先于第三人信达公司重庆分公司的抵押权受保护。其次，在第三人信达公司重庆分公司申请执行案涉房屋的过程中，原告渝北区总工会对案涉房屋提出书面的执行异议，重庆市第一中级人民法院也于2019年10月21日作出（2019）渝01执异244号执行裁定书，认为原告渝北区总工会对案涉房屋享有拆迁安置的权利，异议理由成立，裁定中止对案涉房屋即位于渝北区双龙湖街道金港国际1/2/3/4幢裙楼负1-1号房屋的执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，被告喜地山公司及第三人信达公司重庆分公司若对该裁定不服的，可以提起执行异议之诉，现被告及第三人均未提出执行异议之诉，由此也应认定原告渝北区总工会对案涉房屋享有的拆迁安置的权利优先于第三人信达公司重庆分公司的抵押权。第三，因原告渝北区总工会对案涉房屋享有的拆迁安置的权利优先于第三人信达公司重庆分公司的抵押权受保护，第三人信达公司重庆分公司事实上也无法处分案涉房屋以清偿其债权，基于权利保护顺序的优先性，原告要求被告喜地山公司及第三人信达公司重庆分公司解除对重庆市渝北区双龙湖街道金港国际1/2/3/4幢裙楼负1-1号房屋的抵押登记，符合法律规定，本院予以支持。 关于过户登记。根据《房屋拆迁安置协议》的约定，被告喜地山公司有义务为原告渝北区总工会办理案涉房屋的产权证和国土证，庭审中被告喜地山公司亦答辩称“案涉房屋解除抵押登记后，具备过户条件，我方愿意配合办理过户手续”即同意配合办理案涉房屋的过户手续，而根据原、被告及第三人的陈述，在案涉房屋上第三人的抵押权消除后，案涉房屋已不存在产权过户的障碍，故原告要求被告喜地山公司在位于重庆市渝北区双龙湖街道金港国际1/2/3/4幢裙楼负1-1号房屋的抵押登记解除后配合其办理该房屋的过户登记手续，符合法律规定，本院予以支持。至于原告渝北总工会应向被告喜地山公司支付的案涉房屋价差款20万元，双方可待案涉房屋过户后另行解决。 关于违约金。原、被告签订的《房屋补偿安置协议》虽约定被告喜地山公司应在2008年5月30日前为原告渝北总工会办理安置房屋的产权证和国土证，但同时还约定“现甲乙双方友好协商，乙方只向甲方缴纳结构价差款共计贰拾万元整，甲乙双方均不再发生其他任何财务结算”，即原告渝北总工会负有向被告喜地山公司支付案涉房屋价差款20万元的义务，而根据双方在《重庆市渝北区安家田片区房屋拆迁换房安置协议书》中关于“结算差价，由乙方向甲方支付。支付时间，接房时结清一切费用”的约定，原告渝北总工会在2007年接房时即应支付案涉房屋价差款20万元。因原告渝北总工会支付案涉房屋价差款20万元的义务先于被告喜地山公司为原告办理案涉房屋产权证的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，被告喜地山公司抗辩称原告未按合同约定支付结构差价款20万元，违约在先，其不应当支付逾期办证违约金的意见成立，本院予以采纳。故原告要求判令被告向其支付逾期办理置换房屋的产权证和国土证的违约金（按100元/天，从2008年6月1日起计算至被告配合办理完毕重庆市渝北区双龙湖街道金港国际1/2/3/4幢裙楼负1-1号房屋的过户手续之日止），本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告喜地山国际实业有限公司和第三人中国信达资产管理股份有限公司重庆市分公司在本判决生效后五日内解除位于重庆市渝北区双龙湖街道92号金港国际1/2/3/4幢裙楼幢负1-1号房屋的抵押登记； 二、被告喜地山国际实业有限公司在位于重庆市渝北区双龙湖街道92号金港国际1/2/3/4幢裙楼幢负1-1号房屋的抵押登记解除后三日内配合原告重庆市渝北区总工会办理该房屋的过户登记手续； 三、驳回原告重庆市渝北区总工会的其他诉讼请求。 案件受理费7780元，由原告重庆市渝北区总工会负担7700元，被告喜地山国际实业有限公司负担80元。保全费5000元，由被告喜地山国际实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  雷元亮 人民陪审员  殷桂花 人民陪审员  程世全 二〇二〇年十二月二日 法官 助理  陈 源 书 记 员  龙 倩