湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1362号上诉人（原审原告）：金醒，男，1989年7月18日出生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人徐胜甫，通城县石南法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：柳鹏，男，1983年10月10日出生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人李三明，湖北泰元律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：魏关勇，男，1972年7月15日出生，汉族，住湖北省通城县。被上诉人（原审第三人）：李大明，男，1961年7月30日出生，汉族，住湖北省通城县。上诉人金醒因与被上诉人柳鹏、魏关勇、李大明房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2020）鄂1222民初220号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金醒上诉请求：依法撤销一审判决，改判被上诉人柳鹏、魏关勇共同返还上诉人购房款120000元。事实和理由：一、一审认定事实错误。首先一审判决认定2017年5月15日李**与李大明签订的房屋买卖合同书是金醒与李大明签订，既没有事实依据且与法相悖。该合同的卖方是李大明，买方是柳鹏，民法总则规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，对被代理人发生效力。案涉合同不是金醒的名义，而是柳鹏的名义，依据该法条的规定，只能依法认定是柳鹏与李大明二人之间的房屋买卖合同；其次从房屋价格上看，李大明的售价是120000元，柳鹏卖给金醒的价格为184600元，如果是帮金醒从李大明手上买房，应该是120000元，而不是184600元；再次，从付款时间上看，柳鹏付款给李大明在先，金醒汇钱给柳鹏在后，如果说是帮金醒买房，为什么自己先付房款。最后，从法律禁止性角度上看，代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为。从一审查明的事实看，李大明以120000元一套卖给魏关勇，魏关勇与柳鹏合伙卖给金醒，并从中加价64600元，如果金醒与柳鹏是委托关系，柳鹏实施了法律禁止性行为，其委托无效，仍由柳鹏返还房款；二、魏关勇应承担与柳鹏共同返还的责任。魏关勇在一审开庭时承认，李大明以120000元卖给他，他与柳鹏共同加价至184600元卖给金醒，魏关勇应当与柳鹏承担共同返还120000元房款的责任。退一步讲，按一审法院的观点，金醒与柳鹏是委托关系，李大明的小产权房在2017年5月10日被通城县城市管理执法局下达违法建设停建通知书，柳鹏、魏关勇还将其加价至184600元，说明二人恶意串通骗取金醒购房款，依据民法总则规定，魏关勇应当承担与柳鹏连带清偿的责任。三、一审判决结果错误。本案是发回重审，一审法院根据中院裁定和案件的需要，追加李大明和魏关勇为案件当事人，在发回重审后，一审判决也不应驳回上诉人的诉讼请求。柳鹏辩称，买房签的是柳鹏的名字，没有签金醒的名字，因为金醒不在家，所以是柳鹏暂时代签，后面有通过微信告知金醒改签合同。房屋的购买价格是1300元/平米签的，不是120000成交。柳鹏不存在加价转卖的情况，作为表哥是无偿帮忙购买房子。柳鹏和魏关勇不存在串通情况，出卖人李大明也同意返还购房款。金醒向一审法院起诉请求：1.判令被告柳鹏返还购房定金款120000元(庭审中变更诉讼请求为要求柳鹏与魏关勇共同返还)；2.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原告金醒与被告柳鹏系老表关系。2017年，原告与被告妹妹柳青均在上海打工，被告在通城帮一电梯公司打工，第三人李大明在隽水镇××组做小产权房，第三人魏关勇从事中介工作，因向被告公司购买电梯与被告相识。2017年5月，原告妈妈听闻被告妹妹柳青通过被告买了一套房，要被告帮原告也买一套房。2017年5月15日，被告与第三人李大明签订“房屋买卖合同书”。合同约定：由甲方（李大明）将隽水镇××组住宅套间除车库以外第七层由地下车库（地下车库不算楼层）上扶梯左面的套间房出售乙方（柳鹏）居住，每平方米1300元。第三人魏关勇作为中介方签名。同日，原告与被告互加为微信好友。被告将合同通过微信发给原告看，被告称帮原告签合同，让原告有时间回来改签，原告回复“好的”。2017年5月17日至24日，原告分5次向被告转账共计120000元。同月23日，被告将120000元购房款交给第三人魏关勇，第三人魏关勇向第三人李大明支付111000元，第三人李大明向第三人魏关勇出具收条，另外9000元在第三人魏关勇手中。原告曾于2015年购买过小产权房，因到期未收到房屋，原告要求退回了购房款。2017年5月，原告委托被告购买套间房系无偿委托，双方未签订委托合同。2017年5月15日，被告以自己名义帮其妹柳青与第三人李大明也签订《房屋买卖合同书》，柳青购买的房屋是六楼，与原告购买的房屋是上下楼。5月19日，原告与柳青购买了5月27日的火车票准备回通城，后来，原告退票未回，柳青回来改签了合同，将名字改为柳青。被告与柳青称，原告本来也是准备回来改签合同的，原告对此予以否认，认为其是准备结婚事宜。被告与第三人李大明签订《房屋买卖合同书》的套间房系戴练文、黄长华在隽水镇××组未批先建的建设工程。2017年5月10日，通城县城市管理执法局对戴练文下达了隽城执停字（2017）007号《违法建设停建通知书》与隽城执拆字（2017）023号《限期拆除决定书》。2017年9月27日，由县“两违办”组织，城管执法局、国土局、规划局参与，对其建设进行了强拆。房屋被拆后，因无法找到第三人李大明，原告与被告多次找到第三人魏关勇，要求其帮忙向第三人李大明讨要120000元。2017年农历12月底，第三人李大明从县看守所被放出来，为讨要购房款，守在看守所门外的原告及其女朋友、被告、第三人李大明的女儿女婿、周国荣与李大明一起来到第三人魏关勇家处理购房款事宜。第三人李大明称其当时向原告出具了金额为120000元的欠条，原告对此予以否认。第三人李大明、魏关勇口头约定，第三人李大明将其所建房屋以每套120000元卖给第三人魏关勇，第三人魏关勇联系买家后，由买家直接与第三人李大明签合同，第三人李大明只收120000元，多卖出的房款归第三人魏关勇。原告认为其将120000元交给被告帮忙买房，第三人李大明将房卖给了魏关勇，实际卖房人是魏关勇，因不能交房给原告，被告与第三人魏关勇应共同返还购房款120000元。2019年2月21日，原告诉至一审法院。一审法院认为，本案争议焦点：2017年5月15日被告与第三人李大明签订的“房屋买卖合同书”，是否应视为原告与第三人李大明签订的合同。根据查明的事实可知，原告于2017年5月15日已知道该合同，同意被告先帮其签合同，原告有时间回来改签，虽然原告否认该合同存在，认为被告未帮其购房，但是结合原告一家人的微信聊天记录，原告不但知晓该合同，也知道购买的是小产权房，同时知道购买小产权房的风险。原告认为微信聊天记录是断章取义，但未向本院提供证据证明。故该房屋买卖合同应视为原告与第三人李大明签订的合同。被告柳鹏、第三人魏关勇之间不存在房屋买卖关系，原告要求被告与第三人魏关勇返还120000元购房款没有事实依据与法律依据，其诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条规定，判决：驳回原告金醒的诉讼请求。一审案件受理费2700元，依法由原告金醒负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院继续予以确认。本院认为，一、根据金醒与柳鹏的微信聊天记录内容以及庭审查明的事实可以认定，柳鹏虽然以自己的名义与李大明签订房屋买卖合同，但已告知实际买受人为金醒，待金醒回来后改签买受人名字，金醒亦表示同意，故柳鹏是受金醒委托向李大明购买房屋，金醒与李大明之间成立房屋买卖合同关系，金醒与柳鹏之间成立委托合同关系；柳鹏的房源信息来自魏关勇，魏关勇作为中介收取柳鹏交付的120000元购房款后，截留了9000元作为报酬，将111000元再转交给李大明，因柳鹏的购房款实为金醒委托支付，故金醒与魏关勇之间成立居间合同关系。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。本案所涉房屋系李大明、戴练文等在通城县××水镇××组的农村集体经济组织土地上建造，未取得任何审批手续，被通城县政府机构认定为违法建筑并已实施强拆。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据房地一体的原则，农民集体所有的土地的使用权不得用于非农业建设，不得转让给非本集体经济组织成员，在该土地上的违法建筑亦应为法律、行政法规禁止转让，故金醒与李大明签订的房屋买卖合同无效。因无效合同取得的财产应予返还，李大明应当将收取的111000元购房款返还金醒。因金醒在本案中未向李大明主张，本院不予处理，金醒可以另案要求李大明返还。在签订房屋买卖合同过程中，柳鹏已通过微信告知金醒该房屋的状况，是否仍然购买由金醒自己决定，金醒选择继续购买，该风险应由其自己承担，柳鹏没有过错，不应承担责任。三、《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。魏关勇受柳鹏委托，促成金醒与李大明之间签订房屋买卖合同，该买卖合同被确认无效后，魏关勇不得要求支付报酬，其截留的9000元应当返还给金醒。综上所述，金醒的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省通城县人民法院（2020）鄂1222民初220号民事判决；二、魏关勇返还金醒居间报酬9000元，限本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回金醒的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2700元，由金醒负担1800元，魏关勇负担900元；二审案件受理费2700元，由金醒负担1800元，魏关勇负担900元。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 田志刚审判员 沈朝明二〇二〇年十二月一日书记员 程 璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；