广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终6941号上诉人（原审被告）：中山上境房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区***********，统一社会信用代码91442000MA4UNLBF7P。法定代表人：陈苏，执行董事、经理。委托诉讼代理人:罗煜庭，男，公司员工。被上诉人（原审原告）：孙平，男，1981年7月1日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县*********。委托诉讼代理人:肖嘉豪，北京市京师（中山）律师事务所律师。上诉人中山上境房地产开发有限公司（以下简称上境公司）因与被上诉人孙平商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初12455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上境公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判上境公司在一审判决基础上少赔付孙平2798.2元。事实与理由：1.即使上境公司承担违约责任，一审判决所认定的违约责任过重，依据公平原则应当对疫情期间予以合理扣除。自2020年1月24日起中山市启动重大突发公共卫生事件一级响应之日起至2020年2月24日由一级响应调整为二级响应期间，导致各行业长时间停工是众所周知的事实，如无该疫情发生，依据上境公司的正常施工进度完全可以短时限内完成案涉项目的竣工备案。因此上境公司认为应当对疫情所造成的延期交楼违约责任予以合理扣减减免。上境公司已于2020年3月31日向业主完成商品房交付，迟延履行对业主造成的损失轻微，对于交付房屋的违约责任应当予以减免。2.一审法院认定事实不清，针对上境公司未在2020年1月24日前递交或完成验收程序一事，上境公司在合同履行过程中实际上并未因此导致合同违约。依据客观事实自2020年1月28日起因疫情不可抗力原因，合同原约定的交楼日期2020年1月30日确已不具备履行可能，即使上境公司在2020年1月28日前办理完成竣工验收备案手续，同样因该不可抗力无法按期完成交楼。上境公司已依据案涉商品房买卖合同第八条第2款约定，于2020年2月24日向业主发送延期交楼通知函，尽到了告知义务，依据合同约定上境公司享有延期交付房屋的权利。孙平答辩称，一审判决查明事实清楚，法律适用正确。上境公司早在2020年1月20日已经通知案涉小区10栋、11栋所有业主延期交楼的情况。上境公司并未在春节放假期间即2020年1月24日完成案涉商品房竣工手续，亦未在该时间节点前向政府部门登记备案。即无论疫情是否发生，上境公司均存在违约情形。上境公司在2020年3月18日取得验收报告，在2020年3月27日取得竣工验收备案登记证，其取得验收报告至取得验收备案登记证的时间有9天，故其即使疫情并未发生，上境公司均存在违约情形。而2020年春节放假时间为2020年1月24日至2020年1月30日，该放假期间政府部门无法办理相关验收备案手续。上境公司迟延履行后发生不可抗力不可以以此免责。孙平于2020年5月11日向一审法院提出诉讼请求：上境公司支付孙平逾期交楼违约金11233.3元（计算方法：以1119265元为基数，按年利率6%计算61天）。一审法院认定事实：1.2018年10月9日，孙平（买受人）与上境公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市西区*******************的预售商品房，建筑面积106.56平方米；总价款为1119265元，于2018年10月9日分别以现金方式支付439265元、以商业贷款方式支付680000元；逾期在60日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人同意继续履行合同的，自合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当在2020年1月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未能按合同及补充协议约定的期限交房，则自合同及补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一作为违约金，若逾期超过60日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；如遇下列情形，出卖人有权顺延商品房交付期限，（1）出现不能预见、不可避免或不能克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因，（2）因施工前期勘探时的科学技术水平尚不能发现的异常地质问题需要对该商品房基础进行加固或者返修，施工中遇到异常困难及重大技术问题，不能及时解决或因故需更改建筑图而导致工程延误，施工期间发现文件或其他原因需要暂停施工，（3）市政配套的批准及安装的延误，（4）因修建交通设施导致施工全部或部分不能进行，（5）在合同签订后，出卖人为遵守新颁布的法律法规、行政规章而不能按时交付该商品房的，（6）因政府的行政行为而导致工程停工、规划设计变更，（7）买受人于验收交接该商品房前对该商品房提出合同之外的改造要求，出卖人需在合理期限内改造的，不视为出卖人逾期交房；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同及补充协议还约定了其他事项。商品房买卖合同签订后，孙平依约支付了全部购房款1119265元。2.涉案商品房于2018年10月30日取得预告登记证。3.2020年春节法定假期原定自2020年1月24日起至1月30日止。2020年1月28日，省政府发出复工开学时间通知，告知：为加强新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称新冠疫情）防控工作，有效减少人员聚集，阻断疫情传播，本行政区域内各类企业复工时间不得早于2月9日24时。2020年2月7日，市肺炎疫情防控办公室发出加强复工管理通知，告知：为落实广东省重大突发公共卫生事件一级响应要求，有效防止新冠疫情扩散蔓延，企业复工事件不早于2月9日24时，在2月9日24时后至市疫情一级响应解除前申请复工的企业应符合防控机制到位、员工排查到位、设施物资到位、内部管理到位的条件。2020年2月24日，市防疫指挥部发出通知，告知自2020年2月24日9时起将中山市新冠肺炎疫情防控应急响应级别由市重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。一审庭审中，上境公司自认其公司员工自2020年1月24日起休假，2020年1月24日前其并未开始办理涉案商品房竣工验收手续。孙平称，春节休假前，上境公司已向业主明确明示将存在延期交楼的情况，并为此提供了售楼人员“刘树枝”与10幢3303房的业主“梁敬文”于2020年1月20日的电话录音为证，该录音反映：“刘树枝”向“梁敬文”告知：“我是中泰上境的刘树枝……这不快春节了吗？所以向你打个电话，拜个早年……今天致电也是通知你一件事，你在中泰这边购买的物业按照合同约定是在1月30号交楼，因为刚好过年期间大量工人包括我们还有物业都回家团聚了，没有办法保证在那个期间足够的收楼跟维修施工的人员在那工作，我们公司这边研究决定将迟延将你所购买的房屋交给你，很抱歉……春节之后会以最快的速度去完成这些相关工作的……关于延期交房这个事，会按照双方签署的商品房买卖合同的相关约定去执行，等手续完善，收楼工作安排妥当之后，也会给你发收楼通知书……你按照收楼通知书的时间到我们公司办理入住跟相应延期交房的手续，会有赔付手续给你”。4.2020年2月27日，上境公司向孙平邮寄送达了延期交楼通知函，告知：因受新冠疫情的影响，为遵守国家相关政策和政府行政管控措施的要求，上境公司无法按照商品房买卖合同原约定的交付日期将涉案商品房交予孙平，在达到复工条件后将尽快将涉案商品房交予孙平，具体交付事件将另行函告。前述通知函于次日被签收。5.2020年3月18日，涉案商品房取得单位（子单位）工程竣工验收报告；同月27日，涉案商品房取得竣工验收备案登记。6.2020年3月28日，上境公司向孙平邮寄收楼通知书，告知：办理交房手续的时间为2020年3月31日，若截止到当天孙平未办理入伙手续，则视同涉案商品房已完成交付，涉案商品房的钥匙将由物业公司代管，所产生的一切责任及后果将由孙平自行承担。前述通知书于次日被签收。7.2020年5月16日，孙平与上境公司办理了收楼手续。及后，孙平认为，上境公司逾期交付商品房构成违约，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审庭审中，孙平称，因其与上境公司就逾期交楼违约金存在争议且其一直在外地，故未能在收楼通知书指定的收楼期限内办理收楼手续。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。孙平与上境公司之间所签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行各自的义务。涉案商品房买卖合同明确约定“出卖人（即上境公司）应当在2020年1月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人（即孙平）使用”，但上境公司于2020年3月27日才取得竣工验收备案登记证，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，孙平有权据此主张逾期交房违约金。上境公司辩称受新冠疫情的不可抗力影响，其不应承担逾期交房的违约责任，对此，一审法院认为虽然新冠疫情对涉案商品房买卖合同的履行造成了一定影响，但根据上境公司的自认以及孙平提交的录音反映的内容可知，上境公司春节休假前并未开始办理竣工验收手续且已对业主明确表示将逾期交房，前述逾期交房的违约行为在新冠疫情发生之前已存在，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，因新冠疫情导致的迟延复工发生在上境公司发生逾期交房违约行为之后，不能以此为由免除其逾期交房的违约责任，故一审法院对其辩解不予采纳。关于逾期交房违约金的计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金额以不超过实际损失额为限”的规定,涉案商品房买卖合同中明确约定了逾期交房违约金的计算方式,如上境公司逾期交房，上境公司应以购房款1119265元为基数，按每日万分之一（即0.01%/天）的标准计付违约金。这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，是双方的真实意思表示，该约定的违约金的年利率为3.65%，并非过低，且孙平亦未提交证据证实因上境公司的逾期交房造成其实际损失的金额，故孙平要求按照年利率6%的标准计付逾期交房违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于逾期交房违约金截止日期的认定，根据孙平庭审中的自认可知，其收取收楼通知书后系基于自身原因拖延至2020年5月16日才与上境公司办理收楼手续，故根据收楼通知书载明的内容，逾期交房违约金的截止日期应计算至收楼期限届满之日即2020年3月31日。经核算，以涉案商品房买卖合同约定的违约金计算标准，上境公司应向孙平支付自逾期交房的次日即2020年1月31日至3月31日期间的逾期交房违约金6827.52元（1119265元×0.01%/天×61天）。对孙平诉请超过的部分，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、上境公司于一审判决生效之日起七日内向孙平支付逾期交房违约金6827.52元；二、驳回孙平的其他诉讼请求。若未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取为40元（孙平已预交），由孙平负担16元，上境公司负担24元（上境公司负担部分于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付孙平）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。本案二审争议焦点为：上境公司能否免除2020年1月31日至2020年2月24日新冠肺炎疫情期间的逾期交房责任。对此，本院具体分析如下：孙平与上境公司签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。依据案涉商品房买卖合同约定，上境公司应当于2020年1月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。上境公司于2020年3月28日向孙平邮寄收楼通知书，通知孙平办理交房手续的时间为2020年3月31日。孙平实际于2020年5月16日办理了案涉商品房收楼手续。孙平认为上境公司存在逾期交房的违约行为，故要求上境公司支付2020年1月31日至2020年3月31日期间的逾期交房违约金。上境公司抗辩称因受新冠疫情的不可抗力影响，其不应承担2020年1月31日至2020年2月24日期间的逾期交房违约责任。对此，本院认为，2020年1月下旬，因新冠肺炎疫情爆发，广东省于2020年1月23日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，在此期间政府对企业复工复产、居住小区进出等进行严格管控，故对上境公司关于其因疫情原因未能及时向孙平交付案涉商品房的主张，本院予以采纳。但上境公司应当在政府相关管控措施调整后及时通知孙平收楼。结合中山市新冠肺炎疫情防控指挥部于2020年2月24日作出将我市新冠肺炎疫情防控应急响应级别由市重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应的事实，本院认定上境公司应当于2020年2月25日向孙平交付案涉商品房。上境公司主张其不应承担2020年1月31日至2020年2月24日期间的逾期交房违约责任，理据充分，本院予以支持。故上境公司应当向孙平支付2020年2月25日至2020年3月31日期间的逾期交房违约金4029.35元（1119265×0.1‰×36）。对于孙平主张超出本院核算部分的违约金，本院不予支持。另，对当事人其余未上诉部分，本院不作审查。综上，上境公司上诉有理，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致结果处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初12455号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初12455号民事判决第一项为：上诉人中山上境房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人孙平支付逾期交房违约金4029.35元；三、驳回被上诉人孙平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取为40元（孙平已预交），由孙平负担26元，由中山上境房地产开发有限公司负担14元。二审案件受理费50元（中山上境房地产开发有限公司已预交），由中山上境房地产有限公司负担17元，由孙平负担33元（折抵一、二审诉讼费，孙平于本判决发生法律效力之日起七日内向中山上境房地产有限公司直接支付19元，本院及一审法院不作退还）。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  赖晓筠审 判 员  刘 通二〇二〇年十二月十四日法官助理  孙翠红书 记 员  郭燕婷