江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8415号上诉人（原审被告）：南京苏宁房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路****。法定代表人：张康黎，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕菁，江苏新高的律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京金陵饭店物业管理有限责任公司，住所，住所地南京市建邺区汉中西路**div>法定代表人：陈远，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：申汉江，江苏维世德律师事务所律师。原审被告：南京苏宁环球商贸城有限公司，住所，住所地南京市鼓楼区清江路**div>法定代表人：吴兆兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕菁，江苏新高的律师事务所律师。上诉人南京苏宁房地产开发有限公司（以下简称苏宁房地产公司）因与被上诉人南京金陵饭店物业管理有限责任公司（以下简称金陵饭店物业公司）、原审被告南京苏宁环球商贸城有限公司（以下简称苏宁商贸城公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初7478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人苏宁房地产公司和原审被告苏宁商贸城公司共同的委托诉讼代理人吕菁，被上诉人金陵饭店物业公司的委托诉讼代理人申汉江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏宁房地产公司上诉请求：一、请求撤销一审法院民事判决，依法改判上诉人按照合同约定标准的19%向被上诉人支付物业费；二、请求判决本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由如下：一、被上诉人未对天玺国际广场2号楼负一层至五层商业用房（建筑面积20691.12平方米）提供物业服务，其实际服务范围为外侧广场，面积经测算仅为2677.8平方米。《补充协议》第一条及第四条第2款分别约定，“天玺国际广场的1、2号楼负一层至五层为商业用房，被上诉人对该部分物业的共用部位、共用设备设施、保洁、绿化、公共秩序维护等提供物业管理服务”；“1、2号楼负一层至五层商业用房面积共计20691.12平方米”。《前期物业服务合同》第二十九条及附件三、附件四约定，“共用部位包括房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、传达室；共用设施设备包括绿地、道路、电梯、污水井等20种”。反观被上诉人对合同的履行，其不仅未按合同约定对20691.12平方米的物业楼内提供服务，也未按合同约定对相关项目提供服务，以上事实已经过（2019)苏01民终463号判决、（2018)苏0106民初9334号判决予以认定。被上诉人在两案中也均自认，其仅就案涉物业外围广场的绿化、保安巡逻提供服务，该服务区域经测算实际仅为2677.8平方米。因此，被上诉人无权依据合同约定的面积及单价主张物业费。二、被上诉人仅提供部分区域的部分物业服务项目，其实际未足额提供5元/月/平方米的全部服务项目，其主张的物业费应当予以拆分，并按比例折算。《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（实行)》（以下简称物业服务收费等级标准）规定，“普通住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，逐项选择并组合确定，物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和。”本案中，双方约定物业费计费标准为5元/月/平方米，该标准为所有分项目的单位费用之和，即涵盖了综合管理、公共秩序维护、绿化养护、保洁、共用部位和共有设施运行维护、排水等所有项目。被上诉人仅提供极少服务项目，参照物业服务等级标准规定，物业费应当根据其实际提供的服务项目占比据实结算。鉴于被上诉人已自认其实际仅对外围广场提供了绿化、公共秩序维护的服务，故参照物业服务收费等级标准的规定，被上诉人提供的物业服务与合同约定的物业费占比应按如下方法计算：1.若采用五级三类的最高标准计算，所有项目服务费之和为1.9元/月/平方米，其中公共秩序维护为0.48元/月/平方米、绿化养护为0.08元/月/平方米，被上诉人实际提供的物业服务对价仅占所有项目服务费之和的29%【计算方式：(0.48+0.08)/1.9]。2.若采用一级一类的最低标准计算，所有项目服务费之和为0.64元/月/平方米，其中公共秩序维护为0.09元/月/平方米、绿化养护为0.03元/月/平方米，被上诉人实际提供的物业服务对价仅占所有项目服务费之和的19%【计算方式:(0.09+0.03)/0.64】。综上，无论参照上述何种方法计算，一审酌定60%的比例均显著过高，若上诉人持续以该比例支付物业费，所导致的直接后果是：被上诉人在合同履行期间不仅可以不履行合同约定的服务分项，还可以要求上诉人支付合同对价。如此，上诉人承担的合同义务将大幅增加，而能够获得的对价服务大幅减少，最终导致利益失衡，与我国法律提倡的等价有偿、公平信用原则相悖，进而引发道德风险。金陵饭店物业公司辩称：一、根据相关的法律规定和物业的惯例，物业费收取的面积是以房屋的建筑面积为准，双方在物业服务的合同当中以及补充协议当中提到的面积也是建筑面积为准，因为物业的服务除了单个的业主自己的部分之外，还牵涉到公共部位，公共设施，比如说公共的下水道，地下库，地下库的排水消防设施，因此，基于以上的基础，物业费的收取是以业主的建筑面积为准。而上诉人在第一点的上诉理由当中变化了概念，其主张以现场的广场面积测算，无事实和法律依据。二、上诉人提出的服务标准以南京市普通住宅物业服务等级和收费标准来主张本案当中的依据，无事实依据。双方在物业合同当中已经约定了相关的服务标准，上诉人主张的标准是住宅，而本章当中纠纷的是商业用房，因此该标准不能直接适用本案当中的纠纷。上诉人所主张的以上标准当中也划分了多个等级，从这个等级当中可以看出来，且服务的范围和标准明显是住宅部分，住宅部分的物业服务的成本和具体的公共部位与商业部位有所区别，本案当中上诉人的物业部分是一个相对的封闭的独立的空间，按照商业的物业服务的惯例，其整个商场的内部系业主自己的部分，不在物业的服务范围，同时结合现场的实际，因为该部分上诉人将其对外进行分割招商，部分摊位并没有形成封闭的，因此，上诉人将该管理发包给了本案的原审当中的苏宁商贸城公司，该公司对所有的商铺夜间进行独立的管理，同时上诉人自己未能向我方明确其内部的部分哪些是属于公共部位，也没有向我方明确地发函要求对所谓的公共部位提供入场服务，因为上诉人在招商的过程当中根据各个承租单位的需求，不停地对各个楼层进行调整，也就是说目前的现状跟原有的设计平面图是完全不一致的，现场已经无法区分哪一些是原有设计当中的公共部位，这也是因为上诉人在一审当中不能向法院举证明确哪些是公共部位，因此一审法院结合之前的南京中院的判决，再次向上诉人进行释明以后，作出了一审判决。综上，上诉人上诉的事实和理由不存在，一审判决基本正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审被告苏宁商贸城公司的意见同上诉人苏宁房地产公司。金陵饭店物业公司向一审法院起诉请求：请求判令苏宁房地产公司和苏宁商贸城公司共同支付自2018年1月至2020年6月期间的物业服务费3103668元（计算方法：5元/月/平米×20691.12平米×30月）、同期垫付水费9000元（计算方法：300元/月×30月）、同期共享系统服务费959400元（31980元/月×30月）、垫付电费262528.02元（2018年1月至2019年6月，14584.89元/月×18月），合计4334596.02元及滞纳金（其中2836118.34元自2019年6月5日起诉之日按每天百万分之五计算，1564867.2元自2020年6月12日变更诉讼请求之日起计算至支付完毕止）。一审法院认定事实如下：苏宁房地产公司系南京天玺国际广场1、2号楼负一层至五层商业用房（以下简称涉案房屋，建筑面积20691.12㎡）的房屋所有权人。2011年9月22日，苏宁房地产公司作为甲方与乙方金陵饭店物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将南京天玺国际广场委托乙方实行物业管理，物业位置在南京市鼓楼区清江路99号，占地面积27990.6平方米，建筑面积112352.1平方米。在物业管理区域，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修养护；物业共用设施设备的日常运行和维修养护（电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同）；物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；公共绿化的养护服务；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等服务。物业服务收费实行包干制，商铺用房为5元/月/㎡，物业服务费用按每季交纳。甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额每天0.0005%向乙方支付违约金等等。《前期物业服务合同》附件二载明：物业由高层住宅、小高层住宅、商铺、商业用房、菜场、地下机、地下机械车库理配套等其它用房构成。《前期物业服务合同》附件三载明：物业共用部位为房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、传达室。2014年3月18日，苏宁商贸城公司（甲方）与案外人南京市鼓楼区吴美全保洁服务部（乙方）签订了《天玺裙楼商业保洁承包合同书》，约定乙方承包甲方苏宁环球商贸天玺商业广场保洁工作，包括各楼层营业场所公共区域、地面等、地面等清洁卫生等iv>2014年10月9日，苏宁房地产公司作为甲方与乙方金陵饭店物业公司签订《补充协议》，约定：天玺国际广场1、2号楼负一层至五层商业用房（建筑面积20691.12㎡），乙方对该部分物业的共用部位、共用设备设施、保洁、绿化、公共秩序维护等提供物业管理服务，物业费支付标准为5元/月/㎡。第二条第二款约定双方同意自本协议签订之日起商贸城一期的监控系统、消防系统中共享部分由乙方负责运行、维修养护、提供物业管理服务，并承担相应的管理责任。乙方不收取上述部分的服务费，甲方以提供乙方车位的经营收益作为补偿，除此之外，乙方不得向甲方主张其他任何费用。2016年1月14日，苏宁房地产公司作为甲方与乙方金陵饭店物业公司签订《补充协议》（二），约定：《补充协议》第二条第二款约定的补偿方式改为甲方按照31980元/月的标准按季向乙方支付服务费，乙方不得向甲方再主张其他任何费用。该费用甲方于每年的4月、7月、10月、次年的1月的15日前支付。自2016年1月1日起，甲方负责本物业所有机动车位的日常保洁、秩序维护、车辆道闸、消防器材、标识标牌、照明灯具的使用、维护保养和管理，乙方仍应按照双方签订的相关约定履行服务义务、管理责任。上述机动车位使用实际产生的水电费、维修养护费由甲方承担。除此之外，甲方不再支付其他任何费用。乙方每月15日前将上月水电费、维修养护费支出明细提交给甲方，甲方经书面审核确认后10个工作日内，按照每月实际发生的金额从甲方收取的停车管理服务费中支付给乙方。双方确认2016年1月1日起1、2号楼负一层至五层商业用房的物业服务费仍按照季度付款，于每年的4月、7月、10月、次年的1月的15日前支付。苏宁房地产公司自2016年7月至2017年9月，每季度向金陵饭店物业公司支付了服务费405940元，其中包括物业费310000元（20691.12㎡×5元/月/㎡×3个月，实际按照310000元收取）及补偿商贸城地下车库共享系统服务费95940元（31980元/月×3个月）。苏宁房地产公司自2016年7月至2017年9月，每季度向金陵饭店物业公司支付了地下车库产生的水费、电费、垃圾清运费、养护维修费合计66786.39元，其中包括水费900元（300元/月×3个月）、电费43754.67元（14584.89元/月×3个月）、垃圾清运费900元（300元/月×3个月）、养护维修费21231.72元（7077.24元/月×3个月）。2017年11月28日，金陵饭店物业公司向国网江苏省电力公司南京供电公司交纳南京天玺国际广场的电费203434.07元，向南京水务集团有限公司交纳南京天玺国际广场的水费4006.52元。2018年10月10日，金陵饭店物业公司向国网江苏省电力公司南京供电公司交纳南京天玺国际广场的电费282824.05元。2018年8月9日，金陵饭店物业公司以苏宁房地产公司拖欠2017年10月至同年12月期间的物业费、水电费等共计472686.39元为由向一审法院提起诉讼，即（2018）苏0106民初9334号民事案件。该案一审法院于2018年11月作出如下判决：一、苏宁房地产公司向金陵饭店物业公司支付2017年10月至2017年12月期间的物业费405900元、水费900元、电费900元，合计407700元及按每天0.0005%标准的滞纳金；二、驳回金陵饭店物业公司的其他诉讼请求。双方均提起上诉，南京市中级人民法院于2020年5月12日作出终审判决：其中物业费按60%认定变更为243540元、电费变更为43754.67元（计算方法：14584.89元/月×3个月）。本案审理中，金陵饭店物业公司认可苏宁房地产公司自2019年5月起自行缴纳电费，并变更垫付电费的请求为233358.24元（14584.89元/月×16个月）。苏宁房地产公司未缴纳自2018年1月至2020年6月期间的物业服务费、共享系统服务费、垫付水费及2018年1月至2019年4月期间的垫付电费。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。金陵饭店物业公司与苏宁房地产公司签订的《前期物业服务合同》、《补充协议》、《补充协议》（二）系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同法的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点、履行方式等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。就金陵饭店物业公司各项诉讼请求分析认定如下：一、物业服务费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，金陵饭店物业公司与苏宁房地产公司2011年9月22日签订的《前期物业服务合同》第八章第二十九条第六款约定：共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。双方2014年10月9日在《补充协议》中约定，金陵饭店物业公司对该部分物业的共用部位、共用设备设施等等提供物业管理服务，且物业服务费计取的面积亦为全部建筑面积。故应当认为，双方对共用部位的约定比较明确，应当包括楼内楼梯间、走廓通道等。但根据已查明的事实，双方在签订《补充协议》前，2014年3月18日涉案物业楼内保洁等工作已承包给了案外人。双方在签订《补充协议》时对上述情形亦应明知。由此应当认为，根据合同约定，涉案大楼内物业服务虽然应由金陵饭店物业公司负担，但在金陵饭店物业公司未实际提供服务的情况下，苏宁房地产公司将涉案楼内保洁工作交由案外人负责，并按合同约定的标准向金陵饭店物业公司支付了相应的服务费，系其自愿免除金陵饭店物业公司的部分合同义务。根据双方合同约定及已付物业费给付的时间可以认定，苏宁房地产公司应当于2018年1月给付2017年第四季度的涉案服务费，但双方产生争议，苏宁房地产公司不予支付，此时，即应根据合同约定来确定双方权利义务，而不必要求苏宁房地产公司明示免除取消。根据以上事实，苏宁房地产公司以实际行为表示不再免除自2017年10月1日起金陵饭店物业公司相应的合同义务，故双方当事人应当根据合同约定来履行各自的合同义务。据上分析，金陵饭店物业公司虽未完全履行自己的合同义务，但双方当事人提供的现有证据等亦无法具体确定金陵饭店物业公司实际提供的物业服务范围以及与合同约定的占比，双方当事人就此亦无法达成一致意见，现一审法院结合各方当事人陈述，综合考量，酌定苏宁房地产公司按照60%的标准支付2018年1月至2020年6月期间的物业服务费1862200.8元（计算方法：5元/月/平米×20691.12平米×30月×60%）。本案审理中苏宁房地产公司提出可根据测量的商贸城外围面积2677.8平米与总面积的占比重新计算物业服务费，对此一审法院认为，由于物业服务是由多项不同性质、不同质量的服务内容所组成，不同质量的服务项目在整个服务范围内所占的权重不同，简单以面积关系来测算并无科学依据，故不予采纳。二、垫付电费。本案中，金陵饭店物业公司与苏宁房地产公司约定涉案地下车库产生的电费由苏宁房地产公司承担。根据金陵饭店物业公司提供的加盖苏宁房地产公司公章的《苏宁天玺项目地下车库运转电费分割表》，可以明确反映涉案车库每月电费总计14584.89元，且该分割表亦得到苏宁房地产公司认可，故苏宁房地产公司应向金陵饭店物业公司交纳2018年1月至2019年4月期间的垫付电费233358.24元（14584.89元/月×16个月）。三、垫付水费。金陵饭店物业公司与苏宁房地产公司约定涉案房屋地下车库实际产生的水费由苏宁房地产公司承担。一审法院根据该苏宁房地产公司前期交纳水费的情况，认定该苏宁房地产公司每月应向金陵饭店物业公司交纳水费300元。故该苏宁房地产公司应向金陵饭店物业公司交纳2018年1月至2020年6月期间的垫付水费9000元（300元/月×30个月）。四、共享系统服务费。本案中，因金陵饭店物业公司与苏宁房地产公司在《补充协议》（二）第二条第三款约定苏宁房地产公司每月补偿金陵饭店物业公司商贸城共享系统服务费31980元，该费用按季支付，于每年的4月、7月、10月、次年的1月的15日前支付。故苏宁房地产公司应缴纳自2018年1月至2020年6月期间的共享系统服务费959400元（31980/月×30个月）。五、滞纳金问题。滞纳金的性质为违约金，苏宁房地产公司应按合同约定的期限履行缴纳物业费用的义务，逾期应承担违约责任。根据约定逾期应按应交数额每天0.0005%向金陵饭店物业公司支付违约金，故应在支持的物业服务费用范围内给予相应的保护。六、关于苏宁商贸城公司应否承担民事责任的问题。金陵饭店物业公司与苏宁商贸城公司之间无民事合同关系，苏宁商贸城公司与苏宁房地产公司系关联公司，或因集团内部管理需要处理商贸城的租赁事务，属于委托关系，法律后果亦应由委托人承担，故对金陵饭店物业公司要求其共同承担民事责任的意见不予采纳。综上所述，苏宁房地产公司应向金陵饭店物业公司支付自2018年1月至2020年6月期间的物业服务费1862200.8元、共享系统服务费959400元、垫付水费9000元及2018年1月至2019年4月期间的垫付电费233358.24元，合计3063959.04元，并按照每天0.0005%的标准分段计算滞纳金。一审法院判决：一、南京苏宁房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向南京金陵饭店物业管理有限责任公司支付自2018年1月至2020年6月期间的物业服务费1862200.8元、共享系统服务费959400元、垫付水费9000元及2018年1月至2019年4月期间的垫付电费233358.24元，合计3063959.04元及滞纳金（其中1931718.72元自2019年7月16日起，1132240.32元自2020年7月16日起，均按每天0.0005%标准，计算至实际给付之日止）；二、驳回南京金陵饭店物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41476元，减半收取20738元，由南京金陵饭店物业管理有限责任公司负担6079元，南京苏宁房地产开发有限公司负担14659元。二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，上诉人苏宁房地产公司提交《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》，证明：1、物业服务的标准应当按照质价相符的原则，逐项选择，并且组合确定。物业服务的收费标准为物业服务分项的收费标准的总和，因此被上诉人向上诉人提供的物业服务应当根据其提供的服务分项金额予以确定。2、根据该服务等级和收费标准的规定，如果按照五级三类的最高标准计算，根据被上诉人提供的物业服务，最多按服务总和之比的29%。如果采用一级一类的最低标准计算，被上诉人提供的物业服务最多占物业服务费总和之比的19%。因此，一审法院酌定的60%的比例明显过高，且有违公平原则，请求二审法院予以调整。被上诉人金陵饭店物业公司质证称：该证据不属于新证据也不属于证据，因为这是南京地方的关于物业收费的标准，上诉人在本案一审当中以及之前的诉讼过程当中，其一直抗辩的理由是我方未提供服务，对服务费的每平方5元的标准一直以来没有提出异议，该标准是针对的普通住宅的服务，本案当中双方的纠纷是商业服务，且该物业服务合同是上诉人提供的格式合同，上诉人该格式合同主要的是用于对住宅业主所签订，因此该标准对双方不适用。原审被告苏宁商贸城公司的意见同上诉人苏宁房地产公司。本院认为，本案二审中的争议焦点为：本案被上诉人金陵饭店物业公司主张的物业服务费应当按照合同约定标准的60%计算还是19%计算。根据相关司法解释规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实对当事人无须举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。被上诉人金陵饭店物业公司曾向上诉人苏宁房地产公司主张2017年10月至2017年12月期间的物业费，生效民事判决认定：金陵饭店物业公司虽未完全履行自己的合同义务，但双方当事人提供的现有证据等亦无法具体确定金陵饭店物业公司实际提供的物业服务范围以及与合同约定的占比，双方当事人就此亦无法达成一致意见，故本院结合各方当事人陈述，综合考量，酌定苏宁房地产公司按照60%的标准支付2017年10月1日至2017年12月31日期间的物业费243540元；鉴于2017年12月31日后，金陵饭店物业公司仍然为涉案物业提供物业服务，故2018年1月1日起产生的物业费用，如双方当事人能够举证证明金陵饭店物业公司提供的物业服务具体范围及与合同约定的占比，可另行进行据实计算。本案中上诉人苏宁房地产公司仅能举证证明商贸城外围面积与总面积的占比，未能证明物业服务范围与合同约定的占比，故一审法院认定本案被上诉人金陵饭店物业公司主张的物业服务费应当按照合同约定标准的60%计算并无不当。本案上诉人苏宁房地产公司主张本案被上诉人金陵饭店物业公司主张的物业服务费应当按照合同约定标准的19%计算，依据为根据《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》规定的一级一类标准（最低标准）计算的绿化养护服务和公共秩序服务的占比。因本案双方对物业服务收费标准有明确约定，上诉人苏宁房地产公司主张按照《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》的最低标准占比计算本案物业服务费用的计算比例依据不足，本院对此不予支持。综上所述，上诉人苏宁房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16253元，由上诉人南京苏宁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二〇二〇年十二月九日书记员 朱亚芳