宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5435号原告：宁夏银大物业服务有限公司，统一社会信用代码91640122788212059B。法定代表人：柳某。委托诉讼代理人：徐某，宁夏回族自治区贺兰县人，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：张某，宁夏回族自治区银川市人，住宁夏回族自治区银川市。被告：陈某，宁夏回族自治区同心县人。原告宁夏银大物业服务有限公司与被告陈某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开进行了审理。原告宁夏银大物业服务有限公司的委托诉讼代理人徐某、张某，被告陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即支付2014年7月2日-2020年7月31日物业管理费9019元，逾期支付违约金2705.7元，共计11724.7元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2012年6月入住安鑫花园西区10-1-201室，房屋面积123.66㎡，原告为该小区提供物业服务。原告提供物业服务以来一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告2014年7月2日-2020年7月31日拖欠物业管理费（123.66㎡×1.0元/㎡/月×72个月28天）9019元；原告多次以书面形式催要无果。被告的行为已经违反《物业管理条例》第7条第（5）项之规定：按时交纳物业费用是业主的义务。故特向贵院提起诉讼，请求贵院查清事实，依法判决。被告辩称：1、被答辩人没有按照法律规定以及合同约定履行物业服务义务。被答辩人系答辩人小区物业服务公司，按照答辩人签订的《前期物业服务合同》及《物业管理条例》的规定，物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理以及污水管道的疏通。现答辩人房屋墙壁渗水严重，确系因为小区门亭防水问题，导致雨水顺着答辩人房屋墙壁流下，答辩人内室墙壁潮湿，整个房间不能正常居住。答辩人厨房下水堵塞，经过被答辩人工作人员测试，下水反水并不是答辩人不当使用下水导致的，而是因为管道设计存在问题，现在因为该问题，答辩人不能正常使用此处下水。上述问题从2014年开始已经存在，答辩人多次找被答辩人希望能够解决，但是被答辩人工作人员只是上门查看，没有实际解决问题。答辩人无奈于2017年自行出资进行维修，但是因为根本的防水问题没有得到解决，答辩人房屋墙面再次渗水。因此，答辩人认为，被答辩人作为物业服务公司，应当按照相关规定及物业服务合同约定履行物业服务。上述答辩人存在的问题属于物业合同约定的内容，应当由被答辩人进行维修、养护及管理，但是被答辩人没有提供服务，由此才导致答辩人没有正常缴纳物业费。被答辩人物业服务存在严重的瑕疵，不能按照物业费全额进行收取。且答辩人不能正常缴纳物业费的原因在于被答辩人，是被答辩人存在违约行为，因此，答辩人不应当承担滞纳金。2、被答辩人物业费计算标准存在问题。答辩人签订的《前期物业服务合同》明确写明，物业服务收费标准为0.8元每月每平米，在答辩人居住过程中，被答辩人也没有与小区业委会等重新签订物业服务合同。现被答辩人诉请按照1元每月每平米收取物业费没有法律依据。综上，答辩人认为被答辩人物业服务存在严重瑕疵，且物业费计算有误，答辩人不应当承担全额的物业费，且不应当支付滞纳金。恳请法庭查明事实，依法作出判决。经审理查明：2013年11月29日、2015年11月20日、2017年12月21日、2019年6月10日，原告与贺兰县银大安鑫花园西区的开发商宁夏银大房地产开发有限公司分别签订了四份《前期物业服务合同》。该《前期物业服务合同》分别在贺兰县物业管理中心备案登记，备案号分别为（2012）007号、（2013）第014号、（2015）第027号、（2017）第049号、（2020）第8号。2013年11月29日的《前期物业服务合同》约定由宁夏银大房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县银大安鑫花园西区提供前期物业管理服务事宜。合同还约定本小区物业费收费标准为，高层住宅1.2元/㎡/月，多层住宅1.0元/㎡/月。业主应从房屋买卖合同签订之日起缴纳物业费，物业服务费用按月交纳，业主与物业使用人应在1-30日内交纳。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每项欠费用总额5‰/日向乙方支付违约金，合同期限自2013年11月29日至2015年11月28日。2015年11月29日、2017年11月28日、2019年11月28日的《前期物业服务合同》，约定的主要内容与2013年11月29日的前期物业服务合同一致。其他前期物业服务合同，约定的物业服务期限分别为：2013年11月29日至2015年11月28日、2015年11月29日至2017年11月28日、2017年11月28日至2019年11月28日、2019年11月28日至2021年11月27日止。2012年4月13日，原告向贺兰县城建局物业办提出《关于提升银大安鑫花园西区物业收费标准的申请》，申请将安鑫花园西区物业费调整为住宅物业费定为1.2元/㎡/月，营业房2元/㎡/月。2012年4月19日，贺兰县物业管理中心作出批示：同意银大物业服务公司调整上述小区物业收费价格。2012年7月23日，原告向贺兰县价格监督检查所提出《关于提升银大安鑫花园西区物业收费标准的申请》，申请将安鑫花园西区物业费调整为住宅物业费定为1.2元/㎡/月，营业房2元/㎡/月。2012年9月14日，贺兰县价格监督检查所作出批示：同意备案。并加盖贺兰县价格监督检查所备案专用章。原告为贺兰县银大安鑫花园西区提供了原告为被告所居住的小区提供了秩序安全维护人员培训，消防通道张贴温馨提示，日常工作消防演练，楼宇内自行车整改，保洁楼道内、外卫生打扫清理，园区垃圾桶清洗，雨季清扫积水，清扫雨棚，卫生死角清扫，清扫路面积雪，公共区域消杀，公共区域维修，小区路面维修，单元门维修，路灯维修，楼道灯维修，维修雨落管，下水井管网疏通，监控维修，供水管道维修，绿化补种和养护，配电设施设备的维修与保养，日常垃圾清运，维修楼宇外顶部瓦片，电梯定期保养及电梯安全宣传，环境整洁草坪绿茵，墙面恢复原貌，绿化树木修剪前后对比等工作。被告系贺兰县银大安鑫花园西区10-1-201室房屋业主，房屋建筑面积为123.66平方米。2018年9月29日，因原告诉被告物业服务合同一案，本院作出（2018）宁0122民初4238号民事判决书，判决被告陈某向原告宁夏银大物业服务有限公司支付贺兰县安鑫花园西区（荷兰印象）10号楼1单元201室房屋2014年6月3日至2017年11月28日的物业费4563元。该民事判决书已产生法律效力。原告未向本院提出这些申请，被告也未主动履行该民事判决书确定的履行义务。原告提出被告2014年7月2日-2020年7月31日期间欠原告物业管理费9019元，扣除原告已起诉过的2014年6月3日至2017年11月28日的物业费4563元，被告欠原告2017年11月29日-2020年7月31日期间物业费4080元（123.66㎡×1.0元/㎡×33个月），原告计算物业费违约金2705.7元。原告向被告催要物业费无果。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，贺兰县银大安鑫花园西区未成立业主委员会。被告家房屋因单元进户门庭防水渗水，造成墙面部分裂缝、起包、潮湿。2012年5月14日，被告与宁夏银大房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定宁夏银大房地产开发有限公司选聘原告为小区物业管理企业，物业收费实行包干制，物业费由买受人承担，标准为0.8元/㎡/月.以上事实，依据原告当庭陈述，原告提交的证据前期物业服务合同4份、调整银大安鑫花园西区物业费收费标准公告1张、调整物业费服务收费标准通知1张、提升物业费收费标准申请2张、前期物业服务合同备案表5份、收费项目及收费标准备案1张、日常服务照片42张，保洁清扫签到表2张4页，电子巡更记录表1张2页，秩序维护巡视记录表1张2页，监控室值班记录表1张2页，电梯故障统计表1张2页，接报维修记录表1张2页，公共区域巡查记录表1张2页、催缴物业费通知单7张，被告举证的照片打印件10张、商品房买卖合同复印件一份，本院调取的（2018）宁0122民初4238号民事判决书一份，予以证实，本院予以采信。原告举证的收费台账及照片4张，因为反映被告欠交物业费的实际情况，证据效力本院不予采信。本院认为，原告与宁夏银大房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，由宁夏银大房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县银大安鑫花园西区提供物业管理服务，该合同合法、有效，对小区业主具有约束力，原被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区10-1-201室房屋的业主，享受了原告的物业服务，应当支付原告提供物业服务期间的物业费。关于物业费的收费标准，原告提供的前期物业服务合同证实，原告物业服务收费标准在2017年1月1日至2021年11月28日期间为多层住宅1.0元/㎡/月。故原告计算2017年11月29日-2020年7月31日期间物业费收费价格多层1.0元㎡/月，符合前期物业费物合同的约定和法律规定。关于原告诉请要求被告支付2014年6月3日至2020年7月31日期间物业管理费9019元的诉讼请求，原告计算的被告未交物业费期间，涵盖了原告已起诉本院已判决期间2014年6月3日至2017年11月28日的物业费，虽然原告未申请本院执行，但该判决已产生法律效力，一事不再理，该判决确定期间的物业费应当予以扣除。被告应当交纳2017年11月29日-2020年7月31日期间物业费4080元（123.66㎡×1.0元/㎡×33个月）。被告抗辩因为小区门亭防水问题，导致雨水顺着其房屋墙壁流下，导致其室内墙壁潮湿问题，从被告举证的证据及原告的陈述能够反映物业公司对小区共有设施设备的运行、维修养护和管理服务存在瑕疵，故本院酌情扣减10%的物业费。本院支持被告支付原告2017年11月29日-2020年7月31日期间物业费3672元（4080元×90%）。关于违约金，《前期物业服务合同》明确约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按应交物业费总额的5‰日的标准支付违约金。按此标准计算出的违约金数额明显过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告要求按照欠费总额30%支付违约金，符合合同约定和法律规定，但原告的物业服务存在瑕疵，应当扣除10%的违约金，本院支持被告支付原告违约金991元（3672元×30%×90%）。被告辩称，原告没有按照法律规定以及合同约定履行物业服务义务的抗辩理由，因无事实依据本院不予采纳；被告还辩称，原告物业费计算标准应按其与开发商签订的《银川市商品房买卖合同》中约定的0.8元每月每平米收费的抗辩理由，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。前期物业服务合同的缔结主体系建设单位与物业服务企业，前期物业服务合同对业主产生的约束力基于法定。由于物业服务的公共性、整体性，在业主大会成立以前由建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务，单个业主无权就共有物业签订物业服务合同，单个业主并非前期物业服务合同的签订主体。《物业管理条例》第二十五条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。该规定是对于房屋买卖合同规定的内容，目的在于尊重业主对前期物业的知情权。当商品房买卖合同约定的物业费标准与前期物业服务合同约定的物业费标准不一致时，由于前期物业服务合同的法定性，商品房买卖合同约定的物业费收费标准应属无效，应以前期物业服务合同约定物业费收费标准为准。同时，原告调整物业费收费标准，已经贺兰县物业管理中心、贺兰县价格监督检查所同意并备案，该物业费费价格调整符合规定。被告的该项抗辩理由本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条第二款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告陈某向原告宁夏银大物业服务有限公司支付2017年11月29日至2020年7月31日期间的物业费3672元，违约金991元，共计4663元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47元（已减半收取），由原告宁夏银大物业服务有限公司负担27元，被告陈某负担20元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 闫生利二〇二〇年十二月九日书记员 孟翠花附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。