鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0611民初3449号原告：郭军亮，男，1981年3月14日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。原告：常慧，女，1980年6月14日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：郭军亮（与常慧系夫妻关系），住址同上。被告：河南世合物业服务有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路******。法定代表人：时钰翔，该公司董事长。委托诉讼代理人：李保生，男，该公司员工。原告郭军亮、常慧与被告河南世合物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告常慧委托诉讼代理人郭军亮、被告河南世合物业服务有限公司委托诉讼代理人李保生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭军亮、常慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告物业服务费2128元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年7月28日起计算至被告实际履行之日止支付逾期返还利息；2、判令被告返还原告装修保证金2000元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年7月28日起计算至被告实际履行之日止支付逾期返还利息；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系被告所管理的盛弘朗庭小区的业主，原告在接收物业时按照《物业管理条例》的相关规定与被告签订了《前期物业管理合同》。上述协议签订后，原告按约定支付了物业服务费并缴纳了装修保证金2000元。事后因原告长期未在案涉房屋居住及小区配套设施和绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准，且案涉房产已装修完毕，根据法律规定及双方合同约定，被告应当返还原告缴纳的部分物业服务费及已缴纳的装修保证金。原告多次向被告主张返还上述款项，被告均以各种理由拒绝返还。为维护原告的合法权益，诉至法院。河南世合物业服务有限公司辩称，一、二原告于2018年4月29日接到开发单位鹤壁盛弘地产有限公司的交房通知书,并于次日到盛弘朗庭物业服务中心办理交房手续,现向法庭提供《交房通知书》一份,说明该楼宇已经具备交房使用条件。我公司已经履行了《前期物业管理协议》约定的义务，提供了物业服务。物业服务费的用途是针对公共设施设备和公共区域所产生的费用,不以业主个人入住而作为缴纳物业服务费的前提条件,更何况当期物业服务费是从2019年1月1日开始计算至2019年12月31日止。二原告以不在小区居住为由，要求返还物业服务费一事，没有法律依据；二、二原告称小区配套设施和绿化环境等未能达到房屋买卖合同的约定标准，不在前期物业服务协议范畴之内，和我公司无关；三、二原告在装修期间,违反《临时管理规约》第十四条不得擅自占用物业公用部位，不得侵占公共绿地或损坏物业区域内绿地，《装修管理协议》第二款第6条，如乙方修改或增加装修工程,需重新向甲方提出申请,并重新办理审批手续的规定，在未向我公司提供任何手续的情况下,私自在绿化地圈地拉围墙建小院,对物业服务人员下达的《违规行为整改通知书》拒签,因此二原告违反《装修管理协议》的规定,在装修过程中违规装修,且拒不整改,我公司有权根据《装修管理协议》的规定,在业主装修未经验收合格前,拒绝返还装修保证金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郭军亮、常慧于2016年9月1日与鹤壁盛弘地产有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买了位于鹤壁市淇滨区盛弘朗庭住宅小区住宅一套,房屋建筑面积为122.28㎡。2018年4月29日接到该小区开发单位鹤壁盛弘地产有限公司的交房通知书，并于2018年4月30日与河南世合物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》,约定由该公司为业主提供物业管理服务,负责对小区的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目依据相关法律法规的规定进行维护、修缮、服务与管理；制止违反本协议和《临时管理规约》等物业管理制度的行为；业主依据本协议向该公司按时足额缴纳物业服务等费用；装修房屋时，遵守《装修管理协议》的相关约定，住宅物业管理费为1.45元/月/㎡,业主应从交房通知书确定的交房之日起缴纳。《临时管理规约》约定，业主不得擅自占用共用部位和共用设施设备，不得侵占公共绿地或损坏物业区域内绿地、园林、小品或其它公共设施设备。《装修管理协议》约定，业主应提前向物业公司提出申请，并办理装修审批手续，装修工程经物业公司审批同意后方可进行，修改或增加装修工程，需重新向甲方提出申请，并重新办理审批手续。住宅进场施工前，业主及装修单位需各缴纳2000元装修保证金，装修验收合格后凭押金收据退还。2018年10月1日，二原告向河南世合物业服务有限公司缴纳2019年1月1日起至2019年12月31日止期间的物业服务费2128元，2018年10月1日缴纳装修保证金2000元。其后二原告在其住宅外公共绿地部位进行施工围建小院，河南世合物业服务有限公司向二原告下达违规行为整改通知书，要求其立即停止破坏楼宇后院绿化带的违规行为，并予整改，截止起诉时二原告仍未整改。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,郭军亮、常慧与河南世合物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》,明确双方权利义务,该协议系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律法规的禁止性规定,为有效合同,对双方当事人均具有约束力。2019年1月1日起至2019年12月31日止期间,河南世合物业服务有限公司为郭军亮、常慧所有的住宅提供了物业服务,郭军亮、常慧辩称该公司并非其签订的《商品房买卖合同》中约定的物业公司，且该公司在相关主管部门进行备案的时间为2019年1月份，其无权收取物业费及装修保证金。本院认为，郭军亮、常慧在签订《商品房买卖合同》时虽与鹤壁盛弘地产有限公司约定的物业公司并非河南世合物业服务有限公司，但其二人之后又与河南世合物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》，《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》均系合同双方之间的真实意思表示,合法有效。但后签订的《前期物业服务协议》已对《商品房买卖合同》中的物业公司作出了实质变更，且依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”之规定,《前期物业服务协议》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,该协议合法有效，河南世合物业服务有限公司进驻小区是否经过相关行政管理部门备案,属于行政管理范畴,不影响物业服务合同的效力，应当认定郭军亮、常慧与河南世合物业服务有限公司建立了合同关系，郭军亮、常慧的上述辩称意见于法无据,本院不予采纳。关于其辩称《前期物业服务协议》是在被胁迫下无奈签订的，但并未举证予以证明，该辩称意见本院不予采纳。关于其辩称入住时未达到入住标准及房屋质量问题,系其与该小区开发商的另一法律关系,二原告可另诉处理。河南世合物业服务有限公司已对涉案小区进行了物业服务，故郭军亮、常慧要求河南世合物业服务有限公司返还其物业服务费的诉请，本院不予支持。根据《装修管理协议》约定,业主缴纳的2000元装修保证金，经物业公司装修验收合格后凭押金收据退还。现郭军亮、常慧违反《临时管理规约》在其住宅外公共绿地部位进行施工围建小院且拒不整改,也未经河南世合物业服务有限公司装修验收合格,故本院对郭军亮、常慧主张河南世合物业服务有限公司退还装修保证金的诉请,不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定,判决如下:驳回郭军亮、常慧的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由郭军亮、常慧负担。本判决为终审判决。审判员  霍璐婷二〇二〇年十二月十七日书记员  李 倩