贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9131号上诉人（原审被告）：成都宜人易居文化传播有限公司，住所地四川省成都市成华区双建路****。法定代表人：黄星琪，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴昊昌，贵州证道律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐镜超，贵州证道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辜爱华，男，1955年12月22日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。原审被告：贵阳恒祥房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区三桥新街花园小区******。法定代表人：刘隽，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘明，贵州元朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢海林，贵州元朗律师事务所律师。上诉人成都宜人易居文化传播有限公司（以下简称宜人易居公司）因与被上诉人辜爱华、原审被告贵阳恒祥房地产开发有限公司（以下简称恒祥房开）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宜人易居公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人基于与恒祥房开签订的《商业物业销售协议》，依法取得案涉商品房的处分权，上诉人将有处分权的案涉房屋出售给被上诉人，双方在《美的云熙府认购书》约定总价款为2,297,995元，之后双方未有变更商品房总价款的意思表示，《美的云熙府认购书》合法有效，且对双方仍有约束力，《商品房买卖合同》只是为了配合双方完成商品房交付和备案登记，无论差额部分225,000元系购房款，还是服务费或居间费，总计款都未超过双方协商一致认可的2,297,995元，被上诉人对该总价款金额也认可，未增加被上诉人的其他合同义务，恒祥房开与被上诉人签订《商品房买卖合同》也是为了履行与上诉人之间的《商业物业销售协议》，并非三方协商一致变更了房屋总价款。辜爱华答辩称，房屋是被上诉人从上诉人处购买，当时22.5万元是被上诉人依据认购协议缴纳的，第二天被上诉人就到恒祥房开处签订商品房买卖合同，被上诉人只认可认购书约定的价款，超出部分不予认可，签订商品房买卖合同时发现房价下降了，故被上诉人向上诉人进行询问，上诉人称有部分是服务费，既然是服务费，该款应该是由恒祥房开支付给上诉人，而不是由被上诉人支付。原审被告恒祥房开述称，上诉人与被上诉人之间的合同关系与恒祥房开没有直接联系。恒祥房开与被上诉人之间签订商品房买卖合同是根据上诉人与恒祥房开之间签订的协议，履行变更等手续，该手续均根据上诉人的申请和指示进行。恒祥房开收取的款项不违反法律规定。被上诉人其实知晓与上诉人之间的合同关系，无论上诉人与被上诉人之间或者上诉人与恒祥房开之间关系如何，都可看出被上诉人购买房屋的价款为2,297,995元，至于合同更改后的价款，以及上诉人收取的款项，也没有超过上诉人和被上诉人之间的认购价。辜爱华向一审法院起诉请求：1、请求法院判决被告一和被告二共同退还原告商铺差价225,000元。2、由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年12月17日，被告宜人易居公司（出卖人、甲方）与原告辜爱华（买受人、乙方）签定《美的云熙府认购书》，约定“……第二条认购物业的基本情况乙方向甲方认购坐落于贵州省贵阳市云岩区。预售建筑面积91.53平方米。交楼日期2019年9月。第三条认购物业的认购价总价乙方所认购之商品房原总价为人民币贰佰捌拾玖万柒仟壹佰零捌元整（2897108元）。按建筑面积计算，原单价为31652元／㎡。优惠后总价人民币贰佰贰拾玖万柒仟玖佰玖拾伍元整（2297995元）。按建筑面积计算，优惠后单价为25106.47元／㎡。第四条乙方选择的付款方式为一次性付款／按揭付款。第五条乙方的付款时间为定金10万元，乙方同意签署本认购书时，向甲方支付认购上述商品房定金（此定金乙方与美的置业签署《商品房买卖合同》）及其《补充协议书》及一系列附件、附录等合同文件时转作第一期楼款的一部分）；第一期楼款尾款于2019年12月19日前付清首期（含定金），与美的置业签署《商品房买卖合同》；如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续。第六条其他约定……5、该商品房面积、总价以签署的《商品房买卖合同》约定为准，购房总价按本认购书优惠后套内建筑面积单价重新计算。……”当日，辜爱华向宜人易居公司分别刷卡缴纳10万元、12.5万元。宜人易居公司向辜爱华出具《收据》，载明“收到辜爱华商铺出让费、服务费，金额贰拾贰万伍仟元。”2019年12月24日，原告与恒祥房开签订《商品房买卖合同》，约定由原告辜爱华购买被告恒祥房开开发建设的美的?云熙府第1楼商铺负5层32号房，建筑面积为91.19平方米，房屋总价款为2,072,995元。买受人采取分期方式付款（1）定金付款金额20万元，支付时间2019年12月24日；……。同日，原告辜爱华向被告恒祥房开交纳楼款20万元，恒祥房开出具《收条》。庭审中，被告宜人易居公司向一审法院提交了其作为买受人与作为出让人的恒祥房开签订的《商业物业销售协议》，约定出让人向买受人整体转让贵阳市云岩区“美的熙府”负5层39套商业物业，面积共约2871.76平方米，总价款62,073,626元。同时约定出让人同意买受人支付首付购房款后【2019】年【12】月【31】日前，买受人应当向出让人提供所有实际购房人人员名单，并与实际购房人共同向出让人提出更名申请。出让人无条件配合完成买受人和买受人指定实际购房人完成更名程序。被告宜人易居公司同时提交银行回单，拟证明其向恒祥房开已经支付了部分款项。在本案审理中原告当庭表示在签订合同时其知道是从宜人易居公司转让商铺，只是认为22.5万元实际系佣金，不应由原告承担。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用，等价有偿的原则。本案中，被告宜人宜居公司基于与被告恒祥房开签订的《商业物业销售协议》，购买包含本案诉争商铺在内的39套商铺，此后与原告签订《美的云熙府认购书》，将诉争商铺转让给原告，根据约定，在签署认购书时，原告向被告宜人宜居公司支付的10万元定金将在与美的置业签署《商品房买卖合同》及附件、附录等合同文件时转作第一期楼款的一部分，即是将该部分款项转为购房款，同时约定该商品房面积、总价以签署的《商品房买卖合同》约定为准，购房总价按认购书优惠后套内建筑面积单价重新计算。但此后，原告在与被告恒祥房开签订《商品房买卖合同》时未按认购书约定的价格签署，其责任并不在于原告，而被告宜人易居公司在本案审理中主张与原告口头商议同意增加商铺转让费225,000元，其并未提交证据，一审法院不予采信，同时宜人易居公司收取的转让费和服务费在认购书上均无约定，因此，对于原告要求宜人易居返还该二笔费用的主张，一审法院予以支持，至于其要求被告恒祥房开承担共同返还责任的主张，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有约束力。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告成都宜人易居文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告辜爱华购房差价款225,000元；二、驳回原告辜爱华的其余诉讼请求。案件受理费4,675元，减半收取2,338元（原告已预交），由被告成都宜人易居文化传播有限公司承担。二审期间，宜人易居公司提交美的＊云熙府项目合作协议、中国建设银行网上银行电子回执单13张（均为复印件），拟证明宜人易居公司向恒祥房开购买房屋后，与黔携华居公司、贵州众信合创房地产销售策划有限公司等公司达成了合作协议，由他们销售宜人易居公司的物业，宜人易居公司向其支付服务费和佣金，宜人易居公司为了售出案涉房屋，增加了成本支出，取得的利润是符合法律规定的，宜人易居公司是按照认购书中的金额收取被上诉人的房款。宜人易居公司提交购房确认书（复印件），拟证明被上诉人也明确知晓其购买的房屋是宜人易居公司聘请中介销售的，其对认购书中的价款应该是无异议的。被上诉人质证称，购房确认书是真实的，字也是被上诉人签的，服务费不应该由被上诉人承担，应该是由恒祥房开支付。恒祥房开质证称，上诉人提交的证据与恒祥房开无关，购房确认书是被上诉人向上诉人出具的。经本院询问，被上诉人称现在还愿意以与上诉人约定的价格2,297,995元购买案涉房屋。案涉房屋已交付给被上诉人。另查明，一审法院曾询问被上诉人，其在与上诉人签订认购书时是否知道其是从上诉人手中转手门面，并加价225,000元。被上诉人称，上诉人给其说过，其没有认真看认购书，其是看总价格。本院经审理查明其他事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人宜人易居公司是否应当退还被上诉人辜爱华已支付的225,000元费用。根据被上诉人辜爱华一审所作陈述，其在与上诉人签订《美的云熙府认购书》时知道上诉人系转卖商铺，二审中经本院询问，被上诉人辜爱华表示认可《美的云熙府认购书》约定的2297995的交易价格，并表示现在还愿意以该价格购买案涉房屋，被上诉人辜爱华本案提交的证据并不足以证明其向上诉人支付的225,000元系佣金性质，无论被上诉人辜爱华向上诉人支付的225,000元性质系收据载明的转让费、服务费，或是被上诉人辜爱华主张的佣金，被上诉人辜爱华购买案涉房屋的价格并未超出其认可的交易价格，现被上诉人辜爱华主张退还225,000元不能成立，本院不予支持。上诉人与被上诉人约定的交易价格与恒祥房开与被上诉人签订的《商品房买卖合同》上载明的价格存在差异，上诉人未提前向被上诉人尽到解释与说明的义务存在过错，导致本案纠纷产生，故本院酌情认定由上诉人负担本案案件受理费。综上所述，上诉人成都宜人易居文化传播有限公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初66号民事判决；二、驳回辜爱华的诉讼请求。一审案件受理费4,675元减半收取2,338元，二审案件受理费用4,675元，由成都宜人易居文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十二月十一日书记员 帅艳芷