广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3436号上诉人（一审原告）：吴永敏，女，汉族,1989年2月1日出生，住广东省珠海市香洲区**********xxx有限公司，公民身份号码:440************324。委托诉讼代理人：廖丽雅，广东嘉骏律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海市益逞商贸有限公司，住所地：珠海市**************#。统一社会信用代码：914***********540J。法定代表人：李球，经理。委托诉讼代理人：刘梦怡，北京市中银（珠海）律师事务所律师。上诉人吴永敏因与被上诉人珠海市益逞商贸有限公司（以下简称益逞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2020）粤0402民初6042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴永敏及其委托诉讼代理人廖丽雅、被上诉人益逞公司的委托诉讼代理人刘梦怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴永敏的上诉请求：1、撤销（2020）粤0402民初6042号民事判决第二项，改判决益逞公司向吴永敏返还广告费1625元以及装修费21000元以及半年的盈利损失77023元。以上上诉请求合共人民币99648元。2、判决益逞公司承担本案一审案件受理费以及二审上诉费。事实与理由如下：一、吴永敏和益逞公司签订的《租赁合同》是基于益逞公司欺骗和隐瞒事实的情况下签订的，不是吴永敏的真实意思表示，不应当具有法律约束力。一审判决认定双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示、合法有效、是错误的，请求二审法院予以纠正。根据吴永敏提交的证据珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初6145号民事判决（以下简称6145号民事判决）中查明的事实可知，益逞公司出租物业给吴永敏前，物业所有权人珠海格力置业股份有限公司（以下简称格力置业公司）早于2013年2月4日向益逞公司送达《停业整顿通知书》、于2015年发出《安全隐患整改通知》、于2017年4月11日就向益逞公司发出《关于恢复安居园停车楼约定用途的函》，要求益逞公司尽快恢复租赁物的停车场用途，也不允许租赁物作为其他商业用途出租。吴永敏在承租物业时，益逞公司从未告知涉案物业只能是停车场功能用途。益逞公司擅自转变物业功能，将涉案物业以“综合性商业休闲中心”的形象包装出租，在明知格力置业公司不同意改变物业用途的情况下，仍以隐瞒和欺骗的方式在2017年6月将涉案物业出租给吴永敏使用，导致吴永敏违背了真实意思表示与益逞公司订立了涉案的《租赁合同》，其行为已经构成欺诈。二、吴永敏的广告费、装修费以及实际损失有事实和法律依据，请二审法院予以全部支持。一审判决仅支持吴永敏返还租金押金的要求，但是不予支持吴永敏广告费、装修费以及实际损失的请求根本是自相矛盾的。本案的纠纷是基于益逞公司擅自改变租赁物的功能而被物业所有权人以诉讼方式解除租赁合同所引起的，益逞公司是导致本案发生的全部过错方，一审法院基于益逞公司是导致吴永敏无法继续使用租赁物的全部过错方，故判决支持吴永敏要求返还租金押金的诉讼请求。但是在一审判决已经就是非对错作出如此清晰认定的情况，却不支持吴永敏对广告费、装修费以及实际损失的请求，完全是自相矛盾，无法让人信服。（一）关于广告费。合同签订后，吴永敏向益逞公司实际交付了广告费，且吴永敏已经提交益逞公司收取6000元广告费的收据。现吴永敏所请求的仅是合同尚未履行的部分，即6000元按照原租赁期限48个月的计算，每月125月，合同剩余没有实际履行的时间为13个月，故请求1625元，有理有据，但是一审竟以益逞公司不予认可就不予支持，完全不符合基本公平原则。（二）关于装修费。一般情况下，装修费应该存在折旧，但是在本案中吴永敏认为不应该采用折旧原则，而应该全部支持的原因是本案根本是由于益逞公司隐瞒真相，欺骗吴永敏签订的租赁合同，若益逞公司据实以告，吴永敏根本不会选择租赁，当然就不会发生相关损失，所以益逞公司理应承担装修费的赔偿。退一步说即使法院审理认定存在折旧的问题，那么也应当按照租赁期限折旧，而非全部不予支持。（三）关于吴永敏所请求的实际损失，一审判决认为并未实际发生故不予支持的理由完全不能成立。如前所述，本案租赁合同不能实际继续履行是由于益逞公司过错造成的。吴永敏在承租后成立的教育咨询机构，经营两年多一直有固定的学员和稳定的收入。现基于益逞公司原因导致吴永敏没法经营，益逞公司理应赔偿相关损失，现吴永敏仅按照半年的经营损失为请求，且提供了2019年整年的收入和支出记录，合法有据理应获得支持，但是一审判决却在完全没有法庭调查的情况下武断否认吴永敏提交的全部证据，完全不符合法律公平公正的基本原则。三、益逞公司严重违反诚实信用原则，一审判决仅判决益逞公司只承担返还租金押金的义务，意味着不诚信和肆意违约根本没有任何成本代价，不但不能让公平正义得到基本体现，更难免助长肆意违约以及不诚信风气。结合本案的证据以及吴永敏在一审当庭提交的（2019）粤04民终3371号民事裁定可知，益逞公司从来都不是诚信守信的商家。首先，益逞公司自始至终都没有主动向任何一个租户披露过涉案租赁物已经被业主起诉，更没有向任何一个租户说明涉案租赁物只能作为停车场用途，而非商业用途。其次，在格力置业公司起诉益逞公司的租赁合同纠纷作出6145号民事判决后，益逞公司在2019年年初提出上诉，二审案号（2019）粤04民终3371号，然益逞公司在收到法院缴费130361元上诉费通知书后，向珠海市中级人民法院申请所谓的延迟缴费，直到2019年11月28日收到法院催告通知后仍未缴交上诉费，最终被法院裁定按照自动撤回上诉处理。但是，在此期间的一年中，益逞公司绝口不提相关诉讼，仍然理所当然收取所有转租客户的租金。单以吴永敏为例，每月租金和管理费就是6358元，益逞公司在一年时间就收取吴永敏交付的76296元，照这样计算，四层和五层的所有租赁在当年向其缴交的租金已经远远超过需要缴交的上诉费。由此可知，益逞公司不但欺骗了商户，更加利用了国家赋予的上诉权利来达到其延迟判决生效，从而向转租的商户多收取了一年的租金，获取暴利的事实，均足以说明益逞公司是严重违反诚实信用原则的。被上诉人益逞公司辩称，一、益逞公司于2017年5月底将物业转租给吴永敏时，与出租方格力置业公司的租赁合同纠纷一案尚未判决（2018年9月7日一审宣判），诉讼结果不确定。因此，不存在益逞公司隐瞒事实欺骗吴永敏的可能性。益逞公司与格力置业公司下属企业珠海市国土房地产开发综合服务公司签订的《房屋租赁合同》，承租了珠海市*********停车场四、五层，租赁期限:2010年8月1日至2027年12月31日，合同第八条第2条约定“可以分租”。益逞公司在2020年4月30日之前对珠海市*********停车场四、五层享有合法的承租（占有使用）权利和分租权利，继续享有向租赁房屋实际使用者(分租户)吴永敏收取租金的权利。2017年5月底，益逞公司与吴永敏签订《租赁合同》，约定将停车场四层的417室场地分租给吴永敏使用，租赁期限:2017年6月1日至2021年5月30日;每月交纳租金为人民币5610元，管理费为每月748元，合计6358元/月，并在合同添加一行注明：2年后按6%增加租金。珠海市香洲区人民法院于2018年9月7日作出的（2017）粤0402民初6145号民事判决、6146号民事判决，判令解除格力置业公司与益逞公司、珠海市城轩商贸有限公司（以下简称城轩公司）就珠海市*********停车场4-5层、1-3层形成的房屋租赁合同关系；益逞公司、城轩公司六十日内腾退交还给格力置业公司。因城轩公司不服一审判决提出上诉，故格力置业公司在法院作出6145号民事判决后，仍继续维持与益逞公司原有的房屋租赁合同关系，并按照原《房屋租赁合同》约定的租金标准每月收取益逞公司支付的租金。因此，益逞公司不存在恶意欺诈吴永敏的可能性。吴永敏也继续占用承租场地，并持续向益逞公司支付租金至2020年1月。2020年3月25日，格力置业公司通知益逞公司，腾退时间适当延长，最迟期限为2020年4月30日。据此，益逞公司在2020年4月30日之前，对珠海市*********停车场五层享有合法的占有使用权，并负有向原出租方支付占用房屋期间租金的义务。所以，益逞公司在上述期限内必然享有向租赁房屋实际使用者即分租户吴永敏等人收取租金的权利，这也是双方《租赁合同》约定的权利与义务。吴永敏起诉主张《房屋租赁合同》解除后“益逞公司已无权继续收取租金”，明显与客观事实及合同约定不符。二、吴永敏连续多月不依约按期支付租金已构成严重违约，《租赁合同》约定的“押金不予退还”条件已成就，其请求退还押金的合同权利已消灭。《租赁合同》第三项第二款约定：“乙方须在当月5号前向甲方缴纳当月的租金和管理费。…如在逾期超过15日仍未能缴清租金、管理费、水电费等费用，则视乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方所缴纳的合同押金及进场费不予退还。”事实上，吴永敏缴纳2020年1月租金之后，至吴永敏委托律师于2020年4月17日向益逞公司发出《律师函》函告解除《租赁合同》之前，拖欠3个月租金未向益逞公司缴纳，已构成严重违约，合同约定“合同押金及进场费不予退还”之条件已成就。因此，已严重违约的吴永敏请求退还押金的合同权利已消灭，法院应依法驳回其该项诉请。三、吴永敏主张广告费、装修费及半年盈利经济损失于法无据，请求法院驳回吴永敏该诉讼请求。双方在租赁合同中并无关于装修费用、广告费用的约定。再者，吴永敏自认支付装修费21000元，但该装修添附物已使用三年，且未提供足够证据证明装修费用。故，吴永敏该主张于法无据。自2020年1月起中国及全世界爆发新型疫情，珠海市教育局全面禁止培养机构开课学习，吴永敏在上半年不可能有任何经营盈利。因此，吴永敏无法提交其今年上半年的经营收入证据，其主张参照2019年经营收入情况计算半年盈利损失，明显无视特殊时期的客观情形以及政策要求。据上，吴永敏作为租赁房屋的实际占有使用者，依约负有向益逞公司支付占用租赁房屋期间的租金，且因延期支付租金严重违约，合同约定“押金不予退还”条件已成就，主张广告费、装修费及半年盈利经济损失于法无据，其全部上诉请求应依法驳回。吴永敏向一审法院提出起诉请求：1.判令益逞公司向吴永敏返还租金押金11220元以及广告费1625元；2.判令益逞公司赔偿经济损失，包括装修费21000元以及半年的盈利损失77023元；以上两项诉讼请求合共人民币110868元；3.判令益逞公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2017年5月，益逞公司作为甲方（出租人）与吴永敏作为乙方（承租人）签订《租赁合同》，合同约定:由乙方向甲方承租位于珠海市*********停车场四层417室场地，租赁期限为48个月,自2017年6月1日起至2021年5月30日止,租赁费为每月5610元,管理费为每月748元，合计6358元/月，并在合同添加一行“注明：2年后按6％增加租金”。乙方在第一次缴纳租金时，应同时向甲方支付相当于2个月租金的押金。该押金在合同期满后且乙方无违约的情况下，双方结清所有费用后无息退还给乙方。乙方须在当月5号前向甲方缴纳当月的租金和管理费。每逾期一日，乙方则按未付款总额的1％支付给甲方滞纳金加本金。如在逾期超过15日仍未能缴纳租金、管理费、水电费等费用，则视乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方所缴纳的合同押金及进场费不予退还。乙方须在七天内离场，并结清所欠租金等费用，如未能结清，益逞公司有权继续向吴永敏追讨，并按每日1%计算违约金…。合同签订后，益逞公司将租赁场地交付给吴永敏使用，吴永敏向益逞公司缴纳了押金11220元。吴永敏承租上述物业后，按照合同约定标准向益逞公司缴纳了租金至2020年1月。2020年*月，涉案物业的所有承租户收到物业所有权人格力置业公司发出的通知，要求将承租物业腾退交还格力置业公司，最迟期限为2020年4月30日。吴永敏于2020年*月以后未正式使用过租赁场地。一审法院认为，吴永敏与益逞公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。益逞公司按照合同的约定将租赁物交付给了吴永敏使用，吴永敏应该按照合同的约定支付租金。但由于珠海格力物业股份有限公司与益逞公司就珠海市*********停车场4-5层的房屋租赁合同关系已经解除，导致吴永敏无法再继续承租涉案场地，因此吴永敏拖欠2020年2月以后租金的行为不构成违约，益逞公司抗辩吴永敏违约不予退还押金的理由，一审法院不予认可，益逞公司应退还吴永敏租金押金11200元。关于广告费1625元的问题，《租赁合同》中关于广告费的问题未进行明确规定，且益逞公司对此不予认可，一审法院对于吴永敏要求益逞公司返还广告费1625元没有事实依据，一审法院不予支持。关于装修费21000元的问题，由于吴永敏该装修附属物已有三年，且原、益逞公司对此并没有明确约定，吴永敏也未提供足够证据证明装修费用，因此对于该诉讼请求一审法院不予支持。关于吴永敏请求益逞公司赔偿经济损失77023元，但未提供证据证实，且该经济损失并未实际发生，一审法院不予支持。一审法院遂判决：一、益逞公司于判决发生法律效力之日起十日内向吴永敏返还租金押金人民币11220元；二、驳回吴永敏的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币1259元，由吴永敏负担1000元，益逞公司负担259元。二审期间，上诉人吴永敏向本院提交了如下新证据：1、租赁合同及微信转账记录；2、安装合同及微信转账记录，证据1和证据2拟共同证明，由于益逞公司因违反租赁物约定用途，擅自改变租赁物使用功能被租赁物业主起诉，被法院判决解除合同后导致吴永敏无法继续使用租赁物，需要另行租赁并装修新商铺和支付装修费用、承租其他商铺的事实；3、微信支付交易明细证明、转账记录及收入对比表，拟证明吴永敏因租赁合同无法继续履行而承受的实际损失，其诉请7万多元的实际损失有依据；4、（2018）粤0404行初37号行政裁定以及（2018）粤04行终231号行政裁定，拟证明益逞公司对于其擅自改变租赁物房屋用途以及改变租赁物用途未经消防监督机构许可的事实早于2018年就明知，证明益逞公司为是导致租赁合同无法继续履行的全部过错方；5、2017年6月11日向余乔梅转账了23578元的转账记录。被上诉人益逞公司质证认为，对于证据1、2、3，合法性、真实性无异议，关联性有异议，该证据与本案无直接因果联系。对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议。对证据5的真实性、合法性、关联性无异议。经审核，结合双方当事人的质证意见，本院认为，上诉人吴永敏在二审期间提交的证据1、2，与双方争议的案件事实之间不具有关联性，不予采信；证据3、4、5的内容真实，来源和形式符合法律规定，与本案的待证事实之间具有关联性，应予采信。本院二审查明，益逞公司与吴永敏在《租赁合同》“第五条双方责任”中“二、乙方责任”的第5点中约定，吴永敏未经益逞公司书面同意不得以任何形式分租或转租给第三方，否则益逞公司有权无条件终止本合同，吴永敏所交押金、进场费、广告费等不予退回，并由吴永敏承担由此引起的一切经济责任。2017年6月11日，吴永敏向益逞公司原法定代表人余乔梅转款交纳了6000元广告费。2017年6月18日，吴永敏与珠海市文爵装饰工程有限公司签订安居园33-417室的装修施工合同，约定工程预算款为22500元。2017年6月26日，实际支付装修款21000元。本院认为，一审判决对于涉案租赁合同的效力问题的评述正确，本院予以认同。2019年12月6日，本院作出（2019）粤04民终3371号民事裁定，珠海市香洲区人民法院作出的6145号民事判决发生法律效力后，格力置业公司与益逞公司就珠海市*********停车场4-5层的房屋租赁合同关系已经解除，导致了吴永敏与益逞公司之间的涉案租赁合同无法继续履行。作为出租人的益逞公司对导致涉案租赁合同的提前解除应当承担全部责任。本案双方争议的主要问题在于，案涉租赁合同在约定的租期未满，由于出租方违约而提前解除后，出租人益逞公司对承租人吴永敏的损失应如何赔偿。对此，本院具体评述如下：关于广告费的问题。一审中，吴永敏提交了双方签订的租赁合同，也提交了其向益逞公司支付6000元广告费的付款依据。二审中，益逞公司也认可收到了吴永敏交付的6000元广告费。因此，对于剩余租期内的广告费，益逞公司应予返还。一审判决关于租赁合同对广告费的问题未予明确约定的认定错误，应予纠正。上诉人吴永敏要求益逞公司返还广告费1625元的上诉请求事实依据充分，本院予以支持。关于装修费的损失问题。因益逞公司的原因，导致涉案租赁合同提前解除，从而造成吴永敏对涉案租赁物的装修损失，益逞公司应予赔偿。吴永敏提供了装修合同，也提交了支付装修费的凭据，其为涉案租赁物支付了21000元装修费的事实，本院予以认可。涉案租赁物约定租期为48个月，已经使用了35个月，吴永敏要求全额赔偿装修费的请求没有事实依据，但益逞公司应当赔偿吴永敏13个月的装修损失，合计5687.50元。关于经济损失的问题。吴永敏租赁涉案物业，从事的是教育培训业务。毫无疑问，提前解除租赁合同，将造成承租人的经济损失。吴永敏在一审程序中已经提交了其在2019年全年的收入记录（包括每一笔收入的交易时间、交易类型、交易方式、金额、交易相对方及商户单号等），证明全年收入为398827元；也详细列举了其全部支出记录（包括教师姓名、课时数、金额、转账说明、转账时间、收款时间、转账单号、支付方式，房租等），证明全年支出为244781元。吴永敏举证2019年的收入和支出数据，亦有相应的微信支付交易明细证明予以证实。吴永敏提交的证据足以证实其在2019年的承租期间的盈利数额为154046元。涉案租赁合同自2020年4月30日解除，剩余租赁期间为13个月，益逞公司本应承担全部剩余租赁期间的盈利损失。但是，吴永敏在一审和二审中，仅主张益逞公司承担2020年下半年的经济损失，系其对自身民事权利的处分，并不违反法律的规定。因此，益逞公司应当向吴永敏承担半年的经济损失77023元。综上，涉案租赁合同解除后，作为守约方的吴永敏有可以向违约方益逞公司主张赔偿损失的权利。也就是说，吴永敏主张返还广告费和押金，主张赔偿装修费和半年的经济损失，属于益逞公司应承担的违约解除合同的民事责任的范围。本案中，一审判决关于“涉案租赁合同关于广告费的问题未有明确约定，吴永敏要求返还广告费1625元没有事实依据”的认定错误，本院予以纠正。吴永敏在一审中已举证证明其因涉案租赁合同的解除导致了装修费和合同未履行期间的经济损失，所举证据能够证明其主张的损失金额，证据充分，本院予以确认。一审判决关于“吴永敏装修费损失没有合同明确约定且未提供足够证据证明”“吴永敏请求赔偿经济损失未提供证据证实，且该损失并未实际发生”的认定与事实不符，吴永敏主张赔偿的经济损失，属于合同履行后守约方正常可期待的收益，属于违约解除合同后的信赖利益赔偿的范围，一审判决驳回吴永敏的该两项诉讼请求错误，本院予以纠正。上诉人吴永敏的上诉理由部分成立，对其有理部分，本院予以支持。一审判决认定事实错误，导致适用法律错误，处理结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初6042号民事判决第一项；二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初6042号民事判决第二项；三、被上诉人珠海市益逞商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人吴永敏返还广告费1625元；四、被上诉人珠海市益逞商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人吴永敏赔偿装修费损失人民币5687.50元、半年的经济损失人民币77023元。五、驳回上诉人吴永敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费人民币1259元，二审受理费人民币2291元，由上诉人吴永敏负担259元，被上诉人珠海市益逞商贸有限公司负担3291元。本判决为终审判决。审判长  宋义明审判员  朱文春审判员  杨卫星二〇二〇年十二月十三日书记员  曾芷欣