文书内容江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣1102民初4465号原告：陈虹，女，1991年12月3日出生，汉族，务工，住江西省铅山县。委托诉讼代理人：余油飚，江西赣东北事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：宁延涛，江西赣东北事务所实习律师，特别授权代理。被告：杨秀君，男，1981年4月10日出生，汉族，住重庆市。被告：林子明，女，1984年9月13日出生，汉族，住江西省玉山县。两被告委托诉讼代理人：章小玲，江西壹点律师事务所律师，特别授权代理。原告陈虹诉被告杨秀君、林子明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈虹委托诉讼代理人余油飚、宁延涛、被告杨秀君、林子明委托诉讼代理人章小玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告向原告双倍返还定金40,000元；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告委托代理人黄飞林与被告委托代理人林子明于2020年8月7日签署了《房屋转让定金》协议，定金协议约定房屋转让合同签订时为收到丙方通知之日起15内共同前往丙方所在地签订上述房屋的正式《存量房屋买卖合同》，签订协议后乙方当场依约向甲方给付了贰万元定金，有收条为证。自2020年8月14日起丙方工作人员就一直通知甲方及时过来签订房屋的正式《存量房屋买卖合同》，而甲方在收到信息的情况下却迟迟不来履行协议约定，不履行协议约定的理由是说自己不和中介交易，实在不行，让乙方去起诉。时至今日，甲方已经超过了15天的履行期间，因此原告认为两被告严重违反诚实信用原则，藐视协议约定，蓄意挑起诉争，构成了违约。另被告委托代理人林子明系被告杨秀君的妻子，且林子明承诺过对于房屋的出售是其本人与杨秀君共同商议决定的，房屋所有人杨秀君已同意由林子明代理单独签署该房屋的定金协议，该定金协议所产生的一切法律责任由林子明承担。因此原告要求其夫妻二人对原告提出的诉讼请求承担连带责任根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”以及《中华人民共和国担保法司法解释》第一百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金：收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”因此为维护合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。本案涉案的房屋两被告已经通过其他中介公司出卖给其他人。原告向本院提交如下证据：1.原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2.《委托书》1份，证明：黄飞林系原告陈虹的委托代理人，有权代理原告签订定金协议；3.被告身份证复印件1份，证明被告诉讼主体资格；4.结婚证复印件1份，证明两被告是夫妻关系；5.涉案房屋产权证书（上房权证上饶市字第**）1份，证明：该房产为被告杨秀君所有房产；6.《房屋转让定金协议》1份，证明：原被告签订了合法有效的房屋转让定金协议，根据协议约定原被告双方应自收到丙方（居间方）通知之日起15日内共同前往丙方所在地签订房屋买卖合同；7.《收条》1份，证明：被告收取了20,000元定金；8.《承诺书》1份、聊天截图打印件（出示手机原载体），证明：房屋出售系被告夫妻俩共同决定的，林子明有权代理签署定金协议，因签署协议产生的法律责任由两被告共同承担以及证明被告看到了丙方工作人员的通知被告签约，被告拒绝到丙方所在地签约；9.《不动产权证书遗失声明》打印件1份（上饶市自然资源局网站打印），证明杨秀君在网上申报不动产房屋所有权证书遗失声明，时间是2020年9月1日，实际上涉案的房产在江西飞林房地产中介有限公司，遗失声明是虚假的。原告申请证人周某出庭作证，证人周某陈述称：我是江西飞林房地产中介有限公司二手房买卖经纪人，公司安排我负责杨秀君、林子明与陈虹房屋买卖交易。卖方杨秀君、林子明与买方陈虹签订《定金协议》后，我在8月14日以短信及微信的方式通知杨秀君、林子明到飞林地产来签订房屋正式的存量房买卖合同，但杨秀君说买方违约在先，但没有说具体的原因，他就没有来签订房屋买卖合同。我所在的江西飞林房产中介有限公司是在住建局备案、具备网签资格的公司。被告坚持线下签约，而原告不同意。陈虹是我在飞林中介公司同事吕小龙的老婆。但在介绍原、被告买卖房屋时我并没有告诉卖方陈虹的身份情况，因陈虹涉及一个官司，购房款不可能一次性支付，我就带杨秀君去办理委托公证，将卖方手续委托给陈虹的亲戚，到时由原告的亲戚去办理房产过户手续。被告杨秀君、林子明辩称，第一、《房屋转让定金协议》时间是8月7日，定金给付不是乙方本人当场支付，是黄飞林支付的。被告林子明不是本案适格的被告，因为她不是涉案房屋的所有权人；第二、原告隐瞒了重大事实，欺骗被告与其签订定金协议，损害了被告利益，定金协议无效。退一万步来讲，即使这份定金协议有效，也是原告违约在先，所以被告无需双倍返还定金；第三、请求驳回原告的所有诉讼请求。本案中存在重大欺骗事实，首先，原告隐瞒了她是中介公司员工的家属；其次，原告即便是签订了买卖合同，也暂时过不了户，原告有官司在身，尾款要过完户以后，才能够按银行的贷款支付给被告的，所以与定金协议所约定的一次性支付和不需要银行贷款的方式有重大区别；再者，被告要求线下过户，而原告坚决不同意，被告发现原告和中介公司的这种特殊关系，就不同意与中介公司走网签的方式，所以提出与原告直接到房管局去办理签订合同及相关的手续，原告还是不同意。被告向本院提交如下证据：1.聊天记录（周某和林子明从2020年8月6日下午9:57分至2020年8月30日）（给周某阅看了该聊天记录），证明：原告隐瞒了重大事实，欺骗被告，导致与被告签订了定金协议，并收取了定金，定金协议无效以及原告有违约事实在先；2.8月11日应中介公司的要求被告杨秀君前往弘诚公证处去做公证的相关资料10页，被告到了公证处才得知要做的是委托公证，受委托的人叫孔玉娇（按证人的说法孔玉娇是原告的亲戚），故杨秀君当场表示不予委托，证明：导致无法签订正式的买卖合同的原因在原告。经本院组织质证，被告对原告提交的第1组证据的真实性无异议，但对证明对象有异议，其认为被告未见过陈虹本人，也不知道她是否有购买房屋的意愿，且出具的委托书也无法核实真实性，不能确定原告是不是真正的买方；对原告提交的第2组证据的真实性有异议；对原告提交的第3、4组证据的真实性无异议，但不能证明被告林子明是适格的被告，房产证证明是在结婚登记之前的婚前财产；对原告提交的第5组证据的真实性无异议；对原告提交的第6组证据定金协议的签署以及签字真实性无异议，但认为该合同隐瞒重大事实，为无效合同；对原告提交的第7组证据收条真实性无异议；对原告提交的第8组证据中承诺书的真实性无异议，但认为承诺书只能表明林子明自己对此次交易的承诺，不能代表杨秀君的意思表示，且这个房屋是杨秀君的婚前财产，林子明无权对房屋的出售以及所产生的后果承担责任。对微信截图打印件，其认为是断章取义，杨秀君在8月25日已经明确表示了不卖房屋了，因为是买方违约在先，所以定金协议至此解除；对原告提交的第9组证据的真实性无异议，其认为是被告已经与原告解除了定金协议，要求中介方返还房产证，但是中介公司拒不返还的情况下，无奈之下作出的举动；对证人周某证言的真实性无异议，其认为证人证言恰恰能够证明在签订定金协议之前原告隐瞒了重大事实导致被告与原告签订定金协议无法实现。原告认为被告提交的证据未在举证期限内提交，故被告提交的证据不应被采信；其次，对被告提交的第1组证据，其认为聊天记录截图反映了双方交易过程但并不影响定金协议的效力，聊天记录里面不存在原告方隐瞒重大事实，即便有某个诉讼案件存在，也不影响本案房屋买卖的交易，聊天记录也反映了杨秀君知道定金协议和房屋买卖的事宜，虽然杨秀君没有在定金协议上签字，但通过杨秀君夫妻与中介公司工作人员的交流，杨秀君对定金协议用他的行为进行了追认，定金协议对两被告有约束力，合法有效；对被告提交的第2组证据，其认为与本案没有关联性。没有办成公证，双方仍可按照双方签订的定金协议的约定履行合同义务。本院对原、被告提交的证据的真实性予以确认。经审理查明，被告杨秀君与林子明于2018年1月26日登记结婚，坐落于上饶市信州区房屋是被告杨秀君的婚前财产。2020年8月7日，被告林子明出具《承诺书》，该承诺书载明“本人承诺，关于本人丈夫名下的上饶市信州区房屋的出售是本人与杨秀君共同商议所决定的，房屋所有人杨秀君已同意由本人代理单独签署该房屋的定金协议，该定金协议所产生的一切法律责任由本人承担！承诺人：林子明，8.7”。同日，被告林子明以被告杨秀君代理人的身份作为卖方（甲方）与买方（乙方）陈虹（由代理人黄飞林代理）及居间方（丙方）江西飞林房地产中介有限公司签订了《房屋转让定金协议》，三方约定：一、乙方交易保证方式：乙方为表示对甲方房屋的购买诚意，向甲方支付购房定金人民币贰万元整；……三、交易条件。（1）总房款：人民币830000元；（2）税费承担方式：交易中双方涉及的过户费用、税费、中介费、贷款服务费，承担方式采用：交易中产生税费、工本费、中介费以及贷款服务费由乙方承担，甲方不承担任何费用；（3）房款支付方式：甲、乙双方约定签订本协议当天乙方先支付购房定金人民币贰万元整给甲方，签订正式存量房买卖合同时支付甲方首付叁拾壹万元，剩余尾款伍拾万元在交房时支付给甲方，双方约定交房时间在9月10日之前；（4）交房时间：甲方收到全款当天；四、转让合同签订时间：双方同意收到丙方通知之日起15日内共同前往丙方所在地签订上述房屋的正式《存量房买卖合同》；五、甲方交易保证方式：为表示出售房屋的诚意，甲方选择第2项交易保证方式：……（2）交付“产权证”或相关产权证明由丙方代收保管，若甲方要取回“产权证”或相应材料则应支付与乙方等额的定金贰万元；六、违约责任。（1）本协议生效后，甲、乙双方任何一方违反本协议第三条、第五条约定致使双方无法在约定时间内签订《二手房买卖合同》的，守约方可要求违约方继续履行本合同，同时以本协议购房定金为标准向另一方追究违约责任。若本协议已实际无法履行的，则违约方应向守约方承担本协议约定的购房定金、预期利益损失（同期当地市场价格涨跌差额）、追索违约责任的成本（包括但不限于调查费、诉讼费、律师费等）几项相加后总额的违约金；（2）甲方违约后，如甲方收取了乙方的购房定金先返还给乙方，再承担与乙方等额的定金作为违约金赔付给乙方；（3）乙方违约后，乙方同意支付的购房定金作为违约金赔付给甲方。林子明作为甲方代理人在代理人处签字并在甲方处签署了“杨秀君”字样，乙方代理人黄飞林（黄飞林为丙方江西飞林房地产中介有限公司法定代表人）在乙方代理人处签字，黄飞林在乙方处签署“陈虹”字样，丙方江西飞林房地产中介有限公司在丙方处盖章，黄飞林在丙方经办人处签字。同日，林子明收取了房屋转让定金2万元，并出具收条，该收条载明“今收到黄飞林代付购买上饶市广信区南环路6号8幢2-1201室的购房定金人民币贰万元整，特立此据，以资证明！收款人林子明，2020年8月7日”。8月10日，被告林子明与丙方中介工作人员周某联系，说将于8月11日办理过户手续，丙方中介工作人员将过户需要的材料等事项告知了被告林子明，林子明也将相应的材料通过拍照等方式在微信中发给了中介公司工作人员。8月11日，因原告陈虹未到，双方未办成过户手续，且中介工作人员周某将原告陈虹涉及诉讼暂时办不了房屋过户手续一事告诉了被告林子明，被告杨秀君随中介工作人员来到上饶市弘诚公证处办理相关公证事项，当看到是办理将卖房的代理权委托给一个叫“孔玉娇”（此后由孔玉娇在一年时间内代杨秀君办理房屋过户手续）的人的委托书的公证手续时，被告杨秀君拒绝办理该公证。此后，原、被告双方采取什么方式签订合同又产生分歧。2020年8月14日，中介工作人员通过微信通知被告林子明、通过手机短信通知杨秀君在8月22日前到中介公司签订存量房买卖合同和网签备案合同。8月18日，原告到中介公司在《存量房买卖合同》和《网签备案合同》是签了字。被告未到中介公司签订《房屋买卖合同》。后被告要求中介公司返还房产证，但中介公司未予归还。2020年9月1日，被告杨秀君在上饶市自然资源局申请办理了不动产权证书遗失声明。另查明，原告陈虹是江西飞林房地产中介有限公司员工吕小龙的妻子。本院认为，由原告陈虹授权委托的代理人黄飞林与被告林子明签订的《房屋转让定金协议》，虽然是林子明在未得到被告杨秀君书面授权的情况下签订的，但事后，杨秀君以自己的行为表明其对林子明的代理行为进行了追认，故此协议是各方当事人的真实意思表示。被告杨秀君、林子明认为在签订协议时原告隐瞒了事实，其认为江西飞林房地产中介有限公司未如实告知其陈虹是该公司员工的家属这一重大事项，对此，本院认为，陈虹是否为中介公司员工家属并非能否签订购房定金合同的重大事项，故被告该辩称意见本院不予采信，《房屋转让定金协议》未违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定各自履行合同义务。被告杨秀君、林子明在2020年8月14日接到中介公司要求其前去签订《房屋买卖合同》的通知，但在此前，中介公司告诉被告林子明：原告陈虹暂时办理不了房屋过户手续，该情形造成被告对原告能否履行《房屋转让定金协议》第三条相关事项产生不信任，后双方又就签订合同的方式产生分歧。在此过程中，对造成不能在约定期限内签订《商品房买卖合同》，原、被告双方均无过错，但客观上已无签订后续《商品房买卖合同》的可能，被告应返还定金2万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告杨秀君、林子明在本判决生效之日起五日内向原告陈虹返还定金20,000元；二、驳回原告陈虹其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取即400元，150元由原告陈虹负担，250元由被告杨秀君、林子明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  熊文凯二〇二〇年十二月九日            本件与原本核对无异      书记员  肖美香