广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民再26号 上诉人（原审原告、再审被申请人）：南宁市邕宁区农村信用合作联社，住所地南宁市邕宁区良堤路**南宁万达茂****。 法定代表人：伍军辉，该联社理事长。 委托诉讼代理人：杨天隆，广西欣和律师事务所律师。 被上诉人（再审申请人、案外人）：罗登才，男，1972年8月9日出生，壮族，住广西龙州县。 委托诉讼代理人：杜培荣，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李茜，广西广合律师事务所实习律师。 原审被告（再审被申请人）：广西信强房地产开发有限公司龙州分公司，住所地广西龙州县龙洲镇独山路**，统一社会信用代码91451，住所地广西龙州县龙洲镇独山路**v> 负责人：谭燕召。 原审被告：广西信强房地产开发有限公司，，住所地广西崇左市江州区嘉苑小区**统一社会信用代码914，住所地广西崇左市江州区嘉苑小区**> 法定代表人：谭信初。 原审被告：广西恒坤贸易有限公司，住所地，住所地南宁市双拥路**绿城画卷******房会，住所地南宁市双拥路**绿城画卷******房div id='2'  style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：谭斌。 原审被告：谭斌，男，1991年11月21日出生，壮族，住广西靖西市。 原审被告：李宗六，男，1975年3月11日出生，壮族，住湖南省永州市零陵区。，住湖南省永州市零陵区 id='2'  style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 上诉人南宁市邕宁区农村信用合作联社（以下简称“邕宁农信社”）与被上诉人罗登才，原审被告广西信强房地产开发有限公司龙州分公司（以下简称“信强龙州分公司”）、广西信强房地产开发有限公司（以下简称“信强公司”）、广西恒坤贸易有限公司（以下简称“恒坤公司”）、谭斌、李宗六金融借款合同纠纷一案，南宁市邕宁区人民法院作出（2015）邕民二初字第192号民事判决。罗登才作为案外人不服该判决，向南宁市邕宁区人民法院申请再审，该院经审理作出（2019）桂0109民再5号民事判决。邕宁农信社不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邕宁农信社的委托诉讼代理人杨天隆，被上诉人罗登才及其委托诉讼代理人杜培荣、李茜到庭参加诉讼。原审被告信强龙州分公司、信强公司、恒坤公司、谭斌、李宗六经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院现已审理终结。 邕宁农信社上诉请求：1、撤销南宁市邕宁区人民法院（2019）桂0109民再5号民事判决；2、驳回罗登才的再审请求，维持南宁市邕宁区人民法院（2015）邕民二初字第192号民事判决；3、案件诉讼费用由罗登才承担。事实与理由：一、案涉《商品房买卖合同》系虚假合同，一审法院再审认定该合同真实有效属裁判思路偏差和适用法律错误。1、认定合同是否为虚假订立应结合其外观、履行情况来判断，而非一味强求由主张合同虚假签订方提供证据证实。事实上，要求未参与订立合同的当事人提供合同属虚假签订的证据，既不符合举证规则，也不现实。并且，邕宁农信社也提出了案涉《商品房买卖合同》存在的诸多异常情况，但一审法院再审对此却未作任何评述。2、案涉《商品房买卖合同》存在以下异常情况：（1）诉争商铺总价高达200余万元，买受人以现金方式一次性支付房款不符合商品房交易惯例，也完全背离了常理公识。（2）案涉商铺的交易凭证仅有收款收据，而没有开具发票，这不符合房地产交易制度。（3）签订购房合同、物业协议、装修协议、支付房款及交付商铺均在同一天完成，但在之后四、五年中既未办理房屋买卖合同备案手续，也未主张过户，严重悖于常理。（4）与本案有关的其他商铺买卖交易高度一致的有悖常理的操作亦表明案涉《商品房买卖合同》实为虚假。这一系列悖于常理却出奇一致的房产交易操作绝非巧合，而是有意策划和安排。（5）2014年1月3日，信强公司股东会决议授权信强龙州分公司将包括案涉商铺在内的抵押标的为恒坤公司拟向邕宁信用联社大沙田信用社（以下简称“大沙田信用社”）的贷款提供抵押担保。2014年1月12日，大沙田信用社对抵押标的进行现场调查。2014年3月3日办理抵押登记。而信强龙州分公司却在2014年1月16日与罗登才签订商铺买卖合同。该买卖行为不符合常理，应为虚假合同。综上，信强龙州分公司为逃避担保债务而与罗登才恶意串通，采取倒签虚假房屋买卖合同的方式，隐匿转移抵押财产，并通过恶意诉讼达到阻却执行之目的。二、一审法院再审认定邕宁农信社非善意取得抵押权无事实根据。1、一审法院再审认定邕宁农信社未对抵押商铺进行现场实地调查，未尽审慎义务，故该抵押权的取得非属善意是错误的。（1）案涉商铺买卖实为虚假，罗登才对抵押标的未取得任何权利，邕宁农信社与信强龙州分公司就案涉商铺签订的抵押合同合法有效。且抵押已办理登记手续，故邕宁农信社已合法取得抵押权。（2）假定案涉商铺买卖合法有效，邕宁农信社亦善意取得抵押权。参照善意取得抵押权的四个构成要件:抵押人无权处分;抵押权人具有主观善意;抵押权人客观支付合理对价;已完成登记公示。本案中，并无证据证明在设立抵押权时邕宁农信社知晓信强龙州分公司无权处分案涉房产。邕宁农信社基于房地产权证所载明的内容，以信强龙州分公司为房产权利人设立抵押的行为构成合理信赖。同时，邕宁农信社已对案涉商铺进行了实地调查，且经向房产部门调查亦无相应的商铺买卖备案登记记录，为此委托评估机构对案涉商铺进行了价值评估，故邕宁农信社已尽到了合理的审慎义务。因此，邕宁农信社对案涉商铺抵押权构成善意取得。2、关于本案抵押权是否具有优先性的问题。（1）一审法院再审认定罗登才对案涉商铺享有的物权期待权优先于邕宁农信社对案涉商铺享有的抵押权，这应是建立在该物权期待权属合法有效的基础之上的。因案涉《商品房买卖合同》是虚假的，故罗登才并未依法取得对案涉商铺的物权期待权。为此，一审法院再审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，以并不存在的物权期待权对抗合法设立的抵押权，属适用法律错误。（2）根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更必须经依法登记才发生效力并具有公示公信力。邕宁农信社已就案涉商铺的抵押办理了登记手续，该抵押物权已发生效力，邕宁农信社取得了标的商铺的有效抵押权。在买卖合同有效的情况下，案涉商铺未进行过户登记，也未进行备案，故罗登才不能直接取得案涉商铺的所有权，其只享有合同债权。一审法院再审突破物权优先性原则，认定案涉商铺的抵押物权不具有优先性，是错误的。同时，即便案涉商铺买卖合同有效，罗登才也并未取得所谓的物权期待权。因为在商铺买卖合同签订之前，包括案涉商铺在内的抵押标的已由信强龙州分公司出租给他人经营使用，买受人并未实际占有案涉商铺，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项之规定。 罗登才辩称，1、关于本案是否涉及虚假诉讼的问题。邕宁农信社在一审法院再审时提出案涉《商品房买卖合同》涉嫌虚假合同，但未能提供证据证明。购房款以现金方式交付的事实一审法院已经查明。龙州县属于边贸城市，边贸生意都是以现金方式交易，当地购房也有很多是以现金方式支付房款的，且信强公司亦到庭陈述事实，故邕宁农信社称以现金方式支付购房款不合常理的理由不成立。此外，案涉商铺的物业管理费已经缴纳，并一直缴纳至今，若购房行为是虚假的，买受人就不会缴纳物业管理费，也不会投资几百万元装修。2、关于抵押权是否善意取得的问题。信强龙州分公司隐瞒事实真相，未将案涉商铺已经出卖的事实告知邕宁农信社，并将已出卖的案涉商铺为他人债务提供抵押担保，属于侵权行为，故邕宁农信社对抵押权的取得不构成善意。而买受人对案涉商铺有物权期待权，该权利应优先于抵押权。综上，一审法院再审判决正确，应予以维持。 信强龙州分公司、信强公司、恒坤公司、谭斌、李宗六既未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 邕宁农信社向南宁市邕宁区人民法院起诉请求：1、恒坤公司归还邕宁农信社借款本金11999993.55元、支付给邕宁农信社借款利息（包含复利、罚息）489308.90元（此利息仅计至2015年5月27日，该日起至判决书判决确定履行期限最后一日止仍按合同约定的贷款执行利率计付）；2、邕宁农信社就恒坤公司所欠本案债务，对协议折价或者拍卖、变卖信强龙州分公司用于借款抵押的房屋（房屋所有权证号：龙房权证龙州镇字第××号、龙房权证龙州镇字第××号、龙房权证龙州镇字第××号）所得价款优先受偿；3、信强公司、谭斌、李宗六对恒坤公司所欠本案债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由恒坤公司、信强公司、信强龙州分公司、谭斌、李宗六共同连带负担。 南宁市邕宁区人民法院经审理，作出（2015）邕民二初字第192号民事判决：一、恒坤公司偿还邕宁农信社借款本金11999993.55元；二、恒坤公司支付邕宁农信社借款期利息、借款期复利和罚息（借款期利息计算方法：以借款本金300万元为基数，从2014年3月4日起至2015年2月26日止，以借款本金900万元为基数，从2014年3月6日起至2015年2月26日止，均按合同约定的贷款利率即中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率上浮40%计付，恒坤公司已支付的借款利息834483.43元在欠借款利息总额中扣减；借款期复利计算方法：在2014年3月4日起至2015年2月26日期间内，以每季度应付未付的借款期利息为基数，按合同约定的贷款利率即中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率上浮40%计付，恒坤公司已支付的复利4473.86元在欠复利总额中扣减；罚息计算方法：以借款本金1200万元为基数，从2015年2月27日起至2015年5月25日止，以借款本金11999993.55元为基数，从2015年5月26日起至2016年3月30日止，以实欠借款本金为基数，从2016年3月31日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，均按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮40%水平上再上浮50%计付）；三、邕宁农信社就恒坤公司所欠本案上述债务，对协议折价或者拍卖、变卖信强龙州分公司所有的用作借款抵押的位于广西龙州县房屋（房屋所有权证：龙房权证龙州镇字第××号、房屋他项权证：龙房他证龙州镇字第××号）、10号楼02号房屋（房屋所有权证：龙房权证龙州镇字第××号、房屋他项权证：龙房他证龙州镇字第××号）和5号楼12号房屋（房屋所有权证：龙房权证龙州镇字第××号、房屋他项权证：龙房他证龙州镇字第××号）所得价款，在抵押总金额1200万元（其中：10号楼01号房屋抵押金额580万元，10号楼02号房屋抵押金额550万元，5号楼12号房屋抵押金额70万元）的范围内优先受偿；四、信强公司、谭斌、李宗六各自对恒坤公司所欠本案上述债务承担连带保证责任；五、驳回邕宁农信社的其他诉讼请求。案件受理费96736元（邕宁农信社已预交），财产保全申请费5000元，合计101736元，由恒坤公司、信强公司、谭斌和李宗六共同连带负担。 罗登才向南宁市邕宁区人民法院申请再审，再审请求：1、撤销南宁市邕宁区人民法院（2015）邕民二初字第192号民事判决第三项；2、撤销南宁市邕宁区人民法院（2018）桂0109执190号执行裁定，并解除对龙州都市名城10号楼A15、A16、A17、A18、A19号商铺价值2057069元的查封；3、案件受理费由邕宁农信社承担。 南宁市邕宁区人民法院再审查明，2014年1月16日，罗登才与信强龙州分公司签订了五份《商品房买卖合同》，由罗登才购买信强龙州分公司开发的都市名城第10号楼Ａ15-Ａ19号商铺，产权登记面积合计419.81平方米，价款总计2057069元，付款方式为一次性付款。罗登才通过向案外人龚赞军现金借款150万元以及部分自有资金，以现金方式支付了上述购房款，信强公司分别开具了五张《收款收据》。罗登才还支付了上述Ａ15-Ａ19号商铺的办证费等7万元，并备注“多退少补”字样。同日，信强龙州分公司即向罗登才移交上述都市名城第10号楼Ａ15-Ａ19号商铺，并签订了《商铺移交确认书》。同日，罗登才又与南宁市怡盛物业服务有限公司签订《都市名城物业（商业）管理服务协议》、《装修安全协议书》。之后，罗登才雇请田敏敏等人对上述商铺进行了装修，并对上述装修后的商铺进行出租、管理和使用，缴清了2014年2月至今的相关物业管理费。2015年12月3日，罗登才出具一份《证明》，载明：本人罗登才自愿将地址位于龙州县（都市名城10栋Ａ15号商铺）的房子有偿提供给广西幸福家园装饰设计有限公司使用，使用期限从2015年12月3日至2020年12月3日。同日，又将该《证明》及购买Ａ15号商铺而签订的《商品房买卖合同》一并存于龙州县工商行政管理和质量技术监督局进行登记备案。另外，龙州镇独山路86号都市名城10号楼01号商铺于2012年8月16日办理了房屋所有权证［龙房权证龙州镇字第××号］，登记房屋所有权人为信强龙州分公司，单独所有，总层数2层，建筑面积973.78平方米，实际包括Ａ12-Ａ22号共计11间商铺。 大沙田信用社是邕宁农信社设立的分支机构，办理有营业执照和金融许可证，但不具备企业法人资格。2014年2月27，恒坤公司与大沙田信用社签订一份《流动资金借款合同》，约定恒坤公司向大沙田信用社借款1200万元。同日，大沙田信用社与信强龙州分公司签订一份《抵押担保合同》，约定合同担保的主合同为大沙田信用社与恒坤公司于2014年2月27日签订的《流动资金借款合同》，该合同项下抵押担保的主债权为债务人在债权人处办理主合同项下约定业务所形成的债权，本金数额为1200万元；信强龙州分公司以房屋所有权证号为龙房权证龙州镇字第××号（评估价值1076.61万元，抵押担保金额580万元）、龙房权证龙州镇字第××号（评估价值1030.83万元，抵押担保金额550万元）、龙房权证龙州镇字第××号（评估价值151.70万元，抵押担保金额70万元）的房产作为抵押担保物，抵押担保范围包括主合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、仲裁费、律师代理费、执行费等债权人实现债权和担保权的费用。2014年3月3日，上述抵押担保物在龙州县房地产管理所办理了抵押登记，房屋他项权证号分别为龙房他证龙州镇字第××号、龙房他证龙州镇字第××号、龙房他证龙州镇字第××号。2015年10月13日，邕宁农信社起诉至一审法院要求恒坤公司偿还尚欠借款本金及支付尚欠利息，并就恒坤公司所欠本案债务对协议折价或者拍卖、变卖信强龙州分公司用于借款抵押的房屋（房屋所有权证号：龙房权证龙州镇字第××号、龙房权证龙州镇字第××号、龙房权证龙州镇字第××号）所得价款优先受偿，等等。一审法院根据当事人的财产保全申请，于2015年10月28日对前述抵押担保物进行了查封，又于2016年4月20日作出（2015）邕民二初字第192号民事判决书，该判决第三项为：三、邕宁农信社就恒坤公司所欠本案上述债务，对协议折价或者拍卖、变卖信强龙州分公司所有的用作借款抵押的位于广西龙州县房屋（房屋所有权证：龙房权证龙州镇字第××号、房屋他项权证：龙房他证龙州镇字第××号）、10号楼02号房屋（房屋所有权证：龙房权证龙州镇字第××号、房屋他项权证：龙房他证龙州镇字第××号）和5号楼12号房屋（房屋所有权证：龙房权证龙州镇字第××号、房屋他项权证：龙房他证龙州镇字第××号）所得价款，在抵押总金额1200万元（其中：10号楼01号房屋抵押金额580万元，10号楼02号房屋抵押金额550万元，5号楼12号房屋抵押金额70万元）的范围内优先受偿。后邕宁农信社申请强制执行，一审法院于2018年5月10日作出（2018）桂0109执190号执行裁定：一、拍卖信强龙州分公司名下的位于龙州县（房屋所有权证号:龙房权证龙州镇字第××号）；二、拍卖信强龙州分公司名下的位于龙州县（房屋所有权证号:龙房权证龙州镇字第××号）；三、拍卖信强龙州分公司名下的位于龙州县（房屋所有权证号:龙房权证龙州镇字第××号）。罗登才于2018年6月11日对一审法院查封、拍卖都市名城10号楼Ａ15-Ａ19号商铺行为提出执行异议，请求停止对Ａ15-Ａ19号商铺的查封、拍卖。一审法院于2018年6月28日作出（2018）桂0109执异7号执行裁定书，驳回罗登才的异议请求。罗登才遂申请再审，并提出前述请求。 此外，卢嘉豪、陆春萍于2014年1月16日向信强龙州分公司购买了都市名城10号楼01号商铺A20-A22号商铺，另案处理，案号为（2019）桂0109民再4号；陆全化于2013年6月16日向信强龙州分公司购买了都市名城5号楼12号商铺，另案处理，案号为（2019）桂0109民再3号。该两案均认定，发生法律效力的（2015）邕民二初字第192号民事判决书的第三项判决内容侵犯了买受人的合法权益。 南宁市邕宁区人民法院再审认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，信强龙州分公司、恒坤公司、谭斌、李宗六经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃陈述意见和质证的权利。 关于罗登才与信强龙州分公司签订的五份《商品房买卖合同》的效力问题。罗登才提供的五份商品房买卖合同、五张收款收据、商铺移交确认书、物业管理服务协议、装修安全协议书、证人证言等证据，能够互相印证，证实了其与信强龙州分公司签订了买卖合同。邕宁农信社主张合同为双方恶意串通、虚假签订，但未能提供证据证实，故不予采信。因此，罗登才与信强龙州分公司签订的五份《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于罗登才是否是案涉房屋的实际所有权人，邕宁农信社是否是善意抵押权人，邕宁农信社主张的抵押权是否优先于罗登才的问题。罗登才与信强龙州分公司签订五份《商品房买卖合同》，由罗登才向信强龙州分公司购买案涉都市名城第10号楼01号商铺A15-A19号商铺，并支付完全部购房款，信强龙州分公司亦将该A15-A19号商铺交付给罗登才占有、管理和使用，罗登才已经是A15-A19号商铺的实际所有权人。信强龙州分公司将上述已出售的案涉商铺用于抵押，构成无权处分。邕宁农信社没有对抵押财产现场情况的调查笔录，不能证明其在办理抵押手续时对抵押的房屋进行过实地调查，因此可以认定邕宁农信社未尽到审慎注意义务，存在过失。至于过户问题。罗登才已于2014年1月16日向信强龙州分公司支付了A15-A19号商铺的办证费等7万元，说明在办理过户登记的问题上，罗登才是积极主动的，但最后未能办理过户，信强公司认为是因为公司缴纳不了相关税费，无法开具发票，因此未能办理过户登记的原因在于信强龙州分公司，而非罗登才自身原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，罗登才在案涉商铺被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款并且合法占有该部分商铺，又非因罗登才自身原因而未办理过户登记，故罗登才享有足以排除强制执行的民事权益，邕宁农信社不能善意取得抵押权。关于邕宁农信社主张抵押物权优先的意见。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定了担保物权优先于普通债权，同时也规定法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条属于第二十七条规定的除外情形，该条规定了特殊债权即无过错买受人的物权期待权优先于担保物权，故邕宁农信社在本案中主张抵押权优先的意见不成立，不予采纳。 综合本案以及（2019）桂0109民再3号、（2019）桂0109民再4号案件，已发生法律效力的（2015）邕民二初字第192号民事判决第三项判决主文的部分内容侵犯了罗登才的合法权益，虽不应全部撤销，但应变更为：除罗登才购买并主张所有权的都市名城10号楼01号商铺Ａ15、Ａ16、Ａ17、Ａ18、Ａ19号商铺，卢嘉豪、陆春萍购买并主张所有权的都市名城10号楼01号商铺Ａ20、Ａ21、Ａ22号商铺，及陆全化购买并主张所有权的都市名城5号楼12号商铺之外，邕宁农信社就恒坤公司所欠（2015）邕民二初字第192号民事判决第一项、第二项债务，对协议折价或者拍卖、变卖信强龙州分公司所有的用作借款抵押的位于广西龙州县房屋（房屋所有权证：龙房权证龙州镇字第××号、房屋他项权证：龙房他证龙州镇字第××号）、10号楼02号房屋（房屋所有权证：龙房权证龙州镇字第××号、房屋他项权证：龙房他证龙州镇字第××号），在抵押总金额1130万元（其中：10号楼01号房屋抵押金额580万元，10号楼02号房屋抵押金额550万元）的范围内优先受偿。相应的，（2018）桂0109执190号执行裁定书的部分内容侵犯了罗登才的合法权益，虽不应全部撤销，但应对相应部分分别予以维持、撤销、变更，并解除对案涉商铺的查封。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百零七条的规定，南宁市邕宁区人民法院作出（2019）桂0109民再5号民事判决：一、变更（2015）邕民二初字第192号民事判决书的第三项内容为：除罗登才购买并主张所有权的都市名城10号楼01号商铺Ａ15、Ａ16、Ａ17、Ａ18、Ａ19号商铺，卢嘉豪、陆春萍购买并主张所有权的都市名城10号楼01号商铺Ａ20、Ａ21、Ａ22号商铺，及陆全化购买并主张所有权的都市名城5号楼12号商铺之外，邕宁农信社就恒坤公司所欠（2015）邕民二初字第192号民事判决第一项、第二项债务，对协议折价或者拍卖、变卖信强龙州分公司所有的用作借款抵押的位于广西龙州县房屋（房屋所有权证：龙房权证龙州镇字第××号、房屋他项权证：龙房他证龙州镇字第××号）、10号楼02号房屋（房屋所有权证：龙房权证龙州镇字第××号、房屋他项权证：龙房他证龙州镇字第××号），在抵押总金额1130万元（其中：10号楼01号房屋抵押金额580万元，10号楼02号房屋抵押金额550万元）的范围内优先受偿；二、维持（2018）桂0109执190号执行裁定第二项；三、撤销（2018）桂0109执190号执行裁定第三项；四、变更（2018）桂0109执190号执行裁定第一项内容为：除罗登才购买并主张所有权的都市名城10号楼01号商铺Ａ15、Ａ16、Ａ17、Ａ18、Ａ19号商铺及卢嘉豪、陆春萍购买并主张所有权的都市名城10号楼01号商铺Ａ20、Ａ21、Ａ22号商铺之外，拍卖信强龙州分公司名下的位于龙州县（房屋所有权证号:龙房权证龙州镇字第××号）；五、解除对罗登才购买并主张所有权的都市名城10号楼01号商铺Ａ15、Ａ16、Ａ17、Ａ18、Ａ19号商铺的查封。案件受理费23257元（罗登才已预交），由信强龙州分公司负担。 二审中，邕宁农信社提交如下证据：证据1、《都市名城商铺租赁合同》6份，拟证明邕宁农信社在抵押放贷时对案涉商铺进行了实地调查，尽到了审慎审查的义务，在抵押权的设立过程中无过错。证据2、《房地产抵押估价报告》3份，拟证明邕宁农信社在案涉商铺抵押权的设立过程中对商铺进行了价值评估，抵押权合法有效。证据3、照片，拟证明邕宁农信社对抵押商铺进行了现场调查。证据4、2014年1月3日信强公司《股东会决议》，拟证明邕宁农信社是按照规定流程抵押放贷的。 罗登才质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，但该证据是当庭提交，可以说明邕宁农信社在案涉商铺设定抵押权的过程中并未尽职调查。案涉商铺在出卖之前，信强龙州分公司确已将商铺出租给他人，但商铺出卖以后尚未过户，租金就由信强龙州分公司代为收取，再转交给买受人。对证据2的真实性、合法性无异议，但该证据《房地产抵押估价报告》是信强龙州分公司申请评估的，而非邕宁农信社申请的。对证据3、4无异议。 信强公司对邕宁农信社提供的上述证据1、2、3、4均无异议。 本院经审查认为，证据1为案涉部分商铺的租赁合同，罗登才及信强公司对该证据的真实性均无异议，且罗登才亦认可案涉部分商铺在出卖前已经出租，故对该证据予以采信。证据2《房地产抵押估价报告》、证据3照片、证据4《股东会决议》，罗登才及信强公司对该证据的真实性均无异议，故对该三份证据的真实性予以确认。 各方当事人对一审法院再审判决查明的事实均无异议，故本院对一审法院再审判决查明的事实予以确认。 本院另查明，2011年1月1日，信强龙州分公司将其开发的都市名城第**楼**商铺出租给他人，租期为2011年1月1日至2016年12月31日。2012年6月2日，，信强龙州分公司将其开发的都市名城第**楼**商铺出租给他人，期为2012年6月2日至2017年6月2日。 2014年1月3日，信强公司作出《股东会决议》，同意信强龙州分公司将案涉都市名城商铺为恒坤公司向大沙田信用社的贷款提供抵押担保。 本案争议焦点为，1、案涉《商品房买卖合同》是否合法有效；2、邕宁农信社对案涉抵押商铺是否享有优先受偿权。 本院认为，关于案涉《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。本案中，罗登才为证明其已向信强龙州分公司购买了都市，提供了《商品房买卖合同》、《收款收据》、《商铺移交确认书》、《都市名城物业（商业）管理服务协议》、《装修安全协议书》、证人证言等证据佐证，这些证据能够互相印证，可以证实罗登才向信强龙州分公司购买了都市。邕宁农信社主张该《商品房买卖合同》系双方恶意串通而虚假签订，但未能提供证据证实，故本院对邕宁农信社的该主张不予支持。综上，罗登才与信强龙州分公司签订的案涉《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于邕宁农信社对案涉抵押商铺是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案中，罗登才与信强龙州分公司于2014年1月16日签订《商品房买卖合同》，购买了案涉都市，但该商铺既未办理房屋产权过户登记手续，也未申请办理预告登记，同时案涉《商品房买卖合同》也未办理备案登记，因此案涉商铺所有权并未发生转移，其所有权人仍为信强龙州分公司。其次，在案涉商铺出卖前，信强龙州分公司已将案涉商铺出租给他人，同时信强公司亦于商铺出卖前（2014年1月3日）作出股东会决议，同意信强龙州分公司将案涉商铺为恒坤公司向大沙田信用社的贷款提供抵押担保。且现有证据无法证明邕宁农信社在办理案涉商铺抵押前知道商铺已出卖给他人，信强公司亦称其未将案涉商铺出卖一事告知邕宁农信社。同时，案涉商铺所有权证登记的房屋所有权人为信强龙州分公司，且该房屋所有权证并未有抵押、查封等记载。再次，根据邕宁农信社提供的照片和《都市名城商铺租赁合同》可知，部分抵押商铺在出卖之前已由信强龙州分公司出租给他人，且邕宁农信社在抵押权的设立过程中进行了现场调查。因此，邕宁农信社在抵押权的设立过程中并未存在过错，案涉商铺的抵押权合法有效。综上，因案涉商铺已经办理抵押权登记手续，而邕宁农信社在抵押权的设立过程中并未存在过错，故邕宁农信社对案涉抵押商铺享有优先受偿权。一审法院再审认为邕宁农信社对案涉抵押商铺不享有优先受偿权错误，本院予以纠正。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》系为了规范人民法院办理执行异议和复议案件所作出的司法解释，本案系罗登才作为案外人对原审生效裁判不服而申请再审的案件，而非案外人执行异议之诉或执行异议程序，故一审法院再审完全适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条的规定判断罗登才的权利能否阻却邕宁农信社抵押权的实现，系法律适用错误。对于案外人罗登才的权利能否排除执行，邕宁农信社的抵押权能否实现、是否受到潜在的其他权利的阻却，应当在执行程序或执行异议之诉中根据相关权利人主张权利的情况和申请执行人的权利进行综合判断，以确定异议人的权利是否能够排除执行。 此外，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向法院提起诉讼”。《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十三条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。”本案系罗登才在其执行异议被法院裁定驳回后，作为案外人对原生效判决申请再审的案件，为此本案仅对原审判决进行审理，而不应对驳回执行异议的裁定进行审理，为此一审法院再审判决对罗登才要求撤销（2018）桂0109执190号执行裁定，并解除对案涉商铺查封的请求进行审理是错误的，本院予以纠正。 综上所述，一审法院再审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销南宁市邕宁区人民法院（2019）桂0109民再5号民事判决； 二、维持南宁市邕宁区人民法院（2015）邕民二初字第192号民事判决。 再审案件受理费23257元，由罗登才负担；二审案件受理费23257元，由罗登才负担。 本判决为终审判决。 审判长  农杏雪 审判员  朱菲菲 审判员  曾 涛 二〇二〇年十二月一日 书记员  谢沁园 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。