广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初35454号原告郭某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。被告崔某某，女，汉族，某年某月某日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人刘波，广东生龙律师事务所律师。原告郭某与被告崔某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额程序，公开开庭进行审理。原告郭某、被告的委托代理人刘波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告经“某某地产”提供居间服务，于2020年6月14日签订《房屋租赁合同》，原告承租被告位于深圳市龙岗区的房屋，月租金4300元，租赁期限18个月，原告6月15日搬入该房屋，已支付被告8600元租赁保证金及4300元首月房租。签约前后原告明确表示租房是为了让小孩就读该小区配套的都会中央幼儿园，然而当原告2020年6月19日向被告要求按照合同约定办理房屋租赁凭证以便原告为小孩申请就读该幼儿园时，被告却拒绝办理租赁凭证，被告拒不履约的行为直接导致原告小孩申请该幼儿园失败，原告迫不得已于2020年7月16日搬回福田区原居住地，原告于7月17日早上同被告委托的物业服务中心工作人员进行房屋交接。原告认为，被告的行为属严重违约，在学位使用（租赁凭证办理）一事上，被告具有欺瞒的故意，在签约及履行合同过程中也就业主身份、学位锁定等事项多次欺骗原告，而租赁备案登记不仅约定在合同中，且租赁房屋的价值不仅仅在于吃饭睡觉，享受小区必要的生活配套（包括幼儿就近入学等）亦为其附属权利，被告无权在未明确告知及无书面约定的情况下擅自将该附属权利剥夺，综上被告行为致使原告无法实现承租目的并遭受重大损失，因此请求判令：一、要求被告向原告双倍退还租赁保证金（17200元）；二、诉讼费由被告承担。被告辩称，原告单方解除租赁合同构成违约，被告无需双倍返还租赁保证金，无需返还租赁保证金；涉案合同有效对双方均有约束力，原告单方解除的理由是被告未能提供涉案租赁房屋相适配的幼儿园学位，而双方的合同并未约定学位问题，因此原告以此为由解除合同属于违约，应当承担违约责任；合同也约定承租人违约出租人有权没收租赁保证金；双方在洽谈合同时也从未涉及学位事宜，而原告实际在放盘时就明确告知中介不提供涉案的房屋学位，被告要自行使用学位，原告是在签完合同后才提出要使用学位，原告提出该要求属于变更合同内容，双方应当另行协商，被告明确拒绝变更是合法处分自身权利，并无不当；被告已同意原告转租，但被原告拒绝，综上，被告并无违约，而原告已构成违约，应当依法承担由此产生的违约责任，请求法院驳回原告诉求。经审理查明，2020年6月14日原、被告经案外人某某地产居间签订《房屋租赁合同》，承租房屋位于深圳市龙岗区作为住家使用，期限自2020年6月15日至2021年12月14日止，租金每月4300元，押金8600元。合同5.1条“…出租人要求提前退租或违反本合同其他约定，使承租人无法实现承租目的的，出租人须双倍退还租赁保证金给承租人且承租人有权向出租人请求其它损害赔偿”;5.5条“…承租人支付租赁保证金后提前退租的，出租人有权没收租赁保证金。…”；5.8条“合同签署后租赁双方同意，由出租人自行（承租人应给予相应配合）前往出租屋租赁管理部门办理备案登记手续并支付相应税费，如未办理，相关责任由出租人自行承担”。同日原告向被告支付了保证金8600元和首月租金。原告表示承租前曾向中介反映过有小孩，有向中介表示过租房用于使用学位，中介有无向被告说明不清楚。2020年6月19日原告问“有个事情需要麻烦你，这几天我在给小孩报名都会中央幼儿园，幼儿园老师说要办理租赁凭证…我看了一下中原给我们签的租赁合同里面也确实提到了要去租赁所备案，本想能省下这道环节…”被告回复“现在幼儿园学位已经被锁定了”向原告发送了关于学位锁定的网上信息，表示“之后可能会需要，我弟弟让我给他留着给小侄女”，原告表示“不能这么干啊，这个当初找房时已经跟中介明确表达过了”，被告回复“他没跟你说我明确拒绝了吗？”原告又问“我们读中班，两年就结束”，原告回复“侄女明年就上学了”，原告又称“出假的租赁合同是不合规的…不存在学位单独出租一说，上学权利是房屋的附属权…”；2020年7月14日原告微信至被告“鉴于您拒绝办理租赁备案登记导致我女儿申请都会中央幼儿园学位失败，致使我们无法实现这里的租赁目的，…现我方依照房屋租赁合同的相关约定解除该合同…”，支付了7月16日的租金后原告向被告返还房屋，7月21日原告询问“关于退押金一事你是何种想法”，被告回复“谁的责任找谁解决…我之前也提出过您找人转租的解决方案，基于您自己的考虑，您没有采纳，所以我也爱莫能助”。被告亦提交了双方之间的微信聊天记录，以证明签订合同前并未提及使用学位。原告解释合同已经约定了出租人备案登记的义务，所以之后没有再提，而被告始终没有明确学位不能用，当庭提交了七部委联合整治中介机构成交的租赁合同未按规定备案的通知打印件、关于房屋租赁仍需强制备案的网上新闻、某某地产的租赁合同模板等并当庭出示通话记录和通话语音，表示对方就是某某地产的总部电话，对方针对原告的询问回复了5.8条不依约履行的责任在出租人。被告对关联性均不认可，辩称双方从未约定学位，而合同5.8条也是未办理的行政责任，也没有约定办理登记的时间，被告拒绝的是将学位给原告使用，而非拒绝租赁合同备案。庭后，被告提交了涉案房产权属查询结果表。以上事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、当事人陈述等予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、符合自愿、合法原则，本院予以确认。本案争议焦点在于涉案租赁合同提前解除的责任如何负担问题。根据双方提交的微信记录和法庭陈述,可以认定涉案租赁合同提前解除是由于原告要求使用房屋学位及办理租赁登记备案发生争议，后原告要求提前解除合同并随即搬走，现被告辩称合同签订时未约定学位需使用，且办理房屋登记备案需要双方同意也没有约定时间，即使未办理出租人也是承担行政责任。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条的规定,“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案”。《商品房屋租赁管理办法》第十四条亦规定:“房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案”。据此,房屋租赁登记备案为租赁合同双方当事人根据法律法规应当承担的义务,合同任一方均可要求对方协助办理租赁登记备案手续并依法负担相关费用。双方合同也对此作出约定,被告作为出租人应当配合办理登记备案手续并负担应由出租人负担的费用。但根据微信亦可见，被告在原告提出办理备案登记后，并未直接拒绝仅是表明学位已占用、要使用等情况，而双方随后的沟通全部围绕在学位使用的问题上，原告的举证不能证明双方在租赁合同签署时就学位使用问题作出明确约定或被告作出承诺,退一步讲，原告仅承租一年半，其占用学位后将导致学位锁定时间远超双方租赁期，显然不能仅因备案登记的约定就推定被告同意原告占用学位，在被告并未拒绝配合办理备案登记手续的过程中,因双方无法就使用学位问题达成一致的情况下,原告提出解除合同并已经结清费用、交还房屋,应当认定租赁合同关系的提前解除不可归责于双方。被告并未就原告拖欠租金、房屋使用以及产生的其他费用举证,故被告应当向原告退还租赁保证金8600元，同理，原告请求被告双倍返还保证金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告崔某某应于本判决生效之日起三日内向原告郭某退还押金8600元；二、驳回原告郭某的其他诉讼请求。本案适用小额诉讼程序，受理费115元（原告预交）,由原、被告各承担一半，被告崔某某应于本判决生效之日起三日内向原告径付57.5元。本判决为终审判决。审判员  贺榕二〇二〇年十二月十七日书记员  姚练