江苏省溧阳市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0481执异118号案外人：徐冬琴，女，1985年9月23日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。申请执行人：葛秀峰，男，1975年12月7日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：夏志勇、童慧，江苏顺邦律师事务所律师。被执行人：常州景豪投资有限公司，住所地溧阳市昆仑街道泓口路**景豪公寓****，统一社会信用代码91320481053503330J。法定代表人：周罕，该公司董事长。本院在执行葛秀峰申请对常州景豪投资有限公司等（以下简称景豪公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人徐冬琴向本院提出书面异议。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年12月14日举行了公开听证。案外人到庭参加了听证，申请执行人与被执行人经依法通知，无正当理由未参加听证。本案现已审查终结。经审查查明，2018年5月25日，本院立案受理了葛秀峰诉景豪公司等建设工程施工合同纠纷案，该案案号为（2018）苏0481民初4056号。审理中，根据葛秀峰的申请，本院于2019年3月18日作出（2019）苏0481执保405号民事裁定：“冻结被申请人常州景豪投资有限公司名下的银行存款600万元或查封、扣押、冻结被申请人所有的同等价值的其他财产”。2019年4月4日，本院向溧阳市不动产登记交易中心送达民事裁定书、协助执行通知书和查封财产清单，轮候查封景豪公司所有的位于XX公寓X幢XX室等44套房屋，房屋坐落详情见清单（附后），查封期限自2019年4月4日至2022年4月3日。查封财产清单第18项为XX公寓X幢XXX室。案外人徐冬琴提出异议称：2018年5月25日，溧阳法院立案葛秀峰诉景豪公司等建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2018）苏0481民初4056号。立案受理葛秀峰提出的财产保全申请，该财产保全申请请求保全景豪公司所有的房屋及银行存款等财产，保全金额600万元。2019年3月18日，溧阳人民法院作出（2019）苏0481执保405号民事裁定：“冻结被申请人常州景豪投资有限公司名下的银行存款600万元或查封、扣押、冻结被申请人所有的同等价值的其他财产＂。同年4月4日，溧阳人民法院向溧阳市不动产登记交易中心送达协助执行通知书，查封景豪公司所有的位于XX公寓X幢XX室等44套房屋，查封期限为3年，自2019年4月4日起至2022年4月3日止，在送达时注明为“常州景豪投资有限公司：查封44套（轮候）＂。2015年4月1日，异议人与景豪公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定异议人向景豪公司购买坐落于溧阳市××街道××路××号××公寓××幢××室房屋，异议人于2015年5月按照合同约定全额支付房款，景豪公司也于2016年向异议人交付了房屋，异议人实际占有并使用房屋至今。现因贵院作出的（2019）苏0481执保405号执行通知，致使异议人对案涉房屋享有的合法权益受到了侵害，特请求贵院依法解除对该房屋的查封。请求：中止对溧阳市XX街道XX路XX号XX公寓XX幢（施工序列号为Ｂ幢）XX室房屋的执行，并撤销对该房屋实施的查封措施。另查明，2014年12月23日，买受人徐冬琴与出卖人景豪公司签订一份商品房买卖合同。合同第一条约定，景豪公司以公开竞标方式取得位于溧阳市濑江新城总部办公区以内、泓口路北侧地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为溧xx用（xxxx）第xxxxx号；景豪公司经批准，在上述地块上建设商品房，定名为泓口路北侧地块（XX公寓），建设工程规划许可证号为溧规320481201450021。合同第二条约定，徐冬琴购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为溧（2014）房预售证第（020）号。合同第三条约定，徐冬琴购买的商品房为施工编号Ｂ幢XX号房，建筑面积为45.36平方米。合同第五条约定，该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米4399元，总金额为199538.64元。合同第八条约定，徐冬琴应付的首付款自本预售合同签订之日起一日内支付全部房价的54.89%，金额109538.64元；除首付款外，剩余房款90000元，应于合同网上备案之日起30日内（2015年1月23日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。合同第十一条约定，景豪公司应当在2015年6月30日前，依照有关规定，将符合约定条件的商品房交付使用。合同第二十一条约定，景豪公司选聘的前期物业管理企业为常州景豪物业管理有限公司；根据前期物业服务合同约定，前期物业管理企业提供的服务内容和收费标准及起始交费时间等详见前期服业管理协议；徐冬琴同意由景豪公司选聘的物业管理企业提供前期物业服务。合同还约定了其他事项。合同签订前，徐冬琴于2014年12月17日向景豪公司支付房款20000元。合同签订当日，徐冬琴向景豪公司支付房款89538.64元。合同签订后，2015年1月15日，债权人（抵押权人）兴业银行股份有限公司常州支行与主债务人（抵押人）徐冬琴、保证人景豪公司签订一份编号为210321144213的个人购房抵押（保证）合同，约定，债务人向兴业银行股份有限公司借款9万元，借款期限为2015年1月15日至2025年1月15日，借款担保方式为所购（抵押）房产XX号商品房，景豪公司提供保证。2020年5月15日，景豪公司向徐冬琴开具了江苏增值税普通发票（补开），发票金额为199538.64元。2015年9月28日，徐冬琴分别支付了装修垃圾清运费、公共能耗费、物业费（2015年10月至2016年9月）、电梯运行维护费、装修保证金、维修基金。徐冬琴后续支付了燃气费。2020年5月15日，徐冬琴缴纳契税及印花税合计6085.96元。2020年5月28日，溧阳市不动产登记交易中心出具住房登记情况查询证明，徐冬琴在溧阳市市区范围内无登记房产。再查明，XX公寓施工编号为B幢XX号房现公安编号为XX幢XX室。江苏省常州市中级人民法院于2018年3月对案涉房屋予以首封，后又解封。2020年12月16日，经本院向溧阳市不动产登记交易中心查询，案涉房屋上现仅存本案所涉查封行为。听证程序中，徐冬琴称：2015年9月28日拿到房子，2015年10月22日开始装修的，装修后就入住了，现在也居住在里面。在溧阳市区范围内无其他用于居住的房屋。关于为何至今未办理房产证，徐冬琴称：我是今年上半年想把这个房子卖掉才发现不好过户，说领不到房产证被法院查封了。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋：（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，出卖人景豪公司与买受人徐冬琴签订的商品房买卖合同合法有效。在案涉查封前，徐冬琴支付了合同约定的购房总价款，已合法占有案涉房屋。现没有证据证明徐冬琴名下在溧阳市有其他用于居住的房屋。据此可以认为，徐冬琴购买案涉房屋系用于居住，并且徐冬琴在溧阳市区范围内无其他用于居住的房屋。因此，徐冬琴就案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对溧阳市XX街道XX路XX号XX公寓XX幢（施工编号为B幢）XX室房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  易 阳人民陪审员  唐卫平人民陪审员  黄玲华二〇二〇年十二月十六日书 记 员  李 叶