湖南省湘潭县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0321执异89号异议人（案外人）：张蓉辉，女，1979年11月15日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。申请执行人：方国炎，男，1964年8月25日出生，汉族，湖南省湘潭市人，身份证住址湘潭市雨湖区。被执行人：方红健，男，1970年8月17日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。被执行人：陈细连，女，1970年11月17日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。（系方红健之妻）本院在执行方国炎申请执行方红健、陈细连民间借贷纠纷一案过程中，裁定拍卖被执行人方红健、陈细连所有的位于湘潭县××镇××路××栋的房产（产权证号：0×**）。案外人张蓉辉认为法院执行上述房产侵害其合法权益，遂提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。异议人张蓉辉称，2017年被执行人方红健向其借款130万元，由于被执行人方红健无力偿还，便将位于湘潭县××镇××路××栋的房产（产权证号：0×**）出售给其抵债。2017年2月17日双方签订房屋买卖协议，约定价格为265.8万元。当时异议人支付现金45.8万元，银行转贷90万元，抵债130万元。因被执行人方红健的合伙开发商存在经济纠纷，导致上述房产至今无法办理不动产所有权变更登记。现法院拍卖上述房产侵害其合法权益，请求停止对上述涉案房产的拍卖。异议人提交了《东方花蕾幼儿园股份转让协议书》、交易明细、《劳动合同书》、委托书、证明等材料。申请执行人方国炎称，异议人张蓉辉购买房产，明知应当产权明晰才能交易，而被执行人方红健、陈细连名下上述涉案房产一直由法院查封，异议人张蓉辉还与被执行人方红健、陈细连交易，实属虚假交易。且异议人张蓉辉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的任何一条情形，到目前为止产权证权属登记仍为被执行人方红健、陈细连，故请求法院驳回异议人的异议。被执行人方红健、陈细连未提出申辩意见。本院查明，方国炎与方红健、陈细连民间借贷纠纷案，在诉讼阶段，本院依方国炎的保全申请，于2019年5月24日查封了方红健、陈细连名下位于××镇××路××栋的房产（产权证号：0×**），查封期限为3年，湘潭县不动产登记中心记载系轮候查封，已抵押。2019年6月12日本院作出（2019）湘0321民初1059号民事调解书，确认：一、方红健、陈细连所欠方国炎借款本金1100000元，自愿在2020年3月30日前偿还500000元，在2020年12月30日前再偿还余欠借款本金600000元；二、如方红健、陈细连按上述期限偿还全部借款，则方国炎自愿放弃其他诉讼请求；如方红健、陈细连未按上述期限履行，则按月利率1%从2015年4月1日起以1100000元为基数计算利息至偿还之日止，并且可就全部未偿还部分申请强制执行。该案进入执行程序后，本院于2020年11月20日作出（2020）湘0321执恢401号执行裁定书，裁定拍卖被执行人方红健、陈细连所有的前述涉案房产。案外人张蓉辉遂向本院提起书面异议。异议人提交的证据显示，2017年2月17日，方红健与异议人签订《东方花蕾幼儿园股权转让协议书》，方红健将其所持幼儿园的股份全部转让给张蓉辉。同日方红健与张蓉辉签订《房屋买卖合同》，合同约定：方红健将上述涉案房产作价265.8万元转让给张蓉辉，付款方式与期限为签定本合同当日张蓉辉一次性付款458000元。其中按揭款900000元由张蓉辉自行支付。由于方红健于2013年借张蓉辉1300000元未归还，经双方协商，方红健愿以余款1300000元相互冲抵。同年3月8日张蓉辉通过胡大明的银行账户向方红健转账支付现金45.8万元；从该年2月份开始方红健尚欠中国银行湘潭市易俗河支行贷款90万元由张蓉辉负责偿还。张蓉辉提交的方若娃在中国建设银行个人活期账户2019年至今的交易明细显示，方若娃每月通过该银行帐户转账方式支付方红健房贷1350元。但现有证据无法核实方若娃是代替张蓉辉偿还方红健以涉案房产办理的抵押贷款，也没有方红健与张蓉辉在中国银行易俗河支行办理贷款户变更手续的证据。2012年12月28日张蓉辉出具委托书，委托陈细连全权办理个人及园所的相关账务，任职期间都可生效。湘潭县易俗河东方花蕾幼儿园在2020年11月23日出具证明，证实陈细连从2013年办园至今，一直担任该园财务一职，负责打理幼儿园一切财务工作。另查明，2012年11月方红健、陈细连共同向湘潭环宇置业有限公司购买了位于湘潭县××镇××路××栋××单元××层××共4处房产（合同编号：201211196Ｂ30ＢＥ064745，面积441.97平方米）。2013年方红健、陈细连用该房产在中国银行湘潭市易俗河支行抵押贷款120万元。2013年方红健、张蓉辉、杨志三人合伙开办了《东方花蕾幼儿园》。2017年9月本院在执行另一案件中，轮候查封了本涉案房产，张蓉辉曾经以相同事实和理由向本院提出案外人异议，本院于2017年10月16日作出（2017）湘0321执异26号执行裁定书，裁定驳回了张蓉辉的异议，该执行裁定书已经发生法律效力。即使张蓉辉与方红健签订的《房屋买卖合同》属实，但湘潭县不动产登记中心资料显示，涉案房产登记所有权人为陈细连，在2017年2月17日张蓉辉与方红健签订《房屋买卖合同》之前，该房产就处于设定抵押和连续查封状态一直到现在。本院认为，我国对不动产物权实行登记制度，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案涉案房产已登记在本案被执行人名下，被执行人依法享有该不动产的相关权益，本院在执行案件中依法处置属于被执行人的房产符合法律规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条规定：具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：…（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；…。从不动产登记部门提供的查询结果来看，即使张蓉辉与方红健签订的《房屋买卖合同》属实，本涉案房产在该《房屋买卖合同》签订之前，就处于设定抵押和连续查封状态一直到现在。我国法律和相关司法解释规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。案外人张蓉辉购买该房产时，没有到不动产登记部门进行查询，在该房产处于被查封状态下与方红健签订房屋买卖合同，自身存在重大过失。张蓉辉在替代方红健偿还中国银行易俗河支行借款本息的时候，没有征得债权人中国银行易俗河支行的同意，没有办理贷款户变更手续。且房屋购买款中抵债130万元仅有当事人的陈述，无其他证据证明，本院无法核实该130万元抵债的真实性。即使张蓉辉代替方红健偿还银行贷款本息的情况属实，也只能另行向方红健主张权利。综上所述，异议人张蓉辉不享有足以排除对涉案房产强制执行的权益，其异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人张蓉辉的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向湘潭县人民法院提起诉讼。审 判 长 赵紫剑人民陪审员李娟人民陪审员 朱    立    华二〇二〇年十二月十四日书 记 员 毛    里    莎附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。