河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初9115号原告：河南光辉伟业物业管理有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇龙湖新城，统一社会信用代码91410184782213827H。法定代表人：高晓伟，董事长。委托诉讼代理人：许航，公司员工。被告：周军玲，女，1968年5月15日出生，汉族，住河南省郑州市。原告河南光辉伟业物业管理有限公司（以下简称河南光辉物业公司）与被告周军玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告河南光辉物业公司的委托诉讼代理人许航，被告周军玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南光辉物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费16452元，滞纳金人民币2752.7元，共计19204.7元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年9月10号原告（房地产开发单位委托的物业管理企业）与被告周军玲签订了前期物业管理服务协议。合同约定，原告提供物业服务企业的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，交费的时间为：上一个交费周期结束前一个月的1-15日预交下一个交费周期的物业管理服务费（交费周期为3个月）。乙方违反协议，逾期交费的，从逾期之日按应交费用的日千分之三承担违约金。被告系上述物业华庭3702号房业主，物业面积：230.65平方米，按约定应该向原告缴纳从2017年9月12日-2020年12月30日的物业管理费用16452元，滞纳金2752.7元。合同履行至今，原告按合同为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却不履行缴纳物业管理服务费用的义务，原告多次催缴，未有效果，特提起诉讼，请求依法作公正的判决，维护原告企业的合法权益。周军玲辩称，她愿意支付，但现在没那么多钱，她可以先交一部分，2021年3月份再把剩余支付给原告。她不认可物业服务费16452元，她算的是15785.5元，她与原告2020年1月21日在房管局达成协议，她先支付5000元物业费，5月1日前原告将房屋漏水等问题维修好后再支付剩余物业费。截止到今天，原告也没有把原告所说的问题解决到位，也没有进行验收。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告周军玲为新郑市龙湖镇商业街南侧龙泊圣地泊郡华庭3702别墅的业主。2014年9月10日，河南新地产置业有限公司与被告周军玲签订了《业主收楼交接书》，河南新地产置业有限公司将该房屋交付给周军玲；同日，原告河南光辉物业公司（甲方）与被告周军玲（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，协议主要内容为“本物业名称：泊郡华庭3702；乙方所购房屋基本情况，类型：别墅建筑面积:230.65平方米；双方的权利和义务：甲方对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；根据本协议向乙方收取物业管理费用；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备或改变其使用功能。物业管理服务费用；乙方交纳费用时间：按季度交纳本季物业管理服务费（可提前预缴），住宅按建筑面积每月每平方1.8元；因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方1.8元；乙方出租物业时，物业管理服务费用由乙方交纳；乙方转让物业时，需交清转让之前的物业管理服务费用；每次交纳费用时间：每季度第一个月的1-15日。违约责任：甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准的，乙方有权要求甲方退还所多交费用，并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应向甲方补交有关费用，并从逾期之日起按日千分之三承担违约金。2014年9月17日，河南新地产置业有限公司给周军玲出具了一份《物业费减免证明》，减免了周军玲2014年9月10日至2016年9月10日的物业费9964元。协议签订后，河南光辉物业公司对龙泊圣地小区提供物业管理服务至今。因为周军玲反映其房屋质量问题，原告河南光辉物业公司与被告周军玲于2020年1月21日在新郑市房地产管理局达成调解协议：一、被告周军玲在2020年2月20日前向原告河南光辉物业公司交付物业费伍仟圆整；二、原告河南光辉物业公司自愿协调开发商为被告周军玲维修房屋至符合行业交付标准，交付时间在2020年5月1日前。被告周军玲接受房屋后10日内，原告河南光辉物业公司组织被告周军玲、开发商共同作闭水试验。若闭水试验成功证明被告房屋不再漏水，被告周军玲在2020年5月31日前向原告交付所欠所有物业费，数额以物业费票据为准；三、若闭水试验不成功，原告河南光辉物业公司与被告周军玲一同找开发商解决问题，其余物业费在开发商解决问题前暂不交付。双方达成协议后，2020年2月19日被告周军玲向被告河南光辉物业公司缴纳了2016年9月11日至2017年9月11日期间的物业服务费5000元，原告给被告出具了发票。2020年9月17日，原告河南光辉物业公司向被告周军玲发送催费通知单。现原被告双方因为物业费发生争执，原告河南光辉物业公司诉至法院，请求处理。以上事实，有当事人陈述，《前期物业管理服务协议》，交房通知单，催费通知单，照片，调解协议，发票，微信聊天截图及本案庭审笔录等予以证明。本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告河南光辉物业公司与被告周军玲签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，为合法有效的民事合同。原告河南光辉物业公司已按照前期物业服务协议的约定提供了物业服务，被告周军玲应当按照协议约定交纳物业管理服务费，双方协议约定每季度第一个月的1—15日交纳本季度物业服务费，依据该协议被告周军玲从2016年9月11日至2020年12月10日交费周期期间欠交的物业管理服务费为21173.67元（1.8元/平方米/月×230.65平方米×51个月），扣除已经交纳的5000元，剩余16173.67元未有交纳。原告河南光辉物业公司不是房屋买卖合同的相对方，且原告河南光辉物业公司已协调开发商对房屋漏水问题进行了修复，被告周军玲以房屋漏水问题不缴纳物业服务费进行抗辩，本院不予采纳。根据庭审查明的情况，被告周军玲房屋漏水问题虽然不属于原告河南光辉物业公司的责任，也不属于原告河南光辉物业公司的服务范围，但原告河南光辉物业公司有义务协调开发商对被告周军玲房屋漏水问题进行维修，被告周军玲并非恶意拖欠物业服务费，故对原告河南光辉物业公司主张被告周军玲支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告周军玲应于本判决生效后十日内向原告河南光辉伟业物业管理有限公司支付截止到2020年12月10日的物业服务费16173.67元。二、驳回原告河南光辉伟业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，减半收取计140元，由原告河南光辉伟业物业管理有限公司负担22元，被告周军玲负担118元。本判决为终审判决。审判员  郭文凯二〇二〇年十二月十日书记员  胡芸帆