广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初32480号原告(反诉被告)：深圳市君胜商业管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区平湖街道富安大道熙璟城豪苑临街商铺****，统一社会信用代码：91440300074365635L。法定代表人：曹德建。委托诉讼代理人：雷啸，广东天梭律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市大粤盛宴餐饮管理有限公司，住，住所地：深圳市龙岗区平湖街道平湖社区富安街**熙璟城豪苑B063A一社会信用代码：91440300MA5EMKDX6T。法定代表人：叶亚良。委托诉讼代理人：陈俊文，广东信科律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄元纯，广东信科律师事务所律师。上列原告(反诉被告)深圳市君胜商业管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）深圳市大粤盛宴餐饮管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，原告提出如下诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租金120583.47元（人民币，下同）；2、被告向原告支付拖欠的水电费60783.12元；3、被告向原告支付因其拖欠租金、水电费而产生的滞纳金，按年利率24%自2020年4月26日起计算至实际付清拖欠款项之日止；4、本案诉讼费、保全费、公告费等所有诉讼费用由被告承担。本院立案受理后，被告提出如下反诉请求：1、判令原告向被告赔偿案涉租赁房屋中被告所有的物品价值1177790元；2、判令原告向被告返还租赁保证金115676元、装修押金40000元及广告押金3000元；3、本案诉讼费用由原告承担。本院依法对上述本诉和反诉进行合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。本案相关情况一、房屋租赁合同关系的建立：2019年7月2日原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《君胜商业租赁合同》，约定：1、甲方将位于深圳市龙岗区（以下简称涉案物业）出租给乙方作餐饮使用，双方确认商铺建筑面积为1051.6平方米（按双方实际丈量的使用面积为基数计算建筑面积，实用率60%），甲乙双方同意乙方租用的商铺按照上述建筑面积计付租金；2、租赁期限为96个月，从2019年6月10日起至2027年6月9日止,装修期自交付之日起计算，装修期不得超过3个月，即从2019年6月10日起至2019年9月9日止为装修期，乙方从开业之日起计算租金，如该商铺在前述期间内开业经营的（即乙方在该商铺内开始经营，实际接待顾客，而无论乙方是否试营业、试运行或顾客的数量及销售状况如何，或者商场内其它商家是否开业，但不包括按甲方要求进行试营业的情况），装修期截止至该房屋对外营业之日的前一日；3、租金以建筑面积计算，第一年从2019年6月10日至2019年9月9日（在此期间开业之日为租金起始日，开业日截止日期为2019年9月9日）每月租金为15000元，从2019年9月10日至2020年6月9日租金为40元／平方米／月，即每月租金42064元，第二年从2020年6月10日至2021年6月9日租金为45元／平方米／月，即每月租金47322元；4、乙方在签订本合同七日内向甲方交付租赁保证金115676元；5、乙方拖欠甲方租金、管理费、电费、水费、煤气费等应缴费用其中一项或多项，均视为违约，每逾期一天按拖欠金额千分之三计付滞纳金：拖欠时间超过十天，甲方有权采取停止向乙方供电等其他强制措施；拖欠达十五日（含十五日），甲方有权终止合同，乙方所交租赁保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方；6、若乙方物品逾期超过7天未撤走，甲方无须作任何书面通知和承担任何责任、任何赔偿，即有权变卖处理，以弥补甲方损失，如物品变卖款不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。二、租赁合同的履行情况：2019年5月31日被告向原告支付租赁保证金115676元；2019年6月20日被告向原告支付装修押金40000元；2019年7月10日被告向原告支付广告合同履约保证金3000元。三、关于《君胜商业租赁合同》的效力：本院认为，原告已提交涉案物业的《房地产权证书》，原告与被告于2019年7月2日签订的《君胜商业租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。四、关于原告要求被告支付拖欠的租金120583.47元：原告称，被告拖欠的上述租金包括2020年2月、3月以及4月1日至4月26日的租金；被告确认未缴纳2020年2月之后的租金。原告称被告租赁涉案物业至2020年4月26日止，被告称2020年3月15日原告更换了涉案物业的门锁，已实际控制涉案物业，故被告不应支付2020年3月15日之后的租金。本院认为，合同解除，被告有义务将租赁物业返还给原告，作为返还租赁物业义务的履行方，被告应对返还的时间承担举证责任，被告未能提交证据证明原告于2020年3月15日原告已实际控制涉案物业，应承担举证不能的法律后果，本院依法采信原告的主张，认定被告租赁涉案物业至2020年4月26日，故被告尚应向原告支付2020年2月1日至2020年4月26日期间的租金，计算方式如下：42064元+42064元+42064元÷30天×26天=120583.47元。五、关于原告要求被告支付拖欠的水电费60783.12元：原告称其主张的是2019年12月18日至2020年4月11日的水电费，并提交了《君胜商业收费通知单》予以证明；被告称其只同意支付2019年12月18日至2020年3月15日之间的水电费，且称根据相关的深圳市政府的免收细则，被告是符合免收2020年2月电费的条件的，所以被告不同意支付2020年2月份的电费。本院认为，如上所述，被告租赁涉案物业至2020年4月26日，故被告应向原告支付2019年12月18日至2020年4月11日期间的水电费。根据被告提交的《深圳市关于免收2020年2月工商企业两部制电价中基本电费部分的实施细则》第四条第一款规定：本实施细则所称用户，应符合以下条件：（一）须为在我市行政区域（含深汕特别合作区）内用电，向深圳供电局有限公司、深圳前海蛇口自贸区供电有限公司、深圳招商供电有限公司缴交电费，执行两部制电价的；…..（三）营业执照或证书名称与电费结算户名称应保持一致，并符合本实施细则所有规定。没有证据显示被告在上述规定的供电部门开立电费结算账户，被告不属于上述细则所定义的用户，且被告也没有证据证明原告已享受上述细则规定的优惠政策并免交了2020年2月电费，故本院对被告要求免交2020年2月电费的主张不予采纳。被告确认未缴纳2019年12月18日之后的水电费，《君胜商业收费通知单》载明的水电费金额未超过合理范畴，本院对《君胜商业收费通知单》予以采信，认定被告尚拖欠原告2019年12月18日至2020年4月11日的水电费60783.12元。六、关于原告主张拖欠租金及水电费的滞纳金：合同约定被告拖欠原告租金、管理费、电费、水费、煤气费等应缴费用其中一项或多项，均视为违约，每逾期一天按拖欠金额千分之三计付滞纳金。原告主张滞纳金按年利率24%标准，自2020年4月26日起计算至付清拖欠款项日止，符合双方约定，本院予以支持。七、关于被告要求原告返还租赁保证金115676元：合同约定拖欠租金或水电费达十五日（含十五日），原告有权终止合同，被告所交租赁保证金不予退还，被告还须付清所拖欠的款额及违约金。被告拖欠租金及水电费已超过15日，原告没收其租赁保证金符合合同约定，被告要求原告返还租赁保证金没有法律依据，本院不予支持。八、关于被告要求原告返还装修押金40000元：庭审中，双方均同意被告缴纳的装修押金40000元用于冲抵被告拖欠的租金及水电费，本院予以支持，本院酌情确定该40000元用于冲抵被告拖欠的租金。九、关于被告要求原告返还广告押金3000元：合同对该款项没有约定，原告没收该笔款项没有法律依据，应返还给原告。庭审中，双方均同意如双方互有支付义务，由法院迳行冲抵，故本院酌情确定该3000元用于冲抵被告拖欠的租金。十、关于被告要求原告赔偿涉案物业中被告所有的物品价值共计1177790元：被告称原告留置了其价值1177790元的物品，原告称没有留置被告的物品。被告为证明其主张，向本院申请调查令，向深圳市公安局龙岗分局平南派出所调取了《受理报警登记表》及《询问笔录》，并提交一份视频资料。在2020年8月15日15时18分的《询问笔录》中被告法定代表人叶亚良称店铺丢失了价值超过2万元的东西；在2020年8月15日13时24分的《询问笔录》中原告处物业经理陈学高称公司物业2020年7月份清理过平湖街道平湖社区富安街100号熙璟城豪苑1栋B063A号商铺，清理了两台空调外机和主机，两个电脑显示器和一台电脑主机，一台面粉机，还清理了一些生活垃圾，两台空调外机和主机，两个电脑显示器和一台电脑主机，一台面粉机放在公司物业管理处管理着，并称公司是按双方签订的合同第十条违约处理的第6条进行处理的。被告提交的视频资料只显示被告人员与原告人员争吵情况，未显示具体留置物品的情况。本院认为，被告提交的证据不足以证明原告留置了其主张的物品，应承担举证不能的法律后果，本院对其主张不予采信。案涉租赁合同约定：若被告物品逾期超过7天未撤走，原告无须作任何书面通知和承担任何责任、任何赔偿，即有权变卖处理，以弥补甲方损失，如物品变卖款不足以弥补原告损失的，原告有权继续向被告追偿。被告自2020年2月未再缴纳租金，双方租赁合同已于2020年4月26日终止，被告应在合同终止后及时搬离租赁物业的物品，被告不搬离租赁物业物品，原告于2020年7月清理被告留放于涉案物业物品，符合双方合同约定，且避免了损失扩大，并无不妥。被告要求原告赔偿物品损失，没有事实和法律依据，本院不予支持，但原告应将清理出的两台空调外机和主机，两个电脑显示器和一台电脑主机，一台面粉机返还给被告。十一、双方互有支付义务，经冲抵后，被告应承担的责任：经冲抵后，被告应向原告支付2020年2月、3月以及4月1日至4月26日租金77583.47元（120583.47元-40000元-3000元）、2019年12月18日至2020年4月11日水电费60783.12元，以上共计138366.59元以及拖欠上述款项滞纳金（以未付租金和水电费金额为基数，按年利率24%标准，自2020年4月26日起计算至付清上述款项日止）。裁决结果依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）深圳市大粤盛宴餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告(反诉被告)深圳市君胜商业管理有限公司支付2020年2月、3月以及4月1日至4月26日的租金77583.47元、2019年12月18日至2020年4月11日的水电费60783.12元以及上述租金和水电费的滞纳金（以未付租金和水电费金额为基数，按年利率24%的标准，自2020年4月26日起计算至付清上述款项日止）。二、原告(反诉被告)深圳市君胜商业管理有限公司应于本判决生效之日起10内将其从涉案物业清理出的两台空调外机和主机，两个电脑显示器和一台电脑主机，一台面粉机返还给被告。三、驳回原告(反诉被告)深圳市君胜商业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）深圳市大粤盛宴餐饮管理有限公司的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。本诉案件受理费2160元（原告已预交），由被告负担。反诉案件受理费8414元（被告已预交3928元），由原告负担270元，由被告负担8144元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  曾海林二〇二〇年十二月十日书记员  廖庭婷