湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初3274号原告：中国建设银行股份有限公司恩施分行，营业场所:恩施市东风大道571号，统一社会信用代码91422800616321021P。代表人：向黔，该行行长。委托诉讼代理人：赵耀，湖北勇鑫律师事务所律师，代理权限:特别授权。委托诉讼代理人：黄艾，湖北勇鑫律师事务所律师，代理权限:特别授权。被告：雷宇，女，生于1978年10月12日，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市，被告：恩施朝泰置业有限公司，住所地：恩施市施州大道**，统一社会信用代码914228015683228708。法定代表人：黄祥海。原告中国建设银行股份有限公司恩施分行（以下简称建行恩施分行）诉与被告雷宇、恩施朝泰置业有限公司（以下简称朝泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序,组成合议庭公开开庭进行了审理，原告建行恩施分行的委托诉讼代理人黄艾到庭参加了诉讼，被告雷宇、朝泰公司经本院合法送达民事诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行恩施分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告雷宇偿还住房贷款本金及截止2018年5月9日的利息共计406115.61元，并按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定向原告支付2018年5月9日起至所有款项还清之日止的利息；2、依法判令被告雷宇偿还原告快贷本金及截止2018年5月9日的利息共计28478.40元,并按约定向原告支付自2018年5月10日至还清之日止的利息；3.判令被告朝泰公司对被告雷宇所应偿还的全部住房贷款本息承担连带清偿责任；4、确认原告有权就被告雷宇提供的抵押物（恩施市小渡船街道办事处旗峰坝社区朝泰丽水湾B栋2单元505号商品房）拍卖后所得的价款优先受偿；5.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2015年7月，被告雷宇向原告申请个人住房贷款，经原告审核后，同意发放该笔贷款。2015年7月10日，被告雷宇与被告朝泰公司签订了《商品房买卖合同》，当日支付了首付款180000元。之后，被告雷宇与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定原告向被告雷宇提供借款本金420000元，借款期限为240个月，即自2015年7月20日至2035年7月20日，借款利率为月利率，即在基准利率上浮0%，还款方法为等额本息还款法，同时约定了借款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%。被告雷宇以其所购的位于恩施市××渡船街道办事处朝泰××单元××号商品房屋作为抵押，并办理了预告登记。被告朝泰公司作为保证人在该借款合同上盖章确认其保证责任。2015年7月20日，原告按借款合同约定将420000元借款转至合同指定账户，完成了合同约定的义务。2017年5月22日起，被告雷宇通过手机银行自助向原告申请房贷授权的快贷27000元，并在当天全部支用，之后一直未予偿还。现雷宇开始出现逾期清偿住房贷款的情况，至今已逾期8期。被告雷宇的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告有权就被告雷宇所提供的抵押物拍卖后所得的拍卖款优先受偿，并要求被告朝泰公司对被告雷宇的全部住房贷款本息承担连带责任。因此，原告依据《民事诉讼法》相关规定，向法院提起诉讼，请求依法判决。被告雷宇、朝泰公司未答辩，也未提交证据。原告建行恩施分行围绕诉讼请求依法提交了被告雷宇的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、首付款发票、个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、预告登记证、承诺书、中国建设银行股份有限公司“快贷”业务流程、中国建设银行“快e贷”借款合同、借贷通服务协议、贷款资金流向一览表、贷款明细及对账单等证据。本院认为，原告建行恩施分行提交的证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，原告建行恩施分行系于2005年1月24日在恩施州工商行政管理局登记成立的股份有限公司分公司类型企业非法人，登记经营范围有人民币贷款业务。被告朝泰公司系2011年2月23日成立的有限责任公司，登记经营范围有房地产开发。位于恩施市小渡船街道办事处朝泰丽水湾是被告朝泰公司开发的商业房地产项目。2015年7月10日，被告雷宇作为买受人与作为出卖人被告朝泰公司签订《房品房买卖合同》一份，约定被告雷宇购买被告朝泰公司所开发前述项目B栋2单元505号房一套，该房建筑面积136.98平方米、单价4380.20元/平方米、总价600000元，由被告雷宇签订合同之前支付首付款180000元，余款420000元办理银行按揭抵押贷款。2015年7月，被告朝泰公司为被告雷宇开具了首付款180000元的购房款发票。2015年7月23日，被告雷宇作为借款人和抵押人，与作为贷款人的原告、作为保证人的被告朝泰公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告雷宇以其所购被告朝泰公司所开发前述项目B栋2单元505号房作为抵押向原告贷款人民币420000元，借款期限240个月，自2015年7月20日至2035年7月20日；贷款利率为月利率（年利率4.9%），即在基准利率水平上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；逾期还款的罚息利率为执行利率水平上上浮50%（年利率7.35%）；贷款发放方式为贷款人受托支付方式划入指定账户，还款方法为等额本息还款法委托扣款，首期还款额为2865.46元；借款人不按约定按时足额偿还借款本息的构成违约，贷款人可以宣布贷款立即到期并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，贷款人可以直接处理抵押物，用于抵扣借款本息，实现抵押权，如涉及法律程序，所有法律费用和相关费用均由借款人承担；担保人的保证为连带责任保证，担保方式为抵押加阶段性保证；保证期间为合同保证条款生效之日起到抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证的范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；对于保证人在合同项下的全部应付款项，贷款人有权从担保人在中国建设银行系统开立的任一账户中扣收且无须提前通知担保人。合同签订后，双方为合同约定抵押事项于2015年7月31日在恩施市房地产管理局办理了预告登记。2015年8月6日原告将贷款420000元划入合同所指定的被告朝泰公司账户。被告雷宇借款后，未按约定如期向原告还款，自2017年10月开始出现逾期，截止2018年5月9日，被告雷宇下欠原告住房贷款本金393094.08元、利息12554.76元、罚息466.77元，共计406115.61元。2017年5月22日，被告雷宇通过手机银行向原告建行恩施分行申请快e贷27000元（已于当日支用），借款期限自2017年5月22日至2018年5月22日，贷款固定年利率为5.6%，逾期罚息年利率在贷款利率的基础上上浮50%。截止2018年5月9日，被告雷宇尚欠快e贷本金27000元、利息1478.40元。另查明，案涉抵押房产至今没有办理产权登记和抵押登记。本院认为，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法的规强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。原告建行恩施分行按约履行了出借义务，但被告雷宇自2017年10月起未按约归还贷款本息，构成违约，应承担违约责任。原告宣布贷款提前到期，被告雷宇偿还其住房贷款本金393094.08元，并按年利率7.35%向原告支付自2018年5月10日起至还清之日止的利息，以及被告雷宇偿还截止2018年5月9日前所欠利息及违约金共计13021.53元，符合合同约定，亦未超过法律允许的利率标准，本院予以确认并支持。关于优先受偿及担保责任的问题。抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。虽然原告建行恩施分行已就被告雷宇提供的抵押房产办理了抵押预告登记，但只有当条件成就，办妥了抵押登记后，才产生优先受偿的抵押效力。从本案看，银行显然知晓此种风险，其要求房产公司在抵押标的取得完全产权并办妥正式抵押登记前提供阶段性连带担保责任，故在难以实现物的担保的情况下，房产公司应承担连带担保责任，即被告朝泰公司在本案中应就被告雷宇的住房贷款按约定承担连带保证责任。其承担保证责任后，有权向被告雷宇追偿。案涉《快e贷借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。原告建行恩施分行按约履行了出借义务，但被告雷宇逾期未按约定归还贷款本息，构成违约，应承担违约责任。原告主张被告雷宇偿还原告快e贷本金27000元，及截止2018年5月9日的利息1478.40元，并按逾期年利率8.4%支付自2018年5月10日起至还清之日止的利息，符合合同约定，且未超过法律允许的利率标准，本院予以支持。被告雷宇、朝泰公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为放弃其对原告诉讼提出抗辩的权利，不影响本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告雷宇于本判决生效后五日内向原告中国建设银行股份有限公司恩施分行偿还住房借款本金393094.08元，并按年利率7.35%支付该款自2018年5月10日起至还清之日止的利息。二、被告雷宇于本判决生效后五日内向原告中国建设银行股份有限公司恩施分行偿还住房借款利息及罚息共计13021.53元。三、被告恩施朝泰置业有限公司就被告雷宇上述第一、二项全部债务向原告中国建设银行股份有限公司恩施分行承担连带保证责任。被告恩施朝泰置业有限公司承担保证责任后，有权向被告雷宇追偿。四、被告雷宇于本判决生效后五日内向原告中国建设银行股份有限公司恩施分行偿还快e贷本金27000元，并按年利率8.4%支付自2018年5月10日起至还清之日止的利息（含罚息）。五、被告雷宇于本判决生效后五日内向原告中国建设银行股份有限公司恩施分行偿还快e贷的利息1478.40元。六、驳回原告中国建设银行股份有限公司恩施分行的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费7818元及发生的公告费，由被告雷宇负担，被告恩施朝泰置业有限公司连带缴纳。本判决书在送达中如需进行公告，公告费用由造成需公告原因的当事人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  向 云人民陪审员  王清国人民陪审员  张友新二〇二〇年十二月九日书 记 员  陈邵阳