山东省淄博市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鲁03行初238号 原告冯传香，女，1939年11月21日出生，汉族，现住淄博市张店区。 委托代理人刘兰，女，1960年3月9日出生，汉族，现住淄博市张店区。系原告之女。 委托代理人杜云峰，北京市尚公律师事务所律师。 被告淄博市张店区人民政府,住所地：淄博市张店区马尚镇新村西路**。 法定代表人王学刚，区长。 出庭应诉行政机关负责人田业冰，副区长。 委托代理人马亮，淄博市张店区人民政府工作人员。 委托代理人李述波，山东大地人律师事务所律师。 原告冯传香不服被告淄博市张店区人民政府（以下简称张店区政府）作出的张政征补字〔2020〕1号房屋征收补偿决定，于2020年8月31日向本院提起行政诉讼。本院于2020年9月1日立案后，于2020年9月3日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年10月16日公开开庭审理了本案。原告冯传香的委托代理人刘兰、杜云峰，被告张店区政府的负责人田业冰及委托代理人马亮、李述波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告张店区政府于2020年6月24日作出张政征补字〔2020〕1号《张店区人民政府房屋征收补偿决定》，认定：2018年3月30日张店区人民政府以张政字[2018]19号文件作出房屋征收决定，决定征收北至胶济铁路、南至铁三村、东至铁路局水电段、西至铁二村区域的房屋及其附属物，同时收回被征收房屋占用范围内的国有土地使用权。冯传香坐落于张店区工盛街40-2号的房屋位于该范围内，被征收房屋权属证书号：淄博市房权证张店区字第××号，证载建筑面积84.89㎡，实测核准建筑面积84.89㎡，附属房建筑面积92.55㎡的补偿价值，经山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司依法评估确定，并出具了（山东）鸿润（2020）征估字C016估价（结果）报告。根据《淄博火车站南广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》（以下简称《征收补偿方案》）及2020年3月27日给被征收人送达的《告知书》，因被征收人在告知书确定的签约期限内与张店区房屋征收部门未达成补偿协议，张店区政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条、第二十一条、第二十六条、第二十七条、第二十八条规定，作出以下房屋征收补偿决定：一、被征收人冯传香可以根据《征收补偿方案》第七条第一项规定选择货币补偿，房屋评估补偿金额1181995元、房屋装饰装修评估补偿金额5093元、附属物评估补偿金额2680元、搬迁补偿费1273元、临时安置补偿费6474元、附属设施移动安装补偿费0元、自建房评估价值83295元，以上补偿费共计：1280810元。二、被征收人冯传香也可以根据《征收补偿方案》第七条第二项选择房屋产权调换，产权调换房屋位置：张博路以东，昌国路以北，规划站西路以西，规划王舍路两侧还迁安置房。房屋装饰装修评估补偿金5093元、附属物评估补偿金2680元、搬迁补偿费2547元、临时安置补偿费6474元、附属设施移动安装补偿费0元、自建房评估价值83295元，以上选择产权调换后剩余补偿费共计：100089元。三、被征收人应在本决定送达之日起5个工作日内，在上述两种补偿方式中选择一种，书面告知房屋征收部门。四、被征收人在本决定送达之日起15日内，将房屋所有权证书、土地使用权证书或不动产登记证书一并交付房屋征收部门。被征收人对本决定不服的，可以自本决定送达之日起60日内向淄博市人民政府申请行政复议，也可以自本决定送达之日起6个月内向淄博市中级人民法院提起行政诉讼。 原告冯传香诉称，一、张政征补字〔2020〕1号《张店区人民政府房屋征收补偿决定》对原告所有的院落补偿方式缺乏法律依据,补偿价值畸低,应予撤销。根据被告公示的征收补偿明细显示,对原告院落的补偿计算单价为房屋评估价格的40%。该种补偿计算方式缺乏法律依据,也明显不公。根据该单价,原告的院落土地每平方米2000余元,每亩地约150万元,这和土地出让市场动辄每亩六七百万元的价格相差悬殊。因此征收补偿决定对原告的院落补偿价值极低,是原告无法接受的。二、根据司法解释规定,被告应以市场价格对原告的院落进行征收补偿。依据《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》的规定:“国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。”因原告的房地产是在土地公有制改革之前取得的,符合上述司法解释的情形和精神,应当以征收时的土地市场价格予以补偿。征收补偿决定没有适用如此有效的法律规定,而是以主观臆测来确定院落征收补偿价格显然是违法的。三、征收补偿决定对原告的院落土地使用权面积认定错误。原告所有的土地使用权证存根为358.09平方米，后在土地使用权登记中错误的进行了登记。2012年经实际测量的面积为371.14平方米。在本次征收过程中，虽然对原告的土地使用权重新进行了核定，但核定后的面积332.80平方米与原告土地使用权的实有面积仍相差悬殊。在征收过程中，原告屡次对被告提出了土地使用权认定不实的问题，但被告一直未予处理和认定。征收补偿决定仍以原核定面积确认原告的院落面积并予以补偿，也是错误的。四、被告先对房屋强拆,又作出征收补偿决定,违反法律程序。原告的房屋在征收补偿诉讼期间,被被告组织人员强制拆除。原告的房屋被扒,室内物品被砸,人员被强行阻挠。被告的行为已经被淄博市中级人民法院确认为违法。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条:“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”、第二十八条:“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行”的规定,被告应当在作出征收补偿决定并落实安置补偿后,才能进行拆除房屋。因此,被告先拆除房屋又作出征收补偿决定的行为是严重违法的,应当对强拆行为作出行政赔偿,并撤销违法的征收补偿决定。综上所述,征收补偿决定没有按照司法解释的规定对原告院落进行补偿,补偿违法,并导致补偿金额过低;被告强制拆除房屋后又出具征收补偿决定不符合法律程序,请求依法撤销张政征补字〔2020〕1号《张店区人民政府房屋征收补偿决定》；诉讼费用由被告承担。 原告冯传香向本院提交了以下证据、依据：1、张政征补字〔2020〕1号征收补偿决定，证明房屋征收补偿决定对土地使用权补偿价值过低，缺乏法律依据，应予撤销。2、估价报告和公示明细表，证明估价报告对房地产评估价值过低，被告所确定的补偿标准缺乏法律依据，标准过低。3、复核评估申请书，证明原告对估价报告提出了复核申请。4、土地使用证存根，证明原告土地使用权面积为358.09平方米。5、工盛街40-2冯传香土地面积的宗地图，证明原告的土地使用权面积应当以2012年测定的371.14平方米为准。6、房地产买卖契约，证明原告房产系公有制改革之前取得，征收时应当按照市场价值给予补偿。7、《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》，证明原告所有的土地使用权应当按照市场价值补偿，被告按照房产征收单价的40%为标准给予补偿，损害了原告的合法权益，是错误的，应予纠正。8、2018年终淄博楼市白皮书，证明与原告所有的土地使用权相同区位的土地使用权2018年的拍卖价格为每亩8031400.00元，合每平方米12047.10元。原告主张的每平方米1万元赔偿低于市场交易价格，被告对原告的土地使用权进行的补偿，明显低于市场交易价格，是错误的。9、2020年相同区段土地使用权出让价格信息，证明与原告所有的土地使用权相同区位的土地使用权2020年的出让价格仍在每平方米1万元以上，远高于被告所作出的补偿标准。 被告张店区政府辩称，一、被告作出张政字〔2018〕19号房屋征收决定具有法律依据,拥有主体资格,证据充分,适用法律正确。被告具有《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款规定的作出征收决定的行政主体资格。涉案征收决定符合《条例》第八条第三项、第五项规定,属于公共利益的需要,符合《条例》第九条第一款规定的“四规划、一计划”的要求,评估机构对《征收决定》进行了社会稳定风险评估。综上,被告作出征收决定的行政行为合法,且征收决定已生效。二、被告作出的张政征补字〔2020〕1号房屋征收补偿决定具有法律依据,拥有主体资格,证据充分、程序合法,适用法律正确。房屋征收决定确定的房屋征收范围为:北至胶济铁路、南至铁三村、东至铁路局水电段、西至铁二村区域的国有土地上的房屋及其附属物,征收范围系淄博火车站南广场片区建设项目的重要部分。原告所有的涉案房屋在征收范围内,在确定的签约期限内房屋征收部门与原告未达成征收补偿协议,被告依据张政字〔2018〕19号《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条、第二十一条、第二十六条、第二十七条、第二十八条规定,作出张政征补字〔2020〕1号房屋征收补偿决定征收原告的房屋,符合实体要件、程序合法、证据充分、适用法律正确。三、原告的诉求没有事实和法律依据。鸿润公司已经依法对该房产进行了评估工作并作出了评估报告，且已经进行了复估，被告依据法定程序作出征收补偿决定,因此,原告主张的对其院落评估价值较低的问题没有事实和法律依据。评估公司已经依法对被答辩人的院落进行了价值评估。评估公司依法独立评估,根据《国有土地上房屋征收评估办法》第三条和《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，评估机构对涉案房产进行了评估,涉案房产评估程序、评估方法符合法律规定,评估结果公平、公正、合法有效。关于原告主张的院落面积问题，是专业勘测机构进行的勘测测量，不存在认定错误问题。涉案征收项目补偿资金已经足额到位,专户存储、专款专用。目前,已签约的拆迁户都已根据《拆迁补偿协议》足额领取了拆迁补偿款,针对未达成《拆迁补偿协议》的部分拆迁户,也已经根据《拆迁补偿决定》作了补偿金预留。因此,不存在违反“先补偿,后搬迁”的征收精神事实。综上所述,被告作出张政征补字〔2020〕1号《张店区人民政府房屋征收补偿决定》的具体行政行为合法有效,原告的诉讼请求没有事实及法律依据,应当依法驳回诉讼请求。 被告张店区政府向本院提交了以下证据、依据：1、张政字〔2018〕19号《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》、张政房征告字〔2018〕3号张店区人民政府房屋征收决定公告、《淄博火车站南广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》各一份，拟证明被告作出房屋征收决定，被告已批准《征收补偿方案》。2、《关于选定淄博火车站南广场片区建设项目房屋征收评估机构的通知》、公示照片，拟证明2018年3月31日，房屋征收部门依据有关法律规定将选定房屋征收评估机构的通知进行了公示。3、房屋评估机构选择过程光盘、笔录，拟证明房屋征收部门依据法律规定确定房屋评估机构过程公开透明。4、《淄博火车站南广场片区建设项目房屋征收评估机构选定公告》及公示照片，拟证明2018年4月11日，房屋征收部门依据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定对选定的房屋征收评估机构进行通知公示。5、房屋征收部门与确定的房屋评估机构的委托合同，拟证明房屋征收部门依法委托评估机构。6、张店区人民政府常务会议纪要（第16次），证明张店区人民政府同意对未签约的被征收人作出《征收补偿决定》。7、《工盛街平房评估价值公示明细表》、公示照片，证明评估机构出具初步分户评估结果，对分户评估结果进行公示。8、《房地产估价报告》及签收单各一份，证明评估机构对涉案房产价值进行了评估。9、复估房产评估报告及签收单各一份，证明涉案房产经过评估复估、评估报告已转交被征收人。10、张政征补字〔2020〕1号《淄博市张店区人民政府房屋补偿征收决定》公示及送达回执，证明被告作出涉案征收补偿决定，公示并送达被征收人，被征收人已签收。法律依据：1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》。2、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》。3、《国有土地上房屋征收评估办法》。4、《淄博市国有土地上房屋征收评估管理规定》（淄政办发〔2012〕9号）。5、《淄博市人民政府办公厅关于公布淄博市国有土地上房屋征收相关补偿标准的通知》（淄政办字〔2017〕125号）。 经庭审质证，原告冯传香对于被告张店区政府提交的证据的质证意见为：对证据1-10的真实性没有异议，但认为证据1-6所包含的征收补偿标准已经对本案不再适用，该征收补偿标准是在2018年征收补偿决定当中适用的。关于证据7-10，原告不认可被告对原告所作出的征收补偿决定以及评估报告，认为土地使用权也应当按照市场价值进行补偿，被告按照被征收房屋单价的40%对院落土地进行补偿没有任何依据，在一定程度上减损了原有的补偿标准，使某些情况下被征收人的权益价值降低。评估报告第9页所列举的法律法规和部门规章第11项是淄博火车站南广场片区建设指挥部会议纪要（［2020］第2号），该会议纪要不能作为征收补偿的一个法律依据。因此，征收补偿决定和评估报告没有对原告作出合理充分的补偿，缺乏合法的依据标准，特别是对原告的净院落土地使用权没有作出公正合理的补偿，不予认可。 被告张店区政府对原告冯传香所提交证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，认为征收补偿决定依据评估公司出具的评估报告作出，合法有效。对证据2、3的真实性无异议，对证明内容有异议，认为原告已提出复估，鸿润公司出具了对原评估报告结果不作调整的复估报告，原告已经收取，但原告并没有提出鉴定申请，视为其对权利的放弃，视为其对评估结果的认可。被告依据相关评估报告作出征收补偿决定，符合法律程序。对证据4、5、6、7，认为原告当庭举证不符合证据规则，且该证据已作废，不能作为证据使用，该证据不能证明原告的证明目的，原告的土地使用权证已经登记10年以上，原告一直没有提出相关异议，本案也不适用《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》。对证据8、9，认为系网络打印，对其真实性不予认可，且与本案没有关联性，土地位置与性质不一样，评估或拍卖价格差异巨大，被告对原告院落价值按房屋单价的40%计算并进行补偿是评估公司按照市场价值进行评估确定的。 本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1，被告对其真实性无异议，本院经审查对其真实性依法予以确认；该证据本身系本案被诉行政行为，并不能证明涉案房屋补偿价值过低和缺乏法律依据，故本院对该证明内容依法不予采信。原告提交的证据2，被告对其真实性无异议，本院经审查对其真实性依法予以确认；该证据本身并不能证明涉案房地产评估价值过低和被告确定的补偿标准缺乏法律依据，故本院对该证明内容依法不予采信。原告提交的证据3，被告对其真实性无异议，本院经审查对其真实性依法予以确认，该证据能够证明原告提出过复核评估申请的事实，故本院对该证据依法予以采信。原告提交的证据4，本院经审查对其真实性依法予以确认；但该证据不能证实征收补偿确定的实际面积，故本院对该证明内容依法不予采信。原告提交的证据5，本院经审查对其真实性依法予以确认；但该证据不能证实征收补偿确定的实际面积，故本院对该证明内容依法不予采信。原告提交的证据6，与证据原件一致，本院经审查对其真实性依法予以确认；但涉案房屋院落已由相关行政管理部门予以登记颁证，对涉案房屋院落有关情况的认定应以登记或证载信息为准，在征收补偿中经过评估机构重新勘测的，应以重新勘测的为准，故本院对该证据证明内容依法不予采信。原告提交的证据7，其系最高人民法院对下级法院请示的答复，其本身不属于证据，故其不存在作为证据而应否予以确认的问题。原告提交的证据8、9，系从网络下载打印的材料，其并不能证明原告的相应主张，故本院对其依法不予采信。被告提交的证据1-10，与证据原件一致，本院经审查认为上述证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，其来源和形式符合法律规定，可以作为认定案件事实的根据。故对被告提供的证据1-10依法予以采信。 经审理查明，2018年3月30日，被告张店区政府作出张政字[2018]19号房屋征收决定，因淄博火车站南广场片区建设项目（工盛街宿舍片区）需要，决定征收北至胶济铁路、南至铁三村、东至铁路局水电段、西至铁二村区域的房屋及其附属物。原告冯传香坐落于张店区工盛街40-2号的房屋位于该征收范围内，房产证号为淄博市房权证张店区字第××号，证载房屋面积总共为84.89㎡，用途为住宅；土地证号为淄国用（2010）第A194**，证载土地面积为309.94㎡，使用权类型为划拨，用途为城镇住宅用地。张政字[2018]19号房屋征收决定同时决定收回被征收范围内的国有土地使用权，并批准了张店区房屋征收部门制定的《淄博市火车站南广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》。2018年3月30日，被告淄博市张店区人民政府公告了上述征收决定及补偿方案。 因原告冯传香与张店区房屋征收部门在《征收补偿方案》确定的签约期限内未达成补偿协议，2018年9月6日，被告张店区政府作出张政征补字[2018]1号房屋征收补偿决定，认定涉案房产在张店区人民政府张政字[2018]19号房屋征收决定确定的征收范围内，证载建筑面积84.89㎡，实测核准建筑面积84.89㎡，附属房建筑面积92.55㎡，补偿价值经山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司评估确定，根据评估报告和《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定，决定：被征收人冯传香可以根据《征收补偿方案》第七条第一项规定选择货币补偿，房屋评估补偿金额1090327元、房屋装饰装修评估补偿金额5093元、附属物评估补偿金额85425元、搬迁补偿费1273元、临时安置补偿费6474元，以上补偿费共计1188592元。被征收人冯传香也可以根据《征收补偿方案》第七条第二项选择房屋产权调换，产权调换房屋位置：张博路以东，昌国路以北，规划站西路以西，规划王舍路两侧还迁安置房。房屋装饰装修评估补偿金5093元、附属物评估补偿金81825元、搬迁补偿费2547元、临时安置补偿费6474元，以上补偿费共计95939元。2018年9月10日，被告将上述补偿决定送达原告。原告冯传香对该征收补偿决定不服，于2018年9月29日向本院提起行政诉讼，请求撤销该征收补偿决定。本院于2019年9月27日作出（2018）鲁03行初121号行政判决，认为张政征补字〔2018〕1号房屋征收补偿决定程序合法，对原告涉案房屋按“评估单价”6422元/㎡进行补偿具有合理性，对原告涉案房屋装饰装修评估补偿金、附属物评估补偿金额、搬迁补偿费、临时安置补偿费、附属设施移动安装补偿费等费用的确定，系经过评估公司依法评估，且符合安置补偿方案的有关内容，能够体现公平合理补偿之原则;提供的房屋产权调换补偿方式中，还迁安置房位置清晰明确，征收补偿方案亦已明确还迁安置房为建筑面积70㎡、90㎡、110㎡、130㎡、150㎡的五种户型，符合相应法律、法规的规定，符合公平合理的补偿原则;针对原告这种院落空地面积远大于房屋建筑面积的房产，该判决认为采用院落系数封顶的方式进行补偿不具有合理性，不利于实现被征收人可获得补偿利益的公平性，相应地，被诉房屋征收补偿决定确定的“房屋评估补偿金额”明显不当，故判决撤销被告作出的张政征补字〔2018〕1号房屋征收补偿决定并责令被告对涉案房产依法重新作出房屋征收补偿决定。 上述（2018）鲁03行初121号行政判决生效后，被告重新启动对原告涉案房屋的补偿程序。2020年3月16日，张店区房屋征收部门在张店区工盛街张贴公示了鸿润公司作出的新的《工盛街平房评估价值公示明细表》。评估价值公示明细表中原告冯传香涉案房屋的证载建筑面积为84.89㎡，土地证载面积为309.94㎡，土地重新测绘面积和土地评估确认面积均为332.8㎡，房屋评估面积为84.89㎡，净院落土地使用权面积为247.91㎡，基准价为7135.00元/㎡，建成年代为1930年，成新率为0.9，评估单价为6422.00元/㎡，房屋评估价值545164.00元，净院落土地评估价值为636831.00元，评估价值为1181995.00元；自建房面积为92.55㎡，自建房评估单价为900.00元/㎡，自建房评估价值为83295.00元；地；地上附着物评估价值为26800元；装修价值为5093.00元；涉案房产评估总价为1273063.00元。评估价值公示明细表下方附有如下说明：1、净院落土地使用权面积为土地评估确认面积减去证载的一层房屋的建筑面积；2、评估价值＝房屋评估面积×评估单价＋净院落土地使用权面积×评估单价×40%；3、评估单价＝评估房屋基准价×成新率；4、公示期：2020年3月16日至2020年3月22日，公示期间如发现以上内容有遗漏或有其他问题，请到征迁现场办公室咨询。 2020年3月23日，鸿润公司作出（山东）鸿润（2020）征估字C016号《房地产估价报告》并由被告送达被征收人，该估价报告对原告冯传香涉案房屋的房地产征收市场价值评估为1273063.00元（其中房地产价值1181995.00元、附属物价值83295.00元、地、地上附着物价值26800元、装修价值5093.00元）。原告收到上述（山东）鸿润（2020）征估字C016号评估报告后，于2020年4月2日提出复核评估申请。2020年4月10日，鸿润公司作出（山东）鸿润（2020）征估字009-9号《房地产估价报告》并由被告送达给原告，该复估报告对原告案涉房屋的价值评估结果同（山东）鸿润（2020）征估字C016号《房地产估价报告》一致，同时注明：根据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）规定，被征收人对原房地产价值评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。上述两份评估报告载明的评估师均为许永昕、徐鹏旭，并有两人签字，评估价值时点均为房屋征收决定公告之日即2018年3月30日，另附有评估机构营业执照、评估机构资质证书、房地产估价师注册证书和产权资料证书复印件。原告收到复核评估报告后，未再申请鉴定。 因原告冯传香与张店区房屋征收部门在确定的签约期限内未达成房屋补偿协议，2020年6月24日，被告张店区政府作出张政征补字〔2020〕1号房屋征收补偿决定，认定原告涉案房屋位于张政字〔2018〕19号征收决定的征收范围，房屋权属证书号为淄博市房权证张店区字第××号，证载建筑面积84.89㎡，实测核准建筑面积84.89㎡，附属房建筑面积92.55㎡，决定：一、被征收人冯传香可以根据《征收补偿方案》第七条第一项规定选择货币补偿，房屋评估补偿金额1181995元、房屋装饰装修评估补偿金额5093元、附属物评估补偿金额2680元、搬迁补偿费1273元、临时安置补偿费6474元、附属设施移动安装补偿费0元、自建房评估价值83295元，以上补偿费共计：1280810元。二、被征收人冯传香也可以根据《征收补偿方案》第七条第二项选择房屋产权调换，产权调换房屋位置：张博路以东，昌国路以北，规划站西路以西，规划王舍路两侧还迁安置房。房屋装饰装修评估补偿金5093元、附属物评估补偿金2680元、搬迁补偿费2547元、临时安置补偿费6474元、附属设施移动安装补偿费0元、自建房评估价值83295元，以上选择产权调换后剩余补偿费共计100089元。2020年7月2 日，被告对张政征补字〔2020〕1号房屋征收补偿决定进行张贴公告并送达原告。原告对该房屋征收补偿决定不服，向本院提起本案行政诉讼，请求撤销张政征补字〔2020〕1号征收补偿决定。 另经本院对鸿润公司核实查明，原告涉案房屋的房地产评估价值是由房屋评估面积×房屋评估单价＋净院落土地使用权面积×房屋评估单价×40%得出。其中，净院落土地使用权面积为土地评估确认面积减去证载的一层房屋的建筑面积，净院落土地 价值由净院落土地使用权面积×房屋评估单价×40%得出。关于净院落土地价值的评估问题，因鸿润公司根据《城镇土地估价规程》采用剩余法进行计算后，得出开发完成后的房地产基准价中土地及对应的开发利润约占房地产总价的34%，遂建议淄博火车站南广场片区建设指挥部对净院落土地按房屋评估单价的34%以上进行计算补偿，后淄博火车站南广场片区建设指挥部作出[2020]第2号会议纪要，明确对淄博火车站南广场征收片区内院落系数超过2的房屋的净院落土地单价按照房屋评估单价的40%予以奖励补偿。据此，鸿润公司按净院落土地使用权面积×房屋评估单价×40%的计算方式，对原告涉案房产的净院落价值进行了估价。 再查明，张店区政府于2019年1月12日强制拆除原告涉案房屋，原告冯传香于2019年11月4日向本院提起行政诉讼，请求确认张店区政府强拆其房屋行为违法。本院于2019年12月20日作出（2019）鲁03行初138号行政判决，确认张店区政府强制拆除原告涉案房屋的行为违法。该判决现已生效。2019年11月11日，原告冯传香向本院提起行政赔偿诉讼，请求判令被告张店区政府赔偿其因强拆涉案房屋造成的经济损失3653560元。2020年11月13日，本院作出（2019）鲁03行赔初27号行政赔偿判决，判决：被告张店区政府赔偿原告冯传香被拆房屋室内物品损失总计5000.00元；被告张店区政府赔偿原告冯传香室内物品损失利息；驳回原告冯传香的其他赔偿请求。原告对该判决已提起上诉，该判决尚未生效。 本院认为，（一）关于被告张店区政府就涉案房屋对原告冯传香所作张政征补字〔2020〕1号房屋征收补偿决定是否符合法定程序的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”本案中，因淄博火车站南广场片区建设项目（工盛街宿舍片区）需要，被告张店区政府作出张政字〔2018〕19号房屋征收决定并进行了公告，原告冯传香坐落于张店区工盛街40-2号院的房屋位于该征收决定的征收范围。为对原告房屋依法进行补偿，2018年4月11日，被告确定鸿润公司为淄博火车站南广场片区建设项目（工盛街片区）的房屋征收评估机构，本院在（2018）鲁03行初121号行政判决书中已认定被告选定评估机构符合法律规定，该判决书判决撤销原张政征补字〔2018〕1号房屋征收补偿决定后，被告张店区政府重新启动对原告涉案房屋的补偿程序。鸿润公司于2020年3月16日出具《工盛街平房评估价值公示明细表》并由被告张贴公示，公示期间，鸿润公司安排人员在征迁现场办公室接受咨询。2020年3月23日，鸿润公司经对估价对象进行实地勘察后出具（山东）鸿润（2020）征估字C016号《房地产估价报告》并由被告送达给原告。原告对该评估报告有异议，于2020年4月2日提出复核评估申请。2020年4月10日，鸿润公司作出（山东）鸿润（2020）征估字009-9号《房地产估价报告》并由被告送达给原告，后原告未再申请鉴定。鸿润公司具有房地产评估资质，其出具的上述两份房地产估价报告载明的评估师均具有依法注册的房地产估价师资质，估价报告是根据原告的房地产产权证书并经实地勘察后独立作出，评估程序符合法律法规的规定。因原告与张店区房屋征收部门在确定的期限内未达成补偿安置协议，被告以评估报告确定的价值为基础，依照《淄博市火车站南广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，作出张政征补字〔2020〕1号房屋征收补偿决定，并予以张贴公告和送达给原告，该程序亦符合相应法律规定。综上，被告张店区政府作出张政征补字〔2020〕1号房屋征收补偿决定符合法定程序。 （二）关于被告张店区政府就涉案房屋对原告冯传香所作张政征补字〔2020〕1号房屋征收补偿决定认定事实是否清楚以及是否公平合理的问题。根据本院已生效的（2018）鲁03行初121号行政判决书，本院已认定评估公司对工盛街片区的房屋基准价评估为7135元/㎡，系以房屋征收决定公告之日为价值时点，以同一供求范围内的三个市场交易实例为比较对象，进行交易情况、交易时间、房地产状况修正后评估得出，符合征收片区所处区位新建房当时的市场价格；同时认定评估公司在基准价的基础上考虑房产的建成年代等因素作成新率修正，确定原告冯传香涉案房产的“评估单价”为6422元/㎡，该评估价值具有合理性。本案中，在鸿润公司重新作出的《评估报告》中，原告涉案房产的“评估单价”仍然是6422元/㎡，且原告对其涉案房屋的证载面积、评估面积均为84.89㎡没有异议，因此，被告按房屋评估面积×“评估单价”即“房屋评估价值”为545164.00元（84.89㎡×6422元/㎡）对原告涉案房屋进行补偿，事实清楚，证据充分，具有合理性。此外，本院在（2018）鲁03行初121号行政判决书中已认定原张政征补字〔2018〕1号房屋征收补偿决定对原告冯传香涉案房屋的装饰装修评估补偿金、附属物评估补偿金额、搬迁补偿费、临时安置补偿费、附属设施移动安装补偿费等费用的补偿符合安置补偿方案的有关内容，能够体现公平合理补偿之原则，并认定被告提供的还迁安置房位置清晰明确，建筑面积和户型明确，符合补偿安置方案和法律、法规的规定，房屋产权调换补偿决定符合公平合理的补偿原则。本案被诉张政征补字〔2020〕1号房屋征收补偿决定对原告涉案房屋装饰装修评估补偿金、附属物评估补偿金额、搬迁补偿费、临时安置补偿费、附属设施移动安装补偿费等费用的确定以及对房屋产权调换方式的补偿决定与原张政征补字〔2018〕1号房屋征收补偿决定一致，只是（山东）鸿润（2018）征估字0153号《房地产估价报告》中地上附着物价值为2130元，（山东）鸿润（2020）征估字009-9号《房地产估价报告》中地上附着物价值为2680元，增加了一棵树的补偿金额550元，即张政征补字〔2020〕1号房屋征收补偿决定中附属物评估补偿金额增加了550元（2130元+550元=2680元），原、被告双方对上述评估金额并无异议，因此，张政征补字〔2020〕1号房屋征收补偿决定对上述费用的确定和产权调换补偿方式的决定亦符合补偿安置方案和法律、法规的规定，符合公平合理的补偿原则。 本院（2018）鲁03行初121号行政判决书系以原张政征补字〔2018〕1号房屋征收补偿决定对原告涉案房屋净院落土地的补偿明显不当为由撤销该补偿决定并责令被告重新进行补偿，因此，本案的争议焦点在于被告重新作出的补偿决定对原告涉案房产净院落土地的补偿是否合法以及是否公平合理。原告涉案房产的证载房屋建筑面积为84.89㎡，证载土地面积为309.94㎡，评估中土地重新测绘面积为332.8㎡，净院落土地使用权面积为332.8㎡-84.89㎡即247.91㎡。在评估公司根据《城镇土地估价规程》采用剩余法进行计算得出开发完成后的房地产基准价中土地及对应的开发利润约占房地产总价的34%后，被告决定对原告房屋净院落土地单价按照房屋“评估单价”的40%予以奖励补偿，该补偿方式考虑了地上建筑物的成本、配套费等价值，按照房屋“评估单价”的40%确定净院落土地单价，符合房地一体价值和纯空地价值之间存在差距的客观事实，能够体现公平合理补偿之原则，因此，被告按照净院落土地使用权面积×房屋评估单价×40%即247.91㎡×6422元/㎡×40%确定原告涉案房产的“净院落土地评估价值”为636831.00元，事实清楚，计算准确，具有合理性。关于原告主张土地使用权面积应当以2012年测定的371.14平方米为准的问题。原告证载土地面积为309.94㎡，对于原告提供的2012年淄博国土调查测绘院的宗地图，淄博国土调查测绘院针对该宗地图出具说明：“该宗地图是产权相关人员委托，系单方指界，未经四邻指界签字认可，也没有经过政府主管部门审核。”2018年12月在征收补偿评估过程中评估机构对土地重新测绘面积为332.8㎡，原告虽有异议，但亦未再申请房地产价格评估专家委员会申请鉴定，根据上述情况，原告的土地使用权面积应以评估测绘的332.8㎡面积为准。综上，被诉张政征补字〔2020〕1号房屋征收补偿决定对原告的“房屋评估补偿金额”确定为1181995.00元（“房屋评估价值”545164.00元＋“净院落土地评估价值”636831.00元），事实清楚，证据确凿且符合公平合理的补偿原则。 （三）关于被告张店区政府是否应对新增加的补偿金额给予利息补偿的问题。与原张政征补字〔2018〕1号房屋征收补偿决定相比，选择货币补偿，被告重新作出的张政征补字〔2020〕1号补偿决定新增加了货币补偿金额92218.00元（1280810元-1188592元）；选择房屋产权调换，补偿金额新增加了550元。鉴于原张政征补字〔2018〕1号房屋征收补偿决定系由于被告原因被本院依法撤销并责令其重做，导致该决定中未予补偿的部分产生了利息损失，被告应当在新作出的补偿决定中予以考虑，应当对张政征补字〔2020〕1号补偿决定新增加的补偿金额承担自原张政征补字〔2018〕1号补偿决定作出之日（2018年9月6日）至张政征补字〔2020〕1号补偿决定作出之日（2020年6月24日）止的利息补偿。 综上所述，被告张店区政府作出的张政征补字〔2020〕1号房屋征收补偿决定认定事实清楚，证据确凿，适用法律法规正确，程序合法，货币补偿公平，房屋安置合理，但对增加的补偿部分产生的利息损失未予补偿，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十七条之规定，判决如下： 一、驳回原告冯传香要求撤销被告淄博市张店区人民政府于2020年6月24日作出的张政征补字〔2020〕1号房屋征收补偿决定的诉讼请求； 二、被告淄博市张店区人民政府向原告冯传香补偿新增加的补偿金额部分所产生的利息损失（货币补偿以92218.00元为基数，产权调换以550.00元为基数，自2018年9月6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至2020年6月24日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），与张政征补字〔2020〕1号房屋征收补偿决定确定的补偿费用一并支付。 案件受理费50.00元，由原告冯传香和被告淄博市张店区人民政府各负担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长 商利群 审 判 员 陈 磊 审 判 员 荣明潇 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 孙立平 书 记 员 冯 媛