河北省阳原县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0727民初706号 原告：胡万连，女，1971年6月1日出生，汉族，住阳原县。 委托诉讼代理人：袁晓东，北京朗庭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武江，河北冀北律师事务所律师。 被告：张家口市盈佳房地产开发有限责任公司，住所地阳原县化稍营镇二村村委会院内。 法定代表人：刘向东，执行董事。 委托诉讼代理人：赵建斌，河北启扉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵亮，公司副经理。 原告胡万连与被告张家口市盈佳房地产开发有限责任公司（以下简称盈佳房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡万连的委托诉讼代理人袁晓东、被告张家口市盈佳房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人赵建斌、赵亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡万连向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告从2019年10月1日起以已付购房款572032元为基数按日万分之一支付迟延交房违约金直至交付合格房屋为止（违约金暂计算至2020年5月31日为13900.38元）；2、判决被告以原告已付购房款572032元为基数以年利率6.17%从2020年12月30日起向原告支付迟延办证违约金直到被告为原告办理下不动产登记证书为止（违约金暂计算至2020年5月31日为14891.33元）；3、判决被告为原告购买的房屋办理房屋权属登记需要由被告提供的材料报产权登记机关备案，并为原告购买的房屋办理不动产登记证书；4、判决被告向原告提供罗马庄园5楼3单元401室附带的地下1层4号地下室的规划图和测绘面积图；5、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年6月21日签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于阳原县房屋，面积123.87平方米，房屋总价572032元。同时原告与被告签订《罗马庄园地下室买卖协议书》协议约定，被告将商品房附带的地下1层4号地下室出卖给原告，面积16.26平方米，单价2000元，总价32520元。合同签订后，原告已经依照合同约定支付了全部购房款，但是被告却没有履行合同约定，存在多处合同违约，至今未交付合格的房屋，无法按期办理房屋产权登记，地下室的面积也严重缩水。按照双方签订的合同约定，被告应在2019年9月30日前，将经验收合格的商品房交付给原告使用，但是至今未交付，更无法在约定的时间内办理产权登记，被告已经构成严重合同违约，原告经与被告多次协商无果，为了维护自己的合法权益，提起诉讼，望依法支持原告的全部诉讼请求。 张家口市盈佳房地产开发有限责任公司辩称，1、根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2019年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。盈佳房地产公司建设的5号商品楼已在2019年8月底前全部竣工，并经过了验收具备了交房条件，在合同约定的交房日期之前，公司通过电话、微信等形式通知了胡万连收房，只是胡万连接到通知后至今也没有收房领取钥匙。虽然双方在合同中约定了迟延交房的违约责任，但该约定是基于出卖人的原因而致使买受人不能按期收房的前提下的，而胡万连在具备收房条件时不收房，不存在逾期交房的问题，故其逾期交房违约金的诉讼请求缺乏合同依据和法律依据。2、盈佳房地产公司与胡万连签订《商品房买卖合同》后，及时办理了合同备案，并将涉案楼盘的土地资料、规划资料、验收资料、预售资料等交给了登记部门，同时将胡万连的购房资料也提交，盈佳房地产公司已尽到了应尽义务，而胡万连不领取房屋，不交契税、维修基金，不具备办理不动产登记的条件。另外，盈佳房地产公司开发的罗马庄园小区项目，除了土地规划验收外，其他均通过了验收，根据办理不动产登记的有关规定，只有项目全部验收以后才可办理，由于政府的原因，致使盈佳房地产公司的土地面积与东临的14户住户的土地范围发生冲突，使规划验收迟迟不能进行，影响了不动产证的办理，故迟延办证也非盈佳房地产公司的原因，不应对此承担责任。3、罗马庄园小区地下室面积是经过房产部门委托第三方经过专业测量后得到的数据，且公摊面积的承担有法律依据，故胡万连对地下室面积的主张无法律依据。 本院经审理认定事实如下：2018年1月7日，胡万连与盈佳房地产公司签订《罗马庄园地下室买卖协议书》，约定胡万连 —4— 向盈佳房地产公司购买罗马庄园小区××楼××单元××室××地下××地下室，面积16.26㎡，总价32520元。2018年6月21日，胡万连作为买受人与作为出卖人的盈佳房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，胡万连向盈佳房地产公司购买由盈佳房地产公司开发建设的盈佳罗马庄园小区5号楼3单元401室商品房一套，建筑面积123.87㎡，房屋总价572032元；合同第八条约定出卖人应当在2019年9月30日前将具备“该商品房经验收合同”条件的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人逾期交房不超过60日的，出卖人自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日以买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日以买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如非出卖人原因导致无法办理权属登记的出卖人有权延期处理，出卖人不承担任何违约责任；合同还约定了其他事项。签订合同后，胡万连于2018年1月14日向盈佳房地产公司交纳地下室款32520元、购房首付款172032元，剩余购房款以贷款方式交纳。2019年9月29日，盈佳罗马庄园小区的建设单位、施工单位、监理单位对商品楼进行了工程质量分户验收，经验收，质量合格。盈佳房地产公司遂通知业主并开始向业主交房，但胡万连未到盈佳房地产公司领取商品房。2019年12月12日，盈佳房地产公司取得《建设工程竣工验收报告》，报告评定小区5号楼质量合格。 2016年6月17日，盈佳房地产公司通过竞拍竞得阳储2106-02号宗地，用以建设盈佳罗马庄园住宅小区，四至为东至临街商铺，南至现状建筑，西至空地，北至泥河湾街、文化馆，后于2016年8月17日取得《建设用地规划许可证》，2016年8月18日取得《国有土地使用证》，2017年3月28日取得《建设工程规划许可证》。在小区建设过程中，小区东的十余户临街商铺户主以当初的规划为商铺西预留了5米宽的消防通道为由多次进行信访，政府有关部门接访后数次组织相关部门进行协调解决，但未形成最终解决方案。 阳原县房产交易中心提供的罗马庄园小区6号楼《房屋面积计算表》显示，胡万连所购的5号楼3单元401室附带地下1层4号地下室套内建筑面积6.87㎡，分摊面积9.391㎡，合计建筑面积16.26㎡。 胡万连为证明其诉讼请求，提供《商品房买卖合同》1份，拟证明买卖双方在合同中对交房、供暖、办理产权证书以及违约责任等事项进行了约定；提供《地下室买卖协议书》1份，拟证实其购买地下室的单价、面积；提供盈佳房地产公司出具的收据等2份，拟证实其已交纳首付款、地下室款。提供2019年12月19日阳原县住房和城乡建设局的处理意见1份，拟证明阳原县住房和城乡建设局已责令盈佳房地产公司对罗马庄园小区存在的问题进行限期整改。盈佳房地产公司对胡万连提供的证据的真实性无异议，但对其证明目的提出异议。本院经审查认为，胡万连提供的证据具有真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案事实的依据。 盈佳房地产公司提供王小英、史凤英签字的《交房通知单》1份，拟证明公司已按约定通知业主领房，与胡万连同幢楼的其他业主办理了领房手续；提供《阳原县房产（预）测绘报告》1份，拟证明胡万连购买的地下室经测绘的套内建筑面积、公摊面积，并不存在面积缩水问题；提供《住宅工程质量分户验收检查记录表》1份，拟证明2019年9月29日建设单位、施工单位、监理单位对罗马庄园小区进行了分户验收，验收为合格；提供《河北省建设工程竣工验收报告》1份，拟证明2019年12月12日勘查、设计、施工、施工图审查、监理、建设等单位对罗马庄园小区2、3、5号楼进行了竣工验收，验收为合格；提供《工程质量监督报告》1份，拟证明2019年12月31日阳原县建设工程质量监督站对罗马庄园小区2、3、5号楼的工程质量、工程验收进行了监督；提供《阳原县国有建设用地使用权拍卖成交确认书》1份、《建设用地规划许可证》1份、《国有土地使用证》1份、《建设工程规划许可证》1份、拟证明其依法取得了小区建设的土地使用权以及小区宗地的面积、四至；提供《党政领导干部接访记录》1份、《张家口市12345政府服务热线平台工单》1份，拟证明因政府对盈佳房地产公司出让土地致使小区外商铺业主多次信访。胡万连对盈佳房地产公司提供的证据提出异议，认为其证据不能证明其没有违反合同约定，仍应按合同约定承担违约责任。本院经审查认为，盈佳房地产公司提供的证据具有真实性、合法性、关联性，可以证明其主张的事实，予以采信。 在本案审理过程中，胡万连、盈佳房地产公司向本院提出取证申请，本院经对申请进行审查后，依法调取阳原县房产交易中心《房屋面积统计表》1份，该统计表证实胡万连购买的地下室套内建筑面积6.87㎡，分摊面积9.391㎡，合计建筑面积16.26㎡，建筑面积与其与盈佳房地产公司签订的《地下室买卖协议书》中约定的建筑面积相同；调取阳原县自然资源和规划局城乡规划服务中心主任焦德永《调查笔录》1份，证实盈佳房地产公司在依法取得小区建设用地后，相邻的商铺业主认为政府将规划预留的消防通道出让给盈佳房地产公司而多次信访的事实。本院调取的证据已组织双方当事人质证。 本院认为，依法成立的合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人争议的焦点是盈佳房地产公司在履行合同过程中是否存在因自身过错而违约的行为。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”。而盈佳房地产公司在依法取得土地使用权后，由于政府有关部门的原因致使罗马庄园小区的相邻业主因土地规划的原因进行多次信访，因此，盈佳房地产公司未能按合同约定进行相关验收并非其自身原因所造成，其并无过错。双方在商品房买卖合同中约定的交房时间是2019年9月30日，盈佳房地产公司在2019年9月29日组织建设单位、施工单位、监理单位进行了分户验收，且验收为合格，盈佳房地产公司提供的与胡万连同幢楼其他业主的收房时间为2019年10月8日，可见盈佳房地产公司已按约定向业主交房；故盈佳房地产公司在房屋交付不构成违约。国土资源部于2016年5月30日发布的《不动产登记操作规范（试行）》中对于首次登记不动产登记，规定应当提交建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料以及其他材料，与罗马庄园小区相邻的商铺业主因土地规划的原因与盈佳房地产公司在土地使用上发生争议并多次信访，是造成盈佳房地产公司不能提供首次登记所需材料的原因。对此，盈佳房地产公司并无过错；同时，胡万连未缴纳契税、维修基金，也是不能办理产权登记的原因。盈佳房地产公司提供的测绘报告及本院依法调取的《房屋面积计算表》均证实胡万连购买的地下室面积符合合同约定，并无面积缩水的问题。在本案法庭辩论终结前，胡万连并未对其诉讼请求进行变更，而本案法庭审理结束后的2020年11月6日，胡万连又提出变更诉讼请求的申请，其申请不符合法律规定，本院依法不予支持。 综上所述，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的变化，未能严格履行合同的约定并非被告自身原因造成，因此被告不应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，判决如下： 驳回原告胡万连的诉讼请求。 案件受理费259.9元，由原告胡万连负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  张贵斌 二〇二〇年十二月三日 书记员  康伟楠