广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2874号 上诉人（原审原告）：苏延平，男，1968年12月21日出生，汉族，住址贵港市港**。 委托诉讼代理人：鲍家军，广西君望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎平，女，1978年11月12日出生，汉族，住址贵港市港**。系原告妻子。 被上诉人（原审被告）：赖永朝，男，1970年1月17日出生，汉族，住址贵港市港**。现住贵港市港**。 委托诉讼代理人：梁自成，广西中龙律师事务所律师。 上诉人苏延平因与被上诉人赖永朝租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贵港市港南区人民法院（2020）桂0803民初1301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷和询问当事人，本案现已审理终结。 苏延平上诉请求：一、撤销一审判决，依法支持一审上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。一、2013年11月23日在原、被告双方签订的《厂房租赁合同》，约定被告将厂房1200平方米出租给原告使用，后由于生产经营的需要，在原有厂房的基础上加盖了240.25平方米的钢房（al部分240.25平方米、钢棚79.08平方米（dl)、简易房3.17平方米（Cl)， 2 并对厂房进行了装修，安装了吊顶、安装了门窗和防盗门、贴了瓷砖、对墙面进行了粉刷，贵港市港南区好好好包装厂正式进场经营。一审判决对上诉人加盖的部分没有认可是完全错误的：1.如果是被上诉人原来就盖有的，肯定会在合同中明确注明，被上诉人不可能在收租的时候只收取1200平方米的厂房的租金，就如同此后被上诉人多出租给上诉人900平方米的仓库一样，被上诉人都是按平方米来收取租金的。 2、上诉人在一审审理的过程中，多次要求法院去现场实地查看厂房和仓库，以证实所用的材料、设计和装修情况进行直观的对比，但均遭到了一审法院的拒绝，只要求上诉人拍一些照片提供给法院，明显不能查清事实的真相，被上诉人也没有任何的证据可以证实是他所承建的。 3、上诉人己经提供了当时承建加盖部分的工人到庭做证，可以充分证实了加盖部分是后来上诉人加盖的事实。 4、2018年9月12日签订的《房屋征收补偿安置协议书》中，赖永朝本人并非是山边村人，却在被征收人一栏登记为赖永朝，被征收房屋产权证情况登记的营业执照是被告赖永朝位于贵港市港南区港瑞食品设备有限公司的地址（统一社会信用代码为91450803397233389Ｙ）。与实际被征收的上诉人的营业执照范围是上诉人承租的贵港市港南区新塘乡山边村（江南大道633号）贵港市港南区好好好包装厂地址及范围均不一致（统一社会信用代码为92450803ＭＡ5ＬＨＤＰＵ83）。现在拆迁的范围是根据2018年9月6日贵港市勘察测绘研究院制作的房地产平面图，而平面图属于上诉人经营的好好好包装厂范围的平面图，而不是广西港瑞食品设备有限公司的所在的土地范围。很明显新塘镇人民政府把在拆迁登记过程中，上诉人已经做了虚假的登记，导致了新塘区人民政府做出了错误的登记行为。 综上，从2017年11月3日的《山边村集体企业和生产生活留用地项目房屋及地上附着物确认登记表》和2018年9月12日《山边村集体企业和生产生活留用地项目房屋及地上附着物补偿明细表》可知，被告将本该属于原告的拆迁安置补偿款人民币958823.6元【其中1、 3 a1厂房中的钢房240.25平方米×800×0.9=172980元；2、钢棚dl厂房79.08平方米×180=14234.4元；3、简易房c1厂房3.17平方米×500=1585元；4、普通吊顶（24.05+197.26+93.6）平方米×80=25192.8元；5、铁防盗网（7.8+10.56+7.15+4.68+11.7+7.8+4.8)×80=4359.2元；6、卷闸门（17.6+13.2+13.5+20.25）平方米×180=11679元7、铝合金窗（10.56十7.15+7.8+7.8+7.2）平方米×180=7291.8元；8、铁门3.6平方米×80=288元；9、铝合金门2.52平方米×180=453.8元；10、不锈钢防盗窗2.4平方米×120=288元；11、实木包门1扇×800=800元；12、磁砖24.05平方米×120=2886元；13、刮腻子（72.15+85.25十423.96）平方米×40=23254.4元；14、水泥地面555.9平方米×80=44479.2元：15、踢脚线60.8米x30=1824元；16、380V配送电路0.689公里×57000=39273元、17、有线电视网360元；18、电话：400元；19、空调900元；20、设备拆装及运输费25600元；21、搬迁费59857.8元；22、停产、停业补偿费520837.2元，以上合计958823.6元】占为己有没有任何的事实与法律依据，应予以返还给上诉人。二、一审法院认为港南区新塘镇人民政府对上诉人承租的厂房进行征收后，上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系是不定期租赁是完全错误的。1.2018年9月12日对上诉人承租的厂房进行了征收并己经付清了全部的补偿安置款，证实上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系己经终止。厂房和仓库的所有权己经转移给了新塘区人民政府，被上诉人无权再出租上述厂房的仓库。其也无权再向上诉人收取租金，如果要构成不定期租赁合同关系，也应是新塘镇人民政府与上诉人之间形成不定期租赁合同，与被上诉人无关，因此，被上诉人向上诉人收取2018年9月至2020 4 年3月共19个月的租金208500元没有事实与法律依据，应全部退回给上诉人。2.正是由于一审法院认定自2018年9月12日厂房和仓库被征收后，厂房和仓库的所有权还是被上诉人，所以导致了一审法院认定上诉人与被上诉之间存在不定期租赁合同关系的错误事实，以及将本该是上诉人自己享有的停产停业补偿、设备折半及运输费、搬迁费，认为被上诉人也享有50％的错误结论。三、一审法院适用法律错误。上诉人认为双方并不是租赁合同纠纷，而是赖永朝将本该属于上诉人的拆迁补偿款占为己有，应属于无合法根据的占有，应为不当得利纠纷，因此一审法院适用法律是错误的。 赖永朝辩称，一、被答辩人请求获得拆迁前补偿费和停业停产费没有任何事实依据和法律依据。1.政府拆迁补偿的的厂房占用的土地是2008年由答辩人承租山边村村民的土地，而且是支付了15年的租金，答辩人投资了600多万元建设钢结构厂房并对厂房进行了装修，用于经营广西港瑞仪器设备有限公司，2013年答辩人将闲置的部分厂房租给被答辩人。因此，答辩人即是出租人也是承租人，厂房及广西港瑞仪器设备有限公司一直自己经营使用。被答辩人说厂房由其建设和装修毫无事实依据，被答辩人在签订租赁合同后既没有增加建设厂房面积也没有进行装修。被答辩人也没有提供任何书面证据证明其建设和装修有厂房，被答辩人提供的证人缺乏真实性和关某。因此被答辩人主张建设和装修的厂房毫无事实依据。2.本案的厂房及拆迁补偿协议及附属物登记均由答辩人以广西港瑞仪器设备有限公司名义签订，并不是以被答辩人的好好包装厂签订，所申报的损失及核算与被答辩人无关，答辩人获得的拆迁补偿和停业停产损失属于答辩人投资建厂的损失以及答辩人设备公司、租赁经营行为的停产停业损失。答辩人与拆迁部门之间属于拆迁安置的法律关系，答辩人与被答辩人属于房屋租赁关系，两者为不同的法律关系，两种法律关系互不影响。所以搬迁费、停产停业补偿费等所有费用均是广西港瑞仪器设备有限公司和答辩人所有，与被答辩人无关。二、签订拆迁补偿协议后，答辩人收取被答辩人的租金合情合法合理。1.答辩人与拆迁部门签订的安置补偿协议约束的是答辩人及拆迁部门，安置补偿协议签订后拆迁部门并没有要求答辩人立即交付腾空厂房，答辩人也没有向拆迁部门交付厂房，拆迁部门于2020年7月10日才通知答辩人搬迁拆除厂房。近日，2020年10月港南法院 5 已经就答辩人与被答辩人另行起诉的租赁纠纷作出生效判决，认定答辩人请求被答辩人请求支付租金合法。2.答辩人与拆迁部门之间拆迁安置的法律关系与本案的租赁合同法律关系无关。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。答辩人在未向拆迁部门交付腾空房屋时，答辩人对该房屋有占有、使用、收益的权利。即使答辩人不向拆迁部门交付房屋也是属于答辩人与拆迁部门的安置法律关系，与被答辩人无关，也并不影响本案的租赁法律关系。3.本案中答辩人与被答辩人属于租赁法律关系，首先于2020年7月10日拆迁部门要求答辩人拆除搬迁厂房，答辩人有权该期间前向被答辩人收取租金，安置补偿法律关系与被答辩人无关，也不影响本案的租赁法律关系。根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。答辩人也有权收取被答辩人的租金。所以被答辩人要求答辩人退还租金无事实和法律依据。综上，答辩人与被答辩人签订租赁合同第七条第6款：“在有效租用期内，如厂房遭政府部门拆迁等造成乙方停产，甲方仅赔偿乙方的机械搬迁费”。基于合同约定被答辩人也无权获得得到拆迁费和停产停业等费用。由此可见，恳请贵院驳回被答辩人的上诉请求。 原告苏延平向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还拆迁补偿款合计人民币958823.6元；2.判令被告返还原告已支付的2018年9月至2020年3月的租金人民币208500元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：当事人双方在自愿、平等、互利的基础上协商同意，赖永朝将原顺潮鞋厂西侧的新厂房出租给苏延平作“贵港市港南区好好好包装厂”使用。为此，2013年11月23日，赖永朝为出租方（甲方）与苏延平为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定：一、出租厂房情况：甲方出租给乙方的厂房面积为1200平方米，座落在贵港市港**。二、厂房起租日期和租赁期限：1.厂房租赁自2014年1月20日起至2019年1月20日止，租赁期为五年。第一年、第二年租金每月7000元人民币，从第三年起每月租金为8000元。 6 2.…。三、租金支付方式：乙方以银行转账方式，于每月30日前交下一个月租金给甲方。四、…。五、…。六、厂房转租和归还：1.…。2、租赁期满后，该厂房归还甲方时，厂房内所装修的固定物不得拆除搬走（除机械设备外）。应保持符合正常使用状态。七、租赁期间其它有关约定：…，6.在有效租用期间，如厂房遭政府部门拆迁等造成乙方停止生产，甲方必须赔偿乙方机械搬迁费用，协商解决，并退还乙方押金人民币贰万元。…。八、…。 合同签订后，赖永朝把厂房交付给原告，原告进场以贵港市港南区好好好包装厂挂牌组织生产、经营，在生产、经营过程中，原告还租用了被告900平方米的仓库。2018年7月10日，贵港市工商行政管理局港南区分局登记的贵港市港南区好好好包装厂营业执照经营者为原告苏延平，经营范围是半成品纸箱加工、销售，统一社会信用代码为92450803MA5LHDPU83。 2017年11月3日，贵港市港南区新塘镇人民政府对被告作为户主的山边村集体企业和生产生活留用地项目房屋及地上附着物进行确认登记，并制作登记表，由被告赖永朝在户主确认栏签名确认。2018年9月6日，经征收调查组工作人员及被告签名制作《贵港市城区房屋征收调查表》确认，被告被征收的砖混建筑物249.43㎡，钢房4894.03㎡，石棉瓦房211.98㎡，简易房14.57㎡，钢棚615.76㎡，建筑占地面积5155.75㎡（含原告租赁的上述厂房和仓库）。2018年9月12日，被告与港南区新塘镇人民政府签订《房屋征收补偿安置协议书》，并附经被告签字的《山边村集体企业和生产生活留用地项目房屋及地上附着物补偿明细表》确认，被告的各类补偿金额合计5868195元，其中停产、停业补偿费520837.2元（5787.08㎡），搬迁费59857.8元（5985.78㎡），设备拆装及运输费25600元。上述各类补偿款共5868195元，被告已全部领取。 政府征收被告上述土地及建筑物后因未要求及时搬迁，原、被告签订的《厂房租赁合同》于2019年1月20日期满后，原、被告没有另签订租赁合同，但原告一直使用上述厂房及仓库至今，并向被告交至2020年3月的租金。 7 2020年7月10日，港南区新塘片区土地房屋征收工作指挥部通知被告在2020年7月20日前自行搬迁并拆除上述地上附着物。 一审法院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案是基于原、被告租赁关系存续期间，租赁厂房被征收引发的纠纷，合同有约定的，依约定处理，合同没有约定或者约定不明的，应当区分不同情况处理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原、被告签订的《厂房租赁合同》对加盖物和厂房的装修无明确约定，原告提出合同签订后，原告在原厂房的基础上加盖了钢房、钢棚、简易房，并对厂房进行了装修，安装了吊顶、门窗、防盗门，对地面进行硬化，贴了瓷砖，对墙面进行粉刷，仅提供证人证言证实，被告不予认可，证据不足，依法不予确认。虽然被告和政府签订《房屋征收补偿安置协议书》时，处于原、被告租赁关系存续期间，但距离租期届满只有三个月，租期届满后租赁物没有拆迁，原告仍继续租用，根据合同第六条第2项“租赁期满后，该厂房归还甲方时，厂房内所装修的固定物不得拆除搬走（除机械设备外）。应保持符合正常使用状态。”的约定，即便原告对厂房进行了装修，安装了吊顶、门窗、防盗门，对地面进行硬化，贴了瓷砖，对墙面进行粉刷，租赁期满，原告在厂房所装修的固定物不得拆除搬走，显然归被告所有，征收补偿费当然也归被告所有。原告请求判令被告返还上述加盖构建物和厂房装修的征收补偿款，依法不予支持。关于原告主张的停产停业补偿、设备拆装及运输费、搬迁费问题。停产停业补偿、设备拆装及运输费、搬迁费是对经营者因政府征收拆迁行为，无法继续经营生产的停产停业损失以及拆装、搬迁、运输设备作出的一种补偿。本案中，被告与政府签订《房屋征收补偿安置协议书》时，原、被告的租赁关系处于存续期间，即便租赁期届满，但原告仍继续租用，现政府要求拆迁，应对原告在经营损失上作出 8 一定的补偿，而补偿应坚持公平原则，考虑到双方当事人均存在经营上的损失，对原告而言，其丧失了继续在厂房、仓库生产经营，回收成本，获得利润的机会，对被告而言，其对外出租厂房、仓库，收取租金也是一种经营性活动，且根据合同第七条第6项“在有效租用期间，如厂房遭政府部门拆迁等造成乙方停止生产，甲方必须赔偿乙方机械搬迁费用，协商解决，并退还乙方押金人民币贰万元整。”的约定，考虑到原告租赁厂房的经营状况、履行《厂房租赁合同》的期限及现时的不定期租赁，参照适用公平原则，酌情确定应由原、被告各享有停产停业补偿、设备拆装及运输费、搬迁费的50%，即原告租赁被告厂房及仓库共2100㎡，停产停业补偿款189000元（2100㎡×15元×6个月），原告享有50%为94500元，搬迁费21000元（2100㎡×10元），原告享有50%为10500元，设备拆装及运输费25600元，原告享有50%为12800元，合计117800元。原告诉请超出部分，缺乏依据，依法不予支持。被告上述租赁给原告的厂房和仓库虽然政府于2018年9月已征收，但原告继续使用，并交纳租金给被告是原、被告双方的约定，原告主张被告的厂房和仓库被征收后被告向原告收取的租金属不当得利无事实依据，请求判令被告返还，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告赖永朝于本判决生效之日起十日内向原告苏延平支付停产停业补偿款94500元、搬迁费10500元、设备拆装及运输费12800元，合计117800元；二、驳回原告苏延平的其他诉讼请求。案件受理费15306元，适用简易程序减半收取计7653元（原告已预交），由原告苏延平负担6881元，被告赖永朝负担772元。 二审期间，双方当事人没有提供新的证据。 经审理查明，原判查明事实属实，本院予以确认。 9 本院认为，关于本案的定性问题。本案当事人争议的虽然是涉案拆迁补偿款的归属和租金应否返还问题，但其基础法律关系仍然是因《厂房租赁合同》而引起的，原判将本案定性为租赁合同纠纷正确，本案予以维持。 关于上诉人苏延平所诉拆迁补偿款合计人民币958823.6元的归属问题。上诉人苏延平所诉拆迁补偿款合计人民币958823.6元包括：1.a1厂房中的钢房172980元；2.钢棚dl厂房14234.4元；3.简易房c1厂房1585元；4.普通吊顶25192.8元；5.铁防盗网4359.2元；6.卷闸门11679元；7.铝合金窗7291.8元；8.铁门288元；9.铝合金门453.8元；10.不锈钢防盗窗288元；11.实木包门1扇800元；12.磁砖=2886元；13.刮腻子23254.4元；14.水泥地面44479.2元；15.踢脚线1824元；16.380V配送电路39273元；17.有线电视网360元；18.电话400元；19.空调900元；20.设备拆装及运输费25600元；21、搬迁费59857.8元；22.停产、停业补偿费520837.2元。要认定以上款项归属，首先，要认定上述建筑物的归属。从到案证据看，苏延平并无证据证实是其建设。上述建筑物面积较大，如果是苏延平所建，应与赖永朝签订合同，约定各自的权利义务以及解除租赁后该建筑物的归属，但却没有相关的合同证明双方对上述建筑物有约定，这是不符合常理的。而且，赖永朝的经营方式就是通过出租厂房（土地）收取租金，上述建筑物占据那么大的土地面积，赖永朝必定会收取相应的租金，但苏延平交的租金只是合同约定的厂房和仓库的租金，没有交纳上述建筑物占地的租金，这不符合常理，也不符合赖永朝的经营宗旨。因此，不能认定上述建筑物是苏延平所建，相应的拆迁补偿款当然不能归苏延平所有。其二，对于上述设备拆装及运输费、搬迁费停产、停业补偿费的归属问题。这些补偿费是拆迁部门给赖永朝的，应归赖永朝所有。如果苏延平因涉案厂房被征收造成损失，其可以依据其与赖永朝签订的《厂房租赁合同》第七条第6点“在有效租用期间，如厂房遭政府部门拆迁等造成乙方停止生产，甲方必须赔偿乙方机械搬迁费用，协商解决，并退还乙方押金人民币贰万元。”的 10 约定，追究赖永朝的违约责任。而苏延平在《厂房租赁合同》约定的租赁期限内发生停止生产、搬迁的事实，赖永朝不应承担违约责任。《厂房租赁合同》约定的租赁期限届满后，苏延平继续使用原租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，应认定双方的租赁关系是不定期租赁，又依据上述合同法第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，赖永朝可以随时解除租赁合同。原判综合考虑到苏延平需要搬迁的实际情况，酌情判决赖永朝向苏延平支付停产停业补偿款94500元、搬迁费10500元、设备拆装及运输费12800元，合计117800元恰当，本院予以维持。 关于赖永朝与拆迁征收部门签订拆迁协议后，赖永朝收取苏延平的租金应否退回的问题。虽然赖永朝已经与拆迁征收部门签订拆迁协议，但还没将被征收的标的物移交拆迁部门，赖永朝有权继续使用，而且，根据合同相对性原理，本案租赁合同是赖永朝与苏延平签订的，是有效的合同，赖永朝有权依照合同约定收取租金，至于赖永朝收取的租金应否反还拆迁部门，是另外一个法律关系。因此，苏延平主张赖永朝退回签订拆迁协议后收取苏延平的租金的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，苏延平上诉请求理由不能成立，应予驳回。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14246元，由上诉人苏延平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘立技 审 判 员 陆志然 审 判 员 黄裕和 11 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 潘小钊 书 记 员 苏 静