江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8955号上诉人（原审原告）：南京天福园市场服务有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区天福园**。法定代表人：张军，该公司总经理。委托诉讼代理人：傅双华，江苏圣典律师事务所律师。上诉人（原审被告）：毛红雷，男，1980年10月28日生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市怀远县，现住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）：葛林芸，女，1980年4月13日生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市怀远县，现住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：毛红雷（系葛林芸之夫），现住江苏省南京市鼓楼区。上诉人南京天福园市场服务有限公司（以下简称天福园公司）与上诉人毛红雷、葛林芸因返还原物纠纷一案，均不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初9537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月5日公开开庭审理了本案。上诉人天福园公司的委托诉讼代理人傅双华，上诉人暨葛林芸的委托诉讼代理人毛红雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天福园公司上诉请求：一、维持一审法院民事判决中的第一项，依法变更一审法院判决第二项为：毛红雷、葛林芸于判决生效之日起向天福园公司支付案涉摊位和门卫房的占有使用费（以10000元/月为标准，自2018年1月1日起计算至毛红雷、葛林芸实际返还止)。事实和理由如下：一审法院认定事实存在部分错误。1、一审法院酌定摊位占有使用费参照租期内（2017年）租金标准支付2018年1月1日之后的占有使用费错误。上诉人的摊位租赁都有相应的价格，和两被上诉人侵占同等面积的摊位，每月租金都在6000元至9000元不等，且上诉人从产权人处租赁该经营场地，每年租金都在上升。经测算，两被上诉人侵占的摊位和门卫房，上诉人每年支付的租金成本高达15万元。一审法院酌定摊位占有使用费参照租期内（2017年）租金标准（2800元/年）支付2018年1月1日之后的占有使用费严重显失公平，属认定错误。2、门卫房系两被上诉人侵占，并非借用。即使借用，两被上诉人也应当于上述摊位租赁合同到期后，返还给上诉人。故一审法院认定从2019年3月23日起支付案涉门卫房的占有使用费错误。门卫房面积约为21平方米，摊位面积为20平方米，此外，两被上诉人也并不负责菜场停车场的开门、锁门等事宜，只是他们手里有停车场钥匙，方便其自己车辆的进出。同时，两被上诉人及其家人占据门卫房后，在该房屋内生活并从事快递生意。故一审法院酌定门卫房占有使用费标准为2400元/年计算明显错误。3、上诉人主张摊位和门卫房占有使用费按照10000元/月计算，是结合上诉人租赁成本及市场租赁行情公平测算得出，理应得到支持。另外，双方租赁合同于2017年12月31日到期，到期后，天福园公司已经明确不同意再租赁给毛红雷和葛林芸，所以摊位和门卫房的占有使用费至少应当从2018年1月1日起计算。毛红雷、葛林芸辩称：请求二审法院依法驳回天福园公司的上诉请求。我方接到对方的第一份通知是在合同到期后第15个月，我方不存在违约。我方承租的是空地，没有门、窗、没有房屋，不同意天福园公司增加使用费的上诉请求。毛红雷、葛林芸上诉请求：请求撤销一审法院民事判决第二项，并依法改判驳回天福园公司相应的诉讼请求。事实和理由如下：1、天福园公司工作人员张军自己陈述情况时说是两不找，可是并没有体现“两不找”相反多收了我4个月的场地租金。2018年菜场升级改造，从进材料、盖过度棚，搬回菜场，拆过度棚，共计4个月，张军曾承诺升级改造后，给我恢复原状，所以我同意让出所租场地，为何收租金？且2002年至2017年12月31日我一直都在交场地费。2、2017年底合同到期，我交款时，天福园公司工作人员陈金华对我说：张军说了，不要收你的钱，但并没有说什么原因，有录音证明。3、业主车辆失火后，如不是我及时发现、报警、参与灭火，损失状况无法估量，在谈车辆失火事件时，陈金华也认可这一事实。4、天福园菜场的六间门面房，市、区两级经过调查，复查后己认定为违建，张军提供的不动产权证、宗地图和分层分面平面图从何而来。5、法院当庭调查殷永洪，殷永洪表明2003年就不干了，张军却向法院说殷永洪一直负责看门的工作，要求法院对此进行追究，并严肃处理，而维护法律的尊严。天福园公司辩称：请求二审法院依法驳回上诉人毛红雷、葛林芸的上诉请求，支持天福园公司的上诉请求。天福园公司与毛红雷、葛林芸的租赁合同于2017年12月31日到期，到期后葛林芸、毛红雷仍然占用着租赁标的物，天福园公司多次要求其二人搬离，但是毛红雷、葛林芸通过各种途径拒不搬离，无奈天福园公司只能于2019年7月25日诉至一审法院。至今诉讼过程已经长达一年四个月，毛红雷与葛林芸仍然强行占用该处标的物，给天福园公司的经营管理造成了不良影响，也给天福园公司造成了巨大的经济损失。天福园公司经营天福园58号菜场，也是从产权人处租赁了该场地以后进行经营。从2018年1月1日起天福园公司场地租赁的成本为140万元/年，而具体分摊测算到毛红雷、葛林芸占用的场地，其成本价是15万元/年，所以天福园公司酌情主张1万元/月的占有使用费，既合法又合理。毛红雷和葛林芸应当无条件立即搬离，并且自2018年1月1日起支付占有使用费。天福园公司向一审法院起诉请求：一、毛红雷、葛林芸搬离南京市鼓楼区天福园58号市场场区，并将其侵占的摊位和停车场门卫房交还天福园公司；二、毛红雷、葛林芸赔偿天福园公司租金损失（按照10000元/月计算，自2018年1月1日起计算至毛红雷、葛林芸实际搬离之日止）。一审法院认定事实如下：毛红雷、葛林芸系夫妻关系。南京市鼓楼区天福园58号一层、、地下层宗地面积：35336.61平方米/建筑面积：2924.06平方米）产权原属南京广厦置业（集团）有限公司，现登记在何淼等人名下，何淼等人于2017年向南京广厦置业（集团）有限公司买受取得该不动产所有权。天福园58号地下层建筑面积共计1322.46平方米用作菜场经营。。地上**临街有六间门面房。地上**还有一间院落用作天福园市场停车场土地面积约400平方米，停车场入口处有一门卫房（案涉门卫房），面积约21平方米。天福园公司原自南京广厦置业（集团）有限公司处承租南京市鼓楼区天福园58号地下层及一层部分房屋，后又自何淼等人处承租南京市鼓楼区天福园58号地下层及一层部分房屋。2018年9月1日，何淼代表南京市鼓楼区天福园58号一层、、地下层所有权人出租方、甲方）与张军（承租方、乙方，天福园公司的法定代表人）、南京王府名殿商业管理有限公司（管理方、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将南京市鼓楼区天福园58号地下层部分出租给乙方作为经营菜场使用，甲、乙双方共同协商确认建筑面积（含公用建筑面积分摊）约为1322.46平方米，另加院落和院落前面管理用房（案涉门卫房）和陆间小门面房，该出租房屋仅限于经营菜场；租赁期限自2018年9月1日起至2020年3月30日止，甲方于2018年9月1日前将房屋交于乙方；每年租金为壹佰叁拾万元整等等。上述合同到期后，双方又续签了合同，约定租期自2020年4月1日至2021年8月30日等等。天福园公司将其中陆间门面房对外出租，2019年的租金标准为1-2号门面房每月共计9000元、6号门面房每月6666元。自2002年以来，天福园公司与毛红雷签订《天福园市场摊位租赁合同》，第一期合同租期自2002年1月1日至2008年12月31日，此后每年续签一次，最后一期合同租期自2017年1月1日至2017年12月31日止，合同约定天福园公司将南京市鼓楼区天福园58号市场内停车场柜台1号租给毛红雷从事水果经营，自2014年1月1日起至2017年12月31日止租金标准均为2800元/年。根据上述租赁合同约定，毛红雷及葛林芸夫妇自2002年1月份起即在案涉摊位从事水果经营，该摊位只是天福园市场停车场内一块空地，并无建筑物构。毛红雷、葛林芸已按约支付截至2017年12月31日的租金。2017年年底合同期满后，天福园公司欲收回案涉摊位，毛红雷、葛林芸不同意，毛红雷、葛林芸主动要求按前期合同约定标准交纳“租金”，但天福园公司拒收。毛红雷、葛林芸在经营水果生意期间，居住在案涉门卫房内。关于毛红雷、葛林芸居住在门卫房的原因，天福园公司主张双方签订的《天福园市场摊位租赁合同》的租赁物包括摊位和门卫房，毛红雷、葛林芸系基于该合同而居住在案涉门卫房内。天福园公司的法定代表人张军在本案中接受法庭调查时称：毛红雷、葛林芸系天福园公司一位工作人员的亲戚，因毛红雷、葛林芸没有房屋居住，其亲戚就将案涉门卫房交付毛红雷、葛林芸居住使用。天福园公司与毛红雷、葛林芸发生纠纷而至南京市派出所协调时，张军称：公司考虑到你当时没有地方住，就给你安排个地方住，还做个生意，两不找，你现在要看门钱，是不可能的。毛红雷、葛林芸抗辩双方签订的租赁合同约定的租赁物仅包括摊位，不包括门卫房；毛红雷、葛林芸为天福园公司看管停车场，案涉门卫房是天福园公司提供给毛红雷、葛林芸从事门卫看管工作的工作条件之一，天福园公司不结清劳务费，毛红雷、葛林芸拒绝交付案涉门卫房。2019年3月7日，天福园公司向毛红雷、葛林芸发出通知，内容为：“你方与天福园公司于2016年12月26日签订《天福园市场摊位租赁合同》，我方将承租的位于南京市鼓楼区转租给你方从事水果经营，租赁期间为一年，即自2017年1月1日起至2017年12月31日止，因双方未就续租事宜达成一致意见，故双方签订的《天福园市场摊位租赁合同》已于2017年12月31日自行终止。现特此通知，请你方在十五日内于2019年3月22日前搬离，将此房屋归还我方等等。”2019年7月6日，天福园公司的工作人员王汉楼因毛红雷、葛林芸拒不搬离案涉摊位和门卫房与毛红雷、葛林芸发生纠纷，报警处理，双方在南京市鼓楼区调解员的组织下进行调解，但双方并未能达成一致意见。天福园公司提交的人民调解协议书是调解员在双方事先签字的空白纸上打印内容再盖章，协议内容未经毛红雷、葛林芸最终确认。一审另查明，毛红雷、葛林芸分别诉至一审法院，请求确认毛红雷、葛林芸与天福园公司之间存在劳动关系等等。一审法院经审理后，分别作出（2019）苏0106民初13347、13351号民事判决，判决认定毛红雷、葛林芸主张与天福园公司之间存在劳动关系无事实和法律依据，不予支持，驳回毛红雷、葛林芸的诉讼请求。毛红雷、葛林芸对一审判决不服，上诉至南京市中级人民法院，二审判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，天福园公司与毛红雷签订的摊位租赁合同不违反法律、行政法规的规定，合法有效。现租赁合同期间届满，毛红雷、葛林芸应当返还案涉摊位。关于租赁期满后的占有使用费，天福园公司主张按照门面房的标准计算，但案涉摊位与门面房不属于同一标准的租赁物，天福园公司的该项主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。案涉摊位实系没有建筑物结构的一块空地，据此一审法院酌定参照租期内（2017年）租金标准支付2018年1月1日之后的占有使用费。民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。天福园公司主张双方签订租赁合同约定的租赁物包括门卫房，但该租赁合同系“摊位租赁合同”，合同也未提及门卫房，结合天福园公司法定代表人张军的两次陈述，应当认定租赁合同的租赁物仅包括案涉摊位，毛红雷、葛林芸居住使用案涉门卫房系借用行为，不需要支付租金，但毛红雷、葛林芸需要负责停车场的开门、锁门等事宜。但此后天福园公司已于2019年3月7日明确要求毛红雷、葛林芸于2019年3月22日前搬出，毛红雷、葛林芸至今未搬出，毛红雷、葛林芸应当自2019年3月23日起支付案涉门卫房的占有使用费，占有使用费标准酌定按2400元/年计算。一审法院判决：一、毛红雷、葛林芸于判决生效之日起十五日内将南京市鼓楼区天福园58号一层停车场内的摊位和门卫房返还南京天福园市场服务有限公司；二、毛红雷、葛林芸于判决生效之日起十五日内向南京天福园市场服务有限公司支付上述摊位和门卫房的占有使用费（摊位的使用费以2800元/年为标准，自2018年1月1日起计算至毛红雷、葛林芸实际返还上述摊位止；门卫房的使用费以2400元/年为标准，自2019年3月23日起计算至毛红雷、葛林芸实际返还上述门卫房止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由南京天福园市场服务有限公司负担600元，毛红雷、葛林芸共同负担550元。二审中，本院查明的事实与一审法院一致，且二审中双方均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：毛红雷和葛林芸是否应当向天福园公司支付涉案摊位和门卫的占用使用费以及占有使用费的标准如何确定。本案双方对一审法院判令毛红雷和葛林芸返还涉案摊位和门卫房均无异议，但对一审法院认定的占有使用费标准均提出异议。天福园公司主张涉案摊位和门卫房的占有使用费应从2018年1月1日起以10000元/月为标准计算至实际返还之日。毛红雷和葛林芸主张其不应当支付涉案摊位和门卫房的占有使用费。关于占有使用费的计算标准。经查，涉案摊位系毛红雷和葛林芸从天福园公司租赁而来，双方约定了租金标准，故一审法院参照双方约定的租金标准认定涉案摊位的占有使用费为每年2800元并无不当。涉案门卫房系毛红雷和葛林芸从天福园公司借用而来，天福园公司发出迁让通知后毛红雷和葛林芸并未及时搬离，故一审法院依据本案的实际情况依法酌定涉案门卫房的占有使用费标准为每年2400元并无不当。本案天福园公司主张按每月1万元的标准计算涉案摊位和门卫房的占有使用费依据不足，本院对此不予支持。毛红雷和葛林芸主张不支付占有使用费亦没有依据，本院对此亦不予支持。关于占有使用费的起算时间。因双方签订的摊位租赁合同2017年12月31日到期，天福园公司在2019年3月7日发出通知要求毛红雷和葛林芸在2019年3月22日前搬离，故一审法院就涉案摊位和门卫房分别从2018年1月1日和2019年3月23日开始计算占有使用费并无不当。天福园公司主张涉案摊位和门卫房均从2018年1月1日开始计算占有使用费依据不足，本院对此不予支持。综上所述，上诉人天福园和上诉人毛红雷和葛林芸的上诉请求均不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2350元，由上诉人南京天福园市场服务有限公司负担2300元，由上诉人毛红雷和葛林芸负担50元。本判决为终审判决。审判员  刘凡二○二○年十二月十一日书记员  戴苗