广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25448号上诉人（原审被告）：广州市继丰房地产开发有限公司，住所地广州市白云区石井街石安路****（仅限办公用途）。法定代表人：张健宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周晓宽，男，1971年5月25日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审原告）：刘素华，女，1970年3月6日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡芳军、王宁，北京德和衡（广州）律师事务所律师。上诉人广州市继丰房地产开发有限公司（以下简称“继丰公司”）因与被上诉人周晓宽、刘素华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初16352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。周晓宽、刘素华在原审的诉讼请求：1.继丰公司支付迟延办证违约金513164.48元（以1810104元为本金，按照每日万分之五计算567日）；2.本案诉讼费由继丰公司承担。原审法院判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，继丰公司向周晓宽、刘素华支付逾期办证违约金76024.37元；二、驳回周晓宽、刘素华的其他诉讼请求。原审案件受理费4466元，由周晓宽、刘素华承担3804元，由继丰公司承担662元。继丰公司承担的诉讼费应在本判决生效之日起五日内向周晓宽、刘素华直接支付。判后，继丰公司不服，向本院提起上诉。继丰公司的上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.本案一、二审诉讼费用由周晓宽、刘素华承担。事实与理由：周晓宽、刘素华以继丰公司逾期办证为由起诉继丰公司，原审法院认为规划验收调整不属于不可预见的事件，不支持继丰公司意见，而同时对于周晓宽、刘素华逾期缴纳房款的行为又以超过诉讼时效为由不予支持，继丰公司认为原审法院的判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。1.办证期限的计算应该以取得规划验收条件为前提，规划部门也是产权办证单位，故规划验收要求变更导致的产权登记延迟属于不可抗力，不应由继丰公司承担违约责任，且周晓宽、刘素华延迟付款的违约天数应在办证期限中予以相应顺延。（1）办证期限应该从继丰公司取得规划验收之时计算。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”的规定，可以看出竣工验收也是要以通过规划验收为前提，同时根据双方所签订的《商品房买卖合同》第二十一条关于“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日，申请该商品房项目的房地产初始登记。”的约定，和该合同第15条关于房屋交付需要提供《建设工程规划验收合格证》的约定，可以看出房屋的交付、大确权和产权登记都是要求以通过规划验收为前提。国务院颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第35条对此也有明确规定。另外，根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法[2017]191号】第三十条关于“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收备案，合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”的规定，交楼也是要以通过验收为前提，所以虽然周晓宽、刘素华提前收楼，但不应该影响办证期限的起算应该以实际涉讼楼盘通过规划验收之日开始起算办证时间，周晓宽、刘素华收楼行为只是对其使用房屋，获得房屋使用权的时间产生变化，并不因此改变办证的起算时间，因为无论是商品房买卖合同约定还是法律规定，有关办证期限都是从通过验收（包括规划验收）后起算。（2）涉案房产项目规划验收存在政府部门变更验收要求和错误登记用地性质导致无法办理规划验收和确权，既是不可抗力也是情势变更，因此导致的产权登记迟延不属于继丰公司违约责任。根据继丰公司提交的证据可以见，广州市规划局白云分局于2014年10月28日作出的穗规白云【2014】673号文规定，白云区规划局在2014年对于电影院及垃圾压缩站的验收要求是在西侧地块住宅（属于下一期的住宅楼建设，即涉案小区顺丰翠园第4期住宅楼项目）验收前先行验收的申请，原则同意幼儿园、文化馆、住宅楼**（即涉案房屋所在住宅楼，属顺丰翠园第三期住宅楼）同步办理规划验收，对于电影院和垃圾压缩站应在下一期住宅楼验收前先行或同步办理规划验收手续。继丰公司正是基于对政府函复文件的信赖才导致了放缓了电影院和垃圾压缩站的建设进度，从未想过在第三期项目中进行建设。但是2016年12月，继丰公司向规划部门申请F1-F4栋（即涉讼房屋楼栋）验收时，广州市国土资源和规划委员会却在2017年1月11日以穗国土规划咨询【2017】79号、80号文变更了此前广州市规划局白云分局作出的穗规白云【2014】673号文的规定，要求继丰公司先行或同步办理电影院和垃圾压缩站的验收，否则不予接收继丰公司提交的验收申请材料。办证部门先后截然不同的意见导致了F1-F4栋的规划验收延迟，而且从电影院和垃圾压缩站规划部门是在2018年4月3日取得规划验收合格证，此后才于2018年4月16日才取得F1-F4栋住宅楼的规划验收合格证，也可以看出电影院和垃圾压缩站验收在前是规划部门变更了验收条件导致。另外从继丰公司提交的有关幼儿园和综合文化中心的规划验收许可证时间都是在2016年底和2017年1月就通过规划验收可以看出继丰公司是严格按照2014年规划局的复函来办理有关开发业务的。如果不是规划部门变更增加电影院和垃圾压缩站的规划验收要求，导致因此迟延1年多，根本不存在任何迟延办证纠纷。此外，根据继丰公司根据政府信息公开而取得的穗规划资源云业务函【2020】37号复函和广州市白云区人民政府石井街道办事处出具的《情况说明》以及白云建筑设计院和广州市和定中企业管理服务公司出具的《关于穗规划资源云业务函【2020】37号复函理解的答复》也可以看出，电影院的规划验收迟延也是存在政府原因，因为政府部门将该电影院地块原本的建设用地性质错误登记为其他用地，而其他用地性质土地上是不能规划验收的，故政府错误登记有关地块性质并更正的行为和时间也造成了电影院建设进度迟延和规划验收迟延，故因此导致的延误也不应该由继丰公司承担责任。这个不属于应当预见的经营风险，且合同约定的210个工作日根本不足以处理这些问题。首先这是无法预见的，因为政府部门2014年的函件并无要求电影院和垃圾压缩站要跟涉案房产楼栋同时验收，这个是在继丰公司就涉案房产楼栋申请验收才得知，此前政府部门并无就有关变化进行通知，故不属于可预见的经营风险。其次，210个工作日的约定是指在取得规划验收后为小业主办证的期限，并不包含规划验收和大确权的时间。而且可以看到从继丰公司取得涉案房产楼栋规划验收合格到为小业主办出房产证也接近200个工作日，所以210个工作日是根本不足以处理有关政府要求变更和用地规划调整的。此外，政府部门错误登记用地性质导致继丰公司无法办理规划验收和确权是直接导致办证迟延的根本原因，这些都是继丰公司无法控制和提前预见的，如果让继丰公司为政府原因导致的迟延办证而背负巨额违约金损失，这显然对于继丰公司是极为不公平的，而且因此导致的集体宿舍也将使继丰公司经营陷入极度恶化的困境，甚至可能面临清算等严重后果。继丰公司认为是否属于不可抗力是要根据继丰公司申请规划验收之前有无政府通知而判断，对于毫无通知，只是在继丰公司申请规划验收之后才发生的验收要求调整和产权登记要求变化，这些都是属于继丰公司事前无法预测也无法避免的，应该归属于不可抗力事件。而且现在产权登记的办证部门叫作规划和自然资源局，所以有关规划验收要求的变更就是办证部门对于产权登记要求的调整，继丰公司认为政府对规划验收和确权要求的调整就好像老百姓买房也不能预见限购政策几时突然出现或者取消，而同样因为签订买卖合同后因限购政策导致合同无法履行的，也不属于当事人的违约责任。同理，要求继丰公司对政策变化而承担买卖合同的违约责任显然与司法实践精神相悖，故希望依法改判。政府部门的错误登记更是属于无法预见的事件，不能归属于企业的经营风险，这个明显是缺乏依据的。（3）周晓宽、刘素华逾期缴纳房款的时间也应冲抵办证时间，周晓宽、刘素华未能按照合同约定支付房款并向继丰公司支付违约金，继丰公司也是有权拒绝其按期办证的要求，因此在计算逾期办证期限时，有关周晓宽、刘素华迟延付款的违约天数应在办证期限中相应顺延办证时间。周晓宽、刘素华存在逾期缴纳房款事实且没有超过诉讼时效，应向继丰公司支付逾期缴纳房款违约金。一审判决作出后，继丰公司向周晓宽、刘素华发出催缴律师函，但被退回。在周晓宽、刘素华没有支付违约金的情况下，继丰公司也不应向周晓宽、刘素华支付迟延办证的违约金。2.有关买受人即周晓宽、刘素华提交办证资料和缴纳契税等属于周晓宽、刘素华处理的时间应该剔除在办证期限之外。根据双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》第13条关于“……如因乙方（即周晓宽、刘素华）未能及时提供完全办理房产证所需的证件资料并交纳有关的费用，则甲方办理产权的期限自证件资料补齐并交清所有费用之日起算。由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方不承担任何责任。”的约定，也可以看出有关继丰公司的办证期限是要从周晓宽、刘素华完全提交办证资料和交清所有费用包括契税才开始起算，故原审法院没有将有周晓宽、刘素华提交资料和缴纳契税的时间予以扣除，明显与约定不符，应予改判。综上，继丰公司认为原审法院认定事实部分不清，适用法律有误，请求二审法院依法改判。周晓宽、刘素华答辩称：一、继丰公司作为大型房地产企业，对涉案房产的施工规划许可登记手续是有充分预见的，房屋交付之前必须要经过规划验收是继丰公司法定的义务，不应成为继丰公司不履行合同义务的借口，政府部门变更验收要求不属于不可抗力，逾期办证责任应归于继丰公司。二、继丰公司也从未向业主主张过逾期缴纳房款的违约金，继丰公司主张以逾期缴纳房款的时间冲抵迟延办证的时间，没有任何依据。涉案合同并无约定业主迟延付款，继丰公司可以拒绝办证。三、继丰公司逾期办证事实清楚，理应承担逾期办证违约责任。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院二审期间，继丰公司提供以下证据：1.《关于穗规划资源云业务函【2020】37号复函理解的答复》及企业信息登记各两份，拟证明顺丰翠园电影院地块性质错误登记无法办理规划验收，进而导致无法确权的事实，所以逾期办证并非继丰公司原因导致。2.《国有土地证》及附图，拟证明整个顺丰翠园地块是一个国有土地证，电影院地块性质错误导致整个土地证的土地规划不合法，无法办理验收和确权的事实。周晓宽、刘素华质证称：上述证据并非新证据，违反举证期限，应不予采纳，证据的三性均不予确认。取得规划验收是继丰公司的义务，也是继丰公司应当预见的经营风险，继丰公司应承担逾期办证责任。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但原审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：继丰公司是否需要支付逾期办证违约金。关于继丰公司是否需要支付逾期办证违约金的问题。继丰公司上诉主张无需支付逾期办证违约金。1.根据双方补充协议第6.2的约定，因政府的行政行为导致工程停工、规划设计变更；……，甲方（继丰公司）有权顺延交付期限。但该条款针对的是房屋交付时间能否顺延所作出的约定，并不适用于办证期限的顺延。2.根据双方补充协议第13条的约定，由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方（继丰公司）不承担任何责任。但本案现有证据不足以证明涉案房屋未能在合同约定期限内办妥不动产权证是政府办证部门原因造成的。原审判决根据涉案房屋登记至周晓宽、刘素华名下的时间，及周晓宽、刘素华的诉讼请求，确定计算逾期办证违约金的截止时间，并无不当，本院予以认可。综上，继丰公司所主张的事实、理由以及所提交的证据，均不足以充分证明其主张，本院对其上诉请求，不予支持。关于继丰公司上诉主张周晓宽、刘素华存在逾期付款的违约行为，周晓宽、刘素华应支付的逾期付款违约金应抵扣其公司应支付的逾期办证违约金，鉴于继丰公司该项诉请超出原审诉讼请求范围，周晓宽、刘素华不同意在本案一并处理，本院对此不予审查。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1701元，由广州市继丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  梁淑敏二〇二〇年十二月十五日书记员  曾美玲