广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23413号上诉人（原审原告）：广东一统国际酒类交易市场经营管理有限公司，住所地：广州市白云区增槎路****首**。法定代表人：王玉柱，职务：经理。委托诉讼代理人：彭亚，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄銮贞，女，1975年10月8日出生，汉族，身份证住址：广东省普宁市。委托诉讼代理人：陈俊茂，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朝曦，广东金领律师事务所实习律师。原审第三人：广州圣弘商贸有限公司，住所地：广州市白云，住所地：广州市白云区增槎路**广东一统（国际）酒类交易中心****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：常乐，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘桥飞，广东柏盈律师事务所律师。上诉人广东一统国际酒类交易市场经营管理有限公司（以下简称：一统公司）因与被上诉人黄銮贞、原审第三人广州圣弘商贸有限公司（以下简称：圣弘公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初12726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人一统公司的委托诉讼代理人彭亚及被上诉人黄銮贞的委托诉讼代理人陈俊茂、陈朝曦及原审第三人圣弘公司的委托诉讼代理人刘桥飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一统公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判一统公司享有合法房屋租赁权。2.一、二审的诉讼费用由黄銮贞承担。事实和理由：一、一统公司房屋租赁在先，黄銮贞房屋买卖在后，事实清楚，证据充分。2014年3月l日，就广州市白云区增槎路恒丰街4号100l房的租赁事宜，一统公司与圣弘公司经协商一致签订了《房屋租赁合同》。合同约定租赁期限为20年，从2014年3月1日起至2034年2月28日止；每月租金2500元，20年租金合计人民币60万元。合同签订后，一统公司于2014年3月6日通过广发银行番禺支行营业部，一次性支付圣弘公司20年的房屋租金60万元、房屋押金40万元，合计人民币100万元。圣弘公司同日向一统公司出具了60万元租金收据，双方形成了合法的房屋租赁关系。一统公司实际占有和使用该租赁房屋至今，黄銮贞于2017年3月才购买该房屋。一审认为一统公司对40万元款项性质的主张前后不一，缺乏事实依据。一统公司一直主张该40万元为房屋押金，圣弘公司也主张是房屋押金，两者正好相互印证。二、二审法院应判令黄銮贞继续履行一统公司与圣弘公司之间的租赁合同，合法的租赁关系受法律保护。根据“买卖不破租赁”的原则，租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人无权要求承租人返还租赁物。根据合同法229条、城市房屋租赁管理办法11条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第119条第二款的规定，虽然黄銮贞与圣弘公司之间存在仲裁裁决书，但该仲裁裁决书对一统公司没有法律上的拘束力，双方之间属于不同的法律关系。有鉴于此，二审法院应在查明事实的基础上，依法支持一统公司享有涉案房屋的租赁权，即黄銮贞应依法继续履行一统公司与圣弘公司之间的租赁合同。综上所述，原审法院认为现有证据不足以证实一统公司与圣弘公司之间就涉案房屋存在实际的租赁合同关系，属于事实认定错误和适用法律错误。黄銮贞二审答辩称：一、一统公司提出的上诉理由是其租赁在先，房屋买卖在后，要适用“买卖不破租赁”原则。但适用“买卖不破租赁”的前提是必须存在真实合法的租赁关系，否则就不适用。一统公司所主张的租赁关系并非真实存在，故一统公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。二、一审法院已经查明一统公司与圣弘公司之间存在关联关系，双方之间存在大量资金往来，一统公司不能证实涉案房屋存在实际的租赁关系，一统公司在本案的诉请其实质是对仲裁裁决内容的不服。l、一审法院在第二次庭审时，已对一统公司与圣弘公司之间的股东、高管之间的身份亲属关系进行调查，并在一审判决的法院查明事实部分认定了一统公司与圣弘公司存在关联关系。2、一审法院在第二次庭审中，已经调查出一统公司与圣弘公司之间存在着大量其他资金往来。双方之间不仅只有本案的100万元汇款。3、对于100万元的汇款是什么性质，40万元的押金有没有支付，一统公司多次改变说法，且一统公司与圣弘公司的主张也不一致，相互矛盾。一统公司对租金押金的说法反复无常，这说明租金和押金并没有实际支付。又因为一统公司与圣弘公司之间存在着大量的资金往来，极有可能是一统公司拿双方之间某一笔资金往来用来充当其支付的租金和押金，再结合其租金押金的支付完全违背常理之处，更进一步说明这种情形的存在。三、一统公司提起本案诉讼实际上是对广州仲裁委员会作出的裁决书的裁决内容不服。黄銮贞提起交付房屋的仲裁申请后，在仲裁过程中，也包括在圣弘公司另案提起一、二审行政诉讼中，圣弘公司的主要抗辩理由是圣弘公司的法定代表人姚瑶已经死亡，无法出具授权委托书，该理由均不被广州仲裁委员会以及一审、二审行政法院采纳。在圣弘公司的主张不被采纳后，关联公司一统公司就出来提起执行异议、不予执行、包括本案租赁纠纷，在这些程序中，一统公司完全是拿圣弘公司在仲裁程序以及一审、二审行政诉讼的抗辩理由进行陈述，一统公司在这些程序中的角色是与圣弘公司是完全一致，不是去陈述其主张所依据的事实理由，都是在反驳仲裁裁决书的错误。综上所述，案涉的租赁关系并非真实存在，一统公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。圣弘公司二审述称：认可一统公司诉请及事实，圣弘公司与一统公司签订了租赁合同，一统公司交付租金。圣弘公司签订租赁合同后，已实际交付一统公司。房屋买卖合同中，当时圣弘公司法定代表人姚瑶已经去世，当时公司没有新的法定代表人，房屋买卖合同的签订，圣弘公司至今未认可。更谈不上在买卖合同中否认有租约在身。圣弘公司通过行政诉讼，要求撤销房产证，但一、二审败诉，至今仍在申诉。一统公司向一审法院起诉请求：1、黄銮贞按照一统公司与圣弘公司于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》约定的内容来履行与一统公司之间的租赁合同的权利义务关系；2、诉讼费用由黄銮贞承担。一审法院经审理查明：位于广州市白云区增槎路恒丰街****的原房屋权属人为圣弘公司，登记时间为2012年1月19日。2017年3月14日，圣弘公司（卖方）的代理人姚志祥代圣弘公司与黄銮贞（买方）就买卖上述房屋签订《房地产买卖合同》。后双方因该房屋买卖合同事宜产生纠纷。黄銮贞于2017年12月27日就此向中国广州仲裁委员会申请仲裁。2018年8月16日，中国广州仲裁委员会作出（2017）穗仲案字第22497号裁决书，裁决：（一）圣弘公司向黄銮贞交付位于广州市白云区增槎路恒丰街4号1001房的房屋【粤（2017）广州市不动产权第04205954号】；（二）圣弘公司向黄銮贞支付违约金【违约金以100万元为基数，按照每日0.05%的标准，自2017年12月1日起计算至圣弘公司实际交付上述裁决第（一）项中房屋之日止】；（三）本案仲裁费25483元，由圣弘公司承担（该费用已由黄銮贞预缴，本会不予退回，由圣弘公司迳付黄銮贞。上述仲裁裁决生效后，涉案房屋已过户至黄銮贞名下。因圣弘公司未履行裁决书所确定的房屋交付义务，根据黄銮贞的申请，广州市中级人民法院（以下简称广州中院）于2018年9月11日以（2018）粤01执4495号立案执行。2018年12月20日，广州中院作出（2018）粤01执4495号公告，内容如下：“……本院现准备对广州市白云区增槎路恒丰街4号1001房进行强制清场，将该房产交付给申请执行人，如对上述房产产权有异议或存在租赁等情况，请于十五日内，即2019年1月24日前，书面向本院提出，并附相关证明材料……”后一统公司对广州中院强制清场的执行行为提出异议。2019年4月17日，广州中院作出（2019）粤01执异177号执行裁定书，认为一统公司主张圣弘公司与黄銮贞之间的《房屋买卖合同》侵犯了其合法权益，该主张实际是对仲裁裁决不服，一统公司应另循法律途径提出主张，故裁定驳回一统公司的异议申请。一统公司不服该裁定，向广东省高级人民法院申请复议。广东省高级人民法院于2019年10月31日作出（2019）粤执复385号执行裁定书，认为一统公司的异议实质上是认为中国广州仲裁委员会作出的（2017）穗仲案字第22497号仲裁裁决错误，该执行异议不符合受理条件，故裁定驳回一统公司的复议申请，维持广州中院（2017）粤01执异177号执行裁定。2019年12月12日，一统公司另向广州中院申请不予执行上述（2017）穗仲案字第22497号仲裁裁决。2019年12月26日，广州中院作出（2019）粤01执异1162号执行裁定书，认为一统公司于2019年12月12日提起该案申请已超过法定期限，而其主张黄銮贞、圣弘公司隐瞒足以影响仲裁案件公证裁决的证据并非案外人申请不予执行的情形，故裁定驳回一统公司不予执行中国广州仲裁委员会作出的（2017）穗仲案字第22497号裁决的申请。后一统公司不服该裁定，向广东省高级人民法院申请复议。2020年4月8日，广东省高级人民法院作出（2020）粤执复144号执行裁定书，驳回一统公司的复议申请，维持广州中院（2019）粤01执异1162号执行裁定。2020年4月29日，广州中院作出（2018）粤01执4495号之一执行裁定书，裁定恢复中国广州仲裁委员会（2017）穗仲案字第22497号裁决书的执行，并再次作出关于搬离房屋的通知，责令一统公司必须在2020年5月13日前自行清空并搬离涉案房屋。2020年5月12日，一统公司向一审法院提起本案诉讼，并于次日向广州中院申请中止执行（2018）粤01执4495号案件的执行。2020年5月29日，广州中院作出《关于暂不对广州市白云区增槎路恒丰街4号1001房清场的通知》，以上述执行案件需等待本案判决结果为由暂不对涉案房屋进行清场。一审诉讼中，一统公司主张其已向圣弘公司承租涉案的1001房，并提供了以下证据用以证明：1、一统公司与圣弘公司于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定一统公司向圣弘公司租赁涉案的1001房，租赁期限为20年，自2014年3月1日起至2034年2月28日，每月租金2500元，租金60万元一次性交付。2、银行汇款凭证。该凭证显示一统公司于2014年3月6日向圣弘公司支付100万元。3、圣弘公司于2014年3月6日出具的《收据》，该《收据》载明收到一统公司交来租金60万元。黄銮贞对上述证据均不予认可。对于上述100万元款项中除一统公司声称的60万元之外的剩余40万元款项，一统公司在起诉及第一次庭审中主张是押金款项，后在二次开庭庭审中则称是其应该退还给圣弘公司的其他款项。圣弘公司在庭审中亦称上述40万元是押金。一统公司与圣弘公司均确认二者在租赁合同签订时间前后，除上述100万元款项外，尚有其他资金往来。一统公司称涉案房屋现由案外人王玲玲及其女儿实际使用。一统公司的股东为一统酒文化公司，王玲玲曾是一统酒文化公司的法定代表人，也是曾代表圣弘公司将涉案房屋出售给黄銮贞的案外人姚志祥的前妻。圣弘公司与一统公司的工商登记地址均位于广州市白云区增槎路1103号的不同楼层。圣弘公司的现法定代表人常乐同时担任一统酒文化公司的监事。以上事实，有仲裁裁决书、搬离房屋通知、执行裁定书、《房屋租赁合同》、银行汇款凭证、《收据》、工商登记信息及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：中国广州仲裁委员会作出的（2017）穗仲案字第22497号仲裁裁决书已裁决圣弘公司向黄銮贞交付涉案房屋，且已进入执行程序，一统公司在本案中的诉请与该仲裁裁决内容相冲突，其实质上是对该裁决内容不服，一统公司应依法定程序寻求救济，本案对仲裁裁决内容本身不作处理。在上述仲裁裁决依法生效并裁决圣弘公司向黄銮贞交付涉案房屋的情况下，一统公司要求黄銮贞履行其与圣弘公司之间的涉案租赁合同的条件实际上不具备。其次，一统公司及一统酒文化公司与圣弘公司之间存在关联关系，一统公司与圣弘公司之间亦存在其他资金往来，而一统公司转账支付给圣弘公司的100万元款项与涉案租赁合同的租金金额不符，亦无备注款项用途，一统公司对除其所称的60万元租金款项之外的剩余40万元款项的性质的主张前后不一，与圣弘公司对该款项性质的主张亦不相同，在此情况下，无法认定该100万元款项包含一统公司支付的涉案租金，在无其他证据证实一统公司曾另向圣弘公司实际支付租金的情况下，不足以证实一统公司与圣弘公司之间就涉案房屋存在实际的租赁合同关系，故对一统公司的涉案诉请不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，于2020年9月3日作出判决：驳回广东一统国际酒类交易市场经营管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3762.5元，由广东一统国际酒类交易市场经营管理有限公司负担。二审中，双方当事人无新证据提交。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：本案二审争议焦点是：黄銮贞购买涉诉房屋前，一统公司与圣弘公司之间是否存在真实的房屋租赁关系。对此，评判如下：关于涉讼房屋买卖问题，已有生效仲裁裁决认定，不属于本案审理范围。一审根据当事人的诉辩主张、提交的证据认定，一统公司与圣弘公司之间存在关联关系，一统公司与圣弘公司之间亦存在其他资金往来，而一统公司转账支付给圣弘公司的100万元款项与涉案租赁合同的租金金额不符，无备注款项用途，在无其他证据证实一统公司曾另向圣弘公司实际支付租金的情况下，不足以证实一统公司与圣弘公司之间就涉案房屋存在实际的租赁合同关系，一统公司对此不服，认为房屋租赁在先，房屋买卖在后，黄銮贞应当继续履行其与圣弘公司之间的租赁关系，但其在二审中既未有新的事实与理由，也未提交新的证据，佐证自己的主张或推翻一审相关认定。事实上，由于案涉《房地产买卖合同》及《存量房买卖合同》中明确约定涉案房屋是不带租约出售，鉴于一统公司与圣弘公司之间存在关联关系，一统公司要证明黄銮贞购买涉诉房屋前，一统公司与圣弘公司之间存在真实的房屋租赁关系，必须承担更多的举证证明责任，否则应当承担不利的后果。由于一统公司未能提供充分证据证明其事实主张，本院对其上诉请求不予支持。综上所述，一统公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7525元，由广东一统国际酒类交易市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  戴俊英二〇二〇年十二月十一日书记员  张家齐黄咏欣