湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘03民终1663号上诉人（原审原告）：谭卫红，女，1979年10月7日出生，汉族，湖南省湘乡市人，住湘乡市。委托诉讼代理人：彭小燕，湖南法至律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周新强，男，1958年1月27日出生，汉族，湖南省湘乡市人，住湘乡市。被上诉人（原审被告）：喻竹香，女，1962年10月3日出生，汉族，湖南省湘乡市人，住址同上，系被上诉人周新强之妻。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周梦城，女，1987年10月18日出生，汉族，湖南省湘乡市人，住湘乡市，系两被上诉人之女。两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡俪君，湘乡市环市法律服务所法律工作者。原审第三人：湘乡嘉联房地产中介服务有限公司，住所地湖南省湘乡市东山办事处东山村、城东村滨江豪庭******。法定代表人：彭青松，执行董事。委托诉讼代理人：张立良，湖南法至律师事务所律师。上诉人谭卫红因与被上诉人周新强、喻竹香、原审第三人湘乡嘉联房地产中介服务有限公司（以下简称嘉联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院（2020）湘0381民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谭卫红上诉请求：1、撤销原判第二项；2、判令被上诉人双倍返还上诉人定金4万元；3、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由:一、一审判决认定事实不清，证据不足。一审判决认定“原告谭卫红要求降价500元，被告周新强、喻竹香同意”、“原告谭卫红在2020年6月15日未表示要求解除合同，而仅与周新强、喻竹香协商达成降价500元的口头协议”不是事实。上诉人与被上诉人签订的《二手房买卖合同》明确约定产权现状为没有设定抵押，卖方对该房地产享有完全的处分权。但在2020年6月15日，上诉人在嘉联公司的催促下，携带所有证件到不动产登记中心申请办理产权转移登记手续时，被告知该房屋国有土地使用权仍登记在上诉人周新强父亲周华光名下，还要办理不动产权证书转移登记公告，当天无法办理产权转移登记手续。上诉人就明确告知要求解除买卖合同。被上诉人和原审第三人未能保证该房屋产权无瑕疵，导致《二手房买卖合同》第八条约定的“2020年6月15日前，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续”无法实现，明显是被上诉人违约。一审认定系上诉人违约是完全错误的，也没有任何证据。二、一审判决适用法律错误。本案应认定被上诉人违约，适用《中华人民共和国担保法》第89条和《中华人民共和国合同法》第115条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定。周新强、喻竹香辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据确凿。被上诉人与上诉人在2020年6月9日和6月15日达成书面《二手房买卖合同》后，在2020年6月15日下午办理产权登记手续时，因原土地使用权未随房产转移，仍登记在周新强父亲周华光名下，须先行公告程序，但并不影响该房屋的买卖。因此，又口头达成减价500元，并约定7月10日前往不动产登记中心办理转移登记手续。随后由原审第三人拟好了协议，且两被上诉人已签字，但在公告期间，上诉人又要求降300元，被上诉人不同意。公告期满后，被上诉人多次通过原审第三人通知上诉人去不动产登记中心办理产权转移手续，上诉人明确拒绝，故系上诉人违约。二、一审法院适用法律正确。一审法院在正确地认定了上诉人违约的客观事实后，又依法作出了判决，准许上诉人解除合同，并驳回其要求双倍返还定金的诉讼请求合情、合理、合法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。嘉联公司述称：一审法院适用法律正确，尊重一审判决。嘉联公司已经履行了法定的居间义务，上诉人与被上诉人的二手房买卖合同依法成立有效，上诉人不履行合同已经构成违约，应当继续履行，并支付违约金，还应当支付约定的佣金。谭卫红向一审法院起诉请求：一、请求判决解除原、被告之间的《二手房买卖合间》及《杂屋转让协议》；二、判决被告双倍返还原告定金共计4万元；三、判决被告承担诉讼费用。一审法院查明，2020年6月9日,原告谭卫红（买方）经第三人嘉联公司（居间方）介绍与被告周新强、喻竹香（卖方）协商,签订了《二手房买卖合同》，周新强、喻竹香同意将其所有的位于湘乡市××路××路××房××栋××号的房屋（现该房屋不动产权登记地址为新湘路办事处东山路湘检集资房04栋2-601号）,以成交价25万元出售给谭卫红,其中合同第八条约定：买卖双方须在2020年6月15日之前,共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续、卖方不配合转移登记，买方有权要求卖方承担违约责任：有权解除合同并要求卖方支付该房地产已付款百分之二十的违约金。第十二条约定：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，买方违约无权要求返还定金，卖方违约应当双倍返还定金。第十四条约定：因本合同发生纠纷，由买卖双方协商解决。协商不成时，依据中华人民共和国法律，采取向仲裁委员会申请仲裁的方式解决。原告谭卫红于签订合同当日向被告周新强、喻竹香支付了20000元购房定金,被告周新强、喻竹香出具了收条给原告谭卫红。期间，原告谭卫红获知涉案房屋土地为划拨性质，遂与被告周新强、喻竹香、第三人嘉联公司沟通要求降低房屋转让价款，被告周新强、喻竹香、第三人嘉联公司同意降低价款。2020年6月15日,三方重新订立二手房买卖合同，将房屋转让价款变更为246920元，合同其余内容均与第一份合同内容一致。当日下午，原告谭卫红与被告周新强、喻竹香、第三人嘉联公司一同前往房产登记部门办理房屋所有权转移手续时,获知涉案房屋的国有土地使用权证尚登记在周新强之父周华光（已故）名下，未随房产转移同步办理国有土地使用权转移登记，须先行办理不动产权证书转移登记公告，公告期为15天。周新强、喻竹香遂先行办理不动产权证书转移登记公告，原告谭卫红要求降价500元，被告周新强、喻竹香同意。2020年7月9日，涉案房屋的不动产权证登记在周新强、喻竹香名下。此后，周新强、喻竹香即通过第三人嘉联公司多次通知谭卫红一同去办理涉案房屋的过户手续,谭卫红表示拒绝。原告谭卫红与被告周新强、喻竹香、第三人嘉联公司经多次协商未果,谭卫红遂诉至法院。一审法院认为：原告谭卫红与被告周新强、喻竹香经第三人嘉联公司（居间人）介绍签订的《二手房买卖合同》及《杂屋转让协议》,系各方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。本案争议的焦点有：一、本案是否属于法院受理范围：被告周新强、喻竹香辩称原、被告签订《二手房买卖合同》中第十四条明确约定“向仲裁委员会申请仲裁”的方式解决纠纷，故本案不属于法院受理范围。《中华人民共和国仲裁法》第十八条规定：“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。”本案原、被告签订的《二手房买卖合同》中对仲裁委员会的约定不明，仲裁协议条款无效，本案属于法院受理范围，对被告周新强、喻竹香的该答辩意见，依法不予采纳。二、关于《二手房买卖合同》及《杂屋转让协议》是否应当解除、被告是否应当双倍返还原告定金：原告谭卫红在2020年6月15日得知涉案房屋须进行不动产权证书转移登记公告时,未表示要求解除合同，亦并未要求周新强、喻竹香应在2020年6月15日前办理好转移登记手续，而仅与被告周新强、喻竹香协商达成降价500元的口头协议。在周新强、喻竹香办理好涉案房屋不动产权证书转移登记公告手续后,谭卫红向第三人嘉联公司表示要求解除合同，明确拒绝履行合同。原、被告签订的《二手房买卖合同》及《杂屋转让协议》的合同目的已无法实现，原告谭卫红要求解除原、被告之间的《二手房买卖合同》及《杂屋转让协议》，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案原、被告在合同中已明确约定，买方违约无权要求返还定金，因本案系原告谭卫红单方要求解除合同，系原告违约，被告没有违约行为，原告要求被告双倍返还定金，依法不予支持。第三人嘉联公司述称要求原、被告给付佣金，因其与本案不属同一法律关系，对第三人嘉联公司的该项述称，依法不予采纳，第三人嘉联公司可另诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百一十五条，《中华人民共和国仲裁法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告谭卫红与被告周新强、喻竹香签订的《二手房买卖合同》及《杂屋转让协议》；二、驳回原告谭卫红的其他诉讼请求。案件受理费880元，减半收取440元，由原告谭卫红负担。本院二审期间，上诉人提交了其与原审第三人的两份微信聊天记录，拟证明原审第三人催促上诉人在2020年6月15日之前必须办好房屋产权变更手续。2020年6月15日，上诉人与被上诉人之间并未达成降价500元的口头协议，被上诉人构成违约。被上诉人质证认为，微信记录真实性无异议，关联性有异议，不能够证明是被上诉人违约，相反证实是上诉人违约。2020年6月15日12:50分，王帅贤发给上诉人的微信上面讲到了第二次是同意少3088元，到了不动产登记中心以后，上诉人又提出要少500元，双方都同意，同时约定在7月10日到不动产登记中心办理转移手续。从不动产登记中心出来后，由原审第三人拟好了再减少500元的协议，被上诉人签字后，该合同保留在原审第三人处。公告期间，上诉人又要求再减300元，被上诉人不同意。公告期满后，上诉人明确表示不要该房屋，足以证明是上诉人违约。原审第三人质证认为，真实性无异议，关联性和被上诉人的意见一致，对证明目的有异议，微信上虽然没有讲到再减500元，但存在该事实。本院认证认为，该证据不能达到证明被上诉人存在违约行为的证明目的，本院不予采信。被上诉人和原审第三人提交了一份《二手房买卖合同》，拟证明2020年6月15日下午，上诉人与被上诉人在湘乡市不动产登记中心口头达成在246912元的基础上再降500元的协议，从不动产中心出来后，由原审第三人拟好协议，被上诉人已签字认可的事实。上诉人质证认为，对证据的三性均有异议，该份合同上没有上诉人的签名，上诉人不同意该房屋买卖合同。本院认证认为，该合同上没有上诉人的签名，上诉人也不予认可，故对该份合同不予采信。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是被上诉人是否存在违约行为，是否应双倍返还上诉人定金4万元。根据上诉人与被上诉人签订的《二手房买卖合同》的约定，双方须在2020年6月15日之前，共同向房地产权登记机关申请办理房屋转移登记手续。2020年6月15日下午，上诉人、被上诉人以及原审第三人共同前往房产登记部门办理房屋所有权转移登记手续，表明被上诉人并不存在不配合转移登记的行为。虽然当时案涉房屋的国有土地使用权证尚登记在周新强父亲的名下，延长登记公告期15天仅导致上诉人获得权利证书的时间有所推迟，但并不影响上诉人获取案涉房屋的权利，且被上诉人随后也立即办理了不动产权证书转移登记公告，故被上诉人并无违约行为，也未导致合同目的无法实现。上诉人称被上诉人未能保证该房屋产权无瑕疵，导致合同约定无法实现的上诉理由不成立。上诉人在2020年6月15日得知案涉房屋需进行不动产权证书转移登记公告时，并未立即要求解除合同，上诉人称当时已明确告知解除合同未提供充分的证据证实。《二手房买卖合同》第十二条约定：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，买方违约无权要求返还定金，卖方违约应当双倍返还定金。被上诉人作为卖方，已履行合同约定的义务，未影响上诉人实现合同目的，故无需双倍返还上诉人定金。上诉人认为原审适用法律错误，本案应适用《中华人民共和国担保法》第89条和《中华人民共和国合同法》第115条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定的上诉理由不成立。综上所述，谭卫红的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费880元，由上诉人谭卫红负担。本判决为终审判决。审判长 任 莉审判员 曾波毅审判员 周 粤二〇二〇年十二月一日法官助理王**书记员陈石附本案的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。