湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初716号原告：朱晓莉，女，1981年9月2日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：黄欢，湖北佳和律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丽，湖北佳和律师事务所律师。被告：武汉集家公寓管理有限公司，住所地武汉市硚口区利北二村祥和公寓**楼****。法定代表人：喻三元，该公司总经理。被告：喻三元，男，1986年4月5日出生，汉族，住武汉市江汉区。以上两被告共同委托诉讼代理人：刘玉海，男，系该公司员工。原告朱晓莉诉被告武汉集家公寓管理有限公司（以下简称集家公司）、喻三元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序由审判员独任并公开开庭进行了审理。原告朱晓莉及其委托诉讼代理人黄欢、马丽，被告集家公司及被告喻三元共同的委托诉讼代理人刘玉海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱晓莉向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告集家公司2018年3月5日签订的《房屋托管合同》已于2019年12月21日解除；2、判令被告集家公司支付原告45天（从2019年11月6日-2019年12月21日）租金4050元及滞纳金（自2019年12月22日起按日万分之二计算至实际支付之日止，截至2020年6月20日共145.80元）；3、判令被告集家公司向原告支付违约金共计18900元；4、判令被告集家公司承担原告的律师费3000元；5、被告喻三元对上述款项承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月5日，原告与被告集家公司签订《房屋托管合同》，约定原告将其所有的“福星惠誉”5栋2单元1503房屋（以下简称案涉房屋）提供给被告集家公司租赁管理。总租期65个月，从2018年3月6日至2023年8月5日止，空置期150天（每执行满12个计租合同月，原告向被告集家公司提供1个月空置期），空置期提前自2018年3月6日至2018年8月5日。计租期共60月，自2018年8月6日至2023年8月5日止。双方约定每月租金2700元，每半年付款。被告集家公司通过被告喻三元个人账户于合同签订后支付第一期半年租金，2019年2月14日支付第二期半年租金，2019年8月9日支付了三个月租金，至此租金支付截至到2019年11月5日。2019年12月11日，被告集家公司员工陈经理（手机号138××××****）给原告打电话，表明公司效益不好，想解除双方的合同。期间多次电话微信沟通，原告表示可以解除，但需支付欠付租金及违约金。被告集家公司于2019年12月21日向原告交还了房屋，未付租金期计算45天（从2019年11月6日-2019年12月21日），欠付租金共4050元。根据《房屋托管合同》第七条“违约责任”第4项“乙方逾期向甲方支付相关费用，除应付请所拖欠的各项费用外，每逾期壹日，乙方需向甲方按拖欠费用的万分之二支付滞纳金”，截至到2020年6月20日被告集家公司还应支付滞纳金145.80元。《房屋托管合同》第十一条“其他约定事项”约定“如因乙方自身原因导致合同无法履行，甲方可收到五个月空置期加上两个月租金合计18900元整为违约金”，第七条第5项“甲乙任一方未按本合同履行，违约方应赔偿对方因此而受的实际经济损失，包括但不限于…违约赔偿责任，在违约责任追偿过程中产生的其他费用（如律师费…）”。因此，被告集家公司应向原告支付违约金18900元，并承担原告的律师费3000元。由于被告喻三元为被告集家公司的一人股东，应对上述款项承担连带清偿责任。原告多次向被告集家公司要求支付欠付租金及违约金，被告均表示公司没钱，无法支付。因此特提起诉讼，依法判令为感！被告集家公司辩称，第一、租赁合同解除因为军运会期间人员管制及市场经济下滑，客观不可抗力因素导致，非因违约或故意解除合同；第二、空置期的设置、装修费、家具家电投入，是基于双方对等互利设置的，我方认为不应当要求补回空置期的租金；第三、律师费非合同约定费用，并非必然产生，不应当由被告承担。被告喻三元辩称，根据合同主体独立的法律性质，公司法定代表人和公司股东无义务代替公司承担法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性、关联性、合法性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月5日，朱晓莉（甲方）与集家公司（乙方）签订《房屋托管合同》，合同约定：总租期65月，空置期150天。合同合作期内，每执行满12个计租合同月，甲方向乙方提供1个月空置期，用于标的房屋的维护保修和二次出租准备；空置期提前自2018年3月6日至2018年8月5日，共计150天。计租期自准备期结束时起，截至本合同结束，不包括装修期及空置期，即自2018年8月6日至2023年8月5日止，合计60月。合同期内总租金162000元。标的房屋坐落于湖北省武汉市江岸区福星惠誉楼盘。装修状况为已装修房。本合同生效后，甲方应向乙方提供免租装修期，以使乙方进行室内设计、装修、装饰、配置家具家电、开展租赁宣传、招租接洽等准备工作。鉴于每年因租客更换及房屋维护保养产生的房屋空置问题，甲方需向乙方提供免租空置期。在装修和空置期内，甲方不收取乙方任何费用。在本合同执行期间，乙方应按其与甲方签订的《房屋托管合同》中约定的付款时间及方式将房租直接支付给甲方。本合同期满后，按照合同双方共同达成之意向，乙方应1.将现有的地板、地、地砖赠送给甲方2家具赠送给甲方3.将家电赠送给甲方，并承诺本合同期满十日内结清应由乙方承担的各项费用。在本合同执行期间，如遇特殊情况（包括但不限于紧急、突发事件），乙方应及时知会甲方。因乙方未及时履行告知义务因而产生的相关责任应由乙方承担。第1计租期为2018年8月6日至2023年8月5日，每月租金2700元。付款方式为半年付，首期租金支付时间为合同签订生效后3个工作日内或2018年3月8日前，第二期租金支付时间为2019年2月8日前，以后的各期租金支付时间以此类推。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方均不承担由此导致的违约责任。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：（1）延迟缴纳租金达到30个工作日以上，经甲方书面催告，无故仍不缴纳的。如因乙方原因导致本合同提前终止，乙方应及时知会甲方，房内不可移动装修归甲方所有，乙方已经交付的房租款不退还。乙方逾期向甲方支付相关费用，除应付清所拖欠的各项费用外，每逾期一日，乙方需向甲方按拖欠费用的万分之二支付滞纳金，如乙方逾期三十个工作日以上，除支付滞纳金外甲方有权解除本合同。甲乙任一方未按本合同履行，违约方应赔偿对方因此而受的实际经济损失。包括但不限于：①甲乙双方在合同内约定的违约赔偿责任；②在违约责任追偿过程中产生的其他费用（如律师费、交通费、鉴定费及法院受理费等）。遭受不可抗力事件的一方，应及时书面形式通知对方。不可抗力事件持续期间，遭受该事件一方可暂行中止履行本合同约定之义务，并且无需承担违约责任。其他约定事项：①如因乙方自身原因导致合同无法履行，甲方可收到五个月空置期（5×2700）加上两个月租金（2×2700）合计18900元整为违约金，乙方十个工作日内打给甲方。②乙方延迟缴纳租金达五个工作日则算乙方违约。合同签订后，集家公司通过其法定代表人喻三元的账户向朱晓莉支付租金，于2018年3月6日支付了2018年8月6日至2019年2月5日的租金，于2019年2月14日支付了2019年2月6日至2019年8月5日的租金，于2019年8月19日支付了2019年8月6日至2019年11月5日的租金，此后未再向朱晓莉支付租金。集家公司于2019年12月21日向朱晓莉交还了案涉房屋。朱晓莉多次向集家公司催要租金，该公司均未予支付。审理中，集家公司表示其非故意违约，仅同意支付租金，合同约定的违约金过高，同意给一定空置期损失，将所有家具家电赠与朱晓莉是对其空置期损失的补偿。喻三元还提交了该公司2019年度的审计报告用以证明其不应承担连带责任。双方当事人均认可《房屋托管合同》的解除日期为2019年12月21日。另查明，朱晓莉为此次诉讼支付了律师费3000元。集家公司为自然人独资的有限责任公司，喻三元为公司法定代表人，系该公司唯一股东。本院认为：朱晓莉与集家公司签订的《房屋托管合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据合同约定集家公司应于2019年8月8日前向朱晓莉支付2019年8月6日至2020年2月5日期间的租金，该公司仅于2019年8月19日支付了2019年8月6日至2019年11月5日的租金，并且于2019年12月21日向朱晓莉交还了案涉房屋，已构成违约，朱晓莉要求集家公司支付2019年11月6日至2019年12月21日期间共计45天的租金4050元，符合法律规定与合同约定，本院予以支持。双方当事人均认可《房屋托管合同》的解除日期为2019年12月21日，对此本院予以确认。关于朱晓莉要求集家公司支付滞纳金及违约金的请求，滞纳金属于行政法律体系中的概念，是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务，由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间。本案中，双方既约定了滞纳金又约定了违约金，故朱晓莉只能向集家公司主张违约金，而不能主张滞纳金。集家公司认为合同约定的违约金过高，要求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，双方合同约定“五个月空置期（5×2700）加上两个月租金（2×2700）合计18900元整”计算违约金过分高于因集家公司违约所造成的朱晓莉的损失。考虑到朱晓莉与集家公司签订合同时，双方约定的租期长达65个月，基于该长租期限，朱晓莉给予五个月空置期，集家公司提前解除合同确实给朱晓莉造成了一定的空置期损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据诚实信用原则予以衡量，酌定违约金为10000元。集家公司认为租赁合同的解除系军运会期间人员管制及市场经济下滑，客观不可抗力因素导致，并主张以装修价值对朱晓莉的损失予以抵扣的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予支持。集家公司认为合同中的“其他约定事项”系朱晓莉后期自行添加，但合同中注明“双方各执一份”，集家公司未能提供应由其保存的合同予以核对并反驳，对其上述抗辩意见，本院不予采纳。朱晓莉主张集家公司承担因此次诉讼支出的律师费3000元，符合双方合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，喻三元为集家公司的唯一股东，朱晓莉的租金系由喻三元个人账户支付，仅凭喻三元提交的审计报告不能证明公司财产独立于其自身财产，故喻三元应对集家公司的债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告朱晓莉与被告武汉集家公寓管理有限公司于2018年3月5日签订的《房屋托管合同》已于2019年12月21日解除；二、被告武汉集家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱晓莉支付2019年11月6日至2019年12月21日期间的租金4050元；三、被告武汉集家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱晓莉支付违约金10000元；四、被告武汉集家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱晓莉支付律师费3000元；五、被告喻三元对被告武汉集家公寓管理有限公司应承担的上述三项给付责任承担连带清偿责任；六、驳回原告朱晓莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3981元，由原告朱晓莉负担1380元，由被告武汉集家公寓管理有限公司、喻三元负担2601元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法。审判员  刘翔二〇二〇年十二月十五日书记员  邬荣