辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3768号上诉人（原审被告）：徐付明，男，1969年11月13日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：梁玉辉，辽宁弘扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾维科，男，1973年10月12日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：刘禹忻，辽宁浩扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乔广巨，男，1948年2月16日出生，汉族，住辽宁省海城市。被上诉人（原审被告）：张春艳，女，1947年7月14日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：乔广巨，男，1948年2月16日出生，汉族，住同上。上诉人徐付明因与被上诉人贾维科、乔广巨、张春艳确认合同无效纠纷一案，不服海城市人民法院（2020）辽0381民初2594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐付明及其委托诉讼代理人梁玉辉，被上诉人贾维科的委托诉讼代理人刘禹忻，被上诉人乔广巨（同时亦是被上诉人张春艳的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐付明上诉请求：一、判令撤销海城市人民法院（2020）辽0381民初2594号判决书，依法改判驳回被上诉人贾维科的诉讼请求；二、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决超出诉讼请求裁判。1.该房屋是产权未定，乔广巨通过法院拍卖而得到的该房屋，但此房屋权利没有确定，该房屋整体开发没有竣工，其土地归案外所有人卞大军所有，在房地分离的情况下，不可能取得房屋的所有权，而没有所有权的房屋谈何买卖？法院只能对产权的归属有裁定权，但对于没有产生的物权没有权利裁定。2.乔广巨与贾维科签订的合同是效力待定的合同，其签订的内容“门点以现状卖给乙方，甲方对房产的配套、办理土地，房产证照等一概不负任何责任，一切由乙方负责”上看这个合同只是出卖一个期权，贾维科取得该房屋的权利。3.被上诉人贾维科诉讼请求不明确，第一项请求是“请求人民法院依法判决三被告于2013年2月签订‘房屋买卖协议关于其中2号门点的买卖协议无效”；但没有请求确定其与乔广巨的合同是否有效。其在诉请中第二项“判令被告徐付明腾出其侵占的坐落于南台镇鸡蛋批发市场一号楼2号门点并返还给原告”这里应理解为要该房屋的使用权。而法院直接将这个房屋的所有权判决给被上诉人。综上，请二审法院依法撤销原判决书。贾维科辩称，服从原审判决。该判决没有超过诉讼请求。乔广巨、张春艳辩称，服从原审判决。意见同贾维科。贾维科向一审法院起诉请求：1.判令三被告于2013年2月20日签订的“房产买卖协议”中关于2号门点的买卖协议无效；2.判令被告徐付明腾出其侵占的坐落于南台鸡蛋批发市场一号楼2号门点并返还给原告；3.判令被告徐付明赔偿原告经济损失9000元。一审法院认定事实：被告乔广巨与被告张春艳系夫妻关系。该院于2007年12月24日作出(2007)海执字第214号民事裁定，裁定将被执行人杨金星所有的海城市南台镇鸡蛋批发市场一号楼1、2、3、5、6号门点以第三次拍卖流拍价866,982元给付申请执行人乔广巨抵偿债务，剩余款项全部放弃。2007年12月28日被告乔广巨给原告贾维科出具收条一份，收条载明：“今收到贾维科用于购买鸡蛋市场一号楼二号门市款(贰拾壹万陆仟元正)，收款人：乔广巨”。2008年1月8日原告贾维科与被告乔广巨签订房屋买卖协议书，协议书约定：“甲方：乔广巨；乙方：贾维科；一、甲方愿将法院裁决给付甲方的南台镇鸡蛋批发市场一号楼二号门点以贰拾壹万陆仟元(216,000.00元)卖给乙方为业；二、甲方所有的南台鸡蛋批发市场的一号楼二号门点以现状卖给乙方。乙方接受房屋后，甲方对房产的配套、办理土地，房产证照等一概不服任何责任，一切由乙方自己负责，甲方至负责出具手续，协助办理；三、乙方一次性交付房款后，本协议即生效；四、乙方看好房产后，同意交款，交款后乙方对房产提出异议，甲方概不负责。”2008年1月11日，乔广巨将2号门市房交付原告贾维科并签订交接手续，交接手续载明：“交接时间2008年1月11日，交接地点海城市南台镇鸡蛋批发市场一号楼二号门点，房产面积350平方米，交接人员：房主乔广巨，买房人贾维科，见证人：贺启恕、张宝林、葛宗维、陈永瑞，交接内容：房屋无门窗，属于工程未完工，四至以指认清楚，买房人贾维科已全部接受”。2013年2月20日，乔广巨女儿乔亚玲因缺少资金，提出向徐付明借款人民币40万元，为了保证借款的偿还，被告乔广巨与被告徐付明签订房产买卖协议，该协议约定：“卖方乔广巨(简称甲方)；买方徐付明(简称乙方)；甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，达成如下协议：第一条、乙方购买甲方拥有的海城市南台镇鸡蛋批发市场1、2、3、5、6号门点(见2007海执第214号民事裁定书)。第二条、房产交易价格为：总价：人民币肆拾万(400,000元)元整。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币肆拾万元整。第三条、付款时间与办法：甲乙双方同意以一次性付款方式付款。第四条、甲方应于收到乙方全额款之日起至2012年4月20日将交易的全部房产交付乙方使用。第五条、本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生争议，双方可以通过协商、诉讼方式解决。第六条：本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同具有同等法律效力。出卖方(甲方)夫：乔广巨，身份证号码：2103811948××××××××、出卖方(甲方)妻：张春艳，身份证号码：2103811947********。购买方(乙方)：徐付明，身份证号码：2103191969********。”同日被告乔广巨与被告徐付明签订补充协议，补充协议约定：“甲方乔广巨，乙方徐付明，甲方拥有的海城市南台鸡蛋批发市场1、2、3、5、6用作抵押贷款人民币现金肆拾万元整。甲方承诺两个月还款，如两个月内未还款，甲乙双方协商可以续约，如甲方违约，按已签订的房产协议执行，甲方乔广巨、乙方徐付明”。被告乔广巨与被告徐付明签订买卖房产协议后未到相关部门办理房屋过户更名手续及抵押登记。原告购买房屋后于2019年对房屋进行装修。另查，现该门市房被徐付明实际占有。一审法院认为，原告贾维科与被告乔广巨于2008年1月10日签订房屋买卖协议书，系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。原告按约交付了房款并办理了交接手续，系该门市房合法权利人。被告乔广巨与被告徐付明于2013年2月20日签订的房产买卖协议，系名为买卖实为借款担保合同，且当时被告乔广巨已经对该协议中涉及的2号门市房不具有支配处分权，原告也未予以追认，故三被告于2013年2月20日签订的房产买卖协议中关于其中2号门市房的买卖协议无效，被告乔广巨与被告徐付明也未对2号门市房的买卖协议办理抵押登记，抵押行为也不具有法律效力，被告徐付明占有该门市房不具有合法性，故被告徐付明应腾出该房屋并返还原告，故对原告要求确认三被告于2013年2月20日签订的房产买卖协议中关于其中2号门市房的买卖协议无效及请求人民法院判令被告徐付明腾出其侵占的坐落于南台镇鸡蛋批发市场1号楼2号门市房并返还给原告的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告要求法院依法判令被告徐付明赔偿原告经济损失9000元的诉讼请求，因与本案不属同一法律关系，不予合并审理。关于被告徐付明提出的以物抵债的辩解，因该行为系为担保债务履行而实施的抵押行为，并非合同履行过程中的以物抵债行为，故对被告该项辩解不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，判决：一、被告乔广巨、张春艳与被告徐付明于2013年2月20日签订的“房产买卖协议”中关于1号楼2号门市房的买卖协议内容无效；二、被告徐付明于该判决生效后十五日内腾出其占用的坐落于海城市门市房并将该门市房返还原告贾维科。案件受理费4650元，由被告乔广巨、张春艳承担2325元，由被告徐付明承担2325元，此款原告已垫付，被告乔广巨、张春艳于该判决生效后十日内给付原告2325元，被告徐付明于该判决生效后十日内给付原告2325元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，被上诉人贾维科与被上诉人乔广巨签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。该协议签订后，贾维科向乔广巨交付了全部购房款，乔广巨向贾维科交付了案涉房屋，并办理了案涉房屋的交接手续，据此，贾维科合法取得了案涉2号门点房屋的占有、使用权，其为案涉2号门点房屋的合法权利人。上诉人与被上诉人乔广巨签订的《房产买卖协议》，因该协议实为是被上诉人乔广巨对其女儿向上诉人借款提供的担保，并非真正买卖行为；且乔广巨在与上诉人签订买卖协议时已经对该协议中涉及的2号门点房屋不具有支配处分权利，被上诉人贾维科也未予以追认，故该《房产买卖协议》中关于其中2号门点房屋的买卖协议无效，上诉人占有案涉房屋不具有合法性，上诉人理应将案涉房屋腾出返还给被上诉人贾维科，故一审判决正确，本院予以维持。关于上诉人主张一审判决超出诉讼请求裁判，经查，一审法院依据被上诉人贾维科的诉讼请求作出裁判并未超出其诉讼请求范围，上诉人的此节主张没有事实依据，本院不予支持。关于上诉人主张案涉房屋产权未定，乔广巨通过法院拍卖而得到该房屋，但此房屋权利没有确定，该房屋整体开发没有竣工，其土地归案外所有人卞大军所有，在房地分离的情况下，不可能取得房屋的所有权，而没有所有权的房屋谈何买卖？法院只能对产权的归属有裁定权，但对于没有产生的物权没有权利裁定一节，乔广巨通过拍卖程序取得案涉2号门点房屋的物权，其与被上诉人贾维科签订的买卖协议合法有效，而其是否取得案涉房屋的土地所有权与其取得案涉2号门点房屋的物权无关，故对上诉人的此节主张，本院不予支持。关于上诉人主张乔广巨与贾维科签订的合同是效力待定的合同，其签订的内容“门点以现状卖给乙方，甲方对房产的配套、办理土地，房产证照等一概不负任何责任，一切由乙方负责”上看这个合同只是出卖一个期权，贾维科取得该房屋的权利一节，因乔广巨与贾维科签订的合同不符合效力待定的法律规定，上诉人此节主张没有法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人贾维科诉讼请求不明确，第一项请求是“请求人民法院依法判决三被告于2013年2月签订‘房屋买卖协议关于其中2号门点的买卖协议无效”，但没有请求确定其与乔广巨的合同是否有效。其在诉请中第二项“判令被告徐付明腾出其侵占的坐落于南台镇鸡蛋批发市场一号楼2号门点并返还给原告”，这里应理解为要该房屋的使用权。而法院直接将这个房屋的所有权判决给被上诉人一节，因法院依职权对案涉合同的效力进行审查并无不当，且法院的裁判主文中亦未涉及房屋的所有权问题，故对上诉人的此节主张，本院不予支持。综上所述，上诉人徐付明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人徐付明负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 徐云龙审判员 王珍付二〇二〇年十二月十五日法官助理张瑞虹书记员姜珊