湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初5728号原告：卢雨，男，1985年5月1日出生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：卢昆彪，湖北仁义律师事务所律师。被告：武汉青客公寓酒店管理有限公司，住所地湖北省武汉东湖新技术开发区光谷新汇**地块**（11）办公号。法定代表人：屈成才，该公司执行董事。委托诉讼代理人：鄢佳，女，系该公司员工。原告卢雨诉被告武汉青客公寓酒店管理有限公司（以下简称青客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢雨及其委托诉讼代理人卢昆彪，被告青客公司的委托诉讼代理人鄢佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢雨向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋托管租赁合同》于2020年8月22日解除；2、判令被告向原告支付2020年4月1日至2020年8月22日期间的未付租金26033元（5500×4+5500÷30×22），及迟延支付利息（利息以26033元为本金，按年利率6%计，自起诉之日起至本金实际返还之日止）；3、被告向原告支付违约金445500元（81×5500)；4、被告向原告归还小区门禁卡、水卡、电卡等（如有）；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月19日，原、被告双方签订了一份《房屋托管租赁合同》（合同编号：青房管2019351764），主要约定：（1）原告将位于武汉市江岸区汉口城市广场六期第5幢5号楼单元13层22号房出租给被告；（2）租赁期限为96个月又18天，自2019年5月7日起至2027年5月24日止；（3）月租金额为5500元；（4）被告非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向原告支付违约金；（5）其他约定。原被告双方又于2019年4月21日签订了一份《补充协议一》和《房屋托管租赁合同授权书》。上述合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给了被告。至2020年2月份，被告以武汉疫情为理由要求原告免除1个月的租金。对此，原告同意免除被告3月份的租金。但是自2020年4月份起，被告就未依约向原告支付租金。原告多次要求被告依约支付租金，但被告迟迟不予支付，直到2020年8月22日被告通过短信单方通知原告解除上述合同，并表示拒绝向原告支付未付的租金。原告认为，被告拒绝向原告支付租金，并以非合理理由单方提前退租以终止上述合同的行为违反了相关法律规定和双方合同约定，被告对此应当承担相应违约责任。望贵院判如所请。被告青客公司辩称，第一、公司工作人员解除合同的短信是在2020年8月22日发送的，但实际上我方在2020年4月底就搬出了房屋，在2020年4月至8月期间没有实际占有和使用，期间在与原告谈解约的事项；第二、因为我方2020年4月就搬出了，只认可2020年4月的房租，5月到8月的房租，因为没有实际使用，我方不予认可；第三、针对利息，合同中没有相关规定，我方不予认可；第四、关于违约金，我方的合同不是八年的合同，合同期限36个月又18天，从2019年5月7日到2022年5月24日。违约金的金额不予认可，在合同中一般条款第九条违约责任中有因不可抗力导致合同不能履行，合同自行解除。因为疫情对公司影响较大，疫情属于不可抗力，不能履行合同是疫情导致的，违约金我方不愿意支付；第五、我方了解没有门禁卡、水卡，只有电卡，电卡同意退还。本院查明：2019年4月19日，卢雨（甲方）与青客公司（乙方）签订《房屋托管租赁合同》，约定房屋地址为武汉市江岸区汉口城市广场六期第5幢5号楼单元13层22号房（以下简称案涉房屋），租赁期限96个月又18天，起租日为2019年5月7日，截止日为2027年5月24日，月租金5500元，付三押一，2019年4月22日后10个工作日内支付相当于一个月租金的押金以及18天的租金8800元。合同的一般条款还约定，租金先付后用，乙方于支付款周期月25日将租金支付至甲方青客宝账户，25日为非工作日的青客宝到账时间为此后第一个工作日。租金产生的税费由甲方承担，可委托乙方代办。租赁期内房屋的空置风险由乙方承担。租赁期限届满前，乙方可用押金（如有）抵消租金。租赁关系终止时，如甲方收取的房屋租赁押金，除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿。因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任。2019年4月21日，卢雨（甲方）与青客公司（乙方）签订《补充协议一》，其中约定房屋托管合同履行届满36月又18天（即2019年5月7日起至2022年5月24日）前两个月，若甲方需自用该套房屋，可通知乙方解除该房屋的托管合同，双方互不承担违约责任。逾期甲方未通知的，继续按托管合同约定的租赁期限履行。租赁合同与补充协议签订后，青客公司向卢雨支付了押金5500元，并支付租金至2020年2月24日。因新冠××疫情的发生，卢雨与青客公司协商免除了2020年2月25日至2020年3月24日期间的租金。自2020年3月25日起，青客公司未再向卢雨支付租金。此后，卢雨多次向青客公司催要租金，该公司未予支付。2020年8月22日，青客公司向卢雨发送短信，主要内容为：因不可抗力的××疫情影响，青客公司根据法律规定与合同约定解除与您签署的《房屋托管租赁合同》，解除日期为本短信/微信发出之日暨2020年8月22日。青客公司将房屋现状返还给您，合同解除日期即为房屋返还日期，之前如有未付的租金及水电费不再支付。卢雨于同日收回案涉房屋。审理中，双方当事人均认可租金系按季度支付，每月租金扣除税费后实际支付金额为5335元。青客公司仅持有案涉房屋的电卡，愿意退还给卢雨。青客公司不认可违约金的计算标准。卢雨陈述案涉房屋在青客公司退租后一直处于空置状态。本院认为，卢雨与青客公司签订的《房屋托管租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。青客公司在2020年8月22日向卢雨发出解除合同的通知，卢雨于同日收回案涉房屋，租赁合同已无继续履行的基础，故应认定双方的租赁关系于2020年8月22日解除。根据合同约定租金按季度支付，先付后用。自2020年3月25日起，青客公司未再向卢雨支付租金，卢雨据此主张2020年4月1日至2020年8月22日期间的租金，符合法律规定与双方约定，本院予以支持，该款项为25257.21元（5335元×12个月÷365天×144天）。关于卢雨要求青客公司支付迟延支付租金的利息及违约金的请求，利息实质上具有违约金的性质，故与违约金在本案中不宜同时主张，且青客公司对违约金的标准提出了相应的抗辩意见，考虑到青客公司已向卢雨支付了5500元押金，结合新冠××疫情的发生以及因青客公司的违约行为给卢雨造成了一定利息及空置损失等因素，本院根据诚实信用原则，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌定违约金为7000元，对卢雨主张的迟延支付租金的利息，本院不予支持。青客公司主张其自2020年4月底就搬出了案涉房屋，此后未占有使用该房屋，但未就此提交相应的证据证实，对该抗辩意见，本院不予采纳。对于青客公司称因新冠××疫情属于不可抗力，该公司据此解除合同不应承担违约责任的抗辩理由，疫情的突发虽然给合同的履行带来一定程度的影响，但并不必然导致合同不能履行或不能实现合同目的，故不属于法律规定的因不可抗力可以解除合同的情形，对青客公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。青客公司仅持有案涉房屋的电卡，并表示愿意退还，对此本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告卢雨与被告武汉青客公寓酒店管理有限公司签订的《房屋托管租赁合同》于2020年8月22日解除；二、被告武汉青客公寓酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢雨支付2020年4月1日至2020年8月22日期间的租金共计25257.21元；三、被告武汉青客公寓酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢雨支付违约金7000元；四、被告武汉青客公寓酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢雨退还武汉市江岸区汉口城市广场六期第5幢5号楼单元13层22号房屋的电卡；五、驳回原告卢雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8373元，减半收取4186.50元，由原告卢雨负担2000元，被告武汉青客公寓酒店管理有限公司负担2186.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘翔二〇二〇年十二月九日书记员  邬荣