江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初10201号原告：深圳市美墅信息网络有限公司上海分公司，住所地上海市闵行区七莘路******。负责人：孙顺喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈颖磊，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕燕，该公司员工。被告：张家港中昂地产有限公司，住所地江，住所地江苏省张家港市凤凰镇凤凰大道中昂朗润营销中心**v>法定代表人：徐亢，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴昊，该公司员工。委托诉讼代理人：谢盛杰，该公司员工。原告深圳市美墅信息网络有限公司上海分公司（以下简称美墅公司）与被告张家港中昂地产有限公司（以下简称中昂公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月30日公开开庭进行审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美墅公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付佣金2346994.96元并赔偿逾期付款利息损失（以2346994.96元为基数，自2020年7月1日起按LPR计算至被告实际支付之日）；2、被告返还项目保证金50万元；3、被告支付垫付看楼大巴费用8350元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告双方签订二份《张家港朗樾渠道合同》（以下简称“渠道合同”），约定在2019年8月1日至2019年10月30日期间，被告委托原告就被告开发的“张家港中昂朗樾”房地产项目提供分销服务，原告分销成功的，被告应依约向原告支付佣金。合作期间，原告成功推介了合计33笔房屋交易，其中8笔交易被告已依约向原告支付全部佣金；剩余25笔房屋交易，被告向原告结算了其中5笔交易并支付了部分佣金合计330469元，仍有181698元佣金尚未支付，余下的20笔交易则完全未结算，未结算的佣金合计2178696.96元。前述25笔交易均已达渠道合同约定的结佣条件，原告也已依约向被告提交材料申请结佣，但被告拖延到原告起诉仍未支付。被告于2019年10月31日通知原告，被告以剩余房源全部工抵的方式结束了项目的销售，原告已依约完成了推介任务，被告应退还原告预付的保证金50万元。原告为维护合法权益，故起诉。被告中昂公司辩称，如果不考虑其他因素（交房佣金、违约金等暂时不需要支付的款项），我方确认共计结欠原告的佣金2360394.96元及相应的逾期付款损失。但该款项应在全部交房后次月支付，因现尚未交房，故该佣金金额的5%即13400元现不满足支付条件。我方认为，因原告未在2019年10月30日前卖出房屋50套，构成违约，根据双方于2019年8月3日签订的合同第六条，50万元保证金作为违约金不予退还，同时该笔款项我方作为对价条件大幅提高了佣金，故相应的违约金应当由对方承担。大巴费用我方认可8350元。本院经审理认定事实如下：2019年8月1日，中昂公司（甲方）与美墅公司（乙方）签订《张家港朗樾项目渠道合同》（合同编号：张家港朗樾-YXDL-2019-061）一份，约定乙方受甲方委托，在甲方统一管理下提供中昂朗樾项目渠道带客销售服务。第一条、委托范围及期限：（一）项目委托范围：中昂朗樾；（二）合同期限：自2019年8月1日起至2019年9月30日止。第二条、合作模式：乙方受甲方委托，在甲方统一管理下提供渠道带客销售服务。第六条、任务考核：目标任务考核：通过乙方转介客户与甲方签署《商品房买卖合同》的购房人购买套数不得小于5套/月。乙方转介客户是指：根据合同附件6的运转方式乙方介绍购买房屋的人，并成功购买甲方项目指定房源的购房人，即可认定由乙方转介客户。说明：乙方未达到上述考核标准，甲方有权解除本合同。第七条、渠道费计提标准与支付（结算）：（一）渠道费计取标准与支付：1、渠道费的计提标准及条件：乙方转介客户与甲方签署《商品房买卖合同》，叠墅产品的下叠7.7万/套，叠墅产品的中叠6.7万/套，叠墅产品的上叠6.7万/套，洋房5万/套，高层4万/套（如产生合同中止或终止履行、或客户退房等因素导致合同解除，合同价款相应递减），并且乙方转介客户按《商品房买卖合同》约定已付全部购房款。2、渠道费结算支付标准：全部房款已到账，叠墅产品的下叠7.7万/套，叠墅产品的中叠6.7万/套，叠墅产品的上叠6.7万/套，洋房5万/套，高层4万/套（满足上述渠道费的计提条件）。3、渠道费支付：次月结算符合计提标准*95%，且未付渠道费。（二）保证金留存：留存每套渠道费的5%作为乙方履行本合同的保证金，保证金于客户签约，并全额回款交房1个月后退还。2019年8月19日，双方再次签订《张家港朗樾项目渠道合同》（合同编号：张家港朗樾-YXDL-2019-063）一份，涉案主要内容为：第一条、委托范围及期限：（一）项目委托范围：中昂朗樾；（二）合同期限：自2019年8月13日起至2019年10月30日止。第二条、合作模式：乙方受甲方委托，在甲方统一管理下提供渠道带客销售服务。第六条、任务考核：目标任务考核：2019年8月13日至2019年10月30日通过乙方转介客户与甲方签署《商品房买卖合同》的购房人购买套数小于50套，认定乙方违约，乙方承担50万的违约金。乙方转介客户是指：根据合同附件6的运转方式乙方介绍购买房屋的人，并成功购买甲方项目指定房源的购房人，即可认定由乙方转介客户。说明：若中昂朗樾项目剩余叠墅全部售罄，乙方未能完成50套叠墅签约，认定乙方完成考核。第七条、渠道费计提标准与支付（结算）：（一）渠道费计取标准与支付：1、渠道费的计提标准及条件：乙方转介客户与甲方签署《商品房买卖合同》，叠墅产品合同总价*7.5%，洋房5万/套（如产生合同中止或终止履行、或客户退房等因素导致合同解除，合同价款相应递减），并且乙方转介客户按《商品房买卖合同》约定已付全部购房款。2、渠道费结算支付标准：全部房款已到账，叠墅产品合同签约总价*7.5%、洋房5万/套（满族上述渠道费计提条件）。3、渠道费支付：次月结算符合计提标准*100%，且未付渠道费。5、乙方在转介客户“合同给你网签备案且银行放款”后及时依据《客户登记确认单》、《签约确认单》编制结算清单以甲方确认为准；乙方在向甲方申请付款前需提前向甲方提供“渠道费”增值税专用发票，否则，甲方不予支付相关款项。6、购房客户完成签订《商品房买卖合同》后退房的，若甲方未收取客户定金及购房款的或甲方同意客户退房并退还定金及购房款的，乙方之前收取的渠道费在甲方提出要求的15个工作日内全部退还甲方。（二）保证金预留：乙方支付50万作为乙方履行本合同的保证金，乙方在合作期限（考核期限）2019年8月13日至2019年10月30日前完成50套（含50套）叠墅签约，甲方于一周内退回保证金。若乙方2019年8月13日至2019年10月30日未能完成50套叠墅签约认定乙方违约，乙方承担50万元违约金，违约金甲方可以根据违约情况在保证金中优先扣除。该保证金若乙方如约履行本合同，无违约行为根据合同约定进行结算。如在合同期内，乙方有违约行为发生，则该笔保证金甲方扣除乙方承担违约责任（或其他责任）数额后如有余款进行结算后再履行给付义务。第九条、乙方的权利、义务：（二）乙方负责开发客户和带客户到场确认，并在销售过程中协助客户维护，乙方如组织“中昂朗樾项目”的外围销售推广活动应事先征得甲方的书面同意，产生的费用包括但不限于拓客所需要的展位费、小区或人流密集处摆展、拓客人员工资及奖励、带看费、社区/商超进场费、看房车油费及停车费等一切相关费用由乙方自行负责。上述合同签订后，美墅公司于2019年8月26日向中昂公司支付保证金500000元。截止2019年10月30日，经美墅公司居间提供渠道带客，共计34套房屋被认购，包括洋房3套，叠墅31套。50套考核目标范围内的房源共成功居间28套（包含未在本案中计算佣金的2-506室）。上述被认购的房屋中，最迟的签约时间为2020年5月29日。扣除2019年8月18日认购的2-506号房屋佣金98946.68元及尚未满足支付条件的四套叠墅应结佣金的5%即13400元外，中昂公司尚未支付美墅公司佣金金额为2346994.96元。此外，美墅公司因带客看房，为中昂公司垫付了大巴费用8350元。审理中，原告美墅公司认为，我司没有违约，案涉合同约定的叠墅已售罄，我司已完成考核；且为被告代理的3家中介机构加上我司，房源一共是140多套，被告明知我司和其他中介机构至少有1个不可能完成考核任务的情况下依然签订以50套作为考核标准有失公平。原告美墅公司为支持其主张，提供微信群聊天记录（主要内容为：2019年10月23日，谢：“还有几套房源，在本周日之前要全部搞定”；2019年10月25日，谢：“还有最后两套有问题的房子，这周末给干掉，月底之前把签约全部搞定。”；2019年10月26日，谢：“叠加全部落位完成，还有几套洋房也要尽全力干掉，顺利把签约完成。”；2019年10月28日：谢：“15-10413-106速度推荐”；2019年10月29日，谢：“两套下叠赶紧带客户过来认购”，“三家公司赶紧落实以下客户问题，还有一天半的时间”；2019年10月31日，谢：“13-106勿推，洋房也勿推，所有房源已全部做工抵，接下来把剩余认购未签的收进来就行”），证明被告营销负责人谢盛杰于2019年10月31日在中昂朗樾总代理群中发出通知，要求不再代理项目房源，我司已无房可卖。被告中昂公司经质证后认为，对聊天记录的部分内容真实性不予认可，该聊天群内各聊天人的身份信息无法核实，且从该内容来看，可以证明系原告违约：在2019年8月13日前尚有147套房屋未出售，至2019年10月30日房屋也未售罄，我方与三家中介机构都签订了不少于50套的考核目标并约定了违约金，实际上三家中介机构签订的合同内容基本都是相同的，目的是为了督促三方竞争快速履行，或一起努力将房屋全部卖完。我方是在10月30日发现在还有房源的情况下，原告未完成2019年8月13日合同约定的考核任务，同时也导致了我方无法支付相应的工程款，我方结合自身资金的情况下，于2019年10月31日上午10点20分发出售罄通知，并于当日把这些房子抵给了施工方。现案涉项目的剩余叠墅全部售罄，一方面是通过代理商联系渠道带客户，一方面通过工抵。双方当事人一致确认，原、被告约定佣金的支付标准以认购时间为准，售罄指的是认购完毕。本院认为，原、被告之间的居间合同依法成立，合法有效。双方当事人于2019年8月19日签订的案涉合同约定了原告在2019年8月13日至同年10月30日期间如未能完成50套叠墅的居间数量即构成违约，但同时还约定了若该项目剩余叠墅全部售罄，即便原告未能完成居间数量，仍认定完成考核。虽然原告并未完成考核房源数量，但根据被告所确认的聊天记录内容来看，2019年8月19日签订的案涉合同约定的考核期满后第二天即2019年10月31日，被告方就明确表示所剩房源已经全部通过工抵方式销售完毕，被告在庭审中也确认剩余叠墅已通过代理商居间及工抵方式全部售罄。因案涉合同并未明确约定售罄方式及售罄时间，也并无证据证明双方此后有过其他约定，加之被告自述其与其他两家中介机构签订了内容基本相同的合同，故上述条款应当理解为无论以何种方式售罄，只要客观上剩余叠墅在合理时间内全部售罄，被告的销售目的已经实现，原告即相应完成考核任务，故现原告主张被告支付案涉佣金的条件已经成就。双方当事人对结欠的佣金金额、逾期付款损失及原告垫付的看楼大巴费用并无异议，本院依法予以确认。因原告并未违约，被告主张不予返还原告预先支付的500000元保证金并无事实依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条及相关法律规定，判决如下：一、被告张家港中昂地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告深圳市美墅信息网络有限公司上海分公司佣金2346994.96元、并赔偿逾期付款利息损失（以2346994.96元为基数，自2020年7月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算至实际支付之日）；二、被告张家港中昂地产有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告深圳市美墅信息网络有限公司上海分公司项目保证金500000元；三、张家港中昂地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告深圳市美墅信息网络有限公司上海分公司垫付的看楼大巴费用8350元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29970元，减半收取14985元，财产保全费5000元，合计19985元，由原告负担164元，由被告负担19821元，应由被告负担的部分于本判决生效后10日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王烈二〇二〇年十二月二日书记员  陈璞