广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8602号上诉人（原审原告）：东莞市港华实业有限公司，住所地：广东省东莞市*********，统一社会信用代码为914***********346W。委托诉讼代理人：唐子杨，广东易春秋律师事务所律师。法定代表人：郑就有，系该公司经理。委托诉讼代理人：余韦，广东坤益律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淑仪，广东坤益律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞市捷兴天然气有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇村头社区****省道（虎门段）97号，统一社会信用代码为914***********479R。法定代表人：于某1。委托诉讼代理人：方木辉，广东彰显律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文杰，广东彰显律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市嘉昌能源投资有限公司，住所地：广东省东莞市**************，统一社会信用代码为914********967795H。法定代表人：刘某1。上诉人东莞市港华实业有限公司（下称：港华公司）、东莞市捷兴天然气有限公司（下称：捷兴公司）与被上诉人东莞市嘉昌能源投资有限公司（下称：嘉昌公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初19555号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对案件进行了审理。本案现已审理终结。港华公司向原审法院提出诉讼请求：一、判令解除港华公司与嘉昌公司的《物业租赁合同》，嘉昌公司、捷兴公司立即将位于东莞市**********旁的房屋交付给港华公司使用；二、嘉昌公司支付港华公司从2019年5月1日至2019年9月30日的房屋租金495000元及滞纳金（滞纳金以拖欠租金为基数分段计算，按每月5%的标准从欠付之日起计至付清之日止）；三、判令嘉昌公司按每月99000元的标准，支付从2019年10月1日开始至房屋交付给港华公司之日止的房屋租金及迟延付款滞纳金（以欠款金额为基数分段计算，按每月5%的标准计算，从下个月11号起计至付清之日止）；四、确认港华公司已收取的定金495000元无需返还给嘉昌公司；五、判令嘉昌公司向港华公司赔偿因违约导致港华公司解除合同的损失297000元；六、原审案件诉讼费由嘉昌公司承担。原审庭审中，港华公司明确其第一项诉请中的“房屋”实为租赁物，且案涉《物业租赁合同》的相对方为嘉昌公司，因捷兴公司为案涉租赁物的实际使用方，故捷兴公司亦应共同承担责任。另，港华公司明确租金计算至法院确定的合同解除之日，合同解除之后则按租金标准计算占有使用费。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认东莞市港华实业有限公司与东莞市嘉昌能源投资有限公司于2016年1月12日签订的《物业租赁合同》于2019年8月26日解除；二、限东莞市嘉昌能源投资有限公司于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市港华实业有限公司支付2019年5月1日至2019年8月26日期间的租金380032.26元、滞纳金19001.61元；三、确认东莞市港华实业有限公司已收取的租赁保证定金495000元无需退还给东莞市嘉昌能源投资有限公司；四、驳回东莞市港华实业有限公司的其他诉讼请求。如东莞市嘉昌能源投资有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审受理费16650.30元，由东莞市港华实业有限公司承担5345.3元，由东莞市嘉昌能源投资有限公司承担11305元。原审判决认定的事实和理由详见东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初19555号民事判决。港华公司不服原审判决，向本院上诉请求：一、依法撤销(2019)粤1972民初19555号民事判决书第四项，改判：l、嘉昌公司、捷兴公司应立即将位于东莞市**********旁的土地腾空后交付给港华公司使用。2、嘉昌公司、捷兴公司应按照每月人民币99000元标准，支付从2019年8月27日开始至将租赁物交付给港华公司使用之日止的财产占有使用费及迟延付款滞纳金（以5%的标准计算）；3、判令嘉昌公司、捷兴公司向港华公司赔偿因违约导致港华公司解除合同的损失人民币297000元。二、本案一审、二审诉讼费均由嘉昌公司、捷兴公司承担。事实与理由：一、参照《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》(2017)第四条的规定，“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定的内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围。当事人起诉请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，并告知当事人先向行政机关申请处理违法建筑问题。涉及违法建筑使用费的给付，婚姻家庭、继承案件中的权益分割，占有保护，建筑物、构筑物倒塌损害责任等纠纷，属于民事案件受理范围。”而本案不存在上述需要确认违法建筑权利归属及内容的情况。港华公司并未起诉要求确认违法建筑的权利归属及内容，仅诉请嘉昌公司返还土地及支付2019年5月1日至返还租赁物之日的占有使用费，而土地属于港华公司的合法财产，因此，起诉的内容与违章建筑的认定及权利归属处理结果，并不存在任何因果关系。双方争议的是土地的交回问题，而不是地上财产的归属及认定问题，地上财产的归属及认定不存在争议，港华公司及嘉昌公司是确认地上财产是捷兴公司所有，嘉昌公司是愿意交回的，而捷兴公司将地上财产腾空后也是可以完成交付。现在由于捷兴公司一直占用案涉土地，导致无法交回。因此，本案土地的交回应属于民事案件处理的范围。原审法院认定应经过行政前置程序，导致重复诉讼，浪费了司法资源。原审法院应组织港华公司、嘉昌公司、捷兴公司进行租赁物的交接，确定交还土地给港华公司的时间，而不是认定通过行政前置程序进行处理，导致港华公司的损失无限期扩大。二、原审法院认定应由行政部门前置处理案涉地块占有使用费的计算标准没有法律依据。参照《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》(2017)第四条的规定，涉及违法建筑使用费的给付，属于民事案件受理范围。既然违法建筑使用费的给付部属于民事案件受理的范围，作为本案的合法财产土地，其使用费的给付更应该属于民事案件受理的范围。三、嘉昌公司、捷兴公司应按原合同约定的标准支付合同解除后的土地占有使用费。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，根据原审法院的认定，由于港华公司与嘉昌公司的合同已经于2019年8月26日解除，港华公司与嘉昌公司已经没有合同关系，而捷兴公司与嘉昌公司的租赁关系得以继续履行的前提是港华公司与嘉昌公司的租赁关系继续存在，现港华公司与嘉昌公司的租赁关系已经于2019年8月26日解除，因此，在第一份租赁合同关系解除后，捷兴公司失去了占有港华公司土地的前提及基础，现捷兴公司仍然占有港华公司的土地，侵犯了港华公司的财产权，其应支付占有用费，嘉昌公司对此应承担连带责任。2、捷兴公司存在违约行为，嘉昌公司与捷兴公司的租赁关系也早己实际解除，但捷兴公司在租赁关系解除后仍占用案涉土地，依法应支付占有使用费给港华公司。捷兴公司因其违约行为，与嘉昌公司的租赁关系已实际解除了。捷兴公司已失去了依据租赁协议占有案涉土地的依据，港华公司据此向捷兴公司主张腾退土地及收取土地占用费，符合法律规定。3、由于港华公司与嘉昌公司存在真实的租赁合同关系，因此，嘉昌公司应当依据该租赁合同中约定的租金标准支付土地占有使用费，原审法院以租金标准需要行政部门确认为由而不予处理，无任何依据。首先，嘉昌公司是捷兴公司的股东，两者存在更为紧密和共同的利益，嘉昌公司在庭审中也确认了租赁合同中约定的租金金额即为真实金额，也是双方实际履行的金额。其次，根据港华公司提供的银行流水显示，嘉昌公司支付给港华公司的租金是地租，而非房租，金额也是合同约定的金额。再次，根据港华公司与嘉昌公司签订的物业租赁合同及原审认定可知，港华公司租给嘉昌公司的土地租金就是光地的价格，在签订物业租赁合同时，港华公司与嘉昌公司就己约定地上建筑物是要拆除及另外补偿，且实际上也是这样操作的，港华公司在原审中主张的也是光地的租金，而非连同地上建筑物一起的租金。因此，捷兴公司认为港华公司主张的租金包含了地上建筑，并据此要求重新调整租金价格无任何事实依据。四、嘉昌公司应向港华公司赔偿因违约导致港华公司解除合同的损失人民币297000元。1、港华公司一直是同意退租的，且也通过诉讼的方式来主张退租的请求，因此，该损失的付款条件己成就。2、《合同法》第114条：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，违约金的调整以当事人申请为原则，但本案原审庭审中，嘉昌公司己明确表态同意支付解除合同的损失给港华公司，应视为对其自身权利的处分，该处分行为不违反法律规定，应合法有效。3、该解除合同的损失不是违约金，可以与定金同时存在。由于嘉昌公司违约，港华公司遭受了律师费损失、另行招租的空置损失、中介费损失，该损失是客观存在的，根据《合同法》第114条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，双方有权就损失的计算方法在合同中进行约定。捷兴公司不服原审判决，向本院上诉请求：一、判令撤销原审判决，依法驳回港华公司的起诉。二、案件受理费由港华公司承担。事实与理由：一、案涉租赁物涉嫌非法建筑问题，原审法院应当驳回港华公司的起诉。原审法院在事实认定中确认，对于案涉土地上的建筑物、构筑物，已发函至东莞市自然资源局调查，调查结果显示，案涉土地上的建筑物、构筑物未办理报建手续。按照同一法院同类型诉讼中的处理方式，本案的港华公司应先申请行政主管部门对案涉土地上的建筑物和构筑物进行处理，在行政主管部门对该建筑物和构筑物处理后，再就因履行合同而发生的所有财产纠纷一并向人民法院提起民事诉讼。二、东莞市港华实业有限公司与东莞市嘉昌能源投资有限公司之间的租赁合同解除时间应为判决生效之日。首先，港华公司的诉讼请求为“判令解除原、被告的《物业租赁合同》”，并没有明确合同解除的时间，按照文义理解，港华公司的诉讼请求应理解为请求法院判令租赁合同解除，判决之日为合同解除之日。《民事审判指导与参考》【总第35辑第145页】中最高人民法院民一庭意见为：根据《合同法》第96条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”合同双方当事人均有权请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据当事人诉讼请求的不同，解除合同效力的起算时间点也不同。如果一方当事人请求确认解除合同通知效力的，法院经审查认为对方的异议不成立，则合同自通知到达对方时解除；如果一方当事人起诉请求判令解除合同，法院经审查认为符合约定解除或法定解除条件的，则合同自法院判决生效之日起解除。其次，在原审第一次庭审中，经办法官询问港华公司“是否以口头或书面形式向被告嘉昌公司主张解除合同”，港华公司明确回复，没有以任何书面形式向嘉昌公司主张解除合同，嘉昌公司亦当庭确认，港华公司没有向嘉昌公司主张解除合同。可见，在港华公司起诉前，港华公司与嘉昌公司并没有达成解除合同的合意，也没有通过任何形式解除合同。虽然在第二次庭审过程中，港华公司补充提交《公告》作为证据，证明港华公司已于2019年8月26日向嘉昌公司要求解除《物业租赁合同》，但是，嘉昌公司的法人代表刘某1在港华公司出具《公告》的当日签章，不符合公告的操作逻辑。一般情况下，对无法直接送达或人数众多的人员方采取公告的形式送达文件，但港华公司提供的《公告》显示，被通知人均是在当日签收《公告》文件，换言之，港华公司没有必要采用公告形式送达文件，可直接以通知书形式送达文件。显然，该公告存在造假嫌疑，捷兴公司亦当庭指出该《公告》真实性存疑，并提出上述质疑意见，但原审法院对我方提出的质疑不予采信，对上述矛盾之处也不做任何解释，采信该《公告》记载的内容，直接认定港华公司与嘉昌公司的物业租赁合同于2019年8月26日解除。退一步讲，即使原审法院认定为合同的解除时间根据港华公司的起诉之日确定，合同的解除时间也应当为捷兴公司收到起诉状副本之日，即2019年11月6日。《民事审判指导与参考》【总第72辑第194页】中最高人民法院民一庭倾向性意见为：解除权为形成权，依解除权人单方意思表示即可发生合同解除的法律效果。在解除权人以通知方式行使解除权时，合同自通知到达对方时解除。解除权人直接向人民法院提起诉讼行使解除权，法院确认合同解除，解除合同的效力可自载有解除请求的起诉状副本送达对方时，发生解除合同的效力。对原审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对港华公司、捷兴公司的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案争议焦点:一、港华公司与嘉昌公司的租赁合同的解除时间如何确定；二、港华公司请求嘉昌公司、捷兴公司腾空案涉土地并交付给港华公司是否合法有据；三、港华公司请求捷兴公司、嘉昌公司参照租金标准支付土地占用费至实际腾空并交付之日，是否合法有据；四、港华公司主张按照租赁合同的约定，由嘉昌公司向其支付提前退租的赔偿金，该主张能否成立。第一，关于港华公司与嘉昌公司的租赁合同的解除时间。虽然嘉昌公司于2019年5月向港华公司提出解除合同，但港华公司未予同意，嘉昌公司未能提交证据证明其提出解除合同时享有任何约定或者法定的合同解除权，且嘉昌公司尚未从捷兴公司处收回租赁物，客观上也无法满足向港华公司腾退租赁物的要求，故嘉昌公司单方提出解除合同并不能产生合同解除的法律效果。2019年8月26日，港华公司向嘉昌公司发出《公告》，以嘉昌公司欠租多月为由要求终止合同及返还租赁物，该《公告》中港华公司已作出明确的解除合同的意思表示，且嘉昌公司欠租多月已达到合同约定的解除条件，故港华公司有权单方解除合同。由于该《公告》于2019年8月26日送达嘉昌公司，原审法院确认案涉《物业租赁合同》于2019年8月26日解除，合法有据。第二，关于腾空案涉土地的问题。港华公司在原审起诉状中诉讼请求为“一、判令解除港华公司与嘉昌公司的《物业租赁合同》，嘉昌公司、捷兴公司立即将位于东莞市**********旁的房屋交付给港华公司使用……”，在原审庭审中，港华公司明确其诉讼请求第一项中的“房屋”实际指向的是案涉租赁物，原审法院认为案涉土地为国有土地、租赁关系是光地租赁合同关系，故实际上港华公司诉请返还的应为案涉土地，但在原审庭审之时，案涉土地上的房屋均未办理报建手续，没有办理建设工程规划许可证，涉及违法用地及非法建筑的问题，应由行政机关统筹处理，故原审法院对港华公司要求腾空并交付租赁物的诉讼请求暂不予处理，并无不当之处。第三，关于港华公司请求捷兴公司、嘉昌公司参照租金标准支付土地占用费至实际腾空并交付之日的问题。由于港华公司、嘉昌公司、捷兴公司在原审庭审过程中，均确认原审法院向东莞市自然资源局调取的案涉地块资料的真实性，即案涉地块于2015年12月29日办理了《建设项目用地批准书》（加气站用途），无办理《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》，且根据港华公司与嘉昌公司签订的《物业租赁合同》第六条：“1.嘉昌公司在本合同约定租赁期间，有权将该厂房转租。但嘉昌公司必须承担本合同所有条款的法律责任。2.租赁期满，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。如果已经拆除现有建筑物并一次性赔偿清楚，则租赁期满时嘉昌公司应将杂物垃圾清除干净，保证场地平整待用”的约定，案涉地块上目前存在加气站建筑物，且没有办理《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》，故并不符合《物业租赁合同》中约定的“保证场地平整待用”的条款，嘉昌公司应当向港华公司支付土地占用费。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，捷兴公司作为次承租人，其虽不是港华公司与嘉昌公司之间签订的《物业租赁合同》中的合同相对人，但其仍负有在该合同解除后，向港华公司支付占有使用费的义务。根据原审查明的事实，捷兴公司在案涉土地上建设了用于运营加气站的办公楼、配电房、加气罩棚等相关设施、设备，即捷兴公司实际使用案涉土地进行经营，故捷兴公司应当按照港华公司与嘉昌公司之间签订的《物业租赁合同》约定的租金标准，向港华公司支付占用费。原审法院在查明案涉租赁关系应适用港华公司与嘉昌公司之间签订的《物业租赁合同》，并认定本案所涉土地为国有土地、租赁关系是光地租赁合同关系的情况下，不予支持港华公司在租赁合同解除后的占有使用费的诉请，于法无据，本院予以纠正。第四，关于港华公司主张按照租赁合同的约定，由嘉昌公司向其支付提前退租的赔偿金的问题。案涉《物业租赁合同》约定，租赁合约期间，如嘉昌公司提前退租而违约，应赔偿港华公司三个月的租金。从该约定的词义分析，赔偿三个月的租金系作为港华公司同意嘉昌公司提前退租的对价，本案中嘉昌公司因其与捷兴公司的转租关系而实际上无法腾退租赁物，客观上无法提前退租，故该款项的支付条件并不成就。且由于该违约金与租赁保证定金同时存在，港华公司也曾明确优先选择没收定金，该定金足以弥补港华公司的损失，在此情况下，港华公司又要求嘉昌公司支付三个月租金作为违约损失赔偿，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人捷兴公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，对其上诉请求，本院予以驳回。上诉人港华公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院对有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初19555号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初19555号民事判决第四项；三、东莞市嘉昌能源投资有限公司按每月99000元的标准，向东莞市港华实业有限公司支付自2019年8月27日至实际腾空并交付之日的占有使用费；四、东莞市捷兴天然气有限公司对本判决第三判项中的占有使用费承担连带清偿责任；五、驳回东莞市港华实业有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费16650.30元，由东莞市港华实业有限公司承担2880.3元，由东莞市嘉昌能源投资有限公司承担13770元。本案二审案件受理费33824.3元，东莞市港华实业有限公司已预交17274元，东莞市捷兴天然气有限公司已预交16550.30元，由东莞市港华实业有限公司承担1357元，由东莞市嘉昌能源投资有限公司承担7958.5元，由东莞捷兴公司负担24508.8元。本判决为终审判决。审判长 王 振审判员 王九龙审判员 李达明二〇二〇年十一月三十日书记员 吴健敏