NTKO  陕西省定边县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0825民初4255号 原告包某，男，被告郭某某，男，被告徐某某，女，第三人袁某某，男，第三人焦某某，女，委托代理人王某某，系陕西三边律师事务所律师。本院于2020年7月8日受理原告包某诉被告郭某某、徐某某、第三人袁某某、焦某某房屋买卖合同纠纷一案，依法组成合议庭，于2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告包某，被告郭某某，第三人袁某某、焦某某及委托代理人王某某到庭参加诉讼，被告徐某某经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告诉称，2018年3月13日原告与被告签订了《房屋买卖合同》，合同中约定被告将其所有的位于定边县XX镇XX层共计547.25平方米卖给原告，约定价款为1110000元，并约定被告保证上述房地产权属清楚，如发生与被告有关的产权纠纷或债权债务纠纷，由被告负责处理，因此给原告造成的经济损失由被告负责赔偿。同时约定该房屋办理过户手续时被告必须无偿、积极配合原告办理。如被告中途违约，必须向原告支付购房款的两倍作为赔偿。合同签订生效后，原告于2018年5月29日付清了全部购房价款，同时接管了房屋。该房屋的变动来源是被告于2011年2月2日买了第三人靠其所有的一间门面房的一间门面房，买来后于2013年一并拆除后翻建成一大间三层临街门面商铺一处，翻建后于2018年3月13日卖给原告所有。在2018年5月30日被告配合原告办理产权变更登记时提出说，原买第三人的一间房权证仅办理了契税手续，产权证由第三人持有，不愿配合办理。为此，仅将被告持有的一间产权证变更登记在原告名下。第三人因不配合变更登记而未将其名下的产权证不变更在原告名下。原告在接管商铺后已经开办了餐馆，在经营中第三人于2019年3月20日以被告欠其借款未还清为由，将商铺门锁住。导致原告正在经营的餐馆无法经营，故原告诉至法院请求1、依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令被告履行合同义务并与第三人共同将卖给原告临街门面商铺的产权证变更登记在原告名下；3、由被告承担本案诉讼费用。原告向法庭提交以下证据：1、房屋买卖合同一份，证明原、被告于2018年3月13日签订了房屋买卖合同，合同约定被告将其所有的位于定边县XX镇XX层共计547.25平方米卖给原告所有，约定总价款为1110000元，并约定了买卖成交后双方各自的权利义务关系。2、收条一支，证明原、被告签订的《房屋买卖合同》生效后，原告将买房价款1110000元全部付清。3、证明一份，证明原告与被告签订的《房屋买卖合同》包刚和包茂虽在合同乙方签字处签了名字，但属原告一人所买，房价都是原告一人所付，该房屋所有权归原告一人所有，包刚、包茂证明与其二人无权属争议。4、不动产权证一份，证明2018年5月30日，被告为原告仅办理了其所有的不动产权证变更登记，购买第三人袁某某的一间门面房产权证未变更登记在原告名下。5、房屋买卖合同一份，证明被告与第三人于2011年2月2日签订了《房屋买卖合同》将第三人靠其门面商铺一间买来后，于2013年拆除翻建成一大间三层楼房。6、契税证一份，证明被告购买第三人房屋后已缴纳了房屋买卖契税，未办理产权证变更登记。被告郭某某辩称，原告所诉事实与理由与事实不符，被告买袁某某的房屋共35000元，被告付了一半的房款，一半未付，当时产权没有过到被告的名下，袁某某将房屋卖给被告后用该房贷款，贷款袁某某给被告分了一半，被告和袁某某共同将平房修建成了楼房。被告在卖房之前给原告说过不能过户，因为被告欠袁某某的购买房子和地的钱，袁某某不给过户。被告在卖房之前给原告说过一次性交款，约定价款是111万元，原告到现在还没有付完，还欠70000元未付，导致被告不能给袁某某付房款，发生了纠纷。房子现在有两间门面由被告管理，一间袁某某管理。被告将后院的六间房卖给了原告，547.25平米有两间过户到原告的名下了，剩余一间登记在袁某某名下，因为这一间是被告购买袁某某的房屋，因钱未付完，袁某某不给过户。如果袁某某的房子过不了户，被告用后院的六间房作担保，作价80万元卖给原告，因为原告未将80万元给被告，房子也未过户。所以后院六间房子是原告的，门面一间是被告的。被告郭某某向法庭提交以下证据：房屋买卖合同一份，附加条件一份，证明在卖房之前被告给原告说过被告与第三人的房子有争议，以后院平房六间给原告抵押，抵押作价80万元。被告徐某某经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交证据材料及书面答辩意见。第三人袁某某辩称，1、原、被告之间签订的《房屋买卖合同》应涉及擅自处分第三人所有的房屋依法属于无权处分行为，该部分约定依法属于无效行为。2、被告郭某某夫妇与原告之间的买卖合同当中的标的物其中一间上下三层登记的所有人和至今的实际所有人均为第三人；被告夫妇在出卖该房屋时没有通知第三人也没有证求过第三人的意见，所以其与原告之间的买卖为无权处分行为，未得到实际所有权人即袁某某的追认即为无效的法律行为，所以该合同当中就第三人所有的房屋买卖无效。3、第三人与本案原告之间并不存在直接合同关系，对于原、被告之间的合同行为既不知情，也没有授权，更没有进行追认，所以第三人没有相应的权利与义务配合其变更手续。更为重要的是事后没有追认，所以第三人没有权利和义务配合其变更手续，第三人所有的房屋被他人侵害时进行排除妨害并无不当。综合以上请求法庭依法判决驳回原告的诉请。第三人袁某某未向法庭提交证据。经庭审质证：被告对原告提交的证据1无异议。对证据2真实性无异议，被告郭某某分批收到大约103万元。对证据3、4、5、6无异议。第三人对原告提交的证据1真实性无异议，第三人认为该房屋约定的房屋四至不明确，其中北靠袁某某，即视为未处分袁某某名下所有的房产，同时该份合同签订时袁某某夫妇不知情，也未追认，故对袁某某不发生法律效力。对证据2有异议，不予认可，原、被告之间是兄弟关系，不排除双方之间串通损害第三人合法权益的可能。对证据3有异议，不予认可，本人未到庭，无法核实是否放弃相应的权利。对证据4与第三人无关联性，不发表质证意见。对证据5真实性无异议，对证明目的有异议，不予认可，该合同实际的交易价格不是35000元，双方之所以签订该价款是为了降低税费，实际交易金额为335000元，合同涉及的房屋翻修并不是郭某某个人所为，是其与袁某某两人联合共同翻建的，实际最初的购房款至今未付清，实际还有十几万元未付清。对证据6真实性无异议，对证明目的不予认可，虽然交付的契税，但由于当初的购房款并未支付，双方的合同并未履行完毕，袁某某没有义务向郭某某过户房屋产权。原告对被告提交的证据的真实性无异议，但与本案无关。第三人对被告提交的证据无异议。根据附加条件中明确约定袁某某所有的房屋手续可能提供不来，所以郭某某现将住宅平房六间抵押给原告，显示郭某某与包某在交易房产时就知情该房屋当中有一间上下三层为袁某某所有，且已经预料到可能发生纠纷。本院对原、被告质证的证据作如下认定：原告提交的第1、2 组证据的真实性予以确认；第3组证据经本院核实，该证明系其真实意思表示，本院予以确认；第4、5组证据被告无异议，本院予以确认。被告提交的证据的真实性原告及第三人真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院根据原、被告、第三人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：被告郭某某与第三人袁某某、焦某某于2011年2月2日签订《房屋买卖合同》，合同约定，第三人袁某某、焦某某将位于XX镇XX公路西侧的一间平房及房屋所占土地出售给被告郭某某，因被告未将房款付清，所以未办理产权变更登记。后被告郭某某将平房翻建成三层楼房，产权依然登记在第三人袁某某名下，2018年3月13日被告郭某某、徐某某又将该三层楼房及郭某某、徐某某所有的三层楼房和房屋附属设备以1110000元的价格出售给原告，并签订了《房屋买卖合同》，原告向二被告支付1110000元购房款，二被告将房屋交付给原告使用，但是登记在第三人名下的房产未办理产权变更登记，后由于第三人袁某某以被告郭某某欠其购房款为由阻挡原告经营使用，故原告诉至法院。本院认为，被告郭某某与第三人袁某某就涉案房产签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议约定履行各自义务，被告应当向第三人支付购房款，第三人应当协助被告变更涉案房屋的产权变更手续，但是被告未向第三人付清房款，根据法律规定，第三人有权不协助被告办理产权变更登记；被告郭某某在未取得该房产所有权的情况下又将房屋出售给原告，虽然原、被告之间签订的《房屋买卖合同》按照相关司法解释的规定，系合法有效的合同，原告也向被告交纳了购房款，被告应当协助原告办理产权变更登记，但是因其与第三人之间的《房屋买卖合同》未履行完毕，导致被告无法向原告办理产权变更登记，故本院对原告请求被告及第三人协助办理产权变更登记的诉讼请求不予支持；据此，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原、被告于2018年3月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审  判  员  赵彩艳   二〇二〇年十月三十日 书  记  员  王  飞1