湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初4180号原告：刘建锋，男，1970年6月14日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：朱莉萍，女，系刘建锋妻子。被告：武汉聚享家公寓管理有限公司，住所地武汉市硚口区建设大道**湖北商业广场****。法定代表人：陈路，公司总经理。被告：武汉集家公寓管理有限公司，住所地，住所地武汉市硚口区利北二村祥和公寓**楼****iv>法定代表人：喻三元，公司总经理。委托诉讼代理人：胡楼，男，系该公司员工。原告刘建锋诉被告武汉聚享家公寓管理有限公司（以下简称聚享家公司）、武汉集家公寓管理有限公司（以下简称集家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序由审判员独任并公开开庭进行了审理。原告刘建锋的委托诉讼代理人朱莉萍，被告集家公司的委托诉讼代理人胡楼到庭参加诉讼。被告聚享家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建锋向本院提出诉讼请求：1、要求集家公司支付位于武汉市江岸区百步亭连城家园4栋一单元1401室（以下简称案涉房屋）拖欠的房屋租金（2020年1月12日至2020年6月12日，5个月房租，共计14000元）；2、因集家公司单方面原因导致协议合同提前终止，要求其退回两个月房屋空置费及其赔偿合同违约金66600元；3、要求被告承担本案诉讼费及此诉讼产生的相关费用。事实和理由：聚享家公司最初自2017年10月12日代为出租案涉房屋，面积115平方米，租金每月3300元。合同期限从2017年10月12日至2023年3月12日止，合同总期66个月。其中给予聚享家公司装修一个月，空置期五个月的共计6个月的免租期，计租期为66个月，租金为半年支付，合同要求到期租金需提前十天支付。只有签约第一次是准时支付半年租金，之后每次都是要催才付。从2019年5月开始聚享家公司提出因军运会影响，导致经营受到影响，要减少租金，继续合作。经过双方协商在原合同基础上签了补充协议，房租调整为每月2800元，由半年付改为季度付。自2020年1月12日租金到期起，且在案涉房屋正常出租的情况下，聚享家公司就再也没有支付过租金，期间一直联系该公司负责人，各种推诿，无人回应。因聚享家公司与集家公司是股东制经营关系，聚享家公司法定代表人陈路告知我方有关出租房所有后续问题转交给集家公司负责。我方在2020年6月3日自行到集家公司找到其负责人汤倩协商，因为疫情原因，集家公司提出要提前终止合同，退房，且只愿支付一个月的租金作为补偿，单方面通知且严重损坏我方利益，双方协商未果。之后，集家公司把出租房内租客全部转到其他在经营的房子居住。2020年6月18日集家公司负责人打电话要求我方收房，且要求签署解约协议，因房间设施未还原及租金问题未解决，只收回钥匙并未签署任何协议。之后多次电话联系集家公司管家、经理要求恢复房间原貌，一直未有所回应，期间都是我方自行修补、解决房屋遗留问题。2020年7月17日再次去集家公司协商房租事宜，态度强硬不予解决，至今协商未果。被告集家公司辩称，拖欠租金是事实，共计五个月，我方同意补偿三个月，因为中间有两个月疫情，但是终止合同是提前打过招呼的，主要是疫情的不可抗力因素，对于原告的第二项诉讼请求不予认可。被告聚享家公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，既未提交答辩意见，也未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性、关联性、合法性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月12日，刘建锋（甲方）与聚享家公司（乙方）签订《房屋托管合同》，合同约定：第一条本协议合作期自标的房屋装修许可证签发之日起，总租期66月，其中装修期1月，空置期5月；装修期为2017年10月13日至2017年11月12日；计租期自准备期结束时起，截至本协议结束，不包括空置期，即2018年3月13日至2023年3月12日；协议合作期内，每执行满0个计租协议月，甲方向乙方提供5个月空置期，整个合作期内提供的空置期最多不超过5个月，用于标的房屋的维护保修和二次出租准备。合同期内租金总金额为198000元。第二条1.标的房屋坐落于湖北省武汉市江岸区百步亭花园路连城家园楼盘4栋1单元1401室。2.标的房屋为3室2厅1卫，建筑面积115平方米。3.标的房屋的装修状况为未经装修装饰的毛坯房。第五条1.本协议约定合作期内（此处特指不含准备期、空置期），乙方按照下表所列标准向甲方支付租金，起止时间第1个计租月起至第60个计租月止，每月应支付给甲方的金额￥3300。2.本协议签字生效后，甲乙双方每陆个协议月结算一次。第六条5.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除协议：（1）欠缴各项费用的金额已相当于壹个月租金；…第七条1.如因甲方原因导致本协议提前终止，甲方应及时知会乙方，并向乙方支付违约金，鉴于乙方对甲方房屋的装修投资无法收回，且需要甲方对乙方租赁客户做赔偿处理，违约金计算标准为：甲方需支付乙方再次装修产生的所有费用另加2个月房屋租金损失费，即人民币陆万元……2.如因乙方原因导致本协议提前终止，乙方应及时知会甲方，乙方所有装修设施归甲方所有，乙方已经交付的房租款不退还。并支付甲方同等金额违约金。3.乙方逾期向甲方支付相关费用，除应付清所拖欠的各项费用外，每逾期壹日，乙方需向甲方按拖欠费用的千分之三支付滞纳金，如乙方逾期三十日以上，除支付滞纳金外甲方有权解除本协议。4.甲乙任一方未按本协议履行，违约方应赔偿对方因此而受的实际经济损失。包括但不限于：1）甲乙双方在协议内约定的违约赔偿责任；2）在违约责任追偿过程中产生的其他费用。补充：合同期间家具家电维修责任由乙方承担。此后，刘建锋与聚享家公司签订《补充协议》，约定：一、原房屋租金由3300/月，调整为2800/月。二、支付方式由半年付调整为季度付。三、房租租金每季度提前15天支付。其他条款部分按原合同执行。2020年1月至6月，案涉房屋分别产生电费63.61元、83.14元、34.04元、41.29元、44.08元、64.17元。审理中，双方当事人均认可聚享家公司已将合同的权利义务转给集家公司，自2019年10月份开始租金调整为2800元/月，按季度提前半个月支付，集家公司缴纳租金至2020年1月11日。刘建锋陈述集家公司于2020年6月中旬单方面将案涉房屋钥匙交还，其于次月将案涉房屋进行出租。刘建锋与集家公司均认可交还钥匙前，案涉房屋被隔成五间，有四间房在出租。此外，集家公司认为合同约定的违约金过高。本院认为，刘建锋与聚享家公司签订的《房屋托管合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因双方当事人均认可聚享家公司已将合同的权利义务转给集家公司，故合同的双方应为刘建锋与集家公司。集家公司于2020年6月中旬单方面将案涉房屋钥匙交还给刘建锋，且仅支付租金至2020年1月11日，已构成违约。现刘建锋主张集家公司支付2020年1月12日至2020年6月12日期间共5个月的租金14000元，符合法律规定与合同约定，本院予以支持。集家公司抗辩称受疫情影响，只同意补偿三个月租金，但疫情期间案涉房屋仍在对外出租，集家公司未能提交证据证实受疫情影响导致案涉房屋无法出租的情形，故对该抗辩意见，本院不予采纳。因案涉房屋的钥匙已交还给刘建锋，且刘建锋已于2020年7月再次对外出租，故刘建锋与集家公司之间的租赁合同已无法继续履行，应认定已解除为宜。关于刘建锋要求集家公司支付两个月的房屋空置费损失，因双方对此并无约定，对该请求本院不予支持。关于刘建锋主张的违约金，集家公司认为合同约定的违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，双方合同约定60000元的违约金过分高于因集家公司违约所造成的刘建锋的损失。考虑到刘建锋与聚享家公司签订合同时，双方约定的租期长达66个月，基于该长租期限，刘建锋给予5个月空置期和1个月装修期，集家公司单方解除合同确实给刘建锋造成了一定的空置期损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据诚实信用原则予以衡量，酌定违约金为8000元。对于集家公司称因新冠××疫情属于不可抗力，该公司据此解除合同不应承担违约责任的抗辩理由，疫情的突发虽然给合同的履行带来一定程度的影响，但并不必然导致合同不能履行或不能实现合同目的，且疫情期间案涉房屋仍在进行出租，故不属于法律规定的因不可抗力可以解除合同的情形，对集家公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、被告武汉集家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘建锋支付2020年1月12日至2020年6月12日期间的租金14000元；二、被告武汉集家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘建锋支付违约金8000元；三、驳回原告刘建锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1815元，由原告刘建锋负担1200元，被告武汉集家公寓管理有限公司负担615元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘翔二〇二〇年十二月十五日书记员  邬荣