江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8950号上诉人（原审原告）：谈龙泉，女，1953年11月2日出生，汉族，住南京市鼓楼区。法定代理人：谈龙源（曾用名曹源，系上诉人谈龙泉之子），住址同上。被上诉人（原审被告）：南京广厦物业服务有限公司，住所地南京市鼓楼区天福园****。法定代表人：徐永和,该公司董事长。委托诉讼代理人：郭佳，女，该公司员工。上诉人谈龙泉因与被上诉人南京广厦物业服务有限公司（以下简称广厦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初13204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谈龙泉上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由广厦物业公司负担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一、南京广厦置业（集团）有限公司既无权代表全体业主与广厦物业公司签订延长物业服务合同的协议，也没有和不给其签订延长物业服务合同的协议，所以该合同己经过期失效，广厦物业公司不是天星翠琅大厦的物业服务企业，其他任何以该合同为基础的推论都是错误的，该合同对本案双方当事人都没有约束力。二、其在一审诉讼前已要求广厦物业公司依法申请维修基金，目前，广厦物业公司申请维修基金的内容与其要求维修1705和1706室的幕墙玻璃不符合，广厦物业公司利用申请涉案破损玻璃的维修擅自增加维修其他建筑部位，一审法院错误地认定其对该诉讼请求没有利益。三、案涉的前期物业服务合同第四十一条约定，补充协议和本合同存在冲突的，以本合同约定为准，所以物业服务费应该以每月每平方米4.5元的标准收取。四、一审法院未查明广厦物业公司控制着天星翠琅大厦的车辆进出和停放并控制停车位使用的事实。广厦物业公司辩称，谈龙泉的上诉没有证据支持。一、一审法院认定物业费标准为6.5元/平方米/月正确，该收费标准系合同约定。二、根据法律法规的规定，开发商对车位享有处分的权利，相应车位使用权在2007年之前就已分配完毕。广厦物业公司入驻案涉小区后并未改变现状。谈龙泉的主张不能成立。谈龙泉向一审法院起诉请求：一、判令广厦物业公司向南京市鼓楼区住房保障和房产局申请维修资金，修复位于天星翠琅大厦1705室和1706室之间损坏的幕墙玻璃；二、广厦物业公司依照前期物业服务合同约定，按每月每平方米4.5元的标准收取物业费，并按空置期7折的标准收取，另扣除公共收益部分；三、广厦物业公司分配业主共有的停车位给谈龙泉使用。一审法院认定事实：谈龙泉于2005年向南京广厦置业（集团）有限公司（以下简称广厦置业公司）购得南京市鼓楼区云南北路49号（天星翠琅大厦）1705室房屋（以下简称涉案房屋），并于2007年12月办理了房屋产权登记。2005年5月13日，广厦置业公司（甲方）与广厦物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对天星翠琅大厦提供前期物业服务，服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务收费选择包干制方式，办公楼和商业物业均为每月每平方米4.5元；属于全体业主所有的停车场及其他物业共用部位、公用设施设备统一委托乙方管理；业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；本合同期限自2005年5月1日起至2008年4月30日止；本合同期满前三月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；甲方与物业买受人签订的物业买受合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买受合同，即为对接受本合同的承诺等等。2007年1月9日，广厦置业公司与广厦物业公司签订《补充协议》，约定，根据物业管理有关法规和《天星翠琅大厦前期物业服务合同》的相关内容，经双方协商一致订立补充协议，前期物业服务收费标准变更为每月每平方米6.5元，该标准的制定主要是根据天星翠琅大厦的楼盘等级及物业管理成本的测算等等。此后，广厦物业公司自业主收房时起即按照每月每平方米6.5元的标准向业主收取物业费。2007年4月30日，谈龙泉（乙方）与广厦物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方所购物业为天星翠琅大厦1705室房屋，商业用房按建筑面积每月每平方米6.5元收取；根据大厦总体规划，大厦业主停车全部停入地下车库（地下（地下**的防空层位由业主向开发商购买，地面，地面不设专门的停车位临时泊车位，用于来访客人使用；维修资金的管理与使用按政府最新文件规定执行，本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订物业管理服务合同生效时止等等。2008年1月31日，广厦物业公司向广厦置业公司提出将天星翠琅大厦的物业服务合同延期至业主大会成立之日止的请求，广厦置业公司于2008年2月1日予以确认同意。天星翠琅大厦小区至今未成立业主委员会。一审法院经现场勘验确认，天星翠琅大厦1705室房屋和1706室房屋之间的外墙玻璃呈放射状碎裂，该玻璃系双层钢化玻璃，碎裂的系内层玻璃。一审中，一审法院组织双方当事人就申请维修资金事宜进行调解，广厦物业公司认为其没有义务代为申请，但作为物业服务企业也可以帮助业主申请，需要1705室和1706室业主提供授权委托书。后谈龙泉以及1706室房屋产权人向广厦物业公司提供了授权委托书，广厦物业公司依法就天星翠琅大厦1705室和1706室之间损坏的幕墙玻璃向南京市鼓楼区住房保障和房产局申请维修资金。一审法院认为，民事主体享有的合法权益受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据《南京市住宅物业管理条例》及《南京市住宅专项维修资金管理办法》的规定，业主委员会或物业管理委员会为维修资金使用的申请人，但在未成立业主委员会的情形下，经街道确认后，受相关业主委托的物业服务企业、业主代表、社区居（村）民委员会可以按顺位依次成为申请人。本案中，在谈龙泉以及1706室房屋产权人向广厦物业公司提供授权委托书后，广厦物业公司已经依法向南京市鼓楼区住房保障和房产局申请维修资金，纠纷已经解决。经一审法院释明后，谈龙泉仍坚持要求广厦物业公司履行申请维修资金的义务，其对此已无诉的利益，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致,可以变更合同。广厦物业公司与天星翠琅大厦的开发商广厦置业公司签订《前期物业服务合同》后，经双方协商一致变更该合同，将物业费收费标准提高至每月每平方米6.5元的标准，此后广厦物业公司也与单个业主签订合同进行确认，谈龙泉在签订《前期物业服务协议》时未提出异议，表明其认可该标准，并未认为该标准明显过高、侵害业主权益，故谈龙泉要求广厦物业公司按照每平方米每月4.5元的标准收取物业费，没有法律依据和合同依据，一审法院不予支持。谈龙泉要求广厦物业公司在收取物业费时将应分配给业主的公共收益抵扣后收取差额部分，不符合法律规定和合同约定，一审法院不予支持。对于公共收益分配问题，可依法另行主张。广厦物业公司负有对小区停车位的经营管理职责，其义务体现在维护停车秩序，对于业主停车进行疏导和管理，而非分配决定谁有权使用停车位。小区内属于开发商投资兴建的人防车库，可由开发商对人防车库进行使用、管理与收益，车位分配权归开发商；而小区业主共有的停车位分配方案应由小区业主共同制定。在小区内停车位远低于业主需求，停车难问题日益凸显时，谈龙泉要求广厦物业公司制定停车位分配方案，并将停车位分配给谈龙泉，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决驳回谈龙泉的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由谈龙泉负担。一审法院查明的事实有相应证据在卷佐证，本院予以确认。本案二审争议焦点为：一、谈龙泉要求按4.5元每平方米每月的标准支付涉案房屋物业服务费并扣除公共收益部分的上诉请求能否成立；二、一审法院驳回谈龙泉关于要求广厦物业公司申请维修资金修复案涉房屋与1706室之间幕墙玻璃的诉讼请求有无不当。三、谈龙泉要求广厦物业公司分配业主共有的车位给其使用的主张是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，本院认为，谈龙泉与广厦物业公司于2007年4月30日签订的《前期物业管理服务协议》中约定的案涉房屋物业费支付标准系6.5元每月每平方米，该约定是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人产生法律拘束力。谈龙泉在与广厦物业公司明确约定了该物业费标准的情况下，单方主张按4.5元每月每平方米的标准支付物业服务费并扣除公共收益部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于争议焦点二，本院认为，一审法院勘验现场确认案涉房屋与1706室之间的幕墙玻璃爆裂，并组织双方协商后，广厦物业公司已就此接受谈龙泉和1706室业主的委托，履行相应手续向南京市鼓楼区住房保障和房产局提交了使用专项维修资金修复相应幕墙玻璃的申请，在此情况下，谈龙泉仍坚持要求广厦物业申请维修资金，并无客观必要，一审法院对谈龙泉的该项诉讼请求予以驳回，并无不当。关于争议焦点三，本院认为，案涉小区如存在属于业主共有的车位，则对于相应车位的共有和共同管理权利的行使应依法由业主共同决定，现谈龙源个人要求广厦物业公司将业主共有的车位分配给其使用，缺乏依据，本院对此亦不予支持。综上，谈龙泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人谈龙泉负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  王路审判员  龚震二〇二〇年十二月十一日法官助理高礼慧书记员孙雪松