广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初32478号原告(反诉被告)：深圳市君胜商业管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区平湖街道富安大道熙璟城豪苑临街商铺****，统一社会信用代码：91440300074365635L。法定代表人：曹德建。委托诉讼代理人：雷啸，广东天梭律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市大粤盛宴餐饮管理有限公司，住，住所地：深圳市龙岗区平湖街道平湖社区富安街**熙璟城豪苑B063A一社会信用代码：91440300MA5EMKDX6T。法定代表人：叶亚良。委托诉讼代理人：陈俊文，广东信科律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄元纯，广东信科律师事务所律师。上列原告(反诉被告)深圳市君胜商业管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）深圳市大粤盛宴餐饮管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，原告提出如下诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租金186795.45元（人民币，下同）；2、被告向原告支付拖欠的管理费64709.68元；3、被告向原告支付因其拖欠租金、管理费而产生的滞纳金，按年利率24%自2019年6月1日起计算至实际付清拖欠款项之日止；4、本案诉讼费、保全费、公告费等所有诉讼费用由被告承担。本院立案受理后，被告提出如下反诉请求：1、判令原告向被告赔偿案涉租赁房屋中被告所有的物品价值986759元（被告当庭撤回该项诉讼请求）；2、判令原告向被告返还租赁保证金115676元、装修押金40000元及定金20000元；3、本案诉讼费用由原告承担。本院依法对上述本诉和反诉进行合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。本案相关情况一、房屋租赁合同关系的建立：2017年10月30日原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《君胜商业租赁合同》，约定：1、甲方将位于深圳市龙岗区（以下简称涉案物业）出租给乙方作餐饮使用，双方确认商铺建筑面积为1051.6平方米（按双方实际丈量的使用面积为基数计算建筑面积，实用率60%），甲乙双方同意乙方租用的商铺按照上述建筑面积计付租金；2、租赁期限为96个月，从2017年11月1日起至2025年10月31日止,免租装修期自交付之日起计算，免租装修期为6个月，从2017年11月1日起至2018年4月30日止为免租装修期（免租期内乙方需支付相应的管理费、水电等费用），从2018年5月1日起计算租金；3、租金以建筑面积计算，租金标准为55元／平方米／月，月租金总额为57838元／月；4、乙方在签订本合同七日内向甲方交付租赁保证金115676元；5、乙方拖欠甲方租金、管理费、电费、水费、煤气费等应缴费用其中一项或多项，均视为违约，每逾期一天按拖欠金额千分之三计付滞纳金：拖欠时间超过十天，甲方有权采取停止向乙方供电等其他强制措施；拖欠达十五日（含十五日），甲方有权终止合同，乙方所交租赁保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方；6、合同期内装修期为6个月，装修期起计日以合同开始日计算，装修期内管理费为3500元／月计算，如商户提前开业则按20000元／月计算。在上述合同签订前，被告向原告支付了20000元定金。二、租赁合同的履行情况：2017年7月28日被告向原告支付定金20000元；2017年8月24日被告向原告支付租赁保证金115676元；2017年11月14日被告向原告支付装修押金40000元。双方确认租赁合同于2019年1月2日解除。三、关于《君胜商业租赁合同》的效力：本院认为，原告已提交涉案物业的《房地产权证书》，原告与被告于2017年10月30日签订的《君胜商业租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。四、关于原告要求被告支付拖欠的租金186795.45元：原告称，被告拖欠的上述租金包括2018年9月未付租金9549.97元、2018年10月、11月、12月三个月的租金共173514元（每月57838元）以及2019年1月1日和2日两日租金3731.48元。被告称已与原告结清所欠房租及相关杂费，原告已为被告开具结清收据。本院认为，被告提交的2019年3月15日《收据》载明已缴纳2018年8月剩余租金及2018年9月部分租金2162元；被告提交的2019年5月9日《收据》载明已现金缴纳2018年9月部分租金40000元；被告提交的2019年5月30日《收据》载明已转账缴纳2018年12月至2019年1月电费、水费、排污费、垃圾费，以及租金6126.03元。原告对被告提交的上述《收据》真实性、合法性认可，本院对其证明力予以认定。双方并未在2019年5月30日《收据》中有“结清”所欠房租的表述，故本院对被告主张的2019年5月30日《收据》为原告开具的结清收据，不予采信。被告未能提交证据证明2019年5月9日之后，除了2019年5月30日的付款外，还有其他付款，故被告拖欠2018年9月租金金额的计算方式为：57838元-2162元-40000元-6126.03元=9549.97元。没有证据显示被告已支付2018年10月及之后的租金，故被告尚拖欠原告租金金额的计算方式为：9549.97元+57838元×3个月+57838元÷30天×2天=186919.84元，原告主张的金额为186795.45元，未超过其应得金额，本院予以支持。五、关于原告要求被告支付拖欠的管理费64709.68元：原告称，被告提前开业，故装修免租期的管理费应按20000元/月计算，被告尚拖欠装修免租期的管理费64709.68元；被告称，被告未提前开业，装修免租期管理费应按3500元/月计算。本院认为，原告提交的抄表记录和收费通知单，只能证明涉案物业在装修免租期内产生的水电费情况，但考虑到装修本身也产生水电费用，故原告提交的上述证据不足以证明被告是否存在提前开业的情况，原告应承担举证不能的法律后果，故本院采信被告的主张，认定在装修免租期内按3500元/月标准支付管理费。被告称2017年11月20日支付14000元管理费，原告称笔款项系被告支付广告位的费用，但未能提交相关证据证明，应承担举证不能的法律后果，本院采信被告的主张，认定上述14000元支付的是管理费。原告确认被告已支付2018年2月份管理费3500元，故被告尚拖欠装修免租期内管理费的计算方式为3500元×6个月-14000元-3500元=3500元。六、关于原告主张拖欠租金及管理费的滞纳金：合同约定被告拖欠原告租金、管理费、电费、水费、煤气费等应缴费用其中一项或多项，均视为违约，每逾期一天按拖欠金额千分之三计付滞纳金。原告主张滞纳金按年利率24%标准，自2019年6月1日起计算至付清拖欠款项日止，符合双方约定，本院予以支持。七、关于被告要求原告返还租赁保证金115676元：合同约定拖欠租金及管理费达十五日（含十五日），原告有权终止合同，被告所交租赁保证金不予退还，被告还须付清所拖欠的款额及违约金。被告拖欠租金及管理费已超过15日，原告没收其租赁保证金符合合同约定，被告要求原告返还租赁保证金没有法律依据，本院不予支持。八、关于被告要求原告返还装修押金40000元：原告主张被告缴纳的装修押金40000元已抵交2018年9月租金，并提交了装修押金收据原件予以证明。本院认为，原告提交了装修押金收据原件，而被告未能提交装修押金收据原件，且被告提交的2019年5月9日《收据》载明已现金缴纳2018年9月部分租金40000元，上述事实能相互印证，已形成证据链条，能证明原告的主张，故本院采信原告的主张，认定被告缴纳的装修押金40000元已用于冲抵2018年9月租金。九、关于被告要求原告返还定金20000元：合同对该款项没有约定，也未约定将该定金转为租赁保证金，原告没收该笔款项没有法律依据，应返还给原告。十、庭审中被告申请撤回第一项反诉请求，未违反法律规定，本院予以准许。裁决结果依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）深圳市大粤盛宴餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告(反诉被告)深圳市君胜商业管理有限公司支付2018年9月至2019年1月2日的租金186795.45元、装修免租期内管理费3500元及上述租金和管理费的滞纳金（以未付租金和管理费为基数，按年利率24%的标准，自2019年6月1日起计算至付清拖欠款项日止）。二、原告(反诉被告)深圳市君胜商业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）深圳市大粤盛宴餐饮管理有限公司退还定金20000元。三、驳回原告(反诉被告)深圳市君胜商业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）深圳市大粤盛宴餐饮管理有限公司的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。本诉案件受理费3432元（原告已预交），由原告负担836元，由被告负担2596元。反诉案件受理费7631元（被告已预交），由原告负担231元，由被告负担7400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  曾海林二〇二〇年十二月十日书记员  廖庭婷