广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初30069号原告：深圳市志健物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区横岗镇茂盛路**（办公住所），统一社会信用代码91440300757617942T。法定代表人：王淡妆。委托代理人：赖某慧，女，住址广东省深圳市，担任原告方总监一职。委托代理人：王金辉，广东圳宝律师事务所律师。被告：赵某华，女，身份证住址深圳市。委托代理人：林某辉，男，身份证住址广东省深圳市，系被告配偶。原告深圳市志健物业管理有限公司与被告赵某华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王金辉、赖某慧、被告赵某华及被告委托代理人林某辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市志健物业管理有限公司向本院提出诉讼请求为：1.判令被告向原告支付物业管理费26072.90元,本体金维修金2607.78元,水费574.33元，滞纳金126674.55元(滞纳金暂计算至2020年4月30日），合计人民币155929.56元;2.判令被告承担本案全部诉讼费用。原告在庭审中明确滞纳金计算标准为每日万分之五，自每期费用逾期之日起计算。被告赵某华辩称：第一，原告已经免去了被告2019年之前的物业管理费等，没有权利再主张。第二，退一步说，原告完全没有履行物业管理职责，被告有抵减物业管理费等费用和后履行义务的抗辩权。第三，原告是物管霸主，不履行物业管理义务，还要强收物业管理费，属于强买强卖。第四，原告主张2017年8月20日之前的物业管理费用已经超过诉讼时效期间，已经丧失胜诉权；2019年1月以来的物业管理费等被告已经支付。本案相关情况一、基本事实：原告负责深圳市龙岗区志健时代广场物业管理，被告自2007年4月12日至今为深圳市龙岗区横岗镇茂盛路1号志健时代广场X单元XXX室的业主。2007年4月12日原告与被告签订《志健时代广场前期物业服务协议》，协议约定原告对深圳市龙岗区横岗镇茂盛路1号志健时代广场实施物业管理服务，被告依据协议的约定及时向原告交纳物业管理费用及本体维修基金，并约定被告的家庭财产与人身安全的保险由被告自行办理。被告在协议落款乙方签章处上签名确认。被告在庭审中确认涉案2012年3月至2018年12月合计82个月的物业管理费（每月266.05元）、本体金（每月26.61元）都没有缴纳，但主张其已缴纳2019年1月至2020年7月的物业管理费、本体金以及2019年5月至2020年6月的水费，并提交《收款收据》予以证明，其上有原告加盖财务专用章予以确认。同时被告还提交《房屋小区照片》、《督办函》、《短信聊天记录》予以证明被告所住房屋漏水，存在质量问题；原告的商户在观景台上违建，原告没有履行物业服务义务，小区脏乱差；原告没有按约履行物业服务义务，没有维护好公共区域等原告物业管理不到位的问题。原告主张对房屋漏水情况是有整体维修的，但是原告要用本体维修金维护的时候很多业主是不同意的，因此原告没有得到使用本体维修金的授权；对于观景台上违建的情况，原告主张已整改完毕并撤走了。对于被告提交的《收款收据》，原告确认被告已经缴纳2019年1月至2020年7月的物业管理费、本体金以及2019年5月至2020年6月的水费。另，原告提交《关于限期缴纳物管费、水费的催告函》和《照片》，其上显示原告向被告催收2012年3月至2013年9月期间的物业管理费和本体维修金、2012年2月至2013年8月期间的水费以及相应滞纳金，落款日期为2013年10月6日；《照片》显示原告将催款函张贴在房号为“C2122”的房门上。被告不认可原告提交的《关于限期缴纳物管费、水费的催告函》和《照片》，主张其没有收到原告的催款函。被告确认其房号为“C2122”，但是不认可《照片》中的房屋是被告家。二、涉案房屋的建筑面积：106.33平方米。三、各项费用缴纳标准：《志健时代广场前期物业服务协议》中约定，物业管理费按建筑面积2.5元/月×平方米收取，物业管理费缴纳时间为按照原告规定的时间；本体维修基金收取标准为住宅0.2元/月×平方米，商业0.35元/月×平方米，本体维修基金缴纳时间为自发展商通知第一位业主入伙之日起满一年开始收取。原告提交的《关于住宅（房屋）本体金问题的通知（深物价排【1998】136号）》上载明本体基金征收标准：多层住宅（不带电梯）每月每平方米建筑面积0.15元，高层商住楼、住宅楼（含带电梯的多层住宅）每月每平方米建筑面积0.25元。另外原告提交的《住宅C栋2122号房欠费明细》上列明被告自2012年3月至2020年5月止期间的尚欠管理费合计26072.9元、本体金合计2607.78元、水费合计574.33元以及滞纳金126674.55元。四、关于滞纳金：《志健时代广场前期物业服务协议》第十一条第四款约定:“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，连续六个月未交纳，甲方有权通过法律途径强制追缴。”本院认为，原、被告双方签订协议，双方成立物业服务合同关系。根据被告提交的证据及双方陈述，原告公司确实存在物业管理服务不到位的情况，对原告诉请的被告应支付滞纳金126674.55元，本院不予以支持。五、原告诉请的各项费用：物业管理费（每月266.05元）自2012年3月至2020年5月期间共98个月合计26072.9元。本体金（每月26.61元）自2012年3月至2020年5月期间共98个月合计2607.78元。水费自2019年6月至2020年5月期间合计574.33元。被告在庭审中主张其已缴纳2019年1月至2020年7月的物业管理费、本体金以及2019年6月至2020年5月的水费，确认其他费用尚未缴纳。原告对被告该主张予以确认。本院据此确认被告未缴纳2012年3月至2018年12月期间的物业管理费和本体金。原告长期对包括被告在内的该小区业主提供物业管理服务等，原告基本履行了物业服务义务。在提供了物业管理服务后，被告作为该小区的业主应当依据诚实信用原则，向原告履行支付物业管理费的义务。同时，业主缴纳物业管理费是对物业公司提供服务的对价，若部分业主主张因物业企业服务存在不当而不支付或减少支付管理费，对其他已支付管理费的业主不公平，更可能造成小区管理的混乱。因此，考虑到建筑物区分所有权中共有部分的不可分性，业主所享有的抗辩权应受到相应限制。业主如认为物业管理公司未按照合同约定履行合同义务，可以召开业主大会依法解聘物业管理公司或者要求物业管理公司对因此造成的损失进行赔偿等，故本院对被告要求不缴纳物业管理费等费用的主张不予支持。六、关于被告主张的诉讼时效抗辩：首先，本体金维修金涉及公共安全，使用诉讼时效必然损害全体业主的利益，故被告对本体金维修金诉讼时效的抗辩，本院不予支持；其次，原告提交的《关于限期缴纳物管费、水费的催告函》仅系原告单方制作，被告亦不认可有收到过该《关于限期缴纳物管费、水费的催告函》；另，原告提交的《照片》未显示催收时间，无法证实被告已收到催告通知，故本院认为原告未充分举证证明其曾何时向被告有效催收过涉案物业费用，对原告主张的2012年3月至2015年9月期间的物业费，该部分请求的诉讼时效适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，在2017年9月30日已届满两年，义务人已经取得不履行义务的诉讼时效抗辩权，故对该部分请求，本院不予支持。对2015年10月至2018年12月期间被告未付的物业费，该部分请求的诉讼时效适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，应按照三年期限计算，本案立案时间为2020年8月20日，该部分请求中2015年10月至2017年7月期间原告主张的物业费亦已超过三年的诉讼时效，本院亦不予支持。因2017年8月起被告未付的物业费尚未届满三年诉讼时效，应当依法予以支持。原告确认被告已缴纳2019年1月至2020年7月的物业管理费、本体金以及2019年6月至2020年5月的水费，故对原告诉请的该期间物业管理费、水费，本院不予支持。综上，被告应支付原告2017年8月至2018年12月期间物业服务费4522.85元（266.05元/月×17个月）；被告应支付原告2012年3月至2018年12月期间本体金维修金2182.02元（26.61元/月×82个月）。裁判结果依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条至第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告赵某华应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市志健物业管理有限公司支付2017年8月至2018年12月期间物业服务费4522.85元、2012年3月至2018年12月期间本体金维修金2182.02元；二、驳回原告深圳市志健物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1709元（原告已预交），由原告深圳市志健物业管理有限公司负担1636元，由被告赵某华负担73元。该73元款项被告赵某华应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市志健物业管理有限公司迳付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林瑞宇二〇二〇年十二月十八日书记员  林 涵