云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0381民初4870号 原告:宣威市浩发物业服务有限公司 统一社会信用代码：915303813435730895 地址：宣威市西宁街道西宁路小河边俏佳人楼上 法定代表人：孟宝珍，任公司总经理职务 委托诉讼代理人：海宇栋、浦燕，云南权仲律师事务所律师，特别授权代理。 被告：姚永菊，女，汉族，1968年7月15日生，大专文化，宣威市人，现住云南省宣威市。 委托诉讼代理人：付照山，云南龙腾律师事务所律师，特别授权代理。 原告宣威市浩发物业服务有限公司与被告姚永菊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宣威市浩发物业服务有限公司的委托诉讼代理人海宇栋、浦燕，被告姚永菊及其委托诉讼代理人付照山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宣威市浩发物业服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：请求判令被告向原告交纳2018年5月1日至2020年9月1日的物业费1643元，并诉请以拖欠物业费为基数按照每日3%计算自起诉之日起至实际支付为止的预期违约金。庭审中变更诉讼请求，将物业费时间变更为2018年1月1日至2020年9月30日，将物业费金额变更为1676元和以此为基数按照每日3%计算至实际支付之日止的违约金；由被告承担本案诉讼费。 事实与理由：被告系宣威市业主，房屋建筑面积65.83平方米。原告系宣威市交通金城小区的物业管理服务公司。原被告双方自2015年6月3日起已经形成事实上的物业服务关系，原告已经实际履行了相应的义务，同时被告也享受了原告提供的物业服务，但被告拒绝支付2018年1月1日至2020年9月30日的物业费。 被告姚永菊辩称，原被告之间没有合同关系，计算的物业费没有法律依据，所诉的费用不合理也不合法，原告物业管理不到位甚至没有实际管理，小区存在脏乱差和没有人值班等情况，2015年6月3日至2018年11月25日期间，浩发物业在小区内有服务，但是另外龙品物业公司也在小区内服务和收费。2018年9月业主委员会成立，2018年10月22日经过宣威市住房和城乡建设局准予业主委员会成立备案，经过业主代表大会表决通过另聘物业公司，业主委员会向原告发出通知并要求原告于2018年11月25日前与业主委员会办理移交手续。按照物业管理条例的规定，物业服务应当签订物业服务合同，但是原告并未与被告签订，物业公司也没有提供物业服务，被告不应当缴费，而且法院已判决解除合同，被告不应当缴纳任何费用。由于原告没有履行管理义务，业主有权拒绝缴费，不承担违约责任和支付违约金。我的物业管理费是帮我多算的，2018年快过年的时候我三楼漏水去找原告叫他们来修，原告说跟他们没有关系，我才没有交物管费的，之后原告方帮我的水电停了，我没有办法才找原告方吵架，吵了以后才帮物管费交了，金额是八百多元，但是没有开单给我，我只有2020年的没有交，当时是我和我邻居一起去交的，过了一个多月我去找他们，浩发物业两个女的可以帮我作证。请求驳回原告诉讼请求。 原告为证实其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料： 1.原告营业执照和原告负责人身份证复印件各一份，用以证明原告诉讼主体适格； 2.物业管理移交协议书、云南省曲靖市中级人民法院（2019）云03民终2397号民事判决书，用以证明自原告2015年6月3日起作为宣威市交通金城小区物业管理服务企业与该小区所有业主形成事实物业服务关系，被告作为享受物业服务的业主，有义务按时缴纳物业费。 3.照片8张，维修记录单、交通金城业主手册和收据，证明原告持续履行物业服务义务，原告收取物业费的标准和收费建筑面积从未变更。 经过庭审质证，被告对原告提交的第一组证据材料，认为原告没有物业管理资格证书是不合法的；对第二组证据材料，认为物业管理移交协议书与本案没有关系，原告是与同洲房地产公司签订的合同，与被告无关。对云南省曲靖市中级人民法院（2019）云03民终2397号民事判决书的证据三性予以认可；对第三组证据材料，认为照片没有时间、维修记录单没有被告人的签字认可也没有实际维修过。交通金城业主手册是以宣威市龙品物业有限公司签订的与被告没有法律关系，收据收到的钱认可，但是单子应该是交给其他物业公司的。 被告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料： 1.身份证复印件一份，用以证明被告的主体资格； 2.关于成立交通金城业主委员会的回复，用以证明被告所在小区于2018年10月22日成立业主委员会的合法性，原告应当与业主委员会签订《物业服务合同》而没有签订，导致原告起诉被告没有法律依据； 3.（2019）云0381民初2558号民事判决书及（2019）云03民终2397号民事判决书，证明原告与宣威市交通金城业主委员会已经解除物业服务关系； 4.交通金城业主商户群聊天记录，用以证明原告服务不到位，小区脏乱差，业主对原告的服务不满意； 5.宣威市发展和改革局关于规范转供电环节收费政策的提醒告诫通知书及云南供电网供电电价表，用以证明原告水电等收费不合理。 经过当庭质证，原告对被告提交的第一组证据材料的证据三性予以认可；对第二组证据材料即关于成立交通金城业主委员会的回复，只认可真实性和合法性，不认可关联性，认为不能证明待证事实，业主委员会是否成立与被告是否应当缴纳费用无关，物业费缴纳是以是否存在物业服务为依托；对第三组证据材料的证据三性均认可，但对证明目的不认可，认为二审判决是否生效被告应当提交送达回证加以，该组证据还可以证实原告与被告存在物业服务关系，并依法认定物业管理移交协议书的真实性、合法性；对第四组证据材料交通金城业主商户群聊天记录，对证据三性均认可，但对证明目的不认可，认为该证据反映的内容有少数人的主观臆断，该组证据不能证明涉案小区存在问题的持续性，相反该组证据与原告提交的物业维修记录相关工作痕迹相佐证，原告一直均有履行物业服务的义务，但履行物业服务不可能100%到位；对第五组证据材料的真实性、合法性认可，但对关联性不认可，认为原告没有主张水电费只主张物业费，该组证据与本案无关。 本院认为，原告提交的第一组、第二组和第三组证据材料，能够证明被告所属小区业主与原告前期物业服务合同终止之前双方存在物业服务关系，但不能证明原告关于双方一直存在物业服务关系的主张。对被告提交的第一组至第四组证据材料，符合证据三性，本院予以认可。对第五组证据材料，被告用以证明原告收取水电费过高，该主张与本案的审理内容无关，该组证据材料不作为本案证据使用。 根据庭审和质证、认证，本院确认如下法律事实：被告姚永菊在宣威市，建筑面积为65.83平方米。宣威市交通金城小区由宣威同洲房地产开发有限公司开发建设并聘请宣威龙品物业管理有限公司提供前期物业服务，双方签署《交通金城前期物业服务协议》。2015年6月3日，宣威同洲房地产开发有限公司选聘宣威市浩发物业服务有限公司接替宣威龙品物业管理有限公司为交通金城小区提供物业服务，双方除沿用《交通金城前期物业服务协议》的内容外，签订《物业管理移交协议书》，在该协议书中约定合同期限从2015年6月1日起至2020年5月31日止。原告宣威市浩发物业服务有限公司接管物业服务后，按照《交通金城前期物业服务协议》第5条的约定收取物业费，即住宅按建筑面积每月每平米交纳0.5元、商铺按建筑面积每月每平米交纳1元计收。在实际履行一段时间之后，因小区物业管理存在混乱和不到位等问题，宣威市浩发物业服务有限公司与部分业主发生纠纷，部分业主和用户拒绝交纳物业管理费。2018年9月，交通金城小区申请成立业主委员会并于同年10月22日经宣威市住房和城乡建设局准予备案。2018年10月14日，宣威市交通金城小区召开业主代表大会，对是否由浩发物业服务有限公司继续为小区提供物业管理服务还是另行选聘物业公司作表决。2018年10月24日，宣威市交通金城业主委员会向宣威市浩发物业服务有限公司发出通知，告之另聘物业管理公司，要求浩发物业服务公司于2018年11月20日前与宣威市交通金城业主委员会办理相关移交手续。2018年11月25日，宣威市交通金城业主委员会与宣威市平安物业服务有限公司签订物业服务合同，并向全体业主公示。此后，因宣威市浩发物业服务有限公司拒绝退出该小区物业管理服务，宣威市交通金城业主委员会于2019年5月8日向本院提起诉讼，诉请判令解除与浩发物业公司之间的物业服务关系、移交物业服务用房和小区的公共设施及物业管理资料。2019年6月17日，本院作出（2019）云0381民初2558号民事判决书，判决在确认“业主委员会于2018年11月25日与平安物业公司签订了《物业服务合同》，该合同已经生效”的基础上，支持原告要求解除与被告的物业服务关系的主张成立，判决解除宣威市交通金城小区与宣威市浩发物业公司之间的物业服务关系，由宣威市浩发物业服务有限公司于判决生效后十五日内搬离宣威市交通金城小区，并向移交小区物业管理相关物品。宣威市浩发物业公司不服该判决提出上诉。云南省曲靖市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）云03民终2397号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。但宣威市浩发物业服务有限公司拒绝退出。被告姚永菊因认为小区物业管理混乱、未尽到物业管理义务和双方没有物业服务合同等原因，交纳物业管理费至2017年12月后，未交纳2018年1月1日以后的物业管理费。2020年9月15日，原告宣威市浩发物业服务有限公司向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，宣威市浩发物业公司受聘接替宣威龙品物业管理有限公司担任交通金城小区物业管理服务，与建设单位签订《物业管理移交协议书》并继续履行《交通金城前期物业服务协议》，仍然属于履行前期物业管理服务合同。因此，宣威市浩发物业公司与交通金城小区的物业服务关系在2018年11月25日之前合法有效，对业主具有约束力。2018年11月25日交通金城小区成立业主委员会与平安物业公司签订了《物业服务合同》，属于依照法律法规规定选聘和解聘物业服务企业的法律行为，本院（2019）云0381民初2558号民事判决书和曲靖市中级人民法院（2019）云03民终2397号民事判决书中已经予以确认。宣威市浩发物业公司与交通金城小区之间的物业服务合同权利义务终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定：“物业企业拒绝退出、移交并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”因此，原告请求被告支付2018年11月25日以后的物业管理费，本院不予支持。原告在履行管理义务过程中，存在管理混乱和管理不到位的问题。根据《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，结合本案实际，对原告诉请按照未支付金额的日3%计算支付违约金的主张应不予支持，并酌情按照欠缴物业费的10%予以扣减物业费。按照双方已经履行的物业费收费标准和前述酌情扣减比例，姚永菊应当支付2018年1月1日至2018年11月25日期间的物业费计算为：65.83平方米×1元×11个月×90%=651.72元。被告姚永菊主张自己已经交清2018年1月1日到2018年12月31日的物业费，但并未提供证据予以证实；被告姚永菊以原告宣威市浩发物业服务有限公司收取水电费过高进行抗辩主张，不属于本案的审理范围。故姚永菊前述两项抗辩理由不能成立，其主张本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第二十六条、第四十条、第四十一条、第六十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条第二款之规定，判决如下： 一、由被告姚永菊在判决生效后十日内支付原告宣威市浩发物业服务有限公司物业费651.72元； 二、驳回原告宣威市浩发物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决发生法律效力后，申请执行的期间为二年。从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  朱泽 二〇二〇年十二月七日 书记员  冯仙