山西省太原市中级人民法院民事判决书 （2020）晋01民终2953号 上诉人（原审原告）：郭红，女，1973年1月13日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：王鹏，北京盈科（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，系郭红配偶，1972年4月29日出生，汉族，住太原市。被上诉人（原审被告）：山西阳光大地集团房地产开发有限公司，住所地，太原市晋源区新晋祠路**。法定代表人：吴文权，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：颜嘉维，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：车宏伟，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。原审第三人：山西省自然资源厅，住，住所地，太原市万柏林区望景路**/div>法定代表人：周建春，单位厅长。委托诉讼代理人：李正尧，山西中吕律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵维岗，男，1964年9月24日出生，汉族，山西省自然资源厅后勤中心主任，住，住太原市迎泽区杏花巷****楼**/div>上诉人郭红与被上诉人山西阳光大地集团房地产开发有限公司、原审第三人山西省自然资源厅房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市晋源区人民法院（2019）晋0110民初2527号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。郭红上诉请求：1、请求撤销太原市晋源区人民法院(2019)晋0110民初2527号民事判决书，并依法改判支持上诉人诉讼请求，即解除双方委托办理房产登记的法律关系，被上诉人立即退还办理房产登记各项费用共计65750.09元，按同期银行贷款年利率4.75‰支付自2016年2月23日起至退还全部费用之日止利息，立即向原告上诉人支付不动产登记逾期违约金共计1669.22元，继续履行合同，立即办理房屋初始登记，并向上诉人出具购买房屋、停车位和地下室的正式发票，配合上诉人办理不动产登记。2、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决大量以主观臆断进行事实认定，造成严重错误。（1）、原审判决认定第三人设立“山西省国土资源厅职工团购房代表”，没有任何证据证明。（2）、原审判决认为“合同针对本单位职工、带有一定福利性质”，没有任何证据证明，尤其是“带有一定福利性质”根本没有任何判断依据。（3）、原审判决认为“依据该团购合同，买受人必须符合职工资格才能以团购价购买房屋”，没有任何证据证明。（4）、原审判决认为上诉人是经过更名后的购买者，且上诉人是以低于市场价的团购价格购买，没有任何证据证明。（5）、原审判决认为更名时，上诉人和第三人向被上诉人隐瞒了真实情况，致使被上诉人作出错误的意思表示，没有任何证据证明。（6）、原审判决认为更名行为扰乱市场经济交易秩序，规避国家税费，损害被上诉人的利益，没有任何证据证明。2、原审判决法律适用错误。（1）、上诉人与被上诉人之间就办理房产证形成的是有偿委托法律关系，依法可以解除，且被上诉人应当赔偿损失。（2）、被上诉人收取契税，属于违法行为，应当返还。（3）、被上诉人自创税种，收取“应交超面积税”，属于严重违法行为。（4）、被上诉人依法应当开具发票。（5）、被上诉人应当继续履行合同义务立即办理房屋初始登记，并配合上诉人办理不动产权属证书。山西阳光大地集团房地产开发有限公司辩称，一审判决事实清楚，证据确实充分，应当予以维持。1、案涉房屋系上诉人与第三人进行团购项目，第三人以工会名义签订了团购房合同，该合同针对的是第三人职工，具有一定的福利性质，买受人必须符合相应的资格，但是上诉人不是职工，无权向被上诉人主张权利。2、无法办理产权登记的原因非被上诉人造成的，上诉人无权要求解除双方的代办协议，无权要求被上诉人返还代办费用，被上诉人无须承担违约责任。3、被上诉人已向上诉人开具了发票，双方交易时价格本身不包含税款，被上诉人无义务向上诉人提供发票。原审第三人山西省自然资源厅述称，1、第三人并非《商品房团购合同》的签订主体，原审判决将该合同中乙方义务认定为第三人义务缺乏事实和法律依据。（1）、《商品房团购合同》签订主体为阳光大地集团工贸有限公司和山西省国土资源厅职工团购房代表，而非第三人。（2）、即使以《商品房团购合同》加盖“山西省国土资源厅机关工会委员会”公章亦不能认定该份合同乙方为第三人。2、原审认定第三人曾出面协助解决相关问题并不能证明协助、协调义务是第三人基于《商品房团购合同》的合同义务。3、原审判决认定“2014年3月底，第三人书面要求被告将前述收款收据相对应的购房人信息进行变更”缺乏相应证据支撑。郭红向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告之间的委托代办房产登记法律关系；2、请求判令被告立即退还代收的办理房产登记各项费用共计65750.09元，并按同期银行贷款年利率4.75%支付原告自2016年2月23日起至退还全部费用之日止的利息；3、请求判令被告立即向原告支付不动产登记逾期违约金1669.22元，并继续履行合同义务，立即办理房屋初始登记；4、请求判令被告立即向原告出具购买房屋、停车位、地下室的正式发票，并配合原告办理不动产登记；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：第三人原名称为山西省国土资源厅，现更名为山西省自然资源厅。2009年第三人为解决职工住房紧张问题，设立“山西省国土资源厅职工团购房代表”的临时机构，负责处理相关事宜，该机构于2009年11月1日作为乙方，与作为甲方的阳光大地集团工贸有限公司签订案涉项目的《商品房团购合同》，合同加盖“山西阳光大地集团工贸有限公司”及“山西省国土资源厅机关工会委员会”公章，并有公司法人及购房人三名代表签字确认。合同约定乙方团购房代表接受本单位所欲购房职工的委托，有权处理购买案涉商品房过程中所有与之相关的事项；甲方已取得工程项目用地规划许可证和出让土地使用权证，并保证办理完毕本项目用地、立项、规划、施工许可、招投标、商品房预售许可等建设住宅楼的一切相关证照和建设施工手续；工程建设中，乙方成立项目部，推荐工程监理及施工队伍，参与招投标工作，对工程质量、进度以及双方协议履行情况及已审定图纸中各事项内容的实施全过程进行监督，有权参加工程各阶段的验收；甲方楼房以每平米4000元的平均单价向乙方职工出售商品房，购房人的实际购房价格依据楼层差价由乙方自行确定；在甲方办理完毕商品房预售许可证、乙方确定特定购房人房屋户型、位置后，由购房人与甲方下属的实际开发本住宅小区之房地产开发公司签订商品房买卖预售合同；乙方积极协助甲方办理土地、规划建设审批手续，协调相关部门为该项目顺利实施创造条件；合同还对其他相关事项进行了约定。协议签订后，案外人朱建芳分别于2009年、2010年、2011年、2012年分四次向第三人所设前述临时机构交纳案涉房屋购房款，该机构向朱建芳出具收据，加盖“山西省国土资源厅职工团购房收款专用章”，其中2009年收款行为实际于2014年补开收据，并在收据中特别注明。收取的购房款实际由该临时机构保管，后自2010年12月29日至2014年6月5日，该临时机构将收取的所有购房款分十数次通过银行转款，从“联名账户”及“张瑞”账户，向被告支付案涉购房款。被告作为前述团购协议甲方下属的实际开发案涉项目的房地产开发公司，亦按照协议约定对案涉项目进行开工、建设。2011年，被告欲为案涉项目领取《建设工程规划许可证》，但被规划局告知“项目属于未批先建性质，须先接受处罚后才能领证”，为此，第三人向太原市政府提出申请，称为解决职工住房困难问题，厅工会组织全体职工团购了被告开发的商品房，项目由于未批先建，无法办理《建设工程规划许可证》，为尽快完善该项目的开发手续，确保购房职工利益，希望市政府给予支持，协调规划、城建、执法等相关部门免于对被告的行政处罚。相关领导对该申请作出批示。2013年，第三人又因该项目向太原市政府并耿市长提出“关于解决我厅团购房有关事宜的申请”，称为解决职工住房紧张问题，于2009年12月与被告签订修建团购房合同，现项目已基本达到交付条件，但需市政府协调城建部门组织工程验收，因该项目经市政府分管领导同意，在未取得施工许可证之前开始建设，无法按正常程序进行验收，请市政府领导协调市城建部门按正常验收程序，对案涉团购房项目进行验收。2013年，相关领导对该申请作出批示。2014年3月底，第三人书面要求被告将前述收款收据相对应的购房人信息进行变更，案涉房屋购房人从刘福宏更名为本案原告。2014年8月，案涉项目建成具备交房条件，原告与被告签订案涉房屋《商品房买卖合同》（草稿），合同约定被告将已具备土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证的案涉房屋，以每平方米3940元的单价出售给原告，被告应在2014年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房及符合合同约定条件的商品房交付原告。同日，双方就上述房屋还签订《商品房买卖合同补充协议》，协议约定，商品房所在楼宇的初始登记，在商品房办理交接手续后540日内，被告应按有关规定，负责将办理商品房初始登记需由被告提供的资料报政府产权登记机关，申请办理商品房所在楼宇初始登记；合同所称初始登记，是指根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》等法规规定，在商品房竣工后，被告依法应当办理的首次权属登记，系办理商品房转移登记的前提；商品房权属登记的责任承担，原告明确，双方在办理完毕商品房交接手续后540日内，被告将商品房办理初始登记需由被告提供的资料申报至太原市房地产管理局，被告即按期履行完毕商品房权属登记（包括房屋、土地权属登记）而涉及的所有业务；因政府产权登记机关或买受人责任或其他非出卖人原因，商品房未办理完毕初始登记或转移登记，被告无需承担任何责任。合同签订同时，被告向原告交付房屋，并出具购房款收据，原告向被告交纳办理房产登记所需各项税费。 2015年1月1日，原、被告就案涉房屋合同的买卖，签订由建设部及工商行政管理局印制的《商品房买卖合同》，合同除确认以上双方买卖行为外，同时约定被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的0.2%向原告支付违约金。2017年12月，被告开具案涉房屋的购房发票，但至今未交予原告。原告在收房后，已对房屋进行装修、居住，、居住，但因该项目“未批先建”的事实能获得《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》，至今因无法通过政府相关部门的验收而无法办理房屋初始登记。被告代收的各项办证所需费用，一直由被告保管。为此，原告于2018年1月11日向本院提起诉讼，本院经审理作出判决后，原、被告双方均不服该判决，上诉至太原市中级人民法院，该院审理后，裁定撤销本院一审判决，案件由本院重新审理。2019年1月15日，本院重新受理并另行组成合议庭，审理后对本案作出判决，原、被告对该判决仍不服，再次上诉至太原市中级人民法院，该院经审理后，认为本院遗漏诉讼主体，应追加山西省国土资源厅为本案当事人参与诉讼，故再次撤销本院一审判决，将本案发回本院重新审理。2019年11月8日，本院再次立案受理本案，并按照太原市中级人民法院的意见，依法追加山西省自然资源厅（原山西省国土资源厅）为本案第三人参与诉讼。审理中，因原告代理人对有关事实未予了解、确认，为再次核实原告身份，与交款人暨更名前朱建芳之间的关系，以及具体的购房、交款事实，本院通过电话再次向原告代理人进行了询问，在律师仍然无法确认相关事实的情况下，本院通过原告代理人通知原告至本院接受询问，或向本院提交相关证明材料，但原告未到庭接受询问，亦未按照本院要求提交相关材料。 另，2019年8月30日，中共太原市委、太原市人民政府下发关于印发《太原市处理不动产登记遗留问题实施方案》的通知，通知要求“查处建设单位违法违规问题与为群众办证分开，行政审批和其他专项验收与群众办证分开，征缴建设单位税费与群众办证分开”。一审法院认为，本案系因职工团购房项目引发的争议纠纷，案涉多份证据均可证实项目系第三人与被告之间共同进行的团购房建设、买卖项目，为此第三人以工会名义签订团购房合同，合同针对本单位职工、带有一定福利性质，合同效力及于第三人职工及被告，依据该团购合同，买受人必须符合职工资格才能以团购价购买房屋，即团购协议对买受人的身份限制，对按照团购价购房的买受人，具有约束力，签订合同的买受人名单由团购单位第三人提供，团购协议是买受人与被告签订买卖合同的基础。本案具备职工资格的买受人实际于2009年开始交纳购房款，至2012年全部交清，实际已完成买受人的交款义务，被告根据第三人的付款行为及其提供的买受人名单，确定了买受人及房屋信息，虽未形成对应的书面合同，但双方之间已形成实际的买卖关系。但第三人在2014年出具书面的变更要求，要求被告将买受人进行变更，除有证据证实双方之间存有特定身份关系外，实际系第三人职工将房屋转让、买卖他人后，产生的必需行为，在此过程中，新的买受人也即本案原告，对以低于市场价的团购价格，以及购买房屋需为团购职工、需以团购职工名义的事实明知，团购单位即第三人也知道原告不是其单位职工，但仍将原告纳入购买签约名单，要求被告更名，隐瞒真实情况，掩盖买卖案涉房屋事实，致使被告作出错误的意思表示，有违诚实信用原则。更名后的原告并未向被告交纳房款，其将购房款交于此前买受人的行为，第三人认可该行为作出要求被告更名的行为，扰乱了正常的社会经济交易秩序，规避国家税费，二者在签订买卖合同的过程中，存在过错，损害了被告的利益。但是，案涉房屋自建成、交付至今已10年之久，原告为房屋支付了相应对价，被告亦向原告交付房屋，双方均已履行主要义务，为维护社会稳定，维持现状即维持合同的效力及履行较为适宜。结合原告享受了团购价与市场价差额所带来的利益，以及目前被告正在按照新的政策积极办理与产权登记相关的事宜，基于上述原因及诚实、信用、公平原则，原告无权根据合同向被告主张相关权利，原告全部诉请，应予驳回。被告关于第三人系团购合同一方，未按照约定履行义务，导致出现无法办证，由此产生的后果应由其负责、承担的意见，根据双方约定可见，第三人在项目建设施工过程中全程参与，对案涉项目“未批先建”的事实完全知情，且在实际建设施工过程遇到问题时，曾出面协助解决，结合双方亦约定“乙方积极协助甲方办理土地、规划建设审批手续，协调相关部门为该项目顺利实施创造条件”，第三人应当积极履行自身义务。但根据合同法第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的法律规定，被告无权要求第三人在本案中承担相应责任，其可依据其与第三人的约定，以及第三人在履行合同过程中的过错，另行向第三人主张权利。综上，诉讼各方就本案发表的意见，合理部分，本院已充分予以采信。原告未按照本院要求接受询问，未提供相关证据，根据诉讼法“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，由此产生的不利后果，应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郭红的全部诉讼请求。案件受理费2146元，由原告郭红负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案系因职工团购房项目引发的争议纠纷，案涉多份证据均可证实项目系原审第三人山西省自然资源厅与山西阳光大地集团房地产开发有限公司之间共同进行的团购房建设、买卖项目，为此原审第三人山西省自然资源厅以工会名义签订团购房合同，签订合同的买受人名单由团购单位第三人提供，团购协议是买受人与山西阳光大地集团房地产开发有限公司签订买卖合同的基础。上诉人郭红与被上诉人山西阳光大地集团房地产开发有限公司于2014年签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，均应严格、全面履行各自义务。同时，考虑到案涉房屋自建成、交付至今已时间较久，郭红为房屋支付了相应对价，山西阳光大地集团房地产开发有限公司亦向郭红交付房屋，双方均已履行《商品房买卖合同》的主要义务。山西阳光大地集团房地产开发有限公司对已售楼盘存在“未批先建”的事实及未取得《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》，至今无法通过政府相关部门的验收而不能办理房屋初始登记。山西阳光大地集团房地产开发有限公司应当在具备办理权属登记条件后三个月内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助郭红办理太原市新晋祠路288号阳光·汾河湾B区11幢4单元501号房屋产权权属登记等相关手续。山西阳光大地集团房地产开发有限公司没有依约办理涉案房屋的初始登记手续，构成违约，应承担相应的违约责任。关于上诉人郭红主张解除双方委托办理房产登记法律关系、退还办理房产登记各项费用及利息的诉讼请求和要求、山西阳光大地集团房地产开发有限公司出具购买房屋、地下停车位、地下室的正式发票，并返还多收代办税费的诉请原审法院依据事实和相关法律规定认定事实清楚，说理充分，处理结果正确，二审不再赘述。阳光房地产公司与山西省自然资源厅的纠纷可以另案处理。基于上述原因及诚实、信用、公平原则，为维护社会稳定，维持现状较为适宜。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销太原市晋源区人民法院(2019)晋0110民初2527号民事判决。二、被上诉人山西阳光大地集团房地产开发有限公司应当在具备办理权属登记条件后三个月内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助上诉人郭红办理太原市新晋祠路288号阳光汾河湾B区11幢4单元501号房屋产权权属登记等相关手续。三、被上诉人山西阳光大地集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向上诉人郭红支付逾期办理房产权属证书的违约金1669.22元；四、驳回上诉人郭红的其他诉讼请求。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一、二审案件受理费4292元由山西阳光大地集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。   审  判  长   徐治国审  判  员   冯金林审  判  员    郭强   二O二O年十二月一日 法官助理    刘巍巍书  记  员   邵华