江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8333号上诉人（原审被告）：南京下关房产经营有限公司，住所地南京市鼓楼区热河南路**。法定代表人：胥亚林，执行董事。委托诉讼代理人：宋伟，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅雯，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京王府名殿商业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区裴家桥****。法定代表人：吴玖虎，总经理。委托诉讼代理人：蓝飞，江苏苏韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宣，江苏苏韬律师事务所律师。上诉人南京下关房产经营有限公司（以下简称下关房产公司）因与被上诉人南京王府名殿商业管理有限公司（以下简称王府名殿公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初8901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员马帅独任审理，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人下关房产公司的委托诉讼代理人宋伟及被上诉人王府名殿公司的委托诉讼代理人蓝飞、赵宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。下关房产公司上诉请求：一、依法改判驳回被上诉人关于消防改造维修费用的诉请；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、被上诉人进行消防改造，未经上诉人同意。上诉人不应承担该笔费用。2、文化艺术中心大楼的消防正常运转，不需要进行改造。二、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定：“下列事项由业主共同决定：……（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的維修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施……决定第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”本案中被上诉人进行消防附属设施改造并未经过上诉人同意，上诉人下关房产公司房屋占文化艺术中心大楼总面积的62.66%，故被上诉人进行消防改造未经建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。王府名殿公司辩称：文化艺术大楼的消防，在被上诉人接手物业前就存在问题，且属重大的安全隐患，并在承租人的消防验收检验中不合格。且一审中被上诉人举证了大量双方往来的函件，以及与前手物业百花物业公司的函件和其他的消防检测资料，足以证明被上诉人在物业服务合同履行期间，根据文化大厦消防设施的现状，业主的报修申请及同意以及物业服务合同的约定，才对文化大厦的消防设施进行维修。根据双方签订的物业管理服务协议第四条第三项，约定被上诉人负责对建筑物本体、消防与报警等专业特种设备的维护和保养，指定专门有资质的专业人员对上述设施进行检查、维护和保养，保证各项基本服务处于良好状态，正常使用，该约定证明被上诉人为了保障消防设施良好运行，所进行的必要维护、维修完全获得了上诉人的授权，符合上诉人的利益。本案中产生的消防维修费用，被上诉人已经提供充分证据证明。该费用由第三方收取，被上诉人仅仅是为文化大楼的三家业主垫付，并于2018年9月26日书面告知三家业主费用的组成及分担比例。包括上诉人在内的三家业主在合理的期间内均未提出异议，即表示认可。依据“谁受益谁付费”的原则，该费用理应由三家业主包括上诉人进行分担。上诉人所引用的物权法第76条的规定不适用于本案。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。王府名殿公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令下关房产公司支付王府名殿公司物业管理费351651.90元、水电费85865.52元、消防改造维修费73367元、员工解除劳动关系补偿损失26400元，共计537284.42元及利息（自2019年1月16日起，按银行同期贷款利率4.35%计算至实际还款之日止）；2.判令下关房产公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年2月起，下关房产公司与案外人原物业管理人百花置业公司发生纠纷，未能签署2018年物业服务协议。截止2018年5月31日，百花置业公司函告业主后，撤出下关文化艺术中心大楼的物业服务。2018年6月1日，下关房产公司（甲方）与王府名殿公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，协议期限自2018年6月1日起至2019年5月31日止。双方约定下关热河路8号文化艺术中心大楼公共物业管理费为每平方米每月5.5元，下关房产公司名下产权位于热河路××文化艺术中心大楼××层因司法纠纷暂按七折收取公共物业管理费，4层1229.32平方米，公共物业管理费为每月6761元，专项保安费为每月18271元；5-6层，5层培训中心600平方米向文化局收取，其中600平方米按每月每平方米5.5元缴纳，其余1901.5平方米按空置七折缴纳公共物业管理费；物业管理服务内容包括房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、建筑物本体、消防与报警等专业，特种设施设备的维护和保养、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放以及房屋装饰装修管理；公共设施大修和更换，协调各业主按比例分摊大修和更换费用，办理动用维修基金手续等。南京证券股份有限公司南京热河路证券营业部位于南京市鼓楼区，南京证券股份有限公司热河路证券营业部与王府名殿公司签订《物业管理服务协议》，双方约定大楼1-4层面积为2781.54平方米，协议期内物业服务费用为100000元。物业管理服务内容注明包括消防、配电和外保洁，其余服务内容同下关房产公司与王府名殿公司6月1日签订的《物业管理服务协议》，协议期限自2018年9月1日起至2019年8月31日止等。2018年8月5日，朱正华、吴玖虎与王府名殿公司签订《物业管理服务协议》，双方约定下关热河路8号文化艺术中心大楼公共物业管理费为每平方米每月3元。物业管理服务内容注明包括消防、配电和外保洁，其余服务内容同下关房产公司和王府名殿公司6月1日签订的《物业管理服务协议》，协议期限自2018年9月1日起至2019年8月31日止等。2018年12月18日，王府名殿公司向下关房产公司发函催缴8月至12月所欠水电费。2019年1月10日，下关房产公司向王府名殿公司发律师函，称前述涉案协议无效，要求王府名殿公司撤离文化艺术中心大楼。王府名殿公司于1月12日回函表示同意，1月15日，下关房产公司和王府名殿公司签订交接书约定王府名殿公司退出管理、移交资料，目前王府名殿公司已退出文化艺术中心大楼物业管理。王府名殿公司提供了其为下关房产公司提供物业管理服务的7.5个月期间的欠费明细。一、物业费，全年562643元，每月46886.92元，即7.5月×46886.92元，共计351651.90元；二、水电费，实际经营者包括经营公司4楼（新厦）31789.27元，经营公司15513.35元，葡鲸渔港35212.76元，百花置业3350.14元，共计85865.52元；三、消防改造维修，1.消防报警系统故障排查工程16000元，2.主机更换39110.82元，消防泵维修47442元，建筑消防设施检测5000元，共计91552.82元，下关房产公司面积占总面积62.66%，即应付57367元；四、员工解除劳务关系补偿，戴夕礼3000元、汤妍3000元、贺丽萍3000元、韦成亮2800元、李民秋2800元、赵长海3000元、尚林俊3000元、陶英早2800元，马哲云30**元，共计26400元。另查明，由于双方就涉案协议的合同效力等问题产生争议，下关房产公司以合同显失公平、签约人超越权限等为由，另案起诉王府名殿公司，要求撤销双方签订案涉协议，该案为（2019）苏0106民初7077号。2019年9月27日，一审法院对该案做出判决，判决书载明，对下关房产公司主张其订立合同时存在重大误解的情形，下关房产公司未提供证据证明，一审法院不予采信。对下关房产公司主张公司的签约人超越权限，因下关房产公司提供的内部会议记录无与会人员签名，一审法院不予认可。且签约人员是否超越权限是下关房产公司内部管理问题，不影响对外效力，综上所述，合同合法有效，驳回下关房产公司的全部诉讼请求。该判决已生效。一审法院认为，根据（2019）苏0106民初7077号的生效判决，确认涉案的《物业管理服务协议》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》，该合同受法律保护，双方当事人应全面履行合同义务。自2018年6月1日至2019年1月15日的7.5个月期间，王府名殿公司按照合同约定提供了相关物业管理服务，则下关房产公司同样应当支付相应费用。关于应支付费用的计算问题。一、关于物业费，合同明确载明费用标准，7.5个月产生的351651.90元与合同相符，一审法院予以支持。二、关于水电费，涉案《物业服务管理协议》中未约定水电费的收取标准和支付方式。根据王府名殿公司提供的水电费明细表中载明的缴纳情况和双方法庭陈述，水电费采取谁使用谁支付的方式，由大楼实际使用人百花置业公司、葡鲸鱼港、新厦集团分别向王府名殿公司支付，王府名殿公司可向实际使用人另行主张所欠水电费，且王府名殿公司提交费用清单系其单方制作，下关房产公司对水电费数额不予认可，王府名殿公司应自行承担举证不能法律后果，故王府名殿公司主张下关房产公司支付所欠水电费的诉讼请求，一审法院不予支持。三、关于消防改造维修费用，涉案协议明确约定，物业管理服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。为保证消防系统正常运转所产生的费用应由业主分担，消防报警系统故障排查工程16000.00元及消防改造维修费用91552.82元有《建筑消防设施检测合同》、转账记录、收据、《消防报警系统故障排查工程合同》等证据证明，一审法院予以确认，下关房产公司占大楼总面积的62.66%，应按比例支付维修费用，下关房产公司应承担消费改造费用67629.21元；四、关于员工解除劳务关系补偿，王府名殿仅提供了《员工借用协议》以及与戴夕礼等人签订的《解除劳务关系协议》，约定了补偿金的费用，未提供转账记录、戴夕礼等人收条等证据证明王府名殿公司已经向戴夕礼等人支付补偿金，对于其主张解除劳务关系补偿金的请求，缺乏相应证据，一审法院不予支持。关于利息问题。王府名殿公司自合同解除撤场次日起，按照同期银行贷款利率计算利息损失，并未不当，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、南京下关房产经营有限公司于判决生效之日起十日内支付南京王府名殿商业管理有限公司物业管理费351651.90元、消防改造维修费67629.21元，合计419281.11元及利息（自2019年1月16日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款之日止）；二、驳回南京王府名殿商业管理有限公司的其他诉讼请求。一审受理费9286元，减半收取4643元，由南京王府名殿商业管理有限公司负担773元，由南京下关房产经营有限公司负担3870元。二审中，上诉人向本院提交南京市公安消防支队鼓楼区大队出具的证券公司的建设工程竣工验收消防备案凭证，证明涉案文化大楼的消防设施合格，不存在需要改造的情形。被上诉人质证认为：该份证据不属于新证据，且上诉人仅提供了复印件，没有提供原件，真实性不予认可。即便证券公司2018年1月消防验收通过，也不能证明2018年的6月份文化大厦的消防设施合格。被上诉人提交（2019）苏0106民初7077号及（2019）苏01民终10576号民事判决书，证明上诉人与被上诉人的物业服务合同关系已由另案判决确认为有效，并且是系双方的真实意思表示。上诉人对两份判决书的真实性没有异议，但认为与本案无关联性。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点为，上诉人是否应向被上诉人支付消防维修改造的费用。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务协议》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据该协议，被上诉人负责对涉案大楼消防设施设备进行维护和保养。现被上诉人要求上诉人给付涉案大楼消防维修改造的相关费用，但其提交的2018年5月15日的函告仅能证明其作为该大楼业主之一的朱正华、吴玖虎的受托管理人曾向当时的物业服务企业百花置业公司发送函件反映消防问题，未能证明其在变为涉案大楼的物业服务企业后，告知上诉人涉案大厦存在消防问题，亦未提交证据证明在对涉案大厦的消防系统进行检测、维修并更换设施设备之前征得了上诉人同意。被上诉人称上诉人配合消防系统的维修改造以及被上诉人2018年9月26日发出有关消防系统维修费用的通报后上诉人未提出异议，但上述事实尚不足以推定上诉人同意对涉案大楼的消防系统进行维修改造并支付费用，因此，被上诉人主张上诉人支付消防系统维修改造费用，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人下关房产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初8901号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初8901号民事判决第一项为：南京下关房产经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京王府名殿商业管理有限公司物业管理费351651.90元及利息（自2019年1月16日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9286元，减半收取4643元，由南京王府名殿商业管理有限公司负担1604元，南京下关房产经营公司负担3039元。二审案件受理费1491元，由被上诉人南京王府名殿商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  马帅二〇二〇年十二月九日法官助理崔鸣书记员戴苗