广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1951号 上诉人（一审原告）：刘宗浩，男，1985年9月2日出生，汉族，个体工商户，原住广西桂平市金田镇禾益村竹园屯**，现住武宣县。 上诉人（一审原告）：黄超仪，女，1989年10月11日出生，汉族，个体工商户，原，原住广西桂平市金田镇禾益村竹园屯**住武宣县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：韦正平，广西思齐律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广西武宣民达农贸市场开发有限公司，住所地：武宣县武宣镇城东路**。 法定代表人：周民书，该公司经理。 委托诉讼代理人：李晶，广西金桂北斗律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：武宣县农村信用合作联社东乡信用社，住，住所地：武宣县东乡镇东乡街一社会信用代码：914513231998612458。 负责人：潘燕玲，该社负责人。 委托诉讼代理人：蒙家祝，该社职工。 上诉人刘宗浩、黄超仪因与被上诉人广西武宣民达农贸市场开发有限公司（以下简称“民达公司”）、武宣县农村信用合作联社东乡信用社商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区武宣县人民法院于2020年10月15日作出的（2020）桂1323民初976号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理完毕。 上诉人刘宗浩、黄超仪上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人一审提交的证据充分证明被上诉人存在明显的故意欺诈行为，导致上诉人违背真实意思签订预售合。1.双方签订的是商品房预售合同；2.被上诉人作为建设方知道预售给上诉人的商品房的大门比其他的窄小99公分，二楼窗子窄小且不能对开通风，存在明显缺陷；3.被上诉人在导购中未将涉案商品房的明显缺陷如实告知上诉人，而是以同栋商品房模型称涉案与其他商品房完全一致，存在明显的欺骗。二、因被上诉人的故意欺诈，使得上诉人在违背真实意思表示的情况下订立合同，严重损害了上诉人的合法权益。上诉人购房的目的是为了做生意，被上诉人交付的商品房大门窄小99公分，二楼窗子不通风，使该房产的商业价值及使用价值大大降低。同时，也是因为被上诉人的诱导，导致上诉人违背真实意思以高出同栋不存在缺陷的房产59.54元每平方的价格预购，严重损害了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人广西武宣民达农贸市场开发有限公司辩称，一、被上诉人不存在任何欺诈行为，上诉人购买的房屋也不存在任何瑕疵，与其说上诉人购买的房屋房门与邻居的窄了90cm，不如说邻居的房门多宽90cm。上诉人购买的房屋门窗都是根据设计图纸进行施工的，且通过了五方验收合格。之所以上诉人购买的房屋门宽度是2.7m，原因是根据《建筑设计防火规范》，15栋楼要划分为2个防火分区，上诉人购买的房屋正处于防火分区的变形缝，被上诉人没有做任何的虚假宣传，也不存在隐瞒、误导上诉人的情形，上诉人购买的房屋门是2.7米，不影响房屋的使用功能；二、上诉人购买房屋的时候并没有向被上诉人询问门窗的尺寸，也没有向被上诉人询问门窗尺寸是否与隔壁邻居家一致，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件3约定，装饰设备标准最终以政府有关部门的审核为准。附件3约定的“装饰设备标准”显然包括门窗尺寸；三、上诉人在购买房屋时在售楼处的沙盘上是由很明显的“此模型仅供参考，实际施工以政府批文为准”的标志，且在《商品房买卖合同》附件6第7条第1款明确“售楼资料仅供展示和参考，与实际交付的房屋可能存在一定差异，出卖方所有的广告、模型最终以实际建成为准，买受方所购房屋面积、结构、装饰、设备标准均以本合同附件为准”。无论是在沙盘上还是在买卖合同中，被上诉人对于门窗的尺寸并未作出约定，而是以政府部门的审批文件为准，实际上也没有必要约定门窗尺寸，这些数据都是符合法律规定即可；四、至于上诉人购买房屋的价格，与其邻居购买房屋价格存在差异，是因为其邻居符合一定的优惠政策，上诉人以此要求撤销合同无任何法律依据；五、上诉人的其他诉讼请求都是以撤销合同为前提，所以合同未撤销，其他请求也不应得到支持。 被上诉人武宣县农村信用合作联社东乡信用社不作答辩。上诉人向一审法院诉请：1.判决撤销刘宗浩、黄超仪与民达公司签订的编号为：20182101027107的《商品房买卖合同（预售）》；2.判决解除刘宗浩、黄超仪与东乡信用社签订的《个人购（建）房担保借款合同》；3.判决民达公司返还刘宗浩、黄超仪的首付款160845元并支付自2018年11月24日至2020年5月26止的利息9872元，并支付从2020年5月27日起按银行同期贷款利率计算至实际还清之日止的利息；4.判决民达公司返还已偿还东乡信用社的贷款截至2020年5月11日止的本息32669.26元；5.判决民达公司协助刘宗浩、黄超仪办理维修金、契税等费用的退费，并承担相关费用；6.判决民达公司向东乡信用社偿还《个人购（建）房担保借款合同》项下从刘宗浩、黄超仪不再被扣交按揭款之日起计算的剩余的贷款本金及利息；7.判令民达公司承担诉讼费。 一审法院认定事实如下：刘宗浩与黄超仪系夫妻关系，2018年11月，两人到民达公司的售楼部观看楼盘模型及房屋图形、广告后，经与售楼部工作人员协商，双方于2018年11月24日自愿签订一份编号为20182101027107《商品房买卖合同（预售）》约定：一、由民达公司将正在建中的武宣县城东新区武宣县东盟国际农副产品批发市场15栋15-33号楼房预售给原告；二、建筑面积145.63平方米。三、该商品房单价为每平方米4532.8元，总房款641845元，刘宗浩与黄超仪以按揭的方式购买。此外合同还约定其他条款。另外还签订一份合同补充协议，在第七条中约定：1.买方确认出卖方所制作的样板房及其楼板房区域以及售楼资料仅供展示和参考，与实际交付的房屋可能存在一定的差异，出卖方所有广告、模型及宣传资料中的景观效果、建筑物外立面及其色彩效果与实际建成后的景观、建筑物外立面及其色彩可能会有差异或局部调整，最终以实际建成为准；2.买受方充分明白并知晓出卖方通过发布的广告、宣传资料、沙盘、模型、样板间内容仅作为要约邀请，实际情况在签约时可能已有变更，不作为买卖双方确定各自权利义务的依据。 在履行合同的过程中，刘宗浩与黄超仪于签订合同当日支付了首付款160845元，2018年11月20日缴交了专项维护资金6553.30元，2018年12月7日缴交了购房契税9169.20元。2019年5月23日，刘宗浩、黄超仪与东乡信用社签订了一份编号为213902191068441《个人购（建）房担保借款合同》。此后，东乡信用社已按借款合同发放了贷款，刘宗浩与黄超仪亦归还了部分房贷。2019年11月3日，民达公司通知刘宗浩与黄超仪去交接房子，当刘宗浩与黄超仪跟售楼部工作人员去看15栋15-33号房时，发现自己预购的房子比相邻的覃汉文夫妇购买的15栋15-35号房及其他楼房的门面窄了90cm，二楼的小窗子又少了一扇窗，而且被封死，房价反而变贵，为此刘宗浩与黄超仪认为民达公司的工作人员故意隐瞒门面及窗子比同一栋楼房小的事实误导欺骗刘宗浩与黄超仪购房，明确表示不接收房子并要求退房。双方多次沟通未果后，刘宗浩与黄超仪遂于2020年6月1日提起诉讼。 一审法院认为，本案争议的焦点：一、民达公司的工作人员是否故意隐瞒门面及二楼的窗子比同一栋楼房小的事实误导欺骗刘宗浩与黄超仪购房。二、刘宗浩与黄超仪的诉讼请求应否支持。一、关于民达公司工作人员是否故意隐瞒门面及二楼的窗子比同一栋楼房小的事实误导欺骗购房的问题。刘宗浩与黄超仪去看房时，民达公司确实提供了广告、房屋模型及宣传资料。但是双方在签订合同补充协议的第七条中也约定清楚：1.买方确认出卖方所制作的样板房及其楼板房区域以及售楼资料仅供展示和参考，与实际交付的房屋可能存在一定的差异，出卖方所有广告、模型及宣传资料中的景观效果、建筑物外立面及其色彩效果与实际建成后的景观、建筑物外立面及其色彩可能会有差异或局部调整，最终以实际建成为准；2.买受方充分明白并知晓出卖方通过发布的广告、宣传资料、沙盘、模型、样板间内容仅作为要约邀请，实际情况在签约时可能已有变更，不作为买卖双方确定各自权利义务的依据。据此，签订合同时争议的房屋并未建好，因此被告并没有故意隐瞒门面及二楼的窗子比同一栋楼房小的事实，未构成误导欺骗原告购房的情形。因此刘宗浩与黄超仪的该主张不予采信。二、关于应否支持刘宗浩与黄超仪的诉讼请求的问题。刘宗浩与黄超仪提供的证据不足以证明民达公司在刘宗浩与黄超仪去看房时，有故意隐瞒门面及二楼的窗子比同一栋楼房小的事实，未构成误导欺骗原告购房的情形。未达到撤销或解除合同的情形，故刘宗浩与黄超仪的诉讼请求因无事实根据和法律依据，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回刘宗浩、黄超仪的诉讼请求。本案案件受理费4351元，由刘宗浩、黄超仪承担。 二审期间，双方当事人均无新证据提交，除上诉人对一审查明涉案房门的宽度有异议外，对一审认定的其他事实无异议。 经查明，涉案房门实际窄小99公分，不是90公分。本案在审理过程中，二上诉人提出可以由民达公司用大门正常宽的房产替换交付，民达公司不同意。 根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点：1.被上诉人是否存在欺诈行为；2.上诉人一审的诉讼请求是否应支持。 本院认为，一、被上诉人是否存在欺诈行为。商品房买卖合同中能够影响当事人作出购房意思表示的主要因素包括价格、户型、楼层、地、地段发商品牌等，至于入户大门的大小，在无特别强调或明示之情形下，难以认定系购房人作出购房意思表示的决定性因素。本案中，房屋买卖合同及附件均未对入户大门的大小作出特别强调，故即使认定民达公司存在未如实告知入大门大小存在与其他户不一样之情形，民达公司交付的商品房的入户大门是按《建筑设计防火规范》进行设计的，符合设计要求，对使用价值影响不大；且二上诉人未能举证证明该房产的商业价值严重低于同排房产的价值，在此情况下难以认定民达公司的行为足以诱使二上诉人作出购房的意思表示。一审法院认定民达公司的行为不构成欺诈，并无不当。 二、上诉人一审的诉讼请求是否应当支持。民达公司的行为不存在欺诈，故一审法院不予支持上诉人一审的第1项、第2项、第4项、第5项、第6项诉讼请求正确。对于上诉人一审的第3项返还购房款及相应利息的诉讼请求，民达公司发布的销售广告没有对上诉人预购的房产的入户大门比其他户窄小这一特别情况进行提示，其实际交付给上诉人的商品房入户大门比其他户的入户大门窄小99公分，民达公司存在瑕疵履行行为，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，民达公司应承担减少取得价款的违约责任。减少取得价款的金额应参照与涉案房产相邻房产的价格确定，相邻房产的价格为4473.26元每平方米，本院确定涉案房产的价格应相对相邻房产的价格优惠20元每平方米，上诉人已按4532.8元每平方米支付价款，故被上诉人应返还给上诉人11583.41元。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，成立部分应予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销武宣县人民法院（2020）桂1323民初976号民事判决； 二、被上诉人广西武宣民达农贸市场开发有限公司返还上诉人刘宗浩、黄超仪购房款11583.41元； 三、驳回上诉人刘宗浩、黄超仪的其他上诉请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费4351元，二审案件受理费4351元，共计8702元，上诉人刘宗浩、黄超仪负担4351元，被上诉人广西武宣民达农贸市场开发有限公司负担4351元。 本判决为终审判决。 审 判 长 侯永魁 审 判 员 邓 媚 审 判 员 韦玉娟 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 蒙巧玲 书 记 员 杨沁飏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十一条【瑕疵履行】质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；