江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1002民初360号原告:扬州信达实业有限公司，住所地扬州市生态科技新城泰安镇金桥东路**。法定代表人：尤志军，该公司总经理。委托诉讼代理人：尤信礼，该企业股东。委托诉讼代理人：俞云豹，江苏云豹律师事务所律师。被告：扬州神舟物流设备有限公司，，住所地扬州市广陵区金苑**法定代表人：戴璐，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶鹏，江苏长威律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈登峰，江苏长威律师事务所律师。原告扬州信达实业有限公司（以下简称“信达公司”）与被告扬州神舟物流设备有限公司（以下简称“神舟公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年4月20日、2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告信达公司的委托诉讼代理人俞云豹、陶赤军与被告神舟公司的委托诉讼代理人叶鹏到庭参加第一次庭审程序。原告扬州信达公司的委托诉讼代理人俞云豹、尤信礼与被告扬州神舟公司的委托诉讼代理人叶鹏、陈登峰到庭参加第二次庭审程序。本案现已审理终结。原告信达公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾让租赁的房屋；2.被告给付2019年3月28日起至让出房屋止按每月12000元租金计算，赔偿损失18000元，后庭审中变更为被告给付2019年3月28日起至让出房屋止按每月12000元租金计算，赔偿合同违约金14200元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月6日，被告租赁原告房屋并签订合同一份，租赁原告位于泰安原告厂区三联跨（南跨）1830平方米厂房，租赁期限一年，自2018年3月29日至2019年3月28日止，年租金为142000元。因被告前几年连续承租该厂房，本次签合同期间原告单位负责人不在家，遂委托本单位职工高锦华代签，被告本次合同租金已付。然后合同期满后，既不续签合同，又不腾让房屋。原告多次催促被告腾让但无果，遂提起本案之诉。被告神舟公司辩称，1.被告已经与江苏耀菲实业有限公司签订了涉案房屋的租赁协议，而涉案房屋是作为原信达钢圈厂的破产财产，由破产清算组在法院的组织下移交给扬州农商行的。后由扬州农商行移交给了江苏耀菲实业有限公司，因此被告认为其与江苏耀菲实业有限公司签订的租房协议是有效的，被告有权依据该租赁协议自2019年3月28日至2021年3月27日止行使租赁权益；2.在现实中，原告已经于2019年3月份将涉案房屋的电线进行了切断。阻碍了被告正常使用房屋，且于同年四月份将涉案房屋的大门进行了封锁。于5月份用砂石对涉案房屋的大门进行了封堵。因此实际情况是被告在2019年3月份起根本就没有使用涉案房屋，且涉案房屋也已经在原告的实际控制之下。因此原告要求被告腾空房屋并交付使用费无任何事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2001年5月11日邗江区人民法院作出了（2000）邗民破字第3号民事裁定书，裁定主文为“扬州信达钢圈厂欠邗江县太安农村信用合作社7085100元，太安信用社可以抵押（以登记机关登记的财产为准）折价或者变卖的价款优先受偿。”。2001年7月14日《邗江区人民法院物资交接清单》载明，扬州信达钢圈厂破产清算组（以下简称“钢圈厂清算组”）作为交付单位，交接清单上包括南跨厂房。2001年12月10日钢圈厂清算组作为甲方与作为乙方的信达公司经邗江区人民法院协调，签订《协议书》一份，双方约定内容包括“自2001年起，土地的租赁费用由乙方代为垫付履行……优先受偿的债权人（主要系金融部门）今后享有的厂房出租时由乙方负责洽谈，厂房拍卖或变卖时均由乙方负责向其交涉土地租金事宜……对每月的因用电不足而罚款，暂由乙方垫付，待厂房出租或变卖时，乙方按实支进行扣账。本协议双方签字和法院认可后生效”。协议书上盖有钢圈厂清算组、信达公司及邗江区人民法院的公章。邗江县太安农村信用合作社后更名为江苏扬州农村商业银行泰安支行。江苏扬州农村商业银行于2013年11月13日与案外人江苏耀菲实业有限公司签订《资产转让协议》，约定江苏扬州农村商业银行依据扬州市邗江区人民法院（2000）邗民破字第3号民事裁定书取得的案涉厂房作价600000元转让给江苏耀菲实业有限公司。后案外人江苏耀菲实业有限公司曾起诉原告的法定代表人，认为原告的法定代表人无权将案涉厂房出租给他人，后经（2015）扬民终字第01291号民事判决书认定：“2013年11月13日，江苏耀菲实业有限公司与江苏扬州农村商业银行泰安支行签订资产转让协议，约定江苏扬州农村商业银行泰安支行以600000元价款将南跨厂房卖与江苏耀菲实业有限公司，但此时厂房所依附土地的使用权尚在信达公司名下，为集体租赁工业用地。根据《房屋登记办法》第八条之规定，办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体相一致的原则。即使目前信达公司对讼争地块已无使用权，因集体土地的流转必须符合相关法律法规，且不动产物权的转让未经登记不发生效力，江苏耀菲实业有限公司能否依据资产转让协议取得南跨厂房的所有权，还应视具体情况而定。”。后驳回了江苏耀菲实业有限公司的起诉。因原、被告均申请调阅原信达钢圈厂破产卷宗，在未能调取到上述相关证据的情况下，承办人与（2000）邗民破字第3号破产案件民事裁定书署名的审判长朱俊峰进行了调查询问。其证实，邗江区人民法院作为见证人，2001年12月10日的《协议书》中土地租赁费用、电费由信达公司垫付后，均通过厂房出租或变卖价款扣账；《协议书》中第二项优先受偿的债权人包括原太安信用社；《邗江区人民法院物资交接清单》中南跨厂房的交付系由信达公司继续占有使用并进行租赁。2018年3月6日，高锦华代表信达公司与神舟公司签订《租房协议书》，约定信达公司将三联跨之南跨厂房租给神舟公司使用，租期自2018年3月29日至2019年3月28日，租金为14.2万元；若神舟公司在租期结束时如需继续租赁，必须提前贰个月与信达公司续签协议。单方不得违约，否则应承担总租金总额的10%作为违约金。之后神舟公司按约向信达公司交付了租金。租赁期届满前，因被告未续约，原告法定代表人尤志军与被告发生纠纷，租赁物所在地扬州市公安局生态科技新城分局泰安派出所《接处警工作登记表》载明，合同履行期间即2019年3月20日、2019年3月27日，双方因合同没有续签，发生矛盾，原告公司法定代表人尤志军拉了电闸，至“电房门被锁了，无法生产。”租赁期满后，被告未续约，且未按约搬离案涉厂房将其交还信达公司。后信达公司采用断电等行为阻止神舟公司生产经营。以上事实，由（2000）邗民破字第3号民事裁定书、《邗江区人民法院物资交接清单》、《协议书》、《租房协议书》、（2015）扬民终字第01291号民事判决书、接处警工作登记表、当事人陈述、调查笔录等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。租赁期满后，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。2001年12月10日的《协议书》内容合法有效，信达公司经由原扬州信达钢圈厂破产清算组委托授权，由其负责洽谈厂房出租，代为垫付厂房的土地使用费、电费，并在厂房出租或变卖时，按实支进行扣账。因此，信达公司有权对案涉厂房出租并领取收益进行扣账。本案中《租房协议书》中租赁期限已届满，神舟公司应当返还租赁物。被告抗辩，其与案外人江苏耀菲实业有限公司签订了租赁协议，根据（2015）扬民终字第01291号民事判决书认定，江苏耀菲实业有限公司至今既未取得该厂房的权属登记证书，也无有权委托人的管理授权。故被告的抗辩本院不予采纳。关于原告主张被告承担租赁期满后占有房屋的使用费并承担违约金14200元。由于原告在承租期届满前就对承租房屋进行断电等不当行为，干扰被告生产，其存在过错，为先违约方。被告租赁合同到期后，未按约腾空房屋交付合同相对人，亦存在过错。原告采取自力救济行为应恰当、合理，其采用断电、堵门等手段显属不当，而应及时通过合法的途径救济其权利。故双方均有过错，双方因此产生的损失各自承担，故原告主张租赁期满后占有房屋的违约金，本院不予支持。关于原告主张租赁期满后的房屋使用费，因原告在合同期2019年3月28日届满后，至2020年1月13日才主张相关权利，闲置房屋,任由损失的进一步扩大,因此原告也存在一定的过错。结合双方过错，本院酌定被告承担案涉合同约定的租金12000元/月的标准，房屋的占有使用费从2020年1月13日开始计算至被告实际腾空交付之日。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告扬州神舟物流设备有限公司于本判决生效之日起三十日内将三联跨之南跨厂房腾空让尽，交付给原告扬州信达实业有限公司执管；二、被告扬州神舟物流设备有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告扬州信达实业有限公司房屋的占有使用费（从2020年1月13日起，按12000元/月，计算至被告实际腾空交付房屋之日止）；三、驳回原告扬州信达实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。非金钱给付义务，可按《最高人民法院关于适用的解释》第五百零七条规定，承担迟延履行金。案件受理费2950元，减半收取1475元，由被告神舟公司负担（原告已预交，被告应于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 束玮二〇二〇年十二月十二日法官助理 吕静书 记 员 邱康