广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3840号上诉人(原审被告）：李捷，男，1985年11月2日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。上诉人(原审被告）：林嘉敏，女，1989年7月16日出生，汉族，住广东省江门市江海区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄日森，广东五邑律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：李德明，广东五邑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：植中健，男，1976年3月20日出生，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：陈健成，广东法守律师事务所律师。上诉人李捷、林嘉敏因与被上诉人植中健租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初7857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李捷、林嘉敏上诉请求：1.撤销一审民事判决并依法驳回植中健的诉讼请求;2.一、二审诉讼费由植中健承担。事实和理由：一、一审法院认为李捷根本违约而承担违约责任是错误的，涉案合同无法继续履行对于合同双方而言属于不可抗力事件，不存在根本违约，植中健要求赔偿装修损失无事实与法律依据。(一)一审法院以无效的格式条款认定李捷根本违约而确认合同解除是错误的。涉案《铺位租赁合同》第三部分第一款第七点、第十点约定属于无效的格式条款。涉案铺位租赁合同属于商业性质行为，而商业性质行为必然伴随不可预见的商业风险，而该第七点约定租赁期间物业权属人转让物业的，产权人变更不影响租赁合同效力，并要李捷保证出具新产权人保证继承租赁合同中李捷权利义务的承诺书，而第十点约定涉案物业若有纠纷，由李捷负责处理，但涉案物业权属人变更源起的债务纠纷与李捷无关，李捷根本无权参与解决。上述两点约定，将本与李捷无关的商业风险过分要求强加李捷身上，无限加重李捷的合同责任，严重违背公平原则，属于无效格式条款，一审法院据此认定李捷根本违约而确认合同解除是错误的。(二)不可抗力的定义及法律规定。不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。(三)涉案合同不存在约定解除或法定解除的情形，合同无法履行系不可抗力导致，植中健单方解除合同不发生法律效力。首先，涉案合同中租赁物业的原权属人系江门市凯斯管理有限公司(下称凯斯公司)，根据(2015)江蓬法执字第20号之一、(2015)江蓬法执字第1856号之一及(2018)粤0703执恢98号之一《执行裁定书》可知，由于凯斯公司名下财产被拍卖导致涉案物业权属人发生变更，人民法院对涉案物业强制执行系涉案租赁合同无法继续履行的直接主要原因。其次，涉案合同约定解除的原因需为一方违约，涉案合同自2016年9月3日签订起，植中健一直正常使用涉案租赁物，并不存在林嘉敏、李捷违约违法的情形。而结合上述(一)可知，涉案合同无法继续履行的原因不能归责于李捷和植中健。根据《铺位租赁合同》第七部分第一条的约定，如因不可抗力的事件导致双方全部或者部分不能履行本合同的，双方均不需承担违约责任。由于原物业权属人凯斯公司名下财产被拍卖系导致合同无法继续履行的根本原因，植中健无权单方解除合同。最后，涉案合同亦不符合法定解除的要件，法定解除的要件需为一方违约并导致不能完全实现合同目的。自合同签订以来，李捷不但正常使用且已充分通过承租涉案物业获得巨大收益，而涉案合同不能继续履行的原因在于凯斯公司，凯斯公司的债务是其与陈艾晴、江门农村商业银行股份有限公司之间的债务，不在于李捷或植中健，凯斯公司的财产被人民法院强制拍卖与李捷无任何关系，李捷不存在因违约导致植中健不能实现合同目的的情形。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力属于可预见的常规性规定，而涉案物业因抵押权实现被强制执行属于买卖不破租赁的例外特殊情形，进一步证明涉案合同无法继续履行系不可预见的意外事件。因此，李捷不构成违约，无需承担违约责任。(四)一审法院认为李捷的行为构成根本违约应承担装修损失赔偿是错误的。涉案合同由于凯斯公司原因导致无法继续履行，李捷与植中健同为受害人，植中健要求李捷赔偿装修损失无事实与法律依据。1.按约定看，涉案合同已明确约定租赁物的装修归李捷所有，实际上归业主所有。涉案合同由于凯斯公司原因导致无法继续履行，系不可抗力事件。进而根据《铺位租赁合同》第三部分第二条第8款的约定，租赁期届满或解除合同之日，承租方应将承租物业按现状交还出租方，所作固定装修不得拆除或破坏，出租方也不作补偿。由此可知，涉案租赁物现有装修属于李捷所有，双方已明确约定，李捷作为出租方不对植中健补偿任何装修损失。2.按法定看，涉案租赁物的装修装修未形成附合的由植中健自行拆除或搬走，形成附合的归业主所有。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。形成附合的装饰装修物有约定按约定处理可知，涉案《铺位租赁合同》第三部分第二条第8款已对涉案物业所作固定装修作出明确约定，植中健不得拆除或破坏，李捷也不作补偿，而未附合部分装修可有植中健自行拆除，但不能造成租赁物的毁损。因此，涉案租赁物的装修装修未形成附合的由植中健自行拆除，形成附合的归业主所有。而李捷并非业主，并没有因装修而获得利益，不应承担装修的损失。3.植中健所投入的经营设施设备属于可正常使用动产，不存在损失。根据《评估报告书》(江南方价评字[2019]第384号)可知，其中的静音抽风柜、静音油烟处理器、筒形抽气机、水冷式送风机、盘管回风箱、冷库、舞台L**背景墙等多项设备属于可正常使用动产，可正常使用动产于植中健而言不存在损失，植中健可再次充分使用，因此，属于可正常使用动产的设备应当予以剔除，且植中健可继续正常使用，不存在损失一说。4.植中健在承租涉案物业时已充分知悉涉案物业存在抵押登记，涉案物业因抵押权实现被拍卖强制执行的损失应由植中健自行承担。根据植中健提交的证据《房产证》可知，植中健承租涉案物业向原物权人凯斯公司取得房产证办理工商营业执照时已充分知悉涉案物业存在抵押登记，现时涉案物业因抵押权实现被拍卖强制执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定及其精神，植中健在已充分知悉涉案物业存在抵押登记下承租使用至今，涉案物业因抵押权实现被拍卖强制执行的损失应由植中健自行承担。5.一审法院认为李捷的行为构成根本违约应承担装修损失赔偿是错误的。结合上述(一)可知，一审法院据以无效格式条款认定李捷根本违约是错误的，再据以第四部分第三条约定认定李捷应承担装修损失赔偿系二次认定错误。本案李捷不存在任何违约行为，而涉案合同无法继续履行系凯斯公司导致，系不可预见的商业风险，属不可抗力事件。相反，李捷同样是合同无法继续履行的受害人，面临巨额的经济损失，李捷依法不应承担装修损失的赔偿。二、一审法院错误认定租赁关系，植中健已充分使用租赁物并获得巨大收益，按约交租合法合理，植中健要求退回租金无事实与法律依据。根据《铺位租赁合同》约定可知，李捷将涉案物业出租给植中健使用，李捷的义务是将涉案物业交付植中健承租使用，植中健的义务则是按时交租合法经营，而植中健自2016年接收占有使用租赁物至今，李捷从未断租，植中健已充分使用租赁物并获得巨大经济收益，不存在退回租金一说。涉案租赁物的权属人因凯斯公司原因导致发生变更，但该原因与李捷无关，植中健充分使用承租物按约交租，李捷依约收取租金合法合理。另外，涉案物业权属人发生变更，即使李捷确实需要退回租金，但也应当是向新权属人退回，而不应当直接退回植中健，一审法院错误认定涉案租赁关系，将新物权人与李捷的租赁关系与李捷与植中健的租赁关系混淆一谈，若判定李捷直接退回租金给植中健，将违反合同的相对性原则，严重损害新物权人的合法权益，也不利于交易市场的正常发展。因此，植中健要求退回租金无事实与法律依据。三、涉案租赁合同与林嘉敏无关，林嘉敏不应承担本案责任。涉案的租赁主体是植中健与李捷，与林嘉敏无关，林嘉敏的银行卡是由李捷使用的，林嘉敏对于李捷使用银行卡的情况并不具体知情，没有参与李捷的经营。因此，植中健要求林嘉敏承担共同偿还的责任没有法律与事实依据。综上，恳请二审法院查明案件事实、慎重权衡、公平审理，依法撤销一审判决并依法驳回植中健的诉讼请求。二审中，李捷、林嘉敏补充上诉意见如下：一、本案租赁合同能否继续履行。李捷没有违约行为，也不存在过错，更加不属于根本违约的问题，首先，涉案房屋被强制执行发生于租赁合同正常租赁3年多之后，对于房屋被强制执行于李捷而言是无法预见、不能克服的不可抗力；其次涉案房屋被强制执行并不是因为李捷的原因导致，而是原业主凯斯酒店的债务所导致，再次，签订合同时李捷已向植中健披露房屋存在抵押的情形，植中健知道该情况并同意承租，也就是说，双方签订租赁合同时是知道房屋有抵押，其次，在签订本案租赁合同时租赁物并不存在查封等限制租赁物使用的情形，李捷将可以正常使用的租赁物出租给植中健使用并不存在过错，最后，对租赁合同第三部分第一条第7点、10点的理解问题，该条所约定的转让是指原业主凯斯酒店将物业转让并不包括被拍卖的情形，由于李捷与凯斯酒店之间有约定关于转让后的租赁问题，故而在对植中健进行租赁时是可以保障凯斯酒店在转让物业时先解决植中健作为承租人对租赁物的使用问题，这也是李捷能力范围内的事项，但如果出现了强制的拍卖对于新的业主如何处置就无法由李捷决定，因此该条款中约定的转让并不包括被拍卖。二、本案的租赁合同不能继续履行是植中健放弃继续承租所导致。首先，植中健在涉案租赁物两次拍卖、一次变卖的过程中均放弃承租人优先购买权。其次，涉案物业被法院以物抵债后新的业主是多次与植中健协商继续租赁的事宜，但植中健拒绝协商，以直接将租赁物退还、钥匙寄回给业主的方式单方面解除合同。三、一审判决在李捷违约的问题上是自相矛盾，一方面一审判决认定租赁合同的解除不属于出租方提前解除合同的情形，故而不支持植中健关于违约金的诉求，但另一方面又认为植中健不能使用租赁物是李捷根本违约所造成，该认定是自相矛盾，从客观事实来讲，李捷没有进行任何破坏合同履行的行为，故而认定李捷违约是不当的。四、关于装修损失的问题，首先，装修是植中健作为承租人的自主行为，即装修成本、装修风格、装修材料均由植中健自行决定，李捷对于植中健的装修既不享受权利也不承担义务。其次，涉案物业的评估拍卖以物抵债的价值并不包含装修价值，如果植中健装修存在相应价值则占有植中健装修价值的是涉案房屋的新业主。再次，植中健的装修损失均是可移动、可拆卸的装修物，植中健完全可以自行处理，并不存在损失的问题。最后，对于知道存在抵押而租赁的损失，法律有明确的规定，担保法的司法解释第66条规定，是关于存在抵押而导致不能租赁的情况，法律有明确的规定，依据法定优于约定的原则，李捷不应当承担植中健所主张的损失。五、一审判决2019年3月至7月的租金返还与确认合同解除的时间矛盾，一审判决本案的租赁合同于2019年8月30日解除，则李捷依据租赁合同收取2019年8月之前的租金是合理合法的，但一审判决却要求李捷对上述期限的租金进行返还，如果说3月至7月的租金存在争议也是新旧业主与李捷之间的问题，植中健作为承租人实际使用了涉案的租赁物，支付租金是其应承担的义务，至于支付给谁与其无关，对方支付后已经履行了他的合同义务。综上所述，一审判决退还租金、赔偿损失没有事实和法律依据，请二审法院依法改判。植中健辩称，一、李捷、林嘉敏所主张的不能履行合同情形属不可抗力情形没有事实依据支持。1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定得知，要适用不可抗力条款必须要具备不能预见、不能避免且不能克服的情形，必须要三种情形同时具备，才能适用不可抗力条款。结合本案，在双方于2016年9月3日签订《铺位租赁合同》之时，该出租标的物已经存在抵押情形，而该抵押权的登记时间为2010年12月3日，抵押权人为江门市新会区农村信用合作社，在这五年多的时间里，作为李捷应该是对该抵押权的成立原因及现有状况了解得非常清楚，即李捷完全能够预见该出租房屋有可能因农村信用合作社抵押权的实现而被法院拍卖，并且是有十分充裕的时间（5年）去深入了解抵押权的实现情况，加之，从植中健在一审中提交的证据：案号：（2015）江蓬法执字第20、1856号之一及（2015）江蓬法执字第20号之一共三份执行裁定书中可以得知，该裁定书的作出时间为2015年，也就是在双方签订《铺位租赁合同》之前已经存在出租房屋被执行的情形，这是李捷完全应当知道并且能够避免的，但是，李捷却在明知道出租房屋存在问题仍然出租给植中健使用，这是故意隐瞒行为，目的是为了能够收到植中健的租金就收，不管是否存在风险。对此，植中健认为这是完全能够预见而且能够避免的情形，李捷、林嘉敏认为属不可抗力情形缺乏事实依据，应当承担举证不能的后果。二、一审法院及植中健是依据双方签订《铺位租赁合同》第三部分第一条第七款、第十款约定来认定李捷存在违约行为，李捷应当承担违约责任。根据第七款约定，结合本案：首先，植中健是于2019年7月10日经法院的传唤通知做笔录才知道该出租屋已经被新的产权人接收了的事实，而且，新产权人已于2019年8月19日已经通过书面形式向植中健发出《搬离清场通知书》，明确告知植中健不能再继续使用该租赁场所，而李捷又不出面找新产权人要求其开具继承租赁合同的承诺书给到植中健，因此，李捷完全违反了《铺位租赁合同》第三部分第一条第七款约定。其次，李捷在明知道租赁场所存在抵押的情况下仍然向植中健承诺不存在禁止出租或其他影响植中健实际使用房屋情形的，而且还承诺如因纠纷影响植中健正常的营业，植中健可以单方解除合同并要求李捷赔偿损失。实际上，由于李捷的违约行为已经导致植中健不能继续经营餐饮业，即李捷在合同中所作的“承诺”不能兑现，植中健完全有权依据合同约定去单方解除与植中健之间的《铺位租赁合同》，而且还依据了《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、九十七条、一百零七条、二百一十六条、二百二十八条之规定去解除合同，无论是在依约上还是依法上，都有充分的理由认定李捷存在违约行为。三、依《铺位租赁合同》约定，李捷、林嘉敏应当赔偿植中健因此造成的损失。1、从依约定的角度分析，如前所述，由于李捷的违约行为导致植中健不能继续履行合同，植中健可依据《铺位租赁合同》第三部分第一条第十款约定以及第四部分第三条约定。据此约定，在植中健已经举证证明投入的装修、设备的情况下，李捷应当依约定赔偿植中健经鉴定机构鉴定出来的财产损失。至于李捷主张依据《铺位租赁合同》第三部分第二条第8款约定认为植中健不得拆除也不作补偿已投入的装饰装修物，是有前提条件的，就是“租赁期届满或解除合同之日”，并没有提及“违约解除”，反而，合同的第三部分第一条第十款及第四部分第三条就明确了在违约的情况下，由谁去承担赔偿责任的约定。因此，李捷不能适用合同的第三部分第二条第8款约定免除自身的赔偿责任。2、李捷认为自己非业主，不应承担赔偿责任是没有事实及法律依据的。根据“合同相对性原则”，植中健是与李捷签订《铺位租赁合同》，合同只约束李捷与植中健双方，因履行合同过程中所产生的违约责任亦只对签订合同的双方产生法律效力。不管是凯斯公司还是新业主陈艾晴，均非合同的相对方，李捷不能以自己非业主身份为由免除自己的违约责任。3、至于装饰装修物能否拆除问题，根据鉴定报告鉴定的所有装饰装修物均为专用于餐饮业的，且属整体的装修物，一经拆除，便不能再循环或单独使用，亦失去其原有的使用价值。退一步说，不管该装饰装修物是否能够拆除，上述装修物均属植中健投入的财产，《铺位租赁合同》已明确约定，因李捷的违约行为，植中健是有权依据合同约定要求李捷承担赔偿财产损失的责任。四、李捷自2018年12月26日起已不具备收取植中健租金的主体资格，植中健有权要求李捷返还2019年3月份至7月期间租金。一方面，由于新业主陈艾晴及新会农商银行在2018年12月26日签收（2015）江蓬法执字第20、1856号之一及（2018）粤0703执恢98号之一执行裁定书，故租赁场所的所有权自抵债裁定送达到新债权人时转移，因此，自此之后，李捷无权再收取植中健租金。另一方面，2019年3月份至7月期间租金本来应当交给新业主陈艾晴及农商银行的，新业主已表态随时要求植中健返还，但由于该段期间租金已交至李捷手中，李捷不愿返还的情况下，该段期间的租金亦属植中健预期损失，因此李捷应当向植中健返还该段期间租金损失。五、林嘉敏与李捷共同经营租赁生意，应当对本案的债务承担连带责任。从双方签订的《铺位租赁合同》第一部分第三条保证金、租金结算得知，双方在合同中约定不论是租金还是保证金，李捷均要求植中健将上述费用转到其妻子林嘉敏名下，而且，从植中健在一审中提交的银行转账记录得知，每次的租金及保证金收取均是转到林嘉敏名下的，此外，上述经营活动过程均产生在李捷与林嘉敏的夫妻关系存续期间，因此，应认定为夫妻共同经营，应以夫妻名义对植中健承担连带的债务清偿责任。二审中，植中健补充答辩意见称，1.在李捷与植中健租赁合同时之前该抵押权已经是登记的，登记时间是2015年12月3日，从抵押登记到双方签订租赁合同有5年时间，5年时间里李捷完全有时间了解抵押权的形成原因跟租赁物的现状，而且处置租赁物的民事裁定书（作出时间2015年），双方租赁合同之前已经产生该裁定书，李捷完全是知道并且可以避免的，不存在不可抗力的情况。2.李捷在租赁合同第三部分第7款已经明确约定，当产权人变更时李捷是保证提交新的产权人能够保证继承承租合同的承诺书原件给植中健，但事实上新的产权人于2019年8月19日已经向植中健发出搬离清场通知书，明显李捷已经违。3.双方在租赁合同第3部分第1条第10款明确约定，李捷是保证出租物产权清晰，不存在限制出租或者影响植中健实际使用房屋的情形。4.双方在租赁合同第4部分第3条明确约定，当其他一方未履行合同的情况之下另一方有权提前解除合同，因此造成的损失由违约方承担赔偿责任，植中健是依据该条以及相关的法律规定要求李捷对植中健的损失进行赔偿。植中健向一审法院起诉请求：1.李捷、林嘉敏向植中健返还三个月押金共141204元及利息(利息从2019年3月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决规定付清款项之日止)；2.李捷、林嘉敏向植中健返还水电押金共50000元及利息(利息从2019年3月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决规定付清款项之日止)；3.李捷、林嘉敏向植中健支付违约金共149676元(49892元3个月)；4.李捷、林嘉敏向植中健返还自2019年3月、4月、5月、6月、7月租金及物管费、停车场费损失共279218元；5.李捷、林嘉敏承担本案全部诉讼、保全费用。以上合计：620098元。2019年8月29日，植中健增加第六项诉讼请求：李捷、林嘉敏连带向植中健赔偿财产损失共1679951.55元(残值：2239935.40元)。在本案审理过程中，植中健将第四项诉讼请求变更为：李捷、林嘉敏向植中健返还自2019年3月、4月、5月、6月、7月租金及物管费、停车场费损失共329110元；第六项诉讼请求变更为李捷、林嘉敏连带向植中健赔偿财产损失共1318395元。一审法院查明：涉案租赁房屋原产权人为凯斯酒店，分别于2010年12月2、3日办理了抵押登记。2011年8月1日，凯斯酒店（甲方）与李捷（乙方）签订《承包经营合同》，约定乙方承包甲方坐落于江门市**********第1层及A、B座第5、6层，面积6413.57平方米，承包期限为2011年8月1日至2031年7月30日。2016年9月3日，李捷作为出租方（甲方）与植中健作为承租方（乙方）签订《铺位租赁合同》，约定如下：合同第一部分租赁内容约定，租赁时间为2016年9月3日至2028年9月2日止，共12年，物业交付日期为2016年9月3日，物业位于江门市*********，包括151、153、155、158、159至162、164至176、178、180、182号，使用面积为1681平方米，每月租金47068元，租金每两年为一个周期递增6%，其中2018年9月3日至2020年9月2日的租金为每月49892元；保证金，乙方须向甲方交付三个月押金即141204元，合同期满后，乙方付清租赁期内一切费用后，甲方不计息在五个工作日内将押金如数退还给乙方，逾期不退还的，甲方每日按欠额的1‰作为违约赔偿滞纳金偿付乙方；租金及保证金转账至林嘉敏名下中国民生银行股份有限公司江门支行账号：622**********092，乙方必须在当月20日至25日期间付清下月租金；合同第二部分移交，约定2017年2月2日前为装修免租期，2017年2月3日开始计收租金；合同第三部分双方权利义务，第一条甲方承担的权利和义务第七款约定“租赁期间甲方转让该物业的，应在转让生效后15个工作日内书面通知乙方，产权人变更不影响租赁合同的效力，甲方保证在通知乙方时同时提交新的产权人保证继承租赁合同中甲方的权利义务的承诺书原件给乙方”；第十款约定“甲方保证出租物业产权清楚，不存在禁止出租或其他影响乙方实际使用房屋的情形，若有纠纷，由甲方负责处理，如因纠纷影响乙方正常的营业，乙方可以单方解除合同并要求甲方赔偿损失”；合同第四部分违约责任，第三条约定“在租赁期内任何一方未能履行要合同的规定的条款或者违反房地产租赁管理的法律法规，另一方有权依法提前解除本合同，因此造成的损失，由违约方负完全赔偿责任”；第五条约定“甲方不得在租赁期内提前解除合同，否则甲方应当支付乙方违约金三个月租金以及赔偿乙方装修款项及所有损失费：由乙方提供装修有效凭证经公证确认后，按租赁期分摊”。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，植中健向李捷支付了三个月押金141204元及水电押金50000元，李捷向植中健交付了租赁房屋。植中健租赁涉案房屋用作蓬江区炳盛茶楼的经营场所，植中健系蓬江区炳盛茶楼的个体经营者。其后，植中健按合同约定向李捷支付租金至2019年7月，李捷在庭审中确认已收到2019年3月至7月的租金合共249460元（49892元/月×5）。植中健在前述期间支付的招牌管理费、停车费、停车端口费均转账至合同约定的林嘉敏名下银行账户，但招牌管理费、停车费、停车端口费的收款收据，是由雅建公司出具的。在上述租赁合同履行过程中，包括涉案租赁物在内的凯斯酒店名下江门市*********套房屋因申请人陈艾晴[案号：（2018）粤0703执恢98号]、农商银行[案号：（2015）江蓬法执字第1856号]、珠海市香洲区珠洲消防工程有限公司江门分公司[案号：（2015）江蓬法执字第20号]与被申请执行人凯斯酒店的执行案，被一审法院委托拍卖。因执行标的经两次拍卖均无人竞买，申请人陈艾晴、农商银行向一审法院申请以执行标的的第二次保留价抵债。一审法院于2018年12月25日作出（2015）江蓬法执字第20号之一、（2015）江蓬法执字第1856号之一和（2018）粤0703执恢98号之一执行裁定书。该裁定书已发生法律效力。根据上述执行裁定书，凯斯酒店名下的江门市***************和524、602号的所有权及相应的权利归农商银行所有，江门市***********、153号、155号、158号、165至176号、178号、180号、182号、501至523号、525至529号、601号、603至634号、818号的所有权及相应的权利归陈艾晴所有，标的物的所有权自抵债裁定送达接受抵债物的债权人时转移。陈艾晴、农商银行于2018年12月26日签收上述裁定。2019年3月1日，一审法院在涉案租赁物张贴公告，将上述房屋的产权变动情况告知凯斯酒店及包括植中健在内的房屋使用人，责令凯斯酒店及房屋使用人于2019年4月1日前搬离并清空。但植中健没有按公告要求在2019年4月1日搬离。2019年7月11日，一审法院执行局传唤房屋使用人到庭，再次责令房屋使用人立即搬离或在取得陈艾晴、农商银行许可的情况下，才能继续使用。2019年8月19日，陈艾晴向植中健发出《搬离（清场）通知书》，明确告知植中健根据法院的公告要求，植中健应于2019年4月1日前搬离并清空租赁物，但至今仍未履行，现再次发通知要求植中健尽快清场搬离，交还租赁物给陈艾晴。2019年8月29日，植中健向李捷发出《解除〈铺位租赁合同〉通知书》，明确告知李捷根据法院的公告，涉案租赁房屋产权人已变更为农商银行及陈艾晴，要求植中健必须于2019年4月1日搬离并清空房屋，且陈艾晴亦公告要求植中健立即清场搬离；因此，植中健经营的蓬江区炳盛茶楼无法再继续租赁及经营，故告知李捷自2019年8月1日起解除《铺位租赁合同》。李捷在庭审中确认于2019年8月30日收到上述通知书。为确定租赁房屋的装修财产损失，植中健向一审法院申请对涉案租赁物的装修、设施等财物损失金额进行评估。一审法院根据植中健的申请，委托江门市南方价格鉴证有限公司进行评估，该公司出具江南方价评字[2019]第384号评估报告书，评估结论为涉案租赁物的装修、设施价值：1318395元。植中健已垫付评估费15000元。另查明，李捷、林嘉敏系夫妻关系。一审法院判决：一、李捷、林嘉敏应于判决发生法律效力之日起十天内向植中健返还租金押金141204元、水电押金50000元及支付利息(利息自2019年8月16日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算和自2019年8月20日起至判决规定的款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；二、李捷、林嘉敏应于判决发生法律效力之日起十天内向植中健返还自2019年3月至2019年7月的租金249460元；三、李捷、林嘉敏应于判决发生法律效力之日起十天内向植中健赔偿装修损失1318395元；四、驳回植中健其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25200.39元，保全费3620.49元，合计28820.88元，植中健负担6778.91元，李捷、林嘉敏共同负担22041.97元。评估费15000元，由李捷、林嘉敏共同负担。二审期间，各方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。二审再查明：二审中，本案双方均确认案涉《铺位租赁合同》已于2019年8月30日解除。本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：李捷、林嘉敏的上诉请求应否支持。一、案涉《铺位租赁合同》第三部分第一款甲方承担下列权利和义务第7、10点约定“……产权人变更不影响租赁合同的效力，甲方保证在通知乙方时同时提交新的产权人保证继承租赁合同中甲方的权利义务的承诺书原件给乙方。甲方保证出租物业产权清楚，不存在禁止出租或其他影响乙方实际使用房屋的情形，若有纠纷，由甲方负责处理，如因纠纷影响乙方正常的营业，乙方可以单方解除合同并要求甲方赔偿损失”、第四部分违约责任第三款约定“在租赁期内任何一方未能履行合同的规定的条款或者违反房地产租赁管理的法律法规，另一方有权依法提前解除本合同，因此而造成的损失，由违约方负完全赔偿责任”等内容，从上述约定的内容及本案已查明的事实显示，租赁期间如涉案租赁房屋发生产权变动的情况下，李捷作为出租方负有确保作为承租方植中健能正常使用租赁房屋的义务，否则承租方可单方解除合同并要求出租方赔偿损失。在本案合同履行过程中，涉案房屋被人民法院强制执行致使产权人发生变更，而李捷在房屋产权人发生变动后，未能履行确保新产权人承继涉案合同出租人的权利义务并保证植中健继续正常使用租赁房屋的义务，即新产权人提出提高租金而植中健要求按原合同约定的租金履行，致使植中健被新产权人责令清场及搬离，最终导致不能使用涉案租赁房屋，且李捷在与植中健签订案涉合同时明知涉案房屋存在抵押登记的情况，其与植中健在该合同作出的上述约定应表明李捷知晓如涉案租赁房屋发生产权变动（该产权变权理应包括因实现抵押权而发生产权变动），其作为出租方仍负有确保作为承租方能按涉案合同约定并正常使用租赁房屋的义务，否则承租方可单方解除合同并要求出租方赔偿损失。故本案植中健有权按约单方解除合同并要求赔偿损失。本案植中健作为守约方于2019年8月29日发出《解除〈铺位租赁合同〉通知书》，8月30日李捷签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案李捷与植中健签订的《铺位租赁合同》应于2019年8月30日解除。另根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述条款也非未经协商且重复使用或加重出租方的责任，林嘉敏、李捷上诉以上述约定条款属无效格式条款，且案涉租赁合同不能履行系因涉案房屋被法院强制拍卖执行属不可抗力以及植中健放弃继续承租所导致等为由主张不应承担民事责任缺乏理据，本院不予支持。二、一审期间，一审法院委托江门市南方价格鉴证有限公司对涉案租赁物的装修、设施等财物损失金额予以评估，江门市南方价格鉴证有限公司经评估出具江南方价评字[2019]第384号评估报告书，评估结论为涉案租赁物的装修、设施价值为1318395元。如前所述，本案系因李捷违反合同约定的义务导致案涉合同解除，植中健有权按约要求李捷赔偿损失。该评估报告书中所涉抽油烟机、风机、送风机等动产应属于整体安装使用才能产生价值且只能用在经营茶楼的厨房上，现李捷、林嘉敏上诉主张应将该部分动产在评估设施价值中予以扣减不具有合理性。另根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，李捷、林嘉敏以本案租赁合同不能继续履行系因原业主凯斯酒店的债务所导致，故其对植中健主张的装修损失不应承担赔偿责任没有法律依据。三、案涉李捷与植中健签订的《铺位租赁合同》于2019年8月30日解除，植中健应当支付案涉合同解除前的租金给李捷。虽然案涉合同项下的租赁物产权已发生变更，但属李捷与新产权人另一法律关系，因此，一审法院以案涉租赁物产权人发生变更作出李捷应当将2019年3月至7月的租金249460元返还给植中健不当，本院予以纠正。涉案租赁合同发生在李捷、林嘉敏夫妻关系存续期间，且植中健均按约将相关的租金及费用转账至林嘉敏名下银行账户内，一审法院认定涉案租赁合同所产生的债务应为李捷、林嘉敏的夫妻共同债务，应由李捷、林嘉敏共同负担正确。李捷、林嘉敏上诉主张林嘉敏对于李捷使用银行卡的情况并不具体知情，其没有参与李捷的经营不应对本案债务承担责任理据不充分，本院不予支持。综上所述，李捷、林嘉敏的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第九十三条第二款、九十六条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初7857号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初7857号民事判决第二项、第四项；三、驳回植中健其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25200.39元，保全费3620.49元，合计28820.88元(已由植中健预交)，植中健负担11820.91元，李捷、林嘉敏共同负担16999.97元。植中健多预交的一审案件受理费16999.97元，由一审法院予以退回；李捷、林嘉敏应向一审法院补缴案件受理费16999.97元。评估费15000元，由李捷、林嘉敏共同负担。二审案件受理费20631.53元（已由李捷、林嘉敏预交），由李捷、林嘉敏15589.53元，由植中健负担5042元。李捷、林嘉敏多预缴的二审案件受理费5042元，由本院予以退回；植中健应向本院补缴案件受理费5042元。本判决为终审判决。审 判 长 张海疆审 判 员 梁宇俊审 判 员 徐 闯二〇二〇年十二月十四日法官助理 杨倩瑜书 记 员 黄巧明