广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初4341号原告：罗蜂军，男，****年*月*日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠阳区**********，公民身份号码：441************717。原告：雷建华，男，****年*月*日出生，汉族，住址：广东省翁源县***********，公民身份号码：440************313。两原告共同委托诉讼代理人：钟卓志，广东指针律师事务所律师。被告：曾伟雄，男，****年*月*日出生，汉族，住址：广东省五华县********，公民身份号码：**************。委托诉讼代理人：练贤君，广东伟伦律师事务所律师。第三人：惠州市惠阳区旭晖实业发展有限公司，住所：惠阳区秋长人民三路**。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：张艺青，广东金美律师事务所律师。原告罗蜂军、雷建华诉被告曾伟雄、第三人惠州市惠阳区旭晖实业发展有限公司（以下简称旭晖公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人钟卓志、被告曾伟雄委托诉讼代理人练贤君、第三人旭晖公司委托诉讼代理人张艺青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗蜂军、雷建华向本院提出诉讼请求：一、解除两原告与被告签订的《地皮转让协议书》；二、被告曾伟雄立即向原告罗蜂军、雷建华返还土地转让款1830000元；三、被告曾伟雄立即向原告罗蜂军、雷建华支付利息损失282041.13元（1、以183万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%，自2018年4月13日计至2019年8月20日；2、以183万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%，自2019年8月21日暂计至起诉之日即2020年7月9日）；四、案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告罗蜂军和原告雷建华于2018年4月13日与被告曾伟雄签订了《地皮转让协议书》，合同约定：一、被告自愿将一块地皮在秋长白石***附近*地块148平方米（以下简称“案涉地皮”）永久转让给原告罗蜂军、原告雷建华；二、原告罗蜂军、原告雷建华同意转让地皮总款共计人民币壹佰捌拾叁万元整（¥1830000.00元），本协议签订之当日以现金方式付清；三、被告将该土地的经营权永久转让给原告罗蜂军、原告雷建华后，两原告拥有永久使用权、经营权或转让权。日后，两原告在建设使用该地皮的当中，被告应无条件协助两原告办理相关土地申报变更登记手续（一切费用由两原告负责），被告应协助及帮助临时用水用电，水电费由两原告承担。两原告在签订协议书后，向被告支付了183万元，被告亦于2018年4月13日出具了收据证明其确是已经收到转让款183万元的事实。两原告在向被告支付转让款后，被告一直没有向两原告提供不动产权证等产权证书及协助两原告办理土地使用权变更登记手续。因两原告向被告购买案涉地皮系用于建房，但因被告没有向原告提供建设用地规划许可证、红线图、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等材料，导致两原告一直无法完成建房申报手续，故截止至起诉之日，两原告一直没有在案涉地皮施工建房。两原告多次向被告反映了上述问题，多次要求被告协助办理土地使用权变更登记手续，但被告却消极对待两原告，迟迟不愿配合两原告，导致案涉地皮一直没有办理土地变更登记手续，也没有完成建房申报手续，目前案涉地皮一直没有实际交付至两原告使用。在两原告多次向相关部门咨询后才得知，案涉地皮属于工业用地，且并非登记在被告名下，而是登记在惠州市惠阳区旭晖实业有限公司名下，因此被告根本无法协助办理土地使用权变更登记手续，不能实现合同目的，其行为已构成根本性违约。两原告多次要求被告退还土地转让款183万元并赔偿利息损失，但被告拒不支付。为维护自身的合法权益，两原告于2020年6月17日向被告寄送了一份《律师函》，未果，遂提起诉讼。被告曾伟雄答辩称，一、罗蜂军、雷建华诉请解除《地皮转让协议书》没有事实、合同及法律依据。（一）罗蜂军、雷建华主张解除《地皮转让协议书》没有事实依据，曾伟雄已按约定履行了相应的义务。1、曾伟雄与罗蜂军、雷建华于2018年04月13日签订的《地皮转让协议书》是双方真实意思表示，对双方均具有法律效力。根据《地皮转让协议书》约定，曾伟雄自愿将一块地皮在秋长白石***地块148平方米（以下简称“涉案*地块”）转让给罗蜂军、雷建华，转让价款为183万元，曾伟雄仅在罗蜂军、雷建华建设使用中协助办理相关手续。由此可以说明，曾伟雄与罗蜂军、雷建华在签订《地皮转让协议书》是各方真实意思表示，均是自愿所签订，对双方均具有法律效力及约束力。2、罗蜂军、雷建华在受让涉案*地块时，对涉案*地块的权属、规划、用途等现状情况是知悉的。罗蜂军、雷建华均是完全行为能力人，在受让涉案*地块前也与曾伟雄去了现场多次查勘，并对涉案*地块的权属、规划、用途等情况作了详细的了解。在经过多次谈判、磋商后，才与曾伟雄签订《地皮转让协议书》。且涉案*地块受让价款183万元，如此大的交易，罗蜂军、雷建也是经过深思熟虑后才向曾伟雄购买。所以，罗蜂军、雷建华在受让涉案*地块时，对涉案*地块的权属、规划、用途等现状情况是知悉的，并同意按照现状情况进行受让。3、曾伟雄已按照约定向罗蜂军、雷建华交付了涉案*地块，目前仍在罗蜂军、雷建华占有、使用中。曾伟雄与罗蜂军、雷建华于2018年04月13日签订《地皮转让协议书》后，随即曾伟雄就将涉案*地块交付给罗蜂军、雷建华使用，且并未有第三人向罗蜂军、雷建华主张经济争议纠纷。同时，按照《地皮转让协议书》约定，曾伟雄仅在罗蜂军、雷建华建设使用中协助办理相关手续，而建设使用中的所有相关手续是由罗蜂军、雷建华负责办理，曾伟雄只是协助义务。那么在建设中，曾伟雄已经履行了协助义务，并不存在违约的情形的。（二）罗蜂军、雷建华主张解除《地皮转让协议书》没有合同依据。1、合同并未约定曾伟雄有协助办理土地使用权变更登记手续、需提供不动产权证书等义务。根据案涉《地皮转让协议书》内容可知，《地皮转让协议书》并未约定曾伟雄有协助办理土地使用权变更登记手续的义务，也未约定需提供不动产权证书，且曾伟雄在受让涉案*地块时是知悉尚未取得不动产权证书，也知悉地块的规划、权属等情况。2、合同并未约定罗蜂军、雷建华享有解除权。根据案涉《地皮转让协议书》内容可知，《地皮转让协议书》并未约定罗蜂军、雷建华享有解除权，也未约定曾伟雄未提供不动产权书、未能协助办理土地使用权变更登记手续可解除《地皮转让协议书》，罗蜂军、雷建华主张解除《地皮转让协议书》没有合同依据。（三）罗蜂军、雷建华主张解除合同没有法律依据，不具有法定解除的情形。根据《合同法》第九十四条规定，在涉案协议书履行过程中，罗蜂军、雷建华不存在法定解除合同的情形。曾伟雄已按约定向罗蜂军、雷建华交付了涉案*地块，并由罗蜂军、雷建华实际控制使用，而罗蜂军、雷建华在受让涉案*地块对规划、权属等是知悉的，亦无权以涉案*地块权属不在曾伟雄名下为由解除《地皮转让协议书》，而且罗蜂军、雷建华需要曾伟雄配合协助的，曾伟雄均予以配合，曾伟雄不存在《合同法》第九十四条规定可以解除的情形。二、罗蜂军、雷建华无权主张解除《地皮转让协议书》，亦无权要求曾伟雄返还转让款183万元。曾伟雄已按案涉《地皮转让协议书》履行了相应的义务，并将涉案*地块交付了罗蜂军、雷建华使用，罗蜂军、雷建华诉请解除《地皮转让协议书》没有事实、合同及法律依据，曾伟雄并不存在违约的情形。因此，罗蜂军、雷建华诉请曾伟雄返还转让款183万元没有事实及法律依据。三、罗蜂军、雷建华主张利息损失没有事实及法律依据。在曾伟雄无违约的情形下，罗蜂军、雷建华无权主张解除《地皮转让协议书》，罗蜂军、雷建华主张利息损失也亦没有事实及法律依据。且罗蜂军、雷建华主张利息损失按中国人民银行贷款利率上浮50%以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%也没有事实及法律依据。综上所述，罗蜂军、雷建华起诉曾伟雄明显没有事实及法律依据，应当予以驳回。第三人旭晖公司答辩称，1.原告的诉讼请求与我方无关；2.申请追加我方为第三人，没有直接证据证明判决结果与我方有利害关系，也没有证据支持。本院经审理查明：2018年4月13日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《地皮转让协议书》约定：一、甲方自愿将一块地皮在秋长白石***地块148平方米永久性转让给罗蜂军、雷建华，该地皮长15.6米，宽9.5米，已建好基础承台，四邻地界清楚，均无异议。甲方保证地皮没有一切纠纷、与地皮证件是同一地点。二、乙方同意转让地皮总款共计1830000元，本协议签订之当日以现金方式付清。三、甲方将该地皮的经营权永久性转让给乙方后，乙方拥有永久性使用权、经营权、转让权。日后，乙方在建设使用该地皮当中，甲方应无条件协助乙方办理相关土地申报变更登记手续（一切费用由乙方负责），甲方协助及帮助临时用水用电，水电费由乙方负责。四、本协议经双方当事人及其家属成员讨论协议后签字付清地皮款即生效，从此任何乙方不得反悔（包括甲、乙双方的子孙后代），均不得以任何借口强占或增加任何费用。五、违约责任：甲方须保证此地块在建设过程中无任何经济争议纠纷，如甲方违约，则须按当时的市场价格原价双倍赔偿乙方，及所产生的一切损失等。同日，曾伟雄向罗蜂军、雷建华出具《收据》，确认收到罗蜂军、雷建华买地皮及基础承台一块148平米的地，共1830000元。2011年7月12日，曾伟雄（乙方）与第三人旭晖公司（甲方）签订《协议书》约定，甲方在秋长**段同政府购买一块土地12000多平方米，西向秋宝路，南向30米街道；甲方将南向地段自己规划八块自用，甲方将*号地块148平方米转给乙方使用，总款为人民币陆拾万元整，协议签订后，乙方首付款70%，余款待国土所收材料后付清，此地块属乙方所有；土地来源有争议所造成乙方损失，应由甲方负责；注：甲方已收到乙方交来购地款人民币陆拾万元整。庭审时，原告表示：1、案涉地皮现登记在第三人旭晖公司名下；2、原告罗蜂军一直口头告知被告曾伟雄办理过户手续，原告想办理报建手续建房，但因为没有产权证而导致没有报建；3、原告签订案涉《地皮转让协议书》时被告出具从第三人处受让案涉地皮的《协议书》，我方因此产生信任与被告进行交易。被告曾伟雄表示：1、案涉地皮现登记在第三人旭晖公司名下；2、两年间两原告未催促其办理土地办证手续；3、被告愿意继续履行合同，但被告转让的是案涉土地使用权，并未承诺办理登记。第三人表示：1、第三人旭晖公司不认可案涉土地登记在第三人名下；2、第三人与两原告无关系，第三人无过户义务，第三人与被告的事情于10年前就已了结。上述事实有身份证复印件、《地皮转让协议书》、律师函、邮单、邮件物流信息、惠州市惠阳区秋长牛记汽车维修店的企业信用信息报告、深圳农村商业银行活期对账单、微信转账记录、转账截图、收条、中国银行转账凭证、陈春检情况说明及身份证复印件、广东农村信用社/农村商业银行转账凭证、梁四妹情况说明及身份证复印件、收条、《协议书》及庭审陈述等为据。本院认为，本案是合同纠纷，原、被告签订的《地皮转让协议书》系双方真实意思表示，现两原告主张解除案涉《地皮转让协议书》应否予以支持，本院具体分析如下：首先，原、被告双方未就解除合同达成一致意见，案涉《地皮转让协议书》也未约定解除条件，故本案不属于双方协商一致解除合同的情形。其次，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条的规定，我国实行不动产物权进行登记制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；未经登记，不发生效力。案涉《地皮转让协议书》约定，被告曾伟雄的合同义务主要是将案涉土地的经营权永久性转让给两原告，使两原告对案涉土地拥有永久性使用权、经营权或转让权，且两原告在建设使用案涉土地的过程中，被告曾伟雄应无条件协助两原告办理相关土地申报变更登记手续。现被告曾伟雄虽称已将从第三人旭晖公司处受让案涉土地的使用权转让给了两原告，但一直未办理变更登记手续将案涉土地使用权转移登记至两原告名下。根据上述法律规定，该物权转让行为并未发生法律效力，两原告未实际取得案涉土地使用权，无法对案涉土地进行有效使用或转让。庭审中，被告曾伟雄及第三人旭晖公司明确表示不配合办理案涉土地使用权转移登记手续，两原告的合同目的已不能实现。因此，被告曾伟雄的行为不仅未履行案涉《地皮转让协议书》约定的义务，也符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的情形。综上所述，两原告主张解除案涉《地皮转让协议书》，有事实和法律依据，本院依法予以支持。至于两原告主张被告曾伟雄返还土地转让款并支付利息损失的问题。案涉《地皮转让协议书》解除，两原告已支付给被告曾伟雄的土地转让款1830000元应当予以返还。本案中，原告作为完全民事行为能力人，明知案涉土地不是登记在被告名下，仍与被告就案涉土地进行交易，故原告对造成案涉《地皮转让协议书》解除后果也有过错，被告作为出卖人，在未取得案涉土地使用权证情况下，仅凭其与第三人旭晖公司签订的《协议书》即与原告交易，据此，原、被告均应对案涉造成的损失承担同等责任。因此，被告应向原告承担案涉50%的利息损失：以1830000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年4月13日计至2019年8月20日；以1830000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月21日计至清偿之日止。对于超出部分的利息损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告罗蜂军、雷建华与被告曾伟雄于2018年4月13日签订的《地皮转让协议书》。二、被告曾伟雄应于本判决生效之日起60日内向原告罗蜂军、雷建华返还土地转让款1830000元并支付50%的利息（以1830000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年4月13日计至2019年8月20日；以1830000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月21日计至清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23696元（原告已预交），由原告罗蜂军、雷建华负担7899元，由被告曾伟雄负担15797元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  李杏连人民陪审员  周建孟人民陪审员  陈丽双二〇二〇年十一月二十三日法官 助理  张 婷书 记 员  冯梦云