江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终3282号上诉人（原审被告）：万士芳，女，1975年7月6日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：李雨其，江苏岸庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安国际汽车城有限公司，住所地淮安市淮阴区王家营街道香港路**。法定代表人：赵国新，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢伯和，江苏预原律师事务所律师。上诉人万士芳因与被上诉人淮安国际汽车城有限公司（以下至判决主文前简称国际汽车城）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初2572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万士芳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1.涉案购房款已经以以房抵债的形式全部付清，被上诉人也开具了发票；2.被上诉人起诉解除合同超过了一年除斥期间；3.被上诉人提起本案诉讼超过诉讼时效。国际汽车城辩称，1.沃因思公司现仍欠被上诉人款项，上诉人主张以房抵债形式付清房款无证据证明，事实上上诉人至今从未支付任何房款；2.本案被上诉人主张为解除合同，不适用诉讼时效；3.是否开具发票与本案无关。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。国际汽车城向一审法院起诉请求：判决解除双方于2017年5月19日签订的《商品房买卖合同》，万士芳承担本案诉讼费用。一审法院经审理确认以下事实：2016年9月7日，案外人江苏沃因思能源科技管理有限公司（以下简称沃因思公司）作为甲方将其承包的淮安中南锦城14号楼外墙保温及涂料工程清包工给乙方范玉波。2017年1月3日，案外人沃因思公司与范玉波签订《抵房协议》，双方协商将淮安国际汽车城11号楼111室、112室房屋冲抵淮安中南锦城工程款，价值585000元。同日，双方签订《房屋买卖协议》，将上述两套房屋出售给范玉波，合同总价585000元，于2017年1月15日前交付。2017年5月19日，双方签订《商品房买卖合同》，将国际汽车城所有的淮安国际汽车城23号楼118室房屋出卖于万士芳，总价260480元。万士芳与范玉波系夫妻关系。一审法院认为，双方在协商一致的基础上签订了商品房买卖合同，该合同不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照该合同的约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。双方之间签订的商品房买卖合同约定，万士芳应一次性付清全部房款。案外人沃因思公司与范玉波签订的《抵房协议》是以国际汽车城欠案外人沃因思公司的工程款冲抵购房款，案外人沃因思公司向范玉波转让了对国际汽车城的工程款债权。案外人沃因思公司与范玉波签订的《房屋买卖协议》就是双方以房抵款的确认。但是本案涉案房屋为淮安国际汽车城23号楼118室房屋，与案外人沃因思公司与范玉波签订的《房屋买卖协议》中淮安国际汽车城11号楼111室、112室房屋并不一致。一审庭审中，万士芳未提供充分证据其已支付涉案房屋的购房款或沃因思公司已替万士芳支付涉案房屋的购房款，且国际汽车城对万士芳辩称已支付购房款的辩解不认可，万士芳应承担举证不能的法律后果。因万士芳至今未支付涉案两套房屋的购房款，致使不能实现合同目的，国际汽车城据此解除与万士芳之间签订的商品房买卖合同，依法应予以支持。对万士芳辩称国际汽车城违约在先，国际汽车城应于2011年9月1日（一审庭审中，国际汽车城陈述2011年应为笔误，实际应为2017年）交付涉案房屋，国际汽车城没有及时交付涉案房屋，其无权解除合同的辩解，因万士芳未提供充分证据证明其已缴纳或沃因思公司已替万士芳缴纳涉案房屋的款项，万士芳在未交付房款前要求国际汽车城交付房屋，并认为国际汽车城违约在先的辩解，无事实依据，一审法院对万士芳该项辩解不予采纳。对万士芳辩称国际汽车城主张解除合同超过了除斥期间的辩解，无法律依据，不予采纳。综上，一审法院判决：解除国际汽车城与万士芳于2017年5月19日就淮安国际汽车城23号楼118室房屋签订的《商品房买卖合同》。案件受理费80元，减半收取40元（已减半），由国际汽车城负担。二审中，被上诉人提供如下证据：1.2016年5月18日被上诉人与沃因思公司签订的《购房协议书》一份，证明涉案房屋被上诉人均出售给沃因思公司并受沃因思公司指令与上诉人签订《商品房买卖合同》，房款均应通过沃因思公司给付，上诉人主张以房抵债没有依据。2.联系函三份，证明涉案房屋属于沃因思公司联系函中指定的房屋。3.2019年9月2日（2019）苏0804民初2376号案件庭审笔录及（2019）苏0804民初2376号民事判决书，证明该案中沃因思公司拒不承认涉案房屋已经出售，此时被上诉人才知道涉案房款并未实际给付。4.（2019）苏08民终4115号案件庭审笔录及民事调解书，证明直至该时沃因思公司未付房款的事实才得以确认。5.2020年5月29日、2020年6月4日被上诉人代理人与沃因思公司前法定代表人姜海成的通话录音，证明沃因思公司不予认可的原因在于其和上诉人之间账目已经结清。上诉人对被上诉人上述证据质证意见为：对于证据1，购房协议签订的时间是2016年5月18日，能够证明64套房已包含本案房屋。2017年1月3日范玉波与沃因思公司签订的《抵房协议》在该购房协议之后，并且包含本案房屋，可以证明三方对以房抵债的事实协商一致。同时被上诉人已经按照合同约定向上诉人开具了发票，故应当认定上诉人已经缴清房款。对于证据2，认可被上诉人证明目的，被上诉人的证明目的是受沃因思公司指示与上诉人签订了《商品房买卖合同》，且该指示与《商品房买卖合同》中3套房屋的房号相同，与开具发票中的房号也一致，更说明在签订涉案合同时被上诉人欠沃因思公司工程款，并用涉案房屋抵清欠上诉人的工程款，且上述抵债方式得到了被上诉人的认可。该协议签订后，被上诉人从来没有向上诉人主张过房款，也能够印证房款已交清。对于证据3、4，对庭审笔录的真实性无异议，能够证明上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》时被上诉人欠沃因思公司的工程款，也与被上诉人二审提供的《购房协议书》相印证，至于沃因思公司以后又倒欠被上诉人款与上诉人无关，与本案无关联性。对民事判决书、民事调解书真实性、合法性、关联性均认可，证明被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》并开具发票是其真实意思表示。对于证据5，该两份录音形成于2020年5月29日和2020年6月4日，录音内容是被上诉人代理人向姜海成要范玉波的联系方式，能够证明被上诉人一直没有向上诉人主张过该房款，也没有催要过，可以反映上诉人的房款已付清。本案被上诉人主张超过除斥期间以及诉讼时效。本院认证意见：对被上诉人提供证据1-4真实性予以确认，可以作为本案定案依据。对证据5因证人未到庭，对其真实性不予认可。本院经审理确认一审法院查明的事实。二审另查明，2016年5月18日，被上诉人与沃因思公司签订《购房协议书》一份，载明沃因思公司购买被上诉人64套商铺，一次性打包价1926.4476万元。款项优先冲抵被上诉人欠沃因思公司的工程款和沃因思公司代为偿还的银行借款，2016年9月30日前付清所有款项。2017年1月23日，沃因思公司发函要求将涉案房屋网签至上诉人名下。后被上诉人起诉沃因思公司要求给付购房款及代偿款3300710元（案号为（2019）苏0804民初2376号），在该案2019年7月1日的庭审中，沃因思公司抗辩称抵给上诉人的套房屋未实际付款，不能算作购房款，该案判决中一审法院未支持涉案房屋购房款。本案二审中，被上诉人陈述本案房屋发票已经开具，后来因为沃因思公司没有付款，发票已经作废。二审再查明，上诉人陈述涉案房屋的购房款是范玉波与沃因思公司协商，以范玉波承建淮安中南锦城9号楼的工程款抵充涉案购房款，抵房合意达成于涉案《商品房买卖合同》签订之前。9号楼施工其是3月进场、11月结束，工程款也是先估算。本院认为，首先，上诉人主张其通过以房抵债的形式支付了本案购房款，无证据支持，具体理由如下：1.对于以房抵债事实，上诉人并无直接证据证明，同时被上诉人对该事实亦不予认可。在（2019）苏0804民初2376号案件中，沃因思公司已经明确否认涉案房屋支付过购房款，在此情况下，上诉人仍应进一步对购房款支付的事实举证证明，而本案中上诉人未能举证证明该事实，应承担举证不能的法律后果。2.即使上诉人主张以房抵债事实成立，根据上诉人二审陈述，抵房合意达成于涉案《商品房买卖合同》签订之前，所涉工程款是先估算，并未实际结算。通过上诉人二审陈述，可以证明上诉人所主张的以房抵债协议是在债务履行期届满前达成的以物抵债协议，上诉人不能以此取得物权，应当根据原债权债务关系主张权利。至于三方是否构成让与担保或担保关系，因沃因思公司并非本案当事人且与本案无关联性，本院不予理涉，如上诉人与沃因思公司之间另有纠纷，其可另案主张。其次，对于上诉人行使解除权是否超过除斥期间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方可以请求解除合同。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，从（2019）苏0804民初2376号案件被上诉人起诉事实可以看出，其主张购房款包括本案房屋，而该案中沃因思公司抗辩涉案房屋购房款未实际支付，可以反映被上诉人直至（2019）苏0804民初2376号案件2019年7月1日庭审才知道涉案房屋未付款事实，故被上诉人于2020年6月19日提起本案诉讼并未超过除斥期间。同时基于上诉人所主张的以物抵债协议即使真实也是在债务履行期届满前达成，其不能据此取得物权，在此情形下一审判决解除涉案合同并无不当。另外，上诉人主张被上诉人起诉超过诉讼时效，但本案被上诉人诉讼请求为解除合同，并不适用诉讼时效，故上诉人该主张无法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人万士芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 纯审 判 员  柏娟娟审 判 员  王 伟二〇二〇年十二月一日法官助理  缪 珵书 记 员  张 琦