广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终2815号 上诉人(一审被告):靖西市易丰元市场经营有限公司，住所地：广西靖西市新靖镇绣球大道**(小城故事****)。 法定代表人：苏彦锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：文振，广西邦泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洁善，广西邦泰律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：杨经盛，男，1983年1月8日出生，壮族，个体工商户，住广西靖西市。 委托诉讼代理人：杨远日，男，1989年9月26日出生，壮族，居民，住广西靖西市。 一审被告:靖西市龙祥投资经营有限责任公司，住所地：广西靖西市，住所地：广西靖西市新靖镇城东路**iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：杨召宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：岑建春，该公司职员。 上诉人靖西易丰元市场经营有限公司（以下简称易丰元公司）因与被上诉人杨经盛、一审被告靖西市龙祥投资经营有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服靖西市人民法院（2020）桂1081民初2527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月11日召集各方当事人到庭进行询问、质证及调解。上诉人易丰元公司的委托诉讼代 2 理人文振和王洁善、被上诉人杨经盛及其委托诉讼代理人杨远日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 易丰元公司上诉请求：改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、其公司不存在擅自转租事实，被上诉人亦未就上诉人转租事实进行举证，应依法承担举证不能责任。一审判决认定上诉人在被上诉人停工期间将案涉商铺转让给他人经营使用，系认定事实错误、适用法律错误。二、被上诉人因其自身原因不再履行合同，有违诚实信用原则，并且其作为违约方，无权解除合同，一审判决认定案涉《租赁合同》已于2020年9月11日解除，系认定事实不清，适用法律错误。三、上诉已向被上诉人交付租赁商铺，被上诉人亦已实际占有、使用租赁商铺，如双方解除合同，被上诉人应按合同约定的租金标准向上诉人支付占有使用费，一审判决认定上诉人应向被上诉人全额退还租金错误。四、《租赁合同》第三条约定履约保证金在合同期满且被上诉人没有违约行为后无处退还，现租赁期限尚未届满，履约保证金返还条件未成就，一审判决认定上诉人应向被上诉人返还履约保证金，系认定事实不清。该商铺也不存在向外转租的事实。 杨经盛答辩称，一审认定事实清楚，适用法律及判决正确，请求维持一审判决。 靖西市龙祥投资经营有限责任公司未作陈述。 杨经盛向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告易丰元公司的租赁合同关系；2、判令被告易丰元公司向原告退还商铺租金19500元及履约保证金5000元；3、判令被告易丰元公司向原告赔付违约金10000元；4、判令被告龙祥公司对被告易丰元公司的以上债务承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费由二被告共同承担。 一审法院认定事实：2018年间，被告龙祥公司与被告易丰元公司签订《宾山综合农贸市场合作经营合同》，约定由龙祥公司将其拥有合法使用权的“靖西市宾山路宾山综合农贸市场”（以下简称“市场”）提供给易丰元公司经营使用，合作期限为20年，自2018年4月1日起至2038年3月31日止。被告易丰元公司在经营市场过程中，于2019年5月18日与原告签订《靖西市靖西民族综合农贸市场商铺租赁合同》，将市场的63号商铺出租给原告杨经盛经营熟食烧卤，约定月租金为1300元，履约保证金5000元，租期从2019年6月18日至2021年10月17日止(其中免租期从2019年6月18至2020年7月17日止，有偿租期从2020年7月18日至2 3 021年10月17日止)。合同签订后，原告按约定向被告易丰元公司一次性支付十五个月的租金共19500元以及履约保证金5000元，被告易丰元公司也已经向原告交付符合合同约定的租赁商铺。之后原告在所租赁的商铺挂牌“杨家脆皮烧鸭烧鹅店”，开始经营熟食烧卤至2020年1月春节休市，接下来又因疫情期间未能开店经营。原告停业期间，被告易丰元公司将商铺让给别人经营使用。2020年6月，原告前往商铺准备复工，发现自己招牌已被拆下，商铺已被五谷香粮油副食品杂货店经营。原告认为，被告擅自将原告已租用的商铺转租给他人，其行为构成严重违约，为维护自身合法权益，遂提起上列诉求。 一审法院认为，原告杨经盛与被告易丰元公司于2019年5月18日签订的《靖西市靖西民族综合农贸市场商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当信守合同之约全面履行各自的义务。 本案中，合同签订后，原告按约定向被告易丰元公司一次性支付十五个月的租金共19500元以及履约保证金5000元，被告易丰元公司也已经向原告交付符合合同约定的租赁商铺。但被告易丰元公司在租赁期限内（原告停工休市期间），将涉案商铺让给别人经营使用，虽没有与他人签订正式的转租合同，但其行为符合《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二条规定的“当事人未以书面形式或口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同”的情形。被告易丰元公司以“其他形式”与他人订立转租合同，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要义务”的合同解除的法定情形。故原告起诉要求解除合同，于法有据，予以支持。根据合同法第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案中，被告易丰元公司于2020年9月11日收到该院的应诉通知书及原告要求解除合同的起诉状等材料，故确认双方所签订的《靖西市靖西民族综合农贸市场商铺租赁合同》于2020年9月11日被告易丰元公司收到原告要求解除合同相关材料时解除。被告易丰元公司提出：原告因 4 自身原因经营不善，在店面中张贴商铺转让广告，存在违约，并于免租期即将届满时诉请解除合同，对合同解除存在恶意等辩解意见，因没有相关证据加以佐证，与本案查明的事实不符，不予采信。 对于原告要求被告易丰元公司退还租金和履约金的诉讼请求，该院认为，双方合同约定了免租期，原告所缴纳的19500元是预交的租金。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行。现双方合同已解除，原告要求被告退回已预交的租金19500元和履约保证金5000元，有事实和法律依据，予以支持。原告要求被告易丰元公司支付违约金10000元，因双方在合同中没有约定违约金，不予以支持。关于被告龙祥公司在本案中是否应承担民事责任的问题，该院认为，合同的法律效力只对合同当事人具有拘束力，而被告龙祥公司不是涉案租赁合同的当事人，合同约定的权利义务对其没有约束力，故被告龙祥公司在本案中不应当承担民事责任。原告要求被告龙祥公司对被告易丰元公司的债务承担连带责任的诉讼请求，因于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告杨经盛与被告靖西市易丰元市场经营有限公司所签订的《靖西市靖西民族综合农贸市场商铺租赁合同》于2020年9月11日解除；二、被告靖西市易丰元市场经营有限公司于判决生效后十五日内向原告杨经盛退还租金19500元以及履约保证金5000元；三、驳回原告杨经盛其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审的一致。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：一、本案是否存在擅自转租的事实？二、本案合同是否可以被解除？如果可以被解除，被上诉人预付的租金和保证金应如何处理。 关于焦点一，本案中，被上诉人提交的两份录音及催收通知书、两份视频和八张图片，能证实上诉人将涉案商铺转给五谷香粮油副食品杂货店经营的事实。 关于焦点二，上诉人与被上诉人就涉案商铺签订的租赁合同合法有效，双方当事人均应全面适当履行。被上诉人按合同约定将十五个月的租金及履约保证金支付给上诉人并经营商铺一段时间。被上 5 诉人停业期间，上诉人将商铺转给他人使用构成违约，根据《合同法》第九十四条第（二）项的规定，本案合同可以被解除。根据《合同法》第九十七条的规定，合同被解除后，被上诉人可以请求返还已交纳的租金和履约保证金。 综上所述，靖西易丰元市场经营有限公司的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费412.5元，由上诉人靖西易丰元市场经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭承峙 审 判 员 凌文楼 审 判 员 罗翠航 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 黄焕月 书 记 员 黄 祯