广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初3347号原告：珠海市原兴物业管理有限公司，住所地广东省珠海市斗门区白藤二路**湖星水岸华庭********会所，统一社会信用代码91440400729201288P。法定代表人：王萌，执行董事。委托诉讼代理人：李成艺，该公司员工。被告：卢金英，女，1984年8月4日出生，汉族，公民身份号码450**********920，住广西平乐县*************。原告珠海市原兴物业管理有限公司（以下简称：原兴物业公司）诉被告卢金英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告原兴物业公司的委托诉讼代理人李成艺，被告卢金英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告原兴物业公司向本院提出诉讼请求如下：1.请求判决被告卢金英支付2011年3月至2020年8月被告卢金英所有的****一期*栋*单元***房的物业管理费12，235.64元，违约金11，249.21元。2.请求判决被告卢金英支付2011年3月至2020年8月被告卢金英所有的****一期*栋*单元***房公摊电费为798元，违约金743.16元。3.判令被告卢金英承担本案诉讼费。事实和理由：原告原兴物业公司是一家具有三级资质的物业管理企业，自2007年起入驻****一期并与全体业主签订了《****一前期物业服务委托合同》后于2019年与****一期业主委员会签订了《****一期物业服务合同》，原告原兴物业公司为该小区提供物业服务至今。签订合同后，原告原兴物业公司按照委托合同委托的事项为该小区提供了相应的物业服务。但被告卢金英从2011年3月起拖欠原告原兴物业公司的物业管理服务费至今，经多次催缴仍不交纳物业管理费。根据相关规定，被告卢金英购买的房屋属于楼梯房，物业服务费为0.6元/月/平方米，走廊、楼梯等公共区域所用水电费按专有面积与总面积比例分摊至业主。业主逾期交纳物业管理费、水电公摊费等费用的按照欠费总额的千分之五每日缴纳违约金。因此，被告卢金英应向原告原兴物业公司支付2011年3月至2020年8月被告卢金英所有的湖星水岸一期一栋二单元602房的物业管理费、公摊水电费及违约金11，992.37元。故，为了维护原告原兴物业公司的合法利益，特诉至法院。被告卢金英辩称，被告卢金英是委托了王**办理涉案产的，因为涉案房产是属于王**的。2010年，被告卢金英与其前夫在珠海市上班，当时王**是被告卢金英前夫的上司，被告卢金英前夫就说想帮他上司买一套房子，就用了被告卢金英的身份证去买的。买房的时候他准备好全部的材料，就叫被告卢金英去签字，签字之后办理的房产证是使用被告卢金英的名字，被告卢金英拿到房产证原件之后就交给王**了。后来被告卢金英去公证处公证委托王**办理涉案房子的贷款、物业等。去买房以及去公证处的时候，被告卢金英一共见过王**两次，被告卢金英没有王**的联系方式。王**在2017年将涉案房子卖了，被告卢金英也是不知情的。在2011年之后，被告卢金英就回去广西了，之前被告卢金英也接到过银行的电话说王国辉没有按时还房贷，但是被告卢金英也无法联系王**，被告卢金英就让其前夫去联系王**，当时被告卢金英前夫与王**是有联系的。在2018年，被告卢金英前夫因为经济类案件，被判刑两年，现在被告卢金英前夫也找不到王**的联系方式，所以被告卢金英现在也找不到王**。因为被告卢金英委托给王**了，所以涉案房产所有的事情被告卢金英都不知情了。被告卢金英不同意支付物业管理费，因为涉案房子本身就不是被告卢金英的，被告卢金英已经委托王**办理房子的事情。如果原告原兴物业坚持要被告卢金英支付物业费，被告卢金英请求法院帮忙找到王**参与这个案件。本院认为：根据本院调取的不动产权登记表、房地产买卖合同，被告卢金英于2010年10月14日向陈奎购买了位于珠海市斗门区******（******庭）*栋*单元***房，该房产的建筑面积为209.87平方米，其所在楼栋的层数为6层，该房产于2010年10月25日登记在被告卢金英名下。2017年5月11日，被告卢金英将该房产转让给周**，该房产于2017年5月22日登记在周**名下。根据原告原兴物业公司提供的前期物业管理合同、物业服务合同，原告原兴物业公司于2007年5月1日至今为位于珠海市斗门区******一期提供物业服务。前期物业管理合同约定的合同期限为2007年5月1日至2012年5月1日，约定的物业服务费计费标准为多层住宅每月每平方米0.5元，高层住宅每月每平方米1元。物业服务合同约定的服务期限为2019年8月1日至2023年7月31日，约定的物业服务费计费标准为自签约之日起首两年楼梯房住宅每月0.6元，电梯房住宅每月1.1元等。原告原兴物业公司主张被告卢金英自2011年3月至2020年8月欠缴物业服务费、公摊电费。被告卢金英当庭予以确认，但认为应当由王**缴纳。本院认为，被告卢金英已于2017年5月11日将该房产转让给周**，其不再是该房产的业主，也不再享受原告原兴物业公司提供的物业服务，原告原兴物业公司请求其支付2017年5月11日以后的物业服务费，没有依据，本院不予支持。经核算被告卢金英欠缴的物业服务费为7，765.19元（209.87平方米×74个月×0.5元）。根据原告原兴物业公司提供的证据，无法核实其主张的公摊电费的金额，被告卢金英在庭审中对原告原兴物业公司主张的公摊电费的金额也不予以确认。故本院对原告原兴物业公司主张的公摊电费不予以支持。原告原兴物业公司主张物业服务费为月缴，当月的物业服务费在次月的15日前缴纳。本院认为，前期物业管理合同、物业服务合同均采用按月计费的方式计算物业服务费，原告原兴物业公司陈述的缴纳期限符合交易惯例，故本院对原告原兴物业公司主张的物业服务费的缴费期限予以确认。前期物业管理合同中没有约定逾期支付物业服务费的违约金的计算标准。故本院确定涉案物业服务费的违约金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月19日以前）、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日以后）的标准计算。由于原告原兴物业公司仅主张截至2020年8月31日止的违约金，故上述违约金应计算至2020年8月31日止。被告卢金英应当支付以下欠付物业服务费的违约金：以欠缴当月的物业服务费104.94元为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月19日以前）、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日以后）的标准计算，从欠缴当月的次月16日起计算至2020年8月31日止。经核算，以上欠缴物业服务费的违约金合计1，796.40元。被告卢金英抗辩涉案房不是其购买的，其不是涉案房产的产权人，涉案房产属于案外人王**，并提供了委托书及公证书证明其上述主张。本院认为，被告卢金英提供的证据仅能证明其曾委托王**办理涉案房产相关手续，不能证明王**是涉案房产的权属人，且该公证的委托书中也明确被告卢金英是涉案房产的权属人。根据本院依法调取的证据不动产权登记表，涉案房产于2010年10月至2017年4月之间登记在被告卢金英名下。依照《中华人民共和国物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”的规定，被告卢金英是涉案房产的权属人，其作为涉案房产的权属人享受了原告原兴物业公司提供的物业服务，应当支付物业服务费，本院对其该抗辩不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告卢金英于本判决生效之日起七日内向原告珠海市原兴物业管理有限公司支付物业服务费7，765.19元；二、被告卢金英于本判决生效之日起七日内向原告珠海市原兴物业管理有限公司支付欠缴上述物业服务费的违约金1，796.40元；三、驳回原告珠海市原兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费426元，减半收取213元（原告珠海市原兴物业管理有限公司已预交），由原告珠海市原兴物业管理有限公司负担132元，被告卢金英负担81元。本判决为终审判决。审判员 董 凯二〇二〇年十二月七日书记员 梁雅婷附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。