广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1535号 上诉人（原审被告）：谢天祥，男，1961年9月9日出生，汉族，住广西象州县。 被上诉人（原审原告）：象州翔皓房地产有限责任公司，住所地：广西象州县象州镇内环路**，统一社会信用代码：91451322552260943E。 法定代表人：杨毅斌，总经理。 诉讼代表人：广西汇力律师事务所（象州翔皓房地产有限责任公司管理人)。 负责人：颜钊，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵辉，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃福毅，广西汇力律师事务所律师。 上诉人谢天祥因与被上诉人象州翔皓房地产有限责任公司（以下简称翔皓公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区象州县人民法院（2020）桂1322民初500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢天祥上诉请求：请求二审法院依法撤销(2020)桂1322民初500号民事判决，发回一审法院重审，或者查清事实后改判。事实和理由：一、一审法院没有查清以下基本事实：被上诉人是否将案涉租赁物按所签订《房屋租赁合同》的约定交付给上诉人，实际交付的时间、租赁物是否符合约定的交付和使用标准，B座东面面积约100平方米的露天空地在何处，上诉人是否可以正常使用租赁物，柳州市金鸿保安服务有限公司与翔皓公司及管理人的关系，柳州市金鸿保安服务有限公司委托上诉人看管案涉房产的行为与本案的关联性等与本案关联的事实。一审法院还以组织双方当事人进行现场勘测、测量和存放东西的情况判断上诉人正常使用了租赁场地并开业从事了机修经营。事实上，上诉人己于2019年4月12日向管理人的律师反映从未得正常使用过租赁场地的情况，原因很多且复杂。上诉人认为一审法院属于认定基本事实不清，认定的部分事实也是错误的，从而导致了错误判决，请求二审发回一审法院重审，或者查清事实后改判。二、上诉人己于2019年4月12日告知管理人的律师，上诉人租赁的租赁物是案外人李秋源牵线与被上诉人签订租赁协议的，当时被上诉人拖欠李秋源塔吊费，被上诉人与李秋源协商以案涉租金抵销塔吊费，李秋源称抵销协议由被上诉人保管并移交给了管理人，但管理人开庭称没有移交有相关材料。上诉人认为，因管理人实际控制被上诉人与李秋源签订的涉及上诉人权益的抵销协议书证，法院应命令管理人提交，以便查明事实，否则法院可以认定上诉人所主张的书证内容为真实，上诉人如需支付的部分租金应依据《中华人民共和国企业破产法》的规定予以抵销。三、根据本案的实际情况，上诉人认为，一审法院判决结果直接对上诉人不公平，违反了广西高院2020年4月26日发布的《关于办理破产案件若干问题的指导意见》第十五条：“办理房地产企业的破产案件时，应尽可能减少债权人讼累，尽可能地在破产程序中统筹、集中处理购房人、施工方等各类主体的利益保护与平衡，坚持公平与效率兼顾原则，采取多种方式协调解决特殊权益主体的合理诉求。”请求二审法院给予充分考虑，并依法保护上诉人的合理合法权益，不能仅简单的适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定判决，应坚持公平与效率兼顾原则，采取多种方式协调解决特殊权益主体的合理诉求。 翔皓公司辩称，上诉人占用并使用的场地双方在一审的时候与法院到现场勘查，实际面积比合同约定的面积还要大，将近100平方米，但并没有影响被上诉人按照合同约定收取租金的占用费，管理人多次与上诉人电话交涉交还场地的事情，也采用贴通知书到该场地进行告知，上诉人一边推说无法使用租赁场地，却又在场地安装有电路以及悬挂招牌，同时又不愿意搬离堆放在场地的物品，退还给管理人，从上诉人与管理人做谈话笔录可以知道租赁物已经进行了交付，至于其缴纳的租金事情，管理人经审查翔皓公司移交的材料，并未找到相应的转账凭证或收据，及所提到以租抵债的协议，故不能仅凭个人描述而免除缴纳租金、占用费责任。一审中上诉人所提到其是金鸿保安公司聘请的人员，虽然金鸿公司是管理人聘请来协助管理人对债务人财产进行安保工作的，但其与金鸿公司有雇佣或劳务关系与上诉人需要承担其占有并使用租赁场地并没有因果关系，其在履行保安职责过程中，也并没有享受监管场地的占有和使用的权利，因其没有提供相应的票据和以租抵债的协议，因此不存在可用租金抵销债务的法律依据，因此一审认定事实与适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 翔皓公司向一审法院起诉请求：1.判令谢天祥向翔皓公司支13付租赁商铺租金8170元（自2018年6月1日计算至2018年10月9日止）；2.判令谢天祥向翔皓公司支付租赁合同法定解除后的商铺占用费35530元（自2018年10月10日暂计算至2020年4月30日，之后的占用费参照《房屋租赁合同》计算至实际搬迁之日止，计算方式详见起诉书附件《租金及占用费计算清单》）；3.判令谢天祥搬离并交还翔皓公司的位于象州镇××号象州国际大酒店B座东面的空地以及象州国际大酒店地下室；4.判令谢天祥承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年5月22日，谢天祥与翔皓公司签订了两份《房屋租赁合同》。其中一份为谢天祥承租翔皓公司名下位于象州镇××号象州国际大酒店Ｂ座东面面积约100平方米的露天空地，月租金为3元／平方米（即300元／月），租赁期限为2018年6月1日至2023年5月31日；另一份为谢天祥承租翔皓公司名下位于象州镇××州国际大酒店地下室，面积共计200平方米，月租金为8元／平方米（即1600元／月），租赁期限为2018年6月1日至2023年5月31日。合同签订后，谢天祥向翔皓公司交纳了4000元押金。然后谢天祥便将自己的修理工具设备搬到翔皓公司的象州囯际大酒店地下室，随后又在地下室入口处搭建了一个约18.7米×6.8米的铁皮厂棚，利用厂棚下土地放置修理工具、从事修理经营。2018年7月11日，本院作出（2018）桂1322执176号决定书，以翔皓公司不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务为由，决定将执行案件移送来宾市中级人民法院进行破产审查。2018年8月3日，来宾市中级人民法院指定该案由本院审理。本院于2018年8月5日作出（2018）桂1322破申1号民事裁定书，裁定受理翔皓公司的破产清算申请。来宾市中级人民法院于2018年10月8日指定广西汇力律师事务所担任翔皓公司管理人。翔皓公司于2020年5月7日向一审法院起诉。诉讼过程中，谢天祥没有证据证明其曾经向翔皓公司交付过租金，也没有证据证明翔皓公司与案外人李秋源约定谢天祥将租金交付李秋源折抵塔吊费。诉讼过程中，一审法院组织双方当事人进行现场勘察，测量得谢天祥目前实际利用翔皓公司的地下室和空地放置修理工具和进行修理经营的场地面积如下：地：地下室129平方米（19米×6.8米）、入地下室车辆通道144.84平方米（21.3米×6.8米）、地、地下室车辆入口的露天部分1276平方米（18.7米×6.8米。 一审法院认为，《中华人民共和国企业破产法》的立法目的是为了规范企业破产程序、公平清理债权债务、保护债权人和债务人的合法权益、维护社会主义市场经济秩序。破产以公平清偿债务为宗旨，公平是破产应当实现的最为重要的目标，同时也是破产程序贯穿始终的基本原则；人民法院受理破产申请，标志着破产程序的开始，所有债权都必须通过破产程序获得清偿；在清偿时，同一顺序的所有债权人地位平等，按债权数额的比例分配；如果人民法院在受理破产申请后，仍然允许债务人对个别债权人的债权进行清偿，就会造成个别债权人与其他债权人实际受偿的不平等，使得个别债权人能够全部或大部分得到清偿，而其他债权人的债权则较少得到清偿，甚至得不到清偿，这有悖于破产法的立法目的和原则；因此，为了保障在债务人被宣告破产后，所有的破产债权人都能够得到平等的清偿，有必要在受理破产申请后，禁止债务人对个别债权人的清偿。管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，应当按照有利于使债务人财产最大化的原则，行使决定继续履行或者解除的选择权;管理人行使选择权应当在人民法院裁定受理破产申请之日起二个月内通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内予以答复，否则视为解除合同。本案中，翔皓公司、谢天祥自愿签订《房屋租赁合同》，谢天祥在签订合同之后便将自己的修理工具设备搬到翔皓公司的象州国际大酒店地下室，随后又在地下室入口处搭建了铁皮厂棚，并开业从事机修经营，说明翔皓公司已经向谢天祥交付了租赁物。2018年8月5日本院裁定受理翔皓公司破产申请时，上述合同尚未履行完毕，应当适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定处理，即管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。因此上述二份《房屋租赁合同》已于2018年10月6日法定解除。根据合同法规定，合同解除后，承租人应当将租赁物返还给出租人并支付所欠租金和占用费（赔偿损失）。根据企业破产法规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效，因此谢天祥所交付的4000元押金不能直接折抵租金或占用费，应当作为破产债权进行申报。根据本案事实证据，一审法院计算得相关的租金和占用费如下：一、2018年6月1日至2018年10月5日的租金：1、空地的租金为300元/月×4月＋300元/月+30日×5日=1250元；2、地下室的租金为1600元/月×4月＋1600元/月＋30日×5日=6667元;合计7917元。二、2018年10月6日之后至谢天祥实际返还租赁物时止的占用费应当参照合同约定租金标准及实际占用的时间具体计算。综上所述，依据《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决：一、谢天祥应当于本判决生效之日起十日内把搭建和存放在象州翔皓房地产有限责任公司的象州国际大酒店地下室（即地下室129.2平方米和入地下室车辆通道144.84平方米）和象州囯际大酒店B座东面空地（即地下室车辆入口的露天部分127.16平方米）的修理设备等物品全部拆除搬走，将上述房屋和空地返还给象州翔皓房地产有限责任公司；二、谢天祥应当于本判决生效之日起十日内支付象州翔皓房地产有限责任公司地下室和空地2018年6月1日至2018年10月5日的租金7917元；三、谢天祥应当于本判决生效之日起十日内支付象州翔皓房地产有限责任公司下列租赁物占用费：1.按300元/月计算2018年10月6日至谢天祥实际返还上述租赁空地给象州翔皓房地产有限责任公司之日的占用费；2.按1600元/月计算2018年10月6日至谢天祥实际返还上述租赁地下室给象州翔皓房地产有限责任公司之日的占用费。案件受理费893元，减半收取446.5元，诉讼保全申请费457元，由谢天祥负担。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，双方当事人均没有新证据提交。 二审另查明，被上诉人的管理人接管被上诉人公司后，聘请了柳州市金鸿保安服务有限公司进行管理，该公司又聘请了上诉人作为管理人员。其他事实与一审查明的一致。 本院认为，双方于2018年5月22日签订的两份《房屋租赁合同》,系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定有效。但是合同签订后，被上诉人是否依约向上诉人交付租赁场地，上诉人主张被上诉人并没有按合同约定交付租赁场地，对于一审法院到现场勘查存在上诉人占用被上诉人场地的情形，上诉人主张系被上诉人管理人所聘请柳州市金鸿保安服务有限公司聘请其在场地上管理才放置的废弃杂物，本院认为，被上诉人未能提供证据证实其已合同约定向上诉人交付租赁场地，也未能提供证据予以证实上诉人具体使用、占用情况，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，因被上诉人未提供充足的证据对其主张予以证明，因此，被上诉人要求上诉人支付租金及占用费的主张，本院不予支持。 综上所述，谢天祥的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决程序合法，但是判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区象州县人民法院（2020）桂1322民初500号民事判决； 二、驳回被上诉人象州翔皓房地产有限责任公司的诉讼请求。 一审案件受理费893元，减半收取446.5元，诉讼保全申请费457元，二审案件受理费995元，由被上诉人象州翔皓房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 媚 审 判 员  侯永魁 审 判 员  黄月秀 二〇二〇年十二月六日 法官助理  王 震 书 记 员  卓秋雄