福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初3895号 原告：游琪，男，1985年3月3日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告：郭云钦，女，1983年5月25日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：卢健，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卞莹，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：平潭综合实验区先行实业有限公司，住所地福建省平潭县××镇××村××号。 法定代表人：唐勇三，执行董事。 委托诉讼代理人：唐淋峰，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。 被告：平潭海峡如意城商场管理有限公司，住所地福建省平潭县××镇××展示中心。 法定代表人：汤沸，董事长。 委托诉讼代理人：李增就。 委托诉讼代理人：曾德丰，公司法务。 原告游琪、郭云钦与被告平潭综合实验区先行实业有限公司（以下简称“先行公司”）、平潭海峡如意城商场管理有限公司（以下简称“商管公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告游琪、郭云钦的委托诉讼代理人卞莹、卢健，先行公司的委托诉讼代理人唐淋峰及商管公司的委托诉讼代理人曾德丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 游琪、郭云钦向本院提出诉讼请求：1.判令先行公司与商管公司共同向游琪、郭云钦支付2019年5月1日至2019年12月26日所欠租金130687元及逾期付款违约金（以200064元为基数，按日万分之三标准自2019年5月21日起计至2019年12月26日止；以130687元为基数，按日万分之三标准自2019年12月27日起计至实际付款之日止）；2.判令先行公司与商管公司承担全部诉讼费用。事实和理由：2014年，游琪、郭云钦购买平潭××地块××＃（裙楼）××层××商铺（以下简称“案涉商铺”）。2015年，游琪、郭云钦委托商管公司对案涉商铺进行经营和管理五年，自2015年3月31日起至2020年3月31日止。2018年4月1日起至2020年3月31日期间，商管公司每年应向游琪、郭云钦交付不低于200064元租金收益。商管公司以六个月为期限向游琪、郭云钦支付，支付时间为当期六个月周期结束后的十日内。商管公司逾期未付，应按当期应交租金的日万分之三承担违约金。2016年起，平潭综合实验区金井湾开发建设有限公司（以下简称“金井湾公司”）承租案涉商铺十年。2016年5月1日起前三年由商管公司与其签订租赁合同；2019年5月1日起后七年由游琪、郭云钦与其签订租赁合同。2016年12月28日，先行公司合并了金井湾公司，承继了案涉租赁合同的权利义务。游琪、郭云钦与先行公司约定：2019年5月20日之前，先行公司需将当年度从2019年5月1日起至2020年4月30日期间租金共计200064元支付至游琪、郭云钦指定的账户。若先行公司逾期未付，应按当期应交租金的日万分之三承担违约金。同时，商管公司与游琪、郭云钦约定，2019年5月1日至2020年3月31日期间，商铺租金由先行公司向游琪、郭云钦支付，若先行公司不能按约支付，则由商管公司继续按委托经营协议约定向游琪、郭云钦支付租金。2019年12月27日，先行公司购买案涉商铺。2019年5月1日至2019年12月26日期间的商铺租金130687元，先行公司与商管公司至今未付，遂成讼。 先行公司辩称，一、案涉《商铺租赁及经营管理协议书》（以下简称“租赁合同”）已解除，租赁合同约定的权利义务已经终结，不存在未履行的义务。先行公司向游琪、郭云钦租赁案涉商铺，租赁期十年，用以经营新丝路跨境交易中心项目，经招商由平潭新丝路跨境发展有限公司（以下简称“新丝路公司”）经营该项目，并与其签订了《跨境电商保税展示交易体验中心项目商铺租赁合同》。先行公司在2019年4月22日收到新丝路公司解除合同不再租赁的通知后，为减少损失，于2019年4月26日向游琪、郭云钦发函通知解除案涉协议书，但遭到拒绝，并多次多渠道上访。为不承担案涉商铺的租金，先行公司提出向游琪、郭云钦购买案涉商铺的方案。经双方协商并于2019年12月27日就购买案涉商铺签订《房产买卖合同》。房产买卖合同第三条第2款约定“签订本合同生效之日起当天解除甲乙双方签订的租赁协议，原租赁合同的权利义务终止，互不承担责任”，因此协议书已经实际解除，权利义务已经终结。二、先行公司与游琪、郭云钦之间就租赁合同的解除补偿问题已经实际达成了一致意见。先行公司为解除租赁合同向游琪、郭云钦购买案涉商铺，支付的对价包括购房本金+首付款利息+月供缴纳金额+剩余贷款本金+公共维修基金+一手房契税，已经远远超过租赁合同的违约约定。游琪、郭云钦再次基于租赁合同要求支付租金无事实和法律依据。三、游琪、郭云钦基于案涉商铺业主的权利义务已由先行公司承继，案涉商铺已进行产权变更，先行公司取得所有权，亦承继了租赁合同的权利义务，游琪、郭云钦并非适格主体。 商管公司辩称，一、游琪、郭云钦于2019年5月1日前已与先行公司签订了租赁合同，商管公司不承担任何法律责任。二、声明确认书仅规定商管公司与先行公司的单方义务，属于显失公平的约定，违反公平、等价有偿原则及合同相对性原则，属于无效的约定。三、因先行公司违反合同约定，怠于支付租金，已实际违约，根据租赁合同第二条约定，应当由先行公司支付租金并承担违约金，游琪、郭云钦诉求商管公司支付租金并承担违约金无事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行证据交换及质证。各方对游琪、郭云钦提交的证据及先行公司提交的除《新丝路商铺剩余50%部分汇总表》、记账凭证外的其他证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对先行公司提交的《新丝路商铺剩余50%部分汇总表》、记账凭证系其单方制作，本院不予采纳。 根据当事人陈述及经审查确认的证据。本院认定事实如下： 2014年6月17日，游琪、郭云钦购买案涉商铺。游琪、郭云钦（委托方）与商管公司（受托方）签订《商铺委托经营及管理协议书》，约定游琪、郭云钦将案涉商铺委托商管公司进行经营和管理，期限5年；自案涉商铺实际交付之日起三年内免收租金收益及任何费用；委托期限的最后两年（预计为2017年12月31日至2019年12月31日）期间，商管公司根据商铺实际经营管理情况，每年向游琪、郭云钦支付不低于200064元的租金，如果该商铺每年租金超过200064元，则商管公司有权收取年租金的10%作为经营管理费；租金收益由商管公司以六个月为支付周期向游琪、郭云钦转账支付，支付时间为当期六个月周期结束后的十日内。 游琪、郭云钦与金井湾公司签订租赁合同，主要约定如下：1.游琪、郭云钦将案涉商铺租赁金井湾公司，租赁期限为2019年5月1日至2026年4月30日，租金自2019年5月1日起计收；2.租金：年租金为200064元，租金按年度为支付周期，支付时间为每年度开始后的二十日内支付当年租金，即第一笔租金支付时间为2019年5月20日，以此类推；3.金井湾公司的违约责任：金井湾公司逾期支付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，逾期达三十日的，游琪、郭云钦可提出书面催告；逾期超过九十日的，游琪、郭云钦可提出解除租赁合同。 2016年9月20日，商管公司与游琪、郭云钦出具《声明确认书》，确认金井湾公司（承租人）租赁案涉商铺十年（2016年5月1日至2026年4月30日），其中以商管公司名义出租的期限为三年，自2016年5月1日至2019年4月30日止，以产权人名义出租的为七年，自2019年5月1日至2026年。鉴于业主与承租人签署的协议中2019年5月1日至2020年3月31日租赁期间尚属于双方签署的委托经营协议范围，故若承租人届时未能按约定支付2019年5月1日至2020年3月31日期间租金的，则由商管公司继续按委托经营协议的约定向业主支付租金收益。 金井湾公司于2016年12月28日合并至先行公司。 游琪、郭云钦（出卖人，甲方）于2019年12月27日与先行公司（买受人，乙方）签订房产买卖合同，约定先行公司向游琪、郭云钦购买案涉商铺，成交价格为1079000.14元（成交价=首付款+首付款利息+月供缴纳金额+剩余贷款本金+公共维修基金+一手房契税）。房产买卖合同第三条第二项约定，签订本合同生效之日起当天解除甲、乙双方已经签订的租赁协议，原租赁合同的权利义务终止，互不承担责任。先行公司向游琪、郭云钦支付了相应购房款，案涉商铺产权于2020年4月16日由游琪、郭云钦转移登记至先行公司名下。 本院认为，游琪、郭云钦与商管公司签订《商铺委托经营及管理协议书》及游琪、郭云钦与先行公司签订的租赁合同、房产买卖合同，均系合同各方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效。游琪、郭云钦于2019年12月27日与先行公司签订房产买卖合同，房产买卖合同第三条第二项约定：“签订本合同生效之日起当天解除甲、乙方已经签订的租赁协议”，据此，租赁合同于2019年12月27日已解除。先行公司按房产买卖合同约定向游琪、郭云钦支付了转让案涉商铺的价款，并办理了案涉商铺的产权转移登记手续，其基于房产买卖合同约定的义务已履行完毕。房产买卖合同第三条第2项另约定“原租赁合同的权利义务终止，互不承担责任”，该约定的范围应为租赁合同终止前约定的所有权利义务，包括先行公司应支付的租金及违约金，由此可推定，游琪、郭云钦对案涉商铺2019年5月1日至2019年12月26日期间的租金收益及违约责任承担已作了免除的意思表示，现其诉请2019年5月1日至2019年12月26日期间的租金收益并承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。如前所述，因先行公司与游琪、郭云钦之前就租赁合同约定的权利义务已然终止，游琪、郭云钦诉请商管公司承担上述租金及违约金的偿还义务，亦无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回游琪、郭云钦的诉讼请求。 案件受理费3368元，减半收取计1684元由游琪、郭云钦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴岚芳 二〇二〇年十二月一日 书记员  陈玲珑