山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终885号 上诉人（原审原告）：贾杰，现住阳泉市。 委托诉讼代理人：杨建钢，山西硕明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苏峰现住阳泉市。 被上诉人（原审被告）：卢月英，现住阳泉市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：张林芳，山西硕明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭鑫，现住阳泉市。 上诉人贾杰因与被上诉人苏峰、卢月英、郭鑫申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服山西省阳泉市城区人民法院（2020）晋0302民初965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人贾杰及委托诉讼代理人杨建刚，被上诉人苏峰及卢月英委托诉讼代理人张林芳、被上诉人郭鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人贾杰上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判准许执行已查封的被上诉人郭鑫（被执行人）位于阳泉市××楼房屋。事实和理由：1、依照《城市房地产管理法》第38条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》并不合法。同时，按照《九民会议纪要》精神，上述《城市房地产管理法》第38条规定属于“效力性强制性规定”，因而该《房屋买卖合同》又属于无效合同，故被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第1项的规定；2、《若干问题的规定》第28条第2项规定“买受人在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，然后在一审时，被上诉人苏峰和卢月英作为房屋买受人对此并没有举证，因此不能认定其合法占有案涉房屋；3、本案进入一审诉讼后，被上诉人苏峰和卢月英尚有6万元房款未给付被上诉人郭鑫，然而在2020年7月9日，被上诉人突然将剩余6万元房款支付给被上诉人郭鑫，此举严重违反《若干问题的规定》第28条第3项，据此，上诉人有理由怀疑被上诉人之间恶意串通，但该恶意违法行为被一审法院认定为维权方式，属于认定错误；4、《若干问题的规定》第28条第4项规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”，从本案事实和证据看，被上诉人苏峰和卢月英（买受人）在被上诉人（被执行人）尚未取得房屋权属证书的情况下与其签订《房屋买卖合同》，这是标的房屋在人民法院查封之前无法办理过户手续的重要原因。应当认定为因买受人自身原因未办理过户登记。 被上诉人苏峰、卢月英共同辩称：1、依据《物权法》第15条，对于未取得房产证的房屋订立合同进行买卖，该合同自成立时有效，未办理物权登记并不影响合同效力；2、被上诉人与郭鑫签订《房屋买卖合同》后，依照合同约定已履行付款义务，郭鑫也将房屋交付，在法院查封之前被上诉人已经实际占有、使用该房产；3、被上诉人并没有与郭鑫恶意串通，案发之后提前付清尾款是无奈之下采取的自救行为，目的在于保护自己的权益，被上诉人也是受害者，多付的三万元也会跟郭鑫追偿；4、未办理过户手续是各种原因导致，并非被上诉人主观原因。一审判决正确，应当驳回上诉。 被上诉人郭鑫辩称：审判决正确，应当驳回上诉。 贾杰向一审法院起诉请求：请求人民法院准许执行被告郭鑫名下的位于阳泉市××楼的位于阳泉市××楼房屋；本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：苏峰、卢月英系夫妻关系，2018年11月26日，苏峰、卢月英与郭鑫签订房屋买卖合同，协议约定，二被告购买郭鑫名下位于阳泉市××楼房屋，房屋总价款为760000元整。合同签订后付房款350000元，2018年12月中旬交付房屋时支付房款350000元，剩余60000元房款待办理完房屋产权证书后交付。苏峰、卢月英在2018年11月25日向郭鑫转账350000元，于2018年12月16日转账支付357000元，共计支付707000元。郭鑫于2018年12月底交付二被告房屋钥匙，并于2019年春节前入住。其中707000万元中的700000元是购房款，7000元是房屋内家具家电折价。因涉案房屋还有贷款90000余元未还，在得知法院查封后，二被告联系郭鑫替其向银行还款90000余元，现房屋已无贷款，房屋无法办理过户手续。 2019年4月25日，该院受理了贾杰与郭鑫借款合同纠纷一案，根据贾杰的申请作出（2019）晋0302民初789号民事裁定书，于2019年5月22日通过阳泉市住房保障和城乡建设管理局、阳泉市益昌房地产开发有限公司协助，查封了郭鑫名下位于阳泉市××区房屋。2019年9月16日，该院作出（2019）晋0302民初789号民事判决书，判决书确认郭鑫在判决生效后三十日内给付贾杰借款280000元。判决生效后，郭鑫未履行付款义务。贾杰申请强制执行，该院于2020年4月8日发出（2020）晋0302执13号通知，要求郭鑫腾出阳泉市富丽城小区X号楼X单元XXXX号房屋。2020年4月26日苏峰、卢月英向本院提出书面异议。以上有银行回执、房屋买卖合同、借条、该院做出的(2020)晋0302执异28号执行裁定书及当事人当庭陈述为证。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。”本案中，在法院查封涉案房屋前苏峰、卢月英与郭鑫签订了房屋买卖合同，该合同系当事人真实意思表示，视为有效。原告抗辩称该合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项的规定，且与《九民纪要》规定相违背，应属无效，该院认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项规定“未取得权属证书的房屋不得进行转让”是管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，不能导致合同无效，且被告苏峰、卢月英自担风险购买被告郭鑫未取得房屋产权证书且尚在按揭还款的房屋之行为系双方当事人的自愿行为，未有法律明确规定该种交易行为就是破坏市场秩序导致合同无效的行为，故对原告抗辩不予支持。被告苏峰、卢月英按照合同约定交付了大部分房款，并在法院查封该房屋前合法占有该不动产，剩余房款也交付于银行替郭鑫归还贷款以维护自己的合法权益，这是二被告的自救措施，也是普通公民维权的方式，二被告已经履行了自己全部给付购房款的义务。关于未办理过户手续是否是二被告原因所致的问题，本案中涉案房屋不能办理房产证是各种原因所致，非二被告主观原因所致，原告未提供证据证明可准许对本案涉案房产即阳泉市富丽城3号楼2单元1201号房屋的执行，故其诉讼请求应当予以驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告贾杰的诉讼请求。案件受理费9800元，减半收取4900元，由原告贾杰负担。 二审中，被上诉人苏峰、卢月英提供门禁卡收据一份、电费收据两份、水费收据两份、取暖费收据一份、更换门窗费用票据一份以及洗衣机购货发票一份，小北沟社区居民委员会出具的居住证明，用以证明其已经实际居住占有案涉房屋。上诉人对上述证据真实性、合法性和关联性均不予认可，并提出该水、电、暖票据上户名均为郭鑫，且水、电用量不符常理，不符常理。门禁卡收据、购货发票、更换门窗发票并不能证明案涉房屋确系由被上诉人苏峰、卢月英占有使用。本院认为，被上诉人苏峰、卢月英提交的上述该证据均不属于新证据，就该待证事实需结合其余事实综合认定。 本院查明的其余事实与一审查明的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定赋予了符合法定条件的无过错买受人不动产物权期待权以排除执行的效力。具体适用中，该条规定的四个条件必须同时具备，缺一不可。本案中，首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，郭鑫系在未依法登记领取权属证书情况下，将案涉房屋转卖于被上诉人苏峰、卢月英；其次，被上诉人苏峰、卢月英与郭鑫所签《房屋买卖合同》内容表明，签订该合同时苏峰、卢月英系明知郭鑫出卖的房屋尚未进行权属登记，而又与其进行房屋交易；第三，在此情况下，双方又约定“房证办理完毕后，五年内不办理房屋过户手续。如一方要求提前办理过户手续，提出的一方承担相关费用”。综上可见，苏峰、卢月英未办理过户登记系自身过错所致，具有可归责性，其所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，不能阻却人民法院的强制执行。 综上，上诉人贾杰上诉请求成立，本院予以支持；原审法院事实认定错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山西省阳泉市城区人民法院（2020）晋0302民初965号民事判决； 二、准许执行郭鑫名下位于阳泉市××楼房屋。 一审案件受理费4900元由郭鑫负担；二审案件受理费9800元，由被上诉人苏峰、卢月英负担4900元，被上诉人郭鑫负担4900元。 本判决为终审判决。 审判长  王世明 审判员  李继成 审判员  古晓丽 二〇二〇年十二月二日 书记员  陈 婧