南宁铁路运输中级法院 行 政 判 决 书 （2020）桂71行终375号 上诉人（原审被告）柳州市自然资源和规划局，住所地柳州市高新一路北一巷**。 负责人李继昭，局长。 委托代理人尹爱群，该局工作人员。 委托代理人龙凤麟，广西正泰和律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）郑宇，男，1985年8月25日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托代理人索生凤，广西君行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）柳州市千秋房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市解放南路**德才大厦****。 法定代表人陈业宁，执行董事。 委托代理人覃禄勇，广西华恒信律师事务所律师。 委托代理人林海清，广西华恒信律师事务所律师。 原审第三人覃克艳，女，1962年6月29日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托代理人索生凤，广西君行律师事务所律师。 上诉人柳州市自然资源和规划局（以下简称市规划局）、郑宇因与被上诉人柳州市千秋房地产开发有限责任公司（以下简称千秋房地产公司）、原审第三人覃克艳房屋行政登记一案，不服柳州铁路运输法院（2020）桂7101行初270号行政判决书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年11月25日询问了当事人。上诉人市规划局的委托诉讼代理人尹爱群、龙凤麟，上诉人郑宇、原审第三人覃克艳的委托诉讼代理人索生凤，被上诉人千秋房地产公司委托诉讼代理人林海清参加诉讼。现已审理终结。 原审法院查明：2013年7月24日，市规划局给位于柳州市核准初始登记，登记的房屋所有权人为千秋房地产公司。2014年3月4日，千秋房地产公司与郑宇签订了《商品房买卖合同》，约定以1072820元的价格将该商铺出售给第三人郑宇，郑宇应于合同签署后5日内一次性付清购房款，但郑宇至今未支付购房款。2019年3月26日，郑宇单方向市规划局申请将商铺转移登记。2019年3月27日，市规划局审核同意给予郑宇办理产权登记手续，核发了桂（2019）柳州市不动产权第××号不动产权证书。2019年11月25日，郑宇将该商铺抵押给覃克艳，抵押权利价值650000元，抵押期限自2019年11月25日至2021年2月24日。 另查明，柳州市不动产登记中心是市规划局的下属机构，系柳州市人民政府确定的不动产登记机构。 原审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》第六条、第七条的规定，柳州市不动产登记中心作为柳州市人民政府确定的不动产登记机构，具有对辖区范围内不动产进行登记的法定职责。柳州市不动产登记中心是市规划局的下属机构，市规划局是本案的适格被告。 根据《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”的规定，第三人郑宇向原告千秋房地产公司购买位于柳州市，根据该规定应当与千秋房地产公司共同申请不动产转移登记。郑宇单方向柳州市不动产登记中心申请不动产转移登记，柳州市不动产登记中心未依法审核而予以登记，登记行为违法，依法应当撤销登记；但郑宇于2019年11月25日已将该商铺抵押给覃克艳，抵押期限至2021年2月24日。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，覃克艳支付了抵押权对价650000元有偿取得抵押权，属于善意取得第三人，如果撤销房屋登记将直接影响抵押登记的效力，影响抵押权的实现，损害覃克艳的合法权益，据此，原审法院确认柳州市不动产登记中心的登记行为违法。市规划局关于郑宇的登记申请系初始登记申请，无须千秋房地产公司共同申请的答辩意见。根据商初字第（2013041073）号《关于核准商品房初始登记的通知》证实，涉案商铺2013年7月24日已完成初始登记，不存在郑宇的申请属于初始登记的事实；且郑宇填写的《不动产登记申请表》中，登记类型栏亦写明该登记为“转移登记”，市规划局的该答辩意见与事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项的规定，判决确认被告柳州市规划局核发桂（2019）柳州市不动产权第××号《不动产权证》的房屋行政登记行为违法。 上诉人市规划局上诉称：（一）原审法院认定事实错误。1.原审法院认为：“市规划局关于郑宇的登记申请系初始登记申请......”的认定系错误认定事实，提交的答辩意见中从未有该意见，提供的证据也可证明该登记类型为转移登记而非初始登记。2.原审法院认为：“郑宇单方向柳州市不动产登记中心申请不动产转移登记，不动产登记中心未依法审核而予以登记，登记行为违法应当撤销”的认定系不当适用法律导致认定事实错误。市规划局依据《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第七项规定、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，给予郑宇单方申请办理登记并发证行为程序合法。依据《城市商品房预售管理办法》第十条、第十二条规定，市规划局根据千秋房地产公司提供的《柳州市房产交易合同网签备案证明》、《关于核准登记商品房初始登记的通知》给予郑宇单方申请办理登记符合法律规定。3.根据广西区党委、自治区政府发布的《广西优化营商环境重点指标百日攻坚行动方案》、广西区自然资源厅、广西区高级人民法院等部门联合发布的《广西优化营商环境登记财产专项实施方案》等文件，对优化登记流程、手续和申请材料均符合工作要求。4.原审法院将属于民事争议范围的商品房买卖签订、付款等纳入行政案件行政行为合法性审查，不符合行政诉讼审查范畴。（二）原审法院适用法律错误。原审法院依据《不动产登记暂行条例》第十四条第一款裁判是适用法条错误，应适用该条第二款。 请求二审法院依法撤销原审法院判决，驳回千秋房地产公司诉讼请求。 上诉人郑宇上诉称：（一）原审法院认定事实不清。1.千秋房地产公司提起诉讼是其认为公司原股东将房产备案在自己名下，导致公司不能清偿债务，该主张已被柳州市城区中法院（2019）桂0202民初631号民事判决驳回。2.郑宇是否支付购房款，应否缴纳属于民事争议范畴，不属于行政案件审理范围。（二）原审法院判决适用法律错误。1.根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，在商品房销售合同关系中，申请登记为买受人，房地产开发企业只需提供必要证明文件。2.郑宇在2012年2月1日已办理案涉房产于自己名下，该取得不动产登记属于初始登记行为，根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定，依法属于可单方申请登记情形。（三）涉案房产已经合法抵押给覃克艳，登记行为不应被撤销。请求二审法院依法改判，驳回千秋房地产公司的诉讼请求。 被上诉人千秋房地产公司辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应当予以维持。市规划局、郑宇的上诉没有事实和法律依据，市规划局仅凭郑宇个人申请就为其办理案涉房屋的转移登记违法。 本院审理期间，各方当事人均未提交新证据。对原审法院认定的事实和证据千秋房地产公司无异议，市规划局、郑宇、覃克艳对原审法院认定的证据无异议，但对原审法院查明“郑宇应于合同签署后5日内一次性付清购房款，但郑宇至今未支付购房款。”的事实有异议，认为该事实属买卖合同的民事关系，不应在本案中查明。对其他事实无异议。经查，该事实不属于行政案件审查范围，市规划局、郑宇、覃克文异议理由成立，本院在本案中不予认定。原审判决确认的证据合法、有效，可以作为定案依据。根据全案证据和具体情况，除上述不予认定事实外，本院查明的事实与原审判决查明的事实一致。 本院审理期间，各方当事人对下列事实无异议：1.各方当事人均具备本案诉讼主体资格；2.千秋房地产公司的起诉符合起诉条件。本院对此依法予以确认。综合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：市规划局向郑宇核发的桂（2019）柳州市不动产权第××号不动产权证是否应当予以撤销。 本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第七项：“法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形”和《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”及《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。”的规定，本案中，千秋房地产公司与郑宇于2014年3月4日签订《商品房买卖合同》，千秋房地产公司将案涉房屋出售给郑宇，郑宇购买的案涉房屋属于现房，并于同日在柳州市房产交易所办理了《预售商品房合同备案证明》。柳州市房屋登记管理中心出具的商初字第（2013041073）号《关于核准商品房初始登记的通知》证实，案涉房屋于2013年7月24日完成初始登记，房屋所有权人为千秋房地产公司。郑宇于2019年3月26日单方向柳州市不动产登记中心申请登记，《不动产登记申请表》登记类型栏虽载明该登记为“转移登记”，但案涉房屋是从千秋房地产公司首次出售给郑宇，应当适用《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第七项、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条和《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款的规定， 即郑宇有权单方申请不动产登记。柳州市不动产登记中心对郑宇提交的《不动产登记申请表》、《商品房买卖合同》、《关于核准商品房初始登记的通知》、《预售商品房合同备案证明》及契税缴纳凭证进行审核，认为材料齐全、符合法定形式，予以受理登记。该登记行为符合法律规定，程序合法，并无不当。郑宇取得桂（2019）柳州市不动产权第××号不动产权证书。2019年11月25日，郑宇将该商铺抵押给覃克艳，并办理桂（2019）柳州市不动产证明第0111633号即不动产抵押登记，抵押权利价值650000元，抵押期限自2019年11月25日至2021年2月24日。柳州市不动产登记中心依郑宇、覃克艳的申请给予办理桂（2019）柳州市不动产证明第0111633号抵押权证明亦无不当。千秋房地产公司认为案涉房屋登记行为应当适用原国土资源部于2016年5月30日印发的《不动产登记操作规范（试行）》9.3条的规定，应当由郑宇、千秋房地产公司双方共同申请。该操作规范系业务指导手册，且案涉房屋不适用需双方共同申请情形，对此意见本院不予采纳。 综上，市规划局、郑宇上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持，千秋房地产公司诉讼请求无事实和法律依据，本院不予采纳。原判决适用法律、法规错误，本院予以改判。依照《中华共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销柳州铁路运输法院（2020）桂7101行初270号行政判决书。 二、驳回柳州市千秋房地产开发有限责任公司诉讼请求。 一审案件受理费50元（柳州市千秋房地产开发有限责任公司已预交），二审案件受理费100元（柳州市自然资源和规划局、郑宇各预交50元），合计150元，由柳州市千秋房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 雷 审 判 员  张红娟 审 判 员  彭 博 二〇二〇年十二月十五日 法官助理  蒋振军 书 记 员  黄泽清 附:本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销。 《不动产登记暂行条例》 第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。 属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请： -10- （一）尚未登记的不动产首次申请登记的； （二）继承、接受遗赠取得不动产权利的； （三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的； （四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的； （五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的； （六）申请更正登记或者异议登记的； （七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《城市商品房预售管理办法》 第十二条第一款预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。