广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7401号上诉人（原审被告）：中山市汤臣房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********第五卡商铺，统一社会信用代码914************316。法定代表人：郑华金，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王雍，上海市华荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李雨洲，男，1984年9月28日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*************。被上诉人（原审原告）：张建会，女，1987年7月5日出生，汉族，住河南省方城县*************。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴炳胜，广东凯行律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：苏沛珊，广东凯行律师事务所律师。上诉人中山市汤臣房地产开发有限公司（以下简称汤臣公司）与被上诉人李雨洲、张建会商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初20641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。汤臣公司上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：一、首先，一审法院认定汤臣公司于2019年9月23日通过邮寄送达的方式向业主送达的收楼通知书不构成有效通知，一审法院对此属于认定事实错误。因为案涉房屋在2019年9月24日已经竣工验收，汤臣公司咨询住建部门备案登记证发证时间，住建部门的回复为5个工作日（即2019年9月29日号前）。汤臣公司考虑到收楼业主较多，又希望能让业主可以提前合理安排好收楼时间，为了避免等候，所以汤臣公司于2019年9月23日发出通知，邀请业主合理安排时间，最早可以于2019年9月30日可以来办理收楼手续，并明确告知业主2019年9月30日以后都可以预约收楼时间。汤臣公司是出于善意才提前通知业主做好收楼的准备工作。案涉商品房买卖合同约定的是对办理交楼手续时的条件规定，通知书不存在无效情形，若业主对收楼通知书有异议完全可以当时就提出异议。实际情况大部分业主都是2019年9月30日后陆续办理收楼手续。2019年10月17日汤臣公司才取得金御豪庭二期竣工备案登记证，是由于有关部门或单位未能及时办理导致的延误。二、汤臣公司于2020年7月20日发出的第二份收楼通知书是由于李雨洲、张建会迟迟不来收楼而发出的二次催告，不是违约金的计算依据。另外，按商品房买卖合同第九条约定，逾期90日内，违约金按已付房款的万分之一计算，而一审判决对于逾期超过90日而不超过270日内的90日部分统一按万分之三计算，与合同约定及事实不符，属于认定事实错误。三、汤臣公司一审提交的金御豪庭二期业主维权书等证据显示李雨洲、张建会早在2020年10月就已经知道汤臣公司于2019年10月17日取得竣工备案登记证，李雨洲、张建会是出于恶意扩大损失获取违约金而故意不收楼。四、2020年上半年我国突发的全球性新冠疫情也不允许汤臣公司在2020年上半年再次发通知要求业主大规模前来收楼，应当免除该时间段的违约责任。李雨洲、张建会答辩称：一、汤臣公司以相关部门或单位未能及时办理竣工备案登记手续导致延误取得备案登记证为由主张免除迟延交付违约责任不能成立，汤臣公司在未取得备案登记证前通知业主收楼，业主有权予以拒绝。汤臣公司作为专业的房地产开发公司，理应对其开发的房地产项目做好前期的规划并对建设验收的进展情况有充分的预见，其完全有可能在合同约定的交楼时间前提交申请文件并取得验收备案登记证。在确定已不能按合同约定时间交房的情况下，汤臣公司也未能与业主积极协调或变更交楼期限。所以汤臣公司提出的为了让业主可以提前合理安排好收楼时间才提前发通知的抗辩理由不能成立。二、依据合同约定在商品房达到交付条件后，汤臣公司具有书面通知买受人办理交付手续的义务，未履行通知义务的，不能免除其取得备案登记证后的逾期交楼违约责任。汤臣公司即便已就案涉商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证但未履行通知买受人收楼义务的，则汤臣公司承担的逾期交房责任不因商品房客观上取得验收备案登记证而终止。本案是因为汤臣公司怠于履行自身的合同义务所导致需要向业主支付逾期交楼违约金，并非业主原因导致。三、迟延履行后发生的不可抗力不具有免责效力，汤臣公司以疫情为由主张部分免除逾期交楼责任理由不能成立。四、一审判决按每日万分之三标准计算逾期交楼违约金正确。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定格式合同的特殊解释规则，在合同条款存在两种以上解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即应当作出对汤臣公司不利的解释。且本案违约金标准不存在过高的事实。李雨洲、张建会于2020年7月27日向一审法院起诉请求：汤臣公司向李雨洲、张建会支付逾期交房违约金201356.24元（以已付购房款1155228元，按每日万分之三，从2019年1月2日计算至2020年8月5日止）。一审法院认定事实：2018年11月19日，李雨洲、张建会（作为买受人）与汤臣公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于中山市**********************902房，该商品房总价款1155228元；2.买受人按银行按揭贷款方式付款，于2017年10月26日前支付首期款347228元，剩余房款808000元通过办理按揭贷款方式支付；3.买受人逾期付款，逾期超过30日后，如合同继续履行则买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；4.出卖人应当于2018年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给李雨洲、张建会使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，汤臣公司可据实予以延期，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误；*.出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向李雨洲、张建会支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日的，按每日万分之三支付逾期交房违约金；6.因买受人未有履行付清应付房价款、契税、专项维修资金等款项的，出卖人有权顺延交付商品房及办理契证，出卖人因此无须承担违约责任；7.商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；8.自出卖人按本合同约定地址发出收楼通知书之日起15日内，买受人未前来办理商品房交接手续，视为买受人已收楼。上述商品房买卖合同还约定了其他条款。2019年9月24日，涉案商品房所在工程取得了建筑工程竣工验收报告。2019年9月24日，汤臣公司通过邮寄送达的方式向李雨洲、张建会送达了一份收楼通知书，要求李雨洲、张建会于在指定的时间内办理收楼的相关手续。2019年9月25日，中山市**********出具一份工程现场施工质量监督任务完成告知书，载明：汤臣公司建设的金域豪庭二期工程（含消防验收）已竣工验收合格，我站的工程现场施工质量监督任务完成，《工程质量监督报告》（编号20190925020SX）已编制通过，请及时到市住建局审批服务办公室办理竣工验收备案。2019年10月17日，涉案商品房所在工程取得了建设工程竣工验收备案登记证。2020年7月20日，汤臣公司通过邮寄送达的方式向李雨洲、张建会送达了一份收楼通知书，要求李雨洲、张建会于在指定的时间内办理收楼的相关手续。一审庭审中，李雨洲、张建会与汤臣公司均确认，李雨洲、张建会截止至2019年1月2日才付清全部购房款。另外，李雨洲、张建会主张逾期交房违约金应按每日万分之三进行计算；汤臣公司则抗辩称合同约定的逾期交房违约金计算标准过高，请求法院予以调整。汤臣公司在一审庭审中确认逾期交房违约金的条款是其进行起草规定的。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。李雨洲、张建会与汤臣公司签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。一审庭审中，双方均确认，李雨洲、张建会截止至2019年1月2日才付清全部购房款，对于该事实，一审法院予以认定。关于逾期交房违约金的起算时间问题，一审法院认为，虽然双方签订的商品房买卖合同约定，汤臣公司应在2018年12月31日前将依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给李雨洲、张建会使用。但是，双方签订的商品房买卖合同还约定，如李雨洲、张建会未履行付清应付房款，汤臣公司有权顺延交付商品房而无须因此承担违约责任。本案中，李雨洲、张建会截止至2019年1月2日才付清全部购房款，汤臣公司有权将涉案商品房交付的期限顺延至李雨洲、张建会付清全部购房款之日止，即汤臣公司于2019年1月2日才负有将取得竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给李雨洲、张建会使用的义务。李雨洲、张建会主张从2019年1月2日起开始计算逾期交房违约金，理据充分，一审法院予以支持。关于逾期交房违约金的截止时间问题，首先，根据双方签订的合同约定，涉案商品房的交付条件为在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定，而且在商品房达到交付条件后，汤臣公司应书面通知李雨洲、张建会办理收楼手续。汤臣公司虽然于2019年9月24日通过邮寄送达的方式向李雨洲、张建会送达收楼通知书，要求李雨洲、张建会办理相关的收楼手续，但此时涉案房屋未取得竣工验收备案登记证，尚不符合合同约定的交房条件，李雨洲、张建会有权拒绝收楼，汤臣公司发出的该收楼通知并不构成有效通知，故汤臣公司主张取得竣工验收报告即符合交付条件以及汤臣公司已有效通知李雨洲、张建会收楼的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。其次，虽然汤臣公司在2019年10月17日已取得了涉案竣工验收备案登记证，涉案商品房已经符合合同约定的交付条件，但是根据合同的约定，在商品房达到交付条件后，汤臣公司应书面通知李雨洲、张建会办理收楼手续。汤臣公司未能举证证明在涉案房屋在取得竣工验收备案登记证，符合合同约定的交房条件后，其已按合同约定书面通知李雨洲、张建会收楼，故不能免除汤臣公司逾期交房的违约责任。另外，关于汤臣公司抗辩称李雨洲、张建会于2019年10月份知道或应当知道涉案商品房符合交付条件，李雨洲、张建会未及时收楼存在扩大损失的情形。一审法院认为，将符合合同约定交付条件的商品房交付给买受人使用是出卖人的主要合同义务，而向买受人及时发出收楼通知更是其履行交付义务的关键环节，汤臣公司提供的证据仅能证明涉案商品房所在小区业主曾就商品房交付问题到住建局进行信访，但住建局对业主信访问题的回复文件并不能免除出卖人应向买受人发出收楼通知的合同义务，对于汤臣公司的该抗辩，一审法院不予采信。最后，根据双方签订的合同约定，自出卖人按本合同约定地址发出收楼通知书之日起15日内，买受人未前来办理商品房交接手续，视为买受人已收楼。本案中，汤臣公司于2020年7月20日按照合同中载明的通讯地址及联系电话邮寄收楼通知书，通知办理相关收楼手续，可视为汤臣公司已履行了相应的通知义务。李雨洲、张建会未按汤臣公司指定的收楼时间办理相关收楼手续，根据合同约定，自出卖人按本合同约定地址发出收楼通知书之日起15日内，买受人未前来办理商品房交接手续，视为买受人已收楼，即涉案商品房于2020年8月5日视为交付。李雨洲、张建会未按汤臣公司指定的收楼时间办理相关收楼手续，由此产生的逾期收楼等法律后果应由李雨洲、张建会自行承担，故逾期交房违约金应从2019年1月2日起计算至2020年8月5日止。李雨洲、张建会主张逾期交房违约金计算至2020年8月5日止，理据充分，一审法院予以支持。关于逾期交房违约金的计算标准，根据双方签订的商品房买卖合同约定，逾期超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向李雨洲、张建会支付已付房价款万分之三的违约金。李雨洲、张建会主张汤臣公司应按照合同约定的逾期交房违约金计算标准即每日万分之三支付违约金；汤臣公司则主张逾期交房违约金的计算标准过高，请求法院予以调整。一审法院认为，涉案商品房买卖合同是双方真实的意思表示，且逾期交房违约金的计算标准条文系由汤臣公司进行草拟，汤臣公司作为专业的开发商其在起草该条款时应对商品房交付时间及逾期交房的法律后果进行了合理衡量。另外，双方签订的商品房买卖合同中约定逾期付款的违约金计算标准为每日万分之三，双方约定的逾期交房违约金计算标准不存在显失公平的情形，故一审法院认定双方约定的逾期交房违约金计算标准不属过高，对于汤臣公司的这一抗辩，一审法院不予采信。汤臣公司应按照合同约定的逾期交房违约金计算标准向李雨洲、张建会支付逾期交房违约金。经一审法院核算，汤臣公司共计逾期交房581天，故逾期交房违约金应每日按李雨洲、张建会已付房价款万分之三进行计算。汤臣公司应向李雨洲、张建会支付逾期交房违约金201356.24元（1155228元x0.3‰x581）。李雨洲、张建会主张汤臣公司支付逾期交房违约金201356.24元，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，李雨洲、张建会的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：汤臣公司应于一审判决发生法律效力之日起三日内向李雨洲、张建会支付逾期交房违约金201356.24元。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4320元，减半收取为2160元（李雨洲、张建会已预交），由汤臣公司负担，汤臣公司应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费2160元返还给李雨洲、张建会。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。李雨洲、张建会与汤臣公司签订的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辨意见，本案二审争议焦点为：一、汤臣公司在案涉房屋取得竣工验收备案证后是否需要另向业主发收楼通知；二、汤臣公司能否依据新冠疫情不可抗力减免责任；三、一审判决按每日万分之三的标准计算逾期交楼违约金是否适当。关于焦点一，即汤臣公司在案涉房屋取得竣工验收备案证后是否需要另向业主发收楼通知的问题。涉案商品房买卖合同明确约定，汤臣公司在涉案商品房具备交付条件后负担通知买受人收楼的义务。汤臣公司虽于2019年9月23日通过邮寄送达的方式向李雨洲、张建会送达收楼通知书，要求李雨洲、张建会办理相关的收楼手续，但此时涉案房屋未取得竣工验收备案登记证，尚不符合合同约定的交楼条件，李雨洲、张建会有权拒绝收楼，一审法院认定汤臣公司此时发出的收楼通知不构成有效通知并无不当。汤臣公司在2019年10月17日取得案涉商品房所在项目的竣工验收备案登记证，此时案涉商品房才符合合同约定的交付标准，汤臣公司应当及时按合同约定书面通知李雨洲、张建会收楼。但汤臣公司直至2020年7月20日才通过邮寄的方式向李雨洲、张建会送达收楼通知书，要求李雨洲、张建会在指定时间内办理收楼的相关手续。故一审法院认定在汤臣公司2020年7月20日向李雨洲、张建会发出收楼通知书之日起15日内，即使李雨洲、张建会未在期限内前来办理收楼手续，视为李雨洲、张建会已收楼，即案涉商品房于2020年8月5日视为交付，逾期交房违约金截止日期为2020年8月5日，处理并无不当，本院予以维持。汤臣公司主张业主在维权过程中已经知悉案涉商品房于2019年10月17日取得竣工验收备案登记证，符合交楼条件。但业主一直未前来办理收楼手续，对此部分扩大的损失应当由业主负担，汤臣公司可免除责任。本院认为，即使业主通过住建部门的回复知悉案涉商品房已经取得竣工验收备案登记证，汤臣公司仍应按照合同约定履行通知义务，不能以此免除，故本院对汤臣公司该主张不予采纳。关于焦点二，即汤臣公司能否依据新冠疫情不可抗力减免责任。虽然2020年爆发了新型冠状病毒疫情确实对企业的生产及经营活动产生一定的影响，但该疫情系在汤臣公司违约后发生，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，汤臣公司不能以此作为免除其支付相应期间的逾期交房违约金的合理理由。关于焦点三，即一审判决按每日万分之三的标准计算逾期交楼违约金是否适当。双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人逾期交房逾期不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日的，按每日万分之三支付逾期交房违约金。汤臣公司主张逾期90日内的违约金应当每日按已付房款的万分之一计算，李雨洲、张建会则主张只要逾期超过90日，全部违约金均应每日按照已付房款的万分之三计算。双方对此条款存在不同理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”之规定，应作出不利于汤臣公司的理解。即逾期超过90日，全部违约金均应每日按照已付房款的万分之三计算。汤臣公司逾期交房符合超过90日，故一审法院按每日万分之三标准计算全部违约金并无不当，本院予以维持。综上，汤臣公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4320元，由上诉人中山市汤臣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年十二月十一日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘