河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3634号上诉人（原审原告）：辛柏顺，男，1954年11月12日出生，汉族，住河南省武陟县。上诉人（原审原告）：辛旭利，男，1981年2月6日出生，汉族，住河南省武陟县。被上诉人（原审被告）：董国祥，男，1965年6月18日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：董雁领，女，1989年10月13日出生，汉族，住河南省武陟县，系董国祥女儿。上诉人辛柏顺、辛旭利因与被上诉人董国祥农村房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院于2020年9月23日作出的（2020）豫0823民初3139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。辛柏顺、辛旭利上诉请求：1、改判武陟县人民法院（2020）豫0823民初3139号民事判决书第二项为返还上诉人购房款69500元（即增加10000元）及利息；2、请求判令被上诉人赔偿上诉人所支付的拆房款、打地基材料款和人工计费共计3500元；3、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：首先，一审法院查明的案件基本情况事实清楚，但不应当错误认定上诉人主观上有疏忽，所以扣除上诉人一万元购房款。事实上，上诉人一生谨慎，对买房大事更不敢有半点马虎，因所买房屋宅院破旧不堪，想要居住，拆旧建新本是必然，上诉人早就考虑到害怕左邻右舍前来干扰，就多次和作为卖方的被上诉人充分协商，并于2019年2月1日经中间人董某在场双方共同出具“证明”，如有左邻右舍干扰等任何问题由被上诉人承担，宅基转让费等一切费用由被上诉人承担，全部退回。根据该证明协议，被上诉人已经作出充分承诺，如果上诉人在拆旧建新时遇到任何阻挠，无法实现合同目的，被上诉人全额退款并承担所有损失。该“证明”属双方自愿协议，同时有证人董某出庭证实，符合法律规定。在房产买卖协议被解除后，被上诉人应当履行承诺退还全额购房款并自行承担破旧房屋被拆除的损失，况且该破旧房屋无法居住，已不具有财产价值，对其拆除也并不对被上诉人造成任何经济损失。对此，一审法院在双方当事人有明确约定的情况下，不应当对购房款“酌情返还”。上诉人于2018年4月28日经四处筹措借贷一次性交付被上诉人购房款69500元，至今已二年半时间，由于被上诉人的违约，购房协议被解除，给上诉人造成的购房款利息损失客观存在，人民法院应当合理支持。第二，本案在2019年对干扰建房的侵权方起诉时，一审法院也曾对现场进行勘验，明知房屋已拆旧在建，上诉人已经实施了拆房以及打好在建基础，其各项支出费用已经实际产生，上诉人对各项费用仅主张3500元是合理的最低数额，但一审法院分文不予支持不符合双方“证明”的约定，于情于法都说不过去。董国祥辩称，其卖给上诉人房子，上诉人拆房其没有干预，一直配合上诉人的工作，上诉人应当提供谁干涉其拆房的证据证明该宅基地有问题，否则其不应当承担责任。如果上诉人提供相关证据证明其宅基地与他人有纠纷，就遵照法院判决。辛柏顺、辛旭利向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告之间所签订的《房产买卖协议》和《宅基地转让协议》，被告返还二原告已支付的70000元价款及利息；2、请求判令被告赔偿原告所支付的拆房款、打地基材料款和人工费共计3500元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定，二原告辛柏顺、辛旭利与被告董国祥系武陟县谢旗营镇蒯村村民，二原告系父子关系。2018年4月28日，原告辛柏顺与被告董国祥签订《房产买卖协议》一份，原告辛柏顺为协议甲方，被告董国祥为协议乙方。协议第一条约定：甲方（董国祥）将依法取得的位于武陟县谢旗营镇蒯村中原路44号的房产一处售予乙方辛柏顺所有，该房产东邻董永付，西邻董卫星，南邻董梧林，北至大路，四至分明。协议第二条约定：该处房产系砖混结构，一层五间平方，二层一间平房，西北侧有红砖围墙，以现状为准，房产宅基占地东西14.29米，南北26.85米，售价为人民币柒万元整（70000元），乙方（辛柏顺）于2018年4月28日一次性将购房款项交付与甲方（以收款条据为准）。原告辛柏顺与被告董国祥分别在协议落款处签字确认，本村村民孟宪堂作为见证人、武陟县谢旗营镇蒯村村民委员会作为鉴证单位为该协议进行了鉴证。协议签订后，原告辛柏顺向被告董国祥支付购房款69500元，原、被告均确认购房款已履行完毕。由于该宅院内房屋系被告于1994年所建，年久失修，无法居住。原告为了能够拆除旧房修建新房，2019年2月1日，原告辛旭利与董国祥共同出具“证明”，载明：“董国祥转让辛旭利宅基地拆房盖房之间不能有左邻右舍局外人干挠，如由任何问题由董国祥承担，宅基地转让费一切费用由董国祥承担，全部退回。”2019年农历正月，二原告与被告协商后拆除了旧房，准备新建。但遭到西邻董卫星及其父亲董梧林的干涉，多次阻止施工，不准原告建房。原告曾于2019年7月18日向该院提起相邻权诉讼，因涉案房屋已拆除，该宅基地的使用权人仍为董国祥，原告辛柏顺撤回了对董卫星的起诉。之后，原告要求被告董国祥以自己名义向法院提起诉讼，要求董卫星停止侵权行为，但被告拒绝向法院提起诉讼，原告至今无法在该宅基地上建房。原告买卖房屋的合同目的至今无法实现。另查明，原告辛柏顺共有两个儿子，分别为长子辛有利，次子辛旭利。两个儿子均已成家另过。原告辛柏顺与长子辛有利早已分户，辛有利的长子已年满十八岁，接近适婚年龄，共同居住不便。原告辛柏顺因此购买了被告董国祥的宅院。一审法院认为，原、被告均系武陟县谢旗营镇蒯村村民。原告有两个儿子，均已成家另过，但现有宅基地无法满足其生活需要。原告辛柏顺与同村村民董国祥签订买房合同，用于居住需求，村委会对该买卖行为也予以确认，买房合同合法有效，该院予以认定。（一）关于买卖协议是否应当解除的问题关于原、被告之间的买房协议是否应当解除，首先应确定被告作为出卖人是否存在违约情形，是否符合合同解除的法定条件。根据原告辛柏顺与被告董国祥签订的买房协议，买受人辛柏顺履行了付款义务，出卖人董国祥向买受人交付了房产，原、被告完成了买卖合同确定的基本义务。原告购买的房屋属于旧房，年久失修，需要重建，为了将翻建的房屋顺利建成，避免因该宅基地与他人存在纠纷而导致无法投入使用，原告辛旭利与被告董国祥共同出具了证明，被告董国祥承诺其转让的宅基地拆房盖房之间不能有左邻右舍局外人干扰，如有任何问题由董国祥承担，宅基地转让费一切费用由董国祥承担，全部退回。因此董国祥与辛旭利对该“证明”的约定，是对原告辛柏顺购买董国祥房屋买卖协议的补充。被告董国祥应当履行该“证明”约定的附随义务。但原告在拆除旧房准备修建新房之时，西邻董卫星与其父董梧林进行阻止，认为与涉案宅基地有纠纷，不让原告施工。原告辛柏顺向该院提起侵权诉讼，因原告购买的房产及宅基地并未过户，房屋拆除后该宅基地的使用权人仍为董国祥，原告辛柏顺撤回了对董卫星等人的起诉。由于被告董国祥拒绝以原告身份提起侵权诉讼，导致原告建房施工无法进行，原、被告的合同目的不能实现。故原告辛柏顺主张解除与被告董国祥的买房协议，理由充分，且证据确凿，该院予以支持。但原告在购房之后，翻建新房之前，虽然被告对原告翻建住房与邻里不存在纠纷给予了相应的承诺，但原告未向该宅院的相邻各方了解该宅院占用宅基地与相邻各方是否存在纠纷，主观上有疏忽。房屋的拆除的确给被告也造成了经济损失，也花去原告一定的拆除费用，考虑到原、被告各自损失的实际情况，原告应补偿被告一定的房屋损失。故该院认为，扣除被告该部分损失后被告应酌情返还原告购房款59500元。（二）关于原告的损失赔偿问题。原告诉请被告赔偿拆房款、打地基材料款以及人工费共计3500元，庭审中原告未提供相应证据支持其主张的各项损失。故原告诉请被告赔偿其拆房款、打地基材料款以及人工费共计3500元，依据不足，该院不予支持。一审法院判决：一、解除原告辛柏顺与被告董国祥于2018年4月28日签订的房产买卖协议；二、被告董国祥应于本判决书生效后十日内返还原告辛柏顺购房款59500元；三、驳回原告辛柏顺、辛旭利的其他诉讼请求。案件受理费1637元，减半收取计819元，由原告辛柏顺承担117元，被告董国祥承担702元。二审中，上诉人辛柏顺、辛旭利提供如下证据：2019年2月28日证明一份。证明：涉案房屋的拆房、打地基款项。被上诉人董国祥质证称，这是上诉人找的人拆的，其不清楚。本院对当事人提供的证据认证如下：上诉人辛柏顺、辛旭利提供的证据，真实性不能确定，依法不予采信。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，董国祥与上诉人签定房产买卖协议，将其位于武陟县谢旗营镇蒯村中原路**的房产出卖给上诉人，双方形成房屋买卖合同关系。董国祥2019年1月29日出具书面承诺“董国祥转让辛旭利宅基地拆房盖房之间不能有左邻右舍局外人干挠，如由任何问题由董国祥承担，宅基地转让费一切费用由董国祥承担，全部退回”。因邻居阻挠施工，上诉人至今无法在该宅基地上建房。上诉人无法在该宅基地上建房，其合同目的无法实现，请求解除涉案房产买卖协议，合法有据。按照董国祥出具的书面承诺，其应当将已收取的转让款69500元退还给上诉人。双方在履行该合同的过程中均存在一定损失，鉴于双方在合同履行中均不存在过错，对各自损失，由双方各自负担。辛柏顺、辛旭利的上诉理由部分成立，一审认定事实清楚，但处理结果欠妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省武陟县人民法院（2020）豫0823民初3139号民事判决第一项、第三项；二、变更河南省武陟县人民法院（2020）豫0823民初3139号民事判决第二项为：董国祥于本判决生效之日起十日内返还辛柏顺、辛旭利69500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1637元，减半为819元，由辛柏顺、辛旭利负担69元，董国祥负担750元。二审案件受理费137.5元，由辛柏顺、辛旭利负担68.5元，由董国祥负担69元。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年十二月十八日书记员 张艳娇