陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终14032号 上诉人（原审被告）：齐良全，男，1988年1月15日出生，汉族，住江苏省丰县。被上诉人（原审原告）：西安百花门业建材有限公司，住所地西安市未央区。法定代表人：袁长先，该公司董事长。委托诉讼代理人：万**红，女，1967年11月23日出生，汉族，住西安市未央区西安煤矿机械厂福利区。委托诉讼代理人：陈兴，陕西博义律师事务所律师。上诉人齐良全与被上诉人西安百花门业建材有限公司（以下简称百花公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初6714号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。齐良全上诉请求：1.撤销一审判决，驳回百花公司对齐良全的诉讼请求；2.返还质量保证金5000元、管理保证金2000元；3.一审诉讼费由百花公司负担。事实与理由：一审判决认定事实错误，应予撤销，一审认定齐良全尚欠百花公司租金与事实不符。一审法院未采纳齐良全提交证据错误。齐良全租赁库房却有设备费用，一审适用法律错误。三年房租共计491670元，租用时间为2018年10月27日至2022年6月26日共44个月，平均每月11174元。实际使用时间为2018年10月27日至2019年9月共计11个月，房租合计122914元。房租已交125261元，百花公司应退还齐良全多交房租2347元及押金7000元。百花公司辩称，一审程序正确，适用法律正确，认定事实清楚、判决公正。齐良全上诉请求不能成立。百花公司向一审法院起诉请求：1.判令齐良全支付从2019年7月24日到2019年10月26日的租金、设备使用费共计40805元；2.本案诉讼费由齐良全负担。一审法院认定事实：2018年10月17日，齐良全、百花公司签订《租赁协议书》，约定齐良全承租由百花公司所建的位于陕西省西安市XX路XX号XX城XX层XX区XX号商铺，总面积111.15平方米，租赁期限自2018年10月27日至2021年10月26日，百花公司给齐良全每年优惠80天时间，合同到期日为2022年6月26日；租金为62.5元/㎡·月，三年租金合计237583元，设施使用费为62.5元/㎡·月，三年费用合计237583元，物业管理费为3元/㎡·月，自2019年1月1日起调整为5元/㎡·月；齐良全需向百花公司交纳三年促销服务费4500元、管理保证金2000元、质量保证金5000元；在齐良全付清租金、设备设施使用费、促销服务费、物业管理费、管理保证金及质量保证金后，租赁协议生效；租赁期内，齐良全要求提前终止协议，须向百花公司支付协议费用总额的20%作为违约金；协议期满或提前终止后，双方应办理有关解约手续，清理交接营业场所，结清债权债务，齐良全超出7日不予清理，视为齐良全抛弃物，百花公司有权清理，费用由齐良全承担；协议终止或解除，齐良全对经营场地内的玻璃围墙、隔墙、门头、吊顶等装修无偿转交给百花公司，协议终止后，齐良全应恢复该场地卷闸门、玻璃门等的装修原貌。合同签订后，齐良全按约定支付了费用，享受每年优惠80天租赁期，在合同期后顺延；在协议解除或终止后的第十三个月由齐良全提出质量保证金退付申请，经百花公司核实齐良全售出的商品确无质量问题，百花公司将剩余的质量保证金退付齐良全；管理保证金的退付在双方协议终止后第三个月时办理等。合同签订后，齐良全向百花公司支付租金、设备使用费共计117584元、质量保证金5000元、管理保证金2000元，物业费交至2020年1月16日。双方均认可涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证，且均同意用齐良全交纳的质量保证金、管理保证金抵扣欠付的租金、设备使用费，百花公司不要求齐良全腾房。因双方分歧较大，致调解无果。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《租赁协议书》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。齐良全所交租金、设备使用费的使用截止日期为2019年7月7日，然其至今仍有样品放置于涉案房屋内，故百花公司主张自2019年7月24日起计算房屋租金、设备租赁费至2019年10月26日为40805元并无不当，然因合同无效，故其主张的租金、设备租赁费应为房屋使用费，与质量保证金、管理保证金抵扣后，齐良全应付百花公司33805元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告齐良全于本判决生效之日起十日内支付原告西安百花门业建材有限公司房屋使用费33805元；二、驳回原告西安百花门业建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1167元（西安百花门业建材有限公司已预交），由西安百花门业建材有限公司负担200元，由齐良全负担967元，齐良全负担部分于本判决生效之日起十日内支付西安百花门业建材有限公司。二审经询，双方当事人对一审查明事实无异议，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，一审法院认定涉案租赁合同无效，符合规定。房屋租赁合同无效，当事人应当参照合同约定计费标准支付房屋占有使用费等，本案中，结合双方当事人合同约定租金、设施使用费标准以及相关优惠政策，齐良全应以158389元/445天即355.9元/天支付房屋占有使用费及设施使用费为宜，一审确定相应标准时未考虑双方合同约定三年费用实际涵盖三年八个月使用期限的实际情况，本院予以纠正。根据本案一审查明事实，合同签订后齐良全向百花公司支付费用情况为：租金、设备使用费117584元，质量保证金5000元，管理保证金2000元及物业费交至2020年1月16日，参照355.9元/天标准计算，可以认定齐良全已支付房屋占有使用费及设施使用费至2019年9月21日。本案百花公司主张齐良全向其支付至2019年10月26日相关费用，虽齐良全称其已于2019年9月中旬搬离但未有证据证实，故齐良全应向百花公司支付2019年9月22日至10月26日的房屋占有使用费及设施使用费12456.5元，与齐良全已付保证金共计7000元抵扣后，齐良全仍应向百花公司支付房屋占有使用费及设施使用费5456.5元。综上所述，齐良全的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决第二项应予撤销，第一项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初6714号民事判决第二项；二、变更西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初6714号民事判决第一项为：齐良全于本判决生效之日起十日内支付西安百花门业建材有限公司房屋占有使用费等5456.5元；三、驳回西安百花门业建材有限公司其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1167元（西安百花门业建材有限公司已预交），由西安百花门业建材有限公司负担1011元，齐良全负担156元；二审案件受理费1167元（齐良全已预交），由齐良全负担156元，西安百花门业建材有限公司负担1011元。本判决为终审判决。  审 判 长  刘   琪审 判 员  师      婷审 判 员  卫  婉  莹 二〇二〇年十二月十四日 书 记 员  崔     旋  2020011403219880115150132032119880115441391610133742840316202001126714202010202020011267142020011267142020011267141