云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1669号上诉人（原审被告）：郑莱托，男，1977年9月生，汉族，云南省普洱市人，中专文化，住云南省楚雄市。被上诉人（原审原告）：楚雄州建华物业管理有限公司，住所地：云南省楚雄市开发区火车站北侧建华天汇财富中心****，统一社会信用代码：91532300678717654X。法定代表人：章宏敏，职务：总经理。委托诉讼代理人：李金艳，云南精益律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人郑莱托因与被上诉人楚雄州建华物业管理有限公司（以下简称建华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2020）云2301民初3643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人郑莱托，被上诉人建华物业公司的委托诉讼代理人李金艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人郑莱托上诉请求：撤销楚雄市人民法院（2020）云2301民初字3643号民事判决，改判或者重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人在小区服务期间不履行服务合同约定及竞聘陈述的承诺，更换所有的安防设施（如监控，单元门，可视对讲系统，消防器材）和修复道路、履行绿化带养护等责任，损坏了小区业主公共利益，违反法律、法规，服务合同无效。2、上诉人2014年1月入住小区，被上诉人管理失职，未对楼上乱搭乱建行为进行制止，造成楼上安装的防雨棚的水，在雨量过大时淋到墙上，上诉人家两个卧室窗台、墙体上大面积渗漏造成屋内装修（墙体，木地板，窗台）严重损坏，给上诉人造成直接经济损失17438.56元，所以才导致了上诉人未交物业费。3、被上诉人未履行《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》，对小区广大业主实施欺骗行为，一审依据物业管理服务合同部分条款，判决上诉人支付物管费4943元，违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定，适用法律不当。被上诉人建华物业公司答辩称，上诉人的上诉没有事实根据，合同效力问题一审已作过认定。上诉人的其它主张没有具体的事项，不能作为拒交物业费的理由。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人建华物业公司向一审法院起诉请求：1.判令郑莱托支付物业管理费4923.2元，生活垃圾代运费512元；2、判令郑莱托支付利息257元（2019年5月1日至2019年8月19日按中国人民银行1年期贷款基4.35%计算，2019年8月20日至2020年7月3日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算，2020年7月4日起按起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款项付清之日止；3、本案诉讼费由郑莱托承担。一审认定事实：2013年12月25日，建华物业公司与楚雄永盛花园小区业主委员会签订了《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》，合同约定：建华物业公司为楚雄永盛花园小区提供物业管理服务的期限为四年，即自2014年1月1日起至2017年12月31日止；物业服务费的收费标准：住宅物业管理服务费为0.55元/月/平方米。2017年12月20日，在《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》约定的物业管理服务期限届满前，建华物业公司受楚雄永盛花园小区业主委员会委托继续为永盛花园小区提供物业管理服务至第二届业主委员会成立。2019年1月28日、2019年3月31日，建华物业公司受楚雄永盛花园小区第二届业主委员会委托继续为永盛花园小区提供物业管理服务至2019年4月30日。同时，建华物业公司根据楚雄市环境卫生管理处的委托代收生活垃圾处理费。郑莱托于2013年12月入住永盛花园小区，在入住后的几年中，由于开发商在小区建设中的遗留问题较多，加之物业管理不到位，致使小区不同程度的出现车辆乱停乱放、监控损坏、部分单元楼门禁损坏、消防设施老化等问题，上述问题建华物业公司未进行有效解决。郑莱托所居住的永盛花园小区xx幢x单元xx室房屋建筑面积为139.86平方米，自2014年1月1日起至2019年4月30日止，欠物业服务费共计4923元（139.86平方米×0.55元/月/平方米×64个月）、生活垃圾清运费共计512元（8元/月/户×64个月)。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”建华物业公司与楚雄永盛花园小区业主委员会签订《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》,建华物业公司与郑莱托双方已形成物业服务合同关系。建华物业公司根据《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》的约定提供了物业管理服务，郑莱托作为永盛花园小区的业主，应根据《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》的约定支付相应的物业管理服务费。建华物业公司提供的物业服务存在瑕疵，郑莱托不履行交纳物业管理服务费的义务，是对建华物业违约行为依法行使违约救济权的合法行为，但郑莱托实施履行抗辩权的限度应与建华物业公司的违约内容相对应，否则，超出限度部分系违约行为。虽然建华物业公司提供的物业服务有瑕疵，但鉴于郑莱托实际接受了建华物业公司的物业服务，原审法院酌情适当减少郑莱托应承担的物业管理服务费，郑莱托应支付建华物业公司应交纳物业服务费的90%即4431元（4923元×90%)及生活垃圾清运费512元。因《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》中未明确约定资金占用利息条款，故对建华物业公司主张的资金占用利息，本院不予支持。郑莱托辩称因xx幢x单元xx室乱搭建雨棚导致其房屋墙体渗水，应由建华物业公司承担其损失，属另一法律关系，本案不予处理。郑莱托提出的诉讼时效辩解，依据的是《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行期间的规定，而不是依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条诉讼时效期间的规定，故对此辩解，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由郑莱托支付楚雄州建华物业管理有限公司自2014年1月1日起至2019年4月30日止的物业服务费4431元、生活垃圾清运费512元；二、驳回楚雄州建华物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由郑莱托负担。二审中，双方当事人对一审认定的法律事无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以认定。二审中，上诉人提交了楚雄永盛花园小区业主手册一份，欲证明被上诉人未按服务合同及承诺履行职责。被上诉人对业主手册的真实性无异议，认为履行合同存在不到位的地方，但不能证明被上诉人未履行物业管理义务。本院认为，被上诉人对上诉人提交的证据无异议，本院予采信。归纳诉辩双方的主张，本案的争议焦点为：被上诉人建华物业公司是否对永盛花园小区提供了物业服务，上诉人郑莱托应否支付欠付的物业服务费。本院认为，被上诉人建华物业公司与楚雄永盛花园小区业主委员会签订了《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》，建华物业公司提供了物业管理服务，上诉人郑莱托作为小区业主，应按合同约定交纳物业服务费和生活垃圾清运费。建华物业公司虽提供了物业服务，但管理不到位，存在物业服务瑕疵，一审对此已做相应扣减，郑莱托应向建华物业公司支付欠付的物业服务费及垃圾清运费。综上所述，上诉人郑莱托的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑莱托负担。本判决为终审判决。审判长  张燕芳审判员  黄晓春审判员  王中强二〇二〇年十二月九日书记员  张旭东