江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终8791号上诉人（原审原告）：杨帆，男，1992年7月8日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。委托诉讼代理人：朱敏，江苏宁创律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐亚兵，江苏宁创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中粮祥云置业南京有限公司，住所地江苏省南京市江宁区龙眠大道**。法定代表人：周洪雨，该公司董事。委托诉讼代理人：杨焘，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。上诉人杨帆因与被上诉人中粮祥云置业南京有限公司（以下简称中粮公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初1355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法由审判员李斐独任审理。本案现已审理终结。杨帆上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付购房款利息损失21791.44元（利息以本金410000元为基数，其中30000元自2018年9月25日起，其中140000元自2018年10月1日起，其中240000元自2018年10月13日起，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年11月19日止）；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，本案合同约定的商品房规划用途是办公还是住宅应当结合合同的其他条款以及合同的实际履行情况来综合判定。1、从开发商前期的宣传来看，被上诉人印刷的宣传画册、被上诉人公司官网对案涉楼盘的宣传、现场样板房的布置、销售人员的微信聊天记录、被上诉人高管的现场音像资料以及平面媒体的新闻追踪等，都表明被上诉人宣传其售卖的是可以用于正常生活居住的公寓，而不是办公用房；2、从合同的其他条款看，被上诉人销售给上诉人的是住宅用房，而不是办公用房。商品房预售合同第一条第三款载明商品房规划用途为办公，该条款之所以形成，是源于被上诉人在业主签字后事后打印形成，业主并不知情。该条款与合同的其他条款（附件4、装饰装修及设备标准；附件7、配套基础设施及其他设施；附件9、保修范围和保修期）相互冲突，其余条款指向的房屋用途均为住宅用房，而不是办公用房。被上诉人作为开发商在将房屋销售给上诉人时，并没有如实告知房屋的使用用途为办公用房，更没有在合同中明确办公用房的契税、水电费等，相反，被上诉人在合同中约定明确层高为4.8米，暗示可以挑高设计。在合同中明确有上下水、有厨房、卫生间，精装修交付，不仅违反了地方政府部门规章，对购房者来说也构成欺诈；3、从房屋的得房率以及计价方式、价款来判断，业主购买的是住宅，而不是办公用房。因此，结合商品房预售合同的其他条款以及合同的实际履行情况来看，一审法院对本案案涉标的物的性质认定为办公错误；二、一审法院适用法律错误。上诉人基于购买住宅房屋需求向被上诉人预购房屋，被上诉人在整个宣传、销售的过程中以精品公寓住宅进行推销推广，后上诉人通过相关媒体报道得知案涉房屋并非被上诉人销售时所宣称的公寓住宅，被上诉人的行为使上诉人的合同目的不能实现。上诉人与被上诉人之间的《南京市商品房预售合同》经双方协商解除，依据相关法律规定，上诉人有权向被上诉人主张相应的损失。综上，一审法院存在认定事实错误、适用法律错误的情形，请求二审法院在查清事实的基础之上，依法改判，维护上诉人的合法权益。中粮公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人和被上诉人系通过协商一致达成的解除协议，双方间就该解除协议项下的解除事宜，包括退房和房款的退还均已履行完成，因此上诉人和被上诉人就原购房合同项下的权利义务已经全部终止。根据一审调查的基本事实可以看出，上诉人和被上诉人所签署的预售合同对于案涉房屋的性质、房屋的用途有明确的约定，被上诉人就合同的解除并无任何过错，上诉人也没有充分的证据予以证明被上诉人就合同解除存在过错，因此被上诉人不应当向上诉人赔偿利息损失。请求二审法院维持原判，驳回上诉。杨帆向一审法院起诉请求：1、判令中粮公司支付购房款利息损失（利息以本金410000元为基数，其中30000元自2018年9月25日起，其中140000元自2018年10月1日起，其中240000元自2018年10月13日起，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年11月19日止）；2、判令中粮公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年10月1日，杨帆（乙方）与中粮公司（甲方）签订《祥云悦广场商品房预售合同》一份，约定甲方预售给乙方的商品房为位于南京市江宁区的房产，该商品房规划用途为办公，层高4.8米，土地用途为城镇混合商办用地，土地使用年限2015年11月20日起至2055年11月19日止。该商品房建筑面积为42.1平方米，乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为19239.91元／平方米，总价810000元。分期付款，第一期应于2018年10月1日前支付170000元，第二期应于2018年10月13日前支付240000元，另商业性贷款400000元。甲方应于2020年9月20日前向乙方交付该商品房。《甲乙双方其他约定》第7.3条约定：“甲方展示的样板间功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不作为交房标准或合同的样品。实际交付房屋与样板间可能存在平面及空间尺寸差异，甲方无需就实际交付房屋与样板间空间、尺寸的差异承担责任”。签订上述合同后，杨帆分别于2018年9月25日、10月1日、10月13日支付购房款30000元、140000元、240000元，合计410000元。2019年10月22日，杨帆（乙方）与中粮公司（甲方）签订《退房协议（全款）》一份，约定甲乙双方于2018年10月1日签订的《南京市商品房预售合同》，乙方购买甲方开发的中粮悦天地项目2栋330室商品房，现乙方申请退房退款，经双方友好协商，拟达成如下协议：“一、甲乙双方签订的上述预售合同于2019年10月22日解除，甲乙双方均不再继续要求对方履行该预售合同项下之权利义务。同时乙方应向甲方交回已签署的原购房合同、购房发票等各项资料；二、本协议签署后壹月内，乙方配合甲方至南京市房产登记部门办理预售合同的撤销备案登记手续；三、甲方于乙方配合办理完预售合同撤销备案登记手续后壹月内向乙方退还购房款共计410000元；四、关于乙方提出给付退房利息损失一事，甲方暂无赔付方案，后续如有相关解决方案将另行告知并参照执行。乙方同意先行配合甲方完成本协议项下关于退房所需一切手续，包括但不限于撤销购房合同的登记备案手续；五、如果乙方违反本协议约定，须继续履行原预售合同，并向甲方支付违约金伍万元；六、如果甲方未能按照本协议约定的时间完成退款，则甲方向乙方支付违约金伍万元。如非甲方原因造成款项未付清，本条不适用…”。签订上述协议后，中粮公司按期于2019年11月20日将购房款410000元退还至杨帆账户。2020年1月，杨帆诉至一审法院，要求中粮公司支付购房款利息损失。一审审理中，杨帆陈述其基于购买住宅需求向中粮公司预购房屋，中粮公司在整个宣传、销售过程中将待出售的房产宣传为4.8米精装双钥匙性质的商住公寓，且其在签订合同时，商品房规划用途处为空白，其在看到相关媒体报道后才知晓其购买的房屋为办公用房，因该类型房屋无法通上下水及燃气，故其合同目的无法实现，其认为中粮公司构成根本违约，现要求中粮公司承担赔偿购房款利息的违约责任。为了证明以上事实，杨帆提交了宣传册等宣传材料、媒体报道、聊天记录、录音等证据。中粮公司质证后认为，相关宣传材料及报道来源不详，聊天记录及录音均未提供原始载明，故对上述证据真实性不予认可，另外宣传资料及样板间的性质在法律意义上属于要约邀请，并非要约，双方应以签署的购房合同作为履约的依据；双方的合同已明确约定房产的用途为办公，且土地使用年限系40年，在合同的补充协议中也明确载明样板间仅供参考，而非交付的标准；根据南京市商品房销售管理规定，所有的预售合同在提供给业主签署之前，是要经过房管局备案并在售楼处进行公示，合同的有关内容在签署时不可能是空白；预售合同的解除系因杨帆申请，双方协商一致解除，其不认可有虚假宣传及其他不当行为，杨帆主张其违约并要求其承担利息损失无事实和法律依据。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨帆与中粮公司签订的《南京市商品房预售合同》和《退房协议》均系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。杨帆陈述其在签订合同时商品房的规划用途处为空白，但未能提供证据证实，故一审法院不予采信。双方签订的合同明确约定案涉房产的规划用途为办公，土地使用年限也相应为40年，杨帆作为完全民事行为能力人，通过与中粮公司缔约，应对案涉房产的规划用途、土地性质、使用年限等有明确认知。另外，从退房协议的内容也可以看出，案涉合同因杨帆申请，双方协商而解除，杨帆缴纳的购房款也由中粮公司按照协议约定按期予以退还，关于购房款利息损失，中粮公司在协议中并未承诺给付。综合考虑案涉合同履行情况及双方的约定，一审法院认为杨帆主张案涉合同因中粮公司违约而解除，依据不足，现杨帆以此为由要求中粮公司赔偿购房款利息损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回杨帆的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取223元，由杨帆负担。本院审理期间，上诉人杨帆对一审认定“该商品房规划用途为办公，层高4.8米，土地用途为城镇混合商办用地，土地使用年限2015年11月20日起至2055年11月19日止”有异议，杨帆认为事实上双方当时签署的合同规划用途是空白的，并未填写为“办公”，土地使用年限处也是空白的。上诉人杨帆对一审查明的其他事实没有异议。被上诉人中粮公司对一审法院查明的事实没有异议。对于双方当事人均无异议的一审查明事实，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院认为，本案二审中的争议焦点为：被上诉人在合同履行过程中是否存在违约行为，是否应向上诉人支付购房款利息损失。上诉人杨帆主张，其基于购买住宅需求向中粮公司预购房屋，中粮公司在整个宣传、销售过程中将待出售的房产宣传为商住公寓，在双方签订合同时，商品房规划用途处为空白，而结合合同其余条款，指向的房屋用途均为住宅用房，不是办公用房，但案涉房屋的实际用途为办公用房，故中粮公司在合同履行过程中构成违约，在双方合同解除后，中粮公司应赔付杨帆所付购房款的利息损失。对此本院认为，双方签订的商品房预售合同明确约定案涉房产的规划用途为办公，土地使用年限也相应为40年，杨帆现并无证据证实其签署合同时商品房规划用途条款为空白，故杨帆主张中粮公司销售办公用房违约缺乏事实依据，一审法院未支持杨帆关于案涉合同因中粮公司违约而解除的主张并无不当。因此，杨帆以中粮公司违约为由要求中粮公司赔偿其购房款利息损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人杨帆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费446元，由上诉人杨帆负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二〇年十二月四日法官助理李映碧书记员王宇白