广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1337号 上诉人（一审被告）：覃宝灵，男，1975年12月19日出生，壮族，原住广西象州县中平镇架村村民委自歇村**，现住广西南宁市青秀区。 上诉人（一审被告）：巫益明，男，1982年11月11日出生，汉族，原住广西象州县百丈乡百丈村民委百丈旧街**，现住广西象州县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：巫益凤，广西欣源律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：象州翔皓房地产有限责任公司，住所地：广西象州县象州镇内环路**。 法定代表人：杨毅斌，该公司总经理。 诉讼代表人：象州翔皓房地产有限责任公司管理人。 委托诉讼代理人：赵辉，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江盼，广西汇力律师事务所律师。 上诉人巫益明、覃宝灵因与被上诉人象州翔皓房地产有限责任公司（以下简称翔皓公司）租赁合同纠纷一案，不服象州县人民法院（2020）桂1322民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人巫益明、覃宝灵上诉请求：1.依法撤销一审判决，并驳回翔皓公司诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由翔皓公司负担。事实和理由：一、一审法院认定涉案《房屋租赁合同》、《补充协议》以及《协议书》已于2018年10月6日法定解除，是错误的。被上诉人翔皓公司的破产管理人于2018年10月8日接管翔皓公司，在其接管后，从未向上诉人发出过解除通知。在此期间，翔皓公司与上诉人签订的涉案租赁合同以及“以租抵债”协议仍处于持续履行状态，上诉人认为该履行阻止合同法定解除的发生。因此，一审法院对此认定事实错误。二、一审法院在上述认定事实错误的基础上作出的判决存在适用法律错误。上诉人认为即使涉案《房屋租赁合同》及相关协议已解除，上诉人也无须向翔皓公司支付租金及占用费。根据《破产法》第四十条的规定，债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以主张抵销。上诉人在本案所涉租金或占用费属于可以抵销的债务，且上诉人依法享有对翔皓公司的债权，该债权远超翔皓公司对上诉人所负的债务。同时，若一审法院认定上诉人与翔皓公司签订的租赁合同及相关协议已解除，翔皓公司的管理人应该严格按照破产法的要求，履行管理人义务及时收回租赁商铺。因此，对于管理人怠于履行管理人义务所造成的近两年的租金损失，应由管理人自行承担。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法查明案件事实，撤销一审判决，改判驳回翔皓公司的诉讼请求。 被上诉人翔皓公司辩称，一、上诉人与被上诉人双方签订的房屋租赁合同、补充协议，从约定的租期看，是未履行完毕的合同。而以租抵债的协议书，约定采用的抵扣支付方式，属于破产法第18条中规定的法定解除未履行完毕的合同，根据规定，至破产受理之日起2个月内未通知对方当事人的视为解除合同。因此，合同已于2018年10月6日法定解除。二、对于上诉人提出的破产法第40条规定，该规定指的是债权人在破产申请前对债务人负有债务的可以向管理人主张抵销，该条文指的抵销是指债权人与债务人在破产申请受理前互负有金钱债务的抵销，而不包含上诉人所主张的在破产案件受理后产生的租金和占用费，上诉人主张的抵销，则属于破产法第16条的个别清偿，应为无效。三、在法院指定管理人之后，管理人已经通过电话、邮寄通知、以及上门张贴通知的方式履行了告知合同已经解除且需要缴纳租金和占用费的义务，在管理人对租赁物获得控制权和管理权之前，次承租人一直都有向上诉人交纳租金，上诉人在一审的庭审时对此事实也表示认可。因此，上诉人辩解管理人怠于行使职责并造成其承担占用费的情况与事实不符。综上，请法院依法驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人翔皓公司向一审法院起诉请求：1.判令覃宝灵、巫益明共同向翔皓公司支付租赁商铺租金73302.63元（自2018年8月6日计算至2018年10月9日止）；2.判令覃宝灵、巫益明共同向翔皓公司支付租赁合同法定解除后的商铺占用费424761.99元（自2018年10月10日暂计算至2020年4月30日，之后的占用费参照《房屋租赁合同》计算至实际搬迁之日止，计算方式详见起诉书附件《租金及占用费计算清单》）；3.判令覃宝灵、巫益明搬离并交还翔皓公司的位于象州县；4.判令覃宝灵、巫益明负担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年1月覃宝灵、巫益明分别起诉翔皓公司要求解除商品房买卖合同、返还购房款，经一审法院主持调解，2016年1月20日双方达成调解协议，形成（2016）桂1322民初64、65号民事调解书，两调解书已生效，但此后翔皓公司并未履行调解书义务。2016年5月27日，覃宝灵、巫益明与翔皓公司签订了两份《房屋租赁合同》，承租翔皓公司名下位于象州县（面积共计397.44平方米）以及东城佳苑1栋1层106、107号商铺（面积共计417.06平方米），租期为2016年6月15日至2021年6月14日，月租金为30元／平方米。2017年4月8日，覃宝灵、巫益明与翔皓公司签订针对东城佳苑3栋1层101、102、103、104、105号商铺的《补充协议》，延长了一年的租赁期限。2017年4月8日覃宝灵、巫益明又与翔皓公司签订了一份《房屋租赁合同》，承租了翔皓公司名下位于象州县物业房（面积共计134.34平方米），租期自2017年6月15日至2022年6月14日，月租金为10元／平方米。2017年10月30日，覃宝灵、巫益明分别与翔皓公司签订了关于履行（2016）桂1322民初64、65号民事调解书的《协议书》，约定将租赁东城佳苑3栋1层101、102、103、104、105号商铺和物业房以及东城佳苑1栋1层106、107号商铺所应交纳的租金抵扣翔皓公司在（2016）桂1322民初64、65号民事调解书承担的债务。2018年7月11日，一审法院作出（2018）桂1322执176号决定书，以翔皓公司不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务为由，决定将执行案件移送来宾市中级人民法院进行破产审查。2018年8月3日，来宾市中级人民法院指定该案由本院审理。一审法院于2018年8月5日作出（2018）桂1322破申1号民事裁定书，裁定受理翔皓公司的破产清算申请。来宾市中级人民法院于2018年10月8日指定广西汇力律师事务所担任翔皓公司管理人。覃宝灵、巫益明分别于2018年12月26日和2019年4月12日向翔皓公司管理人申报了债权［债权形成原因：（2016）桂1322民初64、65号民事调解书］。翔皓公司管理人2019年8月26日作出《债权审查结果通知书》，确认：覃宝灵至2018年8月5日破产案件受理之日止的普通债权为706630.50元（其中本金600000元、利息106630.50元）；巫益明至2018年8月5日破产案件受理之日止的普通债权为307424.50元（其中本金260000元、利息47424.50元）。覃宝灵、巫益明2020年1月14日已返还租赁的3栋1层102号、103号商铺及物业房给翔皓公司管理人，2020年2月1日已返还租赁的3栋1层101号、104号商铺给翔皓公司管理人，2020年3月19日已返还租赁的1栋1层106号、107号商铺给翔皓公司管理人，尚有3栋1层105号商铺未返还给翔皓公司管理人。翔皓公司于2020年4月8日向一审法院起诉。 一审法院认为，《中华人民共和国企业破产法》的立法目的是为了规范企业破产程序、公平清理债权债务、保护债权人和债务人的合法权益、维护社会主义市场经济秩序。破产以公平清偿债务为宗旨，公平是破产应当实现的最为重要的目标，同时也是破产程序贯穿始终的基本原则；人民法院受理破产申请，标志着破产程序的开始，所有债权都必须通过破产程序获得清偿；在清偿时，同一顺序的所有债权人地位平等，按债权数额的比例分配；如果人民法院在受理破产申请后，仍然允许债务人对个别债权人的债权进行清偿，就会造成个别债权人与其他债权人实际受偿的不平等，使得个别债权人能够全部或大部分得到清偿，而其他债权人的债权则较少得到清偿，甚至得不到清偿，这有悖于破产法的立法目的和原则；因此，为了保障在债务人被宣告破产后，所有的破产债权人都能够得到平等的清偿，有必要在受理破产申请后，禁止债务人对个别债权人的清偿。管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，应当按照有利于使债务人财产最大化的原则，行使决定继续履行或者解除的选择权；管理人行使选择权应当在人民法院裁定受理破产申请之日起二个月内通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内予以答复，否则视为解除合同。本案中，翔皓公司、覃宝灵、巫益明签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》以及2017年10月30日的《协议书》为双务合同，2018年8月5日裁定受理翔皓公司破产申请时，上述合同尚未履行完毕，应当适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定处理，即管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。因此上述《房屋租赁合同》、《补充协议》以及2017年10月30日的《协议书》已于2018年10月6日法定解除。覃宝灵、巫益明的债权应当通过破产程序得以实现。人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效，因此2018年8月6日起翔皓公司就不能再对个别债权人的债务进行清偿，所以从2018年8月6日起翔皓公司、覃宝灵、巫益明双方就不能再履行《协议书》的抵销内容，覃宝灵、巫益明应当支付2018年8月6日至2018年10月5日二个月的租金给翔皓公司，而且覃宝灵、巫益明应当于2018年10月6日将租赁物返还给翔皓公司，逾期则应当参照合同约定的租金标准支付占用费。根据本案事实，计算得相关的租金和占用费如下：一、2018年8月6日至2018年10月5日的租金：1、东城佳苑3栋1层101、102、103、104、105号商铺租金为11923元×2月＝23846元；2、东城佳苑1栋1层106、107号商铺租金为12512元×2月＝25024元；3、东城佳苑3栋1层物业房的占用费为1343元×2月＝2686元；合计51556元。二、2018年10月6日之后至返还租赁物时止的占用费：1、东城佳苑3栋1层101号商铺2018年10月6日至2020年1月31日的占用费为125平方米×30元／平方米×15月＋125平方米×30元／平方米÷30日×26日＝59500元；2、东城佳苑3栋1层102号商铺2018年10月6日至2020年1月13日的占用费为95.72平方米×30元／平方米×15月＋95.72平方米×30元／平方米÷30日×8日＝43839.76元；3、东城佳苑3栋1层103号商铺2018年10月6日至2020年1月13日的占用费为91.15平方米×30元／平方米×15月＋91.15平方米×30元／平方米÷30日×8日＝41746.70元；4、东城佳苑3栋1层104号商铺2018年10月6日至2020年1月31日的占用费为39.21平方米×30元／平方米×15月＋39.21平方米×30元／平方米÷30日×26日＝18663.96元；5、东城佳苑3栋1层物业房2018年10月6日至2020年1月13日的占用费为134.34平方米×10元／平方米×15月＋134.34平方米×10元／平方米÷30日×8日＝20509.24元；6、东城佳苑1栋1层106号商铺2018年10月6日至2020年3月18日的占用费为207.65平方米×30元／平方米×17月＋207.65平方米×30元／平方米÷30日×13日＝108600.95元；7、东城佳苑1栋1层107号商铺2018年10月6日至2020年3月18日的占用费为209.41平方米×30元／平方米×17月＋209.41平方米×30元／平方米÷30日×13日＝109521.43元；上述6间商铺、1间物业房的占用费合计402382.04元。东城佳苑3栋1层105号商铺2018年10月6日至实际返还租赁物之日止的占用费应当参照合同约定及实际占用的时间另外计算。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决：一、覃宝灵、巫益明应当于本判决生效之日起五日内将租赁的东城佳苑3栋1层105号商铺返还给象州翔皓房地产有限责任公司；二、覃宝灵、巫益明应当于本判决生效之日起五日内将租赁的东城佳苑3栋1层105号商铺返还给象州翔皓房地产有限责任公司；三、覃宝灵、巫益明应当于本判决生效之日起十日内支付象州翔皓房地产有限责任公司2018年8月6日至2018年10月5日的租金51556元和案涉101号商铺、102号商铺、103号商铺、104号商铺，106号商铺、107号商铺、物业房2018年10月6日至返还租赁物之日的占用费402382.04元，合计453938.04元。一审案件受理费8847元，减半收取4423.50元，诉讼保全申请费3020元，由覃宝灵、巫益明负担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 经审理查明，2020年2月1日覃宝灵、巫益明将租赁的东城佳苑3栋1层105号商铺与104号商铺一并返还翔皓公司管理人。一审法院认定“尚有3栋1层105号商铺未返还给翔皓公司管理人”错误，本院不予确认。一审法院认定的其他事实正确，本院予以确认。在本案二审作出判决前（2020年11月17日），翔皓公司向本院提出撤回要求覃宝灵、巫益明返还东城佳苑3栋1层105号商铺的诉请。 本院认为，上诉人与被上诉人自愿签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》以及《协议书》，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。 双方在合同中明确约定，翔皓公司在（2016）桂1322民初64、65号民事调解书承担的债务，用东城佳苑3栋1层101、102、103、104、105号商铺和物业房以及东城佳苑1栋1层106、107号商铺所应交纳的租金抵扣，据此，双方在签订协议时，上诉人已履行交纳租金的义务。 根据《中华人民共和国企业破产法》第十八：“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人,管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同”规定，本案上诉人已履行交纳租金义务完毕，不是该条中“双方当事人均未履行完毕的合同”的情形，本案不发生上述规定合同解除的条件，为此，本案租赁合同及协议仍处于有效履行的状态中。故一审法院适用该条款，认定本案《房屋租赁合同》、《补充协议》以及《协议书》于2018年10月6日法定解除错误。上述合同应于上诉人实际将租赁物返还给被上诉人之日解除。 由于上诉人已履行支付租金的义务，被上诉人起诉要求上诉人支付租金及占用费，依据不充分，一审法院判决上诉人向被上诉人支付商铺租金及占用费错误，本院予以纠正。东城佳苑3栋1层105号商铺已返还翔皓公司管理人，一审判决上诉人返还被上诉人该商铺错误，本院予以纠正。 综上所述，上诉人覃宝灵、巫益明的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实正确，但适用法律及实体处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销象州县人民法院（2020）桂1322民初368号民事判决； 二、驳回被上诉人象州翔皓房地产有限责任公司的诉讼请求。 一审案件受理费8847元，减半收取4423.5元，诉讼保全申请费3020元，由被上诉人象州翔皓房地产有限责任公司负担；二审案件受理费8847元，由被上诉人象州翔皓房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 媚 审 判 员  侯永魁 审 判 员  黄月秀 二〇二〇年十二月二日 法官助理  王 震 书 记 员  龙 莉 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；