广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23522号上诉人（原审原告）：李涵轩，女，1994年8月2日出生，汉族，身份证住址湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：杨晓峰，广东理奥律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴志英，女，1977年11月23日出生，汉族，身份证住址广州市从化区。委托诉讼代理人：陈马强，广东协言律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈康祥，广东协言律师事务所律师。上诉人李涵轩与上诉人吴志英因租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初18415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，于2020年12月1日公开开庭进行审理。上诉人李涵轩的委托诉讼代理人杨晓峰，上诉人吴志英及其委托诉讼代理人陈康祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李涵轩上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判吴志英返还李涵轩押金24000元；2.一审、二审诉讼费由吴志英承担。事实和理由：2020年9月，李涵轩无意中得知吴志英于2020年4月28日与涉案房屋的所有权人刘子阳签订了解除存量房买卖合同。2020年6月16日，刘子阳与陈晓楠签订《存量房买卖合同》，双方约定刘子阳将涉案房屋出售给陈晓楠。即在双方还在商量装修方案期间及李涵轩提起本案诉讼之前，吴志英已经失去了对涉案房屋处分的权利。综上，请求二审法院予以改判。吴志英答辩称，一、李涵轩单方面解除合同事实清楚，证据充分。李涵轩实际在3月份就退出租赁房屋所涉及的项目，吴志英多次催促其提供装修方案，但在4月23日以后李涵轩就未对房屋装修问题提出过任何方案和答复。李涵轩在4月底通过电话告知吴志英的丈夫要求解除合同退还保证金及装修补贴，吴志英的丈夫没有同意。李涵轩4月底在没有通知吴志英的情况下将存放在涉案房屋的物品搬离，且在5月1日未按要求交纳租金。故一审认定李涵轩单方解除合同，事实清楚，证据充分。二、李涵轩认为吴志英在双方商量装修方案期间已经失去对涉案房屋的处分权不是事实。吴志英与涉案房屋所有权人刘子阳签订买卖合同后，刘子阳将钥匙交给吴志英，并允许吴志英占用使用涉案房屋。房屋亦按照李涵轩所确认的需要铺设的地砖进行铺设，双方商量一致的厕所方案也已改造完成，证明吴志英对涉案房屋是有处分权的。最终没有购买涉案房屋是因为李涵轩单方解约，没有按照约定支付租金，让吴志英承担了较大投资风险和损失，故选择与刘子阳解除买卖合同。三、吴志英根据李涵轩的装修要求购买装修材料，现李涵轩单方解除合同给吴志英造成实际损失。四、根据双方所签订的合同约定及事实，吴志英可以没收保证金，不予退还装修补贴金。吴志英上诉请求：1.改判一审判决第二项为吴志英无需退还李涵轩装修补助费18000元；2.本案一、二审的诉讼费由李涵轩负担。事实和理由：一审判决吴志英向李涵轩退还装修补助费18000元于事实不符。双方签订第一份合同的时间为2019年12月10日，后因甲方签名为吴志英，但捺印的为吴志英的丈夫。后李涵轩要求重新签订合同。根据双方微信记录，也可验证双方在2019年12月10日开始就装修问题进行了沟通。吴志英在双方签订房屋租赁合同后，即马上联系装修公司并支付相关装修费用，有相关付款记录为证。李涵轩单方提出解除合同，已经给吴志英在装修上造成实际损失。故李涵轩单方解除合同，违约在先，吴志英无需向其退还装修补助费。综上，请求二审法院予以改判。李涵轩答辩称，首先，吴志英并无提供证据证明其是为了涉案房屋所支付的装修费用，根据吴志英一审提交的证据材料显示，早于2019年10月30日就有向其声称的装修公司支付5000元装修款的付款凭证，但吴志英在二审时又提交了数份为2019年12月与2020年1月份支付的装修费用。吴志英声称双方最早签订合同的时间是2019年12月份，但吴志英提交的证据与其主张的事实存在反复以及矛盾之处。其次，吴志英所支付的装修费用并不能证明是用于涉案房屋的装修，其所称已在涉案房屋中铺设与李涵轩此前协商想要铺设的地砖，但吴志英在一审中并未提出该主张，因此李涵轩有理由相信是吴志英在李涵轩提起诉讼后再在涉案房屋铺设了该地砖，拟达到其已履行合同义务的假象。最后，根据一审查明的事实，双方对装修方案自始至终都并未协商一致，甚至李涵轩对于卫生间的装修方案一直都是持反对态度的。而吴志英按照双方并未协商一致的装修方案对涉案房屋进行装修，该行为并不符合双方的合同约定。2020年7月16日，李涵轩向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除李涵轩与吴志英签订的《租赁合同》；2、吴志英返还李涵轩押金24000元、装修费用18000元；3、吴志英向李涵轩支付咨询律师相关费用2000元；3、本案诉讼费由吴志英承担。一审法院经审理查明：2020年1月18日，李涵轩（承租方、乙方）与吴志英（出租方、甲方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将座落于广州市白云区远景路万方圆C座203的房地产（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为办公用途使用，租期从2020年3月1日起至2026年2月28日止，为期六年。每月租金12000元，租金自2020年3月1日起一年内不变，从第二年起，租金在上年租金的基础上逐年递增5%。甲方向乙方收取贰个月租金作为保证金，共计24000元，保证金在租赁期届满时，无息退还乙方。甲方承诺收取装修补贴金18000元为乙方装修该物业，并按乙方方案要求装修。甲方按本合同中乙方的地址以挂号形式发出收楼通知或直接交付收楼通知书给乙方，十天内乙方仍不接收该物业，可视为乙方违约和放弃该物业的租赁权，甲方有权将该物业再租给第三方，所收保证金不予退回；等等。同日，李涵轩向吴志英支付保证金24000元及装修补助费18000元，吴志英向李涵轩出具收条。上述合同签订后，李涵轩、吴志英双方即协商涉案商铺的装修方案并准备进场装修。2020年1月23日，因新型冠状病毒感染的××疫情（以下简称新冠疫情）防控形势，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。涉案商铺的装修事宜因新冠疫情影响停滞。同年2月9日，李涵轩通过微信询问吴志英“这个月又装修不完后面的房屋要怎么算”，吴志英答复“疫情期间，工厂没确定时间开工”。3月3日，吴志英答复“现还没装修，不算你房租”。3月26日，李涵轩答复“装修那些我们这边就不着急了，学校没开学我们这边也动不了工”。4月20日，吴志英答复“我5月1日起要算房租了，你们拖时间是你们的事情了。现还有10天时间装修，你们不落实房间墙体，耽误了时间是你们的事了”。李涵轩于同日答复“我股东他们要过来跟你聊一下我们需要先怎么隔墙其他一些装修方面的细节”。一审诉讼中，李涵轩向一审法院提交如下证据：1、照片。拟证实吴志英迟延装修涉案房屋；2、微信聊天记录。拟证实4月20号李涵轩要求支付租金后吴志英即积极联系李涵轩协商装修事宜，但吴志英拒绝。吴志英向一审法院提交如下证据：1、房产证及房屋买卖合同。拟证实涉案房屋由吴志英向案外人刘子阳购买而来，具有合法产权；2、微信转账记录。该记录显示吴志英于2019年12月9日购买因瓷砖支付4980元；3、微信支付凭证及手机转账凭证。拟证实吴志英于2019年11月30日至2020年1月7日为装修涉案房屋已投入相关费用。李涵轩对吴志英上述付款凭证不予认可，陈述吴志英自用部分也需装修，且付款时间早于双方合同签订时间，故上述款项应于装修涉案房屋无关。另查，根据广州市规划和自然资源局复函，涉案房屋位于广州市白云区远景路万方圆C座203房。万方圆C幢已办理产权登记，其中201、202、203房合并为202房，登记权属人为“刘子阳”。一审庭审中，吴志英确认李涵轩承租涉案房屋是用于教育培训。在协商装修方案过程中曾提出将卫生间安装在涉案房屋内部，如李涵轩同意此方案则租金可减少500元。李涵轩陈述吴志英未能在3月1日前交付房屋已错过招生时间，故其主张解除租赁合同。一审法院认为，李涵轩、吴志英签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于合同解除。李涵轩、吴志英签订租赁合同后因新冠疫情影响导致涉案房屋装修迟滞，双方均对此情况知晓并达成延期交付房屋及暂不计租的一致意见。随着新冠疫情得到逐步控制，双方已于微信中协商涉案房屋在2020年3月份可重新启动装修，但从双方提交的微信聊天记录可知，李涵轩直到2020年4月20日仍未确定装修方案并称需与吴志英协商装修细节，后李涵轩亦未举证证实其向吴志英提供了确定的装修方案并要求吴志英进行装修，直至2020年7月16日李涵轩向一审法院提起诉讼并要求解除合同。由此可见，吴志英未能于2020年3月1日将涉案房屋装修完毕并交付李涵轩使用是因新冠疫情影响，但疫情的短期影响并未导致涉案房屋一直无法装修，李涵轩亦在装修可复工后明确表示“装修不着急”及装修方案未定，故涉案房屋未能装修完毕并交付的主要责任在于李涵轩，李涵轩于起诉时单方提出解除合同应认定为违约。考虑到吴志英亦曾提出修改装修方案的意见，且该意见未经李涵轩明确表示同意，且涉案房屋一直未能交付李涵轩对其从事教育培训招生确有影响，故从公平合理及双方共担损失的角度出发，一审法院酌定李涵轩按照一个月租金12000元的标准承担违约责任。在李涵轩已承担单方解除合同违约责任且尚未实际使用涉案房屋的前提下，其要求解除合同有据，一审法院予以支持，并认定涉案租赁合同于本判决作出之日解除。合同虽可解除，但如前文所述，涉案房屋自合同签订之日起至合同解除之日止一直处于未能交付的空置状态，当吴志英提出自2020年5月1日要起算租金后李涵轩仍未能确定装修方案并要求吴志英尽快装修交付房屋，故李涵轩应承担涉案房屋的空置损失。虽吴志英未于本案中向李涵轩主张涉案房屋的租金或空置损失，但为避免双方当事人诉累，一审法院于本案中一并处理，并酌情认定李涵轩按照一个月的租金12000元的标准向吴志英承担合同解除前的房屋空置损失。综上，李涵轩应承担单方解除合同的违约责任及房屋空置损失合计24000元，故其要求吴志英退还押金24000元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于李涵轩诉请退还装修补助费18000元的问题。因涉案房屋并未装修完毕交付李涵轩，且吴志英提供的装修付款凭证从时间及金额上亦无法证实与装修涉案房屋存在直接关联，故吴志英主张其因装修涉案房屋已产生经济损失故装修补助费不应退还的意见依据不足，一审法院不予采纳，吴志英应将收取的装修补助费18000元退还李涵轩。关于李涵轩诉请律师咨询费用的问题。因合同提前解除的责任在于李涵轩，且合同中并无约定该项费用应由吴志英承担，李涵轩该项诉请依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除李涵轩与吴志英于2020年1月18日签订的《物业租赁合同》；二、本判决生效之日起三日内，吴志英向李涵轩退还装修补助费18000元；三、驳回李涵轩的其他诉讼请求。本院二审期间，李涵轩向本院提交了李涵轩与涉案房屋买受人陈晓楠的微信聊天记录，拟证明吴志英已于2020年4月28日与原房屋产权人刘子阳解除房屋买卖合同，涉案房屋已于2020年6月16日过户至陈晓楠名下。吴志英质证称，我方确认因贷款问题无法成功购买涉案房屋，因此在2020年6月份才与房屋原产权人解除了房屋买卖合同，而非是李涵轩所述的4月28日。吴志英向本院提交如下证据：1.李涵轩微信个人信息，拟证明李涵轩的身份信息；2.吴志英与李涵轩的聊天记录，拟证明双方签订的第一份房屋租赁合同时间为2019年12月10日；3.装修材料厂群的聊天记录，拟证明吴志英在2019年12月9日组建了三方装修群，三方针对装修风格包括地板等进行了探讨和确认；4.装修付款记录，拟证明吴志英向装修公司付款，包括订金、集成墙顶材料费、地砖费等；5.双方于2020年1月17日及18日就重新签订合同的微信聊天记录，拟证明存在新旧两份合同，新合同是2020年1月18日签订，旧合同是2019年12月10日签订；6.双方于2020年1月18日的微信聊天记录，拟证明李涵轩在2020年1月18日，已经将大量物品存放在租赁物内，后来对方在没有通知吴志英的情况下于4月底将物品搬离；7.对方在2020年3月份多次提到合作股东变动的微信聊天记录，拟证明李涵轩因个人原因已经在3月退股，这就是其单方面解除合同的原因；8.双方在装修群众就装修瓷砖、隔板样式确认的微信聊天记录，拟证明双方于2019年12月9日下午4点51分确认装修所用瓷砖的样式，吴志英分别在2019年12月9日晚上18点10分及12月11日支付了瓷砖款；租赁房屋也已经按照对方微信上确认的瓷砖样式进行铺设，同时，按照对方对涉案房屋隔墙的要求支付了63800元购买了集成墙板，并且已到货。李涵轩质证称，对于证据1-4，我方认为均不属于二审新证据，如双方之间的微信聊天记录，在一审中吴志英即可取得，且该微信聊天记录的发生时间也并非是在一审判决后才发生。吴志英称双方曾在装修讨论群中讨论过装修风格，但吴志英向其付款的“陈老板”并未在装修讨论群之中，并不能证明其向微信昵称为“陈老板”所支付的款项指向的就是涉案房屋的装修款。对于证据5-8，我方认为均不属于二审新证据，且该证据不能证明吴志英是在何时或其已对涉案房屋进行了装修，该装修行为包括铺设地砖以及隔墙板。吴志英称我方已于3月份退股，我方认为该陈述与事实不符。直至目前为止，我方与合作伙伴仍有合伙做教育方面的经营，由此可证我方并未就合作事项退股。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方确认：双方未能就涉案房屋的装修方案达成一致意见。吴志英称：涉案203房的总建筑面积加上2楼平台共400多平方米，其将一半出租给李涵轩，另一半自行使用。其对两部分均进行了装修，安装了玻璃门、铺设了地砖、装修了卫生间等项目，还花费了6万多元购买了隔墙板，但尚未安装。李涵轩称：不确认双方于2019年12月10日签订了合同，双方之间只有2020年1月18日的合同；不确认吴志英对涉案房屋进行装修，吴志英将涉案203房一部分出租给我方，另一部分自用，即使房屋有装修，吴志英也无法证明装修款中哪一部分系为我方房屋所花费的装修款。李涵轩并申请本院向房管部门调取刘子阳与陈晓楠之间的《存量房买卖合同》、吴志英与刘子阳之间有关解除合同的材料、涉案房屋目前的产权信息。吴志英不予同意该调查取证，认为与本案无关。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：李涵轩诉请吴志英返还押金24000元，以及装修费用18000元应否支持。关于双方合同解除的责任归责问题。双方合同约定，吴志英承诺收取装修补贴金18000元为李涵轩装修涉案房屋，并按李涵轩方案要求装修。一审法院基于本案的事实、证据，认为涉案房屋未能装修完毕并交付的责任在李涵轩，李涵轩单方起诉解除合同系违约的认定，论述充分，并无不当。基于新冠疫情以及房屋未能交付对李涵轩从事教育培训招生确有影响，而合同解除确实导致吴志英一定程度的房屋空置费损失，一审法院综合考虑本案合同的履行情况、双方的过错程度以及相关因素，酌定李涵轩需承担一个月租金的违约金，以及一个月租金的空置费损失共计24000元，故不予支持李涵轩要求退还24000元押金的诉请，并无不妥。至于李涵轩上诉认为吴志英与产权人解除了买卖合同，无权处分涉案房屋的问题。本案直到2020年4月20日双方无法就装修房屋方案达成一致意见，继而发生纠纷导致合同无法继续履行，故之后吴志英与产权人解除买卖合同，对本案合同解除的责任归责认定不产生影响。因此，李涵轩以此为由要求返还押金24000元，不能成立。关于18000元装修费问题。二审中，吴志英主张双方存在2019年12月10日的合同，以及其对涉案房屋进行了装修。本院认为，其一，李涵轩不予认可双方之间存在2019年12月10日的合同，而吴志英未能提供该合同予以证明，故吴志英该主张不足以采信。吴志英所提交的装修付款凭证发生于双方签订合同2020年1月18日之前，故一审法院认为该证据从时间及金额上无法与装修涉案房屋存在直接关联，并无不当。其二，吴志英陈述其对涉案房屋进行了装修，但吴志英也确认其对涉案203房自行使用部分房屋进行了装修，且吴志英未能举证证明其对涉案租赁物装修所对应的项目及装修款。另外，吴志英收取李涵轩的装修费用为18000元，而其陈述对涉案203房投入了十几万元的装修款，明显不符合常理。综上，吴志英主张其对涉案房屋进行了装修，缺乏充分依据，本院不予采纳。一审法院判处吴志英退还18000元装修费用给李涵轩，并无不当，本院予以维持。至于双方二审提交的证据，以及李涵轩申请本院调查取证，均与待证事实无关，本院不予采信。综上所述，李涵轩及吴志英的上诉理由均不成立，应予驳回，一审处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费650元，由上诉人李涵轩负担400元，上诉人吴志英负担250元。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二〇年十二月三日书记员  张 旭彭诗敏