西安市莲湖区人民法院民事判决书  (2020)陕0104民初9349号原告：西安市工商业房产经营公司，住所地西安市碑林区，统一社会信用代码91610103797497295L。法定代表人：杨卫东，该公司经理。委托诉讼代理人：张弛，陕西鼎源律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨树勇，男，汉族，1970年11月2日出生，该公司员工，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：周纳顺，男，汉族，1970年7月11日出生，西安客运段工作人员，住西安市莲湖区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告西安市工商业房产经营公司（以下简称工商业房产公司）与被告周纳顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员苏亦南独任审判，公开开庭进行了审理。原告工商业房产公司委托诉讼代理人张弛，被告周纳顺到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告工商业房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告租赁关系，由被告搬离西安市莲湖区XX号房屋，并支付拖欠自2006年1月1日至2020年6月30日房屋租金人民币33234元，及至实际腾房之日的租金；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告位于西安市莲湖区XX号房屋自1999年以来由被告承租使用，未签订租赁合同，被告从2006年1月起开始拒不交纳租金，原告多次催要无果，并且被告在原告房屋的基础上又加建了一层，严重影响到原告房屋安全，被告的行为严重损害了原告的利益，为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告周纳顺辩称，涉案房屋是我老丈人权某乙转给我的，但是从拆房子到现在所有的事情都是我经历的。北院门改造是从1987年开始，我们在北院门拆迁的10米范围内，拆迁动员第一人就是我丈人，所以当时原告来拆迁的时候，我老丈人就同意支持政府工作，到拆迁过渡阶段，大概是在XX城XX路XX街，当时房屋是面朝南东面临街，当时院里等到分房的时候房管所跟街道办的人称门面房不能分给我们，因我们有正式工作，就将门面分给了那老两口。我们现在的邻居丁某某，原来是北院门派出所的副所长，房管所说能否将靠卫生间的房屋分给邻居丁某某，我老丈人都同意了，还称将来盖三层，后面给我们分二层，三层再分两间。里面的房分给老丁。后来政府说三层不利于古建筑保护，所以就建了两层，原来的面积是30平左右，分到40平左右，政府部门宣称北院门的拆迁改造谁投资谁收益，北院门所有的改造房基本都是个人掏钱建造，房子分完以后政府补贴了一部分，现在盖好的部分40平米大于原来30平米的房屋面积，多余的部分不收取我们的租金，大概过了几年，具体我记不清楚是哪一年，杨卫东称房屋租金涨了，我想政府涨租金应该有具体相关的文件，对我本人来说是有疑惑的，但是我们又不能不交租金。关于优惠的部分，大概过了两年称那部分给我折成钱算成租金。优惠的部分当时说的是永远不计租金，现在又说当成房租扣减。政府也没有文件，你方公司也没有什么东西，我是不能理解这种行为。涨价也是莫名其妙的，口头称要涨价，也不应该由个人来说涨价这事。我是从涨价以后就再也没有交过租金，应该是原告起诉状里面写的从2006年1月1日以后就没有交过房租。我在二层上面搭建的三层是因为大概从1995年开始房屋斜面开始漏水，我每次叫原告公司维修工人的电话但是后来修缮的时候好几个月才来，我是因为屋里漏水，大概是白露前后下的雨，当时屋里被子都湿透了，我家小孩也因为冷得很哭醒了。我是在刚开始下连阴雨大概8、9月的时候打电话要求维修，等到了12月份才有人来，原告称当时工人维修排不开，当时街上的其他工人说把屋顶抹平就不会漏水，我找到一个施工队问能否将屋面修平，当时打了两个梁，只是为了房屋不漏水。当时盖的时候原告公司的人也来过，XX道XX房子屋面盖平，大概一段时间以后房管局的人来测量地基是否下沉，对地基是否有影响。房管所叫来的测量队说地基没有下沉，因为之前设计的时候是三层，墙面没有裂纹，但是要和我申明一下，如涉及拆迁上面三层不算面积，我说加盖只是为了房屋不漏水。原告公司拆房、收房、收房租的人都不停的换人，当庭做我对面的杨树勇我见过几次，去过我家收房租。我认为应该按照我手中的租赁房屋登记表中载明的从1996年1月起按照每月50.94元计算，而且登记表上其他记录中载明优惠售房面积7.56平方米不计租金。我的租赁房屋登记表中也没有写租赁期限，所以应该是一直都可以按照这个计算的。涨价也没有问题，但是要有政府文件或者合理的理由。原告提交证据为：1、房屋产权证书一份，证明本案出租房屋属于原告合法拥有的财产。被告对该证据证明目的不认可，认为不管是机关单位还是国家机关有产权证才能说明是拥有合法的产权。2、《缴租凭证》、《申请》、《证明》各一份，证明该房屋原属于权某乙承租，1999年3月15日起被告申请承租，向原告出具申请，权某乙的儿子出具证明，被告是权某乙的女婿。3、西安市租赁业发票一份，证明被告最后一次交纳房租至2005年年底。从2006年1月起欠付房租至今。从2004年就开始将房租涨到93元，被告还按照此收费标准将房租从2004年交至2005年。被告对证据2、3真实性认可，证明目的认可。4、《通知》一份，证明西安市国有直管公房清理整顿工作领导小组办公室给被告发的《通知》，要求被告对其擅自加盖的房屋的严重违约事项进行说明并接收处理。被告对该证据这份通知原告没有给过我，我从来没见过，包括原告去测量房屋的时候我也没见过。原告公司当时给我的意见是如果涉及拆迁加盖的部分不能算作拆迁面积。5、催租通知8份，证明原告2012年起至2019年期间的催缴租金的通知。被告对该证据关于催缴通知我没见过，原告公司的人有来问过两次我交不交房租，只是口头说过让我交房租的。6、2020年9月22日发文的《西安市国有直管公房清理整合实施方案》的通知照片两张，证明该文件要求整顿清理全市国有供方承租人有以下情形的对象，其中就包含擅自改变用途或结构，拖欠租金六个月以上，向被告拖欠六个月以上的这种。被告认可这个情况，但认为当年被告盖房的时候没有人阻拦我，而且我加盖房屋是为了二层房屋不漏水。被告提交证据为：西安市城市公有住房租赁证原件复印件一份。证明我提交的租赁证上面没有任何涨价的说明，只有租赁房屋登记表上载明的1996年1月起月租金50.94元，也没有标注租赁起止期限，并且在登记表中关于其他记录中载明优惠售房面积7.56平方米不计入租金。原告对该证据实质性认可，证明目的不认可，这也证明被告是我们的承租人，同时约定里面很明确拖欠6个月以上原告有权收回房屋。2002年时候西安市人民政府市政发2002-94发文中已经调整了租金标准，西安市2002年成本租金是每平米7.43元。涉诉房屋属于环城一类地区砖混结构，可以根据实际情况涨房租，我方公司就将房租定为了每平方3.85元。上述原、被告提交证据有原件核对的，本院依法对证据形式要件予以确认。经审理查明，1987年6月12日，西安市房地产第二分局房管所将位于本院门58号房屋出租给权某乙，月租金双方约定为8.32元、起租日期为1987年7月1日、房屋类别厦房、间数3间。1999年3月15日，被告周纳顺、案外人权某甲递交申请，申请载明我叫周纳顺，我愿继续承租贵所房屋，保证按月交纳北院门58号的房屋租金，敬请贵处给予办理更名手续，特此申请。申请下方注明，同意更名给周纳顺。权某甲签字、按印。同日，证明人权赵锋出具证明载明，兹有北院门居民权赵锋，由于我父权某乙因病于98年9月16日去世，本人没有正式工作，无力支付北院门58号的房租，我同意将房屋租赁权更名给姐姐权某甲及姐夫周纳顺名下，特此证明。2005年11月5日陕西省西安市租赁业发票载明，承租客户北院门58#-周纳顺交付2005年1月至12月1年租金1118.52元。此外，原告还提交2008年3月6日通知。通知载明，北院门58号周纳顺，你承租的北院门58号院内住房，面积41.92㎡，该房属国有直管公房。据悉，你未经管房单位即原告同意，擅自在原承租房屋上加盖一层房屋，此举严重损害了原房屋结构，留下了安全隐患，也违反了《西安市城市房屋租赁条例》第二十七条“承租人应当保持所承租房屋及附属设施完好。未征得出租人书面同意，不得擅自拆除、改建、扩建或者装修承租房屋”、第二十八条“擅自拆改结构、扩建或者装修承租房屋的；擅自改变承租房屋用途的，出租人有权终止合同，收回房屋；因此造成损失的，由承租人负责赔偿”等规定。现正值西安市人民政府在全市XX房XX组，望你在接此通知后，速到辖区西安市XX房XX巷XX号说明事由，并接受处理。通知署名西安市公房清理整顿办公室。2012年7月11日，原告出具西安市工商业房产经营公司催租通知书，载明周纳顺你承租使用北院门58号国有直管公房建筑面积41.92平方米、月租161.39平方米，截止2012年6月30日，欠租时间累计欠租10952.10元，请你在接此XX巷XX号补交欠租，逾期补交，你将因此承担相应的法律责任。原告就该催租通知书向被告发送挂号信，挂号信回执载明原址查无此人。2014年4月1日催租通知书存根载明，原告当日向被告催租，截止2013年12月31日被告欠租13857.12元。附国内挂号信函数据。该催款凭证，原告提交直至2020年1月14日，有挂号信函相附的，截止至2015年。被告提交1999年3月22日公有住房租赁房屋登记表所载信息与上述公房出租信息一致，该证件所附公有住房租约还载明“乙方必须保证一次性交清租赁保证金及房租，如拖欠房租二个月以上者，同意由单位从工资中扣缴；拖欠六个月以上者，甲方有权收回房屋另行安排”。交费记录至2005年12月。经询，双方均认可涉诉房屋具体为位于西安市莲湖区XX号XX幢XX单元XX室XX层坐西朝东靠西侧第一间砖混房屋，自2005年后被告再未向原告交纳房屋租金。原告依据2002年西安市人民政府市XX号文，按照环城一类地区砖混结构住房标准，自2008年起调整涉诉公房租金标准至每平米3.85元，法庭审理中被告对此情况表示认可。2012年11月26日，原告将位于西安市莲湖区XX号9幢1单元10101室房屋所有权证办至其名下，产权证号为西安市房权证莲湖区字第1100108014Ⅱ-46_1-9-10101号，证载房屋面积405.50平方米、附记楼房壹幢、层数2层。本院在向被告直接送达诉状副本及开庭传票时拍摄现场照片，双方当事人对该组照片所载内容均认可为涉诉房屋及所在地现状。本院认为，原告提交证据相互佐证，被告自1999年3月15日递交承租涉诉房屋承租申请，且自此时其承租涉诉房屋事实成立。双方也对自2006年始被告未向原告交付涉诉承租房屋租金事实予以认可。故被告应向原告支付自2006年始至2020年6月30日的房屋租赁费，按照双方约定，上述期间租赁费合计人民币33234元，并支付原告按照租赁费每平米3.85元计算涉诉房屋直至实际向原告腾交之日的租金。原告还主张解除双方租赁关系，并要求被告腾空搬离涉诉房屋。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定  承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。双方1999年3月22日公有住房租赁房屋登记表所附公有住房租约也载明“乙方必须保证一次性交清租赁保证金及房租，如拖欠房租二个月以上者，同意由单位从工资中扣缴；拖欠六个月以上者，甲方有权收回房屋另行安排”，故原告主张与被告解除租赁关系，本院依法予以支持，解除期间原告称以本判决生效之日确定，但原告于2020年11月13日开庭审理时明确表示仍坚持解除双方租赁关系，故该租赁关系应于该日解除。被告向原告履行解除租赁关系附随义务即腾空搬离涉诉房屋。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告西安市工商业房产经营公司与被告周纳顺之间就房产证号为西安市房权证莲湖区字第1100108014Ⅱ-46_1-9-10101号位于西安市莲湖区XX号XX幢XX单元XX房XX层坐西朝东靠西侧第一间砖混房屋的房屋租赁关系于2020年11月13日予以解除；二、本判决生效后三日内，被告周纳顺向原告西安市工商业房产经营公司支付2006年起至2020年6月30日已产生的房屋租金人民币33234元，并支付原告西安市工商业房产经营公司按照每平米每月3.85元、41.92平方米计算的房屋租赁费及2020年11月13日之后至其实际向原告腾交房屋之日的租金房屋及占用费；三、驳回原告西安市工商业房产经营公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间。）案件受理费631元，原告西安市工商业房产经营公司已预付，由被告周纳顺悉数承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审    判    员       苏亦南                     二〇二〇年十二月十四日                书   记   员    赵  昕     1