山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋10民终2909号上诉人（原审原告）王金红，女，汉族，1976年2月28日出生，住山西省侯马市。被上诉人（原审被告）侯马北方轻工城置业有限公司，住所地侯马市望桥街西侧北方轻工城**房**。法定代表人陈有，系该公司董事长。上诉人王金红因与被上诉人侯马北方轻工城置业有限公司（以下简称轻工城）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省侯马市人民法院（2020）晋1081民初752号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王金红到庭参加诉讼。被上诉人轻工城经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，2008年5月12日，王金红的丈夫（已故）王喜民与轻工城签订了编号为1147的《商品房买卖合同》，双方约定王喜民以总价219200元购买轻工城开发的A52幢8号商品房，合同签订当日王喜民付清全部房款。2008年6月27日轻工城将合同房屋交付给王喜民。2011年8月20日王喜民病逝。2011年11月23日，王金红与轻工城协商，王金红与轻工城重新签订了《商品房买卖合同》，合同编号仍为1147号，买受人由王喜民变更为王金红，根据实际测量面积，该套商品房由96平方米增加为98.02平方米，购房款调整为223833元，其他合同内容与原合同内容不变，王金红于合同签订当日补交了增加面积的房款4613元。之后，王金红多次要求轻工城将该套房屋产权过户到自己名下，轻工城未按合同约定为王金红办理过户登记手续。另查明，案涉不动产的土地于2018年8月17日被大同市城区人民法院查封，查封期限三年。2019年5月16日被大同市中级人民法院查封，查封期限三年。原审认为，王金红、轻工城之间的房屋买卖行为系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对合同双方有法律约束力，双方应依约全面履行。合同签订后，王金红已经依约履行了全部付款义务，轻工城除了向王金红交付合同房屋外，还应当履行转移标的房屋所有权的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。《中华人民共和国建设部房屋登记办法》第二十二条第六项规定，房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记。本案因不动产土地有查封，该房屋所有权转移过户存在法律上的障碍，客观上不能办理房屋所有权转移过户登记，故王金红要求被告轻工城协助办理房屋过户的诉讼请求一审法院不予支持。王金红可待查封解除后另行起诉。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。王金红与轻工城签订的《商品房买卖合同》第十五条作出了关于产权登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价的1%向买受人支付违约金，故王金红要求轻工城支付违约金2238元的诉讼请求，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项之规定，判决：一、驳回原告王金红要求被告侯马北方轻工城置业有限公司协助办理轻工城A52幢8号商品房不动产权证的诉讼请求；二、被告侯马北方轻工城置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告王金红支付违约金2238元。案件受理费100元（已减半收取），由原告王金红负担。王金红上诉请求，撤销原判第一项，发回重审或者依法改判；本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同合法有效，上诉人作为商品房的买受人，支付了全部购房款，享有合同约定的要求开发商（出卖人）办理过户的约定权利。这是上诉人的实体权利，不能被剥夺。涉案房屋土地被查封，是因被上诉人欠案外人款项不还所致，且发生在房产交付之后，因查封土地不能办理房产登记，是行政登记中的程序性问题，只能在实际登记时产生阻却登记的行为，但不能因此剥夺上诉人要求被上诉人办证的实体权利。一审法院以土地被查封，客观上不能办理过户登记为由，驳回上诉人的诉讼请求，属于法律适用错误。2、一审法院在“本院认为”部分前后阐述矛盾，前半部分阐述的意思是被上诉人应当为上诉人办理房产过户手续，后半部分阐述的是不办证未尝不可。判决第一项与第二项适用的法律相同，第一项驳回了上诉人要求被上诉人办理房产证的诉讼请求，第二项又基于被上诉人没有为上诉人办证而构成违约，判决向上诉人支付违约金。该判决第一项明显不当。2、一审法院在受理另一起案件，即刘刚诉轻工城买卖合同纠纷一案，2020年7月10日，一审法院作出（2020）晋1081民初710号民事判决，该判决支持了刘刚要求轻工城办理房产证的诉讼请求，该案涉案房屋的土地也被查封。判决作出后，双方均未上诉。在上诉人的案件下判前，该判决已发生法律效力。一审法院存在“同案不同判决”的现象。3、在上诉人的诉讼请求符合法律规定的情况下，以过户存在程序上的瑕疵，驳回上诉人的诉讼请求，必会造成司法资源的浪费。在土地得以解除查封后，让上诉人再次起诉，造成不必要的诉累，土地何时解封，上诉人获悉信息确有困难，也不利于保护当事人的合法权益。综上，一审判决适用法律错误，判决不当，应予撤销，并依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人轻工城未提交书面答辩意见。经审理查明，2017年3月15日，A52幢8号商品房被湖南省常德市鼎城区人民法院查封，查封期限为三年；2020年4月8日，A52幢8号商品房被湖南省常德市鼎城区人民法院查封，查封期限为三年。其余事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：原判判令驳回王金红要求轻工城将案涉房屋变更过户至其名下的诉讼请求是否正确。2011年11月23日，王金红与轻工城重新签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该合同约定：总房款计人民币230755元，优惠后房款人民币223833元，王金红于2011年11月23日支付该房款；商品房达到交付使用条件后，轻工城应当书面通知王金红办理交付手续；轻工城应当在商品房交付使用、王金红提供完整的产权登记所需材料后180日内，将办理权属登记需由轻工城提供的资料到产权登记机关备案。2008年5月12日，上诉人王金红丈夫王喜民交付房款219200元。2008年6月27日，轻工城将合同房屋交付给王喜民。王金红于2011年11月23日补交了增加面积的房款4613元。案涉房产及土地被查封、抵押均是在上诉人对该房产合法占有、使用之后，该房产并未灭失或者被案外人合法取得。上诉人王金红已按照合同约定支付了全部购房款，被上诉人轻工城应依约履行将案涉房产变更过户至上诉人名下的义务。上诉人王金红的上诉请求，本院予以支持。原判不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持山西省侯马市人民法院（2020）晋1081民初752号民事判决第二项，即：侯马北方轻工城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向王金红支付违约金2238元。二、撤销山西省侯马市人民法院（2020）晋1081民初752号民事判决第一项，即：驳回原告王金红要求被告侯马北方轻工城置业有限公司协助办理轻工城A52幢8号商品房不动产权证的诉讼请求。三、被上诉人侯马北方轻工城置业有限公司于本判决生效后十五日内将轻工城A52幢8号商品房变更过户至上诉人王金红名下。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人侯马北方轻工城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁祥伟审判员  梁 荣审判员  靳红萍二〇二〇年十二月一日书记员  张琳洁