乐陵市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1481民初3178号原告：张秀丽，女，1977年2月17日出生，汉族，住乐陵市。原告：卜连峰，男，1979年3月20日出生，汉族，住乐陵市。被告：乐陵义乌（国际）商贸城管理有限公司，地址，乐陵市阜新路电子商务产业园。法定代表人：李慧勤，经理。委托诉讼代理人：吴彬，山东浩鲁律师事务所律师。原告张秀丽、卜连峰与被告乐陵义乌（国际）商贸城管理有限公司（以下简称管理公司）为委托合同纠纷一案，本院2020年9月16日立案受理，依法适用简易程序，于2020年11月30日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。张秀丽、卜连峰向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令解除原、被告之间的《商铺委托经营合同》；2.判令被告立即向原告公开被告2018年1月1日至2019年12月31日期间出租乐陵(义乌)国际商贸物流园B幢2层6225号、6226号商铺租赁合同及实际租金，并向原告补足房屋实际租金与7822元保底租金之间的差额；3.判令被告立即向原告公开2020年1月1日至2020年6月5日期间被告出租乐陵(义乌)国际商贸物流园B幢2层6225号、6226号商铺的租赁合同及实际租金，并按照实收租金9：1分成向原告支付9成实收租金；4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2014年9月25日，原告与乐陵市义乌(国际)商贸城发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告购置了乐陵(义乌)国际商贸物流园B幢2层6225号、6226号两套商铺，并于2018年1月23日取得了不动产权证。2015年9月23日，原、被告签订了《商铺委托经营合同》，原告授权被告租赁经营位于乐陵(义乌)国际商贸物流园B幢2层6225号、6226号的商铺，两套商铺租赁期限均自2014年12月31日起至2024年12月31日止。自2018年1月1日起至2019年12月31日止，被告每年每套商铺向原告支付7822元保底租金，若实际租金超出保底租金，则被告按照实际租金全额返还给原告，每套保底租金及超出保底租金的部分在每年年前及年中各向原告支付当年租金的50%；自2020年1月1日起至2024年12月31日止，原、被告按照每套实收租金9：1分成，租金支付方式和时间同上。然截止至起诉之日，被告并未向原告公开乐陵(义乌)国际商贸物流园B幢2层6225号、6226号两套商铺的租赁合同及实际租金，致使原告无法行使对商铺租赁合同及实际租金的知情权，更无法计算实际租金与保底租金之间的差额。为此，原告多次找被告协商解决事宜，怎奈被告置之不理，仍刻意隐瞒两套商铺租赁合同内容及实际租金，违反了原、被告之间的《商铺委托经营合同》之约定。管理公司辩称，对于原告提交的商铺委托经营合同及房屋所有权证书的真实性均无异议。双方签订的商铺委托经营合同成立于2015年9月23日，至今已履行了近6年，是双方的真实意思表示，该合同是合法有效的。被告按照经营合同的约定将涉案不动产对外出租。通过原告方提交的产权证书可以看出原告所诉楼房并没有明确的四至范围，不能准确的分割。对于原告领取第六年租金的事实，被告也没有异议。提交被告与乐陵澳林购物中心有限公司（以下简称购物中心超市）签订的租赁合同一份和山东农村商业银行股份有限公司转账回单12张，租金每天每平0.5元，转账回单是购物中心超市支付租金的凭证，从涉案商铺目前的实际状况看，涉案商铺与相邻商铺并没有进行永久隔断，没有独立的进出通道，也没有独立封闭的空间，每个商铺都需要过道等配套设施，每个位置的租赁价格要随着商场业态的调整而发生变化，被告接受委托后，考虑到涉案不动产的特定情况，将不动产整体出租给购物中心超市，符合绝大多数业主的共同利益，从租赁合同也可以看出，被告向业主实际支付的租金远远高于向购物中心超市收取的租金，并且根据政府相关部门协调，被告方承诺放弃10%的分成，原告也是按照相关政策领取了从2019年12月31日到2020年12月30日的租金。提交原告卜连峰签字确认的租金结算表两张，证实在2020年9月2日原告到被告处确认应付租金数额为3581.9元，并且留下了自己的个人账号和联系方式，可以说明原告对被告的兑付方案是认可的。提交原告张秀丽签字确认的租金结算表一张，证实在2020年9月2日原告到被告处确认应付租金数额为10380.14元，并且留下了自己的个人账号和联系方式，可以说明原告对被告的兑付方案是认可的。以上证据可以说明被告方已经按约定最大限度履行了自己的义务，原告方也已经实际领取了租金，其诉讼请求不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2014年9月25日，原告购置了乐陵(义乌)国际商贸物流园B幢2层6225号、6226号两套商铺，并于2018年1月23日取得了不动产权证，上述两套商铺为卜连峰和张秀丽共同共有。2015年9月23日，原、被告签订了《商铺委托经营合同》，由被告租赁经营乐陵(义乌)国际商贸物流园B幢2层6225号、6226号的商铺，两套商铺租赁期限均自2014年12月31日起至2024年12月31日止。前六年租金已经支付完毕，自第六年至第十年止，原、被告按照合同约定每套实收租金按照9：1的比例分成。双方签订的《委托经营合同》第四条约定，管理公司负责委托租赁管理期间对本协议项下的商铺进行包括但不限于出租方式的经营、使用等权限。第五条约定，委托租赁期间，原告将所委托商铺的使用经营权全部交与管理公司，不得干涉管理公司经营；委托经营管理期间，原告确保被告拥有本协议中的商铺的绝对使用经营权。上述合同签订后，管理公司将所有租赁商铺（包括涉案商铺）整体出租给乐陵澳林购物中心有限公司（即购物中心超市），约定租金为每天每平方米0.5元。另查明，2020年春节前义乌国际商贸物流园部分业主因租金兑付问题向乐陵市相关部门反映，在市中街道办事处组成的工作组协调下，管理公司参照乐陵市的同类大型超市租赁价格，取其中的最高租赁价格即按照均价1.07元/每平每天，向购物中心超市所涉业主进行兑付，并免收十分之一的分成，应兑付业主560户，实际兑付511户，绝大多数业主接受了变更后的租金金额支付标准。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》二份、不动产权证书二份、《商铺委托经营合同》两份、原、被告之间的租金结算表、企业登记信息，被告管理公司提交的《管理公司与乐陵澳林购物中心有限公司租赁合同》一份、山东乐陵农村商业银行和中国建设银行股份有限公司乐陵支行跨行、中国邮政储蓄银行股份有限公司乐陵市支行转账回单一宗、答辩状、营业执照，本院依职权调取的乐陵市市中街道办事处证明一份及庭审笔录在卷佐证，本院依法予以认定。本院认为，依法成立的合同,对订约各方具有法律约束力。不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告管理公司签订的《商铺委托经营合同》均系双方真实意思的表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法成立并有效,双方均应按合同约定履行各自的义务。关于原告要求解除与被告之间的《商铺委托经营合同》的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告在合同第二条约定了十年的期限。第三条约定，对委托经营方式明确为：统一招商、统一经营、统一管理，实现利益最大化。第六条约定甲方（即原告）应保证乙方（管理公司）有本协议第二条10年的经营期限。第五条约定委托租赁期间，甲方（即原告）将所委托商铺的使用经营权全部交与乙方（管理公司），不得干涉乙方（管理公司）经营。第八条第2款约定，双方发生争议，协商无果，在诉讼中，除有争议条款外，本协议的其他条款继续执行。以上约定可见，被告管理公司将其经营模式用多个条款向业主做了强调。避免经营期间发生解除合同的情形。原告与被告就解除《商铺委托经营合同》的意向，没有达成一致意见。本院认为，正是由于这种商业经营的特殊性，被告将乐陵义乌商贸城（二期）B座建筑面积22773平方米的商铺整体出租给具有专业管理经验的公司运营（即购物中心超市），力求实现经营效益的最大化，达到各方利益的多赢结果。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。”本案中,原告虽领取了案涉商铺的独立房屋所有权证,其中载明了商铺的位置、面积等,但该商铺仅是购物超市众多商铺中的两间（套内面积共计9平方米）,超市众多商铺之间无明显物理间隔,平面上紧密相连,空间上没有分割墙体,商铺使用受市场整体限制,不具有结构上、使用上的独立性,且原告自购买商铺后就委托被告经营管理,以收取商铺使用费的方式获取投资回报,故案涉商铺符合产权式商铺的特点。产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理,业主才能更好地获得利益,单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益,接受整个市场规划布局的限制和约束,才能获得稳定的投资回报。但原告在购买商铺时即已明知并接受商铺的现状及商场统一经营的模式,其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺,其权利行使必然受到一定的限制。当个人利益与整体利益发生冲突时,更多地需要从市场整体性考虑,为保证物业整体功能的发挥,个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。在现有状况下如解除合同，其他业主可能出于各种原因纷纷效仿,将会造成市场无法继续经营、承租人退场,必然影响甚至损害其他业主的合法权益,维护大部分业主目前认可的经营模式更有利于保护全体产权人的权益。因此,为维护市场交易的稳定性,避免侵害其他业主的合法权益,案涉合同尚不具备解除的主、客观条件,本院不能支持原告的诉讼请求。关于原告要求被告管理公司提供将原告商铺出租给第三方所签订的租赁合同、收取租金的账目等全部资料向原告公开的问题。本院认为，被告管理公司在诉讼中，将包括原告在内的商铺整体委托给购物中心超市经营的实际情况（包括实际收取租金每平方米0.5元），向原告做了说明。购物中心超市又将原告及超市内其他业主的商铺出租给具体的承租人，用于经营，不违反合同约定，且符合这种商业超市经营的惯例。被告向原告出示了与购物中心超市签订的租赁合同。由于被告实际提交了与购物中心超市的租赁合同和跨行转账回单，原告没有证据证明被告管理公司存在违反合同约定、侵害原告的利益的情形。故原告的该项诉讼请求已经实现，本院对于本项主张不再予以处理。另外需要说明，《商铺委托经营合同》约定租期第六年起至第十年，按照实际收取的租金9:1分成，原告要求支付九成的实收租金。由于原告在诉讼前已经按被告提高后的租金每平方米1.07元标准支取第六年全年租金，被告并未扣留十分之一分成，本院征求被告的意见，被告同意放弃执行十分之一分成的约定并按照每平方米1.07元标准执行，客观上有利于原告的利益，是故，本院尊重被告的选择，维持确认被告的选择结果。综上所述，鉴于原告在起诉被告前，原告收取了第六年，即2020年全年的足额租金，原告以实际行动表明继续履行合同的意思表示，其再行起诉，有违诚信原则，本院对原告的全部诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告张秀丽、卜连峰的全部诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告张秀丽、卜连峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德州市中级人民法院。审判员 张 军二〇二〇年十二月四日书记员 蔡清泉