江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6020号上诉人（原审被告）：曹正治，男，1966年3月20日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：曹秀娟，江苏达谕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于德廷，男，1952年6月8日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人曹正治因与被上诉人于德廷房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初3321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曹正治上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不存在违约行为。二、上诉人与被上诉人的《人民调解协议书》已将涉案合同内容做了实质性变更。被上诉人于德廷辩称，一审判决正确，请求维持原判。于德廷向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认位于徐州市云龙区房屋归于德廷所有，曹正治协助于德廷办理过户手续；2.判决曹正治支付于德廷违约金300000元；3.判决曹正治支付于德廷自2019年1月至8月26日以本金200000元计算的银行利息；4.判决曹正治支付于德廷交通费1000元。一审法院经审理查明：2017年8月4日，于德廷（买房人）与曹正治（卖房人）签订房屋买卖协议书，协议约定：卖房人将坐落在惠民小区N20#-2-501室，建筑面积73.45平方米及地下室501室，建筑面积22.75平方米的拆迁安置房一套出售给买房人，双方议定房屋价格314000元。定于2017年8月4日，卖房人将该房屋的钥匙、安置补偿协议书、拆迁房屋调查决算表、上房通知单及用水、用电手续一并交给买房人，买房人同时将购房款一次付清，该房屋归买房人所有。政府给卖房人办理“不动产权证书”的费用由卖房人承担。过户的费用由买房人承担。过户材料由双方共同提供。其中，违约责任约定：1.卖房人在取得“不动产权证书”前，若出售的房屋被抵押、查封、有争议、瞒报、私自处分共有人的房产导致房屋买卖无效、已收到买房人的房款不交给房屋、反悔本协议的均属违约。2.卖房人在取得“不动产权证书”后的5日内（特殊情况除外）没有把“不动产权证书”交给买房人的属于违约。3.政府允许房产过户，卖房人不得向买房人提出任何要求和条件（对出售的房屋另外加钱、支付误工费、交通费等），必须在6个月内给买房人办结房产过户，办不成或不愿意给办的属于违约（政府原因除外）。4.卖房人没有按照政府通知要求及时上缴各类办理房产证材料使房产证办不下来或房管部门要求卖房人到公证处办理相关公证手续，卖房人不去办理，使不动产权证书办不下来的均属违约。卖房人构成以上任何一项违约，买房人有权要求卖房人继续履行协议并支付违约金或者买房人有权解除协议，要求返还购房款、支付违约金，给买房人造成的损失除加倍赔偿外，还应赔偿房屋市场现价与购买价的差额部分，双方约定违约金为300000元。同日，徐州市云龙区潘塘法律服务所出具2017潘见证字第096号见证书：兹证明卖房人曹正治、周凤英、曹冬的代理人曹正治与买房人于德廷于2017年8月4日在徐州市云龙区潘塘法律服务所签订前面的房屋买卖协议书，经查，曹正治、周凤英、曹冬的代理人曹正治、于德廷均具有民事权利能力和民事行为能力，意思表示真实、明确具体，符合《中华人民共和国民法通则》等有关法律规定，协议书上的签名、指纹属实。同日，于德廷给付曹正治购房款314000元，曹正治将涉案房屋交付于德廷。2019年1月3日，曹正治取得涉案房屋及地下室不动产登记证书，房屋：不动产权证苏（2019）徐州市不动产权第0000359号，权利人曹正治，共有情况单独所有，房屋坐落云龙区；地下室：不动产权证苏（2019）徐州市不动产权第0000349号，权利人曹正治，共有情况单独所有，房屋坐落云龙区。2019年1月8日，曹正治因向案外人张瑞侠借款，将涉案房屋抵押给张瑞侠，抵押期限2019年1月7日至2020年1月6日。于德廷得知后，和其女儿于惠惠找到曹正治，质问其抵押原因，双方因房屋过户问题发生争执，经徐州市司法局公调对接人民调解委员会驻大龙湖派出所调解工作室调解，2019年8月20日，于惠惠与曹正治达成人民调解协议：1.双方达成和解，相互谅解；2.房屋过户问题按照双方的约定执行；3.如果违约双方愿意到法院起诉解决；4.本协议签字之日起立即生效。2019年8月6日，曹正治将涉案房屋及地下室房证交给于惠惠。2019年8月26日，曹正治办理了涉案房屋的注销抵押登记。一审法院认为，2017年8月4日于德廷和曹正治签订的房屋买卖协议书合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。于德廷依约向被告支付了购房款，曹正治应按照协议约定在取得不动产权证书后及时协助于德廷办理不动产权转移登记手续。房屋买卖协议书中约定，卖房人在取得“不动产权证书”后的5日内（特殊情况除外）没有把“不动产权证书”交给买房人的属于违约。本案中，曹正治于2019年1月取得涉案房屋的不动产权证书，但直到8月6日才将不动产权证书交给于德廷，且一直未配合于德廷办理不动产权转移登记手续，其主观上存在违约故意，行为构成违约。曹正治辩称2019年8月20日的人民调解协议对合同内容重新作出了约定，但该人民调解协议约定“房屋过户问题按照双方的约定执行；如果违约双方愿意到法院起诉解决”等内容，系对争议解决方式的约定，于德廷并未放弃向曹正治主张违约责任的权利。于德廷要求曹正治赔偿300000元违约金，因涉案房屋已于协议签订当日交付于德廷，于德廷未能举证证明自己所受损失，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定曹正治赔偿于德廷违约金30000元。于德廷要求的利息损失、交通费损失等，违约金已足以弥补。目前房屋登记于曹正治名下，于德廷享有的是债权请求权，在履行合同请求尚未实现之前，于德廷对于涉案房屋不享有物权，故于德廷请求确认涉案房屋归其所有无事实及法律依据。遂判决：一、曹正治应于判决生效之日起十日内协助于德廷办理徐州市云龙区惠民东支路北、益民路东惠民花园惠民怡然园2#-2-601室房屋【不动产权证苏（2019）徐州市不动产权第0000359号】、2#-2-105地下室【不动产权证苏（2019）徐州市不动产权第0000349号】的所有权转移登记手续，相关费用由于德廷负担；二、曹正治应于判决生效之日起十日内赔偿于德廷违约金30000元；三、驳回于德廷的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2017年8月4日签订的《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。协议签订后，被上诉人向上诉人支付了全部购房款，上诉人亦将涉案房屋交由被上诉人使用，但上诉人取得涉案房屋不动产权证书后，并未按照合同约定及时交给被上诉人，且未配合被上诉人办理不动产权转移登记手续，故上诉人构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人辩称2019年8月20日的《人民调解协议书》对涉案合同内容做了实质性变更，但该协议书上并未载明上诉人所述的内容，亦未有被上诉人放弃向上诉人主张违约责任的意思表示，故被上诉人依据涉案合同要求上诉人承担相应的违约责任，有事实根据及法律依据，一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素酌定上诉人赔偿被上诉人违约金30000元并无不当，本院予以支持。综上，上诉人曹正治的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人曹正治负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 宋新河审判员 苏 团二〇二〇年十二月十六日书记员 宗 正