河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初12705号原告：陈郑州，男，汉族，1992年11月15日出生，户籍地河南省固始县。被告：河南鑫苑顺晟置业有限公司，住所地郑州市**嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城**楼**。统一社会信用代码：91410100MA3X6JLY95。法定代表人：杨斌，该公司经理。委托诉讼代理人：王忠祥、高云，河南三融律师事务所律师。原告陈郑州与被告河南鑫苑顺晟置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈郑州，被告河南鑫苑顺晟置业有限公司的委托诉讼代理人高云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨高原向本院提出诉讼请求：1.解除《商品房买卖合同》被告返还原告已付房款208317元、违约金10415.85元、代收维修基金1512元、按揭服务费1310元、登记费550元、利息损失9048.9元（按人民银行同期定期存款和贷款利率分段分别计算）；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2018年1月20日签订了编号为：180××××****的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州市××区鼎盛大道南、××房。根据合同被告应于2020年3月31日前验收交楼，但被告到起诉之日起也没有交付符合合同约定目的合格的建筑物。仅于2020年2月接收到了被告的因2020年疫情原因的延期通知函，告知原告河南省郑州市政府发文的疫情停工公告，政府公布的房地产建筑等单位开工日期为2020年3月16日。按照合同约定的第八条约定的被告遭遇不可抗力因素的延期说明，因从河南省政府2020年1月26日发布的《河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应》文件日期开始计算，到郑州市政府发布的《郑州建设工程2月25日期分批申请开复工》文件中建筑单位开工日期结束，被告合理延期时间为50天，则被告合理顺延后的交付日期为2020年5月20日。由于被告逾期未交楼，根据本合同第九条1（2）违约责任规定逾期超过90日交楼，原告有权解除合同；根据本合同第九条1（2）规定，原告退房的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并支付原告累计已付款的5%的违约金。2018年1月20日，原告向被告指定的按揭服务单位交纳的按揭服务费人民币1310元，现因被告违约导致解除合同，该损失应当由被告承担。2018年1月20日，原告向被告交纳的代收维修基金人民币1512元，被告出具了《收据》，现因被告违约导致解除合同，该损失应当由被告承担。2017年10月，原告向被告交纳了登记费人民币550元，被告出具了《收据》，现因被告违约导致解除合同，该损失应当由被告承担。2019年10月前原告向被告分期支付了购房首期款人民币109317元，2018年3月29日原告通过银行按揭贷款向被告支付了按揭房款人民币99000元.被告应当分别自2019年10月1日起以人民币109317元为基数按同期定期存款利率计算，向原告支付利息损失约人民币710.56元；自2018年3月29日起以人民币99000元为基数以银行同期贷款利率分段计算向原告支付利息损失约人民币8338.34元，两者合计约9048.9元。原告认为被告的行为违背了合同的约定，已构成违约行为，损害了原告的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第107条之规定向贵院提起诉讼，请求保护原告的合法权益，望盼如所请。被告河南鑫苑顺晟置业有限公司辩称：一、因预防/治理雾霾要求及新冠疫情等不可抗力因素影响的天数应在被告违约天数中予以扣除。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：（3）因预防/治理雾霾要求暂停施工等政府政令、政府行为或公共事业单位导致工程延期的”。及《商品房买卖合同补充约定》第三条第4款“如发生《买卖合同》约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（4）因预防/治理雾霾要求暂停施工等政府政令、政府行为或公共事业单位要求等原因导致工程延期的；（5）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付”。本案中，原被告双方自2018年1月18日签订合同之日起算暂计算至2020年6月7日，因预防/治理雾霾要求及新冠疫情等影响造成被告暂停施工的天数共计为519天，该天数应在被告逾期交房天数中扣除。根据《民法总则》第一百八十条以及《合同法》第一百一十七条规定，因在合同履行过程中发生不可抗力，被告不应承担民事责任，交房期限应当相应顺延，即自合同约定的交房之日2020年4月1日起顺延519天，天数顺延后，被告不存在交付违约，原告不得以交付违约解除双方签订的《商品房买卖合同》。二、原告迟延支付购房款的违约天数应折抵被告延期交房的违约天数。双方签订的《商品房买卖合同》第六条第3款约定：原告按揭贷款支付时间应在2018年2月20日前，但原告的按揭贷款时间到账时间为2018年3月29日。原告迟延付款37天，应向被告承担逾期付款37天的违约责任。本案中，原告诉请解除双方商品房买卖合同的理由是被告延期交房，因此，原告逾期付款的该37天应在被告逾期交房天数中扣除。三、涉案房屋已符合交房条件，且被告已主动向业主提供“减免物业费”等方式弥补业主损失，贵院应根据“同案同判原则”驳回原告诉讼请求。涉案鑫苑名城项目1号楼、2号楼已于2020年11月9日开始陆续进行交付，扣除预防/治理雾霾要求及新冠疫情等影响造成被告暂停施工的天数519天后，被告不存在违约。另同类案件贵院已审理多起，贵院均扣除了预防/治理雾霾要求及新冠疫情等不可抗力造成被告暂停施工的天数，且郑州市中级人民法院亦有扣除相应天数的类似判决，望贵院根据“同案同判原则”，将不可抗力影响被告交房的天数进行扣除。尽管按照司法判例被告无需承担违约责任，更达不到解除商品房买卖合同的效果，但被告仍承诺会采用减免物业费的形式弥补业主损失，请贵院知悉。四、双方约定了延期交房“宽限期”及“宽限期”之后的违约责任，但并未约定原告的合同解除权。原被告双方签订的《商品房买卖合同补充约定》第三条第6款明确约定“出卖人自身原因造成未在《买卖合同》约定期限内将该房屋交付买受人，则（1）买受人给予出卖人90日的宽限期。宽限期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）如宽限期届满后出卖人仍未将房屋交付买受人，自《买卖合同》约定的交付期限届满后第91日起，至实际支付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”因此，该补充约定系对买卖合同第九条的变更，原告无法依据买卖合同第九条解除双方签订的《商品房买卖合同》。五、原告与第三人兴业银行签订有《借款合同》，兴业银行不参加本案诉讼，商品房买卖合同解除不能，且存在无法强制执行障碍。原告与第三人兴业银行签订有《借款合同》，被告需承担阶段性担保责任，若法院径行解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》，而不解除被告还承担阶段性担保责任的《借款合同》，实践中无法强制执行。另涉案房屋已经交付，行政管理部门对该类房屋注销备案登记、抵押登记的，必须有执行局的裁判文书方才办理注销事宜，而执行局制作执行裁定书又必须判决书中有注销备案登记、抵押登记等的具体判项。本案中，原告的诉请不包含关于注销备案登记、抵押登记等的内容，审理法院又不能超出原告诉请范围进行“超裁”，导致即使法院判令解除商品房买卖合同，实践中亦无法强制执行的窘境。综上：被告延期交房系政府原因及新冠疫情不可抗力因素造成，且原告自身存在付款违约情形，贵院依据同类已生效判例依法扣除相应天数后，被告不存在违约，则原告解除双方签订的商品房买卖合同无任何依据。另受疫情及房地产市场下行影响，被告作为开发公司承担巨大资金压力，如判令解除合同，则会引起大量业主起诉退房，被告及被告集团公司均无力承受，最终损害大多数业主利益，望贵院从保护交易稳定及省院要求的维护良好“营商环境”方面予以考虑，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年1月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于郑州市××区鼎盛大道南、××房屋以208317元的价格卖于原告，原告按照下列方式进行付款：2018年1月20日现金付款109317元，剩余99000元付款方式为商业贷款，付款时间为2018年2月10日。被告应当在2020年3月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告，但遇到下列原因，被告可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知买受人；2.买受人在交房之前未付清全款的，除按照合同第七条承担违约责任，交房时间相应顺延；3.因预防/治理雾霾要求暂停施工等政府政令、政府行为或公共事业单位导致工程延期的，发生上述情形的，出卖人可以采取大河报公告、书面通知、电话通知等方式告知买受人，买受人如有异议，可在接到或者得知该等事实十五日内，以书面形式要求出卖人提供相应的证据和说明。除上述特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。原告曾以被告逾期交房为由向被告邮寄交付房屋催告函及解除购房合同通知函。庭审中原告认可于2020年11月8日收到被告的交房通知。现原告认为被告的行为已经构成违约，故诉至本院。本院认为：虽然本案原、被告在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2020年3月31日，被告于2020年11月8日才通知原告接收房屋。但是双方在《商品房买卖合同》中约定因预防/治理雾霾要求暂停施工等政府政令、政府行为或公共事业单位自身原因导致工程延期的，出卖人可据实予以延期。结合案涉房屋在施工过程中遇到政府预防/治理雾霾要求及新冠疫情等客观原因，上述期间无法正常施工，从而影响工程进度的实际情况。被告提出上述特殊原因交房日期应予延期，延期后被告不存交付违约的抗辩能够成立，予以采信。故原告的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈郑州的诉讼请求。案件受理费4767元，减半收取2383.5元，由原告负担。余额2383.5元，退还原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于郑州市中级人民法院。并向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王迪二〇二〇年十二月四日书记员  王慧