大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6902号原告：大连龙湖物业服务有限公司（统一社会信用代码91210200064402869W），住所地辽宁省大连市中山区港浦路**楼**。法定代表人：王小丹，系总经理。委托诉讼代理人：杨静丽、郝珈玮，均系辽宁顾阳律师事务所律师。被告：张宛力，男，1974年12月12日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连龙湖物业服务有限公司与被告张宛力物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连龙湖物业服务有限公司的委托诉讼代理人郝珈玮以及被告张宛力均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连龙湖物业服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠交的自2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业费26,437.86元【（6.6元×216.48平×18个月）＋（40元×18个月）】；2、判令被告向原告支付滞纳金（按日千分之三标准，自应交之日起计算至实际给付之日止，暂计算至2020年4月11日为19,392.21元）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系“龙湖·滟澜山”项目物业服务企业，被告系该项目业主。被告购买的房屋均坐落于甘井子区滟澜园，一套是该小区内103号楼6单元1跃3层1号（建筑面积216.48平方米）住宅，另一套为103—库1号车库。被告与原告签订前期物业服务合同，约定住宅物业费6.6元/月/平方米、室内车位40元/个/月，按季度交纳，应在每季度月末25日前将下一期物业服务费交清，逾期按日千分之三向原告交纳违约金。被告自2019年1月1日起再未交纳下期物业服务费用，经多次催要仍无果。为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请贵院判如所请。被告张宛力辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由是：1、原、被告签订的物业服务合同第15条第2款“本合同期满。业主大会尚未成立的，则本协议继续有效”以及逾期交费按日加收应交费用千分之三的合同违约金条款均属格式霸王条款，其内容应属无效；2、物业公司与开发商签订的前期物业服务协议严重违反国务院颁布的《物业管理条例》的规定，应属无效合同；3、物业公司没有公示2018年12月之前的物业费收支情况；4、小区封闭围栏被私开小门，严重破坏小区封闭管理和安全，再就是小区防洪沟维护不到位，2018年8月因暴雨造成大量泥沙灌入车库，给业主造成财产损失。经审理查明：2013年5月15日，大连龙湖西城置业有限公司（以下简称：龙湖置业公司）为其开发建设的“龙湖·滟澜山”项目选聘前期物业服务管理单位，遂与原告签订了《龙湖·滟澜山前期物业服务协议》，该协议约定：物业名称为“龙湖·滟澜山”；物业类型包括住宅和商服；坐落位置为位于甘井子区南侧；建筑面积约96985平方米；物业服务区域内物业服务收费选择包干制方式，盈余或亏损由原告享有或承担；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅按每月每平方米6.6元标准计算，另外业主购买停车位或车库的，按室内车位每月每个40元标准交纳；业主在办理入伙手续时首次交纳一年的物业费，以后应在每季度末月25日之前将下期物业费交清，逾期将按日向业主加收应交费用3‰的合同违约金；合同期限,自2013年5月15日起至2018年12月31日止；该份合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，龙湖置业公司如约交付物业，原告接收物业后持续为“龙湖·滟澜山”项目内的全体业主提供日常的物业管理与服务，至今从未间断。同时查明，2013年12月21日，被告同时购买了“龙湖·滟澜山”项目内的两套房屋，一套为位于甘井子区建筑面积216.48平方米的住宅，另一套为滟澜园103号楼6单元半地下1层1号（103—库1号）、建筑面积为73.75平方米的车库。买卖合同签订时，被告即知悉由原告为其提供物业管理与服务，并签订了前期物业服务合同。2015年5月9日，原告接收上述房屋和车库，并按6.6元/月·平方米和40元/个/月的标准向原告交纳住宅和车库的物业服务费用直至2018年12月底。自2019年1月起，被告开始欠交物业费用，截止至2020年6月末，被告连续拖欠了十八个月的相关物业费用共计26,437.86元。原告多次催款未果，遂诉讼来院。本院确认的上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》（补充协议）、《龙湖·滟澜山前期物业服务协议》、《龙湖·滟澜山前期物业服务合同》、房屋交接单、收据以及本院的庭审调查笔录等在案为凭。上述证据，业经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与龙湖置业公司签订的《龙湖·滟澜山前期物业服务协议》，出自双方的真实意思表示，符合平等自愿和诚实信用原则，不违反法律和行政法规的强制性规定，上述物业服务协议依法生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，上述协议对龙湖·滟澜山小区内的全体业主、包括本案被告均具有约束力，本案原、被告都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。原告作为物业服务企业已经按照上述协议的相关约定履行了为小区全体业主提供物业管理与服务的义务，被告作为小区业主之一，其在接受物业公司提供的各方面物业服务的同时，理应按照合同约定的每月每平方米6.6元和每月每个车库40元的相关标准及时足额交纳物业费用，借故拖欠无理。现原告请求被告立即给付2019年1月至2020年6月共计十八个月的物业服务费26,437.86元及滞纳金，理由正当且证据充分，本院予以支持；关于滞纳金的计算标准一节，因前期物业服务协议中关于“逾期将按日向业主加收应交纳费用3‰的合同违约金”的相关约定，过于强调对违约方的惩罚性，似有加重违约方负担之嫌，因此应予调整。综合本案案情，决定以“日万分之三”为标准支付为宜。关于被告当庭提出的相关抗辩意见，其中第1、2项意见，于法无据，本院不予支持，但其中关于违约金适用标准部分本院可酌定予以调减；另外第3项意见，当事人以及相关人员均可以向相关职能部门投诉和举报，通过监督程序加以解决；最后关于第4点意见，这确实应当引起物业公司的高度重视，应做到快速反应、果断制止并积极配合执法部门坚决予以拆除，如果因私搭乱建形成的安全隐患给业主造成相关损失的应依法另行诉讼救济。诚然，物业公司与业主作为一个相互依存、和谐共生的有机体，运行中势必会出现矛盾与分歧。原告必须学会与广大业主进行深入沟通与坦诚交流，只有虚心听取来自各方面的意见和建议，才能更加充分了解和掌握广大业主的切实需求，才会更加明确下一步需要调整的方向和改进的目标，从而不断提高自身的管理和服务水平，增进彼此之间的认同感，为营造环境优美、和谐有序的阳光小区创造条件。广大业主亦应当充分理解物业公司当前面临的各种困境，对小区内出现的不合理现象和不规范行为，部分业主亦应采取适当的方式、以合法的途径积极表达诉求，而不应以拒交物业费的方式消极对抗，这不仅冲击业主与物业公司之间已有的理解与信任，也是对广大守信和已交费业主的一种否定与漠视，不利于小区人文环境以及物业服务质量的持续提高和改善。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张宛力给付原告大连龙湖物业服务有限公司物业费26,437.86元及滞纳金（自2019年1月1日起至欠款还清时止，按日万分之三为标准计算）。二、驳回原告大连龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费473元（减半收取，原告预交），由原告承担200元；余款273元由被告担负，此款应于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员 郭 强二〇二〇年十二月十一日书记员 宋子豪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。