云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初2428号原告：范桂英，女，满族，1967年5月12日生，住贵州省盘县,现住贵州省盘州市。委托诉讼代理人:李允江，云南凌云（曲靖市）律师事务所律师。（特别授权）被告：曲靖市麒麟区三宝街道三宝社区居委会第二居民小组。负责人：李华生，副组长。地址：云南省曲靖市麒麟区。被告:陆玉玲，女，汉族，1979年12月24日生，住广东省湛江市坡头区。（缺席）原告范桂英诉被告曲靖市麒麟区三宝街道三宝社区居委会第二居民小组（以下简称“三宝社区居委会第二居民小组”）、陆玉玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告范桂英及其委托诉讼代理人李允江、被告三宝居委会第二居民小组的负责人李华生到庭参加诉讼。被告陆玉玲经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、确认原、被告双方签订的《购房合同》无效。二、判令被告向原告返还购房款人民币176350元，以及资金占用费按照6%的利率计算至被告还清购房款时止。三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年9月8日原、被告双方签订了《购房合同》，被告将位于曲靖市麒麟区（现更名为颐顺苑）7幢2单元401号，面积为106平方米的房屋出售于原告，原告按照合同约定按时按额支付了相应的购房款，于2012年9月8日支付被告购房款人民币100750元，于2013年6月29日支付购房款75600元。此后，原告多次要求被告按照合同约定给予原告办理产权证，但被告一直推脱，原告迫于无奈，后经多方了解，直至诉前，才得知其所购房屋系村集体集资建盖，其并非该村集体组织人员，其所购房屋根本无法办理产权证，其与被告签订的《购房合同》系无效合同。原告得知后要求被告返还其支付的购房款，被告却一直推脱。综上所述，为维护原告的合法权益，彰显法律的权威，原告根据《中国人民共和国合同法》以及相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，望支持原告的全部诉求为谢！被告三宝社区居委会第二居民小组辩称：一、原告所诉房屋不是向我居民小组购买的，原告的购房款也不是交给我居民小组。二、涉案房屋是我居民小组建盖分配给小组村民居住，建房手续齐全。被告陆玉玲的丈夫柯国辉是涉案房屋项目建盖的承建老板，该项目结束后因无法支付他工程款，就把该项目中的几套房屋抵款给了他。被告陆玉玲未到庭应诉答辩，亦未向本院提交书面答辩意见及证据，依法视为其自动放弃了相应的辩论、举证、质证等诉讼权利，不利后果由其自行承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：一、原告身份证复印件一份，用于证明原告的身份信息及诉讼主体资格。二、《购房合同》原件一份，用于证明原告与被告陆玉玲于2012年9月8日签订《购房合同》，对房屋价款、支付方式等做了约定。签订合同之时，被告三宝居委会第二居民小组的人员未在现场，但是合同加盖了该小组的印章。三、《收据》原件两份，用于证明原告已按合同约定分两次向被告陆玉玲支付了房款176350元，陆玉玲向其出具了收据，该收据加盖了三宝居委会第二居民小组的印章。经质证，被告三宝社区居委会第二居民小组对证据一无异议；认可证据二、三中加盖的公章是其小组临时用章，但表示其小组对合同内容及收据并不知情，合同涉及的房屋是其村小组抵工程款给了涉案房屋工程项目的承包人柯国辉的，因为柯国辉要卖房，为了让买房人放心，其小组就将小组的临时用章交给了柯国辉。本院认证，被告陆玉玲怠于诉讼，原告提交的上述证据客观、真实，本院对其真实性均予以确认。针对辩解，被告三宝社区居委会第二居民小组向本院提交了以下证据：一、镇请字[2010]31号麒麟区三宝镇人民政府关于三宝居委会城乡一体化建设“上楼工程”项目立项的请示文件（复印件）一份，用于证明2010年6月24日，麒麟区三宝镇人民政府向麒麟区政府申请对涉案房屋项目立项，该项目系三宝社区第二居民小组的“上楼工程”，房屋土地性质为集体所有。二、麒区发改投资备案[2010]23号文件（复印件）一份，用于证明涉案房屋所属项目已在麒麟区发改局备案。三、《曲靖市麒麟区农村建设用地批准书》（复印件）一份，用于证明涉案房屋所属项目用地已经曲靖市国土资源局麒麟分局审批通过,批准用途为住宅用地，土地性质为农民集体所有。四、（2010）三宝见证字第41号见证书（复印件）一份，用于证明三宝社区居委会第二居民小组将该小组4队新村单元房工程发包给曲靖市万达建工集团有限公司承建，柯国辉作为该公司委托代理人和三宝社区第二居民小组签订建设工程施工合同，麒麟区三宝镇法律服务所对双方的签约过程进行了见证。五、情况说明原件一份，用于证明三宝社区居委会第二居民小组4队于2020年12月2日出具情况说明，载明因该小组资金紧张，无力支付工程款，于2012年把颐顺苑小区（涉案房屋所属小区）第7栋整栋楼房抵偿给建筑老板陆玉玲。经质证，原告对证据一、二、三、四的真实性、合法性无异议，认为上述四组证据证实了涉案房屋土地性质为农民集体所有，不能出售给本集体经济组织成员以外的人。对证据五的真实性认可，但不认可其证明目的。本院认证，被告提交的上述证据客观、真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。根据庭审举证、质证及双方当事人自认，本院确认如下法律事实：原告范桂英与被告陆玉玲于2012年9月8日签订《购房合同》，约定：原告向被告购买“三宝佳园”7幢2单元401号房屋，面积为106平方米，房屋位于曲靖市麒麟区居民小组四队，属于该居民小组集资建盖的单元房；房屋单价1900元／㎡，总价201500元，原告于2012年9月支付50%的房款100750元，交房时支付40%的房款80600元，取得产权证时支付10%的房款20150元；被告应于2013年2月8日向原告交付房屋；被告负责办理房屋双证，原告应及时提供办理产权证所需资料，办理产权证产生的税费由原告承担；合同还对双方的权利义务及违约责任等作了约定，被告陆玉玲在合同上作为甲方代表签名确认，在陆玉玲签名处，加盖了印有“三宝镇三宝居委会第二居民小组建房组”的公章。原告于2012年9月8日向被告陆玉玲现金交付了房款100750元，于2013年6月29日现金交付房款75600元，共计交付房款176350元。收款当日，陆玉玲向原告出具了收据，确认收款事实，该收据亦加盖了印有“三宝镇三宝居委会第二居民小组建房组”的公章。上述《购房合同》签订后，原告到小区物管处领取了房屋钥匙。庭审中，原告陈述上述《购房合同》签订时、陆玉玲向其出具上述收据时，被告三宝居委会第二居民小组工作人员均不在现场。另查明，“三宝佳园”系三宝居委会第二居民小组在其集体土地上建盖的房屋，现小区更名为“颐顺苑”小区。2010年8月26日，曲靖市国土资源局麒麟分局针对该小区占用的土地出具了区农建[2010]04001号《曲靖市麒麟区农村建设用地批准书》，载明：用途为住宅用地，土地所有权性质为农民集体所有，土地取得方式为拨用集体土地。又查明，因三宝居委会第二居民小组欠付陆玉玲工程款，故于2012年将涉案房屋抵偿给陆玉玲，其小组为便于陆玉玲转卖房屋，遂将小组临时公章（印样为“三宝镇三宝居委会第二居民小组建房组”）交付给陆玉玲使用。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案的争议焦点之一为案涉购房合同的房屋出售方系谁？根据本院查明的事实可知，被告陆玉玲将被告三宝居委会第二居民小组抵偿给其的房屋出售给原告范桂英，双方签订了房屋买卖合同，原告向被告陆玉玲支付了部分购房款176350元，房屋买卖合同及房款收据上均加盖了三宝居委会第二居民小组的印章。据此可以认定陆玉玲向原告出售案涉房屋，三宝居委会第二居民小组知情并认可，将涉案房屋出售给原告范桂英应属二被告的共同行为，二被告依法应认定为案涉购房合同的出售方。本案争议焦点之二为案涉《购房合同》效力如何？涉案房屋所占用的土地性质为农民集体所有，该土地获土地管理部门审批后同意拨用为村民住宅用地，属于三宝社区居委会第二村民小组的宅基地。涉案房屋是建筑在宅基地上的土地附着物，房屋和土地具有不可分离性，而宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，其使用主体只能是农村本集体经济组织内的成员，不允许转让给本农村集体经济组织成员以外的人员或单位。原告范桂英并非三宝居委会第二居民小组集体经济组织成员，其购买涉案房屋的行为违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设......”的规定，案涉《购房合同》因违反法律强制性规定而无效。本案争议焦点之三为原告主张返还房款、且支付资金占用费的诉请是否成立？根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告陆玉玲应当将收取的购房款返还给原告。案涉购房合同中明确载明该房屋为居民小组集资建盖的单元房，原告知道或者应当知道该房屋的性质，对造成协议的无效也有过错，其要求被告承担资金占用费的诉请，本院不予支持。被告三宝社区居委会第二居民小组虽然未实际收取原告交付的购房款，但其作为案涉房屋的出售方对造成涉案购房合同无效亦存在过错，结合本案实际兼顾公平原则，被告三宝社区居委会第二居民小组应对涉案房款的返还承担连带责任。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告范桂英与被告陆玉玲、曲靖市麒麟区三宝街道三宝社区居委会第二居民小组于2012年9月8日签订的《购房合同》无效。二、由被告陆玉玲于本判决生效后三十日内返还原告范桂英购房款176350元。三、被告曲靖市麒麟区三宝街道三宝社区居委会第二居民小组对上述第二项购房款承担连带返还责任。四、驳回原告范桂英的其余诉讼请求。案件受理费3827元（原告预交），由被告陆玉玲、曲靖市麒麟区三宝街道三宝社区居委会第二居民小组承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  刘春宏人民陪审员  廖云凤人民陪审员  姜兆荣二〇二〇年十二月十四日书 记 员  朱 颖