山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初6458号 原告：张国剑，男，汉族，1971年1月5日出生，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：李素梅，山东诺诚律师事务所律师。 被告：枣庄中安城建开发有限公司。 住所地：枣庄市市中区青檀路**。 法定代表人：刘媛，总经理。 委托诉讼代理人：杨清芳，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯烨，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。 原告张国剑与被告枣庄中安城建开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理房屋权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋所有权转移登记；2、判令被告自2018年11月23日起至实际取得房屋所有权登记之日止以购房款总额498413元为基数按照日万分之一向原告支付违约金；３、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年8月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告投资开发的位于枣庄市市中区房屋一套。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款498413元，被告向原告交付了所购买的商品房。合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告未按照约定将权属登记备案所需的资料报产权登记机关备案，未按照约定协助原告办理房屋所有权转移登记，致使原告至今尚未取得房屋所有权证书。综上，原告为维护其合法权益，为此诉至法院。 被告辩称，1、被答辩人诉状所述与事实不符，答辩人已于2020年11月17日办理了不动产产权证书。被答辩人自己不去办理产权登记手续，与答辩人无关。办理不动产产权证，是不动产登记中心的工作，答辩人的义务是将资料报不动产登记中心备案，办理不动产权证是行政行为，答辩人无权办理，答辩人已于2020年11月17日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，答辩人的义务已经全部履行完毕，请求法庭驳回被答辩人的请求。2、被答辩人迟迟未办理产权登记备案欠缺的唯一条件是该道南里小区的所有业主没有全部缴纳专项维修资金。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、《商品房买卖合同》一份；2、《销售不动产统一发票》一张；3、《住宅专项维修资金专用收据》一份；4、案号为（2018）鲁0402民初4784号判决书一份。被告对原告提交的证据真实性均无异议，但认为原告于2020年7月24日才缴纳住宅专项维修资金，应免除被告违约责任。但对证据的证明目的有异议。被告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、编号鲁（2020）枣庄市不动产产权第1013903号《不动产产权证证书》一份；2、《中国建设银行网上银行电子回执》一份。原告对被告提交的证据真实性均无异议，但对证明目的有异议。对上述无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对上述有异议的证据，本院认定如下：因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，被告有义务通知原告需按照有关规定缴纳专项维修资金后方能办理房屋权属登记，在原告知晓上述规定前，被告应当承担违约责任。但本案被告未提供证据证明其已履行通知义务，故本院对其要求免除违约责任的抗辩理由，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告枣庄中安城建开发有限公司投资开发了“道南里棚户区安置小区”房地产项目，并取得了商品房预售许可证:(枣)房预售证第1217号。 2012年8月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份编号为YS0003560的《商品房买卖合同》，原告以498413元的价格从被告处购买坐落于枣庄市市中区房屋。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同……买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 上述合同签订后，原告实际支付给被告商品房购房款498413元，被告已将涉案房屋交付给原告。被告于2020年11月17日取得了编号为鲁（2020）枣庄市不动产产权第1013903号的不动产产权证书。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。但被告未在合同约定期限履行该备案义务，被告的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。被告枣庄中安城建开发有限公司应当承担违约责任。 关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”原、被告约定的违约金计算标准和基数，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。该约定的违约金属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，被告的违约行为自其将涉案房屋交付给原告90日后起延续。原告曾于2018年向被告主张自2015年11月22日起至2018年11月22日止的违约金，本院（2018）鲁0402民初4784号民事判决书对原告的上述诉讼请求予以支持，故此次原告诉请自2018年11月23日起的违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，被告于2020年11月17日取得了编号为鲁（2020）枣庄市不动产产权第1013903号的不动产产权证书，因此本院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日即2020年11月17日止。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中安城建开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告张国剑违约金36135元； 二、驳回原告张国剑的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费698元，减半收取计349元，由被告枣庄中安城建开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员  王 东 二〇二〇年十二月十一日 法官助理  刘春梅 书 记 员  王 点