江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8808号上诉人（原审原告）：刘福强，男，1957年10月11日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：张院生，江苏张院生律师事务所律师。上诉人（原审被告）：余杰，男，1979年10月17日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：王元明，江苏欣达律师事务所律师。上诉人刘福强与上诉人余杰因房屋买卖合同纠纷一案，均不服南京市浦口区人民法院（2020）苏0111民初1195号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2020年11月23日公开开庭审理了本案。上诉人刘福强及其委托诉讼代理人张院生，上诉人余杰的委托诉讼代理人王元明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘福强上诉请求：一、撤销一审判决第5项，依法改判余杰支付利息损失（以1880000元为基数，自2019年12月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）和律师费6万元；二、一、二审诉讼费由余杰负担。事实和理由如下：第一，一审法院没有支持刘福强的利息损失，属于适用法律不当。根据一审法院已经查明的事实，双方约定十分清楚，即便余杰在2019年11月30日前退还购房1880000元，也需要支付违约金100000元。更何况余杰在此期间没有退还任何款项给刘福强，那么其承担刘福强自2019年12月1日起的利息损失，完全依法有据。本案当中刘福强当时同余杰约定了违约金10万元，这个违约金已经远远低于实际造成的损失。第二，一审法院对刘福强支持的律师费没有支持，同样属于适用法律错误。双方明确约定律师费由违约方负担，本案中，一审法院已经确定余杰属于违约方，且支持了刘福强诉请的违约金100000元，故一审法院应当予以支持刘福强的律师费。第三，我们的上诉请求当中针对刘福强的利息是按照年利息6%计算是112800元，加6万元的律师费用，一共是1728000元，请求法庭根据国务院诉讼费用管理办法收取上诉费用。余杰辩称：对方关于利息的主张不能成立。按照双方补充协议的约定，双方已经达成了强行过户的约定，而且余杰也按照约定将涉案合同名下的房产抵押给了刘福强，截止到目前仍然处于抵押的状态，只是由于本案第三方中介公司在中间操作发生了问题，导致没有最终过户，而产生了本案的诉讼。所以余杰对案件的发生没有过错，不应该承担银行的利息损失，也不应当承担违约金。对方主张的利息标准是6%，缺乏相应的依据。关于律师费的主张，一般地普通诉讼如果双方在合同当中对此没有明确约定的话，主张律师的费用法院一般都不会支持。余杰上诉请求：一、请求依法撤销一审法院民事判决书，并依法改判余杰仅返还房款1854560元，不承担违约金、中介费，或将本案发回重审；二、本案一、二审费用由刘福强承担。事实与理由如下:一、一审判决事实认定错误，证据不足。（1）根据双方第三次所签的补充协议第2、第3条约定，双方同意办理强过手续，只是在办理过程中发生了分歧，不能片面的认定余杰构成违约，此部分属于对本案的事实认定错误；（2）关于本案一审法院认定余杰实际收取刘福强188万元购房款也是错误的，应以余杰实际收取的1854560元为准，对于中介公司单方扣除的费用，余杰不予认可，所谓证人当庭出示的房屋销售委托代理协议其实并未成立，也不符合举证的规则与程序，一审法院对此认定错误。二、一审法院认定余杰支付刘福强中介费用36000元及100000元违约金，也明显不当，属于适用法律错误。关于中介费用，刘福强没有提供充分的证据证明其向中介公司（友佳房产）实际支付，仅提供了所谓个人转账记录（复印件），且仅是个人之间，也没有提供发票等，与本案一审法院认定的事实不能互相印证，且证人证言前后矛盾，不足以证明刘福强实际支付了中介费用。何况，假定该费用刘福强确实支付了，那该费用也是刘福强根据中介居间合同向中介公司支付的费用，为何要让余杰买单，刘福强应该通过另一个法律关系来解决，而不是让余杰承担中介费用。关于违约金。案涉的三方合同是在中介的主持下签订的，关于案涉房屋的产权登记表在签订合同时余杰已经向中介公司以及刘福强作了如实披露，没有故意隐瞒，中介公司证人徐某也当庭明确承认自己业务不熟练，没有进行产调，而盲目组织三方签订案涉交易合同导致发生本案。余杰早已将房屋交付刘福强使用至今，且该房截止目前还设押在刘福强名下，余杰也无法另行使用或出售，所以判决余杰承担100000元违约金不能成立。刘福强辩称：余杰向刘福强出具的收条共计3张，明确反映出余杰实际收到刘福强购房款188000元，而且该款项是刘福强通过银行转帐记录打到中介方，中介方汇给余杰本人的。余杰提到25440余元没有收到，是余杰在签订买卖协议时，自愿同意额外支付中介费25440元给中介方，中介方扣除了这部分，与刘福强没有关系。本案中余杰的违约是既存事实，双方明确约定在2019年10月30日前余杰如果将定金、首付款128万元退还给乙方，并且认违约金10万元，双方就解除合同，2019年11月30日余杰没有做到这点，所以我们提出利息损失。余杰提了他们将该房屋设了抵押，抵押给刘福强是因为当时刘福强找余杰找不到，后来他们采取了折中的办法，用房屋对188万元进行担保，这个抵押行为并不是过户行为，这是两个不同的法律关系。余杰对本案的上诉完全没有事实依据和法律根据，请求法庭驳回上诉，支持我方的上诉。刘福强向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房地产买卖中介合同》和《南京市存量房买卖合同》；2.判令余杰返还购房款1880000元并支付利息损失（以1880000元为基数，自2019年12月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；3.判令余杰支付违约金106000元、中介费36000元、律师费60000元；4.判令余杰承担诉讼费。一审法院认定事实如下：2019年7月8日，余杰（甲方）、刘福强（乙方）、友佳房产（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将位于浦口区房屋出售给乙方。房屋价格2120000元。乙方支付丙方中介服务费50880元，于签订本合同时一次性付清。乙方于2019年7月8日支付房屋定金100000元；9月6日前支付房款1650000元，甲方用于此房南京市溧水区苏垦农村小额贷款解押；解押完毕三日内，甲乙双方办理产权过户手续，乙方支付购房款350000元；出件当天，乙方支付房屋款20000元。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条第1、2、3条款违约责任，均由违约方向守约方支付房屋实际成交价的5%数额的违约金，用于支付守约方所发生的律师费、交通费等等。同时，违约方应向丙方支付总房价2.4%的中介服务费。合同签订后，刘福强分三次通过友佳房产工作人员共计支付购房款1880000元，余杰均出具收条。2019年7月24日，余杰（甲方）与刘福强（乙方）签订《补充协议》，约定：1.乙方保证于2019年12月31日前必须将购房首付款支付给甲方解押，解押完毕三日内，甲乙双方办理产权过户手续，乙方支付甲方购房款，如超过此日期视为乙方违约。2.乙方于2019年7月24日支付甲方首付款100000元，于解押当日支付甲方解押款1550000元。3.甲乙双方商定，如乙方在2019年10月31日未能支付甲方购房款解押，甲方每月还款利息由乙方承担，乙方将甲方还款利息按天支付给甲方。2019年9月6日，余杰（甲方）、刘福强（乙方）、友佳房产（丙方）签订《南京市存量房买卖合同》。当日，余杰（甲方）与刘福强（乙方）还签订《补充协议》一份，约定：因甲方出售此房时，承诺房产证满五年去名，没有告知此房中途过户，现按照国家政策属于三年限售，甲、乙双方2019年9月6日到房产局未能办理过户，现经甲、乙双方友好协商，达成以下协议：甲、乙双方办理此房强过，强过费用及不满两年税费由甲方承担，其他税费甲方净得，由乙方承担，办理强制过户，甲、乙双方全力配合，提供相关材料……。2019年10月6日，余杰（甲方）与刘福强（乙方）签订《补充协议》一份，约定：……1.甲方于2019年9月11日将此房设押到乙方名下。2.甲、乙双方商定，2019年11月30日前，甲方如果可以将定金、首付款及购房款1880000元退还给乙方，并认违约金100000元给乙方，甲、乙双方解除合同，甲方承担丙方中介费总房款的2.4%给丙方。3.如甲方不能在2019年11月30日前履行第二条款，甲、乙双方于2019年12月1日办理此房强过手续，强过费用及不满两年税费由甲方承担，其它税费由甲方净得，由乙方承担，办理强制过户，甲、乙双方全力配合，提供相关材料。一审另查明，刘福强与江苏张院生律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费60000元。一审庭审中，刘福强陈述2019年9月5日，以现金方式向中介公司支付中介费36000元。为此，提交了：1.收条一份，载明收到刘福强中介费36000元。2.证人徐某证言，证人陈述其是友佳房产工作人员，自签合同至过户都是其负责。合同签订后，刘福强将房款1880000元转入其个人网银，并由其转给余杰。其从中扣留余杰应当支付的25440元中介费，是余杰让其直接扣除的。合同约定，刘福强应支付中介费50880元，但最终收取了36000元，中介费是与房款同时通过银行转账至其个人帐户的。证人提供了余杰与友佳房产签订的《房屋销售委托代理协议》一份，其中约定余杰自愿支付总房价1.2%的中介费。经质证，余杰对收条的真实性不认可，认为不能证明刘福强实际支付该款，也不符合法律规定的形式要求，按正常财务规定应当是由单位开具发票。证人陈述其同意支付1.2%的中介费不属实。对《房屋销售委托代理协议》的真实性认可，但只有其签字，没有友佳房产盖章，协议未生效。这仅是其单方委托的时候签订的，后被三方签订的中介合同覆盖。其未同意支付中介费用，只是证人直接从房款中扣除的。购房款均是刘福强通过徐某转账支付，其实际仅收到1854560元。由于没有太在意，转账也不及时，就先写了收条。一审又查明，一审法院于2020年6月17日向徐某调查，徐某陈述9月5日，刘福强要付房款，但其仅有农业银行存折，无法转账，遂由店长赵士海陪同刘福强到银行打房款，当时赵士海没有带农行卡，就要了自己的农行卡，将房款打入自己的农行卡账户中。打完房款，赵士海要刘福强付中介费，刘福强付了36000元现金，由赵士海通过ＡＴＭ机存入赵士海的工行卡内，但有三张100元无法存在ＡＴＭ机，就没存了。因其认为公司收到中介费了就代表自己收到了该款，所以自己在出庭作证时作了不同的表述，但公司确实收到了上述的中介费，公司也向刘福强出具了收条。为此，提供了徐某的农业银行流水明细及赵士海的工商银行流水明细。2017年5月14日，南京市人民政府办公厅发布《南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，……6.购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。一审法院认为：本案双方签订的买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。根据现行的购房政策，涉案房屋无法办理过户手续，刘福强的合同目的不能实现，刘福强诉请解除买卖合同于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方合同解除，刘福强已支付购房款1880000元，余杰应当返还给刘福强。刘福强主张违约金106000元，一审法院认为，双方于2019年10月6日签订《补充协议》，约定余杰给付刘福强违约金100000元，双方均应按约履行，余杰应支付刘福强违约金100000元。刘福强主张利息，一审法院认为该项诉请于法无据，一审法院不予支持。刘福强主张中介费36000元，刘福强提供了证人证言和收条，余杰认为刘福强提供的证据不能证明已经实际支付中介费，且证人与刘福强对中介费的支付方式陈述不一致，一审法院认为证人的两次陈述虽有不一致的地方，但根据刘福强提供的收条，结合银行流水明细，能够证明刘福强已支付36000元中介费，故对该项诉请一审法院予以支持。刘福强主张律师费60000元，根据双方签订的房地产买卖中介合同，违约方应向守约方支付违约金，用于支付守约方所发生的律师费、交通费等等。现刘福强主张的违约金已获得支持，刘福强不应再另外主张律师费，对此诉请一审法院不予支持。余杰辩称实际收到购房款1854560元，一审法院认为，根据证人证言、《房屋销售委托代理协议》以及收条可以证实刘福强向余杰支付了购房款1880000元，但余杰已使用刘福强支付的购房款中的25440元支付了中介费，一审法院对余杰的该项辩解不予采信。一审法院判决：一、解除刘福强与余杰签订的《房地产买卖中介合同》以及《南京市存量房买卖合同》；二、余杰于判决生效之日起五日内返还刘福强购房款1880000元；三、余杰于判决生效之日起五日内给付刘福强违约金100000元；四、余杰于判决生效之日起五日内给付刘福强中介费36000元；五、驳回刘福强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22976元，由刘福强负担469元，余杰负担22507元。二审中，本院查明的事实与一审法院一致，且双方均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中另查明，本案刘福强于2019年12月6日向一审提起诉讼，一审法院于2020年2月27日立案受理，于2020年4月3日将起诉状副本送达余杰。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、刘福强是否有权向余杰主张涉案房款的利息；二、刘福强是否有权向余杰主张律师费用6万元；三、余杰返还的房款当中是否应当扣除25440元；四、余杰是否应当向刘福强支付违约金10万元以及中介费3.6万元。关于争议焦点一、刘福强是否有权向余杰主张涉案房款的利息。本案双方签订房屋买卖合同后，因无法办理过户手续，双方经过多次协商后，最终协商一致：余杰2019年11月30日前将定金、首付款及购房款1880000元退还给刘福强，并认违约金100000元给刘福强，双方解除合同；如余杰不能在2019年11月30日前履行上述协议，双方于2019年12月1日办理此房强过手续。根据以上约定，双方虽然约定了余杰2019年11月30日前退还房款，但是双方亦约定了余杰不能退款的解决方案，故刘福强主张按照该合同约定从2019年12月1日开始计算利息依据不足。本案刘福强起诉要求解除合同，双方之间的合同应于刘福强起诉状副本送达余杰之日即2020年4月3日解除。合同解除后余杰应当返还全部房款，但余杰至今未返还，且双方约定的违约金不足以抵偿刘福强的利息损失，故本案刘福强有权自2020年4月4日依据全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向余杰主张利息直至余杰实际还款之日。一审法院对此处理不当，本院依法予以纠正。关于争议焦点二，刘福强是否有权向余杰主张律师费用6万元。本案双方约定，违约方应向守约方支付违约金，用于支付守约方所发生的律师费、交通费等等。因本案一审法院已经认定余杰应当向刘福强支付违约金，故刘福强再主张律师费依据不足，本院对此不予支持。关于争议焦点三，余杰返还的房款当中是否应当扣除25440元。本案刘福强通过中介公司人员向余杰支付了定金、首付款以及房款共计188万元，余杰均出具了相应的收条。余杰在本案中主张其中25440元其并未收到。因证人出庭作证证实余杰与中介公司另行签订一份《房屋销售委托代理协议》，约定房款为212万元，中介费为房款的1.2%，中介费数额即为25440元，余杰对此并未作出合理解释。现中介公司从余杰应得的房款中扣除余杰所负的债务，不能证明刘福强未支付该笔款项，故本院对余杰的主张不予支持。关于争议焦点四，余杰是否应当向刘福强支付违约金10万元以及中介费3.6万元。因双方约定违约方应向守约方支付违约金，且应向丙方支付总房价2.4%的中介服务费。因本案系因余杰的原因导致合同不能履行，故其应当向刘福强支付违约金并补偿其中介费损失。本案中刘福强实际向中介公司支付中介费36000元，故一审法院认定余杰应当向刘福强支付违约金10万元以及中介费3.6万元并无不当。余杰的主张不应支付没有依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人余杰的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人刘福强的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2020）苏0111民初1195号民事判决第一、三、四、五项；二、变更南京市浦口区人民法院（2020）苏0111民初1195号民事判决第二项为：余杰于本判决生效之日起五日内返还刘福强购房款1880000元并支付利息（利息计算方式：依据全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以1880000元为基数从2020年4月4日起计算至实际还款之日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22976元，由上诉人刘福强负担469元，由上诉人余杰负担22507元；二审案件受理费5829元，由上诉人刘福强负担2300元，由上诉人余杰负担3529元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 汪德全审判员 李任飞二〇二〇年十二月十七日书记员 朱亚芳