河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终5306号上诉人（原审被告）：王喜荣，女，汉族，1960年6月19日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：宋伟，河南召栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张航，河南召栋律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李漫坡，男，汉族，1986年10月10日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王尊义，河南子午律师事务所律师。原审被告：南阳齐信房地产经纪有限公司，住所地河南省南阳市宛城区中州路与人民路向东300米路南广厦朝山小区**门面房。法定代表人：张国锋，该公司总经理。上诉人王喜荣因与被上诉人李漫坡、原审被告南阳齐信房地产经纪有限公司（以下简称齐信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初2869号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王喜荣的委托诉讼代理人宋伟、张航，被上诉人李漫坡的委托诉讼代理人王尊义，原审被告南阳齐信房地产经纪有限公司的法定代表人张国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王喜荣上诉请求：1.撤销原判，改判王喜荣不承担双倍返还100000元定金的责任或发回重审；2.一、二审诉讼费由李漫坡承担。事实和理由：1.原审认定事实错误，王喜荣与李漫坡于2019年11月14日签订合同，根据三方约定，李漫坡应在合同签订后15天内即11月29日前将首付款打入上诉人账户内，但李漫坡于2019年12月23日在王喜荣的催告下才将剩余首付款打到上诉人账户，李漫坡已经违约在先；2.该房屋买卖合同所涉案房产办有公积金贷款及抵押的事实，在房屋买卖合同签订之前已告知过李漫坡，李漫坡在合同签订时对于该事项是明知的，李漫坡对涉案房产办有公积金贷款及抵押的事实不明知的说法不真实；3.三方约定15天内要求李漫坡将首付款打入卖方账户后再去办理解除房屋贷款手续是有客观原因的。此房屋公积金贷款是以王喜荣儿媳乔俊的名义办理的，乔俊因生孩子在南阳市第一人民医院办理入院手续，在住院及出院后一个月内不能外出，在客观上也无法去办理公积金贷款手续，故约定在11月29日前付款，乔俊可以在住院前办理相关手续；4.合同约定在李漫坡获得贷款批准后3个工作日内去办理产权过户手续，因李漫坡征信资质存在瑕疵，导致李漫坡无法办理银行贷款，并非因为王喜荣的公积金贷款无法解除导致办不了按揭贷款，其根本原因是李漫坡自身原因导致办不了过户，因此未办理过户责任应由李漫坡承担，王喜荣并不存在违约的事实。李漫坡辩称，1.双方约定过户当天付齐首付款，不是合同签订后15天即11月29日前将首付款打入王喜荣账户；2.王喜荣及齐信公司对抵押的事实从未告知过李漫坡，在迟迟没有办理过户时，才听说该房有抵押，在起诉前代理律师去房管局查阅才知道房产有抵押，抵押金额20万；3.原审法庭辩论终结前，该房产仍未办理解押手续，售房款首付30.5万，抵押贷款20万，王喜荣有足够的资金足够的时间给抵押房产解除抵押而没有办理，主观上存在过错；4.按揭贷款的前提是房产过户到李漫坡名下，以李漫坡的名义办理按揭贷款，房产不过户，按揭贷款手续无从说起，按揭贷款未办成仍是王喜荣未协助办理过户手续造成的。齐信公司述称，不发表意见。李漫坡向一审法院起诉请求：1.解除李漫坡、王喜荣、齐信公司之间签订的《房产买卖三方合同》；2.王喜荣双倍返还定金10万元；3.王喜荣退还首付房款25.5万元；4.齐信公司退还佣金、评估费、代办银行按揭贷款费4.6万元；5.案件受理费由王喜荣、齐信公司承担。一审法院认定事实：2019年11月14日，李漫坡与王喜荣、齐信公司签订了《房产买卖三方合同》一份，合同主要约定：“甲方（卖方）王喜荣，乙方（买方）李漫坡，丙方（居间方）南阳齐信房地产经纪有限公司，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就买卖事宜达成以下协议：第一条：房屋基本状况……1、甲方出售的房产位于南阳市××路××花园××单元××室，建筑面积：144.18平方米（以产权证为准）。房屋所有权证编号：宛市房权证字第**；2、交易方式：过户。……甲方保证如实陈述该房产权属情况、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述产权的具体情况充分了解，乙方自愿买受该房产。第二条：成交价格及付款方式1、成交价格甲乙双方经协商一致，同意上述房产的成交价格为人民币（大写）：壹佰壹拾陆万伍仟元（小写）￥1165000.00元。2、甲乙丙三方经协商一致，签订本合同当日，乙方应支付购房定金：伍万元整，不低于总房款5％与丙方，由丙方扣除佣金后支付给甲方，作为甲方的售房定金；甲方应将产权证原件交与丙方保管，……3、付款方式：经甲乙双方协商一致，甲方同意乙方以贷款方式购买上述房产，过户当天付齐首付款即总房款减定金、减银行同贷金额。剩余房款由同贷银行直接转入甲方预留在银行的指定账户。4、其他约定：甲乙双方积极配合银行贷款手续及过户手续。第三条：关于房屋过户税费承担本合同例行期间内，甲乙双方按照国家及地方相关规定自行缴纳各项税费，税费分担经甲乙双方协商，决定按照如下方式进行分担：甲方承担除个税、契税之外的其它费用（析产税、遗产税）乙方承担个税、契税……第五条：甲方的义务和违约责任（一）甲方的义务1、向乙方提供真实、完整和有效的房屋相关资料的义务。2、甲方在签订本合同时，须保证此房无任何纠纷。若有私人抵押或出租必须另行约定。……（二）甲方的违约责任1、甲方提供的房产相关手续、合同和证件不真实、不完整或无效导致房屋产权无法转移或房屋无法交付使用，合同不能履行的，乙方有权单方面解除合同，甲方应在合同解除之日起七日内向乙方双倍返还定金。若甲方由此给乙方造成的实际经济损失超过定金的，差额部分应由甲方据实赔偿。2、甲方未按本合同约定的期限将上述房屋交付（包括房屋交付及房屋产权转移）给乙方，每逾期一日，甲方应向乙方支付成交价格万分之五的违约金，合同继续履行。……第六条：乙方的义务和违约责任（一）乙方的义务……3、乙方有如其他配合甲方办理产权转移的义务。……”。合同签订后，李漫坡即按照约定支付给王喜荣房屋定金50000元，向齐信公司交纳了房屋佣金14440元，评估费5760元，代办按揭服务费25800元。同时，经三方核算确认，首付房款为305000元（含定金），按揭贷款86万元。李漫坡又支付给王喜荣首付款255000元。后李漫坡、王喜荣双方对房屋过户问题产生争议，经三方多次协商未果，故李漫坡诉至法院。李漫坡、王喜荣双方买卖的南阳市××路××花园××单元××室的房屋所有权人为王喜荣，2018年3月20日该房屋在中国建设银行股份有限公司南阳人民路支行办理有抵押贷款200000元，房屋他项权证号1803003643，现该房屋仍抵押在中国建设银行南阳人民路支行。一审法院认为，一、依法成立的合同，受法律保护。本案中李漫坡与王喜荣、南阳市齐信地产经纪有限公司签订的《房产买卖三方合同》系双方在平等、自愿的基础上签订的，系双方真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。现李漫坡于2019年12月23日按合同约定支付了购房定金及首付款共计305000元，而王喜荣未按照合同约定于李漫坡支付首付款当日办理房屋产权过户手续，且王喜荣所有的房屋至今仍在银行有抵押贷款并设立有他项权，其在签订房产买卖三方合同后未积极解除抵押以便于房屋产权过户，致使李漫坡要求王喜荣办理房屋产权过户的合同目的无法实现，故现李漫坡主张解除《房产买卖三方合同》，符合相关法律的规定及双方合同的约定，予以支持。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李漫坡、王喜荣双方签订的《房产买卖三方合同》中约定：“甲方提供的房产相关手续、合同和证件不真实、不完整或无效导致房屋产权无法转移或房屋无法交付使用，合同不能履行的，乙方有权单方面解除合同，甲方应在合同解除之日起七日内向乙方双倍返还定金。若甲方由此给乙方造成的实际经济损失超过定金的，差额部分应由甲方据实赔偿。”故现李漫坡要求王喜荣双方返还定金100000元及购房首付款255000元的主张，理由正当，予以支持。对于王喜荣、齐信公司辩称已告知李漫坡房屋抵押的事实，过错主要在李漫坡的主张，未提交相关证据，而王喜荣在双方房屋买卖合同签订后，应积极主动解除房产抵押，以便于房屋产权过户，其怠于解除抵押权致使原告对房屋产权是否能够过户产生不安，在李漫坡要求过户不能的前提下要求解除合同，李漫坡并无过错。因此对王喜荣、齐信公司辩称的主张，缺乏依据，不予支持。三、对于李漫坡要求齐信公司退还佣金14440元、评估费5760元、按揭服务费25800元的主张，齐信公司作为居间方，应积极促成李漫坡、王喜荣双方按照约定履行合同，但其收取的房屋佣金后，双方仅对合同进行了部分履行，考虑到齐信公司为合同签订及履行做了前期工作，故该项费用应酌定返还10000元为宜。对于评估费及按揭服务费，因评估并未进行，而银行按揭贷款也未办理成功，故李漫坡要求退还评估费及按揭服务费的主张应予支持。齐信公司应退还给李漫坡房屋佣金、评估费、代办银行按揭服务费共计41560元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百三十条之规定，判决：一、解除李漫坡与王喜荣、南阳齐信房地产经纪有限公司于2019年11月14日签订的《房产买卖三方合同》。二、限王喜荣于判决生效后十日内返还李漫坡双倍定金100000元。三、限王喜荣于判决生效后十日内返还给李漫坡购房款人民币255000元。四、限南阳齐信房地产经纪有限公司于判决生效后十日内返还给李漫坡评估费、代办银行按揭服务费人民币41560元。五、驳回李漫坡的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4405元，由王喜荣负担。本院二审期间，王喜荣向本院提交三组新证据：1.南阳齐信房地产经纪有限公司出具的收据一份、房产证复印件一份，证明房屋存在抵押的事实，在合同签订当日已经将材料提供给南阳齐信房地产经纪有限公司；2.住房公积金贷款合同复印件一套、中国建设银行个人贷款支付凭证复印件两份、出生医学证明复印件一份、南阳市第一人民医院出具的住院病案一份，证明李漫坡在合同签订时，即2019年11月14日已经知道房屋存在抵押情况，双方约定在2019年11月29日前李漫坡将首付款转入王喜荣账户，是因公积金贷款申请人乔俊在生产前有足够的时间去办理房屋贷款解押手续，避免乔俊在生育后坐月子无法办理房屋产权相关手续；3.证人周某、方某出庭作证，证明2019年11月14日签订合同时，房屋抵押情况已告知李漫坡。李漫坡经质证认为，上述证据均不属于新证据，不予质证，住房公积金贷款属实，证人证言不能对抗双方的合同约定，应以书面合同内容为准，证人方某不具备证人资格。南阳齐信房地产经纪有限公司对上述证据无异议。李漫坡、南阳齐信房地产经纪有限公司无新证据提交。本院认为，上述证据不能证明上诉人的主张，故本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：王喜荣是否应当返还定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，《房产买卖三方合同》中明确约定“经甲乙双方协商一致，甲方同意乙方以贷款方式购买上述房产，过户当天付齐首付款。”“甲方提供的房产相关手续、合同和证件不真实、不完整或无效导致房屋产权无法转移或房屋无法交付使用，合同不能履行的，乙方有权单方面解除合同，甲方应在合同解除之日起七日内向乙方双倍返还定金。若甲方由此给乙方造成的实际经济损失超过定金的，差额部分应由甲方据实赔偿。”现王喜荣称双方口头约定在2019年11月29日前付清首付款,李漫坡未按约定时间支付首付款，违约在先，因王喜荣关于首付款支付时间的主张，无证据支持，二审中其提交的证人证言系言词证据，可变性强，而《房产买卖三方合同》作为书证，其证明力明显大于证人证言，故应按照《房产买卖三方合同》的约定来确定首付款的付款时间，现李漫坡已支付了购房定金及首付款，但因房产存在抵押，王喜荣未将房屋及时解押导致房屋无法办理过户手续，结合双方的合同约定及上述法律规定，原审判决王喜荣双倍返还定金，并无不当。综上所述，王喜荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由王喜荣负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  高 璐审判员  罗 军二〇二〇年十二月十六日法官助理孙方超书记员乔国盛