四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1875号 上诉人（原审原告）：周子杰，男，生于1986年9月27日，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人（原审原告）：夏姣，女，生于1990年9月28日，汉族，住四川省广安市前锋区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：蔡洁，四川法雨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川星星文旅集团有限公司，住所地四川省华蓥市渠水路**。 法定代表人：伍建军，总经理。 被上诉人（原审被告）：四川星星文旅集团有限公司广安分公司，，住所地四川省广安市广安区金安大道上段** 负责人：伍建军，总经理。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈鑫，四川瀛络律师事务所律师。 上诉人周子杰、夏姣因与被上诉人四川星星文旅集团有限公司（以下简称星星文旅公司）、四川星星文旅集团有限公司广安分公司（以下简称星星文旅广安分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初4885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周子杰、夏姣上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：1.一审法院认定案涉房屋所在建设项目于2019年11月13日竣工验收合格，于2020年1月18日达到房屋交付条件，从而认定迟延交房时间仅为2个月明显认定错误。上诉人与被上诉人签订的《四川省商品房买卖合同》系被上诉人提供的格式合同，合同第十五条约定交房条件为“建设工程竣工验收合格证明”系被上诉人单方选择，且违反法定交付条件，不能对上诉人产生法律约束力。根据我国法律规定，建设项目取得竣工验收备案表才是商品房具备交房条件的法定条件，而案涉建设项目进行消防验收备案的时间是2020年3月8日，竣工验收备案时间为2020年5月8日，一审法院认定房屋交付时间为2020年1月18日，此时并未达到法定交付条件，被上诉人也未书面通知上诉人接收房屋，故被上诉人延迟交付房屋的时间应自2019年10月31日起至实际交房之日止；2.一审法院认定朝阳大道的修建对被上诉人造成影响，故免除其法律责任，没有任何的事实及法律依据。朝阳大道的修建对被上诉人不会造成任何影响，被上诉人迟延交房实际上是因其管理不善、违规作业造成，而且一审法院既不是案涉合同的相对方，也不是合同的权益人，无权代上诉人免除被上诉人的违约责任。 星星文旅公司、星星文旅广安分公司辩称，1.一审已经查明，案涉工程规划的竣工日期为2019年6月30日，约定的交房日期为2019年10月30日。广前大道改造工程封闭施工、交通管制时间为2018年4月19日至2019年9月30日，因案涉“渠江明珠”项目处于改造工程的最后一个标段，按照广前大道项目部的通告，可以确定“渠江明珠”施工和物料车辆唯一进出口关闭日期为2019年2月28日至2019年9月30日，即市政工程对“渠江明珠”项目影响时间为7个月，这7个月即为受不可抗力影响的时间，根据合同约定，被上诉人交房时间可据此延迟7个月。但因为被上诉人积极沟通、自救将不可抗力影响时间缩短至2个多月，上诉人不能因此而要求被上诉人承担违约责任。2.上诉人所举示的相关法律法规仅属于管理性强制规定，即只是行政机关基于行政管理的需要，作为行政执法的依据，而非判断合同效力的“效力性强制性规定”，不能据此而认为上诉人与被上诉人签订的合同所约定的交房条件违反法律规定而无效。被上诉人提供的合同系行政机关提供的规范模式合同，被上诉人在合同中可选择或填写内容处均用下划线或者加粗的括号予以明示，上诉人在有充足时间可以审阅合同的情况下与被上诉人订立合同，合同合法有效。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 周子杰、夏姣向一审法院起诉请求：1.判令星星文旅公司、星星文旅广安分公司按合同约定向周子杰、夏姣交付渠江明珠1-1-1305号房屋；2.请求判令星星文旅公司、星星文旅广安分公司支付自2019年10月31日起至2020年6月22日迟延交房违约金11,976.45元及自2020年6月23日起按照房屋总价款的日万分之一支付迟延交房违约金直至交房之日止；3.案件受理费由星星文旅公司、星星文旅广安分公司负担。 一审法院认定事实：2018年6月11日，周子杰、夏姣（买受人）与星星文旅广安分公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1.购买的房屋位于广安市广安区××路××号××幢××单元××层××号，面积105.23平方米，总价款509636元；2.交付条件：出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房，且该商品房应已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书；3.逾期交房违约责任：除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第一款约定时间向买受人交付该商品房的，逾期90日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；有下列原因之一致出卖人不能按期履约时，出卖人获得有关证明文件并及时通知买受人后，可延期该商品房交付，无需承担任何责任：（1）不可抗力，（2）政府行为或法律法规变动及非出卖人能控制的因素：包括政府强制文件、行政禁令、行政命令及施工片区停水停电、市政配套设施拖延、城市规划等；（3）施工中遇到异常困难或重大技术问题而不能及时解决，其他不可预见、不能避免、不能克服、非出卖人能控制的原因，包括但不限于城市配套的水电气等设施批准安装导致的延误。该合同首部的出卖人列明为四川星星置业投资有限公司，买受人列明的为周子杰、夏姣，登记的买受人电话为147××××6576、152××××4796，尾部出卖人签字处加盖的是四川星星置业投资有限公司广安分公司的公章。 周子杰、夏姣于2018年2月27日向四川星星置业投资有限公司广安分公司缴纳购房款159636元，2019年5月24日交付购房款350000元。星星文旅广安分公司工作人员于2020年1月18日群发短信（其中周子杰、夏姣的电话152××××4796也在收件号码之中）告知业主渠江明珠1号楼、2号楼、3号楼已达到交付使用条件，正式通知业主于2020年1月16日起到物业服务中心办理接房手续，春节放假时间为2020年1月22日至2020年1月29日。周子杰、夏姣认为该房屋未达到交房条件，故不同意接受房屋，并提起本案诉讼。 同时查明，案涉渠江明珠项目国有土地使用权登记在四川星星置业投资有限公司、袁代支名下；该项目于2017年4月7日取得用地规划许可，2017年5月22日取得建设工程规划许可，2017年6月26日取得建筑工程施工许可（原定竣工日期为2019年6月30日），该项目前述各项许可证上载明的建设单位为四川星星置业投资有限公司、袁代支。2018年4月18日案涉项目1号楼取得商品房预售许可，载明的售房单位为四川星星置业投资有限公司。渠江明珠建设项目于2019年11月13日竣工验收合格，2020年1月19日报广安市广安区住房和城乡建设局备案，于2020年5月8日备案成功。该项目住宅小区1幢于2019年9月18日取得房屋面积实测报告，1503号房屋实测面积为104.59平方米。四川星星置业投资有限公司于2019年7月3日变更为星星文旅公司，四川星星置业投资有限公司广安分公司于2019年8月23日变更为星星文旅广安分公司。 另查明，广前大道改造工程（市主城区朝阳大道广安东收费站至白塔大桥路段）是2018年度广安市主城区市政基础设施重大项目工程，该项目的实施主体为广安交投集团；该项目路段在2018年4月13日至2019年9月30日期间进行封闭施工被交通管制。2018年5月29日，广安交投集团向星星文旅公司项目部发函称星星文旅公司项目部的施工围栏及其设施均在改建施工红线内，要求项目部在6月10日前将施工红线内的所有设施全部拆除。2019年2月25日广安交投集团城区路桥工程项目经理部发出公告告知广前大道全路段封闭施工所有车辆绕行。案涉渠江明珠项目位于广安市广安区渠江大桥旁（中桥组团C-09西北侧），经现场查看，该项目四周方向为滨江路段、广前大道路段、广安职业学院建筑、未开发的山丘，只有滨江路和广前大道两侧有路可以通往该项目所在地，滨江路很长一段是小山丘，只有狭窄的一条小路通往渠江明珠项目，另两侧的广安职业学院建筑和山丘，没有通行道路。庭审中星星文旅公司、星星文旅广安分公司称该项目建设期间只有广前大道预留了施工通道，广前大道市政改造工程封闭施工导致其建筑材料运输受阻受限，对该项目建设进度造成很大影响，主要是2019年2月至6月的原定工期被延误，3月、4月无法施工，5-10月完成了原计划需要4个月完成的工程量，星星文旅公司、星星文旅广安分公司已多次在项目部向买受人公告可能延期交房，该情况属于合同约定的星星文旅公司、星星文旅广安分公司可以延期交房的原因，应免除星星文旅公司、星星文旅广安分公司的逾期交房责任。周子杰、夏姣提交了该项目另一位购房人在2019年3月16日拍摄的渠江明珠现场视频，视频中可以看到渠江明珠项目4栋房屋中其中的一栋楼房屋外墙上3-4人在工作，其余楼栋房屋及地面均未见其他施工迹象。 一审法院认为，周子杰、夏姣与星星文旅公司、星星文旅广安分公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。 关于案涉商品房买卖合同的权利义务主体确定问题。周子杰、夏姣购买的房屋所在的房地产项目国有土地使用权人及用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可载明的建设单位均为星星文旅公司、袁代支，而该房屋所在楼栋的预售许可载明的售房单位为星星文旅公司，且商品房买卖合同的首部“出卖人”处注明的出卖人也为星星文旅公司，星星文旅广安分公司仅是代为销售房屋，其在合同中加盖了公章，但根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，分公司应承担的责任也由公司承担，故本案案涉商品房买卖合同中出卖人一方的权利义务应确定由星星文旅公司享有和承担。 关于周子杰、夏姣主张的交付房屋及逾期交房违约金的问题。周子杰、夏姣购买的案涉房屋所在建设项目已于2019年11月13日竣工验收合格，于2019年9月18日取得房屋面积实测报告，星星文旅公司、星星文旅广安分公司于2020年1月18日短信通知周子杰、夏姣接房，此时该房屋已达到合同约定的交付条件，周子杰、夏姣以未达交付条件为由拒不接收房屋，该理由不成立。自星星文旅公司、星星文旅广安分公司通知之日起，周子杰、夏姣即可前往接收房屋，对其交付房屋的请求，星星文旅公司、星星文旅广安分公司无异议，予以支持。合同约定的应交房时间为2019年10月30日，星星文旅公司、星星文旅广安分公司2020年1月18日才通知接房，已逾期78天。该逾期期间，星星文旅公司、星星文旅广安分公司应否承担合同约定的违约责任问题，星星文旅公司、星星文旅广安分公司辩称该项目建设期间只有广前大道预留了施工通道，广前大道市政改造工程封闭施工导致其建筑材料运输受阻受限，对该项目建设进度造成很大影响，属于合同约定的星星文旅公司、星星文旅广安分公司可以延期交房的原因，应免除其逾期交房责任。一审法院认为，广前大道改造工程是2018年度广安市主城区市政基础设施重大项目工程，该工程的实施过程中对广前大道进行封闭施工，并要求星星文旅公司、星星文旅广安分公司限期拆除相关施工围栏，必然会对施工通道位于广前大道的渠江明珠建设项目造成一定的影响，影响的期间属于双方合同中约定的非出卖人所能控制的原因导致的可以延期交房的期间，星星文旅公司、星星文旅广安分公司不应因此承担违约责任。并且市政工程是基于社会公共利益的需要进行的，星星文旅公司、星星文旅广安分公司不能对此要求市政工程实施单位承担相应责任。只是本案中市政工程施工影响的具体期间及影响的大小，星星文旅公司、星星文旅广安分公司未提供充分证据证明，周子杰、夏姣提交的2019年3月16日的视频以及2019年6月28日渠江明珠项目坠楼事故的相关调查报告和笔录，也不能直接证明渠江明珠项目未受广前大道改造工程影响而在全面施工或未施工是因为事故影响或其他原因所致，视频中的施工也仅是零星施工。在此情况下，综合考虑星星文旅公司、星星文旅广安分公司在竣工延迟4个多月而交房仅迟延2个多月，且在疫情期间仍积极组织进行综合竣工验收备案，延期交付房屋的期限相对较短，延期并非出卖人故意或其所能控制的因素导致等情况，酌情确定该延期期间免除星星文旅公司、星星文旅广安分公司的违约责任。故对周子杰、夏姣要求星星文旅公司、星星文旅广安分公司支付逾期交房违约金的请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：一、四川星星文旅集团有限公司在本判决生效后十日内向周子杰、夏姣交付位于广安市广安区××路××号××幢××单元××层××号房屋；二、驳回周子杰、夏姣的其他诉讼请求。义务人未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费100元，减半收取50元，由周子杰、夏姣负担。 二审中，周子杰、夏姣提交了以下证据：1.竣工验收报告合格书，主张合格时间处有涂改的痕迹，且在五方机构签字处的签名字迹一样；“广东建筑艺术设计院有限公司”加盖的公章没有编码，拟证明被上诉人涉嫌伪造证据。2.从广安市广安区建设工程质量安全监督信息网打印的“关于对渠江明珠等五个项目监理机构的通报”，内容为2018年2月至5月，广安市广安区建设局对渠江明珠在内的建设项目的监理机构进行巡查，发现渠江明珠项目监理工作人员在施工阶段未到场，未见监理工作资料，对渠江明珠项目进行通报批评。拟证明，本案迟延交房是因为被上诉人长期违章、违规作业造成的。被上诉人质证意见：1.字迹有一致的问题，是建设单位制作好文件报送五方单位，五个单位经验收无误盖章确认，五方竣工验收报告已交建设部门备案，不存在弄虚作假的情形。关于广东建筑艺术设计院有限公司公章的问题，该设计院在整个项目施工过程中都是使用的这枚公章，而该设计院是有相应资质的，公章是否有假不影响它的资质，也不影响结论的真实性。2.2018年2-5月的检查，对渠江明珠项目是进行的通报批评，并不是责令项目停工整改，不能据此认为被上诉人的工程项目长期违规、违章作业，与是否逾期交房更没有因果关系。本院认为，上诉人并没有证据证实其提交的五方验收报告存在虚假，而被上诉人向政府相关部门申请竣工验收备案已通过，故上诉人主张被上诉人伪造证据的主张不能成立，达不到其证明目的。至于通报批评，上诉人在无其他证据佐证的情况下，不能仅此就证明被上诉人长期违规作业。 二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，案涉商品房以取得“建设工程竣工验收合格证明”为交付条件，是否有效。二、被上诉人逾期交房是否受不可抗力因素影响，被上诉人是否应当承担逾期交房违约责任。 关于争议焦点一。本院认为，2018年6月11日，上诉人与星星文旅广安分公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效。 上诉人主张《商品房买卖合同（预售）》系被上诉人提供的格式合同，合同约定的商品房交付条件为取得“建设工程竣工验收合格证明”亦系被上诉人单方选择，且该约定违反法律的禁止性规定，该房屋交付条件的约定无效。本案《商品房买卖合同（预售）》系被上诉人为重复使用未与对方协商而预先拟定的合同，确属格式合同，但格式合同亦为我国法律所承认，并不因为其为格式合同而影响合同效力，只有在具有法律规定的情形时，格式合同或者格式合同中的相关条款才为无效。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式合同一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该条规定即为格式合同中格式条款无效的规定，依据该规定，本案中房屋交付条件的约定并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条的规定，也没有免除被上诉人的责任，加重上诉人的责任、或者排除上诉人的主要权利，不能因其为格式合同而认为无效。同时，《建筑工程质量管理条例》第三条规定“建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述规定来看，“竣工验收合格”和“竣工验收备案”是两个不同的概念，法律和行政法规仅规定建设工程经“竣工验收合格”即可交付使用，没有规定经“竣工验收备案”才可交付使用。因此，上诉人与被上诉人在合同中约定以取得“建设工程竣工验收合格证明”为房屋交付条件并不违反法律及相关规定。故上诉人的该上诉理由不能成立。 关于争议焦点二。广前大道改造工程是2018年度广安市主城区市政基础设施重大项目工程，该工程基于社会公共利益的需要实施，实施过程中对广前大道进行封闭施工，并要求被上诉人限期拆除相关施工围栏，必然会对施工通道位于广前大道的渠江明珠建设项目造成一定的影响，影响期间属于双方合同中约定的非出卖人所能控制的原因导致的可以延期交房的期间，被上诉人不应因此承担违约责任。综上，一审法院综合考虑被上诉人在竣工延迟4个多月而交房仅迟延2个多月，且在疫情期间仍积极组织进行综合竣工验收备案，延期交付房屋的期限相对较短，延期并非被上诉人故意或其所能控制的因素导致等情况，认定被上诉人逾期交房系受不可抗力影响，判决被上诉人不应承担违约责任并无不当。 综上所述，周子杰、夏姣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由周子杰、夏姣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗乔军 审 判 员 王 敏 审 判 员 陈 萱 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 唐双霜 书 记 员 周甜甜