辽宁省辽阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽10执异23号案外人：李柏杰，男，1965年4月10日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托代理人：郑宇、刘恩远，辽宁德远律师事务所律师。申请执行人：纪忠恩，男，1952年1月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：贾强，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。被执行人：辽阳市隆德房地产开发有限公司，住所地：灯塔市光明南路南侧。法定代表人：刘继美，该公司总经理。本院在执行申请执行人纪忠恩与被执行人辽阳市隆德房地产开发有限公司（以下简称隆德公司）买卖合同纠纷一案过程中，案外人李柏杰向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2020年11月27日召开听证会，案外人李柏杰的委托代理人郑宇、申请执行人纪忠恩的委托代理人贾强参加了听证。案外人李柏杰称，请求停止对坐落于灯塔市兴民路隆德名轩小区3号楼3-3、3-4、3-5、3-6的四处商业网点的强制执行。主要理由是：2014年3月24日，案外人与被执行人隆德公司签订商品房买卖合同，约定购买被执行人隆德公司开发的坐落于灯塔市兴民路“隆德名轩”小区3号楼3-3、3-4、3-5、3-6的四处商业网点。网点面积均为253.47平方米，单价8000元，单户价格2,027,760.00元，总价8,111,040.00元。案外人于次日支付购房款500万元，并在灯塔市房地产管理处办理预登记;于同年7月18日补足余款3,111,040元并取得销售不动产统一发票。期间，因隆德公司未能及时交付房屋，案外人于2014年7月22日对其提起诉讼，经灯塔市人民法院（2014）灯民初字第00955号民事判决书判决，商品房买卖合同有效，被告隆德公司交付房屋。案涉房屋一直由案外人使用至今。辽阳市中级人民法院于2015年9月15日作出（2014）辽阳执字第57-1号执行裁定书，将包含上述四处商业网点在内的部分房产裁定交付申请执行人纪忠恩抵债。在申请执行人采取保全措施前，案外人已经合法受让案涉四处商业网点，是上述房产的所有权人，申请执行人请求执行上述财产不当，人民法院应停止对上述财产的强制执行。（一）执行异议申请符合法律规定期限，执行案件尚未终结，本案执行标的属于抵债执行申请执行人，并非已拍卖交付案外人，不能以执行标的执行终结时点来界定案外人申请执行异议期限。57-2号裁定明确若发现被执行人有可供执行财产，可以恢复执行，因此申请执行人权力救济途径仍然存在。（二）案外人受让房产行为真实。有销售合同、税务凭证、销控平面图及灯塔法院判决确定买受行为真实性，判决可以证明2014年7月案外人取得了案涉房产，相反，执行法院虽然下达执行裁定，但并没有将案涉争议房产交付，此情节印证执行程序尚未终结。（三）申请执行人的查封行为不具有合法性，人民法院在审查后应依职权撤销此前的查封。（四）根据双方提交的证据，当地不动产登记管理部门，以不动产销控表形式进行备案登记,该不动产销控表的证据来自于当地不动产管理机构。对于隆德名轩的销售备案和司法查封均以销控平面图形式记载，登记管理部门在法院查封过程当中有义务明示转让事实，告知查封法院权属变更情况，显然登记管理部门的过错是导致法院查封的全部原因，人民法院在查明事实的基础上，应恢复客观事实，确认查封行为无效。（五）案外人对案涉执行标的享有物权期特权，应予优先保护。灯塔市人民法院判决确定案外人与被执行人买受行为真实性,判决被执行人将案涉房屋交付给案外人使用并配合案外人配合办理过户登记手续。该判决可以认定2014年7月案外人获得了案涉房产的物权期待权，案涉房屋恰恰处于物权取得预备阶段的权利状态，故案外人对案涉执行标的享有物权期待权。（六）案涉房屋不属于被执行人的责任财产，不应纳入强制执行的范围。灯塔市人民法院判决确定了被执行人作为出卖人从2014年7月对案涉房屋不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助案外人办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离被执行人责任财产范围，被执行人已无权再用案涉房屋偿付其所欠债务，否则有违公平、诚实信用原则。申请执行人作为被执行人债权人原则上亦不能请求以案涉房屋抵偿被执行人所欠债务。申请执行人纪忠恩称，请求驳回案外人李柏杰的异议请求。主要理由是：1、李柏杰的执行异议申请系在执行程序终结后提出，超过法定时效，应予驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条及《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，本案系因案外人李柏杰针对执行标的所提出的执行异议，其应当在异议指向的执行标的即隆德名轩3号楼3-3、3-5、3-6四处房产执行终结之前提出。2015年9月15日，辽阳中院作出（2014）辽阳执字第57-1号执行裁定，案涉隆德名轩3号楼3-2号商业网点的所有权已经在该裁定送达纪忠恩之日起转移至纪忠恩。2016年8月30日，辽阳中院作出（2014）辽阳执字第57-2号执行裁定书，终结本次执行程序。在本案执行标的物隆德名轩3号楼3-3、3-4、3-5、3-6四处房产的执行程序于2016年8月30日终结后，李柏杰在2020年7月7日方才提出案外人执行异议，而此时的执行标的物早已执行完毕，执行标的物所有权已转移至纪忠恩，针对该执行标的物已无任何执行措施。此外，针对涉案执行标的物的执行裁定及终本裁定均系人民法院作出的生效裁定，具有既判力，本案如支持案外人的异议请求或将出现未经审判监督程序而否认生效裁定的违法情形。综上，李柏杰提出案外人执行异议已超过法定时效，应当予以驳回。2、李柏杰取得灯塔市法院(2014)灯民初字第00955号判决系在答辩人查封案涉四处房产之后，甚至是在答辩人依人民法院以物抵债裁定取得所有权之后，依法应驳回其异议请求。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，李柏杰提交的灯塔市法院(2014)灯民初字第00955号判决系在2015年12月18日作出，而辽阳中院在2014年7月18日即对案涉四处房产采取了保全查封措施，答辩人与隆德公司系金钱债权纠纷，案外人李柏杰取得的另案生效法律文书系在执行标的查封以后作出，其依据该判决提出执行异议，法院不应予以支持。即使李柏杰取得生效判决的时间系在答辩人查封以前，但其判决内容系隆德公司向李柏杰交付案涉四处房产，依法也属于应驳回异议的范畴。综上所述，案涉四处房产的所有权已于2015年9月15日经人民法院以物抵债裁定转移至答辩人所有，李柏杰的异议申请不能成立，请法院驳回其异议请求，维护答辩人的合法权益。被执行人辽阳市隆德房地产开发有限公司称，请求法院支持案外人李柏杰的异议请求。本院查明，李柏杰与被执行人隆德公司于2014年3月24日签订了四份商品房买卖合同，购买了隆德公司位于灯塔市××楼××、××、××、××号商业网点，每户网点建筑面积为253.47平方米，单价每平方米8000元，每户房款为2,027,760.00元,房款总计8,111,040.00元。李柏杰于2014年3月25日交纳房款500万元，7月18日交纳房款3,111,040.00元。2014年7月18日，灯塔市地方税务局向李柏杰分别开具隆德名轩3#3、3#4、3#5、3#6四处网点的销售不动产统一发票，每户房款为2,027,760.00元。2014年7月22日，李柏杰因与隆德公司房屋买卖合同纠纷向灯塔市人民法院提起诉讼，请求确认其与隆德公司签订的隆德名轩3号楼3-6号四个商业网点的商品房买卖合同有效，并判令隆德公司交付使用。灯塔市人民法院于2015年12月18日作出（2014）灯民初字第00955号民事判决书，判决：原告李柏杰与被告隆德公司就购买灯塔市隆德名轩3#3号、4号、5号、6号网点所签订的四份商品房买卖合同有效，被告隆德公司于本判决生效之日起10日内将灯塔市隆德名轩3#3号、4号、5号、6号网点交付原告李柏杰使用。另查，本院于2014年7月18日作出（2014）辽阳民三初字第00037号民事裁定书，保全查封了隆德公司坐落于灯塔市××宝桥街道××南侧××楼××号、××号、××号、××号四处房屋在内的多处商业网点。本院于2014年7月21日向灯塔市房地产管理处送达《协助执行通知书》，对上述商业网点予以查封。纪忠恩与隆德公司民间借贷合同纠纷一案，本院于2014年9月4日作出（2014）辽阳民三初字第00037号民事调解书，内容为：一、被告隆德公司于2014年11月30日前偿还原告纪忠恩借款本金1700万元。如果被告隆德公司未履行上述约定义务，从2014年12月1日起给付原告纪忠恩借款利息，至借款给付之日止。利息按本金1700万元计算，利率按月息1%计算。二、被告隆德公司给付原告纪忠恩2014年9月1日至11月30日期间的借款利息。利息按本金2000万元计算，利率按月息1%计算。三、其他无争议。案件受理费46800元减半收取23400元，诉讼保全费5000元由原告纪忠恩负担。因隆德公司未履行生效法律文书确定的义务，纪忠恩向本院申请执行。本院依法对被执行人所有的隆德名轩3号楼五处商业网点进行拍卖。经三次拍卖因无人报名而流拍。本院于2015年9月15日作出（2014）辽阳执字第57-1号执行裁定，裁定：一、将被执行人隆德公司所有的坐落于灯塔市兴民路隆德名轩小区3号楼3-2、3-3、3-4、3-5、3-6建筑面积均为253.47平方米的五处商业网点作价5,720,184.23元（4513.5元/㎡），交付申请执行人纪忠恩抵偿被执行人隆德公司所欠部分借款。抵债房屋所有权自本裁定送达申请执行人纪忠恩时起转移。二、申请执行人纪忠恩可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2016年8月30日，本院作出（2014）辽阳执字第57-2号执行裁定书，裁定：终结（2014）辽阳民三初字第00037号民事调解书的本次执行程序。认定上述事实，有商品房买卖合同、专用收款收据、销售不动产统一发票联、灯塔市人民法院（2014）灯民初字第00955号民事判决书、本院（2014）辽阳民三初字第00037号民事裁定书、（2014）辽阳民三初字第00037号民事调解书、（2014）辽阳执字第57-1号执行裁定书等证据在卷佐证。本院认为，第一、案外人李柏杰提出执行异议是否超过法定期限问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。该规定中的执行程序终结是指生效法律文书确定的债权实现后执行程序的完全终结，而非指终结本次执行程序。本案中，执行标的由当事人纪忠恩受让，故案外人应当在执行程序终结之前提出异议。本院作出的（2014）辽阳执字第57-1、57-2号执行裁定，证明本案执行标的交付纪忠恩抵偿被执行人部分欠款，生效法律文书确定的债权并未完全实现，且（2014）辽阳民三初字第00037号民事调解书处于终结本次执行程序的状态，故该案的执行程序并未完全终结，案外人李柏杰提出执行异议并未超过法定期限。第二、案外人李柏杰对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然案外人在本院查封之前已就案涉房屋签订了合法有效的书面《商品房买卖合同》并已支付全部价款，但案外人并未提供充分证据证明其在本院查封之前已合法占有案涉不动产，故案外人李柏杰提出的异议，不符合上述法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条一款（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条二款、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人李柏杰的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  吴彤审判员  高明审判员  梁军二〇二〇年十二月十七日法官助理陈子菱书记员洪丽媛