广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终3093号 上诉人(原审被告)：桂平市鑫盛投资实业有限公司，住所地：桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛嘉园，组织机构代码号：687785413。 法定代表人：杨正新，公司总经理。 委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韦柱兴，男，1977年5月28日出生，汉族，住桂平市。 被上诉人（原审原告）：杨坤连，女，1983年2月19日出生，汉族，住桂平市（送达地址：桂平市）。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄亮，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司（以下简称鑫盛公司）因与被上诉人韦柱兴、杨坤连商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂平市人民法院（2020）桂0881民初4064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 鑫盛公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由：1.涉案房屋质量符合要求，不存在有碍使用和居住的情形，被上诉人拒绝收房或在上诉人刊登收房公告后自行延期收房，不应当由上诉人承担责任。2.上诉人主张的不可抗力事件属于 不可归责于上诉人的原因，上诉人可以据实延期交房。3.被上诉人存在逾期付款62天，逾期付款违约金为1482元，应与逾期交房违约金进行抵销。4.一审判决的违约金过高，应当对被上诉人的损失进行鉴定。综上，一审判决错误，请求支持上诉人的上诉请求。 韦柱兴、杨坤连辩称,1.房屋交付应当符合约定的交付条件。房屋不符合约定的交付条件，被上诉人有权拒收，责任应由上诉人承担。按合同约定，符合交房条件后，上诉人有通知的义务。被上诉人虽然收了房，但也是受上诉人的误导，为尽快解决问题，被上诉人也没有提出上诉。2.上诉人于一审中未提出过逾期付款违约金应与逾期交房违约金抵销的请求。何时发放贷款，不是由被上诉人决定。何时去银行签订合同也是由银行通知。被上诉人不应当承担逾期付款的责任。3.一审判决的逾期交房违约金没有过高，合同对违约金的计算标准是有约定的，被上诉人的损失可参照本地租金，不需要鉴定。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。 韦柱兴、杨坤连向一审法院起诉请求：1.鑫盛公司应向韦柱兴、杨坤连支付逾期交房违约金48928.18元【违约金计算方式：以全部房价款1333193元为基数，按日万分之一，从2019年5月31日起计算至鑫盛公司向韦柱兴、杨坤连交付符合合同约定条件的案涉商品房之日止（变更计算至案涉商品房符合合同约定交付条件之日止），暂计至2020年6月1日】；2.本案诉讼费用由鑫盛公司承担。 一审法院查明：韦柱兴、杨坤连与鑫盛公司于2018年1月10日签订商品房买卖合同（预售）（合同编号：2018Ｋ0000030420），合同约定：鑫盛公司将其在桂平市长安工业集中区开发的金源新城Ａ区房屋（预售商品房所在建筑物的主体结构为框架，建筑总层数为5层，其中地上5层，地下**），建筑面积为326.88平方米，套内建筑面积317.525平方米，以商品房单价4078.54元／平方米，总价款为1333193元出让给韦柱兴、杨坤连；韦柱兴、杨坤连应当于2018年1月10日前支付首期房价款1094193元，余款239000元向银行申请贷款支付。合同第九条约定商品房交付条件：商品房交付时应当已取得建设竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件：供水、排水，交付时配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。供电，交付时纳入城市供电网络并正式供电。第十一条约定交付时间和手续：出卖人应当于2019年5月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：1.逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。签订合同后，韦柱兴、杨坤连于2018年1月10日支付首期房价款1094193元给鑫盛公司，并于2018年2月26日与中国工商银行股份有限公司桂平市支行签订《个人购房借款/担保合同》，韦柱兴、杨坤连向该银行贷款239000元支付其余购房款，该银行于2018年3月23日将贷款239000元转至鑫盛公司公司账户，韦柱兴、杨坤连已经支付完购房款给鑫盛公司。2019年6月3日鑫盛公司通过雄基信息广告刊登：金源新城小区1号楼、2号楼已符合交楼条件，我司将于2019年6月5日始安排分批收楼，具体安排时间详见《物业交付使用通知书》。请购买了上述楼宇并已交清相应楼款的业主届时前来收楼。2019年9月29日韦柱兴、杨坤连在金源新城业主收楼确认书签字确认收房。2019年12月6日，涉案商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。至今未取得竣工验收备案证明。鑫盛公司提供监理日志，拟证实涉案商品房于2016年6月4日至2018年6月24日因停电、下雨停工，以及高考期间停工。其中签订合同后的2018年4月29日、4月30日、5月1日、6月22日、6月23日、6月24日下雨，2018年6月6日-8日高考期间，监理日志记载这9天停工。 一审法院认为，鑫盛公司鑫盛公司具有商品房预售资质，其与韦柱兴、杨坤连签订的《商品房买卖合同（预售）》，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思表示真实，且没有违反法律、行政法规等强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。关于鑫盛公司是否逾期交付诉争房屋，应否支付逾期交房违约金的问题。根据双方签订的涉案合同约定交房时间为2019年5月30日前，鑫盛公司未能在此期限前交付符合约定交付条件的商品房给韦柱兴、杨坤连，已构成违约，应当按合同约定承担违约责任。鑫盛公司于2019年6月5日通过雄基信息公告告知各买受人于2019年6月5日起分批收房，韦柱兴、杨坤连已于2019年9月29日接收了涉案房屋。鑫盛公司的公告只能证明有通过广告告知购买其公司涉案商品房的买受人在2019年6月5日始安排分批收楼，韦柱兴、杨坤连应该分在哪一批没有明确告知，对韦柱兴、杨坤连于2019年9月29日接收房屋的事实予以确认。逾期交房天数应从2019年5月31日起至韦柱兴、杨坤连实际收房之日2019年9月29日止共计122天。合同约定逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，逾期交房违约金按买受人支付全部房价款日万分之一计算。因此，鑫盛公司应支付逾期交房违约金16264.95元（1333193元×1÷10000×122日）给韦柱兴、杨坤连。鑫盛公司主张应扣减高考、停电、下雨停工期间的天数问题。我国高考属于每年必有的事件，且时间较为固定，鑫盛公司与韦柱兴、杨坤连签订合同时是可以预见的，并不属于不能预见的不可抗力的因素，因此，鑫盛公司主张扣减高考期间逾期天数，不予采纳。根据查明的事实，合同于2018年1月10日签订，在此之前停电发生的停工与韦柱兴、杨坤连的合同没有关联性，不存在扣减，且合同没有约定该类情况应扣减逾期天数。另外，天气因素对施工进度的确会造成影响，但暴雨属于正常的天气现象，以现有气象技术可以预测，并非不能预见，且上述天气现象在桂平市每年均有发生，并不属于桂平异常天气的情形，作为开发商在销售房屋时，鑫盛公司应根据桂平市的气象记录，合理预计工期，确保其在承诺的交房日期前能够顺利完工，在约定的期限内依法交付房 屋。韦柱兴、杨坤连主张从逾期之日计算至案涉商品房符合合同约定交付条件之日止。逾期交房是一个事实行为，是相对于购房者合同约定的最后交房时间而言，违约责任的明确，必须依赖买受人实际收房时间或者视为买受人收房时间的节点确定，受合同约定交房期限的截止日期或者实际收房日期的影响，即使买受人在接收房屋时，该房屋尚未符合原购房合同约定的交付条件，但是，买受人的收房行为，可以视为双方对房屋交付的条件进行了变更。韦柱兴、杨坤连已于2019年9月29日接收房屋，目前也没有证据证实争议房屋交房后出现质量问题，且涉案商品房已经于2019年12月6日五方验收合格，未取得竣工验收备案证明没有实际影响韦柱兴、杨坤连对房屋的使用。综上，对韦柱兴、杨坤连主张逾期交房违约金计算至案涉商品房符合合同约定交付条件之日止，不予支持。鑫盛公司辩称合同约定的逾期交房违约金按买受人支付全部房价款日万分之一计算过高，应予以下调。调整违约金主要的参考因素是实际损失，此外还要兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素。根据合同约定，鑫盛公司未能在双方约定的2019年5月30日前交房给韦柱兴、杨坤连，已构成违约，鑫盛公司应信守承诺，承担相应的违约责任。考虑当地租金水平、现行利率标准，双方约定的日万分之一的逾期违约金标准并不过高，且鑫盛公司没有证据证明双方合同约定的违约金标准过分高于实际损失，鑫盛公司要求调整违约金的意见该院不予采纳。为此，《 中华人民共和国合同法》第八条、第 六十条第一款、第一百零七条、第 一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告桂平市鑫盛投资实业有限公司应支付逾期交房违约金16264.95元给原告韦柱兴、杨坤连；二、驳回原告韦柱兴、杨坤连的其他诉讼请求。本案件受理费511元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告韦柱兴、杨坤连承担341元，被告桂平市鑫盛投资实业有限公司承担170元。 一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人通过公告、发出收房通知书通知被上诉人收房时，涉案商品房未符合合同约定的交付条件，根据合同约定，被上诉人有权拒收房屋。一审根据本 案实际情况认定逾期交房违约金计算至被上诉人收房的日期即2019年9月29日并无不当，本院予以维持。上诉人提出的高考、停电等扣减逾期天数的事由均不构成不可抗力，也不是合同约定应顺延工期的事由，本院不予采纳。一审考虑当地租金水平、现行利率标准并结合本案的实际情况确定的违约金计算标准并不过高，也没有对被上诉人的损失进行鉴定的必要，对上诉人提出的违约金过高、应对被上诉人的损失鉴定的主张，本院不予支持。因上诉人在一审中未提出逾期付款违约金的主张，其在二审中提出，被上诉人也不认可，因此不属于二审的审理范围。综上所述，上诉人的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费207元，由上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李业佳 审 判 员 刘 丽 审 判 员 陈品泉 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 谭晓敏 书 记 员 雷春扬