湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2856号 上诉人（原审原告）：谭圆花，女，1975年1月16日出生，汉族，住湖南省安仁县。 委托诉讼代理人：唐鹏，湖南又一村律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湖南裕湘投资置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区裕湘路。 法定代表人：欧小明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张璇嶷，湖南锐鹏律师事务所律师。 上诉人谭圆花因与被上诉人湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初4823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 谭圆花上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决被上诉人继续履行合同约定交房标准的交房义务；三、判决被上诉人逾期交房而向上诉人支付违约金148,796元，以后的违约金计算至实际交房之日止；四、判决被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院既认为谭圆花与裕湘置业公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方自愿签订，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行；又认为双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定了裕湘置业公司违约则按日万分之五向谭圆花支付逾期交房违约金过高，自相矛盾。虽然合同法有相关规定违约金不宜超过给对方造成损失的30%，但本案是由于裕湘置业公司安全质量验收人命关天的问题，不是一般的问题造成的后果，不能死搬硬套该规定。二、由于一审法院认定事实不清，导致适用法律错误，并且作出错误的判决。 裕湘置业公司辩称：诉争房产约定的违约金过高，谭圆花诉请的违约赔偿已明显超过了给谭圆花造成损失的30%，应在综合分析的基础上予以调整降低，故一审法院对于本案违约金的认定有理有据、合法合理。诉争房产的总房款为479,988元，而谭圆花诉请的违约金为148,796元，为总房款的31%，合同法司法解释二第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”为了更直观的进行对比，裕湘置业公司以2017年12月13日签订的同小区1#栋720号房的《商品房买卖合同》为参照：签订时间晚近一年的1#栋720号房为复式楼结构，购房单价为5387元每平方米，合同约定的逾期超过90日交房的违约金计算标准为日万分之二。同为裕湘置业公司开发的商品房，同地段、同品质，结构更复杂、购房单价更高、签订时间更晚的商品房买卖合同反而约定了更低也更合理的违约金计算标准。另外，从事实情况而言，裕湘置业公司虽逾期完成竣工验收，但并未逾期交付可供正常装修及使用的房屋，裕湘置业公司只是在交房义务的履行上存在瑕疵，而且事后也已经进行弥补，故相较于那些连交付实体房屋都无法按期完成的违约行为，裕湘置业公司的过错程度是明显更低的，应该相应的体现在具有惩罚性质的违约金计算标准上。综上，请求驳回上诉，维持原判。 谭圆花向一审法院起诉请求：一、判决裕湘置业公司继续履行合同约定交房标准的交房义务；二、判决裕湘置业公司逾期交房而向谭圆花支付违约金148,796元，以后的违约金计算至实际交房之日止；三、判决裕湘置业公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：一、双方无争议的事实。1、2017年4月27日，谭圆花（买受人）与裕湘置业公司（出卖人）签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号201601212505），约定谭圆花购买裕湘置业公司开发建设的位于郴州市××路××小区××栋××层××号房，建筑面积113.78平方米，商品房单价为每平方米4218.56元，总金额为479988元。 合同第九条约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同所约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；（2）买受人逾期付款除按合同第六条处理外，出卖人有权顺延交楼时间直至买受人按约定支付完购房款及违约金、维修基金、契税时止；（3）施工期间，不可预见的客观因素影响（天气等自然灾害因素）。 合同第十条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当及时通知（通知方式包括电话、短信、传真、电子邮件、张贴通告等方式）买受人办理房屋交付手续。买受人应在通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第九条规定的证明文件，双方签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本合同“合同双方当事人”部分记载的买受人的联系地址、联系电话、电子邮件、传真电话为出卖人向买受人送达通知、文件资料及司法文书的具体确定的联系方式，如有变动，买受人必须在24小时内书面通知出卖人变更，否则出卖人向买受人送达的通知、文件资料及司法文书按该联系方式一经送出，即视为送达，一切后果由买受人承担。由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 2、上述合同签订后，谭圆花按约定支付了首期房款149,988元，余款330,000元向银行申请贷款，共计支付房款479,988元。 3、裕湘置业公司于2019年7月向业主发出了收房短信通知。2019年8月2日，建设单位裕湘置业公司组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收，验收组同意对裕湘小区2#栋竣工验收，出具了《裕湘小区2#栋工程竣工验收报告》，参与验收人员签名确认。2019年9月12日，郴州市质量安全监督管理站出具了裕湘小区1#、2#、3#栋的《建设工程质量监督报告》，注明了验收合格及验收中发现的质量问题已整改到位。裕湘小区部分业主在收到收房通知后办理了收房手续，谭圆花以案涉房屋未达到交付条件为由拒绝收房。 二、双方当事人有争议的事实。（一）验收合格日是2019年9月12日还是2019年8月2日。对此，一审法院认为：裕湘置业公司提交的《裕湘小区2#栋工程竣工验收报告》签字日期为2019年8月2日，参与验收人员也均在上述验收报告上签名确认，但是直至2019年9月12日郴州市质量安全监督管理站才出具了裕湘小区1#、2#、3#栋的《建设工程质量监督报告》，注明了验收合格及验收中发现的质量问题已整改到位。故应认定裕湘小区2#栋验收合格日为2019年9月12日。（二）裕湘置业公司逾期交房的违约金是否过高。根据上述合同的约定，裕湘置业公司应在2017年12月31日前按照合同约定将案涉房屋交付给谭圆花使用，但案涉房屋直到2019年9月12日才达到交房条件，裕湘置业公司应承担逾期交房的违约责任。裕湘置业公司辩称谭圆花诉请的违约金已明显超过了给其造成损失的30%，应予以调整降低。一审法院认为，虽双方约定了裕湘置业公司按日万分之五向谭圆花支付逾期交房违约金，但结合案件实际情况、公平原则等综合因素，应酌情考虑本案双方当事人约定的违约金过高，调整为以日利率万分之二点五计算违约金为宜。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方自愿签订上述《郴州市商品房买卖合同》，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。裕湘置业公司未在上述合同约定的期限内交房，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。根据上述合同第十条的约定，裕湘置业公司逾期交房已超过90天，谭圆花选择要求裕湘置业公司继续履行合同，支付逾期交房违约金，裕湘置业公司理应继续履行合同，并按合同约定按日向谭圆花支付违约金。双方约定了按日万分之五支付逾期交房违约金，但结合案件实际情况、公平原则等综合因素，酌情考虑本案双方当事人约定的违约金过高，调整为以日利率万分之二点五计算违约金，裕湘置业公司应支付谭圆花2018年1月1日至2019年9月12日期间的逾期交房违约金74,398.14元（即479,988元×620天×0.00025）。谭圆花诉请裕湘置业公司支付2019年9月12日之后的逾期交房违约金，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：“一、被告湖南裕湘投资置业有限公司继续履行与原告谭圆花签订的合同编号为201601212505的《郴州市商品房买卖合同》；二、被告湖南裕湘投资置业有限公司向原告谭圆花支付逾期交房违约金74,398.14元，此款限被告湖南裕湘投资置业有限公司于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告谭圆花的其他诉讼请求。如被告湖南裕湘投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1638元，由原告谭圆花负担808元，由被告湖南裕湘投资置业有限公司负担830元。” 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，二审争议焦点为裕湘置业公司逾期交房违约金计算标准应如何确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定逾期交房未超过90日，逾期交房违约金按已付购房款日万分之三支付，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，逾期交房违约金按日已交房价款万分之五支付。双方均未提交证据证明因逾期交房给谭圆花造成的实际损失。谭圆花起诉按照合同约定日万分之五的标准计算的逾期交房违约金，裕湘置业公司认为违约金过高请求减少，一审判决结合案件实际情况、公平原则等综合因素，酌情将逾期交房违约金计算标准调减至每日万分之二点五并无不妥，本院予以维持。 2019年8月2日，验收组出具了《裕湘小区2#栋工程竣工验收报告》，参与验收人员签名确认。2019年9月12日，郴州市质量安全监督管理站出具了裕湘小区1#、2#、3#栋的《建设工程质量监督报告》，注明了验收合格及验收中发现的质量问题已整改到位。一审法院据此认定2019年9月12日为裕湘小区2#栋验收合格日，案涉房屋达到交房条件，对谭圆花诉请裕湘置业公司支付2019年9月12日之后的逾期交房违约金不予支持，并无不当，本院予以维持。且一审法院已判决裕湘置业公司继续履行与谭圆花签订的合同编号为201601212505的《郴州市商品房买卖合同》，谭圆花上诉请求判决裕湘置业公司继续履行合同约定交房标准的交房义务，于法无据，本院不予支持。 综上所述，谭圆花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3276元，由上诉人谭圆花负担。 本判决为终审判决。 审判长  许斌海 审判员  张九香 审判员  廖 军 二〇二〇年十二月十八日 法官助理史娟 书记员谷琼 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。