山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异130号异议人（案外人）：于绪军，男，1982年9月1日生，汉族，职业，住东昌府区。申请执行人:山东天宸塑业有限公司，住所地：聊城经济开发区东昌路南庐山路西。法定代表人：傅化平，经理。委托代理人：唐婷，山东同心达律师事务所律师。被执行人：聊城华银时代置业有限公司，住所地：高唐县人和办事处华银商城**。法定代表人：郭强，经理。在本院执行申请执行人山东天宸塑业有限公司（简称天宸公司）与被执行人聊城华银时代置业有限公司（简称华银时代公司）债权转让合同纠纷一案中，异议人于绪军对本院查封、拍卖华银时代公司名下的位于高唐县北湖路东侧、人和路北侧华银时代花园小区4号楼S20号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人于绪军称：1、请求法院中止对(2019)鲁1502民初2277号民事调解书的执行，依法撤销(2019)鲁1502执3105号执行裁定书，停止对案外人于绪军所有的位于高唐县北湖路东侧、人和路北侧华银时代花园小区4号楼S20号房产的拍卖，解除对该房产的查封。2、贵院以（2019）鲁1502执3105号执行裁定书对异议人名下的房产（已购买，房管局已备案）进行查封属超标的额查封，应当解除已售房产及超标的额部分房产的查封。事实与理由：作为案外人的异议人对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。法院在办理申请执行人天宸公司与被执行人华银时代公司债权转让合同纠纷一案【（2019）鲁1502民初2277号民事调解书】中，以（2019）鲁1502执3105号执行裁定查封了位于高唐县北湖路东侧、人和路北侧华银时代花园小区4号楼S20号房产，因异议人已经购买取得了该处房产的所有权。贵院所查封的房产属异议人所有的财产，贵院查封异议人的财产侵犯了异议人的合法权益。民事诉讼法设立执行异议申请及异议之诉的目的之一，在于保护相关民事主体对标的财产所享有的足以排除强制执行的合法权益，保护其不因标的财产被强制执行而遭受不可逆的损害。在执行异议的审理过程中，根据个案的具体情况，比较有关权益的行成时间和权益的内容、性质、效力以及对权益主体的利害影响等，是执行异议案件的审理范围。因此，判断本案中异议人就案涉房产所享有的民事权益是否足以排除强制执行，就应从权力的形成时间、权利内容、权利性质以及对权利主体的利害影响等方面进行分析。从本案事实看，异议人与被执行人华银时代公司签订《商品房买卖合同》并办理了网签手续，具有登记公示的效力。异议人已按合同约定支付了涉案房产的全部房款，异议人即取得了对案涉房屋的所有权。现涉案房产未办理房产登记是因本案查封所致无法办理，异议人没有主观过错，该情形属于非因异议人自身原因未能及时办理登记的情形。因此，异议人就涉案房产所享有的民事权益足以排除强制执行的权力，异议人异议申请的理由符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定。另外，在天宸公司与异议人债权转让合同纠纷执行一案中，贵院共计查封了华银时代公司名下多宗房产（总计房产300余套，价值约一亿余元。其中轮候查封房产200余套，预查封房产90余套，除此之外，能够被执行处分的房产100余套，价值约3000万元），而生效判决确定的天宸公司债权为600余万元，上述被查封的未出售、未抵押房产资产足以偿付欠天宸公司的债务，贵院对其他房产的查封明显属于超标的额查封。贵院查封异议人名下的房产的执行行为违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条：“人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结”之规定，违反了最高人民法院《人民法院规范执行行为“十个严禁”》：“二、严禁明显超标的额查封、扣押、冻结财产及违规执行案外人财产。”之规定，明显属于超标的额查封。贵院应依法解除对异议人名下华银时代花园小区4号楼S20号超标的额房产的查封。综上，为了维护异议人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》225条、227条之规定，特向贵院提出异议申请，请求人民法院依法撤销（2019）鲁1502执3105号执行裁定，停止对异议人于绪军所有的位于高唐县北湖路东侧、人和路北侧华银时代花园小区4号楼S20号房产的拍卖，解除对该房产的查封。申请执行人天宸公司称，异议人提供的证据不能证明其对于申请执行人申请查封的被执行人名下的聊城华银时代花园小区4号楼S20号房产具有排除本案执行的权利，其所提出的执行异议申请不应得到支付。一、异议人与被执行人之间的商品房买卖合同系本案查封之后签订。依执行申请人申请，贵院于2019年9月5日作出（2019）鲁1502执3105号执行裁定书，依法对涉案聊城华银时代花园小区4号楼商20号房产进行了查封。但根据异议人提供的《商品房买卖合同》显示，其签订的时间为2019年9月9日。故异议人与被执行人签订的商品房买卖合同系在本案查封之后，其权利不能对抗本案的查封。二、异议人所提供的证据不能证明已支付全部房款。异议人提供的与被执行人签订的商品房买卖合同内容显示，涉案聊城华银时代花园小区4号楼商20号房产全部房款高达887200元，异议人虽主张已付清全部购房款，但提供的银行交易明细仅能证明向何丽涛转账35万元，其主张已支付全款没有依据。三、异议人未提供证据证明其已合法占有该不动产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，异议人还应提供证据证明在法院查封之前已合法占有该不动产，而异议人并未提供相应证据予以证明，无法排除本案执行。四、涉案房屋并非用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，涉案聊城华银时代花园小区4号楼商20号房产的用途为商业，而非用于居住，并不符合能够排除执行的情形。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，异议人并不具有能够排除本案执行的权利，其对涉案房产的执行异议申请应当予以驳回。被执行人华银时代公司未作答辩。本院查明，本院在审理原告天宸公司与被告华银时代公司债权转让合同纠纷一案中，2019年5月8日，本院出具（2019）鲁1502民初2277号民事调解书，调解协议如下：一、被告聊城华银时代置业有限公司于2019年5月31日前偿还原告山东天宸塑业有限公司借款50万元；2019年7月31日前偿还原告150万元；2019年10月31日前偿还原告200万元；2020年1月31日前偿还原告200万元；2020年4月30日前偿还原告200万元；2020年7月31日前偿还原告剩余200万元；二、如被告聊城华银时代置业有限公司按期履行本调解协议约定的第一条还款义务，则原告山东天宸塑业有限公司同意放弃2018年2月1日后的利息；如被告聊城华银时代置业有限公司未按期履行第一条还款义务，应支付原告山东天宸塑业有限公司本金1000万元及自2018年2月1日起按照月息1%标准支付利息至实际还清之日；三、原告山东天宸塑业有限公司因为诉讼支出的费用共计67320元，由被告聊城华银时代置业有限公司承担33660元，该款项于2019年7月31日前支付；四、原告山东天宸塑业有限公司放弃其他诉讼请求；五、案件受理费40930元，由原告山东天宸塑业有限公司承担。该调解协议生效后，被告未履行付款义务。经原告天宸公司申请执行，本院于2019年8月12日立案执行。执行过程中，经申请执行人申请要求本院查封被执行人所有的二期华银时代花园房产，本院于2019年9月5日出具（2019）鲁1502执3105号之二执行裁定书，裁定如下：查封被执行人聊城华银时代置业有限公司名下高唐县官道街西侧仁和路北侧华银南方商贸城和华银时代花园小区房产、储藏室、车库（详见清单）。查封期限为三年。2019年9月6日，本院向高唐县不动产登记中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书，查封了华银时代公司名下的上述房产清单中的84套房产，其中包括查封了异议人所称的涉案4号楼商20号房产。异议人于绪军就涉案房产于2019年10月11日在高唐县房地产交易所（高唐房管局备案科）进行了备案登记。另高唐县不动产登记中心与高唐县房地产交易所（高唐房管局备案科）系两个部门且分别办工。2019年11月19日，本院又向高唐县房地产交易所（高唐县房管局备案科）送达（2019）鲁1502执3105号之二执行裁定书及协助执行通知书，查封了前述在高唐不动产登记中心查封的房产中的135套房产，但因异议人于2019年10月11日在高唐县房地产交易所（高唐房管局备案科）就涉案房产进行了备案登记，所以此次在高唐县房地产交易所查封的135套房产中不包括异议人所称的涉案房产。另本院就华银时代公司所提出的超标的额查封异议已进行审查，因异议人未提交证据证明本案在审理、执行两阶段查封的房产中扣除抵押、轮候查封等房产外可供本案执行的房产的数量及价值，本院无法确定本案有效查封的房产是否是超标的查封，本院已于2020年11月30日驳回华银时代公司所提出的超标的额查封异议请求。另查明，2019年9月9日，于绪军与华银时代公司签订《高唐县商品房买卖合同》（合同编号：HS4-商20）一份，合同约定：于绪军购买华银时代公司开发的位于高唐县北湖路东侧、人和路北侧华银·南方商贸城（时代花园小区）4号楼3单元1层商20（1-2层）号房；该套房产建筑面积共计88.72平方米，套内建筑面积78.72平方米，公摊建筑面积10平方米，单价10000元/平方米，总金额为人民币887200元整；付款方式为分期付款，已付款447200元，剩余440000元于2019年10月31日交齐；合同中预售备案情况注记栏内有落款为2019年9月23日且有高唐县房地产交易所公盖（该备案落款时间与本院调取的备案时间2019年10月11日不一致）。同日，双方签订《购房告知承诺书》，其中第4条内容为：“将购房款（包括预定款、首付款、按揭贷款等）必须存入预售资金监管部门批准的中国建设银行股份有限公司高唐支行，预售资金监管专用账户为37×××90”。于绪军提交中国建设银行个人账户支出交易明细一份，证明其于2019年9月28日从其中国建设银行账户62×××22向何丽涛账户62×××97两次转款共计350000元，未注明转款用途。异议人另提交2019年9月23日、2019年12月25日、2019年9月28日加盖华银时代公司公章的收款收据三张，收款方式均为转账，数额分别为447200元、90000元、350000元（与中国建设银行个人账户支出交易明细系同一笔款）。异议人称上述转款为购买涉案房屋款项。华银时代公司于2020年5月13日出具证明称何丽涛在其公司从事出纳工作。异议人未提交其他证据证明交款情况。审查时，异议人称2019年9月23日、2019年12月25日两张交款单据是李绍振购买的华银时代公司的债权，而李绍振的合伙人毛子军欠异议人款537200元，毛子军用购买来的债权抵偿异议人的欠款537200元，形成了购房款，该购房款537200元系抵账而来，未另外交钱。异议人认可其于2020年6月8日收到涉案房屋并提交2020年6月8日《商铺收房装修确认承诺书》一份，承诺书载明承诺人自愿对所交房屋缺项部分自行出资完善，愿意按现状无异议收房等。异议人未提交其他证据证明其已实际占有使用涉案房屋。异议人认可涉案房屋仅办理了备案手续，未办理过户登记的其他手续。上述事实，有异议人提交的《高唐县商品房买卖合同》（合同编号：HS4-商20）、《购房告知承诺书》、中国建设银行个人账户支出交易明细、华银时代公司出具的工作证明各一份及华银时代公司出具的收据三张、《商铺收房装修确认承诺书》一份以及本院在高唐县不动产登记中心及高唐县房地产交易所（高唐房管局备案科）调取的查封、备案材料为证。本院认为，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院在高唐不动产登记中心查封涉案房产的时间是2019年9月6日，异议人于绪军提交的房屋买卖合同落款时间是2019年9月9日，于绪军认可其收到涉案房屋时间为2020年6月8日，所以于绪军签订的房屋买卖合同时间及其认可的涉案房屋交付时间均在本院查封之后。异议人的2019年9月28日交款收据及中国建设银行个人账户支出交易明细与双方签订的购房告知承诺书中约定的收款账户不一致，异议人无其他证据证明其所提交的交款收据中的款项是购房款，异议人对其所称另两张收据系抵账而来亦未提交证据证明，退一步讲，即使抵账行为成立，也是双方达成的以房抵债协议，以房抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于其他一般债权的利益。所以本院无法认定异议人所提交的三张收据中的款项系涉案房屋的购房款。所以，异议人所主张的异议请求不符合上述法律规定，其无证据证明其享有涉案房屋的所有权或者享有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利。关于异议人所主张的超标的额查封问题，本院就被执行人华银时代公司所提出的超标的额查封异议已进行了审查，华银时代公司未提交证据证明本案执行中有效查封的房屋的数量及价值，本院已驳回华银时代公司的该异议请求。本案中异议人既不是所有查封房屋的权利人，亦未提交相关证据证明本案的有效查封属超标的额查封，故其主张亦不能成立。所以，异议人于绪军要求解除对涉案房屋的查封及排除执行的请求，不符合法律规定的情形，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、二十八条的规定，裁定如下：驳回异议人于绪军的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  朱立杰审判员  王玉霞审判员  毛英民二〇二〇年十二月十五日书记员  袁 靖