吉林省伊通满族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)吉0323执异73号 异议人（被执行人）：伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司。 法定代表人：吴海涛，总经理。 委托诉讼代理人：张鑫，该公司职工。 申请执行人：张**，女，1968年7月7日生，汉族，个体户，住吉林省伊通满族自治县。 本院在执行申请执行人张**与被执行人伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人（被执行人）伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司于2020年11月2日对本院查封被执行人所有的盛宇豪庭21号楼东数第×单元门市房两套（均为一至二层）、住宅楼**（三至十七层）、22号楼东数第×单元门市房两套（均为一至二层）、、住宅楼**三至十七层）的执行裁定提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年11月24日举行了听证。现已审查终结。 异议人伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司称，请求法院撤销（2018）吉0323执692号之二执行裁定，解除对被执行人盛宇豪庭二期工程21号楼东数第×单元门市房两套（均为一至二层）、住、住宅楼**至十七层）、22号楼东数第×单元门市房两套（均为一至二层）、住宅、住宅楼**十七层）的查封。事实和理由：申请执行人张**申请对被执行人复建中的盛宇豪庭小区二期工程21号楼东数第×单元门市房两套（均为一至二层）、住宅楼、住宅楼**七层）、22号楼东数第×单元门市房两套（均为一至二层）、住宅楼3、住宅楼**层）进行执行查封。这些被查封的楼房其中21号楼中有回迁房8套，抵顶工程款楼房19套（含2套门市房），抵顶盛宇公司前期遗留抵账房2套，一期工程中调房处理3套；22号楼房中有回迁楼房2套，抵顶工程款楼房22套（含2套门市房），抵顶盛宇公司前期遗留抵账房8套。上述被查封的楼房均有合同（详见附件），并且按照县政府对棚户区改造的房屋抓紧办理交接手续的指示通知，正在办理中。在这种特定的情形下，申请执行人采取落井下石、雪上加霜、无视盛宇公司当前处境，利用人民法院的强制力，故意制造盛宇公司与回迁户和工程施工方的矛盾，再次掀起刚刚平息的群众上防潮，给政府部门施加压力，应该值得深思。伊通法院对于申请执行人申请查封的标的物没有进行认真评查和切合实际的评估标的物的全部价值，被查封的楼房已远远超出了申请执行人的债权数额。按照伊通当地住宅平均建筑价格，盛宇公司楼房的均已达到3500元/平方米-3800元平方米/平方米，申请执行人主张查封的被执行人正在交付的楼房约合6090平方米，总价值为23196000元。远远超过申请执行人的执行标的900余万元。贵院的查封行为属于严重超标的查封。2020年1月2日，最高人民法院发布了《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行的理念意见》中需求“严格禁止超标的查封和乱查封”执行被执行人的财产，以其价值足以清偿生效法律文书确定的债权额为限，坚决杜绝明显超标的查封。被查封的楼房在贵院查封前，早已给回迁户和建设该楼的工程价款抵账处理。因盛宇公司涉嫌刑事案件，开发的全部工程被公安机关查封，造成回迁户不能按时回迁已达三年之久，多次找县政府解决回迁问题，也曾到省进京上访。县政府为缓解群体上访，给盛宇公司施加压力，因复工未竣工的楼房中都有回迁户的楼室，为保证优先解决好回迁户问题，在政府的协调下，在盛宇公司保证回迁户回迁楼房的承诺后，才对回迁户的部分楼房进行复工。贵院将回迁户回迁的楼房查封显然不妥，将会引起群体上访事件的发生。另外，被查封大部分被抵账工程价款的楼房，因为盛宇公司自2014年资金链断裂后，没有一点资金来源，只能采取转让一些建筑工程、承包商自行出资，使用盛宇公司的资质在盛宇公司征收转让的土地上建楼，解决部分回迁户的回迁楼。如果有剩余偿还盛宇公司前期遗留的借款，贵院在查封的64套楼房中其中抵顶建筑工程款的就达41套，贵院对这部分楼房采取查封措施是不妥当的，其行为违反了最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定精神，人民法院在审判程序和执行程序中都要保护承包人的建筑工程款的优先权。优先给付工程款和农民工的劳动报酬，我们之间早已签订了用建筑的楼房抵顶建筑工程款的楼房“买卖合同”。为了真实的向人民法院提供证据，我们将该合同的复印件一并提供给法院，请法院本着建设工程款优先受偿的原则，撤销对抵顶工程款的部分楼房的查封。再有对其他13套楼房的查封，其中一期工程调房3套，抵顶盛宇公司前期遗留抵债楼房10套，我们也是遵循《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款的规定“第三人已经支付全部价款，并实际占有，但未办理登记过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”基于这一点，这13套楼房的业主，基本都是在一期工程中遗留下的问题，这些人不仅支付了全部价款，有的业主已经拿到了楼房的钥匙，因特殊情况急需用房，盛宇公司不得不把他们到手的楼房调给别人，而没有任何怨言，贵院将这些没有任何过错的且属于善意取得的楼房进行查封是完全错误的，不符合最高法院关于查封的规定。盛宇公司对偿还申请执行人张**的债务问题的态度，一直是比较积极的，多次找其协商。因2020年盛宇公司遭遇不可预测的坎坷而没有进行二期工程的开发，造成原计划应在2020年兑现的盛宇公司前期债务计划没有实现，贵院查封的楼房全是2019年复建的楼房，如果今年也像去年那样，盛宇公司的全部债务完全可以结清。我们有决心、有信心在2021年将盛宇公司的全部债务偿还完毕。我们也真诚的希望法院在充分保障债权人合法权益的同时，不影响执行效率和效果的前提下，本着实事求是，为企业解忧的原则，从维护社会稳定的大局出发，解除对盛宇公司21号、22号楼房的查封。帮助我们双方促成执行和解。 申请执行人张**称，我不同意解除对房屋的查封。异议人提供的证据没有真实性。据我所知，22号楼只放户了64户，我认为放户多少是异议人随便写的。盛宇公司没有偿还债务的诚意。 本院查明，2018年10月17日，本院下发了（2018）吉0323民初1440号民事调解书。本院该民事调解书内容如下：“被告伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司给付原告张**借款本金5170000元，利息4276855元，合计金额9446855元。该款于2018年10月30日前一次性给付。案件受理费38964元（已减半）原告自愿负担”。本院该民事调解书生效后，被告伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司未履行生效民事调解书确定的义务。张**遂向本院申请强制执行。该案在执行过程中，本院于2020年10月26日下发了（2018）吉0323执692号之二执行裁定，裁定查封被执行人所有的盛宇豪庭21号楼东数第×单元门市房两套（均为一至二层）、住宅楼30、住宅楼**）、22号楼东数第×单元门市房两套（均为一至二层）、住宅楼30套、住宅楼**（**）020年10月26日至2023年10月26日止。案涉楼房未办理产权备案手续，现未能正常供水、供电。2020年11月16日，异议人为案涉楼房办理了放户手续。异议人提交了如下证据：回迁安置协议书、盛宇豪庭回迁房调房协议、盛宇豪庭商品房调房登记表、施工合同补充协议、商品房买卖合同及收据存根。上述证据载明：1.2018年11月11日，盛宇豪庭二期21栋楼西五单元×号楼房以331975元的价格抵债给王某；2.2020年5月2日，盛宇豪庭二期21栋楼西五单元×号楼房以213456元的价格抵债给胡某；3.2020年3月30日，盛宇豪庭二期22号楼西四单元×号楼房以251188元的价格抵债给孙某；4.2020年4月8日，盛宇豪庭二期22号楼西四单元×号楼房以251188元的价格抵债给王某1；5.2020年4月7日，盛宇豪庭二期22号楼西四单元×号楼房以251188元的价格抵债给王某2；6.2020年4月15日，盛宇豪庭二期22号楼西四单元×号楼房以251188元的价格抵债给马某；7.2020年3月2日，盛宇豪庭二期22号楼西四单元×号楼房以252700元的价格抵债给王某3；8.2019年12月30日，盛宇豪庭二期22号楼西四单元×号楼房以257712元的价格抵债给袁某；9.2020年4月27日，盛宇豪庭二期22号楼西四单元×号楼房以257712元的价格抵债给刘某；10.2019年12月2日，盛宇豪庭二期22号楼西四单元×号楼房以250012元的价格抵债给李某。本院（2018）吉0323执692号之二执行裁定查封的其他楼房用于回迁安置及抵顶工程款。 本院认为，本案争议的焦点是案涉楼房是否属于异议人所有及应否予以查封。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉楼房由异议人开发建设，虽未办理房屋备案登记手续，但楼房的所有权仍应归异议人所有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉楼房中的10套楼房（盛宇豪庭二期21栋楼西五单元×号、×号；盛宇豪庭二期22号楼西四单元×号、×号、×号、×号、×号、×号、×号、×号），虽然异议人与案外人在本院查封楼房之前签订了商品房买卖合同并抵偿债款，但案外人（买受人）并未在本院查封楼房之前合法占有案涉楼房，因而本院查封该10套楼房于法有据，异议人可另行偿还拖欠该10套楼房的买受人的债款。另：从异议人提供的现有证据来看，案涉楼房中除10套楼房（盛宇豪庭二期21栋楼西五单元×号、×号；盛宇豪庭二期22号楼西四单元×号、×号、×号、×号、×号、×号、×号、×号）以外，其余楼房均被异议人用于回迁户安置及抵顶工程款，鉴于回迁安置优先及工程款有优先受偿权，故对此部分楼房予以查封不妥，应予解除对此部分楼房的查封。综上所述，异议人的部分异议主张成立，本院对查封异议人楼房的执行行为予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条之规定，裁定如下： 变更本院作出的（2018）吉0323执692号之二执行裁定，查封异议人（被执行人）伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司所有的10套住宅楼（位于盛宇豪庭二期21栋楼西五单元×号、×号；盛宇豪庭二期22号楼西四单元×号、×号、×号、×号、×号、×号、×号、×号），解除对案涉楼房中除去上述10套楼房以外其他楼房的查封。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四平市中级人民法院申请复议。 审判长 王鸿彬审判员翟峰审判员李洋洋 二〇二〇年十二月十一日 书记员 黄            蕊