湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1222民初1966号原告：沈甘霖。委托诉讼代理人：吴永胜，湖北泰元律师事务所律师。特别授权代理。被告：通城县通三通幸福里房地产有限公司，住所地通城县隽水镇铁柱工业园**（新凯公司院内）。统一社会信用代码91421222MA4904WG8H。法定代表人：林永菊，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈冰，湖北泰元律师事务所律师。一般授权代理。原告沈甘霖与被告通城县通三通幸福里房地产有限公司（以下简称幸福里房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈甘霖的委托诉讼代理人吴永胜、被告幸福里房地产公司的委托诉讼代理人陈冰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈甘霖向本院提出诉讼请求：1、判决幸福里房地产公司立即将水、电、路、煤气通到沈甘霖购买的房屋；2、判决幸福里房地产公司支付合同违约金18870.3元（自2019年11月28日至2020年7月28日）。事实和理由：2018年沈甘霖与幸福里房地产公司签订商品房买卖合同，以262088元的价格向幸福里房地产公司购买了一套商品房。合同第八条约定幸福里房地产公司应于2019年11月28日前交房，合同第十四条约定水、电、路同时达到使用条件并结合第九条约定了相应的违约责任。合同签订后，沈甘霖依约向幸福里房地产公司付清了购房款，幸福里房地产公司也在2019年11月28日之前向沈甘霖送达了交房通知。沈甘霖按照幸福里房地产公司的要求办理了相关手续后，拿到了房门钥匙，可是前去装修房屋时，发现道路泥泞不堪，水、电没有到户，导致不能正常装修。综上，幸福里房地产公司履约不全面，造成了沈甘霖装修、入住困难；幸福里房地产公司应当完全履行合同并依约承担违约责任。幸福里房地产公司辩称，一、幸福里房地产公司在交房前已经接通了临时水电，物业随时提供接通装修用临时水电的服务，并未影响业主装修；交房时路是通的；至于通气不在商品房买卖合同约定的范围之内。二、2019年7月16日，S362通城县菖蒲港桥西岸桥头至国家电网段路面改造工程正式开标，该路段施工的工期为两个月，在这两个月的时间内，幸福里房地产公司开发的幸福里小区路段全封闭，导致该小区水电施工停工两个月。因该路为沙堆镇至县城的唯一公路，封闭期间确有部分车辆、行人在路基上单向通行，但为确保公路的质量，在两个月的沉降期内重载车辆绝对禁止通行，导致幸福里房地产公司安装的电力设备无法入场。因此，幸福里房地产公司的交房日期应顺延两个月。当交房日期从2019年11月28日顺延至2020年1月28日时，新冠××疫情已经暴发，因疫情防控影响停工至少三个月，属于不可抗力造成的拖延水电安装工期，因此，在2020年4月28日前的时间段内，应全部免除幸福里房地产公司的违约责任。三、幸福里房地产公司为了尽快完成水、电工程，在新冠××疫情略有好转后，即联系电力部门和水务部门在2020年4月中旬复工，现在幸福里小区水、电挂表工程已经基本完工。四、幸福里房地产公司已对所有业主作出了合理补偿，在交房后对每一位业主均免收了半年的物业服务费，而且在水电挂表之前，为每位业主免费提供水电，包括装修期间的全部水电也是免费提供。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月29日沈甘霖与幸福里房地产公司签订商品房买卖合同(系采用GF-2014-0171示范合同文本)，购买了一套由幸福里房地产公司开发建设的通城县隽水镇旭红路278号幸福里小区第1幢1单元606号的商品房（建筑层数地上20层，，地下**。合同中涉及本案争议事实的主要条款如下：第二条、买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为通城县房地产管理局，商品房预售许可证号为隽房预字（2018）008号。第三条第四款、该商品房合同约定建筑面积共73.27平方米。第四条第一项、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3577.02元，总金额262088元。第八条、出卖人应当在2019年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇地区性、强传播性疾病，应政府相关部门要求予以停工，可据实予以延期。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比例应不小于第1项中的比率）的违约金。第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水：交房日期前完成；2、供电：交房日期前完成。3、道路：交房日期前完成。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按本合同第九条约定处理。合同附件三（住宅）装饰、设备标准第10项其他中约定：水：入户，每户设一个给水点（分支自理）；电：强、弱电到进户入口（分线自理）；煤气管道：入户。合同签订后，沈甘霖按合同约定付清了购房款，幸福里房地产公司也按合同约定交付了所购商品房并代为收取了天然气开户费2300元。案涉商品房于2020年6月8日达到了合同约定的交房条件。另查明，通城县菖蒲港桥西岸桥头至国家电网段路面改造工程于2019年7月开始招标，工期两个月。该路段实行半幅封闭式施工，三轴以上货车需绕行；在施工过程中半幅封闭式施工的路面并非全时段封闭，仅是在填埋、敷设物料过程中禁止周边车辆进出。幸福里小区的物业服务单位通城兴家园物业有限公司书面承诺对已交物业费的业主增送半年物业服务期，并对装修的业主负责接通临时水电，免收装修期间水电费用。本院认为，沈甘霖与幸福里房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违背法律或社会公共利益，因而合同依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同约定，幸福里房地产公司应当在2019年11月28日交房前将供水、供电、道路设施完成，并达到使用条件；如在规定日期内未达到使用条件，买受人有权要求出卖人按日支付已交付房价款万分之三的违约金。虽然2019年11月28日涉案房屋的供水、供电未按照合同要求到户，但幸福里房地产公司提出上述供水、供电的施工延迟的原因系小区门前道路路面改造施工所造成。经核实，幸福里小区门前道路路面改造施工两个月属于众所周知的客观情况，该道路实行封闭施工，对于周边车辆进出及施工必然会造成影响。但幸福里房地产公司提出应全部减免其责任的抗辩理由亦不能成立，本院酌情认定该道路施工造成影响的时间为一个月。同时，因新冠疫情暴发，湖北省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生Ⅰ级响应，包括通城县域内的供水、供电施工工程全部停止施工，根据幸福里房地产公司提交的当地有关建设工程公司复工复产申请备案表上载明的时间为2020年3月17日，本院确定该时间为当地全面恢复正常生产生活秩序的时间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”新冠疫情属于不可抗力，故，从2020年1月24日至2020年3月16日不计入幸福里房地产公司的违约时间。因此，幸福里房地产公司应承担违约责任的时间从2019年12月29日至2020年1月23日计26天，2020年3月17日至2020年6月7日计83天，合计109天。至于沈甘霖主张交房时道路未达到使用条件，未提供证据证明，本院不予采纳。对于违约金的标准，交房时案涉商品房的水、电管线尚未接通到户，未达到使用条件，属于部分违约，本院根据其违约程度，酌定其按每日万分之二的标准支付违约金。幸福里房地产公司应承担的违约金为5713.52元（262088元×109天×0.0002）。另外，本院需要特别指出，民事纠纷的解决并非仅仅只有提起民事诉讼一种渠道，当事人自行协商或在人民调解中心调处矛盾纠纷，正是建立和谐社会而大力倡导的一种矛盾纠纷解决机制，本案中，幸福里房地产公司为了化解与购房户之间的矛盾，采取减免业主的部分物业服务费的措施，其行为并非推卸责任，幸福里房地产公司的出发点是为了消除双方的隔阂，促使双方握手言和，该行为不应受到责难和质疑。本院鼓励诉讼当事人采取效率高、成本低的人民调解方式解决纠纷，引导全社会形成谦让、淳朴的社会风气。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、通城县通三通幸福里房地产有限公司在本判决生效后十日内向沈甘霖给付违约金5713.52元。二、驳回沈甘霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178元，减半收取计89元，由沈甘霖负担64元，通城县通三通幸福里房地产有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。审判员  程杨仲二〇二〇年十二月十日书记员  刘 沁附：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款、第三款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。