江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9943号上诉人（原审被告）：南京市秦淮区梦乐舫商务宾馆，住所地江苏省南京市秦淮区中华路****。经营者：郝成龙，男，汉族，1993年1月2日生，住安徽省含山县。委托诉讼代理人：肖正科，北京市一法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市中华园住宅小区业主委员会，住所地江苏省南，住所地江苏省南京市秦淮区中华路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：夏杏村，该委员会主任。委托诉讼代理人：张巧林，江苏环太律师事务所律师。上诉人南京市秦淮区梦乐舫商务宾馆（以下简称梦乐舫宾馆）因与被上诉人南京市中华园住宅小区业主委员会（以下简称中华园业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院(2020)苏0104民初1654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梦乐舫宾馆上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的起诉或驳回其诉讼请求。主要事实和理由：一、中华园业委会未举证其系通过业主大会选举产生，且伪造业主签字授权决定，不是本案适格的原告，无权提起诉讼。1、中华园业委会仅提交了在南京市秦淮区人民政府夫子庙办事处的备案表，未举证其系通过业主大会选举产生。2、中华园业委会伪造业主签字授权决定。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项规定，有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定；第二款规定，决定第一款第七项的事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意。从本案诉讼请求的理由来看，所涉事项属于有关全体业主共同管理权利的重大事项，属于第七项的事项，故对于该事项应当由经专有部分占建筑总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意来加以决定。经上诉人核实，中华园业委会起诉未经业主大会授权，其提交的授权决定中的业主签字系伪造，该决定也不能证明签字业主系专有部分占建筑总面积过半数。二、中华园业委会新配吧台，并安排人员值班，其行为已表明收回一楼大厅，一审判决认为上诉人没有交付，事实认定错误，未扣减相应租金，判决明显不当。双方的租赁关系并不是通过正规的房屋中介居间达成，客观上不存在房屋及相关设施的交接手续。中华园业委会出租时没有与上诉人办理交接手续，其在本案中作为原告对交接手续也未举证。中华园业委会张贴告知函、解除合同通知、拆毁吧台，上诉人没有横加阻拦，而是停止使用一楼大厅吧台，在观念上已经完成交付，自然无需办理交接手续。一审判决没有要求中华园业委会对出租时交接手续进行举证，却要求上诉人对交付吧台进行举证，举证责任分配有失公平。中华园业委会在一楼大厅新购吧台，并安排或默认相关人员值班，其行为表明事实上已收回了一楼大厅，对该部分租金应予扣减，一审判决未予处理。三、一审判决认为“因涉及的大厅过道及楼顶设施（电梯机房、监控室）均有专有用途，且被告使用过程中在楼顶自行搭建了一些生活设施（卫生间、厨房等），对公共安全也构成隐患”属主观臆断，没有事实依据。电梯机房上诉人并未占用，监控室位于负一楼，均与出租部分无关。中华园业委会在楼顶搭建的建筑已于2019年应消防安全部门要求被拆除，至于现有临时搭建卫生间等简易生活设施，消防安全部门在监督检查过程中并未发现存在任何安全隐患。一审判决在中华园业委会未提交任何证据的情况下，就想当然地认为租赁部分具有专有用途和安全隐患，以替代房屋的规划设计以及政府公共安全职能部门的认定，纯属主观臆断。四、上诉人依约支付第一年租金，中华园业委会欲借机毁约退回租金，此后双方又没有协商租金的具体支付方式，中华园业委会也未要求上诉人支付租金，一审判决认为上诉人未按协议支付租金，事实认定错误。2018年8月16日，郝成龙向中华园业委会指定的收款人陶蓉的账户汇款27000元。2019年1月30日，中华园业委会退回该笔租金，并注销账号，其行为已构成违约。至张贴告知函前，双方又没有协商租金的具体支付方式，中华园业委会也未要求上诉人支付租金，双方处于两不找状态。此种情况下，双方作为平等签约主体，法律地位亦平等，上诉人没有义务追着中华园业委会要求支付租金，因而也谈不上上诉人未按协议支付租金的问题。五、中华园业委会解除协议没有约定和法定依据，不能产生协议解除的法律效力，一审判决认为双方协议于2019年11月14日解除，适用法律错误，且未明确判决确认解除的法律依据。一审判决认为协议解除的事实依据为出租房屋有专有用途，有安全隐患，且上诉人未按协议约定支付租金。此三个依据都不属于法律规定可以解除协议的情形，因此，中华园业委会的解除行为不产生协议解除的法律效力，一审判决适用法律错误。一审判决也未明确协议是适用合同法九十三条第二款，还是适用九十四条解除。另，房屋出租改变专有用途，存在安全隐患，违反建筑规划设计、消防安全等法律法规，一审判决应依法确认协议无效，而不是确认协议解除。六、一审法院未开庭质证，直接采信业主授权决定，上诉人对真实性有异议，一审法院又未依法释明是否需要鉴定。上诉人要求鉴定，一审法院直接作出判决，剥夺了上诉人申请鉴定的诉讼权利。七、一审判决第一项超出中华园业委会的诉讼请求，且判决确认协议解除与判决上诉人支付（占有）使用费自相矛盾。中华园业委会并没有诉请判决确认双方于2018年8月14日签订的房屋租赁协议于2019年11月14日解除，一审判决第一项超出中华园业委会的诉讼请求，违反不告不理的诉讼原则。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，合同有效承租人支付的是租金；合同无效，承租人支付的是占有使用费。一审判决第三项判决上诉人向中华园业委会支付占有使用费，与第一项判决确认协议解除相矛盾。中华园业委会辩称：1、中华园业委会2018年正式成立，一审中已向法院提交了备案登记。关于上诉人陈述业委会伪造签名，完全属于臆想，不符合事实。2、关于上诉人认为一楼吧台已经交付，没有事实依据，上诉人现在仍然占有使用一楼吧台。3、关于上诉人认为没有安全隐患，上诉人使用的楼顶，是没有安全设施保障的地方，而且也和电梯机房在一起，本身存在安全隐患。4、关于上诉人缴纳的第一年租金被退回。双方就解除合同一事无法达成一致，上诉人如果要继续承租，第二年应该缴纳房租。5、关于解除协议问题，协议第4条约定，如果上诉人逾期不交费，视为放弃。6、中华园业委会本案起诉的事项，没有证据证明属于物权法第七十六条第一款第七项规定的重大事项，必须由全体业主过半签字，而且中华园业委会也履行了相应的签字手续。综上，上诉人的上诉请求是无理取闹，没有任何事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。中华园业委会向一审法院起诉请求：1、判令梦乐舫宾馆拆除腾空迁让出中华路363号一楼大厅、七楼（顶楼）电梯机房及内外及顶楼所有设施；2、判令梦乐舫宾馆支付中华园业委会占用费20250元，并计算至实际迁出时止；3、判令梦乐舫宾馆承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月14日，中华园业委会与代表梦乐舫宾馆的郝之有签订一份协议，协议约定：1、历史原因中华园一楼大厅和楼顶临时设施一直被梦乐舫宾馆作为前台接待和被服晾晒使用，业委会成立后作为整治的第一步，要求经营者必须服从业委会统一管理且整体软硬件设施也必须符合中华园业委会制订的相关标准后方可正常营业。2、由于电梯的电房被梦乐舫宾馆生活用房所包围，平时养护工作必须是梦乐舫宾馆来完成。3、乙方（梦乐舫宾馆）每年必须向甲方交纳公共资源占有费即27000元。4、下一年度的公共资源占有费必须提前一个月缴纳，逾期不交者视为放弃。5、本协议自2018年10月1日至2021年9月30日，共三年。使用期间，中华园业委会在七层楼顶用可燃泡沫夹芯板搭建建筑，2019年1月24日，消防部门向中华园业委会发出责令限期改正通知书，限期中华园业委会于2019年2月22日前改正，后梦乐舫宾馆按消防部门要求自行将可燃泡沫夹芯板搭建建筑拆除。2019年10月30日，中华园业委会向梦乐舫宾馆发出告知函，内容为：中华园七楼楼顶的电梯机房、监控专业用房被宾馆相关人员长期无故占用，经多次要求退出未果，现由业委会书面通知送达并报送社区、街道、公安消防等相关部门，要求该宾馆的相关人员在本告知函送达之日起5日内（2019年11月5日前）无条件拆除设施，撤出相关人员。后梦乐舫宾馆未能腾退，中华园业委会于2019年11月13日向梦乐舫宾馆发出解除合同通知，告知梦乐舫宾馆按约定第二年的资源占有费应在2019年7月14日前缴纳，但梦乐舫宾馆至今未交，另外中华园楼顶的机房、监控专业用房一直被梦乐舫宾馆占用或包围，严重影响使用安全，也不符合管理要求，中华园业委会为此于2019年10月30日向梦乐舫宾馆发出告知函，要求梦乐舫宾馆于2019年11月5日无条件拆除设备、撤出相关人员，但梦乐舫宾馆不仅未撤出还委托律师张贴律师函，否认相关事实，反证中华园业委会侵害梦乐舫宾馆名誉权，为维护合同严肃性及管理秩序，中华园业委会再次郑重通知如下：解除双方于2018年8月14日签订的协议，请在20日内腾空上述规定物品和人员，并将计算至腾空之日止的占有费缴至我方，另外再次通知请同时撤出占用的楼顶机房及监控专用房的物品和人员。2019年11月14日，梦乐舫宾馆收到该通知，但至今仍未迁出。中华园业委会现要求确认双方合同于2019年11月14日解除。另对于梦乐舫宾馆提出中华园业委会主体资格及起诉权利问题，中华园业委会提供了业主备案表及专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意起诉的意见书。另查明，2018年8月14日双方签订协议后，梦乐舫宾馆交纳第一年使用费后，因消防原因中华园业委会退回，之后梦乐舫宾馆未交纳使用费。现中华园业委会主张自2018年10月1日至2020年3月30日使用费40500元（一年半），考虑到消防原因梦乐舫宾馆将一间房屋拆除，中华园业委会只主张一半使用费即20250元，之后按36.99元/天的标准计算至实际迁出时止。腾空并迁出地方中华园业委会明确为：一楼大厅吧台、七楼电梯辅助机房、楼顶上生活辅助设施（卫生间、厨房等），同时还要求清空楼顶上属于梦乐舫宾馆的所有生活设施。对于一楼大厅吧台，梦乐舫宾馆认为其已交付中华园业委会，但其未提供交接凭证，中华园业委会也不认可已接收了一楼大厅吧台。一审法院认为，中华园业委会交付给梦乐舫宾馆使用的位于中华园一楼大厅和楼顶临时设施等均属于全体业主共有，因涉及的大厅过道及楼顶设施（电梯机房、监控室）均有专有用途，且梦乐舫宾馆使用过程中在楼顶自行搭建了一些生活设施（卫生间、厨房等），对公共安全也构成隐患，另外在协议履行过程中，梦乐舫宾馆也未按协议约定履行给付使用费的义务，故中华园业委会于2019年11月13日向梦乐舫宾馆发出解除通知符合法律规定，因梦乐舫宾馆于2019年11月14日收到解除通知，故双方协议应于2019年11月14日解除。合同解除后，梦乐舫宾馆应当腾空并迁出一楼大厅吧台、七楼电梯辅助机房、楼顶上生活辅助设施（卫生间、厨房等）。因梦乐舫宾馆在使用期间未交纳2018年10月1日至2020年3月30日及之后的使用费，故梦乐舫宾馆应当按协议约定支付使用费至其迁出时止，因中华园业委会自行将使用费调整为按原标准的一半计算，一审法院予以准许，故梦乐舫宾馆应当支付中华园业委会2018年10月1日至2020年3月30日使用费20250元，之后仍按原使用费标准的一半即36.99元/天的标准计算使用费至梦乐舫宾馆迁出时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院作出判决：一、南京市中华园住宅小区业主委员会、南京市秦淮区梦乐舫商务宾馆双方于2018年8月14日签订的协议于2019年11月14日解除；二、南京市秦淮区梦乐舫商务宾馆于判决生效后十日内腾空并迁出一楼大厅吧台、七楼电梯辅助机房、楼顶上生活辅助设施（卫生间、厨房等）；三、南京市秦淮区梦乐舫商务宾馆于判决生效后十日内支付南京市中华园住宅小区业主委员会使用费20250元（2018年10月1日至2020年3月30日）及自2020年4月1日起至梦乐舫宾馆腾空迁出时止按36.99元/天的标准计算的使用费。二审中，中华园业委会提交以下证据：1、关于解除业主委员会与南京市秦淮区梦乐舫2018年8月“协议”并诉讼解决的决定，拟证明除一审中提交相关决定上的业主签字外，二楼业主刘俊和504业主李文丽也进行了签字确认。2、中华园业主微信群聊天记录一组，拟证明业主群中很多业主请业委会成员帮忙代签字，表明业主同意的意愿。梦乐舫宾馆质证认为，刘俊和李文丽的身份不明，无法证明二人是中华园小区的业主，只有房产证才能证明业主身份。对于微信群聊天记录不予认可，微信群中的业主身份真实性无法确认。梦乐舫宾馆二审中申请证人钟某出庭作证，因钟某二审中旁听本案审理，故本院对此项申请未予准许。梦乐舫宾馆二审中陈述：业主钟某居住在中华××室，业委会相关的决定上有钟某的签名，但钟某陈述其本人没有签字，对签字情况也不知情。钟某还陈述小区有业主群，但钟某经常不看里面的内容，也没有委托过其他人员代签字。经中华园业委会庭后核实，就钟某的签字问题提交书面说明,陈述该签名为业委会成员柏晓彬代签，柏晓彬称其向钟某征询过意见。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。上述事实，有协议、限期整改通知书、照片、业主备案表及当事人陈述等证据证实。本院认为，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，中华园业委会经南京市秦淮区人民政府夫子庙办事处备案登记，梦乐舫宾馆对原告诉讼主体资格所提异议，依据不足，本院不予采信。关于梦乐舫宾馆对业主签字所提异议，经本院核实，业主钟某的签字确非其本人所签，但个别业主签名情况不足以否定中华园业委会所作决定已经大多数业主同意，如个别业主对业主委员会的决定存在异议，可依法另行主张权利。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，中华园业委会与梦乐舫宾馆签订的案涉协议涉及的部分区域及梦乐舫宾馆使用过程中在楼顶自行搭建的卫生间、厨房等，均不符合建筑规划设计用途，属于未按租赁物的性质使用租赁物情形，存在明显的公共安全隐患，一审法院判令双方协议应于2019年11月14日解除，具有事实及法律依据。梦乐舫宾馆关于其已交还一楼大厅吧台的意见，缺乏依据，本院不予采信。基于梦乐舫宾馆实际使用案涉区域的情况，一审法院对中华园业委会按双方约定标准的一半计算使用费的请求予以支持，亦无不当。综上，梦乐舫宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1656元，由南京市秦淮区梦乐舫商务宾馆负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  刘 凡审判员  李任飞二〇二〇年十二月十七日书记员  郭旭冬