福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1599号 上诉人（原审原告）：康成荣，男，1965年7月7日出生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：吴家洪，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张洪成，男，1975年9月2日出生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：刘娜（系张洪成之妻），住福建省长汀县。 被上诉人（原审被告）：张月英，女，1972年5月17日出生，汉族，住福建省长汀县。 被上诉人（原审被告）：罗文标，男，1967年6月2日出生，汉族，住福建省长汀县。 原审第三人：高素君，女，1945年5月4日生，汉族，住福建省三明市三元区。 上诉人康成荣因与被上诉人张洪成、张月英、罗文标、原审第三人高素君所有权确认纠纷一案，不服福建省连城县人民法院（2019）闽0825民初2892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭对案件进行了审理。上诉人康成荣的委托诉讼代理人吴家洪，被上诉人张洪成的委托诉讼代理人刘娜，被上诉人张月英、罗文标、原审第三人高素君经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理和判决。本案现已审理终结。 康成荣上诉请求:撤销一审判决，改判支持康成荣的一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：康成荣与张洪成签订的《房地产买卖合同书》和《借款协议书》均为依法成立并生效的合同。本案《借款协议书》约定房地产买卖合同中的解除条件未成就，故应当继续履行案涉《房地产买卖合同书》，一审法院事实认定与法律适用均错误，应予撤销，具体理由如下：一、本案《房地产买卖合同书》涉及的100万元和《借款协议书》涉及的100万元为同一款项，也就是说双方当事人基于同一款项同时签订了《房地产买卖合同书》和《借款协议书》。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”案涉《房地产买卖合同书》和《借款协议书》均为依法成立并已生效的合同。二、本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立了房屋买卖和民间借贷两个法律关系。一审法院认定双方是民间借贷法律关系有误，应当予以纠正。从本案《房地产买卖合同书》和《借款协议书》约定的内容来看，案涉《房地产买卖合同书》与《借款协议书》属并立又有联系的两个合同。《房地产买卖合同》书与《借款协议书》之间的联系表现在以下两个方面：其一是案涉《房地产买卖合同书》与《借款协议书》涉及的款项为同一笔款项；其二是《借款协议书》约定以签订《房地产买卖合同书》的方式为《借款协议》所借款项提供担保。同时《借款协议书》为案涉《房地产买卖合同书》的履行附设了解除条件，即借款到期，张洪成还清借款，案涉《房地产买卖合同书》不再履行，借款到期，张洪成不能偿还借款，则履行案涉《商品房买卖合同》。双方于2014年5月24日及2014年12月22日签订的《协议书》充分印证了双方的以上真实意思表示。三、关于《借款协议书》中“如张洪成违约，超过一个月未收回借款，将张洪成房屋、土地归康成荣所有，双方在同一时间签订的房地产买卖合同书成立产生法律效力”的约定是否违反法律强制性规定问题。”根据《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是法律上禁止流押的规定。禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平，而本案《借款协议书》中的约定，并非法律上禁止的流押条款。首先《借款协议书》中的上述条款并非约定张洪成到期不能偿还借款，抵押物所有权转移为康成荣所有。康成荣要想取得《借款协议书》所称的抵押物即案涉房屋土地，只能通过履行双方签订的《房地产买卖合同书》来实现，正基于此，康成荣在一审中提出的诉讼请求也是要求张洪成履行《房地产买卖合同书》约定的义务。其次，案涉《房地产买卖合同书》和《借款协议书》均为依法成立并生效的合同，双方当事人在《借款协议书》中约定以签订房地产买卖合同书的形式为《借款协议》提供担保，并为此在《借款协议书》中为《房地产买卖合同书》附设了解除条件，该约定并不违反法律行政法规的强制性规定。实际上，双方当事人对于是履行《房地产买卖合同书》，还是履行《借款协议书》具有选择性，即《房地产买卖合同书》的解除条件成就，就履行《借款协议》;《商品房买卖合同》的解除条件未成就，就履行《房地产买卖合同书》。无论是履行《房地产买卖合同书》还是履行《借款协议书》，均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行的角度看，张洪成如果认为履行《房地产买卖合同书》对其不公平损害了其利益，其完全可以依据《合同法》第五十四条第一款第二项的规定，请求法院撤销案涉《房地产买卖合同书》，但张洪成在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同，其一审抗辩主张不符合诚信原则，不应得到支持。因此，一审法院认定《借款协议》中的该约定应属无效，缺乏事实和法律依据，依法应予纠正。综上，本案《借款协议书》约定《房地产买卖合同书》的解除条件未成就，故应当继续履行案涉《房地产买卖合同书》，一审判决事实认定与法律适用均错误，应予撤销。四、退一万步讲，即便一审法院认定本案为民间借贷纠纷，而非其他纠纷，一审法院亦应根据现行法律规定向原告释明变更诉讼请求，原告拒绝变更的，人民法院可以裁定驳回，故一审法院审理本案程序有误。综上所述，一审判决事实认定与法律适用均有误且程序违法，请求判如所诉。 张洪成答辩称，一、本案的事实本来就是2012年2月20日张洪成以资金周转需要为由向康成荣借款100万元，同时康成荣提出要求与张洪成签订涉案《房地产买卖合同书》中的房产作为担保才能借款给张洪成。当天双方同时签订了《借款协议书》和《房地产买卖合同书》，张洪成按照《借款协议书》收到康成荣的借款本金并支付了利息，这与一审法院认定的“2012年2月12日，张洪成因缺乏资金与康成荣签订了一份《借款协议书》向康成荣借款……”事实相符。二、康成荣在上诉状中称“借款协议书”和“房地产买卖合同”是两个依法成立并生效的合同，张洪成认为不是事实。张洪成已经按照“借款协议书”的约定支付了利息至2014年，同时康成荣非法放贷给张洪成获取月利率4%的高额利息共计90多万元，严重扰乱国家金融秩序，依法不应得到法律保护。张洪成为了保障借款又同时与其签订了一份“房地产买卖合同”，该合同不是张洪成的真实意思表示，该“房地产买卖合同”只是“借款协议书”的担保，张洪成与康成荣之间的本次纠纷应属民间借贷纠纷，且为高利贷，依法不应受到法律保护，康成荣无权请求按照“房地产买卖合同”约定的义务履行过户等相关手续；三、2014年12月22日的《协议书》系对2012年2月20日的借款进行再次确认，康成荣要求张洪成将涉案的房地产抵押给其以保障借款，但涉案的房地产又没有办理抵押登记，一审法院对此认定并无不当。康成荣无权依照该“房地产买卖合同”直接取得涉案房产，更没有权利要求履行过户手续；四、康成荣一审的诉讼请求根本就不能成立。张洪成购买高素君的土地和房屋后在2013年后已经拆除重建，现张洪成重建的土地面积和房屋已经远远超出了向高素君购买的土地面积和房屋，现涉案房屋占用的土地和房屋已经不是原来高素君所购买的土地和房屋，而且新建的房屋的价值已经远远超过向康成荣借款的金额（同时现在涉案的房地产张洪成所建的16套房子已经全部卖给案外人池兰花、张绍贵、张均洋等，一审期间已提供证据予以证实），因此其一审诉请不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 康成荣向一审法院提出诉讼请求：ｌ.判决确认《房屋所有权证》为汀建房权证城字第××号与《国有土地使用证》为汀国用（2011）第20391号项下房产归康成荣所有；2.判令张洪成、第三人高素君协助康成荣办理《房屋所有权证》为汀建房权证城字第××号与《国有土地使用证》为汀国用（2011）第20391号项下房产的不动产权证书；3.判令罗文标、张月英对张洪成上述债务承担连带责任；4.判决张洪成、张月英、罗文标承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年1月18日，高素君与张洪成签订了一份《房地产买卖合同书》，《房地产买卖合同书》约定：高素君将坐落在长汀县印黄村山根下的国有划拔土地及房产（户名许永延＜已故＞、高素君，土地证号：汀国用99字第**，占地面积559平方米，房产证号：汀房权证城字第××号，三层面积491.51平方米。）转让给张洪成。上述房地产成交价为1430000元。张洪成应于2011年1月18日付定金230000元，高素君应于签订合同开始5个月内办好改名手续，过户当日付清余款1200000元。办理过户所需缴纳一切费用由张洪成负担。2011年1月间，高素君申请将房屋产权证、土地使用权证的权利人从许永延、高素君变更为高素君。2011年1月13日，长汀县城乡规划建设局向高素君颁发了汀建房权证城字第××号房屋所有权证，2011年3月28日，长汀县人民政府向高素君颁发了汀国用（2011）第20391号国有土地使用权证。2011年3月间，张洪成以将把向高素君所购房屋拆除后改建新房，向案外人预售改建后的房屋。2012年2月20日前，张洪成将所购房屋拆除。2013年间，张洪成以高素君的名义向长汀县城乡规划建设局申请危房修复，2013年7月26日，长汀县城乡规划建设局向高素君颁发了危房修复建设工程规划、开工许可证。张洪成将老房子拆除改建新房。2012年2月20日，张洪成因缺乏资金，与康成荣签订了一份《借款协议书》向康成荣借款。《借款协议书》约定：借款金额100万元，借款期限从2012年2月20日至2012年8月19日，借款利息按月利率4%计算，利息每月19日支付。如张洪成违约，康成荣有权收回借款，如超过一个月未收回借款，康成荣将张洪成座落在长汀县印黄村山根下房屋、地产（房屋系张洪成于2011年1月18日向高素君购买）收归康成荣所有。双方在同一时间签订的“房地产买卖合同书”成立产生法律效力。房屋、地产现状为空地，如张洪成未准时还款或支付利息，张洪成在空地上重建的建筑物归康成荣所有，并且张洪成应将维修或重建的批文交给康成荣无条件配合康成荣办理过户手续。张洪成按时付息并归还借款，与本协议书同时签订的购房合同书、购房收条作废，康成荣将借条还给张洪成。《借款协议书》还约定了其他与借款有关的事项。张月英、罗文标以连带清偿责任担保人身份在《借款协议书》上签字捺印。但《借款协议书》上未约定保证期间、保证范围。同日，张洪成与康成荣签订了一份《房地产买卖合同书》（以下简称合同书）与2011年1月18日的《房地产买卖合同书》相区别，约定：张洪成自愿将座落在长汀县印黄村山根下1-3层转让给康成荣，成交价100万元，签订合同时康成荣将购房款一次性交给张洪成。张洪成应将上述房、地产的使用权和有关资料（含将维修或重建的批文办好）交给康成荣。上述土地上面的建筑物归康成荣所有（2012年2月20日前张洪成将原三层建筑物拆除，现状为空地，如张洪成在空地上重建的建筑物归康成荣所有）。《合同书》还约定了其他与房屋买卖有关的事项。张月英、罗文标以连带责任担保人身份在《合同书》上签字捺印。2014年5月24日，康成荣与张洪成签订了一份《补充协议书》，《补充协议书》约定：因2012年2月20日张洪成向康成荣借款已早到期，张洪成承诺如在农历2014年12月30日前未归还借款本息，张洪成同意在农历2014年12月30日将长汀县印黄村山根下1-3幢房（地块）的所有权和使用权交付给康成荣使用和所有，该地块上的所有建筑物无条件归康成荣所有。张洪成须将与此有关的资料和建设批文无条件交给康成荣。2014年12月22日，康成荣与张洪成签订一份《协议书》，《协议书》约定：张洪成以转让形式将长汀县印黄村山根下地产抵押给康成荣向康成荣借款，双方约定如张洪成无法付息还款，所借款项作为向张洪成购买上述房地产的购房款。张洪成从2014年1月开始没有按时履行借款协议，双方在2014年5月24日签订了一份补充协议书，同意将归还借款及付清利息日延长至农历2014年12月24日，如到期未还，上述房产的产权和使用权及该地块上的所有建筑物无条件归康成荣所有。双方所签订的所有合同及协议效力不变。还清借款付清利息的时间为农历2014年12月30日。如按双方协议执行，张洪成应配合康成荣办理过户手续，康成荣将房产、地产过户给自己或他人，张洪成不得有任何异议。因张洪成至今未还清借款，且未将涉案房产过户给康成荣，康成荣提起诉讼。 一审法院认为，康成荣与张洪成签订《借款协议书》后，康成荣向张洪成出借资金，《借款协议书》约定，如张洪成不按约定还本付息，康成荣将张洪成座落在长汀县印黄村山根下房产收归康成荣所有。双方在同一时间签订的“房地产买卖合同书”成立产生法律效力。如张洪成按期还款付息，与协议书同时签订的购房合同书、购房收条作废。按《借款协议书》的这一约定，双方又签订了《合同书》。这说明康成荣与张洪成间并无买卖房产的合意，双方间签订的《合同书》仅是康成荣为了保证出借资金的安全，要求张洪成与其签订的。双方在2014年12月22日《协议书》也确认，张洪成以转让形式将长汀县印黄村山根下地产抵押给康成荣向康成荣借款，《合同书》应视为对借款的抵押担保。该抵押担保的抵押物为土地的使用权及将来在此土地上建筑的房屋。上述抵押担保的抵押物为城市房地产，抵押担保未办理抵押登记，抵押合同未生效。双方在《借款协议书》上约定，如张洪成未按约付息还款，抵押物（土地的使用权及将来在此土地上建筑的房屋）归康成荣，这一约定无效。综上所述，康成荣以与张洪成签订《合同书》向张洪成购买房产，张洪成不履行合同义务，不向其交付房产为由，要求判令张洪成向其交付房产并协助办理过户，康成荣的这一诉讼请求没有事实依据，不予支持。同理，康成荣要求张月英、罗文标负连带责任的诉讼请亦无事实依据，不予支持。张洪成称，其与康成荣签订《借款协议书》向康成荣借款100万元，但康成荣实际只出借96万元，其已向康成荣总计支付利息90多万元。因本案未审理康成荣与张洪成间的借贷关系，故对康成荣出借的金额、收取了多少利息，本案不予审查。张月英、罗文标、高素君经法院传票传唤未到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回康成荣的全部诉讼请求。一审案件受理费13800元，减半收取6900元，由康成荣负担。 二审中各方当事人均未向本院提供新的证据。 经审理查明，各方当事人对原审查明认定的事实均无异议，本院对一审查明认定的事实予以确认。 本院认为，本案各方当事人争议的焦点主要为：一、讼争房产是否系张洪成所有?二、本案各方当事人的法律关系应如何认定(讼争房产系借款的抵押担保还是房屋买卖的标的物)?康成荣请求张洪成、高素君将讼争房产过户至其名下是否合法有据?对此，本院分析认定如下： 一、关于讼争房产是否系张洪成所有问题。本案讼争房产所在的土地现仍是登记在高素君名下（汀国用（2011）第20391号国有土地使用权证），登记在高素君名下的房产（汀建房权证城字第××号房屋所有权证）已经被张洪成于2012年间拆除。2013年间，张洪成以高素君的名义向长汀县城乡规划建设局申请危房修复，2013年7月26日，长汀县城乡规划建设局向高素君颁发了危房修复建设工程规划、开工许可证。张洪成将老房子拆除改建新房成为本案讼争房产。目前无证据证明张洪成系法律意义上的所有权人。 二、关于本案各方当事人的法律关系应如何认定问题。借款法律关系与房屋买卖法律关系是两个完全不同的法律关系。本案中康成荣与张洪成同时成立《借款协议书》及《房地产买卖合同书》，《借款协议书》中约定如张洪成未按约付息还款，抵押物（土地的使用权及将来在此土地上建筑的房屋）归康成荣，这一约定属于流押条款无效（禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平）。康成荣上诉主张2014年12月22日成立的《协议书》已经约定如张洪成无法付息还款，所借款项作为向张洪成购买上述房地产的购房款。本院经审查认为，康成荣一直以来收取借款利息，并未放弃借款本金的实际做法与房屋买卖买受人支付购房款后并不能收回购房款且无利息可言并不相符，另无证据证明张洪成系法律意义上的所有权人，故应认定康成荣与张洪成之间仍是借款法律关系，讼争地产系作为抵押物，另康成荣自认2014年12月22日《协议书》达成时讼争地仍是空地。故康成荣上诉主张其与张洪成达成《协议书》系向张洪成购买房产，张洪成不履行买卖合同义务，其有权请求高素君及张洪成协助办理涉案房产的过户手续与本院查明的事实不符，本院不予支持。另本案的审理不影响债权人根据原债权债务关系另行提起诉讼。 综上所述，康成荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由康成荣负担。一审案件受理费按照一审判决计收。 本判决为终审判决。 审判长 吕 敏 审判员 谢 勇 审判员 陈聪聪 二〇二〇年十二月十一日 书记员 韦 婷 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……