广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15688号上诉人（原审被告）：谢让彬，男，汉族，1982年10月24日出生，身份证住址广东省丰顺县。委托诉讼代理人：黄海，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雅妮，广东法丞汇俊律师事务所律师。上诉人（原审被告）：钟建雄，男，汉族，1967年4月15日出生，身份证住址广东省大埔县。委托诉讼代理人：钟云郗，北京市浩天信和（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姚建梅，女，汉族，1964年2月15日出生，身份证住址广东省梅州市梅江区。委托诉讼代理人：钟宇明，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡颖珠，广东启源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘记房，男，汉族，1977年3月21日出生，身份证住址广东省广州市从化区。上诉人（原审被告）：刘鉴荣，男，汉族，1969年7月13日出生，身份证住址广东省广州市从化区。上诉人（原审被告）：刘金晃，男，汉族，1954年10月6日出生，身份证住址广东省广州市从化区。三上诉人共同委托诉讼代理人：李东壁，广东华瑞兴律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：姚石，广东华瑞兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张胜军，男，汉族，1979年9月25日出生，身份证住址广东省丰顺县。委托诉讼代理人：叶俊希，广东国匠律师事务所律师。原审被告：杨敬周，男，仫佬族，1976年3月29日出生，身份证住址广东省广州市花都区。原审被告：詹德州，男，汉族，1944年8月3日出生，身份证住址广东省大埔县。原审被告：广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社，住所地广东省广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社。社长：刘伟聪。原审被告：广东泰扬律师事务所，住所地广东省佛山市南海区桂城街道简平路**天安南海数码新城****。法定代表人：林迎星，职务主任。委托诉讼代理人：戴勤，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱天养，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。上诉人谢让彬、钟建雄、姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、因与被上诉人张胜军、原审被告杨敬周、詹德州、广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社（以下简称油麻埔经济合作社）、广东泰扬律师事务所（以下简称泰扬律所）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。谢让彬、钟建雄、姚建梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张胜军的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由张胜军承担。事实和理由：一、一审判决超出了张胜军的诉讼主张，擅自认定案件的法律关系并迳行判决，剥夺了当事人的诉讼权利，违反法定程序。二、一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决谢让彬、钟建雄、姚建梅需对张胜军承担赔偿损失、承担连带清偿责任于法无据。三、一审判决认为国家对违法建筑持否定性评价，法律应当对违法参与者进行制裁，“不法得利不得返还”，但“没有买卖就没有伤害”，购买者同样是违法的参与者，既然购买者愿意参与违法建筑的买卖行为，就应当认定购买者甘愿承担相应的法律后果，包括但不限于房屋违法被没收、拆除及购房款损失等。法院应以张胜军主张的权益不具有正当性和不属于法律保护的正当权益，判决驳回其全部诉讼请求。四、一审法院无视交易标的违法，判决保护违法交易，导致建房售房者遭受双重损失，承担建筑成本和赔偿损失，购买者却无需承担房屋折价返还赔偿，还可获得全额返还购房款并支付资金占用利息及装修款，购房者购买“违法房屋”无需承担任何风险，甚至可以因此获利，一审判决不仅违背公平原则，也严重损害了司法权威及公正，带来消极的社会影响与负面的价值导向。五、本案为系列案，一审判决结果违背同案同判原则。谢让彬、姚建梅另补充事实和理由如下：一审法院没有查清涉案土地权属人及土地提供者，导致责任主体不清；没有查清涉案房屋的建筑成本及原审被告投入的资金及实际投入的情况；一审审理过程中发现伪造泰扬律所印章的行为，只是让当事人自行报案，没有将相关线索移送公安机关；没有查清涉案房屋在施工建设及拆除过程中相关行政部门是否存在行政违法及在拆除过程中有无过错；一审认定蔡茂辉是本案的共同侵权人，但郑喜荣在一审中同意对其免责，如果权利人放弃要求蔡茂辉承担责任，即放弃了其他原审被告承担责任；一审法院存在程序错误，郑喜荣主张的是合同缔约过失责任，但一审法院以侵权的关系进行认定，一审法院未对当事人进行释明和组织当事人对新认定的法律关系进行辩论、举证和质证；一审在追加被告的问题上，各案存在追加不一致的情况，导致同案不同判。钟建雄另补充事实和理由如下：郑喜荣已明确本案的请求权基础为缔约过失责任，一审法院同时适用缔约过失责任（判决谢让彬承担责任）和侵权责任（判决包括钟建雄在内的其他原审被告对谢让彬的债务承担连带责任）双重请求权进行判决，判决内容存在矛盾之处，也违反了《民事诉讼法》中当事人处分原则，一审擅自更改请求权基础的行为剥夺了钟建雄及各原审被告的答辩、质证、辩论的权利；一审法院认定各环节参与者为共同侵权人属于认定事实和适用法律错误，本案中，涉案震通商务大厦的土地提供者、钟建雄、其他投资者不构成共同侵权，钟建雄与郑喜荣财产受损的结果更不存在因果关系；从裁判导向考量，一审判决仅从制裁违法行为参与者的角度出发，无理突破债权相对性，让原审各被告承担连带责任的裁判结果，不仅是错误理解侵权行为，更是鼓励社会大众购买此类非法房产。刘记房、刘鉴荣、刘金晃上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.改判刘记房、刘鉴荣、刘金晃无需对一审判决第二、第三项确定的谢让彬的债务承担连带清偿责任；3.本案的所有诉讼费用由张胜军承担。事实和理由：一、一审法院适用《中华人民共和国侵权责任法》判令刘记房、刘鉴荣、刘金晃承担连带责任属于适用法律错误，二审法院应当予以纠正。一审法院确定本案案由为房屋买卖合同纠纷，既然一审法院已经认定本案属于房屋买卖合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》确定刘记房、刘鉴荣、刘金晃是否对张胜军承担赔偿责任。在本案中，刘记房、刘鉴荣、刘金晃既没有与张胜军签订任何房屋买卖合同，也没有收取张胜军任何房款。因此，根据合同相对性原则，即使张胜军存在购房损失，也应当在分清与其签订《合资建房协议书》的谢让彬的双方过错基础上由谢让彬负责单独承担。一审法院突破合同相对性原则判决刘记房、刘鉴荣、刘金晃承担连带清偿责任明显没有任何法律依据，一审法院认定“属于张胜军的财产权益，涉案房屋的土地提供者、投资建设者、转让出售者均构成对张胜军财产权益的侵权”混淆了侵权之债和合同之债的关系，适用法律错误。二、一审法院适用《中华人民共和国侵权责任法》违背民事诉讼法处分原则。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。侵权责任和合同责任是互相独立且竞合的，认定侵权责任以当事人行为是否符合《中华人民共和国侵权责任法》的构成要件为必要，并不以合同无效为前提，张胜军依照《中华人民共和国合同法》无效后的相关规则提起诉讼，一审法院原本应当适用合同无效后的处理规则对本案予以认定，但一审法院却适用《中华人民共和国侵权责任法》裁判本案，违反处分原则。三、一审判决谢让彬赔偿张胜军的损失金额认定有误。退一步说，如一审法院认定应适用《中华人民共和国侵权责任法》，购房款140000元应纳入张胜军损失范畴。谢让彬需承担的责任比例为60%，张胜军自负责任比例为40%。一审法院第二判项判决认定谢让彬应赔偿张胜军的损失为149750元属于计算错误，应更正为93750元（购房款140000元×60%+装修费29250元—房屋占有使用费19500元）。关于一审法院第三项判决该资金占用费的问题，退一步说，即使资金占用费损失能够计入张胜军的损失范围，一审法院对利息并未按双方的过错程度，即张胜军承担40%的赔偿责任比例进行计算，判决刘记房、刘鉴荣、刘金晃及其他原审被告承担全部资金占用费损失，属于十分明显的错误，依法应当纠正。综上，一审判决查明事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，支持刘记房、刘鉴荣、刘金晃的上诉请求。张胜军辩称，一审判决认定事实清楚，请求二审法院维持原判，驳回谢让彬、钟建雄、姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃的上诉请求。杨敬周辩称，杨敬周是买房方，也是卖房方，从上一手购买房屋后转卖给下一手，杨敬周是既得利益者但也是受害人，在转卖的过错中有赚取一点差价。杨敬周的答辩意见与谢让彬的意见一致，没有提起上诉是基于经济原因，且基于其既是买方又是卖方的地位，请求二审法院依法裁判。詹德州、油麻埔经济合作社、泰扬律所经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。张胜军于2019年5月8日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认张胜军与谢让彬于2016年10月21日签订的《合资建房协议书》无效；2.谢让彬返还张胜军购房款140000元，水电周转金500元，电梯维修基金2000元，赔偿张胜军装修损失49650元，律师见证费1000元，并支付前述资金占用期间的利息（以193150元为基数自2016年10月21日开始按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止，暂计算至2019年4月20日)；3.钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、泰扬律所、詹德州、杨敬周、油麻埔经济合作社对上述第2项债务承担连带责任；4.谢让彬、钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、泰扬律所、詹德州、杨敬周、油麻埔经济合作社承担本案诉讼费。一审案件审理过程中，一审法院依职权到广州市规划和自然资源局从化区分局、从化区太平镇政府等部门调取以下证据：1.现场图片6张（拆除前后）；2.行政处罚决定书、罚款缴费收据；3.从化区政府办公室关于强制拆除震通商务大厦问题的复函；4.广东省自然资源厅不予受理决定书；5.震通大厦住户信息统计表（13层楼，从化区太平镇入户调查）；6.强制拆除现场公告。另，依职权在“广州从化发布”网站下载2019年4月22日以及4月24日关于涉案震通大厦拆除的两份新闻稿件，反映涉案震通大厦正式拆除时间为2019年4月22日。就从化地区拆除违章建筑时是否对违章建筑的成本价作出补偿问题，一审法院向广州市从化区城市管理和综合执法局发出协助调查函，该局于2019年11月1日回复没有对违章建筑的成本价作出补偿。另，根据（2019）粤0117民初1727号案调取的广东省大埔县公安局洲瑞派出所出具的户籍证明反映，蔡茂辉已于2017年去世。一审法院经审理认定事实如下：根据2016年10月21日见证单位为“广东泰扬律师事务所”、见证律师为“陈汉原”，并盖有“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”的（2016）泰律见字第1076号《律师见证书》，该见证书后附广东泰扬律师事务所《律师事务所执业许可证》及陈汉原律师执业证复印件，谢让彬与张胜军于2016年10月21日签订的《合资建房协议书》已经律师见证，该《合资建房协议书》约定，张胜军委托谢让彬新建从化太平村油麻埔经济社合资楼706房，总造价为158000元。同时，该《律师见证书》里还附有：1.从化市太平镇太平村油麻埔经济合作社于2014年1月8日出具的《证明》，内容为“兹有广州从化太平村油麻埔经济社开发区旁边自留用地合计约1500平方米，权属刘监丰、刘金晃、刘记房所有使用”。2.《合资建房协议书》（甲方为刘记房，乙方为姚建梅、蔡茂辉，2014年2月19日签订），内容为甲方提供自有的从化太平镇太平村油麻埔社的1500平方米宅基地，地块，地块权属刘金晃丰、刘记房三人所有，三人一致同意由刘记房代表三人全权负责项目相关事宜；乙方提供楼房建设所需要的资金，新建楼房13层，建成后，甲方分得第1、2、5、9整层，乙方分得第3、4、6、7、8、10、11、12、13整层。3.《合建房股份部分分割协议书》（三方签名是姚建梅、钟建雄、蔡茂辉，2014年12月5日签订），内容为在合建房十二层半主体工程已完成正进入装修阶段，因资金问题经三方合建人协商，按合建房投资股份比例分割各自部分产权，其中蔡茂辉分得第10层整层，姚建梅、钟建雄二人共同分得第11、12层整层，其余楼层房屋产权按各股东份额共同所有。4.《分房协议书》（双方签名为姚建梅、钟建雄，见证人张某，2015年5月16日签订），内容为根据蔡茂辉、姚建梅、钟建雄于2015年12月5日及2015年1月9日签订的三方协议书，姚建梅、钟建雄二人共同分得第7、8、11、12层整层，经姚建梅、钟建雄协商约定分割各自产权，其中，姚建梅分得第7、12层整层，钟建雄分得第8、11层整层。5.《合资建房协议书》（甲方为姚建梅，乙方为杨敬周，2016年7月6日签订），内容为杨敬周出资委托姚建梅建设705、706、707、709、1201、1203、1205、1206、1207号单元，协议书并未记载总造价。6.《合资建房协议书》（甲方为杨敬周，乙方为谢让彬，2016年10月8日签订），内容为谢让彬出资委托杨敬周建设706、707、1207号单元，总造价为534000元。2016年10月21日，张胜军通过其广州农村商业银行股份有限公司账户转账140000元给谢让彬。2017年7月13日，姚建梅与张胜军签订《从化区震通大厦物业管理协议书》，约定每户收取水电周转金500元，电梯维修基金2000元，装修垃圾清运费600元，装修电梯电费300元等。同日，姚建梅分别出具2000元电梯维修基金、500元水电周转金、装修垃圾清运费600元及装修电梯电费300元的三张三联收据。2017年6月15日，张胜军作为甲方与周治良签订《706室内装修协议》，内容为：包工包料(65㎡)，每平方750元,计价48750元。2017年10月28日，周治良向张胜军出具706房装修款48750元的三联收据。另查，2017年12月4日，广州市国土资源和规划委员会对刘记房、刘鉴荣、刘金晃作出穗从国土规划资罚【2017】724号《土地违法案件行政处罚决定书》，其中查明刘记房、刘鉴荣、刘金晃三人在2012年9月始，未经土地行政主管部门批准，擅自在从××区太平镇太平村油麻埔土名“蔡元冚”地段占地进行建设房屋，非法占用土地面积682.48平方米。以上被占用土地在2011年土地变更调查成果中，土地利用现状为果园682.48平方米，从化市土地利用总体规划（2010-2020年）中规划为城市682.48平方米。处罚如下：责令退还非法占用的土地，没收在非法占用682.48平方米土地上新建的房屋；并处罚款12967.12元。同日，刘记房、刘鉴荣、刘金晃缴纳罚款12967.12元。2019年6月18日，刘记房向广东省自然资源厅提出行政复议申请，2019年7月15日，广东省自然资源厅作出粤自然行复【2019】307号《不予受理决定书》，以刘记房超过法定60日的复议申请期限，不符合行政复议申请的受理条件为由，不予受理刘记房的行政复议申请。2019年4月2日，广州市从化区城市管理和综合执法局向刘记房、刘鉴荣、刘金晃发出穗综从告字【2019】第1300009号《告知书》，查实存在下列违法事实：2014年6月开始，三人在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在广州市从××区太平镇太平村油麻埔土名“蔡元冚”地段建设一幢13层房屋并于2014年12月建设完成，上述建设占地总面积为766.43平方米，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定将对上述的违法建设行为作出限期拆除违法建设的行政处罚。在作出行政处罚决定前，要求听证的，请在接到告知书之日起三日内提出举行听证的申请。2019年4月15日，广州市从化区城市管理和综合执法局向刘记房、刘鉴荣、刘金晃作出《关于撤销穗综从告字【2019】第1300009号告知书的通知》，认为该案尚存遗漏违法主体的可能，需进一步核实，故决定撤销《告知书》，《告知书》所涉的听证会不再举行。2019年4月4日，广州市从化区人民政府办公室向太平镇人民政府、区城市管理和综合执法局作出从府办复【2019】204号《关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》，区政府原则同意由太平镇人民政府、区城市管理和综合执法局组织实施，区规划和自然资源分局、区公安分局协助强制拆除刘记房、刘鉴荣、刘金晃在太平镇××油麻埔队地段占地建设的（震通商务大厦）违法建筑物。2019年4月5日，广州市从化区太平镇人民政府向刘记房、刘鉴荣、刘金晃等震通商务大厦全体住户发出《公告》，根据《广州市从化区人民政府办公室关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》要求，该镇近期将对震通商务大厦实施强制拆除，对于该违法建筑物上的住户，自公告发出3日内（即2019年4月8日前）自行从该违法建筑物搬走，否则将承担相关法律责任。根据“广州从化发布”微信公众号发布的新闻信息，2019年4月22日，太平镇人民政府等相关部门对震通商务大厦启动强制拆除程序，震通商务大厦占地面积约766.43平方米、建筑面积约9567平方米，拆除前在大厦居住的127套房、5间商铺共132户住户已全部搬离。再查，根据从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》显示，涉案的706房，登记户主为张胜军，住房来源为合资建房，面积为65平方米，已装修已入住。又查，广东泰扬律师事务所负责人林迎星以陆续收到广东省惠东县人民法院及广州市从化区人民法院应诉材料，发现涉案《律师见证书》上加盖的“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”等印章均非该所印章，律师见证费收款人亦非该所员工为由，认为有人伪造该所印章并假冒该所名义非法从事律师见证义务，骗取他人见证费，先后向有关公安机关报案，2019年5月14日佛山市公安局南海分局桂城派出所、2019年7月10日惠东县公安局亚婆角派出所先后出具报警回执。2019年5月16日，广东泰扬律师事务所在南方日报刊登声明。一审庭审中，张胜军称2016年10月21日合同签订后房屋由谢让彬交付给张胜军使用。另查，根据广州市房地产租赁管理所公布的2016年、2017年、2018年广州市房屋租金参考价，广州市从××区太平镇太平村油麻埔经济社楼梯楼每月租金分别为9元、9元、7元/建筑面积平方米，均没有电梯楼租金参考价。一审庭审中，张胜军称不同意追加蔡茂辉的继承人为被告，即使其需要向张胜军承担责任，在本案中也不主张其向张胜军承担责任。一审法院认为：张胜军持《合资建房协议书》等证据提起本案诉讼，并将协议相对方谢让彬列为第一被告，因张胜军与谢让彬签订《合资建房协议书》时，涉案震通商务大厦已经建成，故两人所签协议名为合资建房，实为房屋买卖，因此，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。一、关于张胜军与谢让彬签订《合资建房协议书》的效力问题。涉案706房所在的震通商务大厦已经被国土部门认定为非法占用土地并处没收，及后又被有关部门强制拆除，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，张胜军与谢让彬签订《合资建房协议书》无效。二、关于《合资建房协议书》无效后，张胜军、谢让彬责任认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于双方互为返还问题。一般而言，房屋买卖合同被认定无效后，买受人应当将房屋返还给出卖人，并支付房屋占有使用费；出卖人应当将收取的价款返还给买受人，并支付资金占用费。本案中，谢让彬已经收取的购房款140000元，应予以返还，并计付资金占用费。资金占用费以购房款140000元为本金，从资金占有之日即2016年10月21日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付，又因自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，因此，关于资金占有费支付，谢让彬应以140000元为基数，自2016年10月21日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止。因涉案房屋已被强制拆除，房屋无法返还，谢让彬主张折价补偿，一审法院认为，虽然《中华人民共和国合同法》第五十八条在规定相互返还规则时并未明文设置例外规定，但其适用存在事实上的限制，行为违法性的严重程度将直接影响返还与否，其原理是，在违法程度较重时，诚信或公平无法与制裁不法的需要相比，此时，应适用“不法得利不得返还”原则，排除当事人的返还请求权。本案中，涉案房屋具有非法性质，被强制拆除，故不具有返还的正当性，也就不存在折价补偿问题。因此，谢让彬该项主张，一审法院不予采纳。关于房屋占有使用费，由于同期同地段并没有电梯房租金参考价数据，故一审法院在广州市房地产租赁管理所公布的广州市从××区太平镇太平村油麻埔经济社楼梯楼租金参考价基础上酌情上浮至10元/平方米作为同期同地段电梯房的租金参考价。鉴于涉案房屋已被拆除无法测量面积，各方当事人亦未提交涉案房屋具体建筑面积证据，故一审法院以从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》调查数据来认定，涉案房屋面积为65平方米。涉案706房于2016年10月21日交付给张胜军使用，至2019年4月5日公告强制拆除，共30个月。也即，张胜军应支付的房屋占有使用费为：10元/平方米×65平方米×30个月=19500元。关于双方损失问题。《合资建房协议书》无效，因房屋是先建成后出售的，作为出卖人一方明知涉案房屋是建设在非法占用土地上，不具备合法产权仍然出售，应承担主要责任；作为买受人一方未对房屋所有权尽必要的注意义务，应承担次要责任。结合双方过错程度，谢让彬应承担60%的赔偿责任比例，张胜军应自负40%的赔偿责任比例。涉案房屋被拆除所涉及的直接经济损失为房屋建筑成本和装修款等。但因涉案房屋是先建成后出售的，并非张胜军与谢让彬双方协议合建的，故张胜军是否购买涉案房屋对房屋被拆一事并无影响，该房被拆与张胜军之审慎注意义务之间并无因果关系，故涉案房屋的建筑成本不属于张胜军与谢让彬应予分担赔偿之范围。至于装修费，属于房屋添附，涉案房屋被拆除，装修费为张胜军实际损失。从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》显示，涉案房屋已装修入住，张胜军提供了装修单据，且主张的装修费亦合理，故一审法院对于装修费48750元予以认定。根据过错责任，张胜军应自负40%，谢让彬应赔偿装修费损失的60%即29250元。综上，谢让彬应赔偿张胜军的损失为：149750元（购房款140000元+装修费29250元-房屋占有使用费19500元）以及购房款140000元的资金占用费。超出部分，缺乏理据，一审法院不予支持。至于2000元电梯维修基金、500元水电周转金、装修垃圾清运费600元及装修电梯电费300元，因均为涉案706房物业管理相关费用，并非谢让彬收取，属于另一个法律关系，张胜军应另循其他法律途径解决，本案不作审查。至于律师见证费1000元，亦非谢让彬收取，且泰扬律所已经向公安机关报案，张胜军可待公安机关调查后，再另循其他法律途径解决，本案不作审查。三、关于钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、詹德州、杨敬周的责任问题。国家对违法建筑持否定性评价，是因为违法建筑损害了国家利益，规避了国家对土地管理、建筑规划、房地产交易市场等系列行为的监管，使得违法建筑在现行体制以外生存，直接危及社会的公共安全，直接危及人民群众的生命财产安全。涉案震通商务大厦被强制拆除，违法行为参与者众多，社会不良影响较大，从制裁违法行为参与者的角度出发，本案违法行为参与者均应承担赔偿责任。涉案震通商务大厦已经被国土部门认定为非法占用土地并处没收，也即震通商务大厦的建设、转让、出售均被限制、禁止，因此，震通商务大厦的土地提供者、投资建设者、转让、出售等各环节的参与者，均有过错。对于前述一审法院认定之张胜军损失，属于张胜军的财产权益，涉案房屋的土地提供者、投资建设者、转让出售者均构成对张胜军财产权益的侵权，为共同侵权人，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第八条，对张胜军损失应当承担连带责任。因此，张胜军要求钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、詹德州、杨敬周承担连带责任，一审法院予以支持。四、关于泰扬律所、油麻埔经济合作社的责任问题。泰扬律所已经就涉案《律师见证书》上加盖的律师见证专用章等印章为伪造及律师见证费收款人亦非该所员工为由，向有关公安机关报案。这里涉及两个主要问题，一是，泰扬律所是否需要承担责任；二是，若泰扬律所无需承担责任，那陈汉原律师是否需要承担责任。因此，本案暂不予审查。张胜军主张泰扬律所承担责任，一审法院不予支持。综合本案证据，油麻埔经济合作社只出具了土地权属证明，该权属证明也不能显示其内容与涉案震通商务大厦的建设有直接关联。本案中没有证据显示该经济社参与了涉案震通商务大厦的建设及买卖等过程。因此，张胜军要求油麻埔经济合作社承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。五、关于诉讼主体追加问题。谢让彬、钟建雄、姚建梅均主张追加蔡茂辉为共同被告之意见，一审法院认为，蔡茂辉是涉案震通商务大厦的投资建设者之一，根据前述分析，其为共同侵权人，应承担连带责任。但本案张胜军并未对蔡茂辉提起诉讼，且蔡茂辉已去世，其继承人暂不能确定，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十三条、第十四条之规定，张胜军有权请求部分连带责任人承担责任，即使本案不追加蔡茂辉为共同被告，并不影响本案事实的查明及裁判处理，本案各连带责任人仍可根据各自责任大小另行向蔡茂辉继承人主张承担相应的赔偿数额。因此，一审法院并未采纳追加蔡茂辉作为本案被告的意见。刘鉴荣、刘金晃、詹德州经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第八条、第十三条、第十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院于2019年12月31日作出如下判决：一、张胜军与谢让彬于2016年10月21日签订的《合资建房协议书》无效；二、谢让彬在本判决生效之日起10日内向张胜军赔偿损失共计149750元；三、谢让彬在本判决生效之日起10日内向张胜军赔偿购房款140000元的资金占用费，该资金占用费以140000元为本金，自2016年10月21日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止；四、钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、詹德州、杨敬周对本判决第二、第三项确定的谢让彬之债务承担连带清偿责任；五、驳回张胜军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4632元，由张胜军负担1852.8元，谢让彬负担2779.2元。本院二审期间，杨敬周提交了如下证据材料：收条复印件一份，杨敬周与姚建梅签订的《合资建房协议书》复印件两份；杨敬周收到谢让彬及关联人支付房款的银行流水；杨敬周与谢让彬签订的《合资建房协议书》复印件一份；拟证明杨敬周支付和实际收到的房款数额，证明杨敬周转让每套房仅仅是收回一点利息。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、本案应审查的法律关系范围；二、张胜军与谢让彬签订的《合资建房协议书》是否应认定为无效合同；三、如前述《合资建房协议书》为无效合同，则无效的法律后果如何；四、钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、詹德州、杨敬周应否对涉案债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一。本案系因涉案房屋被作为违法建筑强制拆除而引发的纠纷。涉案房屋从建设到最终为张胜军所购买，中间历经多个流转环节，涉及众多参与者。张胜军除要求合同相对方谢让彬承担责任之外，还要求钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、詹德州、杨敬周上游参与者共同承担连带责任。故本案是仅审查张胜军与谢让彬间的合同所涉法律关系，还是应将上游各环节所涉法律关系一并纳入审查范畴，各方当事人存在较大争议。因此，本案的处理需以厘清本案要审查的法律关系为前提。首先，如上所述，涉案房屋从建设到最终为张胜军所购买，中间历经多个流转环节，各环节在客观上固然存在一定的关联性，但各个环节所涉主体、法律关系、权利义务内容并不相同，且各环节均具有其独立性，各环节当事人在交易过程中所获利益并不相同，不宜也无法在本案一并审查处理。其次，从张胜军一审的诉讼请求来看，其所主张的是确认张胜军与谢让彬所签订的《合资建房协议书》无效，以及该合同无效后的财产返还和损失赔偿请求权，并不涉及对其他上游环节法律关系项下权利、义务的主张。再者，经一审法院释明，张胜军已明确其请求权基础为缔约过失责任请求权，即张胜军主张钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、詹德州、杨敬周对涉案债务承担连带责任也是基于张胜军与谢让彬所签订的《合资建房协议书》无效而产生的缔约过失责任，而非因侵权行为所导致的损害赔偿责任，故本案的审查不应超出当事人所主张法律关系范畴。因此，尽管涉案房屋历经多个流转环节，涉及众多参与者，但本案审查的法律关系应以张胜军与谢让彬之间《合资建房协议》所涉法律关系为限。关于争议焦点二。张胜军与谢让彬签署的《合资建房协议书》名为合资建房协议，实为房屋买卖合同，张胜军基于该合同无效向一审法院提起诉讼，故本案为房屋买卖合同纠纷。已查明的案件事实显示，涉案房屋所属的震通商务大厦已被国土部门作出的《土地违法案件行政处罚决定书》认定非法占用土地并处没收，且现已被行政部门作为违法建筑予以强制拆除。张胜军与谢让彬就违法建设的涉案房屋所签订的《合资建房协议书》，违反了法律的强制性规定，依法应认定为无效合同。一审判决对此处理正确，本院予以维持。谢让彬、张胜军均知悉涉案房屋不具备合法产权，仍存侥幸心理订立合同，故双方对于《合资建房协议书》无效均存在过错。关于争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述法律规定，结合当事人的诉辩主张，本案需要审查以下三个问题：其一，关于购房款的返还。本案中，张胜军与谢让彬签订的《合资建房协议书》无效，基于合同取得的财产应予返还，一审判决谢让彬向张胜军返还已收取的购房款140000元，合法有据，本院予以维持。涉案房屋属于违法建筑且已被行政部门强制拆除，故不存在返还原物的问题。涉案房屋的灭失，系因房屋本身的违法属性，触犯公法法益而被行政部门强制拆除，不构成《中华人民共和国合同法》第五十八条所规定的“不能返还或者没有必要返还”的情形，且张胜军对涉案房屋的灭失既不存在过错也未因此获益，故谢让彬所提折价补偿的主张，不能成立。一审判决不予采纳谢让彬的折价补偿主张处理结果正确，本院予以维持。其二，关于购房款利息的支付。本院认为，涉案房屋被拆除前张胜军已实际占有使用两年有余，张胜军因占有使用涉案房屋而获益，该收益所对应的房屋占有使用费可与购房款占有使用费（即利息）相互抵销，再结合张胜军对涉案合同无效存在过错的情节，故对于张胜军提出的支付购房款利息的请求，应予驳回。其三，关于装修损失的负担。根据从化区太平镇人民政府制作的《住户信息调查统计表》以及张胜军所提供的装修单据，可以确认张胜军对涉案房屋进行了装修的事实。但张胜军装修是在房屋交易完成后的单方添附行为，张胜军在购房时明知房屋不具备合法产权，也知房价低于市场正常价格，对其购买违法建筑可能会被拆除应存在合理预期，仍存侥幸心理购买并进行装修。现涉案房屋已被强制拆除，张胜军因装修所添附财产一并灭失，故由此而产生的装修费损失应由张胜军自行承担。一审对张胜军装修费损失主张的处理，未充分考虑该损失与张胜军个人过错密切关联的情节，欠妥，本院予以纠正。至于房屋灭失给谢让彬造成的损失，由于涉案房屋建设在前，张胜军与谢让彬签订《合资建房协议书》在后，涉案房屋的拆除系因其违法属性，并非因买卖行为无效所导致。房屋被强制拆除亦非买受人张胜军过错所致，故房屋灭失的损失不属于本案缔约过失责任应予分担赔偿之范围，谢让彬主张张胜军承担该损失，缺乏法律依据。由于谢让彬亦是从上一手出卖人处受让涉案房屋，故谢让彬在承担本案合同无效的法律责任后，可依据其与上一手出卖人之间的法律关系，另寻权利救济途径。关于争议焦点四。本案实为房屋买卖合同纠纷，张胜军与谢让彬所签订的《合资建房协议书》无效，应按照缔约过失责任原则处理后续问题。所谓合同缔约过失责任，是指合同不成立、无效、被撤销或者不被追认时，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时应赔偿受害人的损失。因此，缔约过失责任的承责主体，应是合同的缔约方，即在确定本案合同无效后果的承责主体时亦应遵循合同相对性原则。现并无充分证据证明钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、詹德州、杨敬周与谢让彬是涉案房屋的共同出卖人，或实际收取了张胜军的购房款，张胜军要求涉案买卖合同关系之外的杨敬周等人对涉案债务承担连带清偿责任，事实和法律依据不足，其所提诉请应予驳回。一审判决在已经确定本案案由为房屋买卖合同，且张胜军已明确其请求权基础为缔约过失责任请求权的情况下，又依据侵权法判令钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、詹德州、杨敬周等上游环节参与人对谢让彬所负涉案债务承担连带责任，缺乏法律依据，处理结果不当，本院依法予以纠正。杨敬周二审所提证据材料不属于二审期间形成的新证据，且与本案需审查的待证事实无关联性，故本院不予采纳。综上所述，谢让彬、钟建雄、姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但法律适用有误，导致部分处理结果不当，依法应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2048号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2048号民事判决第二、三、四、五项；三、谢让彬在本判决生效之日起10日内向张胜军返还购房款140000元；四、驳回张胜军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4632元，由张胜军负担1709元，由谢让彬负担2923元。二审案件受理费3632元，由张胜军负担577元，由谢让彬负担3055元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  李 娜审判员  黄春成二〇二〇年十二月十七日书记员  冯 韵彭诗敏