广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初21334号原告（反诉被告）：深圳尊芃酒店管理有限公司。法定代表人：费成。原告（反诉被告）：湛雷。两原告共同委托诉讼代理人：王潜，广东盟凯律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈志谋，广东盟凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市华源物流管理有限公司。法定代表人：杨世斌。委托诉讼代理人：方伟，广东中熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪姣，广东中熙律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳尊芃酒店管理有限公司（以下简称尊芃公司）、湛雷与被告（反诉原告）深圳市华源物流管理有限公司（以下简称华源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湛雷、两原告共同委托诉讼代理人王潜、被告委托诉讼代理人方伟、刘雪姣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）尊芃公司、湛雷向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月30日解除；2.请求法院判决被告立即退回原告交纳的租赁押金人民币1543410.00元及利息129646.00元（利息从2018年12月9日起暂计算利息至起诉日，并从起诉之日起按上述利率计算方式计算至退回款项之日止）；3.请求法院判决被告立即退回原告为实现租赁合同而为被告垫付的费用人民币256950元及利息6428.00元（利息从2019年5月9日起暂计算利息至起诉日，并从起诉之日起按上述利率计算方式计算至退回款项之日止）；4.请求法院判决被告立即退回原告预付的租金人民币700000元及利息19613.00元（利息从2019年11月30日起暂计算利息至起诉日，并从起诉之日起按上述利率计算方式计算至退回款项之日止），以上利息在2019年8月19日之前均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；5.请求法院判令诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年12月8日，被告华源公司与原告湛雷（原告尊芃公司股东）签订了一份《房屋租赁合同》，约定湛雷向华源公司承租其位于深圳市宝安区（自编号）2-8层及1层大堂区域面积为7678平方米的建筑物（以下简称租赁物业），用于开办酒店。双方约定租赁期限为10年，从2019年1月1日起至2028年12月31日止；另还作了10年的固定期限合同加3年的无固定期限合同的约定；租赁期内房租前两年每月租金514470元，从第三年开始，每满两年租金递增10%；同时双方在合同中就租金计算、租赁物的交付、双方的权利义务等作了约定。同时合同中第八条约定：因湛雷在取得租赁房屋使用权后，将作为投资人成立以酒店业态为主的项目公司，现在双方一致同意湛雷投资设立的项目公司为最终实际承租人。合同签订后，湛雷如约向华源公司支付了租赁保证金1543410.00元和一个月租金514470.00元，被告华源公司向湛雷交付了物业。后原告尊芃公司投资约人民币2700万元在上述租赁标的处开办了全季酒店，该酒店已于2020年1月正式营业。2019年6月25日，被告华源公司、湛雷、原告尊芃公司三方签订了一份《合同主体变更三方补充协议》，该协议约定由原告尊芃公司承接湛雷与被告华源公司签订的上述《深圳市房屋租赁合同书》中湛雷的全部权利义务。2020年3月29日，原告尊芃公司收到深圳市嘉汇能投资管理有限公司（以下简称嘉汇能公司）发出的一份《解除租赁关系并回收物业通知》，该通知显示：2018年6月1日，被告华源公司向嘉汇能公司承租了金丰工业区物业（本案争议标的的租赁物业是金丰工业区中的其中一栋），因从2019年开始华源公司拖欠嘉汇能公司租金达人民币8318638.00元，故嘉汇能公司解除了其与华源公司签订的《金丰工业园物业租赁合同书》及从2020年3月29日正式收回上述全部物业，其中包括本案争议标的的租赁物业。2020年4月13日，本案上面所述的金丰工业区物业业主方文毅弘、徐焕超二人与嘉汇能公司签订了一份《房屋租赁合同解除协议书》，显示：2018年6月1日，嘉汇能公司向文毅弘、徐焕超承租了上述金丰工业区物业；2020年4月13日，双方协商解除了双方于2018年6月1日签订的《金丰工业区物业租赁合同书》，金丰工业区物业业主方文毅弘、徐焕超于2020年4月13日收回了尊芃公司向华源公司承租的上述租赁物业。后经原告委托律师向深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局等主管部门查询，后得知本案上述租赁物业并未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，上述承租物业的性质应属于深圳市历史遗留生产经营性违法建筑。2020年4月，经原告与被告对账，截止2020年3月29日止，经结算，租金和垫付及预付租金相抵扣后，被告华源公司尚需向原告尊芃公司支付为实现租赁合同而为被告垫付的款项人民币323350.00元及退回多支付的租金600426.00元。因双方的租赁合同无效，被告华源公司需退回原告尊芃公司租赁押金1543410.00元，以上合计华源公司需退回原告尊芃公司款项为人民币2467186元及相应的利息。原告认为，被告华源公司与湛雷、尊芃公司签订的《房屋租赁合同》，因涉案的金丰工业区租赁物业并未取得相关主管部门发放的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，双方于2018年12月8日签订的《房屋租赁合同》应属无效；且因华源公司出租给尊芃公司的上述物业已经被嘉汇能公司收回，合同目的已无法实现，合同已无继续履行可能。因双方签订的租赁合同无效，华源公司所收尊芃公司的房屋押金应予以退回。综上，被告立即退回原告交纳的租赁押金人民币1543410.00元和为实现租赁合同目的所垫付的相关费用的款项人民币256950元及退回多支付的租金70万元及利息。为此，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告华源公司答辩称，涉案物业由尊芃公司继续使用，华源公司有安排保安驻守在物业处，华源公司继续占有着案涉物业，华源公司并未退出该租赁关系，华源公司与嘉汇能公司的租赁合同未解除，租赁关系仍然存在，尊芃公司在继续使用涉案物业，应当按照合同的约定支付租金及水电费、卫生费给华源公司，其他答辩意见与被告反诉状一致。被告（反诉原告）华源公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判令两原告已经支付的押金1543410元不予返还；2.请求法院判令两原告按照合同约定的租金标准支付被告自2019年1月1日到2019年10月24日的房屋占有使用费5028529元、2019年10月25日到2020年8月20日欠付的租金2519136元及违约金1040832元（违约金按照合同约定月租金的0.5%计算，请求计至两原告实际支付款项之日止，二者的计算方式详见附件）；3.请求法院判令两原告支付被告1028940元作为因其长期拖欠租金所造成损失的赔偿；4.请求法院判令两原告支付被告1028940元作为两原告单方解除合同的违约金；5.请求法院判令两原告支付被告水电费、卫生费337863元；6.请求判令本案的诉讼费用由两原告承担。事实和理由：2018年12月8日，被告与原告湛雷签订了《深圳市房屋租赁合同书》，约定原告湛雷向被告承租位于深圳市宝安区域，押金为1543410元，月租金为514470元，每月5号前交租和水电费，承租期限为10年的固定期限和3年的无固定期限，自2019年1月1日到2031年1月31日。同时，《合同》还约定了“乙方有以下行为之一的，甲方有权终止本合同并收回出租物业，因此而造成的损失，由乙方赔偿给甲方贰个月的房租，并且押金不退，作为经济损失赔偿……6、拖欠租金及水、电费用达20天的……在租赁期内，除具备约定或约定解除条件之外，乙方不得单方面解除本合同或在未取得甲方书面同意的情况下将该房屋整体转租或抵押，否则，应向甲方支付贰个月的租金作为违约金以弥补甲方重新招租的损失……乙方逾期支付租金的，每逾期一日应按本合同月租金的0.5%向甲方支付违约金。……甲方未能在2019年3月31日前取得一次消防意见书，甲方必须按延误时间给予乙方免租期顺延”。《合同》签订后，被告按照合同的约定，交付了房屋，原告湛雷交付了押金和一个月的租金，共计2057880元，并于2019年1月1日开始进场装修使用。2019年6月25日，被告与两原告签订了《合同主体变更三方补充协议》，约定自2019年6月19日起，原告湛雷在《合同》中的权利义务全部转移至原告尊芃公司，湛雷不再承担合同中的全部责任、权利和义务。2019年10月25日，尊芃公司承租的租赁物业通过消防验收，取得了《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》，按照合同的约定，租金应自2019年10月25日起算，而其除了经过被告的要求代为支付的费用外，未支付其他任何费用。截止2020年8月20日，原告欠付的租金为2951733元，欠付的水电费、卫生费为337863元。被告曾发送缴费通知单给原告湛雷，要求其核对数据并支付相应费用，也曾多次将缴费通知书递交给原告尊芃公司的店长要求其在核对数据后支付，但两原告拒绝核对且拒绝支付相应款项。另外，尊芃公司欠付租金远超20天，其应当按照《合同》的约定，向被告支付2个月的租金即1028940元作为赔偿和应按照月租金的日0.5%的标准支付违约金1385295元，并且，其已经支付的押金不予退还。被告认为，被告与原告签订的合同合法有效，虽然案外人深圳市嘉汇能投资管理有限公司于2020年3月29日发出了《解除租赁关系并回收物业通知》，但此属于嘉汇能公司单方解除合同，未得到被告的同意，被告与嘉汇能公司的租赁关系并未得到清理，被告仍占用着租赁物业。现原告因收到嘉汇能公司发布的《解除租赁关系并回收物业通知》而单方解除其与被告的租赁合同，违反了合同的约定，给被告造成了重大经济损失，其应当按照《合同》的约定向被告支付2个月的租金即1028940元的违约金。此外，被告给予原告近11个月的免租期，此免租期是被告给原告的优惠激励措施，是因原告承租物业被告将从其租赁行为中获得租金收益而对原告的附义务的赠与，现原告拖欠租金、水电费金额卫生费，单方解除租赁合同，严重违反了合同的约定，被告根据《中华人民共和国合同法》第一百九十二条第三项的规定，因原告不履行合同约定的义务，被告有权撤销给予原告免租期的赠与，原告应当按照租金的标准支付被告自其2019年1月1日进场装修至计租日2019年10月25日前的房屋占有使用费。综上所述，被告为了维护自身的合法权益，现依法向贵院提起反诉，请贵院依法支持被告的诉讼请求。针对反诉，原告（反诉被告）尊芃公司、湛雷答辩称，请求法院驳回被告的全部反诉请求，理由详见原告的起诉状，简要陈述：案涉租赁合同无效，虽然原告有继续履行合同的意愿，但由于一房东（文毅弘、徐焕超）和二房东（深圳市嘉汇能投资管理有限公司）已经解除与被告的租赁关系，同时强行收回了房屋，因此该租赁合同不能实际履行的责任不在于原告，合同无效之后的法律后果原告已经交付的押金应予退还，由于原告对于合同无效并无过错，因此双方关于免租期的约定仍然有效，原告不应支付免租期的占用费。案涉房屋的一房东已于2020年3月30日强行收回房屋，因此2020年4月1日起房屋占用费不应向被告支付，同时原告已向一房东垫付了相应地租金，足以支付2020年3月30日前产生的占用费。原告认为，被告反诉请求第三项主张的损失没有相应地证据予以证实，同时原告认为原告并无拖欠租金的行为，系由于被告对于出租房屋没有合法的权利来源导致合同无法继续履行，原告不存在过错，即便被告有所损失，也不应由原告承担；对于被告第四项反诉请求，原告认为案涉租赁合同无效，违约金不应得到支持；原被告之间就水电、卫生费用没有进行结算，因此被告第五项诉求无依据。本院经审查认定事实如下：2018年12月28日，原告湛雷（作为乙方）与被告华源公司（作为甲方）签订《深圳市房屋租赁合同书》，合同编号为2019-01-01（1号楼2-8层），双方约定，甲方同意将位于深圳市宝安区域（以下简称涉案物业）出租给乙方作为酒店经营使用；涉案物业使用权为文毅弘、徐焕超，最终由深圳市嘉汇能投资发展有限公司（以下简称嘉汇能公司）出租给甲方并允许甲方进行转租，涉案物业工程已经竣工验收合同，已办理商业用途消防设计备案；租期为10年，从2019年4月1日起计算租金，免租期共计3个月（免租期内湛雷需承担水、电等相关费用）；房屋租金514470元，不含税，合同签订之日起三年内不收取管理费，当月租金及上月水、电等相关费用于每月5日前以转账的方式一次性交付到甲方指定的账户；双方签订本合同时，甲方收取乙方履约保证金共计1543410元；酒店经营所产生的税费、水、电、垃圾清运费等一切费用由乙方自行缴付，甲方免费过户一台315Ｋ**变压器给乙方使用，所产生的费用由乙方自行承担；如甲方配套设施设备（水、电、消防（一次消防证于3月31日前拿到））影响酒店开业，造成开业延误的，甲方则按延误时间给予乙方免租期顺延；乙方拖欠租金及水电等费用达20天的，甲方有权终止本合同并收回出租物业，因此而造成的损失，由乙方赔偿给甲方贰个月的房租，并且押金不退，作为经济损失赔偿；乙方应按时缴纳房屋租金、水电费、垃圾处理费等酒店经营所产生的相关费用（价格按国家标准执行）；乙方在取得租赁房屋使用权后，将作为投资人成立以酒店业态为主的项目公司，现甲、乙双方一致同意乙方投资设立的项目公司为最终实际承租人，因本合同订立时项目公司尚未注册成立，故由投资人乙方作为签约主体一方订立本合同，乙方投资设立的项目公司成立后，乙方应书面告知甲方并得到甲方书面认可，乙方的所有权利义务概括转移给项目公司，租金及各类费用的交付等义务由项目公司承担，甲方同意，项目公司成立后可作为签约主体与甲方另行签订房屋租赁合同（除签约主体外，条款均与本合同条款一致），成为最终实际承租人，甲方应在收到乙方通知后5个工作日内与项目公司签订合同，甲方与项目公司合同签订后，则本合同自行终止，否则乙方有权停止支付租金；在租赁期内，除具备约定或法定解除条件外，乙方不得单方面解除本合同或在未取得甲方书面同意的情况下将房屋整体转租或抵押，否则，应向甲方支付贰个月的租金作为违约金以弥补甲方重新招租的损失；乙方如逾期支付租金的，每逾期一日应按本合同月租金的0.5%向甲方支付违约金，逾期超过8天（从每月1日开始计算），则乙方违约，甲方有权采取停水停电措施直到交清费用为止（含滞纳金），逾期超过15天，甲方有权单方面解除本合同，乙方无条件退回房产，所交保证金甲方予以全部没收同时另追究乙方所欠租金及工人工资损失及责任由乙方自行承担，若乙方拖欠25天以上仍未交清所欠各项费用及滞纳金时（不以保证金作为抵扣），在以上基础上甲方视为乙方自动放弃租赁场地内的设备、设施、物料等财物的所有权，乙方免除甲方自行处理相关财物因此给乙方造成的全部损失；甲方未能在2019年3月31日前取得一次消防意见书，甲方必须按延误时间给予乙方免租期顺延。合同签订后，湛雷向华源公司支付押金1543410元及第一个月的租金514470元，华源公司向湛雷交付了涉案物业。2019年6月25日，华源公司（甲方）与湛雷（乙方）、尊芃公司（丙方）签订《合同主体变更三方补充协议》，甲、乙双方均同意于2019年6月19日将甲乙双方签订的《租赁合同》（包括补充协议及合同附件）中乙方所承担的责任、权利和义务全部转移至丙方，丙方同意于2019年6月19日接受并承担《租赁合同》中所规定应由乙方承担的全部责任、权利和义务，即丙方取代乙方的地位，甲方同意自2019年6月19日起乙方不再承担《租赁合同》中的全部责任、权利和义务；本协议签订之前乙方向甲方履行的合同义务视为丙方已向乙方履行，甲方向乙方履行的义务视为甲方已向丙方履行；除签约主体变更外，其他条款一致，丙方为最终实际承租人，本声明经甲乙丙三方确认后执行。双方确认涉案物业所在不动产没有房产证或建设用地规划许可证，但华源公司主张两原告愿意按照租赁物的现状承租涉案物业，知晓涉案物业没有产权证明的事实。两原告提交《转租确认证明》，华源公司予以认可。两原告称该证明是被告华源公司交给原告的，但原告向该证明中的乙方进行核实，一房东称其未签署过该文件，且这两个签字明显由同一人所签，且与其他文件的签字完全不同，原告认为华源公司在租赁合同签订时存在欺诈行为，原房东并未同意华源公司的转租行为，这也直接导致原房东在被告拖欠租金时要求解除其与华源公司的合同，同时要求强行收回房屋，因此导致合同无法继续履行的根本原因在于华源公司未取得原房东转租的许可，以及华源公司的持续欠租行为。华源公司不予认可，主张其自嘉汇能公司处承租涉案物业，合同中明确约定嘉汇能公司同意被告进行转租，同时华源公司也核对了嘉汇能公司与原房东签订的房屋租赁合同，上面明确约定文毅弘、徐焕超同意嘉汇能公司转租涉案物业。华源公司于庭后提交文毅弘、徐焕超与深圳市宝安区福永镇和平经济发展公司签订的《合作开发用地合同书》、文毅弘、徐焕超与嘉汇能公司签订的《金凤工业区物业租赁合同书》以及嘉汇能公司与华源公司签订的《金丰工业区物业租赁合同书》及金丰工业区宿舍楼交接清单，用以证明文毅弘、徐焕超同意嘉汇能公司将涉案物业转租，嘉汇能公司也同意华源公司转租。两原告对上述证据不予认可，因为两原告并非上述文件的签订方，无法核实证据的真实性，且华源公司与案外人就免租期的约定对尊芃公司没有约束力。在2019年7月至同年9月期间，因华源公司资金周转需要，由尊芃公司垫付金丰工业区一号楼排架款8万元、门头施工工程款7万元、电源主电缆款55000元、一次消防主体验收追加工程款51950元、垫付租金20万元，抵扣按合同约定开始正式交租的第三个月租金，垫付租金30万元、提供借款20万元，抵扣按合同约定开始正式交租的次月租金。原告还提交银行流水及统计表，主张其为了继续使用房屋迫于无奈于2019年12月份、2020年1月份合计向一房东文毅弘支付租金80万元，华源公司庭后提交书面意见，对上述2019年12月4日的72880元、2020年1月4日的400000元不予认可，认为是尊芃公司在华源公司完全不知情的情况下支付的。经查，华源公司不认可的472880元中，湛雷转账的128962.4元备注为“全季酒店2020年1月租金”，尊芃公司转账的343917.6元均备注为“报销”。2019年10月25日，涉案物业所在不动产通过消防工程竣工验收消防备案。根据合同约定，涉案物业的租金从2019年10月25日开始计算。双方确认尊芃公司仍在占用涉案物业。尊芃公司主张其占用该物业的权力来源已经不再是基于原、被告之间的租赁关系，其已向原房东租赁涉案物业。2020年3月29日，嘉汇能公司向华源公司发出《解除租赁关系并回收物业通知》，因华源公司自2019年开始陆续拖欠嘉汇能公司租金，至本通知发出之日拖欠租金已达8318638元，故通知华源公司解除双方签订的《金丰工业区物业租赁合同书》，没收华源公司缴纳的全部租赁保证金，自2019年3月29日正式收回全部租赁物业等。华源公司确认该通知在2020年3月29日张贴在涉案物业的门上。2020年4月13日，文毅弘、徐焕超（甲方）与嘉汇能公司（乙方）签订《房屋租赁合同解除协议书》，明确2018年6月1日甲乙双方签订《金丰工业区物业租赁合同书》，乙方承租甲方位于深圳市宝安区的物业；因乙方原因，甲乙双方于2019年4月20日终止《金丰工业区物业租赁合同书》，双方分别就金丰工业区3号楼、4号楼、5号楼、9号楼单独签订物业租赁合同书；金丰工业区4号楼为尊芃公司实际使用；乙方因自身原因，现向甲方申请解除双方所签订的金丰工业区3号楼、4号楼、5号楼、9号楼四份物业租赁合同书，双方就租赁合同解除事宜达成以下协议：根据乙方请求，甲方同意附条件解除《金丰工业区物业租赁合同4号楼》等；金丰工业区4号楼整栋由尊芃公司实际使用，乙方应配合甲方与尊芃公司签订房屋租赁合同，甲方与尊芃公司房屋租赁合同签署完成，视为乙方向甲方交付物业，《金丰工业区物业租赁合同书4号楼》等合同相应解除，但该物业计算租金应当扣除甲方已实际向实际使用人收取的费用；乙方向甲方移交物业时，应清理因乙方转租所产生的全部债权债务关系。2020年4月13日，徐焕超、文毅弘与深圳市汇丰实业有限公司（以下简称汇丰公司）法定代表人徐培林签订《授权书》，明确涉案物业的实际所有权人为徐焕超、文毅弘，二人委托汇丰公司与尊芃公司签订物业租赁合同。同日，尊芃公司（乙方）与汇丰公司（甲方）签订《房屋租赁合同书》，明确涉案物业原由乙方向其他承租人转租而来，为明确权责关系，乙方与其他人解除租赁合同关系，直接与涉案物业的所有权人即甲方重新签订房屋租赁合同，2020年4月13日至2020年4月12日期间的每月租金为338400元，履约保证金为676800元，乙方应将租金、租赁税、合同履约保证金转入文毅弘的账户。双方于同日进行对涉案物业进行交接，并签订《金丰工业区一号楼交接确认书》、《租赁物业交接清单》。2020年10月28日，尊芃公司与汇丰公司签订《金丰工业园区1号楼租金对账明细表》，确认尊芃公司已支付租金及押金共计1659240元。尊芃公司还提交其向徐焕超、文毅弘及其授权方缴纳租金、水电、押金的银行流水。尊芃公司提交上述证据，主张涉案物业的实际所有权人徐焕超、文毅弘授权汇丰公司将涉案物业自2020年4月13日起出租给尊芃公司，并采取简易交付的形式交付涉案物业，尊芃公司自2020年4月起已向徐焕超、文毅弘以及其授权方缴纳租金、水电、押金，2020年4月起的租金或占用费、水电费不应当由华源公司收取。华源公司对上述证据真实性认可，但认为尊芃公司与华源公司的租赁关系并未解除，尊芃公司仍应向华源公司支付租金、水电费、卫生费。华源公司员工与原告湛雷的微信聊天记录显示，华源公司曾通过微信将缴费通知单及2019年10月至2020年4月的水电费明细发给湛雷核对。上述明细表显示，2019年2月至2020年4月期间的水电费合计328903元，其中2020年4月的水电费为37938元。但两原告不认可华源公司单方提供的水电费明细，认为双方未进行过核算，且2020年4月1日之后的水电费用不应由华源公司收取。华源公司还提交供电局的电费缴费通知书以及发票、微信缴费截图，宿舍用水电缴费通知单、水费、卫生费的报销单和支付凭证，主张华源公司为两原告垫付上述费用。两原告对上述证据真实性认可，但因双方的用电情况都是通过同一电表反映，无法严格区分原告承担的水电费用，双方也未就水电费的分担达成一致。华源公司主张按照560元/月计算卫生费，从2019年1月计算至2020年5月（其中2020年1月没有做卫生不计算在内），共计8960元。两原告认可560元/月的标准，但认为合同在3月底就解除了，应该计算14个月的卫生费。华源公司于庭后提交其委托诉讼代理人与两原告委托诉讼代理人之间的微信聊天记录，主张双方已就涉案物业的水费进行核对，尊芃公司认可2019年2月到2020年3月的水费为10860.4元。两原告不予认可华源公司的主张，仅认可华源公司提供的表格中的计费水量1377吨及7.17元的单价，不认可1.1倍的损耗，并认为尊芃公司按照60%分摊水费5923.85元，并提交两原告委托诉讼代理人与华源公司委托诉讼代理人、原告湛雷的微信聊天记录。两原告在庭后提交2019年1月至2020年3月用电金额明细表，主张上述期间电费共计179502.75元。以上事实，有两原告提交的《深圳市房屋租赁合同书》、《合同主体变更三方补充协议》、解除租赁关系并回收物业通知、房屋租赁合同解除协议书、深圳市宝安区历史遗留生产经营型违法建筑申报收件回执、垫付租金确认函、工程款垫付协议、借款协议、确认函、租金费用及垫付费用的统计表、银行流水、《2019年1月-2020年3月用电金额明细表》、《房屋租赁合同》及附件、《金丰工业区一号楼交接确认书》、《租赁物业交接清单》、《租金对账明细表》、付款统计表及银行流水、微信聊天记录，被告华源公司提交的《深圳市房屋租赁合同书》、建设工程竣工验收消防备案情况登记表、微信聊天记录、欠付的水电费、卫生费统计表、原告垫付金额明细、携程网站上全季酒店介绍、福永供电分局的缴费通知单及发票、微信缴费截图、宿舍用水电缴费通知单、水费、卫生费的费用报销单和支付凭证、《合作开发用地合同书》、《金丰工业区物业租赁合同书》、《金丰工业区物业租赁合同书》及金凤工业区宿舍楼交接清单、微信聊天记录等证据及庭审笔录在卷佐证，可资认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告湛雷作为合同当事人与被告华源公司签订《深圳市房屋租赁合同书》，向华源公司承租涉案物业，后经华源公司同意，原告湛雷将其依据上述合同享有的全部合同权利义务转移给尊芃公司，涉案物业的承租人应为尊芃公司，双方对此均无异议，原告湛雷诉请华源公司支付相关费用，华源公司诉请湛雷支付相关费用，均无依据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方均确认涉案物业没有产权证明或建设工程规划许可证，涉案华源公司与尊芃公司之间的房屋租赁合同关系应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。尊芃公司诉请华源公司返还涉案物业的履约保证金1543410元，有事实和法律依据，本院予以支持。但尊芃公司关于押金利息的主张没有依据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同约定租金标准为514470元/月，华源公司主张2019年1月1日至2020年8月20日期间的租金/占有使用费，尊芃公司则认为2019年1月1日至2019年10月24日期间为免租期，2020年3月30日涉案物业已由文毅弘、徐焕超、嘉汇能公司收回，2020年4月1日之后的租金不应向华源公司支付。本院认为，首先，尊芃公司承租涉案物业系用于经营酒店，消防验收是尊芃公司实现合同目的的前提，而办理消防验收是出租方的义务，故华源公司主张消防验收即2019年10月25日之前的房屋占有使用费，缺乏依据，不予支持。其次，2020年3月29日嘉汇能公司已通知华源公司解除租赁关系并收回涉案物业，2020年4月13日涉案物业的实际权利人文毅弘、徐焕超已委托汇丰公司与尊芃公司就涉案物业签订租赁合同，应视为实际权利人收回涉案物业，并将涉案物业出租给尊芃公司，华源公司已丧失转租涉案物业的依据，其无权继续向尊芃公司收取占有使用费。综上，尊芃公司应按每月514470元的标准向华源公司支付涉案物业在2019年10月25日至2020年4月12日期间的占有使用费共计2898181元。尊芃公司已于签订合同后支付第一个月的租金514470元，并且在华源公司的要求或同意下，为华源公司垫付共计956950元，另外尊芃公司主张在2019年12月及2020年1月还为华源公司垫付租金80万元，华源公司认可其中的327120元，不认可其中的472880元，472880元中的128962.4元备注为“全季酒店2020年1月租金”，虽然华源公司对该笔转账不予认可，但结合尊芃公司之前有为华源公司垫付过租金的情况，本院对尊芃公司的主张予以采信，确认该笔转账系尊芃公司为华源公司垫付的租金。另472880元中的343917.6元均备注为“报销”，尊芃公司未能提供其他证据佐证343917.6元系代华源公司支付租金，故其关于该部分款项的主张不予采纳。因此，本院认定尊芃公司为华源公司垫付的金额共计1413032.4元（956950元＋327120元＋128962.4元），双方约定用于预付租金。综上，尊芃公司还需向华源公司支付占有使用费970678.6元（2898181元－514470元－1413032.4元）。关于水电费，华源公司已提交证据证明其于每个月将缴费单发给尊芃公司，但尊芃公司并未在收到缴费单之后及时提出异议，视为认可，因此，本院采信华源公司此前发给尊芃公司的缴费单中的水电费金额，其中4月份的水电费根据尊芃公司的实际承租天数酌定核算为15175.2元（37938元÷30×12）。因此，尊芃公司应支付华源公司2019年1月至2020年4月12日期间的水电费共计306140.2元。关于卫生费，双方认可每月560元，且2020年3月未做卫生，故尊芃公司应付2019年1月至2020年4月12日期间的卫生费8064元。关于华源公司主张的长期拖欠租金造成的损失赔偿、单方解除合同的违约金、逾期支付租金的违约金，因涉案租赁合同无效，故双方就损失赔偿及违约金的约定均属无效，华源公司的该部分主张，均无依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳尊芃酒店管理有限公司与被告（反诉原告）深圳市华源物流管理有限公司关于深圳市宝安区域的房屋租赁合同关系无效；二、被告（反诉原告）深圳市华源物流管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）深圳尊芃酒店管理有限公司退还履约保证金1543410元；三、原告（反诉被告）深圳尊芃酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）深圳市华源物流管理有限公司支付房屋占有使用费970678.6元；四、原告（反诉被告）深圳尊芃酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）深圳市华源物流管理有限公司支付水电费306140.2元、卫生费8064元；五、驳回原告（反诉被告）深圳尊芃酒店管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）深圳市华源物流管理有限公司的其他反诉请求；七、驳回原告（反诉被告）湛雷的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13891元，保全费5000元，反诉案件受理费43853元，由原告深圳尊芃酒店管理有限公司负担12905元，由被告深圳市华源物流管理有限公司负担49839元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 林  琴  芳二〇二〇年十二月十五日书记员 李  桃  艳书记员 黄文轩（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。