广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3801号 上诉人（原审原告、反诉被告）：桂林市华信房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市崇善路**，统一社会信用代码：91450300695381478U。 法定代表人：陈勇，该公司执行董事。 上诉人（原审原告、反诉被告）：广西大灏翔置业有限公司，，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区枫林路**凤岭春天**楼**统一社会信用代码：91450300692784490J。 法定代表人：王蓉，该公司执行董事。 以上二上诉人共同的委托诉讼代理人：刘晰，广西刘晰律师事务所律师。 以上二上诉人共同的委托诉讼代理人：唐启宁，广西刘晰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：于丽军，男，汉族，1971年9月3日出生，住辽宁省丹东市振兴区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄琪惠，女，汉族，1975年6月9日出生，住广西壮族自治区永福县。 上诉人桂林市华信房地产开发有限公司（以下简称华信公司）、广西大灏翔置业有限公司（以下简称大灏翔公司）与被上诉人于丽军、黄琪惠商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初1222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 华信公司、大灏翔公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初1222号民事判决第一项中关于两被上诉人应付逾期付款违约金57419.28元的判决内容，改判两被上诉人向两上诉人支付逾期付款违约金189484元（逾期付款违约金以两被上诉人应付购房款1063320元为基数，按每日万分之三计算，自2018年10月3日起暂计至2020年5月18日；自2020年5月19日起至付清全部应付购房款之日止的逾期违约金继续计算）；二、请求撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初1222号民事判决第二项，改判两被上诉人支付两上诉人因本案而支出的律师费50584元及诉讼财产保全费责任险保险费2600元；三、本案一审、二审全部诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决关于“两被上诉人应付的逾期付款违约金属于两上诉人的损失”的事实认定是错误的。逾期付款违约金属于惩罚性的违约金，不是补偿性违约金，一审法院在认定两被上诉人应就逾期付款的违约行为向两上诉人支付逾期违约金的情况下，又将两被上诉人应付的逾期付款违约金认定为两上诉人的损失，该认定与违约金属惩罚性的性质不符。（二）本案中并不存在两上诉人损失扩大的事实。两上诉人应付逾期付款违约金数额取决于其付清购房款的时间，与两上诉人何时起诉没有关系，不存在两上诉人损失扩大的事实。二、一审判决适用法错误。（一）本案不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定。（二）依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，律师费、诉讼财产保全责任保险费属于两被上诉人因违约给两上诉人造成的损失，其应承担该两项费用。（三）一审判决实质上是要求两上诉人的起诉符合双重的诉讼时效标准，无法律依据。 于丽军、黄琪惠辩称，不同意上诉人观点，被上诉人没有违约。本案的责任在于上诉人，签合同付款后，上诉人就把合同拿走了；看到游行事件后，因合同还未备案，被上诉人决定退房，在写了退房申请后未收到任何回复；直到两年后起诉，并告知房子已经备案，说被上诉人违约，上诉人故意拖延时间并恶意诉讼。 华信公司、大灏翔公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付购房款1063320元；2．判令被告支付原告逾期付款违约金189484元（逾期付款违约金以1063320元为基数，按每日万分之三自2018年10月3日起暂计至2020年5月18日，实际计至购房款付清之日止）；3．判令被告支付原告因本案而支出的律师费50584元；4．判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告向原告支付诉讼财产保全责任险保险费2600元。 于丽军、黄琪惠向一审法院提出反诉请求：1．判决驳回反诉被告的本诉请求；2．判令反诉被告退还反诉原告已支付的购房款268680元；3．判令反诉被告支付反诉原告利息22692.42元（以已付购房款268680元为基数，按银行同期贷款利率自2018年9月1日起暂计至2020年6月10日，实际计至反诉被告退清购房款之日止）；4．诉讼费用由反诉被告承担。诉讼过程中，被告增加诉讼请求“依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已于2018年9月3日解除”。 一审法院认定事实：2018年6月6日，被告于丽军与原告签订《定购协议》，约定：被告于丽军定购原告开发的位于桂林市象山区，建筑面积208.75㎡，总房款1318680元［1332000元（一口价）×0.99（按揭）］，购房定金20000元；本《定购协议》是签订《商品房买卖合同》的预约担保合同，双方签订的《商品房买卖合同》生效时，本《定购协议》同时失效。当日，被告于丽军向原告支付定金20000元。 查明，2018年7月28日，被告（买受人）与原告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的房屋坐落象山区安厦·漓江大美16栋2-11、12-02号，该商品房建筑面积共208.75㎡，总价款为1318680元。买受人应在签订本合同的当天向出卖人支付首付款人民币贰拾陆万捌仟陆佰捌拾元整（￥268680）并向出卖人提交完整的、合格的贷款资料，其余的房价款人民币壹佰零伍万元整（￥1050000），以买受人向银行申请住房按揭贷款的方式支付。买受人应在签订本合同之日起40日内将贷款手续办理完毕（以买受人办妥房屋抵押登记手续视为已将贷款手续办理完毕）。如因买受人自身原因或政策变化等其他原因导致银行没有在签订本合同之日起40日内批准或足额批准贷款的，买受人应在接到出卖人的电话通知及／或其他形式的通知之日起2日内将总价款与首付款＋银行贷款的差额部分支付给出卖人。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权选择继续履行合同或者解除合同，出卖人选择解除合同的，买受人应在收到出卖人解除合同的通知之日起三日内按合同总价款的2%向出卖人支付解约违约金（此项违约金与逾期付款的违约金可同时适用），买受人还应另行承担、赔偿出卖人因合同解除而遭受的全部损失（包括但不限于出卖人因将房屋另行出售给他人而遭受的价差损失或原房价与退房时该房屋的市场价的价差损失、出卖人因追究买受人的违约责任而产生的诉讼费用、律师费及其他有关费用）；出卖人选择继续履行合同的，合同继续履行，买受人应当自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际足额支付应付款之日止，按日向出卖人支付到期应付而未付之款的违约金，违约金的计算比例由本条第2款第（1）项约定的每日万分之二变更为每日万分之三，出卖人还有权按买受人累计逾期天数相应顺延交房期限及向不动产产权登记机构提交办理不动产权属证书所需的应由出卖人提供的资料的期限；无论选择解除合同或者选择继续履行合同，出卖人均可以取消在签订和履行本合同的过程中已经给予买受人的优惠、折扣等条件。该合同附件四《合同补充协议》约定：在买受人签订合同后，如买受人因本方的原因要求退房的，应书面征得房产主管部门和出卖人同意，并按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，同时应向房产主管部门足额交纳办理退房手续收取的费用（此项费用可由出卖人代收代缴），扣除上述违约金和费用后，出卖人应在收到买受人退还的房屋后将其余房款不计息退回买受人，因退房造成的损失（包括但不限于出卖人再次出售房屋的差价损失、诉讼费、律师费及其他费用）由买受人承担。合同签订当日，被告向原告支付了首付款268680元（包含定金20000元）。涉案《商品房买卖合同》已于2018年8月8日进行备案登记。 查明，2018年9月3日，被告向原告提交《【安厦·漓江大美】退房申请书》，以“小区空气污染、臭味严重影响生活”为由申请退房，并申请退还已付购房款。因原告一直未予回复，2020年5月6日，被告再次以同样的理由申请退房。 另查明，2020年5月18日，原告华信公司与广西刘晰律师事务所签订《诉讼代理委托合同》，委托该所处理本案纠纷，并支付律师费50584元。 再查明，原告申请财产保全，支付诉讼保全责任险保险费2600元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于涉案《商品房买卖合同》应继续履行还是解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告以涉案房屋所在的漓江大美小区周边环境恶劣，不适合居住为由，向原告提交申请要求退房、退首付款，该解除合同的理由不符合合同关于解约条件的约定，亦不属于可行使法定解除权的情形，其通知解除的行为，不发生解除合同的效力。据此，在原告主张继续履行合同，而被告亦未举证证明存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条所规定的不能履行或不适于继续履行的情形时，涉案《商品房买卖合同》应当继续履行。被告反诉要求确认《商品房买卖合同》已经解除，并要求原告退还已付购房款、支付利息的请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。 关于原告要求被告支付剩余购房款和逾期付款违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告至今未按合同约定支付剩余购房款，构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于被告违约，原告有权取消在签订和履行合同过程中已经给予被告的优惠，故被告应向原告支付剩余款购房款1063320元（优惠前的总价1332000元－首付款268680元），理由充分，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。原告主张被告按照每日万分之三的标准支付逾期付款违约金，系合同约定，且不违反法律规定，该院予以支持。被告虽认为违约金计算标准过高，但未提交相关证据证明，该院对其主张不予采纳。对于逾期付款违约金的计算时间，该院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，在被告未按约定的期限付清购房款的情况下，原告应在合理期限内主张权利，以防止损失的扩大，该院综合案件实际情况及原告采取相关止损措施的时间与成本，同时根据公平原则酌定该合理期限为六个月，超出六个月以外的损失，应视为原告怠于行使权利，放任了损失的扩大，对该扩大部分的损失，该院不予支持。据此，被告因违约需支付原告逾期付款违约金应以未付款1063320元为基数，按每日万分之三的标准计算180天，共计为57419.28元（1063320元×180天×0.3‰）。 关于原告要求被告支付律师费50584元的问题，因双方合同中并未对被告逾期付款，原告选择继续履行合同时产生的律师费如何负担进行约定，故原告该项诉请无事实及法律依据，该院不予支持。 关于原告诉请的财产保全责任险保险费2600元的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定，因被告违约引起本案诉讼纠纷，原告申请诉讼财产保全，其可以提供财产或相关财产权利进行担保，而非必须通过保险公司提供诉讼财产保全保险的形式进行担保，且其亦未提供证据证明双方已约定应由被告承担该项费用，故对原告该项诉请该院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告（反诉原告）于丽军、黄琪惠于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）桂林市华信房地产开发有限公司、广西大灏翔置业有限公司购房款1063320元及逾期付款违约金57419.28元；二、驳回原告（反诉被告）桂林市华信房地产开发有限公司、广西大灏翔置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）于丽军、黄琪惠的全部反诉请求。案件受理费16530元，减半收取计8265元（原告已预交），由原告桂林市华信房地产开发有限公司、广西大灏翔置业有限公司负担1158元，被告于丽军、黄琪惠负担7107元；案件反诉受理费2835元（被告已预交），由被告于丽军、黄琪惠负担；财产保全费5000元（原告已预交），由被告于丽军、黄琪惠负担。 本院二审期间，围绕争议焦点双方当事人未提交新的证据。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：一、上诉人是否存在未采取适当措施防止损失的扩大的情形，违约金调整是否符合法律规定；二、律师费、财产保全责任险保险费由谁承担。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于焦点一，2018年7月28日，被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定，“如因买受人自身原因或政策变化等其他原因导致银行没有在签订本合同之日起40日内批准或足额批准贷款的，买受人应在接到出卖人的电话通知及/或其他形式的通知之日起2日内将总价款与首付款＋银行贷款的差额部分支付给出卖人”。被上诉人于2018年9月3日和2020年5月6日两次向上诉人提出申请退房，但上诉人均未予以明确答复是否同意退房，也未通知被上诉人交清剩余房款。被上诉人虽然存在逾期支付购房余款行为，应当承违约责任，但上诉人因自身不当行为导致涉案被上诉人未及时支付购房余款负有一定责任。一审判决上诉人在被上诉人未按约定的期限付清购房款的情况下，上诉人未在合理期限内主张权利，导致损失扩大，该院综合案件实际情况及上诉人采取相关止损措施的时间与成本，同时根据公平原则酌定被上诉人承担逾期付款违约责任合理期限为六个月，于情于理于法是合理的。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，被上诉人存在违约行为，应当支付违约金。但是上诉人在本案中并没有采取适当措施阻止损失扩大，本案适用《合同法》第一百一十四条支付违约金规定与《合同法》第一百一十九条第一款规定减轻损失责任并不相予盾，一审判决适用法律正确，本院予以支持。 关于焦点二、上诉人要求被上诉人支付律师费、财产保全责任险保险费无合同约定，也无法律依据，对该请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元，由上诉人桂林市华信房地产开发有限公司、广西大灏翔置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 王治斌 审 判 员 郑 军 二〇二〇年十二月九日 法官助理 郑 欣 书 记 员 秦 婧