广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初8754号原告：佛山市顺德区新创见物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂容山居委会容奇大道中**丰盛豪庭**铺。法定代表人：成秀英。委托诉讼代理人：林德洪，广东沛宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈峻勇，广东沛宇律师事务所实习律师。被告：艾艳丽，女，1985年12月2日出生，汉族，住湖南省桃源县***********，公民身份号码************。被告：吴厚团，男，1980年12月8日出生，汉族，住广东省鹤山市****************，公民身份号码************。原告佛山市顺德区新创见物业管理有限公司诉被告艾艳丽、吴厚团物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理，后因两被告下落不明需公告送达，本案依法变更为适用普通程序审理，并于2020年11月20日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人林德洪到庭参加诉讼，两被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付2018年11月至2019年9月期间的物业服务费3894元及违约金（违约金自2018年12月1日起按照月利率2%计算至实际清偿之日，暂计至2019年9月30日为389.4元）；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告艾艳丽曾经是位于佛山市顺德区***************************屋的业主，原告是为该房屋提供物业管理服务的公司。原告与被告艾艳丽签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定由原告为案涉房产提供物业服务，被告艾艳丽每月应缴纳的物业服务费金额为354元，逾期未交费则需按每日千分之五支付违约金并承担原告为追讨费用产生的律师费、诉讼费等费用。此后，原告依约提供物业服务，但被告艾艳丽自2018年11月份开始拒绝缴纳物业服务费，原告多次催收无果。经原告查询，被告吴厚团现为案涉房屋目前的登记所有权人，被告艾艳丽未将案涉房屋已转让给被告吴厚团的情况告知原告，两被告也没有与原告办理相关的交接手续，都没有缴纳案涉的物业管理费用。原告与被告艾艳丽签订的《协议书》合法有效，被告吴厚团虽未与原告签订物业服务协议，但其作为新业主实际上已接受了原告的物业服务，原告与被告吴厚团已实际形成物业服务关系。两被告作为涉案物业的前后业主，在物业管理活动中需要按时交纳物业服务费用。原告作为物业服务企业，对小区的多个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、交通秩序、公共环境卫生等，故原告提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业。两被告已实际接受了原告的服务，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。两被告拒不缴纳物业服务费的行为已严重违反《协议书》的约定，侵犯原告及其他已缴费业主的合法权益。原告围绕诉讼请求提供了证据，两被告未到庭参加诉讼，既未提交书面答辩状，也未提供证据，视为其放弃抗辩和质证的权利。经审查，原告提供的证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。根据本院采信的证据及当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：被告艾艳丽曾是位于佛山市顺德区****房屋的所有权人。2016年8月12日，原告与被告艾艳丽签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定由原告为案涉房产提供物业管理服务，物业服务费按照包干制方式收取，收费标准为按照房屋建筑面积2.51元/平方米/月，案涉房屋的建筑面积为141平方米，每月应缴纳的物业服务费金额为354元；物业服务费按月于每月10日前缴纳，逾期缴纳的，原告有权按照每日万分之五计收违约金；被告艾艳丽作为业主如果将房屋转让给他人，需交清转让之前物业服务费及其他相关费用，并将本协议告知受让方，协助受让方与原告重新签订《（前期）物业服务协议书》，否则，应继续承担本协议中约定的义务，并对物业受让人拖欠的物业服务费负连带清偿责任。根据已在佛山市自然资源局登记备案的《房地产买卖合同》记载，被告艾艳丽与被告吴厚团于2019年3月22日签订该合同，约定艾艳丽将案涉房屋出售给吴厚团。案涉房屋已于2019年3月26日办理所有权变更登记，被告吴厚团成为案涉房屋的登记所有权人。被告艾艳丽已经结清了案涉房屋2018年10月30日之前应缴的物业服务费，但是两被告均未将案涉房屋发生产权变更的情况告知原告，被告吴厚团既未与原告签订新的物业服务合同，也未向原告支付其购买房屋后所产生的物业服务费。本院认为，本案属物业服务合同纠纷，原告已为案涉房屋所在小区提供了物业服务，被告艾艳丽曾作为案涉房屋的业主与原告签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》，双方之间的物业服务合同关系合法有效，被告吴厚团之后受让该房屋，事实上已作为业主接受了物业服务，两被告应承担各自作为业主期间产生的物业服务费。原告主张的物业服务费按每月354元计算符合《顺德区（前期）物业服务协议书》的约定，合理有据，本院予以支持。案涉房屋于2019年3月26日办理变更登记至被告吴厚团名下，故吴厚团至此时成为业主，依法应承担之后从2019年4月份起的物业服务费，此前的物业服务费由原业主即被告艾艳丽承担。据此，原告主张的物业服务费中，被告艾艳丽作为业主期间（2018年11月至2019年3月）应负担的物业服务费为1770元，被告吴厚团作为业主期间（2019年4月至同年9月）应负担的物业服务费为2124元；两被告未按照约定的时间支付物业服务费的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，原告要求两被告向其支付违约金合法有据，但如按合同中约定的违约金计算方式长期计算违约金明显偏高，应作调整，根据本案的实际情况，本院酌定被告艾艳丽应承担逾期付款的违约金暂计至2019年9月30日为200元，之后以1770元为基数，自2019年10月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算至实际清偿之日止；被告吴厚团应承担逾期付款的违约金暂计至2019年9月30日为150元，之后以2124元为基数，自2019年10月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算至实际清偿之日止。原告与被告艾艳丽签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》中明确约定，被告艾艳丽转让房屋需交清转让之前物业服务费及其他相关费用，并将该协议告知受让方，协助受让方与原告重新签订《（前期）物业服务协议书》，否则，应继续承担协议中约定的义务，并对物业受让人拖欠的物业服务费负连带清偿责任。被告艾艳丽并未履行上述义务，构成违约，原告要求艾艳丽对前述债务承担连带清偿责任，符合合同约定，合法有理，本院予以支持。但被告吴厚团是在2019年3月才受让房屋并成为业主，要求其对此前艾艳丽作为业主期间产生的物业费及逾期违约金承担共同清偿责任，没有事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告艾艳丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区新创见物业管理有限公司支付2018年11月至2019年3月期间的物业服务费1770元及违约金（违约金计算方式：违约金暂计至2019年9月30日为200元，自2019年10月1日起以1770元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算至实际清偿之日止）；二、被告吴厚团于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区新创见物业管理有限公司支付2019年4月至2019年9月期间的物业服务费2124元及违约金（违约金计算方式：暂计至2019年9月30日的违约金为150元，自2019年10月1日起以2124元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算至实际清偿之日止）；三、被告艾艳丽对本判决第二项确定的被告吴厚团所负债务承担连带清偿责任；四、驳回原告佛山市顺德区新创见物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由被告艾艳丽、吴厚团负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  廖 韬人民陪审员  陈海明人民陪审员  麦柳台二〇二〇年十二月八日书 记 员  佘凯琪