黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终925号上诉人（原审原告）：大连仲邦维行物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市花园口经济区迎春街**楼**。法定代表人：李欲晓，职务总经理。委托诉讼代理人：张明顺，鸡冠区中兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：乔喜云，女，1969年5月29日出生，汉族，鸡冠区供电公司员工，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。上诉人大连仲邦维行物业服务有限公司（以下简称仲邦物业公司）因与被上诉人乔喜云物业服务合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初1110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人仲邦物业公司的委托诉讼代理人张明顺、被上诉人乔喜云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仲邦物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，并改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费均由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决认定事实，部分存在错误，主要证据不足。一是上诉人与被上诉人签订前期物业服务协议时，其对协议中约定物业费和电梯费收费标准，并未提出过异议或在事后的四年当中通过法律及其他途径及时主张撤销、变更、解除该协议约定等权利。这充分说明上诉人与被上诉人所签该协议及其约定相关计费交纳标准，是合同双方真实意思表示，应受到法律保护。二是一审判决根据鸡政发【2008】14号《鸡西市物业服务收费管理办法》之规定，认定被上诉人自2017年5月8日至12月31日期间物业费价格，应按照政府指导价单独进行计算，即：应按0.80元/月/平方米计算此期间物业费，违反了合同意思自治原则而存在错误。同时，一审判决未完全支持上诉人诉请，损害了上诉人依法享有的合法权益。三是上诉人根据协议约定，诉请主张本案被上诉人拖欠物业费和电梯费实际是四个计费周期年度的物业服务费用，而非一审判决认定的2017年5月8日至2020年5月8日期间的日费用。一审判决认定被上诉人欠费计算周期年度次数和总额的事实，存在明显错误。四是一审判决既已认定仲邦物业服务公司与乔喜云签订的前期物业合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定合法有效。就应按照《合同法》和《民法总则》等相关法律规定，支持上诉人向被上诉人主张关于逾期违约金的诉求。2、一审判决适用法律错误。根据合同意思自治原则，一审判决既然已认定上诉人与被上诉人签订的前期物业服务协议成立并合法有效的前提下，不应再依据鸡政发【2008】14号《鸡西市物业服务收费管理办法》和鸡政规【2017】28号《鸡西市物业服务收费管理办法》规定，认定本案拖欠的物业服务收费均应实行政府指导价调整本案计算标准，因而适用法律错误。一审判决在已认定上诉人确实未构成违约的情况下，并未依据协议约定标准支持上诉人向被上诉人主张本案相应逾期违约金而自相矛盾，所作驳回此项诉请，于法无据，望二审法院一并给予纠正。综上所述，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求，以维护其合法权益。乔喜云辩称，仲邦物业公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。仲邦物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告乔喜云立即给付拖欠原告仲邦物业公司2017年5月8日至2020年5月8日期间物业服务费5600.64元，及其2017年4月24日至2020年6月12日期间的逾期违约金10051.74元，以及电梯费2000元及其2017年4月24日至2020年6月12日期间的逾期违约金3564.50元，总计：21216.88元，并自2020年6月13日起按3‰支付前述物业服务费和电梯费的逾期违约金，直至付清时为止；2、本案受理费由被告乔喜云负担。一审法院认定事实：2016年5月8日，原告乔喜云与被告仲邦物业公司就其购买的坐落于鸡西市鸡冠区××小区××楼××单元××室、建筑面积106.07平方米住宅房屋签订《鸡西万达广场（万达华府住宅小区）前期物业服务协议》，协议约定物业管理服务内容：一、房屋建筑公用的日常维修、养护和管理；二、公用电话设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；三、市政公用设备和附属建筑、构筑物的日常维修、养护和管理；四、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护和管理；五、委托范围各种配套建筑和设施的日常维修、养护和管理；六、公共环境卫生；七、交通与车辆停放秩序的日常管理等等。物业管理服务费标准：按产权建筑面积每平方米1.40元/月收取，电梯费按每户50元/月收取；交纳费用时间每12个月为一个结算周期，应于每个结算周期到来15日前预先交纳一个结算周期的物业服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金。同日，乔喜云向仲邦物业公司签署承诺书，并与鸡西万达广场投资有限公司签订房屋交接单，接收房屋，乔喜云向仲邦物业公司交纳2016年5月8日至2017年5月8日期间物业服务费1782元、电梯费600元，共计2382元。2017年，仲邦物业公司对万达华府小区住宅用户的物业服务费和电梯费进行下调，物业服务费降减至每月每平方米1.10元、电梯费降减至每年500元。2017年8月，万达华府小区成立业主委员会，选举5名业主委员会成员，其中孙喜臣（系万达华府小区业主父亲）担任主任，廉斌担任副主任，车敬伟担任副主任（执行秘书），并于2017年9月备案，2017年9月2日，万达华府小区业主委员会发送关于邀请物业公司竞标万达华府物业的公告。2017年9月13日，万达华府小区业主委员会向仲邦物业公司发送通知书，提出万达华府小区服务管理存在问题，如物业服务费每平方米1.40元/月过高，电梯存在严重安全隐患、多次发生滑梯、困人等事故，顶层渗水、室内墙体出现裂痕，小区无活动室、配套设施不健全，小区一直没有封闭管理，各单元无门禁等。2017年9月13日，万达华府小区业主委员会向全体业主发送暂停缴费通知书，并向仲邦物业公司发送送达竞标函。2017年9月15日，万达华府小区业主委员会向业主发送关于召开书面业主大会的通知。2017年9月30日，万达华府小区业主委员会再次向仲邦物业公司发送送达竞标函。2017年11月12日，万达华府小区业主委员会向仲邦物业公司发送关于向仲邦物业公司弃标的公告。2017年11月20日，鸡西市鸡冠区红军路街道办事处因万达华府小区业主委员会两名成员辞职出现空缺向万达华府业主发送增补空缺委员通知，2018年3月27日，万达华府小区业主委员会向鸡冠区公安分局发送关于在万达华府小区非法张贴违法公告的举报。2018年4月28日，业主孙长伟、蔡琳琳在鸡西市公证处声明撤销其父亲孙喜臣的权利，由其二人行使鸡西万达广场1号楼5单元11层2号房屋的业主权利。另查明，2013年7月16日，大连吉田物业管理有限公司向鸡西万达广场投资有限公司发送投标函进行报价，2014年5月8日，大连吉田物业管理有限公司变更名称为大连仲邦物业服务有限公司。2015年2月16日，鸡西万达广场投资有限公司向大连仲邦物业服务有限公司发送中标通知书。中华人民共和国住房和城乡建设部于2017年12月18日向仲邦物业公司颁发壹级资质证书。鸡西市人民政府于2008年3月4日印发鸡政发[2008]14号《鸡西市物业服务收费管理办法》第三条规定：住宅以及住宅配套使用的电梯、车库、地下停、地下停车位物业服务收费实行政府指导价物业服务收费实行市场调节价。第五条规定：实行政府指导价物业服务收费标准按物业服务等级标准核定。五级基准价：月/平方米建筑面积0.80元；四级基准价：月/平方米建筑面积0.60元；三级基准价：月/平方米建筑面积0.40元；二级基准价：月/平方米建筑面积0.30元；一级基准价：月/平方米建筑面积0.15元；浮动幅度为10%。2017年12月1日，鸡西市人民政府印发鸡政规[2017]28号《鸡西市物业服务收费管理办法》，并于2018年1月1日起施行。《鸡西市物业服务收费管理办法》第六条第二款规定：辖区内城镇保障性住房、房改房物业服务和非保障性住房的前期物业服务收费实行政府指导价。第九条规定：实行政府指导价的住宅物业服务共设五个服务等级，由高到低分为一至五级，一级为最高级别。物业服务收费指导标准一级为高层1.10元/月﹒平方米（建筑面积），多层1.04元/月﹒平方米（建筑面积）；二级为高层0.85元/月﹒平方米（建筑面积），多层0.80元/月﹒平方米（建筑面积）；三级高层0.60元/月﹒平方米（建筑面积），多层0.57元/月﹒平方米（建筑面积）；高层0.40元/月﹒平方米（建筑面积），多层0.38元/月﹒平方米（建筑面积）；高层0.28元/月﹒平方米（建筑面积），多层0.26元/月﹒平方米（建筑面积）。庭审中，1.仲邦物业公司称双方签订的前期物业服务合同中物业服务费1.40元是依据市场调节价确定，乔喜云则称依据《鸡西市物业服务收费管理办法》规定，最高五级物业服务收费标准应为月/平方米建筑面积0.80元，浮动幅度为10%，因乔喜云不与仲邦物业签订的前期物业服务合同，便无法办理入住手续，该协议存在欺诈胁迫、重大误解和显失公平，应按《鸡西市物业服务收费管理办法》规定确定物业服务费。3.仲邦物业公司称其于2019年1月15日向乔喜云发送了书面催款通知书，并提交电脑存储的张帖门外照片加以证明。乔喜云则称其房屋为空置状态，并未居住，未收到收费通知单，也未打电话通知，而且照片看不清日期，费用应该每年催收。3.乔喜云称一流服务提供一流收费，三流服务提供三流收费，仲邦物业公司用0.60元的服务要求1.40元的费用。仲邦物业公司提供的服务存在管理、维修不到位等现象，如冬天下雪无人打扫；防盗门破损无人管理；垃圾无人清理；电梯内的垃圾脏乱满地而且有狗屎；疫情期间小区大门随便出入没有防护措施；部分业主将承重墙拆除、将窗户改成门，仲邦物业公司不报案不处理，影响整栋楼的安全；楼道照明灯不及时更换；24小时监控不到位；保安不负责任，门卫经常有不在岗的情况；消防设施破损；楼体外墙皮大面积脱落现象。仲邦物业公司则称楼道照明出现问题，仲邦物业公司接到反映后都已及时处理，垃圾问题也及时处理，并没有出现乔喜云认为的这种现象，仲邦物业公司现在管理的小区有门卫管理，现在小区干净利落，景观宜人，对外墙有脱落现象，仲邦物业公司依法推动程序方能启动，乔喜云居住的小区未出现这样的现况。4.乔喜云称业主委员会主任孙喜臣是房屋的实际出资人，只是产权登记人的名字是孙长伟，业主委员会已成立，因仲邦物业公司不尽服务管理义务，提供的服务存在众多问题、瑕疵，已向其发送告知函、通知书等材料，乔喜云有权拒交物业服务费；仲邦物业公司则称因业主委员会成立时就违法，人员不符合法律规定，其所实施的业主委员会相关职权的行为无效。一审法院认为，关于原告仲邦物业服务公司与被告乔喜云签订前期物业服务协议效力问题。仲邦物业服务公司与乔喜云签订的前期物业合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。仲邦物业服务公司提交的证据能够证明入驻万达华府住宅小区项目系经招投标方式选聘，仲邦物业公司系大连吉田物业管理有限公司变更名称后的企业，大连吉田物业管理有限公司的招投标行为法律效力及于仲邦物业公司，且“住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业”属管理性效力规定，非强制性效力规定，故乔喜云主张双方签订的前期物业服务合同无效的理由不成立，本院不予支持。本案中，乔喜云于2016年5月8日签订前期物业服务协议，并办理入户，其主张在受胁迫下签订前期物业服务协议，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；”的规定，应在签订前期物业服务协议后一年内行使撤销权，因乔喜云未在法定期限内行使撤销权，故对其该主张，本院不予支持。二、关于物业服务费收取标准问题。依照鸡政发[2008]14号《鸡西市物业服务收费管理办法》和鸡政规[2017]28号《鸡西市物业服务收费管理办法》规定，乔喜云于2016年购买居住的万达华府小区1号楼6单元501室的106.07平方米住宅房屋的物业服务收费均应实行政府指导价，按照《鸡西市物业服务收费管理办法》政府指导价的标准，原告仲邦物业公司与乔喜云签订的前期物业服务协议中约定的物业服务收费过高，根据双方签订的前期物业服务协议和仲邦物业公司具备中华人民共和国住房和城乡建设部颁发壹级资质，按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，双方间的物业服务收费标准应执行《鸡西市物业服务收费管理办法》最高等级的收费标准，自2017年5月8日起至2017年12月31日止物业标准应按政府指导价对应的最高等级收费标准0.80元/月/平方米建筑面积收取，即106.07平方米×0.80元/月/平方米×7个月+106.07平方米×0.80元/月/平方米÷31天×23天=656.95元；自2018年1月1日起至2020年5月8日止物业标准应按政府指导价对应的最高等级收费标准1.10元/月/平方米建筑面积收取，即106.07平方米×1.10元/月/平方米×29个月+106.07平方米×1.10元/月/平方米÷31天×7天=3409.98元，共计4066.93元。因此，对仲邦物业公司超过4066.93元的部分主张，本院不予支持。三、关于电梯费收取问题。仲邦物业公司与乔喜云签订的前期物业服务协议合法有效，对双方均有约束力，仲邦物业公司提供了电梯服务，乔喜云应按约定支付电梯费用。仲邦物业公司于2017年始自行降低电梯收费标准，未违反法律和行政法规强制性规定，且未损害乔喜云的利益，本院予以支持。因此，自2017年5月8日至2020年5月8日期间共3年，按500元/年计算乔喜云应交纳的电梯费数额为1500元，对仲邦物业公司超过该数额的部分主张，本院不予支持。四、仲邦物业公司、乔喜云是否存在违约行为，仲邦物业公司主张违约金是否成立问题。虽乔喜云提供的证据能够证明仲邦物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，但仲邦物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务，且物业服务具有综合性、长期性等特点，需要运营成本维护，而物业服务费的及时交纳是提高物业服务质量的保证，现乔喜云未提供仲邦物业公司存在不履行义务或履行义务存在重大瑕疵的证据，故乔喜云拒付物业服务费的行为不当，要求减少物业服务费的理由不成立，本院不予支持。因乔喜云未按约定交纳物业服务费系与仲邦物业公司就服务质量存在相关争议而发生的行为，仲邦物业公司在提供服务过程中出现服务不完善、不及时的情况，希望仲邦物业公司应秉承服务原则，与业主之间积极沟通，采取补救措施及时改善服务，提高服务质量，消除因物业服务不完善给业主造成的影响，故对仲邦物业公司要求乔喜云给付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，被告乔喜云应向原告仲邦物业公司交纳2017年5月8日至2020年5月8日期间物业服务费4066.93元、电梯费1500元，合计5566.93元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告乔喜云在本判决生效之日起三日内给付原告大连仲邦维行物业服务有限公司2017年5月8日至2020年5月8日期间物业服务费4066.93元、电梯费1500元，合计5566.93元；二、驳回原告大连仲邦维行物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，被上诉人乔喜云于2016年购买居住的万达华府小区1号楼6单元501室的106.07平方米住宅房屋，上诉人仲邦物业公司与被上诉人乔喜云签订了《鸡西万达广场（万达华府住宅小区）前期物业服务协议》。双方在签订的前期物业服务协议中第四条第一项约定了物业管理服务费标准，但按照《鸡西市物业服务收费管理办法》政府指导价的标准明显过高，故对物业服务收费标准应予调整。关于上诉人提出的其他上诉理由。经查，一审期间双方已经对其提交的证据经过了庭审质证和认证，并经一审审查确认，对判决其应当给付的物业服务费及电梯费进行了逐项充分的论证。本院对于事实和证据的认定与一审法院相一致，上诉人因无其他有效证据证实其主张。故一审法院判决被告乔喜云给付原告大连仲邦维行物业服务有限公司2017年5月8日至2020年5月8日期间物业服务费4066.93元、电梯费1500元，合计5566.93元；并驳回原告大连仲邦维行物业服务有限公司的其他诉讼请求并无不当。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人的上诉主张和理由，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元，由上诉人大连仲邦维行物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  武建明审判员  刘兆宇审判员  周雪松二〇二〇年十二月十八日书记员  赵婧珺