安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终3790号 上诉人（原审被告）：施广凯，男，1983年12月10日出生,汉族，住安徽省明光市（户籍地安徽省明光市）。 委托代理人：周宝华，安徽恒维律师事务所律师。 委托代理人：周茂丽，安徽恒维律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司明光分公司，住所地安徽省明光市车站路**，统一社会信用代码913411827285025567。 负责人：张新和，该公司总经理。 委托代理人：陈燕，安徽会峰律师事务所律师。 上诉人施广凯因与被上诉人中国电信股份有限公司明光分公司（以下简称明光电信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院（2020）皖1182民初3240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 施广凯上诉请求：1.撤销（2020）皖1182民初3240号民事判决，依法改判驳回明光电信公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由明光电信公司承担。事实和理由：1.其于2020年7月28日交了5万元房屋租赁费，明光电信公司接受，应视为双方对原合同的继续履行，明光电信公司于2020年7月30日通知其在8月1日前办理退房手续违法，按合同约定应在收房前2个月通知，其对案涉房屋装修花费21万余元，该装修分担问题未能解决，且租赁合同终止造成其对案外人违约损失9万余元；2.其已提前支付了租赁费，双方合同正在履行中，原审判决其从2020年7月1日支付房屋占有使用费无事实和法律依据。 明光电信公司辩称，双方原签订的房屋租赁合同在2020年6月30日已经到期，到期后其公司明确表示不再继续签订合同，但施广凯仍然在其公司不知情的情况下向其公司账户打入5万元，该行为不能认定为双方的续租合意，且其公司已经通过多种方式数次告知施广凯将5万元款项领走，并退还房屋，但施广凯一直没有履行。此外，施广凯与案外人华为公司的合同履行情况与本案无关。 明光电信公司向一审法院起诉请求：1、判令施广凯腾出其公司位于明光市车站路118号房屋；2、判令施广凯向其公司支付自2020年7月1日起至实际腾出房屋之日时止的实际占有使用涉案房屋的费用及违约金，截至2020年8月30日，占有使用费为2万元，违约金为4000元；以上合计2.4万元。 一审法院认定事实：2019年10月11日，明光电信公司（甲方）、施广凯（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，《房屋租赁合同》约定：1、甲方同意将明光市车站路118号出租给乙方作明光车站路华为手机店营业厅用途使用，房屋建筑面积70平方米；2、租赁期、租金及支付：租赁期为拾个月,自2019年9月23日至2020年6月30日止，租金为14万元；租赁期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方另行缴付；租金按季结算：2019年9月份缴纳房租8万元，11月份缴纳房租3万元，剩余房租在2020年2月缴纳房租费3万元；3、租赁期届满，甲乙双方未另订合同且租赁关系未延续的，乙方应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交回甲方，并支付宽限期内的相应租金。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的20%收取违约金。《房屋租赁合同》签订后，明光电信公司将上述房屋交由施广凯使用，施广凯按照约定支付了全部租金。2020年6月30日合同到期后，双方未另订合同延续租赁期限。 2020年7月17日，明光电信公司向施广凯发《函》通知，要求施广凯在2020年8月1日前将房屋交回。2020年7月28日，施广凯向明光电信公司账户现金缴存5万元；2020年7月30日，明光电信公司再次发《函》通知施广凯，要求在8月1日前退出房屋并到明光电信公司将5万元款项领走。但施广凯一直没有腾退房屋和领取5万元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2019年10月11日，明光电信公司与施广凯签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律的规定，《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行。2020年6月30日，《房屋租赁合同》到期后，因双方未另订合同延续租赁期限，施广凯应当按照合同的约定腾退租赁的房屋；施广凯在明光电信公司催告后，拒绝腾退租赁房屋的行为，显已构成违约。上述事实，有《房屋租赁合同》、《函》、微信截图为证，事实清楚、证据确凿。故对于明光电信公司要求施广凯及时腾退租赁的房屋并按照每月1万元标准支付房屋占用费及按占用期内租金总额的20%收取违约金的诉讼请求予以支持。施广凯关于其已于2020年7月28日续交了5万元的租赁费，应视为双方对原合同的继续履行的辩解，经查，施广凯缴纳5万元后，明光电信公司已于2020年7月30日发《函》通知施广凯要求将该5万元款项领走，因此，双方没有达成延续租赁期限的协议，故施广凯的该辩解，证据不足，不予采信。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、施广凯于本判决生效后三十日内腾空明光市车站路118号房屋并交还中国电信股份有限公司明光分公司；二、施广凯于本判决生效后三十日内支付中国电信股份有限公司明光分公司房屋占用费（自2020年7月1日起至实际腾退房屋之日止，按照每月1万元计算）及违约金（按占用期内租金总额的20%计算）。案件受理费400元，减半收取200元，由施广凯承担。 二审中，各方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。 本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2020年6月30日到期，双方未再签订租赁合同。明光电信公司已于2020年7月17日向施广凯发《函》通知要求在2020年8月1日前将房屋交回，不再继续签订合同的意思表示明确。在此情况下，施广凯仍于2020年7月28日向明光电信公司账户现金缴存5万元，对此明光电信公司于2020年7月30日再次向施广凯发《函》通知要求在8月1日前退出房屋并将5万元款项领走。据此，不能认定明光电信公司在租赁期满后仍收取租金继续履行合同，施广凯关于原房屋租赁合同继续履行的上诉主张不能成立，本院不予支持。明光电信公司于2020年7月17日即通知施广凯在8月1日前办理退房手续，并非是于2020年7月28日才发出通知，且施广凯主张的提前2个月通知收房是双方在合同中关于租赁期内解除合同的约定，并不适用于本案租赁期满后收房的情形。根据案涉《房屋租赁合同》第4.3条的约定，对于案涉房屋的装修，合同终止后由施广凯自行拆除，未拆除部分明光电信公司不予任何补偿；且施广凯对于案外人应承担的违约责任也与本案无关联性，故施广凯关于案涉租赁合同终止给其造成损失未解决的主张不能成立，本院不予支持。因案涉房屋租赁合同约定的租赁期至2020年6月30日已届满，施广凯应按合同第4.9条的约定交回房屋，但施广凯未能及时交回房屋，原审判决施广凯自2020年7月1日起支付房屋占有使用费正确，本院予以确认。 综上，上诉人施广凯的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由上诉人施广凯负担。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  王敏 审判员  刘勇 二〇二〇年十二月十八日 书记员  吴敬 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；