广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20884号上诉人（原审被告）：黄某1，男，1963年1月23日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：陈路遥，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄某2，男，1956年1月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：黄某3，女，1958年3月22日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：王爱梅，广东一粤律师事务所律师。原审第三人：张某，女，1965年1月23日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。原审第三人：黄某4，男，1989年10月27日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。上述两原审第三人共同委托诉讼代理人：陈路遥，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人黄某1因与被上诉人黄某2、黄某3、原审第三人张某、黄某4遗嘱继承纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初32886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄某1上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判位于广州市白云区泽德路XX号702房（以下简称702房）由黄某1占4/15、张某占3/15、黄某4占6/15、黄某2占1/15、黄某3占1/15。事实与理由：1.一审认定事实错误。（1）702房并非普通的商品房或私房，而是带有解困福利的政策性房屋，享有这种解困福利的主体是特定的，是特定于谭某、黄某1、张某、黄某4当时的这一户四人的贫困家庭。虽然《新建商品房买卖申请审批表》《广州市房屋交易鉴证证明书》所记载的买受人系谭某，但该记载并不产生702房的权属人就只有谭某一人的法律后果，因为该记载仅系国土房管部门在1994年出售702房时，就谭某、黄某1、张某、黄某4这一户四人购房者对外行政责任主体确定的管理性要求。因此，一审据此认定702房属于谭某个人合法财产错误。（2）不动产的权属认定虽然首先应依据物权法的规定，但702房作为特殊的解困房还应当在“法律另有规定的除外”的范畴内进一步分析其产权权属。对此，法律虽然没有明确规定，但根据《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，解困房应以相关政策进行权属认定。根据于1994年10月1日实施的《广东省城镇解困房建设管理规定》（粤府［1994］106号）第十三条，购买解困房以户为单位，每户只能购买一次。而《统建解困（固定开间）住房合同（一）》系谭某于1994年2月与广州市解决住房困难问题办公室签订的，正处于上述文件的生效期间，应作为认定702房权属的依据之一。因此，作为以户为单位购买的解困房，其权属认定必然与“户”的人数有关，但一审却无视该政策规定，甚至未进行正面回应或解释。根据穗府［1993］15号文第三条第（二）项第3款以及《第八期摇珠购买解困房手续的事项》第二条规定，如果谭某没有与其同户的人，则充其量只能获得一房一厅（建筑面积40平方米左右）的解困房，绝不可能分得户型为三房一厅、建筑面积为66.23平方米的702房。而且，一审亦认为702房的平方数、户型大小是与谭某的同户人口是直接相关的，为何在认定702房权属时却将同户人口这一因素去除在外？（3）黄某1在一审中明确其对702房的购买出资了43000元，退而言之，即使没有证据证明黄某1有出资，也不应当认定702房的购房款系谭某一人出资，因为大家均无证据证明谭某本人有出资，而且出资并非是认定702房权属的依据。（4）2013年3月10日谭某去世后至今，黄某1及张某、黄某4一直居住在702房内，直至2018年4月5日前黄某2、黄某3并未对702房的权属提出异议。另外，《统建解困（固定开间）住房合同（一）》第九条已清楚载明“合同执行期如乙方……、死亡者，其继承人应是该户购房时的户口簿中的实住人口”，说明该条规定直接确立了黄某1、张某、黄某4作为同户人对谭某的合同乙方身份的承接权。2.702房的解困利益应始终归于谭某、黄某1、张某、黄某4一户四人，该解困利益具有高度的人身专属性。702房总价款为90720.62元，即使认为702房系谭某的个人遗产，应由黄某1、黄某2、黄某3共同继承，黄某1向黄某2、黄某3各支付的补偿款亦仅为30240.2元。另外，黄某1在办理702房产权过户至其名下的手续时需要缴纳的土地出让金、税费等费用，按照黄某1占4/15、张某占3/15、黄某4占6/15、黄某2占1/15、黄某3占1/15的比例分摊。黄某2、黄某3辩称：同意一审判决，请求二审驳回黄某1的全部上诉请求。张某、黄某4述称：同意黄某1的上诉请求，请求二审支付黄某1的上诉请求。黄某2、黄某3向一审法院起诉请求：1.702房由黄某2、黄某3、黄某1各继承1/3产权；2.702房由黄某2、黄某3按各占50%份额共有，黄某2、黄某3共同补偿黄某1545733元；3.案件受理费、评估费、律师费由黄某1承担。一审法院查明：被继承人谭某与黄某5于××××年结婚，于1965年11月离婚，两人共同生育黄某2、黄某1及黄某3三名子女。谭某于2013年3月10日死亡。张某是黄某1的配偶，黄某4是黄某1的儿子。1994年12月29日，乙方谭某（壹人）与甲方广州市解决住房困难办公室签订《统建解困（固定开间）住房合同（一）》，约定甲方同意乙方订购702房，购买款为90720.62元。该合同第八条规定解困房只供解困使用，不准私自转让和出租，如需出售，住进不满五年的，以原价售回给市解困户，住满五年以上的，可按规定出售，增值部分的分成，按有关文件执行，增值部分中属于原出售单位的一律归市解困办所有。困难户出售所购解困房后而产生的住房困难，解困部门及单位不再负责解决。第九条规定，该合同不得出卖、转让或中途易主，合同执行期如乙方出国、离市、病故、死亡者，其继承人应是该户购房时的户口簿中的实住人口，且不涉及到经济和住房纠纷，否则甲方不予交付住宅单元给乙方使用，不予办理产权证明。《统建解困（固定开间）住房合同（一）》的落款处载有“该户原住私房，购房后户内4人，全部迁入新址，退出原住房”等文字。谭某签订该合同期间，其户口本中的户籍四人是谭某（户主）、黄某1、张某、黄某4。2000年3月17日，702房登记到谭某名下，登记面积66.23平方米，登记的权属来源于1999年向广州市住宅建设办公室买，登记附注“解困售房土地未办有偿使用手续”。702房在广州市房地产档案馆的档案资料除了上述《统建解困（固定开间）住房合同（一）》，还包括如下档案资料：1.新建商品房买卖申请审批表，表格上部填写的时间是1995年1月18日，买屋人谭某，买卖部位全部702房，该表格上加盖广州市住宅建设办公室章，表格尾部交易所审查意见为“产权清楚，持有房地产权所属证明书，购房款已付清，拟同意按售价办理交易过户请示”1999年10月26日；2.广州市房屋交易监证证明书，内容为702房系谭某向广州市住宅建设办公室买受，已经该所交易监证，特发此证明书等，该证明书下方表格载明，谭某占有全部、解困房、已税；3.填报时间为1999年4月5日的广东省契税纳税申报表，显示纳税人为谭某，成交价格90720.62元，计税金额90720.62元，应征税额1361元；4.缴款书，填发日期1999年4月5日，收款单位广州市财政局（农财处），缴款单位谭某，缴款金额1361元；5.填发时间为1994年12月29日的销售发票，发票记载顾客名称及地址“谭某（壹人）”，货品名称702房，金额90720.62元。2012年12月14日，谭某立下遗嘱，内容为“我（谭某）与黄某5于一九六五年十一月六日登记离婚，此后我无再婚。坐落在广州市白云区泽德路****（广州市证：穗房地证字第××号）房屋是我在与黄某5离婚后购买的房屋，属于我的个人财产。现我自愿立下遗嘱：在我去世后，属我个人所有的上述房屋全部指定由子女黄某2（男，一九五六年一月二日出生）、黄某1（男，一九六三年一月二十三日出生）、黄某3（女，一九五八年三月二十二日出生）三人共同继承所有，各占三分之一，并指定作为黄某2、黄某1、黄某3的个人财产，他人不得争议。本遗嘱的全部内容是我的真实意愿。本遗嘱一式贰份，我执一份，广东省广州市荔湾公证处存一份”。上述遗嘱经过广东省广州市荔湾公证处公证，出具了（2012）粤广荔湾第15184号公证书。2018年4月5日，黄某1书面同意如黄某2、黄某3需要回702房居住，其无条件腾出房间，房契有需时必须拿出来。2018年8月，黄某2、黄某3向一审法院起诉黄某1继承纠纷一案，一审法院于2019年1月31日作出（2018）粤0111民初10420号民事裁定，驳回黄某2、黄某3的起诉。另，黄某1、张某、黄某4诉广东省广州市荔湾公证处、黄某2、黄某3公证损害责任纠纷一案，广州市荔湾区人民法院于2018年12月8日判决驳回了黄某1、张某、黄某4的全部诉讼请求。后黄某1、张某、黄某4不服提起上诉，本院于2019年6月25日判决驳回上诉，维持原判。该判决已于2019年7月1日发生法律效力。黄某2、黄某3主张其在上述案件二审判决后提起本案之诉，不属于重复起诉。另查，1994年9月10日广东省人民政府颁布《广东省城镇解困房建设管理规定》第十三条规定，“购买解困房，可以采取一次付款或分期付款的办法。购买解困房以户为单位，每户只能购买一次。”《广州市国土局房管局住宅建设办公室关于解困房上市交易的通知》（穗国房字［1999］201号）第一条规定，“解困房自购房之日起满五年的，可依照《广州市房地产交易管理办法》上市交易；未满五年确需转让的，由市住建办按已使用年限折价收购。”若法院认定702房属于谭某的遗产，黄某1主张702房一直由其一家四口长期居住，要求该房归其一人所有，由其支付补偿款给黄某2、黄某3；黄某2、黄某3则主张房屋由两人各占50%的份额，支付相应补偿款给黄某1，三人就702房的现价值无法达成一致意见，黄某2、黄某3申请对房屋价值进行评估。一审法院委托广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司对702房价值进行了评估，评估费6593元已由黄某2、黄某3支付，该公司于2020年3月20日出具了《房地产估价报告》，报告载明702房在2019年11月8日的市价价值为1637200元，该报告第四点估价对象及其范围第1、估价对象范围为“广州市白云区泽德路XX号702房，评估建筑面积66.23平方米，包括房屋及附属于房屋建筑物的供水、供电、电讯、排水、消防等辅助设施和合理分摊的土地使用权，不包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益”，第2、估价对象基本状况（6）其他需要说明的状况：“估价对象为解困房，土地未办理有偿使用手续。根据估价人员了解，估价对象过户时需按照《关于广州市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳土地出让金及收益分配股利规定的通知》（穗财综［2005］963号）、《关于广州市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳土地出让金有关问题的补充通知》（穗财综［2005］1915号）规定，按交易评估价格的1%缴纳土地出让金。根据合法原则，本报告评估结果已扣除交易过户时预计应补缴的土地出让金，实际缴交金额应以有关部门核定为准，请本报告书使用者注意”，第4、建筑物基本状况（4）装饰装修：估价对象所在楼宇外墙为马赛克，室内地面铺抛光砖、防滑砖，内墙部分刷乳胶漆、部分贴瓷片，天花部分刷乳胶漆、部分为铝塑板吊顶；装有铝合金窗、防盗门。各方当事人均确认702房内的装修是在谭某死后由黄某1出资装修，谭某死后房屋一直由黄某1、张某、黄某4共同居住。黄某1、张某、黄某4均表示与谭某未签订书面协议约定702房的权属，在购买702房时黄某1、张某共同出资了43000元，但无保存相关证据。另查，截至2020年6月1日，黄某1、张某、黄某4在广州查无房产情况记录。一审法院向广州市规划和自然资源局发函查询702房上市交易是否需缴纳土地出让金？如需缴纳土地出让金，缴纳的标准是什么？该局于2020年6月23日回复：上述房屋办理权属转移登记需补办土地有偿手续，补缴土地出让金。该类案件我市现行土地出让金计收标准为《关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗国土规划规字［2018］2号）第二条第（八）项第2.2点“已购公有住房上市交易，按房屋交易价格的1%缴纳出让金；自行申请补办土地出让手续的，按国土规划部门依法受理补办土地出让手续申请时房屋市场评估价格的1%缴纳出让金”。一审法院认为，关于黄某2、黄某3提起本案诉讼是否属重复起诉。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条规定：“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。”在一审法院2019年1月31日作出（2018）粤0111民初10420号裁定时，黄某1、张某、黄某4诉广东省广州市荔湾公证处公证损害责任纠纷一案二审尚未审结，而本院已于2019年6月5日对该案作出二审判决，故黄某2、黄某3依据该新的事实提起本案诉讼不属于重复起诉。关于702房是否属于谭某死亡时遗留的个人合法财产。首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”702房于2000年3月17日登记在谭某名下，且702房的房屋登记档案材料内包含的新建商品房买卖申请审批表记载的买屋人系谭某；广州市房屋交易监证证明书记载的房屋买受人为谭某，占有部位或份额为全部，在无相反证据的情况下，应认定702房属于谭某个人合法财产。其次，众所周知，中国实行以户为单位的人口管理制度。解困房以改善人均居住面积达不到一定标准的居民的居住条件、解决居民住房困难为目的，在购买时以户为单位是要确保购买解困房的人及其同住的家庭成员的居住条件符合一定的困难标准，防止没有住房困难的人员取得购买解困房的资格，而不能仅以购买解困房时同户的家庭成员的名单作为确认房屋权属的标准，因为解困房虽然具有一定的福利性但并非无偿取得的房屋，而是要支付相应的对价，这与宅基地使用权的取得完全不同，故在确定解困房权属时应综合考虑家庭成员之间对于房屋的权属是否有约定以及家庭成员的出资情况，但本案中无证据证明谭某与黄某1、张某、黄某4有签订协议约定房屋的权属，亦无证据证明黄某1、张某、黄某4在购买702房时有出资，不仅如此，702房的房屋登记的档案材料所包含的广东省契税纳税申报表纳税申报人为谭某，纳税缴款书记载的缴款人为谭某、销售发票记载的顾客名称也只有谭某一人的名字，在无相反证据的情况下，应认定702房是谭某一人出资购买。再次，涉案《统建解困（固定开间）住房合同（一）》的签订时间是1994年12月29日，上述房屋登记到谭某名下的时间是2000年3月17日，谭某立遗嘱的时间是2012年12月14日，到2013年3月10日谭某去世，直至黄某1在2018年4月5日书面同意如黄某2、黄某3需要回702房居住，其无条件腾出房间，黄某1、张某、黄某4均未对房屋的权属提出异议。综上，720房属于谭某死亡时遗留的个人合法财产。关于遗产的处理。《广州市国土局房管局住宅建设办公室关于解困房上市交易的通知》（穗国房字［1999］201号）第一条规定：“解困房自购房之日起满五年的，可依照《广州市房地产交易管理办法》上市交易；未满五年确需转让的，由市住建办按已使用年限折价收购。”根据702房的合同签订时间及产权登记时间，早已超过了五年的限制期限，故可比照一般的不动产进行交易、过户、继承。谭某于2012年立下遗嘱处理702房，该遗嘱合法有效，根据遗嘱内容黄某2、黄某3、黄某1三人分别可继承该房屋三分之一的产权份额。因黄某2、黄某3及黄某1均主张房屋归己方所有同时支付对方补偿款，但双方对702房价值无法达成一致意见，一审法院委托评估机构对该房屋进行评估，经评估价值1637200元。鉴于702房自交付至今，黄某1、张某、黄某4均在该房屋内居住，702房归黄某1所有并由其支付补偿款给黄某2、黄某3更为适宜。至于补偿款的金额，虽黄某1对房屋的评估价值有异议，但是评估机构在对702房作评估时已经考虑到702房需按交易评估价格的1%缴纳土地出让金，评估结果已扣除交易过户时预计应补缴的土地出让金，报告中载明的土地出让金的缴纳标准与广州市规划和自然资源局回函载明的标准一致，至于702房的增值部分、装修部分价值和福利性价值，702房的现价值与购买时相比确实有了较大幅度的增加，但是房屋的增值最主要的原因在于社会经济的增长和房地产市场价格的波动，与黄某1个人无关；根据估价报告中载明的估价对象及其范围第4建筑物基本状况（4）装饰装修“估价对象所在楼宇外墙为马赛克，室内地面铺抛光砖、防滑砖，内墙部分刷乳胶漆、部分贴瓷片，天花部分刷乳胶漆、部分为铝塑板吊顶；装有铝合金窗、防盗门”，可见估价对象装饰装修部分仅包括已形成附合的装饰装修物，不包括家电、家具等未形成附合的装饰装修物，从评估报告所附的702房照片显示的装修现状，结合702房的面积，黄某1、张某、黄某4自房屋交付后就一直在该房屋内居住至今已二十余年，已经享受了解因房的福利性价值以及房屋的装修价值。综上，黄某1应向黄某2、黄某3各支付房屋补偿款545733元（1637200元×1/3）。黄某1在办理702房产权过户至其名下的手续时需要缴纳的除土地出让金外的其他税费，在实际发生后，黄某1可以另案向黄某2、黄某3主张。黄某2、黄某3主张的律师费35000元，无事实和法律依据，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，于2020年8月11日判决：一、702房归黄某1所有，在该判决生效之日起三十日内，由黄某1向黄某2、黄某3各支付房屋补偿款545733元；二、驳回黄某2、黄某3其他诉讼请求；三、驳回黄某1其他诉讼请求；四、驳回张某、黄某4其他诉讼请求。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，虽然解困房具有其特殊的政策性，但无论是涉案《统建解困（固定开间）住房合同（一）》，还是付款凭证，均写明购房人为被继承人谭某，且702房自始即登记在谭某一人名下，一审据此认定702房属于谭某的个人合法财产并无不当，本院予以维持。由于谭某生前已订立公证遗嘱，指定702房由黄某2、黄某3、黄某1各继承三分之一产权份额，鉴于黄某1一家三口长期居住在该房屋内，一审将702房判归黄某1所有，由黄某1向黄某2、黄某3支付相应的补偿款并无不妥。至于补偿款的具体数额，由于各方当事人对702房的价值无法协商一致，故一审委托评估机构对该房屋的价值进行评估，并按照该评估价格判定由黄某1向黄某2、黄某3各支付三分之一正确。综上所述，黄某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费11909.88元，由上诉人黄某1负担。本判决为终审判决。审判长  苗玉红审判员  黄文劲审判员  彭国强二〇二〇年十二月九日书记员  黄坚鑫李洁霏