湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘05民终2078号上诉人（原审原告）：潘跃明，男，1988年12月12日出生，汉族，住武冈市。委托诉讼代理人：曾佳，湖南振威律师事务所律师。上诉人（原审被告）：永州市恒润房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区翠竹路**。法定代表人：陈海荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚登丰，该公司职工。委托诉讼代理人：张展柱，武冈市武强法律服务所法律工作者。上诉人潘跃明与上诉人永州市恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）商品房销售合同纠纷一案，双方不服湖南省武冈市人民法院（2019）湘0581民初2537号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月24日作出（2019）湘05民终2793号民事裁定，撤销原判，将本案发回一审法院重审。一审法院重审后，作出湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初601号民事判决，双方均不服，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。潘跃明上诉请求：请求撤销一审判决第一项，改判恒润公司按每日房屋总价款的万分之二向潘跃明支付从2016年12月31日至2018年3月31日的违约金共44650.97元。事实与理由：1、恒润公司封闭小区内开商铺是弥补其之前的违约行为，导致的逾期交房责任不能免除。2、恒润公司对违约金过分高于实际损失的主张没有进行举证，应承担不利后果，一审调整违约金的计算标准损害了潘跃明的合法权益。恒润公司辩称，封闭小区内开商铺，潘跃明也是受益人，一审查明的事实正确，恒润公司没有违约，逾期交房是潘跃明拒绝收房，且违背了合同协助履行责任。恒润公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回潘跃明的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1、一审判决认定恒润公司违约交房的事实错误，合同虽约定于2016年12月30日交房，但在符合交房条件时又因众多业主请求封闭小区内开商铺，恒润公司不得已才组织施工封闭商铺，双方约定商铺封闭工程至2017年6月底完工，恒润公司如期完成施工后，立即电话通知业主交房，故自2016年12月30日至2017年6月30日期间，不能认定为恒润公司延期交房时间。2、一审法院将实际交房时间2018年3月31日认定为违约截止时间，明显错误。恒润公司于2017年7月即张贴了交房公告并电话通知业主交房，应认定恒润公司实际履行了约定交房义务，不存在延迟交房的事实，而实际交房时间又受诸多因素影响，恒润公司开发的涉案小区内共有600多套房屋，不可能在同一天内全部办理好交房手续，业主们也不可能在同一天前来办理交房手续，故不能将每位业主的实际收房时间认定为违约交房的截止时间，应以恒润公司的通知时间为截止时间。潘跃明辩称，恒润公司延期交房原因是没有办理好验收手续，是其自身原因所致，恒润公司封闭商铺也没有经过潘跃明本人同意，所交付的房子都没有达到交房条件，故恒润公司的上诉理由不能成立。潘跃明向一审法院起诉请求：1、判令恒润公司向潘跃明支付从2016年12月31日起至房屋交付之日（2018年3月31日）止共455日逾期交房违约金44650.97元；2、本案诉讼费用由恒润公司承担。一审法院认定事实：恒润公司以出让方式取得位于同保路（城市公馆）编号为武国用（2014）第1456号地块的土地使用权后，经相关部门批准、许可在该地上建设商品房，项目名称为恒润城市公馆。2016年2月26日，潘跃明与恒润公司签订了编号为201500391715的《武冈市商品房买卖合同》，约定由潘跃明购买恒润城市公馆第1栋17层1715号商品房，该房屋建筑面积为137.90平方米，单价为每平方米3558.16元，总价款为490670元；潘跃明应于2016年2月26日支付首付款150670元，剩余房款采用银行按揭方式支付。该合同第十条约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准的商品房交付给买受人；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15日内对房屋进行验收并办理交接手续，出卖人在交接房屋时应出示本合同第十条规定的证明文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人如逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，潘跃明支付了首付款150670元，剩余房款已采用银行按揭方式支付。2016年6月，城市公馆项目建设基本完成，为尽快实现房屋交付，业主入住，恒润公司申请了市政府相关职能部门对城市公馆商住综合楼进行竣工验收，但因该工程项目总建筑面积、房屋层数、容积率超出原规划许可的规定，该工程项目至今未办理竣工验收手续及不动产权登记。城市公馆项目建设工程基本完成后，经业主请求并与恒润公司交涉，恒润公司将一楼27个内开商铺予以封闭用于住户活动空间。封闭商铺工程施工结束后，恒润公司于2017年7月张贴公告并开始电话通知业主交房，但购房业主认为房屋没有经过验收合格且小区相应配套设施未完善而拒绝收房，大部分业主在2017年9月、10月后才陆续办理交房手续。另查明，潘跃明在2018年3月31日与恒润公司办理了房屋交接手续，接收了其购买的商品房。一审法院认为，潘跃明、恒润公司双方签订的《武冈市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，系合法有效合同。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。潘跃明作为买受人，支付房屋首付款后，对剩余房价款以银行按揭贷款的方式予以支付，已履行了合同约定的付款义务；恒润公司作为出卖人，应当在约定的期限内向潘跃明交付符合质量要求的商品房。恒润公司因建房容积率超标，未能通过政府主管部门组织的竣工验收以及未能办理房屋所有权证，潘跃明虽已自愿接收房屋，但恒润公司延期交房的事实客观存在，故恒润公司应承担延期交房的违约责任。恒润公司辩称工程竣工后，验收申请未获准许是地方政府未作处理，逾期交房不是恒润公司的原因，因建房容积率超标系恒润公司自身的违法行为，故依法不能免除恒润公司的违约责任。双方签订的商品房买卖合同，约定恒润公司应于2016年12月30日将符合交房条件的房屋交付潘跃明，但恒润公司于2018年3月31日才交房，恒润公司逾期交房，应承担违约责任。恒润公司辩称城市公馆项目竣工后，恒润公司封闭一楼内操坪规划设计的27个商铺门面，系与业主协商一致同意延期交房，其未能提供充分证据证明双方约定的延期交房时间，故对恒润公司认为没有延期交房事实的观点，一审法院不予采纳。但考虑到恒润公司自愿放弃商铺销售利益对内开商铺予以封闭，提高了业主居住条件，这一事实客观存在，且潘跃明未举证证明恒润公司延期交房给潘跃明造成的具体损失，一审法院认为应该给予恒润公司90日的合理期限，同时考虑到封闭了内开商铺恒润公司做出了利益让步，因此，潘跃明主张恒润公司按合同约定按日支付房款万分之二的延期交房违约金至潘跃明实际接收房屋日止的请求过高，结合当地房屋的租金标准以及恒润公司于2018年3月31日已经实际交房的事实，一审法院酌情确定由恒润公司按照潘跃明房屋总价款的日万分之零点五承担自2017年3月31日起至2018年3月31日止的违约责任，经计算恒润公司应支付的违约金为8954.7元。一审法院据此判决：永州市恒润房地产开发有限公司在判决生效后10日内向潘跃明赔偿逾期交房的违约金8954.7元。二审中，潘跃明向本院提交了武冈市万家福房产经济有限公司出具的一份《证明》及其房屋按揭贷款合同，拟证明双方约定的逾期交房违约金不高。本院认为，该份《证明》非租赁合同，且不能证明两个小区地处同一地段，缺乏证明力，不予采信，双方对按揭贷款的事实无异议，贷款合同不属二审新证据。恒润公司向本院提交了三份《房屋租赁合同》，拟证明一审确定的违约金标准与涉案房屋同地段房屋租金标准相符。本院认为，该三份租赁合同均系复印件，无原件核对，潘跃明也未予认可，故对其真实性，本院不予采信。本院二审对一审认定的事实予以确认。另查明，本院在本案的第一次审理过程中（案号为（2019）湘05民终2793号），合议庭人员于2019年12月6日就涉案小区（城市公馆）的房屋租赁情况到当地进行调查，在恒润公司股东龚二毛的陪同下，向该小区物业工作人员及一水果店老板了解到的情况是城市公馆小区的房屋租金为14400－20000元/年。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。争议焦点为：1、恒润公司是否存在违约交房；2、一审确定的逾期交房违约金计算时间及标准是否恰当。关于恒润公司是否存在违约交房的问题。本案中，涉案《商品房买卖合同》约定恒润公司应于2016年12月30日前将经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付给潘跃明，而恒润公司实际交房时间为2018年3月31日，恒润公司延期交房的事实存在。对于延期交房的原因，双方各持己见。恒润公司称其应业主们的要求将涉案小区内开商铺进行封闭，导致延期交房，依约不应承担违约责任。潘跃明称涉案房屋未能如期验收是因为恒润公司开发的项目未经批准擅自增加楼层、容积率超标，延期交房系恒润公司自身原因所致，依约应承担逾期交房的违约责任。经查，由于案涉工程项目总建筑面积、房屋层数、容积率超出原规划许可的规定，未能通过政府相关职能部门组织的竣工验收，延期交房系恒润公司自身原因所致，上述事由不能归属于政府原因，不符合合同第十条可据实延期的情形。涉案工程竣工后，恒润公司应部分业主要求将小区内开商铺封闭，虽然也延长了工期，但无证据证明潘跃明同意延期交房，不能认定双方已变更交房期限，更不能据此免除恒润公司延期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的计算时间及标准的确定问题。恒润公司主张其已于2017年7月张贴了交房公告并电话通知潘跃明交房，应认定恒润公司于2017年7月履行了交房义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”恒润公司未以合同约定的方式通知买受人，也没有提交证据证明其于2017年7月已电话通知潘跃明收房，由于涉案房屋未经竣工验收，尚未达到合同约定的交房条件，一审据此将潘跃明接收房屋的时间2018年3月31日认定为恒润公司的实际交房时间并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，涉案合同约定逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之二，一审时恒润公司主张其不应承担逾期交房的违约责任，二审在坚持一审主张的同时，还主张约定的违约金标准超过潘跃明的实际损失，应予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失，由于潘跃明在诉讼中并未提供证据证明恒润公司逾期交房给其造成的实际损失情况，一审法院酌情将违约金计算标准予以调整并无不当，但将违约金标准调整为已付房款的日万分之零点五，标准过低，本案应综合恒润公司逾期交房的主观过错程度、同小区的房屋租金，根据公平原则和诚实信用原则，酌定逾期交房违约金的计算标准调整为已付房款的日万分之一。同时考虑到封闭小区内开商铺改善了小区居住条件，符合小区业主的共同利益，潘跃明亦从该行为获得实际便利，减免恒润公司实际封闭施工三个月的违约责任亦符合公平原则，故恒润公司应承担逾期交房违约金共计17909元（490670元×0.0001×365天）。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但调整的违约金标准过低，二审予以纠正。潘跃明的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。恒润公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初601号民事判决判项内容为：永州市恒润房地产开发有限公司在判决生效后10日内向潘跃明支付逾期交房的违约金17909元；二、驳回潘跃明的其他诉讼请求。一审案件受理费1100元按一审判决确定的不变。二审案件受理费1792元，由上诉人潘跃明负担492元，上诉人永州市恒润房地产开发有限公司负担1300元。本判决为终审判决。审 判 长  谭晓飞审 判 员  李玉芳审 判 员  莫佩华二〇二〇年十二月十六日法官助理敬梦雅代理书记员  贺卓英附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。