江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终9212号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈其军，男，1985年1月21日出生，汉族，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱静燕，女，1976年12月4日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。上诉人沈其军因与被上诉人朱静燕房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈其军上诉请求：1.请求撤销姑苏区法院(2020)苏0508民初521号判决书并依法予以改判；2、本案一审、二审诉讼费用由朱静燕承担。事实和理由：2019年10月30日后被上诉人要求上诉人归还918号商铺，一审法院认定该行为不能成为上诉人不支付租金的理由，但918号商铺是上诉人办公和收银的场所，归还后会对上诉人的日常经营活动产生重大影响，不利于实现合同目的。同时，上诉人就此事也多次与被上诉人协商，主张在双方协商一致后支付租金，因双方一直协商未果被上诉人诉至法院，因此上诉人并非恶意违约，其不支付租金系存在正当理由。上诉人基于对被上诉人的信任对租赁房屋进行了装饰装修，但被上诉人在合同有效期内单方面主张部分解除房屋租赁合同才导致上诉人未按约支付租金，双方就此问题一直处于协商阶段。同时，因受疫情影响上诉人在2020年3月12日后才开始营业，经营收入显著减少、资金周转困难。因此上诉人认为合同解除系双方过错导致，法院应考虑多重因素，不能仅以上诉人未按约支付租金而认定合同解除并判上诉人支付违约金。朱静燕在诉讼中答辩称：服从一审判决。对方的上诉理由不合理，合同上面清楚写明房子可以随时收回，疫情期间的房租房东也没有给我们减免，这是私人房产，没有规定一定要减免。我要求维持原判，尽快归还该房屋并支付一审判决的所有费用。朱静燕向一审法院起诉请求：1.判令解除商铺租赁合同，朱静燕按合同约定收回劳动路918号一楼自用，请求判决沈其军违约并交还劳动路916、914、912号一楼；2.请求判决沈其军支付劳动路918号和916、914、912号一楼，2019年10月30日至归还之日期间的房租及违约金共10.5万元，租金按照半年15万元的标准，违约金按年租金10%计算为3万元。沈其军向一审法院提起反诉请求：1.判令朱静燕支付918号商铺装修损失及搬迁费用10万元（具体以评估价格为标准）；2.判令朱静燕减免4个月租金100333元；3.反诉诉讼费用由朱静燕承担。一审法院认定事实：坐落于苏州市姑苏区不动产系陈虹与配偶张一心共同共有，劳动路**、916号不动产系李根荣与配偶孙娟芬共同共有，劳动路918号不动产系杜国龙、洪文军、杜宗杰按份共有。2014年4月，朱静燕和胡红梅（代）签订了劳动路912号、914号、916号、918号房屋租赁合同，租赁期限均为2014年5月1日至2019年4月30日。2019年1月，朱静燕和胡红梅（代）签订了劳动路912号、914号、916号商铺租赁合同，朱静燕和洪文军签订了劳动路918号商铺租赁合同，租赁期限均为2019年5月1日至2024年4月30日。2019年4月14日，朱静燕（出租方，甲方）与沈其军（承租方，乙方）签订商铺租赁合同，约定商铺坐落劳动路918号、916号、914号、912号，租赁用途汽车美容，其中劳动路918号租赁期自2019年4月30日至2020年4月29日，年租金6.1万元，劳动路916号、914号、912号租赁期自2019年4月30日至2022年4月29日，年租金共计24万元。同时约定，劳动路918号如遇甲方需要，乙方需提前无偿归还，不得闹事，否则甲方有权提前收回全部房屋。诉讼中，双方均确认承租物为涉案房屋的一楼。在商铺租赁合同履行过程中，沈其军支付了保证金1万元及至2019年10月31日止的租金，自2019年11月1日起未再支付租金。目前，涉案商铺仍由沈其军占有使用。一审庭审中，沈其军陈述，其未支付租金的原因是朱静燕在2019年10月要收回劳动路918号，不同意其转让，二楼租户和朱静燕有纠纷导致其广告牌被拆除，此后因受新冠××疫情影响，其在2020年3月12日之前未经营，故相应租金应予减免。一审诉讼中，双方均同意保证金1万元在本案中一并处理抵扣租金。2020年3月23日，朱静燕向沈其军出具了一份承诺书，主要内容：同意918号一楼2022年4月30日前继续给沈其军使用，期间不收回，2022年4月30日之后，如果朱静燕自己不使用，沈其军可以继续租用。如果2022年之后，朱静燕918号一楼自己要用，沈其军不得有异议，必须无偿归还。一审诉讼中，沈其军陈述其装修损失主要为墙面粉刷、贴瓷砖、地砖，并购买了洗车设备。朱静燕陈述其出租涉案房屋给沈其军时附带装修及设备，包括墙面瓷砖、地砖、水池、玻璃移门、卫生间及洗车、修车设备、收银台、空调、桌椅等，但没有清单。朱静燕表示不同意利用沈其军在涉案房屋内的装饰装修。对于所欠租金，沈其军确认朱静燕曾于2019年10月份口头催讨，当时约定是半年一付，提前一个月支付。上述事实，由朱静燕提交的商铺租赁合同、中国建设银行个人活期账户交易明细、房屋租赁合同6份、房屋所有权证、土地使用权、结婚证，沈其军提交的承诺书，姑苏区人民法院调取的不动产登记簿查询记录及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：朱静燕与沈其军签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。对于沈其军提出朱静燕是否有出租涉案房屋权利的问题，法院经审查认为，从本案证据反映朱静燕在2014年4月与出租方涉案房屋权利人或代理人签订了租赁合同，后又进行了续签，出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议，朱静燕的出租行为未违反法律法规强制性规定。沈其军自2019年11月1日起未支付租金系其违约，涉案房屋一直由沈其军占有使用，朱静燕提出要收回其中918号不能成为其不支付租金的理由。劳动路918号房屋虽然在合同中约定租赁期至2020年4月29日，但之后朱静燕又向沈其军承诺可以租赁至2022年4月30日，视为对租赁期限的再约定。沈其军无正当理由不支付租金，经朱静燕催讨仍未支付，朱静燕有权解除商铺租赁合同，该项诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持，2020年7月10日当庭主张之日即为商铺租赁合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，沈其军应当向朱静燕返还租赁房屋，并支付自2019年11月1日起至实际返还之日止的租金及占有使用费。朱静燕主张按年租金30万元计算，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，法院照准。沈其军关于2020年3月12日之前受疫情影响未经营，要求减免租金的抗辩意见，法院认为，江苏省人民政府自2020年1月25日启动公共卫生事件一级响应，沈其军虽未提供其未经营的相关证据，但疫情对经营的影响亦属客观存在，故对于2020年1月25日至3月11日期间的租金，由沈其军按70%予以支付。沈其军应当支付的租金为：2019年11月1日至2020年1月24日计2个月24天，租金为70000元（30万元÷12×2+30万元÷12÷30×24），2020年1月25日至3月11日计1个月16天，租金为26833元｛（30万元÷12+30万元÷12÷30×16）×70%｝，上述合计96833元，沈其军已支付的保证金1万元抵扣后，沈其军还应向朱静燕支付租金86833元。2020年3月12日起至房屋实际返还之日止的租金及占有使用费按年租金30万元标准计算。因沈其军未按约履行支付租金的义务，导致商铺租赁合同解除，朱静燕要求按照约定支付违约金3万元的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。因沈其军违约导致合同解除，诉讼中朱静燕表示不同意利用其装饰装修，故沈其军要求赔偿装修损失及搬迁费用的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。遂判决：一、朱静燕与沈其军签订的商铺租赁合同于2020年7月10日解除。二、沈其军于本判决生效之日起十日内将苏州市姑苏区、914号、916号、918号一楼租赁房屋返还朱静燕。三、沈其军于本判决生效之日起十日内支付朱静燕房屋租金及占有使用费（其中2019年11月1日至2020年3月11日为86833元，2020年3月12日起至房屋实际返还之日止按年租金30万元标准计算）。四、沈其军于本判决生效之日起十日内支付朱静燕违约金3万元。五、驳回沈其军的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2400元，由被告沈其军负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告朱静燕；反诉案件受理费2153元，由反诉原告沈其军负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定沈其军在与朱静燕就涉案商铺签订的数份《商铺租赁合同》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。因沈其军未能及时按约支付租金已构成违约，鉴于经朱静燕催讨后沈其军至今仍未支付拖欠的租金，朱静燕据此要求解除合同收回房屋并由沈其军支付拖欠的租金及赔偿违约金的请求，符合双方合同的约定及相关法律规定，应予支持。一审法院根据疫情对经营影响的客观情况，对于2020年1月25日至3月11日期间的租金，酌情由沈其军按70%予以支付，属一审法院依法裁量，并无不当。沈其军认为朱静燕提前收回商铺且在疫情期间未减免相应租金亦应对合同的解除承担相应过错责任的主张，无相应合同及法律依据，对沈其军据此提起的要求朱静燕减免租金并赔偿装修及搬迁费用反诉请求，本院不予支持。综上，沈其军的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4553元，由沈其军负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年十二月九日书记员  杨颖颖