连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0707民初4490号原告：郭鸿瑜，女，1990年10月7日出生，汉族，住连云港市赣榆区。原告：陈涛，男，1984年3月16日出生，汉族，住连云港市赣榆区。二原告共同委托诉讼代理人：李治国，江苏路卓律师事务所律师。被告：尚庆祥，男，1991年11月5日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：苏仕利，连云港市赣榆区柘汪法律服务所法律工作者。第三人：中国农业银行股份有限公司连云港赣榆支行，住所地连云港市赣榆区青口镇黄海路**。法定代表人：陈育腾，行长。委托诉讼代理人：刘西林，系公司员工。委托诉讼代理人：吴龙球，系公司员工。原告郭鸿瑜、陈涛与被告尚庆祥、第三人中国农业银行股份有限公司连云港赣榆支行（以下简称“农行赣榆支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭鸿瑜、陈涛及其委托诉讼代理人李治国，被告尚庆祥的委托诉讼代理人苏仕利、第三人农行赣榆支行的委托诉讼代理人刘西林、吴龙球均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭鸿瑜、陈涛向本院提出诉讼请求：1.判令依法确认原、被告签订的《房屋交易契约》有效；2.判令被告及第三人协助办理解除“赣榆区”的住房抵押手续；3.判令被告协助原告将“赣榆区”产权变更登记至原告名下；4.判令被告承担支付违约金的违约责任，自2020年7月1日起按基数945000元每日千分之一起计算违约金；5.被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2020年5月31日，原告经中介与被告签订《房屋交易契约》，约定被告将位于赣榆区的住房转让给原告，成交价格为945000元，立契时交给被告尚庆祥定金50000元。2020年6月20日之前给付首付款200000元，剩余购房款695000元办理二手房按揭贷款。双方还约定2020年6月30日之前办理房产过户手续。合同签订后，原告给付定金50000元，首付款205000元，向银行申请二手房贷款也已经获批，被告也将房屋交付给原告，原告进行了装修施工。原告在要求办理过户、解押时，被告拒绝配合，其行为已构成违约。因被告的房屋尚有按揭贷款未清偿，原告经与第三人协商，愿意代为垫付偿还被告在第三人处的房屋抵押贷款，解除抵押权，请求依法判令支持原告的诉讼请求。被告尚庆祥辩称，1.原告所诉与事实不符，被告委托中介出售房屋。2020年5月31日，在中介主持下，由苏某和原告陈涛签订涉案房屋交易契约，苏某不是房屋所有人，无权处分被告房屋，对该契约被告不予认可。后经协商，被告同意将涉案房屋以945000元卖给原告郭鸿瑜。2020年6月19日，原告郭鸿瑜支付首付款205000元，被告于当日将房屋交付原告郭鸿瑜；2.被告在房屋买卖过程中不存在违约，原告郭鸿瑜没有及时凑齐解押款，致使被告无法配合其过户，责任不在被告，原告要求被告承担违约责任缺乏事实和法律依据；3.原告在没有支付房屋相应对价的情况下，要求被告将涉案房屋登记至原告名下，没有事实和法律依据；4.被告并非违约方，原告要求被告承担违约金没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人农行赣榆支行述称，1.被告于2018年8月23日在我行办理一手房贷款594000万，累计归还贷款本金48618.7元，归还利息61578.64元，截至2020年1月21日尚欠本金545381.3元及利息10661.9元未还。该贷款以赣榆区抵押，不动产登记证明为苏（2018）赣榆区不动产证明第0010743号；2.被告必须归还在我行的另一笔惠农E贷借款180000元，结欠利息4996.15元（截至2020年10月21日），利息计算至贷款本息结清之日；3.原告要求被告承担自2020年7月1日起以945000元为基数，每日千分之一的违约金过高。根据原、被告签订的房屋交易契约第二条和第八条的约定，原告实际交付给被告250000元，包括定金和首付款，可以理解为按实际支付的房产价款250000元为基数计算滞纳金19500元。本院经审理认定事实如下：被告尚庆祥通过房屋中介委托其母亲苏某代为出售位于赣榆区住房一套。2020年5月31日，在房屋中介人员的居间介绍下，原告郭鸿瑜、陈涛（乙方）与被告尚庆祥（甲方）的母亲苏某签订了《房屋交易契约》。契约约定，甲方自愿将坐落于赣榆区的住房一套，建筑面积114.08平方米，房地产权证号苏（2020）赣榆区不动产权第00067**出售给乙方；双方议定上述房地产成交价为945000元，乙方在立契时支付给甲方定金50000元，于2020年6月20日前付给甲方首付款200000元，剩余房款695000元在甲方配合乙方进行二手房按揭贷款，银行贷款批复后双方进行过户，乙方取得新房产证抵押给银行，由银行将剩余房款一次性划入甲方指定账户；双方同意于2020年6月30日前共同办理房产过户手续，期间产生的过户税费及相关费用由甲乙双方依法各自承担；乙方定金到账后，甲方将房屋交付给乙方进行设计装修，甲方需将居住期间产生的水电物业等费用结清；……甲方悔约，应退还乙方定金并赔偿乙方装修费用及已付定金的两倍和双方中介费用，乙方悔约，定金不退并承担双方中介费，甲方不能按期过户，不能按期向乙方交付房产或乙方不能够按期向甲方付清购房款，每逾期一日，由先违约一方向对方支付上述房产价款千分之一的滞纳金。原告陈涛在乙方处签名，被告尚庆祥的母亲苏某在甲方处署名“尚庆祥苏某代”。同日，原告陈涛向被告尚庆祥转账支付定金50000元，由苏某代书定金收据一份，收据载明：“今收到陈涛（身份证号）交来购买连云港市赣榆区青口镇金海东路21号吾悦广场12幢1单元1502室房产，定金大写：伍万元整（￥50000.00）。双方议定房产总价款大写：玖拾肆万伍仟元整（￥945000），收款人：尚庆祥（身份证号：），苏某代，2020年5月31日”。2020年6月19日，为办理涉案房产的二手房按揭贷款，原告郭鸿瑜（乙方）与被告尚庆祥（甲方）在江苏赣榆农村商业银行另行签订了《房屋买卖合同》、《房屋出售人声明》、《个人购房贷款资金划转授权委托书》。同日，原告郭鸿瑜分两次向被告尚庆祥转账支付首付款180000元、25000元，共计205000元。被告尚庆祥出具两份收条交原告郭鸿瑜持有，并将涉案房屋交付给二原告。2020年7月1日，江苏赣榆农村商业银行审批通过了原告郭鸿瑜的贷款申请，同意发放按揭贷款69万元。但因二手房贷款需要买卖双方办理房产过户后，由二手房买受人以所买房屋办理二手房抵押手续后才能放款，而被告未配合办理涉案房产的解压及过户手续导致二手房贷款最终未能办成。另查明，被告尚庆祥在购买涉案房产时仅支付了一部分首付款，剩余房款在第三人农行赣榆支行处办理了按揭房贷。被告与第三人在2018年6月19日签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为594000元，借款期限为180个月，利息采用基准利率为基础上浮20%后确定，还款方式为等额本息还款，借款人提前还款，须至少提前三十天向贷款人提出书面申请并经贷款人书面同意。贷款人同意提前还款的，贷款人有权要求借款不低于提前还款金额一个月贷款利息支付违约金。被告尚庆祥以涉案房产为上述借款办理抵押登记手续。还查明，2020年3月份，被告尚庆祥与第三人农行赣榆支行签订《农户贷款借款合同》，约定借款金额为180000元，借款期限自2020年3月15日至2023年3月14日，采用固定利率一年期LPR计息，还款方式为利随本清，到期一次性归还借款本息。庭审中，原告郭鸿瑜、陈涛表示，愿意向第三人农行赣榆支行提前归还涉案房产剩余贷款本息及提前还款违约金，由被告尚庆祥及第三人农行赣榆支行配合办理房产解压及过户手续。如提前还款的总金额超出应支付给被告的剩余房款690000元，对超出部分，二原告将另案主张。但第三人农行赣榆支行认为，因被告尚庆祥有房产，考虑到他有还款能力，我行才将惠农贷的180000元出借给他，如果二原告想让我行协助办理解压手续，应该也将被告的180000元借款本息还清。诉讼前，原告郭鸿瑜申请诉前财产保全，本院于2020年8月19日作出（2020）苏0707财保123号民事裁定，对登记所有权人为尚庆祥的位于赣榆区房产进行查封，查封期限为三年。原告郭鸿瑜为此预交保全费5000元。本院认为，原告郭鸿瑜、陈涛与被告尚庆祥签订了《房屋交易契约》，被告尚庆祥虽未在合同上签名，但其委托母亲苏某签订契约，且购房定金、首付款共计255000元均支付至被告账户。被告亦在办理涉案二手房贷款时配合原告郭鸿瑜至江苏赣榆农商行签订了借款手续，并将涉案房屋交付给二原告。由此可见，原、被告之间的《房屋交易契约》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。交易契约约定，二手房按揭贷款批复后双方进行过户，原告取得新房产证抵押给银行，由银行将剩余房款一次性划入被告指定的账户。现二手房贷款已经获得批复，但因被告未将其在第三人处房贷还清并办理解压手续导致涉案房产无法过户。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。庭审中，二原告表示愿意提前偿还涉案房产的房贷本息及提前还款违约金，二原告的提前还款行为可以涤除涉案房产在第三人处的抵押债务，且涉案房产不存在本案查封之外的其他阻碍交易契约继续履行的情形，故原、被告的交易契约可以继续履行。第三人和被告应协助二原告办理清偿房贷及解押手续，在房产解压后由被告配合二原告办理过户手续。至于交易中产生的过户税费及相关费用由原、被告双方依法各自承担。关于违约金，从本案交易契约的履行过程来看，二原告恪守合同义务，按约支付购房定金、首付款，且涉案二手房贷款已经获得批复，但因被告违背诚信原则，未配合办理涉案房产的解压手续导致二原告无法通过二手房贷款缓解资金压力，故被告应当向原告支付违约金。二原告要求按照交易契约约定的房款总价的日千分之一支付，被告认为该违约金标准过高，本院将违约金的计算标准调整为以690000元（945000元－255000元）为基数，自2020年7月2日起至涉案房产过户至二原告名下之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR的四倍计付，金额以207000元（690000元×30%）为限。因二原告提前偿还房贷的实际金额尚未确定，最终需以第三人农行赣榆支行的结算结果为依据，故二原告实际代偿的金额及被告应支付给原告的违约金、本案诉讼费、保全费等费用之和少于剩余房款690000元时，二原告应将差额返还给被告。第三人农行赣榆支行述称，因被告有房产，我行才将另一笔惠农贷180000元出借给被告，二原告应将该180000元还清，我行才能配合二原告办理房产解压手续。因被告向第三人所借的180000元并未以本案房产提供担保，该笔借款偿还与否与涉案房产无关，二原告无代偿义务，故对第三人的该述称意见，本院不予采纳。综上所述，对原告诉讼请求中合理合法的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告郭鸿瑜、陈涛与被告尚庆祥在2020年5月31日签订的《房屋交易契约》合法有效；二、原告郭鸿瑜、陈涛应于本判决发生法律效力之日起十日内代被告尚庆祥向第三人中国农业银行股份有限公司连云港赣榆支行清偿位于连云港市赣榆区[不动产权证：苏（2020）赣榆区不动产权第0006710号]的贷款本金、利息及相关费用（贷款本金、利息及相关费用以清偿之日确定的实际数额为准）；第三人中国农业银行股份有限公司连云港赣榆支行和被告尚庆祥于原告郭鸿瑜、陈涛清偿前述贷款本金、利息及相关费用后十日内协助办理注销前述房产的抵押登记手续；三、被告尚庆祥于注销抵押登记后十日内协助原告郭鸿瑜、陈涛将前述房产过户至原告郭鸿瑜、陈涛名下；四、被告尚庆祥应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭鸿瑜、陈涛支付违约金，违约金以690000元为基数，自2020年7月2日起至上述房产过户至原告郭鸿瑜、陈涛名下之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR的四倍计付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13968元，减半收取6984元，由原告郭鸿瑜、陈涛负担134元，被告尚庆祥负担6850元；保全费5000元，由被告尚庆祥负担（二原告已预交，被告于本判决发生法律效力之日起十日内将上述费用支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 李秋红二〇二〇年十二月五日法官助理 杨海宁书 记 员 房树芬法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。（二）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。