辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2652号上诉人（原审被告）：张爽，女，1983年7月2日出生，汉族，住抚顺市新抚区。上诉人（原审被告）：宋晓峰，男，1982年10月26日出生，汉族，户籍地抚顺市望花区。现住抚顺市新抚区。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈辉，男，1971年6月8日出生，汉族，户籍地抚顺市东洲区莫地南路**楼**，现住抚顺市新抚区天朗国际小区**楼****。二上诉人委托诉讼代理人：陈冬，男，1981年12月6日出生，汉族，户籍地抚顺户籍地抚顺市东洲区南花园西街******，住抚顺市新抚区天朗国际小区**楼****iv>被上诉人（原审原告）：抚顺天朗物业管理有限责任公司，住所地：抚顺市新抚区千金街（西一路**）。法定代表人：刘健强，该公司总经理。委托诉讼代理人：马岩，该公司员工。上诉人张爽、宋晓峰因与被上诉人抚顺天朗物业管理有限责任公司（以下简称天朗物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初1774号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张爽、宋晓峰上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人与开发公司签订《前期物业管理服务协议》已经到期作废，且未经过法定程序续签，被上诉人仍在上诉人居住小区进行物业管理没有合法依据。在抚顺市住建局备案的前期物业招标文件中明确规定：天朗置业与天朗物业签订的《前期物业服务合同》有效期为2012年4月20日至2014年4月20日。合同到期后，按照法律规定，天朗物业公司应与天朗小区业主委员会重新签订物业服务合同，但天朗物业公司并没有与业主委员会签订该份合同。二、业主委员会已作出解聘天朗物业公司的决定并要求其限期撤离，符合《辽宁省物业管理条例》之规定。解聘决定书经过超半数的业主表决同意，符合法定人数。三、天朗物业公司与开发公司签订的《前期物业服务协议》和《业主临时管理规约》内容存在欺诈，向业主承诺的服务内容不兑现。2019年11月21日业主委员会向天朗物业公司送达《整改通知书》，但天朗物业公司既不回应，也不整改。四、收费标准过高且未经过审批，《前期物业管理协议》第14条的约定，违反了《中华人民共和国合同法》第40条、41条关于格式合同条款的规定。《前期物业管理协议》第14条约定明显加重业主责任、排除业主主要权利，有失公允，应为无效条款，因为被上诉人的服务标准与其收费价格明显不符。五、一审法院判决上诉人败诉，违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、八、十条之规定，属于适用法律错误。天朗物业公司辩称，请法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。张爽于2015年12月11日入住天朗国际小区4号楼2811室，并与被上诉人签订了《前期物业服务协议》。根据该协议第八条第四款及第十四条的约定，虽然前期物业服务合同期限已经届满，但业主委员会并没有选出新的物业管理部门，也没有订立新的物业服务合同。被上诉人作为小区的物业管理部门，以原合同标准对小区物业进行管理，业主在享受物业公司提供的服务后，理应按约支付物业管理费。（至于上诉人所述解聘物业公司一事，抚顺市新抚区人民政府就此事已作相关调查，调查结果与业主委员会提供的名单存在严重不符，政府建议通过司法途径解决。再者业主委员会属于执行机构，不能代替全体业主进行决定，需要召开业主大会进行民意表决，表决后业主大会方可代为执行。）一、业主委员会未按照《辽宁省物业管理条例》第五十条、第五十一条执行，解雇物业公司并不成立。业主委员会成立后向被上诉人提出整改意见十四条，要求物业公司整改，否则不同意签订物业服务合同。该十四条整改内容大部分与物业服务无关。二、抚顺市住建局备案的前期物业服务合同的期限为2012年4月20日起至2014年4月20日止，虽然前期物业服务合同已经届满，但业主委员会没有选出新的物业管理部门，没有订立新的物业合同，被上诉人根据前期物业服务合同第三十五条、第三十六条约定管理小区，收取物业管理费，合理合法。上诉人提及的《辽宁省物业管理实施细则》自2018年2月1日起施行，前期物业服务合同期限届满时该实施细则尚未施行，而当时施行的《辽宁省物业管理条例》并未规定备案合同需要续签，故不存在合同无效。三、上诉人并非责任主体，不能代表业主委员会行使责任主张。四、被上诉人服务收费根据《物业服务收费管理办法》实行政府指导价、有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定。具体收费标准由业主与物业管理企业在《前期物业管理服务协议》中约定。物业费组成并未包含绿化部分，至于上诉人所说不交物业费停用电梯卡一事，被上诉人一直对不交物业费业主采取免费升级服务。五、物业公司是小区的服务机构，物业费是物业公司生存的基础，如果小区业主长期拖欠物业费势必会导致物业公司的服务费收取不足，导致小区服务质量的下降，最终也会影响自己的居住环境。根据《前期物业管理服务协议》第四条，为方便业主，与业主协商以年为单位收取物业管理费。被上诉人收取服务过后半年的物业费合情合理。天朗物业公司向一审法院起诉请求：一、请求法院判令张爽、宋晓锋给付2019年12月11日至2020年6月10日物业管理费765.06元；二、请求判令张爽、宋晓锋按照每日千分之三支付逾期的费用直至结清全部管理费。截止2020年6月10日应支付违约金344.28元，合计人民币1109.34元；三、本案诉讼费用由张爽、宋晓锋全部承担。一审法院认定事实：张爽、宋晓锋系夫妻关系，二人为天朗国际广场29-4号楼2811室业主。2015年12月11日张爽、宋晓锋、天朗物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：“甲方抚顺天朗物业管理有限责任公司，乙方张爽、宋晓锋，房屋建筑面积67.11平方米，第八条违约责任第四款：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和收费时间交纳物业管理服务费及相关费用的，乙方应当补交并从逾期之日起按照应交纳金额每天3‰交纳违约金。”张爽、宋晓锋自2019年12月10日后未缴纳物业费，现物业公司向张爽、宋晓锋主张2019年12月11日至2020年6月10日期间物业管理费765.05元（67.11㎡×1.9元/㎡/月×6个月）。2019年12月2日，天朗国际小区业主委员会作出《天朗业主大会解聘天朗物业公司通知书》，内容为“业主委员会受业主大会的委托，执行业主大会的决议，解聘天朗五月公司在本小区的物业服务和管理。”天朗物业公司对解聘一事不予认可，天朗物业公司至今仍为该小区提供物业服务。一审法院认为，天朗物业公司为小区业主提供物业服务，张爽、宋晓锋作为业主有义务交纳物业服务费。该物业费收费标准已在《前期物业管理服务协议》中明确约定，该服务协议内容不违反法律规定，一审法院予以确认。张爽、宋晓锋对天朗物业公司的服务不满意应当通过正当途径解决，不能以此为由拒绝交纳物业费。张爽、宋晓锋拒绝交纳物业费不仅会导致自己生活不便，也会导致天朗物业公司无法提供更好的物业服务，故天朗物业公司要求张爽、宋晓锋给付物业费的请求，一审法院予以支持。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会，业主委员会执行业主大会的决议事项。选聘和解聘物业服务企业，应由业主共同决定。现张爽、宋晓锋未向一审法院提交该小区业主大会与物业公司终止了物业服务合同并选聘了新的物业服务企业的相关证据。在此期间，天朗物业公司对该物业事实上仍进行了管理，其诉请要求业主按原合同内容给付物业费的诉讼请求一审法院予以支持。因物业服务协议中对交纳物业费的时间约定不明确，对天朗物业公司要求张爽、宋晓锋支付滞纳金的请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、张爽、宋晓锋于本判决生效后十五日内给付物业公司责任公司2019年12月11日至2020年6月10日期间的物业服务费人民币765.05元。二、驳回抚顺天朗物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由张爽、宋晓锋负担。二审期间,上诉人张爽、宋晓锋提交如下证据：证据1、天朗国际小区首届业委会选举结果公告、公章制作存根，拟证明：业主委员会产生合法有效，有权代表业主行使权利。天朗物业公司质证意见：对业主委员会的产生存在异议，并且已经通过司法程序解决。证据2、前期物业合同（示范文本）、现场绿化照片、通知和整改通知书，拟证明：物业费中包含绿化养护费用，其中有1000平方米的绿地，但实际绿化不足200平方米，业主委员会给物业公司下发的整改通知但物业公司不整改也不回应。天朗物业公司质证意见：该前期物业合同示范文本并非天朗物业公司与上诉人的前期物业管理服务协议，并且上诉人并非责任主体，不能代表业主委员会行使责任主张。证据3、解聘证据：撤场通知书、会议记录（2020年9月27日）、新抚区人民政府关于天朗国际小区物业招标相关事宜的调查结果报告、天朗国际小区业主大会会议记录（2020年11月9日至11月19日），拟证明：解聘合法有效，过程没有违法违规行为。天朗物业公司质证意见：对业主大会会议记录（11月9日至11月19日）的真实性存在异议。业主委员会没有按照《辽宁省物业管理条例》第五十条、第五十一条的规定执行，故解聘天朗物业公司并不成立。抚顺市新抚区政府作出的调查结果显示，业委会提供的1276户业主名单中实际参加会议是375户，占比29.6％，未参会为539户，占比42.6％，弃权344户，占比27.2％，调查结果显示业主委员会提供的名单存在严重不符。证据4、《抚顺市城市绿化管理条例》，拟证明：根据条例第7条规定，新建居住区的绿化用地面积占建设用地面积的比例不低于20%，天朗占地面积是21000平方米，绿化面积应当是4300平方米，但是前期物业合同示范文本是1000平方米，本身就已经违反了该条例，实际上只有170平方米，涉嫌合同欺诈，虚假承诺。天朗物业公司质证意见：该证据与本次诉讼无关，物业费组成也没有绿化一项。被上诉人天朗物业公司提交如下证据：证据1、住建局备案合同（1页），拟证明：天朗物业公司在住建局备案的招标文件合法，没有违规事项。张爽、宋晓锋质证意见：对真实性认可，对证明目的不认可，文件是天朗置业和天朗物业签订的示范合同，天朗物业公司有这个文件后才可以和业主签订前期物业协议，但是期限是两年，天朗物业公司用两年的合同和业主签订了无固定期限的合同，涉嫌合同欺诈。被上诉人提供的合同是不完整的，合同中1.9项下的物业费包括绿化养护费用，但实际物业服务没有绿化养护的项目。证据2、天朗国际广场项目物业费组成明细，拟证明：物业费用的组成没有绿化一项。张爽、宋晓锋质证意见：对真实性没有异议，对证明目的有异议，该公示是不完全的，墙上的公示物业费的构成第四项物业区域绿化养护费用，因前期物业合同包括绿化费用，如物业公司的支出没有绿化养护费用，应在1.9元的物业费中扣除。证据3、抚顺市新抚区人民政府关于天朗国际小区物业招标相关事宜的调查结果报告，拟证明：业主委员会提供解聘物业公司的名单存在严重不符。张爽、宋晓锋质证意见：对真实性认可，对证明目的不认可，1109没有过半数，弃权和不配合的占多数，这个意见不具备代表性，调查报告没有定论，也没有发现业主委员会的表决中有违法违规行为。调查有满意度选项，但报告中没有统计，还有两项也没有统计。此调查是调查业主大会是否存在违规选聘物业公司的行为及业主委员会履职情况与被上诉人要证明的目的不符。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为：根据双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、《前期物业管理服务协议》是否终止；二、《前期物业管理服务协议》约定的物业费标准是否过高。关于焦点一，张爽、宋晓锋主张其与天朗物业公司签订的《前期物业管理服务协议》已经终止，但天朗物业公司不予认可，在卷证据表明有关主管部门已对天朗国际小区业主大会是否存在违规选聘物业行为及业主委员会履职情况展开调查。因天朗物业公司认为《前期物业管理服务协议》未依法解除并提起另案诉讼请求法院予以确认，故双方签订的《前期物业管理服务协议》是否终止应通过另案诉讼认定，本院不予评判。鉴于《前期物业管理服务协议》是否终止尚无定论，而在此期间天朗物业公司向天朗国际小区业主提供了物业服务，故一审法院支持天朗物业公司要求张爽、宋晓锋给付物业费的诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于焦点二，天朗物业公司系天朗国际小区的物业管理单位，其仅在物业服务区域内提供物业服务，负责小区内的绿化管理及养护。张爽、宋晓锋以小区绿化面积未达到《抚顺市城市绿化管理条例》规定的绿化面积及《前期物业服务合同》约定的绿地面积为由，主张《前期物业管理服务协议》存在欺诈进而拒绝交纳物业费，于法无据，本院无法支持。天朗国际小区的物业费收费标准经过主管部门审批并明确约定于《前期物业管理服务协议》中，且张爽、宋晓锋自2015年12月办理入住至2019年12月始终按该标准交纳物业费，现张爽、宋晓锋提供的证据不足以证明该小区物业费标准过高，故该上诉理由本院不予支持。综上，上诉人张爽、宋晓锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张爽、宋晓锋负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  刘晓菲审判员  张 秦二〇二〇年十二月十七日书记员  刘佳伟