安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1990号 上诉人（原审原告）：长淮信达地产有限公司，住所地安徽省淮南市洞山东路，统一社会信用代码913404007901131054。 法定代表人：周增好，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡利利，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：闫正科，安徽八公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淮南市龙鸿商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区会战路南侧水云庭大商，统一社会信用代码91340400MA2N13DLXT。 法定代表人：纪九照，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：纪九照，男，1965年1月27日出生，汉族，淮南市龙鸿商业运营管理有限公司总经理，住安徽省淮南市田家庵区。 上诉人长淮信达地产有限公司因与被上诉人淮南市龙鸿商业运营管理有限公司（以下简称淮南龙鸿运管公司）、纪九照房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 长淮信达地产有限公司上诉请求：1、撤销原判第三项；2、依法改判淮南龙鸿运管公司支付房屋租金逾期付款违约金389624.20元（每日按照未付租金的万分之三支付，从2018年7月1日暂时计算至2019年12月31日，违约金付至租金付清时止）；3、依法改判淮南龙鸿运管公司支付长淮信达地产有限公司代其垫付电费370648元、逾期付款42995元（从2017年5月4日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.35%，暂时计算至2019年12月31日，计算至款付清时止）；4、依法判决纪九照对前述款项承担连带清偿责任；5、一、二审诉讼费由淮南龙鸿运管公司、纪九照承担。事实和理由：一审认定事实部分错误，判决结果部分错误。1、一审认定长淮信达地产有限公司未能举证证明在未经最终核实结算的情况下怠于支付租金的责任完全在淮南龙鸿运管公司，认定事实错误，判决驳回房屋租金逾期付款违约金错误。一审未支持两年多的利息，对长淮信达地产有限公司显然是不公平、不公正的；2、一审认定欠缴水电费的会议纪要签订主体不是长淮信达地产有限公司，认定事实错误，判决驳回房屋租金逾期付款违约金错误。会议纪要的甲方虽然是淮矿商业运营管理安徽有限责任公司，但该公司是长淮信达地产有限公司的子公司，该公司仅仅是依据长淮信达地产有限公司的授权代替长淮信达地产有限公司履行房屋租赁合同的部分内容，该代替履行的结果应归于长淮信达地产有限公司享有，故长淮信达地产有限公司对此提出诉请，主体适格，人民法院应予支持。淮南龙鸿运管公司、纪九照一审并未对欠电费的主体提出过异议，只是说包含售楼部的电费，应当予以扣除，说明淮南龙鸿运管公司、纪九照对欠电费会议纪要认可。一审在当事人并未对欠电费主体提出异议的情况下，仅以会议纪要签署主体不是长淮信达地产有限公司，进而做出不予处理决定，显然是不适当的，再结合淮南龙鸿运管公司、纪九照的承诺书对电费以及其他应付淮矿地产的费用，法院应当对长淮信达地产有限公司主张的电费进行裁决。淮南龙鸿运管公司、纪九照主张2016年5月-2018年10月缴纳的电费包括售楼部的电费，但其没有提交相关缴纳电费的证据，无法证明其主张，一审认定举证责任在长淮信达地产有限公司是强人所难。 淮南龙鸿运管公司、纪九照共同辩称，长淮信达地产有限公司的上诉请求不能成立，违约金不应当支持。淮南龙鸿运管公司、纪九照退场是双方协商同意的，电费也不应当支持，淮南龙鸿运管公司、纪九照还替长淮信达地产有限公司代缴了30个月的电费，一审也没有处理。一审判决书中很多不是其当庭陈述的内容，房屋租赁合同签订时间和交房时间有一个月的差距，这个月不能计算租金。双方协商退场时，保证金应当冲抵房租，一审没有冲抵错误。房屋租赁后，淮南龙鸿运管公司、纪九照对房屋进行了装修，长淮信达地产有限公司也因此受益，一审没有按照其主张数额支持，不支持该数额也应当进行评估。 长淮信达地产有限公司向一审法院起诉请求：1.判令淮南龙鸿运管公司支付长淮信达地产有限公司租金2365660元(详见计算清单)，支付逾期付款违约金389624.2元(每日按照未付租金的万分之三支付，从2018年7月1日暂时计算至2019年12月31日为389624.2元，违约金付至租金付清时止)，以上款项合计2755284.2元；2.判令淮南龙鸿运管公司支付长淮信达地产有限公司代其垫付电费370648元，逾期付款利息42995元(逾期付款利息从2017年5月4日起，按照人民银行同期贷款年利率4.35%计算，暂计算至2019年12月31日，计算至款息付清止)，本息合计413643元；3.判令纪九照对第一项、第二项诉讼请求中的款息承担连带保证责任；4.本案全部诉讼费用均由淮南龙鸿运管公司、纪九照承担。 一审法院认定事实如下：2015年6月19日，淮矿地产有限责任公司（后更名为长淮信达地产有限公司）与华杰商贸公司签订《房屋租赁合同书》，约定：“出租方（甲方）：淮矿地产有限责任公司承租方（乙方）：华杰商贸公司第一条房屋坐落位置、面积、交付时间及标准甲方将位于淮南市田家庵区会战路南侧水云庭大商出租给乙方，租赁面积17866.88㎡（详见房屋建筑面积测量报告）。甲方拟于2015年7月1日前将房屋交付乙方，如有延迟，具体交付时间以双方签字的《房屋移交确定书》为准，租赁范围和交房标准详见附件一、附件二。第二条租赁期限租赁期限：10年，即2015年7月1日至2025年6月30日。装修免租期12个月，即2015年7月1日至2016年6月30日。第三条租金及支付方式1.租金标准：第一个租赁年为装修经营免租期、第二、三个租赁年度16元/㎡*月；从第四个租赁年起，租金在上一年基础上环比递增5%（详见租金缴纳表附件三）。3.装修免租期内发生的费用（包括但不限于第六条之约定）由乙方自行支付。第五条履约担保1.本合同签署后7个工作日内，乙方向甲方转账支付人民币捌拾万元（￥800000元），作为本合同的履约保证金。2.若乙方未按合同约定如期、足额缴纳租金或未按约定支付违约金的，甲方有权直接从乙方履约保证金中抵扣；合同期满或非乙方原因终止的，甲方扣除乙方按本合同第六条约定的应付费用后，剩余履约保证金无息退还；因乙方的原因导致本合同无法履行（包括但不限于本合同第十二条约定之情形），履约保证金不予退还。第六条相关费用的缴纳1.能源费：本合同项下租赁房屋自移交予乙方起，甲方收回房屋之日止，房屋产生的水、电、气等能源费，由乙方自行承担……供电管理服务由淮矿商业运营管理安徽有限责任公司与承租方单独签订供电管理服务协议。2.维修费用：本合同项下租赁房屋自移交予乙方之日起，甲方收回房屋之日止，因乙方原因导致该房屋及其附属设备、设施损毁维修、更换费用及日常维修保养费用，乙方负责并承担一切费用，包括但不限于供水、供电、排水、消防系统和门窗等。3.乙方的装修二次消防报验等政府规费及使用该房屋进行商业活动产生的各项费用，由乙方自行承担。第十二条乙方违约责任1.乙方逾期支付租金的，应自逾期之日按欠付金额每日万分之三向甲方支付违约金。2.租赁期内，因乙方原因，中途退租导致合同解除的，合同履约保证金不予返还，乙方应需按届时租金标准赔偿甲方12个月租金，作为甲方经济损失……”。 2016年10月24日，淮矿地产有限责任公司（后更名为长淮信达地产有限公司）与华杰商贸公司、淮南龙鸿运管公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：“甲方（出租方）：淮矿地产有限责任公司乙方（原承租方）：华杰商贸公司丙方（新承租方）：淮南龙鸿运管公司鉴于实际运营主体及消防延误问题出现的现实情况，现甲乙丙三方经友好协商，就该租赁合同的合同主体变更及免租期起始时间调整等事宜达成以下协议：一、从2016年10月20日起《房屋租赁合同》承租方由乙方变更为丙方。二、甲、乙方双方同意乙方交纳给甲方的履约保证金80万元直接转为丙方应支付给甲方的履约保证金，在租赁合同期满后由丙方到甲方办理退还手续。三、因消防延误等原因，在合同期内，《房屋租赁合同》约定的装修经营免租期时间延长6个月时间，即调整为：从2015年7月1日至2016年12月31日；第1期租金缴纳时间调整为：2016年11月20日之前。（以后租金缴纳时间详见附件一：此次调整后的租金缴纳表）。四、本协议签订后，由丙方承担租赁合同约定的所有权利义务（包括本协议签订之前和之后），应按期向甲方支付租金、电费及其他费用。该债权债务转移行为是建立在乙丙双方自愿的基础上，由此产生的其他问题均与甲方无关……”。 2018年6月30日，双方经协商解除上述房屋租赁合同。 2018年9月17日，淮南龙鸿运管公司向长淮信达地产有限公司作出《关于水云庭大商解除合同的回函》，内容为：“淮矿地产有限责任公司我公司在2018年3月27日向贵公司提出关于水云庭商业解除合同的申请，贵公司已同意该申请并经过协商到2018年6月30日为合同租赁终止日，同时开始办理各商户移交工作，到目前为止已完成商户移交十多家，并已与贵公司重新签订了房屋租赁合同，剩余几家商户我公司正在做移交的工作，本月底可完成全部移交工作。由于在移交中贵公司在水云庭商业排烟、排水、排污和屋顶漏水造成的损失等具体费用上没能达成共识，导致我公司和贵公司的租金无法计算，因此我公司愿意通过再次协商或法律诉讼途径维护自己的权益，如果在此期间贵公司采取停电、停水等，造成的一切损失由贵公司承担全部责任。” 2018年10月17日，纪九照向长淮信达地产有限公司出具《承诺书》，载明：“本人自愿承担保证责任且按时支付淮矿地产有限责任公司的欠缴租金，暂计至2018年6月30日为306.5万元，且做出如下承诺：……3.承诺至2018年6月30日欠款计306.5万元，按月度分批次支付，请求欠缴费用306.5万元中扣除（80万元经营保证金、健身房损失15万元、及其他所有投入设施设备计100万元，最终待淮矿地产核实，以淮矿地产核实为准）。4.电费及其他应付淮矿地产费用，承诺三日内与淮矿地产核实金额……”。 另查明：租赁期间内，华杰商贸公司、淮南龙鸿运管公司多次通过函件的形式就涉案房屋消防、漏水等事宜与长淮信达地产有限公司进行沟通。 再查明：2020年4月29日，纪九照到庭陈述“当时在解除合同的时候，我说因为是我违约，所以这80万的保证金我不要了”。 一审法院认为：法律规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》是各方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应自觉履行。关于拖欠租金的数额，根据合同约定，免租期从2015年7月1日至2016年12月31日，且双方均确认协商解除合同的时间为2018年6月30日，故租金计算的起止时间为2017年1月1日至2018年6月30日，该期间租金按照双方合同约定的16元/㎡*月的标准计算为5145661.44元（17866.88㎡×16元／㎡×18个月=5145661.44元），扣除长淮信达地产有限公司认可的淮南龙鸿运管公司已实际支付该期间的租金2780000元，尚拖欠租金为2365661.44元（5145661.44元-2780000元=2365661.44元）。故长淮信达地产有限公司主张淮南龙鸿运管公司支付租金2365660元的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。关于淮南龙鸿运管公司、纪九照辩称2015年7月1日至实际交房时间2015年8月7日期间不应计算租金的辩解意见，因淮南龙鸿运管公司、纪九照并未提交证据证明租赁房屋的实际交付时间，其该项辩称证据不足，依法不予采信。淮南龙鸿运管公司、纪九照在质证时提出已交纳的80万元履约保证金应抵扣租金的意见，双方合同约定“租赁期内，因乙方原因，中途退租导致合同解除的，合同履约保证金不予返还”，且纪九照到庭明确陈述“当时在解除合同的时候，我说因为是我违约，所以这80万的保证金我不要了”，此时淮南龙鸿运管公司、纪九照再主张以80万元履约保证金抵扣租金不符合双方约定，缺乏事实依据，依法不予采信。关于淮南龙鸿运管公司、纪九照提出健身房损失应在应付租金中扣除的意见，因淮南龙鸿运管公司、纪九照未提交相关损失的证据，对该辩解意见依法不予采信。 关于长淮信达地产有限公司主张的逾期付款违约金，长淮信达地产有限公司主张的系合同协商解除次日即2018年7月1日之后的逾期付款违约金，虽双方在合同中明确约定逾期支付租金所产生的违约金的计算标准，但从长淮信达地产有限公司提供的纪九照于2018年10月17日出具的承诺书可以看出，在结算所欠租金时，淮南龙鸿运管公司法定代表人纪九照明确提出“请求欠缴费用306.5万元中扣除80万元经营保证金、健身房损失15万元及其他所有投入设施设备计100万元，最终待淮矿地产核实，以淮矿地产核实为准”，但长淮信达地产有限公司未举证证明其及时将核实后的欠缴租金情况告知于淮南龙鸿运管公司，长淮信达地产有限公司认可淮南龙鸿运管公司在该承诺书后于2018年11月15日又支付租金70万元，履行了部分支付租金的义务，长淮信达地产有限公司未能举证证明在未经最终核实结算的情况下怠于支付租金的责任完全在于淮南龙鸿运管公司，故其该项诉请，缺乏依据，依法不予支持。 关于长淮信达地产有限公司主张的电费，长淮信达地产有限公司提交的《水云庭大商运营管理会议纪要》中，淮矿商业运营管理安徽有限责任公司与纪九照对于截止2016年5月16日的电费金额进行确认，开庭时淮南龙鸿运管公司辩称2016年5月17日至2018年10月期间其缴纳的电费中包括长淮信达地产有限公司售楼部产生的电费并提交其单方制作的电表抄表记录，考虑到涉案租赁关系已解除，涉案租赁房屋已经由长淮信达地产有限公司接收的实际情况，为了查明该部分事实，一审法院要求长淮信达地产有限公司陈述整个租赁期间售楼部电费的缴纳情况以及电表设置情况，但经释明，长淮信达地产有限公司未作明确回复，结合租赁合同中关于“供电管理服务由淮矿商业运营管理安徽有限责任公司与承租方单独签订供电管理服务协议”的约定以及会议纪要签署主体并非本案长淮信达地产有限公司的情况，关于长淮信达地产有限公司主张电费的诉讼请求，在本案中不作处理，相关权利人可另行主张解决。 关于长淮信达地产有限公司主张纪九照对淮南龙鸿运管公司拖欠的租金承担连带保证责任的诉讼请求，根据法律规定，第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，纪九照系淮南龙鸿运管公司的法定代表人，其于2018年10月17日向长淮信达地产有限公司出具担保承诺书，保证合同成立并生效，纪九照应对本案租金承担连带清偿责任。长淮信达地产有限公司的该项诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：1、淮南龙鸿运管公司于本判决生效之日起十日内一次性支付长淮信达地产有限公司租金2365660元；2、纪九照对上述款项承担连带清偿责任，纪九照承担保证责任后，有权向淮南龙鸿运管公司追偿；3、驳回长淮信达地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费32151元，由长淮信达地产有限公司负担8149元（已交纳），淮南龙鸿运管公司、纪九照负担24002元（应于本判决生效之日起十日内交纳至一审法院）。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。 本院认为，本案争议焦点为：1、长淮信达地产有限公司诉请淮南龙鸿运管公司支付房屋租金逾期付款违约金389624.20元是否应当予以支持；2、一审对长淮信达地产有限公司诉请的电费不予处理是否妥当。针对上述焦点问题，本院评判如下： 关于第一项争议焦点，本院认为：2018年9月17日，淮南龙鸿运管公司向长淮信达地产有限公司出具了《关于水云庭大商解除合同的回函》，就案涉房屋租赁合同的解除、商户移交工作进行了回复，并明确表示在移交过程中存在商业排烟、排水、排污和屋顶漏水造成的损失，因该费用未能达成一致，造成租金无法结算。同年，2018年10月17日，纪九照亦向长淮信达地产有限公司出具了《承诺书》，对于欠缴租金请求扣除相关费用，并表明最终待淮矿地产核实，以淮矿地产核实为准。现长淮信达地产有限公司并未提交证据证明其对租金数额进行最终核实并通知了淮南龙鸿运管公司，故其诉请淮南龙鸿运管公司承担逾期付款违约金无依据，本院依法不予支持。 关于第二项争议焦点，本院认为：案涉房屋租赁合同第六条第一款第二项约定：“供电管理服务由淮矿商业运营管理安徽有限责任公司与承租方单独签订供电管理服务协议”，且欠缴水电费会议纪要的签订主体亦是淮矿商业运营管理安徽有限责任公司，即便如长淮信达地产有限公司上诉所称淮矿商业运营管理安徽有限责任公司系其子公司，但法律规定子公司具有独立的法人主体地位，享有独立的诉讼权利及义务，故一审对涉及到案外人的电费在本案中不予处理并无不当，长淮信达地产有限公司的此项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。民事主体是否适格是法院依职权主动审查的范围，长淮信达地产有限公司上诉称淮南龙鸿运管公司、纪九照未对欠电费主体提出过异议、法院对电费不予处理不适当的理由，不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，长淮信达地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11833元，由长淮信达地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王  雪  霞 审判员 王  元  元 审判员 李    侠 二〇二〇年十二月十六日 书记员 倘余山（兼） 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。