辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终1523号 上诉人（原审原告）：范士龙，男，1974年5月28日出生，汉族，无职业，住辽宁省大连市中山区。 委托诉讼代理人：刘宝君，辽宁新世纪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张春艳，女，1967年9月14日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。 委托诉讼代理人：金勇虎，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大连寰宇房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区。 法定代表人：甘露，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨兴权，北京市弘嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：甘露，男，1983年4月4日出生，汉族，大连寰宇房地产开发有限公司总经理，住辽宁省大连市沙河口区。 上诉人范士龙与被上诉人张春艳、大连寰宇房地产开发有限公司（以下简称寰宇公司）、甘露执行异议之诉一案，不服辽宁省盘锦市大洼区人民法院（2020）辽1104民初1931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人范士龙的委托诉讼代理人刘宝君、被上诉人张春艳的委托诉讼代理人金勇虎、被上诉人寰宇公司的委托诉讼代理人杨兴权到庭参加了诉讼。被上诉人甘露经本院合法传唤未到庭，按缺席审理。本案现已审理终结。 范士龙上诉请求：撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人之间存在虚构债务，通过虚假诉讼，恶意串通侵害上诉人财产权益的行为，一审判决对于该事实未予查明。其次，上诉人与被上诉人大连寰宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，也依据合同约定支付了购房款，并且，已经实际占有使用案涉房屋多年，已经依法取得案涉房屋所有权，足以对抗案涉的在建工程抵押权。综上，上诉人认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误，损害了上诉人的财产权益，故依法提起上诉，请贵院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 张春艳辩称，一、上诉人认为被上诉人之间存在虚构债务，通过虚假诉讼，恶意串通侵害上诉人财产权益的说法没有事实根据。一审法院认定的事实，客观正确。一审法院认定的事实都是基于在一审庭审过程中诉讼各方提交的证据经过质证以及合议庭合议以后确认的事实。在一审庭审过程中，上诉人并未提供任何证据加以证明被上诉人之间存在恶意诉讼的事实。答辩人认为一审法院认定的事实正确。二、上诉人主张其已取得案涉房屋所有权的说法没有法律依据。上诉人以房屋买卖协议主张其对案涉房屋拥有所有权的诉讼请求没有法律依据。根据《物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。再根据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案案涉房屋在未依照房屋买卖合同相关约定为上诉人办理不动产所有权登记前上诉人不享受所有权。三、上诉人基于已签订《商品房买卖合同》、依据合同约定支付了购房款、已实际占有案涉房屋等事实其可以对抗案涉房屋的在建工程抵押权的主张没有法律依据。1.根据《物权法》第一百七十条之规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。即答辩人作为涉案房屋抵押权人依法享有优先受偿权。根据《执行复议和异议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的相关规定以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条之相关司法观点，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但，应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而做出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定的商品房消费者。买受人不是《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。2.结合到本案，上诉人所购包括案涉房屋在内的十套商品房，根据商品房买卖合同中的记载内容，商品房的用途均为公建，案涉房屋办理的在建工程抵押登记证明的在建工程抵押登记清册规划用途中记载的内容为非住宅。因此，上诉人购买的包括案涉房屋在内的十套房屋属于投资经营性非住宅不动产，上诉人在起诉状中也自认购买涉案房屋后用于4S店的经营。因此，上诉人购买投资经营性非住宅的行为不能对抗答辩人的抵押权，上诉人的上诉请求没有法律依据。答辩人认为，一审法院适用法律正确。综上所述，答辩人认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据。恳请贵院依法驳回上诉人的上诉请求。 寰宇公司辩称，双方债务已经经过法院生效判决，上诉人才提出虚假诉讼。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人之间的借款合同涉及了抵押权，抵押权登记经过法院确认合法有效，属于物权，享有优先权，应受到保护，上诉人在明知抵押的情况下以明显低于市场价签订了合同，是不受法律保护的。 范士龙向一审法院起诉请求：1、请求确认原告对于以下房产拥有所有权：大连市沙河口区西南路499号飞扬LOFT项目3#楼1单元-1层4号、3#楼1单元1-2层1号、3#楼1单元1层2号、3#1单元1层3号房产；2、请求终结对以上房产的强制执行；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年8月12日，张春艳委托大洼恒丰村镇银行股份有限公司（以下简称“恒丰银行”）向甘露发放贷款人民币30000000.00元，同年8月27日，恒丰银行与寰宇公司签订抵押合同，寰宇公司用飞扬LOFT项目在建工程3#楼1单元-1层4号、3#楼1单元1-2层1号、3#楼1单元1层2号、3#1单元1层3号、4#楼1单元-1层2号、4#楼1单元1-2层5号作为抵押，为甘露30000000.00元的借款担保，并于2013年9月6日在大连市国土资源和房屋局、大连市房地产登记发证中心，办理了《中华人民共和国在建工程抵押登记证明》，该抵押登记至今未撤销。2016年1月11日，范士龙与寰宇公司签订包括案涉房屋在内的10份《商品房买卖合同》，同时签订了《商品房买卖合同之补充协议》，该协议第一条约定：“甲方（寰宇公司）再次承诺，除甲方在签订《商品房买卖合同》及本协议时已告知的关于乙方（范士龙）所购房产存在的纠纷和抵押外，甲方对乙方所购房产拥有所有权……注：签订《商品房买卖合同》及本协议时，甲方向乙方告知了乙方所购房产上存在以下纠纷和抵押：（1）甲方曾以乙方所购房产作为抵押进行贷款，现尚欠银行贷款未偿还。”协议第二条约定：“……注：双方约定的900万元购房首付款，也是用于甲方支付有关银行本协议所涉房产的抵押贷款，解除本协议所涉房产的抵押。”但寰宇公司未办理案涉抵押房产的解除。2019年5月30日，本院受理了张春艳诉甘露、寰宇公司借款合同纠纷一案，并于2019年7月18日判决：“一、甘露于本判决生效后10日内返还张春艳借款本金30000000.00元，并从2013年8月12日起至本判决确定给付日止，按《个人借款合同》的约定支付利息、罚息；二、张春艳对寰宇公司的抵押房屋（飞扬LOFT项目在建工程3#楼1单元-1层4号、3#楼1单元1-2层1号、3#楼1单元1层2号、3#1单元1层3号、4#楼1单元-1层2号、4#楼1单元1-2层5号）在上述借款本息范围内享有优先受偿权。”，该判决已发生法律效力。本院在执行张春艳与甘露、寰宇公司借款合同纠纷一案中，范士龙对执行标的，即飞扬LOFT项目3#楼1单元-1层4号、3#楼1单元1-2层1号、3#楼1单元1层2号、3#1单元1层3号房产，提出书面异议，本院于2020年6月5日驳回了范士龙的异议请求，因此范士龙诉至法院。 一审法院认为：一、关于原告范士龙请求确认大连市沙河口区西南路499号飞扬LOFT项目3#楼1单元-1层4号、3#楼1单元1-2层1号、3#楼1单元1层2号、3#1单元1层3号四处房产所有权的问题，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，原告范士龙与被告寰宇公司签订案涉四处房屋买卖合同，因原告范士龙并未将该四处房屋物权办理至其名下，故没有证据证明原告范士龙取得了该四处房屋的所有权，只是取得了物权期待权，原告范士龙与被告寰宇公司所签订的《商品房买卖合同》，只能证明双方因房屋买卖合同形成债权，依照《中华人民共和国合同法》相关规定，原告范士龙可以要求被告寰宇公司承担违约责任。二、关于案涉房产，恒丰银行与寰宇公司于2013年9月6日在大连市国土资源和房屋局办理了大房建沙有限字第ZJ20130070号《中华人民共和国在建工程抵押登记证明》，抵押权人为恒丰银行，抵押人为寰宇公司。2016年1月11日，在原告范士龙与被告寰宇公司签订的《商品房买卖合同之补充协议》中，被告寰宇公司亦明确告知原告范士龙其所购买的房屋作为抵押进行贷款，尚欠贷款未偿还，因此本院做出被告张春艳对被告寰宇公司抵押的房屋在借款本息范围内享有优先受偿权。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，原告请求终结对案涉房产的强制执行，无事实和法律依据，对原告范士龙的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告范士龙就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决如下：驳回原告范士龙的诉讼请求。案件受理费44563.00元，由原告范士龙负担。 二审中，上诉人围绕上诉请求提供最高人民法院（2014）民抗字第50号民事判决书和大连市中级人民法院（2017）辽02执恢224号执行裁定书，证明案涉房产未办理产权登记的原因之一是寰宇公司未依据该判决书的规定向海川建设集团有限公司支付工程款致使海川公司未向其交付案涉房产的全部竣工报验资料，因此案涉房产未办理产权登记并非上诉人过错。提供最高人民法院（2020）最高法民申5137号和（2020）最高法民申4346号民事裁定书，证明本案事实与该两份裁定书中的案件的事实相似，本案的法律适用和事实认定应以两份裁定书的认定为参考。被上诉人张春艳质证，本案涉及房产在2013年办理在建工程抵押及经过法院判决享有优先受偿权，该证据与本案无关。针对最高院裁判文书判例，该文书与本案有本质区别，本案的争议焦点是上诉人作为非住宅的买受人是否可以对抗上诉人买受之前已存在的抵押权的法律问题，而上诉人提交的该两份文书争议焦点是作为普通债权人查封被执行人的财产时房屋买受人是否可以对抗的法律问题，该两份文书对应的法律条款为执行异议和复议规定的第29条规定，而本案争议焦点对应的是执行异议和复议规定的第27条规定，上诉人从一审开始适用法律错误，导致二审上诉没有法律依据。寰宇公司质证，判决事项并没有把我公司给的工程款和海川公司给的资料设定先后顺序，工程款和竣工验收没有直接法律关系，但如果没有竣工资料进行验收和办理产权有直接关系，现在是海川不交付竣工资料导致无法办理产权登记，上诉人所述缺乏法律依据。针对最高院裁判文书判例，同意被上诉人张春艳意见，这两个案件与本案无关联性。 二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案争议焦点问题是上诉人是否对诉争房屋享有足以阻却执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。现上诉人提出其与寰宇公司之间为房屋买卖合同关系，其购买房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，可以排除执行。法院认为，2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条中规定，商品房销售者的权利优先于抵押权人的抵押权，但此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而做出的例外规定，这里的商品房消费者应仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定的商品房买受人，一般的房屋买卖合同买受人不适用于该处理原则。本案中，上诉人购买的房屋非住宅，并非用于居住，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者的条件，其为一般房屋买卖合同的买受人，其不享有优先于抵押权的权利，故其权利不能阻却执行。 关于上诉人提出的被上诉人虚构债务问题，被上诉人之间的债权债务在上诉人购买房屋时就已经存在，且在其购买房屋时亦明知涉案房屋存在抵押权，生效判决亦确认被上诉人张春艳对诉争房享有抵押权优先受偿权。故上诉人的这一主张不成立。 关于涉案房屋所有权问题，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案诉争房屋并未办理房屋产权登记，故对上诉人要求确认房屋为其所有的主张不予支持。 综上所述，上诉人范士龙的上诉请求不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费44563元，由上诉人范士龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  王金生 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇二〇年十二月十一日 书记员  赵燕菲 附法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；