山东省曹县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1721民初4748号原告：张跃奎，男，1962年11月11日出生，回族，住曹县。委托诉讼代理人：胡德生，曹县普连法律服务所法律工作者。被告：姜海龙，男，1984年5月20日出生，汉族，住曹县。委托诉讼代理人：张忠永，上海市海华永泰（济南）律师事务所律师。被告：刘风君，女，1984年6月6日出生，汉族，住曹县。委托诉讼代理人：李炳辉，山东泉兴律师事务所律师。原告张跃奎与被告姜海龙、刘风君房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，2020年9月22日公开开庭进行了审理，原告张跃奎的委托诉讼代理人胡德生，被告姜海龙的委托诉讼代理人张忠永，被告刘风君的委托诉讼代理人李炳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张跃奎向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还原告购房款50万元并支付资金占用期间的利息18万元；2.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年9月18日，原告与被告姜海龙签订《购房协议书》，被告因急需用款自愿将坐落于曹县磐石街道办事处磐石新城0019座1单元22号、23号房屋以50万元的价格卖给原告，原告付清房款后，被告姜海龙给原告出具收据并将涉案房屋的《商品房买卖合同》原件资料交付给原告。后原告要求被告姜海龙协助原告办理房产过户登记手续，被告姜海龙拒不配合，原告遂于2020年3月份诉至法院，请求确认原告与被告姜海龙签订的《购房协议书》有效并协助原告办理房产过户手续。被告姜海龙主张涉案房屋系其与被告刘风君的夫妻共同财产。因涉案房屋被其他法院查封，造成履行不能，法院驳回了原告的诉讼请求。现因涉案房屋被法院查封，二被告无法协助原告办理过户手续，原告的购房目的不能实现，诉请二被告返还原告购房款并支付资金占用期间的利息。姜海龙辩称，其与原告不存在真实的房屋买卖合同关系，原告与其哥哥张跃伟是高利贷放贷人，本案的案由和基础法律关系为民间借贷，所签订的房屋买卖合同只是一种形式，合同签订的双方自签订合同的时候都互相明知不是以房屋交付或者是支付购房款为真实目的，也不会真正的去履行合同，这也是签订合同后原告没有向被告支付购房款，被告也没有向原告交付房屋的真正原因。刘风君辩称，本案是合同纠纷，其不是合同主体，不是本案适格主体。本案协议处分的房产是姜海龙与刘风君的共同财产，协议上没有刘风君签字，也没有得到刘风君的追认，因此为无效合同。涉案房屋一直由被告刘风君及孩子占有居住使用至今。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《购房协议书》及收款收据，被告姜海龙和刘风君对其真实性均无异议，但主张合同无效且原告并未支付购房款50万元，原告应提供银行转账凭证。《购房协议书》签订后，被告姜海龙将案涉房屋相关的所有原始资料原件均交给了原告张跃奎，被告姜海龙虽称原告没有实际支付购房款，但其既没有向原告索回《购房协议书》及与案涉房屋相关的所有原始资料原件，也未在法定期限内行使撤销权，之后又与原告签订了《房屋租赁协议书》，2017年9月至2019年3月，案涉房屋按揭贷款由原告偿还，原告虽未能提供转账支付购房款的银行交易记录，但原告提供的证据及其陈述可以相互印证，应认定原告张跃奎与被告姜海龙签订的《购房协议书》有效，原告支付了购房款50万元。案涉房屋《商品房买卖合同》记载买受人仅为被告姜海龙，原告提供的证据也不能证明被告刘风君对其与被告姜海龙签订的《购房协议书》知情或进行了追认，《购房协议书》对被告刘风君不具有法律效力。2、原告提交的《房屋租赁协议书》，被告姜海龙和刘风君对其真实性均无异议，但主张原被告不存在真实的租赁关系，称是2017年被告姜海龙因涉其他诉讼导致涉案房屋被查封，通过李志峰与原告签订的虚假协议及伪造的银行流水，以达到向查封法院提出执行异议解封案涉房屋的目的，但原告就案涉房屋未提出执行异议，《房屋租赁协议书》有被告姜海龙的签名及身份证号码，合同虽不够完善，基于普通民众非专业法律人员的原因，不能否定原被告之间存在房屋租赁关系。3、原告提交的山东曹县农村商业银行股份有限公司银行卡余额明细查询及中国工商银行存款凭条，被告姜海龙和刘风君对其真实性均无异议，但主张不是向原告支付的租金，而是偿还的房屋贷款，案涉房屋还款银行卡自双方签订《购房协议书》当日就被原告持有，该银行卡于2020年5月21日才由被告姜海龙挂失，至今仍为原告持有，应认定2017年9月至2019年3月间的房屋按揭贷款系由原告张跃奎偿还。4、被告姜海龙提交的（2019）鲁1721民初2985号民事判决书及庭审笔录，原告对其真实性无异议，但主张案涉房屋买卖并不是为（2019）鲁1721民初2985号案件中的借贷所做的担保，案涉购房款50万元与（2019）鲁1721民初2985号案件中的50万元不是同一款项，被告也认同并非同一款项。5、本院对李志峰的调查笔录，原告提出异议，称李志峰与被告姜海龙有直接利害关系，经审查，李志峰的证言与被告姜海龙陈述相矛盾，对该证言证明效力不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：原告作为购房方（乙方）与被告姜海龙作为卖房方（甲方）于2014年9月18日签订了《购房协议书》1份，载明：甲方将其拥有独立产权的位于磐石新城0019座01单元22号房、23号的房屋（建筑面积133.22平方米）以人民币伍拾万（￥500000.00元整）出售给乙方。乙方愿意以上述价格在2014年9月18日向甲方认购该房。协议还约定了其他事项。当日被告姜海龙为原告出具收到条1份，载明：“今收到人民币（大写）伍拾万元整，￥500000元。说明：购房款（磐石新城0019座01单元22号房、23号房），姜海龙。2014年9月18号”。协议签订后，被告姜海龙将案涉房屋的《商品房买卖合同》原件2份、开发商山东金砖置业有限公司的原始收款收据原件14份及中国工商银行《个人借款凭证》原件2份、案涉房屋偿还按揭贷款银行卡原件全部交给了原告。2015年8月1日，原告与被告姜海龙签订《房屋租赁协议书》1份，被告姜海龙作为乙方（承租方）在《房屋租赁协议书》上签名并按手印。2017年9月和10月，通过被告刘风君账户每月向原告转账4650元，2017年11月至2019年3月，通过被告刘风君账户每月向原告转账4600元，被告称所转款项是偿还涉案房屋贷款，而非租赁费。原告每月向偿还案涉房屋按揭贷款的银行卡支付4600元，案涉房屋偿还按揭贷款银行卡于2020年5月21日由被告姜海龙挂失，原始卡至今仍为原告持有。案涉房屋于2017年6月12日被山东省菏泽经济开发区人民法院予以查封并执行。本院认为，原告张跃奎与被告姜海龙于2014年9月18日签订《购房协议书》，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，具有法律效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告张跃奎与被告姜海龙签订《购房协议书》后，原告张跃奎负有向被告姜海龙支付购房款50万元的义务，被告姜海龙负有将案涉房屋交付给原告张跃奎并协助办理过户登记手续的义务。被告姜海龙虽称原告没有实际支付购房款，但其既没有向原告索回《购房协议书》及与案涉房屋相关的所有原始资料原件，也未在法定期限内行使撤销权，而后又与原告签订了《房屋租赁协议书》，应认定原告张跃奎支付了购房款50万元。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉房屋被人民法院查封并执行，被告姜海龙已无法履行交付涉案房屋，致使合同目的无法实现，原告张跃奎在不能实现合同目的的情况下，请求被告姜海龙返还购房款，本意就包含了解除合同，故原告张跃奎请求被告姜海龙返还购房款50万元，本院予以支持。原告张跃奎请求按年利率6%支付资金占用期间的利息至2020年9月18日，于法无据，本院不予支持。原告提供的证据不能证明被告刘风君对其与被告姜海龙签订的《购房协议书》知情或进行了追认，《购房协议书》对被告刘风君不发生法律效力，原告请求被告刘风君返还购房款50万元，本院不予支持。综上所述，依据上述法律法规及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告姜海龙返还原告张跃奎购房款50万元，于判决生效后10日付清；二、驳回原告张跃奎的其他诉讼请求。案件受理费10600元，减半收取5300元，由被告姜海龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  王秀良二〇二〇年十二月二日法官助理赵静书记员韩娇