江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终3595号上诉人（原审原告）：彭绍军，男，1962年11月24日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审原告）：聂巧云，女，1964年3月25日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：范斌，江苏尚扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李美娇，江苏尚扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港融辉置业有限公司，住所地连云港市云台山风景区学林路东、学院路西、屏竹路北。法定代表人：付景辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：董淑远，江苏海郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜浩谦，江苏海郡律师事务所律师。上诉人彭绍军、聂巧云因与被上诉人连云港融辉置业有限公司（以下简称融辉置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院(2019)苏0791民初1846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭绍军、聂巧云上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审诉求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误。1.与上诉人签订的《商品房买卖合同》的合同相对方是被上诉人，在银行的对账单中也载明该房是被上诉人销售给上诉人的一手房，上诉人所有手续、款项的支付都是在被上诉人售楼处按照被上诉人要求履行、支付的。因此，上诉人认为被上诉人在一审中陈述涉案房屋已抵押给他人，与本案事实不符，假如涉案房屋抵押给他人、但抵押未经房产部门登记、不能对抗上诉人，同时被上诉人在签订《商品房买卖合同》时未告知上诉人，对上诉人不产生法律效力。2.涉案房屋经物价部门备案公示的价格与成交价格每平米仅差1分钱，并不存在一审判决认定的其成交价格远低于2017年同地段同类型商品房成交价格情形。一审中上诉人提交的微信聊天截图足以证明被上诉人的销售员工承认为了规避房价备案，额外收取的购房款才没有在合同中显示。上诉人一审主张被上诉人在购房款外加收上诉人31万元行为违反商品房明码标价的规定，依法应予返还。3.涉案小区销售很红火，被上诉人辩称上诉人所购的商品房及其他81套商品房抵售给福建卓越建设开发有限公司（以下简称卓越公司）不成立，只有滞销的产品或商品才用去抵债。4.一审认为彭绍军、聂巧云在签定合同时并没有提出异议（正常逻辑应拒签），表明彭绍军、聂巧云向案外人支付转让费是完全自愿的与事实不符，一审中上诉人已经举证证实：售楼小姐要求先交31万再签合同，不先交31万不卖房给上诉人，上诉人当时交31万并不是真实意愿，而是被逼迫的。足以证实被上诉人利用销售的优势，侵犯上诉人的平等购买权。本院认为中还指出：“上诉人作为完全民事行为能力人对此应当尽谨慎义务，在没有辩明林某的身份的情况下，其直接将31万元交付林某，事前未要求被告林某向其出具定购单以及书面合同，事后也未要求被告林某出具加盖被告公章的正规收据或发票，其行为明显违背日常生活经验。”上诉人认为此说不符合事实，所有手续是售楼小姐徐某安排上诉人签的，地点是在四季金某售楼处，上诉人认为，就是与被上诉人在履行合同；虽然上诉人是具有完全民事行为能力，但被上诉人是具有丰富经验和庞大策划机构的地产商，其履行履约经验、能力是上诉人无法具备的。上诉人没有索要定购单和书面合同和加盖公章的正规收据或发票等不是上诉人的错，是被上诉人在设计的套路中就是不给上诉人的定购单、书面合同、正规收据和发票，这不能认定上诉人行为明显违背日常生活经验，作为判决上诉人败诉的理由。被上诉人融辉置业公司答辩称：1.上诉人是通过盛某公司联系涉案房屋权益人林某，与林某进行协商并通过盛某公司支付31万元转让费，同时与林某签订《更名申请》等，上诉人在一审庭审中也确认双方协商的总价中是包括了转让费。以上事实均证明，上诉人支付转让费是自愿的，不存在误解，现上诉人要求返还转让费违反诚实信用原则。2.上诉人的转让费是通过中介支付给案外人，并由案外人出具了收据，答辩人是基于《更名申请》与上诉人签订了《商品房买卖合同》，且双方签订的买卖合同与上诉人实际支付的房款存在巨大差距，但上诉人对此也没有提出异议，近两年时间也没有向答辩人主张，在答辩人没有收到上诉人支付上述转让费的情况下，上诉人无权主张答辩人返还。3.导致合同无效的仅限法律行政法规。本案中，政府在特定时期对房屋买卖市场进行限价调控的政策性文件，并非法律和行政法规，不能致使合同无效，且双方签订的商品房买卖合同致使履行以房抵款协议的附随义务，所约定的价格没有超过政府限价，答辩人也没有收到上诉人额外支付的相关款项。彭绍军、聂巧云向一审法院起诉，请求判令：融辉置业公司退还转让费31万元及利息（自2017年10月7日起至实际给付日止按照银行间同业拆借的利率贷款）并承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：2017年10月7日，彭绍军、聂巧云与融辉置业公司签订两份《商品房买卖合同》，第一份合同约定彭绍军、聂巧云以1271943元的价格向融辉置业公司购买其开发的四季金某小区第1#楼1单元1-1103室房屋，该合同约定彭绍军、聂巧云应于签约当日付清房款421943元，余款850000元以银行贷款的方式支付；第二份合同约定彭绍军、聂巧云以1247657元的价格向融辉置业公司购买其开发的四季金某小区第1#楼1单元1-1102室房屋，该合同约定彭绍军、聂巧云应于签约当日付清房款397657元，余款850000元以银行贷款的方式支付。合同签订后，彭绍军、聂巧云按合同约定向融辉置业公司支付了二份合同的首付款共计819600元并以银行贷款方式支付了剩余房款。融辉置业公司向彭绍军、聂巧云交付了涉案房屋。一审法院另查明，2017年，融辉置业公司(甲方)与案外人卓越公司(乙方)签订《以房抵款协议》，该协议约定:1.双方同意，乙方整体打包购买1号楼，共计81套房源，总建筑面积:7891.56平方米，房屋总价9910元。双方同意以下列工程款冲抵所购上述商品房的房款:甲方欠付的四季金某三期1#、2#、3#、12#、13#、15#、16#楼及人防地下室建筑安装总承包施工工程款9991150元。甲方同意乙方可以乙方指定的其他单位、个人的名义购买上述商品房。乙方以其指定的其他单位、个人购买上述商品房的，仍视为乙方购买了上述商品房，甲乙双方有关购房款支付、工程抵付之事宜仍执行本协议的约定。2、甲方同意乙方上述商品房购房款全额以上述工程款抵付。双方同意于《商品房买卖合同》签订当日分别向对方出具房屋收款发票(乙方或乙方指定的第三方)、工程款收款正式发票。3、双方同意在本协议签订之日起90日内，乙方须就本协议第1条所述的81套房屋并提供与之对应的购房者名单后与甲方签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》一经签订，即视为乙方已支付了相应的房款总额，也视为甲方已向乙方支付了与房屋总价款等额的工程款。本协议签订后，甲方即可暂停支付与该房款等额的工程款。该部分房屋的《商品房买卖合同》一经签订，即视为乙方已支付了相应的房款总价，也视为甲方已向乙方支付了与房屋总价等额的工程款。4、本协议约定之商品房单价、总价款仅指商品房本身之价格及价款，并不包括购买商品房所需承担的税费以及购买、使用该商品房所需由购房者承担的其他费用。双方还就其他事项进行了约定。2017年5月25日，卓越公司的员工张某(甲方、委托方)与案外人连云港盛某房地产经纪有限公司(乙方、受委托方)（以下简称盛某公司）签订《委托协议书》，双方约定由甲方委托乙方独家承销融辉置业公司抵售给卓越公司的四季金某三期1号楼81套房屋。在代理销售过程中，卓越公司指定该公司会计林某等与盛某公司对接，销售方式为以抵售价为基准，由林某等根据房屋楼层位置确定加价款并由林某等收取该部分加价款，然后由业主与融辉置业公司按抵售价签订《商品房买卖合同》，盛某公司每套收取3000元中介费。2017年10月7日，林某向彭绍军、聂巧云出具《收条》两份，第一份内容为:今收到四季金某三期1#楼1单元1102转让费155000元整，以银行汇款为准；第二份内容为:今收到四季金某三期1#楼1单元1103转让费155000元整，以银行汇款为准。同日，彭绍军、聂巧云通过POS机刷卡，向盛某公司支付了310000元。一审法院再查明，彭绍军、聂巧云于一审庭审中自认，当时房屋买卖时双方协商的总房价包含争议的310000元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。彭绍军、聂巧云主张融辉置业公司在房价款之外收取转让费，但融辉置业公司提交的《以房抵款协议》，《更名申请》，江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1051号民事判决书及该案案外人提供的《委托协议书》、《情况说明》、（2020）苏07民终1528号民事判决书等相关证据已形成完整的证据锁链，足以证明涉案房屋系福建卓越建设工程开发有限公司从融辉置业公司处通过以房抵工程款的方式获得房屋的处置权，并委托连云港盛某房地产经纪有限公司予以销售，通过各方所举证、质证的证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面综合审查判断可以得出林某收取转让费的行为与融辉置业公司无关。故彭绍军、聂巧云要求融辉置业公司承担返还转让费的诉讼请求，无事实依据，不能成立。买房是人生之大事，彭绍军、聂巧云作为完全民事行为能力人对此应当尽到谨慎义务，在没有辨明林某的身份的情况下，其直接向将310000元交付林某，事前未要求林某向其出具定购单以及书面合同，事后也又未要求林某出具加盖融辉置业公司公章的正规收据或发票，其行为明显违背日常生活经验。同时，彭绍军、聂巧云、融辉置业公司签订的第一份《商品房买卖合同》中载明涉案商品房单价为12580.99元，该价格远低于与2017年同地段同类型商品房成交价格，而涉案商品房合同价格加上收取的转让费155000元[(1271943元+155000元)/100.78平方米]后，涉案商品房单价14159元/平方米；彭绍军、聂巧云、融辉置业公司签订的第二份《商品房买卖合同》中载明涉案商品房单价为12600.99元，该价格远低于与2017年同地段同类型商品房成交价格，而涉案商品房合同价格加上收取的转让费155000元[(1247657元+155000元)/99.17平方米]后，涉案商品房单价14144元/平方米，两套商品房的单价均与当时的市场价格较为相符，且彭绍军、聂巧云也认可当时协议的购房总价中包含本案争议的310000元，可以认定彭绍军、聂巧云给付林某310000元的真实意思表示是在涉案商品房抵售价的基础上予以加价购买，因此该310000元应为彭绍军、聂巧云自愿支付给林某的款项，而非支付给融辉置业公司的购房款。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，一审法院判决：驳回彭绍军、聂巧云的诉讼请求。一审案件受理费5950元（彭绍军、聂巧云已预交），由彭绍军、聂巧云负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：被上诉人融辉置业公司是否有义务向上诉人返还转让费。本院认为，上诉人虽然认可涉案房屋的总价是包含转让费的，但认为该总价格已经超过了融辉置业公司就涉案房屋进行备案的价格，所以超出备案价格部分的转让费应当予以退还。对此，本院认为，因尚无效力性强制性规定商品房售价高出备案价格致使商品房买卖合同无效，上诉人也未诉求解除与融辉置业公司的商品房买卖合同，所以上诉人要求融辉置业公司退还转让费没有法律及合同依据。上诉人称其不知房屋总价已经超过了备案价格，所以才接受房屋总价，对此本院认为，即使上诉人不知晓房屋总价超过备案价格，上诉人在购房前也应当对房屋的位置、房价等重要因素进行充分了解后，接受了房屋总价才决定购买，既然上诉人已经接受房屋总价，并自愿交纳了转让费，现又以总价超过备案价为由要求超出部分予以返还明显与其之前的行为相悖，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，上诉人彭绍军、聂巧云的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元（彭绍军、聂巧云已预交），由彭绍军、聂巧云负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年十二月十五日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。