江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终5817号上诉人（原审被告）：王鹏，男，1983年6月3日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：仲丛乐，江苏鼎途律师事务所律师。委托诉讼代理人：严俊清，江苏彭隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：向伟，男，1983年10月14日生，土家族，户籍地：湖北省恩施市。现住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李欣，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵萱，江苏永伦律师事务所律师。上诉人王鹏因与被上诉人向伟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初2185号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王鹏的委托诉讼代理人仲丛乐、严俊清，被上诉人向伟的委托诉讼代理人李欣到庭接受询问。本案现已审理终结。王鹏上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回向伟诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由向伟承担。事实和理由：一审认定事实错误。向伟自行通过徐州市房地产信息网二手房板块提出线下受理存量房网签预约申请，但在2020年5月15日上午向伟与王鹏父亲王瑞星的通话中，向伟明确表示因自己钱款未凑齐，无法按约去办理网签手续，向伟坚持不对案涉房屋的查封予以解除，导致王鹏无法按一审法院(2017)苏0303民初2510号判决内容配合向伟办理银行贷款，王鹏自己去房屋产权管理部门也没有必要。一审法院(2017)苏0303民初2510号民事判决及2018年7月6日双方《执行和解协议》，均明确约定王鹏配合向伟办理案涉房屋银行贷款手续。向伟先自行预约办理网签，后向伟又随意取消该约定。向伟本应办理银行贷款，后向伟又擅自变更支付方式，要求支付现金，且向伟钱款未凑齐。自2016年房屋买卖合同签订至今，向伟仅支付定金伍万元，王鹏无法相信向伟有继续履行合同的能力。王鹏提出解除该房屋买卖合同，实为维护自己合法权利的无奈之举。被上诉人向伟答辩称：第一，向伟按照王鹏要求预约办理过户手续，并非王鹏陈述的由向伟自行预约，向伟一直积极办理涉案房屋买卖过户的相关事宜。王鹏明知房屋尚未解封不符合办理过户条件，王鹏提出由向伟提前预约，向伟于2020年4月21日预约于2020年5月15日办理过户。并非王鹏主张的向伟坚决不去办理过户。由于王鹏提出的各种不合理的要求，向伟出于谨慎于2020年5月15日向王鹏提出了全款交易的要求，因王鹏父亲王瑞星急需用钱，双方同意变更为支付全款的履行方式。就双方同意全款过户这一事实，一审法院在另案（2020）苏0303民初2196号案件中已经查明。向伟凑齐房款后准备交给王鹏，却遭到了王鹏的拒绝。王鹏在知道向伟可以全款交易的情况下，委托律师向向伟发送解除合同的律师函。王鹏前后三次解约行为目的是为了获取更大的经济利益。向伟向一审法院提交了银行流水，提交了准备全款交给王鹏的通话录音、微信通知等证据，均证明了向伟的履约能力和诚意。从2017年双方因涉案房屋发生纠纷至今，一审法院无论在判决还是在执行阶段，均未支持王鹏的解约行为。向伟全款支付房款，符合王鹏提出的要求，保障了双方交易的安全性，符合签订房屋买卖合同的目的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。向伟向一审法院提出诉讼请求：判决王鹏与向伟房屋买卖纠纷一案中位于徐州市云龙区，经过法院办理过户到向伟名下，办理过户时向伟再支付王鹏尾款伍拾捌万元整（580000.00元）。事实与理由：一、据原（2017）苏0303民初2510号判决，王鹏、王鹏继续履行双方于2016年9月3日签订的《徐州市存量房买卖协议》。判决生效时涉案房屋因徐州市规定新房不满三年不能交易，故无法办理，现该房屋已经可以交易。因当时向伟已申请对涉案房屋进行查封，按原判决书办理房屋贷款、必须要对涉案查封的房屋进行解封，但解封后存在风险，在解封期间王鹏可能转移该房产到别人名下。2020年5月15日向伟与王鹏通话，向伟明确向王鹏说明现在筹备购房全款，在向伟承诺筹备全款比走贷款时间快的情况下，王鹏坚决不同意并坚持要走解封贷款流程，这不得不让向伟认为王鹏的目的是转移涉案房屋。二、现向伟已经备齐该房屋购房所需全款，随时可将购房全款存入指定监管账户。向伟于2020年5月19日分三个时间段打电话通知王鹏代理人父亲王瑞星，王鹏代理人不接电话，向伟又分别通过短信和微信发送信息通知王鹏代理人父亲王瑞星，无任何回应，王鹏拒不配合办理涉案房屋过户，因此向法院提起诉讼，诉求法院强制王鹏对涉案房屋进行过户。一审法院查明：2016年9月3日，王鹏（甲方、出卖方）与向伟（乙方、买受方）、徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司（丙方、居间方）签订《徐州市存量房买卖协议》一份，约定：“甲方自愿将自有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方，房屋坐落于东城丽景B2-2-802，建筑面积为85.12平方米；第四条该房屋的成交总价为人民币陆拾叁万元整；……第五条，甲乙双方一致同意乙方采取贷款方式支付房款，乙方于2016年11月30日前支付首付款人民币壹拾玖万完整，于2016年12月20日前办理完毕相关贷款批准手续；房屋价款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金监管账户，房屋权属核准转移登记后，甲方按照房产交易资金监管有关规定领取房价款。第七条、本协议佣金人民币柒千伍佰元，由乙方承担，在签订本协议时一次性支付给丙方。……第八条，在签订本协议之日，乙方交付甲方购房定金人民币伍万元整，甲乙双方同意由甲方代保管。第九条、甲乙双方同意在2016年11月30日前办理上述房地产存量房网上备案及签订资金监管协议手续。……第十一条，违约责任。……2、若甲方不能按照协议规定期限交付房产或乙方不能按协议规定期限交付房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付千分之五的违约金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金人民币100000元整，本协议终止。3、甲乙双方签订本协议后，若乙方悔约，应书面告知甲方，甲方应在5日内，将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金100000元给甲方；若甲方悔约，应书面告知乙方，并在5日内，将已付购房款返还给乙方，甲方同时应支付违约金100000元给乙方。……第十六条，其他事项约定。……6、经甲乙双方协商，乙方付清定金伍万元整当天，甲方将上述房产的钥匙交给乙方使用和装修，甲方协助乙方去开发公司办理装修手续；7、经甲乙双方协商，在上述房产未办理过户手续之前，乙方若是违约，将房屋恢复原状交付甲方，乙方所有装修费用由乙方自理；8、若因开发公司的原因推迟办理上述房产的产权证，则过户时间一并顺延，乙方继续对房屋拥有使用权；9、经甲乙双方协商，在上述房产过户之前，乙方对房屋进行装修之后，若甲方违约，则甲方需赔偿乙方装修违约金壹拾万元整”。王鹏的父亲作为代理人在甲方一栏签名捺印。王鹏出具《说明》一份，该《说明》载明，我叫王鹏，我全权委托我父亲王瑞星出售云龙区东城丽景B2-2-802室的房屋，由此产生的一切法律责任和后果由我承担。中介公司的业务员和经办人员对于王瑞星的代理人身份也是知晓的。2016年9月26日，王鹏（甲方）、向伟（乙方）、徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司（居间方）签订《补充协议》，就东城丽景B2-2-802室房屋经买卖双方协商如下：1、乙方于2016年9月28日前将购房定金人民币伍万元整支付给甲方。2、因乙方现在购房首付款不到位，过户日期延长到2016年12月31日。3、若上述房产在2017年1月1日-2017年3月20日之间过户，则乙方补偿甲方人民币捌仟元整。4、若乙方于2017年3月30日之前不能正常办理过户手续，则甲方有权收回该房屋，乙方装修也归甲方所有，同时赔偿甲方违约金人民币壹拾万元整。2016年9月28日，向伟将购房定金交付给王鹏，王鹏出具“收到条”一张，载明：“今收到向伟购东城丽景小区B2-2-802室房屋定金款人民币伍万元整。”同时王鹏将本案诉争房屋钥匙交付给向伟。2017年3月16日，王鹏取得本案诉争房屋的不动产权证书。同日，向伟向本案诉争房产的物业公司浙江开元物业管理股份有限公司缴纳物业服务费、文明施工保证金、公共能耗费，占有并对房屋进行装修。2017年4月20日，王鹏通知向伟解除《徐州市存量房买卖协议》，王鹏称：“因你未按照2016年9月3日签订的《徐州市存量房监管买卖协议》中约定的时间支付首付款及余款（包括办理存量房网上备案及签订资金监管协议和房屋贷款手续），也未用现金支付剩余房款，至今已逾期35天，违反了《徐州市存量房监管买卖协议》约定的付款时间，已构成严重违约，我现依据协议约定及法律规定，解除你与我于2016年9月3日签订的《徐州市存量房监管买卖协议》，你还应按照协议的约定承担违约责任”。2017年5月2日，王鹏未经向伟同意收回房屋。2017年5月31日，徐州市人民政府下发徐政发[2017]33号《市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》规定：设置已购商品房住房限制交易年限。在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。2017年11月7日，一审法院作出（2017）苏0303民初2510号民事判决，判决向伟、王鹏继续履行双方于2016年9月3日签订的《徐州市存量房买卖协议》；判决生效之日起十五日内，王鹏配合向伟办理本案诉争房屋的银行贷款手续。向伟以王鹏未按生效法律文书履行义务为由，于2018年1月8日向一审法院申请强制执行。一审法院于2018年5月3日作出(2018)苏0303执135号执行裁定，查封了王鹏名下坐落于东城丽景B2-2-802房屋一套。2018年7月6日，向伟与王鹏达成《执行和解协议》：一、双方继续履行2016年9月3日签订的《徐州市存量房买卖协议》；二、关于房屋过户，根据本市房产交易政策，自涉案房屋具备过户条件之日起十五日内，王鹏配合向伟办理本案涉案房屋的银行贷款手续。三、涉案房屋双方同意继续查封。同日，向伟以与王鹏达成和解为由向一审法院撤回执行申请。2020年3月15日，涉案房屋满足2017年5月31日徐州市人民政府下发的不动产交易政策三年禁售期的规定，于2020年3月16日起可以正常交易，办理过户。2020年4月21日，向伟通过徐州市房地产信息网二手版板块提出线下受理存量房网签预约申请，办理时间为2020年5月15日下午（14:30-15:30）。2020年5月14日，向伟到一审法院执行局申请王鹏配合办理涉案房屋的银行贷款手续。因涉案房屋已被向伟申请查封，无法办理银行贷款，向伟明确表示不同意解除涉案房屋的查封，故其申请的事项因不具备执行条件将无法继续执行。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条第（一）项的规定，终结（2017）苏0303民初2510号民事判决书的执行。向伟遂提起本案一审诉讼。2020年5月19日，王鹏向向伟发出律师函，声明解除案涉存量房买卖协议。一审法院认为,向伟、王鹏之间签订的《徐州市存量房买卖协议》及《补充协议》均是双方当事人真实意思表示，且主体适格，亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的，双方均应按照诚实信用原则及约定全面履行各自义务。在涉案房屋具备办理过户手续条件后，向伟预约了线下办理存量房网签预约申请，因涉案房屋已被向伟申请查封而无法办理银行贷款手续，向伟认为解除对涉案房屋的查封存在风险故不同意解除查封。为保障房屋交易安全，向伟同意一次性支付购房尾款58万元以代替银行贷款的方式付款，且向伟已将购房尾款58万元准备齐全，故王鹏以向伟违约不履行合同付款义务为由要求解除协议的理由不能成立。本着诚信履约和简化当事人诉累的原则，双方应当继续按照约定履行各自义务为宜，故向伟要求王鹏继续履行合同并立即配合向伟办理房屋贷款手续的诉讼请求，因符合合同约定及法律规定，依法予以支持，但向伟亦应履行支付购房款等义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：王鹏于判决生效之日起十五日内配合向伟办理本案诉争房屋即坐落于徐州市的过户手续；向伟于自判决生效之日起十五日内向王鹏支付本案诉争房屋即坐落于徐州市万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取为40元，由王鹏负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1、向伟提起本案诉讼是否违反一事不再理的原则；2、向伟要求办理过户手续并向王鹏支付其余全部购房款的主张应否予以支持。二审中，双方当事人未提交新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院另查明：2020年5月25日，王鹏向一审法院另案提出诉讼请求：1、请求判决解除王鹏、向伟双方2016年9月3日签订的《徐州市存量房买卖协议》及2016年9月26日签订的补充协议；2、请求判决向伟向王鹏支付违约金100000元；3、本案诉讼费由向伟承担。2020年8月24日，一审法院经审理后作出（2020）苏0303民初2196号民事判决：驳回王鹏的诉讼请求。王鹏不服上述（2020）苏0303民初2196号民事判决，提起上诉。该案正在本院二审中。本院认为：一审法院就本案双方当事人之间房屋买卖合同纠纷作出过（2017）苏0303民初2510号民事判决，但一审法院在该案判决裁判理由中同时释明，由于2017年5月31日徐州市政府出台了[2017]33号文件,导致当时房屋不具备过户条件，向伟可待具备过户条件后另行诉讼解决。向伟根据上述释明内容，结合后期发生的新的事实，提起本案诉讼，并不违反相关规定。考虑到2020年3月15日涉案不动产禁售期满之后，双方通过电话等方式进行了联系，双方同意通过向伟向王鹏交纳剩余全部购房款的方式履行合同。一审法院按照减少当事人讼累的原则，判决王鹏给向伟办理涉案房屋过户手续，向伟同时向王鹏支付剩余全部价款58万元，符合法律规定和当事人的口头约定，并无不当。综上所述，上诉人王鹏的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王鹏负担。本判决为终审判决。审判长 苏 团审判员 宋新河审判员 张 伟二〇二〇年十二月十五日书记员 侯梦池