汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0703民初2621号 原告：汉中恒宇物业管理有限公司。住所地：汉中市南郑区大河坎镇中所营村**。 法定代表人：陈奕纲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张孝中，该公司办公室主任。 被告：李春寿，男，生于1953年9月7日，汉族。 原告汉中恒宇物业管理有限公司与被告李春寿物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张孝中、被告李春寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汉中恒宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的2017年8月8日至2020年8月8日止中所新城安置区1号楼2单元1806室、5号楼2单元202室物业服务费9063.24元；2、判令被告立即向原告支付拖欠物业管理费滞纳金13620.26元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年前后，因大河坎镇江南西路片区公路扩建改造，原中所营村九组、十组片区的私有住房统一拆迁，集中安置在中所新城安置区内。2017年4月该安置区住房竣工验收后，大河坎江南西路片区综合开发建设项目指挥部为了确保中所营村九组、十组村民入住后的用电、用水、环境卫生及安全管理等问题，委托原告负责对该小区内的物业进行全面管理。2017年8月8日，被告按拆迁顺序自愿选择了中所新城安置区1号楼2单元1806号、5号楼2单元202号住房，被告签收了交房通知单、业主信息登记表、入户声明、高层房屋交房验收确认表后，自愿与原告签订了《物业管理服务合同》。此后，被告装修入住，原告按照合同约定履行了应尽的责任和义务，但被告至今未按合同约定向原告支付物业管理服务费、公摊水电费、垃圾清运费等费用，自2017年8月8日至2020年8月8日期间拖欠的上述费用共计9063.24元。原告通过电话、短信等方式多次向被告催要未果，故诉至法院，请求法院依法判决。 被告李春寿辩称，被告现居住的是拆迁安置房，2012年政府为顺利拆迁，当时大河坎镇政府领导口头承诺拆迁户不承担物业费。2017年8月安置房建成交房时，镇领导安排到物业公司领取房屋钥匙，被告急于领钥匙入住房屋，且考虑到政府承诺不收取物业费，所以糊里糊涂在原告准备的一叠资料上签名，盲目在所谓的物业合同上签了字。没有任何部门和领导开会宣布原告是谁指派给被告服务的，所以被告与原告毫无关系。被告系拆迁安置户，本就因征地失去了生活来源，也没有钱缴纳物业费。根据《拆迁征地实施细则》第11条，被告要求镇政府牵头成立拆迁安置户物业协会，取缔原告，自行管理小区，正好解决被告经济危机和就业问题。此外，被告居住的安置区存在基本设施缺陷、简陋，消防设施缺失，房屋质量存在问题等情况，没有道理再收取物业费。 经本院审理及查明的事实：被告系中所新城安置区1号楼2单元1806号高层住宅、5号楼2单元202号多层住宅业主。2017年8月8日，被告就上述两套住房分别与原告签订了《物业管理服务合同》。合同载明1号楼2单元1806室高层住宅面积为131.99平方米，5号楼2单元202室多层住宅面积为107.62平方米。两份合同均约定：物业管理服务费用高层住宅每月每平方米0.9元，多层住宅每月每平方米0.5元；商铺每月每平方米2元，按年一次性计收；电梯维护费及年检费360元/年/户（每月30元）；电梯电费按年一次性预收240元/年/户（每月20元），年底按实际电费平均公摊，多退少补；公摊水电费用按年一次性预收120元/年/户（每月10元），年底按实际电费水费平均公摊，多退少补；生活垃圾清运费4元/月/户（48元/年），按年一次计收；物业管理服务费实行按年收费，被告必须在每年年初自觉、主动向原告交纳次年物业费（以此类推），否则按3‰收取滞纳金等内容。合同签订后，被告至今未按合同向原告交纳案涉费用。审理中，被告1号楼2单元1806室未装修，原告同意按照70%收取被告该房屋的物业费。 另查明，中所新城安置区至今未成立业主委员会。自2018年4月1日起，汉中市南郑区中心城区生活垃圾处理费收费标准由原4元/月/户调整为5元/月/户。 上述事实，有原、被告当庭陈述、原告营业执照及法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、《物业管理服务合同》、交房通知单、业主信息登记表、入户声明、房屋交验确认表、物业费催收通知书张贴照片、催缴物业费的公告函、收款收据存根联两张、生活垃圾处理费收费标准、证明等证据载卷，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《物业管理服务合同》合法有效，该合同约定的物业服务费及相关费用的标准、交费时间对双方具有约束力，原告依约向被告等小区业主提供了物业管理费服务后，被告理应按照约定向原告支付相关费用。原告主张自2019年起调整公摊水电费及电梯电费标准，按照楼层及面积计收，但对此双方并无补充约定，原告亦未能提供证据证明其调整标准已征求业主意见并公示，故本院对此不予支持。但考虑到被告系拆迁安置户，公摊水电费及电梯电费标准对照合同约定和调整后的标准，按就低原则处理。原告主张的生活垃圾清运处理费的调整有南郑区大河坎镇环境卫生管理所收费标准及证明为依据，本院予以支持。对被告辩称的政府相关领导口头承诺不收取物业费以及被告盲目签字、原告未尽到物业管理之责一节，被告未向本院提交相关证据对其主张予以佐证，其答辩意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。被告提出的安置区基本设施简陋，存在房屋质量问题以及要求镇政府牵头成立业主委员会，取缔原告自行管理小区等请求与本案不属于同一法律关系，应通过合法渠道另行解决；原告同意被告1号楼2单元1806室按照70%收取被告该房屋的物业费，系当事人对自己诉讼权利的处分，本院准许。 根据双方签订的物业服务合同约定，经核定，2017年8月8日至2020年8月8日期间，被告1号楼2单元1806号房屋物业费2993.53元（0.9元×131.99×36×70%）、公摊水电费360元、电梯电费720元、电梯维护年检费720元（2017年8月8日至2019年8月8日），垃圾清运费168元，共计4961.53元；5号楼2单元202号房屋物业费1937.16元（0.5元×107.62×36）、公摊水电费347.62元、垃圾清运费168元，共计2452.78元；以上合计7414.31元。对于原告主张被告承担滞纳金的问题，首先，原、被告在合同中约定的滞纳金标准为每日3‰，明显过高，根据实际，本院调整为每月9‰；其次，双方的物业服务合同约定物业管理费实行按年收费，在每年年初交纳次年物业费，该约定虽无具体交纳时间，但可见被告应当在物业费到期之前交纳下一年的物业服务费，结合物业费标准，被告1号楼2单元1806号住宅及5号楼2单元202号住宅每年应支付的物业费为1643.56元，被告逾期三年未缴纳物业费，故其应支付的滞纳金为1065.03元（1643.56元×36×9‰+1643.56元×24×9‰+1643.56×12×9‰，自2017年8月8日算至2020年8月8日）。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下： 一、被告李春寿应在本判决生效之日起十日内偿付原告汉中恒宇物业管理有限公司中所新城安置区1号楼2单元1806室、5号楼2单元202室自2017年8月8日算至2020年8月8日止的物业服务费、公摊水电费、生活垃圾清运费、电梯电费及维保费等7414.31元，违约金1065.03元，合计8479.34元；后期违约金按月利率9‰计算至实际交纳之日； 二、驳回原告汉中恒宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费367元，减半收取183.5元，由原告汉中恒宇物业管理有限公司负担92元、被告李春寿负担91.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 员  毛 龙 二〇二〇年十二月十日 法官助理  朱 虹 书 记 员  陈雅茹