贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0524民初3767号 原告：夏叶倪，女，1990年11月22日出生，汉族，户籍地贵州省织金县，现住贵州省织金县。 委托诉讼代理人（特别授权）：张从志，男，1990年10月26日出生，汉族，户籍地广州市天河区，现住贵州省织金县，系原告丈夫。 被告：贵州织金碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省毕节市织金县金玉龙城********，统一社会信用代码915205243220969812。 法定代表人：黄士冯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐邦齐，贵州黔鹰律师事务所律师。 原告夏叶倪与被告贵州织金碧桂园物业发展有限公司（以下简称“碧桂园公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏叶倪及其委托诉讼代理人张从志、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人唐邦齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏叶倪向本院提出诉讼请求：1.判决被告在2020年9月1日前完成房屋产权登记，并向原告交付不动产权证书；2.判决被告承担延迟办理产权登记的违约金4,630元；3.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年11月23日签订编号为WGJJ-01H-2-601的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于织金碧桂园一期一栋二单元601号的房屋。房屋交付至今，被告从未向原告出示主管部门出具的房屋验收合格相关证明。根据织金县自然资源局反馈的信息，被告未按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，规划的基础设施不达标，至今未取得建筑工程竣工合格证明文件，未达到交付条件，也未获得主管部门交房许可，从而导致房屋至今未能办理产权登记。因被告擅自变更规划，导致房屋未通过主管部门验收，从而导致房屋至今未办理产权登记；被告已违反合同第二十二条第二款及《补充协议》附录三第四条约定，经与被告多次沟通未果，现为维护原告合法权益诉至法院。 诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判决被告在2020年12月31日前完成房屋产权登记，并向原告交付不动产权证书；2.判决被告承担延迟办理产权登记的违约金（违约金按预期交房每天5元计算）逾期974天共计4870元（暂计算至2020年11月30日止）；如2020年12月31日仍然不能办理产权登记，每年1月20日前支付上一年度产生的逾期办证违约金，违约金按照每天5元计算至实际办证之日止；3.判决被告承担本案全部诉讼费用。 被告碧桂园公司辩称：1.被告不能办理房产证的原因是因为织金县政府关于我公司开发的土地征地拆迁手续未完毕，导致我方申请办理产权证未得受理，但被告一直在积极履行合同义务；2.即使被告需要承担违约责任，违约金的起算时间应当从收到房屋的360天再加120天作为起算时间。综上，原告不应该承担违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的付款凭证、收据、发票、银行提前还款凭证各1份，本院依职权于2020年12月1日在织金县不动产登记中心调取的证明1份，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的事实和证据，本院确认事实如下： 1.原告提交的原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为WGJJ-01H-2-601）1份，证明被告未按合同约定办理产权登记，应当向原告支付逾期办证违约金（相关约定详见合同第十六条、第二十二条第二款，附录3第四条）。经质证，被告对合同三性无异议，但认为，根据合同第二十二条第三款第五项约定，买受人委托出卖人办理该商品房权益转移登记的具体事项详见附件十二《补充协议》附录3第三条，《委托办理权属登记协议书》实际上已经对案涉商品房买卖合同第二十二条作了变更或者补充。本院认为，被告对该证据真实性无异议，该证据来源合法，与本案存在关联，应作为本案定案证据使用。 2.被告提交的竣工验收备案表，证明被告在2016年12月5日前完成了案涉房屋的建设工程竣工及备案，不能办证的原因是行政主管部门的原因。经质证，原告无异议，但认为这只能代表被告开发的房屋已经竣工，并不能证明被告已经申请办理产权登记。本院认为，原告对该证据无异议，该证据来源合法，客观真实，与本案存在关联，应作为本案定案证据使用。 经审理查明：原、被告于2015年11月23日签订编号为WGJJ-01H-2-601的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于织金碧桂园一期一栋二单元601号的房屋，该套房屋建筑面积为115.86平方米，总房价为529,306元。合同第四章第十一条第一款约定：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。第八章第二十二条第二款约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同附件十二《补充协议》第十条约定：买卖双方一致同意不按合同第二十二条第一款、第二款及第三款第（一）（二）（三）项约定履行，按以下约定履行：（一）关于预告登记：由买受人委托出卖人办理该商品房的预告登记。（二）关于初始登记：出卖人自行申请办理该商品房所有权初始登记，出卖人不向买受人承担初始登记逾期办理的违约责任。《补充协议》附录三第三条约定：买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交织金国土资源局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清合同及附件约定一切款项；2、按要求提供或签署办证所需一切文件；3、买受人对房屋质量无异议且已接收签署收楼文件；4、买受人已完成本协议第二条约定事项。附录三第四条约定：出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币5元的违约金。合同签订后，原告按约付清购房款，被告于2017年12月31日将案涉房屋交付原告使用至今，一直未申请该商品房所有权初始登记。为此，原告诉至法院。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方应当依约履行。原告履行了支付全部购房款的义务，被告未办理不动产权属登记，构成违约。被告辩称未办理不动产登记原因系政府未完成征地拆迁手续，被告在开发房屋前就应该取得相应手续，故其抗辩理由不能成立。在双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，但该初始登记并未约定违约责任。《补充协议》附录三第三条约定买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交织金国土资源局及第四条约定若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币5元的违约金。故违约金应按该约定予以计算，即被告应以交付案涉房屋给原告使用之日起360日内递交资料申请该商品房的所有权初始登记，每逾期一天按人民币5元计算，资料的提交时间为2017年12月31日至2018年12月26日，自2018年12月27日起按日人民币5元的标准计算支付至被告履行递交资料义务申请该商品房的所有权初始登记之日止。原告夏叶倪主张先计算至2020年11月30日为704天，违约金为3,520元（5元×704天），对2020年12月1日至履行递交资料义务申请该商品房的所有权初始登记之日止的违约金亦按前述标准计算。 关于办理商品房登记有关文书的问题，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。本案中，原告所购买被告开发的碧桂园房屋，经本院依职权在织金县不动产登记中心调查核实，案涉房屋暂不能办理不动产权证书，故原告主张办理房屋产权证的条件尚未成就，原告可待条件成就后再另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、由被告贵州织金碧桂园物业发展有限公司在本判决生效后十日内支付原告夏叶倪2020年11月30日前的违约金3,520元并按照每日5元计算支付从2020年12月1日起至被告贵州织金碧桂园物业发展有限公司向织金县不动产登记中心提交完备的不动产登记资料时止的违约金； 二、驳回原告夏叶倪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告贵州织金碧桂园物业发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴兆明 二〇二〇年十二月一日 书记员  朱宇杰