湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初5938号原告：株洲兴旺物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市荷塘区新塘路**新桂公馆****。法定代表人：贺亦红。委托诉讼代理人：曾辉涛，系公司员工，女。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。被告：李雪玉，女，1991年11月20日出生，汉族，现住湖南省株洲市芦淞区。原告株洲兴旺物业管理有限公司（以下简称兴旺物业公司）与被告李雪玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序）。于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告株洲兴旺物业管理有限公司的委托诉讼代理人曾辉涛、被告李雪玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴旺物业公司提出如下诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费3234元（截至2020年7月31日），滞纳金3252元，两项合计6486元；2、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求。事实与理由：2018年5月29日，原告经社区及街道与百江明珠、百江花园小区自治委员会签订了《百江小区物业临时服务合同》，并从2018年5月16日起至今服务于百江明珠小区业主。在原告为百江明珠小区物业提供物业管理服务期间，原告切实履行了合同义务，但被告从2018年11月1日起无故拖延支付物业管理服务费及相关费用已构成违约。被告与兴旺物业签订的《物业合同》中约定：住宅物业管理服务费按每户每月1.6元/平方米标准计算，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日千分之三支付滞纳金。被告从2018年11月1日起至2020年7月止共拖欠21个月的物业管理服务费3234元，已产生滞纳金3252元，以上两项共计6486元。原告在多次催收的情况下，被告仍未交纳。原告为维护自身合法权益，遂诉至本院。被告李雪玉辩称，答辩人不交物业管理服务费是因为被答辩人服务期间存在很多问题，电梯无法正常使用，楼道大小便没有人打扫，保安岗亭无人值守，小区外来人员捡垃圾的比较多，小区绿化无人管理，而且答辩人楼上空调水导致窗户处有噪音，楼下搭建雨棚，已多次与被答辩人联系，但是被答辩人一直不作为，导致答辩人怀孕无法休息好。前期物业期间答辩人是按1.28每月每平米支付物业管理服务费，2018年5月开始被答辩人是按1.44元每平方米收取物业管理服务费，而现在被答辩人要求按照1.6元每平方米收取物业管理服务费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对双方当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明，被告身份证复印件、房地产权登记信息、百江明珠住宅前期物业管理服务合同、百江小区物业临时服务合同、证明，经审查，上述证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告提交的被告所欠物业管理服务费及滞纳金详单，本院综合认定。被告提交的视频，虽然现状如被告所述，原告庭审中已陈述原因，部分系前期物业期间已经存在，部分系原告物业服务期间岗位调整已停用的保安岗亭，本院对该份证据的证明目的不予采信；被告提交的收据，该份证据能够达到被告的证明目的，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李雪玉购买了位于湖南省株洲市芦淞区××路××号××栋××号房屋，房屋建筑面积96.35平方米，并于2017年6月23日办理了不动产权登记。2016年8月11日，被告与案外人厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司签订了一份《百江明珠住宅前期物业管理服务合同》，约定案外人厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司为株洲市芦淞区百江明珠小区提供物业管理服务，电梯房按建筑面积每月每平方米1.8元收取。因前期物业公司撤离，百江小区在没有新物业进驻也没有成立业主委员会的情况下，为维护小区的正常运行，2018年5月29日，原告与株洲市芦淞区百江小区自救委员会、第三方代表株洲市芦淞区庆云街道办事处大冲口社区签订《百江小区物业临时服务合同》，委托原告对百江花园、百江明珠小区提供物业管理服务，收费标准与前期物业收费标准一致。合同签订后，原告一直为该小区服务。因被告未支付2018年9月1日至2020年7月31日的物业管理服务费，经原告催收未果，酿成本案纠纷。另查明，2018年8月18日，被告向原告支付了2018年5月1日至2018年10月31日期间的物业管理服务费，该物业管理服务费是按1.44元每月每平方米的标准收取。且被告陈述的关于楼下搭建雨棚的事情，原、被告双方均认可原告进行了协调处理，城管亦介入此事，原告称其没有拆除雨棚的权利。原告庭审中陈述称，前期物业虽然约定物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.8元收取，但实际是按建筑面积每月每平方米1.6元收取；原告进驻后也是按建筑面积每月每平方米1.6元收取业主的物业管理服务费，原告刚进驻期间对交费的业主实行了9折优惠，故被告当时交纳的物业管理服务费是按1.44元每月每平方米收取的。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为被告李雪玉拒绝向原告支付物业管理服务费的理由是否成立以及物业管理服务费的标准应如何确定。《湖南省物业管理条例》第四十六条规定：“物业服务企业退出物业项目时，尚未选聘新物业服务企业的，业主委员会可以申请街道办事处或乡镇人民政府进行应急管理；尚未成立业主大会的，十名以上业主可以联名申请街道办事处或乡镇人民政府进行应急管理。街道办事处或乡镇人民政府应当指导、督促居（村）民委员会组织不超过一年的基本保洁、秩序维护等服务，费用由全体业主共同承担。”本案中，百江小区并未成立业主委员会，在前期物业退出后，尚未选聘新物业服务企业，为维护小区的正常运行，株洲市芦淞区百江小区自救委员会、第三方代表株洲市芦淞区庆云街道办事处大冲口社区与原告签订《百江小区物业临时服务合同》，原告在合同签订后实际履行了物业管理服务的义务，但被告以原告物业服务不到位拒绝支付物业管理服务费，被告提出的理由原告进行了当庭回复也陈述之前处理的过程（包括楼下雨棚搭建的事情）以及未处理好的原因，原告在处理业主提出的问题虽然没有让业主完全满意，但被告并不能以此就拒绝交纳物业管理服务费。毕竟物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，如每个业主都以某一个理由就拒交物业服务费，有可能会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业管理费业主的利益。原告在此后提供物业服务过程中，应该努力提升服务质量，让业主住的舒适，满意。根据合同约定，电梯房应按每月每平方米1.8元收取物业管理服务费，原告曾经按照1.44元收取过被告的物业管理服务费是对其权利的自由处分，现原告要求继续按照1.6元收取物业管理服务费，符合双方的约定及法律的规定，本院予以支持。故被告在2018年11月1日至2020年7月31日期间应当支付的物业管理服务费为3237.36元【96.35㎡×1.6元/月/㎡×21个月）】，现原告要求被告支付物业管理服务费3234元，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：一、被告李雪玉于本判决生效后十日内向原告株洲兴旺物业管理有限公司支付物业管理服务费3234元（自2018年11月1日起计算至2020年7月31日止）；二、驳回原告株洲兴旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李雪玉承担。本判决为终审判决。审判员  喻苗二〇二〇年十二月十七日法官助理李美林书记员陈晛馨附：判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理服务费，物业服务企业请求业主支付物业管理服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。