湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0203民初1081号原告：黄石市世纪雅居物业服务有限公司，住所地湖北省黄石沿湖路**。法定代表人：余一灵，公司董事长。委托诉讼代理人：程凯、杨红，湖北楚道律师事务所律师，委托权限：特别授权。被告：张**，女，汉族，1967年5月29日出生，住湖北省黄石市西塞山区，原告黄石市世纪雅居物业服务有限公司诉被告张**物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程凯、被告张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费11013.55元；2、判令被告向原告支付违约金3304.07元；3、被告承担诉讼费。事实与理由：被告对其购买的黄石市五庙嘴17号牧羊诗苑5栋1单元604室住宅办理了收房手续，房屋面积98.16平方米。2006年12月18日长龙房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业管理服务协议》约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.5元/月/平方米；高层住宅0.9元/月/平方米（六层以上）；0.85元/月/平方米（六层以下）。业主按季度交纳，每季首月1-15日履行交纳义务，逾期交纳的，自逾期之日起按照日千分之一交纳违约金。自2009年1月1日至2019年12月31日被告经原告多次催缴，被告未按约定交纳物业管理费，欠缴金额累计11013.55元，违约金3304.07元，故原告诉至法院。被告答辩称：一、原告不是本案适格原告。二、原告与黄石市长龙房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》违法无效。原告不具有与黄石市长龙房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》的主体资格。黄石市长龙房地产开发有限公司违反法律强制性规定，未经招投标选聘原告作为物业服务企业，违反法律规定。原告与黄石市长龙房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的期限已过，双方又未签订新的合同。原告非法霸占牧羊诗苑小区物业13年，强行向业主提供事实服务，强迫业主接受不合理的物业费，拒绝接受业主的服务监督，无视业主的合法权益。业主大部分不缴纳物业费，足以说明该小区业主未接受原告的物业服务。三、原告已经与业委会就物业费达成新的意向并实施，《前期物业服务合同》已经终止。四、原告提出的违约金没有合同依据。五、原告的主张已经超过诉讼时效。六、原告与黄石市长龙房地产开发有限公司曾承诺业主可以将黄石市长龙房地产开发有限公司延期交房违约金抵物业费。原告股权结构是黄石市长龙房地产开发有限公司占90%股权，黄石市长龙房地产开发有限公司以种种理由拒不支付业主违约金、房屋面积差，导致业主财产受损，是他们违约在先。七、原告未按合同约定提供物业服务，违约在先。1、服务质量低劣，远远低于服务标准。2、破坏住宅原有结构，违章建房。3、违规收取费用。4、私吞公共收益。5、从未进行财务公示。经本院审理查明，2008年6月被告购买了黄石市长龙房地产开发有限公司开发的位于黄石市五庙嘴17号牧羊诗苑5栋1单元604室房屋，房屋面积为99.89平方米。2006年12月18日黄石市长龙物业管理有限公司与黄石市长龙房地产开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》约定，黄石市长龙物业管理有限公司为黄石市西塞山区五庙嘴17号长龙牧羊诗苑小区提供前期物业管理服务。合同约定的物业服务内容包括：一、乙方（长龙物业公司）物业服务内容：1、物业共用部位进行维护、养护、服务与管理；2、物业公共设施的运行、维修、养护和管理；3、物业公共部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。二、乙方提供的前期服务应达到特定的质量标准。三、物业管理服务费用：多层住宅0.50元/月/平方米、高层住宅0.90元/月/平方米（六层以上住宅）、0.85元/月/平方米（六层及以下住宅）。四、业主应当按照房屋买卖合同约定的自房屋交付之日起交纳物业服务费用。2008年7月31日黄石市长龙房地产开发有限公司将位于黄石市五庙嘴17号牧羊诗苑5栋1单元604室房屋交付被告,同时移交了《前期物业管理服务合同》等相关合同文件。黄石市长龙房地产开发有限公司制定了《牧羊诗苑小区业主临时公约》，被告在《承诺书》中签字同意该临时公约。被告从2009年1月1日至2019年12月31日未按期交纳物业服务费，经原告通过送达物业管理费催缴通知书的方式催收，被告仍拒绝交纳物业服务费。原告诉至法院。另查明，1、2009年9月8日经工商部门核准，黄石市长龙物业管理有限公司变更名称为黄石市世纪雅居物业服务有限公司。2、2019年11月13日经区住保局、牧羊湖街道办事处、牧羊湖社区、黄石市世纪雅居物业服务有限公司、牧羊诗苑业主代表、黄石市长龙房地产开发有限公司等协商，达成了《会议备忘录》，约定（1）按八折收取物业费，拿确权书时交费；（2）东单元违建返9万元（办完证后）返给业委会用于5号楼改造；（3）已交物业费的业主免一年物业费。3、被告证载房屋建筑面积为99.89平方米。本院认为：一、本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，建筑单位黄石市长龙房地产开发有限公司与黄石市长龙物业管理有限公司签订了一份《前期物业服务合同》其内容没有违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效，该合同对被告具有约束力。二、《前期物业服务合同》第二十四条约定合同的期限为2007年1月1日至2012年12月31日。同时第二十五条约定合同届满前2个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长合同期限达成协议；双方未达成协议的，继续按原合同执行。本案中虽《前期物业服务合同》已经超过了约定的合同期限，但牧羊诗苑小区业主委员会未与原告解除物业服务合同关系。根据第二十五条的约定，原告（原黄石市长龙物业管理有限公司）仍按照原合同履行服务，故《前期物业服务合同》继续有效，合同期限为不定期。三、被告称小区业主未接受原告长达13年的物业服务的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持,被告该抗辩理由，不予支持。四、关于诉讼时效的问题。原告提供了初步证据证明其对于物业费进行了催收，且原告提供物业服务的行为具有持续性，诉讼时效应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算，因此只有原告撤离牧羊诗苑小区超出三年内，原告未向被告主张物业费，才可以认定超过诉讼时效。现原告仍为涉案小区提供物业服务，故原告的主张未超过诉讼时效。五、被告举出黄石市长龙房地产开发有限公司与业主代表签订的《协议书》，其内容未有以违约金抵扣物业费的内容，不能证明原告与黄石市长龙房地产开发有限公司承诺以黄石市长龙房地产开发有限公司延迟交房违约金和房屋面积差价抵偿被告所欠原告物业费，且根据业主代表与长龙房地产开发有限公司、原告达成的《会议备忘录》约定，业主在确权书拿到后需向原告缴纳物业费，故被告称延迟交房违约金抵物业费的意见，不予采信。因建筑商黄石市长龙房地产开发有限公司与原告为不同的法人主体。被告与黄石市长龙房地产开发有限公司基于房屋买卖合同产生的纠纷与本案的物业服务纠纷并无必要的关联性，被告认为黄石市长龙房地产开发有限公司侵犯了其合法权益，可以另行向黄石市长龙房地产开发有限公司主张。《会议备忘录》的内容未有终止《前期物业服务合同》履行的约定，被告以此证明双方物业服务合同终止，不予采信。六、根据《前期物业服务合同》其中有对房屋公共部位的维护和管理规定，原告应当有义务按照协议进行维护与管理。原告在庭审中也自认其对小区的管理及维护存在瑕疵。被告列举了一系列原告的服务存在不到位的情形，因物业服务属于长期连续性的工作，不能因物业服务中存在瑕疵而构成不缴纳物业费的理由。但物业服务的范围并不限于上述义务，被告也享受了原告提供的其他物业服务。结合本案实际情况，酌情认定被告应向原告缴纳物业服务费的80%。七、原告要求被告支付违约金的问题。因原告的物业服务存在瑕疵，故原告的该诉讼请求，不予支持。八、被告称原告破坏住宅原有的结构，违章建房、私吞公共利益、违反财务制度、未进行财务公示等均不属于本案审查的范围，本院皆不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张**于判决书生效之日起十日内支付原告黄石市世纪雅居物业服务有限公司从2009年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理服务费8966元（99.89平方米×0.85元/月×132月×80%）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取79元，由原告负担20元、被告负担59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员 万 劲二〇二〇年十二月十六日书记员 霍思敏