北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初20503号原告：北京华耀轩商贸有限公司，住所地北京市西城区白广路******。法定代表人：赛巧云。委托诉讼代理人：谢雪梅，北京兴尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超（赛巧云丈夫），男，1986年5月10日出生，汉族,北京华耀轩商贸有限公司经理，住北京市大兴区。被告：赵永华，男，1960年8月14日出生，汉族，住北京大兴区。委托诉讼代理人：景海竞，北京京云律师事务所律师。原告北京华耀轩商贸有限公司（以下简称:华耀轩公司）与被告赵永华租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告华耀轩公司的委托诉讼代理人谢雪梅、张超，被告赵永华的委托诉讼代理人景海竞到庭参加诉讼。张超向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决被支付原告拆迁补偿款（包括拆迁补助费59303元、一次性停产停业综合补助费462380元、提前搬家奖237212元，共计758895元）；2．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年3月15日，原告与被告签订了厂房租赁合同，被告将位于北京市大兴区西红门镇志远庄工业区的厂房租赁给原告使用，约定租赁期为五年。后又续签了厂房租赁合同，约定租赁期为三年，租金每年十六万元整，每月15日前支付租金。合同签订后，原告交纳了租金，并对房屋进行了装修。2016年年底原告租赁的厂房被政府征用。根据租赁合同的约定，如果租赁的房屋被征用，搬迁补助费、停产停业的补偿属于原告。现被告已与拆迁单位签署了拆迁协议，但相应拆迁补助被告不同意给付原告，经协商未果，故原告诉至贵院，请依法裁决。赵永华辩称：针对原告北京华耀轩商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，从事实及法律方面答辩如下：一、被告与原告于2015年3月15日签订了《厂房租赁合同》，后第二天即2015年3月16日原告的法定代表人依职务行为又与被告签订了《出租合同》，该协议对原《厂房租赁合同》进行了替代，《厂房租赁合同》系属无效，《出租合同》经北京市大兴区人民法院（2018)京0115民初14471号民事判决书及北京市第二中级人民法院（2019)京02民终4835号民事判决书确认无效，该两份合同均为无效合同，原告无权主张。二、停产停业综合补助费需要有从事生产经营活动一年以上且能够连续一年以上的纳税凭证。同时，该纳税要求必须是在大兴区纳税方具备条件。而本案中，原告北京华耀轩商贸有限公司注册地在西城区，其纳税亦并不在大兴区，且更不符合在大兴区一年以上纳税凭证的资格，不具备获得停产停业综合补助费的条件，更为重要的是2016年4月份被北京市工商行政管理局西城分局吊销营业执照，并无此资格，无权取得停产停业综合补助等费用。综上，被告不同意支付原告所诉费用，原告尚欠被告123945元占用费，被告有权依法主张其支付，请求一并处理。最后请求依法驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：原、被告因涉案场地的占用费支付问题曾诉至本院，本院认定事实如下：2015年3月16日，赵永华（甲方、出租方）与赛巧云（乙方、承租方、华耀轩公司法定代表人）签订《出租合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁面积1000平方米，租赁期自2015年3月16日至2018年3月15日止，年租金160000元，租赁期内，乙方应及时支付房租及其他应付的一切费用，如拖欠不付满1个月，甲方有权收取5%的滞纳金。赵永华、赛巧云在《出租合同》上签字。2015年3月15日，赵永华（甲方、出租方）与华耀轩公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁厂房用途为服装加工生产，租赁期限3年，自2015年3月16日至2018年3月15日，租金每年160000元，乙方应于每月15日前向甲方支付租金。乙方逾期支付厂房租金，应向甲方支付违约金，违约金按乙方拖欠天数乘以欠缴租金总额的1‰计算，赵永华、赛巧云签字，华耀轩公司盖章。双方均认可合同履行期间华耀轩公司共计交纳租金280000元。赵永华提交北京市大兴区西红门镇政府发布的《告知书》显示：涉案房屋所在区域的非住宅房屋拆除腾退工作自2016年7月8日启动。另，华耀轩公司认为，双方于2015年3月15日签订的《厂房租赁合同》是双方真实履行的合同，且该份合同的真实签订日期为2015年3月17日；赵永华则认为该份合同签订时间早于2015年3月16日与赛巧云签订的《出租合同》，应以后签订的《出租合同》为准，请求法院确认2015年3月16日的《出租合同》无效。赵永华认可涉案房屋于2016年10月15日停水停电，但表示华耀轩公司使用发电机继续使用厂房，至2018年11月8日正式搬离。华耀轩公司则主张其于2018年2月搬离涉案房屋，停水停电时间为2016年10月20日。基于以上事实，本院作出（2018）京0115民初14471号民事判决认定：虽然2015年3月16日签订的《出租合同》系双方当事人真实意思表示，但至本案审理时针对涉案房屋既未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，且已被拆除腾退，故该《出租合同》应属无效。华耀轩公司应缴纳相应的房屋占用费。占用费计算期间，华耀轩公司未提交证据证明其具体搬离并办理交接手续的时间，法院认可赵永华的陈述，确认华耀轩公司应支付至赵永华主张的2018年9月1日。考虑到停水停电以及拆除腾退等因素必然导致房屋的使用价值降低，参考双方合同中的租金标准、同地段房屋租金价格、房屋情况等因素，法院酌情确定2016年10月15日后的占用费按照1年80000元的标准计算，2016年10月15日之前的占用费按照1年160000元计算，从合同租赁期开始2015年3月16日至2018年9月1日，法院酌定华耀轩公司总计应交纳房屋占用费403945元，减去华耀轩公司已交纳280000元，华耀轩公司还需交纳123945元。超过部分，于法无据，法院不予支持。据此，本院判决如下：一、确认赛巧云代表北京华耀轩商贸有限公司与赵永华于二〇一五年三月十六日签订的出租合同无效；二、北京华耀轩商贸有限公司与判决生效后十日内支付赵永华房屋占用费123945元；三、驳回赵永华的其他诉讼请求。上述判决作出后，华耀轩不服提起上诉，北京市第二中级人民法院二审期间，双方一致认为一审判决确认的2010年案外人与赵永华所签《厂房租赁合同书》与本案无关；本案中签订日期分别为2015年3月15日与同年3月16日的两份租赁合同的租赁标的物均为涉案房屋。华耀轩公司仍坚持认为双方于2015年3月15日所签《厂房租赁合同》为实际履行的合同，签订日期系笔误，2015年3月16日所签《出租合同》系草签的合同已被后签订的《厂房租赁合同》所替代，但未就此提供证据；华耀轩公司认可赵永华一审提供的涉案房屋现场照片的真实性，称照片反映的涉案房屋内遗留的生活用品、柜子等均系其不要的，同时认可其并未就涉案房屋与赵永华办理交接手续，也未告知赵永华遗留物品系废弃物。二中院认为，华耀轩公司针对双方分别于2015年3月15日、3月16日所签两份合同的意见，因其没有提供证据佐证，本院无法采信；且因两份合同的租赁标的物系同一的，即涉案房屋，故双方实际履行的是哪一个合同并不影响本案的实体处理。故本院对于一审判决认定的与本案有关的事实，即上述两份合同的相关内容及双方履行情况予以确认。基于以上事实，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终4835号民事判决书认定：由于华耀轩公司在明知涉案房屋属于拆除腾退范围的情况下，不积极腾退，仍然占用涉案房屋，理应支付占用期间的房屋使用费。至于占用费的标准，因赵永华认可涉案房屋于2016年10月中旬就已停水停电，不能正常使用，一审法院综合考虑停水停电的时间、拆除腾退的情节、双方约定的租金标准等诸多因素，酌情确定了华耀轩公司应当支付的使用费的标准，是适当的。华耀轩公司坚持认为标准过高，缺乏依据，本院难以采信。关于占用费计算期间，因华耀轩公司并未提供涉案房屋交还赵永华的书面证据，又认可赵永华一审提供的照片的真实性及照片所显示的物品系其所有，且表示并未告知赵永华屋内遗留的物品系其遗弃不要的，现其坚持认为其自2018年2月搬离涉案房屋，因缺乏证据支持，本院无法确认。一审判决采信赵永华的相关陈述，确认华耀轩公司应支付房屋占用费至赵永华主张的2018年9月1日止，并无不当。综上所述，二审判决驳回上诉，维持原判。本案庭审中，被告提交北京市大兴区西红门镇大生庄村村民委员会致全体被腾退的通知，显示2016年10月8日启动，范围为本村域范围内的非住宅房屋，该厂房处于拆除腾退范围内。并提交京兴政发【2011】16号文件，该文件明确规定：此次拆除腾退获得停产停业综合补助费的资格是需要有从事生产经营活动一年以上且能够出具连续一年以上的纳税凭证。经查，原告北京华耀轩商贸有限公司注册地在西城区，拆迁档案中未见该公司的营业执照和一年以上纳税凭证，而是有一家亿海鑫兴商贸有限公司的营业执照。另查，该公司于2016年4月22日被北京市工商行政管理局西城分局吊销营业执照，处罚理由为连续6个月未开业或停业，该处罚决定于2016年12月15日因其整改后被撤销。被告主张原告受处罚期间恰逢拆迁且其注册地不在大兴区，营业情况不符合拆迁补偿条件。原告则主张因拆迁损失近80万元营业损失，搬家费花费10多万元。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律法规的强制性规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方签订的两份合同基于同一地址、租金相同，生效判决已经对合同效力作出认定，不再赘述。就拆除腾退利益，鉴于合同无效，本院结合合同实际履行情况对具体项目予以认定：1、拆迁补助费59303元、一次性停产停业综合补助费462380元。虽然原告注册地在西城区且在拆迁期间营业执照被吊销的具体情况，此与大兴区关于拆除腾退的政策不完全相符，但原告在合同被确认无效被要求腾退的情况下，确实有一定的经营和搬家损失，从实际经营的角度来讲，该损失与营业执照的情况并非必然关联关系，因此，对于合同无效，双方均有一定的过错，被告应补偿原告适当的损失，但毕竟该腾退行为系该区域的政策行为，营业状况亦为考虑补偿费分配的标准之一，基于此，本院综合酌定原告获得50%的份额，即260841．5元。2、提前搬家奖237212元。提前搬家奖性质上属于拆除腾退的“奖励”、而非“补偿”，现合同无效，原告仅能依据基础的租赁法律关系就其实际损失取得补偿，现主张按照拆除腾退标准取得该部分奖励，不属于正常履行合同而必然取得的收益，不构成原告的损失，从拆迁的过程来看，原告在停水停电的情况下仍拒不腾退，亦不构成提前搬家，其无权取得该部分奖励，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、赵永华于本判决生效后十日内给付北京华耀轩商贸有限公司拆迁补助费、一次性停产停业综合补助费共计260841．5元；二、驳回北京华耀轩商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11389元，由北京华耀轩商贸有限公司负担6039元（已交纳），由赵永华负担5350元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李新亮二〇二〇年十二月十六日书记员  张静怡-8--1-