山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终4252号 上诉人（原审被告）：刘琴，女，1976年7月6日出生，汉族，住淄博高新区。 被上诉人（原审原告）：朱宁，男，1980年9月14日出生，汉族，住淄博高新区。 原审被告：张奎忠，男，1943年10月20日出生，汉族，住淄博高新区。 原审被告：张某，男，2003年5月31日出生，汉族，住淄博高新区。 上诉人刘琴因与被上诉人朱宁、原审被告张奎忠、张某房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0391民初2083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。 刘琴上诉请求：改判支付朱宁房租2100元。事实和理由：根据房屋和换房合同，我从2017年11月15日向朱宁支付房租，于2017年10月21日由我儿子张某陪同我去朱庄村，在5#楼1单元101室把2017年11月至2018年11月份的房租6000元加取暖费900元，共计6900元交付朱宁父母。并由其父亲朱美臣写下收据，我儿子用手机录了视频，后来我把收据丢失。2018年12月经朱宁同意，我把房屋租给王某。于2018年12月中旬，我去朱宁家里交付2019年半年房租给朱宁父母3000元。朱美臣写下收据，收据我丢失了。2020年3月1日，由朱宁直接收取王某1月、2月份房租800元，并写有收据。2020年3月1日，朱宁向王某收回房屋，自行使用。朱宁不能再以房屋租不出去而蒙受经济损失为由，继续索要房租，因此不存在2019年11月至2020年11月的房租。2019年12月份，我村房屋交房后，我把我家小套房钥匙交给朱宁，等待商讨换房事宜。但后来朱宁不再商讨换房事宜，并于2020年3月1日从王某手里收回朱庄村房屋自行使用，最终换房未成功，责任由朱宁造成，不应由我承担，自此租房结束。 朱宁向一审法院提出诉讼请求：1、要求被告支付房屋租赁费21500元（自2016年11月15日至2020年6月15日共计三年七个月，根据约定每年6000元计算，共计21500元）；2、要求被告赔偿损失30000元（因为双方在置换协议中约定的违约金为200000元，现原告根据实际情况要求被告支付30000元，并且因为被告的丈夫是死亡在涉案房屋内，导致房屋无法出租，存在实际的经济损失）；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院审理查明，2016年11月15日，原告朱宁的父亲朱美臣与被告刘琴的丈夫张经礼签订《房屋租赁合同》一份，合同约定张经礼租赁朱美臣的房屋，租赁期间自2016年11月15日至2017年11月15日，租金为每月500元，一年共计6000元。后在租赁期间的2017年9月26日，张经礼死于涉案出租屋内。为了处理此事，原告与三被告签订《房屋置换协议》一份，协议内容如下：刘琴与其丈夫张经礼于2016年11月15日起租用原告位于淄博高新区，因张经礼于2017年9月26日死于出租房内已达数日之久，且经公安部门现场勘查，经法医鉴定变质、恶臭，故经双方协商一致自愿达成协议。 一、乙方刘琴已故丈夫张经礼名下所有位于淄博高新区85平方米平房一处现已拆除，已和北石村委签订了拆迁补偿协议，拟补偿置换120平米和80平米房产二处，该置换房尚在在建之中。 二、乙方皆自愿同意乙方刘琴及已故丈夫张经礼的上述二处拆迁补偿置换房中的一处置换甲方所有的对乙方刘琴及已故丈夫张经礼的旧村改造安置房，甲乙双方所置换房的面积差参照市场价以货币的形式补足。 三、在乙方所置换房建设完毕及完成置换前，乙方刘琴继续以年租房6000元租赁甲方上述出租房，且乙方刘琴须对该房屋于每一租赁期开始的第一个月的15日前一次性交给甲方。 四、违约方需向守约方支付违约金200000元等。 被告刘琴称上述协议是原告逼迫其签订的，但其对此并未提供相关证据。 庭审中，被告刘琴称其已经支付了二年半的租金共计15000元，原告当庭称对方并未支付任何租金，庭后经核实原告称被告之前支付了2016年11月15日至2017年11月15日一年的租金共计6000元；原告与被告刘琴均当庭表示不再要求置换房屋；庭审中，被告刘琴还称涉案房屋已经由原告另行出租给了案外人王某，原告对此不予认可。 一审法院认为，本案双方争议的焦点问题是原告的诉求是否合法有据。针对该焦点问题，一审法院认为，首先，就本案的基本事实来讲，根据双方提供证据可以综合认定，涉案房屋最初由被告刘琴的丈夫签字承租，后在置换协议中刘琴又认可系夫妻二人共租，实际租赁期间因张经礼的意外死亡后续衍生了涉案置换协议（被告刘琴称该协议是原告逼迫其签订但并未提供相关证据予以证实，也没有在事后采取报警等一般百姓利益受到损害时的常规方式维护自己的合法权益，且原告对此不予认可，一审法院对此不予确认），虽然置换协议约定的涉案房屋属于旧村改造而来，双方因为不是对方集体经济组织成员导致该置换内容无效，但协议中约定的有关继续租赁的内容应当约定原告和被告刘琴（其他二被告并非合同中约定的继续租赁主体），现双方当庭也均确认不再进行置换，一审法院对此予以确认，但被告刘琴应当根据后续约定继续向原告支付租金；其次，关于支付租金的金额，对于前期租金被告刘琴称其已经支付了二年半的租金，但其提供的租赁合同上有支付了一年租金的字样，原告也只认可收到了一年的租金，对于被告自述的其已经支付的剩余的其他租金无证据证实，一审法院不予确认，因此，对于应付租金一审法院确认自2017年11月15日开始计算；再次，关于应当支付的截止日期，虽然被告刘琴称原告在此之前已经将涉案房屋另行租给了案外人王某，但其对此并未提供证据，原告对此亦不予认可，一审法院对此不予确认，另外结合双方在置换协议中约定的置换前被告刘琴继续按先前的标准（每年6000元）继续支付租金和张经礼的意外死亡给涉案房屋带来的不易对外出租的现实影响，以及双方在庭审时才就互不要求置换达成一致意见，一审法院酌情确认被告刘琴应当继续支付涉案房屋租金至2020年11月14日，以给原告就涉案房屋继续对外租赁留下适当的合理期间，延长的期限也是原告的实际经济损失，原告依照置换协议主张经济损失30000元因协议无效而于法无据，一审法院对此不予支持。综上，被告刘琴还应支付原告自2017年11月15日至2020年11月14日三年的租金共计18000元，对于原告多主张的部分，于法无据，一审法院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关法律规定，判决：（一）被告刘琴于本判决生效后十日内支付原告朱宁租金18000元；（二）驳回原告朱宁的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费544元，由原告朱宁负担354元，由被告刘琴负担190元。 二审中，上诉人提交2017年10月21日手机拍摄的视频一份，以证明其已将2017年11月至2018年11月的房租6000元加取暖费900元，共计6900元交付给了被上诉人父母。并申请证人王某出庭作证，以证明2019年1月至2020年2月系王某租住涉案房屋，上诉人已交付2019年半年房租3000元给了被上诉人父母，2010年1-2月份的房租800元，由被上诉人直接向王某收取。证人王某陈述，其2019年1月至2020年2月租住涉案房屋，每月租金400元，2019年的房租给了上诉人刘琴，后来因联系不上刘琴，就把2020年1月至2月的房租800元直接给了上诉人父母。被上诉人对手机拍摄视频及证人证言的真实性无异议，但认为视频中并无交钱的镜头，上诉人父母虽写了收到条，但后来双方发生了争吵，上诉人把收到条拿回去，但并未交付6900元。另，房屋租金应该是500元每月，后来上诉人以400元每月租给了王某。经审查，本院对手机拍摄视频及证人证言的真实性予以确认，被上诉人虽否认收到6900元，但根据视频显示，当时双方用验钞机对现金进行了验钞，验钞机显示金额为6900元，后被上诉人父亲书写了收到条，被上诉人母亲将该收到条交给了上诉人，双方并无发生争吵的情况。被上诉人陈述未收到6900元的主张，与其出具收到条的行为不符，亦未提供证据证实，本院不予采信。 根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定以下事实：2017年10月21日，上诉人将2017年11月至2018年11月房租6000元以及取暖费900元交付被上诉人父母，被上诉人父亲出具收到条一份。2019年1月至2020年2月，案外人王某以400元每月的价格从上诉人处租住涉案房屋，2019年房租与上诉人结清，2020年1月至2月房租800元，由被上诉人收取。 二审审理查明的其他事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是一审认定的上诉人欠付房租的金额是否正确。 1.二审中，当事人双方对上诉人于2016年11月15日起租用被上诉人涉案房屋，租金为每月500元，其中上诉人已支付2016年11月15日至2017年11月15日一年租金共计6000元的事实均未提出异议，本院予以确认。 2.根据二审查明的事实，上诉人已支付2017年11月15日至2018年11月14日的租金6000元，该部分租金应从欠付金额中予以扣减。上诉人另支付的900元系取暖费，与租金无关，其关于应予扣减的主张，本院不予支持。 3.上诉人关于已支付2019年上半年房租3000元的主张，未提供证据证实，被上诉人亦不予认可，本院不予采信。 4.2019年1月至2020年2月，涉案房屋虽由爱外人王某租住，但根据查明的事实，该期间系上诉人将房屋租给了王某，相应租金应由上诉人承担。其中，被上诉人已代收的2020年1月至2月份房租800元，应从上诉人欠付房租中扣减。 5.上诉人欠付2018年11月15日之后的房租，已构成违约，应承担赔偿被上诉人经济损失等违约责任。根据房屋置换协议约定，在刘琴所置换房建设完毕及完成置换前，刘琴应继续租赁涉案房屋，而当事人双方在一审庭审时才就互不要求置换达成一致意见，一审法院考虑到上诉人之夫张经礼的意外死亡给涉案房屋造成的不利影响等因素，酌定确认上诉人应当继续支付租金至2020年11月14日，作为赔偿被上诉人经济损失符合实际情况，并无不当。对于上诉人关于2020年3月份之后被上诉人已实际收回房屋并自己使用，其不应支付租金的主张，因其未按时缴纳房租，构成违约，被上诉人收回房屋亦无不当，且按照约定，上诉人应租赁至完成置换前，提前收回房屋也确实给被上诉人造成了可期待的租金损失，一审判决虽以延长租金期限的形式，实际是赔偿被上诉人的经济损失，亦无不当，上诉人的该主张，本院不予支持。 6.综上，上诉人欠付租金数额应为2年（2018年11月15日至2020年11月14日）*6000元/年-800元=11200元。一审判决关于欠付租金数额的认定有误，本院予以更正。另，双方当事人对于一审判决其他内容并未提出上诉，本院不再予以审查。 综上所述，上诉人刘琴的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0391民初2083号民事判决第二项，即：（二）驳回原告朱宁的其他诉讼请求； 二、变更山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0391民初2083号民事判决第一项为：（一）被告刘琴于本判决生效后十日内支付原告朱宁租金11200元； 三、驳回被上诉人朱宁的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费544元，由刘琴负担118元，朱宁负担426元；二审案件受理费175元，由刘琴负担131元，朱宁负担44元。 本判决为终审判决。 审判长 王 鹏 审判员 胡晓梅 审判员 刘 宁 二〇二〇年十二月十七日 书记员 耿润玺