广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15100号原告：邹春平，男，1982年11月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********************，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：曾英，广东力诠律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俏云，广东力诠律师事务所律师。被告：佛山市森名商业地产投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码*****************。法定代表人：喻某某。被告：周金全，男，1982年3月5日出生，汉族，住广东省四会市**************，公民身份号码******************。上列两被告委托诉讼代理人：庄武潮，广东昊法律师事务所律师。被告：梁忠英，女，1979年7月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：麦素文，广东捷顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜加兵，广东捷顺律师事务所律师。原告邹春平诉被告佛山市森名商业地产投资有限公司（以下简称森名公司）、周金全、梁忠英合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，被告提出反诉，经查，本院决定受理并与本诉合并审理。本院于2019年10月10日作出（2019）粤0605民初266号民事判决书。原告邹春平不服判决，提起上诉，佛山市中级人民法院于2020年5月11日作出（2019）粤06民终13696号民事裁定书,裁定撤销本院（2019）粤0605民初266号民事判决书，将本案发回本院重审。本院于2020年7月1日立案受理，依法适用普通程序于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾英，被告森名公司及周金全的共同委托诉讼代理人庄武潮，被告梁忠英的委托诉讼代理人姜加兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告森名公司、周金全签订的《物业使用权转让合同》和《物业使用权转让合同补充协议书》；2.三被告返还原告转让款8672800元；3.三被告向原告支付违约金，违约金以3252300元为本金自2016年7月1日起计至2018年4月2日按每月1.5%的标准计算为1073259元、以8672800元为本金自2018年5月2日起至实际清偿之日止按每月1.5%的标准计算；4.三被告向原告支付律师费243000元；5.三被告向原告支付担保函费22000元；6.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2015年9月23日，原告邹春平与森名公司签订《物业使用权转让合同》（以下简称转让合同）。同日，原告与被告森名公司、周金全签订《物业使用权转让合同补充协议书》（以下简称补充协议），约定被告森名公司以总价10841000元将**广场B栋首层B101、B102、B103、B104、B105、B106、B107、B108、B109号商铺（以下简称涉案物业）的使用权转让给原告，转让年限至2040年12月31日止，支付方式为分期支付。补充协议约定原告需先支付总转让款的30%，余款根据双方合作项目进度而定。同时，被告森名公司需在实际收到每笔转让款的次月起向原告支付返租租金（每月按照实际收到每笔转让款的1.5%计付），若被告森名公司拖欠返租租金达5天的，则属被告森名公司违约，原告即有权解除转让合同及补充协议，被告森名公司与周金全需全额退还已收取的转让款并承担相应的违约责任。在合同履行过程中，因双方产生纠纷，被告森名公司提起诉讼，经两级法院审理，认定原告向被告森名公司仅支付首期款的情况下，原告并未获得涉案物业的使用权，没有转租的权利，更无法享受转租收益，被告森名公司拒付转租租金不构成违约。原告需要向被告森名公司继续履行转让协议，即原告需向被告森名公司支付5420500元。根据法院判决书的理解，转让合同及补充协议除了转让期限超过二十年的内容无效外，其余是双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。法院判决发生法律效力后，原告与三被告达成执行和解协议，原告对三被告的到期债权与生效判决确定的债务进行抵销，经法院出具《执行完毕告知书》明确，原告已于2018年4月2日履行完毕转让合同约定原告全额付款义务。但被告森名公司、周金全一直拒绝向原告履行支付返租租金义务，两被告的行为已构成违约，造成原告重大经济损失。被告周金全与梁忠英为夫妻关系，两被告设立被告森名公司并实际掌控，被告森名公司在组织形态上属典型的夫妻制一人有限公司。本案纠纷发生在两被告夫妻关系存续期间，两被告应对被告森名公司的债务承担连带清偿责任。原告主张的违约金是合同解除的违约金，计算方式根据合同第8.4条，被告于2016年7月1日开始逾期履行支付返租租金和未履行交付商铺的义务，原告以原告已付款为本金，2018年5月2日是原告付清款项的次月，从次月开始以付款全额计算。被告森名公司、周金全共同辩称，一、原告所述与事实不符。2015年9月23日，被告森名公司与原告签订转让合同，约定森名公司将涉案物业的使用权转让给原告，并约定转让单价及总金额。关于转让金支付方式及期限，原告向森名公司提出分期支付，首期转让金3252300元在签订合同之日起10日内支付，但双方并未明确约定余款7588700元具体付款期限。原因是原告称其拥有相关资源及网络技术，并开发名为“房盈宝”的房产众筹项目，可以利用该项目的网络平台在短时间内帮助森名公司找到客户受让余下物业使用权或承租余下的物业，森名公司只需支付原告相应的服务费或由原告获取其中的差价。因此，原告向森名公司提出关于余款何时支付完毕不要约定具体的时间，采取灵活支付方式，根据上述“房盈宝”项目实际运营情况而定。基于对原告的信任，考虑当时市场环境的实际情况，森名公司希望尽快完成销售任务实现资金回笼，故森名公司同意原告上述要求并于同日签订补充协议，给原告三年的时间运作“房盈宝”项目，同时为了保证原告利益的最大化及运作“房盈宝”项目的资金需要，合同中增加返租及回购内容。原告只支付首期款，对其声称的“房盈宝”项目一直未真正实施，未完成任何销售任务。期间，森名公司多次要求原告就“房盈宝”项目进度情况作出说明并继续支付转让款，但原告以各种理由拒绝回应，对转让款余款亦拒绝支付。后经被告了解，原告声称的“房盈宝”项目根本没有开展任何工作，只是虚构的用于非法网络集资的项目，不可能为被告推广销售物业。2016年11月4日，被告森名公司向法院提起诉讼，要求其支付转让款余款。二、原告主张解除转让合同及补充协议、要求返还转让款、支付违约金等诉请没有事实及法律依据。1.原告负有两项先履行义务，一是支付全部转让款的义务，二是通过开展“房盈宝”项目进行代为销售物业的义务。现原告未履行第二项义务，因此在原告违反合同约定未能全部履行其应先履行的义务情况下，森名公司有权行使先履行抗辩权，拒绝向其支付返租租金，也就是即使原告向森名公司支付完全部转让款也并不能免除其根据补充协议所约定的先履行义务。就双方签订的补充协议中关于房盈宝项目的内容是该补充协议的核心内容，其与有关返租部分的内容有着密切关联，不能分割理解，当初双方之所以同意签订补充协议和在补充协议中约定返租的内容也是基于原告所称的房盈宝项目；双方在涉讼合同补充协议中所约定的返租租金实质上是原告代被告销售商铺后所获得的利润回报，与一般意义上的返租租金有本质区别，基于原告称启动“房盈宝”项目需要资金，其资金短缺，要求森名公司每月根据其已支付的部分转让款按一定比例（1.5%）支付返租租金，以缓解其资金不足的状况，因此森名公司向原告支付一段时间内的所谓返租租金，作为对其项目的支持。也就是说该补充协议书是附条件的合同，房盈宝项目的正常开展是补充协议内容正常得以履行的前提条件。有关返租条款的约定并不是独立约定的事项，其必须要以房盈宝项目正常开展为基础，而事实上原告一直没有履行补充协议书中先履行的义务，即通过开展房盈宝项目完成销售物业的义务，原告声称的房盈宝项目一直没有开展过，2016年11月通过法院诉讼后该项目仍未有任何进展，因此在此期间原告无权要求被告支付返租租金，故补充协议中约定的原告享有收取返租租金的权利不存在，森名公司履行补充协议的前提条件不存在，森名公司不存在违约行为。综上，转让合同已经履行完毕，不存在解除的客观事实及法律依据，至于补充协议，森名公司向原告支付返租租金的前提条件是原告正常开展“房盈宝”项目，由于原告自身原因导致无法继续履行，原告行为构成违约在先，其无权主张解除合同。2.原告的违约金计算标准没有法律和合同依据，转让合同中未就违约金作出任何约定，原告主张的违约金计算标准依据补充协议的约定，但该约定实质是双方约定的按付款金额支付的返租租金，并非违约条款，原告混淆了合同约定。涉讼物业存在返租用于房盈宝项目的开展，不存在交付的行为。既然存在返租，原告一方面主张返租租金一方面主张逾期交付是互相矛盾的。根据补充协议，是没有所谓的违约金的约定。原告即使主张逾期违约金，按照涉讼合同约定每日万分之五的标准，但原告主张月利率1.5%。按照补充协议约定，该月利率1.5%实际为在开展房盈宝项目中被告按照原告已付的款项支付月利率1.5%的利息，也不是违约金标准。而且，根据补充协议约定，返租期至2018年9月终止，故原告主张计至2019年1月的诉请与事实不符。被告梁忠英辩称，被告梁忠英不是本案适格被告。一、梁忠英不是转让合同及补充协议的签订主体，不是合同相对方，无需承担合同责任。被告森名公司、周金全与原告签订转让合同及补充协议，梁忠英均无签名认可，事后亦未予以追认，对上述事项毫不知情。根据合同相对性原则，转让合同及补充协议对梁忠英不产生任何法律效力。二、本案债务不是夫妻共同债务。梁忠英与周金全虽为夫妻，但本案所涉转让款金额巨大，已明显超出家庭日常生活所需的债务，且实际上亦无用于夫妻共同生活。三、周金全不是直接债务人，如其需承担责任，也是以个人名义承担保证责任，与梁忠英无关。补充协议中，周金全只是作为担保人为森名公司的履约行为提供保证担保，产生的债务也是担保之债。根据最高人民法院民一庭《关于夫妻一方对外担保之债能否认定为夫妻共同债务的复函》规定，夫妻一方对外担保之债不应当适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定认定为夫妻共同债务。四、根据公司法的规定，森名公司作为依法登记成立的有限责任公司有独立的财产，其作为转让合同的相对方应独立承担责任，而不是由股东对外承担责任。森名公司的股东有两名，不能适应《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，原告未举证证明森名公司是一人有限公司，不能独立承担责任，其主张梁忠英承担责任没有事实及法律依据。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据举证和质证。原告提交的（2018）佛瑶律函字第143号律师函、EMS邮单、手机短信截图、富昌融资担保出具担保函协议书、深圳增值税普通发票、民事委托代理合同、广东增值税普通发票、支票账户现金存入凭条均为原件，被告虽有异议但未举证推翻，本院对上述证据真实性予以确认。原告其他证据及被告森名公司、周金全的证据，当事人均无异议或对其真实性无异议，本院对该部分证据的真实性均予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据和当事人陈述，本院确认以下事实：2016年11月4日，本案被告森名公司起诉本案原告邹春平及其配偶林思敏至本院，诉请邹春平继续履行《物业使用权转让合同》（即转让合同）、支付物业使用权转让金余款7588700元及利息、邹春平配偶对邹春平该案债务承担连带清偿责任、承担诉讼费用。本院依法受理立案，经审查后于2017年10月16日作出（2016）粤0605民初17792号民事判决书（以下简称17792号案）。后邹春平不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院依法受理立案并于2018年3月6日作出（2017）粤06民终13310号民事判决书（以下简称13310号案），该民事判决书于2018年4月2日发生法律效力。上述文书认定以下事实：森名公司是佛山市南海区**********广场（以下简称**广场）的投资者并拥有该广场物业的使用权。2015年9月23日，森名公司与邹春平签订转让合同，约定森名公司将**广场B栋首层B101-109号部分商铺物业（建筑面积为1084.1㎡）的使用权转让给邹春平，转让单价为10000元/㎡，价款合共10841000元；转让期限从合同签订之日起至2040年12月31日；付款方式为分期，首期转让款3252300元应于签订合同当日支付，余款按《补充协议书》的约定支付，邹春平付清转让价款及相关手续费用后获得合同约定期限的物业使用权，享有物业的使用及收益权利；邹春平逾期付款的，应按日利率万分之五支付违约金，逾期超90日，森名公司有权解除合同，且有权收回物业、不退还已付款项及费用；森名公司于2015年10月1日前交付涉案物业；双方还约定了邹春平对使用权可再转让方案等其他条款。当日，森名公司与邹春平及保证人周金全签订《补充协议书》（即补充协议），约定邹春平应于签订补充协议之日起十日内支付首期30%转让款3252300元；余款7588700元支付时间不确定，按森名公司与邹春平合作项目“房盈宝”(ww.fyingbao.com)资金投入而定，此款的支付不受上述合同违约责任条款约束；森名公司将总转让款额的15%（即1626150元）作投资风险保证金；森名公司三年内（从2015年10月1日至2018年9月30日）每月按实收到的转让款额的1.5%作为对价返租邹春平所购买的物业，租金自收到首付款次月支付予邹春平，若拖欠租金达5日，邹春平有权解除转让合同及补充协议，森名公司需退还转让款并支付转让款30%的违约金；森名公司未能履行转让合同或补充协议中任何一项支付义务的，周金全自愿无条件代森名公司履行支付义务。双方对使用权再转让方案作了补充约定并约定了森名公司回购涉案物业方案；任一方违约需赔偿对方包括律师费等一切损失。转让合同及补充协议签订后，2015年9月25日，邹春平向森名公司支付了首期款3252300元。“房盈宝”项目自始至终没有启动，亦未发生销售业务。从2015年10月起至2016年6月，森名公司支付了返租租金予邹春平，此后，以邹春平无履行实际销售物业及付清转让余款等先履行义务为由拒付返租租金，并于2016年11月4日起诉。在13310号案中查明，邹春平陈述：1.“房盈宝”项目的具体内容是“双方为了推广**广场的整体物业，参考万达集团的众筹模式，在各大网站上对涉讼商铺进行推广，吸引无力独自购买的潜在客户共同集资全额或贷款购买商铺”；2.补充协议第一条第一款“因该余款需根据双方合作项目‘房盈宝’资金投入进度而定”约定中的“‘房盈宝’资金投入进度而定”是指“‘房盈宝’在网络线上线下推广进行众筹取得的资金进度，也就是该项目的具体推广效果作为支付余款所附的前置条件”；3.森名公司在“房盈宝”项目中的义务是给商铺办理产权证。森名公司陈述：邹春平最初是作为投资者购买商铺使用权，在协商过程中其向森名公司称有人脉资源和网络技术，可以帮助推广其他物业寻找租客，但需要资金运作，请求延后支付转让款；森名公司一般情况下要收齐转让款才返租，鉴于邹春平的“房盈宝”项目才同意在未收齐转让款的情况下先行返租；签订合同后森名公司多次催促邹春平实施“房盈宝”项目，但邹春平无任何行动，森名公司觉得上当才停止支付返租租金并诉讼；森名公司认为“房盈宝”项目是一个用于网络集资的平台。在13310号案中二审法院认为，森名公司与邹春平签订的转让合同及补充协议实际就是森名公司与邹春平就涉案物业成立租赁关系，双方约定的转让期限中超过二十年的部分无效，除此内容外，转让合同和补充协议是双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。二审法院认定森名公司的行为不构成违约，理由如下：首先，关于森名公司拖欠返租租金的问题。虽然双方并未约定“房盈宝”项目的实施方案，但应主要由邹春平实施，用以推广森名公司所有的**广场物业使用权的转让。然而，从补充协议的实际履行情况来看，森名公司已足额支付八个月的返租租金，给了合理期限予邹春平筹备和开展“房盈宝”项目，而邹春平至今既未支付转让款余款，也未有效开展“房盈宝”项目，且承认该项目客观上不再存在实施的可能性，由此导致邹春平支付转让款余款的时间处于约定不明的状态，双方对此也无法协商达成一致意见。在此情况下，不应再适用转让合同附件二和补偿协议第一条第一款关于分期付款和余款支付方式的约定，森名公司有权随时要求邹春平支付余款。转让合同第七条第一款约定邹春平在“交清合同约定的使用权转让金及相关费用后，即获得合同约定期限的该物业使用权，享有该物业的使用和收益的权利”，该约定中“合同约定的使用权转让金”应为全部使用权转让金而非首期款。因此，在邹春平仅支付了首期款的情况下，邹春平并未获得涉讼物业的使用权，没有转租的权利，更无法享受转租收益，森名公司拒付转租租金不构成违约。关于交付涉案物业的问题。如前所述，因邹春平未交清涉案物业的使用权转让金余款，未取得涉案物业的使用权，森名公司可以行使同时履行抗辩权，在邹春平交清转让金余款之前有权不交付涉案物业予邹春平，其行为不构成违约。综上，森名公司可随时要求邹春平支付使用权转让金余款及相应利息，扣除超出二十年无效部分年限对应的转让金数额，且因邹春平未有效开展“房盈宝”项目，且承认该项目客观上不存在实施的可能性，补充协议中变更转让款金额条款不再适用，故二审法院判令：邹春平、林思敏支付转让款余款5420500元并计付相应利息予森名公司。2018年6月27日，本院依法作出（2018）粤0605执6493号执行完毕告知书，载明：关于森名公司与邹春平、林思敏合同纠纷一案，因双方互负到期债权债务，本院根据森名公司的申请将本案与佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606执13773号案的债权债务予以抵销；经双方当事人确认，截至2018年4月2日抵销金额为5783941.06元，本案的债权已经抵销完毕，邹春平、林思敏已履行完毕（2016）粤0605民初17792号民事判决书、（2017）粤06民终13310号民事判决书所确定的义务，并已缴纳本案执行费，本案已执行完毕。2019年1月2日，邹春平向三被告发出《律师函》，载明：基于森名公司与周金全没有按约定交付涉案物业和支付返租租金，要求解除转让合同及补充协议，三被告自收到该函之日起，可自行处理涉案物业，三被告退还邹春平全部转让款、返租租金、违约金等。另查明，被告森名公司与原告邹春平签订的涉讼转让合同还约定如森名公司未按照合同约定的期限向邹春平交付涉案物业，应按照已收转让金日万分之五的标准向邹春平支付违约金，逾期超过90日的，邹春平有权解除合同，森名公司应退还全部已收款，并从应交付涉案物业之日起按合同约定转让金日万分之五的标准向邹春平支付违约金。补充协议还约定若邹春平在签订本协议后3年内，未能寻找到新的受让人受让涉案物业使用权，森名公司愿意无任何附带条件的情况下，以金额1100万元向邹春平受让涉案物业使用权（即本协议约定总金额上浮10%的升幅），且该回购款需在返租3年期限到期后10天内支付予邹春平。由佛山市南海区**监督管理局出具，落款时间为2018年9月18日的《企业机读档案登记资料》显示，被告森名公司的法定代表人为被告梁忠英，被告周金全、梁忠英均为被告森名公司投资者；落款时间为2019年1月4日的《企业机读档案登记资料》显示，被告森名公司的法定代表人为案外人喻某某，被告周金全、梁忠英均为被告森名公司的投资者。被告周金全与被告梁忠英于2009年10月20日登记结婚。2019年1月2日，原告邹春平（甲方）与广东瑶琨律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定甲方因与森名公司、周金全、梁忠英一案聘请乙方提供法律服务，乙方接受甲方委托，指派卢宇斌、李志武律师担任甲方的委托诉讼代理人，涉及标的10916887元，乙方律师的代理服务范围为代理一审诉讼，甲方向乙方支付诉讼服务费243000元。同月4日，广东瑶琨律师事务所出具发票，确认收到原告律师费243000元。2019年1月3日，原告邹春平（甲方）与深圳市富昌融资担保有限公司（甲方）签订一份《出具担保函协议书》，约定甲方与森名公司、周金全、梁忠英纠纷一案，甲方已向佛山市南海区人民法院申请财产保全，拟申请乙方向法院出具担保金额为11000000元的财产保全担保函，甲方应于乙方出具保函前向乙方共支付22000元。同日，深圳市富昌融资担保有限公司出具发票，确认收到原告担保费22000元。2019年1月4日，原告邹春平提起（2019）粤0605民初266号诉讼。诉讼中，原告邹春平与被告森名公司、周金全均确认：原告已收取返租租金378922.5元；森名公司没有交付涉案物业予邹春平。经本院询问，被告森名公司、周金全同意交付涉案物业予原告，邹春平不同意接收。原告邹春平陈述，“房盈宝”项目不具备继续实施的可能，原因在于涉案物业不能办理独立的权属登记；邹春平曾向森名公司主张支付返租租金，并未向其主张交付涉案物业。被告森名公司、周金全陈述，涉案物业现仍为空置状态，认为涉案物业因开展“房盈宝”项目需要，邹春平从未主张森名公司交付涉案物业，故涉案物业不存在交付使用的需要；涉讼转让协议已履行完毕，无需解除；涉讼补充协议，如邹春平明确房盈宝项目不存在继续实施的可能，森名公司、周金全同意解除涉讼补充协议，如邹春平同意继续运营房盈宝项目的，森名公司、周金全同意继续履行合同。本院认为，森名公司与邹春平签订转让合同及补充协议约定的转让期限超过二十年的部分无效，除此内容外，转让合同和补充协议是双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。邹春平以森名公司未履行支付返租租金义务为由主张解除转让合同及补充协议。首先，虽然补充协议约定，森名公司拖欠返租租金达5天，邹春平即有权解除转让合同及补充协议并追究森名公司的违约责任。但补充协议又约定双方合作开展“房盈宝”项目，该项目的实施方案虽然双方并未约定，但从前案认定事实及本案现有证据和当事人双方的陈述可知，房盈宝项目主要由邹春平实施，用以推广森名公司所有的**广场物业使用权的转让，然而在森名公司已足额支付了八个月的返租租金，给予了合理期限邹春平筹备和开展“房盈宝”项目，而至本案庭审辩论终结时邹春平既未有效开展该项目亦确认该项目不具备继续实施的可能。其次，邹春平主张“房盈宝”项目不能继续实施的原因在于涉案物业不能办理独立的权属登记。涉讼转让合同明确约定双方转让的是涉案物业的使用权，并不包含所有权的转移，双方也未约定森名公司应承担给涉案物业办理权属证书的义务，邹春平以此为由主张“房盈宝”项目无法继续实施没有事实依据。最后，庭审中，邹春平自认自2018年4月2日足额支付涉案物业使用权转让金后，未向森名公司主张交付涉案物业，森名公司亦未向其实际交付涉案物业。可见邹春平未能有效实施“房盈宝”项目责任不在森名公司，现邹春平在未能有效实施“房盈宝”项目、涉案物业未实际返租予森名公司的情况下，主张森名公司支付返租租金缺乏事实和法律依据，森名公司拒付返租租金不构成违约，故本院对邹春平以此为由主张解除转让合同及补充协议、返还转让款及支付违约金、律师费、担保函费均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回邹春平的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，案件受理费88891.32元，财产保全费5000元，合共93891.32元（原告已预交106900.52元），由原告邹春平负担。对原告多预交的13009.2元，在本判决发生法律效力后经邹春平书面申请,本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  方 菲审 判 员  陈宇琼人民陪审员  李少芬二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  林浩成