湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初8397号原告：林玲艳，女，1972年5月3日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：代荣臣，湖南商管律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：李铁华，湖南商管律师事务所律师。被告：长沙市东大房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇花明北路旺和家园****。法定代表人：徐宁。委托诉讼代理人：闵亚辉，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢婷，湖南唯楚（宁乡）律师事务所实习律师。原告林玲艳与被告长沙市东大房地产开发有限公司（以下简称东大房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林玲艳向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付原告逾期交房损失，按日万分之一利率计算至2018年7月31日共计人民币53778.28元；2.请求判决被告支付原告申请房屋质量司法鉴定的费用20500元；3.请求判决被告支付原告因房屋质量问题导致至起诉日无法正常居住的租金损失10万元；4.请求判决被告支付原告因房屋质量问题导致的原告装修损失10万元；5.请求判决被告承担诉讼费。庭审中，原告将其第4项诉讼请求撤回。事实和理由：原告于2017年2月与被告在宁乡御园一品营销中心签订《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：20160044102，合同标的：御园一品F栋102）与《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：20160044202，合同标的：御园一品F栋202），102与202构成了一个三层房屋的整体结构。被告在2018年8月1日完成了五方联合验收，原告收取了房屋钥匙，基于对被告的信任开始装修房屋。此后原告检查房屋发现地板及墙面存在十几处大裂缝，严重影响原告方对房屋的使用，装修也遭到破坏，房屋维修将进一步使得装修被破坏殆尽，装修总共造价45万元，已经支付了30万元。此外，合同约定，被告逾期交房按照买受人全部已付房款的万分之一向买受人支付违约金。原告已付购房款共计1610128元（102房款341646元，202房款1268482元），自2017年9月1日至2018年7月31日共计逾期交房违约金53778.28元。被告东大房地产公司辩称：1.原告尚欠购房款，逾期交房非答辩人主观原因导致，答辩人无须承担违约责任；原告与答辩人签订了御园一品F栋102、202号商品房买卖合同，答辩人已经履行交房义务，原告也已装修入住，但是原告尚欠购房款34万元，原告没有付清房款，答辩人交付房屋的期限相应顺延；另外，在2017年6月-7月，宁乡县城遭受洪水灾害，宁乡县城乡规划建设局作出了工地停工要求；在2017.7.20-2017.12.20期间，宁乡的二环南路金洲南路封闭施工，禁止大型的客货车通行，而御园一品小区项目正处于该封闭位置道路范围，所以项目复工以后工程材料入场困难，施工进度非常缓慢，逾期交房是答辩人不能克服也不能避免的原因所导致，因此答辩人无须承担逾期交房的违约责任。2.原告要求鉴定费用是原告在（2019）湘0124民初9090号案件中委托鉴定机构进行的鉴定，后原告将该案件撤诉，本案中原告提出由答辩人承担在另一案件中司法鉴定费用，显然不合法，因此原告申请房屋质量司法鉴定的费用应自行承担。3.原告已经在答辩人处领取钥匙，对房屋进行验收装修，如果房屋因质量问题无法入住，那么应就房屋损失问题的大小提供证据，答辩人认为原告对该项请求提出的租金损失未提供相应的证据予以证明，而且据答辩人了解原告至今都是居住在该房屋内，因此答辩人无须承担原告所要求的因房屋质量问题导致无法居住的租金损失。本院经审理认定事实如下：2017年2月19日，原、被告签订合同编号分别为20160044102、20160044202的两份《宁乡县商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于宁乡县××街道××社区××栋××号房屋，总价分别为681646元及1268482元。两合同均在第八条第（一）项约定，出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房。第（二）项约定，该商品房交付时应符合下列第1、2项所列条件：1.已经竣工验收备案；2.满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十一条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付。第二十五条约定，双方可以签订补充协议，但补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件九第五条第1项约定，合同所述的交付期限，系买受人已按本合同及本补充协议的规定如期支付了全部款项为前提，如买受人逾期支付应付款项，则出卖人交付商品房的期限顺延，且出卖人无需承担延期交房责任，也无须对买受人赔（补）偿任何费用。第五条第2项约定，经买受人同意，交付期限内买受人未付清应付款项，则出卖人交付房屋的期限顺延，且出卖人无需承担延期交房责任，也无须对买受人赔（补）偿任何费用。第五条第3项约定，经双方协商同意，本合同第八条第（二）款房屋交付条件变更为“该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格。”买受人同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交付条件，不因是否取得备案表而向出卖人主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）。第五条第5项约定，发生不可抗力或下列情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：因不能预见、不能避免和不能克服的自然灾害和事件或其他不可抗力因素的情形。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告支付其所购买的202号房屋的购房款，并向其支付其所购买的102号房屋购房首付款341646元，该房屋剩余房款340000元，双方在合同中约定以按揭方式付款。至起诉日，按揭贷款没有成功办理，原告也没有进行支付。庭审中，双方确认该笔按揭已申请办理，但尚未审批通过，对此原因，原告表示系被告作为开发商未将验收报告提交，被告则表示不是己方原因所致，且原告同栋的其他房屋都已办理按揭。2018年6月20日，被告将房屋交付至原告，原告接收房屋后进行装修。同年8月1日，御园一品A栋至F栋通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收。另查明，2017年6月22日至7月1日，宁乡县城遭遇极端强暴雨，对县建筑工地造成了较大的影响，7月3日建设局要求全面进行安全检查，并按要求汇报。7月20日至12月20日，二环路封闭施工，御园一品小区位于二环路旁。再查明，本院曾于2019年11月7日受理原、被告商品房预售合同纠纷一案，在该案审理过程中，原告申请对涉案房屋质量问题进行检测鉴定，湖南省建设工程质量检测中心接受本院委托后作出《司法鉴定意见书》，其分析结论为“102号房屋内剪力墙（J×6～9）钢筋保护层偏厚（＞50mm），不满足规范要求……102、202号房屋1至2楼楼梯间半平台窗户处墙体有渗漏痕迹、二楼卧室进门处墙角有渗漏、粉刷、漆皮现象以及二楼厨房顶板有渗漏现象……F栋主体结构形式为混凝土框架结构，涉案房屋开裂现象，大部分为填充墙开裂，局部剪力墙也有开裂现象，本次检测并记录的墙体裂缝，同时由温度引起的收缩性裂缝及地基不均匀沉降引起的开裂”，并建议“对房屋1至2楼楼梯间半平台窗户处，在窗边外侧打防水密封胶；对二楼卧室进门处墙角（B×6～8）渗漏处，对应位置卫生间墙体防水挫除重做，二楼厨房顶板板面防水挫除重做；对墙体裂缝处，应沿裂缝凿除原粉刷层600mm宽，粉1:2水泥砂浆（内掺8%膨胀剂）并加钢丝网，厚度同原粉刷层，并按原标准恢复装饰面层；对现有裂缝加强观察，看裂缝加强观察，看裂缝是否有继续发展趋势，若裂缝有发展的趋势，需要对房屋地基基础进行加固处理”。就此次鉴定，原告花去鉴定费20000元。后原告认为房屋裂缝仍在不断增加，房屋存在的质量问题无法最终确定，遂于2020年10月15日暂就该案向本院提出撤诉申请，本院裁定准予撤回起诉。上述事实，有到庭当事人的陈述、《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：20160044102）、《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：20160044202）、湖南增值税普通发票（4张）、司法鉴定意见书及发票、工程竣工验收备案表、宁乡县城乡规划建设局《关于做好建筑工地灾后复工前质量安全检查评估工作后的紧急通知》、宁乡交警大队二环南路封闭施工实施交通管控计划、湖南恒楚建设有限公司向被告出具的关于“御园一品”项目延期竣工的报告等在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的合同编号为20160044102、20160044202的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。上述合同第八条约定，被告应在2017年8月31日前将达到交付条件的房屋向原告交付，同时在补充协议中约定将交付条件变更为经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格，虽被告后于2018年6月20日将房屋交付原告，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因涉案房屋于2018年8月1日通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收，故被告构成逾期交房，应承担相应违约责任。2017年7月20日至12月20日，二环路封闭施工，造成被告不能施工，交房时间应作顺延，但被告提出2017年6月22日至7月1日的极端强暴雨应当顺延的意见，因没有证据证明对施工产生实质影响，该主张本院不予支持。关于违约金标准的问题，原告主张按照日万分之一的标准进行计算，符合合同约定，本院予以支持。故对于原告主张的逾期交房违约金，对于202号房屋，本院支持以购房款1268482元为基数，自2017年9月1日起至2018年7月31日止顺延5个月，按日万分之一计算，经计算为22833元。同时，对于102号房屋，因该房屋原告仅支付了首付款，剩余款项虽约定以银行按揭方式支付，但该笔贷款长期未获审批，且原告亦未通过其他方式支付剩余购房款，故对原告主张未交购房款系被告原因所致的意见本院不予采信，又因合同附件九第五条第1项约定，合同所述的交付期限，系买受人已按本合同及本补充协议的规定如期支付了全部款项为前提，如买受人逾期支付应付款项，则出卖人交付商品房的期限顺延，且出卖人无需承担延期交房责任，也无须对买受人赔（补）偿任何费用，故对于原告主张的102号房屋的逾期交房违约金，本院不予支持。关于原告主张的司法鉴定费20500元，因其中的20000元为原告基于其与被告间的商品房预售合同纠纷而向本院申请司法鉴定所支出的费用，根据鉴定机构所做的鉴定结论，认定房屋剪力墙钢筋保护层存在不满足规范要求、房屋存在渗漏情形、墙体存在开裂情形并就上述所存在的问题提供了相应建议，即该鉴定费用的产生系因房屋存在上述问题所致，故该笔费用应由被告负担，因原告已预交该笔费用，故被告应支付原告司法鉴定费用20000元，对于原告主张的500元鉴定人员出庭费用，因非本案争议产生，本院不予支持。关于原告主张的租金损失，因涉案房屋存在相关质量问题，而致影响原告正常居住，给其造成了一定的损失，故本院参照逾期交房违约金的计算标准日万分之一从原告实际接收房屋之日（2018年6月20日）起计算至2020年11月2日，经计算为109850.54元，因原告在本案中主张的租金损失为100000元，故以不超出其主张为限，本院支持由被告向原告支付租金损失100000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、被告长沙市东大房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告林玲艳逾期交付房屋的违约金22833元（以已付购房款1268482元为基数，自2017年9月1日起至2018年7月31日止顺延5个月，按日万分之一计算）；二、被告长沙市东大房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告林玲艳司法鉴定费20000元；三、被告长沙市东大房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告林玲艳租金损失100000元；如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告林玲艳的其他诉讼请求。案件受理费1893元（已减半收取），由原告林玲艳负担293元，由被告长沙市东大房地产开发有限公司负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何胜兴二〇二〇年十二月十一日书记员  朱宁星附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。