云南省普洱市思茅区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0802执异7号异议人（案外人）：金梦瑶,女,汉族,1989年6月14日生,住云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：杨文龙，云南天溯律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被异议人（原案被执行人）：刘望春，男，生于1963年2月1日，汉族，现住云南省景洪市龙舟广场。公民身份号码：4224321963********。被异议人（原案被执行人）：贺汉秀，女，生于1963年6月28日，汉族，现住云南省景洪市龙舟广场。公民身份号码：4224321963********。原案申请执行人：普洱市中小企业融资担保有限责任公司（统一社会信用代码：91530800792852606P）。住所地：普洱市思茅区茶城大道**。法定代表人：董碧芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：张虹，云南思润律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：胡嵎畑，云南思润律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原案被执行人：普洱市傣王粮油食品有限公司（统一社会信用代码:91530800557778303M）。住所地：云南省普洱市思茅区法定代表人：刘望春。原案被执行人：刘芬，女，生于1984年1月1日，汉族，现住云南省西双版纳州景洪市。原案被执行人：刘勇（系刘芬的丈夫），男，生于1983年10月26日，汉族，现住云南省西双版纳州景洪市。原案被执行人：普洱市亚马逊生物科技有限公司（统一社会信用代码:91530800MA6L1DD861）。住所地：云南省普洱市思茅区南屏镇木乃河工业园区法定代表人：林小健。原案被执行人：林小健，男，生于1958年10月12日，汉族，现住广东省海丰县。原案被执行人：潘彩娟（系林小健的妻子），女，生于1964年3月4日，汉族，现住广东省海丰县。本院在执行申请执行人普洱市中小企业融资担保有限公司与被执行人刘望春、贺汉秀、普洱市傣王粮油食品有限公司、刘芬、刘勇、普洱市亚马逊生物科技有限公司、林小健、潘彩娟追偿权纠纷执行一案中，异议人金梦瑶于2020年7月3日对执行被执行人刘望春、贺汉秀名下的位于云南省景洪市勐海路边西双十贰城浩宇天地5-108号的房产（房产证号：00×**0）一套提出书面异议，认为该财产属异议人金梦瑶的财产，请求中止对该财产的执行，解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人金梦瑶称：2018年6月初,被执行人刘望春将自己所有的位于西双版纳傣族自治州景洪市勐海路边西双十贰城浩宇天地5-108号（房屋产权证号:00×**0）房产转让给异议人,双方议定房屋转让款为60万元。因该房产在中国工商银行办有抵押登记,尚有按揭贷款未还清,当天未能签订书面协议;双方约定待中国工商银行抵押权解除,取得在该行的房本后再签订正式的书面购房协议。双方合意达成后,被执行人指定异议人金梦瑶将房款直接给付中国银行及中国工商银行。异议人金梦瑶如约付款,其中于2018年6月20日,异议人金梦瑶在中国银行西双版纳州分行柜面,代被执行人刘望春向中国银行偿还贷款32万元;2018年7月3日,异议人金梦瑶代被执行人刘望春向中国工商银行提前偿还贷款8.9万余元,同时解除了涉案房产在该行的抵押,并从该行取得了上述房产的房产证,被执行人刘望春向异议人出具《收条》一张,载明异议人代其还款的事实及金额。2018年7月4日,即上述房产的抵押解除后的第二日,异议人金梦瑶与被执行人刘望春及其配偶贺汉秀在景洪市房地产交易所正式签订《云南省二手房买卖合同》,并办理了相关备案手续,景洪市房地产交易所将异议人持有上述房产的房产证予以收回。但因该房产暂时不具备办理产权变更条件,所以当天未能完成产权变更手续。除代被执行人偿还银行贷款外,异议人金梦瑶通过微信转账方式先后支付购房款16万余元,从双方达成合意至今,异议人金梦瑶前后支付购房款已达57万余元（金梦瑶执行异议申请书代理词明确已支付578740.00元,未支付21260.00元）,剩余2万余元,双方协商待涉案房产正式办理过户手续后再进行支付。2019年10月10日贵院作出（2019）云0802民初3460号民事裁定书,裁定将异议人购买的景洪市勐海路边西双十贰城浩宇天地5-108号房产（房产证号:00××**）予以查封,至2020年初贵院准备强制执行该房产时,异议人才获悉所购房产被查封的事实。根据最高人民法院公布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定,异议人金梦瑶作为该房产的权利人,能够排除法院对该房产的执行,故请求贵院中止对该房产的强制执行,解除对房产的查封。原案被执行人（被异议人）刘望春答辩称：一、本案应当优先执行抵押财产或质押财产。第一,（2019）云0802民初3460号民事判决书中的债务人普洱市傣王粮油食品有限公司曾用位于普洱市的机械设备及房产作为抵押资产,并办理了抵押登记。虽然机械设备部分已作价36万元处理,但房产部分,普洱市中小企业融资担保有限责任公司（以下简称:普洱融资担保公司）曾办理了抵押登记,应当还有部分资金,若没有任何剩余价值,普洱融资担保公司作为担保机构,根本没有必要办理抵押登记,因此,在债务人、担保人均未到庭的情形下,普洱融资担保公司仅以无法从债务人抵押资产部分获得清偿,要求执行其他财产无事实法律依据，本案债务人尚有抵押物。第二,2018年原案被执行人刘望春曾用其在普洱市傣王粮油食品有限公司的55%股权作为反担保质押,并办理股权出质登记,（2019）云0802民初3460号民事判决书中亦判决普洱融资担保公司对该股权享有优先受偿权。第三,普洱市傣王粮油食品有限公司的股东刘芬,曾用其在普洱市傣王粮油食品有限公司的42%的股权,在普洱市亚马逊生物科技有限公司的30%的股权为普洱融资担保公司提供担保,并办理了股权出质登记,（2019）云0802民初3460号民事判决书中亦判决普洱融资担保公司对上述股权享有优先受偿权,故亦视为债务人有抵押物。根据《物权法》第一百七十九条：“为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。”在债务人或担保人有抵押物的情况,应当优先执行抵押物,只有穷尽执行手段,抵押物执行完毕的情况下,才能执行担保人其他财产。故贵院查封担保人刘望春、贺汉秀位于景洪市勐海路边西双十贰城浩宇天地5-108号（房产证号:00××**）商铺明显有误。二、被执行人刘望春、贺汉秀共同共有的位于景洪市勐海路边西双十贰城浩宇天地5-108号（房产证号:00××**）商铺确已出售给异议人金梦瑶，目前确实登记在被执行人刘望春及贺汉秀名下。但2018年7月4日,被执行人已将上述商铺以60万元出售给异议人金梦瑶,并签订了《二手房买卖合同》,合同签订当天金梦瑶在房地产交易所办理了交易备案,但因开发商土地权属原因,未能办产权变更。其后,被执行人将房屋交付给金梦瑶,金梦瑶于2018年11月份已将上述商铺出租给吴丽群。三、截止目前,异议人金梦瑶已支付购房款57万余元。截止目前,被执行人已收取异议人金梦瑶购房款578740元,其付款方式如下：（一）因被执行人刘望春在中国银行尚有32万元贷款未偿还,涉案商铺在中国工商银行尚有房贷8.9万元未还,本约定由金梦瑶直接向银行代为偿还,银行贷款合同上借款人为刘望春,不同意金梦瑶直接通过转账代偿,故金梦瑶与被执行人刘望春分别于2018年6月20日,2018年7月3日同到银行柜面共偿还409000元。（二）通过微信转账144740元,其中金梦瑶转账至刘媛109740元，转账至刘芬35000元。（三）通过现全支付25000元。截止至目前600000元的购房款,金梦瑶前后己支付578740元,剩余有21260元购房款未付,因涉案商铺至今未完成过户登记,故直未向异议人金梦瑶索要。综上所述,不论债务人普洱市傣王粮油食品有限公司还是被执行人刘望春在(2019)云0802民初3460号民事判决书中涉及的债务关系中均提供了相应抵押或者股权质押,故应当优先执行抵押物和质押物。此外,上述商铺确己出售给异议人金梦瑶,且金梦瑶已几乎支付全部购房款,故恳请贵院依法查清事实,给予公平裁决。原案申请执行人普洱市中小企业融资担保有限公司答辩称：一、异议人与被执行人刘望春、贺汉秀无真实的房屋交易关系,涉案商铺属刘望春、贺汉秀所有,请求贵院依法执行涉案商铺。首先,申请执行人向贵院申请诉讼保全涉案商铺前,于2019年9月27日向景洪市不动产登记中心的查询,《景洪市不动产登记档案摘抄表》载明商铺的所有权人为刘望春和贺汉秀。依照《中华人民共和国物权法》第十七条的规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”,涉案商铺属刘望春和贺汉秀所有。其次,根据异议人提供的《云南省二手房买卖合同》第三条的规定,交房时间为2017年10月26日,付款时间为2017年10月26日,而该合同的签订时间为2018年7月4日,即交房时间和付款时间早于合同签订时间9个月零8天,明显不符合交易习惯。此外,2010年3月4日刘望春购买该商铺的价格为914491.00元,而8年后转卖给金梦瑶时的合同价仅为60万元,二者相差314491元,其转让价格极不合理。以上种种疑点均能证实刘望春与金梦瑶之间不可能产生真实的房产买卖关系。再次,《云南省二手房买卖合同》第五条规定,双方应在办理二手房买卖合同网上备案手续之日起30日内办理不动产权转移登记手续。合同中载明二手房网上备案时间为2018年7月4日,此时按揭商铺的贷款已归还,商铺已具备办理产权变更登记的条件,但在长达一年多的时间里,异议人却一直未与刘望春办理不动产权登记,明显有悖常理。第四,假设异议人与刘望春约定的交房时间和合同签订时间成立,根据贵院执行局调取的《个人商铺租赁合同》,刘望春在2018年11月11日即“商铺出售”后3个月将商铺出租给案外人吴丽群,并签订了租期为5年的长期租赁合同,证实商铺仍属刘望春所有,刘望春并未在2017年10月26日将商铺移交给金梦瑶,金梦瑶自始至终从未占有这间涉案商铺,再结合双方未办理过户登记手续的事实,足以证实异议人与刘望春不可能存在真实的房屋交易。二、异议人主张已向刘望春支付57万元房款不能成立。1.异议人称代刘望春偿还贷款32万元无证据支持。异议人提供的中国工商银行个人贷款提前归还凭证及收条所载的金额仅为8万余元,该款系从刘望春本人账户归还贷款,无法证实是异议人代为归还涉案商铺的贷款。2.异议人称通过微信向刘望春支付16万余元无证据证实。异议人未提供微信转账记录的证据,因微信转账额度有限制,且提现手续费高,异议人选择通过微信支付大额购房款不符合常理。3.异议人称商铺尾款2万余元待办完不动产过户登记后再支付与《云南省二手房买卖合同》约定自相矛盾。根据2018年7月4日签订的《云南省二手房买卖合同》,异议人已在合同签订前即2017年10月26日支付了全部房款60万元,但异议人又称仅支付了57万余款,余款2万余元待办证之后支付,二者自相矛盾,可见异议人与刘望春不可能有房屋买卖关系。综上所述,申请执行人认为,异议人与刘望春之间无真实的房屋买卖关系,涉案商铺属刘望春与贺汉秀所有,异议人提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,请求人民法院驳回金梦瑶的异议请求。本院查明，本院于2019年11月7日作出的（2019）云0802民初3460号民事判决书判决：“一、由被告普洱市傣王粮油食品有限公司于本判决生效之日起十五日内归还原告普洱市中小企业融资担保有限责任公司代偿款项4279182.86元；二、由被告普洱市傣王粮油食品有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告普洱市中小企业融资担保有限责任公司支付自2019年6月25日起至2019年10月25日止以4639182.86元代偿款为基数，按年利率6.525%计算的资金占用费100902.23元，之后的资金占用费以尚欠的代偿款为基数，按年利率6.525%计算到实际清偿之日止；三、由被告普洱市傣王粮油食品有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告普洱市中小企业融资担保有限责任公司支付自2019年6月25日起至实际清偿之日止的违约金（按每月44500元标准计算）;四、由被告普洱市傣王粮油食品有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告普洱市中小企业融资担保有限责任公司支付其为实现债权支出的律师代理费75000元；五、原告普洱市中小企业融资担保有限责任公司对被告刘望春持有的被告普洱市傣王粮油食品有限公司的55%股权享有优先受偿权；六、原告普洱市中小企业融资担保有限责任公司对被告刘芬持有的被告普洱市傣王粮油食品有限公司的42%股权享有优先受偿权；七、原告普洱市中小企业融资担保有限责任公司对被告刘芬持有的被告普洱市亚马逊生物科技有限公司的30%股权享有优先受偿权；八、由被告刘望春、贺汉秀、刘勇、刘芬、普洱市亚马逊生物科技有限公司、林小健对上述第一项、第二项、第三项、第四项债务承担连带清偿责任；九、由被告潘彩娟对被告普洱市傣王粮油食品有限公司不能向原告普洱市中小企业融资担保有限责任公司清偿的代偿款部分，承担三分之一的清偿责任；十、驳回原告普洱市中小企业融资担保有限责任公司的其他诉讼请求。”义务人未履行该生效法律文书确定的义务，权利人于2020年1月20日向本院申请强制执行，本院于2020年1月20日立案执行。该案在案件审理过程中，申请人普洱市中小企业融资担保有限责任公司对位于景洪市勐海路边西双十贰城浩宇天地5-108号（房产证号:00××**）商铺提出财产保全申请，本院于2019年10月10日以（2019）云0802民初3460号民事裁定书裁定查封被申请人刘望春、贺汉秀名下位于景洪市勐海路边西双十贰城浩宇天地5-108号（房产证号:00××**）商铺。原案被执行人刘望春、贺汉秀与异议人金梦瑶于2018年7月4日签订《云南省二手房买卖合同》，并办理二手房交易备案，合同签订地点：景洪市房地产交易所，备案时间：2018年7月4日。合同约定原案被执行人刘望春、贺汉秀名下位于景洪市勐海路边西双十贰城浩宇天地5-108号（房产证号:00××**）商铺转让异议人金梦瑶，价格为600000.00元，异议人金梦瑶提交的转账凭证及付款明细表明，原案被执行人刘望春的答辩确认，异议人金梦瑶前后己支付578740.00元,剩余有21260.00元购房款未付。另，合同约定于2017年10月26日正式交付房屋，并将房屋钥匙移交异议人。异议人金梦瑶于2018年11月将该房屋出租，因未归结买受人的原因未能办理相关的不动产权证变更登记。本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中在该房屋查封之前，原案被执行人刘望春与异议人金梦瑶于2018年7月4日已签订《云南省二手房买卖合同》，该房屋已被异议人占有，且非因异议人自身原因未办理过户登记。另，异议人己支付购房款578740.00元，尚有21260.00元未支付，该剩余价款异议人金梦瑶承诺于本裁定生效之日起10日内按照本院的要求交付执行。故案外人提出的执行异议于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对被执行人刘望春、贺汉秀位于景洪市勐海路边西双十贰城浩宇天地5-108号（房产证号:00××**）商铺的执行。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  辛高云审 判 员  蔡 勇人民陪审员  杨正兰二〇二〇年十二月十八日书 记 员  苏 琪