昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初10566号原告：闫婷婷，女，汉族，1985年3月24日出生，身份证载明住址：黑龙江省鹤岗市向阳区十社区25委6组，现住云南省昆明市盘龙区。被告：郑廷树，男，汉族，1954年1月16日出生，身份证住址：重庆市巴**。原告闫婷婷与被告郑廷树房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫婷婷、被告郑廷树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫婷婷向本院提出诉讼请求：1．判决被告郑廷树立即退还原告闫婷婷商铺租金15000元；2．被告郑廷树立即退还原告闫婷婷双倍商铺定金4000元；3．被告郑廷树支付原告闫婷婷商铺装修费1000元。事实和理由：原告闫婷婷与被告郑廷树于2020年3月22日初步达成房屋租赁口头协议，原告闫婷婷于当日向被告郑廷树支付了定金2000元，被告郑廷树向原告闫婷婷出具定金《收条》一张。双方于2020年3月27日签订《租赁合同》，约定被告郑廷树将其位于昆明铣床厂商铺1-A6号的楼梯间商铺（以下简称“涉案商铺”）出租给原告闫婷婷，租赁期自2020年4月1日起至2021年3月31日止，租金为15000元，押金为2000元，租金支付方式为一年一付。合同签订当日，原告闫婷婷将租金15000元及押金2000元以微信转账方式支付给被告郑廷树。合同签订后，原告闫婷婷开始装修商铺。2020年4月2日至4月27日期间，该商铺所在地开始陆续张贴《昆明市盘龙区城市管理局停止违法行为通知书》《停工停业通知》《通告》等公告，上述公告载明该商铺属于违章建筑，要求租户立即搬离整改，并自行拆除违法建筑。2020年4月3日，昆明铣床厂股份有限公司张贴《租期告知书》，告知一手房东郝继全于2020年1月起未再与昆明铣床厂股份有限公司续签房屋租赁合同，已无权使用该地块。被告郑廷树作为二手房东，在得知上述事实的情况下，隐瞒实情，将铺面继续租赁给原告闫婷婷，收取租金和押金。原告闫婷婷未使用过该商铺，社区工作人员也不允许商铺开门。原告闫婷婷得知实情后，多次要求被告郑廷树退款，被告郑廷树均以各种理由拒绝支付。原告闫婷婷于2020年7月向昆明市公安局盘龙分局龙泉派出所报警，经调解，被告郑廷树承诺于2020年8月初向原告闫婷婷退款，但是被告郑廷树至今未退款。被告郑廷树的行为严重损害了原告闫婷婷的合法权益，依法应当承担违约责任。被告郑廷树辩称，第一，2020年4月3日，政府下达拆除通知后，原告闫婷婷一直未将商铺相关资料交还给被告郑廷树，继续占用被告郑廷树的上述商铺。第二，拆除文件下达后，政府相关部门并未实际对商铺采取相关措施，美食城商户仍可正常营业。第三，原告闫婷婷表示被告郑廷树在派出所答应退还租金的陈述不属实，被告郑廷树未作类似答复。第四，至于市场方是否与铣床厂签订续租合同为市场方与铣床厂的内部事务，被告郑廷树并不清楚，原告闫婷婷也不能以此要求解除合同。即使认定合同无效，被告郑廷树也是间接损失方，市场方并未退还被告郑廷树租金，且原告闫婷婷实际占有房屋期间的租金不应退还。原告闫婷婷依法提交了《租赁合同》《房屋证明》《责令限期改正通知书》《停止违法行为通知书》《通告》《租期告知书》、《收条》（二张）、微信记录；被告郑廷树依法提交了照片。本院依法对上述证据材料的真实性、合法性均予以采信，至于能否证明各自主张，本院将在后文予以论述。本院经审理认定事实如下：2020年3月22日，原告闫婷婷与被告郑廷树约定，被告郑廷树将位于“杉松美食文化城”的涉案商铺租赁给原告闫婷婷使用，原告闫婷婷于当日支付给被告郑廷树定金2000元。被告郑廷树于当日向原告闫婷婷出具《收条》一张。2020年3月27日，原告闫婷婷与被告郑廷树签订《租赁合同》，约定被告郑廷树将涉案商铺租赁给原告闫婷婷使用，租期为2020年4月1日至2021年3月31日，租金为15000元，一年一付；保证金为2000元，解除合同时，如原告闫婷婷无违约行为，被告郑廷树退还保证金（保证金不计利息）。《租赁合同》第六条约定，若因国家政策及上级部门规划建设需要征用或收回租赁房屋时，被告郑廷树有权终止合同，被告郑廷树退还原告闫婷婷剩余租金及保证金。原告闫婷婷于当日支付给被告郑廷树租金15000元。被告郑廷树于当日向原告闫婷婷出具《收条》一份，确认收到原告闫婷婷支付的租金15000元、压（押）金2000元。2020年4月2日，昆明市盘龙区城市管理局作出《责令限期改正通知书》《停止违法行为通知书》，告知“杉松美食文化城”未取得国土、规划、住建等相关部门审批手续，私自建设违法建筑，没有消防部门的验收手续，没有住建部门的安全验收，限于2020年4月10日前停止违法行为，拆除违法建筑，整改完毕。2020年4月2日，原告闫婷婷通过微信告知被告郑廷树，已接到上述通知，“杉松美食文化城”将于10日前被拆除，被告郑廷树告知到时再说。2020年4月21日，昆明市盘龙区人民政府龙泉街道办事处、昆明市盘龙区自然资源局、昆明市盘龙区市场监督管理局、昆明市盘龙区住房城乡建设局、昆明市盘龙区城市管理局、昆明市盘龙区应急管理局、昆明市盘龙区卫生健康局、昆明市盘龙区公安消防救援大队作出《通告》，告知“杉松美食文化城”全体商户及经营方，该美食文化城存在未经审批违法建设；未取得消防安全许可证，消防设施不完善；未取得排污许可证，导致污水未经处理私自排入城市管网，未安装净化器，未放置隔油池，导致油烟排放不达标；部分商户长期未取得食品经营许可证，存在较大食品安全隐患；据云南农业大学反映，有社会闲散人员醉酒后在学校周边寻衅滋事，造成学校周边治安问题突出；部分商户存在长期无证经营；建筑主体存在较大安全隐患等问题，要求立即采取整改措施，并自行拆除违法建筑主体。2020年4月30日，原告闫婷婷再次通过微信告知被告郑廷树，表示“杉松美食文化城”将被拆除，且已在办理退还房租事宜，被告郑廷树表示“到时候该怎么就怎么”。2020年5月27日，原告闫婷婷通过微信方式要求被告郑廷树退还房租，被告郑廷树表示“我是要退给你的；我们找市场以没找着，你就等等吧。你就放心吧。对不起了。”后双方多次就该问题协商未果。本院认为，双方争议的焦点为：原告闫婷婷要求被告郑廷树返还租金，双倍返还定金，支付装修费的诉讼请求有无依据。本院认为，根据原告闫婷婷提交的证据，涉案商铺已被行政机关认定为违法建筑，且被责令限期整改、拆除，亦即被告郑廷树交付给原告闫婷婷的涉案商铺客观上无法从事经营活动，合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第九十四条第四项规定，及双方在《租赁合同》第六条的约定，原告闫婷婷有权解除合同；原告闫婷婷已于2020年4月30日告知商铺将被拆除，无法使用，并于2020年5月27日通知被告郑廷树返还租金，根据合同法第九十六条规定，双方之间的《租赁合同》于2020年5月27日解除。另据合同法第九十七条规定，原告闫婷婷要求被告郑廷树返还租金及保证金等款项。关于应返还的租金数额问题。本院认为，根据昆明市盘龙区城市管理局作出的《责令限期改正通知书》《停止违法行为通知书》，各经营者应于2020年4月10日前停止违法行为，拆除违法建筑，故被告郑廷树应将收取的2020年4月10日后的租金14583元（15000÷12÷30×20+15000÷12×11）返还给原告闫婷婷。对于原告闫婷婷要求被告郑廷树双倍返还定金的诉讼请求。本院认为，根据双方在庭审中陈述的事实，原告闫婷婷支付的定金为成约定金，因双方已订立《租赁合同》，且已将定金转为了押金（保证金），根据合同法第一百一十五条规定，原告闫婷婷要求被告郑廷树双倍返还定金的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持；另据双方在《租赁合同》中的约定，被告郑廷树应将押金（保证金）2000元返还给原告闫婷婷。对于原告闫婷婷要求被告郑廷树赔偿装修费1000元的诉讼请求，本院认为，原告闫婷婷未举证对其主张的该项费用予以证明，故本院依法对其诉讼请求不予支持。综上所述，被告郑廷树应返还原告闫婷婷租金14583元、押金（保证金）2000元，原告闫婷婷的其他诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，判决如下：一、被告郑廷树于本判决生效之日起十日内返还原告闫婷婷租金14583元；二、被告郑廷树于本判决生效之日起十日内返还原告闫婷婷押金（保证金）2000元；三、驳回原告闫婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告郑廷树负担124元，由原告闫婷婷负担26元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后在法律规定的两年内向本院申请强制执行。审判员  王臣二〇二〇年十二月八日书记员  熊莹