广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1502民初1360号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司，住所地：汕尾市区******清湖上品商业街48-49号物业服务中心，统一社会信用代码：914***********123W。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：白宏荣，该公司员工。被告：寿莉，女，1974年1月15日生，汉族，住东莞市东城区中信凯旋城南特**，公民身份号码：339************880。委托诉讼代理人：叶若蓝，广东卓腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓禹彤，广东卓腾律师事务所实习律师。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司（下称碧桂园物业服务公司）诉被告寿莉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人白宏荣、被告的委托诉讼代理人叶若蓝、卓禹彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费，从2018年1月至2020年8月拖欠原告物业服务费14729.92元。2、请求法院判令被告以2018年1月所欠物业费为计算基数，按照每日千分之三标准计算并支付违约金，直至2020年9月16日止，违约金共20243.73元。3、请求判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：被告于2016年1月25日购买汕尾碧桂园品清湖23栋802号洋房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于该日与原告签订了《汕尾碧桂园前期物业服务协议》，被告从2018年1月起至2020年8月止，共计拖欠物业服务费14729.92元。根据协议约定，被告应在每月5日前向原告支付物业服务费460.31元/月，逾期支付的应从逾期之日起按每日向原告应付按物业服务费的3‰支付违约金。原告于2019年9月22日向被告发出《关于催缴物业服务费的函》，原告多次催告被告缴交物业服务费，但至今未果。为此，特向法院起诉。被告寿莉辩称，一、原告与答辩人签订的《前期物业服务管理合同》第六条属于格式条款且与相关法律相冲突，依法应当认定该条款无效，该条款不得作为原告主张管理费的依据。上述合同第六条约定“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业应全额交纳物业服务费”，该条款明显与《物业管理条例》第四十一条的规定相冲突，明显免除了原告责任，加重了答辩人责任，严重侵犯了答辩人的合法权益。另一方，根据合同法第三十九条、第四十条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，《前期物业服务合同》第六条规定明显免除了原告责任，加重了答辩人责任，排除了答辩人主要权利，该条款属于无效的格式条款，综上，为保障答辩人的合法权益，恳请法院依法认定上述合同条款为无效的格式条款。二、物业管理费的缴纳起算点应以房屋实际交付之日，答辩人在验楼之时发现涉案房屋存在诸多质量问题无法居住使用至今尚未收楼，依法不需缴纳物业管理费用。原告提供如下证据：1.被告的身份证复印件，证明被告主体资格。2.企业营业执照、组织机构代码证书复印件，证明原告合法经营的事实。3.汕尾碧桂园前期物业服务协议，证明被告与原告的服务协议是双方真实的意思表示，双方必须共同遵守协议的权利和义务的事实。4.物业费催缴函及签收回执，证明原告有尽到催缴提醒的义务，包括寄件、电话催缴。被告提出如下质证意见：证据1、2无异议；证据3的合法性和关联性有异议，协议中第六条属于格式条款，违反了物业管理条例第41条的规定，加重了被告义务，免除了原告责任，该条款无效；该房屋无实际交付给被告使用，因此原告无权请求被告支付物业费；证据4的关联性有异议，被告不存在支付物业费的义务，该催缴函对被告无效。被告提供如下证据：1.江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初5085号民事判决书、2.佛山市高明区人民法院（2016）0608民初2835号民事判决书、3.广州市中级人民法院（2020）粤01民终597号民事判决书，证明这三份判决书中的认定事实与本案相似，多个法院均采用“以物业管理费的缴纳起算点应以房屋实际交付之日”及《前期物业服务合同》第六条与《商品房买卖合同》第十二条、第十三条中的约定均系格式条款，明显免除了原告责任、加重了被告责任的裁判观点。4.微信截图，证明涉案房屋存在洗手间臭气熏天、阳台处洗手间地脚砖掉落、客房门破裂等诸多质量问题，至今仍未办理收楼手续及移交房屋钥匙，且原告对此置之不理迟迟不予处理。原告对上述证据无异议。经审理查明，被告寿莉购买由汕尾市****地产开发有限公司开发的座落于汕尾碧桂园商品住宅区中的汕尾碧桂园品清湖1号23栋802号商品房，按商品房买卖合同约定该房屋于2017年12月31日交付被告管业使用。原告与被告于2016年1月25日签订了《汕尾碧桂园前期物业服务协议》，约定被告购买的上述商品房，交付后由原告提供物业管理服务，原告应按双方约定的服务内容及标准向被告和该物业使用人提供物业管理服务，被告应按465.61元/月向原告交纳物业服务费，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起,且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费,逾期交纳物业服务费的应从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金，情节严重的，原告可依法向法院起诉等。被告从2018年1月起至2020年8月止没有向原告支付物业服务费，共拖欠原告物业服务费共14729.92元。原告遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。另查明，2019年6月24日，经汕尾市工商行政管理局批准，被告公司从原来的碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司汕尾分公司变更为现在的碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司。上述事实有本案案卷材料为据，并经庭审质证、认证、具有证明效力。案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，原告和被告签订的《汕尾碧桂园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性法律规定，是合法有效的合同。合同签订后，对原、被告均具有约束力，双方应当按照合同约定履行。涉案房产约定交付的时间为2017年12月31日，根据《汕尾碧桂园前期物业服务协议》的约定，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起,且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费,即被告应从2018年1月起开始向原告交纳物业服务费，被告所提出的涉案房产存在质量的问题与原告无关，与本案不属于同一个法律关系，《物业管理条例》虽规定已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业的物业管理费用由建设单位交纳，但该规定只是管理性的法律规定，原、被告仍应按照其约定履行各自的义务，即被告应按约定交纳物业服务费。如原告未收涉案房产确有合理依据，可另行向建设单位主张应由建设单位承担且被告已交纳的物业服务费。现原告要求被告缴纳所欠的从2018年1月起至2020年8月止的物业管理费共计14729.92元本院予以支持。被告没有按协议的约定按时交纳物业管理费，已构成违约，依法应承担违约责任，应按照协议的约定支付逾期交纳物业服务费的违约金，但原告要求被告从2018年1月起至2020年9月16日止以2018年1月所欠物业费为计算基数，每日按照3‰标准计算并支付违约金20243.73元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定及参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条：“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的规定，依法将本案的违约金调整为自应缴月份的次月即2018年2月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类借款基准利率计算违约金，从2019年8月20日起至2020年9月16日止起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告寿莉应于本判决生效之日起10日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司支付物业管理费人民币14729.92元。二、被告寿莉应于本判决生效之日起10内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司支付以人民币460.31元为基数，从2018年2月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年9月16日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期违约金。三、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币337.17元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司负担人民币187.17元，由被告寿莉负担人民币150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加八份提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审判员  彭卫强二〇二〇年十二月十一日书记员  陈斯哲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。