河南省漯河市郾城区人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫1103民初4392号原告：邓有强，男，汉族，1973年12月22日出生，住址：河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：陈巧云，女，汉族，1976年6月14日生，住址：河南省漯河市郾城区，系原告邓有强妻子。被告：漯河升泰基础设施发展有限公司，住所地漯河市源汇区白云大道与北京路交叉口北20米路东，统一社会信用代码：91411100095417203Y。法定代表人：王有仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫锦，河南强人律师事务所律师。原告邓有强与被告漯河升泰基础设施发展有限公司（以下简称升泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2020）豫1103民初3400号民事裁定，原告邓有强不服，上诉至漯河市中级人民法院。漯河市中级人民法院于2020年8月28日作出（2020）豫11民终1768号民事裁定，撤销漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103民初3400号民事裁定，指令漯河市郾城区人民法院立案受理。本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓有强到庭参加诉讼，被告升泰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告邓有强向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付推迟交房的违约金4800元；2、判令被告立即将原告购买的住房（购买时价值282922元）向房管局备案，为原告办理房产证登记手续；3、判令被告立即按照国家标准将小区用水达到居民生活饮用标准；4、判令被告立即按照国家规定将小区用电并入国家电网；5、判令被告支付逾期未办理房产证的违约金费用236元；6、判令被告提供原告所交契税4242元发票和个人交税凭证、向原告支付契税金的使用利息615元，判令被告退还240元其他费用；7、判令被告向原告提供房屋维修资金个人交存凭证或者退还维修基金6257元，并支付给原告维修基金使用利息907元；8、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：一、2018年4月9日，原告以总价值282922元分期付款方式购买了被告位于漯河市郾城区××国道与××交叉口“升××”小区××房屋××套（××楼××单元××室）。签订有购买合同书和现金收款收据。购房合同第八条约定：出让方应当在2018年7月31日前，将本合同中约定的产权房交付受让方。而出卖人却在2018年12月20日才通知原告办理交房手续，原告于2018年12月20日去售楼部交纳了物业费、垃圾清运费、其他费用、水电预收费等，办理了交房手续。当时原告要求查看国家相关政府部门的验房质量手续，被告没有提供。被告推迟4个月交房，根据购房合同第九条：出让方逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理，（1）逾期不超180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出让方按日向受让支付已付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出让方按日向受让支付已付房价款万分之0.1的违约金（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。违约金标准明显为霸王条款，约定违约金标准过低，原告认为被告推迟交房，会导致原告的房屋少使用4个月，房屋面积104.28平方米，按市场房屋出租价1200元/月，原告损失房屋租金共4800元，故要求被告支付原告推迟交房违约金4800元。二、原告在交纳房款时，被告要求原告缴纳了契税（被告2018年4月9日开出的收据显示契税4242元）。根据国家规定，契税是交给税务部门，但被告收取了原告的契税，未向原告提供税务部门出具的完税发票证明，经原告向税务局投诉查询得知，被告并未将原告的契税款上交税务部门，而是留存自用。故要求被告提供契税发票，因被告欺诈原告，骗取使用原告契税金，原告要求被告按年息6%向原告支付29个月使用利息615元（计算公式=4242*6%/12*29）。三、根据购房合同书第十五条约定，出让方应当在房产交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出让方提供的资料报产权登记机关备案。如因出让方的责任，受让方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按房价款的0.001%向受让方支付违约金。而违约金标准为被告强行制定，为合同书的霸王条款，当时售楼工作人员说所有业主必须按0.001%约定违约金。很明显低于国家网签合同统一约定的违约金标准，被告在约定违约金时明显知道360个工作日办不了房产证，其违约金强行约定只有2.36元，合同在签订时就存在不能办理房产证的欺诈行为。根据《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加。原告认为，违约金按照国家统一网签的产权房买卖合同中违约责任，其违约金标准应按已付房款总款*0.1%约定，应支付原告236元（计算公式=236256*0.1%）的违约金，并要求被告将原告房屋向房管局备案，为原告办理房产证登记手续。四、被告应退还原告其他收费240元，当时原告承诺安装有线电视及网线端口配置等，但目前均未安装至原告用户室内，原告要求被告退还代收的其他费用240元。五、原告与被告签订的购房合同书第十四条：出让方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，被告承诺2018年7月31日前通水、通电，达到使用条件。此使用条件可以理解为小区居民生活饮用水使用条件，但目前原告家里的水经常出现发黄，水质不能达到小区居民生活用水饮用标准，侵害了原告身体健康。目前被告提供的电是开发商的临时用电，非国家电网供电，开发商房子售完后就会撤离，原告的后续用电无法进行保证。临时电和地下水不能保证居民的持续用电安全和饮用水××目前小区用水经常出现发黄、发臭现象，严重侵害了原告的身心健康。根据《河南省城市供水管理办法》（河南省政府令第194号）第二十四条：“供水企业与用户应当依法签订供用水合同，主要内容包括：水质水压标准、收费标准、结算方式、服务范围、供水设施维护责任、违约责任以及当事人约定的其他事项。第二十五条，供水企业应当根据供用水合同约定，按照规范、安全、便民的原则，提供供水服务，履行下列义务：（一）供水水质符合国家规定的饮用水标准。”被告未与原告签订供水合同，以及未到原告家中接水检验水质，就私自向原告供应地下水，属于违法供水。故要求被告及时为原告所在的小区房间内安装国家电网直供电。为原告依法签订供水合同，房间内提供国家标准的可以生活饮用水标准。六、被告至今未向原告提供房屋维修资金管理中心开具的“房屋维修资金个人交存凭证”，根据《漯河市房屋专项维修资金管理办法》第十一条：“首期房屋专项维修资金，业主可以委托房地产开发建设单位代交，也可以直接存入房屋专项维修资金专户。委托房地产开发建设单位代交的，房地产开发建设单位应当自收到房屋专项维修资金之日起15日内，将代收的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户，由市房屋维修资金管理中心开具“资房屋维修金个人交存凭证”。代收单位应当于开具交存凭证7日内将交存凭证交给业主留存”。但被告至今未向原告出具合规的房屋维修基金个人交存凭证，也未将此款项归还业主，而是原告自己留存使用，原告认为被告未经允许使用原告的维修基金6257元，应向原告支付使用利息，按年利率6%计算，支付29个月共计907元（计算公式=6257*6%/12*29）。综上，出让方应当在交房时，向（即受让方）业主出具《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、分户验收资料，分户验收表是作为质量保证书的附件一起交给住户。根据双方签订的购房合同书第十二条约定：“出让方保证销售的产权房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出让方原因，造成该产权房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出让方承担全部责任”。鉴于此，请求漯河市郾城区人民法院支持原告的以上诉讼请求。被告升泰公司未到庭答辩，亦未提供书面的答辩意见。本院经审理认定事实如下，本院（2020）豫1103民初4448号案件与本案系同类型案件，与本案的诉讼请求、事实理由基本相同，均系业主起诉被告承担违约责任。（2020）豫1103民初4448号案件中查明，2013年漯河市郾城区××里岗村村民委员会、漯河市郾城区孟庙镇马坡村村民委员会向漯河市郾城区孟庙镇人民政府请示，在五里岗村、马坡村建设新型农村社区，暂定名“五里岗新型社区”。2013年6月16日中共孟庙镇委员会、孟庙镇人民政府作出《中共孟庙镇委员会孟庙镇人民政府关于五里岗新型社区建设的初审意见》，同意建设五里岗新型社区。后漯河市郾城区孟庙镇人民政府关于申报孟庙镇五里岗新型农村社区建设向漯河市郾城区人民政府进行请示，2014年5月19日，漯河市郾城区人民政府关于申报孟庙镇五里岗社区为新型农村社区建设试点，向市新型农村社区建设指挥部请示。2014年12月2日漯河市新型农村社区建设指挥部下发《漯河市郾城区人民政府关于申报新型农村社区建设试点的请示》的批复（漯农建指文[2014]2号），批复如下“针对郾城区人民政府《漯河市郾城区人民政府关于申报新农村社区建设试点的请示》，经市新型农村社区建设指挥部研究，原则同意孟庙镇五里岗社区作为漯河市新型农村社区建设工作试点。”五里岗新型农村社区项目经过上述立项、申报等程序后，由被告升泰公司承建该项目，项目竣工后升泰嘉苑小区的房屋进行了出售。本案中，原告的户籍地为河南省××郾城区龙城镇××组××号，并非郾城区孟庙镇五里岗村、马坡村村民。庭审中原告出示《房屋合同书》一份，欲证明其2018年4月9日向被告购买位于升泰嘉苑6幢1单元3层301号房屋。但该合同书首页出让方显示为漯河市升泰嘉苑五里岗社区管理办，尾页出让方处加盖被告升泰公司公章。原告提供购房款收据均加盖漯河市升泰嘉苑五里岗社区管理办合同专用章。本院经审查认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案所争议的房屋位于漯河市郾城区××里岗社区，五里岗社区的建设系新型农村社区建设，该社区的土地规划、建设审批等程序涉及国家政策。原告的各项诉求成立的前提条件是涉案《房屋合同书》合法有效，而新型农村社区建设中的房屋买卖合同效力等问题属于政府政策性调整事项，不属于人民法院受案范围，故对原告的各项诉请，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百一十九条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告邓有强的起诉。本案免于交纳受理费，原告邓有强预交的受理费2900元予以退还。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员 何 娜二〇二〇年十二月十五日书记员 马起越