湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0527民初977号原告：杨芳明，男，1946年12月10日出生，苗族，农民，住绥宁县。原告：刘爱玲，女，1952年5月24日出生，汉族，居民，住绥宁县，系原告杨芳明之妻。原告：杨满娥，女，1976年1月22日出生，汉族，居民，住邵阳市双清区，系原告杨芳明、刘爱玲之女。委托诉讼代理人：刘任申，湖南三行律师事务所律师。被告：刘昌卫，男，1982年4月24日出生，汉族，居民，住绥宁县，系刘光玉之子。委托诉讼代理人：于海青，女，住绥宁县，系被告刘昌卫之母。委托诉讼代理人：邓集跃，湖南绥强律师事务所律师。第三人：刘昌卫，男，1982年4月24日出生，汉族，居民，住绥宁县，系刘光玉之子。原告杨芳明、刘爱玲、杨满娥与被告刘光玉确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月8日作出（2019）湘0527民初1555号民事判决，原告杨芳明、刘爱玲、杨满娥不服，提出上诉。2020年8月25日，邵阳市中级人民法院作出（2020）湘05民终1231号民事裁定书：一、撤销湖南省绥宁县人民法院（2019）湘0527民初1555号民事判决；二、本案发回湖南省绥宁县人民法院重审。本院于2020年9月8日重审立案后，被告刘光玉之子刘昌卫于2020年9月18日提出诉讼请求：1、确认2001年1月8日“卖房契约”无效；2、杨满娥曾出具的36800元“欠条”系其真实意思表示，并申请作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，本院决定予以合并审理。2020年10月15日，被告刘光玉因病死亡，其子刘昌卫于2020年10月23日申请替代刘光玉的诉讼地位，参加诉讼，本院予以准许。本院依法组成合议庭，于2020年10月28日公开开庭审理了本案，原告杨芳明、刘爱玲、杨满娥及委托诉讼代理人刘任申，被告刘昌卫及委托诉讼代理人于海青、邓集跃，第三人刘昌卫到庭参加诉讼。本案已经审理终结。原告杨芳明、刘爱玲、杨满娥向本院提出诉讼请求：1、依法确认2001年1月8日双方签订的《卖房契约》有效；2、依法确认登记在被告刘光玉名下的位于寨市××乡××街××街的绥国用（89）字第14614号土地使用权归原告杨芳明、刘爱玲享有；与该土地使用权相对应的房产证号为私字第1××5号房屋所有权归原告杨芳明、刘爱玲所有；3、判令被告立即协助原告办理上述房地产过户登记手续；4、依法撤销被告持有的由原告杨满娥出具的金额为36800元的“欠条”；5、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：刘爱玲与刘光玉系同胞兄妹。案涉房屋由父亲刘隆世出资购买后，赠与给刘光玉所有。因刘光玉娶妻生子去县城发展，导致该房屋闲置。2001年1月8日，刘光玉将该房屋以3280元价格出卖给杨芳明，时任居委会秘书姜某执笔书写了《卖房契约》，居委会主任方某，组长唐玉枚等在契约上签名见证。此后，房屋一直由杨芳明、刘爱玲全家居住。2019年，杨芳明要求刘光玉协助办理过户登记手续时，刘光玉以当时卖价太低为由反悔，不同意协助。考虑到是亲属关系，好话说尽，没有效果，杨满娥不得已出具了36800元的“欠条”给刘光玉，换取协助办证。刘光玉收到“欠条”后，不但不配合办证，反而提出索要20万元等更加苛刻的要求，遭到拒绝后，刘光玉亲自到办证机关“声明”，制止办证。《卖房契约》依法成立，应受法律保护，“欠条”违背杨满娥真实意思，应予以撤销，请求法院依法判决。被告刘昌卫辩称，2001年1月8日《卖房契约》买卖双方约定出卖的房屋是刘昌卫的财产。1999年5月27日刘光玉与于海青离婚时，已将房屋处分给了刘昌卫，刘光玉已无权出卖。刘昌卫及于海青对于刘光玉卖房既不知情，也未在《卖房契约》上签名。《卖房契约》损害刘昌卫权利，是无效的。《卖房契约》没有约定协助办证义务，发生争议后，经双方家庭协商，原告方同意支付36800元房款，刘光玉同意协助办理过户手续。由于办证过户需补交7—8万元手续费，原告感到压力大才反悔，不肯支付36800元房款，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人刘昌卫在庭审中将诉讼请求变更为：如原告支付36800元房款，即不再主张卖房契约无效，如原告不支付，即仍主张卖房契约无效。经审理查明：刘光玉与刘爱玲系同胞兄妹。20世纪70年代初，刘光玉在父亲刘隆世支援下，购得案涉房屋。1981年8月刘光玉与于海青结婚。1989年5月28日，刘光玉办理了土地使用者为刘光玉的绥国用（89）字第14614号《土地使用权证》，土地使用权面积60.21㎡。1989年9月26日，刘光玉办理了所有权人为刘光玉的私字第1××5号《房屋所有权证》，建筑面积85.58㎡。1999年5月28日，刘光玉与于海青协议离婚，协议约定：“三、现有木房一座，二排一间，坐落在本县在市镇××街××号，家具有高低柜一个，五屉柜一个，木箱一担，全归男方和小孩所有。”2001年1月8日，刘光玉以3280元价格将案涉房屋卖给杨芳明，时任寨市西正街居委会秘书姜某执笔书写了《卖房契约》，居委会主任方某，小组长唐玉枚，街坊李中大，刘桂秀在契约上签名见证。契约载明：“立卖房契约人刘光玉需钱急用无从得处，经全家同意，愿意将坐落在西正街原十字街口入广济宫右侧二排一间店房及后面厨房、厕所、披裟一间，其四抵按《国有土地使用权证》红线图为准，包括上瓦下磉，板枋楼梯，以人民币叁千贰佰捌拾元正，卖与襟兄杨芳明为业，其房产手续有关税费概由杨芳明承担，钱契当面付清，并无拖欠，空口无凭，特立此存照。”刘光玉在契约上签了名。杨芳明当面付清房款，此后，杨芳明全家一直居住在该房屋内。2019年以来，杨芳明、刘爱玲、杨满娥到有关机关要求办理过户登记，被告知需出卖人协助才能办理。刘爱玲、杨满娥遂要求刘光玉协助办手续，刘光玉提出要加钱，刘爱玲提出加1万元，刘光玉没说话，刘爱玲又提出加2万元，刘光玉也没有说话，刘爱玲再提出加3万元，刘光玉说可以，并要求刘爱玲去找于海青。于海青提出要加一个零头，要36800元，刘爱玲表示同意，由杨满娥书写了一份同意支付36800元补偿款的条子给刘光玉。2019年12月3日，双方到绥宁县不动产登记中心办理相关房产过户手续。得知房屋整栋过户需补缴相关税费7-8万元后，杨满娥向于海青要求暂缓支付补偿款，于海青怕过户后，原告方不支付款项，提出要先交钱再办手续，双方协商未果。当日，刘光玉向绥宁县不动产登记中心出具了“现买卖双方产生纠纷，房屋所有权人刘光玉不同意办理过户手续，对签订的不动产申请书申请作废”的《申请书》。杨满娥未提供其书写补偿款字据时，意思表示不真实的任何证据。刘昌卫承认因保管不善导致杨满娥所书“欠条”已遗失。以上事实有《卖房契约》，房屋所有权、土地使用权复印件，房屋权证领发申请表复印件，绥宁县不动产登记中心办理过户登记资料，证人姜某、方某、刘某1、王某、刘某2的证言，刘光玉与于海青的离婚证复印件，离婚协议复印件，当事人当庭陈述，《刘光玉死亡证明》等证据在卷予以证实，足以认定。本院认为：案涉房屋系刘光玉婚前个人财产，并登记在刘光玉个人名下。刘光玉与于海青离婚时，将该房屋确定给刘光玉及第三人刘昌卫共有，刘光玉第一次处分房屋。属于部分处分，第三人刘昌卫无需支付对价，有家庭内部赠与性质，未实际交付占有，也未办理相关不动产变更登记手续。刘光玉将房屋出卖给杨芳明，属于第二次处分。处分后，双方亦未办理转移登记，但杨芳明支付了对价，刘光玉实际交付了占有，杨芳明长期居住在该房屋内，杨芳明请求履行合同，符合最高人民法院《第八次全国民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条，关于未办理变更登记时、按照合法占有房屋的顺序确定保护顺位的规定精神，杨芳明信赖不动产登记，与登记的所有权人刘光玉订立房屋买卖契约，且长期合法占有房屋，受法律保护。刘昌卫以其系房屋所有权人、房屋买卖契约侵害其权益而无效的主张，不能对抗杨芳明，故其提出的《卖房契约》无效的诉讼主张，本院不予支持。《卖房契约》上没有刘昌卫的签名，也没有其他证据证明刘昌卫知情，该《卖房契约》所载“经全家人同意出卖房屋”，显然存在瑕疵，但该瑕疵不足以影响本院对契约效力的认定。本案《卖房契约》是双方真实意思表示，合法有效。协助办理不动产登记是出卖人的法定附随义务，杨芳明、刘爱玲要求出卖人协助办理过户手续的诉讼主张，于法有据，本院予以支持，刘光玉已病故，其协助义务应由其继承人刘昌卫履行。《卖房契约》有效，房屋所有权自然可依法移转归买受人杨芳明所有，按照“房地一体”原则，房屋所属范围内土地使用权也应一并予以转移，但仍需根据有关规定办理过户登记手续，才能发生物权变动的效力。刘光玉要求加价，是反悔《卖房契约》的不诚信行为，本为法所不许，但刘爱玲三次主动提出加价金额，并最终接受补偿对方36800元的要求，说明其并非纯粹为换取刘光玉协助而作出不得已的让步，尚有基于兄妹亲情给予帮助的考量。杨满娥要求撤销所书36800元“欠条”，并没有提交其他有关意思表示不真实的任何依据，其主张显然证据不足，本院依法不予支持，故该补偿款应予支付。双方在办理房产过户手续过程中，达成支付补偿款的口头协议时，杨满娥出具的“欠条”未约定在履行协助办理过户手续就支付补偿款，且履行协助义务是基于成立在先的《卖房契约》所产生，支付补偿款义务则来源于后来的口头协议，故本院按照双方义务产生先后顺序，确定各自履行义务的顺序。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告杨芳明与刘光玉2001年1月8日签订的《卖房契约》有效；二、由被告刘昌卫在本判决生效后一个月内协助原告杨芳明办理上述房屋所有权及土地使用权的过户登记手续；三、由原告刘爱玲、杨满娥在本判决生效后二个月内支付被告刘昌卫补偿款36800元；四、驳回被告（第三人）刘昌卫要求确认杨芳明与刘光玉2001年1月8日《卖房契约》无效的诉讼请求；五、驳回原告杨满娥要求撤销被告刘昌卫持有的由杨满娥出具的金额为36800元欠条的诉讼请求；六、驳回原告杨芳明、刘爱玲、杨满娥的其他诉讼请求。如未按照本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，由原告杨芳明、刘爱玲、杨满娥承担1150元，由被告刘昌卫承担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  唐建兴人民陪审员  李新德人民陪审员  陈 艳二〇二〇年十二月十四日书 记 员  彭小磊附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。3、《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的诉讼主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。