浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初1399号 原告：杭州鼎诺物业管理有限公司，住所地：浙江省桐庐县城南街道迎春南路**荣正财富广场**。 法定代表人：申屠军军，总经理。 委托诉讼代理人：赵军良，浙江凯运律师事务所律师。 被告：上海亭好商务咨询有限公司，住所地，住所地上海市普陀区长寿路****iv> 法定代表人：王高孟。 委托诉讼代理人：程园园，上海贸悦律师事务所律师。 原告杭州鼎诺物业管理有限公司诉被告上海亭好商务咨询有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理。因案情复杂，于2020年8月11日裁定由简易程序转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告杭州鼎诺物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵军良，被告上海亭好商务咨询有限公司法定代表人王高孟及委托诉讼代理人程园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州鼎诺物业管理有限公司的诉讼请求：一、判令被告支付物业服务费及能耗费622113.1元，并支付2019年5月31日前的滞纳金42140元，2019年5月31日至款付清之日止按日万分之三计算利息；二、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年5月8日，原告与开发商杭州荣正大厦开发有限公司签订前期物业服务协议书一份，约定：杭州荣正大厦开发有限公司将其荣正·财富广场总建筑面积为92000平方米的物业服务委托原告管理，期限为二年（2019年5月11日止），物业服务费为每月每平方米3.5元、能耗费为每月每平方米0.6元，按年或季度提前二个月支付，逾期付款按房产建筑面积及合同约定的物业服务收费标准以每天3‰交纳滞纳金。合同签订后，原告依约进入荣正·财富广场物业管理。但不久之后，杭州荣正大厦开发有限公司因巨额负债，其荣正大厦被法院司法拍卖。被告于公开拍卖中竞得3501-3520、3601-3620、3701、3702、3801、3901室44套房产，并成为该房产业主，上述房屋共计面积为6322.28平米。原告实际服务大厦时间为二年（2017年5月11日至2019年5月10日）。因自签订协议后，杭州荣正大厦开发有限公司一直未支付大厦相关物业服务费。根据拍卖公告，物业欠费由买受人承担，故被告竞得后应支付相关物业费531071.52元（6322.28×24×3.5）和能耗费91041.6元（6322.28×24×0.6），经原告催讨，但被告至今未付。 原告杭州鼎诺物业管理有限公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1、《荣正·财富广场前期物业服务协议》一份，证明原告与开发商存在前期物业服务合同的事实及合同双方权利义务关系； 2、拍卖公告，证明被告已竞买荣正大厦的案涉物业，系支付物业费的主体； 3、物业费用计算清单一份，以证明被告在荣正大厦所购买的房屋面积及应缴纳物业费用的数额； 4、《通知》及其快递面单各一份和张贴照片一组，以证明原告向被告发出催收物业费用通知的事实； 5.（2019）浙0122民初3195号民事判决书一份，证明同一事实业主欠缴物业费的判决情况。 被告上海亭好商务咨询有限公司答辩称：1.原、被告不存在事实上的物业服务合同，原告实际仅为荣正·财富广场16楼以下的楼层提供了物业服务，被告所有的房屋未享受过原告的服务；2.对原告起诉的物业费计算标准有异议，第一，原告起诉的房屋面积不对，实际面积为6183.2平方米；第二，起算时间应自拍卖裁定生效之日起算，且根据相关规定，物业费应自实际交房开始收费；第三，物业费的收费标准过高；第四，原告并未向被告书面催缴，被告对物业费逾期情况不知情，无需支付滞纳金，即使被告应支付滞纳金，《物业服务协议书》中约定的滞纳金计算标准也过高；第五，根据《杭州市物业服务收费管理实施办法》第十九条规定，能耗费应按实际消耗分摊，原告并未提供其主张的能耗费的收费依据；第六，双方曾在2019年10月就物业费达成过协议，原告同意免收滞纳金和能耗费，但原告最后仍向法院起诉，有违诚实信用原则；3.据了解，杭州荣正大厦开发有限公司前期已支付了30万元物业费，要求予以扣除。 被告上海亭好商务咨询有限公司为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：2016年-2017年《荣正·财富广场前期物业服务协议书》，证明协议双方约定未出售且未入驻企业空置房无需交纳物业服务费的事实。 对原告提供的证据，被告质证认为：对证据1真实性有异议，系原告与案外人所签，不能确认；对证据2无异议，但物业费应以产权登记为准；对证据3三性均有异议，计算清单系原告单方出具，被告也未收到过；对证据4真实性无异议，但无法确认时间，同时该组证据中的照片恰能反映原告未对被告所有的房屋提供服务；对证据5不予质证，认为个案不具有普遍意义。本院经审核认为，原告提供的证据3系原告单方制作的计算清单，对其真实性将结合庭审查明的相关事实综合认定，对原告提供的其他证据的真实性予以认定。 对被告提供的证据，原告质证对真实性无异议，对关联性有异议，该协议与本案无关，当时约定不收取费用是因为有物业费补助，双方在2017年又重新对物业费作出了约定。本院经审核认为，原告的质证理由成立，该证据不足以证明被告所主张的事实，本院不予认定。 根据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年5月8日，原告与荣正·财富广场开发商杭州荣正大厦开发有限公司签订《前期物业服务协议》一份，协议约定：1.杭州荣正大厦开发有限公司将其开发的位于浙江杭州桐庐县城南街道迎春南路29号荣正·财富广场总建筑面积为92000平方米的物业服务委托原告管理，期限自2017年5月11日起至2019年5月11日时止；2.收费标准为物业服务费为每月每平方米3.5元、能耗费为每月每平方米0.6元；支付方式为按年或按季度提前二个月支付。若甲方（杭州荣正大厦开发有限公司）及业主、物业使用人未能按期缴纳各项费用，乙方（原告）有权书面通知其立即缴付。若逾期未能缴付，业主须按房产建筑面积及本合同约定的物业服务收费标准向乙方缴纳每天3‰元的滞纳金。合同签订后，原告依约进入荣正·财富广场从事物业管理。后杭州荣正大厦开发有限公司因负债，其名下的荣正·财富广场有关房地产被本院公开司法拍卖，根据拍卖公告第六条规定：标的物所涉及的一切费用及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。被告于公开拍卖中竞得荣正·财富广场3501-3520室、3601-3620室、3701室、3801室、3901室共43套房地产，共计建筑面积为6183.2平方米。2017年10月9日和2018年10月8日，本院分别作出（2015）杭桐执民字第1659号之二、之三二份执行裁定书，确认案涉房产归被告所有。 原告于2019年5月11日撤出荣正·财富广场。杭州荣正大厦开发有限公司未支付案涉房地产期间的物业服务费用，被告竞得案涉房地产后也未缴纳案涉房地产的物业服务费用。原告于2019年8月7日向本院起诉要求被告交纳物业服务费，因未向被告书面催缴，本院于2019年9月26日作出（2019）浙0122民初3028号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。原告于2019年10月10日向被告寄送催费通知单，并张贴于案涉房产处。 本院认为：本案原告与荣正·财富广场开发商杭州荣正大厦开发有限公司签订《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属合法有效，该协议对业主具有效力，被告上海亭好商务咨询有限公司作为荣正·财富广场业主，应依约履行合同义务，自觉交纳相应的物业管理费和能耗费，被告辩称原、被告之间不存在事实的物业服务合同关系，但未提供相应的证据，故对该意见本院不予采信。被告实际所有房产的建筑面积为6183.2平方米，应按实际面积计算物业服务费。 关于物业费的起算时间和计算标准，本案原告已按合同约定于2017年5月11日起至2019年5月11日期间提供荣正·财富广场物业管理服务，即有权按协议收取相应物业服务费用，故案涉房产原业主杭州荣正大厦开发有限公司应当按约承担案涉房产被拍卖前的物业服务费用；案涉《前期物业服务协议》中第二条第4款中关于未出售的房屋物业服务费用收费的约定为空白，视为没有约定，应当按一般房屋计算物业服务费用，被告提供的2016年的《前期物业服务协议》内容并不适用于原告所主张的期间；根据拍卖公告第六条的规定，标的物所涉及的一切费用及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，故被告通过公开拍卖竞得案涉房产后，应当承担案涉房产所欠的物业服务费用。 关于滞纳金问题，被告曾与原告就物业费交纳数额进行多次协商，但最终未能达成一致，因此被告并非恶意拒交物业服务费，故关于原告要求支付滞纳金的主张，本院不予支持。 综上，被告应承担的案涉房产2017年5月11日至2019年5月11日的物业服务费519388.8元及能耗费89038.08元。被告答辩称杭州荣正大厦开发有限公司前期已支付30万元，但未能证明系支付案涉房产上述期间的物业费用，故对被告该意见本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告上海亭好商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州鼎诺物业管理有限公司的物业服务费519388.8元； 二、被告上海亭好商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州鼎诺物业管理有限公司的能耗费89038.08元； 三、驳回原告杭州鼎诺物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10443元，由原告杭州鼎诺物业管理有限公司负担880元，由被告上海亭好商务咨询有限公司负担9563元。 原告杭州鼎诺物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告上海亭好商务咨询有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院开户银行、户名、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 钟 妍 二〇二〇年十二月十四日 书记员 毛宇斐 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。