广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终2238号上诉人（原审被告）：蔡伟益，男，1984年12月18日出生，汉族，现住广东省韶关市浈江区******。被上诉人（原审原告）：韶关市金财资产运营有限公司。住所：韶关市浈江区*************之一。法定代表人：吴武超，董事长。委托诉讼代理人：刘丹丹，广东天行健律师事务所律师。上诉人蔡伟益因与被上诉人关市金财资产运营有限公司（以下简称金财公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初1423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡伟益上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回金财公司的诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费由金财公司承担。事实与理由：一、涉案租赁合同履行中，双方还存在着员工饭堂用餐服务的事实合同。2017年，金财公司有一处70㎡的物业需要承包出去做员工饭堂，于是金财公司找到蔡伟益，希望蔡伟益能将该物业作为饭堂承包下来，服务金财公司的员工工作餐。金财公司与蔡伟益商谈时曾承诺每天至少有40多名员工需要在饭堂用餐，其中早餐10元、午餐18元，且公司日常招待餐也会安排在饭堂。蔡伟益经过计算后是有利润可以承包经营的。基于对金财公司的信任，蔡伟益才与金财公司签订《惠民北资产租赁合同》，将金财公司名下物业承租下来建设成为金财公司员工饭堂和招待餐场所。二、蔡伟益投入了10多万元装修好饭堂开始经营时，金财公司员工用餐人数平均不足一半，导致蔡伟益一直处于亏损状态，所以金财公司一直未向蔡伟益追讨过租金。在发现亏损情况后，蔡伟益曾向金财公司反映亏损情况，金财公司答复称允许蔡伟益对外经营来弥补亏损，但是要优先保障金财公司员工的就餐席位。因饭堂面积较小，预留台位后无法对外经营招待顾客，所以蔡伟益经营的饭堂还是属于严重亏损状态。正因如此，金财公司未曾向蔡伟益追讨过租金。三、金财公司对蔡伟益的亏损及租金欠缴损失存在过错责任，租金损失不应由蔡伟益来承担。金财公司做出误导性的承诺在先，其先行违背了双方有关员工饭堂用餐服务事实合同约定，在租赁合同违约责任中存在着极大的过错，导致蔡伟益在装修饭堂和经营饭堂中亏损20多万元，且金财公司在蔡伟益经营饭堂两年多期间也一直没有追讨租金。根据公平原则，考虑到蔡伟益实际损失严重的事实，且蔡伟益承包经营饭堂又是服务于金财公司的员工，于情于理产生的租金损失不应该由蔡伟益来承担。四、本案租赁合同中并未明确约定律师费用的承担，金财公司主张蔡伟益承担律师费用没有事实与法律依据。本案租赁合同仅在第十二条第一款中笼统地规定了承租方必须赔偿出租方因合同解除所产生的一切经济损失，并未明确规定因履行该合同发生纠纷后的律师费承担问题，因此，金财公司主张蔡伟益承担其因本案支出的律师费用没有合同约定，也没有法律依据。综上所述，本案事实清楚，恳请法院依法改判驳回金财公司的诉讼请求，维护蔡伟益的合法权益。金财公司辩称：1.蔡伟益与金财公司之间签订租赁合同并非饭堂承包合同，租赁合同中也并未约定蔡伟益承租该商铺用于饭堂使用，因此蔡伟益应当按照租赁合同的约定承担支付租金的义务。2.关于用餐人数的问题。金财公司有在蔡伟益处用餐，但并未承诺用餐人数，也已经结清用餐费用，蔡伟益的经营出现亏损系正常的经营行为，不应由金财公司承担其损失。3.关于律师费问题。在双方签订的租赁合同中第12条进行了约定，本案系因蔡伟益违约产生本诉讼，律师费应由蔡伟益承担，属于蔡伟益的违约成本。金财公司向一审法院起诉请求：1.确认金财公司与蔡伟益已解除《惠民北资产租赁合同》（编号：07202019号)；2.判令蔡伟益立即支付2017年9月至2020年1月的租金81200元及违约金，违约金按照拖欠租金的金额计付至付清为止，暂计至2020年1月31日为78405.6元；3.判令蔡伟益按照原合同的约定支付占用期间的租金，从解除合同之日起计付至交还商铺之日止，暂计至2020年5月31日的占用租金合计5600元；4.判令蔡伟益承担本案委托律师的代理费4500元；5.判令由蔡伟益承担本案诉讼费、保全费等全部费用。一审法院认定事实：2017年7月25日，金财公司作为甲方与作为乙方的蔡伟益签订《惠民北资产租赁合同》（编号：07202019号），约定：甲方将位于惠民北路68号惠民北安置小区B2座自编6号的资产出租给乙方作为办公场所使用，使用面积约70平方米（资产面积仅供参考，如有误差，应交纳的租金不作调整）；合同有效期5年，从2017年8月1日起至2022年7月30日止；乙方在签订合同的同时应向甲方交纳履约保证金5600元；合同年度指自租金开始计收之月、日起，向后推算，满12个月为一个年度，第1至3年度，租金为2800元/月，第4-5年度，租金递增5%即为2940元/月（2021年8月1日起），租金实行按月度缴交及委托银行代扣代缴制，如乙方未按时将足额租金存入指定账户，致使银行无法代扣租金的，将视为拖欠缴交，甲方有权按照每逾期1天加收欠缴租金2‰的标准向乙方加收违约金，从应计算租金的当月1日开始计算。合同第十二条合同的解除中约定：1.如有下列情形，甲方有权单方提前解除合同并将资产收回，并不给予乙方任何赔偿或补偿，同时乙方必须赔偿甲方因此产生的一切经济损失。（1）乙方拖欠缴纳租金或其他应缴费用300元以上且逾期20日以上的，或经甲方以书面通知限期缴交仍未在限期内缴纳的……合同还对双方权利义务、免责条款等进行了约定。合同签订后，蔡伟益自2017年9月起开始未交纳租金，截至2020年1月，蔡伟益共拖欠2017年9月至2020年1月租金合计81200元（2800元/月×29个月）。庭审时，金财公司明确表示，按照韶关市政府关于疫情期间租金减免政策的规定，其不向蔡伟益计收涉案租赁物2020年2月及2020年3月的租金。蔡伟益对于涉案租赁物租金的欠付情况不持异议，但称系金财公司希望其将涉案租赁物作为饭堂承包下来，为金财公司员工提供用餐服务，并承诺公司每天至少有40多名员工用餐，且会将公司接待餐安排在该饭堂，故其才与金财公司签订上述租赁合同。但在其承租涉案租赁物并将租赁物用于饭堂经营后，金财公司就餐员工人数不足公司承诺的一半，且基本没有安排招待餐，蔡伟益认为系金财公司未兑现承诺致使其经营亏损而无法负担租金，由此产生的租金损失不应由其负担。金财公司对此不予认可，表示双方并无关于定点用餐的相关约定且并未对蔡伟益作出消费承诺，金财公司员工越来越少至蔡伟益处用餐系员工个人意愿。另查明，2020年3月2日，蔡伟益向金财公司发出《退租申请》，其中载明“尊敬的金财领导您们好！关于惠民北路68号惠民北安置小区B2座自编6号的资产。原贵公司联系到本人租用作为贵公司的饭堂之用，原口头商谈贵公司员工有四十多位员工用餐和有招待餐。固本人才接手装修经营贵公司饭堂。但是正式经营后贵公司员工用餐人数和商谈时差别很大，也没有公司招待餐。导致严重亏损无法经营，现申请退租，望各位领导批准”。2020年3月23日，金财公司向蔡伟益出具《关于的回复》，其中载明“尊敬的蔡伟益租户：贵方送来的《退租申请》已收悉。经核实，您于2017年7月25日承租了我公司位于惠民北路68号惠民北安置小区B2座自编6号的资产，租赁期限自2017年8月1日至2022年7月30日止。经研究，现回复如下：一、我公司拟同意贵方提出的退铺申请，根据《惠民北资产租赁合同》第四条第1点约定，承租方提前退铺己违约，缴交的5600元履约保证金不予退回。二、贵方在收到本回复7日内，需将2017年8月1日起至今欠缴的租金（该资产于2017年8月1日承租后只缴纳过一个月的租金，截止2020年1月止还欠租金81200元）及2020年2月份之前的水电费和物业费缴清；同时，根据《惠民北资产租赁合同》第六条第3点约定，贵方需支付违约金73292.80元整（按每逾期1天加收欠缴租金2‰的标准收取）。如逾期未交，我公司将依法采取法律手段。三、需于本月30日前清场完毕，并经资产部、工程部、金财资产验收合格后再到我部办理退铺交接手续”。蔡伟益称合同解除后，其将涉案租赁物交还给金财公司，金财公司确认蔡伟益于2020年3月交回涉案租赁物。再查明，金财公司为实现本案债权支付律师费，与广东天行健律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指派律师为本案诉讼代理人，并因此支付律师费4500元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。金财公司与蔡伟益签订的《惠民北资产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致,可以解除合同。”的规定，本案中，蔡伟益于2020年3月2日向金财公司发出退租申请，金财公司于2020年3月23日回复蔡伟益表示同意该退租申请，即双方已于2020年3月23日协商一致解除租赁合同，故该院确认双方签订《惠民北资产租赁合同》已于2020年3月23日解除。关于租金问题。金财公司作为出租方，将涉案房屋交付给蔡伟益使用，享有依法依约收取租金的权利，蔡伟益作为承租人，应依约向金财公司支付租金，蔡伟益虽抗辩金财公司曾承诺每天会有40多名员工至其经营的饭堂用餐及会将公司接待餐安排至其经营的饭堂，因金财公司未兑现承诺致使其经营亏损而无法负担租金，故租金损失不应由其负担，对此，蔡伟益仅提供了其原经营饭堂的厨师韦伯武的证人证言予以证明，而韦伯武出庭作证时明确表示系蔡伟益告知其金财公司有40多名员工至饭堂用餐，故该证人证言并不足以证明金财公司曾向蔡伟益作出了消费承诺，蔡伟益亦未提交其他充分有效的证据证明双方达成了最低消费人数及金额的约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，蔡伟益应对此承担举证不能的不利后果，故该院对其上述抗辩不予采纳。蔡伟益拖欠租金已构成违约，现金财公司要求蔡伟益支付2017年9月至2020年1月的租金81200元（2800元/月×29个月），于法有据，该院予以支持。关于违约金问题。根据《惠民北资产租赁合同》中“租金实行按月度缴交及委托银行代扣代缴制；如乙方未按时将足额租金存入指定账户，致使银行无法代扣租金的，将视作拖欠缴交，甲方有权按照每逾期1天加收欠缴租金2‰的标准向乙方加收违约金，从应计算租金的当月1日开始计算”的约定，蔡伟益未依约支付租金已构成违约，金财公司要求蔡伟益支付由此产生的违约金，有事实和法律依据，该院予以支持。涉案合同约定违约金从应计算租金的当月1日开始计算，故本案违约金的起算时间应为2017年9月1日。关于违约金的计算标准，双方虽在合同中约定“甲方有权按照每逾期1天加收欠缴租金2‰的标准向乙方加收违约金”,但逾期支付租金造成接受款项一方的损失主要体现为利息的期待利益的丧失，金财公司没有提供有效证据证明其因蔡伟益逾期支付租金尚有其他损失，显然，双方约定的违约金计算标准过分高于实际损失，且蔡伟益对违约金提出异议，故该院结合本案实际情况酌情调整为自2017年9月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年8月20日起至款项实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款报价利率的标准计算违约金。综上，蔡伟益应自2017年9月1日起至2019年8月19日以实欠租金金额为基数按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年8月20日起至款项实际清偿之日止以实欠租金金额为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款报价利率的标准计付违约金给金财公司。关于占用费问题。金财公司要求合同解除后蔡伟益按照原合同约定支付租赁物占用期间的租金，根据之前所述，涉案租赁合同已于2020年3月23日解除，现金财公司明确不计收涉案租赁物2020年2月及2020年3月的租金，且确认蔡伟益已于2020年3月交回涉案租赁物，故对于金财公司的该项主张，该院不予支持。关于律师费问题。《惠民北资产租赁合同》中约定“如有下列情形，甲方有权单方提前解除合同并将资产收回，并不给予乙方任何赔偿或补偿，同时乙方必须赔偿甲方因此产生的一切经济损失。（1）乙方拖欠缴纳租金或其他应缴费用300元以上且逾期20日以上的，或经甲方以书面通知限期缴交仍未在限期内缴纳的……”，蔡伟益逾期支付租金已构成违约，金财公司为实现涉案债权产生律师费4500元，有《委托代理合同》《广东增值税专用发票》予以佐证，该费用属于违约方违约给守约方造成的损失，且该律师费未违反有关部门规定的律师收费标准规定，故对金财公司主张蔡伟益承担律师费4500元的诉讼请求，该院予以支持。一审判决：一、确认韶关市金财资产运营有限公司与蔡伟益签订的《惠民北资产租赁合同》（编号：07202019号）于2020年3月23日解除；二、蔡伟益应于判决生效之日起十日内向韶关市金财资产运营有限公司支付租金81200元及违约金（计算方式：自2017年9月1日起至2019年8月19日以实欠租金金额为基数按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项实际清偿之日止以实欠租金金额为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款报价利率计算）；三、蔡伟益应于判决生效之日起十日内向韶关市金财资产运营有限公司支付律师费4500元；四、驳回韶关市金财资产运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3694元，减半收取计1847元，由韶关市金财资产运营有限公司负担821元，蔡伟益负担1026元。对一审法院认定事实部分，金财公司无异议；蔡伟益对金财公司称没有承诺用餐人数和安排招待餐有异议，其余无异议。故对一审判决认定事实当事人无异议的部分，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：1、蔡伟益应否支付2017年9月至2020年1月的租金；2、律师费的负担。关于蔡伟益应否支付2017年9月至2020年1月的租金问题。蔡伟益上诉主张金财公司曾承诺每天会有40多名员工至其经营的饭堂用餐及会将公司接待餐安排至其经营的饭堂，因金财公司未兑现承诺致使其经营亏损而无法负担租金，且金财公司亦未向其催缴租金，故租金损失不应由其负担。对此，双方在租赁合同中并未对金财公司员工用餐人数及接待餐安排进行约定，蔡伟益亦未提交充分有效的证据证明其主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，蔡伟益应对此承担举证不能的不利后果。且即使金财公司此期间未向蔡伟益催缴租金，并不代表金财公司放弃租金的主张。故蔡伟益作为承租人，应按合同约定向金财公司支付租金，一审判决蔡伟益支付2017年9月至2020年1月的租金81200元并无不当，本院予以维持。关于律师费的负担问题。虽然双方在《惠民北资产租赁合同》中约定“如有下列情形，甲方有权单方提前解除合同并将资产收回，并不给予乙方任何赔偿或补偿，同时乙方必须赔偿甲方因此产生的一切经济损失。（1）乙方拖欠缴纳租金或其他应缴费用300元以上且逾期20日以上的，或经甲方以书面通知限期缴交仍未在限期内缴纳的……”，但并未明确约定因蔡伟益违约产生的经济损失包含律师费，且律师费并非金财公司主张权利所应支出的必要费用，故金财公司该诉请缺乏依据，本院不予支持。一审法院对此处理欠妥，本院予以纠正。综上所述，蔡伟益的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初1423号民事判决第一项、第二项；二、撤销韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初1423号民事判决第三项、第四项；三、驳回韶关市金财资产运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1847元，由韶关市金财资产运营有限公司负担932元，由蔡伟益负担915元。韶关市金财资产运营有限公司向一审法院预缴案件受理费1847元，由一审法院退回915元；蔡伟益应于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费915元。二审案件受理费1942.5元，由韶关市金财资产运营有限公司负担50元，蔡伟益负担1892.5元。蔡伟益向本院预缴案件受理费3694元，由本院退回1801.5元；韶关市金财资产运营有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳案件受理费50元。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二〇年十二月十一日书记员  沈燕山