广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初4135号原告：肇庆市荣基物业管理有限公司，住所地肇庆市*********，统一社会信用代码914************252。法定代表人：孔某1。委托诉讼代理人：范威威，广东勤思进律师事务所律师。委托诉讼代理人：李祖周，该公司员工。被告：胡少芬，女，1970年6月23日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区************。被告：侯琳琳，女，1996年5月14日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区************。原告肇庆市荣基物业管理有限公司与被告胡少芬、侯琳琳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，适用简易程序于公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范威威、李祖周，被告胡少芬、侯琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所拖欠的物业管理服务费用共计8004元（具体详见后附清单）；2、判令被告向原告支付违约金9124.56元（该违约金以逾期缴纳的费用为基数，以月利率3%为标准，从逾期之日起暂计至2020年6月30日，此后违约金按此标准计至被告清偿所有欠费时止。）以上两项合计人民币17128.56元。3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年8月28日，原被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为肇庆市朗晴海岸小区提供物业管理服务。协议签订后，原告依约在该小区提供物业管理服务，但被告却未遵守协议的约定按时足额向原告支付物业管理服务费用。原告对此多次向被告催讨，但被告至今仍拒不交纳。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告胡少芬、侯琳琳辩称：一、对原告起诉说的在小区提供物业服务持反对意见，我们的商铺地面下沉，墙面有裂缝，我们要求维修，但物业公司不作为。二、关于交通秩序和车辆停放服务问题，对于我们商铺来说，商铺门口停放的车辆是处于无序的状态，我们多次向物业反映，但物业说这是市政的问题。三、关于绿化服务方面，正对着商铺的花丛一直堆放着垃圾，我们多次向物业反映，但物业说这是市政的问题。另提交书面答辩状，称：一、起诉状所述“原告为被告所在小区提供了物业服务，被告理应按时足额向原告缴纳物业服务费”，但被答辩人不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。被答辩人、答辩人双方于2010年8月28日签订的《前期物业管理服务协议》第一条第一项第1点，明确约定被答辩人的义务之一：“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共区域、交通等秩序的维护、修缮、服务与管理”，但被答辩人并没有按照合同约定履行好义务。1、第二条第一项明确指出房屋共用部位的维护和管理，是物业管理服务内容之一：“共用部位是指房屋主体承重部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等”；第三条第一项明确指出在房屋外观方面，被答辩人的物业管理服务需要达到的质量：“房屋的外观完好、整洁；房屋的外观无妨碍市容和观瞻”。自2014年末起，由于商铺对面的喜利天澜楼盘施工，答辩人的商铺出现两个主要的房屋损坏问题:①门口地面下沉，出现明显裂缝，②屋内墙面出现约1.2米长的裂缝，极大影响房屋的安全性和美观（详见证据1)。租户对墙体进行筒单的修补，商铺墙面的裂缝仍清晰可见。答辩人和商铺租户多次向被答辩人反映情况，要求被答辩人对墙面进行维修，但至今得不到满意的答复。物业方的周姓主任和其他管理人员曾到商铺查看问题，但后来再没有积极与答辩人、租户沟通，找出解决方法。此事曾在2016年8月被当地媒体所报道（详见证据2)。今年，租户再次自行维修墙面，而被答辩人至今未联系答辩人和租户，协商房屋维修工作及费用等相关事宜。2、第三条第五项第1、2点明确指出在交通秩序与车辆停放服务方面，被答辩人的物业管理服务需要达到的质量：“小区车辆行驶、停泊有序、标识清楚”，“小区车场车道畅通”。但是，经常有小汽车、摩托车无序停放在答辩人的商铺门前的进出通道（详见证据3),既阻挡了客户看到商铺的视野、进入商铺的路线，也阻碍了货物的进出，更造成消防隐患，极大地影响了商铺的经营和经营者的人身安全，也因此让商铺面临被退租的风险。物业保安未曾引导车辆停放在规定的车位中。租户曾向物业保安反映情况，要求解决商铺门口的车辆乱停问题，却被告知该处归市政部门管理，与物业无关。直到近两个月由于肇庆市正在创建文明城市，乱停车现象才得到缓解，但这是得益于政府管理，而不是物业的作用。3、第三条第四项第2、3点明确指出在绿化服务方面，被答辩人的物业管理服务需要达到的质量：“配置专职的绿化养护队伍”，“花草树木长势良好、修剪整齐、美观”，“绿化设备完好”。但答辩人商铺门前的绿化缺少打理，有不少垃圾堆积，既不美观，也容易滋生蚊虫（详见证据4)。4、对于上述问题，答辩人多次向被答辩人的物业公司反映，要求维持商铺的房屋安全、绿化外观和停车秩序等，但未得到满足。物业工作人员表示，答辩人反映的问题皆不在物业管理的服务范围内。这些问题都是商铺应被管理的主要方面，但答辩人没有享受到来自被答辩人的相关物业管理服务。此外，答辩人的商铺并非小区内住宅，被答辩人的物业公司向小区内部提供的服务与答辩人无关。据此，答辩人认为，答辩人基本上没有享受到被答辩人的物业管理服务。答辩人认为被答辩人没有提供合格的物业服务在先，所以拒绝缴纳物业管理费用。据了解，除了答辩人的商铺，以上问题还发生在隔壁几间商铺，其中部分商铺已因此被退租；而答辩人与租户的租赁合同也即将到期，未来也面临着商铺租不出去的风险。二、起诉状未提供任何证据，证明被答辩人按照合同约定提供物业服务。另外，答辩人在2019年1月21日收到“（2019)粤1202民初174号应诉通知书”(详见证据5),在该次案件中，为证明其提供了物业服务，被答辩人提供了三张服务照片，但全部照片所反映的范围皆在小区内部，与答辩人的临街商铺无关，既也无法证明其对答辩人的商铺提供服务。答辩人认为，当时被答辩人提供的服务照片皆与商铺无关，是物业管理公司工作失误，混淆了应对答辩人的商铺所进行的管理服务。三、起诉状所述“经原告多次上门催缴、发催款律师函等方式催收后，均未果”，但被答辩人并未釆取有效的联系方式，导致答辩人对相关事宜不知情或误解。1、关于被答辩人所列出的“物业费催收律师函快递单”，该快递单上收件人的地址为“肇庆市端州区星河路四区*******”，而非答辩人的居住地址、联系地址皆为“肇庆市端州区****************”（详见证据7)，与前者没有关系。所以物业费催收律师函并未送到答辩人手中，且被答辩人没有提前通知答辩人此事。答辩人未收到物业费催收律师函，而并非被答辩人所认为的“律师函……被被告拒收”，而且此事是被答辩人自身的过失所造成的，是由于被答辩人填写了错误的快递信息。在2010年签署《前期物业管理服务协议》时，被答辩人已获得答辩人的身份证复印件，所以答辩人必定知道答辩人的真实住址。另外，答辩人在2019年1月21日收到“（2019)粵1202民初174号应诉通知书”（详见证据5)，在该次案件中，被答辩人提供的《前期物业管理服务协议》第二页正是两名答辩人的身份证复印件，然而，在本次起诉中，被答辩人在提供证据时，删除了此页身份证复印件。2、关于被答辩人所列出的“物业服务费缴费通知单”，贴在商铺某一处角落，但由于答辩人住所不在商铺附近，且到商铺的次数较少，因此未见过此通知单。3、关于被答辩人所列出的“（2019)粵1202民初174号受理案件通知书”，答辩人在2019年1月21日收到该案件的起诉书，并在1月23日（即两日后）收到被答辩人的撤诉通知（详见证据6)，民事裁定书表示，被答辩人将“另寻途径解决”。然而，自被答辩人撤诉以后，答辩人并未得到来自被答辩人的有效联系，即仍然答辩人没有对上述矛盾进行协商和解决，而只是一味地累计和催缴物业管理费用。据此，答辩人认为被答辩人不但没有积极推进双方沟通，而且自知自身没为提供规定的物业服务，却仍然索要物业管理费用。四、被答辩人要求答辩人支付违约金9124.56元，但答辩人拒绝支付物业管理费的原因在于被答辩人不作为，即没有提供所约定的物业管理服务，也没有与答辩人沟通，解决上述矛盾。被答辩人违约在先，因此，答辩人有权利拒缴管理费，不算违约。并且，违约金巳超过其提出的未支付物业管理费8004元，所以，答辩人认为该笔违约金过高，是无理的计算。五、答辩人主张先履行抗辩权，在被答辩人纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因被答辩人不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，答辩人才从2014年4月起停止交纳物业管理费。事实上，自正式收楼之日至2014年3月，答辩人已如期、足数缴纳规定的物业管理费和照明费；而在2014年4月后，由于被答辩人的上述错误，答辩人才停止缴纳相关费用。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在被答辩人没有恰当履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回被答辩人诉讼请求。在被答辩人按合同执行解决执行下面列出的约定及问题后，答辩人再缴纳所欠费用。经审理查明，2010年8月28日，原告肇庆市荣基物业管理有限公司(甲方)与被告胡少芬、侯琳琳（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理签订的物业服务合同时止的物业管理。物业名称为朗晴海岸，乙方所购房屋位于朗晴海岸第3幢首层第32卡。物业管理服务费用，商铺按建筑面积每月每平方米2元的标准缴纳物业服务费，如因乙方原因空置房屋（未装修），按应缴费用的80%收取；已装修好空置房屋，按应缴费用的100%收取，每月交纳物业费用时间为1号至20号。违约责任，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交,并从逾期之日起,每天按应缴服务的相关费用的1%标准增收违约金。另查明，不动产登记资料查询结果证明载明，案涉房屋位于肇庆市端州区***************第32卡，房屋建筑面积48.36平方米，权利人为胡少芬、侯琳琳。被告自2014年4月1日至2020年6月30日未缴纳物业管理费用。原告肇庆市荣基物业管理有限公司为被告所在小区提供物业管理服务，被告没有按时交纳物业管理服务费以及公共照明费分摊费用，原告曾以打电话、邮寄等形式向被告进行催收无果，遂诉至本院。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告肇庆市荣基物业管理有限公司与被告胡少芬、侯琳琳签订的《前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。原告向案涉小区提供了基本物业服务，被告胡少芬、侯琳琳理应向原告支付物业管理费等相关费用。关于原告要求被告支付物业管理费的问题。本案中，根据《前期物业服务合同》约定的物业管理计费标准为2元/月/平方米，物业管理费用应按月计收，即至庭审时，被告共拖欠原告物业管理费7254元【48.36平方米×2元/平方米/月×75个月（2014年4月至2020年6月30日）】。故原告请求被告支付物业管理费的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于违约金的计算。被告逾期缴交物业管理费的行为已构成违约，根据《前期物业管理服务协议》约定，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起，每天按应缴服务的相关费用的1%标准增收违约金。本案中，被告确实存在逾期交费的违约行为，应承担相应的违约责任。但原告所主张的违约金金额明显过高，本院予以适当调整，违约金按中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍，分别以每月拖欠物业费用为基数，从每月11日起按中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍计算至被告付清欠款之日止。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，但是对原告请求超出的金额部分不予确认。关于原告主张相关费用即公共照明费的认定。《前期物业管理服务协议》约定被告按公共照明费按10元/户/月的标准向原告缴纳；被告应支付公共照明费750元（10元×75个月）给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、被告胡少芬、侯琳琳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市荣基物业管理有限公司支付物业管理服务费8004元。二、被告胡少芬、侯琳琳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市荣基物业管理有限公司支付迟延交纳物业管理费的违约金，违约金分别以每月拖欠物业服务费用为基数，从每月11日起按中国人民银行同期贷款年利率（自2019年8月20日起改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍计算至被告付清欠款之日止。三、驳回原告肇庆市荣基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费114.11元（原告已预交），由原告肇庆市荣基物业管理有限公司承担89.11元；被告胡少芬、侯琳琳承担25元，在履行判决书确定的义务时一并迳付给原告肇庆市荣基物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 董炽文二〇二〇年十一月九日法官助理 员黎婧书 记 员 黄安玉