江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8576号上诉人（原审原告）：秦庆，男，1974年12月1日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：雍赛，江苏法德东恒（溧水）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁鹏，江苏法德东恒（溧水）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京溧水万达广场有限公司，住所地南京市溧水区永阳街道秦淮大道**。法定代表人：张霖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱云，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宁华，江苏博事达律师事务所律师。上诉人秦庆因与被上诉人南京溧水万达广场有限公司（以下简称溧水万达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初1117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月2日公开开庭审理了本案。上诉人秦庆的委托诉讼代理人雍赛、被上诉人溧水万达公司的委托诉讼代理人朱云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦庆上诉请求：一、请求撤销一审法院民事判决书，并依法改判支持上诉人诉讼请求；二、一审诉讼费及本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、被上诉人确实逾期半年交付房屋，应当承担违约责任。一审审理过程中，上诉人提交了视频证据，证明上诉人在起诉前多次向开发商及物业公司要求交付房屋钥匙，开发商及物业公司都拒绝交付钥匙。直至上诉人提起诉讼后，被上诉人才于2020年5月28日向上诉人交付了钥匙。这是一审法院认定的事实，即被上诉人确实逾期交房六个月。上诉人提交的视频证据足以证明并非上诉人本人不愿意去办理钥匙交付手续，该视频证据在判决书中可以看出并未被一审法院予以确认并在卷佐证。被上诉人的行为确实违反了双方《溧水万达广场商品房预售合同》（下称《预售合同》）的第六条，按照该条规定，被上诉人应当向上诉人支付63845.6元迟延履行的违约金。二、在《商品房认购协议之补充协议》中对于先交物业费再交房的约定属于无效条款。开发商与购房人的法律关系建立在《预售合同》之上，被上诉人一审提交的《商品房认购协议之补充协议》（下称《补充协议》）不应成为约束业主缴纳物业费的工具，上诉人并非不愿意缴纳物业费，但上诉人要实际交付到房屋才能愿意缴纳物业费，在上诉人并未收取房屋的前提下，物业公司要求上诉人按约定交房日期（2019年11月30日）缴纳物业费是明显不公平的。该《补充协议》对于物业费的约定属于格式条款，免除了被上诉人在《预售合同》中的违约责任，加重了上诉人作为业主的责任（提前了缴纳物业费的日期），且对于该条款免除被上诉人的违约责任被上诉人从未对上诉人做过充分提示或明确告知，所以该条款明显是无效条款。作为正常购房老百姓，只会认定与开发商签订的《预售合同》的内容，况且上诉人购买了九套房屋，不可能把所有合同细节全部审阅。综上，上诉人向被上诉人买涉案房屋，双方已经签订《预售合同》，上诉人也已按合同约定支付了涉案房屋的全部购房款，被上诉人应当按照合同约定按时交付房屋。现被上诉人逾期未履行交付义务，应承担相应的违约责任。溧水万达公司辩称：上诉人在原审当中提供的证据不能证明被上诉人故意不交付钥匙，被上诉人不存在逾期交付钥匙的情况。即使物业公司基于上诉人未缴纳物业费而拒绝向其交付钥匙，该责任也应当由上诉人自行承担。双方签订的补充协议当中关于交房义务的约定，并非孤立的合同约定，而是建立在上诉人与被上诉人以及物业公司共同签订的前期物业合同的基础上签订的。即上诉人对于收房时应向物业公司预交12个月的物业费以及物业费标准的约定是清楚明知的，补充协议书并未加重上诉人的相关义务，不存在无效情形，不应当予以排除。依据该协议第6条第3项的规定，上诉人应当在付清所有的房款，物业费等相关费用的情形下，收取钥匙，否则被上诉人不承担逾期交房的责任。综上，上诉人因未履行缴纳物业费而导致其未能按时收房的责任在于其本身，被上诉人不应当承担任何责任。上诉人的事实与理由不能成立，请求法院驳回上诉人的全部上诉请求。秦庆向一审法院起诉请求：一、要求溧水万达公司立即向秦庆交付秦庆购买的位于溧水区房屋钥匙；二、溧水万达公司向秦庆支付迟延交付期间每日按已收价款万分之一计算的违约金，直至交付房屋为止（暂计40000元）；三、判令本案诉讼费用由溧水万达公司负担。一审法院认定事实如下：1、2017年10月10日，作为预售人的溧水万达公司（甲方）与作为预购人的秦庆（乙方）签订《预售合同》九份，秦庆购买溧水万达公司开发的位于永阳街道高平处，房屋总价款为3546979元。《预售合同》约定：甲方于2019年11月30日前交付房屋；若甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之一／天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。同日，双方签订《补充协议》，其中第六条第三项约定：“乙方应在甲方《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付的房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金／专项维修资金、契税、印花税、手续费、工本费等）。在乙方付清全部购房款及前述各类费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约。”第十九条第一款约定：“本协议书项下物业服务公司或管理公司有权直接援引本协议书相关约定，向乙方主张权利，乙方对此没有异议。”2、2019年11月19日，万达公司向秦庆发出“交付通知书”，交房时间为2019年11月28日，第二条第2点载明：“交纳物业管理等各项费用，并办理房屋验收交接手续。物业公司预收费用：1年物业管理费及公共水电费，收费标准：4元/㎡·月，公共能耗水电费0.6元/㎡·月”。3、2019年11月28日，秦庆前往售房处，并作为业主在房屋交接单“本人同意接收此房屋”一栏上签字。秦庆虽如期按照《预售合同》支付了全部购房款与物业维修基金，但秦庆不愿预交物业管理费，物业公司没有将钥匙交给秦庆。4、本案审理过程中，秦庆于2020年5月28日领取了钥匙。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，秦庆与溧水万达公司签订的《预售合同》、《补充协议》明确约定了买房人应当遵循的交付流程。尽管物业服务合同与房屋买卖合同是两个不同的法律关系，但《补充协议》第六条第三项为了便于物业费的收取，将房屋买受人交纳物业管理服务费和接收房屋的义务以收房流程的形式写入了同一条款，该条款结合了两个法律关系中的业主义务，物业费是作为业主必须缴纳的费用。业主在房屋交付时缴纳物业费和收房的先后顺序不影响业主作为消费者的权利，并未导致利益明显失衡。《补充协议》的格式文本虽系溧水万达公司提供，但该条款并未造成买房人的损失，也未免除溧水万达公司的责任、加重买房人责任或排除买房人的主要权利。综上，《补充协议》第六条有关房屋交付的约定，内容合法有效，对双方具有约束力。在现场操作中，工作人员要求先收物业费后交钥匙，属于约定的流程，秦庆应当予以配合。秦庆不愿意按约履行，违反了约定，故房屋迟延交付的责任在于其未及时接收房屋。秦庆要求溧水万达公司承担预交付房屋的违约金，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回秦庆的诉讼请求。一审案件受理费800元，减半收取400元，由秦庆负担。二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人秦庆是否有权要求被上诉人溧水万达公司支付延期交房违约金。本案双方签订预售合同约定被上诉人应于2019年11月30日前交付房屋，但实际上被上诉人在2020年5月28日交付，上诉人据此向被上诉人主张延期交房违约金。因双方约定被上诉人交房前上诉人应当付清购房款以及各类费用（含物业服务费），否则被上诉人有权拒绝交房不视为违约，故本案被上诉人延期交房系因上诉人的原因导致，其无权要求被上诉人承担延期交房的违约责任。上诉人主张双方关于交房条件的约定无效依据不足，本院对此不予支持。综上所述，上诉人秦庆的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1396元，由上诉人秦庆负担。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二〇二〇年十二月九日书记员 朱亚芳