河北省宽城满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0827民初2430号 原告：宽城净圆物业服务有限公司，住所地河北省承德市宽城满族自治县宽城镇育才路黄金公司****，统一社会信用代码91130827055494888Q。 法定代表人：赵翠平，职务经理。 委托诉讼代理人：袁瑞楼，男，1963年10月8日出生，满族，住河北省承德市宽城满族自治县。 被告：刘宝生，男，1961年4月1日出生，满族，住河北省承德市宽城满族自治县。 委托诉讼代理人：赵阳，男，1993年1月8日出生，汉族，住河北省承德市宽城满族自治县。 原告宽城净圆物业服务有限公司与被告刘宝生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告宽城净圆物业服务有限公司的委托诉讼代理人袁瑞楼、被告刘宝生的委托诉讼代理人赵阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宽城净圆物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1、调解或判决被告立即给付物业费3630.52元，并承担违约责任，按日千分之一至千分之五给付违约金8960.00元，计算时间为（2015年1月1日至2020年5月1日）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月8日，我公司与文笔峰社区太阳城小区业主委员会签订了物业服务合同，2018年1月1日续签合同，继续开展物业服务工作。被告居住的楼房是太阳城公寓6号楼2单元209室，面积90.06平米，每平米0.58元，每年物业费是630.57元（90.06×0.58元×12个月）×3年（2015年1月1日至2017年12月30日）计1891.72元，2018年1月1日至2020年12月30日3年1738.80元（即90.06×0.5元×12月＋36元=579.60元×3年）。6年来至起诉日被告从2015年1月1日开始拖欠我公司物业费合计3630.52元,违约金5年零5个月8960.00元。我公司派员工多次索要该款，并张贴通知，被告总是推托不交，无奈，现依法诉至贵院，请支持我公司的诉讼请求。 刘宝生辩称，2017年我已将楼房卖了，并于前几天向物业提交手续，原告所述的2017年之后的物业费应由新业主承担并缴纳。另外太阳城小区2015年并没有物业，是在2016年有的物业。我可以缴我自己居住期限的物业费，但是违约金及滞纳金我不予缴纳。 原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1、2015年1月8日签订的物业合同一份；2、2018年1月1日签订的物业合同一份；3、中院判决一份。被告出示购房合同一份（复印件）。经审查，本院认为原告出示的中院判决书，属个案，不能作为认定本案事实的依据，缺乏关联性，本院不予采信，原、被告出示的其他证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年1月8日，原告宽城净圆物业服务有限公司与文笔峰社区太阳城小区业主委员会签订了《物业服务合同》，服务位置是宽城满族自治县太阳城小区，服务期限：2015年1月8日至2018年1月8日；合同约定物业费收费标准：0.58元/平米/月（含城管费、2次加压0.03元/月平方米）；实行上交租，超期一个月不缴费，视为拒交费；违约金标准：自业主逾期缴费之日起，每日按应缴纳费用千分之一收违约金。2018年1月1日，双方又续签了《物业服务合同》，服务期限：2018年1月1日至2020年12月31日；合同约定物业费收费标准：0.50元/平方米/月收取（车库做住宅使用的，及车库做生意的，每户一年按300.00元收取）；实行上交租，超期一个月不缴费，视为拒交费；违约金标准：业主逾期缴纳物业管理费的，自逾期之日起，每日按应缴纳费用千分之五收违约金。 被告刘宝生居住在太阳城小区6号楼2单元209室，面积90.06平方米，2015年1月至2017年12月物业费每月52.23元(0.58元/㎡×90.06㎡)，2018年1月至2020年12月每月物业费为45.03元(0.50元/㎡×90.06㎡)。2017年10月，刘宝生搬出该小区，并将该房屋卖给王春雷居住，2020年11月在原告处进行了业主变更登记。刘宝生原居住的太阳城小区6号楼2单元209室按合同约定2015年至2017年的物业费为1880.45元，2018年至2020年的物业费为1621.08元，刘宝生自2015年1月1日起未支付物业费。 本院认为，原告宽城净圆物业服务有限公司与文笔峰社区太阳城小区业主委员会签订的物业服务合同不违反有关法律法规的规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。原告自2015年1月8日至今为该小区业主提供物业服务，被告刘宝生在2015年起作为太阳城小区业主接受了物业服务，应当按照《物业服务合同》的约定给付相应的物业服务费，原告主张被告刘宝生应缴纳2015年至2020年的物业费，因2017年10月刘宝生已搬出该小区，由新的业主居住，且进行了业主变更登记，原告主张被告支付2017年11月至2020年度的物业费无依据，本院不予支持，应向新的业主主张权利。因此被告刘宝生应按照2015年签订物业合同的约定给付自2015年至2017年10月的物业服务费1775.98元（0.58元/㎡×90.06㎡×34个月）。关于原告主张的违约金，虽在物业服务合同中约定了业主逾期交纳物业管理费的，可以从逾期之日起，每日按应缴纳费用千分之一收违约金，但本院认为合同约定的违约金过高，应予以调整，以按年息6%,即月息0.5%计算为宜，因合同约定超期一个月不缴费，视为拒交费，故违约金自次月一日起算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、被告刘宝生于本判决生效之日起十日内给付原告宽城净圆物业服务有限公司2015年1月至2017年10月期间物业费1775.98元及其违约金（违约金分别以每月拖欠的物业费为本金,按每月0.5%利率自次月1日起计算至判决确定给付之日止）； 二、驳回原告宽城净圆物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告刘宝生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 员 张春光 二〇二〇年十二月八日 法官助理 孙兆慧 书 记 员 袁晓倩 附页 一、(2020)冀0827民初2430号民事判决书所适用的法律规定： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用…… 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同…… 第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、当事人如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳50.00元上诉费，上诉于承德市中级人民法院。如果在法定上诉期内不交上诉状及上诉费，则视为未上诉，本判决即发生法律效力。 三、判决生效后，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。当事人在法定期限内未申请执行的，则视为放弃申请执行权，本院不再给予执行。