江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2666号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢罡，男，1991年3月20日生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：蒋永龙，江苏宪德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马广义，男，1973年6月18日生，汉族，住安徽省来安县。委托诉讼代理人：左申莹（系马广义妻子），女，住安徽省来安县。委托诉讼代理人：叶松，江苏首开律师事务所律师。上诉人谢罡因与被上诉人马广义房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初10467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。谢罡上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项，改判支持谢罡的一审全部反诉请求，驳回马广义的全部诉讼请求。2、马广义承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决法律适用及事实认定错误。1、本案中，本诉与反诉均基于相同法律关系及事实，诉讼请求之间具有因果关系，应当合并审理，不应当合而不审。2、民事诉讼中各方对合同效力的主张只是各方的一种法律观点或辩论观点，并非各方基础法律关系的不同。在同一个基础法律关系上，不能因法律观点的不同而影响法院的判决，法院是依法依事实作出判决。3、谢罡诉请退还租金26667元，无论合同有效与否，马广义均应退还，双方对合同效力的看法问题不影响该部分诉请。4、一审法院认定“位于南京市的房屋产权登记于南京市文化局名下”系玩文字游戏，并没有对案涉房屋的产权情况作出认定，案涉房屋既无房产证，也无建设工程规划许可证，双方签订的合同应属无效合同。5、人民法院在审理案件过程中，发现国有资产流失或被侵吞应及时上报政府部门。6、因案涉房屋无任何产权证明，无任何建设工程规划手续，无任何公安消防验收手续，无相关合法手续，导致谢罡与马广义之间签订的合同无法履行，从合同效力上应属无效合同。7、案涉房屋被查封后，上诉人未曾使用房屋，不存在水电费。8、一审法院错误认定事实，政府部门并未就案涉房屋所在土地及建筑出具任何合法手续，一审错误将建设档案馆留存的平面图纸认定为规划许可证。综上，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。马广义辩称，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，涉案合同是有效的，一审法院对此认定正确，综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。马广义向一审法院提出诉讼请求：1、谢罡给付马广义租金120000元，违约金36000元，水电费（从2018年1月份到9月）9415元，物业费（从签订合同2017年9月4日起一年的物业费）9720元；2、谢罡承担本案诉讼费用。谢罡向一审法院提出反诉诉讼请求：1、马广义退还租金26667元；2、马广义赔偿谢罡损失，评估装修费96400元，从汲正霞接手的转让费165000元，4名员工合租宿舍7200元（每月2400元*3个月），4名员工工资50100元（每月共计16700元*3个月）；4名员工补偿款33400元（每月16700元*2个月），饭店业务推广8000元。一审法院认定事实：位于南京市的房屋产权登记于南京市文化局名下，建筑面积4200.4平方米。2012年11月7日南京市文化广电新闻出版局出具《证明》，言明：位于中山南路**市属剧团所用房产及物业，我局（原文化局）已于2012年7月16日，根据市政府有关文件精神，移交给南京市文化投资（控股）集团下属南京市演艺集团有限责任公司，特此证明。2013年9月18日，南京市演艺集团有限责任公司（甲方）与江苏省润涛投资实业有限公司（乙方）签订《情况说明》，约定：乙方于2013年合法承租甲方位于南京市二层物业约1400平方米，现甲方同意乙方此物业对外招租，用于经营美容、餐饮、娱乐、商品零售等商业性质用途。2016年10月28日，马广义（乙方）与江苏省润涛投资实业有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南京市“实验剧场楼”一层至二层租赁给乙方，房屋面积约为1470平方米，租赁期限为2年，即2017年1月1日至2018年12月31日止。2017年9月4日，马广义（甲方）与谢罡（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将秦淮区中山南路101号房屋（建筑面积180平方米）出租给乙方使用，房屋用途为餐饮，租赁期限自2017年9月17日至2018年9月16日止，租赁期满后，乙方要求续租的，应当于租期满前30日通知甲方，在同等条件下，乙方有权优先承租。房屋租金每月20000元，半年支付一次，每次提前一个月支付下期房租，甲方于签约时收取乙方20000元作为租赁保证金；租赁期内房屋租赁税、费，水费，电费，煤气费，电话费，有线电视费，物业管理费由乙方承担；甲方应保证房屋及其内部设施于出租时，符合有关法律、法规或规章规定的安全使用标准；租赁期限内，乙方未按合同约定交纳租金，每逾期壹天按月租金1%。承担违约责任；租赁期限内，任何一方违反本合同其他约定的，由违约方支付违约金20000元，造成经济损失的，由违约方赔偿相应损失…。该合同签订后，谢罡支付半年租金120000元，并将案涉房屋用于经营南京市秦淮区羊圈儿边塞餐饮店，该店经营者登记为谢罡。马广义支付了租赁期间截至2018年9月16日的水电费9415.2元，提供了江苏义都物业管理有限公司的收据：2017年9月17日至2018年9月16日间的物业管理费9720元，收据上书以转账记录为准。江苏义都物业管理有限公司法定代表人为马广义，但马广义未提供转账记录。谢罡提供《收条》一份，该收条收款人汲正霞，落款日期为2017年8月15日，言明:今收到谢罡转让费165000元。谢罡陈述案涉店铺系从汲正霞中转让过来，并提供三份《餐厅人员劳动合同》，系谢罡分别与王兴刚、黄力、陈时坤签订，月工资约定为3800元、4500元、4500元。2017年11月7日，谢罡（甲方）与江苏阙宇建设工程有限公司（乙方）签订《装修合同》，工程名称羊圈儿店铺装修改造，工程地点中山南路101号,合同工期为2017年8月22日至2017年11月7日，金额205345元。2018年2月7日，南京市公安消防支队秦淮区大队向马广义发出《临时查封决定书》，告知诉争房屋楼内消火栓系统、喷淋系统无水，查封包括诉争房屋在内的南京市义都美食城（南京市秦淮区中山南路101号）2-5层全部营业区域，查封期限自2018年2月6日19时至2018年3月7日19时。2018年3月8日，南京市公安消防支队秦淮区大队向马广义再次发出《临时查封决定书》，告知继续查封，查封期限自2018年3月8日16时至2018年4月7日16时。后谢罡一直未营业，至2018年9月10日交还房屋。2018年8月22日，谢罡出具《说明》，言明：本人谢罡同意马广义就双方签订的租赁合同关于房租问题向秦淮区人民法院提起诉讼。同日，谢罡出具《资金使用说明》，言明：今本人谢罡收到马广义先生120000元整，如出现下列情况之一，则不退还该资金：1、本人营业执照挂失后复得；2、现经营人许可能够办理相关执照；3、现经营人签署相关免责协议；4、现经营人不解除租赁合同，不要求退还360000元租金。如上述条件符合数量为零，则在2018年9月15日前退还该资金，逾期按月息2分收取。2018年9月10日，谢罡与马广义签订《营业执照使用免责协议》，言明：现因南京市秦淮区中山南路101号2楼营业执照难以办理，本人谢罡将原有营业执照转至马广义使用，马广义支付谢罡120000元作为使用费用，后期使用期间所产生一切问题（包括法律问题）均与本人无关，以此为据。谢罡写明“钱已收到”，马广义写明“执照已收”。2018年9月，马广义（甲方）与案外人许可（乙方）签订《南京市房屋租赁合同》，约定将案涉房屋租赁给乙方，房屋租赁期限2018年9月17日至2019年9月16日，房屋租金30000元/月。谢罡审理中申请一审法院对原南京市秦淮区的残值进行评估鉴定，后一审法院委托北京华亚正信资产评估有限公司进行鉴定，评估结论：评估值96400元。谢罡缴纳鉴定费5000元。诉讼中，一审法院至现场查看案涉房屋，并至南京市城市建设档案查看建设及规划资料，案涉房屋系与南京市金銮大厦一起建设，建设图纸有南京市规划局建（91）字第390号核准图样，建设单位系市房产经营公司、文化局。谢罡经一审法院对此事实和法律后果进行释明后，仍坚持主张房屋租赁合同无效。一审庭审中，谢罡陈述因房屋自2018年2月6日被消防大队查封，因马广义拿不到消防许可证，所以就一直没有营业。马广义称只查封了2个月，其他租户自己掏钱安装了消防喷淋、消防栓、管网，之后都在经营，谢罡后面没有查封的四个月之所以没有经营，是因为经营不下去，无力经营。一审法院认为，房屋租赁合同系出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。马广义与谢罡签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案中，马广义作为出租人，应保证诉争房屋属于适租状态，但在租赁期间，案涉房屋因消防整改问题被查封，理应由出租方马广义消除消防隐患，但马广义一直未主动整改，直到双方于2018年9月10日经协商由马广义收回房屋，导致出租房屋存在安全隐患被消防部门查封后致谢罡不能正常经营，故马广义主张相应的租金和违约金的诉请，一审法院不予支持。对于马广义主张的水电费9415元，双方在租赁合同约定了由谢罡承担，现该水电费已经实际发生，并由马广义垫付，谢罡应予支付该款。对于马广义主张的物业费9720元，未举证该费用实际支付，一审法院不予支持。对于谢罡的反诉请求，谢罡坚持主张因出租房屋为违法建筑，房屋租赁合同应为无效合同。一审法院认为，案涉房屋经查系经规划许可的合法建筑，谢罡的主张无事实依据。谢罡还主张案涉房屋系经营性用房，没有经公安消防机关验收，也是租赁合同无效的原因之一，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款的规定，如果租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人可以解除合同，因此谢罡的该项理由没有法律依据。对于谢罡基于无效合同主张的反诉请求，经一审法院释明后仍坚持合同无效，但无效合同与有效合同在民事责任承担范围、归责原则适用等方面具有巨大差别，本案如果在谢罡坚持合同无效情况下处理有效合同的民事责任，不符合诉讼程序规则的规定，对谢罡来说也可能导致突袭裁判，从而损害谢罡的诉讼利益，因此谢罡在本案中的相应诉讼请求可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、谢罡于判决生效后十日内支付马广义水电费9415元。二、驳回马广义的其他诉讼请求。三、驳回谢罡的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费3787元，由马广义负担3582元，谢罡负担205元；一审反诉案件受理费3100元，鉴定费5000元，合计8100元，由谢罡负担。二审中，谢罡对一审查明“马广义支付了租赁期间截至2018年9月16日的水电费9415.2元”有异议，认为该费用与我方无关。对一审查明的其他事实无异议。马广义对一审查明的事实没有异议。本院认为，依法成立合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。马广义与谢罡签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。谢罡认为涉案房屋系违法建筑，并未经公安消防机关验收为由，主张租赁合同无效，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。谢罡应适当选择主张权利的方式，以公平、合理的解决双方争议。但经一审法院释明，其仍坚持主张合同无效，由于无效合同与有效合同在民事责任承担范围、归责原则适用等方面存在明显差异，故一审法院对其主张租赁合同无效及以此为基础的赔偿损失不予支持，并无不当。对合同解除后的财产返还及赔偿损失的请求，上诉人谢罡可另案主张。因水电费9415元系上诉人谢罡实际控制涉案房屋期间产生的，依合同约定，谢罡应支付该项费用。谢罡认为该费用与其无关的理由不成立，本院不予支持。综上所述，谢罡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人谢罡负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 龚 达审判员 张卓慧二○二○年十二月十五日法官助理孙成艺书记员戴苗