江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8598号上诉人（原审原告）：李付洪，男，1957年9月6日出生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：陆曦，江苏法舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王炜，江苏法舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京顺豪玻璃有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区西善桥镇。破产管理人：江苏世纪同仁律师事务所。诉讼代表人：鲁民。委托诉讼代理人：马广路，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝创杰，江苏世纪同仁律师事务所律师。上诉人李付洪因与被上诉人南京顺豪玻璃有限公司（以下简称顺豪公司）抵押权纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初7456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李付洪上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人可以得到优先受偿的有财产担保债权为1866574元，被上诉人立即向上诉人进行分配；2.被上诉人负担一审、二审案件受理费。事实与理由：一、根据法律规定及民事调解书的约定，担保物被征收的担保物权人可以就获得的拆迁补偿金优先受偿。抵押物的变现价格应当按实际的变现处置价格确定。破产管理人按照清算价格法委托评估的价格作为抵押物的变现价格，没有法律依据。一审法院按清算评估价确定抵押物的变现价格属适用法律错误。二、上诉人主张的抵押物实际变现所得的价款，并不包含一审法院所认定的拆迁利益。根据拆迁政策补偿项目表，相应的拆迁利益，体现在停业、停产损失、搬迁补偿、奖励等。该部分拆迁利益是单独列支计算，与房产土地的评估相分离。三、上诉人可以得到优先受偿的有财产担保债权应当为1866574元。拆迁评估报告中抵押物的评估价格为：有证房屋价值为8432522元，有证装修价值为989314元，抵押土地价值为6224438.5元，抵押物实际变现处置所得价款为15646274.5元（即有证房屋+有证装修+抵押土地），南京市雨花台区征收拆迁安置办公室也按照《征收与补偿协议》向破产企业南京顺豪坡璃有限公司管理人账户实际支付了抵押物变现处置价款15646274.5元，扣除一押8779700元，二押5000000元，抵押物的剩余变现价款1866574元应当分配给上诉人。顺豪公司辩称：一、涉案房产土地在征收时是以2015年7月征收公告之日以重置成本法进行的评估价值。而抵押房屋、土地实际处置的时间是2019年4月拆除。破产管理人按照清算价格法进行评估。两种评估对资产价格的差异主要在于房屋以及附属装修的差价。因涉案房屋被征收与正常的房屋拍卖处置有溢价，故债权人会议及一审法院都认定征收溢价为全体债权人所有。二、即使按照征收价格计算涉案抵押房屋，有财产担保的抵押物价值为15646274.5元，在第二次债权人会议分配方案之时涉案房屋被征收需要缴纳300余万元的税费及资产处置的评估、审计、税务代理等费用。经管理人做工作，涉案房屋的增值税予以免缴，抵押物评估审计税费为22万元，即使按照上诉人以征收口径测算抵押物实现金额，上诉人作为三押，实现的金额也为1646574.5元。三、因为涉案房屋征收有溢价部分，所以管理人按照评估价格计算时没有再考虑房屋拍卖正常的比例打折问题，即管理人是按照清算法全额计算。李付洪向一审法院起诉请求：1.确认李付洪对顺豪公司名下的雨花台区房屋拆迁所得全部款项享有优先受偿权且在顺豪公司进行普通债权分配前向李付洪足额支付820万元优先债权；2.本案诉讼费用由顺豪公司承担。一审法院认定事实：2013年4月至2014年7月期间，顺豪公司多次向李付洪借款用于公司经营，双方约定借款月息为1%，借款本金共计820万元，其中500万元是以银行承兑汇票的方式借款顺豪公司，另外320万元由李付洪汇款至顺豪公司账户。2014年7月22日，李付洪与顺豪公司就上述820万元借款签订了《南京市房地产抵押合同》，顺豪公司将其自有房地产及其附着物、固定物抵押给李付洪，约定抵押物为西善桥××号，丘号为967510-1，抵押面积为4930.02平方米，所有权证号宁房权证雨初字**，土地权证号为宁雨国用（2001）字第03606号，抵押范围为4930.02平方全部，借款人履行担保债务期限自2014年7月1日至2017年6月30日。2014年7月25日李付洪与顺豪公司就上述抵押事项办理了抵押登记，并办理宁房他证雨字第××号他项权证。因顺豪公司未履行上述还款义务，李付洪于2018年3月27日诉至法院。2018年5月23日，李付洪诉宜兴市天霸玻璃有限公司（以下简称天霸公司）、顺豪公司、邱顺祥、黄顺芬民间借贷纠纷一案，经南京市雨花台区人民法院组织调解，出具（2018）苏0114民初1591号民事调解书，各方当事人达成调解协议如下：一、顺豪公司在调解协议签订之日起十日内支付李付洪借款本金820万元及利息50万元，合计870万元，李付洪有权以顺豪公司名下位于南京市（丘号：967510-1，房屋面积：4930.02平方米）房地产以及附着物、固定物折价、拍卖、变卖、拆迁的款项优先受偿；二、天霸公司、黄顺芬、邱顺祥对顺豪公司的上述还款义务承担连带责任。2018年10月24日，在执行案件执行过程中，经申请执行人宋超同意，一审法院执行局决定将南京顺宏玻璃有限公司（以下简称顺宏公司）作为被执行人的执行案件移送破产审查，同年10月31日，一审法院对顺宏公司作为被执行人的执行案件移送破产审查一案予以立案审查，并于2018年11月12日裁定受理对顺宏公司破产清算申请，指定江苏高的律师事务所（现更名为江苏新高的律师事务所）担任顺宏公司管理人。2018年10月24日，在执行案件执行过程中，经执行申请人邱顺祥同意，一审法院执行局决定将顺豪公司作为被执行人的执行案件移送破产审查，同年10月31日，一审法院对顺豪公司作为被执行人的执行案件移送破产审查一案予以立案审查，并于2018年11月12日裁定受理对顺豪公司破产清算申请，指定江苏世纪同仁律师事务所担任顺豪公司管理人。2019年5月4日，南京圣华建材有限公司（以下简称圣华公司）以其不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由向一审法院申请对其进行破产清算，一审法院于2019年5月22日裁定受理圣华公司破产清算的申请，指定江苏同仁律师事务所担任圣华公司管理人。2019年10月10日，上述三家公司管理人申请对顺豪公司、顺宏公司、圣华公司合并破产，请求一审法院裁定予以确认。2019年10月14日，一审法院作出裁定：圣华公司、顺豪公司、顺宏公司合并破产。2019年1月15日，江苏光大资产评估有限公司出具的《江苏顺豪玻璃有限公司及南京顺宏玻璃有限公司破产清算资产评估项目资产评估报告》（苏光评报字[2019]第4007号），权证号为雨初字212826号建筑物面积为4930.02平方米，评估价值为4862715元；有证土地面积为5491.8平方米，评估价值为8248680元；抵押土地面积为4144.1平方米（3212.81平方米+528.65平方米+1178.88平方米÷3层+9.68平方米），评估价值为6224435.48元（8248680元÷5491.8平方米×4144.1平方米）；土地证范围内装修价值为259351元。2019年3月27日，江苏象仁土地房地产资产评估有限公司作出《分户评估报告》（编号：苏象仁房地征估字第［2015-1303］号），载明：受征收人的委托，采取成本法对顺豪公司所有的坐落于雨花台区被征收房屋（委估建筑面积4930.02平方米、土地使用面积5491.8平方米）以征收补偿为评估目的进行了价值评估，经过综合测算，确定该房屋（含相应的土地使用权）在估价时点2015年7月29日的征收补偿评估价值为17843909元。附表中载明，建筑物评估总价为9595225元，土地评估总价为8248684元，有证房屋评估总价为8432522元，无证房屋评估总价为1162703元，室内装饰装修及附属物补偿金额评估价为1436795元（包括登记4930.02平方米建筑面积及未登记1557.1平方米建筑面积）。江苏光大资产评估有限公司出具的《固定资产—房屋附属物等资产评估明细表》中载明总价值为3001100元。2019年4月3日，顺豪公司（乙方）与南京市雨花台区征收拆迁安置办公室（甲方）签订《征收与补偿协议》，约定：被征收房屋坐落于西善桥××号，为顺豪公司所有；双方同意按照江苏象仁土地房地产资产评估有限公司出具的房屋征收评估结果，确定被征收房屋的货币补偿金额为17843909元；甲方支付被征收房屋的货币补偿金额合计17843909元；甲方支付补助费29107795元（装修补助费、其他）；甲方支付征收生产用房的设备拆除安装、搬运费用1427513元、征收非营业用房的停业补偿费用892195元。2019年11月26日，圣华公司、顺豪公司、顺宏公司出具《南京顺宏玻璃有限公司等三家公司合并破产破产财产分配方案》，载明依据江苏光大资产评估有限公司出具的《江苏顺豪玻璃有限公司及南京顺宏玻璃有限公司破产清算资产评估项目资产评估报告》（苏光评报字[2019]第4007号），顺豪公司房产土地的价值为13370746元，第一顺位抵押权人877.97万元抵押权足额清偿，第二顺位抵押权人实现金额为4695628元，500万元抵押权不足额清偿。管理人与雨花拆迁办签订的补偿协议中全部房产、土地及附着物补偿金额为20270018元，其中有证房产土地补偿金额为17670520元，抵押财产范围为15646274.47元，由于第三顺位抵押权人不同意按照《债务人财产变价方案》和苏光评报字[2019]第4007号资产评估报告以及法律规定的抵押范围认定标准计算抵押物价值，双方尚存争议，因此，本次分配中管理人暂按17670520元计算房地产抵押价值，即预留差额部分及可能需要缴纳的税费，待争议部分经生效法律文书确认后，如有余额将作为破产财产纳入二次分配。一审法院认为，抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。本案中，李付洪为第三顺位抵押权人，一押债权为8779700元，二押债权为5000000元，抵押物价值应当高于13779700元时李付洪债权才有可能部分或全部清偿。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押，本案中，李付洪仅就西善桥××号面积为4930.02平方米房屋及其附着物、固定物设立抵押权，该抵押权的效力及于占用范围内的土地。经核算，房屋占用范围内的土地面积为4144.1平方米（3212.81平方米＋528.65平方米＋1178.88平方米÷3层＋9.68平方米），故李付洪实现抵押权的范围包括4930.02平方米房屋及其附着物、固定物，以及4144.1平方米有证土地面积。本案中，江苏光大资产评估有限公司出具的《江苏顺豪玻璃有限公司及南京顺宏玻璃有限公司破产清算资产评估项目资产评估报告》（苏光评报字[2019]第4007号）已经明确载明4930.02平方米，房屋评估价值为4862715元；有证土地面积为5491.8平方米，评估价值为8248680元；抵押土地面积为4144.1平方米，评估价值为6224435.48元（8248680元÷5491.8平方米×4144.1平方米）；土地证范围内装修价值为259351元。故抵押房屋及附着物、土地的价值应当为11346501.48元（4862715元+6224435.48元+259351元）。现李付洪主张应当按照江苏象仁土地房地产资产评估有限公司作出《分户评估报告》（编号：苏象仁房地征估字第[2015-1303]号）中载明的建筑物评估总价为9595225元、土地评估总价为8248684元、室内装饰装修及附属物补偿金额评估价为1436795元（包括登记4930.02平方米建筑面积及未登记1557.1平方米建筑面积），以及《固定资产—房屋附属物等资产评估明细表》中载明固定资产—房屋附属物等资产总价为3001100元之和来计算抵押财产价值，对此，一审法院认为：1.上述款项均包含无证房产、抵押房屋范围外的土地，无证装修，范围超过法律规定的抵押权效力范围；2.《分户评估报告》系《征收与补偿协议》出具的基础，涉案房屋拆迁征收存在补偿性质，抵押权人实现抵押权的范围仅应当在房屋正常评估价值范围内实现，对具有补偿性质的征收部分，不应当纳入抵押权范围。因此，对李付洪的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《中华人民共和国担保法》第五十四条，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回李付洪的全部诉讼请求。一审案件受理费69200元，由李付洪负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，根据江苏象仁土地房地产资产评估有限公司作出《分户评估报告》，房屋建筑面积4930.02平方米，评估总价为8432522元；抵押土地面积为4144.1平方米，对应的土地价为6224438.5元；有产权证的房屋装饰装修及附属物补偿金额评估价为998914元，扣除应拆除的空调机及宽带9600元，应为989314元。上述三项补偿金计15646274.5元。双方当事人均确认该款项系涉案房屋作为抵押物因征收所获的补偿金。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十四条规定：担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。本案中，李付洪与顺豪公司于2014年7月就顺豪公司欠付的820万元借款签订《南京市房地产抵押合同》并办理了涉案房屋（抵押面积为4930.02平方米）抵押登记，且在李付洪诉天霸公司、顺豪公司、邱顺祥、黄顺芬民间借贷纠纷一案中，南京市雨花台区人民法院（2018）苏0114民初1591号民事调解书明确载明，李付洪对顺豪公司欠付其820万元债务及利息，有权以顺豪公司名下位于南京市地产以及附着物、固定物折价、拍卖、变卖、拆迁的款项优先受偿。顺豪公司与南京市雨花台区征收拆迁安置办公室于2019年4月3日签订《征收与补偿协议》，约定按照江苏象仁土地房地产资产评估有限公司出具的房屋征收评估结果确定被征收房屋的货币补偿金额。因此，作为抵押物的涉案房产因征收而获得的补偿金属于担保物的代位物，不属于破产财产，抵押权人可以获得优先受偿。关于涉案房屋抵押权人可以获得优先受偿的数额。根据江苏象仁土地房地产资产评估有限公司作出《分户评估报告》，房屋建筑面积4930.02平方米，评估总价为8432522元；抵押土地面积为4144.1平方米，对应的土地价为6224438.5元；有产权证的房屋装饰装修及附属物补偿金额评估价为998914元，扣除应拆除的空调机及宽带9600元，应为989314元。据此，涉案房屋作为抵押物因征收所获的上述三项补偿金计15646274.5元，为涉案房屋抵押担保的代位物，抵押权人可以获得优先受偿。李付洪作为涉案房屋抵押权人，可在涉案房屋补偿金15646274.5元范围内，在前顺位抵押权人实现权利或放弃权利后，对剩余部分享有优先受偿被担保债权的权利。关于顺豪公司辩称的扣除22万元税费问题。顺豪公司二审中辩称，经其管理人做工作，征收中涉案房屋的增值税予以免缴，故应当扣除抵押物评估审计税费22万元。因顺豪公司未能提供该抵押物评估审计税费22万元实际存在的证据以及该款应当在抵押物补偿金中扣除的依据，故对于顺豪公司的该意见，本院不予采纳。综上所述，李付洪的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十四条、第一百八十二条，《中华人民共和国担保法》第五十四条，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初7456号民事判决；二、确认上诉人李付洪对被上诉人南京顺豪玻璃有限公司名下位于江苏省南京市雨花台区房屋拆迁所得补偿款15646274.5元范围内，在前顺位抵押权人实现抵押权或放弃抵押权后，对剩余部分享有不超过其820万元债权及利息优先受偿的权利；三、驳回上诉人李付洪的其他诉讼请求。一审案件受理费69200元，由上诉人李付洪负担53448元，被上诉人南京顺豪玻璃有限公司负担15752元；二审案件受理费21599元，由被上诉人南京顺豪玻璃有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 张卓慧审判员 龚 达二〇二〇年十二月十六日法官助理徐琨玉书记员杨文艳