湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终782号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗厚振，男，1964年7月21日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：王碧，湖北超强律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄石清新生态养殖有限公司，住所地湖北省黄石市西塞山区颐养路**。法定代表人：姚有清，公司总经理。委托诉讼代理人：黄静娟，公司员工。委托诉讼代理人：刘建，鄂州市鄂城区维权法律服务所法律工作者。上诉人罗厚振因与被上诉人黄石清新生态养殖有限公司（以下简称清新公司）租赁合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初1227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人罗厚振及其委托诉讼代理人王碧、被上诉人清新公司委托诉讼代理人黄静娟、刘建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗厚振上诉请求：撤销一审判决，改判驳回清新公司诉讼请求。事实和理由：一、涉案《协议书》无效，转租未经村委会同意，未签订正式租赁合同，双方未形成一致意见。租金计算无事实法律依据。二、一审法院认定事实错误，双方签订的协议中并没有分旱地、洼地和猪舍，租金计算无事实依据。清新公司出面协调村民允许我施工作业，说明我所付资金已包含所有租金。三、我已支付清新公司4万元，超出应付金额1万元，应予退还。清新公司辩称，我方每年向村委会交纳租金，村委会认可我方与罗厚振的租赁关系，转租合同有效。一审法院对租金的计算正确，应予维持。清新公司向一审法院起诉请求：判令罗厚振立即腾退位于鄂城区××叶镇××村××组养殖种植场地，恢复养殖场原貌。判令罗厚振立即支付场地租金及洼地复耕押金68333元。一审法院认定事实：2010年8月8日三峡委会（甲方）与清新公司（乙方）签订《土地租用合同》，约定甲方将三峡三组内平台大约60亩（以双方定界为主）租赁给乙方养殖、种植；租期10年，自2010年8月1日至2020年7月31日；前五年租金和协调费为8000元年，后五年租金和协调费为11000元年；乙方有权在租用荒地上自主从事合同范围内的经营活动，有权搭建养殖、种植所需的栅栏、棚舍及办公生活所需房屋；对外转租必须经甲方同意；合同期满后，如乙方不续租，甲方对乙方不存在任何补偿，乙方可自行拆除搭建的建筑物，退出租用场地，如甲方不租，乙方的固定资产双方请物价部门估价，甲方给予乙方补偿。2016年清新公司将上述场地转租给罗厚振经营，双方没有签订书面的租赁协议。罗厚振支付清新公司租金1万元，2016年4月1日姚有清之妻黄静娟出具收款收据，收据记载“租地费（旱地）一年，1万元，收款人黄静娟”。2016年10月18日清新公司与罗厚振签订协议书，约定清新公司负责协调村民允许罗厚振在低洼地进行施工作业，以期实现鱼虾青蛙等养殖或种植；罗厚振承诺承担低洼地表其施工改变的低洼地形的复原和复耕的作业费和人工费；清新公司收取罗厚振15000元作为复耕安全保证金。次日清新公司与三峡签订协议书，约定三峡负责协调村民允许清新公司在合同范围内的低洼地沼泽地进行养殖池施工作业；清新公司承诺合同到期后，将四周围堤恢复原来的地貌，费用自担。上述15000元复耕安全保证金，罗厚振已向清新公司支付1万元。2017年3月16日姚有清（甲方）与罗厚振（乙方）签订养殖场预约转让协议，约定养殖场以15万元的价格转让；罗厚振预付2万元作为定金，如罗厚振2017年5月31日前未付清其余款项，预约转让协议失效，该定金作为四栋猪舍一年的租金归甲方所有；一旦罗厚振付清全部转让款，甲方带罗厚振到三峡签订正式的场地租赁过户协议。罗厚振支付2万元后未再支付余下转让款。2017年7月14日清新公司向罗厚振发出养殖场预约转让协议已解除的函，主要内容是，由于你未在期限内付清转让款，转让协议依约失效，定金已作为四栋猪舍一年的租金归我方所有；既然转让协议已失效，望收函后15日内商谈租赁合同问题，并在商谈前付清欠款15838元（复耕保证金5000元、2016年10月至2017年7月共十个月的洼地租金4170元、2017年4-7月共四个月的旱地租金6668元）；如15日内不商谈租赁合同问题，租赁关系解除，解除后须于10日内搬离。2017年8月16日黄静娟再次向罗厚振发函，明确双方租赁关系已经解除，并对租金进行了催缴，罗厚振未予理睬，仍占用土地种植、养殖，引起纠纷。2019年6月11日罗厚振提出反诉，要求判令继续履行2017年3月16日养殖场预约转让协议，办理过户转让手续；排除妨碍，先行办理猪舍的确权；赔偿荒地开发平整损失10万元（总损失443330元，待评估鉴定为准）。同日，罗厚振以清新公司单方解除合同，给其造成投资损失，申请对鱼塘2个、精养鱼池4处、大棚14个、猪舍改建4栋、天网、果苗等地上附着物及添附物现有价值进行鉴定。因罗厚振未提供相关资料，未缴纳鉴定费用，导致鉴定工作无法进行，鉴定申请于2019年10月28日被退回。2020年1月13日罗厚振申请撤回反诉。一审法院认为，清新公司与罗厚振就涉案场地未签订书面的租赁合同，应当视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。清新公司于2017年7月14日、2017年8月16日向罗厚振发函催缴租金，并提出解除双方租赁关系，罗厚振收悉该函未提出异议，故双方之间的租赁关系于2017年8月16日已经解除。因三峡委会与清新公司的土地租赁合同已于2020年7月31日到期，清新公司对涉案土地所享有的权利待定，罗厚振对土地的使用权利也待定，在权利不明的情况下，强行要求罗厚振腾退可能会导致双方损失的扩大。故清新公司关于腾退场地、恢复原状的诉请，本案中不宜处理。关于旱地、低洼地租金。清新公司提交的旱地租金收据可以证明2016年4月1日罗厚振与清新公司就租赁旱地以及旱地租金1万元/年达成合意。2016年10月18日双方就低洼地复耕签订协议，清新公司出面协调村民允许罗厚振在低洼地施工作业，以实现多种养殖和种植，说明双方就低洼地使用达成合意，双方争议的是低洼地是否另外计租以及计租标准，该院参照2017年7月14日清新公司催缴的417元/月确定。罗厚振实际占用土地，应当按1万元/年支付旱地租金、占用费3万元（自2016年4月1日计至2019年4月1日）；按5000元/年支付低洼地租金、占用费12500元（自2016年10月18日计至2019年4月17日）。关于猪舍租金。2017年3月16日双方签订的养殖场预约转让协议约定，如果罗厚振在期限内未付清转让款，则已交的2万元定金转为四栋猪舍一年的租金，后因罗厚振未支付转让款，清新公司通知罗厚振定金已作为猪舍一年的租金，据此可以确定猪舍租金2万元/年。因清新公司未提交证据证明罗厚振一年后仍在使用猪舍，故对其猪舍租金的诉请，本院共支持2万元，即猪舍一年的租金。关于复耕安全保证金。三峡与清新公司约定，合同到期后，清新公司将四周围堤恢复地貌，费用自担；清新公司与罗厚振约定，如果三峡不追究，或者罗厚振复原复耕并获得三峡认可，则保证金由清新公司全额返还。本案复耕费用未实际发生，可待实际发生后再主张，罗厚振已支付的1万元复耕安全保证金充抵租金。综上，罗厚振应当支付清新公司租金、占用费共计22500元（旱地3万元+洼地12500元+猪舍2万元-已支付4万元），清新公司的诉讼请求部分予以支持，超出部分不予支持。罗厚振辩称猪舍之外的土地整租1万元/年，缺乏事实依据；主张的损失因本案未涉及腾退而不存在；养殖场转让协议不是本案的审理范围，罗厚振相关辩称意见不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、罗厚振于本判决生效之日起十五日内向黄石清新生态养殖有限公司支付土地租金、占用费共计22500元。二、驳回黄石清新生态养殖有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4508元，减半收取为2254元，由黄石清新生态养殖有限公司负担1512元，由罗厚振负担742元（该款黄石清新生态养殖有限公司已预缴，待本判决生效后由罗厚振直接支付给黄石清新生态养殖有限公司）。本院二审期间，各方均没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、涉案《协议书》是否有效；二、一审法院对租金、占用费支付的认定是否适当。一、关于涉案《协议书》是否有效的问题。首先，三峡委会在一审中提交证明一份，载明“清新公司租赁我三峡三组面积60亩从事生态养殖，该公司与罗厚振纠纷地点在该块面积范围内。”可见，杨叶镇三峡民委员会知道清新公司转租且未提出异议。其次，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”“未经出租人同意”不是法定的无效事由，双方签订涉案《协议书》亦未将杨叶镇三峡民委员会同意作为合同生效的要件。是否经过杨叶镇三峡民委员会同意，不影响涉案《协议书》的效力。清新公司、罗厚振具有相应的行为能力，双方签订涉案《协议书》时意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗。涉案《协议书》有效。二、关于一审法院对租金、占用费支付的认定是否适当的问题。一审法院依据清新公司提供的收据认定双方就旱地租金1万元/年达成合意，该收据上明确载明“租地费（旱地）”。罗厚振主张其所付资金已包含所有租金，即洼地和猪舍，无任何事实依据。若按其主张，洼地和猪舍相当于免费由其使用，不符合商事交易常理。且与《养殖场预约转让协议》中约定猪舍一年2万元的租金存在矛盾。因罗厚振迟延支付租金，亦未对清新公司发出的催缴租金的相关函件提出异议，一审法院依据清新公司催缴洼地租金的函、《养殖场预约转让协议》等证据认定租金、占用费共计22500元，并无不当。综上所述，罗厚振的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由罗厚振负担。本判决为终审判决。审判长 刘岳鹏审判员陈萍审判员吴**军二〇二〇年十二月十七日法官助理李思书记员魏家顺