黑龙江省东宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1024民初1386号 原告：赵喜岭，男，1958年4月28日出生，汉族，住东宁市。 委托诉讼代理人：潘恩东，黑龙江正义律师事务所律师。 被告：李刚，男，1978年10月15日出生，汉族，住东宁市。 第三人：许兴斌，男，1972年8月10日出生，汉族，住东宁市。 第三人：赵锐，女，1973年2月19日出生，住东宁市。 原告赵喜岭与被告李刚、第三人许兴斌、赵锐案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告赵喜岭未到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人潘恩东到庭参加诉讼，被告李刚未到庭参加诉讼，第三人许兴斌、赵锐均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵喜岭向本院提出诉讼请求：1.依法确认东宁市房屋归原告所有，标的额508100元；2.停止对东宁镇服房屋的执行，并解除对该房屋的查封；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告李刚与第三人许兴斌、赵锐民间借贷纠纷一案，贵院作出了（2018）黑1024执恢171号之二执行裁定书，查封了第三人许兴斌、赵锐共同所有的登记在东宁县绥阳广厦房地产开发有限公司名下的位于东宁镇商服房屋（建筑面积101.62平方米），涉案查封执行房屋系原告通过以物抵债的方式取得，该产权归原告所有。所以，贵院的查封不符合法律规定，其行为已经严重侵犯了原告的合法权益，特提出执行异议之诉。一、贵院依法查封了涉诉房屋归原告所有。1、2014年9月2日，第三人许兴斌因需要向原告借款300万元，借款期限为2个月。同时，第三人许兴斌以其自有的登记在东宁县绥阳广厦发地产开发有限公司名下的位于东宁镇住宅楼用于上述借款抵押，双方约定如果第三人许兴斌2014年11月1日不能返还欠款300万元，将配合原告办理抵押房产过户。借款到期后，第三人许兴斌没有按期偿还借款。2015年9月，原告与第三人许兴斌达成以物抵债协议，第三人许兴斌将其自有的登记在东宁县绥阳广厦房地产开发有限公司名下的位于东宁市东宁镇金叶小区B栋附属楼1层、2层、3层住宅楼作价130万元抵偿原告借款。2、2015年9月，第三人许兴斌就将上述房屋交付给原告占有和使用，同时将房屋的供暖本一并交付给原告。原告对该房屋进行了简单装修，并对外出租至今。2015年10月13日，原告将涉案的楼房出租给东宁鹤矿振兴矿业公司，租赁期限为1年，自2015年10月16日至2015年9月16日止，年租金3万元。2017年10月8日，原告又将该房屋租赁给吴磊，租赁期限至2019年7月8日止。2018年9月13日，原告对涉案房屋办理报停手续，所交纳的热费结算票据上体现用户名称为原告。以上事实，能够证实原告已购买且取得了涉案房屋的所有权及使用权，能够印证原告购买房屋客观事实的存在。3、之所以未办理过户的原因是涉案房屋系登记在东宁县绥阳广厦房地产开发有限公司名下，第三人许兴斌常年在外地做生意。双方达成以物抵债协议后，原告多次要求第三人许兴斌协助原告办理房屋过户手续，但是，第三人许兴斌始终以种种理由推脱，不予配合办理，导致未办理过户的原因在于第三人许兴斌，而非原告。二、依据法律规定，原告提出的执行异议能够排除执行。《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该法规并结合上述事实，原告签订了书面以物抵债协议，支付了全部价款，且已实际占有使用涉案房屋至今，完全符合该法的规定，其享有的该权利能够排除执行。为了纠正错误，避免不必要的损失，恳请贵院依法查清事实，尽快解决对东宁市东宁镇金叶小区B栋附属楼1层2号商服房屋（建筑面积101.62平方米）查封，并停止对上述财产的执行。 被告李刚提交书面答辩意见称，原告提出的查封房屋许兴斌、赵锐已抵押给原告，原告是以物抵债的方式取得该房屋，在我申请法院查封该房屋时，法院查询该法院是属于许兴斌、赵锐所有，因原告没有办理过户手续，我认为不能对抗法院的查封。原告提交的借据及抵押合同的真实性有待验证，房屋现在是闲置状态，无法证明该房屋原告曾占有使用过，原告所提出的理由，都不能对抗法院的查封。 第三人许兴斌、赵锐未到庭亦未提交书面答辩意见。 经过原告陈述，被告答辩，确认本案争议焦点：原告对两起案件涉诉的房屋是否享有足以排除执行的权利，是否应当解除对涉案房屋的查封？原告赵喜岭为支持自己的事实主张，向法庭出示下列证据： 一、1.借据1份。2.收据1份。3.借款协议1份。4.协议2份。5.（2020）黑1024执异14、15号执行裁定书2份（向法庭提交原件核对，提交复印件）。证明：2014年9月2日，第三人许兴斌向原告借款300万元，借款期限为2个月，并以涉案房屋即东宁镇商服用房对该笔借款进行抵押，同时双方约定如到期未偿还上述借款，第三人许兴斌协助原告办理该抵押房屋过户。借款期限届满后，因第三人未偿还借款，经原告与第三人许兴斌协商，于2015年9月15日达成以物抵债协议，第三人许兴斌将东宁镇房屋作价130万元抵偿原告借款。后因被告李刚、张思孝与第三人之间存在民间借贷关系，对涉案房屋进行查封，为此原告提出执行异议，东宁市人民法院作出了执行裁定书，驳回原告的执行异议申请，为此原告向贵院提出执行异议之诉，这也是原告提出执行异议之诉的原因。 本院认为，被告李刚及第三人许兴斌、赵锐未到庭，对原告所提供的上述证据待合议庭合议后再予以确认。 二、供热缴费卡10张、钥匙1把、原告与东宁鹤矿振兴矿业公司签订的房屋租赁协议1份、备品明细1份及东宁鹤矿振兴矿业公司在使用房屋期间所缴纳的取暖费票据10张、购电储蓄收据9张、涉案查封房屋智能门锁钥匙7把、遥控器1个、多功能一体化刷卡锁智能管理卡1张。证明:原告与第三人许兴斌签订以物抵债协议后，第三人许兴斌将供热缴费卡10张及遥控锁钥匙一并交给原告。2015年10月13日，原告取得涉案争议房屋后与东宁鹤矿振兴矿业公司签订了房屋租赁协议，东宁鹤矿振兴矿业公司在接收租赁房屋时，清点了房屋内的用品后，并向原告出具了备品清单，将涉案争议的整体租赁给东宁鹤矿振兴矿业公司，租赁期限是2015年10月16日至2016年9月16日，协议中是2016年9月10日，应该是笔误，此期间该房屋由东宁鹤矿振兴矿业公司租赁使用，并由该公司缴纳取暖费及电费，进一步证实原告通过以物抵债的方式取得涉案房屋后，将该房屋实际占有并控制，第三人许兴斌已将涉案房屋交付给原告的事实。说明一下，原告在立案时向法庭提供的租赁协议书原件丢失，为此原告找到东宁鹤矿振兴矿业公司，从东宁鹤矿振兴矿业公司财务复印的租赁协议书及取暖费、供热费票据。 本院认为，被告李刚及第三人许兴斌、赵锐未到庭，原告与东宁鹤矿振兴矿业公司签订了房屋租赁协议，该协议是否实际履行，需要原告进一步举证证明。对该组证据待合议庭确认后再予以确认。 三、要求证人魏有峰出庭作证，证明：原告与东宁鹤矿振兴矿业公司签订以及履行该租赁合同的事实，同时向法庭提供租赁协议以及租赁期间缴纳的供暖费、电费原件供法庭核对。 本院认为，对该证人证言所证实的东宁鹤矿振兴矿业有限责任公司2015年10月至2016年9月期间租赁本案涉诉房屋，对该事实可以确认。 四、租房协议1份、照片2张、吴磊出庭证言。证明：2017年原告将金叶小区B栋附属楼1、2、3整体租赁给吴磊使用的情况。照片证实现房屋状况以及在房屋门前仍然悬挂着清洗家电、专业清洗家电字样。说明一下，吴磊租赁房屋用于经营山产品山货，在门外悬挂的牌匾家电清洗是吴磊的朋友经营的，具体情况请吴磊出庭证实，能够进一步证实涉案房屋已经由原告占有使用至今。 本院认为，对该证人在2017年至2019年期间租赁使用本案诉争房屋的事实，对该事实本院予以确认。 五、许兴斌光碟1份。证明：2014年9月，许兴斌向原告借款，2015年许兴斌将作价抵偿给原告，之所以没有办理房屋过户手续，是由于原告多次找许兴斌办理，但许兴斌以种种理由推脱不予配合所导致的，原告不存在过错。向法庭说明一下，涉案争议房屋的大照体现为东宁县绥阳广厦房地产开发公司，而非许兴斌、赵锐，许兴斌、赵锐也没有取得涉案房屋的产权证照，只有许兴斌、赵锐取得了房屋产权证照，才可以进一步与原告办理房屋过户手续，从该种意义上讲，也是许兴斌个人原因导致没能办理房屋过户手续。 本院认为，经过对许兴斌发送给原告微信视频进行当庭播放，该视频能够证实是许兴斌自己边陈述边录制，对许兴斌在视频中的陈述内容，需与其他证据佐证后再予以确认。 被告李刚及第三人许兴斌、赵锐未到庭亦未提交证据。 根据原告举证及法庭调查，本院认定事实如下： 2014年9月2日，原告赵喜岭与第三人许兴斌签订了借款协议，许兴斌向赵喜岭借款300万元，并出具借据一份和收据一份，同时又签订一份协议，约定：如果许兴斌2014年11月1日不能返还三百万元欠款，将配合赵喜岭过户抵押房产（金叶小区B栋附属楼1、2、3层）。过户后两个月期间，如果许兴斌自行出售，过户费用由许兴斌承担。2015年9月份，原告赵喜岭与第三人许兴斌签订协议，约定：许兴斌将东宁县绥阳广厦房地产开发公司，以人民币一百三十万元偿预（予）赵喜岭。2015年10月13日，赵喜岭与东宁鹤矿振兴矿业有限责任公司签订房屋租赁协议，将案涉房屋租赁给东宁鹤矿振兴矿业有限责任公司，约定：租赁时间自2015年10月16日起至2016年9月10日止；年租金3万元。2017年10月8日，赵喜岭与吴磊签订租房协议，将案涉房屋租赁给吴磊，约定：房屋租期为21个月，2017年10月8日到2019年7月8日止；年租金三万元。 2018年11月22日，本院作出了（2018）黑1024执恢171号之二执行裁定书，查封了第三人赵锐购买的登记在东宁县绥阳广厦房地产开发有限公司名下的位于东宁镇房屋（建筑面积101.62平方米）。案外人赵喜岭对该房屋查封提出执行异议申请被驳回，于2020年10月15日提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的关键问题是原告赵喜岭是否依法取得了案涉房屋的所有权，以此阻却本院的强制执行。1、从原告提供的证据看，原告赵喜岭与第三人许兴斌的基础法律关系是民间借贷，且未体现该借款属于夫妻共同债务。许兴斌在2015年9月份独自签名的以物抵债协议是否得到购买人赵锐的确认，并未提供证据加以确定，因为案涉房屋东宁镇体现购买人为赵锐，因此案涉房屋以物抵债不是许兴斌个人而为所能完成的。2、从物权公示的角度看，案涉房屋所有权人现登记在东宁县（市）绥阳广厦房地产开发有限责任公司名下，并非登记在许兴斌名和赵锐名下，虽然原告提供证据证实其实际占有使用案涉房屋，但并不能据此已经取得案涉房屋所有权。3、从双方当事人意思自治角度看，以物抵债行为现行法律并没有禁止性规定，但是本案原告赵喜岭与第三人许兴斌之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不构成债权人以此取得房屋产权的必要要件，诉争房屋并没有完成权属登记的变更手续，且原告在诉状中承认原告催促办理产权过户中，“第三人许兴斌始终以种种理由推脱，不予配合办理”，由此可以认定第三人许兴斌对以房屋抵债协议的履行消极作为，也无证据体现第三人赵锐也同意将其购买的案涉房屋以物抵债。因此，上述情况不符合原告主张的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告赵喜岭没有实质取得案涉房屋所有权，无法享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告赵喜岭的诉讼请求。 案件受理费8881元，由原告赵喜岭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  张宗平 人民陪审员  宋清贞 人民陪审员  陈 琛 二〇二〇年十二月十九日 书 记 员  王 静