湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初7275号原告（反诉被告）：孔心亮，男，1977年2月9日出生，汉族，住址武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：贺春波，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛慧荣，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：董宏宇，男，1962年10月26日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：江艳（董宏宇之妻），汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：文锦，湖北华平律师事务所律师。被告（反诉第三人）：武汉意中建筑装饰有限公司，住所地武汉市江汉区北湖小路****。法定代表人：韩汉平，执行董事。委托诉讼代理人：王仕萍，湖北华平律师事务所律师。原告（反诉被告）孔心亮与被告（反诉原告）董宏宇、被告（反诉第三人）武汉意中建筑装饰有限公司（以下简称意中建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，被告董宏宇向本院提出反诉，本院受理反诉，与本诉合并审理，已于2020年11月2日公开开庭进行了独任审理。原告（反诉被告）孔心亮的委托诉讼代理人贺春波、牛慧荣，被告（反诉原告）董宏宇的委托诉讼代理人江艳、文锦，被告（反诉第三人）武汉意中建筑装饰有限公司的委托诉讼代理人王仕萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔心亮向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除孔心亮与董宏宇于2015年10月27日所签署的《租赁经营合同》；2、依法判令董宏宇及意中建筑公司退还房屋保证金500000元和2019年度7-12月的租金688887元及其租金占用期间的利息（从2019年7月8日起至支付之日）；3、依法判令董宏宇及意中建筑公司承担本案诉讼费用。事实及理由：孔心亮与董宏宇于2015年10月27日签订《租赁经营合同》，约定由孔心亮租赁董宏宇违约解放大道的712门面（面积为325平方米），租赁期限为八年，自2015年12月14日至2023年12月13日止。合同签订后，孔心亮向意中公司支付房屋保证金500000元，意中公司向孔心亮出具相关收据。孔心亮在承租房屋后一直正常经营，直至2019年7月8日上午由于所在大楼的其他使用者7天酒店装修导致房屋坍塌，自坍塌事故发生之日至今，所租赁房屋一直无法正常使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，租赁房屋由于第三方原因毁损致使合同不能继续履行，已无法实现合同目的。孔心亮多次请求退还房屋保证金500000元及预付房屋租金688887元及利息，董宏宇及意中建筑公司一直无故拖延，导致损失不断扩大。故孔心亮诉至法院，请求判如所请！董宏宇辩称，2015年10月27日，董宏宇与孔心亮签订《租赁经营合同》后，董宏宇依约向孔心亮交付租赁房屋，并委托意中公司对租赁房屋提供物业管理服务，2018年12月14日至2019年12月13日期间，孔心亮按照合同约定应支付租金1728000元，实际支付1600000元，没有按合同约定的8%递增标准支付，欠递增部分租金128000元。董宏宇及意中建筑公司多次催促，孔心亮一直未支付。租赁房屋因相邻七天酒店坍塌被政府相关部门实施拆除，租赁房屋全部毁损灭失，董宏宇至今未获得任何赔偿或补偿。董宏宇认为，租赁房屋因相邻房屋坍塌而毁损灭失，属不可抗力，根据合同法的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因不可抗力解除合同，双方互不承担责任，董宏宇不应承担租金占用期间的利息。孔心亮要求退还租金的数额计算错误，2018年12月14日至2019年12月13日期间，年租金标准为1728000元，日租金标准为4734.25元/天，自2019年7月8日至2019年12月13日，共计160天，租金共计757480元，扣减孔心亮拖欠的128000元，应计算为629480元。另根据合同约定，董宏宇给予孔心亮40天的免租期，该期限应分摊计入合同约定的全部租赁期限内。截止房屋毁损灭失之日，孔心亮仅应享受18天的免租期。孔心亮拖欠的递增租金128000元的部分，应当按照合同约定支付延期滞纳金。意中建筑公司辩称，孔心亮所租赁房屋登记权利人为董宏宇，意中建筑公司系接受董宏宇委托，对包括租赁房屋在内的登记于董宏宇名下的所有房屋提供物业管理服务，包括代收房屋租赁、代开租金发票、与承租方沟通协调水电与房屋承租使用相关的其他物业服务事宜。孔心亮应支付2018年12月14日至2019年12月13日期间的租金1728000元，但实际支付租金1600000元，其未按照约定足额缴纳租金，虽经意中建筑公司多次催交，但孔心亮一直以经营周转为由未支付。意中建筑公司不是租赁房屋的权利人，意中建筑公司并非适格被告，意中建筑公司已将代收的保证金及房屋租金全额支付给董宏宇，不应再承担向孔心亮返还房屋保证金、房屋租金及资金占用期间利息的义务。董宏宇向本院提出反诉请求称，1、判令孔心亮向董宏宇支付逾期滞纳金264960元（延期支付租金金额128000元，自2018年12月14日起计算至2019年7月8日止，共计207天，按日千分之日标准计算）；2、判令孔心亮向董宏宇支付免租期内租金104153.50元（免租期天数22天，按日租金标准4734.25元/天计算）；3、请求判令孔心亮承担本案反诉费用。事实及理由与前述答辩意见一致。孔心亮针对反诉辩称，1、孔心亮与董宏宇就2018年12月14日至2019年12月13日的租金已经达成了一致意见，按照1600000元支付，不再递增，孔心亮已经将租金如期支付，不应在支付递增的金额，也不应再承担违约责任；2、双方签订的租赁合同明确约定了免租期为2015年11月4日至2015年12月14日，该免租期已经履行完毕，董宏宇不能违反合同的约定追偿已经免收的费用。意中建筑公司针对反诉辩称，同本诉答辩意见。本院查明，2015年10月27日，孔心亮与董宏宇、意中建筑公司签订《租赁经营合同》，出租人一栏写明“董宏宇（武汉意中建筑装饰有限公司）（以下简称甲方）”，租赁人一栏写明“孔心亮（武汉健康人大药房有限公司）（以下简称乙方）”。双方约定：乙方租赁甲方位于解放大道712号门面，建筑面积为325平方米；用途为商业服务；租赁期限为八年，自2015年12月14日至2023年12月13日；房屋租赁费用及支付办法为：年租金1600000元，一次性付清，本着“先付款，后租用”的原则，乙方应于合同签订之日向甲方支付自2015年12月14日至2016年12月13日止的首期租金共计1600000元。在租赁期限内，甲方应按12个月为一个周期向乙方预付该租赁周期的租金，前三年不递增，第四、五六年按年租金的8%递增，第七、八年在前年度的租金基础上递增8%，即乙方应在缴费周期前30日内向甲方缴纳下一个年度的租金；乙方应于合同签订之日起向甲方支付合同保证金500000元。合同履行期间，如出现国家法律法规及政策变化或自然灾害等不可抗力的因素，致使本合同无法履行时，甲方应提前30日通知乙方，合同自行终止，双方互不承担责任。双方特别约定，甲方给予乙方免租期40天即2015年11月4日至2015年12月14日止。合同尾部，出租方一栏由董宏宇签字按手印，意中建筑公司加盖公章，租赁方一栏，孔心亮签字按手印。2015年11月3日，孔心亮向意中建筑公司支付保证金500000元。2018年11月15日，孔心亮通过薛玉兰账户向江艳转账支付800000元，通过武汉健康人大药房有限公司向意中建筑公司账户支付800000元，用途分别备注租金、租赁费。2018年11月16日，意中建筑公司向武汉健康人大药房有限公司开具湖北省增值税专用发票11张，发票金额共计800000元。2018年11月19日，意中建筑公司向武汉健康人大药房有限公司出具收据，收款事由为“2018年12月14日-2019年12月13日部分租金”。2019年7月8日上午10时许，武汉市七天酒店管理有限公司武广二店3-5楼西南角区域发生坍塌，孔心亮所经营武汉健康人大药房有限公司即停止经营，案涉房屋因抢险排危实施拆除。本案案涉房屋位于武汉市江汉区解放大道712号11栋1层，房屋所有权人为董宏宇。董宏宇及意中建筑公司提交双方于2010年4月16日签订的《委托物业管理协议》一份，约定董宏宇将其名下位于武汉市江汉区解放大道712号11栋1层的物业委托意中建筑公司进行经营管理和服务事务，意中建筑公司在委托期间有责任和义务为董宏宇办理物业的代收代付租金的一切租赁事宜，委托期限为2010年4月19日至2025年4月18日。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于意中建筑公司是否为本案适格被告的问题。案涉《租赁经营合同》中出租人写明为“董宏宇（武汉意中建筑装饰有限公司）”，意中建筑公司在合同上“出租人”处盖章，意中建筑公司的行为足以使得孔心亮确认其是与董宏宇及意中建筑公司两方签订了房屋租赁合同，合同签订后孔心亮向意中建筑公司支付了房屋租赁保证金、部分房屋租金，意中建筑公司也向孔心亮开具了房屋租金的发票。意中建筑公司与董宏宇之间的《委托物业管理协议》系其双方之间的约定，不能排除其作为出租方的权利义务，意中建筑公司认为其在租赁合同签订时处于见证人的地位并未在租赁合同中予以明示，故董宏宇及意中建筑公司均应认定为房屋租赁合同的出租方，其与孔心亮签订的《租赁经营合同》为各方真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项“由下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”以及第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”的规定，本案中，案涉房屋于2019年7月8日因相邻房屋坍塌被打围后实施抢险排危拆除，已无法实现合同目的，孔心亮请求确认解除《租赁经营合同》，本院依法予以支持，董宏宇及意中建筑公司应退还孔心亮房屋保证金500000元。关于应退还租金数额的问题。孔心亮于2018年11月15日缴纳了2018年12月14日至2019年12月13日的租金共计1600000元。孔心亮主张其与董宏宇及意中建筑公司达成了一致意见，租金不递增，继续按照上一年度租金标准缴纳租金。董宏宇及意中建筑公司主张，并未同意租金不递增，且在此过程中多次向孔心亮催缴租金。综合本案双方提交的材料，孔心亮缴纳1600000元租金后，董宏宇及意中建筑公司并未就此提出异议，意中建筑公司收款后也出具了发票，董宏宇及意中建筑公司未提交任何证据证明其在诉讼之前向孔心亮催缴过租金，本院认为，可以认定就2018年12月14日至2019年12月13日的租金，孔心亮与董宏宇及意中建筑公司已经达成了一致的意见，故应以年租金1600000元为基数，退还孔心亮2019年7月8日至2019年12月13日的租金共计688887元。董宏宇主张孔心亮支付延期缴纳租金的逾期滞纳金264960元，本院依法不予支持。关于孔心亮主张董宏宇及意中建筑公司支付租金占用期间的利息，本案中，案涉房屋灭失是因不可抗力，孔心亮亦未提交证据证明其在2019年7月8日即向董宏宇及意中建筑公司要求返还相应款项，故董宏宇及意中建筑公司主张支付租金占用期间利息的请求，本院依法不予支持。关于董宏宇主张孔心亮应支付22天免租期内租金的主张，因双方签订的合同约定的免租期为2015年11月4日至2015年12月14日，免租期已经履行完毕，董宏宇认为免租期应分摊到各年度，并支付免租期内租金的主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，本院对孔心亮的诉讼请求部分予以支持，对董宏宇的反诉请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项、第九十七条、第二百三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）孔心亮与被告（反诉原告）董宏宇、被告（反诉第三人）武汉意中建筑装饰有限公司于2015年10月27日签署的《租赁经营合同》于2019年7月8日解除；二、被告（反诉原告）董宏宇、被告（反诉第三人）武汉意中建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）孔心亮返还房屋保证金500000元；三、被告（反诉原告）董宏宇、被告（反诉第三人）武汉意中建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）孔心亮退还剩余房屋租金688887元；四、驳回原告（反诉被告）孔心亮的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）董宏宇的全部诉讼请求。案件受理费15500元，减半收取计7750元，由被告（反诉原告）董宏宇及被告（反诉第三人）武汉意中建筑装饰有限公司共同负担（原告（反诉被告）孔心亮已预付本院，被告（反诉原告）董宏宇及被告（反诉第三人）武汉意中建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内随上述应付款项一并支付给原告（反诉被告）孔心亮）；反诉案件受理费3418元，由被告（反诉原告）董宏宇负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  梅小丽二〇二〇年十二月十日书记员  柯 锴