山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终3134号上诉人（原审被告）：张永恒，男，1980年10月25日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人（原审被告）：马洪萍，女，1976年11月6日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被上诉人（原审原告）：山东恒欣房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区龙头路与西昌路交汇处，统一社会信用代码：913704005578807971。法定代表人：周来杰，董事长。委托诉讼代理人：朱绪发、苗龄月，山东舜翔(枣庄)律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行，住所地山东省枣庄市市中区龙头路**，统一社会信用代码：913704008645240557。负责人：于文光，行长。委托诉讼代理人：袁伟，男，该单位员工。上诉人张永恒、马洪萍因与被上诉人山东恒欣房地产开发有限公司（以下简称恒欣房地产公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行（以下简称工商银行市中支行）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初2685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张永恒、马洪萍上诉请求：1.依法撤销(2020)鲁0402民初2685号民事判决第一、二项判项，驳回恒欣房地产公司的一审诉讼请求或者判决双方继续履行商品房买卖合同；2.一、二审案件受理费由恒欣房地产公司承担。事实和理由：一、一审法院判决解除张永恒、马洪萍与恒欣房地产公司的商品房买卖合同没有事实和法律依据，该判决显失公正。1.张永恒、马洪萍从工商银行市中支行处办理购房按揭贷款，鉴于张永恒、马洪萍因疫情的原因导致生活无法保障，进而导致部分分期贷款没有及时偿还(当时工商银行市中支行允许张永恒、马洪萍因疫情原因而分期还款)，但是经张永恒、马洪萍与工商银行市中支行协商，已经在法院审理前全部按期偿还了借款，并且工商银行市中支行在充分照顾购房者利益情况下，将张永恒、马洪萍的贷款已经转为正常贷款。2.张永恒、马洪萍涉及贷款事项并没有给恒欣房地产公司造成任何损失，一审已经予以查明，张永恒、马洪萍并不拖欠恒欣房地产公司房款，并没有根本性违约，没有给恒欣房地产公司造成任何的损失。一审法院在没有事实的基础上判决解除商品房买卖合同有失公允。3.工商银行市中支行基于与张永恒、马洪萍已经在案件审理前解决了按揭贷款的相关事宜，故而工商银行市中支行没有答辩，亦没有出庭参加庭审。4.张永恒、马洪萍2015年购房并装修使用至今，恒欣房地产公司在没有任何损失的情况下，起诉解除且要求支付恒欣房地产公司的律师费，严重损害张永恒、马洪萍的合法权益。二、一审法院驳回恒欣房地产公司要求解除与工商银行市中支行的《个人借款/担保合同》，本案张永恒、马洪萍一直在偿还按揭贷款，一审法院判决解除商品房买卖合同，张永恒、马洪萍依然要偿还按揭贷款，势必导致张永恒、马洪萍没有房子还要偿还借款的现状，一审判决于理于法不当。三、一审法院判决解除商品房买卖合同适用法律错误。1.一审法院基于没有给恒欣房地产公司造成损失的情况下，援引《合同法》第九十三条之规定。法院判决解除合同应当适用《合同法》第九十四条和《合同法》第八条的规定。2.恒欣房地产公司在没有任何损失的情况下，利用优势地位起诉弱势群体的购房消费者，一审法院不顾及张永恒、马洪萍利益，在没有事实依据的基础上判决解除合同，必将导致张永恒、马洪萍无家可归。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》仅规定买受人解除合同的权利，无论是立法还是司法解释维护的是善良公允、诚实信用。综上所述，张永恒、马洪萍没有因商品房买卖合同给恒欣房地产公司造成损失，恒欣房地产公司起诉解除合同没有任何事实和法律依据。请求二审法院撤销一审判决，依法裁判。恒欣房地产公司辩称，一、自2019年7月起，张永恒、马洪萍出现未按照《个人购房/借款担保合同》约定的期限履行偿还贷款义务的违约行为。其在上诉状中陈述因疫情导致没有及时偿还贷款与客观事实不符。且截至2020年4月1日，张永恒、马洪萍已连续7期逾期偿还贷款，拖欠贷款15845.30元。工商银行市中支行遂发出《个人逾期贷款催收通知书》，要求恒欣房地产公司督促借款人还款、承担保证责任。2020年4月8日，张永恒、马洪萍收到恒欣房地产公司催缴《通知》后，在三个工作日内并未足额支付拖欠的逾期贷款。二、因张永恒、马洪萍仍未按期支付拖欠贷款，2020年7月1日，工商银行市中支行再次向恒欣房地产公司发出《个人贷款提前到期通知书》，载明其已经向借款人即张永恒、马洪萍宣布上述借款合同下所有未结清贷款提前到期，要求立即清偿所有借款本金及利息、罚息及其他应由借款人承担的费用，并要求恒欣房地产公司承担保证义务。张永恒、马洪萍陈述的其已按期偿还所有贷款，转为正常贷款，并不属实。且张永恒、马洪萍收到恒欣房地产公司落款日期为2020年7月2日的《通知》，也未在三个工作日内履行偿还全部贷款的义务。因此，双方签订《商品房买卖合同》附件九补充协议第4条约定的合同解除权已经成就，一审判决解除《商品房买卖合同》并无不当。三、案涉房屋由于张永恒的个人债务原因被案外人于滕州市人民法院、枣庄市市中区人民法院另案中予以查封，且涉案数额远超出被查封的该房屋总房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条明确规定买受人“未能订立担保贷款合同”（即无法足额支付房款）而导致买卖合同无法继续履行，对方可请求解除合同。而买受人因未履行还款义务导致出卖人（即恒欣房地产公司）承担连带保证责任，与不能签订担保贷款合同导致房屋买卖合同无法履行，在本质上相同。从客观效果角度而言，恒欣房地产公司出卖房屋却不能取得完全对价，致使其签订涉案《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，亦符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形。四、案涉房屋所在的东湖豪庭一期19号楼于2018年5月30日，已经完成初始备案登记，具备办理产权证的条件。恒欣房地产公司先后在小区公示栏、单元楼入口处张贴《不动产权证办理通知》等，但张永恒、马洪萍无故拖延不去办理，产权证抵押登记无法进行，导致恒欣房地产公司在《个人购房借款/担保合同》中约定的阶段性连带担保责任解除不了，且保证期限无限延长。张永恒、马洪萍的各种违约行为，导致工商银行市中支行要求恒欣房地产公司承担保证责任、案涉房屋被查封，已经给恒欣房地产公司造成实际损失。综上，一审判决事实认定清楚、适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。恒欣房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签署的《商品房买卖合同》(编号：YS0053852)；2、请求判令解除原、被告、第三人之间签署《个人购房借款/担保合同》(编号：01605002012015一手贷0001425)；3、请求判令被告协助原告办理该商品房买卖合同的网签备案撤销手续；4、请求判令被告腾交枣庄市市中区房产；5、请求判令被告按照《商品房买卖合同》总金额的20%支付违约金，并赔偿原告全部损失；6、请求本案诉讼费用、保全费用、保全保险费用、律师费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月14日，恒欣房地产公司与张永恒、马洪萍签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为：YS0053852，房屋代码为：343561，并进行了网签备案。合同主要约定：张永恒、马洪萍购买恒欣房地产公司开发的位于枣庄市市中区房屋一处，房屋建筑面积130.29平方米，房款总计566762元，付款方式为贷款方式支付，买受人首期支付全部房价款的31.19%即176762元，其余价款向中国工商银行借款支付……。同日，双方签订《补充协议》，约定：由出卖人提供借款担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为《商品房买卖合同》附件，因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，自买受人接到出卖人发出书面通知后三个工作日内，买受人仍未还款的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，并要求买受人按《商品房买卖合同》总金额的20%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括追偿所支出的各项费用，如诉讼费、律师费、执行费、公证费等），合同解除后出卖人有权从买受人已支付的房款中直接扣取买受人应支付给出卖人的违约金和损失赔偿金，剩余款项退还给买受人……。2015年9月8日，工商银行市中支行作为贷款人与借款人张永恒、共同借款人马洪萍、保证人恒欣房地产公司共同签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：01605002012015一手贷0001425），约定：张永恒、马洪萍向工商银行市中支行借款39万元，用于购买枣庄市市中区龙头西路东湖豪庭19号楼902室房屋；贷款期限为240个月；保证方式为保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；还款方式为按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并有权解除本合同……。合同签订后，张永恒、马洪萍支付了购房首付款，并通过按揭贷款的方式支付了剩余房款。恒欣房地产公司也将案涉房屋交付给张永恒、马洪萍。另查明，2020年4月1日，因张永恒、马洪萍未按时偿还按揭贷款，工商银行市中支行向恒欣房地产公司下达了《个人逾期贷款通知书》，内容：张永恒（以下简称借款人）与我行签订了《个人购房借款/担保合同》（编号：01605002012015一手贷0001425，以下简称合同），按合同约定，贵公司/您为借款人在该合同项下的借款本金、利息及其他有关费用承担连带保证责任或提供其他第三方担保。我行已依约向借款人发放了贷款，而借款人截至2020年4月1日，已连续7期未按约定还款，共拖欠我行贷款本息15845.30元。请贵公司/您在收到本函后督促借款人还款或承担连带保证责任或其他第三方担保责任。2020年4月7日，恒欣房地产公司向张永恒下达了《通知》，内容：2015年4月14日，您与我司签订编号为：YS0053852《商品房买卖合同》，以按揭贷款方式购买位于枣庄市市中区。因您未按照贵我双方与中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行签订的《个人购房借款/担保合同》约定的期限归还银行按揭贷款本息，现特向您发出书面通知，望您按期还款；如自接到本通知后三个工作日内，仍未还款的，我方有权依据约定单方面解除《商品房买卖合同》，并要求您按照《商品房买卖合同》总金额的20%支付违约金，并赔偿我方全部损失（损失包括追偿所支出的各项费用，如诉讼费、律师费、执行费、公证费等）。张永恒于2020年4月8日收到该《通知》，并于2020年6月30日归还工商银行市中支行按揭部分贷款本息。2020年7月1日，因张永恒、马洪萍未按时偿还按揭贷款，工商银行市中支行向恒欣房地产公司下达了《个人贷款提前到期通知书》，内容：您于2015年9月9日为借款人张永恒、马洪萍在我行办理的业务提供连带责任保证，借款合同号01605002012015一手贷0001425，贷款金额39万元。截至2020年6月30日，该业务已连续2期，累计16期未能按时足额偿还贷款本息。根据《合同法》及借款合同相关约定，我行已向借款人宣布上述借款合同项下所有未结清贷款提前到期，并要求其立即清偿所有借款本金及利息、罚息及其他应由借款人承担的费用。请您在收到本通知书后督促借款人还款，并按合同约定履行担保义务，否则我行将依据合同提起诉讼或仲裁。2020年7月2日，工商银行市中支行又向恒欣房地产公司下达了《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》，内容：张永恒（以下简称借款人）与我行签订了《个人购房借款/担保合同》（编号：01605002012015一手贷0001425，以下简称合同），按合同约定，贵公司/您为借款人在该合同项下的借款本金、利息及其他有关费用承担连带保证责任或提供其他第三方担保。我行已依约向借款人发放了贷款，而借款人截至2020年6月30日，已连续2期未按约定还款，共拖欠我行贷款本息4187.17元。请贵公司/您在收到本函后督促借款人还款或承担连带保证责任或其他第三方担保责任。否则，我行将诉诸法律追偿欠款。2020年7月2日，恒欣房地产公司又向张永恒下达了《通知》，内容：2015年4月14日，您与我司签订编号为：YS0053852《商品房买卖合同》，以按揭贷款方式购买位于枣庄市市中区。截止2020年4月1日，因您未按照贵我双方与中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行签订的《个人购房借款/担保合同》约定的期限归还银行按揭贷款本息，且逾期已连续到达7期；遂中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行向我司下达书面《个人逾期贷款催收通知书》，要求承担连带担保责任等。2020年4月7日，我司作出书面《通知》，要求您按照《商品房买卖合同》的约定即收到书面通知后三个工作日内按期足额还贷，否则解除合同并承担损失、违约责任等；该书面通知已于2020年4月8日送达至您处。但直至2020年6月30日，您仍未足额偿还贷款，中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行再次于2020年7月1日向我司下达书面《个人贷款提前到期通知书》，宣布合同项下所有未结算贷款提前到期，并要求承担连带保证责任。我司现特向您发出书面通知，望您偿还银行全部贷款。如自接到本通知后三个工作日内，仍未还款的，我司有权依据约定单方面解除《商品房买卖合同》，并要求您按照《商品房买卖合同》总金额的20%支付违约金，并赔偿我方全部损失（损失包括追偿所支出的各项费用，如诉讼费、律师费、执行费、公证费等）。张永恒于2020年7月4日收到该《通知》。原告恒欣房地产公司为本案诉讼支出律师代理费21399元。现案涉房屋因张永恒、马洪萍所涉其他案件，被法院作为张永恒、马洪萍的财产采取查封保全措施。一审法院认为，原告恒欣房地产公司与被告张永恒、马洪萍签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。案涉合同签订后，被告张永恒、马洪萍向原告支付购房首付款，并通过按揭贷款支付了购房余款，原告将案涉房屋交付给被告张永恒、马洪萍。关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，被告张永恒、马洪萍未按期足额归还第三人工商银行市中支行的房屋按揭贷款本息，第三人工商银行市中支行向原告恒欣房地产公司主张其承担保证责任，且被告张永恒、马洪萍自原告恒欣房地产公司发出书面通知后约定期限内仍未足额还款。《补充协议》约定的合同解除条件成就，原告恒欣房地产公司有权解除《商品房买卖合同》（编号：YS0053852），故原告恒欣房地产公司主张解除其与被告张永恒、马洪萍签订的《商品房买卖合同》（编号：YS0053852），符合合同约定的解除条件，亦不违反法律规定，一审法院应予以准许。被告张永恒关于不应解除《商品房买卖合同》的辩称，没有法律依据，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。现案涉房屋的产权登记虽未办理至张永恒、马洪萍名下，但已因其他案件被法院查封，原告要求被告张永恒、马洪萍协助办理合同网签备案撤销手续及腾交案涉房屋的诉讼请求，因存在履行上的法律障碍及现实不能，一审法院在此不予支持。至于合同解除后的法律后果，包括相互返还、承担违约责任等，可待障碍消除后由原告另行主张。关于律师代理费问题。因《补充协议》约定了律师费等费用的负担问题，原告恒欣房地产公司作为债权人为本案诉讼支出律师代理费21399元，且律师代理人亦参加庭审，履行了代理义务，故被告张永恒、马洪萍应向原告恒欣房地产公司支付因委托律师而支出的律师代理费21399元。原告恒欣房地产公司主张解除其与被告张永恒、被告马洪萍、第三人工商银行市中支行之间签署《个人购房借款/担保合同》(编号：01605002012015一手贷0001425)，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。第三人工商银行市中支行经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对相关诉讼权利的放弃，不影响本案依法缺席审理与判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告山东恒欣房地产开发有限公司与被告张永恒、马洪萍于2015年4月14日签订的编号为YS0053852《商品房买卖合同》；二、被告张永恒、马洪萍于判决生效之日起十日内给付原告山东恒欣房地产开发有限公司律师代理费21399元；三、驳回原告恒欣房地产公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9468元，减半收取计4734元，由被告张永恒、马洪萍共同负担。二审中，上诉人张永恒、马洪萍围绕其上诉主张向本院提交工商银行市中支行（贷款银行）出具的银行明细，拟证明：1.2020年7月2日接到还款通知后，贷款已经转为正常贷款；2.恒欣房地产公司没有因为贷款被银行要求承担连带责任，到本案目前为止贷款均为正常贷款，没有给恒欣房地产公司造成任何损失；3.本案在一审时工商银行市中支行没有出庭，当时是基于张永恒、马洪萍的贷款已经正常，故贷款银行没有在一审中出庭，没有向一审法院提交答辩意见；4.2020年6月30日张永恒、马洪萍一次性偿还银行贷款本金4329.69元、利息6670.31元，并于7月7日、7月21日再次偿还后即转为正常贷款，在一审法院开庭之前已按期偿还贷款，不再存在逾期贷款。恒欣房地产公司质证称，对该证据真实性没有异议，对证明目的有异议。该银行明细能够反映自2019年7月张永恒、马洪萍存在逾期偿还贷款的违约行为，且至2020年4月连续达到7期，截至2020年6月30日，张永恒仍未按照工商银行市中支行的第一次通知履行偿还贷款义务。2020年7月10日之后，张永恒偿还的款项并未达到其应当偿还的全部按揭贷款的数额。因此，根据恒欣房地产公司2020年7月发出的通知，《商品房买卖合同》解除权已经成就。另外，该明细只是记录到2020年8月9日贷款，不能证明之后的还款情况。工商银行市中支行质证称，张永恒、马洪萍当时有过连续超过3期没有偿还贷款的情形，其向恒欣房地产公司发出过解除合同通知，向张永恒发出提前解除合同通知书，现在没有逾期情况。二审查明的其他事实与一审查明的相一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》明确约定因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，自买受人接到出卖人发出书面通知后三个工作日内，买受人仍未还款的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》。上述是对出卖人为买受人提供借款担保时对买受人作出的约定,该约定并未加重张永恒、马洪萍的责任,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同;”第九十六条第一款规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，现张永恒、马洪萍截至2020年4月多次未及时偿还银行贷款,2020年7月贷款银行向恒欣房地产公司发出《个人贷款提前到期通知书》，依据双方合同约定，恒欣房地产公司有权依据补充协议的约定行使合同解除权。故恒欣房地产公司请求解除合同,符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持,并无不当。张永恒、马洪萍的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张永恒、马洪萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9468元，由上诉人张永恒、马洪萍负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  朱海燕审判员  赵 慧二〇二〇年十二月九日书记员  张晓宇