云南省永仁县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2327民初452号原告：夏智，男，1963年11月6日出生，汉族，初中文化，自由职业，住四川省泸州市龙马潭区。原告：张家平，女，1967年6月9日出生，汉族，初中文化，无业，住四川省泸州市龙马潭区。委托诉讼代理人：任岗，男，云南楚国律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：楚雄州珩宇实业有限责任公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州永仁县永定镇永桥路珩宇新天地小区****，统一社会信用代码：915323007873976295。法定代表人：罗明，男，该公司总经理，现羁押于攀枝花市看守所）。委托代理人：谢朝勇，男，1984年4月7日生，汉族，高中文化，住重庆市彭水县，现住攀枝花市**，系公司员工。代理权限：特别授权代理。被告：永仁县农村信用合作联社。住所地：云。住所地：云南省永仁县永定镇仁民路**用代码：915323272175814917。法定代表人：陆勇，系永仁县农村信用合作联社理事长。委托诉讼代理人：杨俊峰，男，彝族，1982年12月10日生，住云南省楚雄州永仁县，代理权限：特别授权代理。委托代理人：曹有安，男，云南兴彝律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告夏智、张家平与被告楚雄州珩宇实业有限责任公司（以下简称珩宇公司）、被告永仁县农村信用合作联社（以下简称永仁信用社）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序审理，因疫情影响于2020年6月5日中止审理，2020年9月14日恢复，并于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告夏智、张家平及其委托诉讼代理人任岗，被告珩宇公司的委托诉讼代理人谢朝勇，被告永仁信用社的委托诉讼代理人杨俊峰、曹有安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告珩宇公司签订的《商品房购销合同》；2.判令解除原告与被告永仁信用社签订的《个人购房借款合同》；3.判决原告不承担偿还《个人购房借款合同》的所有贷款本息，并判令被告珩宇公司向永仁信用社偿还《个人购房借款合同》的所有贷款本息440000.00元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年5月27日与被告珩宇公司签署《商品房购销合同》(HY-2013014)，并于2013年5月28日登记备案（登记号：201300325），约定原告以总价904280.00元人民币购买被告珩宇公司开发的永仁县永定镇永桥路珩宇新天地第2幢第2层023号商铺。合同中第七条约定：该商铺应于2014年5月30日前验收合格符合约定并交付原告使用；第九条约定：逾期交房超过60天，原告有权解除合同，合同未约定解除权行使期限。合同签订后，原告向被告珩宇公司支付首付款464280.00元，并于2013年6月6日作为借款人与被告永仁信用社（贷款人）、被告珩宇公司（连带责任担保人)签订《个人购房借款合同》（2013年按揭字第895号），约定贷款金额为44万元，贷款人将贷款资金划入珩宇公司名下账户，贷款以等额本息还款方式偿还，借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，珩宇公司为借款合同项下夏智、张家平的全部债务提供连带责任担保，后永仁信用社发放贷款440000.00元并支付到珩宇公司名下账户。珩宇公司作为房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，珩宇公司应当在2014年5月30日前向原告交付房屋，逾期超过60天，原告有权解除购房合同。现珩宇公司逾期交房已超过60日，至今亦未履行交房义务，显已构成严重违约。原告据此行使合同解除权。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除与永仁信用社签订的《个人购房借款合同》。被告珩宇公司代理人答辩称：我公司现法人处于羁押状态，无法处理原告要求解除合同的诉讼请求。另外，双方签订的合同真实有效，是否应予解除合同由法院依法判决。被告永仁信用社答辩称：本案系商品房购销合同纠纷，不能一并处理金融借款合同纠纷，我单位不应该是本案适格被告；两个合同是并列法律关系，不应一并处理。原告诉请解除商品房购销合同无事实和法律依据，被告珩宇公司已向原告交房，交房后又签订了返租合同，2017年原告以案外人的身份向重庆法院提出了执行异议，该事实也证明原告已经接房；根据合同约定，案涉房产已经于约定交房期交房，原告应在期限内行使合同解除权；我单位已按个人购房借款合同履行也义务，原告无权解除个人购房借款合同。原告针对其诉讼请求向本院提交了以下证据：证据1.商品房购销合同，欲证明原告向被告珩宇公司购买案涉房屋的事实，双方约定了交房期限及逾期交房的违约责任，在该条中也载明乙方有权决定是否解除合同。证据2.个人购房借款合同，欲证明原告与被告永仁信用社签订个人购房借款合同的事实。该合同第26条第一款中双方的约定违反司法解释的规定，应属无效。证据3.购房款发票，欲证明原告支付购房款的事实。证据4.进账单，欲证明原告与被告永仁信用社签订借款合同后，被告永仁信用社向原告发放贷款，贷款到账后已划入被告珩宇公司账户，房款已按期支付完毕。以上证据经质证，被告珩宇公司均无异议。被告永仁信用社对证据2、4三性予以认可，其余证据因乙方不是当事人，不予质证。被告永仁信用社针对其辩解，向法庭提交证据：重庆市第四中级人民法院（2018）渝04执异754号执行裁定书，欲证明2017年原告以案外人身份向重庆市第四中级人民法院提出执行异议，自认案涉房产为原告购买并已付清房款投入使用，并与被告珩宇公司又签订了返租合同，由被告珩宇公司对房产进行经营管理的事实。经质证，原告的质证意见为：对该证据的关联性、证明目的不予认可，认为真实情况是因珩宇公司房产被查封，珩宇公司为解封房产，才要求以原告的名义提出执行异议，并不是二原告的真实意思表示。被告珩宇公司的质证意见为：对永仁信用社提交的证据没有意见。原、被告双方所提交的以上证据，能够证明本案的基本事实，本院对证据的真实性予以采信。对双方据此欲证明的目的是否支持，将在本判决书说理部分予以分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告珩宇公司原名永仁县珩宇实业有限责任公司，后变更为楚雄州珩宇实业有限责任公司。2013年5月27日，原告夏智、张家平与被告珩宇公司签订《商品房购销合同》(合同编号：HY-2013014)及《合同补充协议》，并于2013年5月28日登记备案(登记号：201300325)，约定原告以总价904280.00元人民币购买被告珩宇公司开发的永仁县永定镇永桥路珩宇新天地第2幢第2层023号商铺，该款于2013年5月27日前支付51.3%，即464280.00元，其余48.7%由原告方向银行办理按揭贷款支付，被告应于2014年5月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。同时约定，被告珩宇公司逾期交房超过30天的原告有权决定是否解除合同，原告决定解除合同的，被告珩宇公司应向原告支付约定房价的10%的违约金，但不再承担逾期30天内的违约责任，原告决定继续履行合同的，被告珩宇公司每逾期一天按合同总价款的0.015%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告珩宇公司支付首付款464280.00元，并于2013年6月6日作为借款人与被告永仁信用社签订《个人购房借款合同》（2013年按揭字第895号），约定原告购买被告珩宇公司开发的，坐落于永定镇撒家湾，建筑面积为42.02平方米的珩宇新天地第2幢第2层023号商铺而向永仁县信用社贷款440000.00元，借款期限为10年，自2013年6月6日至2023年6月6日止，确定月利率为6.0042‰，并约定将本借款划入楚雄州珩宇实业有限责任公司永仁分公司的账户，借款人夏智同时指定其在永仁信用社开设的账号为62×××54的账户为还款账户。双方约定被告珩宇公司为本借款提供抵押担保，但未明确抵押物，也未办理抵押登记，未取得他项权证。合同签订后，被告永仁县信用社将贷款440000.00元存入夏智在永仁县信用社开立的账户后，又按夏智的约定将该贷款存入被告珩宇公司的账户。另查明，原告夏智、张家平在该房屋被重庆市第四中级人民法院查封后，提出执行异议，称该房屋是二原告购买的，夏智还与被告珩宇公司签订了商铺返租合同，将商铺交由被告珩宇公司经营管理，法院执行查封错误。重庆市第四中级人民法院经审查后于2018年12月13日裁定解除对该房屋的查封。本案双方争议焦点为本案中原告是否有解除《商品房购销合同》和《个人购房借款合同》的权利？本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，根据原告与被告珩宇公司签订的商品房购销合同约定，被告珩宇公司应于2014年5月30日前向原告交付经验收合格的房屋，逾期超过30天的，原告有权解除购房合同，本案中，原告未提交证据证明何时向被告珩宇公司提出催告履行通知，故原告合理行使解除权的期限应当在解除权发生之日起一年内行使，根据约定，本案中享有解除权的期限应至2015年6月30日止，原告未在上述期间行使解除权，故本案中原告的解除权已消灭。综上，二原告要求解除与被告珩宇公司签订的《商品房购销合同》的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持；因原告购买商铺而向被告永仁县信用社办理按揭贷款，符合法律规定，二原告要求解除与被告永仁县信用社签订的《个人购房借款合同》的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持；二原告要求判决不承担偿还《个人购房借款合同》的所有借款本息，并判决被告珩宇公司向被告永仁县信用社偿还《个人购房借款合同》的所有贷款本息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回原告夏智、张家平要求解除与被告楚雄州珩宇实业有限责任公司2013年5月27日签订的《商品房购销合同》的诉讼请求；二、驳回原告夏智、张家平要求解除与被告永仁县农村信用合作联社2013年6月6日签订的《个人购房借款合同》的诉讼请求；三、驳回原告夏智、张家平要求判决不承担偿还《个人购房借款合同》的所有借款本息，并判决被告楚雄州珩宇实业有限责任公司向被告永仁县农村信用合作联社偿还《个人购房借款合同》的所有贷款本息的诉讼请求。案件受理费3950.00元，由原告夏智、张家平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判员  樊荣俊二〇二〇年十二月四日书记员  何美霖