广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22368号上诉人（原审原告）：广州兴惠房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区豪贤路**中座（豪贤商务大楼）**自编**。诉讼代表人：广州兴惠房地产开发有限公司破产管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈仕培，广东君信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄业尊，男，1983年1月12日出生，汉族，身份证登记住址广东省阳江市海陵岛试验区。委托诉讼代理人：韦周，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：瑞华建设集团有限公司，住所地，住所地：广州市天河区科华街****楼自编**iv>法定代表人：郑耀华，职务：总经理。委托诉讼代理人：张茂东，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：辜昱斌，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市白云区江高镇江村村刘家沙经济合作社，住所地：广州，住所地：广州市白云区江高镇江村法定代表人：刘福胜，职务：社长。委托诉讼代理人：马莉，广东大篆律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖燕菲，广东大篆律师事务所实习律师。原审第三人：广州市白云区江高镇江村村经济联合社，住所地：广州，住所地：广州市白云区江高镇江村环村三路自编**法定代表人：江振佳。原审第三人：广州市白云区江高镇江村村民委员会，住所地：广州，住所地：广州市白云区江高镇江村环村三路**法定代表人：江振佳。上列二原审第三人共同委托诉讼代理人：马莉，广东大篆律师事务所律师。上列二原审第三人共同委托诉讼代理人：廖燕菲，广东大篆律师事务所实习律师。上诉人广州兴惠房地产开发有限公司（以下简称兴惠公司）因与被上诉人黄业尊、瑞华建设集团有限公司（以下简称瑞华公司）、广州市白云区江高镇江村村刘家沙经济合作社（以下简称刘家沙经济社）、原审第三人广州市白云区江高镇江村村经济联合社（以下简称江村经济社）、广州市白云区江高镇江村村民委员会（以下简称江村村民委员会）合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。兴惠公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持兴惠公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由黄业尊、瑞华公司、刘家沙经济社承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，《合同权益转让协议书》涉及不动产所有权的转让，且黄业尊签订上述合同的目的也在于取得涉案不动产的所有权，实质应属于商品房买卖合同。一审判决认定仅涉及权益转让，排除其中涉及“房屋买卖合同关系”是错误的。二、一审判决适用法律错误。如前述，涉案《合同权益转让协议书》实质属于商品房买卖合同关系，而已有生效判决认定涉及同一房地产项目的其他房屋买卖合同无效，故本案也应认定为合同无效。本案涉及双重法律关系，一是在涉案《合同权益转让协议书》发生前，黄业尊与兴惠公司存在工程款债权债务纠纷，兴惠公司未偿还工程款，黄业尊追索工程的权利应予支持。二是基于涉案《合同权益转让协议书》中有关转让涉案房屋给黄业尊的约定，黄业尊应向兴惠公司支付购房款。即双方互负金钱给付之债，才可互相抵顶。一审判决排除房屋买卖合同关系，没有事实和法律依据。另，一审判决无视兴惠公司目前已进入破产程序的情形，将签订《合同权益转让协议书》时根本不具备办证条件的房产所有权买卖合同认定为有效，实质上支持了兴惠公司对黄业尊的单独清偿，违反了破产法中规定的破产财产应公平用于对全体债权人清偿的原则，损害了全体债权人的合法权益。被上诉人黄业尊二审答辩称：一、《合同权益转让协议书》涉及的是因建设涉案商业楼产生的债权债务关系，而非房屋买卖合同法律关系，不违反法律禁止性规定，且已经广州市中级人民法院判决认定合法有效，对兴惠公司、黄业尊均有约束力。二、涉案《合同权益转让协议书》签订于2015年5月30日，而兴惠公司在2018年6月15日才进入破产清算程序，该协议书的签订不可能损害兴惠公司的债权人合法权益。三、涉案商业楼是由黄业尊垫资建设的，且兴惠公司因未支付工程款才使用涉案商业楼抵顶工程款。若认定《合同权益转让协议书》无效，将损害同行业合法利益，亦有违公平原则。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回兴惠公司全部上诉请求。被上诉人瑞华公司二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、涉案物业已取得了相应建设用地规划许可证及用地建批准书，不违反《中华人民共和国土地管理法》以及其他法律行政法规的强制性规定。订立《合作新建市场综合楼合同书》及涉案《合同权益转让协议书》均为各方真实意思表示，不违反法律行政法规，且已经广州市中级人民法院以（2017）粤01民初81号生效民事判决书认定为合法有效，对各签订方均有约法律约束力。二、兴惠公司已在前述81号案中明确表示认可该《合同权益转让协议书》的效力，承认涉案房屋已经冲抵了应付给黄业尊的工程款。兴惠公司本案主张与此前生效判决中的意见前后矛盾，有违诚信原则，浪费司法资源。瑞华公司以及黄业尊均大量垫资对涉案物业进行施工，如认定该协议书无效，亦将违反公平诚信原则，严重损害瑞华公司以及黄业尊的合法权益。三、合同成立应当是以当事人之间的真实意思表示来认定其性质，涉案《合同权益转让协议书》的签约各方之间不存在买卖房屋合同的意思表示，该协议书是以物抵债形式的债务清偿协议，不具备商品房买卖合同的形式要件，并非商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于印发的通知（法〔2019〕254号）》第44条“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持”、《最高人民法院关于适用的解释》第491条“经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿”等规定，可知涉案《合同权益转让协议书》为各方当事人真实意思表示，并且相关物业已经于2015年5月31日完成交付，故该协议合法有效。四、涉案《合同权益转让协议书》合法有效，并不损害兴惠公司作为破产企业及其他债权人的合法权益。该协议书目的在于冲抵清偿兴惠公司拖欠黄业尊的建设工程款，而根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条、第十九条、第二十条的规定，承包人对于建设工程款具备优先受偿权，故该协议书不存在损害兴惠公司其他债权人利益的情形。被上诉人刘家沙经济社二审答辩称：一、涉案房屋所在地块为集体建设用地，该地块名义权属人为江村经济社，实质权属人为刘家沙经济社，兴惠公司及黄业尊均未取得涉案地块的任何权属。二、涉案《合同权益转让协议书》实质上是房屋买卖合同关系，应参照涉案地块同类案件生效判决认定该合同无效。处理涉案地块与地上建筑物的归属，应根据“房地一体”原则。基于涉案合同无效，故合作开发的房屋归属于土地权属人，而兴惠公司和黄业尊均无权取得涉案房产。三、刘家沙经济社未与兴惠公司就《合作兴建市场综合楼合同书》进行结算，现涉案房产的权属应按实际履行情况分配。根据该合同第六部分第2点、第九部分第3点及补充协议的约定，兴惠公司未能依约按期完成项目，已构成违约，其应承担违约责任，并与刘家沙经济社对《合作兴建市场综合楼合同书》进行结算。但兴惠公司未及时进行结算就进入破产程序，为维护刘家沙经济社的合法权益，对涉案房产的权属应按兴惠公司的实际履行情况予以分配。四、一审认定事实错误。一是错误确认了以物抵债事实的存在。二是未审理涉案房产的权属。因为以物抵债能否成立，必须以抵债者是否拥有物权为前提，故上述两观点互相矛盾，希望二审法院对此予以纠正。原审第三人江村经济社、江村村民委员会二审共同述称：同意被上诉人刘家沙经济社的答辩意见。2019年9月16日，兴惠公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认兴惠公司与黄业尊、瑞华公司、刘家沙经济社签订的《合同权益转让协议书》无效；2.黄业尊将其在广州市白云区江高镇江村村刘家沙的建筑用地上兴建的商住楼第C、D、E、F栋1至3层商铺（E栋首层1284平方米除外）中实际占有的房产返还给兴惠公司；3.本案受理费由黄业尊承担。一审法院经审理查明：2010年8月6日，刘家沙经济社（甲方）与兴惠公司（乙方）签订《合作兴建市场综合楼合同书》，约定：经双方研究集资合作项目改造江村刘家沙工业品市场，兴建市场综合楼（下称综合楼项目）。由甲方提供位于白云区××××村刘家沙的建筑用地，该建筑用地用地批准文号为穗国土（1994）建用通字第8xx号，建设用地规划许可证号（94）穗城规东片地字第3xx号，批准用面积6870平方米（其中规划路占898平方米）。该地为划拨土地，目前批准用地单位为江高镇江村村民委员会。乙方负责投资兴建七层商住楼，承担该市场综合楼开发、建设中的所有费用，包括但不限于土地出让金、建设装修装饰、水电安装增容及相关的税费等。建成后的商住楼，在七层以内（含七层）的，以实际建成的面积为准，甲乙双方各分配50%。首、二层裙楼为商铺，中间以消防通道分隔，通道以南归甲方所有，通道以北归乙方所有，两部分面积基本相等。三层以上塔楼为住宅，七层以下（含七层）的住宅甲乙双方各分配50%，乙方通过协调将商住楼建成七层以上的，增加的楼层建筑面积归乙方所有（限高13层含13层），乙方所得物业享有法定的使用权和所有权。依本原则分配的同时，乙方必须保证分配给甲方的总建筑面积不得少于22000平方米（其中商铺面积不少于9000平方米，住宅面积不少于13000平方米）等。该合同尾部有甲乙双方及鉴证方江村经济社盖章，并有同意代表签字。2014年6月22日，兴惠公司（发包人、甲方）与瑞华公司（承包人、乙方）签订《结算协议》，载明甲乙双方就本工程四层以下已完工程结算事项协商一致，签订本协议：工程名程为刘家沙农贸市场改造项目综合楼工程，地点为广州市，地点为广州市白云区江高镇刘家沙市场成项目无法正常施工，经双方共同协商一致，同意本项目已完工程进行协议结算；本项目已完工的地下室和地上（C、D、E、F栋）1-4层楼层混凝土框架结构工程的最终结算总价经甲、乙双方协商确定为4600万元；从2010年至2014年6月21日止，已支付2030万元，余欠2570万元，甲方分期支付余欠工程款等。2015年4月30日，刘家沙经济社出具《合作兴建楼房权属分割确认书》，载明：兴惠公司分割分配到的权属有B栋部分楼层、C、D、E、F栋楼房5至15层、商铺有C、D、E、F栋1至3层及整层转换层、地下室678、地下室6780平方米的楼房由兴惠公司自由销售、抵押、转让、赠送与刘家沙经济社无任何关系，刘家沙经济社无权干涉过问或有关见证事宜。2015年5月31日，兴惠公司与黄业尊、刘家沙经济社、瑞华公司签订《合同权益转让协议书》，其中载明：2010年8月6日，刘家沙经济社与兴惠公司签订《合作兴建市场综合楼合同书》，约定双方合作改造江村刘家沙工业品市场、兴建市场综合楼……双方签订合同后，兴惠公司将该工程中的部分工程发包给瑞华公司以包工包料的方式施工，后因兴惠公司原因造成该项目无法正常施工，兴惠公司与瑞华公司同意终止建设工程发承包关系，瑞华公司授权黄业尊负责本工程建设。经确认结算，已完成地下室工程及地上C、D、E、F栋1-4层楼混凝土框架结构工程，工程造价为4600万元，至2014年6月21日止，兴惠公司已支付黄业尊2030万元，尚欠2570万元工程款、300万元合同保证金，兴惠公司还欠瑞华公司工程款2870万元未还。兴惠公司因无钱支付瑞华公司工程款、合同保证金及违约金，故将其《合作兴建市场综合楼合同书》的部分合同权益[即合同约定归兴惠公司所有和使用的C、D、E、F栋1-4层楼商品楼（E栋首层1284平方米除外）的所有权和永久使用权]转让给黄业尊，以顶抵兴惠公司欠瑞华公司的工程款2870万元。为此，四方约定：一、兴惠公司、瑞华公司、黄业尊一致确认：C、D、E、F栋工程，是瑞华公司向兴惠公司承包的，瑞华公司授权黄业尊负责本工程的建设。二、刘家沙经济社同意并确认C、D、E、F栋1-4层楼商品楼（E栋首层1284平方米除外）的所有权和永久使用权归兴惠公司享有（如此与《合作兴建市场综合楼合同书》有抵触，刘家沙经济社仍确认上述商品房权益归兴惠公司享有，如兴惠公司因此占有依合同约定本应由刘家沙经济社享有的部分房产，由兴惠公司以属自己享有的其他部分房产权益转置换给刘家沙经济社）。三、本协议签订后，兴惠公司即将《合作兴建市场综合楼合同书》所涉C、D、E、F栋1-4层楼商品楼（E栋首层1284平方米除外）权益（所有权和永久使用权）作价2870万元转让给黄业尊，以顶抵兴惠公司欠瑞华公司工程款的人民币2870万元。本协议签订后，即视为该转让已完成，视为该房产已交付给黄业尊，黄业尊即可依约占有使用该房产、享有该房产的所有权及使用权，兴惠公司欠瑞华公司的工程款2870万元也视为履行完毕。兴惠公司、瑞华公司不能以该房产顶抵的工程款形式上是瑞华公司的工程款而非黄业尊的工程款为由否认该房产转让给黄业尊的效力。兴惠公司不能以转让价或顶抵价过低为由提出异议，刘家沙经济社亦不能再以该房产权属有争议或其他任何理由提出异议。又鉴于黄业尊取得的是《合作兴建市场综合楼合同书》涉及上述房产中的部分权益，故因占有使用上述房产需刘家沙经济社提供协助的相关手续，刘家沙经济社应无条件依《合作兴建市场综合楼合同书》的约定提供协助。四、本协议全部条款或部分条款如因法律法规等原因无效，刘家沙经济社、兴惠公司均一致自愿放弃要求黄业尊返还上述商品房或返还《合作兴建市场综合楼合同书》约定权益的权利。本条款是针对因合同无效而特别约定的合同无效善后处理条款，本条款不因本协议无效而无效。五、刘家沙经济社确保本协议签订已经刘家沙经济社社员代表大会三分之二以上代表同意，与上述《合作兴建市场综合楼合同书》一致等。同日，兴惠公司签署《商品楼移交确认书》，确认已将涉案C、D、E、F栋1-4层楼商品楼（E栋首层1284平方米除外）移交给黄业尊。2017年3月22日，瑞华公司以涉案工程涉及集体用地，兴惠公司与瑞华公司签订的《合同权益转让协议书》无效，瑞华公司指定人黄业尊无法取得涉案工程的所有权和永久使用权，即兴惠公司欠付瑞华公司的工程款未能兑付为由起诉兴惠公司、刘家沙经济社及江村经济社至广州市中级人民法院。诉讼请求为判令兴惠公司向瑞华公司支付工程款及保证金2870万元及相应利息，刘家沙经济社、江村经济社对兴惠公司的上述债务承担连带责任等。该案经审理，广州市中级人民法院于2017年6月23日作出（2017）粤01民初81号民事判决书，该判决认为：《建设工程施工合同》名义上虽由瑞华公司作为承包人签订，但该合同项下所有承包人的权利义务均由黄业尊实际承担，故可认定涉案工程系由黄业尊借用瑞华公司名义向兴惠公司承建，涉案工程的承发包关系实质上发生在兴惠公司与黄业尊之间……包括瑞华公司在内的各方达成剩余工程款由黄业尊受领这一一致的意思表示。该意思表示源于各方就涉案工程的承发包所产生的真实关系，其内容合法有效，对包括兴惠公司在内的各方当事人均具有约束力。在此情况下，瑞华公司以其系涉案工程的承包方，《合同权益转让协议书》约定的以物抵债无法实现为由，要求兴惠公司向其履行支付剩余工程款的合同义务，缺乏事实根据与法律依据，应予驳回等。故判决驳回瑞华公司该案的全部诉讼请求。该判决已发生法律效力。一审诉讼过程中，兴惠公司为证明多份生效判决书已判决确认兴惠公司与案外人就涉案地块上盖建筑物签订的转让协议无效，向一审法院提交（2017）粤0111民初15276号民事判决书、（2018）粤01民终11081号民事判决书；（2016）粤0111民初1363号民事判决书、（2017）粤01民终9906号民事判决书；（2017）粤0111民初15278号民事判决书、（2018）粤01民终11082号民事判决书作为证据。上述判决还查明，广州市白云区人民法院曾向广州市白云区国土资源和规划局发函调查涉案地块的产权及用地信息。2017年1月18日，该局函复称：涉案地块涉及两个《建设用地规划许可证》，分别为穗城规北片地字[1994]第304号，建设单位为广州市白云区江高镇珠江村民委员会；穗规地证[2012]192号，建设单位为广州市白云区江高镇江村村经济联合社。其中地块（穗城规北片地字[1994]第304号）已核发建设工程规划许可证（穗规建证[2012]2173号），建设单位为广州市白云区江高镇江村村经济联合社，项目名称为商业楼工程1幢，建设位置为白云区江高镇村村刘家沙，建设规模是地上15层1149.80平方米，地下1层37，地下**3796总建筑面积为15294平方米；地块（穗规地；地块012]192号）暂未查到规划报建信息。2017年3月2日，该局再次函复称：一、C、D、E地块位于《建设用地规划许可证》（穗城规北片地字[1994]第304号）红线范围内，用地单位为广州市白云区江高镇江村村委，用地性质为市场用地（C25）。该地块已取得《建设用地批准书》（穗国土建用字[1994]第8xx号），用地单位为白云区××××村村委会，建设项目名称为工业品市场，建设性质为村留地。二、F地块位于《建设用地规划许可证》（穗规地证[2012]192号）红线范围内，用地单位为广州市白云区江高镇江村村经济联合社，用地性质为商业金融业用地（C2）村镇企业用地（E62）。该地块未办理后续用地报批手续。三、C、D、E、F所在地块未核发集体土地所有证。本案各方当事人均确认，本案《合同权益转让协议书》所列的C、D、E、F栋即为上述复函中所称的C、D、E、F地块。一审法院认为，首先，根据（2017）粤01民初81号民事判决书查明的事实，黄业尊是兴惠公司为发包人的“刘家沙农贸市场改造项目综合楼工程”部分工程的实际施工人，黄业尊对兴惠公司享有工程款债权。涉案《合同权益转让协议书》约定，兴惠公司因无钱支付黄业尊工程款、合同保证金及违约金，故将其《合作兴建市场综合楼合同书》的部分合同权益[即合同约定归兴惠公司所有和使用的C、D、E、F栋1-4层楼商品楼（E栋首层1284平方米除外）的所有权和永久使用权]转让给黄业尊，以顶抵兴惠公司欠瑞华公司的工程款2870万元。故兴惠公司与黄业尊之间为就《合作兴建市场综合楼合同书》部分债权转让的关系，而非房屋买卖关系，因此兴惠公司是否取得房屋预售许可证并不影响《合同权益转让协议书》的效力，兴惠公司举证的各份判决均为兴惠公司与案外人之间房屋买卖合同纠纷案件，本案并不适用。其次，兴惠公司援引的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定已于2019年8月26日被修订，2020年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条修改为“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”根据广州市白云区国土资源和规划局的复函，涉案C、D、E、F栋用地均为经营性用地，并已取得相应《建设用地规划许可证》，现行《中华人民共和国土地管理法》未对集体经营性建设用地的出让、转让、出租作出禁止性规定，因此兴惠公司主张《合同权益转让协议书》无效依据不足，一审法院不予支持。至于刘家沙经济社、江村经济社、江村村民委员会答辩提到的兴惠公司或黄业尊最终能否取得涉案C、D、E、F栋1-4层楼商品楼（E栋首层1284平方米除外）所有权的问题，涉及到兴惠公司与刘家沙经济社之间的结算及竣工验收、初始登记等未确定因素，不属本案审理范围，如有争议，各方应另循合法途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2020年6月15日作出如下判决：驳回广州兴惠房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费185300元，由广州兴惠房地产开发有限公司负担。经审查，一审查明事实无误，各方当事人亦对此表示无异议，故本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审另查明如下事实：一、兴惠公司在（2017）粤01民初81号案中答辩称：兴惠公司已就涉案建设项目工程款与瑞华公司结算，涉案工程实际是由黄业尊承接施工，黄业尊直接与兴惠公司结算。兴惠公司已经根据涉案《合同权益转让协议书》的约定直接向黄业尊支付了2030万元工程款，尚欠2570万元余款以及300万元合同保证金，以兴惠公司将其享有的涉案项目的房屋分配、合同权益部分转让给黄业尊的方式来冲抵，即兴惠公司已经将该协议约定的部分物业分配权益作价2870万元转让给了黄业尊。该协议系兴惠公司与瑞兴公司、黄业尊通过充分协商后最终签署的，刘家沙经合社也同意该协议的内容，故瑞华公司无权再就此工程提出重复的结算请求。涉案土地并非国有土地，涉案项目无法取得商品房预售许可，瑞华公司对此是相当清楚的，其再以此理由提出《合同权益转让协议书》无效是不成立的。二、一审法院于2018年7月30日作出（2018）粤0104破2号决定书，其中载明：该院于2018年6月15日根据杨成的申请裁定受理兴惠公司破产清算一案，并经竞选、摇珠选定倪烨中（广东君信律师事务所）担任兴惠公司管理人，负责人为倪烨中。三、一审法院于2018年11月30日作出（2018）粤0104破2号之二《民事裁定书》，其中载明如下内容：一审法院于2018年11月22日作出（2018）0104破2号之一民事裁定书，裁定查封被申请人兴惠公司的位于广州市白云区江高镇江村刘家沙的建设用地（用地批准号为穗国土1994建用通字第877号、规划许可证号为94穗城规东片地字第304号）上兴建的商住楼第C、D、E、F栋1-3层商铺。在一审法院实际查封了上述商铺后，黄业尊申请解除上述保全措施。因（2017）粤01民初81号民事判决书查明兴惠公司和黄业尊签订了《合同权益转让协议书》及所附的《商品房移交确认书》，约定兴惠公司已将C、D、E、F栋1-4层楼商品楼（E栋首层1284平方米除外）移交给黄业尊，该判决书本院认为部分亦确认上述工程作为抵债物由黄业尊直接受领。故C、D、E、F栋1-4层商品楼（E栋首层1284平方米除外）在2015年已转让给黄业尊，不属于兴惠公司破产财产范围。一审法院据此裁定解除兴惠公司的位于广州市白云区江高镇江村刘家沙的建设用地（用地批准号为穗国土1994建用通字第877号、规划许可证号为94穗城规东片地字第304号）上兴建的商住楼第C、D、E、F栋1-3层商铺（E栋首层1284平方米除外，具体位置以《合同权益转让协议书》中附件的平面图为准）。对此，兴惠公司表示其已对上述裁定书提出复议申请，至今未收到复议结果。黄业尊确认兴惠公司的复议尚无处理结果，其余当事人均表示不了解有关复议的情况。四、关于兴惠公司主张合同无效的后果清理问题。经本院询问，兴惠公司表示合同被认定无效后，应相互返还，但其在本案中仅主张收回涉案房产，黄业尊就其享有的工程款债权（含本金2870万元及计至2018年6月15日法院裁定受理破产之日止的利息）应向兴惠公司破产管理人申报债权，该债权可优先受偿；目前向兴惠公司破产管理人申报的均是普通债权。五、关于本案二审诉讼费用。兴惠公司以其已进入破产程序，交纳诉讼费困难为由，依据《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件问题的指引》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，向本院提出缓交、减交诉讼费用的申请。经本院立案庭审查，准予兴惠公司缓交二审受理费。经本院询问，1.各方当事人均确认兴惠公司目前处于破产清算阶段；2.对受理费，兴惠公司表示由法院依法处理，未明确其要求减交的金额；黄业尊表示由法院依法处理；瑞华公司表示兴惠公司要求减免诉讼费的申请没有法律依据；刘家沙经济社、江村经济社、江村村民委员会确认兴惠公司目前没有经济来源，符合缓交受理费情形，但没有减交受理费的法律依据。经本院主持调解，各方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，被上诉人刘家沙经济社对一审判决的异议，不属于二审审查范畴，本院不予审处。针对兴惠公司的上诉，二审需要解决的是涉案《合同权益转让协议书》是否属于商品房买卖合同，兴惠公司要求确认该协议书无效的理由能否成立，兴惠公司能否据此要求黄业尊交还涉案房产等问题。对此，审查一审处理并无不当，兴惠公司的上诉理由不成立，具体分析如下：一、涉案《合作协议转让协议书》并非商品房买卖合同。首先，认定涉案协议性质应考虑签约背景。根据现有证据及本院（2017）粤01民初81号民事判决书查明事实，涉案《合同权益转让协议书》是在刘家沙经济社、兴惠公司于2010年8月6日签订了《合作兴建市场综合楼合同书》，兴惠公司随后将部分工程发包给瑞华公司，由黄业尊实际承建，因兴惠公司拖欠工程款而与瑞华公司于2014年6月22日达成《结算协议》，但兴惠公司未依约付款的情况下，由兴惠公司与黄业尊、刘家沙经济社、瑞华公司于2015年5月31日经协商一致后签订的，且各方意思表示真实。故此，涉案《合同权益转让协议书》与兴惠公司、刘家沙经济社签订的《合作兴建市场综合楼合同书》以及兴惠公司、瑞华公司签订的《结算协议》密切相关，并非一份独立的合同。其次，涉案《合同权益转让协议书》系由兴惠公司、黄业尊、瑞华公司、刘家沙经济社四方主体签订。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定可知，商品房买卖合同的主体仅有两方，即房地产开发企业与买受人。故涉案《合同权益转让协议书》的签约主体有别于商品房买卖合同。最后，审查涉案《合同权益转让协议书》的内容，主要涉及兴惠公司在履行其与刘家沙经济社签订的《合作兴建市场综合楼合同书》过程中所产生的，与瑞华公司、黄业尊之间的建设工程承发包关系中的工程款结算及履行方式问题，即兴惠公司为解决其拖欠工程款的问题，同意将其在《合作兴建市场综合楼合同书》中的部分合同权益转让给黄业尊，以顶抵兴惠公司欠瑞华公司的工程款2870万元；兴惠公司的合作方刘家沙经济社对此表示同意，并确保该协议签订已经刘家沙经济社社员代表大会三分之二以上代表同意。上述协议书中并无购房面积、购房单价、装修标准、供水供电等交楼承诺和有关权责、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、办权事宜、解决争议方法及违约责任等约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。由此可见，涉案《合同权益转让协议书》并非商品房买卖合同，而是兴惠公司在履行其与刘家沙经济社签订的《合作兴建市场综合楼合同书》过程中，所形成的一份以转让兴惠公司部分合同权益即以物抵债的方式来实现工程款结算目的协议，且兴惠公司的合作相对方刘家沙经济社对此亦表示同意，而兴惠公司亦已于签约当日即签署了《商品楼移交确认书》，确认将争议房产移交给黄业尊，即该协议书已经实际履行。一审据此认定兴惠公司与黄业尊之间为就《合作兴建市场综合楼合同书》部分债权转让的关系，而非房屋买卖合同关系，并无明显不当。兴惠公司认为涉案《合同权益转让协议书》属于商品房买卖合同性质的上诉主张，既不符合合同约定内容，亦不符合签约各方的真实意思表示，且割裂了涉案《合同权益转让协议书》与前述《合作兴建市场综合楼合同书》、《结算协议》之间的关系，本院不予采纳。二、兴惠公司主张涉案《合作权益转让协议》无效的上诉理由不成立。一方面，基于前述分析，涉案《合同权益转让协议书》性质上并非属于商品房买卖合同，而兴惠公司一审举证的各份判决均为兴惠公司与案外人之间房屋买卖合同纠纷，故该些判决与本案情况不同。兴惠公司据此要求认定涉案《合同权益转让协议书》无效，缺乏理据，本院不予采纳。兴惠公司以合同无效为由要求收回房屋的诉请，亦不符合该协议第四条有关合同无效善后处理条款的约定，本院不予支持。另一方面，兴惠公司在（2017）粤01民初81号案中答辩称其已经以涉案房屋抵扣工程欠款，并不否认涉案协议书的效力。兴惠公司在本案中要求认定上述协议书无效并收回房屋的诉讼请求，明显与其在前案中的上述答辩意见存在矛盾。此外，根据一审法院于2018年7月30日作出的（2018）粤0104破2号决定书内容可知，一审法院于2018年6月15日根据杨成的申请裁定受理兴惠公司破产清算一案。此时距离兴惠公司2015年5月31日签订《合同权益转让协议书》已超过三年，即该协议书签订时，兴惠公司尚未进入破产清算程序。因此，涉案协议书的签订，并不存在兴惠公司上诉主张的所谓单独清偿问题或者损害其他债权人利益的情形，兴惠公司该上诉意见亦不符合《中华人民共和国企业破产法》的相关规定。至于涉案房屋所在地块的集体建设用地能否用于非农建设，以及黄业尊最终能否办妥涉案房产的产权登记手续、能否取得涉案房产的所有权等问题，均属于涉案《合同权益转让协议书》的履行范畴，并不必然影响该协议书的效力。兴惠公司据此上诉主张涉案《合同权益转让协议书》无效，理据亦不充足，本院不予支持。三、兴惠公司要求减交诉讼费于法无据。虽然兴惠公司目前仍处于破产清算阶段，但经本院询问，其未明确减交诉讼费的金额，且经审查，兴惠公司以其正在破产清算为由，要求减交受理费，并不符合《诉讼费用交纳办法》第四十六条规定的可予减交受理费的情形。根据《诉讼费用交纳办法》第十三条、第二十九条、第四十二条的规定，在兴惠公司上诉请求未得到本院支持的情况下，二审受理费应由兴惠公司承担。综上所述，兴惠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费185300元，由上诉人广州兴惠房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年十二月十六日法官助理张冰玲书记员李逸丹