江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5832号上诉人（原审被告）：孙近茗，男，1970年9月10日生，汉族，居民，住邳州市。委托诉讼代理人：胡正刚，江苏苏冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邳州宝祥物业管理有限公司，住所地邳州市世纪花园物业办公室。法定代表人：杨洪军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雷，江苏恒久律师事务所律师。上诉人孙近茗因与被上诉人邳州宝祥物业管理有限公司（以下简称宝祥公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2019）苏0382民初4825号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人孙近茗及其委托诉讼代理人胡正刚，被上诉人宝祥公司的法定代表人杨洪军及该公司委托诉讼代理人张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙近茗上诉请求：依法判决驳回被上诉人一审诉讼请求；一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人作为被告主体不适格。1、上诉人承租的房产并非系邳州市世纪花园小区的房产，也不是商品房，其产权属于邳州市经济适用住房发展中心所有，是国有资产，是独立于邳州市世纪花园小区的房产，且无论是邳州市经济适用住房发展中心，还是受委托的邳州市正宜物业管理处，都没有与任何一家物业公司签订该处房产物业服务合同，更没有委托任何物业公司从事物业服务，同样，上诉人作为承租人也没有同任何一家物业公司签订物业服务合同。2、邳州市世纪花园小区业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同虽然明确了服务四至，根据合同相对性原则，该合同仅仅只能约束合同相对人，不能约束合同以外的第三人，作为独立于世纪花园小区以外的邳州市经济适用住房发展中心所有的房产是办公楼，只是后来出租给上诉人作经营使用，使用用途虽然改变，但性质没有改变，被上诉人不能仅凭物业服务合同收取不应收取的费用。3、涉案物业服务合同第二条约定：物业类型是邳州市世纪花园住宅小区。被上诉人从事的物业服务对象仅仅局限于住宅用户，而上诉人承租的是办公楼，后来上诉人改变成商业，并非住宅用户。二、一审按照商业标准计算物业费没有事实根据。上诉人承租的是邳州市经济适用住房发展中心的办公楼，是行政机关办公场所，不属于商业范围，因此，按照商业标准收取物业费没有依据。三、被上诉人物业服务存在严重过错。被上诉人没有公开收支账目，没有对车辆进行登记造册，没有对业主养狗进行尽责管理，对卫生死角不清理，臭气熏天，没有日夜巡逻，不文明收费，采取恐吓、断水、断电等违法手段收取物业费，一审法院按照70%比例支持物业费明显偏高，最多只能支持20%至30%。四、关于认定违约金及违约金的计算方式错误。1、涉案物业服务合同第二十条第三项约定：业主和物业使用人逾期交物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。因滞纳金是一种行政责任，被上诉人与业主委员会都是同等的民事主体，并非是行政机关所要收取的费用，因此，滞纳金属于无效约定，被上诉人随即在开庭时变更滞纳金为违约金，并且是按照第二十五之约定主张违约金，但该二十五条仅是约定无正当理由提前终止合同时存在违约的表述，且违约金处为空白，而一审法院判决支持违约金错误。涉案合同没有对交纳物业费时间的表述，违约金的计算时间没有依据。既然双方对违约金没有约定，被上诉人一审主张逾期利息的，最多只能按照被上诉人向人民法院起诉时的时间来计算，而并非是按照合同的时间计算。宝祥公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、关于上诉人称其作为一审被告主体不适格的理由不能成立，案涉房屋属于世纪花园小区范围内的非住宅房屋，即非住宅物业房屋，根据江苏省《物业管理条例》等有关规定。住宅小区内的房屋包括住宅、物业的房屋以及非住宅物业的房屋等，其中住宅物业、房屋是指用于业主生活居住的房屋，非住房物业的房屋是指不是用于业主生活及居住的房屋。例如商场、幼儿园、商店等部分具有经营性质房屋，而案涉房屋属于非住宅物业的房屋，结合被上诉人一审提交的邳州市物业管理区域备案表等相关证据，足以证明上诉人所承租用于经营的尚乐浴室的房屋在世纪花园小区的四至范围内，同时案涉房屋也属于涉案世纪花园物业管理委托合同中所约定的服务对象。另根据上诉人签订的邳州市房屋租赁合同，明确约定由上诉人承担案涉房屋的物业管理费，而上诉人错误的理解认为其承租的案涉房屋不属于住宅小区内的房屋，也未与任何物业公司签订物业服务合同，不是合同相对人，认为自己不是适格的诉讼主体，不应支付物业管理费错误。二、关于上诉人称按照商业用房标准收取物业费，没有事实依据的主张依法不能成立。案涉房屋是上诉人用于经营浴室，符合商业用房的特征。同时根据涉案物业管理委托合同第20条约定，商业用房的物业管理费是0.80元每月每平方，因此一审法院按商业用房的标准要求上诉人支付相应的物业费，并无不当。三、关于上诉人称被上诉人物业服务存在过错的主张，一审法院已经予以认定，并且按照70%的物业费标准支付，也符合法律规定。四、关于上诉人认为一审法院认定违约金及其计算方法存在错误，其理由不能成立。根据涉案物业管理委托合同约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费，从逾期之日起按每天3‰缴纳滞纳金，因被上诉人2016年1月开始为上诉人及其所在的小区提供物业服务，至起诉时已提供长达近39个月的物业服务时间。上诉人仅支付5000元的物业费，一审法院判决上诉人支付违约金的起始时间是自一审法院受理该案之日起计算违约金，并非是从最初开始为其提供物业服务计算违约金的。其违约金的基数标准也未按照合同的约定的每天3‰，而是按照相应的同期银行贷款利率及拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，一审法院就违约金的判决有利于上诉人，也符合法律规定。宝祥公司向一审法院起诉请求：1、判决孙近茗、邳州市尚乐浴室支付物业服务费89280元（计算至2019年4月15日）以及违约金96422.4元（自2017年1月24日起至判决应当给付时止）；2、孙近茗、邳州市尚乐浴室承担本案诉讼费用。一审法院查明：2016年1月24日，宝祥公司（乙方）与邳州市世纪花园业主委员会（甲方）签订《世纪花园物业管理委托合同》，约定由宝祥公司对世纪花园小区提供物业管理服务。合同对物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了明确约定。其中第二条约定物业类型为邳州市世纪花园住宅小区，坐落位置：邳州市，四至：东至恒山路，南至明珠小区，西至华山路，北至运河中学北校区。第十三条约定乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费；2、公共照明费（每年每户40元）；3、生活垃圾处理费（每年每户48元）。第十六条约定委托管理期限为一年，自2016年1月24日起至2017年1月24日止。第二十条约定物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米高层0.45元；多层0.35元；商业0.8元；饭店服务行业1.3元，由乙方向业主或物业使用人收取，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。第二十五条约定甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付违约金，给对方造成经济损失超过违约金的，应给予赔偿。委托合同签订后，宝祥物业为世纪花园小区提供物业管理服务至今。另查明，2014年3月21日，孙近茗（乙方）与邳州市正宜物业管理处（甲方）签订《邳州市房屋租赁合同及补充合同》，约定由乙方承租位于邳州市世纪花园的自建办公用房一幢（该房产产权所有人为邳州市经济适用住房发展中心，委托邳州市正宜物业管理处进行出租，房屋建筑面积为2907.47平方米）。租赁合同第五条约定租赁期限自2014年6月21日至2019年6月21日，共计60个月。租赁期满，如乙方继续使用房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期。第八条约定租赁期内由乙方承担该房屋的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费等费用。租赁合同签订后，孙近茗一直承租至今，用于开办邳州市尚乐浴室。还查明，因宝祥公司在垃圾清扫等方面存在物业服务瑕疵及邳州市正宜物业管理处占用其部分租赁房屋等问题，孙近茗自2016年1月24日起至今未缴纳相关物业管理费用，但其次承租人于2019年1月26日缴纳5000元物业费。2018年4月20日，因孙近茗拖欠物业费，宝祥公司安排物业工作人员将邳州市尚乐浴室地井管道接头锯断，致使邳州市尚乐浴室空调无法使用。一审法院认为，一、关于邳州市世纪花园业主委员会与宝祥公司所签订的《世纪花园物业管理委托合同》对邳州市尚乐浴室、孙近茗是否具有法律约束力，被告主体是否适格问题。首先，《世纪花园物业管理委托合同》、《邳州市物业服务合同备案申请书》、《邳州市物业管理区域备案表》均明确约定宝祥公司为世纪花园小区提供物业管理服务的四至分别为东至恒山路、南至明珠小区、西至华山路、北至运河中学北小区，且《邳州市物业管理区域备案表》专有部分数量及类型中明确写明包含商业7122平方米。孙近茗承租的用于经营邳州市尚乐浴室的涉案房屋位于邳州市世纪花园南门东侧，在服务范围内，是被服务对象。其次，根据《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，邳州市正宜物业管理处受邳州市经济适用住房发展中心委托与孙近茗签订的《邳州市房屋租赁合同》中明确约定由乙方孙近茗承担承租房屋的物业服务费，应从其约定。故宝祥公司将物业使用人孙近茗作为被告提起诉讼并无不当。最后，虽然孙近茗将承租房屋用于经营邳州市尚乐浴室，但与邳州市正宜物业管理处签订《邳州市房屋租赁合同》的承租人是孙近茗，且房屋租赁合同也中明确约定由孙近茗承担承租房屋的物业管理费，故邳州市尚乐浴室作为被告主体不适格，不应承担责任。综上，邳州市世纪花园业主委员会与宝祥公司签订的《世纪花园物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。孙近茗承租的房屋在服务范围内，属于被服务对象，其作为被告主体适格，宝祥公司与孙近茗之间形成物业服务合同关系，双方均应依约履行合同义务。二、关于宝祥公司要求孙近茗向其交纳相应的物业管理费用并支付违约金能否予以支持问题。首先，根据查明情况，宝祥公司自2016年1月24日起至今为世纪花园小区提供物业服务，孙近茗关于宝祥公司未履行物业服务合同的抗辩意见与事实不符，不予采纳；根据孙近茗举证及宝祥公司自认，宝祥公司确实存在垃圾清扫不及时、采用不文明方式催收物业费用等情节，对于孙近茗关于宝祥公司物业服务有瑕疵的抗辩意见予以采纳。但孙近茗关于邳州市正宜物业管理处占用租赁房屋中的一间，至2018年11月份才将上述房产归还，多年形成惯例不要租金的抗辩意见，不影响本案中法律关系及相关事实的认定，与本案无关，孙近茗可另行主张相关权利。其次，虽然《世纪花园物业管理委托合同》约定委托管理期限为2016年1月24日起至2017年1月24日止，合同期满本合同自然终止。但是该物业管理委托合同到期后，世纪花园业主委员会并未聘请新的物业服务企业也没有与宝祥公司重新签订合同，宝祥公司仍然按照已经到期的合同内容提供服务从而形成事实物业服务状态。宝祥公司事实上提供了物业服务，而业主和物业使用人实际上也享受了物业服务，按照民法的“等价有偿原则”，业主或物业使用人应当向物业服务企业支付服务费。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方己经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，应当认定双方形成了事实上的物业服务关系，因宝祥公司是按照原来物业管理委托合同的服务内容提供的物业服务，因此可以参照原物业管理委托合同内容确定双方的权利义务关系。再次，物业公司的资质管理属行政管理范畴。根据宝祥公司提供的资质证书显示其物业服务资质有效期至2017年12月15日，但江苏省住房和城乡建设厅已于2017年3月15日发布《省住房城乡建设厅关于停止办理物业服务企业资质认定的公告》第6号公告。宝祥公司物业服务资质是否到期并不影响物业服务合同效力，也不影响业主和物业使用人的实体权利，故孙近茗不能以此为由拒绝支付物业费。最后，《世纪花园物业管理委托合同》第二十条第3款明确约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，此条款应为双方对于违约责任的书面约定，宝祥公司主张违约金具有法律依据。综上，宝祥公司实际提供了物业服务，孙近茗享受了物业服务，双方已构成事实上的物业服务合同关系，宝祥公司要求孙近茗参照原物业管理委托合同向其交纳物业管理费及违约金的诉请应予以支持。三、关于物业服务费用数额如何认定及违约金是否适当问题。物业服务合同属于双务有偿合同，物业服务费的收取在遵守合同约定的前提下同时应当遵循公平、合理及权利义务相一致原则。根据查明情况，宝祥公司提供物业服务方面确实存在一定瑕疵，未达到合同约定标准，根据权利义务相一致原则，宝祥公司收取的物业服务费也应当与其提供的服务相适应，故对于孙近茗拖欠的物业服务费，酌定按照70%比例予以支持。孙近茗使用房屋面积为2907.47平方米，系商业用房，物业服务费标准为每月每平方米0.8元，按照70%比例计算为每月每平方米0.56元，每月物业服务费计算为1628元。截止至2019年4月15日，孙近茗拖欠宝祥公司物业服务费共计38个月零23天，拖欠物业费63112元，扣除已经支付的5000元剩余58112元。关于违约金计算。物业服务合同约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。但孙近茗对约定违约金计算方式不予认可，且宝祥公司在履行物业服务合同过程中也存在过错，双方均存在违约行为，根据本案合同实际履行状况及实际损失，该违约金计算过分高于实际损失，酌定调整为自起诉之日按照中国人民银行同期银行贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算违约金数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，遂判决：一、孙近茗于本判决生效之日起十日内向邳州宝祥物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费58112元（2016年1月24日至2019年4月15日期间）及逾期付款违约金（以58112元为基数，自2019年5月5日起，按照中国人民银行同期银行贷款基准利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。二、驳回邳州宝祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4014元，由孙近茗负担2810元，宝祥公司负担1204元。二审中，孙近茗向本院提交视频资料，一是修脚店老板说在那三年了，从未见过夜间巡逻和物业打扫卫生，二是白天拍的视频，宝祥公司没有打扫门面房前的卫生，是环保工人打扫。拟证明宝祥公司未尽到夜间巡逻义务和清扫义务。宝祥公司质证认为，合法性不予认可，也不具备证据的形式要件。对于门面房的环境卫生清扫，是由街道的环卫处负责，不能够证明上诉人的证明目的。二审另查明，邳州市尚乐浴室是个体工商户，经营者是孙近茗，该浴室于2014年9月25日成立，2019年11月22日经邳州市行政审批局工商核准登记注销。二审对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，因邳州市尚乐浴室已被注销，其权利义务应由经营者承继，邳州市尚乐浴室不再具有诉讼主体资格，应当以经营者孙近茗作为当事人参加诉讼。一、关于孙近茗是否系适格被告的问题。首先，涉案《世纪花园物业管理委托合同》明确约定宝祥公司为世纪花园小区提供物业服务的四至为东至恒山路、南至明珠小区、西至华山路、北至运河中学北校区，商业物业费每月每平方米0.8元，且涉案《邳州市物业管理区域备案表》明确写明包含商业7122平方米。孙近茗承租的涉案房屋位于上述四至范围内，并用于经营浴室。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”国务院《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”涉案物业服务合同系邳州市世纪花园业主委员会与宝祥公司签订，孙近茗承租的涉案房屋位于服务范围内，并用于经营浴室，邳州市正宜物业管理处受邳州市经济适用住房发展中心委托与孙近茗签订的《邳州市房屋租赁合同》中明确约定由孙近茗承担承租房屋的物业服务费，应从其约定，涉案物业服务合同对孙近茗具有约束力。因此，一审认定孙近茗作为被告主体适格，应履行交纳物业费的义务，有事实和法律依据，本院予以确认。二、关于一审认定的物业费标准是否适当的问题。孙近茗上诉主张其承租的是办公楼，不属于商业范围，按照商业收取物业费没有依据。根据查明的事实，孙近茗承租涉案房屋后，用于经营浴室，系商业用途，一审按照涉案物业合同约定的商业0.8元/月/平方的标准计算物业费，并无不当，对孙近茗的该项上诉理由不予支持。三、关于一审确定的比例是否适当的问题。孙近茗上诉主张宝祥公司未公开收支账目、未对车辆进行登记造册、未对业主养狗进行尽责管理、未日夜巡逻、对卫生死角不清理等，一审法院按照70%比例支持物业费明显偏高。但上述问题属于合同履行之瑕疵，不属于根本违约，孙近茗不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，否则损害了其他正常交费业主的利益，亦不利于物业整体管理。另一方面，宝祥公司作为物业服务的提供者，应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为世纪花园小区提供更好的物业服务。本案中，针对宝祥公司提供物业服务方面存在的问题，一审法院已酌定减少30%的物业服务费，按照70%的比例予以支持，并无不当。四、关于一审认定的违约金是否适当的问题。涉案物业服务合同调整的是平等民事主体之间法律关系，从合同约定的具体内容看，其约定逾期交纳物业费的滞纳金实际是迟延履行违约金。一审结合本案具体情况，酌定自本案起诉之日，按照中国人民银行同期银行贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算违约金数额，并无不当。综上，孙近茗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4014元，由上诉人孙近茗负担。本判决为终审判决。审判长 费 蜜审判员 黄 政审判员 宋正喜二〇二〇年十二月十七日书记员 李思璇