云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0381民初4862号原告：宣威市浩发物业服务有限公司。统一社会信用代码：915303813435730895。法定代表人：孟宝珍，职务：总经理。住所：宣威市。委托代理人：浦燕、海宇栋，云南权仲律师事务所律师，特别授权代理。被告：杜双龙，男，1975年1月19日，汉族，云南省宣威市人，现住云南省宣威市。委托代理人：付照山，云南龙腾律师事务所律师，特别授权代理。原告宣威市浩发物业服务有限公司（以下简称浩发物业公司）诉被告杜双龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理，原告浩发物业公司的委托代理人浦燕、海宇栋，被告杜双龙及其委托代理人付照山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告交纳2018年1月1日至2020年9月30日所欠物业费14235元，并以拖欠物业费为基数按照每日3%计算自起诉之日起至实际支付完为止的逾期违约金；2.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系宣威市交通金城小区11栋3-1、11栋4-3、11栋4-4房业主，原告系宣威市交通金城小区的物业管理服务公司。原告与被告自2015年6月3日起已经形成事实上的物业服务关系，作为原告已经实际履行了相应的义务，同时被告也享受了原告提供的物业服务。截止2020年9月30日被告拖欠物业费14235元，就被告拖欠物业费的事实，经多次催要均遭拒绝。为此，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告杜双龙辩称，1.浩发物业公司所诉物业费收费标准不明确，双方没有签订过合同，浩发物业公司所收费用无法律和事实依据。2.原告所诉费用既不合理也不合法。浩发物业公司在入驻小区期间，物业管理十分混乱，主要为：物业不作为，对业主报修的问题不予处理，对小区内损坏的单元门、监控及消防设施不修复；安全保卫不到位，岗亭无人值班，小区内无人巡逻，东西被盗、车辆被刮擦情况时有发生；卫生工作不到位，小区环境脏乱差；部分业主供水不正常且费用过高；对业主稍有不满便断水断电。2018年9月，宣威金城小区成立业主委员会，后解聘了浩发物业公司，选聘平安物业公司对小区进行管理，为解除与浩发物业公司的物业服务关系，交通金城业主委员会诉至法院，法院判决解除了与浩发物业公司的物业服务关系，业主有权拒绝缴纳。3.业主不应当承担违约责任，无需支付违约金。原告为证实其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.原告营业执照、负责人身份证复印件、身份证明，证明原告主体资格；2.物业管理移交协议书、曲靖市中级人民法院（2019）云03民终2397号判决书，证明原告自2015年6月3日起作为宣威市交通金城小区物业管理服务企业，与该小区所有业主形成事实物业服务合同关系，被告作为享受物业服务的业主，有义务按时缴纳物业费；3.2018年商铺物管费收入一览表、工商登记信息，证明被告使用交通金城商铺11幢3-1、4-4号的事实、被告未足额缴纳物业费，杜双龙的物业费是按商铺平方面积计算的；4.宣威龙品物业管理有限公司交通金城业主手册，证明原告的收费标准及违约金按3%计算是按原物业公司确定的标准。5.2015年至2019年物业管理维修记录（因为材料太多，质证后不提交书面材料），证明业主反映的情况确实存在，原告方也在积极维修。经质证，对原告提交的第1组证据，被告认为原告应当出示物业管理资格证书，才是合法主体，没有物业管理资格证书原告就不是合法主体。第2组证据，物业管理移交协议书与本案没有关系，原告是与同洲房地产公司签订的合同，与被告无关；对判决书三性无意见。第3组证据，物业费收取的面积应当以房产证上登记的面积为准；工商登记信息没有意见。第4组证据，真实性没有意见，但不认可关联性，与被告方没有系。第5组证据，认可原告对部分设施进行了维修，但2017年之后很多设施都没有维修。本院认为，原告提交的第1组证据虽然没有物业管理资格证书，但能证明原告的身份信息，本院予以采信。第2组证据，物业管理移交协议书证实原告与交通金城业主之间存在事实上的物业服务关系，本院予以采信；曲靖市中级人民法院判决书系法院生效法律文书，本院予以采信。第3组证据的真实性本院予以采信，但物业费的计算应以业主产权证登记的面积计算。第4组证据，原告收取的物业费系沿用原龙品物业公司确定的收取标准，庭审中被告亦认可其真实性，本院予以采信。第5组证据，维修记录的真实性本院予以采信。被告为证实其答辩主张，向本院提交了以下证据：1.身份证复印件，证明被告主体资格；2.关于成立交通金城业主委员会的回复，证明被告于2018年10月22日成立业主委员会的合法性，原告应当与业主委员会签订《物业服务合同》而没有签订，导致原告起诉被告没有法律依据；3.宣威市人民法院（2019）云0381民初2558号判决书及曲靖市中级人民法院（2019）年云03民终2397号判决书，证明原告与宣威交通金城业主委员解除物业服务关系的事实已经由法院判决确认；4.交通金城业主商户群聊天记录，证明原告服务不到位，小区脏乱差，业主对原告的服务不满意；5.宣威市发展和改革局关于规范转供电环节收费政策的提醒告诫通知书及云南电网供电电价表，证明原告水电等收费不合理。经质证，原告对被告提交对第1组证据没有意见；第2组证据的真实性、合法性没有意见，不认可关联性和证明目的，与本案无关，是否要缴纳物业费与是否存在物业服务法律关系为依托，与是否成立业主委员会无关；第3组证据三性认可，但对证明内容不认可，该判决书是否生效应当以送达回证确认，同时该组证据还能证实原告与交通金城小区业主形成事实物业合同关系，以及在该判决中对物业管理协议移交性质和合法性进行了认定，对原告提供物业服务管理进行了法律确认；第4组证据的三性认可，但对证明目的不认可，其业主对小区管理中存在的问题反映符合生活客观常识，存在的问题物业公司有相应的维修记录、清扫记录等予以佐证，业主所反映的生活中所存在的问题并不能证实原告未履行物业管理服务；第5组证据真实性、合法性认可，对关联性、证明目的不认可，本案中原告并未主张水电费，仅仅主张物业服务费。本院认为，被告提交的第1组证据系其身份证明，本院予以采信；第2组证据，交通金城业主委员会经相关部门批准成立且经法院判决确认，本院予以采信；第3组证据系法院生效判决，本院予以采信；第4组证据，聊天记录具有真实性、合法性，庭审中原告亦认可业主反应的问题确有存在，本院予以采信；第5组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告杜双龙系宣威市交通金城小区11栋3-1、11栋4-3、11栋4-4房业主，建筑面积为788.02平方米。宣威市交通金城小区由宣威同洲房地产开发有限公司开发建设并聘请宣威龙品物业管理有限公司提供前期物业服务，双方签署《交通金城前期物业服务协议》。2015年6月3日，宣威同洲房地产开发有限公司与浩发物业公司签订《物业管理移交协议书》，浩发物业公司接替宣威龙品物业管理有限公司为交通金城小区提供物业服务，双方沿用《交通金城前期物业服务协议》的内容，合同期限从2015年6月1日起至2020年5月31日止。原告宣威市浩发物业服务有限公司接管物业服务后，按照《交通金城前期物业服务协议》第5条的约定收取物业费，即住宅按建筑面积每月每平米0.5元、商铺按建筑面积每月每平米1元计收。在履行过程中，因小区物业管理存在混乱和不到位等问题，浩发物业公司与部分业主发生纠纷，部分业主和用户拒绝交纳物业管理费。2018年9月，交通金城小区申请成立业主委员会并于同年10月22日经宣威市住房和城乡建设局准予备案。2018年10月14日，宣威市交通金城小区召开业主代表大会，对是否由浩发物业服务有限公司继续为小区提供物业管理服务还是另行选聘物业公司作表决。2018年10月24日，宣威市交通金城业主委员会向浩发物业公司发出通知，告之另聘物业管理公司，要求浩发物业公司于2018年11月20日前与宣威市交通金城业主委员会办理相关移交手续。2018年11月25日，宣威市交通金城业主委员会与宣威市平安物业服务有限公司签订物业服务合同，并向全体业主公示。此后，因浩发物业公司拒绝退出该小区物业管理服务，宣威市交通金城业主委员会于2019年5月8日向本院提起诉讼，诉请判令解除与浩发物业公司之间的物业服务关系、移交物业服务用房和小区的公共设施及物业管理资料。2019年6月17日，本院作出（2019）云0381民初2558号民事判决书，判决解除宣威市交通金城小区与浩发物业公司之间的物业服务关系，由浩发物业公司于判决生效后十五日内搬离宣威市交通金城小区，并向移交小区物业管理相关物品。浩发物业公司不服该判决提出上诉，云南省曲靖市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）云03民终2397号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，但浩发物业公司至今未按判决履行，并于2020年9月15日向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”浩发物业公司受聘接替宣威龙品物业管理有限公司担任交通金城小区物业管理服务，与建设单位签订《物业管理移交协议书》并继续履行《交通金城前期物业服务协议》，仍然属于履行前期物业管理服务合同，因此，浩发物业公司与交通金城小区业主之间的前期物业服务关系合法有效，对业主具有约束力，业主应按约定支付物业管理费。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”交通金城小区业主委员会于2018年11月25日成立并与平安物业公司签订了《物业服务合同》，属于依照法律法规规定选聘和解聘物业服务企业的法律行为，本院（2019）云0381民初2558号民事判决书和曲靖市中级人民法院（2019）云03民终2397号民事判决书中已经予以确认，浩发物业公司与交通金城小区之间的物业服务合同权利义务终止，原告浩发物业公司应当退出交通金城小区并向业主委员会移交相关设施，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”因此，原告请求被告支付2018年11月25日之后物业管理费的请求，本院不予支持。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”本案中，原告在物业服务过程中存在管理混乱、设施维护不到位等问题，原告提供的物业服务水平与收取的物业费不相适应，因此，原告诉请按照未支付金额的日3%计算支付违约金的主张本院不予支持，并酌情按照欠缴物业费的10%予以扣减物业费。杜双龙应缴纳2018年1月1日至2018年11月25日的物业费为：788.02平方米×0.5元×11个月×90%=3900.7元。据此，依照《物业管理条例》第二十六条、第四十条、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条第二款之规定，判决如下：一、由被告杜双龙在判决生效后十日内支付原告宣威市浩发物业服务有限公司物业费3900.7元；二、驳回原告宣威市浩发物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费136元，减半收取68元，原告宣威市浩发物业服务有限公司负担43元，被告杜双龙负担25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，申请执行的期限为二年。审判员  余绍丕二〇二〇年十二月八日书记员  王瑞霜