湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终851号上诉人（原审原告）：潘东，男，1981年01月23日出生，汉族，住鄂州市花湖开发区。被上诉人（原审被告）：湖北华顺置业有限公司，住所地：鄂州市花湖开发区滨港西路**。法定代表人：李从顺，公司总经理。委托诉讼代理人：胡俊，湖北祥德律师事务所律师。委托诉讼代理人：万家海，湖北华顺置业有限公司项目经理。上诉人潘东因与被上诉人湖北华顺置业有限公司（以下简称华顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初1507号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘东上诉请求：1.撤销鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初1507号民事判决，改判华顺公司支付上诉人逾期交房违约金98305.60元；2.一、二审诉讼费由华顺公司负担。事实和理由：一、一审判决将2015年10月14日上诉人与华顺公司达成的调解协议日期判定为一审中违约金计算起始日，将华顺公司取得竣工验收备案日期为违约金计算终止日，属认定事实不清。2015年上诉人同意调解的前提是华顺公司承诺一年内完成交房办证手续，如未完成承诺，上诉人依旧可以再诉。二、华顺公司除一审提交了2018年3月12日的竣工验收备案表外，未提供其他文件。上诉人购买的房屋实际面积小于合同约定面积，华顺公司无法提供具体的实测面积，业主有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担。三、上诉人请求二审法院按照中国人民银行公布的当年的基准利率计算违约金，具体数额为98305.60元。华顺公司辩称，金源小区为华顺公司与当地政府联合建设的，上诉人所购房屋所在的1号楼因规划问题，现在还没有办理房产证，其他32栋商品房都已办证。但1号楼早已交付业主使用，上诉人也领取了房屋钥匙，且于2014年就挂在网上销售，并多次带客户看房。上诉人以未验收房屋而要求华顺公司承担逾期交房违约金的诉讼请求不应得到支持。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。潘东向一审法院起诉请求：1.判令华顺公司支付逾期交房违约金63000元。2.判令华顺公司退还未达购房面积的款项约3平米，计算8000元。3.判令华顺公司补偿房屋内未建隔墙的装修补偿款6000元。一审法院认定事实：2012年2月6日，潘东、案外人江**玲与华顺公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：潘东、江**玲购买华顺公司开发建设的位于××花湖开发区××小区××单元××号房屋一套;房屋建筑面积103.70平方米，单价每平方米2082.90元，总金额216000元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以房管局最终的实测面积为准，多退少补；出卖人应当在2012年5月30日前将经验收合格，并取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给买受人；如逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，潘东在合同约定期限内支付了全部房款216000元。2012年6月18日，华顺公司发布通告，通知业主办理交房手续。2018年3月12日，金源小区A1#楼办理竣工验收备案。另查明，2015年7月1日，潘东将华顺公司诉至一审法院，要求华顺公司交付房屋，并支付违约金44273元。诉讼中，双方于2015年10月14日自愿达成调解协议，约定华顺公司赔偿潘东2012年5月30日至2015年10月14日期间的延期交房违约金20000元。2015年11月13日，华顺公司向潘东给付延期交房违约金20000元。2016年8月15日，潘东与案外人江**玲协议离婚，约定涉案房屋归潘东所有。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，受法律保护。合同签订后，原、被告双方均应按照合同及协议的约定履行各自的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，华顺公司应当在2012年5月30日前向潘东交付商品房，且交付的房屋应当经验收合格，并取得商品住宅交付使用批准文件。华顺公司虽于2012年6月18日发布通告通知交房，但涉案房屋直到2018年3月12日才办理竣工验收备案，在此之前，潘东有权拒收房屋，在此之后，潘东应当配合华顺公司办理房屋交付手续。华顺公司辩称潘东本次起诉构成重复诉讼，一审法院认为，构成重复诉讼需满足前诉与后诉的诉讼请求相同，潘东在前诉中要求华顺公司支付2012年5月30日至2015年10月14日期间的延期交房违约金，而本次主张2012年12月13日至2020年6月9日期间的延期交房违约金，计算时间重合了部分，但并不完全相同，故对华顺公司以重复诉讼为由要求驳回潘东全部诉讼请求的辩解意见不予采信。综上，一审法院仅支持华顺公司从2015年10月15日起至2018年3月12日期间按日计算向潘东支付已付房价款万分之一的违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以房管局最终的实测面积为准，多退少补。潘东提交的是金源小区A1号楼单元及楼层的面积，而涉案房屋尚未办理产权登记，待涉案房屋办理产权登记后，如产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方根据合同约定多退少补。潘东提交的证据不足以证实华顺公司应当补偿其6000元装修款，且该公司在庭审中承诺，虽然并未规划两堵墙，但如果潘东要求砌两堵墙，公司将安排将两堵墙做起来，故对潘东的该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百四十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、湖北华顺置业有限公司于判决生效后十日内向潘东支付逾期交房违约金19008元。二、驳回潘东的其他诉讼请求。一审案件受理费1725元，减半收取计862.50元，由潘东负担649.60元，湖北华顺置业有限公司负担212.90元；该费用潘东已预交，待判决生效后，湖北华顺置业有限公司承担的诉讼费由其直接向潘东支付。本案二审期间，潘东向本院提交《个人购房担保借款合同》复印件一份，拟证实购买的案涉房屋办理了银行贷款，存在经济损失。经质证，华顺公司认为该证据与本案无关，达不到其证明目的。本院对该证据认定如下：潘东为购买房屋在银行贷款，系另一法律关系，与本案无关。银行贷款利息不能认定为潘东的实际损失。本院对该证据不予采信。经审理查明，原判认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、华顺公司逾期交房的天数问题；二、逾期交房违约金的计算标准问题。关于焦点一。潘东与华顺公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律禁止性规定，依法受法律保护，合同双方均应按合同约定履行各自的义务。合同第九条约定了逾期交房违约金的计算办法，即逾期交房超过90日后，买受人可选择解除合同或主张出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。潘东在华顺公司未按合同约定时间交付房屋后，于2015年7月1日选择诉讼的方式向该公司主张逾期交房违约金符合法律规定和合同约定。经一审法院主持调解，双方达成协议，“由华顺公司支付潘东2012年5月30日至2015年10月14日期间延期交房违约金20000元，潘东自愿放弃其他诉讼请求”。由此可见，潘东已对2012年5月30日至2015年10月14日的逾期交房违约金进行了主张并依法处分了自己的诉讼权利，自2015年10月15日之后逾期交房违约金可另行主张。2018年3月12日华顺公司办理竣工验收备案，可认定华顺公司已具备向业主交付房屋的条件。潘东作为业主，应配合华顺公司办理房屋交付手续。潘东诉称理由不足以证实华顺公司不具备交房条件，其自认于2014年将案涉房屋挂在网上出售的行为更无法印证至今未接收房屋的事实。本院对其逾期交房违约金应从2012年5月30日暂计算至上诉之日止的上诉理由不予支持。一审法院认定华顺公司逾期交房违约天数从2015年10月15日起计算至2018年3月12日并无不妥，本院予以维持。关于焦点二。潘东主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的相关规定，调整合同约定的逾期交房违约金。本院认为，首先，上述法律规定适用于约定的违约金低于违约造成的实际损失的情形。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依照上述法律规定，潘东负有证实约定的逾期交房违约金不足以弥补其实际损失的举证责任，现潘东提交证据无法证明其是否存在实际损失，其应承担举证不利的法律后果，即不符合以约定的违约金低于违约造成的实际损失为由主张增加违约金的适用情形。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的适用，以合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算办法，或损失数额难以确定为前提。而本案当事人在合同中对违约金的计算方式进行了明确约定，故本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的适用情形。故潘东称合同约定的逾期交房违约金过低应予以调整的上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，潘东的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1782元，由潘东负担。本判决为终审判决。审判长  黄剑萍审判员  缪冬琴审判员  项 萌二〇二〇年十二月十六日法官助理刘林立书记员王恋