江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5854号上诉人（原审被告）：徐州市盛和房地产开发有限公司，住所地徐州市泉山区云龙观邸售楼部。法定代表人：赵亚新，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗海波，江苏汇君律师事务所律师。委托诉讼代理人：付旺，江苏汇君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王永峰,住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：李秀兰，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：王某某，住徐州市泉山区。法定代理人：王某(王某某之父)，住徐州市泉山区。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：秦吉良，江苏宁致律师事务所律师。原审第三人：江苏省安捷岩土工程有限公司，住所地徐州市云龙区和平路宝龙广场****。法定代表人：顾浩，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蔡波，江苏汇君律师事务所律师。上诉人徐州市盛和房地产开发有限公司(以下简称盛和公司)因与被上诉人王永峰、李秀兰、王某某，原审第三人江苏省安捷岩土工程有限公司（以下简称安捷公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初6865号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人盛和公司的委托诉讼代理人罗海波、付旺、被上诉人王永峰及王某某的法定代表人王某及三被上诉人的共同委托诉讼代理人秦吉良，原审第三人安捷公司的委托诉讼代理人蔡波到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。上诉人盛和公司上诉请求：1.请求依法撤销(2019)苏0311民初6865号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人向第三人安排的人员支付68万元现金是总房款456.8108万元的组成部分，是取得与上诉人签订书面《商品房买卖合同》的前提，是双方建立买卖合同关系所附前提条件。1.通过被上诉人提供的视频证据，在视频中被上诉人王永峰二次陈述68万元现金房款不开收据是事先双方通过关系说过的。上诉人在庭审中向被上诉人发问时，被上诉人又虚假陈述否认该情节，但视频证据可以证实不开收据不开发票上述约定存在。2.视频证据开始部分被上诉人王永峰说：“晚买一个月多交那么多钱”，被上诉人王永峰儿子王某说：“晚买一个月哪差哪么多钱，当时我来问了”。被上诉人父子之间的对话表明，68万元现金是房款。(被上诉人整理的书面文字部分未记载该部分对话内容)。3.庭审中上诉人询问被上诉人：如果你不交68万元现金房款开发商会不会把房子出售给你？上诉人回答：不会。交付68万元现金房款，是取得与上诉人签订《商品房买卖合同》所附前提条件，是双方建立买卖关系的基础。4.被上诉人缴纳完毕总房款456.8108万元后，上诉人销售人员将书面合同给被上诉人看，并说咱这个合同就按388万元房款签(言外之意就是说合同中价款只签388万元房款)，被上诉人没有提出反对，足以证明68万元现金是总房款的组成部分。综上：双方事先协商一致，在《商品房买卖合同》签订之前，给付68万元现金房款，是双方建立房屋买卖合同关系所附的前提条件，一审判决判该民事行为无效无法律依据。二、上诉人与被上诉人双方口头约定，在《商品房买卖合同》签订之前，支付现金68万元房款，不违反法律、行政法规的强制性规定。理由如下：1.一审法院认为上诉人收取68万元现金的行为，违反《城市房地产开发经营管理条例》第28条、国家发改委《商品房销售明码票价规定》第13条、《江苏省商品房销售明码标价实施细则》第10条、徐州市政府(2017)徐政法33号《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展意见》，并认为是禁止性规定，进而上诉人收取68万元现金没有合同及法律依据，属于不当得利，上诉人认为上述观点是错误的。首先，一审法院法引用条文错误，《城市房地产开发经营管理条例》是国务院第248号令，判决书中引用的第698号令是《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》。第248令第28条规定内容是：房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。其次，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。从该条例题目“经营管理条例”就可以看出该条例管理性规范，是规范开发商开发经营行为的，违反该条例的法律责任是由相关主管部门进行处罚，并不导致合同无效。第三，第三人取得68元现金房款是依据上诉人与被上诉人口头约定在先，第三人取得68元现金并非没有合同依据。从视频证据能够证明是房款，并非一审法院认为的无明目的另行收费。2.合同是否有效应依据双方行为是否违反法律、行政法规来的强制性规范来进行判断。(1)根据《合同法》解释(二)第十四条规定：合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。(2)效力性强制性规范：是指法律及行政法规明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反后将导致合同无效，但若使合同继续有效则损害国家利益和社会公共利益的规范。简而言之，就是违反效力性强制性规范的行为不仅会受到处罚，而且该行为在民商法上不具有法律效力。管理性强制性规范：是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。简而言之，就是违反管理性强制性规范的行为虽然会受到处罚，但是该行为在民商法上仍然具有效力。双方口头约定在先支付68万元现金房款，不违反任何规定。双方口头约定在《商品房买卖合同》之外另行支付现金68万元房款，是双方协商一致的结果，该约定不违反法律、行政法规的效力性强制性规范。三、一审法院认为被上诉人将68万元现金交于上诉人的二名销人员无事实依据。首先，视频录像显示，被上诉人将现金放在茶几上，第三人的收款人员在清点完毕后直接拿走，上诉人的二名工作人员并没有与现金有任何接触。其次，第三人出具的证明显示，被上诉人购买的房产是其抵债房产并委托出售，且证明取走现金的人员是其安排的人员。因此，一审法院认为被上诉人将68万元现金交于上诉人的二名工作人员认定事实错误。综上所述，通过视频证据及庭审中被上诉人认可不支付68万元现金，上诉人就不会将房产出售给被上诉人，证明被上诉人支付的68万元现金是总房款的组成部分，是双方建立房屋买卖合同关系的前提，且第三人取得68万元现金房款，不违反法律、行政法规的强制性规定，故，一审法院认定事实错误，应依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。庭审中上诉人就被上诉人缴纳给原审第三人68万元现金系房款的事实补充如下：首先，明确知晓涉案房屋销售情况的不仅上诉人、被上诉人以及原审第三人，还有一位案外人马景伟。马景伟系徐州市泉山区政府原党组成员，徐州市公安局泉山分局原党委书记、局长。因受贿罪、徇私枉法罪已被追究刑事责任，而马景伟是被上诉人为了购买涉案房屋所找到的中间人。其次，涉案房屋最初商定的房款总价为4648108元，被上诉人应当刷卡支付3888108元。现金支付76万元，被上诉人第一次找到中间人马景伟协调，协调的结果是为其减免房款5万元，被上诉人应当通过现金支付房款，调整为71万元。从被上诉人一审提交的视频可以明显看出，被上诉人携带的现金共计70万元，在得知减免的金额为5万元时，显然被上诉人携带的现金不足以支付房款，因此视频中出现了被上诉人在售楼处再次通过电话找到中间人，马景伟协调，协调的结果是再减免房款3万元，最终被上诉人现金支付的房款为68万元。因此视频中出现了被上诉人从70万元现金中取出2万元的情况。第三，被上诉人于2017年10月26日购买涉案房屋，缴纳68万元的现金购房款，却直至2019年10月30日才提起本案诉讼，显然与常理不符。而被上诉人虚构案件事实，提起本案诉讼，究其原因系中间人马景伟因涉嫌受贿罪、徇私枉法罪被采取强制措施，被上诉人已经没有顾虑。对于以上补充的案件事实，由上诉人方证人证言予以佐证，法庭亦可向马景伟核实相关情况，在马景伟已被追究刑事责任的情况下，其会对案件事实作出最为客观的陈述。被上诉人王永峰、李秀兰、王某某答辩称：一、上诉人在上诉状中自认收取68万元合同价外款，系根据口头约定，明显违反了国务院248号令《城市房地产开发经营管理条例》第28条的规定。该条规定“以应当签订书面合同”为强制性要求，排除了当事人之间以口头约定形式订立商品房买卖合同或者补充协议的可能性和有效性。换言之，该条规定禁止当事人采用口头约定。所以上诉人主张的口头约定违反法律规定的强制性和禁止性，属违法行为，应认定为无效。而且国家发改委、江苏省政府、徐州市政府的关于商品房销售“一价清”的规定和文件，是按照立法法的相关规定，在国务院248号令的基础上作出的具体执行的相关规定，符合法律规定，贯彻了国家关于维护和治理目前房地产市场的稳定和发展的精神。“一价清”规定，排斥了在合同价外另行加价，不允许在合同价之外有其他价款出现和存在。第二，上诉人以口头约定为由实施的价外款，也违背公序良俗，即诚实信用，依照合同法及民法通则的规定，应当认定为不当得利。上诉人不仅违反上述强制性规定，而且其行为的违法性还表现在不交现金就不签合同，强迫交易，打破交易规则和交易惯例，违背公序良俗。收取现金，不开具发票或收据，违反诚实信用原则，以及偷税漏税等等。三、上诉人在上诉状中的陈述自相矛盾，一方面上诉人认为68万元是总房款，一方面提出该68万元其工作人员没有收取该现金，而是由第三人收取，是第三人的抵债房委托其出售。矛盾之处在于被上诉人所购房屋，是登记在上诉人名下的房产，被上诉人是与上诉人之间达成签订商品房买卖合同。实际履行该合同的也是被上诉人和上诉人，被上诉人按照合同约定向上诉人支付房款，而上诉人向被上诉人交付房屋，与第三方无关。交付现金是在上诉人售楼处内，由上诉人的工作人员接洽，被上诉人并当面点清交接了68万元现金，既然上诉人自述68万元系房款的组成部分。那么被上诉人按照合同约定，只能向上诉人交付款项，而不可能交付给其他任何人。四、上诉人主张的第三方与上诉人之间的关系与被上诉人无关，被上诉人从来不知道有第三方存在，也无任何证据证明被上诉人与第三人有交集。即使存在如上诉人所述，其与第三人之间有协议，但该协议只能从约束上诉人与第三人，而不能约束被上诉人。根据本案事实和证据，只能证明购房款合同价转让给了上诉人，现金在售楼处交给了上诉人的工作人员，至于上诉人收款以后是用于抵债还是其他用途，与被上诉人无关。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，应当予以维持。对于上诉人强调被上诉人购买房屋是经马景伟介绍，与本案双方争议的68万元的性质没有关系，而且上诉人所陈述的不符合事实。被上诉人从银行提取的有证据证明只是70万元，是按照上诉人的要求支付了68万元。在视频当中能够明确地反映出取款70万元，并且抽取了2万元，剩余68万元支付给了上诉人一方，根本不存在所谓的从76万元减为71万元，又减为68万元的过程，而且上诉人所强调的马景伟的问题，与本案没有任何关系，本案的处理不应受马景伟问题的影响。原审第三人江苏省安捷岩土工程有限公司陈诉：第三人认可上诉人的主张以及上诉人所陈述的本案所涉及的案件事实。王永峰、李秀兰、王某某一审诉请：1.判令被告向原告返还款项68万元及利息8.16万元(利息以68万元为基数，按年息6%计算至起诉之日，请求计算到给，诉付完毕之日止)，合计为76.16万元；2.本案全部诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2017年10月26日，三原告与被告盛和公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定王永峰、李秀兰、王某某购买盛和公司开发的位于徐州市房屋一套，建筑面积共233.52平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米(人民币)16650.00元，总价款为3888108.00元。合同第七条约定，买受人于签订本合同前向出卖人一次性付款支付该商品房全部价款。同日，原告依约向被告支付了全部房款，被告开具给原告云龙观邸A4栋1单元3901室的房款江苏增值税普通发票一张，总价为3888108.00元，该发票证明被告收取原告按合同约定支付的房款并按国家规定开具了相应发票，在备注栏有共有人李秀兰和王某某。2017年10月26日上午，原、被告在签订购房合同之前被告收取了合同之外的68万元现金，未向原告出具收条或发票。2019年10月14日，原告购买的房屋按照国家规定办理了产权证书。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告依约向被告支付了全部购房款，被告按合同约定向原告开出增值税普通发票，发票显示涉案房产总价为3888108.00元。至此，原被告签订的《商品房买卖合同》履行完毕。关于被告另行收取原告68万元现金问题，一审法院认为，国务院令第698号《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任”。国家发改委商品房销售明码标价规定第十三条“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”。住建部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知建房[2016]223号二、依法查处房地产开发企业不正当经营行为，第（六）规定“商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用”。江苏省商品房销售明码标价实施细则第十条明确规定：“商品房销售实行一价清制度即商品房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格。……合同成交价格之外不得收取其他费用”。徐州市政府关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知（徐政办发【2017】163号）“一、严格执行新建商品住房销售明码标价制度。新建商品住房销售明码标价实行一套一标。采取优惠折扣销售的商品住房，所有优惠必须以备案价格为基础，不得擅自提高价格弄虚作假”。根据以上法规、文件规定可以认定，被告另行收取原告68万元现金，既不开具发票也不出具收条属于无明目的另行收费，显然违反上述法规及政策、文件禁止性规定，应视为不正当经营行为。因被告收取原告现金的行为没有合同及法律依据，属于不当得利应予返还，并赔偿原告相应的利息损失。原告要求按年息6%计算利息证据不足，不予全额支持，应按法定利率计算利息。对原告的符合法律规定的诉请，予以支持。根据双方确认的原告提供的录像证据显示，原告的68万元现金是在被告售楼处交予被告的销售人员杨经理和郭丹丹。被告辩称，房屋处置权人收取68万元现金房款，证据不足，不予采信。一审法院遂判决如下：一、被告徐州市盛和房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告王永峰、李秀兰、王某某680000元及利息（以680000元为基数，自2017年10月26日起至2019年8月19日，按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付利息；自2019年8月20日起至被告实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付利息）；二、驳回原告王永峰、李秀兰、王某某的其他诉讼请求。经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：上诉人与被上诉人口头约定，在书面合同388万余元的房价基础上加收68万元的行为效力是否有效。二审期间，上诉人申请其两名工作人员郭丹丹、杨永灵作为证人出庭作证，证明合同总价款是4568108元，分为两部分，一部分是体现在合同中的3888108元，另一部分是现金68万元房款。被上诉人在事先也是认可过的这种交易方式,不违反相关法律法规的强制性规定。被上诉人质证认为：第一，证人的身份是上诉人的员工，与上诉人有利害关系，而且证人的陈述与上诉人在庭上的补充意见出奇的一致。显然是先沟通好了。第二，证人多次强调涉案房屋是安捷公司的，与事实不符。第三，与本案类似的情况在该小区大概有70起，上诉人并不是如其所述的原因销售房屋，而是为了偷税漏税，而且是为了在网备价格之外涨价销售而采取的措施。不论双方口头约定如何，但如果口头约定违反法律规定，照样是无效的。原审第三人江苏省安捷岩土工程有限公司质证认为：第二位证人的陈述，客观真实的反映了本案房款的构成以及房款的支付方式，是符合工抵房房屋销售的模式和惯例，以及交易习惯。一审查明事实二审予以确认。本院认为，被上诉人王永峰当庭陈述，被上诉人当时到上诉人处看房的时候涉案房屋的标价就是400多万，上诉人并未告知涉案房屋是工抵房的事情，当时是先交付68万元才能签订商品房买卖合同。之所以双方发生争议，是因为上诉人收取了被上诉人的68万元并签订《商品房买卖合同》后，上诉人仅向被上诉人出具了合同载明的金额的购房发票，被上诉人向上诉人索要签订合同前交付的68万元的发票或者收据，上诉人均不予提供而引起。本院认为，根据被上诉人陈述，可以确定被上诉人购买涉案房屋时明知涉案房屋的交易价格为4568108元，而非被上诉人现主张的《商品房买卖合同》载明的3888108元，被上诉人支付的68万元应为购房款。现上诉人已按约交付房屋并将房屋过户登记至被上诉人名下后，被上诉人诉请要求返还68万元购房款有违诚实信用，本院不予支持。被上诉人抗辩上诉人收取的68万元，未开具发票或者收据，亦未在双方合同约定价款内，违反了相关行政法规，应为无效。对此，本院认为，被上诉人主张的行政法规、政策系房地产市场的管理性规定，不影响本案中双方当事人签订的合同效力。至于上诉人因违反相关行政管理法规的法律后果，应由相关行政职能部门予以处理。因此，一审法院将上诉人收取的未开票据的68万元作为不当得利，不具有事实和法律依据，本院依法予以纠正。综上，上诉人的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条、第十六条、第二十六条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初6865号民事判决书；二、驳回王永峰、李秀兰、王某某的诉讼请求。一审案件受理费11416元，二审案件受理费11416元，合计22832元，由被上诉人王永峰、李秀兰、王某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  苏 团二〇二〇年十二月十七日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷