河北省张家口市崇礼区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）冀0709民初485号 原告：宋伟超，男，1990年4月10日出生，汉族，住河北省张家口市崇礼区。 被告：张家口市宣化钢龙房地产开发有限公司崇礼分公司，住所地河北省张家口市崇礼区西湾子镇伯顿庄园**商业楼A段**商铺。 负责人：孟庆海，公司经理。 委托诉讼代理人：盛股权，公司员工。 委托诉讼代理人：辛俊欢，公司员工。 原告宋伟超与被告张家口市宣化钢龙房地产开发有限公司崇礼分公司（以下简称钢龙公司崇礼分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法进行审理。 原告宋伟超向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金90173.25元；2.请人民法院依法判决被告退还原告房款20054元；3.请法院依法判决被告将地下室费用19710元退还原告；4.请法院依法判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年5月18日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告在被告处购买由被告开发建成的位于河北省张家口市崇礼区房屋一套，用途为住宅，面积92.96平方米，每平方米5400元，总价501984元，合同约定交房日期为2016年7月31日，合同签订后，原告依约向被告支付了房款，被告依约交付了房屋，但被告未按照法律规定的时间，为原告办理房产证，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条规定，原告在2016年8月就将契税及公共维修基金款项交于被告，而被告在2017年11月才将上述款项交于税务机关，原告认为被告的违约是主观意识的故意违约、该违约导致原告办理房产证的目的不能实现，应属于根本违约，应根据《商品房买卖销售管理办法》第三十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条及相关法律规定，向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，《商品房销售管理办法》第三十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）规定。原告认为，原告与被告之间依法订立的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，是合法有效的，且原告已按约履行合同义务，依法依约，被告应当承担延期办理房产证的违约金，给原告造成损失的，还应当赔偿损失。违约日期应从《商品房买卖合同》签订之日起，即2016年5月18日后90天，即2016年8月18日至2019年8月1日，共1095天，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即年利率6%加收50%即9%，以房款501984元为基数，501984×9%÷365＝123.78元，即每天的违约金为123.78元，82.35×1095＝90173.25元。原告购买的房屋价格为每平米5400元，房屋面积为92.96平米，总价为501984元，原告向中国银行贷款35万元，首付款为501984－350000＝151984元，加地下室19710元、契税7530元、公共维修基金6508元、采暖费2540元、水表电表热力表4200元、办证费552元、有线电视入网费600元、太阳能2600元，共196224元，故原告应向被告交纳房屋首付款196224元，但被告和原告收216278元，多收了20054元。该行为构成不当得利，应予退还。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》建房［1995］517号文件第八条、国家标准《房产测量规范》的规定，，地下室应计入公摊面积被告应将地下室费用退还原告。 被告张家口市宣化钢龙房地产开发有限公司崇礼分公司辩称，首先第一条是原告诉求逾期办理房产证的违约金，首先合同并没有约定办证期限。办理房产证需要契税和公共维修基金，原告交付的是我个人的账户，并没有进入公司账户。原告购买的是期房，2016年5月购买期房，8月交付契税，但是办证环节有很多，房屋需要办大房本，之前需要有竣工验收报告，我单位的竣工验收报告是在2016年10月颁发的，之后才可以办理大房本，单位全权委托我个人办理。在2016年底正好遇到土地局整合，有半年左右一直到2017年5月份左右才整合完毕，整合完毕不意味着可以办理房产证。第一需要做备案，第二交公共维修基金，第三交契税，第四才可以办理不动产证。刚才说了办理备案时因为不动产和交易所合并需要的资料和以前的资料完全不一样，而且不管去做哪个环节都不是给某一业主做，需要去批量做，不是今天交了费就可以做，还需要很多环节，所以有时间差的问题。在交易所2017年9月20日做的备案资料大概三十份，然后就可以交契税了，契税票和维修基金票大概是在2017年11月份交了，也是批量交的。在2018年8月1日正式出原告的不动产证。所以从原告2016年5月买期房到2016年10月9日的时间不应该算的，应该从2016年10月9日到2018年8月1日不到2年的时间办理，我们不属于违约，而且合同没有约定办证期间。二、原告在2016年5月购买的房子其实是别人的房子，大概在2015年底左右证人去某，他只交了我2万定金，本来应该交5万定金，所以只有收条。过了一个月左右证人来和我说不再购买该房子，他让我售楼部把这个房子卖掉，并且多卖2万块钱，当时房子比较好卖，所以我就答应了证人。之后我就把房子卖给了原告，当时我说的很清楚，你买房子交给单位多少钱，另外的多的2万元钱款是给别人的，我认为原告是认可了他才把房款打给我个人的账户，我和原告说的很清楚。他打的款项中只有一部分是给我公司的，所以原告起诉退房款是不成立的。我认为当时原告是听明白了所以他才把我公司的房款及给证人多收的2万元同时都打到了我的个人账户。三、、地下室费用，地下室我们只收了成本费我们和政府签署的商品房协议中也包括地下室的费用，政府在签协议前一定是慎重考虑过的，所以退还原告的地下室费用是不成立的。 本院经审查认为，2016年5月18日，原告宋伟超与张家口市宣化钢龙房地产开发有限公司（以下简称钢龙公司）签订《商品房买卖合同》，购买其开发的伯顿庄园小区A12幢2单元502室房屋。2017年8月30日钢龙公司申请将伯顿庄园A12号楼2单元502室受让给宋伟超，2017年9月20日张家口市崇礼区房地产交易所审批通过。因本案商品房买卖合同的相对方是钢龙公司，协助办理房屋产权证的主体也应是钢龙公司，被告钢龙公司崇礼分公司与本案无关，不是本案适格被告。因此原告宋伟超的起诉不符合法定条件。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、一百五十四条之规定，裁定如下： 驳回宋伟超的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  闫洁茹 二〇二〇年十二月八日 书记员  马鑫鑫 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定范围 裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。