北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8561号上诉人（原审被告、反诉原告）：李继军，男，1954年8月24日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：许月英，女，1952年8月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：马文杰（许月英之女），女，1978年9月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周绍杰（许月英之女婿），男，1974年4月28日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人李继军因与被上诉人许月英房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初6047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。李继军上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判许月英向李继军支付租金32516元，并按每天万分之五的标准支付滞纳金。二、本案一、二审诉讼费由许月英承担。事实和理由：一、一审判决没有体现司法的公正、公平。本案中，李继军无违法、违约情节。许月英存在故意造成李继军财产损失的行为，李继军的合法财产（4个月的租金）未受到法律的保护。二、一审判决对事实、责任认定不清。李继军曾经前后共计6次提出收房要求并于最后自行收回，没有任何拒绝收房的表示或行为。许月英对李继军的收房要求，以未先退押金为由予以拒绝。即：无任何正当理由，实际控制房屋，且明知李继军收不到房会受到租金损失，但仍执意为之，属故意造成他人财产损失的违法行为，理应承担相关责任，而这一情节的责任认定一审判决中未予确定。三、一审法院适用法律不当。一审法院不支持李继军要求许月英支付其他时间的租金及逾期支付租金的违约金，未释明依据的哪项法律条款，李继军认为一审法院依据的是《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，但该条适用的前提条件是“当事人一方违约”。一审法院一方面认定许月英没有违约行为，李继军不得主张违约金，另一方面又以许月英为“一方违约”者，适用上述法律条文判李继军不得要求损失赔偿，自相矛盾，故属于适用法律错误。许月英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。许月英一审诉讼请求：1、请求判令李继军退还房屋租赁押金8000元及利息、电费余款160.09元、燃气热水器安装费175元、燃气热水器维修费60元；2、请求判令李继军承担本案所产生的一切费用。李继军一审反诉请求：1、请求判令许月英支付2019年10月25日至2020年2月27日的租金32774.19元；2、请求判令许月英支付逾期支付租金的违约金16000元；3、请求判令许月英支付电费36元、燃气费84.02元、歌华有线电视费54元、开锁费710元；4、请求判令许月英返还电卡；5、请求判令许月英支付茶几、置物架无法返还的折价补偿款300元。一审法院认定事实：2017年7月18日，李继军（出租人、甲方）与许月英（承租人、乙方），北京我爱我家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订房屋租赁合同，约定：乙方承租北京市海淀区×××房屋；租赁期限2017年7月25日至2018年7月24日；月租金8000元，押金8000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；逾期支付租金，应按照月租金的200%支付违约金。房屋交割清单显示李继军交付的物品中含茶几1个、置物架1个。2017年7月19日，李继军收取押金8000元，现尚未退还。合同到期后，双方口头约定按原条件继续租赁。许月英表示双方口头约定如果不租了提前说一声就可以，且是因李继军要涨租金，双方协商不成，李继军要求其于10月25日搬走。李继军表示双方口头约定如果不租了要提前3个月通知对方。许月英与李继军因租金上涨问题协商不一致，李继军要求许月英于2019年10月25日搬走。许月英主张其于2019年10月25日搬走大部分物品，剩余少量物品于2019年10月29日搬走，其通知李继军最后的收房时间为2019年10月30日。李继军表示其不知晓许月英具体什么时间搬的，但是其2019年10月30日到租赁房屋处时许月英已搬离，但许月英未交还钥匙。许月英主张因李继军不退还押金并拒绝收房，故其未交还钥匙，双方未办理交接手续。李继军主张双方约定需提前三个月通知对方不租，其认为许月英还有权使用房屋三个月，故其直至2020年2月27日法院告知其可自行收回房屋时才找开锁公司开锁，花费710元，李继军提交开修锁服务单予以佐证。一审法院认为：双方协商一致，可以解除合同。许月英与李继军在原房屋租赁合同到期后口头约定续租，双方未再签订书面合同。后因租金标准问题，双方未协商一致，李继军要求许月英于2019年10月25日搬走，许月英亦实际从2019年10月25日开始搬离，双方均以自己的行为明确表明解除合同的意思表示，故一审法院确认双方的房屋租赁合同于2019年10月25日协商一致解除。许月英主张其于2019年10月29日搬离完毕后并通知李继军于2019年10月30日收回房屋，故许月英仍需支付李继军2019年10月25日至2019年10月29日期间的房屋使用费1290元。因双方租赁合同已协商一致解除，李继军应向许月英退还押金8000元，李继军要求许月英支付其他时间的租金及逾期支付租金的违约金，一审法院不予支持。许月英要求支付押金的利息，于法无据，一审法院不予支持。李继军同意支付许月英剩余电费160.09元、热水器安装费175元，维修费60元，一审法院对此不持异议。许月英同意支付李继军电费36元、燃气费84.02元、歌华有线电视费54元，一审法院对此不持异议。就开锁费710元，因许月英未交还房屋钥匙，故开锁费用应由许月英承担。就茶几和置物架，交接物品清单上显示有上述物品，但许月英表示无法返还，李继军要求折价补偿300元，一审法院予以支持。关于电卡，许月英表示同意返还，一审法院对此不持异议。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、李继军于判决生效后十日内退还许月英押金8000元；二、李继军于判决生效后十日内支付许月英电费160.09元、热水器安装费175元，维修费60元；三、许月英于判决生效后十日内支付李继军2019年10月25日至2019年10月29日期间的房屋使用费1290元；四、许月英于判决生效后十日内支付李继军电费36元、燃气费84.02元、歌华有线电视费54元、开锁费710元、物品折价补偿300元；五、许月英于判决生效后十日内返还李继军电卡；六、驳回许月英的其他诉讼请求；七、驳回李继军的其他反诉请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据李继军的上诉理由，本案的争议焦点是：许月英是否应当向李继军支付2019年10月30日至2020年2月27日的租金以及逾期支付租金的违约金。一审法院认定李继军与许月英均以自己的行为明确表明解除合同的意思表示，并确认双方的房屋租赁合同于2019年10月25日协商一致解除，具有事实和法律依据。根据查明的事实，许月英通知李继军最后的收房时间为2019年10月30日，且李继军亦于当日与房屋中介一起到涉案房屋处。李继军称许月英未提交交费票据，当日无法核实水电气等费用，因此无法进行房屋交接，无法给许月英退押金。但是本院认为李继军的该项理由明显不能成立。首先，根据生活常理，居民生活使用的水电气等费用的核实程序并不复杂，所需时间较短，而且房屋中介当时在场，其更应熟知核实水电气等费用的程序。其次，电表中显示的数额系剩余电量，李继军应支付许月英相应的电费，故此项费用无须核实，亦不存在许月英拖欠李继军电费的情况。最后，许月英已于2019年10月25日搬走大部分物品，其无意继续占有、使用涉案房屋，且其即便拖欠了部分水电气等费用，但该数额亦远远小于李继军应向其退还的押金8000元，许月英没有理由不积极要求结清上述费用，进行房屋交接，从而使得李继军尽快向其退还押金。综上所述，许月英通知李继军于2019年10月30日收房，但李继军未于当日收房，责任主要在于李继军。而且在案证据亦无法证明许月英于2019年10月30日之后继续占有、使用涉案房屋。因此李继军要求许月英支付2019年10月30日至2020年2月27日的租金以及逾期支付租金的违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。李继军关于一审法院适用法律不当等其他上诉理由均不能成立，本院不再一一赘述。综上，李继军的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费613元，由李继军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  董 伟二〇二〇年十二月十一日法官助理  胡保峰书 记 员  张 雪