广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终3077号 上诉人(原审被告)：桂平市鑫盛投资实业有限公司，住所地：桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛嘉园，组织机构代码号：687785413。 法定代表人：杨正新，公司总经理。 委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄时琼，女，1965年11月20日出生，汉族，住桂平市。 被上诉人（原审原告）：陈俊科，男，1965年10月13日出生，汉族，住桂平市。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨竞，广西桂力（贵港）律师事务所律师。 上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司（以下简称鑫盛公司）因与被上诉人黄时琼、陈俊科商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂平市人民法院（2020）桂0881民初2986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 鑫盛公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由：1.上诉人只有资料备案的义务，没有保证发证的义务，即使资料齐全，因购买人原因或因政策变动、不可抗力的原因等，不动产部门可能不颁发或延迟颁发房产证。不动产部门在收到办证资料后到颁发证书期间不应当计算在违约期间。2.涉案房屋已交付给被上诉人，实现了合同的根本目的和房屋最大价值功效，没有取得产权证书不会产生实际影响，一审判决的违 约金过高，应当调整。双方对逾期办证违约金没有作出选择，被上诉人对此是知道的，不应按合同没有约定违约金的相关规定处理，上诉人不应当承担逾期付款违约金。3.被上诉人一方面要求上诉人为其办证，一方面又要求退还办证费，一审判决上诉人全额退还办证费即是认定上诉人应为被上诉人垫付相应办证费用给不动产登记中心，与法律规定不符，也不符合合同约定，是错误的。综上，一审判决错误，请求支持上诉人的上诉请求。 黄时琼、陈俊科辩称,1.一审判决认定的违约金计算期间是正确的，上诉人已逾期办证几年时间，其主张扣除的期间，理由均不成立。2.一审判决的违约金是正确的，也没有过高。3.一审判决退还办证费也是正确的。办证是上诉人的义务，费用已包含在房价当中，不应当再另行收费。上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。 黄时琼、陈俊科向一审法院起诉请求：1.判令鑫盛公司支付逾期房屋所有权转移登记违约金给黄时琼、陈俊科（以299218元为基数，按年利率3%从起诉日起往前3年计算至鑫盛公司将桂平市西山镇鑫盛嘉园7A603房所有权转移登记至黄时琼、陈俊科名下止，暂计至起诉日的逾期违约金是26930元）；2.判令鑫盛公司返还办证费2000元给黄时琼、陈俊科。 一审法院查明：2013年7月16日，黄时琼、陈俊科与鑫盛公司签订《商品房买卖合同》，合同约定黄时琼、陈俊科购买鑫盛公司开发的位于桂平市队的名为桂平农产品产地批发市场（鑫盛嘉园）的第7幢Ａ单元603号商品房，总房款299218元。合同第十五条约定：鑫盛公司应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由鑫盛公司提供的资料报产权登记机关备案；如因鑫盛公司的责任，黄时琼、陈俊科不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、……；3、本条所称的“规定期限”是指《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期届满后超过一年。由于黄时琼、陈俊科的原因，交付后在约定期限内不能取得房地产权属证书的，由黄时琼、陈俊科自行承担责任。签订合同后，黄时琼、陈俊科已依约付清房款299218元给鑫盛公司，鑫盛公司于2015年1月10日将上述商品房交付给黄时琼、陈俊科。但鑫盛公司至今没有将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料提交至产权登记机关备案。 另查明，贵港市中级人民法院于2020年5月15日对鑫盛嘉园同一楼盘同一性质商品房案件作出再审生效（2020）桂08民再51号民事判决书，认为双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”约定了两个期限：1、鑫盛公司需在交房后500个工作日提交资料进行备案；2、取得房地产权属证书的期限为455日（90日+365日）。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。根据上述规定，鑫盛公司提供资料进行备案只是取得房地产权属证书的前提，条款约定提供备案资料的期限比办理产权证书的期限还长，与常理不符，应理解办证期限为455天，即违约时间应从交房之日起计算455日届满后的次日计算。其次，对于违约金计算标准问题。双方在合同中没有约定逾期办证违约责任的承担方式，根据鑫盛公司同类案件判决情况，违约金计算应以购房者已付的购房款为基数，按年利率3%计至购房者实际取得不动产证书之日止，但总额不能超过已付购房款总额的30%。 一审法院认为，黄时琼、陈俊科与鑫盛公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。双方签订的合同第十五条约定了办证违约情形，即鑫盛公司应在房屋交付使用后500个工作日内将办理权属登记的资料交有关部门进行备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第３项处理。但鑫盛公司至今没有提交办理房屋权属登记的资料至产权登记机关备案，造成黄时琼、陈俊科不能在合同约定的期限内取得房地产权属证书，鑫盛公司存在违约行为事实清楚，依法应承担违约责任。关于本案是否已经超过诉讼时效的问题。在涉案合同没有约定逾期办证违约金按整体数额计算的情况下，黄时琼、陈俊科请求的逾期办证违约金具有连续性，属于连续性债权，应按日作为单个债权单独计算诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分可予以支持。鑫盛公司于2015年1月10日将商品房交付给黄时琼、陈俊科后，在合同约定的时间（即交房后500天内）未能将商品房所有权登记在黄时琼、陈俊科名下，鑫盛公司逾期办证的违约金从2016年5月24日开始每日都在发生，黄时琼、陈俊科相应的请求权诉讼时效从发生之日起算为三年。黄时琼、陈俊科起诉之日为2020年7月27日，2017年7月27日之前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效，不予支持。2017年7月27日起至鑫盛公司办理不动产证书至黄时琼、陈俊科名下之日止的违约金未超过诉讼时效，予以支持。双方在合同中没有约定逾期办证违约责任的承担方式，根据鑫盛嘉园同一楼 盘同一类型案件已生效判决的情况，鑫盛公司应以购房款299218元为基数，从2017年7月27日起至鑫盛公司将涉案商品房的产权证书办理至黄时琼、陈俊科名下之日止按年利率3%计付违约金给黄时琼、陈俊科，但违约金的总额不能超过黄时琼、陈俊科已付购房款总额的30%。综上，对于鑫盛公司辩称本案全部超过诉讼时效及其不应承担逾期办证违约责任的辩解意见，与查明的事实不符，不予采纳。关于黄时琼、陈俊科预交的办证费问题。办理产权证书虽需要支出相关费用，但因涉案商品房的产权证书至今未办理至黄时琼、陈俊科名下，故鑫盛公司应退回办证费2000元给黄时琼、陈俊科，待涉案商品房的产权证书办理至黄时琼、陈俊科名下后，由双方根据办证的实际支出自行交接。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款的规定，判决：一、被告桂平市鑫盛投资实业有限公司应支付迟延办证违约金（以购房款299218元为基数，从2017年7月27日起至被告将涉案商品房的产权证书办理至原告名下之日止，按年利率3%计算，且违约金的总额不能超过购房款299218元的30%）给原告黄时琼、陈俊科；二、被告桂平市鑫盛投资实业有限公司应退回办证费2000元给原告黄时琼、陈俊科；三、驳回原告黄时琼、陈俊科的其他诉讼请求。案件受理费261元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。 一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据合同约定，如因鑫盛公司的责任，黄时琼、陈俊科不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.……；3.本条所称的“规定期限”是指《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期届满后超过一年。上述约定已将充分考虑了不动产部门办证的时间，鑫盛公司主张将不动产部门自收到办证资料到颁发证书的时间不计入违约期间，理由不成立，本院不予支持。双方在合同中对逾期办证违约金没有约定，一审根据本案的实际情况酌定逾期办证违约金的计算标准并无不妥，上诉人主张违约金过高，但未提供证据证实，本院不予采纳。被上诉人委托上诉人办理房屋所有权登记费用开支问题，与本案商品房预售合同纠纷虽有一定关联，但诉讼的法律关系（标的）并非同一类，非必要共同诉讼，且不宜在本案合并审理，当事人可以自行结算或依法 另行主张权利；一审法院合并审理欠妥，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项，之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂平市人民法院（2020）桂0881民初2986号民事判决第一、三项； 二、驳回被上诉人黄时琼、陈俊科请求判令上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司返还办证费2000元的起诉。 一审案件受理费261元，二审案件受理费523元，合计784元，由上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李业佳 审 判 员 刘 丽 审 判 员 陈品泉 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 谭晓敏 书 记 员 雷春扬