辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14728号上诉人（原审原告、案外人）：沈阳中安房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区三义街********。法定代表人：刘迎春，该公司执行董事。委托诉讼代理人：侯光远，辽宁良友律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：马洪艳，女，1975年3月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李永强，辽宁方正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：冯晓冬，男，1980年2月25日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人沈阳中安房地产开发有限公司（以下简称“中安开发公司”）与被上诉人马洪艳、冯晓冬案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。中安开发公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、确认案涉房屋归其所有；三、诉讼费由二被上诉人负担。事实与理由：原审判决认定事实与法律适用错误。1.一审判决违背债权与物权相区分原则，商品房交易合同备案登记是一项行政管理措施，并不产生物权变动的后果。本案中冯晓冬未依法办理预购商品房预告登记，也未办理所有权转移登记，仅办理了交易合同备案登记，所有权未发生变动，仍归属于上诉人所有。2.冯晓冬办理合同备案至今七年时间未办理贷款，属于根本违约。本案系案外人执行异议之诉，并非合同纠纷，审理的是标的物的归属及执行程序是否合法。原审法院用超长篇幅论证上诉人丧失合同解除权，超越职权范围，违反了不告不理原则。合同能否解除，如何解除，有多种方式，但并非案外人执行异议之诉的审理法院。3.与本案相同情况的案例和平区法院已经作出了类案裁判方式，一审法院丧失裁判的统一尺度。马洪艳辩称：上诉人对案件性质认知错误，本案是案外人执行异议之诉，不是商品房买卖合同纠纷，上诉人对本案的认知全部停留在商品房买卖的法律适用上，被上诉人与上诉人、冯晓冬之间没有商品房买卖关系，不存在商品房买卖的履约关系。上诉人与冯晓冬系商品房买卖的履约关系，上诉人在浑南法院就双方合同提起了合同之债的诉讼，确定了双方的债权债务关系，被上诉人与冯晓冬之间是另外的债权债务关系，与本案无关。在执行中，涉及冯晓冬个人财产的拍卖，上诉人对所有环节均清楚，且未提出异议，上诉人与冯晓冬自签订合同起至本案诉讼，过了诉讼时效，上诉人自己放弃权利，不应由马洪艳来承担。上诉人提供的案例均为商品房买卖合同纠纷，与本案没有关联系。中安开发公司向一审法院提出诉讼请求：1.不得执行沈阳市浑南区绮霞街8-11号1-6-1房屋；2.确认沈阳市浑南区绮霞街8-11号1-6-1房屋归原告所有，并撤销相关执行裁定解除相应执行措施；3.诉讼费用由被告负担。一审法院经审理查明：原审法院在执行申请执行人马洪艳与被执行人冯晓冬民间借贷一案中，于2017年5月6日作出（2016）辽0102执3689号执行裁定，预查封了位于沈阳市浑南新区，建筑面积193.19平方米的案涉房屋。该房屋为原告开发建设，并出售给被告冯晓冬。案涉房屋在沈阳市不动产登记中心进行合同备案登记，登记买受人为被告冯晓冬。2017年5月16日，法院在案涉房屋处张贴公告，公告内容为限令被告冯晓冬及实际占用人在15日内迁出案涉房屋，到期不履行，法院将强制执行。2017年6月1日，法院对案涉房屋采取强制执行。在物业公司的配合下，案涉房屋房门被打开。法院控制该房屋后，将该房屋交由申请执行人马洪艳进行保管。2017年6月30日，经沈阳市中级人民法院技术处摇号，随机确定辽宁中立房地产评估有限责任公司，对案涉房屋进行评估。2017年7月20日，该评估公司出具评估报告，案涉房屋的评估总价2,068,678元。2017年8月1日，原审法院通过公告方式，向被告冯晓冬送达了评估报告书、拍卖裁定书、拍卖通知书。并将拍卖裁定书、拍卖通知书等相关文书张贴在涉案房屋门前及该房屋单元门前墙壁上。根据拍卖规定，涉案房屋于京东网进行网络拍卖。第一次拍卖，以评估总价2,068,678元作为保留价，对案涉房屋进行拍卖，因无人竞买而流拍。第二次拍卖，其拍卖价格在第一次拍卖价2,068,678元基础上降幅20%，即1,654,943元，作为保留价进行拍卖。因无人竞拍，二次拍卖流拍。经征询申请执行人马洪艳，其同意以第二次拍卖价，接收拍卖涉案房屋。在扣除被告冯晓冬应给付申请执行人马洪艳欠款数额后，申请执行人马洪艳向原审法院补交了房屋拍卖差价款376,990元。2018年1月2日，原审法院作出（2016）辽0102执3689号执行裁定：一、将备案在被执行人冯晓冬名下位于沈阳市浑南新区（建筑面积193.19平方米）的房产交付给买受人马洪艳，房产所有权及相关权利自本裁定送达买受人马洪艳时起转移。二、买受人马洪艳可持本裁定书到有关管理机构根据该机构相关规定办理房产相应权利登记手续。2018年1月22日，原审法院向原告送达了通知书，将法院对涉案房屋进行拍卖的事项告知原告。2018年2月5日，原审法院将涉案房屋已拍卖结束及成交价格，将给买受人办理房产更名过户手续的通知送达给原告。2018年2月9日，原告以冯晓冬、马洪艳为被告向沈阳市浑南区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求被告冯晓冬给付其剩余的购房款1,171,000元及利息，并由被告马洪艳承担连带责任。2018年6月12日，沈阳市浑南区人民法院以被告不明确为由，裁定驳回原告的起诉。2018年2月12日，原告向原审法院提出执行异议，请求法院暂缓办理涉案房屋更名过户事宜。2018年3月27日，原审法院作出（2018）辽0102执异49号执行裁定，驳回原告的异议。原告对裁定不服，提出复议。2018年6月1日，沈阳市中级人民法院作出（2018）辽01执复146号执行裁定，撤销原审法院的（2018）辽0102执异49号执行裁定，发回原审法院重新作出裁定。2018年9月27日，原审法院作出（2018）辽0102执字447号民事裁定，驳回了原告提出的执行异议。另查明，2015年1月23日，原告与被告冯晓冬签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告将其位于沈阳市浑南新区，建筑面积193.19平方米的涉案房屋，出售给被告冯晓冬，房屋总价款为1,308,205元。合同同时约定，被告冯晓冬于合同签订当日，一次性付清购房首付款398,205元，并于7日内办理剩余购房款的银行按揭手续。逾期30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起，至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的万分之一向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，从合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金。同日，原告与被告冯晓冬还签订了《商品房买卖合同》补充协议，双方在协议中就买卖合同中的相关事项及物业服务进行了约定。同日，原告与被告冯晓冬签订《预购商品房预告登记约定书》，双方约定，将案涉房屋申请预购商品房预告登记。并约定，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产，不发生物权效力。出卖方于签订本协议后30日内，向房屋登记机关申请预告登记。同日，在收取被告冯晓冬交购房款137，205元后，原告在沈阳市不动产登记中心进行了合同备案。出卖人登记为原告，买受人登记为被告冯晓冬。备案登记簿记载被告冯晓冬于合同签订当日，付清购房首付398，205元。另查，被告马洪艳与被告冯晓冬存在多起民间借贷纠纷。为此，被告马洪艳分别起诉至原审法院。经审理，原审法院于2016年2月14日作出（2015）沈和民一初字第03375号民事判决：被告冯晓冬自该判决生效之日起十五日内偿还原告马洪艳借款194,000元；2016年7月27日，作出（2016）辽0102民初第909号民事判决：被告冯晓冬自该判决生效之日起十日内偿还原告马洪艳借款970,000元；2017年12月15日，原审法院作出（2017）辽0102民初第7769号民事判决：被告冯晓冬自该判决生效之日起十日内偿还原告马洪艳借款774,538.4元及利息。三个案件判决生效后，因被告冯晓冬未履行生效判决确定的义务，被告马洪艳于2016年11月后分别向法院申请执行。执行案号分别为：（2016）辽0102执3688号、（2016）辽0102执3689号、（2018）辽0102执1774号。在审理过程中，根据本案的情况，一审法院召集原告与被告马洪艳进行调解。被告马洪艳承诺按原告与被告冯晓冬签订合同约定的标准，一次性代为偿还被告冯晓冬所欠原告购房款本金及违约金，但原告不同意被告马洪艳代被告冯晓冬偿还所欠购房款项。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，能否执行案涉房屋，应当确定原告在被执行的财产之上是否拥有足以排除执行的实体权利。现分述如下：关于原告是否为案涉房屋的权利人，其权利是否合法、真实的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。根据原告提供的证据，原告取得了包括案涉房屋在内建设工程的国有土地使用证，规划许可证，施工许可证，用地规划许可证，依据这些证据，应当确认原告作为案涉房屋的开发单位，对案涉房屋享有的权利是合法、真实的。关于原告对案涉房屋，能否排除执行的问题。1.原告与被告冯晓冬签订的《商品房买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，原告与被告冯晓冬签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，《商品房买卖合同》合法有效。2.原告与被告冯晓冬签订的《商品房买卖合同》能否解除的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案原告与被告冯晓冬在《商品房买卖合同》中，就合同解除有明确的约定，在合同的约定和法律规定的期限内，原告未行使合同解除权，根据法律规定，原告的合同解除权消灭。因此，《商品房买卖合同》在双方间仍发生效力。依据《商品房买卖合同》的约定，原告对被告冯晓冬享有请求给付所欠房款、违约金的权利，并承担交付房屋办理物权变更登记的义务；被告冯晓冬对原告享有请求交付房屋、物权变更登记的权利，并承担给付房款和违约金的义务。双方间存在着合同债权债务关系。3.关于原告是否能够排除对案涉房屋执行问题。从法院对案涉房屋采取的预查封执行措施看，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案被告冯晓冬虽未取得案涉房屋所有权登记，但是案涉房屋的合同登记备案登记买受人。因此，法院对合同登记备案在被告冯晓冬的案涉房屋采取的预查封执行措施，符合法律规定。从法院对案涉房屋拍卖处分行为来看，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，原告与被告冯晓冬签订了《预购商品房预告登记约定书》，双方就预购房屋预告登记进行了约定，但由于未进行登记，案涉房屋不发生预告登记的效力。因此，依据法律规定，对预查封的案涉房屋采取拍卖执行措施，应当取得案涉房屋权利人的同意。因此，未经案涉房屋权利人原告的同意，不得对案涉房屋采取拍卖处置执行措施。由于原告与被告冯晓冬存在着《商品房买卖合同》关系，而原告合同的解除权已消灭，且原告也曾行使债权请求权，提起诉讼，案件只是基于被告不明确为由，由受诉法院裁定驳回起诉。在双方未依法对合同纠纷解决的情况下，如确定案涉房屋归属，将侵害合同当事人的权益。因此，对原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。因案涉房屋存在着合同纠纷，且涉案房屋进行了合同登记备案，被告冯晓冬在案涉房屋存在着权益，而被告冯晓冬为执行案件的被执行人，为保护申请执行人的权益，法院对涉案房屋所采取的拍卖、成交确认措施以外的执行裁定及执行措施，不宜撤销和解除。综上，在原告与被告冯晓冬签订的《商品房买卖合同》有效的情况下，原告作为案涉房屋的权利人，在执行标的享有足以排除强制拍卖执行的民事权益。对原告合理的诉讼请求，予以支持。由于原告在案涉房屋存在着相应的民事权益，并经法院对其执行异议进行审查，且案外人执行异议之诉与原告主张的合同债权请求权为不同的法律关系，对被告马洪艳关于被告主体不适格及原告的第一项诉讼请求提出的对象错误的抗辩，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：一、不得拍卖沈阳市浑南区绮霞街8-11号1-6-1房屋；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费9825元，公告费400元，由原告沈阳中安房地产开发有限公司负担9225元，被告马洪艳、冯晓冬负担1000元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，因案外人执行异议之诉案件审查的重点为案外人是否享有足以排除执行的民事权益，上诉人是否享有或丧失合同的解除权非案外人执行异议之诉案件审理范围，故一审判决论述上诉人的合同解除权消灭不当。关于上诉人主张确认案涉房屋归其所有问题，中安开发公司与冯晓冬签订《商品房买卖合同》，并办理合同登记备案，冯晓冬享有的是取得诉争房屋所有权的期待权，现案涉房屋买卖合同仍在履行过程中，即冯晓冬的权利尚处于变动过程中，故对中安开发公司提出案涉房屋归其所有，本院暂不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9825元，由沈阳中安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  金鑫审判员  王虹二〇二〇年十二月十一日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。