江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9300号上诉人（原审被告）：蔡磊，女，1978年5月20日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：张杰，江苏海越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱晓磊，男，1994年9月20日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：南京市浦口区青年食谈披萨店，住所地在南京市浦口区河滨路****。经营者：朱晓磊，该店经理。原审第三人：南京市浦口区人民政府江浦街道办事处，住，住所地在南京市浦口区江浦街道珠泉西路**/div>法定代表人：刘建武，该办事处主任。委托诉讼代理人：陈心竹，江苏袍泽律师事务所律师。上诉人蔡磊因与被上诉人朱晓磊、南京市浦口区青年食谈披萨店（下称青年披萨店）以及原审第三人南京市浦口区人民政府江浦街道办事处（下称江浦街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2020）苏0111民初2172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张卓慧独任审理，并于2020年11月13日公开开庭审理了本案，上诉人蔡磊的委托诉讼代理人张杰，被上诉人朱晓磊同时作为青年披萨店的经营者，江浦街道办的委托诉讼代理人陈心竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡磊上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回朱晓磊的诉讼请求；2、朱晓磊承担诉讼费用。事实及理由：1、蔡磊和朱晓磊于2020年5月已经协商好解除租赁合同，朱晓磊搬离，2020年5月由朱晓磊提出主动与蔡磊解除租赁关系，退还房屋，双方仅对剩余的房租和押金存在争议，且一审法院亦认定朱晓磊于2020年5月解除了租赁合同，故在双方合同已经解除的情况下，蔡磊不应当支付朱晓磊拆迁利益。在朱晓磊搬出前，朱晓磊实际上一直都没有因为该店取得多少营业收入。2、朱晓磊系承租人，其本身不享有拆迁利益。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿，故该补偿支付的对象是被征收人蔡磊。朱晓磊主张的签约期限内签约并搬家5%的奖励，房屋征收补偿协议系蔡磊所签，该项奖励的目的系鼓励被征收人在规定时间内签约，故该拆迁利益为蔡磊所有。朱晓磊主张的非住宅搬迁费，因双方租赁合同已经于2020年5月解除，故合同解除时，朱晓磊应当搬离，而蔡磊作为产权人亦有搬运行为，该搬迁费应为蔡磊所有。整个拆迁的过程与朱晓磊没有关系，搬迁过程没有任何朱晓磊的配合行为。朱晓磊主张的非住宅营业损失，蔡磊系产权人，房屋征收对于其造成了租金等损失，其损失远大于朱晓磊，涉案的房屋性质为商业用房，根据当地的拆迁政策，即使当时没有店铺经营，也应当给予对应的停业损失及搬迁费用，这是与房屋的性质有关，而与提前自愿与蔡磊解除合同的朱晓磊没有任何关系。朱晓磊系自己主动要求解除租赁合同，蔡磊亦同意退还其缴纳的剩余租金，该营业损失应为蔡磊所有。朱晓磊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2020年1月14日蔡磊就已经和征收部门签订了征收协议，其当时没有告知朱晓磊，还是朱晓磊到周围吃饭的时候，旁边店里人员告知朱晓磊，一直到5月份朱晓磊和蔡磊协商为了不影响蔡磊拿到提前搬迁奖励，也是为了配合政府拆迁，先把房屋交付给政府。关于补偿的问题，朱晓磊和蔡磊讨论协商过，但是没有达成一致意见。在一审当中，对方也陈述过未同意解除合同。青年披萨店同意朱晓磊的意见。江浦街道办述称，江浦街道办与双方争议的诉讼标的无直接的牵连，也不负有返还或者赔偿义务，不应当作为第三人参加诉讼。朱晓磊、青年披萨店向一审法院起诉请求：一、确认朱晓磊、青年披萨店、蔡磊于2019年8月签订的《房屋租赁合同》有效；二、判令蔡磊将朱晓磊缴纳的2020年度租金30000元及押金5000元退还给朱晓磊、青年披萨店；三、判令蔡磊向朱晓磊、青年披萨店支付提前搬家奖励132490元、设施搬运费105992元、停业补偿费用211984元、装饰装修费用89825元；四、判令由蔡磊承担诉讼费用。一审法院查明事实：蔡磊与案外人石尊意原本共有一处位于南京市浦口区河滨路9幢107室的房产。2019年8月1日，蔡磊（合同称“甲方”）与朱晓磊（合同称“乙方”）签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将位于南京市浦口区河滨路9幢107室门面房出租给乙方经营使用，房屋面积51.19㎡；租赁期限三年，自2019年8月1日至2022年8月1日；租金为60000元/年；押金5000元，租期届满后退还给乙方；如遇房屋拆迁，甲方无需补偿乙方装修费用。上述合同签订后，朱晓磊办理了食品经营许可证等手续，拟在租赁地址以青年披萨店名义对外开展经营活动，并对案涉房屋进行了装饰装修等经营准备工作。另查，2019年12月12日，南京市浦口区人民政府发布了《浦口区龙华路地铁站地块房屋征收公告》，征收项目位于浦口区江浦街道，东至龙华路地铁站、南至文德东路、西至河滨路、北至公元北路。因蔡磊出租给朱晓磊的案涉房屋处于上述“浦口区龙华路地铁站项目”征收范围内，2020年1月14日，蔡磊及房屋共有人石尊意共同作为被征收人、南京市浦口区住房保障和房产局作为征收部门，双方签订了《浦口区城市房屋征收补偿协议》，协议主要约定：被征收人的被征收房产位于南京市浦口区河滨路9幢107室；协议当事人同意按照江苏佳事得房地产土地资产评估测绘造价咨询有限公司出具的房屋征收评估结果确定货币补偿金额；各项征收补偿总额为3455350元；被征收人同意于2020年2月29日将被征收房屋腾空并交由征收部门拆除。该征收补偿协议除征收人与被征收人分别盖章、签字外，南京市浦口区江浦街道拆迁办公室作为“委托代理人（征收实施单位）”也加盖了印章。上述征收协议所载各项补偿中，装饰装修补偿金额为89825元，签约期限内签约并搬家奖励金额为132490元，非住宅房屋设施搬运费为105992元，营业用房停业补偿为211984元。又查，朱晓磊于2019年7月1日向蔡磊支付了租房押金5000元，并于2019年8月2日和2020年3月2日各向被告支付了租金30000元，即朱晓磊已经将房屋租金支付至2020年7月31日。在朱晓磊知晓其所租赁房屋被征收后，2020年5月份通过微信等方式多次与蔡磊协商解除合同事宜，但双方就退还费用等问题未能达成最终一致。2020年5月27日，朱晓磊搬离案涉房屋，并告知了蔡磊。现因朱晓磊、青年披萨店认为蔡磊应当向其退还租金和押金，并应当向其支付相应的补偿费用，故向一审法院起诉，引发本案诉讼。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护；对于租赁合同未到期遇征收的补偿，双方当事人在合同中有明确约定的，应当按照约定处理，没有约定或约定不明的，则应当根据案件实际情况分类确定。本案中，朱晓磊与蔡磊签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，应属有效，合同当事人均应当按照合同履行义务。在政府发布征收公告后，被告蔡磊及案外人石尊意共同作为被征收人，与征收部门签订了征收补偿协议，表明同意于2020年2月29日前将案涉房屋腾空并交由征收部门拆除。朱晓磊于2020年5月27日将房屋腾空并通知交还给蔡磊，此时，该房屋因征收已经发生所有权变动，蔡磊及案外人石尊意已经不再是房屋所有权人，且案涉征收协议中约定的腾房期限已过，案涉租赁合同目的已经无法实现，朱晓磊对案涉租赁合同已无继续履行期待，故朱晓磊有权解除合同、交还房屋，同时有权主张蔡磊返还超额支付的租金及押金。朱晓磊作为承租人支付租金及房屋使用费，应计算至2020年5月27日止；因双方对案涉房屋租金标准在合同中已经作出明确约定，即每年60000元，故案涉房屋2019年8月1日至2020年5月27日的租金及使用费应当为49315元，故蔡磊应当将朱晓磊超额支付的10685元及押金5000元退还给朱晓磊。朱晓磊主张蔡磊向其退还房租30000元，与朱晓磊实际占有使用房屋期限不符，一审法院不予支持。至于朱晓磊主张确认案涉《房屋租赁合同》有效，因该合同已经解除，故朱晓磊该主张一审法院不予支持。关于朱晓磊主张的提前搬家奖励、设施搬运费等费用认定问题。（一）朱晓磊主张提前搬家奖励132490元。一审法院认为，朱晓磊作为承租人是搬家行为的实施主体，蔡磊作为出租人是实施签约行为的主体，在案涉租赁合同未对该费用作出约定的情况下，朱晓磊有权主张实施搬家行为的奖励，而期限内签约奖励则应归蔡磊所有。案涉征收补偿合同载明“签约期限内签约并搬家奖励”为132490元，一审法院酌定其中按期搬家部分奖励为66245元，该部分奖励，朱晓磊有权向蔡磊主张。（二）朱晓磊主张设施搬运费105992元。一审法院认为，双方在案涉租赁合同中并未对该费用作出约定，相关设备的拆除、搬迁是朱晓磊实施的，故其要求蔡磊向其支付该补偿费用，一审法院予以支持。（三）朱晓磊主张停业补偿211984元。一审法院认为，双方在案涉租赁合同中对该费用未作出约定，因房屋征收对出租人和承租人都会造成停业损失，一审法院综合考虑朱晓磊的经营规模、营业情况及房屋剩余租期，酌定停业补偿由朱晓磊朱晓磊分得30%为宜，即63595.2元。（四）朱晓磊主张装饰装修费用89825元。因双方在租赁合同中已经明确约定“如遇拆迁，甲方不用补偿乙方装修费用”，故朱晓磊主张该费用，一审法院不予支持。以上，一审法院确认蔡磊应当向朱晓磊支付剩余租金10685元、押金5000元、期限内搬家奖励66245元、设施搬运费105992元、停业补偿63595.2元，合计251517.2元。因本案系租赁合同纠纷，朱晓磊作为合同一方有权以自己名义主张相关权利；但青年披萨店并非合同当事人，其无权主张相关费用。即，蔡磊退还租金、押金，并支付补偿的对象应当是朱晓磊。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条的规定，一审法院判决：一、蔡磊应于判决发生法律效力之日起十日内向朱晓磊支付各类款项合计251517.2元；二、驳回朱晓磊的其他诉讼请求；三、驳回南京市浦口区青年食谈披萨店的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9502元，减半收取4751元，财产保全费3221元，合计7972元，由朱晓磊、南京市浦口区青年食谈披萨店负担3658元，蔡磊负担4314元。各方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，蔡磊提交拆房通知单、房屋验收单各一份，拟证明案涉房屋交付搬迁的时间为2020年7月17日，蔡磊的搬迁行为与朱晓磊没有关系。设施搬迁费也主要是由于蔡磊的配合，朱晓磊也承认其搬走后仍然有大量装饰装修留给蔡磊，最后由蔡磊完成搬运工作，设施搬运费应当主要归蔡磊所有。朱晓磊、青年披萨店对证据真实性并无异议，但认为与搬家奖励、设施搬运费无关。蔡磊并无证据证明其实施了搬家行为，设施搬运费不应由蔡磊所有。一审中蔡磊自认设施都是由朱晓磊租赁后放入，蔡磊主张朱晓磊承认搬走后依然有大量装饰装修留给蔡磊与客观事实严重不符，且无相应证据。江浦街道办对证据真实性予以认可，但认为仅能证明蔡磊将案涉房屋于2020年7月17日交付给征收部门拆除，达不到证明搬家奖励费、设施搬运费归蔡磊所有的证明目的。因各方对证据均无异议，本院对证据的真实性予以确认，关联性在本院认为部分叙述。本院二审还查明，朱晓磊于2019年7月30日领取了营业执照，于2019年10月28日领取了食品经营许可证。朱晓磊于2020年4月15日提起本案诉讼，2020年7月22日，一审法院作出一审判决。一审中，蔡磊认可2020年1月拆迁办通知其前往商谈，并认为2020年5月27日朱晓磊未经蔡磊同意直接将钥匙交给蔡磊，但蔡磊并未同意双方租赁关系解除。其出租给朱晓磊时并没有烤箱、和面机、操作台、冰柜、发酵箱、桌椅、中央空调，上述物品都是朱晓磊租赁后放进去的。一审中，朱晓磊提交了与蔡磊之间的微信记录，蔡磊对真实性予以认可。在微信记录中，朱晓磊通过微信支付了相关费用，2020年3月2日，朱晓磊根据蔡磊按照合同约定付款要求，支付了半年房租30000元。2020年5月19日，朱晓磊告知蔡磊一周内把房子退给蔡磊，蔡磊表示：你拆好联系我。朱晓磊询问房租能退多少，蔡磊表示两个月房租和一万押金。2020年5月24日，朱晓磊发送微信表示，今天搬不起来了，喊得车不够大。蔡磊表示不急，弄好联系她就可以了。2020年5月27日，双方协商交接事宜。并约好在房子那边交接。之后蔡磊表示，其去拆迁办咨询了一下，朱晓磊起诉的要撤诉通知到拆迁办才能走流程。并表示朱晓磊不撤诉合同继续有效，要继续交房租，其不交房房子就是蔡磊的，如果朱晓磊不撤诉，合同继续有效，蔡磊还会起诉朱晓磊，就算把合同撕了合同也没有解除。朱晓磊把起诉撤了就到拆迁办去谈，要不谈蔡磊也起诉按合同走。如果要退房就过来写个协议，没有协议解除合同也不算，不是蔡磊不租给朱晓磊，退房就是朱晓磊不租了，合同上约定给朱晓磊多少就是多少。如果朱晓磊不租，也不签退房协议，蔡磊就先报警。蔡磊发送了案涉房屋门开的照片给朱晓磊，之后蔡磊表示，其已经报过警、取过证，房子是没有锁的，后期朱晓磊要什么损失都没有，房子开着后面有损坏要朱晓磊维修。朱晓磊退房不写个退房协议就把东西搬走是违约，蔡磊将直接去法院起诉。朱晓磊在微信中表示，钥匙和水电卡都已交给蔡磊，门没有锁，蔡磊租房的时候也没有给朱晓磊钥匙，是朱晓磊自己买的锁。其是因为朱晓磊的房屋拆迁其才交房的，协商不成只能法院见。二审中，朱晓磊陈述称，其在2019年8月份拿到房屋，在2019年10月左右装修好，但因为负责制作披萨的人受伤修养了一段时间，等他回来一起在边上的饭店吃饭的时候听相邻商家说房屋马上就要拆迁了，其打电话给蔡磊，蔡磊说没有这回事。因为已经知晓要拆迁，如果再开业投入损失就会扩大就没有再开业了。在之后蔡磊没有要求朱晓磊交房。其在2020年5月27日已将所有东西搬空，就是为了配合政府搬迁。二审中，蔡磊陈述称，其没有主动要求朱晓磊交房。在2019年底装修好后朱晓磊就提出解除合同。相关拆迁款除了30万元被冻结外，其余款项已经拿到。房屋内的所有东西都是蔡磊搬迁的，其认为拆迁协议可以证明搬迁主体是蔡磊。其在征收协议约定的交房时间2020年2月29日没有向征收部门交房，但其已经根据协议拿到了全额的提前搬家奖励。其认为其在之后的搬迁应该视为拆迁部门认可变更拆迁协议。以上事实，有拆房通知单、房屋验收单，微信记录、当事人陈述在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为，蔡磊是否应向朱晓磊支付相关补偿。关于合同的效力、状态以及双方行为性质问题，蔡磊和朱晓磊签订的案涉租赁合同是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。蔡磊与朱晓磊签订的合同约定租期自2019年8月1日至2022年8月1日，但2019年12月12日，南京市浦口区人民政府就案涉房屋的拆迁已经发布征收公告，蔡磊和朱晓磊签订的案涉合同应当终止履行。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。蔡磊在2020年1月14日已经作为被征收人，与征收部门签订了征收补偿协议，并约定2020年2月29日前将案涉房屋腾空并交由征收部门拆除，蔡磊有义务将相关情况及时如实告知朱晓磊，并根据征收补偿协议的约定按期交房。但在已经超出腾房时间后，蔡磊仍在2020年3月2日要求朱晓磊缴纳房租，并收取朱晓磊房租至2020年7月31日。在蔡磊亦已超过征收补偿协议约定交房时间并未交房的情况下，蔡磊也表示从未要求朱晓磊搬迁，并拒绝协商解除合同，反而在微信中要求朱晓磊签订自行退房文书，并主张朱晓磊要撤诉，拆迁办要见到撤诉通知才能走流程。但在一审判决并未下达朱晓磊也未撤诉的情况下，蔡磊已将案涉房屋于2020年7月17日交拆迁部门，蔡磊的上述行为显然与其主张不符。于此相反，朱晓磊在知晓案涉房屋可能拆迁的情况下，既积极与蔡磊协商合同的解除事宜，又主动按约支付租金，还一再催促蔡磊收房，并在2020年5月27日主动将房屋清空交还蔡磊。蔡磊作为出租人和被征收人，其上述行为既有违诚信，也明显拖延交房。反观朱晓磊作为承租人，其行为既合法合约，又遵守诚信，信守义务。朱晓磊已在2020年5月27日将案涉房屋清空返还，一审法院判决蔡磊向朱晓磊退还之后的租金并返还押金，符合法律规定。关于蔡磊是否应支付朱晓磊补偿款的问题，出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。蔡磊所有的案涉房屋出租给朱晓磊经营，在租期内被拆迁，双方虽曾在微信中进行协商，但蔡磊要求朱晓磊签订退房协议，朱晓磊并不同意，蔡磊现主张双方仅对解除合同后的租金退还数额存在争议，本院不予采信。关于提前搬家奖励费的问题，从蔡磊提交的证据来看，在朱晓磊已于2020年5月27日将房屋清空交还的情况下，蔡磊在一个半月后的2020年7月17日才将房屋交给征收部门，蔡磊不仅在签订协议后逾期向征收部门交房，也不主动要求承租人腾房，在承租人腾空房屋交还蔡磊后，仍然拖延才向征收部门交房的时间。虽然征收部门遵循谦抑性原则，在蔡磊明显违反征收补偿协议约定逾期交房的情况下，仍全额向蔡磊支付了提前搬家奖励费，但上述费用的取得，明显是朱晓磊积极协商、主动清空房屋的结果。提前搬家补偿虽然是征收部门给予被征收人的补偿，但在被征收人一再拖延交房、承租人反而积极协商、主动交房的情况下，一审法院酌定蔡磊将提前搬家奖励中的66245元补偿给朱晓磊，本院予以维持。关于设施搬运费的问题，从双方举证情况来看，案涉房屋由蔡磊交付给朱晓磊后，朱晓磊为案涉房屋添置了烤箱、和面机、操作台、冰柜、发酵箱、桌椅、中央空调等物品，也对案涉房屋进行了装修，蔡磊也认可上述物品为朱晓磊添置。朱晓磊在2020年5月27日也已清空房屋交还蔡磊，蔡磊提交的拆房通知、房屋验收单仅能证明蔡磊在朱晓磊将案涉房屋清空返还后1个半月才将房屋交征收部门，并不能证明其对设施进行过搬迁。案涉房屋中的物品较多，搬迁不易，搬迁行为也因搬迁车辆大小不够而延期，虽然设施搬运费105992元可能高于朱晓磊的实际搬迁支出，但基于案涉房屋中的物品搬迁为朱晓磊实际实施，朱晓磊也在知晓案涉房屋已经拆迁的情况下积极与出租人协商解除合同，主动清空房屋交还蔡磊，为蔡磊交房创造了必备条件，有利于蔡磊顺利履行交房义务的实际情况，本院对设施搬运费不予变更。关于停业补偿费的问题，朱晓磊和蔡磊约定的租赁期限为3年，朱晓磊为此也已领取了营业执照及食品经营许可证，对案涉房屋进行了装修并搬入设施，即便没有实际经营，也已做好经营准备，进行了投入，对剩余租赁期间的利益，具有预期。在已经知晓案涉房屋即将拆迁的情况下，朱晓磊在足额支付租金的情况下不再开展经营也是为了减少损失。案涉房屋在合同仅履行4个月的情况下即遇到拆迁，虽然拆迁行为并非出租人的过错，但承租人对此并无责任。双方对于相关利益损失的分担原则没有约定，一审法院根据公平原则，酌定蔡磊应该将其取得的停业补偿费的30%支付给朱晓磊，用以弥补朱晓磊的停业损失，并无不当。蔡磊的其他上诉主张，并无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，蔡磊的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9502元，由上诉人蔡磊负担。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二〇年十二月十五日书记员  朱亚芳