广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1502民初1364号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司汕尾市区******清湖上品商业街48-49号物业服务中心，统一社会信用代码：914***********123W。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：白宏荣，该公司员工。被告：林桂兰，女，1957年6月7日生，汉族，住海丰县*************，公民身份号码441************322。委托诉讼代理人：袁远峰，广东思汇律师事务所律师。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司（下称碧桂园物业服务公司）诉被告林桂兰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人白宏荣、被告林桂兰的委托诉讼代理人袁远峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费，从2019年12月至2020年8月拖欠原告物业服务费13797.72元。2、请求法院判令被告以2019年12月所欠物业费为计算基数，按照每日千分之三标准计算并支付违约金，直至2020年9月16日止，违约金共4534.85元。3、请求判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：被告于2016年2月19日购买汕尾碧桂园翠湖峰一街15号别墅，属于原告管理的物业服务区域范围，并于该日与原告签订了《汕尾碧桂园前期物业服务协议》，被告从2019年12月起至2020年8月止，共计拖欠物业服务费13797.72元。根据协议约定，被告应在每月5日前向原告支付物业服务费1533.08元/月，逾期支付的应从逾期之日起按每日向原告应付按物业服务费的3‰支付违约金。原告于2019年11月5日向被告发出《关于催缴物业服务费的函》，原告多次催告被告缴交物业服务费，但至今未果。为此，特向法院起诉。被告林桂兰辩称，答辩人于2016年2月19日与汕尾市****地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定答辩人向汕尾市****地产开发有限公司购买由汕尾市****地产开发有限公司开发的位于汕尾市城区***********************。2016年3月30日答辩人前往收房时发现汕尾市****地产开发有限公司在上述房屋作为铝合金制品厂场地使用，并且在该房屋安置神明等忌讳做法，至今房屋仍然留有铝合金厂的杂物。燃气公司燃气主管道横穿房屋花园，燃气管道及沟渠裸露，燃气总阀门也开在该房屋花园内。而汕尾市****地产开发有限公司拟交付的房屋内多处漏水，大门损坏、门窗损坏、无法开启，门窗玻璃破碎等（具体以验收清单为准）。房屋完全不符合交付使用的条件，特别是花园中的燃气管道，更是巨大的安全隐患。答辩人当然拒绝收房，汕尾市****地产开发有限公司当时承诺马上对上述质量问题进行整改，但是至现未整改，也没有通知答辩人前往收楼。根据《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳，因此，答辩人不需缴纳物业管理费，请法院驳回原告之诉讼请求。答辩人已向碧桂园方面提起商品房买卖合同纠纷诉讼，该案查明的事实将影响本案判决，本案应当中止审理。原告提供如下证据：1.被告的身份证复印件，证明被告主体资格。2.企业营业执照、组织机构代码证书复印件，证明原告合法经营的事实。3.汕尾碧桂园前期物业服务协议，证明被告与原告的服务协议是双方真实的意思表示，双方必须共同遵守协议的权利和义务的事实。4.物业费催缴函及签收回执，证明原告有尽到催缴提醒的义务，包括寄件、电话催缴。被告提出如下质证意见：证据1无异议；证据2可见原告与开发商汕尾市****地产开发有限公司是同一集团下的公司，虽然是不同主体，但是事实上是同一班人马；证据3、4的的真实性无异议，对关联性和合法性有异议，涉案房屋未达交付条件，开发商尚未将涉案房屋交付给被告使用，未交楼的物业管理费应当由开发商承担，约定合同协议与相关法律相冲突，应以法律为准。被告提供如下证据：1.验收清单、2.投诉复函，证明房屋存在多处质量问题及巨大安全隐患安全，达不到交房条件，至今没有交付使用的事实。3.受理案件通知书回执，证明被告向原告开发商提起诉讼。原告提出如下质证意见:被告的证据是针对开发商的，我们是按物业服务协议追讨物业费，协议约定需要缴纳物业费，证据三与原告无关，不是同一主体，是不同的上市公司。经审理查明，被告林桂兰购买由汕尾市****地产开发有限公司开发的座落于汕尾碧桂园商品住宅区中的汕尾碧桂园翠湖峰一街15号别墅，按商品房买卖合同约定该房屋应于2016年3月20日交付被告管业使用。原告与被告于2016年2月19日签订了《汕尾碧桂园前期物业服务协议》，约定被告购买的上述商品房，交付后由原告提供物业管理服务，原告应按双方约定的服务内容及标准向被告和该物业使用人提供物业管理服务，被告应按1533.08元/月向原告交纳物业服务费，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起,且不论被告是否居住或使用该物业均应金额交纳物业服务费,逾期交纳物业服务费的应从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金，情节严重的，原告可依法向法院起诉等。被告从2016年3月20日起未曾向被告交纳过物业服务费。原告于2019年11月5日向被告发出《关于催缴物业服务费的函》，但被告未在函告的时间内交纳物业服务费，原告遂向本院起诉，并提出上述诉讼请求。被告已以逾期交楼及房屋多处项目不合格等为由将汕尾市****地产开发有限公司起诉至本院，该案仍在审理中。另查明，2019年6月24日，经汕尾市工商行政管理局批准，被告公司从原来的碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司汕尾分公司变更为现在的碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司。本院认为，原告和被告签订的《汕尾碧桂园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性法律规定，是合法有效的合同。合同签订后，对原、被告均具有约束力，双方应当按照合同约定履行。涉案房产约定交付的时间为2016年3月20日，根据《汕尾碧桂园前期物业服务协议》的约定，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起,且不论被告是否居住或使用该物业均应足额交纳物业服务费,《物业管理条例》虽规定已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业的物业管理费用由建设单位交纳，但该规定只是管理性的法律规定，原、被告仍应按照其约定履行各自的义务，即被告应按约定交纳物业服务费。如原告未收涉案房产确有合理依据，可另行向建设单位主张应由建设单位承担且被告已交纳的物业服务费。现原告要求被告缴纳所欠的从2019年12月起至2020年8月止的物业管理费共计13797.72元本院予以支持。被告没有按协议的约定按时交纳物业管理费，已构成违约，依法应承担违约责任，应按照协议的约定支付逾期交纳物业服务费的违约金，但原告要求被告从2019年12月起至2020年9月16日止以2019年12月所欠物业费为计算基数，每日按照3‰标准计算并支付违约金4534.85元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定及参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条：“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的规定，可将本案的违约金调整为从应缴月份的次月即2020年1月1日起至2020年9月16日止起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告林桂兰应于本判决生效之日起10日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司支付物业管理费人民币13797.72元。二、被告林桂兰应于本判决生效之日起10内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司支付以人民币1533.08元为基数，自2020年1月1日起至2020年9月16日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期违约金。三、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币129.16元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司汕尾分公司负担人民币39.16元，由被告林桂兰负担人民币90元。本判决为终审判决。审判员  彭卫强二〇二〇年十二月十一日书记员  陈斯哲附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。