湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10811号上诉人（原审原告）：深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司，营业场所：武汉市洪山区书城路46号金地格林小城B地块商业1-2层04室。负责人：宋义雨，该公司总经理。委托诉讼代理人：王振兴，湖南怀治律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘晨，女，1991年7月31日出生，汉族，住武汉市硚口区。上诉人深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司（以下简称金地物业武汉分公司）因与被上诉人潘晨物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初4352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。金地物业武汉分公司上诉请求：一、请求撤销原审判决第一项、第二项，依法改判支持金地物业武汉分公司一审全部诉讼请求；二、一审案件受理费、上诉费由潘晨承担。事实与理由：一、原审法院判决遗漏潘晨明确知道所拍卖房屋存在水、电、物业等欠费事实。潘晨明知竞买标的物存在债务负担，并通过多次竞价行为表明其自愿承担竞买标的物上存在的债务，原审法院遗漏该关键事实，致使判决结果错误。二、原审法院适用法律错误。首先，原审法院对《竞买须知》第十三条“水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确交费义务人的费用也由买受人承担”解释错误。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定以及《竞买须知》第二条“参加本次拍卖活动的当事人和竞买人必须遵守本须知的各项条款，并对自己的行为承担法律责任”的约定，潘晨作为具有完全民事行为能力的成年人，其通过报名参与竞买、多次竞价等行为，已向法院作出承诺，认可其承担可能存在的水、电、物业等欠费，该承诺应具有法律效力并遵守履行。再次，原审法院所参照适用的《物业服务收费管理办法》既不属于法律规定，也不属于行政法规，并不具有任何的强制效力。三、原审法院判决结果明显与常理不符。根据检索裁判文书网同类案件裁判结果，各地基层人民法院、中级人民法院、高级人民法院均认为《竞买须知》内容具有法律效力，竞买人应当遵守诚实信用原则，按照《竞买须知》约定内容履行相应义务；金地物业武汉分公司基于人民法院公示内容的公信力，向潘晨主张权利，具有明确的事实依据与法律依据，依法应当得到法院支持。潘晨辩称，一审判决公平合理，金地物业武汉分公司曾起诉过原房屋所有权人何雪琴，主张2015年1月1日至2017年11月7日期间的物业管理费，但后又对该案进行撤诉，我怀疑这个房屋物业知道房屋将要拍卖，故将债务转移给我承担，物业撤诉一定是因为与何雪琴达成了协议。请求驳回上诉，维持原判。金地物业武汉分公司向一审法院起诉请求：1、判令潘晨向其支付2015年1月1日至2019年3月31日期间物业管理服务费用41,860.80元；2、一审案件受理费由潘晨负担。一审法院认定事实：一、物业公司与业主签订物业管理合同的时间：深圳市金地物业管理有限公司（乙方）与武汉金地伟盛房地产开发有限公司（甲方）于2012年9月15日签订《前期物业服务合同》。二、物业公司管理的小区位置和名称：位于武汉市汉阳区江城大道**澜菲溪岸小区J6地块。三、潘晨房产位置及面积：武汉市汉阳区江城大道388号澜菲溪岸小区J6地块C8栋3-5层2号，面积为235.87平方米。四、潘晨物业费缴纳标准：每月每平方米3.48元。五、欠缴物业管理服务费的时间及金额：金地物业武汉分公司主张2015年1月1日至2019年3月31日，欠交物业管理服务费41,860.80元。潘晨辩称：1、潘晨自2017年11月7日通过司法拍卖取得房屋所有权。2015年1月1日至2017年11月7日的物业费应由原房主承担；2、涉案房屋严重漏水，潘晨没有与金地物业武汉分公司签订物业服务合同，没有享受到相应物业服务，物业费应扣减。六、合同约定的物业管理服务费缴纳方式：物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在交费月1日前履行交纳义务。七、违约金缴纳标准及依据：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金。八、物业公司是否对物业管理服务费进行催收：已催收。九、金地物业武汉分公司诉讼请求：1、判令潘晨支付金地物业武汉分公司2015年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费41,860.80元；2、案件受理费由潘晨承担。十、其他需要说明的问题：1、涉案房屋由武汉市江汉区人民法院通过网络拍卖，《竞买须知》第十三条载明：“水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担”；2、2017年11月7日，潘晨通过网络竞价取得涉案房屋；3、涉案小区实际由深圳市金地物业管理有限公司指派其设在武汉的分公司即金地物业武汉分公司提供物业管理服务。一审法院认为，深圳市金地物业管理有限公司与武汉金地伟盛房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主具有约束力。潘晨虽未与金地物业武汉分公司签订合同，但其取得房屋所有权后即成为小区业主，而金地物业武汉分公司受深圳市金地物业管理有限公司指派为涉案小区提供物业管理服务，故上述合同对金地物业武汉分公司、潘晨双方均具有约束力。金地物业武汉分公司已按合同约定履行了物业管理服务的义务，潘晨亦应当按照合同约定履行交纳物业管理服务费的义务。关于潘晨提出的不应承担取得房屋所有权之前物业费的抗辩理由，人民法院作为司法拍卖的主体，在组织拍卖司法活动时有义务披露拍卖房产的详尽信息，特别是对可能影响到竞买人合法权益实现的相关风险应向竞买人作详尽说明。因此《竞买须知》第十三条“水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担”的载明事项，应理解为拍卖人的免责条款，不能理解为竞买人是产权转移前承担物业费的主体。参照国家发展和改革委员会、建设部发布的《物业服务收费管理办法》第十五条“物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金”的规定，应由原所有权人结清产权发生转移前的物业服务费用，故潘晨的抗辩理由有相应的事实和法律依据，一审法院予以采纳，并据此认定潘晨自2017年11月7日起向金地物业武汉分公司交纳相应的物业管理服务费，具体计算为235.87平方米×3.48元/月×16.8个月=13,789.90元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、潘晨向深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司支付2017年11月7日至2019年3月31日的物业管理服务费13,789.90元，此款于判决发生法律效力之日起五日内付清；二、驳回深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计423元，由潘晨负担140元，深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司负担283元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金地物业武汉分公司提交阿里拍卖网页的打印内容作为新证据，拟证明潘晨对于可能承担的物业费欠费的后果是明知的，《竞买须知》中说明水电物业管理等欠费均由买受人承担，是对买受人义务的确定，而不是法院作为拍卖人的免责事项。潘晨质证认为，该证据只是平台的提示须知，不具有强制性，按照相关规定，谁使用、谁交费，该证据不属于新证据，对证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。经质证，本院对该证据的真实性予以确认。潘晨未向本院提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为潘晨是否应当交纳2015年1月1日至2017年11月6日期间的物业服务费用，即《竞买须知》第十三条应视为买受人的债务承担还是法院司法拍卖活动的免责。从《竞买须知》第十三条“水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担”的文义来看，该须知语义明确、具体，并没有歧义，确认了物业管理等欠费由买受人承担。虽然2017年11月7日前，潘晨未与金地物业武汉分公司建立物业服务合同关系，案涉房屋的前所有权人依合同负有支付物业服务费用的债务，但潘晨在按照《竞买须知》的规定了解须知全部内容后最终购得案涉房屋，则其以实际行为表示接受《竞买须知》有关条款的约束、同意承担前述债务。《竞买须知》《竞买公告》等，本身就是人民法院作为司法拍卖的主体在组织拍卖司法活动时对可能影响到竞买人合法权益实现的相关风险及拍卖房产的详尽信息的披露、提示与说明，尤其包括本案中潘晨因购买案涉房屋所应承担的物业服务等欠费，故潘晨应向金地物业武汉分公司支付2015年1月1日至2017年11月6日期间的物业服务费用，金地物业武汉分公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。综上，金地物业武汉分公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初4352号民事判决；二、潘晨向深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司支付2015年1月1日至2019年3月31日的物业管理服务费41,860.80元，此款于本判决发生法律效力之日起五日内付清。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费846元，减半收取423元，由潘晨负担。二审案件受理费846元，由潘晨负担。本判决为终审判决。审判员  张文浩二〇二〇年十二月十五日法官助理胡海洲书记员徐星