江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9104号上诉人（原审被告）：蔡家有，男，1962年7月17日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人，甘艳，江苏臻宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈晋敏，女，1978年12月4日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：武子健，江苏永衡昭辉律师事务所律师。上诉人蔡家有因与被上诉人陈晋敏房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初6497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人蔡家有及其委托诉讼代理人甘艳，被上诉人陈晋敏的委托诉讼代理人武子健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡家有上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或查清事实进行改判。主要事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。1、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同按合同约定一直在正常履行，直至合同有效期2019年5月27日届满并正常交接。2、上诉人与南京市栖霞区房屋征收管理办公室签订协议是2019年7月10日，在2019年5月27日至2019年7月10日期间，上诉人与南京菲优特投资管理有限公司（以下简称菲优特公司）签订了租赁合同并实际经营，相关营业执照已经提交给南京市栖霞区房屋征收管理办公室。3、一审判决中表述的被上诉人陈晋敏“按合同租期约定积极配合被告返还承租房屋”并非事实，而是陈晋敏正常营业至租赁合同租期届满。此表述无事实根据。4、被上诉人陈晋敏自南京市栖霞区人民政府发布拆迁公告之日至合同有效期2019年5月27日届满一直在正常经营，不存在停业损失。陈晋敏辩称：1、承租人在拆迁时所能获得的拆迁利益自拆迁公告发布之日起就已经固定，包括停产停业、装饰装修及搬家费等费用。根据法律规定，非因承租人原因导致合同解除或终止，承租人享有装饰费用补偿权。2、陈晋敏承租房屋用于生产经营，支付转让费并对房屋进行装修，合计支出约20万元。一审法院据此并结合双方租赁期限、搬迁时间，对拆迁利益进行酌定，虽然陈晋敏认为各项费用认定较低，但陈晋敏不持异议。3、陈晋敏自2016年4月承租案涉房屋，2018年就发布了拆迁公告，陈晋敏前期的投入巨大，此次拆迁也造成陈晋敏损失巨大。4、陈晋敏已举证证明对于无证房屋进行了装修，而且房屋的转让费高达9.88万元，该转让费也是考虑了房屋的装修因素，但一审法院对于材料回收款和营业补助并未予以支持，也让陈晋敏的损失继续扩大。因此，上诉人的上诉理由不能成立，请求维持原审判决。陈晋敏向一审法院起诉请求：1、判令蔡家有向陈晋敏支付其租赁的位于南京市栖霞区（厅及北二北侧门面房）的装修补助费34448元、提前搬家奖励57510元、设施搬运费46008元、材料回收费6362元、营业补助22720元和停业补偿费115021元，上述共计282069元，陈晋敏主张享有上述的70%即197448.3元及利息（自2019年7月10日起至实际付清之日止，以银行同期贷款利率为准）；2、判令蔡家有承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：蔡家有原系南京市栖霞区十字街70号16-1幢北2房屋（以下简称16-1幢北2房屋）的所有权人，建筑面积25.41㎡。案外人谭文艺系南京市栖霞区十字街70号16幢203室房屋（以下简称203室房屋）所有权人，产权证号苏（2018）宁栖不动产第0007873号，建筑面积60.79㎡。2016年4月1日，案外人张同羽作为蔡家有的代理人与陈晋敏签订了《房屋租赁合同》一份，主要内容为“出租方（甲方）蔡家有，承租方（乙方）陈晋敏；甲方将其合法拥有的坐落在本市栖霞区红山路十字街70号16幢203室（厅及北二北侧门面房）出租给乙方使用；该房屋租赁期限暂定为三年，期满可商议续签；本次签订自2016年5月28日起至2019年5月27日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的二个月向甲方提出书面意向申请，经甲方同意后，重新签订租赁合同；除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意……”。2017年8月26日，南京市栖霞区人民政府发布《红山路-和燕路快速化改造工程项目征收范围公告》，蔡家有名下16-1幢北2房屋在征收范围内。同日，南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称区征收办）发布《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收补偿方案公告》，载明于2017年8月27日至2017年9月25日向被征收人征求意见。2017年9月13日，区征收办至16-1幢北2房屋调查，根据当时形成的《栖霞区房屋征收入户勘查记录表》载明：16-1幢北2房屋建筑面积25.41㎡，该处还有未登记房屋面积即无证面积22.72㎡。2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府发布宁栖府征字﹝2018﹞第011号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》及《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收公告》。2019年5月27日，陈晋敏、蔡家有双方就陈晋敏承租房屋进行交接，陈晋敏将承租房屋全部返还蔡家有，蔡家有退还陈晋敏5220元。陈晋敏、蔡家有双方结清了租金、押金等全部费用。经江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司、南京大陆土地房地产评估有限公司对16-1幢北2房屋评估，形成《营业性房屋征收补偿金额分户评估表》、《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附着物补偿金额分户估价表》（载明：建筑面积（㎡）25.41，装饰装修工程费单价（元/㎡）1500，各单项装饰装修调整项目差价总金额折合单价（元/㎡）436.70，室内装饰装修综合成新70%，室内装饰装修补偿评估单价（元/㎡）1355.69，补偿金额合计34448元）。2019年7月10日，蔡家有就16-1幢北2房屋与区征收办签订《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》（以下简称《补偿协议》）一份，主要内容为“甲方：征收部门（区征收办）、乙方：被征收人（蔡家有）；根据宁栖府征字（2018）第11号南京市栖霞区人民政府作出红山路-和燕路快速化改造工程项目的《征收决定》，乙方房屋在征收范围内。被征收房屋坐落于十字街70号16-1幢北2，为蔡家有所有；甲方支付被征收房屋的货币补偿金额合计1150209元；甲方支付下列补助项目：（1项-3项搬迁补助费、临时安置补助费、管道煤气拆移补助费为0），4、固定电话拆移补助费620元（2部），5、有线电视拆移补助费800元（2户），6、空调拆装补助费800元（4台），7、宽带网拆除补助费1000元（2端口），8、太阳能热水器拆装补助费400元（2台），9、电增容补助费280元（8千瓦），11、装修补助费34448元，12、提前搬家奖励费57510元，13、货币安置奖励费115021元，17、其他一6362元，18、其他二22720元（10项、14项至16项、19项、20项为0），上述合计239961元；甲方支付以下补偿费用：征收其他非住宅房屋的设施搬运费用46008元、征收营业用房的停业补偿费用115021元，上述合计161029元；乙方同意于2019年7月17日将被征收房屋搬迁完毕交由甲方；如乙方不按约定履行搬迁完毕交由甲方，应当以房屋货币补偿金额为基数，自逾期之日起按照每日万分之五向甲方支付违约金；被征收房屋结构为砖混，用途为商业，属于私有住宅；乙方放弃申购该征收项目提供的征收安置房，全额办理提现手续，本协议中征收营业用房的停业补偿费按10%计算”。在当日《补偿协议》附件《房屋装修、附属设施及其他补助测算表》中对2017年9月13日《栖霞区房屋征收入户勘查记录表》中无证面积22.72㎡进行了测算，其中：材料回收6362元（280元/㎡×22.72㎡）即《补偿协议》中第17项其他一补助，营业补助22720元（1000元/㎡×22.72㎡）即《补偿协议》中第18项其他二补助。一审庭审中，陈晋敏举证了收条（内容为：今收到陈晋敏转让费玖万捌仟捌佰元整98800元，地址栖霞区十字街**殷洪军2014.4.14）、收据（第一张，时间：2017年4月3日，材料款，地址：十字街**门面，交款单位：个人，收款事由：线条、地板……，、地板……9190元；第二张，时间：2017年4月8日，交款单位：纤纤足浴，收款事由：顶、玻璃房、门、人工费、材料费，人民币：3800元）、送货单，用以证明陈晋敏于2014年5月因案外人殷洪军转让，支付转让费9.88万元，后继续与蔡家有签约，陈晋敏对其承租房屋进行了装饰装修花费10余万元；蔡家有质证真实性不予认可，之前确实有一个案外人承租，名字不记得了。蔡家有举证了菲优特公司的营业执照及2019年5月26日蔡家有与菲优特公司签订的《房屋租赁合同》（租期自2019年6月1日至2020年5月31日），用以证明蔡家有与区征收办签订《拆迁协议》时系菲优特公司在16-1幢北2房屋经营；陈晋敏质证对真实性、合法性及关联性均不予认可，该租赁合同承租人为菲优特公司，法定代表人就是蔡家有，蔡家有身份特殊无法证明该合同是否实际履行以及签订合同真实目的，蔡家有并未提供营业执照的原件，蔡家有无法证明其向区征收办提交的营业凭证为菲优特公司。就陈晋敏承租房屋的范围，陈晋敏、蔡家有之间的《房屋租赁合同》载明为南京市栖霞区（厅及北二北侧门面房），而蔡家有名下的16-1幢北2房屋被征收拆迁，203室系在案外人谭文艺名下。陈晋敏陈述其承租房屋为16-1幢北2房屋的建筑面积25.41㎡与无证面积22.72㎡的总体的一半面积及203室，因203室未拆迁，陈晋敏只主张16-1幢北2房屋的拆迁利益；蔡家有反驳陈晋敏仅承租25.41㎡的三分之一及203室，无证面积22.72㎡系103室、203室对应的院子。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，陈晋敏、蔡家有双方签订的《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且未违反国家强制性法律规定，故《房屋租赁合同》成立且生效。在合同履行过程中，2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府发布宁栖府征字﹝2018﹞第011号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》，陈晋敏承租房屋面积中涉及的16-1幢北2房屋属于政府征收范围内，故《房屋租赁合同》即应终止履行。陈晋敏依据蔡家有就16-1幢北2房屋与区征收办签订的《补偿协议》中装修补助费、提前搬家奖励、设施搬运费用、材料回收、营业补助和停业补偿费用主张70%的拆迁款项，但陈晋敏承租用以经营的房屋被征收面积并非全部的16-1幢北2房屋的被拆迁面积，且陈晋敏返还房屋时《房屋租赁合同》约定的租期已届满。综上，就陈晋敏主张的装修补助费，系依据《补偿协议》载明的装修补助费34448元，而区征收办给予此34448元的依据系《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附着物补偿金额分户估价表》对形成附合的装饰装修折旧后以每平方米1355.69元乘以有证面积25.41㎡计算所得，考虑到陈晋敏承租面积实占拆迁面积的比例及16-1幢北2房屋原有的装饰装修，一审法院对陈晋敏此项诉请酌定为4000元。就陈晋敏主张的提前搬家奖励费，《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》明确此项系针对被征收人或直管公房承租人给予的补助，故一审法院对陈晋敏的此项诉讼请求不予支持。就陈晋敏主张的设施搬运费用，《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》规定：征收其他非住宅房屋时，可以给予不超过房地产评估价格4%的设备迁移费，蔡家有签订《补偿协议》时据此享有房地产评估价格4%的设备迁移费即46008元，蔡家有与区征收办于2019年7月10日签订《补偿协议》时，陈晋敏、蔡家有之间的《房屋租赁合同》约定的租期2019年5月27日已届满，陈晋敏也实际占有使用至2019年5月27日，而南京市栖霞区人民政府发布宁栖府征字﹝2018﹞第011号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》时，尚在陈晋敏、蔡家有之间《房屋租赁合同》约定的租期内。考虑到上述陈晋敏的合法占有期间，及陈晋敏按照合同租期约定积极配合蔡家有返还承租房屋，结合陈晋敏承租被拆面积实占拆迁面积的比例，一审法院酌定为1万元。就陈晋敏主张的材料回收费、营业补助，从《补偿协议》的附件《房屋装修、附属设施及其他补助测算表》来看，该两项系区征收办对《栖霞区房屋征收入户勘查记录表》中蔡家有名下无证的22.72㎡房屋面积因拆除所致建筑材料、成本等考量给予的补助，陈晋敏也未能举证证明其建造或参与建造、装修了此无证面积，故一审法院对陈晋敏的此项诉讼不予支持。就陈晋敏主张的停业补偿费用，因2018年8月24日南京市栖霞区人民政府发布宁栖府征字﹝2018﹞第011号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》时，尚在陈晋敏、蔡家有之间《房屋租赁合同》约定的租期内，且2017年8月26日区政府及区征收办发布了《红山路-和燕路快速化改造工程项目征收范围公告》与《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收补偿方案公告》，综合全案证据及陈晋敏承租被拆面积实占拆迁面积的比例，一审法院酌定为2万元。就陈晋敏主张的利息，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条之规定，一审法院作出判决：一、蔡家有于判决书生效之日起十日内支付给陈晋敏装修补助费4000元、设施搬运费用1万元及停业补偿费用2万元；二、驳回陈晋敏的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案纠纷系承租人与出租人因房屋租赁合同引发的纠纷，并非房屋拆迁安置补偿合同纠纷。对陈晋敏主张的装修补助费等费用，应当依据《房屋租赁合同》约定，并结合合同履行情况、租赁期间、剩余租赁期限、租赁用途等因素综合认定。案涉《房屋租赁合同》约定租赁期限自2016年5月28日起至2019年5月27日止。2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府发布宁栖府征字﹝2018﹞第011号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》及《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收公告》。自征收公告发布之日，案涉租赁合同应终止履行。但根据法院查明的事实，2019年5月27日，陈晋敏、蔡家有双方就陈晋敏承租房屋进行交接，陈晋敏实际占有使用案涉房屋至《房屋租赁合同》约定的租期届满。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，《房屋租赁合同》履行期限届满后，陈晋敏应当将案涉房屋交还蔡家有并自行搬离自有物品，陈晋敏要求蔡家有赔偿其装修补助费、设施搬运费用无合同依据，本院不予支持。就陈晋敏主张的停业补偿费用，陈晋敏实际占有使用案涉房屋至《房屋租赁合同》约定的租期届满，陈晋敏并未提供有效证据证明其在约定租赁期限内因征收导致停业损失，但案涉征收决定发布时，尚在案涉《房屋租赁合同》约定的租期内，相应区域内征收工作的推进对陈晋敏的经营存在一定影响，故本院认为，一审法院酌定的2万元作为对陈晋敏经营影响的补偿，并无不当，本院对此予以维持。综上，蔡家有的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初6497号民事判决第二项；二、变更南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初6497号民事判决第一项为：蔡家有于本判决书生效之日起十日内支付给陈晋敏停业补偿费用2万元；三、驳回陈晋敏的其他诉讼请求。一审案件受理费4249元，减半收取2124.5元，由陈晋敏负担1924.5元，由蔡家有负担200元；二审案件受理费650元，由陈晋敏负担268元；由蔡家有负担382元。本判决为终审判决。审判员  李任飞二〇二〇年十二月十八日书记员  汪海燕