广西壮族自治区陆川县人民法院民 事 判 决 书（2020）桂0922民初4230号原告:广西远辰物业服务有限公司陆川分公司，住所地：广西陆川县温泉南路**。统一社会信用代码：91450922077138593R。负责人：陆恩文。委托诉讼代理人:沈远燕，女，1983年2月1日出生，汉族，住广西陆川县。系该公司员工。委托诉讼代理人：杜树贤，男，1987年10月6日出生，汉族，住广西陆川县。系该公司员工。被告：丘雄洁，女，1986年3月9日出生，汉族，住广西陆川县。原告广西远辰物业服务有限公司陆川分公司诉被告丘雄洁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日受理后,依法适用小额诉讼程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告广西远辰物业服务有限公司陆川分公司的委托诉讼代理人沈远燕、杜树贤到庭参加诉讼。被告丘雄洁经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广西远辰物业服务有限公司陆川分公司向本院提出的诉讼请求：一、请求依法判决被告支付截止2020年10月31日拖欠物业费4744.4元，专项维修资金790.7元,垃圾费224元,代收公摊电费221.7元,代收公摊水费22.6元。合计6003.1元;二、请求依法判决被告支付逾期付款违约金7596.1元;三、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由:2017年5月28日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：1、物业费1.2元/平方米/月，2、代收费用:（1)生活垃圾清运费8元/户/月，（2)住宅物业专项维修资金0.2元/平方米/月/户，3、水电分摊费用。但被告没有按照协议书约定支付上述费用给原告，至2020年10月31日止,被告欠原告上述费用合计6003.1元。因被告违约，按照协议书约定被告应按所欠款每日支付千分之三违约金给原告。请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。被告丘雄洁未作答辩，在举证期限内亦未向本院提供有任何证据。原告广西远辰物业服务有限公司陆川分公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告丘雄洁经本院依法传唤拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。原告广西远辰物业服务有限公司陆川分公司提交的下列证据：1、被告身份证；2、前期物业管理服务协议；3、欠费清单明细。来源合法、客观真实，并与本案讼争之事实相关联，对本案讼争事实具有证明力，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理依法确认本案法律事实如下：原告是广西陆川县的物业管理公司,被告丘雄洁是广西陆川县（电梯住宅）业主。2017年5月25日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：乙方（被告）所购商品房基本情况:类型:住宅,物业位置:远辰?世客城风尚驿家小区******,建筑面积:127.98平方米……根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致基础上，甲（原告）、乙方（被告）双方就前期物业管理服务达成如下协议:第二条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务:1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……6、依据本协议向乙方收取物业管理综合服务费;……二、乙方的权利和义务:……12、履行依法缴纳物业管理服务费用的义务……第五条物业管理综合服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的费用）:一、物业管理综合服务成本或支出构成一般包括以下部分（但不限于）；……；二、由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。（1）不带电梯住宅物业服务费:0.6元／平方米·月;（2）带电梯住宅物业服务费:1.2元／平方米·月;（3）车位物业服务费:40元／个·月;……第六条其他各项收费1、公共水电分摊（按受益人物业建筑面积分摊）2、代收费用（1）生活垃圾清运费:8元／月／户（从毛坯房申请装修之日起3个月后开始计算）;（2）住宅物业专项维修资金:0.2元／平方米／月／户。第七条交费时间和方式……乙方应于收楼之日起……开始交纳物业费、维修资金等相关服务费用。首次入伙或首次缴纳费用为预缴一年物业服务相关费用,后期各项物业服务费（物业服务费、维修资金、公摊水电费等）以每个月为一个周期交纳,业主或物业使用人应在每个月5日前缴纳相关费用……第八条关于交纳费用的其他约定……4、物业管理综合服务费的追缴及违约金的计收……乙方逾期缴纳物业管理综合服务费等费用的,甲方每日按欠交部分千分之三的标准向乙方收取违约金……第十四条违约责任四、乙方违反本协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补交并收取违约金,或采取法律赋予的权利予以追收。合同签订后，原告依约对远辰?世客城风尚驿家小区提供前期物业管理服务。被告丘雄洁未按约定向原告交纳物业服务费用及其他费用。原告经追索未果，遂向本院提起诉讼。经查明,远辰?世客城风尚驿家小区除部分业主存在欠交物业服务费等各项费用外，大部分业主均已依约交纳。被告丘雄洁的住房面积为127.53平方米，是按照《前期物业管理服务协议》约定,计至2020年10月31日止，被告林新共拖欠原告物业服务费4744.1元、专项维修资金790.7元，垃圾费224元，代收公摊电费221.7元，代收公摊水费22.6元，合计共6003.1元。本院认为，原告广西远辰物业服务有限公司陆川分公司与被告丘雄洁签订了《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，合同各方应自觉履行合同约定的义务。原告已依约履行了对小区物业的管理义务，被告应依约缴纳物业费及其他应交的各项费用。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告丘雄洁在经原告催收后，至今仍拖欠原告2018年4月1日至2020年10月31日的物业服务费、专项维修资金，垃圾费，代收公摊电费，代收公摊水费，合计共6003.1元，已属违约，原告请求被告丘雄洁支付上述费用，有理合法，本院依法应予支持。对于原告请求被告支付逾期付款违约金按约定欠款每日千分之三计付为7596.1元，经本院审查，在《前期物业管理服务协议》第八条第4款第（1）项中约定：“……乙方逾期缴纳物业管理综合服务费等费用的,甲方每日按欠交部分千分之三的标准向乙方收取违约金……”，但双方在合同中约定的违约金过高，本院依法予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”因此，违约金本院酌定为应付未付总额的25%，即1800.93元。对原告请求被告支付违约金7596.1元，超出1800.93元部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告丘雄洁支付拖欠物业费、专项维修资金、公摊水电费、垃圾费共计6003.1元给原告广西远辰物业服务有限公司陆川分公司；二、被告丘雄洁支付逾期付款的违约金1800.93元给原告广西远辰物业服务有限公司陆川分公司。义务人应于本判决生效之日起十日内履行上述判决确定的金钱义务。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决发生法律效力之日起二年内，向本院申请强制执行。本案案件受理费140元，减半收取70元（原告已预交），由被告丘雄洁负担。本判决为终审判决。审判员  范思熠二〇二〇年十二月十十五日书记员  谢金汛