辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民初48号 原告：陈红，女，1979年6月29日出生，汉族，无职业，现住营口市鲅鱼圈区。 被告：营口市房地产建筑工程有限公司，住所地营口市西市区潮沟里**。 法定代表人：叶莉，该公司经理。 委托诉讼代理人：卢庆超，辽宁睿智（营口自贸区）律师事务所律师。 被告：营口欧亚房地产开发有限公司，，住所地盖州市双台镇董屯村 法定代表人：栾永源，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李森，辽宁维典律师事务所律师。 原告陈红与被告营口市房地产建筑工程有限公司（以下简称建筑公司）、被告营口欧亚房地产开发有限公司（以下简称欧亚公司）执行异议纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈红，被告建筑公司法定代表人叶莉及其委托诉讼代理人卢庆超，被告欧亚公司的委托诉讼代理人栾永源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、停止对欧亚公司名下的海韵温泉山庄7-3-102、7-3-202、7-3-302三个房屋查封；二、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2012年9月6日原告在被告欧亚公司售楼处购买位于盖州市双台镇董屯村海韵温泉山庄7-3-102、7-3-202、7-3-302三处房产，分别以现金及转账的方式共支付150万元，签订了《商品房买卖合同》并为原告出具收款收据及辽宁省村镇房屋所有权登记表，由于没有完工未交付使用。2016年10月31日，营口市中级人民法院在受理被告建筑公司执行申请后，依据仲重裁字（2014）第126号裁决书作出了（2015）辽08执217号执行裁定，查封了原告上述三处房产。原告阻却执行的理由是：1、海韵温泉山庄的三处房产买卖合同的要约和承诺都是原告与卖方即欧亚公司完成，有关房产的位置、面积、价款都是原告与被告商议完成。2、原告一次性交付了所有购房款，被告出具了专用收款收据，驳回异议的机关提供转账的账户并不是原告本人，且价款不符，是没有法律依据的，也没有向原告核实情况，原告付款的账户是其配偶的账户，符合交款资格的主体。房屋不是现房交易价格低符合交易习惯。3、收款账户是欧亚公司原法定代表人李松桐为原告指定两个账户，现金直接交给售楼处，原告购房行为符合法律规定。原告购房时间早于建筑公司起诉和执行时间，被告不能基于工程价款优先受偿权对抗和损害原告物权。 被告建筑公司辩称：无事实和法律依据，被答辩人不具备解除查封排除执行的条件，首先被答辩人并不符合最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条的规定条件中第一条在人民法院查封之前签订有效合同。二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。三、已经支付全部价款。四、买受人自身原因未办理过户登记。本条规定是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件的规定。本案中欧亚公司至今仍是涉案房产所有权人，并未就涉案房产交付使用。被答辩人并不符合本条第二款在人民法院查封之前已合法占有该不动产的规定，被答辩人主张支付全部价款依据不足。其次被答辩人不符合最高人民法院办理无异议和复议案件若干问题的规定第29条的规定金钱债权中买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列条件能够排除执行。一、人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。三，已支付的价款超过合同总价款的50%。本条是关于房屋消费者物物权期待权的保护条件，只在执行过程中对消费者生存权这一更高价值的维护。本案中被答辩人购买涉案房屋三套，其次其拥有自有房屋，并非用于生活居住，其并未举证证明其他没有用于居住的房屋，显然不符合上述法律规定的保护条件最高人民法院关于建设工程优先受偿权的批复第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有工程价款优先受偿权。本案中明显不符合《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的消费者身份。根据第二条规定，消费者为生活消费需要购买使用商品或者接受服务，其权益应受本法保护。本法未作约定的，受其他有关法律、法规保护。不能对抗建筑公司享有的工程价款优先受偿权。综上，被答辩人不是涉案房屋的所有权人和和受让人并不符合消费者身份，其主张解除查封行为无事实和法律依据，请求法院依法驳回诉讼请求。 被告欧亚公司辩称：答辩人公司前法定代表人宋宝才涉嫌合同诈骗已经被盖州市公安局经侦大队立案侦查，盖州市委市政府成立709专案组，陈红系该案受害人之一，并申报债权，商品房买卖合同是为借款提供的房屋担保，双方没有房屋买卖的意思表示，陈红没有向答辩人交付相应房款。 原告提供如下证据： 1、《房屋买卖合同》及收款收据，证明该房产是原告方与欧亚公司在2012年9月6日签订的房屋买卖合同并交纳房款。 欧亚公司质证认为，该合同是我方与原告订立的，但不是双方真实意思表示，签订合同的目的是为了原告向我公司出借款项的担保。原告也未向我方交付交付收款收据中的款项。另原告主张购买三份房屋，在一份买卖合同中约定三套房屋的买卖行为，也不符合商品房买卖合同要求形式要件及购房交易习惯。 建筑公司同意欧亚公司的质证意见，同时认为收款收据并不能证明购房款全部支付。 本院认证，《房屋买卖合同》中同时约定三个房屋的买卖，与一房一个合同文本才能到产权部门办理物权登记的交易习惯不符，综合本案其他证据欧亚公司抗辩系借款担保行为更具有高度盖然性。关于收款收据，原告未提供向欧亚打款338万余元的有效证据，不能证明欧亚公司收到收款收据中的款项。故对上述证据不予采信。 2、辽宁省村镇所有权房屋登记表，系盖州双台镇村镇建设办公室盖章备注的，证明案涉房屋是期房。 建筑公司与欧亚公司均质证认为，该证据的真实性无法核实，对其合法性、关联性证明目的有异议。盖州双台镇村镇建设办公室出具的所有权登记表不具备法律效力，从内容上看并无确认涉案房产是期房的任何叙述和表示，不能达到原告的证明目的。 本院认证，盖州双台镇村镇建设办公室不是产权登记的行政单位，且该证据也未表述为期房。对该证据不予采信。 3、转账记录复印件，证明原告为了买房向欧亚公司交纳的房款。房款进入由欧亚公司经理宋宝才指定的两个账户。 欧亚公司质证认为，对转账记录的真实性无异议，从数额上看合计为91万元，与原告举证主张的购买房屋的338余万的数额不一致。实际是原告与宋宝才之间的借款。宋宝才已涉嫌合同诈骗，被公安机关刑事立案侦查。另原告在起诉状第三页陈述收款账户是由李松桐指定的两个账户与原告庭中的观点不一致。 建筑公司质证认为，从转账内容看付款方不是原告，收款方也不是欧亚公司，实际内容中的金额为91万元，明显不能达到原告支付全部购房款的证明目的，退一步讲即使认可转账路径系由原告与欧亚公司发生，转款金额仅为91万，连商品房买卖合同约定的全部购房款百分之三十未达到，更不具备解除查封、排除执行的条件。原告质证称其支付至宋宝才指定的两个账户中，明显起诉状不符。宋宝才现涉嫌合同诈骗已经出逃。原告已作为受害者向709专案组申报材料。综合本案原告与欧亚公司的陈述更加认证原告所持有的买卖合同和收款收据，是宋宝才实施合同诈骗的手段，更证明了双方签订合同并非真实的意思表示。 本院认证，该款项未进入欧亚公司账户，不能证明系购房款。对该证据不予采信。 建筑公司与欧亚公司均未向本院提供证据。 本院经审理查明：建筑公司与欧亚公司因建设施工合同纠纷一案，营口仲裁委员会于2016年10月14日作出营仲裁字（2014）第126号裁决，裁决欧亚公司给付建筑公司工程款32207459.50元及相应利息，且建筑公司对其承建的海韵山庄6-10号楼、12-16号楼、23号楼、28号楼、29号楼及地下车库折价或拍卖后的价款中优先受偿。在执行过程中，辽宁省盖州市人民法院于2019年10月29日，根据营口市中级人民法院在执行此案作出的（2016）辽08执217号查封裁定及申请人建筑公司的申请，作出（2019）辽0881执恢116号执行裁定，裁定查封欧亚公司位于盖州市双台镇董屯村海韵温泉6-10号楼、12-15号楼在建工程及地下车库。2020年4月30日辽宁省高级人民法院作出（2020）辽执监137号执行裁定，将该执行案件指定由本院执行。本院于2020年5月14日立案执行后，原告向本院提出执行异议。本院于2020年9月30日，作出（2020）辽11执异34号裁定，驳回异议人陈红的异议请求。于是，原告向本院提起执行异议之诉，请求解除案涉房的查封。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉,原告作为案外人提起执行异议之诉欲阻止执行标的的强制执行,应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告未提供合同约定的338余万元双方变更为150万元的有效证据，案涉房屋原告至今未占有，未满足第二十八条第（二）、（三）项占有房屋并支付全部价款的条件。故原告不能依据规定第二十八条阻却案涉房屋执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告在庭审中称案涉房系用于其姑母养老生活，且在庭审中称在现住区域其名下还有房产。加之原告未支付百分之五十以上的总价款，未满足第二十九条第（二）、（三）项条件。故原告亦不能依据规定的第二十九条阻却案涉房屋执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。原告主张的案涉房屋未办理物权预告登记，故原告亦不能依据规定第三十条阻却案涉房屋执行。 综上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条阻却执行的条件，原告均不符合。原告未提供有效证据证明其有充分理由阻却案涉房的执行。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告陈红诉讼请求。 案件受理费100元，由原告陈红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长 费 旭 审判员 郭安福 审判员 李宝明 二〇二〇年十二月十八日 书记员 孙金鹏 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。