河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3501号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋治民，男，1940年6月5日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：段新江，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋华卫，男，1990年7月7日出生，汉族，住河南省武陟县，系宋治民之孙。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武陟东方医院。住所地：河南省武陟县朝阳二街**。法定代表人：陈风光，经理。委托诉讼代理人：晋泽，河南扬善律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卓莙，河南扬善律师事务所律师。上诉人宋治民因与被上诉人武陟东方医院房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院于2020年9月23日作出的（2020）豫0823民初2862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宋治民上诉请求：1、依法判令被上诉人支付上诉人所欠房屋租金63795元；2、撤销一审法院（2020）豫0823民初2862号民事判决书中第三项判决，并依法改判被上诉人向上诉人支付违约金149055元；3、依法支持原审反诉请求第二项中第3条、第4条、第5条、第6条、第7条、第8条，即要求被上诉人对租赁房屋恢复原状。4、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定房屋租赁协议解除时间及房租租金数额错误。1、上诉人对一审法院判决解除双方签订的四份房屋租赁协议没有异议，但一审法院认定协议解除时间在2020年5月底，从而认为被上诉人支付租金应当计算至2020年5月31日，这是不符合法律规定且不符合现实情况的。2、一审法院在租金是否欠付的问题上，认定错误，被上诉人所支付的租金并没有足额支付，仍然拖欠上诉人房屋租金。二、一审判决认定违约金标准适用法律错误。根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在2018年10月10日签订的《租房协议》及2019年6月12日签订的《租房协议合同》中均约定被上诉人应当提前2个月交纳租金，逾期则按日1%交纳滞纳金。虽然表述为滞纳金，但实际是约定的违约金的计算标准。根据法律规定，明显约定过高，所以上诉人在一审反诉中主动提出减少违约金标准为房屋租金的30%。但是一审法院却按照中国人民银行同期贷款利率的四倍即年利率15.4%来计算违约金标准，不符合《合同法》司法解释的规定。根据《合同法》司法解释二第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被上诉人的逾期付款行为，导致了上诉人的实际损失无非就是拖欠的房屋租金，所以，即使一审法院不按照房屋租金的30%支持违约金，也应当按照实际的房屋租金损失作为违约金的计算标准。三、因一审中被上诉人陈风光，第三人刘玲滥用诉讼权利，违反诚信诉讼原则，欺骗上诉人，使上诉人错误的处分了自己的诉讼权利，撤回反诉请求第二项中第3条、第4条、第5条、第6条、第7条、第8条请求。上诉人请求二审人民法院依法支持上诉人的上诉请求，即要求被上诉人对租赁房屋恢复原状，并追究两人欺骗一审法院，不诚信诉讼导致一审法院作出对上诉人不公平的判决的法律责任．武陟东方医院辩称，一审法院判决事实清楚，应当予以维持。关于上诉人主张上锁致医院无法使用的部分，被上诉人在一审中已经多次提及上诉人的锁门，导致被上诉人无法正常进出，不能自由使用，严重影响了被上诉人对租赁标的物的处分和使用，这是合同解除的原因之一。关于合同解除时间，被上诉人在一审提交的录音等证据文件中，足以表明双方于2020年5月29日已经就合同解除事宜达成一致。2020年6月21日被上诉人书面确认解除租赁合同，邮寄单表面也写明了解除事宜，上诉人拒收，但不构成合同没有解除的理由。关于一审法院认定的违约金标准问题，被上诉人认为应当支持的违约金以上诉人实际损失的130%为限。而实际上对方的损失为银行存款利息，因此一审法院支持的违约金计算标准已经远远高于上诉人的实际损失，而不能单独以上诉人减少后的房屋租金的30%为准。而且就房屋租金及违约金部分，录音文件中显示上诉人已经明确表明其在被上诉人交纳租金时，已经放弃了相关的滞纳金即本案一审判决中的违约金。关于第三人刘玲的相关问题，在一审法院调解过程中，上诉人及其家属、律师均在场，当日一直处理到中午12：20左右，双方未签订新的租赁合同，原因在于上诉人提出的租赁条件过于苛刻，双方对租赁合同的主要条款未达成一致，而且双方同意在庭下继续就租赁合同事宜进行协商。一审中，上诉人对恢复原状等诉讼请求已经明确放弃，进行了撤诉。而且武陟东方医院在一审中对其排除妨害，搬离相关医院的设施设备的诉讼请求也进行了同步放弃。第三人与上诉人未达成新的租赁合同，对被上诉人而言也造成了不便，且损失加大，上诉人上诉状中第三条理由与事实不符，应当予以驳回。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。武陟东方医院起诉请求：1、依法确认原、被告之间签订的《租房协议合同》已经解除；2、判令被告退还原告的租房押金10万元；3、判令被告立即排除妨害打开所租赁房屋门锁，以便原告方把机器设备等物品搬出；4、本案诉讼费由被告承担。原告于庭审时将诉讼请求第二项变更为被告退还原告租房押金10万元和电费押金1万元；于2020年9月4日撤回诉讼请求第三项。宋治民反诉请求：一、判令被反诉人继续履行双方签订的《租房协议》和《租房协议合同》；二、如果被反诉人要解除双方签订的《租房协议》和《租房协议合同》，则请求法院判令被反诉人向反诉人履行以下义务：1、判令被反诉人支付所欠的房屋租金178685.6元；2、判令被反诉人支付反诉人房租滞纳金289500元；3、判令被反诉人将大厅原有的两间门面房（鞋店）恢复原状（墙体堆砌规整、安装临路大门）；4、判令被反诉人将南楼一楼地面恢复原状、保证地面平整；5、判令被反诉人将承租的房屋的消防设施恢复原状，具备使用功能；6、判令被反诉人将一楼大厅电动门维修好，使其可以正常使用状态；7、判令被反诉人将承租房屋的五楼会议室恢复原状；8、判令被反诉人将承租房屋周边“东方医院”字样广告牌予以拆除；三、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。被告于庭审时明确诉讼请求第二项第一条暂计算至2020年7月30日，并同意解除《租房协议》、《租房协议合同》。并于2020年9月4日放弃诉讼请求第一项，即不再要求武陟东方医院继续履行《租房协议》和《租房协议合同》，放弃诉讼请求第二项中第3条、第4条、第5条、第6条、第7条、第8条，即不再要求武陟东方医院恢复原状。一审法院认定，2018年10月10日，宋治民（甲方）与武陟东方医院（乙方）签订《租房协议》，约定鞋店是空房，每年2.5万元，从鞋店搬走第二天算起，院内西楼三层每年房租费4万元，加上鞋店前三年是6.5万元，第四、第五年每年8万元，西楼三层从2018年10月10日开始算起；乙方同意付甲方西楼违约金0.3万元；电费押金1万元，另外打条，走时全部退回；合同先定5年，每年乙方提前两个月交房费，过期，每天加收1%滞纳金，在合同期内乙方提前走只退押金和电费押金。2018年10月20日，宋治民（甲方）与武陟东方医院（乙方）签订《租房协议》，约定甲方将南楼一层两间房租给乙方使用，时间从2018年10月30日开始算起，先定五年合同，前三年两间房是4万元；第一年后学校提前走的违约金2万元，第一年房费加违约金共计6万元；乙方每年提前两个月付租金；不干时提前两个月告知甲方，乙方在合同期间提前走甲方不退房费。2019年4月1日，宋治民（甲方）与武陟东方医院（乙方）签订《租房协议》，约定甲方将七楼仓库租给乙方，合同签订五年，从2019年4月1日开始，前三年每年1.6万元，第四年、第五年每年2万元，每年提前两个月交租金。2019年6月12日，宋治民（甲方）与武陟东方医院（乙方）签订《租房协议合同》，约定甲方将前楼大厅、（不包括原来鞋店、饭店的地方）二楼、三楼、四楼、五楼、六楼地方租给乙方使用，共订合同五年，时间从2018年5月30日至2023年5月30日，每年提前两个月一次性付清租金；押金是10万元；乙方交甲方房费时间：第一年是从2018年5月30日至2019年5月30日止第一年，王军伟已付；第二年从2019年5月30日至2020年5月29日止；第三年从2020年5月30日至2021年5月29日止；前三年每年房价是45万元，第四年是50万元，第五年是55万元，其他房费另有合同，乙方在合同期内提前走甲方不退房费，光退押金；乙方按合同时间必须提前两个月付租金如不按时一次性付租金，甲方有权让乙方交甲方按日1%补交滞纳金。上述合同签订后，宋治民将案涉房屋交付武陟东方医院使用，武陟东方医院向宋治民支付押金11万元。除2019年4月1日签订的《租房协议》外，武陟东方医院按照剩余三份合同的约定支付了第一年租金。2019年9月9日，经双方协商，以武陟东方医院向宋治民交纳的案外6万元中的2.5万元折抵2018年10月10日签订的《租房协议》的第二年租金。武陟东方医院于2019年12月2日向宋治民转账5万元，于2019年12月8日向宋治民转账30万元，于2019年12月13日向宋治民转账18万元，共计53万元。后双方因支付租金及是否解除上述租赁合同发生纠纷，宋治民于2020年5月底将案涉房屋锁门，导致武陟东方医院无法使用。2020年6月3日、6月7日，双方通过电话协商解除上述租赁合同，未果。武陟东方医院于2020年6月20日制作《解除房屋租赁合同通知函》，并于2020年6月21日向宋治民邮寄，于2020年6月23日被退件。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，武陟东方医院与宋治民签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，合法、有效，双方应当依照该协议的约定履行义务。一、关于案涉房屋租赁合同是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，武陟东方医院向宋治民邮寄《解除房屋租赁合同通知函》被退件，其提交的录音资料也未明确告知宋治民解除房屋租赁合同，故武陟东方医院主张案涉房屋租赁合同已于2020年5月解除，依据不足，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，武陟东方医院主张解除案涉房屋租赁合同，宋治民于庭审时明确表示同意，故应解除案涉房屋租赁合同。宋治民放弃第一项诉讼请求，系其真实意思表示，该院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，按照租赁协议、租赁协议合同的约定，武陟东方医院在租期内提前退租的应退还押金，现案涉房屋租赁合同已解除，故武陟东方医院主张宋治民退还其押金11万元，符合合同约定，该院予以支持。武陟东方医院放弃第三项诉讼请求，系其真实意思表示，该院予以准许。宋治民放弃诉讼请求第二项中第3条、第4条、第5条、第6条、第7条、第8条，系其真实意思表示，该院予以准许。二、关于租金是否欠付的问题。宋治民于2020年5月底将案涉房屋锁门，导致武陟东方医院无法使用，故第二年租金应计算至2020年5月31日。按照2018年10月10日《租房协议》的约定，租金为6.5万元/年，第一年租金已支付。第二年租期为2019年10月10日至2020年10月10日，2019年10月10日至2020年5月31日的租金为41849元（6.5万元/年÷365天×235天），扣除双方于2019年9月9日协商抵销的2.5万元，武陟东方医院应付租金为16849元。按照2018年10月20日《租房协议》的约定，租金为4万元/年，第一年租金已支付。第二年租期为2019年10月30日至2020年10月30日，2019年10月30日至2020年5月31日的租金为23562元（4万元/年÷365天×215天）。按照2019年4月1日《租房协议》的约定，租金为1.6万元/年，第一年租期为2019年4月1日至2020年4月1日，2019年4月1日至2020年5月31日的租金为18718元（1.6万元/年÷365天×427天）。按照2019年6月12日《租房协议合同》的约定，租金为45万元/年，第一年租金已支付。第二年租期为2019年5月30日至2020年5月29日，2019年5月30日至2020年5月31日的租金为453699元（45万元/年÷365天×368天）。综上所述，截至2020年5月31日，武陟东方医院应付宋治民租金共计512828元。武陟东方医院于2019年12月2日向宋治民转账5万元，于2019年12月8日向宋治民转账30万元，于2019年12月13日向宋治民转账18万元，共计53万元。因此，武陟东方医院未欠付宋治民租金，宋治民主张武陟东方医院支付其租金178685.6元，依据不足，该院不予支持。三、关于滞纳金应否支付的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在2018年10月10日《租房协议》及2019年6月12日《租房协议合同》中均约定武陟东方医院应提前2个月交纳租金，逾期则按日1%交纳滞纳金。虽然表述为滞纳金，实际为双方对因违约产生的损失赔偿额计算方法的约定。但是，上述合同约定的违约金过高，应按照原告起诉时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%计算。2018年10月10日《租房协议》约定的租金为6.5万元/年，应提前2个月支付，经双方协商于2019年9月9日折抵租金2.5万元，武陟东方医院于2019年12月2日向宋治民转账5万元，故违约金应以6.5万元为基数从2019年8月10日按照年利率15.4%计算至2019年9月9日、以4万元为基数从2019年9月10日按照年利率15.4%计算至2019年12月2日，共计2254.39元。2019年6月12日《租房协议合同》约定的租金为45万元，应提前2个月支付，武陟东方医院于2019年12月13日将该45万元租金支付完毕，故违约金应以45万元为基数从2019年3月30日按照年利率15.4%计算至2019年12月13日，共计49087.5元。综上所示，武陟东方医院应支付宋治民违约金共计51341.89元。2018年10月20日《租房协议》及2019年4月1日《租房协议》未约定违约金，故宋治民依据该两份协议主张的违约金，该院不予支持。一审法院判决：一、解除原告武陟东方医院与被告宋治民于2018年10月10日、2018年10月20日、2019年4月1日签订的《租房协议》及于2019年6月12日签订的《租房协议合同》；二、被告宋治民应于本判决生效后十日内退还原告武陟东方医院押金110000元；三、原告武陟东方医院应于本判决生效后十日内支付被告宋治民违约金51341.89元；四、驳回被告宋治民的其他诉讼请求。案件受理费2500元，减半收取计1250元，由被告宋治民负担。反诉费4161元，由原告武陟东方医院负担456元，由被告宋治民承担3705元。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，宋治民与武陟东方医院签订租房协议，将其房屋租赁给武陟东方医院使用，双方系房屋租赁合同纠纷。关于本案租赁协议解除的时间。武陟东方医院向一审法院提起诉讼，请求判令解除双方之间的租赁协议，案涉协议能否解除，应由人民法院最终判定，何时解除，应以一审法院的判决生效之日为准。上诉人宋治民主张涉案租赁协议的解除时间为2020年7月20日，不符合法律规定。关于租金。双方之间的房屋租赁合同虽然尚未解除，但宋治民2020年5月底将涉案房屋锁门，武陟东方医院作为承租人无法行使占有使用租赁物的主要合同权利，一审对其租金计算至2020年5月31日并无不当。武陟东方医院不存在欠付宋治民租金的问题。关于违约金。2018年10月10日租房协议及2019年6月12日租房协议合同中约定，武陟东方医院应提前2个月交纳租金，逾期则按日1%交纳滞纳金。该约定金明显过高，一审酌定违约金按年利率15.4%计算，符合法律规定。宋治民在一审中提出反诉请求，又放弃了反诉请求第二项中的第3、4、5、6、7、8条请求，宋治民的行为系对自身诉讼权利的处分，不违反法律规定。根据宋治民的申请，一审法院未对前述诉讼请求进行审理和判决，符合法律规定。宋治民在二审中提出的上述请求，不属于本案的审理范围，本案不予处理。综上所述，宋治民的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4492.75元，由上诉人宋治民负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年十二月十五日书记员 王向静