云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初2457号原告张剑波，男，汉族，1976年11月15日生，身份证登记住址广西省陆川县。原告姚述武，男，汉族，1976年8月15日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。两原告共同委托代理人赵珩，云南云典律师事务所律师。特别授权代理。被告云南彬策钢结构有限公司。住所云南省昆明市官渡区阿拉街道办事处阿拉社区白水塘村**。法定代表人周应彬。被告周应彬，男，汉族，1970年9月21日生，身份证登记住址重庆市合川市。被告汤良琼，女，汉族，1968年7月1日生，身份证登记住址重庆市合川区。被告代平，男，汉族，1962年7月16日生，身份证登记住址云南省昆明市盘龙区。四被告共同委托代理人董明、施福永，云南律知律师事务所律师。特别授权代理。原告张剑波、姚述武诉被告云南彬策钢结构有限公司（以下简称“彬策公司”）、周应彬、汤良琼、代平租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日受理后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告张剑波、姚述武的特别授权代理人赵珩、被告彬策公司、周应彬、汤良琼、代平的特别授权代理人董明、施福永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张剑波、姚述武诉称：原告于2018年12月1日与被告彬策公司签订《仓库租赁协议》一份，约定原告租用位于官渡区黑水池第五劳教所（强制戒毒所）辖区内仓库（下称诉争仓库）用于生产经营使用，租赁期限为10年，自2018年12月1日起至2028年12月1日，仓库总面积约为37,000平米，租期内租金为前四年每年4,800,000元，以后每三年递增15%，被告给原告共计四个月的免租期，同时被告承诺已经完全取得诉争仓库的使用权及租赁权。合同签订后，因被告与案外人有约3300余平米面积的仓库租期未满，被告未向原告完全交付全部仓库，该部分仓库由案外人使用至三月份方才交付原告，周应彬口头承诺对该案外人使用该部分仓库的租金在原告应交纳的租金中予以扣减。原告分别于2018年11月9日向代平交纳了50万元租金，2018年12月10日交纳50万元租金，2018年12月15日交纳30万元租金，2019年2月1日交纳10万元租金，2019年3月26日交纳50万元租金，2019年3月29日交纳40万元租金，共计2,300,000元。后原告开始对仓库进行装修以用于生产经营，并花费了60余万元装修费用。在租赁期内，云南省昆明空港经济区城市管理综合行政执法局于2019年4月17日到诉争仓库处下达了《责令限期改正通知书》，并于同日在仓库各处外墙喷涂“拆”字予以拆除警示。通知称因诉争仓库未经行政主管部门审批，违反《中华人民共和国城乡规划法》第40条之规定，通知要求诉争仓库需于2019年4月24日前自行拆除，不得再行使用。原告方经向该综合行政执法局询问得知，该局早于2018年便己通知被告诉争仓库属于违建，需限期拆除。接到《责令限期改正通知书》后，原告方无法再对仓库进行正常使用，原、被告双方的《仓库租赁协议》事实上已无法继续履行，也使得原告前期对仓库的使用毫无意义，原告只得立即组织陆续将生产及生活资料搬离诉争仓库。现诉争仓库己被该执法局组织强制拆除。原告认为，被告方在明知诉争仓库即将被拆除，租赁合同无法正常履行的情况下，向原告方虚假承诺其拥有完全的使用权及租赁权，欺瞒诉争仓库不能正常使用的事实与原告订立了租赁合同，向原告收取租金，获取非法利益，其行为己经构成欺诈，并违反了《合同法》第52条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定。依据《合同法》第58条及相关法律法规之规定，原、被告所签的《仓库租赁协议》应属无效。因被告的隐瞒及欺诈行为，原告方产生了极大的经济损失，被告对原告因合同无效而产生的各项损失负有完全的责任。被告方应当返还原告所交租金并赔偿原告方因此造成的全部经济损失。故原告诉至法院诉请判令：一、确认原告与被告彬策公司签订的《仓库租赁协议》无效；二、被告彬策公司返还两原告租金1,896,849元，被告周应彬、汤良琼承担连带责任；三、被告彬策公司赔偿两原告装修损失620,000元，被告周应彬和汤良琼承担连带责任；四、被告代平在2,200,000元的范围内对上述债务承担连带责任；五、各被告共同承担本案全部诉讼费用，原告预交的诉讼费用由法院返还。被告彬策公司、周应彬、汤良琼、代平辩称：原告对被告周应彬、汤良琼、代平的起诉属于起诉对象错误，应当予以驳回。彬策公司对原告不负有债务，请求法院驳回原告对被告彬策公司的诉求。一、原告对周应彬、汤良琼、代平的起诉属于起诉对象错误，被告周应彬、汤良琼、代平的诉讼主体不适格。本案为租赁合同纠纷，是承租人原告与出租人彬策公司2018年12月1日《仓库租赁协议》履行所致，租赁项下所产生的权责由出租人彬策公司与承租人原告享有和承担。周应彬、汤良琼是彬策公司股东及租赁协议中出租人彬策公司的联系人之一，二人并非出租人，并且公司是经注册资本实缴设立的。代平是出租人彬策公司的财务人员，代公司收取租金，属于职务行为。因此，周应彬、汤良琼、代平不是案涉《仓库租赁协议》的合同主体。出租人彬策公司具有独立法人资格，根据《合同法》的合同相对性原则及公司法关于企业法人是独立的民事主体和独立承担责任的原则，原告诉求周应彬、汤良琼、代平承担责任明显无据。二、被告尊重法庭对《仓库租赁协议》的评判，但如果合同无效的，原告对此及所称损失也负有过错。三、原告已经实际使用案涉房屋，并且并未进行所谓的装修投入，被告对原告不负有债务。双方2018年12月1日签订《仓库租赁协议》，但案涉仓库已于2018年11月大部分房屋厂房交付原告使用，原告自2018年11月9日至2019年6月30日期间已实际使用承租厂房，双方应当对使用费据实结算。被告对原告诉求的62万元装修损失的主张不予认可，原告没有证据证明其装修的实际支出费用。原告张剑波、姚述武为证明自己的主张提交以下证据：一、身份证复印件、工商登记信息，欲证明原、被告主体信息，被告法人系周应彬。二、仓库租赁协议，欲证明原、被告就诉争仓库租赁的各项事宜达成协议，被告对仓库的使用权及租赁权进行承诺。三、付款凭证，欲证明原告向被告共计支付2,300,000元。四、责令限期改正通知书，欲证明昆明空港经济区城市管理综合行政执法局责令被告限期拆除诉争仓库，原、被告无法继续履行租赁协议。五、照片，欲证明综合执法局对诉争仓库喷涂拆除警示。被告彬策公司、周应彬、汤良琼、代平质证认为：对证据一、二的真实性、关联性和合法性无异议。但认为被告彬策公司不是一人有限公司。证据二证明目的存疑，出租方是公司，代平只是财务，合同中约定了如果出现政府收缴的情况，双方是不担责的。证据三中除了姚述武支付的，其余的被告均不认可，被告并不知道钟色芬是谁。支付给“王金环”的10万元也不认可，不认可证据四的真实性、关联性和合法性、证明目的，内容上也没有说是给谁的。不认可证据五、补充证据装修证明的真实性、关联性和合法性。被告彬策公司、周应彬、汤良琼、代平为其辩解向法庭提交以下证据：一、企业信息、验资报告，欲证明被告彬策公司具有独立法人资格，股东周应彬、汤良琼对公司注册资本进行了实际缴纳。二、仓库租赁协议、消防安全管理责任书，欲证明合同主体为原告与被告彬策公司，公司联系人周应彬、汤良琼、代平并不是合同主体，原告对周应彬、汤良琼、代平的起诉属于对象错误。原告已于2018年11月9日实际使用承租厂房。双方约定：如因政府原因导致项目不能正常使用，相互不担责不赔偿。原告张剑波、姚述武质证认为：认可证据一的真实性、合法性，但不认可关联性，被告彬策公司的两个股东是夫妻关系，且公司与个人财产混同。认可证据二的真实性、合法性，但不认可关联性，补充协议中被告个人也签字了，不认可责任书的证明目的。原告提交的证据三中收款户名为“王金环”的10万元款项，被告不予认可，原告未提交其他证据予以证明王金环与本案被告之间的关系及支付款项的性质，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。原告提交的证据五，被告不予认可，但结合本院审理的邓卫桃、谢新发诉张剑波租赁纠纷案件，能够证明涉案房屋被相关执法部门通知了拆除。原告提交的进行装修所指出费用的相关证据证明，无对应的材料来佐证，不能达到其证明目的，被告也不认可原告实施了装修行为，故本院不予采信。原告提交的其他证据形式合法、内容印证本案案件事实，本院作为认定案件事实的证据予以采信。原告后期提交了由钟色芬出具的代原告张剑波支付款项的《情况说明》，支付款项系代原告所为。被告提交的其他证据形式合法，内容印证本案案件事实，本院予以采信。根据举证、质证意见及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2018年12月1日，被告彬策公司（合同甲方）与原告张剑波、姚述武（合同乙方）签订《仓库租赁协议》约定：一、租用仓库概况：仓库位于黑水池第五劳教所（强制戒毒所）辖区内，该仓库的土地使用权为龙港综合加工厂，由甲方与龙港公司签订了土地合作开发协议投资建设，现甲方将该仓库租用给乙方使用，甲方已经完全取得使用权及租赁权，围墙之内的仓库、道路提供给乙方作为生产加工、仓储物流、综合市场等使用。二、租赁期限：本合同项下租赁期限为10年，最终以甲方与第五劳教所（强制戒毒所）或云南姜氏科技有限公司签订的合同期限同步。自2018年12月1日至2028年12月1日。甲方给乙方免租期为四个月，在第一年免二个月，第二年免一个月，第三年免一个月。三、出租面积：围墙内的仓库及住房，总占地面积约90亩，总建筑面积为37,000平方米。四、仓库租金付款方式：转账汇款。五、租金收费标准（合同内约定的租金均不包含税金），前四年租金不变。第一年租金分三次支付，第二年租金分二次支付，第三年以后，租金每年支付一次。自2018年12月1日至2022年12月1日，乙方需支付每年租金金额为：4,800,000元；以后每3年递增一次。自2022年12月1日至2025年12月1日，年租金在上年租金的基础上递增15%；自2025年12月1日至2028年12月1日，在上年租金标准基础上述递增15%，每年度租金在到期日，乙方提前一个月支付下一年度租金，超期一个月不交，乙方缴纳当年度租金10%的违约金，如两个月未交租金，甲方有权单方面终止合同，乙方承担由此造成的各方损失。六、水电押金及保证金……合同履约保证金10万元，履约保证金等到第二年交租金时，直接抵租金。七、仓库交付时间：合同签订且甲方收到定金后5个工作日内修复好交付。九、甲方的权利义务……5、乙方按约定缴纳租金，如由甲方原因导致该项目不能正常使用而终止合同的，甲方负责无条件退还该年度剩余租期的租金，并赔偿乙方的经济损失，（如因政府原因导致项目不能正常使用，双方不担责不赔偿）。合同还约定了其他权利义务。合同末页标明：“甲方收款账户：户名：代平……甲方联系人电话：周应彬、代平、杨永明、施怀琴、杨连英……”合同签订后，原告向被告支付租金情况：2018年11月9日，付款方姚述武向收款方代平转账支付500,000元；2018年12月10日付款方钟色芬向收款方代平转账支付500,000元；2018年12月15日付款方钟色芬向收款方代平转账支付300,000元；2019年3月26日付款方钟色芬向收款方代平转账支付500,000元；2019年3月29日付款方钟色芬向收款方代平转账支付400,000元。原告共向被告支付了2,200,000元。原告接手被告交给的租赁物后，又将其中大部分仓库租给了邓卫桃、谢新发等人。2019年4月17日，云南省昆明空港经济区城市管理综合行政执法局发出《责令限期改正通知书》载明：“你（单位）在第五戒毒所租用土地建盖彩钢大棚。未经行政主管部门审批。违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，现责令你（单位）于2019年4月24日前自行拆除上述全部违法建筑……”2019年7月1日，原告张建波与邓卫桃等人签署了《对账清单协议》，就合同不能履行的后期事宜进行了约定。因未履行退款，邓卫桃等人诉至本院，本院判决张建波担任法人的昆明博然供应链管理有限公司退还邓卫桃等人自2019年6月28日起算的租金并支付自2019年月7日起按照同期银行利率计算的利息。本案审理中，原告主张了被告有将近3400平方米的仓库没有及时交给己方，应当扣减折算租金583,150元。对此，被告认为没有及时交给原告的场地面积约为3000平方米，后期已经交付。但双方对于该部分的面积、交付时间均不能提交证据证明，也不能就交付时间达成共识。被告则认为免租期应当摊入全年合同，并据此计算，认为至2019年6月30日，扣减已付200万元已付租金，原告还需向原告被告支付场地使用费333,333.31元。归纳诉辩双方焦点，双方对于被告适格主体、原告使用仓库的时间、腾退仓库时间、已经交付租金数额、被告优惠给予原告的二个月免租期的计算方式、迟延交付部分的面积、时间均存异议，对于原告主张的装修损失，被告则不予认可。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告彬策公司出租给原告的仓库为违章建筑，该租赁合同因上述法律规定为无效合同。对于原告起诉的自然人周应彬、汤良琼、代平，本院认为与原告形成的系彬策公司，该公司目前处于存续状态，依据合同相对性原则，与原告形成权力义务公司的系被告彬策公司，故原告起诉的周应彬、汤良琼、代平不应当作为本案的被告，对于其起诉，应当驳回。对于原告主张交付给被告的租金共计230万元，被告认可收到200万元的租金和20万元的水电押金。虽然合同中确有约定20万元水电押金，但双方付款时并未特别注明，为减少诉累，且现双方对于水电费并无争议，故本院认定原告向被告支付了220万元的租金。至于“王金环”向被告支付的款项，其本人可另案主张。对于原告主张的迟延交付3400平方米面积的部分，对于面积、交付时间原告均未能提交证据，故该项主张，本院不予采信，原告可组织、收集了证据后另行起诉。对于合同约定的给予二个月的免租期，双方在合同中未做明确约定起算时间，在合同不能履行、仓库即将被拆除时也未达成共识，本院采取市场通常做法即交给使用方的前期为免租期，也就是认定2018年12月1日至2020年1月31日为免租期。原告张建波7月1日与邓卫桃、谢新发等签订《对账清单协议》，据此，结合被告主张的原告退还时间为2019年6月30日，本院采信2019年6月30日为原告腾退仓库的时间，则原告使用仓库计算租金时间为五个月，按照每月40万元计算，共计200万元。对于原告主张的装修损失，被告认为原告并未进行过装修，对于原告提交的证据不予认可。本院认为原告所举证据未能证明实施了装修，故对原告的该项主张，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张建波、姚述武与被告云南彬策钢结构有限公司于2018年12月1日签订的《仓库租赁协议》为无效合同；二、由被告云南彬策钢结构有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张建波、姚述武仓库仓库租赁费200,000元；三、驳回原告张剑波、姚述武的其他诉讼请求；四、驳回原告张剑波、姚述武对于被告周应彬、汤良琼、代平的起诉。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,935元，由被告云南彬策钢结构有限公司承担3000元，其余的23,935元由原告张剑波、姚述武承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年。审判员  林胜华二〇二〇年十二月四日书记员  李彦霈