辽宁省东港市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0681民初1424号原告：宁怡，女，1988年7月14日出生，汉族，无业，现住东港市。原告暨原告宁怡委托诉讼代理人：张金鑫，男，1987年2月26日出生，汉族，无业，现住东港市。被告：东港市天宏房地产开发有限公司。住所地：东港市大**。法定代表人：杜坪，该公司董事长。委托诉讼代理人：祝振东，辽宁六合律师事务所律师。原告宁怡、张金鑫与被告东港市天宏房地产开发有限公司（以下简称天宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告暨原告宁怡委托诉讼代理人张金鑫、被告天宏公司委托诉讼代理人祝振东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告给付原告逾期交房违约金13000元（其中包括逾期交付住宅房屋及车库违约金；违约金暂计算至原告起诉之日）。事实与理由：2019年6月24日，原告购买被告开发的位于东港市大东区和睦家园住宅小区13号楼2单元904室房屋（724图1253丘12幢），建筑面积98.97平方米，商品房单价为每平方米人民币5256.96元，房屋总价款为520281元。同时，原告与被告又签订车库（厦子）买卖协议一份，车库面积22.91平方米，价值人民币174000元。原告与被告于2019年6月24日签订了商品房买卖合同（预售），双方约定交付房屋时间为2019年10月30日。现因被告到期没有向原告交付房屋违反了合同约定，给原告造成了损失。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告违约逾期交房应向原告支付租金。原告请求被告每月支付约3000元租金。被告天宏公司辩称:1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件十一的《合同补充协议》第三条约定：“鉴于本小区购房者人数众多，买受人同意由出卖人安排购房人按一定顺序办理入住手续，因顺序在后出现的交付期超过合同约定期限的，不视为出卖人逾期交房。”按此约定，被告并未逾期交房。因被告自合同约定的交房时间2019年10月31日起，就开始向部分业主交付房屋，只不过部分着急装修婚房的业主交房顺序靠前，是符合上述规定的。2020年1月21日新冠疫情爆发，政府为了防控疫情禁止企业对外开展经营活动，交房手续停滞，这属于《商品房买卖合同》中规定的“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，即不可抗力期间不能视为逾期交房。2月19日政府解除疫情限制后，被告继续向业主交房。2月24日，被告开始向业主发送短信和微信通知业主办理入住手续。至2020年3月1日之前，被告已向业主交付房屋135户。大多数业主不想在冬季装修，也不想交本年度的取暖费，鉴于此种情况，被告才先通知着急装修以及准备婚房的部分业主办理了入住。原告因交房顺序靠后起诉被告逾期交房，被告感到抱歉，同时被告针对业主提出的物业等问题进行了整改，并愿意就上述问题向原告支付2500元补偿款；2、被告交付的房屋已经由建设、勘察、设计、施工、监理竣工验收合格，相关配套设施均已完工，符合业主入住的条件。《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《中华人民共和国合同法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等现行法律均规定了建筑工程的交付使用条件为建筑工程验收合格。同时，原告与被告在《合同补充协议》中对房屋交付做了具体约定，即：“钥匙交接后即视为房屋交付使用。”可见，被告完成了工程竣工验收，并通知全体业主领钥匙办理入住就视为已经交付；3、针对原告提出的被告没有取得竣工验收备案表的意见，本案中，原、被告双方约定：“该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件”，而并不是原告主张的“备案表”。所谓的证明文件，是指被告已经取得建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同综合验收并出具的备案所需证明文件。东港市住房与城乡建设局出具证明证实了“东港市天宏房地产开发有限公司开发的和睦家园住宅小区已于2019年底完成工程竣工验收，并于2020年1月将竣工验收备案的相关证明文件报送我局，我局根据相关规范要求，已组织参建五方对该住宅小区进行质量验收完毕合格。”4、原告与被告在合同中约定了逾期交房的违约责任通过协商方式处理，但原告诉请的违约金标准过高。东港市人民法院（2020）辽0681民初1060号民事判决书中所涉房屋建筑面积为119.12平方米，法院酌定的房租标准为每月800元人民币。因此，被告向原告支付2500元补偿金是高于上述判决标准的，也是合理的。本院经审理认定事实如下：2019年6月24日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发的坐落于大东区和睦家园住宅小区13号楼904室房屋，建筑面积98.97平方米，总价款520281元。根据合同约定，出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房。关于逾期交付房屋的责任，合同中注明按“双方协商解决”的方式处理。同日，原、被告签订《和睦家园车库（厦子）买卖协议》一份，约定原告购买小区11#－11Ｂ门车库，面积22.91平方米，总价款176407元。协议中未约定该车库具体交付时间。2020年2月21日，被告向和睦家园小区业主发出办理入住手续通知，通知中载明符合入住条件的客户办理时间为2020年3月1日至2020年4月30日。2020年8月12日，东港市住房和城乡建设局出具质量验收说明书一份，该说明书载明：“东港市天宏房地产开发有限公司开发的和睦家园住宅小区已于2019年底完成工程竣工验收，并于2020年1月将竣工验收备案的相关证明文件报送我局，我局根据相关规范要求，已组织参建五方对该住宅小区进行质量验收完合格”。庭审中，原告称涉案房屋没有达到法律规定的交房标准，故一直未领取住宅房屋和车库钥匙。为证明其上述主张事实，原告向法院提供录音资料两份，并称该两份录音对话双方系本案原告和住建局工作人员。被告质证称：对该两份录音证据的真实性均不予认可，且录音中的内容混淆了建筑工程竣工验收及建筑工程竣工验收备案的区别；我国的建筑法第61条、建设工程质量管理条例第16条、合同法第279条均规定建设工程竣工验收合格后方可验收使用，可见交付的条件是建设工程验收合格，而不是综合竣工验收合格和备案。原、被告在房屋买卖合同中约定的是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，说明交房手续是取得备案的证明文件即涉案小区项目的建设工程竣工验收合格文件。同时，东港市住建局出具的说明中已明确了该局已组织参建五方对该住宅小区进行质量验收完毕合格，而非涉案小区是否完成竣工验收备案，在本案中二者间不存在冲突。本院所确认的上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、单位工程质量竣工验收记录、东港市住房和城乡建设局说明书等证明材料在卷为凭，这些证明材料已经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告间形成房屋买卖合同关系，双方应当按照合同约定履行义务。本案中，原告已按合同约定履行了交付房款义务，而被告未按照合同约定时间交付房屋系违约行为，应承担逾期交房违约责任。关于涉案房屋是否具备交付条件以及被告逾期交付的期间一节，因涉案小区房屋在2019年12月已由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位和勘察单位验收质量合格，且东港市住房和城乡建设局出具的说明书中已载明被告开发的涉案小区已于2019年底完成工程竣工验收，并于2020年1月将竣工验收备案的相关证明文件报送该局，该局根据相关规范要求，已组织参建五方对该住宅小区进行质量验收完毕合格。故涉案房屋已具备交付使用条件，原告在被告发出办理交房手续通知后仍拒绝接收房屋，无事实及法律依据。因被告在办理入住装修手续通知中写明“符合入住条件的客户办理时间为2020年3月1日至2020年4月30日”，故被告逾期交付房屋的期间应确定为2019年10月31日至2020年3月1日。关于被告辩称2020年1月21日新冠疫情爆发导致交房手续停滞，即发生不可抗力期间不能视为逾期交房期间一节，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，被告迟延履行交付房屋的行为发生于新冠疫情爆发之前，故被告逾期交房的违约责任不能免除，本院对被告该节抗辩意见不予支持。关于被告逾期交房所需承担的违约责任，因合同中仅约定由双方协商处理，并未明确约定如协商不成被告所需承担的违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，原告亦未能提供充分有效证据证明因被告的违约行为所造成的实际损失，故原告请求被告承担违约损失金13000元（其中包括逾期交付住宅房屋及车库违约金；违约金暂计算至原告起诉之日）无事实依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”据此规定，本院于庭审中向原告释明是否申请对同地段同类房屋租金标准进行司法评估，原告表示申请评估，但未在本院规定期限内递交相关书面申请材料，故视其放弃此项诉讼权利。为减少当事人诉累，综合参考本市房屋租赁市场行情，本院酌定涉案住宅房屋同地段同类房屋的月租金价格为1000元，继而本院酌定被告应赔偿原告逾期交房违约金数额为4000元（计算方式：1000元/月×4个月）。关于原告请求被告给付逾期交付车库违约金一节，因涉案商品房买卖合同与车库买卖协议系两份独立合同，且车库买卖协议当中未约定车库具体交付时间，难以认定被告存在逾期交付车库的情形，故本院对原告该项请求不予支持。综上，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告东港市天宏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告宁怡、张金鑫违约金4000元；二、驳回原告宁怡、张金鑫其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，由二原告承担30元，被告东港市天宏房地产开发有限公司承担30元。此款二原告已预交，被告承担部分于执行时一并给付二原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  宋远利二〇二〇年十二月十八日书记员  赵巧悦