辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终2111号 上诉人（原审被告）：丹东市东海房地产开发有限公司。住所地：东港市黄海大街****。 法定代表人：李广海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋利庆，辽宁博阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：辽宁省丹东市振安区同兴镇变电村村民委员会。住。住所地：丹东市振安区同兴镇变电村**/div> 法定代表人：林生，该村委会主任。 委托诉讼代理人：伊雪梅，辽宁昭然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王远斌，男，1955年9月19日出生，汉族，丹东市振安区同兴镇变电村村民委员会副主任，住丹东市振安区。 上诉人丹东市东海房地产开发有限公司因与被上诉人辽宁省丹东市振安区同兴镇变电村村民委员会确认合同无效纠纷一案，不服辽宁省丹东市振安区人民法院（2020）辽0604民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丹东市东海房地产开发有限公司（以下简称东海房地产公司）的委托诉讼代理人宋利庆，被上诉人辽宁省丹东市振安区同兴镇变电村村民委员会（以下简称变电村委会）的委托诉讼代理人伊雪梅、王远斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人东海房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案的诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。丹东市亿泰房地产开发有限公司对涉案土地完成摘牌，并未取得该土地的使用权。丹东市亿泰房地产开发有限公司在丹东市国土资源局2007年9月28日举办的国有土地使用权挂牌出让中，竞得包含涉案地块的编号为2007-23的丹东铁合金厂及周边面积约157000平方米的地块。该地块挂牌出让前，丹东市国土资源局并未完成其中农村集体用地的征收，也没有与变电村委会达成一致，而是在挂牌出让公告中注明：地：地块内涉及农村集体土地部分竞得人负责征用补偿，必须在办理完土地征用手续后方可实施拆迁和建设，在未办理完征用手续前，不发放用地手续。丹东市亿泰房地产开发有限公司对涉案土地摘牌后，先后取得了丹东市发改委的批复文件、建设用地批准书、建设用地规划许可证、房屋拆迁许可证，但是至今未与变电村协商一致，未能完成集体土地的征收，上述文件和许可证均已过期作废。丹东市国土资源局也先后在该局2011年5月26日文件、2014年9月4日回函中表示，由于丹东市亿泰房地产开发有限公司与变电村委会对该土地争议较大，无法完成征收，准备重新调整地块给丹东市亿泰房地产开发有限公司，收回涉案土地，重新组织招拍出让。丹东市国土资源局将涉案土地对外挂牌出让以及丹东市亿泰房地产开发有限公司的摘牌受让行为均违法无效，丹东市亿泰房地产开发有限公司并没有实际取得涉案土地的使用权。至今案涉土地所有权没有发生转移，仍是集体性质。丹东市国土资源局签订的出让合同不能代替依法应办理的征用手续，一审判决混淆法律关系将政府未履行手续的出让行为视为取得国有土地的行为违反法律规定。丹东市国土资源局提供的材料可以证明村民反映的政府违法出让土地行为存在，也承认该土地没有征收补偿及履行相关程序，故一审判决证据不足。二、一审判决适用法律错误。1、案涉三份协议没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。首先，本案并不是侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，转让的是土地使用权。三份协议并没有违反土地管理法第二条第一款、第三款的规定。其次，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条第二款“前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。”涉案土地因未与变电村委会协商一致，至今未能完成集体土地的征收，不属于城镇国有土地，不应适用《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。一审判决依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条、第十一条作出判决，认为被上诉人无权与他人签订土地出让合同，系适用法律错误。第三，案外人丹东市亿泰房地产开发有限公司未实际取得涉案土地使用权。早在2005年丹东市亿泰房地产开发有限公司对涉案土地摘牌之前，变电村委会就已经将涉案土地转让给了案外人丹东市沿江开发区建设工程有限公司。丹东市沿江开发区建设工程有限公司证实，其与变电村委会签订的协议是案外人韩连胜以其公司的名义与变电村委会签订的。尽管韩连胜没有办理涉案土地的使用权证，但已经交纳了土地出让金。丹东市国土资源局在2010年7月8日的回函中也证明，在丹东市亿泰房地产开发有限公司未完成征收的情况下，涉案土地的实际权属人为韩连胜。一审判决认为“关于涉案土地转让时，涉案土地已由案外人丹东市亿泰房地产开发有限公司通过招标、拍卖、挂牌程序取得使用权”，故上诉人与被上诉人“签订关于涉案土地转让的三个协议，属于无处分权人处分他人财产的情形”是错误的。一审判决的上述认定与案外人丹东市亿泰房地产开发有限公司并未实际取得涉案土地使用权的事实严重不符，导致适用法律错误。土地使用权的转让应适用物权法及土地法的规定，不能将已解除、变更等合同一律认定无效。多份协议的内容是对原所有权人的补偿合同，合同形式上看应依法认定为预约合同。预约合同期间，上诉人本着诚信原则预先缴纳了补偿费，没有损害被上诉人集体与国家的公共利益。因案外人公司与国土部门及变电村委会发生改变，导致该合同目前无法继续履行，该情况应属于合同解除或变更情形，不是合同无效的原因。被上诉人作为合同签约方及接受补偿方，多份合同表明愿意积极履行且收取了部分补偿款。该情况下为了取得更高额的土地补偿费及利益，主动请求确认合同无效，违反诚信原则。2、一审判决超出诉讼请求范围，直接认定被上诉人与案外人丹东市沿江开发区建设工程有限公司签订的协议违反法律强制性规定，侵害了案外人的合法权益。案外人丹东市沿江开发区建设工程有限公司与被上诉人签订的协议与本案不是同一法律关系，且被上诉人对与丹东市沿江开发区建设工程有限公司（韩连胜）签订的协议没有任何异议。3、涉案土地权属不明，不属于人民法院受案范围。本案中，涉案土地所有权和使用权均有争议，按照《中华人民共和国土地管理法》第十四条的规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。三、一审判决程序违法。1、本案不应适用简易程序审理。上诉人在一审时提出将本案转入普通程序审理，一审法院未予允许系程序违法。简易程序审理的案件应当事实清楚，权利义务关系明确，争议不大。本案历史背景特殊，事实复杂，利益主体较多，涉及多个法律关系，争议非常大，不适用简易程序。2、本案原集体土地至今没有依法征收，土地所有权不清晰。铁路运输法院经审查认为2005年沿江开发区与变电村委会签订协议依法成立，案外人韩连胜享有土地权益，于2010年5月查封冻结了涉案土地使用权，冻结时间在一审法院受理本案之前。该案件目前仍在审理中，本案应中止审理或驳回被上诉人起诉，待该案判决生效后再处理本案。依据最高院的规定，另案查封执行在前，本案应中止审理。一审判决已经认定双方合同纠纷不仅涉及双方，且涉及到案外人的合同效力问题，一审法院未追加案外人参与诉讼没有法律依据。3、一审判决遗漏诉讼主体。2005年，案外人韩连胜以丹东市沿江开发区建设工程有限公司的名义与被上诉人签订了用地协议，并已经实际履行，变电村委会收到了补偿款10万元。韩连胜及丹东市沿江开发区建设工程有限公司均未在上诉人与被上诉人签订的合同上签字。一审判决在案外人没有参加诉讼的情况下直接认定合同效力，对韩连胜的合同权利和款项予以处理，损害了案外人的权利，违反法律规定。且一审判决审理的合同中已经涉及到了案外人韩连胜、丹东市亿泰房地产开发有限公司及丹东市国土资源局，各方均与本案的处理结果有直接的利害关系。一审中，上诉人已经申请依法追加当事人，一审法院没有依法追加当事人，程序不当。4、丹东市国土资源局已经着手调查处理涉案土地开发中，包括上诉人与被上诉人纠纷在内的问题，并认定事实，提出了解决方案，现正在协调落实。本案应由政府土地部门依法解决，不属人民法院受案范围。四、一审判决被上诉人返还上诉人200万元，于法无据。双方合同有效，变电村委会2005年即收到了韩连胜10万元，韩连胜没有参加诉讼,判决返还10万元缺乏依据。现土地已经增值，与200万元差距巨大。变电村委会占有使用多年，一审判决返还200万元有违公平和公正。 被上诉人变电村委会辩称，一、本案案由是确认合同无效纠纷，确认上诉人与被上诉人间关于涉案土地一系列合同的效力问题。上诉人主张案外人丹东市亿泰房地产开发有限公司与丹东市国土资源局间的关于涉案土地的相关行为是否是有效，应由上诉人另行举报或另案诉讼，与本案无关联性，不应一并审查。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，二审法院应驳回上诉，维持原判。 被上诉人变电村委会向一审法院起诉请求：依法确认原、被告于2011年6月27日签订的《协议书》，2011年7月6日签订的《补充协议1》，2015年11月25日签订的《集体土地补偿协议》无效。事实和理由：原告系依法设立的农村村民自治组织。被告为进行商业开发，原告将农村集体土地100余亩转让给被告，被告以人民币200万元受让和补偿，并约定从2015年11月25日起三年内商业开发建设完毕。原、被告之间签订的两份土地转让和商业开发补偿合同违反了国家法律严禁土地买卖的强制性规定，双方签订的合同属无效合同，不具有法律约束力。故原告诉请确认上述合同无效。 一审法院认定事实：2005年8月6日，原告与案外人丹东市沿江开发区建设工程有限公司签订协议书，双方约定原告将其一组的一处土地以10万元转让给案外人丹东市沿江开发区建设工程有限公司。该协议是案外人韩连胜以丹东市沿江开发区建设工程有限公司的名义与原告签订的。2007年9月28日，案外人丹东市亿泰房地产开发有限公司通过招标、拍卖、挂牌程序竞得涉案土地。同年10月，其与丹东市国土资源局（现更名为丹东自然资源局）签订《国有土地使用权出让合同》，案外人丹东市亿泰房地产开发有限公司取得涉案土地使用权。2011年6月27日，原、被告就涉案土地签订了《协议书》，约定原告将涉案土地的开发权由案外人韩连胜转让给案外人王占凤开发经营，开发单位为被告；被告预交土地补偿款200万元。2011年7月6日，双方又签订了《补充协议1》，约定涉及亿泰房屋开发公司已动迁住户由原告负责与亿泰地产开发公司协商解决。2015年11月25日，原、被告又签订《集体土地补偿协议》约定本协议的签订依据2011年6月27日双方签订的“协议”和2011年7月6日双方签订的“补充协议1”的约定现正式签订“农村集体土地补偿协议书”；被告一次性向原告支付200万元农村集体土地补偿金。另查，被告因上述协议共向原告支付了200万元。 一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同自始无效。根据法律规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当由人民政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同。本案原告系依法成立的村民自治组织，而非土地管理部门。法律也未赋予原告与他人签订土地出让合同的权利。故本案原告与被告及案外人丹东市沿江开发区建设工程有限公司签订的协议均属违反国家强制性法律规定。原告与被告签订关于涉案土地转让协议时，涉案土地已由案外人丹东市亿泰房地产开发有限公司通过招标、拍卖、挂牌程序取得使用权。故原告与被告签订关于涉案土地转让的三个协议不但违反法律强制性规定，且属于无处分权人处分他人财产的情形。现原告请求确认与被告签订的三个协议无效于法有据，予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中原告因涉案协议而取得200万元应返还给被告。被告辩称涉案协议是双方的真实意思表示，系承继其他协议，同时已经实际履行，应继续履行。根据法律规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。当事人订立合同遵守法律是基本原则，本案中虽然签订协议时系双方真实的意思表示，但只要违反国家强制性法律规定，自始无效。被告辩称涉案土地权属不明，不属于人民法院受案范围。经审理查明，涉案土地已由丹东市自然资源局对外挂牌，出让给案外人。涉案土地并非属于权属不明的情形，对于被告的辩解不予支持。 一审法院判决：一、原告辽宁省丹东市振安区同兴镇变电村村民委员会与被告丹东市东海房地产开发有限公司于2011年6月27日签订的《协议书》，2011年7月6日签订的《补充协议1》，2015年11月25日签订的《集体土地补偿协议》无效；二、原告辽宁省丹东市振安区同兴镇变电村村民委员会于本判决生效之日起10日内返还被告丹东市东海房地产开发有限公司200万元。案件受理费100元，减半收取50元，由被告丹东市东海房地产开发有限公司承担。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是双方当事人签订的三份土地转让协议的效力问题。经审查，2007年9月28日，案外人丹东市亿泰房地产开发有限公司通过招标、拍卖、挂牌等程序竞得涉案土地，且与丹东自然资源局签订了《国有土地使用权出让合同》。因此，案外人丹东市亿泰房地产开发有限公司取得了涉案土地使用权。虽然上诉人主张丹东自然资源局在征收、出让过程中有不当行为，但该主张不是人民法院民事案件的审查范畴。本案三份协议分别于2011年6月27日、2011年7月6日、2015年11月25日签订，即于丹东自然资源局将国有土地使用权出让给案外人丹东市亿泰房地产开发有限公司后签订，故被上诉人属无权处分。无论是丹东自然资源局还是丹东市亿泰房地产开发有限公司均没有追认的意思表示。考虑到本案标的物的特殊性质，综合本案案情，一审判决认定合同无效并无不当。 关于上诉人主张涉案土地的权属问题一节。上诉人称案外人丹东市亿泰房地产开发有限公司没有实际取得涉案土地的使用权，案涉土地所有权仍是集体性质。本案涉及土地权属问题，不属于人民法院受案范围。同时，本案涉及铁路运输法院案件的审理结果，应中止审理或驳回被上诉人起诉，待该案判决生效后再处理本案。依据《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款的规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”本案系确认合同无效纠纷的案件，审理焦点为涉案三份协议的效力问题。案外人丹东市亿泰房地产开发有限公司是否通过丹东市国土资源局的招标、拍卖、挂牌程序取得使用权，并非本案的争议焦点，且丹东市亿泰房地产开发有限公司非本案当事人。因此，上诉人主张的土地权属问题，本案不予审理。故对上诉人的该项主张，本院不予支持。 关于上诉人主张本案不应适用简易程序审理一节。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百五十七条的规定：“下列案件，不适用简易程序：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）当事人一方人数众多的；（四）适用审判监督程序的；（五）涉及国家利益、社会公共利益的；（六）第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的；（七）其他不宜适用简易程序的案件。”本案并不符合上述情形，一审法院适用简易程序审理案件并无不当，亦未影响当事人行使诉讼权利。故对上诉人的上诉请求，本院亦不予支持。 关于上诉人主张一审判决遗漏诉讼主体一节。上诉人称案外人韩连胜、丹东市沿江开发区建设工程有限公司、丹东市亿泰房地产开发有限公司及丹东市国土资源局均与本案的处理结果有直接的利害关系。本案系确认合同无效纠纷，一审法院确定合同双方为本案当事人并无不当。若案外人与本案的处理结果有利害关系，可依据民事诉讼法相关程序主张权利。故对上诉人的该项主张，本院亦不予支持。 关于上诉人主张返还200万元不当，有违公平公正一节。本案涉及合同效力的认定，同时基于合同有给付行为，涉案协议认定无效后，双方当事人依法负有返还义务。上诉人自认在2005年8月6日，韩连胜以丹东市沿江开发区建设工程有限公司名义与被上诉人签订转让协议时即参与进来，2007年丹东市亿泰房地产开发有限公司通过招投标与丹东自然资源局签订出让合同取得使用权的事实应当知晓，故上诉人对涉案合同无效存在一定过错。一审判决对合同效力作出认定后，对上诉人已履行的付款义务判决返还，并无不当。 综上所述，上诉人丹东市东海房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人丹东市东海房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 李 军 审判员 李秀洁 审判员 房春堂 二〇二〇年十二月十六日 法官助理孙雪松 书记员张政悦