湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初3664号 原告：王学辉，男，汉族，1984年1月4日生，住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：欧阳志华，湖南民浩律师事务所律师，特别授权。 被告：黄海凤，女，汉族，1983年5月25日生，住湖南省桂阳县。 被告：成薇，女，汉族，1987年9月8日生，住湖南省桂阳县。 被告：桂阳立诚不动产二店，住所地桂阳县龙潭街道欧阳海路**。 经营者：成薇，女，汉族，1987年9月8日生，住湖南省桂阳县。 原告王学辉与被告黄海凤、成薇、桂阳立诚不动产二店确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王学辉及其委托诉讼代理人欧阳志华，被告黄海凤到庭参加诉讼，被告成薇及桂阳立诚不动产二店经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王学辉向本院提出诉讼请求：1.请求依法确定2019年12月31日被告成薇与黄海凤所签订的《房屋买卖合同》无效；2.依法判令以上被告恢复原状，并向原告返还桂阳县山韵翰庭Ｄ栋1701号房屋（国有土地使用权证号为：桂国用（2013）第1××5号）；3.本案诉讼费由以上被告承担。事实与理由：2019年12月31日，被告成薇、桂阳立诚不动产二店在没有取得原告的委托授权的情况下，擅自将原告所购买的桂阳县山韵翰庭Ｄ栋1701号房屋出售给被告黄海凤，被告成薇、桂阳立诚不动产二店并于当日以原告的名义与被告黄海凤签订了《房屋买卖合同》，被告成薇、桂阳立诚不动产二店收到黄海凤所有的购房款后全部据为己有，未向原告支付分文。 被告黄海凤作为完全行为能力人，其明知其案涉房屋系原告所有，在购买房屋时应直接与原告面签合同，购房款也应转给原告，但其未向原告核实的情况下私下与无权处分人签订房屋买卖合同，且购房款直接转给无权处分人，其不属于善意第三人。综上所属，以上被告在未取得原告的授权的情况下所签订的合同无效，同时以上被告的行为亦构成侵权，严重损害原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告黄海凤辩称，1.答辩人与被答辩人之间不存在房屋买卖关系，因王学辉已于2020年1月8日办理了不动产预告注销登记，已把房子退给了桂阳县金鑫房地产开发有限公司；2.答辩人的购房款已于2020年1月23日全部交给了中介立诚不动产成薇，王学辉与成薇签订《委托出售房屋确认书》并在上面提及由中介立诚不动产交付房款，而且他所说的房款分文未取，存在虚假言论；3.王学辉明知中介成薇把他房屋卖了，仍然把我牵扯进官司，是在滥用司法权利。 被告成薇未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 被告桂阳立诚不动产二店未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告成薇、桂阳立诚不动产二店经本院传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，原告王学辉所提交的身份证复印件、营业执照、商品房买卖合同具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告所提交的身份证复印件、房屋预告登记注销协议、收据、房屋状况信息、微信聊天记录证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 原告所提交的房屋买卖合同及被告提交的商品房买卖合同、委托出售房屋确认书等证据，均涉及系本案争议焦点，以本院具体认定为准，待后文具体阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告王学辉于2014年8月22日与桂阳县金鑫房地产开发有限公司签订买卖合同，购买了桂阳县山韵翰庭2幢Ｄ栋1701户房，并于2014年9月12日办理了桂阳县房预城区字第0××3号不动产预告登记。 2019年12月26日，原告王学辉为出售其名下已预告登记的桂阳县山韵翰庭2幢D栋1701户房，便找到被告桂阳县立诚不动产成薇磋商出售该不动产，同时向被告桂阳县立诚不动产出具了《委托出售房屋确认书》，约定原告拟出售桂阳县山韵翰庭小区D栋1701号房，现委托立诚不动产正式向买方出具如下出售条件，并承诺或授权被委托人立诚不动产出售房屋面积120.03平方米……等内容，以达成出售案涉不动产的交易目的。 2019年12月31日，被告立诚不动产二店及实际经营者成薇以原告王学辉的名义与被告黄海凤签订房屋买卖合同，约定将王学辉名下已经进行预告登记的案涉房屋，出售给被告黄海凤，约定成交价格为580000元，同时并约定被告黄海凤支付房款6万元作为购房定金，其中三万元用于办理开发商更名费用。被告立诚不动产二店以原告王学辉名义签字并由其经营者成薇在签名并注明“成薇代”同时加盖桂阳立诚不动产二店的公章。合同签订后，被告黄海凤旋即支付了房款30000元，并与2020年1月3日、1月7日、1月22日、1月23日分别支付给被告立诚不动产二店138000元、93500元、50000元、247000元，共计558500元，并办理了住房公积金购房贷款。 原告王学辉为顺利委托被告立诚不动产二店出售案涉房产，配合开发商办理更名手续，原告王学辉便于2020年1月8日向桂阳县不动产登记中心申请注销预告登记。2020年1月9日，桂阳县不动产登记中心注销了案涉房产的预告登记。原告王学辉申请注销预告登记后，在被告立诚不动产二店的配合下，桂阳县金鑫房地产开发有限公司与被告黄海凤于2020年1月10日重新就案涉不动产签订了《商品房买卖合同》，并于2020年1月21日为被告黄海凤办理了预告登记，自此被告立诚不动产二店与被告黄海凤合同所约定的开发商更名手续已完成。 2020年10月1日，被告黄海凤装修后已入住了案涉不动产。上述交易完成后，原告王学辉得知案涉房产已出售给被告黄海凤，便多次向被告立诚不动产二店及其经营者成薇主张履行合同的付款义务，被告立诚不动产二店及其经营者成薇向原告王学辉陆续支付部分购房款后，便未再支付，原告王学辉便遂诉至本院。 本院认为，本案系确认合同无效纠纷，本案的争议焦点是：一、本院是否具有管辖权；二、被告黄海凤与被告桂阳立诚不动产二店所签订的《房屋买卖合同》是否有效及购房款由谁支付问题。 对于焦点一。原告王学辉虽与被告立诚不动产约定因《委托出售房屋确认书》所产生纠纷提交给郴州市仲裁委员会仲裁，但根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”本案原告王学辉诉请的是确认双方签订的买卖协议无效并非因原告王学辉与桂阳县立诚不动产在履行合同中产生的争议与双方约定的仲裁事项不符，且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条的规定，本案系因不动产纠纷提起的诉讼，应由不动产所在地人民法院管辖，本院对该案具有合法管辖权。 对于焦点二。原告王学辉为出售其名下已进行预告登记的桂阳县山韵翰庭2幢D栋1701户房与被告立诚不动产二店进行磋商并向被告立诚不动产出具了《委托出售房屋确认书》约定委托“立诚不动产”出售房屋并约定了销售底价等内容。虽然该《委托出售房屋确认书》上所载明受托人系“立诚不动产”但本案中原告王学辉在交易的过程中均系与被告桂阳立诚不动产二店及其经营者成薇进行磋商、交易，且原告王学辉为顺利委托桂阳立诚不动产二店促成买卖交易的完成而主动注销其名下的不动产预告登记且案涉不动产出售后，被告桂阳立诚不动产二店经营者成薇在涉案房屋出售后已陆续支付原告王学辉部分购房款。可见该《委托出售房屋确认书》主体的名称虽具有瑕疵，但双方当事人对受托人及受托事项的约定明确，均未构成误解，双方基于《委托出售房屋确认书》而成立的委托代理关系符合双方真实意思表示，该委托代理关系合法、有效。 被告立诚不动产二店及经营者成薇基于合法有效的委托关系，以原告王学辉的名义与被告黄海凤签订《商品房买卖合同》的行为，该行为符合委托事项，也未与原告王学辉出具的《委托出售房屋确认书》相违背、冲突，亦并未超出代理权限。因此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”因此，被告立诚不动产二店以原告王学辉的名义与被告黄海凤所签订的买卖合同对原告王学辉发生效力，该合同也并未违反相关法律法规，现被告黄海凤已履行合同义务并已入住了案涉不动产，该合同成立且生效并已履行完毕。因此，现原告王学辉诉请要求确认合同无效的法律基础并不存在。 涉案房屋出售后，被告桂阳立诚不动产二店经营者成薇已陆续向原告王学辉支付了部分购房款，对剩余未支付购房款，属于原告王学辉与被告桂阳立诚不动产因委托合同产生的争议，原告王学辉可另行诉讼解决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告王学辉的全部诉讼请求； 本案案件受理费100元（已减半收取），由原告王学辉负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  张金来 二〇二〇年十二月十一日 法官助理鄢晨曦 书记员何凯龙 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 第一百六十三条代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权。 《中华人民共和国仲裁法》 第二十六条当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。