湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终2079号 上诉人（原审被告）：邵阳市大祥区避风塘美食家常馆，住所地邵阳市大祥区宝庆西路**。 经营者：陈小钟，男，1968年8月21日出生，汉族，住湖南省邵阳县。 委托诉讼代理人：张雁，湖南阳邵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙永祥，男，1979年12月31日出生，汉族，居民，住新邵县。 被上诉人（原审原告）：孙传辉，男，1964年8月11日出生，汉族，居民，住新邵县。 被上诉人（原审原告）：刘杰，男，1974年9月9日出生，汉族，居民，住新邵县。 上诉人邵阳市大祥区避风塘美食家常馆（以下简称“避风塘家常馆”）因与被上诉人孙永祥、孙传辉、刘杰排除妨害纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院（2020）湘0503民初1101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 避风塘家常馆上诉请求：一、撤销湖南省邵阳市大祥区人民法院（2020）湘0503民初1101号民事判决；二、对本案发回重审或者改判。事实和理由：1、一审法院程序违法。上诉人向一审法院提交了追加被告申请书，国营邵阳市第二纺织机械厂、邵阳市二纺机机械厂劳动服务公司及邵阳市纺织机械有限公司因违法而应被追加本案被告，但原判在全部审理事实中未作任何认定或说明。2、原判认定事实错误。上述三个应当被追加为被告的公司存在违法、违约行为，国营邵阳市第二纺织机械厂、邵阳市二纺机机械厂劳动服务公司及邵阳市纺织机械有限公司未按签订的门面租赁合同的约定给予上诉人优先购买权。三公司与被上诉人之间的买卖合同应为无效合同。3、本案上诉人与被上诉人之间均不存违法和违约行为。 孙永祥、孙传辉、刘杰答辩称：原判审理程序合法。本案是上诉人非法占用被上诉人的房屋，侵犯了被上诉人的合法权益。上诉人提出国营邵阳市第二纺织机械厂、邵阳市二纺机机械厂劳动服务公司及邵阳市纺织机械有限公司侵犯了其相关权益，但是与本案不是同一法律关系。被上诉人是通过合法竞拍取得相关房产的，并且办理了不动产权证。上诉人的租赁期也于2019年12月31日到期，自此之后便是非法占用。 孙永祥、孙传辉、刘杰向一审法院起诉请求：1.判令避风塘家常馆立即腾退邵阳市大祥区××路××号××栋××号房屋并交付给孙永祥、孙传辉、刘杰；2.判令避风塘家常馆立即支付房屋占用费10000元；3.本案诉讼费由避风塘家常馆承担。 一审法院认定的事实：2018年12月20日，邵阳第二纺机机械厂劳动服务公司将国营邵阳第二纺织机械厂位于××路××栋××号门面出租给邵阳市大祥区避风塘美食家常馆，该店铺经营者为陈小钟，双方签订了《门面租赁合同》，约定：租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日止，每间门面租金为1050元／月，共4200元／月。2019年4月期间，国营邵阳第二纺织机械厂决定对包含诉争门面在内的多处门面进行资产处置，并委托拍卖公司公开拍卖，陈小钟认为需交纳参与竞拍的保证金过高而未参与竞拍。2019年7月12日，孙永祥、孙传辉、刘杰通过拍卖竞买到诉争房屋【拍卖标的为10，东大塘6号门面，坐落于邵阳市大祥区××路××号××栋××号，面积24.81㎡】。后办理了该门面的不动产权证【权证号：湘（2019）邵阳市不动产权第0××3号】。该诉争门面（6号）租赁到期后，孙永祥、孙传辉、刘杰要求避风塘美食馆经营者陈小钟腾退房屋或重新签订租赁合同，但陈小钟至今既未腾空搬离门面，也未与孙永祥、孙传辉、刘杰签订租赁合同，自2019年6月起至今未支付租金。 一审法院认为，本案是一起排除妨害纠纷。本案中，孙永祥、孙传辉、刘杰通过合法拍卖程序竞得诉争6号门面（即邵阳市大祥区××路××号××栋××号），由于孙永祥、孙传辉、刘杰对诉争门面权属的取得符合法律规定，且办理了不动产权证，故三人对诉争门面享有法律赋予的物权。避风塘家常馆在租赁该6号门面到期后，既未与新产权人协商重新租赁该门面，也未腾空搬离房屋，至今仍占有该门面，导致孙永祥、孙传辉、刘杰通合法的物权得不到实现，避风塘家常馆的该行为已构成对孙永祥、孙传辉、刘杰通合法权利的侵害，应予停止。孙永祥、孙传辉、刘杰通提出避风塘家常馆及其经营者陈小钟应立即将涉案房屋腾空并交付给三人的诉讼主张，符合法律规定，予以支持。三人主张避风塘家常馆及其经营者陈小钟应按照同地段、同面积门面的租赁费标准（即2500元／月）支付房屋占用费17500元（自2020年1月1日算至7月30日），因三人未提供确凿的证据加以证实，房屋占用费宜按照原租金标准计算，故避风塘家常馆及其经营者陈小钟应支付房屋占用费6300元（1050元／月，自2020年1月1日算至7月1日，顺延照计至被告实际交付房屋之日止）。避风塘家常馆辩称要求孙永祥、孙传辉、刘杰赔偿装修费、转让费的观点，因无事实和法律依据支持，不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条之规定，判决：一、邵阳市大祥区避风塘美食家常馆及其经营者陈小钟在本判决生效后十日内将占用孙永祥、孙传辉、刘杰所有的位于邵阳市大祥区××路××号××栋××号房屋【不动产权证号：湘（2019）邵阳市不动产权第0××3号】腾空并交付给孙永祥、孙传辉、刘杰；二、邵阳市大祥区避风塘美食家常馆及其经营者陈小钟在本判决生效后十日内支付房屋占用费6300元给孙永祥、孙传辉、刘杰（按1050元／月自2020年1月1日算至2020年7月1日止，顺延照计至实际交付房屋之日止）；三、驳回孙永祥、孙传辉、刘杰的其他诉讼请求。 二审期间，避风塘家常馆提交了一份追加申请书证明一审期间曾申请追加被告。经本院审查，上述证据不属于新的证据，且与本案事实没有关联性。一审法院是否程序违法，本院将根据法律规定作出认定。 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点为：一、一审法院是否遗漏必须参加诉讼的当事人？二、上诉人以买卖合同无效为由抗辩现所有权人行使权利应否支持？现综合评判如下： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条规定，“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加;当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回;申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼”。法院审查是否追加共同被告应审查是否属于必要的共同诉讼遗漏了当事人的情形。《中华人民共和国民法通则》规定合伙、企业分立、共同所有、共同继承、共同侵权、挂靠、连带保证等民事诉讼可能产生必要的共同诉讼。在本案中，避风塘家常馆以违约为由，申请追加国营邵阳市第二纺织机械厂、邵阳市二纺机机械厂劳动服务公司及邵阳市纺织机械有限公司为原审被告。但本案是排除妨害纠纷，避风塘家常馆经营者与原门面出租方就原租赁合同履行是否违约，包括是否保障承租方优先购买权等争议，与新所有权人依据所有权主张排除妨害，不属同一法律关系，原门面出租方并不是本案必须参加诉讼的当事人，避风塘家常馆可通过其他途径另行主张权利。一审法院并没有遗漏必须参加诉讼的当事人，审判程序合法。避风塘家常馆上诉称一审程序严重违法没有事实依据，本院不予采纳。孙永祥、孙传辉、刘杰通过公开拍卖竞价取得本案讼争门面，且避风塘家常馆并未提交证据证明孙永祥、孙传辉、刘杰权利来源不合法。在没有通过法律程序否定孙永祥、孙传辉、刘杰取得所有权的合法性，撤销不动产登记权证之前，孙永祥、孙传辉、刘杰对本案讼争门面的所有权受法律保护。作为原承租人，避风塘家常馆不愿与新的所有权人重新协商继续租赁事宜，没有继续承租，原租赁合同到期后，避风塘家常馆仅凭原租赁合同，以所承租门面新的买卖合同无效为由，拒不退还租赁物，抗辩所有权人对租赁门面包括占有、处分、收益、使用等权益在内的所有权，没有法律依据，本院对此上诉理由亦不予采纳。避风塘家常馆的占有行为，已构成对原租赁东大塘6号门面的所有权人孙永祥、孙传辉、刘杰合法权利的侵害，孙永祥、孙传辉、刘杰有权要求房屋占有人排除妨害交付房屋。原审判令避风塘家常馆及其经营者陈小钟排除妨害腾空并交付诉争房屋，按照原租赁合同约定的月租金1050元，支付原租赁合同到期次日开始至2020年7月1日期间的房屋占用费顺延照计至实际交付房屋之日止，并无不当。 综上所述，邵阳市大祥区避风塘美食家常馆的上诉理由不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，二审应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由邵阳市大祥区避风塘美食家常馆承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  姚 云 审 判 员  罗俊辉 审 判 员  李习生 二〇二〇年十二月十七日 法官助理李超 代理书记员  王海玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式，驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 ……