西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初5543号原告：刘某，女，1990年2月21日出生，汉族，住山西省太原市尖草坪区。委托诉讼代理人：唐庚，北京市京师（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍逸飞，北京市京师（西安）律师事务所律师。被告：北京某某某资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：韩某，该公司经理。原告刘某与被告北京某某某资产管理有限公司（以下简称某某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人唐庚、霍逸飞到庭参加诉讼，被告某某某公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于 2018 年 1 月 13 日签订的合同编号为 1001481 的《西安市房屋出租委托合同》；2.判令被告支付从 2020 年 6月 22 日至判决生效之日的房屋占用使用费（按照租金每月 2700 元为标准即 90 元/天计算）；3.判令被告支付原告免租期房租 18900 元（按每月2700计算7个月）；4.判令被告支付原告违约金 46297.8 元（按合同总金额272340元的17%计算）； 5.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于 2018 年 1 月 13 日签署了《西安市房屋出租委托合同》（合同编号为 1001481）。根据合同约定，被告租赁原告位于西安市莲湖区丰镐西路 12 号（大寨路 4 号）晶鑫华庭 1-2-2703 号房屋，租期自2018年1月21日起至2026年6月20日。2020年6月21日前的租金每月2700 元，合同总金额为272340 元，支付方式为按季某某支付。由于租赁期较长，双方约定原告给被告7个月的免租期，同时约定，若被告未按期支付租金达 5 日，原告有权单方解除合同，被告应支付原告合同总金额17%的违约金。合同签订后，原告向被告交付房屋并积极履行合同相关义务。按照约定，被告应于 2020年3月21日支付当期租金 8100 元，支付日到期后被告以各种理由推脱拒绝支付，经多次催促之后仍拒绝支付。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告某某某公司未应诉答辩。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》，证明原告与陕西晶鑫置业有限责任公司签署《商品房买卖合同》，购买涉案的晶鑫华庭1-2-2703号房屋，有权对该房屋对外出租；2.《西安市房屋出租委托合同》，证明涉案合同是原被告真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行自身义务；3.被告工作人员向被告发送到手机短信和原告银行卡流水，证明被告违反合同约定，自行要求被告免除1个月租金，并迟延支付租金达30天；4.律师函，证明原告以书面和电子邮件的形式向被告发送律师函解除合同，被告应当按照合同约定立即腾房并支付原告违约金46297.8元及原告免租期房租18900元；5.人民日报文章和新浪财经文章，证明被告在全国各地以疫情为理由，一边强制房东免租，另一边对租客实行租金贷，提前让租客交租金，造成严重的社会不良影响；6.《房租租赁合同》，证明被告未经原告允许将房屋转租至西安美屋公寓管理有限公司并由该公司再进行转租，严重违反合同约定；7.微信转账流水，证明被告支付房租的情况。被告未出庭应诉，视为放弃举证、质证的权利。对原告提交的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月29日，原告从陕西晶鑫置业有限责任公司购买位于西安市莲湖区XX路XX号XX号楼XX单元XX室（建筑面积91.01平方米）。2018年1月13日，原告(甲方)与被告 (乙方）签订《西安市房屋出租委托合同》，约定：甲方委托乙方全权办理其所有的位于西安市莲湖区大寨路4号晶鑫华庭1号楼2单元2703号房屋所有出租相关事宜，包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等，委托期限自2018年6月21日至2026年6月20日，共8年，其中 2018年1月21日至2018年6月20日为五个月的免租期，2019年6月21日至2019年8月20日两个月的免租期；租金标准为：第一年至第三年即2018年6月21日起至2021年6月20日，每月租金2700元；第四年2021年6月21日起每月2830元、第五年2022年6月21日起每月2915元、第六年2023年6月21日起每月3000元、第七年2024年6月21日起每月3100元、第八年2025年6月21日起每月3200元；乙方支付方式为季付；乙方将各期租金划入甲方账户或支付现金具体日期：2018年1月17日支付房租共计8100元，2018年9月21日支付房租共计8100元……合同第七条第四款约定：乙方有下列情形之一，甲方有权单独解除合同：1、未按约定支付租金达5日……；合同第八条第三款约定：乙方有第七条第四款情形之一视为乙方违约，应当按照合同总租金17%向甲方支付违约金。上述合同签订后，原告将房屋交付被告，由被告对外出租。目前，房屋内仍有租客居住。关于租金支付情况：被告于2018年1月17日支付8100元，2018年9月21日支付8100元，2018年12月21日支付8100元，2019年3月21日支付8100元，2019年6月21日支付2700元（扣除2月免租期），2019年9月21日支付8100元，2019年12月21日支付8100元，2020年4月20日支付8100元，此后再未支付。2020年2月21日，被告向原告发送短信，称“希望免除2至3月份的租金，剩余按时支付或者免除2月份租金，剩余延后分期支付”。2020年4月16日，原告委托律师向被告寄送解除合同律师函，未妥投签收。同时，原告向被告的企业电子邮箱“kefu@meiliwu.com”发送了“解除1001481西安市房屋出租委托合同的律师函”的电子邮件。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益, 承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的《西安市房屋出租委托合同》中明确约定了租金、租期及支付方式，符合租赁合同的构成要件, 该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告将房屋交付被告使用后，已履行自己的主要义务，被告作为承租人理应按时足额支付租金。但被告在2020年4月20日疫情得到基本控制、经济社会秩序开始恢复后仅支付了2020年第二季某某的租金后再未支付，明显违约。根据合同约定，被告未按约定支付租金达5日的，原告有权单方解除合同。2020年4月16日，原告向被告企业邮箱发送解除合同的律师函，系对合同约定解除权的行使，被告收到该律师函视为解除合同的意思表示已通知到被告，故原告诉请主张解除双方的《西安市房屋出租委托合同》，本院予以支持。合同解除之后，被告已丧失继续占有使用房屋的正当依据，其至今仍未将房屋腾退给原告，显系不当，故原告参照月租金标准，要求被告支付2020年6月21日至本判决生效之日期间的房屋占有使用费，应予支持。双方约定了免租期，但未对违约后免租期的租金问题作出处理，且在合同履行中，原告收取的租金已实际免除了免租期期间的租金，应当视为对免租期的认可，现原告主张被告支付免租期的租金，缺乏依据，本院不予支持。根据合同约定，被告迟延支付租金，应当按照合同总租金的17%向原告支付违约金，但该约定明显过高，应适当调整，本院根据双方合同的履行情况、导致合同解除的原因以及原告的实际损失，兼顾公平原则和比例原则，将违约金调整为8100元。被告未到庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：一、解除原告刘某与被告北京某某某资产管理有限公司2018 年 1 月 13 日签订的《西安市房屋出租委托合同》（合同编号1001481）；二、本判决生效后十日内，被告北京某某某资产管理有限公司向原告刘某支付2020 年 6月 21 日至本判决生效之日期间的房屋占用使用费（计算标准：参照月租金每月 2700 元计算）；三、本判决生效后十日内，被告北京某某某资产管理有限公司向原告刘某支付违约金 8100元；四、驳回原告刘某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5669元，由原告刘某负担284元，由被告北京某某某资产管理有限公司负担5385元（原告已预交，被告在履行本判决确定的义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                                                    审   判   员    周  强  二 〇二〇年十二月二日                        书   记   员    孙  曦 1