广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民申314号再审申请人（一审原告）：刘嫦昭，女，1980年9月30日出生，汉族，住广东省广州市花都区。被申请人（一审被告）：李祥，男，1974年12月12日出生，汉族，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：蔡琼雯，广东诺臣律师事务所律师。被申请人（一审被告）：吕红霞，女，1983年2月27日出生，汉族，住广东省高州市。被申请人（一审被告）：古振响，男，1978年4月5日出生，汉族，住广东省高州市。再审申请人刘嫦昭因与被申请人李祥、吕红霞、古振响案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院作出并已生效的（2019）粤0103民初9554号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人刘嫦昭称，本案应进入再审。一、（2019）粤0103执异208号执行裁定书以我方未将剩余房款向法院交付为由裁定驳回我方的异议申请。1.我方的代理人在执行异议的庭审中，明确表示同意将剩余房款交付执行；2.庭审后，该案的经办人从未告知我方剩余房款如何交付，应如何办理手续；3.该案的经办人未询问我方剩余房款是否已经交付而直接驳回我方的异议请求，显然与案件客观事实不符。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法撤销。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，《房屋买卖合同》和《买卖合同三方补充协议》签订的时间分别为2017年6月1日和2017年9月8日，即在荔湾法院查封涉案房屋之前，符合前述法律规定的第一个条件。其次，广州市保利城物业管理有限公司水晶花园物业服务中心出具的《入住证明》及涉案房屋费用清单，证实我方于2017年10月1日入住房屋，本案中，李祥、吕红霞、古振响无相反证据推翻上述证据，故足以认定我方在荔湾法院查封前合法占有房屋，符合前述法律规定第二个条件。再次，关于支付房款问题。涉案房款未全部支付，分析是否符合前述法律规定的第三个条件，在于我方是否按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。如前所述执行异议阶段，我方同意将剩余价款交人民法院执行，本案一审审理阶段，我方也同意将剩余价款交人民法院执行，那么，我方是否按合同约定支付部分房款为本条款规定的唯一焦点。（1）关于房款的约定，分别由合同正本与补充协议约定，另外，吕红霞在签订合同当天与我方口头另行约定定金变更为200000元，于2017年6月2日前支付，吕红霞出具收据“今收到刘嫦昭购买广州市花都区绿韵街2号2603房之定金人民币以银行到账为准，2017年6月2日前，金额200000元”。2017年6月1日，我方（买方）与吕红霞（卖方）、广州市三阳房地产经纪有限公司第二分公司（经纪方）签订《房屋买卖三方合同》，约定我方向吕红霞购买涉案房屋，支付房款的约定如下：1.签订本合同时支付100000元作为定金（后变更为200000元）；2.首期款（含定金）1190000元整，补充条款注明分两次支付，第一次于2017年6月10日前支付900000元，剩余首期款于过户当天付清，补充条款第四条注明第一条改为2017年6月10前支付700000万元，2017年6月15目前支付200000元，过户当天付余款；3、楼价余款900000元内由贷款银行直接划给卖方。2017年9月8日，我方（买方）与吕红霞（卖方）、广州市三阳房地产经纪有限公司第二分公司（经纪方）签订《买卖合同三方补充协议》，约定因卖方原因暂时不未办理房产证，但已办齐所有资料准备马上办理房产证，先因卖方资金需要，经协商，约定：1、买方于2017年9月8日再支付200000元给卖方作为首期款，则原总房价的减少150000元，即总房价1940000元；2.约定卖方逾期办证的违约责任；3.2017年9月8日卖方已将钥匙交给买方，截至9月8日前于该方有关的所有费用，由卖方支付。（2）关于支付房款具体情况。共分21笔支付共计1130000元，摘录如下：l、2017年6月1日，签订合同当天付四笔，我方的账户转帐至吕红霞账户分别为30000元和20000元，我方通过POS机刷卡付款30000元给吕红霞，我丈夫陈洁辉转账至吕红霞账户一笔为80000元；2、2017年6月2日付一笔，我方转账至吕红霞账户40000元。至此，收据约定的2017年6月2日支付200000元定金支付完毕。3、2017年6月5日付50000元，我方转账至吕红霞账户；4、2017年6月6日付310000元，我方转账至吕红霞账户；5、2017年6月9日付140000元，我丈夫陈洁辉转账至吕红霞账户；至此，合同约定的2017年6月10前支付700000元支付完毕。6、2017年6月14日两笔，其中50000元，我方转账至吕红霞账户，同日付70000元，通过POS机刷卡支付给吕红霞；7、2017年6月16日付20000元，我方转至吕红霞账户；8、2017年6月18日付10000元，我方转至吕红霞账户；9、2017年6月19日付50000元，我方转至吕红霞账户。至此，我方转账共计900000元给吕红霞，合同约定2017年6月15目前支付900000元，实际支付完毕的期限比约定的期限晚四天。10、2017年9月8日付七笔共计200000元，第一笔50000元，我方转至吕红霞账户，第二笔50000元，我丈夫陈洁辉转至吕红霞账户，第三笔30000元，我方通过刷POS机支付给吕红霞，第四笔10000元，我方通过刷POS机支付给吕红霞，第五笔30000元，我同学杨美刁通过刷POS机支付给吕红霞，第六笔15000元，我同学杨美刁通过刷POS机支付给吕红霞，第七笔，15000元，我妹妹刘嫦辉通过刷POS机支付给吕红霞。至此，补充协议约定的2017年9月8日再支付房款200000元的约定履行完毕。11.2017年9月9日付30000元，我方转至吕红霞账户，此笔款原为吕红霞向我方的借款，但吕红霞没有还款，2018年3月21日，我方与吕红霞就支付房款方面进行结算，将此笔30000元也视为房款处理。综上，我方与吕红霞关于支付房款约定，与实际执行过程中，我方支付房款的金额与时间能一一对应，符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款”的条件。最后，关于涉案房屋未办理过户登记是否因买受人的原因的问题。对此（2019）粤0103民初9554号民事判决书论述认为“现有证据不足以证实我方在吕红霞办得房产证后积极敦促吕红霞过户，且我方在明知道涉案房屋上设有抵押存在履行障碍的情况下，在签订合同后并未向抵押权人提前还款以涂销抵押，致使涉案房屋查封前未能过户，我方存在过错”。第一，我方在得知涉案房屋办得房产证后一直敦促吕红霞涂消抵押，办理过户手续；第二，我方在签订合同后支付了一百多万的房款，且合同约定剩余房款以银行按揭贷款的方式支付，我方按合同约定履行，不可能存在过错；第三，我方只是普通的购房人，客观上无法承担如此大额资金，在支付了100多万的购房款后，再向银行支付房款涂消抵押；第四，我方无法预料未涂消抵押会导致房屋被查封不能过户，主观上无法预计，不存在过失与故意；第五，涂消抵押使得涉案房屋符合过户的条件，结合本案的具体隋况，涉案房屋未能过户，是因被查封所致，与抵押权无关，与我方是否敦促无关，是否涂消抵押无关。我方完全符合排除执行的条件。三、关于我方未能完成上诉程序问题。我方委托律师代理执行异议、一审、二审阶段。2020年4月1目晚9时许，我方收到代理律师微信发来的缴纳上诉费通知书，我方马上扫码缴费，微信显示缴费成功。2020年6目19日，本人才查到本人因逾期缴费，上诉案件按撤回上诉处理。据此，我方并非没有上诉的意愿，并非服从一审判决，而是因为代理律师过错导致上诉人缴纳的不成功，无法完成上诉的程序。本院另核实，刘嫦昭在向本院申请再审次日，即于2020年7月9向一审法院以吕红霞为被告起诉要求解除双方之间订立的买卖合同，返还已付购房款及赔偿相应损失。一审法院以（2020）粤0114民初10767号立案审理，于2020年10月19日作出一审判决，支持了刘嫦昭的诉讼诉讼请求。该案现已生效。本院认为，刘嫦昭为排除被申请人李祥执行拍卖其所购房屋的权利，向法院提出执行异议之诉，要求法院确认其与吕红霞之间的房屋买卖合同有效，在被法院判决驳回其执行异议之诉后，仍然不服，向本院提出申请再审。但是，在申请再审期间，刘嫦昭又向一审法院提出解除其与吕红霞订立的房屋买卖合同，一审法院判决支持其解除请求，且判决已生效。则其据以排除李祥申请执行异议的基础已不存在，故其申请再审不符合法定条件，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回刘嫦昭的再审申请。审判长  叶建伟审判员  林幼吟审判员  彭 湛二〇二〇年十二月二日书记员  蔡奕坚