陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终2526号 上诉人（原审原告暨反诉被告）：陕西鑫军安房地产开发有限公司。住所地：陕西省泾阳县商铺。统一社会信用代码：91610000681555422H。 法定代表人：吴斌，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：雷向民，陕西枫叶律师事务所律师。 被上诉人（原审被告暨反诉原告）：董斌，男，1983年9月12日出生，汉族，住陕西省西咸新区，公民身份号码：61042XXXX3********。 委托诉讼代理人：任建，陕西恪普律师事务所律师。 上诉人陕西鑫军安房地产开发有限公司因与被上诉人董斌商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省泾阳县人民法院（2019）陕0423民初4447号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陕西鑫军安房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销陕西省泾阳县人民法院（2019）陕0423民初4447号民事判决，依法改判解除双方签订的《商品房买卖合同》，责令被上诉人立即腾出泾阳县XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX室房屋；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人董斌虽持有《商品房买卖合同》，但并未支付购房款，其有权解除合同，杨某某、王某某无权处分其财产，被上诉人董斌不构成善意取得，一审适用法律错误。 被上诉人董斌的委托诉讼代理人任建辩称：一审判处正确，应驳回上诉，维持原判。 陕西鑫军安房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告2014年6月15日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告立即腾出该买卖的商品房第2幢2单元402室；3、诉讼费由被告承担。 董斌向一审法院反诉请求：要求原告为其办理涉案房屋的房产证。 一审法院认定事实：2011年8月，泾阳县人民剧团将位于泾阳县招待所东北角的土地租赁给王某某，租赁期限十年，期间，鑫军安公司欲在该租赁土地上进行房地产开发，因王某某当时正在上述租赁土地上建厂房，时任鑫军安公司颐和茗居项目负责人的杨某某在张某某的见证下，与王某某于2012年5月17日签订的协议约定：王某某无条件提供招待所东北角面积约300㎡左右的土地使用权给杨某某进行房地产开发，杨某某无条件给王某某提供12套住房，面积不低于125㎡（南楼西边1-12层），杨某某承诺给此12套住房办理房产手续，并保证2013年6月30日交房。后王某某将上述12套房屋中的其中一套即位于泾阳县XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX室以20万元的价格售予董斌，董斌向王某某支付了全部价款，双方未签订书面买卖合同。2014年6月15日，鑫军安公司（以下简称“出卖人”）与董斌（以下简称“买受人”）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：“一、买受人购买出卖人开发的泾阳县XX路XX段XX居项目中的第2幢2单元402号商品房，该商品房建筑面积共135.92㎡，单价2600元/㎡，总价款为353392元；二、买受人在合同签订之日一次付清全部房款，出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房；三、1、买受人如未按本合同约定时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金；四、1、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金；五、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1％赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金；六、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”合同签订之日，董斌收到涉案颐和茗居小区第2幢2单元402室房屋钥匙，并于同年9月11日向鑫军安公司缴纳了契税、大修基金、天然气开户费、房产证工本费、网络视频入户费、他项权证费及其他费用共计25500元，后对该房屋进行装修并居住至今。庭审中，鑫军安公司承认合同签订之日将涉案房屋钥匙交付董斌，并对董斌在涉案房屋居住5年的事实无异议，但双方及证人王某某、张某某对董斌从何处领取的钥匙说法不一，但均未提交相关的证据佐证。本案在审理期间，经本院与杨某某调查核实，杨某某与王某某2012年5月17日签订协议时系鑫军安公司颐和茗居项目负责人，事后其已将协议内容告知该公司法定代表人吴斌。 一审法院认为，杨某某与王某某2012年5月17日签订协议时系鑫军安公司颐和茗居项目负责人，且杨某某证明事后其已将该协议内容告知鑫军安公司法定代表人吴斌，故杨某某代表鑫军安公司将其开发颐和茗居小区房屋中的12套房屋折抵给王某某，后王某某将该12套房屋中的第2幢2单元402室以20万元的价格售予董斌，董斌向王某某支付了全部价款。鑫军安公司于2014年6月15日与董斌签订《商品房买卖合同》之日即将该房屋交付董斌，董斌于同年9月11日向鑫军安公司缴纳了契税、大修基金、天然气开户费、房产证工本费、网络视频入户费、他项权证费及其他费用共计25500元，并对该房屋进行装修并居住至今，期间，鑫军安公司未提出任何异议，也未向董斌索要过购房款，足以证明鑫军安公司与董斌签订该商品房买卖合同就是为董斌办理房产证，故对鑫军安公司以董斌未按合同约定交付购房款为由要求解除双方2014年6月15日签订的《商品房买卖合同》，并由董斌腾出该买卖的商品房第2幢2单元402室之诉讼请求本院不予支持；对董斌反诉要求鑫军安公司为其办理涉案房屋产权证一节，因杨某某与王某某2012年5月17日签订的协议明确约定涉案房产证由杨某某办理，且杨某某是代表鑫军安公司将涉案12套折抵给王某某，故对董斌此节反诉请求本院予以支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条之规定，判决：由原告（反诉被告）陕西鑫军安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为被告（反诉原告）董斌办理位于陕西省泾阳县XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX号房的房产证；驳回原告（反诉被告）陕西鑫军安房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件本诉受理费300元，反诉受理费300元，共计600元，由原告（反诉被告）陕西鑫军安房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经审理查明，一审查明事实符合案件实际，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：双方的房屋买卖合同是否应予解除，被上诉人是否应当腾房。关于陕西鑫军安房地产开发有限公司提出被上诉人董斌虽持有《商品房买卖合同》，但并未支付购房款，其有权解除合同，杨某某、王某某无权处分其财产，被上诉人董斌不构成善意取得，一审适用法律错误的上诉理由，经查，上诉人陕西鑫军安房地产开发有限公司在二审中对一审查明的基本事实没有异议，其公司向王某某提供了包括涉案房屋在内的12套住房作为补偿，以获取使用王某某所租赁土地进行房地产开发，被上诉人董斌向王某某支付了全部购房款并实际居住该涉案房屋，上诉人陕西鑫军安房地产开发有限公司多年来未提出异议，一审认定双方签订《商品房买卖合同》的目的是为办理房产证并无不当，一审判处正确，故该上诉理由不能成立，不予支持。 综上，上诉人陕西鑫军安房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费600元，由上诉人陕西鑫军安房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘煜阳 审判员  王 亮 审判员  李为纲 二〇二〇年十二月十四日 书记员  段 希 附相关法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……