江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1182民初1801号原告：贾美林，男，1970年6月4日出生，汉族，住江苏省扬中市。委托诉讼代理人：陈洪平，江苏学益律师事务所律师。被告：镇江志诚电器有限公司，住所地江苏省扬中市三茅街道永新村。法定代表人：贾正荣，总经理。委托诉讼代理人：黄克龙，江苏江洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾勇，该公司员工。原告贾美林与被告镇江志诚电器有限公司（以下简称志诚公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告贾美林的委托诉讼代理人陈洪平、被告志诚公司的委托诉讼代理人黄克龙、贾勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾美林向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《厂房出租合同》；2.判令被告返还已支付的租金30000元和电缆费用6000元，共计36000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年5月1日原、被告签订《厂房出租合同》一份，约定被告将位于永新村的厂房出租给原告使用，出租物建筑面积为约300平方米。合同签订后，原告依约将租金30000元支付给被告，并向被告支付了6000元的购置安装电缆的费用。合同签订后，原告对厂房进行隔离分区使用，但被告擅自将己经出租给原告的厂房中的约120平方米出租给他人使用，原告提出异议，但被告不予理睬。后来待他人撤走后，被告对占有的120平方米左右的厂房自己使用，作为被告的堆场，原告多次交涉无效。被告的行为实属违约，且此违约行为致使原告无法正常经营，租赁合同无法继续履行，原告的合同目的无法实现。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告镇江志诚电器有限公司辩称，1.原告的主体不适格，被告事后了解到原告是与其他三个合伙人从事熔喷布生产；2.被告在不了解相关行情的情况下与原告签订了厂房租赁合同，被告此实际支出电缆费用20500元；3.原告在未征得被告的同意的情况下将该房屋转租给第三方，按照合同第六条约定，原告无权解除合同，也无权要求被告返还租金。综上，原告的诉讼请求均没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告贾美林为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1、《厂房出租合同》一份，证明原、被告系租赁合同关系，原告是承租方，根据合同相对性原则，原告是本案适格主体，同时证明双方约定原告应向被告支付租金30000元、电缆拉线费用6000元。2、微信转账记录，证明原告向被告依约支付了租金30000元和电缆费用6000元。3、现场照片一组，证明被告擅自占用了已经出租给原告的场地，导致原告无法生产。经质证，被告对《厂房出租合同》、微信转账记录真实性无异议，但对证明目的不予认可，其认为36000元是由原告的合伙人袁载权支付，且36000元并非合同约定的租金30000元及电缆拉线费用6000元。被告签订合同时并不知晓原告租赁厂房从事熔喷布生产，因熔喷布生产机器耗电量大，被告在履行合同过程中实际花费的电缆费用为20500元，远远超过了原合同约定的电缆拉线费用6000元；对现场照片真实性及证明目的均不予认可。被告志诚公司围绕其答辩意见，提交了下列证据：1、现场照片一组，证明原告承租厂房后，根据实际需要自行在厂房内拉建了彩钢瓦隔离墙，确认了自己的使用范围，口头同意就合同内容进行变更，还证明原告因生产熔喷布于4月15日被政府责令停产。2、电缆费发票和说明各一份，证明被告应原告的要求进行电力增容支出20500元，该款项应当由原告全部承担，但在被告要求原告承担该费用时原告已经将机器运离扬中至河南另行生产熔喷布。3、黄飞出具的说明一份，证明原告已将其租赁的厂房转租给第三人使用。经质证，原告对现场照片真实性无异议，但辩称是被告将自己的生产区域进行隔离，被告占用生产区域外原告准备作为堆场的部分导致原告无法使用，同时该照片也反映了政府责令停产，这也是原告要求解除租赁合同的原因和理由之一；对电缆费发票的真实性无异议，但是对说明的真实性及证明目的不予认可。不管被告实际支付电缆费用是多少，根据合同约定原告只需要支付6000元的电缆费用。对黄飞出具的说明，黄飞本人未到庭作证，也没有提供相关的租赁合同予以证明，故对真实性不予认可，事实上是被告擅自将场地在租给原告的同时又租给了黄飞。对上述证据，本院认定如下：对原、被告提交的《厂房出租合同》、原告提交的微信转账记录、被告提交的电缆费发票，双方对真实性均无异议，本院予以认定。对被告提交的黄飞出具的说明，因黄飞本人未到庭作证，且被告未能提供证据证明原告与黄飞签订了租赁合同，故该说明无法达到被告欲证明原告擅自转租厂房的事实的证明目的，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：2020年4月5日，原告贾美林（乙方）因生产熔喷布需要与被告志诚公司（甲方）签订《厂房出租合同》一份，约定“甲方将坐落在丰裕永新村10组的厂房出租给乙方，租赁建筑面积约为300平方米。租赁期限自2020年4月1日起至2021年4月1日止，租赁期1年。租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。年租金为30000元，另外支付6000元生产电缆拉线费用。双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房壹年房租叁万元，每年支付一次租金。乙方在租赁期间，如将厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金”，合同还约定“租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金”。协议签订后，原告通过其合伙人袁载权以微信形式向被告支付36000元（其中租金30000元、电缆费6000元）。原告自2020年4月1日起使用所承租厂房，并自行在厂房内拉建了彩钢瓦隔离墙。庭审中，双方就实际租赁面积产生争议，原告称租赁范围除了其自行隔离作为生产车间使用的区域外，还包括隔离区域外约120平方米，该部分原告准备作为堆场使用，但被告擅自占用了该部分。被告辩称合同中约定的租赁面积虽约为300平方米，但在合同履行过程中，双方经协商对合同内容进行了变更。因扬中市政府对熔喷布市场进行统一整顿，2020年4月15日，扬中市三茅街道永和村民委员会在原告所承租厂房门口张贴告示一份，载明本区域停止生产熔喷布。2020年4月18日原告将设备搬离该厂房。2020年7月9日，原告通过微信联系被告法定代表人贾正荣，告知其原告已于2020年4月18日被迫搬离厂房，要求协商退还房租，终止租赁合同，并要求被告自行处置门锁，但双方协商未果，故引发本案诉讼。以上事实有身份证、《厂房出租合同》、微信转账记录、微信聊天信息、现场照片及当事人的陈述在卷作证，本院予以认定。本案争议焦点：1、原告诉称被告未按合同约定的面积交付房屋有无事实依据？2、原告以被告未全面履行义务及政府整改为由诉请解除合同是否应当支持？3、原告诉请返还租金及电缆费有无事实及法律依据？本院认为，原告贾美林与被告镇江志诚电器有限公司双方自愿签订房屋租赁合同，合法有效，双方理应按照合同约定全面履行自己的义务。被告辩称原告实际系三人合伙，但租赁合同系原告个人与被告签订，其是否与他人合伙系原告与其合伙人内部之间的法律关系，根据合同相对性原则，原告作为主体诉至法院具备适格的诉讼主体资格，故对被告的该辩称意见本院不予采信。对争议焦点一，原告诉称双方合同约定的租赁面积为300㎡，但被告仅交付使用了180㎡，约120㎡未交付使用，根据现已查明的事实，原告在承租厂房后自行在承租范围内搭建彩钢瓦，设置隔离墙，以自己的行为明确了自己的使用范围，对于隔离墙范围外的部分，现有证据不足以证明原告在使用期间对被告的堆放行为提出了异议，并由此导致其合同目的不能实现，且实际上其自4月1日至4月18日期间一直在使用所承租房屋进行生产，故其据此要求解除合同的请求本院不予采信。对争议焦点二，根据原告庭审中的陈述及4月15日政府对熔喷布市场进行强制整顿、村委会张贴的告示等事实，可以推定原告在4月18日搬离承租房屋实际系由于对熔喷布市场进行统一整顿，因原告不符合继续生产条件而强制关停。原告诉称因政府强制整顿属于不可抗力诉请解除合同的理由亦不能成立。原告在进行熔喷布生产时并未取得相应的生产资质，其对自己的行为存在的风险应当有足够的预判，对政府整顿的结果应当有所预料，但其为追逐高利润承租房屋，收益与风险并存，其应当承担由此产生的市场风险。政府对市场进行整顿系依法履职行为，且并非一刀切的禁止，而是对不符合生产经营条件的个人或企业进行规范治理，不属于不可抗力，也不属于原告不可预见的情形，导致因政府整顿而不能继续生产的原因应归责于原告本人。原告据此要求解除合同于法无据，本院不予支持。对争议焦点三，双方均认可租赁合同自2020年4月1日起实际履行，本院予以确认。合同解除权属于形成权，原告未能举证证明7月9日前其向被告明确要求解除合同的意思表示，故双方的租赁合同应认定为自2020年7月9日原告向被告发送短信明确表示要求解除合同时解除。自2020年4月1日至7月9日期间的租金，按照双方合同约定年租金为30000元，则期间租金为100天×30000元/年÷365天=8219元。根据双方合同约定，“租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金”，现原告擅自中途违约，应依据合同约定，支付被告3个月房租的违约金7500元（即30000元/年÷12个月×3个月）。对于电缆费用，原告虽称其支付的36000元中的6000元并非支付电缆费，但该事实与其自行向法庭提交的由其合伙人袁载权出具的说明以及民事起诉状中的陈述相悖，且该金额与双方合同约定相互吻合，该费用已因被告拉设电缆而实际发生，故对原告要求被告返还的请求本院不予支持。被告虽称其为履行合同实际支付的电缆费高于6000元，但该金额系双方合同进行明确约定，此后双方亦未协商一致进行变更，故对被告的该辩称意见本院不予采信。综上，原告已向被告支付房屋租金30000元，扣减2020年4月1日至7月9日合同解除期间的房屋租金8219元、中途单方解除租金合同的违约金7500元，合计15719元，剩余14281元应由被告予以返还。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告贾美林与被告镇江志诚电器有限公司签订的租赁合同于2020年7月9日解除；二、被告镇江志诚电器有限公司于本判决生效后十日内返还原告贾美林房屋租赁费用14281元；三、驳回原告贾美林的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取350元，由原告贾美林自行负担150元，被告镇江志诚电器有限公司负担200元（该款原告均已预交，被告于判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于镇江市中级人民法院。审 判 员 常红二〇二〇年十二月十四日法官助理 朱莲书 记 员 郭晨