江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4046号上诉人（原审原告）：刘淑娟，女，1976年9月14日生，汉族，住青海省西宁市城**。委托诉讼代理人：张晨，江苏振和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建东，江苏振和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：朱小军，男，1981年2月21日生，汉族，住江苏省常州市新**。上诉人刘淑娟因与被上诉人朱小军房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2019)苏0411民初8016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘淑娟上诉请求:1.撤销一审判决，依法发回重审和改判；2.本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定被上诉人解除合同的通知时间错误。从2018年4月3日到2019年10月18日，即从上诉人突然收到被上诉人的书面《解除店面租赁告知书》到上诉人被迫向法院起诉期间，案涉房屋一致在被朱小军转租。2.一审认定的“原告未能及时采取有效措施保护自己的权益，导致其损失扩大”的事实错误，责任人正好相反。被上诉人一直拿着该房出租，意图获得“转让金”，上诉人无权再拿减少该房损失的出租方案。另外，上诉人一直在努力帮助并促使这个房子能够早日出租出去，减少不必要的损失。此外，由于有这个房子几万元装修损失费要赔偿的前提在，从知道“我要终止租房是我违约”，朱小军再也不提终止合同的事了。在上诉人反复催要房租和装潢赔偿金的情况下，朱小军反复骂人：“精神有问题，应该去医院。”“全当无赖神经错乱。”3.一审对被上诉人与唐兰英婚姻关系的采信，有违“法律以事实为依据”的基本准则。唐兰英的角色与作用，不能仅凭一个云里雾里的、持证人根本就不是朱小军自身的所谓《离婚证》而单证认定。这个《离婚证》，是真的吗？为何朱小军自身拿不出《离婚证》？离婚后，在租房开店期间，他们的真实婚姻关系是什么，是复婚了还是其它？唐兰英从签订合同当时在场，到长时间出面为“转让金”转租房子，她的角色作用事实存在，法庭怎么可以、有什么权力忽略这么个大活人？4.“租赁保证金”，是对房屋设施拆除、房屋使用和经营费用的及时缴清用的保证金。一审漠视被上诉人要求上诉人给他拆除的二楼几万元装潢的损失，和他对一楼原本顺丰装潢的拆除改造，以及在他擅自转租的21个月期间拖欠下的一大堆水费、电费、物业费及其罚款，对“租赁保证金”12666.60元判决“返还”是错误的。5.一审对“五年的月租金和三个月租金”予以等同的判决错误。房子的三个月租金和一下子租五年的月租金肯定有差距，这是常识。被上诉人朱小军二审答辩称：我是2018年4月3日就已通知上诉人无力经营之后，需要转租。违约我承认，但是违约金我觉得太多了，只能是两个月的租金。因为我是提前两个月就通知房东的，所以只需要两个月的违约金。刘淑娟向一审法院起诉请求：1.判令朱小军支付所欠租金及利息113999.94元(暂计算至2019年11月，共18个月)；2.判令朱小军承担违约金228000元(按年租金76000元，300%计算)；3.要求朱小军支付24个月的租金差额35599.92元(原本一年期租金为93800元，因朱小军要租五年才同意将年租金降为76000元，现朱小军要求提前解除合同，故要求其补足租金差价)；4.要求对朱小军支付的2个月租赁保证金12666.60元不予返还。5.本案诉讼费由朱小军承担。一审法院经审理查明，2017年11月10日，刘淑娟与朱小军签订一份《商业用房租房合同》，约定由刘淑娟将位于常州市××花园××号商业用房出租给朱小军开干洗店使用，租赁期限暂定五年，年租金为76000元，前三年不涨价，第四年涨3000元，第五年维持第四年价格。租金每半年结算一次，下个半年租金须在下个半年的前一个月1号前付清。朱小军预交2个月的租金作为租赁保证金。在租赁期间任何一方要求终止合同，须提前3个月通知对方，并赔偿对方年度总租金300%的违约金。合同还对物业费、水电费等费用的承担及房屋装修、房屋结构及用途、转租或转借等作了明确规定。合同签订后，刘淑娟按约将房屋租赁给朱小军使用，朱小军将房租支付至2018年5月10日合计38000元(后面房租一直没有支付)，并支付租赁保证金12666.60元。朱小军因经营困难于2018年4月3日、12日通过微信向刘淑娟提出要终止租房合同并承认违约，但刘淑娟明确表示不同意并要求继续履行合同支付租金。期间，朱小军前妻唐兰英通过微信与刘淑娟沟通，直至2019年6月还承诺要支付租金和违约金。2019年6月15日，朱小军向刘淑娟邮寄了《解除店面租赁告知书》，再次重申其于2018年4月3日、12日微信通知刘淑娟要求解除租赁合同并不再履行合同义务。为此刘淑娟起诉至法院，要求处理。再查明，一审审理期间，朱小军已将租赁房屋交付给刘淑娟，刘淑娟已将该房屋于2020年4月3日重新出租给他人，该租房合同已实际解除。以上事实有刘淑娟提供的《商业用房租房合同》、微信聊天记录、照片，朱小军提供的微信聊天记录、《解除店面租赁告知书》、离婚证，以及当事人陈述等在卷佐证，该院予以认定。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，朱小军因经营困难于2018年4月3日、12日微信通知刘淑娟单方要求解除租赁合同并不再履行合同义务，且事实上朱小军自2018年5月10日起已不再支付租金，故从朱小军的聊天记录和行为均表明了其要求解除合同的意思表示，朱小军存在违约情形，应承担相应的违约责任。刘淑娟对朱小军于2018年4月3日、12日微信通知其单方要求解除租赁合同的通知是收到和知晓的，朱小军已经履行了通知义务。刘淑娟对解除合同有异议，但其未能及时采取合法有效的措施保护自己的权益，导致损失扩大，扩大部分的损失应由其自行承担。刘淑娟对离婚证的真实性提出异议，认为双方离婚可能存在一定的目的性，不是双方真实意思的表示，且在签订合同和房屋装修时唐兰英均在场，该院认为，离婚证是政府职能部门出具的具有法律效力的证明文书，在没有充分证据证明的情况下理应认定其真实性、合法性，故该院对离婚证的真实性予以认定。朱小军与唐兰英于2012年10月就已离婚，故本案中唐兰英与刘淑娟聊天记录的内容和相关承诺对朱小军没有约束力。依照合同约定，终止合同须提前3个月通知对方，朱小军仅提前了一个月，故延后两个月的租金应由朱小军承担。至于违约金的计算，合同约定违约金为年度总租金的300%明显过高，依照相关法律规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过6个月，故该院认定由朱小军承担刘淑娟违约金38000元。对于刘淑娟主张的房租差价损失，该院认为没有事实和法律依据，依法不予支持。关于朱小军支付给刘淑娟租赁保证金，在租房合同解除后，应当予以退还。一审中，朱小军已将租赁房屋交付给刘淑娟，刘淑娟已将该房屋于2020年4月3日重新出租给他人，该租房合同已实际解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第一百零八条和《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条规定，该院遂判决：一、朱小军于判决生效之日起十日内支付刘淑娟房屋租金12666.60元，并承担违约金38000元，合计50666.60元。二、刘淑娟于判决生效之日起十日内返还朱小军租赁保证金12666.60元。三、驳回刘淑娟的其他诉讼请求。二审期间，上诉人刘淑娟向本院提供以下证据：1.唐兰英和刘淑娟聊天记录，证明唐兰英自称朱小军妻子，与刘淑娟商讨房租，支付房租和违约金等事宜。2.租赁房屋二楼装修拆除的照片，证明刘淑娟应朱小军要求拆除了楼上装修。拆除的前提条件是朱小军应诚实履行双方签订的五年租赁合同。3.2018年10月1日上诉人拍摄的涉案房屋照片，证明朱小军在拖欠房租后依然以其个人名义转租涉案房屋，并没有以实际行动不再履行租赁合同。4.唐兰英与刘淑娟微信聊天记录，证明唐兰英答应支付刘淑娟2018年5月11日至2019年5月11日一年房租76000元，并支付1万违约金。被上诉人朱小军经质证认为：1.唐兰英是我的前妻，她跟对方怎么说的，我也不知情。2.装修照片是我们在签订租赁合同之前，跟后续的租赁合同都是无关的。3.对于证据三，我承认是在转租，但是我在2018年4月3日也通知上诉人转租的事宜，是为了减少上诉人的损失。但是一直到2019年，上诉人也没有让我转租。上诉人的行为扩大了损失，也给我带来了很大的损失。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2018年4月3日，朱小军、刘淑娟通过微信协商案涉房屋租赁合同事宜，双方聊天记录主要内容为，朱小军：“房子我租不了了，需要转租。”刘淑娟：“您看您，一天到晚说些啥子哦。”“您让我们花了那么多钱搞楼上，何意？”朱小军：“早和你说过了，我不开店，不租了。”刘淑娟：“您何时说的？我们没有见过您的信息啊。您只是说您要转租，可是，我们的合同不是早有约定吗？您看看合同？”朱小军：“我不租了。”2018年4月12日，朱小军、刘淑娟再次通过微信协商，主要内容为，刘淑娟：“您的店，是否还在开着？”朱小军：“店已经不开了，已经再转租，房租我也没钱再继续交，还有一个月不到就到半年房期，如果再转租不出去，我也没办法了……”“我不租了，需要终止合同，我交的两个月押金怎么说？”刘淑娟：“一切按合同办吧。”朱小军：“现在我要终止合同怎么办？”刘淑娟：“按您刚刚说的，该怎样就怎样吧。……”“朱经理，按合同，您把一年的房租交齐了，我们再在合同框架内谈事情。”2018年4月17日，当事人双方再次通过微信联系，刘淑娟：“朱经理，您快把下半年的房租汇转给我呀……”朱小军：“没钱再交房租，不租了，我要终止合同，没和你说吗”。刘淑娟：“按合同，您到期不交房租，就是违约。违约，要承担责任的，也是要按合同付违约金的。”朱小军：“4月3号就已经告知你我不租了，我不懂，你说明白吧”。“过来拿钥匙提前通知我”。2018年4月18日，朱小军通过微信联系刘淑娟：“怎么不接电话，有人要租房”，“刘淑娟房东，因多种原因不力经营承受继续租赁，需要解除租赁合同，两个月的押金，作为承担违约的违约金的补偿。朱小军”。刘淑娟回复：“朱经理，违约补偿，不是现在您我任何一个单边到今天才来进行合同约定的。它，早在您我签订合同时，就已约定好了，双方必须遵守。您还是先按合同早日把下半年的租金汇缴给我吧。”本院认为，当事人应按合同约定全面履行各自义务。案涉《商业用房租房合同》系刘淑娟与朱小军真实意思表示，合法有效，对当事人双方均有约束力。现朱小军已向刘淑娟交还案涉房屋，刘淑娟亦已再次出租，故当事人双方之间的《商业用房租合同》已经终止。因朱小军在2018年4月即以无力经营、支付租金为由向刘淑娟提出终止合同的请求，未能按合同约定履行承租义务，存在违约行为，自应承担相应的违约责任。根据案涉租房合同约定，在租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前叁个月通知对方，并偿付对方年度总租金300%的违约金。据此，朱小军提前终止合同首先应提前三个月通知刘淑娟，也即从通知之时起，朱小军仍应向刘淑娟支付三个月的房租。一审判令朱小军继续支付两个月的房租符合双方合同约定。此外，案涉租房合同约定朱小军提前终止合同的违约金为年度总租金的300%，明显过高。结合在朱小军于2018年4月告知刘淑娟终止合同之后，刘淑娟并未采取合理的措施减少损失的产生，一审综合双方实际履约情况判令朱小军承担以六个月房租计算的违约金并无不当。综上，刘淑娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7154元，由上诉人刘淑娟负担。本判决为终审判决。审判长 郑 仪审判员 卢文忠审判员 罗希夷二〇二〇年十二月十八日书记员 杨 青