江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终5855号上诉人（原审原告）：王鹏，男，1983年6月3日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：仲丛乐，江苏鼎途律师事务所律师。委托诉讼代理人：严俊清，江苏彭隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：向伟,男,1983年10月14日生，土家族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李欣，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵萱，江苏永伦律师事务所律师。上诉人王鹏因与被上诉人向伟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初2196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王鹏的委托诉讼代理人仲丛乐、严俊清、被上诉人向伟的委托诉讼代理人李欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王鹏上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持王鹏的一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一审法院认定在涉案房屋具备办理过户手续条件后，2020年4月21日，被上诉人向伟自行通过徐州市房地产信息网二手房板块提出线下受理存量房网签预约申请，办理时间为2020年5月15日下午(14：30-15：30)，但在2020年5月15日上午向伟与上诉人的父亲王瑞星的通话记录中，向伟明确向王瑞星表示因自己钱款未凑齐，无法按约下午去办理网签手续，且因向伟坚持不对案涉房屋的查封予以解除，导致上诉人无法按(2017)苏0303民初2510号民事判决书的判决内容配合向伟办理银行贷款手续，下午去房屋产权管理部门也没有意义。对此事实一审法院只字未提，这一事实的忽略导致一审判决出现严重失误。（2017）苏0303民初2510号民事判决书的第二项判决内容与2018年7月6日双方达成的《执行和解协议》均清晰、明确的提出：王鹏配合向伟办理案涉房屋的银行贷款手续。对于人民法院的判决与双方自愿达成的协议所约定的内容双方无权恣意更改履行的方式，否则即违反诚实信用原则，对于法院判决的公信力亦是一种亵渎。本案中向伟先是自行预约办理网签的手续后又随意取消该约定，理由极其荒谬，本应办理银行贷款，向伟又擅自变更支付方式，要求支付现金而非银行贷款，且钱款还未凑齐。自2016年房屋买卖合同签订至今向伟仅仅支付了定金伍万元，对于这种情形，上诉人当然无法再继续相信向伟有继续履行的能力及可能性，因此提出解除该房屋买卖合同实为维护自己合法权利的无奈之举。一审判决强调了“双方均应按照诚实信用原则及约定全面履行各自义务”，对于不诚信履行法律文书判决及协议的一方，反而最后因此获得了一审法院的支持，令人费解。一审判决认为“原被告同意以被告向伟一次性支付全部购房款58万元的方式替代银行贷款的方式完成房屋买卖交易”，纵观一审庭审笔录，上诉人从未同意过被上诉人变更房款支付方式，何来同意替代之说?上诉人认为，因被上诉人不诚信履行法院判决及《执行和解协议》的行为属于违约，上诉人完全有理由依据房屋买卖合同的约定解除本合同，且被上诉人应因其违约行为向上诉人支付10万元违约金。综上，请求贵院依法查清事实，维护上诉人的合法权益。向伟辩称，一、双方就（2017）苏0303民初2510号民事判决已经签订执行和解协议，根据最高人民法院关于执行和解若干问题的规定，上诉人无权起诉被上诉人。二、被上诉人不存在上诉人称的违约行为。1.被上诉人办理过户事宜是按照上诉人要求提前预约的，并非预约后又拒绝履行合同义务。2.被上诉人全款缴纳房款，办理过户是双方同意的一个交易方式。3.被上诉人已经多次向上诉人表明自己有履约能力和履约的诚意，但是上诉人依然拒绝履行，还在已经得知可以进行全款交付的情况下，向被上诉人发出了解约通知，其解约律师函中的内容并不符合客观事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王鹏向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除双方2016年9月3日签订的《徐州市存量房买卖协议》及2016年9月26日签订的补充协议；2.判决向伟向王鹏支付违约金100000元；3.本案诉讼费用由向伟承担。一审法院查明：2016年9月3日，王鹏（甲方出卖方）与向伟（乙方买受方）、徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司（丙方居间方）签订《徐州市存量房买卖协议》一份，约定：“甲方自愿将自有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方，房屋坐落于东城丽景B2-2-802，建筑面积为85.12平方米；第四条该房屋的成交总价为人民币陆拾叁万元整；第五条，甲乙双方一致同意乙方采取贷款方式支付房款，乙方于2016年11月30日前支付首付款人民币壹拾玖万元整，于2016年12月20日前办理完毕相关贷款批准手续；房屋价款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金监管账户，房屋权属核准转移登记后，甲方按照房产交易资金监管有关规定领取房价款。第七条、本协议佣金人民币柒千伍佰元，由乙方承担，在签订本协议时一次性支付给丙方。第八条、在签订本协议之日，乙方交付甲方购房定金人民币伍万元整，甲乙双方同意由甲方代保管。第九条、甲乙双方同意在2016年11月30日前办理上述房地产存量房网上备案及签订资金监管协议手续。第十一条、违约责任，2、若甲方不能按照协议规定期限交付房产或乙方不能按协议规定期限交付房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付千分之五的违约金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金人民币100000元整，本协议终止。3、甲乙双方签订本协议后，若乙方悔约，应书面告知甲方，甲方应在5日内，将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金100000元整给甲方；若甲方悔约，应书面告知乙方，并在5日内，将已付购房款返还给乙方，甲方同时应支付违约金100000元给乙方。第十六条、其他事项约定，6、经甲乙双方协商，乙方付清定金伍万元整当天，甲方将上述房产的钥匙交给乙方使用和装修，甲方协助乙方去开发公司办理装修手续；7、经甲乙双方协商，在上述房产未办理过户手续之前，乙方若是违约，将房屋恢复原状交付甲方，乙方所有装修费用由乙方自理；8、若因开发公司的原因推迟办理上述房产的产权证，则过户时间一并顺延，乙方继续对房屋拥有使用权；9、经甲乙双方协商，在上述房产过户之前，乙方对房屋进行装修之后，若甲方违约，则甲方需赔偿乙方装修违约金壹拾万元整”。王鹏的父亲作为代理人在甲方一栏签名捺印。王鹏出具《说明》一份，该《说明》载明，我叫王鹏，我全权委托我父亲王瑞星出售云龙区东城丽景B2-2-802室的房屋，由此产生的一切法律责任和后果由我承担。中介公司的业务员和经办人员对于王瑞星的代理人身份也是知晓的。2016年9月26日，王鹏（甲方）、向伟（乙方）、徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司（居间方）签订《补充协议》，就东城丽景B2-2-802室房屋经买卖双方协商如下：1、乙方于2016年9月28日前将购房定金人民币伍万元整支付给甲方。2、因乙方现在购房首付款不到位，过户日期延长到2016年12月31日。3、若上述房产在2017年1月1日-2017年3月20日之间过户，则乙方补偿甲方人民币捌仟元整。4、若乙方于2017年3月30日之前不能正常办理过户手续，则甲方有权收回该房屋，乙方装修也归甲方所有同时赔偿甲方违约金人民币壹拾万元整。2016年9月28日，向伟将购房定金交付给王鹏，王鹏出具“收到条”一张，载明：“今收到向伟购东城丽景小区B2-2-802室房屋定金款人民币伍万元整。”同时王鹏将本案诉争房屋钥匙交付给向伟。2017年3月16日，王鹏取得本案诉争房屋的不动产权证书。同日，向伟向本案诉争房产的物业公司浙江开元物业管理股份有限公司缴纳物业服务费、文明施工保证金、公共能耗费，占有并对房屋进行装修。2017年4月20日，王鹏通知向伟解除《徐州市存量房买卖协议》，称：“因你未按照2016年9月3日签订的《徐州市存量房监管买卖协议》中约定的时间支付首付款及余款（包括办理存量房网上备案及签订资金监管协议和房屋贷款手续），也未用现金支付剩余房款，至今已逾期35天，违反了《徐州市存量房监管买卖协议》约定的付款时间，已构成严重违约，我现依据协议约定及法律规定，解除你与我于2016年9月3日签订的《徐州市存量房监管买卖协议》，你还应按照协议的约定承担违约责任”。2017年5月2日，王鹏未经向伟同意收回房屋。2017年5月31日，徐州市人民政府下发徐政发【2017】33号《市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》中规定：设置已购商品房住房限制交易年限。在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。2017年11月7日，一审法院作出（2017）苏0303民初2510号民事判决，判决王鹏、向伟继续履行双方于2016年9月3日签订的《徐州市存量房买卖协议》；判决生效之日起十五日内，王鹏配合向伟办理本案诉争房屋的银行贷款手续。向伟以王鹏未按生效法律文书履行义务为由于2018年1月8日向法院申请强制执行。法院于2018年5月3日作出(2018)苏0303执135号执行裁定，查封了王鹏名下坐落于东城丽景B2-2-802房屋一套。2018年7月6日，向伟与王鹏达成《执行和解协议》：一、双方继续履行双方于2016年9月3日签订的《徐州市存量房买卖协议》；二、关于房屋过户，根据本市房产交易政策，自涉案房屋具备过户条件之日起十五日内，王鹏配合向伟办理本案诉争房屋的银行贷款手续。同日，向伟以与王鹏达成和解为由向法院撤回执行申请。2020年3月15日，涉案房屋满足2017年5月31日徐州市人民政府下发的不动产交易政策三年禁售期的规定，于2020年3月16日起可以正常交易，办理过户。2020年4月21日，向伟通过徐州市房地产信息网二手版板块提出线下受理存量房网签预约申请，办理时间为2020年5月15日下午（14:30-15:30）。2020年5月14日，向伟到法院执行局申请王鹏配合办理涉案房屋的银行贷款手续，但涉案房屋已被向伟申请查封，现在无法办理银行贷款，向伟明确表示不同意解除涉案房屋的查封，故其申请的事项因不具备执行条件将无法继续执行，法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条第（一）项的规定，终结（2017）苏0303民初2510号民事判决书的执行。2020年5月19日，王鹏向向伟发出律师函，声明解除案涉存量房买卖协议。一审法院认为：关于是否解除王鹏、向伟之间签订的《徐州市存量房买卖协议》及《补充协议》的问题。双方签订的《徐州市存量房买卖协议》及《补充协议》均是双方当事人真实意思表示，且主体适格，亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的，双方均应按照诚实信用原则及约定全面履行各自义务。双方在签订执行和解协议，在本案涉房屋具备办理过户手续条件后，向伟预约了线下办理存量房网签预约申请，因涉案房屋已被向伟申请查封而无法办理银行贷款手续，向伟认为解除对涉案房屋的查封存在风险故不同意解除查封。为保障房屋交易安全，向伟同意一次性支付购房尾款58万元以代替银行贷款的方式付款，且向伟已称将购房尾款58万元准备齐全，故王鹏以向伟违约不履行合同付款义务为由要求解除协议的理由不能成立。本着诚信履约和简化当事人诉累的原则，双方应当继续按照约定履行各自义务为宜。因此王鹏主张解除双方签订的《徐州市存量房买卖协议》及《补充协议》，法院不予支持。关于向伟是否应支付王鹏违约金10万元的问题。签订房屋买卖协议时，王鹏尚未取得本案诉争房屋的不动产权证书，故虽然在《补充协议》中约定向伟因购房首付款不到位过户日期延长至2016年12月31日，但是王鹏亦未能在此之前办理好不动产权证书，故即使出现违约现象，亦是双方原因造成的。《补充协议》第三条约定若上述房产在2017年1月1日-2017年3月20日之间过户，则乙方补偿甲方人民币捌仟元整。第四条约定若乙方于2017年3月30日之前不能正常办理过户手续，则甲方有权收回该房屋，乙方装修也归甲方所有同时赔偿甲方违约金人民币壹拾万元整。王鹏主张向伟支付违约金100000元，因案情与约定情形不同，且涉案房屋具备过户条件后因其已被向伟申请查封现无法办理银行贷款手续，双方同意以向伟一次性支付全部购房尾款58万元的方式代替银行贷款的方式完成房屋买卖交易，向伟现已将购房尾款58万元准备齐全，故王鹏主张向伟支付违约金100000元的诉请缺乏依据，法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，一审法院判决驳回王鹏的诉讼请求。一审案件受理费2300元，减半收取为1150元，由王鹏负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1.被上诉人是否存在违约情形；2.上诉人是否享有合同解除权。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院另查明：2020年5月25日，向伟向一审法院提出诉讼请求：判决王鹏与向伟房屋买卖合同纠纷一案，位于徐州市云龙区，经过法院办理过户到向伟名下，办理过户时再支付王鹏尾款伍拾捌万元整（580000.00元）。2020年8月24日，一审法院经审理后作出（2020）苏0303民初2185号民事判决：王鹏于判决生效之日起十五日内配合向伟办理本案诉争房屋即坐落于徐州市的过户手续；向伟自判决生效之日起十五日内向王鹏支付本案诉争房屋即坐落于徐州市万元。王鹏不服上述（2020）苏0303民初2185号民事判决，提起上诉。本院经二审审理后，于2020年12月15日作出（2020）苏03民终5817号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：一、关于上诉人主张的涉案协议解除问题从双方签订涉案房屋买卖协议后，又签订补充协议以及执行和解协议可以看出，双方均有继续履约的真实意思表示。双方最初约定以贷款方式支付房款，后因房屋查封，向伟无法办理银行贷款，2020年3月15日涉案不动产禁售期满之后，双方通过电话等方式进行联系，双方同意通过向伟向王鹏交纳剩余全部购房款的方式履行合同。目前向伟已将购房款58万元筹齐并愿意一次性向上诉人进行支付。上诉人上诉称因其对被上诉人向伟继续履约的能力存疑因此请求解除涉案协议。本院认为，向伟一直在为继续履约而积极筹备资金，且已将房款筹备完毕并愿意一次性向上诉人进行支付，上诉人亦同意该支付方式，故而目前已不存在继续履约的障碍。因此，为维护诚信原则和交易稳定，亦从减轻当事人诉累角度出发，一审法院对上诉人王鹏关于解除涉案相关协议的主张未予支持，并无不当。二、关于上诉人主张的违约金问题上诉人王鹏主张，被上诉人向伟未能以双方约定的贷款方式支付房款，存在违约行为。本院认为，如前所述，虽被上诉人不能通过银行贷款的方式支付余款，但其目前有能力且愿意以现款方式进行全款支付，且对上诉人而言，支付方式的变更亦不会对其造成不利影响。且在涉案不动产禁售期满之后，双方通过电话等方式进行了联系，双方同意通过向伟向王鹏交纳剩余全部购房款的方式继续履行合同。在此情况下，王鹏主张向伟存在违约行为并主张向其支付违约金，不应予以支持。综上所述，上诉人王鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由王鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 张 伟审 判 员 胡元静二〇二〇年十二月十七日法官助理 孙晓明书 记 员 陆滢冰