广东省汕头市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤05执复61号 复议申请人：刘国荣，男，1963年5月17日出生，汉族，住广东省饶平县。 委托诉讼代理人：宁瑞，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丹，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。 申请执行人：柯得裕，男，1968年1月4日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 被执行人：陈再喜，男，1945年4月14日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。 被执行人：陈乐伍，男，1971年6月19日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。 被执行人：陈明贤，男，1968年1月8日出生，汉族，广东省深圳市福田区。 被执行人：广东猛狮工业集团有限公司，住所地汕头市澄海区324国道广益路**猛狮国际广场写字楼第**，统一社会信用代码914405157080452127。 法定代表人：陈再喜。 复议申请人刘国荣不服汕头市澄海区人民法院（下称澄海法院）（2020）粤0515执异109号执行异议裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 澄海法院在执行（2020）粤0515执991号申请执行人柯得裕与被执行人陈再喜、陈乐伍、陈明贤、广东猛狮工业集团有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人刘国荣于2020年9月23日向澄海法院提出书面执行异议，请求中止对被执行人广东猛狮工业集团有限公司名下位于汕头市××××号猛狮国际广场综合商贸楼401（复式）号，证号粤（2018）澄海区不动产权第0001270号，面积4078.91平方米房屋的强制执行。 异议人刘国荣称，2019年4月29日，异议人与汕头美兴物业管理有限公司签署了《澄海猛狮国际广场商铺租赁合同》，合同约定将猛狮国际广场综合商贸楼401（复式）号A区商铺租赁给异议人作经营休闲健身使用，使用面积1286平方米，租赁期限10年。租赁合同签订后，异议人按约履行合同义务，并对租赁物业进行装修、购买健身器材、招聘员工等共计投资500余万元，租赁场地一直为异议人经营使用，现拥有会员3000余人。经了解，汕头美兴物业管理有限公司系被执行人广东猛狮工业集团有限公司旗下公司，并获得广东猛狮工业集团有限公司授权租赁，租赁合同合法有效，异议人作为承租人并未有任何过错。贵院执行租赁物业，严重损害异议人的合法权益，致使异议人经营的健身房无法正常营业，进而直接损害3000余名健身会员的切身利益，届时会员维权将直接影响社会安定，出于维护社会稳定考虑，贵院应中止对该房屋的强制执行。请求：中止对被执行人广东猛狮工业集团有限公司名下位于汕头市××××号猛狮国际广场综合商贸楼401（复式）号，证号粤（2018）澄海区不动产权第0001270号，面积4078.91平方米房屋的强制执行。 申请执行人柯得裕称，一、答辩人申请执行事实清楚、依据合法，异议人所提涉案房产是广东猛狮工业集团有限公司，故澄海法院对涉案进行查封拍卖完全合理合法。二、异议人提出异议缺乏事实依据和法律依据，应予驳回，理由是：1、异议人主张向被执行人租赁涉案房产，是不客观、不属实、更不合法。异议人提供的租赁合同及其他资料完全是被执行人为了实现赖债目的刻意编造租赁事实。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：房屋租赁，出租人和承担人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。《城市房屋租赁管理办法》也明确规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应到租赁房屋所在地市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。故房产租赁合同依法应当进行登记，方可合法有效。显然，本案异议人与被执行人之前签订的所谓租赁合同，并未依法进行登记，对外没有法律效力。所以，异议人主张租赁关系，依法不能成立。2、退一万步，即使异议人与被执行人订有租赁合同，也不影响人民法院依法执行被执行人名下的合法财产，因为作为被执行人的财产，无论租赁与否，人民法院依法完全可以进行查封和拍卖，故异议人异议事实和理由是不能成立，依法更不应该支持。请求法院驳回异议人的请求。 被执行人陈明贤称，一、刘国荣与汕头美兴物业管理有限公司的房屋租赁合同纠纷，应由刘国荣另循法律途径解决，与广东猛狮工业集团有限公司无关。如异议人所述，其与汕头美兴物业管理有限公司签署租赁合同，故双方的法律纠纷应另循法律途径解决，与猛狮公司无关。经检索国家企业信用信息公示系统，2018年5月，猛狮工业公司不再持有美兴物业公司股权。因此，异议人所述美兴物业公司系猛狮工业公司旗下公司，案涉房产由猛狮工业公司授权租赁的主张，与事实不符。二、租赁关系不能排除所有权转移，异议人无权要求停止对案涉房产的评估、拍卖及处置。即使刘国荣对涉案房屋享有租赁权，亦不能排除所有权的转移，贵院有权继续拍卖、处置案涉房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”并未限制不动产物权的转移。异议人无权要求停止对案涉房产的评估、拍卖及处置。而且刘国荣的租赁合同签署时间在2019年4月29日，在案涉房产首次查封、抵押时间之后，亦不符合上述规定。三、若刘国荣享有的10年租赁权继续存在于案涉拟拍卖房产上，将会对抵押权及其他债权的实现产生不利影响，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，贵院应当涤除租赁关系等影响抵押权实现的因素后评估、拍卖案涉房产。该条款规定：若拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因刘国荣对涉案房产享有长达10年的租赁权，如让该租赁权继续存在于拍卖财产上，将对涉案房产的评估、拍卖价格产生较大影响，不利于抵押权人债权的顺利实现，也将损害其他债权人的利益，因此请求贵院涤除租赁关系等影响抵押权实现的因素后评估、拍卖案涉房产。综上，刘国荣异议的事实和依据不符合法律规定，法院应不予支持。答辩人恳请尽早评估、拍卖处置猛狮工业公司相关不动产以清偿债权。 澄海法院查明，涉案执行标的位于汕头市××××号猛狮国际广场综合商贸楼401（复式）号，权证号：粤（2018）澄海区不动产权第0001270号。本院于2018年6月15日作出（2018）粤0515财保4号查封了该标的物。 异议人刘国荣提供其与汕头美兴物业管理有限公司之间的商铺租赁合同为据提出上述异议，合同签订时间为2019年4月29日，按该合同约定，租期10年，租金按月支付。 澄海法院认为，涉案执行标的物在本院查封后，异议人刘国荣与他人就执行标的物设定租赁，其租赁行为不得对抗申请执行人，而且租赁权的存在并不能阻却执行，故异议人请求中止对涉案标的物的执行，不符合法律规定，不予支持。澄海法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十六条、第十七条之规定，裁定驳回异议人刘国荣的异议请求。 复议申请人刘国荣称，一、复议申请人与汕头美兴物业管理有限公司于2019年4月29日签订的《澄海猛狮国际广场商铺租赁合同》合法有效,法院应该予以保护。合同约定：将位于汕头市××××号猛狮国际广场综合商贸楼401（复式）号A区商铺租赁给复议申请人作经营休闲健身使用，使用面积约1286平方米,租赁期限为10年，自2019年5月15日至2029年5月16日，履约保证金为55700元，装修免租期6个月、经营免租期为3个月，2019年5月15日至2021年5月16日每月租金为27850元，2021年5月15日至2023年5月16日每月租金为29243元、2023年5月15日至2025年5月16日每月租金为30704元、2025年5月15日至2027年5月16日每月租金为32240元、2027年5月15日至2029年5月16日每月租金为33852元等相关租赁事项内容。二、复议申请人作为善意第三人，法院应当积极予以保护。虽然澄海法院作出案号为（2018）粤0515财保4号《民事裁定书》查封了位于汕头市××××号猛狮国际广场综合商贸401（复式）号，权证号：粤（2018）澄海区不动产权第0001270号的时间为2018年6月15日，早于复议申请人的签订租赁合同时间，但汕头美兴物业管理有限公司当初将涉案物业出租给复议申请人时，仅是出示租赁授权许可的相关材料，并未将该查封情况告知复议申请人，复议申请人也无法查询该租赁物业的产权及查封现状，在复议申请人签完合同后，按约缴纳了租金、装修入驻，汕头美兴物业管理有限公司也早已将涉案租赁物业交付给复议申请人使用，双方也已实际履行近两年之久，从未出现任何人对租赁事宜或涉案物业提出过任何异议，故复议申请人签订《澄海猛狮国际广场商铺租赁合同》依法构成善意第三人，在复议申请人目前仍积极履行合同，未出现任何过错的情况下，法院在执行过程中应该依法保护善意第三人。三、根据“买卖不破租赁”合同法原则，即使法院要执行拍卖涉案物业，也不应该影响复议申请人继续履行租赁合同的相关内容。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”那么本案中复议申请人与汕头美兴物业管理有限公司签订的《澄海猛狮国际广场商铺租赁合同》系于2019年4月29日，即使法院在之后的执行拍卖过程中，也应该依法带着复议申请人的租约一同拍卖，拍得人也应该依法继续履行该租赁合同内容。四、复议申请人已在租赁物业内经营了健身房，目前拥有健身会员高达3000余人且每天还在继续增长，若法院执行拍卖该租赁物业致使复议申请人经营的健身房无法正常营业，进而直接损害健身房3000余人健身会员的切身利益，届时3000余人健身会员维权将直接影响社会安定，请法院结合实际情况立即中止对该租赁物业的强制执行。鉴于此，澄海法院作出的（2020）粤0515执异109号执行裁定书无任何事实和法律依据，应当依法予以撤销。 经审查，本院对澄海法院查明的事实予以确认。 另查明，本案据以执行的生效法律文书系澄海法院2019年11月27日（2018）粤0515民初989号民事判决和本院2020年4月17日（2020）粤05民终597号民事裁定，依该判决：陈再喜应于判决生效之日起10日内付还柯得裕借款6500万元及相应利息、逾期违约金；陈乐伍、陈明贤、广东猛狮工业集团有限公司对陈再喜的上述借款本息承担连带清偿责任；陈再喜、陈乐伍、陈明贤、广东猛狮工业集团有限公司承担受理费394552.5元，陈再喜、陈乐伍承担公告费900元，陈明贤承担公告费300元。目前，澄海法院已将汕头市××××号猛狮国际广场综合商贸401（复式）号房产委托评估公司评估，尚未作出评估结果。 本院认为，执行标的物汕头市××××号猛狮国际广场综合商贸401（复式）号房地产被澄海法院查封后，复议申请人刘国荣与他人就执行标的物设定租赁，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”的规定，复议申请人刘国荣的租赁行为未经人民法院准许，不得对抗申请执行人，不能阻却法院的执行。故复议申请人刘国荣请求中止对涉案标的物的执行，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。澄海法院（2020）粤0515执异109号执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款之规定，裁定如下： 驳回复议申请人刘国荣的复议申请，维持汕头市澄海区人民法院（2020）粤0515执异109号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  黄伟牧 审判员  林炼丛 审判员  陈家彬 二〇二〇年十二月十五日 书记员  吴秀银