江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9435号上诉人（原审被告）：南京美丽屋品牌管理有限公司（原南京美丽屋物业管理有限公司），住所地南京市迈皋桥街道迈尧路**仙踪林苑****。法定代表人：仲锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁生田，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：康涛，男，1955年10月7日生，汉族，住南京市。被上诉人（原审原告）：周雪，女，1962年1月3日生，汉族，住南京市。上诉人南京美丽屋品牌管理有限公司（以下简称美丽屋公司）因与被上诉人康涛、周雪房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2020）苏0102民初3007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人美丽屋公司的委托诉讼代理人丁生田，被上诉人康涛、周雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美丽屋公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判上诉人不支付被上诉人康涛、周雪违约金27300元；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：1、涉案房屋在签署合同后多次漏水，导致楼下和对门705业主意见非常大，2018年夏天，705室业主多次剪断房屋入户电线导致租客无法居住，被上诉人与隔壁业主孙建阳协商706室的卫生间封闭不得使用，剪电线的纠纷这才消停，一直到双方做物业交割时仍旧是封闭状态，无法使用。该房屋因少了一个卫生间导致房屋出租难度加大，房屋租金减少，上诉人曾多次与被上诉人沟通卫生间封闭不能使用的问题，但是被上诉人都未给予解决，上诉人使用卫生间，就会有邻居剪电线，上诉人也很无奈。上诉人无奈于2019年9月停止支付房租以被上诉人协商处理此事，首次协商意见为被上诉人支付三个月租金至2019年11月22日，双方协商降租金或者无责解约。2、本案的起因是房屋的渗漏导致卫生间封闭不能使用引起的，不是上诉人恶意违约，一审法院未查清该事实。隔壁渗水—隔壁邻居威胁租客剪电线—卫生间封闭不能使用—协商处理降租金或退房。房屋渗水到隔壁705室，705室剪电线威胁租客无法入住，上诉人要求被上诉人出面解决此事，被上诉人说不是706室的问题，但是实际上706室的卫生间仍旧封闭不能使用，只要使用，就会和隔壁705室产生邻里纠纷。被上诉人没有根本上解决卫生间使用的问题，所以才会导致邻里纠纷，影响上诉人正常使用该房屋。3、双方的合同中第六条第（三）款“甲方有下列情形的，乙方均有前单方解除合同：5：因甲方亲属、邻里、物业的行为或纠纷影响乙方装修、对外出租或承租人居住的”根据这项约定，我方才提出的解约诉求。康涛、周雪辩称：上诉人提出的上诉理由没有事实依据。我方起诉上诉人是因为上诉人违约，违约的事实是发生在2019年9月份没有按照合同约定支付房租，我们和上诉人交涉了三个月以后，把房屋收回来了，按照合同约定，上诉人应当支付违约金。上诉人的上诉理由是不应该支付违约金，在合同当中约定得很清楚，违约金上诉人是应当承担的，上诉人违约的原因和漏水无关，和上诉人的经营有关。因为房屋漏水有两个点，一个是东卫生间，在原审当中已经进行了举证，是因为二次装修造成的，而且也有赔付的证据，西卫生间根本不存在漏水，到现在也是我分到房屋的原状，1996年我拿到涉案房屋以后，西卫生间是单位装修好的，从来都没有动过，也不存在漏水，至于孙建阳反映的问题是2018年，我已经给孙建阳短信回复了以后无话可说，是由于水气到其壁橱里面。上诉人口口声声说是西卫生间漏水，根本没有任何新的证据，也没有任何事实，我和孙建阳是隔壁邻居，从1996年一直到2001年，我们邻里之间没有任何的矛盾，房屋交给美丽屋公司作为长租公寓之前已经出租过两次，也都没有出现过邻里之间的问题，至于上诉人和孙建阳之间的问题，造成卫生间不让用，和我们是没有任何关系的。上诉人上诉应当提出相应的证据，一审法院已经在判决书中说明了，此事和我方无关，上诉人和孙建阳的矛盾2018年已经处理完了，后来对方不支付房租是由于经营出现了问题，认为租金收得不多，我们要求收回房屋的时候，五个房间是满租的，最后一个租户是2019年8月才搬进去的，而且租金还是节节高，只是因为上诉人作为一个长租公司，到2018年以后陆陆续续都暴雷，因为前期投入比较大，是经营上的问题，和我方无关，所以我们要求二审法院驳回上诉人的上诉。违约金不是我们提出来的，是上诉人提出来的，上诉人租了我们六年，怕我们提早把房屋收回来，这个合同是上诉人提供的格式合同，是按照总价的17%付违约金康涛、周雪向一审法院起诉请求：一、判令美丽屋公司向康涛、周雪支付2019年11月24日至2019年12月31日拖欠的房租9501.44元（含2019年8月24日至11月23日已付房租的差价）；二、判令美丽屋公司向康涛、周雪支付出租房屋违约金86526.60元；三、判令美丽屋公司向康涛、周雪支付交房时经双方确认的未支付水、电、气等费用751.77元。一审法院认定事实如下：坐落于南京市玄武区房屋为康涛、周雪按份共有，面积为117.54平方米。2017年5月23日，康涛、周雪（甲方）与美丽屋公司（乙方）签订南京市房屋出租委托合同一份，合同约定：甲方将坐落于南京市房屋委托并交付乙方管理，委托期限自2017年8月24日至2023年8月23日。甲方授权乙方的房屋管理权限为：代甲方管理出租房屋及与管理、出租事项有关的联络、接洽等事宜；甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置新家具、物品，以及在厅内增设优化间一个，合同期满后，如甲方需要乙方拆除优化间，乙方需免费给予拆除；甲方同意乙方对该房屋进行维护、维修、保洁、查验等增值服务并收取住客相应管理费用；甲方同意给予乙方免租期，免租期内不收租金和物业费用。租金标准：第一年合同期每月租金6500元，乙方应于2017年5月27日给付39000元租金，对应租期为2017年8月24日至2018年2月23日，于2018年2月24日给付39000元，对应租期为2018年2月24日至2018年8月23日；第二年租金为每月6500元，第三年租金为每月6825元，第四年租金为每月7166元；第五年租金为每月7524元；第六年租金为每月7900元。第二年开始，乙方每年的付款日期为当年的2月24日和8月24日。甲方承担物业管理费、装修押金及装修管理费，自装防水维修费。乙方承担水费、电费、燃气费、网络电视费。出租委托期限内房屋外墙漏水，房屋主体结构，甲方自装防水，原始水电路管道等超出使用年限和正常使用范围内的，因此导致的损坏及责任由甲方承担，或者由乙方维修，甲方承担全部费用。出租委托期内房屋及其附属设施因乙方人为导致的损坏由乙方负责承担全部维修费用。经各方协商一致，可以终止本合同。如甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：甲方交付的房屋严重不符合合同约定或严重影响承租人安全、健康的；屋内设施非市政原因出现严重老化、供电供水供气不足，影响承租人正常生活的；因甲方亲属、邻里、物业的行为或纠纷影响乙方装修、对外出租或承租人居住的；因甲方隐瞒房屋重大瑕疵或交验时难以发现的重大隐患，影响乙方对外出租或承租人居住的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：乙方未按约定支付租金达7日，并经甲方提醒3日内仍未支付；乙方擅自改变房屋用途的。合同有效期内，甲方提前收房的，或者乙方提前退房的，应提前30日通知对方并按照合同总期限内全部应付租金的17%作为违约金支付给对方。租赁期内，甲方有第六条第三款，或乙方有第六条第四款约定的乙方未按约定支付租金达7日，并经甲方提醒3日内仍未支付等情形的，均视为违约，参照合同关于甲方提前收房或乙方提前退房的违约处理等。同日，双方又签订补充协议一份，约定：违约金按总租金总额的17%计算。乙方更换甲方房屋内的物品，造成甲方房屋内物品丢失损坏，由乙方更换后的物品抵偿。承租期内，因乙方人为导致的阳台渗漏，由乙方承担全部维修费用等。合同签订后，康涛、周雪按约于2017年5月将房屋交给美丽屋公司承租使用，美丽屋公司亦按约支付截止至2019年8月23日的租金。2019年8月24日，美丽屋公司未能按约支付第三年的租金40950元（半年租金）。经康涛、周雪多次催要，美丽屋公司仅在2019年9月3日按第一年租金标准向康涛、周雪支付3个月租金即19500元租金。2019年9月22日，康涛、周雪以邮寄方式向美丽屋公司送交催款函，要求美丽屋公司在本月底前按照合同约定支付剩余房租，否则将追究违约责任等。2019年9月30日，康涛、周雪通过EMS快递向美丽屋公司寄送“关于终止文德里72号706室房屋出租的委托函”，称：今年八月下旬，贵公司突然停止按约定支付房租，理由是公司经营出现困难，在多次电话和上门催促的情况下，贵公司仍未足额支付房租，违反合同规定的付款约定，决定自2019年10月1日起，收回对贵公司的对外出租委托权，文德里72号706室的对外租管由我们自己负责，同时将追究贵公司的违约责任等。2020年1月1日，美丽屋公司将案涉房屋交还康涛、周雪，但尚有水、电、燃气费用共计751.77元未能结清。一审另查明：1、2019年9月28日，康涛、周雪通过微信向美丽屋公司发送催款函。美丽屋公司回复称：房子因为质量一直漏水到楼下和隔壁，现在一个卫生间也是封起来的，因为漏水，导致我无法继续托管该房子；老房子，铸铁管子，后面还是会漏，上次是铸铁管子漏水。10月11日，美丽屋公司在微信中说：你不愿意降价，我同意双方无责解除合同的，我也不会追究什么违约责任了，亏钱就亏钱。康涛、周雪回复称：第一条就是没有付款，我们可以单方解除合同。2、2019年12月1日，美丽屋公司丁生田与周雪电话联系，丁说：我们约个时间，把那个房子交接一下。周说：那行，那就这样，那你需要把其他几个住户要解约。丁说：这个我来安排。丁说：我问您这儿要签一个协议啊。周说：对啊，签个解约啊。丁说：我租客打包给你算了。周说：你租客打包给我，你要把前面你收到的钱给我。丁说：我的意思是租客我就不调了，我全部留下来。周说：你不是现在就只剩三个了吗。丁说：五个呀。周说：还有两个不是已经到期了吗？丁说：没到期呢……2019年1月8日，周雪与丁生田再次通电话，周说：我就问你，你这个欠我们的钱是不是该给我们啦？丁说：你说那个差的，就是十月二十三号到后面的房租是吧？周说：还有九月份的，你那个还少付我的钱。丁说：你说那个涨价的那部分是吧？周说：嗯，对啊……审理中，双方对案涉房屋是否存在漏水并影响房屋出租存在争议，康涛、周雪认为漏水系美丽屋公司装修所致，为此提供了下述证据：1、卫生间装修时照片。证明美丽屋公司承租期间对卫生间进行装修，将原卫生间内浴缸去除后改建为淋浴，故漏水系美丽屋公司装修所致。2、2017年8月10日，双方之间微信聊天记录。康涛、周雪称：贵司对房屋进行二次装修，造成卫生间漏水，引起楼下住户向派出所报案并提出索赔，贵司代表在派出所拒绝承担赔偿责任，并提出走诉讼流程，违反我们合同约定；贵司在二次装修中对水路进行改造，由于施工不当造成漏水，引起楼下住户索赔，贵司在对漏水进行维修时，又擅自将原来浴缸抛弃，因卫生间下水都是通过管道连接，你们将浴缸改为冲淋间，则需做好地面防水。希望贵司能承担自己责任，如果贵司不承认自己的问题，我们只能依协议约定，解除房屋出租管理委托等。美丽屋公司负责人回复称：收到，已转达负责人催促处理。3、对账单。由吕露代表美丽屋公司于2017年11月5日给付康涛、周雪800元漏水赔偿款。证明美丽屋公司认可漏水原因系其装修所致，并进行赔付。4、2018年8月8日，康涛、周雪与案涉房屋隔壁707室住户孙建阳间的短信记录。证明其房屋内壁橱发霉不是案涉房屋漏水所致。孙说：你们的卫生间渗水到我家卧室，我没有追究责任，希望你能尽快修好。康涛、周雪说：小孙，你家壁橱板霉变的原因我已猜到，就是你将临浴室的墙壁用壁橱板全部封死了，墙面间空气无法流通；出租前我家不使用西边卫生间洗澡，2016年出租后租客使用西面卫生间洗澡，一部分水汽通过墙壁散发，你家把临卫生间的墙面封死，墙面生霉是必然的等。美丽屋公司对上述证据的真实性不持异议，但认为2017年11月5日的款项不是给康涛、周雪，而是赔偿楼下住户。一审法院认为：双方间的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。美丽屋公司辩称案涉合同性质应为委托合同，其依法对合同享有任意解除权，不需承担合同解除的违约责任。对此，一审法院认为，案涉合同虽名为房屋出租委托合同，但根据合同约定，康涛、周雪需将案涉房屋交给美丽屋公司使用，由美丽屋公司向康涛、周雪支付使用期间的相应租金，而房屋在上述承租期间的收益归美丽屋公司享有，因此，案涉合同虽名为出租委托合同，但合同性质实质应为房屋租赁合同，美丽屋公司不享有合同法关于委托人或者受托人可以随时解除合同的权利。且根据合同约定，除合同约定的有权单方解除合同的情形外，“甲方提前收房的，或者乙方提前退房的，应提前30日通知对方并按照合同总期限内全部应付租金的17%作为违约金支付给对方”。根据该条款的约定，即使案涉合同性质为委托合同，双方如行使合同解除权，亦需按约承担违约责任。因此，对美丽屋公司的该项辩解意见，一审法院不予支持。关于康涛、周雪主张的9501.44元租金，一审法院认为，美丽屋公司于2019年8月24日承租使用案涉房屋至2020年1月1日，租赁使用时间为4个月零8天，但其仅支付租金19500元，故一审法院对康涛、周雪的该项诉讼请求，应当予以支持。关于康涛、周雪主张的欠付水、电、气费用751.77元，因美丽屋公司不持异议，一审法院亦予以支持。关于康涛、周雪主张的86526元违约金，美丽屋公司辩称案涉房屋漏水到楼下和隔壁，其有权单方解除合同。对此，一审法院认为，首先，康涛、周雪提供的证据，可以证明案涉房屋于2017年交付美丽屋公司承租使用后，美丽屋公司对卫生间重新进行装修，并在免租期内因卫生间漏水与楼下产生纠纷，由美丽屋公司赔付了800元。故卫生间漏水至楼下存在美丽屋公司装修所致的因素。美丽屋公司还辩称因西面卫生间漏水至隔壁，但未能提供证据证明存在漏水事实，而从康涛、周雪与隔壁邻居的短信记录看，双方对是否存在卫生间漏水的事实存在争议。因此，现有证据不能证明案涉房屋存在应归责于康涛、周雪的漏水质量问题。其次，即使存在美丽屋公司辩称的卫生间漏水情形，但该事由不符合合同约定的美丽屋公司有权单方解除合同情形，根据合同约定：因康涛、周雪自装防水、原始水电路管道超出使用年限和正常使用范围内的，因此导致损坏和责任由康涛、周雪承担，或者由美丽屋公司负责维修，由康涛、周雪承担全部费用。故一审法院对美丽屋公司的该项辩解意见不予采信。现美丽屋公司未能按约定时间给付房租，根据合同约定，康涛、周雪有权解除合同，美丽屋公司还应按照合同期内全部应付房租的17%向康涛、周雪承担违约责任。根据合同法规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，因美丽屋公司逾期支付房租致康涛、周雪解除合同，康涛、周雪对案涉房屋重新进行出租，中间可能存在房屋闲置情形，造成康涛、周雪房屋闲置期间租金损失。现康涛、周雪主张违约金86526.6元，已过分高于其房屋闲置期间的租金损失，因此，对美丽屋公司减少违约金的请求，一审法院应予准许，酌定美丽屋公司按照四个月租金的标准，向康涛、周雪支付违约金27300元。综上，美丽屋公司应给付康涛、周雪欠付租金9501.44元、水电气费用751.77元，以及违约金27300元。一审法院和判决：一、南京美丽屋品牌管理有限公司应于判决生效后十日内给付康涛、周雪欠付租金9501.44元、水电气费用751.77元、违约金27300元；二、驳回康涛、周雪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1100元，由美丽屋公司负担。二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人美丽屋公司是否应当支付被上诉人康涛、周雪违约金2.73万元。本案双方合同约定：合同有效期内，被上诉人提前收房的，或者上诉人提前退房的，应提前30日通知对方并按照合同总期限内全部应付租金的17%作为违约金支付给对方。本案上诉人迟延支付租金，被上诉人发函要求解除合同，上诉人交还房屋。因本案系上诉人的违约行为导致合同解除，被上诉人有权向上诉人主张违约金，故一审法院根据双方约定并结合本案的实际情况依法酌定上诉人支付被上诉人违约金2.73万元并无不当。本案上诉人主张合同解除系因被上诉人怠于履行房屋维修义务所致。经查，涉案房屋其中一个卫生间曾确实发生过渗水事件并与邻居发生纠纷，但经双方协商解决纠纷后上诉人仍然未能按约支付租金，故上诉人主张合同解除系被上诉人的原因造成没有依据，本院对此不予支持。上诉人向本院申请调查2018年其因涉案房屋与邻居发生纠纷报警的相关材料，本院依法不予准许。综上所述，上诉人美丽屋公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费483元，由上诉人南京美丽屋品牌管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二○二○年十二月十八日书记员 朱亚芳