贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初17097号 原告：符广松，男，1977年11月26日出生，白族，住贵州省纳雍县。 原告：陈春杏，女，1979年8月25日出生，彝族，住贵州省纳雍县。 委托诉讼代理人：符广松（特别授权），与原告陈春杏系夫妻关系。 被告：贵州品艺房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城第********房，统一社会信用代码：915205000856885285。 法定代表人：孙正祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权），贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告符广松、陈春杏与被告贵州品艺房地产开发有限公司（下称“品艺房开公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告符广松（亦即原告陈春杏的委托诉讼代理人），被告品艺房开公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告符广松、陈春杏向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告签订的《商铺认购协议》；2．判决被告返还原告已实际支付的购商铺总款人民币473,600元，并以该数额为基数计付违约金（暂计14,208元，其中2020年2月12日前的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的3×1.3倍计付，2020年2月12日后的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计付至履行完毕）；3．判决被告按《优惠补助条款》支付原告的补助费第1年为42,624元，第2年为47,360元，第3年为47,360元（至起诉时止），合计137,344元；4．本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告与被告于2017年2月12日签订了两份《商铺认购协议》和两份《优惠补助条款》，约定向被告公司购买其开发的位于毕节市七星关区，建筑面积47.36平方米（实际是商业1-2号、面积47.83平方米），购房单价10000元／㎡，购房总价为人民币473600元，约定被告在2017年12月31日前向原告交付商铺。双方签订的《优惠补助条款》约定被告按原告已交付的购房金额为基数，按第一年9%、第二年10%、第三年10%，按年向原告支付优惠补助。原告在被告处一次性支付了购商铺总款473600元，但被告未按《商铺认购协议》约定的2017年12月31日前向原告交付商铺，也未按《优惠补助条款》的约定向原告支付补助，被告构成严重违约。另：被告存在一房多卖情况，该事实《毕节市住房和城乡建设局文件》（毕市住建信告［2018］1号）已经确认。由于被告负债累累，涉案房已被重庆市翔宇建筑工程（集团）有限公司申请查封抵押，严重侵害了原告的合法权益，造成原告购买房屋的合同目的不能实现。 原告认为，原告按协议履行了购买商铺的付款义务，被告不按约定交付商铺和支付补助款的行为已构成违约，应当依法承担违约责任。被告的违约行为又造成涉案商铺被其它权利人申请抵押查封，造成原告的合同权益不能实现。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”以及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”和第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”的规定，原告享有合同解除权并可要求被告承担违约责任和赔偿损失。虽然双方在合同中约定了违约金计算方式，但该约定过低，按照合同第七条第二款约定，本合同三年期满后自动解除，因此，2020年2月12日前被告应支付给原告的违约金应予增加，即为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍再乘以3年计付，之后的违约金以全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率的1.3倍计付。合同解除后，《优惠补助条款》约定的补助系原告的损失，被告应予以赔偿。为维护原告的合法权益，特依法起诉至法院，恳请判如所诉为感。 被告品艺房开公司答辩称：一、本案双方签订的《商铺认购协议》系双方真实意思表示，合法有效，商铺认购协议书第四条约定，被告在2017年12月30日前向原告交付商铺，最终的交付时间以双方签订的商品房买卖合同为准。商铺认购协议书属于预约合同，并非正式的商品房买卖合同，双方合同权利义务应当以最终签署的商品房买卖合同约定为准。商品房买卖合同未签订，双方权利义务未确定，本案不存在逾期交房的事实。原告现依据预约合同的约定主张逾期交房理由不能成立。 二、即使认定被告存在逾期交房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据原告的主张，本案逾期交房时间已超过一年的解除权行使期限，原告的除权已经消灭，原告以逾期交房为由要求解除合同，理由不能成立。 三、原告购买的该商铺并不存在一房多卖的情形，即使被查封，也只是暂时的，并非是最终的处理结果，不至于影响原告合同目的不能实现，原告要求退还购房款及支付利息损失于法无据。 四、双方签订的《优惠补助条款》属于无效协议。《城市商品房预售管理办法》第十一条开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款项是否专款专用，事关社会公共利益。《优惠补助条款》中约定以已交认购价按照一定比例分期返还原告购房款，该优惠补助条款的约定，实质上系返本销售行，《商品房销售管理方法》第四十五条规定，本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为；第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。被告公司为促销其开发的商品房，通过返本销售的方式承诺原告等购房客户返款，其行为也必然会损害社会公共利益。此外，从前述规定的内容可见，采取返本或变相返本方式销售商品房，在房地产行业是不允许的。虽然该管理办法是部门规章，不能直接作为审理本案的法律依据，但其精神可以参照适用。根据《合同法》第五十二条规定，损害社会公共利益和违反法律、行政法规强制性规定的合同均属无效。对照上述法律规定，被告与原告等人约定《优惠补助条款》违反法律法规的强制性规定，损害社会公共利益，应当认定为无效。据此，本案原告基于无效的《优惠补助条款》要求返还购房款及逾期返还购房款违约的请求于法无据。综上所述，请求人民法院依法判决驳回原告诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月12日，以原告符广松、陈春杏为乙方，被告品艺房开公司为甲方，双方签订《商铺认购协议》约定：乙方认购的商铺项目名称为品艺大厦，铺位为一栋一层××号，建造面积约为47.36平方米。乙方认购的商铺按建造面积计算，商铺单价为每平方米10,000元，总价473,600元整。乙方选择一次性付款，于2017年2月12日一次性付清全部房款。甲方应在2017年12月31日前向乙方交付商铺，最终的交付时间以双方签订的《商品房买卖合同》为准。本协议签订后叁年内（含叁年），在甲方项目验收合格之后，乙方根据甲方的通知签署正式的《商品房买卖合同》。若甲方未在上述期限内与乙方签署正式《商品房买卖合同》，乙方有权解除本协议，甲方在本协议解除后的一个月内退还乙方实交商铺总款并按乙方实交商铺总款的百分之三作为违约金赔付。如逾期退还，甲方每日按乙方实交商铺总款的万分之0.5向其支付滞纳金。本协议书未尽之物业面积、物业认购总款、交付时间、双方超过本协议书的违约责任等内容均以签署的《商品房买卖合同》为准。同日，以原告符广松、陈春杏为认购人，被告品艺房开公司为出卖人，双方签订《优惠补助条款》约定：“业主符广松、陈春杏所认购的商铺符合公司3年优惠补助政策。优惠补助＝已交认购金额×优惠补助比例。优惠补助比例第1年为9%，第2年10%、第三年10%，优惠补助按年结算。”签订认购协议时，二原告按照约定向被告支付商铺款473,600元。截止至庭审时，被告未与原告签订《商品房买卖合同》，未向原告支付商铺优惠补助款，且涉案商铺已被人民法院查封。因此，原告以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，本案原、被告之间签订的《商铺认购协议书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该《商铺认购协议》应属于预约合同性质，签订正式《商品房买卖合同》双方仍然需要采取要约与承诺的合同订立方式。截止至庭审时，因被告原因未与原告签订《商品房买卖合同》，也未向原告支付商铺优惠补助款，致使双方签订《商铺认购协议》的合同目的并不能实现。故对原告诉请解除双方签订的《商铺认购协议书》请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原、被告签订的《商铺认购协议》解除后，被告因此获得的商铺款应当退还原告，并应赔偿占用原告商铺款期间的损失。故对原告诉请判决被告退还商铺款473,600元的请求，本院予以支持。同时，被告占用商铺款给原告造成的违约损失相当于银行同期贷款利息。故对原告诉请判决被告支付违约金的请求，应以购买商铺款473,600元为基数从2017年2月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项支付完毕之日止。另外，因原、被告签订的《优惠补助条款》履行前提是双方之间商铺买卖合同关系得以履行，现原告诉请解除《商铺认购协议》，同时又依据《优惠补助条款》诉请补助费，该主张并无相应的事实及法律依据。故对原告诉请被告支付补助费的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告符广松、陈春杏与被告贵州品艺房地产开发有限公司于2017年2月12日签订的《商铺认购协议》； 二、被告贵州品艺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告符广松、陈春杏退还商铺款473,600元及支付违约金（违约金以商铺款473,600元为基数从2017年2月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至2019年8月19日，2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至款项支付完毕之日止）； 三、驳回原告符广松、陈春杏的其他诉讼请求。 案件受理费4,955元、保全费2,888元、合计7,843元，由原告符广松、陈春杏负担1,523元，被告贵州品艺房地产开发有限公司负担6,320元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年十二月三日 书记员 杨云兴