安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0803民初1404号 原告:曹传舜，男，1946年4月25日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 被告：安庆市北城房地产经营开发公司，住所地安徽省安庆市大观区玉虹街月亮城小区**楼东侧。 法定代表人：江昌来，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪超，安徽安联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱正，安徽安联律师事务所实习律师 原告曹传舜与被告安庆市北城房地产经营开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹传舜、被告安庆市北城房地产经营开发公司的委托诉讼代理人汪超、钱正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹传舜向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付给原告商业用房安置款276500元（评估价为准）；2.依法判令被告支付给原告租金233000元（评估价为准，计算到2020年9月10日）；3.依法判令原告支付给被告住宅房房价款25160元；4.依法判令被告支付给原告损失费22023元；5.本案诉讼费，评估费等由被告承担。 事实与理由：2001年4月10日，被告根据《拆迁安置协议》把月亮城小区5号楼02室，安置给原告。面积为34.459㎡（住宅房3.27㎡+营业房31.189㎡）（在营业房中，拆迁26.26㎡，购买3.929㎡，用2.487㎡的住宅房交换1㎡的营业房），在2007年办房产证时，02室实测仅有31.92㎡，缩水2.539㎡，经协商，被告给予赔偿。但是，今年7月9日，原告在市城建档案馆调取由被告上交该馆的5号楼底层平面图，安置前的原图纸。02室标明是住宅房；2002年11月的修改图，02室改为商业用房。（住宅房改为商业用房，简称“住改商”）关于02室“住改商”，有三个问题应引起关注：一、被告不是02室的业主，不是适格的“住改商”主体。2001年4月10日安置交付结算，02室所有权从被告转移到原告手中。从此，原告作为业主，对02室享有占有、使用、收益和处分的权利。而被告已不再是02室的业主，不是适格的“住改商”主体，没有资格申办“住改商”。二、“住改商”未经有利害关系的业主同意。原告作为有利害关系的业主，对02室“住改商”毫不知情，直到今年7月9日才在档案馆首次看见“住改商”修改图。原告作为5号楼有利害关系的业主，从来没有同意5号楼“住改商”。三、“住改商”修改图对安置结算没有溯及力。由于安置时间是2001年4月10日，而修改图出图时间是2002年11月，相差1年7个月。也就是说，安置时，修改图还没有问世，根据“法不溯及既往”的原则，修改图对安置结算没有溯及力。把02室当作商业用房安置结算，没有法律和事实依据。由此可见，被告“住改商”是不合法的，其目的就是掩盖被告将住宅房冒充商业用房安置给原告的事实。拆迁人用住宅房冒用商业用房安置给被拆迁人，牟取暴利，恶意违约，损害了被拆迁人的合法权益，直接造成27.65㎡（26.26+3.929-2.539）商业用房没有安置。另外5.76㎡的住宅房安置在02室内，还有26.16㎡（31.92-5.76）的住宅房没有结算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《合同法》的规定，原告请求继续履行拆迁安置协议，并要求被告承担以下违约责任：1.按02室同地段，同类型，面积为27.65㎡新建商业用房进行价格评估，暂估为276500元，支付给原告。2.对以上商业用房进行租金评估，时间从2001年4月10日到2020年9月10日共计233个月，暂定平均月租金为1000元，暂估为233000元，支付给原告。3.按原安置交付时住宅房价格为1000元/㎡计算，原告支付给被告房价款为：（31.92㎡－5.76㎡）×1000元/㎡=26160元（以当年政府公布的指导价为准）。4.损失费：①进房费：电增容2500元+水增容1600元+配套费300元=4400元，利息=4400元×（0.000164526×1.5）×7039天=7702（元）；②办证费：契税3830元+维修基金383元+登记费280元=4493元，利息=4493元×（0.000164526×1.5）×4895天=5428元；合计：22023元。 安庆市北城房地产经营开发公司辩称，原告诉讼请求没有事实以及法律依据，请驳回原告的诉求。案涉5号楼02室，是按照商业房安置给原告的。原告在举证的时候只出示了部分图纸，诉状中原告提到了有3份图纸。 曹传舜围绕诉讼请求依法提交了月亮城5号楼一层平面图两份、继承权公证书一份、安庆市房屋拆迁安置协议书一份、 拆迁户安置增购面积结算单一份、房屋平面图一份、购房发票一份、契税完税证一份、维修基金交款单一份、非税收入专用收据一份、曹传舜身份证一份、收款记账凭证一份；安庆市北城房地产经营开发公司提交了该公司营业执照一份、法人身份证明一份、（2013）观行初字第00003号判决书一份、（2013）宜行终字第00074号判决书一份、中国工商银行现金支票存根一份、《承诺书》一份、《收条》一份。本院组织当事人进行了质证。经过质证，安庆市北城房地产经营开发公司对曹传舜提交的证据的真实性均无异议，但认为证据均达不到其证明目的。曹传舜对安庆市北城房地产经营开发公司提交的证据的真实性均无异议，但认为判决书的内容有问题，与档案馆调取的图纸不同，《收条》和《承诺书》的内容是对房屋面积缩水所达成的赔偿，与本案无关。本院对双方当事人有争议的证据认定如下：（2013）观行初字第00003号判决书、（2013）宜行终字第00074号判决书均予以认定，判决书载明安庆市规划部门出具的规划定点图和关于月亮城小区5号楼有关问题的复函明确月亮城小区5号楼底层是商业用房，曹传舜仅凭日期为1999年3月的设计图纸的内容认定该房屋在安置时性质为住宅房，显然达不到其证明目的，故对该图纸的证明目的不予认定。《承诺书》和《收条》，承诺书原文是指月亮城小区5号楼底层使用性质及房屋内部结构问题和全部相关答复表示予以认可，并不是曹传舜所说的仅指房屋缩水这一个问题，故对《承诺书》和《收条》的证明目的予以认定。对当事人出示的其他证据的真实性均予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 曹传舜的父母原在安庆市有面积为65.54㎡的房屋，其父母去世后，该房由曹传舜及其兄弟姐妹共同继承，后曹传舜的兄弟姐妹在公证处办理了放弃继承权的公证，房屋由曹传舜继承。1998年11月8日，曹传舜与安庆市北城房地产经营开发公司签订《安庆市房屋拆迁安置协议书》，将曹传舜住宅房安置在月亮城小区6楼三单元406室，营业房安置在月亮城小区5号楼第二间门面。2007年5月15日，曹传舜就案涉的月亮城小区5＃楼02室房屋（位于**）办理了房地产权证（房地权宜房字第××号），房屋设计用途为非住宅。因安置的月亮城小区5号楼底层使用性质和房屋内部结构问题等，曹传舜要求安庆市北城房地产经营开发公司给予补偿。2007年2月15日，安庆市北城房地产经营开发公司一次性补偿曹传舜5.5万元。 2008年12月5日，曹传舜向安庆市北城房地产经营开发公司出具了《承诺书》，载明：对安庆市城市规划局的关于月亮城小区5号楼底层使用性质及房屋内部结构问题和全部相关答复本人表示予以认可。2007年2月15日，安庆市北城房地产经营开发公司曾一次性补助曹传舜5.5万元，曹传舜曾写《承诺书》保证今后不再以任何事由要求安庆市北城房地产经营开发公司给予任何补偿。对该承诺的反悔表示歉意，现请求再予一次性补偿39325元，并再次承诺问题解决后，其与安庆市北城房地产经营开发公司的安置房屋纠纷最终解决完毕，不再有任何遗留问题，保证今后不再以任何事由要求安庆市北城房地产经营开发公司补偿，若再次反悔提出任何要求，两次补偿共计94325元认可为不当得利，安庆市北城房地产经营开发公司可凭该承诺向法院主张权利。在曹传舜出具该《承诺书》后，2008年12月10日，安庆市北城房地产经营开发公司支付了曹传舜39625元。因曹传舜认为安庆市北城房地产经营开发公司在安置房屋时，安置的月亮城小区5号楼02室的属性并不是协议书上载明的商业用房，构成违约，故于2020年7月15日诉至法院，请求：1.依法判令被告返还原告购房款319200元（暂定数额，以评估价格为准）；2.依法判令被告支付给原告利息553867元（暂定数额，以评估价格为准）；3.依法判令被告支付给原告赔偿款319200元（暂定数额，以评估价格为准）；4.原告支付给被告购房款7660.8元（暂定数额，以评估价格为准），依法判令位于月亮城小区5号楼02室住宅房所有权归原告。2020年9月15日，曹传舜向本院申请将诉讼请求更为：1.依法判令解除商业用房的拆迁安置协议（暂定数额，以评估价格为准）；2.依法判令被告支付给原告利息553867元（暂定数额，以评估价格为准）；3.依法判令被告支付原告给赔偿款319200元（暂定数额，以评估价格为准）；4.原告支付被告购房款7660.80元（暂定数额，以评估价格为准），依法判令位于月亮城小区5号楼02室住宅房所有权归原告。2020年9月27日，曹传舜再次向本院申请变更诉讼请求，请求判如所请。2020年9月28日，曹传舜向本院申请委托评估机构作以评估：1.将曹传舜位于大观区月亮城小区5号楼02室相同地段、相同类型的，面积为27.65㎡的2020年9月10日新建门面房进行商品房价值评估；2.将位于大观区月亮城小区5号楼02室相同地段、相同类型的、面积为27.65㎡的门面房委托评估机构进行租金评估，时间从2001年4月10日至2020年9月10日，共233个月。 另查明，2013年6月5日曹传舜曾向本院提起行政诉讼，起诉了安庆市房地产产权产籍监理处，要求判令安庆市房地产产权产籍监理处按月亮城小区5号楼的规划和竣工验收图纸的规定更正房屋产权证的设计图纸，将“非住宅房”改为“住宅房”。经审理，本院作出（2013）观行政字第00003号行政判决，驳回了曹传舜的诉讼请求。曹传舜不服一审判决，向安庆市中级人民法院提起上诉。经审理，安庆市中级人民法院作出（2013）宜行终字第00074号行政判决，驳回上诉，维持原判。据（2013）宜行终字第00074号判决书记载，安庆市规划局出具《规划定点图》、“关于月亮城小区5号楼有关问题的复函”，均明确月亮城小区5号楼底层是商业用房。安庆市第一建筑设计院2002年11月修改的设计图纸也明确该房屋是商业用房。 本院认为，曹传舜与安庆市北城房地产经营开发公司签订的《安庆市房屋拆迁补偿安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。曹传舜认为安庆市北城房地产经营开发公司安置房屋时月亮城小区5号楼02室的实际设计用途为住宅用房，安庆市北城房地产经营开发公司构成违约。经查，首先，根据安庆市规划局《规划定点图》以及“关于月亮城小区5号楼有关问题的复函”均明确月亮城小区5号楼02室为商业用房，这一事实在生效裁判文书亦予以认定，曹传舜依据一张1999年的设计图纸认定安置房屋时月亮城小区5号楼02室的设计用途为住宅用房的理由明显不能成立，安庆市北城房地产经营开发公司并未违约。其次，2008年12月5日，曹传舜与安庆市北城房地产经营开发公司已就月亮城小区5号楼底层使用性质及房屋内部结构问题达成一致意见，曹传舜表示不再以任何事由要求安庆市北城房地产经营开发公司补偿，现曹传舜因该房屋使用性质问题又诉至法院，违反了双方的约定。综上，曹传舜的各项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。因此，曹传舜的两项评估申请，亦无评估必要，本院不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告曹传舜的诉讼请求。 案件受理费9366元（原告曹传舜预缴15461元），由原告曹传舜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  朱学燕 审 判 员  许 鑫 人民陪审员  赵 莉 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员  徐娟娟 附本案所适用相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。