襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初4901号原告：贾清荣，女，1957年9月10日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区，原告：石定友，男，1957年12月22日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区，二原告共同委托诉讼代理人：李博，广东海智律师事务所律师，特别授权代理。被告：陶先东，男，1952年2月8日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区，被告：衡学芝，女，1950年7月10日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区，被告：陶瑞，男，1978年4月10日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区，上列三被告共同委托诉讼代理人：朱琳，湖北锦标律师事务所律师，一般授权代理。被告：方慧，女，1989年7月28日出生，汉族，谷城县人，住襄阳市樊城区，委托诉讼代理人：赵振中，方慧丈夫，特别授权代理。被告：赵振中，男，1989年2月10日出生，汉族，江西省上饶市人，住襄阳市樊城区，原告贾清荣、石定友与被告陶先东、衡学芝、陶瑞、方慧、赵振中合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾清荣、石定友及其共同委托诉讼代理人李博，被告陶先东、衡学芝、陶瑞共同委托诉讼代理人朱琳，被告方慧及其委托诉讼代理人赵振中，被告赵振中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾清荣、石定友向本院提出诉讼请求：1、确认原告贾清荣、石定友和被告陶先东、衡学芝债务履行届满后达成的以物抵债协议有效；2、确认被告陶先东、衡学芝与被告陶瑞签订的《襄阳市存量房买卖合同》（合同编号：襄售买卖201909290066）无效；3、确认被告陶瑞和被告方慧签订的《襄阳市存量房买卖合同》（合同编号：襄售买卖202004150030）无效；4、确认涉案房屋归原告贾清荣、石定友共同所有，五被告协助原告贾清荣、石定友将涉案房屋的所有权变更登记至原告贾清荣、石定友名下；5、本案诉讼费由五被告共同承担。事实和理由：被告陶先东、衡学芝于1998年5月至2006年12月以帮助原告贾清荣、石定友儿子上警校并安排到公安局上班为由进行诈骗，共骗得50500元。后被告陶先东、衡学芝退还了原告10000元。被告陶先东、衡学芝于2007年2月3日与原告签订房屋抵押协议，约定将长征路109号照相馆家属楼5楼3号二室一厅抵押给原告贾清荣、石定友，期限半年，以担保以上债务。债务到期后，原告贾清荣、石定友与被告陶先东、衡学芝又达成了以物抵债协议，上述房屋归原告贾清荣、石定友所有，被告陶先东、衡学芝的债务消灭。原告贾清荣、石定友一家于2007年搬入以上房屋居住。2009年10月，被告陶先东因涉嫌诈骗罪被樊城区公安分局刑事立案，2010年5月25日，樊城区人民法院作出刑事判决书，被告陶先东犯诈骗罪，判处有期徒刑四年。在刑事诉讼中，被告陶先东再次确认了与原告达成的以物抵债协议，并确认2007年4月份已把房子交给了原告贾清荣、石定友。2019年被告陶先东、衡学芝私自偷偷办理了涉案房屋的不动产权证，并立即和被告陶瑞于2019年9月29日签订了《襄阳市存量房买卖合同》（合同编号：襄售买卖201909290066）将房屋过户给了被告陶瑞，被告陶先东与被告陶瑞为父子关系，和被告衡学芝是夫妻关系。被告陶瑞又立即和被告方慧签订的《襄阳市存量房买卖合同》（合同编号：襄售买卖202004150030），将房屋过户给了被告方慧。五被告恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，在极短的时间内，连续过户，严重侵害了原告的合法权益，其签订的两份买卖合同依法应认定为无效合同。原告一家已经在涉案房屋内居住13年之久，已经与周围环境形成稳定社会关系，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告陶先东、衡学芝、陶瑞辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：1、根据担保法第40条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有，因此贾清荣所依据的房屋抵押协议中关于“半年钱还不清房产权归贾清荣所有”的约定无效，贾清荣无权主张该房屋的所有权。2、根据物权法第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外，以及担保法第41条规定，当事人以本法第42条规定的财产抵押的应当办理抵押物登记，抵押合同在登记之日起生效。原告贾清荣仅与被告陶先东签订了房屋抵押协议，但未办理抵押登记，因此该抵押权未生效，其仅仅享有的是依据该协议产生的针对陶先东的债权而非物权，而陶先东已将房屋过户给了其子陶瑞，陶瑞又将房屋出售、过户给了方慧，且方慧作为善意的第三方，已支付了合理对价，并已取得不动产登记证，物权经登记生效，方慧已合法取得该房屋的所有权，根据物权优于债权的原则，原告贾清荣物权主张该房屋的所有权。3、贾清荣所持有的房屋抵押协议是胁迫陶先东所签，并非陶先东真实意思表示，贾清荣霸占陶先东房屋数年没有事实和法律依据，属于非法侵占他人财产，应当返还给权利人，且应当向陶先东支付占有使用费。4、陶先东与陶瑞以及陶瑞与方慧之间的房屋买卖合同合法有效，不存在无效的情形。5、原告诉称被告陶先东系诈骗其财产，但该案已经樊城区法院作出[2010]樊刑一初字第71号刑事判决书认定，陶先东对贾清荣不构成诈骗，贾清荣与陶先东之间因为其子安排上学及工作一事引发的纠纷属于民事纠纷，不属于刑事案件，且陶先东也确实帮助安排原告之子进了当地的警校，事后陶先东也已退还了贾清荣1万元，还有1.6万元为贾清荣之子交了学费，贾清荣要求陶先东将其房屋抵给贾清荣于法无据。综上，二原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回二原告的诉讼请求。被告方慧、赵振中辩称，我们和陶瑞达成的房屋买卖协议真实有效，我们已支付房款27.5万元，并取得该房产的不动产证，所有的房款都有真实的转账记录和双方真实的签字，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2007年2月3日，陶先东、衡学芝出具一份《房屋抵押协议》，内容：本人自愿将位于长征路109号照相馆家属楼5楼3号二室一厅（已装饰）抵押给贾清荣，期限为半年，到期钱还清此协议收回，半年钱还不清房产权归贾清荣所有（2007年2月3号--2007年8月3号）生效，半年内钱还清本人收回房产权。抵押人：陶先东、衡学芝。本案庭审时，原告方陈述2007年年底原告全家开始住在上述房屋里。本院[2010]樊刑一初字第71号刑事判决书载明：樊城区人民检察院指控：1、1998年5月至2006年12月，陶先东以帮贾清荣儿子上警校并安排到公安局上班为由，先后以交考试费、上岗费、进编费等，骗取贾现金50500元，其中1.6万元用于交警校的学费。2007年陶先东退还贾1万元。2、2001年11月至2007年1月，陶先东以省公安有熟人能安排到公安局上班为由，先后以交考试费、上岗费、进编费等，骗取马定洲48000元。……经本院审理查明，陶先东以安排贾清荣儿子石俊飞上警校及到公安局上班需要活动费、考试费、上岗费、进编费等费用为由，向贾清荣索要现金50500元，后为贾清荣儿子石俊飞上警校缴纳16000元学费，退还贾现金1万元。且其供述将自己位于襄江照相馆的住房抵给贾清荣。公安机关在工作说明中，证实贾清荣丈夫石定友称陶先东已把房子抵给贾清荣使用，但未提供证据证实。……本院认为，……公诉机关指控被告人陶先东诈骗被害人贾清荣24500元，经查，被告人陶先东虚构事实，骗取了被害人50500元，但其为被害人儿子联系上警校并缴纳16000元学费，还款10000元，在公安机关侦查阶段被告人供述将位于襄江照相馆的个人住房抵给被害人贾清荣。公安机关在工作说明中，证实被害人贾清荣丈夫石定友称被告人确实把房子抵给贾清荣，但未提供双方签订的协议及相关手续。上述证据说明，被告人陶先东虽有虚构事实、骗取他人钱财的行为，但是否具有非法占有他人钱财的故意，证据不够确实充分，对公诉机关指控的该节事实，本院不予认定，辩护人辩称该起行为不构成诈骗罪的意见成立，本院予以采纳。2019年9月29日，陶先东、衡学芝与陶瑞签订了一份《襄阳市存量房买卖合同》（合同编号：襄售买卖201909290066），陶先东、衡学芝将涉案房屋以10万元价格出售给陶瑞，并办理了过户，不动产权证号：鄂（2019）襄阳市不动产权第0064298号。陶先东、衡学芝于1977年12月29日登记结婚，陶瑞为其长子。陶瑞2019年8月19日与朱华旗在樊城区民政局离婚后未再婚。2020年1月21日，陶瑞与方慧签订了一份《二手房买卖合同》，约定陶瑞将涉案房屋以34万元价格出售给方慧。2020年4月15日，陶瑞与方慧签订了一份《襄阳市存量房买卖合同》（合同编号：襄售买卖202004150030），陶瑞将涉案房屋以15万元价格出售给方慧。方慧已累计支付陶瑞27.5万元，并于2020年4月15日办理了过户手续，不动产权证号：鄂（2020）襄阳市不动产权第0010002号。方慧、赵振中于2016年7月8日登记结婚。方慧、赵振中庭审时陈述：我们与陶瑞在2020年1月15号之前双方电话、微信联系确定了房屋买卖，2020年1月21日签订了房屋买卖合同，当时因为快过年了，双方口头约定年后完成过户，后因疫情影响，导致到2020年4月15日才完成过户手续，定价为34万，已支付27.5万元。另查明，上述刑事案件公安业务档案（刑2010-125）卷宗资料载明，2000年1月25日陶先东出具了一份收条：收到石俊飞上学费用叁万捌千元正（欠壹千元）三月份还。2000年11月24日陶先东出具了一份收条：今收到石俊飞上岗费用5000元。2001年3月20日陶先东出具了一份收条：收石俊飞工作费用6000元。2001年6月25日陶先东出具了一份收条：今收到石俊飞服装费1500元。本院认为，原告贾清荣、石定友向本院提出第一项诉讼请求是确认原告贾清荣、石定友和被告陶先东、衡学芝债务履行届满后达成的以物抵债协议有效。但纵观原告贾清荣、石定友提供的证据，不能证明贾清荣、石定友和陶先东、衡学芝之间存在债务履行届满后达成了以物抵债协议。原告贾清荣、石定友向本院提供的第一份证据为抵押人陶先东、衡学芝2007年2月3日出具的《房屋抵押协议》，该协议陶先东、衡学芝承诺“本人自愿将位于长征路109号照相馆家属楼5楼3号二室一厅（已装饰）抵押给贾清荣，期限为半年，到期钱还清此协议收回，半年钱还不清房产权归贾清荣所有（2007年2月3号--2007年8月3号）生效，半年内钱还清本人收回房产权”。很显然，该份协议为陶先东、衡学芝单方面出具的房屋抵押协议，而非贾清荣、石定友和陶先东、衡学芝之间的房屋抵债协议。而且出具协议时间2007年2月3号在该协议承诺的债务履行届满时间之前半年。原告贾清荣、石定友向本院提供的第二、三份证据为本院[2010]樊刑一初字第71号刑事判决书及该刑事案件的庭审笔录，这两份证据只是再次确认了陶先东“供述将自己位于襄江照相馆的住房抵给贾清荣。公安机关在工作说明中，证实贾清荣丈夫石定友称陶先东已把房子抵给贾清荣使用，但未提供证据证实”，很明显该刑事案件的刑事判决书及庭审笔录也不是贾清荣、石定友和陶先东、衡学芝之间的债务履行届满后达成的以物抵债协议。原告贾清荣、石定友向本院提出第二项诉讼请求是确认被告陶先东、衡学芝与被告陶瑞签订的《襄阳市存量房买卖合同》（合同编号：襄售买卖201909290066）无效。因为涉案房屋为陶先东单位的房改房，陶先东、衡学芝作为房改房权利人，有权处分自己房屋。而陶瑞为陶先东、衡学芝之子，陶先东、衡学芝与陶瑞之间的无论是有偿的买卖行为，还是无偿的赠与行为，均是双方当事人自愿、合法行为。何况陶先东、衡学芝与陶瑞之间还办理了房屋过户手续，而物权经依法登记，发生效力。原告贾清荣、石定友向本院提出第三项诉讼请求是确认被告陶瑞和被告方慧签订的《襄阳市存量房买卖合同》（合同编号：襄售买卖202004150030）无效。本院认为，陶瑞和方慧签订的《襄阳市存量房买卖合同》，是陶瑞和方慧真实意思表示，不违反法律，且方慧支付了对价，办理了房屋过户手续，而物权经依法登记，发生效力。综上，原告贾清荣、石定友的诉讼请求无证据支持，无事实和法律依据，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告贾清荣、石定友的诉讼请求。案件受理费6400元，由原告贾清荣、石定友负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于襄阳市中级人民法院。审 判 长  田在新人民陪审员  胡 冰人民陪审员  柴辉凌二〇二〇年十二月八日书 记 员  罗远钧