黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6217号上诉人(一审被告)：刘伟岩，男，1982年3月2日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：姜楠，黑龙江五伦律师事务所律师。被上诉人(一审原告)：哈尔滨圣鸿威物业管理有限公司，住所地哈尔滨市道里区美晨家园葵花园**楼地下商服**。法定代表人：赵辉，总经理。委托诉讼代理人：张旭明，黑龙江太宗律师事务所律师。上诉人刘伟岩因与被上诉人哈尔滨圣鸿威物业管理有限公司(以下简称圣鸿威公司)物业服务合同纠纷一案,不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初3889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘伟岩上诉请求：一、撤销哈尔滨市香坊区人民法院(2020)黑0110民初第3889号民事判决书;二、即驳回圣鸿威公司要求刘伟岩给付物业费2,243.13元的诉讼请求。事实和理由:一、业主交纳物业管理费用并不是业主法定义务,而是基于合同的约定一种合同义务。圣鸿威公司作为一个物业服务企业，理应熟知国家关于物业的相关法律法规和物业进入和退出物业服务相关规定，其明知业委会未获得业主大会授权，还与之签订《物业代管协议书》，属于知法犯法。二、对鸿威公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为。圣鸿威公司并未提供任何证据证明业主委员会督促刘伟岩限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明刘伟岩在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。三、圣鸿威公司与业主委员会自行确定的收费标准，没有事实和法律依据。2019年10月8日，圣鸿威公司张贴《关于收取物业服务费的通知》，该通知显示:收费期限自2018年8月15日至2019年12月31日，收费标准按照哈尔滨物业费物业服务费收取办法的最后一个登记标准进行收取。四、香坊法院认定的事实，只是采纳了业委会单方面的公告陈述，就认定当时小区“弃管”事实存在，来认定圣鸿威非法强行进入小区服务合法，与事实不符。五、关于哈尔滨市香坊区住房和城乡建设局会议纪要,是业委会在中标物业产生后，长时间并数次阻挠中标物业进驻小区的背景下召开的，其目的是调解纠纷、行使政府部门规范物业进驻和退出工作的指导权力。六、业委会未及时公示与圣鸿威非法签订的代管协议，剥夺了业主的知情权和对圣鸿成物业服务标准质量的监督权,并公然蒙蔽业主和政府相关部门以掩盖其非法行为。圣鸿威公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序得当，刘伟岩的上诉请求不能成立，请求二审法院依法予以驳回。案涉小区业委会签订的物业代管协议书是2018年6月经哈尔滨香坊区城乡建设局批准成立，其业委会与圣鸿威公司签订的物业代管协议书，是双方真实意思表示，内容不违反法律的规定，合法有效。小区业委会是经小区全体业主通过合法有效的选举程序选举产生，其代表全体业主，业委会与圣鸿威公司签订的物业代管协议书的效力基于全体业主;关于收费标准的问题,2019年10月8日，圣鸿威公司向全体小区业主通过张贴公告的形式明确了收费期限。向刘伟岩居住的中北春城三期60栋二单元1201室张贴了物业费催缴通知单，但是刘伟岩仍拒绝缴纳。圣鸿威公司向一审法院起诉请求：1．判令刘伟岩给付拖欠的物业费2,243.13元；2．诉讼费用由刘伟岩承担。一审法院认定事实：2018年8月14日，哈尔滨市香坊区中北春城三期小区业主委员会（甲方）与圣鸿威公司（乙方）签订《物业代管协议书》，约定：“甲方权利义务：配合乙方进行对小区物业的代管；按照结算明细，确认乙方在代管期间垫付的各种费用；召开业主大会，按照香坊区物业办的招投标程序，聘用正式物业，并由正式物业支付乙方代管期间垫付的费用，此项要求，写进招投标文件，作为招投标的要件之一。乙方权利义务：代管时间自2018年8月14日开始，至甲方召开业主大会，招投标选聘正式物业为止；代管期间产生的费用，如乙方通过招投标程序，能够中标，则前期垫付的费用由其自行承担，如乙方未能通过招投标程序中标，其前期代管期间垫付的费用，由中标的正式物业进行结算；代管期间的收费标准，执行中北春城三期小区2017年度物业费标准，具体收费时间，由双方另行确定。经双方协商一致，可对本协议条款或未尽事宜进行修订更改或补充，补充协议与本协议具有同等效力”。落款处，圣鸿威公司与业委会加盖公章确认。2018年9月26日，业委会关于业主大会会议公告记载，涉案小区于2018年8月13日弃管，业委会临时接管小区物业管理工作。2019年10月8日，哈尔滨市香坊区住房和城乡建设局会议纪要记载：“会议听取了中北春城三期小区业主委员会成员对临管物业（原告）与新物业（新东方物业）物业管理移交情况的汇报，会议决定：建议业委会履行业委会职责，协助圣鸿威物业收取代管期间费用；业委会督促新东方物业与圣鸿威物业按双方签订的《协议书》约定时限，做好物业进驻与退出工作”。当日，圣鸿威公司与业委会共同出具《关于收取物业服务费的通知》，基本内容为：“圣鸿威公司于2018年8月14日服务至今，根据圣鸿威物业与业委会签订的协议及区建设局、物业办、业委会等多方协商会议决定纪要，圣鸿威物业开始收取物业管理服务费用，收费期限自2018年8月15日至2019年12月31日。收费标准，电梯住宅按建筑面积每平方米0.75元每月收取”。2020年1月19日，《物业代管服务投入资产确认单》记载：“圣鸿威公司受业委会委托，于2018年8月14日开始为小区提供物业管理服务至2020年1月18日截止，由政府招标中标单位正式接管，因圣鸿威公司代管服务协议已终止，将投入的资产移交小区业委会，请业委会确认”。落款处圣鸿威公司及业委会加盖公章。审理中，圣鸿威公司确认自2018年8月14日起至2019年12月31日止，刘伟岩未交物业费共计2,243.13元，圣鸿威公司分别于2019年11月10日、2019年12月25日向中北春城三期60栋2单元1201室张贴物业费催缴通知单。刘伟岩确认其为中北春城三期60栋2单元1201室业主。2018年7月31日涉案小区业主大会成立，2018年8月6日哈尔滨市香坊区城乡建设局批准业委会成立，孟丽梅为业委会主任，何起斌为业委会副主任。一审法院认为，关于涉案小区业委会是否成立问题。审理中，刘伟岩称小区业委会未成立，故圣鸿威公司无权依据《物业代管协议书》收取物业费。经查，哈尔滨市香坊区物业办业主委员会成立备案表明确记载，2018年8月6日业委会成立。刘伟岩未对其真实性提出异议，且刘伟岩未能举证证明其主张，故原审法院认定，涉案小区业委会已成立，刘伟岩该项抗辩原审法院不予支持。关于圣鸿威公司是否有权向刘伟岩收取物业费问题。圣鸿威公司与业委会签订《物业代管协议书》，经查，该合同内容不违反法律规定，双方意思表示真实，故圣鸿威公司与业委会之间物业服务合同关系成立并有效，依法应予保护，该合同对小区业主生效。经查，上述合同虽未明确约定圣鸿威公司收取物业费方式，但圣鸿威公司与业委会之后共同出具的《关于收取物业服务费的通知》，告知小区业主物业费收取时间及收取标准，圣鸿威公司与业委会已达成物业费收取方式合意，视为对原物业费收取条款进行了变更。审理中，圣鸿威公司举证证明其代管小区期间，为业主提供物业服务，刘伟岩亦认可圣鸿威公司提供物业服务情况属实，故现圣鸿威公司有权向小区业主收取物业费。关于圣鸿威公司主张物业费问题。案涉房屋的每月物业费为建筑面积每平方米0.75元，刘伟岩房屋建筑面积为115.93平方米，审理中，刘伟岩未举证证明其已缴纳自2018年8月14日起至2019年12月31日止物业费，故圣鸿威公司请求刘伟岩支付2,243.13元物业费诉讼请求，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：刘伟岩于判决生效之日起立即给付圣鸿威公司物业费2,243.13元。案件受理费50元（原告已预交），原审法院减半收取计25元，由刘伟岩负担，与上述款项一并给付圣鸿威公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。刘伟岩举示一组证据：1.2019年7月5日生活报报道。拟证明圣鸿威公司物业服务不到位。2.新闻报道（黑龙江新闻）报道内容相同，同样证明物业服务不到位。3.2018年10月8日关于中北春城小区三期业主委员会依法依规处理小区事务的函。2018年8月22日哈尔滨市香坊区物业管理办公室下发的函;4.关于立即停止中北春城小区三期业主委员会代行管理的函，其中就提到了圣鸿威公司进入中北春城小区是不合法的。圣鸿威公司质证认为，这两个函的提交的主体为黑龙江宏邮物业管理有限公司，是业委会联系圣鸿威公司进入的，所反映问题是宏邮物业公司与业委会之间存在矛盾，只能是证明宏邮物业公司管理不到位。对二审当事人争议的事实，本院认定如下：该组证据不能证明圣鸿威公司进驻中北春城小区不合法、服务不到位。本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于圣鸿威公司是否有权向刘伟岩收取物业费；圣鸿威公司应按照什么标准收取物业费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，案涉小区业委会于2018年8月6日成立。案涉小区于2018年8月13日弃管，业委会临时接管小区物业管理工作。2018年8月14日，哈尔滨市香坊区中北春城三期小区业主委员会（甲方）与圣鸿威公司（乙方）签订《物业代管协议书》，确立了双方之间物业服务合同关系。后圣鸿威公司与业委会共同出具的《关于收取物业服务费的通知》，告知小区业主物业费收取时间及收取标准，已达成物业费收取方式合意。且圣鸿威公司一审时已经举示证据证明向刘伟岩张贴催缴通知书，刘伟岩并未履行缴费义务。据此一审法院判决圣鸿威物业公司按照0．75元／月·㎡向刘伟岩收取物业费正确，本院予以维持。综上所述，刘伟岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘伟岩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  谢国丰审判员  潘雪梅审判员  李 萌（）二〇二〇年十二月十三日法官助理杨波书记员刘晶