江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初4498号原告：无锡市长江机电有限公司，统一社会信用代码91320206722270731A，住所地无锡市惠山区前洲街道圩头尖。法定代表人：杨志伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢涛涛，江苏兆锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱鸿雁，江苏兆锦律师事务所律师。被告：无锡领域电气有限公司，统一社会信用代码91320206MA1MR6F32U，住所地无锡市惠山区前洲街道前石路**。法定代表人：宋红辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍远成，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱文辉，北京市京师（无锡）律师事务所律师。原告无锡市长江机电有限公司诉被告无锡领域电气有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法由审判员马英峰适用简易程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告无锡市长江机电有限公司（以下简称长江公司）的委托诉讼代理人朱鸿雁，被告无锡领域电气有限公司（以下简称领域公司）的委托诉讼代理人鲍远成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长江公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付房屋租金33080元（130×2160÷365×43）、物业管理费458元（1.8×2160÷365×43）、电费17472元，合计51010元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：双方于2016年11月8日签订工业厂房租赁合同一份，约定租期自2016年11月8日起至2019年11月7日止，租赁面积2160平方米，年租金为130元/平方米，后双方于2017年3月10日签订补充协议，约定物业管理费按1.8元/平方米/年收取。合同到期后，被告一直占用厂房，直至2019年12月20日才搬离，逾期43天，且未支付相应的使用费，并拖欠电费17472元，双方协商无果，故诉至法院。被告领域公司辩称：1、双方租赁合同到期后，因该租赁房屋是用于厂房生产，搬迁需要花费较长的时间，且原告有部分机器设备存放在租赁房屋内，合同到期后，原告要求其代为处理该部分机器设备，原告应适当给予被告一定的搬迁时间；2、其已按约支付了租赁期间内的全部房租及各项费用，并在2019年5月额外预付租金40000元，当时双方口头协商一致同意被告延长租赁期限至2019年12月底；3、根据法律规定及双方约定，原告应承担维修房屋的义务，但在2018年12月份屋顶漏水时，原告拒绝维修，其只得自行维修并支付维修费32000元，即使原告诉讼请求成立，该部分费用也应当予以抵消；4、对于电费，其支出的房屋维修费和预付租金40000元，足以涵盖电费，故不应再支付。本院经审理认定事实如下：2016年11月8日，长江公司与领域公司签订工业厂房租赁合同一份，由领域公司向长江公司租赁位于无锡市惠山区前石路235号的厂房，约定租赁期3年（自2016年11月8日起至2019年11月7日止），租赁面积2160平方米，年租金130元/平方米（不含税价），还约定租赁期间，领域公司发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知长江公司修复，长江公司应在接到领域公司通知后的5日内进行维修，逾期不维修的，领域公司可代为维修，费用由长江公司承担；租赁期间，领域公司应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，因领域公司使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，领域公司应负责修复到原状，领域公司拒不修复，长江公司可代为修复，费用由领域公司承担。2017年3月10日，长江公司与领域公司签订补充合同一份，约定在原合同基础上，按每平方米1.8元/年增加收取物业管理费。2018年12月24日，领域公司与朱某某签订房屋维修合同书，约定施工内容为屋面防水及屋内粉刷等，工程价款为屋面防水32000元、室内粉刷25000元，合计57000元，开工日期为2018年12月24日，竣工日期为2019年1月25日。但领域公司未举证证明其曾向长江公司披露漏水事宜并要求长江公司承担维修义务。长江公司认为房屋在交付领域公司使用时并不存在质量问题，领域公司也从未向其提出过漏水修复的要求，领域公司既未举证证明当时房屋是否漏水，又未举证证明漏水原因是自然现象而非领域公司不当使用造成，故对维修费不予认可。2019年10月28日，长江公司、领域公司的法定代表人签字确认“设备含检测设备及电缆总计价格贰拾万元整，2019年10月28号付清”。同日，领域公司即支付200000元。2019年11月11日，长江公司、领域公司的法定代表人签字确认“原南方电机变压器成品和半成品壳体全部折价给无锡领域电器有限公司，按210000元（含13%增值税的开票价），先付110000元，开票后再付100000元”。2019年11月12日，领域公司支付110000元。2019年11月18日，无锡市南方防爆电机有限公司开具票面金额为210000元的增值税发票。2019年11月19日，领域公司支付100000元。经查，无锡市南方防爆电机有限公司的股东为杨志伟（持股比例51%）、黄某清（持股比例49%）。庭审中，长江公司认可自2019年12月20日起正式占有使用厂房，领域公司陈述于2019年12月18日搬离，但未提交交还房屋手续等相关证据。长江公司提供自行制作的电费清单一份，载明电费的计算方式，主张领域公司欠付电费17472元，领域公司认为电费单价高于电力公司标准，但未举证证明双方长期以来惯用的电费结算方式。领域公司陈述其于2019年5月向长江公司额外预付租金40000元，是双方口头延长租赁期限至2019年12月底，按照130×2160÷365×（23+31）=41543元的计算方式取整商定预付40000元，长江公司陈述领域公司支付的该笔40000元是双方口头商定上涨的租金，对上述陈述，双方均未举证证明。以上事实，由工业厂房租赁合同、补充合同、房屋维修合同书、付款凭证、增值税发票及双方当事人陈述等在卷佐证。本院认为：长江公司、领域公司签订的工业厂房租赁合同、补充合同系双方真实意思的表示，且未违反法律规定，故合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。关于租赁期限何时届满，因长江公司未举证证明领域公司支付的40000元是双方口头商定上涨的租金，故本院对其陈述不予采信，认定40000元是领域公司预付租金。本案中，领域公司未举证证明交还厂房的具体日期，故根据长江公司自认其自2019年12月20日起正式占有使用厂房，认定领域公司于2019年12月19日搬离。双方原约定的租赁期限于2019年11月7日届满，领域公司自2019年11月8日起至2019年12月19日止继续占有使用厂房，天数为42天，对应的租金为32311.23元（计算方式：130×2160÷365×42）、物业管理费为447.39元（1.8×2160÷365×42），加之领域公司欠付电费17472元，合计50230.62元，扣除领域公司预付的40000元，领域公司尚需支付10230.62元。领域公司辩称电费单价过高，未举证证明双方长期以来惯用的电费结算方式，故本院对其该节辩称意见不予采纳。领域公司辩称维修费应予抵消，但未举证证明漏水事实客观存在且其已向长江公司披露，且根据双方约定，不同情形下的厂房损坏，承担维修义务的主体并不相同，现无证据证明长江公司是维修义务的承担主体，也无证据证明存在长江公司拒不按约履行维修义务导致领域公司代为维修的情形，故对领域公司的该节辩称意见亦不予采纳。诉讼费由双方当事人按照胜败诉比例予以负担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、无锡领域电气有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市长江机电有限公司支付欠付费用10230.62元。二、驳回无锡市长江机电有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取319元，由无锡市长江机电有限公司负担222元，由无锡领域电气有限公司负担97元（此款已由无锡市长江机电有限公司预交，无锡领域电气有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将97元直接支付给无锡市长江机电有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  马英峰二〇二〇年十二月十五日书记员  唐 洁