江苏省南通市海门区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0684民初1156号 原告：陈伟，女，1977年5月19日生，汉族，住南通市海门区。 委托诉讼代理人：黄春泉，江苏诚瑾律师事务所律师。 被告：钱磊，男，1987年4月13日生，汉族，住南通市海门区。 原告陈伟与被告钱磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序于同年4月28日公开开庭进行审理，后依法裁定转为普通程序，于同年10月27日公开开庭进行审理。原告陈伟及其委托代理人黄春泉，被告钱磊均两次到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告陈伟向本院提出诉讼请求：：1、判令解除原、被告于2018年9月12日订立的售房协议书。2、判令被告返还原告695000元房款并赔偿原告损失（损失以鉴定结果为准）。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年9月12日签订了售房协议书一份，约定由原告购买被告搬迁安置到的坐落于海门市尚贤新村14号楼901室的房屋一套。原、被告对房款支付方式、付款时间、过户时间、违约责任、协议生效等内容均作了约定。上述协议签署生效后，乙方如约通过中介向被告交纳了定金人民币5万元，并按约共计向被告支付了购房款人民币70万元，被告向原告出具了收条。按照协议约定，被告在拿到案涉房屋完成初始登记后应过户给原告，但被告拒绝按约办理房屋过户手续，经原告多次催促无果。综上，为维护原告的合法权益，根据相关法律之规定，特诉诸贵院，恳请贵院查明事实，判如所请。 被告钱磊辩称：1、其妻子未在售房协议上签字，不同意出售案涉房屋，案涉协议不能生效。2、其认为预选单不能作为出售房屋的依据。3、其同意返还实际拿到的房款695000元。4、对于原告主张的差价，需要鉴定。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年9月12日订立售房协议书一份，约定由被告将其通过拆迁安置可以选购的坐落于尚贤新村14幢901室的房产出售给原告。售房协议书第1条约定“甲方（钱磊）愿将坐落于尚贤新村14幢901室的房屋，面积为126.07平方米左右，一并出售给乙方（陈伟），总计人民币（大写）壹佰伍拾伍万圆”。售房协议书第2条约定“甲方保证案涉房屋产权权益清楚，若发生有关产权纠纷或债权债务一律由甲方负责，并承担民事诉讼责任”。售房协议书第9条约定“如任何一方未能执行本协议，另一方有权解除，其所造成的损失由责任方承担。并支付违约金陆拾万圆整”。上述售房协议订立后，截止2019年2月3日，原告共计向被告支付购房款695000元。2020年3月21日，被告向原告发送短信称其妻子不同意出售房屋。2020年3月23日，原告向本院提起诉讼。 另查明：1、原告在向本院起诉时提出的诉讼请求第一项为：判令被告继续履行售房协议书，自行办理海门市海门街道尚贤新村14号楼901室房屋产权登记手续，并配合原告办理案涉房屋的过户手续，将案涉房屋过户至原告名下。因被告钱磊尚未拿房，也未和开发商订立售房合同，故原告向本院申请对案涉不动产的价格进行价格鉴定。2020年6月11日，原告将诉讼请求第一项变更为：判令解除原、被告于2018年9月12日订立的《售房协议书》，判令被告返还原告695000元房款并赔偿原告损失（损失以鉴定结果为准）。2、依据原告的申请，本院依法委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对尚贤新村14幢901室房产在2020年3月23日这一时点的价值进行评估。2020年8月20，该公司作出苏信房地估字〔2020〕海门第010036号房地产估价报告，结论为：坐落于南通市海门区海门街道尚贤新村**楼**在2020年3月23日这一价值时点的房地产市场价值为194.66万元。原告支付了评估费10900元。3、被告钱磊在审理中陈述“我是和中介说过，因其妻子不同意买房子，所以无法出卖”。4、被告钱磊在审理中称，因其妻子不同意出售房屋，故其和原告说无法办理过户手续。 上述事实，有售房协议书、收条、短信记录、搬迁安置预选单、房地产估价报告、评估费发票以及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，案涉售房协议书系双方当事人协商一致的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。自原、被告双方在案涉售房协议书上签字时起，即对原、被告双方产生约束力，原、被告均应按约履行各自合同义务。 关于案涉售房协议书是否应当解除的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；﹙二﹚在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”。本案中，被告钱磊告知原告称其妻子不同意出售房屋，故无法办理过户手续，此系被告钱磊明确表示不履行案涉售房协议书中主要债务的表现，此种情况下，原告诉请解除双方之间订立的的售房协议书符合法律规定，本院予以支持。 关于原告要求被告返还购房款695000元的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案原告自案涉售房协议书订立后，向被告付款695000元，现案涉售房协议书已解除，故原告要求被告返还已经支付的695000元，符合法律规定，且被告亦同意返还上述款项，故对原告要求被告返还购房款695000元的诉讼请求本院予以支持。 关于原告要求被告赔偿房屋差价39.66万元、评估费10900元的问题。本院认为：首先，《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。本案因被告不同意出售房屋，导致原告订立案涉售房协议书的目的不能实现。依据相关房地产估价报告，原、被告订立的售房协议书指向的尚贤新村14幢901室房产在2020年3月23日价值时点的房地产市场价值为194.66万元，与原、被告订立的售房协议书确定的成交价155万元相比，差价为39.66万元，此即因被告不履行售房协议书确定的债务致原告解除售房协议书后，被告给原告造成的损失。原、被告订立的售房协议书第9条约定“如任何一方未能执行本协议，另一方有权解除，其所造成的损失由责任方承担。并支付违约金陆拾万圆整”。依据上述条款的约定，相应的损失39.66万元应当由被告进行赔偿。评估费10900元系原告为明确具体损失金额支出的合理费用，亦应由被告承担。被告钱磊称，相关相关房地产估价报告确定的房屋市场价偏高，但未提供相应的证据材料加以证明，本院不予采信。其次，被告钱磊认为案涉房屋其妻子亦有份额，现其妻子未签字，原、被告订立的售房协议书不能生效。鉴于被告钱磊在庭审中明确表示，拆除的房屋已建了几十年，而其与妻子结婚是在2015年，因被告钱磊未提供证据证明其妻子对拆迁安置房屋享有权益，故被告钱磊提出的原、被告订立的售房协议书不能生效的意见无事实依据，本院不予采信。退一步而言，即便被告钱磊的妻子对案涉拆迁安置房享有权益，但在原、被告订立的售房协议书中相关条款明确约定：甲方保证案涉房屋产权权益清楚，若发生有关产权纠纷或债权债务一律由甲方负责，并承担民事诉讼责任。由此可见，被告钱磊在出售案涉房屋时对房屋的权益已作出保证，即其对案涉房屋有完全的处分权。此种情况下，被告钱磊又称其妻子不同意出售房屋，故不履行案涉售房协议书确定的义务，导致原告诉请解除原、被告双方订立的售房协议书，责任完全在被告钱磊。结合售房协议书第9条关于未执行协议，造成的损失由责任方承担的约定，原告相应的损失应由被告钱磊全额赔偿。综上，原告提出的被告赔偿损失396600元、评估费10900元的诉请，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2018年9月12日签订的售房协议书。 二、被告钱磊于本判决生效之日起十日内返还原告陈伟购房款695000元。 三、被告被告钱磊于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈伟损失396600元。 四、被告钱磊于本判决生效之日起十日内支付原告陈伟评估费10900元。 如果被告钱磊未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14723元，保全费5000元，合计19723元，由被告钱磊负担（原告同意其预交的案件受理费，由被告钱磊向其直接支付，本院不再退还，由被告钱磊在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币14723元。 审 判 员  陈 东 人民陪审员  秦敬改 人民陪审员  周玉萍 二〇二〇年十二月四日 法官 助理  侯 莹 书 记 员  李凯燕