重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终8317号上诉人（原审被告）：付燕娇，女，1990年10月5日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：邹娅，女，1982年9月18日出生，汉族。上诉人付燕娇因与被上诉人邹娅房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初18204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。付燕娇上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。因新冠疫情另案生效判决已经免去邹娅一个月租金，本案一审判决又免去邹娅一个月租金，严重损害上诉人的合法权益。邹娅违约在先，上诉人收取的5200元房屋押金无需退还。邹娅答辩称：对一审查明的事实无异议，而且适用法律正确。判决后我方已经按照判决向上诉人支付了相应款项，上诉人也没有表示反对，所以请求二审法院驳回上诉，维持原判。邹娅向一审法院起诉请求：1.确认原被告双方签订的《租赁合同》于2020年3月31日解除；2.判决被告返还原告已经支付的2020年1月27日至2020年2月29日的房租6340元及房屋押金5200元；3.判决被告承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2018年5月31日，付燕娇（甲方，出租人）与邹娅（乙方，承租人）签订《租赁合同》，双方约定：乙方承租甲方所有的重庆市渝中区中兴路228号36-X房屋，建筑面积77.75平方米，租赁用途为民宿。租赁期限自2018年5月31日至2023年5月30日，共计五年。甲方应于2018年6月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起70天的免租期，即2018年5月31日至2018年8月10日止。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应当按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。该合同第四条约定，租金支付方式为银行汇款，提前三个工作日按季支付下一次租金。第一年，2018年5月31日至2019年5月30日，租金为5200元/月；第二年，2019年5月31日至2020年5月30日，租金为5460元/月；第三年，2020年5月31日至2021年5月30日，租金为5733元/月……本合同签订后，甲、乙双方任何一方不得以任何理由调整租金标准，否则将视为违约，并承担相应违约责任。押金5200元。租赁期满，甲方须当日全额退还乙方押金。若因乙方有该房屋未结清的费用，应扣除相应费用之后将剩余部分如数返还给乙方，不足部分由乙方补给甲方。第五条约定，租赁期内的水费、电费、燃气费、物业管理费等费用由乙方承担。第八条约定，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达10日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日的。2.欠缴各项费用达2000元的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋的主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.擅自将房屋转租给第三人的。其他法定的合同解除情形。第九条约定，甲方违约导致合同解除的，应赔偿乙方当年年租金，若支付的违约金不足以支付乙方的装修以及经营损失的，甲方还应另行赔偿（赔偿按第三方评估机构的评估金额为准），并全额退还已缴纳未发生的租金及房屋租赁押金。乙方违约导致合同解除的，应当向甲方支付等同于当年年租金的违约金，若支付的违约金不足以支付甲方恢复交房原样的装修以及其他损失的，乙方还应另行赔偿（赔偿按第三方评估机构的评估金额为准）。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按当年年租金向对方支付违约金；且甲方还应退还相应的租金及房屋租赁押金。甲乙双方同意在租赁期内，因不可抗力导致房屋毁损、灭失的导致乙方无法继续经营的，双方互不承担责任。同日，付燕娇与邹娅签署了《房屋交接书》，付燕娇向邹娅出具了《房屋租赁业主收款收据》，载明收到邹娅租赁案涉房屋2018年5月31日至2018年8月30日的租金3466元及押金5200元。之后，邹娅支付案涉房屋租金至2020年2月29日。2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。2020年1月26日，邹娅通过微信向付燕娇提出免除房租，付燕娇表示不同意，邹娅随即表示如果这样不行就只有解除合同了，付燕娇又表示如果不要租了，给一个最后租房日期，就去收房，其他的按合同办。2020年2月3日，邹娅通过微信向付燕娇发送了《解除租赁合同通知书》，提出因受新冠疫情影响，根据政府相关部门的指令于2020年1月27日起停止营业，申请解除租赁合同并退还剩余租金和押金，付燕娇未予回复。2020年3月31日，邹娅通过微信告知付燕娇其已经搬走了，询问付燕娇何时回来交接钥匙，付燕娇表示这两天找人去拿钥匙。嗣后，付燕娇未与邹娅交接钥匙，邹娅在2020年4月期间多次通过微信询问付燕娇，均无回应。2020年5月20日，邹娅再次通过微信询问付燕娇何时回来把房接了，付燕娇表示双方都起诉了，现在拿钥匙不合适。直至一审法庭辩论终结时，双方仍未交接房屋。一审法院认为，邹娅与付燕娇签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因为众所周知的新冠疫情爆发，政府为疫情防控，对经营场所采取了限制营业措施，导致邹娅在管控期间不能使用案涉房屋经营。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，管控结束后合同仍可继续履行。因此，邹娅无权以新冠疫情为由单方解除合同。双方亦未协商一致解除合同，故邹娅诉请确认双方签订的《租赁合同》于2020年3月31日解除，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于邹娅诉请退还的租金及押金。因为新冠疫情导致邹娅在管控期间不能使用案涉房屋经营，基于公平原则，一审法院对邹娅诉请退还2020年1月27日至2020年2月29日的租金6340元予以支持。鉴于邹娅已经搬离案涉房屋，付燕娇也已另案诉至一审法院请求解除合同，双方均无继续履行合同的意思，且对邹娅欠付的费用及违约责任，付燕娇也已在另案中提出相关诉求，故付燕娇应当退还邹娅交纳的押金5200元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、被告付燕娇于本判决生效之日起十日内向原告邹娅退还2020年1月27日至2020年2月29日的租金6340元以及押金5200元；二、驳回原告邹娅的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计44元，由被告付燕娇负担。”二审中，邹娅向本院提交如下证据：邹娅与付燕娇的转账记录、聊天记录，拟证明金额相抵后，邹娅已经向付燕娇支付了（2020）渝0103民初16160号、（2020）渝0103民初18204号民事判决相抵扣后的剩余款项。付燕娇质证认为，对证据的真实性没有异议，但不认可在本案一审判决未生效的情况下邹娅把一审判决金额扣除后转给付燕娇的行为。本院另查明，付燕娇诉邹娅房屋租赁合同纠纷一案的（2020）渝0103民初16160号判决已生效，该判决认定案涉房屋租赁合同于2020年9月15日解除，邹娅构成违约，并酌定免除邹娅2020年3月份的租金即5460元，酌定将邹娅承担的违约金调整为五个月租金即27300元。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，关于在另案判决已经免除了邹娅一个月租金的情况下，本案一审又免除了邹娅2020年1月27日至2020年2月29日的租金是否严重损害了付燕娇的合法权益的问题。因疫情防控，政府对经营场所采取了限制营业措施，导致邹娅在管控期间不能使用案涉房屋经营，2020年1月27日至2020年3月底的时间段均是处于疫情防控期间。重庆市渝中区人民法院作出的（2020）渝0103民初16160号生效判决中酌定免除了邹娅2020年3月份租金5460元，基于同样的原因考量，本案一审判决付燕娇向邹娅退还2020年1月27日至2020年2月29日的租金6340元，二者并不冲突；另一方面，（2020）渝0103民初16160号生效判决已经综合考虑合同履行情况、付燕娇的实际损失等因素，酌定支持邹娅向付燕娇支付违约金27300元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，违约金的性质主要是体现对守约方的损失进行补偿，同时有限度地体现对违约方的惩罚性，邹娅向付燕娇支付违约金27300元已经足以弥补付燕娇因疫情以及房屋空置期造成的损失，因此基于公平原则，一审判决支持付燕娇向邹娅退还2020年1月27日至2020年2月29日的租金6340元并无不当。关于案涉房屋租赁押金退还的问题，根据案涉房屋租赁合同第九条的约定，邹娅提前退租应支付给付燕娇违约金，而付燕娇应当退还邹娅剩余租金及房屋租赁押金，同时付燕娇因邹娅违约遭受的损失已经在前述另案的违约金中得到填补，故付燕娇认为因邹娅违约所以房屋押金无需退还的上诉理由既与合同约定不符又缺乏及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人付燕娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费89元，由上诉人付燕娇负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  段晓玲审 判 员  周 舟二〇二〇年十二月十七日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨