重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0231民初4542号 原告：高远瞻，男，1964年1月4日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 原告：高洁，女，1987年7月27日出生，汉族，居民，住重庆市九龙坡区。 被告：蒋正容，女，1970年2月13日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：蒋正琴（蒋正容之妹），1975年4月3日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 原告高远瞻、高洁与被告蒋正容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商铺租赁合同书》和《门市租赁合同主体变更协议书》；2.由被告将门市返还给二原告；3.由被告赔偿二原告因恢复被拆除的墙体、门窗及清运垃圾的费用5,565元；4.由被告支付二原告2020年10月1日至2020年11月2日期间33天的租金4,999.5元；5.由被告从2020年11月3日至房屋归还之日起按151.5元/天的标准支付二原告房屋占用费；6.由被告支付二原告租赁房屋期间产生的水、电、物管费261.86元，被告占用期间的相关费用由被告据实支付；7.二原告不返还履约保证金5,000元；8.由被告支付二原告车费423元；9.由被告赔偿原告误工费2,200元，后续误工费由被告按200元/天的标准据实赔偿；10.由被告撤除其安装的天然气表。事实和理由，开发商与被告签订了《商铺租赁合同书》，二原告于2020年5月购买了涉讼门市，遂与被告于2020年5月19日签订《门市租赁合同主体变更协议书》，约定被告承租原告某商铺，租赁期限为5年。该商铺在2019年10月1日出租于被告，租赁期为2019年10月1日至2024年9月30日，租金一年一付，从第二年起每年租金涨幅8%，第一年的租金为50,832元，第二年和第三年的租金为54,540元。今年是第二年，被告应支付租金54,540元，原告已提前15日通知被告，但被告拒不支付，亦未搬离。原告专程从重庆回垫江协助被告与开发商协商，但被告因租金支付和搬离事宜威胁原告，双方于2020年10月2日到派出所调解，被告承诺10月20日搬离，但被告仍拒不支付租金。根据合同约定，被告在原告催收后未支付租金并拆除了墙体，应当承担相应的责任。 被告蒋正容答辩称，1.本案合同当事人为原告高远瞻及被告蒋正容，原告高洁不是本案适格原告；2.涉讼合同已解除，被告亦将涉讼房屋返还给了原告；3.因疫情原因，减免一个月租金后，被告不欠原告租金；4.原告的其它诉讼请求无事实和法律依据。 经审理查明，2019年8月29日，案外人重庆亿联商业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定被告在2019年10月1日至2024年9月30日期间租赁其某商铺一间，被告在合同签订时一次性支付第一年（2019年10月1日至2020年9月30日）租金50,832元，在2020年10月1日前的15天支付2020年10月1日至2021年9月30日的租金54,540元；双方在该合同第三条履约保证金支付方式及用途中约定“履约保证金为5,000元，乙方在本合同签订时一次性支付，该保证金作为乙方对甲方就本合同履行义务和责任的保证；1、按时缴纳租赁费、物业管理费、广告位使用费、转供水费、电费等与乙方有关的费用；……3、退租离场前，乙方须恢复因装修凿开的毗邻共用墙体、门、窗、通道等，并按甲方要求拆除加装的设备设施，乙方不得粗暴破坏原物业构筑物、设施设备及场地；4、如乙方无违约行为，退场后7日内无息归还……”，在第四条甲方的权利、义务中约定“1、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，并不予退还乙方缴纳的租金及履约保证金：……（5）、拖欠房屋租赁费、水电费、物业管理费、等与乙方有关的费用超过30天……（7）、迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行……”，在第六条合同的生效、续签、解除及争议处理中约定“……6、乙方未按约定履行本合同或未经甲方同意擅自终止合同的，甲方将不予退还乙方交纳的物业租金和保证金等相关费用，并保留追偿合同期内房屋租金和物业管理费的权利……”，在第七条双方特别约定中约定“……2、乙方若在毗邻共用墙体开有门、窗、通道等，乙方须在退租离场前对墙体恢复原状，并经甲方验收后方可退取履约保证金……”。 2019年8月31日，案外人重庆亿联商业管理有限公司向被告开具收到涉讼房屋2019年10月1日至2020年9月30日租金50,832元的收据一份。 2020年4月2日，案外人重庆亿联商业管理有限公司通知被告并送达了《关于疫情期间减免租金的通知》，决定减免被告本年度十二分之一的租金4,236元。同日，案外人重庆亿联商业管理有限公司针对全体承租人作出的另一份《关于疫情期间减免租金的通知》中载明“减免您租金合同期本年度实收总额的十二分之一（1/12），减免部分在收取下期租金时体现……” 2020年5月19日，案外人重庆市亿祥置业发展有限公司与二原告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定案外人重庆市亿祥置业发展有限公司将其开发建设的位于重庆市垫江县某房屋出售给二原告，该房屋的基础设施不包含天然气。同日，案外人重庆亿联商业管理有限公司（甲方）、被告（乙方）与原告高远瞻（丙方）签订《门市租赁合同主体变更协议书》，该协议书第二条甲乙丙三方一致确认及同意“1、前述租赁合同的出租人自2020年5月25日起由甲方变更为丙方，在前述租赁合同中以及在合同实际履行过程中原甲方（出租方）相关的全部权利义务和责任，均转归丙方享有、行使和承担……”。 2020年10月2日，被告承诺在2020年10月31日前搬离涉讼房屋。2020年10月30日，案外人重庆亿联商业管理有限公司就涉讼房屋欠缴的2020年10月期间的154元物业服务费进行催收。2020年11月29日，案外人重庆亿联商业管理有限公司向被告开具收到涉讼房屋物业费154元的收据一份。 2020年9月23至11月6日，原告高远瞻与被告通过短信方式就涉讼房屋租赁事宜进行协商；2020年10月2日，原告高远瞻以被告未交纳租金为由要求解除涉讼租赁合同；2020年10月31日，原告高远瞻要求被告返还涉讼房屋；2020年11月1日，因涉讼房屋租赁押金返还事宜未能协商一致，被告拒绝将涉讼房屋钥匙交付给二原告。 诉讼中，二原告对被告已缴纳欠付水费无异议。 以上事实，有原、被告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》《商铺租赁合同》《关于疫情期间减免租金的通知》《门市租赁合同主体变更协议书》、收据、承诺书、手机短信记录等证据在卷佐证并经庭审质证，足以采信。 本院认为，原、被告双方的主要争议为：一、原告高洁的诉讼主体资格；二、涉讼租赁合同于何时解除；三、涉讼租赁物是否已返还二原告；四、被告是否应当支付二原告租金及房屋占用费；五、被告是否应当支付二原告相关费用；六、二原告是否应当退还履约保证金；七、被告是否应当撤除天然气表。针对前述争议焦点，本院评析如下： 关于原告高洁的诉讼主体资格问题。本案中，涉讼的《商铺租赁合同》《关于疫情期间减免租金的通知》《门市租赁合同主体变更协议书》均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，依法有效。案外人重庆亿联商业管理有限公司将已经出租给被告的涉讼房屋转让给二原告，并将其在《商铺租赁合同》中的权利义务通过《门市租赁合同主体变更协议书》一并转让二原告，系权利义务的概括转移，依法有效；虽然《门市租赁合同主体变更协议书》系被告高远瞻签订，而《重庆市商品房买卖合同》系二原告共同签订，本案系二原告共同提起，且原告高洁亦未对涉讼合同提出异议，故应视为原告高洁对原告高远瞻签署《门市租赁合同主体变更协议书》的行为进行了追认，因此原告高洁系本案的适格当事人，本院对被告该项抗辩意见不予采纳。 关于涉讼租赁合同于何时解除的问题。被告于2020年10月2日承诺在2020年10月31日前搬离涉讼房屋，原告高远瞻于2020年10月31日通过手机短信要求被告归还涉讼房屋，系双方就涉讼租赁合同解除时间达成一致的意思表示，故本院认为涉讼租赁合同已于2020年10月31日解除。 关于涉讼租赁物是否已返还给二原告的问题。涉讼租赁合同已于2020年10月31日经二原告与被告协商一致后解除，该合同解除后被告应及时将涉讼房屋交还给二原告。但因二原告与被告对履约保证金退还事宜未达成一致意见，被告于2020年11月1日拒绝将涉讼房屋的钥匙交付给二原告，且被告亦未提供其它证据证明其已将涉讼房屋交还给二原告，故本院对二原告请求被告返还涉讼房屋的诉讼请求予以支持。 关于被告是否应当支付二原告租金及房屋占用费的问题。本案中，涉讼租赁合同约定涉讼租赁物2019年10月1日至2020年9月30日的租金为50,832元，2020年10月1日至2021年9月30日的租金为54,540元；被告已将2019年10月1日至2020年9月30日的租金50,832元支付给案外人重庆亿联商业管理有限公司，但尚未支付2020年10月1日至合同解除之日的租金，故本院对二原告请求被告支付2020年10月1日至2020年10月31日期间的租金4,545元的诉讼请求予以支持。因疫情影响，案外人重庆亿联商业管理有限公司承诺减免被告租金4,236元，并冲抵2020年10月1日至2021年9月30日期间的租金，因该租金减免承诺系案外人重庆亿联商业管理有限公司将涉讼房屋转让给二原告之前作出，故在案外人重庆亿联商业管理有限公司将涉讼租赁合同概括转让给二原告后，该承诺亦对二原告产生约束力。故，将减免的4,236元租金与被告应当支付的租金进行冲抵后，被告还应支付二原告租金309元。因被告至今未将涉讼房屋交还给二原告，故被告应当从涉讼租赁合同解除之日起按照其实际占用涉讼房屋的时间和涉讼租赁合同约定的租金标准（54,540元/年）向二原告支付房屋占用费，现二原告请求被告从2020年11月3日起支付房屋占用费，系其对自己权利的处分，本院对二原告请求被告从2020年11月3日起按54,540元/年的标准支付房屋占用费至被告将涉讼房屋交还给二原告之日止的诉讼请求予以支持。 关于被告是否应当支付二原告相关费用的问题。二原告主张被告应当赔偿其恢复已被拆除的墙体、门窗及清运垃圾的费用，但二原告未能提供证据证明该事实存在且其确已垫付相关费用，故本院对二原告的该项诉讼请求不予支持。诉讼期间，被告已向涉讼房屋所在的物业服务企业缴纳了物业服务费；诉讼中，二原告亦认可被告已缴纳了欠付的水费；此外，二原告未能提供证据证明被告在使用涉讼房屋期间还欠有其它费用未缴纳，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告在合同解除后继续占用涉讼房屋期间产生的相关费用，二原告可在实际发生后另行主张。二原告主张被告应当赔偿其为处理涉讼房屋租赁事宜而产生的误工费，但其举示的证据未能证明该误工费客观存在，故本院对二原告请求被告支付误工费的诉讼请求不予支持；二原告主张被告应当赔偿其为处理涉讼房屋租赁事宜而产生的往来交通费，但二原告所举示的车票等证据不能证明该费用系为处理涉讼事宜而支出且超过了二原告在正常情况下为维护自身利益而应负担的合理支出，故本院对二原告的该项涉讼请求不予支持。二原告主张被告应当赔偿其为处理涉讼房屋租赁后续事宜而产生的交通费和误工费，该费用尚未实际产生，本院亦无法确定该二原告在处理涉讼房屋租赁后续事宜中是否会产生相关费用以及费用的具体金额，故本院对二原告的该项诉讼请求不予支持，二原告可在相关费用实际产生后，持相关证据另行主张。 关于二原告是否应当退还履约保证金的问题。二原告及被告均认可被告缴纳了履约保证金5,000元，涉讼租赁合同对履约保证金的用途及退还情形进行了约定，现被告尚未将涉讼房屋交还给二原告，尚不能确定该履约保证金的退还的条件是否成就，故本院对被告要求退还履约保证金的抗辩意见不予采纳，被告可在条件成就后另行主张。 关于被告是否应当撤除天然气计量表的问题。案外人重庆亿联商业管理有限公司在将涉讼房屋转让给二原告时，涉讼房屋的基础设施中不包含天然气，系被告在租赁涉讼房屋期间申请安装。现二原告要求被告撤除该天然气，恢复涉讼租赁物的原状，本院予以支持。但天然气的安装与拆除具有一定的危险性，需要具有相关资质的专业人员进行操作，故应由被告向涉讼房屋天然气服务商申请拆除其在租赁期间为涉讼房屋安装的天然气设施。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十八条、第九十三条第一款、第九十七条。第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条的规定，判决如下： 一、原告高远瞻、高洁与被告蒋正容签订的《商铺租赁合同》《门市租赁合同主体变更协议书》已于2020年10月31日解除； 二、被告蒋正容在本判决生效后五日内将某商铺返还给原告高远瞻、高洁； 三、被告蒋正容在本判决生效后五日内支付原告高远瞻、高洁租金309元，并从2020年11月3日起按54,540元/年的标准向原告高远瞻、高洁支付房屋占用费至被告蒋正容将某商铺返还给原告高远瞻、高洁时止； 四、被告蒋正容在本判决生效后五日内拆除某商铺的天然气设施； 五、驳回原告高远瞻、高洁的其它诉讼请求。 案件受理费减半收取131元，由原告高远瞻、高洁负担81元，由被告蒋正容负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 员 王贤凡 二〇二〇年十二月三日 法官助理 邱竟翔 书 记 员 冷雨灿