福建省厦门市海沧区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0205执异16号 案外人：杨帆，男，1981年8月28日出生，汉族，住贵阳市云岩区。 委托代理人：黎晶，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。 申请执行人：刘冰飞，女，1983年11月15日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被执行人：姚沂，男，1974年11月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 本院在执行申请执行人刘冰飞与被执行人姚沂合同纠纷一案【案号：（2020）闽0205执344号】中，案外人杨帆对本院查封被执行人姚沂名下位于贵阳市云岩区××街××号××栋××单元××层的房产（下称案涉房屋）提出异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人杨帆称，2020年3月其通过微信得知案涉房屋正在出售的消息，于是联系了该中介机构并到现场查看房屋。在现场，案外人通过中介得知案涉房屋虽在结构上是一套，且只有一个入户门，但是在产权登记机关被登记为两套，因此需要两套一起购买。同年3月22日，案外人与被执行人姚沂签署《房屋定购合同》，约定姚沂向案外人出售位于贵阳市云岩区××街××号××栋××单元××层××房××，其中一套为案涉房屋，双方还约定应当于2020年4月20日前办理产权过户登记手续。合同签订后，案外人支付了上述两套房屋的全部购房款，但被执行人未在约定时间配合办理过户登记手续。在寻求姚沂协助过户无果后，案外人向案涉房屋所在地法院提起了民事诉讼，要求姚沂配合办理过户登记。在起诉后，案外人发现案涉房屋已被厦门市海沧区人民法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案外人于姚沂的书面购房合同签署于2020年3月22日，合同签署后于同年4月9日开始装修，实际合法占有了案涉房屋，且全部购房款于2020年4月3日就已付清，而未能过户系姚沂不履行合同义务，非案外人的自身原因所致。综上，案外人对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，请求中止对案涉房屋的执行。 案外人杨帆向本院提交的证据有：《房产买卖合同》；转账记录、收条、补缴土地出让金收据、聊天记录；中介费收据、转账记录；房屋装修合同、装修款转账明细；房屋现状照片；电联被执行人截图；贵阳市云岩区人民法院案件受理通知书；管道燃气客户缴费清单、电费缴费清单、水费缴费清单；房屋视频;开立单位银行结算账户申请书。 申请执行人刘冰飞向本院提交书面材料称，案外人的执行异议不能成立。理由如下：一是案外人杨帆系与被执行人姚沂恶意串通排除执行，该合同应当认定为无效。姚沂在明知被强制执行的情况下冒违约风险出售其名下房屋的行为与案外人坚持购买的行为均不合理；在履行房屋买卖的过程中，按买卖合同约定，除定金20万元外，剩余款项于过户当日一次性支付，但案外人却在姚沂未配合过户的情况下，于当年4月3日付清全部购房款，违背了交易常识；在姚沂于2020年4月失联后，案外人迟至7月7日才再次向其致电，7月13日才向当地法院提起民事诉讼，在其中近三个月的时间内未主张任何权利，与常理相悖。二是案外人提供的证据无法证明其在法院查封前已合法占有案涉房屋。姚沂在收受全部购房款后失联，现有证据无法证明其于失联前已将房屋交付案外人使用，且自2020年5月28日法院查封案涉房屋至提起异议，案外人或他人具有充足的时间进行装修。三是案外人对案涉房屋未能过户具有过错。双方在合同中约定了支付定金后剩余款项于过户当日支付，而案外人却在过户前全额支付了购房款，导致了姚沂拒不配合办理过户手续的后果，其显然应对这一后果承担过错责任。四是案外人虽在当地法院提起诉讼，但其诉求不明，若其诉讼主张解除购房合同并返还购房款，则其对该房屋的权利仅有一般债权，无法排除本案的执行。综上，请求驳回案外人的异议申请。 被执行人姚沂未作答辩。 本院查明：2019年4月1日，本院受理刘冰飞与姚沂合同纠纷一案，在案件审理过程中，双方达成调解协议，本院依法作出（2019）闽0205民初1354号调解书。调解内容为：“一、原、被告双方确认，被告姚沂应返还原告刘冰飞股权投资款500000元，于2019年12月31日前返还原告刘冰飞300000元；于2020年4月30日前返还200000元。二、若被告姚沂未按本协议第一条约定按期足额支付，则视为款项已全部到期，原告刘冰飞有权就未返还的款项（50万元扣除已支付款项）及利息（以未支付款项为基数，按年利率6%的标准，自2016年5月1日起计算至还清之日止）向人民法院申请强制执行。” 2020年1月6日，刘冰飞与姚沂合同纠纷一案进入执行程序，案号为（2020）闽0205执344号。 2020年3月22日，甲方姚沂与乙方杨帆通过丙方贵州黔房房地产经纪有限公司签订《房屋定购合同》。合同中约定乙方以人民币105万元的价格向甲方购买面积为132.74平方米的案涉房屋，其中购房定金15万元于签订合同当日支付，剩余购房款项于过户当日付清，产权过户手续定于2020年4月20日之前办理，任何一方不得随意更改。合同最后“其他约定事项”中还载明：“甲方该房在富民村镇银行有大约60万元贷款，该笔贷款由乙方代为提前偿还（冲抵房款）”、“因乙方后期有贷款需求，该次交易以委托公证形式办理，甲、乙双方应提供相应办理公证的手续”。同日，双方还签订了贵阳市云岩区蔡家街18号1-3栋2单元7楼2号面积为29.76平方米的房产的《房屋定购合同》，房屋成交总价为25万元，其中定金5万元于2020年3月22日支付，其他款项于过户当日付清。 双方签订合同当日，案外人通过其名下尾号为7551的浦发银行账户向姚沂名下尾号为0022的中国工商银行账户分五次共转账20万元，均附言“购房定金”。 次日，案外人根据合同约定通过房产中介代姚沂补缴土地出让收入金24187元。 2020年3月24日，案外人再次通过其名下浦发银行账户向姚沂名下尾号为2666的贵阳南明富民村镇银行账户转账600351元，附言“购房帮还款”。 同年3月26日，案外人向姚沂转账275462元并附言“购房款”，双方于同日至贵州省贵阳市立诚公证处办理了（2020）黔贵阳立诚证民字第1425号委托公证，该公证书中载明委托人姚沂委托受托人杨帆代为办理案涉房屋的以下事项：“一、代为与买方签订上述房屋的买卖合同及相关文件、以及配合买方办理上述房屋的移交和产权及相关附属设施过户等手续、交纳产权过户中应由卖方支付的相关税费及其它出售上述房屋的有关事宜等。二、代为到贵阳市不动产登记中心、贵阳市住房和城乡建设局办理上述房屋的网签、备案、登记、查档、换证、过户、变更的相关手续……委托期限自委托书生效之日至二〇二二年三月二十五日止。”同年4月3日，案外人再次向姚沂支付20万元，附言“购房尾款”。 被执行人姚沂于2020年3月22日、3月23日、3月26日、4月3日分别出具收据确认收到案外人支付的上述购房款项。 2020年4月7日，案外人作为发包方（甲方）与承包方（乙方）鲁柯签订《房屋装修合同》，委托乙方对面积为132.74平方米的贵阳市云岩区蔡家街18号2单元703房产进行装修，工期为2020年4月9日至2020年7月8日，工程总价款为20万元。合同签订后，案外人时任法定代表人的公司的财务康娟于同年4月9日至5月24日期间分九次支付完毕上述工程总价款。 2020年5月28日，本院依法查封案涉房屋，查封顺位为首封，查封期限为2020年5月28日至2023年5月27日。 本院认为，本案系标的物排除执行异议。在本案中，案外人与被执行人姚沂于2020年3月22日签订《房屋定购合同》，支付了该合同项下全部购房款，并于次月起着手对案涉房屋进行装修。因此，本案的焦点在于案外人是否对未办理过户登记具有过错。经查，案外人杨帆与被执行人姚沂在《房屋定购合同》中约定了“剩余购房款项于过户当日付清，产权过户手续定于2020年4月20日之前办理”，合同同时还约定了“该次交易以委托公证形式办理”。同年3月26日，姚沂通过公证全权委托杨帆代为办理案涉房屋过户等手续，意味着案外人取得了办理案涉房屋过户登记的权利。但案外人自此后却怠于行使过户登记权利，直至案涉房屋于同年5月28日被本院查封，故案外人自身对未办理过户具有过错。综上，案外人的执行异议理由依法不能成立，无法排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人杨帆的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审 判 长 吴丽芬 审 判 员 付 臻 审 判 员 张晨玮 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 方 向 书 记 员 颜巧贤 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。