广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2555号 上诉人（原审原告）：陈龙，男，1984年2月1日出生，汉族，住桂平市。 上诉人（原审原告）：韦冬扬，女，1983年6月22日出生，壮族，住桂平市。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：黄宝炜，桂平市绣州法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：邓贵文，男，1987年11月5日出生，汉族，住桂平市。 被上诉人（原审被告）：余韵，女，1989年6月16日出生，汉族，住桂平市。 原审第三人：桂平市顺得地产有限公司，住所地：广西桂平市政务服务中心对面12米街直入第11间。 法定代表人：杨智。 上诉人陈龙、韦冬扬因与被上诉人邓贵文、余韵、第三人桂平市顺得地产有限公司（以下简称顺得公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂平市人民法院（2020）桂0881民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行审理。经过阅卷、询问当事人，本案现已审理终结。 陈龙、韦冬扬上诉请求：撤销一审判决第三项，改判邓贵文、余韵共同支付违约金291000元给陈龙、韦冬扬。事实和理由：（一）一审法院认定陈龙、韦冬扬与邓贵文、余韵签订的《商品房买卖合同》属于合法有效的合同，以及认定邓贵文、余韵的行为已经构成违约应承担违约责任是正确的。（二）一审法院认定邓贵文、余韵的行为构成违约，但是对合同约定邓贵文、余韵因违约应向陈龙、韦冬扬支付房屋成交价格的30%的违约金却不予支持错误。涉案合同约定的违约金并没有超过法律法规规定的最高限额，理应得到支持。邓贵文、余韵在一审时并未提出请求适当减少违约金，一审法院自行认定违约金过高不符合法律规定，二审应予以纠正。（三）一审法院所判决的违约金数额不足以弥补陈龙、韦冬扬在本案中所造成的实际经济损失。陈龙、韦冬扬因邓贵文、余韵的违约所造成的经济损失数额为：1.中介费19400元；2.律师代理费10000元；3.房屋租金19600元，计算期间为2020年2月至2020年8月（暂计），上述损失合计49000元。 邓贵文答辩称，（一）一审法院根据《再次催办的通知书》推定凤凰公司在2020年4月30日前就通知给业主办理不动产证错误。凤凰公司没有在4月30日前发过办证通知，即使发过通知也没有证据证明通知已经送达给所有业主。且事实上虽有部分业主办理了不动产证，但是因为凤凰公司卖房手续上存在问题，导致虽然办理了不动产证但不能发放给业主。因此，涉案房屋至原审诉讼开始时仍然不具备转让登记和转移交付的条件，是因开发商的原因导致不能办理过户手续，按照涉案合同约定，邓贵文方没有违约，不应当支付违约金。（二）涉案合同约定承担违约金责任的前提是邓贵文方无法办理过户登记，事实上涉案房屋闲置是可以办理房产过户手续的。邓贵文方只是怠于办理而不是无法办理。且合同约定的违约金只是针对买卖双方的交易无法进行的情况设置的。（三）陈龙、韦冬扬主张的违约金数额291000元已经远远超出了法律规定最高限额，其该诉讼请求已经违反了法律规定不应得到支持。（四）对陈龙、韦冬扬列出的经济损失不予认可。陈龙、韦冬扬所主张的损失在一审时并未提出，二审时再提出超过了其诉讼范围，二审不应受理。且陈龙、韦冬扬未提供证据证实确实存在上述损失，即使存在上述损失也与邓贵文无关。房租损失一项明显超出了一般住房的标准。综上，请求二审法院依法驳回陈龙、韦冬扬的上诉请求。 余韵未提出答辩意见。 顺得公司陈述称，邓贵文陈述未收到凤凰公司的办证通知不是事实。当时签订涉案合同时，其已经询问过邓贵文，已经有业主办理了房产证。签订合同之后，陈龙方和其都一直催促邓贵文办理证件，但是邓贵文一直以自己忙推脱。 陈龙、韦冬扬向一审法院起诉请求：1.依法解除陈龙、韦冬扬与邓贵文、余韵、第三人于2019年10月30日签订的商品房买卖合同；2.判令邓贵文、余韵返还首期购房款35万元给陈龙、韦冬扬；3.判令邓贵文、余韵支付违约金29.1万元给陈龙、韦冬扬；4.本案的诉讼费用由邓贵文、余韵承担。 一审法院认定事实：2015年11月17日，邓贵文、余韵（买受人）与案外人广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司（以下简称凤凰公司）（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定邓贵文、余韵购买凤凰公司位于桂平市，总价款742748元。 2019年10月30日，陈龙（买方）与邓贵文、余韵（卖方）签订《商品房买卖合同》约定将位于桂平市鑫炎·凤凰城2＃-1-1703号房转让给陈龙，房屋成交价为97万元。合同第八条第1点约定买方于2019年10月30日支付人民币5万元给卖方作为购买该房屋定金；第2点约定买方于2019年11月6日前支付人民币（含定金）35万元作为购买该房屋首期房价款；第3点约定最后一笔购房款人民币62万元于买卖双方办理过户完毕，买方凭该房屋的不动产权证书等证件向贷款银行申请贷款，贷款银行放款后直接汇入卖方指定银行账户作为最后一笔购房款，银行实际贷款额不足以还清该房屋最后一笔购房款的由买方以现金支付……。第十二条第1点约定卖方收到买方首期房价款后将该房产证原件交给经纪方代为保管，直到买方取得该房屋的不动产权证书及相关部门收回该房屋的房产证及相关原件为止；第4点约定卖方不能按本合同约定或者因为违约而无法将该房屋售予买方的，必须退回买方已付的所有费用，并向买方支付该房屋成交价的30%作为违约金。合同还对经纪方的权利和义务等方面进行了约定。第三人顺得公司的法定代表人杨智在上述合同经纪方一栏中签名，并加盖顺得公司的印章予以确认。签订合同后，陈龙分别于2019年10月30日、2019年11月4日交付5万元、30万元合计35万元购房款给邓贵文。2020年4月7日，陈龙、韦冬扬向邓贵文、余韵发出催告书，要求在2020年4月10日前提供合同约定的不动产证件并协助办理相关过户登记手续。邓贵文、余韵收到催告书后对催告书中提出的时间不予认可。一审庭审中，各方当事人均认可涉案房屋尚未取得产权证书。 另查明，2020年4月30日，凤凰公司发出《再次催办的通知》，内容为“凤凰城一期、二期办证事宜前期已通过电梯公告、电话、微信等方式通知并告知业主，现统计大部分业主已办理并取得不动产权证，截止目前仍有部分业主未能提交资料前来办理不动产权证相关手续。为尽快完善不动产权证的办理，请未办理不动产权证的业主在接收通知之日起至2020年6月1日前到凤凰城营销中心办理授权委托书并提交相关证件材料，以便及时办理……”。双方当事人均认可涉案房屋属上述通知所说的凤凰城一期房屋。 2020年5月29日，桂平市自然资源局作出《关于凤凰城2#-1-1703号房办理不动产证情况的说明》，说明如下：经查房产登记系统，“凤凰城2#-1-1703号房”的预告登记权利人为邓贵文、余韵。凤凰城2#楼已于2019年9月3日办理了首次登记，首次登记之后即可以申请办理转移登记，办理个人的不动产权证。目前查询我市不动产登记系统，该套房权利人还是开发公司，还未办理转移登记至邓贵文、余韵名下。 2020年6月2日，邓贵文、余韵交付办理涉案房屋不动产证的费用100元给凤凰公司，申请办理涉案房屋的不动产权证。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。桂平市自然资源局出具的《关于凤凰城2#-1-1703号房办理不动产证情况的说明》，证实在2019年9月3日后便可办理涉案房屋的不动产权证。凤凰公司发出的《再次催办的通知》证实凤凰公司在2020年4月30日前已通知业主办理不动产权证。陈龙、韦冬扬也曾于2020年4月7日催促两被告协助办理房屋过户手续，但邓贵文、余韵于2020年6月2日才申请办理涉案房屋的不动产权证。双方签订的合同虽未明确约定协助陈龙办理房屋过户手续的具体时间，但邓贵文、余韵怠于履行办理涉案房屋产权证件的义务，在催告后在合理期限内仍未履行，导致涉案房屋至今未能过户至陈龙名下，邓贵文、余韵的行为已构成违约，应承担违约责任。陈龙诉请解除合同，要求邓贵文、余韵返还购房款35万元，符合法律规定和合同约定，依法予以支持。双方约定出卖方违约须按房屋成交价的30%支付的违约金过高，陈龙、韦冬扬又未能提供证据证实其因出卖方违约造成的实际损失，故陈龙主张违约金291000元，不符合法律规定，不能完全支持。根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，邓贵文、余韵应支付以35万元为基数，从2019年11月5日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金给陈龙。 韦冬扬不是本案合同的当事人，根据合同相对性原则，韦冬扬不享有合同的权利，故韦冬扬的诉请不符合法律规定，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告陈龙与被告邓贵文、余韵、第三人桂平市顺得地产有限公司于2019年10月30日签订的《商品房买卖合同》；二、被告邓贵文、余韵应共同返还35万元购房款给原告陈龙；三、被告邓贵文、余韵应共同支付违约金（以35万元为基数，从2019年11月5日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告陈龙；四、驳回原告陈龙的其他诉讼请求；五、驳回原告韦冬扬的诉讼请求。案件受理费5105元（立案时按简易程序已减半收取,原告已预交）,由邓贵文、余韵共同负担。 二审中，余韵、顺得公司未提交新证据。陈龙、韦冬扬向本院提供以下证据：1.《商品房买卖合同》、2.收款收据，拟证明已支付19400元咨询及中介费的事实；3.一审委托代理合同、4.微信转账、5.二审委托代理合同、6.微信转账、收条，拟证明支付了律师代理费10000元；7.《房屋租赁合同》、8.收据、9.不动产权证，拟证明支出房屋租金19600元。邓贵文对上述证据质证认为，对证据1、2不予认可，证据3-9与本案无关。余韵未对上述证据发表质证意见。顺得公司针对上述证据质证认为，对陈龙、韦冬扬提供的所有证据予以认可。 邓贵文提供证据：凤凰公司2020年8月6日通知书一份，拟证明是因开发商的原因无法办证。陈龙、韦冬扬质证认为，该证据与本案没有关联性。余韵未对邓贵文提供的证据发表质证意见。顺得公司针对邓贵文提交的证据质证认为，不能证明不存在违约行为。 本院对上述证据认证如下：对上诉人提交的证据1-9的真实性予以认可，上述证据足以证实陈龙、韦冬扬支出了咨询及中介费19400元、律师代理费10000元、房屋租金19600元的事实。对于邓贵文提供的证据凤凰公司2020年8月6日通知书，该通知书的内容是领取《不动产权证书》，无法证明是因开发商的原因导致不能办理产权证。 经审理查明，一审法院查明的基本法律事实属实，本院予以确认。 本院另查明，涉案的凤凰城2#-1-1703号已经办理了《不动产权证书》，凤凰公司已于2020年8月6日通知业主领取证书。 本案争议焦点为：邓贵文、余韵应向陈龙支付的违约金数额应为多少。 本院认为，首先，本案中，双方当事人所签订的是商品房买卖合同而非商品房预售合同，双方当事人也是基于《商品房买卖合同》的履行问题产生纠纷，未涉及到商品房预售的问题，因此，本案应定性为房屋买卖合同纠纷。一审将本案定性为商品房预售合同纠纷不当，本院予以纠正。其次，关于陈龙因邓贵文、余韵违约行为所造成的实际损失应为多少的问题。综合本案案情，并结合陈龙在二审时提供的证据内容，本院计算陈龙的实际损失数额如下：1.咨询及中介服务费19400元，涉案《商品房买卖合同》中已经明确约定了即使房屋买卖不成功也应向中介方即顺得公司支付咨询及中介费19400元，现陈龙已提供发票证实其已经支出该笔费用，本院依法予以确认；2.律师代理费10000元，陈龙在二审时提供的《委托代理合同》及微信转账记录、收条等证据足以证实其因邓贵文、余韵的违约行为支出了一、二审律师代理费共计10000元，且该笔律师代理费也未超出广西律师代理费收费标准，本院依法予以确认；3.房屋租金19600元，邓贵文、余韵怠于办理涉案房屋的《不动产权证书》导致涉案合同一直未能继续履行，陈龙也无法及时收房并装修入住，至今仍然租房居住。陈龙确实因邓贵文、余韵的违约行为多支出了房屋租金，综合本案案情，并根据陈龙提供的《房屋租赁合同》及房租收据等证据，本院酌情确认陈龙的房屋租金损失为19600元（2800元/月×7个月）。此外，陈龙虽主张除了上述损失外还存在其他损失，但是并未能够提供证据证实其主张，其应当承担举证不能的后果，对于该项主张，本院不予采信。陈龙的实际损失数额合计为49000元（19400元+10000元+19600元）。再次，关于陈龙所主张的违约金是否过高的问题。陈龙向法院主张的违约金数额为291000元，而陈龙的实际损失仅为49000元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，陈龙所主张的违约金过高，应当予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”的规定,基于陈龙的实际损失数额、合同履行情况、当事人过错程度,并考虑违约金的补偿性和惩罚性等因素,本院酌情认定邓贵文、余韵应向陈龙支付的违约金数额为60000元。一审法院以35万元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金数额偏低，无法填补陈龙的实际损失，本院依法予以纠正。 关于陈龙主张一审法院在邓贵文、余韵没有请求减少违约金就径行确定违约金过高违反法律规定判决错误的问题。经查，邓贵文、余韵已经在一审庭审过程中明确抗辩违约金过高，一审法院据此调整过高的违约金并无不当，陈龙的该项主张没有事实依据，本院不予支持。 关于邓贵文、余韵是否应向韦冬扬支付合同违约金的问题。韦冬扬虽然与陈龙为夫妻关系，但是合同具有相对性，韦冬扬并不是本案涉案合同的当事人，其上诉请求邓贵文、余韵向其支付合同违约金没有事实和法律依据，本院不予支持 综上所述，陈龙的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；韦冬扬的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂平市人民法院（2020）桂0881民初1043号民事判决第一、二、四、五项； 二、变更广西壮族自治区桂平市人民法院（2020）桂0881民初1043号民事判决第三项为：邓贵文、余韵应共同支付违约金60000元给陈龙； 三、驳回陈龙的其他上诉请求； 四、驳回韦冬扬的上诉请求。 一审案件受理费5105元，由邓贵文、余韵负担3565元，由陈龙、韦冬扬负担1840元。二审案件受理费5665元，由邓贵文、余韵负担1168元，由陈龙、韦冬扬负担4497元。陈龙多预交的1168元，由本院予以退还。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘立技 审 判 员 陆志然 审 判 员 黄裕和 二〇二〇年十二月二日 法官助理 甘惠芳 书 记 员 曾紫凡