广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初1607号 原告：卢俊宇，男，1982年6月14日出生，瑶族，住桂林市七星区。 委托诉讼代理人：林世雄、王袁，广东纬联律师事务所律师。 被告：张瑞芳，女，1958年11月9日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：黄涛，广西昊旺事务所律师。 第三人：桂林中玮置业投资有限公司，住所地：桂林市七星区施家园路******，统一社会信用代码：914503005768049848。 法定代表人：李浩，总经理。 委托诉讼代理人：王太川，销售总监。 委托诉讼代理人：彭长军，销售部经理。 原告卢俊宇与被告张瑞芳及第三人桂林中玮置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院接桂林市七星区人民法院移送于2020年8月26日立案受理后，依法适用普通程序于2020年10月9日公开开庭审理。原告卢俊宇的委托诉讼代理人王袁与被告张瑞芳及其委托诉讼代理人黄涛以及第三人桂林中玮置业投资有限公司委托诉讼代理人王太川、彭长军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1、解除原、被告及第三人间的房屋买卖合同；2、被告双倍返还原告定金10万元；3、被告赔偿原告中介费损失1万元；4、被告赔偿原告案涉房屋市值差6万元；5、被告赔偿原告律师服务费损失18600元。事实及理由:2019年8月15日，原、被告经第三人居间达成了由被告以50万元价款购买原告继承所得的桂林市秀峰区房屋的房屋买卖合同。双方商定待继承之权属转移登记办理完毕后再行本次买卖转移登记。2020年6月5日，继承之权属转移登记完成，然被告却提出要求非53万元不予出售。原告予以拒绝并通知被告交易时间及交易地点，被告却未在指定时间、地点出现、地点出现行为拒绝房屋买卖合同的履行，原告故诉讼主张权利。 原告提交如下证据：1、《房屋买卖合同》，以证明三方权利、义务的内容；2、《公证书》，以证明被告出售的房屋来源于继承，尚未办理权属转移登记；3、《收条》2份及对应转账凭证，以证明5万元购房定金的支付；4、《收据》，以证明1万元中介费用的支付；5、《不动产权证》，以证明继承之权属转移登记办理完成；6、《情况说明》，以证明被告提高房屋出售价格、拒绝履行合同的事实；7、《对情况说明的回复》、交邮凭证、《邮件跟踪查询》、健康码截屏、《照片》，以证明原告对被告提高售价的拒绝并提出履约要求、被告未按照要求履约的事实；8、网页截图3张，以证明与案涉房屋同时期同地段的房屋售价；9、《委托代理合同》、《进账单》、《发票》，以证明律师服务费损失。 被告辩称：一、被告因办理继承之权属转移登记花费近3万元，故意图通过第三人与原告协商该笔费用的分担，《情况说明》系第三人以其自身口吻起草，实则系表达被告的磋商意愿。二、原告向被告邮寄的《对情况说明的回复》因被告外出而滞留邮递员处，被告无法在原告限定的日期到达交易场所。2020年6月29日，被告签收该邮件后第一时间通知原告及第三人，表明同意按照原定售价履约并提出交易时间，但原告却于当日即聘请律师为其提供诉讼服务。综上，被告始终同意履行合同义务，不存在违约行为，合同解除要件不具备，请求驳回原告的诉讼请求。 被告提交如下证据：1、同原告证据1；2、《ＥＭＳ快递查询》、《情况说明》2份、证人杨某的证言、邮件交接过程的视频录像，以证明被告直至2020年6月29日方收到原告向被告发出的邮件；3、《对＜对情况说明的回复＞的回复》、于桂林市七星区人民法院现场拆封的邮件、《ＥＭＳ快递查询》、原告与被告间的短信记录，以证明被告向原告发出履约请求遭拒；4、原告与第三人置业顾问王太川间的短信记录、《情况说明》、交邮凭证、《ＥＭＳ快递查询》，以证明被告同时通知第三人履约事宜；5、《照片》，以证明被告于约定时间到达交易现场。 第三人陈述称：被告提出加价要求系导致原、被告间的房屋买卖合同无法履行的根本原因，被告的行为构成违约，原告的诉求合理，应予支持。 第三人未提交证据。 经过庭审质证，第三人对原、被告证据的真实性无异议；被告对原告证据4的真实性提出异议，认为该笔现金交易与此前的转账交易惯例不符，真实性存疑；原告对被告证据2的真实性异议称邮件拒收后未退回寄件人并再次由收件人签收不符合逻辑，视频资料亦无法确定所指向之邮件，证人证言真实性存疑；其余证据的真实性对方均无异议。经过综合认证，本院确认各方无异议证据的真实性。对于异议证据，本院认为：同期交易的不同支付方式并不矛盾，原告证据4之交易金额较小，现金交易合理，被告否定该笔交易的真实性无据，本院不予采信；对于被告证据2，与当事人无利害关系的证人到庭作证，得以证实邮件的流转过程，原告的否定无据，本院亦不予采信，该两份证据的真实性本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 桂林市秀峰区（原 ）系被告继承所得，房屋建筑面积42.31㎡。 2019年8月15日，原告为买方、被告为卖方、第三人为经纪方就前述房屋之买卖签订《房屋买卖合约》，约定（节录）“第二条成交价、付款方式和税费的承担1、该物业之成交价为人民币伍拾万元整（￥500000元）……3、付款方式。（1）定金：人民币伍万元整（￥50000），买方应在签署本合约同时交付卖方并于房屋交付时转为部分房款……第七条中介服务费给付经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署本合约视为完成合同义务，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介服务费，其中：2、买方在签订合同当日应向经纪方支付中介服务费人民币壹万元整（￥10000）……第九条违约责任1、本合约签订后，若卖方有以下情形之一，即视为违约。届时，卖方除退还买方已付款项（不含定金）外，还需双倍返还定金，并应按该物业成交价的2%赔偿买方之损失，同时本合约自动解除。（1）卖方收取定金后拒不收取买方依照本合约约定按时支付的房款、或拒绝出售该物业的；（3）卖方在接到买方、经纪方、有关行政管理部门或银行等其他机构发出关于办理有关本次交易相关手续的通知后的第5个工作日起，仍不履行本合约之条款或不履行通知的手续的……第十六条三方约定的其他事项：1、经双方协商，双方严格遵守本合同所定条款，如违约，由违约方承担诉讼费、律师费、中介费”。当日，原告转款2万元与被告，被告向原告开具收到2万元购房定金的《收条》；2019年8月21日，原告转款3万元与第三人，第三人向原告开具内容为“今收到卢俊宇交来购买陈美琼名下秀峰区房屋定金人民币叁万元（￥30000），此定金由张瑞芳同意中玮置业投资有限公司代收”的《收条》，被告于“同意人”处签名，该《收条》落款时间为2019年8月15日。第三人并于2019年8月15日向原告开具收取1万元中介费的《收据》。 2019年6月5日，第三人代为领取案涉房屋因继承而权属转移登记为被告所有的桂（2020）桂林市不动产权第××号《不动产权证书》（被告另付费服务）。 2020年6月10日，第三人起草了内容为“鉴于房东陈美琼张瑞芳与客户卢俊宇在我中玮置业投资有限公司2019年8月15日签订的房屋买卖合约（合同编号：ＮＯ.×××8），本房屋买卖合约地址：桂林市秀峰区（原 ）。该房于张瑞芳继承所得，并在2019年8月13日与我司工作人员办理了继承公证，现于2020年6月5日领取了不动产证，我司根据买卖合约约定通知买卖双方办理过户手续。此时房东张瑞芳提出该房屋价值异议，并且决定要求客户卢俊宇在原合同基础上增加人民币叁万元整（￥30000），如客户不同意该房屋价格（总价人民币伍拾叁万元整（￥530000）），否则房东张瑞芳不同意出售该房屋。同时也不履行2019年8月15日签订合约的相关条款……”的《情况说明》，被告于“情况说明人”栏签名。 2020年6月19日，原告向被告留存的证件地址邮寄内容为“张瑞芳：鉴于你于2020年6月10号出具的情况说明，对该情况说明载明的内容，现作如下回复：1、我不同意按照伍拾叁万元购买桂林市秀峰区（原 ）房屋；2、我要求按照我们于2019年8月15日签订的《房屋买卖合约》中约定的内容继续履行该《房屋买卖合约》；3、请你于2020年6月24日上午10时到桂林市临桂区与我一同办理房产过户登记手续”的《对情况说明的回复》，寄送过程中邮递员应被告申请转投邮件至，并于6月21日由“圆通妈妈驿站”代收。驿站客服联系被告后，被告以不在本市为由要求退回；6月28日，被告前往驿站询问邮件事宜并要求重新派送，后于6月29日签收邮件。2020年6月24日，被告未现身指定地点,第三人于前一日曾两次电话联系被告告知次日办证事宜。 2020年6月29日，原告与广东玮联律师事务所就案涉纠纷法律服务事宜签订《委托代理合同》，原告于次日支付律师服务费18600元。 2020年6月29日，被告向原告于《房屋买卖合约》留存的证件地址邮寄内容为“卢俊宇先生您好！今（2020年6月29日）收到您的《对情况说明的回复》邮件，现回复如下：1、经全家人协商并同意，您要求按2019年8月15日签订的《房屋买卖合约》中的内容继续履行该《房屋买卖合约》2、请您于2020年7月6日上午10时到桂林市临桂区与我一同办理房产过户登记手续”的《对＜对情况说明的回复＞的回复》，原告拒收。7月1日、7月5日，被告将前述回复内容短信发送原告，原告未回复。7月6日，原告未现身指定地点。 同时查明：原告次女卢怡霖，出生于2015年11月21日。 另，原告此后继续要求第三人为其寻找桂林市学区房，截至庭审结束未果。 再，按照《广西壮族自治区律师服务收费标准》，案涉纠纷律师服务费最高收费不得超过7650元（17万元×4.5%）。 本院认为：原、被告就房屋买卖进行磋商、签订合同，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同有效。当事人均应严格遵守，适当履行。 被告违反合同约定提高房屋出售价格，原告回函拒绝并提出交易要求，被告辩称于原告指定交易日之后方收到原告寄发的邮件，故无法于原告指定的时间完成交易。且不论被告知悉寄件人后的转寄、拒收、要求重新派送等一系列操作，根据第三人陈述及被告自认，被告至迟于原告指定交易日的前一日已知悉原告的交易要求。因此，被告无正当事由未于指定时间到达交易地点，其行为构成拒绝交易。被告称其身处外地无法及时赶回，该辩驳事由因其在知悉交易要求当时未及时主张交易时间的变更而不成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，原告得据此行使合同解除权。 但，距离原告指定交易日后的第五日即2020年6月29日，在原告尚未行使合同解除权之时，被告向原告发出违约补救，同意按照合同约定履行房屋出售义务。然原告始终拒绝回应，并于同日委托律师就案涉纠纷提供法律服务。原告对此抗辩称迟延履行可能致其次女无法于适龄期入读桂林市，因桂林市招生政策无学区房拥有年限限制，不存在妨碍原告次女2022年秋季入学的情形，故原告的该抗辩事由不成立，本院不予采信。 综合以上，被告先行根本违约，原告坚决拒绝买受，则原告要求解除合同成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告赔偿相应损失的诉讼请求合法，应予支持。对于原告的各项损失主张，结合原、被告的履约情况，其中房屋市值差损失因原告拒绝违约补救有违诚实信用原则而不成立；中介服务费损失与律师服务费损失客观存在且属于合同约定损失，但律师服务费损失应以按照广西律师服务收费标准计算的上限计，超出部分属于原告自行扩大的损失而不成立。同时，原告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定要求适用定金罚则符合法律规定，本院亦予以支持。但适用定金罚则的基数为被告实际收取的2万元，第三人称为保障交易安全而代为收取的3万元不应计入且应由第三人返还原告（为避免诉累，合并处理房屋买卖合同关系及居间合同关系）。再，定金罚则与损害赔偿金的同时适用需兼顾实际损失的弥补与惩戒违约的衡平，故本院酌定被告赔偿原告各项损失金额为12000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下： 一、解除原告卢俊宇与被告张瑞芳于2019年8月15日签订的房屋买卖合同； 二、被告张瑞芳双倍返还原告卢俊宇定金4万元； 三、被告张瑞芳赔偿原告卢俊宇中介服务费损失与律师服务费损失共计12000元； 四、第三人桂林中玮置业投资有限公司返还原告卢俊宇代收款3万元； 五、驳回原告卢俊宇的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费9186元（原告卢俊宇已预交），由原告卢俊宇负担4125元，被告张瑞芳负担5061元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9186元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］,上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审  判  长 李 莉 人民 陪 审员 蒋丽萍 人民 陪 审员 张正雄 二〇二〇年十二月八日 （代）书记员 李琳萍