湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂01执异787号 案外人：梅小雁，女，1972年8月10日出生。 申请执行人：刘文华，男，1969年4月6日出生。 被执行人：林涛，女，1963年8月23日出生。 被执行人：湖北华益木本油料发展有限公司，住所地：湖北省麻城市金桥大道**。 法定代表人：李元良，该公司董事长。 被执行人：湖北华益油料科技股份有限公司，住所地：湖北省武汉市东湖开发区光谷SBI创业街东创国际**楼**。 法定代表人：林涛，该公司董事长。 被执行人：麻城恒发房地产开发有限公司，住，住所地：湖北省麻城市金桥大道**/div> 法定代表人：林涛，该公司董事长。 本院在执行申请执行人刘文华与被执行人林涛、湖北华益木本油料发展有限公司（以下简称华益公司）、湖北华益油料科技股份有限公司（以下简称油料公司）、麻城恒发房地产开发有限公司（以下简称恒发公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人梅小雁对本院查封恒发公司名下1-401号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。 案外人梅小雁称，本院（2016）鄂01执660号之十裁定书，对1-401号房屋进行查封。案外人对此提出异议，具体理由如下：2009年7月8日，梅小雁与恒发公司签订《商品房买卖合同》一份，购买恒发公司开发的1-401室商品房一套，并向恒发公司交付了全部购房款。恒发公司于2009年9月8日委托物业公司向案外人梅小雁交付了房屋，其收房后即装修入住至今。因恒发公司整体项目欠缴税收，故该房屋无法办理房产登记手续。 2017年3月13日，南京市秦淮区人民法院因恒发公司买卖合同纠纷一案进行强制执行，作出（2016）苏0104执3504号执行裁定书，裁定拍卖梅小雁的上述房屋，其向该院提出案外人执行异议。经该院审理，裁定梅小雁异议理由成立，并撤销了（2016）苏0104执3504号执行裁定。 2019年11月19日，梅小雁向麻城市人民法院起诉恒发公司，诉请继续履行《商品房买卖合同》，办理权属登记。麻城市人民法院经审理判决恒发公司为梅小雁办理房屋登记手续，但在办理登记手续过程中，梅小雁获知房屋已被贵院依法查封。 故此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，该房屋应依法解除查封。为支持其请求案外人梅小雁向本院提交了《商品房买卖合同》、首付款代缴费用明细表、收款收据；房屋装修管理协议、物业管理服务合同、收房证明、装修合同；房屋图片及电费发票、物业费收据等证据。 本院查明，原告刘文华与被告林涛、华益公司、油料公司、恒发公司民间借贷纠纷一案，本院受理后于2015年8月18日作出（2015）鄂武汉中民商初字00270号民事判决书，判决主要内容如下：一、被告林涛于本判决生效后十日内向原告刘文华偿还借款本金300万元，并承付自每笔借款实际发放之日起至欠款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍分段计算的利息；二、被告华益公司、油料公司、恒发公司对被告林涛上述债务承担连带保证责任。各保证人承担保证责任后，可依据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，有权向被告林涛追偿。如被告林涛未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决书生效后，因义务人林涛、华益公司、油料公司、恒发公司未按期履行法律文书确定的义务，权利人刘文华于2016年1月27日向本院申请强制执行。同年3月3日，本院以（2016）鄂01执660号立案执行。 执行过程中，申请执行人向本院提供了被执行人的相关财产线索，本院予以查核后于2019年8月14日作出（2016）鄂01执660号之九执行裁定书，裁定终结本院作出的（2015）鄂武汉中民商初字第00270号民事判决书的本次执行程序。被执行人林涛、华益公司、油料公司、恒发公司应当继续履行本院作出的（2015）鄂武汉中民商初字第00270号民事判决书所确定的义务。申请执行人如发现被执行人有可供执行财产，可持本裁定再次申请执行。并依法采取了下列措施:一、向被执行人送达了执行通知书和报告财产令,责令被执行人履行生效法律文书确定的义务，但被执行人未予履行。二、本院对被执行人银行存款、房地产登记信息和被执行人的住所地等进行了调查、查询，查封并拍卖了被执行人名下的房产。因案外人提出执行异议，并缴纳了购房尾款，解除了部分房产的查封。经权利人申请本院将相应购房尾款共计938900元发还权利人，另有部分房产作价合计614592元交付权利人抵偿部分执行款。三、已将执行结果告知了申请执行人，其不持异议，现申请执行人以被执行人暂无其他可供执行财产，为由向本院书面申请终结案件的本次执行程序。四、已将被执行人列入失信被执行人名单和限制高消费。2019年10月30日，本院作出（2016）鄂01执660号之十民事裁定书并于次日作出协助执行通知书进行查封，其中包括案涉房屋，查封期限三年（自2019年11月1日至2022年10月31日止）。同年11月20日，本院向案外人进行送达。 另查明，据案外人梅小雁提交的《商品房买卖合同》载明，2009年7月8日，梅小雁（买受人）与恒发公司（出卖人）签订该合同，出卖人以出让方式取得土地使用权。【土地使用权出让合同号】为（2007）159、面积为24591.5平方米的土地使用权，出卖人经批准在上述地块上投资建设金桥花园项目，双方约定：买受人购买的金1-401号房屋。该商品房的用途为住宅，建筑面积共129.85平方米，每平方米1879.09元，总金额244000元。2010年2月2日，恒发公司出具雍景豪园住宅首付款及代缴费用明细表载明，梅小雁已付清全部购房款计244000元。据麻城金牌物业服务有限公司出具收款收据载明，梅小雁缴纳2010年1月1日至2010年12月30日的物业管理费763元；水电费和垃圾费计400元。另据国网湖北省电力有限公司分别于2013年1月11日、2017年4月26日开具的《国网湖北省电力有限公司业务收款凭证》载明“梅小雁缴纳湖北省黄冈市麻城市龙池桥街道办事处园林社区将军南路雍景豪园电费共计603.72元。”2019年11月8日，麻城市龙泉供水有限公司开具的发票载明“梅小雁缴纳2017年11月至2018年5月，金桥大道商铺水费共计403.44元。 本院认为，本案的焦点问题是案外人对案涉房产享有的权利是否能够排除执行。 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人在本院采取查封措施之前，已与恒发公司签订房屋买卖合同。且在查封之前案外人已实际占有该不动产，并已支付全部房款。未办理过户登记也不能归责于案外人自身原因,其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。另，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，案外人基于案涉房屋享有的权利及于该房屋项下占用的土地使用权。故，案外人对案涉房屋项下占用的土地享有的权利能够排除执行。 其次，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止对1-401号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  谌玲 审判员  周浩 审判员  吴利 二〇二〇年十二月十一日 书记员  王珊