湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1126民初2609号原告：冯运喜，曾用名罗运喜，男，1947年5月5日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。委托诉讼代理人：欧阳书云，湖南宁远大鹏法律服务所法律工作者。(特别授权)被告：冯振升，男，1978年4月13日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。被告：冯胜军，男，1982年4月27日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。被告：欧东，男，1987年9月17日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。委托诉讼代理人：黄家红，湖南宁远舜峰法律服务所法律工作者。(特别授权)第三人：欧光庭，男，1965年9月3日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。原告冯运喜与被告冯振升、冯胜军、欧东、第三人欧光庭确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯运喜及其委托诉讼代理人欧阳书云、被告冯振升、冯胜军、被告欧东的委托诉讼代理人黄家红、第三人欧光庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯运喜向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认被告冯振升、冯胜军与被告欧东于2012年3月16日签订的《协议书》属无效协议；2、案件受理费概由三被告承担。事实与理由：原告冯运喜和被告冯振升、冯胜军属父子关系。2012年，原告冯运喜和被告冯振升、冯胜军与邻居因地基发生纠纷，该村民纠集了社会上的人前来助阵。事后，被告冯振升在他人的提醒下，叫来了文庙街道欧家村村民欧光庭，当时欧光庭提出条件说，被告冯振升要他去解决这个问题，欧光庭必须在被告冯振升的争执地包括房屋在内占1/3。被告冯振升违心答应了欧光庭的要求，于2012年3月16日被告冯振升、冯胜军与欧光庭签订了一份《协议书》。被告冯振升、冯胜军在《协议书》上签了自己的名字，而欧光庭以其儿子欧东的名义在乙方签字栏上代欧东签了名。三被告签写《协议书》时，原告冯运喜确实不知情，三被告也未经原告冯运喜同意，更没有经过集体经济组织的许可。时至2020年5月30日，原告冯运喜才知道三被告侵犯了原告的合法权益，原告冯运喜所有和使用的房屋及宅基地被被告欧东之母冯格成办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及集体预审建筑红线规划图。据此，原告冯运喜为维护法律的尊严和自己的合法权益，现根据我国有关法律的规定，特具状起诉并请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告冯振升辩称，被答辩人诉状上写的一切属实，答辩人及被告冯胜军与被告欧东、第三人欧光庭于2012年3月16日签的协议，被答辩人冯运喜不知道。被告冯胜军辩称，被答辩人诉状上写的都是事实，因当时答辩人和答辩人哥哥冯振升与邻居发生争执，我们在别人的提醒下找了欧光庭作来助阵扶弱，欧光庭提出要求，要我们与欧东签订一个协议，当时欧东没有在场，是欧光庭代欧东签字的，签订协议时被答辩人冯运喜不知道。被告欧东辩称，1、本案遗漏了诉讼当事人，遗漏了办证人欧东的母亲;2、本协议是有效的，应当予以支持，事情已经过去了七、八年了，被答辩人是应当知道的；3、该房屋土地已经办理了各项证件及规划许可证，是合法的；土地所有以登记为准，在证件没有撤销之前是不能确定协议无效的；4、如果该协议是无效的，根据协议的内容，被告冯振升、冯胜军应当返还答辩人购地款918,000元和退还200,000元违约金；5.该土地已经卖给了欧光志。第三人欧光庭辩称，被告冯振升、冯胜军说他们与邻居打架的事，答辩人不知道，也没有去，是他们自己找到答辩人说卖地的事。这地早7年前就卖给欧光志了，欧光志也找了他们两兄弟。原告冯运喜为支持其诉讼请求，依法向本院提交了如下证据：1、协议书；2、湖南省林木采伐许可证；3、桐山乡申请建房审批表；4、收据；5、星火村村民委员会证明；6、星火村村民委员会及宁远县公安局证明被告冯振升、冯胜军未提交证据。被告欧东为支持其辩解理由，依法向本院提交了如下证据：1、房屋买卖协议复印件；2、村（居）民商住用地批准书；3、建设用地规划许可证。第三人欧光庭未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告冯运喜提供的1号、3号、4号、6号证据，被告冯振升、冯胜军、欧东、第三人欧光庭无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：对原告冯运喜提交的2号、5号证据，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信；对被告欧东提交的1号证据，因该证据为复印件，真实性存疑，本院不予采信；对被告欧东提交的2号、3号证据，该组证据是宁远县国土资源局、宁远县住房和城乡规划建设局发给被告欧东母亲冯格成的办证手续，本院对其真实性予以采信，但不能达到被告的证明目的。根据采信的证据以及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：原告冯运喜与被告冯振升、冯胜军属父子关系。原告冯运喜于1994年向桐山乡人民政府申请建房。1994年4月18日，桐山乡审批了162个平方的土地给原告冯运喜，该土地现位于星火村金盆形（靠湘妃大道旁）。后原告冯运喜在审批的土地上修建了房屋。2012年3月16日，被告冯振升、冯胜军与第三人欧光庭签订《协议书》，《协议书》约定：被告冯振升、冯胜军与被告欧东于2012年3月14日签订的《协议书》无效；冯振升、冯胜军的房屋产权和余坪属冯振升、冯胜军、欧东三人共同所有；……该《协议书》所涉标的物包括原告冯运喜于1994年申请的建房用地。第三人欧光庭以其儿子欧东的名义在乙方签字栏上代欧东签了名。事后，被告欧东对此予以追认。2020年5月30日，原告冯运喜发现自己所申请使用的土地被被告欧东的母亲冯格成办理了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。原告冯运喜为了维护自己的合法权益，遂于2020年10月10日向本院提起民事诉讼。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第九条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，”本案中涉案土地系宁远县桐山街道星火村的宅基地，属于宁远县桐山街道星火村全体村民所有。被告冯振升、冯胜军与被告欧东签订的《协议书》虽属自愿，但根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。我国《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告冯振升、冯胜军与被告欧东所签订的《协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同，被告欧东不是宁远县桐山街道星火村村民，不具备该区域内购房权利。被告冯振升、冯胜军将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的被告欧东，双方签订的《协议书》违反了我国《土地管理法》的强制性规定，且被告冯振升、冯胜军与被告欧东签订的《协议书》也未征得原告冯运喜本人同意，因此，该《协议书》应认定为无效。本院对原告冯运喜的诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条之规定，判决如下：确认被告冯振升、冯胜军与被告欧东于2012年3月16日签订的《协议书》无效案件受理费80元，减半收取计40元，由被告冯振升、冯胜军、欧东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  朱劲二〇二〇年十二月十四日法官 助理  唐翔代理书记员  刘琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。