四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初14740号 原告：成都京川宾馆，住所地：成都市青羊区一环路西一段**。 法定代表人：方建明。职务：总经理。 委托诉讼代理人：梁尤玲，四川蜀丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗平，四川蜀丰律师事务所律师。 被告：成都金江老渔翁餐饮有限公司，住，住所地：成都市青羊区一环路西一段**附**/div> 法定代表人：陆建惠。职务：不详。 被告：贾文兴,男，1967年12月18日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：陆建惠，女，1964年1月11日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 三被告共同委托诉讼代理人：陈泉华，四川诺瑞特律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：付于江，四川诺瑞特律师事务所律师。 原告成都京川宾馆（以下简称为京川宾馆）诉被告成都金江老渔翁餐饮有限公司（以下简称为老渔翁公司）、贾文兴、陆建惠排除妨害纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京川宾馆，被告老渔翁公司、贾文兴、陆建惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 京川宾馆向本院提出如下诉讼请求，请求法院判令：1.老渔翁公司、贾文兴、陆建惠排除妨碍，将其侵占的京川宾馆所有的位于成都市××路××段××号××号房屋腾退返还给京川宾馆；2.老渔翁公司、贾文兴、陆建惠赔偿因其侵占房屋期间造成京川宾馆的租金损失（暂从2020年8月1日计算至2020年8月31日为78200元）；3.本案的诉讼费、公告费、执行费及其他实现债权的相关费用由老渔翁公司、贾文兴、陆建惠承担。审理中，京川宾馆明确赔偿损失计算标准为按月租金78200元计算至老渔翁公司、贾文兴、陆建惠返还房屋为止，同时明确贾文兴、陆建惠承担责任的依据系二人阻止京川宾馆员工收回案涉房屋，侵犯了其权利。 事实与理由：2017年4月26日，京川宾馆与老渔翁公司签订了《房屋租赁协议》，约定京川宾馆将其所有的位于成都市××路××段××号××号××宾馆××街××楼出租给老渔翁公司使用，租赁面积920平方米，租金900000元／年，租赁期限3年，自2017年5月1日至2020年4月30日止。租赁期满后，老渔翁公司在同等条件下享有优先承租权。《房屋租赁协议》到期后，双方又于2020年5月12日签订了一份《房屋租赁协议》，约定将租赁期限延至2020年6月30日。2020年6月，京川宾馆按照上级单位的规定和要求，就上述房屋面向社会公开招租。京川宾馆于2020年6月5日将招租事宜告知老渔翁公司，老渔翁公司参与了公开投标。2020年6月29日，京川宾馆举行公开竞价，老渔翁公司与其他竞标人共同参与了三轮竞标，最后由其他竞标人以最高价竞得。根据双方合同约定及相关法律规定，老渔翁公司应于2020年7月1日腾退并向京川宾馆返还房屋，但其至今仍拒不腾退。在京川宾馆多次要求老渔翁公司腾退房屋期间，贾文兴、陆建惠组织老渔翁公司员工进行阻扰，继续非法侵占上述房屋，故诉至法院。 老渔翁公司、贾文兴、陆建惠辩称，1.本案所涉的房屋租赁合同并未履行完毕，本案实为房屋租赁合同纠纷，老渔翁公司享有优先承租权，京川宾馆未按照合同约定通知老渔翁公司，京川宾馆的诉求无事实及法律依据。2.京川宾馆在对外公开招租过程中存在严重的程序违法，其公开招租的结果理应认定为无效。老渔翁公司参与京川宾馆的招标行为应视为老渔翁公司并未放弃优先承租权，且老渔翁公司在招标过程中同意以最高中标价的条件签订房屋租赁合同。3.京川宾馆在招租结束后未征询老渔翁公司是否同意以招标最高价的条件行使优先承租权，剥夺了老渔翁公司的优先承租权，老渔翁公司继续占有、使用房屋是合法的。4.贾文兴、陆建惠并非本案适格被告。 经审理查明，成都市一环路西一段144号所有权人为京川宾馆。2017年4月26日，京川宾馆（出租方，甲方）与老渔翁公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁协议》（以下简称“协议一”），主要约定：1.甲方将位于成都市××路××段××号××号××宾馆××街××楼××方使用，房屋面积920平方米，房屋租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日止，房屋租金每年900000元。2.合同期满前一月内，乙方如需续租，则应向甲方提出申请，待甲方同意续签合同后，租金按甲方规定执行，若未提出申请，视为放弃租赁，甲方有权另行出租。3.协议期满后二日内，乙方须无条件地将上述房屋退还给甲方。4.协议期限届满，若乙方愿继续承租上述房屋，乙方应在租赁期满前三个月内书面通知甲方，如未书面通知，视乙方放弃该权利。在同等条件下，乙方享有优先承租权。若乙方未提前书面告知甲方，则甲方有权将上述房屋出租他人，且乙方不得享有优先承租权。2020年5月12日，双方再签订《房屋租赁协议》（以下简称“协议二”），将租赁期限续签至2020年6月30日，其他内容与协议一相同。 2020年6月17日，京川宾馆根据中国农业银行四川省分行《关于成都京川宾馆2020年房屋租赁有关事项的批复》，对包括案涉房屋在内的18个房屋标的实行向社会公开招标择优出租，《房屋公开招租公告》载明：竞租人应当以书面报价文件的方式向招租人报价，由竞租人将报价单等报价文件密封于信封内，在报价截止时间前提交招租人；竞标报名时间为2020年6月18日至6月22日；招租方式有以下三种：1.在保底价基础上，以租金竞价出价最高者中标。2.一个单位（个人）需要整体租赁者优先，一个单位（个人）多套同租者优先。3.同一标的物有多个竞标者，采取三轮投票方式进行。公开竞价时间为2020年6月29日，老渔翁公司委托贾文兴、向嘉静作为代理人参加投标。经过三轮开标，老渔翁公司投标价为84元/平方米/月，最高投标价为85元/平方米/月，由案外人段宝成中标。老渔翁公司在第三轮开标书中备注“如我们不是最高价，我们愿意也出到最高价，从而享受原租房单位同等条件优先的条件”。 2020年7月1日，京川宾馆向老渔翁公司发出通知，载明“…本次开标以租金竞价出价最高者中标。贵公司开出的标的价低于竞标者的标的价格，故没有中标。请贵公司收到通知后在15日内将房屋物品搬出腾空退还给宾馆”。2020年7月2日，贾文兴在该通知上签字，并备注“我们要求一个月内（本月31日止）腾空”。 2020年7月13日，京川宾馆再次向老渔翁公司发出通知，载明“…3、目前宾馆已与中标单位签订了房屋租赁协议。4、如到期贵公司未将房屋腾空，我馆将于17日采取相应措施。由此造成的一切损失由贵公司自行承担。” 2020年7月17日，老渔翁公司向京川宾馆出具承诺书，载明：“从2020年7月31日前，我公司承诺至本月31号（含31号）撤离……”老渔翁公司在承诺书上加盖公章，陆建惠签字。2020年7月30日，京川宾馆对前述承诺书予以回应“…如贵公司到期未履行承诺，宾馆将于2020年8月1日凌晨1时采取停水停电措施。由此造成的一切损失将由贵公司承担”。后双方因腾退房屋在案涉房屋处发生纠纷并报警，警察到场处理，贾文兴、陆建惠在纠纷现场。 上述事实有当事人身份信息、房屋查询信息摘要、房屋租赁协议、《关于成都市京川宾馆2020年房屋租赁有关事项的批复》、《房屋公开招租公告》、报纸上刊登的招租启事、《京川宾馆房屋招标公开招租》、法人代表授权委托书、投标文件检查表、标的4投标签到表、标的4开标（一、二、三轮）、承诺书及当事人的陈述在卷佐证。 审理中，老渔翁公司提交了手机录音，欲证明《承诺书》系老渔翁公司在受京川宾馆将采取停水停电的胁迫下所签订。京川宾馆对录音的聊天对象无异议，但对证明内容有异议，认为录音反而能证明京川宾馆未采取停水停电的措施。本院认为两份录音仅能证明老渔翁公司的工作人员在京川宾馆工作人员的要求下书写，但不能证明书写的具体内容，且两份录音中对停水停电有不同陈述，故本院对该证据不予采信。 京川宾馆陈述案涉房屋已于2020年7月与中标方签订租赁合同。老渔翁公司陈述现案涉房屋其仍在使用。 本院认为，本案争议焦点为老渔翁公司关于享有优先承租权的抗辩理由是否成立。京川宾馆认为双方房屋租赁期限已经届满，老渔翁公司参加招投标，已保障了老渔翁公司的优先承租的权利，但老渔翁公司未中标，且其承诺于2020年7月31日前搬离案涉房屋，故老渔翁公司已无优先承租的权利，京川宾馆系房屋所有权人，有权要求老渔翁公司腾退案涉房屋。老渔翁公司认为招标程序不合法；虽然老渔翁公司并非最高价中标者，但在投标中承诺愿意以最高中标价续租，但在投标结束后，京川宾馆未征询老渔翁公司意见。本院认为双方在房屋租赁协议中约定“同等条件下，乙方享有优先承租权”，老渔翁公司参加招投标表明其愿意继续承租案涉房屋，保障老渔翁公司的优先承租权是京川宾馆应尽的合同义务。就承租人而言，优先承租权意味着承租机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物的承租权的保障。就本案而言，案涉房屋的招投标是面向不特定的社会主体，招标方式亦未采用现场竞价的方式，虽然老渔翁公司参加了招投标，但其在承租的机会上并不优先于他人。在老渔翁公司承诺愿意以最高中标价格承租案涉房屋的情况下，京川宾馆将案涉房屋出租给最高价中标者，违反了双方在合同中的约定，构成违约。老渔翁公司承诺搬离是在其优先承租权未得到保障情况下作出，是对京川宾馆违约行为的回应，不能据此认定老渔翁公司放弃优先承租的权利。综上，本院认为老渔翁公司抗辩理由成立，其占有使用案涉房屋具有法律依据，京川宾馆要求老渔翁公司腾退案涉房屋的诉讼请求，违反合同约定，本院不予支持；在京川宾馆第一项诉讼请求未获支持的情况下，其要求老渔翁公司赔偿侵占案涉房屋期间的租金损失的诉讼请求也应一并驳回。贾文兴、陆建惠并非案涉房屋的承租人，也未实际占有使用案涉房屋，京川宾馆要求二人承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下： 驳回原告成都京川宾馆的全部诉讼请求。 案件受理费1756元，减半收取为878元，由原告成都京川宾馆承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 张亚斐 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 熊燕燕 书 记 员 李南林