江西省新余市渝水区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0502民初6926号 原告：黄翔，男，1988年12月24日生，汉族，新余市袁河分局公安局民警，住江西省南昌市东湖区。 原告：薛婧偲，女，1991年1月28日生，汉族，新余市袁河分局公安局辅警，住新余市渝水区。 委托诉讼代理人：陈永红，江西至开律师事务所律师。 被告：新余市博大房地产开发有限公司。住所地：江西省新余市仙来东大道****。统一社会信用代码：91360500759956630A。 法定代表人：李秋芽，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蒋学民，江西配德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾颖超，江西配德律师事务所律师。 原告黄翔、薛婧偲与被告新余市博大房地产开发有限公司（以下简称博大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄翔、薛婧偲及委托诉讼代理人陈永红，被告博大公司委托诉讼代理人曾颖超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄翔、薛婧偲向本院提出诉讼请求：1.判令博大公司支付从2017年1月1日起至2020年8月31日止的逾期交房违约金74934.86元；2.判令博大公司以购房款559633元为基数，按每日万分之一计算向黄翔、薛婧偲支付从2020年9月1日起至取得建设工程竣工验收备案证明文件之日止的违约金；3.判令博大公司支付从2017年12月28日起至2020年8月31日的逾期办理房产证违约金82098.61元；4.判令博大公司以购房款本金559633元为基数按每日万分之一点五计算向黄翔、薛婧偲支付从2018年9月1日起至办理完成产权证之日止的违约金；5.本案诉讼费和保全费由博大公司承担。事实和理由：2016年4月1日，黄翔、薛婧偲与博大公司签订《商品房买卖合同》，约定博大公司将位于抱石公园以北的园中苑房屋出售给黄翔、薛婧偲，合同约定房屋总价款为559633元，约定交房时间和交房条件为2016年12月31日前，取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及住宅使用说明书、住宅质量保证书等文件并交付房屋；合同同时约定，从交付房屋之日起360日内办理完成房屋所有权证书。博大公司出售的房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，致使黄翔、薛婧偲至今无法取得房屋所有权证书。博得公司的行为构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。 博大公司辩称：一、案涉商品房买卖合同真实、合法、有效，虽然合同约定了房屋的交房条件以及交房时间，但黄翔、薛婧偲在知晓交付条件的情况下，已经办理了交房手续，领取了钥匙，并已装修入住，实际占有了涉案房屋，视为双方变更了合同约定的交房条件，该交付合法有效；因此，博大公司不存在逾期交房的情形，不应承担逾期交房的违约责任。且黄翔、薛婧偲在约定交房之日起三年内从未向博大公司主张过任何权利，其要求博大公司承担逾期交房的诉讼时效已经经过；二、双方在合同中对逾期办证的违约责任作了特殊约定，即协商解决，现博大公司已经取得了建设工程竣工验收备案证明文件和办理了房屋产权总证，能够配合黄翔、薛婧偲办理房产证，不存在逾期办证的违约行为；三、涉案房屋已经全部验收合格，取得了建设工程竣工验收备案证明文件和不动产权证书，完全符合交房条件，故黄翔、薛婧偲的诉请没有事实和法律依据。综上，黄翔、薛婧偲的各项诉请均没有事实和法律依据，请求驳回。 黄翔、薛婧偲向本院提交了以下三组证据材料： 第一组证据：《商品房买卖合同》一份。证明：1.黄翔、薛婧偲与博大公司于2016年4月1日签订《商品房买卖合同》，约定博大公司将其开发建设的位于抱石公园以北的园中苑小区房屋出售给黄翔、薛婧偲；2.房屋价款为559633元；3.付款方式为首付加公积金贷款的方式。首付款为169633元；公积金贷款金额人民币390000元；4.合同第九条约定交房条件为：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案文件；（2）该房屋已取得房屋测绘报告；（3）提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；5.合同第十一条约定交房期限为2016年12月31日前；6.合同第十二条约定，博大公司未在约定的交房期限交房的，应按日计算向黄翔、薛婧偲支付全部房价款万分之一的违约金；7.办证期限为自商品房交付之日起360日内。 第二组证据：1.江西省地方税务局通用预收款收据1张；2.个人贷款支付凭证2张；3.新余市住房公积金贷款申请审批表；4.住房公积金借款合同。证明：黄翔、薛婧偲依约定支付了全部房屋价款。 第三组证据：园中苑业主信访问题会议纪要。证明：小区业主代表与博大公司进行了交涉，向博大公司主张了违约金，诉讼时效从2017年11月2号重新计算，黄翔、薛婧偲主张逾期违约金没有过诉讼时效。 博大公司向本院提交了以下两组证据材料： 第一组证据：园中苑业主领物登记表、入伙手续书、装修垃圾费收据。证明：博大公司已于2018年6月6日向黄翔、薛婧偲交付了其所购房屋，黄翔、薛婧偲已经验房并接受了房屋，且装修入住，视为双方对案涉房屋达成交付条件和时间变更的一致意见。 第二组证据：新余市房屋面积测绘成果报告书（2018年2月2日取得）、新余市房地产建设项目竣工验收合格证（2020年6月29日八个部门联合验收取得）、单位工程竣工验收报告（2020年2月14日取得）、新余市建设工程竣工验收备案表（2020年7月21日取得）、住宅使用说明书及质量保证书（形成于2020年7月21日之前，具体时间不清楚）、赣（2020）新余市不动产权第××号不动产权证书（2020年8月12日取得）各一份。证明：案涉房屋已经取得了建设工程竣工验收备案证明文件，且取得了不动产权证书，完全符合交房条件。 以上证据均经庭审质证。对黄翔、薛婧偲提供的第一组证据，博大公司质证称对该组证据真实性没有异议，对证明目的有异议，合同虽然约定了交房条件和交房时间，但博大公司已经向黄翔、薛婧偲交付了房屋，黄翔、薛婧偲接受了房屋并在入伙手续书等交房手续材料上签字认可，且装修入住，视为双方对合同约定交房条件的变更，博大公司无需承担违约责任。对黄翔、薛婧偲提供的第二组证据，博大公司质证称没有异议，但是与本案诉请无关。对黄翔、薛婧偲提供的第三组证据，博大公司质证称对其真实性没有异议，对证明目的有异议，会议纪要中列明的业主代表并没有黄翔、薛婧偲二人，是否授权他人不清楚，且该组证据只是业主代表向房管部门反映情况，房管部门组织业主代表和开发商召开的一次协调会议，会议强调对于此次协调问题双方签字后不再重复协调，但业主代表和开发商均未在会议纪要上签字盖章认可，不具有法律约束力，该组证据不能作为本案证据。对博大公司提供的第一组证据，黄翔、薛婧偲质证称真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，博大公司交付的房屋没有取得建设工程竣工备案文件，不是合法有效的交付。对博大公司提供的第二组证据，黄翔、薛婧偲质证称对两份备案表、竣工验收报告关联性不予认可，房产证上注明是8栋，而这里是14#楼和15#楼，不能证明与本案有关联，且该两份竣工验收报告没有得到有关部门认可，不能证明具有合法性。对产权证真实性没有疑问，对关联性存在疑问，本案争议焦点在于取得建设工程竣工备案表的时间以及办理分户登记的时间，与该产权证初始登记没有关联。新余市房地产建设项目验收合格证是复印件，不能够证明真实性。对新余市房屋面积测绘成果报告书真实性没有异议，关联系有异议，该报告仅仅是交付房屋的条件之一，与本案无关。建设工程证书真实性不清楚，与本案无关。本院认为，黄翔、薛婧偲提供的三组证据真实、合法，且与本案有关联，予以采信。博大公司提供的两组证据材料真实、合法，但是仅能证明博大公司于2018年6月6日向黄翔、薛婧偲交付案涉房屋及于2020年6月29日取得新余市房地产建设项目竣工验收合格证等基本事实，不能证明其交付房屋时已符合合同约定的交房条件。 经审理查明，2016年4月1日，黄翔、薛婧偲与博大公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定博大公司将其开发建设的抱石公园以北的园中苑小区房屋出售给黄翔、薛婧偲，房屋价款为559633元，付款方式为首付加公积金贷款的方式，首付款为169633元，公积金贷款390000元；博大公司应当在2016年12月31日前交付房屋；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决。黄翔、薛婧偲于2016年4月1日向博大公司支付首付款169633元，后通过办理公积金贷款向博大公司支付剩余390000元。博大公司于2018年6月6日将案涉房屋交付给黄翔、薛婧偲，黄翔、薛婧偲签订入伙手续书，并对房屋进行装修入住。 另查明，2017年11月1日，新余市房管局组织园中苑业主代表与开发商负责人召开了协调会。2017年11月2日，新余市房管局出具园中苑业主新房问题协调会会议纪要，载明经过双方协商关于明确交房时间、违规、延期交房违约金赔付等问题，双方达成一致意见，如延期交房违约金，不论已交房还是未交房业主统一按合同约定标准计算到满足合同约定的交房条件为止等。2018年2月2日，案涉房屋取得房屋测绘报告；2020年6月29日，案涉房屋经相关部门验收取得新余市房地产建设项目竣工验收合格证；2020年7月21日，取得新余市建设工程竣工验收备案表。2020年8月12日，案涉房屋（城南白竹路198号园中苑）取得赣（2020）新余市不动产权第××号不动产产权证书。 本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、黄翔、薛婧偲要求博大公司支付延期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效？二、博大公司是否存在逾期交房、逾期办证的违约行为，应否向黄翔、薛婧偲支付逾期交房及逾期办证违约金？ 关于黄翔、薛婧偲要求博大公司支付延期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题。因合同约定博大公司应当在2016年12月31日前交付房屋，故诉讼时效应当自2017年1月1日起计算。2017年11月1日，新余市房管局组织园中苑业主代表与开发商负责人召开了协调会，就明确交房时间、延期交房违约金赔付等问题进行了协调。根据法律规定，权利人向义务人提出履行请求导致诉讼时效中断，诉讼时效期间应自程序终结时起重新计算，本案园中苑业主代表向博大公司提出的涉及延期交房违约金赔付的请求，对园中苑全体业主发生法律效力，故本案诉讼时效应当从2017年11月2日起重新计算，至黄翔、薛婧偲起诉时即2020年9月1日，没有超过诉讼时效。 关于博大公司是否存在逾期交房的违约行为，应否向黄翔、薛婧偲支付逾期交房违约金的问题。黄翔、薛婧偲与博大公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黄翔、薛婧偲主张直至其收房时博大公司仍未取得建设项目竣工验收合格证，不符合交房条件，构成违约，应承担相应违约责任。博大公司辩称黄翔、薛婧偲在知道房屋实际状况及交付条件的情况下仍签订了入伙手续书，应视为双方就合同约定的交房条件做出了变更及博大公司不构成违约的抗辩意见。本院认为，根据合同约定，博大公司应当在2016年12月31日前交付房屋，且商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。虽然黄翔、薛婧偲已签订入伙手续书并实际装修入住，但博大公司未提交证据证明黄翔、薛婧偲是在明知或应当知道案涉房屋尚未取得竣工验收备案登记的情况下同意接受房屋，博大公司未依约交付符合交房条件的房屋，构成违约，应向黄翔、薛婧偲支付逾期交房违约金，故对博大公司提出的抗辩意见，不予采信。案涉房屋已于2018年2月2日取得房屋测绘报告，2020年7月21日取得房屋工程竣工验收备案文件，则博大公司的逾期交房天数为1297天（自2017年1月1日至2020年7月21日）。关于逾期交房违约金的计算标准问题，虽然黄翔、薛婧偲未提供证据证明其损失，但合同约定每日按全部房价款的0.1‰的标准支付违约金在法律规定的范围内，并未超出银行同期贷款利率，予以支持，故按全部房价款的0.1‰计算自2017年1月1日至2020年7月21日的逾期交房的违约金为72584元（559633元×0.1‰×1297天）。 关于博大公司是否存在逾期办证的违约行为，应否向黄翔、薛婧偲支付逾期办证违约金的问题。根据合同约定，出卖人应从交付房屋之日起360日内协助买受人办理完成房屋所有权证书，否则出卖人构成违约。虽然合同约定博大公司应当在2016年12月31日前交付房屋，但同时约定且商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告，根据已查明的事实，案涉房屋于2018年2月2日取得房屋测绘报告，于2020年7月21日取得房屋工程竣工验收备案，即案涉房屋实际于2020年7月21日达到交付条件，故博大公司应于2020年7月21日起360日内协助黄翔、薛婧偲办理房屋所有权转移登记，且合同约定支付逾期办证违约金的主要目的在于督促出卖人及时协助买受人办理房屋所有权转移登记，现合同约定的办证期限尚未届满，故对黄翔、薛婧偲主张逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。 对于黄翔、薛婧偲提出保全费主张，因其并未提供证据证明实际发生，对该主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告新余市博大房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄翔、薛婧偲支付逾期交房违约金72584元； 二、驳回原告黄翔、原告薛婧偲其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3440元，减半收取1720元，由被告新余市博大房地产开发有限公司负担795元，原告黄翔、薛婧偲负担925元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。 审判员  朱伟 二〇二〇年十二月一日 法官助理邓花平 书记员徐冰璐