济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0104民初6360号原告：山东智信业管理有限公司，住所地济南历下区省府前街红尚坊**楼**。法定代表人：杜吉华，总经理。委托诉讼代理人：吕合强，山东智富律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐九霖，山东智富律师事务所律师。被告：陈承振，男，1981年11月11日出生，汉族，住济南市。原告山东智信物业管理有限公司（以下简称智信物业公司）与被告陈承振物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告智信物业公司委托诉讼代理人吕合强、齐九霖到庭参加了诉讼。被告陈承振经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智信物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业费5849元，支付自拖欠之日起的滞纳金1823.47元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是大尧风华盛景花园小区的物业服务公司，被告陈承振是该小区*号楼*单元*室业主，房屋建筑面积112.77平方米，被告享受了原告提供的物业服务，但并没有按时支付物业费用。自2018年11月4日至2020年12月31日，累计欠费5849元，滞纳金1823.47元。其不缴纳物业费的行为损害了小区其他业主的利益，更损害了物业公司的合法权益。为此起诉，请贵院查清事实，依法判如所请。陈承振未作答辩。智信物业公司围绕诉讼请求提交如下证据：济物招标（2014）053号中标通知书、原告与山东大尧置业签订的风华盛景花园（G085）前期物业服务合同，济前物备（2014）088号济南市前期物业管理备案证明，2017年11月3日原告与被告签订的前期物业服务合同、房屋验收单，工作日志、来访车辆登记表、催费通知单。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年10月31日，智信物业公司根据《中华人民共和国招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等规定，通过招标、投标方式等程序，被确定为山东大尧置业有限公司（以下简称大尧公司）开发的风华盛景花园（G085）前期物业管理服务中标单位，并由大尧公司、山东安康建设项目管理有限公司联合向智信物业公司核发了济物招[2014]053号《中标通知书》，该中标通知书载明：项目名称：风华盛景花园（G085）前期物业服务；项目规模：总建筑面积78970平方米；中标单价为：高层住宅为2元/平方米/每月；商业用房为5元/平方米/每月。大尧公司与智信物业公司签订《风华盛景花园（G085）前期物业服务合同》，约定：大尧公司选聘智信物业公司对风华盛景花园（G085）（物业管理区域名称）提供前期物业服务事宜，订立本合同。合同中双方还对其它事项进行了约定。合同生效后，智信物业公司对风华盛景花园（G085）范围内的物业提供了服务。2014年11月18日，智信物业公司取得了由济南市住房保障和房产管理局核发的济前物备第2014088号《济南市前期物业管理备案证明》，载明：山东大尧置业有限公司将坐落于槐荫区兴福寺道，建筑面积78970平方米的风华盛景花园（G085）委托山东智信物业管理有限公司进行前期物业服务，经查符合相关规定，现予以备案。物此证明。2017年11月3日，智信物业公司（甲方）与陈承振（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同第四条约定：物业服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用）乙方按下列标准向甲方交纳：（一）产权人自房屋交付之日起按半年度交纳其物业服务费，以后每半年度交纳一次，并于每半年度的首月15日前交清下期物业服务费；（二）产权人自房屋交付之日起，住宅按建筑面积每月每平方米2.00元交纳。其中第一年按建筑面积，按照物业公司优惠价1.70元每月每平方米收取，自第二年度起恢复原价，按照建筑面积每月每平方米2.00元交纳。（四）因乙方原因空置房屋半年以上的（须提前到物业服务中心备案），经物业服务中心确认后，按相应年度物业服务费收费标准的70%收取，一旦业主进住，自进住之日起按相应年度的物业服务费收费标准收取；（五）乙方出租物业时物业服务费由乙方交纳。第六条，违约责任约定：（四）乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业服务有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的3‰按日交纳滞纳金，直至向人民法院起诉。合同还对其他事项进行了约定。智信物业公司在甲方签章处盖章，陈承振处签名、捺印。陈承振按合同约定交纳物业费至2018年11月3日。陈承振自2018年11月4日开始拖欠物业费，截止2020年12月31日，累计拖欠25个月零27天的物业费，共计5841.49元。另查明，智信物业公司提交物业服务日志、车辆人员出入登记表等，证明尽到了物业服务义务。并提交张贴“催费通知单”拍照影印件，证明于2020年5月通过向陈承振房门张贴“催费通知单”的方式向陈承振催交物业服务费。本院认为，中华人民共和国国务院公布的《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”结合本案，2014年11月5日，大尧公司通过招投标方式选聘了智信物业公司为风华盛景花园（G085）物业服务企业，并向智信物业公司发放了《中标通知书》；并且智信物业公司取得了由济南市住房保障和房产管理局核发的济前物备第2014088号《济南市前期物业管理备案证明》，因此，智信物业公司在风华盛景花园（G085）小区进行物业服务，符合上述法律规定，物业服务合同合法有效。大尧公司与智信物业公司签订《风华盛景花园（G085）前期物业服务合同》、智信物业公司与陈承振签订《前期物业服务合同》是双方真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。《物业管理条例》第七条第（五）项规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。陈承振作为小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用；物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在一般瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，陈承振未交纳自2018年11月4日起至2020年12月31日止的物业费5841.49元，其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也不公平。因此，陈承振应依法向智信物业公司支付物业费。智信物业公司要求陈承振交纳物业服务费5841.49元，合法有据，本院予以支持；超出部分、本院不予支持。关于智信物业公司要求陈承振支付滞纳金1823.47元的诉讼请求，本院认为，虽然智信物业公司提交了物业服务的相关证据，但提交的证据不能证明其完全履行了物业管理合同所约定的义务，本院从审查的其他业主提交的物业服务瑕疵证据内容看,可以证明智信物业公司的物业服务确实存在服务不周到、不及时的瑕疵问题，对于业主逾期缴纳物业服务费负有一定责任，其工作尚存提高、改进之处；故原告智信物业公司要求陈承振支付滞纳金的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈承振于本判决生效之日起十日内支付原告山东智信物业管理有限公司物业服务费5841.49元；二、驳回原告山东智信物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由山东智信物业管理有限公司负担6元；由被告陈承振负担19元。本判决为终审判决。审判员 王 军二〇二〇年十二月三日书记员 龚赛赛