四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终3391号 上诉人（原审被告）：杨国胜，男，生于1963年6月11日，汉族，住四川省绵阳市游仙区，现住四川省江油市。 被上诉人（原审原告）：绵阳市盛康物业服务有限公司，住所地四川省绵阳市经开区三江西路北段富临桃花岛假日公寓******。 法定代表人：张玉明，执行懂事。 委托诉讼代理人：马军，四川真道律师事务所律师。 上诉人杨国胜因与被上诉人绵阳市盛康物业服务有限公司（以下简称盛康公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民法院（2020）川0704民初2885号民事判决。向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：被告杨国胜购买了位于绵阳市游仙区××镇××小区××幢××单元××楼××号房屋，面积为139.45平方米。案涉小区成立了业主委员会，且在2017年4月至2017年6月16日月进行了换届选举。2017年9月30日，航空家园业主委员会与原告盛康公司签订了《中国航空发动机集团涡轮研究院航空家园物业服务合同》，约定选聘原告对“航空家园”小区提供物业管理服务。合同期限三年：自2017年10月1日至2020年9月30日。约定高层住宅：参考前物业天凌公司价格1.28元／平方米•月收取，经双方协商约定，2017年10月1日-2018年9月30日按1.00元／平方米•月的优惠单价收取。购买车位的，2017年10月1日至2018年9月30日按70%的优惠价即28元／个•月向乙方缴纳物业管理费用，生活垃圾清运费属于代收费，按每户每月6.00元收取。物业服务费用按半年度交纳，业主或物业使用人应在每半年第一月的5日前履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日5‰的标准向乙方支付违约金。2018年9月28日，盛康公司（乙方）与航空家园业主委员会（甲方）签订《中国航空发动机集团涡轮研究院航空家园物业服务补充合同》，约定：取消原合同第三章服务费用第一年2017年10月1日-2018年9月30日的优惠价格，恢复原1.28元／平方米•月收取标准。2019年9月26日，盛康公司（乙方）与航空家园业主委员会（甲方）签订《中国航空发动机集团涡轮研究院航空家园物业服务合同》，合同期限自2019年10月1日至2020年9月30日，对物业物业费、车位物业服务费、垃圾清运费的收取约定与上述合同内容一致。原告当庭陈述从2017年10月至2020年4月，被告所欠的物管费及违约金、垃圾清运费等的金额：（1）物业管理费计算公式：139.45㎡×1元／平米×12月＋139.45㎡×1.28元／平米×19月＝5064.82元；（2）车位管理费：28元／个／月×31月＝868元；（3）垃圾清运费6元／户／月×19月＝114元；（3）违约金按拖欠物业服务费的10%计算为506元。 原审法院认为：被告杨国胜接收其购买的××镇××小区××幢××单元××楼××号房屋，面积为139.45平方米。案涉小区成立了业主委员会，且与盛康公司签订的《中国航空发动机集团涡轮研究院航空家园物业服务合同》、《中国航空发动机集团涡轮研究院航空家园物业服务补充合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对航空家园全体业主均具有约束力。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”以及第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”之规定，原告盛康公司的收费标准双方在物业服务合同中进行了约定，对原、被告双方具有约束力。现原告举证证实其通过书面方式向被告进行了催收，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，被告作为小区业主依法应按时交纳物业服务费。被告抗辩因没有与原告签订物业服务合同所以不予认可业委会与原告签订的物业服务合同，于法无据，该院不予认可。关于被告抗辩业委会的选举程序不合法，对小区业委会合法性存在争议，而该争议不属于本案审理范围，可通过其他合法途径解决，故对被告的该抗辩理由，该院不予支持。关于物业费的收取标准，《中国航空发动机集团涡轮研究院航空家园物业服务合同》、《中国航空发动机集团涡轮研究院航空家园物业服务补充合同》对收取标准由明确约定，故对原告要求被告支付从2017年10月至2020年4月期间31个月的物业服务费的诉讼请求，该院予以支持，计为5064.82元（139.45㎡×1元／平米×12月＋139.45㎡×1.28元／平米×19月），该院予以支持。关于车位物业服务费的收取，《中国航空发动机集团涡轮研究院航空家园物业服务合同》中明确约定为购买车位的按70%的优惠价即28元／个•月向乙方缴纳物业管理费用，该条之效力同上对业主具有约束力，被告抗辩自己的车辆没有停放在购买的车位里，原告并未提供任何物业服务为由不予缴纳，该院认为车位被告已经购买，其是否停放车辆系其自身权利，但缴纳车位服务费系合同之约定，不违反法律规定，也未明确是否使用作为缴纳至条件，据此，对于被告该抗辩理由，该院不予支持。被告应缴纳之车位服务费计算为868元（28元／个／月×31月）。关于垃圾清运费的收取，根据原告举出物业服务合同及缴费单的内容，可证实原告已经代被告缴纳了垃圾清运费，故对原告要求被告支付从2017年10月至2018年12月以及2020年1月至4月共计19个月的垃圾清运费的诉讼请求，该院予以支持，计为114元（6元／户／月×19月）。关于违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按照合同约定缴纳物业管理费及垃圾清运费的行为属于违约行为，但考虑到原告本身存在被告所陈述的一些服务不完全尽人意之处，据此，对原告主张的违约金不予支持。原审法院据此判决如下：一、被告杨国胜于本判决生效后十日内向原告绵阳市盛康物业服务有限公司支付物业服务费5064.82元、车位物业服务费868元、垃圾清运费114元，共计6046.82元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告绵阳市盛康物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费25元，由被告杨国胜承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并向原告支付）。 杨国胜上诉理由为，原审判决认定事实不清，盛康公司与业主委员会所签订的物业服务合同在同一天内签订了两份，两份合同收费标准不一致，是阴阳合同，补充合同没有经业主大会半数以上的业主同意，请求本院撤销原判，发回重审或依法改判。 盛康公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人杨国胜提供通过政府信息公开渠道取得的在绵阳市游仙区住房和城乡建设局备案的绵游住建物备（2017）075号绵阳市游仙区××业主委员会签订的物业服务合同。经当庭核对，该备案合同中关于高层住宅服务价格的约定为“2017年10月1日-2018年9月30日按1.00元／平方米.月的优惠单价收取”。而盛康公司一审提供中的合同中关于高层住宅服务价格的“参考前物业天凌公司价格1.28元／平方米•月收取，经双方协商约定，2017年10月1日-2018年9月30日按1.00元／平方米•月的优惠单价收取”。 本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”航空家园小区业委会与盛康公司签订的《中国航空发动机集团涡轮研究院航空家园物业服务合同》、《中国航空发动机集团涡轮研究院航空家园物业服务补充合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同及补充合同对航空家园全体业主均具有约束力。上诉人杨国胜作为航空家园业主且已接收房屋，依法应按时交纳物业服务费。杨国胜对业委会合法性的异议，可以通过其他渠道解决，不属本案审理范围。经当庭核对，盛康公司一审中所提供的物业服务合同与上诉人杨国胜通过政府信息公开渠道取得的物业服务合同在服务价格的表述上虽略有差异，但约定的服务费用单价是一致的。故上诉人杨国胜所持业委会与盛康公司订立的合同存在收费标准不一致的阴阳合同的上诉意见，本院不予采信。杨国胜所持其他上诉理由，亦无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杨国胜负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 幽 审判员 严皓月 审判员 冯小娇 二〇二〇年十二月十八日 书记员 陈 莹