江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2654号上诉人（原审原告、反诉被告）：卞昊，男，1978年11月15日出生，回族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：虞立峰，江苏当代国安律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：南京广电锦和投资管理有限公司，住所地南京市秦淮区莫愁路**。法定代表人：宋蕾，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪娟，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张安喆，北京市炜衡（南京）律师事务所实习律师。上诉人卞昊与上诉人南京广电锦和投资管理有限公司（以下简称广电锦和公司）因双方房屋租赁合同纠纷一案，均不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初3340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卞昊上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判卞昊无需支付租金43490.24元及房屋占有使用费224189.64元；2、改判广电锦和公司返还卞昊房屋租赁押金11万元。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。广电锦和公司在签订及履行合同过程中存在根本违约和欺诈，导致合同自始不能履行，且未采取补救措施，造成卞昊包括装饰装修等投入全部损失。卞昊在此情况下未交纳租金系行使不安抗辩权。继续占有房屋是为了向广电锦和公司主张赔偿损失。广电锦和公司即使存在损失也是其自己造成，不应由卞昊赔偿。2、卞昊在2015年5月25日和8月7日曾分别通过其妻子许雷工商银行和招商银行账户向广电锦和公司缴纳10万元和1万元租赁押金，广电锦和公司至今未返还。广电锦和公司针对卞昊的上诉意见答辩称：1、案涉租赁协议系双方当事人协商一致的结果，并不存在欺诈。卞昊拖欠租金，且在合同解除后继续占用房屋，应支付房屋租金和占有使用费。2、卞昊在一审中并未提出要求返还11万元押金的诉请，且在一审中明确不再要求返还该押金。二审法院对此不应审理。此外，双方租赁协议约定了返还押金的前提是卞昊将案涉房屋交还并办妥以该房屋为注册地的工商注销或变更手续，该条件目前尚未成就，押金不应返还。3、广电锦和公司并不存在根本违约或欺诈行为。广电锦和公司在签订合同时即告知卞昊案涉房屋产权性质，消防问题也并不影响其正常营业。广电锦和公司将房屋交付卞昊经营使用，即完成合同约定的义务，卞昊不得使用不安抗辩权拒绝支付房租。卞昊的行为构成根本违约。综上，请求二审法院依法驳回卞昊的上诉请求。广电锦和公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持广电锦和公司的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由卞昊承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，广电锦和公司不存在根本违约，系依合同约定行使解除权。双方合同明确约定广电锦和公司对办理卫生、食药、消防等手续仅负配合义务。广电锦和公司已将案涉房屋产权性质告知卞昊，卞昊应明知案涉房屋须先行办理消防等证照，却一直未申请办理消防手续。卞昊未能营业亦未申报开业前消防安全检查，并非广电锦和公司过错。卞昊自2016年3月25日期拖欠租金、物业费等费用，广电锦和公司根据合同约定享有解除权。2、一审法院认定广电锦和公司对卞昊的装修损失负80%责任有误。广电锦和公司不存在违约行为，卞昊对案涉房屋的装修依约应归广电锦和公司所有，广电锦和公司不应承担赔偿责任。3、一审法院认定的装修损失数额有误。卞昊在一审中提供的107张单据中仅有4张为发票，金额为272.8元，其余均为收据、送货单等，缺乏合同及支付凭证印证，一审法院予以认定是错误的。4、一审法院认定广电锦和公司存在扩大损失的情形错误。卞昊怠于履行腾房义务，广电锦和公司系依据合同约定收取占有使用费，并非扩大损失。房屋占有使用费应自合同解除之日计算至2017年6月16日。5、卞昊应支付免租期期间的租金。卞昊针对广电锦和公司的上诉意见答辩称：1、广电锦和公司作为专门经营房屋租赁的商事主体，应对自己出租的房屋能进行何种经营有详细了解。案涉房屋至今未通过土建消防验收，不具备经营功能，广电锦和公司构成根本违约。案涉合同约定租期5年，但实际卞昊仅经营了几个月。2、广电锦和公司主张卞昊明知案涉房屋未通过消防验收，但未能提交证据证明其明确告知了该情况。3、广电锦和公司主张卞昊应支付免租期租金，但案涉房屋实际并未达到约定的条件，其该项主张没有事实和法律依据。综上，请求二审法院依法驳回广电锦和公司的上诉请求。卞昊向一审法院起诉请求：1.解除卞昊、广电锦和公司之间的房屋租赁合同；2.判令广电锦和公司赔偿因违约并私自拆除装饰装修物给卞昊造成的损失979680.22元；3.判令广电锦和公司赔偿因违约给卞昊造成的经营损失60000元；4.判令广电锦和公司归还扣留的卞昊设备物品。广电锦和公司在一审中提起反诉请求：１.依法确认广电锦和公司与卞昊双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年5月5日正式解除；2.依法判令卞昊向广电锦和公司支付使用房屋的租金及其他费用：欠付租金155585.16元（其中2015年7月22日至2015年9月6日期间的装修期租金为56966.22元，2016年1月1日至2016年2月14日期间的免租期租金为55128.6元，2016年4月1日至2016年5月5日租金为43490.24元），房屋占用费3315883.2元（自2016年5月6日起计算至2017年6月16日止）、物业费15560.19元（自2016年9月1日起计算至2017年6月16日止）、水电费6153.2元（自2016年10月1日起计算至2017年4月30日止），合计3493181.75元；3.依法判令卞昊向广电锦和公司支付违约金112094.82元、滞纳金为186562.38元（滞纳金包含租金滞纳金及物业费滞纳金，暂计算至2019年4月30日，自2019年5月1日起的滞纳金按照合同约定计算，合计298657.2元）。以上2、3项诉讼请求金额合计3791838.95元。一审法院认定事实：2015年6月25日，广电锦和公司（出租方、甲方）与卞昊（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，第一条“出租房屋情况”约定，广电锦和公司将位于南京市秦淮区部分出租给卞昊，建筑面积272.24平方米；2-1条约定，用途为经营西班牙菜及日本料理；2-3条约定，乙方以该房屋拟注册的新公司，如根据法律法规、政府政策规定需要办理环评、卫生、食药、安监、消防、治安等前置审批手续的，应自行评估、办理、自行承担相关费用及后果，甲方仅负配合义务；3-1条约定，甲方拟于2015年7月15日前向乙方交付该房屋（交付日的调整以本下文约定为准）。房屋租赁期自2015年8月31日起至2020年8月30日止；4-1条约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币4.5元，月租金合计为人民币37364.94元；该房屋租金自租赁期开始日起贰年内不变，自第叁年起，租金递增10%，自第四年起租金在第叁年的基础上递增10%，自第五年起在第四年的基础上递增10%，即2015年8月31日至2016年8月30日合计月租金为37364.94元，2016年8月31日至2017年8月30日合计月租金为37262.85元；在乙方没有出现第10-2条情形的前提下，甲方给予乙方的装修期为2015年7月15日起至2015年8月30日止。双方同意，交付日调整的，装修期按交付日调整天数同样调整，除此之外装修期不因任何原因延长。装修期内不计算租金和计租租期，但乙方需支付物业管理费及水、电等一切租赁相关费用。装修期届满次日即为房屋计租期起租日，租金和计租期由起租日起开始计算；4-2条约定，双方经协商一致同意，该房屋租金采取先付后用的方式，即乙方须在2015年7月1日前向甲方支付2015年8月31日至2015年11月30日的首期租金，其后每三个月为一个付款周期，各个付款周期应付的租金，乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向甲方支付下期租金款，否则视为逾期支付租金，如乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按逾期支付租金部分的3‰支付滞纳金（资金占用费、甲方出具收据）；5-2条约定，合同期间，使用该房屋所发生的水、电、网络、通讯、设备、物业管理等相关租赁费用均由乙方承担；5-4条约定，乙方支付的物业管理费为每月每平方米建筑面积6元，交付日起合同期限内该房屋的物业管理费每月合计1633.44元，乙方应在2015年7月1日前支付装修期及租赁期首期物管费7350.48元，其后每三个月为一个付款周期，各个付款周期应付的物业管理费，乙方应于该付款周期前一个月的25日之前支付下期的物业管理费，否则视为逾期支付，如乙方逾期支付，没逾期一日，则乙方须按欠费金额的3‰支付滞纳金；6-23条约定，在签署本合同前，甲方已如实向乙方告知租赁房屋的产权性质及现状并已向乙方出示相关房屋产权等相关资料。乙方应按照政府相关部门的要求，自行办理工商、税务、消防、环评、噪音、排污、卫生防疫、食品卫生、烟酒专卖、食品、治安、文化等许可证以及有关厨房人员、服务人员的体检证及上岗许可证等......如法律法规规定或政府有关部门要求由甲方提供材料的，乙方必须向甲方书面提交需由甲方配合（该配合的范围应当在甲方的能力范围内且属于为达本目的所必须）提供材料的清单，甲方以其清单确认内容为限尽量配合；7-1条约定，租赁期满，甲方有权收回该房屋，除甲方书面同意乙方续租或双方另有约定外，乙方应在本合同租赁期届满或合同解除等提前终止的当日17:00之前返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按30元／平方米向甲方支付该房屋占有使用费；7-5条约定，如乙方在租赁期满之日或本合同解除等提前终止之日没有向甲方交还该房屋，则甲方除有权向乙方收取占用使用费和物业管理费及其他费用以外，特别约定：乙方同意自租赁期满之日或本合同期满等提前终止之日后第（7）日起，甲方可开启该房屋的门锁并更换门锁，在任何时间以任何方式处置该房屋内的所有财产（包括但不限于家具、设施、设备、装修和物品等）而不负任何责任，如有所得则作为乙方向甲方支付的违约金，并将该房屋腾空后另行出租；如该房屋内有第三方财产而乙方未组织搬离的，其一切后果由乙方承担；同时甲方有权向乙方追偿拆除装修及设备的费用；甲方收回该房屋的实际控制权之日停收占用使用费和物业管理费；甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责，不论任何情况甲方均将无任何义务就该等物件向乙方支付或偿付任何款项；7-6条约定，乙方同意，自本合同终止之日或乙方发出退租通知之日或停止营业之日，乙方即应注销在该房屋上的营业地址；同时，附件六乙方关于注销在该房屋上的营业地址的承诺函即生效；10-2条约定，乙方逾期支付、未足额支付租金累计超过二十日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按第一年月租金的三倍支付违约金，给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，乙方不得以甲方可以用保证金冲抵所欠租金为由而主张未拖欠租金；10-3条约定，该房屋经有相关资质机构的鉴定，因甲方的行为使其存在主体结构隐患，影响乙方安全使用，而该隐患甲方又不能排除的，乙方可书面通知甲方解除本合同。甲方应向乙方按第一年月租金的三倍支付违约金，给乙方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；11-4条约定，合同期间，非本合同规定的其他解约情况，乙方按租赁期第一年租金的叁倍向甲方支付违约金，可中途退租，此时，甲方可直接没收乙方的保证金冲抵乙方应付违约金，不足部分乙方应另外再支付给甲方。如乙方已对该房屋进行了室内装修，则甲方不对该装修进行任何形式的补偿，且乙方不能拆除任何固定装修，否则，甲方可阻止乙方的拆除和搬迁行为，要求乙方恢复拆除的装修，以及赔偿一切损失；11-14条约定，合同期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行、乙方提出提前终止本合同或因乙方违反第10-2条约定导致甲方解除合同的，则乙方丧失装修期和免租期内的租金减免优惠，须按本合同第4-1条约定的租金标准向甲方补交装修期和免租期内减免的租金，并按照本合同相关约定承担违约责任；13-1条约定乙方的地址及电话；13-2条约定，根据本合同签发的任何通知、单据、信函或法院的法律文书，以及图纸、文件、资料等均应以书面方式（包括专人递送、快递寄挂号信）按第13-3条所约定的方式送达给另一方；13-3条约定，按13-1条约定的收件人、地、地址及联系方式一方发至对方的书面通知、单据、信函、法律文书、图纸、文件、资料等书面材料应在下述时间视为有效送达：以ＥＭＳ等快递方式送达的，以收件方签收日为收讫之日。若收件方不签收的，同城以自ＥＭＳ等快递寄出第2日视为送达日。自送达日起，发件人或法院的书面告知及送达义务履行完毕，概不以收件人签收为条件。该合同后有附件多份。2015年7月22日，广电锦和公司向卞昊交付案涉房屋。2015年8月17日，卞昊与广电锦和公司签订《补充协议》，约定将原合同中的交付日期2015年7月15日调整为2015年7月22日前，装修期调整为2015年7月22日起至2015年9月6日止，并按该房屋现状交房，原合同约定的其他日期均做相应调整。2015年8月18日，南京伊达黑船餐饮管理有限公司登记设立，注，注册地址为本市秦淮区莫愁路**东为卞昊与案外人郑晓琴。卞昊于庭审中确认其以该公司作为案涉房屋的经营主体。2016年，卞昊与广电锦和公司签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定广电锦和公司同意在租赁合同的基础上免除卞昊2016年1月1日至2016年2月14日共计45天的租金，但前述免租期间卞昊应按租赁合同约定正常支付物业费、水电气等一切与租赁相关的费用；截至本协议生效之日卞昊尚欠的租金、物业费以及其他费用，卞昊须于2015年12月31日前一次性全部付清31965.89元，若超过本条约定的期限仍然未付清租金、物业费以及其他费用的，卞昊除应按租赁合同有关迟延支付租金的约定承担相应责任及后果外，广电锦和公司给予的免租期优惠自动失效；《房屋租赁合同》4-2条、5-2条约定每三个月为一个付款周期调整为自2015年12月7日至2016年12月6日止每一个月为一个付款周期。合同履行过程中，卞昊向广电锦和公司支付了截至2016年3月31日的租金、截至2016年8月31日的物业费、截至2016年9月的水、电费。2016年3至4月期间，广电锦和公司向卞昊发出多份催款通知书，要求其支付各项欠付费用。2016年5月4日，广电锦和公司通过EMS向卞昊于租赁合同中留存的地址寄送《房屋租赁合同解除通知函》（以下简称《解除通知函》），告知其于2016年5月5日起解除双方签署的《房屋租赁合同》，收回该租赁单元，并要求卞昊承担相应的违约金，卞昊须在2016年5月11日下午15:00之前向广电锦和公司支付拖欠的租金、物业管理费、滞纳金、违约金等费用合计164352.82元（暂计算至2016年5月4日），按时结算水电费用，同时按该合同第七条等约定返还租赁房屋，清空租赁房屋，注销注册于该单元内相关信息等；另外根据合同第7-1条约定，未经广电锦和公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，应按每平方米30元支付该房屋占用费，此费用从2016年5月6日开始计算至广电锦和公司实际接收该房屋为止；广电锦和公司有权依照合同第7-5条以及其他约定收回、处置该房屋、主张相关权利。同日江苏省南京市石城公证处对上述邮寄行为进行公证，并作出（2016）宁石证经内字第3466号《公证书》。后该《解除通知函》于2016年5月5日被退件，注明退件原因为“电话联系拒收”。庭审中，卞昊认可租赁合同于2016年5月5日解除。2016年11月22日，广电锦和公司通过EMS向卞昊于租赁合同中留存的地址寄送《通知函》，告知其合同解除、支付欠付费用、返还房屋并支付房屋占用费等事项。同日江苏省南京市石城公证处对上述邮寄行为进行公证，并作出（2016）宁石证经内字第8999号《公证书》。后该函被退回。另查明，2016年7月8日，广电锦和公司向南京市公安消防支队秦淮区大队申报“广电越界创业产业园（越界梦幻城）18#”建设工程的消防设计备案。关于案涉房屋消防验收情况，卞昊陈述，2016年消防部门告知卞昊、广电锦和公司案涉房屋因消防未达标，不得经营餐饮，并提交了消防申请报告及公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查申报表等，证明其于2015年底申报过开业前消防安全检查，但因土建消防没有通过验收，缺少建设单位相关材料故未受理。广电锦和公司对上述证据三性不予认可，认为全部系格式文本，不能证明卞昊申报过开业前消防安全检查，并陈述案涉房屋产权人为南京工艺装备厂，其申报消防设计备案后办过消防验收备案，但因该项目是老城改造，根据老城保护政策，移交给广电锦和公司的房屋楼间距为1米左右，因楼间距过小，消防验收备案无法办理，且房屋是国有资产，广电锦和公司也无法拆除，只能在原有基础上进行修建，但改造后的房屋对正常使用没有任何影响，对此卞昊也是明知的，根据合同6-23条约定由卞昊应当自行办理案涉房屋的消防验收手续，如果需要广电锦和公司配合的，应当以书面形式提出申请。广电锦和公司同时表示其并未收到消防部门书面或口头整改通知。广电锦和公司另提交了2014年7月4日南京市规划局作出的《关于南京工艺装备厂莫愁路厂区产业园改造事宜规划意见的复函》（宁规函字[2014]318号）复印件一份，其中载明南京工艺装备厂莫愁路厂区莫愁路329号现状为工业用地，占地约5公顷，按《南京老城控制性详细规划（2011年修编）》，规划控制为科研设计、公共设施预留（含小学）、街头绿地等混合用地。广电锦和公司据此认为混合用地包含商业用地，故案涉房屋可以用于商业经营。卞昊经质证认为该函为复印件，对其真伪不能确认，且并未明确园区的具体规划用途。经一审法院向南京市公安消防支队秦淮区大队工作人员调查，其表示卞昊所经营的餐厅系因未申报开业前消防安全检查即擅自营业，按规定应采取停产停业的处罚，但因卞昊此后已自行关门停业，人也找不到，故未再对其予以处理。关于案涉房屋经营情况，卞昊陈述，其经营至2016年4月底，并于7月上锁，因7月广电锦和公司就开始停电，导致无法经营，2016年11月卞昊彻底撤场，撤场后广电锦和公司将门锁起来了；当时未搬离屋内物品是想和广电锦和公司要说法。广电锦和公司陈述，卞昊于2016年11月之后仍继续经营外卖业务直至2017年4月，后广电锦和公司于2017年6月16日将案涉房屋收回，对于4月至6月期间卞昊有无经营则不清楚。关于案涉房屋装饰装修损失，卞昊提交了清单统计表、票据若干、工程结算书、《伊达黑船餐厅室内装饰工程劳务承包协议》、收条、付款记录、施工图图纸、照片等，其中购买建材、支付设计费等票据、收条金额合计613579.5元；另案外人徐青敏签有《伊达黑船餐厅室内装饰工程劳务承包协议》一份，载明为案涉房屋室内装饰工程的价款为174000元，徐青敏于2015年8月20日、2015年10月4日、2016年7月22日分别向卞昊出具收条三份，载明收到莫愁路梦幻城劳务费或人工工资80000元、50000元、63000元，共计193000元。广电锦和公司经质证对清单统计表、票据的证据三性均不予认可，认为清单统计表系卞昊自行统计，107张单据中仅有4张发票，其余为不具备法定形式的收据、送货单、销售出库单，且4张发票从内容无法证明系用于案涉房屋装修，部分单据抬头并未写明是出具给卞昊，亦无法证明系用于案涉房屋装修；工程结算书无任何主体盖章或确认，无法确认真实性，且部分装修内容与其统计的清单及票据相矛盾；承包协议三性不予认可，认为仅有个人签字，无签章，且费用与其他数据无法对应；对于施工图图纸、照片的证据三性不予认可。广电锦和公司另陈述案涉房屋已出租给他人，现已重新装修，原装修拆除。经一审法院释明，双方均不申请对案涉房屋的装饰装修进行鉴定。关于经营损失60000元，卞昊主张从2015年11月计算至2016年4月，以每月营业损失10000元为标准，但未就此提交证据。关于案涉房屋内物品，卞昊提交了《被园区非法扣押物品清单》一份，广电锦和公司提交了《18号楼2017年6月16日物品登记表》一份，分别对案涉房屋内物品进行列明。卞昊称其主张返还的物品被广电锦和公司扣押，但不在其主张的装饰装修损失中；广电锦和公司则称其并非扣押而是进行保管，现存放在仓库里。经一审法院明确告知，广电锦和公司仍于庭审中表示现在不同意返还，需等到判决结果后再返还。经双方核对，除卞昊主张的铁板烧机和鱼缸外，其余物品均在广电锦和公司提供的清单中；同时卞昊于装饰装修损失清单中列明的空调5台（其统计金额42500元）、壁灯（其统计金额721元）、小壁灯（其统计金额100元）、灯（其统计金额549元）、桌子2张（其统计金额780元）在返还物品中重复记载，卞昊表示对上述物品仅主张返还。关于水电费，广电锦和公司提交了2016年10月至2017年4月的水电抄表记录及付款凭证，卞昊经质证称对抄表记录不认可，认为广电锦和公司未提供原始抄表记录，停业后不应发生水电消耗，缴费也是与园区其他租户混在一起，无法看出卞昊租赁期间的用水、电情况。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。卞昊租用案涉房屋系用于开办餐饮，属公众聚集场所，但案涉房屋因未经消防竣工验收，致使卞昊客观上无法办理开业前消防安全检查，根据卞昊的陈述及一审法院调查情况，卞昊已现实面临消防部门停产停业的处罚，并自行关门停业。故广电锦和公司出租的案涉房屋不适租，已构成根本违约，导致卞昊的合同目的不能实现，租赁合同应予解除。虽广电锦和公司以卞昊违约为由发函解除租赁合同，但卞昊对解除时间予以认可，故一审法院确认租赁合同已于2016年5月5日解除。关于卞昊的本诉诉讼请求，其中对于装饰装修损失，虽因广电锦和公司违约致使合同解除，但卞昊作为承租人在未取得消防验收材料时即装修并投入使用，亦存在一定过错，故酌定广电锦和公司向卞昊赔偿80%的装饰装修损失。因案涉房屋已转租他人并重新装修从而导致现状不存，根据卞昊提供的相关票据、收条，从内容及时间上可以证明系用于案涉房屋装饰装修，对此予以采信，故扣除部分应返还物品价值后，装饰装修支出应为761929.5元（613579.5元+193000元-42500元-721元-100元-549元-780元）。因租赁合同期限为5年，而案涉房屋装修期于2015年9月6日届满并于此后开始计算租期，直至2016年5月5日租赁合同解除，故剩余租期内装饰装修残值应为660478.07元（761929.5元×1582天÷1825天），即广电锦和公司应向卞昊赔偿装饰装修损失528382.46元（660478.07元×80%）。对于营业损失，因卞昊并未提供相关证据，不予支持。对于返还物品，广电锦和公司已提交了《18号楼2017年6月16日物品登记表》，载明其自案涉房屋中搬离的物品，卞昊主张的铁板烧机和鱼缸并不在该表中，其亦无证据证明，不予采信，故广电锦和公司因以《18号楼2017年6月16日物品登记表》载明物品为准向卞昊返还物品。关于广电锦和公司的反诉诉讼请求，其中对于租金部分，2016年4月1日至2016年5月5日期间的租金43490.24元为租赁合同解除前卞昊未付租金，其应予支付；对于房屋占有使用费，卞昊于合同解除后未与广电锦和公司交接案涉房屋，并仍实际占有案涉房屋，应承担占有使用费。关于占有使用费的金额，卞昊自认于2016年11月撤场，广电锦和公司虽主张卞昊持续经营至2017年4月，但未提供证据，不予采信，且广电锦和公司称其于2017年6月16日才收回房屋，此时距离租赁合同解除已逾一年，广电锦和公司未及时行权，亦存在扩大损失的情形，同时卞昊因消防问题已不能正常使用案涉房屋，故一审法院综合上述情形，酌定卞昊向广电锦和公司支付自租赁合同解除后起六个月，即自2016年5月6日至2016年11月5日的占有使用费，广电锦和公司主张按合同约定标准计算占有使用费显属过高，应按合同约定的租金标准计算为224189.64元（4.5元/平方米/日×272.24平方米×183天）。对于物业费，同前述考虑，酌定卞昊支付自2016年9月1日至2016年11月5日的物业费，共计3539.12元（1633.44元/月×2个月+1633.44元/月÷30天×5天）。对于水电费，广电锦和公司未能提供原始抄表记录，但结合卞昊自认的撤场时间，一审法院认可实际存在水电使用状况，并酌定其支付至撤场前的水电费3000元。对于广电锦和公司主张的装修期租金、免租期租金、违约金及租金、物业费滞纳金等，考虑到广电锦和公司存在根本违约，均不予支持。一审法院据此判决：一、确认原告（反诉被告）卞昊与被告（反诉原告）南京广电锦和投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年5月5日解除；二、被告（反诉原告）南京广电锦和投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告（反诉被告）卞昊赔偿装饰装修损失528382.46元；三、被告（反诉原告）南京广电锦和投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）卞昊归还自南京市秦淮区搬离的物品（以被告（反诉原告）南京广电锦和投资管理有限公司提交的《18号楼2017年6月16日物品登记表》所列物品为准）；四、原告（反诉被告）卞昊于本判决发生法律效力之日起三十日内向被告（反诉原告）南京广电锦和投资管理有限公司支付租金43490.24元、房屋占有使用费224189.64元、物业管理费3539.12元、水电费3000元，合计274219元；五、驳回原告（反诉被告）卞昊的其他本诉诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）南京广电锦和投资管理有限公司的其他反诉诉讼请求。本院二审期间，卞昊围绕上诉请求提交了证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。卞昊提交：1、2015年7月13日结算业务申请书、2015年7月13日交通银行账户交易明细，以证明郑晓琴向广电锦和公司汇款12万元，该12万元是涉案房屋2015年12月至2016年4月份期间的租金、水电费、物业费；证据2、卞昊妻子许雷工商银行借记卡账户历史明细清单一份，以证明许雷于2015年5月25日向广电锦和公司汇款10万元，该10万元是租赁押金；证据3、许雷名下的招商银行账户历史交易明细表，以证明许雷于2015年8月7日向广电锦和公司汇款1万元租赁押金。经质证，广电锦和公司对上述证据的真实性、合法性均予以认可，对关联性不认可，认为卞昊在一审中已明确不要求返还押金，且即使其并未放弃返还押金权利，目前合同约定的条件不成就。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审另查明，关于卞昊上诉提出的要求广电锦和公司返还押金的诉请，卞昊的委托诉讼代理人在一审审理中明确表示租赁押金已经抵扣了之前三个月的租金，在本案中不再主张返还。二审中，卞昊主张其在一审计算错误，租赁押金并未抵扣租金，故请求广电锦和公司予以返还。本案二审的争议焦点为：1、一审法院对违约责任的认定是否正确；2、卞昊腾空并返还房屋的时间应如何认定；3、卞昊的损失数额应如何认定；4、卞昊尚未支付的案涉房屋租金、占有使用费、物业费及水电费应如何计算，应否予以支付。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，卞昊与广电锦和公司于2015年6月25日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应遵照履行。关于争议焦点1，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。案涉房屋租赁合同明确约定租赁用途为“经营西班牙菜及日本料理”，广电锦和公司对于卞昊承租房屋用途为餐饮经营应系明知，但案涉房屋未经消防竣工验收，致使卞昊无法办理开业前消防安全检查，进而无法正常经营，并关门停业。广电锦和公司出租的房屋不符合约定用途，导致卞昊合同目的不能实现，已构成根本违约。关于广电锦和公司上诉提出的卞昊对于房屋产权性质及状况明知的意见，其未能提供证据证明已明确告知卞昊案涉房屋并未通过消防竣工验收事宜，双方对此亦无书面约定，故其该项上诉意见无证据证实，本院不予采信。一审法院关于违约责任的认定正确，本院予以维持。关于争议焦点2，卞昊自称其于2016年11月撤场，广电锦和公司主张卞昊持续经营至2017年4月搬离案涉房屋。因案涉房屋系因未通过消防竣工验收而无法经营餐饮才关门停业，且双方合同已于2016年5月5日解除，广电锦和公司主张卞昊持续在案涉房屋内经营至2017年4月，需提供证据予以证实。因广电锦和公司未能提供相应证据，一审法院结合卞昊的陈述、房屋无法经营的状况及广电锦和公司未及时收回房屋导致的损失扩大情形，酌定卞昊向广电锦和公司支付租赁合同解除后六个月的房屋占有使用费，并无不当。关于争议焦点3，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，广电锦和公司的行为构成根本违约，应对卞昊投入的装饰装修损失承担赔偿责任。一审法院考虑到卞昊作为承租人在未取得消防验收材料时就装修并投入使用，自身存在一定过错，故酌定由广电锦和公司承担80%赔偿责任，卞昊自行承担20%责任，并无不当。关于具体金额，卞昊在一审中提供了装修及购买材料的相关票据、收条，广电锦和公司虽在上诉中提出以上票据并非正式发票，而大多为收据和收条，但结合装修市场实际交易惯例及收据、收条所载内容及时间，可以认定上述费用系用于案涉房屋装饰装修。一审法院在扣除应返还物品价值及已使用装修价值后，计算案涉房屋装修残值为660478.07元，并判令广电锦和公司承担80%赔偿责任，即528382.46元，并无不当。广电锦和公司关于一审法院认定装修价值无依据的上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点4，双方均认可卞昊向广电锦和公司支付租金至2016年3月31日、支付物业费至2016年8月31日，亦认可案涉房屋租赁合同于2016年5月5日解除，一审法院判令卞昊向广电锦和公司支付该期间租金43490.24元，并无不当。卞昊在案涉合同解除后未及时腾空并返还房屋，其应支付实际使用房屋期间的占有使用费，一审法院按照合同约定的租金标准计算6个月占有使用费为224189.64元，计算2016年9月1日至2016年11月5日的物业费为3539.12元，并无不当。关于卞昊上诉主张因广电锦和公司存在根本违约行为，其不应支付上述租金、占有使用费及物业费，本院认为，广电锦和公司虽存在违约行为，一审法院已判令其对卞昊的损失进行了赔偿，卞昊欠付的租金和实际占有使用房屋期间的费用不因对方违约行为而免除。关于卞昊上诉提出的返还租赁押金问题，因卞昊在一审中已明确表示租赁押金已抵扣三个月租金，不再主张返还，其在二审中提出的要求返还租赁押金的请求系新增加的诉请，现广电锦和公司主张返还押金条件尚不成就，不同意予以返还，故本院对卞昊的该项上诉请求不予理涉，卞昊可另案主张。综上所述，卞昊、广电锦和公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41309元，由上诉人卞昊负担2563元，由上诉人南京广电锦和投资管理有限公司负担38746元。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  徐聪萍审判员  涂 甫二〇二〇年十二月十六日法官助理徐琨玉书记员孙雪松