四川省夹江县人民法院民 事 判 决 书（2020）川1126民初1794号原告：乐山市传承物业服务有限责任公司，住所地四川省夹江县漹城镇牌坊路**，统一社会信用代码915111265582221125。法定代表人：刘梁奇，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：车仲仁，男，1959年6月8日出生，汉族，住四川省夹江县。委托诉讼代理人（特别授权）：朱跃红，女，1963年12月12日出生，汉族，住四川省夹江县。被告：张生元，男，1976年10月7日出生，汉族，住四川省夹江县。被告：吴玉红，女，1981年2月14日出生，汉族，住四川省夹江县。原告乐山市传承物业服务有限责任公司与被告张生元、吴玉红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐山市传承物业服务有限责任公司的特别授权委托诉讼代理人车仲仁、朱跃红，被告张生元、吴玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐山市传承物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年1月至2020年6月30月的物业管理费共计5075元；2.判决被告支付逾期交纳物业管理费的违约金共计10613.95元；3.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告购买了夹江时代米罗一期住宅商品房一套（房号为：时代米罗一期1栋1单元27层3号，面积为109.87平方米）后，于2014年6月19日与原告签订了一份《时代·米罗前期物业管理协议》。按照协议第五条第一、二小条约定，“……被告应当向原告每月交每平方米1.1元的物业服务费用，并在每季度的第一个月的15日前缴纳本季度的物业服务费。如乙方逾期缴纳，应按每日3‰向甲方支付违约金。”签订协议后被告仅在交收房时预交了2016年的物业管理费。自2017年起至今，被告未缴过物业管理费用。原告多次催交，被告置之不理，拒不缴纳，至今已欠物业管理费共计5316.667元，逾期交物业管理费的违约金共计10613.95元人民币。原告认为，原告与被告签订的《时代·米罗前期物业管理协议》合法有效，且原告已按合同履行了义务，为被告提供了优质的物业管理服务，也花去了人力和物力，依法依约，被告理应缴纳物业管理费，并缴纳逾期违约金。诉讼中，原告对其主张的物业管理费及违约金计算方式具体明确为：1.物业管理费计算为109.87平方米（实测建筑面积）×1.1元/平方米×42个月（2017年1月至2020年6月30日）=5075元；2.违约金根据物业管理服务协议约定：“乙方应于开发建设单位通知交房之日向甲方预交一年的物业服务费，以后每季度预收费一次，并从次月起于每季度的第一个月的15日前缴纳本季度的物业服务费。如乙方逾期缴纳，应按每日3‰向甲方支付违约金。”1年按365天计算，每季度应交物业费1450元（109.87平方米×1.1元/平方米×12个月）/4=362.5元，1年未交物业费违约金：1450元×3‰×365天=1587.75元，每月未交物业费违约金：1587.75元/12个月=132.31元。（1）2017未交物业费2017.1.1-2020.6.30违约金：2017年第一季度2017.1.16-2017.12.31违约金362.5×3‰×350天=380.62元；2017年第二季度2017.4.16-2017.12.31违约金：362.5×3‰×260天=282.75元；2017年第三季度2017.7.16-2017.12.31违约金362.5×3‰×170天=184.88元；2017年第四季度2017.10.16-2017.12.31违约金362.5×3‰×80天=87元；2018.1.1-2018.12.31违约金1450×3‰×365天=1587.75元；2019.1.1-2019.12.31违约金1450×3‰×365天=1587.75元；2020.1.1-2020.6.30违约金132.31×6个月=793.86。小计：380.62+282.75+184.88+87+1587.75+1587.75+793.86=4904.61元。（2）2018年未交物业费2018.1.1-2020.6.30违约金：2018年第一季度2018.1.16-2018.12.31违约金362.5×3‰×350天=380.62元；2018年第二季度2018.4.16-2018.12.31违约金362.5×3‰×260天=282.75元；2018年第三季度2018.7.16-2018.12.31违约金362.5×3‰×170天=184.88元；2018年第四季度2018.10.16-2018.12.31违约金362.5×3‰×80天=87元；2019.1.1-2019.12.31违约金1450×3‰×365天=1587.75元；2020.1.1-2020.6.30违约金132.31×6个月=793.86元。小计：380.62+282.75+184.88+87+1587.75+793.86=3316.86元。（3）2019年未交物业费2019.1.1-2020.6.30违约金：2019年第一季度2019.1.16-2019.12.31违约金362.5×3‰×350天=380.62元；2019年第二季度2019.4.16-2019.12.31违约金362.5×3‰×260天=282.75元；2019年第三季度2019.7.16-2019.12.31违约金362.5×3‰×170天=184.88元；2019年第四季度2019.10.16-2019.12.31违约金362.5×3‰×80天=87元；2020.1.1-2020.6.30违约金132.31×6个月=793.86元。小计：380.62+282.75+184.88+87+793.86=1729.11元。（4）2020年未交物业费2020.1.1-2020.6.30违约金：2020年第一季2020.1.16-2020.12.31违约金362.5×3‰×350天=380.62元；2020年第二季度2020.4.16-2020.12.31违约金362.5×3‰×260天=282.75元。小计：380.62+282.75=663.37元。合计：被告应付原告2017年1月1日-2020年6月30日共42个月未交物业费违约金4904.61+3316.86+1729.11+663.37=10613.95元。被告张生元、吴玉红辩称，1.二被告系时代·米罗一期1-1-27-3的业主，房屋实测面积为109.87平方米，原告与我们签订了《时代·米罗前期物业管理协议》是事实，但原告并未按合同约定按季度收取物业费，而是按年收取的物业费。2.2016年的物业费我方已依约全部预交。认可尚未交纳2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业费，也同意支付，并认可计算标准为109.87平方米（实测建筑面积）×1.1元/平方米×42个月=5075元，但希望原告改善管理。未交费的主要原因是：1）原告自2017年的时候就要求我方交纳一年的物业费，未按合同履行，我方不同意；2）我方在2017年参加小区游泳比赛获得一等奖，原告当时承诺免除3个月的物业费，但原告并未履行承诺；3）原告管理不善，如小区运动设施不完善，小区绿化差，门禁锁、路灯损坏不修理，经常有小偷出没等。3.对违约金有异议：1）购房合同所约定的相关违约金标准为万分之一每天，而原告主张的物业费违约金为千分之三每天，合同是原告单方拟定的，有失公平，同意按1450元/年×万分之一/天×365天计算；2）对原告主张的计算方式有异议，原告主张的违约金远远高于被告应缴纳的物业费；3）被告方从2020年4月20日开始就多次到原告处交纳物业费，但原告拒收。4.对原告要求承担的诉讼费请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：原告乐山市传承物业服务有限责任公司于2010年7月14日成立，经营范围包括物业管理服务等。被告张生元、吴玉红系夹江县时代·米罗一期1-1-27-3的业主，房屋实测面积为109.87平方米。2014年6月19日，原告乐山市传承物业服务有限责任公司（甲方）与被告张生元、吴玉红（乙方）签订《时代·米罗前期物业管理协议》，约定甲方对时代·米罗一期小区提供前期物业服务，合同期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止；乙方应于开发建设单位通知交房之日向甲方预交一年的物业服务费，以后以每季度预收费一次，并从次月起每季度的第一个月的15日前缴纳本季度的物业服务费。如乙方逾期缴纳，应按每日3‰向甲方支付违约金；物业服务费按建筑面积每月每平方米1.1元收取。合同并对其他事项进行了约定。另查明，1.被告张生元、吴玉红已于2016年1月31日向原告乐山市传承物业服务有限责任公司预交了2016年全年的物业管理费；2.按照《时代·米罗前期物业管理协议》约定，被告张生元、吴玉红每季度应向原告乐山市传承物业服务有限责任公司交纳的物业管理费为326.5元（109.87平方米×1.1元/月）；3.2017年1月1日至2020年6月30日期间，被告张生元、吴玉红尚未向原告乐山市传承物业服务有限责任公司交纳的物业服务费为109.87平方米（实测建筑面积）×1.1元/平方米×42个月（2017年1月1日至2020年6月30日）=5075元。诉讼中，1.原告主张先后通过在物业管理处张贴缴费通知、上业主家门口张贴缴费通知、发送催交短信等方式多次向被告催交过物业费用，提供了照片证明。被告否认收到过任何催交通知信息，也否认未看到过任何催交通知，并抗辩原告提供的催交照片无门牌号、无日期，不能证明被告本人收到过催交通知。2.被告抗辩因小区2017年游泳比赛获奖，要求原告抵扣三个月物管费，但未提供相应证据证明。原告对此抗辩意见为，被告获奖所得为不记名奖券，因被告自己遗失奖券，导致不再有依据抵扣，故不同意抵扣。3.被告抗辩自己于2020年4月20日开始多次到原告处交纳物业费，原告拒收，提供了2020年5月21日、5月26日及7月10日的录音三段。原告认为被告提供录音超过了举证期，拒绝质证，但认可被告于2020年4月20日开始到原告处交纳物业费，并认为因原告坚持要求被告一并交纳违约金，双方未达成一致意见，导致交费未果。4.被告抗辩原告物业管理差，提供了视频和照片。原告对真实性不认可，并抗辩仅凭照片和视频不能证明物业管理差。5.被告抗辩原告物业费用未按合同以季度收取，而是以年收取，提供了2016年-2020年期间，小区其他业主的交费发票。原告对票据真实性无异议，但不能证明物业费按年收取的目的，业主选择一次性交纳一年物业费是业主的权利，物业不主张违约金也是物业的权利。以上事实，有原、被告身份证明、结婚证、《时代·米罗前期物业管理协议》、照片、不动产权证、交费发票、录音视频及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告乐山市传承物业服务有限责任公司与被告张生元、吴玉红签订的《时代·米罗前期物业管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效，双方当事人均应恪守履行。原告乐山市传承物业服务有限责任公司履行了合同约定的物业管理服务义务，被告张生元、吴玉红应按合同约定支付相应的物业服务费用。按照合同约定，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.1元收取。本案中，原告主张要求被告张生元、吴玉红支付2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费109.87平方米×1.1元/月×42个月=5075元，被告表示认可并同意支付，符合本案事实及法律规定，本院予以支持。被告抗辩因小区2017年游泳比赛获奖，要求原告抵扣三个月物管费，但未提供相应证据证明，且原告不同意抵扣，故对其抗辩意见不予采信。被告辩称因小区运动设施不完善，小区绿化差，原告对门禁锁、路灯管理不善等原因没有按期交纳物业费。本院认为，根据被告提供的照片等证据可以看出，原告在物业管理方面确实存在一定瑕疵，但不能以此拒缴物业服务费，原告的服务瑕疵未构成根本违约，故对被告的上述抗辩理由，本院亦不予采信。关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失的赔偿的计算方法，但违约金的计算标准应与因违约造成的损失相当。本案中，原、被告已在《时代·米罗前期物业管理协议》中约定了违约金的计算方法，即“乙方应于开发建设单位通知交房之日向甲方预交一年的物业服务费，以后以每季度预收费一次，并从次月起每季度的第一个月的15日前缴纳本季度的物业服务费。如乙方逾期缴纳，应按每日3‰向甲方支付违约金……”。被告张生元、吴玉红已于2016年1月30日向原告乐山市传承物业服务有限责任公司预交了2016年全年的物业管理费，根据上述约定，被告张生元、吴玉红应于2017年开始，于每季度第一个月的15日前向原告交纳本季度物业管理费，如逾期交纳，被告应于每季度第一个月的16日开始按每日3‰向原告支付因逾期交纳物业管理费应承担的违约金。1.但“每日3‰”，相当于年利率108%，该标准均高于2019年8月20日前中国人民银行公布的一年期基准贷款利率和2019年8月20日后实行的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，远远高于因违约造成的损失，且被告提出了违约金标准过高的实质性抗辩，结合本案事实并兼顾公平原则，本院酌情对违约金调整为每日万分之一的标准计算。对原告超过上述标准部分的主张，本院不予支持。2.违约金计算的截止时间问题。本院认为，本案中，被告抗辩于2020年4月20日开始到原告处交纳物业费，因原、被告就违约金的支付无法达成一致意见导致交费未果，原告对此表示认可。可以看出，截止2020年4月20日，被告主观上主动缴纳物业费，已无拖欠物业费的主观恶意，此后继续计算违约金，既不符合本案实际也不符合公平原则，故对违约金计算的截止时间，本院确认为2020年4月19日。3.被告抗辩原告物业费用未按合同以季度收取，而是以年收取，提供了2016年-2020年期间，小区其他业主的交费发票。本院认为，被告提供的业主交费发票时间跨度较大，且交纳时间分散于年初至年末，同时业主自愿交纳一年的物业费用，系对自己实体权利的处分，并不构成不按照合同约定履行交费义务的依据，也不能达到物业费变更为按年收取的目的，同时，是否主张业主支付逾期交纳物业费违约金系原告方的权利，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。综上，对原告主张的逾期交纳物业费违约金依法计算为：（1）2017未交物业费违约金：2017年第一季度362.5元×万分之一/天×1189天（2017.1.16-2020.4.19）=43.1元；2017年第二季度：362.5元×万分之一/天×1099天（2017.4.16-2020.4.19）=39.84元；2017年第三季度362.5元×万分之一/天×1008天（2017.7.16-2020.4.19）=36.54元；2017年第四季度362.5元×万分之一/天×916天（2017.10.16-2020.4.19）=33.21元。小计：43.1+39.84+36.54+33.21=152.69元。（2）2018年未交物业费违约金：2018年第一季度362.5元×万分之一/天×824天（2018.1.16-2020.4.19）=29.87元；2018年第二季度362.5元×万分之一/天×734天（2018.4.16-2020.4.19）=26.61元；2018年第三季度362.5元×万分之一/天×643天（2018.7.16-2020.4.19）=23.31元；2018年第四季度362.5元×万分之一/天×551天（2018.10.16-2020.4.19）=19.97元。小计：29.87+26.61+23.31+19.97=99.76元。（3）2019年未交物业费违约金：2019年第一季度362.5元×万分之一/天×459天（2019.1.16-2020.4.19）=16.64元；2019年第二季度362.5元×万分之一/天×369天（2019.4.16-2020.4.19）=13.38元；2019年第三季度362.5元×万分之一/天×278天（2019.7.16-2020.4.19）=10.1元；2019年第四季度362.5元×万分之一/天×186天（2019.10.16-2020.4.19）=6.74元。小计：16.64+13.38+10.1+6.74=46.86元。（4）2020年未交物业费违约金：2020年第一季度362.5元×万分之一/天×94天（2020.1.16-2020.4.19）=3.41元；2020年第二季度362.5×万分之一/天×3天（2020.4.16-2020.4.19）=0.11元。小计：3.41+0.11=3.52元。综上，被告应付原告逾期交纳物业费违约金152.69+99.76+46.86+3.52=302.83元。对原告超过上述金额部分主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第(五)项，《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院有关问题的通知》第六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、被告张生元、吴玉红于本判决生效之日起十日内支付原告乐山市传承物业服务有限责任公司2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费为5075元，并向原告支付逾期交纳物业服务费违约金302.83元；二、驳回原告乐山市传承物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告张生元、吴玉红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  杨楠青二〇二〇年十二月十四日书记员  黄 馨附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院有关问题的通知》第六条业主对物业管理服务质量有意见，可要求物业管理企业改正，也可以要求召开业主大会依据法律程序解聘物业管理企业，终止服务合同。在服务合同解除前不得以此拒缴物业服务费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。