河北省肃宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0926民初1287号 原告（反诉被告）：石维轩，男，1969年11月9日出生，汉族，农民，住肃宁县。 委托代理人：杨建华，河北在信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司。 法定代表人：魏秀珍职务:经理。 统一社会信用代码：911309265935696484。 地址：肃宁县。 委托代理人：李芬波，河北来仪律师事务所律师。 原告石维轩与被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司（以下简称国英公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告石维轩及委托代理人、被告国英公司委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）石维轩向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告支付给原告房价款23878.58元，判令被告支付上述房价款后协助原告办理不动产权属证书。事实及理由：原、被告于2012年10月25日签订商品房买卖合同，被告作为房地产开发企业将位于肃宁县卖与原告，合同约定的建筑面积为117.93平方米，单价为 —2— 3839元，交房日期为2013年12月31日。至2016年初双方曾就逾期交房及配套设施不符合约定等纠纷起诉至肃宁县人民法院，该纠纷在判决生效后已经履行。此后，被告通知原告，其所购房屋经相关部门实测，原告所购房屋的建筑面积为127.68平方米（超出约定9.75平方米），应以127.68平方米计价补齐房差价款37430.25元。原告认为，超过合同约定面积的3%部分的房价款应当由出卖人即本案被告承担且产权归买受人即本案原告。双方因此争执不下，导致原告至今不能完税，无法办理不动产权属证书。原告认为，按照双方所签商品房买卖合同第五条之约定“据实结算，多退少补”、“面积超出3%双方协商解决”，据实结算当然要有范围限度，否则就属于合同标的物不明确。当事人选择多大面积的房屋要充分考量自身的能力和需求，如果超出可容忍的范围，将导致合同目的的不能实现；因此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条才对此作出了明确约定，按照此规定。面积误差超出3%部分的房价款由出卖人承担。因双方协商无果，故起诉至法院。 被告（反诉原告）国英公司辩称，1、原告仅仅按照合同约定向被告支付了117.93平米的房价款452733元，超出合同约定面积9.75平米的房屋差价款37430.25元，原告根本未支付，原告要求被告向其支付房价款23878.58元,无任何事实和法律依据。2、根据不动产登记暂行条例第14条的规定，因买卖设定抵押等申请不动产登记的应当由当事人双方共同申请，本案案涉房屋交付后，被告已经多次通知原告办理房屋不动产登记，后又通过张贴公告，发律师函的方式催促原告办理房屋不动产登记，但因原告始终不提供相关办证资料才导致原告至今未办理房屋不动产登记，对于原告未能办理房屋不动产登记被告不存在任何过错和违约情形，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）国英公司向本院提出反诉请求：2012年 —3— 10月15日，石维轩与国英公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：石维轩购买由国英公司开发建设的春泽庭院小区第1幢东单元402号房屋，建筑面积117.93平方米，单价3839元每平方米，总价款452733元。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方据实结算，多退少补。2014年7月，国英公司将房屋交付石维轩。根据肃宁县方正房产测绘所测量，春泽庭院小区第1幢东单元402号房屋建筑面积为127.68平方米，合同约定面积与实际交付房屋面积差为9.75平方米，石维轩应支付房屋差价款37430.25元。石维轩仅支付了452733元房价款，而房屋差价款至今未付。2020年7月，国英公司委托律师致函石维轩，要求其支付房屋差价款，并要求其提供办理房屋产权登记材料，由国英公司协助其办理房屋产权登记，但石维轩既不支付房屋差价款也不提供办证材料。综上，反诉人认为被反诉人拒不支付房屋差价款的行为已经构成违约，侵害了反诉人的合法权益。为此，反诉人特依法提出反诉，请求贵院依法维护反诉人的合法权益。 原告（反诉被告）辩称，反诉被告作为一名业主当然希望能够及时办理房屋所有权权属证书，但是由于国英公司一直要求反诉被告支付37430.25元的房价款，因此双方存在争议，也就导致国英公司不协助反诉被告办理不动产权证，因为反诉被告持有的相关材料与国英公司告知的不动产平米数存在较大差异，国英公司一直以来以不交齐房款就无法办证的说法来要挟反诉被告，反诉被告认可交纳绝对值3%内的房价款，按照国英公司委托的律师函，反诉被告认为交付13551.67元（3.53平米）即可，因此才提出了要求国英公司承担或者支付23878.58元的诉讼请求。在收到2020年7月份的律师函之前，反诉被告没有收到过任何的有关办理房产证的书面通知。本案原告与被告签订的商品房合同中在第五条双方自行约定一栏中第二条横线处填写了“面积超出3%，双方协商解决”。所以反诉状中反诉人的陈述不属实。 —4— 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对原告提交的商品房买卖合同、不动产发票，国英公司无异议，本院予以认定。对国英公司提交的商品房买卖合同的真实性，石维轩未提出异议，本院对其真实性予以认定。国英公司提交的房屋测绘报告，后经核实与原件一致，该公告是从肃宁县不动产登记中心调取，且部分业主已经依据该测绘报告办理了不动产登记证书，故本院对该证据真实性、关联性予以确认。国英公司提交的律师函、律师函邮寄单，对其真实性本院予以认定。国英公司提交的律师见证书，与本案缺乏关联性，本院不予确认。 根据本院审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2012年12月25日，石维轩与国英公司签订商品房买卖合同，石维轩购买了国英公司开发建设的春泽庭院小区1幢东单元402号房屋，合同约定的建筑面积为117.93平方米，单价3839元，石维轩共支付房款452733元，合同第五条约定，“根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）据实结算，多退少补；（2）面积超出3%，双方协商解决。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……。2016年11月15日，肃宁县方正房产测绘所出具的房屋面积测绘报告载明：房屋坐落于泽城路北侧、春霖街东侧春泽庭院1号楼东单元-402的建筑面积为127.68平方米。 石维轩超出合同约定面积为9.75平方米，超过合同约定面积3%以内的房价款为13582元。 —5— 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。本案石维轩购买房屋的实际建筑面积与合同约定面积有差异，其与国英公司签订的商品房买卖合同第五条约定，“据实结算，多退少补，面积超出3%，双方协商解决”，属于对面积差异款约定不明确，所以面积误差比绝对值在3%内部分房价款应由石维轩承担，超出3%部分的房价款应由国英公司承担。石维轩应向国英公司交纳房款13582元。石维轩交付房款后，国英公司应协助其办理不动产权证。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下： 一、石维轩于判决生效后五日内向河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司交纳房款13582元； 二、河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司于石维轩交完房款后三十日内协助石维轩办理不动产权证； 三、驳回原告（反诉被告）石维轩、被告（反诉原告）河 —6— 北国英房地产开发有限公司肃宁分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费396元减半收取计198元，由原告石维轩承担；反诉费367.88元由河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司承担198.1元，由石维轩承担169.78元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  张建宁 二〇二〇年十二月十四日 书记员  闫佩佩