安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初5216号 原告：程龙，男，1976年10月30日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告：刘苏娟，女，1979年1月29日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：程龙，男，1976年10月30日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。与刘苏娟系夫妻关系。 被告：淮北市鼎盛商业管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：王继法，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田地，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 原告程龙、刘苏娟与被告淮北市鼎盛商业管理有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程龙，被告鼎盛公司的委托诉讼代理人田地、高立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程龙、刘苏娟向本院提出诉讼请求：1.依法判令鼎盛公司将鼎盛国际384号商铺归还程龙、刘苏娟；2.依法判令鼎盛公司给付拖欠程龙、刘苏娟的房租费22875元(自2019年10月1日至今所欠房租占用费)暂计算至2020年7月31日止共拖欠10个月租金，所欠租金按原合同约定的购房总价款的5%给付程龙、刘苏娟，实际应支付至鼎盛公司将上述商铺实际返还至程龙、刘苏娟之日止；3.判令鼎盛公司经营业绩的波动不与鼎盛公司租金挂钩；4.本案的诉讼费、律师费、执行费由鼎盛公司承担。事实与理由：程龙、刘苏娟于2007年购买了安徽天象(集团)有限责任公司(下称天象集团)开发建设的金淮北大厦X号商铺，建设完毕后，由天象集团直接交给鼎盛公司经营管理，年租金为购房总价款的8%，天象集团与程龙、刘苏娟在2008年4月9日签订了《协议书》，协议内容为三年后如程龙、刘苏娟同意，天象集团可以按购房总价款回购该铺。在双方互信的基础上，当天程龙、刘苏娟与鼎盛公司签订第一次《租赁合同》，年租金为购房总价款的8%，租期五年。2013年9月30日，第一次《租赁合同》到期后,鼎盛公司以经营不善为由，恶意拖欠租金，蓄意将租金由购房总价款的8%降到5%，迫使程龙、刘苏娟无奈签订第二次《租赁合同》，租期三年。2016年10月1日，第二次《租赁合同》到期后，鼎盛公司仍然拖欠租金，期间业主进行合法维权，鼎盛公司仍然拒不支付租金，甚至恐吓部分业主。在这种情况下，介于鼎盛公司的所作所为，程龙、刘苏娟不再与鼎盛公司续签租赁合同，而且程龙、刘苏娟仍按合同约定，合同到期前3个月以告知函形式告知鼎盛公司即刻撤出程龙、刘苏娟的商铺，但之后鼎盛公司仍然非法使用程龙、刘苏娟商铺，严重损害了程龙、刘苏娟的合法权益。为此，程龙、刘苏娟于2017年8月起诉至淮北市相山区人民法院。2017年12月5日，淮北市相山区人民法院作出判决，判决在2016年10月1日之后程龙、刘苏娟与鼎盛公司没有签订租赁合同期间鼎盛公司支付程龙、刘苏娟的租金为购房总价款的2%，但不超过2019年9月30日。而现在已完全超过法院判决的鼎盛公司占用使用的截止日期。自2019年10月1日开始，截至起诉日2020年7月28日，鼎盛公司非法占有使用程龙、刘苏娟商铺，且拒不支付房租。为维护程龙、刘苏娟的合法权益，特向法院起诉，请依法判决。 鼎盛公司庭审中辩称，赵倩、程龙不能个别收回商铺，已有相关生效判决确认，理由不再重复；租金应按相关生效判决每年2%，因疫情扣除三个月租金，据实结算。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审查程龙、刘苏娟提交的租赁合同、民事判决书、房地产权证、《租赁合同》有关条款修订说明；鼎盛公司提交的鼎盛国际商铺业主已签约情况表，具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦由天象公司开发建设，一至五层系鼎盛公司经营的鼎盛国际购物中心（以下简称鼎盛国际）。2012年7月31日取得了该商铺的房屋所有权证，载明规划用途商业、金融、信息。共有产权面积为16429.82平方米，大业主为天象公司，持户数总计149户，产权面积为8437.69平方米，小业主共有309户，产权面积共计7992.13平方米，309户业主购买商铺金额总计为167586584元。程龙、刘苏娟购买淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦X号商铺，合同售价为548856元。 2014年1月6日，程龙、刘苏娟与鼎盛公司签订《租赁合同》，约定租赁期限三年，自2013年10月1日至2016年9月30日。保底租金为商铺购房合同中售价的5%，即27443元，租金每半年的第一个月月底之前支付该半年的租金。本合同期满后，若双方重新签订租赁合同，租赁期限不低于本合同约定的期限，租金以本合同期限内的平均年租金为基础，参照金淮北-鼎盛国际在本合同期限内年平均税后纯利润确定浮动指数。2013年11月26日，鼎盛公司作出修订说明：鼎盛公司若逾期支付租金，应按逾期实际天数中国工商银行当期贷款利率支付利息和租金，并承担应付逾期租金总金额万分之二的违约金等内容。 2016年5月31日，程龙、刘苏娟向鼎盛公司发出告知函，要求到2016年9月30日合同到期后，不再与鼎盛公司续签租赁合同。鼎盛公司支付合同期内的租金至2016年9月30日。2016年9月30日合同期满后，双方未签订租赁合同，鼎盛公司未返还商铺，继续占有使用至今。 2017年初，鼎盛公司制作2016年、2015年、2014年的经营状况明细表及说明，并提交给安徽恒正会计师事务所（简称恒正事务所），委托该所对其2016年、2015年、2014年的经营状况进行审计。上述三份经营状况明细表分别载明，鼎盛公司2016年、2015年、2014年的营业利润为2866306.66元、2593895.35元、1681370.69元。2017年3月31日，恒正事务所出具了皖恒会审字（2017）第X号、0X号、08-X号审计报告书，认为鼎盛国际提供的经营状况关系表在所有重大方面按照《小企业会计准则》的规定编制，公允反映了鼎盛公司2016年、2015年、2014年的经营成果。截至2018年5月25日，鼎盛公司与包括天象公司在内的184位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13055.2平方米，占总户数的59.35%、总面积的79.46%，年租金标准为原始购房总价的2%，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。2017年8月，因鼎盛公司未按时支付租金，程龙、刘苏娟就房屋租赁合同纠纷起诉至本院，本院经审理于2017年12月5日作出（2017）皖0603民初3106号民事判决书，判决：一、淮北市鼎盛商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付程龙、刘苏娟位于淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦1#384号商铺租金16052.3元、逾期支付租金利息389元、逾期支付租金违约金3.21元，以及自2016年10月1日至2017年8月31日的占有使用费10065元，之后的占有使用费继续按照每月915元的标准支付至停止占用之日止，但不超过2019年9月30日；二、驳回程龙、刘苏娟的其他诉讼请求。程龙、刘苏娟对上述判决不服，向淮北市中级人民法院提起上诉。淮北市中级人民法院经审理后作出（2018）皖06民终155号判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 鼎盛公司支付上述判决确定的占有使用费后仍继续占用商铺至今，自2019年10月1日起的占有使用费未付。程龙、刘苏娟要求其返还商铺并支付租金未果遂诉至法院。截至2020年10月21日，天象集团及200户小业主已与鼎盛公司续签了租赁协议，合计签约面积13533.06平方米，签约总面积占总面积的82.37%，年租金标准仍为原始购房总价的2%，租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日。 另查，金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体，各商铺间无明确界限。程龙、刘苏娟购买该商铺后，即将商铺租赁给鼎盛公司统一经营，由开发商天象集团直接将商铺交付于鼎盛公司装修经营使用至今。 本院认为，程龙、刘苏娟与鼎盛公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性强制规定，系有效合同。合同于2016年9月30日到期后，程龙、刘苏娟虽向鼎盛公司发出告知函，不同意续签租赁合同，但其并未实际收回涉案商铺，涉案商铺继续由鼎盛公司继续使用，鼎盛公司应当向程龙、刘苏娟支付占有使用费。 关于返还商铺问题。涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺。所谓产权式商铺，是指商业性房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间无物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获得定期、定额回报的房地产类型。产权式商铺在空间上相互连接，无法独立经营，通过统一经营的方式才能发挥其最大的商业价值，但是众多的业主难以在租金等问题上达成一致意见。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”截至2020年10月21日，与鼎盛公司续签租赁合同的业主超过全部业主人数的一半，建筑面积也超过鼎盛国际建筑面积的一半。据此本院认定，多数业主同意在2016年10月1日至2021年9月30日期间由鼎盛公司继续经营管理。这种情况下，如果鼎盛国际将涉案商铺返还给程龙、刘苏娟，必然影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的合法权益，并造成社会财富的极大浪费。且程龙、刘苏娟提交的产权证未记载其房屋四至界限，分户图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，其要求返还的商铺，并不具备独立经营的客观条件。因此，目前暂不具备返还涉案商铺的条件，对于程龙、刘苏娟请求判令鼎盛公司返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。 关于占有使用费问题。双方签订的租赁合同于2016年9月30日到期，之后未再签订租赁合同。故自2016年10月1日，双方不存在租赁合同关系，程龙、刘苏娟主张的自2016年10月1日至商铺返还之日的“房租费”应为占有使用费。鼎盛公司2016年、2015年、2014年的利润与309户商铺的售价相比均不足2%。鼎盛公司与184位业主续签了2016年10月1日至2019年9月30日期间租赁合同，以及与200位业主续签了2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，均约定年租金按照购房合同中售价的2%计算。根据公平原则，结合鼎盛公司的经营状况，鼎盛公司亦应按购房合同总售价548856元的2%，每月915元的标准支付程龙、刘苏娟商铺的占有使用费，但不超过2021年9月30日，之后的租金或占有使用费，双方可另行协商。程龙、刘苏娟主张鼎盛公司按购房总价款的5%支付年租金，本院不予支持。另程龙、刘苏娟主张鼎盛公司的经营业绩波动不与商品租金挂钩，与查明事实不符，本院不予支持。 关于疫情期间是否应当减免占有使用费问题。2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，导致涉案商铺因疫情在2020年2月-4月中旬无法正常使用，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，本院酌定减免鼎盛公司2020年2月及3月的占有使用费。减免二个月占有使用费后，至2020年11月30日，鼎盛公司应当支付程龙、刘苏娟占有使用费10980元。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、淮北市鼎盛商业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付程龙、刘苏娟位于淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦X号商铺截至2020年11月30日的占有使用费10980元，之后的占有使用费按每月915元的标准支付至停止占用之日止，但不超过2021年9月30日。 二、驳回程龙、刘苏娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费372元，减半收取计186元，由淮北市鼎盛商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  孟娇 二〇二〇年十二月十四日 法官助理仲安琪 书记员张艺馨 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其它业主的合法权益。 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。