安徽省寿县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0422执异11号 异议人（案外人）：史素兰，女，1965年4月14日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 委托代理人：程东霆，安徽繁星律师事务所律师。 申请执行人：王云龙，男，1965年8月13日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托代理人：陈厚成，安徽孟德春律师事务所律师。 被执行人：余勇，男，1970年7月23日出生，汉族，住安徽省寿县。 本院在执行申请执行人王云龙与被执行人余勇民间借贷纠纷一案中，异议人史素兰向本院提出书面异议。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2020年12月7日公开开庭进行听证。异议人史素兰的委托代理人程东霆，申请执行人王云龙及其委托代理人陈厚成到庭参加听证。被执行人余勇经本院通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。 史素兰异议称：2014年6月16日，史素兰与余勇签订房屋买卖协议，余勇将其所有位于安徽省寿县××农场××北路科技小区××楼××室（不动产权证号：11××78）作价165000元，出售给史素兰。合同签订当天，史素兰将购房款165000元交付给余勇，余勇向史素兰出具收条一张，并将该房屋的相关手续材料交付给史素兰，史素兰即搬进该房屋居住至今。后因该房屋位于拆迁区域内，致该房屋至今未能过户。2020年11月15日，寿县人民法院执行涉案房屋的过程中，异议人才得知涉案房屋已经被寿县人民法院列为执行财产。为维护异议人的合法权益，特请求立即解除对异议人所有位于安徽省寿县××农场××北路科技小区××楼××室房屋的查封，并立即停止对该房屋的执行。 异议人史素兰为证明其异议主张，向本院提供下列证据： 1、史素兰身份证复印件一份，证明异议人的身份情况； 2、《房屋买卖协议书》复印件一份、收条复印件一张（经与原件核对无异），证明2014年6月16日，史素兰与余勇签订房屋买卖协议，余勇将其所有位于安徽省寿县××农场××北路科技小区××楼××室作价165000元，出售给史素兰。合同签订当天，史素兰将购房款165000元交付给余勇，余勇向史素兰出具收条一张； 3、房地产权证（寿春字第××号）复印件一份（经与原件核对无异），证明余勇已经将涉案房屋的房地产权证交给了史素兰，印证史素兰系该房屋的实际所有权人； 4、水费发票原件6张、电费发票原件三张、微信支付电费账单打印件四张，证明史素兰从2014年开始即入住涉案房屋，并交付水电费； 5、寿县寿春镇西湖社区居委会和寿县寿春镇西湖社区梅林管理小区联合出具的证明原件一份，证明史素兰自西湖社区成立至今即在涉案房屋居住。 申请执行人王云龙答辩称：异议人的异议理由不能成立，理由为：一、史素兰与余勇签订的房屋买卖协议不具有客观真实性，寿县人民法院在向余勇送达查封裁定书和执行谈话过程中，其均没有提出涉案房屋已经被出售的事实；二、房屋作为不动产系以登记为产权变更的法定生效要件，涉案房屋至今仍登记在余勇名下，并不存在无法过户的情形。异议人没有提供证据证明涉案房屋是因处于拆迁区域而导致不能过户；三、异议人主张以165000元的价格购买涉案房屋，与当时的市场价格明显不符，其同时主张以现金交付作为支付方式，亦严重违背常理。综上，请求依法驳回异议人的异议。 申请执行人王云龙为支持其抗辩主张，向本院提供下列证据： 1、安徽省寿县人民法院（2017）皖0422民初2974号民事裁定书复印件一份、送达回证复印件一份，证明涉案房屋于2017年9月25日被查封，余勇2017年9月28日签收该查封裁定书，余勇没有提出涉案房屋已经出售的事实，印证该房屋在被查封时没有进行买卖； 2、安徽省寿县人民法院执行人员所作的询问笔录一份，证明涉案房屋并没有出卖，现房屋的实际居住人系余勇的债权人，但房屋的所有权人仍为余勇，进一步印证房屋买卖协议不具有真实性。 经庭审举证、质证，申请执行人对异议人所举证据发表质证意见：证据1，无异议；证据2，三性均有异议，证明目的不能成立；证据3，真实性无异议，证明目的有异议；证据4，真实性无异议，证明目的有异议；证据5，三性均有异议，证明目的不能成立。 异议人对申请执行人所举证据发表质证意见：证据1，真实性无异议，证明目的有异议；证据2，证据本身无异议，但对余勇陈述的内容有异议。 本院对异议人所举证据1、3、4真实性予以确认；对证据2、5，结合余勇向执行人员所作的陈述，以及房屋买卖过程中的违背常理的现金支付方式，对该二份证据的真实性不予确认。对申请执行人所举证据1、2真实性予以确认。 本院查明：原告王云龙与被告余勇民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月25日作出（2017）皖0422民初2974号民事裁定：一、查封被申请人余勇名下位于寿县××农场××北路××室（产权证号11××78）房屋一套；二、查封申请人王云龙名下位于寿县寿春镇××房屋××套。余勇于2017年9月28日签收该民事裁定书。本院于2017年12月6日作出（2017）皖0422民初2974号民事判决：一、被告余勇于本判决书发生法律效力之日起五日内偿还原告王云龙借款50000元，利息自2015年12月28日起按月息2分计算，息随本清；二、被告余勇于本判决书发生法律效力之日起五日内偿还原告王云龙借款40000元，利息自2015年12月28日起按月息1.5分计算，息随本清；三、被告余勇于本判决书发生法律效力之日起五日内偿还原告王云龙借款利息41800元。本判决书生效后，王云龙向本院申请强制执行。本院于2020年8月17日作出（2020）皖0422执恢62号之一执行裁定：查封被执行人余勇在安徽省寿县××农场××北路科技小区××室住房一处，不动产权证号11××78，查封期限三年。本院于2020年10月26日约谈被执行人余勇，要求被执行人余勇履行判决书确定的给付义务，否则将对涉案房屋进行拍卖。被执行人余勇明确表示同意寿县人民法院对查封的涉案房屋进行拍卖。案外人史素兰向本院提出书面执行异议。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，史素兰主张其在人民法院查封涉案房屋之前即与余勇签订房屋买卖协议，并交付了全部购房款，已经实际占用涉案房屋，其系涉案房屋的实际所有权人。但从余勇的陈述看，余勇始终没有提出涉案房屋已经出售的事实，同时异议人仅凭借收条不足以证实其已经按照合同的约定支付了全部购房款，且涉案房屋至今仍登记在被执行人余勇名下，异议人没有提供证据证明非因买受人自身原因未办理过户登记。故异议人对涉案房屋不享有排除强制执行的权益，其异议理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回异议人史素兰的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。 审判长  周跃武 审判员  夏金廷 陪审员  张锦霞 二〇二〇年十二月九日 书记员  王 淼 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，按照审判监督宁城县办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条第一款第（一）项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条第一款第（一）对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。