云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初3390号原告：曲靖市恒基物业服务有限公司，统一社会信用代码：91530302741489253Y。法定代表人：付兆雪，系曲靖市恒基物业服务有限公司总经理。住所：云南省曲靖市。委托诉讼代理人：李亚琳，女，1981年6月25日生，汉族，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县。特别授权代理。（未到庭）委托诉讼代理人：李冀，男，1988年5月19日生，汉族，户籍登记地址：云南省文山壮族苗族自治州文山县。特别授权代理。被告：陆俊波，男，1976年1月4日生，汉族，云南省会泽县人，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县，现住云南省曲靖市会泽县。原告曲靖市恒基物业服务有限公司诉被告陆俊波物业服务合同纠纷一案，于2020年10月28日向本院起诉。本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告曲靖市恒基物业服务有限公司的委托诉讼代理人李冀、被告陆俊波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲靖市恒基物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付世纪东宸小区商铺附1-1号自2016年1月1日至2020年10月31日期间的物业费5220元；2.判令本案诉讼费用、公告费用、律师费用由被告承担。事实与理由：原告与会泽县世纪东宸小区第一届业主委员会于2015年6月30日签订《物业服务合同书》，约定由原告向会泽县世纪东宸小区提供物业管理服务，服务期限自2015年7月1日至2021年6月30日止，合同约定按建筑面积每月每平方米商铺物业管理费为0.9元，被告的房屋位于该小区内，面积为100.03平方米。自2016年1月1日至2020年10月31日已欠缴的物业服务费为5220元。原告与会泽县世纪东宸小区第一届业主委员会所签订的合同不违反法律的规定，合法有效。请求依法判允原告之诉请。被告陆俊波辩称，我的商铺是出租出去的，在与租户签订合同时约定水电费、物业费是租户承担，因租户经常在变更，且在我接到传票之前一直对租户未交物管费的事实不知情，导致2019年以前的物管费现在已无法追缴。2016年到现在已经五六年了，根据民法总则的相关规定，三年以前的物管费已过诉讼时效。我的商铺现在都还在漏水，物管的也未帮我处理，物管的服务及态度有问题，业主有权拒交物管费。我的商铺现在的租户是2019年承租的，如果物业公司把我商铺漏水的情况处理好了，我可以督促租户向物业公司交纳物管费。为证明自己的主张，原告曲靖市恒基物业服务有限公司向本院提交了以下证据：1.营业执照（副本）复印件、法定代表人证明书、法定代表人居民身份证复印件，欲证明原告具备适格的诉讼主体资格；2.陆俊波的居民身份证复印件，欲证明被告具备适格的诉讼主体资格；3.物业服务合同书复印件二份，欲证明物业服务合同合法有效并对原、被告均具有约束力的事实；4.垃圾清运合同书复印件二份、垃圾清理费收据复印件、自来水费普通发票复印件二份、综合电费发票复印件二份、电力小区道闸款收款收据复印件、员工工作照片五幅、收款单复印件二份、小区巡更记录，欲证明被告享受物业服务的事实；5.世纪东宸商铺附1幢1号陆俊波欠物业费明细表，欲证明被告欠物业费5220元的事实；6.告知书照片，欲证明原告向被告催收物业费的事实。经质证，被告陆俊波对原告曲靖市恒基物业服务有限公司提交的第一组、第二组、第三组、第五组证据无意见；对第四组证据中的员工工作照片认为只能证明员工进行了工作，但不能证明服务质量，在垃圾清理方面，以前是每个楼道都有垃圾桶，现在没有了，也不方便业主；对第六组证据认为从来没有见过告知书并且上面也没有自己的签字，不知道欠物业费的事实。被告陆俊波未向本院提交相关证据。经庭审质证，对于原、被告双方无异议的证据本院予以确认；对于原告提交的第四组证据，能够证明案件事实，本院予以采信；对于原告提交的第六组证据，能够证明其将告知书张贴于被告的商铺向被告主张权利的事实，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告曲靖市恒基物业服务有限公司是可以依法从事物业管理活动的企业，曲靖市恒基物业服务有限公司会泽分公司是原告的分公司。2015年6月30日和2018年7月1日，曲靖市恒基物业服务有限公司会泽分公司与会泽县世纪东宸小区第一届业主委员会分别签订物业服务合同书，约定物业服务范围为：1.单元楼房及公建用房主体的日常维修（维修所需费用从公共维修基金中列支）；2.室外公共给排水、供电等设施的更新、维修（所需费用从公共维修基金中列支），电信、有线电视等维修维护由相关部门负责，室内给排水、供电等设施的维护维修不在合同维修维护范围内，属于有偿服务；3.环境卫生、亮化、绿化管理服务；4.物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务，消防设施设备的维修费用从公共维修基金中列支；5.住户装修行为的管理；6.物业档案资料的管理；7.治安秩序维护服务；8.授权由物业管理公司管理的其他事项。该物业服务合同约定合同期内物业管理服务费按单元房住房面积每月每平方米0.70元、别墅住房面积每月每平方米0.90元、商铺按建筑面积每月每平方米0.90元收取，公共用水用电由乙方统一缴纳，垃圾清运费按照会泽县发改委文件收费标准每户每月11元、每年132元收取，全年物业服务费按一年一次收取。同时对合同期限、物业服务质量标准、管理服务质量承诺、双方的权利与义务、违约责任等作了约定。被告陆俊波系会泽县世纪东宸小区商铺附1幢1号业主，房屋面积为100.03平方米。被告陆俊波至今未交2016年1月1日至2020年10月31日期间的物业服务费。2020年10月19日，原告曲靖市恒基物业服务有限公司在被告的世纪东宸小区附1幢1号商铺上张贴催交2016年1月1日至2020年10月31日期间的物业费的告知书。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，未达成协议。本院认为，根据原告曲靖市恒基物业服务有限公司提交的营业执照，其经营范围含物业管理，且原告的分公司与会泽县世纪东宸小区第一届业主委员会签订了物业服务合同，原告有权依据该物业服务合同主张权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告曲靖市恒基物业服务有限公司会泽分公司与会泽县世纪东宸小区第一届业主委员会签订的《物业服务合同书》对涉案小区的业主具有约束力，且原告按照该物业服务合同书履行了物业管理服务职责，被告陆俊波作为涉案小区业主，接受了物业服务，依法应按照约定向原告支付相应的物业服务费。另外，涉案物业服务合同书项下的每期物业服务费作为在合同履行过程中不断产生的定期给付债务，履行期限届满后均为独立债务，具有可分性，不属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的分期履行的同一债务，本案物业服务费的诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算，即诉讼时效应从债权人知道或者应当知道债务人欠交物业服务费之日起计算。被告陆俊波自2016年1月1日就未向原告交纳物业服务费，原告直至2020年10月19日才向被告陆俊波张贴催费通知单，并于2020年10月28日向法院提起诉讼。故原告主张的2017年10月19日之前的物业服务费已经超过诉讼时效，本院依法不予保护。原告主张的公告费用和律师费用因其未提交相关证据证明，本院不予支持。故对原告的诉请，合理部分本院予以支持。被告陆俊波的辩解主张，合理部分本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告陆俊波于本判决生效后十日内一次性向原告曲靖市恒基物业服务有限公司支付会泽县世纪东宸小区附1幢1号商铺2017年10月19日至2020年10月31日期间的物业服务费人民币3279元；二、驳回原告曲靖市恒基物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告陆俊波负担15元，由原告曲靖市恒基物业服务有限公司负担10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  李兴祥二〇二〇年十二月十四日书记员  沈学丽附相关法律条款：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。