四川省冕宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3433民初1502号 原告：王虎，男，1979年12月15日出生，汉族，四川省冕宁县人，住冕宁县。 原告：张朝菊，女，1980年11月25日出生，彝族，四川省冕宁县人，住冕宁县。 二原告委托诉讼代理人：赵勇，四川鼎仁律师事务所律师，一般授权。 被告：凉山州嬴政房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：915134330582444542。 住所地：冕宁县泸沽镇南街南路**。 法定代表人：张光阳，执行董事。 原告王虎、张朝菊诉被告凉山州赢政房地产开发有限责任公司（以下简称：赢政公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告王虎及二原告委托诉讼代理人赵勇，被告赢政公司法定代表人张光阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向房产管理部门提交相关材料为原告购买的××镇××公寓商品房办理产权登记，并判令被告支付原告逾期办理房产证2××6年9月3日起至2020年7月21日止的违约金161422.73元。2020年7月22日后的违约金，以购房款379997元为基数，按日万分之三的标准计算至被告为原告办理产权登记之日止；2.依法判令被告立即将原告购买的泸沽镇宏扬公寓停车位交付给原告，并向房产管理部门提交相关材料为原告购买的停车位办理产权登记，并判令被告支付原告逾期交付停车位和办理房产证2××6年9月3日起至2020年7月21日止的违约金32284.80元。2020年7月22日后的违约金，以购车位款76000元为基数，按日万分之三的标准计算至被告为原告办理产权登记之日止。如被告不交付原告所购的停车位，则解除原、被告达成的购停车位的买卖合同，被告全额退还原告的购停车位款76000元，并支付原告2××6年6月5日起至2020年7月21日止的违约金34359.60元。2020年7月22日后的违约金，以购车位款76000元为基数，按日万分之三的标准计算至被告付清时止。事实和理由：被告是冕宁县泸沽镇宏扬公寓的开发商，2××6年6月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的冕县泸沽镇宏扬公寓住房一套，停车位一个，总价款455997元。合同签订后，原告按被告的指示支付了首付款155997元，向公积金管理机构申请贷款300000元，2××6年6月5日，被告将所购房屋钥匙交给了原告，开始装修入住。原告接收房屋后，由于被告的原因一直未给原告办理产权登记，也未将停车位交付给原告。被告向房产管理部门提交相关材料为原告办理房产证，是被告的合同义务，被告应无条件为原告办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应在自合同订立之日（即2××6年6月5日）起90日内（即2××6年9月3日）办理，逾期则承担违约责任。根据公平对等原则，被告应按日万分之三支付逾期违约金。至今被告未交付车位也未办理产权证，应按前述承担违约责任，支付2××6年9月3日起至2020年7月21日止的违约金32284.80元。2020年7月22日后的违约金，以购车位款76000元为基数，按日万分之三的标准计算至被告为原告办理产权登记之日止。如被告不能交付原告所购的停车位，则原告的购车位合同目的无法实现，依法应解除，应全额退还原告的购停车位款76000元，并支付原告2××6年违约金34359.60元。2020年7月22日后的违约金，以购车位款76000为基数，按日万分之三的标准计算至被告付清时止。 被告赢政公司辩称，我公司和原告签订了合同之后，我们也是因为原告没有缴纳相应的契税，二手房交易税和个人契税均未缴纳，我们认为未办理产权登记的责任在原告方，我方没有违约不承担相关的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 二原告向本院提交以下证据: 证据一、商品房买卖合同（预售）、收据、银行转账单、证明各一份，拟证明：1.原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，总价款455997元（其中住房379997元，停车位76000元）；2.《商品房买卖合同（预售）》约定了逾期支付购房款的违约责任按日万分之三支付违约金至付清为止。 被告赢政公司质证：合同并不是原件，收据看不清楚，收据上实际收款人是曾金焱，并不是我们公司。银行转款凭证也没有转入我们公司，证明只能证明原告发生过这个交易，原告他们的交易我们知道，我们能配合的手续我们予以配合。 证据二、住房公积金委托贷款担保借款合同、收条，拟证明：二原告已全部交清购房款379997元、停车位76000元。 被告赢政公司质证：该房实际是曾金焱和原告进行的，我公司只是进行配合。 被告嬴政公司向本院提交以下证据: 证据一、不动产登记资料7张（不动产登记权籍录入告知单、不动产登记户套信息表、房屋分层分户平面图、宗地图、冕国土资发〔2018〕21号、23号、42号文件），拟证明：我公司登记案涉房屋的办证材料，现在房屋未办证是因为原告未缴纳相关税费。 二原告质证：2018年7月4日之后，被告才具有办证的权利且为复印件。 证据二、收据一张，拟证明：我公司当时仅仅是配合原告和曾金焱的交易。 二原告质证：对该证据真实性存疑，收款主体是被告，而非曾金焱，与我方核对收款人是之后加上去的。 证据三、购房合同，拟证明：该房屋的房款是455997元，并没有车位的约定。 经本院审查，对原、被告提交的证据中复印件（原告银行转款凭证、被告第一组证据）除外，对其他证据“三性”本院予以采信，但对证明目的本院综合予以认定。 经审理认定事实如下：原告王虎、张朝菊与赢政公司签订合同编号为ＧＦ-2014-0171的《商品房买卖合同（预售）》一份。赢政公司将位于冕宁县泸沽镇南街南路113号，宏扬电梯公寓小区的Ａ幢3单元10层1002号商品房，预售给原告王虎、张朝菊，合同约定购房款总金额共计455997元。原告王虎、张朝菊分别于2××6年6月5日、2××6年12月20日，向被告赢政公司支付现金145997元，公积金住房贷款30万元。此外，二原告向案外人曾金焱支付过现金1万元。同时查明，根据原告提交的2××6年7月17日证明，原、被告约定房屋价款共计455997元，实际交易内容包含两部分（住（住房1419平米，价值379997元，另外含一个标准停车位，价值76000元）。赢政公司已于2××6年6月5日，向原告实际交付使用。另查明，原、被告在《商品房买卖合同（预售）》书中及之外，未约定过办理产权证事宜的期限和违约责任，至起诉之日被告没有办理交付案涉房屋及停车位产权证。 本案争议焦点为：1.原、被告双方签订的GF-2014-0171《商品房买卖合同》的效力；2.案涉房屋买卖应当认定为原、被告之间，还是原告与案外人之间的交易行为。案外人参与和直接收取原告买房款，是案外人个人行为还是代表被告；3.被告对于没有办理案涉房屋产权登记，是否存在过错，是否应当承担违约责任。 本院认为，本案具体辨析如下： 一、本案中原、被告双方签订的GF-2014-0171《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，原告王虎、张朝菊无违反法律规定的情形，该合同合法有效； 二、被告赢政公司答辩称，案涉房屋实际系案外人曾金焱与二原告之间进行的房屋买卖。因被告未提供相关证据，证明被告与案外人之间存在第一手房屋买卖的证明材料（房屋买卖合同书、收款依据等），有证据证明，原、被告之间有房屋买卖的事实情况下，对该答辩意见，本院不予采信。同时，根据2××6年6月5日被告出具收据与已售房源登记表，认定案外人曾金焱的收款行为系代理被告作出的行为。在原告完成付款义务情况下，被告应当按照约定协助办理产权登记； 三、在原、被告没有约定办理产权证事宜的期限和违约责任的情况下，只能根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定进行认定。该法条规定了前提为“有证明由于出卖人的原因，买受人在法定期限届满未能取得房屋权属证书”的法律适用条件。在庭审中，原告未提供该方面证据证明其提出过办证申请，因被告原因致使不能办证，已经满足上述法律适用条件。同时，案涉房屋已经实际交付原告使用，未影响到原告房屋的正常使用。因此，对于原告提出的违约金相关诉求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的相关规定，判决如下： 一、被告凉山州赢政房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起九十日内，完成冕宁县泸沽镇宏扬电梯公寓小区A幢3单元10层1002号商品房的产权转移登记； 二、被告凉山州赢政房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起九十日内，完成冕宁县泸沽镇宏扬电梯公寓小区的A幢3单元10层1002号商品房所含车位的产权转移登记； 三、驳回原告其他诉讼请求。 本案案件受理费5320元，由被告凉山州赢政房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 伍 彬 二〇二〇年十二月九日 书记员 周仁鑫