陕西省榆林市横山区人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕0803民初3385号 原告：榆林市三六五乐家物业管理服务有限责任公司，住所地陕西省榆林市榆阳区，组织机构代码：91610802MA08JY36L。法定代表人：马静，系公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡林志，系榆林市三六五乐家物业管理服务有限责任公司项目经理。被告：曹加富，男，1958年11月16日，汉族，住榆林市横山区西南新区，居民，公民身份号码：61272XXXX811160110委托诉讼代理人：曹明利，男，1983年9月12日出生，汉族，住陕西省横山区西南新区，居民，公民身份号码：61272XXXX309120192系曹加富之子。原告榆林市三六五乐家物业管理服务有限责任公司（以下简称三六五物业公司）与被告曹加富物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡林志，被告曹加富委托诉讼代理人曹明利均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告三六五物业公司向本院诉讼请求：1、判令依据双方签订的《前期物业管理委托协议》支付原告前欠物业服务费用；2、判令被告支付2019年1月1日-2020年12月31日所拖欠的物业费及物业相关费用合计3962元，利息198.1元，合计：4160.1元；3、由被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：被告居住于榆林市横山区西南新区XX小区XX室，开发商建新房地产开发有限公司与我公司签署的《前期物业管理委托协议》经小区业主代表约定物业费为0.8元/月/㎡;物业费按年度缴纳，业主或物业使用人应在每年度收费期开始时之前第一个月，31号之前履行费用缴纳义务。根据前期物业管理委托协议第九章第三十条约定甲方、业主或者物业使用人违反本合同第十条、第十一条约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按当年应收物业服务费的10%的标准向乙方支付违约金。业主或物业使用人应当承担违约金的事项应在业主临时公约约定进行公示。2019年1月1日起，被告本应依照合同约定支付下半年的物业费，但被告一直未交，经原告电话催收，发催费单等多次催促，被告至今未缴纳物业等相关费用，无奈诉至法院维权。原告向本院提供了以下证据：第一组：营业执照、法人身份证明及身份证复印件一份，证明原告具备诉讼主体资格；第二组：《前期物业管理委托协议》一份，证明天和人家项目部将物业服务委托给三六五物业公司的事实；第三组：有关天和人家起诉户费用明细一份，证明天和人家起诉被告曹加富欠物业费4160.1元的事实；第四组：天和人家物业费用表一份，证明小区收费按国家标准收费的事实；第五组：催费通知书一份，证明曾向被告曹加富催收物业费的事实；第六组：XX户漏雨明细一份,证明曾给被告维修的事实。第七组：XX小区公共电费缴纳清单，证明水电公摊收费合理。被告曹加富辩称：第一、房产证问题，三方曾承诺对该问题开会讨论，至今未谈过该问题。第二、未成立业主委员会，认为不成立对住户有影响，大修基金和契税款项不知去向；第三、卫生问题，楼道环境脏乱差；第四：门距太紧，对小孩不利，望修改；第五、小区受益应该公示；第六：核心问题解决，我欠的费用交清，不承担利息，也不承担诉讼费。被告曹加富未向法庭提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告曹加富反映厨房、北卧室窗户漏水问题，原告已予以维修，原告提供的证据六由被告代理人曹明利的签字确认。三六五物业公司2017年11月21日经榆林市工商行政管理局注册，取得营业执照，营业期限为长期。被告与原告所居住天和人家商住楼小区项目部于2018年4月6日签订《前期物业管理委托协议》，合同期限自2018年4月1日至2021年3月31日。原、被告签订的《三六五业主服务手册》约定了双方的权利义务及违约责任等内容，未约定具体的服务期限。《三六五业主服务手册》内容主要有：根据《中华人民共和国物价法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》结合本物业实际情况，双方协议约定物业服务费、电梯运行费、车辆停放服务费及其他相关费用如下:(一)、物业服务费（不包括房屋共用部分共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用，电梯等特种设备的年检费、二次供水加压费，城市生活垃圾处理服务费，水池清洗费和消毒费等）：1、小高层及高层住宅物业服务费按乙方房屋所有权登记的建筑面积每平方米每月收取1.0元，2、储藏室物业服务费按乙方房屋所有权证登记的建筑面积每平方米每月收取0.6元；（二）、物业服务费中不包含共用部位、共用设施设备运行所产生的水、电费等，共用部位、共用设施运行所产生的水、电费等按户分摊；（三）、电梯运行费及年检费 ：电梯运行费及年检费均按实际产生的费用按层按户分摊；（四）、车辆停放服务费；1、地下停车场机动车辆停放服务费为每个车位每月70元；（五）物业服务费主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，3、物业管理区域清洁卫生费用，4、物业管理区域绿化养护费用。被告曹加富系XX小区B号楼3单元1101室业主，房屋建筑面积为113.37㎡，房屋用途为住宅。被告曹加富以案涉请求标准缴纳了2018年12月31日前的物业管理费、水电公摊、电梯运行费、生活垃圾费。合同服务期间，从2019年开始被告以办理房产问题、成立业主委员会、大修基金和契税款项管理问题、公共卫生问题等原因拒绝交纳物业服务费、水电公摊、生活垃圾费及电梯费。比照被告2018年12月31日缴纳各类物业费用标准，被告拖欠物业管理费具体数额为：2019年1月1日至2020年12月31日共24 月的物业服务费113.37㎡×0.8元／㎡/月×24（欠费月数）=2176.70元，水电公摊费20元／月×24（欠费月数）=480元，电梯运行费113.37㎡×0.4元／㎡/月×24（欠费月数）=1088.35元，生活垃圾处理费9元／月×24（欠费月数）=216元，以月（收费）为单位累计欠费3961.05元。本院认为，原告三六五物业公司是取得物业服务资质的物业服务公司，具有独立的法人资格。开发商与物业公司签订的前期物业服务合同之效力及于全体业主，物业公司与开发商、被告签订的《前期物业管理委托协议》、《三六五业主服务手册》内容不违反法律的规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定应认定该物业服务合同有效，对原告及被告均有约束力。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，结合被告已实际履行了2018年的物业服务及相关服务费用缴纳义务，应视为被告客观上认可了《前期物业管理委托协议》的效力。现被告已实际享受了原告的服务，故应依法履行未付物业费用的支付义务。被告辩称办理房产证问题，前期物业管理协议未约定此项服务内容，办理房产证一般由开发商代办。成立业主委员会要是业主享有的一项权利，业主要在房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下提议召开业主大会，选举产生业主委员会，物业公司不享有此项权利。专项资金应由国家住建部门管理，业主可以通过合法方式使用专项资金。契税应向国家税务部门缴纳。业主就公共卫生等物业服务项目享有监督的权利，但应通过合法的方式行使，如XX小区确实存在卫生不整洁、信息不公开情况，物业公司应当改进、提高服务质量，如给业主造成损失的，物业公司应承法律责任，但业主要举证证明。综上，被告抗辩不予缴纳物业费，理由不充分，本院不予支持。根据《物业管理条例》第六十四条的规定，原告的物业收费项目、收费标准均符合相关法律规定，应予以支持。因案涉物业费标准尚未更新，各户水电费不包含总表与分表之间的正常损耗，即物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用不完全包含在案涉物业费中，故原告请求被告支付3962元，应予支持3961.05元费用符合交易习惯，但原告请求被告支付利息的诉讼主张于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》四十四条，《物业管理条例》第六十四条之规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，判决如下：    一、被告曹加富于判决生效后十日内支付原告榆林市三六五乐家物业管理服务有限责任公司2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费3961.05元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。          （此页无正文）    审  判  员   康  凯   二〇二〇年十一月二十七日                                 书  记  员  马  哲 1