安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初4687号 原告:鸠江区良德装饰经营部,住所地安徽省芜湖市鸠江区官陡街道天门山东路**红星美凯龙**,统一社会信用代码92340207MA2NCN5798。 经营者：吴晓辉,男，1975年6月1日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。 委托诉讼代理人：汪延生，安徽宇浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：周熙，安徽宇浩律师事务所律师。 被告:芜湖义豪紧固件有限公司,住所地安,住所地安徽省芜湖市芜湖县六郎镇殷港工业园信用代码91340221680806453R。 法定代表人：韩永喜,董事长。 委托诉讼代理人：刘涛，安徽平衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李月锋，男，系该公司员工。 原告鸠江区良德装饰经营部（下称“良德经营部”）与被告芜湖义豪紧固件有限公司（下称“义豪公司”）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告良德经营部委托诉讼代理人周熙、被告义豪公司委托诉讼代理人刘涛、李月锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告良德经营部向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方于2019年3月4日签订的《仓库租赁合同》。2.请求判令被告向原告退还租房押金18000元。3.请求判令被告向原告支付违约金432000元(含装修损失、搬迁损失)并赔偿原告的房屋占有使用费损失90000元(按照18000元/月的标准,自2020年5月21日停水之日暂算至起诉之日为5个月,实际应计算至腾房之日)。4.本案诉讼费用、鉴定费用均由被告承担。事实与理由：2019年2月27日,原告因经营需要通过58同城房屋租赁平台了解到被告对外发布的案涉房屋招租信息,遂与被告取得联系,在被告主动提供案涉房屋的权属证书及《房屋委托经营管理协议》并带原告现场确认房屋真实情况后,双方于同年3月4日签订《仓库租赁合同》一份。合同约定:1.被告将芜湖雅图数字视频技术有限公司(下称“雅图公司”)1#厂房租给原告使用,仓库面积为1800平方米,权属状况明确，被告应保证其有权出租该仓库,且该仓库不存在抵押、查封及共有人等第三方持有合法有效等房屋来源证明文件;2.租赁期限从2019年4月1日起至2029年3月31日止,租期十年,租金标准为每平方米10元/月(不含税价)，租金每半年计;3.租房押金为18000元,合同解除后2日内,被告应将全部押金如数无息返还给原告;4.被告承诺其对本合同项下所出租仓库有对外出租合法授权,且在任何情况下保障原告在租赁期间内的合法承租权;5.被告同意原告在案涉房屋内设立办公区域;6.若因被告交付的仓库严重不符合合同约定或影响原告正常使用仓库的,原告有权单方解除合同并要求被告承担因此遭受的全部损失;7.若因被告无合法出租权导致原告在租赁期限内无法正常使用承租仓库的,被告应向原告支付本合同一年租金总额两倍的违约金;8.任何一方违约导致另一方遭受损失的,违约方应承担相应责任,并赔偿守约方因此遭受的损失。合同签订后,被告与原告办理了租赁仓库的交接手续,原告通过银行转账的方式向被告交付了18000元租房押金,并分两次支付了216000元租金(付至2020年3月31日)。2019年4月5日,原告与案外人赵来签订《工程装修合同》一份,将案涉房屋进行了装修,装修时间为2019年4月5日至6月5日,装修款为658616元。2020年3月4日,原告收到案外人雅图公司管理人出具的《腾让房屋通知书》一份,通知书称芜湖市中级人民法院已于2018年10月26日裁定受理雅图公司破产清算案件,并裁定由芜湖市弋江区人民法院审理,芜湖市弋江区人民法院审理后指定管理人对雅图公司资产进行管理，管理人接管案涉房屋后要求原告予以腾让。原告于当日将上述情况告知被告,被告回复政府、法院要收回房屋,双方之间的房租截止到3月10日,之后可以与雅图公司管理人续租。原告认为,其一直向被告承租案涉房屋,并且为使用该房屋已经支出了高额的装修费用。目前装修尚新,被告应当按照合同约定继续履行出租义务,双方经协商未果。2020年6月10日，雅图公司向芜湖市弋江区人民法院提起诉讼,要求原告腾让房屋并支付占房费用,法院判决予支持,原告已无继续使用房屋之可能。综上,被告的行为已构成根本违约,望判如所请。 被告义豪公司辩称：1.原告诉状部分所述不准确或者错误，主要为：2019年2月，原被告初次商谈双方的租赁事宜。根据原告向法庭出示的证据，案涉房屋系被告受雅图公司委托进行出租，该事实发生在租赁之前，被告已经告知原告，因此被告仅是案涉房屋出租的受委托方，所导致的法律后果应该由委托人雅图公司承担；根据原告提供的《房屋委托经营管理协议》第二条的约定，虽然被告收取了原告的租金，但是收取租金系雅图公司以该租金冲抵欠付被告的工程款为前提条件，故原告支付的租金收取人是雅图公司。2.原告清楚案涉房屋的基本情况，从原告诉状陈述可以看出：雅图公司的债权人在2018年向人民法院提出破产申请，2019年2月，原告承租房屋时完全可以从相关途径了解案涉房屋的相关事实。根据租赁合同第五条第三款的约定，被告在合同签订时也告知了原告房屋的相关情况。在此情况下，原告仍然愿意承租房屋，显然对其造成的法律后果是明知的。同时根据《房屋委托经营管理协议》第四条的约定可以看出原告对被告的委托期限至2020年也是明知的。因此双方签订长达十年的合同，本意并不是履行十年，而是根据双方实际履行的情况据实结算。3.双方在租赁合同第五条第三款明确约定，如法院、政府收回房屋时，甲方应提前两个月告知无条件撤场。上述约定足以证明原告在租赁房屋时就清楚案涉房屋的实际状况并且承诺在法院收回房屋时无条件撤场。本案正是由于案涉房屋属于雅图公司的破产财产，其提前收回房屋。根据该条规定原告应当无条件撤场。4.双方在租赁合同第一条、第三条和第五条约定了如下事项：原告承租的房屋是作为仓库使用的，被告仅承诺其可以获取适当的区域设立办公区。但是原告在使用案涉房屋的过程中擅自改变了使用的性质，装修了食堂，把原本约定的仓库变更为展示区，由此而产生的费用属于原告违反合同约定擅自添附的部分，即便是该部分存在的损失，也不应当由被告承担。租赁合同第四条约定的非常清楚，在租赁期限内应当合理使用仓库。而且，原告在使用仓库过程中对仓库进行装修的事宜，被告根本就不知情，也没有征得被告的同意。5.关于押金问题，原告仅支付了一年的租金，但是其占用房屋直至雅图公司破产管理人提起诉讼是客观事实，因此押金显然是不能退还的，应当充抵占用费或作为违约金。从原告提供的证据证明支付租金的时间可以看出原告在支付第二次半年租金的时候，明显违反了合同约定，没有提前十日，而是延迟了近一个月。因此原告违约事实清楚，应当承担相应的违约责任。原告主张被告承担违约金的前提是要证明被告存在违约的相关事实，但本案是因雅图公司破产，破产管理人要求原告腾让房屋，并非被告的违约行为所导致。因此原告向被告主张违约金缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。综上，除了原告的第一项诉讼请求外，其余的诉讼请求均不能成立，请求人民法院依法驳回。 经审理查明：坐落于芜湖市弋江区高新技术开发区漳河路****厂房所有权人为雅图公司，建筑面积为30793.25平方米，登记时间为2014年6月18日。2017年9月22日，雅图公司（甲方）与芜湖鸠兹建设有限公司（下称“鸠兹公司”，乙方）、义豪公司（丙方）签订《房屋委托经营管理协议》一份，约定甲方将坐落于其公司内的职工宿舍楼的房屋经营、管理、出租事宜全权委托给乙方、丙方代为办理，代理权限为全权委托，包括房屋出租事宜、管理房屋修缮事宜、代收租金、有关房屋室内设施的保管措施、自行使用等其他事项；委托内容为甲方委托房屋的月租金由乙方、丙方根据芜湖市市场行情而定，议价时甲乙丙三方均需参与等；委托期限从2017年9月18日至2020年9月19日止，如三方无异议，委托期限自动顺延至甲方提出收回为止；房屋在租赁、经营、管理过程中，租金归乙方、丙方所有，以作为甲方应当支付的工程款等。上述合同签订后，被告义豪公司于2019年3月4日与原告良德经营部签订《仓库租凭（赁）合同》一份，约定义豪公司将位于弋江高新区雅图科技园内部分仓库出租给良德经营部使用，仓库面积为1800平方米，权属状况载明义豪公司保证其有权出租该仓库，且该仓库不存在抵押、查封及共有人等第三方持有合法有效的房屋来源证明文件；租赁期限从2019年4月1日起至2029年3月31日止，租期为十年；租金标准为每平方米10元/月（不含税价）租金每半年计，人民币为100008元整，首期租金于2019年3月4日之前支付，其余应在每期租期开始前10日内支付；合同的终止约定为甲方因除无合法出租权以外的原因确需提前解约的，应提前30天书面通知乙方，甲方应退还乙方已支付但未履行期间的租金及租赁保证金，同时甲方应向乙方支付两个月租金作为违约金；违约责任约定为若甲方因无合法出租权（包括但不限于无权转租或以期满方式伪造租赁仓库、产权文件），导致被告在租赁期限内无法正常使用承租仓库或者提前终止本合同的，义豪公司应向良德经营部支付本合同年租金总额两倍的违约金，任何一方因违反本合同项下义务，导致一方遭受损失的，违约方应承担相应责任，并赔偿守约方因此遭受的损失等；双方还承诺：如法院、政府收回厂房时，甲方应提前2个月告知，无条件撤场。合同签订后，良德经营部向义豪公司交付18000元押金及216000元（付至2020年3月31日止）租金后即开始使用雅图公司1#厂房（使用面积1800平方米）。2018年10月26日，芜湖市中级人民法院裁定受理深圳市新纶科技股份有限公司对雅图公司的破产清算申请，并裁定该案由芜湖市弋江区人民法院审理。芜湖市弋江区人民法院于2019年5月25日指定安徽吉和律师事务所担任雅图公司管理人。2019年6月28日，雅图公司管理人向良德经营部送达《通知书》一份，通知主要内容如下：各房屋使用人（出租、借用、或其他方式占有）应在本通知之日起十日内向管理人申报其占有、使用雅图公司厂区内房屋的基本情况，其中对于主张通过承租方式占有使用房屋的，需要向管理人提交相应的租赁合同，说明租金交纳情况并提交相应的付款凭证等；管理人根据各房屋占有、使用人申报的情况予以调查核实，并分别不同情况作出不同的处理决定，其中对于通过承租方式使用房屋，且租赁合同的出租人并非雅图公司的，均对雅图公司无法律上的约束力，管理人保留向该使用人主张自本通知发布之日起计算的房屋占有使用费的权利，如管理人决定向实际使用人出租房屋的，双方应另行协商并签订租赁合同；通过其他方式使用房屋的单位和个人，自本公告发出之日起立即停止侵权、腾空房屋，并向管理人交付；同时，管理人保留向实际使用人主张侵权损害赔偿或不当得利的权利……良德经营部收到上述通知后，仍继续使用雅图公司1#厂房（使用面积1800平方米）。雅图公司管理人告知良德经营部案涉雅图公司1#厂房存在重大安全隐患，多次要求良德经营部腾空并交还无果，遂诉至本院要求良德经营部腾让房屋。本院经审理于2020年8月15日作出（2020）皖0203民初2462号民事判决书，认定：雅图公司管理人有权对案涉财产进行管理，雅图公司与鸠兹公司、义豪公司签订的《房屋委托经营管理协议》虽尚未履行完毕但应当视为已经解除。因此义豪公司于人民法院受理破产申请两个月后即无权将案涉1#厂房（面积1800平方米）向良德经营部出租，判决：良德经营部腾让案涉房屋，并交付给雅图公司；良德经营部自2020年4月1日起按照18000元/月向雅图公司支付房屋占有使用费至实际腾让之日止。2020年12月4日，雅图公司与良德经营部达成执行和解协议，良德经营部于2020年12月4日将案涉厂房交付给雅图公司并向其交纳2020年4月1日之后的使用费。 另查明，承租案涉厂房后对案涉厂房进行装潢。关于装修残值，案经本院委托，安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司于2020年10月10日作出长平评字（2020）第0270号评估报告，案涉雅图公司1#厂房装修工程重置价值为490143.16元，该项目使用年限6年-10年不等，结合租赁期限10年，取使用年限为8年，从租赁起始日2019年4月1日至现场查勘日已有1.5年，故成新率81.25%，剩余租赁期内装饰装修残值的评估价值为398241元。原告良德经营部为此支付鉴定费19900元。 以上事实，有经庭审举证、质证的原告提交的《房地产权证》、《国有土地使用证》、《房屋委托经营管理协议》、《仓库租赁合同》、微信聊天记录、《付款凭证》、《腾让房屋通知书》、(2020)皖0203民初2462号《民事判决书》、长平评字(2020)第0270号《评估报告》及原、被告的当庭陈述等证据在卷可以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告良德经营部与被告义豪公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋租赁合同无法履行是因为案涉厂房所有权人雅图公司被申请破产，雅图公司管理人向法院起诉要求解除雅图公司与鸠兹公司、义豪公司签订的《房屋委托经营管理协议》并收回案涉厂房，本院判决良德经营部将案涉厂房腾空并交付给雅图公司，良德经营部已于2020年12月4日交付，故良德经营部无继续使用案涉厂房之可能。生效判决认定义豪公司于人民法院受理破产申请两个月后即无权将案涉厂房向良德经营部出租，故原告良德经营部与被告义豪公司于2019年3月4日签订的房屋租赁合同应当解除。但案涉房屋租赁合同的解除，并非直接由原告或被告的过错导致，且符合双方合同约定的“如法院、政府收回厂房时，良德经营部应提前2个月告知，无条件撤场”。因原告良德经营部未按合同约定进行搬迁而产生的损失，不应由被告义豪公司承担，故对其要求被告义豪公司支付搬迁损失及房屋占有使用费损失的请求不予支持。但被告义豪公司应将原告良德经营部交纳的押金予以退还。 关于原告良德经营部诉称的装修损失，其在与被告义豪公司签订房屋租赁合同时既已明知案涉厂房并非被告义豪公司所有，而系被告义豪公司代雅图公司进行管理，且代管年限自2017年9月18日起至2020年9月19日止。在此情况下，原告良德经营部仍与被告义豪公司签订了为期十年的房屋租赁合同，应认定为其未尽到承租人审慎审查义务；案涉房屋租赁合同虽然约定被告义豪公司将位于弋江高新区雅图科技园内部分仓库出租给原告良德经营部使用，原告良德经营部也可以获取适当的区域设立办公室，但双方并未对案涉厂房其余部分的使用用途及装修事宜达成明确约定，且原告良德经营部也未举证证明其已获得被告义豪公司的同意将案涉厂房装修成为展示厅，故原告自行扩大了损失；被告义豪公司明知其代管期限至2020年9月19日止，且被告义豪公司出租案涉厂房时，雅图公司的破产申请已经被裁定受理，但其仍与原告良德经营部签署了为期十年的房屋租赁合同，对案涉房屋租赁合同被提前解除、原告良德经营部无法继续使用案涉厂房也应承担一定的责任；综上，为平衡双方当事人利益，本院依据双方当事人的过错程度及预期利益等因素，酌定被告义豪公司赔偿原告良德经营部装修损失的30%，即重置价值为490143.16元，取使用年限为8年，自租赁起始日2019年4月1日起至原告良德经营部最后使用日2020年12月3日止，按成新率79.17%，被告义豪公司应赔偿原告良德经营部装修损失为122383.9元【（490143.16元×79.17%+鉴定费19900元）】×30%。长平评字(2020)第0270号《评估报告》评估选取的价值类型为市场价值，并非依照原告良德经营部与赵来之间签订的工程装修合同中确定的装修价值，故对被告义豪公司对该《评估报告》的质证意见不予采纳。被告义豪公司关于其代理雅图公司与原告签订租赁合同的辩解意见，显与事实不符，雅图公司与鸠兹公司、义豪公司签订的《房屋委托经营管理协议》实际系义豪公司取得在约定期限内的管理权，且收益也归义豪公司所有，故对被告义豪公司该辩解不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告鸠江区良德装饰经营部与被告芜湖义豪紧固件有限公司于2019年3月4日签订的《仓库租凭（赁）合同》； 二、被告芜湖义豪紧固件有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告鸠江区良德装饰经营部租房押金18000元； 三、被告芜湖义豪紧固件有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告鸠江区良德装饰经营部装修损失122383.9元； 四、驳回原告鸠江区良德装饰经营部其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24080元，原告鸠江区良德装饰经营部负担20973元，被告芜湖义豪紧固件有限公司负担3107元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  任学影 人民陪审员  江 义 人民陪审员  方立万 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员  王立婷 附适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。