广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20621号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市塑料工业集团有限公司，住所地广州市海珠区燕子岗南路****楼**。法定代表人：黄兆斌，董事长。委托诉讼代理人：潘小拥，广东永通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市海珠区保瀛置业服务部，，住所地广州市海珠区江南大道路燕子岗**自编**楼****法定代表人：陈冠标。委托诉讼代理人：何音，广东大篆律师事务所律师。上诉人广州市塑料工业集团有限公司（以下简称塑料工业公司）因与被上诉人广州市海珠区保瀛置业服务部（以下简称保瀛服务部）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人塑料工业公司上诉请求：1.撤销一审第二项判决并驳回保瀛服务部请求塑料工业公司赔偿修缮、装修损失的诉讼请求；2.改判一审第三项判决为：保瀛服务部赔偿免租装修期间的房屋使用费损失290000元给塑料工业公司。事实与理由：（一）塑料工业公司与保瀛服务部于2007年12月1日，签署《场地（房屋）租赁合同》及其后签订的相关补充协议，被发生法律效力的民事判决确认无效。法院确认合同无效的事实是保瀛服务部的投资人陈亚保通过商业贿赂塑料股份公司时任总经理莫凡。法院查明莫凡是个人收受贿赂，贿赂款没有用于公司经营，不属于单位犯罪，属于莫凡个人犯罪，并被法院判决其犯受贿罪。同时，法院查明莫凡的犯罪事实与塑料工业公司无关，故塑料工业公司对合同的无效并没有过错，不应承担过错责任，免租期间的房屋使用费损失应由保瀛服务部全部承担。（二）一审法院判决塑料工业公司向保瀛服务部赔偿修缮、装饰装修损失415574.45元没有事实依据。2019年8月28日，塑料工业公司与保瀛服务部进行管理权移交时，双方只是办理了移交手续，确认移交的设备、设施并制作了《燕子岗南路50号园区设备、设施移交清印》。该清单仅仅是确认了移交的设备、设施，并没有确认权属的归属或处理方式、方法。管理权移交后双方也没有就2019年8月28目移交的设备、设施的处理方式、方法达成一致意见。管理权移交后，保瀛服务部也多次向塑料工业公司发出《告知及催收函》，要求塑料工业公司向其支付装饰、装修及设施设备使用费，足以证明保瀛服务部认为其移交的装饰、装修及设施设备依然属其所有，双方没有对该装饰、装修及设施设备的处理达成一致意见，塑料工业公司也没有表示同意利用，不准许保瀛服务部拆除。一审法院也没有询问塑料工业公司是否同意继续利用移交的装饰、装修及设施设备、是否同意保瀛服务部拆除移交的装饰、装修及设施设备。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人保瀛服务部辩称：不同意塑料工业公司的上诉请求，同意一审判决的处理，请求法院维持一审判决，驳回塑料工业公司的全部上诉请求。保瀛服务部向一审法院起诉请求：1.塑料工业公司向保瀛服务部退还租赁保证金290000元、场地水电保证金3000元；2.塑料工业公司向保瀛服务部赔偿修缮、装饰装修损失415574.45元；3.塑料工业公司承担本案诉讼费。塑料工业公司提出反诉：1.保瀛服务部赔偿塑料工业公司免租期租金经济损失290000元；2.保瀛服务部赔偿塑料工业公司用电增容损失431483.5元；3.保瀛服务部赔偿塑料工业公司2008年3月1日-2019年8月28日的租金损失22800398.67元；4.本案诉讼费由保瀛服务部承担。一审法院认定事实：2007年12月1日，广州市塑料工业股份有限公司（甲方，以下简称为塑料股份公司）与保瀛服务部（乙方）签订《场地（房屋）租赁合同》，约定：甲方同意将广州市海珠区燕子岗南路50号的场地、房屋出租给乙方使用；共用地面积为4936.19平方米，房屋基建面积2605.24平方米，总建筑面积约8911.85平方米；乙方愿意承租该场地、房屋，作仓储、部份房屋转租等商业经营之用；上述场地、房屋的租赁期限自2007年12月3日至2015年12月2日止；（第三条）1.乙方承租场地、房屋的租金，每月共计为145000元；由第三年开始，即2009年12月3日至2015年12月2日租赁期内租金每二年按标准提升5%；乙方按新调整的租金支付给甲方；2.场地、房屋装修期为60天；在装修期内免收租金；4.自签订本合同之日起，乙方应在五天内按租金两个月的数额，向甲方交纳租赁保证金290000万元正；另暂定乙方还需交付场地水电保证金3000元给甲方；租赁期满或解除合约之日起十五天内，甲方应将租赁保证金和水电保证金退回给乙方；如乙方违约，保证金不作退还；（第五条）甲方提供场地现有的水电表、电房、电梯、输送带及消防等设施全部给乙方使用和管理；乙方需要对房屋进行扩建、改建、维修、装修，改变房屋主体结构的，应书面知照甲方，经甲方同意和订立书面协议，由乙方负责向政府有关部门办理审批手续并接受甲方对乙方装修工程进行的监督，否则，一切违规的行为所做成的后果均由乙方负责；等。双方确认上述合同中第三条第4点中所写的“290000万元正”中的“万”字是笔误，实际上是“290000元”。2011年4月2日，塑料股份公司（甲方）与保瀛服务部（乙方）就广州市海珠区燕子岗南路50号的《场地（房屋）租赁合同》签订《场地（房屋）租赁补充协议》，约定：甲方同意将租赁合同中的租赁期限延长五年，即租赁期至2020年12月2日；乙方同意甲方由2011年4月3日起因甲方营运需要收回该场地1号仓库第二层（建筑面积约900平方米）作为办公场地；双方同意从2011年4月3日起调整场地、房屋的租金和管理费；场地、房屋租金调整为每月共计80000元，管理费每月共计60000元；租金、管理费的提升标准及提升时间仍然按照租赁合同第三条第1款的约定执行；乙方须于2011年12月31日前，按国家相关标准完成上述场地、房屋的用电扩容，确保满足当前现有租户的用电需求，并保障主供电线电路的使用安全；相关费用由乙方负责；乙方须于2011年12月31日前，按国家相关标准完成消防设施的更新改造，确保消防器材设备符合场地消防要求；相关费用由乙方负责；租赁期内乙方须保障园区内公共区域卫生环境及保持建筑物的外观清洁完整，若出现破损、污染等影响外观环境的，应及时进行修缮清理；等。该协议所附《租金、管理费附表》载明：2011年4月3日至2011年12月2日期间的租金＋管理费为140000元/月；2011年12月3日至2013年12月2日期间的租金＋管理费为147000元/月；2013年12月3日至2015年12月2日期间的租金＋管理费为154350元/月；2015年12月3日至2017年12月2日期间的租金＋管理费为162068元/月；2017年12月3日至2019年12月2日期间的租金＋管理费为170172元/月；2019年12月3日至2020年12月2日期间的租金＋管理费为178681元/月。2013年6月18日，塑料股份公司（甲方）与保瀛服务部（乙方）就广州市海珠区燕子岗南路50号的《场地（房屋）租赁合同》签订《场地（房屋）租赁补充协议》，约定：乙方同意甲方由2013年5月1日起因甲方营运需要收回该场地2号楼202室、203室（建筑面积共约376平方米）作为办公场地；双方同意从2013年5月1日起调整场地、房屋的租金和管理费；场地、房屋租金调整为每月共计81000元，管理费每月共计54700元；租金、管理费的提升标准及提升时间仍然按照租赁合同第三条第1款的约定执行；等。该协议所附《租金、管理费附表》载明：2013年6月1日至2013年12月2日期间的租金＋管理费为135700元/月；2013年12月3日至2015年12月2日期间的租金＋管理费为142485元/月；2015年12月3日至2017年12月2日期间的租金＋管理费为149610元/月；2017年12月3日至2019年12月2日期间的租金＋管理费为157090元/月；2019年12月3日至2020年12月2日期间的租金＋管理费为164945元/月。塑料股份公司于2013年12月16日经工商行政管理部门同意变更名称为塑料工业公司。之后，塑料工业公司（甲方）与保瀛服务部（乙方）就广州市海珠区燕子岗南路50号的《场地（房屋）租赁合同》签订《场地（房屋）租赁补充协议》（签订日期为空白），约定：乙方同意甲方由2016年2月3日起因甲方营运需要向乙方租回该场地3号楼3楼302室（建筑面积约420平方米）作为办公场地使用；经双方友好协商同意该物业的租金为：每月20160元，递增幅度按双方的主租赁合同执行；并且双方同意此租金由乙方交付给甲方的月租金中减除，即从2016年2月3日起调整场地、房屋的租金和管理费；场地、房屋租金调整为每月共计77000元，管理费调整为每月共计52450元；租金、管理费的提升标准及提升时间仍然按照租赁合同第三条第1款的约定执行；等。该协议所附《租金、管理费附表》载明：2016年2月3日至2017年12月2日期间的租金＋管理费为129450元/月；2017年12月3日至2019年12月2日期间的租金＋管理费为135923元/月；2019年12月3日至2020年12月2日期间的租金＋管理费为142719元/月。双方均确认该补充协议于2016年1月签订。2017年，塑料工业公司向一审法院提起诉讼，要求：1.确认塑料股份公司与保瀛服务部于2007年12月1日签署的《场地（房屋）租赁合同》、于2011年4月2日签署的《场地（房屋）租赁补充协议》、于2013年6月18日签署的《场地（房屋）租赁补充协议》及塑料工业公司与保瀛服务部于2016年1月签署的《场地（房屋）租赁补充协议》无效；2.保瀛服务部立即向塑料工业公司移交广州市海珠区燕子岗南路50号1号楼（二层900平方米除外）、2号楼（202室、203室共约376平方米除外）、3号楼（302房420平方米除外）、4号楼的房屋、场地管理权，逾期移交房屋、场地的管理权，由保瀛服务部按租金金额三倍向塑料工业公司支付房屋、场地使用费；3.本案的诉讼费用由保瀛服务部承担。在该案诉讼中，双方当事人确认以下事实：1.签订《场地（房屋）租赁合同》后，塑料工业公司已于2007年12月将广州市海珠区燕子岗南路50号大院内的场地、房屋（包括燕子岗南路50号1号楼、2号楼、3号楼、4号楼的建筑物和空地）交付给保瀛服务部；保瀛服务部承租后，在涉案场地内重新铺设了水泥路，对建筑物外墙进行粉刷、大面积更换了窗户、重新铺设了水管和电线，并将全部房屋转租给案外人使用；2.保瀛服务部在签订《场地（房屋）租赁合同》后已向塑料工业公司支付租赁保证金290000元及水电保证金3000元；3.租赁期间，塑料工业公司分三次收回了部分物业（即1号楼第二层约900平方米、2号楼202室、203室共约376平方米、3号楼302房420平方米），现在涉案房屋的实际使用人大约还有十九户；等。经审理，一审法院认为：关于合同效力问题。生效的两份刑事判决书已查明，自2007年起，保瀛服务部原投资人陈亚保在承租涉案物业的过程中，为谋取不正当利益，向塑料工业公司的前身塑料股份公司时任总经理的莫凡行贿从而顺利承租涉案物业的事实。另查，上述合同中涉及的其中一栋租赁物海珠区燕子岗南路50号4号楼为违章建筑未经处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益以及违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第七条规定，经营者不得采用财物或者其他手段贿赂交易相对方的工作人员、受交易相对方委托办理相关事务的单位或者个人及利用职权或者影响力影响交易的单位或者个人，以谋取交易机会或者竞争优势。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，保瀛服务部原投资人陈亚保通过商业贿赂塑料工业公司前身塑料股份公司时任总经理的莫凡以谋取租赁涉案场地的交易机会和竞争优势的行为，属于恶意串通的行为，损害了第三人公平竞争的机会和利益，涉案租赁合同及补充协议的签订过程中存在违反法律强制性规定的行为，且有部分租赁物为违章建筑未经处理，故塑料股份公司及塑料工业公司与保瀛服务部签订的租赁合同、补充协议均应认定为无效合同。本院于2018年4月27日作出（2017）粤0105民初9960号民事判决书，判决：一、确认塑料股份公司与保瀛服务部于2007年12月1日签署的《场地（房屋）租赁合同》、于2011年4月2日签署的《场地（房屋）租赁补充协议》、于2013年6月18日签署的《场地（房屋）租赁补充协议》及塑料工业公司与保瀛服务部于2016年1月签署的《场地（房屋）租赁补充协议》无效。二、保瀛服务部在判决发生法律效力之日起10日内，将广州市海珠区燕子岗南路50号1号楼（二层900平方米除外）、2号楼（202室、203室共约376平方米除外）、3号楼（302房420平方米除外）、4号楼的管理权交还给塑料工业公司；保瀛服务部逾期交还上述房屋的管理权的，按双方约定的租金＋管理费的总额标准向塑料工业公司支付房屋使用费（房屋使用费标准每二年提升5%，即2017年12月3日至2019年12月2日期间按每月135923元计算，2019年12月3日至2020年12月2日期间按每月142719元计算，以此类推）至交回上述房屋的管理权给塑料工业公司之日止。三、驳回塑料工业公司的其他诉讼请求。保瀛服务部不服，提起上诉。本院于2018年8月9日作出（2018）粤01民终12177号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案诉讼中，保瀛服务部提交了自行制作的《海珠区燕子岗南路50号园区物业评估项目》，拟证明保瀛服务部对涉案场地（房屋）的装饰装修费用投入超过379万元。塑料工业公司质证意见：表中评估项目第4、6项存在重复，保瀛服务部没有提供相关建筑合同等凭证，塑料工业公司只确认第1项，第27项不予确认，保瀛服务部对此没有提交相关的证据，据了解是次承租人做的厕所工程，其余项目确认；评估“单价”及“项目状况”不确认，以评估为准。在本案审理期间，根据保瀛服务部的申请，一审法院委托广东华穗工程咨询有限公司对广州市海珠区燕子岗南路50号的场地、房屋的装修损失（重置折余价）进行评估（评估基准日为评估之日）。评估期间，保瀛服务部表示不要求对其提交的项目表中序号02、03、11的项目进行评估。广东华穗工程咨询有限公司出具《工程造价鉴定报告》，造价鉴定结果为：该项目装修损失（重置折余价）鉴定总金额为415574.45元。其中园区增加公共厕13640元，因塑料工业公司主张不是保瀛服务部施工而是其它小租户施工，故费用如何判决由法院判决。鉴定说明：3.保瀛服务部主张的园区建筑物外墙维护加固费用，是指对1～3号楼部分外墙批荡进行修复，因现场勘验无法鉴定外墙是否有重新批荡及批荡工程量，此部分费用无法鉴定，鉴定金额没有计算此费用；4.保瀛服务部主张的园区设计费，没有园区设计的设计单位、设计内容及设计图纸等鉴定资料，此部分费用无法鉴定，鉴定金额没有计算此费用；5.保瀛服务部主张的一、二次推广费，没有一、二次推广费的推广单位、推广内容等鉴定资料，此部分费用无法鉴定，鉴定金额没计算此费用；6.保瀛服务部主张的园区公共设备装置翻新工程费用，现场勘验时没有看到有此内容，此部分费用无法鉴定，鉴定金额没有计算此费用；7.保瀛服务部主张的1号楼骑楼地面铺设工程费用，现场勘验时保瀛服务部没法指出具体哪个位置，现场没有看到有此内容，此部分费用无法鉴定，鉴定金额没有计算此费用。保瀛服务部向评估公司预交了评估费39900元。保瀛服务部对该报告没有异议，仅认为园区增加公共厕所部分应计算在鉴定总数额之内。塑料工业公司对该报告没有异议。对于公共厕所的建造，保瀛服务部表示：公共厕所并非由塑料工业公司建造，塑料工业公司提出公共厕所是由其他小租户施工，但是根据日常经验可得知，公共厕所建造地方是园区内的公共部分，并且对于其建造后是需要人员以及物管去进行维护的，若是小租户要进行建造，没有合理理由要建公共厕所而不是在自己的承租部分建造私人厕所。从该日常经验可得出该园区增加的公共厕所系由保瀛服务部建造，若塑料工业公司有明确的材料可以证实系其他小租户施工，请塑料工业公司提供小租户的名称以及联系方式。塑料工业公司则表示：公共厕所是其他租户建的，但因为时间太久，具体何人建的公共厕所不清楚，也没有相关材料提交。评估公司出具鉴定报告后，保瀛服务部明确其第二项诉讼请求的赔偿金额为415574.45元。保瀛服务部、塑料工业公司确认：截止至2019年8月28日的租金已全部处理完毕；塑料工业公司于2019年8月28日收回了涉案房屋、场地的管理权；交接管理权时，保瀛服务部在本案中主张的装饰装修物没有拆除，至今也没有拆除。塑料工业公司确认鉴定报告中评估出价值及没有评估出价值的设施现均由其使用。塑料工业公司就其用电增容损失的主张，提交了其2019年5月自行咨询项目造价时出具的计价清单作为证据。保瀛服务部质证意见：对该证据不予确认，无法证实现有涉案场地的电量无法满足租户的用电需求。塑料工业公司就其2008年3月1日-2019年8月28日的租金损失的主张，提交了保瀛服务部作为出租方的三份《租赁合同》作为证据。保瀛服务部质证意见：对该证据的真实性确认，关联性不确认。一审法院认为：保证金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案的合同已经生效的裁判文书认定无效，故保瀛服务部要求塑料工业公司退还租赁保证金290000元、场地水电保证金3000元，有理，一审法院予以采纳。修缮、装饰装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。生效的裁判文书判决保瀛服务部向塑料工业公司交还涉案房屋的管理权，而在实际交还管理权的过程中，保瀛服务部表示其在本案中主张的装饰装修物没有拆除，塑料工业公司亦确认上述装饰装修物现均由其使用，故塑料工业公司应对该装饰装修物予以折价补偿。一审法院依法委托具有资质的公司进行评估，保瀛服务部、塑料工业公司对《工程造价鉴定报告》均无异议，故对该报告的证明力一审法院依法予以采信。对于保瀛服务部主张的园区增加公共厕所部分，塑料工业公司抗辩是次承租人所建，但未能提供证据予以证明，而在存在多个次承认人的情况下，由其中某一次承租人在公共区域出资建造公共厕所供次出租人共同使用，亦与常理不符，故一审法院采信保瀛服务部关于由其建造在园区增加公共厕所的陈述。因此，对保瀛服务部要求塑料工业公司向赔偿修缮、装饰装修损失415574.45元的请求，一审法院予以采纳。免租装修期经济损失的问题。因涉案合同无效，故合同约定的免租装修期条款也应属无效条款。鉴于保瀛服务部、塑料工业公司对导致合同无效均存在过错，而塑料工业公司给予了保瀛服务部60天免收租金的装修期，故塑料工业公司主张的免租装修期期间的使用费290000元的损失，应由双方各承担一半即145000元。塑料工业公司反诉要求保瀛服务部赔偿免租装修期间的使用费损失290000元，对超出145000元的部分，一审法院不予采纳。用电增容损失的问题。塑料工业公司反诉要求保瀛服务部赔偿用电增容损失，但其提交的证据并不能证明其主张，故对其该项反诉请求，一审法院予以驳回。租金差价损失的问题。涉案合同约定保瀛服务部承租该场地、房屋作仓储、部份房屋转租等商业经营之用，塑料工业公司以保瀛服务部提供行贿的违法手段承租房屋导致向塑料工业公司支付的房屋租金远远低于市场价为由，要求保瀛服务部赔偿2008年3月1日-2019年8月28日的租金损失，缺乏依据，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，一审法院判决：一、塑料工业公司在判决发生法律效力之日起10日内，退还租赁保证金290000元、场地水电保证金3000元给保瀛服务部。二、塑料工业公司在判决发生法律效力之日起10日内，赔偿修缮、装饰装修损失415574.45元给保瀛服务部。三、保瀛服务部在判决发生法律效力之日起10日内，赔偿免租装修期间的房屋使用费损失145000元给塑料工业公司。四、驳回保瀛服务部的其他诉讼请求。五、驳回塑料工业公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13218元，由保瀛服务部负担3273元，塑料工业公司负担9945元。本案财产保全费5000元，由保瀛服务部负担1238元，塑料工业公司负担3762元。本案反诉费77901.62元，由保瀛服务部负担495元，塑料工业公司负担77406.62元。本案评估费39900元，由塑料工业公司负担，塑料工业公司在判决生效之日起10日内，将其应负担的评估费支付给保瀛服务部。经审查，对一审判决查明事实，各方均无异议，本院予以确认。二审期间，上诉人塑料工业公司向本院提交证据：1.4份告知及催收函，拟证明当时在移交涉案管理权时，双方只是对物品进行登记盘点，并没有约定装修装饰物等的归属，但是从证据可以反映保瀛服务部认为装修装饰物全部归保瀛服务部，保瀛服务部提及的装修装饰的补偿金是没有依据的。塑料工业公司并未催促保瀛服务部将装修装饰物搬走，保瀛服务部也没有要求将装修装饰物搬走拆除；2.设备、设施移交清单，当时在法院的主持下移交，对装修设备、设施的归属没有协商一致。被上诉人保瀛服务部发表质证意见称：上述证据1、2不属于新证据，该证据按照法律规定，由法庭考虑是否采纳，若采纳请求法庭对其进行罚款。对于证据1，真实性、合法性予以确认、关联性不予确认，上述告知及催收函是针对保瀛服务部在一审中撤回来没有进行鉴定的用电设备和电梯，在一审中所进行鉴定涉案场地的设备、设施在2019年8月28日保瀛服务部已经全部移交给塑料工业公司，并且塑料工业公司一直使用至今。因此，塑料工业公司所提交的该份证据与涉案鉴定公司作出的鉴定报告是没有关联性的。对于证据2，设备、设施移交清单第2、第3、第11项中显示均移交给塑料工业公司了，关于过渡期的约定详见左下方手写文字。一审鉴定报告的设施、设备，塑料工业公司是同意利用的，所以需对保瀛服务部进行补偿，在一审没有进行鉴定的设施、设备，保瀛服务部后续再进行处理。二审中，保瀛服务部无提交新证据。二审查明，2019年8月28日，双方对涉案场地的设备、设施进行清点，并签署了《燕子岗南路50号园区设备、设施移交清单》，清单中标注的设备、设施共计27项，分别为园区沥青道路铺设工程，园区总供电房，园区主供电线电路改造，园区建筑物外墙维护加固，园区建筑物楼梯装饰，园区建筑物外墙整、装饰工程，园区建筑物楼梯入口门楼加建，4号楼工程，园区正门楼及艺术围墙工程，园区主入口花基及绿化工程，园区3号楼电梯，园区南围场改造工程，部分消防系统改造、升级工程，监控系统工程，园区总、次给排水工程，园区化粪池工程，园区照明灯光工程，园区绿化、氛围灯光工程，园区内外标识，1、3号楼楼顶不漏工程，1、2、3号楼开窗工程，1、2、3号楼铝合窗工程，1、2、3号楼涂鸦装饰铁门的改造工程，园区公共设备装置翻新工程，1号楼骑楼地面铺设工程，园区增加公共厕所工程，园区公共厕所改造装修工程。注：1.燕子岗南路50号园区设备、设施从移交之日起，所产生的一切维护保养、安全使用、安全责任，由接收方负责；2.本清单不作为权属凭证。该移交清单移交方落款处有陈姓人员签名，并手写文字“以上设备由保瀛建设，以上设备归移交方所有，保瀛同意将以上设备中的用电设备和电梯设备给塑料公司一个月的过渡期（至2019年9月28日），塑料公司支付保瀛使用费，此后双方再进行协商或保瀛予以拆除。”移交清单接收方落款处有潘姓人员签名，并手写文字“不同意移交方手写全部意见要求。”再查，保瀛服务部分别于2019年9月30日、12月2日、2020年5月12日、9月1日向塑料工业公司发出《告知及催收函》，内容为“2019年8月28日，保瀛服务部将燕子岗50号的场地管理权移交给塑料工业公司，但燕子岗50号内的装饰装修及设施设备均由我司建设，该点已经海珠区人民法院审理确定【案号：（2019）粤0105民初8146号】。移交后，塑料工业公司一直在使用保瀛服务部的设备设施至今。保瀛服务部愿意在塑料工业公司支付相应的设备使用费的情况下租赁给塑料工业公司使用，经保瀛服务部核损成本为8万元/月。……”本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：塑料工业公司是否应向保瀛服务部赔偿修缮、装饰装修损失及免租期房屋使用费的支付问题。关于塑料工业公司是否应向保瀛服务部赔偿修缮、装饰装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”现生效民事判决判决保瀛服务部向塑料工业公司交还涉案房屋的管理权，双方已于2019年8月28日对涉案场地的设备、设施进行清点，并签署了《燕子岗南路50号园区设备、设施移交清单》，保瀛服务部在签署移交清单时表示在塑料工业公司支付使用费的情况下设备中的用电设备和电梯设备给塑料工业公司一个月的过渡期（至2019年9月28日），并表示此后双方再进行协商或由保瀛服务部予以拆除；但塑料工业公司则在签署移交清单时表示不同意保瀛服务部该意见。然而，在涉案场地的设备、设施移交管理权至今，双方并未就移交清单中所载的设施、设备的归属进一步协商，塑料工业公司接受上述设施、设备管理权至今亦未催告保瀛服务部拆除相关设施、设备。结合移交清单的设施、设备情况，均属于涉案场地正常使用所必备的设施和设备，且相当一部分设施、设备已形成了附合，因塑料工业公司一直在使用上述设施、设备，塑料工业公司亦无证据证明相关设施、设备拆除后仍有使用价值，故从发挥设施、设备的最大价值的角度出发，一审法院判令由塑料工业公司就上述装饰装修物向保瀛服务部予以折价补偿，公平合理。另关于园区增加公共厕所部分，塑料工业公司抗辩是次承租人所建，但未能提供证据予以证明，一审法院遂采信保瀛服务部关于由其建造在园区增加公共厕所的陈述，亦无不妥，本院予以确认。因保瀛服务部和塑料工业公司对《工程造价鉴定报告》均无异议，一审法院依据该报告结论判令塑料工业公司向保瀛服务部赔偿修缮、装饰装修损失415574.45元，合法合理，本院予以维持。至于免租期房屋使用费的支付问题。经查，双方协商约定有60天免租装修期的2007年12月1日《场地（房屋）租赁合同》已于2015年12月2日租期届满，双方随后分别于2011年4月2日、2013年6月18日、2016年1月签订补充协议就租期展期等进行约定，即塑料工业公司于2017年就上述合同的效力认定提起诉讼时，2007年12月1日的租赁合同已实际履行完毕；而生效判决亦已查明并认定保瀛服务部原投资人陈亚保通过商业贿赂塑料工业公司前身塑料股份公司时任总经理的莫凡以谋取租赁涉案场地的交易机会和竞争优势的行为，属于恶意串通的行为，损害了第三人公平竞争的机会和利益，涉案租赁合同及补充协议的签订过程中存在违反法律强制性规定的行为，且有部分租赁物为违章建筑未经处理，故塑料股份公司及塑料工业公司与保瀛服务部签订的租赁合同、补充协议均应认定为无效合同。由此可见，涉案合同无效的原因归责于双方。综上，因约定有免租装修期的租赁合同已实际履行完毕，且因涉案合同无效，合同约定的免租装修期条款本应属无效，一审法院据此认定塑料工业公司主张的免租装修期期间的使用费290000元的损失由双方各承担一半即145000元，公平合理，本院予以维持。塑料工业公司上诉主张保瀛服务部应向其支付整个免租装修期间的使用费290000元，缺乏理据，本院不予支持。综上，上诉人塑料工业公司在二审期间提交告知及催收函等相关材料，不属于新证据，且不足以证实其主张，本院不予采信。综上所述，塑料工业公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9405.74元，由广州市塑料工业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  闫 娜二〇二〇年十二月十八日书记员  郭 俏古文娜