吉林省辉南县人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0523执异57号异议人（被执行人）：任希峰申请执行人：中国农业银行股份有限公司辉南县支行，住所地辉南县朝阳镇。法定代表人：张芷毓，行长。委托代理人：项军委托代理人：陈会民被执行人：吉林合丰泰粮食有限公司，住所地辉南县朝阳镇。法定代表人：任希峰，经理。被执行人：王殷委托代理人：任成杰，吉林鼎拓律师事务所律师。在本院执行申请执行人中国农业银行股份有限公司辉南县支行（以下简称农行辉南县支行）与被执行人吉林合丰泰粮食有限公司、任希峰、王殷金融借款合同纠纷一案中，异议人（被执行人）任希峰向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。任希峰称，1.请求终止对任希峰所有的位于朝阳镇工农街二委四组门市房（面积为140.93平方米）的拍卖程序；2.对任希峰所的位于朝阳镇富强街四委三组的门市（面积128.22平方米）按照评估价2383097.00元拍卖，位于朝阳镇工农街二委**的门市（面积163.75平方米）按照评估价1460814.00元进行拍卖。事实和理由：一、辉南县人民法院对上述房屋进行评估，128.22平方米房屋评估价为2383097元。但法院以200百万的价格进行第一次公开拍卖。对163.75平方米房屋拍卖价为130万元，应当按照评估价1460814元进行拍卖。上述房屋在网上一拍，但是却以低于评估价进行拍卖，该行为侵犯了任希峰的合法权益。因此请人民法院按照评估价进行公开拍卖。二、任希峰欠农行辉南县支行贷款本金共计290万元，但是法院却公开拍卖任希峰三处门市房，且为第一次拍卖按照评估价格，二处房屋的价值380万元，完全可以偿还农行辉南县支行的债务。但法院却拍卖了任希峰的三处房屋，拍卖任希峰三处房产行为违反了法律规定。三、法院如此超标的拍卖，不但侵犯了异议人的权益，也侵犯了具有房屋他项权利的承租人的权利，因此请人民法院对任希峰的财产按照法律规定进行拍卖，终止超出标的房屋的拍卖程序。农行辉南县支行称，人民法院执行程序合法、定价在法律的调控内，任希峰的异议不能得到法律支持，请求驳回异议尽快执行。一、三处抵押房屋不能分开拍卖，140.93平方米房屋不能停止拍卖。1.根据农行辉南县支行与任希峰签订的抵押合同，任希峰以该三处房产设定抵押，贷款291万元。抵押物为没有拍卖没有实际处理，所以无法确定最终价值。为了实现合同利益，必须统一拍卖。三处房屋评估价值为5101148元，如果去掉140.93平方米的房屋实难保证农行辉南县支行的利益。截止至2020年10月20日有数的债务总额为3237077.97元，案件久拖不决，这个数额还在增加。2.抵押的三个房屋虽然是三个产权证，但经过任希峰对房屋的改造，位于朝阳镇工农街二委**的经营性质为超市的两个门市房已经合并为一起，变成连体房，上下楼仅有一处通道，如果分开，势必降低房屋的商业价值和市场价值。重新改造也会增加执行成本，给农行辉南县支行的维权造成风险，并且也无法分割执行。3.本案执行依据是辉南县人民法院（2019）吉0523民初1157号判决书第二项，内容是折价、拍卖、变卖三处房产后优先受偿，这是执行依据，也是农行辉南县支行行使他物权的权利保护。二、网络拍卖的价格在法律幅度内。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第10条的规定“起拍价由人民法院参照评估价确定，起拍价不得低于评估价或市价的70%”。也就是说允许拍卖价下浮30%以内确定起拍价。在本次拍卖的时候确定的起拍价格已经很照顾被执行人的权利，将起拍价仅降了（128.22平方米房屋）不到16%，（163.72平方米）降了11%，在法律幅度内，这也是一拍的定价幅度。根据以上规定的第26条，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。三、任希峰的欠款总数。根据辉南县人民法院的民事判决，偿还贷款本金2901235.49元及截止到2020年1月19日的罚息102277.49元，并承担本金2901235.49元从2020年1月20日至履行完毕止的罚息，罚息利率8.5825%计算。如果逾期履行，加倍支付迟延改造期间的债务利息。诉讼费15013元，评估费5.1万元及执行费，不是简单的贷款本金约290万元。四、根据农行辉南县支行与任希峰签订的抵押协议，任希峰私下将房屋出租，是侵犯了农行辉南县支行的合法利益，是不能对抗抵押权的。综上，不算未计算的罚息、加倍迟延的债务利息、执行费，待偿还的数额已经是2337077.97元，都得从抵押财产中支付，而抵押财产进行拍卖后如果流拍，最后实际所得款项尚未可知。根据物权法规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，即抵押破后租赁原则。抵押物折价或变卖所得价款优先受偿，价款超过债权部分归抵押人所有。根据相关法律规定，任希峰的异议不能支持，请驳回并尽快执行。本院查明，农行辉南县支行诉吉林合丰泰粮食有限公司、任希峰、王殷金融借款合同纠纷一案，辉南县人民法院于2020年3月6日作出（2019）吉0523民初1157号民事判决：“一、被告吉林合丰泰粮食有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告农行辉南县支行所欠借款本金2901235.49元及截止到2020年1月19日的罚息102277.49元，并承担本金为2901235.49元从2020年1月20日起至履行完毕止的罚息，罚息利率按照年利率8.4825%计算。二、被告吉林合丰泰粮食有限公司如逾期未履行上述第一项内容，则原告有权就被告任希峰提供的抵押物即位于辉南县朝阳镇富强街四委三组商业用房建筑面积128.22平方米及其土地使用权、位于朝阳镇工农街二委**商业用房建筑面积163.75平方米及其土地使用权、位于朝阳镇工农街二委**商业用房建筑面积140.93平方米及其土地使用权在折价或以拍卖、变卖后享有优先受偿的权利（上限为500万元）。三、被告任希峰、王殷对第一项内容承担连带清偿责任。案件受理费15013元由三被告承担。判决生效后农行辉南县支行申请执行，我院立（2020）吉0523执315号案件进行执行。于2020年4月16日作出（2020）吉0523执315号之一执行裁定，对被执行人任希峰所有的位于辉南县朝阳镇富强街四委三组商业用房建筑面积128.22平方米及其土地使用权、位于朝阳镇工农街二委**商业用房建筑面积163.75平方米及其土地使用权、位于朝阳镇工农街二委**商业用房建筑面积140.93平方米及其土地使用权予以评估、拍卖。委托吉林佳欣房地产评估测绘有限公司对三处房屋进行价值评估，2020年8月4日该公司出具佳欣司法鉴字（2020）第54号房地产估价报告。估价结果为：128.22平方米商业用房总价2383097元；163.75平方米商业用房总价1460814元；140.93平方米商业用房总价1257237元。我院于2020年9月18日发布拍卖公告：将于2020年10月22日至2020年10月23日对位于朝阳镇工农街二委四组的二处商业用房（163.75平方米、140.93平方米）在淘宝网上进行第一次拍卖，评估价格为2718051元，起拍价250万元；将于2020年10月22日至2020年10月23日对位于辉南县朝阳镇富强街四委三组商业用房建筑面积128.22平方米在淘宝网上进行第一次拍卖，评估价格为2383097元，起拍价200万元。现已暂缓拍卖。另查明，2016年4月7日，农行辉南县支行与任希峰签订《最高额抵押合同》，将上述三处房屋设定抵押并办理了抵押登记。任希峰的位于朝阳镇工农街二委四组（朝阳湖附近）163.75平方米、140.93平方米两处商业用房为相邻门市房。原两处房屋均为一、二层结构，两处房屋之间原有墙分隔，每个房屋内均有各自的从一楼通往二楼的楼梯。2016年5月，任希峰将两处房屋租给范佐亮经营超市（辉南县朝阳镇家宜购超市），已将两处房屋之间的墙拆除，两处房屋的一层、二层之间均变成同一个房屋，同时北侧房屋的楼梯已经拆除，两处房屋只有通过南侧房屋的楼梯上到二楼。被执行人任希峰、王殷在本院尚有多件执行案件没有履行给付义务。本院认为，吉林合丰泰粮食有限公司、任希峰、王殷未履行生效法律文书确定的义务，农行辉南县支行申请对享有优先受偿权的抵押房屋进行评估拍卖符合法律规定。在拍卖时起拍价由人民法院参照评估价确定，我院确定的起拍价高于评估价的70%，起拍价的确定符合法律规定。本案中，申请执行人的债权总额为本金2901235.49元、截止到2020年10月20日罚息279327.90元、诉讼费15013元、评估费51000元、执行费32585元、迟延履行期间的债务利息截止到2020年10月20日为103066.37元，以上总计3382227.76元。128.22平方米房屋起拍价200万元，163.75平方米房屋起拍价折算后为1343622.69元，上述两处房屋（不包括140.93平方米）起拍价为3343622.69元，没有达到应履行债务总额。截至目前该案债权数额仍在持续增加，加之在门市房的拍卖、变卖过程中因受市场行情、税费的影响，存在导致一拍流拍，二拍再次降价的等情形，仅拍卖128.22平方米和163.75平方米两处房屋能否偿还申请执行人债权尚无法确定。为最大限度保护被执行人任希峰的权益，本院于2020年11月26日通知任希峰，要求任希峰在2020年12月6日前将140.93平方米和163.75平方米两个房屋恢复原状，将两处房屋恢复原状后达到各自独立使用不影响分开拍卖的程度，本院可以停止对140.93平方米房屋的拍卖，否则将对两处房屋进行合并拍卖。任希峰表示两处房屋处于整体出租，不能将两处房屋恢复原状。截止2020年12月8日两处房屋仍没有进行恢复原状的施工。据此，已查明140.93平方米和163.75平方米两处房屋在使用上不可分，不具备将140.93平方米房屋与163.75平方米房屋分别拍卖的条件。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”应将140.93平方米和163.75平方米两处房屋合并进行拍卖。基于以上情况，本院拍卖任希峰的三处房屋不属于超标的拍卖。综上所述，任希峰要求按评估价进行拍卖、停止对140.93平方米房屋拍卖的异议请求没有事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条规定，裁定如下：驳回任希峰的执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向吉林省通化市中级人民法院申请复议。审判长  李长龙审判员  张云来审判员  穆晓华二〇二〇年十二月八日书记员  张 昕