江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏06民终2945号上诉人（原审被告）：陆永芳，女，1952年12月4日生，××族，住南通市。委托诉讼代理人：徐健，江苏通衡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈维新，男，1948年3月27日生，××族，住南通市。被上诉人（原审原告）：吴建华，男，1988年3月6日生，××族，住如东县。委托诉讼代理人：金晓祥，江苏信阳光律师事务所律师。上诉人陆永芳、沈维新因与被上诉人吴建华房屋买卖合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2020）苏0691民初580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。沈维新、陆永芳上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：1.按照法律规定，证据应当在法庭出示，由当事人互相质证，否则不能作为认定案件事实的依据。吴建华一方的委托代理合同以及发票未经质证，一审判决我方支付律师费没有依据。案涉合同系中介机构格式合同，承担律师费的条款未经协商，中介人员未予提示说明。我方年纪较大、文化不高，对违约情形及责任不清楚，尤其不清楚律师费及数额。律师费不应成为合同内容。2.案涉房屋并非拆迁安置所得。我二人与沈某按照规定取得建房批复，但因政府原因无法新建房屋，政府向三人补偿案涉房屋，属于三人共有。现沈维新明确表示不同意出售房屋，沈某被羁押于南通监狱，无法行使权利，房屋不应过户。3.案涉买卖合同系吴建华与中介方恶意串通形成。其中沈维新的签名由陆永芳代签。我方所持合同中没有吴建华签名，吴建华所持合同中也看不清实际购买人，但中介提供的合同中吴建华签名非常清晰。中介称因复写原因，我方持有的合同中没有吴建华签字，不合常理且无依据。4.合同约定，办理过户时间以房管局公示能过户的时间为准，一审未审理确认案涉房屋可办理过户手续的起始时间，且该约定未明确过户时间的期限，无法据此认定本案存在延期过户情形，更不能以2020年3月20日作为延期过户起算时间。本案争议发生时处于疫情期间，房产交易部门控制现场交易，一审未审查该客观情况。合同约定款清交房，现也不满足交房条件。吴建华未有任何损失，一审判决我方支付延期过户补偿金，有失公平。吴建华辩称，本人一审举证证明案涉房屋交易真实有效，符合意思自治。沈维新、陆永芳同意出售房屋，二者本案构成根本性违约，应承担20万元违约金及赔偿等。一审中对于合同反复比对核查，确认是签字时叠加印泥原因，并非涂改或者造假，且三份合同上均有本人摁印。案涉房屋系拆迁所得，登记在陆永芳、沈维新名下，无案外人沈某份额。本人一审已提供律师费代理合同及发票。吴建华向一审法院起诉请求：判令沈维新、陆永芳继续履行房屋买卖合同，协助将××园××幢××室及车库房屋产权过户至吴建华名下并交付；沈维新、陆永芳按100元/天标准支付延期过户的补偿金，并承担违约金200000元，承担诉讼费、保全费、担保费、律师费。一审法院认定事实：2019年4月25日，吴建华与沈维新、陆永芳签订房屋买卖合同，吴建华向沈维新、陆永芳购买南通开发区××园××幢××室房屋及配套车库，约定2019年4月25日付定金50000元，2019年5月1日付306600元，吴建华需贷款380000元，以××园××幢××室房屋及配套车库的房屋作抵押，款清交房。过户时间以房管局公示能过户时间为准，税费等双方各自负担。沈维新、陆永芳延期办理产权过户或交房，则支付100元/天的补偿金。如任何一方发生违约，则支付对方违约金200000元。任何一方违约，违约方另需承担对方实际发生的律师费、诉讼费等。合同签订时，由陆永芳出面，并在电话联系沈维新征得其同意后签字捺印。此后，吴建华按约支付房款356600元。吴建华为办理过户事宜诉至法院，其与江苏信阳光律师事务所签订委托代理合同，约定律师费40000元。一审另查明，上述配套车库为南通开发区××园××幢××室车库，案涉房屋、车库为沈维新、陆永芳原有住房拆迁安置所得，被拆迁安置人为二人及其子沈某。沈维新、陆永芳自述拆迁安置共得房屋三套，其中一套已出售替其子还债，另有自住中套房屋及案涉小套房屋。二人之子被判处无期徒刑，现羁押于南通监狱。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。虽然案涉合同中陆永芳代表沈维新签字捺印，但居间方孙某的证言能够证明陆永芳签字出售房屋已征得沈维新同意，故法院认定双方签订的房屋买卖合同系当事人真实的意思表示，合法有效。关于沈维新、陆永芳抗辩该房屋为家庭共有的意见，案涉房屋系拆迁安置购买所得，并不等同于原被拆迁房屋的权属。即使原被拆迁房屋系沈维新、陆永芳及其子共同共有，在拆迁后，其家庭亦有自由处分的权利。现沈维新、陆永芳自述拆迁安置得三套房屋，其中一套已出售偿还其子债务，案涉房屋登记于二人名下，上述行为均系其家庭对权利的处分。在已出售的房屋包含沈维新、陆永芳之子沈某的拆迁权益，而案涉房屋明确登记在二人名下的情况下，沈维新、陆永芳再抗辩该房屋包含其子的拆迁权益，法院不予采信。吴建华已按约支付购房款，沈维新、陆永芳应当继续履行合同，配合吴建华办理过户手续。合同约定款清交房，故法院对吴建华要求交付房屋的请求不予支持。鉴于沈维新、陆永芳认为其无处分权无法办理过户，该行为不属于根本违约，法院对吴建华要求沈维新、陆永芳承担违约金不予支持。关于延期过户补偿金，法院支持自起诉之日即2020年3月20日起按100元/天计算补偿金。关于吴建华实际支出的律师费40000元，有委托代理合同及发票佐证，吴建华主张沈维新、陆永芳赔偿该损失，符合合同约定，予以支持。据此，一审法院判决：一、沈维新、陆永芳于判决发生法律效力之日起十五日内协助吴建华办理南通开发区××园××幢××室及××车库过户手续，将上述房屋变更登记至吴建华名下；二、沈维新、陆永芳于判决发生法律效力之日起十五日内按100元/天标准给付吴建华延期过户补偿金（自2020年3月20日计算至实际办理过户时止）；三、沈维新、陆永芳于判决发生法律效力之日起十五日内赔偿吴建华律师费损失40000元；四、驳回吴建华的其他诉讼请求等。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。另查明，1.吴建华二审自愿放弃向沈维新、陆永芳主张律师费40000元。2.一审中各方提供三联合同，白色联为原件，双方签字摁印清晰，红色联、黄色联为复写，抬头处乙方（即吴建华）一栏未体现签字，但有摁印。本案二审争议焦点为：1.沈维新、陆永芳拒绝为吴建华办理讼争房屋过户手续的理由能否成立。2.一审认定的延期过户补偿金是否恰当。本院认为，沈维新、陆永芳拒绝办理讼争房屋过户手续的理由不能成立，一审认定的延期过户补偿金并无不当。具体分析如下：1.沈维新、陆永芳应为吴建华办理讼争房屋过户手续。双方订立的房屋买卖合同约定，购房款736600元，吴建华在2019年4月25日、5月1日前分别支付50000元、306600元，余款由吴建华以讼争房屋为抵押向银行贷款380000元。吴建华已经按约支付356600元，则沈维新、陆永芳理应及时配合办理过户，使得吴建华可以依约办理贷款后，完成案涉交易。沈维新、陆永芳认为，沈维新不同意出售案涉房屋、二人之子沈某享有房产权益以及买卖合同系中介与吴建华恶意串通形成，故其有权拒绝办理过户。但基于下述理由，本院对二人该上诉请求不予支持。首先，陆永芳在中介处洽谈出售房屋时，是电话征得沈维新同意后方签字摁印，足以说明合同订立时沈维新对于出售房屋并无异议。其次，不动产物权的设立，经依法登记发生效力。案涉房屋登记在沈维新、陆永芳名下，二者作为房屋所有权人有权处分房屋。在订立房屋买卖合同并收取近半数房款后，其再以房屋包含儿子沈某拆迁权益为由拒绝办理过户，缺乏依据。第三，沈维新、陆永芳主张合同系中介与吴建华恶意串通形成，主要依据为其持有的合同联上不见吴建华签字，而中介的合同联上吴建华签字清晰。但讼争合同原件联签字摁印均清楚，交给沈维新、陆永芳的复写联上吴建华签字不清晰不能证明所谓恶意串通，二人对其主张未能充分举证证实。综合前述分析，本院对沈维新、陆永芳拒绝办理房屋过户的理由均不予采信。2.一审认定的延期过户补偿金并无不当。案涉合同约定，延期办理过户，应支付100元/天的补偿金。沈维新、陆永芳未及时配合办理过户，一审综合违约过错程度以及实际履行情况，判决支持吴建华自2020年3月20日起计算的补偿金，并无不当。综上，沈维新、陆永芳的上诉请求不能成立，应予驳回。吴建华二审自愿放弃向沈维新、陆永芳主张律师费40000元，系对自身权利处分，与法不悖，本院照准并对一审判决依法调整。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南通经济技术开发区人民法院（2020）苏0691民初580号民事判决第一项，即“沈维新、陆永芳于本判决发生法律效力之日起十五日内协助吴建华办理南通开发区××园××幢××室及××车库过户手续，将上述房屋变更登记至吴建华名下”；二、维持南通经济技术开发区人民法院（2020）苏0691民初580号民事判决第二项，即“沈维新、陆永芳于判决发生法律效力之日起十五日内按100元/天标准给付吴建华延期过户补偿金（自2020年3月20日计算至实际办理过户时止）”；三、撤销南通经济技术开发区人民法院（2020）苏0691民初580号民事判决第三项，即“沈维新、陆永芳于判决发生法律效力之日起十五日内赔偿吴建华律师费损失40000元”；四、撤销南通经济技术开发区人民法院（2020）苏0691民初580号民事判决第四项，即“驳回吴建华的其他诉讼请求”；五、驳回吴建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11166元，由沈维新、陆永芳负担；二审案件受理费11166元，由沈维新、陆永芳负担10563元，吴建华负担603元。本判决为终审判决。审判长  朱艳审判员  杨盛审判员  胡皓二〇二〇年十二月一日书记员  陈宁