贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3913号上诉人（原审原告）：陈国玲，男，1973年11月28日出生，汉族，浙江省温岭市人，初中文化，个体工商户，户籍所在地浙江省温岭市，现住贵州省镇远县。上诉人（原审原告）：梁雪莉，女，1975年4月7日出生，汉族，浙江省温岭市人，初中文化，个体工商户，户籍所在地浙江省温岭市，现住贵州省镇远县。上诉人共同委托诉讼代理人：彭超，湖南曲星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙仕兰，女，1973年6月11日出生，侗族，贵州省镇远县人，小学文化，农民，户籍所在地贵州省镇远县，现住贵州省凯里市。被上诉人（原审被告）：唐其华，男，1967年1月20日出生，苗族，贵州省镇远县人，初中文化，农民，户籍所在地贵州省镇远县，现住贵州省凯里市。上诉人陈国玲、梁雪莉因与被上诉人龙仕兰、唐其华房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省镇远县人民法院(2020)黔2625民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人上诉请求：撤销贵州省镇远县人民法院(2020)黔2625民初732号民事判决，改判支持上诉人一审请求。事实和理由：1、一审判决着重审查双方签订的《房屋租赁合同》内容，而忽视双方的口头约定。本案中，存在书面约定与口头约定混同的情形，双方在协商租赁房屋的过程中，除于2017年10月8日签订《房屋租赁合同》外，被上诉人还承诺可以将案涉房屋临江面外部已经存在的堡坎继续修建至负一层，保证上诉人可在此基础上加大临江房面积经营套房，该承诺符合《合同法》中口头约定的范畴，具有合同效力，双方均匀遵照履行，而一审判决对该事实未予重视，未进行审理查明，导致事实认定不清；2、一审判决采信了上诉人提交的关键证据，但在事实查明部分却未有任何体现或者说明，证据认定及事实查明情不一致，导致认定事实不清、判决错误。一审判决第4-5页证据认证部分，对上诉人提交的第三组证据即“原、被告的聊天录音”予以确认，而上诉人提交该组证据是证实“2019年10月10日上诉人主张权利拒付租金后，四人曾经在客栈一楼大厅友好协商，当时两被上诉人对承诺修建堡坎的事实均是认可的。”一审判决既然采信证据，但未在事实查明部分有所说明；3、一审判决认定“租赁房屋是当事人认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，被上诉人一月交付特定房屋，上诉人在合理期限内未提出异议”，为此一审不予支持上诉人要求调减租金并返还多收租金的理由之一，但该认定是严重错误的，理由如下：①案涉房屋临江面原有矮堡坎，在上诉人租赁之前已经存在，所以上诉人对被上诉人会加建堡坎的承诺是完全相信及认可的，因此双方此后签订的租赁合同的标的物是被上诉人加建堡坎后的特定房屋。②双方约定的租金标准，实际上也是针对加建堡坎后的特定房屋，如堡坎未能建成，则租赁房屋面积必然减少，租金也相应降低。③房屋租赁后，上诉人多次要求被上诉人履行加建堡坎的承诺，而被上诉人一直未能履行，故上诉人提出明确异议，并以拒付2019年至2020年租金方式提出抗议，后因上诉人拒付租金，被上诉人曾向镇远县人民法院提起诉讼，后经法官调解主张上诉人先行支付租金，堡坎纠纷另行起诉解决，而一审判决对以上提出异议、拒付租金的事实未予查明，未对上诉人提交的（2019）黔2625民初996号民事裁定书进行任何认证，却直接得出“被上诉人未提出异议”的认定，与事实不符，判决不公，更有偏袒被上诉人之嫌；4、一审判决认定“被上诉人仅承诺有修建堡坎的打算，但因未获批准而停止修建。对此，原告未提供证据充分证明双方有口头约定变更合同的事实”，是错误的。上诉状第1点已经论述被上诉人加建堡坎的承诺符合口头约定的范畴，具有合同效力，而上诉人提交的聊天录音及被上诉人自认充分证明该承诺的客观存在，一审法院既然已经认定被上诉人未能履行加建堡坎的打算，则应当对相应法律责任作出说明或判决；5、一审判决认定“租赁房屋一直处于经营状态，现上诉人没有证据证明其经营的客栈受到严重的经济损失，以及该损失缘于堡坎未修建，并进而认定上诉人应当承担举证不能的法律责任”，是错误的。堡坎未能加建，租赁房屋临江客房面积势必减少，而房屋面积与经营价格紧密相关，该面积减少是客观存在的事实，一审中主审法官未到现场确认，反而陉行认定租赁房屋处于经营状态上诉人就没有经济损失；6、一审判决认定“因市场经营具有一定风险性，随时均具有盈利或亏损的可能性，疫情期间被上诉人作为出租方，也并未获得相关政策扶持的优惠，同样也承受着一系列的损失。如上诉人因疫情期间收入减少就要求被上诉人减免租金，明显有失公平”，该认定混淆了时常风险与不可抗力的概念，理由如下：①2020年初的新冠疫情已经被确认为不可预见、不能避免、不能克服的全国突发公共卫生事件。②上诉人租赁房屋经营客栈，因新冠疫情可以不可抗力因素导致客栈无法政策经营，收入骤减甚至没有收入，上诉人的损失显而易见。因此，各级政府出台多项扶持承租人的政策或规定，如鼓励出租人对房租进行减免等。③被上诉人作为出租人，其收入来源于承租人缴纳的租金，而不是依靠客栈经营收入或者房屋其他收益，新冠疫情对被上诉人并不会造成如一审认定的承受一系列损失。因此上诉人希望减免租金的合情合理诉求，一审判决却认定对被上诉人“明显有失公平”，存在严重偏袒被上诉人，对上诉人极为不公；7、一审判决遗漏上诉人诉讼请求，上诉人起诉要求调减及返还租金的理由有两点，一是被上诉人未履行加建堡坎承诺，瑕疵履行合同，应当承担违约责任；二是收到新冠疫情影响，客栈会长期处于停业或非正常状态，继续履行原合同对上诉人明显不公平，故依据最高人民法院《关于依法妥善出了涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的第三条请求便合同（调减并返还租金），而一审判决仅对新冠疫情期间租金减免进行判决，而对上诉人因新冠疫情长期影响请求变更合同的诉求未予处理，属漏判。被上诉人辩称：1、一审法院事实认定清楚，双方于2017年10月8日签订了《房屋租赁合同》，上诉人在2017至2019年都按合同支付租金，并未提出任何异议，因近期旅馆收入不及从前，上诉人就以双方存在口头约定为由恶意诉讼，亦在削减房租，但上诉人提供不出任何证据或证人来证明双方确实存在口头协议；2、上诉人对双方交谈内容私自录音，应视为无效证据，双方聊天录音只能证明双方交谈时被上诉人有在房屋临河一面加修堡坎的打算，但这并非被上诉人对上诉人作出的承诺，因为修堡坎并非被上诉人一厢情愿就能办到的事，还需要有关部门进行许可，被上诉人不可能对办不到的事情向上诉人作出承诺。双方签订合同在先，上诉人偷录谈话在后，上诉人提供的聊天记录第16页记录“我也尽力了，做不到”，说明双方在交谈时被上诉人已明确告知上诉人自己办不到（修堡坎），合同中也没有关于加修堡坎的约定，更谈不上修建不能的责任承担；3、上诉人提出变更合同内容，除非有合同约定，或者经被上诉人同意，否则主张无效；4、上诉人因承担无证据充分证明双方存在口头约定，应承担举证不能的后果。2017年10月，双方签订合同时，是根据房屋的现状约定的租金的金额，被上诉人确有加修堡坎的打算，但仅是一个计划，被上诉人并未保证一定要加修堡坎；5、双方没有加修堡坎的约定，就谈不上有被上诉人承担未修建堡坎的经济损失。上诉人在签订合同时，已经对房屋的地理位置和室内外的情况进行全面查看，因市场经营风险确实存在，上诉人欲通过恶意诉讼调减房租，法律不支持。根据谁主张谁举证原则，一审法官未到现场查看，作出的判决并未违反法律规定，一审判决并未认定“租赁房屋处于经营状态上诉人就没有经济损失”，上诉人认为法官“严重不负责”，是对法官搞人身攻击，从中可以看出，上诉人有歪曲事实，强词夺理额行为；6、尽管上诉人未能举证证明其在疫情期间所减少的损失，一审法院按公平原则酌定减免上诉人在疫情期间的房租20000元，平衡了双方的利益，根本不存在混淆市场风险与不可抗力两个概念；7、一审法院并未有上诉人的诉讼请求，法发[2020]12号解释第二条规定了当事人“应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任”，第三条第一项规定了因疫情不能履行合同义务，应尽到及时通知义务，上诉人即未尽到通知义务，也不能承担举证责任，不可能获得法律支持。疫情可能对旅馆的经营造成影响，但不是必然造成影响，疫情对上诉人的经营造成影响多大、收入减少多少，上诉人应该告知被上诉人，且发生诉讼后应向法庭举证证明，让法官明白，让答辩人清楚。疫情过后，各行业都在复苏，镇远古城依旧游人如织，这是不争的事实。上诉人认为疫情负面影响将长期存在，存在的期限是多久，是否会影响上诉人的经营收入都不确定，上诉人据此要求变更合同、调减租金，对被上诉人不公平。事实上，疫情之后上诉人的经营根本不受影响，上诉人也无证据证明己方受影响。一审法院认定事实：案涉租赁房屋位于镇远县，建筑面积191.08平方米，其产权人系唐其华，共有权人龙仕兰。2017年10月8日，出租方唐其华、龙仕兰与承租方陈国玲、梁雪莉签订《房屋租赁合同》，案涉条款约定：1.出租方将位于贵州省镇远县房屋（土地证号：100001-×**，房产证号：201200870-××号）整栋出租给承租方。2.租赁期限：2017年10月10日至2027年10月9日，共计10年。3.租金按以下时段的标准按年支付：2017年10月10日至2018年10月9日期间，租金为150000元；2018年10月10日至2019年10月9日期间，租金为155000元；2019年10月10日至2020年10月9日期间，租金为160000元；……2026年10月10日至2027年10月9日期间，租金为200000元。先付租金后使用房屋，首付租金时间为2017年10月10日前支付150000元，以后按以上时段租金标准于每年9月10日前按年支付。4.为了保证合同的履行，承租方同意向出租方交纳押金30000元，于首付租金之日交纳。合同到期后，如承租方未造成房屋损坏及未违反合同约定，出租方将押金退还承租方。合同还对双方的权利义务等其他事项进行了约定。合同签订后，唐其华、龙仕兰依约交付房屋，陈国玲、梁雪莉承租涉案房屋用于经营客栈，并按约定的租金标准支付租金至2020年10月9日止。另查明，被告唐其华、龙仕兰在涉案房屋临河一侧修建堡坎属于违章建筑，被镇远县住房和城乡建设局责令限期拆除。一审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。关于原告（承租人）要求调减租金标准并返还多收租金的问题。其一，租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，被告（出租人）依约交付该特定房屋，原告在合理期限内未提出异议。其二，从双方签订的租赁合同内容来看，没有对修建堡坎事宜的具体内容进行约定，也没有对未完成堡坎修建的法律责任进行具体约定。原告主张与被告就修建堡坎事宜达成了口头协议，由被告在涉案房屋临河一侧将堡坎修建至负一楼的阳台并伸出去。被告仅承认有修建堡坎的打算，但因未获镇远县住房和城乡建设局批准而停止修建。对此，原告并未提供证据充分证明双方有口头约定变更合同的事实，被告亦予以否认。其三，租赁房屋一直处于经营状态，现原告没有证据证明其经营的客栈受到严重的经济损失，以及该损失缘于堡坎未修建。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告以被告未完全履行合同义务为由，要求调减租金标准并要求被告返还多收取的租金，因原告无证据证明双方就此达成合意，其主张于法无据，本院不予支持。关于受新冠疫情影响免除租金的问题。本案原告承租房屋用于经营客栈，2020年1月至5月期间，因受新冠疫情影响，导致原告经营客栈的收入减少，不属于必须给予帮助或扶持的情形。因市场经营具有一定的风险性，随时均具有盈利或亏损的可能性。疫情期间被告作为出租方，也并未获得相关政策扶持的优惠，同样也承受着一系列的损失。如原告因疫情期间收入减少就要求被告减免租金，明显有失公平。且原告以疫情原因作为减免租金的事由，未能就疫情直接导致其部分或全部不能支付租金承担举证责任。原告要求被告减免三个月房屋租金40000元的主张，由于被告在庭审中同意减免部分租金，根据公平原则，本院对原告的该项请求依法予以部分支持，酌定在新冠疫情期间原告应付给被告的房屋租金中相应减免20000元。因原告已将租金缴纳至2020年10月，该减免款可在原告支付2020年10月至2021年10月期间的租金时予扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由唐其华、龙仕兰减免陈国玲、梁雪莉在新冠疫情期间的房屋租金20000元（该款可由原告在支付2020年10月至2021年10月期间的租金时予扣减）；二、驳回陈国玲、梁雪莉的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，概括陈国玲、梁雪莉和唐其华、龙仕兰的上诉和答辩，本案的争议焦点是：1、唐其华、龙仕兰与陈国玲、梁雪莉签订的《房屋租金合同》中是否包含加修堡坎的内容？口头协议是否增加了加修堡坎对内容？不加修堡坎是否应该调减房屋租金？2、案涉房屋年租金下调至90000元是否得当？唐其华、龙仕兰是否应该返还陈国玲、梁雪莉租金195000元?针对本案焦点，分述如下：关于焦点1，2017年10月8日唐其华、龙仕兰与陈国玲、梁雪莉在平等自愿的基础上签订《房屋租赁合同》，该合同没有违反法律法规强制性规定，合同合法有效。合同签订后，唐其华、龙仕兰依约交付房屋，陈国玲、梁雪莉承租涉案房屋用于经营客栈，并按约定的租金标准支付租金至2020年10月9日止。该合同没有关于加修堡坎的约定。一审中，陈国玲、梁雪莉提交了2019年10月10日与唐其华、龙仕兰协商修建堡坎的有关录音资料，但该录音资料仅证实有过协商，未能证实唐其华、龙仕兰和陈国玲、梁雪莉对双方签订的《房屋租赁合同》进行了补充，也未能证实已就加修堡坎和未加修堡坎就要调减年租金等事项达成合意或者承诺。陈国玲、梁雪莉上诉认为其与唐其华、龙仕兰在双方签订的《房屋租赁合同》后已就加修堡坎事项进行了口头约定，未能举证证明；其关于唐其华、龙仕兰未加修堡坎就应该调减房屋租金，不调减租金就可以拒付租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点2，首先，如前所述，调减年租金为90000元缺乏合同依据。其次，受新冠疫情影响，国务院、中央国家机关、贵州省人民政府先后出台文件，要求国有房屋免除上半年1到3个月的租金，鼓励非国有房屋出租在双方平等协商基础上，减免或者延长收取房屋租金。从以上文件精神来看，非国有房屋租金的调减需要租户和房主双方平等协商，而不是直接救济。本案中，唐其华、龙仕兰在一审庭审时同意调减陈国玲、梁雪莉租金20000元（该款可由原告在支付2020年10月至2021年10月期间的租金时予扣减），应该是考虑了当地疫情防控影响、公平原则和陈国玲、梁雪莉意见及实际情况。陈国玲、梁雪莉要求调减更多租金，应与唐其华、龙仕兰友好协商而不是外力直接干预，故其要求唐其华、龙仕兰将案涉房屋年租金下调至90000元和返还租金195000元的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，陈国玲、梁雪丽的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费4824元，由上诉人陈国玲、梁雪莉负担。本判决为终审判决。审判长 龙步昌审判员王家良审判员 王   山   地二〇二〇年十二月十六日法官助理刘光理书记员蒋诚霄