海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初6000号原告：海城市兴达禽业有限公司。住所地：海城市耿庄镇侯家村。法定代表人：赵长义，系该公司董事长。委托代理人：宁久才，系海城市正清法律服务所法律工作者。被告：辽宁中诚百年食品有限公司。住所地：海城市耿庄镇侯家村。法定代表人：管仲格，系该公司经理。委托代理人：杨春广，系辽宁攻盈律师事务所律师。原告海城市兴达禽业有限公司诉被告辽宁中诚百年食品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，依法由审判员路宏担任审判长与人民陪审员张晓芸、孟丽共同组成合议庭于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告及委托代理人与被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系肉禽屠宰加工企业，因规划整体动迁等原因于2012年停产。被告于2018年上半年找到原告，商谈租用原告的熟食加工生产车间，原告当时为了企业资产保值升值，同意不要现金租金，只要被告维修厂房增添机器设备投入正常生产，到期后设备归原告，下期再收租金。双方于2018年8月11日签订了《厂房、场地无偿使用协议》，后来因被告需用原告名义缴纳土地使用税等税金，增加了原告的风险，双方又于2018年8月29日签订了《厂房租赁合同（补充）》，双方确认以《厂房租赁合同（补充）》为合作执行的有效合同。《厂房租赁合同（补充）》的主要内容是：一、租赁场地、房屋及设备，甲方（原告）将座落于海城市耿庄镇侯家村兴达禽业有限公司的熟食生产车间及办公室、冷库、现有的机器设备、设施、食堂、宿舍、部分库房及区域内的设施设备；供、排水管路、供电系统等相关配套设施租赁给乙方（被告）使用。二、租赁期限：五年（2018年11月1日至2023年10月31日）。三、厂房的改造。双方合同签订后即可进行维修改造，甲方无条件配合乙方对水电的供给系统、污水排放等相关事宜给予协调和参与。按照现有的315KVA的变压器与饲料厂共同使用。供水与居民楼自来水共用；污水排放与治理与生食屠宰场同时处理，另行协商费用。四、租金及支付方式：租金数额总计2100000元。支付方式：现金部分为600000元，分5年给付分别为50000元、50000元、100000元、200000元、200000元.支付租金的前四年为下达租，第五年为上达租，剩余租金1500000元用于设施、设备的投入、安装与调试费用；工厂的改造费用；房屋的维修等全部以满足乙方正常生产运行为准。五、设备投入与修缮。租赁期间，乙方的设备投入与维修费用等不能低于150万元，两年内因生产规模继续扩大、产量的提高、品种的更新等需要继续投入设施设备及费用，由乙方自行决定，甲方不参与其投资金额多少。六、税费。办理相关的手续费用均由乙方自行负担，甲方全力配合并提供相关资料，生产经营期间的任何税费均由乙方承担并交纳。关于房产税、土地税的交纳，根据国家政策，按甲方原来申报数额进行申报并由甲方交税，税金由乙方提供，甲方负责为乙方提供租赁发票。如遇国家税收政策变更，按新规定执行，包括减免税政策。七、厂房的维修与改造（略）。八、生产与经营（略）。九、合同期满与续租。合同期满时，如果一方不再租用，甲方有权收回全部土地、房屋、所有的机器设施、设备（随身可携带的办公用品除外），全部留给甲方作为抵顶租金。如到期继续租用，需要提前半年口头沟通或提交书面申请，双方再次进行磋商，同等条件下乙方有优先租赁权，并在提出申请时，预付一部分保证金，续租的租金价格另议。十、日常管理及安全生产（略）。十一、其它条款（略）。合同签订前的2018年8月，被告已经进入厂区进行房屋维修和设备更新改造，9月1日开始进行投产，由案外人吕秋玲任法人代表，其丈夫赵佩林（2020年4月病故）任总经理，负责管理。由于市场行情不好和经营管理不善等原因，生产经营不到二年，于2020年5月中旬停产关门，将厂内生产原材料及产成品运走，厂区内未安排管护人员，拖欠税金未缴。原告为了防止安全事故特别是火灾的发生，向当地公安机关报警备案，安排了看护人员。原告多次和被告新任法人代表联系，被告多次拒谈，偶尔回信也是指责原告。2020年7月2日，被告派吕秋玲等二人为代表给原告送来了单方解除厂房租赁合同通知，口头承诺愿意承担违约责任。原告不同意终止合同，挽留无果。原告认为被告单方解除合同的行为系不履行合同义务和履行合同义务不符合约定的行为，给原告造成了损失。依据《合同法》相关规定，应当赔偿原告的损失，故诉至法院请求：1、解除双方签订的《厂房、场地无偿使用协议》及《厂房租赁合同(补充)》;2、被告给付原告场地租金现金部分525000元，并按中国人民银行同期贷款利率给付利息至偿清之日止，判令被告现有机器设备150万元以内部分为实物租金归原告所有；3、判令被告偿清租赁期间的税金522748.8元；4、判令被告赔偿原告合同期内的房屋设备维修费及管护费、合同期内企业强制财产保险费等损失100000元。五、被告承担诉讼费。被告辩称：双方签订的合同为无效合同。租赁物没有取得建设工程规划许可，如本案合同有效，被告同意解除合同，原告违约依据规定，我方不应承担任何赔偿。经审理查明：原告系肉禽屠宰加工企业，因规划整体动迁等原因于2012年停产。被告于2018年上半年找到原告，商谈租用原告的熟食加工生产车间，原告同意由被告无偿使用厂房、场地。双方于2018年8月11日签订了《厂房、场地无偿使用协议》，约定，原告将坐落在海城市耿庄镇侯家村兴达企业有限公司的熟食厂部分区域（大楼一层冷库食堂部分库房）及区域内的设施设备、供排水管路、供电系统等相关配套设备、设施，按现状提供乙方维修并恢复使用。原告库房内现有的原材料不论新旧程度全部可以使用、新增加费用支出全部由被告支付。合同使用期限为五年，即2018年11月1日至2023年10月31日。后来因被告在租赁过程中出现一些原告认为增加其风险的因素，双方又于2018年8月29日签订了《厂房租赁合同（补充）》，双方确认以《厂房租赁合同（补充）》为合作执行的有效合同。《厂房租赁合同（补充）》的主要内容是：一、租赁场地、房屋及设备，甲方（原告）将座落于海城市耿庄镇侯家村兴达禽业有限公司的熟食生产车间及办公室、冷库、现有的机器设备、设施、食堂、宿舍、部分库房及区域内的设施设备；供、排水管路、供电系统等相关配套设施租赁给乙方（被告）使用。二、租赁期限：五年（2018年11月1日至2023年10月31日）。三、厂房的改造。双方合同签订后即可进行维修改造，甲方无条件配合乙方对水电的供给系统、污水排放等相关事宜给予协调和参与。按照现有的315KVA的变压器与饲料厂共同使用。供水与居民楼自来水共用；污水排放与治理与生食屠宰场同时处理，另行协商费用。四、租金及支付方式：租金数额总计2100000元。支付方式：现金部分为600000元，分5年给付，第一年（2018年11月1日至2019年10月31日止），支付租金5万元。第二年（2019年11月1日至2020年10月31日止），支付租金5万元。第三年（2020年11月1日至2021年10月31日）支付租金10万元。第四年（2021年11月1日至2022年10月31日止）支付租金20万元。第五年（2022年11月1日至2023年10月31日止），支付租金20万元。支付租金的前四年为下达租，第五年为上达租，剩余租金1500000元用于设施、设备的投入、安装与调试费用、工厂的改造费用；房屋的维修等全部以满足乙方正常生产运行为准。五、设备投入与修缮。租赁期间，乙方的设备投入与维修费用等不能低于150万元，两年内因生产规模继续扩大、产量的提高、品种的更新等需要继续投入设施设备及费用，由乙方自行决定，甲方不参与过问其投资金额多少。六、税费。办理相关的手续费用均由乙方自行负担，甲方全力配合并提供相关资料，生产经营期间的任何税费均由乙方承担并交纳。关于房产税土地税的交纳，根据国家政策，按甲方原来申报数额进行申报并由甲方交税，税金由乙方提供，甲方负责为乙方提供租赁发票。如遇国家税收政策变更，按新规定执行，包括减免税政策。九，租赁期满，如果乙方不再租用，甲方有权收回全部土地、房屋、所有的机械设备（随身可携带的办公用品除外）全部留给甲方作为抵顶租金，如到期继续租用，需要提前半年口头沟通或递交书面申请，双方再进行磋商，同等条件下，乙方拥有优先租赁权。并在提出申请时预付一部分保证金，续租的租金价格另议。合同签订后，原告将合同约定的厂房、场地等交付被告使用，被告也开始按合同约定履行义务，并按合同约定在厂区内投入达150万元的实物，用于设施设备的投入安装与调试费用、工厂的改造费用、房屋的维修等。也开始按合同约定履行交付现金租金义务。2020年5月中旬，被告因企业生产经营不善等原因停产并于2020年6月30日向原告下达书面解除合同通知。截止被告通知原告解除时，被告已给付原告现金租金达7.5万元。另查，被告庭审同意原告解除合同的诉讼请求。2020年9月26日经原、被告共同到原告厂区盘点共同盖章确认中诚百年食品有限公司实物清单为，油炸机（包括贮油罐）1个、金额58000元；新制冷设备1套，旧制冷设备1套共计408100元；滚揉机2台价值21万；白钢案子38个，价值28500元；绞肉机1个价值27000元；锅炉3个，价值17946元；真空搅拌机1个、价值105000元；升降机1个，价值16500元；斩拌机1台，价值2699元；激光喷码机1个，价值3万元；保鲜库风幕1个，价值300元；刀18把，价值360元；滤油机1个，价值55000元；地磅1个，价值1440元；发电机1台价值2800元；上料机1台，价值19000元；打爪机2个，价值1944元；斗车44台，价值66000元；塑料筐220个，价值4620元；塑料盒子95个，价值2137.5元；峰平谷电表1个、价值1000元；臭氧消毒机1个，价值468元；冷库测温仪1个、价值128元；双排大架车38个，价值68400元；单排小架子车4台、价值1980元；矮驾子车4台，价值7200元；201小钢盘子277个，价值2216元；板冻不锈钢盘132个，价值9240元；单冻盘子1258个，价值88060元；不锈钢桶1个，价值96元；电子秤30kg11个、价值1210元；气泵1个、价值3000元；小电子秤3kg12个、价值1320元；更衣箱16个，价值8160元；菜板29个，价值725元；更衣室衣架3个，价值600元；上下铺53个、价值11925元；凳子59个，价值696.2元；办公桌9个、双人床3个、餐桌11个价值5050元；冰箱1台，价值420元；蒸饭箱1个，蒸饭用盘16个，价值1115元；开水器3个，价值886元；和面机1台，价值1460元；监控系统1套、价值9671元；洗衣机1台，价值1670元；吹风机1个（食堂），价值237元；小推车6个，价值1200元；大推车4个，价值3800元；电暖风1个（内包库）、价值32670元；台秤3个，价值720元；发电机1个，价值22800元；电脑2个，价值4385元；电烤箱1个，价值249元；打印机一体机1台（财务），价值378元；打印机1台、价值1050元；叉车3台，价值2700元；环保设施1个（厂区）价值16万元；滚轮封口机2个（内包车间），价值196元；音响1个价值200元；插排9个、价值405元；冷库传送带1个，价值2600元；封包机2个，价值2100元；电镐1个，价值990元；管道疏通器1个，价值2699元；电焊机1个价值700元；电钻1个价值100元；不锈钢方槽1个价值320元；配电箱3个，价值285元；安全指示灯1套、价值70元；电动三轮1个（充电器），价值5500元；电加热水槽2个，价值1560元；风机2个，价值600元；灭蝇灯5个，价值253.75元；小数显温度计2个价值68元；电暖器4个，价值380元；电风扇1个价值300元；铁锅1个价值80元；液化气罐2个，价值270元；电饭锅1个价值130元；不锈钢盆10个，价值130元；小餐盘25个，价值62.5元；大白钢餐盘23个，价值103.5元；小钢碗60个，价值72元；钢盘子6个，价值27元；炉盘1个价值95元；小锅1个，价值80元；带盖塑料桶5个，价值340元；吹风机1个（食堂），价值260元；水管1个，价值210元；移动线盘一个，价值82元；手动打码机2个，价值240元；流动消毒车2台、价值1560元；应急灯13个价值704元；铁拍子2个，价值680元；灭火器（小）8个价值990元；路由器两个，价值470元；记事板2个价值140元；计算机2台价值56元；高压泵枪1个价值850元；打卡机1个，价值235元；热合机（小）3台，价值290元；手电筒1个，价值30元；钟2个价值20元；电视1台价值660元；门帘5个价值75元；卷帘门1个，价值1200元；刀棍2个价值60元；农用喷壶1个，价值23元；白钢镊子1个价值15元；电码称1个价值49元；打蛋器1个价值6元；剪刀4个，价值52元；大漏勺1个价值45元；对讲机7部价值700元。大垃圾桶4个，价值272元；配料白钢盆9个，价值252元；电容器3个价值450元；线轴1个，价值160元；加热棒3个，价值135元；1.2吨塑料桶1个，价值450元。白钢牌、钛金牌、提示牌、金属字2个，价值2300元；小速冻库费用，价值78612元；车间上水系统1套价值3700元；供电系统1套价值14229.2元；车间及宿舍吊棚1个价值5800元。上述事实，原告提供的证据有：2018年8月11日签订的厂房场地无偿使用协议1份，2018年8月29日签订的厂房租赁合同（补充合同）1份，海城市人民法院执行裁定2份，2020年6月30日解除合同通知书1份及其陈述。被告提供的证据有：土地使用税交纳明细表1份，房产税提取核算明细表1份，海城市人民法院辽03**行审133号裁定书1份，海城国用（2008）第14号土地使用证1份，海城市兴达肉制品加工厂厂区平面图1张，网上银行电子回单1份，2018年8月29日签订的厂房租赁合同（补充合同）1份，利润表1份及其陈述。以上证据经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。被告提供的资产明细，因系其单方制作，且原告不予确认，故不予采信。本院认为：合法的租赁关系受法律保护。原、被告于2018年8月11日和8月29日签订的两份合同，该合同系在双方平等自愿基础上签订的，符合法律法规规定的要件，合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。现原告要求解除合同，被告同意解除合同，故对原告要求解除上述两份合同的诉讼请求予以支持。关于原告诉求租金的请求，因被告从2020年5月中旬开始停产，提出解除合同时间为2020年6月30日，为合同履行1年半之余，又因被告经营不善除自身因素外，还有今年的疫情大环境，故被告给付租金应计算2年，即至2020年10月31日止。现金租金部分，被告应给付2年租金即10万元，扣除被告已付的7.5万元（因被告没有证据证明其给付8万元的租金，故以原告确认的已付7.5万元为宜），被告尚应给付原告现金租金2.5万元；实物租金部分，虽然被告已经将实物实际投入到原告场地内，但双方约定合同履行期满上述物品抵顶租金归原告所有，此案并没有合同期满，若将价值150余万元实物均归原告所有，对被告将明显不公平，本院认为按双方履行合同期限计算比较合理，本案双方履行近2年，按2年租金计算，被告已付的实物租金应按价值150万元的2/5计算为宜，即被告应付原告价值约60万元的实物（即新制冷设备1套、旧制冷设备1套共计408100元及滚揉机2台计价值210000元）。关于原告要求的利息的主张，应从本院立案即2020年8月17日起至被告实际付清为止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告提出被告清偿租赁期内税金522748.80元的诉讼请求，因税金属于国家税务机关针对纳税人收取的费用，本案原告要求被告给付的税金，虽有合同约定，但如原告代为缴纳的，原告须提供税务机关开具的相应的已交税的税务发票，如被告自己交纳的税，需被告自己去税务机关履行交税手续。本案原告没有提供替被告交税的税务发票及相关手续，故对原告该项请求不予支持；但原告若认为已替被告交纳税金，可持相关证据材料另行向被告主张权利。关于原告提出原告合同期内的房屋设备维修费及管护费、合同期内企业强制财产保险费等损失100000元的请求，因其并未提供证据予以证明，故对其该项请求不予支持。关于被告提出合同无效的主张，因该两份合同系在双方自愿基础上签订的，且内容没有违法之处，双方也按此合同履行近2年时间，被告也给原告发一份解除合同通知，视为其认可该两份合同的效力，故对被告该项主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国和合同法》第六十条“当事人应当按约定全面履行自己的义务。”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人交付租金的合同。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。”、之规定，判决如下：一、解除原、被告分别于2018年8月11日和2018年8月29日签订的《厂房、场地无偿使用协议》和《厂房租赁合同（补充）》；二、被告辽宁中诚百年食品有限公司于判决生效后十日内给付原告海城市兴达禽业有限公司现金租金2.5万元及利息（从2020年8月17日开始至被告实际付清为止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告辽宁中诚百年食品有限公司所有的位于原告海城市兴达禽业有限公司厂区内的新制冷设备1套、旧制冷设备1套共计408100元及滚揉机2台价值210000元，抵顶实物租金归原告所有；四、被告辽宁中诚百年食品有限公司所有的位于原告海城市兴达禽业有限公司厂区内的上述其他设施设备，由被告于本判决生效后十五日内搬出；五、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27982元、财产保全费5000元，由被告承担18991元，原告自负13991元。此款原告已垫付，被告在履行前项义务时，加付18991元给原告。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  路 宏人民陪审员  张晓芸人民陪审员  孟 丽二〇二〇年十二月十八日书 记 员  母 可