宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初6286号原告：宁夏达盛行物业服务有限公司，统一社会信用代码91640122596237569B。法定代表人：马某。委托诉讼代理人：杨某，宁夏言宗律师事务所律师。被告：段某，公民身份号码×××，宁夏回族自治区银川市人，自由职业，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：冯某，公民身份号码×××，宁夏回族自治区银川市人，大专文化，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏达盛行物业服务有限公司与被告段某物业服务合同纠纷一案，本院2020年12月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏达盛行物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨某、被告段某及委托诉讼代理人冯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告支付2019年1月13日至2020年12月31日期间物业服务费人民币2520元，电梯费人民币1654元，欠费合计4174元；2.判令被告承担逾期支付物业费产生的违约金1252元（由于合同约定的违约金按日费千分之三计算较多，本公司实际按所欠费额30%计算）3.本案的诉讼费由被告承担。（1、2合计人民币5426元）。事实与理由：原告于2013年12月16日与宁夏瑞泰房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并从2013年12月16日起服务于银都蓝湾小区业主。被告是居住于银都蓝湾小区32-2-1004室业主，居住的房屋建筑面积为88.85㎡，每年应付物业服务费为1279元，原告已按约定提供了物业服务，但被告一直未交2019年1月13日至2020年12月31日的物业服务费电梯费共计4147元。产生违约金1252元，原告与被告也签订了《瑞泰·银都蓝湾前期物业服务合同》，合同中约定：住宅物业服务费为1.5元/月·平米，电梯使用费：二层30元/户·月，每增加一层递增5元/户·月。逾期缴纳物业管理费、电梯使用费的，应按每逾期一日按所欠费用0.3%的标准向乙方支付违约金。被告在原告多次催缴的情况下，仍拖欠不交；按照《物业管理条例》第七条第5点：按时缴纳物业费是业主的义务；《中华人民共和国物权法》第72条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。”同时物法权第83条也明确指出拒付物业务费是损害其他业主合法权益的行为。对拖欠物业服务费的《物业管理条例》第47条：“物业管理企业可以每日加收应当缴纳费用的千分之三的滞纳金。”乙方向甲方收取物业费标准暂时执行为：一期（1-11号楼）住宅1.0元/平方·月，其余楼栋1.2元/平米·月，不足部分由宁夏瑞泰房地产开发有限公司补齐，按年支付，每次缴纳费用时间为每个缴费期的首月十日前。就欠费事宜多次催付未果。因此，原告特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持诉请。被告辩称，欠费金额属实。原因是物业服务不合格，小区未封闭管理、夜间无巡逻、绿化不达标、小区单元门门禁密码全部一样，存在安全隐患，垃圾随处可见。楼道、电梯无人打扫。家中暖气管道有问题。经审理查明：贺兰县银都蓝湾小区由原告提供物业服务，被告系该小区32-2-1004室房屋业主，建筑面积为88.85㎡。2017年1月12日，原、被告签订了《瑞泰·银都蓝湾前期物业服务合同》，约定住宅物业服务费收费标准为1.5元/月/㎡，商业用房物业服务费收费标准为2元/月/㎡，电梯费二层30元/月/户，每增加一层递增5元/月/户，业主未能按期足额交纳物业费、电梯费等费用的，应按每逾期一日按照所欠费用3‰的标准支付违约金。合同第十九条约定，物业服务费用按年度缴纳，业主或物业使用人应在首次交纳物业费的服务期满前30日内缴纳下一年度物业服务的相关费用。同时合同约定，合同到期后，由宁夏瑞泰房地产开发有限公司与原告协商续签事宜。2018年12月15日原告与宁夏瑞泰房地产开发有限公司就涉案小区的物业服务工作签订了前期物业服务合同一份并在贺兰县物业管理中心进行了备案登记，约定的服务期限为2019年1月1日至2020年12月31日。虽原、被告合同约定的收费标准为住宅物业服务费收费标准为1.5元/月/㎡，但合同实际履行过程中原告实际按照1.2元/月/㎡标准进行收费。被告未交纳2019年1月13日至2020年12月31日期间的物业费及电梯费，原告于2020年12月6日以张贴物业费催缴通知书的形式向被告催缴物业费及电梯费。现原告诉至法院，要求判如所请。本院认为，原、被告之间以及原告与宁夏瑞泰房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，原被告双方均应依约全面履行各自的义务。原告在为涉案小区提供了物业管理和服务后，有权向包括被告在内的享受物业服务的业主收取物业服务费。被告抗辩物业服务不合格，小区未封闭管理、夜间无巡逻、绿化不达标、小区单元门门禁密码全部一样，存在安全隐患，垃圾随处可见，楼道、电梯无人打扫。被告提交的照片及视频能够证明原告公司的物业服务存在瑕疵，对原告主张物业费，本院酌情扣减10%后予以支持（88.85㎡×1.2元/月/㎡×12个月÷365天×718天×90%）2265元，对于原告诉请的电梯费1654元，本院予以支持。因物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。如业主发现物业公司在服务过程中存在瑕疵，或者服务不符合标准，其应当主动向物业公司或者物业主管部分投诉反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平，依法依约履行好物业服务企业的责任。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可依法请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，损害小区业主的整体利益。关于违约金，虽涉案合同约定被告未能按期足额交纳物业费、电梯费，应按每逾期一日按照所欠费用3‰的标准支付违约金，被告未及时交纳物业费及电梯费的行为虽已构成违约。但原告在为被告提供物业服务过程中，存在物业服务不到位的瑕疵问题，亦属违约。故对原告要求被告支付违约金1252元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告段某支付原告宁夏达盛行物业服务有限公司贺兰县银都蓝湾32-2-1004室房屋2019年1月13日至2020年12月31日期间物业费2265元，电梯费1654元，共计3919元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏达盛行物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏达盛行物业服务有限公司负担7元，被告段某负担18元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 方 卉二〇二〇年十二月十六日书记员 刘珂焱附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。