山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终3358号 上诉人（原审被告）：徐硕英，女，1957年4月2日出生，汉族，住山东省沂源县。 上诉人（原审被告）：万志明，男，1956年10月13日出生，汉族，住山东省沂源县。 委托诉讼代理人：赵学军，山东多博仕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵海洋，男，1991年1月12日出生，汉族，住山东省沂源县。 委托诉讼代理人：翟慎国，男，汉族，1975年3月22日生，住沂源县。 委托诉讼代理人：何锡迎，山东德衡（淄博）律师事务所律师。 上诉人徐硕英、万志明因与被上诉人赵海洋排除妨害、财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省沂源县人民法院（2020）鲁0323民初265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 万志明上诉请求：1.二审法院依法撤销沂源县人民法院（2020）鲁0323民初265号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判程序不合法漏落当事人、认定事实错误从而做出了错误的判决，请求二审法院依法查明事实，依法撤销错误的一审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。一、一审判决程序违法，漏落当事人柳某参与诉讼，致使错误的认定了事实。二、一审法院没有查清一系列不符合逻辑不符合常理的疑点，只凭被上诉人提供的不动产权证书，就认定上诉人与被上诉人的房屋买卖关系，从而认定上诉人居住在自己的房屋内还要支付房屋租赁费。三、现在看来，被上诉人将原为民间借贷担保的行为，现在却主张所有权要求支付租赁费，实为以合法形式掩盖非法目的的虚假诉讼行为，其行为不应得到支持。 被上诉人赵海洋辩称，一审判决事实清楚，判决公正，双方是买卖关系，买卖所有手续齐全，过户必须双方到场，抵押不用办理买卖过户手续。抵押是和案外第三人的关系，与我方无关。买卖与柳某无关，我方不要求追加柳某为第三人。 赵海洋向一审法院起诉请求：1、依法判令原、被告解除租赁合同，从原告房屋搬出；2、支付房屋租赁费24000.00元；3、案件受理费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年12月3日，原、被告在沂源县房屋产权交易监理所签订《存量房买卖合同》一份，万志明将自己所有的位于沂源县城振兴路西段北侧历山居民小区3号楼东单元3楼西户楼房以200,000.00元人民币卖给赵海洋，合同编号：S201212000005。该楼房建筑面积为72.94m2，由于新旧测量规范标准有变化和福利性住房原因，经委托具有房产测绘资质的测绘公司测量，房屋新测面积为86.86m2，附属物面积为8.66m2。案涉房屋原登记在万志明个人名下，原、被告双方签订的《存量房买卖合同》中万志明在出卖人处签名、捺手印，徐硕英在共有人和房屋产权共有人对房屋出售的意见处签名、捺手印，赵海洋在买受人处签名、捺手印，万志明、徐硕英在存量房交易结算资金自行划转声明中签名。赵海洋提供万志明出具的收到条一份，收到条内容为：“收到赵海洋房款壹拾万元整（10万），万志明，2012.12.5”，并在庭审中称剩余购房款100,000.00元是现金支付，因房屋已经办理过户手续，万志明未出具收到条。双方签订《存量房买卖合同》后，赵海洋于2016年12月14日将案涉房屋办理了不动产权证书，不动产权证号：鲁（2016）沂源县不动产权第0000545号。万志明《存量房买卖合同》签订后，万志明、徐硕英没有从案涉房屋搬出，赵海洋称因对该房屋暂不使用，双方口头协商租赁给万志明、徐硕英继续居住，万志明、徐硕英在案涉房屋一直居住至今，未支付过房屋租赁费。本案在在审理过程中，由于原、被告双方未签订书面租赁合同，被告万志明拒不认可系租赁的赵海洋的房屋，双方达不成一致意见。经赵海洋申请，该院依法委托山东正言价格评估有限公司对案涉房屋2018年度、2019年度的房屋租赁费价格进行评估鉴定。山东正言价格评估有限公司于2020年6月30日作出鲁正言价评字（2020）28号价格评估鉴定意见书，评估案涉沂源县城历山居民小区3号楼D1-302在评估基准日2018年度的房屋租赁费市场价格为捌仟叁佰元整（￥8300.00）；在2019年度的房屋租赁费市场价格为玖仟肆佰元整（￥9400.00），赵海洋花费评估费3000.00元。 一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是物权归属和内容的依据，是权利人享有该不动产物权的证明。房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，除法律规定外，必须经登记才能发生效力，即物权的设立、变动的情况记载于房屋登记簿后，房屋物权的设立、变更、转让和消灭才能生效。原、被告双方在沂源县房屋产权交易监理所签订了《存量房买卖合同》，万志明、徐硕英将案涉房屋过户给赵海洋，赵海洋办理了不动产权证书，案涉房屋的不动产物权已经转移为赵海洋所有。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。由此，万志明、徐硕英在案涉房屋过户后仍然一直居住在该房屋拒不搬出，也不支付租赁费，侵害了赵海洋的物权权益，应赔偿赵海洋因此造成的损失。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。赵海洋要求万志明、徐硕英支付2018-2019年度的房屋租赁费24000.00元，因原、被告双方未达成口头或者书面的租赁协议，万志明、徐硕英对租赁房屋不予认可，赵海洋的该项请求应为因万志明、徐硕英侵害房屋物权造成的租赁费损失，该项损失应按照山东正言价格评估有限公司的评估意见书确定的数额进行计算，对赵海洋要求超出部分，一审法院不予支持；山东正言价格评估有限公司对案涉房屋的房屋租赁费价格进行了评估鉴定，赵海洋花费评估费3000.00元，该项费用是为了确定赵海洋的租赁费损失数额，综合考虑本案的案情，该项费用由原、被告双方平均负担为宜。赵海洋以超过诉讼时效为由自愿放弃要求万志明、徐硕英支付2018年度之前的房屋租赁费，是放弃权利的行为，一审法院予以支持。 本案赵海洋按照房屋租赁合同纠纷提起的诉讼，通过庭审查明的事实能够认定万志明、徐硕英继续居住在案涉房屋，经过了赵海洋的许可，但双方并未达成口头或者书面的房屋租赁协议，双方将案涉房屋办理过户手续后，万志明、徐硕英未搬出，后赵海洋要求万志明、徐硕英搬出，万志明、徐硕英拒不搬出，双方不存在租赁合同关系，本案应为排除妨害和财产损害赔偿纠纷。由此，赵海洋要求解除租赁合同，一审法院不予支持；赵海洋要求万志明、徐硕英搬出案涉房屋，因万志明、徐硕英自原、被告双方签订《存量房买卖合同》至今一直在案涉房屋内居住，现其名下无其它房产，在万志明、徐硕英没有购买其它房产或找到其他住处前，暂时不能支持赵海洋的该项诉讼请求，赵海洋可在条件成就时另行提出主张。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。万志明作为一个完全民事行为能力人，是沂源县交通局退休干部，对房屋办理过户登记手续即意味着房屋的所有权转移，自己不再是案涉房屋的所有权人这一事实应当是明知的。如万志明对案外人柳某向赵海洋借款用案涉房屋提供担保，完全可以办理抵押登记手续，而不用办理房产过户手续。万志明辩称是将房屋抵押借款给其战友案外人柳某用，不把房屋过户，赵海洋不借钱给案外人柳某，把房屋办理过户手续是作为一种担保，案外人柳某将借款偿还完毕就把房屋过户回来。因万志明未提供任何证据证实上述事实，案涉房屋办理了过户登记手续且赵海洋办理了不动产权证书，并且因时过境迁，原、被告双方签订案涉房屋《存量房买卖合同》已经过去了近八年，签订合同时的客观真实情况已经无法查清和还原。在此期间万志明没有以自己的意思表示不真实或者签订合同是以合法形式掩盖非法目的等理由提出《存量房买卖合同》无效，也没有在撤销权除斥期间内以重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危等理由要求撤销《存量房买卖合同》，万志明的上述辩称理由，未提供任何证据证实，一审法院不予支持；万志明称将案涉房屋办理过户手续后，赵海洋提供款项，万志明书写收到条后将款项给案外人柳某使用，且万志明认可案外人柳某为其出具了借条，万志明与案外人柳某之间形成了借贷关系，万志明与案外人柳某之间的借贷关系与本案无关联，对此本案不予涉及。万志明、徐硕英如对《存量房买卖合同》的效力或者赵海洋提供的不动产权证书的效力有异议，应通过其他途径解决或者另行提出主张，本案对此不予涉及。 综上所述，赵海洋要求被告支付租赁费损失的请求，于法有据，一审法院予以支持；赵海洋要求万志明、徐硕英搬出房屋，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十六条、第十七条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决：一、被告万志明、徐硕英于本判决生效后十日内支付原告赵海洋2018-2019年度房屋租赁收益损失17700.00元；二、被告万志明、徐硕英于本判决生效后十日内支付原告丁赵海洋评估费1500.00元；三、驳回原告赵海洋的其他诉讼请求。案件受理费400.00元，减半收取200.00元，由被告万志明、徐硕英负担。 二审中，上诉人申请证人柳某出庭作证，柳某陈述“通过我朋友孙其庆可以联系人借钱给我，条件是用房产作抵押，当时我从部队转业到地方无房产，就找到万志明用他的房产作抵押向孙其庆给我介绍的人借款，万志明同意房产作抵押借款，但借款时借款方（开始是翟慎国，后来过户时是赵海洋，但我没看到过户手续）要求我房子过户给他才能借款给我。是孙其庆说翟慎国要求把房子过户给他，我当时不认识翟慎国。用这个房子做抵押，借到现金10万元，现金是翟慎国给我的，没有经过万志明的手。但是钱由万志明给翟慎国打的收到条，同时我也给万志明打了收到条，因为钱我拿到手后没有经过万志明，对方要求万志明打条，相当于我在万志明这里借钱，万志明在翟慎国那里借的钱。10万元一开始还了6万元左右，我就要求一次性处理还款，2017年多次找他，找不到了翟慎国，万志明找我要求其一起还款，但找不到翟慎国，也不接电话了。一直和翟慎国联系，赵海洋是他的代理人……”。被上诉人对柳某的证人证言不予认可，证人证言未有其他书面证据相互印证，对其证明效力本院不予采信。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。万志明、徐硕英将案涉房屋过户给赵海洋，赵海洋办理了不动产权证书，案涉房屋的不动产物权已经转移为赵海洋所有。上诉人主张涉案房屋系抵押给赵海洋，为柳某向赵海洋借款作为担保，被上诉人对此不予认可，坚持认为双方系房屋买卖关系。万志明在收到赵海洋款项后出具收到条内容为：“收到赵海洋房款壹拾万元整（10万），万志明，2012.12.5”，柳某拿到款项后为万志明出具了借条，柳某并未向赵海洋出具任何借条。万志明主张房屋系为柳某借款抵押担保与其形成的书面证据不符，本院难以采信，一审法院对此也已经进行了详细论述。万志明书写收到条后将款项交给案外人柳某使用，万志明与案外人柳某之间形成了借贷关系，柳某与本案并无实际的利害关系，上诉人要求追加柳某为第三人的请求不能成立。上诉人若认为本案涉及刑事犯罪，可依法向公安机关报案处理。 综上所述，徐硕英、万志明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400.00元，由上诉人徐硕英、万志明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 禚慧聪 审 判 员 苏晓宇 审 判 员 孙德啟 二〇二〇年十二月六日 法官助理 宋 戈 书 记 员 王 婧