安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1102民初2927号 原告（反诉被告）：滁州合信置业有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区襄河路**（易景·凯旋城）商业中心南区办公室201室，统一社会信用代码91341102MA2MXCOG4G。 法定代表人：林晓东，该公司经理。 委托诉讼代理人：王宇光，滁州市琅琊区西涧法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：孙鹏，男，1988年10月24日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 被告（反诉原告）：杨扬，女，1989年7月1日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 上述两名被告共同委托诉讼代理人：王保安，安徽会峰律师事务所律师。 上述两名被告共同委托诉讼代理人：陶园，安徽会峰律师事务所实习律师。 原告滁州合信置业有限公司（以下简称合信置业公司）与被告孙鹏、杨扬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，孙鹏、杨扬提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）合信置业公司的委托诉讼代理人王宇光，被告（反诉原告）孙鹏、杨扬的委托代理人王保安、陶园均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合信置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除合信置业公司与孙鹏、杨扬之间订立的商品房（包括地下室）买卖合同；2、判令孙鹏、杨扬支付商品房（包括地下室）合同违约金119324.65元（2386493元×5%）；3、孙鹏、杨扬承担本案诉讼费用。案件审理过程中，合信置业变更诉讼请求为：判令孙鹏、杨扬支付地下室使用权转让协议中约定房款330000元及利息102960元（330000×1.2%×26个月），并承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月15日、2018年7月30日，孙鹏、杨扬与合信置业公司签订房屋和地下室预售合同，孙鹏、杨扬认购合信置业公司开发的翰林雅院11幢101室房屋及地下室。房屋套内建筑面积为210.05平方米，单价为8580元/平方米，房屋总价为1866493元，地，地下室总价为520000元信置业公司依照双方所签《商品房预售合同》第7条约定:“乙方（即孙鹏、杨扬）若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方（即合信置业公司）支付违约金…甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的5%”的约定。合信置业公司要求孙鹏、杨扬支付地下室房款的同时支付违约金符合双方合同约定。 孙鹏、杨扬辩称：合信置业公司要求孙鹏、杨扬支付地下室房款33万元及利息没有合同依据也没有法律依据：1、合信置业公司将地下室单独出售违反国家的法律规定，孙鹏、杨扬不应当支付该地下室的房款；2、双方所签订的房屋买卖合同对利息没有任何相关的约定，合信置业公司要求孙鹏、杨扬支付利息没有相关的法律规定及合同约定，恳请法院驳回合信置业公司诉请。同时合信置业公司所主张的地下室也违背了合信置业公司在出售商品房时所做出的承诺，合信置业公司出售商品房，带孙鹏、杨扬看了样板房，并承诺地下室面积均与样板房相同，但实际合信置业公司出售给孙鹏、杨扬的地下室面积远远小于样板房的面积。 孙鹏、杨扬提出反诉请求：1、判令合信置业公司立即向孙鹏、杨扬交房并支付延期交房违约金79885元（暂算至2020年8月31日），之后违约金计算至实际交房时止；2、确认合信置业公司与孙鹏、杨扬签订的《翰林雅院地下室使用权转让协议》无效；3、判令合信置业公司返还孙鹏、杨扬支付的地下室使用权费190000元，并按同期银行贷款利率支付利息。事实和理由：1、2018年5月24日，孙鹏、杨扬与合信置业公司签订商品房预售合同，约定合信置业公司将位于琅琊区（翰林雅院小区）11幢住宅单元101室出售给孙鹏、杨扬，孙鹏、杨扬付清了全部房款，完全履行了合同义务，合信置业公司在接收房款后未按月交房，已构成违约，应当按照合同约定向孙鹏、杨扬支付逾期交房违约金；2、双方签订的《翰林雅院地下室使用权转让协议》违反相关法律规定，应属无效，合信置业公司应当返还孙鹏、杨扬支付的地下室使用权费190000元，并按同期银行贷款利率支付利息；3、孙鹏、杨扬已全部付清案涉房屋购房款，合法取得了该房屋的使用权及土地使用权，购房合同附件二及该房屋设计图纸均明确记载，地，地下室属于该房屋所对应土地下的附属设施案涉房屋是一个整体，按照房地一体原则，孙鹏、杨扬已合法取得该地下室的所有权和使用权，合信置业公司应当协助孙鹏、杨扬办理地下室房产证。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。合信置业公司提交了合信置业公司营业执照复印件及法人证明、《滁州市商品房预售合同》复印件、翰林雅院地下室使用权转让协议复印件、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、图纸、现场图、施工日志等证据；孙鹏、杨扬提交了《滁州市商品房预售合同》复印件、翰林雅院地下室使用权转让协议复印件、《个人购房借款/担保合同》复印件、《住房公积金（委托贷款）借款合同》复印件、收据、滁州市房地产登记申请书、滁州市住房公积金个人住房贷款申请表、滁州市自然资源和规划局关于申请政府信息公开事项的答复、图纸等证据。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对双方存在争议的证据，本院综合全案证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面依法进行综合审查判断。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月29日，合信置业公司（甲方）与孙鹏、杨扬（乙方）签订《翰林雅院地下室使用权转让协议》，约定：第一条乙方自愿购买由甲方开发的位于滁州市部分（以下简称该地下室部分）之使用权。第二条地下室部分使用权的使用年限、使用方式：1、该地下室部分的使用年限与该小区占有土地的国土使用权剩余年限一致，即土地使用年限自2017年6月30日至2087年6月30日止。乙方购买本合同项下地下室部分使用权之使用年限仅为上述土地国土使用权年限的剩余期限。2、甲方为乙方提供的地下室部分采取一户一地下室方式，乙方购买的地下室仅为已购别墅地上部分客户使用。第三条合同价款与付款方式：1、本地下室部分有偿使用的费用为人民币520000元；2、付款方式一次性付款：乙方于2018年7月30日付清此地下室部分全部款项并签订地下室部分使用协议。第四条地下室部分交付期限与地面部分房屋同期交付给乙方。第五条合同权利、义务：1、乙方就该地下室部分的使用仅能用于私家使用，乙方使用期间不得擅自改变该地下室的建筑主体结构、承重结构，不得擅自改变其用途。否则造成的一切后果由乙方自行承担。2、该地下室部分交付使用后，由物业管理公司负责地下室部分的物业管理，乙方应遵守物业管理相关规定，并承担相应的地下室管理费。3、地、地下室部分在签定本协议后方不能私自增加其使用面积，地，地下室部分使用面积参照现场实物、甲方享有乙方购买的地下室部分的所有权并依法享有所有权的法定权利，乙方仅享有甲方有偿提供给乙方地下室的使用权。5、甲方在行使地下室部分所有权的法定权利时，不得影响乙方依约使用地下室的使用权利。第六条违约责任：1、乙方自签订本协议时则视同此协议转让的地下室部分与地上建筑产权部分为一体，不可分割成单独空间来计算金额，以此作为与甲方违约的条件。2、甲方如未按本协议第四条规定的期限将该地下室部分交付给乙方时：逾期在叁拾日内，自本协议规定的交付期限之次日起自实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付地下室款万分之壹的违约金，协议继续履行。逾期叁拾日后，乙方可与甲方解除本合同，并要求甲方支付已付合同价款的千分之五的违约金给乙方。第七条因政府行政行为或不可抗力原因造成本合同不能履行的，甲、乙双方均可解除合同，并不因此构成违约，甲、乙双方均互不承担违约责任。协议签订后，孙鹏、杨扬支付地下室转让权转让费190000元。 2018年5月24日，合信置业公司（甲方）与孙鹏、杨扬（乙方）签订《滁州市商品房预售合同》，约定：第一条甲方通过土地使用权出让方式取得琅琊区3411020130050025000地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为皖（2017）滁州市不动产权第002791号土地面积为67569平方米，土地用途为城镇住宅用地、批发零售用地。甲方经批准，在该地块上投资建造《翰林雅院小区》商品房，主体建筑物的建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑物地上层数为3层，地，地下层数为**方向甲方购买琅琊区（翰林雅院）《翰林雅院小区》11幢住宅101室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为住宅。拒甲方暂测该房屋建筑面积为217.54平方米，其中套内建筑面积为210.05平方米、公用分摊建筑面积为7.49平方米，另有地下附属面积0平方米（价格详见补充条款）。……第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币8580元，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币1866493元。……第十一条甲方定于2019年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第壹中方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除合同。……合同签订后，孙鹏、杨扬支付了房屋地上面积部分全部购房款1866493元，地，地下室部分使用权转让费330000元未付，案涉房屋至今未交付。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，合信置业公司与孙鹏、杨扬签订《翰林雅院地下室使用权转让协议》系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。孙鹏、杨扬应当按照合同约定支付地下室使用权转让费用330000元。孙鹏、杨扬辩称因其无法取得地下室的所有权，双方签订的《翰林雅院地下室使用权转让协议》系无效合同，但《建设工程规划许可证》上载明案涉房屋附属地下室系经审核合格建造，且双方签订的《翰林雅院地下室使用权转让协议》系对地下室使用权的转让，而非所有权转移。孙鹏、杨扬辩称该协议实质为房屋租赁合同，是对房屋附属地下室使用权转让的曲解。该地下室系孙鹏、杨扬所购房产单独所有，具有排他性，双方签订的《滁州市商品房预售合同》注明“地;地下附属面积0平方米格详见补充条款）”，可证孙鹏、杨扬所付房款系地上面积房款，其应按双方签订的《翰林雅院地下室使用权转让协议》继续支付地下室的使用权转让费330000元。本院对孙鹏、杨扬的上述辩解不予支持。《翰林雅院地下室使用权转让协议》未对逾期付款利息进行约定，本院对合信置业公司要求孙鹏、杨扬支付利息的主张不予支持。《翰林雅院地下室使用权转让协议》第四条约定地下室部分交付期限与地面部分房屋同期交付，地，地下室部分与地面部分房屋系不可分割的整体鹏、杨扬未按约定时间支付地下室部分下余使用权转让费用，对其反诉请求合信置业公司支付逾期交付地面部分房屋违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）孙鹏、杨扬于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）滁州合信置业有限公司地下室使用权转让费330000元； 二、驳回原告（反诉被告）滁州合信置业有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）孙鹏、杨扬的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7794元，减半收取3897元，由原告（反诉被告）滁州合信置业有限公司负担927元，由被告（反诉原告）孙鹏、杨扬负担2970元，由被告（反诉原告）孙鹏、杨扬负担部分于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（账号见附二）；反诉受理费2755元，由被告（反诉原告）孙鹏、杨扬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  王苏 二〇二〇年十二月八日 法官助理桂吾琼 书记员丁逸杰 附一：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 附二：本院诉讼费账户 收款人户名：滁州市琅琊区人民法院 开户行：工行安徽滁州开发区支行 账号：13×××96 诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”、在交款人中注明交款人“姓名或单位”。