文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15685号上诉人（原审被告）：钟建雄，男，汉族，1967年4月15日出生，住广东省大埔县。委托诉讼代理人：钟云郗，北京市浩天信和（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘记房，男，汉族，1977年3月21日出生，住广东省广州市从化区。上诉人（原审被告）：刘鉴荣，男，汉族，1969年7月13日出生，住广东省广州市从化区。上诉人（原审被告）：刘金晃，男，汉族，1954年10月6日出生，住广东省广州市从化区。三上诉人共同委托诉讼代理人：李东壁，广东华瑞兴律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：姚石，广东华瑞兴律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：姚建梅，女，汉族，1964年2月15日出生，住广东省梅州市梅江区。委托诉讼代理人：钟宇明，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡颖珠，广东启源律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：苏婕，女，汉族，1991年5月13日出生，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：叶俊希，广东国匠律师事务所律师。原审被告：广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社，住所地广东省广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社。社长：刘伟聪。原审被告：广东泰扬律师事务所，住所地广东省佛山市南海区桂城街道简平路**天安南海数码新城****。法定代表人：林迎星。委托诉讼代理人：戴勤，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱天养，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。原审被告：詹德州，男，汉族，1944年8月3日出生，住广东省大埔县。上诉人钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅因与被上诉人苏婕、原审被告广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社（以下简称油麻埔经济合作社）、广东泰扬律师事务所（以下简称泰扬律所）、詹德州房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。钟建雄、姚建梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回苏婕的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由苏婕承担。事实和理由：一、一审判决超出了苏婕的诉讼主张，擅自认定案件的法律关系并迳行判决，剥夺了当事人的诉讼权利，违反法定程序。二、一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决钟建雄、姚建梅需对苏婕承担赔偿损失、承担连带清偿责任于法无据。三、一审判决认为国家对违法建筑持否定性评价，法律应当对违法参与者进行制裁，“不法得利不得返还”，但“没有买卖就没有伤害”，购买者同样是违法的参与者，既然购买者愿意参与违法建筑的买卖行为，就应当认定购买者甘愿承担相应的法律后果，包括但不限于房屋违法被没收、拆除及购房款损失等。法院应以苏婕主张的权益不具有正当性和不属于法律保护的正当权益，判决驳回其全部诉讼请求。四、一审法院无视交易标的违法，判决保护违法交易，导致建房售房者遭受双重损失，承担建筑成本和赔偿损失，购买者却无需承担房屋折价返还赔偿，还可获得全额返还购房款并支付资金占用利息及装修款，购房者购买“违法房屋”无需承担任何风险，甚至可以因此获利，一审判决不仅违背公平原则，也严重损害了司法权威及公正，带来消极的社会影响与负面的价值导向。五、本案为系列案，一审判决结果违背同案同判原则。钟建雄另补充事实和理由如下：苏婕已明确本案的请求权基础为缔约过失责任，一审法院同时适用缔约过失责任（判决詹德州、钟建雄承担责任）和侵权责任（判决其他原审被告对钟建雄的债务承担连带责任）双重请求权进行判决，判决内容存在矛盾之处，也违反了《民事诉讼法》中当事人处分原则，一审擅自更改请求权基础的行为剥夺了钟建雄及各原审被告的答辩、质证、辩论的权利；一审法院认定各环节参与者为共同侵权人属于认定事实和适用法律错误，本案中，涉案震通商务大厦的土地提供者、钟建雄、其他投资者不构成共同侵权，钟建雄与苏婕财产受损的结果更不存在因果关系；从裁判导向考量，一审判决仅从制裁违法行为参与者的角度出发，无理突破债权相对性，让原审各被告承担连带责任的裁判结果，不仅是错误理解侵权行为，更是鼓励社会大众购买此类非法房产。姚建梅另补充事实和理由如下：一审法院没有查清涉案土地权属人及土地提供者，导致责任主体不清；没有查清涉案房屋的建筑成本及原审被告投入的资金及实际投入的情况；一审审理过程中发现伪造泰扬律所印章的行为，只是让当事人自行报案，没有将相关线索移送公安机关；没有查清涉案房屋在施工建设及拆除过程中相关行政部门是否存在行政违法及在拆除过程中有无过错；一审认定蔡茂辉是本案的共同侵权人，但苏婕在一审中同意对其免责，如果权利人放弃要求蔡茂辉承担责任，即放弃了其他原审被告承担责任；一审法院存在程序错误，苏婕主张的是合同缔约过失责任，但一审法院以侵权的关系进行认定，一审法院未对当事人进行释明和组织当事人对新认定的法律关系进行辩论、举证和质证；一审在追加被告的问题上，各案存在追加不一致的情况，导致同案不同判。刘记房、刘鉴荣、刘金晃上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.改判刘记房、刘鉴荣、刘金晃无需对一审判决第二、第三项确定的詹德州、钟建雄的债务承担连带清偿责任；3.本案的所有诉讼费用由苏婕承担。事实和理由：一、一审法院适用《侵权法》判令刘记房、刘鉴荣、刘金晃承担连带责任属于适用法律错误，二审法院应当予以纠正。一审法院确定本案案由为房屋买卖合同纠纷，故应适用《合同法》确定刘记房、刘鉴荣、刘金晃是否对苏婕承担赔偿责任。在本案中，刘记房、刘鉴荣、刘金晃既没有与苏婕签订任何房屋买卖合同，也没有收取苏婕任何房款。因此，根据合同相对性原则，即使苏婕存在购房损失，也应当在分清与其签订《合资建房协议书》的詹德州、钟建雄的双方过错基础上由詹德州、钟建雄负责单独承担。一审法院突破合同相对性原则判决刘记房、刘鉴荣、刘金晃承担连带清偿责任明显没有任何法律依据，一审法院认定“属于苏婕的财产权益，涉案房屋的土地提供者、投资建设者、转让出售者均构成对苏婕财产权益的侵权”，混淆了侵权之债和合同之债的关系，适用法律错误。二、一审法院适用《侵权责任法》违背民事诉讼法处分原则。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。侵权责任和合同责任是互相独立且竞合的，认定侵权责任以当事人行为是否符合《侵权责任法》的构成要件为必要，并不以合同无效为前提，苏婕依照《中华人民共和国合同法》无效后的相关规则提起诉讼，一审法院原本应当适用合同无效后的处理规则对本案予以认定，但一审法院却适用《侵权责任法》裁判本案，违反处分原则。三、一审判决詹德州、钟建雄赔偿苏婕的损失金额认定有误。退一步说，如一审法院认定应适用《侵权责任法》，购房款140000元应纳入苏婕损失范畴。詹德州、钟建雄需承担的责任比例为60%，苏婕自负责任比例为40%。一审法院第二判项判决认定詹德州、钟建雄应赔偿苏婕的损失为119480元属于计算错误，应更正为63480元（购房款140000元×60%—房屋占有使用费20520元=63480元）。关于一审法院第三项判决该资金占用费的问题。退一步说，即使资金占用费损失能够计入苏婕的损失范围，一审法院对利息并未按双方的过错程度，即苏婕承担40%的赔偿责任比例进行计算，判决刘记房、刘鉴荣、刘金晃及其他原审被告承担全部资金占用费损失，属于十分明显的错误，依法应当纠正。综上，一审判决查明事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，支持刘记房、刘鉴荣、刘金晃的上诉请求。苏婕二审答辩称：一审判决认定事实清楚，请求二审法院维持原判，驳回钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅的上诉请求。油麻埔经济合作社、泰扬律所、詹德州经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。苏婕于2019年5月8日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认苏婕与詹德州、钟建雄于2016年4月10日签订的《合资建房协议书》无效；2.詹德州、钟建雄返还苏婕购房款140000元，并支付前述资金占用期间的利息（以140000元为基数自2016年4月10日开始按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止)；3.刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、油麻埔经济合作社、泰扬律所对上述第2项债务承担连带责任；4.泰扬律所返还律师见证费1000元；5.詹德州、钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、油麻埔经济合作社对第4项诉讼请求的债务承担连带清偿责任；6.由詹德州、钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、油麻埔经济合作社、泰扬律所承担本案诉讼费。一审案件审理过程中，一审法院依职权到广州市规划和自然资源局从化区分局、从化区太平镇政府等部门调取以下证据：1.现场图片6张（拆除前后）；2.行政处罚决定书、罚款缴费收据；3.从化区政府办公室关于强制拆除震通商务大厦问题的复函；4.广东省自然资源厅不予受理决定书；5.震通大厦住户信息统计表（13层楼，从化区太平镇入户调查）；6.强制拆除现场公告。另，依职权在“广州从化发布”网站下载2019年4月22日以及4月24日关于涉案震通大厦拆除的两份新闻稿件，反映涉案震通大厦正式拆除时间为2019年4月22日。就从化地区拆除违章建筑时是否对违章建筑的成本价作出补偿问题，一审法院向广州市从化区城市管理和综合执法局发出协助调查函，该局于2019年11月1日回复没有对违章建筑的成本价作出补偿。另，根据（2019）粤0117民初1727号案调取的广东省大埔县公安局洲瑞派出所出具的户籍证明反映，蔡茂辉已于2017年去世。一审法院经审理查明，根据2016年4月10日见证单位为“广东泰扬律师事务所”、见证律师为“陈汉原”，并盖有“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”的（2016）泰律见字第0424号《律师见证书》，该见证书后附泰扬律所《律师事务所执业许可证》及陈汉原律师执业证复印件，詹德州与苏婕于2016年4月10日签订的《合资建房协议书》已经律师见证，该《合资建房协议书》约定，苏婕委托詹德州新建从化太平村油麻埔经济社合资楼1112房，总造价为310000元，该协议书落款甲方签名处有詹德州、钟建雄签名，乙方签名处有苏婕签名。同时，该《律师见证书》里还附有：1、从化市太平镇太平村油麻埔经济合作社于2014年1月8日出具的《证明》（复印件），内容为“兹有广州从化太平村油麻埔经济社开发区旁边自留用地合计约1500平方米，权属刘监丰、刘金晃、刘记房所有使用”。2、刘记房于2014年2月19日出具的《全权委托书》（复印件），内容为刘记房委托蔡茂辉、姚建梅全权处理合资楼一切事宜“1、受委托人全面负责本项目设计、报建、施工、监理、产权登记、物业管理等全部工作。2、受委托人全面负责本项目建设的一切相关事宜，全权委托受托人办理归属受托人本人所分得的该合资楼进行出租、转让与第三方签订合建房协议书，收取合资款等相关事宜。3、受委托人在受托权限内的一切行为决定，本人均予以确认。4、受委托人履行受托行为所形成的债权债务不涉及委托人部分由受托人负责承担。”3、《合资建房协议书》（甲方为刘记房，乙方为姚建梅、蔡茂辉，2014年2月19日签订）（复印件），内容为甲方提供自有的从化太平镇太平村油麻埔社的1500平方米宅基地，地块，地块权属刘金晃丰、刘记房三人所有，三人一致同意由刘记房代表三人全权负责项目相关事宜；乙方提供楼房建设所需要的资金，新建楼房13层，建成后，甲方分得第1、2、5、9整层，乙方分得第3、4、6、7、8、10、11、12、13整层。4、《合建房股份部分分割协议书》（三方签名是蔡茂辉、钟建雄、姚建梅，2014年12月5日签订）（复印件），内容为在合建房十二层半主体工程已完成正进入装修阶段，因资金问题经三方合建人协商，按合建房投资比例分割各自部分产权，其中蔡茂辉分得第10层整层，姚建梅、钟建雄二人共同分得第11、12层整层，其余楼层房屋产权按各股东份额共同所有。5、《分房协议书》（双方签名为姚建梅、钟建雄，见证人张某，2015年5月16日签订），内容为根据蔡茂辉、姚建梅、钟建雄于2014年12月5日、2015年1月9日签订的三方协议书，姚建梅、钟建雄二人共同分得第7、8、11、12层整层，经姚建梅、钟建雄协商约定分割各自产权，其中，姚建梅分得第7、12层整层，钟建雄分得第8、11层整层。6、钟建雄于2015年8月5日出具的《声明书》，内容为钟建雄位于广州市从化太平村油麻铺社合资楼的楼房，系詹德州出资与姚建梅、蔡茂辉合作兴建，借用钟建雄名义及身份证办理的相关协议，上述房产的所有权属由詹德州所有，与钟建雄无关。从声明之日起，詹德州对上述房产享有出租、转让、继承、赠与等全部权利并承担所签《合资建房协议书》规定的一切责任和义务。钟建雄特此声明放弃该房产的一切权利。7、《小区管理协议》（甲方为詹德州、钟建雄，乙方为苏婕，2016年4月10日签订），约定每套收取水电周转金500元，电梯维修基金2000元等。2016年4月，苏婕支付2000元律师见证费（2单），三联收据上盖有“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”，经手人栏为“钟”。苏婕在一审法院共因涉案震通商务大厦的拆除而提起五件诉讼，显示苏婕共购买涉案震通商务大厦5套房屋，案号及对应的房屋以及合同价款及苏婕所称每套房屋的实际付款金额分别为（见表1）：            案号              房号              合同金额              苏婕称每套房屋对应实付金额              出卖方              合同签订时间              原告起诉金额中的购房款金额                  （2019）粤0117民初2122号              812房              31万元              14万元              詹德州              2016年4月10日              14万元                  （2019）粤0117民初2123号              1211房              40万元              22万元              姚建梅              2016年1月30日              22万元                  （2019）粤0117民初2124号              1202房              35万元              21万元              姚建梅              2016年1月30日              21万元                  （2019）粤0117民初2125号              1112房              31万元              14万元              詹德州、钟建雄              2016年4月10日              14万元                  （2019）粤0117民初2127号              1210房              45万元              24万元              姚建梅              2016年1月30日              24万元      （表1）2016年4月11日的《收款收据》载明：“今收到苏婕购买广州市从化太平油麻埔震通大厦1112、812房款共计280000元。”收款单位处有詹德州的签名。根据（2019）粤0117民初2122号案查明，2016年4月11日，苏婕通过其中国农业银行股份有限公司账户转账188000元给钟建雄。2016年5月8日，苏婕通过其中国工商银行股份有限公司长沙步行街支行账户向陈菊兰转账75000元。庭审中，钟建雄确认收到上述款项。另查，2017年12月4日，广州市国土资源和规划委员会对刘记房、刘鉴荣、刘金晃作出穗从国土规划资罚【2017】724号《土地违法案件行政处罚决定书》，其中查明刘记房、刘鉴荣、刘金晃三人在2012年9月始，未经土地行政主管部门批准，擅自在从××区太平镇太平村油麻埔土名“蔡元冚”地段占地进行建设房屋，非法占用土地面积682.48平方米。以上被占用土地在2011年土地变更调查成果中，土地利用现状为果园682.48平方米，从化市土地利用总体规划（2010-2020年）中规划为城市682.48平方米。处罚如下：责令退还非法占用的土地，没收在非法占用682.48平方米土地上新建的房屋；并处罚款12967.12元。同日，刘记房、刘鉴荣、刘金晃缴纳罚款12967.12元。2019年6月18日，刘记房向广东省自然资源厅提出行政复议申请，2019年7月15日，广东省自然资源厅作出粤自然行复【2019】307号《不予受理决定书》，以刘记房超过法定60日的复议申请期限，不符合行政复议申请的受理条件为由，不予受理刘记房的行政复议申请。2019年4月2日，广州市从化区城市管理和综合执法局向刘记房、刘鉴荣、刘金晃发出穗综从告字【2019】第1300009号《告知书》，查实存在下列违法事实：2014年6月开始，三人在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在广州市从××区太平镇太平村油麻埔土名“蔡元冚”地段建设一幢13层房屋并于2014年12月建设完成，上述建设占地总面积为766.43平方米，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定将对上述的违法建设行为作出限期拆除违法建设的行政处罚。在作出行政处罚决定前，要求听证的，请在接到告知书之日起三日内提出举行听证的申请。2019年4月4日，广州市从化区人民政府办公室向太平镇人民政府、区城市管理和综合执法局作出从府办复【2019】204号《关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》，区政府原则同意由太平镇人民政府、区城市管理和综合执法局组织实施，区规划和自然资源分局、区公安分局协助强制拆除刘记房、刘鉴荣、刘金晃在太平镇××油麻埔队地段占地建设的（震通商务大厦）违法建筑物。2019年4月5日，广州市从化区太平镇人民政府向刘记房、刘鉴荣、刘金晃等震通商务大厦全体住户发出《公告》，根据《广州市从化区人民政府办公室关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》要求，该镇近期将对震通商务大厦实施强制拆除，对于该违法建筑物上的住户，自公告发出3日内（即2019年4月8日前）自行从该违法建筑物搬走，否则将承担相关法律责任。根据“广州从化发布”微信公众号发布的新闻信息，2019年4月22日，太平镇人民政府等相关部分对震通商务大厦启动强制拆除程序，震通商务大厦占地面积约766.43平方米、建筑面积约9567平方米，拆除前在大厦居住的127套房、5间商铺共132户住户已全部搬离。再查，根据从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》显示，涉案的1112房，登记户主为文爱芝，住房来源为合资建房，面积为60平方米，已装修已入住；812房，登记户主为陈悦，住房来源为合资建房，面积为60平方米，已装修已入住；又查，泰扬律所负责人林迎星以陆续收到广东省惠东县人民法院及广州市从化区人民法院应诉材料，发现涉案《律师见证书》上加盖的“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”等印章均非该所印章，律师见证费收款人亦非该所员工为由，认为有人伪造该所印章并假冒该所名义非法从事律师见证义务，骗取他人见证费，先后向有关公安机关报案，2019年5月14日佛山市公安局南海分局桂城派出所、2019年7月10日惠东县公安局亚婆角派出所先后出具报警回执。2019年5月16日，泰扬律所在南方日报刊登声明。后查，苏婕提供的《律师见证书》原件后装订有一张广州（东莞）泰扬法律咨询有限公司律师助理、房地产专职的钟新中个人名片，手机为136××××****，公司，公司地址在广州市白云区太和镇（建业路）大丰埔路**丽景花园******货运市场侧）。广州泰扬法律咨询有限公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人及股东为钟新中，成立日期为2014年7月17日，公司住所地，公司住所地在广州市白云区大丰铺埔路**丽景花园****社会法律咨询、代理非诉讼法律事务、房地产咨询服务等。一审诉讼过程中，钟建雄、姚建梅申请一审法院依职权追加蔡茂辉作为被告参与诉讼。一审庭审中，苏婕称：1.中介陶改霞向其介绍房屋时称，812房和涉案1112房均为14万元一套，两套共28万元，苏婕向詹德州支付了现金17000元作为订金，并且签订了合同，后向钟建雄、陈菊兰转账共计263000元；2.苏婕是按照詹德州的要求向钟建雄及陈菊兰的账户进行转账，上述账户的账号也是詹德州提供的；3.合同签订后支付完全部款项，在2016年5月就拿到了涉案房屋钥匙，具体日期已记不清，但钥匙交付时间不会晚于2016年5月底；4.对涉案1112房没有装修；5.不同意追加蔡茂辉的继承人作为本案被告，即使上述主体需要向苏婕承担责任，在本案中也不主张由其向苏婕承担责任；6.苏婕分两次购买了涉案震通商务大厦共5套房产，812房和涉案1112房是第二次购买的。苏婕及姚建梅共同称，基于房屋可以更高价格再次出售的原因，812房和涉案1112房的合同载明价格比苏婕支付的实际交易价格高。另查，根据广州市房地产租赁管理所公布的2016年、2017年、2018年广州市房屋租金参考价，广州市从××区太平镇太平村油麻埔经济社楼梯楼每月租金分别为9元、9元、7元/建筑面积平方米，均没有电梯楼租金参考价。一审法院认为，苏婕持《合资建房协议书》等证据提起本案诉讼，并将协议相对方詹德州、钟建雄分列为第一、第二被告，因苏婕与詹德州、钟建雄签订《合资建房协议书》时，涉案震通商务大厦已经建成，故两人所签协议名为合资建房，实为房屋买卖，因此，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。一、关于苏婕与詹德州、钟建雄签订《合资建房协议书》的效力问题。涉案1112房所在的震通商务大厦已经被国土部门认定为非法占用土地并处没收，及后又被有关部门强制拆除，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，苏婕与詹德州签订《合资建房协议书》无效。二、关于《合资建房协议书》无效后，苏婕、詹德州、钟建雄责任认定问题。钟建雄认为，在涉案《合资建房协议书》的签订中，钟建雄仅是见证人身份，并非产权人身份或房屋买卖交易的卖方。但涉案《合资建房协议书》及《小区管理协议》的甲方处均有钟建雄及詹德州的签名，虽在前钟建雄出具声明表示放弃涉案房屋的一切权利，但该声明其后并无苏婕签字认可，不能免除其因《合资建房协议》而应向苏婕承担的责任，且根据苏婕提供的转账记录，钟建雄的账户也收取了部分涉案购房款，因此，对于钟建雄的抗辩理由，不予采纳，其应与詹德州共同向苏婕承担有关责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于双方互为返还问题。一般而言，房屋买卖合同被认定无效后，买受人应当将房屋返还给出卖人，并支付房屋占有使用费；出卖人应当将收取的价款返还给买受人，并支付资金占用费。本案中，詹德州于2016年4月11日出具收据确认已收到1112房和涉案812房的购房款总计280000元，苏婕称涉案1112房对应的价格为140000元，且苏婕及姚建梅也称为方便苏婕以更高价格再次出售涉案房屋，实际交易价格比合同载明价格低，结合812房和涉案1112房的房屋面积及对应合同价格均相同且无证据显示詹德州、钟建雄曾就剩余房价款向苏婕追偿以及涉案房屋已经交付的事实，一审法院认为苏婕的陈述合理，苏婕就涉案1112房支付的购房款应为140000元，上述房款应予以返还，并计付资金占用费。结合涉案协议书，资金占用费以购房款140000元为本金，从资金占有之日即2016年4月11日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付，又因自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，因此，关于资金占有费支付，詹德州、钟建雄应以140000元为基数，自2016年4月11日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止。关于房屋占有使用费，由于同期同地段并没有电梯房租金参考价数据，故一审法院在广州市房地产租赁管理所公布的广州市从××区太平镇太平村油麻埔经济社楼梯楼租金参考价基础上酌情上浮至10元/平方米作为同期同地段电梯房的租金参考价。鉴于涉案房屋已被拆除无法测量面积，各方当事人亦未提交涉案房屋具体建筑面积证据，故一审法院以从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》调查数据来认定，涉案房屋面积为60平方米。苏婕称涉案1112房最迟于2016年5月底交付但具体时间不确定，故一审法院以2016年5月31日作为涉案房屋的交付时间，至2019年4月5日公告强制拆除，共34.2个月。也即，苏婕应支付的房屋占有使用费为：10元/平方米×60平方米×34.2个月=20520元。关于双方损失问题。《合资建房协议书》无效，因房屋是先建成后出售的，作为出卖人一方明知涉案房屋是建设在非法占用土地上，不具备合法产权仍然出售，应承担主要责任；作为买受人一方未对房屋所有权尽必要的注意义务，应承担次要责任。结合双方过错程度，詹德州、钟建雄应承担60%的赔偿责任比例，苏婕应自负40%的赔偿责任比例。涉案房屋被拆除所涉及的直接经济损失为房屋建筑成本和装修款等。但因涉案房屋是先建成后出售的，并非苏婕与詹德州双方协议合建的，故苏婕是否购买涉案房屋对房屋被拆一事并无影响，该房被拆与苏婕之审慎注意义务之间并无因果关系，故涉案房屋的建筑成本不属于苏婕与詹德州、钟建雄应予分担赔偿之范围。由于苏婕称其未对涉案房屋进行装修，不产生相应损失，故苏婕与詹德州、钟建雄之间无需就装修款损失进行分担。综上，詹德州、钟建雄应赔偿苏婕的损失为：119480元（购房款140000元-房屋占有使用费20520元）以及购房款140000元的资金占用费。超出部分，缺乏理据，一审法院不予支持。三、关于刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅的责任问题。国家对违法建筑持否定性评价，是因为违法建筑损害了国家利益，规避了国家对土地管理、建筑规划、房地产交易市场等系列行为的监管，使得违法建筑在现行体制以外生存，直接危及社会的公共安全，直接危及人民群众的生命财产安全。涉案震通商务大厦被强制拆除，违法行为参与者众多，社会不良影响较大，从制裁违法行为参与者的角度出发，本案违法行为参与者均应承担赔偿责任。涉案震通商务大厦已经被国土部门认定为非法占用土地并处没收，也即震通商务大厦的建设、转让、出售均被限制、禁止，因此，震通商务大厦的土地提供者、投资建设者、转让、出售等各环节的参与者，均有过错。对于前述一审法院认定之苏婕损失，属于苏婕的财产权益，涉案房屋的土地提供者、投资建设者、转让出售者均构成对苏婕财产权益的侵权，为共同侵权人，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第八条，对原告损失应当承担连带责任。因此，苏婕要求刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅承担连带责任，一审法院予以支持。四、关于泰扬律所的责任问题。泰扬律所已经就涉案《律师见证书》上加盖的律师见证专用章等印章为伪造及律师见证费收款人亦非该所员工为由，向有关公安机关报案。这里涉及两个主要问题，一是，泰扬律所是否需要承担责任；二是，若泰扬律所无需承担责任，那陈汉原律师是否需要承担责任。因此，本案暂不予审查。苏婕主张泰扬律所对詹德州在本案中的债务承担连带责任，一审法院不予支持。至于律师见证费1000元，苏婕可待公安机关调查后，再另循其他法律途径解决，本案不作审查。五、关于诉讼主体追加问题。钟建雄、姚建梅主张追加蔡茂辉为共同被告之意见，一审法院认为，蔡茂辉是涉案震通商务大厦的投资建设者之一，根据前述分析，其为共同侵权人，应承担连带责任。但本案苏婕并未对蔡茂辉提起诉讼，且蔡茂辉已去世，其继承人暂不能确定，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十三条、第十四条之规定，苏婕有权请求部分连带责任人承担责任，即使本案不追加蔡茂辉为共同被告，并不影响本案事实的查明及裁判处理，本案各连带责任人仍可根据各自责任大小另行向蔡茂辉继承人主张承担相应的赔偿数额。因此，一审法院并未采纳追加蔡茂辉作为本案被告的意见。詹德州经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第八条、第十三条、第十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院于2019年12月31日判决如下：一、原告苏婕与被告詹德州、钟建雄于2016年4月10日签订的《合资建房协议书》无效；二、被告詹德州、钟建雄在本判决生效之日起10日内向原告苏婕赔偿损失共计119480元；三、被告詹德州、钟建雄在本判决生效之日起10日内向原告苏婕赔偿购房款140000元的资金占用费，该资金占用费以140000元为本金，自2016年4月11日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止；四、被告刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅对本判决第二、第三项确定的被告詹德州、钟建雄之债务承担连带清偿责任；五、驳回原告苏婕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费3687元，由原告苏婕负担1474.8元，被告詹德州、钟建雄负担2212.2元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、本案应审查的法律关系范围；二、苏婕与詹德州、钟建雄签订的《合资建房协议书》是否应认定为无效合同；三、如前述《合资建房协议书》为无效合同，则无效的法律后果如何；四、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、油麻埔经济合作社、泰扬律所应否对涉案债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一。本案系因涉案房屋被作为违法建筑强制拆除而引发的纠纷。涉案房屋从建设到最终为苏婕所购买，中间历经多个流转环节，涉及众多参与者。苏婕除要求合同相对方詹德州、钟建雄承担责任之外，还要求刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、泰扬律所上游参与者共同承担连带责任。故本案是仅审查苏婕与詹德州、钟建雄间的合同所涉法律关系，还是应将上游各环节所涉法律关系一并纳入审查范畴，各方当事人存在较大争议。因此，本案的处理需以厘清本案要审查的法律关系为前提。首先，如上所述，涉案房屋从建设到最终为苏婕所购买，中间历经多个流转环节，各环节在客观上固然存在一定的关联性，但各个环节所涉主体、法律关系、权利义务内容并不相同，且各环节均具有其独立性，各环节当事人在交易过程中所获利益并不相同，不宜也无法在本案一并审查处理。其次，从苏婕一审的诉讼请求来看，其所主张的是确认苏婕与詹德州、钟建雄所签订的《合资建房协议书》无效，以及该合同无效后的财产返还和损失赔偿请求权，并不涉及对其他上游环节法律关系项下权利、义务的主张。再者，经一审法院释明，苏婕已明确其请求权基础为缔约过失责任请求权，即苏婕主张刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、泰扬律所对涉案债务承担连带责任也是基于苏婕与詹德州、钟建雄所签订的《合资建房协议书》无效而产生的缔约过失责任，而非因侵权行为所导致的损害赔偿责任，故本案的审查不应超出当事人所主张法律关系范畴。因此，尽管涉案房屋历经多个流转环节，涉及众多参与者，但本案审查的法律关系应以苏婕与詹德州、钟建雄之间《合资建房协议》所涉法律关系为限。关于争议焦点二。苏婕与詹德州、钟建雄签署的《合资建房协议书》名为合资建房协议，实为房屋买卖合同，苏婕基于该合同无效向一审法院提起诉讼，故本案为房屋买卖合同纠纷。已查明的案件事实显示，涉案房屋所属的震通商务大厦已被国土部门作出的《土地违法案件行政处罚决定书》认定非法占用土地并处没收，且现已被行政部门作为违法建筑予以强制拆除。苏婕与詹德州、钟建雄就违法建设的涉案房屋所签订的《合资建房协议书》，违反了法律的强制性规定，依法应认定为无效合同。一审判决对此处理正确，本院予以维持。詹德州、钟建雄、苏婕均知悉涉案房屋不具备合法产权，仍存侥幸心理订立合同，故双方对于《合资建房协议书》无效均存在过错。关于争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述法律规定，结合当事人的诉辩主张，本案需要审查以下两个问题：其一，关于购房款的返还。本案中，苏婕与詹德州、钟建雄签订的《合资建房协议书》无效，基于合同取得的财产应予返还，一审判决詹德州、钟建雄向苏婕返还已收取的购房款140000元，合法有据，本院予以维持。涉案房屋属于违法建筑且已被行政部门强制拆除，故不存在返还原物的问题。涉案房屋的灭失，系因房屋本身的违法属性，触犯公法法益而被行政部门强制拆除，不构成《中华人民共和国合同法》第五十八条所规定的“不能返还或者没有必要返还”的情形，且苏婕对涉案房屋的灭失既不存在过错也未因此获益，故詹德州、钟建雄所提折价补偿的主张，不能成立。一审判决不予采纳詹德州、钟建雄的折价补偿主张处理结果正确，本院予以维持。其二，关于购房款利息的支付。本院认为，涉案房屋被拆除前苏婕已实际占有使用两年有余，苏婕因占有使用涉案房屋而获益，该收益所对应的房屋占有使用费可与购房款占有使用费（即利息）相互抵销，再结合苏婕对涉案合同无效存在过错的情节，故对于苏婕提出的支付购房款利息的请求，应予驳回。关于争议焦点四。本案实为房屋买卖合同纠纷，苏婕与詹德州、钟建雄所签订的《合资建房协议书》无效，应按照缔约过失责任原则处理后续问题。所谓合同缔约过失责任，是指合同不成立、无效、被撤销或者不被追认时，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时应赔偿受害人的损失。因此，缔约过失责任的承责主体，应是合同的缔约方，即在确定本案合同无效后果的承责主体时亦应遵循合同相对性原则。现并无充分证据证明刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、泰扬律所与詹德州、钟建雄是涉案房屋的共同出卖人，或实际收取了苏婕的购房款，苏婕要求涉案买卖合同关系之外的刘记房等人对涉案债务承担连带清偿责任，事实和法律依据不足，其所提诉请应予驳回。一审判决在已经确定本案案由为房屋买卖合同，且苏婕已明确其请求权基础为缔约过失责任请求权的情况下，又依据侵权法判令刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、油麻埔经济合作社、泰扬律所等上游环节参与人对詹德州、钟建雄所负涉案债务承担连带责任，缺乏法律依据，处理结果不当，本院依法予以纠正。综上所述，钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但法律适用有误，导致部分处理结果不当，依法应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2125号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2125号民事判决第二、三、四、五项；三、詹德州、钟建雄在本判决生效之日起10日内向苏婕返还购房款140000元；四、驳回苏婕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3687元，由苏婕负担639元，由詹德州负担3048元。二审案件受理费3632元，由詹德州负担3052元，由苏婕负担580元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  李 娜审判员  黄春成二〇二〇年十二月十八日书记员  纪惠敏黄晶晶