湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初4668号原告：周晓阳，男，1962年10月1日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：张育林，男，1953年8月18日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：唐满元，永州市冷水滩区方圆法律服务所法律工作者。被告：吕金萍，女，1952年5月25日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：周专甲，湖南济人律师事务所律师。被告：永州市鸿涵置业有限责任公司，住所地永州市冷水滩区凤凰珊瑚西路。法定代表人：李增增，该公司董事长。委托诉讼代理人：李小明，男，1963年9月11日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：刘世亮，湖南弘一（永州）律师事务所律师。原告周晓阳与被告吕金萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理。在诉讼过程中，本院依职权追加了永州市鸿涵置业有限责任公司（以下简称鸿涵公司）作为被告参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周晓阳及其委托诉讼代理人张育林、唐满元、被告吕金萍及其委托诉讼代理人周专甲、被告永州市鸿涵置业有限责任公司的委托诉讼代理人李小明、刘世亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周晓阳向本院提出诉讼请求：1.判决被告吕金萍立即在二十天内将原告所购被告房屋的不动产证办出，交给原告周晓阳；2.本案诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：原告与被告吕金萍于2014年5月14日签订了一份商品房买卖合同，房购买被告金水蓝庭小区四栋朝南的门面两间，合同第四条约定：土地使用证、房产证由甲方交付一年内办出。原告多次找被告要求按合同约定办理土地使用证、房产证，被告以各种借口一拖再拖拒不办理，至今尚未办理不动产证。被告吕金萍辩称，1.原告要求办证的要求合理合法，答辩人没有异议，没有办证的原因是鸿涵公司没有按《内部股东土地分割协议》约定履行义务，协议约定由鸿涵公司负责办理土地证至答辩人名下；2.答辩人没有违反规划建房，建房施工图纸是鸿涵公司给的，施工人员、建筑队都是鸿涵公司公司请的，答辩人按照规划图施工且在鸿涵公司监督下完工，不能竣工验收是鸿涵公司的责任；3.所有办证所需的资料都在鸿涵公司处，答辩人和鸿涵公司会尽快想办法为原告办证。被告鸿涵公司辩称，1.答辩人不是本案适格的当事人，因为原告没有与答辩人签订房屋买卖合同，也没有向答辩人支付任何购房款，答辩人不应为涉案房屋买卖合同承担任何义务；2.房屋是被告吕金萍修建的，应当对房屋进行合格验收，并到相关部门备案。因为房屋至今没有通过验收，也没有备案，所以土地无法划给被告吕金萍；3.如果需要协助，答辩人愿意协助提供土地资料证和规划许可证。本院经审理查明，2014年5月14日，原告（买受人）与被告吕金萍（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：1.出卖人以出让方式取得位于冷水滩区××道××路××处东北角的土地使用权，买受人购买的商品房门面两间，面积为宽8米，深15米，该商品房属砖混结构，层高为5.95米，合同约定建筑面积120平方米（具体面积以房产局测绘面积为准）；2.该商品房两间门面总价800000元，在合同签订之日即付商品房总房款的50%即400000元作为首付款，出卖人商品房全部完工交付买受人再付380000元，余款20000元待商品房门面产权证、国有出让土地使用权交与买受人时一次性付清；3.除办理土地使用证过户费由出卖人承担外，房产证办证所有税费按照相关部门收费标准收取，全部由买受人承担，产权证由卖出人代办；4.出卖人应当在2014年8月30日前交房，依据国家和地方人民政府的有关规定经验收合同将符合本合同规定的住宅交付买受人；5.出卖人将房产证、土地使用证在交门面给买受人一年之内办理。合同签订后，原告按照合同约定向被告吕金萍支付了购房款780000元，尚有余款20000元未付，被告亦按照合同约定将房屋交付给原告使用。此后因被告未为原告办理该房的土地使用权证、房产证，原告多次催办未果，遂提起诉讼。另查明，2007年12月7日，被告鸿涵公司通过永州市国土局挂牌竞标获得了长丰工业园A-1号地的土地使用权。被告鸿涵公司以每间23万元的价格向被告吕金萍、案外人陈长武出售门面地。2009年9月1日，以被告鸿涵公司为甲方，被告吕金萍及案外人陈长武为乙方，双方签订一份《内部股东土地分割协议》，约定：1.甲方于2007年12月7日经永州市国土局挂牌竞标所得的长丰工业园A-1号地，经永州市规划建设局规划设计署名为“金水蓝庭”小区，现甲方将其中的壹号地的1-5号门面地（每间长4米、深14米，面积56㎡）总面积280㎡出售给乙方（其中吕金萍分得1-3号地、陈长武分得4-5号地）；2.在扣除已交股金后，乙方还应交115万元。签订合同书，乙方付给甲方70万元，余款45万元在一个月内付清；3.小区内的公共配套设施费、报建费、建筑设计费甲方按乙方总建筑面积100元/㎡的标准，另行收取，该款待甲方放线交地给乙方时，由乙方一次性付清；4.小区内的公共设施（道路硬化、绿化、亮化、下水道、水电）由甲方统一建设；5.在建房过程中，乙方负责并承担水、电、质监、安监、税务、消防、环卫等税费以及安全责任事故，乙方建房必须按金水蓝庭的统一规划和甲方提供的建筑设计图修建；6.乙方必须按图施工，不能更改任何设计、结构和出现违规现象；屋顶必须按图封顶，不能超高、超层、超规划，一层门面不得朝后开门；7.甲方负责办理土地分户到乙方名下，并承担费用，土地证、规划许可证由甲方统一保管。乙方工程完工后，经甲方验收合格，再交给乙方；8.违约方罚违约金20万元;9.“金水蓝庭”总平面布置图为合同附件。同时，该合同还约定了双方的其他权利义务。再查明，案涉房屋的土地登记在被告鸿涵公司名下，土地使用权证号为永（冷）国用（2010）第0362号-3。原告购买的门面位于冷水滩区××道××路××处水晶郦城（金水蓝庭）小区一栋右边的两个门面（1-2号）。以上事实有《商品房买卖合同》、永（冷）国用（2010）第0362号-3国有土地使用证、《内部股东土地分割协议》等证据在卷予以证实，结合原、被告的庭审陈述，足以认定。本院认为，原告与被告吕金萍签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，对当事人具有法律约束力。合同签订后，原告已按合同约定向被告吕金萍支付了购房款，而被告吕金萍至今未能依约为原告办理房屋所有权证、土地使用权证，已构成违约，鉴于房屋所有权证、土地使用权证现已统一为不动产权证，故被告吕金萍应继续履行为原告办理不动产权证书的义务，对原告就此提出的诉讼请求，本院依法予以支持。被告鸿涵公司虽然并非案涉《商品房买卖合同》的合同相对方，但因案涉房屋的土地使用权证尚登记在被告鸿涵公司名下，故被告鸿涵公司应承担协助办理不动产权证的义务，对被告鸿涵公司辩称其不是适格被告的抗辩观点依法不予采信，但对被告鸿涵公司提出的该公司仅承担协助义务的答辩意见予以采信。关于被告吕金萍提出必须由被告鸿涵公司将土地分割到其名下，并由被告鸿涵公司验收房屋的抗辩观点，均系二被告签订的《内部股东土地分割协议》中约定的合同内容，为二被告之间的合作开发房地产合同关系，与本案买卖合同不是同一法律关系，依法不能并案处理，且二被告之间的合作关系与被告吕金萍向原告履行办理不动产权证的义务及被告鸿涵公司履行协助办理不动产权证的义务无关，故对被告吕金萍的上述抗辩观点依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，判决如下：被告吕金萍于本判决生效之日起十日内为原告周晓阳办理位于冷水滩区××道××路××处水晶郦城（金水蓝庭）小区一栋右边的两个门面（1-2号）的不动产权证并交付给原告周晓阳，被告永州市鸿涵置业有限责任公司予以协助。本案受理费300元，减半收取计150元，由被告吕金萍负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  陶小艳二〇二〇年十二月四日法官助理彭霞超群代理书记员  邓亚丽