安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1102民初2929号 原告：滁州合信置业有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区襄河路**（易景·凯旋城）商业中心南区办公室201室，统一社会信用代码91341102MA2MXCOG4G。 法定代表人：林晓东，该公司经理。 委托诉讼代理人：王宇光，滁州市琅琊区西涧法律服务所法律工作者。 被告：陈朦朦，女，1988年8月28日出生,汉族,住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：石传波，男，1985年12月9日出生，汉族，住安徽省定远县，系陈朦朦丈夫。 委托诉讼代理人：谢伟，安徽奇胜律师事务所律师。 原告滁州合信置业有限公司（以下简称合信置业公司）与被告陈朦朦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合信置业公司的委托诉讼代理人王宇光、被告陈朦朦的委托诉讼代理人石传波、谢伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合信置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除合信置业公司与陈朦朦之间订立的商品房（包括地下室）买卖合同；2、判令陈朦朦支付商品房（包括地下室）合同违约金87500元（1750000元×5%）；3、陈朦朦承担本案诉讼费用。案件审理过程中，合信置业变更诉讼请求为：判令陈朦朦支付地下室使用权转让协议中约定房款390000元及利息121680元（390000×1.2%×26个月），合计511680元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月22日，陈朦朦与合信置业公司签订房屋和地下室预售合同，陈朦朦认购合信置业公司开发的翰林雅院11幢105室房屋及地下室。房屋套内建筑面积为186.24平方米，单价为7280元/平方米，房屋总价为1355827元，地，地下室总价为394173元信置业公司依照双方所签《商品房预售合同》第7条约定:“乙方（即陈朦朦）若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方（即合信置业公司）支付违约金…甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的5%”的约定。合信置业公司要求陈朦朦支付地下室房款的同时支付违约金符合双方合同约定。 陈朦朦辩称：合信置业公司要求陈朦朦支付地下室房款39万元及利息没有合同依据也没有法律依据：1、合信置业公司主张地下室系单独预售，显然违背了法律的禁止性规定，属于无效行为。房屋作为不动产，不动产权属证书是陈朦朦享有物权的合法凭证，陈朦朦在无法办理房屋所有权登记的情况下，其签订合同目的显然无法实现，合信置业公司的行为严重损害陈朦朦的合法权益，故案涉地下室即使签订了书面合同，也属于无效合同；2、陈朦朦已经支付全部购房款，其购房款包括地下室部分。根据双方签订的《滁州市商品房预售合同》约定，建筑物地上层数3层、地、地下层数**同明确约定房屋面积186.24平方米，总价1355827元，故该合同已经明确陈朦朦购买的房屋包括地下室，且房屋总价已经明确，陈朦朦已按约支付全部购房款1355827元；3、双方签订《地下室使用权转让协议》，属于房屋租赁协议。合信置业公司应当提供案涉地下室的相关规划手续，否则双方签订的协议系无效协议。其次，双方在协议中约定租期70年，显然属于无效约定，及时合同成立，合信置业公司仅能主张最长不超过20年的房屋使用费，故其主张支付70年的房屋使用费390000元及利息显然不能成立。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。合信置业公司提交了合信置业公司营业执照复印件及法人证明、《滁州市商品房预售合同》复印件、翰林雅院地下室使用权转让协议复印件、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、图纸、现场图、施工日志等证据；陈朦朦提交了《滁州市商品房预售合同》复印件、收据等证据。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对双方存在争议的证据，本院综合全案证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面依法进行综合审查判断。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月29日，合信置业公司（甲方）与陈朦朦（乙方）签订《翰林雅院地下室使用权转让协议》，约定：第一条乙方自愿购买由甲方开发的位于滁州市部分（以下简称该地下室部分）之使用权。第二条地下室部分使用权的使用年限、使用方式：1、该地下室部分的使用年限与该小区占有土地的国土使用权剩余年限一致，即土地使用年限自2017年6月9日至2087年6月9日止。乙方购买本合同项下地下室部分使用权之使用年限仅为上述土地国土使用权年限的剩余期限。2、甲方为乙方提供的地下室部分采取一户一地下室方式，乙方购买的地下室仅为已购别墅地上部分客户使用。第三条合同价款与付款方式：1、本地下室部分有偿使用的费用为人民币394173元；2、付款方式：一次性付款：乙方于2018年10月30日付清此地下室部分全部款项并签订地下室部分使用协议。第四条地下室部分交付期限与地面部分房屋同期交付给乙方。第五条合同权利、义务：1、乙方就该地下室部分的使用仅能用于私家使用，乙方使用期间不得擅自改变该地下室的建筑主体结构、承重结构，不得擅自改变其用途。否则造成的一切后果由乙方自行承担。2、该地下室部分交付使用后，由物业管理公司负责地下室部分的物业管理，乙方应遵守物业管理相关规定，并承担相应的地下室管理费。3、地、地下室部分在签定本协议后方不能私自增加其使用面积，地，地下室部分使用面积参照现场实物、甲方享有乙方购买的地下室部分的所有权并依法享有所有权的法定权利，乙方仅享有甲方有偿提供给乙方地下室的使用权。5、甲方在行使地下室部分所有权的法定权利时，不得影响乙方依约使用地下室的使用权利。第六条违约责任：1、乙方自签订本协议时则视同此协议转让的地下室部分与地上建筑产权部分为一体，不可分割成单独空间来计算金额，以此作为与甲方违约的条件。2、甲方如未按本协议第四条规定的期限将该地下室部分交付给乙方时：逾期在叁拾日内，自本协议规定的交付期限之次日起自实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付地下室款万分之壹的违约金，协议继续履行。逾期叁拾日后，乙方可与甲方解除本合同，并要求甲方支付已付合同价款的千分之五的违约金给乙方。第七条因政府行政行为或不可抗力原因造成本合同不能履行的，甲、乙双方均可解除合同，并不因此构成违约，甲、乙双方均互不承担违约责任。 2018年6月1日，合信置业公司（甲方）与陈朦朦（乙方）签订《滁州市商品房预售合同》，约定：第一条甲方通过土地使用权出让方式取得琅琊区3411020130050025000地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为皖（2017）滁州市不动产权第002791号土地面积为67569平方米，土地用途为城镇住宅用地、批发零售用地。甲方经批准，在该地块上投资建造《翰林雅院小区》商品房，主体建筑物的建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑物地上层数为3层，地，地下层数为**二条乙方向甲方购买琅琊区欧阳修大道333号（翰林雅院）《翰林雅院小区》11幢住宅105室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为186.24平方米，其中套内建筑面积为179.82平方米、公用分摊建筑面积为6.42平方米，另有地下附属面积0平方米（价格详见补充条款）。……第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币7280元，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币1355827元。……第十一条甲方定于2019年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。……合同签订后，陈朦朦支付了房屋地上面积部分全部购房款1821027元，地，地下室部分使用权转让费390000元未付，案涉房屋至今未交付。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，合信置业公司与陈朦朦签订《翰林雅院地下室使用权转让协议》系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。陈朦朦应当按照合同约定支付地下室使用权转让费用390000元。陈朦朦辩称因其无法取得地下室的所有权，双方签订的《翰林雅院地下室使用权转让协议》系无效合同，但《建设工程规划许可证》上载明案涉房屋附属地下室系经审核合格建造，且双方签订的《翰林雅院地下室使用权转让协议》系对地下室使用权的转让，而非所有权转移。陈朦朦辩称该协议实质为房屋租赁合同，是对房屋附属地下室使用权转让的曲解。该地下室系陈朦朦所购房产单独所有，具有排他性，双方签订的《滁州市商品房预售合同》注明“地;地下附属面积0平方米格详见补充条款）”，可证陈朦朦所付房款系地上面积房款，其应按双方签订的《翰林雅院地下室使用权转让协议》支付地下室的使用权转让费390000元，本院对陈朦朦的上述辩解不予支持。《翰林雅院地下室使用权转让协议》未对逾期付款利息进行约定，本院对合信置业公司要求陈朦朦支付利息的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 一、被告陈朦朦于判决生效后十日内支付原告滁州合信置业有限公司地下室使用权转让费390000元； 二、驳回原告滁州合信置业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8916元，减半收取4458元，由原告滁州合信置业有限公司负担1060元，由被告陈朦朦负担3398元，由被告陈朦朦负担部分于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（账号见附二）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  王苏 二〇二〇年十二月八日 法官助理桂吾琼 书记员丁逸杰 附一：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 附二：本院诉讼费账户 收款人户名：滁州市琅琊区人民法院 开户行：工行安徽滁州开发区支行 账号：13×××96 诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”、在交款人中注明交款人“姓名或单位”。