广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3334号上诉人（一审被告）：丁春连，女，汉族，1974年12月24日出生，户籍地：广东省珠海市香洲区*******************，现住珠海市香洲区*****************，公民身份号码：422************322。委托诉讼代理人：韩力均，广东启瀚律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：庞艳玲，女，汉族，1989年1月14日出生，户籍地：广东省湛江市坡头区**************，现住珠海市香洲区吉大九洲假日**，公民身份号码：440************124。委托诉讼代理人：徐英华，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓俊贤，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。上诉人丁春连因与被上诉人庞艳玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2020）粤0402民初3708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人丁春连的委托诉讼代理人韩力均、被上诉人庞艳玲的委托诉讼代理人徐英华、卓俊贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人丁春连的上诉请求：1.依法撤销（2020）粤0402民初3708号民事判决书，改判丁春连无需返还定金19万元给庞艳玲。2.判决庞艳玲承担本案全部案件受理费。事实和理由：丁春连认为原判决未查明诸多关键事实，导致违约责任认定错误，判决结果错误。1.一审阶段，丁春连在举证期限内向法院提交了两份书面申请：《追加第三人申请书》：申请追加案涉房屋交易的居间人珠海市友豪置业投资有限公司作为第三人参加本案；《调查取证申请书》：1〉向中国建设银行股份有限公司珠海海滨支行调取：该行关于2019年10月26日至2019年12月31日这个时间段办理提前还贷不需要提前提交申请书的规定（可随到随还）。2〉向珠海鑫江山房地产投资顾问有限公司调取：丁春连与庞艳玲于2019年10月31日一起与该公司签订了委托该公司提供资金还贷赎楼的合同（协议）、《个人住房交易贷款担保申请表》等材料。一审法院不同意追加第三人参加诉讼，而一审时，双方提交的主要证据：房地产买卖合同及附件、微信记录、调查询问笔录等全部与第三人直接相关，在没有第三人参加诉讼的情况下，微信记录无法核实，双方交易经过无法查明，事实无法查清。一审法院开出两份调查令给丁春连的代理人，代理人于2020年5月9日前往中国建设银行股份有限公司珠海海滨支行、珠海鑫江山房地产投资顾问有限公司调取证据被拒。建行海滨支行工作人员说随到随还，不用提前提交提前还款申请书，这个没有书面规定，法院工作人员过来了可以实情相告。鑫江山公司直接告诉代理人，他们从来没有给律师调过证据，全部是公检法自己派人过来才提供证据。在代理人无法调取证据的情况下，一审法院并未自行调取证据，法庭调查时，对丁春连一方申请调查取证一事只字不提。正是对丁春连一方正当诉权的忽视，致使原判决在认定违约责任时，一边倒的将全部责任推给了丁春连，而实际上正是因为庞艳玲单方面拖延时间，导致丁春连无法及时收到房款去偿还其他债务，征信才出现问题，给丁春连造成的损失非常大。2.丁春连因生意原因，资金周转困难，迫于无奈才把仅剩的一套自住房屋放在Q房网上出售，价格比市场价低20万左右，本打算卖给可以一次性付款的购房者。庞艳玲看到售房信息后，其配偶主动到丁春连家里（案涉房产处）了解房屋情况，并表达购买意愿。丁春连第一时间告知其卖房原因是资金紧张，急需用钱，希望买方可以一次性付款，其表示庞艳玲在银行上班，申请按揭贷款非常方便，只需要15天左右的时间就可以办好。这才是丁春连愿意与庞艳玲交易的主要原因。3.一审判决认定“丁春连未按照合同约定在签约后的5个工作日办理提前还贷手续”错误。与一审法庭调查时查明的情况相反，2019年10月26日签订房屋买卖合同后，丁春连次日即前往建行海滨支行准备申请提前还贷，工作人员告知并不需要提交提前还贷的书面申请，只要凑齐了钱，随到随还。本案中，丁春连急于成交变现，没有任何理由拖延时间办理提前还贷，该认定与事实不符。4.案涉房屋需要“赎楼”，需要119万左右的赎楼款，只能向民间金融公司申请借款赎楼，会产生“赎楼费”。按照《房地产买卖合同》及其附件的约定，因提前还款而产生的费用由买方承担。故买方想找一家收费最便宜的公司办理赎楼，中介方推荐了珠海鑫江山房地产投资顾问有限公司（以下简称鑫江山公司），收费是12000元，但对双方要求很高，需要提交很多资料。2019年10月31日，鑫江山公司审查资料后，认为卖方这边没有任何问题，要求买方提交同贷书，即可办理。但是，买方直到2020年1月13日才办好同贷书，此时，卖方的征信已经出现问题，鑫江山公司以卖方征信不良为由拒绝办理赎楼。显然，卖方征信并不是一开始就有问题，鑫江山公司不会同意赎楼，而是买方办理同贷书的时间过长，把卖方的征信拖出了问题，这个责任应由买方承担。一审判决认定卖方因征信问题导致无法赎楼，应承担责任太过牵强。实际上还有很多金融公司都可以办理赎楼，不要求卖方提供征信记录，只是费用比较高，买方不愿意承担才是导致案涉房屋没有完成交易的主要原因，违约责任显然应由买方承担。简而言之，丁春连提供良好征信记录是为了帮助庞艳玲省赎楼费，丁春连提供不了良好征信，不能帮庞艳玲省赎楼费，丁春连就违约了？一审判决的逻辑无法让人信服。5.按照合同约定，买方需要支付首期款给卖方用于赎楼，买方一直到同贷书下来后，才付了49万，按照同贷书批贷金额，还需支付10万元首期，而不是8万，原判决认定错误。买方一直没有支付剩余首期10万元，明显存在违约行为，却不用承担任何违约责任，于法无据，于理不通。一审判决认定卖方没有将49万元用于赎楼，赎楼需要119万，买方本应付59万，还差60万，需要向金融公司融资，钱都没凑齐，当然无法办理赎楼，一审判决该认定违背基本常识。另，一审判决认定担保费为可预见费用，明显错误。为诉讼保全提供担保，可以用自有财产担保，可以不用担保公司提供保函，不必然产生担保费，属于不可预见损失范围。据此，因庞艳玲拖延时间交易，导致丁春连房屋无法及时变现，造成很大的损失。最急于完成交易的丁春连没有理由故意拖延，给自己造成更大的损失。一审判决事实认定错误，导致判决错误。请二审法院予以纠正。被上诉人庞艳玲辩称，第一，庞艳玲已积极推进合同履行，丁春连声称是庞艳玲单方面拖延时间存在违约，导致其无法偿还债务、征信出现问题，无事实依据。其一，庞艳玲在《房地产买卖合同》（下称合同）约定的时间内已申请银行按揭贷款，并根据银行要求补充提供各种资料；其二，庞艳玲分别于2019年10月26日、10月31日、2020年1月16日已支付定金人民币50，000元、定金人民币140，000元、部分首期款人民币300，000元；其三，双方于2019年10月31日一同前往鑫江山公司，庞艳玲积极配合丁春连签订还贷赎楼协议。以上事实均证明了庞艳玲一直积极推进合同以及完成上述交易的意愿和诚信，不存在丁春连述称的拖延办理银行按揭贷款手续的主观故意和违约行为。相反，在庞艳玲于2020年1月10日取得贷款同意书后，却因丁春连的征信问题而无法继续履行合同。丁春连一直称由于庞艳玲拖延导致其征信出现问题，但庞艳玲业已支付合同项下合计490,000元，该款项依合同应当专款用于办理赎楼手续，即便用于清偿债务也足以对丁春连的有关到期债务予以填平，但丁春连却将其挪作他用，最终导致其征信失信无法完成赎楼手续。由于丁春连的自身原因，无法保持良好征信资质导致合同无法履行，显属丁春连严重违约。第二、合同未约定首期款支付时间，庞艳玲未支付首期款尾款80，000元，不构成丁春连所称违约。合同约定庞艳玲应予支付首期楼款人民币380，000元，但合同未约定首期款的支付时间，包括合同项下的备注条款也仅就首期楼款的用途进行了约定，并未约定具体支付时间。故首期款尾款尚未支付，不构成丁春连所称违约。因此，丁春连的上诉主张不具事实依据和法律依据，恳请二审法院依法驳回丁春连全部诉讼请求，维持一审判决。庞艳玲向一审法院提出起诉请求：1.判令丁春连返还已付购房款人民币49万元；2.判令丁春连承担双倍返还定金人民币19万元；3.丁春连承担本案担保费用人民币1360元；4.丁春连承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2019年10月26日，丁春连为卖方、庞艳玲为买方、珠海市友豪置业投资有限公司（以下简称友豪公司）为经纪方签订一份《房地产买卖合同》，约定庞艳玲向丁春连购买位于珠海市香洲区*****************，建设面积78.2平方米。合同第二条约定，案涉房产总楼价为1900000元，付款方式详见附件，为本次交易而按目前规定、标准及交易需要向有关部门、担保公司等支付的其他税、费用由庞艳玲承担。第七条第二款约定，因庞艳玲或丁春连违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期付款等无故不履行本合同相关义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼款1%的违约金，守约方应知会经纪方并向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还。第十六条手写备注约定，庞艳玲用首期款帮丁春连赎楼。同时，三方还签署一份合同附件，第一条关于付款方式约定，1、庞艳玲在签署本合同时交保证金50000元予经纪方，若丁春连2019年10月26日前签署本合同并对上述款项以定金名义签收后，庞艳玲所交保证金自动转为定金，庞艳玲在2019年10月31日前给付定金余款140000元，定金在丁春连以定金名义签收后将由经纪方托管，待经纪方查验该物业产权无查封状态后将定金转予丁春连。2、庞艳玲以按揭方式付款，首期楼款（不含定金）380000元。二、关于办理手续的约定，丁春连或丁春连之委托人应在签订本合同后5个工作日内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行通知还贷之日起25个工作日内还清贷款（另有约定除外），因提前还款而产生的费用由庞艳玲承担。庞艳玲按揭付款的，应于本合同签订后5天内到银行办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料及支付所需费用，等等。友豪公司作为经纪方由其员工毛岳临为庞艳玲、丁春连提供居间服务。2019年10月26日，丁春连向庞艳玲出具收到购买案涉房产定金50000元的《收据》。2019年10月31日，丁春连向庞艳玲出具收到购买案涉房产定金140000元的《收款收据》。2020年1月16日，丁春连向庞艳玲出具收到购买案涉房产首期款300000元的《收据》。丁春连确认收到上述全部款项。分析庞艳玲、丁春连的举证，一审法院认定双方履行房屋买卖合同过程如下：庞艳玲、丁春连签约后，因庞艳玲是光大银行员工，庞艳玲想选择光大银行办理案涉房产的按揭贷款，但是毛岳临告诉庞艳玲，鑫江山公司与光大银行之间没有合作，如果选择光大银行办理按揭贷款，案涉房产赎楼费用就不是10000元。为此，庞艳玲选择建行办理案涉房产的按揭贷款手续，庞艳玲于2019年10月31日向建行递交了办理贷款的相关资料，申请公积金和商业组合贷款。同日，庞艳玲、丁春连填写了鑫江山公司的《个人住房交易贷款担保申请表》。建行审批庞艳玲及其丈夫莫子龙的贷款申请过程中，由于庞艳玲等待公积金贷款审批手续及庞艳玲提供结清个人小额贷款证明等情况，直至2020年1月13日，毛岳临在微信群中告知庞艳玲、丁春连，建行于2020年1月10日发出了《同意贷款通知书》，该通知书载明庞艳玲、莫子龙、购买案涉房产的个人再交易住房贷款1310000元（其中公积金贷款270000元，商业性贷款1040000元）通过贷款审批，要求两个月内办理有关房产过户手续。当天，丁春连要求庞艳玲支付首期款用于赎楼。2020年1月16日，庞艳玲向丁春连支付首期款300000元。2020年2月18日，庞艳玲向毛岳临催问丁春连赎楼情况。2020年2月24日，毛岳临发给庞艳玲一张丁春连名下分期通银行卡照片以及丁春连与毛岳临聊天记录，庞艳玲得知丁春连由于征信问题导致鑫江山公司不再为案涉房产提供赎楼担保。2020年2月26日，毛岳临告知庞艳玲：“104万赎楼已经差不多谈好了，现在卖方在想办法还分期通，你的剩余10万首期款要准备好给卖方赎楼。”直至一审辩论终结前，丁春连仍未找到合适的担保公司提供赎楼担保，主要原因在于丁春连征信问题，其他担保公司提供赎楼担保要收取较高的费用，远远高于鑫江山公司收取的费用。经一审法院主持调解，庞艳玲、丁春连仍对赎楼费用分担无法达成一致，丁春连亦未能注销案涉房产上的按揭贷款，房屋买卖合同无法继续履行。由于案涉房产交易迟迟未能履行，庞艳玲遂将丁春连诉至一审法院，并在本案申请对丁春连财产保全，查封、冻结财产金额以681360元为限，同时提供中国人民财产保险股份有限公司公司的保单保函作为提供，为此庞艳玲举证其向人保公司支付担保费用1360元。一审法院根据庞艳玲的申请，审核保全资料后，依法作出（2020）粤0402民初3708号民事裁定，裁定查封、冻结丁春连名下的财产，保全金额以681360元为限。一审法院认为，庞艳玲、丁春连以及经纪方友豪公司签订的《房地产买卖合同》包含庞艳玲、丁春连之间的房屋买卖合同关系，庞艳玲、丁春连对案涉房产买卖意思表示真实，内容上不违反法律、行政法规的强制性约定，亦不违背公序良俗，合法有效，庞艳玲、丁春连应恪守履行。本案争议的焦点在于房屋买卖合同未能继续履行的违约责任认定。关于违约责任认定，根据《房地产买卖合同》附件第二条约定，丁春连或丁春连之委托人应在签订本合同后5个工作日内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行通知还贷之日起25个工作日内还清贷款（另有约定除外），因提前还款而产生的费用由庞艳玲承担。第十六条手写备注约定，庞艳玲用首期款帮丁春连赎楼。可见，交易时庞艳玲、丁春连清楚案涉房产有抵押，该抵押需注销后才能过户至庞艳玲名下。由于庞艳玲申请银行贷款迟迟未获批准，丁春连并未在签约后的5个工作日内办理提前还贷手续，而是在银行同贷书出来后，才准备办理提前还贷，微信记录显示庞艳玲对此并未提出异议。但是，由于丁春连征信出现问题，导致原来庞艳玲、丁春连共同申请的鑫江山公司不同意继续为丁春连提供赎楼担保，造成无法及时赎楼、注销抵押和继续履行房屋买卖合同的责任在于丁春连。关于丁春连提及因庞艳玲拖延贷款致使鑫江山公司因丁春连征信问题不继续提供赎楼资金以及庞艳玲未依约支付首期款的抗辩，一审法院认为，首先，庞艳玲在合同约定的时间内已申请银行按揭贷款，并根据银行要求补充提供各种资料，不存在拖延办理银行按揭贷款手续的主观故意和违约行为。其次，庞艳玲办理银行按揭贷款的过程，丁春连通过毛岳临可以充分了解，并预期案涉房产交易的时间，丁春连征信出现问题完全是其自身原因，不能归责于庞艳玲。再次，庞艳玲、丁春连签约之时知道由鑫江山公司提供赎楼担保，庞艳玲只需承担赎楼费10000元左右，但由于丁春连征信问题导致鑫江山公司不再提供担保，责任在于丁春连，丁春连再找新的担保公司由此增加的赎楼费应由丁春连自行负责，庞艳玲拒绝支付由此增加的赎楼费并不构成违约。最后，合同约定庞艳玲用首期款帮丁春连赎楼，而非帮丁春连还债。在丁春连尚未赎楼时，庞艳玲已将大部分首期款付给丁春连，仅剩余80000元尚未支付，但丁春连迟迟未办理案涉房产的赎楼手续，更未将庞艳玲所付300000元首期款和190000元用于赎楼，而是用于还债，显然庞艳玲未付清余款并不是丁春连未完成赎楼的根本原因。综上，丁春连的抗辩理由不能成立，丁春连由于其自身原因迟迟未能注销案涉房产上的抵押，导致庞艳玲购买案涉房产的目的不能实现，已构成根本违约，庞艳玲有权行使解除权。鉴于庞艳玲在2020年5月26日庭审中请求解除其与丁春连之间的房屋买卖合同，一审法院支持丁春连基于合同收取的购房款490000元返还给庞艳玲。关于双倍返还定金，根据《合同法》第一百一十五条规定:“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因丁春连根本违约，庞艳玲请求丁春连双倍返还购房定金190000元，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于担保费用1360元，《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。庞艳玲为维护其自身权益而发生的担保费用1360元，是丁春连违约给庞艳玲造成的损失，应由丁春连承担。一审法院遂依法判决：一、丁春连于判决发生法律效力之日起十日内向庞艳玲返还已付购房款人民币490000元；二、丁春连于判决发生法律效力之日起十日内向庞艳玲双倍返还定金人民币190000元；三、丁春连于判决发生法律效力之日起十日内向庞艳玲支付担保费用人民币1360元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币14288元，由丁春连负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行的违约责任应当由卖方丁春连承担，还是由买方庞艳玲承担。一审判决对双方举证进行了综合分析，认定“双方签订的合同由于丁春连征信出现问题，导致原来庞艳玲、丁春连共同申请的鑫江山公司不同意继续为丁春连提供赎楼担保，造成无法及时赎楼、注销抵押和继续履行房屋买卖合同的责任在于丁春连”的认定正确，本院予以认同。上诉人丁春连提出，庞艳玲一直未支付剩余首期款10万元，明显存在违约行为，应当承担违约责任。根据本案查明的事实，双方在涉案《房地产买卖合同》及附件中，约定买方用首期款帮卖方赎楼，并约定了采用按揭付款的方式，支付首期楼款38万元，但没有约定庞艳玲支付首期款的具体时间。庞艳玲在已经向丁春连支付了定金19万元和首期楼款30万元共计49万元房款的情况下，丁春连却并未将所收房款用于赎楼，由此导致无法赎楼，进而无法继续履行房屋买卖合同。可见，导致丁春连无法完成赎楼的原因，并非因为庞艳玲未支付剩余首期楼款8万元所致。因此，庞艳玲没有支付剩余首期楼款的行为，并未违反双方的约定，不应承担违约责任。上诉人丁春连的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。丁春连上诉提出，为核实双方提交的主要证据和正确认定双方的交易经过，其向一审法院提出追加涉案房产买卖的经纪方友豪公司为第三人，未获同意，从而导致一审判决认定事实错误。涉案房屋买卖合同中，当事人为丁春连和庞艳玲，案件的处理与经纪方友豪公司没有利害关系，友豪公司不是本案的第三人，一审法院不予追加友豪公司为第三人正确。上诉人对法律意义上的第三人的理解错误，其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。丁春连还提出，一审法院向其代理律师开出两份调查令后，因被调查单位不配合，没有调取到相关证据；在其代理律师无法调取证据的情况下，一审法院并未自行调取证据，导致对违约责任的认定错误。经查，丁春连申请调取的两份证据，与本案违约责任的认定并无关联。上诉人的该项上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。综上，上诉人丁春连和被上诉人庞艳玲签订的涉案房屋买卖合同及附件，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。丁春连因自身原因导致涉案合同不能继续履行，应当承担相应的违约责任。一审法院判令丁春连返还庞艳玲已付的的购房款并双倍返还定金的处理正确，应予维持。丁春连的各项上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4127元，由上诉人丁春连负担。本判决为终审判决。审判长  宋义明审判员  朱文春审判员  杨卫星二〇二〇年十二月十三日书记员  曾芷欣