广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0881民初3965号原告：赖茂，男，1953年11月7日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市*******，公民身份号码：440************111。委托诉讼代理人：苏卿，广东诺品律师事务所律师。被告：吕华伟，男，1991年11月10日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市*********，公民身份号码：440************171。原告赖茂诉被告吕华伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告赖茂及其委托诉讼代理人苏卿，被告吕华伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告签订的《档口出租合同书》，并判决原告没收被告押金2800元；2.请求判决被告支付给原告租金15026元，水电费2037元，共17063元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月1日，原、被告签订《档口出租合同书》，双方约定，原告将廉江市**********口出租给被告经营教育培训，每月租金2800元，租期三年，即从2018年11月1日起至2021年11月1日止。每月前5天必须缴纳当月租金，水电费按实际用量和政府部门规定的商用水电价格收取。合同签订时，被告有交押金2800元，合同另外约定，如被告租金拖欠超过十天，原告有权单方面解除合同。如被告中途退出，押金归原告所有。2020年2月至7月11日，被告没有支付租金，租金15026元，水电费2037元。2020年7月11日，被告私下搬离档口。原告认为，被告不缴纳租金和水电费，违反了合同的约定，并单方面终止了合同。因此，请求法院判如所请。被告吕华伟辩称，对原告请求解除合同没有异议，对没收押金2800元有异议，因为疫情的不可抗力因素影响，我不同意让原告没收押金。我不存在违约行为，原告没收我的押金不合理。对租金15026元有异议，我在2020年1月28日到6月15日之前我不能经营，因为有政府发文，培训机构在2020年6月2日之前未经批准不能线下培训。签订合同时我有与原告明确约定只是从事教育培训，我不要求全免租金，这期间我愿意支付三分之一的租金。在2020年6月16日之后的租金我愿意按照合同履行，租金每月2800元。对水电费2037元有异议，之前的水电费我已经交清了，我只承认在2020年2月至2020年7月11日正常的损耗，水电费是原告手写的，我不认可，如果有相关发票证明我愿意支付。如果调解纠纷解决了，原告愿意按现在的市价与我协商续租问题，我愿意续租，否则我就申请解除合同。如果解除合同，我要求搬走出租屋内属于我的私人物品。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吕华伟与原告赖茂于2018年11月1日签订档口出租合同，约定赖茂将其名下的位于廉江同济南路65号二楼档口租给吕华伟使用，特别注明只允许经营教育培训，不得经营其他行业。约定档口每月租金为人民币2800元，租赁期限为2018年11月1日至2021年11月1日止，租期三年。从2018年11月1日起开始计收租金，交租方式为先交2800元作为押金，然后每月交租一次。第一期交租时间为2018年11月1日至2018年12月1日，以此类推。吕华伟交租必须在每个月的前五天内交清，吕华伟经营所用的电费、水费按实际用量和政府部门规定的商用水电价格收取，每月加收电损耗5%。如吕华伟欠租超过十天，赖茂有权拒绝吕华伟再经营，可单方终止合同。关于押金的约定，如在租期内中途退出，押金归赖茂所有；租赁期满，水电房租交清，屋内设施完好，则押金退回给吕华伟。合同由赖茂的女儿赖均平代为签字，并得到赖茂的追认。合同签订后，吕华伟缴纳2800元押金并租赁该房屋用于线下教育，双方曾于2019年5月25日结算水电费，确认当时水表读数75方，电表读数12056度。吕华伟于2020年7月10日向赖茂一方提出以减免部分房租,协商解除合同，但双方最终未能对此达成合意。吕华伟在协商不成的情况下于2020年7月10日搬离出租屋。后双方于2020年7月13日在城北街道办人民调解委员会调解，双方依然互不退让，原告诉至本院请求处理。诉讼中，双方均认可解除租赁合同，但对押金、租金与水电费（含卫生费）产生争议。关于押金与租金的争议，原告认为被告私下中途退出，按照合同约定应该没收押金，租金从2020年2月1日计至2020年7月11日，按每月2800元计收。被告称押金是受新冠疫情的不可抗力影响，不存在违约行为，不同意原告没收押金，请求将押金折抵为租金。线下教育生意也受疫情影响，2020年1月28日至2020年6月15日无法正常营业，只愿意支付三分之一的租金。在2020年6月16日之后的租金愿意按照合同履行。关于水电费的争议，原告在庭上提交一张手抄的2020年7月10日的水电表读数，水表数字83，电表数字14160，另计卫生费308元。原告称是在2020年7月10日与被告同时拍摄，被告对此予以否认，并称2019年5月25日至2020年2月之前的水电费已经结清，只承认在2020年2月份至2020年7月11日正常的损耗。经本院多次询问被告，被告无法提交支付水电费的依据。双方庭后一起重新拍摄新的读数，由被告提交，水表读数显示78.4，电表读数显示14277。原告对被告提交的新的读数不持异议。对于水表读数异常问题，原告称可能是看错，以现在的读数为准。被告称原告的水电表不是供电局使用的型号，是旧款私用的型号。被告在庭上提交广东教育微信公众号的公众文章、廉江市教育局的通告一份、城北街道办出具的《关于吕华伟与赖茂房屋租赁纠纷的处理情况说明》（简称《处理情况说明》）一份，证明自己因为疫情影响不能正常经营，曾与原告进行调解的事实。原告对此无异议，并称该《处理情况说明》正好证明被告所欠水电费的情况。被告辩称《处理情况说明》中陈述的水电费是为了达成调解所做的让步，对原告的说法不予认可。另查明，对涉案房屋内的空调等物品，被告在庭审中规定的期限内已经腾退完毕，剩余物品经双方协商后由原告自行处理。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。被告吕华伟与原告赖茂签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护。关于合同的解除问题。本案中，被告逾期不支付租金，已构成违约，原告请求解除合同，被告亦没有异议，本院对原告的请求予以支持。原告在立案时主张解除合同，合同自通知到达对方时解除。因此，本案租赁合同解除的时间应以本院送达起诉状副本给被告之日（即2020年9月16日）解除。关于押金的问题。被告辩称违约是由于疫情的不可抗力影响，不同意让原告没收押金。本院认为，被告没有在疫情持续期间向原告主张协商解除合同，也未向法院提起诉讼请求解除合同，而是占有使用该涉案房屋直到2020年7月10日。此时被告已经能够正常营业，庭审中被告亦认可2020年6月15日后的租金愿意正常支付，疫情已不是造成被告违约的事由。被告在房租水电均未缴清的情况下私自搬离涉案房屋，其行为已构成违约。根据合同的约定，原告请求没收被告的2800元押金并无不当，对被告的抗辩意见，本院不予采纳，对原告没收押金的请求，本院予以支持。关于租金的问题。原告请求被告支付2020年2月1日至2020年7月11日的租金,被告只交纳租金至2020年1月，并以疫情是不可抗力为由要求减免部分租金。本案中,被告承租房屋是用于线下教育培训,但因为新冠疫情的影响,导致线下教育行业长时间不能营业,新冠疫情系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,属于不可抗力因素。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二点的规定，按照被告提交的证据,2020年2月至2020年6月，被告因疫情影响无法营业,本院按照不可抗力和公平原则,免除被告2020年2月1日至2020年3月31日2个月的租金,被告仍需支付2020年4月1日至2020年7月11日（102天）的租金，共计9427元（2800元×3个月+2800元÷30天×11天）。对原告请求的超出部分，本院不予支持。关于水电费（含卫生费）的数额问题。关于电费问题，原告与被告曾于2020年7月10日就房租水电费问题进行过协商，原告称提交的手抄的2020年7月10日的水电表读数是与被告一起抄录，被告在庭后提交的电表读数亦与该手抄的电表读数相接近，本院对原告的主张予以采信。原告请求1683元的电费，本院予以支持。关于水表读数的异常问题，原告认可以较小的读数来认定，本院对原告关于水费的意见予以采纳。被告虽称自己已经交清二月份之前水电费，但经本院多次询问，被告以忘记了或者是现金缴纳抗辩，无法提交证据证明，本院对被告的主张不予采信。原告请求的卫生费308元无事实与法律依据，本院不予支持。故被告应支付给原告的水费12元，电费1683元，共计1695元，对原告请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，判决如下：一、原告赖茂与被告吕华伟签订的《档口出租合同书》于2020年9月16日解除；二、被告吕华伟支付的2800元押金归原告赖茂所有；三、限被告吕华伟在本判决发生法律效力之日起十日内向原告赖茂支付房屋租金9427元；四、限被告吕伟华在本判决发生法律效力之日起十日内向原告赖茂支付水电费1695元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费148.29元，由被告吕华伟负担74元，由原告负担74.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  徐小新二〇二〇年十一月三十日书记员  黄鹏鹏附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》二、依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。