江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终4651号 上诉人（原审被告）：凌桂兄，女，1980年10月25日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。 委托诉讼代理人：戴卫国（系凌桂兄丈夫），男，1977年11月11日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。 被上诉人（原审原告）：盐城市洪祥物业管理有限公司，住所地江苏省盐城市西环中路**广益来大厦**。 法定代表人：王洪祥，该公司总经理。 委托代理人：熊义仁，男，该公司员工。 上诉人凌桂兄因与被上诉人盐城市洪祥物业管理有限公司（以下简称洪祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初3302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 凌桂兄上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.一审法院认定凌桂兄与洪祥物业公司存在物业服务合同关系与事实不符，因为案涉小区业主委员会并没有依法产生，所谓的业主委员会与洪祥物业公司签订的合同对全体业主不具有约束力，而且洪祥物业公司未能依法向业主提供物业服务，公共部位的广告费全被洪祥物业公司收取且从未公开，也未分配给业主，因此凌桂兄无需缴纳物业费。2.洪祥物业公司与所谓的业主委员会签订的物业服务合同是无效合同，根据法律规定，业主委员会的产生应当符合物业管理办法的规定，选举物业公司应当经业主大会讨论，但事实上只是个别人与洪祥物业公司签订的合同，程序明显不合法，故合同应为无效。3.一审法院审理程序违法，凌桂兄已经要求追加业主委员会为本案第三人，但未被采纳。 洪祥物业公司辩称，一审法院判决正确，程序合法，洪祥物业公司是与业主委员会签订的合同，该合同至今仍然有效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 洪祥物业公司向一审法院起诉请求:1.判令凌桂兄立即支付物业管理费用、公摊水电费用、逾期交费违约金计：8670.42元;2.诉讼费用由凌桂兄承担。 一审法院认定事实：凌桂兄购买了盐城市亭湖区尚某嘉园3号楼104室，面积131.37平方米。2016年4月1日，凌桂兄所在的盐城市亭湖区尚某嘉园小区业主委员会与洪祥物业公司作为合同甲乙双方签订了《物业服务合同》，其中涉案内容如下：物业服务费（包括物业公共服务费、公共设施运行电费、公共照明费、公共水费等代收代交费用）按下列标准收取：住宅暂1.10元/平方米。物业服务费实行按年预收，起始时间为2016年3月16日。合同签订之后，洪祥物业公司一直服务于尚某嘉园小区，凌桂兄交物业费至2016年4月30日。故自2016年5月1日至2021年3月15日期间，凌桂兄应交纳的的物业服务费为8381.42元。因催要未果，洪祥物业公司诉至一审法院。 一审法院另查明，该小区业主委员会于2016年2月19日成立，任期三年，并在盐城市亭湖区住房和城乡建设局备案。洪祥物业公司营业执照的营业期限为2008年12月23日至2028年12月22日，经营范围包含物业服务。 一审法院认为：一、关于凌桂兄要求追加盐城市亭湖区尚某嘉园小区业主委员会和盐城市亭湖区五星街道办事处庆康社区居委会为第三人的问题。本案审理的是物业服务合同纠纷，凌桂兄对尚某嘉园小区业主委员会的存在和洪祥物业公司的资质表示质疑，经审查，尚某嘉园小区业主委员会已成立并备案，洪祥物业公司具备物业服务资质，故尚某嘉园小区业主委员会与洪祥物业公司签订的物业服务合同合法有效。且盐城市亭湖区尚某嘉园小区业主委员会任期已满，该主体已不存在，盐城市亭湖区五星街道办事处庆康社区居委会非物业合同的相对法律关系，故对凌桂兄要求追加盐城市亭湖区尚某嘉园小区业主委员会和盐城市亭湖区五星街道办事处庆康社区居委会为第三人的请求，一审法院不予支持。二、关于物业费的交费问题。《中华人民共和国合同法》规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”洪祥物业公司提供了物业服务，凌桂兄应当交纳物业服务费。按照合同约定，物业服务费实行按年预收，则自2016年5月1日至2021年3月15日期间，凌桂兄应交纳的物业费应为8381.42元，对洪祥物业公司的该项诉讼请求，一审法院予以部分支持。三、凌桂兄认为洪祥物业公司提供的服务存在着一些问题。该物业公司服务虽不能完全满足业主的需求，但业主拒交物业服务费客观上也会导致洪祥物业公司履行合同的能力下降并影响物业功能的正常发挥，损害其他业主的合法权益。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。对于洪祥物业公司工作中存在的问题，一审法院认为，洪祥物业公司应理清工作思路，针对问题找准解决方案，对自身存在的工作不足，积极整改，与业主共同维护小区的生活环境，共建美好家园。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第三款、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：凌桂兄应于判决生效之日起十日内支付洪祥物业公司物业管理综合服务费8381.42元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由凌桂兄负担。 二审中，凌桂兄未提交新证据，但认为其他业主已经在另案中提交了照片，可以证明洪祥物业公司提供的物业服务不达标。 洪祥物业公司未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2016年4月1日，凌桂兄所在小区业主委员会与洪祥物业公司签订的物业服务合同，系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，并对合同当事人具有法律约束力。该合同签订后，洪祥物业公司即在该小区提供物业服务，凌桂兄作为小区业主接受物业服务，其应当按约交纳物业服务费。据现有证据能够证明，凌桂兄自2016年5月1日至2021年3月15日期间应当交纳物业服务费8381.42元，但其未能交纳，其行为不符合合同约定，依法应承担相应的民事责任。对此，一审法院作出的判决并无不当。 就凌桂兄所提上诉理由，本院认为，1.案涉小区业主委员会于2016年3月10日经业主大会选举产生，有小区所在地街道社区居民委员会出具的书面证明以及向物业管理主管机关申请备案手续等予以证实，且有该业主委员会为维护本小区业主利益，向物业管理主管机关申请维修资金及修缮小区设施出具的相关履职材料予以印证。因此，凌桂兄主张该小区业主委员会系不合法产生的依据不足。同时，如上所述，案涉物业服务合同合法有效并具有约束力，且洪祥物业公司依据物业服务合同，事实上在为案涉小区提供物业服务。故凌桂兄主张案涉物业服务合同无效、洪祥物业公司未能提供物业服务的依据不足，本院不予采信。凌桂兄作为小区业主之一应当按该物业服务合同的约定支付相应的物业费。至于案涉小区内的公共部位的广告费是否存在并被洪祥物业公司所收取，以及如何处理的问题，可另行处理，本案不予理涉。 2.经查，一审法院审理本案程序合法且并无不当，凌桂兄在本案中要求追加小区业主委员会为本案第三人，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上，凌桂兄的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人凌桂兄负担。 本判决为终审判决。 审判长  王迎付 审判员  孙曙光 审判员  郑娟娟 二〇二〇年十二月十六日 书记员  周 洋