广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终1870号上诉人（原审被告）：刘明江，男，1964年7月28日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区****号。委托诉讼代理人：周湘平（刘明江妻子），女，1964年1月12日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区****号。被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司,住所地:广东省韶关市浈江区*************韶关碧桂园凤凰商业广场1层办公综合区。负责人：邓宏霞。委托诉讼代理人：马艳，该公司工作人员。上诉人刘明江因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司（以下简称碧桂园公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘明江上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费由碧桂园公司承担。上诉理由：一、本人于2009年10月28日购买了韶关市顺宏房地产开发有限公司（以下简称顺宏公司）开发的碧桂园凤凰城云林水岸23街139号联排别墅（以下简称139号房屋），与碧桂园公司就该物业交付后由碧桂园公司提供物业管理服务事宜签订了达成一致，签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》（以下简称《物业服务协议》），并在物业交付后履行协议条款。但是，由于该物业存在各种严重影响使用的质量问题，特别是开发商没有按照设计图纸和国家设计规范要求完成建设项目，排污排水管网设施严重缺失，没有化粪池、没有集中处理中心。大小便等生活污水直接通过每家每户沉沙井直接渗入土地，造成环境污染，有传播疾病等严重影响使用的安全隐患，而且开发商没有履行维修、整改责任，导致该物业至今没有交付。本人既不是业主，也不是实际使用人的具体实际，对于物业服务费问题碧桂园公司应该向开发商索取。理由：1.《广东省物业管理条例》第41条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定缴纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者己出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额缴纳。”2.顺宏公司与碧桂园公司签订《韶关碧桂园前期物业服务合同》第六条明确：“已竣工但尚未出售或尚未交给业主的物业，其物业服务费由甲方（顺宏公司）缴纳。”3.业主和碧桂园公司签订的《物业服务协议》是一个有条件协议，生效前提是：该物业交付后，由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。目前，该商品房尚未交付给本人，本人并没有物业由碧桂园公司提供服务。4.该商品房开发商、碧桂园公司、甚至第三方却一直在里面放置各种物品，作为临时仓库使用，直到2017年8月底才空出来。此前，应该由开发商或使用人负责缴交物业服务费。二、碧桂园公司作为前期物业服务企业，没有尽到物业管理服务应有的职责，有失职违约行为，对物业目前的出现的问题负有不可推卸的责任。1.在开发商将物业交付其管理时，没有按照物业管理条例及合同、协议要求对物业服务区域内的排水排污等公共设施进行查验，服务期间也没有对有关设施定期检查、清理，导致存在的问题没有及时发现，整改。同时，本人多次要求物业提供有关图纸，查验排水排污的问题，均被拒绝。被告知碧桂园公司没有图纸，严重违反《广东省物业管理条例》第四十二条、第四十三规定和合同、协议约定。2.碧桂园公司在开发商将物业交付碧桂园公司管理后，没有履行好职责，违反约定，擅自将该物业用作仓库，开发商、碧桂园公司、甚至第三方一直在里面放置各种物品，直到2017年8月底才空出来。物业服务企业有失职责任。3.碧桂园公司无视与开发商签订的《韶关碧桂园前期物业服务合同》约定，在开发商没有交付物业给买受人的情况下,非法向买受人收取物业管理费，帮助开发商逃避责任。碧桂园公司的以上行为对于刘明江目前长时间不能收楼，小区存在环境污染、有引发疾病传播，特别是存在目前新冠病毒群聚性感染隐患应该承担违约责任。碧桂园公司对刘明江收取物业管理费没有法律依据，而且是违约行为。三、自2010年8月30日合同约定交付之日起，本人一直积极前往收楼，导致该房屋长期不能交付是开发商的责任。2010年8月30日开发商通过邮件寄送了收楼通知于2010年8月31日送达，但是，收楼心切的本人来到其销售中心，并随他们工程部工作人员到现场查看。当时我所购买的街区（23街）道路、雨水排水沟等设施仍在施工中，不能进行验收交付。按照开发商收楼通知的指引，具体收楼时间由买受人与客服约定，这个街区实际收楼时间全部延迟到2010年10月1日以后，收楼通知上也明示物业费从2010年11月开始计收。本人于10月初与开发商的工作人员到现场验收。结果发现该住宅存在墙体严重开裂；房顶、墙面严重渗水；卫生间排水管道未接；前后台阶下沉；花园无草无树，堆满建筑垃圾等各种问题，严重影响交付使用。其中，卫生间排水管未接，花园无草无树，明显不符合《商品房买卖合同》附件三约定的交付标准。仅此，按照附件四十一约定，买受人有权拒绝收楼。对于验收时发现的各种问题，碧桂园工作人员进行了登记，并答应进行修复，修复后再行验收。最令人难以置信的是该房屋，乃至整个小区同类房屋居然都没有化粪池等任何污水处理设施，大小便直接进入房屋唯一的不符合设计规范的沉沙井，直接渗入地面。整个小区排污系统缺失，一根直径200毫米的塑料管连接每家门户的沉沙井，就是这个片区的排污排水网管。严重污染地下水和周边环境，也是传播疾病的严重隐患。对于该房屋质量问题本人不断与开发商交涉，要求其整改，开发商也多次派出工作人员查验、登记，虽然开发商也派人进行过部分维修，但始终达到可交付使用状态。为此，我向碧桂园总部、市住建、规划等有关部门多方投诉。碧桂园总部客服答复会派人跟踪处理，但没有结果。市住建局、规划局、质监站均派人到现场查看，市质监站向开发商下达了整改通知，要求开发商对房屋存在的问题在30个工作日内完成整改，对于化粪池问题要求开发商按照图纸设计及相关规范要求落实整改。但是，开发商虽然向住建部门答复正在处理，但却没有结果。化粪池问题始终以按图施工为由推脱责任。而且，以图纸在碧桂园总部，韶关公司没有图纸为由拒绝将图纸递交市质监站。实际情况却是，开发商没有按图施工，没有完成图纸设计的排水排污项目，把不合格的项目当做合格备案，属于严重的人为责任。四、碧桂园公司向本人追缴物业费，提交的催缴证据2019年5月25日的律师函，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，向人民法院请求保护的民事权利的诉讼时效期间为三年。碧桂园公司追缴物业费的年限不合法。基于以上理由，本人认为一审法院的判决违反了国家、省、市各级物业管理条例和物权法的相关规定，违反了《韶关碧桂园前期物业服务合同》、《碧桂园前期物业服务协议》，违反了《民法总则》。其中，对于违约金的判定适用法律错误，《碧桂园前期物业服务协议》是格式合同，其关于违约金条款增加了甲方负担，属无效条款，依法应不予支持。一审法院判决还完全回避刘明江提出的物业公司在物业服务存在的问题和违约责任。碧桂园公司口头答辩称，1.碧桂园公司服务的主体是房屋建筑共用部位，共用部位的管理和维护，共用设施设备的维护和管理，公共区域内环境绿化卫生管理和服务，交通与车辆秩序停放管理服务。2.碧桂园公司为业主提供服务与房屋质量问题不属于同一个法律关系。碧桂园公司向一审法院起诉请求：1.刘明江向碧桂园公司支付139号房屋的物业服务费暂计至2019年12月共计49287.7元；2.刘明江以每月拖欠物业费为基数，按所欠物业费每日5‰为标准，向碧桂园公司支付至刘明江交付全部拖欠物业费之日止的违约金，暂计至2020年2月21日的违约金为414202.6元，现请求判令刘明江以1‰的违约金共计82840.5元（2020年2月21日之后的违约金仍然按照《韶关碧桂园前期物业服务协议》所约定计至付清之日止），合计132128.2元；3.本案诉讼费用由刘明江承担。一审法院认定事实：2009年10月28日，刘明江（买受人）与顺宏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买的商品房为位于广东省韶关市*************的“韶关碧桂园”云林水岸23街139（S4-4型）联体住宅一幢。该商品房建筑面积为224.44平方米，商品房花园面积103平方米。出卖人应当在2010年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人应在交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。2009年7月15日，顺宏公司与碧桂园公司签订了《韶关碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园公司对韶关碧桂园提供前期物业管理服务。同年10月28日，碧桂园公司作为甲方与作为乙方的刘明江签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》（以下简称《物业服务协议》），载明：“甲方已购买的由顺宏公司负责建设的139号房屋物业，交付后由乙方提供物业管理服务，包括对房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等。甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业费，甲方缴纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.8元以及花园面积每月每平方米0.5元计收，房屋建筑面积为224.44平方米，花园面积为103平方米，上述约定面积与实际面积不符，按实际面积。甲方或该物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日应付物业服务费的5‰缴纳违约金。”因碧桂园公司发现涉案房屋在交付使用前存在严重的质量问题，拒绝收房，并认为涉案房屋包括内墙开裂、管道缺失、房顶漏水，外墙开裂，管井漏水等问题经顺宏公司维修仍未解决，而一直未入住。碧桂园公司认为刘明江于2010年11月起拖欠物业服务费，刘明江认为顺宏公司交付的涉案房屋不符合交楼的质量标准而拒绝收楼，碧桂园公司不应向其计收物业管理费，碧桂园公司于2019年5月31日向刘明江发出《律师函》，要求刘明江缴交物业服务费未果，诉至法院。另查明，广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司于2019年6月20日变更为碧桂园公司。此外，经核实，刘明江房屋实际面积220.87平方米，花园面积101平方米，刘明江自2010年11月至2019年12月欠物业服务费49287.7元。庭审中，碧桂园公司认可涉案房屋存在质量问题，但认为刘明江与其签订了物业服务协议，其已履行了服务义务，刘明江应缴纳物业费，不应以房屋质量拒交物业费。刘明江表明，碧桂园公司于2017年曾起诉刘明江，但后又撤诉，并认可2010年10月收到第一份收楼通知书，但发现房屋质量问题，开发商答应整改，但一直未整改好。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。碧桂园公司、刘明江签订的《物业服务协议》是双方当事人真实的意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《物业服务协议》约定：刘明江应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。刘明江应自《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日起，全额向碧桂园公司缴纳物业服务费。刘明江自签订《物业服务协议》从2010年11月起未履行向碧桂园公司缴纳物业服务费义务，即便是碧桂园公司向其催收，刘明江在收到碧桂园公司的《律师函》后，仍拒绝履行该义务，刘明江的行为已经构成违约。根据《物业服务协议》约定，刘明江应向碧桂园公司支付2010年11月至2019年12月的物业服务费49287.7元，至于刘明江支付违约金，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，刘明江逾期支付物业服务费给碧桂园公司造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”现碧桂园公司诉求刘明江按所欠物业费每日千分之一计付违约金，明显过高。因此，本院适当调整为刘明江支付的违约金金额应以每月拖欠物业服务费金额为基数，从逾期支付之日(次月1日)起以不超过人民银行同期贷款利率×(1+30%)计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×(1+30%)计算为宜。刘明江辩称房屋质量问题与本案物业服务合同并非同一法律关系，刘明江如认为房屋质量问题造成其损失等，可另循途径解决。一审法院判决：一、刘明江应于判决发生法律效力之日起十日内支付碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司2010年11月至2019年12月的物业服务费共计49287.7元及逾期支付期间的违约金（以每月拖欠物业服务费金额为基数，从逾期支付之日(次月1日)起按中国人民银行同期贷款利率×(1+30%)计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×(1+30%)计算）；二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司的其他诉讼请求。本院二审查明，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对刘明江的上诉意见，对本案争议焦点分述并评析如下：一、刘明江以所购涉案房屋存在质量问题未收楼为由拒绝向碧桂园公司支付物业服务费是否有依据。刘明江向顺宏公司购买涉案房屋，与顺宏公司签订了《商品房买卖合同》，与碧桂园公司签订了《物业服务协议》。《商品房买卖合同》、《物业服务协议》两者属于不同的民事法律关系，刘明江在这两份合同中所享有的权利与义务各不相同。依据《商品房买卖合同》，刘明江享有接收顺宏公司交付符合合同约定质量要求的房屋；依据《物业服务协议》，刘明江享有碧桂园公司为涉案房屋所在小区提供物业服务的义务，同时自己应当按照《物业服务协议》第六条：“甲方（刘明江）应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业费。”的约定，自与顺宏公司签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日起开始履行按时足额缴纳物业服务费义务。鉴于刘明江所称的涉案房屋存在质量问题并非碧桂园公司造成，且刘明江与碧桂园公司签订的《物业服务协议》没有约定当涉案房屋存在质量问题未收楼时刘明江可以免交物业服务费，故刘明江以此为由拒绝向碧桂园公司缴交物业服务费，与《物业服务协议》约定刘明江享有的权利不符。根据合同相对性的原则，如果刘明江认为涉案房屋房顶存在严重质量问题，应依据《商品房买卖合同》的约定向顺宏公司主张权利，而不是籍此拒绝履行《物业服务协议》中约定的向碧桂园公司按时足额缴纳物业服务费义务。综上，刘明江所主张的房屋质量问题属于其与顺宏公司之间的商品房买卖合同调整范畴，与本案并非同一法律关系，其应与顺宏公司另行解决，而不能以此为由拒交物业服务费。综上，刘明江拒绝支付物业服务费的抗辩理由不成立。二、碧桂园公司的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。根据刘明江与碧桂园公司签订的《物业服务协议》约定，刘明江是按月给付物业服务费给碧桂园公司，即属于定期重复给付的债务，非一次性履行之债。该定期重复给付之债在签订合同之时已产生，具有同一性和整体性。故《物业服务协议》属于同一债务分期履行合同。因此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，碧桂园公司提起本案诉讼的诉讼时效应自最后一期履行期限届满之日起计算。而不是适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间计算。综上，对刘明江提出碧桂园公司的起诉请求部分超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采信。三、刘明江应否承担违约责任，向碧桂园公司支付拖欠物业服务费期间的违约金。违约责任是指当事人一方或者双方不履行合同或者不适当履行合同，依照法律的规定或者按照当事人的约定应当承担的法律责任。在合同中约定违约责任是促使当事人履行合同义务，使对方免受或少受损失的法律措施，也是保证合同履行的主要条款。刘明江主张《物业服务协议》是格式合同，其关于违约金条款增加了刘明江负担，属无效条款。对此本院认为，《物业服务协议》第十六条关于违约金条款的约定，符合《中华人民共和国合同法》第十二条：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：……（七）违约责任；……”第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的情形；对于约定的违约金过分高于造成的损失，一审判决已予以认定，并作出适当减少，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定。综上，刘明江对其拒绝履行缴纳物业服务费义务的行为依法应承担违约责任。综上所述，刘明江的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2942.56元，由刘明江负担。本判决为终审判决。审判长 林 梦审判员 庄少山审判员 李飞洲二〇二〇年十二月十日书记员 刘美红