四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川3426民初1725号 原告：四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司。 住所地：会东县城**经适房商铺，统一社会信用代码：915134265582148849。 负责人：何建国。 委托诉讼代理人：何建国，男，1964年10月22日出生，，住四川省会东县代理权限，特别授权。 被告：邓国平，男，1978年5月1日出生，，住四川省会东县 委托诉讼代理人：孙光香（系邓国平之妻），女，1976年12月1日出生，现住四川省会东县，代理权限，特别授权。 原告四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司（以下简称“广频物业会东分公司”）与被告邓国平物业服务合同纠纷一案，本院2020年11月13日受理立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何建国、被告邓国平及其委托诉讼代理人孙光香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年6月30日前的物业管理费及垃圾清运费共计3299.7元；2.判令被告支付原告延迟交纳物管费的滞纳金900元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与会东县德馨家园第一届业主委员会签订《会东县经济适用房德馨家园小区物业管理服务委托合同》，即：会东县德馨家园第一届业主委员会将被告所在的小区委托给原告进行物业管理。原告接手该小区后，尽心尽责地按照合同约定履行自己的权利义务，可是被告至今无故拖欠其应支付的物管费和垃圾清运费，原告多次催收未果。故原告诉至人民法院，请求判如所请。 被告答辨称，1.本案为合同纠纷，根据《民法总则》第188条之规定，本案适用三年诉讼时效，按照双方签订的物业管理服务合同的约定，案涉费用系按月收取，因此，对于2017年11月之前到期的费用，已过诉讼时效，被答辩人丧失了胜诉权。2.答辩人与被答辩人系平等民事主体之间的合同关系，而且双方签订的物业管理服务合同已经单独约定了违约责任，被答辩人只能按照合同约定和《合同法》的规定主张继续履行/赔偿损失/支付违约金，被答辩人没有收取滞纳金的职权。3.双方签订的物业管理服务合同系双务合同，原告收取服务费的前提是提供符合行业标准和合同约定的物业管理服务。但在合同实际履行过程中，被答辩人没有遵守行业标准和合同约定、履行合同存在严重瑕疵，具体表现如下：（1）被答辩人没有指定并书面告知答辩人本物业的“物业管理制度”（非临时管理规约》）。（2）被答辩人未“编制物业管理服务及财务年度计划”。（3）被答辩人未做到“每六个月向全体业主公布物业管理费用收支账目”。（4）被答辩人未“编制房屋共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护计划并组织实施”。（5）质保期满后，被答辩人未对房屋共用设施及其运行的的维护和管理编制方案并按国家的相关规定执行。（6）被答辩人未在质保期满后确保下水道畅通。（7）被答辩人未“对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，并做好检修保养记录”。（8）被答辩人未建立共用设施设备档案，并做好设施设备的运行、检查、维修、保养记录。（9）被答辩人未确保“污水排放畅通”，正因为被答辩人拿钱不办事，不能提供符合约定的物业服务，现已被替代。根据《合同法》第66条、67条之相关规定，答辩人有权拒绝被答辩人的履行要求。4.根据物业管理服务合同第二条第二款之约定，“共用的上下水管道、落水管”属于房屋共用设施设备。对于房屋共用设施设备，被答辩人应达到以下管理服务标准：（1）编制年度维修养护计划并组织实施（合同第一条第一款第十项）；（2）在质保期后确保下水道畅通（合同第二条第三款第四项）；（3）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，并做好检修和保养记录（合同第三条第一款第三项）；（4）建立共用设施设备档案，并做好设施设备的运行、检查、维修、保养记录（合同第三条第二款第三项）。但在合同履行过程中，答辩人所在的第23栋3单元102号房屋共用的上下水管道和落水管并不畅通，尤其在下雨季节经常发生阻塞和倒灌，损坏答辩人的装饰装修，经答辩人多次提出，被答辩人仍然拒不整改，造成答辩人重大损失。综上所述，本案已过诉讼时效，答辩人拥有法定的抗辩权，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求，而且被答辩人的行为已经构成违约，因其违约行为给答辩人造成的损失，答辩人将保留追诉的权利。 原告为支持其诉讼请求，向我院提交下列证据： 一、《会东县经济适用房德馨家园小区物业管理服务委托合同》1份（复印件）、会东县经济适用房建设后期扫尾工作领导小组《通知》1份（复印件）----证明相关收费标准以该合同为准，通知小区业主2018年6月30日停止物业服务及原告于2018年6月30日之前在该小区进行物管工作的合法性。 二、四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司发出的催交物业管理费的通告1份（打印件）----证明原告于2019年4月1日在该小区发出通知向业主催交物管费，针对被告提出的诉讼时效问题，时间应当从2019年4月1日开始计算。 三、会东县城市管理局出具的《垃圾清运费收费委托书》、《垃圾清运费缴费通知》各一份（复印件）----证明收取垃圾清运费的合法性。 四、广频物业会东分公司业主《报修记录》1份（复印件）、《电费抄表、收取明细表》1份（复印件）、《电梯维护保养记录》1份（复印件）、《保安签到表》1份（复印件）、《物管员、保洁员签到表》1份（复印件）、《车辆进出登记簿》1份（复印件）、《保安巡查交接班登记簿》2份（复印件）----证明物管公司对业主水电、电梯等设备进行了维修、保养服务，代收代缴了电费服务，履行了保安、保洁物管等相关工作。 被告对原告所举的第一组证据会东县经济适用房建设后期扫尾工作领导小组《通知》无异议，对《会东县经济适用房德馨家园小区物业管理服务委托合同》异议认为“小区一直有业主委员会，业主委员会叫广频物业搬起走，从2016年-2018年一直赖着不走；对比两份合同，我们原来的合同对我们业主的维护权益更细致”。被告对原告所举的第二、三组证据均无异议。被告对原告所举的第四组证据广频物业会东分公司业主《报修记录》异议认为“报修记录其实日期是从2014年4月7日至2014年4月21日，也就是它在2012年至2015年期间只提供了一个月的报修记录，且记录完全是一个人所写，同时没有修理以后的视频作为证据链，2014年4月9日处理了一个污水桶盖的记录。从2012年至2018年6月30日期间，对于整个小区的室外主管道或者公共设施的检修没有任何文字记录，对此组证据的其他证据无异议”。 被告为支持其答辩意见向本院提交下列证据。 一、U盘1个、图片打印件1份（共3页）----证明被告所在房屋的共用设施下水管、落水管不畅通；因共用设施设备排水不畅导致污水倒灌给被告造成装饰装修损失；广频公司未提供符合行业标准和合同约定的物管服务，履行合同存在重大瑕疵。 二、收条复印件1张、《城北经济适用房23-3-102房屋修复明细单》复印件1份----证明被告因原告提供的物业管理不到位导致污水倒灌对其房屋进行装饰装修及产生的装修费用的事实。 三、证人王某的当庭证言----证明收条、《城北经济适用房23-3-102房屋修复明细单》的真实性及前述被告的装饰装修系被倒灌污水侵蚀造成的。 四、证人李某的当庭证言----证明被告所在的房屋的共用设施下水道、落水管不畅通；因共用设施设备排水不畅导致污水倒灌，给被告造成的损失；广频公司没有对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，更没有做好检修和保养记录的事实。 对被告提交的第一组证据，原告异议认为“照片复印件上没有时间，证明不了发生地点，达不到被告的证明目的”；对被告出具的第二组证据，原告异议认为“是否产生费用不能够证明，是不是家里面水泡的不能够证明，签字捺印任何人都可以，没有合法性，不予认可”；对于被告所举第三、四组证据（申请出庭的证人王某、李某的当庭证言），原告异议认为“从证人证言来看，是2楼到12楼之间排下来的污水，特别是厨房油污比较严重，气温较低的情况下，油污凝固造成阻塞，且墙外有一个观察孔，从观察孔到地漏之间，疏通公司在这一段疏通后才没有造成堵塞，堵塞的地点在一楼的厨房之间，这个损失让物管公司赔偿完全没有依据”。 根据原、被告陈述，结合庭审查实的证据，本院认定事实如下： 四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司从事物业管理、家政服务，与被告所居住小区会东县××届业主委员会于2013年6月20日签订《会东县经济适用房德馨家园小区物业管理服务委托合同》。被告是会东县德馨家园小区23栋3单元1楼2号房屋业主；房屋建筑面积139.99平方米。《物业管理合同》约定，物业管理期限为：2013年6月20日至2016年6月20日；物业管理服务费实行包干制，电梯公寓按建筑面积每月每平方米0.75元收取，垃圾清运费按每月5元收取；业主逾期交纳物业管理费的自逾期之日按每天1元交纳滞纳金。被告自2016年1月起未缴纳物业管理费，直至2018年6月，共欠付物业管理费和垃圾清运费合计3299.775元［（0.75元×139.99平方米×30月）＋（5元×30月）］。2018年6月30日，原告按照县经适房领导小组的指定要求终止提供物业服务，撤离德馨家园小区。 2016年2月，被告在该小区的房屋被水浸泡，被告知晓后，向时任物业公司值班人员汇报，值班人员也到现场进行了查勘。此后，被告自行找人对受损的物品等进行了修补。 另查明，2019年4月1日，原告在德馨家园小区张贴通告，要求未缴纳物业管理费及垃圾清运费的业主支付欠付费用。 本院认为，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。德馨家园小区业委会与原告签订的《会东县经济适用房德馨家园小区物业管理服务委托合同》对包括被告在内的全体业主均有效力。该委托合同性质属于物业管理服务合同，原告有按所签订的合同对小区范围内的房屋建筑共用部分、共用设施（设备），市政公用设施等进行维修、养护等职责和义务。 一、关于诉讼时效的问题。《会东县经济适用房德馨家园小区物业管理服务委托合同》合同期限是2013年6月20日至2016年6月20日，此后，虽未再与该小区业委会续签合同，但该小区属于经适房，受县经适房领导小组的指定，原告继续为该小区业主提供物业服务，直至2018年6月30日县经适房领导小组中止原告的物业服务合同，暂由保安服务公司托管时止。原告对服务期间未交纳物业服务费的业主有要求其按合同支付服务费的权利，2019年4月1日，原告在德馨家园小区张贴通告，要求未缴纳物业管理费及垃圾清运费的业主支付欠付费用。根据民法总则诉讼时效三年的法律规定，原告于2020年11月向我院提起诉讼，并未超过三年的诉讼时效。 二、原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求应否予以支持的问题。被告认可从2016年以后没有交物管等费用，其拒交的原因是房屋被水浸泡后，找到物业公司的人员到现场进行了查勘，物业公司并未采取修复等补救措施。前述已阐明原告与被告所在的会东县德馨家园小区第一届业主委员所签订《物业管理服务委托合同》对被告具有约束力,依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，在原告按约提供物业管理服务后，被告除非有正当理由否则即应当按照合同约定给付物业管理费。在庭审中被告辩称，其未缴纳物业管理费的原因在于被告的房屋因下水道堵塞受水浸泡，造成屋内墙壁、家具等物品受损，对此事实，原告认为是因为被告厨房油污严重，油污凝固造成堵塞，堵塞的地点在一楼之间。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，被告可以请求物业公司采取补救措施、赔偿损失等，而不能以此成为其拒交物业服务费的理由。本案中，从原告物业公司提供的电费抄表、收取明细，报修记录，保安签到表等证据中，可以看出原告在长达5年的物业服务过程中，确有履行物业服务合同不到位、不细致、对业主反映的属于物业公司职责的义务，未能有效及时处理，致小区部分业主意见较大，所提供的服务有缺陷，属于一般性违约，故在物业服务合同合法有效及物业公司按照该合同提供了基本服务并按照法律规定履行书面催交程序的情况下，被告应当向物业公司交纳物管费。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，双方当事人均存在违反合同约定的情形，应当各自承担相应的责任。如果不论拒交物业费的原因，只重视合同中业主是否交纳物业费，则只保护了物业公司追索物业费的权利，而忽视了物业公司的物业服务水平、服务质量，是否符合物业服务合同中的约定，是否真正保护了业主的合法公益。反之，只重视业主的权利，忽视物业公司提供了基本履行物业服务的实际情况，会导致物业服务质量下降的恶性循环,最终损害的是业主的权益。故本院基于权利与义务相一致的原则及公平角度考虑,对于物业公司主张的物业费本金部分适当予以减少，酌定由被告承担80%的物管费给付责任。即物管费用为:3149.775元×80%=2519.82元。 三、原告主张的垃圾清运费是否予以支持的问题。原告是受会东县城市管理局的委托代为收取,代为缴纳，原告未从中获得利益，故垃圾清运费150元，被告应予全额交纳。 四、原告主张的滞纳金是否予以支持的问题。被告至今未缴纳物业管理费的行为显然不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，当属违约行为。《物业管理服务委托合同》第二十一条第7项约定“业主逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金”该滞纳金实质为违约金，不论依该约定计算的违约金数额是否超出法律规定的违约金上限，就《物业管理服务委托合同》来说，原告负有先提供物业管理服务的义务，本案被告不是原告起诉的唯一业主，在本院受理的原告物业服务合同纠纷的其他案件中，可看出原告在管理服务德馨家园小区期间存在停放车辆混乱、垃圾清理不及时、小区道路损坏未及时修复等问题，小区内还曾多次发生盗窃事件。原告提供物业管理服务存在严重瑕疵不符合合同约定的情况下，仍然要求被告给付滞纳金显然有失公允。因此根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，本院对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求不予支持。 需要特别指出的是，物业公司作为提供服务一方，业主作为接受服务一方，理应本着互谅互让、友好相处的精神处理服务过程中出现的矛盾和问题，积极构建和谐、和睦的生活圈。业主在物业公司服务过程中造成的损失可以提交有效证据，通过合法途径解决问题，而不应将管理中存在的瑕疵作为拒不交纳物业服务费用的理由。物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。人民法院不鼓励、不支持业主个人以拒缴物业费的方式表达对物业企业的不满情绪。这种拒缴物业费的行为只会使业主和物业企业之间进入一个恶性循环，最终权利受侵害的还是广大业主。如果大部分业主认为物业企业服务不好，可以通过业主委员会更换、选聘新的物业服务企业，维护广大业主的合法权益。 综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第一款（八）项之规定判决如下： 一、被告邓国平于本判决生效后五日内给付四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司物业管理费2519.82、垃圾清运费150元，共计2669.82元。 二、驳回四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，原告四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司承担5元、被告邓国平承担20元。 本判决为终审判决。 审判员  汤健 二〇二〇年十二月七日 书记员  杨浩 附：本判决适用法律条文 《中华人民共和国公司法》 第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。 第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理： （八）物业、电信等服务合同纠纷； 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。