河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0227民初1845号 原告:迁西县嘉兴物业服务有限公司，住所地：河北省迁西县城关喜峰路。 法定代表人：刘开莲，女，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王倩，女，该公司办公室文员。 委托诉讼代理人：李负洁，男，河北李宗满律师事务所律师。 被告：赵玉林，男，1951年8月12日生，汉族，住迁西县。 原告迁西县嘉兴物业服务有限公司（以下简称嘉兴物业公司）与被告赵玉林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉兴物业公司委托诉讼代理人王倩、李负洁，被告赵玉林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉兴物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告为迁西县丰泽家园住宅小区一号供冷暖机房更新麦克维尔机组蒸发器、维修水源热泵垫付的费用439900元，并由被告给付原告为维修一号供冷暖机组垫付费用623.84元。二、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：从2005年5月份开始，唐山华盈房地产开发有限公司（以下简称华盈地产公司）投资建设迁西县丰泽家园住宅小区，其中该小区一号供冷暖机房及其设备、设施属于共用部分，该共用设施设备供应本小区内1-12号住宅楼及该区域外底商的冷暖。2006年5月30日、2008年6月30日， 2 原告与华盈地产公司签订《丰泽家园前期物业服务合同》，按该协议约定原告依法取得了迁西县丰泽家园住宅小区物业管理和服务的权利。2007年7月由唐山市物价局价格成本调查队对丰泽家园小区水源热泵中央空调运行成本进行测算并出具报告和中央空调供热、供冷价格批复。2017年7月份，原告发现该住宅小区一期供冷暖设备出现故障，蒸发器磨损严重，需要更新蒸发器并大修空调机组。原告按程序向住宅小区住户告知空调蒸发器更新、机组维修通知，向县住建局、栗乡街道办提出书面报告。该住宅小区一号机组供应冷暖范围内的482户住户中仅有少数业主同意使用住宅专项维修资金，其余业主不同意使用住宅专项维修资金，导致住房公共维修资金管理部门无法按程序审批动用公共维修资金。2017年冬季供暖前，小区部分住户向迁西县人民政府信访，要求县政府解决供暖事宜。2017年11月16日，县政府组织召开丰泽小区动用维修资金修缮空调机组调度会，决定由原告先行垫付修缮费用，修缮是否动用维修资金，事后通过司法途径予以解决。此后，原告通过告知、招标、签订合同等途径，垫资更新了两台麦克维尔机组蒸发器并维修水源热泵机组后通过验收，其中麦克维尔机组蒸发器更新、运费及吊装费319000元，水源热泵机组维修费120900元，合计439900元。设备更换、维修完毕并经验收后，2018年4月11日，原告书面通知丰泽家园1-12号及该区域底商全体业主再次征询业主意见，是否同意使用“住宅专项维修资金”，仅一户业主签字同意。原告认为，丰泽家园住宅小区的供冷暖设备、设施属于该住宅小区的公共部位和共用设施、设备，对于该公共部位和共用的设施、设备维修应当由该小区住宅公共维修资金中支付，但该小区业主拒绝使用维修资金，原告为保证供暖，先行垫付了维修一号供冷暖机组的费用，因此被告应当按照其专有部分面积占建筑物面积 3 的比例计算应向原告支付的费用。依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十九条，特向人民法院提出诉讼，请求依法裁决。庭审中，原告撤销了其诉请第一项中的请求确认原告为迁西县丰泽家园住宅小区一号供冷暖机房更新麦克维尔机组蒸发器、维修水源热泵垫付的费用439900元。 被告赵玉林辩称，一、本案案由定性错误，原、被告间不存在物业服务合同，也就是说原、被告之间从未订立过什么物业服务合同。原告与华盈房地产开发有限公司在2006年5月30日订立过《丰泽家园前期物业服务合同》，但此合同对被告不具有任何约束力，故本案定性错误。二、原告要求被告给付原告一号供冷暖机维修垫付费用623.84元，没有法律依据。原告主张案涉共冷暖设备应属于住宅小区的公共部分和公共设施设备，对于小区该公共设施设备的维修应当由该小区公共维修基金中支付。但根据原告与华盈房地产开发有限公司订立的《丰泽家园前期服务合同》，原告依法取得了该小区1号供暖机组的管理使用权利，并负责丰泽家园住宅小区1-12号楼及小区域外底商的供冷暖义务。原告在用1号机组给1-12号楼业主共冷暖时，业主也向原告交纳了住宅楼25元/平方米的供冷暖费用。并且，如业主不要冷暖时，业主还需交纳1号供冷暖机组机器运转费用，以上业主向原告交纳的费用，原告是有利润的，且该机组时原告营利的工具，故原告应承担维修、更换费用。按照合同法之规定，原告在管理使用1号机组时也应承担该机组的维护、保养、更新的责任。故在该机组于2017年出现故障需要更换时，费用应由原告承担。另，该机组出现故障也非被告造成，故被告不承担维修、更换费用。综上所述，原。被告之间没有订立物业服务合同，原告与华盈房地产开发有限公司订立的《丰泽家园前期物业服务合 4 同》对被告不发生法律效力。原告以该合同为依据提起诉讼，与理法不符。望驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：华盈地产公司出具的证明、《丰泽家园前期物业服务合同》、《丰泽家园业主临时公约》、迁西县嘉兴物业管理有限公司中央空调供暖、供冷价格《成本监审报告书》、唐山市物价局《关于迁西嘉兴物业公司中央空调供热供冷价格的批复》、栗乡街道丰泽社区居委会《供暖事项告知》、丰泽家园物业管理处《通知》两份、嘉兴物业公司《关于丰泽家园一期供冷暖设备更新、改造运作过程中有关情况的报告》、迁西县栗乡街道办事处致嘉兴物业公司《通知》一份、企业对空调机组维修报价单、《迁西县丰泽家园壹期机房更新合同》及《壹号机房热泵机组应急修理合同》、《压力容器产品质量证明书》、《丰泽家园1号机房大修竣工验收报告》、同方人工环境有限公司出具的数额合计为439900元的北京增值税普通发票、2018年4月11日原告向丰泽家园1-12号楼及该区域底商全体业主发布的《通知》、丰泽家园一期1-12号楼房屋测绘图、本案业主房屋测绘图、河北省迁西县人民法院（2019）冀0227民初1427号民事判决书、唐山市中级人民法院（2020）冀02民终2962号民事判决书。被告对原告提交的证1有异议，与事实不符，在2006年4月的时候，1号供暖机组归建设单位所有，告主张为公共设施，前后矛盾。证2服务合同的甲方是华盈，乙方是嘉兴，被告并未签署合同。其余原告提交证据与本案无关。被告提交2020年取暖费票据一张。原告对被告提交的证据的真实性无异议，该证据证明我方收取费用25元/平方米，低于物价局规定的26元/平方米的价格。 5 本院经审查认为，原告嘉兴物业公司提交的证据从形式上和来源上符合法律规定，内容上具有真实性、合法性、关联性，具有证明力，且原告的上述证据，已经本院生效的（2019）冀0227民初1427号民事判决予以分析认定，因此，对原告提交的证据，本院予以认定，并作为本案的定案依据。原告对被告提交的证据的真实性均无异议，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2005年，华盈地产公司投资建设迁西县丰泽家园住宅小区，并投资建设了该小区的物业用房及相应供冷、供热设施设备。原告曾向包括被告在内的丰泽家园一期业主发放了日期为2006年4月30日的《丰泽家园业主临时公约》，其中该公约第七条约定：“在本物业管理区域内，以下部位和设施设备为建设单位所有：1、物业管理用房，2、供暖、供冷设施。建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业”。2006年5月30日，原告嘉兴物业公司与华盈地产公司签订《丰泽家园前期物业服务合同》，华盈地产公司选聘原告对丰泽家园住宅小区提供前期物业管理和服务，合同期限自2006年6月1日起至业主委员会成立止。2007年7月23日，唐山市物价局价格成本调查队对丰泽家园小区水源热泵中央空调供暖、供冷价格成本进行测算审计，出具了唐价成监字（2007）6号《成本监审报告书》，监审结果为供暖、供冷每平方米23.52元，其中供暖单位成本每平方米16.6元，供冷单位成本每平方米6.92元，并在运行成本测算表中写明维修费为日常维护，中修、大修由公共维修基金中支出。2007年9月19日，唐山市物价局出具《关于迁西嘉兴物业公司中央空调供热供冷价格的批复》，决定供热价格为每平方米18元，供冷价格为每平方米8元。包括被告在内的丰泽家园一期业主实际每年按每平方米25元标准向原告交纳 6 空调费，不高于本县集中供暖价格。2008年6月30日，唐山华盈房地产开发有限公司对该小区8-12号楼作出的《业主临时规约》规定，业主对共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、燃气设施、冷暖设施、消防设施、照明设施、避雷设施享有所有权。2017年7月，原告发现该住宅小区一期供冷、暖设备出现故障，向住宅小区住户书面告知更换空调蒸发器，机组维修的事项，并向迁西县住建局、栗乡街道办发出书面丰泽家园一期供冷、暖设备更新改造运行报告。后该住宅小区一号机组供应冷暖范围内部分业主同意使用住宅专项维修基金，住房公共维修基金管理部门未能审批动用公共维修基金。2017年冬季供暖前，小区部分业主向迁西县人民政府信访要求政府解决供暖事宜。2017年11月16日，县政府织召开丰泽小区动用维修基金修缮空调机组调度会，决定由原告先行垫付修缮费用，修缮是否动用维修基金，事后通过司法途径解决。此后原告通过告知、招标、签订合同等途径，垫资更新了两台麦克威尔机组蒸发器，维修了水源热泵，费用合计439900元。2018年4月11日，原告书面通知了丰泽家园1-12号及该区域底商全体业主，再次征询意见是否同意使用“住宅专项维修基金”，但仍未获得全体业主同意。经查，丰泽家园小区一号机组供冷暖范围内业主共计482户，该一号机组供冷暖范围内总建筑面积56053.59平方米，被告赵玉林购房建筑面积为79.49平方米。 本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。本案中，案涉供暖、供冷设施设备供应丰泽家园小区内1-12号住宅楼及该区域外底商的供冷暖，同一套设施设备在2006年5月1-7号楼《业主临时公约》中约定归建设单位所有，而在2008 7 年6月8-12号楼的《业主临时规约》中约定冷暖设施属于业主共有，后者约定是在《中华人民共和国物权法》实施后，该约定的内容与法律规定相一致，鉴于此，唐山华盈房地产开发有限公司对案涉供暖、供冷设施设备不再主张所有权，同时承认建设该供冷暖设施，设备的费用已分摊到小区楼房的建设成本。因此，包括被告赵玉林在内的1-12号楼房的业主是该设施设备的所有权人。根据唐山市价格成本调查队作出的《成本监审报书》确定上述设施供暖、供冷成本为每平方米23.52元，在运行成本测算表中明确写明维修费为日常维护，不包含中修、大修费用，中修、大修费用由公共维修基金中支出。因此，包括被告在内的业主作为案涉设施设备的所有权人应当承担该设施设备使用过程中的更换、大修费用。依据《中华人民共和国物权法》第八十条的规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”被告赵玉林应当按照其住房面积与案涉设施设备在该小区供暖、供冷总面积的比例承担上述设施设备的更换、大修费用。该一号机组供冷暖范围内总建筑面积为56053.59平方米，更新麦克威尔机组蒸发器、维修水源热泵的费用合计439900元，被告赵玉林购房建筑面积为79.49平方米，因此，被告应承担更换、维修费用为623.83元（79.49平方米÷56053.59平方米×439900元）。故被告应返还原告垫付的维修费用623.83元。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第八十条之规定，判决如下： 被告赵玉林于本判决生效之日起十日内一次性给付原告迁西县嘉兴物业服务有限公司垫付的迁西县丰泽家园住宅小区一号供暖、供冷机组更换、维修费用623.83元。 8 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵玉林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  赵印来 二〇二〇年十二月十六日 书记员  杜 芳