江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民初418号原告（案外人）：葛宏仪，男，1933年8月21日生，汉族，住山西省太原市杏花岭区。原告（案外人）：葛业捷，男，1958年3月13日生，汉族，住山西省太原市杏花岭区。原告（案外人）：葛业瑾，女，1960年4月11日生，汉族，住山西省太原市杏花岭区。原告（案外人）：葛旻，男，1968年8月24日生，汉族，住山西省太原市小店区。委托诉讼代理人：华剑飞（受葛宏仪、葛业捷、葛业瑾、葛旻共同授权委托），江苏泰伯律师事务所律师。被告(申请人):江苏银行股份有限公司无锡南站支行，住所地江苏省无锡市塘南路**。负责人：王佼，该行行长。第三人（被申请人）：江苏东方钢材城有限公司，住，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘镇正阳村/div>法定代表人：吴坚。原告葛宏仪、葛业捷、葛业瑾、葛旻与被告江苏银行股份有限公司无锡南站支行（以下简称江苏银行）、第三人江苏东方钢材城有限公司（以下简称东方钢材城）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月8日公开开庭，原告葛业瑾及葛宏仪、葛业捷、葛业瑾、葛旻共同委托诉讼代理人华剑飞到庭参加诉讼，被告江苏银行及第三人东方钢材城经合法传唤无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛宏仪、葛业捷、葛业瑾、葛旻向本院提起诉讼，请求：1、判令停止对无锡市锡山区东北塘街道东方钢材城514号（以下简称东方钢材城514号）房屋的执行，解除对该房屋的查封保全措施。2、判令东方钢材城514号房屋归原告所有，原购买价90万元。3、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年初，原告作为股东经营的无锡太丰不锈钢有限公司（以下简称太丰公司）购买东方钢材城二期9#B107、108号的房屋，付清房款90万元并签订书面的《办公用房及库房买卖合同》，该房实际由原告占有使用至今。东方钢材城领取的上述房屋产权证登记为东方钢材城514号。嗣后原告多次向东方钢材城提出办理过户手续，但第三人因各种原因一直拖延未办，以致因东方钢材城与江苏银行之间的债务纠纷被法院查封。因上述房屋的买受人太丰公司已于2018年8月16日解散并注销工商登记，四原告作为公司全部股东，依法承继该公司的权利义务。综上，原告系上述房屋的真实合法的买受人，依法能够排除执行。为此，原告方提供证据如下：1、（2020）苏02执异37号执行裁定。2、2010年3月5日葛旻代表太丰公司与东方钢材城签订《办公用房及库房购买合同》，证明太丰公司与东方钢材城签订书面买卖合同购买二期9＃107号、108号房屋。3、新吴区市场监督管理局企业注销资料查询表一份，证明案涉房屋的买受人太丰公司于2018年8月16日注销，其股东为本案原告四人。4、无锡市不动产（房屋）登记簿证明，证明案涉房屋权利人登记为东方钢材城，首封法院是无锡中院，查封时间是2017年8月10日系财产保全查封，案号为（2017）苏02财保71号。5、原告葛宏仪于2010年2月2日、2月3日通过银行向东方钢材城汇款30万元、60万元的凭据及东方钢材城出具的收据，证明已支付全部购房款。汇款时间之所以在买卖合同签订前是因原来太丰公司准备购买的是东方钢材城二期9-Ａ125、126号两套房屋，价格也是90万元，因着急装修、营业，东方钢材城实际交付107、108号房屋，所以才有3月5日补签买卖合同，付款记录证明案涉房屋的全部房款已经付清。6、无锡芳润不锈钢有限公司（以下简称芳润公司）与东方钢材城签订的房屋买卖合同及芳润公司名片一张，证明125号、126号房屋已经出售给芳润公司，芳润公司名片上地址也是125、126号，原告实际购买的是107、108号房屋。7、原告葛业瑾与王兆明于2015年10月30日签订的个人商铺租赁合同及物业管理费收据两张、原告葛业瑾农业银行卡的交易流水一份，证明案涉房屋于2015年10月出租给王兆明，收取租金，并由原告缴纳物业费，原告实际已占有涉案房屋。8、葛业瑾与第三人总经理赵忠之间的短信聊天内容截图打印件、中国移动原告葛业瑾的手机号是135××××****，在2015年4月份的通话记录打印件一份，其中划线4月20日与133××××****的号码通话、第三人总经理赵忠名片一张，证明赵忠的联系电话即133××******、中国移动网上商城打印的通话记录一张，证明2017年3月2日原告向号码为0510-80XXXXX8的号码打电话，此号码是东方钢材城赵忠的办公电话、2016年10月18日太丰公司向第三人发送的传真件一份，内容是要求第三人尽快办理房产证。此组证据证明原告买房后一直积极要求办理产权过户手续，后因第三人与被告的债务纠纷房屋被查封，证明未能及时办理产权证非因原告原因造成。9、2020年5月8日微信聊天记录截图，证明原告葛业瑾询问第三人张经理案涉房屋对应的房产证上的房屋坐落，张经理回复是514号。10、太丰公司清算报告及股东会决议各一份，证明太丰公司于2015年9月24日清算完毕，公司剩余资产依法完成分配，公司没有负债。11、装修负责人王**于2010年出具的收到装修款项的收条四张，证明太丰公司购买涉案房屋收到房屋后立即开始装修，自2010年起实际占有使用房屋。12、东方钢材城2011年水电费收取通知单三张，证明涉案房屋的水电费自2011年起就由太丰公司支付，表明已实际占有使用涉案房屋。13、东方钢材城于2020年12月7日出具的情况说明一份，系东方钢材城委托原告提交法院，证明太丰公司原购买的Ａ125、126，付款90万元，因交房时里面有东西正月不搬家，才换为涉案房屋，购房合同换了，收据没换。东方钢材城办理涉案房屋产权登记时为东方钢材城514号。后因钢材城人事变动至今没变更产权登记等。被告江苏银行、第三人东方钢材城未作答辩。经审理查明：2017年8月9日，本院根据江苏银行诉前保全申请，作出(2017)苏02财保71号民事裁定：冻结东方钢材城、江苏汇坚国际工业原料城有限公司、汇坚集团有限公司、无锡钢城置业有限公司、无锡汇坚置业有限公司、无锡汇坚钢材销售有限公司、吴坚、张海霞银行存款5500万元或查封其等值财产。2017年8月10日，本院送达(2017)苏02财保71号协助执行通知书至无锡市不动产登记中心锡山分中心查封了东方钢材城名下32套房产，包括东方钢材城514（XS1000453444）号房产。嗣后，江苏银行向无锡市新吴区人民法院（以下简称新吴法院）提起诉讼，新吴法院于2017年12月18日作出（2017）苏0214民初6038号民事判决，判令：一、东方钢材城、汇坚集团有限公司、无锡钢城置业有限公司、无锡汇坚置业有限公司、无锡汇坚钢材销售有限公司、吴坚、张海霞于本判决生效之日起10日内共同归还江苏银行借款本金4000万元及相应利息。二、东方钢材城、江苏汇坚国际工业原料城有限公司、汇坚集团有限公司、无锡钢城置业有限公司、无锡汇坚置业有限公司、无锡汇坚钢材销售有限公司、吴坚、张海霞于本判决生效之日起10日内支付江苏银行律师费989830元。三、江苏银行有权以江苏汇坚国际工业原料城有限公司抵押的无锡市洛神路3-B库不动产折价或者拍卖、变卖的价款，在4000万元范围内，对上述第一、二项还款及诉讼费的给付优先受偿。判决生效后，江苏银行申请执行。新吴法院立案，案号为（2018）苏0214执806号。案外人葛旻、葛宏仪、葛业捷、葛业瑾提出执行异议称：东方钢材城二期9#B107号、108号即涉案房产是其于2010年2月2日付款30万元、2月3日付款60万元购买的，房款已经全部交清，房屋由其使用。目前房产被法院(2017)苏02财保71号案查封，特提出执行异议申请，请求解除查封。本院经审查后作出（2020）苏02执异37号执行裁定：驳回案外人葛旻、葛宏仪、葛业捷、葛业瑾的异议请求。为此，原告提起本案诉讼。另查明：2010年2月2日，太丰公司法定代表人葛旻通过转账支付东方钢材城30万元。次日，葛旻又电汇给东方钢材城60万元。东方钢材城为此开具收到购房款30万元、60万元的收据2张，收据上载明的收款事由为“二期9＃楼Ａ125、126购房款”。2010年3月5日，东方钢材城（甲方）与太丰公司（乙方）签订了购买坐落于无锡市××路××号东方钢材城二期9＃Ｂ107号、108号，面积140平方米房屋的买卖合同。双方约定，买受方在2010年2月4日前分两次支付房款总额90万元，东方钢材城则于2010年2月1日前将房屋交付给买受方。另约定2011年12月31日前，甲方取得房产的产权证、土地证，并在120天内，甲方为乙方办理房产过户登记手续。甲方若不能在前款时间内取得产权证及土地证，乙方有权选择解除合同或要求甲方承担约定已付款金额的10%的违约金支付给乙方，并赔偿乙方由此产生的损失。协议由东方钢材城与太丰公司分别盖章确认。2010年3月，太丰公司对东方钢材城9＃Ｂ107号、108号进行装修，并支付房屋水电费。2011年3月14日，东方钢材城办理了上述房屋产权登记，产权登记证上载明：权利人东方钢材城，坐落东方钢材城514号。2015年10月30日，无锡汇坚物业管理有限公司开出收据，载明葛业瑾（太丰公司）支付了二期9号Ｂ107、108物业费（2015年1月1日至2015年10月31日）。同日，葛业瑾与王兆明签订个人商铺租赁合同，将上述房屋出租给王兆明，租期为2015年11月1日至2017年10月31日，由葛业瑾收取租金。又查明，太丰公司开业时间为2002年9月3日，股东为葛旻、葛宏仪、葛业捷、葛业瑾。2015年8月3日，太丰公司作出股东会决议：太丰公司于2015年8月3日停止经营，成立清算组。9月24日，太丰公司清算完毕，清算组作出清算报告。2018年8月16日,太丰公司经核准注销。以上事实，由当事人陈述、《办公用房及库房买卖合同》、中国建设银行客户回单、中国工商银行个人业务凭证、购房款收据、水电费通知单及收据、收条、太丰公司股东会决议及清算报告、企业申请注销资料查询表、情况说明等证据在卷佐证。本院认为，登记在东方钢材城名下的涉案房屋东方钢材城514号房屋被法院查封后，案外人葛宏仪、葛业捷、葛业瑾、葛旻主张东方钢材城已将涉案房屋出卖给太丰公司，要求停止执行并确认涉案房屋归其所有，故本案关键在于：葛宏仪、葛业捷、葛业瑾、葛旻对涉案房屋是否取得所有权、是否享有足以排除强制执行的权利。根据原告葛宏仪、葛业捷、葛业瑾、葛旻提供的证据，太丰公司与东方钢材城于2010年3月已签订《办公用房及库房买卖合同》，早于本案的查封时间；收款收据及银行汇款凭证亦可证实已实际付清购房款；装修款支付收条、水电费收取通知单及交费收据、个人商铺租赁合同等证据，亦可证实太丰公司于2010年已实际占有使用涉案房屋用于公司经营，也早于本案中的查封措施。且从原告提供的电话单、传真件以及东方钢材城确认的情况说明看，太丰公司在法院查封涉案房屋之前一直与东方钢材城联系办理过户登记手续，证实在房屋买卖及办理房产过户中并不存在过错。因此，可以认定太丰公司与东方钢材城之间的房屋买卖合同合法有效，且实际已基本履行完毕。故涉案房屋已实际脱离东方钢材城的责任财产范围，不能再作为东方钢材城财产予以执行。因太丰公司已于2018年8月核准注销，公司权利义务承受人应为股东，现葛宏仪、葛业捷、葛业瑾、葛旻作为太丰公司全体股东对涉案房屋主张已享有的民事权益能够阻却执行，要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院应予以支持。但因太丰公司自2010年购买涉案房屋后一直未能办理过户登记手续，导致涉案房屋登记在东方钢材城名下而被法院查封，引发本案诉讼，虽因东方钢材城管理混乱所致，但与其怠于行使权利也存在一定的关系，鉴于此，本案诉讼费用应由原告承担。至于葛宏仪、葛业捷、葛业瑾、葛旻请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故本案涉案房屋所有权的确认，应由葛宏仪、葛业捷、葛业瑾、葛旻提出申请，由登记机构依法审核后办理，故对葛宏仪、葛业捷、葛业瑾、葛旻要求确认其对涉案房屋的所有权的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、不得执行无锡市锡山区东北塘街道东方钢材城514号房屋。二、驳回葛宏仪、葛业捷、葛业瑾、葛旻其他诉讼请求。一审案件受理费12800元，由葛宏仪、葛业捷、葛业瑾、葛旻承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。审判长  孙晓敏审判员  张圣斌审判员  王俊梅二〇二〇年十二月十五日书记员  张 萍本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。