安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终1620号 上诉人（原审被告）：水从芳，女，1968年6月4日出生，汉族，现住上海市。 被上诉人（原审原告）：马鞍山御景园物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区马向路**。 法定代表人：吴伏金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王凯，安徽华冶律师事务所律师。 上诉人水从芳因与被上诉人马鞍山御景园物业管理有限公司（以下简称御景园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2020）皖0504民初2286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 水从芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判减免物业费；本案一、二审诉讼费用由御景园物业公司承担。事实与理由：1．一审判决认定御景园物业公司为小区提供了物业服务，水从芳未依约交纳物业费用，属于违约。但水从芳系因其拥有所有权的房屋被邻居违章搭建阳光房，而御景园物业公司作为物业管理方，怠于行使其监督、管理的职责，未对违章搭建行为予以制止，属于御景园物业公司先违反《御景园前期物业管理服务协议》，且水从芳因御景园物业公司未能履行物业管理职责而被迫维权并因此花费大量费用及时间、精力，一审判决未认定物业服务存在瑕疵，依法应予改判。2．物业管理费属于定期给付之债，诉讼时效起算时间应当是我方未履行给付责任起计算，即从2015年1月1日起计算三年。2015年1月1日至2017年6月7日期间，御景园物业公司怠于行使其债权，该期间物业管理费已过诉讼时效。 御景园物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。水从芳认为御景园物业公司未履行相关物业服务义务，御景园物业公司在一审中提供了御景园客服日志三份，证明其曾因违建问题向相关部门进行了告知。水从芳从2017年开始向有关部门举报直到2020年才对违建事宜作出相应解决，可以反映出并非物业公司向有关部门报告就能将水从芳提出的违章建筑问题解决。物业公司与业主之间只是平等的民事关系，并无能力和权力去阻止或者直接拆除相关的违建设施，只能履行向有关部门反映的义务，至于违章建筑最终是否可以得到有效解决并不是御景园物业公司可以控制的。 御景园物业公司向一审法院起诉请求：1、判令水从芳立即支付物业管理费29131元及违约金（庭审中变更为：支付2015年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费26703元，违约金予以放弃）。2、判令本案诉讼费由水从芳承担。 一审法院认定事实：御景园物业公司系依法成立的从事物业管理服务的公司。水从芳系马鞍山市雨山区御景园23栋102室业主，房屋面积为269.73平方米。2010年12月22日，御景园物业公司与水从芳签订一份前期物业管理服务协议，约定御景园物业公司为水从芳居住的马鞍山市雨山区御景园小区提供前期物业管理服务，物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会选聘物业管理公司并签订物业管理合同生效时止；前期物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维修和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生的维护和管理、小区安全防范、交通秩序与车辆停放的管理、房屋装饰装修管理等；并约定物业管理服务费按产权登记面积计算交纳，叠加住宅为每月每平方米1.5元；开发公司通知业主领钥匙当日的次月开始缴纳物业管理费，协议半年一交；不按约定的收费标准和时间交纳物业费的，物业公司要求补交并从逾期之日起按日3‰交纳违约金。协议签订后，御景园物业公司依约为该小区提供物业服务，水从芳自2015年1月1日至2020年6月30日共欠物业服务费26703元（1.5元/每月/平方米×269.73平方米×66个月），以致成讼。在案件审理过程中，御景园物业公司对案涉违约金的诉讼请求予以放弃。另查明，水从芳于2010年12月取得案涉房屋的产权后，既没有装潢也没有实际入住，该房屋一直空置，直至2020年6月出售给他人。再查明，2012年12月，御景园23栋302室在装修期间在案涉房屋房顶违法建设阳光房，御景园物业公司于2017年11月14日向有关行政部门报告，后该违法建设于2020年5月被拆除。 一审法院认为，一、御景园物业公司与水从芳签订的前期物业管理服务协议合法有效，应受法律保护。御景园物业公司为小区提供了物业服务，水从芳作为小区业主理应按约交纳物业费，其未按约交纳物业费用，应承担相应的民事责任。故对御景园物业公司要求水从芳支付所欠物业费的诉讼请求，依法予以支持。二、水从芳就案涉房屋为毛坯房及该房屋已于2020年6月出售给他人的答辩意见，御景园物业公司予以认可，鉴于这一事实，水从芳所要交纳的物业费应当予以适当减免，酌定以拖欠物业费的70%计算为妥，即水从芳应当交纳自2015年1月1日至2020年6月30日66个月的物业费18692元（26703元＊70%）。三、水从芳提出部分物业费已超过诉讼时效的抗辩意见，因本案的物业服务合同处于连续状态下，分期支付的物业费虽具有一定的独立性，但不足以否认物业服务费这一债务的整体性，根据《最高人民法院关于审理民事诉讼案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，故对水从芳的该抗辩意见不予采纳。四、御景园物业公司明确表示放弃违约金部分的诉讼请求，系其行使自身权利的行为，于法不悖，予以准许。遂判决：一、水从芳于判决生效之日起十日内一次性向马鞍山御景园物业管理有限公司支付2015年1月1日至2020年6月30日期间物业服务费18692元。二、驳回马鞍山御景园物业管理有限公司的其它诉讼请求。案件受理费234元（已减半收取），由马鞍山御景园物业管理有限公司负担100元，水从芳负担134元。 二审中各方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审一致。 本院认为，围绕上诉请求和理由，综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1．对御景园23栋102室被违规搭建阳光房，御景园物业公司是否存在物业服务瑕疵，如果存在瑕疵是否应当抵扣部分物业费。2．本案中御景园物业公司主张2015年1月1日至2020年6月30日期间的物业费是否超过诉讼时效。第一，御景园小区《装饰装修管理服务协议》规定“业主不得在露台、屋顶平台搭建建筑物或构筑物”以及《业主临时公约》规定“业主不得擅自封闭阳台、搭建阳光房”。从上述规定可以看出，御景园物业公司在业主存在违建情形下，负有一定的物业管理职责。本案中，水从芳系御景园23栋102室业主，该房屋自2010年购买后未入住。2012年12月，御景园23栋302室开始在23栋102室平台上违规搭建阳光房。御景园物业公司发现此情形，负有通知业主水从芳的义务，以及向相关行政部分反映的职责。因御景园物业公司没有履行相应的物业管理职责，导致该违建阳光房存在多年，直至2020年5月才被拆除，且给业主水从芳造成部分财产损失，属于物业服务存在瑕疵，物业费应当予以适当减免。一审法院基于房屋空置和上述情形，已酌定水从芳以拖欠物业费的70%交纳物业费，较为合理，本院予以支持。第二，物业服务合同系持续履行的合同，物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有持续性，诉讼时效应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。御景园物业公司一直在提供物业服务，并未撤离该物业服务小区，其向业主主张物业服务费并未超过诉讼时效。 综上所述，水从芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费264元，由水从芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴静旻 审判员  费长城 审判员  郝静静 二〇二〇年十二月十七日 法官助理艾海涛 书记员倪清怡 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。