安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初5113号 原告：王桐，男，1976年2月6日出生，汉族，住安徽省铜陵市。 原告：徐海珍，女，1974年1月12日出生，汉族，住安徽省铜陵市。 二原告共同委托诉讼代理人：叶芸,安徽良实律师事务所律师。 被告：铜陵井湖房地产开发有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇井湖建材大市场内，统一社会信用代码9134072115127106X8。 法定代表人：黄国平，总经理。 委托诉讼代理人：倪文英,安徽景旺律师事务所律师。 原告王桐、徐海珍与被告铜陵井湖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐海珍及二原告共同委托诉讼代理人叶芸、被告委托诉讼代理人倪文英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王桐、徐海珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理北斗星城二期4-1-17栋201室商品房房屋产权登记手续:2、判令被告依约支付延期交房违约金78626元(自2015年10月31日起按已付房款每日万分之三计算至2016年7月31日合计9个月);3、判令被告依约支付延期办理商品房产权登记违约金12320元(自2016年11月1日起按10元/天计算至2020年3月17日合计1232天)4、判令被告依约支付地暖设施违约金19900元(自2016年8月1日起按20元/天计算至2019年12月31日合计41个月)5、判令被告承担本案的全部诉讼全部费用。事实与理由:2014年12月9日原被告签订商品房买卖合同,约定两原告购买被告公司开发的位于北斗星城二期4-1-17栋201室商品房,该房总价970697元,原告首付590697元,余款380000元办理公积金贷款。合同约定了被告交付房屋的期限为2015年10月30日前及被告逾期交房的违约责任,同时也约定了逾期申请商品房产权登记的违约责任(10元/天)。合同签订后,原告依约履行了付款义务,也办理了贷款手续,同时缴清了办理产权登记的税费等相关费用。但是被告出现违约情况,一是迟延交付/房屋,二是延期办理房屋产权登记,三是商品房买卖合同约定房屋配备碳晶地暖设施至今都未到位,原告与被告交涉多次未果,被告只愿意赔偿原告不到4万元(除去地暖设施给原告充抵了4700元物业费外),且只能充抵物业费及购买车位的优惠,双方达不成一致意见,无奈之下两原告为维护自身合法权益,只得向贵院起诉,望依法予以支持。。 被告铜陵井湖房地产开发有限公司辩称：1、逾期交房违约金，我方认为主要针对的是逾期交房的事实，但是被告发生违约行为时，原告就应当知晓自己权利受到侵害，所以被告在2016年7月26日逾期交房的时候，诉讼时效就应当开始计算，也就是原告最迟应予2019年的7月26日之前主张权利或者进行诉讼，目前本案中原告并未矩阵中，其于2019年7月26日之前主张过权利，按照谁主张谁举证的原告，原告应当承担举证不能的责任；2、逾期交款违约金的标准，我方计算后，每月逾期交房违约金在8730元，在北斗星城160平方的房子，即使原告对该房屋进行了豪华装修，每月的租金按照当地平均生活水准也不会超过3000元，而本案中违约金却在8700元，标准远远高于原告的实际损失，北斗星城住户有2000多户，如果按照这个违约标准，可以直接导致企业的破产，所以在违约金的问题上，我方希望原告和法官能考虑。关于逾期办证的违约金，按照原告代理人的说法按照合同第十六款第一款规定，我们不持异议，但是我方认为逾期办证违约金的时间的计算终点应当截止到2018年11月5日，因为此时房屋已经竣工验收，具备了办证条件，所以我方认为应当以该时段作为逾期办证的标准。 本院经审理认定事实如下：2014年12月9日，原告王桐、徐海珍与被告铜陵井湖房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定：王桐、徐海珍购买铜陵井湖房地产开发有限公司开发预售的北斗星城二期4-H-17栋201号住宅房一套，总价款为人民币970697元；被告在2015年10月30日前将房屋交付原告使用，所交付的房屋需经竣工验收合格并在当地主管部门备案；若被告逾期交房，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，被告自合同约定交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告于2016年7月26日将房屋交付原告使用，双方办理了房屋交接手续，王桐同时签署情况说明一份，自愿放弃地暖的安装，安装费5579元自愿充抵物业管理费。2018年11月5日该房屋经竣工验收并具备办证条件。 上述事实，有庭审笔录，原被告提供的《商品房买卖合同》、购房收据及发票、房屋预告登记证明、房屋完税证明及房屋维修基金收据、房屋交接通知单、业主情况登记表、房屋交接一览表、入住资料、钥匙签收单、情况说明、竣工验收报告等证据在卷予以佐证，且经庭审质证及核实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同的约定，全面履行各自的义务。现北斗星城二期4-H-17栋201号室房屋经竣工验收并具备办证条件，故原告要求被告协助办理北斗星城二期4-H-17栋201号室房屋产权登记手续的诉请，符合双方合同约定，本院予以支持。被告未按约交付房屋，原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求，本院依法应予支持。但被告已将房屋交付原告使用，虽然交付的房屋不符合双方合同约定的交付条件，但原告接受并使用该房，应当视为被告已向原告实际交付了该房，故原告要求被告承担实际交付房屋后的违约责任，本院不应支持。因被告的违约行为是持续的，被告认为原告的部分诉讼请求已过诉讼时效，于法无据。双方所签订的合同系被告提供的格式文本，被告在签订合同时具有主导地位，其目的更倾向于对于违约方的制裁，更好地销售其开发的房产，况双方约定的按日万分之三标准，折合年利率为10.8%，并不过分高于所受到的损失；法律规定只有在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失额计算方法，逾期交付房屋的，购房者要求违约金数额或者损失赔偿额，可以参照评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，本案双方合同中约定了损失额的计算方法，故被告要求按同地段、等面积房屋的租金的130%计算违约金的辩解意见，本院不予采纳。原告主张的迟延办证违约金符合合同约定，但2018年11月5日，案涉房屋已经竣工验收，并具备了办证条件，而原告未能主动办理，故逾期办证违约时间应截止为2018年11月5日。对原告要求被告支付地暖设施违约金19900元的诉讼请求，因原告自愿签署了放弃地暖的安装，安装费5579元自愿充抵物业管理费的情况说明，故原告的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条的规定，判决如下： 一、被告铜陵井湖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告王桐、徐海珍办理北斗星城二期4-H-17栋201号室房屋产权登记手续。 二、被告铜陵井湖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王桐、徐海珍逾期交房违约金78626.45元【计算方法：970697元×万分之3/天×270天（从2015年10月30日至2016年7月26日）】。 三、被告铜陵井湖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王桐、徐海珍逾期办证违约金7400元【计算方法：10元/天×740天（从2016年10月26日至2018年11月5日）】。 四、驳回原告王桐、徐海珍的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2517元，减半收取1258.5元，原告王桐、徐海珍负担258.5元，被告铜陵井湖房地产开发有限公司负担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交上诉状副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  王梦宁 二〇二〇年十二月十五日 书记员  朱 琳 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。