江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3091号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐道荣，1968年6月28日生，汉族，住南京市栖霞区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张雷平，1977年5月13日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：张显阳，系张雷平表侄。上诉人徐道荣因与被上诉人张雷平房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初4922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张卓慧独任审理。并于2020年7月9日、10月30日公开开庭审理了本案，上诉人徐道荣、被上诉人张雷平的委托诉讼代理人张显阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐道荣上诉请求：1、一审水电费用计算有失公平。张雷平应当承担烧饭费用计5×21+20×16=425元。2、支持徐道荣请求的补交租金710+330=1040元、违约金400元、违约金50元、违约金1000元。3、张雷平支付诉讼费用。事实与理由：一、张雷平应当承担烧饭费用。双方当事人已约定承担烧饭费用并已支付，现一审法院判决张雷平不承担，让他人不烧饭的人承担，有失公平，且违反双方约定。二、双方多次约定租金多少及支付日期，并约定过支付日期多支付相应租金费用。此约定是双方当事人真实意思，依法有效。故应当适用相关规定支持补交租金请求。双方实际履行过程中对费用支付日期进行变更说法与此约定相违背，故张雷平应当承担租金费用1040元。三、双方已约定违约方须承担违约金，起初合同违约金约定是400元，续签合同后改违约金定为50元，不履行退房交接的付违约金1000元。2019年2月26日经徐道荣多次催交租金，依约张雷平应当支付违约金50元。2019年6月16日双方并没有在房屋处办理交接，仅钥匙由张雷平丢置台面，一审法院认定交钥匙就视为交接完结，不符合事实及约定。房东徐道荣多次要求办理交接，2019年7月22日后又发出书面约定要求办理交接，但张雷平仍拒绝，故根据约定张雷平应当承担违约金1000元。张雷平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、违约金并不存在；2、关于水电费用，张雷平每个月都给烧饭钱；3、关于欠租，当时房子已经由代理人和张雷平一起去交给徐道荣，6月16日当天下午，已给房东发了一条语音说退房，徐道荣是同意的，现在反悔属于无信用行为。张雷平向一审法院起诉请求：1.判决徐道荣退还租房押金1000元；2.判决徐道荣赔偿误工费1800元；3.徐道荣承担本案全部诉讼费用。徐道荣向一审法院反诉请求：1.张雷平支付拖欠的前期合同期间欠付的水电费383.10元、延期付款违约金710元、400元，合计1493元；2.支付退租时应支付的水电费636.80元、租金330元、违约金50元、1000元，合计2016.80元；3.承担反诉费用。一审法院查明事实：2011年3月30日，徐道荣与案外人印寿春签订房地产买卖中介合同，购买印寿春名下坐落于栖霞区（以下简称案涉房屋）。因印寿春原因，未办理案涉房屋所有权转移登记。该房屋为三室一厅结构，徐道荣将该房屋改建为五室后对外出租。2018年2月25日，徐道荣与张雷平签订租赁协议一份。协议约定，徐道荣将案涉房屋中的一室出租给张雷平，租赁人数为2人，租赁性质为合租；月租金480元，付款方式为三月一付；约定5月10日为付款日期；租期12月，自2018年2月25日起至2019年2月24日中午12时止；徐道荣提供防盗门钥匙和房门钥匙共2把，钥匙收押金100元，另收租房押金900元，退租时办理结算并交接物品后退还押金；水电费用大家按人平摊，现定6人，定为50元/月/人（其中水20元、电30元），租期满依发票结算，超额补足，水电费押金约定为50×2=100元/月；每户租房管理费、垃圾费20元/月、网络30元/月，电视费15元/月，卫生清洁管理费10元/月，烧饭的每月相应多支付10元厨房清洁管理费及多用的水电费20元/月；是否烧饭：烧饭；退房不与房东办理物品交接的付违约金1000元，没交接交还的物品按缺失按价赔偿；各项付款如过三日不支付视为违约，房客支付违约金50元，房东提示催交仍不交者付违约金800元。合同签订后，张雷平使用租赁房屋，并先后于2018年2月27日、5月21日、8月21日、11月21日分别给付徐道荣2055元。租赁期满后，双方未重新签订书面租赁协议，张雷平继续使用案涉房屋，并于2019年2月26日给付徐道荣2055元，于2019年5月23日给付徐道荣700元，另交纳空调电费121.60元（19.6元+102元）。2019年6月16日，因合租租客退房，张雷平提出退租，并将房屋钥匙退还徐道荣。张雷平经要求徐道荣退还押金无果，遂起诉至法院要求处理。一审另查明，2016年5月26日，徐道荣收取张雷平房租、押金合计1900元（其中押金500元）。收条确定双方“改天签电脑打印件”。2016年6月26日，张雷平通过微信转给徐道荣500元。同日，徐道荣与张雷平签订租赁协议书，约定张雷平租赁涉案房屋，租赁期限自2016年6月26日起至2017年5月25日止。2016年8月22日，徐道荣出具收条，确认收到张雷平给付押金1000元以及租金和相关费用。该租赁协议履行期满后，张雷平继续使用案涉房屋，并在对应季度交费当月20日之后数日内交纳租金及相关费用。至2018年2月25日，双方重新签订前述租赁协议。案涉房屋租赁期间产生前期水费1529元、电费7507元，合计9036元；应期水费1150.10元、电费5928元，合计7078.10元。上述费用共计16114.10元。一审审理中，张雷平认可在前期租赁期间，其妻子共同居住案涉房屋12个月；徐道荣认可张雷平已支付前期租赁期间水电费合计2088元。本案在一审审理过程中，双方未在一审法院指定期限内达成调解协议。上述事实，有当事人的当庭陈述，张雷平举证的租赁协议、收条、转账记录；徐道荣举证的房地产买卖中介合同、声明、用水证明、电量电费查询明细等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，一审法院予以采信。徐道荣举证的照片不能证明其主张的张雷平损坏租赁房屋的事实，一审法院不予采信。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张雷平与徐道荣自愿签订租赁协议，合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。案涉2018年2月25日租赁协议期满后，双方未另行签订租赁协议，张雷平继续使用原租赁房屋，并交纳房屋租金等相关费用，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。2019年6月16日，张雷平提出退房，并将房屋钥匙退还给徐道荣。一审法院确认双方签订的租赁协议于2019年6月16日解除。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案租赁协议于2019年6月16日解除，徐道荣应当向张雷平退还押金。张雷平要求徐道荣退还房租押金1000元的请求成立，本院予以支持。租赁期间，徐道荣支出案涉租赁房屋的水电费共计16114.10元，根据前期及应期租赁协议约定核算，张雷平应分摊水电费为4725.94元（16114.10元÷6人+9036元÷21月÷6人×12月+7078.10元÷6人）。张雷平已经给付前期水电费2088元，并按季给付应期水电费1600元（50元/月×16个月×2人）、烧饭用水电费320元（20元/月×16个月）、空调电费121.60元，合计4129.60元。张雷平还应当给付徐道荣欠付水电费596.34元（4725.94元-4129.60元）。徐道荣要求张雷平支付前期水电费及应期水电费的理由成立，但相关费用以一审法院认定为准。故一审法院对徐道荣合理部分反诉请求予以支持。案涉租赁协议对费用承担作出明确约定，张雷平辩称徐道荣要求其平摊费用不合理的意见，缺乏事实依据，一审法语不予采纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。张雷平对其主张的误工费1800元当庭未能举证，缺乏事实依据，一审法院不予支持。案涉租赁协议解除时，张雷平将租赁房屋钥匙退还给徐道荣，徐道荣已接受钥匙。徐道荣未能举证双方未交接物品，其要求张雷平承担违约金1000元的请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于徐道荣主张的违约责任问题。案涉租赁协议虽然明确约定租金及相关费用的支付日期，但在实际履行过程中，张雷平一直在应当支付费用当月20日之后数日内支付相应费用，徐道荣未持异议，可以认定双方在实际履行过程中对费用支付日期进行变更。徐道荣在双方租赁协议以此要求张雷平支付逾期付款违约金的理由不能成立。故一审法院对徐道荣要求张雷平支付违约金的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、徐道荣退还张雷平押金1000元；二、驳回张雷平的其他诉讼请求；三、张雷平给付徐道荣水电费596.34元；四、驳回徐道荣的其他反诉请求；五、本案判决第一项、第三项相抵，徐道荣于判决生效之日起三日内给付张雷平403.66元。如果未按判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由张雷平负担16元，徐道荣负担9元；一审反诉案件受理费25元，由徐道荣负担22元，张雷平负担3元。本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，徐道荣提交：证据1.催交房租微信聊天记录截图打印件，证明2019年2月26日徐道荣向张雷平催要房租，张雷平过了时间没有缴纳房租，张雷平违约。证据2.微信聊天记录截图打印件，证明在派出所联系后，徐道荣在6月份与张雷平联系，要与张雷平办理交接，并且结账，并没有交完钥匙就结束了。当时发微信让张雷平用微信将电表照片发给徐道荣，可以证明双方没有办理交接。证据3.微信聊天记录截图打印件，证明事后又发送了语音和文字，让张雷平在7月22日办理交接，但张雷平没有去。张雷平对证据的真实性没有异议，但认为交接时间是6月16日，张雷平的代理人与张雷平一起去交接的，当时徐道荣也在旁边，不然双方不会吵起来。当时其用语音和房东说房子已经退了，你不要到时候说没有退房，房东说放心，不会这样说，其认为双方已经交接完毕。二审中，对于烧饭费用扣除的算法，徐道荣表示，一审法院计算时将烧饭费用扣除并返还给对方错误。一审法院计算水电费的方法是按人均平分的，没有扣除烧饭人应承担的烧饭费用。二审中，徐道荣放弃主张违约金400元及违约金50元的上诉请求。以上事实，有微信记录、租赁协议、当事人陈述在卷为凭。本院认为，本案二审争议焦点为，张雷平应承担的违约责任，一审法院计算张雷平应支付的水电费是否适当。徐道荣和张雷平所签租赁合同是当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。关于张雷平应承担的违约责任问题，租赁合同到期后，张雷平继续使用案涉房屋，徐道荣继续收取张雷平的租金，双方之间形成不定期租赁关系。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知对方。张雷平在2019年6月16日合租的其他房客退房时，直接要求退房，并未在合理期限前向徐道荣进行通知。张雷平已将钥匙交给徐道荣，一审法院认定双方之间的不定期租赁关系已经解除并无不当，但双方不定期租赁关系解除原因是张雷平未在合理期限前通知徐道荣，而是径行将钥匙交还后离开，张雷平的行为违反了法律规定。张雷平认为不存在违约金，但双方合同已有约定，张雷平既未提前通知，也未与徐道荣办理交接，应对其违约行为承担违约责任。徐道荣已于2019年6月16日取得钥匙，恢复对案涉房屋的管理，徐道荣亦负有减损损失的责任。徐道荣还主张张雷平应支付未按期支付应增加的租金，该主张实际也是主张张雷平承担违约责任，张雷平虽然支付房租确有延迟，擅自解除合同亦为违约，但徐道荣并无证据证明其损失金额，本院对于上述两项综合予以考虑，酌定张雷平应支付徐道荣违约金400元。关于一审法院计算张雷平应支付的水电费是否适当的问题，双方合同中明确约定，张雷平烧饭，每月相应多支付厨房清洁管理费及多用的水电费。徐道荣虽主张一审法院计算应付水电费有误，不应将张雷平已交的水电费用扣除。但徐道荣将案涉房屋分割群租，既存在安全隐患，也不符合南京市的相关管理规定，案涉房屋多人居住、共同使用水电，应该共担剩余水电费用。但群租房的出租人对案涉房屋的水电有管理权，对于群租户中部分人员水电费用的使用和分担情况，理应承担举证责任。徐道荣每月虽然预收水电费，但未提交证据证明房屋租赁期间人数，每人剩余应均摊的水电费金额，一审法院在计算张雷平应缴水电费时，已经综合考虑案涉房屋居住人数、居住时间、居住情况，在徐道荣仅举证案涉房屋水电消耗总金额的情况下，酌情计算的水电费金额亦属合理，本院不予变更。综上，徐道荣的上诉主张部分有事实及法律依据，本院二审予以支持。一审法院适用法律有误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初4922号民事判决；二、徐道荣于本判决生效后十日内退还张雷平押金1000元；三、张雷平于本判决生效后十日内支付徐道荣水电费596.34元，违约金400元；四、驳回张雷平的其他诉讼请求；五、驳回徐道荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由张雷平负担15元，徐道荣负担10元；一审反诉案件受理费25元，由徐道荣负担20元，张雷平负担5元。二审案件受理费50元，由徐道荣负担40元，张雷平负担10元。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二〇年十二月十一日书记员  朱亚芳