广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2224号上诉人（原审原告）：谢冠林，男，1956年11月10日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市。委托诉讼代理人：陈旭成，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡杰文，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市成诺会计师事务所有限公司，住所地广东省中山市**起湾道盛景园**首层5卡商铺及**6卡，统一社会信用代码914420007193927621。法定代表人：胡敏珊，主任。委托诉讼代理人：戚艳平，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄镇恺，广东登鼎律师事务所实习律师。上诉人谢冠林因与上诉人中山市成诺会计师事务所有限公司（以下简称成诺公司）相邻损害防免关系纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初4676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢冠林上诉请求：撤销一审判决第二项，改判成诺公司赔偿其损失640487元。事实和理由：一、其遭受的漏水侵害完全是成诺公司疏于管理所造成，成诺公司应承担全部赔偿责任，与其他住户无关，一审法院仅判决成诺公司承担40%的赔偿责任是错误的。其与成诺公司共同委托第三方进行修复，修复的项目均是针对成诺公司的二楼房屋，不涉及其他住户。其商铺遭受漏水侵害的原因在于成诺公司疏于对二楼房屋的管理，该房屋内的排污管道存在破损但成诺公司不予处理，污水从破损处渗出形成积水，而该房屋违建的挡水基也因年久失修，导致雨水入屋使屋内存在大量积水，当成诺公司发现屋内存在积水时并非积极处理，而是另寻其他场所办公，放任屋内积水不管，任由积水下渗至其商铺，造成其商铺的损失，所以，成诺公司应依法承担全部赔偿责任；二、其商铺因遭受漏水侵害而产生的维修费用、装修损失、租金损失等共计640487元应由成诺公司予以赔偿，一审法院没有认定是错误的。其已委托具有资质的评估公司对涉案商铺的装修损失进行评估，成诺公司虽然不认可该评估报告，但明确不申请重新评估，应承担举证不能的不利后果，但一审法院却认定其未就装修损失价值进行举证而不认可其主张，明显是认定事实错误。2017年2月至2018年3月期间，由于成诺公司怠于清理屋内积水导致积水下渗至其商铺，严重影响其租户的正常营业，经统计，其在该期间少收的租金为173000元。而自2018年4月起至2019年9月止的租金损失应按市场价格进行计算，经评估公司评估，其商铺的租金市场价格为每月22200元，所以该期间的租金损失为399600元，以上租金损失合计572600元。一审法院不采信评估报告仅认定租金为每月10000元，违背客观事实和公平公正。成诺公司辩称，一、谢冠林上诉主张由其承担全部赔偿责任没有事实和法律依据，涉案房屋积水的主要原因在于公共防水部位失效以及排水、排污管道堵塞、污水倒灌，而该部位属于芙蓉阁第7幢的公共部位，产权及维护责任属于全体业主共同所有，在由于公共部位失修的情况下导致的漏水侵权责任应由全体业主共同承担；二、谢冠林上诉主张的租金损失没有事实和法律依据，本案漏水原因不复杂，修复方案也简单明了，但谢冠林却一再拒绝先行修复漏水，从而导致因漏水造成的财产损失（含装修、租赁情况）扩大，所以，由于谢冠林主观导致的损失扩大部分，应由谢冠林自行承担。成诺公司上诉请求：撤销一审判决第一项，并按照实际查明的损失和责任减少其应赔偿谢冠林的损失。事实和理由：一、涉案房屋的漏水责任主要由公共防水、排污部位的失效、堵塞导致，该公共区域相对应的业主共计7家，由202房独自承担40%，责任比例过重。一审判决已查明涉案商铺天花漏水是由202房室内积水与二层裙楼防水局部失效所致，裙楼屋面局部防水层失效是由于楼房年代久远未及时修缮，且雨水排水不畅，屋面隔热层容易积水从而渗水；202房的洗手间排污口出现污水倒灌，是导致202房积水主要原因，次要原因是裙楼雨水漫入，而202房的客厅、房间未设置防水层，故室内积水下渗，造成漏水。其对于漏水的客观原因并无异议，但作为普通住宅，客厅及房间设置防水层不是住宅的标配，也无法律强制规定位于二楼的住宅必须要设置防水层，因此该描述仅是对客观情况的描述，不属于其过错或过失导致，未设置防水层不是其应承担损害赔偿责任的原因。排除客厅及房间防水层设置的责任后，漏水的根本原因还是在于涉案楼房年代久远，公共防水和排污管道堵塞所致，因此，不应由于堵塞发生在2楼，裙楼楼面位置在二楼，就将公共防漏、疏通维护的主要或多数责任判决给二楼业主。按照《中华人民共和国物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百七十七条“二人以上依法承担按份责任，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。”的规定，一审判决其承担40%的责任过重；二、本案中维修责任与损害责任承担比例不应一一对等，否则将造成严重不公。1.从最终的维修方案及维修费用可见，本案的漏水原因并不复杂，修复方案从第一次调解到鉴定后由居委会邀请的补漏水工程公司均可以轻松确定并完成，而维修的位置，也是普通百姓可以从生活常识中得知其权利归属，谢冠林不听居委会、补漏水专业人员、法院法官等的先行维修建议，单方面认为其应承担全部责任，并拒绝配合维修，谢冠林在该漏水事件上的固执己见是导致损害扩大的根本原因，其一再表示愿意承担自己责任范围内的维修责任，但由于谢冠林个人原因导致的损失扩大部分，不应由其为谢冠林买单。2.一审查明的损失，其中修复漏水部分费用16577元，酌定装修损失20000元，而查明加酌定的租金损失竟高达253000元，且租金的损失期限从2017年4月起至2018年11月止，该因为1万余元的维修责任，而导致高达16倍之高的损失，是其无法预料的，且在2017年年初调解及法院第一次开庭时，其已表示愿意单方承担一半的维修费及时对漏水部位进行维修（该责任承担基于调解实际上高出了法院查明的责任），但如今其即便仅承担40%责任，却要承担如此高额的损失赔偿，显然该结果违反了公平的法律原则；三、一审判决对租金损失的认定事实不清，责任不公，应予纠正。1.租金损失的扩大部分计算起始点不准确。本案漏水原因不复杂，修复方案也简单明了，但谢冠林却一再拒绝先行修复漏水，从而导致因漏水造成的财产损失（含装修、租赁情况）扩大，所以，由于谢冠林主观导致的损失扩大部分，应由谢冠林自行承担。时间计算应从谢冠林拒绝居委会提出的维修调解方案或法院第一次开庭时，谢冠林明确拒绝先行维修后起计，而不应从鉴定结束起计。2.一审查明涉案商铺租赁期间的租金损失，完全按照谢冠林的主张及提供的银行流水计，该部分属于事实不清。首先，租赁合同约定有预收押金，合同到期后，租金未足额支付的，以押金抵租金的情况时常存在，一审法院对此事实未予核实；其次，租金交付的方式除银行转账外，也可能存在现金支付的方式，特别涉案商铺原租客是经营服装的，因此不排除2017年4月、6月及其他应付租金以现金的方式缴纳；第三，在没有核实前两部分的情况下，一审法院也未向承租人核实实际缴纳租金的数额。3.如上诉理由第二点所述，本案后期租金的巨额损失与谢冠林固执己见、不肯及时修补漏水息息相关，按照《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条关于被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任以及第二十七条关于损害是因受害人故意造成的，行为人不承担责任的规定，在其愿意配合修复，但谢冠林明确单方拒绝先行修复的情况下导致的租金损失，属于谢冠林单方故意所为，应由谢冠林自行承担。谢冠林辩称，关于扩大损失的问题，一审的调解方案是在其同意全部垫付检修维修费用的情况下才达成的；关于租金损失的问题，有银行流水为证，原来的租金是每月24000元，后来因为漏水的原因减半，第三方的评估结果也明确租金是22200元，其实际出租的是24000元；关于积水的原因，202房沉箱的排污管道一部分是PVC管，一部分是生铁管。谢冠林向一审法院起诉请求：1.成诺公司立即修缮侵害其相邻权的下水管道等排水设施，停止侵害，排除妨碍；2.成诺公司赔偿其房租损失3.5万元。诉讼中，谢冠林变更诉讼请求：1.成诺公司立即向其赔偿因修缮漏水事宜而产生的维修费用16577元；2.成诺公司赔偿其房屋租金损失572600元【自2017年2月起至2018年3月止为173000元（每月应收租金24000元，2017年2月少收租金1000元，同年4月及6月未收到租金，2017年5月、7月至2018年3月每月少收租金12000元）】元；3.成诺公司立即向其赔偿一楼房屋装修损失51310元。一审法院认定事实：谢冠林所有的位于中山市东区柏苑新村芙蓉阁7幢底层商场1卡、2卡、3卡及仓库、4卡的商铺（以下简称1、2、3、4卡商铺），与成诺公司所有的位于中山市东区柏苑新村芙蓉阁7幢202房的房屋相邻，系上下楼关系。谢冠林称成诺公司所有的202房屋渗水、漏水，导致其所有的1、2、3、4卡商铺天花板、墙体、柱子发霉受损、无法出租经营，经与成诺公司就漏水问题协商无果，谢冠林遂诉至一审法院，主张前述实体权利。诉讼期间，一审法院依谢冠林申请就其房屋的漏水原因于2017年4月24日委托广东保顺检测鉴定有限公司（以下简称保顺公司）进行鉴定，支付鉴定费用15000元。保顺公司于2017年8月21日出具保顺鉴字[2017]SW1135号房屋检测鉴定报告。该报告“主要检查情况综述”内容为：1.该房屋首层楼板、梁、柱存在渗水发白现象；2.该房屋楼上室内存在积水现象；3.该房屋楼上局部为屋面，且生长有杂草等植被。该报告“鉴定结论”载有如下内容：“谢冠林房屋楼上二层分为室内住宅及裙楼屋面两部分。裙楼屋面部分由于排水不畅，在屋面隔热层下容易积水。且该房屋年代久远，裙楼屋面防水层已存在局部失效，导致谢冠林房屋天花对应的裙楼屋面位置出现渗水现象。室内住宅部分存在明显的积水现象（室内的积水可以佐证裙楼屋面排水不畅，在雨量较大的情况下，裙楼屋面积水会漫入室内），包括客厅及卧室等未设置防水层的楼面，导致谢冠林房屋天花对应的室内住宅部分亦出现渗水现象。综上所述，谢冠林房屋存在渗水现象主要由于裙楼屋面防水存在局部失效及二层住宅室内积水所致。”该报告“处理建议”内容为：1.应对二层屋面防水层进行修复处理；2.应对二层屋面排水系统进行修复处理；3.应对二层室内积水进行排除，并采取有效措施防止雨水进入室内；4.应对首层出现渗水发白发黄的饰面进行修复处理。成诺公司对该鉴定报告提出异议称：二层室内积水的主要原因系整幢楼的室内的排水管、排污管、排粪管等公共地下管道淤塞，导致污水从室内排水管倒灌致二楼排水口进入室内地面，致使二楼室内积水渗至楼板出现渗水现象，鉴定报告结论不全面；7幢二至七层房屋排污管道均从底层商铺通过，由于房屋年久使用未曾清淤令管道堵塞倒灌到二层住宅造成积水；普通住宅除卫生间、阳台需做防水处理外，其他房间均无设置防水层的强制要求，故在202房屋的房间内设置防水层不是成诺公司的义务。保顺公司于同年12月1日回函称：成诺公司所称公共地下管道淤塞致倒灌情况，在我司检查检测时未得到成诺公司以上所述信息，无法对其真实性判定，望成诺公司提供此前聘请的第三方人员检测结果的相关报告供我司判别。谢冠林对该鉴定报告提出异议称：1、2、3、4卡商铺渗水现象是由202房屋所致，成诺公司应负全部责任，包括二层裙楼所致的渗水亦应由成诺公司承担责任，其余责任主体系谁及责任比例应由鉴定公司进行确认。保顺公司于2018年3月5日复函称：纠纷责任的主体及责任的承担比例判定不在我司鉴定范围内。一审法院于2018年4月3日发函保顺公司询问称：1.贵司作出的鉴定报告第五点的原因分析及鉴定的渗水现象主要原因是否为渗水的唯一原因？若有其他原因，能否一一列明？2.贵司在鉴定过程中有无发现存在202房屋公共排污管道淤塞倒灌情况，若有，与涉案房屋漏水原因有无关联，鉴定结论有无考虑该情况？若无，可否就此进行补充鉴定？保顺公司于2018年4月1日复函称：1.鉴定报告结论中的“主要”一词是对房屋渗水原因的严谨描述，可能存在未探明次要原因。2.根据成诺公司的陈述，成诺公司对裙楼屋面防水存在局部失效及二层住宅室内积水造成渗漏的鉴定结果并无异议。成诺公司只是对水的来源存在异议，……无论是雨水还是生活污水，都不会改变水是通过楼上楼板渗下来的事实，仅对渗水的水源进行了区分。3.……我司现场检测人员在检测时未得到有关此方面信息，故未对污水倒灌问题做单项检查，且我司现场检测期间并非用水高峰期，所以现场检查期间亦未观察到污水倒灌现象。针对成诺公司反映的高峰期污水倒灌问题，我司可配合成诺公司派鉴定人员对涉案房屋进行为期一天的观察，确认成诺公司陈述是否属于事实，具体时间由法院回函确认，若当天未发现污水倒灌现象，我司将认为并无此现象存在。一审法院又于2018年5月9日发函询问：1.明确涉案商铺渗漏水的直接原因，如原因力为二个以上，其原因力比例？2.202房屋室内积水的来源，该室内积水与涉案商铺渗漏水是否具有因果关系？3.裙楼积水的来源？公用排污管道是否存在污水倒灌的现象？裙楼屋面出现渗水的具体位置？裙楼防水存在局部失效的位置及面积？保顺公司于同年5月20日回函称：1.涉案房屋渗水位置分裙楼屋面、室内两个区域。室内区域出现渗水的直接原因是室内出现积水；裙楼屋面区域渗水的直接原因是裙楼屋面局部防水失效。2.室内积水的来源主要为雨水（不排除成诺公司所说的公用排污管倒灌）。室内积水是室内区域出现渗水的主要原因，如果室内无积水，室内区域不存在发生渗水现象的水源。3.裙楼屋面积水的来源主要是雨水，因为裙楼屋面属露天环境。裙楼屋面渗水过程包含两个层次，第一个层次是防水层出现局部失效，第二个层次是混凝土楼板渗水。因防水层位于混凝土楼板的上方，只有当防水层出现局部失效时，裙楼屋面积水才能接触到混凝土楼板。所以在涉案房屋看到天花板出现渗水痕迹是渗水的表观，实际出现问题的是裙楼层面防水层。因防水层属于隐蔽工程，出现失效的位置及面积无法量测。成诺公司于2018年8月13日向一审法院申请对1、2、3、4卡商铺漏水原因进行补充鉴定，即鉴定涉案商铺漏水上方公共天面以及对应二层房屋的排水管、排污管、排粪管等公共管道立管淤塞的因果关系，并预交了鉴定费15000元。谢冠林、成诺公司一致同意继续指定保顺公司对上述事项补充鉴定，经一审法院依法委托后，保顺公司于2018年11月12日出具说明函，称：经我司鉴定人员检查，于当日晚上19：30左右发现202房屋卫生间洗手台下方排污口出现污水倒灌现象。成诺公司所陈述的202房屋污水倒灌问题确实存在。202房屋污水倒灌问题会造成202房屋室内积水并下渗，故202房污水倒灌现象与1、2、3、4卡商铺出现渗水存在因果关系，与原报告中提及的相关问题共同造成1、2、3、4出现渗水。一审法院于2018年12月25日向保顺公司发函询问：1.202房屋如何倒灌？202房屋污水倒灌原因是否与楼上排污管道的排水有关？202房屋有无改动排水管道或排水设备？2.请你司明确污水倒灌、裙楼屋面防水局部失效及二层住宅室内积水对1、2、3、4卡商铺造成渗水的原因力大小如何？保顺公司于2019年1月21日回复称：1.污水倒灌有其司提供的视频文件。2.202房屋污水倒灌原因与楼上排水管道的排水无关，因为楼上住户通过排水管道排放污水并无不妥，问题在于排水管道在二层以下区域出现异物阻塞，致使在高峰用水期间，污水无法及时排出，污水在排水管道内大量积蓄，排水管内水位抬高，造成在楼层较低的排污口出现倒灌。3.202房屋建筑年代较久，无可供对比的排水设计图纸，亦无物业管理可供查询，无法查证是否有改动过排水管道或排水设备。4.裙楼屋面防水局部失效及二层住宅室内积水是造成渗水的直接原因，污水倒灌包含在二层住宅室内积水内。二层住宅室内积水来源主要为污水倒灌，即污水倒灌属于造成二层住宅室内积水的一种方式。裙楼屋面区域积水的来源主要为雨水。（由于二层住宅室内和裙楼屋面并不完全隔绝，当裙楼屋面积水过多时会出现漫入室内的可能，反之当室内积水过多时亦会出现漫至裙楼屋面的可能，故对积水来源均使用“主要”一词）。由于二层住宅室内污水倒灌现象几乎每天都在发生，而裙楼屋面只在雨天受雨水影响；且结合两次现场鉴定情况来看，二屋住宅室内均存在大量积水，二层住宅室内积水原因力大于裙楼屋面局部防水屋失效。一审法院派员于2018年4月10日到1、2、3、4商铺现场勘验，谢冠林及其委托诉讼代理人、成诺公司的委托诉讼代理人戚艳平参加了勘验。现场可见，该商铺仍在营业，商铺门口张贴有“搬迁通知”，地上有多个装有水的水桶，对应天花板位置偶尔会滴下几滴水；走出该商铺，从侧面有楼梯进入二楼住宅，7幢共七层，每层两户住户，202房屋门外已有积水，打开房屋大门，大厅、走廊、洗手间地面上全部发霉发黑并有积水，除两个房间被锁住无法进入外其他房间均看到有积水，房屋内有一扇门可通往二楼裙楼，该裙楼连接202房屋及相邻的6幢202房屋，裙楼地面未见积水。谢冠林、成诺公司确认上述情况，并称裙楼及202房屋楼下便是涉案商铺。为了解涉案渗水裙楼的产权情况，一审法院于2019年4月25日向中山市住房和城乡建设局、于2019年6月26日向保顺公司了解：1、2、3、4卡商铺对应的裙楼的所有权人系谁？该裙楼是否为中山市东区柏苑新村芙蓉阁第7幢所有住房共有？于2019年6月23日向中山市城乡规划局了解：中山市东区柏苑新村芙蓉阁第6幢、第7幢及第7幢首层第1-4卡商铺的图纸。至法庭辩论终结时中山市住房和城乡建设局、中山市城乡规划局均没有复函。保顺公司于同年7月3日回函称：据我司现场勘验情况，1、2、3、4卡商铺绝大部分区域上层所接的部分为202房屋及公共裙楼；仅1、2、3、4卡商铺后侧的卫生间、仓库等小范围区域上层所接部分非202房屋及公共裙楼，但该区域未发现渗漏水情况。另查，谢冠林向一审法院申请就1、2、3、4卡商铺的漏水进行修复方案鉴定及修复费用评估，对1、2、3、4卡商铺使用费市场价格进行评估。后谢冠林、成诺公司已就房屋漏水的修复事宜达成合意，共同委托了中山市德信和装饰机电工程有限公司（以下简称德信公司）及中山市阳光防水补强工程技术有限公司（以下简称阳光公司）进行修复，双方认可上述两公司的修复价格。故双方明确不向一审法院申请对涉案房屋漏水修复方案进行鉴定、对修复费用进行评估。谢冠林提供的中维修项目工程处理方案及报价显示谢冠林、成诺公司、德信公司三方一致同意：1.先检查五条下水铁管是否堵塞，上下管道要疏通处理，费用报价为1300元。2.检查二楼厕所两条下水管道是否倒灌入水，如果倒灌就要封管口处理，观察一段时间后是否再倒灌水。3.检查二楼屋外周围的墙壁是否倒灌水入屋，外周围要墙身和阳台边各一米做防水处理。第2、3项的处理方案报价待定。谢冠林、成诺公司在甲方处、德信公司在乙方处签名、盖章确认。后实际发生维修费用为1378元，该费用已由谢冠林垫付。2019年4月3日，谢冠林（垫付款方）、成诺公司作为甲方、德信公司作为乙方签订202房屋卫生间修复工程处理方案及价格，施工内容为：1.将卫生间管道周边一米乘一米深大约七十公分左右打开到底部；2.把原有驳接公用管的两条洗手间管拆掉，再用新的PVC管驳接旧的铁管。费用共2438元，已由谢冠林垫付。谢冠林、成诺公司共同委托阳光公司对7幢二楼平台墙角边进行防漏工程，项目包括：铲出墙角以前砖做的水沟，铲出水泥砂浆保护层混凝土楼板面、上下各25公分，清理基面与旧防层、墙角边用快速堵漏王密封，做聚氨溶性防水材料两遍，防水层上打沙子，用有机硅搅拌水泥做复原，清理砖块、保护层与平台垃圾、装袋运下楼，运费等共12761元，该费用已由谢冠林垫付。谢冠林、成诺公司称202房屋的公共管道由该幢202房、302房、402房、502房、602房、702房共同使用，裙楼天面管道由201房屋、301房屋、401房屋、501房屋、601房屋、701房屋共同使用，其小区没有物业公司管理，有事都是找社区帮忙。谢冠林明确诉讼请求第1项维修费用16577元所涉的维修项目为：1.公共排污水管细管维修费用1378元。涉案7幢702房、602房、402房、302房、202房公用排水管道内有一团头发，导致下水不畅产生的维修费。2.打开202房屋洗手间沉箱发现屋内的排污管腐烂有漏洞，把原有的接驳公用管的两个排污管拆除更换了新的PVC管，无法更换的部分补上漏洞，产生费用2438元。3.202房屋连接裙楼部分的墙体年久失修，将202房屋自建的挡水基拆除后对墙角、墙体进行防水处理费用12761元。另202房屋北边阳台连接公用排水管的U型管破损漏水由成诺公司自行联系维修、支付费用，该费用不包括在16577元之内。成诺公司对16577元包括的维修项目、费用没有意见，但对第2、3项的维修目的有异议，其中第2项费用是为了检查在疏通五条公共管道后是否还存在倒灌现象，这需要将2楼卫生间连接公共管道的部分挖开一个大洞，对原有的接驳公共管道的管道进行破坏性拆除来检查公共管道是否有倒灌的水，PVC管道本身不会被腐蚀；第3项系对202房屋外墙墙身和阳台外立面各做1米的防水处理，维修目的系为了公共利益，不能因进行维修而认为成诺公司需承担全部维修责任；第4项已由成诺公司委托进行维修并支付了维修费用。谢冠林明确诉讼请求第3项的房屋损失51310元为一楼商铺因漏水导致的全部装修损失；成诺公司对该费用不予确认，全部玻璃、洗手台、收银强等损失均包括涵盖在该损失中，未能证明该部分全部都由漏水造成，且当时涉案商铺还在经营，店内财产权属无法确认。谢冠林、成诺公司均称不对涉案商铺的装修损失向一审法院申请评估。又查，谢冠林为证明其存在租金损失，提供租赁合同、发票、银行流水、租金统计表。其中第一份租赁合同的出租方、甲方为谢冠林，承租方、乙方为谭亮彬，签订时间为2013年4月18日，内容载明：……甲方将1、2、3卡商铺出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2013年4月21日至2018年4月30日，每月租金为7000元，……。发票显示1、2、3卡商铺及仓库于2016年1月、2月租金共14000元。第二份租赁合同的出租方、甲方为谢冠林，承租方、乙方为谭永池，签订时间为2015年4月11日，其中载明：甲方将位于石岐华苑大街107-111号商铺租给乙方作商业用途使用；租期为五年，即2013年5月1日至2018年4月30日；2013年5月1日至2016年4月30日每月租金为22000元，2016年5月1日至2018年4月30日每月租金为24200元，每月8日前将当月租金交予甲方，……。谢冠林称自2017年2月起已无法全额收取租金，经协商，承租人仅同意支付约定的一半租金，后渗水严重，承租人已拒绝支付租金。银行流水显示的时间为2015年1月9日至2019年6月21日，每月谭某康均向谢冠林尾号为7990的银行账户转账，2016年5月以前为每月22000元，2016年5月起至2017年1月止每月为24000元，于2017年2月转账23000元，2017年3月转账20000元，2017年4月及6月未有转款，2017年5月、7月至12月、2018年1月至3月每月转账12000元。成诺公司认为上述材料与本案无关，若谢冠林未能收到承租人租金应直接向承租人主张权利。后谢冠林于诉讼期间单方委托中山市执信资产评估事务所对1、2、3、4卡商铺水浸泡的装修财产价格进行评估，即1、2、3、4卡商铺天花、地板、墙面、展示柜、展示台、门等室内装修，评估基准日为2019年3月9日，评估适用重置成本法，该所于2019年3月15日出具中执信评咨报字【2019】第031501号资产评估咨询报告书，评估值为51310元重置价(102480元×成新率为50%)。该所认为上述财物经水浸泡后基本上需重做，没有回收价值，泡水前的财产价值即为损失价值。谢冠林又委托该所对涉案商铺月租金价值进行评估，评估基准日为2019年3月9日，评估适用市场法，该所于2019年3月15日作出中执信评咨报字【2019】第031502号资产评估咨询报告书，结论为评估基准日涉案商铺月租金为22200元。成诺公司对上述谢冠林单方委托评估机构对涉案商铺的租金损失、装修损失的评估结论不认可，但明确不申请对租金损失、装修损失进行评估。其中成诺公司认为在没有装修时间，没有合理评价可实际使用年限情况下直接推定装修损失的成新率50%没有依据，不予确认；地板按186平方米的复合地板评估造价不确认；室内全部展示柜、玻璃、厕所的墙面、天花、地板、洗手台、室内电安装全部列入损失范围不合理，不予确认；墙面面积存在多计算情况，漏水点有多处是由裙楼公共天面漏水导致，至少需扣减三分之二墙面面积。再查，成诺公司为证明其于2016年6月已搬离202房屋并停止用水，提供房屋租赁合同、收据、用水清单。其中房屋租赁合同显示的租赁地址为中山市东区东苑路6号603房，租赁时间为2016年6月8日至2017年6月7日，租金900元，承租方为成诺公司。收据载明“成诺公司交来东区东苑路6号603两个月押金1800元”。用水清单显示202房屋2016年9月至10月、2017年1月至4月水费为0元，2016年11月至12月水费为3.19元。谢冠林对成诺公司提供的上述证据均不予确认。成诺公司为证明202房屋外墙破损，存在漏水情况，提供照片若干张。诉讼中，谢冠林称基于成诺公司对202房屋疏于管理，窗户经常打开无法阻隔雨水，且放任树木肆意生长，雨水通过窗户以及树木根茎进入202房屋致房屋积水，而成诺公司未在202房屋设置防水层，致水渗漏到1、2、3、4卡商铺内；成诺公司将202房屋的两个房间改建成了五个房间，将原来的厨房位置加高改建成了两个洗手间，导致其洗手间处排污堵塞，且出现污水倒灌后渗漏到1、2、3、4卡商铺内；成诺公司将202房屋关闭不处理漏水问题已三年以上；202房屋的墙体墙角以及成诺公司自行建造的挡水基由于缺少管理已存在破损，在雨季雨水通过破损处涌入202房屋形成积水，且成诺公司修建挡水基并未通过合法报建，是违法建筑；涉案商铺漏水最为严重的系洗手间，对应的为202房屋，裙楼对应部分没有漏水，展示柜、洗手台放在商铺里面，对应的位置亦为202房屋，故展示柜、洗手台因此受损，电线也因此导致爆炸，整体天花、墙壁损坏，污水流到地面后蔓延至整个商铺，故涉案商铺整个墙面都需要装修，墙面和天花因大部分损坏也一并全部装修；诉讼过程中谢冠林与成诺公司共同委托的有资质公司对二楼漏水点进行维修均未涉及二楼裙楼部分，经维修后1、2、3、4卡商铺已不再漏水，可见涉案商铺漏水与二楼裙楼无关；裙楼一直由成诺公司管理使用，7幢其他楼层无法到达该群楼部分；2019年8月8日后谢冠林已对涉案商铺进行装修，暂未发现漏水情况。谢冠林明确不追加其他住户作为本案当事人参加诉讼，亦不在本案中要求其他住户承担本案维修费、装修费、租金损失等赔偿责任，其保留另案起诉的权利，相关风险同意由其承担。谢冠林、成诺公司均称不对涉案商铺的租金损失向一审法院申请评估。一审法院认为：本案系相邻损害防免关系纠纷。本案的争议焦点为：1、2、3、4卡商铺天花漏水是否因成诺公司所有的202房屋导致，成诺公司是否应承担赔偿损失的责任。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”本案中，针对1、2、3、4卡商铺天花漏水原因，一审法院在诉讼期间根据谢冠林、成诺公司的申请依法委托保顺公司进行房屋漏水原因鉴定、补充鉴定，该司作出保顺鉴字[2017]SW1135号房屋检测鉴定报告及多份复函、说明函。该鉴定评估机构是具有鉴定、评估资质的合法主体，谢冠林、成诺公司在指定期限内并未对上述鉴定报告、复函、说明函提出具有针对性的异议，且未向提交上述鉴定机构出具的鉴定结论、复函、说明函存在程序或者采用证据违法等证据，也没有提交能够推翻鉴定报告、复函、说明函所作鉴定结论的书面反驳证据，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。”之规定，依法认定上述鉴定报告、复函、说明函的法律效力及证明力。鉴于保顺鉴字[2017]SW1135号房屋检测鉴定报告及多份复函、说明函已明确1、2、3、4卡商铺天花漏水是由202房屋室内积水与二层裙楼防水局部失效所致，其中202房屋室内积水原因力大于裙楼屋面局部防水层失效；裙楼屋面局部防水层失效系由于楼房年代久远未及时修缮，且雨水排水不畅，屋面隔热层下容易积水，从而渗水；基于202房屋的洗手间排污口出现污水倒灌现象，是导致202房屋积水主要原因，次要原因是裙楼雨水漫入，而202房屋的客厅、房间未设置防水层，故室内积水下渗，造成1、2、3、4卡商铺天花漏水。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百零二条“处理相邻房屋滴水纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。”之规定，成诺公司作为202房屋的业主，其未对自身房屋进行合理维护，在存在公共排污管道倒灌、室内积水严重的情况下未积极采取措施予以修缮，又因其房屋通往所涉裙楼，亦未对该裙楼及202房屋破损的外墙履行相应的维护责任，从而加剧1、2、3、4卡商铺的渗漏水现象，应依法承担相应的侵权责任。考虑到202房屋内倒灌的排污口所在渠道系202房屋、302房屋、402房屋、502房屋、602房屋、702房屋及涉案商铺共同使用，各使用方都有维修管理义务，另所涉漏水部分的裙楼屋面系7幢共有部分，7幢各户主均有维护义务，故酌定成诺公司承担本案40%赔偿责任。至于维修费用问题，谢冠林、成诺公司虽未向一审法院申请修复方案鉴定、修复费用评诂，但二人在诉讼中共同委托了德信公司、阳光公司对202房屋、裙楼进行了修复，由谢冠林垫付了修复费用16577元，故认定成诺公司应承担6630.8元。因漏水导致涉案商铺损坏，虽然谢冠林未就此提供费用相应证据，谢冠林、成诺公司均表示不申请费用评估，但考虑到修复涉案商铺确实发生一定的费用，故酌定费用为20000元，成诺公司应承担8000元。至于谢冠林主张因漏水造成租金损失并就此提供租赁合同、发票、银行流水等，谢冠林单方委托了中山市执信资产评估事务所进行评估并提供了中执信评咨报字【2019】第031502号资产评估咨询报告书，因1、2、3、4卡商铺性质为商铺，其漏水情况较为严重，确实存在一定租金损失，谢冠林为维护与原承租人的租赁关系而减少租金合符情理，而在涉案商铺租赁期满承租方搬离后一直未能出租，直至2018年11月保顺公司就补充鉴定作出说明函为止，该期间的租金损失因房屋漏水而产生，应由侵权方予以赔偿。在漏水原因出具后，谢冠林未继续申请房屋修复方案鉴定及修复费用评估，亦未对涉案房屋进行维修防止损失扩大，故之后的租金损失属于扩大损失，应由谢冠林负担。现已查明承租期间少收租金为173000元，此后每月酌情按10000元/月计算租金损失为80000元（10000元/月×8个月），故成诺公司应赔偿谢冠林租金损失101200元[（173000元+80000元）×40%]；对谢冠林诉讼请求的租金损失超出部分，予以驳回。以上三项损失合计115830.8元（6630.8元+8000元+101200元）。综上所述，谢冠林诉讼请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、成诺公司于一审判决发生法律效力之日起七日内赔偿谢冠林损失115830.8元；二、驳回谢冠林的其他诉讼请求。案件受理费10204元，由谢冠林负担7000元，成诺公司负担3204元；鉴定费30000元，由谢冠林负担15000元，成诺公司负担15000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。成诺公司提交了中山市东区办事处花苑社区*民委员会（以下简称花苑社区居委会）于2020年2月28日出具的《关于芙蓉阁7幢1楼商铺与202房的纠纷调解情况说明》，拟证明2017年6月双方在居委会的调解下本来已达成维修方案，后因谢冠林单方反悔才没有及时进行维修，所以之后的扩大损失应由谢冠林自行承担。谢冠林对该情况说明的真实性、合法性、关联性予以确认，但不确认成诺公司的证明内容，其当时不同意维修方案是因为该方案维修的公共裙楼排污管道与漏水无关且费用过高，其也不确定维修人员是否具有维修资质。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。二审另查明：上述情况说明的内容为“东区花苑社区于2017年5月接到芙蓉阁7幢1楼商铺业主谢先生的投诉案件，投诉原因是怀疑商铺楼上的芙蓉阁7幢202房因水管问题漏水，导致商铺天花板、内柱等位置出现溃烂。社区于2017年5月联系商铺及202房的相关负责人进行调解，因202房长期空置不使用，屋外的平台长满了杂草并有不少面积的积水（当时是雨季），因此当时初始怀疑为屋外平台管道的排水口因被树杂草堵塞导致漏水，社区针对此情况随即安排保洁员对平台的杂草及树根进行清理，并简单处理排水口的堵塞问题。2017年6月，商铺业主谢先生向社区反映漏水问题情况依旧，社区再次联系双方的相关负责人进行调解，并联系相关的专业管道疏通公司工作人员一同到现场查看情况，经管道疏通公司工作人员现场查看了202房的屋外平台、室内污水管、厕所管等管道后，疏通公司认为是大楼公共管道及屋外平台墙壁的渗水问题，疏通公司对整个漏水管道维修工程的维修报价约2.4万元，经社区在现场与双方协调，调解现场双方均同意两方各承担一半费用（1.2万元），并约定待疏通公司出了详细的维修方案后到社区签订相关协议。距现场调解结束两天后，社区与商铺业主谢先生进行商讨时，谢先生表示拒绝接受此维修方案，最终调解无效。”本院认为，本案为涉港相邻损害防免关系纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十四条“侵权责任，适用侵权行为地法律，但当事人有共同经常居所地的，适用共同经常居所地法律。侵权行为发生后，当事人协议选择适用法律的，按照其协议。”的规定，因涉案相邻损害行为发生在内地，双方当事人的共同经常居所地也是内地，且双方当事人没有协议选择适用的法律，所以，一审法院适用内地法律作为本案的准据法进行裁决正确，本院予以维持。结合谢冠林与成诺公司的上诉意见，本案的争议焦点为：一、成诺公司是否应对涉案商铺天花板漏水承担赔偿责任；二、成诺公司是否应向谢冠林赔偿租金损失和房屋装修损失。关于焦点一。从已查明的事实可知，涉案商铺天花板漏水是由于202房屋的洗手间排污口污水倒灌以及二层裙楼屋面局部防水层失效导致该房屋室内积水下渗至一楼所致，虽然202房屋的洗手间出现污水倒灌现象是由于芙蓉阁7幢的公共排污管道堵塞所致，二层裙楼也属于芙蓉阁7幢的公共部位，但成诺公司作为202房屋的业主，对该房屋没有进行合理维护，在洗手间出现污水倒灌及室内严重积水等情况时未及时发现并采取积极措施，导致积水下渗到涉案商铺的天花板造成漏水，且该房屋通往案涉的二层裙楼，成诺公司也未对该部分裙楼及202房屋破损的外墙进行合理修缮，从而加剧了涉案商铺天花板的漏水现象，所以，一审法院判决成诺公司承担40%的赔偿责任是合法有据的，本院予以维持。同理，因202房屋室内积水是由于公共排污管道堵塞以及公共部位局部防水层失效所致，所以，谢冠林上诉主张成诺公司对涉案商铺天花板漏水承担全部的赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点二。从花苑社区居委会出具的《关于芙蓉阁7幢1楼商铺与202房的纠纷调解情况说明》的内容来看，谢冠林向花苑社区居委会投诉202房屋漏水导致涉案商铺天花板溃烂后，花苑社区居委会已积极组织双方当事人进行调解，并主动联系专业的管道疏通公司到现场查看情况并出具初步的维修方案，本来谢冠林也当场同意维修并自愿承担一半的维修费用，但过后又反悔不同意维修致使漏水现象持续造成损失扩大，所以，自谢冠林反悔不同意维修时起的租金损失应由谢冠林自行承担。虽然谢冠林辩称当时是因维修方案不当且其认为维修费用过高，所以才不同意维修，但详细的维修方案和维修价格都是可以与管道疏通公司进一步协商确定的，谢冠林不应以此为由拒绝维修导致损失扩大，所以，谢冠林应对扩大的损失承担责任。因此，谢冠林诉请成诺公司赔偿其2017年6月之后的租金损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于2017年2月至6月期间的租金损失，因谢冠林并未举证证明其在该期间少收或未收租金与涉案商铺天花板漏水之间存在直接必然的因果关系，所以，本院对谢冠林诉请成诺公司赔偿该期间的租金损失也不予支持。因涉案商铺天花板漏水确实造成该商铺内的装修受损，所以，一审法院在双方当事人均不申请对涉案商铺的装修损失进行评估的情况下，酌定该损失为20000元并无不当，本院予以维持。谢冠林上诉主张以其单方委托的中介机构出具的评估报告作为认定装修损失的依据，因成诺公司对该评估报告不予确认，所以，一审法院没有采纳该评估报告是正确的，本院予以维持。因此，成诺公司应向谢冠林赔偿的损失为维修费用6630.8元和装修损失8000元，合计14630.8元。综上所述，上诉人成诺公司的上诉请求部分成立，应予支持；上诉人谢冠林的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初4676号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初4676号民事判决第一项为上诉人中山市成诺会计师事务所有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿上诉人谢冠林损失14630.8元；三、驳回上诉人谢冠林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10204元（上诉人谢冠林已预交），由上诉人谢冠林负担9971元，上诉人中山市成诺会计师事务所有限公司负担233元（上诉人中山市成诺会计师事务所有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付上诉人谢冠林）；鉴定费30000元（上诉人谢冠林、中山市成诺会计师事务所有限公司已各自预交15000元），由上诉人谢冠林负担15000元，上诉人中山市成诺会计师事务所有限公司负担15000元。二审案件受理费11664元（上诉人谢冠林已预交10204元、上诉人中山市成诺会计师事务所有限公司已预交2916元），由上诉人谢冠林负担11333元（上诉人谢冠林于本判决发生法律效力之日起七日内向本院补缴二审案件受理费1129元），上诉人中山市成诺会计师事务所有限公司负担331元（上诉人中山市成诺会计师事务所有限公司多缴纳的二审案件受理费2585元由本院退回）。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  胡怡静审判员  张 荣二〇二〇年十二月十五日书记员  周芷铭