湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11516号上诉人（原审原告、反诉被告）：周明枫，男，1996年9月30日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人（原审原告、反诉被告）：周涌，男，1971年11月27日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。法定代理人：周明枫（系周涌之子），男，1996年9月30日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。共同委托诉讼代理人：海永恒，湖南简单律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）罗小毛，男，1976年7月16日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：李明，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）长沙市雨花区秋新房屋信息咨询服务部，住所地湖南省长沙市雨花区汇金路**鄱阳小区丰荷苑****。经营者：杜秋妹，女，1986年10月2日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审被告）宋泽奎，男，1978年4月20日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审被告）湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地，住所地长沙市雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼2201iv>法定代表人：袁李。委托诉讼代理人：彭景（），女，1996年9月3日出生，土家族，住湖南省永顺县。上诉人周明枫、周涌与上诉人罗小毛及被上诉人长沙市雨花区秋新房屋信息咨询服务部（以下简称秋新服务部）、宋泽奎、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初4770号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人周明枫、周涌的上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定《房屋买卖合同》和租赁合同合法有效系认定事实错误。1、2018年3月12日，上诉人周涌突发脑梗，入院诊断为急性脑梗死（右侧大脑中动脉），高血压2级，很高危级。2019年9月5日，湘雅二医院司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，鉴定意见是目前为限制民事行为能力。2、急性脑梗死对智力和精神健康状况所造成的影响一直持续却难以恢复，周涌在2018年11月13日签订《房屋买卖合同》时是不具备民事行为能力的。3、应认定周涌与被上诉人签订的合同无效。二、合同被认定无效，应根据《合同法》第58条的规定处理，四被上诉人应返还已收取的购房定金30万元及居间服务费2万元。请求二审法院支持上诉人的全部诉讼请求。罗小毛答辩称：1、没有任何法律依据证明上诉人周涌签订《房屋买卖合同》及租赁合同时为限制民事行为能力人，一年后的判决宣告并无溯及力，不能确认案涉合同无效。2、上诉人周涌在签订合同时并不存在任何精神障碍，完全能够辨认自己的行为。3、根据合同法的规定，周涌违约，无权要求返还购房定金30万元。请求驳回上诉人的全部上诉请求。新环境公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。周涌被法院宣告为限制民事行为能力人的时间与案涉合同的签订时间有一年的时间，无法证实签订合同时周涌为限制民事行为能力人。宋泽奎答辩称：我是新环境公司的业务员，案涉业务是我经手的，通过与周涌接触，看不出周涌有任何智力上的问题，我还曾与周涌一起去怀化，他对路况、交通都很清晰，没有表现出任何智力问题。秋新服务部没有发表答辩意见。罗小毛上诉请求：一、撤销原审判决第一项。二、判令周涌、周明枫承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原审查明事实清楚，但适用法律错误，1、合同约定了定金，也实际支付了定金，罗小毛主张适用定金条款，而原审法院主动适用合同违约条款错误。2、罗小毛与案外人吴巍签订合同，并不能导致罗小毛与周涌所签订的《房屋买卖合同》解除，原审法院认定罗小毛于2019年6月26日与案外人吴巍签订《房屋买卖合同》时未满30天，尚不具备单方解除权，违反了合同约定是错误的。周明枫、周涌答辩称：1、周涌在签订合同时，是限制民事行为能力人，故该合同及协议无效。2、即使合同有效，合同第六条专门约定了违约责任的承担。《交割协议书》第4条也约定了违约赔偿，排除了定金条款，应当认定涉案合同无效，依合同无效的规定处理。一审被告新环境公司述称：案涉合同有效，周涌在签订合同时有完全民事行为能力。原审被告宋泽奎述称：我跟周涌有接触，他是清楚的。原审被告秋新服务部没有发表陈述意见。周涌、周明枫向一审法院起诉请求：1、确认周涌与罗小毛、秋新服务部、宋泽奎及新环境公司签订的《房屋买卖合同》无效；2、罗小毛、秋新服务部、宋泽奎及新环境公司连带向周涌、周明枫返还购房款300000元并支付资金占用使用费（以300000元为基数，自2018年11月13日起，按中国人民银行发布的同期贷款利率计算至上述欠款清偿之日，计至2020年5月15日为21771元）；3、秋新服务部、宋泽奎及新环境公司向周涌、周明枫返还居间服务费20000元；4、本案诉讼费由罗小毛、秋新服务部、宋泽奎及新环境公司承担。在本案一审审理过程中，周涌、周明枫增加如下诉讼请求：确认周涌与罗小毛、秋新服务部、宋泽奎及新环境公司签订的租赁合同无效。罗小毛向一审法院提出反诉请求：1、周涌、周明枫向罗小毛支付房屋租金或房屋占有使用费13000元；2、周涌、周明枫赔偿罗小毛房屋装修及房屋价格下降损失298888元；3、周涌、周明枫承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年11月13日，周明枫（乙方、买受方）与罗小毛（甲方、出售方）、秋新服务部（丙方、居间方）及新环境公司（丁方、管理方）签订《房屋买卖合同》及《自行交割资金协议书》，《房屋买卖合同》约定：甲方自愿将坐落于长沙市雨花区××路××段××号××栋××房屋（建筑面积为134.65平方米）出售给乙方，房屋总售价为1518888元；乙方应于2018年11月13日支付甲方购房定金30万元，该定金由乙方自行支付给甲方。甲乙双方须相互配合在2019年5月31日前办理产权过户手续，乙方应在产权过户进窗后缴税前支付甲方剩余购房款1218888元，该款由乙方自行支付给甲方。甲方应在签订合同当日将房屋交付给乙方；居间服务费的支付：签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日，甲方应支付丙方居间服务费15189元，乙方应支付丙方居间服务费20000元。为保障丙方合法权益，居间服务费于签订合同之日，由甲、乙双方一次性支付给丙方，丙方也有权在已收托管定金及购房款中直接扣取应得居间服务费。甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，丙方不承担责任，且违约方支付的服务费丙方不予退还，守约方支付的服务费予以退还，若退还，则丙方有权向违约方追偿;如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，守约方有权解除本合同；其他约定：1、丙方已告知乙方，甲方带走定金存在一定的风险，乙方同意甲方带走定金，支付定金后所带来的一切风险均与丙、丁方无关。2、甲方同意乙方签订合同后进场装修及装修后的入住。3、在过户之前，乙方每月支付2000元房屋租金给甲方。4、乙方保证在2019年5月31日前过户并承诺有购房资格，否则视为乙方违约。《自行交割资金协议书》约定：丙方作为丁方授权特许连锁经营商，丁方作为丙方的管理方，甲乙双方均予以认可；甲乙双方自愿选择自行交割资金的方式进行交易，乙方自愿将300000元定金自行交付甲方；如乙方支付款项给甲方后，因甲方原因不动产权属未能变更登记至乙方名下，由甲方承担违约责任，甲乙方自行处理，丙、丁双方不承担任何责任；如乙方违约，甲方扣除乙方违约金后将剩余款项返还给乙方。同日，罗小毛（出租方、甲方）与周明枫（承租方、乙方）签订一份租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用。租期自2018年11月14日至2019年5月31日，租金为每月2000元。上述《房屋买卖合同》、《自行交割资金协议书》及租赁合同中，罗小毛均由其委托代理人陈壮代为签字，周明枫均由周涌代为签字。上述合同签订后，周涌分别于2018年11月11日及13日，向宋泽奎转账100000元、220000元，共计320000元；罗小毛将涉案房屋交付给周涌，周涌对涉案房屋的原有装修及配套设施予以拆除清空并重新装修，但装修基础施工未完成便停止施工。在合同约定的期限内周涌、周明枫未支付剩余房款及办理房屋过户手续，罗小毛多次通过短信催促未果。2019年6月26日，罗小毛（出售方）、案外人吴巍（买受方）、秋新服务部（丙方、居间方）及新环境公司（丁方、管理方）签订另一份房屋买卖合同，约定罗小毛将涉案房屋以1220000元的价格出售给案外人吴巍，并于2019年8月办理了房屋过户及交付手续。2020年5月25日，周涌、周明枫诉至一审法院，请求判如所请。同年6月9日，罗小毛提出反诉。另查明，1、2018年3月12日，周涌因左侧肢体乏力住院治疗，被诊断为急性脑梗死（右侧大脑中动脉），之后在湖南省人民医院、金侨医院等进行康复治疗。2019年9月5日，湘雅二医院司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，认定周涌诊断为脑器质性精神障碍，目前有限制民事行为能力。2019年11月14日，周明枫向一审法院申请认定周涌为限制民事行为能力人。2019年11月27日，一审法院作出（2019）湘0111民特25号民事判决书，宣告周涌为限制民事行为能力人，并指定周明枫为周涌的监护人。2、罗小毛于2018年6月15日与案外人王进签订《住宅装饰装修工程施工合同》约定由王进对涉案房屋进行装修，为此支付装修费136300元。3、罗小毛提交了安居客官网截图，拟证明2018年12月涉案房屋的市场均价为11897元/平方米，2019年6月为10635元/平方米。周涌、周明枫质证称，网络平台的数据不具有参考性，不能达到罗小毛的证明目的，应通过司法鉴定来确定。一审法院认为，一、关于《房屋买卖合同》及租赁合同的效力问题。本案中，《房屋买卖合同》及租赁合同中载明的买受方及承租方均为周明枫，但涉案300000元定金及居间服务费均由周涌支付，合同签订后，罗小毛将涉案房屋交付给周涌装修，且根据罗小毛的陈述，周涌系因无购房资格，故借周明枫的名义签订了上述合同，上述中合同上周明枫的签字系周涌代签；结合涉案合同的签订及履行情况，《房屋买卖合同》实为借名买房合同，涉案房屋的实际买受人及承租人为周涌。周涌于2019年9月5日被鉴定为有限制民事行为能力，并于2019年11月27日被宣告为限制民事行为能力人，但该鉴定结论及判决书并不足以证明周涌在2018年11月13日签订涉案《房屋买卖合同》及租赁合同时为限制民事行为能力人。上述合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故对周涌、周明枫要求确认上述合同无效的主张，一审法院不予支持。新环境公司辩称，周涌系以周明枫代理人的名义签订了上述合同，未提供证据证明，周明枫亦对此不予认可，故对其意见一审法院不予采信。二、关于合同的解除及相关责任。周涌与罗小毛签订《房屋买卖合同》后，向罗小毛支付了定金及居间服务费，罗小毛将涉案房屋交付给周涌装修，但周涌在合同约定的期限内未向罗小毛支付剩余房款并办理房屋过户手续，罗小毛多次通过短信催促未果，于2019年6月26日将涉案房屋出售给案外人吴巍，并于2019年8月办理了房屋过户及交付手续,故周涌与罗小毛签订的《房屋买卖合同》已于罗小毛将涉案房屋过户给吴巍之日实际解除。关于合同的解除的相关责任。根据《房屋买卖合同》的约定：“甲乙双方须相互配合在2019年5月31日前办理产权过户手续，乙方应在产权过户进窗后缴税前支付甲方剩余购房款1218888元。如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，守约方有权解除本合同。”本案周涌在合同约定的期限内未向罗小毛支付剩余房款并办理房屋过户手续，罗小毛多次通过短信催促未果，周涌已构成违约；但罗小毛于2019年6月26日将涉案房屋出售给案外人吴巍，该日距2019年5月31日并未满合同约定的30日期限，罗小毛在2019年6月26日尚不具备单方解除权，其在未依法解除与周涌签订的《房屋买卖合同》的情况下再次将涉案房屋出售给吴巍，亦违反了合同约定。综上，周涌未按合同约定的期限支付剩余购房款及配合办理房屋过户违约在先，罗小毛将房屋再次出售时尚未达到合同约定的期限违约在后，故周涌与罗小毛对合同的解除均负有一定责任，一审法院结合本案实际情况及双方的过错程度，认定周涌承担70%的违约责任，罗小毛承担30%的违约责任。三、关于《房屋买卖合同》解除后的损失承担。2018年11月13日周涌与罗小毛签订《房屋买卖合同》时约定的房屋总价款为1518888元，2019年6月26日，罗小毛出售给案外人吴巍时，涉案房屋的总价款为1220000元。罗小毛要求周涌、周明枫赔偿其房屋装修及房屋价格下降损失298888元。一审法院结合罗小毛提供的安居客官网截图载明的涉案房屋市场差价及罗小毛在向周涌出售涉案房屋时，该房屋已进行了装修，并支付了136300元装修费，周涌接收该房屋后对该装修及配套设施予以拆除清空并重新装修，且装修的基础施工未完成便停止施工，客观上造成对该房屋价值的贬损，故罗小毛主张《房屋买卖合同》解除后造成该房屋差价损失298888元一审法院予以确认。根据上述违约责任承担比例，周涌应就该损失承担70%的违约赔偿责任即209221.6元（298888元×70%）。四、关于购房定金及资金占用费。根据《房屋买卖合同》及《自行交割资金协议书》的约定：“丙方已告知乙方，甲方带走定金存在一定的风险，乙方同意甲方带走定金，支付定金后所带来的一切风险均与丙、丁方无关；甲乙双方自愿选择自行交割资金的方式进行交易，乙方自愿将300000元定金自行交付甲方；如乙方违约，甲方扣除乙方违约金后将剩余款项返还给乙方。”根据上述约定，周涌支付给罗小毛300000元定金，在扣除周涌应向罗小毛支付的违约赔偿金209221.6元后，余款90778.4元（300000元-209221.6元）应退还给周涌。对周涌、周明枫超出部分的购房定金及资金占用费请求，因缺乏合同约定和法律规定，一审法院不予支持。周涌、周明枫要求宋泽奎、秋新服务部及新环境公司对返还购房定金承担连带责任，不符合合同约定，一审法院不予支持。五、关于房屋租金。罗小毛主张周涌、周明枫向其支付房屋租金或房屋占有使用费13000元。根据《房屋买卖合同》及租赁合同的约定，周涌应自2018年11月14日至2019年5月31日期间，每月支付租金2000元，故罗小毛要求周涌支付租金13000元的请求符合合同约定，一审法院予以支持。六、关于居间服务费。根据《房屋买卖合同》的约定：“签订本合同后，甲、乙双方即认可丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用。甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，丙方不承担责任，且违约方支付的服务费丙方不予退还。”本案中，秋新服务部已促使周涌与罗小毛签订了《房屋买卖合同》，根据上述约定，视为完成了居间服务，且周涌存在违约行为，其要求宋泽奎、秋新服务部及新环境公司退还居间服务费不符合合同约定及法律规定，一审法院不予支持。综上，周涌支付给罗小毛的涉案300000元定金，在扣除周涌应向罗小毛支付的违约赔偿金209221.6元后，余款90778.4元应退还给周涌；周涌应支付给罗小毛租金13000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条、第四百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、罗小毛于本判决生效后10日内向周涌退还购房定金90778.4元；二、周涌于本判决生效后10日内向罗小毛支付房屋租金13000元；三、驳回周涌、周明枫的其他诉讼请求；四、驳回罗小毛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取3213元，反诉受理费2974.16元，合计6187.16元，由罗小毛负担1237.43元，周明枫、周涌负担4949.73元。二审中，本院要求上诉人周明枫、周涌限期提交证据以证明周涌在2018年11月13日签订本案案涉合同时是否为限制民事行为能力人，但其在法院指定期限内没有提交。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，1、周涌以周明枫的名义与罗小毛于2018年11月13日签订《房屋买卖合同》、《租赁合同》，虽周涌于2019年9月5日被湘雅二医院司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，认定为脑器质性精神障碍，目前为限制民事行为能力人，但并无充分证据证明行为人周涌在行为时即2018年11月13日时亦为限制民事行为能力人，故一审认定周涌在2018年11月13日签订案涉《房屋买卖合同》及租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并无不妥。2、由于周涌在接受涉案房屋后对涉案房屋原有的装修及配套设施拆除、清空并重新装修，装修又未实际完成便停工，给罗小毛造成了实际装修损失和房屋另行出售时的降价损失，一审结合合同约定以及罗小毛于2019年6月26日就与案外人签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋另行出售他人的事实，认定周涌承担70%的违约责任，罗小毛承担30%的违约责任，有事实和合同依据，本院予以维持。综上，本案一审认定事实清楚，判决适当。上诉人的上诉没有充分的证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6424元，由上诉人周明枫、周涌负担4354.54元，由上诉人罗小毛负担2069.46元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年十二月九日书记员 刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。