江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终4675号 上诉人（原审原告）：陈建国，男，1952年7月26日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。 委托诉讼代理人：王艳军，江苏滨阜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：富建集团有限公司阜宁开发区分公司，住所地江苏省阜宁县经济开发区协鑫大道**。 负责人：杨康，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：王亚洲，江苏苏一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江井根，男，1971年10月20日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。 上诉人陈建国因与被上诉人富建集团有限公司阜宁开发区分公司（以下简称富建阜宁开发区分公司）、江井根确认合同无效纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2020）苏0923民初2606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈建国上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，损害上诉人的合法权益，上诉人对涉案房屋享有所有权。上诉人与富建阜宁开发区分公司于2014年12月30日签订的商品房买卖合同合法有效。上诉人支付了对价，取得的房屋所有权应受法律保护。二、司法机关对涉案房屋查封是错误的，该房屋买卖行为经过政府以及司法部门审核确认为实际购买，查封行为并被及时解除。三、涉案房屋买卖合同的解除是违法的，没有征得上诉人的确认和认可。四、上诉人的委托代理人陈某超出授权，对超出授权的代理行为上诉人不认可，对上诉人不发生法律效力。上诉人是委托陈某办理房屋出售变更手续，而不是授权陈某将上诉人的房屋弄丧失掉。 富建阜宁开发区分公司辩称，一、上诉人诉称的案涉房屋买卖行为不存在。在2018年9月30日，上诉人与被上诉人公司已经达成债务处置意见确认书，将被上诉人公司所有的位于龙湖新城小区73幢301、302、306室房屋处置给上诉人，合计为1050719元，对于上诉人放在被上诉人公司的集资款项104万元相抵充后，上诉人又向被上诉人公司补交了10719元，案涉龙湖新城小区73幢304室房屋买卖合同当时已经被撤销，上诉人持有的买卖合同已经无效，案涉房屋的实际权利人为被上诉人公司。被上诉人处置房屋的行为合法有效。二、上诉人的儿子陈某是富建集团的工作人员，前期以房屋抵偿集资款的事宜都是由陈某在处理，且2018年9月20日上诉人又向陈某出具了委托书，故陈某有权代理陈建国处理房产变更事宜。陈某以上诉人的名义与我公司签订的债务处置意见书的行为对上诉人具有法律效力。请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。 江井根未作答辩。 陈建国向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认富建阜宁开发区分公司与被告江井根签订的关于龙湖新城小区73幢304室的商品房买卖合同无效；2.判决确认位于阜宁县开发区为陈建国所有，该房屋合同价款为260000元；3.本案的诉讼费用由富建阜宁开发区分公司、江井根承担。 一审法院经审理认定事实如下：富建阜宁开发区分公司为富建集团有限公司（以下富建公司）的分公司。2014年12月30日，陈建国与富建阜宁开发区分公司签订商品房买卖合同1份，约定富建阜宁开发区分公司将位于阜宁经济开发区通榆居委会、必生居委会龙湖新城73幢301、302、304、306室房屋出售给陈建国，用于抵偿陈建国放在富建阜宁开发区分公司处的集资款1040000元，并办理了网签手续。2015年2月28日，富建公司向陈建国出具了1040000元的收据1份。 此后，因富建公司债务问题，相关部门成立了阜宁县协助富建集团债务处置及企业重组工作办公室（以下简称县处置办）处理富建集团有限公司对外债务问题。案涉房屋亦被公安部门查封。2018年3月15日，陈建国之子陈某向富建公司出具情况说明：“集团领导：2014年12月份期间，我在集团阜宁开发区分公司（龙湖新城项目）任职，根据集团主要领导批复报告，为陈某办理了龙湖新城五套房源的购房手续并网签（73号楼301、302、304、306,90号楼1106）。根据批复报告内容，购房所用的150万元酒店消费卡由陈某交于集团，并由集团开具了原始收据（其中90号楼1106已开发票32万元，且目前由陈某办理按揭还款中；另其余房款104万元）。现因集团资产重组、人事调整等原因，该房源后续手续未能全部办完，且被登记为网签抵押房。现特具报告证明，以上房源为陈某购置所得。”2018年9月17日，富建公司向县处置办出具报告1份，载明：“涉及陈建国名下龙湖新城1期四套房源73号楼301、302、304、306经核查后为实际购房。已结清房款。现申请协助公安办理上述房产解封手续。盼批为感！”陈某在该报告上签注：“本人承诺上述房屋在房款结算上出现任何问题，本人承担。”并签名确认。富建公司在该报告上手写字体“同意协处置解除”处加盖了公章。报告右上方书写了“同意集团意见，请东风王局长安排专人帮其办理相关解封手续。邓正亚”的内容。当日，县处置办向阜宁县公安局发出关于协助解除查封的函1份，载明：“涉及陈建国名下龙湖新城1期四套房源（73号楼301、302、304、306）经核查后为实际购买所得，现申请贵局协助办理上述房产解封手续。盼批为感！” 2018年9月19日，富建公司的审批表载明：房款来源及组成：陈某酒店消费卡处置房源，处置金额1040000元；应补房款（建议处理方式）：三套总房款：341793+341793+367133=1050719元，应补款：1050719-1040000=10719元，建议撤销龙湖新城73#304室；初审意见：撤销73#304室并补10719元；复核意见：已补差，请审批……。2018年9月20日，陈建国向其子陈某出具委托书1份，载明：“现委托陈某办理龙湖房产变更手续”。2018年9月30日，陈某以陈建国名义与富建公司签订涉富建集团正常债务处置意见确认书：经富建公司认定核实后的债务余额为104000元，陈建国同意一次作为债务处置基数；陈建国同意以龙湖新城73#301、73#302、73#306，合计1050719元；债务处置基数小于选定房源总价的，超出部分以购房结算凭证补齐，现金缴纳10719元。确认书还对其他相关内容进行了确认。当日，陈某通过银行汇款的方式将10719元补齐。 一审另查明，龙湖新城73#301、73#302、73#306房屋已被陈建国出售给他人。2019年4月3日，富建阜宁开发区分公司与江井根签订了商品房买卖合同1份，将位于阜宁经济开发区房屋以341793元的价格出售给了江井根。富建公司向江井根出具了收据1份。江井根提供的2014年4月3日住宅专项维修资金专用收据（业主使用）显示业主姓名为江井根，住宅地址为龙湖新城****。 一审法院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案，陈建国之子陈某是富建公司的工作人员，前期以房屋抵偿集资款的事宜也都是由陈某在处理，且2018年9月20日陈建国又向陈某出具了委托书，载明委托陈某办理龙湖新城房产变更手续。故陈某有权代理陈建国处理龙湖新城房产变更事宜。陈某以陈建国名义与富建公司签订的涉富建集团正常债务处置意见确认书的行为对陈建国具有法律效力。该确认书是双方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。根据确认书载明的内容，龙湖新城73幢304室房屋已不在处置范围内，该事实由陈某代表陈建国进行了签字确认，陈建国对该房屋不再享有法律上规定的权利。表明双方对此前的合同进行了变更。富建公司后又将龙湖新城73幢304室房屋出售给江井根是其对自己享有权利的处分，不违反法律规定。且该房屋并未在有权部门进行登记。故对陈建国要求确认富建阜宁开发区分公司与江井根签订的商品房买卖合同无效，并确认案涉房屋为其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，判决：驳回原告陈建国的诉讼请求。案件受理费5200元，减半收取2600元，由原告陈建国负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院认为，首先，房屋买卖合同系债权合同，陈建国与富建阜宁开发区分公司签订龙湖新城73幢304室房屋商品房买卖合同后，一直未办理产权过户登记，故陈建国要求确认案涉房屋归其所有，无法律依据；其次，由于陈建国仅享有合同债权，案涉房屋的所有权仍属于出卖人富建阜宁开发区分公司，无论富建阜宁开发区分公司与陈建国之间房屋买卖合同解除的效力应如何认定，均不影响富建阜宁开发区分公司与江井根所签房屋买卖合同的效力；第三，陈建国委托的代理人是其儿子陈某，陈某在房屋解封事宜时，不仅撤销了案涉304室房屋的买卖合同，还补交了另三套房屋的部分房款，陈建国主张对此不知情，明显不合常理，此后陈建国也未在法律规定的期限内行使撤销权，对其主张涉案房屋买卖合同的解除没有征得其确认和认可，本院亦不予支持。 综上，上诉人陈建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5200元，由上诉人陈建国负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 治 审判员 张晨阳 审判员 周 陇 二〇二〇年十二月十八日 书记员 陈 娟