四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川34民终1243号 上诉人（原审原告）：西昌市金厦房地产开发有限公司。住所地：四川省西昌市宁远桥**（西昌市房管局**）。 法定代表人：吴明俊，该公司董事长。 上诉人（原审原告）：唐诗毅，男，生于1962年5月，汉族，四川省西昌市人，村民，住四川省西昌市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：高瑞峰，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：张荣忠，男，生于1977年9月，汉族，四川省越西县人，居民，住四川省越西县。 被上诉人（原审被告）：唐平，男，生于1965年11月，汉族，四川省越西县人，居民，住四川省越西县。 委托诉讼代理人：张明奎，四川仗剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。 上诉人西昌市金厦房地产开发有限公司（以下简称“金厦公司”）、唐诗毅与被上诉人张荣忠、唐平确认合同无效纠纷一案，上诉人不服四川省越西县人民法院(2020)川3434民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托代理人高瑞峰，被上诉人唐平及委托代理人张明奎到庭参加诉讼。被上诉人张荣忠经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人金厦公司、唐诗毅上诉请求：撤销四川省越西县人民法院（2020）川3434民初28号民事判决，依法改判确认合同无效；本案诉讼费由被上诉人承担。理由：一、案涉越西县福苑居小区项目是越西县2008年水灾后旧城改造项目之一（全县共21个旧城改造项目），2013年4月县政府开会要求参加越西县开发商先施工建房让拆迁户入住，相关手续通过后续补办完善，为了吸引开发商进场施工，对于开发商施工方案所涉及的超出原有土地容积率问题，县领导也是承诺按照相关政策进行后续调整，确保开发商利益，出于对政府的信任，上诉人金厦公司在仅取得建设用地规划许可证的情况下进场施工建设。现越西县规划建设部门处批准的福苑居小区所在地段容积率为3.0，但施工完毕后主体工程的实际容积率支达到近6.0。2015上诉人上报越西县规划建设部门的容积率调整申请无法通过县政府常委的批准，相关人员回复，不予批准的理由是“越西县所有旧城改造项目全部都存在超容积率情况，根本不可能改”，故案涉小区至今无法补办施工许可证、建设规划许可证及后续一切相关合法手续（包括商品房预售许可证、房屋不动产证等），近五年来上诉人无数次参加相关县政府组织的协调解决会议，但仍然无法补办任何合法手续。一审根本未查清事实经过，简单将问题归结为合伙内部纠纷，完全脱离事实，并将问题更趋复杂化，损失扩大化，同时也违反《最高院关于商品房买卖司法解释》第二条规定。二、案涉小区项目在建设之初，确有为了筹集建设资金而违法预售房屋的行为，这是因为县政府的承诺调整容积率和手续补办的背景下造成的，后来因县政府无法履行原先承诺，案涉项目已经出现极大的烂尾及无法办理合法手续的风险，上诉人看到了该风险，已经通知相关住户如果不要房子可以向法院起诉退款，2016年也确实有购房者起诉至一审法院，上诉人退还了购房款；反观被上诉人唐平，为了规避损失抽逃投资，在2016年7月还私自将房屋出售，这才是有违诚实信用原则。一审认定合同有效，唐平继续出售房屋，后续建设手续和产权证的问题谁来解决？一审判决不仅误导购房者，对以后产生的损失，也将有不可推卸的责任。三、一审的裁判逻辑是错误的，是否存在合伙纠纷，不是本案审理焦点，本案的争议焦点不是合伙人同意和不同意的问题，而是围绕合同是否违反效力性强制性规定的问题，案涉房屋的建设仅有建设用地规划许可证，而无其它一切合法手续，更不可能办理房屋预售许可证，后续也不可能办理产权证的情况下，案涉合同明显违反了国家强制性规定，属无效合同，一审错误定性，错误裁判，后患无穷。四、一审法院凭什么认定李松是唐诗毅的代表，又凭什么认定售房时李松在场，除了唐平的陈述，没有任何证据证明，一审却予以采信，不符合证据规则的规定。唐诗毅作为项目出资人，也是金厦公司派遣的项目负责人，在其陈述相关情况与对方不一致的情况下，被上诉人应当举证证明唐诗毅知情且同意，同时“李松作为上诉人唐诗毅的全权代表人有权决定一切事务”这一要件并没有被上诉人的举证证明，且李松作为外人，能代表唐诗毅参与合伙事务的决策吗？综上，一审查明事实不清，裁判结果错误，请二审查明事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人唐平答辩称，一、上诉人将越西县福苑居小区不能正常开发建设的原因归咎于政府行为，超出了本案作为民事诉讼案件人民法院的审查范围。依法、依规实施房地产开发建设应属于开发商的基本义务，从一审认定的基本事实不难看出上诉人及唐平作为开发商一方存在管理混乱、内部矛盾重重等导致项目建设无法正常运行的根本性问题，一审据此给出的合理建议，竟被上诉人理解为认定事实错误，凸显了上诉人提起诉讼不是为了解决矛盾纠纷，而是挑起事端的不良动机；二、当事人的陈述属于证据种类之一，关于李松与当事人各方的关系，以及案涉合同双方履行合同的过程，不仅唐平与张荣忠的陈述能够相互印证，而且有证人证言予以佐证，且在谈到唐诗毅与李松之间和李松与整个项目之间的关系时，上诉人未明确表示否认，故对于李松在项目中的身份根据上述证据及已知的事实，完全能够作出推定，这也符合民事证据规定的规定，二审中上诉人又以此为由提起上诉，不符合民事诉讼证据相关规定。三、答辩人唐平与张荣忠之间签订的购房合同系实物交易合同并且买受人已经履行付款义务，不应适用商品房预售合同的相关司法解释。四、本案的核心争议为上诉人的恶意抗辩是否应当得到支持。本案中上诉人以其开发的房地产未取得预售许可证为由主张合同无效，实质上是以自身存在违法违规为由主张合同无效，此举不仅违反诚实信用原则，也不利于民事法律关系的稳定。合同无效的目的在于避免给国家、社会及第三人利益带来损失，维护法治秩序和公共道德，如支持违法违规者的诉求，将违背合同无效制度设立宗旨，也将纵容违法行为人从事违法行为，使合同无效制度沦为违法行为人追求不正当甚至非法利益的手段。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人金厦公司、唐诗毅一审起诉请求：1、请求确认二被告之间的商品房预售合同无效；2、本案诉讼费由二被告承担。 一审法院查明事实，2012年，原告唐诗毅与被告唐平作为实际出资人合伙开发越西县福苑居小区，双方于2012年10月29日签订股份协议，由原告唐诗毅自愿将包括福苑居小区项目在内的三个项目中的20%股份转让给唐平。后原告唐诗毅与原告西昌金厦公司签订《西昌市金厦房地产开发有限公司“越西县凯旋帝都”及“越西县福苑居小区”旧城改造房地产开发项目建设内部承包合同》，合同约定：“甲方：西昌市金厦房地产开发有限公司，乙方：唐诗毅。整个项目由乙方全额投资，自主经营、自负盈亏。乙方上交公司的项目内部承包管理费按项目概算总投资额的1%交纳，共计收73万元（大写柒拾叁万元整）。本合同签订之日乙方即支付20万元，剩余款项于乙方与施工总承包单位办理完工程结算并取得《竣工备案书》之日起15日一次性付清。甲方提供办理房地产开发建设所需的资质、营业执照等法定资料，并出具项目开发所需的授权文件和全部所需的证明文件。乙方负责整个项目的全部投资和建设，并按规定完清本项目依法缴纳的所有税、费。乙方必须按国家现行有关法律、法规的规定依法经营，自负盈亏”。对此，唐平认可无异议。2012年3月28日原告唐诗毅和被告唐平以原告西昌金厦公司的名义取得该项目的建设项目选址意见书和建设用地许可证，随后组织建设完成主体工程。被告唐平作为项目拆迁、返还门市及住房相关计划负责人，同时系项目合伙人，负责垫资购买工程所需材料及支付相应货款。期间，原告唐诗毅指派案外人李松、唐德全共同对福苑居小区的开发进行管理。2016年7月27日被告张荣忠与被告唐平签订《买房协议》，约定：甲方为唐平，乙方为张荣忠，由甲方将福苑居小区1栋1单元第102号住房以180000元的价格出售给乙方，甲方负责给乙方办理房产证及土地使用证。协议签订后被告张荣忠将购房款180，000.00元支付给被告唐平，被告唐平在李松在场的情况下将福苑居小区1栋1单元第102号住房钥匙交付给张荣忠。随后，被告张荣忠将该房装修并入住。期间，原告唐诗毅也出售过福苑居小区的部分住房，并以办理产权等手续为由，收取被告张荣忠等福苑居小区购房人的身份证等证件复印件。原告西昌金厦公司一直认可福苑居小区等商住楼的实际股东是原告唐诗毅和被告唐平，其只收取项目相应的挂靠费。现原告西昌金厦公司、唐诗毅以该楼盘尚未取得商品房预售许可证，被告唐平不具备销售资质和无权处分为由，诉至越西县人民法院，要求确认二被告之间的买房协议无效。 一审法院审理认为，根据本案现有证据，福苑居小区的实际股东和实际出资开发人是原告唐诗毅和被告唐平，唐诗毅和唐平只是借用原告西昌金厦公司的资质开发后，向原告西昌金厦公司支付约定的挂靠费用。因此，原告唐诗毅、被告唐平与原告西昌金厦公司仅是挂靠与被挂靠的关系。被告唐平出售福苑居小区1栋1单元第102号住房给被告张荣忠时，原告唐诗毅的代表李松在场，事后还收取了被告张荣忠相关身份证等证件，因此，原告唐诗毅和西昌金厦公司关于被告唐平在未经其同意的情况下出售福苑居小区1栋1单元第102号住房给被告张荣忠的主张，与现已查明的本案事实不符，一审法院依法不予采纳。原告唐诗毅和被告唐平作为福苑居小区的实际股东和实际出资开发人目前都有出售福苑居小区部分住房的行为，且买受人均未主张相应的买卖行为无效，原告唐诗毅和西昌金厦公司主张相关房屋买卖合同无效不符合情理，且相关不动产主管部门目前也并没有明确认定原告唐诗毅和被告唐平共同开发的福苑居等小区不能办理《商品房预售许可证》。原告唐诗毅和被告唐平应当积极采取补救措施纠正和弥补案涉项目的瑕疵，并处理好合伙人内部的矛盾纠纷，切实维护广大买房人的合法权益，将合伙人内部的矛盾纠纷转嫁给买房人，不符合诚实守信原则和精神。原告唐诗毅和西昌金厦公司要求确认二被告之间的商品房买卖合同无效的诉讼请求，目前有悖于法律效果与社会效果有机统一的法治精神，一审法院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”，第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告西昌市金厦房地产开发有限公司、原告唐诗毅的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告西昌市金厦房地产开发有限公司、原告唐诗毅负担。 二审审理过程中双方均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审判决查明的事实本院予以确认。另查明，案涉福苑居小区的土地所有权人为金厦公司，土地面积九亩多，在该土地上共修建了两栋电梯楼房，计108户，每栋楼54户，其中1至3楼是商业用房，4至10楼是住宅，目前64户拆迁户已全部入住，小区位置位于越西县老城区的正中心。还查明，除64户拆迁户全部入住外，剩余的商铺和住宅都在对外进行出售，其中商铺大概卖了3000个平方左右，住房基本出售完毕，其中被上诉人唐平出售了约14户左右，其余由二上诉人对外销售，案涉小区从2012年开工之日起就开始对外售卖。再查明，张荣忠买房是由唐平主动联系购买的，目前已装修入住，所用水、电均为临时用水、用电，即施工用水、电；李松系唐诗毅及唐平共同聘请的管理人员，其是唐诗毅的亲戚。 本院认为，2016年7月27日被上诉人唐平与被上诉人张荣忠经协商一致签订了《买房协议》，协议约定由唐平将案涉福苑居小区的住房一套出售给张荣忠，双方按协议约定已实际履行，目前张荣忠已将所购房屋进行装修并入住至今。唐平系案涉福苑居小区的实际出资人，与上诉人唐诗毅系合伙关系，金厦公司仅系二人修建该小区的挂靠公司，该小区的修建及出售均由二人实际操作。从查明的事实看，案涉小区除拆迁安置外，剩余商铺及住宅二人分别进行销售，其中经唐平手销售的住宅前后约14户左右，同时，案涉《买房协议》的签订有二人聘请，且系唐诗毅亲戚的李松参与，故二上诉人对唐平卖房不知情的主张，因不符合常理，本院不予支持。案涉福苑居小区的建设因承载越西县政府旧城改造，拆迁安置的内容，故该住宅小区与通常理解的商品房有所不同，故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定并不当然适用本案。福苑居小区的建设，其幕后操作主要是金厦公司、唐诗毅及唐平，购房者作为一般普通群众，并不能当然能够预见购房可能存在的全部风险，二上诉人不能将自己应承担的义务责任转嫁购房者，更不能随意以此为借口损害购房者的合法权益，何况相关行政部门并未出文明确福苑居小区因存在这样那样的问题，而彻底断绝其办理相关手续材料的请求，二上诉人上诉主张相关房屋预售许可证、产权证等手续不能办理仅是猜测，目前并未提交充分证据证明，故二上诉人以此为理由，主张案涉合同无效不能成立，本院不予支持。一审关于合同效力方面的认定是基于本案的实际情况，以及本案在法律效果与社会效果上的考虑，并无不妥，予以维持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人西昌市金厦房地产开发有限公司、唐诗毅负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 坚 审判员 刘 莉 审判员 刘志涛 二〇二〇年十二月十一日 书记员 吴佳琦