湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2827民初1835号原告：中国建设银行股份有限公司来凤支行，住所地：来凤县翔凤镇凤翔大道**。负责人：李甘霖，系该行行长。委托诉讼代理人：金鹏，湖北雄震律师事务所律师，特别授权代理。被告：来凤民生天然气有限责任公司，，住所地：来凤县翔凤镇渝鄂路**法定代表人：向来生，董事长。诉讼代表人：来凤民生天然气有限责任公司破产重整清算组，系来凤民生天然气有限责任公司管理人。负责人：洪家进，系清算组组长。委托诉讼代理人：王静云，湖北夷水律师事务所律师，特别授权代理。被告：湖北喳西泰旅游开发投资有限公司，住，住所地：来凤县翔凤镇凤南路喳西泰水城南桥边）。法定代表人：陈志刚，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：郑友全，男，汉族，生于1964年6月14日，湖北省宜城市人，住湖北省宜城市，系公司工作人员，特别授权代理。委托诉讼代理人：白兰生，男，苗族，生于1984年7月13日，湖北省来凤县人，住湖北省来凤县，系公司工作人员，特别授权代理。被告：田华英，女，土家族，生于1968年12月12日，湖北省来凤县人，住湖北省来凤县。委托诉讼代理人：杨超，男，土家族，生于1968年9月25日，湖北省来凤县人，住湖北省来凤县，系田华英的丈夫，特别授权代理。原告中国建设银行股份有限公司来凤支行（以下简称中国建设银行来凤支行）与被告来凤民生天然气有限责任公司（以下简称民生天然气公司）、湖北喳西泰旅游开发投资有限公司（以下简称喳西泰旅游公司）、田华英确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行来凤支行的委托诉讼代理人金鹏、被告民生天然气公司的委托诉讼代理人王静云、被告喳西泰旅游公司的委托诉讼代理人郑友全、白兰生、被告田华英的委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国建设银行来凤支行向本院提出诉讼请求：一、请求判令确认三被告之间签订的两份《喳西泰水城酒吧街商铺认购合同》无效；二、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月1日，喳西泰旅游公司与中国建设银行来凤支行签订抵押合同，将位于来凤县三官坪社区居委会蓝河路在建工程—餐饮街未售面积和酒吧街总建筑面积作为双方签订的《固定资产贷款合同》履行而提供抵押担保。然而三被告未经原告同意，于2015年1月18日签订《喳西泰水城酒吧街商铺认购合同》将已于2014年12月3日办理了抵押登记的在建工程喳西泰水城酒吧街6号楼第1层106、107号商铺进行出售，房屋受让人也没有代为清偿债务，原告认为，三被告的转让行为违反了《物权法》第一百九十一条规定，根据《合同法》第五十二条第一款第五项规定请求确认《喳西泰水城购房协议》无效。故原告为维护自身合法权益，特诉诸人民法院，请依法支持。被告民生天然气公司辩称，民生天然气公司是喳西泰旅游公司大股东，为解决民生天然气公司出现的债务危机，经商议后，将喳西泰旅游公司的房屋抵偿给民生天然气公司部分债权人化解债务，但抵偿的房屋系在原告中国建设银行来凤支行处办理了在建工程抵押，并未经过抵押权人同意。在管理人接管民生天然气公司后，中国建设银行来凤支行作为抵押权人向管理人来函，认为民生天然气公司以房抵债的行为未经抵押权人同意，侵犯其权益，对抵债行为不予认可。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第四十九条之规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。本案中，被告喳西泰旅游公司将案涉房屋抵押给中国建设银行来凤支行办理在建工程抵押担保，并办理抵押登记。在未经抵押权人书面同意的情况下，将案涉房屋转让给民生天然气公司债权人，且受让人民生天然气公司及民生天然气公司债权人亦未代为清偿喳西泰旅游公司债务消灭抵押权。该抵偿案涉房屋的行为，不仅仅损害了中国建设银行来凤支行的利益，也是提前个别清偿债务行为，损害民生天然气公司其他众多债权人合法利益。因此，购房协议属于无效合同。被告喳西泰旅游公司辩称，2017年5月11日，喳西泰旅游公司召开股东会，形成股东会决议：公司按正常销售模式和销售价格给民生天然气公司推荐的客户销售商铺，但其购买的商铺的首付款或全款暂不交付，由民生天然气公司担保在门面房屋产权证件办理到位时付清。2017年6月5日，来凤民生能源集团公告来凤民生能源集团债务化解方案，该方案中规定以喳西泰旅游公司的商铺，按照市场价格置换债务。民生天然气公司债权人购买喳西泰旅游公司的商铺是以其在民生天然气公司债权抵账，民生天然气公司在商铺办理房屋产权证时付清购房款，该方案是报来凤县政府成立的债务化解领导小组批准的。民生天然气公司于2018年6月30日宣布破产重整，未能向喳西泰旅游公司付清房款。被告田华英辩称，一、原告的诉求依据不充分，请求法院依法全部驳回。原告称被告房屋转让出售行为违反了《物权法》第一百九十一条规定属于适用法律不准确，有失公平原则。1、按照《城市房地产管理办法》第四十五条规定，商品房预售应当符合四大条件，其中第四款规定向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，且同时设定了商品房预售所得价款，必须用于有关的工程建设。从而可见，国家规定的必须进入市场上流通的商品房和自建自购自用的房产等其他物权有着本质的区别，一是商品房必须取得房产部门的预售许可才能在市场上合法流通；二是商品房预售所得价款，必须用于有关的工程建设，以确保购房人的利益得到保障。同时商品房是否能够销售的唯一法律依据，应是房管部门是否发放了《商品房预售许可证》，如果作为贷款抵押又必须要得到抵押权人的书面同意后才能销售，就应该纳入《商品房预售许可证》发放的前置条件或要求必须一并公示，而符合许可的四大条件中没有此条款，因此商品房能否合法流通应不受抵押权人的制约。如果这样按原告的请求判决，以后商品房将无人敢买，商品房也将无法销售。2、按照《城市房地产抵押管理办法》第三十六条规定，原告是否履行了监督、检查抵押房地产的管理职责。从2014年12月1日喳西泰旅游公司与原告签订《抵押合同》到2015年1月16日喳西泰旅游公司取得《商品预售许可证》开始出售被抵押房屋，时隔不足一月，且在双方签订抵押合同几个月之前，喳西泰旅游公司售楼部一直在大张旗鼓宣传，作为抵押权人的原告为何不知，监管、检查之责何在。事隔六年的今天原告竟然提出是在自己未同意、不知情的情况下擅自销售的，原告将自己失职失察导致的损失强加于弱势、诚信、善意的第三人有失公平原则，法院应依法不予采信。3、按照《物权法》第一百九十三条和《城市房地产抵押管理办法》第三十九条的规定，原告为维护自身合法权益还有其他途径，一是按照抵押登记所述，抵押权利价值为玖仟捌佰肆拾叁万叁仟元，而债权数额仅为肆仟陆佰万元，可见抵押范围内还未卖的房产足以偿还债务，确保原告的利益不受损害。二是如果范围内的房屋不足以偿还债务，抵押人还有很多没有销售的房屋可以作为增加担保弥补不足。因此，按照《物权法》第一百九十三条法律条文判决，既可确保原告自身合法权益不受损失，也可确保弱势、诚信、善意的第三方不受损失，可谓一举多得，也更能体现公平性原则；二、原告将民生天燃气公司列入本案被告并认定合同无效，没有任何法律依据。按照《中华人民共和国企业破产法》第三十一条的规定，民生天然气公司管理人只能对2017年6月30日后的未到期债权提出撤销之诉，不能超越法律规定擅自扩大范围，而购房协议的三方是一种经营行为，且已于破产申请受理前一年前（即2017年6月3日、10日）全部完成；三、田华英与喳西泰旅游公司于2015年1月18日签订的《喳西泰水城酒吧街商铺认购合同》是有效的，其理由为：2015年1月16日，喳西泰旅游公司取得《商品房预售证许可证》，是法律规定的可以在市场上合法流通的行为，因此双方达成的购房合同也是合法有效的，应当受到法律的保护。喳西泰旅游公司已经过股东会决议认可民生能源集团资产置换经营方式，且于2017年6月3日与田华英签订三方协议，并于同年6月3日、10日两次办理了相关财务手续，由喳西泰旅游公司开具了购房收款收据，经营行为已经完成，喳西泰旅游公司管理人员已授权田华英从2018年7月1日起享有房屋的使用权。三方当事人为真实意思表示，且田华英作为购房的善意第三人，也是诚信守法的弱势群体。恳请法院本着弘扬善意、支持诚信、保护弱者的社会主义法制理念，依法保护田华英的合法权益不受侵犯。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的喳西泰旅游公司与原告于2014年7月10日签订的固定资产贷款合同及借据、抵押合同、抵押登记等，被告喳西泰旅游公司、民生天然气公司均表示无异议，被告田华英表示该组证据应该是真是的，但达不到原告的证明目的。本院认为，该组证据可客观真实反映与本案相关的事实，证据间可相互印证，本院予以确认。2、关于原告提交的喳西泰旅游公司与田华英签订的《喳西泰水城酒吧街商铺认购合同》，被告喳西泰旅游公司、民生天然气公司均表示无异议，被告田华英对其真实性无异议，认为达不到原告的证明目的。本院认为，该组证据可客观真实反映与本案相关的事实，本院予以确认。3、关于被告田华英提交的身份证复印件、《喳西泰水城酒吧街商铺认购合同》、《喳西泰水城购房协议》、收据、本息结算清单、确认单等，原告对其真实性无异议，但认为达不到被告田华英的证明目的，本院认为，该组证据具有客观性、真实性，本院予以确认，关于能否达到其证明目的，将在下文中予以综合评述。本院经审理认定如下事实：喳西泰旅游公司成立于2011年7月13日，法定代表人为陈志刚。民生天然气公司系喳西泰旅游公司股东。2014年7月10日，喳西泰旅游公司为投资建设“湖北喳西泰水城综合开发项目”向中国建设银行来凤支行借款，双方签订合同编号为HET04207266082014070001的《固定资产贷款合同》。为了确保《固定资产贷款合同》的履行，保障中国建设银行来凤支行债权的实现，2014年12月1日，中国建设银行来凤支行与喳西泰旅游公司签订编号为HET04207266082014120001-001的《抵押合同》,双方约定“未经乙方书面同意，甲方不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、出租（包括原租赁合同到期后续租）、赠予、转让、出售、重复担保、迁移、改为公益用途、与其他物添附或改建、分割”，并附有酒吧街、餐饮街抵押物明细表1。2014年12月3日，双方在相关部门办理了抵押登记，获得来凤县房建翔凤镇字第××号他项权证，该证所载债务期限为2014-11-24至2019-01-19。2015年1月18日，喳西泰旅游公司（甲方）与田华英（乙方）签订了三份《喳西泰水城酒吧街商铺认购合同》，分别购买喳西泰水城酒吧街4号楼第3层c区、6号楼第1层106号、6号楼第1层107号房屋并支付定金。2017年6月3日，喳西泰旅游公司（甲方）、田华英（乙方）、民生天然气公司（丙方）签订《喳西泰水城购房协议》，三方约定“乙方是丙方的投资债权人，且自愿在甲方购买门面房，并以其在丙方的投资债权作为购房首付款。……乙方自愿购买甲方开发建设的喳西泰水城酒吧街4号楼第3层c区号商铺，……如果乙方符合办理按揭贷款条件，首付款按预算购房总价款的50%以上支付，乙方在丙方的与该首付款相当的债权作为购房首付款；如果乙方不符合办理按揭贷款条件，必须全款支付，其购房款可以全部是其在丙方的债权”。田华英以其在民生天然气公司的债权支付部分购房款，因该套房屋无法交付给田华英使用，喳西泰旅游公司与田华英商定将上述已支付的该套房屋的购房款转为6号楼第1层106号、6号楼第1层107号房屋的购房款，三方进行了结算，喳西泰旅游公司给田华英出具了收据，民生天然气公司给田华英出具了确认单。在签订《喳西泰水城酒吧街商铺认购合同》及《喳西泰水城购房协议》时，中国建设银行来凤支行未予书面同意。6号楼第1层106号、6号楼第1层107号两套房屋已经办理了《商品房预售许可证》，属于抵押合同中抵押清单上的抵押物。2018年6月30日，恩施州中级人民法院根据覃胜春、胡兴荣的申请裁定受理民生天然气公司破产重整一案，并于2018年7月10日指定湖北夷水律师事务所等单位和人员组成民生天然气公司破产清算组担任管理人，同时移交本院审理。2020年10月13日，中国建设银行来凤支行向本院提起诉讼。本院认为，被告喳西泰旅游公司因向原告借款而将其原所有的涉案房产抵押给了原告，并且双方已经做了抵押登记，原告获得了房屋他项权证，抵押权设立。被告喳西泰旅游公司与被告田华英在未取得抵押权人（即原告）同意的情况下签订了购房协议，则喳西泰旅游公司的原抵押房产被出售后会影响抵押权人的利益，原告属于利益相关方，故原告的主体资格适格。被告田华英以其在被告民生天然气公司的债权支付被告喳西泰旅游公司的购房款，被告民生天然气公司系本案民事权利的主体之一，故被告民生天然气公司的主体资格适格。被告喳西泰旅游公司与被告田华英签订购房协议时是在抵押期间。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于担保法若干问题的解释》第67条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。根据《担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《物权法》第一百九十一条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。《担保法司法解释》第六十七条和《物权法》第一百九十一条也规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。本案中，被告田华英受让抵押物后，并没有将价款给付抵押权人或提存，没有因其支付对价的行为涤除抵押权负担，原告的权利受到侵害，这与担保法、物权法的立法宗旨相悖。关于“第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第十四条规定：‘物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持’”，该纪要中的“当事人”是指抵押财产转让合同的相对方,而不是指抵押权人。综上，抵押人（即喳西泰旅游公司）未经抵押权人（即原告）同意，不得转让抵押财产，被告喳西泰旅游公司与被告田华英签订的两份《喳西泰水城酒吧街商铺认购合同》及三被告签订的《喳西泰水城购房协议》均因违反《担保法》的强制性规定而无效，故本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于担保法若干问题的解释》第六十七条的规定，判决如下：被告湖北喳西泰旅游开发投资有限公司与被告田华英于2015年1月18日签订的两份《喳西泰水城酒吧街商铺认购合同》无效。案件受理费40元，因适用简易程序审理，减半计收20元，由被告湖北喳西泰旅游开发投资有限公司负担15元，被告田华英负担5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号********（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审  判  员  李明二〇二〇年十二月八日法官助理陈洪书记员（兼）  陈洪