山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4714号 上诉人（原审原告）：戴芙蓉，女，1970年5月21日出生，汉族，住东平县。 委托诉讼代理人：赵传顺，山东慧哲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：叶文合，男，1967年6月28日出生，汉族，住德州市德城区。 委托诉讼代理人：冯敬诺，山东天衢律师事务所律师。 原审第三人：宋义明，男，1969年3月19日出生，汉族，住东平县。 上诉人戴芙蓉与被上诉人叶文合及原审第三人宋义明房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省东平县人民法院（2020）鲁0923民初357号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 戴芙蓉上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院已认定上诉人与被上诉人叶文合签订的合同为有效合同，合同中约定的条款对双方均具有约束力。合同开头已明确显示，所租赁楼房系上诉人与被上诉人宋义明的夫妻共同财产，这是叶文合明知的事实，叶文合没有将2019年3月-12月份的租金交付给上诉人，侵犯了上诉人的合法权益。叶文合曾拖欠上诉人2019年1-2月份的租金，上诉人起诉至一审法院，一审法院经审理作出（2019）鲁0923民初1445号民事判决书，判令叶文合按双方签订的租赁合同约定向上诉人支付2019年1-2月份的租金。在该判决书本院认为部分表述：“涉案楼房系戴芙蓉与宋义明在夫妻关系存续期间所得，系双方的夫妻共同财产，戴芙蓉有权向叶文合收取租金。叶文合租赁房屋是基于上诉人与叶文合签订《商铺租赁合同书》取得的使用权，夫妻关系存续期间对夫妻共同财产（房屋所有权）的争议，不构成叶文合拒绝缴纳房租的理由，依照《商铺租赁合同书》的约定应向上诉人缴纳房租。上诉人要求叶文合支付2019年1-2月的房屋租赁符合合同约定，本院予以支持。叶文合以戴芙蓉、叶文合之间没有合同关系，也未有法律上的利害关系，谈不上给上诉人缴纳租赁的辩称与事实不符，其同时辩称涉案房屋是宋义明的个人财产，与其签订的《商铺租赁合同书》自己认可为夫妻共同财产事实不符，因此叶文合辩称本院不予采纳。依照法律规定，判决叶文合向上诉人支付2019年1-2月份的房屋租金”。判决书送达后，双方均未上诉，叶文合主动向上诉人履行缴纳租金的义务。由此可以看出，叶文合已认可法院的判决，对于合同约定的以后的租金叶文合有义务缴纳给上诉人，但叶文合没有按合同约定向上诉人缴纳租金，而是向合同之外的宋义明缴纳，是叶文合故意损害上诉人的利益，违背诚实信用原则。一审法院仅认定收取租金属于戴芙蓉与宋义明的共同债权，但是二人已经离婚，没有认定认定叶文合应缴纳的租金属于戴芙蓉与宋义明按份共有，而是混淆了二人享有共同的债权，尚未查清本案事实，损害了上诉人的利益。2、2019年3月-12月的租金叶文合拒绝支付，上诉人诉至法院，叶文合以涉案房产系宋义明个人所有，向宋义明缴纳了租金。上诉人认为，租赁合同系上诉人与叶文合签订，并且为有效合同，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除，依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。具体到本案，上诉人对涉案房产享有所有权，上诉人将涉案房屋交给叶文合使用，叶文合应按合同约定将房租缴纳于上诉人，至于上诉人与宋义明之间的关系，属于双方内部约定，与本案无关。叶文合不能自作主张突破合同的相对性，直接将租金缴付于宋义明，宋义明与上诉人已于2018年4月20日在法院协议离婚。现叶文合将租金缴纳给宋义明，宋义明不是合同的当事人，涉案房屋亦不是宋义明的个人财产，叶文合的这种做法属于履行不当，在没有任何手续、通知且上诉人不知情的情况下直接将租金支付于宋义明，二人恶意串通，既违反了法律规定和合同约定，严重侵犯了上诉人的利益。上诉人与叶文合双方签订的租赁合同对于上诉人来讲成为了一纸空文。3、合同第六条约定，任何一方违约时都需承担违约责任。违约方应向对方支付违约金，违约金按剩余租赁时间应付租金总额的百分之三十计算。上诉人要求叶文合支付2019年3月-12月的租金，按照合同第三条第2款约定，租金的交付方式2018年至2025年12月31日年租金交付方式为半年交付。叶文合未按此约定支付租金，应承担所欠租金百分之三十的违约金。上诉人要求叶文合支付违约金有法律依据和合同约定，应予支持。二、一审法院适用法律不当。本案涉案房屋属于戴芙蓉与宋义明共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。第一百零四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。具体到案，戴芙蓉与宋义明对涉案房屋没有约定按份共有或者共同共有，现双方已经解除婚姻关系，二人已不具有家庭关系，涉案房屋及租金应视为二人按份共有，双方没有约定份额，无法确定出资额，应视为等额共有。因此上诉人具有收取租金50%的权利。一审法院仅依据《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定，认定叶文合所缴纳租金属于上诉人与第三人共同债权，严重侵犯了上诉人的利益，因为戴芙蓉已与宋义明离婚，二人属于各自独立的主体，叶文合明知租赁楼房属于二人共有，仍执意将租金支付给宋义明，一审法院又支持这种行为，戴芙蓉作为签订合同一方，对房屋又具有所有权，法律已有明确规定，戴芙蓉对收取的租金享有按份等额共有，却没有得到一审法院的支持，其利益无法得到保护。综上所述，既然上诉人与叶文合签订租赁合同，合同约束上诉人、叶文合双方，叶文合使用楼房就有义务向上诉人支付租金。现上诉人只要求被上诉人叶文合支付属于自己享有50%份额的租金，属于有法可依，请求法院依法支持上诉人的诉求。二审期间，上诉人戴芙蓉向本院提交如下补充内容：一、一审法院适用《中华人民共和国物权法》第一百零二条处理本案，适用法律错误。本案争议产生的基础法律关系为房屋租赁合同关系，相关的债权债务是在履行租赁合同过程中因违约方的违约行为产生的。《中华人民共和国物权法》第一百零二条指的是基于共有的不动产或者动产自身产生法律行为时，若损害后果的发生与不动产或动产自身存在因果联系时，共有人享有连带债权、承担连带债务；若损害后果的发生与共有物不存在因果联系时则不应适用本条。具体到本案，涉案房屋仅仅是作为合同交易的标的物而已，对于不交纳房租这一损害后果是由于被上诉人的违约行为所导致的，与涉案房屋并没有因果联系，并不属于该条规定的因不动产产生的债权债务。二、一审法院根据2010年9月10日，第三人宋义明向原告戴芙蓉出具授权委托书，委托其全权处理公司事务，进而认定“原告在得到涉案房产权属登记人授权后与被告自愿达成的租赁合同”属于事实认定错误。通过一审中的该份授权委托书，可以确认该委托书委托方为东平县家家乐商贸有限责任公司，受委托人为戴芙蓉，虽然宋义明在此授权委托书上签字，但其是以该公司的法定代表人身份进行的职务行为，而并非是以其个人名义进行的单独授权行为。因此，该授权委托书在东平县家家乐商贸有限责任公司与上诉人之间发生委托代理关系，上诉人与第三人宋义明之间不存在法律意义上的代理关系。因为涉案房屋登记在第三人宋义明个人名下，属于上诉人与第三人宋义明离婚时未分割的财产，与东平具家家乐商贸有限责任公司没有关系，因此该授权委托书与本案不具有关联性，不应当作为本案的证据使用。上诉人是单独就涉案房屋与被上诉人达成租赁合意的，其是出租人，并没有经过第三人的授权，一审法院据此作出的认定显然是错误的。三、被上诉人并非善意的第三人，主观上存在明显恶意，其应当向上诉人履行支付房租的合同义务，不得突破合同的相对性，向第三人宋义明支付租金。通过上诉人提交的2018年11月10日上诉人与被上诉人的通话录音以及相关的微信聊天记录，可以证实之前的房租被上诉人都是支付给上诉人一方的。这是上诉人与被上诉人之间约定俗成的事实。因上诉人与第三人婚姻关系解除后，矛盾升级，上诉人就房租支付事宜已经提前向被上诉人进行了告知，被上诉人也同意在上诉人与第三人宋义明就收取租金无法达成一致意见的前提下，不会支付给任何一方。但事后其却食言，私下又将2019年房租分次支付给了非合同一方的第三人宋义明，在主观上存在明显的恶意。上诉人作为涉案房屋的共有权人，与被上诉人签订了租赁合同，事后，第三人宋义明通过默认方式对该行为进行了追认。因此，该租赁合同合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。通过合同容来看，涉案合同的双方当事人是上诉人与被上诉人，第三人宋义明并非合同当事人，被上诉人向第三人宋义明履行合同给付义务，突破了合同的相对性原则，不构成其不应再向上诉人支付房租的抗辩理由。四、一审法院认定被上诉人按合同约定向第三人宋义明交纳了2019年度的全部租金的证据存在虚假性，被上诉人主动向上诉人支付2019年1至2月房租的行为与其已经全部支付2019年度租金的主张相矛盾。本案一审诉讼中被上诉人提交证据予以证实其分别于2018年10月6日、2018年11月27日、2019年4月30日、2019年5月2日向第三人宋义明交纳了2019年的全年租金，但是在（2019）鲁0923民初1445号民事案件中，其并没有提及已经支付2019年全年租金的事情。该判决书生效后，其再次主动向上诉人支付了2019年1至2月房屋租赁费66667元，这完全违背常理。作为一个理性人，被上诉人不可能重复交纳房租。这只能说明，本案一审中，被上诉人提交的予以证实已经交纳2019年度全部租金的证据存在虚假性，该证据不足以证实被上诉人已经向第三人宋义明支付了2019年度的全部租金。一审法院未认真审查该组证据的真实性，综合考虑本案的案情，作出了错误的事实认定。五、退一步讲，即使被上诉人可以突破合同相对性，向第三人宋义明支付租金，但考虑到本案实际情况，涉及的房屋租金在债权性质上应当认定为共同债权，在上诉人与第三人宋义明就租金收取无法达成合意时，被上诉人可以暂时中止支付租金或者把租金交付人民法院，由人民法院提存，而不是交由其中任何一方，被上诉人作为债务人虽然主张向第三人清偿了2019年度的全部租金，但是其给付行为不符合法律的规定，应当认定其债务履行不完全，其应当继续清偿对上诉人的债务，对于第三人宋义明多受领给付的部分，被上诉人应当依据债法中的不当得利请求第三人宋义明予以返还。 叶文合辩称，一、一审法院认定事实清楚、证据确实充分。叶文合已按《房屋租赁合同书》约定按时足额交纳房租，上诉人诉求重复要求叶文合履行合同，无事实根据和法律依据。2009年3月至12月房屋租金，叶文合均按时间提前足额交纳租金，叶文合租金支付至房屋所有权人宋义明指定宋小凡的账户上，宋义明给叶文合出具收到条，所以原告起诉没有事实根据，一审庭审时叶文合提供证据前后衔接相互印证。二、一审法院作出的（2019）鲁0923民初字1445号民事判决书对本案没有任何意义，该判决虽然生效，也是个错误判决，该判决没有查明叶文合租金交纳情况，只因宋义明同意叶文合在其租金中扣除交给戴芙蓉的租金，所以叶文合没有上诉，但是该判决不是终审判决，不是最高人民法院指导性案例，对本案没有任何意义。三、涉案房屋显示属于宋义明所有，戴芙蓉未经授权无权提起诉讼。根据一审法院（2019）鲁0923民初1445号民事判决书认定的事实：涉案房屋登记所有权人为宋义明，由于房屋出租期间宋义明在监狱服刑，宋义明才出具授权委托书委托戴芙蓉全权代理公司事宜，而宋义明已经出狱，可随时解除与戴芙蓉的委托，亲自重新签订房屋租赁合同并收取租金，叶文合作为善意的第三人，叶文合认知的事实是房屋所有权人是宋义明，而宋义明与戴芙蓉已经离婚，所以叶文合将租金交给房屋所有权人合理合法。另外《房屋租赁合同书》并未对租金支付做出特别约定必须支付给戴芙蓉，即使涉案房产属于戴芙蓉与宋义明夫妻共同财产，叶文合将房租支付给夫妻一方宋义明指定其女儿宋小凡账户上没有任何不妥。在宋义明服刑期间也是通过其女儿宋小凡银行账户支付租金的，叶文合已经实际完全履约。戴芙蓉没有经受托人宋义明委托，无权提起诉讼。四、一审判决适用法律正确。一审法院（2019）鲁0923民初1445号民事判决书认定的事实是，在该诉讼期间戴芙蓉提起确认夫妻共同财产之诉又撤诉，所以对涉案房产没有进行分割，不动产证显示为宋义明所有，并没有明确涉案房产夫妻各占一半。既然他们离婚，叶文合作为善意的第三人，为了减少风险只能把租金交给持有房产不动产证的人，而不能把租金交给受托人或者其他人。上诉人引用的《物权法》第一百零三条、一百零四条不适用本案，与本案情况不同。既使按份共有，叶文合向夫妻一方履行义务也合理合法。综上，请求二审法院依法维持原判决。 戴芙蓉向一审法院起诉请求：1.判决被告叶文合立即支付原告2019年3月-12月份租金333333元及所欠租金30%的违约金；2.由被告承担本案诉讼的各项费用。后增加诉讼请求：请求判令被告向原告支付实现债权费用（律师费）1万元、诉讼担保费1320元。 一审法院认定事实：原告戴芙蓉与第三人宋义明于2006年8月28日复婚，2008年2月26日宋义明取得东平县城区东山路012号2187.13平方米的商铺一幢，房屋所有权登记在宋义明名下，房产证号为东房权证城区字第××号。2010年4月20日，双方协议离婚，未对上述房屋作出权属划分。2010年9月10日，第三人宋义明向原告戴芙蓉出具授权委托书，委托其全权处理公司事务。2016年12月14日，原告戴芙蓉（甲方）与被告叶文合（乙方）签订《商铺租赁合同书》一份，约定：所出租房屋的房屋所有权证书编号为：东平000280，房屋所有权人为宋义明，该房屋系宋义明、戴芙蓉夫妻共同财产，夫妻二人均同意出租给乙方。租赁期限：2017年1月1日起至2025年12月31止。租金及租金交付方式：2017年1月1日至2020年12月31日每年租金为80万元、2021年1月1日至合同期满每年租金90万元，2018年至2025年12月31日年租金交付方式为半年交付。违约责任：任何一方违约时都需承担违约责任。违约方应向对方支付违约金，违约金按剩余租赁时间应付租金总额的百分之三十计算，造成的实际损失大于约定的违约金时按实际损失赔偿。另查明，被告叶文合分四批分别于2018年10月6日、2018年11月27日、2019年4月30日、2019年5月2日向宋义明（宋义明女儿宋小凡）支付2019年的全年租金80万元，包括替房东支付给原告弟弟戴业国的维修费1500元在内，宋义明出具了收到上述租金的手续。2019年11月28日原告向被告送达了律师函，要求被告按合同约定支付租金，逾期支付将提起诉讼并支付违约金。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告在得到涉案房产权属登记人授权后与被告自愿达成的租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。涉案房产虽然登记在第三人宋义明名下，但系原告戴芙蓉与第三人宋义明婚姻关系存续期间取得，在两人协议离婚时亦未对其进行权属处理，根据婚姻法的相关规定，涉案房屋仍属原告戴芙蓉与第三人宋义明夫妻关系存续期间取得的共同财产，双方签订的《商铺租赁合同书》第一条第2款已明确印证，因双方对房产并未进行份额划分，故该房产系原告与第三人共同共有财产，于原告与第三人内部关系而言，二人对该房产享有共同的权利，对该财产出租的收益双方共同享有，对该财产产生的债权，在对外关系上，享有连带的债权关系。故债务人履行债务偿还行为所产生的租金给付款项，原告及第三人共同享有。本案中，被告按合同约定向财产共有人之一第三人宋义明交纳了2019年度的全部租金，无延迟交纳租金的违约行为，其支付租金行为并无不当。且原告向被告送达律师函主张租金的时间超过合同约定的租金交纳时间，故在被告已按约定交纳2019年度全部租金，原告与第三人的连带债权已经实现的情况下，原告戴芙蓉作为案涉房产共同共有人再向承租人主张该年度租金，造成被告重复交纳租金。故对于原告的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，判决：驳回原告戴芙蓉的诉讼请求。案件受理费3900元、保全费2720元，由原告戴芙蓉负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人戴芙蓉提交如下证据：证据一、微信聊天记录截图两页，证实2018年下半年的租金被上诉人是支付给上诉人的，之前的租金也是支付给上诉人的。证据二、微信聊天记录截图一页和通话录音一段，证实在2018年11月28日上诉人已经就租金支付的事宜告知被上诉人，被上诉人承诺只有上诉人与宋义明就谁收取租金达成一致意见时被上诉人才会支付，否则的话不会支付给任何一方，事后被上诉人私下向宋义明支付租金的行为存在明显的恶意，其并非善意第三人。一审没有提交以上证据是因为上诉人认为对案件认定事实影响不大，所以没有提出。被上诉人叶文合质证认为，上诉人提交的微信聊天记录及通话录音不是新证据，已经超出了举证期限，二审法院不应采信。同时该聊天记录违背了受托人宋义明的真实意思表示，也侵犯了房屋所有权人宋义明的权益，该约定是无效约定，在宋义明向被上诉人多次提出要求支付租金的情况下，被上诉人被迫才缴纳租金，因为至今上诉人和宋义明之间对房屋交纳没有任何协议，如果被上诉人不缴纳租金可能面临诉讼的风险，所以被上诉人按照合同向委托人宋义明直接支付租金，合情合理合法。上诉人戴芙蓉二审期间提交的证据依法不属于新的证据,且不影响案件基本事实的认定,本院不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案房产系上诉人戴芙蓉与原审第三人宋义明婚姻关系存续期间取得共同共有财产，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条、《中华人民共和国民法通则》第八十七条之规定，戴芙蓉与宋义明作为共有人对案涉房产产生的租金享有连带债权，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务。一审根据叶文合提交的收到条、汇款凭证及伟国军手机转账记录等证据认定叶文合已向宋义明交纳了2019年度的全部租金，戴芙蓉与宋义明的连带债权已经实现并无不当，本院予以确认。戴芙蓉再次向叶文合主张2019年度3月至12月份租金，混淆了共同共有财产的对外和对内效力,造成叶文合重复履行合同义务，本院不予支持。 综上，上诉人戴芙蓉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7800元由上诉人戴芙蓉负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十二月十二日 书记员 袁 琳