广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2899号 上诉人(原审被告)：桂平市鑫盛投资实业有限公司，住所地：桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛家园，统一社会信用代码：91450881687785413U。 法定代表人：杨正新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴金华，1979年3月24日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：廖江剑，广西万大律师事务所律师。 上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司（以下简称鑫盛公司）因与被上诉人吴金华商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2020）桂0881民初3371号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 鑫盛公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、没有证据表明被上诉人委托上诉人办理产权登记手续，上诉人只有提交资料备案的义务，上诉人所收取的办证费，仅为根据不动产部门的要求代收代缴，未经买受人许可和提供相应的材料，出卖人单方无法完成申请不动产登记。根据法律规定以及合同约定，上诉人仅有资料备案的义务，资料备案之后，是否申请不动产登记以及申请之后，不动产部门是否核发不动产权属证书，这都不是上诉人单方可以决定和掌控的事情。上诉人主张违约金直至权属登记至其名下为止，一审法院判决支付违约金直至各被上诉人名下没有事实依据。二、本案双方所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示和协商后的结果，样本为建设部和工商总局所制定，不存在“格式霸王合同”，双方应恪守合同约定，包括对逾期办证违约金的选择。双方非常明确约定的办证期限为500个工作日（约730天）+90天＋365天。《商品房买卖合同》已用粗体、黑字、划横线标示。即使法院认为上诉人构成违约，应当计算违约金，也应当是交房后500个工作日（约730天）+90天＋365天之后起算。三、关于产权登记的违约金，双方并未作出选择，被上诉人作为购房人，对于出卖人未在约定期限内提交相关资料导致逾期办理不动产权属证书的法律后果，即出卖人不承担支付违约金的违约责任，是知晓并认可的。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定条款中，是有空格需要双方填写百分之几的违约金的，也有选项的，但双方在空格处均填写“X”、也不做选择，可以视为双方对于逾期产权登记不追究违约金。故本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”中规定的没有约定的情形。涉案小区未能如期办证，属于政府部门的原因所致，可以构成阻却违约的法定构成事由。政府职能部门对于涉案小区的违规修建地下车库的问题，耗时三年的时间才进行处理，事实上导致了涉案项目无法完成竣工验收备案，致使上诉人履行不能。四、被上诉人主张的违约金数额过高，计算方式不公，显失公平。被上诉人应当提供相应的证据证实确实存在损失。被上诉人以购房款总额，按日计算违约金，直至办理房屋权属证书至其名下，必将导致双方的权利义务失衡。1.涉案房屋已经交付被上诉人，实现了双方合同的根本目的，和房屋的最大价值功效；2.根据现行的户籍制度，是可以凭借购买合同等实现户口的迁移的，不会对购房人的户口、小孩读书教育产生影响；3.被上诉人所购买的房屋，基本都系通过抵押贷款的方式实现的购房，且被上诉人已经获得了银行金融机构的贷款，即使取得了房产证，在尚未归还完毕贷款的情况下，也不能上市交易。故而没有取得房产证，并不会对购房人的上市交易或者经济上产生任何的损失。 吴金华辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 原告吴金华向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即到房产产权登记机关提供相关资料备案，并为原告办理房屋权属证书登记于原告名下；2.判令被告支付逾期办证的违约金40040元给原告,同时判决被告给付以340764元为本金自立案之日起至被告将商品房不动产权证办理至原告名下之日止以年利率3%的违约金给原告;3.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理认定事实如下：2013年3月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：9-Ｂ-705），合同约定原告购买被告开发的坐落于桂平市号商品房，总房款340764元。其中第十五条约定：被告应当在交房后500个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3.本条所称的“规定期限”是指《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期届满后超过一年。合同签订后，原告已按约付清房款给被告，被告于2015年9月15日将上述商品房交付原告。而至本案判决前，被告至今没有将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料提交至产权登记机关备案。 再查明，根据贵港市中级人民法院于2020年5月15日对鑫盛嘉园同一楼盘同一性质商品房案件作出的再审生效裁判的（2020）桂08民再51号民事判决书认定的事实，合同第十五条关于产权登记的约定两个期限：1.鑫盛公司需在交房后500个工作日提交资料进行备案；2.取得房地产权属证书的期限为455日（90日+365日）。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。鑫盛公司提供资料进行备案只是取得房地产权属证书的前提，条款约定提供备案资料的期限比办理产权证书的期限还要长，与常理不符，应理解办证期限为455天，即违约时间应从交房之日起计算455日届满后的次日计算。其次，对于违约金计算标准问题，双方在合同中没有约定逾期办证违约责任的承担方式，根据鑫盛公司同类案件判决情况，违约金计算应以购房者已付的购房款为基数，按年利率3%计至购房者实际取得不动产证书之日止，但总额不能超过已付购房款的30%。 一审法院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》，是双方当事人的意思真实表示，内容没有违反法律、行政法规等强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 关于被告应否履行将属其提供的资料提交至产权登记机关备案，并将涉案商品房权属登记于原告名下的义务问题。一审法院认为，根据合同约定，被告鑫盛公司有提供资料给相关政府部门等协助办证义务，但对案涉商品房颁发房屋权属证书，属相关政府部门的行政职权。因此，原告请求鑫盛公司到房产产权登记机关提供相关资料备案，并为原告办理房屋权属证书登记于原告名下，缺乏事实和法律基础，一审法院不予支持。 关于被告应否支付逾期办证违约金的问题。一审法院认为，合同第十五条约定了办证违约情形，即被告应在房屋交付使用后500个工作日内将办理权属登记的资料交有关部门进行备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第３项处理。但被告鑫盛公司至今没有提交办理房屋权属登记的资料至产权登记机关备案，造成原告不能在合同约定的期限内取得房地产权属证书，被告鑫盛公司存在违约行为事实清楚，依法应承担违约责任。关于违约金的计算问题，双方在合同中没有约定逾期办证违约责任的承担方式，根据鑫盛嘉园同一楼盘同一类型案件已生效判决的情况，被告违约时间应从交房之日起计算455日（90日+365日）届满后的次日计算。即本案应从2016年12月16日开始计至被告办理不动产证书至原告名下之日止，按年利率3%计付逾期办证的违约金。 关于本案是否已经超过诉讼时效的问题。在涉案合同没有约定逾期办证违约金按整体数额计算的情况下，一审法院根据法律的规定已支持按日累计计算违约金数额，应属于连续性债权，应按日作为单个债权单独起算诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分可予以支持。而原告于2020年8月18日才起诉主张权利，本案应从起诉之日倒推三年即从2017年8月18日起至被告办理不动产证书至原告名下之日止的违约金未超过诉讼时效，一审法院予以支持；对于原告主张从2016年12月16日至2017年8月18日期间的违约金，因超过了诉讼时效，一审法院不予支持。故被告鑫盛公司应以购房款340764元为基数，从2017年8月18日起至被告将涉案商品房的产权证书办理至原告名下之日止计付违约金给原告，但违约金的总额不能超过原告已付购房款总额的30%。综上，对于被告辩称本案全部超过诉讼时效及其不应承担逾期办证违约责任的辩解意见，与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款的规定，判决：一、被告桂平市鑫盛投资实业有限公司应支付迟延办证违约金[以购房款340764元为基数，从2017年8月18日起至被告将涉案商品房的产权证书办理至原告名下之日止，按年利率3%计算，且违约金的总额不能超过购房款340764元的30%]给原告吴金华；二、驳回原告吴金华的其他诉讼请求。本案受理费400元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告吴金华负担69元，被告桂平市鑫盛投资实业有限公司负担331元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。 二审期间，当事人未提交新的证据，对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。 本院认为，关于逾期办证违约责任的承担问题，双方签订的《商品房买卖合同》只是约定了出卖人提供资料报产权登记机关备案的时间，但对出卖人的违约责任及违约金计算并未作出具体明确的约定，应认定双方未约定违约金计算标准。一审法院认定双方没有约定逾期办证违约责任的承担方式，以购房款为基数，按年利率3%计算符合事实和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，应当维持。同时，该解释第一款规定的是“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，换言之，买受人取得房屋权属证，出卖人才能免于承担逾期办证的违约责任。因此，上诉人与被上诉人虽约定的是“在交房后500个工作日内由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但上诉人的违约责任仍应计算至买受人取得房屋权属证时止。一审法院判决计算至鑫盛公司将涉案商品房的产权证书办理至被上诉人名下之日止并无不当，应当维持。上诉人称被上诉人委托其办理产权登记手续、逾期办理房屋产权证对被上诉人未造成影响、双方对于逾期产权登记不追究违约金，与事实不符，本院不予采纳。上诉人主张违约金过高、涉案小区未能如期办证是政府部门的原因所致，但未能就此提供证据证实，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费567元（上诉人已预交），由上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 苏洁平 审 判 员 黄钰雄 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 韦江转 书 记 员 周燕妮