贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6141号上诉人（原审原告）：张强，男，1968年7月30日出生，汉族，住贵州省赤水市。委托诉讼代理人：邹兴龙，贵州遵兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赤水市城乡房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市赤水市西内环路**。法定代表人：袁银辉，总经理。委托诉讼代理人：王茂华，赤水市中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张继斌，项目负责人。上诉人张强因与被上诉人赤水市城乡房地产开发有限责任公司（以下简称赤水城乡房开公司）一案，不服贵州省赤水市人民法院（2020）黔0381民初1506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张强上诉请求：1.请求撤销贵州省赤水市人民法院（2020）黔0381民初1506号民事判决的第二、三项，改判被上诉人按照所差面积含营业房或按市场价每平方米4万元价格赔偿上诉人的营业房款；改判被上诉人立即支付上诉人的过渡费432826元，违约金216413元（共计649239元）。2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费、保全费。事实和理由：一、一审将位于赤水市按每平方米5000元的价格认定错误，一审按每平方米5000元的价格认定没有评估意见和当事人的约定，属于一审法院超越职权或滥用职权的认定，位于赤水市市中心的该地段的住房大约都是每平方米5000元左右，而一审就最基本的客观事实都不遵守，对合同的第三条第2项“超出161.31平方米后的多余面积按5000元每平方米购买来认定，但是双方约定安置面积正负在百分之三内按以上方案计算”的约定视而不见，一审断章取义。二、一审作出违背双方当事人对违约损失约定的判决不当，被上诉人不按时向上诉人支付拆迁过渡费属于违约行为，将会给上诉人造成损失。三、一审对诉讼费判决上诉人分摊错误，因本案是被上诉人不履行合同约定义务导致的纠纷，上诉人在合同中已经履行了全部义务，并没有违约行为，不应当判决承担诉讼费用。四、被上诉人提供的测绘报告时间是2016年11月9日，而双方签订的拆迁合同是2016年9月17日。这个时间房屋未修建起来，对测绘报告的真实性，上诉人有合理怀疑。赤水城乡房开公司辩称：一、虽然被答辩人的产权证面积为145.37㎡,但根据赤水市精诚房地产测绘有限公司2011年10月25日房产实测测绘报告，实际建筑面积仅为125.08㎡。产权证面积和实测面积不一致的，根据实事求是的原则，应以实际测绘面积为准。答辩人还房面积经测绘建筑面积为142.24㎡。答辩人根本没有自建面积，即使将实测面积125.08㎡加上奖励面积6㎡,也只有131.08㎡,还房面积都要多出11.16㎡。因此，本案中不存在还房面积不足的事实，被答辩人关于超面积计算的上诉请求没有事实支撑，不应得到法院的支持。二、被答辩人在上诉状中关于过渡费和违约金的计算方法错误。答辩人以2018年4月18日起至2019年9月17日(36个月过渡期满，）时间是17个月，周转过渡费为17500×17=297500元。从2019年9月18日至2020年5月10日交房时截止，前6个月（至2020年4月17日）超期过渡费（含违约金增加25%),17500×6×125%=131250元，2020年4月18日至2020年5月10日接受房屋止，时间为0.73个月，超期过渡费（含违约金）增加50%,17500×1.73×150%=191625元,以上三笔合计为465412.5元。因此，被答辩人关于过渡费和违约金的上诉请求不应得到法律的支持。请求驳回上诉，维持原判。张强向一审法院起诉请求：1.判令赤水城乡房开公司将位于赤水市门面办理产权登记到张强名下；判令赤水城乡房开公司对未归还的31.31平方米门面立即还房或折价（按每平方米4万元的市场价）赔偿。2、判令赤水城乡房开公司立即支付张强的过渡费432826元，违约金216413元。三、判令赤水城乡房开公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2016年9月17日，张强（被征收人，乙方）与赤水城乡房开公司（征收单位，甲方）签订《房屋征收补偿安置协议》，协议主要约定：乙方自愿将位于赤水市（沙砖房）门市，产权证号赤水市房权证市中字第××私002120号证的产权面积为145.37平方的门市交甲方拆除后重建；过渡周转时间为36个月，即从2016年10月18日至2019年10月18日止，超过36个月后，甲方不能交房给乙方，从逾期之月起在原过渡周转费的基础上增加过渡周转费，增加标准为逾期不满半年的增加25%，逾期满半年不足一年的增加50%；过渡安置期的过渡周转费的支付方式为门市17500元／月×6个月＝105000元，每半年支付一次；乙方门市装修及搬迁费用，甲方同意一次性补偿151200元；乙方选择新建太平大厦1号楼一层11号门市及2号楼1号门市作为安置乙方的门市；双方约定安置面积为161.31平方米，其中原面积为145.37平方米，自建房9.31平方米，政策性奖励面积6平方米，超过161.31平方米后的多余面积按5000元／平方米购买；产权面积以资质的测绘公司出具的实测报告为准；甲方门市竣工验收后及时交房给乙方使用，同时终止过渡费发放，甲方必须提供相关手续协助乙方办理房屋产权证。协议签订后，张强按约定将被征收门市交付给赤水城乡房开公司进行拆除，赤水城乡房开公司按约定支付张强前期费用及第一次的过渡费。2017年10月25日，双方签订《商品房认购协议》，赤水城乡房开公司将太平大厦壹栋十五层Ｃ6号房（建筑面积约70平方米）交付张强，抵扣2018年4月18日以前张强应得的过渡费。2018年4月18日以后的过渡费，赤水城乡房开公司未按约定支付张强。2020年5月10日，赤水城乡房开公司向张强交付涉案两间安置门市。2016年11月9日，经赤水城乡房开公司委托赤水市宏图测绘有限公司对太平大厦1、2号楼进行测绘作出测量报告，载明涉案太平大厦1号楼一层11号门市实测建筑面积为100.32平方米、2号楼1号门市实测建筑面积为43.79平方米。另查明，2011年10月25日，经赤水城乡房开公司委托赤水市精诚房地产测绘有限公司对张强交付的太平街三居三组门市进行测绘作出报告，载明实测面积为125.08平方米。案件审理中，张强向一审法院提出财产保全申请，经审查符合法律规定，一审法院作出（2020）黔0381民初1506号民事裁定书，对赤水城乡房开公司的银行存款1850000元予以冻结、扣押，如其存款不足则查封、扣押其等值其他财产。一审法院认为，张强、赤水城乡房开公司均是具有民事行为能力的自然人和法人，可以通过自己单独实施或者与他人一起共同实施民事法律行为。张强与赤水城乡房开公司共同协商，自愿签订《房屋征收补偿安置协议》是双方的真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款的规定，是有效的民事法律行为。协议的内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第八条和第六十条的规定，双方均应按《房屋征收补偿安置协议》约定履行自己的义务。协议签订后，张强按约交付被征收房屋给赤水城乡房开公司拆除，赤水城乡房开公司向张强交付涉案太平大厦1号楼一层11号市和2号楼1号门市，经测绘建筑面积分别为100.32平方米和43.79平方米，共计144.11平方米（100.32平方米+43.79平方米），比协议约定安置面积161.31平方米减少17.2平方米（161.31平方米-144.11平方米），且涉案门市至今未办理房屋产权证。故对张强要求赤水城乡房开公司办理涉案门市产权登记到张强名下并折价赔偿不足面积部分的诉讼请求，符合合同法第一百一十条的规定和合同约定，予以支持。因双方在协议中约定，超出安置面积161.31平方米后的多余面积按5000元/平方米购买。根据公平原则，赤水城乡房开公司未交付的还房面积也应参照该约定赔偿张强，确认赤水城乡房开公司应支付张强不足面积部分的赔偿款为86000元（17.2平方米×5000元/平方米），张强要求按每平方米4万元市场价赔偿，不符合法律规定和合同约定，不予支持。对于张强诉称，涉案门市在装修过程中测出实际面积为130平方米，由此得出赤水城乡房开公司未交付门市面积为31.31平方米：因130平方米的面积并非是经有资质的测绘公司测绘得出的数据，不符合张强、赤水城乡房开公司双方所签协议约定的安置门市产权面积以测绘公司的实测报告为准，故赤水城乡房开公司交付张强的涉案两间门市面积应以测绘公司出具的测量报告所载明总面积144.11平方米为准，对张强的该项诉称理由，不予采信。对于赤水城乡房开公司辩称，根据约定只有协助乙方办理产权登记，没有将产权登记到张强的名下：双方在协议中约定，赤水城乡房开公司必须提供相关手续协助张强办理房屋产权证，即赤水城乡房开公司应协助张强直到办理房屋产权证为止，至于房屋产权所有人，合同约定也应是张强。现张强要求赤水城乡房开公司将涉案安置门市产权登记于其名下，实质也是办理以张强为房屋产权所有人的房屋产权证。故张强请求赤水城乡房开公司协助将产权登记到其名处，并未超出赤水城乡房开公司的协助义务范围，对赤水城乡房开公司的该项辩称理由，不予采信。对于赤水城乡房开公司辩称，交付张强的门市经测绘合计144.17平方米，超过了原房面积，不存在面积不足问题，且自建房不属于安置面积范畴：虽然张强原有门市经测绘为125.08平方米，但是赤水城乡房开公司是在测绘之后才与张强签订《房屋征收补偿安置协议》，协议中明确约定了安置面积为161.61平方米，并载明了安置面积的组成部分，是张强、赤水城乡房开公司协商一致的结果，是双方的真实意思表示，赤水城乡房开公司也是明确知晓，协议中并未约定自建房部分面积不予安置。因此，赤水城乡房开公司应按双方约定的面积161.61平方米向张强交付安置门市。对赤水城乡房开公司的上述辩称理由，不予采信。关于赤水城乡房开公司应支付张强的周转过渡费金额：双方在协议中约定，过渡周转时间为36个月，即从2016年10月18日至2019年10月18日止，过渡安置期的过渡周转费为门市17500元/月。因张强、赤水城乡房开公司均认可已用房屋抵扣2018年4月18日以前的过渡费，故赤水城乡房开公司应按17500元/月支付张强2018年4月19日至2019年10月18日期间的过渡费为315000元（17500元/月×18个月）。从超过36个月过渡期的2019年10月19日起至2020年5月10日赤水城乡房开公司交付张强安置门市，赤水城乡房开公司仍应按约定支付张强过渡费。根据双方在协议中约定，超过36个月后，赤水城乡房开公司不能交房给张强，从逾期之月起在原过渡周转费的基础上增加过渡周转费，增加标准为逾期不满半年的增加25%，逾期满半年不足一年的增加50%。该增加部分的过渡周转费实际就是逾期交房的违约金。故从2019年10月19日至2020年4月18日，赤水城乡房开公司应支付张强的过渡费及违约金为131250元（17500元/月×6个月×125%）；从2020年4月19日至2020年5月10日，赤水城乡房开公司应支付张强的过渡费及违约金为19162.5元[17500元/月×(22天/30天=0.73个月)×150%]。综上，赤水城乡房开公司共计应支付张强的周转过渡费及违约金为465412.5元（315000元+131250元+19162.5元），张强对于过渡费及违约金的计算有误，应予调整，对张强超出465412.5元部分过渡费及违约金的诉讼请求，不予支持。对于赤水城乡房开公司辩称，17500元/月的过渡费过高，是其被迫答应。张强、赤水城乡房开公司双方签订的《房屋征收补偿安置协议》不具有合同法第五十二条规定的情形，为有效合同，也不属于合同法第五十四条规定的可以请求撤销的合同，且赤水城乡房开公司在签订协议后也未要求撤销。故对赤水城乡房开公司的该项辩称理由，不予采信。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条、第五十四条、第一百一十条之规定，判决：一、赤水市城乡房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内协助张强将赤水市太平大厦1号楼一层11号门市及2号楼1号门市的产权登记到张强名下；二、赤水市城乡房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付张强少交付安置门市面积17.2平方米的赔偿款86000元；三、赤水市城乡房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付张强从2018年4月18日起至2020年5月10日止的周转过渡费及违约金465412.5元；四、驳回张强的其余诉讼请求。已减半收取案件受理费10957元，保全费5000元，共计15957元，由张强承担5957元，赤水市城乡房地产开发有限责任公司承担10000元。本案二审双方当事人均未提供新证据。本院另查明，2016年9月17日，张强（被征收人，乙方）与赤水城乡房开公司（征收单位，甲方）签订《房屋征收补偿安置协议》第三条第2项载明：门市安置面积：双方约定安置面积为：161.31平方米，其中原面积为：145.37平方米，自建房9.31平方米，政策性奖励面积6平方米，超出161.31平方米后的多余面积按5000元/平方米购买。超出约定安置面积正负3%内按以上方案计算。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于张强上诉认为一审对案涉《房屋征收补偿安置协议》约定视而不见，一审断章取义，并申请对案涉房屋拆迁处的门面价格进行评估的问题。案涉《房屋征收补偿安置协议》第三条第2项载明：“门市安置面积：双方约定安置面积为：161.31平方米，其中原面积为：145.37平方米，自建房9.31平方米，政策性奖励面积6平方米，超出161.31平方米后的多余面积按5000元/平方米购买。超出约定安置面积正负3%内按以上方案计算。”根据上述合同约定文义，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。案涉房屋经测绘建筑面积分别为100.32平方米和43.79平方米，共计144.11平方米（100.32平方米+43.79平方米），比协议约定安置面积161.31平方米减少17.2平方米（161.31平方米-144.11平方米），面积误差比为10.66%，其中3%即4.8393平方米按5000元/平方米计算为24196.5元（4.8393平方米×5000元/平方米），超过3%的部分按5000元/平方米价格双倍计算为123564元（12.3564平方米×5000元/平方米×2），故本院认定赤水城乡房开公司应支付张强不足面积部分的赔偿款为147760.5元（24196.5元+123564元）。一审确认赤水城乡房开公司应支付张强不足面积部分的赔偿款为86000元（17.2平方米×5000元/平方米）有误，本院予以纠正。对张强的该上诉理由，本院予以部分采纳，但对其在二审要求评估的申请不予采纳，予以驳回。关于张强上诉认为一审作出违背双方当事人对违约损失约定的判决不当的问题，本院认为，一审对周转过渡费及违约金计算并无不当，本院予以支持。关于张强上诉诉讼费分担的问题，当事人的诉讼费负担由法院按规定确定，本院对本案改判后，根据本案二审判决确定双方当事人诉讼费的负担。关于张强上诉对测绘报告的真实性有合理怀疑的问题，因其未提供相应证据证明其理由，本院对此不予采信。综上所述，张强的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省赤水市人民法院（2020）黔0381民初1506号民事判决第一项、第三项；二、撤销贵州省赤水市人民法院（2020）黔0381民初1506号民事判决第二项、第四项；三、赤水市城乡房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付张强少交付安置门市面积17.2平方米的赔偿款147760.5元；四、驳回张强的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10957元、保全费5000元、二审案件受理费11568元，共计27525元，由张强负担9000元，由赤水市城乡房地产开发有限责任公司承担18525元。本判决为终审判决。审判长  蔡一雷审判员  李玉振审判员  唐 妍二〇二〇年十二月二日法官助理陶晓梅书记员黎雪梅