广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终1828号上诉人（原审被告、反诉原告）：仁化县*******有限责任公司，住所地：广东省韶关市仁化县****************。法定代表人：沈某1。委托诉讼代理人：曾彦杰，广东一粤（始兴）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：仁化县锦江电力开发总公司丹霞电站，住所地：广东省韶关市仁化县丹霞镇长沙背。负责人：谢春养。委托诉讼代理人：邓黎洪，广东丹霞律师事务所律师。上诉人仁化县*******有限责任公司（以下简称桃花源公司）因与被上诉人仁化县******总公司丹霞电站（以下简称丹霞电站）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省仁化县人民法院（2020）粤0224民初118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。桃花源公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，并依法驳回丹霞电站诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由丹霞电站承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，其判决应依法予以撤销。一、一审法院认定事实不清。1.一审法院未查清合同签订时间早于桃花源公司成立的时间这一事实。本案的合同签订时间是2010年1月1日，但是，根据工商登记信息显示，桃花源公司成立于2010年的9月26日。也就是说，所谓的租赁合同是在公司尚未成立时签订。根据《民法》第五十九条规定，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。但是，桃花源公司成立于2010年的9月26日，民事权利能力和行为能力是从成立这一天才具有。既然如此，那桃花源公司又如何有能力在2010年1月1日与丹霞电站签订《租赁合同》，并使用租赁物呢？很显然，一审法院并未查清上述事实的，导致本案出现错判。2.一审法院未查清丹霞电站是何时以何种方式将租赁物移交给桃花源公司。丹霞电站认为，其在合同签订后便履行了将租赁物交付给桃花源公司的义务。但是，桃花源公司在合同签订之时并未成立，那么，丹霞电站又是如何履行这个交付义务的呢？实际上，从桃花源公司提交的证据来看，第一次交租的公司是金石建材有限公司（该公司也未实际使用），并不是桃花源公司。桃花源公司在2010年9月26日成立后，需要增加办公场地，便准备选择原由金石建材有限公司承租的涉案租赁物作为办公场所。于是，便向丹霞电站缴纳了金石建材公司未缴纳的下半年租金。但是，缴纳租金后，却发现该涉案租赁物上安装有信号发射塔，会影响物业的使用。便多次要求丹霞电站将信号发射塔移走（直到现在仍然占有使用306房），并要求丹霞电站交付房屋钥匙及房屋图纸及租赁物内的电路线路图，但是，丹霞电站却一直不移交上述物品，导致桃花源公司一直未能装修并使用涉案租赁物。然而，一审法院并未查清这些事实，导致本案出现错判。3.一审法院未查清桃花源公司在涉案租赁物使用期间缴纳电费及水费的情况。如若按丹霞电站所述，在合同签订后丹霞电站便将涉案租赁物移交给了桃花源公司使用，那么，桃花源公司必然会产生水电费用，丹霞电站也会对桃花源公司所使用的水电费进行催收，但丹霞电站均未主张过水电费。一审法院仅以不符合常理为由，便推定桃花源公司使用了租赁物，认定事实明显过于草率。4.一审法院未查清丹霞电站在桃花源公司未交纳房租后是否采取防止损失扩大的适当措施。即便2010年1月1日所签订的合同对桃花源公司具有约束力，但是，合同中明确约定是采取先付钱后租用的方式。那么，既然桃花源公司在2011年1月1日以后就没有缴纳租金，那为何丹霞电站一直没有催收过？丹霞电站又是否采取了防止损失扩大的适当措施呢？但是，一审法院并未就此事进行查明，导致案件出现错判。二、一审法院适用法律不当。1.一审法院举证责任分配错误。丹霞电站在起诉书中主张，其在合同签订后便履行了将电站综合大楼交付给桃花源公司使用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。既然丹霞电站提出主张在合同签订后便已交付的事实，那么，丹霞电站就应当对于这一事实提供证据予以证明。但是，一审法院却并未让丹霞电站举证证明，而仅是以自己的推断，便草率认定丹霞电站已经履行了交付义务，明显违反了“以事实为依据，以法律为准绳”的司法裁判原则。2.丹霞电站未保证桃花源公司能够正常占有和使用，桃花源公司无需缴纳租赁费用。根据《中华人民共和国合同法》第245条“出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用”的规定，丹霞电站在桃花源公司缴纳租赁费用后，应当依法将租赁物移交给桃花源公司占有使用。但是，丹霞电站并未履行上述义务，且同意案外人在涉案租赁物上架设信号发射塔，并占有使用306房至今。由于丹霞电站并未将租赁物移交给桃花源公司，因此，桃花源公司依法无需缴纳租赁费用，丹霞电站应依法退还所收取的租金。3.退一步来说，即便桃花源公司真正违约，丹霞电站也无权就扩大的损失部分要求桃花源公司承担责任。首先，桃花源公司并未违约，真正违约的是丹霞电站。其次，即便桃花源公司违约，丹霞电站也无权就扩大部分的损失让桃花源公司承担责任。本案中，双方所签订的合同约定是“先付钱后租用”的方式。但是，如按丹霞电站所言，桃花源公司在2011年后便未交付租金，即违约，那么丹霞电站也应该立即进行催告。但是，丹霞电站在明知桃花源公司未继续缴纳租金的情况下，既不催告，也不采取适当措施防止损失的扩大，而是放任损失扩大。试想，如果丹霞电站20年不提出主张，那岂不是要让桃花源公司交租20年？这样的做法，明显不合常理，也违背了合同法的规定。根据《中华人民共和国合同法》第119条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定，即便桃花源公司违约，丹霞电站也应当采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。但是，本案中，丹霞电站并未提交已履行了“采取适当措施防止损失”的法定义务。因此，即便桃花源公司违约，丹霞电站无权要求桃花源公司支付2011年以后的租金。丹霞电站口头答辩称，请求驳回桃花源公司的上诉请求，维持原审判决。本案诉讼费与桃花源公司负担。1.关于桃花源公司提出的桃花源公司成立的时间迟于双方签订合同的时间，丹霞电站认为依据合同法第32条的规定，当事人采用合同书面形式订立合同的，双方当事人签字盖章双方签订合同成立，丹霞电站有理由认为桃花源公司成立前同丹霞电站签订书面的租赁合同并签名盖章，合同内容没有违反法律规定，这合同是双方自愿签订的，那么依据合同法第44条的规定，依法成立的合同自签订时生效，租赁合同对桃花源公司有法律约束力。退一步来说，即便桃花源公司是在2010年9月才成立，但是桃花源公司在同年10月份就支付了2010年下半年的租金，这个事实足以说明桃花源公司是认可并同意履行2010年1月1日签订的租赁合同，双方的合同主体符合法律规定。2.桃花源公司提出丹霞电站未交付租赁物不成立，丹霞电站在签订合同当天就将租赁房屋的钥匙交给了桃花源公司，桃花源公司一直占有使用租赁房屋，桃花源公司从未向丹霞电站提出租赁物未交付，并且桃花源公司依据合同的约定支付了2010年上半年和下半年的租金。桃花源公司提交的证据4房屋的现场照片都有说明桃花源公司是可以进出涉案房屋进行拍摄现场照片。3.关于桃花源公司提出涉案房屋的楼顶有相关的铁塔公司基站设备没有移走的问题，或者桃花源公司提出未经桃花源公司同意在涉案房屋的天面安装移动基站设备这个观点是不符合事实的，不能成立。丹霞电站提交的证据6证明在双方签订合同之前的2003年丹霞电站就将涉案房屋的天面租赁给了铁塔公司作为安装基站相关设备，桃花源公司在签订租赁合同之前对该事实是清楚知道。4.关于桃花源公司提出依据合同法第119条的减损原则作为桃花源公司免责的主张不能成立，是桃花源公司对该法律的一个曲解，该法条不能适用本案。桃花源公司租赁丹霞电站房屋后，丹霞电站依合同约定取得租金这是桃花源公司合同义务。即便桃花源公司没有及时支付租金，丹霞电站相信桃花源公司会补交拖欠的租金，2010年下半年的租金本来是要在7月份支付，但桃花源公司是在10月份才交的，另外丹霞电站认为如果桃花源公司不想承租涉案房屋，桃花源公司可以向丹霞电站提出解除合同，桃花源公司不提出解除合同，丹霞电站就有理由相信桃花源公司是想继续租赁涉案房屋。事实上，桃花源公司在原审时也提出要继续租赁涉案房屋，桃花源公司即使没有及时支付租金给丹霞电站，丹霞电站无法采取法律规定的适当措施，不可能将涉案房屋又租给其他人，所以说丹霞电站根本没有减少损失的替代初始。依据桃花源公司的逻辑，与房屋承租人签订合同后一直不交付租金，然后可以以减损的规则来免责，那么这个逻辑显然是行不通的。另外桃花源公司没有及时支付租金，丹霞电站没有及时起诉桃花源公司是丹霞电站善意的认为桃花源公司是会支付租金的，所以桃花源公司不能以丹霞电站的这种善意作为他所谓的减损规则错误的进行免责。丹霞电站向一审法院起诉请求：1.解除丹霞电站与桃花源公司于2010年1月1日签订的《丹霞电站综合大楼租赁合同》；2.桃花源公司支付其拖欠的租金27万元给丹霞电站；3.由丹霞电站负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年1月1日，丹霞电站(甲方)与桃花源公司(乙方)签订《丹霞电站综合大楼租赁合同》，约定：甲方将丹霞电站综合大楼出租给乙方作为接待使用，出租时间从2010年元月至2030年元月；租金前十年每年为3万元，第11年至第15年每年租金为4万元，第16年至第20年为5万元；采取先付钱后租用的方式，每年1月份支付上半年租金，7月支付下半年租金等内容。合同签订后，桃花源公司于2010年1月13日、2010年10月20日分别向丹霞电站支付租金15000元，共计支付30000元。另查明，2003年6月13日，丹霞电站(出租方、乙方)与联通新时空韶关分公司(承租方、甲方)签订《基站租赁合同》，合同约定：乙方愿意将属其所有的电站综合楼三楼306室和天面位置出租给甲方；甲方用该屋设置无线电通信及配套设备，并在天面适当位置安装天线和配套的走线架、防雷设备等；租期自2003年6月15日至2008年6月14日等内容。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。丹霞电站与桃花源公司签订《丹霞电站综合大楼租赁合同》系当事人真实意思表示，合同合法有效，具有法律约束力。2010年1月1日双方签订合同之后，采取先付钱后租用的方式，桃花源公司于2010年1月13日支付15000元租金，于2010年10月20日支付15000元租金。根据合同约定及交易习惯，丹霞电站若未向桃花源公司交付租赁物，桃花源公司继续向丹霞电站支付2010年下半年租金不符常理。据此，该院有理由相信，双方签订租赁合同后已经实际交付履行。关于是否应当解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。双方签订合同之后，桃花源公司拖欠丹霞电站租金9年，已构成违约，现丹霞电站诉请要求解除双方签订的《丹霞电站综合大楼租赁合同》，该院予以支持。对桃花源公司提出要求继续履行合同的抗辩意见，该院不予采纳。关于本案是否超过诉讼时效。合同约定租期为2010年元月至2030年元月。本案的租金属于继续性合同在合同履行中持续发生的债务，虽每一笔租金都有其独立性，但不足以否定租赁合同的整体性，故该履行债务请求权的诉讼时效期间以最后一期履行期限届满之日起算。对桃花源公司提出丹霞电站的起诉超过诉讼时效的抗辩意见，该院不予采纳。关于租金计付。根据合同约定，租期为2010年元月至2030年元月，租金前10年每年为3万元。期间，丹霞电站仅支付2010年租金30000元。故丹霞电站要求桃花源公司支付拖欠9年租金共计270000元的诉请，该院予以支持；同时对桃花源公司要求丹霞电站返还30000元租金及支付利息的反诉请求，该院不予支持。一审法院判决：一、解除仁化县锦江电力开发总公司丹霞电站与仁化县*******有限责任公司于2010年1月1日签订的《丹霞电站综合大楼租赁合同》；二、限仁化县*******有限责任公司于判决生效之日起十日内支付仁化县锦江电力开发总公司丹霞电站租金270000元；三、驳回仁化县*******有限责任公司的全部诉讼请求。本院二审查明，一、丹霞电站提供的《丹霞电站综合大楼租赁合同》记载乙方桃花源公司，负责人栏署名阙伟华，加盖桃花源公司印章。桃花源公司提供的《丹霞电站综合大楼租赁合同》记载乙方桃花源公司，负责人栏署名沈某1，未加盖桃花源公司印章。两份合同的日期均署二0一0年壹月壹日。丹霞电站于2010年1月13日收取金石建材有限公司支付涉案租赁物2010年上半年租金15000元，于同年10月20日收取桃花源公司支付涉案租赁物2010年下半年租金15000元。二、桃花源公司于2010年9月26日成立，法定代表人：沈某1。一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对桃花源公司的上诉意见，对本案争议焦点分述并评析如下：一、丹霞电站与桃花源公司签订的《丹霞电站综合大楼租赁合同》是否成立。桃花源公司成立于2010年9月26日，丹霞电站与桃花源公司各自提供的《丹霞电站综合大楼租赁合同》的日期均署2010年1月1日，是在桃花源公司尚未成立时签订，但桃花源公司发起人、法定代表人沈某1在合同上以承租人名义签名、桃花源公司成立后又在丹霞电站持有的合同上加盖桃花源公司印章予以确认，以及依合同约定支付2010年下半年的租金15000元的事实可以认定，桃花源公司对签订《丹霞电站综合大楼租赁合同》承租涉案租赁物这一事实是认可的，因此，该合同依法成立，对双方当事人具有约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。丹霞电站请求桃花源公司履行《丹霞电站综合大楼租赁合同》约定的义务，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”。桃花源公司在对沈某1签订的《丹霞电站综合大楼租赁合同》予以确认，并已经实际享有合同权利、履行合同义务的情况下，仍以其是在上述合同签订后的2010年9月26日成立为由，否定该合同效力的理由不成立，本院不予采信。二、丹霞电站是否在将涉案房屋出租给桃花源公司后又将306房和天面出租给他人使用。根据丹霞电站提交的证据《基站租赁合同》足以证明丹霞电站将306房和天面租赁给联通新时空韶关分公司安装基站相关设备是在2003年，而非是在与桃花源公司签订租赁合同之后。涉案房屋天面安装基站信号发射塔是外露在楼顶空中，按日常生活常识桃花源公司没有理由不知道该事实的存在。丹霞电站诉称其在缴纳了2010年下半年租金后才发现涉案租赁物上安装有信号发射塔，显然与事实不符，本院不予采信。三、丹霞电站有无将涉案租赁物交给桃花源公司使用。涉案合同是在桃花源公司成立之前的于2010年1月1日签订，同年9月26日桃花源公司成立后，在已经支付上半年首期租金的情况下，如果丹霞电站此时还未交付租赁物给承租方，那么桃花源公司在成立后要做的第一件事就是依合同约定主张权利，要求丹霞电站立即交付租赁物而不是继续履行义务支付下半年的租金。而时至丹霞电站提起本案诉讼长达九年的时间里，桃花源公司从未向丹霞电站主张该权利。按常理，桃花源公司只有在已经接收租赁物的情况下，才会接着履行支付租金义务。否则，桃花源公司应拒绝支付租金。根据桃花源公司成立后继续向丹霞电站支付涉案租赁物2010年下半年租金的事实可以认定，丹霞电站已经交付涉案租赁物给桃花源公司。至于桃花源公司诉称没有使用租赁物，并不能否定丹霞电站已经交付涉案租赁物这一事实。因此，桃花源公司诉称丹霞电站无将涉案租赁物交给其使用的理由不成立，本院不予采信。四、桃花源公司主张丹霞电站承担减损规则的义务，无权就扩大的损失部分要求桃花源公司承担责任应否支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”桃花源公司自2011年1月起即欠付租金，其行为已构成违约，其应承担给付租金的义务。但丹霞电站在提起本案诉讼前长达九年有余的期间内，明知桃花源公司房租分文未付而不催收，始终未采取解除合同、收回房屋、另行出租等措施，其履约行为有违减损规则和诚实信用原则。因此，丹霞电站对其怠于采取措施主张权利致使损失扩大的部分，不得请求桃花源公司赔偿。桃花源公司主张丹霞电站应承担减损规则的义务，本院予以支持。综上，本院酌情确定桃花源公司支付3年租金9万元给丹霞电站。丹霞电站超出此金额的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，桃花源公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省仁化县人民法院（2020）粤0224民初118号民事判第一项；二、撤销广东省仁化县人民法院（2020）粤0224民初118号民事判第三项；三、变更广东省仁化县人民法院（2020）粤0224民初118号民事判第二项为仁化县*******有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金9万元给仁化县锦江电力开发总公司丹霞电站；四、驳回仁化县锦江电力开发总公司丹霞电站的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费11000元，公告费260元，反诉费903元，合计12163元，由仁化县*******有限责任公司负担4054元,由仁化县锦江电力开发总公司丹霞电站负担8109元。仁化县锦江电力开发总公司丹霞电站多预交的一审案件受理费4054元,由一审法院予以退回。限仁化县*******有限责任公司于收到本判决书之日起七日内向一审法院缴纳一案件受理费4054元。二审案件受理费11000元，由仁化县锦江电力开发总公司丹霞电站负担7333元,仁化县*******有限责任公司负担3667元。仁化县*******有限责任公司多预交的二审案件受理费7333元，本院予以退回。限仁化县锦江电力开发总公司丹霞电站于收到本判决书之日起七日内向本院缴纳二审案件受理费7333元。本判决为终审判决。审判长 林 梦审判员 庄少山审判员 李飞洲二〇二〇年十二月九日书记员 刘美红