广东省汕头市龙湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0507执异63号 异议人（利害关系人）：陈弘耿，男，1967年12月8日出生，汉族，住汕头市澄海区。 委托诉讼代理人：许锦荣，广东广伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程志颖，广东广伦律师事务所律师。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司汕头分行，住所地汕头市迎宾路**。 负责人：林绍生，任该行行长。 委托诉讼代理人：刘雪雁，系该行职员。 委托诉讼代理人：刘灿婷，系该行职员。 被执行人：陈钰玲，女，1978年10月12日出生，汉族，住汕头市澄海区。 在本院执行申请执行人中国工商银行股份有限公司汕头分行与被执行人陈钰玲借款合同纠纷一案中，异议人陈弘耿对拍卖位于XX房产的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人（利害关系人）陈弘耿称：2017年6月25日，异议人陈弘耿向被执行人陈钰玲承租位于XX房产，双方签订了《汕头市房地产租赁合同》，约定租赁期20年即自2017年6月25日起至2037年6月24日止，每月租金1500元，20年租金合计36万元整。合同签订后，异议人陈弘耿按照合同约定将上述租金及押金付清给被执行人陈钰玲（其中现金交付2万元，银行转账35万元），被执行人陈钰玲同时将上述房产交付异议人陈弘耿，异议人陈弘耿自2017年6月25日起在该房产居住使用至今。在签订上述租赁合同时，被执行人陈钰玲并没有告知其尚欠申请执行人中国工商银行股份有限公司汕头分行债务，异议人陈弘耿也没有发现房产被法院查封的情况。 异议人陈弘耿在上述房产居住期间，于2020年10月份发现法院上门粘贴的（2020）粤0507执恢92号《房产退迁通知》，通知“被执行人陈钰玲或上述房产使用人在2020年11月15日前自行迁出XX房产”。 异议人陈弘耿与被执行人陈钰玲在法院查封房产前已签订《汕头市房地产租赁合同》，异议人陈弘耿已一次性付清租金且实际使用至今，异议人陈弘耿的租赁关系合法有效。异议人陈弘耿于2020年1月13日向汕头市澄海区人民法院提起诉讼，请求确认与被执行人陈钰玲于2017年6月25日签订的《汕头市房地产租赁合同》合法有效，汕头市澄海区人民法院于2020年3月25日作出判决，确认上述合同有效，且该判决已生效。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第三十一条关于“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，异议人陈弘耿依法提出执行异议，请求法院在拍卖位于XX房产时依法公示执行拍卖标的已由异议人陈弘耿租赁的情况。 申请执行人中国工商银行股份有限公司汕头分行称：1.根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，被执行人陈钰玲名下位于XX房产已于2016年1月18日以中国工商银行股份有限公司汕头分行作为权利人办理抵押权登记手续，因此异议人陈弘耿与被执行人陈钰玲的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条关于“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”的规定，被执行人陈钰玲与异议人陈弘耿签订房产租赁合同时并未告知其房产已在中国工商银行股份有限公司汕头分行办理抵押登记，对此造成的损失应由被执行人陈钰玲承担赔偿责任。3.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封”的规定以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款关于“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，以抵押财产出租的，不适用买卖不破租赁原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。综上，请求法院驳回异议人陈弘耿的执行异议。 被执行人陈钰玲未作出答辩。 本院查明，申请执行人中国工商银行股份有限公司汕头分行与被执行人陈钰玲借款合同纠纷一案，本院于2019年8月21日作出（2019）粤0507民初354号民事判决书，判决如下：一、中国工商银行股份有限公司汕头分行辖属澄海支行与陈钰玲签订的编号A:[个贷]字[工]行[澄海]支行[2015]年[218]号《个人购房借款/担保合同》提前到期；二、陈钰玲应于判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司汕头分行贷款本金275034.68元及相应利、罚、复息（其中计至2018年12月21日的利息为4321.27元，自2018年12月22日起至还清之日止的利息按上述合同约定的利息计算方法和利率标准计算）；三、中国工商银行股份有限公司汕头分行在上述第二项债权范围内对陈钰玲提供抵押的位于XX房产享有优先受偿权。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5490元，公告费1000元，合共6490元，由陈钰玲承担，陈钰玲应于判决生效之日起十日内径付中国工商银行股份有限公司汕头分行。上述判决已于2019年12月4日发生法律效力。因被执行人陈钰玲未按该生效判决确定的内容履行义务，申请执行人中国工商银行股份有限公司汕头分行于2020年2月3日向本院申请强制执行，案号列（2020）粤0507执142号。2020年2月24日，本院作出（2020）粤0507执142号执行裁定书，裁定：查封、拍卖被执行人陈钰玲名下位于XX房产（不动产权证号：粤（2018）澄海区不动产权第0001388号）。查封期限为叁年。 另查，异议人陈弘耿与被执行人陈钰玲确认合同有效纠纷一案，广东省汕头市澄海区人民法院于2020年3月25日作出（2020）粤0515民初124号民事判决书，认定事实如下：被执行人陈钰玲系XX房产[权证号粤（2018）澄海区不动产权第0001388号]所有权人。2017年6月25日，异议人陈弘耿与被执行人陈钰玲签订《汕头市房地产租赁合同》，约定被执行人陈钰玲将位于XX房产出租给异议人陈弘耿，租期为240个月，自2017年6月25日起至2037年6月24日止。租金每月1500元，异议人陈弘耿应于签订合同之日交付240个月租金360000元，异议人陈弘耿应付给被执行人陈钰玲10000元作为各项费用及设施设备的押金。合同签订后，异议人陈弘耿于2017年6月25日通过银行转账方式付还被执行人陈钰玲租金350000元、通过现金方式符合被执行人陈钰玲租金10000元及押金10000元，合共370000元，被执行人陈钰玲同时将房产交付异议人居住使用，上述房产的水费、电费、燃气费、物业费等由异议人陈弘耿支付。该（2020）粤0515民初124号民事判决书判决如下：确认异议人陈弘耿与被执行人陈钰玲于2017年6月25日签订的XX房产《汕头市房地产租赁合同》有效。 又查，XX房产的登记权利人为被执行人陈钰玲，登记日期2018年1月31日，权证号列：粤（2018）澄海区不动产权第0001388号。 又查，2015年5月22日，陈钰玲作为预告登记权利人、汕头市澄海区建设房产开发有限公司作为预告登记义务人，为座落于XX房产办理了预购商品房预告登记设立，该登记证明列：粤房地预登澄字第2000028462号。 又查，2016年1月18日，中国工商银行股份有限公司汕头澄海支行作为预告登记权利人、陈钰玲作为预告登记义务人，为座落于XX房产办理了预购商品房抵押权预告登记设立，该登记证明列：粤房地预登澄字第2000037535号。 又查，2018年1月31日，中国工商银行股份有限公司汕头澄海支行作为权利人、陈钰玲作为义务人，为座落于XX房产办理了抵押登记，设定抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额30万元，债务履行期限20年，权证号列：粤（2018）澄海区不动产证明第0001211号。 再查，经汕头市澄海区不动产登记中心查询，XX房产查封情况如下：首次查封，查封文号（2018）粤0515执306号，来文单位汕头市澄海区人民法院，来文日期2018年4月28日，查封期限2018年4月27日至2021年4月26日；轮候查封1，查封文号（2019）粤0515执1484-1号，来文单位汕头市澄海区人民法院，来文日期2019年10月30日；轮候查封2，查封文号本院（2020）粤0507执142号执行裁定书。 本院认为，申请执行人中国工商银行股份有限公司汕头分行与被执行人陈钰玲对案涉房产汕头市澄海区澄江路北侧金璟苑2幢1408号的抵押权预告登记设立在先，异议人陈弘耿租赁权设立在后，被执行人陈钰玲在将已设立抵押权的案涉房产出租时未书面告知异议人陈弘耿该房产已抵押，故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，异议人陈弘耿与被执行人陈钰玲的租赁关系不得对抗申请执行人中国工商银行股份有限公司汕头分行与被执行人陈钰玲对案涉房产在先的已预告登记设立抵押权，且抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。异议人陈弘耿的异议请求，理据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人陈弘耿的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向广东省汕头市中级人民法院申请复议。 审判长  许佳丽 审判员  杨自强 审判员  吴映君 二〇二〇年十二月十五日 书记员  庄树权 附件： 相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。