云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1755号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈长荣，男，1968年2月14日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：孟开娜，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：仲英豪，北京盈科（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：晋宁坤晟房地产开发有限公司，住所地昆明市晋宁县昆阳街道办事处永乐大街北段。法定代表人：阿青峥。委托诉讼代理人：林平、汪金亚，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。上诉人陈长荣因与被上诉人晋宁坤晟房地产开发有限公司（以下简称“坤晟公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服昆明市晋宁区人民法院（2018）云0122民初1603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案受理。因本案的处理须以昆明市晋宁区人民法院（2018）云0122民初1706号案件的审理结果为依据，于2019年5月14日裁定中止诉讼，2020年12月11日恢复诉讼。本院依法组成合议庭，经询问上诉人、被上诉人，不再开庭审理。经依法报请延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人陈长荣上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人的反诉请求，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人一审诉请事项既然属于行政管理手段，就依法不属于民事案件审理范围，其起诉应当被驳回。二、一审判决适用法律错误，将引起物权变动的原因与物权变动本身混为一谈。三、若认定本案被上诉人诉请属于民事案件审理范围，则被上诉人诉请要求协助解除商品房购销合同登记备案的解除权行使期限已过，其诉请不应得到支持。四、一审认定事实不清，被上诉人与案外人云南祥发劳务有限公司（以下简称“祥发公司”）、陕西建工机械施工集团有限公司（以下简称“陕西建工公司”）之间签署的三方协议本身确认了“以房抵款”的事实。五、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同成立并生效，且上诉人已通过工程款抵付房款的形式一次性支付了涉案房款并履行了交纳契税、印花税、配套费、水电费等合同附随义务，上诉人的合同义务已经全部履行完毕，但被上诉人故意隐匿、拒绝提供双方签署的纸质商品房购销合同、逾期交房的行为已属违约，应立即向上诉人交付涉案房屋并承担违约责任，上诉人的反诉请求应当全部得到支持。六、本案并非常规商品房预售合同纠纷，而系以房抵款引发的商品房买卖，涉案房屋购房款通过以工程款抵房款的形式一次性支付的事实客观存在并成立，不能单纯以房屋预售的思路处理并割裂以房抵款的客观事实。被上诉人坤晟公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。坤晟公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈长荣协助坤晟公司撤销商品房购销合同备案表；2.本案诉讼费由陈长荣承担。陈长荣反诉请求：1.判令坤晟公司立即向陈长荣交付43幢1单元601号房屋；2.坤晟公司自2016年6月1日起至2016年8月29日止按每日10元向陈长荣支付违约金900元，自2016年8月30日起至实际交房之日（暂计至反诉之日）按每日0.02%的标准支付逾期交房违约金48814.04元，以上二项合计49714.04元。一审法院认定事实：原告坤晟公司取得了云南省监狱管理局农科所警察职工安置小区建设项目后，将部分工程交给陕西建工公司施工。2015年5月20日，陕西建工公司与祥发公司签订了《工程承包施工合同》，将部分工程分包给祥发公司施工。2016年7月11日甲方坤晟公司、乙方陕西建工公司、丙方祥发公司签订云南省第一女子监狱及云南省监狱管理局农科所警察职工安置小区《工程承包协议》之补充协议，协议载明根据已完工程量资料，各方确认的丙方已完工程量对应价款为158万元，乙方就上述已完工程已向丙方支付工程价款55万元（不含抵房款80.368万元），陕西建工公司与祥发公司协商以房抵款，制作了商品房抵工程款汇总表，但原告并未在上面签章。一审法院认为，本案争议焦点为：原、被告网签效力？原告（反诉被告）及被告（反诉原告）的主张如何处理？根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，但法律另有规定的除外”。本案双方对商品房买卖网签登记手续予以确认，但商品房买卖合同网签登记手续只是一个行政管理手段，只要原告申请即可办理，网签行为只能证明原告有签订买卖合同的意向，不能证明合同已签约成立，其效力有待于进一步完善，因此只从商品房买卖合同网签手续不能认定其具备商品房买卖合同的效力，故对原告请求判令被告陈长荣协助原告坤晟公司撤销位于晋宁区房屋备案登记手续的请求目的予以支持；对被告（反诉原告）提出其与原告（反诉被告）完成商品房购销合同签订的主张，因被告（反诉原告）提交的商品房购销合同、商品房抵工程款汇总表证据中均无原、被告的签字及印鉴，不能证明原、被告就商品房买卖行为达成共同意思表示及商品房买卖关系成立，而反诉原告要求：判令反诉被告立即向反诉原告交付房屋及判令反诉被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，其前提必须是双方签订的买卖合同具有合法的法律效力才能成立，本案中，一审法院已认定双方未签订有效的房屋买卖合同，故反诉原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。对被告（反诉原告）提出其通过以工程款抵房款的主张，因被告（反诉原告）未提交证据证明其与原告（反诉被告）签订相关以房抵款内容协议、合同，而2016年7月11日甲方坤晟公司、乙方陕西建工公司、丙方祥发公司签订的云南省第一女子监狱及云南省监狱管理局农科所警察职工安置小区《工程承包协议》之补充协议，也不能证明原告（反诉被告）同意将本案诉争房屋抵付给被告（反诉原告）。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，反诉原告的该主张亦不能成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条，《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，判决：一、由被告（反诉原告）陈长荣于本判决生效之日起三十日内协助原告晋宁坤晟房地产开发有限公司撤销位于晋宁区房屋备案登记手续；二、驳回被告（反诉原告）陈长荣的反诉请求。二审中，上诉人向本院提交了下列证据：1.（2017）云民初166号民事判决书、（2019）最高法民终52号民事裁定书及送达回证，欲证明根据生效的（2017）云民初166号民事判决书确认，以房抵款的事实成立，涉案房屋的购房款已经通过工程款抵付的形式支付完毕。2.（2018）云0122民初1706号之一民事裁定书，欲证明案涉房屋通过祥发公司杨国奎以房抵款的流程、方式与（2017）云民初166号案一样，晋宁法院已中止审理。3.（2018）云0122民初1706号民事判决书、（2020）云01民终4757号民事判决书及生效证明，欲证明根据生效判决确认，以房抵款的事实成立，涉案房屋的购房款已经通过工程款抵付的形式支付完毕。4.（2018）云01民终8588号民事判决书、（2019）云01民终1765号民事判决书，欲证明类案生效判决确认以房抵款成立，坤晟公司需交付房屋并承担逾期交房违约金。经质证，被上诉人坤晟公司对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，上诉人提交的证据真实、合法，本院予以采信。一审法院认定事实，上诉人没有异议，请求补充确认：1.坤晟公司收取了上诉人交纳的配套设施费，上诉人还就涉案房屋交纳了购房契税、印花税。2.生效判决认定，案涉《杨国奎商品房抵工程款汇总表》载明的以房抵款事实成立，坤晟公司虽未在汇总表上签章，但有以房抵款的意思表示。3.本案一审中祥发公司出具了情况说明，证实案涉房屋正是生效判决确认的以房抵款对应的房屋。坤晟公司对一审认定事实没有异议。本院认为，双方当事人对一审认定事实均无异议，本院予以确认。上诉人请求补充确认的事实1，坤晟公司没有异议，本院予以确认。上诉人请求补充确认的事实2，其已经提交生效民事判决书予以证实，本院予以确认。上诉人请求补充确认的事实3，上诉人一审中提交的祥发公司《情况说明》可以与生效民事判决书的认定相互印证，本院予以采信。对于上诉人请求补充确认的事实3，本院予以确认。二审中，本院补充确认以下事实：就原告祥发公司与被告陕西建工公司、被告坤晟公司建设工程施工合同纠纷一案，昆明市晋宁区人民法院于2019年11月11日作出（2018）云0122民初1706号民事判决书。该判决认定以下事实：“原告祥发劳务与被告陕西建工签订《杨国奎商品房抵工程款汇总表》确定涉案项目中部份商品房抵偿给祥发劳务，以抵扣工程款，金额为：803670元。并办理了备案登记手续。……庭审中原告祥发劳务与被告陕西建工明确表示被告陕西建工（含坤晟公司代付款）已实际支付原告含抵房款803670元在内共3275670元工程款。”“原告（祥发公司）进场施工，至2017年6月23日完成竣工初验，并形成《竣工初验会议纪要》，上载明：基础分部工程于2014年7月17日通过验收，主体结构分部工程已于2015年5月28日通过验收。现工程完成合同约定的全部施工内容，已具备初验条件，特组织各相关单位参加本次工程的预验收。”该判决另作出如下认定：“被告坤晟公司虽不认可以房抵款的事实，但在三方签订的《云南省第一女子监狱及云南省监狱管理局农科所警察职工安置小区〈工程承包协议〉之补充协议》第二条明确写有乙方（即本案被告陕西建工）向丙方（即本案原告）支付工程价款55万元（不含抵房款80.368万元）。而坤晟公司在该协议上签字，可见坤晟公司对上述事实是知晓并认可的，可见其具有以房抵款的意思表示。故对祥发劳务主张以房抵款的主张，本院予以认可，至于抵款金额因双方均确认为803670元，对该金额本院予以确认。”该判决作出后，陕西建工公司不服提起上诉，云南省昆明市中级人民法院经审理后作出（2020）云01民终4757号民事判决书，对一审判决认定事实予以确认，对陕西建工公司的欠款金额予以改判。在认定陕西建工公司欠付工程款时，二审法院将祥发公司、陕西建工公司均认可的，包含抵房款803670元在内的3275670元已付工程款予以抵扣。该生效判决另载明“至于一审判决对原审被告（坤晟公司）的处理，各方均未提出上诉，故本院不再评述”。2015年10月28日，坤晟公司为陈长荣办理了位于晋宁区买卖合同登记备案（合同登记号ＪＮ2015102801016）。商品房买卖合同登记备案表载明，付款日期2015年10月16日，付款方式一次性付款，付款金额341835元。一审中，祥发公司出具《情况说明》，载明：因坤晟公司、陕西建工公司在警察职工拆迁安置住房及配套设施建设项目工程中欠付祥发公司工程款，且因坤晟公司、陕西建工公司资金问题及着急复工的情况，通过以房抵工程款的形式向祥发公司指定人员陈长荣等提供房屋、车位，共计抵付坤晟公司及陕西建工公司应当支付给祥发公司的工程款803670元。另，二审中，双方当事人对于坤晟公司收取了陈长荣交纳的配套设施费，陈长荣就涉案房屋交纳了购房契税、印花税等事实均无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、上诉人与坤晟公司之间是否建立了合法有效的商品房买卖合同关系？上诉人是否向坤晟公司支付了购房款？二、坤晟公司是否构成违约，违约责任应如何承担？针对争议焦点一，本院认为，首先，虽然坤晟公司在《杨国奎商品房抵工程款汇总表》上未签字盖章，但在坤晟公司、陕西建工公司、祥发公司三方签订的《工程承包协议》之补充协议中明确了抵房的工程款为803680元。故坤晟公司具有以房抵款的意思表示，即以其房屋抵偿陕西建工公司欠付祥发公司的工程款。该约定已经实际履行，实际抵款金额为803670元，且用于抵债的房屋办理了备案登记手续。同时，根据一审中祥发公司出具的《情况说明》，上述以房抵债的约定系以坤晟公司按照祥发公司的指示将房屋抵偿给上诉人等人的方式具体履行。坤晟公司虽对上述证据不予认可，但没有提交证据证实以房抵款803670元系以其他方式履行，也不能对其为何为上诉人办理了涉案房屋的商品房买卖合同登记备案手续作出合理解释。故对于坤晟公司的异议主张，本院不予采信。根据生效判决的认定，并结合上诉人一审提交的祥发公司《情况说明》《商品房买卖合同登记备案表》等证据，本院对上诉人关于涉案房屋的购房款已通过抵销欠付祥发公司工程款的方式支付完毕的主张予以采信。其次，《中华人民共和国合同法》第十一条规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，双方当事人对于涉案房屋办理了商品房买卖合同的网签及登记备案手续均无异议。虽然坤晟公司主张其没有将网签合同打印后签章，但根据本案查明的事实，涉案房屋的购房款已经通过抵销欠付祥发公司工程款的方式支付完毕，坤晟公司予以接受。上诉人系祥发公司在以房抵款范围内指定并认可的购房人，祥发公司以工程款抵销购房款的效力及于上诉人，应视为上诉人已经履行了支付购房款的义务。从坤晟公司办理了涉案房屋的商品房买卖合同网签及登记备案手续来看，坤晟公司对此也是明知和认可的。故根据合同法第三十七条、第四十四条的规定，上诉人与坤晟公司之间的商品房买卖合同已经依法成立并生效。坤晟公司未在打印后的网签合同上签章，不影响合同的成立。坤晟公司关于上诉人未向其支付购房款，双方之间未成立商品房买卖合同关系的主张不能成立。对于坤晟公司要求上诉人协助其撤销诉争房屋登记备案表的诉讼请求，本院不予支持。针对争议焦点二，本院认为，上诉人主张，根据双方网签的商品房买卖合同的约定，坤晟公司应在2016年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给上诉人。坤晟公司如未按合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，坤晟公司按每天10元向上诉人支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，坤晟公司按上诉人已付款的0.02%乘以逾期天数向上诉人支付违约金，合同继续履行。本案中，双方当事人对于涉案房屋办理了商品房买卖合同的网签及登记备案手续均无异议。在坤晟公司没有提交相反证据证实网签合同载明的内容与上诉人主张不符的情况下，本院对于上诉人主张的上述合同约定予以采信。如前所述，上诉人与坤晟公司之间的商品房买卖合同已经依法成立并生效。根据生效判决的认定，涉案工程于2017年6月23日经过竣工验收。故合同约定的交房条件已经成就，对于上诉人要求坤晟公司履行交房义务的诉讼请求，本院予以支持。同时，坤晟公司没有在2016年5月31日前履行交房义务已经构成违约，应向上诉人承担违约责任。二审中，坤晟公司提出了约定违约金过高的抗辩。本院认为，上诉人虽未提交相关证据证明其相关损失，但本案中坤晟公司确实存在逾期交房行为，对上诉人主张逾期交房违约金，结合本案实际情况，本院酌情调减并支持由坤晟公司向上诉人支付逾期交房违约金20510元。综上所述，一审没有全面查证与本案争议有关的事实，适用法律有误，裁判结果有误，本院依法予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市晋宁区人民法院（2018）云0122民初1603号民事判决；二、由晋宁坤晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向陈长荣交付位于昆明市晋宁区房屋；三、由晋宁坤晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向陈长荣支付逾期交房违约金20510元；四、驳回陈长荣的其他反诉请求；五、驳回晋宁坤晟房地产开发有限公司的诉讼请求。一审本诉案件受理费100元，减半收取50元，由晋宁坤晟房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费1043元，减半收取521.5元，二审案件受理费1043元，合计1564.5元，由晋宁坤晟房地产开发有限公司负担60%即938.7元，由陈长荣负担40%即625.8元。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  徐斌审判员  薛艳二〇二〇年十二月十五日书记员  韩晨武雨