湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0203民初1087号原告：黄石市世纪雅居物业服务有限公司，住所地湖北省黄石市沿湖路**。法定代表人：余一灵，公司董事长。委托诉讼代理人：程凯、杨红，湖北楚道律师事务所律师，委托权限：特别授权。被告：柯昌福，男，汉族，1962年8月29日出生，住湖北省黄石市西塞山区。原告黄石市世纪雅居物业服务有限公司（以下简称世纪雅居公司）诉被告柯昌福物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程凯、被告柯昌福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世纪雅居公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费12286.37元；2、判令被告向原告支付违约金3685.91元；3、被告承担诉讼费。事实与理由：2006年1月18日，被告对其购买的黄石市西塞山区五庙嘴17号牧羊诗苑5栋2单元1103室住宅办理了收房手续，房屋面积92.24平方米。2006年12月18日，黄石市长龙房地产开发有限公司（以下简称长龙房产公司）与原告签订了《前期物业服务合同》约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.5元/月/平方米；高层住宅0.9元/月/平方米（六层以上）；0.85元/月/平方米（六层以下）。业主按季度交纳，每季首月1-15日履行交纳义务，逾期交纳的，自逾期之日起按照日千分之一交纳违约金。自2007年9月1日至2019年12月31日，被告经原告多次催缴，未按约定交纳物业服务费，欠缴金额累计12286.37元，违约金3685.91元，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告柯昌福答辩称：一、原告不是本案适格原告。与被告签订临时公约管理物业的是长龙房产公司，合同相对方是长龙房产公司。在牧羊诗苑小区到底是哪个物业公司在服务，被告不清楚。二、原告与长龙房产公司签订的《前期物业服务合同》违法无效。长龙房产公司违反法律强制性规定，未经招投标选聘原告作为物业服务企业，违反法律规定。原告与长龙房产公司签订的《前期物业服务合同》的期限已过，原、被告双方又未签订新的合同。原告霸占牧羊诗苑小区物业13年，强行向业主提供事实服务，强迫业主接受不合理的物业费，拒绝接受业主的服务监督，无视业主的合法权益。业主大部分不缴纳物业费，足以说明该小区业主未接受原告的物业服务。三、原告提出的违约金没有合同根据。原告与长龙房产公司签订的《前期物业服务合同》的期限已过，原告与被告之间未签订新的书面合同，未对违约行为的违约金进行约定，被告不应向原告支付物业服务费，更没有违约金一说。四、原告向被告主张的物业服务费和相关费用诉讼时效已过期。五、原告与长龙房产公司曾承诺业主可用延期交房违约金抵扣物业服务费。原告实为长龙房产公司操控，一方面拒绝支付业主违约金和房屋面积差价，另一方面借用新公司催缴物业费，严重损害了业主的利益。六、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为，一是原告提供的物业服务质量低劣，远远低于服务标准；二是原告违章建房，利用全体业主的公摊面积建公司用房及物业用房牟取私利；三是原告违规收费，违规收取装修质保金每户1000元，违规收取自来水水改费每户1960元；四是原告将小区公共收益占为己有；五是原告未公示收支情况；六是原告违反财务制度，未开发票。七、2019年11月13日，原告、社区、牧羊湖街办、开发商等单位关于五号楼物业费缴纳备忘录明确业主拿到确权书才缴纳物业费，没有拿到确权书之前不存在缴纳物业费，原告起诉为何出尔反尔。要求驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明，2006年1月18日，被告柯昌福与长龙房产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了长龙房产公司开发的位于黄石市西塞山区五庙嘴17号牧羊诗苑5栋2单元1103室房屋。2006年12月18日，黄石市长龙物业管理有限公司（以下简称长龙物业公司）与长龙房产公司签订了一份《前期物业服务合同》约定，长龙物业公司为黄石市西塞山区五庙嘴17号长龙牧羊诗苑小区提供前期物业管理服务。合同约定的物业服务内容包括：一、乙方（长龙物业公司）物业服务内容：1、物业共用部位进行维护、养护、服务与管理；2、物业公共设施的运行、养护和管理；3、物业公共部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。二、乙方的提供的前期服务应达到特定的质量标准。三、物业管理服务费用：多层住宅0.50元/月/平方米、高层住宅0.90元/月/平方米（六层以上住宅）、0.85元/月/平方米（六层及以下住宅）。四、业主应当按照房屋买卖合同约定的自房屋交付之日起缴纳物业服务费用。2008年2月4日长龙房产公司将位于黄石市西塞山区五庙嘴17号牧羊诗苑5栋2单元1103室房屋交付被告。另查明，1、2009年9月8日经工商部门核准，长龙物业公司变更名称为世纪雅居公司。2、2019年11月13日经区住保局、牧羊湖街道办事处、牧羊湖社区、世纪雅居公司、牧羊诗苑业主代表、长龙房产公司等协商，达成了《会议备忘录》，约定（1）按八折收取物业费，拿确权书时交费；（2）东单元违建返9万元（办证完后）返给业委会用于5号楼改造；（3）已交物业费的业主免一年物业费。3、被告房屋面积为89.49平方米，物业服务费按0.9元/月/平方米计算，被告从2009年2月1日至2019年12月31日未按期交纳物业服务费。经原告通过送达物业管理缴费通知书的方式催收，被告仍拒绝交纳物业服务费，原告故诉至法院。上述事实，有原告营业执照、被告身份证信息、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《会议备忘录》、公司变更通知书、物业服务费催缴通知单及当事人当庭陈述等在卷予以佐证。本院认为：一、本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与建设单位长龙房产公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，该协议对被告具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第七十六条规定“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”故，被告以原告变更了公司名称，不是本案适格主体为由提出抗辩，本院不予支持。二、《前期物业服务合同》第二十四条约定合同的期限为2007年1月1日至2012年12月31日。同时第二十五条约定合同届满前2个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方就应延长合同期限达成协议；双方未达成协议的，继续按原合同执行。本案中虽《前期物业服务合同》已经超过了约定的合同期限，但牧羊诗苑小区业主委员与原告未达成协议。根据第二十五条的约定，原告仍按照原合同履行服务的，《前期物业服务合同》继续有效。三、原、被告之间物业服务合同没有解除，原告主张支付拖欠物业服务费的诉请没有开始起算诉讼时效期间，被告主张超过诉讼时效的意见，本院不予支持。四、被告称小区业主未接受原告长达13年的物业服务的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故被告该抗辩理由，本院不予支持。五、因长龙房产公司与原告为不同的法人主体。被告认为长龙房产公司延迟交房侵犯其合法权益，可以另行向长龙房产公司主张。六、被告认为原告在履行物业服务合同过程中，存在违建物业用房或其他房屋设施，侵占业主公共利益等侵权事实，可通过业主委员会另行主张。七、根据《前期物业服务合同》对房屋公共部位的维护和管理规定，原告应当有义务按照协议进行维护与管理。但原告无证据证明其尽到了维护与管理的全部义务；原告在庭审中也自认其对小区的管理及维护存在瑕疵。可以认定原告在为被告提供物业服务的过程中，存在明显的瑕疵，故，本院认为，根据小区物业管理服务实际，物业费收费标准等客观事实，应适当减免被告应支付的部分物业服务费，酌定由被告按80%支付物业服务费用。至于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告物业服务质量不达标，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告柯昌福于判决书生效之日起十日内，支付原告黄石市世纪雅居物业服务有限公司从2009年2月1日至2019年12月31日止的物业管理服务费8441元（89.49平方米×0.9元/月×131月×80%）。二、驳回原告黄石市世纪雅居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取100元，由原告黄石市世纪雅居物业服务有限公司负担20元、被告柯昌福负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  章国和二〇二〇年十二月十四日书记员  刘 雅