湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1830号上诉人（原审原告）：石国君，男，1993年8月28日出生，汉族，住宜昌市港窑路。委托诉讼代理人：涂文春，长阳土家族自治县天合法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：宜昌新华园置业有限公司，住所地宜昌市伍家岗区城东大道**宜昌新华广场****。法定代表人：袁凌，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴超，湖北民基律师事务所律师。委托诉讼代理人：田盼盼，湖北民基律师事务所实习律师。上诉人石国君因与被上诉人宜昌新华园置业有限公司（以下简称新华园置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院(2020)鄂0503民初495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。石国君上诉请求：撤销原审判决，改判支持其一审诉讼请求；本案一审、二审案件受理费全部由新华园置业公司承担。主要事实与理由：一、一审认定涉案房屋于2018年10月15日已达到合同约定的交房条件是错误的。2018年10月15日宜昌市住房和城乡建设委员会（以下简称宜昌市住建委）《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》发出后，一审以此为依据认为本案《商品房买卖合同》第九条“商品房交付条件”中第1项所约定的“取得商品房项目竣工交付使用备案证”已实际履行不能且无必要，从而将该条件变更为“验收合格后方可交付使用”，实际上是为判决结果需要而变更了交房条件。即使交房条件第1项已实际履行不能且无必要，也不能改变新华园置业公司因自身原因逾期办理竣工交付使用备案证，从而导致逾期交房及逾期办理不动产证书应承担的违约责任，因为2018年10月15日取消竣工交付使用备案证（改为凭竣工验收备案表办理房屋不动产证）后，新华园置业公司也并没有按约定在取得竣工交付使用备案证时间之前，取得竣工验收备案表。一审法院认定2018年10月15日已达到合同约定的交房条件没有事实依据。二、一审在对合同约定的交付条件第2项“该商品房已取得房屋测绘报告”的认定上存在错误。房屋实测报告是办理房屋产权的必要资料，是保障购房人权益，实现合同最终目的的重要条件。新华园置业公司2019年12月24日才取得房屋测绘报告，一审认定未及时取得房屋实测报告不能归责于新华园置业公司，并认定未取得房屋实测报告不影响房屋的交付使用，均属错误认定。三、石国君一审中诉请新华园置业公司按照合同约定继续履行合同内容，但一审未能支持该请求，是否意思是新华园置业公司可以不履行合同约定，这将可能引起其他纠纷的产生，使得石国君无所适从，请求二审法院对此予以纠正。新华园置业公司辩称：一、一审法院认定事实正确，适用法律正确，本案所涉房屋已达到合同约定的交付条件。首先，《商品房买卖合同》第九条对涉案房屋交付条件第1项约定为“完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）”。根据2018年3月19日国务院《关于修改和废止部分行政法规的决定》[(2018)国务院令第698号]，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条已修改为：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用”。新华广场C05号楼房屋于2018年8月31日由参建五方共同参加，宜昌市质量监督站执行监督，按照验收程序对新华广场C05号楼进行了验收，验收结论均为“验收合格”，涉案房屋竣工验收备案表显示其竣工验收日期为2018年8月31日。此时，涉案房屋已依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格，可以交付使用。2018年10月15日，宜昌市住建委在宜昌市政府网发出《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》，公布自该《通知》印发之日起，“取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格方可交付使用……房地产开发项目竣工交付使用备案事项自本通知印发之日起停止受理”，自2018年10月15日起，本案所签订的合同第九条第1项“取得商品房项目竣工交付使用备案证”已实际履行不能，在涉案商品房已通过竣工验收的情况下，也无继续履行的必要，涉案商品房在通过参建五方竣工验收后已符合法律、法规规定的交付使用条件，可以交付。其次，本案《商品房买卖合同》第九条第2项约定内容为“该商品房已取得房屋测绘报告”。2016年5月18日，涉案商品房就已经取得宜昌市崇信测绘有限公司出具的测绘成果，该测绘成果系房屋预测成果，2018年4月27日前完成了对涉案房屋进行实测的申报义务，实测平面图及面积业已形成，可以提供面积实测数据。另外，根据双方签订《商品房买卖合同》第十三条约定“按交付的实测面积据实结算房款”，可以说明房屋面积实测主要目的是为了确定涉案房屋的实际面积，并且按照实际面积结算房屋价款，这与房屋安全、功能没有必要联系，不影响房屋的交付使用。因此涉案商品房已经具备交付条件。再次，涉案房屋《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》符合《商品房买卖合同》第九条关于商品房取得“两书”的约定。二、石国君称以“取得建设工程竣工验收备案表”替代“商品房项目竣工交付使用备案证”以及“符合办理房屋不动产权证”作为房屋交付条件，没有法律与事实根据。一方面，因行政法规的调整，商品房竣工交付使用备案证制度被取消，说明该制度已不适应现阶段房地产行业的发展，已然过时、应当被淘汰，所以，法律法规没有为其设立替代性制度，也不会为其设立替代性制度。在商品房项目竣工交付使用备案证制度取消后，双方也并未约定以新的交付条件来取代。另一方面，以“符合办理房屋不动产权证的条件”作为房屋交付条件，没有法律与事实根据。交付使用与办理房屋登记是两项不同的义务，双方签订的《商品房买卖合同》第二十条对办理房屋登记的时间及处理方式进行了明确约定，如接受房屋后如因无法办理产权登记，可以依据上述合同约定主张权利。将房屋交付与办理产权登记混为一谈，其逻辑就是即便符合交付条件，如果办不了产权登记就不收房，显然说不通。本案的诉讼请求为要求新华园置业公司承担逾期交房的违约责任而非逾期办证的违约责任。三、新华园置业公司仅承担2018年7月31日至2018年10月15日期间逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》约定交房日期为2018年7月30日，2018年8月31日涉案商品房通过竣工验收，2018年10月15日，因房地产开发项目竣工交付使用备案事项被取消，导致合同约定的交付条件事实上已经履行不能。在涉案商品房经参建五方单位验收合格、且已取得“两书”、已申报房屋面积实测等情形下，通过报刊、在项目楼栋张贴公告、工作人员电话等多种形式向上诉人通知交付时间，经通知后，有大部分业主接受了房屋，但石国君及其他业主以书面函的形式拒绝接收房屋。本案发生在国务院简政放权、放管结合、优化服务改革，取消制约新产业、新业态、新模式发展涉及的行政法规的大背景下，对合同的履行造成了一定的影响，在合同约定的交房条件已实际不能履行的情况下，应回归双方真实意思表示看待交房问题。四、新华广场C1至C5号在内的住宅均存在不同程度的延期交付，新华园置业公司作为宜昌市政府招商引资企业，在面对该问题时并没有回避，而是积极与业主沟通，通过政府层面、房调委、一审法院等多种多元方式化解了大量的矛盾和纠纷，新华广场已交付的业主均在陆续办理产权登记，新华园置业公司非常有诚意解决目前仅剩的20余户上诉案件业主的问题，除了愿意按照一审判决文书确定的内容履行外，可以额外赠送物业费。综上，新华园置业公司认为一审判决有理有据，既考虑了业主主张的逾期交房损失，又从社会价值和经济价值的角度考虑到民营企业的生存，请求二审法院驳回上诉，维持原判。石国君一审诉讼请求：1.判决新华园置业公司对其违反合同约定逾期交付房屋的行为承担违约责任，并按合同约定向石国君支付从2018年7月31日起至2019年9月6日止的逾期交房违约金36709元，另从2019年9月7日起的逾期交房违约金，按合同约定的购房款×日万分之一×逾期天数，支付至新华园置业公司满足合同约定的交房条件后通知石国君交付房屋或者实际交付房屋之日止。2.判决新华园置业公司按照合同约定继续履行合同。3.本案诉讼费由新华园置业公司承担。一审查明事实：2017年12月4日，石国君（买受人）、新华园置业公司（出卖人）签订了《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0954282，以下简称“《合同》”）,约定石国君向新华园置业公司购买的商品房为新华广场C05号楼1单元9层010903号房，产籍号为03-0038-0432-010903，建筑面积为110.18平方米，该商品房总价款为913172元。《合同》第九条商品房交付条件：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；第十一条交付时间和手续：“（一）出卖人应当在2018年7月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人或其代理人，同时在市级报刊媒体上公告。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；第十二条逾期交付责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。2017年12月21日、2019年9月2日，新华园置业公司先后向石国君就购房款开具了价税合计为513172元、400000元的湖北增值税普通发票，合计913172元。2018年8月30日，新华园置业公司取得新华广场C05、B02号楼的《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》（鄂规核实420501201800041号即宜市规核字［2018］0085号）。2018年8月31日，宜昌市质量监督站及涉案房屋参建五方相关工作负责人：新华园置业公司、湖北清江工程管理咨询有限公司、中南建筑设计院股份有限公司、湖北中南勘察基础工程有限公司、新八建设集团有限公司，在涉案房屋《建设工程竣工验收报告》的《新华广场C05栋（涉案房屋所在楼栋）、B02区竣工验收签到表》上签名。该报告显示：工程名称新华广场C05栋，开工日期2015年8月8日，参建各方（即前述参建五方）竣工验收意见均为验收合格，并有各方单位签章和相关工作负责人签名。与涉案房屋同在新华广场C05栋楼的另一业主的同类型民事纠纷案件（2019）鄂0503民初2403号于2020年1月6日经一审法院判决后，双方当事人均未上诉，该案也已查明前述事实。2019年8月16日，宜昌市住房和城乡建设局在涉案房屋所在的新华广场C03-C05号楼《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》注明：“该工程竣工验收备案文件已于2019年8月16日收讫，文件齐全，同意备案，其备案编号为420500190076”，该表显示涉案房屋的竣工验收日期为“C05号楼：2018年8月31日”。2018年9月1日，新华园置业公司在《三峡日报》上发出《关于宜昌新华广场交房事宜相关问题的公告》：“原定C05号楼2018年7月30日交房，……由于我公司相关手续办理迟延导致交房计划延后，在达到法定交房条件后，我公司再次通知业主于2018年8月1日起开始交房（……9月5日：C05号楼交房），除交房时间延后外，交房地点和携带资料等手续与前次通知相同”。2018年9月1日，C05号楼多名业主在《对的回复》(以下简称“《回复》”)中，明确表示因新华园置业公司交房不满足合同约定交房条件拒绝收房，要求新华园置业公司明确取得项目竣工交付使用备案证及房屋测绘报告的具体时间。石国君在《回复》上签名。同时认定事实：2018年4月27日，宜昌市崇信房地产测绘有限公司依新华园置业公司申请就涉案房屋所在的新华广场C05号楼进行现场实测后制作了实测平面图，但之后该公司认为涉案房屋未取得竣工验收备案表，故不予出具正式实测报告，并表示须待涉案房屋“竣工验收合格后，按照正常的测绘规范流程开展后续测绘工作”。另认定事实：2018年3月19日，《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》(2018)国务院令第698号（以下简称“国务院令第698号《决定》”）公布施行，其附件1第六条将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。宜昌市住房与建设委员会（以下简称宜昌市住建委）于2018年10月15日在宜昌市政府网发出《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》（宜市住建文[2018]69号，以下简称“《通知》”）：“……为贯彻落实国务院令第698号精神，……经我委研究，决定取消‘房地产开发项目竣工交付使用备案’事项，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格后方可交付使用，建设单位凭竣工验收备案表等资料办理不动产登记等其他有关手续。房地产开发项目竣工交付使用备案事项自本通知印发之日（2018年10月12日）起停止受理”。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷，石国君与新华园置业公司之间签订的《合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点为：一、本案所涉房屋是否达到合同约定的交房条件。二、违约金应当如何计算。针对焦点一，首先，本案《合同》第九条对涉案房屋交付条件的第1项约定内容为：“完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）”。根据国务院令第698号《决定》附件1第六条规定，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条已修改为：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。根据《建设工程质量管理条例》国务院令第687号第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用”。据前述查明情况，2018年8月31日涉案房屋由参建五方单位共同参加，宜昌市质量监督站执行监督，按照验收程序对新华广场C05号楼进行了验收，验收结论均为“验收合格”，涉案房屋竣工验收备案表显示其竣工验收日期为2018年8月31日。故此时，涉案房屋已依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格，可以交付使用。2018年10月15日，宜昌市住建委在宜昌市政府网发出《通知》，公布自该《通知》印发之日（2018年10月12日）起，“取消‘房地产开发项目竣工交付使用备案’事项，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格后方可交付使用”，导致此后本案双方签订《合同》第九条“商品房交付条件”中第1项所约定的“取得商品房项目竣工交付使用备案证”已实际履行不能且无必要。其次，本案《合同》第九条对涉案房屋交付条件的第2项约定内容为：“该商品房已取得房屋测绘报告”。双方对涉案房屋已取得预测报告无争议。新华园置业公司已于2018年4月27日前完成了对涉案房屋进行实测的申报义务，涉案房屋已于2018年8月31日竣工验收合格，宜昌市崇信房地产测绘有限公司以涉案房屋未取得竣工验收备案表为由，不予出具涉案房屋的实测报告，不能归责于新华园置业公司。同时，双方在《合同》第十三条约定“按交付的实测面积据实结算房款”，说明《合同》约定的出具涉案房屋实测报告的目的主要是为了确定涉案房屋的实际面积，并按实际面积结算房屋价款，未取得涉案房屋的实测报告并不影响该房屋的交付使用。故，石国君以涉案房屋未取得实测报告为由拒收房屋缺乏事实和法律依据，对此不予支持。再次，本案《合同》第九条对涉案房屋的交付条件还约定：“该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》”（以下简称“两书”）。新华园置业公司于2018年2月统一印制了涉案房屋所在的新华广场C05号楼“两书”，石国君因拒收涉案房屋而未取得该公司提供的“两书”，不能归责于该公司。综上，涉案房屋于2018年10月15日，达到《合同》约定的交房条件。针对焦点二，首先，关于违约金计算的起止时间问题。新华园置业公司认可其对石国君自2018年7月30日之后逾期交房的事实，庭审中，双方对从2018年7月31日开始计算逾期交房违约金均无异议，对此予以确认。2018年9月1日，新华园置业公司在三峡日报上发出《关于宜昌新华广场交房事宜相关问题的公告》，通知涉案房屋所在的“C05号楼9月5日交房”，同日，C05号楼的多名业主针对该交房公告向新华园置业公司发出了联名书面回复，明确表示因新华园置业公司交房不满足合同约定交房条件拒绝收房，石国君在该《回复》上签名，可以认定石国君等业主已收悉了新华园置业公司关于涉案房屋的交房公告内容。故新华园置业公司已通过公告的方式，向石国君履行了交付房屋的通知义务。其次，如前所述，涉案房屋已于2018年10月15日达到《合同》约定的交房条件。此后，石国君仍以涉案房屋不符合交房条件为由拒收涉案房屋的，不应当再计算逾期交房违约金。根据前述查明的《合同》第十二条的约定，本案逾期交房违约金应当从合同约定最后交付期限的第二天即2018年7月31日起，至2018年10月15日止，以913172元为基数，按每日万分之一的标准向石国君支付逾期交房违约金7031元（913172元×77天×0.01%≈7031元）。另，石国君未明确其第二项诉讼请求的具体内容，对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》(2018)国务院令第698号附件1第六条，《建设工程质量管理条例》国务院令第687号第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、新华园置业公司自判决生效之日起十日内支付石国君逾期交房违约金7031元；二、驳回石国君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费359元（已减半收取），由新华园置业公司负担。二审中，新华园置业公司向本院提交了宜昌市崇信房地产测绘有限公司于2019年12月24日出具的电脑截屏照片复印件一张（附情况说明），用以证明：2018年4月27日，新华园置业公司进行了涉案房屋的实测申报，宜昌市崇信房地产测绘有限公司对涉案房屋进行现场实测后制作了实测平面图。石国君对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性及相应的证明力予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院围绕石国君的上诉请求进行审理。一、关于房地产开发项目竣工交付使用备案问题。本案《商品房买卖合同》的订立时间为2017年12月4日，合同履行过程中，新华园置业公司未交付涉案商品房之前，由于宜昌市住建委2018年10月15日发出的《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》，取消了房地产开发项目竣工交付使用备案事项，明确房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格后可交付使用。同时，通告房地产开发项目竣工交付使用备案事项自2018年10月12日通知印发之日起停止受理。故新华园置业公司实际于2018年10月12日起，即因政策性变化无法取得商品房项目竣工交付使用备案证。同时，根据上述《通知》的意见，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格后可交付使用。根据一审查明事实，涉案商品房系于2018年8月31日由参建五方单位共同参加，宜昌市质量监督站执行监督，按照验收程序对新华广场C05号楼进行了验收，验收结论均为“验收合格”，竣工验收备案表显示其竣工验收日期为2018年8月31日。该验收流程是符合《建设工程质量管理条例》国务院令第687号第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用”之规定的。石国君上诉主张一审系为判决结果的需要而变更了交房条件为“验收合格后方可交付使用”，没有事实和法律依据。一审认定《商品房买卖合同》第九条第1项所约定“取得商品房项目竣工交付使用备案证”的商品房交付条件已实际履行不能且无必要并无不当。对于石国君上诉提出的新华园置业公司未按相关规定取得竣工验收备案表来替代竣工交付使用备案证的问题，因《商品房买卖合同》第九条约定“商品房交付条件”的目的，是要求新华园置业公司最终能够交付符合国家相关规定的商品房，如前所述，宜昌市住建委的《通知》明确取消‘房地产开发项目竣工交付使用备案’事项后，根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设工程经验收合格的，可交付使用。故新华园置业公司是否取得竣工验收备案表，也并不影响涉案商品房的交付使用，本院对石国君的该上诉理由不予支持。二、关于房屋测绘报告的相关问题。双方对涉案房屋现已取得测绘报告无争议。石国君上诉称新华园置业公司要求交付涉案房屋时并未取得房屋测绘报告，不满足《商品房买卖合同》第九条第2项的约定。根据一审查明的事实，新华园置业公司系于2018年4月27日前完成了对涉案房屋进行实测的申报义务，涉案房屋已于2018年8月31日竣工验收合格，一审认定宜昌市崇信房地产测绘有限公司以涉案房屋未取得竣工验收备案表为由，不予出具涉案房屋的实测报告，不能归责于新华园置业公司并无不当。双方在《商品房买卖合同》第十三条约定“按交付的实测面积据实结算房款”，表明《商品房买卖合同》约定的出具涉案房屋实测报告的目的主要是为了确定涉案房屋的实际面积，并按实际面积结算房屋价款，根据石国君在一审中的诉讼请求，双方当事人在本案中争议的主要是逾期交房相关违约责任的问题，未取得涉案房屋的实测报告并不影响该房屋的交付使用，对逾期交房的违约责任的认定不产生影响，故本院对石国君该上诉请求亦不予支持。三、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”石国君在一审中请求“按照合同约定继续履行合同”，一审对此认定石国君未明确诉讼请求的具体内容，从而对石国君该项诉讼请求不予支持，并未违反上述法律规定。石国君可在明确其相关诉讼请求的具体内容后，依法另行主张权利。综上所述，石国君的上诉请求不能成立。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费718元，由石国君负担。本判决为终审判决。审判长  苗劲松审判员  黄孝平审判员  王明兵二〇二〇年十二月三日书记员  钱 诚