广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终4057号 上诉人（原审原告）：吴献春，女，1978年4月23日出生，壮族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：以光永，广西五和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桂林广汇实业投资有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区芦笛路**办公楼**。统一社会信用代码：91450300576804706T。 法定代表人：关峙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘超逸，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄辉伦，广西诚济律师事务所律师。 上诉人吴献春因与被上诉人桂林广汇实业投资有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初875号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吴献春上诉请求：l.依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案《商品房买卖合同》系无效合同。上诉人在与被上诉人签订合同购买“商铺”时，根据规划和被上诉人的宣传案涉房屋处于被上诉人所设计的“统一商圈”之中，但因被上诉人在规划设计上的先天错误致使案涉房屋被封闭于湖光山色小区，经营又必须利用到湖光山色小区业主公共用地而遭到抗议，所谓“统一商圈”已无法形成，违背了上诉人签订合同时的真实意思表示，依据民法总则的相关规定属无效民事行为，故该合同属无效合同。二、一审判决认为上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》权利义务已经终止没有事实和法律依据。1.被上诉人所交付给上诉人的仅是“房屋”，并不具备合同所约定“商铺”的功能，根据一审查明的事实，湖光山色小区和桂林郡小区分属不同的开发商和小区业主，案涉房屋开门朝向湖光山色小区，出门不足一米便是湖光山色小区业主公共用地。被上诉人为谋取私利，在未征得湖光山色业主同意的情况下规划所谓的“统一商圈”，将案涉房屋冠以“商铺”的名义高价出售以获取暴利，引发了湖光山色小区业主的集体维权。目前案涉房屋门口已作为湖光山色小区业主的停车位使用，案涉房屋已无可能作为“商铺”经营，案涉房屋因其规划设计上的错误根本不具备“商铺”功能，被上诉人所交付的房屋不符合合同约定。因此，一审法院仅以房屋已交付使用即认为涉案合同的权利义务已履行终止没有事实及法律依据。2.被上诉人在合同履行过程中存在严重违约行为，并导致上诉人合同目的无法实现。根据一审查明的事实，被上诉人将桂林郡南门小门用电焊永久性封闭，桂林郡南门地下车库出入口用网格卷帘封闭，潮街门采用左出右进自行刷卡出入，封闭上述门口后，人员往来流动明显减少。被上诉人的行为无论在房屋交付前后实施，都违反了《商品房买卖合同》第十八条的约定，且在一审上诉人所提交的录音证据中被上诉人公司崔书记明确表示无法拆除封闭的出入口，故被上诉人的行为已构成根本性违约且直接导致上诉人购买“商铺”的合同目的无法实现。3.被上诉人封闭各出入口的行为已构成擅自更改规划，依据《商品房买卖合同》第十条约定和《商品房销售管理办法》第二十四条规定，上诉人作为买受人有权退房，即解除合同。三、依据《湖光山色小区整改方案》第3条“开发公司同意商铺业主可以置换小区之外的商铺、住宅”的规定，上诉人认为被上诉人事实上承诺了商铺业主有权解除原《商品房买卖合同》，重新置换购买湖光山色小区之外的商铺或住宅，但被上诉人对上诉人隐瞒了《湖光山色小区整改方案》，而上诉人在多年维权无果后才在2019年初从街道办获知该整改方案，此时被上诉人已无法提供湖光山色小区之外的商铺、房屋进行置换。因被上诉人的隐瞒、欺诈行为致使上诉人丧失了该置换权，其行为已违反公平、诚实信用原则，故上诉人依法仍享有依据《湖光山色小区整改方案》所确定的合同解除权。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院予以纠正，改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人桂林广汇实业投资有限责任公司辩称，一、案涉《商品房买卖合同》依法成立，属合法有效合同。1.“统一商圈”不是合同的组成部分，不是合同内容，不具有买卖双方权利义务的请求权属性。2.买卖双方意思表示真实，买卖标的与价款明确。3.只有双方都存在虚假意思表示不真实的情况下才导致合同无效，而单方意思表示不真实只能通过行使撤销权撤销合同，但合同成立已经超过5年，上诉人依法不能行使撤销权。二、一审判决认定双方合同权利义务已履行完毕，合同已终止，双方权利义务已消灭，符合事实证据和法律规定，应予维持。1.卖方已按合同约定交付房屋，买方已接收，完全具备产权登记条件。上诉人认为交付的“房屋”不具有商铺功能不符合事实，被上诉人交付的“房屋”用途为商业，说明交付的是“商铺”。2.合同第18条约定的“公共部分和设施”属“桂林郡”小区全体业主的建筑物区分所有权的共有部分，依法按《物权法》第76条规定共同决定。被上诉人对“共有部分和设施”的使用没有任何决定权。3.没有任何证据证实被上诉人存在变更“桂林郡”小区规划设计。三、“整改方案”中的“换房”与解除合同不是同一法律概念，而是卖方保留价款（多退少补）前提下对标的物的变更。上诉人以此为由主张解除合同，缺乏事实依据。四、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，上诉人主张解除案涉合同的一年期限已过，上诉人已丧失胜诉权。综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请二审法院维持一审判决。 吴献春向一审法院起诉请求：一、依法解除原告与被告于2013年6月24日签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告购房款662482元整；三、判令被告赔偿原告已支付的银行按揭利息86541.30元；四、判令被告赔偿原告的资金占用损失（计算方式：1、以首付款332482元为基数，按年利率6%计算，从2013年6月24日起计至2019年5月9日止的资金占用损失为117199元，2、以原告已还银行按揭本息总合计款416541.30元为基数，按年利率6%计算，从2018年10月12日起计至2019年5月9日止的资金占用损失为14578元；上述1、2项资金占用损失均按年利率6%计至本案实际履行完毕之日止)；五、判令被告赔偿原告各项损失合计24049.46元(含契税印花税款19874.46元、维修基金款3175元、办证费1000元）；六、判令被告承担本案的所有诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年，被告开发了位于桂林市叠彩区芦笛路53号“广汇桂林郡”项目，与桂林市广运实业投资有限责任公司（以下简称广运公司）开发的“湖光山色”项目相邻。2013年6月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于“广汇桂林郡”113栋1-11号商铺。合同约定：铺面价格为662482元，付款方式为首付款332482元在签定本合同之日付清，按揭款330000元在本合同备案完毕之日起15日内付至出卖人指定的银行账户。出卖人于2014年4月30日前将铺面交付买受人使用，合同签订后，原告按约交清付款，被告亦按约该商铺交付使用。原告的铺面门口朝向“湖光山色”小区，“广汇桂林郡”小区与“广汇桂林郡”小区之间有4个通道，其中包括“潮街”门口（开放式）、桂林郡地下车库应急通道及地面消防通道、桂林郡大门出入口、湖光山色出入口（开放式）。因“湖光山色”小区业主认为两小区之间开放式通道人员往来频繁，存在安全隐患，采取游行、悬挂横幅的方式要求整改，2014年12月14日，桂林市叠彩区街道办事处召集开发商、湖光山色业主代表、桂林郡业主代表、前期物业公司作出了一份《湖光山色小区整改方案》：1、桂林郡南门的处理方案：桂林郡南门的小门用电焊永久性封闭，中间的大门用锁封闭，…，但在发生人力不可抗拒的自然灾害（如火灾、地震、地震开作应急疏散通道；2、桂林郡南门车库出口的整改方案;3、桂林郡商铺的处理方案；4、回迁户的处理意见；5、湖光山色和桂林郡地界划分的处理意见；6、潮街门的管理方案；7、社区在会所办公的处理方案；8、开发商协调芦笛小学解决好小区业主子女入学问题；9、责成物业公司妥善解决管理好小区公共设施。根据上述方案，被告将湖光山色与桂林郡之间通道的4个通道，其中桂林郡南门小门用电焊永久性封闭、桂林郡南门地下车库出入口用网格卷帘进行封闭，只作为消防应急疏散通道使用，潮街门采取左进右出自行刷卡出入。被告封闭上述门口后，人员往来、流动明显减少，原告认为被告的行为导致其铺面的价值下降，无法实现其作为商铺使用的目的，诉来法院，提出上述诉讼请求。 另查明，2019年8月，涉案铺面已经具备办证条件。 一审法院认为，综合原、被告的诉辩主张，该案争议的焦点是:原告要求解除买卖合同是否有事实和法律依据。 原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，内容形式合法，是有效合同，各方应按约履行。在该案中，原告已按约履行了合同义务，按约支付了全部购房款，被告亦按约将商铺交给原告使用，因《湖光山色小区整改方案》中关于涉案商铺的处理方案未征得原告同意，被告未提交证据证明其将更换商铺的方案通知原告，也未对原告进行相应补偿，致使原告利益受损，但《湖光山色小区整改方案》出台时，原告已经使用铺面超过半年，且铺面已经具备办证条件，原告已经按约取得合同约定的铺面，原、被告之间的买卖合同已经实际履行完毕，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。根据上述法律规定，原、被告签订《商品房买卖合同》合同的权利义务已经终止，故原告要求解除合同的诉讼请求，无法律依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告吴献春的诉讼请求。本案案件受理费12849元(原告已预交)，由原告吴献春负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案二审的争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的涉案《商品房买卖合同》是否应予以解除。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”；第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”；第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中,上诉人与被上诉人签订的涉案《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不存在合同法第五十二条规定的各种合同无效的情形，该《商品房买卖合同》合法有效，当事人均应当按照约定履行自己的义务。现上诉人在本案中要求解除涉案《商品房买卖合同》，但其未能提供充分的证据证明该合同存在合同法第九十三条、第九十四条规定的合同约定解除或者合同法定解除的情形，依法应承担举证不能的不利后果。并且，上述合同签订后，上诉人已按照合同约定向被上诉人支付了全部购房款，被上诉人亦按照合同约定将涉案商铺交付给上诉人使用，依照合同法第九十一的规定，该合同的权利义务已经终止。因此，一审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不妥，本院予以维持。上诉人以涉案《湖光山色小区整改方案》未征得其同意，被上诉人未将更换商铺的方案通知上诉人，也未对上诉人进行相应补偿等为由，主张涉案《商品房买卖合同》应予以解除，但该《湖光山色小区整改方案》出台时，上诉人已经使用涉案商铺超过半年，且该商铺已经具备办证条件，双方之间的买卖合同已经实际履行完毕，故其该项主张于法无据,本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12849元，由上诉人吴献春负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 张 芳 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 邢卫斌 书 记 员 文 静