文书内容贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终9222号上诉人（原审被告）：贵州鸣杨体育用品有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路**鑫都财富大厦******。法定代表人：张忠跃，该公司经理。委托诉讼代理人：李倩，贵州好时律师事务所律师。委托诉讼代理人：李远云，贵州好时律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾会，男，1956年10月08日出生，汉族，住贵州省修文县。委托诉讼代理人：刘文俊，贵州贵达律师事务所律师。上诉人贵州鸣杨体育用品有限公司（以下简称鸣杨公司）因与曾会房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省修文县人民法院（2020）黔0123民初1396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸣杨公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、案涉合同第4.1条明确约定甲方（被上诉人）保证其对租赁房屋具有合法的处分权及保证上诉人正常经营，案涉合同第4.4条、第5.4.1条等均约定被上诉人负有保证上诉人在承租房屋后可以正常经营的义务。否则构成违约。被上诉人自合同签订之初至今未兑现其解决与案外人修文冠荣房地产开发有限公司（以下简称冠荣房开）、贵州绿地物业管理有限责任公司（以下简称绿地物业公司）、贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司（以下简称绿地物业修文分公司）之间的纠纷，导致案涉房屋被案外人锁门，上诉人无法清除屋内物品，加之案外人切断租赁房屋的水电，更使上诉人无法使用案涉房屋，故上诉人根据合同法第68条行使不安抗辩权，并不构成违约。相反，系被上诉人违约在先，其应赔偿上诉人遭受的损失。2、早在合同签订之前，上诉人在知晓房屋现状的情况下签订合同是因为被上诉人承诺其能解决与案外人的纠纷保证上诉人能正常经营。上诉人基于对被上诉人的信任，本着诚信原则支付第一年度租金的行为不应被作为被上诉人不构成违约的依据，至于上诉人堆放货品的问题，上诉人自2011年12月1日就开始租用案涉房屋，由于案外人锁门导致上诉人无法将货品撤出，这并不能证明上诉人使用了案涉房屋及被上诉人履行了交付义务。因此一审判决上诉人承担违约金不当，相应，被上诉人还应当退还已付租金。3、一审认定上诉人应当支付2018年12月1日起至实际返还房屋之日止的租金及违约金属于认定事实不清。首先，被上诉人至今未能履行其保证正常经营义务。其次，自2019年8月14日，被上诉人诉讼要求解除案涉合同，其以实际行为表明不再履行案涉合同，所以按合同约定被上诉人应当返还已付租金并赔偿上诉人遭受的损失。最后，上诉人支付的1万元定金，应转为租金或其他应付款，否则应当退还。二、一审适用法律错误。结合案件事实，被上诉人未能解决其与案外人的纠纷履行保证正常经营义务，也未能履行交付租赁物的义务且因案外人主张权利致使上诉人不能使用案涉房屋，故本案应当适用合同法第68条、216条、228条之规定驳回被上诉人诉讼请求。曾会辩称：1、生效法律文书（2019）黔0123民初1939号判决已经确认上诉人向曾会支付第二年度租金的时间为2019年12月1日，履行期限届满后，曾会向上诉人催收，且在一审上诉人明确表示不支付租金，其行为已经构成违约。一审据此作出解除合同并返还房屋的认定完全符合法律规定。2、上诉人在1939号案件中曾提出反诉，诉请曾会返还第一年度租金并赔偿损失。理由与本案中上诉列举理由基本一致，法院经实地勘察后认为上诉人未提供充分证据证明其未能使用租赁房屋系因曾会的原因，且与上诉人至今仍使用案涉房屋堆放货物的事实不符，且其在明知房屋无法使用的情况下，继续与曾会签订合同并支付第一年度租金及要求继续履行合同的行为明显不符，故驳回了其反诉请求。后二审法院作出判决也驳回了上诉人的上诉请求。在另案中原一审法院认定的事实与生效法律文书认定的事实一致，上诉人在本案中也未能提交新证据证明其主张。因此，已被生效法律文书确认的事实，其再次在本案提出，当然不能得到支持。在此前的诉讼中，上诉人一方面主张无法使用要求赔偿，另一方面又反诉要求继续履行合同，其诉请前后矛盾，后经主审法官了解，案涉门面地处繁华商业中心，与案涉门面相邻的门面每年产生的销售额达到数百万元，若收回案涉门面租赁给其他竞争品牌，其商业价值的损失将远超租金损失，故上诉人才会明知门面不通水电的情况下，宁愿将案涉门面堆放货物也不同意解除合同返还门面，相反要求继续租赁。在本案一审审理中，调解时建议按照合同约定支付租金继续履行合同，但上诉人明确表示不愿意支付租金。其既想占用门面，又不想支付租金，该行为严重损害曾会的合法权益，其上诉请求应予驳回。曾会向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方于2018年03月16日签订的《租赁合同》；2.判令被告立即将位于修文县返还给原告；3.判令被告支付原告租金146837.00元（实际应按照租赁合同约定的对应年度租金标准支付至门面返还之日止的租金）；4.判令被告向原告承担逾期支付租金的违约金，以欠付租金146837.00元为基数，按照日万分之三从2019年12月01日计算至租金清偿之日止。一审法院认定事实：1.就案涉争议，原告曾会于2019年08月14日向一审法院提起诉讼，经一审【案号（2019）黔0123民初1939号】、贵阳市中级人民法院二审【案号（2020）黔01民终232号）】后认定，2017年11月30日，被告鸣杨公司职工郑强与原告签订《租赁合同》一份，合同约定原告将其向案外人冠荣房开购买的位于贵州省修文县门面（以下简称案涉房屋）、Ｂ4-1-1-6号门面出租给被告鸣杨公司使用，被告鸣杨公司用于案外人修文三六一度专卖店经营，租赁期限从2017年12月01日起至2022年12月01日止，租金按季支付。2018年03月16日，被告鸣杨公司职工刘沛楠委托案外人莫元胜（也系被告鸣杨公司职工）与原告就案涉房屋重新签订《租赁合同》一份，《租赁合同》约定：“出租方（以下简称甲方）公司名称／自然人姓名：法定代表人：曾会......承租方（以下简称乙方）公司名称／自然人姓名：刘沛楠（莫元胜代）.一、租赁物的状况1.1甲方将位于贵州省修文县的文城逸都Ｂ4-1-1-5房屋出租给乙方。租赁物实际可使用面积为103平方米。1.2甲方应向乙方提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证（营业执照）等文件。二、租赁期限2.1租赁期限：自2017年12月1日起至2022年11月30日止。甲方应于2017年12月1日向乙方交房，否则除承担违约责任外，租期还应相应顺延.三、租金及付款时间、定金及其他费用3.1乙方每年应支付的租金金额及付款时间如下：            年限              起止时间              租金（元）              付款时间（季付）                  第一年              2017年12月1日-2018年11月30日              大写：壹拾叁万伍仟玖佰陆拾元                                第二年              2018年12月1日-2019年11月30日              大写：壹拾肆万陆仟捌佰叁拾柒元              年  月  日前                  第三年              2019年12月1日-2020年11月30日              大写：壹拾伍万捌仟伍佰捌拾肆元              年  月  日前                  第四年              2020年12月1日-2021年11月30日              大写：壹拾柒万壹仟贰佰柒拾元              年  月  日前                  第五年              2021年12月1日-2022年11月30日              大写：壹拾捌万肆仟玖佰柒拾贰元              年  月  日前      3.2乙方于合同签订后向甲方支付壹万元作为定金。合同生效后该定金可抵作租金或者其他应付款项。3.3其他费用：乙方使用该房屋产生的水、电、电话、物业管理等费用由乙方承担……四、双方的权利和义务五、违约责任5.1除本合同其他条款另有约定外5.2乙方逾期履行支付租金义务的，每逾期一天应按逾期支付租金的万分之三向甲方支付违约金。逾期超过法律法规规定天数的，甲方有权解除合同。甲乙双方发生纠纷期间，甲方出现强行关闭房屋、停水停电、房屋渗漏、甲方本人或雇请、指示他人影响、干扰乙方经营等行为，或者双方存在争议尚未解决的，乙方有权暂不向甲方支付租金及其他费用的，且无需因此承担违约金，但双方争议解决后乙方应及时恢复支付租金及其他费用5.4甲方一旦出现下列情形之一的，乙方有权选择要求甲方赔偿损失（损失数额以乙方未能正常营业/使用房屋之日起，每日按房屋租金的五倍计算）5.4.1甲方无正当理由提前解除合同（包括但不限于单方或案外人强行关闭房屋，或经乙方通知甲方未在乙方指定的期限交付房屋或明确不交付房屋的）7.4本合同经甲、乙双方签字或盖章，即具有法律效力”2018年04月18日，被告鸣杨公司委托案外人郑福琴向原告支付第一年度即2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金135960.00元，对2018年12月01日之后的租金，被告鸣杨公司尚未向原告支付。2019年07月03日，原告向案外人刘沛楠邮寄送达《律师函》催收租金未果。原告与被告鸣杨公司未约定租金支付时间。根据前述事实，一审法院于2019年11月19日作出（2019）黔0123民初1939号民事判决，以合同约定的租金支付期限未到期为由，对原告要求解除与被告于2018年03月16日签订的《租赁合同》、返还案涉商铺、支付租金及违约金的诉请判决不予支持；原告曾会不服提出上诉，贵阳市中级人民法院经审理维持一审判决。2.现案涉门面处于关闭状态，门面内堆放有修文三六一度专卖店的货物。3.在（2019）黔0123民初1939号、贵阳市中级人民法院（2020）黔01民终232号案件中，被告鸣杨公司自认在签订合同之日一月之前，涉案租赁房屋已处于锁门断水断电状态。关于其在签订合同之日一月之后还支付了第一租赁年度租金问题，被告鸣杨公司主张其支付租金系工作人员错误支付，实际履行的是其与贵州臻成瑞熙餐饮服务有限公司B4-1-1-6号门面租赁合同义务。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，案外人莫元胜受案外人刘沛楠委托与原告签订《租赁合同》，而原、被告双方均认可被告刘沛楠系履行被告鸣杨公司职务行为，故合同主体应为原告与被告鸣杨公司，因合同产生的法律责任应由原告与被告鸣杨公司承担。《租赁合同》系原告与被告鸣杨公司真实意思表示，内容不违背法律行政法规效力性强制性规定，系合法有效合同，原告与被告鸣杨公司应当按照合同约定行使权利履行义务。在原告依照约定向被告鸣杨公司交付案涉房屋后，被告鸣杨公司应当按照约定期限支付租金，因双方在合同中未约定第二年度即2018年12月01日至2019年11月30日期间及后期租金支付时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付”规定，双方租赁期间在1年以上，故第二年度租金应在2019年12月01日之前支付，现支付期限已经届满，因被告未按约定支付相应的租金，且在本案中明确表示不支付租金，已经构成根本违约，原告要求解除合同、返还商铺的诉请，具有事实和法律依据，予以支持。关于租金问题。被告尚欠原告2018年12月01日起的租金，根据双方合同约定，2018年12月01日至2019年11月30日期间租金为146837.00元，2019年12月01日至2020年11月30日期间租金为158584.00元，故一审法院确定2019年11月30日之前的租金为146837.00元，2019年12月01日之后的租金，按158584.00元/年，自2019年12月01日起计算至被告实际返还商铺之日止。关于违约金问题。因被告未按约定向原告支付租金，已经构成违约。根据合同第5.2的约定，乙方逾期履行支付租金义务的，每逾期一天应按逾期支付租金的万分之三向甲方支付违约金。原告主张以欠付租金146837.00元为基数，按日万分之三，自2019年12月01日计算至租金清偿之日止，符合双方约定，不违反法律法规强制性规定，予以支持。被告鸣杨公司主张由于案外人绿地物业公司及绿地物业修文分公司强制关门并停电停水，导致被告从2018年02月10日至今未实际使用案涉门面，但未提供充分的证据予以证明，且与被告鸣杨公司至今仍使用案涉房屋堆放货物的事实不相符合。另，按被告陈述，其自认在签订合同之日一月之前，涉案租赁房屋已处于锁门断水断电状态，且在签订合同之日一月之后还支付了第一租赁年度租金，故应认定鸣杨公司在明知租赁物不符合合同约定的情形下，以其实际履行合同的行为作出在第一租赁年度接受租赁房屋使用状态的意思表示。鸣杨公司主张其支付租金系工作人员错误支付，实际履行的是其与贵州臻成瑞熙餐饮服务有限公司B4-1-1-6号门面租赁合同义务，但鸣杨公司支付的租金数额、收款账户与涉案《租赁合同》约定完全一致，且鸣杨公司未举证证实其与贵州臻成瑞熙餐饮服务有限公司租赁合同关系之约定，故对鸣杨公司该主张，不予采信。因此，对被告鸣杨公司以前述理由拒付租金，且不同意解除合同及承担相应责任的主张，不予支持。本案在审理过程中，被告鸣杨公司以2018年02月10日因冠荣房开与原告发生纠纷，要求绿地物业公司、绿地物业修文分公司将案涉商铺强制关门并停水停电为由，申请追加冠荣房开公司、绿地物业公司、绿地物业修文分公司作为第三人参加诉讼，因该相关事实在一审法院（2019）黔0123民初1939号、贵阳市中级人民法院（2020）黔01民终232号案件中均未予确认，被告鸣杨公司亦未提交新证据予以证实，故对其追加申请不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告曾会与被告贵州鸣杨体育用品有限公司于2018年03月16日签订的《租赁合同》；二、被告贵州鸣杨体育用品有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于修文县返还给原告曾会；三、被告贵州鸣杨体育用品有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告曾会2018年12月01日至2019年11月30日期间租金146837.00元，并支付按158584.00元／年，自2019年12月01日起至实际返还前述商铺之日止的租金；四、被告贵州鸣杨体育用品有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告曾会违约金，违约金以146837.00元为基数，按日万分之三，自2019年12月01日起计算至租金清偿之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400.00元，减半收取计1700.00元，由被告贵州鸣杨体育用品有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据，二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违背法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，各方应当按照合同约定行使权利履行义务。鸣杨公司上诉主张曾会负有保证对案涉房屋具有处分权及保障上诉人正常经营的义务（租赁合同第5.2条等）。曾会至今未兑现解决其与案外人之间的纠纷，导致房屋被案外人锁门，构成违约，其可行驶不安抗辩权。对此，案涉租赁合同约定：5.2甲乙双方发生纠纷期间，甲方出现强行关闭房屋、停水停电、房屋渗漏、甲方本人或雇请、指示他人影响、干扰乙方经营等行为，或者双方存在争议尚未解决的，乙方有权暂不向甲方支付租金及其他费用的，且无需因此承担违约金，但双方争议解决后乙方应及时恢复支付租金及其他费用……5.4甲方一旦出现下列情形之一的，乙方有权选择要求甲方赔偿损失（损失数额以乙方未能正常营业/使用房屋之日起，每日按房屋租金的五倍计算）……5.4.1甲方无正当理由提前解除合同（包括但不限于单方或案外人强行关闭房屋，或经乙方通知甲方未在乙方指定的期限交付房屋或明确不交付房屋的）。而本案在2018年3月16日签订案涉租赁合同至曾会于2019年8月14日提起诉讼期间，双方并未发生纠纷，鸣杨公司也未举证证明曾会违反合同约定强行关闭房屋、停水停电，或指示他人影响、干扰鸣杨公司正常经营。鸣杨公司主张由于案外人绿地物业公司及绿地物业修文分公司强制关门并停电停水，导致其从2018年02月10日至今未实际使用案涉门面，但其在本案中并未提供充分的证据予以证明，即便该事实存在，也系案外人侵犯其租赁权，属于另一法律关系。且该主张与鸣杨公司至今仍使用案涉房屋堆放货物的事实不相符合。曾会也并未依据5.4.1条提前解除合同。鸣杨公司主张曾会至今未兑现其与案外人纠纷的解决，但其并未提交相应证据证明曾会向其作出承诺，曾会本人对此亦不予认可，故本院对鸣杨公司关于基于信任才签订案涉租赁合同的主张不予采信。鸣杨公司在使用案涉租赁房屋期间，未按约定或法律规定履行支付租金义务，其行为构成违约，根据合同5.2条的约定，曾会有权解除合同并要求鸣杨公司支付租金及承担违约责任。一审据此判决解除合同并判决鸣杨公司承担违约责任并无不当。至于鸣杨公司上诉主张已支付的1万元定金应当转为租金或其他应付款项，该主张符合案涉租赁合同3.2条的约定，如鸣杨公司确已交纳，其可在执行中对其应履行的金钱给付义务进行抵扣。综上所述，鸣杨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3400元，由上诉人贵州鸣杨体育用品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十二月十一日书记员 曹 艳