广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2472号 上诉人（原审原告）：梁剑，男，1978年5月21日出生，汉族，住玉林市福绵区。 委托诉讼代理人：李信，广西顺通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐承卡，男，1967年11月27日出生，汉族，住玉林市福绵区。 原审第三人：何业伟，男，1968年10月21日出生，汉族，住玉林市福绵区。 上诉人梁剑因与被上诉人唐承卡、原审第三人何业伟执行异议之诉纠纷一案，不服玉林市福绵区人民法院（2020）桂0903民初297号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 梁剑上诉请求：1、撤销玉林市福绵区人民法院（2020）桂0903民初297号民事判决，并按上诉人一审的诉讼请求进行判决。事实和理由：上诉人认为一审法院部分事实认定不清，适用法律不当，所作的判决显失司法公正，损害了上诉人的合法权益。一、一审法院认定事实部分错误，特别认定没有租赁合同关系明显错误。在2017年9月时，上诉人梁剑和第三人何日伟签订了《房屋租赁合同》，并一直使用该房屋进行生产经营到现在。按照《中华人民共和国合同法》规定，房屋租赁合同 -2- 是否有效，主要是否符合下列规定：1、合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。2、房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有证权属的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3)共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的。3、房屋租赁合同的内容是否合法。本案中房屋租赁合同双方当事人完全没有违反以上任何规定且双方己按租赁合同履行，所以一审法院认定没有租赁合同关系明显错误。二、一审法院所适用法律错误，一审法院认为不适用合同法规定的“买卖不破租赁”，是适用法律的错误。我国《合同法》第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人。最高院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若千问题的意见(试行)》第119条第二款规定:"私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效"。综上所述，一审法院在审理本案过程中，对事实的认定和判决之间相互脱节、相互矛盾；适用法律明显错误。本案中一审法院无任何事实依据和法律依据来剥夺原告梁剑继续使用地号B1⑻0021000-46的房屋进行生产经营的权利。为了维护上诉人的合法权益，维护法律的公平正义。为此，现向您院提起上诉，并按上诉人一审的诉讼请求进行判决。 被上诉人唐承卡、原审第三人何业伟未作答辩。 梁剑向一审法院起诉请求：1.请求法院判决不得执行福绵镇××北侧地号为Ｂ1000021000-46的房屋；2.请求法院准许原告有权继续使用位于福绵镇××北侧地号为Ｂ1000021000-46房屋进行经营活动；3.本案诉讼费用由被告承担。 -3- 一审法院认定事实：唐承卡与何业伟民间借贷纠纷一案，该院于2018年10月16日作出（2018）桂0903民初226号判决书，判决如下：一、何业伟偿还借款本金2521603元及逾期支付利息1679000元给唐承卡；二、驳回唐承卡的其他诉讼请求。案件受理费44323元，由唐承卡承担3919元，何业伟承担40404元。何业伟不服该判决，上诉至玉林市中级人民法院，玉林市中级人民法院于2019年4月15日作出（2019）桂09民终249号民事判决，该判决判定：驳回上诉，维持原判。上述判决生效后何业伟未履行判决，该院依唐承卡的申请于2019年6月18日立案强制执行［（2019）桂0903执457号］，并于2019年7月2日作出（2019）桂0903执457号执行裁定，查封了何业伟所有的涉案房屋，查封期限为三年。因何业伟仍未履行生效法律文书确定的义务，该院裁定拍卖其房屋。何业伟所有的玉林市侧房屋【房屋所有权证号：00232834；土地使用证号：玉国用（2001）字第Ｂ1000021000-××号】目前由梁剑用于生产经营活动。梁剑与何业伟于2017年9月21日签订了《房屋租赁合同》，合同载明租期为15年，每年租金为50000元。同日，何业伟向梁剑出具一份750000元的收据。在执行过程中，梁剑自认何业伟自2011年始先后三次向其借钱，共计750000元，双方就涉案房屋签订《房屋租赁合同》的目的是以租金抵销债务。该院于2019年12月7日在淘宝网司法拍卖网络平台上发布了关于涉案房屋第一次拍卖的公告，公告中未标明该房屋有租赁。在公告期间，该院要求梁剑在拍卖成交后20日内搬离该房屋。梁剑以承租人的身份向该院提出执行异议，请求该院解除对该房屋的查封，停止执行该房屋，准许其继续使用该房屋进行生产经营活动。该院于2020年1月19日以（2020）桂0903执异3号执行裁定书，驳回了梁剑的执行异议。梁剑遂提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点为原告梁剑与第三人何业伟之间的房屋租赁协议能否对抗被告唐承卡的债权而适用买卖不破租赁的规定。根据该院查明的事实，双方之间签订《房屋租赁合同》的目的是何业伟以房屋使用权抵偿欠款，而不是梁剑承 -4- 租房屋并向何业伟支付租金，不符合合同法规定的“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的情形。所以梁剑与何业伟双方仍系借款合同关系，之间没有租赁合同关系，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”的原则，梁剑不享有涉案房屋的租赁权，梁剑就执行标的不享有足以排除强制执行的合法权利。对梁剑提出的准许其有权继续使用位于福绵镇××北侧地号为Ｂ1000021000-46房屋进行经营活动的诉讼请求，该院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。该规定中的权利是指足以享有排除强制执行的民事权益，而梁剑提出的承租权并不属于该条规定的权利。故对原告的此诉讼请求，该院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告梁剑的诉讼请求。案件受理费100元由原告梁剑负担。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，对案外人提起的执行异议之诉的审理，就是判断案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据本案查明的事实，涉案房屋系原审第三人何业伟所有的财产，上诉人梁剑对该房屋只是占有、使用，不享有足以排除强制执行的民事权益，因此，其请求判决不得执行该涉案房屋的理由不成立，本院依法不予支持。但是，上诉人梁剑与原审第三人何业伟签订的《房屋租赁合 -5- 同》是在执行法院查封之前，该合同是双方真实意思表示，合同依法成立，根据合同约定，上诉人梁剑应支付租金给原审第三人何业伟，但因何业伟同时应偿还借款给梁剑，因此，双方之间形成了一种互负到期债务的民事法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条关于“当事人互负到期债务，该债务标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，上诉人梁剑与原审第三人何业伟双方经协商一致，以租金抵销债务并不违反法律规定，该合同合法有效，上诉人梁剑因此依法享有对涉案房屋的租赁使用权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，执行法院在对涉案房屋进行拍卖处置，不影响上诉人梁剑与原审第三人何业伟签订的《房屋租赁合同》的履行，可采取带租拍卖或其他途径解决。租赁使用权是一种用益物权，属于《中华人民共和国物权法》的调整范围，因此，亦适用《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款关于“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，上诉人梁剑对涉案房屋依法享有的租赁使用权依法受法律保护，因此，其请求判决其有权继续使用涉案房屋的理由成立，本院依法予以支持。 综上所述，梁剑的上诉请求部分成立。一审判决认定事实错误，判决不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销玉林市福绵区人民法院（2020）桂0903民初297号民事判决； 二、梁剑对玉林市侧房屋【房屋所有权证号：00232834；土地使用证号：玉国用（2001）字第Ｂ1000021000-××号】享有租赁使用权； -6- 三、驳回梁剑要求不得执行玉林市侧房屋【房屋所有权证号：00232834；土地使用证号：玉国用（2001）字第Ｂ1000021000-××号】的诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由梁剑负担（已缴纳）。 本判决为终审判决。 审判长  卢有南 审判员  覃惠健 审判员  陈劲松 二〇二〇年十二月十二日 书记员  杨 梓