江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初9542号 原告：赵嘉乐，女，1981年10月31日出生，汉族，住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：戚婷婷，江苏镜见兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余蝶，江苏镜见兴律师事务所实习律师。 被告：王秀花，女，1980年1月22日出生，汉族，住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：郭琴，江苏海越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张杰，江苏海越律师事务所律师。 被告：戴玉兵，男，1976年11月12日出生，汉族，住江苏省建湖县。 第三人：南京昊川房产经纪有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：陈杰。 委托诉讼代理人：程腾飞，江苏天淦律师事务所律师。 第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市。 法定代表人：邵非。 原告赵嘉乐与被告王秀花、戴玉兵、第三人南京昊川房产经纪有限公司（以下简称昊川公司）、德佑房地产经纪有限公司（以下简称德佑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵嘉乐的委托诉讼代理人戚婷婷、被告王秀花及其委托诉讼代理人郭琴、第三人昊川公司的委托诉讼代理人程腾飞，到庭参加诉讼。被告戴玉兵及第三人德佑公司，经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵嘉乐向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告双方签订的存量房屋买卖合同；判令被告王秀花、戴玉兵向原告支付合同违约金754000元（含原告已支付的50000元定金）；昊川公司与被告王秀花、戴玉兵承担连带责任（后当庭撤回该诉讼请求）；判令被告王秀花、戴玉兵承担原告因主张权利而产生的执行费、律师费5000元及交通费等合理费用；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年4月14日，原告与被告经昊川公司居间签订了《存量房屋买卖合同》与《居间合同》，买卖合同约定，被告将其按份共有的位于南京市。原告履行了合同义务，向被告及时足额支付了定金5万元，并向存量房交易结算资金监管账户支付了首付款267万元。但由于两被告隐瞒被告王秀花曾于2019年5月5日将案涉房屋产权的1%通过买卖方式销售给被告戴玉兵的事实，根据南京市房地产交易相关政策规定，两被告在取得不动产权证3年内不得转让房屋。现已出现了买卖合同中约定的第十条第二款第2项的约定，两被告构成根本违约的情形：“该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权”，原告的合同目的不能实现，按照约定原告有权通知解除买卖合同，两被告应当向原告支付违约金，违约金金额为总房价的20%，即754000元。昊川公司系双方买卖的居间方，居间的房屋发布在其经营的平台上，其经纪业务由德佑公司特许，根据相关管理规定及居间合同的约定，房地产中介服务机构具有查阅当事人提供的有关房地产权利证书等证件的法定义务，昊川公司应保证平台房屋信息的真实性，但其未尽法定义务，致使原告发生损失，本案中暂不对其主张相应权利。综上，因被告的过错导致根本违约的情形发生，原告的合同目的不能实现，合法权益被侵犯。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 南京王秀花辩称：1、被告没有任何违约行为。2020年4月14日15时左右，被告及中介方陈杰、原告及其母亲到达昊川公司。王秀花当时产权证没带，昊川公司的陈杰要求王秀花通过“我的南京”将房产信息调出，载明产权来源为买受分析，登记时间为2019年5月5日，陈杰将该信息交由原告查看，双方同意签约。原告支付了定金2000元，第二天原告支付了剩余定金48000元。原、被告及中介三方都是在知晓案涉房屋产权信息后签订的合同，被告没有任何隐瞒。被告平时对南京市的房屋买卖政策没有进行过了解，基于中介公司的专业知识并认为原告在进行如此重大的决策时也应该了解南京市的房屋买卖政策，方签订了买卖合同。原告提供的不动产资料查询结果也反映案涉房屋是2019年5月5日买卖所得，而且原告在诉状中所谓的王秀花隐瞒买卖的事情也与其要求索赔的依据“该房屋被查封或者限制转让”不相关，案涉房屋没有任何法律纠纷或者产权纠纷。2、原告在签订合同前已和中介公司核实过房屋共有状态，并且已经查看了房屋的产权证明，了解了房屋产权取得的时间及方式，明知案涉房屋的权属情况，仍然坚持购买，双方合同签订后，合同即成立并生效，受到法律的保护。但合同生效后，原告又发函要求解除合同，主动表示不履行合同约定的付款义务及其他买卖义务，原告的行为系根本违约，原告应当承担违约责任。根据定金罚则，被告已收取的定金不应退还。3、即使原告有损失，也应由昊川公司承担。双方签订合同时，王秀花明确告知了案涉房屋权属情况，昊川公司作为专业的房产经纪公司，应当向买卖双方讲解房屋过户的相关政策，并且在居间合同中明确约定了“协助查看甲方身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋”，昊川公司没有履行相关的居间义务，因此给原告造成的损失应由其承担，被告也有权向其主张赔偿损失。4、原告因不想购买案涉房屋而解除合同，原告恶意违约且其并没有损失，即使有损失也仅为5万元的银行存款利息，却主张759000元的违约金，明显过高，属于恶意诉讼。 第三人昊川公司辩称：本案系买卖合同纠纷，昊川公司作为房产中介机构只是买卖合同的居间方，并不是买卖合同的相对方，与被告王秀花、戴玉兵不构成共同违约，原告主张昊川公司承担连带责任没有法律依据。昊川公司作为居间人促成原告和被告之间签订了买卖合同，在提供居间服务的过程中如实将案涉房屋信息告知买方，中间没有故意隐瞒真实情况、违规操作或者恶意促成双方签订买卖合同，在双方房屋买卖合同签订时，昊川公司的居间服务已经完成，如果原告认为昊川公司基于居间服务合同关系构成违约，也应当另案诉讼，请求依法驳回对昊川公司的诉讼请求。 第三人德佑公司未答辩，也未提供证据。 本院经审理查明如下事实:2020年4月14日，经昊川公司提供居间服务，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《存量房买卖合同》，约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，建筑面积56.94平方米，案涉房屋为按份共有。甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，乙方承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反承诺导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。交易房屋总价款为3770000元，乙方于2020年4月15日将定金50000元交付甲方，双方于申请办理房屋权属转移登记前，乙方将首付款2670000元交付至存量房交易结算资金监管账户。构成根本违约，违约金的数额为总房价款的20%，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。甲方如因该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，构成根本违约。甲乙双方在合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。双方另就其他事项做了约定。同日，原、被告双方与昊川公司签订了《居间合同》。原告于当日向被告王秀花支付定金2000元，次日又支付定金48000元，合计50000元。2020年5月8日，原告向存量房交易结算资金监管账户支出2670000元。 原、被告双方在签订买卖合同时，被告应昊川公司的要求提供了不动产登记资料查询结果证明，该登记显示，案涉房屋为王秀花与戴玉兵按份共有，其中王秀花共有比例为99%，戴玉兵共有比例为1%，产权来源为买受、分析，登记时间为2019年5月5日。原、被告双方去办理产权过户登记手续时被告知，南京市人民政府于2017年5月13日制发《南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，其中规定：“购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让”，由于案涉房屋领取不动产权证书尚未满三年，不符合交易规定，不能办理产权转移登记。原告后收回支出的首付款2670000元。2020年9月21日，原告向被告发出《解除合同通知书》，称被告违反了合同约定构成根本违约，原告提出解除买卖合同，并要求被告支付案涉房屋总价款20%的违约金。被告同意解除合同，但并不同意支付违约金，原告遂向本院起诉。 昊川公司在庭审中提供一段被告王秀花与昊川公司工作人员董爱军在2020年4月12日的微信聊天记录，王秀花询问办理房屋买卖事宜当事人要到场几次，董爱军答复：“贷款三次，全款两次”。王秀花询问：“那这样有点麻烦，我想问一下，如果是房产上面去名字是不是去一次就可以了”。答复：“嗯”、“把1%买卖过户给你”。王秀花：“好的啊，那这样的话是相当于去名字更方便。如果这个客户觉得合适，我就联系这两天尽快去把名字去掉”…… 答复：“亲属是去名，实质差不多”。王秀花：“对的呢，当时就是以直系亲属的，我觉得就是以直系亲属的关系办的，因为不然的话得买卖吗?因为这个关系的直系亲属关系就是可以转1%的”。 2020年6月13日，原告与黄迎签订《存量房屋买卖合同》，原告购买黄迎位于南京市，建筑面积36.34平方米，房屋总价3470000元。原告在庭审中提供我爱我家房产中介公司网站上就案涉房屋同小区7套房屋（建筑面积55.94至57.94平方米）平均成交价格为4538571.4元，原告以此证明由于被告违约行为而给原告造成的损失。被告对此予以否认。 2020年9月4日，原告与江苏镜见兴律师事务所签订《委托代理合同》，约定就本案原告委托该所指派律师戚婷婷、余蝶从事诉讼活动；因本案所产生的本市内的律师办案交通费用该所予以免收，本市外交通费用凭票据报销；原告于合同签订之日支付律师代理费5000元，后期按照追回款项的5%支付律师代理费（超过10万元部分）。该所于同日向原告开具票面金额5000元的增值税普通发票。 本院认为，合法的房屋买卖合同应受法律保护。被告戴玉兵经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。原、被告双方以及与昊川公司所签订的《存量房买卖合同》、《居间合同》均系当事人之间真实意思的表示，其内容并不违反法律规定，合法有效。由于南京市人民政府相关规定，案涉房屋不能办理产权过户手续，原、被告之间房屋买卖合同的履行存在障碍，原告提出解除双方之间的买卖合同，被告也予同意，本院确认双方之间的房屋买卖合同解除。就合同不能履行被告是否存在违约行为，根据双方合同中约定：“被告须保证案涉房屋没有产权纠纷，未被限制转让；被告如因该房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得房屋所有权的，构成根本违约”，作为案涉房屋出售方的被告，应负责审查包括案涉房屋有否存在限售情况等在内影响产权过户的各种情形，双方签订买卖合同时南京市人民政府相关规定即已发布，被告在此文件出台后出售案涉房屋，被告及昊川公司作为出售方及中介方应对此有所了解，被告在买卖合同中承诺案涉房屋不存在限制转让情形，现案涉房屋不能办理过户手续，被告构成违约应当承担违约责任。 就原告所主张的违约金，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在原、被告双方签订买卖合同时，被告出示了案涉房屋的权属登记信息，被告对产权情况并未隐瞒，其后也表示出积极配合过户的态度，主观上不似明知案涉房屋属于限制过户情形，原告在得知被告权属登记信息后，也未了解案涉房屋过户限制情况，对买卖合同不能履行也具有一定责任。原告与黄迎另行签订买卖合同系在案涉合同签订后两个月，价格高于案涉合同价款，原告认为其差额当为被告违约行为造成的损失，并提供了房产中介机构网上公布的成交情况。本院认为，原告新购住房行为发生在案涉合同签订后两个月，市场情形应无较大波动，原告从中介机构网站上获得的交易信息真实性并无证据证明属实，即使属实，房屋具体交易价格多由供需双方协商为主，对他人仅具有参考价值，原告提供的交易信息中也有“新河一村2室一厅、7层、58.21平方米、373万”、“新河一村2室一厅、7层、46.93平方米、330万”、“新河一村1室1厅、7层、36.34平方米、347万”等，虽有楼层等不同，但价值上与案涉房屋差距并非显著，原告据此计算损失依据并不充分。综上，本院酌定被告支付原告违约金200000元（含被告已收取原告的定金50000元）。 原、被告双方约定，如因一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、律师代理费及交通费等，该约定并不违反相关法律规定，原告为本次诉讼支出律师代理费5000元，被告应予赔偿。原告另主张交通费，但未明确如何支出及具体数额，且本案诉讼过程中立案，出庭事务等原告并未参加，故对原告该项诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告赵嘉乐与被告王秀花、戴玉兵签订的《存量房屋买卖合同》； 二、被告王秀花、戴玉兵于本判决生效之日起十日内给付原告赵嘉乐违约金200000元（已收取的定金50000元不再退还）； 三、被告王秀花、戴玉兵于本判决生效之日起十日内给付原告赵嘉乐支出的律师代理费5000元； 四、驳回原告赵嘉乐其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11390元，因适用简易程序减半收取5695元（原告已预缴），由原告赵嘉乐负担3417元，由被告王秀花、戴玉兵负担2278元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审 判 员  胡 斌 二〇二〇年十二月三日 法官助理  杨 扬 书 记 员  张奕琪