四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初2748号 原告：西昌市瑞泽物业管理有限公司（统一社会信用代码：91513401MA62H6W10X）。住所地：四川省西昌市三岔口东路福苑路南苑小区。 法定代表人：王祥荣，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：高瑞峰，系四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：成佳琦，系四川鼎仁律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。 被告：赵石根，男，1970年9月28日出生，汉族，四川省雷波县人，村民，住四川省雷波县。 被告：白琼，女，1979年3月26日出生，彝族，四川省雷波县人，村民，住四川省雷波县。 原告西昌市瑞泽物业管理有限公司（以下简称：瑞泽物业）与被告赵石根、白琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告瑞泽物业的委托诉讼代理人高瑞峰到庭参加了诉讼，被告赵石根、白琼经本院公告送达起诉状副本、举证通知书、应诉通知书、传票后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告瑞泽物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年10月23日至2020年1月23日的物业管理服务费6835.00元、2017年4月23日至2020年1月23日的代收生活垃圾费231.00元、逾期违约金13264.20元，共计20330.20元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月1日，西昌市东方浩远房地产开发有限公司与原告签订了《四川省前期物业服务合同（鹭州威尼斯半岛A区）》。2019年9月27日，鹭州威尼斯半岛A区第一届业委会与原告签订了《鹭州威尼斯半岛A区物业管理服务合同》。合同约定，被告管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体收费标准见2合同，被告未能按时足额缴纳物业服务费等费用，从逾期之日起按应缴纳费用千分之三的标准向原告支付违约金。被告系西昌市鹭州威尼斯半岛A区2栋1单元2层5号业主，从2016年10月23日起一直未向原告缴纳物业管理服务费，原告多次向被告催缴拖欠的物业管理费等费用并发律师函催收，被告至今依然未缴纳，其行为严重违反了合同的约定。 被告赵石根、白琼未作答辩。 本案在审理过程中，原告瑞泽物业为支持自己的诉讼请求提交了以下证据： 1、签约页复印件、《领房通知书》复印件各一份，以证明被告是西昌市鹭洲·威尼斯半岛A区2栋1单元2层5号的业主； 2、物业管理服务合同复印件、四川省前期物业服务合同复印件各一份，以证明2013年7月1日，西昌市东方浩远房地产开发有限公司与西昌市瑞泽物业签订前期物业服务合同；2019年9月27日西昌市鹭洲·威尼斯半岛A区第一届业主委员会与西昌市瑞泽物业管理有限公司签订物业服务合同；两份合同均约定了物业费的收费标准及违约金的约定； 3、物业费催收律师函的快递凭证复印件一份，以证明原告方曾对被告拖欠的物业管理服务费和代收生活垃圾费进行催收，被告收到催收通知后仍旧拒绝缴纳拖欠的物业管理服务费和代收生活垃圾费等费用。 被告赵石根、白琼未对原告瑞泽物业提交的证据进行质证。 被告赵石根、白琼未向本庭提交证据。 根据原告瑞泽物业的举证及本案的庭审情况，本院对原告瑞泽物业提交的证据材料认证如下： 原告瑞泽物业提交的证据1、2客观、真实，本院对其真实性及其证明力予以确认；证据3仅有快递凭证，无其他证据进行佐证，不能证明原告邮寄送达的内容，本院对其真实性予以确认，对其证明力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年7月1日，西昌市东方浩远房地产开发有限公司与原告瑞泽物业签订了《四川省前期物业服务合同（鹭州威尼斯半岛A区）》，该合同主要约定：1、自2013年7月1日甲乙双方签订前期物业服务合同起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止，由瑞泽物业为鹭州威尼斯半岛A区提供物业服务；2、高层住宅按每平方米1.60元的标准收取物业管理服务费，如业主经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照总额每日千分之三的标准向瑞泽物业支付违约金；3、合同对双方相关权利义务等进行了约定。2016年4月23日，被告赵石根、白琼在原告瑞泽物业处办理了A区2栋1单元2楼5号住宅的领房手续。2019年9月27日，鹭州威尼斯半岛A区第一届业主委员会与原告瑞泽物业签订了《鹭州威尼斯半岛A区物业管理服务合同》，合同主要约定：1、瑞泽物业为鹭州威尼斯半岛A区提供物业服务，服务期限自2019年9月27日15时起至2022年9月27日15时止；2、高层住宅按建筑面积每平方米1.60元收取物业服务费，对业务和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，瑞泽物业可以从逾期之日起按应缴纳费用千分之三加收违约金；3、瑞泽物业代收生活垃圾费，住宅为每月7.00元；4、合同对双方权利相关权利义务等进行了约定。现原告以被告拖欠物业费及生活垃圾费为由诉至本院。 上述事实有本院予以确认的证据和双方当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，本案中，原告瑞泽物业提交的《四川省前期物业服务合同（鹭州威尼斯半岛A区）》签订于2013年7月1日，系由房地产开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，签订方为西昌市东方浩远房地产开发有限公司与原告瑞泽物业，直至2019年9月27日，才由鹭州威尼斯半岛A区第一届业主委员会与原告瑞泽物业签订了《鹭州威尼斯半岛A区物业管理服务合同》。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十三条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”之规定，因案涉两份物业服务合同均无被告赵石根、白琼签字认可，原告也未提交被告缴纳过物业服务费的相关证据，同时原告未提交相应的商品房买卖合同，不能确认购房合同中是否包含了前期物业服务的合同内容以及被告是否同意接受前期物业服务合同对其产生约束力。即使被告受案涉《四川省前期物业服务合同（鹭州威尼斯半岛A区）》的约束，因原告未提交相关的商品房买卖合同或者房屋产权证明，无法确认案涉房屋面积，而物业管理服务费是按商品房面积进行计算，故对于原告主张的物业管理服务费无法进行核算。原告称《领房通知书》中注明了房屋面积，但该通知书的正文中并无关于房屋面积的内容，仅在该通知书的左上角手写了“109.54”字样，本院认为仅凭该手写部分不能证明案涉房屋面积，故对于原告主张的关于物业服务费以及相应的逾期违约金的额诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的生活垃圾费，因系原告按西昌市政府的相关规定代被告进行缴纳，而原告未提交其代被告缴纳生活垃圾费的相关凭证，本院对该诉讼请求不予支持。 综上，原告未能提供充分证据予以证明被告受案涉前期物业服务合同的约束，也未提交关于案涉房屋的面积以及代被告缴纳生活垃圾费的相关证据，应当承担举证不利的法律后果。依照《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 驳回原告西昌市瑞泽物业管理有限公司的全部诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费308.00元，由原告西昌市瑞泽物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判长  牛丹 审判员  曾义 审判员  黄瑶 二〇二〇年十二月九日 书记员  王菲 附本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。