河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0824民初2512号 原告：崔颖，女，1976年6月26日出生，汉族，北京市东城区人，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：牛玉平，河北金山岭律师事务所执业律师。 被告：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店，统一社会信用代码，91130824319845793N。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿。 第三人：华夏银行股份有限公司北京姚家园支行，住所地，北京市朝阳区姚家园路****楼**，统一社会信用代码，9111010558906572X3。 负责人：徐鹏，职务，行长。 委托诉讼代理人：范颖慧，北京市京都律师事务所执业律师。 原告崔颖与被告承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称“大地营造公司”）、第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行公司（以下简称“华夏银行姚家园支行”）房屋买卖合同纠纷、金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月11日通过互联网庭审的形式公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人牛玉平，被告大地营造公司委托诉讼代理人黄奕卿，第三人华夏银行姚家园支行委托诉讼代理人范颖慧到庭参加诉讼。原告崔颖，被告大地营造公司法定代表人苏为学，第三人华夏银行姚家园支行负责人徐鹏未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔颖向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告承德大地营造房地产开发有限公司签订的合同编号为00019708的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，并由被告承德大地营造房地产开发有限公司办理撤销网签备案手续；2、请求判令承德大地营造房地产开发有限公司返还原告已付购房首付款1235236.00元；3、请求判令被告承德大地营造房地产开发有限公司赔偿利息损失（利息损失以首付款为基数，自首付款支付之日起至实际返还款项之日止的利息损失，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。特别说明，首付款系分二笔不同日期交付，利息给付时间起点以每笔支付日期单独计算）；4、请求判令被告承德大地营造房地产开发有限公司赔偿原告已经偿还的按揭贷款本息91554.42元及相应的利息，利息按照原告给付银行日计算至被告实际给付日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算（备注：不包含被告承德大地营造房地产开发有限公司以原告名义向华夏银行股份有限公司北京姚家园支行偿还部分）；5、请求判令解除原告与第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行签订的编号为YYB65P10120180058《个人房屋抵押借款合同》，并由第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行负责将原告的贷款记录消除；6、请求判令被告承德大地营造房地产开发有限公司向华夏银行股份有限公司北京姚家园支行偿还编号为YYB65P10120180058《个人房屋抵押借款合同》项下的剩余贷款本金及利息；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月28日，原告与被告承德大地营造房地产开发有限公司签订了合同编号为00019708的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议（以下简称“案涉合同”），原告购买被告大地营造公司开发的巴克什营旅游文化产业园起步区项目中G双拼六组团289号房屋（以下简称“案涉房屋”）。房屋总价款3085236.00元，原告依约2016年10月11日支付购房定金100000.00元，2016年10月13日支付1135236.00元，合计1235236.00元转为购房首付款。2016年10月13日被告给原告出具购房首付款收据一张。2018年3月29日原告与第三人华夏银行姚家园支行签订了编号为YYB65P10120180058《个人房屋抵押借款合同》（以下简称“按揭借款合同”），华夏银行姚家园支行将按揭贷款1850000.00元依据按揭贷款合同一次性直接支付给了被告大地营造公司。自2018年4月至2018年11月原告共计偿还华夏银行姚家园支行按揭贷款本息91554.42元。 根据商品房买卖合同约定，被告大地营造公司有义务在约定的期限内将合法的商品房交付给原告。但自2018年11月起，案涉房屋陆续被强制拆除，现案涉房屋所在项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》也已被政府相关部门予以撤销。案涉房屋至今没有重新建设和交付的可能，被告大地营造公司已经构成严重违约，合同亦没有继续履行的可能，故原告签订商品房买卖合同和按揭贷款合同的目的已经无法实现。自2019年1月起至原告本次起诉时止，被告大地营造公司以原告的名义向华夏银行姚家园支行偿还按揭贷款。 现因被告大地营造公司的严重违约行为，原告有权解除与被告大地营造公司签订的商品房买卖合同。要求被告大地营造公司返还原告已付购房首付款1235236.00元并赔偿相应利息损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”原告亦有权解除按揭贷款合同。要求被告负责将原告的贷款记录消除。同时，根据商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款的规定：“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因按揭贷款合同的贷款已由被告大地营造公司收取，被告大地营造公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，为减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，原告要求被告大地营造公司承担向第三人华夏银行姚家园支行直接偿还剩余贷款本金及利息责任并赔偿原告已经向华夏银行姚家园支行偿还的按揭贷款本息91554.42元及相应利息。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。 大地营造公司辩称，首先，我司向原告出售的商品房“五证”齐全，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，案涉房屋未按时交付与当地政府实行的“四停”、拆除、撤销“四证”等行政行为有关，属于不可抗力或情势变更的情形，交付时间应顺延至不可抗力或情势变更情形解除后；其次，由于因当地政府考虑维护社会稳定和银行征信需要要求我司代原告向银行支付按揭贷款，具体金额以实际支付为准；第三，我司与原告就房屋买卖合同解除与违约金或利息损失、已付按揭款的支付等事宜已经达成协议，且协议正常履行中，相应的诉讼请求不应支持。 第三人华夏银行姚家园支行辩称，第一、按揭贷款合同已签署生效，具有法律约束力，各方应遵照执行。按揭贷款合同的目的是原告从华夏银行处获得贷款，第三人已按时足额发放全部贷款，合同目的已经实现，原告要求解除按揭贷款合同没有法律依据。此外，第三人在履约过程中不存在任何过错，原告无权单方解除合同，且根据按揭贷款合同的规定，原告亦不享有任意解除权。因此，原告诉请解除借款合同，既没有法律依据，也无合同依据，应予驳回。第二、原告及大地营造公司均负有借款合同项下剩余贷款本息的清偿义务。首先，按揭贷款合同应当继续履行，原告作为借款人应当继续承担借款本息清偿义务；其次，即使按揭贷款合同解除，根据合同法第九十七条之规定，原告仍负有恢复原状（返还剩余贷款本金）并赔偿华夏银行损失（赔偿因案涉金融借款合同不能正常履行所造成的利息损失）的义务；再次，商品房买卖合同司法解释第二十五条也只是增加出卖人作为还款主体，并非突破上位法《合同法》之规定将还款义务从借款人处转移至出卖人处，并未免除借款人的还款义务；最后，大地营造公司作为按揭贷款合同项下的保证人，依法、依约均对原告返还剩余购房贷款本息负有连带保证责任，即使按揭贷款合同解除，根据最高法院《关于适用若干问题的解释》第11条之规定“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任”，大地营造公司仍应当就剩余贷款本息承担清偿责任。第三、原告要求消除贷款记录没有依据，且第三人客观上也不能对正常的贷款记录做消除处理。首先、案涉贷款记录是基于原告申请贷款的真实意思表示而存在，合法有效，原告诉请消除没有法律依据；其次，无论借款合同是否解除，原告都负有剩余贷款本息的清偿义务，其诉请消除贷款记录没有事实理由；再次，贷款记录是对贷款事项的客观记载，第三人无法对真实发生的贷款记录进行消除，只能在贷款清偿完毕后，做结清处理。第四、第三人在本案中，并不存在任何违法、违约情形，如法院对司法解释过度解读，一味强调保护原告的个人利益，将贷款不能回收的风险全部转嫁于第三人，有违公平原则。综上，原告诉请解除借款合同没有法律和合同依据，且无论借款合同是否解除，原告及大地营造公司依法、依约均负有剩余贷款的清偿义务，更无权诉请消除贷款记录。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告及第三人对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告崔颖向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，用以证明原告购买被告大地营造公司开发的巴克什营旅游文化产业园起步区项目中G双拼六组团289号商品房，总价款2445153.00元； 证据二：首付款收据1张、银行转账凭证3张，用以证明原告向被告大地营造公司支付购房首付款1235236.00元（分二次支付：2016年10月11日支付100000.00元，2016年10月3日支付1135236.00元）； 证据三：《个人房屋抵押借款合同》，用以证明原告为购买案涉房屋，在第三人处办理按揭贷款，贷款1460000.00元及相应的贷款利率，原告要求解除该按揭贷款合同； 证据四：贷款支付凭证，用以证明华夏银行姚家园支行已经把1460000.00元贷款发放给被告大地营造公司。 证据五：还贷款明细1份，用以证明原告2018年4月份还按揭贷款本息9064.74元，自2018年5月份开始每期还款11784.24元，共计还款8期，合计91554.42元。自2018年12月份开始至今系被告大地营造公司在以原告的名义还款。 对原告提供的证据，被告大地营造公司质证认为：对证据一、证据二的真实性、合法性及关联性认可，对证据三至证据五的真实性请法院核实。 对原告提供的证据，第三人华夏银行姚家园支行质证认为：对证据一真实性、合法性、关联性认可，但商品房买卖合同仅对原被告具有法律约束力，其履行情况不影响借款合同的履行，各方仍应当按照借款合同约定履行还款义务；对证据二的真实性、合法性由法庭确认，银行不是收据的出具主体，关联性不认可，仅能证明原告向被告履行了首付款支付义务，与按揭贷款合同的履行没有关系；对证据三、证据四的真实性、合法性、关联性认可，但该两份证据证明两份合同已生效，对各方具有法律约束力，且第三人也履行了贷款发放的义务，各方应当继续履行按揭贷款合同，偿还剩余贷款本息。 为证明自己的观点，被告大地营造公司向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房预售许可证》； 证据二：《撤销行政许可决定书》； 被告提供证据一至证据二用以证明：1、案涉房屋“五证”齐全符合销售条件；2、“四证”被撤销，导致案涉合同未能正常履行，我司已提起行政诉讼。 证据三：滦平县人民政府2018年10月1日的《会议纪要》、《关于限期拆除违法违规建筑的通知》、政府拆除现场照片，用以证明案涉项目因政府行为被停止办理审批手续且部分被行政强制拆除。 证据四：代付按揭贷款明细表，用以证明被告大地营造公司应政府要求代原告向银行支付按揭款。 证据五：《解除合同协议书》（编号：050），用以证明原、被告已就本案的案涉合同的解除及退还相关款项问题达成协议。 对被告大地营造公司提供的证据，原告质证认为：证据一与证据二矛盾，该《商品房预售许可证》已经被撤销，不能证明合法有效；对证据三证明目的不认可，该证据说明系因被告的过错导致政府采取相关措施；对证据四的真实性请法院核实；对证据五的真实性认可。 对被告大地营造公司提供的证据，第三人华夏银行姚家园支行质证认为：对证据一至证据三的关联性不认可，与按揭贷款合同的履行没有关联，按揭贷款合同应当继续履行；对证据四的真实性、合法性、关联性认可，按揭贷款合同应当继续履行，在借款人不履行还款义务时，被告大地营造公司作为保证人应当履行保证责任，该保证责任不免除借款人对剩余贷款的还款义务；对证据五的真实性、合法性由法院核实，关联性和证明目的不认可，该协议系原、被告之间自行达成的，并不影响按揭贷款合同的履行，且债务转移应当经债权人同意，未经第三人同意，协议中关于仅由被告承担贷款还款责任的约定对第三人不发生法律效力。 为证明自己的观点，第三人华夏银行姚家园支行向法庭提供如下证据： 证据一：《个人房屋抵押借款合同》，用以证明按揭贷款合同已由各方签署生效，对各方具有法律约束力的，应当继续履行借款合同，承担相应还款义务； 证据二：贷款直通发放凭证，用以证明2018年3月30日，第三人一次性发放全部贷款1850000.00元，第三人已依约履行放款义务，原、被应继续履行贷款本息的清偿义务。 证据三：个人贷款还款明细，用以证明截至2020年12月1日，第三人已收到原告方账户偿还的贷款本息374376.18元，包括被告大地营造公司（及第三方承德市华耀房地产开发有限公司代付）支付至原告账户内的款项282821.76元，原告尚余1756039.81元贷款本金未清偿，原、被应继续履行贷款本息的清偿义务。 对第三人提供的证据，原告质证认为：对证据一的真实性认可，证明目的不认可，涉案房屋已被拆除，合同不能继续履行，贷款目的不能实现，原告不应在向第三人承担任何还款责任，应该由该笔款项的实际占有人和使用人即被告公司承担还款责任，第三人应负责将原告的贷款记录给予消除；对证据二的真实性认可，证明目的不认可，该笔款项由被告公司实际占有和使用，应该由被告公司偿还剩余贷款本金和利息的责任，原告不承担还款责任；对证据三的真实性由法院核实，证明目的不认可。 对第三人提供的证据，被告质证认为：对证据一及证据二的真实性、合法性、关联性认可；证据三由法院核实，被告方代原告偿还贷款数额应以被告提交的证据为准。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告崔颖与被告大地营造公司于2016年10月28日签订了合同编号为00019708的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议，约定原告崔颖购买被告大地营造公司开发建设的位于滦平县，房屋总价款为3085236.00元，大地营造公司应在2018年8月31日前将经验收合格的房屋交付原告，同时约定了原、被告双方的权利义务。案涉合同签订后，原告崔颖支付首付款1235236.00元，并于2018年3月29日与第三人华夏银行姚家园支行签订按揭贷款合同，向第三人贷款1850000.00元用于支付购房款,2018年3月30日第三人华夏银行姚家园支行直接将全部贷款一次性发放到被告大地营造公司账户。被告大地营造公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的商品房的合同义务。2018年11月案涉房屋被拆除。2018年12月14日，被告大地营造公司（甲方）与原告崔颖（乙方）及案外人承德市华耀房地产开发有限公司（丙方）就解除案涉合同及由此发生的购房款返还（包括购房首付款及原告已还银行的按揭贷款）、解约补偿金、利息及未还按揭贷款清偿等事项签订《协议书》一份，现该《协议书》正在履行中。 本院认为，原告崔颖与被告大地营造公司的合同编号为00019708的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。现因被告大地营造公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务，且案涉房屋已被拆除，导致合同目的无法实现，原告依法依约有权要求解除案涉合同。原告崔颖与被告大地营造公司经协商签订《协议书》一份，已就解除案涉合同、分期返还原告已付购房首付款和原告已还按揭贷款及解约补偿进行约定并达成一致，该协议书关于解除案涉合同、退还原告购房款和原告已还按揭贷款及解约补偿金的支付等事项的约定，不违反法律规定，依法对协议双方当事人应属有效，该协议亦未被解除，协议双方应按协议书约定自动履行。案涉合同已合同双方协商解除，无需再判决解除。依法民事主体在从事民事活动中应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。故原告起诉要求解除案涉合同，由被告立即返还购房款及利息并赔偿其已偿还第三人按揭贷款本息及相应利息的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持，但被告大地营造公司应依法履行协助办理网签备案手续的义务。 案涉合同解除后，原告与被告签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据商品房买卖合同司法解释第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与被告签订的按揭贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。依据《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》的规定，商业银行应当准确、完整、及时地向个人信用数据库报送个人信贷交易信息。虽按揭贷款合同本院予以解除，但该按揭贷款合同未解除前的贷款记录确实存在且合法有效，原告主张将贷款记录予以消除的诉请确有不当，但按揭贷款合同解除后，就该按揭贷款合同项下的权利义务归于终止，故对于该按揭贷款合同项下的贷款记录状态被告应予更正，为保证原告的个人信用不受影响，第三人华夏银行姚家园支行作为信息提供者，应及时将原告的贷款记录变更为结清状态。 对于被告请求原告偿还按揭贷款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，在按揭贷款合同解除前，原告为还款义务人，理应由原告负责清偿，但基于上述司法解释的规定，按揭贷款合同解除后，被告大地营造公司应将原告已偿还的贷款本息返还原告，同理，原告未偿还的贷款本息应由被告大地营造公司直接向华夏银行姚家园支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对原告要求被告大地营造公司向第三人华夏银行姚家园支行清偿按揭贷款合同项下的剩余贷款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条，《征信业管理条例》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下： 一、原告崔颖与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2016年10月28日签订的合同编号为00019708的《商品房买卖合同（预售）》（包括合同补充协议）已解除，由被告大地营造房地产开发有限公司协助原告崔颖办理撤销网签备案手续； 二、解除原告崔颖与第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行于2018年3月29日签订的合同号为YYB65P10120180058的《个人房屋抵押借款合同》，并由第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行于本判决生效之日起十日内为原告崔颖办理贷款记录结清手续； 三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行合同号为YYB65P10120180058的《个人房屋抵押借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人房屋抵押借款合同》约定的标准计算）； 四、驳回原告崔颖的其他诉讼请求； 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15917.00元，由被告承德大地营造房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 人民陪审员  付文雅 人民陪审员  褚晓玉 二〇二〇年十二月十一日 法官 助理  赵 磊 书 记 员  刘晓亮 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 2、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人有权解除合同。 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除的，如果担保权人作为有独立请求权被告提出诉讼请求，应当与商品房买卖担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的同购房贷款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 4、《征信业管理条例》第二十八条金融信用信息基础数据库接收从事信贷业务的机构按照规定提供的信贷信息。金融信用信息基础数据库为信息主体和取得信息主体本人书面同意的信息使用者提供查询服务。国家机关可以依法查询金融信用信息基础数据库的信息。 第二十九条从事信贷业务的机构应当按照规定向金融信用信息基础数据库提供信贷信息。从事信贷业务的机构向金融信用信息基础数据库或者其他主体提供信贷信息，应当事先取得信息主体的书面同意，并适用本条例关于信息提供者的规定。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。