民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初7375号 原告：南京悦乐娱乐有限公司，住所地南京市。 法定代表人：唐辉。 委托诉讼代理人：辛晓山，山东凯平律师事务所律师。 被告：南京国际广场购物中心有限公司，住所地南京市。 法定代表人：刘志强。 委托诉讼代理人：吴从英，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：阚先锋，国浩律师（南京）事务所律师。 原告南京悦乐娱乐有限公司（以下简称悦乐公司）诉被告南 京国际广场购物中心有限公司（以下简称国际广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告悦乐公司委托诉讼代理人辛晓山、被告国际广场公司委托诉讼代理人吴从英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告悦乐公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年6月17日签订的租赁合同；2、判令被告赔偿因违约给原告造成的损失500万元（具体数额以司法鉴定价值为准）、返还租赁保证金81510元并承担以5081510元为基数、自2020年8月6日到实际付清日期间的按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的利息；3、要求被告返还广告费押金13000元；4、被告承担原告律师代理费20万元；5、被告承担本案诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任险保险费6120元。事实和理由：2018年6月17日，烟台市悦众之星娱乐有限公司（以下简称悦众公司）与被告签订南京金茂汇铺位租赁合同。悦众公司租赁南京金茂汇广场第三层L314、315、316铺位和位于地下第一层的B120-1号铺位，租赁期限96个月；悦众公司于2018年9月17日前向被告支付人民币81510元作为租赁保证金；合同约定一方违约，若在另一方书面通知10个工作日内仍无法改进导致合同目的不能实现的，另一方有权向违约方索赔外，并有权终止合同，诉讼费用（含律师代理费）全部由败诉方承担。2018年12月29日，双方签订补充协议。2019年4月29日，南京悦乐娱乐有限公司（以下简称悦乐公司）、悦众公司与被告签订权利义务补充协议，悦众公司将与被告签订的合同项下的权利与义务自2019年3月27日转让给了原告悦乐公司。2020年3月6日，被告电话通知原告暂停营业，3月16日，被告向原告发函，通知原告拟对金茂汇商场进行升级改造，要求原告停止营业。在未与原告充分协商一致的情况下，被告强行对商场进行改造，给原告在商场的经营带来很大的影响，导致原告的经营活动实际停滞，2020年6月14日，被告强行将地下一层所有进出口关闭，导致原告无法进入现场，原告在地下一层的所有经营设备及物资不知去向。2020年6月18日，原告致函被告，要求被告停止违约行为，被告置之不理。被告的行为已构成根本违约，原告无法继续履行合同，导致产生装修损失、购买设备的损失、设备的搬运费及解散员工所产生的经济补偿金等费用，故诉至法院。 被告国际广场公司辩称：案涉被告所经营的购物中心整体改造是整体规划得到相关职能部门批准的，并非针对原告一家，准备整改前2020年3月即开始与原告进行协商沟通整改期间的影响问题；本次改造只涉及负一层和第六层，并不涉及原告经营所在的第三层，原告承租范围包含的负一层仅占承租总面积的十分之一，在此期间，被告多次与原告协商整改期间补偿方案，被告的整改行为并不会造成原告的承租目的无法实现，故原告要求解除合同没有相关依据，案涉合同应继续履行；针对原告主张的损失并未提交相应证据证明，系原告开店以来的设备和装修投入及解散员工所产生的经济补偿金等费用，即使施工影响了原告经营也只应承担围挡期间给原告造成的负一楼承租损失，而非原告所主张的损失内容；根据双方租赁合同的约定被告作为出租方整修租赁区域时根据修缮的需要有权临时封闭公共设施，也是有可能对整体结构进行变更，作为承租方原告应当予以配合，综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2018年8月17日，国际广场公司（甲方、出租方）与烟台市悦众之星娱乐有限公司（乙方、承租方）签订《南京金茂汇铺位租赁合同》，约定甲方同意将位于南京市，该铺位租赁面积为1117.3平方米，其中L314/L315/L316铺位租赁面积994.1平方米，B120-1铺位租赁面积123.2平方米；仅供乙方以“快乐联盟”品牌经营娱乐、游艺之自用，租赁期限共计96个月，自交付之日起算，交付日为2018年9月17日，以甲方书面通知为准；第一期自交付日起算，共计3个月，开业日为2018年12月17日，即第一期届满之次日，乙方应于开业日前完成铺位装修工程；保底租金或抽成租金统称为租金，本合同约定租金以保底租金与抽成租金两者中较高者为准，第一期2018年9月17日至2018年12月16日保底租金单价1.25元/平方米/天、抽成扣率无，第二期2018年12月17日至2019年1月16日保底租金单价为0、抽成扣率为10%，第三期2019年1月17日至2019年4月16日保底租金单价为0、抽成扣率为无，第四期2019年4月17日至2020年9月16日保底租金单价为0、抽成扣率为10%，第五期2020年9月17日至2023年9月16日保底租金单价1.5元/平方米/天、抽成扣率10%，第六期2023年9月17日至2026年9月16日止保底租金单价2元/平方米/天、抽成扣率10%，在第二期和第四期内，如乙方月销售金额低于30万元，甲方同意按月销售额的8%计收抽成租金，如乙方月销售额高于50万，甲方同意按月销售额的12%计收抽成租金；除另有约定外，管理费为33519元/月，自第二期起计收；乙方应于2018年9月17日前，向甲方支付81510元作为租赁保证金；乙方保证全年营业（含法定节、假日）；甲方应负责对该物业公共部分、铺位结构、铺位内甲方所提供的各种设备、设施进行维修保养，甲方计划维修或保养铺位及其设备、设施，应提前3个工作日书面通知乙方，乙方应提供必要的协助和配合，因乙方阻扰、拒绝或怠于配合甲方进行维修、保养而产生的后果，则应由乙方负责，甲方在进行维修、保养铺位时，对于乙方的影响应尽可能地限制在合理范围内；租赁期限，甲方因合理变更、修缮需要，在事先通知乙方后，有权临时封闭公共区域（包括广场）及公共设施或其部分（包括但不限于走道、门户、门窗、窗户、电动装配、电缆电线、水管通道、燃气管道、电梯、电动扶梯、防火、保安设施、空调设施），同时甲方有权变更公共区域整体结构、布局及安排，但甲方应采取合理的措施尽量减少对乙方正常经营产生的影响；本合同签订后，甲方违反本合同约定，导致乙方无法于租赁期限内实际享有该铺位的使用权，并无法于该铺位继续经营的，且逾期超过90日仍未予改正，乙方有权单方面解除合同。 上述合同签订后，国际广场公司向悦众公司交付上述地下一层及三层的商铺用于经营快乐联盟娱乐设施。 2019年4月29日，国际广场公司（甲方）、悦众公司（乙方）与悦乐公司（丙方）签订《权利义务转让协议》（《南京金茂汇房屋租赁合同》补充协议（二）），约定自2019年3月17日，乙方将其在租赁合同项下的全部权利义务（包括与甲方的债权债务关系）一并转让给丙方，丙方同意概括继受租赁合同项下承租方的全部权利和义务，取代乙方作为承租方继续履行租赁合同；甲方同意乙方将其在租赁合同项下的全部权利义务转让给丙方，并在本协议生效后按照租赁合同的约定向丙方行使权利、承担义务，乙方依据租赁合同约定已向甲方支付的租赁保证金和公用事业费保证金、预付款项，自转让之日起自动转为丙方作为承租方于租赁合同项下的应付款项，乙方对丙方履行租赁合同项下义务承担连带保证责任。2019年6月14日，国际广场公司出具收据确认收到悦乐公司支付的租赁保证金81510元。 2020年3月16日，国际广场公司向悦乐公司发送电子邮件《关于南京金茂汇B120-1铺位配合商场改造的沟通函》称：根据双方前期友好协商，为了打造最佳购物环境，给商户与顾客提供更好的服务，我司拟对金茂汇商场进行升级改造，为此，贵我双方本着互利共赢、共同发展的原则，于2020年3月16日电话会晤并初步达成暂停营业配合商场改造的意向，我司特此致函，待双方达成之意向方案说明如下：贵方同意于2020年3月20日暂停营业，并于商场改造完成之日恢复营业，则我司将免除贵方在商场改造期间应付的租赁费用”。 2020年3月21日，国际广场公司再次发送邮件称：“贵我双方就金茂汇升级改造及铺位在改造期间的经营问题已进行多轮沟通，贵方在最近一期沟通中向我司提出了7096850元的解约赔偿诉求，并要求我司答复赔偿方案，因贵司尚未提供损失证明材料，故双方就解约补偿方案暂未达成一致，我司在为贵方预留金茂汇南侧外广场下行楼梯（金茂汇外广场东南角下行楼梯）、地铁连通口2条通道后，于2020年3月20日对贵方店铺以外的改造区域进行围挡以确保施工安全......”。悦乐公司于次日回复称：我司承租的地上第三层铺位和地下第一层铺位是不可分割的整体，我司开业以来，贵司经营每况愈下，地上各楼层商家逐渐撤出殆尽，我司三楼的经营完全靠地下一层B120-1店铺引流带动，贵司提出要求我司配合地下一层调整，仅退还B120-1商铺，我司不能接受，如贵司坚持要求我司退还B120-1,则我司只能选择整体撤出南京金茂汇，因贵司违约而提前终止合同。我司所提7096850元为南京金茂汇三层及地下一层总投入金额和如发生提前解约所相应产生的人员遣散、运输费、拆除费等相关费用，此次应贵司要求，提供贵司部分合同扫描件（现场恢复毛坯、设备物资运输搬卸费、公关费用等未包含在内，亦有部分另行支出未在其中，有待进一步核查搜集），我司自开业以来，贵司高层多次变动，经营调整方案一再改变，值疫情当下，对商家恢复商场经营弥补损失诉求于不顾，只考虑自身利益而侵害乙方利益的做法让我司对贵司未来经营丧失信息，在贵我双方尚未就地下一层调整方案达成一致的情况下，贵司自2020年3月20日一意孤行的封闭地下一层，实质上已经对我司三楼场地未来复工后经营造成根本影响。 2020年3月27日，国际广场公司再次发送《关于南京金茂汇B120-1铺位的沟通函》，称：针对贵司提出的题述铺位暂停营业期间三楼引流问题的顾虑，我司现回复如下：如贵方同意在改造期间暂停B120-1铺位经营，改造期间B120-1铺位的租赁费用将全部予以免除，租赁期限相应顺延，同时，我司将免费提供导视指引、“缤纷金茂”、“线上商城”等举措，协助贵司拓展销售渠道，扶持贵司3楼铺位经营，具体由贵我双方另行签署协议进行约定。如贵方坚持要求解除租赁合同，对于贵司解约申请、损失金额我司难以认同，谨请贵方着眼长远，我司相信通过贵我双方的共同努力定能在金茂汇升级亮相后共创佳绩。2020年3月31日，悦乐公司回复称：我司已于本月25日复工，受疫情及贵司全场大面积装修施工影响，目前地下一层及三层经营惨淡，贵司的不积极态度，亦让我司无从计划未来经营方向。2020年5月，国际广场公司多次发送电子邮件要求悦乐公司暂停B1层铺位的经营并提出可另行约定补偿方式。悦乐公司均回复予以拒绝。 2020年6月12日，国际广场公司再次向悦乐公司发送电子邮件通知称：贵司复工后，为保证贵司经营，我司为贵司预留了3通道，并提出了改造期间该铺位租金、管理费、推广费全面、租赁期限顺延、免费提供导视指引等补偿方案。……上次函件中承诺的导视内容已兑现。现再次请贵司于2020年6月14日22:00前暂停B120-1商铺经营并配合金茂汇改造，并对铺内装修及物品进行必要的保护和转移，做好铺位锁闭、人员安排等相关方案。 2020年6月17日，悦乐公司向国际广场公司发送电子邮件称：贵公司于2020年6月14日在未通知我公司的情况下，强行将地下一层全面封闭，致使我公司无法进入租赁贵公司的场地，我公司的资产是否仍在场地内，贵公司是否移送、移动至何处，我公司资产是否安全，我公司深表担忧，贵公司的这种行为属于严重违约，请贵公司即使予以回复并保证我公司的合法权益。 2020年7月3日，国际广场公司发送电子邮件称：因双方就金茂汇升级改造快乐联盟配合方案未能达成一致，提出两个建议方案，一是配合升级改造，配合改造期间B120-1商铺租金、管理费、推广费全免、租赁期限顺延，贵司自行保管120-1商铺内所有装修及设备物资，赔偿配合升级改造期间的合理损失，但需要提供合理损失的相应证明材料；二是双方协商一致提前终止合同，国际广场公司按一揽子方案赔偿30万元，作为提前终止合同给赔偿金。2020年8月4日，因悦乐公司未予回复国际广场公司发送电子邮件再次要求悦乐公司提交合同涉及的付款凭证、转账记录、发票等材料，以便于评估悦乐公司所提需求合理性，同时针对悦乐公司于2020年6月15日私自对南京金茂汇三楼经营场所停业，要求悦乐公司恢复运营。 2020年10月16日，金茂汇广场一期商业优化升级工程项目B1、L4、L6精装修改造（局部）工程已通过消防验收。 审理过程中，原告悦乐公司提交施工合同、销售合同、付款说明等，证明其为案涉场地的经营产生的相关费用共计六百余万元，但未提交对应的支付凭证。被告国际广场公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。悦乐公司申请就装修和设备的价值及残值进行司法鉴定。 被告国际广场公司提交金茂汇商场的平面图，载明案涉商铺所在位置及前往途径，本院亦于审理过程中至承租商铺现场调查，其中悦乐公司承租的B120-1系位于商场地下一层西侧的独立铺位，调查时地下一层整体尚处封闭装修的状态，三楼的经营场所位于该商场东侧，面积较大，包括淘气堡、旋转木马、娃娃机、电玩机等多种游乐设施，其与地下一楼的商铺间并无直接通道，前往三楼的途径包括自一楼的室内多部直达电梯和扶梯，目前悦乐公司三楼经营的“快乐联盟”处于停业状态。悦乐公司对平面图的真实性无异议，但认为和本案无关，并称悦乐公司在地下一层通过摆放娃娃机、设立告示牌、游乐礼品兑换等形式引导游玩顾客至三楼经营场内消费，因地下一层整体的封闭装修封堵了商场地下一层的通道，导致乘客下了地铁只能离开地下通道到达地面外广场后通常后直接离开，而不会再进入商场，因悦乐公司的客户群都是通过地下一层引流而来，因此关闭地下一层的行为已对原告的经营造成根本性影响，其在关闭次日即停止营业系因感觉到客流量下降。 另，针对悦乐公司经营情况，国际广场公司称“快乐联盟”自2018年12月经营以来每月的销售额多在二、三万元不等。双方均认可除地下一层封闭施工外对商场外立面并无围挡施工。 以上事实，有原告提交的租赁合同、权利义务转让协议、收据、电子邮件打印件、照片、合同、付款说明，被告提交的项目介绍资料、电子邮件打印件、催缴函及本院庭审笔录等予以证实。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实负有举证责任。《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，悦乐公司现要求解除其与国际广场公司之间的房屋租赁合同，应就国际广场公司存在违约行为且已造成合同根本目的无法实现提交相应证据。针对悦乐公司以国际广场公司就地下一层封闭装修升级而要求解除案涉租赁合同的诉讼请求，本院不予支持，理由如下： 第一◊从案涉场地的租赁面积及经营目的来看，B120-1商铺面积为一百余平，主要用来摆设相对较为单一、消费金额较少的小型游乐设施用以吸引人流至三楼，而三楼面积近千平，游乐设施多样、收费较高且可以通过办卡来吸引固定人群，系“快乐联盟”的主要经营场所，也是其签订租赁合同的根本经营目的，现国际广场公司在双方未能协商一致的情况下封闭装修了地下一层商铺，虽然存在违反合同约定的情形，但该违约部分的面积、价值及金额相较于整个合同之间的比例较小。 第二、从违约部分对合同目标实现的影响程度而言，虽然地下一层商铺的装修一定程度影响了将地铁人群吸引至三楼的广告作用，但国际广场公司在电子邮件中已告知会以在地铁出口处放置展板及网络等电子宣传方式帮助悦乐公司推广宣传、降低装修影响，此外，三楼的“快乐联盟”系开设于商场内的独立经营场所，亦有多个独立于地下一层的入口，多部扶梯和电梯均可直接到达，并不影响顾客前往和消费，也未影响三楼悦乐公司正常的经营环境，由此可见违约部分相较于合同整体的价值并不高，也并未导致合同的根本目的不能实现。 第三、从违约的后果和损失能否得到修补来看，本案中，悦乐公司虽称地下一层整体装修行为严重影响了其经营情况，但在6月14日地下一层商铺封闭次日即关闭了三楼的经营场所，并未提交证据证明该违约行为对其造成的影响后果及造成的损失金额，且装修前后适逢疫情，考虑到“快乐联盟”封闭、聚集型的经营特殊性必然对悦乐公司的收入造成较大影响，而国际广场公司自2020年3月即开始就封闭地下一层整体装修的问题与悦乐公司进行沟通协商，并提出了减免租金、损失赔偿等多种弥补方式，且整体装修升级有利于商场整体的经营环境，作为在商场内经营的商铺，装修完毕后对悦乐公司的经营亦会产生有利影响。 第四、考虑到悦乐公司入驻商场时间不久，并已完成了装修、设备等前期较大投入，案涉合同一旦解除必然造成前期资源的损失浪费，合同法定解除权的规定虽是授予非违约方以合同解除权，使其能够获得以解除合同为补救方式的特殊救济，但该权利的行使必然须以维护意思自治、鼓励市场交易、稳定市场秩序、实现资源的有效配置的合同法立法宗旨和价值取向为依归，对合同法定解除权的使用条件应当予以严格限定。 综上，悦乐公司以国际广场公司对其地下一层租赁场地封闭装修构成根本性违约为由要求解除全部租赁合同，没有事实和法律依据，本院不予支持，对其据此要求返还保证金和押金并要求赔偿前期成本、员工经济补偿金及律师费、担保费等其他诉讼请求，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：       驳回原告南京悦乐娱乐有限公司的诉讼请求。 案件受理费66400元，减半收取33200元，保全费5000元，共计38200元，由原告南京悦乐娱乐有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 李 蕊 二〇二〇年十二月七日 书记员 朱丹丹