安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初8668号 原告：谢尚军，男，1972年4月30日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原告：吴红燕，女，1972年10月1日出生，汉族，住安徽省阜南县。 二原告共同委托诉讼代理人：周亮亮,安徽华汉众赢律师事务所律师。 被告:阜南县平和置业有限公司,住所地安徽省阜南县鹿城镇陶子河路尚鼎国际**楼**，统一社会信用代码91341225MA2NORR4XY。 法定代表人：张亮亮，该公司经理。 委托诉讼代理人：王军，安徽弘大律师事务所律师。 原告谢尚军、吴红燕与被告阜南县平和置业有限公司（以下简称平和置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢尚军、吴红燕及两原告委托诉讼代理人周亮亮、被告平和置业公司的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢尚军、吴红燕向本院提出诉讼请求：平和置业公司退还谢尚军、吴红燕装修差价84800.47元；平和置业公司支付谢尚军、吴红燕逾期交房违约金17593.92元（违约金暂自逾期之日起按全部房价款的万分之一计算至2020年7月31日，共计214天，每天82.21元，以后违约金另行计算至符合法定交付条件止）；平和置业公司负担诉讼费。 事实及理由：2018年1月14日，谢尚军、吴红燕购买平和置业公司开发的金海湾华府25号楼1单元1201号房屋,双方签订商品房买卖合同，合同约定：“房屋建筑面积118.54㎡,总价款822146元。”同时合同附件四约定:“该套商品房毛坯总价644336元,装修单价为1500元/㎡,装修总价为177810元。”精装修价值经安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司评估价值仅93009.53元,远远低于合同约定价。平和置业公司在销售过程中存在虚假宣传,欺诈消费者,严重损害了谢尚军、吴红燕的利益,为了维护谢尚军、吴红燕的合法权益,现向贵院提起诉讼,请求贵院依法支持谢尚军、吴红燕的诉讼请求。 平和置业公司辩称，一、依据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第三款之规定，谢尚军、吴红燕如果认为装饰装修及相关设备标准不符合合同约定，只能要求平和置业公司及时更换、修理，不能要求赔偿装饰、设备差价。附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》：交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第三款约定处理。《商品房买卖合同》第十六条第三款规定：三、装饰装修及设备标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，按照约定谢尚军、吴红燕只能要求平和置业公司及时更换、修理，不能要求赔偿装饰、设备差价。因此，应依法驳回谢尚军、吴红燕的诉讼请求。二、平和置业公司在收到安徽长平房地产价格评估有限公司的评估报告后的法定期限内提出书面异议，至今，安徽长平房地产价格评估有限公司未给予书面答复，平和置业公司认为该评估报告至今未生效，不能作为本案的定案依据。三、谢尚军、吴红燕购买的是金海湾﹒贵/华府25幢1单元1201号房面积118.54㎡，安徽长平房地产价格评估有限公司作出的评估报告并不包括该户型，没有任何证据证明谢尚军、吴红燕购买涉案房屋的标准户型与评估报告载明的33#A标准户型一致，即使认定评估报告的效力，参照房屋面积及评估报告三现场影响资料载明应参照5#C户型评估金额为118955.51元。四、5#C户型建造成本价93899.71元（包含装饰造价68638.20元、安装造价21003.53元、其他4257.98元），装饰造价包含分部分项工程费61740.56元、措施项目费267.45元、不可竞争费962.82元、税金5667.37元，其中材料总金额为53113.80元。因此，只有材料费53113.80元才是可更换、修理的价格内容，体现物的价值。 综上所述，即使谢尚军、吴红燕能够举证证明装修价格与备案价格不符，那么按照合同约定，谢尚军、吴红燕只能要求平和置业公司及时更换、修理，而不能要求平和置业公司赔偿装饰、设备差价。因此，谢尚军、吴红燕的诉讼请求无事实及法律依据，应依法驳回谢尚军、吴红燕的诉讼请求。 涉案房屋已于2020年6月1日取得综合验收备案证明文件，符合交付条件，因此，违约金只能计算至2020年6月1日，应扣除疫情期间的30天。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月14日，谢尚军、吴红燕购买平和置业公司开发的项目名称为金海湾﹒华府25号楼1单元12层1201号房，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定预测建筑面积为118.50㎡，其中套内建筑面积95.23㎡，分摊共有建筑面积23.31㎡，房屋价款按照建筑面积计算，单价为人民币6935.60元/㎡，总价款为人民币822146元，付款方式为商业贷款，2018年1月14日前支付首付款322146元，余款500000元向平和置业公司指定的金融机构申请贷款支付。 《商品房买卖合同（预售）》第四章第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、经综合查验合格；4、物业管理完善。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 《商品房买卖合同（预售）》第四章第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当自2019年12月30日前向买受人交付该商品房。 《商品房买卖合同（预售）》第四章第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点壹的违约金(该违约金应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。 《商品房买卖合同（预售）》第七章第十六条第三款装饰装修及设备标准约定：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。 《商品房买卖合同（预售）》附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”：1、该套商品房面积为：118.54㎡，毛坯单价为5435.60㎡，该套商品房毛坯总价为（人民币）644336元；装修单价为1500元/㎡，该套商品房装修总价为（人民币）177810元，该套商品房合计总价款（含装修款）为人民币822146元。 合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”：1、外墙：真石漆或涂料；2、起居室：内墙天花高级乳胶漆，配精美石膏线，墙身高级乳胶漆，顶棚高级乳胶漆，配精美石膏线，室内地面，东鹏或同等品牌高档复合地板；3、厨房：地面，东鹏或同等品：地面地砖，墙面，东鹏或同等品牌高级墙面砖，顶棚，铝扣板吊顶，厨具，美佳或同等品牌高档木饰面组合橱柜，配雪雨牌龙头；4、卫生间：地面，东鹏或同等品：地面地砖，墙面，东鹏或同等品牌高级墙面砖，配雪雨或同等品牌精美镜柜，顶棚，铝扣板吊顶，卫生器具，雪雨或同等品牌洁具及龙头；5、阳台：墙身，高级乳胶漆，地面，东鹏或同等品，地面地砖，非封闭阳台墙身：同本层建筑外墙材料；6、电梯：巨人通力；7、管道：PVC；8、窗户：实德或海螺型塑钢门窗。 2020年1月19日，安徽长平房地产价格评估有限公司接受平和置业公司的委托，对平和置业公司开发的金海湾贵府、华府6套标准户型的精装修房屋的内装修价值进行评估。经评估，谢尚军、吴红燕所购买的参照32号楼A户型精装修房装修价值为93009.53元。其中建造成本为73418.53元（装饰造价53167.75元、安装造价16921.54元、其它成本3329.24元），相关费用19591元（管理费用1468.37元+投资利息1085.86元+销售税费、销售费用4905.09元+开发利润12131.68元）。 谢尚军、吴红燕尚未接收涉案房屋。2019年11月30日，涉案房屋所在的25号楼取得竣工验收。2020年1月24日，阜南县住宅小区综合查验领导小组办公室出具（2020）01号《阜南县住宅小区综合查验结论告知单》，内容为：平和置业公司建设的金海湾贵府、华府住宅小区项目整体，现已通过阜南县住宅小区综合查验，公示期内，县住宅小区综合查验领导小组办公室接到部分对该项目综合查验工作的意见和异议。经核查并征求相应查验部门意见，上述意见和异议不影响该项目整体通过综合查验。经县住宅小区综合查验会议研究，该项目整体查验通过，同意交付使用，特此告知。平和置业公司于2020年6月18日取得涉案房屋所在的25号楼的竣工验收备案表。 庭审中，谢尚军、吴红燕自认接到交房电话通知，但因为涉案房屋质量有问题，一直未拿钥匙。 本院认为，谢尚军、吴红燕与平和置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。双方在合同附件中对商品房装修装饰部分进行了约定，该附件亦为合同的组成部分。涉案房屋为商品装修房，区别于商品毛坯房，平和置业公司需向谢尚军、吴红燕交付的房屋不仅应当符合一般居住标准，还应保证装修装饰部分符合法律规定及双方当事人的特殊约定。双方在合同中对外墙、起居室、厨房、卫生间等区域的装修材料等均已作出约定，但对相关的装修材料价格、产品型号、生产厂家、用材数量等均未确定，仅凭借《商品房买卖合同（预售）》无法确认双方约定的装修标准。但平和置业公司在房屋预售时设置有“样板房”，“样板房”对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，是买受房屋装修装饰最直接的展现，根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”，本案中平和置业公司预售房屋时设置的“样板房”装修质量标准应当作为实际交付房屋的装修参照标准。商品房买卖合同由平和置业公司提供，平和置业公司应交付与“样板房”装修装饰标准一致的房屋，房屋装修装饰价款中包含装修装饰成本和可获预期利益，该价款基于双方当事人约定产生，“样板房”装修装饰部分的建造成本低于合同约定价的部分，应为平和置业公司可获的预期利益，房屋装修装饰的价值是否低于合同约定价值，不能作为平和置业公司是否违约的判断标准，而应以平和置业公司是否按照“样板房”使用的装修装饰规格进行装修，来考量其是否完成了合同义务。平和置业公司作为出卖人，“样板房”的提供者，负有封存样板房以及说明样板房质量的义务，现涉案商品房买卖合同对装修装饰具体规格约定不明，“样板房”也已拆除，平和置业公司也未提供“样板房”装修装饰规格、施工合同、用料情况等证明，无可供参照的标准，平和置业公司无法证明其交付的房屋符合合同约定或达到“样板房”使用的装修装饰标准，平和置业公司存在违约行为，应当承担违约责任。平和置业公司主张采取维修、更换措施，因无可供参照标准，合同约定的违约责任承担方式无法实现。 商品房买卖合同约定装修单价为1500元/平方米，未区分套内和公摊装饰价格。平和置业公司未提供公摊面积装饰价格大于1500元/㎡的价格，本案以1500元/㎡计算内装饰价格，平和置业公司收取内装修款价值为142845元（1500元/平方米×95.23平方米）。 平和置业公司辩称评估报告评估未生效，评估是为达成和解在政府组织下由其委托评估公司进行评估，系妥协之举，不应作为对平和置业公司不利的证据；本院认为该评估报告系依平和置业公司委托作出，且平和置业公司未能提供评估公司不具备资质及程序、评估方法违法的相关证据，故本院对平和置业公司以上辩称意见不予采信。本院对评估报告的证明力予以认定。因评估报告未确定分摊共有建筑面积部分的装修的价格，谢尚军、吴红燕仅能就套内建筑面积部分的装修款主张权利，故谢尚军、吴红燕根据评估结论选择直接作用于装饰成本的，能体现可修理、可更换的物的差价的诉求合理，应当予以支持。该评估报告以市场价值标准进行评估，最终评估价包含五个部分，即建造成本、管理费用、投资利息、销售税费和费用、开发利润，其中装饰造价53167.75元，是直接投入的装饰成本，是双方约定的可更换、修理的价格内容，体现物的价值，其中装饰造价与整体装修装饰价值的比例为57.16%（53167.75元÷93009.53元），以涉案房屋约定的内装修价值142845元为基准，以评估意见确定的上述数额比例为参照，推定涉案房屋应当投入的装修装饰造价为81650.20元（142845元×57.16%），扣减实际装修装饰造价53167.75元，平和置业公司应退还谢尚军、吴红燕装修款28482.45元（81650.20元-53167.75元）。 关于逾期交付房屋违约金。本案中，谢尚军、吴红燕已按合同约定向平和置业公司交付购房款，平和置业公司应按约定在2019年12月30日前将符合约定交付条件的房屋交付给谢尚军、吴红燕，但平和置业公司未按约履行交付义务，以致违约，应承担相应的违约责任。平和置业公司辩称涉案房屋于2020年6月1日已取得综合验收备案证明文件且张贴公告通知交房，逾期交房时间应计算至2020年6月1日且应扣除疫情期30天，根据平和置业公司提供的证据证实涉案房屋于2020年6月18日符合交付条件，疫情期间平和置业公司业已逾期交付房屋，且逾期行为的持续与疫情影响无因果关系，本院对其辩称不予采信。谢尚军、吴红燕要求按照已付房价款的万分之一计算违约金，不符合双方约定，本院不予支持，违约金应按合同约定按日支付已交付房价款万分之零点一计算，因平和置业公司已电话通知谢尚军、吴红燕接收房屋，但因本院无法确定平和置业公司电话通知的具体时间，本院确定平和置业公司逾期时间至本案开庭审理前一天，即2020年11月9日。至2020年11月9日止，平和置业公司尚未交付涉案房屋，平和置业公司的违约期间为2019年12月31日至2020年11月9日，违约金为2589.76元（822146元×0.001%×315天）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、被告阜南县平和置业有限公司于本判决生效十日内退还原告谢尚军、吴红燕房屋装修款28482.45元； 二、被告阜南县平和置业有限公司于本判决生效十日内支付原告谢尚军、吴红燕逾期交房违约金2589.76元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1174元（原告预交），由原告谢尚军、吴红燕负担886元，被告阜南县平和置业有限公司负担288元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  张红 二〇二〇年十二月四日 法官助理孙梅英 书记员任海燕