江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3009号上诉人（原审被告、反诉原告)：徐胤，男，1987年3月29日生，××族，住南通市通州区。上诉人（原审被告、反诉原告)：张娟，女，1987年11月5日生，××族，住南通市通州区。两上诉人共同的委托诉讼代理人：张纪元，男，住南通市通州区金沙街道虹西村西片****。被上诉人（原审原告、反诉被告)：钱荣泉，男，1955年8月19日生，××族，住南通市通州区。被上诉人（原审原告、反诉被告)：王玲尔，女，1963年7月1日生，××族，住南通市通州区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄颖、赵沛宇，江苏金平川律师事务所律师。原审第三人：南通市顺和房地产代理有限公司通州分公司，住所地南通市通州区金沙镇星源花苑**楼A10-1、A10-2。负责人：纪春荣，总经理。原审第三人：南通安泰房地产开发有限公司，住所地南通市世纪大道**。法定代表人：施健，董事长。委托诉讼代理人：沈标，公司副总经理。上诉人徐胤、张娟与被上诉人钱荣泉、王玲尔、原审第三人南通市顺和房地产代理有限公司通州分公司（以下简称顺和公司）、南通安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2020）苏0612民初452号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。徐胤、张娟上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定不准确；一审适用法律错误；双方争议的购房合同为无效合同；一审判决程序违法。被上诉人钱荣泉、王玲尔辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。钱荣泉、王玲尔向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告欠款1479700元；2.判令被告支付原告违约金375940元；3.判令被告承担律师费80000元及财产保全支出的保险费3871.28元。徐胤、张娟向一审法院反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告之间的房屋买卖协议；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金360000元。一审法院认定事实：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。2019年8月11日，原告钱荣泉汇至案外人曹菁菁(原告王玲尔侄女)中国工商银行卡100000元，并以曹菁菁该卡向第三人安泰公司缴纳100000元定金，订购南通市通州区××湾××#××室商品房一套。同年9月5日，案外人郁康康(系原告债务人)将江苏银行贷款777149元汇至安泰公司账户作为案涉房屋的房款；同年9月27日，两原告、被告张娟与第三人顺和公司签订《房屋买卖协议》,约定案涉房屋作价1800000元出售给被告，协议第4条明确乙方即两被告对甲方所出售的房屋已充分了解并自愿购置；第15条第2款约定甲方即原告保证此房可以更名，如不能更名自行承担此房的相关办证、过户等相关费用；第3款约定乙方即两被告自行承担拿钥匙的钱；第4款约定乙方即两被告凭票结算一个车位的钱给甲方即原告。协议另对房款交付时间（约定乙方即两被告在2019年9月27日支付购房定金伍万元、于同年10月8日交付房款叁拾伍万元、于同年11月18日交付房款玖拾万元、于同年11月22日支付房款伍拾万元）、税费、贷款事项、违约责任（总价格20%）及房屋面积等均作了约定，协议下方被告徐胤两字由被告张娟代签。协议签订后，被告方于当日向原告支付定金50000元，2019年10月6日，原告收到被告购房款350000元并出具收条一份。同年10月14日，原告向安泰公司支付了××湾××号楼××号车位款79700元。同年10月20日，原告向安泰公司支付上述房屋尾款82851元，被告与安泰公司签订《商品房买卖合同》，案涉房屋总价为1376042元。上述原告所交款项安泰公司根据原告要求均以被告名义开具收据，并交原告持有（其中9月5日发票原告承认系后补开）。两被告于同日向原告方出具借条（借条注明今借到钱荣泉人民币40万元用于购××湾××#楼××室，待××城××号楼××贷款到位后一次性还清）用于向安泰公司刷卡支付房款416042元及维修基金7760元。同年10月21日，安泰公司向被告开具金额为1376042元的增值税发票一张。另查明，2019年10月22日，两被告缴纳房屋买卖契税26210.32元，并办理了不动产权证书（产权证原件在原告处），同时两被告向原告出具欠条一份，载明欠原告1000000元及车位款79700元，欠条注明购××湾××#楼××室，并约定待其贷款到安泰房地产开发有限公司帐上后立即归还。现开发商安泰公司已将案涉房屋交付两被告。又查明，原告王玲尔从事中介职业，庭审中其提供案涉房屋附近小区××苑三期商品房在2019年同时间段该区域内房屋销售价格均价每平方米12000元以上。原告另提供了案涉房屋2020年6月22评估报告（评估价为229.69万元），证明案涉房屋在升值。原告主张律师费8万元，但实际支付1万元。另一审法院（2019）苏0612民初6621号民事判决书认定原告与他人合伙曾在案涉小区购房三套，为其中一套利润分配起诉得到支持，该判决书中载明的房屋楼号（××#××及××#××及××#××室）与开发商出具的证明一致。本案争议焦点为：原、被告于2019年9月27日签订的房屋买卖协议是否有效。一审法院认为：案涉房屋买卖协议有效。理由：1.该协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，原、被告双方签订协议时亦不存在欺诈和胁迫的情形。且目前我国的商品房已具备居住和投资双重属性，市场经济的秩序及交易的稳定亦与严守合约息息相关；2.双方签订协议前，原告已投资在案涉房屋上房款为877149元，原告与开发商安泰公司虽未签订任何书面合同，但其以支付房款行为已与开发商形成了事实合同关系，其在未取得物权前提下将该房源放在其它中介出售，目的是为了逃避缴纳房屋交易税费，但仍属于行政管理的范畴。退一步讲即使原告无权处分，根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条规定也不影响合同的效力，且两被告订立合同的目的已实现（案涉房屋已办产权证且已实际取得）;3.家庭购房系重大事项，签订协议前，被告方及家人在中介带领下两次去现场看房，其在出具给原告的借条中也注明待通州区××城××栋××室贷款到位后一次性还原告借款40万元，说明两被告有购房经验，按常规，两被告签订协议前对周边二手房屋价格等应已充分了解并多方比较，且协议上被告明确“对所出售的房屋已充分了解并自愿购置”和“保证房屋可以更名”，说明两被告当时已明知案涉房屋不在原告名下。双方约定的价格亦符合当时市场行情（两被告与开发商签订合同价格为每平方7093元，两原告出售给被告价格为每平方9278.35元），案涉房屋现评估价为229.69万元（每平方11839.69元），考虑到原告投资的商业风险、垫付款成本和案涉房屋周边房价，原告所取得差价在合理范围内，并未超出被告可以预见的范围。另两被告在办理案涉房屋房产证时仍出具100万元欠条的行为，也证明两被告仍在继续履行双方签订的协议；4.被告基于原告亲戚向开发商订购房屋及原告交付房款的事实与原告订立房屋买卖协议，后在原告协助下与开发商签订商品房买卖合同，并办理了产权证，取得了房屋，且在办理产权证的同时仍向原告出具100万元的欠条，承诺贷款到帐后立即归还，证明被告明知房屋不在原告名下仍与原告签订买卖协议，明知原告加价出售仍向原告出具100万元欠条，且案涉房屋市值现已超200余万元，两被告反诉主张解除双方签订的房屋买卖协议，并要求原告支付违约金，无事实和法律依据，也有违诚信原则。综上，原、被告双方签订的房屋买卖协议有效，考虑到两被告已实际支付房款416042元，两被告尚应依法支付原告房款及车位款合计1463658元（1800000元-416042元+79700元）并支付违约金。两被告反诉要求解除上述协议，于法无据，不予支持。关于违约金,双方合同虽约定为总标的的20%，综合考虑原告投资风险、协议约定付款时间及原告实际损失，一审法院根据协议约定付款时间，酌情支持以未付房款为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准、分段计算相应的违约金。关于原告主张的律师费80000元，协议明确约定“违约方另需承担对方实际发生的律师费，诉讼费”，故一审法院按原告实际支出支持10000元。关于原告支出的保全保险费，案涉房屋买卖协议未有约定，且非必要支出，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条、第二十四条之规定，判决：一、限被告徐胤、张娟自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告钱荣泉、王玲尔房款1463658元（含车位款）并支付违约金（计算方式：自2019年11月19日起至实际支付之日止以883958元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，自2019年11月23日起至实际支付之日止以579700元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；二、限被告徐胤、张娟自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告钱荣泉、王玲尔为本案支出的律师费10000元；三、驳回原告钱荣泉、王玲尔的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告徐胤、张娟的反诉请求。案件受理费22220元、保全费5000元，共计27220元，由原告钱荣泉、王玲尔负担案件受理费5418元，被告徐胤、张娟负担21802元（案件受理费16802元及保全费5000元）；反诉案件受理费11110元，由反诉原告徐胤、张娟负担。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，双方当事人订立的房屋买卖合同系双方当事人之间真实意思表示，其内容并不违反法律强制性和禁止性规定，原审法院认定为有效合同正确，上诉人提出为无效合同缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。从合同中约定的保证此房可以更名，如不能更名自行承担此房的相关办证、过户等相关费用等内容看，上诉人对该房屋的性质明知。此外，从上诉人一方出具欠条的行为看，也是上诉人对双方之间存在房款欠付法律关系的确认。至于上诉人提出的程序违法的上诉理由，经查一审庭审笔录，虽然该证人旁听过庭审，但法庭考虑到该证人是双方签订合同的经办人，故允许证人出庭作证，对证人证言只是作为参考，故上诉人提出的原审程序违法的上诉理由，本院不予采纳。综上，原审法院认定基本事实清楚，实体处理结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16262元，由上诉人徐胤、张娟负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 季建波审判员 吕 敏二〇二〇年十二月二日书记员 陈 宁