江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5814号上诉人(原审原告)：邱述华，男，1951年10月8日出生，汉族，住睢宁县。上诉人(原审原告)：邱述芳，女，1957年4月22日出生，汉族，住睢宁县。上诉人(原审原告)：邱述侠，女，1955年3月9日出生，汉族，住睢宁县。上诉人(原审原告)：邱淑贞，女，1962年6月5日出生，汉族，住睢宁县。上诉人(原审原告)：朱友淑，女，1966年9月6日出生，汉族，住睢宁县。上诉人邱述华、邱述芳、邱述侠、邱淑贞、朱友淑委托诉讼代理人暨上诉人(原审原告)：邱平，男，1962年12月20日出生，汉族，住睢宁县梁集镇景湖村井****。上诉人邱平委托诉讼代理人：宋晓峰，北京在明律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：吕祥侠，女，1966年9月6日出生，汉族，，住睢宁县官山镇魏楼村**现住睢宁县。委托诉讼代理人：王朋，江苏诺泰律师事务所律师。上诉人邱述华、邱述芳、邱述侠、邱淑贞、邱平、朱友淑与被上诉人吕祥侠确认合同无效纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院(2019)苏0324民初7727号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人邱述华、邱述芳、邱述侠、邱淑贞、朱友淑的委托诉讼代理人暨上诉人邱平，邱平的委托诉讼代理人宋晓峰，被上诉人吕祥侠及其委托诉讼代理人王朋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邱述华、邱述芳、邱述侠、邱淑贞、邱平、朱友淑上诉请求：1、请求撤销原审法院做出的(2019)苏0324民初7727号民事判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2、判令本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、原审判决基本事实认定不清。首先，本案是二审发回重审的案件，根据江苏省徐州市中级人民法院做出的(2019)苏03民终4858号民事裁定书，二审法院将本案发回重审的依据就是二审期间调取的“江苏省人民政府苏政地【2018】5068号文件”，二审法院在民事裁定书中也明确要求一审法院要根据“江苏省人民政府苏政地【2018】5068号文件”查明涉案土地的性质，然后依法评价合同的效力。综上，原审法院应围绕“江苏省人民政府苏政地【2018】5068号文件”来核查涉案土地的性质，判定涉案的土地是否系经“江苏省人民政府苏政地【2018】5068号文件”批准被征收为国有土地，这不但关涉到本案的基本事实是否查清，也关涉到二审裁定将本案发回重审是否正确。其次，从“江苏省人民政府苏政地【2018】5068号文件”的内容分析，该份土地征收批准文件所涉及的是“工矿废弃地的复垦”，从土地性质上来讲显然与案涉房屋出售合同中所涉宅基地的土地性质并不相符，由此可见该份文件事实上并不涉及涉案地块的土地征收，与本案并不具有关联性。再次，根据本案重审期间睢宁县自然资源和规划局于2020年1月8日出具的说明，其中并没有提及涉案地块的征地批文系“江苏省人民政府苏政地【2018】5068号文件”，也没有明确涉案土地征收的具体时间和批准的文件。鉴于本案是发回重审的案件，在原一审程序中，本案早在2019年1月22日就已经一审法庭辩论终结，如案涉土地确系被征收为国有，土地被征收的具体时间是在2019年1月22日之前还是之后，理应是原审判决必须要查清的基本事实。若土地被征收确系发生在2019年1月22日之后，则原一审判决肯定不应被撤销，原二审裁定显然是错误的。综上，原审判决虽认定涉案土地已经被征收为国有土地，但关于涉案土地系何时被征收为国有以及是依据哪个批准文件被征收为国有等基本事实没有查清。二、原审判决适用法律错误。本案诉争的房屋买卖合同的效力判定应当具有明确的法律依据。首先，涉案的房屋买卖合同因为是涉及宅基地使用权的转让，所以根据法律的规定此类合同是无效合同，合同无效自签订时起自始无效，合同效力是否能够得到补正，需要有法律的明确规定，例如房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》之前与购房户签订的《商品房买卖合同》应当无效，起诉前已取得《商品房预售许可证》的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可，与买受人订立的商品房预售合同，应该认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可认定有效”之规定，可认定商品房买卖合同有效。此外，涉及国有土地使用权合同，城市房屋租赁合同，建设工程施工合同的无效合同的效力补正都是要有明确的法律规定的。目前我国并没有法律规定，涉案的房屋买卖合同无效，可因房屋所占土地被征收为国有土地而变为有效合同。原审判决在没有法律依据的情况下，做出合同依法有效的认定，显然是错误的。其次，具体到本案，涉案的房屋买卖合同是双方在2011年签订的，合同已经履行完毕，房屋所涉土地即使被征收为国有也不能改变涉案房屋买卖合同涉及交易宅基地使用权的客观事实，合同无效的基本事实是无法改变的。综上，合同效力是否能够得到补正，需要有法律的明确规定，在我国没有法律明确规定的情况下，应认定此类合同无效。最后，原审判决认为“原告诉请合同无效的行为违背了诚实信用原则，与法律精神相悖”，并以此作为合同应有效的理由之一是不成立的。涉案房屋买卖合同之所以无效是因为其违反了法律、法规的强制性规定，合同效力的认定完全是依据法律的具体规定，而与原审原告是否诚实信用无关，原审原告是否诚实信用不应作为合同效力认定的依据。三、原审判决违反法定程序。本案遗漏了第三人，属于程序违法。根据本案重审期间睢宁县自然资源和规划局于2020年1月8日出具的说明，涉案房屋的权利人并非原审被告吕祥侠一人，而是有一部分房屋单独属于案外人杨小洁。鉴于本案的审理结果关乎案外人杨小洁的利益，原审法院应依法追加其作为本案第三人，并通知其参加本案的审理。原审法院未依法追加案外人杨小洁为本案第三人的行为属于违反法定程序。综上，原审判决基本事实认定不清，审判结果没有法律依据，且违反法定程序，请二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。吕祥侠辩称：一、一审认定事实清楚、适用法律正确，判决结果是正确的，虽然在买卖合同订立的时候，土地的性质是宅基地，但是后来已经转化为国有土地，并且双方的买卖合同没有解除，应当认定双方的买卖合同是有效的。二、即使双方的买卖合同无效，法院也应当处理合同无效所产生的责任，上诉人应当赔偿被上诉人的损失。邱述华、邱述芳、邱述侠、邱淑贞、邱平、朱友淑向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认邱绍仁与吕祥侠以及邱平、朱友淑与吕祥侠于2011年11月24日签订的房屋出售合同无效；2、本案诉讼费用由吕祥侠承担。一审法院审理查明：邱述华、邱述芳、邱述侠、邱淑贞、邱平系兄弟姐妹关系，其父亲邱绍仁、母亲刘保英均已病故。2011年11月24日，邱绍仁、邱平、朱友淑作为甲方与乙方即吕祥侠签订了一份房屋出售合同，邱绍仁、邱平、朱友淑将坐落于睢宁县梁集镇景湖村井西组的两处房屋[房权证号分别为睢村房字第**、睢村房字第**，土地证号分别为睢土集用(2006)第6008532号、睢土集用(2006)第60085**]出售给吕祥侠，该两处房屋相邻，面积均为315平方米，价款为46万元。付款方式为：签订合同时付2万元定金，2011年12月20日前一次性付20万元，剩余房款于2012年2月8日之前一次性付清。吕祥侠共支付邱平购房款48万元，邱述华、邱述芳、邱述侠、邱淑贞、邱平、朱友淑也将房屋交付吕祥侠，吕祥侠对房屋进行了添附和增建，并居住使用至今。因城市建设需要，涉案房屋需要被征收，现邱述华、邱述芳、邱述侠、邱淑贞、邱平、朱友淑以案涉合同无效为由诉讼来院，诉请如前。在案件审理过程中，睢宁县自然资源和规划局于2020年1月8日出具说明，案涉房屋地块的性质原为集体建设用地，现已经征收为国有建设用地。一审法院认为：根据审判实践，确认涉案房屋买卖合同效力，主要是根据该房屋的土地性质予以判断。如果涉案房屋土地属于农村宅基地，因具有财产性质，又涉及村民身份关系。依据现行法律法规规定，农村宅基地使用权不同于一般财产，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。那么，涉案房屋买卖合同属无效。如果房屋土地属于国有土地，可以进入市场流转，那么房屋买卖合同除非具有法律明确规定无效的情形，该合同即可认定有效。具体到本案，双方签订房屋买卖合同时，该房屋土地仍属于农村宅基地，当时该合同属于无效的买卖合同。但在本案一审辩论终结前，诉争房屋占用的土地性质转变为国有土地，其宅基地的性质已发生改变，原本无效的情形已经消失。根据相关法律精神，在一审法庭辩论终结前已经符合法律规定的买卖条件的，合同不应再认定为无效。且本案房屋买卖发生2011年，距今已接近十年，现原告诉请要求确认合同无效的行为违背了诚实信用原则，与法律精神相悖。综上，本案房屋买卖合同已经不再具有法律规定无效的情形，应依法认定为有效。邱述华、邱述芳、邱述侠、邱淑贞、邱平、朱友淑的诉请不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：驳回邱述华、邱述芳、邱述侠、邱淑贞、邱平、朱友淑的诉讼请求。一审案件受理费8200元，由邱述华、邱述芳、邱述侠、邱淑贞、邱平、朱友淑共同负担。二审期间邱述华、邱述芳、邱述侠、邱淑贞、邱平、朱友淑提交如下证据：睢宁县自然资源和规划局在2020年7月30日出具的关于邱平、邱绍仁的宅基地情况说明一份。证明：1、根据说明的内容来看，涉案土地是在2019年4月23日经江苏省人民政府苏政地（2019）4076号批复批准征收的，原二审裁定重审中所认定的江苏省人民政府苏政地【2018】5068号文件与本案不具有关联性；2、上诉人提起本案诉讼是在2018年10月19日，2019年1月22日开庭，在原一审审理答辩结束之前，涉案土地并没有被征收为国有，原一审判决认定涉案合同是无效合同，是正确的。吕祥侠质证意见为：1、对于上诉人提交的该份说明，真实性不持异议，但是该说明不属于新证据，其内容在原审法院中已经查明；2、至于江苏省人民政府苏政地【2018】5068号文件，也是由睢宁县自然资源和规划局向法院提交，至于哪一份文件更确切，被上诉人也无法确认，但是两份文件都可以证明涉案房屋所占有土地的性质已经变更为国有土地，所以双方的房屋买卖合同是合法有效的。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据上诉人的上诉、被上诉人的答辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：涉案房屋买卖合同的效力该如何认定。本院认为：根据我国农村宅基地的规定，个人不得出让、转让或者出租用于非农业建设。2011年11月24日，邱绍仁、邱平、朱友淑作为甲方与乙方即吕祥侠签订涉案房屋出售合同时，涉案房屋所占有的土地还是农村宅基地。但是，吕祥侠购买涉案房屋后，对涉案房屋进行了添附和增建，且一直居住使用。目前涉案房屋所占用的土地性质已经转变为国有土地，其宅基地的性质已发生改变，原本无效的情形已经消失。故涉案房屋出售合同符合买卖的条件，且该涉案房屋早已经交付使用10年，房款也已结清。现上诉人诉请确认涉案房屋出售合同无效，本院依法不予支持。因涉案房屋出售合同是邱绍仁、邱平、朱友淑作为甲方与乙方即吕祥侠签订的，上诉人仅是诉请确认合同无效，故案外人杨小洁并非本案必要共同诉讼人，上诉人上诉主张一审法院遗漏当事人，程序违法，本院依法不予支持。综上，一审判决裁判结果并无不当，本院予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8200元，由上诉人邱述华、邱述芳、邱述侠、邱淑贞、邱平、朱友淑共同负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 孟 娟审判员 崔金城二〇二〇年十二月十七日书记员 杭恒宇