四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1942号 上诉人（原审原告）：彭述琼，女，1963年9月5日出生，汉族，户籍地四川省华蓥市，现住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：熊久凤，女，1979年5月27日出生，汉族，户籍地四川省广安市前锋区，现住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审被告）：四川渝广置业有限公司，住所地四川省广安市前锋区中兴街**。 法定代表人：沈博天，经理。 委托诉讼代理人：谭金峰，四川信和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向文杰，四川信和信律师事务所律师。 上诉人彭述琼因与被上诉人四川渝广置业有限公司（以下简称渝广置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院（2020）川1603民初1047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭述琼上诉请求：1.判令渝广置业公司支付彭述琼逾期办理不动产权证违约金7,290元（3,000元/年÷365日/年×887日）；2.判令渝广置业公司退回彭述琼所缴纳的公共设施维修基金4,728元；3.判令渝广置业公司退还彭述琼缴纳的水电气上户费用15,000元；4.本案一、二审案件受理费由渝广置业公司承担。事实和理由：1.合同对逾期办证违约金约定不明，一审法院判决每年按照房价的千分之三支付违约金与四川省广安市广安区、前锋区人民法院生效判决所确定的逾期办证违约金每年3,000元的标准相比明显过低，故请求将违约金调整为每年3,000元。2.渝广置业公司代收公共设施维修基金4,728元应及时交给四川省广安市前锋区建设局监督账户，但渝广置业公司至今未缴纳，故该公共设施维修基金应退还彭述琼，由彭述琼自行缴纳。3.彭述琼在一审开庭时才知道自己的权利被侵犯，故其提出的要求渝广置业公司退还水电气上户费用的诉讼主张并未超过诉讼时效。 渝广置业公司辩称，合同约定的违约金标准是按照总房价的千分之三，一审法院已经在合同的基础上予以调高了。合同约定大修基金由开发商代收，至于是否缴纳、何时缴纳不应纳入本案一并处理。水电气上户费的问题已经超过诉讼时效。综上，彭述琼的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。 彭述琼向一审法院起诉请求：1.判令渝广置业公司向彭述琼支付逾期办理不动产权证违约金15,763.50元；2.判令渝广置业公司退回彭述琼所缴纳的公共设施维修基金4,728元、权证工本费43元、测绘费115元、契税1,312元，水电气上户费15,000元，共计21,198元；3.本案诉讼费由渝广置业公司承担。 一审法院认定事实：2015年2月26日，彭述琼作为买受人与渝广置业公司签订商品房买卖合同。合同约定，彭述琼购买位于四川省广安市前锋区××道××号××花园××幢××层××号商品房。建筑面积为105.09平方米，房屋价款为每平方米2500元，总房价262725元。产权初始登记约定出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第2种方式处理：2.由出卖人承担延期的违约责任，按房价的千分之三支付违约金。转移登记约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意由出卖人承担延期的违约责任，按房价的千分之三支付违约金。专项维修基金、契税等，合同约定买受人同意委托出卖人代缴，买受人在接收商品房的同时将上述税费交给出卖人。 2016年2月29日，彭述琼向渝广置业公司支付了权证工本费123元、测绘费115元、公共设施维修基金4,728元、契税5,253元等费用。同日，渝广置业公司向彭述琼交付了房屋。2020年8月4日，渝广置业公司为彭述琼办理了案涉房屋的不动产权属证书。 同时查明，2008年10月20日，四川省物价局、四川省建设厅发布川价发［2008］196号《关于新建商品房价格构成有关问题的通知》，将商品房价格构成中的有关问题明确如下：一、商品房价格的成本构成应包括房屋建筑安装工程费（即按建筑施工图的要求和标准规定进入建设工程〔含安装〕的费用）和配套基础设施费用及应缴纳的税费。对于已纳入配套基础设施的“两管三线”（指燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线）的安装，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用。二、计入商品房屋价格的“两管三线”费用的范围应为经建设规划部门划定的房地产开发企业开发红线内的“两管三线”工程。在红线外的“两管三线”工程费用，原则上由“两管三线”的经营企业负担，远离城市建成区单独长距离接管供气、供水等特殊情况下的收费，可按当地政府建设和价格主管部门的有关规定执行。除此之外，“两管三线”的经营企业不得再向房地产开发企业收取其他名目的安装工程费用，避免因此增大开发成本，增加购房者负担。三、新建商品房中的“两管三线”计入商品房销售价后，任何单位和部门不得再以任何理由重复收取“两管三线”的费用。对各地已建成房屋改造进行的“两管三线”安装，各级物价部门应根据建设行政主管部门指定的相关计价定额和计价规定，结合当地的实际情况进行测算并指定统一的安装价格。……五、在通知下发前部分地区已将“两管三线”安装费计入商品房价的，维持执行不变；在下发前没有明文规定的地方，现阶段住户和过去的住户与商品房销售商在购房时签约合同中已明确没有包括“两管三线”需另行支付的，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定执行。在2009年1月之后新销售的商品房，各商品房销售商（包括二手房交易）应按本通知规定执行。该通知自2008年10月20日实施。 一审法院认为，彭述琼与渝广置业公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，该合同合法、有效。彭述琼已按合同约定履行了缴纳全部房款的义务，渝广置业公司应按照合同约定如实履行义务。渝广置业公司于2016年2月29日向彭述琼交付了房屋后，于2020年8月4日为彭述琼办理了案涉房屋的不动产权属证书，违反合同约定的在交房之日起730日内，即2018年2月28日前为彭述琼办理房屋产权登记。渝广置业公司逾期887日办证已构成违约，应当承担相应的违约民事责任。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方所受损失的效果。双方签订的买卖合同中对逾期办证约定了违约责任，故对彭述琼要求渝广置业公司支付违约金的请求，予以支持。对于违约金的计算标准，合同虽有条文约定，但彭述琼认为约定过低，故主张调整，一审法院对此予以支持。对于违约金调整的具体标准，一方面既要发挥督促债务人履行合同义务的功效，又要发挥对违约人惩罚以及补偿无过错一方所受损失的作用。对于补偿彭述琼损失的问题，彭述琼在举证期限内并未举示因渝广置业公司违约造成相关损失的具体证据，故应承担举证不力的法律后果。鉴于买卖合同条文自愿约定在先，且渝广置业公司已为彭述琼办理房屋权属证书的客观实际，对因出卖人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按房价的千分之三支付违约金的标准，酌情调整为出卖人每年按房价的千分之三支付违约金。故渝广置业公司应支付违约金1,915.37元【262,725元×0.3%×（887日÷365日）】。 对于彭述琼主张退还大修基金的问题，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条“商品房住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”、第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者共有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，交存住宅维修资金是业主的法定义务，也是房屋交付的前提条件，彭述琼理应按规定将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。彭述琼在签订房屋买卖合同时，将首期住宅专项维修资金自愿交给了渝广置业公司代收，并在此前提下办理了房屋交接手续。现彭述琼接房后，又主张退还已自愿委托渝广置业公司代收的专项维修资金。在彭述琼既未将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，又实际办理了房屋交接手续的情形下，若退回业主委托代缴的住宅维修资金，会造成业主在未交纳住宅维修资金但又办理了房屋交接手续的违法事实。这既违背彭述琼签订买卖合同时自愿委托代收后才能交付房屋的客观事实，也违反先履行交付专项维修资金，后才能交付房屋的权利义务对等原则。对渝广置业公司代收该资金后，未及时将维修资金交存到建设主管部门委托的专户管理账户的行为，彭述琼可以请求渝广置业公司及时履行交存义务或者向负责监督专项维修资金的建设主管部门反映，由建设主管部门依法予以处理。因此，对彭述琼主张退还大修基金的请求，不予支持。 对于彭述琼主张退还水电气上户费用的问题，根据2008年10月20日实施的四川省物价局、四川省建设厅发布的川价发［2008］196号《关于新建商品房价格构成有关问题的通知》的规定，商品房价格的成本构成应包括房屋建筑安装工程费（即按建筑施工图的要求和标准规定进入建设工程〔含安装〕的费用）和配套基础设施费用及应缴纳的税费；对于已纳入配套基础设施的“两管三线”（指燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线）的安装，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用。该通知系面向社会公开发文，具有公示效力。彭述琼20**年签订购房合同时视为应当知晓。现彭述琼要求退还水电气上户费的请求，渝广置业公司抗辩已过诉讼时效，且彭述琼未提交相关证据证明存在诉讼时效中断的情形，故对该项请求，不予支持。 对于彭述琼主张退还权证工本费、契税的问题，双方均认可据实退还，予以确认。对于测绘费的问题，双方合同中并无约定，渝广置业公司应予退还。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决：一、渝广置业公司在判决生效后十日内向彭述琼支付违约金1,915.37元；二、渝广置业公司在判决生效后十日内向彭述琼退还权证工本费43元、测绘费115元、契税1,312元，合计1,470元；三、驳回彭述琼的其他诉讼请求。本案受理费减半收取计362元，由渝广置业公司负担32元，彭述琼负担330元。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院根据当事人一审提交的证据查明，彭述琼于2016年2月29日向渝广置业公司缴纳了水电气上户费15,000元。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1.逾期办理不动产权证的违约金标准是否应当调整至3,000元/年；2.彭述琼已经缴纳的水电气上户费、大修基金是否应当退还。 关于焦点一。彭述琼与渝广置业公司签订的商品房买卖合同明确约定逾期办理不动产权证的违约金标准是房价的千分之三，并非彭述琼所称约定不明。既然合同有约定，双方当事人便均应当受该约定的约束，不能随意要求更改。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定可知，当事人约定的违约金在低于造成的损失时，可以请求增加，但增加的数额以不超过实际损失额为限，即约定的违约金能否弥补实际损失是违约金是否应当进行调整以及如何调整的依据。现彭述琼并未举证证明渝广置业公司逾期办理不动产权证的违约行为给其造成的实际损失，不能确定其约定的违约金是否足以弥补实际损失，其对此应当承担举证不能的不利法律后果。且我国并非判例法国家，相同类型的案件应根据个案的具体情况确定赔偿数额，即本案逾期办证违约金的确定不应完全比照已生效的案例标准。综上，一审法院在双方合同约定的违约金标准基础上，综合合同履行情况及当事人的过错程度酌情对违约金进行的调整，已经对彭述琼的权利进行了妥适维护，该调整并无不当，本院予以维持。彭述琼要求将违约金标准调整为3,000元/年的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点二。四川省物价局、四川省建设厅2008年10月20日发布的《关于新建商品房价格构成有关问题的通知》（川价发［2008］196号）系建设行业主管部门和物价部门规范四川房地产市场商品住房价格的行政性文件，其制定目的在于进一步提高商品房销售价格之透明度，规范开发商商品房销售行为，而非约束购房者。且作为普通的购房者，不能苛责其对该文件必须尽到高度的注意义务，故彭述琼不知道该文件内容合乎常情，不应以此确定彭述琼在签订合同或缴纳费用时便已经知道权利被侵害，一审判决以此认定彭述琼的该项请求权已经超过诉讼时效期间不当，本院予以纠正。从彭述琼的陈述来看，其在一审庭审中才知道其他人并未缴纳该费用，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，渝广置业公司并未提交证据证明彭述琼在早于本案诉讼前便知道其权利被侵害，故该项请求权诉讼时效期间应当自彭述琼提起本案诉讼时起算，诉讼时效期间尚未超过。川价发［2008］196号文件规定商品房价格的成本构成应包括房屋建筑工程费和配套基础设施费用及应缴纳的税费，对于已纳入配套基础设施的‘两管三线’的安装，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用。现双方签订的合同并未约定彭述琼需另自行缴纳水电气上户费用，故渝广置业公司向彭述琼收取水电气上户费15,000元没有事实和法律依据，应当予以退还，彭述琼的该项上诉请求成立，本院予以支持。渝广置业公司辩称水电气上户费用由彭述琼缴纳系双方的口头约定，彭述琼对此不予认可，且无其他证据予以佐证，故对渝广置业公司的该辩称意见，本院不予采纳。 关于大修基金是否应当退还的问题，一审法院已经做了充分详尽的阐述，此不再赘述，本院予以确认并维持。彭述琼要求退还大修基金的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，彭述琼的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持四川省广安市前锋区人民法院（2020）川1603民初1047号民事判决第一项，即“四川渝广置业有限公司在判决生效后十日内向彭述琼支付违约金1,915.37元”； 二、维持四川省广安市前锋区人民法院（2020）川1603民初1047号民事判决第二项，即“四川渝广置业有限公司在本判决生效后十日内向彭述琼退还权证工本费43元、测绘费115元、契税1,312元，合计1,470元”； 三、撤销四川省广安市前锋区人民法院（2020）川1603民初1047号民事判决第三项，即“驳回彭述琼的其他诉讼请求”； 四、四川渝广置业有限公司在本判决生效后十日内向彭述琼退还水电气上户费15,000元。 五、驳回彭述琼的其他诉讼请求。 义务人逾期未履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费362元，由四川渝广置业有限公司负担181元，由彭述琼负担181元；二审案件受理费427元，由四川渝广置业有限公司负担255元，由彭述琼负担172元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  杨红梅 二〇二〇年十二月十六日 法官助理  李竹琴 书 记 员  王 茜