云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初14802号原告：昆明置富物业管理有限公司，住所地：云南省昆明市高新区海源北路**傲云峰小区******商铺，统一社会信用代码：91530100662644905H。法定代表人：刘承玮。委托诉讼代理人：田晓曦，云南真宇律师事务所，一般授权代理。委托诉讼代理人:陆永春,男，汉族，1978年9月21日出生，系公司员工,一般授权代理。被告：陈昌艳，女，汉族，1973年4月22日出生,住所地,住所地：云南省昆明市高新区iv>委托诉讼代理人：王宗利，男，1970年3月12日出生，汉族，系被告陈昌艳的丈夫，特别授权代理。被告:王**，女，汉族，1998年10月1日出生，住所地，住所地：云南省昆明市高新区iv>委托诉讼代理人：王宗利，男，1970年3月12日出生，汉族，系被告王**的父亲，特别授权代理。原告昆明置富物业管理有限公司与被告陈昌艳、王**物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员马俊梅独任审理。原告昆明置富物业管理有限公司的委托诉讼代理人田晓曦及其法定代表人刘承玮，被告陈昌艳、及陈昌艳、王**的委托诉讼代理人王宗利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明置富物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告缴纳2019年物业服务费1704.10元、电梯维护费710.04、自来水二次加压费120元、消防设施维护费25元，物业管理服务费合计2559.14元；二、依法判令被告承担逾期缴费的违约金2303.23元（自2020年1月1日起算，按日千分之三的标准，暂计至2020年10月27日，计算至被告全额缴清之日为止）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告购买了昆明市高新区房屋一套，双方于2008年2月29日签署了《入住协议》以及《傲云峰住宅前期物业管理服务协议》，被告与原告办理了上述房屋的交接手续，并实际入住。被告实际入住后至今一直享有原告对傲云峰小区提供的物业管理服务，而被告自2019年以来，一直拖欠物业费近1年之久，被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均拒绝缴纳。综上，被告的行为严重的阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。为维护原告合法权益，故诉至本院。被告陈昌艳、王**辩称：我方是购买的二手房，和原告并未签订任何协议，原告和首购业主签订的《傲云峰住宅前期物业管理服务协议》、《临时公约》、《傲云峰物业使用管理规定》等合同霸王条款较多，权利义务不对等。原告严重违反《傲云峰住宅前期物业管理服务协议》第二条、第三条、第七条、第八条的规定，在服务内容及质量上严重打折，未完全尽到物业服务的义务。原告阻挠业主召开业主大会和成立业主委员会。被告陈昌艳及丈夫王宗利的车停在公共停车位被破坏后备箱或被划伤，系原告疏于看护导致。被告并非不交物业费，只是暂时不交，在协商处理好问题后会自觉缴纳。原告为证明其主张，提交以下证据：证据一、原、被告身份信息，证明原、被告主体适格；证据二、入住协议-临时公约和傲云峰住宅前期物业管理服务协议，证明被告应按协议支付物业管理费及违约金；证据三、2011年-2018年缴费单，证明被告明确知晓物业服务协议内容及物业费的构成和金额；证据四、2019年催缴通知单，证明被告未交2019年的物业管理费；证据五、微信截图，证明被告不仅自己拒交物业费，还煽动其他业主拒交物业费；证据六、行政判决书，证明法院认定被告所谓的“9.12事件”系被告在内的三名业主构成寻衅滋事；证据七、《智能化系统施工合同》、《业主意见征询表》、付款发票、《工程竣工移交单》，证明原告对门禁系统进行了整体升级；证据八、《消防系统工程维护保养检测合同》、《建筑消防设施检测评价报告》，证明原告每年对消防设施定期检测、维护、更换和保养；证据九、《电梯保养合同》、《电梯维护检测报告》，证明原告每年对电梯进行维护、检测；证据十、《傲云峰小区保洁服务合同书》，证明原告每年都对小区进行清洁和维护；证据十一、保安证，证明小区每年都聘请保安值守；证据十二、傲云峰小区宗地图，证明被告所述停车位被告占用与客观事实不符；证据十三、《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》，证明原告为了保证小区物业服务正常提供，自行垫资聘请专业机构提供消防、电梯维护、保洁等服务；证据十四、维修基金缴费凭证，证明原告依法向管理机关缴纳了维修基金；证据十五、傲云峰小区现状对比图，证明被告拖欠的是2019年的物业费，但并未提交原告在2019年期间提供物业服务存在的问题，且原告已经对被告提出的情况进行了整改；证据十六、昆明电视台对于原告催缴物业服务费的媒体报道截屏及视频，证明原告自2008年起均未对物业管理费进行涨价，一直维持在1.2元/平方米这一较低水平，被告煽动其他业主拒交给原告造成重大资金损失。经质证，被告陈昌艳、王**对证据一无异议，对证据三、五、六、十二、十四、十五、十六的三性无异议，对证明目的不予认可；对证据二、四、七、八、九、十、十一、十三的三性及证明目的不予认可。对被告认可的证据本院依法采信并在卷佐证，对被告不予认可的证据本院认定如下：证据二至证据十六来源真实合法，与本案有关，本院依法采信并在卷佐证。被告陈昌艳、王**为证明其主张，提交证据如下：证据一、2019年5月27日傲云峰小区业主维权发言材料；证据二、2019年6月19日傲云峰小区业主代表发言材料；证据三、傲云峰“九.一二”事件经过；证据四、关于傲云峰业主和物业公司群体纠纷矛盾情况反映；证据五、傲云峰小区2020年5月15日以前物业服务不到位照片；证据六、傲云峰小区2020年5月15日以后物业服务不到位照片；证据七、物业公司诋毁、组织、干扰筹备组工作照片。经质证，原告对证据一、二、三、四、六、七的三性及证明目的均不予认可；对证据五的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不予认可。对原告不予认可的证据本院认定如下：证据一至证据四系被告单方制作，不符合证据形式要件，本院不予采信。证据七与本案无关，本院不予采信；证据六产生于2020年5月15日以后，与本案无关，本院不予采信；证据五来源真实合法，与本案有关，本院依法采信并在卷佐证。根据原、被告庭审陈述及本院采信证据，本院确认以下法律事实：2008年9月22日，被告王**与原告签订《傲云峰入住协议》（以下简称“协议”），协议项下包含《临时公约》、《傲云峰住宅前期物业管理服务协议》、《傲云峰装饰装修管理服务协议》、《消防管理责任书》、《煤气安全责任书》。《临时公约》规定了业主应按规定缴纳物业管理服务费、代收代缴等费用，若不按规定缴纳物业费及赔偿款、违约金的，处以每日应交金额千分之三的滞纳金。《傲云峰住宅前期物业管理服务协议》载明傲云峰小区6栋1202号房屋的所有人系被告王**，建筑面积为118.34平方米，物业服务费为1.2元/月/平方米（不含电梯年检和维护费），电梯维护使用费为0.3元/平方米/户（实行递增：二楼0.3元，以上每层增加0.02元），消防设施维护费为25元/年/户，自来水二次加压费为0.40元/吨。若被告不按协议约定交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起，每天按应付款项的3‰交纳违约金。2020年2月19日，被告向原告出具《催费通知单》，向被告催缴2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共计2559.14元。另查明，高新区北区M2-8-1号地块傲云峰小区6幢12层1-1202号房屋的所有权人系陈昌艳，王**系房屋共有人。本院认为，首先，物业服务是物业服务企业“对房屋及配套设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。本案中，原告作为物业服务企业，为涉案小区业主提供了相应的物业服务，被告作为业主，享受到相应物业服务的同时即应承担相应的缴纳物业费的义务。其次，物业公司面向全体业主提供物业管理服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。物业管理费是整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必须的费用。对于物业服务企业的管理不到位，业主或者业主委员会可要求改善，物业服务企业拒不改善的，业主可依据合同法追究物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。若允许个别业主根据个人的判断认为物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵即可拒交物业服务费，既是对其他正常缴费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主的利益。故被告未能举证证明物业服务存在重大瑕疵，仅以物业服务质量不佳为由拒交物业费的抗辩理由，理据不充分，本院不予支持。综上，被告应按约定向原告缴纳2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费1704.10元（118.34平方米×1.2元/月/平方米×12个月=1704.10元），电梯维护费710.04元【（0.3+0.02×10）元/平方米/月×118.34平方米×12个月=710.04元】，消防设施维护费25元，自来水二次加压费120元。关于违约金。被告逾期缴纳物业管理费确已违约，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持。但原告主张的违约金过高，本院依法调整为以2559.14元（1704.10元+710.04元+25元+120元）为基数，自2019年1月1日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告陈昌艳、王**于本判决生效后十日内向原告昆明置富物业管理有限公司支付物业管理费1704.10元、电梯维护费710.04元、消防设施维护费25元、自来水二次加压费120元，共计2559.14元；并支付以2559.14元为基数，自2019年1月1日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；二、驳回原告昆明置富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告陈昌艳、王**承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  马俊梅二〇二〇年十二月七日法官助理陈冰瑶书记员武杰履行义务告知：本案裁判文书生效后，负有履行义务的当事人需按期履行义务，不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。如未履行义务，本案进入执行程序的，本条款即为执行通知，履行义务人应当向执行法院报告当前及申请执行之日前一年的财产情况，人民法院可依法对被执行人的财产采取强制措施，并对相关当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。