广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5946号上诉人（原审原告）：钟敏锋，男，1978年3月11日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区****************。委托诉讼代理人：刘瑾玮，广东铭兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈路芳，广东铭兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李海良，男，1967年8月2日出生，汉族，住广东省中山市*************。被上诉人（原审被告）：胡娇，女，1973年6月17日出生，汉族，住广东省中山市*************。上诉人钟敏锋因与被上诉人李海良、胡娇房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初23980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。钟敏锋上诉请求：1.撤销一审判决；2.李海良、胡娇继续履行与钟敏锋签订的广东省房地产买卖合同，立即协助钟敏锋办理位于中山市************峻华庭住宅小区10栋1101房屋（粤房地权中府字第0211056724号、0211056725号）及中山市********峻华庭住宅小区131号车位（粤房地产权证中府字第**11047587号、0211047588号）的房地产权过户至钟敏锋名下。事实和理由：一、钟敏锋与李海良、胡娇签订的广东省房地产买卖合同合法有效，一审判决认定钟敏锋与李海良、胡娇签订的房地产买卖合同无效错误。（一）钟敏锋是善意第三人，符合无过错第三人的物权期待权的保护条件。胡娇的刑事案件并未涉及本案的房产，钟敏锋已向李海良、胡娇支付了合理对价166万元。钟敏锋于2018年5月7日购房时，钟敏锋只知道李海良、胡娇需要资金周转，胡娇的判决尚未作出。（二）李海良、胡娇整体出卖房产实现了房产的价值最大化，并没有损害国家利益。二、钟敏锋诉请李海良、胡娇办理过户手续有法律依据和事实依据，不存在障碍。三、2018年3月12日胡娇被捕归案事后退赃130多万元，该时期与钟敏锋买卖合同的时间吻合，可见案涉房屋买卖合同的房款是用于退赃的，不是转移财产。李海良辩称，其没有意见，愿意履行合同。钟敏锋向一审法院起诉请求：李海良、胡娇继续履行与钟敏锋签订的《广东省房地产买卖合同》，立即协助钟敏锋办理位于中山市************峻华庭住宅小区10栋1101房屋(粤房地权中府字第0211056724号、0211056725号）及中山市************峻华庭住宅小区131号车位（粤房地权证中府字第**11047587号、0211047588号）的房地产权过户至钟敏锋名下。一审法院认定事实：李海良、胡娇为夫妻关系。位于中山市************峻华庭住宅小区10栋1101房屋(粤房地权中府字第0211056724号、0211056725号）及位于中山市************峻华庭住宅小区131号车位（粤房地权证中府字第**11047587号、0211047588号）登记的产权人为李海良、胡娇。2018年5月7日，钟敏锋与李海良签订一份房地产买卖合同，约定：1.李海良、胡娇将上述房屋及车位以166万元的价格出售给钟敏锋；2.李海良、胡娇应于2018年7月31日前将上述房产交付给钟敏锋使用。合同还约定了其他内容。上述合同签订当天，钟敏锋分别向李海良转账支付了购房款50万元及1万元。2018年5月7日，李海良向钟敏锋出具一份收款收据，确认收到钟敏锋购房款66万元。2018年5月25日，钟敏锋向李海良转账支付了50万元。2018年11月25日，钟敏锋向李海良转账支付了5万元。2019年1月21日，钟敏锋向李海良转账支付了23万元。2019年2月2日，钟敏锋向李海良转账支付了23万元。2019年2月12日，钟敏锋向李海良转账支付了4万元。2019年2月12日，李海良向钟敏锋出具一份收款收据，确认收到钟敏锋购房款100万元。后钟敏锋以被告一直未履行涉案房屋及车位的过户手续，于2019年9月9日提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。一审诉讼中，钟敏锋确认李海良已于2018年10月份将涉案房屋交付给钟敏锋使用。一审又查：一审庭审后，经一审法院向胡娇调查，胡娇确认李海良与钟敏锋签订上述房地产买卖合同出售上述房屋及车位一事，胡娇是知情并且同意的；另外，胡娇还称其出售上述房屋及车位是经过中山市纪委监委同意的，出售房产所得款项部分用于退赃，部分用于归还他人借款。为查证李海良、胡娇出售涉案房产是否经过中山市纪委监委的同意，一审法院发函到中山市纪委监委调查核实该事实，中山市纪委监委工作人员口头答复一审法院，其仅告知胡娇积极退赃有利于从轻处罚，并未要求胡娇卖房，也未协助其卖房。一审另查：胡娇因犯贪污罪、职务侵占罪、非国家工作人员受贿罪、受贿罪、行贿罪、串通投标罪一案，于2018年3月12日被采取强制措施。广东省中山市中级人民法院于2020年6月22日对胡娇一案作出终审刑事判决，数罪并罚被决定执行有期徒刑十年，并处罚金35万元。一审诉讼中，李海良确认胡娇并未缴纳罚金35万元。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。钟敏峰、李海良签订了房地产买卖合同，胡娇在被纪委监委采取留置措施期间委托李海良出售房屋，并称其出售房屋征得纪委监委的同意，但经一审法院向纪委监委发函调查核实该事实，纪委监委口头答复一审法院并未要求胡娇卖房，也未协助其卖房。而且根据胡娇一案的刑事判决，胡娇需缴纳罚金35万元，并且该罚金刑未实际履行，故将涉案房产过户给钟敏锋，有可能导致刑事判决中胡娇的罚金刑无法执行，损害国家利益。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定“民事法律行为应当具备下列条件……（三）不违反法律或者社会公共利益”；第五十八条规定“下列民事行为无效……（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的。”因此，钟敏峰与李海良、胡娇双方签订的房地产买卖合同因违反上述法律的效力性强制性规定，应认定为无效合同。钟敏锋请求继续履行房地产买卖合同，并要求被告协助办理涉案房屋过户登记的诉讼请求，理据不充分，一审法院不予支持，予以驳回。至于合同无效后，所涉及的购房款返还及缔约过失责任等问题，钟敏锋可以另案起诉主张解决，本案对此不作处理。综上，钟敏锋的诉讼请求，理据不充分，一审法院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第三项、第五十八条第四、五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条的规定，缺席判决：驳回钟敏锋的全部诉讼请求。一审案件受理费19740元，由钟敏锋承担。本院二审期间，钟敏锋提交了证据：1.本院（2019）粤20刑终495号刑事判决书，拟证明该刑事判决并未涉及本案的房产；2.房屋装修合同、装修出入证、收据、网购截图，拟证明钟敏锋对涉案房产进行了重新装修。李海良上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院另查明：因执行罚金、责令退赔，坐落于中山市************峻华庭住宅小区10幢的1101房于2020年9月4日被一审法院（2020）粤2071执13253号执行裁定查封。二审诉讼中，钟敏锋确认一审法院尚未立案受理其主张的案外人执行异议之诉。至本案审理终结，钟敏峰亦未向本院提交其申请案外人执行异议的申请资料。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，钟敏锋请求李海良、胡娇协助办理涉案房屋的过户手续，系请求李海良、胡娇履行非金钱债务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”经审理查明，涉案房屋已被人民法院查封，当事人不得擅自处分。故钟敏锋的诉讼请求存在事实上的障碍，不能履行，其请求李海良、胡娇履行该义务，欠缺请求权基础。因涉案合同事实上不能履行，故本院对钟敏锋的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”即涉案房屋被人民法院查封后，钟敏锋如认为其对该房屋享有实体权利，其应通过案外人执行异议、案外人执行异议之诉的程序主张。如钟敏锋的案外人执行异议或案外人执行异议之诉的诉讼请求被人民法院支持，认定涉案房屋不予执行，钟敏锋可依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条的规定，基于新的事实，另循法律途径主张权利。综上所述，上诉人钟敏锋的上诉请求不能成立。依照第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19740元，由钟敏锋负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年十二月十日法官助理  孙翠红书 记 员  郭燕婷