广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0821民初2129号 原告：周建，男，1982年11月7日出生，汉族，居民，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：李旺，广西李登之律师事务所律师。 被告：黄钦承，男，1962年9月27日出生，汉族，居民，住广西平南县。 第三人：何君杰，男，1979年12月1日出生，汉族，居民，住广西平南县。 原告周建与被告黄钦承、第三人何君杰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周建及其委托诉讼代理人李旺，被告黄钦承到庭参加诉讼。第三人何君杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案已审理终结。 原告周建向本院提出诉讼请求：1.判令停止对平南县平南街道仙湖街（城西街105号）汇通商厦01幢32层2单元023203号商品房（价值约50万元，不动产权证号：桂（2020）平南县不动产权第××号）的执行，并解除对该房屋的查封；2.判令确认原告周建与第三人何君杰于2019年1月14日签订的《房屋买卖合同》合法、有效，不动产证号为桂（2020）平南县不动产权证第0001029号商品房归原告所有。事实和理由：被告黄钦承与第三人何君杰民间借贷纠纷一案，被告黄钦承依据已发生效力的平南县人民法院（2019）桂0821民初3782号民事判决申请强制执行，并裁定评估拍卖本案案涉房屋。原告因对法院拍卖有异议，向 2 平南法院提出执行异议，后平南法院裁定驳回原告的申请。一、案涉房屋在平南法院裁定执行之前，已由第三人何君杰转让给原告，该房屋已为原告的合法占有财产。2019年1月14日，原告与第三人何君杰签订《房屋买卖合同》约定第三人何君杰将登记在其名下的位于平南县平南街道仙芦街汇通商厦01幢32层2单元023203号商品房［不动产权证号：桂（2020）平南县不动产权第××号，状态为半装修房］以总价583950元转让给原告。原告依约支付首付款250000元后于当日起占有、使用该幢房屋，之后原告代第三人何君杰支付清其自2017年至2018年所欠的物业费后又花费10多万元进行房屋装修并搬迁入住，至今已一年多的时间，期间该房屋在银行的抵押按揭还款每月也是由原告进行还款，水电费、物业费亦更换到原告名下。原告认为原告与第三人何君杰签订的房屋买卖合同合法有效，原告已按约支付了房屋转让款的首付款，并将房屋抵押按揭还款的还款人转为原告，转让款尚欠部分都是欠银行部分的贷款，该部分贷款也是由原告按月还款，并且原告也对该房屋进行了添附装修，已实际合法占有了该房屋。若法院拍卖案涉房屋，则严重损害原告的合法财产。二、原告对案涉房屋为善意取得，法院应维护原告的合法财产权益。因原告受让在先，法院查封在后。原告与第三人签订《房屋买卖合同》时，中介服务公司已经事先查明该房屋没有被法院查封拍卖的情况后才签订的，且买卖过程经中介公司及律师见证的。原告按市场价支付房屋转让款，不存在与作为债务人的何君杰恶意串通损害债权人利益的问题。合同签订后，原告依约向第三人何君杰支付了转让款25万元，尚欠的房屋转让款是该房屋向银行抵押的贷款，该笔贷款自房屋转让后都是由原告偿还，原告实际没有欠第三人何君杰的房屋转让款，该房屋完全符合市场价格，原告不存在任何低价受让、损害债权人利益的问题。三、非因原告的过错导致无法办理该房屋的过户登记手续。案涉房屋转让时尚未取得房产证，为此一直未办理过户登记手续，原告与第三人何君杰的《房屋买卖合同》中也明确了待房产证出来后5日内才去办理过户登记手续，直至2020年3月30日物业才通知原告房产证已经办 3 理得下来，之后原告联系第三人何君杰来办理过户手续，但第三人何君杰以还在外地因疫情原因未能回来办理过户手续。后案涉房屋被平南法院查封而无法过户。综上，依照法律规定法院应停止对案涉房屋的执行并解除查封。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告黄钦承辩称，1.何君杰名下的案涉房屋已于2017年11月15日抵押给黄秀。何君杰购买这套房屋的大部分首付款都是通过黄钦承向私人借的，其中借了黄秀4万元。何君杰将购房合同及交款票据抵押给黄秀，后以办理贷款为由将票据及合同拿走。案涉房屋一直登记在第三人何君杰名下。2.原告与何君杰购买的案涉房屋时私下交易，原告不清楚案涉房屋已抵押给黄秀而进行交易是非法的。而且在原告在购买案涉房屋过程中没有按照法律程序办理所有人变更手续。截止目前为止案涉房屋还是登记在何君杰名下。原告提供的仅是与何君杰不合法交易的凭证，改变不了案涉房屋的权属性质，他们之间的交易严重损害了债权人的利益。3.平南县人民法院查封、拍卖案涉房屋以偿还被告的债务是完全合法的。 第三人何君杰未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，至于能否证明待查明事实应综合本案其他证据全面认定。 本院经审理认定事实如下：2019年1月14日，原告周建作为乙方、第三人何君杰作为甲方，平南县鼎龙房产中介服务有限公司作为丙方共同签订了《房屋买卖合同》，合同载明：何君杰将坐落于平南县平南镇仙芦街（城西街105号）汇通商厦01幢2单元32层023203号半装修商品房出售给周建，该房产面积为116.79平方米。成交价为583950元。第一期购房款于双方签订合同后周建转账25万元给何君杰。何君杰收到该笔款项后双方到律师事务所进行房产公证，房屋所有权证等所有单据交由丙方代为保管，签署收款收据。甲方在收到乙方的首付款当日交房给乙 4 方装修入住。房产证出来5日内，丙方陪同甲方申请办理此房产的抵押按揭提前还款手续。甲方所欠银行的按揭贷款由乙方按月支付直至房产商办好房产证完全过户到乙方名下为止。甲方在每月还贷前有责任提醒乙方，且还贷累计金额需在购房尾款中扣除。第二期购房款乙方在取得不动产权后5日内支付购房尾款333950元，由乙方直接打到甲方提供的银行账户。丙方收取代办费用共计8800元，由乙方负担。周建与何君杰签订《房屋买卖合同书》后，周建于签订合同当天转账支付25万元给何君杰，支付8800元中介费给平南县鼎龙房产中介服务有限公司，何君杰及平南县鼎龙房产中介服务有限公司分别出具收据给周建收执。周建支付第一期转让款后，何君杰将涉案商品房交付给周建占有和使用，后周建对案涉房屋进行装修，并按月支付银行按揭贷款。2019年3月起，周建在物业处将案涉房屋业主信息变更为周建。 黄钦承与何君杰的民间借贷纠纷一案，本院已作出（2019）桂0821民初3782号《民事判决书》。黄钦承根据已发生法律效力的（2019）桂0821民初3782号《民事判决书》向本院申请执行，请求被执行人即本案被告何君杰偿还借款本金60000元及利息。本院受理后，作出（2020）桂0821执401号之一执行裁定，评估、拍卖案涉商品房。周建于2020年5月22日对本院查封、评估、拍卖该商品房提出书面异议，认为其已按照协议支付了涉案商品房的第一期购房款，何君杰也将该商品房交付给其占有，其已装修入住管理至今，因何君杰未配合办理过户，且因何君杰涉案导致案涉商品房被法院查封，请求本院中止对该商品房的执行，并解除对该商品房的查封。本院受理后经审查，于2020年6月4日作出（2020）桂0821执异30号《执行裁定书》，裁定驳回案外人周建的异议请求。周建不服该裁定，遂提起本案诉讼。 本院认为，本案争议焦点是原告周建作为案外人对涉案房屋主张权利是否能够阻却法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不 5 动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告周建对涉案商品房主张权利能否阻却法院的强制执行，是否符合上述法律规定，分析如下：一、关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题。周建提供了其与何君杰于2019年1月14日签订的《房屋买卖合同》及转让款收据、转账凭证予以证实，该合同的内容未违反法律、法规的禁止性规定，且系合同双方当事人的真实意思表示，该合同应认定合法有效。被告黄钦承辩称原告与第三人属于非法交易，案涉房屋已经抵押给案外人黄秀。本院认为，被告未能提供证据证实原告与第三人之间的交易存在非法交易的情况，且其主张的案涉房屋已抵押给案外人的，但该抵押未办理抵押登记，不得对抗善意第三人。故对被告的上述主张，本院不予支持。二、关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产问题。周建陈述涉案房屋自签订《房屋买卖合同》之日起由其占有、使用，且提供了电费及物业费缴费票据及微信截屏予以证明。本院认为，根据原告周建提供的《房屋买卖合同》转让款收条、转款凭证及当事人陈述，本院认为周建主张在签订商品房转让协议后其已合法占有涉案房屋的可信程度较高，应确认周建在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的事实。三、关于已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行问题。从原告提供的收据，可印证其已支付何君杰25万元的事实，因此，本院认为周建提供的证据足以证明其支付了25万元购房款给何君杰的事实。至于周建是否按照合同约定支付部分价款问题。周建与何君杰约定剩余房款应于周建取得不动产权后五日内支付，现因其案涉房产尚未过户，应由周建按照双方的约定继续向银行支付按揭贷款。四、关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。上述分析证明何君杰尚未付清其为涉案商品房在银行的按揭款，而未付清银行按揭款致 6 使涉案商品房未能办理过户登记系现实存在的问题，过错责任在于何君杰，而非周建自身的原因未办理过户登记。综上，周建对涉案房屋主张权利阻却法院的强制执行符合上述法律规定，对周建提出的不得对涉案房屋强制执行的诉讼请求，本院依法予以支持。周建提出对涉案房屋解除查封的诉请，其实质是要求不对涉案房屋采取执行措施，其可另行向本院申请解除对涉案房屋的查封。 关于周建请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求应否支持。被告何君杰以自己名义购买案涉房屋并办理了贷款，该房产属于其个人财产。周建与何君杰所签《房屋买卖合同》，该合同有原告的转账记录，是合法有效的。周建与何君杰在《房屋买卖合同》中约定案涉房屋出售给周建，周建可根据约定向不动产登记机关请求变更登记。根据物权法第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，周建请求确认不动产物权发生变动，其实现有赖于案涉房屋抵押权人的同意与否，最终取决于是否在不动产登记机关办理了权属变更登记。本案中，案涉房屋上仍附有抵押权，周建对案涉房屋现阶段仅享有请求不动产登记机关变更物权登记的请求权，该种请求权的实现仍需要以抵押权人的同意为条件，周建直接通过本案诉讼的方式请求确认对案涉房屋享有所有权的条件并不完备。因此，本院对周建请求确认其对案涉房产享有所有权的诉讼请求不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一（项）、第二款的规定，判决如下： 7 一、不得对位于平南县汇通商厦01幢32层2单元023203号商品房［不动产权证号：桂（2020）平南县不动产权第××号］一套进行执行； 二、驳回原告周建的其他诉讼请求。 案件受理费9640元（原告周建已预交），由被告黄钦承负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费9640元（款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨子葓 人民陪审员  张瑞玲 人民陪审员  陈晓梅 二〇二〇年十二月十日 法官 助理  黄倩倩 书 记 员  容 菊 8