广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1817号 上诉人（原审被告）：广西土百味生态农业发展有限公司，住所地来宾市兴宾区城**政和路与翠屏路交叉口西北角（来宾市图书馆**），统一社会信用代码：91451302MA5MTA5E89。 法定代表人：韦彦会，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄优艳，广西桂中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：来宾市华夏文化传媒有限责任公司，住所地来宾市北江路**，统一社会信用代码：91451300056002873T。 法定代表人：周维礼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢莉，广西桂盈律师事务所律师。 原审被告：广西宾盛建设有限公司，住所，住所地：来宾市疏港路**桂中建材五金家居商贸城******（**）社会信用代码：91451300MA5KF3880H。 法定代表人：陈年正，该公司总经理。 上诉人广西土百味生态农业发展有限公司（以下简称土百味公司）因与被上诉人来宾市华夏文化传媒有限责任公司（以下简称华夏公司）、原审被告广西宾盛建设有限公司（以下简称宾盛公司）租赁合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初2353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人土百味公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法予以改判。事实与理由：一、上诉人因被上诉人于2019年9月30日起停水停电导致无法再继续使用商铺，上诉人多次要求被上诉人协商解决，被上诉人均不予理会，同年的10月24日，被上诉人将所有门口都上锁且贴上封条，致使上诉人无法进出办公室，所租办公室失窃，门锁被破坏，报警后处理未果，因此导致双方解除合同的最终原因是被上诉人强制封锁租赁物，使上诉人无法继续经营，合同无法继续履行，双方均有责任，双方均存在违约行为，因此双方解除合同互不承担违约责任，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金40000元错误。二、即使上诉人承担违约责任，一审判决40000元押金全部抵扣违约金，也过高，应按照同期银行贷款利率计算违约金比较合理。三、一审判决显失公平。上诉人承租案涉商铺后，为装修案涉商铺投入了大量的资金共计670000元，但租期还不到一半即解除合同，上诉人因此遭受巨大损失，还要承担巨额的违约赔偿，不公平也不合理。 被上诉人华夏公司辩称，上诉人没有证据证明被上诉人造成了上诉人有损失，一审判决扣除押金40000元正确。按照法律规定，违约金在本案中没有过高，远远低于损失的30%。由于上诉人违约导致解除合同，上诉人请求赔偿没有法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告宾盛公司未出庭应诉，亦未提交书面意见。 被上诉人华夏公司向一审法院起诉请求：1.判令解除华夏公司与土百味公司于2018年8月10日签订《来宾市文化商业综合体（图书馆）商铺租赁合同》，土百味公司将承租的商铺返还给华夏公司；2.判令土百味公司向华夏公司支付2019年1月1日至2020年3月31日租金共计288585元，2020年3月31日之后租金以1749平方米为基数，每月每平方米16元计算，直至土百味公司返还商铺时止；3.判令宾盛公司对土百味公司向华夏公司支付的租金共288585元中的39294元承担连带支付责任；4.判令土百味公司向华夏公司支付水电费12430.31元、电梯维护费3000元、物业费26235元，三项共计41665.31元；5.判令宾盛公司对土百味公司向华夏公司支付的水电费共12430.31元中的2776.96元、电梯维护费3000元中的1000元、物业费26235元中2655元，三项共计6431.96元承担连带支付责任；6.判令土百味公司向华夏公司支付违约金40000元；7.本案受理费由土百味公司、宾盛公司承担。 一审法院认定事实：2018年8月10日，华夏公司与土百味公司签订《来宾市文化商业综合体（图书馆）商铺租赁合同》，约定华夏公司将来宾市文化商业综合体（图书馆）配套场地8楼（面积1043㎡)、9楼（706㎡)整层出租给土百味公司用于办公，租期5年即2018年10月1日至2023年9月30日。1.租金：（1）2018年10月1日至2019年12月31日按单价13元/㎡;（2）2020年1月1日至2021年12月31日按单价16元/㎡;（3）2022年1月1日至2023年9月30日按单价19元/㎡;（4）2019年10月1日至2019年12月31日为免租期。2.被告土百味公司交押金40000元。3.物业费按月1元/㎡即1749元/月，水费按4元/吨收取，电费按1.2元/度收取；电梯维护费按200元/月收取。4.租金、物业费、水电费、电梯维护费按季度交纳，先交费后使用，期满前15个工作日内须交下期费用，逾期30日未交纳视为违约，华夏公司有权收回商铺，押金不予退还。5.华夏公司向土百味公司收取预存水电费800元/月，预存不足100元，由华夏公司通知土百味公司，逾期15日，华夏公司有权停水停电，逾期二个月华夏公司有权按违约处理，押金不退。合同还就其他事项进行约定。合同签订后，土百味公司交付押金40000元及第一季度的租金、物业费、水电费、电梯维护费。从2019年1月起土百味公司欠交费用。2019年9月19日，华夏公司向土百味公司发出停水停电通知，要求土百味公司于9月30日前交清费用，否则停水停电，并收回商铺。2019年10月17日，华夏公司发出收回商铺函，确认土百味公司从2019年1月1日至9月30日，欠租金204633元，水电费10718.98元，物业费17541元，共计232892.98元；要求土百味公司于2019年11月22日前付清，逾期解除合同，收回商铺，押金不退。2019年11月5日华夏公司发出律师函，向土百味公司催收欠款。 一审法院另查明，土百味公司于2019年3月25日与宾盛公司签订《租赁合同》，将商铺8楼的801号、805号、806号转租给宾盛公司办公使用。租期4年，宾盛公司向土百味公司交付押金25000元，交付2019年4月1日至9月30日租金50976元，物业费、水电费7679元。 一审法院认为，本案争议的焦点：1.华夏公司与土百味公司之间签订《来宾市文化商业综合体（图书馆）商铺租赁合同》是否已解除；2.土百味公司尚欠华夏公司多少租金；3.华夏公司诉请土百味公司支付违约金40000元有无事实和法律依据；4.宾盛公司是否对其租用的部分承担连带支付责任。关于焦点1，土百味公司认为华夏公司于2019年9月30日将商铺停水停电和在商铺的门口贴封条，使得土百味公司未能实际使用商铺，合同于2019年9月19日发布停水停电通知时解除。华夏公司否认其将商铺停水停电和在商铺的门口贴封条。一审法院认为，华夏公司所发出通知和函，只是催告土百味公司交纳所欠费用；土百味公司主张证据不足，故确认合同未解除。关于焦点2,①土百味公司从2019年1月1日至2019年9月30日，尚欠租金204633元、水电费10718.98元、物业费17541元，共计232892.98元，华夏公司、土百味公司无异议，一审法院予以确认；②土百味公司无正当理由，拒交租金等费用，亦以实际行动拒绝履行合同，经华夏公司催告交纳未果，华夏公司理应及时主张解除合同，但拖延主张，属放任损失的扩大，对华夏公司主张土百味公司支付2019年11月1日之后的租金等费用，不予支持。因合同约定2019年10月至12月为免租期，对10月的租金土百味公司可免交，但水电费335.72元、物业费1749元、电梯维护费200元，共2284.72元，土百味公司仍须交纳，故土百味公司尚欠华夏公司租金、水电费、物业费等共235177.70元（232892.98元+2284.72元）。关于焦点3，土百味公司欠交租金，构成违约是事实，按合同约定土百味公司交纳的保证金40000元不予退还，故华夏公司主张土百味公司支付违约金40000元，符合双方约定，合理合法，予以支持，但应抵扣华夏公司收取土百味公司交纳的保证金40000元。关于焦点4,土百味公司将部分商铺转租给宾盛公司，宾盛公司已将2019年9月30日前的相关费用已交清给土百味公司，2019年10月为免租期，故华夏公司主张宾盛公司承担连带支付责任，理由不充分，不予支持。综上，土百味公司未按合同约定支付租金，构成违约，华夏公司诉请解除合同于法有据，予以支持；华夏公司诉土百味公司支付2019年9月30日前拖欠的租金，符合事实和法律依据，予以支持；华夏公司诉请土百味公司支付2020年1月至返还商铺之日的租金，因土百味公司拖欠租金时，华夏公司不主张解除合同，有放任损失扩在的行为，且土百味公司于2020年1月后不再使用商铺，故华夏公司的该主张，不予支持；华夏公司诉请土百味公司支付违约金40000元，合理合法，予以支持；华夏公司主张宾盛公司承担连带支付责任，理由不充分，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除来宾市华夏文化传煤有限责任公司与广西土百味生态农业发展有限公司于2018年8月10日签订的《来宾市文化商业综合体（图书馆）商铺租赁合同》，广西土百味生态农业发展有限公司应在本判决生效后十五日内将商铺返还给来宾市华夏文化传媒有限责任公司；二、广西土百味生态农业发展有限公司向华夏文化传媒有限责任公司支付租金、水电费、物业费共235177.70元；三、广西土百味生态农业发展有限公司向来宾市华夏文化传媒有限责任公司支付违约金40000元，抵扣广西土百味生态农业发展有限公司交纳的押金40000元；四、驳回来宾市华夏文化传煤有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费6854元，由来宾市华夏文化传煤有限责任公司负担1760元，由广西土百味生态农业发展有限公司负担5094元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经审理查明，一审法院查明的案件事实正确，本院予以确认。 本院认为，《来宾市文化商业综合体（图书馆）商铺租赁合同》系出租方华夏公司与承租方土百味公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。合同签订后，华夏公司按照合同约定将租赁物交付给土百味公司使用，土百味公司接收租赁物后，仅支付了三个月的租金，自2019年1月份开始即未能按照合同约定的付款期限向华夏公司支付租金，显然已经构成违约，一审法院认定土百味公司违约正确。对于土百味公司上诉主张的违约金40000元过高的问题，因双方在合同中已经明确约定违约方须向另一方支付相当于履约押金同等金额的违约金，该约定系当事人的意思自治，且违约金40000元并未过高，故一审法院判决土百味公司向华夏公司支付违约金40000元并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人广西土百味生态农业发展有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人广西土百味生态农业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 媚 审 判 员  侯永魁 审 判 员  韦玉娟 二〇二〇年十二月二日 法官助理  蒙巧玲 书 记 员  杨沁飏 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。