广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0881民初4907号 原告：李朝荣，男，1965年10月4日出生，汉族，住桂平市。 被告:陈杰清，男，1972年6月10日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：陈志宏，桂平市148法律服务所法律工作者。 原告李朝荣与被告陈杰清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案，依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告李朝荣，被告陈杰清及其委托诉讼代理人陈志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李朝荣向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除原告李朝荣与被告陈杰清于2019年5月17日签订的《租赁房屋合同协议》；2、请求人民法院判决被告陈杰清支付租金47000元给原告李朝荣；3、请求人民法院判决被告陈杰清支付逾期支付租金所产生的滞纳金(违约金)6220元(其中尚欠租金7000元的滞纳金计算方式为：以7000元为基数，从2019年9月9日起至还清租金之日止，按月利率2%计付，现暂计至2020年10月8日滞纳金为1820元；尚欠租金10000元的滞纳金计算方式为：以10000元为基数，从2019年12月9日起至还清租金之日止，按月利率2%计付，现暂计至2020年10月8日滞纳金为2000元；尚欠租金10000元的滞纳金计算方式为:以10000元为基数，从2020年3月9日起至还清租金之日止，按月利率2%计付，现暂计至2020年10月8日滞纳金为1400元；尚欠租金10000元的 2 滞纳金计算方式为：以10000元为基数，从2020年6月9日起至还清租金之日止，按月利率2%计付，现暂计至2020年10月8日滞纳金为800元；尚欠租金1000元的带纳金计算方式为：以10000元为基数，从2020年9月9日起至还清租金之日止，按月利率2%计付，现暂计至2020年10月8日滞纳金为200元，暂合计:6220元）给原告李朝荣;4、请求法院判决被告陈杰清向原告李朝荣返还其占用原告的坐落于桂平市房屋；5、请求人民法院判决确认被告陈杰清交付的押金5000元归原告李朝荣所有；6、本案诉讼费由被告陈杰清承担。事实和理由：2019年5月17日，原告李朝荣与被告陈杰清签订《租赁房屋合同协议》，约定原告将坐落于桂平市房屋出租给陈杰清经营装修使用。约定租限为2019年6月8日至2024年6月8日共五年，每季度的租金为10000元，先交租后使用，每季度的租金必须在一个季度最后一个月30日前交清，逾期不交租金的，原告有权收回房屋，不再租给陈杰清。并加收每天滞纳金5%，且所缴纳的押金5000元不予退回。《租赁房屋合同协议》签订后，原告依约将租赁场地交付给陈杰清使用。现陈杰清只支付押金5000元、租金13000元，尚欠租金共47000元，其中尚欠的2019年9月9日至2019年12月8日租金7000元、2019年12月9日2020年3月8日租金10000元、2020年3月9日至2020年6月8日租金1000元、2020年6月9日至2020年9月8日租金10000元、2020年9月9日至2020年12月8日租金10000元，合计47000元。原告多次向被告追讨租金未果。原告认为，原、被告签订的《租赁房屋合同协议》合法有效，受法律保护，被告应当按照《租赁房屋合同协议》的约定支付租金，但被告没有依约支付租金的行为，属于严重的违约行为，原告依约有权要求被告支付租金、违约金，并有权提前解除合同，收回租赁场地。现为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定。特提诉讼，请法院支持原告的全部诉讼请求。 3 原告对其陈述向本院提供的证据有：1、原告的身份证复印件，拟证实原告的身份情况；2、租赁房屋合同协议，拟证实原、被告双方存在租赁合同关系；3、租金收据、押金收据，拟证实被告已交纳的租金和押金。 被告陈杰清辩称，一、双方签订的《租赁房屋合同协议》中双方权利义务不对等、有失公允，应当撤销。双方于 2019 年 5 月 17 日签订的《租赁房屋合同协议》，其中载明双方的权利义务中，仅仅约定了出租方的权利，而对承租人权利没有任何的保障约定，对出租人违约的情况也未作约定。该份协议违背《中华人民共和国合同法》第五条之规定，有背合同公平原则，因此应当予以撤销 。 二、原告没有完整交付房屋给被告使用，致使被告不能正常履行其权利。被告与原告签订《租赁房屋合同协议》后，被告如约支付了租金和押金给原告，而原告却仅放被告进场装修，同时装修期间停放多辆两轮摩托车、电动车到店铺内，双方多次交涉无果，原告未能正常进行装修，致使装修期间直至 2019 年 8 月才完成。 2019 年 9 月 17 日，原告未经被告同意，私自将租赁房屋的门锁进行更换，致使被告自此不能正常使用该房屋。原告的上述行为损害了被告的权利，己经构成了违约，所以原告主张的期间产生的租金不应得到支持 。 三、双方签订的《房屋租赁合同协议》中关于滞纳金的条款无效，不应得到支持。滞纳金具有法定性的特点 ， 所谓法定性，是指滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立。因此双方签订的《房屋租赁合同协议》中关于滞纳金的条款应当是无效条款，原告所主张的、滞纳金也不能得到支持。四、双方签订的《房屋租赁合同协议》中关于押金的约定有失公允，原告应当返回被告押金。双方签订的《房屋租赁合同协议》中约定，押金只有被告未到租期退租的情形，原告才有权不予退回押金。但押金的性质应当是租赁结束后，出租人扣除其损失部分，其他部分应当返回给承租人。首先双方约定的条款是否有效暂且不论，但是造成租期未能如约履行，是原告的责任，其阻碍被告正常形式使用该房产、私自更换门锁等行为才是致使租期未能如约履行的根本原因，被告不应就此承担责任，因此原告全额扣除被告押金的事情是不合理的，其应当退回押金 。 综上所述，被告认为，双方签订的《房屋租赁合同协议》中上述款项有失公允，应当视为无效条款。同时租赁期限不能如约届满是原告的原因，不应由被告承担责任，恳请法院作出公正判决。 被告对其辩解向本院提供的证据有：1、原、被告手机微信语音聊天记录（当庭播放），拟证实 4 租赁合同双方于2020年5月29日已协商解除；2、照片（当庭出示），拟证实原告在租赁期间内张贴招租告示。 本院经审理认定事实如下：2019年5月17日，原告李朝荣作为甲方与被告陈杰清作为乙方签订《租赁房屋合同协议》，约定：“甲方将坐落于桂平市铺面和第二层出租给乙方经营，租期为五年，自2019年6月8日至2024年6月8日，每季度的租金10000元，先交租后使用，每季度的租金必须在上一个季度最后一个月30日前交清，逾期不交租金的，甲方有权终止合同收回房屋，并加收每天滞纳金5%；合同签订之日起，乙方应交纳押金5000元，合同期满后甲方将押金如数归还给乙方，不计利息，中途退出，不租够五年的，所交押金不退回给乙方，归甲方所有…。”签订《租赁房屋合同协议》后，被告于当日交纳了一季度租金10000元和押金5000元，原告则依约将房屋第一、二层交付给陈杰清装修使用。之后被告并没有按约定支付2019年9月份之后的租金给原告，经原告多次电话及微信追讨，被告于2020年4月30日支付了3000元，尚欠租金47000元至今未付。 本院认为，原、被告签订的《租赁房屋合同协议》是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，属合法有效合同。原、被告双方应依约履行各自义务以及行使各自权利。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于在合同履行过程中谁存在违约问题。合同履行过程中，原告已依约交付房屋给被告使用，被告理应按约定支付租金，但是自2019年9月之后，被告并未按约定支付租金，致使原告签订合同的目的不能实现，显属违约。至于被告抗辩是原告私自更换门锁、停放多辆车辆阻碍被告使用房屋，违约在先的辩解意见。本院认为，根据被告庭审中提供的微信语音聊天记录，在原告向被告追讨租金的过程中，被告对租金并没提出过异议，亦从没有抗辩过原告阻碍其使用房屋，反而是承诺在收到工程款后再付部份租金，因此，被告没有提供证据证实其辩解意见，本院对被告的辩解意见不予采纳。庭审中，原、被告双方一致同意解除合同，故原告请求解除合同，本院依法予以支持。合同解除后，被告理应返还房屋并支付尚欠租金给原告。双方在合同中约定每季度租金10000元，于上个季度最后一 5 个月30日前支付下一季度租金，计至2020年12月8日，被告尚欠原告租金47000元，因此，原告请求被告支付租金47000元和返还房屋，本院依法予以支持。 原、被告双方在签订的《租赁房屋合同协议》约定：“先付租后使用，每季度的租金必须在上一个季度最后一个月30日前交清，逾期不交租金的，甲方有权终止合同收回房屋，并加收每天滞纳金5%；合同签订之日起，乙方应交纳押金5000元，合同期满后甲方将押金如数归还给乙方，不计利息，中途退出，不租够五年的，所交押金不退回给乙方，归甲方所有…”。被告应按合同的约定向原告支付租金，但被告从2019年9月起未按约向原告支付租金，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。合同约定的“支付滞纳金和没收押金”均属违约金范畴，而被告未按期支付租金造成原告的实际损失为利息损失，因此，应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》利率保护上限一年期贷款市场报价利率的四倍计算，而且应以每笔逾期应付数额为基数分段计算。从2019年9月9日起至2019年12月8日止，以7000元为基数；从2019年12月9日起至2020年3月8日止，以17000元为基数；从2020年3月9日起至2020年6月8日止，以27000元为基数；从2020年6月9日起至2020年9月8日止，以37000元为基数；从2020年9月9日起至清偿之日止，以47000元为基数。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三 6 条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告李朝荣与陈杰清于2019年5月17日签订的《租赁房屋合同协议》； 二、被告陈杰清应支付房屋租金47000元给原告李朝荣（原告已收取的押金5000元应在租金中抵减）； 三、被告陈杰清应支付逾期支付租金违约金给原告（违约金计算方法：按全国银行业间同业拆借中心于2020年9月公布的贷款市场报价利率四倍，以每笔逾期应付款数额为基数分段计算：从2019年9月9日起至2019年12月8日止，以7000元为基数；从2019年12月9日起至2020年3月8日止，以17000元为基数；从2020年3月9日起至2020年6月8日止，以27000元为基数；从2020年6月9日起至2020年9月8日止，以37000元为基数；从2020年9月9日起至清偿之日止，以47000元为基数）； 四、被告陈杰清应交还坐落于桂平市铺面和第二层给原告李朝荣； 五、驳回原告李朝荣的其它诉讼请求。 本案受理费1254元（立案时已按简易程序减半收取627元，原告已预交），由被告陈杰清负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费1254元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农 7 行贵港分行，帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  唐胜伟 二〇二〇年十二月九日 书记员  侯 宙