江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8046号上诉人（原审原告）：韦红，女，1970年10月15日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路**。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：周毅，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：崇祝文，江苏法德东恒律师事务所实习律师。上诉人韦红因与被上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初5293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人韦红、被上诉人图腾公司的委托诉讼代理人周毅、崇祝文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韦红上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定的被上诉人占有使用费价格太低，没有事实根据。从2010年到2018年期间，上诉人与被上诉人之间约定的租赁回报是按照该房价格的8.5%，被上诉人从未提出过其出租价格低造成其亏损的问题，被上诉人也如期按房价8.5%兑现了租金。现被上诉人在出租上诉人房产的租金价格提高近一倍的情况下，大幅降低上诉人房产租赁回报，明显违反公平交易原则。事实上，被上诉人的经营并没有如其所述的亏损，相反还增加了租金收入。一审法院无视法律的规定和双方合同的约定，以与涉案商铺处于同一区域位置的1096号商铺租金合同约定的4%为标准，认定被上诉人的占有使用费，于法无据。此外，根据法律规定，被上诉人不返还商铺，继续占有使用并收益，双方的原合同依法应继续有效，租赁期限为不定期，其他权利义务应仍按原合同约定的条款继续履行。现被上诉人拒绝履行相应的给付租金的义务，严重损害了上诉人的合法利益。图腾公司辩称：被上诉人与房屋实际使用人之间订立的合同确实存在部分房屋租金逐年递增上涨的情况，但即使逐年上涨，经过核算，年租赁回报收益率仅为1.25%左右，仍低于4%，且由于受到新冠肺炎疫情的影响，被上诉人的整体经营状况不仅没有任何好转，反而下滑。在此基础上，上诉人要求调高占有使用费的标准，没有事实依据。上诉人要求按照8.5%的标准支付占有使用费，明显与实际情况差距极大。上诉人在涉案房屋在原委托经营合同期满后提出了返还要求，上诉人与被上诉人之间对是否继续按照原委托经营合同的方案没有达成一致意见，故一审判决认定不构成不定期租赁关系，于法有据。在原委托经营合同期满后，上诉人与被上诉人之间所成立的不是租赁关系，而是占有使用关系。韦红向一审法院起诉请求：图腾公司支付韦红2018年10月30日至2020年7月30日期间的房屋租金193960.55元，并支付以27708.65元为基数分别自2018年12月7日、2019年3月11日、2019年6月6日、2019年9月6日、2019年12月7日、2020年3月11日、2020年6月6日起至实际支付之日止按日万分之三标准计算的违约金。一审法院认定事实：坐落于南京市鼓楼区房屋（建筑面积为51.09平方米，以下简称涉案商铺）的所有权人为韦红。涉案商铺规划用途为商业。2009年4月25日，韦红（甲方）与图腾公司（乙方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方将涉案商铺委托乙方自营或对外租赁经营，商铺房屋登记购买总价款为1375000元；委托经营期限为八年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为29219元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。上述合同签订后，韦红将涉案商铺交付图腾公司经营管理，图腾公司将涉案商铺所在的建筑物用于经营南京大观·天地MALL商场至今，经统一规划、统一布局，将涉案商铺与其他商铺打通后对外出租。2018年2月20日，图腾公司向韦红邮寄《关于大观天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》：可以回购涉案商铺，或者可以按不超过房屋价款的4%支付每年租赁回报等等。韦红收到上述函件，表示不同意图腾公司回购及续租意见。合同期限届满后，图腾公司继续占有使用涉案商铺。一审法院另查明，与涉案商铺处于同一区域位置的1096号商铺（房屋坐落为南京市鼓楼区）已与图腾公司签订委托经营合同书，委托期限为五年，自2018年4月30日至2023年4月29日，年租赁回报为房屋总价款×4%。2018年10月29日，韦红将图腾公司诉至一审法院，主张图腾公司继续履行双方于2009年4月25日签订的《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营书》；图腾公司以27708.65元为基数，按照每日万分之三的标准向韦红支付自2017年12月6日至2018年2月9日期间的违约金；图腾公司支付2018年4月30日至2018年7月29日期间、2018年7月30日至2018年10月29日期间、2018年10月30日至2019年1月29日期间的三期租金共83125.95元及违约金。一审法院于2018年11月30日作出（2018）苏0106民初12415号民事判决，判令图腾公司给付韦红违约金540.3元、2018年4月30日至2018年10月29日期间的占有使用费27500元。韦红对该判决不服提起上诉，南京市中级人民法院于2019年12月31日作出（2019）苏01民终967号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，韦红与图腾公司签订的《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效。韦红与图腾公司签订的委托经营合同是韦红将其所有的房屋交由图腾公司出租经营，图腾公司因此按季度支付固定回报的合同，而非韦红委托图腾公司经营商铺，因此双方签订的委托经营合同的性质是租赁合同。现该租赁合同已履行完毕，双方当事人在租赁期届满后，未能就续签合同达成一致，故韦红与图腾公司双方在2018年4月30日之后就涉案商铺未成立不定期租赁合同关系。关于占有使用费标准问题。图腾公司持续占有、使用涉案商铺，应向韦红支付商铺占有使用费。现双方对于支付标准意见不一，从案件事实来看，目前涉案商铺实际转租价格较低，且不具有稳定性，若按韦红主张的价格标准将不利于整体业态的发展和经营主体的利益，其最终损害的是全体业主的利益。结合商场经营虽有起色，但无力支付原房屋租赁合同约定的高回报率的现状，从维护业主长远利益的角度出发，参考同楼层同类商铺的年租赁回报率为房屋总价款的4%以及生效判决的认定，一审法院酌定图腾公司按照55000元/年（1375000元×4%）的标准，以每季度为周期及时向韦红支付房屋占有使用费，故图腾公司应支付韦红2018年10月30日起至2020年7月30日期间的商铺占有使用费96250元。对于韦红主张的违约金，缺乏合同依据，一审法院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：一、南京图腾置业发展有限公司于判决生效后五日内支付韦红2018年10月30日至2020年7月30日期间的占有使用费96250元；二、驳回韦红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4471元，减半收取计2235元，由韦红负担1216元，南京图腾置业发展有限公司负担1019元。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、双方之间是否成立不定期租赁合同关系；二、图腾公司应以什么标准向韦红支付房屋占有使用费；三、韦红是否有权向图腾公司主张违约金。关于双方之间是否成立不定期租赁合同关系问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，韦红与图腾公司签订的《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效。根据该协议，涉案商铺委托经营期限为八年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止。从双方举证的情况看，经营期间届满时，双方虽就涉案商铺的续租问题进行过磋商，但双方均就继续履行合同提出异议，未能达成合意，故双方之间未能成立不定期租赁合同关系。关于图腾公司应向韦红支付房屋占有使用费的标准问题。因图腾公司在合同约定的经营期间届满后继续占有、使用涉案商铺，故其应向韦红支付房屋占有使用费。韦红在本案中主张租金，系对法律关系认识错误。为减少讼累，本院依法认定图腾公司向韦红支付房屋占有使用费。关于占有使用费的标准，本案合同到期后，涉案商铺基于特殊原因暂时无法返还，但由此而给韦红造成的损失，图腾公司应予以赔偿。一审法院结合商场经营现状，并参考已续签合同的类似商铺的年租赁回报标准，酌定占有使用费标准为房屋总价款的4%，图腾公司应按照55000元/年（1375000元×4%）标准，以每季度为周期及时向韦红支付房屋占有使用费，并无不当。涉案商铺目前虽无法返还，但双方仍应根据大观·天地MALL商场的经营现状，对产权式商铺经营等相关问题进行磋商，如在合理期限内仍不能达成合意，韦红可再行主张相关权益。韦红如有证据证明图腾公司收取涉案商铺的年租金回报率超过4%，亦可随时进行主张。关于韦红主张的违约金问题。因双方约定的委托经营期限届满后，合同已履行完毕，双方未就续签合同达成一致。韦红要求图腾公司支付违约金的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，韦红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2603元，由韦红负担。本判决为终审判决。审判员  龚达二〇二〇年十二月二日法官助理徐琨玉书记员杨文艳