河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0227民初1722号 原告（反诉被告）：尹柱利，男，1962年10月6日出生，汉族，住迁西县。 委托诉讼代理人：高尚，河北奔驰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨士裔，男，1976年10月30日出生，汉族，住唐山市路**。 委托诉讼代理人（特别授权）：张明琦，男，河北江岳律师事务所律师。 原告（反诉被告）尹柱利与被告（反诉原告）杨士裔租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尹柱利及其委托诉讼代理人高尚、被告（反诉原告）杨士裔委托诉讼代理人张明琦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告尹柱利向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判决被告杨士裔给付一年零六个月租金205833元。2、请求依法判决被告给付原告为其垫付的电费2709元。事实及理由：2015年12月1日，原告尹柱利与被告杨士裔签订租赁合同，原告将自己承包的迁西县尹庄乡原膨润土厂院内一半使用面积及厂房和中频电炉一套租给被告，租金每年10万元，上打租，租期2015年12月1日至2016年12月1日。合同第二条约定：甲方（原告）提供营业执照，合同期满后乙方（被告）有优先承租权。合同期满后被告要求续租，并将厂子的另一半也租给他，经双方协商一致，租金定为一年壹拾叁万元，租期从2016年12月2日至2017年12月2日。被告通过转账方式给付原告租金50000元，在厂子办公室给付原告现金80000元；合同到期后，被告继续租用整个院子及厂房和设备，但没有及时给付租金。原告多次向被告催要租金未果。直到2019年6月份全部撤厂，将所有东西都拉走也没给原告所欠的一年半租金19.5万元及被告停产期间原告为其垫付的警卫室用电费用2709元。 本诉被告杨士裔辩称，一、原告诉讼请求没有事实及法律依据。原、被告自2015年12月1日签订了租赁工厂协议，被告承包原告的迁西县尹庄乡原膨润土厂厂房和中频电炉一套。租金每年10万元，上打租，租期2015年12月1日至2016年12月1日。被告支付了租金，原告也将场地交付被告使用。合同到期后，原告要求上涨租金，租金变更为每年130000元，租期从2016年12月2日至2017年12月2日，其他租赁合同条款继续延续。被告通过转账方式给付原告50000元，在厂子办公室给付原告现金80000元。至此被告已经履行了租赁合同中的给付义务。但在2017年4月份连接工厂的主电线断开，导致工厂无电可用、无法生产。按照租赁合同第十条约定，应由原告负责协调连接电缆通电事宜。被告多次找原告协调通电，但直至2017年8月1日，原告不但没有履行合同约定协调通电，而且尹庄乡政府正式下发通知并强行断电。另外，在河北省迁西县人民法院（2018）冀0227民初1752号民事判决书中尹柱利自述称“2017年4月停电，2017年9月5日强行断电。”该事实是原告承认的事实。2018年1月以后，由于合同已到期，合同已经自动终止，并且由于工厂早已彻底断电，工厂无法生产，原告没有与被告再续约，也不可能续约。二、1、按租赁合同第一条约定：合同到期后，十日内被告不拉走设备，由原告处理。由于被告一直要求原告退还剩余租金，原告为了非法消除这一债务，恶意利用这一约定，软硬兼施不让被告拉走设备，以便等2018年后设备归原告处理，这就是被告设备不能拉走的原因。2019年6月，原告为了对外出租涉案场院，开始处理设备，并欺骗被告，谎称被告可以无偿拉走设备。被告派人去拉设备，原告却提出条件，要求这些设备抵顶原告应退还的租金，否则被告不能拉走设备，无奈报警。后双方同意，拉走的设备抵顶应退还一个月的租金。据此，原告还应退还剩余六个月的租金。2、根据迁西县人民法院（2018）冀0227民初1752号民事判决书，涉案场院所有权及使用权自2016年4月1日后属于迁西县尹庄乡人民政府，据此原告对案涉场院无权对外出租。实际上，2016年4月1日至2017年底，原、被告之间的租赁合同应属无效，更谈不上以后了。原告尹柱利非法获取的租金应该收缴归乡政府所有（2016年4月至2017年底约20万元）。综上，根据民事诉讼法举证规则及举证责任，原告没有证据证明被告在2017年底合同到期终止后还在继续租赁工厂，因此请求贵院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，判决支持本案被告杨士裔及反诉原告杨士裔的诉讼请求。 本诉原告为证实其主张，向本院提交如下证据：1、原告代理人与尹某2、尹某1的调查笔录及尹某2、尹某1证言。证明的主要内容为：杨士裔2019年6月份才将其租赁的租赁物交还给尹柱利。2、2016年12月2日至2017年12月2日被告租用原告的租赁物租金为13万元，被告杨士裔在反诉状中也承认这一事实。3、尹柱利与杨士裔2015年12月1日签订的租赁合同一份。证明尹柱利租给杨士裔的租赁物是现有厂房、场地设备，在经营期间，增设任何设备、所需经费全部由乙方负责。4、迁西县尹庄乡人民政府的情况说明。拟证明2006年4月1日至2019年11月19日期间案涉工厂一直都属于尹柱利承租；原、被告间2016年12月2日至2017年12月2日的租赁合同合法有效；2017年12月3日至2018年12月31日期间虽然未签订书面租赁合同，但是符合合同法第二百三十六条之规定，属于不定期租赁合同，是合法的民事法律关系，尹柱利租给杨士裔租赁物，杨士裔一直占有到2019年6月，在2017年12月3日至2019年6月没有给付租金，尹柱利起诉杨士裔给付租金195000元即有事实根据，又有合法有效证据，应当依法支持原告的诉请。 本诉被告杨士裔对本诉原告尹柱利提交上述证据发表如下质证意见：1、证人尹某1当庭所述与调查笔录严重不符，相互矛盾，足以证明调查笔录的非真实性。证人尹某1对于2017年12月至2019年6月该场地是否为杨士裔租赁全部是道听途说的，不足以证明是杨士裔租赁该场地。杨士裔拉走设备时，明显看出证人尹某1完全听从原告尹柱利的命令，不足以证明是为杨士裔打工。证人尹某1与尹柱利为同村村民，也是尹柱利让证人去当警卫，二人之间存在利害关系，不应作为证据，对其真实性不予认可，即便法庭采信，也足以能证明2017年12月至2019年6月此工厂从未生产，杨士裔不可能租赁工厂后不生产，不符合正常人的思维。2、证人尹某2与尹柱利是亲戚关系，不应采信。对调查笔录的真实性、合法性、关联性不予认可，且证人当庭陈述与调查笔录相互矛盾，足以证明调查笔录为虚假陈述。证人尹某2只能证明他与尹某1看了一晚上车，与本案无关联性。3、对证据3租赁合同真实性、合法性认可，关联性不予认可，租赁合同只能证明原、被告双方签订2015年12月1日至2016年12月1日租期为一年的租赁情况。4、对本诉原告提交的迁西县尹庄乡人民政府的情况说明其合法性、关联性、真实性不予认可。根据最高院关于“适用民诉法解释115条”规定，应有单位制作人签名加盖公章，此证据不能作为证据使用。 反诉原告杨士裔向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令被反诉人尹柱利返还租金65000元。2、请求判令本案诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：2015年12月1日，反诉人杨士裔与被反诉人尹柱利签订租赁合同。反诉人承包被反诉人的迁西县尹庄乡原膨润土厂院及厂房和中频电炉一套，租金10万元，上打租，租期自2015年12月1日至2016年12月1日。合同到期后，被反诉人要求上涨租金，租金变更为每年130000元。租期从2016年12月2日至2017年12月2日，反诉人通过转账方式给付被反诉人50000元，在厂子办公室给被反诉人现金80000元。但在2017年5月份，连接工厂的主电线断开，导致工厂无电可用、无法生产。反诉人找到被反诉人，要求被反诉人按合同约定协调通电事宜，反诉人承诺去协调，直至2017年8月1日尹庄乡政府正式下发通知不会再给工厂通电。被反诉人曾多次承诺若不能做到工厂通电，则退还2017年6月至2017年12月的租金。为维护反诉人合法权益，特提起反诉，判决驳回原告起诉的同时，支持反诉人的请求。 反诉被告尹柱利辩称，1、2016年12月2日至2017年12月2日第二年租赁合同，租金从第一年租金10万元涨到13万元，不是单单涨了租金，而是杨士裔租了整个全院，第一年10万元租金是租的半个院场。2、2017年4月份（不是5月份）主电线断开，不能用电，时间不长就修好了，5月份下旬就能生产了。3、2017年8月尹庄乡政府下发通知停电，是整个唐山市的政策，环保标准不达标的需要上环保设备，改善环境。尹柱利与杨士裔的租赁合同第一条明确约定“甲方（尹柱利）提供现有厂房、场地、设备，乙方新增设备属乙方所有，合同期满10日内自行拆除，否则视为放弃资产，甲方有权处理。”杨士裔反诉“尹柱利协调通电未果，不能实现合同目的”，没有事实依据和证据。杨士裔的相关物品设备一直占用尹柱利承包的场地，直到2019年6月强行拉走，经尹庄乡派出所接案处理是事实。2017年12月2日至2019年6月期间，依据《合同法》第236条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”4、杨士裔在2017年8月至2019年6月未能生产不是因为停电造成的，是因为他不上环保设施，不符合环保要求，与尹柱利没有关系，不是需要尹柱利与尹庄乡政府协调通电的问题。综上，杨士裔反诉请求尹柱利退回租金没有事实根据和证据，请依法驳回杨士裔的反诉请求。 反诉原告为证实其主张提交如下证据：1、2015年12月1日尹柱利与杨士裔签订的租赁合同。2、河北省迁西县人民法院（2018）冀0227民初1752号民事判决书。两份证据拟证明：1、租赁合同第十条明确约定，“尹柱利负责协调用电事宜，如协调三个月未果，退还未履行部分租金”，因此反诉被告应退还租金。2、河北省迁西县人民法院（2018）冀0227民初1752号民事判决书中，反诉被告尹柱利明确说在2017年4月间供电线路出现轻微故障，电工一天就能修理解决，但找了两个多月才将其修理好，这足以证明在2017年4月开始断电达两个月之久。同样在此判决书中，反诉被告尹柱利明确说2017年9月5日尹庄乡政府强行断电，导致材料积压，材料贬值。综上，足以证明尹柱利与杨士裔签订合同后，生产的目的不能实现，以上断电事实足以证明反诉被告尹柱利违反合同第十条约定，应退还未履行部分租金。 反诉被告尹柱利对反诉原告杨士裔提交上述证据发表如下质证意见：对反诉原告提交的租赁合同无异议，真实有效。河北省迁西县人民法院（2018）冀0227民初1752号民事判决书与本案无关。 综合原、被告陈述、答辩及双方提交的证据，确认如下事实：2015年12月1日，原告尹柱利与被告杨士裔签订书面《租赁合同》，尹柱利（甲方）将尹庄乡原膨润土厂院内北厂房东18余米的厂房及房内中频电炉一套（消失模设备、真空泵、清砂机、振动平台、天车）、办公室两间，院大门东墙垛直线往北至厂房（土地）租给杨士裔使用。租赁费每年10万元，租期一年，2015年12月1日至2016年12月1日。合同约定的部分条款为：“一、甲方（尹柱利）提供现有厂房、场地、设备。乙方（杨士裔）新增设备属乙方所有，合同期满10日内自行拆除，否则视为放弃资产，甲方有权处理……。三、因首钢线路改造、停电、电费变动给乙方造成经济损失，甲方不算违约，另行协商。（注：案涉膨润土厂的用电来源于首钢）……十、甲方负责给乙方协商乡政府、电力及周边群众关系，如协调三个月未果，甲方退还未履行部分租金。”合同到期后，经原、被告口头协商，另达成协议，被告除延续租用上述租赁物之外，原告另将膨润土厂原租赁合同未包含部分的工厂院内场地一并租给被告使用，租赁费调整为每年13万元。租期为2016年12月2日至2017年12月2日。原租赁合同约定的其他条款保持不变。合同订立后，被告杨士裔分两次分别给付原告尹柱利租金5万元、8万元。2017年5-6月间，连接工厂的电力线路间断发生过线路故障，后被陆续修复。2017年8月，尹庄乡人民政府根据上级环保部门的要求，对辖区内环保不达标的企业发出了整改通知，案涉工厂在列。整改期间，乡政府要求这些企业上环保设施，完善环保手续，并通知相关部门停止了该厂用电，此后，至租赁合同期满，该厂未能完善环保手续，亦未进行生产。2019年6月，被告到原告处拉运属于自己添置的设备，被原告阻拦，原告阻拦的理由是被告欠其2018年-2019年6月间的租金，由此引发本案。 另查明，案涉工厂实际所有权为迁西县尹庄乡人民政府。尹柱利于2006年2月15日与尹庄乡人民政府所属尹庄乡经济联合社签订租赁合同，约定尹柱利租赁使用该厂设备、厂房与场地，租期10年，自2006年4月1日至2016年4月1日。合同履行到期后，尹柱利未将该厂按约定时间返还尹庄乡政府，并且拖欠了2015年4月1日-2016年4月1日的租金12000元。2018年6月12日，迁西县尹庄乡人民政府向本院提起诉讼，要求判决被告尹柱利搬出租赁场地；给付拖欠的租金；并支付自2016年4月2日起至其实际搬出场地之日止按每月1000元计算的场地占用费……。本院经审理作出（2018）冀0227民初1752号民事判决书，判决支持了尹庄乡人民政府的诉讼请求。该判决生效后，尹柱利履行了金钱给付义务，并且双方达成了新的租赁协议，租赁期间自2019年1月1日至2028年12月31日。 本诉原告尹柱利要求本诉被告杨士裔返还为其垫付的电费2709元，就该请求，尹柱利未提交证据予以证实。 本院认为，原、被告达成的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同约定的条款对双方具有约束力。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁场，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告签订的租赁合同于2017年12月2日到期后，本诉被告杨士裔虽然没有拉走属于自己的添置设备及物品，但其并未占有、使用租赁物，且工厂自2017年8月起一直处于停电状态。故本诉原告尹柱利以《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定为依据，要求本诉被告杨士裔给付2017年12月至2019年6月间的租金19.5万元没有事实及法律依据。本院对此不予支持。本诉原告另请求本诉被告给付垫付电费2709元，因其未提交证据予以证实，故本院对此亦不予支持。 反诉原告杨士裔要求反诉被告尹柱利返还租金65000元，其理由是，2017年5月份，连接工厂的主电线断开，导致工厂无电可用，无法生产。2017年8月尹庄乡政府正式下发通知，不再给工厂通电，致无法实现生产目的，故反诉被告未能履行租赁合同第十条约定的协调用电义务。对此本院已查明，造成工厂自2017年8月起不能供电的原因是该厂的生产条件达不到环保要求，而双方签订的合同中未约定增加环保设备由出租方负责，故反诉被告尹柱利在合同履行期间未违反合同第十条约定的条款义务，因此，反诉原告杨士裔的反诉请求证据不足，本院对此不予支持。为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回本诉原告尹柱利的诉讼请求。 二、驳回反诉原告杨士裔的诉讼请求。 本案诉讼费4428元、反诉费1425元，分别由尹柱利、杨士裔承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  蔡百响 人民陪审员  侯 明 人民陪审员  刘福宝 二〇二〇年十二月十七日 书 记 员  赵 娜