辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终573号上诉人（原审被告）：锦州亿达房地产开发有限公司，住所地锦州经济技术开发区锦港大街**。法定代表人：陈焕岐,该公司总经理。委托诉讼代理人：姚欣时,北京永瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨菊凤，女，1966年12月17日生，汉族，无业，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：杨崇洋,辽宁杨威律师事务所律师。上诉人锦州亿达房地产开发有限公司（以下简称亿达公司）因与被上诉人杨菊凤房屋买卖合同纠纷一案，杨菊凤不服葫芦岛市连山区人民法院（2018）辽1402民初2168号民事判决向本院提起上诉，本院作出（2019）辽14民终345号民事裁定，发回连山区人民法院重审，重审后作出（2019）辽1402民初2039号民事判决，锦州亿达房地产开发有限公司不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人锦州亿达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姚欣时、被上诉人杨菊凤的委托诉讼代理人杨崇洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不给付违约金或将本案发回重审，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：本案已超过诉讼时效，一审判决认定本案未超过诉讼时效错误，已丧失胜诉权。亿达公司未能按期向房产部门办理初始登记备案的原因是因为连山区政府和国土局的原因，锦州亿达房地产开发有限公司在开发建设中发现连山区政府及连山区国土资源局土地证部分为假证，房产部门不给锦州亿达房地产开发有限公司办理初始登记备案。为此锦州亿达房地产开发有限公司与连山区政府及国土局通过几年的诉讼解决此事，于2017年锦州亿达房地产开发有限公司才通过判决胜诉，但判决执行也需要一个过程。因此，造成不能办证的原因是无法预见的，属于不可抗力，而且没给杨菊凤造成实际的损失。杨菊凤辩称：本案未超过诉讼时效，违约行为持续到2018年4月11日才具备办理产权证的条件。亿达公司于2006年即已经知道案涉土地存在瑕疵，并与连山区人民政府关于此事达成协议，并仍将房屋出售给杨菊凤，因此产生的违约责任不属于不可抗力，不能因此免责。杨菊凤向一审法院起诉请求：亿达公司支付杨菊凤逾期办理房照的违约金177044.40元，并承担诉讼费用。一审法院认定事实：2009年12月6日，杨菊凤作为乙方与亿达公司葫芦岛分公司作为甲方签订《亿达欣园小区认购协议书》，约定杨菊凤在亿达公司处购买坐落于葫芦岛市连山区㎡房屋，每平方米3000元，房屋总价款279360元，房屋交付日期为2010年12月30日。2010年1月12日，亿达公司取得房屋的《商品房（预）销售许可证》。2011年3月21日杨菊凤办理了房屋入住手续。此后杨菊凤居住该房屋，未办理房屋产权证。2018年4月2日，亿达公司为杨菊凤房屋办理了不动产初始登记。2018年4月11日，亿达公司葫芦岛分公司在杨菊凤居住房屋单元门处张贴《通知》：“广大的业主：多层5#、7#、8#、10#楼的确权证书已开始发放，望业主于2018年4月12日起到物业办公室领取，需带的手续有：……备注6#、9#楼的业主于4月17日起开始办理……”，2018年4月17日，亿达公司在葫芦岛日报发出《通知》：“锦州亿达房地产开发有限公司葫芦岛分公司于2018年4月12日起办理亿达欣园小区5#-10#楼房屋确权证书……”。杨菊凤此后未办理房屋产权证相关手续。2003年12月20日，葫芦岛市东城经济区管理委员会(甲方)与北宁市政工程公司葫芦岛项目经理部(乙方)签订《投资回报协议书》，约定建设东城经济区5号路工程，乙方同意投资工程的前期费用并垫付工程主体费用，回报率均为年息10%。甲方如不能返还乙方投资工程的前期费用及工程主体费用，则以东城经济区土地折价抵顶；2005年12月20日，葫芦岛市东城经济区建设发展有限公司作为甲方，与亿达公司作为乙方，根据2003年12月20日签订的投资回报协议的内容，签订了一份《土地转让协议》，约定甲方同意以东城区存量出让土地抵顶所欠乙方道路工程前期费用及工程款，本息合计1858.47万元人民币。土地面积62.1955亩，土地价格每亩25万元人民币，总金额合计1554.8875万元；2006年1月14日葫芦岛市东城经济区建设发展有限公司作为甲方，与亿达公司作为乙方，根据2005年12月20日签订的土地转让协议的内容，就转让给乙方土地有关事宜又达成了一份《补充协议》，约定甲方转让给乙方的土地类型为住宅用地，甲方转让给乙方的土地类型不是住宅用地的，由甲方负责变更为住宅用地，发生的费用由甲方承担，乙方已履行完相关手续，并已交完全部62.1955亩土地契税，且甲方转让乙方的上述土地已有52.2265亩的住宅用地已办完转让手续，剩余的9.969亩因为是仓储用地，无法办理相关转让手续，需甲方在2000年5月前负责办理完，成为住宅用地，并承担所发生的费用。上述几份协议签订后，葫芦岛市东城经济区管理委员会和葫芦岛市东城经济区建设发展有限公司始终没有按照协议约定，履行9.969亩仓储用地的变更手续。经亿达公司多次催促,2009年6月20日，葫芦岛市东城经济区建设发展有限公司向连山区发改局出具了一份《关于锦州亿达开发公司9.969亩土地性质变更的函》，说明与亿达公司签订的关于用土地抵顶欠款的补充协议中约定的仓储用地性质变更由该公司负责办理，请发改局给予办理立项手续。同年9月8日，葫芦岛市东城经济区管理委员会向葫芦岛市规划局出具了《关于办理土地产权证变更的承诺书》，说明将东城区6.3亩土地出售给亿达公司，土地转让协议中规定此地块变更的手续及费用由该单位负责，因土地修编，变更暂停，在土地局办理业务开始后的二个月内办完变更手续，请规划局先予办理有关开发手续。在以上《承诺书》空白处，葫芦岛市连山区国土资源局作出标注“该宗地手续待我局修编工作完成后，办理用地手续”。现葫芦岛市东城经济区管理委员会已不存在，葫芦岛市东城经济区建设发展有限公司也因未年检被工商部门吊销营业执照，而上述9.969亩仓储用地性质始终未能得以变更，亿达公司诉至葫芦岛市中级人民法院，请求由连山区人民政府和连山区国土资源局继续履行《补充协议》《关于锦州亿达开发公司9.969亩土地性质变更的函》、《关于办理土地产权证变更的承诺书》办理9.969亩仓储土地产权过户手续。2006年，北宁市政工程公司葫芦岛项目经理部将2003年至2004年在东城经济区享有的工程款债权，转移给亿达公司。葫芦岛市东城经济区建设发展有限公司成立于2003年，系葫芦岛市东城经济区管理委员会和其他自然人共同出资设立的有限责任公司，葫芦岛市东城经济区管理委员会占股份99.1866%。现葫芦岛市东城经济区管理委员会撤编，人员回归葫芦岛市连山区人民政府各职能部门。2016年12月29日，葫芦岛市中级人民法院作出（2016）辽14行初129号行政判决书，判决：葫芦岛市连山区人民政府、葫芦岛市连山区国土资源局于本判决生效后60日内履行2009年9月8日《关于办理土地产权证变更的承诺书》的承诺内容。2017年9月11日葫芦岛市连山区人民政府向葫芦岛市城乡规划局发出葫连政[2017]165号《关于亿达欣园小区补办规划手续情况说明的函》：“葫芦岛市城乡规划局：2009年，锦州亿达房地产开发公司（以下简称建设单位）开发建设亿达欣园小区，该项目占地3.3万平方米，建筑面积6.2万平方米，共10栋楼。该项目用地由二个土地使用证组成，其中一块地原为仓储用地。当时区政府为了加快东城区的开发建设，由东城区管委会、连山区国土局联合向贵局提交过情况说明，由建设单位先行施工后补手续，同时区里相关部门负责办理土地调整等相关手续，但由于种种原因土地问题一直未能解决，直至2014年区政府数次召开协调会仍然未能解决土地问题。最后建设单位走司法程序，由市中院于2016年6月下达判决书，判决建设单位胜诉，建设单位于2017年取得土地使用证。在此期间小区住户一直上访，要求办理房照享受退税政策，为此请贵局大力支持，从维护稳定的大局出发为建设单位补办相关规划手续，并免于处罚”。2017年11月20日，葫芦岛市连山区人民政府向市规划局发出《关于补办规划审批手续的情况说明》：“市规划局：葫芦岛市东城区亿达欣园建于2009年，总建筑面积6.2万平方米，共计10栋楼，6栋多层，4栋高层，由于4栋高层土地使用证连山区土地局没能及时发证，由区政府、土地局、东城管委会与市规划局协商同意，先开工后由区土地局补办用地手续。锦州亿达房地产开发公司于2010年施工至2011年11月竣工，2011年底全部以现房销售，居住至今，由于没有土地使用证没能办理房屋产权证，住户意见非常大，经常上访，2017年经市中法判决土地局给予办理土地使用证，然后补办规划手续，由于该项目为历史遗留问题，如果居民因居住条件如楼间距、绿化、采光等发生异议时，区政府负责协调、处理、解决。请市规划局给予补办手续为盼”。一审法院认为，首先，关于诉讼时效的问题。逾期办证是一种持续性违约行为，每一天都会产生新的违约金请求权直到违约行为消除，买受人在此期间享有起诉的权利，本案雷岚在房屋交付使用之日起90日的次日即应知晓锦州亿达房地产开发有限公司未能按期为其办理房屋权属登记，开始计算诉讼时效，但此后雷岚一直就办证事宜与锦州亿达房地产开发有限公司协商，每一次协商都会引起诉讼时效中断、重新计算，故未超过诉讼时效。其次，关于《亿达欣园小区认购协议书》的性质问题。一般来说商品房认购书不可能完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，本案中双方签订的《亿达欣园小区认购协议书》已经具备了双方当事人的姓名、房屋的地址及建筑面积、单价及总价、付款方式及时间、交付日期等主要内容，且原告已经按照约定交纳了全部房款，该协议书可以被认定为商品房买卖合同，且锦州亿达房地产开发有限公司于2010年1月12日已取得《商品房（预）销售许可证》，杨菊凤于2011年3月21日办理了入住手续，双方之间已形成了事实上的商品房买卖合同关系。最后，关于逾期办证的原因。房屋权属证书的取得，依据《城市房地产开发经营管理条例》及《城市房地产管理法》对房屋所有权转移的规定，出卖人所负办证义务具体应表现为于交付房屋使用之日起90日内向房产部门办理初始登记备案。如非“出卖人原因”导致逾期办证，该举证责任应归于亿达公司。本案中，亿达公司一直未能提供证据证明其在法定期限内向房产部门为杨菊凤办理初始登记备案，且此期间其明知因杨菊凤所购房屋的土地存在瑕疵导致无法办理房屋产权登记，故，杨菊凤未能按时取得房屋权属登记证书应认定为系亿达公司原因所致。但2018年4月2日，亿达公司已为杨菊凤房屋办理了不动产初始登记，且已通过张贴通知和报纸公告等方式通知杨菊凤，亿达公司的违约行为即已消除。因双方当事人未约定违约金数额，可以按照已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但应以原告起诉时的诉讼请求为最高限。违约期间应为亿达公司将房屋交付杨菊凤使用之日起90日的次日（即2011年6月21日）至亿达公司为杨菊凤办理房屋权属证书登记备案之日（即2018年4月2日）止。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条及《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：锦州亿达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付杨菊凤违约金（计算方法：以279360.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，计算期间为2011年6月21日至2018年4月2日止），但违约金总数以杨菊凤起诉时的诉讼请求177044.40元为最高限额。被告如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3840元，邮寄送达费40元，共计3880元，由锦州亿达房地产开发有限公司承担。本院查明事实与一审判决认定事实一致。本院认为，关于诉讼时效的问题，因本案逾期不能办理房屋所有权证属于持续性违约行为，且在此期间杨菊凤一直在向亿达公司主张权利，故本案未超过诉讼时效。关于亿达公司主张其违约行为系不可抗力应当予以免责的主张，本院认为，亿达公司在于2011年3月21日向杨菊凤交付房屋时即知晓该房屋无法办理房屋产权登记，虽原因为亿达公司与连山区人民政府行政诉讼案件原因所致，但不能因此免除亿达公司逾期办证的违约责任，该原因亦不属于不可抗力，故一审判决亿达公司承担逾期办理产权登记的违约责任并无不当。综上所述,亿达公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3840元，由锦州亿达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱俊芬审判员  牛广兴审判员  焦 娇二〇二〇年十二月十一日书记员  时玉明本判决书援引的相关法律条款：“《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。”