北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终11272号上诉人（原审原告）：孙德利，男，1948年1月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人（原审原告）：孙德明，男，1951年1月2日出生，汉族，住天津市和平区。上诉人（原审原告）：孙德华，男，1957年10月26日出生，汉族，住内蒙古包头市青山区。上诉人（原审原告）：孙昕，女，1956年5月27日出生，汉族，住天津市西青经济开发区。上诉人（原审原告）：孙德玲，女，1956年8月28日出生，汉族，住内蒙古包头市昆都仑区。上诉人（原审原告）：孙玮，女，1963年3月26日出生，汉族，住天津市和平区。上列六上诉人之共同委托诉讼代理人：刘聪娜，北京市金友律师事务所律师。上列六上诉人之共同委托诉讼代理人：罗肖，北京市金友律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：孙德琪，女，1957年12月11日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张立德（孙德琪之夫），住北京市西城区。委托诉讼代理人：孙士江，北京德恒律师事务所律师。上诉人孙德利、孙德明、孙德华、孙昕、孙德玲、孙玮因与被上诉人孙德琪共有物分割纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2020)京0102民初4326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人孙德利、孙德明、孙德华、孙昕、孙德玲、孙玮之共同委托诉讼代理人刘聪娜、罗肖，被上诉人孙德琪之委托诉讼代理人张立德、孙士江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙德利、孙德明、孙德华、孙昕、孙德玲、孙玮上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持我方诉讼请求；2.孙德琪承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院只依据案涉房屋系平房院落中的房屋，以及房屋产权登记情况就认定应优先对案涉房屋进行实物分割，属于事实认定不清、法律适用错误。事实上案涉房屋难以进行实物分割，只能依据《物权法》第一百条的规定对案涉房屋折价或者拍卖、变卖的价款予以分割，具体理由如下：―、案涉房屋产权登记虽然有11间房屋，但只有4间能住人，根本无法容纳七个家庭居住。二、我方与孙德琪矛盾积怨颇深，根本不具备共同居住的条件。我方与孙德琪自2017年以来案件纠纷不断，矛盾不断加深，且案涉房屋的大门、卫生间、通道等都要共同使用，如果七个家庭共同居住，无疑会更加重各方的矛盾。三、我方享有案涉房屋八分之六的份额，超过三分之二，现我方一致主张将案涉房屋拍卖分割价款，应对案涉房屋予以拍卖。四、案涉房屋长期由孙德琪一家居住、控制，我方连大门都进不去，由于孙德琪在院内私自建造了违章建筑，也无法办理产权证，即使实物分割我方也根本不具备变现条件。五、从平衡各方共有人的利益和不减损共有物价值角度出发，应当对案涉房屋折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。1.物权法规定了对共有不动产可以进行的分割方式，在无法进行实物分割的情况下，可以折价分割。2.在按份共有中，各共有人享有的权利实际要波及整个所有权，无法进行实物分割。六、一审法院仅简单询问我方是否变更诉求，并未向我方释明变更诉讼请求事宜。综上，一审法院未考虑到案涉房屋的实际情况及双方人数众多、矛盾颇深的事实，简单认定案涉房屋可以实物分割，属于法律适用错误，请求二审法院查明事实后依法改判支持我方的上诉请求。孙德琪辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、证据确实充分，同意一审判决。孙德利、孙德明、孙德华、孙昕、孙德玲、孙玮的上诉理由不成立，上诉状中的陈述与事实不符：首先，我家仅居住南房两间，北房都空着，自老人去世后，案涉房屋的原状就没有任何更改，我家没有占用；其次，案涉院落虽然由我家居住，但对方可随时进入，自从继承案件结束到现在对方亦多次到案涉院落协商分割事宜；再次，案涉院落不存在办理产权证的障碍。本案从一审开始，我都同意分割，只是要求在分割的过程中保障我的权益，我没有阻止过分配；然后，案涉房屋具有实物分割的基础；最后，我用私房换了案涉院落的整个产权，对案涉房屋产权的取得有贡献，且我一直投入资金对案涉房屋进行维持和修缮。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙德利、孙德明、孙德华、孙昕、孙德玲、孙玮向一审法院起诉请求：1.判令对位于北京市西城区×××37号房屋十一间（幢号：1、2、3、4）房产进行分割，对案涉房屋进行司法拍卖，对案涉房产的拍卖价格进行分割，孙德利、孙德明、孙德华、孙昕、孙德玲、孙玮每人获得案涉房屋八分之一的拍卖款，孙德琪获得八分之二的拍卖款；2.诉讼费由孙德琪承担。一审法院认定事实如下：孙伯宪与李淑珍系夫妻关系，二人共育有子女八人，分别为长子孙德源、次子孙德利、三子孙德明、长女孙昕、次女孙德玲、四子孙德华、三女孙德琪、四女孙玮。孙德源于1962年死亡，其生前未婚、无子女，孙伯宪于2004年12月26日死亡，李淑珍于2011年11月27日死亡，二人之父母均先于其死亡。案涉房屋原系孙伯宪名下之私产。孙德利、孙德明曾以法定继承纠纷为由，将孙德琪、孙昕、孙德华、孙德玲、孙玮诉至法院，要求继承分割案涉房屋。法院经审理于2018年11月8日作出（2017）京0102民初6992号民事判决，判决：被继承人孙伯宪名下坐落于北京市西城区×××37号房屋十一间（幢号：1、2、3、4）由孙德利、孙德明与孙德琪、孙昕、孙德华、孙德玲、孙玮共同继承，其中孙德利、孙德明及孙昕、孙德华、孙德玲、孙玮每人各占有八分之一份额，孙德琪占有八分之二份额。该判决已于2018年12月6日发生法律效力。根据案涉房屋房产证记载，案涉房屋1幢为南灰房1间6.4平方米，2幢为南瓦房4间52.3平方米，3幢为北砼房3间23.1平方米，4幢为勾连瓦房3间59.3平方米；该房产证所附房屋平面图载明3幢为瓦房，4幢为砼房。经询，孙德琪、张立德、张婷婷、张婷婷之配偶、张婷婷的孩子五人现居住于案涉房屋南房西数第一间和第二间。关于分割方式，孙德琪坚持要求对案涉房屋进行实物分割。经法院释明，孙德利、孙德明、孙德华、孙昕、孙德玲、孙玮不同意孙德琪提出的房屋分割房屋方案，坚持不变更诉讼请求，要求对案涉房屋进行司法拍卖，分割拍卖价款。经法院调解，各方当事人未就房屋分割达成一致意见。一审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。案涉房屋系平房院落中的房屋，且根据房屋产权证登记的情况，案涉房屋并不存在无法进行实物分割的情形，孙德利、孙德明、孙德华、孙昕、孙德玲、孙玮提供的证据亦不足以证明案涉房屋不具备实物分割的条件，法院认为，在孙德利、孙德明、孙德华、孙昕、孙德玲、孙玮与孙德琪就分割方式无法达成一致意见的情况下，应当优先对案涉房屋进行实物分割。经法院释明，孙德利、孙德明、孙德华、孙昕、孙德玲、孙玮不同意孙德琪主张的各项分割方案，坚持对案涉房屋进行司法拍卖，并分割拍卖价款，法院无法支持。综上所述，孙德利、孙德明、孙德华、孙昕、孙德玲、孙玮的诉讼请求不能成立，法院不予支持。综上所述，一审法院于2020年9月判决：驳回孙德利、孙德明、孙德华、孙昕、孙德玲、孙玮的全部诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。根据查明的事实，案涉院落有多间平房，落实私房政策之前由五户人家分别居住使用，案涉院落具备实物分割的前提条件，况且实物分割亦不减损房屋的实际价值，因此孙德利、孙德明、孙德华、孙昕、孙德玲、孙玮与孙德琪应优先进行实物分割。孙德利、孙德明、孙德华、孙昕、孙德玲、孙玮未先主张实物分割而直接要求拍卖受偿，考虑目前条件尚不具备，本院暂不予支持。综上所述，孙德利、孙德明、孙德华、孙昕、孙德玲、孙玮的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29376元，由孙德利、孙德明、孙德华、孙昕、孙德玲、孙玮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王军华二〇二〇年十二月十五日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥