福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初3394号 原告：泉州市鲤城区安居物业管理处，住所地福建省泉州市后城巷**楼之间物业管理房。 法定代表人：杨春玲，系该物业管理处经理。 委托诉讼代理人：许德程，男，1972年5月8日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：龚瑜，女，1981年10月27日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告：陈江森，男，1971年7月22日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告泉州市鲤城区安居物业管理处（以下简称“安居物业”）与被告陈江森物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安居物业的委托诉讼代理人许德程、龚瑜，被告陈江森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安居物业向本院提出诉讼请求：1.陈江森立即支付安居物业自2016年10月1日至2017年9月15日物业管理费1198元，2016年8月1日至2017年9月30日公摊电费407元，并按照物业服务费的10%标准支付违约金，截止到2017年9月30日止已产生的违约金为161元;2.本案诉讼费用由陈江森承担。事实和理由：2016年7月10日，泉州市鲤城房地产公司与安居物业签订一份《福建省前期物业服务合同》，将江南花园城内的物业交由安居物业管理。该物业建筑面积19.9万平方米。合同约定：合同期限为2016年7月15日起至2019年7月14日止；高层住宅服务费按建筑面积每月每平方米1元向业主收取；商业物业服务费按建筑面积每月每平方米1元向业主收取；业主应于每月10日前支付物业服务费；业主和非业主不按合同约定缴交各项应缴费用的，应当按照物业服务费的10%的标准向安居物业公司支付违约金；合同还就委托管理事项等双方权利义务等作出相关约定。陈江森所有的房屋：江南花园城1-2-701室，处于合同所约定的物业管理的范围内，总建筑面积104.21平方米。合同签订后，安居物业依约对陈江森所在的江南花园城实施了规范的物业管理。陈江森虽然享受了安居物业所提供的物业管理服务，却自2016年10月1日至2017年9月15日共拖欠房屋物业费1198元，2016年8月1日至2017年9月30日共拖欠公摊电费407元。安居物业屡次催收未果，故诉至法院。 陈江森辩称：1.安居物业主体不合法。根据公开资料安居物业的母公司泉州市鲤城区房地产公司于2016年发布通告，“江南花园城各业主……15天内向我司提出，逾期视为同意……”，根据物业管理条例规定选聘物业公司的权利归属业主，业主通过业主大会作出决议，其选聘的物业公司的决定方才能为之有效，而沉默不产生法律效果；2.前期物业是宏思物业，而非安居物业。因为安居物业母公司程序上的不合法，导致其在招投标过程不合法，应认定安居物业作为江南花园城物业取得经营权不合法。3.安居物业于2017年9月15日擅自毁约，撤离小区，安居物业违约在先，陈江森有权拒绝支付物业费。4.安居物业应提供公开招标和备案的证明，否则就应视为非法入驻江南花园城，属不合法主体，没有权力行使物业服务合同里的条款。作为业主单位鲤城区房地产公司在公开招投标的过程中没有使用合法手续，其结果也是不合法，故安居物业是非法取得经营权，其经营收益应归业主或纳入国库。5.陈江森购买的房子是交由父母居住，父母都是用现金交易，陈江森可以认为父母已经缴纳了费用，只是安居物业没有记录而已。且安居物业曾经对陈江森的父母进行人身攻击，陈江森会依法追究安居物业的民事责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将在下文说理部分予以综合评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月10日，泉州市鲤城房地产公司作为开发建设单位（甲方）与安居物业作为物业服务企业（乙方）签订一份《福建省前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对江南花园城提供前期物业服务，物业类型为高层住宅，合同期限为三年，自2016年7月15日起至2019年7月14日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务包括以下内容：1.综合管理；2.清洁卫生；3.秩序维护；4.绿化日常养护；5.共用部位及共用设施设备。安居物业自用部分的物业服务费由安居物业自行承担；物业共用部位及共用设施设备用水用电由相关业主按建筑面积分摊。乙方按照《泉州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的二级物业服务标准提供服务。物业服务费用按房屋所有权证登记的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取，未办理房屋所有权证的，物业服务费用按房屋买卖合同标明的建筑面积收取，多层住宅的收费标准为1元/月·平方米（不含公共水电分摊费）。业主应于每月10日前向安居物业支付物业服务费。业主经安居物业书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照物业服务费的10%标准向安居物业支付违约金。合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由乙方在合同期满前一个月在本物业的醒目位置进行公示。合同期满后，乙方仍提供不低于本合同约定内容和标准的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数业主且总人数过半数的业主提出异议的，可继续适用本合同。该合同还就双方的其他权利义务作出约定。合同签订后，安居物业进驻江南花园城依约提供物业服务。2017年6月，江南花园城成立业委会，未再与安居物业签订物业服务合同。2017年9月30日，安居物业撤离江南花园城，不再提供物业服务。陈江森系鲤城区江南花园城1-2-701房屋的业主。审理中，陈江森陈述称案涉房屋是购买，后其于2019年12月间卖掉该房屋。安居物业自认陈江森就前述房屋向其缴交物业费至2016年9月份，缴交公摊电费至2016年7月份。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故泉州市鲤城房地产公司与安居物业签订的《福建省前期物业服务合同》，双方当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对江南花园城的全体业主具有约束力。安居物业依约自2016年7月15日起为江南花园城提供物业服务至2017年9月30日，陈江森作为小区业主,在接受了安居物业的管理服务和使用公共设施的同时,理应按约及时交纳物业管理费用。陈江森未依约支付物业服务费、公摊电费，已构成违约，应承担相应的违约责任。安居物业要求陈江森支付自2016年10月1日起至2017年9月15日止的物业服务费1198元（104.21元/月×11.5个月）及2016年8月1日至2017年9月30日的公摊电费407元，合计1605元，符合合同约定和法律规定，予以支持。依照案涉《福建省前期物业服务合同》约定，安居物业有权要求陈江森对逾期缴纳的物业费按该物业费的10%计算违约金，但前述合同未约定逾期缴交公摊电费的亦应按该电费的10%计算违约金，故对安居物业要求陈江森应支付的违约金在119.8元（1198元×10%）范围内的部分予以支持，超出部分因缺乏依据，不予支持。综上，对安居物业的诉讼请求，予以部分支持。陈江森提出安居物业主体不合法、其父母在2016年10月之后还有交物业费、安居物业无权向其收取物业费等抗辩主张，但其未能对此提供证据予以证明，其该主张缺乏依据，不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、陈江森应于本判决生效之日起十日内支付泉州市鲤城区安居物业管理处自2016年10月1日至2017年9月15日物业管理费1198元、2016年8月1日至2017年9月30日公摊电费407元及违约金119.8元，共计1724.8元； 二、驳回泉州市鲤城区安居物业管理处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由泉州市鲤城区安居物业管理处负担1元，由陈江森负担24元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张文俊 二〇二〇年十二月二日 书记员  李 岚 判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。