浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初7351号 原告：马兴灿，男，1986年3月25日出生，布依族，户籍地贵州省镇宁布依族苗族自治县。 委托诉讼代理人：沈烨彬，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙竞涯，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 被告：杨仁实，男，1971年9月5日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：杨魁，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨侃洁，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 第三人：慈溪市小斌水果店（个体工商户），经营地：浙江省慈溪市观海卫镇南央路**，统一社会信用代码92330282MA2H4R415A。 经营者：刘禄斌，男，1982年12月24日出生，汉族，住贵州省瓮安县。 第三人：慈溪市建业机械有限公司，住所地，住所地浙江省慈溪市龙山镇方家河头方杨小区**会信用代码91330282254342051E。 法定代表人：许建波，该公司执行董事。 原告马兴灿与被告杨仁实、第三人慈溪市小斌水果店（以下简称为小斌水果店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月24日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2020年10月19日转为普通程序审理，同时追加慈溪市建业机械有限公司（以下简称为建业公司）作为第三人参加诉讼，并于2020年11月23日第二次公开开庭审理。法庭调查结束后，原告将请求权明确为要求被告杨仁实进行违约责任赔偿，故本院现将小斌水果店诉讼地位由被告变更为第三人。原告马兴灿及其委托诉讼代理人孙竞涯、被告杨仁实的委托诉讼代理人杨侃洁、第三人慈溪市小斌水果店的经营者刘禄斌均到庭参加诉讼，第三人建业公司经本院传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告马兴灿向本院提起诉讼，请求判令：1.杨仁实和小斌水果店共同赔偿原告店铺租金损失35000元、转让费损失9608.50元、装修费13700元、货物损失9342元；2.被告方承担本案诉讼费用。法庭调查结束后，原告向本院明确变更诉讼请求为：被告杨仁实赔偿原告店铺租金损失35000元、转让费损失9608.50元、装修费13700元、货物损失9342元。事实和理由：被告杨仁实从第三人建业公司处承租了慈溪市观海卫镇南央路33、34、35号一幢三间两楼的房屋，其中34、35号两间被告杨仁实用于经营诚实果业水果店。2019年8月23日，被告杨仁实将33号店面出租给案外人陈娜，租期为2019年8月23日至2020年4月1日。2019年12月5日，陈娜因经营困难而转租33号店面，经陈娜、被告杨仁实妻子同意，原告承租33号店面，租期为2019年12月10日至2020年4月1日止。2019年12月10日，原告支付陈娜20000元转让费和1000元押金（事后，被告杨仁实的妻子已将该押金退给原告）。2020年3月17日，原告向被告杨仁实续租店铺，并支付租金35000元，租期为2020年4月1日至2021年3月31日。2020年4月5日下午，第三人小斌水果店告知原告，被告杨仁实已将慈溪市观海卫镇南央路33、34、35号三间两楼出租给其，租赁期自2019年12月21日至2025年12月20日止。2020年4月7日，第三人小斌水果店在原告店门口贴告示，要求原告立刻搬离或向其支付房租。原告多次报警无果后，无奈于2020年4月24日搬离了上述店面。 第三人小斌水果店答辩称：小斌水果店是由刘禄斌和案外人丁昌明合伙设立的个体工商户，营业执照上登记的经营者为刘禄斌。为设立该店，刘禄斌与被告杨仁实达成协议，被告杨仁实将其从第三人建业公司处承租的慈溪市××镇××路××号××层楼房转租给刘禄斌，刘禄斌和丁昌明将诚实果业改名为慈溪市小斌水果店，继续经营水果生意。经被告杨仁实与出租人即第三人建业公司沟通，第三人建业公司将慈溪市××镇××路××号××层楼房出租给刘禄斌和丁昌明，丁昌明出面与第三人建业公司于2019年12月21日签订了租房协议，因此自2019年12月21日起被告杨仁实对案涉房产再无出租等处分的权利。原告于2019年12月10日经被告杨仁实的妻子同意从案外人陈娜处承租33号店面，因该租赁合同签订之时，被告杨仁实尚为案涉房屋的承租人，故有权同意将该房屋转租于原告，但原告转租的租赁期为2019年12月10日至2020年4月1日，租赁期满后被告杨仁实无权再与原告续订房屋租赁合同，故被告杨仁实在2020年3月17日与原告续订房屋租赁合同的行为属于无权处分，刘禄斌并未对此行为进行追认，原告和被告杨仁实续订的合同属于无效合同。小斌水果店作为案涉房屋的合法占有人，要求原告限期腾退或者与其签订租赁合同支付租金具有法律依据，被告杨仁实无权处分行为造成原告损失，应由被告杨仁实承担，与小斌水果店无关。 被告杨仁实答辩称：首先，案涉三间两楼的房产系被告杨仁实向第三人建业公司承租，最后一期的租赁期限为2019年12月21日至2020年12月20日，被告杨仁实对案涉房产拥有占有、使用、收益的权利。2019年12月5日，被告杨仁实将案涉房产中的33号店面转租给原告，原出租人表示认可，故被告杨仁实和原告的房屋租赁合同成立有效，被告杨仁实未要求原告强制办理，被告杨仁实也未违反租赁合同的约定，原告要求被告杨仁实赔偿起租金、转让费等损失没有任何的事实和法律依据。其次，本案的案由并非房屋租赁合同纠纷，而是小斌水果店无理阻挠及要求强制搬离所引发，是他人的侵权行为，与房屋租赁合同无关。2020年3月30日，被告杨仁实将其经营诚实果业的34号、35号门面及二楼转租给刘禄斌。在转租涉案房屋之前，刘禄斌也多次到被告杨仁实经营的水果店实际查看并磋商转租事宜，其对33号门店经营熟食店的事实是明知的，因此，其转租的范围就是原诚实果业的经营门面及二楼，不涉及原告所经营的33号一楼门面，其无权阻挠原告经营及要求其限期办理。因该行为导致原告的损失应由实际侵权人承担。第三，被告杨仁实与原告的租赁关系以及被告杨仁实和小斌水果店的租赁关系实际上均是基于被告杨仁实和第三人建业公司的事实租赁关系的履行。被告杨仁实分别将案涉房屋的部分转租给原告和小斌水果店，各方对自己的租赁范围都是明知的，且刘禄斌在租赁前也进行实际勘察，交付房屋时也未提出任何异议。第四，刘禄斌以丁昌明的名义与第三人建业公司签订的租房协议认为其向第三人建业公司承租的系案涉的全部房屋，该主张明显缺乏依据，以丁昌明名义签订的租赁合同实际没有履行，刘禄斌实际是向被告杨仁实支付房租，被告杨仁实向第三人建业公司支付房租，因此，刘禄斌实际是向被告杨仁实承租房屋，而非直接向第三人建业公司承租。 第三人建业公司未陈述，也未举证。 原告为证明诉讼主张向本院提交了如下证据： A1.房屋租赁合同一份，拟证明原告和被告杨仁实签订了房屋租赁合同，原告已向被告杨仁实支付房租的事实； A2.结婚登记申请书一份、微信截图两份、转账记录两份，拟证明原告已将35000元房租支付给被告杨仁实的妻子； A3.转账记录一份，拟证明原告向案外人陈娜支付转让费和押金21000元的事实； A4.转账记录两份，拟证明原告向案外人支付装修费共计13700元的事实； A5.租房协议复印件、告示、照片、微信截图各一份，拟证明原告因小斌水果店的骚扰而无法正常营业的事实； A6.停业货物损失清单一份、进货账单一组，拟证明原告无法正常经营导致的损失。 第三人小斌水果店为证明自己的辩称，向本院提交了如下证据： B1.合作协议和租房协议各一份，拟证明刘禄斌和案外人丁昌明合作开办小斌水果店，并由丁昌明出面和第三人建业公司签订租房协议的事实； B2.转账记录两页，拟证明刘禄斌于2020年3月26日、3月30日、4月2日分别向被告杨仁实的妻子汇款30000元、140000元、100000元，合计270000元的事实。 被告杨仁实未提供证据。 当事人围绕诉讼请求和答辩依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人的庭审陈述，本院以此查明事实如下： 被告杨仁实数年来向第三人慈溪市建业机械有限公司承租位于慈溪市××镇××路××号××层的房产，租金为每年135000元，最后一期的租赁期限为2019年12月21日至2020年12月20日。 2019年8月23日，被告杨仁实将33号店面转租给案外人陈娜，租期为2019年8月23日至2020年4月1日。2019年12月10日，陈娜将33号店面转让给原告，转让价为20000元。原告为经营33号店面，装修支付13700元，进货若干。2020年3月17日，原告向被告杨仁实的妻子续租33号店面，支付租金35000元，租期为2020年4月1日至2021年3月31日。 2020年3月26日至4月2日期间，被告杨仁实将案涉慈溪市观海卫镇南央路33、34、35号房产的店面转让给刘禄斌，转让价270000元，该价格包含至2020年12月20日的租金、店铺装修和设备、续租权等。经被告杨仁实妻子的引荐，案外人丁昌明代表刘禄斌与第三人建业公司于2020年3月底签订了一份租房协议，协议约定：丁昌明向第三人建业公司承租慈溪市××镇××路××号××层的房产，租期为2019年12月21日至2025年12月20日，租金每年135000元，于每年12月20日前支付。 2020年4月初，小斌水果店要求原告搬离33号店面或者向其缴纳租金。期间，被告杨仁实的妻子出面协商处理未果，原告于2020年4月24日搬离上述店面。 本案争议焦点1.是被告杨仁实的违约行为还是小斌水果店的侵权行为造成原告损失？本院经审查认为，以上两者存在竞合，原告有权选择赔偿主体，理由如下：被告杨仁实在2020年3月17日收取原告的续租租金后，仍将包括33号店面在内的房产转让给刘禄斌，已构成对原告的违约。虽然被告杨仁实辩称转让并不包括33号店面，但其并未举证证明与刘禄斌之间转让时已排除33号店面，且在丁昌明和第三人签订的租房协议中明确租赁房产为33、34、35号两层的房产，该租房协议又是在刘禄斌和被告杨仁实就转让事宜达成一致后，经被告杨仁实的妻子引荐后，与第三人建业公司签订的，故，若不包含该33号店面，被告杨仁实及其妻子理当指明错误。小斌水果店在发现承租的房产中的33号店面被原告占用时，刘禄斌应当通过向被告杨仁实主张违约责任的方式维权而非在原告店面张贴告示、堆放物品等方式驱离原告，故小斌水果店对原告构成侵权。在此情况下，原告有权选择赔偿主体，法庭调查结束后，原告明确要求被告杨仁实承担违约责任，本院予以准许。另，第三人建业公司未到庭，视为对当事人之间转租协议效力的认可。 本案争议焦点2.原告的损失金额如何确定？原告主张店铺租金损失35000元、转让费损失9608.50元、装修费13700元、货物损失9342元。原告主张的店铺租金损失35000元为2020年4月1日至2021年3月31日，然原告实际经营至2020年4月24日搬离上述店面，该24天的租金不应为损失，故经折算，原告损失的租金为32698.49元。原告主张转让费损失为20000元减去2019年12月10日至2020年4月1日的租金，该段租金标准按照被告杨仁实和陈娜之间租房协议约定的计算，为10391.50元，故原告向陈娜支付的转让费为9608.50元，因原告已经营数月，本院酌情确定该项损失为8000元。原告主张的装修费损失13700元，由证据A4证明，本院予以确认。原告主张货款损失9342元，提供了证据A6证明，证据A6为原告的进货依据，然多为复印件，两被告也不予认可，但考虑到原告实际却有货物因无法销售而造成损失，本院酌情按照5000元认定。综上，原告的全部损失为59398.49元。 本院认为，原告和被告杨仁实之间的租房转租协议依法成立有效。双方当事人均应按约全面履行各自义务。被告杨仁实将案涉33号店面转租给原告后，又转租给刘禄斌，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告的诉请中的59398.49元部分，本院予以支持。第三人建业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杨仁实于本判决生效之日起七日内赔偿原告马 兴灿各项损失合计59398.49元。 二、驳回原告马兴灿的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×履行期间）。 案件受理费1491元，由原告马兴灿承担206元，被告杨仁实承担1285元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 潘国锋 二〇二〇年十二月三日 代书记员 周梦雪