湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民初171号原告（执行案外人）：程国秀，女，汉族，1969年8月30日出生，住湖北丹江口市武当山旅游经济特区。委托诉讼代理人：杜可鑫，湖北瑞泰律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京华夏建设发展有限公司。住所地：北京市延庆区经济技术开发区管委会办公楼**。法定代表人：陈立国，该公司总经理。委托诉讼代理人：李发林，湖北金卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁园，湖北金卫（十堰）律师事务所律师。被告（被执行人）：湖北武当太极湖置业有限公司。住。住所地：湖北省武当山旅游经济特区玉虚路鹏程苑**/div>法定代表人：王书学，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宁波学，山东广道律师事务所律师。原告程国秀与被告北京华夏建设发展有限公司（以下简称北京华夏公司）、湖北武当太极湖置业有限公司（以下简称太极湖置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程国秀及委托诉讼代理人杜可鑫、被告北京华夏公司委托诉讼代理人袁园、被告太极湖置业公司委托诉讼代理人宁波学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程国秀向本院提出诉讼请求：1、判决不得对程国秀购买的位于湖北省××旅游经济特区××村××山水××区××号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除对该房屋的查封措施；2、确认涉案房屋归程国秀所有；3、判令北京华夏公司、太极湖置业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1、2012年11月1日，程国秀与太极湖置业公司签订了《商品房预售合同》，合同约定程国秀以573050元的总价款购买涉案房屋。程国在2012年9月29日交付定金3万元，至2012年11月1日累计支付20万元，在同年11月22日支付22万元的购房款，太极湖置业公司已分别开具了22万元、23万元的购房款发票，太极湖置业公司将涉案房屋交付给程国秀，程国秀已实际占用、使用涉案房屋并于2020年8月5日支付了2019年7月至今的物业费。由于太极湖置业公司原因，涉案房屋现未办理过户登记手续，北京华夏公司申请查封涉案房屋错误，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，程国秀对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。北京华夏公司在庭审中口头辩称，北京华夏公司对涉案房屋享有优先受偿权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，程国秀对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，请求驳回程国秀的诉讼请求。太极湖置业公司在庭审中口头辩称，北京华夏公司的答辩理由成立，请求驳回程国秀的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京华夏公司与太极湖置业公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年8月20日作出（2019）鄂03民初194号民事判决，判决的主要内容是：1、太极湖置业公司于判决生效之日起三十日内支付北京华夏公司工程款31028233.85元；2、解除太极湖置业公司与北京华夏公司签订的《武当山太极湖新区7－4#地大门铺装工程协议》、《武当山太极湖新区7-4#地块绿化合同》、《湖北省建设工程施工合同》（即武当山太极湖新区7－4#住宅楼工程）、《太极湖新区7－4#地道路、管网工程施工协议》；3、北京华夏公司对武当山太极湖新区7－4#地住宅楼工程在太极湖置业公司所欠工程价款范围内享有优先受偿权。案件受理费l81800元，由太极湖置业公司负担。该判决生效后，因太极湖置业公司未履行判决确定的义务，北京华夏公司向本院申请强制执行，本院在执行过程中，于2019年11月9日作出（2019）鄂03执444号之一执行裁定，于2019年12月6日查封了包括涉案房屋在内的太极湖置业公司开发建设的房产。程国秀以其购买了涉案房屋为由，向本院提起执行异议，请求解除对涉案房屋的查封，本院作出（2020）鄂03执异57号执行裁定：驳回程国秀的异议请求。程国秀不服该执行裁定，在法定期限内提起本案诉讼。另查明，2012年11月1日，程国秀与太极湖置业公司签订了《商品房预售合同》，该合同约定：程国秀以573050元的总价购买涉案房屋，程国秀在签订合同时付款150000元，欠款123050元在交房时付清；太极湖置业公司在2013年11月30日前将涉案房屋交付给程国秀等内容。2012年11月1日和2日，太极湖置业公司向程国秀分别出具了收到预购房款23万元和22万元共计45万元《销售不动产统一发票》2张。在诉讼中，程国秀举出其与配偶在不动产权登记部门登记在其夫妻名下的还有一套位于湖北丹江口市武当山旅游经济特区武当北侧1幢1单元301号房屋（房屋产权证号为丹江口市房权证武当山特区字第**），称该房屋于2020年9月15日出售给张丽，产同双方签订的《个人房屋买卖协议》、张丽通过银行转账方式支付32.5万元购房款的交易凭证及武当山旅游经济特区自然资料和规划局于2020年9月15日出具《不动产登记不予受理告知书》，该告知书载明因该房屋无土地使用权证而不能办理产权过户手续。拟证明除涉案房屋外，程国秀名下实际无其他用于居住的房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。从该条规定来看，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。故根据该条款规定，享有建设工程价款优先受偿权的债权人申请执行登记在房地产开发企业名下已销售给消费者的商品房，消费者提出异议的，人民法院予以支持。而这里的商品房消费者仅限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者，即须符合以下情形：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，程国秀与太极湖公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效合同，且合同签订时间在本院查封涉案房屋之前。关于程国秀支付购房款的问题，程国秀向本院提交的银行存款凭证及《销售不动产统一网络发票》等证据，能够证明程国秀已支付了45万元购房款，超过合同约定总价款的百分之五十。程国秀提供的《不动产登记查询结果》显示其与配偶虽在湖北省××××旅游经济特区登记的有一套用于居住的房屋，但从程国秀举出的其与张丽签订的《个人房屋买卖协议》、银行交易凭证、武当山旅游经济特区自然资料和规划局于2020年9月15日出具《不动产登记不予受理告知书》，可以说明该套房屋已实际出售给他人，只是因无土地使用权证而不能办理产权过户手续，现仍登记在程国秀名下，据此可以认定程国秀购买案涉房屋属于商品房消费者，程国秀购买涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的可以排除强制执行的法定情形。程国秀就涉案房屋享有的物权期待权优先于北京华夏公司的工程价款优先受偿权。因我国法律对不动产权进行登记确权有明确的规定，涉案房屋还需要满足相关法律、行政法规规定的条件予以登记才能进行相应的确权，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，因涉案房屋并未办理所有权过户登记，程国秀虽已缴纳了购房款，但其仅享有依据《商品房预售合同》要求开发产商履行相关合同义务的请求权，尚不享有涉案房屋的所有权。程国秀现举出的证据尚不满足可以在本案诉讼中予以直接确权的条件，故对程国秀要求在本案诉讼中对涉案房屋予以确权的诉讼请求，本院在本案诉讼中不予处理。综上所述，程国秀就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求成立，本院应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行位于湖北省武当山旅游经济特区石家庄村三组山水四季D区3B-2-402号房屋；二、驳回程国秀的其他诉讼请求。案件受理费9530.5元，由北京华夏建设发展有限公司、湖北武当太极湖置业有限公司各负担4762.25元。本院（2020）鄂03执异57号执行异议裁定于本判决生效后自动失效。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长 李 婧审判员 王 涛审判员 肖建军二〇二〇年十二月十七日书记员 江 澜