陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕07民终1442号上诉人（原审原告）：黄雪萍，女，生于1975年11月20日，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：薛涛，男，生于1974年12月8日，汉族，住广东省深圳市南山区，系黄雪萍之夫。委托诉讼代理人：孟炜栋，陕西云昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龚啸，男，生于1986年6月29日，汉族，住陕西省汉中市汉台区。被上诉人（原审被告）：张进福，男，生于1940年2月29日，汉族，住陕西省汉中市汉台区。被上诉人（原审被告）：汉中市恒大房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省汉中市汉台区新桥（市二水厂对面）。法定代表人：张进福，系该公司经理。上诉人黄雪萍因与被上诉人龚啸、张进福、汉中市恒大房地产开发有限责任公司（以下简称恒大公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2020）陕07民初1925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄雪萍上诉请求：请求二审法院查明事实依法改判或发回重审，以及本案的诉讼费由对方承担。事实和理由：执行异议之诉案件中，案外人应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。该条文有两层意思:第一，案外人主张的民事权益能够排除执行，第二，案外人能够举证证明其确实享有该民事权益。本案中，黄雪萍从不否认物权期待权能够排除强制执行，仅是对龚啸签订合同及付款事实的真实性有异议，故本案的待证事实为:龚啸签订的合同是否真实以及是否实际支付房款，而该事实的举证责任在于龚啸。黄雪萍认为，龚啸、张进福前后陈述多处矛盾，且无法合理解释，相关证据不能证明龚啸与恒大公司达成买卖合意并实际支付房款的事实，一审法院认定事实错误，具体理由如下:1.龚啸提供的合同签订时间为2014年1月8日，约定按揭付款，而代收入凭证却显示合同签订次日一次性付款，实际付款方式与合同约定相互矛盾，且不合逻辑。2.本案一审庭审中，龚啸陈述其得知一次性现金支付可以房价便宜几万元后，“从亲戚处借款20多万元，从卡上取了几万元，自己手里还有点现金”，而龚啸在第三人撒销之诉中陈述，“从13年初就准备钱了，准备了一年时间，现金一直放在家里的”，龚啸先后庭审陈述相互矛盾，是否实际支付现金无其他证据佐证。3.丽江上品房屋的收据显示2014年度的房价均在2500元/㎡左右，唯独龚啸的房价高达3200元/㎡，龚啸本人还陈述该价格是便宜后的价格。4.黄雪萍与张进福等民间借贷纠纷一案即(2017)陕0702民初2155号案，张进福书面答辩“黄雪萍长期不同张进福办理解押手续，超值抵押丽江上品楼X02房97.36㎡龚啸贷;1401房94.99㎡胡某某买，现在两人均已入住，黄雪萍回避不给解押，阻止销售，造成财务紧张，错失商机。恒大公司原卖价4280元/㎡，现在卖给龚啸、胡某某2300元/㎡。”黄雪萍的“抵押手续”办理时间为2014年6月16日，既然买房在抵押时间之前又怎么会影响房屋销售，而且事实上房屋销售给龚啸的单价为3184元/㎡。5.黄雪萍与张进福等民间借贷纠纷一案即(2017)陕0702民初2155号案，开庭时间为2017年9月14日，庭审中法官询问张进福X02房屋的出售时间时，张进福当庭称“黄雪萍说的对着的，卖的时间是去年的夏天。”按照张进福的陈述，房屋出售给龚啸的时间应为2016年夏天，而合同签订日期却为2014年1月。黄雪萍认为，龚啸提供的证据存在多处疑点，且不能用日常生活经验合理解释，无法证明龚啸与恒大公司达成了买房合意并支付房款的事实的真实性，待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。龚啸辩称，一、龚啸的权益应当优先受到保护，黄雪萍若执行涉案商品房，则会严重侵害了龚啸的合法权益。1.龚啸买房在先，黄雪萍备案登记在后。龚啸的《商品房买卖合同》与恒大公司签约时间显示2014年1月8日。该合同系龚啸与恒大公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。而黄雪萍签订的名为《房屋买卖预售合同》实为登记备案时间为2014年6月18日的事实已被证实。2.龚啸的权益应当受到优先保护。首先龚啸支付了全部房屋价款；恒大公司、张进福也在庭审过程中承认收了龚啸的全部房款。其次龚啸一直积极主动的维护自己权益，也就是多次要求其进行备案登记并进行房屋产权证办理，但因为黄雪萍与恒大公司、张进福之间的经济纠纷导致迟迟无法办理；龚啸对未办理过户手续没有过错，再次龚啸已经实际占有并使用该房屋。3.龚啸属特殊债权，应当优先于物权。按照相关法律规定，房屋买受人对房屋的权利自然应当优先于房屋上设定的抵押权，其特殊债权应当优先于物权。二、龚啸权利应当优先保障，生存权高于其他切权利。1.龚啸与黄雪萍的行为有着本质的不同。龚啸购买房屋是为了实现生存的基本权利。而黄雪萍只是为了逐利，实现高额利息，签订的《房屋预售合同》为其民间借贷担保，其权利只是一种债权请求权。网签效力不能对抗龚啸早在黄雪萍与恒大公司、张进福借贷关系发生前就已经形成的商品房买卖合同。从价值衡量来看，房屋购买者的居住权与抵押权相比，居住权具有优先性。2.龚啸已经支付全部价款、善意取得并实际占有房屋并对未办理产权手续无过错。根据最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，龚啸已经支付全部价款、善意取得实际占有房屋并对未办理产权手续无过错，龚啸权利理应得到优先保障。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，龚啸在法院查封之前已经签订合法有效的商品房买卖合同，在查封前已经合法占有使用该不动产，已支付了全部房价款，未办理过户登记没有过错，且名下无其他用于居住的房屋。三、黄雪萍与恒大公司、张进福的行为理应受到法律制裁并各自承担相应的法律后果，但与龚啸无关，其二者之间的纠纷不能波及到本案龚啸。1.恒大公司与张进福违反诚实信用原则，将已经出售的房屋再次进行《房屋预售合同》备案登记，其行为结果理应承担相应责任和法律后果。恒大公司与张进福不能将过错行为产生的法律后果由本案龚啸承担，本案龚啸作为善意买受人并无过错，于理于法均不应当承担责任。2.黄雪萍的高利贷行为存在过错和恶意，其结果理应承担相应责任和法律后果。黄雪萍与恒大公司、张进福之间的经济纠纷，不能涉及龚啸的权益。商品房预售合同的登记备案性质上应为国家机关对商品房预售行为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。黄雪萍向一审法院起诉请求：准许执行汉中市恒大房地产开发有限责任公司名下位于汉台区将坛西路恒大丽江上品商住楼X02房屋。一审法院认定事实：2014年6月16日，黄雪萍与恒大公司签订《借款合同》一份，约定恒大公司向黄雪萍借款660000元，用于公司房地产项目开发经营周转，约定月利率3%，并用恒大公司投资开发的汉中市将坛西路恒大丽江上品5楼501、7楼702、X楼X02、14楼1401四套房产作为抵押（抵押形式为在汉中市房管局产权交易中心签署的《商品房买卖合同》将以上四套房的产权确认至黄雪萍的名下），后该四套房屋办理了网签。黄雪萍与恒大公司之间的前述借贷纠纷，经汉台区人民法院（2017）陕0702民初2155号民事判决：一、限恒大公司在本判决生效后三十日内偿还黄雪萍借款364117元，并按照本金364117元，年利率24%，从2015年6月19日起向黄雪萍支付利息至本金实际清偿之日止。二、由张进福对上述本金及利息承担连带清偿责任。三、如汉中市恒大房地产开发有限责任公司、张进福不履行本判决确定的金钱债务，黄雪萍可以在本判决生效后，依据本判决申请强制执行位于汉台区将坛西路丽江上品商住楼，楼栋序号17858、房屋序号185999、室号X02房屋一套及楼栋序号17858、房屋序号185990、室号1401房屋一套。四、驳回黄雪萍的其他诉讼请求。后恒大公司不服判决内容，提起上诉，2018年3月22日，汉中市中级人民法院作出（2018）陕07民终61号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年5月，黄雪萍就前述生效判决向汉台区人民法院申请执行。2018年12月20日，汉台区人民法院对位于汉台区将坛西路丽江上品商住楼X02室房屋进行了查封。后龚啸在执行过程中提出执行异议，请求解除对被执行人名下位于汉台区将坛西路丽江上品商住楼X02号房屋的查封，中止对该房屋的执行。2019年5月9日，龚啸就汉中市中级人民法院作出的（2018）陕07民终61号民事判决书提起第三人撤销之诉，同时向汉台区人民法院申请撤回执行异议。龚啸提起的第三人撤销之诉，经汉中市中级人民法院作出(2018)陕07民撤1号民事判决，判决：驳回龚啸的诉讼请求。2019年7月，龚啸以其已经购买并占有房屋为由，向汉台区人民法院再次提起执行异议。2019年8月23日，汉台区人民法院作出（2019）陕0702执异57号执行裁定，中止对诉争房屋的执行。现黄雪萍提起诉讼，请求准许执行汉中市恒大房地产开发有限责任公司名下位于汉台区将坛西路恒大丽江上品商住楼X02房屋。另查明，张进福作为恒大公司委托代理人与龚啸于2014年1月8签订《商品房买卖合同》一份，将位于汉台区将坛西路恒大丽江上品商住楼X02房屋出售给龚啸，面积97.36平方米（最终以房产部门核定的产权面积为准），单价3184元/㎡，总房款310000元，付款方式为：首付、按揭、付清预售房款，并约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向汉中市房产交易管理所申请登记备案。同日，龚啸向恒大公司交房款现金310000元。2015年10月10日，龚啸开始对丽江上品商住楼X02室进行装修，后入居至今。2019年8月14日，恒大公司向龚啸开具了丽江上品商住楼X02室房屋的增值税普通发票，并在备注栏备注有：“合同编号：GF-2000-0171汉台区将坛西路丽江上品商住楼X02室补开2014年1月8日售。”一审法院认为，根据本案双方当事人举证、质证情况及辩论，本案主要争议焦点：一是恒大公司与龚啸就涉案房屋的买卖行为是否有效。龚啸与恒大公司之间的房屋买卖合同虽然手写的，与现行的通过房管部门网签系统以电脑打印生成的商品房买卖合同版本不同，但该合同是双方买卖房屋的真实意思表示，且该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依据《合同法》的相关规定，该《房屋买卖合同》依法成立并生效。龚啸向恒大公司交付了全部房款，恒大公司向龚啸交付了房屋，龚啸对房屋占有、使用，龚啸对该房屋具有物权期待权。争议焦点二：龚啸对房屋的物权期待权效力是否及于黄雪萍对房屋的债权。黄雪萍与恒大公司就涉案房屋签订的《商品房预售合同》虽然在房地产相关部门进行网签，但网签仅是行政机关的行政要求，不是物权变动的必经程序，且该合同不是双方房屋买卖的真实意思表示，而是为保障双方借贷而进行的担保行为，是债权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在人民法院采取强制措施之前，龚啸已经与恒大公司签订了商品房买卖合同，并支付房屋全部价款、合法占有房屋，没有证据证实龚啸对没有办理过户登记存在过错，故龚啸对涉案房屋享有的权利能够排除人民法院的执行。黄雪萍虽对龚啸签订房屋买卖合同、支付房屋价款的真实性提出异议，但其没有提供相反证据证实，应承担举证不能的法律责任。综上，本案经一审法院审判委员会讨论决定，驳回黄雪萍的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百七十条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回黄雪萍的诉讼请求。案件受理费100元，由黄雪萍负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于龚啸签订的合同是否真实及房款是否实际支付，龚啸提交了其与恒大公司签订的《商品房买卖合同》、恒大公司向龚啸出具的购房款代收凭证、发票，《物业服务合同》、相关交费、安装等方面的交费凭据、照片等，以上足以证明其于2014年1月8日向恒大公司全额付款购买房屋的事实，加之其在案涉房屋的查封时间之前即已实际入住,且案涉房屋未办理过户登记并非龚啸的原因，故龚啸对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利。黄雪萍二审所主张的各项事由，经本院二审核实，有关证据证明力较弱，不足以完全推翻龚啸的以上证据，黄雪萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人黄雪萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 王永吉审 判 员 曹建祥审 判 员 李俊霞二〇二〇年十二月九日法官助理 王建芬书 记 员 胡 阳1