北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终14439号上诉人(原审原告)：王立群，男，1989年6月21日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。上诉人(原审原告)：于海竹，女，1992年2月24日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。二上诉人之共同委托诉讼代理人：景娜，北京市隆安律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：刘宇，北京市隆安律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：北京满易何房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇顺畅大道**院**楼******。法定代表人：何红波，总经理。原审第三人：河北盛港房地产开发有限公司，住所地，住所地河北省石家庄市新乐市木村乡木村乡政府对面iv>法定代表人：刘京山，总经理。委托诉讼代理人：宁茹意，河北冀律律师事务所律师。上诉人王立群、于海竹因与被上诉人北京满易何房地产经纪有限公司(以下简称满易何公司)、被上诉人河北盛港房地产开发有限公司（以下简称盛港公司）合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初9510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人王立群、于海竹之其委托诉讼代理人景娜、刘宇，被上诉人满易何公司的法定代表人何红波，被上诉人盛港公司的委托诉讼代理人宁茹意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王立群、于海竹上诉请求：一、依法撤销一审判决，依法改判支持王立群、于海竹的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由满易何公司承担。事实和理由：王立群、于海竹认可一审法院对于2017年10月14日王立群、于海竹交由满易何公司的5万元为购房款的认定，但对于不支持退还的理由不予认可。一、一审法院认定事实不清,依据《购房订购书》第六条的约定，《商品房买卖合同》签订后，已付预付款转为房款。根据庭审事实，盛港公司已收取购房款196424元，故满易何公司多收取的5万元差价没有合同依据；《选房认购单》对于房屋成交总价的约定，不能作为满易何公司收取5万元购房款的依据；满易何公司并无收取上诉人购房款的代理权限。盛港公司对于满易何公司超越代理权限收取的5万元未与追认，并认为满易何公司收取的5万元差价为居间服务费。由此可知，盛港公司并不认可满易何公司有权收取5万元的购房款。二、一审适用法律错误。第一，满易何公司并未获得授权收取房款，而作为普通消费者的王立群、于海竹，在售楼处买房、签订合同时，对于何人有权收取房款并不清楚。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条的规定，行为人没有代理权、超越代理权仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。在本案中，王立群、于海竹有权请求满易何公司返还购房款5万元并支付相应利息。第二，一审法院认定王立群、于海竹同意以总价款246424元价格购买涉诉房屋，属于对合同理解的错误。上诉人签订《购房订购书》仅为购房意向，并支付预付款用于折抵购房款，满易何公司在收取购房款5万元的差价时存在欺诈、迷惑行为，在其提供的格式合同中对于5万元性质的记载相互矛盾，导致王立群、于海竹作出错误认识。从签定该合同的双方当事人本意可以明显看出，王立群、于海竹认可支付的全部款项均为购房款。而在王立群、于海竹取得《商品房买卖合同》及购房费发票后得知涉案房屋的实际成交价格为196424元，并于诉讼时效内对于5万元差价予以起诉，不能视为王立群、于海竹同意以总价款246424元的价格购买涉诉房屋。满易何公司辩称，同意一审判决，不同意王立群、于海竹的上诉请求。五万元为团购服务费。盛港公司述称，同意一审判决，不同意王立群、于海竹的上诉请求。无论五万元是什么性质的费用，合同都已经实际履行，王立群、于海竹已经实际占有涉诉房屋。王立群、于海竹向一审法院起诉请求：1.判令满易何公司退还王立群、于海竹购房款5万元；2．判令满易何公司支付王立群、于海竹购房款利息，以5万元为基数，自2017年10月19日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；3．判令本案诉讼费、鉴定费由满易何公司承担。一审法院认定事实：王立群与于海竹系夫妻关系。2017年10月19日，满易何公司作为盛港公司（出卖人）的委托代理人与买受人王立群、于海竹签订《购房订购书》，约定王立群以贷款方式购买盛港公司开发建设的承德市御道口区御道庄园小区10号楼501室，房屋建筑面积45.68平方米，原单价6051元/㎡，原总房款276424元整，折后单价5394元/㎡，折后总房款246424元整，买受人于2017年10月19日交纳预付款156424元。其中第六条约定《商品房买卖合同》签订后，已付预付款转为房款。该合同落款处记载出卖人为盛港公司，委托代理人为满易何公司，满易何公司加盖合同专用章。当日，王立群（买受人）与盛港公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积45.68平方米，按照建筑面积计算单价为4300元每平方米，总价款为196424元，买受人于2017年10月18日前支付首期房价款106424元，余款9万元向银行申请贷款支付。合同还约定了其他权利义务。于海竹于2017年10月14日向满易何公司支付了5万元。2017年10月19日签订《购房订购书》、《商品房买卖合同》当日，于海竹向满易何公司支付106424元，2018年3月2日王立群、于海竹向银行借款9万元，用以向盛港公司付清余款。2018年5月15日盛港公司出具购房发票中记载房屋价税合计196424元。满易何公司为证明其主张，提交以下证据：1.销售代理合同原件，证明盛港公司委托满易何公司对涉诉御道庄园进行代理销售。该合同约定盛港公司将其开发建设的御道庄园部分房屋委托给满易何公司代为销售，盛港公司向满易何公司支付销售代理费。2.团购服务协议书、选房认购单，证明王立群对于交纳的5万元是团购服务费、其余为房款一事知晓。该组证据显示，2017年10月14日王立群与满易何公司签署团购服务协议书，约定王立群向满易何公司支付团购费5万元，满易何公司给予王立群5万抵8万的购房优惠。同时双方签署选房认购单，约定认购折扣5万抵8万，优惠后成交单价5394元/平方米，优惠后成交总价246424元，选房单签订时选房人交纳定金5万元整。3.收据2张，证明王立群、于海竹知晓其交纳的费用中5万元为团购费，其余为房款。收据显示开具日期均为2017年10月19日，一张收据记载收到团购费5万元，一张记载收到首付款106424元。盛港公司对于以上证据真实性、合法性、关联性、证明目的均予以认可。王立群、于海竹表示：对证据1真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可，没有反驳真实性的证据；对证据2真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，对王立群签字、捺印真实性不认可，但不申请鉴定，团购服务协议书是满易何公司提供的格式合同，格式合同约定不明时应由提供方承担不利后果，选房认购单中备注条款中明确说明王立群、于海竹交纳的是5万元定金，而非服务费；对证据3真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可，王立群、于海竹没有拿到收据，收据中标注的5万元团购款是房价款还是服务费并不明确。一审法院认为，根据盛港公司的陈述，满易何公司提交的销售代理合同，以及《购房订购书》的记载，满易何公司系代理盛港公司销售涉诉房屋，故就涉诉房屋买卖一事，满易何公司系出卖人盛港公司一方的委托代理人，而非居间人。现双方对2017年10月14日由满易何公司收取的5万元款项性质产生争议。一审法院认为，虽然满易何公司提交的2017年10月14日签订的团购服务协议书中记载该5万元为团购服务费，但在同一天签订的选房认购单中，又载明选房单签订时缴纳的5万元为定金，根据目前证据显示，王立群、于海竹在当日仅支付一笔5万元，故对于满易何公司所称选房认购单中5万元为另一次交费之抗辩意见一审法院不予采信。鉴于满易何公司系出卖人盛港公司代理人，且在其提供的两份格式合同中对于5万元性质记载相互矛盾，属于约定不明之情形，现双方对此产生争议，应当作出不利于格式合同提供方的解释。而且，在2017年10月19日满易何公司作为盛港公司委托代理人与原告签订的《购房订购书》中，亦明确约定已付156424元（含2017年10月19日当天支付的106424元）为预付款，待签订《商品房买卖合同》时转为房款。故一审法院认定该5万元为购房款。其次，关于该5万元房款是否应当退还，一审法院认为，综合原、被告签署的选房认购单、《购房订购书》对于房屋成交总价的约定，并结合王立群、于海竹在已经交纳156424元的情况下，又于签订《商品房买卖合同》后以贷款方式支付给盛港公司9万元这一履行行为，可以认定王立群、于海竹系同意以总价款246424元的价格购买涉诉房屋。在王立群、于海竹已经实际购房的情况下，其无权要求退还该5万元，对于其请求，一审法院不予支持。一审判决如下：驳回王立群、于海竹的诉讼请求。一审案件受理费五百二十五元，由王立群、于海竹负担（已交纳）。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为满易何公司收取的5万元款项是否应当退还。根据盛港公司的陈述，满易何公司提交的销售代理合同，以及《购房订购书》的记载，满易何公司系代理盛港公司销售涉诉房屋。综合双方签署的选房认购单、《购房订购书》对于房屋成交总价的约定，且在事实上，王立群、于海竹在交纳156424元的情况下，又于签订《商品房买卖合同》后以贷款方式支付盛港公司购房款9万元。由此本院认定，双方已就王立群、于海竹以246424元的总价款购买涉案房屋达成合意，并已经实际履行完毕。王立群、于海竹要求退还该5万元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，王立群、于海竹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由王立群、于海竹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张 弘二〇二〇年十二月十五日法官助理  吴 琳书 记 员  卢园园