广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0802执异109号 案外人：黄良兵（曾用名黄良斌），男，1972年3月3日出生，汉族，住广西东兴市，现住广西防城港市防城区。公民身份证证号：XXXXX。 委托诉讼代理人：李金发，贵港市港北区维民法律服务部法律服务工作者。 申请执行人：梁宇文，男，1973年12月15日出生，住广西贵港市港**。 被执行人：刘强，男，1987年12月6日出生，瑶族，住广西贵港市港**。 被执行人：刘艳，女，1979年7月9日出生，瑶族，住广西贵港市港**。 本院在执行申请执行人梁宇文与被执行人刘强、刘艳民间借贷纠纷一案中，案外人黄良兵于2020年11月16日对本院执行登记在被执行人刘强名下位于防城港市防城区XXXXX房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人黄良兵称：要求解除对位于防城港市防城区XXXX房屋一套（产权证号：防港房权证防城区字第××号）的查封和停止拍卖。事实和理由：2010年3月25日，被执行人刘强与案外人协商一致，签订了《商品房转让合同》，约定：刘强将其在2009年3月19日以按揭方式购得，位于防城港市防城区**房屋转让给案外人，对价为239418元，在扣除尚欠按揭贷款余额174130.19元后，案外人须在签订合同的当日支付现金65287.81元，刘强与金融机构签订的《个人购房担保借款合同》权利义务全部由案外人承受，尚欠的按揭贷款由案外人负责偿还。案外人当日即向刘强支付了65000元现金，刘强亦依约当日将房屋及购房资料交付。协议生效后，案外人夫妻按《个人购房担保借款合同》约定将每月还贷、水电费款项转给被执行人刘强，由其代付至今。今年9月4日，（2020）桂0802执1259号之一执行裁定查封了被执行人刘强转让给案外人的上述房屋，10月15日，（2020）桂0802执1259号之二执行裁定第二项，决定将该房产予以拍卖。案外人认为，购房合同的签订、履行、占有均在查封之前，且被执行人刘强每次收到案外人转给的还贷、水电费款项后均按时付给贷款人和供电供水部门，因此，基于对刘强的信任未申请变更登记，可见，案外人对未及时申请变更登记，主观上没有较大过错。而申请执行人与被执行人之间是金钱债务，故案外人的主张符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，且案外人依法购房取得的权利足以排除执行，为此，请求支持。 案外人黄良兵向本院递交了1、案外人身份证、证明、户口本；2、(2020）桂0802执1259号之二执行裁定书；3、商品房转让合同；4、收据；5、微信转账记录、农业银行银行卡交易明细清单（以上均为复印件）作为证据以证明自己的主张。 申请执行人梁宇文称：案外人黄良兵的异议理由不能成立，要求法院裁定驳回异议申请，理由如下：（一）对案外人黄良兵提交的商品房转让合同和收据的真实性存疑，有可能是刘强为了逃避债务的履行，在法院查封之后故意与案外人达成的虚假的商品房转让合同和收条。根据其转让合同的约定，黄良兵须支付给刘强房屋转让款现金65287.81元，但收据上写的是收到65000元，转让价格与收据明显金额不符，案外人也没有提交有关支付65000元的银行流水记录或支付宝转账记录或微信转账记录来证实，如果是收到现金65000元，也不符合现金交付的交易习惯。（二）退一步说，确实存在真实的商品房转让，根据合同的约定，转让涉案房屋的房产证、过户等相关手续由黄良兵负责办理，刘强予以协助，但2014年黄良兵在办理商品房产权登记时没有变更登记到自己名下，而仍然办理登记在刘强名下，这明显与房屋转让的目的不符。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的精神，必须同时具备第（1）至（4）项的情形才能够排除执行，但案外人不具备第（三）和第（四）项的情形，案外人没有支付全部价款，也没有按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；案外人因自身的原因未办理过户登记也存在重大过错，因为案外人与刘强签订商品房转让合同时，明知该商品房是按揭贷款，贷款银行对该商品房存在抵押的情况下，其理应知道这种情况下该商品房是无法办理过户登记手续的，但其仍与刘强签订转让协议，故其对无法办理过户登记手续存在重大过错。最高人民法院（2017）最高法民申3731号民事裁定书中的裁判意旨也规定：“苏二喜在受让该别墅时，对该别墅设置了抵押贷款一事是明知的，其理应知道这种情况下该别墅是无法办理过户登记手续的，但仍与杨买如签订转让协议，其对无法办理过户登记手续存在一定过错。因此，原判决认定苏二喜无法排除法院对鲁能2-65别墅的强制执行并不缺乏证据证明。”根据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案外人依法没有取得涉案商品房的所有权。 综上所述，案外人黄良兵对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权利，其阻止执行的请求没有事实和法律依据，请求法院裁定驳回黄良兵的异议。 本院查明，原告梁宇文与被告刘强、刘艳民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月29日作出（2019）桂0802民初4204号民事判决书，上诉人梁宇文不服上述判决，向贵港市中级人民法院提起上诉。2020年5月20日，贵港市中级人民法院作出（2020）桂08民终981号民事判决书，判决“一、撤销港北区人民法院（2019）桂0802民初4204号民事判决；二、被上诉人刘强应返还上诉人梁宇文本金人民币165万元并支付利息（利息以人民币165万元为基数，按月2%利率，从2018年10月1日起至实际清偿之日止）；三、被上诉人刘艳在贵港市港北区XXXX号（不动产权证号：桂（2XX7）贵港市不动产权第××号）房产价值范围内对刘强上述第二项义务承担担保责任。四、驳回上诉人梁宇文的其他诉讼请求。”“一审案件受理费12017元，财产保全费5000元，合计17017元，由被上诉人刘强负担16517元，由上诉人梁宇文负担500元；二审案件受理费24035元，由被上诉人刘强负担。”因刘强拒不履行生效判决确定的义务，梁宇文向本院申请强制执行。2020年9月4日、10月15日，本院先后作出（2020）桂0802执1259号之一、之二执行裁定书，裁定查封、拍卖被执行人刘强名下的位于防城港市防城区XXXX号房屋一套［产权证号：防港房权证防城区字第××号］。案外人黄良兵以该房产为其所有为由提出书面异议。 另查明，案外人黄良兵与陈晓红系夫妻关系。2009年3月19日，刘强与防城港市景苑物业管理有限公司签订《商品房买卖合同》，购买防城港市防城区XXXX号房屋一套，房屋总价款244000元，已付首付款，又于同年同月27日与农行防城港新城支行签订《个人购房担保借款合同》，按揭借款179000元，借款期限240个月。2010年3月25日，案外人黄良兵与刘强签订《商品房转让合同》，合同载明刘强将上述房产转让给案外人黄良兵，总价239418元，案外人黄良兵需支付给刘强现金65287.81元，本合同签订后，刘强与与防城港市景苑物业管理有限公司签订《商品房买卖合同》以及与农行防城港新城支行签订《个人购房担保借款合同》的权利义务全部转让给案外人黄良兵享有和承受，尚欠的银行按揭贷款由案外人黄良兵负责偿还。案外人黄良兵向本院提交了一张写明刘强收到房屋转让金额65000元的收据，另提交农行银行卡交易明细清单，2010年4月至2020年9月，案外人黄良兵或其妻陈晓红向刘强的农行指定账户转入1000元-1200元不等的数额供银行扣除。案外人黄良兵提交珠河街道镇夏岭社区出具证明，证明案外人黄良兵购买案涉房产并于2010年7月入住该房。 再查明，案涉房产已经取得房屋产权证，产权证号：防港房权证防城区字第××号，房屋产权登记在被执行人刘强名下。 以上事实有本院生效判决、案外人提交的证据材料在卷佐证。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋在本院查封之前，案外人黄良兵已和被执行人刘强签订《商品房转让合同》，约定黄良兵支付购房款65287.81元后，剩余银行按揭贷款由黄良兵继续偿还，黄良兵已按照合同约定支付对价款65000元，且偿还银行按揭贷款至今，虽然支付的购房款差额287.81元，但刘强已将案涉房屋交付给黄良兵使用至今。案涉房屋虽未办理过户登记手续，但无证据证实黄良兵存在过错。黄良兵的异议理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止对登记在被执行人刘强名下位于防城港市防城区XXXX号房屋一套（产权证号：防港房权证防城区字第××号）的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  韦永新 审判员  覃子颜 审判员  张秀仁 二〇二〇年十二月七日 书记员  刘 铤