山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终12784号 上诉人（原审被告）:苗增升，男，1961年9月1日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：高鹏罡，系上诉人女婿。 被上诉人（原审原告）：青岛东郡物业管理有限公司，住所地青岛即墨区经济开发区辽河二路**。 法定代表人：王兆峰，总经理。 委托诉讼代理人：王佳明，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳可栋，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 上诉人苗增升因与被上诉人青岛东郡物业管理有限公司（以下简称东郡物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初2941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 苗增升上诉请求：一、撤销一审判决，判决上诉人不向被上诉人承担2017年1月起至2018年12月止的物业服务费、滞纳金1630.58元；二、一审、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、法律适用错误。上诉人与被上诉人签订《物业服务合同》，被上诉人就应当按照合同提供服务。但物业公司提供的服务与《物业服务合同》差距甚远，严重违约。例如小区消防通道存放易燃物品、小区消防设备没有配备、消防工作小组没有成立，小区电动车、摩托车乱停乱放阻碍消防通道存在严重安全隐患等。同时小区公共区域的收益一直未公示，被上诉人将本是小区全体居民的收入所有，归为己有。另外上诉人的房屋系原居民拆迁回迁房，根据当时政府规定，免交物业费。此外，2016年1月27日收房时上诉人预交物业费819元，2016年至2018年7月房屋一直处于空置状态，物业公司应当予以部分减免物业费。综上，被上诉人违约在先，提供的物业服务不能让上诉人认可，一审法院并没有查清事实，认为双方签订合同，上诉人就应该缴费，严重不公平。 东郡物业答辩称：本案起诉的是2017年1月至2018年12月物业费，上诉人缴纳的是2016年的物业费。1、消防问题由于消防一直未进行对接，物业公司也每年都向有关消防的主管部门反映问题，与物业公司无关。2、小区不存在公共区域的收益，如果上诉人认为收益存在，应当承担举证责任。3、回迁房免收物业费实际上并不是免收，而是村里代业主缴纳物业费。被上诉人建议上诉人与村里进行协商，上诉人不能以此为由拒交物业费。 东郡物业向一审法院提出诉讼请求：1.要求苗增升支付2017年1月至2018年12月的物业服务费、滞纳金共计1630.58元；2.本案诉讼费由苗增升承担。 一审法院认定事实如下： 一、涉案小区位于青岛市即墨区文富居。 二、苗增升房产坐落于该小区B1北区14号楼x单元x户，面积为70㎡。 三、东郡物业于2016年1月起为上述小区提供物业服务，东郡物业向苗增升收取物业费的依据为物业服务协议。 四、该小区没有成立业主委员会，由拆迁指挥部选派。 五、2016年1月，双方当事人签订物业服务协议，约定物业服务收费标准为住宅每月每平方米0.9元，住宅电梯运行费按照住宅建筑面积每月每平方米0.4元，路灯公摊费于每年12月31日前每年40元。按年度收取。缴费期限为每次服务到期前15天缴纳下一年度的物业服务费。业主逾期缴纳物业管理费及其他费用的，从逾期之日起按每月应当缴纳管理费千分之三缴纳滞纳金。 六、东郡物业起诉要求苗增升缴纳2017年1月-2018年12月间两年的物业费。 七、东郡物业主张相关物业服务费用的数额、计算方式及依据：物业服务费及电梯运行费2262元【70㎡×（0.9元/㎡+0.4元/㎡）×12）+40】×2年、2017年滞纳金81.5元（1131×3‰）×24，2018年滞纳金40.7元（1131×3‰）×12，上述共计2386.2元，因为涉案房屋2017年1月至2018年7月间处于空置状态，对此期间的物业费按照60%主张，共计1133.45元（2386.2÷24×19×60%），2018年8月至2018年12月的物业费为497.13元（2386.2÷24×5），要求苗增升支付物业服务费、滞纳金共计1630.58元（1133.45元+497.13元）。 八、2019年5月1日，东郡物业通过顺丰快递邮寄律师函及催缴物业费通知单，2019年5月2日，快递被签收。 九、苗增升不缴纳物业费的抗辩事由 在拆迁补偿协议签订时，从未对物业及费用进行约定；2016年-2018年底一直处于空置状态；物业费收费标准过高，回迁区不应和普通小区一致，要求物业出示相关规定；易燃物品、消防设施、电动车乱停乱放问题；小区公共收益没有公示；小区一直没有成立业主委员会；小区以我没有缴纳物业费为由，拒不办理进入卡；小区没有按照规定成立消防工作小组。所以我才没有缴纳物业费。 以上事项中，双方有争议的是第八项东郡物业书面催缴通知，苗增升称未收到该书面通知。第九项苗增升不缴纳物业费的抗辩事由，对于苗增升所称问题，东郡物业解释称，因为消防设施存在质量问题，因此物业和中建八局一直没有交接，该问题上级部门均有存档，但是因为没有交接，关于消防的整个联动部分物业都没有办法处理；物业内部成立了微型消防站，因为设施不到位，只能根据现有条件进行演练；回迁区的杂物清理工作难度较大，我们清理过后，业主还是会重新放回，也一直号召劝导，但是业主不配合，我们工作难度很大；小区在建设过程中，没有建造电动车的充电桩，该问题很难解决，下一步将逐步建造充电桩解决该问题；回迁区的物业服务费是由拆迁指挥部统一定价，不是物业定价；小区没有收取广告费，小区没有该收益。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。因涉案小区系回迁小区，东郡物业在提供物业服务过程中，尤其在服务初期，需要与拆迁指挥部、房屋建设部门、市政部门等多个部门进行沟通协调，物业服务与人员管理存在一定难度，在此过程中，物业服务存在一定瑕疵。本案中对于苗增升所称问题，东郡物业已经做出较为合理的解释说明，且东郡物业也在不断提升服务质量。同时，物业服务质量的提升需要业主的配合与支持，业主以服务瑕疵为由不缴纳物业服务费，不仅违反合同约定，同时损害其他已缴纳物业费业主的利益，最终将损害全体业主的权益，因此苗增升以此为由主张不交纳物业费，缺乏相应的法律依据，对于苗增升该答辩意见，一审法院不予采纳。东郡物业主张苗增升支付自2017年1月起至2018年12月止的物业服务费、滞纳金共计1630.58元，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：苗增升于判决生效后十日内支付东郡物业自2017年1月起至2018年12月止的物业服务费、滞纳金1630.58元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由苗增升负担。 二审中，上诉人苗增升提交视频一份，证明：被上诉人以未交物业费为由，不让上诉人及车辆进入小区。被上诉人东郡物业质证称:真实性无异议，但视频中物业公司的工作人员并没有说不给上诉人办理出入手续，而是说让上诉人和领导协商。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题为：上诉人苗增升是否应向被上诉人东郡物业支付2017年1月至2018年12月期间的物业费。本案中，苗增升与东郡物业签订《物业服务协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，苗增升应按照《物业服务协议》约定的收费标准交纳物业费。物业服务企业对小区进行物业服务具有整体性、全面性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法按件计量等特点，苗增升主张东郡物业的物业服务不到位,其提交的证据仅能证明东郡物业在一定的时间、、地点提供的物业服务做的不够完善不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵，苗增升以此拒交物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于苗增升主张的房屋空置问题，一审法院已认定2017年1月至2018年7月期间房屋处于空置状态并据此认定苗增升在此期间交纳60%的物业费，该处理并无不当，本院予以确认。苗增升诉称的2017年1月之前的房屋空置以及物业费问题，可另行主张权利。另，物业公示问题与本案系两个法律关系，苗增升亦应另行主张。因此，上诉人苗增升的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，上诉人苗增升的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人苗增升负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年十二月一日 法官助理 薄富超 书记员韩平