湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初7342号原告：中电科长江数据有限公司，住所地武汉市江汉区江发路**。法定代表人：王晶，经理。委托诉讼代理人：梁旭光，湖北光靓律师事务所律师。委托诉讼代理人：许仁和，湖北光靓律师事务所律师。被告：北京首卫保安服务有限公司武汉分公司，营业场所武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城(一期)第8幢4层2号房。负责人：唐伟，经理。被告：北京首卫保安服务有限公司，住所地北京市海淀区玲珑路**院****楼****103、104。法定代表人：李景福，董事长。两被告共同的委托诉讼代理人：金沙，男，系北京首卫保安服务有限公司武汉分公司员工。两被告共同的委托诉讼代理人：熊婉铮，湖北得伟君尚律师事务所律师。原告中电科长江数据有限公司（以下简称长江数据公司）与被告北京首卫保安服务有限公司武汉分公司（以下简称首卫保安武汉分公司）、北京首卫保安服务有限公司（以下简称首卫保安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2020年10月14日公开开庭进行了独任审理。原告中电科长江数据有限公司的委托诉讼代理人许仁和、被告北京首卫保安服务有限公司武汉分公司、北京首卫保安服务有限公司共同的委托诉讼代理人金沙、熊婉铮到庭参加诉讼。本案在审理过程中，本院应长江数据公司申请对首卫保安武汉分公司及首卫保安公司的财产采取保全措施。本案现已审理终结。长江数据公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认长江数据公司与首卫保安武汉分公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月22日解除，责令首卫保安武汉分公司立即腾退租赁房屋；2、请求判令首卫保安公司武汉分公司、首卫保安公司共同支付应付房租、水电及卫生费合计110435.25元。其中：房租合计103790.32元，自2020年1月4日起至2020年7月26日止，并依据上级单位通知要求减免了29700元；电费合计3176.8元，自2019年9月3日起至2020年7月26日止；水费、卫生费合计3468.13元，自2019年10月4日起至2020年7月26日止；3、请求判令首卫保安公司武汉分公司、首卫保安公司共同赔偿从2020年1月4日起至2020年7月26日止拖欠房租产生的违约金13197.98元，以及2020年7月27日至实际支付租金之日止的违约金；4、请求判令首卫保安公司武汉分公司、首卫保安公司向长江数据公司支付占有使用费，从2020年9月14起算，以双方约定的月租金为标准19800元/月支付至实际腾退之日止；6、请求判令本案的全部诉讼费用由首卫保安公司武汉分公司、首卫保安公司承担。事实与理由：首卫保安武汉分公司租用长江数据公司位于武汉市江汉经济开发区江发路11号（目前按照武汉市公安局江汉分局要求门牌号已变更为武汉市江汉经济开发区江发路7号）园区内西附楼二楼做经营使用，租房建筑面积为600平方米。首次租赁时间是2017年10月4日，2017年和2018年签订的房屋租赁合同均已履行完毕。双方于2019年9月18日续签了2019-2020年度《房屋租赁合同》。租赁期从2019年10月4日起至2020年10月3日止。根据合同约定，每季度租金为59400元，首卫保安武汉分公司应按季度提前10个工作日向原告支付房租，若超过期限20日未交纳，长江数据公司有权解除本租赁合同、收回该房屋，并按实际迟付天数收取违约金。2020年1月4日前，首卫保安武汉分公司就应按约支付2020年第一季度房租，长江数据公司从2019年12月20日起通过QQ、微信、电话等多种方式与首卫保安武汉分公司沟通催缴房租相关事宜，首卫保安武汉分公司直到2020年1月23日仍未按约支付房租，已经达到了合同约定的超期20日。后因春节放假及疫情原因，直至2020年5月，长江数据公司按照上级集团下发的《中电太极子集团关于支持中小微企业和个体工商户发展积极减免经营用房租金的通知》，积极落实疫情期间租户房租减免工作，再次积极与首卫保安武汉分公司进行沟通，并按照上级通知精神确定给首卫保安武汉分公司减免房屋租金1.5个月共计29700元，同时考虑到疫情所带来的困难，长江数据公司拟采取先收取首卫保安武汉分公司部分租金的扶持措施。但与首卫保安武汉分公司经过多次沟通，首卫保安武汉分公司也多次承诺支付后至今仍未兑现支付，同时也未支付此期间的水、电及卫生费。基于以上情况，长江数据公司于2020年7月9日向首卫保安武汉分公司送达了催款函，再次通知对方尽快付款，首卫保安武汉分公司在催款函的最后期限2020年7月15日仍未付清所欠款项。长江数据公司于2020年7月16日向首卫保安武汉分公司送达了律师函，再次沟通无果后，长江数据公司决定依据合同约定解除双方的《房屋租赁合同》并收回房屋。长江数据公司于2020年7月22日向首卫保安武汉分公司送达了解除合同的通知函，于2020年7月31日又向首卫保安武汉分公司送达了限期腾退通知函。但首卫保安武汉分公司至今仍拒不支付所欠房租、水电卫生费，并拒绝解除合同和腾退原告房屋。综上所述，长江数据公司与首卫保安武汉分公司所签订的《房屋租赁合同》合法有效，长江数据公司已完成了上述房屋租赁合同的主要义务，首卫保安武汉分公司依法负有给付长江数据公司相应房租及水电卫生费的义务。现首卫保安武汉分公司长期拖欠长江数据公司相应款项的行为，违反了合同的约定义务。长江数据公司依据合同约定解除双方合同的措施合法，首卫保安武汉分公司拒绝解除合同以及不腾退房屋的行为已经侵害了长江数据公司的合法权益。另外，首卫保安武汉分公司作为首卫保安公司的分公司，不具有独立法人地位，其民事责任由首卫保安公司承担。长江数据公司为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请！首卫保安武汉分公司及首卫保安公司辩称，1、自2020年7月2日起，长江数据公司就已经实际控制了案涉租赁房屋并扣留首卫保安武汉分公司的全部物品，屡次拒绝首卫保安武汉分公司搬走公司的物品，从该日起，长江数据公司才是案涉租赁房屋的实际占有使用人。长江数据公司主张房屋占用费无事实和法律依据。2、长江数据公司及首卫保安武汉分公司因情势变更就原合同约定的内容变更进行了长期持续的协商，首卫保安武汉分公司因协商的租金标准未确定而迟延缴纳租金的行为不应视为违约行为。3、长江数据公司作为央企，理应承担起央企的社会责任和担当，依照最高人民法院发布的法发（2020）17号指导意见、国务院各部委联合发布的发改投资规（2020）734号指导意见、湖北省政府发布的《湖北省促进经济社会加快发展若干政策措施》的相关规定，对首位保卫武汉分公司实行“免收三个月，再减半征收6个月房租”的政策。长江数据公司一直以自己是央企不受湖北省政府管理为由，拒绝执行湖北省政府出台的相关租金减免政策，显然是与国家政策和最高人民法院的指导意见相背而驰的。长江数据公司与首卫保安武汉分公司自2017年签订租赁合同以来，首卫保安武汉分公司一直诚实守信，双方合作愉快，且基于对长江数据公司央企背景和对享有优先续租权的权利期待，对承租房屋投入了大量资金进行装修，原本是想长期租用案涉房屋。现新冠疫情爆发，企业发展困难，被告作为小微企业，更是雪上加霜，长江数据公司应按照相关政策，对租金进行减免。本院查明：长江数据公司为武汉市江汉区江汉经济发展区0202地块江发路****的房屋所有权人，属国有独资企业。2019年9月18日，长江数据公司与首卫保安武汉分公司签订《房屋租赁合同》，约定长江数据公司将坐落于武汉市江汉经济开发区江发路11号房屋出租给首卫保安武汉分公司作为经营用房，房屋租赁期限自2019年10月4日至2020年10月3日，建筑面积为600平方米，每月每平方米33元，月租金为19800元，季度租金为59400元。长江数据公司按月向首卫保安武汉分公司收取水费、电费、卫生费，电费根据电表计量按照1.1元/度的标准据实结算，水费每月收费300元，卫生费每月56元。房屋租金按季度支付，首卫保安武汉分公司按季度提前10个工作日向长江数据公司支付房租，每延迟一天则按应缴纳租金的千分之一计罚，若首卫保安武汉分公司超过期限20日未缴纳，长江数据公司有权解除租赁合同，收回该房屋，并按实际迟付天数依上述计罚比例收取违约金。合同签订时，首卫保安武汉分公司需向长江数据公司缴纳19800元作为租房保证金。双方前期租房合同签订时，首卫保安武汉分公司已向长江数据公司缴纳18000元作为租房保证金，仍可继续作为本次房屋租赁合同的保证金，但差额部分1800元应在本次房屋租赁合同签订的10个工作日内缴纳。双方首次签订房屋租赁合同的时间为2017年10月4日，2018年续签，2017年及2018年签订的房屋租赁合同已经履行完毕。首卫保安武汉分公司于2020年1月22日停止经营，2020年4月初恢复生产经营。2020年7月2日，长江数据公司向首卫保安武汉分公司发送《催款函》，要求其支付2020年1月4日至2020年10月3日减免后的房屋租金共计148500元，以及水电费、卫生费共计4793.2元。同年7月9日，长江数据公司将催款函通过微信发送给首卫保安武汉分公司工作人员金沙。2020年7月21日，长江数据公司向首卫保安武汉分公司邮寄《律师函》，要求履行义务并承担违约责任。同日，长江数据公司向首卫保安武汉分公司邮寄《通知函》，告知要求解除双方签订的租赁合同，收回房屋，并要求支付相应款项。首卫保安武汉分公司于7月22日收到以上邮件。2020年7月30日，长江数据公司向首卫保安武汉分公司发送《限期腾退通知函》，要求于2020年8月10日将租赁场所内的物品腾退，将房屋交还给长江数据公司，并且结清一切费用。2020年7月3日，长江数据公司将案涉租赁房屋上锁，首卫保安武汉分公司报警后开门。2020年7月26日，长江数据公司再次将案涉房屋上锁，锁门后，一直处于未通水电状态。2020年9月14日，首卫保安武汉分公司将案涉房屋的门砸开，并且在门上贴了封条。本案在审理过程中，首卫保安武汉分公司一直未将房屋腾退给长江数据公司。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。长江数据公司与首卫保安武汉分公司签订于2019年9月18日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。长江数据公司自2017年双方首次签订合同之时即将案涉房屋交由首卫保安武汉分公司使用，首卫保安武汉分公司应按照合同的约定交纳房屋的租金及电费、水费、卫生费等。因新冠××疫情的影响，首卫保安武汉分公司于2020年4月初恢复生产经营，但直至2020年7月2日长江数据公司发出《催款函》，首卫保安武汉分公司与长江数据公司未就房屋租金的减免达成一致协议，首卫保安武汉分公司也未向长江数据公司缴纳2020年1月4日之后的任何租金，属于迟延履行房屋租赁合同主要义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”本案中，长江数据公司要求解除合同的通知函于2020年7月22日送达给首卫保安公司，本院依法确认长江数据公司与首卫保安武汉分公司2019年9月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月22日解除，首卫保安武汉分公司应依法将案涉房屋腾退给长江数据公司。关于首卫保安武汉分公司应支付的房屋租金的问题。参照《省人民政府关于印发湖北省促进经济社会加快发展若干政策措施的通知》第十一项“对承租国有资产类经营用房的中小微企业免收3个月租金，再减半征收6个月房屋……”以及发改投资规〔2020〕734号《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户环节房屋租金压力的指导意见》第（二）项“中央所属国有房屋（包括有关部门、中央企业、中央高校和研究院所等所属国有房屋）出租的，执行房屋所在地对出现经营困难的服务业小微企业和个体工商户的房屋租金支持政策。”的规定，长江数据公司可按照以上政策对首卫保安武汉分公司应缴纳租金进行减免。对于2020年1月4日至2020年1月22日的租金应正常缴纳，金额为12135元；对于2020年1月23日至2020年4月23日的租金应予以免除；对于2020年4月24日至2020年7月26日的租金应减半收取，金额为30338.50元，综上，自2020年1月4日至2020年7月26日，首卫保安武汉分公司应支付长江数据公司房屋租金共计42473.5元。首卫保安武汉分公司已支付长江数据公司房屋押金19800元，可用以冲抵应支付房屋租金，则还应支付房屋租金22673.50元。长江数据公司按照迟延支付租金金额每日千分之一计算违约金，标准过高，结合双方就租金沟通的情况以及新冠××疫情的影响，对于违约金，本院认为应以22673.50元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2020年7月公布的一年期贷款市场报价利率的四倍自2020年7月26日计算至实际支付之日止。首卫保安武汉分公司对长江数据公司主张的水电费及卫生费并无异议，则影响长江数据公司支付电费3176.80元，水费及卫生费2468.13元。关于长江数据公司主张的房屋占有使用费，因首卫保安武汉分公司于2020年9月14日将案涉房屋玻璃门砸开取回公章，将房屋贴上封条，并且一直占有房屋至今，则对于长江数据公司主张首卫保安武汉分公司自2020年9月14日起按照月租金19800元的标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日止，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条的规定“法人可以设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当进行登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”以及《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，本案中，长江数据公司请求首卫保安公司共同承担首卫保安武汉分公司相应责任，本院依法予以支持。综上所述，对长江数据公司的诉请，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告中电科长江数据有限公司与被告北京首卫保安服务有限公司武汉分公司2019年9月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月22日解除；二、被告北京首卫保安服务有限公司武汉分公司于本判决生效之日起十日内将租赁房屋腾退给原告中电科长江数据有限公司；三、被告北京首卫保安服务有限公司及被告北京首卫保安服务有限公司武汉分公司于本判决生效之日起十日内共同向原告中电科长江数据有限公司支付房屋租金22673.50元；四、被告北京首卫保安服务有限公司及被告北京首卫保安服务有限公司武汉分公司于本判决生效之日起十日内共同向原告中电科长江数据有限公司支付违约金（违约金的计算方法：以22673.50元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2020年7月公布的一年期贷款市场报价利率的四倍自2020年7月26日计算至实际支付之日止）；五、被告北京首卫保安服务有限公司及被告北京首卫保安服务有限公司武汉分公司于本判决生效之日起十日内共同向原告中电科长江数据有限公司支付电费3176.80元，水费及卫生费2468.13元；六、被告北京首卫保安服务有限公司及被告北京首卫保安服务有限公司武汉分公司于本判决生效之日起十日内共同向原告中电科长江数据有限公司支付房屋占有使用费（房屋占有使用费的计算方法：以月租金19800元为标准，自2020年9月14日计算至实际腾退之日止）；七、驳回原告中电科长江数据有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2773元，保全费1138元，共计3911元，由原告中电科长江数据有限公司负担1827元，被告北京首卫保安服务有限公司及被告北京首卫保安服务有限公司武汉分公司共同负担2084元（原告中电科长江数据有限公司已预付本院，被告北京首卫保安服务有限公司及被告北京首卫保安服务有限公司武汉分公司于本判决生效之日起十日内随上述应付款项一并支付给原告中电科长江数据有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  梅小丽二〇二〇年十二月十三日书记员  柯 锴