江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0735民初1770号原告：刘超，男，1989年9月13日出生，汉族，住石城县。委托诉讼代理人：陈学礼，广东商达律师事务所律师，执业证号：14403201910126441。特别授权代理。被告：石城县辉翠投资有限公司，住所地：石城县琴江镇迎宾大道（东方明珠-水晶阁）。统一社会信用代码：9136073507427045XK。法定代表人：李小健，董事长。委托诉讼代理人：柳敏捷，江西博衍律师事务所律师。特执业证号：13610201010183049。别授权代理。原告刘超与被告石城县辉翠投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告刘超的委托诉讼代理人陈学礼、被告石城县辉翠投资有限公司的委托诉讼代理人柳敏捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘超向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告以购房款583863元为基准，按每逾期交房一日支付全部购房款万分之一的标准向原告支付自2020年1月1日起至2020年2月29日止期间的逾期交房违约金人民币3503.18元；2、请求判令被告以购房款583863元为基准，按每逾期交房一日支付全部购房款万分之二的标准向原告支付自2020年3月1日起至被告使涉案房屋符合交房条件并实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计至2020年7月25日的逾期交房违约金为人民币17048.78元；3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年7月13日，原告与被告就被告开发的坐落于石城县（二期）10幢10-1-1202号房屋签订了《赣州市商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同约定：1、原告所购房屋建筑面积为113.21平方米套内面积为94.790平方米，单价为5157.34元/平方米，总价款为583863元整；2、该商品房交付时应当同时满足：①该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；②该商品房已相关设施设备已符合第十条约定的条件；③该商品房已取得房屋测绘报告；3、合同约定被告应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房；4、合同同时约定，被告逾期交房60日之内，自约定交付期限届满之次日起，按每逾期交房一日向买受人支付全部房价款万分之一的标准计算违约金；被告逾期交房超过60日，自约定交付期限届满60日之次日起，按每逾期交房一日向买受人支付全部房价款万分之二的标准计算违约金。合同签订后，原告按照商品房买卖合同的约定履行了支付首期房价款和办理按揭贷款的义务，但在合同约定的交付商品房期限届至时，被告并未向原告交付该商品房，依据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》及江西省高级人民法院关于印发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》的通知，开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。截至目前，被告所出售的商品房仍未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，未完成建设工程竣工验收备案登记，至今为止仍未达到交付该商品房条件。原、被告就逾期交房事宜无法达成一致处理意见，现原告为维护合法权益特提起诉讼。被告石城县辉翠投资有限公司辩称，1、根据《赣州市商品房买卖合同》第十条的约定，各配套设施交付时间为2019年12月31日前，而根据现行政策，办理竣工备案表系每期只能一并办理，不可以单栋办理，而以前是可以单栋办理的，这导致只要有一栋不能办理，所有同期楼房全部不能办理竣工备案表，使得竣工备案表至今仍未下来，但涉案房屋已于2019年7月、8月取得工程竣工验收报告即“由地矿赣西地质工程勘察院、北京中厦建筑设研究院有限公司、江西省洪观建筑有限公司、江西大京九工程管理有限公司、石城县辉翠投资有限公司合进行了五方验收”，结论系全部符合要求、合格，即涉案房全部具备了使用条件，且答辩人于2020年6月催告原告等人办理交房手续，并进行了报纸公告，且大部分业主均已办理了交房手续，正在装修。因此，答辩人自2020年6月1日后不存任何违约行为，不承担任何违约赔偿责任；2、自2019年12月以来，受到全球性突发公共卫生事件即新冠××的影响，尤其系2020年1月至2020年3月期间，全国基本处于封闭状态，各单位均以抗疫为主要工作，导致答辩人建设的工程无法办理相关竣工手续，故自约定交房日起至2020年3月31日期间不应计算违约责任，应当扣除；3、答辩人开发的楼盘存在特殊情形，在本楼盘建设过程中，政府要求第一期建设为五星级酒店，并且先行开业，为了酒店开业的美观及形象，政府建议将本属于第三期的第19、20号楼并入第一期商品房建设，因该楼所处的位置不同，影响了第二期全部楼号的竣工备案时间，故请求法庭酌情扣减一个月期间，不计算逾期时间；4、根据《中华人民共和国合同法》第114条之规定，违约金过分高于造成的损失时，应当减少。根据双方合同约定，每月违约金近4000元，本案中，原告并未提交任何证据证明，逾期交房给其造成的损失，故应当参考逾期交房期间房屋产生租金收益作为其损失，根据答辩人调查，与涉案房屋同类的月租金为800元左右，即原告的损失应为每月800元左右，而答辩人与原告之间合同约定的违约金已系原告损失的5倍，根据法律规定，约定的违约金高于损失30%时即为过分高于，应当减少，故被告请求人民法院将合同第十二条约定违约金数额调整为每月800元。综上，本案涉案房屋双方约定的交房日为2019年12月31日前，扣减公共卫事件影响的三个月及酌情扣减的一个月，并最长计算至2020年5月31日止，应为一个月，并按每月800元计算违约金，请求法庭支持。经审理查明，2018年7月13日，原告刘超与被告石城县辉翠投资有限公司签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为2018071300081）。合同约定：买受人刘超购买出卖人石城县辉翠投资有限公司开发的位于石城县（二期）10号楼1单元1202室商品房一套，建筑面积为113.21㎡（套内面积94.790㎡、分摊面积18.420㎡），单价为5157.34元/㎡，房屋总价款为583863元。付款方式为：于2018年7月13日前支付首期房价款175863元，余款408000元向江西石城农村商业银行股份有限公司申请贷款支付。商品房交付条件：1.已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.相关设施设备已符合第十条约定的条件；3.已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期在60日内，在约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付货款部分），并自买受人付款之日起，按照同期贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。房屋交接：商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日书面通知买受人办理交付手续，买受人未收到交付通知书的，以约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同签订后，原告按约履行了支付案涉商品房的首付款及办理银行按揭贷款的义务。原告起诉时，被告尚未将涉案商品房交付给原告。至本案法庭辩论终结前，被告尚未取得案涉项目的竣工验收备案表。原、被告均认可本案房屋交付争议即为被告尚未取得竣工验收备案表。现原告以被告逾期交房应承担逾期交房违约金为由，诉至本院，请求依法支持其诉讼请求。另查明，被告主张根据《工程竣工验收报告》，案涉项目于2020年7月7日完成了勘察、设计、施工、监理及建设单位的验收，结论为合格，并据此主张案涉房屋具备了使用条件。被告还主张已在报纸公告，发出了交房通知。以上事实，有原告提供的本案《赣州市商品房买卖合同》、江西省国家税务局通用预收款收据、贷款详情及贷款还款记录；被告提供的《工程竣工验收报告》、经济晚报；当事人陈述及庭审笔录等为证。本院认为，综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.被告是否全面履行房屋交付义务；2.被告应承担的逾期交房违约金数额。对此，分述如下：一、关于被告是否全面履行房屋交付义务的问题。原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规定效力性禁止规定，合法有效，双方均应按约定自觉履行义务。房屋交付应当具备合同约定及法律规定的交付条件，开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记，原、被告亦均认可本案房屋交付争议即为被告尚未取得竣工验收备案表。原告已按约履行足额给付房屋价款的义务，被告应按约将符合合同约定及法律规定条件的房屋交付给原告。本案合同明确载明双方约定的交房时间为2019年12月31日前。由于案涉工程项目尚未取得建设行政主管部门核发的建筑工程竣工验收备案证明材料，房屋不具备交付转移的实质条件，故被告以其于2020年6月催告原告办理交房手续、并进行了报纸公告、且大部分业主已办理交房手续为由主张不承担逾期交房违约责任，不予支持。被告应当对其未全面履行房屋交付义务的行为，依法承担逾期交房的违约责任。二、关于被告应承担的逾期交房违约金数额的问题。（一）关于本案逾期交房违约金的标准是否应予调整的问题。本案合同约定的逾期交房违约金的标准为：逾期60日内以全部房价款为基数、按每日万分之一计算；逾期60日后以全部房价款为基数、按每日万分之二计算。合同约定的逾期交房违约金每日标准在房屋总价款的万分之一至万分之三范围内，属于合理范围，被告主张约定过高请求调整，不予支持。（二）关于被告主张酌减逾期交房时间认定的问题。因新冠××疫情，2020年1月24日，我省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，随即开始各类依法管控措施。2020年3月12日，全省由重大突发公共卫生事件省级一级响应调整为二级响应，复工复产有效有力推进。被告关于扣减公共卫生事件影响的抗辩，具有事实依据，但被告要求对此扣减3个月期间，时间过长。本院认为，将前述时间点作为扣减参照更为公平。被告以案涉楼盘存在特殊原因为由主张酌减1个月期间，不属于法定或者约定的免责事由，且未提供任何证据予以证实，不予支持。此外，被告于2019年8月26日在经济晚报上发布的交房通知针对的是翡翠城一期项目，既无法证实其自通知之日起不再承担违约责任的主张，亦与本案没有关联性。综上所述，本院对被告抗辩中的合理部分予以采纳，对原告诉讼请求中的合理部分予以支持，酌减逾期交房时间为49天后，认定本案逾期交房违约金的起算日期为2020年2月19日。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第二百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，并参考江西省高级人民法院下发的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第2条、第3条第一款、第4条第一款、第7条、第9条的规定，判决如下：一、被告石城县辉翠投资有限公司应当于本判决生效之日起10日内向原告刘超支付自2020年2月19日起至2020年4月18日止的逾期交房违约金，以房屋总价款583863元为基数，按日利率万分之一计算，计3503.18元；二、被告石城县辉翠投资有限公司应当于本判决生效之日起10日内向原告刘超支付自2020年4月19日起至涉案房屋取得建筑工程竣工验收备案登记手续之日止的逾期交房违约金，以房屋总价款583863元为基数，按日利率万分之二计算；三、驳回原告刘超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费457元，依法适用简易程序已减半收取计228.5元（原告已预交），由原告刘超负担63元，由被告石城县辉翠投资有限公司负担165.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为二年。审 判 员  黄光发二〇二〇年十二月一日代理书记员  刘正发