广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初976号 原告：桂林市秀峰房产管理处，住所地：桂林市三多路**，统一社会信用代码：12450300498669034P。 法定代表人：侯星明，该处处长。 委托诉讼代理人：李志林，男，该处住宅管理科职员。 委托诉讼代理人：黄宇剑，广西中心律师事务所律师。 被告：王翔，男，1970年9月28日出生，汉族，无业，住桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：赵建平，男，住桂林市秀峰区。 原告桂林市秀峰房产管理处与被告王翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序组成合议庭于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告桂林市秀峰房产管理处的委托诉讼代理人李志林、黄宇剑，被告王翔及其委托诉讼代理人赵建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告的租赁关系已解除；2.判决被告将其承租的位于桂林市国有直管公房住宅腾退给原告。事实及理由：被告租住的桂林市房为国有直管公房，该房一直由被告租住，原告与被告之间形成事实租赁关系。桃花江2号3-8栋房屋共有17户住户，始建于上世纪70年代，都是依山而建的平房，因年久失修，部分已失去居住功能，原告每年都要对该处房屋进行加固和维修。2017年10月，该处房屋被桂林市危房鉴定中心鉴定为Ｃ级危房，建议拆除。2019年7月3日，广西壮族自治区桂林地质环境监测站也做出《关于桂林市房屋后侧山体的处置建议》认为3-8栋房屋临山太近，容易发生落石和山体滑坡等地质灾害，要求采取紧急搬迁措施，原址不能再住人。原告收到《鉴定报告》及《处置建议》后，立即采取措施，启动该处房屋的腾退工作：于2019年5月19日在桂林晚报刊登《公告》，要求全体住户前来办理交接手续，2019年10月12日，向每户发放《关于终止公共租赁住房租赁合同的通知》，解除双方的租赁合同关系；同时，为解决被告的居住问题，2019年10月28日向全体住户公布了《搬迁方案》，为其准备了17户新房源（位于桂林市新房）；2019年12月2日向住户发出《危旧直管公房搬迁通知》，要求住户在2019年12月31日完成腾退，并将房屋交回原告。2020年6月2日，向全体住户发出了《限期搬离通知书》要求其在2020年6月5日前全部搬离，同时腾退住房。但到目前为止，该处包括被告在内仍有16位住户拒不腾退。原告认为，原、被告之间的租赁关系受《公共租赁住房租赁合同》的约束，该合同第十二条明确约定：经鉴定房屋属危房时，承租人必须无条件搬迁。目前该房经鉴定属于危房，并且面临落石、山体滑坡等地质灾害的危险，具备解除合同的条件。原告出于维护人民群众生命和财产安全的角度考虑，要求被告腾退，被告理应及时腾退并将房屋交回原告。原告与被告多次交涉和沟通，被告均拒绝向原告腾退房屋。原告为维护国有直管公房承租户的生命财产安全，特向人民法院提起诉讼。 被告辩称，一、原告所述住房是国有直管公房，被告不予认可，该涉案房屋是桂林工具厂破产职工的安置房，被告是在桂林工具厂破产时统一安置在涉案房屋的住户。二、桂林市财政局《关于破产企业未出售公有住房处置意见的请示》（市财处字［2001］01号文）明确：“破产企业资产中不配套，不参加房改，尚未出售给职工的住房……按公有住房进行管理”只是一个请示意见及回复，属于内部文件，不具备法律效力，将涉案房产划归国有直管公房，严重损害职工和群众利益。三、公共租赁住房的定义是指政府投资建设、筹集或者由政府提供一定政策支持的企事业单位，其他社会组织投资建设、筹集、限定户型、面积、租金标准、面向本市中等偏下收入住房困难家庭，新就业职工，外来务工人员等对象出租的保障性住房，国有直管公有住房纳入公共租赁住房管理范围，具体管理办法由市房产管理局另行制定。从定义中可以知道涉案的桂林市1-8栋房屋不是公共租赁住房（国有直管公房），而是桂林市工具厂的破产职工安置房。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第八十一条规定：破产企业的职工住房，已经签订合同，交付房款，进行房改给个人的，不属于破产财产。未进行房改的，可由清算组向有关部门申请办理房改事项，向职工出售。四、被告在涉案房屋已居住20年，期间原告只进行过一两次简单的维修，并非每年对房屋进行加固和维修。五、原告提交的《桂林市房屋安全鉴定报告书》程序及内容不合法，存在许多问题和错误，不具备法律效力，被告不予认可。一是鉴定机构不合理，鉴定机构桂林市房屋安全鉴定管理中心与原告属于一个单位；二是鉴定报告的出具时间是2017年，在本案纠纷发生之前，故请求法院委托具有资质的自治区级鉴定机构进行鉴定；三是鉴定报告的内容不合理，处理建议及说明部分表述为：1.在符合城市规划要求，在经济条件允许的情况下，建议拆除重建，按有关政策到建设规划等管理部门办理报建审批相关手续；2.房屋如需继续使用，建议请具有资质的单位对损坏的瓦面、开裂砖墙等主体结构进行加固处理，对抹灰脱落、木门窗破损等按常规维修即可。以上表述说明涉案房屋经过加固及维修是完全可以使用的，并非原告所述的危房。原告提交的广西壮族自治区桂林地质环境监测站《关于桂林市房屋后侧山体的处置建议》：鉴于目前你处桃花江路2号3-8栋直管公租房临山距离过近的现状，宜采取搬迁避让措施，防范风险发生。被告认为以上处置意见的时间及方式均不符合法律要求，结论是草率的，不应采用。桂林情况特殊，许多房屋是依山而建，在处理落石的情况时都是采取除险加固、拉建铁丝网来维护安全，搬迁并非唯一的方法。六、原告公布搬迁方案的程序、时间都损害了被告作为破产职工的利益，职工群众不予接受，既没有备选方案，也没有落实每一户的具体搬迁方案。原告提供的新房源位置不好、交通不便、房价也与现在被告居住的房屋相差甚远。七、被告原单位的职工居民在2001年至2008年期间多次到原告处提出申请，要求购买涉案房屋或购买其他位置的房屋，均被原告拒绝或回复不符合出卖要求。在桂林工具厂破产时，将涉案房屋托管给原告进行管理，2006年桂林市房管局在办理涉案房屋产权证时，有文件规定可以将房屋卖给住户，但房管局并未将相关文件通知到住户，作为使用权人的桂林工具厂职工权益受到严重损害。原告还擅自抬高房屋租金价格，现在租金已经达到6-7元／㎡，严重破坏了职工安置精神，损害了职工利益，与移交方案严重偏离，在企业破产的移交清单中已经明确，出租标准应维持与原厂方出租前的标准。八、在破产安置过程中，涉案房屋是很明确的破产职工安置房，被告未与原告签订任何公共用房的租赁合同，如果原告要求与被告签订合同，需要提供明确约定有房租、租赁期限等内容的职工安置住房合同，在双方自愿的基础上才能签订合同。在未签订房屋租赁合同的情况下，原告要求被告承认存在租赁关系并提出解除租赁关系的诉讼请求没有法律依据，被告主体不适格。涉案房屋是被告的安置房，是被告唯一的居住固定资产，请求法院维护被告的合法权益，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的证据1-市房鉴字2017（503）号《桂林市房屋安全鉴定报告书》，拟证明涉案房屋被鉴定为危房；证据2-《关于桂林市房屋后侧山体的处置建议》，拟证明涉案房屋所处位置发生地质灾害的可能性较大，建议搬迁。被告对上述证据均不予认可，认为房屋安全鉴定报告书的鉴定机构与原告属于同一单位，且该鉴定报告2017年就已经做出，原告在2019年才通知被告，是置被告安全于不顾的行为，如果原告在鉴定报告做出时就通知被告，被告会根据鉴定报告中第二点建议对涉案房屋进行维修加固，既可以节约成本，又可以继续使用涉案房屋。被告认为处置意见是原告自己去做的，不符合桂林的情况，且原告提出的搬迁安置房与涉案房屋一样也是在山脚下的。经审查，原告提交的证据1系桂林市房屋安全鉴定管理处出具，证据2系广西壮族自治区桂林地质环境监测站出具，上述单位均具备出具相应鉴定报告书及处置建议的资质，原告对涉案房屋、山体选择如何处理不影响报告及建议的真实性，故本院对原告提交的上述证据予以确认。 2.原告提交的证据3-《关于终止公共租赁住房租赁合同的通知》、证据4-《桂林市秀峰房产管理处关于对桃花江2号3至8栋危旧直管公租房实施搬迁的通知》、证据5-限期搬离通知书的照片，拟证明原告已向被告发出解除合同的通知，并已为被告提供安置房源要求被告限期搬离，但被告予以拒绝。被告对上述证据均不予认可，认为其他职工在签署终止合同通知和实施搬迁通知时并未认真看通知的内容，即使签收了通知，也不代表被告同意解除合同腾退房屋，且原告在2020年7月发放了一份调查表，其内容上显示被告身份为承租人，但涉案房屋性质为破产安置房，该表格变更了被告的身份。对于限期搬离通知书的照片，被告从未见过。经审查，原告提交的证据5系原告在涉案房屋发放通知的现场照片，被告虽辩称未见过该通知，但未提交相反证据予以证实，且被告认可原告曾向住户发出终止合同通知和实施搬迁通知的事实，故本院对原告提交上述证据的真实性均予以确认。 3.原告提交的补充证据2-涉案房屋登记档册，拟证明涉案房屋在2006年办理了房产证，房屋产权属于桂林市房产管理局。被告对该证据不予认可，认为房屋档册载明涉案房屋是1970年建造的，原告在办证时将涉案房屋的用途由破产安置房变更为了国有直管公房，原、被告之间不存在租赁关系，且2006年办理房产证时，房改房政策仍在存续，原告在办理房产证后未告知被告。经审查，原告提交的登记档册系原件，被告并无证据证实该产权登记被撤销或变更，故本院对该证据予以确认。 4.原告提交的补充证据5-收租清册，拟证明被告已登记注册列入国有公房收租名单进行管理，该证据是原告内部记载交房租的账目清单。被告认可职工有向原告交费行为，但认为职工们交的是房费不是租金，在工具厂被托管后就交给原告，且原告擅自提高价格，职工们并未同意，是为了解决孩子的读书问题才交钱给原告。经审查，原告提交的该证据系其内部自行制作，无被告签字认可，对该证据本院不作确认，但因被告认可职工向原告交费，故本院对该事实予以确认。 5.被告提交的证据4-《关于破产企业桂林工具厂职工申请房改的情况说明》、补充证据2-《关于破产企业职工住房参加房改的请示》复印件，拟证明涉案房屋满足房改的条件，被告向有关部门申请购买及房改。原告对上述证据均不予认可，认为被告并未提供相关材料证明其曾提出过房改的事实，请示只是被告自己提供的材料，没有得到任何国家机关或行政机关的认可。经审查，被告提交的上述证据均为本案诉讼发生后被告和其他职工单方作出的说明和请示，无原告签收认可，故本院不作确认。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 被告王翔系原桂林工具厂职工，该厂为职工分配住房并从职工每月的工资中扣取房租。桂林工具厂于1997年被桂林市中级人民法院（1997）桂市经破字第1号民事裁定书裁定破产。2001年2月7日，桂林市国有资产处置工作组向市人民政府提出《关于破产企业未出售公有住房处置意见的请示》（市财处字[2001]01号），认为桂林工具厂仍存在一个重要问题，即资产中不配套，不能参加房改，尚未出售给职工的部分公有住房，如这部分公有住房得不到妥善处理，一旦职工安置工作结束，破产清算组解散，企业留守人员遣散，这些资产将无人管理，势必造成国有资产流失。针对上述情况，桂林市国有资产处置工作组经过认真调查研究以及征求有关部门意见后认为，对这部分资产最妥善的处置办法是交由市房地产管理局管理。现桂林工具厂尚有公有住房227户，共5889.76平方米。在详细的登记造册后，由国有资产处置工作组交市房地产管理局按公有住房进行管理。此后，经桂林市政府批示同意，桂林市国有资产处置工作组与桂林市房地产管理局于2001年3月对桂林市工具厂未参与房改且未出售的住房（含涉案房屋）进行了移交。移交清单载明所有房屋列入直管公房管理，起租时间为2001年4月1日，计租标准维持原厂方移交前标准，涉及住宅区内的公用水电费可在房租中结算，集体户应选一代表做承租人，共住人需加注；本案被告所住房屋为桃花江5号4栋1-3，使用面积38平方米，移交前房租单价1.15元，月租金43.7元；位于桃花江的房屋移交管理部门为第**管处即原告。原告接管后向由其管理的职工收取了房租。 2006年，秀峰区桃花江2号（即原桃花江5号）3栋至8栋房屋办理了产权证，产权人为桂林市房产管理局，产权性质为国有直管产，房屋登记档册附记载明该房1970年建，属破产企业移交所得。 2017年10月18日，桂林市房屋安全鉴定管理处经原告申请对桂林市秀峰区房屋进行了安全检查鉴定，作出市房鉴字2017（503）号桂林市房屋安全鉴定报告书，鉴定结论为“根据《危险房屋鉴定标准》（ＪＧＪ125-2016）经综合评定该房屋的危险性等级为Ｃ级；即属局部危房。主要危险点是损坏的瓦面、开裂墙体等。”处理建议及说明为“1、房屋建在山边且建造标准较低（屋面水泥瓦曾有被大风掀翻现象），建成使用40余年，房管部门虽常对房屋进行维修，但受风雨等自然灾害浸蚀，各构件（材料）老损明显。在符合城市规划要求、在经济条件允许的情况下，建议拆除重建，按有关政策到建设规划等管理部门办理报建审批相关手续。2、房屋如需继续使用，建议请具有资质的单位对损害的瓦面、开裂砖墙等主体结构进行加固处理，对抹灰脱落、木门窗破损等按常规维修即可。” 2019年5月19日，原告在桂林晚报上刊登公告，要求被告王翔（其租赁住房地址：桃花江2号6栋-3）等承租秀峰房管处管理的位于桃花江2号部分公共租赁住房的承租人或其直系亲属在公告发出之日起60日内，到原告处办理承租、续租手续，逾期未办理的，将视为自愿放弃承租权，原告将依有关规定处置上述公共租赁住房。 2019年7月3日，广西壮族自治区桂林地质环境监测站作出《关于桂林市房屋后侧山体的处置建议》，载明：“桂林市秀峰房产管理处：……针对你处提出的因所管辖的桃花江路2号3-8栋直管公租房距离后面山体太近，极易发生崩塌地质灾害的情况，我站非常重视，于2019年7月3日上午9时，会同市自然资源局秀峰分局一起到现场进行了实地调查，现就调查情况及处置建议回复如下……二、处置建议由于桃花江路2号3-8栋后山上方岩体处于不稳定状态，且曾发生过崩塌地质灾害，再次发生崩塌的可能性大，此处不宜建设建筑物。鉴于目前你处桃花江路2号3-8栋直管公租房临山距离过近的现状，宜采取搬迁避让措施，防范风险发生。” 2019年10月12日，原告向桃花江2号3栋至8栋的公共租赁住房承租人发出《关于终止公共租赁住房租赁合同的通知》，载明：原告代管的桃花江2号3栋至8栋国有直管类公共租赁住房因建成年代较久，但经多次维修，根据房屋安全鉴定及地质监测等有关部门的调查意见，为防范危险保证安全使用，原告拟于近日组织安排承租人异地搬迁安置。现将有关事项通知如下：一、终止桃花江2号3栋至8栋公共租赁住房承租人与原告签订的公共租赁住房《租赁合同》。二、承租人应交清房租至2019年6月30日。 2019年10月28日，原告向桃花江2号3栋至8栋的公共租赁住房承租户发出《桂林市秀峰房产管理处关于对桃花江2号3至8栋危旧直管公租房实施搬迁的通知》。通知载明为保障租户居住安全，原告自2019年10月28日起对桃花江2号3至8栋直管公租房租户开展搬迁安置工作，现将搬迁有关事项通知如下：一、在搬迁范围内的承租户可根据需要，自愿选择安置房屋继续承租，也可选择放弃租赁安置房屋，自行安排住房。二、承租户选择安置房屋继续承租的，请按照原告《桃花江2号3至8栋危旧直管公租房搬迁安置方案》选择安置房屋。三、请各承租人积极配合，须在规定期限内（2019年12月3日之前）完成搬迁。该通知的附件《搬迁安置方案》为直管公租房的承租人在飞凤路提供了17套搬迁安置房源供其选择。 2019年11月1日，被告与其他职工向原告提出进行房改的书面诉求，并于当年12月6日派代表张建国、唐长生、赵建平当面向原告提出房改诉求。原告分别于2019年11月15日、2020年4月17日对诉求进行了书面回复，告知涉案房屋为国有直管公房，在2001年4月至2008年出售直管公房期间，原告未收到桃花江路2号1栋、3-8栋承租户任何书面房改申请。现涉案房屋存在安全隐患，不符合对能保证居住安全的非成套住房方能出售的政策规定，不能按房改政策向租户出售。 2020年6月2日，因被告及其他职工未按原告此前的要求搬离，原告在桃花江2号3栋至8栋房屋发放并张贴《限期搬离通知书》，要求承租人在2020年6月5日前将屋内物品清空，自行搬离居住的房屋并将钥匙交还原告。 本院认为，涉案桃花江2号3栋至8栋房屋登记的产权性质为国有直管产，产权人为桂林市房产管理局，并由其下属单位桂林市秀峰房产管理处即原告进行管理，向居住于此的原桂林工具厂职工收取房租，原、被告形成事实租赁合同关系，原告有权依法行使相关权利。现涉案房屋被鉴定为局部危房，且广西壮族自治区桂林地质环境监测站经勘测，认为后山上方岩体再次发生崩塌的可能性大，因房屋临山距离过近建议采取搬迁避让措施，防范风险发生。鉴于合同标的已经不适宜继续履行,继续租赁会危及承租人的安全，原告据此享有法定解除权。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告解除双方的租赁合同关系并要求被告腾空退还房屋符合法律规定，本院予以支持。被告辩称涉案房屋非国有直管公房，其与原告不存在租赁合同关系，涉案房屋可继续居住使用无事实和法律依据，本院不予采纳。合同自解除的通知到达对方时解除，因原告未提交证据证实其在诉前将解除合同的通知送达至被告的具体时间，原告向本院提出确认租赁合同关系已解除等诉请后，被告于6月15日签收诉状副本材料，故本院确认，原、被告之间的租赁合同关系在2020年6月15日解除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、原告桂林市秀峰房产管理处与被告王翔之间的房屋租赁合同关系于2020年6月15日解除； 二、被告王翔于本判决生效后三十日内将桂林市秀峰区-3房屋腾空退还给原告桂林市秀峰房产管理处。 如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费50元（原告已预交），由被告王翔负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本同时预交上诉案件受理费50元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  韦素素 审 判 员  赵 旭 人民陪审员  申和平 二〇二〇年十二月七日 书 记 员  徐 勇 附录法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。