江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2155号 上诉人（原审原告）：南昌金淳房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：赵波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李恭瑶，北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王连冬，男，1983年10月生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区，系该公司法务总监。 被上诉人（原审被告）：黄军兰，女，1990年8月出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：章思宇，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊昊霞，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 上诉人南昌金淳房地产开发有限公司（以下简称金淳公司）因与被上诉人黄军兰房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初1021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金淳公司委托的诉讼代理人李恭瑶、王连冬及被上诉人黄军兰委托的诉讼代理人章思宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金淳公司上诉请求：1、撤销一审判决。2、依法确认被上诉人发出的《解除商品房买卖合同通知书》无效。3、改判被上诉人继续履行合同，向上诉人支付剩余首付款110001元以及违约金157578.12元（以首付款110001元为基数自2019年6月30日起以及以按揭金额1240000元为基数自2019年7月1日起计至实际付清剩余购房款之日止，按照到期未付额的日万分之三计算），合计267579.12元。4、改判被上诉人配合办理银行按揭贷款手续。5、改判被上诉人承担本案律师费18000元，6、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、关于一审法院判决认定“被上诉人的合同目的无法实现”的问题。一审法院没有实际审核该所谓更名条款的有效性，从合同条款的约定来看，被上诉人已经丧失更名权，更名条款对双方已不产生任何法律约束力。另外，一审法院推定合同目的无法实现无事实及法律依据。被上诉人强调合同备案及合同目的的一致性问题，也系其混淆视听、偷换概念的行为，一审法院应认清事实。二、关于“未在合同签订之日起30日内办理备案登记”的问题。根据行业习惯及房管局对备案的规定，合同中关于合同签订之日起30天内办理备案登记的条款系格式合同的一般约定，具体履行合同还应该按照实际情况履行。 黄军兰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 金淳公司向一审法院起诉请求：一、依法确认黄军兰发出的《解除商品房买卖合同通知书》无效；二、依法判令黄军兰继续履行合同，向金淳公司支付剩余首付款110001元及违约金107358.08元（以首付款110001元为基数自2019年6月30日起以及以按揭金额1240000元为基数自2019年7月1日起计算至实际付清剩余购房款之日止，按照到期未付额的日万分之三计算，暂计至2020年3月22日）；三、依法判令黄军兰配合办理银行按揭贷款手续；四、一审案件律师费18000元由黄军兰承担；五、一审案件受理费由黄军兰承担。 一审法院认定事实：2019年6月30日，金淳公司与黄军兰签订《南昌市商品房买卖合同（预售）》，约定：黄军兰购买金淳公司所有的位于南昌市红谷滩新区房屋，商品房单价为每平方米14132.9元,总价款为1559849元。双方还约定，黄军兰应当于合同签订前支付首期房价款319849元，向商业银行贷款1240000元。金淳公司应当在合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知黄军兰，并约定：“本房源享有签约3个月后无到期欠款的前提下，可免费更名一次的权利”。合同签订后，黄军兰于2019年6月30日向金淳公司交款89848元，加上黄军兰前期支付的10000元定金，金淳公司出具了99848元的收据，并注明“定金10000元，首期89848元”，2019年8月15日黄军兰再次向金淳公司交款110000元，金淳公司于当日出具收据，并注明“二期110000元”，两次共计交纳首付款209848元。2020年3月17日，黄军兰以金淳公司未在合同签订之日起30日办理登记备案手续为由向金淳公司发出《解除商品房买卖合同通知书》，故金淳公司诉讼来院，要求依法确认黄军兰发出的《解除商品房买卖合同通知书》无效，判令黄军兰继续履行合同，支付剩余首付款110001元及违约金，配合办理银行按揭贷款手续，承担律师费和案件受理费。 一审法院认为，金淳公司与黄军兰经协商一致，签订了附有更名条款的《南昌市商品房买卖合同（预售）》，但该更名条款不符合房管部门的相关规定，合同无法办理备案，导致黄军兰的合同目的无法实现，且因金淳公司未按约在合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，黄军兰向金淳公司发出了《解除商品房买卖合同通知书》，金淳公司诉称没有办理合同备案的原因是黄军兰未按约支付首付款，黄军兰违约在先，而庭审中，金淳公司称合同可以备案，但是要删除更名条款，故对金淳公司的诉请，一审法院不予支持。黄军兰辩称，双方已对案涉房屋的首付款进行了分期，因金淳公司出具给黄军兰的首付款收据上注明了“首期”和“二期”，收取“二期”首付款的时间已超过了合同约定的合同备案时间，结合黄军兰提供的其他证据，一审法院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项之规定，判决：驳回南昌金淳房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2416元（已减半收取），由金淳公司负担。 本院二审期间，上诉人提交2份证据，证据1：从房管局的官网打印的一份《关于市区商品房预售合同实行网上登记备案的通知》打印件，证明目的：按照房管局的要求，所有网签备案的合同需要优先提供客户的首付款的付款凭证才能进行网签备案。一审时被上诉人提到了合同签订的30天后进行备案，但由于被上诉人没有付清首付款的原因，导致合同无法备案。证据2：被上诉人的《承诺书》复印件一份，证明目的：被上诉人承诺首付款分三期支付，分别是合同签订之日时支付一笔99848元，合同签订后2019年8月15日前应支付99848元，实际支付了110000元，2019年9月30日前应支付120153元，但最后一笔2019年9月30日的该笔款项至今未付清。被上诉人应按照承诺书约定的至逾期之日起应按日万分之四支付违约金，由于被上诉人违反承诺书的付款约定，导致其商品房买卖合同的更名的条款权利丧失，同时，无法向房管局备案的原因在于被上诉人。被上诉人质证后认为，1、对证据1的三性有异议，因对方未提供原件，即使该证据是真实的，更加能证明是上诉人违约了，因为双方是对首付分期达成了合意的，分三笔支付，后双方又在合同的第十九条中约定了“自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续”，上诉人既然已经知道了交齐了首付款后才能将合同备案的事实，又约定无条件的三十日内对合同进行备案，该行为明显属于违约行为。2、对证据2的三性没有异议，该证据可以证明双方对首付分期是达成了合意的，也可以与黄军兰提交的收据进行印证，黄军兰是按照承诺书的约定交付了第一期、第二期的首付款，但第三期至今未支付是因为黄军兰发现了该合同是自始无法备案的，其合同目的无法实现，所以说履行了抗辩权。本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，案涉《南昌市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效。在履行过程中，黄军兰认为金淳公司“未按照合同约定进行备案，金淳公司的违约行为导致案涉房屋未进行网签，后面的银行贷款和办理产权证都将无法办理，购买该房屋的目的在法律上无法达到”，故于2020年年3月17日向金淳公司发出《解除商品房买卖合同通知书》；而金淳公司认为案涉房屋买卖合同中删除更名条款就可以备案，购买人的合同目的能够实现，故向法院起诉要求确认黄军兰发出的上述解除通知书无效并要求双方继续履行案涉房屋买卖合同。对此，南昌市住房保障和房产管理局于2020年12月14日在《关于对江西省南昌市中级人民法院的回复》中明确解释“实现网签即时备案。当事人仅需录入交易合同必填字段，房屋网签备案系统即可自动比对校验楼盘表信息及交易主体资格，自动生成合同文本。……，该过程中不涉及对合同具体条款的审核。”因此，案涉房屋买卖合同中虽然含有可更名条款，但并不必然导致购买人的合同目的无法实现，黄军兰以此为由要求解除案涉房屋买卖合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。金淳公司要求确认黄军兰于2020年3月17日向其发出的《解除商品房买卖合同通知书》无效并继续履行案涉房屋买卖合同于法有据，理由充分，本院予以支持。 关于金淳公司诉讼要求黄军兰支付剩余首付款、承担违约金以及配合办理银行按揭贷款手续等问题。由于该些主张，属于案涉房屋买卖合同的相关具体约定内容，况且办理银行按揭贷款手续涉及第三方（银行）职能问题，本案中不宜在确认案涉房屋买卖合同合法有效继续履行之外另行单独判决，故对金淳公司诉讼要求黄军兰支付剩余首付款、承担违约金以及配合办理银行按揭贷款手续的诉讼主张，本院不予支持。另外，金淳公司诉讼要求黄军兰承担本案律师费18000元没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，金淳公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律欠妥，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初1021号民事判决； 二、黄军兰于2020年3月17日向南昌金淳房地产开发有限公司发出的《解除商品房买卖合同通知书》无效； 三、黄军兰与南昌金淳房地产开发有限公司于2019年年6月30日签订的《南昌市商品房买卖合同（预售）》合法有效，继续履行； 四、驳回南昌金淳房地产开发有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费2416元，二审案件受理费4832元，合计7248元，由被上诉人黄军兰负担5000元，南昌金淳房地产开发有限公司负担2248元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉