湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初4103号 原告：卿明升，男，1972年7月1日出生，汉族，住永州市零陵区。 委托诉讼代理人：唐崇云，永州市冷水滩区信德法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。 被告：永州广利来房地产有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区育才路朝阳小区，统一社会信用代码：XXXXX。 法定代表人：李良树，系公司董事长。 委托诉讼代理人：杨艳龙，湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：长沙市三江投资有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段**新芙蓉之都佳苑****，统一社会信用代码：XXXXX。 法定代表人：周红军，系公司执行董事。 被告：刘登勋，男，1952年10月23日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 被告：李爱华，男，1964年10月7日出生，汉族，户籍地湖南省永州市零陵区。 委托诉讼代理人：钱松林，男，1967年10月9日出生，汉族，现住永州市冷水滩区，系被告李爱华小舅子，代理权限为特别授权。 被告：刘芳，女，1981年12月1日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 被告：石卫清，男，1974年8月9日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 原告卿明升与被告永州广利来房地产有限公司、长沙市三江投资有限公司、刘登勋、李爱华、刘芳、石卫清商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卿明升的委托诉讼代理人唐崇云、被告永州广利来房地产有限公司的委托诉讼代理人杨艳龙、被告李爱华的委托诉讼代理人钱松林到庭参加诉讼，被告长沙市三江投资有限公司、刘登勋、刘芳、石卫清经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卿明升向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即共同为原告办理位于永州市冷水滩区××道××购物中心××层××号商铺不动产权证书，并由被告承担办证费用。2、依法判令被告共同支付逾期办证违约金4952元。3、本案诉讼费用全部由被告承担。 事实和理由:2005年被告永州广利来房地产有限公司以竞标方式取得广源商贸城61150平方米的土地使用权，其中包括广源购物中心用地2761平方米。为了顺利完成开发，被告刘登勋经被告广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”，专门用于广源购物中心新中国服装批发城从负一层至第三层建成后，2012年9月8日，被告广利来公司、刘登勋等正式开盘并委托被告长沙市三江投资有限公司卖铺。2014年10月5日，被告永州广利来房地产有限公司作为出卖方，长沙市三江投资有限公司作为广利来公司的代理人，用永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部的公章与原告签订商铺买卖合同。合同约定将位于冷水滩区××道××购物中心××层××号商铺××建筑面积16.79平方米，总价款247607元出售给原告，合同签订后，原告按约定交纳全部房款，并由被告长沙市三江投资有限公司开具了收款收据。冷水滩区人民法院在（2016）湘1103民初2356号商品房销售合同等案件中查明，被告广利来公司自2009年7月就将冷水滩区潇湘大道原广源购物中心新中国服装批发城产权登记在刘登勋、刘永先、钱松林等三人亲属（即刘舜等12位自然人）名下，2013年9月14日，房屋所有权人通过公证，授权刘登勋处理房产，为购买人办理相关手续。根据合同约定，被告应当支付违约金。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 被告永州广利来房地产有限公司辩称，被告不是本案的适格主体。1、被告公司早在2009年将广源购物中心负一层至三层商铺登记在刘登勋等12人名下，已经完成办证过户义务，被告公司不再是涉案房屋的所有权人，既不是涉案房屋的销售方，也没有收到分文购房款，且项目部不具备法人资格，不具有民事行为能力，故刘登勋等人在商铺买卖合同上加盖项目章子的行为属于无效的民事行为，被告公司对此不予认可。请求人民法院依法驳回原告对被告公司的诉讼请求。 被告李爱华辩称，请求法院撤销原告将被告列为被告的诉讼请求；2、被告不负责原告的购房逾期办证违约责任及办理相关产权证。 被告长沙市三江投资有限公司、刘登勋、刘芳、石卫清未出庭应诉，亦未在举证期限内向本院提交相关证据，视为放弃举证、质证、答辩的权利。 经审理查明：2005年，被告永州广利来房地产有限公司以竞标方式取得了广源商贸城61150平方米的土地使用权，将其中的广源购物中心用地2761平方米，转让给刘登勋、刘永先、钱松林等三人按照统一规划设计进行开发。为方便刘登勋等三人在开发中进材料，刘登勋经广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。广源购物中心项目部开发完成后，2009年7月将房屋产权和土地使用权分别登记在刘登勋、刘永先、钱松林等三人亲属（即李爱华、刘芳、石卫清等12位自然人）名下。2011年1月3日刘登勋回购了被告李爱华、刘芳、石卫清等12人的房产，但未办理产权变更登记。2012年6月16日刘登勋将回购的房产卖给了被告三江公司。2013年9月14日房产所有权人（即李爱华、刘芳、石卫清等12位自然人）通过公证，授权刘登勋处理房产，为购买人办理相关手续。被告三江公司在广利来公司未授权的情况下，以广利来公司为开发商，三江公司为投资商进行了大量的广告宣传。2014年10月5日三江公司以广利来公司（甲方）的名义与原告卿明升（乙方）签订了《商铺购买合同》约定：甲方将坐落在冷水滩区潇湘大道原广源购物中心新中国服装批发城三层3123号商铺，建筑面积分别为16.79平方米，总价款247607元出售给原告卿明升；交房时间为2015年3月31日。合同第十条约定：甲方在交房之日起365个工作日内，代乙方办理好房屋所有权证和土地使用证，乙方承担相关的税费，维修基金等，由甲方代收代缴，逾期甲方按乙方已付房款每日万分之二支付违约金。合同第十一条约定：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权要求对方支付该房地产总价款万分之二的违约金，同时要求继续履行合同或解除合同等等。在《商铺购买合同》上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。由于被告三江公司未付清所购商铺款项，2016年4月8日被告刘登勋与被告三江公司解除了商铺出售协议，对已出售商铺，由三江公司出资、刘登勋负责办理相关产权证。 同时查明，《商铺购买合同》签订后，原告卿明升按约定付清全部购房款和缴纳房屋维修资金。 本院认为，一、关于广利来公司是否应在本案中承担责任问题。本案中《商铺购买合同》中出卖方为被告广利来公司，合同上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。而“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”系刘登勋经广利来公司同意制作，广利来公司因对该公章管理不善，致《商铺购买合同》中加盖此章，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权代理的，该代理行为有效”之规定，原告有理由相信涉案合同系广利来公司与其签订，三江公司的行为已构成表见代理，故被告广利来公司应对逾期办理不动产权证产生违约金承担相应责任。但本案中，2009年7月，广利来公司已将其所开发的涉案房屋产权和土地使用权分别登记在李爱华、刘芳、石卫清等12位自然人名下，故原告诉请要求广利来公司为其办理房屋所有权证和土地使用权证已实际履行不能，本院不予支持。其要求广利来公司承担逾期办证违约金于法有据，本院予以支持； 二、关于被告三江公司、刘登勋、李爱华、刘芳、石卫清在本案中承担何种责任问题。本案中涉及商铺的所有人是被告李爱华、刘芳、石卫清，被告刘登勋是实际控制人和受托人。由于物权未发生变更，实际出售人被告三江公司在出售该商铺时，未依法取得商铺的所有权，也不是委托代理人，因此对于出售商铺后办理不动产权证书，应由被告三江公司承担，被告刘登勋、李爱华、刘芳、石卫清有协助义务； 三、违约金的计算及承担问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告三江公司、广利来公司未及时为原告办理不动产权证书，应承担违约责任。但由于商铺在委托经营中，未给原告造成实际损失。充分考虑双方当事人在《商铺购买合同》中第十条、第十一条对违约金的约定，依据公平与诚信原则，违约金的计算应按已付款247607元的2%支付违约金为4952元；综上，原告的诉请，本院依法予以部分支持。 依照《中华人民共和国物权法》第十四条,《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告长沙市三江投资有限公司在本判决生效之日起30日内为原告卿明升办理好坐落在冷水滩区××道××购物中心××层××号商铺不动产权证书，被告刘登勋、李爱华、刘芳、石卫清予以协助办证（办证税费由原告卿明升负担）； 二、被告长沙市三江投资有限公司、被告永州广利来房地产有限公司在本判决生效之日起30日内向原告卿明升支付违约金4952元； 三、驳回原告卿明升的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费350元，公告费560元，共计910元，由被告长沙市三江投资有限公司、被告永州广利来房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  蒋素珍 人民陪审员  王淑华 人民陪审员  粟友名 二〇二〇年十二月十五日 代理书记员  张 清