江西省赣州市赣县区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0721民初2038号 原告赣州市驿站商业管理有限公司，住所地赣县区梅林镇城南大道西路**梅林古镇商业广场**楼****，统一社会信用代码913607213092899493。 法定代表人陈永辉，公司董事长。 委托代理人易千，江西理公律师事务所律师，一般代理。 委托代理人吕泽鑫，江西理公律师事务所律师，一般代理。 被告朱林森，男，汉族，1982年4月28日生，住赣州赣县区。 原告赣州市驿站商业管理有限公司与被告朱林森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赣州市驿站商业管理有限公司的委托代理人吕泽鑫到庭参加诉讼，被告朱林森本院传票传唤无正当理由未到庭。本案按缺席审理，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《“梅林古镇”商业广场租赁合同书》（合同编号：ＭＬＧＺ263、ＭＬＧＺ264），被告应于合同解除之日立即腾退房屋；2、依法判令被告向原告支付欠付：租金93082元（自2019年4月1日暂计算至2020年7月30日，其后计算至被告腾退房屋之日止，物业费5516元（自2019年10月27日暂计算至2020年7月27日止，其后计算至被告腾退房屋之日止）；3、依法判令被告支付的20685.75元的合同履约保证金作为违约金，不予退还，归原告所有；4、依法判令被告向原告赔偿因接触合同导致的损失41371元，以上合计160654.75元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月23日，原、被告签订了《“梅林古镇”商业广场租赁合同书》（合同编号为ＭＬＧＺ263、ＭＬＧＺ264），约定：被告承租原告所有的位于赣州市赣县铺位用于开设教育培训、办公营业用，建筑面积275.81平方米。租赁期限60个月，自2018年11月1日起至2023年10月31日止，租金为每月25元／㎡，从2020年11月1日起每年递增8%。免租期为自2018年11月1日至2019年2月28日、2019年11月1日至2019年12月31日（共6个月）。物业费为每月2.5元／㎡。租赁合同第八条第5款约定，乙方（被告）应按期缴付租金、物业管理费等其他约定费用，否则，每逾期一日，应向甲方（原告）支付所欠租金或费用总额的1‰作为违约金，逾期15天不能缴纳租金和约定费用，甲方（原告）有权采取相关措施，并可以单方面解除合同并要求乙方（被告）赔偿损失，损失相当于租赁房屋6个月的租金。此外，双方还就权利义务、争议解决、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，但被告自2019年4月1日起开始拖欠租金，自2019年10月27日起开始拖欠物业费。原告曾多次致电被告朱林森催缴欠付费用未果。为此，原告根据合同表权解除合同，并于2020年7月20通过中国邮政ＥＭＳ向被告发送解除租赁合同的律师函，并要求被告支付欠付租金、物业费及违约金。解除合同的律师函因未签收被退回，为此原告又将通知张贴在被告租赁商铺门口，并且通过手机短信向被告朱林森发送了包含解除内容的信息。解除合同的律师函已经送达被告，但被告拒不配合办理腾退手续，继续占有租赁商铺，给原告造成经济损失。 被告朱林森未到庭亦未向本院提交书面答辩状。 经审理查明，2018年10月23日，原告与被告朱林森签订了《“梅林古镇”商业广场租赁合同书》（合同编号为ＭＬＧＺ263、ＭＬＧＺ264），约定：被告承租原告所有的位于赣州市赣县铺位用于开设教育培训、办公营业用，该合同约定了租金、物业费等计算及支付方式，明确被告必须缴纳三个月的租金20685.75元作为合同履约金，合同期满后，如乙方未违反合同约定条款，甲方需无息退还全额合同履约金；同时约定被告应按期缴付租金和其他约定费用，否则，每逾期一日，应向原告支付所欠租金或费用总额的1‰作为违约金，逾期15天不能缴纳租金和约定费用，原告有权采取相关措施，并可以单方面解除合同并要求被告赔偿损失。合同签订后，被告朱林森预交了履约保证金20685.75元。在租赁期内，被告朱林森只缴纳了2019年3月1至本年3月30日的租金6895元，2018年10月27日至2019年10月26日商铺物业管理费8274.3元，之后，被告未再缴纳过租金及物业管理费。截止本院开庭当天，被告尚欠原告租金124937元、物业费算至2020年7月27日5516元。2020年7月20日，原告曾向被告邮寄要求解除合同通知并催要欠款。至今，该商铺内仍有被告体育器材，未腾出。 上述事实，有原告的当庭陈述，原告提供的原告营业执照复印件及法定代表人身份证明复印件、被告朱林森身份证复印件、《“梅林古镇”商业广场租赁合同书》复印件、租金和物业费收据、快递单和查询情况及解除租赁合同的律师函等证据证实，事实清楚，本院予以确认。 本院认为，被告朱林森与原告签订《“梅林古镇”商业广场租赁合同书》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。被告朱林森经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼进行举证并提出抗辩意见，不利的法律后果应由其自行承担。从原告提供的合同、收据等证据可证实被告欠款的事实，依合同约定原告有权单方解除租赁合同并要求被告立即支付欠款。对于被告预交的履约保证金20685.75元，该条款是在合同中“租金及支付方式”的第6项条款内，是对上述合同中约定的租金及物业管理费的支付的一种保证，而不能作为违约条款处理，违约条款已在合同中第四项第（七）项中明确约定，故该履约保证金应在欠付租金中扣减，对原告不应抵扣的辩解，本院不予支持。对于原告请求因解除合同导致的损失以6个月租金计算的问题，因被告不在该房屋经营，但仍占用该房，故原告应在履约保证金20685.75元扣除后仍不能履行合同情况下，及时要求解除合同，由于原告未行使该权利，导致损失扩大，兼顾各方的利益，原告房屋的租金算至解除合同之日，物业费算至2020年7月27日，对原告提出按6个月租金计算损失的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告赣州市驿站商业管理有限公司与被告朱林森于2018年10月23日签订的《“梅林古镇”商业广场租赁合同书》（合同编号：MLGZ263、MLGZ264），被告朱林森应于判决生效之日起腾退上述房屋。 二、被告朱林森于本判决生效之日起十日内向原告赣州市驿站商业管理有限公司支付租金104251.25元。 三、被告朱林森于本判决生效之日起十日内向原告赣州市驿站商业管理有限公司物业费5516元。 四、驳回原告赣州市驿站商业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未能按本判决确定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3520元，由被告朱林森负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  肖 娟 人民陪审员  钟晓灵 人民陪审员  刘洪卉 二〇二〇年十二月十八日 代理书记员  尹国逦 附：一、上诉人应当在递交上诉状之日起七日内向江西省赣州市中级人民法院交纳上诉费并将上诉费缴纳凭证送至赣州市赣县区人民法院处，逾期未交按自动撤回上诉处理。上诉费交至： 开户行：招商银行赣州市长征大道支行 户名：江西省赣州市中级人民法院账号：99×××88 二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、赣州市赣县区人民法院标的款账号 户名：赣州市赣县区人民法院账号：140332010400004520000000000开户行：赣县农行赣东分理处