山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0402民初5802号 原告：孙井娥，女，1956年4月20日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：马洪军，山东恒平律师事务所律师。 被告：枣庄新中兴房地产开发有限责任公司，住所地：枣庄市市中区北马路**。 法定代表人：杨晓峰，总经理。 委托诉讼代理人：耿为岭，该公司员工。 连士举，山东诺诚律师事务所律师。 第三人：枣庄华润燃气有限责任公司，住所地：枣庄市市中区光明中路**。 法定代表人：朱平，董事长。 第三人：枣庄市燃气总公司，住所地：枣庄市市中区光明中路**。 法定代表人：马忠，总经理。 原告孙井娥诉被告枣庄新中兴房地产开发有限责任公司，第三人枣庄华润燃气有限责任公司、枣庄市燃气总公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙井娥及其委托诉讼代理人马洪军，被告委托诉讼代理人耿为岭、连士举到庭参加诉讼，第三人枣庄华润燃气有限责任公司、枣庄市燃气总公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告返还多收房款9140元、燃气配套安装费2500元，合计为11640元；二、一审诉讼费用由被告承担；开庭前原告增加诉讼请求：判决被告给付利息至判决生效止（以11640元为基数，从2012年12月10日开始计算利息，2019年8月19日之前按人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 事实和理由：原告等七十余人诉被告房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，贵院2016年5月31日受理，并先后作出两次判决，但均被枣庄市中级人民法院以原告等人分别有独立的诉讼请求，不属于必要的共同诉讼，将独立的诉讼合并为一案进行审理并判决，严重违反法定程序，裁定发回重审。原告起诉的事实如下：2010年1月20日原告与被告签订了《拆迁房屋实物补偿协议》，根据该协议约定，拆迁安置补偿按照2007年5月1日枣庄市人民政府文件批准的补偿标准确定。被告拆迁原告位于市中区长青东里的房屋，面积为33.48m2，安置补偿房屋为东花园三期33-2-401室，建筑面积为76.47m2（实际面积为78.72m2），双方还约定过渡期等事项。2012年12月10日被告对安置房屋价格自行核算并制作了《结算清单》，原告据此结算办理了上房手续。被告制作的《结算清单》对原告超出被拆迁房屋面积以外的安置房屋未按1902元/m2价格计算（对只有一套且被拆迁房屋小于46m2的，按46m2计算补偿），而是按照自行制定的所谓“成本价”即每平方米2190元计算，被告每平方米多收288元。根据结算清单，安置房屋超出被拆迁房屋面积32.72m2，被告多收了9140.62元（即32.72*288元*楼层系数0.97）。另外被告以回迁安置房屋不含燃气配套安装费不交不予上房为由，要求原告向第三人枣庄市燃气总公司缴纳了燃气配套安装费，原告无奈于2012年12月10日缴纳2500元。原告认为，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第24条、25条，山东省《城市房屋拆迁管理条例》第27条，枣庄市人民政府《城市房屋拆迁管理实施办法》第24条、25条、45条，山东省《城市房屋拆迁评估管理办法》第15条、《东花园三期拆迁补偿安置实施方案》相关规定，被告按照自行制定的价格收取超出拆迁面积的安置房屋价款于法无据。收取燃气安装费也与被告的拆迁公示相悖。为维护自己合法权益，现依照我国《合同法》、《民法通则》以及拆迁法规等相关规定提起诉讼，恳请依法裁判。 被告答辩称，1、原告诉请返还房屋价款没有事实及法律依据，应予以驳回；2、原告起诉不足46平方米楼层差价没有事实及法律依据；3、原告诉请的燃气安装费，由于该费用并不包括在拆迁房屋的评估价格中且不是答辩人收取，因此，原告无权起诉答辩人；4、原告的起诉超过诉讼时效；5、原告要求利息的诉讼请求没有事实及法律依据且超过诉讼时效。 第三人枣庄华润燃气有限责任公司答辩称，1、华润燃气成立于2012年11月28日，该纠纷发生时其公司尚未设立，与本公司无关；2、被答辩人所出示的票据不是其公司出具，与其公司无关，即使是其出具，答辩人作为燃气经营企业，需要正常运转，对其经营的范围有收取相关费用的权利，收取费用也合情合理；3、原告主张已经超过诉讼时效。 第三人枣庄市燃气总公司未答辩。 原告为证明其诉讼主张，提交如下证据：1、《拆迁房屋实物补偿协议》一份；2、结算清单一份、拆除房屋勘估分户表二份；3、缴纳购房款及燃气费收据各一张；4、被告制作的《东花园三期拆迁补偿安置实施方案》一份；5、枣庄市建设委员会作出的拆迁公告；6、被告张贴的《告住户书》一份；7、《东花园三期长青东里棚户区改造工程成本分析》一份；8、《通知书》一份；9、回迁户对被告拆迁违法行为不断向上级有关部门进行反映的维权证据一组。 被告质证称，对证据一的真实性无异议，但超出面积应该按结算清单计算；对证据二无异议，该清单是真实意思表示，超面积价格按第三条执行，拆除房屋勘估分户表和本案无关；对证据三表示被告不知情，燃气费不是向被告缴纳；对证据四真实性无异议，是拆迁补偿标准，不涉及超面积房屋的赔偿计算；对证据五无异议；对证据六真实性无法确认，没有公章，即使是真实的，告知水电暖齐全不能证实其他安装不需要再缴费；证据七与本案无关；证据八真实性无法确认；证据九真实性无异议，不能证明原告向有关部门提出申请，相应文件明确证实是李思远、肖继开、赵金河、鹿士泉等五人提出的，假如是委托关系提供授权委托书，这五人是否超时效请法庭予以裁判，这五人之外的其他人均超出诉讼时效，原告为提供相应证据证明原告向政府有关部门反映提出申请。 被告为证明其答辩主张，提交如下证据：1、鲁建（2010）第16号文一份；2、山东省人民政府办公厅文件一组；3、枣庄市新赢房地产评估咨询有限公司出具的报告一份；4、枣庄市人民政府办公室枣政办字（2009）第83号文；5、（2017）鲁0402民初3118号民事判决书、（2018）鲁04民终1728号民事判决书各一份。 原告质证称，证据一是指导性文件，与原告主张权利不冲突；证据二阶梯价格应当是楼层之间的价格差异，也就是楼层系数，被告制作的结算清单中包含了楼层系数，1-5楼价格是根据楼层系数作出的，同时涉及拆迁补偿问题应依据国务院和省市的拆迁法律法规，被告以此证明自己制定的房屋价格合法显然是没有依据的；证据三该评估报告是被告在第二次审理期间才提供的，在这之前原告根本不知道该报告的存在，被告在拆迁之前公布的告知书中明确告知了安置房屋配套齐全，包含了燃气配套费，原告也依据该告知书与被告签订了拆迁协议，因此被告提供的评估报告对原告没有约束力；证据四与本案原告主张的权利无关联性；证据五判决书与本案争议无必然的关联性，该两份判决书没有参考作用。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年至2010年因政府项目建设需要，原告的房屋被列入拆迁范围，被告新中兴公司为拆迁人，委托拆迁实施单位为枣庄市城市建设房屋拆迁中心。 2009年11月10日被告中兴公司作出东花园三期拆迁补偿安置实施方案，该方案第六条是关于拆迁安置与补偿的内容，第2款拆迁补偿安置的标准：以房屋所有权所载合法建筑面积为基本依据，经核实后，按照枣庄市人民政府112号令《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》和枣建房字[2007]第20号《枣庄市城市房屋拆迁服务收费和附属物补偿标准》文件规定执行。第3款拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。实行产权调换的，安置房屋和被拆迁房屋的价格均按规定进行评估，双方找补差价。第4款回迁普通商品房价格由枣庄市新赢房地产评估咨询有限公司进行评估，经济适用房价格由物价部门核定。 枣庄市城市建设房屋拆迁中心于2009年12月31日作出告住户书，该告住户书第一条第二款，拆迁房屋实行产权调换的，回迁房屋价格由政府相关部门核定，拆迁房屋评估确定。第三款用于拆迁安置的住宅房屋，房屋建筑面积不得低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积。被拆迁人只有一套住宅房屋且该房屋面积低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积的，可以向拆迁人提出住房困难申请并出示相关证明，拆迁人可以在新闻媒体或者拆迁现场公示，公示时间不少于7天。公示无异议的，拆迁人应当按照多层楼房46平方米给予货币补偿或者房屋产权调换，上述面积以内的房屋差价款和增加面积所需的费用由拆迁人承担，超过的面积由被拆迁人按政府相关部门审核后的新房价格结算。第二条拆迁安置第一款回迁价格由政府相关部门核定，楼层调整系数：五层楼型，一层3%、二层6%、三层3%、四层-3%、五层-9%，六层楼型：一层5%、二层8%、三层8%、四层-2%、五层-6%、六层-13%。2012年10月9日，被告制作通知，通知第一条第二款有证房回迁户回迁新楼，原有拆迁旧房产权证载面积内按新楼评估家1902元/㎡计算，超原有房产证载面积以外的建筑面积按2190元/㎡计算。 在房屋拆迁过程中，原告与被告分别签订了拆迁房屋实物补偿协议、结算清单，其中，结算清单中，拆除旧房面积以内的部分，按新建评估价1902元/平方米（由枣庄市新赢房地产评估咨询有限公司评估得出），结合楼层浮动计算，超出旧房面积以外的部分，按成本价格2190元/平方米结合楼层浮动计算。 本院认为，原、被告之间为房屋拆迁安置补偿合同关系，原、被告在房屋拆迁安置补偿过程中，双方签订的《拆迁房屋实物补偿协议》、《结算清单》均属于房屋拆迁补偿合同的内容。被告制定的东花园三期拆迁补偿安置实施方案以及向原告发出的通知，被告的委托拆迁单位告住户书等均应当视为被告作出的承诺，原告没有提出异议，应当视为原、被告就涉及内容达成一致意见，是双方意思表示一致的产物，只要不违反法律强制性规定的内容均应当视为房屋拆迁安置补偿合同的内容。本案争议的焦点问题主要有：一、原告诉请多收房款及燃气配套安装费是否超过诉讼时效；二、房屋拆迁补偿价格的计算；三、关于燃气费应否退还问题；四、关于原告增加给付利息的诉讼请求。 一、原告诉请多收房款及燃气配套安装费是否超过诉讼时效。 诉讼时效的设置是为了保护现存法律秩序，督促权利人及时行使权利，其起算点一般应为权利人知道或应当知道权利受到侵害时，但权利人主张权利的，诉讼时效应当中断，重新计算。本案中，原、被告经过签订房屋拆迁安置补偿合同、款项结算、交付房屋等行为，房屋拆迁安置补偿权利义务基本履行完成。但通过原告提交的证据，可以看出原告不断的向政府相关部门反映情况（有些表现为信访或上访），同时被告向相关部门汇报了情况，原告这种不断反应情况的行为虽不是主张权利的常态，但依法可以视为向被告主张了权利，诉讼时效中断，被告关于超过诉讼时效的辩解没有法律与事实依据，本院不予支持。 二、房屋拆迁补偿价格的计算。 房屋拆迁安置补偿涉及多数特定拆迁户的利益，应考虑公益性与政策性，同时拆迁安置依法进行市场化运作，应考虑拆迁人的市场利益，拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿合同中是平等民事主体，应依据合同有关条款平等保护当事人的合法权益。本案争议的主要为安置房屋价格如何计算的问题，对此被告2009年11月10日公布的《东花园三期拆迁补偿安置实施方案》中第六部分拆迁补偿与安置第3条约定实行产权调换的，安置房屋和被拆迁房屋的价格均按规定进行评估，双方找补差价；第4条约定回迁普通商品房价格由枣庄市新赢房地产评估咨询有限公司进行评估，经济适用房价格由物价部门核定。原、被告之间对房屋实行产权调换的约定，安置房屋和被拆迁房屋价格均按照规定进行评估，双方找补差价。2012年12月10日原被告签订了结算清单，在结算清单中对安置房屋价格如何计算进行了明确约定“拆除旧房面积以内的部分，按新建评估价1902元/平方米（由枣庄市新赢房地产评估咨询有限公司评估得出），结合楼层浮动计算，超出旧房面积以外的部分，按成本价格2190元/平方米结合楼层浮动计算”，双方进行了签字确认，该行为应视为双方认可结算清单上记载的安置房屋价格结算方式，已经签订的结算清单中约定结算价格是对之前约定结算价格的变更，且双方已经按照拆迁补偿协议及结算清单上的相应义务实际履行，原告实际向被告按结算清单上约定的价格缴纳房款，被告向原告实际交付房屋，现在要求返还差价没有合同依据，本院不予支持。 被告在结算清单中对房屋按照楼层浮动计算，即加减楼层系数，此依据在委托拆迁单位的告住户书中予以提前公示，应视为合同内容。在商品房市场交易中，不同楼型，不同楼层，价格区别对待，为商品房买卖的常识，被告的此种做法，符合法律规定和合同约定，符合市场交易习惯，本院予以支持。本案中，对46平方米范围内的困难住房群体的保护政策，应为政府在制定政策时的公益考虑，但此46平方米作为抽象概念，在具体落实时应理解为保护困难住房群体的基本生存需求，46平方米也有不同楼型，不同楼层的区别，加入楼层系数计算，符合合同约定，符合市场规律，公平合理，应予以支持，原告主张的46平方米范围内要求返还按照楼层系数计算的款项，在法律、政策及合同上没有依据，本院不予支持。 三、关于燃气费应否退还问题。 由于被告的委托拆迁人在告住户书中明确告知，回迁住宅房屋建设标准中房屋有水、电、暖、煤气配套齐全，水、电、煤气一户一表分户计算等内容，说明原、被告对回迁安置房的配套设施已明确约定，被告告知原告到煤气公司另行交纳煤气安装费每户2500元，没有合同及法律依据，虽然是燃气公司代为收取，但燃气公司的收款行为，是经被告指示委托，应为被告的不当得利，被告应予以返还。而原告经信访途径收到的燃气款1000元，虽是第三人返还，但依法应予以扣除。 四、关于原告增加给付利息的诉讼请求。 原告诉请多收房款及燃气配套安装费的利息无合同约定和法律依据，且被告提出时效抗辩，原告2016年5月31日诉请多收房款及燃气配套安装费，2020年9月21日增加诉讼请求给付利息，已超诉讼时效，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十一条、第六十条、六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告枣庄新中兴房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告孙井娥返还燃气安装费1500元； 二、驳回原告孙井娥其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费91元，原告孙井娥负担41元，被告枣庄新中兴房地产开发有限责任公司负担50元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。上诉期满后七日内不交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 陈照荣 审 判 员 杨 斌 审 判 员 王 东 二〇二〇年十二月五日 法官助理 周 倩 书 记 员 刘丽莉