江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0281民初883号原告:何红,女,1973年12月12日出生,汉族,住乐平市。原告:余翔,男,1970年2月13日出生,汉族,住址同上。委托代理人:何红,女,1973年12月12日出生,汉族,住乐平市,系原告余翔妻子（特别授权）。委托代理人:黄哲元,江西护三农律师事务所律师(特别授权)。被告:乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司。住所地:乐平市大连路**赣东北商贸城A1-13。统一社会信用代码:91360281596528315D。法定代表人:邢柯亮,系该公司执行董事。委托代理人:程晨,江西弘乐律师事务所律师(特别授权)。原告何红、余翔诉被告乐平市赣东北商贸城物业有限公司（以下简称商贸城物业公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭，并两次公开开庭进行了审理。原告何红、余翔及委托代理人黄哲元，被告商贸城物业公司委托代理人程晨均到庭参与诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告与原告解除双方于2013年10月1日签订的《商铺委托经营管理合同》；2、依法判令被告将原告所委托其经营管理的商铺恢复原状(按原规划设计图纸为准),归还给原告。同时原告将保留合同第四条第一款第1项所列各项权益的部分享有权；3、依法判令被告赔偿原告租金损失。即按购房总价238304元的6%每年(14298元)计算,补齐自2018年8月28日至合同解除之日(暂定2020年2月28日)的租金差额15114元(期间已支付6333元)；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、被告不能履行合同约定的义务及承担相应责任。2、被告擅自扩大委托经营管理权限，恶意曲解合同本意，损害原告的利益,致使原告的租金收益遭受损失。原告与被告于2013年10月1日,在依据《中华人民共和国合同法》基本原则以及在遵守其他法律法规的基础上,签订了一份《商铺委托经营管理合同》并于同日生效。合同约定原告所购买的乐平赣东北商贸城A1-13-3096号商铺会同商贸城其他业主购买的商铺,统一委托被告经营管理。委托经营管理的目的,合同第二条共3项(1、为使乐平赣东北商贸城规范运作,交易繁荣,扩大知名度,甲方委托乙方统一经营管理该商铺。2、乙方对乐平赣东北商贸城进行整体规划,按照合理的业态业种分布要求,以优惠的租金,优质的服务,规范的管理培育市场。3、双方确认,甲方购买的商铺通过统一经营和管理,有助于市场的快速成长,有利于提升商铺的商业价值)。从这几点可以说明,原告与被告签订此合同的本意,是希望被告能把商贸城打造好,经营好,管理好,商铺能租出去,租金收益能有保障,并会在原来6%保底的基础上逐年提高。同时,为了实现这个目的,原告给被告让度了许多权利(合同第四条共六款9小项)。根据《中华人民共和国合同法》第五条,“公平原则,当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”被告在享有这些权利的同时,也要履行相应的义务及承担相应的责任。本合同中,被告应该履行的义务和承担的责任就是要实现合同约定的委托经营管理的目的,要将商铺租出去以收取租金。只有这样才能保证原告与被告双方共同的利益诉求。目前现实情况是,赣东北商贸城经过被告六年多的经营管理,其结果根本就是与原告委托其经营管理目的背道而驰,商铺大部分空置,市场萧条,租金收益也不能保证。同时,被告还以给业主公开信的形式,明确表示其已经不能实现合同目的即不能继续履行合同义务了。这已经构成《中华人民共和国合同法》第九十四条,合同的法定解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条:“合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据合同情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取补救措施,并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告将商铺恢复原状。由于受开发商前期销售广告的影响,对商贸城的向好发展持盲目乐观的态度,同时过于相信被告的经营能力,被告也对打造好商贸城过于自信。(双方确认,甲方购买的商铺通过统一经营和管理,有助于市场的快速成长,有利于提升商铺的商业价值)。所以合同只是针对委托经营管理的目的能够实现的情况做了约定，而对于合同目的不能实现的情况未做约定。未约定事项即是属于合同中所说的未尽事宜。根据合同第九条第三款约定,(双方就本合同未尽事宜,可另行协商作为补充合同,补充合同与本合同具有同等的法律效力)。而被告在这个未尽事宜发生之时,既没有提出与我协商,更没有经过我的同意,擅自以极低的价格甚至是零租金将商铺出租,被告这样做极大的损害了原告的利益,致使原告的租金收益受损。鉴于被告上述违约违法行为,再依据合同第八条第3项,(因一方过错导致本合同无效,解除,提前终止的,过错方应向对方赔偿全部损失).合同第八条第4项:(本合同生效后,甲乙双方不履行本合同所约定的义务及责任,造成对方损失的,应向对方赔偿实际损失。如因甲方违约,使乙方不能出租上述委托经营商铺从而影响本商铺或相邻商铺出租的,甲方应赔偿由此造成的一切经济损失)。故要求被告按购房总价6%每年的最低标准赔偿损失。以上事由,经原告及其他业主一道与被告多次沟通协商无果后,现起诉至法院,恳请法院查明事实,依法判决,以维护原告的合法权益。原告为支持其诉请，提交以下证据予以证实：1、原告身份证。2、赣东北商贸城投资预算表及商铺签约确认表。3、房屋交付确认书。4、商铺委托经营管理合同。5、被告与承租人签订的房屋租赁合同,证实被告出租的租金过低。6、照片3张。7、原告借记卡账户历史明细清单。(原告证据原件遗失,除第1组、第6组证据外其他证据均为复印件)。8、赣东北商贸城宣传册,证实乐平市赣东北商贸城在销售商铺时发布宣传册及相关收益表,具体、明确地载眀购买商铺后统一规划、统一运营、统一管理、保障项目可持续发展及永续经营,整合义乌小商品城、海宁皮革城等十大市场资源,对应复制并提供更大升值空间、保底月租金收益、市场租金每年递增10%等信息,承诺增值保障,确保经营永续的事实。2、赣东北商贸城置业计划表、投资预算表、置业顾问名片,证实商贸城在销售时有承诺保底租金及租金每年递增10%的事实。被告商贸城物业公司辩称，原告陈述的与事实不符,在合同履行过程中,被告没有违反合同义务,尽力维护原告权益并不断投入人力、物力。商贸城现状并不是原告陈述的市场萧条,只是受到网络商铺、政府规划等原因,租金涨幅较缓,被告也一直采取积极手段应对此种情况。被告与原告之间签订的合同系双方的真实意思表示,合同成立并有效,履约过程中被告并无违约行为,故原告诉请解除合同、恢复商铺不应得到法院支持。双方合同中明确约定第6年到第10年的租金并不存在应当支付6%的保底租金,原告该诉请也不应得到法院支持。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。被告向本院提供如下证据：被告营业执照。经审理查明，原告何红、余翔系夫妻关系，2013年二原告购买了乐平市赣东北商贸城商铺一间（商铺号为A1-13-3096）。2013年10月1日，二原告与被告商贸城物业公司签订一份《商铺委托经营管理合同》，该合同主要内容为：“…三、委托经营管理期限：1、该商铺的委托经营期自2013年10月1日起计算,至2023年8月27日止。2、未经甲、乙双方协商一致,不得变更委托经营期限。3、委托经营管理期满,甲方意向继续委托经营管理该商铺,则在同等条件下乙方享有优先权,如甲、乙双方另行协商一致可签订新的协议。委托经营管理期满,如甲方把该商铺作为自己经营或用于第三方经营的,甲方或该第三方应当符合乙方规定的商铺经营资质审核条件,并接受乙方的统一经营管理和物业管理。3、开发商交付该商铺给甲方之日,甲方应将该商销交付给乙方。四、委托经营管理权限：(-)在委托经营管理期限内,甲方委托乙方经营管理的权限为:1、乙方享有对该商铺及该商铺所在楼宇屋面、外墙面等共用部位、共用设施设备的占有权、使用权、收益权、出租权、经营权和管理权。2、乙方有权对该商铺进行必要的重新分割、布局、装饰,为该商铺添加符合租赁条件所需的附属设备、设施和进行必要的施工,并可进行室内改造及与其他商铺进行合并使用的改造。……(二)在委托经营管理期限内,甲方给予乙方的委托为独家的、不可撤销和变更。(三)本合同有效期内,未经乙方书面同意,甲方不得自行出租商铺,不得向实际承租人直接收取与该商铺租赁等相关的任何费用。(四)本合同有效期内,甲方不得占有、使用委托乙方经营管理的商铺。……五、委托经营管理条款：1、委托经营管理期第1年至第3年,每年乙方按照销售总价款的6%向甲方支付租金收益(已在购房时支付,即销售总价扣减18%)；2、委托经营管理期第四、五两年,每年乙方按照总价款的6%向甲方支付保底租金,如果实际租金收益超过6%的,超出部分按8:2分成,即超出6%的收益部分,80%作为租金收益由乙方支付给甲方,乙方提留的20%作为管理费用,实际收取的租金以乙方与承租人签订的租赁合同为准；3、委托经营管理期第6年至委托经营期满,每年乙方按照该商铺实际收取租金的90%作为租金收益支付甲方,乙方提留租金的10%作为管理费用,实际收取的租金以乙方与承租人签订的租赁合同为准；4、商铺租金收益支付方式:委托经营期内第四年,乙方每6个月向甲方支付一次租金收益；5、在委托经营管理期结束时,如乙方实际已经代理商铺出租的,甲方应当无条件接受乙方代理签订的租期尚未届满的租贸合同,委托经营期相应顺延至租期届满之日止(但该相应顺延租期不得超过6个月),顺延期间内的租金由乙方向承租人代收，乙方必须将实际的租金收益转交给甲方,乙方有权代为扣缴相关税费；六、其他费用，本合同未约定费用甲、乙双方另行协商确定承担方式。七、合同的解除：（一）除法定事由或本合同的定事由外,甲、乙双方均不得以任何理由单方面解除本合同,但经甲、乙双方协商一致的,可以提前终止本合同；(二)有下列情形之一的,甲、乙任何一方有权解除本合同,双方互不担违约责任：1、该商铺因城市建设需要被依法拆迁、危改的；2、因不可抗力事件致使该商铺毁损、灭失或造成其他损失而无法修复使用的；3、甲方签订的该商铺《商品房买卖合同》解除的；4、甲方已告知乙方该商铺出租前已设定抵押,被处置的；(三)乙方有下列情形之一的,甲方有权单方面解除合同：未按约定支付铺租金收益连续达60日以上的。八、违约责任：1、本合同生效后,没有本合同约定事由或法定事由,甲方提单方解除合同的,应提前90日通知方,甲方按该商铺《商品房买合同》总价的30%向乙方支付违约金,并赔偿由此造成的一切经济损失。2、本合同生效后,没有本合同约定事由或法定事由,乙方需提前单方解除合同的,应提前90日通知甲方,乙方按该商铺《商品房买实合同》总价的30%向甲方支付违约金,并赔偿由此造成的一切经济损失；3、因一方过错导致本合同无效、解除、提前终止的,过错方应向对方赔偿全部损失。4、本合同生效后,甲、乙双方不履行本合同所约定的义务及责任,造成对方损失的,应向对方赔偿实际损失。如因甲方违约,使乙方不能出租上述委托经营商铺从而影响本商铺或相邻或相关商铺出租的,甲方应赔偿由此造成的一切经济损失。”该合同原告何红、余翔在甲方签名加盖手模，被告在乙方签字盖章。2013年10月1日，原、被告双方办理了房屋交付确认书，原告将诉争商铺交付给被告经营管理。初期双方均按照合同履行了全部权利和义务。至5年固定租金（购房价的6%）期满，被告均按约支付租金给二原告。2018年后，受网络经济日益繁荣，实体店铺经营困难，政府规划等多种原因影响，乐平市商贸城部分店面未租出，租出的部分商铺租金也大幅度下降。被告于2019年1月3日最后一次支付租金5457元给二原告。后因二原告所有的店铺未租出去，被告未支付租金给二原告。二原告遂于2020年3月19日向本院提起本案诉讼。截止判决前，本案诉争的商铺尚未出租。上述事实，有原、被告提交的证据以及双方当事人的陈述、庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告经协商后自愿、平等签订的《商铺委托经营管理合同》未违反法律强制性、禁止性规定，系合法有效的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。本案原、被告签订的《商铺委托经营管理合同》至今已履行了六年多，根据双方合同约定，头五年，被告均按照固定租金金额支付了租金给二原告，根据二原告提供的证据显示，从2016年起，因各种原因，被告对于二原告商铺同一位置的其他商铺已大幅度降价出租，以达到继续培育市场、按约履行与商铺业主的委托合同的义务，虽然被告出租的租金远低于双方合同约定的租金，但被告仍垫付资金按照合同约定的金额支付给二原告，被告在履行合同中并未存在过错。根据双方合同第五条第3项规定“3、委托经营管理期第6年至委托经营期满,每年乙方按照该商铺实际收取租金的90%作为租金收益支付甲方,乙方提留租金的10%作为管理费用,实际收取的租金以乙方与承租人签订的租赁合同为准；”二原告所有的商铺因各种原因未出租，导致没有租金收入，故被告自2019年2月后未支付租金给原告，并不能认定被告违约。根据双方合同第三条第2项约定“2、未经甲、乙双方协商一致,不得变更委托经营期限。”第七条第（一）项规定“除法定事由或本合同约定事由外,甲、乙双方均不得以任何理由单方面解除本合同,但经甲、乙双方协商一致的,可以提前终止本合同；”而本案的被告因商铺未出租而导致未付租金并不在合同约定的解除条件之中。现二原告要求提前解除合同，被告表示拒绝。双方无法达成一致同意解除合同的意见。原告主张提前解除委托合同的要求，不符合合同约定，其要求解除双方签订的《商铺委托经营管理合同》的诉讼请求本院不予支持。二原告基于解除双方《商铺委托经营管理合同》而产生的第二项及第三项诉讼请求也不予支持。本案出现的商铺未出租以致二原告不能获取租金属于出现的合同未约定新事宜。可由原、被告按照双方合同第九条第三项规定“双方就合同未尽事宜，可另行协商作为补充合同。”进行协商解决。也可由原告按照双方合同第八条第一项规定“本合同生效后,没有本合同约定事由或法定事由,甲方提单方解除合同的,应提前90日通知方,甲方按该商铺《商品房买合同》总价的30%向乙方支付违约金,并赔偿由此造成的一切经济损失。”规定直接与被告解除合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:驳回二原告何红、余翔全部诉讼请求。案件受理费178元，由原告何红、余翔承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  李咏阳人民陪审员  黄雪琴人民陪审员  徐龙华二〇二〇年十二月十日书 记 员  王 静