安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终5741号 上诉人（原审被告）：安徽筑美置业有限公司，住所地界首市东升路西侧，统一社会信用代码91341282355172733E。 法定代表人：丁敬山，该公司法定代表人。 委托诉讼代理人：张庆，安徽法卫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任波，安徽法卫律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王东，男，1968年9月10日出生，汉族，住安徽省界首市。 被上诉人（原审原告）：李敏，女，1974年12月13日出生，回族，住安徽省界首市。 上诉人安徽筑美置业有限公司（以下简称筑美公司）因与被上诉人王东、李敏房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院(2020)皖1282民初4728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 筑美公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或予以改判。事实和理由：1.一审认定《关于筑美枫语墅1#、2#、3#、4#延期交房的承诺》（以下简称《承诺》）具有合同效力错误。该承诺书系被迫作出，不是筑美公司真实意思的表示，且明显超出购房户的损失，导致双方权利义务不对等，显失公平；2.一审按照双倍违约金判令筑美公司赔偿逾期交房违约金无事实与法律依据。即使按照同地段房屋租金标准的30%进行调整，也远低于日万分之二。 王东辩称：筑美公司上诉理由不能成立，一审对违约金的认定正确，王东、李敏保留按照《承诺书》内容继续诉讼的权利。 李敏未提交答辩意见。 王东、李敏向一审法院起诉请求：判令筑美公司因其公司未能按约定期限办理商品房房屋所有权转移登记，支付违约金120000元（5000元/月×24月），并负担本案诉讼费用。 一审法院查明：王东、李敏于2016年6月16日与筑美公司签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定王东、李敏购买筑美公司开发的枫语墅4幢33层3301号房，总价款为475471元。合同第七条付款方式及期限约定：买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：公积金贷款。买受人应当于2016年6月16日前支付首期房价款125471元，占全部房价款的26%。余款350000元向阜阳市住房公积金管理中心界首市管理部申请贷款支付。合同第十一条交接时间和手续约定：出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.65%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，王东、李敏按约定支付了全部房价款。 2018年5月3日，筑美公司作出《承诺》：“一、关于违约金的赔偿、解决处理办法：1.2018年4月30日作为一个违约赔偿时间节点，于2018年5月12日前，将2017年12月30日—2018年4月30日的违约金，汇到涉及每户的业主手中。2.2018年6月30日前，必须交房且如期将2018年5月1日—交房日的违约金汇到每一位涉及的业主账户内。3.如2018年6月30日不能做到达到交房条件交房，逾期第一个月按每户5000元/月的赔偿给每一位业主。每再延期一个月翻倍赔偿。二、关于赠送面积的修筑问题的承诺：1.承诺与2018年6月30日交房日起至2018年9月30日止逐步按顺序将该面积补齐，且逐步交到每一户业主。2.如2018年9月30日止不能将赠送面积交于业主手中将按每户5000元/月赔偿业主。三、关于房产证的办理中：1.承诺在业主配合的情况下与2018年6月30日起至2018年9月30日止逐步的按顺序，将每一位业主的房产证交于业主。例如通知业主到服务大厅签字、采像，不及时到场视为业主不配合，如该户逾期，不予赔偿。2.如2018年9月30日不能将房产证办至业主手中将按每户5000元/月赔偿。四、关于交房标准的承诺：1.交户标准严格按照与业主签订的（商品房买卖合同）约定的标准交房，做到水通、电通、路通、消防设备、门窗工程、电梯工程完善、绿化工程。五、关于工程质量问题的承诺：1.承诺严格按照国家相关要求及质量的规定。2.对赠送面积的质量，严格做到质量合格，不漏、不断、不位移。”。筑美公司在该承诺上盖章，并由其法定代表人丁敬山签字。 王东、李敏于2018年8月1日取得涉案房屋，但至今仍未取得涉案房屋的不动产权证书。 一审法院认为，王东、李敏与筑美公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，王东、李敏与筑美公司应当按照合同约定各自履行相应的义务。 筑美公司虽将案涉房屋交付给王东、李敏，但王东、李敏至今未能取得产权证书。筑美公司并未提供证据证明已按照约定向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，故存在违约行为。关于筑美公司辩称的未按时为王东、李敏办理房屋权属证书是因王东、李敏提供的材料达不到筑美公司协助其办理房屋权属证书的意见，筑美公司没有提供相应证据证明该房屋未按时办理房屋权属证书是王东、李敏的原因所导致，故筑美公司的该辩称意见，一审不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，筑美公司应继续履行合同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记并承担违约责任。 《承诺》系安徽筑美置业有限公司与1#——4#楼的业主就延期交房办证等事宜所作出的承诺。筑美公司认为该承诺是在相关部门的压力下出具的，并非筑美公司的真实意思表示，但并未提供证据证明其主张，故一审对筑美公司的该意见不予采信。筑美公司在作出承诺后，又将该承诺发放给业主，该承诺已具有合同效力，故一审对该承诺的效力予以认定。 关于王东、李敏要求筑美公司按承诺支付逾期办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求，筑美公司认为违约金的计算标准过高，请求法院予以调整。一审法院认为，双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期办证的违约金为全部房价款的日万分之一，而筑美公司于2018年5月3日作出的承诺中逾期办证的违约金为每月5000元。经核算，筑美公司所承诺的违约金超过《商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期办证违约金的3倍多，从公平角度考虑，该违约金显系过高。一审法院认为，逾期办证违约金标准按合同约定的全部房价款的日万分之一的双倍计算对合同双方更为公平合理。因此一审法院将逾期办证的违约金调整为按全部房价款的日万分之二计算。王东、李敏的实际收房时间为2018年8月1日，虽然筑美公司承诺于2018年9月30日将房产证办至业主手中，但亦应考虑到筑美公司为王东、李敏办理房屋所有权证书的流程和期限。根据《商品房买卖合同》第二十条筑美公司应自收房之日起120日内为王东、李敏办理房屋所有权证书的约定，该120日应为筑美公司为王东、李敏办理房屋所有权证书的合理期限，该期限应予扣除。故计算违约金的起始时间应为2018年11月29日。筑美公司应支付王东、李敏违约金63903.30元[475471元×0.02%×672天（自2018年11月29日计算至2020年9月30日）]。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、安徽筑美置业有限公司继续履行合同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；二、安徽筑美置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付王东、李敏逾期办证违约金63903.30元；三、驳回王东、李敏的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元（已减半收取），由王东、李敏负担631元，安徽筑美置业有限公司承担719元。 二审中，双方当事人均未提供新的证据，当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同。本院认证意见与一审一致。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，王东、李敏与筑美公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应忠实履行合同约定的义务。王东、李敏依约向筑美公司支付全部购房款后，筑美公司未能按照合同约定和《承诺》及时履行协助王东、李敏办理房屋产权证书的义务，依法应承担违约责任。《承诺》系筑美公司向涉案业主单方面作出，筑美公司未提供证据证明王东、李敏同时承诺不再追究其违约责任，其公司上诉称该《承诺》系因王东、李敏等业主违法上访被迫作出，不是其真实意思表示，显失公平，但未提供证据予以证明，且其提起的撤销前述《承诺》之诉，已经一、二两审法院生效判决驳回，故本院对筑美公司该项上诉理由不予采信。一审法院综合全案事实酌定按日万分之二作为计算逾期办证违约金的标准，且同时扣除了办证所需的合理期限，已对筑美公司《承诺》责任酌情减免，也并无不当，本院对筑美公司关于违约金过高的上诉理由亦不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1398元，由安徽筑美置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年十二月十六日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。