江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初7297号 原告：马荣官，男，1962年4月7日出生，汉族，住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：陈靖（系马荣官配偶），住江苏省南京市鼓楼区华侨路81-1号604室。 委托诉讼代理人：陈全亚，江苏朗宁律师事务所律师。 被告：江苏利居物业管理有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：杨辅群。 委托诉讼代理人：黄莹，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 原告马荣官与被告江苏利居物业管理有限公司（以下至判决主文前简称利居物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马荣官的委托诉讼代理人陈全亚、被告利居物业公司的委托诉讼代理人黄莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马荣官向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告因废水倒灌产生的装饰装修损失135000元。事实和理由：2019年12月22日，南京市鼓楼区华侨路街道八一公寓小区业主委员会与被告签订了一份《物业服务合同书》，约定被告为南京市八一公寓住宅小区（以下简称案涉小区）提供物业管理服务，合同期限自2020年1月1日至2022年12月31日止，其中试用期自2020年1月1日至2020年6月30日止。试用期满前，业主满意度测评达到双过半转为正式合同。此后，被告入驻案涉小区。2020年1月10日，案涉小区二单元5楼、4楼业主发现房屋内发生漏水情况。因原告自2020年1月1日出国探亲，家中无人，无法打开房门。次日，被告通过案涉小区的业主微信群联系上原告，原告安排亲戚协助被告开门对厨房主下水管道进行了疏通，经过被告疏通后不再反水。经初步推测倒灌的原因为二单元共用的排污管道在1-6楼层处堵塞，7-22楼层厨房污水无法排出，在原告厨房倒灌，致使原告房屋内财物泡水受损。另，原告于2020年3月24日回国，因新冠病毒疫情原因，于同年4月8日才回到家中，发现室内木地板和部分家具被水浸泡，且已发霉变形。原告认为污水倒灌系被告排污管道疏通不当所致，被告应对原告装饰装修损失承担赔偿责任。原、被告双方就赔偿问题多次协商未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告利居物业公司辩称，1.本案系原告自己房屋内厨房管道堵塞，并且渗到了五楼及四楼，原告住宅内的管道疏通，并非被告的合同义务；2.被告于2020年1月1日才入驻案涉小区提供物业服务，管道堵塞发生于2020年1月10日。被告入驻案涉小区后，一直在对公共设施进行检查、维修，已积极履行了应尽的义务；3.被告在发现倒灌后，第一时间联系原告，并积极解决问题。由于原告在国外，致使损失的进一步扩大，应自行承担相应的责任；4.原告主张的损失金额并非实际损失，没有事实和计算依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：坐落于南京市.04㎡，以下简称案涉房屋，所在的小区为南京市，即案涉小区）的所有权人为原告马荣官。 2019年12月22日，南京市八一公寓小区业主委员会（甲方）与被告利居物业公司（乙方）签订了《物业服务合同书》，约定乙方为案涉小区提供物业服务，案涉小区总建筑面积为20213.91平方米；在物业管理区域内，乙方按南京市三级二类服务标准提供物业管理服务，内容包括：（一）物业共用部位的维修、养护和管理。（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。（四）小区内交通和机动车、非机动车出入及停放的管理。（五）维持公共秩序，包括安全监控和巡视、门岗执勤等安保工作。配合和协助当地公安机关搞好小区内的治安防范工作（但不含人身、签订保管合同以外的财产保险保管责任），物业管理企业未能按照物业管理服务合同的约定，致使业主人身、财产安全受到损失的，应当依法承担相应的法律责任。（六）装饰装修管理服务。（七）物业档案资料管理。（八）开展社区文化娱乐活动及社区组织的其他活动。（九）绿化养护服务；在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下内容：（一）代收代办服务（包含公共能耗费、商业电费等）。（二）特约服务。（三）乙方如在物业管理区域内，利用小区内的共用资源搞经营创收，应向甲方申报，经甲方同意后方可进行；乙方必须按下列约定，实现管理目标。（一）房屋外观：共用部分保持整洁，内外墙体墙面无乱涂乱贴现象。（二）共用设备运行：1、共用设备运行正常，无事故隐患，定期保养、检修制度完备。2、共用设备运行有记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范，资料档案齐全，管理完善。（三）共用设施、设备的维修、养护：1、小区内共用配套设施完好，无随意改变用途。2、供水设备运行正常，设施完好无渗漏、无污染。3、排水、排污管道畅通，无堵塞外溢现象。4、道路通畅，路面平整，窨井盖无破损，无丢失，路面窨井盖不影响车辆和人行安全。5、监控，消防设施（灭火器、消防水带等）定期检查、维护保养，经常处于良好的使用状态；物业管理区域物业管理公共服务收费实行包干制：物业管理公共服务费用由业主按其拥有物业的法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）交纳，具体标准如下：高层住宅：人民币1.0元/平方米/月，商业用房：人民币3.0元/平方米/月；物业管理公共服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用。3、物业管理区域清洁卫生费用（不含装修垃圾与毛垃圾）。4、物业管理区域绿化养护费用。5、物业管理区域秩序维护费用。6、办公费用。7、固定资产折旧费用。8、物业责任保险费用。9、法定税费。10、合理利润。乙方按照上述标准收取物业管理公共服务费用，并按本合同约定的服务内容和南京物业管理公共服务三级二类标准提供服务，盈余或亏损由乙方承担。物业管理公共服务费用由乙方每半年向业主预收取一次。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理公共服务费用的，应由物业使用人交纳该费用，但业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；合同还就其他事项进行了约定。 上述合同签订后，被告于2020年1月1日入驻案涉小区提供物业服务。 2020年1月10日，因案涉房屋所在单元的主排污管道堵塞，污水无法正常排出而从原告家厨房支管倒灌，溢出的生活废水导致原告家中装饰装修受损，并通过案涉房屋渗漏至楼下邻居家中。倒灌发生时，原告在国外探亲，接到通知后，委托其亲属将案涉房屋房门打开并进行了清理。 审理过程中，原告申请对案涉房屋因倒灌造成的装饰装修损失进行评估，经过相应的鉴定程序，本院委托江苏天仁资产评估事务所有限公司进行评估。经鉴定，江苏天仁资产评估事务所有限公司于2020年10月30日向本院出具了《资产评估报告书》，鉴定意见为：案涉房屋因倒灌造成的装饰装修损失为50246元，鉴定费为6000元（此款原告已支付）。原、被告对鉴定意见的三性均无异议，但原告认为鉴定意见仅为装修材料成本，并未包含人工费等装修费用，故其主张装饰装修损失为135000元。 庭审中，被告称管道堵塞不排除是业主不当使用所致，因被告新入驻案涉小区，亦有可能系被告入驻前历史积累所致，其已对公共排污管道进行了疏通、养护。 上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、微信聊天记录截图、照片、《物业服务合同书》、《资产评估报告书》以及本院开庭笔录、质证笔录等证据予以证实。 本院认为，物业管理是指物业服务企业按照物业服务合同的约定及相关的规定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业未能履行相关的职责导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，案涉小区的业主委员会与被告利居物业公司签订的《物业服务合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。 关于被告利居物业公司责任问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告作为案涉小区的物业服务企业，在入驻案涉小区时，应立即对其承接的案涉小区共用部位、共用设施进行验收，包括对公共排污横管、竖管进行听音检查等等。在提供物业服务的过程中，应按照《物业服务合同书》的约定和相关的规定对案涉小区的共用部位、共用设施等项目进行维护、修缮、服务与管理，包括公共的雨水管、污水管的疏通、养护以及雨水井、污水井、化粪池的清掏等。根据已查明的事实，因公共排污管道堵塞污水倒灌至原告家中，致使案涉房屋的装饰装修受损，被告虽称其已尽到了对公共排污管道的疏通、养护义务，但提供的证据不足以证明其主张，故被告应对原告的损失承担一定的赔偿责任。又因公共排污管道较之其它管道而言，设计的排污能力应相对较强，按照日常生活经验判断，管道堵塞一般系日积月累的生活垃圾及油脂长时间未疏通所致，现堵塞物已无法查清，没有证据证明该管道的共用业主已尽到合理使用的注意义务，亦不排除管道堵塞系因共用业主的不当使用所致，故存在多因一果的高度盖然性。结合被告入驻案涉小区的时间、违约程度、过错等综合因素，根据公平原则，本院酌定被告应承担原告损失60%的赔偿责任。另，案涉小区并非开发商新交付的全新或次新小区，基本上可排除公共排污管道的设计、施工或质量的问题。对于被告辩称管道堵塞点位于原告家中的意见，因主排污管道为一整体的管道，并非为原告独自使用的入户支管，且倒灌发生时原告并未使用，故对该项意见，本院不予采纳。对于被告辩称倒灌发生时原告不在家中导致损失扩大的意见，本院认为，原告对污水倒灌至其家中，具有不可预见性，原告对此并无过错，且倒灌发生后，原告及时委托其亲属将房门打开配合检修，并未造成损失的形成与扩大，故对被告的该项辩解意见，本院亦不予采纳。 关于鉴定意见问题。原告认为鉴定意见仅为装修材料的成本，并未包括拆除、装修等人工费用，对此，本院认为，鉴定机构系在重置成本法的基础上，考虑折旧因素，求得的资产变现价值，即装饰装修损失。而重置成本系装饰装修的全新重建成本，鉴定机构根据现场查勘（定量）以及建筑装饰装修的信息价（套价）计算出重置成本，所列单价系生产一定计量单位产品的人工费、材料费、施工机具使用费、管理费、利润、一定范围的风险费等费用的综合单价，并非原告理解的鉴定意见仅为材料成本。该份鉴定意见鉴定人具备相应的资质、程序合法，鉴定依据充分，本院予以采纳。 综上，被告利居物业公司应赔偿原告马荣官30147.6元（50246元×60%），超出部分，本院不予支持。对于未填平部分的损失，原告可依法另行主张权利。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第八十二条、《物业管理条例》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：       一、被告江苏利居物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告马荣官30147.6元； 2、驳回原告马荣官的其他诉讼请求。 案件受理费3000元，减半收取计1500元，由原告马荣官负担1000元，被告江苏利居物业管理有限公司负担500元；鉴定费6000元，由被告江苏利居物业管理有限公司负担（案件受理费及鉴定费原告已预交，被告应负担的案件受理费及鉴定费应于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 韩 浩 二〇二〇年十二月九日 书记员 张璐璐