广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终19309号上诉人（原审原告、反诉被告）：秦超，男，汉族，1977年9月11日出生，身份证住址：四川省隆昌县。委托诉讼代理人：陈雪芬，国信信扬（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张标，国信信扬（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁洲，男，汉族，1981年4月26日出生，身份证住址：广西兴业县。上诉人秦超因与被上诉人梁洲合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初38968号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人秦超上诉请求：1、依法撤销宝安区人民法院（2019)粤0306民初38968号民事判决书，依法改判解除合同，驳回梁洲的诉讼请求；2、依法判令梁洲立即返还秦超承包场所押金90000元和使用物保证金130000元；3、判令秦超不需要支付涉案房屋空置期的费用；4、本案的诉讼费以及其他费用由梁洲承担。被上诉人梁洲辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。秦超向一审法院提出诉讼请求：1.梁洲立即返还秦超承包场所押金90000元和使用物保证金130000元；2、梁洲承担本案全部诉讼费用。梁洲向一审法院提出反诉请求：1.秦超履行双方签订的《承包合同》；2.秦超支付从2019年8月起至其将承包经营场所及接手的所有设备返还给反诉秦超之日止的承包场所租金（从2019年8月暂计至2019年12月的承包租金150000元）；3.秦超支付其经营期间拖欠的水电费13567.8元；4.以秦超拖欠的承包金150000元及水电费13567.8元为本金自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际之付止。一审法院经审理查明，2019年7月1日，梁洲（甲方）与秦超（乙方）签订《承包合同》，主要内容如下：乙方向甲方承包“深圳市遇见主题烧烤有限公司”，包括位于深圳市及侧面的场所及现有设备，场所面积约290平方米；承包用途仅限用于清吧经营；承包期限自2019年7月1日至2020年9月30日止，乙方需在承包期满前一个月通知甲方是否续包；每月承包金人民币30000元整，乙方每月5日前需向甲方支付当月承包金；乙方支付给甲方相当于三个月承包金的承包场所押金90000元；承包使用物保证金130000元；合同终止或解除后，乙方无违约行为，已结清员工工资、会员消费款、供应商货款等经营期间产生的债务，并按照原状归还承包场地及使用物设备，经甲方验收确认后，甲方无息退还使用保证金及场地押金，如乙方拖欠承包金、损坏承包设备而不赔偿、维修，或有其他违约行为，甲方有权从保证金中扣除应付款；乙方逾期支付承包的，每逾期一日，按应付未付款的千分之一向甲方支付违约金；承包期间内，乙方使用的深圳市遇见主题烧烤有限公司的营业执照由乙方100%持股，法定代表人为乙方，承包期满或合同提前解除的，乙方应于10日内将公司的100%股权无偿转让给甲方或甲方指定的第三人并办理变更手续等。2019年6月3日及2019年6月16日，秦超分两次向梁洲转账支付合同约定的承包场所押金及承包使用物保证金220000元。2019年9月24日，秦超向梁洲送达《解除合同通知书》，通知梁洲解除双方签订的案涉《承包合同》，主要理由为：一.承包场地内一间小房间本应给秦超放制冰机，后被梁洲转租给其他人；二、承包场所原本与隔壁店连在一起且共用洗手间，由于隔壁店客人在洗手间有不正当事情发生，不得已将其封闭，约梁洲协商，梁洲均不予理会；三、二楼场地被隔壁店无故撞到导致场地无法正常运行，后协商砌墙封闭，但也严重导致租赁场所没有消防疏散通道，达不到消防部门要求，无法继续开业运作；四、梁洲经营的店铺欠债，债权人连续几天到秦超店里讨债，并发朋友圈影响本店声誉，使得客人都不敢来店里消费。2019年11月5日，梁洲向秦超发送《律师函》，律师函主要载明，自2019年8月起，因秦超未能按约定向梁洲支付每月承包金，水电费，甚至停止经营，导致承包商铺被业主上锁扣压设备，截至发函之日，秦超拖欠梁洲2019年9月、10月、11月承包金及水电费13567.8元，秦超已构成严重违约，依法应当承担以下违约责任：1.向梁洲支付承包金90000元；2.向梁洲支付水电费13567.8元；3.承担逾期支付承包金的滞纳金暂计8640元（以尚欠承包金为本金，按承包合同约定的每日千分之一的标准，自逾期之日起计算至付清之日，现暂计至发函之日）。2019年11月7日，秦超向梁洲发送《律师函回函》，主要载明：一、因梁洲违约，秦超于2019年9月23日正式通知梁洲解除《承包合同》；二、梁洲应在秦超通知解除合同后5日内来店办理交接手续，但梁洲至今未露面；三、由于梁洲不来办理交接手续，导致扩大的损失秦超不承担，梁洲也无权主张9月23日后的租金；四、梁洲应将9万元的押金及13万元的场地设备租金及时退还秦超。2019年11月26日，秦超以梁洲违约为由提起诉讼，2019年，2019年12月31日，梁洲以秦超违约为由提起反诉。双方请求判如所请。一审法院认为，案涉《承包合同》系秦超、梁洲真实意思表示，双方均应按合同约定履行自身义务。关于梁洲是否构成违约的问题，秦超主张，因梁洲未经同意转租承包场地一小房间、承包场地洗手间被封闭、二楼场地达不到消防要求无法继续开业运作、梁洲债权人到店内讨债并发朋友圈影响秦超经营等原因，梁洲已构成违约，秦超已于2019年9月23日发送《解除合同通知书》解除了案涉《承包合同》。秦超为证明其主张，向一审法院提交了微信聊天记录及朋友圈记录的截图作为证据。梁洲表示确实于2019年9月24日收到秦超发送的《解除合同通知书》，但不认可秦超的解除事由，对秦超提交的该部分微信记录截图不予认可，秦超应继续履行《承包合同》。因秦超提交的微信记录未经公证或依法固化，梁洲亦不予认可，一审法院不予采纳。本案中亦无其他有效证据证明梁洲存在秦超主张的违约事由，故秦超主张梁洲违约，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。秦超以梁洲违约为由解除案涉《承包合同》，解除理由不成立。关于案涉《承包合同》是否应当继续履行的问题。秦超主张的梁洲违约事由并不成立，其亦未主张并举证证明本案合同存在无法继续履行的客观情形。现梁洲向一审法院提起反诉，请求秦超按约定继续履行《承包合同》，一审法院予以支持。秦超以合同解除为由请求梁洲返还承包场所押金90000元及承包使用物保证金130000元，一审法院不予支持。庭审过程中，双方均认可承包合同项下的承包金秦超已支付至2019年8月份，2019年9月份至今的承包金秦超未予支付。因双方合同明确约定秦超需在每月5日前向梁洲支付当月承包金，现秦超未按该约定履行义务，已构成违约，梁洲请求秦超支付2019年9月份至今的承包金，一审法院予以支持，因本案一审辩论终结日期为2020年4月27日，梁洲主张的承包金一审法院酌定支持至2020年4月份止，若因后续费用产生争议，双方可另寻法律途径解决。关于梁洲主张秦超返还水电费13567.8元。梁洲主张秦超拖欠涉案场地水电费2019年8月份13567.8元，并提交了水电费收据作为证据。因庭审过程中双方确认2019年7月份以后每月的水电费系由秦超直接交给物业公司，现梁洲未提交证据证明已代秦超缴交涉案水电费，其诉请秦超支付改水电费13567.8元，一审法院不予支持。因2019年9月至12月期间的场地承包金120000元已超过约定或合理履行期限，梁洲主张秦超应以上述款项金额为本金，从2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计付利息，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、秦超与梁洲继续履行双方于2019年7月1日签订的《承包合同》；二、秦超于本判决生效之日起十日内向梁洲支付2019年9月份至2020年4月份的承包金240000元；三、秦超于本判决生效之日起十日内向梁洲支付逾期付款利息（利息以120000元为基数，自2020年1月1日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际支付之日止）；四、驳回秦超全部诉讼请求；五、驳回梁洲其他反诉请求。本案受理费2300元，反诉费1786元，由秦超承担。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案中，秦超与梁洲签订涉案《承包合同》约定梁洲将涉案租赁物及现有设备租赁给秦超使用，从性质上双方实际形成的是房屋租赁合同关系。本院二审中，本院要求双方限期提交涉案商铺的房地产权证书或建设工程规划许可证，但双方均未提交。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，因涉案商铺为未取得建设工程规划许可证的租赁物，双方签订的《承包合同》依法应认定为无效。梁洲一审中请求继续履行《承包合同》缺乏依据，依法应不予支持。《承包合同》无效，依据合同无效返还原则，梁洲收取的场所押金及使用物保证金共计220000元已缺乏合同依据，应返还给秦超。对于涉案商铺的占有使用费，根据双方2019年11月5日、11月7日的往来《律师函》、《律师函回函》，梁洲至少已于2019年11月7日知晓涉案商铺被业主或物业锁门、无法经营，且秦超要求其接收商铺。但此后梁洲并未及时收回涉案商铺，涉案商铺一直处于锁门及空置状态，梁洲应对扩大的损失承担责任。本院酌情给予梁洲两个月的处理时间，即秦超支付占有使用费至2019年12月31日，此后的空置损失由梁洲自行承担。一审中，双方确认秦超已支付占有使用费至2019年8月，秦超还应向梁洲支付占有使用费120000元（30000元×4个月）。梁洲主张因秦超未向其支付占有使用费导致其无法向其上手出租人支付租金，无法续签合同，秦超应承担损失，本院认为，合同具有相对性，双方应按各自签订的合同履行义务和承担责任，梁洲在其他合同中的权利义务与本案无关，对该抗辩，本院不予采纳。对于梁洲主张的水电费13567.8元，梁洲提交的《收款收据》显示其已缴交2019年8月的水电费共计13567.8元，而该期间属于秦超使用商铺期间，秦超一审中对此也予以确认，故上述水电费应由秦超承担，梁洲的该项请求，本院予以支持。综上，一审认定的涉案《承包合同》效力有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初38968号民事判决；二、梁洲应于本判决生效之日起十日内向秦超退还押金220000元；三、秦超应于本判决生效之日起十日内向梁洲支付占有使用费120000元；四、秦超应于本判决生效之日起十日内向梁洲支付水电费13567.8元；五、驳回梁洲的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费2300元（秦超已预交）、反诉受理费1768元（梁洲已预交），由秦超负担1507元、梁洲负担2579元。二审案件受理费8200元（秦超已预交），由秦超负担2971元，由梁洲负担5229元。一、二审秦超多预交的6022元案件受理费，由梁洲迳付秦超。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年十二月二日书记员 戴斌（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。