广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书(2020）粤1502民初853号原告（反诉被告）：曾绮斯，女，1984年1月21日出生，汉族，住广东省汕尾市城区凤山街道新联联兴社区*********，公民身份号码：441************228。委托诉讼代理人：胡雪萍，广东卓腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭贤伟，广东卓腾律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：汕尾市恒瑞祥房地产开发有限公司，住所地：汕尾市城区************，统一社会信用代码：91441500MA511DB67R。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：王浩权，该公司员工。原告（反诉被告）曾绮斯与被告（反诉原告）汕尾市恒瑞祥房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求判决确认原告与被告2019年5月11日签订的《汕尾恒大御景湾商品房认购书》以及《商品房买卖合同》（预售）已于2020年5月2日解除；2、请求判令被告向原告返还已付购房款人民币303570元及自2019年5月12日起至款项实际付清之日止按年利率6%标准计算的利息款；3、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月，被告推出恒大悦珑湾的房产楼盘，并宣布于2019年5月4日开盘。原告于2019年5月3日委托他人签订了《认筹书》，并交付2万元认筹金额。由于原告尚未想好如何支付首付款的问题，故签订认筹书后并没有签订认购书。后原告于2019年5月11日与被告签订《汕尾恒大御景湾商品房认购书》及《商品房买卖合同》（预售），且原告于签订上述认购书及合同书当天支付了首期购房款人民币30595元（不包括之前交付的认筹金2万元），后按照认购书上约定的时间，将首付款人民币303570元全部交付给被告，至此，原告履行了该认购书及合同的全部义务，不存在违约的情况。而被告工作人员并无向原告出示《无理由退房承诺书》及《无理由退房协议书》，更没有告知原告不符合无理由退房的情形。2020年3月19日，原告不想继续购买该房屋，故以恒大集团有限公司于2015年4月15日在网上公布《关于全面实施无理由退房的重大决定》的内容，要求被告无理由退房。此时被告却告知原告，其所签订的认购书中列明原告要在2019年5月8日前支付首期房款而原告在2019年5月11日支付属于违约不符合退房条件。原告得知此说法后，立刻与当时沟通的置业顾问陈昭灿（被告的销售人员）联系，并向其询问为何当时原告与被告签订的《汕尾恒大御景湾商品房认购书》时间为2019年5月11日，而约定的却是在2019年5月8日前支付首期款，这样根本不合理。置业顾问回复称，这是公司的格式条款，统一版本，陈昭灿由始至终没有提及原告违约及无法退房的情况。此后，原告多次找被告理论并解释上述情况及要求被告对原告实施无理由退房及退还房款，均无果。原告于2020年4月至汕尾市消费委员会进行投诉，被告进行回复，复函明确了原告已于2020年3月向其提出退房的情况，但被告仍以原告不符合为由而拒绝无理由退房。2020年5月2日，原告以书面形式发出《解除合同通知函》给被告，被告工作人员已接收。至此，双方约定解除事由已成就，双方合同关系已解除，请求法院对此予以确认，并判令被告返还购房款及占有资金利息。综上，原告于2019年5月11日与被告签订《汕尾恒大御景湾商品房认购书》以及《商品房买卖合同》（预售），并于当天交付首期房款，不存在任何违约情况，完全符合恒大集团有限公司承诺的“无理由退房”条件，而被告以双方于2019年5月11日签订的《汕尾恒大御景湾商品房认购书》中要求2019年5月8日前支付首期房款的格式条款而拒绝对原告“无理由退房”的行为明显不合理亦不合法，违反了诚实信用原则及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，故恳请法院在审理查明事实的基础上，支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，一、被告同意解除合同，但不认可原告提出的解除时间，应当以法院实际判决解除之日为准；原告自述于2020年5月2日向被告发出解除通知函，但被告未收到该解除函，原告也未在举证期间内向法院提交相应的证据，法院不应当认可原告观点，事实上，原告因逾期缴纳房款超过90天，满足买卖合同约定的解除条件，该部分将在反诉中展开。二、被告不存在任何违约情况，被告不应当承担任何违约责任；1.原告因自身原因逾期付款，不满足无理由退房条件，被告的无理由退房政策只针对符合要求的购房者，即购房者在履行商品房买卖合同过程中不存在任何违约情况，支付总价款30%以上才符合，原告委托其朋友蔡斯羽于2019年5月3日前往被告后签署认筹书并支付定金2万元后，蔡斯羽于2019年5月4日再次前往被告处代表原告签署认购书，并签订房号为1-1-1302房屋，付款方式为按揭付款，付款时间为2019年5月8日支付首期款，其余办理按揭，后被告多次告知原告应当于5月8日支付首期款，原告置之不理，根据双方签订的认购书，如购房者于2019年5月8日前未完成首付款及买卖约定，被告有权按照挞定的方式处理，即没收定金，另行销售房屋，直至5月11日，原告前往被告处要求变更付款方式，为保证原告可以购买房屋，被告同意于5月11日与原告补签认购书及买卖合同，但首付款之日仍然为5月8日，上述两份文件是双方真实意思表示，也是对首付款5月8日的追认，双方均遵守。此仅代表被告放弃因原告逾期支付首付款而追偿原告的违约责任，不代表原告没有违约事实的发生，故原告不满足无理由退房条件；2.原告委托蔡斯羽代签认购书与认筹书且蔡斯羽同样购买同小区1-1-2002房屋，且蔡斯羽签署的认筹书与认购书的时间与原告一致，付款时间均为5月8日，但蔡斯羽于5月7日前往被告处签署买卖合同并签署无理由退房协议书后，蔡斯羽办理退房，被告依约为其办理。由此推断，原告诉状中所述不知无理由退房协议为假，因原告违约在先，相应的责任由原告自行承担。反诉原告向本院提出反诉请求:1、请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、请求判令反诉被告向反诉原告承担逾期付款违约金7012.47元（暂计算至2020年8月12日，实际应当计算至合同解除之日）；3、请求判令反诉被告向反诉原告承担解除合同违约金151785元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原被告于2019年5月11日签署《商品房买卖合同（预售）》，约定购买汕尾恒大御景湾楼盘1栋1单元1302号房屋，面积81.82平方，总购房款1011901元，同时约定分期支付购房款，分别于2019年5月8日支付50595元，2019年8月4日支付50595元，2019年11月4日支付101190元，2020年2月4日支付101190元，2020年5月4日支付708331元。反诉被告依约支付前4期购房款，但一直未支付2020年5月4日的购房款，反诉原告于2020年5月19日向反诉被告发放《催款通知书》，要求其按约支付购房款，但截止至2020年8月12日仍未支付购房款，逾期99天。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一第三条第2款约定“每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算违约金。买手人逾期超过90天仍未按约定足额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已支付款项的50%出向卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，故向法院提起诉讼，以维护反诉原告的合法权益。反诉被告辩称，答辩人与被答辩人所签订的《商品房买卖合同（预售）》已经于2020年5月2日解除，请求法院对此予以确认。答辩人已依约履行合同义务，按期支付房款，反诉原告要求反诉被告承担逾期付款违约金及解除合同违约金的诉求没有事实依据。据此请求法院依法驳回反诉原告的诉求，支持反诉被告的本诉请求，反诉的诉讼费由反诉原告自行承担。原告为支持其主张，向本院提供下列证据：1.《汕尾恒大御景湾商品房认购书》、商品房买卖合同（预售）；原告与被告销售人员陈昭灿的录音对话，证明原、被告于2019年5月11日签订涉案商品房认购书及商品房买卖合同（预售），而非2019年5月4日签订商品房认购书，且该认购书及合同书中均约定交付首期购房款的时间为2019年5月8日显然不符合常理，该条款属于格式条款应属无效，该无效的条款对原告没有约束力。2.《收据》、《关于全面实施无理由退房的重大决定》，证明原告已按约支付30%购房款，且无任何违约行为，符合被告关于“无理由退房”承诺的条件。3.《信访事项处理意见书》、《关于汕尾恒大御景湾客户退房的情况说明》、《解除合同通知函》、《委托书》、送达《解除合同通知函》视频，证明原告已于2020年3月向被告提出要求，并于2020年5月2日正式送达书面《解除合同通知函》给被告，双方于2019年5月11日签订的涉案商品房认购书及买卖合同已于2020年5月2日解除。补充证据4.蔡斯羽的居民身份证及声明书。被告提出如下质证意见:原告有部分是当庭提交，没有说明逾期提交的原因，该部分证据不予质证。证据1的《汕尾恒大御景湾商品房认购书》和商品房买卖合同（预售）的三性均予确认，认购书的第二条第三款约定了首付款支付时间为5月8日，第5条约定了被告享有挞定的权利，买卖合同也约定了5月8日支付首付款，对原告与被告销售人员陈昭灿的录音对话不予质证；证据2的第一份收据与本案无关，剩余的收款凭证认可；《关于全面实施无理由退房的重大决定》的三性予以认可，该证据证明原告需满足无理由退房条件的才办理退房；证据3为当庭提交，被告不予质证；补充证据4不属于证据规则中的新证据，原告未在庭前提供，不符合法律规定，被告不予质证，同时，该声明书的声明人未到庭接受质证，不符合法律规定，法院不应当接受该证据。被告为支持其主张，向本院提供下列证据：1.汕尾恒大御景湾认筹协议书及原告身份证、被授权人蔡斯羽的身份证，证明原告委托蔡斯羽于2019年5月3日认购房屋，并由其替原告支付2万元定金。2.汕尾恒大御景湾商品房认购书，证明5月4日，蔡受原告委托认购房屋确定认购1-1-1302房，并于5月8日支付首付款，也约定了未在5月8日前支付首付款视为挞定。3.蔡斯羽退房审批表、认筹书（2019.5.3），商品房认购书（2019.5.4、2019.5.7）、无理由退房协议书、商品房买卖合同，证明蔡斯羽本人于5月3日认筹，5月4日支付首付款并签订了无理由退房协议书，也可证明原告知晓5月8日支付首付款及无理由退房等相关政策。4.无理由退房协议书，证明同时间内我司的无理由退房协议书样本。原告对被告提供的证据提出如下质证意见:证据1认筹协议书及原告身份证、被授权人蔡斯羽身份证的三性无异议，确认由原告委托蔡签署认筹协议书，但是仅限于签订认筹协议书，但没有授权其签署认购书；证据2的三性均有异议，真实性有异议是在买受人的签名并不是原告本人，也不是原告授予他人所签订，原告对此认购书并不清楚，被告提供的认购书中与第一份认筹书签名可知，如果是蔡代理所签的，应当是写原告名字然后由蔡代这样的形式，而该认购书只是签署了原告名字，该签名与蔡代签原告的名字是不一致的，由此可知该份认购书的真实性存在异议，请法院核实并不采纳作为定案依据；证据3与本案并无直接的关系，对三性有异议，被告与他人间的认筹、购买等合同及协议，并不能推测出原告与被告也是按照这样的模式进行，无法达到被告的证明目的；证据4在原告2019年5月11日与被告签订认购书及商品房买卖合同时，被告工作人员没有向原告出示及告知原告不符合无理由退房的情况，从该协议书中看出只要买受人支付总房款30%以上，不存在任何违约行为的均可以享有无理由退房的协议，本案原告符合该情况，但被告没有将该协议书出示，因此没有签署无理由退房协议书的责任由被告承担。反诉原告为支持其反诉主张，向本院提供如下证据：1.商品房买卖合同（预售）合同，证明双方的权利义务及首付款于5月8日支付的约定。2.催款通知书，证明反诉原告向反诉被告进行催款的事实。3.邮单及送达信息截图，证明反诉原告向反诉被告进行催款的事实。反诉被告对反诉原告提供的证据提出如下质证意见：证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，该合同的签订时间是5月11日，然而在合同的第7页的第7条中第二项第二点约定应当于2019年5月8日支付，这显然是不符合常理的，该条款是属于被告出示的格式条款，对原告是不存在约束力的；证据2、3的三性均有异议，原告没有收到该催款通知书，且快递单上的签收人名字也不是原告所签，不能达到反诉原告的目的。反诉被告表示其要提供的证据与其本诉所提供的证据一致，而反诉原告表示其质证意见与本诉的质证意见一致。经审理查明，2019年5月3日，原告委托案外人蔡斯羽与被告签订《汕尾恒大御景湾认筹协议书》并由其代为支付20000元优惠登记金。原告（乙方）与被告（甲方）于2019年5月11日签订了《汕尾恒大御景湾商品房认购书》，并于同天签署《商品房买卖合同》，约定乙方自愿向甲方认购汕尾恒大御景湾楼盘1幢一单元1302房，该商品房建筑面积共81.82平方米，单价为12367元/㎡,总金额为1011901元。乙方须于2019年5月8日前支付首期房款50595元，于2019年8月有4日前付清50595元，于2019年11月4日前付清101190元，于2020年2月4日前付清101190元，于2020年5月4日前付清708331元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金，并约定乙方必须在约定的付款方式和期限内到汕尾恒大御景湾营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》（预售），否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。原、被告于当天签订了《商品房买卖合同》（预售），该合同约定出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房，并约定买受人未按约定时间付款的，逾期在90日之内，受受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分这一的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款，并在该合同附件十一第三条第2款约定在不动产权证办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。2019年5月11日，原告向被告支付了首期款50595元；2019年8月3日，原告向被告支付了楼款50595元；2019年10月25日，原告向被告支付了楼款101190元；2020年2月3日，原告向被告支付楼款101190元；共计付人民币303570元。原告主张其已于2020年5月2日向被告公司发出《解除合同通知函》，要求与被告公司解除双方签订的《汕尾恒大御景湾商品房认购书》和《商品房买卖合同》（预售），并要求被告于收到该函之日起七天内向原告退还已付的全部房款，被告则表示其未收到上述通知函。原、被告双方因未能就解除涉案合同达成一致意见，原告遂诉至本院，并提出上述诉讼请求。被告收到本院应诉材料后，于2020年8月12日对原告提起反诉。截止至庭审结束，涉案房屋尚未交楼。另查明，恒大地产集团有限公司以公司文件的形式于2015年4月15日作出关于全面实施无理由退房的重大决定，该文件载明：执行时间为2015年4月16日时起，楼宇范围为恒大全国所有楼盘住宅，实施原则为自本决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。庭审时，被告表示恒大地产集团有限公司作出的关于全面实施无理由退房的重大决定对其有约定力，同时表示原告曾于2020年3月份因不想购买而向被告要求退房。上述事实有本案案卷材料为据，并经庭审质证、认证、具有证明效力。案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，被告所主张的蔡斯羽于2019年5月4日受原告委托与被告所签订的《汕尾恒大御景湾商品房认购书》，而原告否认其有委托蔡斯羽与被告签订该认购书，因该认购书落款签名的形式与原告委托蔡斯羽于2019年5月3日与被告签订《汕尾恒大御景湾认筹协议书》的落款签名形式不同，被告作为该认购书签约一方，应当负有审查另一方的委托手续及权限的义务，因被告没有向本院提供证据证明其所主张的蔡斯羽于2019年5月4日以原告的名义与其签订《汕尾恒大御景湾商品房认购书》的行为系受原告委托，因此，被告所主张的蔡斯羽于2019年5月4日以原告的名义与被告签订的《汕尾恒大御景湾商品房认购书》对原告没有约束力。原、被告于2019年5月11日签订的《汕尾恒大御景湾商品房认购书》和《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。但该认购书和买卖合同约定于2019年5月8日前交付首期房价款明显与双方签订认购书及买卖合同的落款时间相违悖，该条款对原告没有约束力，原告于2019年5月11日签订《商品房买卖合同》的同日交付首期购房款并不违约，且原告已按约付清2020年5月4日之前4期的购房款共计人民币303570元，即原告于2020年5月4日之前并没有存在违约的行为。关于无理由退房的问题，原告于2020年5月4日之前并没有存在违约的行为，而从原告提供的《关于汕尾恒大御景湾客户退房的情况说明》可看出，原告于2020年3月已向被告提出退房要求，根据恒大地产集团有限公司的《关于全面实施无理由退房的重大决定》，原告虽然没有与被告签订《无理由退房协议书》，但该决定已载明客户签署《楼宇认购书》时，恒大集团向客户出具《无理由退房承诺书》，并出示《无理由退房协议书》；客户签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署《无理由退房协议书》，被告没有举证证明其已向原告出具《无理由退房承诺书》并出示《无理由退房协议书》或原告拒绝签署《无理由退房协议书》的情况，因此，应认定原告享有无理由退房的权利，原告在没有违约的情况下并已向被告提出无理由退房，被告应当为原告办理退房手续，双方所签订的《商品房买卖合同》（预售）本应为原告于2020年3月向被告提出退房时解除，但原告主张其已于2020年5月2日向被告公司发出《解除合同通知函》，要求与被告公司解除双方签订的《汕尾恒大御景湾商品房认购书》和《商品房买卖合同》（预售），并要求被告于收到该函之日起七天内向原告退还已付的全部房款，据此主张双方签订的《汕尾恒大御景湾商品房认购书》和《商品房买卖合同》（预售）于2020年5月2日解除，并没有违反法律规定且没有损害被告的权益，本院依法确认原、被告于2019年5月11日签订的《汕尾恒大御景湾商品房认购书》、《商品房买卖合同》（预售）已于2020年5月2日解除。因此原告要求被告返还已付购房款人民币303570元的请求，予以支持。而反诉原告要求反诉被告向支付逾期付款违约金7012.47元及承担解除合同违约金151785元的请求，依法不予支持。原告要求被告自2019年5月12日起至款项实际付清之日止按年利率6%支付购房款303570元利息款，因2020年5月2日解除涉案认购书及买卖合同之前，被告并不存在违约行为，但解除涉案认购书及买卖合同后，被告没有按原告的要求在七天内及时为原告办理退房手续并返还原告已交付的购房款，存在侵犯原告合法权益的行为，因此，被告应于2020年5月10日起以原告已交购房款总额按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（高于年化利率6%时，按年化利率6%计算）计算违约金给原告至应付购房款履行完毕止。为维护社会经济秩序，保护双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）曾绮斯与被告（反诉原告）汕尾市恒瑞祥房地产开发有限公司于2019年5月11日签订的《汕尾恒大御景湾商品房认购书》、《商品房买卖合同》（预售）已于2020年5月2日解除。二、被告汕尾市恒瑞祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内退还原告曾绮斯购房款人民币303570元，并2020年5月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（高于年化利率6%时，按年化利率6%计算）计算违约金至履行完毕止。三、驳回原告曾绮斯的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告汕尾市恒瑞祥房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币13907.11元,由原告曾绮斯负担人民币3907.11元，由被告汕尾市恒瑞祥房地产开发有限公司负担人民币10000元。本案反诉受理费人民币7668.14元，由反诉原告汕尾市恒瑞祥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交十二份副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审 判 长  彭卫强审 判 员  陈文君人民陪审员  谢利雄二〇二〇年十二月十七日书 记 员  陈斯哲附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。