湖北省宜昌市猇亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0505民初241号原告：刘发成，男，汉族，1963年8月14日出生。原告：李先英，女，汉族，1963年3月2日出生。二原告共同委托诉讼代理人：王明华，湖北民基律师事务所律师，代理权限为特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：肖庆，湖北民基律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宜昌弘盛商业管理有限公司，住所地湖北省宜昌市发展大道**，统一社会信用代码91420500568324550W。法定代表人：徐启华，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗建敏，该公司员工，代理权限为特别授权。被告：宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司，住所，住所地湖北省宜昌市夷陵区夷兴大道客运站旁），统一社会信用代码91420506753413416M。法定代表人：秦道祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈昌翠，该公司员工，代理权限为特别授权。原告刘发成、李先英与被告宜昌弘盛商业管理有限公司（以下简称弘盛公司）、宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司（以下简称瑞德隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法由审判员陈斌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘发成、李先英的委托代理人王明华、肖庆，被告弘盛公司的委托代理人罗建敏，被告瑞德隆公司的委托代理人陈昌翠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘发成、李先英诉称，2012年3月8日，原告刘发成、李先英与被告弘盛公司、瑞德隆公司签订商铺委托经营管理合同一份，约定由刘发成、李先英购买瑞德隆公司开发的盛世天下5号楼108号商铺后委托弘盛公司经营管理，委托经营期限从2012年9月30日至2022年9月29日止，租金支付方式为每年9月30日支付下一年度租金。如果弘盛公司逾期支付租金，应按照日万分之一支付逾期付款违约金。同时合同还约定瑞德隆公司为弘盛公司的租金支付义务承担保证担保责任。合同签订后，弘盛公司、瑞德隆公司未按合同约定履行相关义务，现原告刘发成、李先英诉至法院，请求判令：1、被告弘盛公司支付2019年9月30日至2020年9月29日期间的租金38787元及逾期付款违约金（以38787元为基数，从2019年10月1日至实际付款之日止按每日万分之一计算）；2、被告瑞德隆公司对上述诉讼请求中被告弘盛公司应支付的所有债务承担连带清偿责任。被告弘盛公司辩称，我公司已经在三峡商报上刊登公告，从2016年10月1日起，商铺由原告刘发成、李先英自主经营管理，我公司不再经营管理。因市场行情下滑，现在的只能租赁到10几块钱每平方米，导致按照原来签订的合同价格根本租赁不起，我公司也多次与原告协商，但是因为价格的问题双方没有达成新的协议。今年受到新冠××疫情的影响，属于合同中第十条约定的“因不可抗力事件的发生致使本合同无法履行的”的情况，双方应当解除合同。如果法院不能判决解除合同，受新冠××的影响，我公司请求减少半年的租金。被告瑞德隆公司与被告弘盛公司的辩称意见一致，并认为我公司为一般保证责任，应当免除连带保证责任。经审理查明：2012年3月8日，原告刘发成、李先英（乙方）与被告瑞德隆公司（甲方）、弘盛公司（丙方）签订商铺委托经营管理合同一份，约定由刘发成、李先英将其购买的被告瑞德隆公司开发的盛世天下5号楼108号商铺委托给弘盛公司对外经营、使用和管理。委托经营期限为十年，从2012年9月30日至2022年9月29日止。租金支付方式：第一阶段，从2012年9月30日至2015年9月29日止，三年租金共计116361元。该时间段的租金返还日期为乙方购买该物业当日，经三方约定后，直接在总房价中扣除；第二阶段，从2015年9月30日至2022年9月29日，每年返还租金38787元，该时间段的租金返还日期为每年的9月30日。违约责任：丙方如逾期向乙方支付回报，则应按逾期付款额承担每日万分之一的逾期付款违约金，逾期超过六十日乙方有权解除合同，乙方解除合同的，丙方需承担本合同中第十一条丙方的违约责任。合同第十一条约定：依照本合同约定，丙方违约需按本合同标的额的每日万分之一支付给乙方违约金，如丙方不能在六十日达到本合同中的约定，乙方有权选择解除合同，乙方选择解除合同的，丙方应按本合同总额的千分之一向乙方支付违约金。同时该合同约定：1、在委托经营期间，乙丙双方不得以任何理由单方面解除本合同，但经双方协商一致的，可以提前终止合同；2、有下列情形之一的，本合同自行终止，乙丙双方不承担责任。（1）该物业因政府或部队需要列入房屋拆迁的；（2）、因不可抗力事件的发生致使本合同无法履行的。特别声明和承诺：乙方承诺在租赁期间，其依据本补充协议授予丙方的各项权利不可撤销；甲方承诺在租赁期间，自愿为丙方的租金支付义务承担保证担保责任。若有任何一期租金，丙方未能按时支付，甲方均自愿承担代为支付当期租金的义务。合同签订后，刘发成、李先英按约将商铺交给弘盛公司经营。现弘盛公司未向刘发成、李先英支付2019年9月30日至2020年9月29日期间的租金。同时查明，2016年9月2日，被告瑞德隆公司、弘盛公司在三峡商报上刊登公告，其内容为：尊敬的盛世天下三、五、七、八号楼商铺业主，因市场行情变化等客观因素，尤其是经济形势下行，导致我方无法履行2012年你与瑞德隆公司、弘盛公司签订的《商铺委托经营管理合同》中委托约定的租金标准收取并支付租金，现从2016年8月12日起通知你方至2016年9月30日止。请接到告示之日起，前往弘盛公司协商办理解除《商铺委托经营管理合同》及相关事宜。自2016年10月1日起，商铺由你方自主经营管理。因突发新型冠状病毒感染××疫情，湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部于2020年1月24日发布通告，启动湖北省重大突发公共卫生事件一级响应。同年5月1日，湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部按程序报批后，决定自5月2日0时起，将湖北省突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整至二级。上述事实，有商铺委托经营管理合同，房屋所有权证，（2019）鄂0505民初55号民事判决书一份，以及原、被告的当庭陈述等证据证实。本院认为，原告刘发成、李先英与被告瑞德隆公司、弘盛公司签订的商铺委托经营管理合同，系双方当事人真实意思表示，依法成立且生效，双方当事人应按约定全面履行自己的义务。关于盛世天下5号楼108号商铺的商铺委托经营管理合同是否解除问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告在商铺委托经营管理合同中约定可以解除合同的条件为，“1、在委托经营期间，双方不得以任何理由单方面解除本合同，但经双方协商一致的，可以提前终止合同；2、有下列情形之一的，本合同自行终止，乙丙双方不承担责任。（1）该物业因政府或部队需要列入房屋拆迁的；（2）因不可抗力事件的发生致使本合同无法履行的。”现瑞德隆公司、弘盛公司主张因市场行情下行，导致公司无力支付租金为由要求解除合同，并非商铺委托经营管理合同中约定的可以解除合同的条件，也不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条可以行使法定解除权的情形。关于瑞德隆公司、弘盛公司辩称，今年受到新冠××疫情的影响，属于合同中第十条约定的“因不可抗力事件的发生致使本合同无法履行的”的情况，双方应当解除合同的抗辩理由。本院认为，虽然今年受到新冠××疫情的影响，但是并未致使合同无法履行，瑞德隆公司、弘盛公司也并未就不可抗力直接导致民事义务全部不能履行的事实承担举证责任。因此，本院对瑞德隆公司、弘盛公司的该抗辩理由不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十六条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，不能适用于本案瑞德隆公司、弘盛公司解除合同的情形。瑞德隆公司、弘盛公司要求解除合同的行为，不发生解除合同的效力。瑞德隆公司、弘盛公司应当继续履行合同，但是考虑到疫情或者疫情防控措施对合同履行的影响，继续按照原合同支付租金对瑞德隆公司、弘盛公司明显不公平，结合合同履行的实际情况，本院酌情减免2个月的租金6465元，弘盛公司应向刘发成、李先英支付108号商铺从2019年9月30日至2020年9月29日期间的租金32322元（38787元-6465元）及逾期付款违约金（以32322元为基数，从2019年10月1日起至实际付款之日止按照每日万分之一计算）。刘发成、李先英请求过高的部分，本院不予支持。关于瑞德隆公司的保证责任问题，瑞德隆公司在合同中承诺愿为弘盛公司的租金支付义务承担保证担保责任，但双方并未约定保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”因此，瑞德隆公司应当对弘盛公司的债务承担连带保证责任。关于保证的范围，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定，“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。本案中，刘发成、李先英要求瑞德隆公司对108号商铺从2019年9月30日至2020年9月29日期间的租金及逾期付款违约金承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：一、被告宜昌弘盛商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告刘发成、李先英支付盛世天下5号楼108号商铺从2019年9月30日至2020年9月29日期间的租金32322元及逾期付款违约金（以32322元为基数，从2019年10月1日起至实际付款之日止按照每日万分之一计算）。二、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司对上述被告宜昌弘盛商业管理有限公司的债务承担连带清偿责任。被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告宜昌弘盛商业管理有限公司追偿。三、驳回原告刘发成、李先英的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费778元，减半收取389元，由被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司、宜昌弘盛商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 陈 斌二〇二〇年十二月四日书记员 吕凤银