四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0704民初3037号 原告：绵阳市中天物业服务有限公司，住所地四川省绵阳市游仙区东津路**。 法定代表人：任坤玉,公司董事长。 委托诉讼代理人：李兰兰，四川蜀仁律师事务所律师。 被告：林瑜，女，1977年6月20日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：万全章（被告林瑜丈夫），住四川省绵阳市涪城区。 原告绵阳市中天物业服务有限公司（以下简称中天物业公司）与被告林瑜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中天物业公司的委托诉讼代理人李兰兰，被告林瑜的委托诉讼代理人万全章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 绵阳市中天物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告林瑜支付从2018年1月1日起至2019年12月31日止所欠的物业费2573元、垃圾清运费72元，两项合计2645元，并按照所欠费用的30%支付违约金793.5元，共计主张3438.5元；2.本案诉讼费由被告林瑜承担。事实和理由：中天物业公司系林瑜居住的阳光水岸小区物业服务企业。原被告本着自愿、平等的原则于2010年8月11日签订《阳光水岸物业管理服务合同》、《物业管理服务收费协议》。协议约定：林瑜每月按照1元/平方米向中天物业公司支付物业服务费和中天物业公司代收代缴的垃圾清运费。林瑜逾期缴纳费用的，中天物业公司可按照应交费用的1%计收每天滞纳金。中天物业公司按照合同履行了相关义务，林瑜却从2018年1月1日起至2019年12月31日止拖欠物业费、垃圾清运费共计2645元。现中天物业公司多次催收费用无果，特诉至法院，请求判如所诉。 被告林瑜辩称，中天物业公司履行《物业服务合同》义务不符合规定，经业主反映后，仍置之不理，使小区业主生活环境、精神受到严重不良影响。1.中天物业公司擅自更改小区公共进出正大门，影响小区面貌及品质。2.中天物业公司擅自将公共绿化带改停车位（至少20个）且收费，获得的收益未向业主公布。3.中天物业公司违规拆除公共健身场地设施，将场地改停车位5个且收费，获得的收益未向业主公布。4.消防安全通道不畅通，违规停车，存在安全隐患。小区11栋、17栋曾经发生火灾时，消防车受到了阻碍，中天物业公司不引起重视，业主的生命财产安全已受到威胁。5.消防灭火器不能正常开启使用，17栋1单元楼层灭火器缺失或过期失效。2015年2月22日春节初四晚上十点过17栋1单元二楼发生火灾，一些灭火器就不能正常使用。6.丢失小区正大门处“阳光水岸”石刻标志招牌及拆除小区内景观休闲亭子，不维护修复。7.17栋1、2单元公共通道灯长期已坏，通道花台瓷砖脱落严重，经反映后仍不维修。8.小区公共设施围墙乱开门洞，经反映后仍置之不理，小区时有被盗事件发生。以上行为没有合同及法律依据，为维护小区业主及林瑜的合法权益，请求法院依法要求中天物业公司整改、维护、修复、恢复小区原貌，只要中天物业公司履行好义务，林瑜愿足额缴清物业服务费用。 本院经审理认定事实如下：2010年8月11日，林瑜（甲方）与中天物业公司（乙方）签订《阳光水岸物业管理服务合同》及《物业管理服务收费协议》各一份，由乙方为坐落于绵阳市圣水南街64号阳光水岸小区提供物业管理服务并约定：物业费按1元／月.平方米标准计，计每月107.31元，应当在每月五日前交清当月物业管理费用，如逾期未交者，中天物业公司可按照应交费用的1%计收每天滞纳金。水、电、气、有线电视、袋装垃圾清运等项目的收费属代收费用，按照行业管理部门现行公约执行。并载明林瑜为该阳光水岸小区17幢1单元504号的房屋业主。 中天物业公司举示了温馨提示、小区公共设施的维修养护费发票、垃圾清运费发票、消防维护管理建档照片、小区内垃圾收集清理及绿化养护的照片、设置小区内秩序提示牌照片、9月晚班巡逻值班表、对业主在围栏处开入户门申请不予同意的书面回复、绵阳市环境保护局关于责令星河湾商住楼餐饮业单位限期改正违法行为的通知。拟证明中天物业公司已经提供了相应物业服务，其中包括对公共秩序、设施设备及绿化的维护，对业主提出的围栏处开入户门的申请予以拒绝，履行了协助义务，将违章搭建的情况报告给了相关单位，且因林瑜未缴纳物业服务费、垃圾清运费，以及中天物业公司以粘贴温馨提示的方法多次向林瑜催收2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费、代收清运费。林瑜质证认为：中天物业公司拍摄的照片没有相应的时间显示，无法证明照片拍摄时间，关于违章搭建的回复不能表明已将该结果告知该申请业主并向将相关违章搭建情况报送相关行政部门；而环境保护行政单位是针对环境污染问题作出整改通知，与违章搭建无关，也没有证据显示中天物业公司将该整改通知送达了相关责任人；虽然中天物业公司确实催缴过物业费，但其服务与合同约定不符。 林瑜为证明其答辩意见中的陈述属实，向法庭举示了小区内拍摄的相应照片，能够显示小区内确实存在绿化及公共健身区域改置车位，消防路径不畅通，部分灭火器缺失或过期，花台边沿瓷砖脱落及路灯损坏、业主居住用房改为商用且在小区外围墙上开设门洞的情况。中天物业公司对该证据真实性无异议，但认为不能达到证明目的，小区设施设备更换、大修需要依程序启动维修基金，中天物业公司无法自行承担费用维护，车辆只是临时占用通道，且设置了提示牌禁止乱停放，改置车位也是为了满足业主的停车需求。 上述事实有当事人身份信息、营业执照、物业服务合同、物业管理服务收费协议、照片、温馨提示、垃圾清运费发票、业主申请回复、绵阳市环境保护局的文件及双方当庭陈述等证据在案佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为：中天物业公司与林瑜签订的《阳光水岸物业管理服务合同》及《物业管理服务收费协议》，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。现中天物业公司提供了物业管理服务，但林瑜认为该服务不符合约定标准故拒绝交纳物业服务费用。对此评析如下：物业服务合同具有公益性，系为小区全体业主实现公共利益而提供服务，不能仅以业主个别抗辩作为物业服务的判定标准。虽然现有证据显示中天物业公司提供的物业服务存在对违章搭建行为的上报及协助管理义务履行不到位、公共设置弃改未依法征求业主意见、消防管理流于形式等瑕疵，但考虑确实存在小区修建较早，设施设备正常老化及原有公共资源不能满足当前业主需求，而大宗维修及更换需要依程序动用维修基金，且小区自治组织尚不完善的客观原因，中天物业公司行为尚不构成根本违约，故林瑜以此拒交物业服务费用的抗辩不能成立。林瑜应当按照双方签订的合同履行给付物业管理费、垃圾清运费的义务，具体金额为：2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费2575.44元（107.31元/月×24个月）和2018年度垃圾清运费72元（6元/月×12个月），共计2647.44元。 关于中天物业公司要求支付违约金，考虑到林瑜拒绝交费系因中天物业公司的服务瑕疵造成，故对该违约金不予支持。希望原被告积极倡导小区自治组织成立，并在今后充分尊重小区大部分业主的意见，妥善履行物业服务合同，互相促进，共建文明和谐小区，避免因物业服务合同关系持续涉诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，判决如下： 一、被告林瑜于本判决生效后十日内向原告绵阳市中天物业服务有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费2575.44元、2018年度垃圾清运费72元，共计2647.44元。 二、驳回原告绵阳市中天物业服务有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费50元，由被告林瑜承担（该费用原告已预交，被告在本判决生效后十日内支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  谌 臻 人民陪审员  曾华强 人民陪审员  宋丽娜 二〇二〇年十二月十九日 书 记 员  杨金午