北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终13359号上诉人(原审被告)：常石平，男，1961年1月19日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。上诉人(原审被告)：李艳艳，女，1980年5月22日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：薄纯清，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：南君润，北京市一法律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张利，女，1968年9月29日出生，汉族，无业，住河北省石家庄市。委托诉讼代理人：张爱军，北京市中勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张悦，北京市中勤律师事务所实习律师。上诉人常石平、李艳艳因与被上诉人张利返还原物纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初32504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常石平上诉请求：撤销一审判决，改判为常石平不负有腾退房屋和支付占有使用费，或将本案发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院审理程序存在错误，判决结果错误。本案实际承租人仅仅是李艳艳，而非常石平。本案一审法院审理过程中，没有查清关于承租人李艳艳支付租金的来源以及承租房屋的客观理由，事实上是本案涉及案外人，即北京鸿泰投资管理有限公司（以下简称鸿泰公司）作为房屋出售人与李艳艳之间存在房屋买卖纠纷。常石平在一审审理过程中提出了追加鸿泰公司作为本案当事人的申请，一审法院没有依法追加，存在严重的程序问题。常石平再次依法提出追加鸿泰公司作为本案当事人的申请。二、本案一审法院存在认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误。常石平为了便于法院查明事实，提交了关于鸿泰公司出具的说明，涉案房屋实际支付租金的应当是鸿泰公司，常石平只是代为转交，这足以说明常石平既不是实际承租人，也不是实际占有房屋的使用人，更不是租金支付的义务人，一审法院对该事实并没有查清。李艳艳辩称，同意常石平要求发回重审的上诉请求。李艳艳上诉请求：撤销一审裁定，发回重审或改判驳回张利的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案涉案房屋权属存在争议，一审法院未追加现有房屋所有权人鸿泰公司导致案情无法查清，应当发回重审。二、一审法院在张利以物权纠纷起诉上诉人的前提下，以租赁合同纠纷解决系超越职权裁判。三、李艳艳并非本案涉案房屋租赁合同的当事人，非合同相对方，张利要求李艳艳支付占有使用费无法律依据。常石平辩称，同意李艳艳要求发回重审的上诉请求。张利辩称，同意一审判决，不同意常石平和李艳艳的上诉请求和事实理由。张利向一审法院起诉请求：判令常石平、李艳艳1、腾退北京市朝阳区（以下简称503室房屋）；2、支付房屋占有使用费（按年9万元的标准，自2016年12月1日计算至实际腾退交还房屋之日止）。一审法院认定事实：张利称在2010年3月16日与鸿泰公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买了503室房屋。就此，张利提交了合同、房款收据、《物业服务协议》、物业供暖费发票予以佐证。李艳艳认可合同的真实性，不认可证明目的，不认可房款收据、《物业服务协议》、发票。常石平对前述证据均不认可。张利称鸿泰公司将房屋交付其后，其装修后居住至2013年10月，之后出租，第一份合同是以常石平的名义承租的，实际居住人为李艳艳，第二次在2014年11月9日与李艳艳、常石平签订《房屋租赁合同》。就此，张利提交了2013年10月26日的合同和2014年11月9日的合同。2013年10月26日的合同首页记载承租方常石平，期限为2013年10月31日至2014年10月30日，月租金7500元，落款处常石平签字。2014年11月9日的合同首页记载承租方李艳艳，落款处承租方李艳艳、常石平，期限为2014年10月30日至2015年10月29日，建筑面积143平方米，年租金9万元。常石平认可合同上签字为其所签。李艳艳不予认可，申请对2014年11月9日合同上的笔迹进行鉴定。因样本不足，鉴定被退回。张利提交刘阳禾的《声明与授权委托书》、段某、许运法的《情况说明》，以证明503室房屋权利人为其一人，段某和许运法受其委托办理房屋出租事宜。张利还申请证人段某和许运法出庭作证。李艳艳和常石平均不予认可。张利提交与李艳艳的通话录音，以证明李艳艳认可与其签订过房屋租赁合同，承诺在2017年春节腾退房屋；提交与常石平的短信记录、与李艳艳的短信记录，以证明二人认可承租了503室房屋，在2016年就通知二人腾退房屋。李艳艳认可通话录音的真实性，不认可证明目的，不认可短信记录。常石平对前述证据均不予认可。李艳艳称经常石平介绍与鸿泰公司签订合同购买601室房屋，常石平、鸿泰公司黄永理承诺如无法交付601室房屋，交付503室房屋，其被黄永理安排于2013年10月入住503室房屋。就此，李艳艳提交了房屋买卖合同、收条、微信朋友圈记录予以佐证。张利不认可证据的真实性，常石平认可房屋买卖合同、收条的真实性。常石平称许运法不愿意与鸿泰公司签订租赁合同，其在两份《房屋租赁合同》上签字，是受鸿泰公司的指示，也受李艳艳之夫岳良的委托，是代理李艳艳签字，黄永理给过其租金，岳良也给过。常石平提交了与岳良的短信记录。李艳艳不予认可。一审法院认为，张利提交了段某、许运法等人的书面说明，段某、许运法还出庭予以陈述认可，可以认定段某、许运法系代表张利处理房屋出租相关事宜。李艳艳抗辩称503室房屋产权尚属于鸿泰公司，但房屋产权的归属，不影响张利以双方间的房屋租赁合同关系而主张房屋返还和占有使用费。房屋产权是否归属于张利，一审法院在本案中不予考虑。常石平在2013年10月就与张利的代理人许运法签订《房屋租赁合同》，2014年11月双方再次签订《房屋租赁合同》。常石平抗辩称是受鸿泰公司的指示，但合同并未显示常石平系鸿泰公司的代理人，且常石平也自称许运法不愿意与鸿泰公司签订租赁合同，故《房屋租赁合同》双方应认定为许运法代理的张利和常石平。常石平抗辩称受李艳艳之夫岳良的委托而代理李艳艳签字，但在2013年10月的《房屋租赁合同》上并未能体现该信息，虽2014年11月的《房屋租赁合同》上有“李艳艳”字样的签字，但因样本不足而无法进行鉴定，因此是否为李艳艳本人签字存在疑问。常石平提交的短信记录也不足以证明系受李艳艳方的委托。故，常石平应当承担举证不能的不利后果。2014年11月的《房屋租赁合同》至2015年10月29日期满，之后并未续签书面的合同。现张利要求腾退交还房屋，一审法院予以支持，常石平作为合同相对方、李艳艳作为实际占有使用人，负有向张利共同腾退交还房屋的义务。张利认可房屋占有使用费已支付至2016年11月，一审法院不持异议。常石平在合同期满后未向张利交还房屋，李艳艳作为实际占有使用人一直在占有使用房屋，张利主张要求其二人共同支付房屋占有使用费，一审法院予以支持，参照合同约定的标准，对张利按年9万元主张占有使用费，一审法院予以支持。常石平、李艳艳、鸿泰公司间的问题，可以另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告常石平、李艳艳于判决生效后三十日内将北京市朝阳区1号楼503室房屋腾退交还原告张利；二、被告常石平、李艳艳于判决生效后三十日内支付原告张利房屋占有使用费（按月7500元的标准，自2016年12月1日起算至实际腾退交还房屋之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，常石平提交鸿泰公司出具的情况说明，证明常石平代为签合同的原因，是代鸿泰公签的，常石平并非实际承租人。李艳艳发表质证意见，真实性认可，证明目的不认可。张利发表质证意见为，真实性无法发表意见，根据合同相对性，本诉针对的是常石平和李艳艳。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案中，常石平系《房屋租赁合同》的承租方，基于合同相对性原理，张利为出租人有权就租赁合同履行及善后问题向承租人常石平主张权利。常石平称其受鸿泰公司指派签订租赁合同，但对此并未提供充足证据予以证明，且张利不予认可，本院对该抗辩理由不予采信。由于常石平与张利自《房屋租赁合同》租赁期满后并未续签合同，故合同期限届满后，常石平已无继续占用涉案房屋的合法依据，应予以腾退交还房屋。此外，本案中各方均认可，李艳艳为503室房屋的实际占有使用人，合同到期后，其继续占有使用房屋亦无合法依，亦应予以腾退。常石平作为合同相对方，李艳艳作为实际占有使用人，张利主张要求其二人腾退房屋并共同支付尚欠房屋占有使用费于法有据。一审法院参照合同标准，酌情确定的房屋占有使用费并无不妥。另，李艳艳称503室房屋系鸿泰公司为解决其住房问题安排租赁的。对此本院认为，李艳艳与鸿泰公司之间的民事法律关系，不属于本租赁案件审理范围，也不能成为其拒绝腾房的合理抗辩。综上，对常石平和李艳艳提出要求追加鸿泰公司作为本案当事人的主张，本院不予采纳。综上所述，常石平、李艳艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由常石平负担2050元（已交纳），由李艳艳负担2050元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  付 辉审 判 员  孙 京审 判 员  周 易二〇二〇年十二月十六日法官助理  李 惠书 记 员  何昕燏