河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16190号上诉人（原审原告）：郑州美华物业管理有限公司，住所地郑州市桐柏路**。法定代表人：孙学仕，该公司总经理。委托诉讼代理人：高中，男，该公司员工。委托诉讼代理人：薛纯斌，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：郑州天之福商贸有限公司，，住所地郑州市管城回族区航海东路****楼****法定代表人：刘洪杰，总经理。上诉人郑州美华物业管理有限公司因与被上诉人郑州天之福商贸有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初5461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月15日开庭审理了本案。上诉人郑州美华物业管理有限公司的委托诉讼代理人高中、薛纯斌到庭参加诉讼。被上诉人郑州天之福商贸有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郑州美华物业管理有限公司上诉请求：1、请求撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020)豫0104民初5461号民事判决；2、依法改判即支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，被上诉人系案涉房屋实际使用人，上诉人作为案涉房屋物业服务提供方，双方存在物业服务合同关系。物业服务企业提供的物业服务具有公共性和整体性。物业服务企业不可能只对某一部分的物业提供服务，而不对另一部分的物业提供服务，其服务的对象只能是整个小区的物业。本案中，上诉人为富田兴龙湾小区提供物业服务，而被上诉人租用的商铺属于该小区内的物业之一，被上诉人事实上就已经接受了美华公司提供的物业服务。虽然被上诉人与上诉人没有签订书面的物业服务合同，但双方之间已经形成了事实上的物业服务合同关系。一审中，虽然被上诉人主张其承租涉案房屋后又对外进行了转租，但是转租行为就是实际使用涉案房屋的一种形式。被上诉人通过转租利用涉案房屋使用权获取利益，作为实际使用人应对上诉人承担支付物业费的义务。二、一审法院法律适用错误，被上诉人本身即为物业费缴纳义务人，不存在所谓的代富田商业公司缴纳。1、《前期物业服务合同》对所有业主包括物业使用人均具有约束力。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据上述规定可知，在前期物业服务阶段，签订《前期物业服务合同》的主体应当是物业服务企业与建设单位，并非物业服务企业与业主。购房者或租用人在购房或租用前应当了解《前期物业服务合同》的内容，如不认可其中条款，可以选择不购买或租用。如购房者或租用人选择购房或租用，则可视为其已经认可了《前期物业服务合同》的条款。因此，《前期物业服务合同》是物业公司向全体业主（包括物业使用人）收取物业服务费的依据，《前期物业服务合同》对所有业主均产生相应的法律效力，业主应当根据《前期物业服务合同》中对物业服务的提供者、收费标准等约定向物业服务企业支付物业服务费。至于物业服务企业是否与业主另外签订物业服务合同，实际上并不影响其收费的合理性。2、基于租赁合同约定，被上诉人负有物业费缴纳义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”本案中，富田商业公司与被上诉人之间《商业房租赁合同》对于物业费承担有明确约定，即承租人（被上诉人）承租期间需自行承担涉案房屋的物业管理费等费用。上述合同签订后，被上诉人对承租房屋进行了验收并予以确认和接收。基于此，被上诉人本身即为物业费缴纳义务人，不存在所谓的代富田商业公司缴纳，上诉人有权向被上诉人主张物业费。3、富田商业公司无权对物业费进行减免。如前所述，有权收取物业费的主体为上诉人，被上诉人本身即为物业费缴纳义务人。上诉人从未对被上诉人欠付的物业费进行过减免，上诉人一审辩称富田商业公司对其物业费进行减免没有法律和事实依据。4、物业费的诉讼时效期间应自最后一期物业费履行期限届满之日起算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。物业服务具有整体性、连续性，在物业服务合同项下，上诉人按照约定为被上诉人提供连续性物业管理服务，相应地按时定期支付物业费用是被上诉人应履行义务。尽管各期物业费用是随时间的推移而不断产生，而不是在物业服务合同签订时就已经形成，但针对单个业主而言，其所应承担的各期物业费形成于同一物业合同法律关系，具有整体性，并且各期间的债务之间相互关联。因此，在上诉人按照物业服务合同提供服务这一过程中，被上诉人亦应当持续向上诉人缴纳欠付的物业服务费用，一审法院认定诉讼时效经过系法律适用错误。综上所述，一审法院认定事实及法律适用错误，请二审法院支持上诉人的上诉请求。郑州天之福商贸有限公司未到庭、未答辩。郑州美华物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业管理费183605.4元（自2015年8月14日计算至2016年12月31日，以后实际发生费用另行计算）；2.判令被告支付原告滞纳金51425.55元（按日0.1％的标准，自2016年2月15日计算至欠款付清之日）；3.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2011年8月，兴田置业公司（甲方）与原告（乙方）针对富田兴龙湾物业签订《前期物业服务合同》一份，主要约定：1.物业类型：多层、独立式住宅楼，位置坐落于新郑市××镇机场路北××垌村西侧，总建筑面积207316.97平方米。2.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业3.5元/月/平方米，业主应于《商品房入住通知单》下发之日起交纳物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时告知乙方。3.物业服务费用按季度交纳，每季度开始前交纳。业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之一的标准向乙方支付违约金。4.本合同期限自2011年9月1日起至2016年8月31日止。2016年8月，双方对物业合同进行续签，约定合同期限自2016年9月1日起至2021年8月31日止。2013年9月25日，兴田置业公司取得对龙湖镇机场路北侧李垌村西侧富田兴龙湾商业SYA-1、2号楼1层101号、2层201号房屋的所有权。2015年11月3日，兴田置业公司将富田兴龙湾SYA1号楼101号负一层至二层的商铺租赁给富田商业公司经营，双方签订《商业房租赁合同》一份，约定：可租赁面积为3729.94平方米，租赁期间自2016年1月1日起至2024年12月31日止，承租人租赁期间需自行承担该房屋的水费、电费、物业管理费等相关费用。2015年7月24日，富田商业公司（甲方）与被告（乙方）签订《商业房租赁合同》一份，主要约定：甲方将富田兴龙镇SYA1号楼101号负一层至二层的商铺租赁给乙方经营百货、超市使用，可租赁面积为3729.94平方米，租赁期限自2016年2月1日起至2021年1月31日止，甲方给予乙方开业准备期为六个月（即2015.8.1-2016.1.31）；承租人租赁期间需自行承担该房屋的水费、电费、物业管理费等相关费用。上述合同签订后，被告于2015年7月25日对承租房屋进行了验收，并予以确认和接收。庭审中，原告称因兴田置业公司已将包含涉案房屋在内的商业区域转租给富田商业公司，富田商业公司又将房屋转租给被告，故原告未向兴田置业公司主张过物业费；原告认可被告已向其交纳2017年1月1日至2020年6月期间的物业费，称针对被告欠付的2015年8月14日至2016年12月31日期间的物业费，原告一直向被告进行主张，但被告未予交纳。根据原告提交的《催/交费通知单》显示，原告最后一次催缴该期间物业费的时间为2016年12月3日。被告称其系代富田商业公司向原告交纳的2017年至2020年6月期间的物业费；其没有代富田商业公司向原告交纳2016年期间的物业费，是因为其与富田商业公司进行过协商，因承租初期，涉案商铺周围修路以及店铺装修，富田商业公司对被告减免了该期间的物业费；被告在向原告交纳2017年至2019年期间的物业费时，富田商业公司及原告均未向被告主张过2016年的物业费；且被告是依据其与富田商业公司约定的物业费标准向原告交纳的物业费，低于原告与兴田置业公司约定的物业费标准。原告认可被告实际向其交纳的物业费标准低于原告与兴田置业公司约定的物业费标准，原告未向被告主张过该物业费标准的差额。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据当事人提交的证据及庭审陈述，可以确认，原告与兴田置业公司签订有《前期物业服务合同》，双方之间存在物业服务合同关系。后兴田置业公司作为业主将涉案商铺出租给富田商业公司，富田商业公司又将商铺转租给被告。原、被告之间未签订过物业服务合同，被告亦是依据其与富田商业公司之间约定的物业费标准，代富田商业公司向原告交纳物业费。现原告依据其与兴田置业公司签订的《前期物业服务合同》向被告主张物业费，依据不足，该院不予支持。根据原告提交的通知单显示，最后一次催缴物业费的时间为2016年12月3日，原告未提交有效证据证明其在规定的诉讼时效期间向被告主张过该费用。故被告辩称原告主张其交纳2015年8月14日至2016年12月31日期间的物业费已超过诉讼时效，理由正当，该院予以采信。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告郑州美华物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费4825元，减半收取计2413元，由原告郑州美华物业管理有限公司负担。本院二审期间，郑州美华物业管理有限公司提交以下证据：第一组证据：催款函（2015年-2019年）。证明内容：证明上诉人对于被上诉人拖欠2015年-2016年物业费一直在催缴，不存在诉讼时效过期问题。第二组证据：郑州富田商业管理有限公司2020年11月20日的证明。证明内容：被上诉人为物业费的实际债务人，被上诉人对支付物业费是明知的，且被上诉人不存在代替支付物业费的情况。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，关于上诉人是否有权被上诉人主张物业费问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，富田商业公司与被上诉人签订的《商业房租赁合同》约定，被上诉人租赁期间需自行承担该房屋的水费、电费、物业管理费等相关费用。富田商业公司与被上诉人对于物业费承担约定明确，据此上诉人有权依据《前期物业服务合同》向被上诉人主张物业费，一审法院对此认定不当。关于上诉人诉请要求被上诉人支付2015年8月14日至2016年12月31日物业费是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日计算。案涉《前期物业服务合同》约定，物业服务费用按季度交纳，每季度开始前交纳。上诉人认可2017年后物业费被上诉人正常交纳，自2017年1月其应当知道权利受到损害；上诉人于一审中提交的最后一次催缴物业费的时间为2016年12月3日；上诉人于二审中提交的2018年8月25日、2019年6月30日物业费催费函等证据，但未提供有效证据证明该文书到达被上诉人，不足以证明诉讼时效的中断。故上诉人主张被上诉人交纳2015年8月14日至2016年12月31日期间的物业费已超过诉讼时效，一审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人郑州美华物业管理有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4825元，由上诉人郑州美华物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年十二月十七日书记员 田宇恒