西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初16493号原告：林萍，女，1963年2月5日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：徐妮娜，陕西汉典律师事务所律师。委托诉讼代理人：白净铭，陕西汉典律师事务所实习律师。被告：张子浩，男，1984年3月16日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人:褚洪云，男，1988年4月9日出生，汉族，住西安市未央区。被告：西安优选优家房地产经纪有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区以东，。法定代表人：王棒，该公司董事长。原告林萍诉被告张子浩、被告西安优选优家房地产经纪有限公司（以下简称优选优家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任公开审理。原告林萍的委托诉讼代理人徐妮娜、白净铭，被告张子浩及其委托诉讼代理人褚洪云，被告优选优家公司的法定代表人王棒均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林萍诉称：2019年6月6日，原、被告签订合同编号为NO.0000011号的《商品房买卖居间合同》及《附加协议》，约定被告张子浩将坐落于西安市曲江新区XX环以北、黄渠头南路以南、公园南路以西XX城XX公馆XX幢XX单元XX层XX房（以下简称涉案房屋）出售给原告林萍，房屋总价为1980000元，房屋定金900000元，原告林萍于2019年6月6日支付700000元整，于2019年8月20日支付200000元整，余款1080000元原告林萍于过户之日支付，存在房管局开立的二手房交易结算资金专用账户。因房屋未满三年不满足国家上市交易条件，原、被告均同意房屋满足上市交易条件之日起65个工作日，完成过户手续，原告林萍与被告张子浩按照被告优选优家公司的要求无条件配合办理相关手续，若被告张子浩违约，赔偿原告林萍总房款20%的违约金以及房屋上涨部分的差价，若通过诉讼解决，违约方应当承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费用、鉴定费用等实现债权的所有费用。补充协议还约定，被告允许原告进行装修，并保证过户前将房屋贷款结清，届时不存在转卖、抵押等影响过户手续办理的事宜。上述协议签订当日，原告林萍向被告张子浩支付第一笔定金700000元整后，被告张子浩将涉案房屋交付给原告林萍，由原告林萍实际占有使用该处房产。2019年8月14日，原告林萍支付剩余定金200000元整。2019年12月21日，原告林萍与西安华杰城市人家装饰有限公司签订装修合同，并支付首付款16200元，同时购买车位花费130000元。2020年1月，原告林萍得知被告张子浩于2019年9月17日私自将涉案房屋抵押给渤海国际信托股份有限公司，被担保主债权数额为1600000元。2020年1月5日，原、被告订立《补充协议》，约定2020年3月28日起，原告林萍与被告张子浩将网签所需要资料3日内提供给被告优选优家公司对网签合同进行备案，被告张子浩自网签之日起7个工作日内将渤海国际信托股份有限公司欠款结清，并在5个工作日内配合原告林萍完成过户，否则被告张子浩承担日1500元的违约责任。2020年5月7日，原、被告办理网签手续，签订了《存量房买卖合同》，协议确定被告张子浩应当在2020年5月31日前办理抵押注销登记，并取得不动产证书。现被告张子浩未能在约定时间结清渤海国际信托股份有限公司欠款、解除房屋抵押并办理过户登记手续，其行为严重损害了原告林萍的合法权益。被告张子浩通过以房屋为诱饵，反复通过出售取得定金再将房屋抵押获得高额贷款，现又无力偿还，涉嫌合同诈骗。被告优选优家公司明知被告张子浩存在欺诈行为，却不履行如实告知义务，给原告林萍造成损失，故应当对被告张子浩承担的责任负连带义务。现原告林萍诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的关于XX城XX公馆XX幢XX单元XX层XX房屋的相关协议（定金协议、房屋买卖居间合同、附加协议、补充协议、存量房买卖合同）；2、被告张子浩退还原告林萍已支付的房款900000元；3、被告张子浩赔偿原告林萍的相关损失707229.58元[其中房屋差价损失599238.78元，装修损失16200元，物业费等5890.8元（不包含车位价款及车位管理费），律师费、保全费、保险费共计80900元]；4、被告张子浩向原告林萍支付违约金（自2020年5月25日起至实际付清款项（购房款900000元及上述第3项诉讼请求）之日止，按照1500元/天的标准支付）；5、被告优选优家公司向原告林萍退还中介费30000元；6、被告优选优家公司对被告张子浩的上述责任承担连带责任；7、本案诉讼费由二被告承担。被告张子浩辩称：对原告林萍在诉状中陈述的事发经过及被告张子浩违约的事实不持异议，被告张子浩也愿意赔偿原告林萍合理合法的损失，但被告张子浩不存在合同诈骗，因为被告张子浩没有诈骗的主观意愿。被告张子浩对于原告林萍的第1、2项诉讼请求无异议。关于原告林萍的第3项诉讼请求，被告张子浩认为签约时合同价格低于市场价，希望法院在判决房屋差价损失时予以考虑；装修损失16200元，被告张子浩不予认可，因为双方在2020年6月5日才办理网签，原告林萍在此之前对涉案房屋进行装修，该损失应当由原告林萍自行承担；被告张子浩对物业费等5890.8元无异议；被告张子浩对律师费、保全费、保险费共计80900元认可。关于原告林萍的第4项诉讼请求，被告张子浩不认可，每日1500元已经远远高于国家允许的利息范围，且该项诉请也于法无据，合同约定也不明确。关于原告林萍的第5、6、7项诉讼请求，被告张子浩不持异议。被告优选优家公司辩称：被告优选优家公司对原告林萍陈述的事实理由无异议，对原告林萍主张的第1、2、3、4项诉讼请求均认可，但不认可第5项诉讼请求，因为合同明确约定由违约方承担中介费，而在本案中，被告张子浩是违约方，故原告林萍应当向被告张子浩主张中介费。被告优选优家公司不认可原告林萍主张的第6项诉讼请求，因为被告优选优家公司在签订定金合同后打印了登记薄，并且在合同中也告知了买卖双方涉案房屋存在抵押，告知在过户前要涤除抵押，被告优选优家公司已经尽到审核及告知的义务；且在合同履行过程中，被告优选优家公司收取的是原告林萍的中介费，没有收取被告张子浩的中介费，故被告优选优家公司没有理由帮助被告张子浩套取资金，被告张子浩是否涉及合同诈骗被告优选优家公司也不知情；在出现履行障碍过程中，被告优选优家公司也积极协调买卖双方解决问题，故原告林萍要求被告优选优家公司承担连带责任，依据不足。关于原告林萍主张的第7项诉讼请求，应当由败诉方承担。经审理查明：2019年5月19日，原告林萍与二被告签订《定金协议》，约定被告张子浩（甲方）将位于西安市曲江新区XX环以北、黄渠头南路以南、公园南路以西（阳光城丽兹公馆一期）2幢1单元7层10701号房（以下简称涉案房屋）出售给原告林萍（乙方），房屋总价为1980000元，乙方于2019年6月19日支付定金700000元，并当日签订“三方买卖合同”，甲方当天将涉案房屋交付于乙方，允许乙方装修。2019年6月6日，原告林萍与二被告签订《房屋买卖居间合同》（合同编号：0000011），约定被告张子浩（甲方）自愿将涉案房屋出售给原告林萍（乙方），房屋建筑面积为143.29平方米，甲方承诺对该房屋有完全处置权，该房屋已抵押给建设银行，抵押金额约860000元，甲方应在过户之日前办理完毕注销抵押登记手续，该房屋无冻结、查封、产权纠纷、债权债务纠纷或影响房屋交易的其他情况；双方确认房屋总售价为1980000元，乙方应于2019年6月6日向甲方支付定金900000元，乙方于过户之日支付该房屋剩余房款1080000元，存入房管局开立的“二手房交易结算资金专用账户”；签订本合同后，甲乙双方即认可共同委托被告优选优家公司（丙方）为其已提供完居间服务，甲乙双方应向丙方支付服务费60000元，乙方应一次性向丙方支付居间服务费60000元，本合同签订后，任何一方违约均不得影响丙方应收的居间服务费，违约方除向守约方赔偿违约金外，还需同时支付双方应向丙方支付的居间服务费；自本合同签订之日起，任何一方在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押，任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，逾期超过30个工作日，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方支付总房款20%作为违约金，如通过诉讼解决，违约方应当承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。同日，原告林萍与二被告签订《附加协议》，约定《房屋买卖居间合同》中约定的900000元定金分两次支付，于2019年6月6日支付700000元，于2019年8月20日支付200000元；因涉案房屋未满三年不满足国家上市交易条件，甲乙双方均同意房屋满足上市交易条件之日起65个工作日，完成过户手续，甲乙双方按照丙方的协调无条件配合办理过户手续，若被告张子浩（甲方）违约，赔偿原告林萍（乙方）总房款20%的违约金以及房屋上涨部分的差价；甲方允许乙方装修，对涉案房屋有完全处置权；若甲方违约不卖此房于乙方，不配合办理手续，乙方的装修损失由甲方全额赔偿，以乙方提供票据为准；甲方保证过户前将房屋贷款结清，不被转买、抵押等影响乙方过户手续办理。2019年6月6日，原告林萍向被告张子浩支付第一笔定金700000元，被告张子浩将涉案房屋交付给原告林萍，由原告林萍实际占有使用该处房产。2019年8月14日，原告林萍向被告张子浩支付剩余定金200000元。2020年1月5日，原告林萍与二被告签订《补充协议》，就被告张子浩签订上述合同后，因个人资金需求，欺瞒原告林萍与被告优选优家公司，将涉案房屋抵押给渤海国际信托股份有限公司（抵押金额为1600000元），影响其将涉案房屋过户给原告林萍名下一事约定如下：2020年3月28日起，原告林萍与被告张子浩将网签所需资料3日内提供给被告优选优家公司对网签合同进行备案，被告张子浩自网签之日起7个工作日内将渤海国际信托股份有限公司欠款结清，并在5个工作日内完成过户手续；若被告张子浩未能按照上述时间完成，逾期按照1500元/天承担违约金;若被告张子浩未能按照上述时间完成且累计时间已超过7个工作日,被告张子浩需将房屋定金900000元、违约金396000元及中介服务费60000元共计1356000元全部赔付给原告林萍，逾期按照1500元/天承担违约金，直至付清之日止。2020年5月7日，原、被告办理涉案房屋的网签手续，签订了合同备案号为C20012417的《存量房买卖合同》，合同确定被告张子浩应当在2020年5月31日前办理抵押注销登记，并取得不动产证书。上述协议签订后，被告张子浩仍未能按约履行其义务，故原告林萍诉至本院，酿成本诉。审理中，原告林萍要求二被告承担合同解除之后其实际损失，其为证明其主张提交合同、物业收费票据等证据相佐证，其中：1、房屋差价损失599238.78元，其提交58同城关于涉案房屋的交易价格为每平方米18001元的截图相佐证，二被告对于该价格认可，但被告张子浩提出合同价格低于市场价，不应当以合同价格作为计算基数；2、装修损失16200元，其提交装饰装修工程施工合同及首期装修款16200元的专用收据相佐证，但该合同约定“如果后期房屋因买卖未过户成功，则全款可退（一周后）”，被告张子浩认为原告林萍在网签前擅自装修应自行承担该损失；3、物业费等5890.8元，二被告不持异议，但其提交的其支付的涉案房屋的暖气费及物业管理费票据为2469元，其余费用为重复计算及其不主张的车位管理费；4、律师费、保全费、保险费共计80900元，实际为律师费74900元及保全保险费6000元，其提交合同及票据相佐证，二被告予以认可。原告林萍另提交录音，证明被告张子浩涉嫌欺诈，被告优选优家公司知晓却不告知，均存在过错，但通过录音无法证明被告优选优家公司明确知晓被告张子浩欺诈原告林萍仍继续促成交易。另查明，原告林萍已向被告优选优家公司支付中介费30000元。以上事实，有《定金协议》、《房屋买卖居间合同》、《附加协议》、《补充协议》、《存量房买卖合同》、转账凭证、收据以及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，各方当事人对于解除原、被告签订的《定金协议》、《房屋买卖居间合同》、《附加协议》、《补充协议》、《存量房买卖合同》均无异议，本院亦予以确认，合同解除后，被告张子浩应当向原告林萍退还购房款900000元。被告张子浩对于原告林萍主张其违约并无异议，也愿意承担原告林萍相应的损失。原告林萍认为其实际损失高于合同约定的损失，故选择主张其实际损失，本院对其主张的赔偿项目，认定如下：1、房屋差价损失599238.78元，因房价上涨而产生的溢价损失属于可得利益损失，被告张子浩亦认可涉案房屋现价为每平方米18001元，故原告林萍的主张合理合法，本院予以支持；2、装修损失16200元，合同约定被告张子浩违约导致无法交易则需承担原告的林萍装修损失，但装修合同显示如果后期涉案房屋未过户成功，则全款可退，故本院不予支持；3、物业费等5890.8元，被告张子浩不持异议，但原告林萍提交的其支付的涉案房屋的暖气费及物业管理费票据为2469元，其余费用为重复计算及其不主张的车位管理费，故本院支持2469元；4、律师费、保全费、保险费共计80900元，实际为律师费74900元及保全保险费6000元，被告张子浩予以认可，本院予以确认；5、违约金，合同约定被告张子浩违约需将1356000元全部赔付给原告林萍，逾期需按照1500元/天承担违约金，但原告林萍在本案中并未按照该合同约定主张，而是按其实际损失主张，故本院不予支持。原告林萍以上损失共计682607.78元，被告张子浩应当承担。关于原告林萍主张被告优选优家公司退还中介费30000元及对被告张子浩的上述责任承担连带责任，其提交的证据无法充分证明被告优选优家公司明确知晓被告张子浩欺诈原告林萍仍继续促成交易，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告林萍与被告张子浩、被告西安优选优家房地产经纪有限公司就西安市曲江新区XX环以北、黄渠头南路以南、公园南路以西（阳光城丽兹公馆一期）2幢1单元7层10701号房签订的《定金协议》、《房屋买卖居间合同》、《附加协议》、《补充协议》、《存量房买卖合同》。二、被告张子浩于本判决生效之日起十日内向原告林萍返还购房款900000元。三、被告张子浩于本判决生效之日起十日内向原告林萍支付房屋差价损失599238.78元、物业相关费用2469元、律师费74900元、保全保险费6000元，共计682607.78元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告林萍其余诉讼请求。本案案件受理费22620元及保全费5000元，由被告张子浩承担。因原告林萍已预交，被告张子浩应在履行上述付款义务时将上述款项一并给付原告林萍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  梁梦艺二〇二〇年十二月十日书记员  史丽娜打印：相丽华校对：贺倩2020年月日送达1