西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初5491号原告：西安家美家商贸有限公司，住所地西安市，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX8591。法定代表人：鹿军荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴芳芳，陕西言锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳惠娟，陕西言锋律师事务所律师。被告：陆欢，男，1982年9月30日出生，汉族，住西安市莲湖区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告西安家美家商贸有限公司（以下简称家美家公司）与被告陆欢房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告家美家公司之委托代理人吴芳芳、柳惠娟，被告陆欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告家美家公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付2019年8月1日至2020年8月28日的租金278500元（2019年8月1日至2020年2月28日租金合计138500元，2020年2月28日至2020年8月28日租金合计140000元）；2、请求被告向原告支付合同中约定的滞纳金265251.8元（其中，以138500元为基数，按照每日1%计算，自2019年7月1日至2019年12月31日共计184天，为254840元；2020年1月1日至2020年8月28日，以138500元为基数，按年利率6%计算为5486.8元；2020年1月28日至2020年8月28日，以140000元为基数，按年利率6%计算为4925元；2020年1月1日至2020年8月28日共计10411.8元）；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年12月1日，原告西安家美家商贸有限公司法定代表人鹿军荣和被告签订了房屋租赁合同，合同约定原告将位于西安市XX路XX号XX楼（原小吃城）的商铺出租给被告用作洗车美容，由被告依法从事经营活动，房屋租赁期限56个月，自2019年2月1日起至2023年10月1日止；年租金28万元，支付方式是按半年支付，先付后用，每年合同签订日提前一个月交纳当年的房租款项，如果迟延交纳房租以及其他费用每日按未交金额的1%缴纳滞纳金。合同签订后，原告如约履行了合同义务，将位于西安市XX路XX号XX楼（原小吃城）的商铺交给被告租用，但被告未按合同约定交纳租金，经多次催要，被告拒不交付。按照合同约定，被告应于2019年7月1日向原告支付2019年8月1日至2020年2月28日的租金共计138500元，被告至今未支付，构成违约，由此产生的违约金共254840元（138500×1%×184天）。依照合同法规定，被告延迟交付租金的行为构成违约，应承担违约责任，故诉至法院，望判如所请。被告陆欢辩称，在和鹿军荣签订合同前一个月，被告已经从案外人蒋前进手里租了涉案房屋，一年租金20万元，被告一次性给蒋前进转了20万元，之后蒋前进称和鹿军荣合作做生意，需要向鹿军荣交代，要求被告和鹿军荣再签一份合同，反正钱已经交过了，被告开始不同意，但因蒋前进要求，说要堵鹿军荣的嘴，让被告帮忙，被告遂和鹿军荣签订了一份租金为28万元的合同。被告未向原告或者鹿军荣支付过款项，租房和交钱都是跟蒋前进发生的。这个房子的所有人不是原告，也不是蒋前进，他们都是二房东，据被告所知，是蒋前进租过来的房子。2015、2016年左右，这个房子就已经是蒋前进租用的，所以被告2018年和蒋前进租了房，没人告诉过被告这个房子和鹿军荣有任何关系，交钱后，被告收拾、装修了房子。装修期让了2个月左右，之后被告正常使用该房。2019年8月，有人通知被告交后半年房租，被告明明已经交了一年的房租，不欠半年的房租。被告将和蒋前进签的合同和交钱的凭证都发给来代收电费的人了，之后被告就再没有管过这件事。被告后来收到过一个催收的东西，但被告认为这个事情跟自己无关，自己已经按约交纳了租金。之后被告就接到了法院的通知，现在被告联系不到蒋前进，电话没打通。合同是和原告的法定代表人鹿军荣签订的，起诉应该以其个人名义来起诉；这个房子是国家的房子，鹿军荣是否有权利将涉案房屋转让、出租给被告有质疑；合同约定的滞纳金或者违约金过高，超过法律规定。依据当事人陈述及本院依法予以确认的证据，本院认定案件事实如下：2017年3月22日，西安前英商贸有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《转让协议》，约定甲方将其租赁的西安市莲湖区XX路XX号XX层（原533服务楼），共计3500平方米的房屋转租给乙方使用；转让及转租费用为132万元；自双方签订合同之日起，由乙方接收甲方原有租赁给商户的合同，承担合同权利和义务。以后的租金由乙方直接向房东西安大兴医院交纳。2018年11月23日，西安前英商贸有限公司又与被告陆欢签订了《房屋租赁合同》，约定将莲湖区XX路XX号XX层XX市场，建筑面积660平方米房屋出租给被告，租期5年，自2019年2月1日起至2023年10月23日止，年租金20万元。庭审中，被告提供了一张工商银行转账凭证，转账金额为20万元，转账日期为2018年11月24日，收款人为蔣前进，以此证明其与西安前英商贸有限公司签订合同后按约定支付了租金。原告质证认为转账凭证没有银行印章，真实性不认可，且该凭证亦不能证明转款人是谁及转账的目的。2018年12月1日，原告法定代表人与被告就上述房屋签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于西安市XX路XX号XX楼出租给被告经营汽车美容，房屋建筑面积约660平方米，租赁期限共56个月，自2019年2月1日起至2023年10月1日止。年租金28万元，支付方式按半年支付，先付后用，每年合同签订日提前一个月交纳当年的房租款项，如果延期交纳房租以及其它费用每日按未交金额的1%的滞纳金。另，该份合同载明，被告已在XX城XX城商户共计141500元，下欠房租于2019年7月1日付138500元。被告在庭审中辩称合同约定的滞纳金或者违约金过高，超过法律规定。本院认为，西安前英商贸有限公司通过租赁取得西安市莲湖区XX路XX号XX层（原533服务楼）租赁权。2017年3月22日，西安前英商贸有限公司与原告签订的《转让协议》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方应受该合同约束，合同生效后原告取得涉案房屋的租赁权。2018年12月1日，原告法定代表人与被告就上述房屋签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋莲湖区XX路XX号XX层转租给被告的行为合法有效，双方应受该合同约束。被告明知原告法定代表人的行为系履行职务行为，其主张签订合同的主体是原告法定代表人而非原告，本院不予认可。2018年11月23日，西安前英商贸有限公司与被告陆欢签订的《房屋租赁合同》的行为构成无权处分，被告基于此合同支付租金的行为不对原告产生法律效力，亦不能主张抵扣应向原告支付的租金。根据原、被告2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期自2019年2月1日至2023年10月1日，年租金28万，半年支付，先付后用，被告应于2019年7月1日向原告支付房屋租金138500元。原告在诉讼请求中调整为自2019年8月1日支付138500元租金，本院予以认可。原告主张2019年8月1日至2020年2月28日的租金为138500元，未超过合同约定，本院依法予以支持；2020年2月28日至2020年8月28日期间的租金140000元，应于2020年3月1日前支付，原告现主张被告支付该笔租金，本院亦予以支持。原告主张2019年7月1日至2019年12月31日的违约金按每日1%计算过高，本院酌情调整为按照年利率6%支付违约金。违约金应自2019年8月1日起算，截止2020年8月28日产生的违约金为13158.74元（138500×6%÷365×394+140000×6%÷365×182）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告陆欢于本判决生效后十日内支付原告西安家美家商贸有限公司自2019年8月1日起至2020年8月28日止的租金278500元及违约金13318.42元，共计291685.74元；二、驳回原告西安家美家商贸有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费9238元，本院减半收取4619元，由原告西安家美家商贸有限公司负担2300元，被告陆欢负担2319元。（原告西安家美家商贸有限公司已预付，被告陆欢于履行本判决时直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判   员     李运房 二〇二〇年十二月七日 书   记   员    瞿  莉 1