广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初4862号 原告：广西长久汽车投资有限公司，住所地：广西南宁市高新区科园大道**。统一社会信用代码：914500006621475542。 法定代表人：李桂屏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃卓君，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶少军，广西建开律师事务所律师。 被告:玉林东港汽车市场投资管理有限公司，，住所地：广西玉林市岭塘工业园区金港路东侧、二环东路南侧(岭塘村委办公楼**)统一社会信用代码：91450900566770119N。 法定代表人：林带雄，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢东海，广西冠益律师事务所律师。 原告广西长久汽车投资有限公司（以下简称长久公司）与被告玉林东港汽车市场投资管理有限公司（以下简称东港公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人覃卓君、叶少军，被告委托诉讼代理人谢东海出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长久公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《土地租赁合同》，东港公司返还长久公司已支付的两年租金5458255.2元；2.判令东港公司向长久公司双倍返还履约保证金1500000元；3.判令东港公司赔偿长久公司损失20810467.2元;4.判令东港公司赔偿原告律师费105000元;5.诉讼费用由东港公司承担。事实和理由:2018年1月9日，东港公司与长久公司签订《土地租赁合同》，约定：东港公司将“玉国用（2013）第000359号”;地块租赁给长久公司使用面积约21415m2,租期从2018年1月1日至2036年11月30日，租金前三年每年为2729127.6元，履约保证金为750000元。合同签订后长久公司依约支付了相关费用，但东港公司因出租土地被法院查封等原因一直无法将土地交付长久公司。后东港公司进入破产重整，2019年4月15日破产管理人经研究决定与长久公司继续履行《土地租赁合同》。期间，长久公司分别成立玉林世远汽车销售服务有限公司、玉林世奥汽车销售服务有限公司准备建设马自达、奥迪等品牌的4S店，且向品牌公司支付了保证金。长久公司从2019年5月起开始着手报建手续，但因东港公司存在未纠正的违建行为，规划部门暂停办理被告名下所有项目的报建手续，为此，长久公司一直与破产管理人及东港公司沟通，但一直未能解决。之后，东港公司又提出要调整土地租赁范围，迟迟未将符合交付条件的土地交给长久公司使用。由于东港公司未能履行合同义务，导致长久公司的4S店迟迟不能开工建设，奥迪、马自达等汽车品牌撤回授权，致使长久公司合同目的已经无法实现，并造成巨大的经济损失。 东港公司辩称，长久公司提起本案诉讼违反破产重整计划的执行法定程序，且对东港公司破产重整计划的执行造成重大损失，其起诉依法应予驳回。东港公司在履行《土地租赁合同》中，不存在违约行为。依照合同第4.3条约定，长久公司未在当场交付土地凭据上签字或未在三天内提出异议，则无论长久公司是否签署交接凭据，均视为土地已交付长久公司。长久公司提供的证据也体现长久公司对租赁土地进行实际控制、使用，并进行建设工程勘察、建设工程设计，及支付相关费用的客观事实。租赁土地在之前某个时段不能办理准建手续只是暂时的，不存在不能办理报建手续情况。至今为能办理报建手续的原因是由于长久公司未能提交相关报建材料并按时缴纳报建费。长久公司与东港公司的函件充分体现其愿意继续履行合同的意愿，但其却拒不向东港公司缴纳2020年的租金，并且另行提前诉讼要求解除合同，长久公司属违约，依法应承担违约责任。长久公司称其损失20810467.2元没有任何事实依据，且与东港公司无关，其请求律师费105000元也与本案没有法律关联性，请求驳回长久公司的起诉或驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、被告对原告提交的证据3有异议，本院认为该裁定书出具的时间是2016年9月2日，东港公司与长久公司签订《土地租赁合同》时，该土地正处于被查封的状态，该裁定书与本案具有关联性；本院采纳作为定案的参考依据。 2、被告对原告提交的证据7的真实性、合法性及关联性均有异议，本院认为该录音的来源为原告工作人员与被告法定代表人手机号的原始录音，被告未提供证据予以反驳，对该录音的真实性本院予以认可，该录音的通话内容与本案待证事实具有关联性，本院采纳作为认定事实的参考依据；根据该录音及原、被告的往来函件，本院确认被告未将本案租赁土地交付原告使用的事实。 3、被告对原告提交的证据13的真实性、合法性及关联性均有异议，本院认为原告提供的该组证据为与第三方的电子邮件，来源合法，该组证据与本案待证事实具有关联性，本院予以采纳； 4、被告对原告提交的证据17的真实性、合法性及关联性均有异议，本院认为原告提供的该组证据为与第三方的电子邮件及转账凭证，来源合法，该组证据与本案待证事实具有关联性，本院予以采纳； 5、被告对原告提交的证据18的真实性、合法性及关联性均有异议，该证据为原告的全资子公司出具的说明，该证据来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以采纳； 6、被告对原告提交的证据20的真实性、合法性及关联性均有异议，该证据来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以采纳。 其余的证据，对方对其真实性均无异议，本院予以采纳作为定案的参考依据。 经审理本院查明事实如下：2018年1月9日，东港公司与长久公司签订《土地租赁合同》，约定：东港公司将“玉国用（2013)第000359号”;地块租赁给长久公司使用面积约21415m2,租期从2018年1月1日至2036年11月30日，租金前三年每年为2729127.6元，履约保证金为750000元;租金支付方式为先支付后使用，免租期为半年，自合同签订之日起7个工作日内预付2018年7月10日至2019年7月9日租金2729127.6元，2019年7月10日至2020年7月9日的租金2729127.6元在2019年7月10日前支付完成，往后每年租金以此时间类推予以支付；租赁期间，长久公司可在租赁土地上建设4S店，东港公司承诺帮助办理相关政府审批手续，报建费用由长久公司负担；如因东港公司原因，建店手续未能办理下来导致长久公司无法实现合同目的，长久公司有权解除合同，东港公司需立即退还已支付的租金及保证金等款项，并对长久公司已经实际产生的直接建店损失承担赔偿责任；东港公司向长久公司交付租赁土地的日期为双方合同签订后的15个工作日内东港公司无正当理由交付符合约定的土地时间超过60日的,长久公司有权单方面解除本合同,同时长久公司有权要求东港公司双倍退还长久公司支付的履约保证金,并有权追索长久公司因此所造成的一切经济损失。东港公司与长久公司签订《土地租赁合同》没有约定因纠纷产生律师费的承担。合同签订后，长久公司于2018年2月2日支付了履约保证金750000元及第一年的租金2729127.6元，于2019年9月3日支付了第二年的租金2729127.6元。但签订合同后，东港公司因租赁土地于2016年9月2日被法院查封、拍卖等原因一直无法将土地交付长久公司。期间，长久公司分别成立玉林世远汽车销售服务有限公司、玉林世奥汽车销售服务有限公司准备建设马自达、奥迪等品牌的4S店，通过其全资子公司广西鑫广达长久汽车销售服务有限公司于2018年5月21日向长安马自达汽车有限公司转账支付了建店保证金200000元。同时，长久公司于2018年7月30日，经参加2018年度奥迪品牌4S店经销商招募，被一汽-大众销售有限责任公司选定为一汽-大众奥迪品牌玉林项目意向合作经销商。 2018年12月6日，东港公司进入破产重整。东港公司的破产管理人决定与长久公司继续履行《土地租赁合同》，于2019年4月15日书面将该决定通知长久公司。法院于2019年11月20日作出（2019）桂09破1号之二民事裁定书，批准东港公司重整计划草案,终止东港公司重整程序。 长久公司从2019年5月起开始着手报建手续，以玉林世奥汽车销售服务有限公司的名义与玉林市建筑设计院签订了关于玉林奥迪Mini店新建项目工程勘察任务的《建设工程勘察合同》及《补充协议》，支付了勘察费用42400元；与深圳市建筑设计研究总院有限公司签订了关于玉林奥迪Mini店新建项目的《建设工程设计合同》，支付了设计费350000元；与玉林市建筑设计院签订了关于玉林奥迪Mini店新建项目施工图深化设计的《建设工程设计合同》，支付了深化设计费104000元。长久公司又以玉林世远汽车销售服务有限公司的名义与玉林市建筑设计院签订了关于玉林东港国际汽车城项目的《建设工程设计合同》，支付了设计费114067.2元。 因东港公司在玉林市交会处东南侧开发的玉林国际汽车城东本、日产4Ｓ店、通用别克4Ｓ店项目存在无证施工的行为，玉林市城市管理监督局于2018年1月29日去函原市住建委请求暂停办理东港公司开发的位于上述地址的项目有关手续。玉林市城市管理监督局于2020年7月31日作出了罚款的行政处罚，当事人履行了相关义务后，玉林市城市管理监督局于2020年9月22日去函请玉林市自然资源局解除暂停办理东港公司位于上述地址的项目相关手续的限制。在玉林市自然资源局暂停办理东港公司上述地址的项目相关手续期间，长久公司未能取得租赁地块的报建手续，为此，长久公司一直与破产管理人及东港公司沟通，但未能解决。之后，东港公司又与长久公司口头协商提出要调整土地租赁范围，2020年7月2日，东港公司正式函告长久公司，拟与长久公司协商将长久公司原地块三租赁土地位置调整至地块一。2020年7月8日，长久公司复函东港公司，表示不能接受调整租赁地块，希望东港公司仍按合同将土地交付长久公司使用。由于东港公司迟迟未将符合交付条件的土地交给长久公司使用，致使长久公司承诺的玉林市奥迪品牌4Ｓ店建设项目最晚于2020年7月末之前开工未能兑现，一汽-大众销售有限责任公司于2020年8月6日通知长久公司将一汽-大众奥迪网络选建玉林项目进行退网审批。另，长安马自达汽车销售分公司也以长久公司承诺的2019年2月4日完成4Ｓ店建设验收逾期，累计二期违约逾期，于2019年3月20日发函取消长久公司在玉林市区建设长安马自达4Ｓ店的授权许可。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于长久公司请求解除《土地租赁合同》的问题。根据本案双方当事人的诉辩意见及所查明的事实，长久公司与东港公司间租赁合同关系依法成立并有效，双方均应遵循诚实、信用的原则全面履行义务。长久公司已履行了缴纳履约保证金、预支租金的义务，东港公司应履行向长久公司履行交付租赁土地的义务。东港公司辩称已将租赁土地交付长久公司，长久公司予以否认，根据租赁土地在东港公司与长久公司签订《土地租赁合同》时已被查封的现状，该土地不具备交付使用的条件，且在东港公司与长久公司的往来函件中东港公司亦没有否认租赁土地未交付长久公司使用的事实，对东港公司此辩称本院不予采纳。东港公司破产重整后，租赁土地解除查封，但玉林市城市管理监督局于2018年1月29日去函原市住建委请求暂停办理东港公司开发的位于上述地址的项目有关手续，直至2020年9月22日才去函请玉林市自然资源局解除暂停办理东港公司位于上述地址的项目相关手续的限制，在解除暂停报建审批手续之前长久公司实际上无法办理在租赁地块上建设4S店的准建手续，致使长安马自达汽车销售分公司、一汽-大众销售有限责任公司取消与长久公司的合作，长久公司因此无法实现合同目的。根据《土地租赁合同》的约定，长久公司有权解除合同，故长久公司请求解除与东港公司签订的《土地租赁合同》的主张，有事实和法律依据，本院依法予以支持。解除《土地租赁合同》后，因东港公司未将租赁土地交付长久公司使用，长久公司预缴纳的租金及履约保证金东港公司应予以返还。 关于长久公司请求双倍返还履约保证金及赔偿损失问题。 长久公司因建店，前期对租赁土地进行勘察并对4S店进行建设设计，产生了勘察费、设计费共计610467.2元，该费用因4S店无法继续建设成为长久公司的直接损失，根据合同约定，东港公司应予以赔偿；长久公司要求东港公司赔偿有事实和法律依据，本院依法予以支持。长久公司因建长安马自达4S店向长安马自达汽车有限公司支付建店保证金200000元，长久公司没有提供该200000元长安马自达汽车有限公司不予退还的证据，长久公司要求东港公司赔偿该费用本院不予支持。长久公司要求东港公司赔偿商誉损失20000000元，由于长久公司主张的商誉损失为间接损失且无证据证明该损失的大小，长久公司要求东港公司赔偿该费用本院不予支持。 东港公司经玉林市中级人民法院裁定批准《东港公司重整计划草案》并终止东港公司重整程序，现东港公司的重整计划尚未执行完毕。根据《中华人民共和国企业破产法》第九十二条第二款“债权人未依照本法规定申报债权的，在重整计划执行期间不得行使权利；在重整计划执行完毕后，可以按照重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利。”长久公司对东港公司享有的2018年12月6日之前产生的债权属于破产债权，在重整计划执行完毕之前不能行使权利，对该破产债权本院不予处理。长久公司可在东港公司的重整计划执行完毕后再行主张权利。2018年12月6日之后产生的债权，即租金2729127.6元及勘察费、设计费损失610467.2元，为因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务，属共益债务，债务人应随时清偿。 关于长久公司请求赔偿律师费问题。长久公司与东港公司签订的《土地租赁合同》没有约定如因履行合同过程中发生纠纷，因此产生律师费如何负担的问题。长久公司请求东港公司赔偿律师费依据不足，本院予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第四十二条、第四十三条、第九十二条第二款的规定，判决如下： 一、解除原告广西长久汽车投资有限公司与被告玉林东港汽车市场投资管理有限公司签订的《土地租赁合同》； 二、被告玉林东港汽车市场投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金2729127.6元给原告广西长久汽车投资有限公司； 三、被告玉林东港汽车市场投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告广西长久汽车投资有限公司赔偿款610467.2元； 四、驳回原告广西长久汽车投资有限公司请求赔偿律师费的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费181169元，由广西长久汽车投资有限公司负担130643元、玉林东港汽车市场投资管理有限公司负担50526元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               审 判 长  陈 洁 人民陪审员  黄小燕 人民陪审员  李 红 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员  丘春艺