江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终8151号上诉人（原审被告）：王四保，男，1966年8月12日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：刘平静，江苏环业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑宏伟，男，1984年10月26日生，汉族，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：杨阳，江苏新高的律师事务所律师。原审被告：王忠跃，男，1957年1月28日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上诉人王四保因与被上诉人郑宏伟、原审被告王忠跃房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初3850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭审理了本案。上诉人王四保及其委托诉讼代理人刘平静、被上诉人郑宏伟及其委托诉讼代理人杨阳、原审被告王忠跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王四保上诉请求：1、依法撤销原审判决，依法改判要求驳回被上诉人一审诉讼请求或者发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、郑宏伟不具备起诉的资格，主体不适格。双方签订的是预付款房屋买卖合同。被上诉人给付的是预付款5万元。因此，该买卖合同属于债权债务合同。被上诉人只是预付了订金而己，上诉人出具的收条也是收到订金，没有实际给付购房款。现在上诉人的拆迁房两证还没有办，不能按照合同履行。被上诉人现在起诉，还不具备起诉条件。2、上诉人不完全享有房屋的所有权和物权，无法履行。农村拆迁安置房都是家庭所有人的共同财产，房产证登记的是夫妻二人的名字。上诉人的房产被赌博债权人王忠跃串通被上诉人，为了偿还5万元赌债而变卖，侵犯了家庭其他成员的合法权益。3、房屋买卖合同的双方当事人对房屋买卖的真实意思表示各执一词，上诉人是被迫卖房还赌债。4、郑宏伟只给付预付款，没有全部给付房款，没有占有房屋，无权要求交付房屋，办理过户。判决书认定上诉人拿到江宁区高塘新寓6幢1402室房屋，据此就认定该房屋物权就归上诉人所有，可以交付、过户，没有法律依据。占有不代表所有。5、本案有二名被告，房屋买卖合同与收据都是二人签字，双方名下都有拆迁安置房，判决书只判决上诉人履行房屋交付和过户，对于王忠跃卖房行为没有任何阐述，属于遗漏被告。6、一审法院只判决上诉人履行义务，没有判决被上诉人该履行给付全部房款的义务，显失公平。7、房屋买卖合同是在欺诈和胁迫的情况下签订的，是可撤销的合同。8、一审法院采取网络开庭，双方当事人均未签字，程序违法。郑宏伟辩称：请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、上诉人已经取得涉案房屋，房屋具备交付条件，根据案涉房屋买卖合同，剩余房款在办理过户后付清。现被上诉人尚未取得案涉房屋等不动产权证，付款条件尚未达到，上诉人现已经实际取得涉案房屋，被上诉人有权要求其继续履行合同约定的交付房屋并办理产权证的义务。二、根据房屋拆迁补偿安置协议，被拆迁人为王四保一人，其享有涉案房屋的权利。三、上诉人称双方对房屋买卖合同的真实意思表示各执一词，被上诉人在一审中已经提交房屋买卖合同等证据，证明双方存在真实合法有效的房屋买卖合同关系，而被上诉人却没有提供合同非双方真实意思表示的证据。上诉人提到的赌债的情况，没有任何事实依据，且与本案无关。被上诉人未参与任何赌博事宜，也不知情，只是一个购房者。四、上诉人因拆迁取得两套房屋，其中卖给被上诉人的60平为小套，根据被上诉人在一审中提交的高塘新寓分房登记表中的抽签登记表，小套房屋的具体坐落位置为高塘新寓1402室，即本案的涉案房屋。故一审法院判决上诉人向被上诉人交付高塘新寓1402室房屋有事实与法律依据。五、一审法院判决上诉人履行交房和过户义务，不属于遗漏被告，上诉人系拆迁安置协议的签订主体及安置房交付手续办理的主体，其负有继续履行案涉房屋买卖合同的义务，且王四保与王忠跃在一审中均认可案涉房屋系王四保名下的拆迁安置房，与王忠跃无关。上诉人与王忠跃之间的纠纷争议应当另行解决。六、一审法院不存在程序违法的情况，一审庭审因疫情原因网络开庭，事后法院又召集双方进行谈话，双方在笔录上均进行了签字。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求。王忠跃述称：同意上诉人的上诉意见。郑宏伟向一审法院起诉请求：1、判令双方继续履行《房屋买卖合同》，王四保、王忠跃将其位于南京市江宁区的房屋交付给郑宏伟，并协助郑宏伟办理产权变更登记手续；2、王四保、王忠跃向郑宏伟支付因王四保、王忠跃迟延交付房屋所产生的租赁费用29549元。一审法院认定事实：王四保、王忠跃系朋友关系。2011年，王四保名下位于南京市江宁区（村）前村组房屋被拆迁，分得中套公寓房（建筑面积90平方米左右）、小套公寓房（建筑面积60平方米左右）各1套。2015年11月10日，郑宏伟与王四保、王忠跃签订《房屋买卖合同》，约定：王四保、王忠跃自愿将其位于南京市的房屋（建筑面积60平方米，含地下室）出售给郑宏伟，房屋总价款27万元；合同签订后郑宏伟向王四保、王忠跃支付5万元整，同时王四保、王忠跃向郑宏伟提供土地使用证明，房产证明；房屋交付后，手续办完后王四保、王忠跃提供土地证，房产证给予郑宏伟一并过户，郑宏伟得到居住权利后，郑宏伟付清余款；王四保、王忠跃应当于2016年年底向郑宏伟交付房屋，并协助郑宏伟办理房屋过户手续，过户时存在任何手续费用均由王四保、王忠跃支付，王四保、王忠跃如不按合同规定的日期交付房屋及过户手续，逾期超过五个月时，郑宏伟有权解除本合同，解约时，王四保、王忠跃将已收的房屋款全部退还外，并应赔偿郑宏伟经济损失（按银行利息）。同日，郑宏伟向王忠跃支付购房首付款50000元，王四保、王忠跃出具收据一张，载明：“今收到郑宏伟购秣陵小区安置房伍万元正，订金伍万元。”2019年12月，王四保拿到案涉房屋，即位于南京市江宁区房屋。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。郑宏伟、王四保、王忠跃签订的房屋买卖合同是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，是双方的真实意思表示且合同内容未违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案中，在双方签订房屋买卖协议时，郑宏伟即按照合同约定向王四保、王忠跃支付了部分购房款。因房屋买卖合同签订时，案涉房屋为拆迁安置房，不具备交付及办理不动产证变更登记条件，现该房屋已具备交付、房屋变更登记条件，双方均应恪守诚实信用原则，继续履行合同义务。因此，王四保应继续履行房屋买卖合同的约定，交付房屋并协助、配合郑宏伟办理房屋不动产的变更登记手续。关于涉案房屋不动产变更登记的税、费负担问题，郑宏伟自愿垫付，不违反法律规定，一审法院予以确认。关于郑宏伟要求王四保、王忠跃支付延迟交付房屋产生的租赁费用，证据不足，一审法院不予支持。对王四保、王忠跃提出的辩解，因其未提供相应的证据予以证明，故一审法院不予采信。综上，对郑宏伟要求王四保交付房屋、协助办理案涉房屋不动产变更登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告王四保应于本判决生效之日起10日内将位于南京市江宁区房屋交付给原告郑宏伟，并协助原告郑宏伟将上述房屋不动产产权变更登记至原告郑宏伟名下，变更登记的相关税、费由原告郑宏伟承担；二、驳回原告郑宏伟的其他诉讼请求。一审案件受理费269元，由王四保负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，三方当事人均无异议，本院予以确认。二审经审理查明，上诉人王四保认可案涉房屋买卖合同以及同日的收据上其签名均是其本人所签。本案三方当事人均陈述，郑宏伟在购买案涉房屋之前与王四保、王忠跃之间并不认识。上诉人二审中陈述，其与王忠跃等只是同事间打麻将，并不涉嫌犯罪，仅仅是小打，是累积了几年的赌债，但认为以房抵充赌债是涉嫌刑事犯罪。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。上诉人提出，郑宏伟不具备起诉的资格，主体不适格。经审查，郑宏伟是案涉房屋买卖合同的当事人，其具备诉讼主体资格，上诉人这一主张无事实和法律依据。上诉人主张其不完全享有房屋的所有权，无法履行。经审查，物权以登记为准，上诉人主张案涉房屋尚未登记，又主张其不完全享有所有权和物权，其这一主张无事实和法律依据。上诉人提出，其出售案涉房屋是为了偿还5万元赌债，经审查，王四保与王忠跃均认可，王四保出售案涉房屋是为了归还王忠跃的赌债，赌债属于不合法的债权债务关系，不受法律保护，王四保可依法向王忠跃主张退还其归还的赌债，但王四保与王忠跃之间的这一关系与本案不属同一法律关系，应当另行主张。上诉人王四保提出以房抵充赌债涉嫌刑事犯罪，经审查，本案所涉关系为房屋买卖合同关系，郑宏伟与王四保之间并不存在以房抵充赌债的情况，其这一主张没有依据。上诉人王四保提出王忠跃串通被上诉人郑宏伟，经审查，王四保等三方当事人均认可，郑宏伟在购买案涉房屋之前与王四保、王忠跃之间并不认识，没有串通的基础，且王四保在陈述案情中亦未陈述王忠跃与郑宏伟串通的事实，也未提供相关的证据，其这一主张没有事实依据，不应予以采纳。上诉人提出，双方当事人对房屋买卖的真实意思表示各执一词。经审查，上诉人对于案涉房屋买卖合同的效力在一审中未提起反诉，也未另行起诉，其这一上诉理由不能成立。上诉人提出，郑宏伟只给付预付款，没有全部给付房款，无权要求交付房屋，办理过户。经审查，案涉房屋买卖合同约定，郑宏伟取得居住权利后应当付清余款，一审法院判决王四保交付房屋，也应当判决郑宏伟支付剩余房款。因郑宏伟并未提供证据证明案涉房屋目前具备办证条件，故其主张王四保协助办证的主张本院不予支持。上诉人提出房屋买卖合同与收据均是其与王忠跃两人所签，两人名下都有拆迁安置房，却只判决上诉人交付房屋等，经审查，三方当事人在一、二审审理中均认可案涉房屋为上诉人名下的安置房，故一审法院这一认定并无不当。上诉人提出，一审法院采取网络开庭，双方当事人均未签字，程序违法的主张，不符合法律规定，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初3850号民事判决第二项；二、变更江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初3850号民事判决第一项为：王四保于本判决生效之日起10日内将南京市江宁区房屋交付给郑宏伟；三、郑宏伟于本判决生效之日起10日内向王四保支付购房款22万元；四、驳回郑宏伟的其他诉讼请求。二审案件受理费269元，由上诉人王四保负担。本判决为终审判决。审 判 员 孙伟二〇二〇年十二月十七日法官助理 高婷书 记 员 戴苗