广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4600号 上诉人（原审被告）：广西天裕来房地产开发有限公司。住所地：广西融安县长安镇。统一社会信用代码：91450224771722220P。 负责人：张富民，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：广西天裕来房地产开发有限公司融安分公司。住所地:广西融安县长安镇。统一社会信用代码：91450224785218447C。 负责人：张富民，该公司董事长。 二上诉人共同委托诉讼代理人：唐云高，广西万远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：伍世刚，男，1964年5月4日生，汉族，原住广西融安县浮石镇起西村，现住广西融安县。 被上诉人（原审原告）：覃英秀，女，1963年7月24日生，壮族，原住广西融安县浮石镇起西村，现住广西融安县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄耀臻，柳州市金盾法律服务所法律工作者。 上诉人广西天裕来房地产开发有限公司（以下简称天裕来公司）、广西天裕来房地产开发有限公司融安分公司（以下简称天裕来融安分公司）因与被上诉人伍世刚、覃英秀商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2020）桂0224民初337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人天裕来公司、天裕来融安分公司上诉请求：一、请求依法撤销融安县人民法院（2020)桂0224民初字第338号民事判决书；二、请求判决一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：融安县人民法院判决，认定事实、适用法律错误。主要理由：一、上诉人不存在违约情况，逾期将资料报产权登记机关备案是因为被上诉人未缴纳住宅维修资金，不提供所需资料，导致上诉人无法按时提供。 二、被上诉人向上诉人主张支付逾期办证的违约金，己经过了诉讼时效。一审法院以被上诉人系于2018年6月以后才知道需要缴纳住宅维修资金，故诉讼时效期间从被上诉人2018年7月1日知道权利被侵害时计算，是错误的。如果上诉人确实存在违约情况，那么诉讼时效计算的时间，因基于涉案房屋于2015年3月30日交付，其后90日内为办理房屋权属证书时间，即上诉人的违约时间从2015年6月30日开始。而从这个时间开始计算，己经超过法律保护的三年规定。三、一审法院参照适用《最高人民法院第十八条的规定，违约金按日利率万分之一计算过高。上诉人开发的小区所涉小区近千户存在这种情况，如一律适用，将会对上诉人造成巨大的经济损失，引起企业停工，甚至造成企业破产，也影响了融安当地的社会经济问题发生。综上所述，一审法院适用法律错误，请二审人民法院依法查明认定事实，正确适用法律，撤销一审判决。 被上诉人伍世刚、覃英秀辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。 伍世刚、覃英秀向一审法院起诉请求：一、请求判令天裕来公司、天裕来融安分公司立即为伍世刚、覃英秀办理融安县长安镇融江南路1号东方上城商品房的不动产权证，并且因天裕来公司、天裕来融安分公司逾期办理房屋不动产权证而产生的一切费用由天裕来公司、天裕来融安分公司承担；二、请求判令天裕来公司、天裕来融安分公司支付逾期办理房屋不动产权证的违约金人民币64145元（暂自2015年6月30日至2019年1月30日），违约金计算到以实际办好房屋不动产权证为止（按银行贷款年利率6%计算）；三、本案诉讼费由天裕来公司、天裕来融安分公司承担。 一审法院认定事实：天裕来融安分公司系天裕来公司设立的分公司。2014年12月20日，伍世刚、覃英秀与天裕来融安分公司签订了合同《商品房买卖合同》，合同约定了天裕来融安分公司将其开发的位于融安县出卖给伍世刚、覃英秀，该商品房建筑面积为129.72平方米，总价款为298356元。其中合同第八条（交付期限）第一款约定：“出卖人应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5中条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房取得勘察、设计、施工、监理、建设单位五方的验收合格报告。”合同第十五条（关于产权登记的约定）约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列Ｘ项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起Ｘ日被将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的Ｘ%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房款的Ｘ%向买受人支付违约金。买受人委托出卖人办理房屋《预购商品房贷款抵押登记证书》、《房屋所有权证》及预购商品房贷款抵押转现房贷款抵押登记，即《房屋他项权证》。出卖人在接收到买受人提供办理房地产权属证书的相关资料并送达产权登记机关后90日内办理好《房屋所有权证》。”同日，伍世刚、覃英秀支付了购房款90356元给天裕来融安分公司，剩余购房款208000元于2015年1月23日通过银行按揭款方式支付给天裕来融安分公司。2015年3月30日，天裕来融安分公司将其开发的“东方上城”商品房交付给伍世刚、覃英秀。另，该份《商品房买卖合同》中无以专门条款与购买人约定首期住宅专项维修资金交存的数额、时间、方式等事项。 2014年12月20日，伍世刚、覃英秀支付代收契税款4475.34元给天裕来融安分公司；2015年2月3日，伍世刚、覃英秀支付了代收房产证办证费381元给天裕来融安分公司。 2014年6月13日，融安县住房和城乡建设局发布融建字（2014）17号《关于实施有关事项的通知》，该通知第一项首期住宅专项维修资金归集的范围规定：“在本县城区范围内，2014年5月1日以后未办理商品房初始登记的住宅小区、商住楼、经济适用房、集资合作建房、危旧房改造房等房屋以及2014年5月1日以后按照方改价出售给单位职工的售后公有住房，其住宅、非住宅的业主应按照规定交存首期住宅专项维修资金。”通知第三项首期住宅专项维修资金的交存时间：“（一）住宅小区、商住楼、经济适用房、集资合作建房、危旧房改造房等新建物业的购房人应在房屋交付使用前到专户管理银行交存住宅专项维修资金。业主在办理房屋权属登记时，应向登记部门出具《广西壮族自治区物业专项维修资金专用收据》（核原件，收复印件）......未交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。”通知第四项首期住宅专项维修资金的交存程序及方式：“（一）申报设立住宅专项维修资金账；（二）县住建局根据开发建设单位或公有住房售房单位的申报材料进行核算后，向开发建设单位或公有住房售房单位出具《融安县住宅专修维修资金交存通知书》；（三）开发建设单位或公有住房售房单位在房屋销售（预售）时，在房屋买卖合同中以专门条款与购买人约定首期住宅专项维修资金交存的数额、时间、方式等事项，并将《融安县住宅专项维修资金交存通知书》交给购房人；（四）购房人持《融安县住宅专项维修资金交存通知书》到专户银行交存住宅专项维修资金；（五）购房人持银行交款凭证到县住建局领取《广西壮族自治区物业专项维修资金专用收据》（或委托管理银行领取）；（六）办理房屋交付手续时，购房人须出示《广西壮族自治区物业专项维修资金专用收据》。”通知第六项关于《办法》实施前的执行实现规定：“（一）已交付使用尚未归集住宅专项维修资金的住宅小区，自治区有关部门未下文补交前暂不交存维修资金（业主大会另有规定的除外）；（二）在2014年5月1日以后，购房户在办理商品房转移登记时，应当向县房产管理部门出具融安县住宅专项维修资金交存收据。” 另查明，东方上城小区27栋已有24户业主领取了不动产权证；伍世刚、覃英秀于2018年12月27日已接到通知并同意缴纳住宅专项维修资金，但截至2020年5月20日开庭审理之日，伍世刚、覃英秀仍未交存住宅专修维修资金。东方上城小区业主委员会成立于2019年底。交存的住宅专项维修资金，由融安县住房和城乡建设局代管并委托柳州银行融安支行作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行。2014年6月6日，融安县住房和城乡建设局在柳州银行融安支行开立住宅专项维修资金专户。 再查明，伍世刚、覃英秀在诉讼过程中放弃“因天裕来公司、天裕来融安分公司逾期办理房屋不动产证而产生的一切费用由天裕来公司、天裕来融安分公司承担”这一诉请。 一审法院认为，关于天裕来公司、天裕来融安分公司是否违约及伍世刚、覃英秀提起本案逾期办证违约金诉讼是否超过诉讼时效问题。本院认为，伍世刚、覃英秀与天裕来融安分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。虽然根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款的规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”同时参照融安县住房和城乡建设局发布的融建字（2014）17号《关于实施有关事项的通知》，该通知第一项规定：“在本县城区范围内，2014年5月1日以后未办理商品房初始登记的住宅小区、商住楼、经济适用房、集资合作建房、危旧房改造房等房屋以及2014年5月1日以后按照房改价出售给单位职工的售后公有住房，其住宅、非住宅的业主应按照规定交存首期住宅专项维修资金。”第三项规定：“住宅小区、商住楼、经济适用房、集资合作建房、危旧房改造房等新建物业的购房人应在房屋交付使用前到专户管理银行交存住宅专项维修资金。业主在办理房屋权属登记时，应向登记部门出具《广西壮族自治区物业专项维修资金专用收据》（核原件、收复印件）......未交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。”第四项（六）规定：“办理房屋交付手续时，购房人须出示《广西壮族自治区物业专项维修资金专用收据》。”第六项（二）规定：“2014年5月1日以后，购房户在办理商品房转移登记时，应当向县房产管理部门出具融安县住宅专项维修资金交存收据。”，可知，住宅专项维修资金交存的主体为伍世刚、覃英秀，但根据审理查明可知，伍世刚、覃英秀与广西天裕来房地产开发有限公司融安分公司签署的《商品房买卖合同中》并无住宅专项维修资金交存的相关约定，并且伍世刚、覃英秀于2018年12月27日接到天裕来公司、天裕来融安分公司通知需缴存住宅专项维修资金，因而系由天裕来公司、天裕来融安分公司的原因，导致伍世刚、覃英秀无法如期办理产权证，故天裕来公司、天裕来融安分公司的行为构成违约。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。本案中，《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案......”基于涉案房屋于2015年3月30日交付给伍世刚、覃英秀，确认涉案房屋于2015年6月29日前为办理房屋权属证书的期间。故逾期办证违约金起算时间应为2015年6月30日。庭审中，天裕来公司、天裕来融安分公司提出诉讼时效抗辩，并提出伍世刚、覃英秀系因未交存住宅专项维修资金，而导致其无法办理房屋权属证书。尽管天裕来公司、天裕来融安分公司主张其在签订《商品房买卖合同》后有对伍世刚、覃英秀就住宅专项维修资金进行过口头释明，但无相关证据予以证明，故应承担举证不能的不利后果。且交存的住宅专项维修资金系由融安县住房和城乡建设局代管，其于2014年6月6日已在柳州银行融安支行开立住宅专项维修资金专户，由此可知，交存住宅专修维修资金的条件在双方签订《商品房买卖合同》前就已成就，但伍世刚、覃英秀却于2018年12月27日才接到需缴存住宅专项维修资金的通知并同意缴纳，故诉讼时效期间从伍世刚、覃英秀2018年12月28日知道权利被侵害时计算。至伍世刚、覃英秀2019年3月4日向该院提起诉讼，尚未满三年，且伍世刚、覃英秀一直在向天裕来公司、天裕来融安分公司主张权利，故伍世刚、覃英秀主张逾期办证违约金的诉请未超过诉求时效，对天裕来公司、天裕来融安分公司的抗辩，该院不予支持。由于伍世刚、覃英秀已于2018年12月27日知道并同意缴存住宅专项维修资金事宜，在其明知交存事项、交存方式的情形下不履行相关义务，故该院对其主张的2018年12月28日至2019年1月30日的逾期办证违约金问题，该院不予支持。综上，天裕来公司、天裕来融安分公司逾期办证违约起算时间自2015年6月30日至2018年12月27日止。 关于逾期办证违约金问题，伍世刚、覃英秀不能按期取得房地产权属证书是由于天裕来公司、天裕来融安分公司未能及时将《融安县住宅专项维修资金交存通知书》交由伍世刚、覃英秀，造成其未能及时缴纳专项维修资金，进而不能及时办理房屋所有权证，不能完全实现合同目的，因而天裕来公司、天裕来融安分公司构成违约，伍世刚、覃英秀有权要求房地产开发公司支付违约金。违约金按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则。虽然原、天裕来公司、天裕来融安分公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“......如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列X项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日被将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的X%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房款的X%向买受人支付违约金”，但双方关于违约金的赔付比例没有具体约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”庭审中伍世刚、覃英秀虽未能举证证实其经济损失的具体数额，但天裕来公司、天裕来融安分公司未能按照合同约定为伍世刚、覃英秀办理不动产权证书亦然成为事实，结合一审的实际情况和权利义务相一致的原则，该院酌定违约金的计算标准为日利率万分之一，但违约金总额不应超过购房款总额30%。综上，违约起算时间自2015年6月30日至2018年12月27日止，因而天裕来公司、天裕来融安分公司需共同向伍世刚、覃英秀方支付逾期办证的违约金38010.55元{298356元×[0.0001×1274天]。由于天裕来融安分公司是天裕来公司设立的分公司非企业法人，虽可以作为独立的民事诉讼主体从事民事活动，但其民事责任最终应由天裕来公司承担。 另，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因而，天裕来公司、天裕来融安分公司除了赔偿违约办证违约金外，还需承担继续协助伍世刚、覃英秀办理不动产权登记手续。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、广西天裕来房地产开发有限公司、广西天裕来房地产开发有限公司融安分公司于伍世刚、覃英秀缴纳“东方上城”商品房住宅专项维修资金三十日内协助伍世刚、覃英秀办理该房屋不动产登记手续；二、广西天裕来房地产开发有限公司、广西天裕来房地产开发有限公司融安分公司支付伍世刚、覃英秀违约金38010.55元。预交的案件受理费1404元，由广西天裕来房地产开发有限公司、广西天裕来房地产开发有限公司融安分公司负担。 二审期间，双方当事人均没有新证据提交。 本院综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，虽然住宅专项维修基金交存的主体为伍世刚、覃英秀，但天裕来公司和天裕来融安分公司作为开发商应当及时告知伍世刚、覃英秀交纳住宅专项维修基金。天裕来融安分公司与伍世刚、覃英秀签订的《商品房买卖合同书》中并没有住宅专项维修基金交存的相关约定，天裕来公司和天裕来融安分公司也没有证据证明其已告知伍世刚、覃英秀交纳住宅专项维修基金或者通知伍世刚、覃英秀领取《融安县住宅专项维修资金交存通知书》。本院认为，因天裕来公司和天裕来融安分公司的过错导致伍世刚、覃英秀未能及时交纳住宅专项维修基金，进而影响了办理房屋房屋产权证，应当承担逾期办证的违约责任。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。虽然天裕来公司和天裕来融安分公司在交房后未及时办理房屋产权证，但伍世刚、覃英秀直到2018年12月才知道是天裕来公司和天裕来融安分公司未能及时通知其交纳住宅专项维修基金才导致房屋产权证逾期办理。因伍世刚、覃英秀直到2018年12月才知道权利受到天裕来公司和天裕来融安分公司的侵害，所以伍世刚、覃英秀于2019年3月向法院起诉并未超过诉讼时效。 因双方当事人签订的合同中没有约定逾期办证的违约金，伍世刚、覃英秀也未能证明其经济损失的具体数额，一审法院酌定违约金的计算标准为日利率万分之一，符合本案的实际情况，不违反法律规定，本院予以维持。 综上所述，天裕来公司、天裕来融安分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1404元（上诉人天裕来公司已预交），由上诉人天裕来公司、天裕来融安分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 昕 审 判 员  黄智文 审 判 员  侯海丽 二〇二〇年十二月十五日 法官助理  翁春亚 代书记员  乔 茜