安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖0102民初5598号 原告:利港置业发展(合肥)有限公司,住所地合肥市新站区新站总部经济大厦****。 法定代表人,张晓峰,总裁。 委托代理人：黄正巍，安徽安泰达律师事务所律师。 委托代理人：戎蓉，安徽安泰达律师事务所律师。 被告:孙金玲,女,汉族,1974年11月7日出生,住安徽省合肥市包河区。 委托代理人：孙月莲，女，1978年1月14日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 委托代理人：周文毅，男，1964年7月6日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 原告利港置业发展(合肥)有限公司（以下简称利港公司）诉被告孙金玲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利港公司的委托代理人黄正巍，被告孙金玲的委托代理人孙月莲、周文毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告利港公司诉称，2018年11月15日原告将合肥市新站区天柱山路东湖山庄碧云阁1-2#110B一间建筑面积60平米的商铺租赁给被告经营使用,租期自2018年11月15日至2019年11月10日止,每平米租金人民币70元,月租金为4200元每月,按季度支付,签订合同当日付清下季度房租,以后每次需提前15天支付房租。逾期支付原告可以终止合同,收回房屋,承租方承担三个月的违约金。如期满没有续租或承租方的原因解除合同的,承租方应按期搬出,每逾期一日,应承担日租金3倍的占用费。在合同期内,被告即拖欠租金,经原告名次催缴,但被告置之不理,合同到期后,被告继续占用商铺使用经营,同时欠缴租金。双方曾因此发生纠纷,并报警处理,但被告仍拒不缴纳占用期间的租金,原告多次向被告催讨无果。现诉至法院，要求：1、判令解除原被告双方之间的《商铺租赁合同》,被告支付拖欠原告合同期间(2019年5月15日至2019年11月10日)的租金人民币24640元。2、判令被告自2019年11月11日起支付拖欠原告的房屋使用费88200元(暂自2019年11月11日计算至2020年6月10日),之后的房屋使用费按实际使用时间支付至被告搬离涉案商铺之日止(房屋使用费标准按月租金4200元的3倍计算)。3、判令被告支付违约金12600元。4、本案诉讼费用由被告承担。 被告孙金玲辩称，我们租赁的商铺是2019年10月10日是从上家业主徐静转让来的，总共转让费是16000元，然后我们开始接手装修，10月底的时候就装修的时候发现室内漏水，18年11月15日签订的房屋租赁合同。原告答应修好以后，如果经营的时候会出现漏水情况，公司会负责给我们维修，并且承担我们因漏水所造成的损失，到我们装修至12月底，3月份就发现又漏水了，3月12日电话短信告知吴总过来查看，4月份吴总叫我们付第二个季度的房租的时候漏水，一直没修，我们当时也就跟吴总说了，如果漏水问题不解决，那么我们第二季度房租交了，后续的房子我们将不会再去支付了，因为房子一直漏水，房东都不来给我们修理，然后这个房子我们房租交到5月。19年5月15日以后，到合同期满，2019年11月15日期间，公司有人来视察过漏水情况，但是没有人来维修，也没来找我们要过房租。就合同期满以后，办事员过来跟我们说，要续签合同补交房租，没有人跟我们提我们是要求是先谈维修墙面漏水的维修问题，4月1日的时候公司是来了20多个人，原告到我们店里面要叫我们撤场，后来是警方出面的，然后4月3日就把我们店面就断电了，我们店面就等于关门了。4月8日跟利港公司约在七里塘派出所去协商也没谈好，原告应告知房屋的真实情况，应该保证出租房屋的使用安全。我们就要求这段时间他们补偿我们的租金。 经审理查明，原告利港公司原将位于合肥市湖山庄碧云阁1-2＃110Ｂ商铺租赁给徐静经营，租期为2018年2月1日至2019年1月31日止。后因徐静因个人原因不再承租该房，徐静将该房转让给孙金玲承租。2018年11月16日，原告利港公司与孙金玲签订一份《商铺租赁合同》，约定利港公司将位于东湖山庄碧云阁1-2＃110Ｂ商铺（面积60平方米）出租约孙金玲经营服装店；出租方从2018年11月15日起将出租房屋交付承租方使用至2019年11月10日收回，免租期为2019年11月1日至2019年11月10日，前提是室内漏水由承租人自行维修；租金为70元／平米／月，租金按季度缴纳，需提前15天缴纳下季度租金，保证金8000元在缴纳首期租金时一次性支付；在签订本合同时，出租方应当告知房屋的真实状况，应保证出租房屋的使用安全;租赁期满承租方没有续租或因承租方的原因致合同被解除的，如承租方未在规定的期限内交还房屋并搬出的，每逾期一日，应承担日租金3倍的占用费，日租金为本合同约定的月租金除以30天或年租金除以360天；合同并对其他事项作出约定。合同签订后，被告遂使用该房，被告租金从2018年10月15目缴到2019年5月15日。在使用过程中，被告发现房屋漏水要求原告维修，双方为此产生矛盾，被告于5月15日之后就未再缴纳房租。2019年12月11日，原告利港公司向孙金玲发出《关于租赁合同终止及收铺的通知》，截明：依据租赁合同约定，租赁期限自2018年11月15日至2019年11月10日，若贵方未在合同期满前一个月向公司提出续签合同请求，合同到期终止。截止发函之日贵方仍欠合同约定的租金23240元，贵方未在合同规定限内交还房屋交搬出，截止2019年12月10日，已产生房屋占用使用费12600元；要求贵方在收到本通知书7日内到公司财务缴纳房屋租金及占用使用费并搬离物品交还商铺。2020年3月26日利港公司又向孙金玲发出《限期搬离告知函》，要求孙金玲于三日内缴清欠租26600元，占用费55440元、滞纳金2184元，共计84224元并搬离商铺。 上述事实，由原告提供《商铺租赁合同》、《关于租赁合同终止及收铺的通知》、《限期搬离告知函》，被告提供照片等及当事人当庭陈述等证据存卷予以证实。 本院认为，原告利港公司与孙金玲于2018年11月16日签订的《商铺租赁合同》，不违反国家法律强制性规定，应为合法有效。原告作为房屋出租人，应当告知房屋的真实状况，保证出租房屋的使用安全，孙金玲从前任业主承接该房屋后，与原告签订的租赁协议中约定免租期为2019年11月1日至2019年11月10日，前提是室内漏水由承租人自行维修；此条款的约定，说明被告是知道房屋是有漏水情况，自行维修，故对被告以此抗辩不支付租金，不予采信。原、被告的房屋租赁合同已于2019年11月10日到期，也没有续约，合同已自行解除；被告于2019年5月15日至今开始拖欠租金不付，应承担民事责任；因被告享有10天免租期，从2019年5月15日至2019年11月10日)的租金人民币应为23240元；合同约定“租赁期满承租方没有续租或因承租方的原因致合同被解除的，如承租方未在规定的期限内交还房屋并搬出的，每逾期一日，应承担日租金3倍的占用费，日租金为本合同约定的月租金除以30天或年租金除以360天”，该约定过高，应调整为每逾期一日，应承担日租金2倍的占用费；对于原告要求被告承担三个月的违约金12600元，因合同约定三个月违约金的前提是“承租方擅自改变租赁房屋结构的，应承担三个月的房租作为违约金”，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十条之规定，判决如下： 一、被告孙金玲于本判决生效后十日内支付原告利港置业发展(合肥)有限公司房屋租赁费23240元，并承担房屋占用费（从2019年11月11日起按月租金4200元的二倍计算至款清之日止）； 二、驳回原告利港置业发展(合肥)有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2809元，减半收取1404.5元，由被告孙金玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  朱战生 二〇二〇年十二月十一日 书记员  李 颖 本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自已的义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百二十条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。