吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2613号上诉人（原审原告、申请执行人）：杜申忠，男，1969年1月29日出生，汉族，银行职员，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：李飒，吉林冠霖律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：陈秀娟，女，1967年9月19日出生，汉族，无职业，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：汤世英，磐石市东宁街道法律服务所法律工作者。上诉人杜申忠因与被上诉人陈秀娟申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省磐石市人民法院（2020）吉0284民初2543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，采用询问方式公开进行了审理。本案现已审理终结。杜申忠上诉请求：撤销（2020）吉0284民初2543号民事判决，继续执行坐落于磐石市案涉门市，由陈秀娟负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决中关于“2009年5月25日，被告陈秀娟与磐石市鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇公司）签订《磐石市党校花园小区售楼合同》；于当日向鑫宇公司财务交纳了全额购房款”的认定是错误的。原审法院在陈秀娟没有提供商品房买卖合同、不动产销售发票等有效证据，又没有向合同相对人、收据开具人鑫宇公司对证据的真实性进行核查的前提下，采信陈秀娟提供的虚假证据并据此作出判决，判决结果显然是不正确的，杜申忠能够提供新的、相反的证据加以证明。二、陈秀娟持有的不动产权登记证已经被磐石市不动产登记中心公告作废，陈秀娟对案涉房屋不享有物权，不能排除执行。三、原审判决存在程序上的错误。根据磐石市不动产登记中心出具的不动产更正登记通知书、磐石市自然资源局发布的不动产更正登记公告等书证材料，能够证明案涉房屋登记的权利人为鑫宇公司，原审法院既没有追加鑫宇公司为本案当事人，又没有向鑫宇公司调取案涉房屋权属的相关情况，在案件事实没有查清的情况下，便草率作出判决，导致案件事实认定错误。综上，原审法院在未查明案件事实，依据陈秀娟提供的虚假证据贸然作出判决，判决结果明显错误，应依法予以改判。陈秀娟辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应依法维持。二、2009年5月25日陈秀娟与鑫宇公司签订的《磐石市党校花园小区售楼合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。合同对买卖标的物的房屋性质、位置、面积、单价、房屋价款、房价款支付方式都作出了明确约定，完全符合房屋买卖合同生效要件，双方已经完全履行了合同约定的内容。陈秀娟已经实际支付了全额购房款，且已实际占有使用该房产多年（2009年5月至今)。当时未办理房屋产权过户手续是因该房产属无籍房屋，暂不能办理产权过户手续。依据磐石市人民政府文件磐政专纪（2015)18号关于案涉无籍房屋办理产权登记相关问题的专题会议纪要精神，才准许为无籍房办理房屋所有权证。诉争房产没有办理产权登记，不是陈秀娟过错导致的。依据2009年5月25日陈秀娟与鑫宇公司签订的房屋买卖合同及（2019）吉0284执113号执行裁定书可知，陈秀娟签订房屋买卖合同在先，执行查封裁定在后。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十五条、二十九条之规定，陈秀娟阻却法院执行有事实和法律依据，应得到法律支持。三、（2018）吉0284民初3022号民事调解书确定的给付义务为本金及利息728,000元整，即于大伟应给付杜申忠人民币728,000元整。作为申请执行人，杜申忠申请法院查封的房产明显超出执行标的，违反法定程序。在执行过程中，已对被查封的两处房产予以解封、拍卖，杜申忠已经实现债权，该两处房产的价值远超执行标的728,000元整。杜申忠现仍然查封陈秀娟拥有的现房号B栋116号门市，面积157.66平方米的房产，明显违反法律规定。四、陈秀娟持有的不动产登记证虽经磐石市不动产登记中心公告作废，但陈秀娟与鑫宇公司签订的房屋买卖合同合法有效。产权登记的变更不影响房屋买卖合同的效力，只是不能对抗善意第三人。产权登记变更后的房屋权利人为原房屋出卖人鑫宇公司，而非被执行人于大伟。杜申忠与鑫宇公司之间无债权债务关系，无理由查封登记在鑫宇公司名下房产。陈秀娟基于房屋买卖合同的合法有效，享有所购买房屋的物权期待权，物权期待权具有排除执行的物权效力。五、原审判决适用法律正确，程序合法，应依法维持，驳回杜申忠的诉讼请求。杜申忠既然承认涉案房屋登记的权利人是鑫宇公司，仍申请查封涉案房产，没有事实和法律依据。杜申忠与鑫宇公司无任何债权债务关系，明显属恶意诉讼，要承担相应的法律后果。本案系执行异议之诉，而非买卖合同纠纷，无需追加鑫宇公司为当事人参加诉讼，原审不存在程序违法情形。应依法驳回杜申忠的诉讼请求，维护陈秀娟的合法权益。杜申忠向一审法院起诉请求：1.继续执行查封、冻结坐落于磐石市案涉门市，面积157.66平方米的房产；2.由陈秀娟承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年5月25日，陈秀娟与鑫宇公司（现更名为：磐石市鼎丰房屋开发有限公司）签订《磐石市党校花园小区售楼合同》。约定：陈秀娟以315,320元的价格购买案涉门市16号，建筑面积157.66平方米（一、二层）。陈秀娟于当日向鑫宇公司财务交纳了全额购房款，2010年3月陈秀娟入住此房。2014年陈秀娟对该房屋进行了装修，并委托其儿媳于茜对外出租，同时以于茜的名字缴纳供热费、水电费及物业费等相关费用至今。因该小区开发时未在房管部门登记，属于无籍房小区，故未办理产权登记。2016年4月25日，磐石市住房和城乡建设局向磐石市房产管理中心下发《磐石市住建局关于党校花园小区B-2栋和冬晨现代城C区两栋无籍房屋办理产权登记的通知》，陈秀娟于2020年6月9日到磐石市房屋产权管理中心申请办理产权登记。磐石市房屋产权管理中心经查询确认该案涉房屋的权利人为鑫宇公司，截止2020年6月9日15时13分，该房屋状态：未抵押、未查封、未关联期房。陈秀娟到税务机关办理了税务登记，交纳了税款并于6月24日领取了案涉门市房（2020）磐石市XXX号产权登记证。一审法院于2018年9月13日立案受理了杜申忠与于大伟（2019年4月21日病逝）民间借贷纠纷一案。经审理作出（2018）吉0284民初3022号民事调解书，内容为：于大伟于2018年12月1日前一次性给付杜申忠借款本金及利息728，000元。于大伟逾期未履行偿还义务，杜申忠申请执行。一审法院于2019年5月21日作出（2019）吉0284执113号执行裁定书：一、依法预查封被执行人于大伟生前所有的坐落于磐石市案涉门市，面积157.66平方米（原房号B栋10号门市）等五处门市房；二、查封期限为36个月。2020年8月9日陈秀娟向一审法院提出书面执行异议申请，请求解除对坐落于磐石市案涉门市，面积157.66平方米（原房号B栋10号门市）的查封。一审法院经审查于2020年8月19日作出（2020）吉0284执异28号执行裁定书，中止对案外人陈秀娟房屋的执行。杜申忠不服，在法定期限内提起申请执行人执行异议之诉。另查明，2020年7月27日，磐石市不动产登记中心向陈秀娟送达《不动产更正登记通知书》一份，载明，陈秀娟：因不动产登记簿记载事项错误，请你自接到本通知书之日起的30个工作日内持本人身份证明材料和不动产权属证书等申请办理更正登记。逾期未申请办理的，我机构将根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定，对不动产登记簿记载的错误事项进行更正登记。更正内容如下：磐石市党校花园小区B-2号楼1层16号房屋所颁发的吉（2020）磐石市不动产权XXXX号不动产权证，权利人“陈秀娟”更正为“磐石市鑫宇房屋开发有限公司”。磐石市党校花园小区B-2号楼1层16号房屋与陈秀娟购买的原XXXX为同一房屋。一审法院认为，执行异议之诉是指法院的强制执行机关在进行强制执行行为时，案外人对执行标的物主张所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利。案外人或申请执行人请求法院对该实体权利或申请执行人的权利进行比较，确定哪一方的权利更应该获得保护，从而阻止或促使人民法院对特定执行标的进行强制执行的一种民事诉讼。本案庭审中，依据双方所举证据，结合相关法律及司法解释的规定，综合分析评判如下：（一）陈秀娟与鑫宇公司签订的《磐石市党校花园小区售楼合同》合法有效。庭审中，杜申忠认为，陈秀娟与于大伟是亲家关系，对买卖合同的真实性有异议；陈秀娟辩称，与于大伟之间是亲家关系属实，但没有法律规定亲属之间就不能发生买卖关系，而且这份买卖合同是2009年5月25日同鑫宇公司签订的，购买的是鑫宇公司开发建设的房产。并且签订合同当日交纳了购楼款315，321元，鑫宇公司财务给出具了收据，买卖合同是合法有效的。一审法院经审查认为，该买卖合同的出卖方是鑫宇公司，买受方是陈秀娟；合同对买卖标的物的位置、面积、单价、总价款等均作出了明确约定。由此，该合同主体适格、内容明确、合法，且2010年3月陈秀娟入住此房后每年缴纳供热费、水电费及物业费等相关费用至今，双方买卖合同的权利义务已经全部履行完毕。而且有证据证明此房是陈秀娟的唯一住房。故该买卖合同的签订及履行并不违反我国现行法律、法规的强制性规定，是合法有效的房屋买卖合同。杜申忠对该合同的真实性虽有异议，但并未举出合法有效的证据证明异议的成立，对其此主张无法予以认定。（二）房屋产权登记的变更不影响陈秀娟与鑫宇公司签订的房屋买卖合同的效力。物权登记是不动产物权取得的合法依据。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即不动产物权的变动除交付外，应办理登记手续（公示）。案涉房屋系鑫宇公司开发建设，陈秀娟依据与鑫宇公司签订的买卖合同于2020年6月9日到磐石市房屋产权管理中心申请办理产权登记。磐石市房产管理中心经查询确认该案涉房屋的权利人为鑫宇公司，陈秀娟于6月24日领取了案涉房屋（2020）磐石市不动产权第XXXXX号产权登记证。杜申忠发现后向磐石市不动产管理中心申请变更登记。2020年7月27日，磐石市不动产中心向陈秀娟送达了《不动产更正登记通知书》，更正内容为磐石市案涉房屋所颁发的吉（2020）磐石市不动产第0004611号不动产权证，权利人“陈秀娟”更正为“磐石市鑫宇房屋开发有限公司”。即变更登记后的房屋权利人仍然是陈秀娟购买房屋的出卖方鑫宇公司，而非已故被执行人于大伟。不动产中心的登记变更行为与陈秀娟购买的案涉房屋并未发生矛盾，而且此变更行为亦未影响陈秀娟与鑫宇公司买卖合同的有效性。虽然陈秀娟在查封该房屋前（2019年5月21日）未办理产权初始登记，但已实际占有使用多年，其享有消费者的物权期待权。物权期待权的保护，是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同主要义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权（产权登记），但赋予其类似所有权人的地位，其物权期待权具有排除执行等物权效力。（三）案涉房屋不应继续执行。1.从时间上看，陈秀娟与鑫宇公司签订买卖合同的时间是2009年5月25日。一审法院查封该房屋的时间是2019年5月21日。即在人民法院查封之前，案外人已同开发企业鑫宇公司签订了合法有效的书面买卖合同，即买卖在先，查封在后；2.从合同主体看，陈秀娟购买的是鑫宇公司开发的房地产，而鑫宇公司与申请执行人杜申忠间无债权债务关系，鑫宇公司并非被执行人。虽然杜申忠认为党校花园是已故被执行人于大伟靠挂鑫宇公司开发的项目，案涉房产即是于大伟的财产，但未能举证证明，而且在一审法院裁定查封案涉房屋前被执行人于大伟已经病故，无法审查与认定于大伟为案涉房屋的权利人。综上，陈秀娟主张排除对案涉房屋的执行有事实和法律依据，具备排除执行的法定构成要件。杜申忠以案涉房屋为被执行人于大伟所有而请求继续执行的诉讼请求，无充分证据予以证明，无法予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决：驳回杜申忠的诉讼请求。案件受理费6,030元，由杜申忠负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜申忠提交了以下证据：证据1.房产登记信息查询情况说明，拟证明案涉房屋登记的权利人为鑫宇公司；证据2.磐石市鼎丰房屋开发有限公司证明材料，拟证明案涉房屋是于大伟投资建设，房屋销售收益归于大伟所有，案涉房屋办理产权登记需要通过磐石市鼎丰房屋开发有限公司，办理商品房买卖合同的签订和税款的缴纳，磐石市鼎丰房屋开发有限公司从未与陈秀娟签署过协议，陈秀娟提供的销售合同不是鑫宇公司开具的，该合同上的印章不是鑫宇公司印章，2012年4月10日，磐石市鼎丰房屋开发有限公司就案涉房屋与于大伟签订了商品房买卖合同，且因于大伟贷款，案涉房屋已抵押给了磐石市龙泰融资担保有限责任公司，鑫宇公司与磐石市龙泰融资担保有限责任公司还就担保事宜签订了协议书；证据3.磐石市龙泰融资担保有限责任公司出具的情况说明、协议书、商品房销售合同，拟证明2016年12月于大伟以于茜名义向银行贷款，磐石市龙泰融资担保有限责任公司为其贷款向银行提供保证担保，于大伟以案涉房屋协议抵押的方式提供反担保，磐石市龙泰融资担保有限责任公司同于大伟、于茜、鑫宇公司就反担保事宜签订协议书，协议约定贷款结清前不对案涉房屋办理产权登记，从而证明案涉房屋实际所有权人是于大伟，陈秀娟一审提供的《磐石市党校花园小区售楼合同》和收款单据是不真实的，鑫宇公司不予认可，同时证明于茜在2016年12月签订合同，签订协议书的时候明知案涉房屋是于大伟的财产，陈秀娟关于于茜收取物业费等相关费用，现明知是为其代收，且明知案涉房产是其所有的房产，这一说法同于茜签订协议书相矛盾，陈秀娟这一主张不能成立，案涉房屋于大伟和鑫宇公司签订的房屋价格是910,426元，陈秀娟买受价格是31万元，价格不合理；证据4.磐石市天马物业管理有限公司企业信息，拟证明于大伟是该公司股东。陈秀娟质证认为，对证据1真实性无异议，充分说明涉案房屋的权利人是鑫宇公司，而不是于大伟财产，鑫宇公司与杜申忠之间不存在债权债务关系，因此杜申忠无权对该房产进行查封；对证据2真实性有异议，于大伟与鑫宇公司共同开发建设，而非于大伟个人建设，该证明称2012年4月10日就该房产与于大伟签订商品房买卖合同，是不真实的，2009年陈秀娟与鑫宇公司签订了房屋买卖合同，并且该标的物交付陈秀娟占有和使用，依据该证明，称以于茜的名义向银行贷款，这只是向银行贷款所签订的虚假的买卖合同，是为了在银行贷款而用，2009年与鑫宇公司签订房屋买卖合同的不只是一份，到房管部门都能调查出来，并且大多数人在签订房屋买卖合同之后，在2018年左右，无籍房进行过户，该证据中说签订买卖合同上不是该公司印章，是错误的。所有2009年签订的房屋买卖合同都是此印章，并且都是以张兰菊的名义，是张兰菊签字的，此份证据不真实；对证据3真实性有异议，陈秀娟与鑫宇公司签订房屋买卖合同的时间是2009年，而本情况说明所陈述的是2016年的事实，2016年的时候该房屋买卖协议已经实际履行完毕，房屋已归陈秀娟所有，2016年磐石市龙泰融资担保有限责任公司、于大伟、银行之间所签订的合同不真实，只是为了在银行套取贷款而用，该协议书不是真实意思表示，该房产已经卖给陈秀娟，只是当时没办理产权过户手续，给于大伟、磐石市龙泰融资担保有限责任公司和银行之间办理贷款，该商品房已经出卖给陈秀娟；对证据4无异议。因陈秀娟对杜申忠提举的证据1、4真实性无异议，本院对证据1、4真实性予以确认，对证据2、3，因于大伟已死亡，仅有磐石市鼎丰房屋开发有限公司、磐石市龙泰融资担保有限责任公司单方情况说明，且协议书、情况说明、商品房买卖合同均形成于陈秀娟购买案涉房屋时间之后，故对杜申忠想要证明的问题不予确认。陈秀娟提交了以下证据：证据1.磐石市人民法院（2019）吉0284执133号执行裁定书，拟证明法院已依法解除对于大伟名下坐落于开发区案涉号建筑面积93.93平方米的房屋的查封，是因杜申忠申请才解除查封的，因该房产所得的款项已由杜申忠领取，（2019）吉0284执113号执行裁定书，解除了坐落于同一小区另一个房屋，证明问题同上，远远超出78.2万元；证据2.鑫宇公司出卖给李凤云、许嘉文的房屋买卖合同，拟证明当年跟陈秀娟同期所签订的房屋买卖合同都是真实的。杜申忠质证认为，对证据1真实性无异议，对该证据与本案的关联性及所要证明的问题有异议，这两份裁定所涉房屋与本案无关，因于大伟拖欠银行贷款，被银行和磐石市龙泰融资担保有限责任公司执行，所以杜申忠申请解封，出让房屋所得款项没有交付给杜申忠，银行和磐石市龙泰融资担保有限责任公司把房屋卖了，所得款项还贷款了；对证据2真实性、关联性均有异议，不能证明陈秀娟所要证明问题。本院对陈秀娟提举的证据1真实性予以确认，因证据2为复印件，且杜申忠对该证据真实性有异议，本院对证据2不予确认。通过各方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为案外人陈秀娟对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房产系商业门市，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，明确要求买受人需同时符合针对案涉房屋在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，合法占有，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行及非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件，方可排除执行。案涉房屋于2019年5月21日被一审法院预查封，在此之前的2009年5月25日，陈秀娟与鑫宇公司针对案涉房屋签订《磐石市党校花园小区售楼合同》，后陈秀娟交纳了购房款，鑫宇公司为陈秀娟出具了收据。陈秀娟提举的租楼协议、电费清单、供热费收据、物业费收据等，能够证明其对案涉房屋在查封前已实现占有。根据磐石市人民政府相关会议纪要可知，案涉房屋未办理更名过户，非因陈秀娟自身原因。陈秀娟对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。此外，杜申忠虽称案涉房屋所在小区系于大伟与鑫宇公司共同开发，但因陈秀娟系与鑫宇公司，而并非与于大伟个人签订购房合同，且于大伟已于案涉房产被查封前病故，杜申忠提供的证据不能证明涉案房屋属于大伟个人可供执行的财产，对其主张不予支持。综上所述，杜申忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但裁判结果正确，应予维持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6030元，由杜申忠负担。本判决为终审判决。审判长  李亚妮审判员  高忠华审判员  王 东二〇二〇年十二月十一日书记员  王 健