湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初14399号原告:中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地长沙市芙蓉区白沙路**。负责人:文爱华，行长。委托诉讼代理人：周蓉，银行职员。委托诉讼代理人:罗凯丽，湖南湘鼎律师事务所律师。被告：秦玉麟，男，1996年1月27日出生，汉族，住所地长沙市望城区。被告：湖南新华联房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道勤诚达重建地****西。法定代表人：傅波。原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）诉被告秦玉麟、湖南新华联房地产开发有限公司（以下简称新华联公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行湖南省分行的委托诉讼代理人罗凯丽到庭参加诉讼，被告秦玉麟、新华联公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行湖南省分行向本院提出诉讼请求:1、解除建行湖南省分行与秦玉麟签订的编号430760006-2012-20195738005《个人住房（商业用房）借款合同》；2、秦玉麟偿还建行湖南省分行借款本金539254.75元、利罚息17137.26元，本息合计557392.01元（暂计算至2020年8月14日，此后的利息、罚息按照合同的约定计算至实际清偿之日止）；3、秦玉麟承担建行湖南省分行为实现债权而产生的律师费27870元；4、建行湖南省分行对秦玉麟名下的位于长沙市望城区月亮岛街道新华联梦想城1.1期13#栋2407号拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；5、新华联公司对上述债务承担连带担保责任；6、秦玉麟、新华联公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年9月6日，秦玉麟与建行湖南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：建设银行湖南省分行向秦玉麟提供总额为540000元的贷款。合同对借款期限、利率及违约责任进行了约定。秦玉麟以名下于长沙市望城区月亮岛街道新华联梦想城1.1期13#栋2407号（以下简称2407房）作为其偿还全部合同借款本息及建行湖南省分行实现债权的一切合理费用的担保，并依约办理了预告抵押登记手续。新华联公司作为保证人为秦玉麟的上述债务提供连带保证责任。合同签订后，建行湖南省分行向秦玉麟发放了540000元借款。现秦玉麟违反借款合同的约定逾期偿还贷款本息，应承担相应违约责任。新华联公司作为保证人应承担连带保证责任。被告秦玉麟未作答辩。被告新华联公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月6日，秦玉麟（借款人）与建行湖南省分行（贷款人）签订编号430760006-2012-20195738005《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人向建行湖南省分行借款540000元，用于购买2407房；借款期限为360个月（从2019年10月20日至2049年10月20日止）；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方法为等额本息还款法。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。借款人以2407房作为贷款的抵押担保。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。2019年10月16日，双方就2407房办理了预告抵押登记，权利人为建行湖南省分行，义务人为秦玉麟[湘（2019）望城区不动产证明第0077669号]。2019年12月12日，建行湖南省分行向秦玉麟发放了贷款540000元，秦玉麟自2020年1月起未按照合同约定足额归还贷款本息。截至2020年10月27日，秦玉麟拖欠贷款本金5316.38元、利息22686.54元、罚息815.52元，尚余539254.75元贷款余额。另查明：2018年2月，保证人（甲方）新华联公司与债权人（乙方）建行湖南省分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称“债务人”是指因购置座落于长沙市望城区月亮岛街道项目所属之住房或商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2018年3月1日至2021年3月1日期间（即债权确定期间）因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论乙方对主合同项下的债权是否拥有他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。建行湖南省分行委托湖南湘鼎律师事务所代理其与秦玉麟的金融借款合同纠纷的诉讼事宜。本院认为：秦玉麟未按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定按时还款，已构成违约，故建行湖南省分行有权依据合同约定解除双方合同，并要求秦玉麟偿还贷款本金539254.75元、利息22686.54元、罚息815.52元（暂计算至2020年10月27日，之后的利息、罚息，应按双方《个人住房(商业用房)借款合同》的约定继续支付）。关于建行湖南省分行主张的律师代理费。经审查认为，双方合同虽然约定建行湖南省分行实现债权而发生的费用应由秦玉麟承担，但建行湖南省分行未提交证据证明其实际发生了21090元的律师代理费，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。建行湖南省分行可待实际发生后，另行主张权利。合同约定的抵押物2407房虽已完成预购商品房抵押预告登记，但至今尚未办理抵押登记，则建行湖南省分行因抵押权尚未生效而对该房依法不享有优先受偿权，故本院对建行湖南省分行所持对该房变卖、拍卖后所得价款享有优先受偿权的诉讼请求依法不予支持。新华联公司作为建行湖南省分行与秦玉麟金融借款合同的连带责任保证人，应履行合同约定的保证义务，对上述借款本金及利息、罚息和实现债权费用承担连带清偿责任。根据法律规定，新华联公司在承担保证责任后，有权向秦玉麟追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司湖南省分行与秦玉麟签订的编号430760006-2012-20195738005《个人住房（商业用房）借款合同》;二、秦玉麟在本判决生效之日起五日内向中国建设银行股份有限公司湖南省分行偿还贷款本金539254.75元、利息22686.54元、罚息815.52元（暂计算至2020年10月27日，此后的利息、罚息按照合同约定的利率计算至实际清偿之日止）；三、湖南新华联房地产开发有限公司对本判决第二项所确定秦玉麟的上述债务承担连带责任；湖南新华联房地产开发有限公司履行上述保证责任后，有权向秦玉麟追偿；四、驳回中国建设银行股份有限公司湖南省分行对秦玉麟的其他诉讼请求；五、驳回中国建设银行股份有限公司湖南省分行对湖南新华联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9652元，减半收取4826元，由秦玉麟、长沙丽都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨宜二〇二〇年十二月十六日法官助理李驰康书记员厉大桥