天津市第三中级人民法院行 政 判 决 书（2020）津03行终347号上诉人（原审被告）天津市规划和自然资源局，住所地天津市和平区曲阜道**。法定代表人陈勇，局长。委托代理人刘晶晶。委托代理人刘健，天津正滨律师事务所律师。上诉人（原审第三人）王海梅，女，1967年11月2日出生，蒙古族，住天津市滨海新区。委托代理人徐爱民，天津大有律师事务所律师。上诉人（原审第三人）任成睿，女，1993年12月25日出生，蒙古族，住天津市滨海新区。委托代理人徐爱民，天津大有律师事务所律师。被上诉人（原审原告）任金英，女，1956年4月21日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托代理人康振贵（任金英之夫），1944年3月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。原审第三人康振贵，男，1944年3月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。原审第三人邢殿凤，女，1949年8月15日出生，汉族，住天津市滨海新区。原审第三人任成立，男，1978年12月2日出生，汉族，住天津市滨海新区。原审第三人任金存，女，1950年8月26日出生，汉族，住天津市滨海新区。原审第三人任铁智，男，1958年1月7日出生，汉族，天津市滨海新区塘沽新港濒开里5-3-103。上诉人天津市规划和自然资源局、上诉人王海梅、任成睿因房屋行政登记一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116行初35号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理查明，案涉房产滨海新区塘沽新港团结里6-1-2室房屋原为苏玉华所有，登记在苏玉华名下。2006年7月9日苏玉华去世。2006年7月25日，案外人任全生向原天津市国土资源和房屋管理局申请上述案涉房产的转移登记，并提交了《天津市房地产权转移登记申请书》、《继承书》、《天津市居民死因统计卡》、任全生身份证明、案涉房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。其中《继承书》载明：“苏玉华于二〇〇六年七月九日因病死亡，遗有位于新港团结里6-1-2号住房一套，建筑面积49.46平米。苏玉华生前无遗嘱，配偶已死亡，父母早故，有子女六人，长子任金来已故，长女任金梅已故，二女任金存、三女任金英、二子任铁智均表示对上述产权自愿放弃继承权，被继承人的上述房产由本人任全生继承，如有产权纠纷由本人负全部法律责任”，该《继承书》右下方由任全生签字捺印。原天津市国土资源和房屋管理局收件后，经审查，于2006年7月26日向任全生核发了房地证塘沽字第070188501号《天津市房地产权证》，将涉诉房产登记至任全生名下。原告不服，提起诉讼，请求撤销被告于2006年7月26日核准的任全生申请的将天津市滨海新区塘沽新港团结里6-1-2房屋由苏玉华名下变更到任全生名下的转移登记。苏玉华死亡时其配偶与父母均已亡故。苏玉华共有子女六人，为任金梅、任金来、任金存、任铁智、任金英、任全生。长女任金梅于2002年死亡，当时康振贵系任金梅之夫，康君与康英为任金梅与康振贵之女，任金梅生前立遗嘱一份，由康振贵继承其遗产。长子任金来于2006年4月死亡，邢殿凤系任金来之妻，任成立系任金来之子。任全生于2012年11月16日死亡，王海梅系任全生之妻，任成睿系任全生之女。任金英与康振贵于2003年10月8日登记结婚。另查，案外人任全生于2012年11月16日死亡，其妻王海梅于2013年2月18日向被告申请继承案涉房产，被告于2013年3月向王海梅核发了148021300405号《天津市房地产权证》。现涉诉房产登记在王海梅名下。再查，2018年11月，在天津市机构改革中组建天津市规划和自然资源局，原天津市国土资源和房屋管理局的不动产登记管理职能由天津市规划和自然资源局承接。一审法院认为，《天津市房屋权属登记条例》第五条规定：“市房地产管理局是本市房屋权属登记和管理机关，负责全市房屋权属登记工作。市房地产管理局可以委托市或者区、县房屋权属登记机构办理房屋权属登记事务。”《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案中，因作出涉案行政行为的原房屋行政登记机关天津市国土资源和房屋管理局的职权已于2018年11月由市规自局承接，市规自局作为现房屋登记的主管行政机关，相应法律责任也应由其承担，市规自局为本案的适格被告。本案的争议焦点是：1、原告起诉是否超过起诉期限；2、被诉房屋转移登记行为是否合法。关于第一个争议焦点，原告起诉是否超过起诉期限的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定：“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十五条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算，但最长不得超过行政诉讼法第四十六条第二款规定的起诉期限”。本案中，原告等房屋继承人不知道被告于2006年7月26日向任全生核发涉诉《天津市房地产权证》的行政行为，原告在2019年12月18日得知涉案行政行为内容后，于2020年1月8日提起本案诉讼，未超过《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定的不动产诉讼最长起诉期限二十年，原告的起诉未超过起诉期限。被告主张案外人任全生于2006年申请涉案房产继承的转移登记，距离原告起诉之日已经近十四年，原告的起诉已超过起诉期限，但其未提交证据证实原告知道或者应当知道涉诉转移登记行为，故对被告的该主张不予采纳。关于第二个争议焦点，被诉房屋转移登记行为是否合法的问题。原《天津市房屋权属登记条例》第三十一条第一款规定，申请房屋转移登记，应当提交下列文件：（一）申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的合同或者法律文书、其他文件；（五）登记规范规定的其他有关文件。在被告提交的证据中，没有“证明房屋所有权发生转移的合同或者法律文书、其他文件”，只有任全生个人书写的《继承书》。对于继承人申请办理继承的房屋所有权转移登记，当时有效的《天津市房屋权属登记规范（试行）》规定：（1）房屋继承、受遗赠申请转移登记的，申请人是继承书或者遗赠书记载的继承人或者受遗赠人；（2）申请人应当向登记机构提交下列文件：①申请书（原件留存）；②申请人身份证明（查验原件、复印件留存）；③房屋所有权证书（原件留存）；④继承书或者遗赠书（查验原件、复印件留存）；⑤死亡证明（查验原件、复印件留存）。任全生在申请办理房屋继承转移登记时，虽然按照登记规范的要求提交了相关文件，但该《继承书》是其个人所写，其中载明的内容明显遗漏了任金梅、任金来的代位继承人的情况，且无其他继承人的签字，不能证明任全生取得了房屋的继承权，该《继承书》不具有合法性。被告未对该《继承书》进行必要的审查，在没有证据证明其他继承人放弃继承的情况下，仅凭此无法律效力和确定力的《继承书》为任全生办理了房屋继承转移登记，事实不清、证据不足，依法应予撤销。任全生于2012年11月16日死亡后，其妻王海梅于2013年2月18日向被告申请涉诉房产的继承转移登记，被告于2013年3月向王海梅核发了148021300405号《天津市房地产权证》，现涉诉房产登记在王海梅名下。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”根据该规定，善意取得的前提条件之一是“以合理的价格转让”，王海梅取得涉诉房产是通过继承的方式，是无偿的，并未支付相应对价，不符合《中华人民共和国物权法》规定的善意取得的条件。综上，被告依据《继承书》核准任全生转移登记申请并为其核发了房地证塘沽字第070188501号《天津市房地产权证》，事实不清，证据不足，未尽谨慎审查义务。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决：撤销被告天津市规划和自然资源局于2006年7月26日核准的将滨海新区塘沽新港团结里6-1-2室房屋由苏玉华名下变更到任全生名下的转移登记行为。案件受理费50元，由被告天津市规划和自然资源局负担。上诉人天津市规划和自然资源局不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人任金英的起诉；2．本案诉讼费用由被上诉人任金英承担。主要理由：1．一审判决认定事实错误，原天津市国土资源和房屋管理局根据申请人的申请，在办理涉案房屋继承转移登记时，按照法律规定对申请人任全生提交的全部材料履行了谨慎审查义务。申请人提交的材料齐全，符合法律规定的登记条件。依照当时适用的《天津市房屋权属登记规范（试行）》的相关规定，原天津市国土资源和房屋管理局对申请人提供的材料仅负有形式的谨慎审查义务。并没有相关规定要求对申请人提供资料中的继承关系等事实逐一进行核实的实质性审查义务。且《继承书》中也明确载明了如有产权纠纷，由申请人负全部法律责任。因此，原天津市国土资源和房屋管理局就涉案房屋办理了继承转移登记的行政行为并不存在过错，且尽到了审慎审查义务。2．被上诉人任金英起诉已经超过起诉期限。被上诉人的母亲苏玉华于2006年去世，其作为子女应当对母亲的去世知情，也应当对母亲名下财产将要发生继承的事实知情。任全生于2006年申请了涉案房地产继承的转移登记，被上诉人一直未主张过任何权利，明显已经超过法定的起诉期限。且在一审庭审过程中，被上诉人的委托代理人及原审第三人陈述，于近几年就已知案涉房产进行了转移登记，后又改口是2019年12月18日才知道的，前后矛盾，庭审初始阶段被上诉人及原审第三人的陈述未受庭审影响更为真实，由此可进一步证明被上诉人任金英的起诉已超过起诉期限。3．一审法院适用法律错误，本案存在行政诉讼和民事诉讼的交叉问题，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案系因继承民事法律关系发生争议而对房屋登记行为提起行政诉讼，当事人应先提起民事诉讼，请求依法确认房产的实际权利状态，再根据确权结果依法申请办理变更登记。被上诉人任金英不先行确权而提起行政诉讼，不符合法律法规的规定，应当依法裁定予以驳回。上诉人王海梅、任成睿不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人任金英一审的诉讼请求。事实和理由：1．一审法院认定事实错误，苏玉华去世之前一直与儿子任全生、儿媳王海梅同住，并由任全生、王海梅夫妇养老送终，去世之后其他兄弟姐妹均口头同意涉案房屋由任全生继承，正因如此任全生才向原天津市国土资源和房屋管理局办理了房产转移登记。对此，被上诉人是知情且同意的。且当时办理房产转移登记时并不要求其他人员签字，2006年7月26日办理的房产转移登记时提交的材料合法有效，不应撤销。2.2012年11月16日任全生死后其妻子合法继承并办理房产更名时，被上诉人等亲友都是知情的，都没有提出异议，被上诉人任金英的诉求是不合理的。3．苏玉华与六个子女是继子女关系，任元奎与苏玉华于1968年结婚时，其长女任金梅和长子任金来均已参加工作独立生活，其二人与苏玉华未形成扶养关系，任金存也未与苏玉华形成扶养关系。因此，任金梅、任金来、任金存对苏玉华的遗产不享有继承权。被上诉人任金英辩称，原天津市国土资源和房屋管理局在给任全生做房屋变更登记时没有做任何审查，明显错误，一审判决正确。法律规定房屋登记适用二十年的起诉期限，如果没有继承人的签字就进行变更登记是不合法且违背事实的。上诉人王海梅、任成睿主张我们口头同意将涉案房屋过户给任全生的事实是不存在的，每个子女都有继承权，故请求驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人康振贵同意被上诉人的答辩意见。原审第三人邢殿凤、任成立述称，不同意上诉人王海梅所讲我们是继子女关系没有继承权的意见。原审第三人任金存述称，2006年将涉案房屋过户到任全生名下不认可，六个子女都有继承权。原审第三人任铁智述称，对于将涉案房屋过户到任全生名下并不知情。上诉人天津市规划和自然资源局及上诉人王海梅、任成睿对对方提出的上诉意见均不持异议。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案被上诉人要求撤销原天津市国土资源和房屋管理局于2006年7月26日核准的将涉案房屋由苏玉华名下变更到任全生名下的转移登记。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年的，人民法院不予受理。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”经审查，被上诉人任金英主张其于2019年12月才知道被诉行政行为的内容，现有证据不能充分证明被上诉人于提起本案诉讼的一年以前即知道被诉行政行为的内容，故上诉人天津市规划和自然资源局主张被上诉人提起本案诉讼超过法定的起诉期限，没有充分的事实根据，本院不予支持。根据2006年有效的《天津市房屋权属登记条例》第五条第一款“市房地产管理局是本市房屋权属登记和管理机关，负责全市房屋权属登记工作。”之规定，原天津市国土资源和房屋管理局具有作出被诉房屋转移登记行为的主体资格和法定职权。因天津市机构改革，上诉人天津市规划和自然资源局作为承接原天津市国土资源和房屋管理局职权的行政机关是本案的适格被告。本案被诉的房屋转移登记行为发生在2006年，根据当时有效的《天津市房屋权属登记条例》第三十一条规定：“申请房屋转移登记，应当提交下列文件：（一）申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的合同或者法律文书、其他文件；（五）登记规范规定的其他有关文件。”本案中，任全生在申请办理房屋继承转移登记时，虽然提供了《继承书》，但该《继承书》是其个人所写，且没有其他继承人放弃继承的声明或签字，不能证明任全生取得了涉案房屋的继承权，该《继承书》不能作为房屋所有权发生转移的有效文件，不能证明任全生提交了上述规定中的“证明房屋所有权发生转移的合同或者法律文书、其他文件”。原天津市国土资源和房屋管理局在没有证据证明其他继承人放弃继承的情况下，仅凭任全生个人书写签字的《继承书》为任全生办理了房屋继承转移登记未尽到审慎审查的义务，缺乏申请房屋转移登记的法定要件，违反了上述法律规定，其将涉案房屋由苏玉华名下变更到任全生名下的房屋转移登记行为应予撤销。关于上诉人天津市规划和自然资源局提出的本案应当依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，先行解决民事争议的主张，对此，本院认为，本案被诉的房屋转移登记行为系因任全生申请办理涉案房屋转移登记时，所提交的材料明显不符合房屋转移登记的法定要件而不具有合法性，最高人民法院的上述规定并不适用于本案，上诉人天津市规划和自然资源局的该主张，本院不予支持。关于上诉人王海梅、任成睿提出的苏玉华去世后，其他兄弟姐妹均口头同意涉案房屋由任全生继承，对此，被上诉人及原审第三人均不认可，上诉人王海梅、任成睿的该主张没有充分的事实根据，本院不予支持。综上，上诉人天津市规划和自然资源局及上诉人王海梅、任成睿的上诉请求均无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人天津市规划和自然资源局负担50元，上诉人王海梅、任成睿负担50元。本判决为终审判决。审判长 曹 伟审判员 吕本文审判员 魏 欣二〇二〇年十二月十六日法官助理张允春书记员王一强附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项：人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；……