辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12884号上诉人（原审原告、反诉被告）：信和凯峻（沈阳）置地有限公司，住所地沈阳市铁**建设东路**1201。法定代表人：赵刚，该公司负责人。委托诉讼代理人：王利侠，男，1988年3月18日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邱德，男，1986年8月9日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：王建华，系辽宁金正律师事务所律师上诉人信和凯峻（沈阳）置地有限公司（以下简称信和凯竣公司）因与被上诉人邱德商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初2520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。信和凯竣公司上诉请求：1.请求依法变更一审判决第四项为“驳回邱德其他诉讼请求”；2.请求判令被上诉人邱德向上诉人赔偿违约金132,495元；3.请求判令被上诉人邱德向上诉人赔偿备案费1158.70元；4.请求依法判令被上诉人邱德承担第2、3项上诉请求中的款项从上诉人应向被上诉人返还的款项中直接抵扣；5.本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人逾期偿还银行贷款致使上诉人代为偿还剩余全部银行贷款本息296,657.78元，已构成违约，上诉人依约有权解除合同，并要求被上诉人承担总房款百分之二十的违约金。二、被上诉人反诉请求解除合同，上诉人支付违约金、赔偿经济损失没有事实和法律依据。三、涉案两份《商品房买卖合同》被解除的事由为上诉人行使解除权，而不应是一审法院所认定的“确已无法履行”。邱德辩称，同意一审判决。信和凯竣公司向一审法院提起诉讼请求为：1.请求法院判令解除双方签订的两份商品房买卖合同；2.判令被告向原告返还代被告向北京优盛茂源投资咨询有限公司支付的代偿款200,000元；3.判令被告向原告支付原告代被告支付的贷款本金296,657.78元、违约金132,495元；4.判令被告向原告支付备案费1158.7元；5.判令被告因承担第2、3、4项诉讼请求中的金钱给付义务与原告应向被告返还的房款中直接扣除；6.本案的诉讼费由被告承担。邱德向一审法院提起反诉请求为：1.请求法院判令解除双方签订的两份商品房买卖合同；2.判令原告(反诉被告)向被告(反诉原告)返还已经支付的购房款142,111元并赔偿利息损失，利息从2015年开始计算截至判决合同解除之日止，计算的本金基数按房款总额计算，利息计算标准按银行同期贷款利息计算；3.判令原告(反诉被告)支付违约金6621.11元；4.判令原告(反诉被告)赔偿已偿还贷款本金37,746.18元及利息25,264.06元；5.判令原告(反诉被告)赔偿经济损失6258.70元；6.本案的反诉费由原告(反诉被告)承担。一审法院经审理查明，2015年12月16日，原告（信和凯峻（沈阳）置地有限公司下同）与被告（邱德下同）签订商品房销售合同，被告购买原告开发的位于沈阳市铁西区建设西路9号4-810号商品房，约定总价款329130元，合同第六条关于付款方式约定“采用按揭贷款方式付款，贷款金额为16万元，买受人应在签署本合同当日向出卖人支付商品房总价款的51.39%（即169,130元），作为首付款，余款办理银行按揭贷款。”合同签订后，被告实际向原告交付首付款69,130元，当事人通过北京优盛茂源投资咨询有限公司取得借款100,000元交付房款，同时就余款向银行部门办理了贷款。经审查，被告向交通银行股份有限公司办理贷款，原告作为担保人在借款合同中盖章。被告开始偿还银行贷款，后被告未按期清偿银行贷款，原告实际代偿了银行贷款余款，经审理中原、被告核对，原告共计偿还贷款本金145,453.47元，被告偿还贷款本金14,546.53元。同时双方均各自偿还了相应部分利息。审理中，原告主张其代被告偿还了北京优盛茂源投资咨询有限公司借款10万元。另查明，2015年12月16日，原告与被告签订商品房销售合同，被告购买原告开发的位于沈阳市铁西区建设西路9号4-1110号商品房，约定总价款332981元，合同第六条关于付款方式约定“采用按揭贷款方式付款，贷款金额为16万元，买受人应在签署本合同当日向出卖人支付商品房总价款的51.95%（即172,981元），作为首付款，余款办理银行按揭贷款。”合同签订后，被告实际向原告交付首付款72,981元，当事人通过北京优盛茂源投资咨询有限公司取得借款100,000元交付房款，同时就余款向银行部门办理了贷款。经审查，被告向交通银行股份有限公司办理贷款，原告作为担保人在借款合同中盖章。被告开始偿还银行贷款，后被告未按期清偿银行贷款，原告实际代偿了银行贷款余款，经审理中原、被告核对，原告共计偿还贷款本金145,453.47元，被告偿还贷款本金14,546.53元。同时双方均各自偿还了相应部分利息。审理中，原告主张其代被告偿还了北京优盛茂源投资咨询有限公司借款10万元。审理中，被告主张原告出售房屋存在虚假宣传的情况，涉案房屋没有达到宣传的商住两用、水电费享受住宅同等政策及以住宅性质对应相应学区等目的，并提交了微信截图，宣传图片复印件等证据。原告主张被告未按期偿还银行贷款，造成原告代偿了银行贷款余款。一审法院认为，原、被告签订的两份《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。原告起诉、被告反诉均要求解除本案诉争的两份《商品房买卖合同》，该两份《商品房买卖合同》确已无法继续履行，应解除。同时根据商品房买卖合同经过房屋登记部门备案管理的性质，《商品房买卖合同》解除后，被告应协助原告办理解除两份《商品房买卖合同》的备案手续。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告实际交付原告购房首付款142,111元，被告实际清偿银行贷款本金29,093.06元，该款项原告应返还被告。关于原告主张要求被告偿还两笔借款共20万元问题，原告主张实为向案外公司清偿了该20万元之后，向被告追偿问题，与本案商品房销售合同并不是同一个法律关系。且本案双方商品房买卖关系解除后，被告反诉中并未按房款主张要求原告返款该20万元，本案对原告该主张不一并处理。原告可另案追索，原告追索后，则本案根据现有事实认定的被告已交付房款金额亦可能发生变化，被告亦可另案主张。原告要求被告支付代偿银行的款项296,657.78元的主张，为担保人承担保证责任后的追偿问题，与本案商品房销售合同纠纷并不是同一法律关系，且本案双方商品房买卖关系已经解除，反诉被告并未按房款主张要求原告返款该296,657.78元，本案对原告该诉讼主张不一并处理。原告可另案追索，原告追索后，则本案根据现有事实认定的被告已交付房款金额亦可能发生变化，被告亦可另案主张。关于原告要求被告支付违约金132,495元，原告要求被告支付备案费1158.7元，被告要求原告支付房屋首付款142,111元自2015年开始至合同解除之日产生的利息，被告要求原告支付违约金6621.11元，被告要求原告返还其偿还的银行利息25,264.06元，被告要求原告赔偿经济损失6258.7元的问题。以上原、被告各项主张均为要求对方赔偿损失。本案中，根据被告提交的宣传材料图片、截图等证据，原告在销售宣传房屋过程中，确存在相应不当，可能造成原告对房屋使用性质、水电费标准、学区等产生误解。而被告以原告销售宣传不当为由，未通过协商、诉讼等合理方式解决双方纠纷，而自行停止偿还银行贷款，造成原告清偿了全部银行贷款余款，被告行为亦存在不当。双方在履行商品房买卖合同过程中均存在过错，均存在损失，一审法院根据双方过错程度结合双方受到的实际损失情况，酌定双方各自承担损失，对原、被告主张上述损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）信和凯峻（沈阳）置地有限公司与被告（反诉原告）邱德于2015年12月16日签订的两份《商品房买卖合同》(两处房屋分别位于沈阳市铁西区建设西路9号4-810、沈阳市铁西区建设西路9号4-1110)。被告（反诉原告）邱德于本判决发生法律效力之日起60日内协助原告（反诉被告）信和凯峻（沈阳）置地有限公司解除上述商品房买卖合同备案手续；二、原告（反诉被告）信和凯峻（沈阳）置地有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内返还被告（反诉原告）邱德房款142,111元；三、原告（反诉被告）信和凯峻（沈阳）置地有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内返还被告（反诉原告）邱德偿付的银行贷款本金29,093.06元；四、驳回原、被告其他的诉讼请求、反诉请求。如果给付义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,103元，由原告（反诉被告）信和凯峻（沈阳）置地有限公司负担；反诉费5051元，由被告（反诉原告）邱德负担；保全费3833元，由被告（反诉原告）邱德负担。二审中，当事人均未提供证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人要求被上诉人按照合同约定承担违约金以及备案费的问题。双方签订合同后应当依照合同约定履行各自的义务。被上诉人通过按揭方式购买涉案房屋，但其未能如约偿还贷款。本案中，上诉人作为出卖人在出售房屋时，其宣传方式可能致使买受人对房屋的情况产生错误的认知，上诉人的行为对双方的《商品房买卖合同》不能继续履行产生了一定的不良影响。被上诉人在履行合同中产生分歧时，未能积极采取主动措施，而是消极停止偿还贷款，其行为亦有不当之处。鉴于双方在合同履行中均有不当行为，且各自均发生一定的损失，上诉人要求被上诉人按照合同约定支付房屋价款20%的违约金过高，本院综合双方的过错程度以及双方各自的损失情况，酌情判令被上诉人按照合同约定的房屋价款的5%，即33,105.55元[（329,130元+332,981元）*5%]向上诉人支付违约金。关于上诉人主张合同解除的事由问题，一审法院鉴于本案情况，判令解除双方的《商品房买卖合同》并无不当。综上，上诉人信和凯峻（沈阳）置地有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初2520号民事判决第一项、第二项、第三项，即：“一、解除原告（反诉被告）信和凯峻（沈阳）置地有限公司与被告（反诉原告）邱德于2015年12月16日签订的两份《商品房买卖合同》(两处房屋分别位于沈阳市铁西区建设西路9号4-810、沈阳市铁西区建设西路9号4-1110)。被告（反诉原告）邱德于本判决发生法律效力之日起60日内协助原告（反诉被告）信和凯峻（沈阳）置地有限公司解除上述商品房买卖合同备案手续”、“二、原告（反诉被告）信和凯峻（沈阳）置地有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内返还被告（反诉原告）邱德房款142,111元”、“三、原告（反诉被告）信和凯峻（沈阳）置地有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内返还被告（反诉原告）邱德偿付的银行贷款本金29,093.06元”；二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初2520号民事判决第四项，即：“驳回原、被告其他的诉讼请求、反诉请求”；三、邱德于本判决发生法律效力之日起30日内向信和凯峻（沈阳）置地有限公司支付违约金33,105.55元；四、驳回邱德、信和凯峻（沈阳）置地有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息一审案件受理费10,103元，由信和凯峻（沈阳）置地有限公司负担9475元，由邱德负担628元；反诉费5051元，由邱德负担；保全费3833元，由邱德负担。二审案件受理费10,103元，由信和凯峻（沈阳）置地有限公司负担9475元，由邱德负担628元。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年十二月十五日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。