湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11145号上诉人（原审被告、反诉原告）：浏阳高新技术产业开发区澳祺家具厂经营者：彭美华委托诉讼代理人：何帅，湖南江荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗屹，湖南江荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南省家谐家具产业园有限公司法定代表人：李慧渊。上诉人浏阳高新技术产业开发区澳祺家具厂（以下简称澳祺家具厂）因与被上诉人湖南省家谐家具产业园有限公司（以下简称家谐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初3361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。澳祺家具厂上诉请求：1、撤销湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初3361号民事判决；2、改判驳回家谐公司的一审诉讼请求，并改判支持澳祺家具厂的一审反诉请求；3.判令本案一审、二审诉讼费用由家谐公司承担。事实与理由：一、一审法院对《租赁合同书》的真实性、合法性和有效性认定错误，导致对家谐公司出租房屋并收取租金的权利认定错误。首先，《租赁合同书》并非澳祺家具厂签署，不具备真实性，承租方签字的刘海军没有取得澳祺家具厂的授权。其次，家谐公司不具备出租厂房并收取租金的合法权利。根据家谐公司提供的证据无法体现其临时厂房所在土地的权利归属，亦未提供土地的权属证书。即便其出具土地租赁合同，也不能证明土地使用权归属于浏阳现代制造产业建设投资开发有限公司，不能证明其合法租赁土地。同时，家谐公司提供的证据相互矛盾，湖南浏阳制造产业基地管理委员会与其签订的协议约定两年内将案涉土地进行招拍挂，即土地在当时应当属于国有且不存在其他权利人的状态，但家谐公司主张土地使用权归属于浏阳现代制造产业建设投资开发有限公司，二者相互矛盾，不应采信。再次，湖南浏阳制造产业基地管理委员会的批准并非家谐公司取得土地临时使用权的合法依据，家谐公司租赁土地及厂房建设自始没有合法的权利，并非一审法院认定的两年租赁期间届满后才违法，且其所称临时建筑厂房也未办理任何建设手续和竣工手续，自始属于违法建筑；二、一审法院对澳祺家具厂搬迁时间和使用厂房时间认定错误，在租赁期限届满后证明澳祺家具厂仍使用厂房而要求支付租金或占用费的举证责任在家谐公司，其未举证证明，应承担举证不能后果；三、一审法院适用法律错误，本案中，家谐公司出租的临时建筑无任何合法手续，自始违法，属于违章建筑，无需澳祺家具厂再进行证明。一审中，澳祺家具厂与家谐公司均认可在2017年10月30日后，相关部门即要求家谐公司将案涉厂房拆除并强制要求搬迁，一审法院未予采纳。另外，即便依据《房屋租赁合同》的约定，租赁期限为2016年12月15日至2018年6月1日（合同中对租赁期限延长的手写部分为家谐公司后续私自添加），2018年6月1日租赁期满且厂房早被禁止使用后，澳祺家具厂是否仍正常使用厂房的举证责任在家谐公司，非澳祺家具厂，一审支持租金支付到2019年1月31日属于适用法律错误；四、一审法院未对澳祺家具厂申请调查取证进行回应，导致澳祺家具厂申请调查取证的相关事实没有查明，并以此作出不利于澳祺家具厂的判决，属于程序违法。对于厂房及土地的权属情况，一审举证期限内澳祺家具厂提交了《法院调查取证申请书》，一审法院在没有查明相关影响本案判决的关键事实，又以澳祺家具厂未举证为由判决澳祺家具厂承担义务，严重程序违法。家谐公司未向本院提交答辩意见。家谐公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令澳祺家具厂立即支付拖欠家谐公司的厂房租金共计532784元；2.判令澳祺家具厂立即支付拖欠家谐公司的物业费水费共计72748元；3.判令澳祺家具厂支付家谐公司合同违约金67132.8元；4.判令澳祺家具厂返还优惠金额34个月的租金差价共计951048元；5.判令澳祺家具厂返还6个月租金共计167832元；6.判令澳祺家具厂立即支付拖欠家谐公司板房租金4620元；7.判令澳祺家具厂交清费用后立即搬出，交还给家谐公司；8.判令澳祺家具厂承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年11月10日，家谐公司与澳祺家具厂签订《房屋租赁合同》，澳祺家具厂向家谐公司租赁坐落于浏阳高新技术开发区过渡基地A9、A10栋厂房，合计面积为2816平方米。2016年12月15日，家谐公司与澳祺家具厂签订《房屋租赁合同》，澳祺家具厂向家谐公司租赁坐落于浏阳高新技术开发区过渡基地B4栋厂房，面积1180平方米，且澳祺家具厂向家谐公司租赁园区板房用于员工宿舍。澳祺家具厂从2018年5月10日起拖欠A9、A10号栋厂房租金，2018年5月15日起拖欠B4栋厂房租金，2018年6月4日起拖欠板房租金，2018年1月1日起未缴纳A9、A10栋物业费，2018年4月1日起未缴纳B4栋物业费。2017年12月21日起开始拖欠水费。家谐公司多次向澳祺家具厂催问欠缴租金、物业管理费及相关费用，但澳祺家具厂至今分文未付，均以其实际控制人刘海军为家谐公司股东为由拒不支付，恶意拖欠长达两年之久，澳祺家具厂的行为已经构成严重违约。根据合同第四条第二款、第十四条约定，取消对澳祺家具厂的租金减半优惠，免租优惠，并解除租赁合同。根据合同第十七条没收其租赁保证金，加收年度租金20%的违约金。综上，家谐公司已根据双方约定履行相应义务，而澳祺家具厂的行为已给家谐公司造成了巨大经济损失，致使家谐公司的合同目的无法实现，为维护自己的合法权益，故诉至法院。澳祺家具厂向一审法院提出反诉请求：1.判决确认澳祺家具厂与家谐公司于2016年10月29日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令家谐公司立即向澳祺家具厂返还已经缴纳的B4栋租金198240元；3.判令家谐公司立即向澳祺家具厂支付198240元的资金占用期间的利息21744元（暂计算至2020年4月29日，占用利息以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日）；4.判令本案诉讼费、保全费等一切诉讼费用由家谐公司承担。事实与理由：澳祺家具厂与家谐公司于2016年10月29日签订《房屋租赁合同》，约定澳祺家具厂承租家谐公司坐落于浏阳制造产业园家具产业园过渡基地B4栋房屋，房屋面积为1180平方米，用途为厂房，租赁期限为2016年12月15日至2018年6月1日，月租金为人民币8260元。合同签订后，澳祺家具厂向家谐公司共支付了租金198240元，但目前发现家谐公司并不享有涉案土地和房屋的所有权及使用权，无权收取房屋租金，房屋租赁合同应当无效，家谐公司据此获得的利益应当返还。为维护自己的合法权益，澳祺家具厂特提起反诉。一审法院认定的事实：2015年10月28日，浏阳现代制造产业建设投资开发有限公司（以下简称产建投公司）作为甲方将其所有的位于北园永阳路以南、坪头北路以西、景明电力器材以北的土地约50亩出租给乙方家谐公司建设临时标准厂房，双方签订《湖南浏阳制造产业基地湖南省家谐家具产业园有限公司租赁合同书》，约定土地租赁期限为2015年11月1日起至2017年10月30日止，租赁期满，甲方有权收回出租土地，乙方无条件退租等。后湖南浏阳制造产业基地管理委员会（以下简称产业基地管委会）同意家谐公司在租赁土地上建设承接黎托家具企业转移所需的过渡厂房，但在两年过渡期完成之后（即2017年10月30日前）必须无条件将过渡厂房拆除搬迁，否则，产业基地管委会及相关职能部门可按违章建筑予以处理。家谐公司建好过渡厂房后，作为甲方于2016年10月29日与澳祺家具厂（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容为：1.甲方为乙方入驻湖南家具产业园孵化园标准厂房作为支持条件，将坐落于浏阳制造产业园家具产业园过渡基地B4栋面积为1180平方米的厂房出租给乙方，租赁期限为18个月，即自2016年12月15日至2018年6月1日止。因甲方原因，18个月后无法达到入驻工业园条件，租房单价顺延。2.按照入驻家具孵化园代建协议认可的厂房面积，提供相应的过渡厂房面积。甲方给予乙方以优惠价格7元/平方米，并给予乙方免租6个月优惠，月租金为8260元。租金按月结算，12个月租金为99120元，共计乙方应一次性向甲方缴纳租金共99120元，乙方应当在签订租赁合同5日内付清租金，并签订家具孵化园标准厂房代建协议，并相应给予标准厂房代建优惠价格。甲方根据孵化园标准厂房代建协议约定给予乙方租金单价优惠，使用过渡厂房。如乙方入驻家具孵化园项目协议违约，甲方将按原价收取租赁费用，并取消优惠。根据使用计量表，由乙方直接向园区物管部门缴纳水费。甲方向乙方按工业园统一价格收缴电费。3.如乙方要求继续租赁，需提前2个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复，如双方同意继续租赁，则另签租赁合同。4.租赁期间双方均应履行合同约定；否则视为违约，应承担相应违约责任。包括没收租赁保证金、按年度向乙方加收年度租赁的20%的违约金以及因违约给对方造成的其他可预见损失等。家谐公司法定代表人李慧渊在该合同尾部甲方处签字，并加盖公司印章；刘海军在该合同尾部乙方授权代表人/委托代理人处签字。诉讼中，家谐公司称澳祺家具厂支付租金至2018年5月14日，而澳祺家具厂辩称交纳租金等各项费用至2018年6月1日共计198240元，但双方均未提交相应证据予以证实。此外，家谐公司主张澳祺家具厂支付板房租金，但其提交的两份有关板房的《房屋租赁合同》（签订时间分别为2017年1月5日、2016年6月24日）中承租方均为唐小刚。家谐公司认为澳祺家具厂拖欠厂房租金、物业费、水费、合同违约金等，遂提出诉讼。澳祺家具厂则认为家谐公司不享有涉案土地和房屋的所有权及使用权，无权收取房屋租金，所签房屋租赁合同应属无效，主张家谐公司返还已缴纳的租金198240元及资金占用利息，遂提起反诉。另查明：1.澳祺家具厂系个体工商户，登记经营者为彭美华，刘海军与彭美华系夫妻关系。2.根据家谐公司提交的该公司于2016年3月30日与长沙澳琪家具有限公司签订的《房屋租赁合同》显示：甲方（出租方）为湖南省家谐家具产业园有限公司，乙方（承租方）为长沙澳琪家具有限公司。租赁房屋为坐落于湖南省××永安过渡基地内9、10号栋，唐小刚在该合同尾部乙方授权代理人／委托代理人处签字，并加盖长沙澳琪家具有限公司印章。家谐公司法定代表人李慧渊在甲方授权代表人／委托代理人处签字，并加盖家谐公司合同专用章。一审法院认为：根据家谐公司提交的《租赁合同书》及湖南浏阳制造产业基地管理委员会浏制会纪﹝2015﹞22号会议纪要，可以证实家谐公司经湖南浏阳制造产业基地管理委员会批准，租赁浏阳现代制造产业建设投资开发有限公司所有的土地建设临时标准厂房，为入驻湖南家具产业园孵化园标准厂房的企业提供生产厂房过渡租赁，故家谐公司建成临时厂房后，有权向符合条件的企业出租厂房并收取租金。澳祺家具厂作为入驻湖南家具产业园孵化园标准厂房的个体工商户，其与家谐公司于2016年10月29日签订的有关B4栋厂房的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，是依法成立的合同。由于双方约定的租赁期限部分超过临时建筑使用年限，且家谐公司未举证证明经主管部门批准延长，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”故双方约定租赁期限为2016年12月15日至2017年10月30日的租赁合同合法有效，超出部分无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽然2017年10月30日之后因出租物超过临时建筑使用年限导致该部分内容的约定无效，但现有证据不能证明案涉B4栋厂房已被有关部门认定为违章建筑并作出限期拆除决定，以致影响承租人澳祺家具厂正常使用该厂房，故家谐公司对其建造的临时厂房仍享有使用、收益的权利，有权参照合同约定的租金标准（即8260元/月）要求承租人澳祺家具厂支付厂房占有使用费。关于已付租金问题。澳祺家具厂称其支付租金等费用共计198240元，但没有提交相应证据予以证实，家谐公司亦不认可，故澳祺家具厂应承担举证不能的法律后果。家谐公司在诉讼中认可澳祺家具厂已支付B4栋厂房租金至2018年5月14日，系当事人对于己不利的事实的自认行为，一审法院对此予以确认，故一审法院认定澳祺家具厂已支付B4栋厂房租金90860元。关于澳祺家具厂实际租用B4栋厂房的期限问题。诉讼中，澳祺家具厂称其2018年已不再使用租赁物并搬离，但没有提交相应证据予以证明，且家谐公司不认可，故澳祺家具厂应承担举证不能的法律后果。家谐公司自认澳祺家具厂于2019年2月份搬离承租的B4栋厂房，一审法院对此予以确认。由于家谐公司不能陈述澳祺家具厂搬离的具体日期，且应给与澳祺家具厂一定的腾房时间，故一审法院认定澳祺家具厂应支付租金至2019年1月31日为宜。综合考虑澳祺家具厂的付款情况，结合澳祺家具厂退租时间，一审法院认定澳祺家具厂应参照租赁合同约定的标准支付家谐公司自2018年5月15日起至2019年1月31日止的B4栋厂房占有使用费70210元。至于家谐公司主张澳祺家具厂支付租赁A9、A10栋厂房及板房的租金问题，经审查，家谐公司提交的有关A9、A10栋厂房租赁合同的承租方为长沙澳琪家具有限公司，有关板房租赁合同的承租方为唐小刚，均不是本案澳祺家具厂，且现有证据尚不足以证明A9、A10栋厂房及板房的实际承租人系澳祺家具厂，根据合同相对性原理，家谐公司无权主张澳祺家具厂履行支付A9、A10栋厂房及板房租金的义务。综上，对于家谐公司主张澳祺家具厂支付厂房租金532784元的诉讼请求，一审法院予以部分支持；对于家谐公司主张澳祺家具厂支付板房租金的诉讼请求，一审法院不予支持。澳祺家具厂反诉家谐公司要求返还已付租金198240元及资金占用利息，因缺乏事实与法律依据，一审法院亦不予支持。关于家谐公司主张澳祺家具厂支付合同违约金、返还优惠金额的租金差价及返还6个月租金的诉讼请求。一审法院认为，家谐公司明知B4栋厂房经批准的使用年限，仍超过期限对外出租，又未办理延长使用年限的审批手续，致使其与澳祺家具厂签订的涉案租赁合同部分无效，家谐公司对此存在过错。而澳祺家具厂已付租金超过了有效租赁合同确定的租金数额，已全面履行了支付租金的义务。至于澳祺家具厂在2017年10月30日后继续占有使用B4栋厂房而产生的占有使用费问题，承租方澳祺家具厂可以随时履行付款义务，出租方家谐公司也可以要求澳祺家具厂履行，但不受原租赁合同的约束。因此，家谐公司以澳祺家具厂拖延支付租金构成违约为由，主张合同违约金67132.8元、返还优惠金额的租金差价951048元及返还6个月租金167832元，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。此外，家谐公司主张澳祺家具厂支付物业费、水费等共计72748元，但未提交相应证据予以证实，故对于家谐公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。家谐公司主张澳祺家具厂将B4栋厂房交还，但与家谐公司自认的事实不符，一审法院对此亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、澳祺家具厂于判决生效之日起七日内向家谐公司支付B4栋厂房占有使用费70210元；二、驳回家谐公司的其他诉讼请求；三、驳回澳祺家具厂的反诉请求。二审中，澳祺家具厂提交《限期搬迁告知函》影印件一份，拟证明从2017年10月30日起澳祺家具厂无法正常使用临时厂房，不应当支付任何租金。因澳祺家具厂不能提交该证据原件供本院核实，故不予采信。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据当事人诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》的效力问题；二、澳祺家具厂应承担的法律责任。关于焦点一。根据已查明的事实，家谐公司经湖南浏阳制造产业基地管理委员会批准，租赁浏阳现代制造产业建设投资开发有限公司所有的土地建设临时厂房，向符合条件的企业出租，用于企业入驻湖南家具产业园孵化园标准厂房之前的过渡期生产经营。澳祺家具厂作为入驻湖南家具产业园孵化园标准厂房的个体工商户，委派其经营者彭美华的配偶刘海军为代表与家谐公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同已依法成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。案涉B4栋厂房系家谐公司经批准建设的临时建筑，在合法的使用期限内，家谐公司有权将该厂房出租。现因双方约定的租赁期限超过了该临时建筑的使用期限，超过部分依法应认定无效，即合同在2016年12月15日至2017年10月30日的租赁期间内有效，之后期间部分无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，在澳祺家具厂对案涉厂房的正常使用并未受到合同部分无效影响的情况下，澳祺家具厂除支付合同有效部分的租金外，还应按照合同约定的租金标准向家谐公司支付2017年10月30日之后至其实际搬离之日止的占有使用费。一审法院对上述焦点问题认定无误，应予维持。关于焦点二。澳祺家具厂作为承租方，应就其已支付租金的具体数额以及搬离案涉厂房的具体时间承担举证责任，但其并未举证证明，应承担相应不利后果。一审法院根据家谐公司对于己不利事实的自认，确认澳祺家具厂搬离时间为2019年2月份，已交付租金（含占有使用费）至2018年5月14日，计90860元。同时，一审法院考虑到家谐公司应给与澳祺家具厂的合理腾房时间，遂参照合同约定的租金标准计算得出澳祺家具厂应向家谐公司支付2018年5月15日至2019年1月31日的案涉厂房占有使用费70210元，并基于澳祺家具厂就其付款事实的举证不能，驳回其要求家谐公司返还已付租金及支付资金占用利息的反诉请求，处理得当。另外，对于澳祺家具厂提出其向一审法院提交的调查取证申请未获准许，属于程序违法的上诉理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。本案中，一方面,澳祺家具厂申请一审法院调取的证据其可以通过向有关行政机关申请政府信息公开的方式自行获取，另一方面，就其申请调取的证据所要证明的事实，一审法院已借助在案其他证据予以查明。故澳祺家具厂提出的调查取证申请缺乏必要性要件，一审法院依法不予准许该申请并不存在程序违法之处。综上所述，澳祺家具厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3855元，由上诉人浏阳高新技术产业开发区澳祺家具厂负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年十二月十六日法官助理何琳书记员胡妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。