河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民初40号原告（案外人）：党云峰，男，1986年11月26日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：王静，女，1991年1月6日出生，汉族,住河南省唐河县。系党云峰之妻。被告（申请执行人）：河南四建集团股份有限公司，住所地河南省开封市宋门关大街**。法定代表人：黄思亚，任该公司董事长。委托诉讼代理人：罗宏阳，河南九多律师事务所律师。第三人（被申请执行人）：南阳汇达置业有限公司，，住所地河南省南阳市工业路**法定代表人：刘文中，任该公司总经理。委托诉讼代理人：宋延奇，男，1976年7月10日出生，汉族，住河南省唐河县。系该公司职工。原告党云峰与被告河南四建集团股份有限公司（以下简称四建公司）、第三人南阳汇达置业有限公司（以下简称汇达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告党云峰及其委托诉讼代理人王静、被告四建公司的委托诉讼代理人罗宏阳、第三人汇达公司的委托诉讼代理人宋延奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。党云峰向本院提出诉讼请求：1.判令中止对河南省唐河县汇达星都会2号楼1层101号商铺的执行；2.本案诉讼相关所有费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年5月15日与第三人汇达公司签订了星都会商业认购协议书，购买了汇达公司开发的汇达星都会2号楼1层101商铺。南阳市中级人民法院在办理四建公司与汇达公司建设工程合同纠纷一案中，于2016年6月22日保全查封了星都会项目的A2#和A3#号商业用房，该查封时间晚于原告购房时间。因此依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告在人民法院查封前已签订合法有效的买卖合同，且案涉房屋也并非四建公司所建，原告也向汇达公司支付了全部价款，因该房产被查封原因无法办理产权过户，不属于买受人之过错，原告之诉完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的各项条件。故请求依法判决中止对河南省唐河县汇达星都会2号楼1层101号商铺的执行。四建公司辩称，2015年5月15日，原告与第三人签订的认购协议仅属于意向性质的协议，不属于法律规定的合法有效的房屋买卖合同。在合同签订后四建公司申请查封之前，原告并没有全部支付房款，也没有实际占有该房屋。汇达公司明知案涉房屋已经被法院查封，却向原告继续收取房款，已经涉嫌构成刑事犯罪。党云峰提交的证据显示2019年8月8日、2019年1月18日其分别向汇达公司支付房款270480元、180321元，该证据能够证明继续支付房款的时间系在涉案房屋被依法查封后。汇达公司述称，对原告党云峰诉请无异议。对被告称汇达公司涉嫌诈骗有异议。原告买房是在被告查封房产之前，汇达公司不涉嫌犯罪。当事人围绕其诉辩主张分别向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告党云峰向本院提交了如下证据：第一组，2015年1月25日支付购房意向金1万元及2015年5月15日向汇达公司签订认购协议。证明买房在四建公司申请法院查封之前。第二组，与汇达公司支付全部款项的银行流水。证明已经实际支付了全部房款。第三组，汇达公司出具的房产归属权的证明。证明汇达公司认可房屋归原告所有。第四组，房屋装修现状照片四张。证明房屋水电已经装齐、门窗装齐，已经装修过半。原告已经实际占有房屋。四建公司对上述证据质证称：第一组证据，认购协议本身的性质属于意向合同，不属于正式的合法有效的房屋买卖合同，该认购书约定，房屋买卖付款方式为按揭付款。但是实际上该房屋在2015年5月15日时五证不全，也无法办理按揭付款手续，我们认为该认购协议不具有合法性，且没有实际履行。第二组证据，银行流水和收据，2015年5月24日的两张银联签购单，收款方为南阳冠珠陶瓷，该款项与本案没有关联性。原告提供的2020年1月18日和2019年8月8日两张pos机签购单，真实性无异议，但是该款项支付时间为涉案房产被查封之后。因此该款项的支付不具有合法性。原告提交的七份收据，我们对真实性有异议。对农业银行交易流水清单显示的2019年8月8日和2020年1月18日这两笔款项，真实性无异议，但是该笔交易产生在查封之后，不具有合法性。对邮政储蓄银行交易明细显示的2015年5月24日交易的27万元，该款项与之前银行签购单相一致，证明该款项并没有交付给案涉房地产公司，而是转给了案外人南阳冠珠陶瓷。2015年5月24日和2015年5月14日也是转给冠珠陶瓷，以上三笔均与本案无关。第三组证据，汇达公司出具的证明系复印件，真实性无法核实。该证明不具有合法性，房屋产权应该由房屋权属管理部门出具，而不应是房地产公司出具。第四组证据，装修照片显示房屋并未装修，因此不能达到原告的证明目的。汇达公司对原告提交的四组证据均无异议。对王静和原告的身份关系无异议。被告四建公司向本院提交了如下证据：2019年6月18日续封时拍摄的照片，查封公告照片。证明在查封时涉案房产并未有人占有使用，且外围围有铁板护栏，外人无法进入。党云峰质证称：照片不清晰，该照片与本案无关。第三人汇达公司质证称，照片拍摄的位置跟案涉房产无关，照片拍的位置是2号楼，案涉房产是3号楼。本院在评理部分对上述证据予以综合评判。汇达公司没有向本院提交证据。根据当事人的一致陈述和经审查确认的证据，本院认定以下案件事实:本院在审理四建公司与汇达公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据四建公司的财产保全申请，于2016年6月22日作出（2016）豫13民初00056-1号民事裁定，查封、扣押汇达公司价值2000万元的财产。2016年7月22日，本院向汇达公司送达本院（2016）豫13民初00056-1号民事裁定书和查封物品清单。本院查封清单记载的查封物为汇达星都会2号楼全部商业用房、3号楼全部商业用房。在查封汇达公司开发的汇达星都会2号楼、3号楼商业用房过程中，本院在汇达星都会2号楼、3号楼施工现场张贴了查封公告。本院于2017年3月29日作出（2016）豫13民初56号民事判决，判决：一、南阳汇达置业有限公司于本判决生效后三十日内向河南四建股份有限公司支付工程款10300268.79元，并自2016年2月3日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至款付清之日止；同时退给河南四建股份有限公司保证金260万元。二、驳回河南四建股份有限公司其它诉讼请求。案件受理费192300元，保全费5000元，由河南四建股份有限公司承担92300元，由南阳汇达置业有限公司承担105000元。四建公司、汇达公司均不服一审判决，分别向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院于2017年11月27日作出（2017）豫民终829号民事判决，判决：一、撤销河南省南阳市中级人民法院（2016）豫13民初56号民事判决第二项；变更河南省南阳市中级人民法院（2016）豫13民初56号民事判决第一项为：南阳汇达置业有限公司于本判决生效后三十日内向河南四建股份有限公司支付工程款10300268.79元，并自2016年2月3日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至款付清之日止；同时退给河南四建股份有限公司保证金3500000元。三、驳回河南四建股份有限公司其它诉讼请求。一审案件受理费192300元，保全费5000元，由河南四建股份有限公司承担79500元，由南阳汇达置业有限公司承担117800元。二审案件受理费77500元，由河南四建股份有限公司承担17200元，由南阳汇达置业有限公司承担60300元。因汇达公司未履行河南省高级人民法院（2017）豫民终829号民事判决确定的给付义务，四建公司向本院申请执行。本院在执行的过程中查封了汇达公司豫（2018）唐河县不动产权第0000922号国有土地使用证项下国有建设用地使用权。本院于2019年6月18日作出（2019）豫13执恢20号之一执行裁定，拍卖被执行人汇达公司开发建设的位于唐河县建设路汇达星都会A2#和A3#全部商业用房。2019年6月20日，本院作出（2019）豫13执恢20号执行裁定，续行查封被执行人汇达公司开发建设的位于唐河县建设路汇达星都会A2#和A3#全部商业用房，查封期限三年。2019年12月21日，本院在京东网司法拍卖网络平台发布拍卖公告，对汇达公司开发建设的汇达星都会3号楼第一层、第二层房产进行拍卖。本院对汇达星都会3号楼第一层、第二层房产的第一次拍卖已经流拍。党云峰作为案外人于2020年5月6日对执行河南省唐河县汇达星都会2号楼1层101号商铺提出书面异议。本院于2020年5月20日作出(2020)豫13执异16号执行裁定书，裁定驳回异议人党云峰的异议申请。党云峰不服该执行裁定，于2017年9月14日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2015年5月15日，党云峰与汇达公司签订星都会商业认购协议书，认购汇达星都会2号楼1层101号商铺，建筑面积约37.03平方米，优惠后单价每平方米24888元，优惠后双方确定签约总价合计为921603元。2015年5月15日，汇达公司向党云峰出具收到商业定金50000元的收据。2015年5月22日、24日汇达公司分别向党云峰出具收到商铺首付40802元、340000元的收据。2019年8月8日、2020年1月18日分别向党云峰出具收到商铺房款270480元、180321元的收据。汇达公司向李梅芳出具收到商认10000元的收据。李梅芳系党云峰的母亲。党云峰称汇达公司于2020年1月18日向其交付了所购商铺。本院认为，本案是党云峰以自己购买了案涉房屋为由提起的案外人执行异议之诉，人民法院审查的重点在于案外人党云峰对案涉标的是否享有足以排除执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋并未登记党云峰名下，故党云峰对该房屋不享有所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定买受人主张排除执行需同时满足以上四种情形。具体到本案中，首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，党云峰与汇达公司签订认购协议书的时间是2015年5月15日时，此时案涉房屋尚未开建，汇达公司也未取得商品房预售许可证，故该认购协议书显然违反相关法律规定的强制性规定，应当认定为无效合同。其次，从案涉房屋的付款情况来看，案涉房屋于2016年7月22日被人民法院查封，在案涉房屋被查封之前，党云峰称其付款情况为：2015年1月25日，现金2万元；2015年5月15日，现金3万元；2015年5月22日，现金40802元；2015年5月14日，转账2万元；2015年5月24日通过POS机刷7万元；2015年5月24日，通过POS机刷27万元。以上共计450802元，尚不足合同总价款921603元的一半。且在案涉房屋被查封三年多后，党云峰仍于2019年8月8日和2020年1月18日继续向汇达公司共支付购房款450801元。党云峰的付款情况显然不符合在人民法院查封之前“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。再次，党云峰称其于2020年1月18日取得对案涉房屋的占有，但即使按此时间，该时间仍晚于本院对案涉房屋的查封时间三年有余。最后，购房对于个人而言属于重大事项，购买前必定对房屋性质、位置、房屋是否被限制交易、如何办理过户手续等情况充分了解，党云峰购房时案涉房屋尚未开工建设，且案涉房产至今五证不全，但党云峰购房时却未对相关情况予以核实，其对不能办理过户登记，自身有一定过错。综上，党云峰对案涉房产不具备上述司法解释规定的全部四种情形,不享有足以排除强制执行的民事权益,其要求停止对案涉房产的执行的诉讼请求不应得到支持。综上所述,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条关于由案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任的规定，党云峰提供的证据不足以证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。党云峰要求中止对河南省唐河县汇达星都会2号楼1层101号商铺的执行，该诉讼请求实质是请求排除人民法院强制执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定:“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。····”故党云峰云峰要求中止对河南省唐河县汇达星都会2号楼1层101号商铺的执行的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回党云峰的诉讼请求。案件受理费13016.03元，由党云峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二〇年十二月二日书记员  陈玫夙