江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民再38号上诉人（原审第三人）：孙金奎，男，1964年5月18日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：鲁银娣，江苏苏鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈欣，女，1982年7月16日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：李文耀，江苏承匠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沭阳县广厦置业有限公司。住所地：沭阳县沭城街道广州路**。法定代表人：张静，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐开国，男，1958年3月2日出生，住沭阳县。原审原告沈欣与原审被告沭阳县广厦置业有限公司（以下简称广厦公司）商品房销售合同纠纷一案，江苏省沭阳县人民法院于2016年1月28日作出（2015）沭民初字第4927号民事判决，已经发生法律效力。江苏省沭阳县人民法院经审判委员会讨论决定，于2017年12月28日作出（2017）苏1322民监19号民事裁定，再审本案。并依法追加孙金奎作为第三人参加本案诉讼，于2019年3月28日作出（2018）苏1322民再3号民事判决。孙金奎不服，提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙金奎上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.确认孙金奎与广厦公司签订的商品房买卖合同有效；3.判令沈欣、广厦公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、审判程序错误，孙金奎作为原审第三人参加诉讼是具有独立请求权及辩护权，根据判决内容认为，与当事人在庭审中举证质证、辩护所陈述及递交诉状与庭审内容极不相符。二、沈欣与广厦公司之间不存在商品房买卖合同，沈欣提供的证据系与广厦公司恶意串通形成，应当认定无效。1.房屋出售的时间存疑。（1）孙金奎与广厦公司商品房买卖合同纠纷一案，2014年11月12日向一审法院提起诉讼，2014年11月27日开庭审理，如果房屋已经出售，广厦公司应该进行陈述，法院与时任广厦公司法定代表人周某谈话时，其也没有提及。（2）一审法院已裁定查封涉案房屋，广厦公司无权处分该房屋。（3）2014年10月24日，广厦公司成立资产及债务清帐小组，其无权再行出售房屋。2.购房款的支付存疑。广厦公司陈述购房款由周某欠唐小顺的工程款转化，但没有提供任何证据证明。沈欣称2013年购买涉案房屋当时付清购房款，此时该地块属于未建项目公示时期，充分证实与广厦公司陈述自相矛盾。3.房屋的交付存疑。（1）广厦公司在（2016）苏1322民再47号案件2016年11月9日庭审中陈述107号房目前是售楼部做办公室使用，说明至少2016年11月9日前没有交付，能够印证广厦公司向沈欣出具的上房单虚假。（2）一审法院（2018）苏1322民再3号民事判决书第4页认定涉案房屋在原审裁判时未经竣工验收，不符合交付条件，房屋的建设单位更不会在房屋不具备行政交付条件时通知交付，能够证明交付的虚假性。（3）从沈欣的证据看，收据的时间是2015年4月10日，上房单的时间是2014年10月27日，购房收据出具前就已经上房，不符合常理。（4）广厦公司在房屋不具备交付条件的时候出具上房单，而且上房单如此简单有悖常理。4.上房单上加盖的广厦公司的公章存疑。根据从公安机关调取的广厦公司刻制新公章的申请书、刻制公章备案证明、封存证明，2014年11月19日，广厦公司刻制带英文字母的新公章，原公章不再使用。广厦公司2014年10月27日出具给沈欣的上房单加盖的是带有英文字母的新公章，该证据明显系伪造。三、涉案的16号楼107号房屋已经出售给孙金奎，孙金奎与广厦公司之间依法成立商品房买卖合同关系。1.孙金奎提供的认购书、收据及汇款凭证能够证明与广厦公司存在商品房买卖合同关系，认购书上签署的购房款已全额付清和收据及汇款凭证相互印证。2.2015年4月20日，一审法院对周某的谈话笔录能够和孙金奎提供的证据形成证据锁链，证明房屋买卖合同合法有效。3.至于孙金奎购买的是101、102、103号房还是107号房并不影响双方买卖合同的成立及生效，因双方签订认购书的时候还没有得到行政部门具体测绘或编号，只是自称由西向东三间，一审法院（2016）苏1322民再47号判决认定孙金奎购买的3间商铺是107号商铺中从西向东3间，按照此认定，孙金奎购买的应该是107号从西向东的3间商铺。四、单从购房时间看，孙金奎购房时间是2014年5月10日，沈欣所谓的购房时间是2015年4月10日，所谓的交付时间是2014年10月27日，购房和交付均在孙金奎之后，由于支付对价是房屋买卖合同的履行行为，对于已经先行支付房屋价款，履行了合同义务的孙金奎，要求广厦公司相应履行合同义务的要求理应得到支持。被上诉人沈欣辩称，一审再审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。孙金奎上诉增加要求确认其与广厦公司签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求应当在上诉期内提出，超出上诉期的除双方达成和解或调解，否则应另行主张，上诉人该上诉请求程序违法。孙金奎认为沈欣与广厦公司恶意串通系错误推测，根据民事诉讼法司法解释第一百零九条规定，只有能够排除合理怀疑的证据才能推测双方恶意串通，显然孙金奎提供的证据达不到该标准。孙金奎与广厦公司之间存在债权债务关系，而非买卖合同关系。被上诉人广厦公司辩称，广厦公司与沈欣之间的房屋买卖是事实，孙金奎名为房屋买卖实为借款抵押。一审再审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。沈欣向一审法院起诉请求：一、确认沈欣与沭阳县广厦置业有限公司之间关于石桥·无锡花园小区16号楼107号商铺买卖合同成立；二、沭阳县广厦置业有限公司协助沈欣办理该房屋备案及过户登记。事实与理由：2013年沈欣购买沭阳县广厦置业有限公司开发的位于沭阳县常州路与和谐路交汇处石桥·无锡花园小区16号楼107号商铺，房屋总价款1980000元，沈欣当时付清了全部购房款。后沭阳县广厦置业有限公司于2015年4月10日重新出具收据给沈欣，该收据对房屋的位置、房号、面积、总价款等都作出约定。一审法院认定事实：2013年沈欣购买沭阳县广厦置业有限公司开发的石桥·无锡花园小区16号楼107号商铺，房屋价款1980000元，沈欣当时付清了全部购房款。2015年4月10日沭阳县广厦置业有限公司向沈欣出具加盖沭阳县广厦置业有限公司财务专用章的收据一张，收据载明：“交款单位：沈欣收款方式：现金人民币（大写）壹佰玖拾捌万元整￥1980000收款事由：购石桥无锡花园小区16#楼107商铺面积为376.32㎡2015年4月10日经办：马婷婷”。同日、沭阳县广厦置业有限公司开具上房单给沈欣，上房单载明：“十字石桥无锡花园上房单沈欣（××）户属十字石桥无锡花园小区购房户住宅楼16幢门面房107号，面积为376.32㎡。凭此单办理上房手续。经办人：陶子方单位盖章（沭阳县广厦置业有限公司）上房户：沈欣2015年4月20日”。现沈欣诉至法院，请求确认沈欣与沭阳县广厦置业有限公司之间的商品房买卖合同成立；沭阳县广厦置业有限公司协助沈欣办理房屋备案手续及房屋过户手续。一审法院认为，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，沈欣与沭阳县广厦置业有限公司之间虽然没有订立书面合同，但是双方就购买石桥无锡花园小区16#楼107号商铺已达成了合意，沈欣以现金方式交付了全部购房款，沭阳县广厦置业有限公司也将该房屋交付给沈欣。故沈欣、沭阳县广厦置业有限公司之间的商品房买卖合同成立，沭阳县广厦置业有限公司应协助沈欣办理房屋备案及过户登记。沭阳县广厦置业有限公司经法院传票传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，不影响本案的正常审理，判决：一、沈欣、沭阳县广厦置业有限公司之间关于石桥·无锡花园小区16号楼107号商铺买卖合同成立；二、沭阳县广厦置业有限公司于本判决生效后二十日内协助沈欣办理该房屋备案及过户登记。一审法院再审认定的事实与原审认定事实一致。一审法院再审认为，沈欣要求确认与广厦公司之间就涉案房屋的买卖合同成立，广厦公司表示同意，并不违反相关法律法规规定，原审判决沈欣、广厦公司之间关于石桥·无锡花园小区16号楼107号商铺买卖合同成立正确，一审法院再审应予维持；房屋备案登记属行政机关管理行为，不属于民事案件调整范围，一审法院对此作出裁判有误，应予撤销。因一审法院裁判时涉案房屋未经竣工验收，不符合交付和办理产权登记条件，对沈欣要求办理过户登记的请求一审法院不予支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条、第四百零七条之规定，判决：一、维持一审法院（2015）沭民初字第04927号民事判决第一项。二、撤销一审法院（2015）沭民初字第04927号民事判决第二项。三、驳回沈欣其他诉讼请求。本院二审期间，孙金奎提供以下证据：1.（2014）沭民初字第3425号民事裁定书，案外人陈军申请查封涉案房屋，2014年11月12日裁定查封。旨在证明沈欣即使2015年购买房屋，也是无效的，且查封时间均在沈欣主张买房时间之前。2.2014年10月24日，广厦公司资产债务清算小组成员名单及章程。旨在证明在2014年10月24日已经成立了资产及债务清帐小组，广厦公司无权再出售房屋。3.中国招标网下载的无锡花园小区2#-4#、4A#、8#-17#、18#地下室工程中标公告，旨在证明2014年3月20日才发布中标公告，沈欣称2013年12月和2014年1月支付购房款系虚假陈述。4.2015年4月20日一审法院法官与周某的谈话笔录，旨在证明孙金奎与广厦公司之间存在真实的商品房买卖关系。沈欣质证认为，1.（2014）沭民初字第3425号民事裁定书的真实性、合法性无异议，但无法达到孙金奎证明目的，沈欣购买房屋时间为2013年下半年，交付购房款时间为2013年12月份及2014年1月份，该交易完成时间均在裁定书出具之前，且该裁定书据了解没有送达广厦公司，广厦公司对是否查封并不知情，沈欣也不是裁定书出具的当事人主体，不可能知道查封这一事实，应当适用善意取得制度。2.因沈欣不是广厦公司的人员，对该份证据的真实性、合法性无法认定。即使该小组存在，其成立时间也在2014年10月，也就是沈欣购房之后，广厦公司将房屋处分给徐某，徐某又将房屋出售给沈欣均在该清帐小组设立之前，因此，沈欣涉案房屋购房合同真实有效。3.因中标公告系复印件，无法确定真实性，即使是涉案楼号的地下室工程，也不能真实反映出涉案房屋的建设状况。4.从孙金奎一审中提供的认购协议书可以看出对于具体是哪间房屋没有明确注明，其约定的房屋面积为300平方，而本案涉及的是376平方。对于周某的谈话笔录，据了解周某是在孙金奎胁迫之下作出的。为此，周某写了情况说明，其真实情况是其与孙金奎之间存在债权债务关系没有结清，孙金奎又持有购房合同、收款收据，孙金奎凭购房合同和收款收据起诉，要求办理产权证，为此胁迫周某作出与事实相悖的陈述，周某书写的情况说明中陈述了包括殴打、辱骂的情况，因此，沈欣认为孙金奎与广厦公司之间不存在真实的房屋买卖关系。广厦公司质证意见同沈欣意见，16号楼没有地下室，16号楼是先开工，建的快，起工的快。周某的谈话笔录不真实，周某有一份情况说明，说明其受孙金奎胁迫，不敢到庭。沈欣提供如下证据：1.2019年9月6日，广厦公司和周某向沭阳县扫黑办提交的举报信，陈述了与孙金奎之间存在的借贷关系及借款情况，同时在借款已经还清的情况下，孙金奎又凭未归还的购房合同、收款收据向法院提起虚假诉讼，主张涉案房屋的相关权利。旨在证明孙金奎与广厦公司之间存在借贷关系，不存在真实的房屋买卖合同关系。2.2019年9月17日，周某出具的情况说明，旨在证明其遭到孙金奎辱骂、殴打和胁迫，并向法院作出违心的陈述，从而影响法院作出错误裁判。3.2014年7月29日，沭阳县房产测绘队作出的石桥无锡花园小区16#房屋面积测绘报告，该报告中载明了16#101、102、103号三套房屋的面积约为295平方米，107号房屋面积为376平方米。旨在证明即使孙金奎与广厦公司之间买卖真实，也应当是101、102、103号，不是107号房屋。孙金奎质证认为，1.对于举报信的真实性、合法性、关联性不予认可，举报信所陈述的内容没有任何证据证明，而且该举报信是否是周某的真实意思表示也无法确认，且内容与周某在法院的陈述相互矛盾。周某作为完全民事行为能力人，且当时担任广厦公司法定代表人，如果孙金奎存在胁迫或其他行为其应当报警。2.周某出具的情况说明，质证意见同举报信。3.测绘报告系复印件，真实性无法确认，即使真实也是预测，涉案的项目是2014年3月20日中标，报告出具的时间是2014年7月29日，进行预测很正常，并不能证明房屋在2013年就建好。广厦公司质证认为，周某的举报信和情况说明都是真实的，测绘报告也是真实的，系从住建局、房管处测绘队调出来。本院认证意见，孙金奎提供的（2014）沭民初字第3425号民事裁定书真实性可以认定，证明涉案房屋于2014年11月12日裁定查封，不能直接证明沈欣购买房屋的时间；2014年10月24日，广厦公司资产债务清算小组成员名单及章程和中国招标网下载的无锡花园小区2#-4#、4A#、8#-17#、18#地下室工程中标公告与本案无关联性；2015年4月20日一审法院法官与周某的谈话笔录，后周某向公安机关报案，称孙金奎威逼胁迫其到法院作虚假证言，公安机关立案侦查，目前孙金奎因此涉嫌妨害作证罪被起诉至沭阳县人民法院，因此，该笔录不能证明孙金奎与广厦公司之间存在真实的商品房买卖关系。沈欣提供的广厦公司和周某向沭阳县扫黑办提交的举报信和周某出具的情况说明，孙金奎已因此涉嫌妨害作证罪被起诉，可以证明孙金奎与广厦公司之间存在借贷关系，不存在真实的房屋买卖合同关系。沭阳县房产测绘队作出的石桥无锡花园小区16#房屋面积测绘报告，可以证明16#101、102、103号三套房屋的面积约为295平方米，107号房屋面积为376平方米。二审认定事实与一审再审认定事实一致。另查明，孙金奎因涉嫌妨害作证罪、诈骗罪被起诉至沭阳县人民法院，目前正在审理中。本院认为，关于审理程序是否存在违法。再审程序中，依法通知孙金奎作为第三人参与诉讼，孙金奎本人到庭参加庭审进行了答辩、举证、质证、辩论，程序合法，判决内容不存在与庭审内容不一致情形。关于沈欣与广厦公司之间买卖合同是否成立。因广厦法定代表人周某欠唐小顺工程款198万元，唐小顺欠沭阳县金生木业制品厂款项，金生木业制品厂负责人徐某系徐开国之子，徐开国系广厦股东。（2013）沭民初字第0748号民事判决认定，2013年1月1日唐小顺以周某欠其工程款198万元债权抵冲给金生木业制品厂。2013年1月18日周某以广厦开发的无锡花园小区16号楼从西第一间到第四间面积约400平方米房屋作价198万元抵冲给徐开国。2013年间，沈欣从徐某处购买该涉案房屋，并支付全部购房款198万元。2015年4月10日，广厦公司出具收据给沈欣，且收据右上方注明“原票据4278945已作废收回换票”，并开具了上房单。2015年4月18日沈欣与广厦公司签订房屋租赁协议，将涉案房屋租赁给广厦公司使用。沈欣支付了全部价款，广厦公司交付了房屋，广厦公司对上述事实均无异议，一审再审判决认定沈欣与广厦公司之间的房屋买卖合同成立并无不当。广厦公司又将涉案房屋出售他人，案外人申请查封等行为，均不影响本案买卖合同成立。关于孙金奎与广厦公司之间是否就涉案房屋存在房屋买卖合同关系。虽然孙金奎提供的认购书上写明其购买16号楼营业房西至东第一、二、三间，但孙金奎向法院提起诉讼要求广厦公司与其签订16号楼101、102、103室商铺的买卖合同并进行备案登记。不论孙金奎购买的是101、102、103号房屋还是107号房屋，均不影响沈欣与广厦公司之间买卖合同成立。综上，上诉人孙金奎的上诉理由不能成立，应予驳回；一审再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22620元由上诉人孙金奎负担。本判决为终审判决。审判长  滕晓春审判员  高曼莉审判员  杨晓玲二〇二〇年十二月十六日书记员  曾晓兰