北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10448号上诉人（原审原告）：李建兵，男，1978年3月13日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人（原审原告）：莫贤敏，女，1973年10月5日出生，汉族，住北京市东城区。上述二上诉人之委托诉讼代理人：张树贵，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街**。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：杨琨，女，该公司职员。委托诉讼代理人：穆书伟，女，该公司职员。上诉人李建兵、莫贤敏因与被上诉人北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初7219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李建兵、莫贤敏上诉请求：1.请求判令撤销一审判决第三项；2.请求依法改判天洋公司承担不符合合同约定房屋交房条件的违约责任，计算方法为以已付房款为基数，按照日万分之五的标准自2017年5月2日起支付至交房条件符合之日止或将本案发回重审；3.本案一审、二审诉讼费用全部由天洋公司承担。事实和理由：一、天洋公司须满足的房屋交付条件，首先是满足法定交付条件；其次是满足双方签订的《北京市商品房预售合同》的约定，即约定交付条件。其中法定的房屋交付条件包括《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009修正）第27条规定，《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，《建设工程质量管理条例》第16条第二款规定，建筑法第61条规定。天洋公司交付的房屋，不符合法定的交付条件，从未出示过证明交付房屋竣工验收合格的文件材料；在庭审中也未向法院提交任何相关证据材料，用以佐证案涉交房屋符合法定交付条件。天洋公司掌握着交付房屋是否符合法定交房条件的信息和材料，应由其承担举证责任。天洋公司未达到合同约定的房屋交付条件，无故未能在合同约定的2017年5月1日交付房屋，未能按照合同约定的交付条件提供相关证明文件：规划验收批准文件；该商品房已取得建筑工程竣工验收备案表；该商品房面积实测技术报告书；2017年5月1日达到市政正常供电；2017年5月1日达到上下水通畅。房屋产权证书至今未办理，完全是天洋公司交付不符合房屋交付条件，我方并未查询到天洋公司的工程竣工验收备案文件材料。我方收房的事实，不等于交付的房屋符合合同约定交付条件，不等于我方放弃了主张不符合房屋交付条件的逾期交房的违约责任。二、一审法院认定错误，存在程序违法。我方的一审第三项诉讼请求明确清晰，即要求天洋公司承担不符合合同约定房屋交付条件产生的逾期交房违约责任。一审法院庭审中反复让我方澄清诉讼请求第三项，存在明显的程序违法。一审法院将临时用电问题归为一般合同违约，不认为是不符合合同约定的房屋交付条件，认定错误。天洋公司辩称，同意一审判决，不同意李建兵、莫贤敏的上诉请求及意见。天洋公司通知李建兵、莫贤敏收房时，房屋已具备正式交付条件。李建兵、莫贤敏向一审法院起诉请求：1．判令天洋公司按照合同为李建兵、莫贤敏办理不动产权证书；2．判令天洋公司给付李建兵、莫贤敏逾期办理不动产权证书违约金，计算方法为以已付房款为基数，按照日万分之一的标准自2019年5月31日起支付至李建兵、莫贤敏取得不动产权证书之日；3．判令天洋公司向李建兵、莫贤敏承担不符合交房条件的违约责任，计算方法为以已付房款为基数，按照日万分之五的标准自2017年5月2日起支付至交房条件符合之日止。一审法院认定事实：2016年7月29日，李建兵、莫贤敏与天洋公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1925111）（以下简称《预售合同》），李建兵、莫贤敏向天洋公司购买位于房山区房山新城良乡组团14-03-05地块S01#楼7层2718号房屋。《预售合同》约定：房屋预测建筑面积40.93平方米，其中套内建筑面积27.51平方米，房屋总价款857230元，付款方式为商业贷款，房屋交付时间为2017年5月1日前。《预售合同》第二十二条“产权登记”条款对转移登记的约定为：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。《预售合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。《预售合同》签订后，李建兵、莫贤敏向天洋公司交纳合同约定的房价款及面积补差款共计868448元，于2017年4月21日向天洋公司交纳了契税、印花税、产权代办费和登记费等相关费用。天洋公司于2017年5月5日向李建兵、莫贤敏交付了房屋。关于第三项诉讼请求，李建军、莫贤敏称系基于房屋设施不符合约定交付条件产生的逾期交房违约金，经一审法院释明是否变更为因供电设施不符合合同约定产生的违约损失，李建军、莫贤敏明确表示不做变更。一审法院认为，李建兵、莫贤敏与天洋公司在自愿基础上签订的《预售合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。本案中，依约交纳房屋价款是李建兵、莫贤敏作为房屋买受人的主要合同义务，依约交付房屋并移转所有权是天洋公司作为房屋出卖人的主要合同义务。依据查明的事实，李建兵、莫贤敏已交纳了全部购房款，天洋公司于2017年5月5日交付了房屋。天洋公司至今未将房屋所有权转移至李建兵、莫贤敏名下，未完全履行其主要合同义务，应当继续履行。李建兵、莫贤敏要求天洋公司为其所购房屋办理所有权证的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。依《预售合同》约定，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人应当支付违约金，现双方对已付违约金没有争议，法院予以核算，该已付违约金已支付至2019年7月27日。李建兵、莫贤敏主张基于房屋设施不符合约定交付条件产生的逾期交房违约金，法院不予支持。鉴于临时用电相比于纳入城市供电网络并正式供电存在不稳定等问题，对李建兵、莫贤敏使用案涉房屋造成一定影响，李建兵、莫贤敏有权要求天洋基业公司赔偿因供电设施违反合同约定造成的损失。经一审法院释明后，李建兵、莫贤敏明确不变更，故本案中不宜就违约损失进行处理，双方可另案解决。一审法院判决：一、北京天洋基业投资有限公司于判决生效后10日内协助李建兵、莫贤敏办理位于北京市房山区房山新城良乡组团14-03-05地块S01#楼7层2718号房屋的不动产登记证书，将房屋所有权转移登记至李建兵、莫贤敏名下；二、北京天洋基业投资有限公司于判决生效后10日内向李建兵、莫贤敏支付逾期办理房屋所有权证书违约金，计算方法为以868448元为基数，按照日万分之一的标准自2019年7月28日起支付至李建兵、莫贤敏取得不动产权证书之日；三、驳回李建兵、莫贤敏的其他诉讼请求。如果北京天洋基业投资有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人均有约束力，各方当事人均应依照合同约定履行义务。本案中，李建兵、莫贤敏与天洋公司签订的《预售合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。现李建兵、莫贤敏已依约交纳房屋价款，天洋公司并未在合同约定的期限内将房屋所有权转移登记至李建兵、莫贤敏名下，应当承担相应的违约责任并继续履行，一审法院判定天洋公司在一定期限内协助李建兵、莫贤敏办理不动产登记证书并转移登记，承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任，依据充分，本院予以确认。关于李建兵、莫贤敏上诉主张天洋公司所交付房屋不符合法定及约定条件，存在临时用电问题，应当就此承担逾期交房的违约责任一节，本院认为双方认可案涉房屋已于2017年5月5日完成交付，李建兵、莫贤敏作为房屋买受人应当就收房行为负责，二人在同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但本案中李建兵、莫贤敏有权要求天洋公司依据法律规定或合同约定完善房屋设施及条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失，经一审法院在庭审中询问，李建兵、莫贤敏确认其二人要求天洋公司承担逾期交房违约金，在此情形下一审法院驳回其诉讼请求并告知其可另行处理，并无不当，本院予以确认。综上所述，李建兵、莫贤敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8872元，由李建兵、莫贤敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉贤审 判 员 耿燕军审 判 员 刘 洁二〇二〇年十二月十五日法官助理 韩舒同书 记 员 岳国英