宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5428号原告：宁夏佰仕德物业服务有限公司，统一社会信用代码91641100763243238D。法定代表人：曹某。委托诉讼代理人：周某，1994年11月22日出生，宁夏回族自治区隆德县人，宁夏佰仕德物业服务有限公司法务，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：马某，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：杨某，河北省安国县人，现住宁夏回族自治区银川市。原告夏佰仕德物业服务有限公司与被告杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开进行了审理。原告宁夏佰仕德物业服务有限公司的委托诉讼代理人周某、马某，被告杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付原告2014年2月1日至2019年10月29日期间的物业服务费5863元，违约金1759元。2013年10月1日至2019年10月29日期间的电梯费730元，合计金额8352元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2013年入驻宁夏××县，为该小区提供物业服务。2013年原告与该小区开发公司宁夏亘元房地产开发有限公司签订了一份《太阳城F区前期物业服务合同》，约定对该小区多层住宅收费标准为1.0元/月/平方米，高层收费标准为1.1元/月/平方米。2014年原告与太阳城F区业主委员会签订了一份《太阳城F区物业服务合同》，约定对该小区多层住宅收费标准为0.6元/月/平方米，高层收费标准为0.7元/月/平方米，商业物业收费标准为1.2元/月/平方米，业主或物业使用人应当在每年年度的3月31日前履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每逾期一日按所欠费用3‰的标准向原告支付违约金。被告系该小区25-1-202室业主，房屋建筑面积为119.38㎡，但拒不缴纳物业服务费、电梯费，经原告多次催要，被告迟迟不予支付，已严重违约。原告认为，原告为该太阳城F区提供物业服务，被告作为该小区业主，应向原告支付物业费。为了保护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告辩称：第一，这个房子是宁夏煤业集团给我父亲分的福利房，期间我管理过一段时间，我本身不是业主。第二，诉讼时效的问题，2014年到今年已经是6年的时间。第三，关于违约金的问题，因为我们没有跟物业直接签署过物业服务合同，违约金没有法律依据。第四，电梯费的问题，我们的房子电梯使用属于刷卡才能使用，付费才能使用，我们是二楼，一直没有用过电梯，物业上也没有给我们电梯卡，所以没有电梯使用费。第五，物业服务质量问题，我拍摄了相关照片，我房子门口长期停放电动车，垃圾没人清理，污水横流。经审理查明：2013年9月7日，原告（乙方）与宁夏亘元房地产开发有限公司（甲方）签订了《太阳城F区和E区东侧前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对太阳城F区和E区东侧提供前期物业管理服务事宜。合同约定本合同自2013年7月1日至2014年7月1日有效；乙方提供的物业服务内容及标准为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》二级所规定的服务内容及标准；物业收费选择包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，应按每月（季）交纳，多层住宅物业费为0.6元/㎡/月，小高层为1.1元/㎡/月，电梯运行使用费2层月收费标准为每月10元：业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，业主或物业使用人将不享受本合同约定的服务内容，甲方应当督促其限期交纳，逾期扔不交纳的，业主或物业使用人每日应按欠费总额3%‰向乙方支付违约金。2014年8月1日，原告（乙方）与贺兰县太阳城F区业主委员会（甲方）签订《太阳城F区物业服务合同》，约定甲方根据业主代表大会的决议，代表全体业主就选聘乙方提供物业服务事宜订立本合同；本合同期限自2014年8月1日起至2017年7月31日；物业收费选择包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅物业费为0.6元/㎡/月，小高层为0.7元/㎡/月，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年的3月31日前交纳；合同约定的其他内容与2013年9月7日，原告（乙方）与宁夏亘元房地产开发有限公司（甲方）签订的《太阳城F区和E区东侧前期物业服务合同》内容一致。合同期限为2014年8月1日至2017年7月31日。2017年9月7日，原告（乙方）与贺兰县太阳城F区业主委员会（甲方）又签订《太阳城F区物业服务合同》，合同约定的内容与2014年8月1日，原告（乙方）与贺兰县太阳城F区业主委员会（甲方）签订的《太阳城F区物业服务合同》内容一致。合同期限自2017年8月1日起至2020年7月31日止。该《太阳城F区物业服务合同》在贺兰县物业管理中心备案登记，备案号为（2017）第007号、2017）第053号。原告为贺兰县太阳城F区提供了公共设施设备维护，保洁清理园区卫生，小区内绿化养护等等物业服务。被告系贺兰县太阳城F区25-1-202室房屋业主，房屋建筑面积为119.38㎡，2013年7月1日至2014年7月1日期间，前期物业服务合同约定的物业费标准为小高层为1.1元/㎡/月，原告自愿选择自2013年7月1日至2014年3月31日期间物业费标准为小高层为1.1元/㎡/月，2014年4月1日以后的物业费收费标准为小高层0.7元/㎡/月。被告2014年2月1日至2019年10月29日期间欠原告物业费5863元（119.38㎡×1.1元/㎡/月×2个月+119.38㎡×元/㎡/月×67个月），电梯费730元（10元每月每户×73个月），原告计算违约金1759元（5863元×30%），共计8352元。原告分别于2015至2020年每年都将催费单张贴于被告的房屋门上进行催费，还通过发送短信的方式向被告进行过催交物业费，均无结果。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，贺兰县太阳城F区于2014年成立业主委员会。2013年6月2日，被告在××县房屋入住手续时，在原告处签署的住户家庭情况登记表、区域防火责任协议书、业主入住文件及领用物品登记表、临时管理规约、装修管理手册内，业主签名处均为被告杨某的签字。2019年8月22日，原告与卢倩签订的《个人二手住房买卖合同》（附说明）内约定，2019年10月29日交房之前的水、电、天然气、物业费等费用由被告杨某承担。贺兰县不动产登记信息查询结果载明：太阳城F区25-1-202室房屋产权人系杨某，登记时间为2019年8月29日。被告的该房屋2019年8月22日之前一直存放东西，没有住人。该小区电梯实行刷卡使用制度，被告未办理电梯卡领取手续。原告收取的电梯费构成为年检费、维保费、使用折旧费、电费等。以上事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的证据太阳城F区和E区东侧前期物业服务合同一份，太阳城F区物业服务合同两份、贺兰县物业服务合同备案登记表两张、物业费催缴照片六张，微信截图打印件一张、日常物业服务照片14张、住户家庭情况登记表一份、区域防火责任协议书一份、业主入住文件及领用物品登记表一份、临时管理规约原一份、装修管理手册一份、个人二手住房买卖合同（附说明）、不动产登记查询结果证明一份，予以证实，本院予以采信。判决的理由与结果本院认为，原告与宁夏亘元房地产开发有限公司签订的《太阳城F区和E区东侧前期物业服务合同》及原告与贺兰县太阳城F区业主委员会签订的物业服务合同，宁夏亘元房地产开发有限公司及贺兰县太阳城F区业主委员会代表全体业主选聘乙方对贺兰县望都太阳城F区提供物业管理服务，该合同合法有效，对小区业主具有约束力，原被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区25-1-202室房屋的业主，享受了原告的物业服务，应当支付原告提供物业服务期间的物业费。关于物业费的收费标准，原告提供的物业服务合同证实，原告物业服务收费标准在2014年2月1日至2014年3月31日期间为小高层住宅1.1元/㎡/月，2014年4月1日至2019年10月29日期间为小高层住宅0.7元/㎡/月，电梯运行使用费2层的收费标准为每月10元。该物业服务合同在贺兰县物业管理中心已进行备案登记，原告计算的物业费、电梯费收费价格，符合物业服务合同的约定和法律规定。被告抗辩，该房子电梯使用实行刷卡使用制度，我们一直没有领取电梯卡，不应交纳电梯费的抗辩理由，因电梯属于公共设施，即使被告未使用电梯也会产生年检费、维保费、使用折旧费，但会减少电费的产生，本院酌情扣减电梯费每月2元。关于原告诉请要求被告支付支原告2014年2月1日至2019年10月29日期间的物业服务费5863元，电梯费730元的诉讼请求，本院支持被告支付原告物业费5863元，电梯费584元（8元/月×73个月）。关于违约金，物业服务合同明确约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按应交物业费总额的5‰日的标准支付违约金。按此标准计算出的违约金数额明显过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告要求按照欠费总额30%支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院支持被告支付原告违约金1759元（欠费总额5863元×30%）。被告辩称，其不是业主，原告物业服务存在质量问题的抗辩理由，因无事实依据本院不予采纳；被告还辩称，其没有跟物业公司签署过物业服务合同，原告计算违约金没有法律依据的抗辩理由，因无法律依据本院不予采纳。被告又辩称，本案诉讼时效已过的抗辩理由，本院认为：物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起起算。故被告的该项抗辩理由。无法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条第二款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告杨某向原告宁夏佰仕德物业服务有限公司支付2014年2月1日至2019年10月29日期间的物业费5863元，违约金1759元，电梯费电梯费584元，共计8206元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏佰仕德物业服务有限公司负担1元，被告杨某负担24元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 闫生利二〇二〇年十二月九日书记员 孟翠花附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。