湖北省荆门市掇刀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0804民初1036号 原告：王姝鑫,男。 委托诉讼代理人（特别授权）：贺静华，湖北同进律师事务所律师。 被告：荆门市东泰物业管理有限公司，住所地荆门市漳河新区深圳大道**（荆门天地**）。 法定代表人：全艳艳，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：张鸣天，湖北法之星律师事务所律师。 原告王姝鑫与被告荆门市东泰物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王姝鑫及其委托诉讼代理人贺静华,被告物业公司的委托诉讼代理人张鸣天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王姝鑫向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿原告房屋装修损失、成品家具及家电等损失10万元；2、要求被告彻底整改排污主管道堵塞问题，承担整改费用2万元（以鉴定意见为准）；3、要求被告负担鉴定费及诉讼费。诉讼过程中，原告放弃第2项诉讼请求。事实和理由：2016年12月，原告购买了位于虎牙关大道西侧飞扬·新天城三期A区6幢304号房屋1套，被告物业公司系小区物业服务管理公司。物业公司与飞扬新天城业委会签订了《物业服务合同》，合同期限为2019年1月1日至2023年12月31日。2019年3月，原告对房屋装修完毕入住该房。2019年11月，原告家人发现次卧旁的卫生间排污管道堵塞，污水倒灌进入房间，物业公司第二天关闭了总闸，在1楼架空层将排污管道疏通。农历2020年正月初九，物业公司给原告打电话告知家中再次发生污水倒灌，因受疫情影响家中无人，导致原告木地板、房间墙布、衣柜、鞋柜、酒柜、书柜、餐桌、沙发、床、榻榻米及木门等装修家具及家电受损，被告再次请人进行了疏通。因被告拒不赔偿原告损失，原告为此诉至法院。 被告物业公司辩称，其一，其已履行了物业服务合同中约定的各项义务，原告所诉维修工作流程不够严谨，或者时间不及时，仅属于服务瑕疵，并未构成真正的违约；其二，造成本案损害的排污管道位于原告所在的四号楼公用管道，其提供物业服务的公共部位不包含各业主区分共有的封闭式管道，不属于物业服务范围；其三，堵塞物系对公用管道进行占有、使用的各个业主在接收了竣工验收的房屋之后形成的，本案系相邻关系纠纷，涉及的争议属于毗邻异产下的公共使用的损害赔偿，其不是造成堵塞的直接责任人，对原告的损害不存在过错。因此，其不应承担原告所主张的损失，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告王姝鑫于2016年12月24日购买了湖北飞扬房地产开发有限公司开发建设的飞扬·新天城三期A区6幢304号房屋，该房屋位于3楼，楼下2楼是独立排污管道，1楼是架空层。 2018年12月21日，飞扬新天城业主委员会与被告物业公司签订了《飞扬·新天城物业服务合同》，合同约定物业公司提供的物业服务内容包括：物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集清运及雨、污水管道的疏通。 原告对位于飞扬·新天城三期A区6幢304号房屋装修后，于2019年3月入住。2019年11月，原告首次发现案涉房屋次卧旁边的卫生间排污管道堵塞，导致下水管道反水，污水倒灌。原告及家人及时采取了措施，未造成财产损失。下水道堵点位于原告房屋正下方1楼架空层顶部排污主管道，属于开放的公共区域，系该栋房屋的排污主管道。次日，物业公司请人在1楼架空层将管道进行了疏通，疏通后排污管道可以排水。 2020年2月2日（农历2020年正月初九），因受疫情影响，原告家中无人居住，上次排污管道堵点再次发生堵塞，导致家中下水道再次反水，污水倒灌到原告位于3楼的客厅、餐厅、厨房，导致木地板、房间墙布、衣柜、鞋柜、酒柜、书柜、餐桌、沙发、床、榻榻米及木门等家具受损。被告物业公司将堵点排污管道锯断拆下，对排污管道里面的堵塞物进行了彻底疏通，更换了排污管道。 诉讼过程中，原告申请对因污水浸泡造成的财产损失进行鉴定。2020年10月15日，湖北荆门方正资产评估事务所作出鄂荆方评报字[2020]028号《资产评估报告书》，认定王姝鑫位于飞扬·新天城三期A区6幢304号房屋因污水浸泡造成的资产损失为37108元。原告为此支付了评估费5000元。 上述事实，有原、被告的陈述、《荆门市商品房买卖合同》、《飞扬·新天城物业服务合同》、视频及照片、《资产评估报告书》等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，业委会与被告签订的《飞扬·新天城物业服务合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”住宅楼的下水管道一般分为主管道和支管道，主管道是所有业主排放废水都要流经的排水管道，为业主公有共用部分，属于物业公司管理范围；下水支管道是连接下水主管道与房间排水口的排水管道，属于业主专用部分，不在物业公司管理范围。本案堵塞点位于原告购买的6幢304号房屋正下方1楼架空层顶部的排污主管道，系开放的公共区域，故属于物业公司管理范围内。依据业委会与被告物业公司签订的物业服务合同，物业公司对下水主管道负有日常维修、养护管理、并保持相关管道畅通的义务。排污主管道并非突然堵塞，一般系日积月累所造成。2019年11月，因排污主管道堵塞导致原告家中污水倒灌，物业公司虽对排污管道进行了疏通，但并未检查排污管道是否彻底疏通，未加强日常巡查，距离上次堵塞仅三个月左右，2020年2月2日再次发生排污主管道堵塞，污水倒灌进入原告家中，造成原告财产损失。事发时正处于疫情发生的特殊时期，居民就地封控隔离，许多业主家中无人照看，作为物业公司需尽到更加审慎的注意义务，但被告作为案涉房屋的物业服务管理者，其并未按物业合同履行疏通管道、维护管道畅通的义务，应承担赔偿损失的违约责任。原告财产损失经司法鉴定为37108元，为此，本院对原告的诉请按该鉴定结论予以部分支持，对超过部分不予支持。 被告辩解其提供物业服务的公共部位不包含各业主区分共有的封闭式管道，不属于其物业服务范围的意见，缺乏事实及法律依据，本院对其辩解意见不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告荆门市东泰物业管理有限公司赔偿原告王姝鑫财产损失37108元，于本判决生效之日起3日内履行； 二、驳回原告王姝鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，由原告王姝鑫负担1867元，被告荆门市东泰物业管理有限公司负担833元。评估费5000元，由被告荆门市东泰物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审 判 长  张高平 人民陪审员  张乃富 人民陪审员  韩 敏 二〇二〇年十二月十五日 法官助理黄明月书记员徐蕾 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。