广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25485号上诉人（原审被告）：广州市天宝大酒楼有限公司，住所地广州市海珠区工业大道**嘉鸿花园**首、二层局部。法定代表人：叶现科，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李嘉轩，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：江凯欣，广东经国律师事务所律师。被上诉人：（原审原告）：广州市海珠区嘉鸿花园业主委员会，住所，住所地广州市海珠区嘉鸿二街******div>负责人：方祖燊，职务：主任。委托诉讼代理人：唐铭森，该业委会委员。委托诉讼代理人：柳在江，广东谨然律师事务所律师。上诉人广州市天宝大酒楼有限公司（以下简称天宝大酒楼）因与被上诉人广州市海珠区嘉鸿花园业主委员会（以下简称嘉鸿花园业委会）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初3006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人天宝大酒楼上诉请求：1.改判天宝大酒楼无需拆除并腾空广州市x的绿化区域内的冷却塔及配套管道；2.改判天宝大酒楼无需向嘉鸿花园业委会支付2019年10与1日至实际拆除腾空之日的冷却塔地下管道的占用费；3.案件诉讼费由嘉鸿花园业委会承担。事实和理由：（一）一审认定事实错误，嘉鸿花园业委会并未提供该场地的权属证明，并非本案的适格主体。一审判决天宝大酒楼拆除、腾空并搬离冷却塔的前提是有证据证明嘉鸿花园业委会是该场地的业主或者共同共有人明确授权管理，但其并未提交相关的权属证明以及未通过确权之诉确认该场地的权属，因此，根据现有证据不能证明涉案场地当然属于嘉鸿花园业主共有。且涉案小区全体业主授权业委会追收公共收益以及对共有部分的相关问题采取诉讼等法律措施，并未具体指明追收的对象，也未明确授权业委会要求天宝大酒楼拆除并腾空冷却塔的场地。因此，天宝大酒楼无需拆除并腾空冷却塔。（二）天宝大酒楼一直向嘉鸿花园业委会支付租金，双方已经成立事实的租赁关系。根据天宝大酒楼提供的租金缴纳凭证和嘉鸿花园业委会出具的发票可知，天宝大酒楼于2018年8、9月开始到2019年9月均按每月6000元的标准向嘉鸿花园业委会支付租金，并收取发票，双方成立事实上的租赁合同关系。天宝大酒楼愿意继续履行合同，并按期支付租金，但嘉鸿花园业委会单方拒收租金，强行解除双方的事实租赁关系，并要求天宝大酒楼限期拆除并腾空搬离冷却塔无事实和法律依据。（三）涉案冷却塔是天宝大酒楼维持正常经营所必需的设备，拆除将会造成其无法经营而倒闭，进而影响一百多名员工的生计。天宝大酒楼从事餐饮业，中央空调是维持正常经营必需的设备。冷却塔是中央空调的关键部件，若贸然拆除，必定会对其正常经营产生严重影响。结合当下疫情，天宝大酒楼因被迫停业已造成重大损失，现正处于恢复生产自救的关键时期，法院应本着优化营商环境的理念，帮助企业渡过疫情的难关，促进双方调解，减轻企业的负担，让企业尽快恢复生产经营。一审判决影响社会稳定，完全违背了上述司法理念。（四）一审认定事实以及适用法律错误，天宝大酒楼不需要向嘉鸿花园业委会支付冷却塔地下管道的占用费。冷却塔地下管道埋于地下，地上部分，地上部分是小区道路和绿地下管道，地下管道实际仅占用地下空间该小区地面空间，没有妨碍小区业主使用该道路和绿地。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，小区业主共有的仅限于小区内的道路和绿地，并未规定小区业主对道路和绿地的地下空间也享有共有权。《中华人民共和国民法典》第二百七十四条也做了同样的规定。因此，根据物权法定原则，在无法律明文规定的情况下，嘉鸿花园业委会不能主张对小区内道路和绿地的地下空间拥有共有权。请求二审法院判如所请。被上诉人嘉鸿花园业委会二审辩称，同意一审判决，不同意天宝大酒楼的上诉请求、事实和理由。（一）嘉鸿花园业委会提起本案诉讼主体适格。嘉鸿花园业主大会双过半业主表决通过了授权嘉鸿花园业委会追收公共收益及对共有部位的相关问题采取诉讼等法律措施。因此，嘉鸿花园业委会在全体业主享有共有物权的案涉场地被他人擅自占用，其合法权益遭受损害时，为维护全体业主的共有利益，有权代表业主提起本案诉讼。（二）根据嘉鸿花园业委会在一审提交的《报建图》、《竣工图》、照片等证据可知，案涉场地明显位于嘉鸿花园建筑区划内，依《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，属于嘉鸿花园业主共有。（三）天宝大酒楼占用案涉场地没有合法依据，嘉鸿花园业委会有权要求其拆除并腾空搬离冷却塔及配套管道、支付场地占用费。1.天宝大酒楼并无证据证实其占用案涉场地已取得嘉鸿花园业委会或业主大会的合法授权。依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条的规定，嘉鸿花园业委会有权要求其拆除并腾空搬离冷却塔及配套管道、支付场地占用费。2.嘉鸿花园业委会与天宝大酒楼并无书面租赁合同，嘉鸿花园业委会仅是向其收取场地使用费，并非租金，不能视为双方存在事实租赁关系。退一步讲，即使双方存在事实租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，嘉鸿花园业委会也可以随时解除合同。现嘉鸿花园业委会已于2019年10月15日书面通知天宝大酒楼腾空搬离冷却塔及管道并恢复原状，故天宝大酒楼继续占用案涉场地也失去了合法依据。（四）如前所述，天宝大酒楼占用案涉场地已侵害全体业主的共有物权。天宝大酒楼以冷却塔是其维持正常经营所必需的设备为由，不同意拆除，于法无据。（五）一审判令天宝大酒楼支付地下管道的占用费符合法律规定。地下管道。地下管道所在区域同样位于嘉鸿花园用地红线范围内体业主共同享有使用权，其虽未占用地面空间，但地下区域亦属于小区用地的必要延伸，天宝大酒楼仍应支付占用费。一审法院酌情按50%的比例计算占用费是合理的。因此，天宝大酒楼的上诉请求、理由没有事实和法律依据，恳请二审法院依法驳回，并维持原判。嘉鸿花园业委会于2020年1月8日向一审法院起诉请求：1.天宝大酒楼立即拆除腾空位于广州市海珠区x绿化区域内的冷却塔及相关设施；2.天宝大酒楼向嘉鸿花园业委会支付自2019年10月1日至实际恢复原状之日止的占用费（占用费按6000元/月的标准计算，暂计至2019年11月为12000元，具体占用费以市场评估价为准）；3.案件诉讼费用由天宝大酒楼负担。一审法院认定事实：天宝大酒楼的原法定代表人伍克修与案外人伍极修于2011年3月30日向广州信鸿房地产有限公司租赁广州市海珠区工业大道南路997号嘉鸿一区一、二层部位的商铺用作餐饮，租期自2011年4月1日至2021年3月31日，天宝大酒楼表示后已将承租方变更为天宝大酒楼，天宝大酒楼另提交《补充协议》显示，天宝大酒楼已与广州信鸿房地产有限公司将租赁期限延长至2031年3月31日。天宝大酒楼自述该商铺的上一手经营者也是做餐饮的，冷却塔在天宝大酒楼承租时已建好，但租赁合同中没有约定冷却塔情况，也没有相关使用授权。2017年2月24日，广州市海珠区人民政府瑞宝街道办事处出具海珠瑞宝备[2017]第01号《业主委员会备案回执》，内容包括：“本届业主委员会委员任期：2017年3月1日起至2022年2月28日止”等。2017年11月22日，广州市海珠区嘉鸿花园第三次业主大会通过表决，授权嘉鸿花园业委会签订嘉鸿花园公共区域的经营合同，并对公共收益按规约进行保管和管理；授权业委会追收公共收益及对共有部位的相关问题采取诉讼等法律措施。2019年10月，嘉鸿花园业委会向天宝大酒楼发出《关于立即腾空搬离嘉鸿花园嘉鸿一期羽毛球场与儿童游乐园旁绿化区域内的冷却塔等设施并恢复原状的通知》，天宝大酒楼确认收到该通知。天宝大酒楼于2019年9月16日通过“黄x”账户向嘉鸿花园业委会转账6000元、于2019年9月18日通过“黄x”账户向嘉鸿花园业委会转账12000元，并提交了嘉鸿花园业委会于2019年10月16日出具的金额为18000元的发票，备注为“2019年7月、8月、9月空调场租费”。嘉鸿花园业委会确认收到天宝大酒楼支付的上述场地使用费，但主张双方并未签订书面合同，也未就租赁达成合意，且曾告知天宝大酒楼随时可能被拆除。嘉鸿花园业委会提交了从广州市城市建设档案馆调取的《1998穗规复第223号报建图》和《嘉鸿花园一期二区竣工图》，其中报建图标明了冷却塔和管道的位置，天宝大酒楼确认上述两份图纸的真实性和合法性，并表示冷却塔及管道的位置与嘉鸿花园业委会提交的图纸和照片一致。竣工图显示、案涉冷却塔所在位置位于嘉鸿花园用地红线内、车库出入口旁。案件审理过程中，一审法院依据嘉鸿花园业委会申请，依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对广州市海珠区x绿化区域内的冷却塔及相关设施从2019年10月1日至评估之日（2020年6月19日）止的占用费。广州市华盟价格事务所有限公司现场实测，确定冷却塔占用面积为39平方米，地上水管，地上水管占用面积为5方米，被埋地下水管占用面积为27.6平方米，嘉鸿花园业委会、天宝大酒楼均同意以评估公司现场测量的面积/长度作为计算占用费的依据。冷却塔每月占用费为585元，评估期间占用费为5049元；地上水管；地上水管每月占用费为76元占用费为656元；被埋地下水管每月占用费为414元，评估期间占用费为3573元。嘉鸿花园业委会、天宝大酒楼均对该评估结果提出异议。嘉鸿花园业委会主张涉案场地为绿化区域，并非空地，以空地的租金价格计算评估费明显不当，且冷却塔用途属于商业性质，应按商业用地的租金价格计算占用费，评估结果严重偏低，完全不符合市场价格。天宝大酒楼不同意对地下水管占用费的评估价格，主张并未确认偶尔会占用部分区域检查地下水管，也不同意被埋地下水管面积应计入评估范围，只是同意测量地下管道面积，另外，地下水管，地下水管等同于冷却塔及地上管道进行价格评估不合理，地下空间应当属于国家所有低于地上部分。广州市华盟价格事务所有限公司对嘉鸿花园业委会、天宝大酒楼的异议进行回复：经查询国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017），案涉冷却塔及相关设施占用的绿地区域属于公园与绿地类，不在商服用地范围内，考虑到该区域已被商业占用，对该区域以综合用地的租金价格进行计算是合理的；被埋地下水管占用费的价值实际上是占用人应付该土地的租赁费用，双方现场勘查时同意对被埋地下管道占用费进行评估，对于是否删除不予回答。一审法院认为，本案为物权保护纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。嘉鸿花园业委会提交的规划图和竣工图均显示，案涉冷却塔位置在嘉鸿花园小区用地红线内，嘉鸿花园业委会经嘉鸿花园小区业主大会授权，对小区公共区域进行经营管理，一审法院对嘉鸿花园业委会的诉讼主体资格予以确认。嘉鸿花园业委会、天宝大酒楼双方均确认，冷却塔位于嘉鸿花园嘉鸿一街羽毛球场与儿童游乐园旁的绿化区域内，现天宝大酒楼未能举证证明使用冷却塔及地下管道已取得合法授权，嘉鸿花园业委会要求其拆除并腾空冷却塔及配套的水管四条，合情合理，一审法院予以支持，天宝大酒楼在拆除后不得破坏小区环境，嘉鸿花园业委会在拆除过程中也应给予必要配合。对于占用费的具体金额，虽然双方均对广州市华盟价格事务所有限公司评估的价格提出异议，但均未提出足以推翻该评估价格的证据，广州市华盟价格事务所有限公司亦对双方异议作出了书面回复，一审法院对广州市华盟价格事务所有限公司作出的评估结论予以采信。对于地下部分的管道，虽然管道确实占用了嘉鸿花园业委会小区内部分地下空间，但大部分情况下并不影响相关场地的正常使用，从公平原则考虑，一审法院酌情按照50%的比例计算地下管道部分的占用费为每月207元，故天宝大酒楼应按照每月868元（冷却塔585元+地上管道76元+地下管道207元）的标准向嘉鸿花园业委会支付场地占用费。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第七十三条之规定，于2020年9月27日作出如下判决：一、天宝大酒楼于判决生效之日起30日内拆除并腾空广州市海珠区工业大道南嘉鸿花园嘉鸿一街羽毛球场与儿童游乐园旁的绿化区域内的冷却塔及配套管道；二、天宝大酒楼于判决生效之日起30日内按照每月868元的标准向嘉鸿花园业委会支付2019年10月1日至实际拆除腾空之日止的场地占用费；三、驳回嘉鸿花园业委会的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由天宝大酒楼负担。上诉人天宝大酒楼与被上诉人嘉鸿花园业委会对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审庭询过程中，天宝大酒楼确认涉案冷却塔及配套管道在涉案小区的范围内。同时，其表示涉案冷却塔及配套管道是其于2011年向上一手承租人承顶，现该冷却塔及配套管道属于天宝大酒楼所有。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合天宝大酒楼的上诉请求和理由以及嘉鸿花园业委会的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.嘉鸿花园业委会提出本案诉讼主体是否适格；2.嘉鸿花园业委会主张拆除涉案冷却塔及配套管道和支付地下管道占有使用费应否支持。现评析如下：关于嘉鸿花园业委会提出本案诉讼主体是否适格问题。嘉鸿花园业委会在一审提交的规划图和竣工图均显示，案涉冷却塔位置在广州市海珠区嘉鸿花园小区用地红线内，天宝大酒楼也确认涉案冷却塔及配套管道位于上述小区范围内，因此，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，案涉冷却塔及配套管道所占用的场地，应属于该小区全体业主共有。天宝大酒楼以冷却塔及配套管道所占有场地未办理权属证明或者没有通过确权之诉确认权属为由，否认该场地属于广州市海珠区嘉鸿花园小区业主共有，与上述法律规定不符，本院不予采纳。现广州市海珠区嘉鸿花园业主大会已于2017年11月22日通过表决授权嘉鸿花园业委会追收公共收益及对共有部位的相关问题采取诉讼等法律措施。由此可见，嘉鸿花园业委会提出本案诉请主体适格。天宝大酒楼表示广州市海珠区嘉鸿花园小区未明确追收对象及拆除案涉冷却塔的场地，认为嘉鸿花园业委会主体不适格，欠缺理据，本院不予支持。关于嘉鸿花园业委会主张拆除涉案冷却塔及配套管道和支付地下管道占有使用费应否支持。本案是物权保护纠纷，天宝大酒店认为双方存在事实租赁关系，缺乏依据，本院不予采信。现鸿花园业委会提出本案主张天宝大酒楼拆除腾空案涉冷却塔及配套管道，故天宝大酒楼应就其有权使用冷却塔及配套管道进行举证证明。因天宝大酒楼未能举证证明其使用冷却塔及地下管道已取得合法授权，故一审法院作出支持嘉鸿花园业委会要求其拆除并腾空冷却塔及配套管道，并无不当，本院予以维持。案涉冷却塔及配套管道虽然是天宝大酒店经营所需设施设备，但该设施设备问题并非没有替代方案可供解决，且天宝大酒店以案涉冷却塔及配套管道为其经营所必需的设备为由，主张驳回嘉鸿花园业委会拆除腾空案涉冷却塔及配套管道的诉请，亦欠缺法律依据，本院不予支持。至于地下部分的管道问题，虽然管道确实占用了嘉鸿花园业委会小区内部分地下空间，但在通常下情况下，为保障天宝大酒店的正常经营，其平时可能会对该地下管道进行检修，势必占用地下部分管道的上面土地，因此，一审法院从公平原则考虑，酌情按照50%的比例计算地下管道部分的占用费，并无不妥，本院予以认可。天宝大酒楼上诉抗辩无需支持该地下管道占用费，依据不充分，本院不予支持。综上所述，天宝大酒楼的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由广州市天宝大酒楼有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二〇年十二月十六日书记员 李志康谢金泽