河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初6216号原告张武纯，女，汉族,1945年8月2日生，住南阳市宛城区。委托代理人刘端，系北京达略（南阳）律师事务所律师，代理权限特别授权。被告井国怀，男，汉族，1987年4月13日生。住南阳市宛城区。被告冯小培，女，汉族，1989年6月6日生。住南阳市宛城区。二被告共同委托代理人李本奇、张黎阳，系河南隆翔律师事务所律师，代理权限特别授权。张武纯诉被告井国怀、冯小培买卖合同纠纷一案。本院受理后依法适用简易程序对本案进行了开庭审理。原告张武纯的委托代理人刘端、被告井国怀、冯小培的共同委托代理人李本奇、张黎阳到庭参加了审理。本案现已审理终结。原告张武纯诉称：2015年7月13日，南阳市中盛房地产开发有限公司与二被告签订商品房买卖合同一份，合同约定，中盛公司将位于宛城区范蠡路以南、独山大道以东、区间路以北中盛南都领御小区1A号楼1单元30层3001号的二室两厅、面积99.91平方米的房屋一套，以503741元的价格出售于二被告，首期于2015年7月13日付款203741元，同时约定第二批于2015年10月13日缴纳下余款项30万元。合同第七条明确约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同签订后，二被告仅向原告支付首期203741元，下欠30万元，二被告均以签订合同时，双方约定下欠房款系应商业贷款为由，几年来一直占有、使用房屋而拒不支付，其原因为合同签订后因中盛公司长期通知不到被告及银行政策发生变化，不向小型房地产企业提供贷款而导致情势变更，二被告应当由商业贷款变更为现金支付。2020年6月29日，南阳市宛城区人民法院在执行原告与中盛公司借款合同纠纷一案中，贵院将二被告所欠中盛公司的下欠购房尾款30万元予以扣留，但二被告仍然拒不履行。2020年7月30日，中盛公司将该到期债权依法转让予原告所有，由原告主张权利，并通知被告，但其仍然不予履行。故据有关规定，特具状起诉，请依法判决。请求：请求人民法院依法判令二被告支付原告购房款300000元及违约金53100元（违约金计算至2020年9月13日，2020年9月14日后的违约金仍按双方约定日万分之一计算至全清）。诉讼费用由被告承担。原告为证明自己的主张向本院提交如下证据：证据一：债权转让协议，证明中盛公司将债权转让给原告。证据二：短信截屏，证明中盛房地产已经通知被告，债权已经转让。证据三：宛城区法院协助执行通知书，证明要求被告协助执行，但是被告不履行法院通知的义务。证据四：被告购房备案合同复印件，证明该房产已经网签。证据五：中盛房地产的情况说明，证明没有办理房产证是由于被告没有支付全部款项所造成的。被告井国怀、冯小培辩称：我们认为本案原告不具备诉讼主体资格，应依法驳回原告的起诉或诉讼请求，理由如下：一、被告与原告之间没有任何经济往来或纠纷，原告以中盛公司将被告的购房尾款转让给其为由将我们起诉到法院，但时至今日，我们未收到中盛公司的债权转让通知，依据合同法80条的规定，该债权转让对被告不发生效力。二、依据被告与中盛公司签订的特定的房屋买卖这一法律关系的合同性质及合同履行现状，依据合同法第79条的规定，属于是不能债权转让。1、我们合同中间约定的尾款是商业贷款，存在一个三方支付，也就是我们由房地产公司为主导向银行申请商业贷款，由银行将尾款交付给房地产公司，由我们向银行归还债款本息。本案中合同签订后我们按照中盛公司及银行的要求提供了完全符合政策及银行规定的资料，但是由于中盛公司单方原因致使该贷款至今未能审批，责任全在中盛公司，至今我们仍然同意以商业贷款的方式支付尾款。2、合同签订后中盛公司严重违约，既未及时为被告办理商业贷款，更未按照合同约定为被告办理不动产权属证书，按照合同的约定中盛公司已经违约，应当向被告支付违约金。3、签订合同后中盛公司不但收取了首付款，还收取了有线电视初装费、燃气初装费、暖气初装费、契税、大修基金、办理商业贷款服务费等费用，但至今中盛公司未将相关费用交给相应的公司或部门，导致我们对该部分费用需要重复缴纳，对该部分费用，被告有权在尚未支付的尾款中予以扣除。4、我们认为我们购房的主要目的是取得不动产权证，况且依据合同的约定协助办理不动产权证书是中盛公司的合同义务及法定义务，在中盛公司未履行义务前，被告依法享有先履行抗辩权。5、依据最高法商品房买卖司法解释的规定，中盛公司在合同约定的90日办证期限内未办证，超出一年后被告方依法有权解除合同并要求中盛公司赔偿损失，因此本案中购房款的尾款属于待定状态，并不确定，因此也就不符合转让的事实和法定情形。6、经网络查询中盛公司涉及的诉讼案件及执行案件几百件，证明中盛公司的经营状况已经严重恶化，由于中盛公司将收取住户的有线电视初装费、燃气初装费、暖气初装费、契税、大修基金、办理商业贷款服务费等费用，中盛公司收取后并没有向相关部门缴纳，导致整个小区的房产证和不动产证无法办理。如果本案中将购房款尾款支付给第三方，显然不利于保护被告方的合法权益。三、我们认为债权转让这一法律关系是以消灭原债权人债务人的法律关系为基础，由债权人与次债务人建立法律关系，本案中原告的债权已经起诉到法院并且得到法院的支持，因此本案中间不存在债权转让存在的基础，因为同一笔债权原告不能重复起诉。被告井国怀、冯小培对原告所举质证意见为：对证据一真实性有异议，据我们了解中盛公司的法人已经死亡，这个章是谁加盖的不清楚，也没有办理人员的签字确认。中盛公司法人死亡后公司的章谁在保管等等情况均不清楚。对证据二债权转让通知有异议，对真实性有异议，这个短信是以谁的手机发出，发到谁的手机上均不明确，是谁发送的也不明确，中盛公司作为公司法人，这么重要的通知，况且是债权转让，应当履行法定的通知形式，应当以书面形式并加盖公司公章，并以直接送达或邮寄送达的方式进行送达，该短信通知不具备通知的要件，为无效通知。对证据三真实性无异议，对证明方向有异议，这个协助执行通知书并不能证明原告对该款具有相应权益，我们认为这只是法院执行的措施，况且我们对此要提出执行异议的时候，法院告知这仅仅是协助义务不具备强制义务。对证据四真实性无异议，但与原告没有法律上的关系和因果关联性。对证据五真实性和证明方向均有异议，真实性同证据一的质证意见，这个上面说的没有办理房产手续的原因是购房户没有缴纳下欠购房款项，这一说法显然与事实不符且违背事实，交没有交齐购房款与办理房权证是没有关系的。经审理查明：2015年7月13日，南阳市中盛房地产开发有限公司与二被告井国怀、冯小培签订商品房买卖合同一份，合同约定，中盛公司将位于宛城区范蠡路以南、独山大道以东、区间路以北中盛南都领御小区1A号楼1单元30层3001号的二室两厅、面积99.91平方米的房屋一套，以503741元的价格卖给二被告，双方约定2015年7月13日付现金203741元，约定下余款30万元为商业贷款于2015年10月13日缴纳。合同签订后，二被告井国怀、冯小培交付了首付款203741元，剩余约定的商业贷款30万元至今未从银行贷出。2020年5月26日南阳市宛城区人民法院作出（2020）豫1302民初2108号民事调解书，确认南阳市中盛房地产开发有限公司欠张武纯本金152万元及利息，并约定了还款时间。张武纯向宛城区法院申请执行，案号为：（2020）豫1302执1962号。宛城区法院立案执行后，2020年6月29日作出（2020）豫1302执1962号之一执行裁定书和协助执行通知书各一份，扣留了井国怀应支付给被执行人南阳市中盛房地产开发有限公司的房屋尾款30万元整。另查：原告提供2020年7月30日其与南阳市中盛房地产开发有限公司签订的债权转让协议一份，其主要内容为：甲方（转让方）南阳市中盛房地产开发有限公司共欠乙方（受让方）张武纯借款本息共计340万元，已由宛城区人民法院（2020）豫1302民初2108号民事调解书所确认，并由宛城区法院（2020）豫1302执1962号民事执行中。甲方拥有对井国怀30万，毕翠平、李红23万，任旭38万，赵庆洋53.9万，侯新景54万，李硕、刘溪（网签在崔俊骏名下）46.8236万的到期债权，共计为245.7236万元，以上债权被宛城区法院（2020）豫1302执1962号案件予以扣留冻结。甲方将以上债权转让给乙方，乙方同意受让甲方的转让标的。本协议签订后由乙方直接向以上债务人主张权利，乙方直接以乙方的名义向以上债务人提起诉讼，其债权全部归乙方所有。转让标的一经转移，原甲方对债务人的债务债务关系即告解除。本院认为：1、债务仅能清偿一次，债权人不能重复受偿，本案中原告对南阳市中盛房地产开发有限公司所欠其债务已经宛城区法院调解并已进入执行程序，在执行时对本案中被告所欠南阳市中盛房地产开发有限公司的下余房款进行了保全，现又以债权转让的方式将该下余所欠房款转让给原告，因原告申请执行南阳市中盛房地产开发有限公司的案件正在执行中，对能否执行到位的数额不能确定，如果确认本案债权会导致债权重复受偿。2、又因为本案被告与南阳市中盛房地产开发有限公司所签购房合同对下余款支付中约定系商业贷款，该商业贷款是否能贷出尚不确定即合同约定的商业贷款条款能否继续履行尚不确定，在合同条款履行不确定的情况下南阳市中盛房地产开发有限公司将其转让，显然不符合相关法律规定，另外，即使转让给原告也可能会导致被告履行不能。3、张武纯与南阳市中盛房地产开发有限公司签订的债权转让协议在通知债务人即本案被告时，称以短信的方式通知，被告并不认可收到该短信、原告既无证据证明所发短信系南阳市中盛房地产开发有限公司所为，也无证据证明被告收到该短信，不符合合同法债权转让“应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力”的相关规定。综上，该债权的转让不符合债权转让的相关法律规定，故对原告的诉请，证据不足，本院不予支持，依法应予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条规定，判决如下：驳回原告张武纯的诉讼请求。案件受理费6596.5元减半收取3298元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  蒋同昌二〇二〇年十二月十一日书记员  王明英