吉林省辉南县人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0523执异60号案外人：张国志委托代理人：范世来，辉南县法律援助中心律师。申请执行人：中国农业银行股份有限公司辉南县支行，住所地辉南县朝阳镇。法定代表人：张芷毓，行长。委托代理人：项军委托代理人：陈会民被执行人：吉林合丰泰粮食有限公司，住所地辉南县朝阳镇。法定代表人：任希峰，经理。被执行人：任希峰被执行人：王殷委托代理人：任成杰，吉林鼎拓律师事务所律师。在本院执行申请执行人中国农业银行股份有限公司辉南县支行（以下简称农行辉南县支行）与被执行人吉林合丰泰粮食有限公司、任希峰、王殷金融借款合同纠纷一案中，案外人张国志向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。张国志称，请求终止对张国志租赁的商业用房（位于朝阳镇工农街二委**的商业用房面积为140.93平方米，产权证号为辉朝字第0064147号）的评估拍卖程序。事实和理由：2017年12月9日，张国志承租了被执行人任希峰的两处商业用房，租赁期限为二十年。因任希峰没有偿还农行辉南县支行的贷款，辉南县法院裁定拍卖任希峰名下的三处商业用房。张国志认为该拍卖行为侵犯了张国志的合法权益。此次拍卖的财产价值远超了任希峰欠农行辉南县支行的贷款数额。三处房屋拍卖总价值450万元。张国志认为任希峰所有的位于朝阳镇富强四委三组的128.22平方米的商业用房（拍卖价200万元）和位于朝阳镇工农街二委四组的163.75平方米商业用房（评估价1,460,814.00元）足以清偿农行辉南县支行的贷款。如果拍卖了任希峰另一处房产（140.93平方米商业用房），侵犯了承租人张国志的利益。张国志作为另外两处房屋的承租人，在法律上具有优先租赁权，如果法院以农行辉南县支行的生效判决来执行张国志租赁的房屋，不但拍卖标的远远超出了执行标的，同时也侵犯了张国志的房屋租赁权，致使张国志本应具有对抗一般债务的承租权丧失。并且坐落在朝阳镇工农街二委四组的两处商业用房是独立产权，独立建设的商业用房，可以分别处理，单独拍卖。基于上述事实，请人民法院对欲拍卖的任希峰三处房产中的两处商业用房予以拍卖，评估价格和一拍价格足以清偿农行辉南县支行的债权，终止对其他房产的拍卖程序。农行辉南县支行称，我行申请执行合法，法院执行程序合法，定价在法律的调控内。张国志的租赁权没有客观真实性，依法不能对抗农行辉南县支行的抵押权，请求驳回异议尽快执行。一、三处房屋不能分开拍卖，140.93平方米商业用房不能停止拍卖。任希峰是以涉案的三处房产设定抵押。抵押物为没有拍卖没有实际处理，所以无法确定最终价值。为了实现合同利益，必须统一拍卖。三处房屋评估价值为5,101,148元，低于贷款时的估价，如果去掉140.93平方米的房屋实难保证农行辉南县支行的利益。截止至2020年10月20日有数的债务总额为3,237,077.97元，案件久拖不决，这个数额还在增加。抵押的三个房屋虽然是三个产权证，但现在位于湖岸名居的两处商业用房（140.93平方米、163.75平方米）在本次评估作价时已经合并为一起，变成连体房，上下楼仅有一处通道，如果分开，势必降低房屋的商业价值和市场价值。重新改造也增加执行成本，给农行辉南县支行的维权造成风险，并且也无法分割执行。本案执行依据是辉南县人民法院（2019）吉0523民初1157号判决书第二项，内容是折价、拍卖、变卖三处房产后优先受偿，这是执行依据，也是农行辉南县支行行使他物权的权利保护。二、网络拍卖的价格在法律幅度内。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第10条的规定“起拍价由人民法院参照评估价确定，起拍价不得低于评估价或市价的70%”。也就是说允许拍卖价下浮30%以内确定起拍价。在本次拍卖的时候确定的起拍价格已经很照顾被执行人的权利，将起拍价仅降了（128.22平方米房屋）不到16%，（163.72平方米）降了11%，在法律幅度内，这也是一拍的定价幅度。根据以上规定的第26条，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。三、张国志的租赁权没有客观真实性，且不合法。根据农行辉南县支行和任希峰、王殷签订的抵押协议第6.2条规定，抵押期间，未经农行辉南县支行书面同意，任希峰不得对抵押物做出出租的处分。而任希峰私下将房屋出租，侵犯了农行辉南县支行的合法权益，这个租赁行为是不能对抗抵押权的。据农行辉南县支行的了解，湖岸名居商业用房的承租人不是张国志，而是范德亮，租赁期限为3年。不算继续增加的罚息，加倍迟延的债务利息及执行费，截止到2020年10月20日任希峰待偿还的数额已经是3,237,077.97元，都得从抵押财产中支付，而抵押财产进行拍卖后如果流拍，最后实际所得款项尚未可知。根据物权法规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，即抵押破后租赁原则。抵押物折价或变卖所得价款优先受偿，价款超过债权部分归抵押人所有。根据相关法律规定，张国志的异议不能支持，请驳回并尽快执行。本院查明，农行辉南县支行诉吉林合丰泰粮食有限公司、任希峰、王殷金融借款合同纠纷一案，辉南县人民法院于2020年3月6日作出（2019）吉0523民初1157号民事判决：“一、被告吉林合丰泰粮食有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告农行辉南县支行所欠借款本金2,901,235.49元及截止到2020年1月19日的罚息102,277.49元，并承担本金为2,901,235.49元从2020年1月20日起至履行完毕止的罚息，罚息利率按照年利率8.4825%计算。二、被告吉林合丰泰粮食有限公司如逾期未履行上述第一项内容，则原告有权就被告任希峰提供的抵押物即位于辉南县朝阳镇富强街四委三组商业用房建筑面积128.22平方米及其土地使用权、位于朝阳镇工农街二委**商业用房建筑面积163.75平方米及其土地使用权、位于朝阳镇工农街二委**商业用房建筑面积140.93平方米及其土地使用权在折价或以拍卖、变卖后享有优先受偿的权利（上限为500万元）。三、被告任希峰、王殷对第一项内容承担连带清偿责任。案件受理费15,013元由三被告承担。判决生效后农行辉南县支行申请执行，我院立（2020）吉0523执315号案件进行执行。于2020年4月16日作出（2020）吉0523执315号之一执行裁定，对被执行人任希峰所有的位于辉南县朝阳镇富强街四委三组商业用房建筑面积128.22平方米及其土地使用权、位于朝阳镇工农街二委**商业用房建筑面积163.75平方米及其土地使用权、位于朝阳镇工农街二委**商业用房建筑面积140.93平方米及其土地使用权予以评估、拍卖。委托吉林佳欣房地产评估测绘有限公司对三处房屋进行价值评估，2020年8月4日该公司出具佳欣司法鉴字（2020）第54号房地产估价报告。估价结果为：128.22平方米商业用房总价2,383,097元；163.75平方米商业用房总价1,460,814元；140.93平方米商业用房总价1,257,237元。我院于2020年9月18日发布拍卖公告：将于2020年10月22日至2020年10月23日对位于朝阳镇工农街二委四组的二处商业用房（163.75平方米、140.93平方米）在淘宝网上进行第一次拍卖，评估价格为2,718,051元，起拍价250万元；将于2020年10月22日至2020年10月23日对位于辉南县朝阳镇富强街四委三组商业用房建筑面积128.22平方米在淘宝网上进行第一次拍卖，评估价格为2,383,097元，起拍价200万元。现已暂缓拍卖。另查明，2016年4月7日，农行辉南县支行与任希峰签订《最高额抵押合同》，将上述三处房屋设定抵押并办理了抵押登记。任希峰的位于朝阳镇工农街二委四组（湖岸名居小区）163.75平方米、140.93平方米两处商业用房为相邻商业用房。原两处房屋均为一、二层结构，两处房屋之间原有墙分隔，每个房屋内均有各自的从一楼通往二楼的楼梯。2016年5月，任希峰将两处房屋租给范佐亮经营超市（辉南县朝阳镇家宜购超市），已将两处房屋之间的墙拆除，两处房屋的一层、二层之间均变成同一个房屋，同时北侧房屋的楼梯已经拆除，两处房屋只有通过南侧房屋的楼梯上到二楼。被执行人任希峰、王殷在本院尚有多件执行案件没有履行给付义务。本院认为，案外人张国志基于租赁权对执行房屋提出排除执行异议，又作为利害关系人提出超标的拍卖的行为异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条的规定进行审查。案外人提出排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否是权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。本院查明，2016年4月任希峰将其所有的三处商业用房（包括位于工农街二委四组140.93平方米商业用房以下简称案涉房屋）在农行辉南县支行办理抵押贷款，并办理了抵押登记。2016年5月21日，任希峰与范佐亮签订租房协议书，将任希峰位于朝阳镇工农街二委四组包括案涉房屋在内的两处商业用房共计304.48平方米出租给范佐亮，租期为一年。范佐亮用该两处房屋经营辉南县朝阳镇家宜购超市，现仍在经营。张国志主张，2017年12月9日，任希峰与张国志签订房屋租赁协议，任希峰将湖岸名居小区4号楼116、117、217、218室（即上述两处房屋）租给张国志，租期为20年，租金150万元一次性付清，银行转账100万元，现金给付50万元，从2017年开始范佐亮将房屋租金给付张国志。根据以上本院查明的事实，张国志与任希峰签订租赁协议在房屋设定抵押之后，不能对抗农行辉南县支行的抵押权。案涉房屋的实际租赁人应是范佐亮，虽然任希峰与张国志签订的案涉房屋的租赁合同，但张国志并没有实际对案涉房屋进行占有使用从事经营活动，所以张国志并不是真实的案涉房屋租赁权人。虽然张国志与任希峰签订案涉房屋租赁协议，但张国志不能依该协议享有对案涉房屋排除执行的权利。另外，本院于2020年11月26日通知任希峰，要求任希峰在2020年12月6日前将案涉房屋和163.75平方米房屋恢复原状，将两处房屋恢复原状后达到各自独立使用不影响分开拍卖的程度，本院可以停止对案涉房屋的拍卖，否则将对两处房屋进行合并拍卖。任希峰表示两处房屋处于整体出租，不能将两处房屋恢复原状。截止2020年12月8日两处房屋仍没有进行恢复原状的施工。据此，已查明案涉房屋和163.75平方米房屋在使用上不可分，不具备将案涉房屋与163.75平方米房屋分别拍卖的条件。仅拍卖除案涉房屋之外的任希峰的两处房屋不能清偿任希峰的债务，所以本院对任希峰的三处房屋进行拍卖不属于超标的拍卖。综上，张国志的异议请求没有法律和事实依据，本院不予支持，予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条、第二十五条规定，裁定如下：驳回案外人张国志的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的、可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李长龙审判员  张云来审判员  穆晓华二〇二〇年十二月八日书记员  张 昕