河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16602号上诉人（原审原告）：齐章洪，男，1954年6月12日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘明，广东广信君达（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州市蔬菜副食品有限责任公司，住所地河南省郑州市**兴华南街**。法定代表人：刘自润，系该公司经理。被上诉人（原审被告）：河南省房地产联合开发总公司，住，住所地河南省郑州市黄河路**/div>法定代表人：赵永军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高晓星，河南仟问律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵立起，男，1971年12月27日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：黄银冬，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：任欠兰，河南良承律师事务所实习律师。上诉人齐章洪因与被上诉人郑州市蔬菜副食品有限责任公司（以下简称蔬菜副食品公司）、河南省房地产联合开发总公司（以下简称省房联）、赵立起房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初12567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月14日公开开庭审理了本案。上诉人齐章洪的委托诉讼代理人刘明，被上诉人蔬菜副食品公司的法定代表人刘自润，被上诉人省房联的委托诉讼代理人高晓星及被上诉人赵立起的委托诉讼代理人黄银冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐章洪上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人诉讼请求：确认涉案16套房产归上诉人所有，被上诉人应协助上诉人办理涉案16套房屋的不动产登记手续；2.一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，应予改判。1.涉案房产是蔬菜副食品公司和省房联在1993年共同开发建设，根据蔬菜副食品公司和省房联签署的协议，涉案16套房所有权为省房联享有，开庭时候被上诉人均认可上述事实，并且上诉人提供相关证据也证明上述事实，应当作为法院查明的事实，但是一审没有在判决书查明。2.合同中被上诉人不负责资产过户的声明不应理解为对房屋过户完全无任何义务。上诉人仅仅要求协助进行不动产登记，协助过户是保证房屋继受人完整的所有权的必要条件。不动产物权的转移除履行必要的交付义务外，最主要的义务就是协助过户登记，否则买受人将无法取得房屋的所有权，不履行协助过户义务将导致合同目的无法实现。二、一审法院适用法律不当，应予改判。根据《物权法》第九条、《不动产登记暂行条例》第十四条、《郑州市房屋登记条例》第七条、《河南省城市房地产交易管理办法》第八条等规定，无论是房屋权属变更的条件，还是房屋转移所有权办理手续，均需要履行登记程序，且根据法律规定登记流程必须由另一方协助。因此过户登记是基于法律规定，根据《合同法》五十二条规定，合同约定不负责资产过户的声明的条款属于无效条款。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定驳回齐章洪诉讼请求明显属于适用法律不当。三、一审判决与全国类似案件判决完全不同，属于同案不同判。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判。二审庭审中，齐章洪补充意见称：案涉16套房所在的楼其他的房产证均已办理完毕，仅剩下这16套房没有办理房产证。蔬菜副食品公司辩称：蔬菜副食品公司不是本案适格的被告。1993年省房联与郑州市蔬菜副食品总公司签合同的时候，蔬菜副食品公司的前身当时是总公司下属的第一分公司。因此，本案与蔬菜副食品公司没关系，合同是上级单位所签订的合同。1997年2月21日郑州市蔬菜办将蔬菜副食品总公司撤销了，后第一分公司调整为郑州市副食品公司。后蔬菜办于1998年11月5日批准由郑州市蔬菜副食品总公司第一分公司更名为郑州市蔬菜副食品公司，改制后变更成郑州市蔬菜副食品有限责任公司。蔬菜副食品公司与省房联没有任何工作往来，没有签订过任何协议；蔬菜副食品公司与齐章洪也没有任何往来。蔬菜副食品公司与金水区丰乐路25号院一号楼和2号楼没有任何产权关联。省房联辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。省房联委托拍卖时，已向竞买人特别告知资产瑕疵和竞买风险。省房联向买受人赵立起委托的资产接收人齐章洪移交拍卖资产时，又再次就拍卖资产的瑕疵风险、委托人只提供相关证明材料、不负责资产过户等特别声明进行告知。省房联与赵立起之间是拍卖合同法律关系，而齐章洪与赵立起之间是房屋买卖合同法律关系，依照特别法优先于普通法规范原则以及合同相对性原则，两种法律关系不能混淆，对于赵立起向齐章洪作出的配合其办理权属变更手续的承诺与省房联无关，省房联不应协助齐章洪办理房产过户手续，请求二审法院驳回齐章洪的上诉请求。一、拍卖标的本身存在瑕疵，拍卖前已经向买受人履行了告知义务。丰乐路25号的16套房产是1993年郑州市蔬菜副食品总公司与省房联联建的、分配给省房联剩余的拆迁安置房，由于是联合开发，土地在郑州市蔬菜副食品总公司名下，未办理过户，房产证办理困难，因此在拍卖处置前一直处于闲置状态。在拍卖前，省房联委托拍卖人北京中盛拍卖行有限责任公司（以下简称中盛拍卖行）向竞买申请人履行了拍卖标的瑕疵告知义务，特别申明拍卖的资产均是有瑕疵的现状资产，只提供相关证明材料，不负责资产过户等事宜，也不承担所有的税费。拍卖标的的产权过户手续由买受人办理，办理过户过程中发生的交易费、测绘费及其他相关税费由买受人承担。赵立起参与竞买代表其接受拍卖标的瑕疵现状。二、拍卖法是特别法，优于普通法规范，对于资产瑕疵风险应由买受人承担。2009年6月26日，齐章洪从赵立起处购买了资产包，赵立起与齐章洪之间是房屋买卖合同法律关系。而省房联与赵立起之间是拍卖合同法律关系，两个合同的法律关系不同，适用的法律不同，二者不能混淆。我国《合同法》第173条规定，拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定。相对于《合同法》而言，《拍卖法》中关于拍卖的规定属于特别法规定，依照特别法优先于普通法规范的法律适用原则，在审理拍卖纠纷案件时，应当优先适用《拍卖法》的相关规定，只有在《拍卖法》没有规定的情况下，才可以适用《合同法》的相关规定处理。赵立起作为买受人，在竞买前已充分了解拍卖标的的瑕疵，并对是否竞买、以何种价格竞买作出判断和决定，其应承担标的物为无证房产的风险。三、省房联向买受人委托资产接收人齐章洪办理移交手续时，已告知涉案资产瑕疵及风险，约定产权过户手续由买受人自行办理。2009年7月16日，齐章洪代表买受人赵立起接收省房联资产包时，在《资产移交方特别声明》上签字，明确知晓移交的均是有瑕疵的现状资产，涉案资产为无证房屋，只提供相关证明材料，不负责资产过户等事宜，也不承担所有的税费；买受人不得向资产移交人追究任何有关资产瑕疵的法律责任，不得以任何理由对中国建银投资有限责任公司和中国建设银行各机构提出涉及债权资产的仲裁或诉讼。根据《移交资料清单》显示，《丰乐路拆迁房联建协议》《丰乐路拆迁房规划许可证》《丰乐路拆迁房施工许可证》原始证件已经移交给齐章洪，省房联已经完成了协助义务。涉案资产的房产证应由买受人赵立起自行办理，并承担所有税费，因此，齐章洪明知省房联不负责资产过户事宜，应自行承担资产瑕疵的全部风险。即便办理涉案资产的过户手续需要配合，省房联也是配合买受人赵立起办理，而非是二次交易取得涉案资产的齐章洪。自2009年至今到本案诉讼的11年期间，省房联从未收到过买受人赵立起关于协助办理涉案资产过户的函件，而且在2012年6月30日前郑州市政府曾出台政策解决国有土地上房屋权属登记中历史遗留问题，为2004年4月1日之前的无证房屋办理房产证，是齐章洪不按照政策规定时间内提出办证申请，目前无法办理房产证的责任不在省房联，因此省房联不应协助齐章洪办理过户手续。四、齐章洪与省房联不存在合同关系，根据合同相对性原则，省房联不负有协助及配合齐章洪办理房产过户手续义务，应驳回齐章洪的上诉请求。齐章洪向省房联主张协助过户的请求，系基于省房联为拍卖标的的权利人，但齐章洪不是拍卖关系的相对人，无权直接向省房联起诉主张协助过户。即便赵立起对齐章洪的办理权属过户或变更登记手续要求有配合的义务，但省房联与齐章洪不存在合同关系。因此，省房联对该请求不承担义务。现齐章洪将三被上诉人列为共同被告，混淆了不同法律关系，应驳回齐章洪对省房联的上诉请求。五、齐章洪提出的委托拍卖案件中房产状况不同，判决结果无参照性。齐章洪以裁判文书网中涉及中国建银投资有限责任公司委托拍卖房产的案件有协助办理过户的判决结果作为依据，认为本案也应当适用，其上诉理由是错误的。因为各案中拍卖的资产状况不同，诉讼请求不同，适用法律不同，对于有证和无证的房屋判决结果亦是不同的。综上，请求二审法院依法查明，驳回齐章洪对省房联的上诉请求。赵立起辩称：一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。赵立起已经全部履行了与齐章洪资产转让合同中的义务。省房联拍卖的涉案16套房产本身就是无证房产，齐章洪作为赵立起的接收委托人对这一点是明知的。并且赵立起和齐章洪的交接也是齐章洪和省房联的财产交接。从2009年到2020年11年间，齐章洪从来没有要求过赵立起再履行任何合同义务，齐章洪的诉讼请求超过了诉讼时效，应予驳回。齐章洪向一审法院起诉请求：请求判令三被告协助原告将丰乐路25号的16套房产过户到原告名下。一审法院认定事实：2009年1月21日，《关于河南省房地产联合开发总公司资产拍卖成交报告》显示被告赵立起以人民币662万元成功竞得被告河南省房联资产、债权、负债打包拍卖项目。该报告项下委托拍卖合同显示委托人为被告河南省房联，拍卖人为中盛拍卖行，该委托拍卖合同第二条第三项被告省房联特别声明，省房联要求中盛拍卖行向竞买人明确声明：拟拍卖出售的资产均是有瑕疵的现状资产，只提供相关证明材料，不负责资产过户等事宜，也不承担所有的税费；买受人不得向委托人追究任何有关资产瑕疵的法律责任，不得以任何理由对中国建银投资有限责任公司和中国建设银行各机构提出涉及债权资产的仲裁或诉讼。上述报告项下拍卖规则第八条规定，竞买人必须详细了解拍卖标的的情况和有关法律规定，竞买人一经进入拍卖会现场，即表示接受拍卖标的的品质现状。拍卖师对拍卖标的的介绍和评价以及本公司发布的拍卖资料仅供竞买人参考。本公司对拍卖标的状况和品质不承担瑕疵担保责任。竞买人在公告规定的咨询、展示期内，有权咨询了解拍卖标的的状况，实地察勘拍卖标的的现状，否则，视为放弃此项权利，接受拍卖标的现状。该拍卖规则有被告赵立起的签字捺印确认。上述报告项下竞买申请书第八条第一项规定，申请人已亲自查看（或踏勘）了本次竞买的拍卖标的，对拍卖标的的现状十分清楚，无异议。该竞买申请书有被告赵立起的签字捺印确认。上述报告项下特别申明载明，参加本次拍卖的单位或个人必须对以下事项予以充分了解并保证如竞买成功承担以下风险及责任：一、本次拍卖的资产均是有瑕疵的现状资产，拍卖人及委托人只提供相关证明材料，不负责资产过户等事宜，也不承担所有的税费；买受人不得向委托人追究任何有关资产瑕疵的法律责任，不得以任何理由对中国建银投资有限责任公司和中国建设银行各机构提出涉及债权资产的仲裁或诉讼。二、竞买人参加竞买之前应当查看拍卖标的的内在品质、外观状况，作出自己的明确判断；一旦参加竞买，即视为已认可拍卖标的的品质和现状；拍卖成交后，不得向委托方提起瑕疵担保责任赔偿。三、拍卖标的的产权过户手续由买受人办理，办理过户过程中发生的交易费、测绘费及其他相关税费由买受人承担。该特别申明有被告赵立起的签字捺印确认。2009年7月1日，被告赵立起与原告齐章洪签订委托书，委托原告办理涉案资产手续事宜。2009年7月15日，河南省房联债权资产处置移交手册项下资产移交方特别声明载明，资产移交方所移交的中盛拍卖行拍卖出售的资产，均是有瑕疵的现状资产，只提供相关证明材料，不负责资产过户等事宜，也不承担所有的税费；买受人不得向委托人追究任何有关资产瑕疵的法律责任，不得以任何理由对中国建银投资有限责任公司和中国建设银行各机构提出涉及债权资产的仲裁或诉讼。资产接收方已知悉“资产移交方特别声明”，充分理解并接受资产移交方的立场。原告齐章洪在资产接收方代表处签字确认。上述移交手册项下移交资料清单第6项显示为丰乐路拆迁房联建协议（原件）、第7项显示为丰乐路拆迁房规划许可证（原件）、第8项显示为丰乐路拆迁房施工许可证（原件）。原告齐章洪在该清单接收人代表处签字确认。以上事实有关于河南省房联资产拍卖成交报告、委托书、河南省房联债权资产处置移交手册及庭审笔录予以佐证。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告省房联委托中盛拍卖行拍卖时，即明确要求拍卖行向竞买人明确声明拍卖出售的资产，均是有瑕疵的现状资产，只提供相关证明材料，不负责资产过户等事宜，也不承担所有的税费。被告赵立起在竞买过程中亦在拍卖规则、竞买申请书以及特别申明上签字捺印确认中盛拍卖行拍卖出售的资产，均是有瑕疵的现状资产，只提供相关证明材料，不负责资产过户等事宜。后在资产移交阶段，被告赵立起委托原告齐章洪作为资产接收方代表接收资产。原告亦在河南省房联出具的资产移交方特别声明上签字确认中盛拍卖行拍卖出售的资产，均是有瑕疵的现状资产，只提供相关证明材料，不负责资产过户等事宜，也不承担所有的税费，买受人不得向委托人追究任何有关资产瑕疵的法律责任。原告在接收移交资产时明确知悉以上情况，故对原告主张，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告齐章洪的诉讼请求。案件受理费46800元，减半收取23400元，由原告齐章洪负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：1993年9月3日，郑州市蔬菜副食品总公司（甲方）与省房联（乙方）就联合建房问题签订《协议书》，约定了房屋座落位置、占地面积、联建房屋面积、联建房屋的分配、拆迁补偿费及付款方式、违约责任等内容，协议约定“经双方友好协商一致同意，该场地新建两栋楼房除临街一栋底层框架营业房的所有权归甲方外，其余房屋所有权和处置权归乙方。”。本案所涉丰乐路25号的16套房产即为1993年郑州市蔬菜副食品总公司与省房联联建的、分配给省房联的拆迁安置房。2009年6月26日，赵立起（甲方）与齐章洪（乙方）签订《资产转让合同》，约定：甲乙双方买卖的标的为省房联的资产、负债，其范围包括中盛拍卖行20090119号拍卖成交确认书所附《拍卖标的清单》所列的房产、车辆、债权、电子产品及其他资产和负债。甲方已通过竞买形式从中盛拍卖行竞得转让标的，依法取得上述转让标的的所有权和相应权益。甲方同意按照本合同约定的条件向乙方转让上述资产和负债；乙方同意按照本合同约定的条件受让上述资产和负债。上述转让标的项下所有的权利义务，包括但不限于甲方对上述转让标的享有的所有权、追索权、请求权、处置权等，一并转移给乙方，自上述资产和负债移交给乙方之日起由乙方拥有和承继。转让价款为8502400元。合同还约定了资产及凭证交付、违约责任等内容。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，案涉房屋系省房联委托中盛拍卖行拍卖，赵立起作为竞买人通过公开竞价成交后，将案涉房屋转让给齐章洪。当事人在一审中提交的赵立起作为竞买申请人签署的《特别申明》载明“本次拍卖的资产均是有瑕疵的现状资产，拍卖人及委托人只提供相关证明材料，不负责资产过户等事宜，也不承担所有的税费；买受人不得向委托人追究任何有关资产瑕疵的法律责任……”。齐章洪作为资产接收方代表签署的《资产移交方特别声明》载明“资产移交方所移交的北京中盛拍卖行有限公司拍卖出售的资产，均是有瑕疵的现状资产，只提供证明材料，不负责资产过户等事宜……”，齐章洪签名表示资产接收方已知悉“资产移交方特别声明”，充分理解并接受资产移交方的立场。据此，齐章洪在受让案涉资产时，对拍卖人及委托人不负责资产过户等事宜是明确知悉的，现齐章洪主张被上诉人协助其办理过户手续，理由不足，一审法院不予支持并无不当。综上所述，齐章洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46800元，由齐章洪负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年十二月十七日书记员  李志琳