江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终3140号上诉人（原审原告）：无锡市安泰防火设备有限公司，住所地无锡经济开发区高凯路12。法定代表人：朱海平，该公司董事长。上诉人（原审原告）：无锡锡消安全消防技术工程有限公司，住所地无锡经济开发区高凯路**。法定代表人：朱海平，该公司董事长。委托诉讼代理人：张银涛（受无锡市安泰防火设备有限公司、无锡锡消安全消防技术工程有限公司的共同委托），江苏漫修律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡市崇安新城凤盛投资有限公司，，住所地无锡市广泽路**。法定代表人：林岩建，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨秋光，男，该公司股东。委托诉讼代理人：奚烨，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：顾德元，男，1944年11月11日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审被告）：顾俊，女，1975年1月3日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人:车捷、李繇（受顾德元、顾俊的共同委托），国浩律师（南京）事务所律师。上诉人无锡市安泰防火设备有限公司（以下简称安泰公司）、无锡锡消安全消防技术工程有限公司（以下简称锡消公司）因与被上诉人无锡市崇安新城凤盛投资有限公司（以下简称凤盛公司）、顾德元、顾俊债权人撤销权纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初10289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。安泰公司、锡消公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定顾德元、顾俊购买案涉房产已履行支付对价的义务，属认定事实错误。凤盛公司与顾德元、顾俊之间系名为房屋买卖，实为无偿转让。据其在一审判决后获得的信息，顾德元在向凤盛公司转账支付995627266元“购房款”后，凤盛公司直接或通过第三方账户过渡的方式将全部“购买款”均返还顾德元。因此，顾德元、顾俊实为无偿取得案涉房产。凤盛公司向顾德元、顾俊无偿转让房产的行为损害了其合法的利益，该行为依法应予撤销。二、即便凤盛公司与顾德元、顾俊之间的房屋买卖行为真实的，合同价格3800元/平方米也明显低于市场价格，属于不合理的低价。1.从3800元/平方米的价格与案涉房屋的实际建造成本比较来看，仅依据其从公开渠道能够收集到的相关法律文书，凤盛公司建造案涉房屋的成本造价即已达到4786元/平方米，再加上土地成本1943元/平方米，合计达6729元，案涉房产的合同价3800元/平方米仅为建造成本价的56.47%。2.依据一审中凤盛公司、顾德元、顾俊提供的《尽职调查报告》中记载的《项目成本汇总表》的数据，凤盛公司为建造金格广场实际支付工程款898982396.83元，欠付工程款65731312.26元，合计964713709.1元，除以可售建筑面积84563.89平方米，案涉房产的建造成本平均可达11408元/平方米，合同价格3800元/平方米仅为该价格的33.31%。一审判决认为其在计算建造成本时未将地下二层的建筑面积44392平方米计算在总建筑面积中，其计算的建造成本有不尽合理之处，一审的该观点没有事实依据。一审判决后，经其咨询物价部门相关专业人士，物价部门在核定房屋价格时，对于没有产权证的地下室，因其性质比较复杂，物价部门对于该类性质的地下建筑面积，不予计算在可销售面积内核定价格。而案涉房屋地下室并无产权证明，当然不能作为可销售面积计算。事实上，凤盛公司也未将地下室出售给顾德元、顾俊，双方之间签订的也是使用权买卖合同。因此，地下，地下室的建筑面积不应计算在可售面积内就案涉金格广场A1号楼本身看，一层101、102、103、105、106室房为商业用途，二层及以上房屋均为办公用途，且一层102室房屋已出售给邮政储蓄银行时，成交价格为55000元/平方米，出售时间早于案涉房产的买卖时间，顾德元、顾俊对该情况是明知的，双方之间签订的《商品房购房意向书》中对此作了明确交待。一审法院认为其主张的商业用途房产与办公用途房产的价格不具有可比性，以商业、办公对办公。即使如一审法院所认为的二层以上办公用途的房价合理，但对于一层商业用途的房产，凤盛公司出售给邮政储蓄银行的102室价格为55000元/平方米，出售给顾德元、顾俊的101、103、105、106室价格却为3800元/平方米，二者之间相差悬殊，但一审法院却未说明同地段、同楼层的房产，案涉房产合同价格与凤盛公司出售邮政储蓄银行的交易价格之间是如何画等号的。从上述哪个方面来看，凤盛公司与顾德元、顾俊之间就案涉房屋达成的合同价格均为“明显不合理的低价”。三、一审法院认定“案涉楼盘部分未竣工，且凤盛公司不断提高佣金比例，但直至与顾德元、顾俊签订房屋买卖合同时，案涉楼盘仅出售一套房产，在营销困境的情形下降低价格转让属商业运营惯例，并无不妥”，该认定并没有事实依据。反向理解一审法院的该观点，可以得出其明显不合理之处：凤盛公司在遭遇如此“营销困境”的情况下，尚能以55000元/平方米的价格将102室出售给邮政储蓄银行，为何要以3800元/平方米的低价格将101、103、105、106室出售给顾德元、顾俊。根据凤盛公司与顾德元、顾俊签订的《无锡金格广场A1＃楼工程交接记录》显示，双方在2015年1月19日交接时，案涉房产的人防工程、消防工程、建筑节能专项、园林绿化工程、室外市政工程、规划、环境检测、建筑防雷专项等均已通过专项验收；建筑工程和安装工程已全部完成，施工单位已自验通过。案涉房产在2015年1月30日即已通过竣工验收。因此，案涉房产并不存在出售顾德元、顾俊时部分未竣工且由顾德元、顾俊负责竣工验收的相关事实。四、其的债权受到了损害。其对凤盛公司的工程款债权经生效法律文书予以确认。该法律文书经申请法院执行后，凤盛公司没有可供执行的财产，法院已裁定终结执行，其至今没有得到任何受偿，作为债权人其的合法权益受到严重损害。根据江苏省高级人民法院《关于适用若干问题的讨论纪要（一）》第八条规定，其只需举证证明凤盛公司有合同法第七十四条规定的放弃到期债权、无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产三种行为之一的事实，在债务人没有证据证明其行为未对债权人造成损害的情况下，人民法院一般可以推定“对债权人造成损害”。本案中，债务人凤盛公司并未提供任何证据证明将案涉房产无偿或以明显不合理的低价转让给顾德元、顾俊的行为未对其的债权造成损害。因此，其行使债权人撤销权中“对债权人造成损害”的构成要件已经具备。五、就转让房产而言，法律并未要求受让人知道或应当知道转让价格为“明显不合理的低价”；就明显不合理的低价转让房产而言，顾德元、顾俊对3800元/平方米的合同价格属“明显不合理的低价”系明知的，且系其积极追求的结果，顾德元、顾俊具有主观恶意。顾德元、顾俊在2019年7月29日的一审庭审中明确向法庭陈述“我买房的时候，已经出事了，包租返利的单位无法交房，也没有返利，他们就闹事了，大约1300多个业主”，以上事实说明顾德元、顾俊购买案涉房屋时，凤盛公司对返利者无法支付，更无法履行其他到期债务。另外，顾德元、顾俊提供的落款日期为2013年11月19日的《商品房购房意向书》第一条明确载明“甲方（即凤盛公司）告知乙方（即顾德元）799单元（实为797单元）的102商铺已销售给中国邮政无锡分公司”，说明顾德元、顾俊在购买案涉房屋前即已明知102房屋的出售事实及成交价格，该价格远高于3800元/平方米，顾德元、顾俊明知凤盛公司无法履行到期债务，偿债能力堪忧，但仍然积极与凤盛公司洽谈，并最终以3800元/平方米的价格购买案涉房屋，导致凤盛公司无法向包括其在内的债权人履行债务，对众多债权人的利益造成了损害。六、其行使撤销权的除斥期并未超过。其虽为凤盛公司的债权人，但其并无向登记机关通过“以人查房”的方式查询凤盛公司名下的房产情况，更无法查询到凤盛公司已经出售的房产情况，房屋的实际占有状况也不能说明产权变更。因此，一审法院认定其应当知道通过房屋产权的变更登记情况及房屋的实际占有经营状况，知道或者应当知道凤盛公司转让财产的行为已经发生，并作为撤销权除斥期间的起算点，没有事实和法律依据。凤盛公司作为开发商，开发并销售房产系其主营业务，且凤盛公司销售房屋的行为本身并不构成撤销事由，只有无偿转让或以不合理的低价销售房屋才构成合同法七十四条规定的撤销事由。根据合同法七十五条规定，撤销以自债权人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人和行为发生之日起五年内没有行使撤销权，该撤销权消灭。其自2018年8、9月份知道凤盛公司竟然以3800元/平方米的极低价将案涉房屋转让给顾德元、顾俊（一审判决后更是才知道该转让竟然是名为买卖，实为无偿转让），立即于当年11月提起了本案诉讼，其主张权利既未超过合同法规定的1年的除斥期间，也未超过最长的5年除斥期。七、一审法院诉讼费收取违反法律规定。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，本案债权人撤销权案件属于非财产案件，应当按非财产案件标准收取诉讼费。但一审法院按财产标的收取，违反了《诉讼费用交纳办法》的规定。请求二审法院依法予以纠正。凤盛公司辩称：对于上诉人的上诉事实与理由中的购房是无偿转让，不予认可。对于转让案涉房屋是否低价，其在一审中已经说过，意见与一审一致。其余的意见也与一审答辩意见一致。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。顾德元、顾俊辩称：首先，主要的答辩理由同一审中的答辩理由一致，其认可一审判决中对本案的审理意见，对该部分答辩仅作简要陈述。另外，对于上诉人在本案中主张的新增事实，其作进一步答辩。一、上诉人行使撤销权超过了除斥期间。债权人行使撤销权的时间因同时受一年期间和最长五年期间的限制。在本案中，由于案涉工程的竣工、消防工程均需要上诉人的参与，且在2015年3月份，本案相关的房产也办理了房产证和土地证，2016年起又由上海美豪酒店有限管理公司（以下简称美豪酒店）承租后完成装修和对外经营，上述房产的登记行为具有公示性，而酒店的经营行为也持续了多年。因此，在本案中上诉人所主张的其知晓撤销事由的时间点不符合法律规定的应当知道的时间点。本案起诉时已超过除斥期间。二、其受让房产时，不可能知晓也不可能损害上诉人的债权。根据合同法第七十四条的规定，债务人以明显不合理的低价转让财产对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求撤销债务人的行为。本案中，其受让案涉房产不可能存在恶意。整个项目在2014年签订买卖合同时，已是属于烂尾工程。而顾德元早在2013年就开始与凤盛公司洽谈房产买卖意向合同，沟通时间较长，且上诉人与凤盛公司的债权尚未确定。因此，其不可能知道交易行为会损害上诉人的债权。客观上，这一符合市场价值的交易行为，是增加了凤盛公司的偿债能力，也不可能损害债权人的债权。三、其在事实上不存在低价受让的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》规定，对于合同法第七十四条所规定的“明显不合理低价”，是以交易当地一般经营者的判断，并参考物价部门的指导价或市场交易价，结合其他因素综合考虑。而上诉人按照成本推算及以非同种的商业房产价格比对的方式，均不符合法律规定。其在一审中也指出，受让时案涉房产是没有完成竣工验收的烂尾楼，价值远低于竣工的商品房，而其是为了完成政府维稳盘活烂尾楼的任务，付出了大量的精力与资金完成竣工验收，以及出让了大量的利益的情况下，才实现对外出租。上诉人认为价格过低的依据，主要是参考同一楼盘的商铺价格和商业房产销售价格，但上诉人在一审诉讼中所查封的房产标的却是以上诉人主张撤销的合同范围内采纳的合同的价格，这恰恰证明了上诉人认为本案中合同签订时的交易价格是合理价格，而没有按照他们所主张的所谓的商铺的价格去保全房产。四、上诉人主张的债权真实合法性是存疑的。一是该项目属于分包工程消防工程，在本案的案涉项目的《尽职调查报告》中包含在甲方的总包项目当中，也就是存在着凤盛公司向上诉人以及案外人案件总包单位双重支付工程款的可能。二是上诉人在本案中主张的债权存在较大的虚假诉讼嫌疑。在一审中其已经多次提出了疑点并且指明了证据所在。需要补充的是，本案在上诉过程中新增的无偿转让的事实和理由，是2020年6月无锡锡山建筑实业有限公司（以下简称锡山建筑）在与被上诉人其他案件中所补充的证据事实，对其证据来源的合法性当庭已经提出了质疑。而本案的上诉人却更早一步，在2020年5月上诉时，就已经提供了于情、于理和于法均不可能获得的证据材料，进一步印证了上诉人与锡山建筑串通恶意提起本案诉讼的合理怀疑。五、对于本案中，上诉人所新增的无偿转让财产的主张。上诉人称本案中其与凤盛公司间的房产交易行为是无偿转让行为，与事实不符。首先，虽然无偿转让和低价转让都是行使撤销权的条件，但显然不是可以并存或者在原因力上可以叠加的条件，而是客观上不能够并存的事实。如果按照上诉人的主张，其没有支付对价而无偿受让，那就不可能存在低价转让的情形，也就是上诉人在一审中的所有主张都自认不成立的。换而言之，上诉人在上诉中新增的事实主张，本质是与一审诉讼请求和所依据的事实理由不能够并存的新的诉讼请求。在程序上不应允许变相提出新的诉请，在客观事实上，也不应支持投机性的主张。其次，出于诚信诉讼的考虑，其在二审中也提交了证据证明，其与凤盛公司股东之间存在着真实的个人借款关系，而房产买卖是其与凤盛公司之间的交易行为。其与凤盛公司股东之间存在个人借款关系，早于2011年就已经发生，而购买房产时其也如实履行了付款的义务，两者相互独立。如果这两个交易行为可以任意混淆，就意味着其的借款或者是房产有一项支付了对价，将永远不能取得，这明显与事实不符。因此，对于撤销权的行使，上诉人的主张不符合法律规定，也没有事实基础。请求法院依法驳回上诉人全部上诉请求，维护其的合法权益，维持原判。安泰公司、锡消公司向一审法院提出诉讼请求：1.撤销凤盛公司将座落于无锡市学前东路797号-101、103、105、106、201、202、203、204、206、207、208、209、210、211、212、301、302、303、305室房产转让给顾德元、顾俊的行为；2.顾德元、顾俊将上述房产变更登记至凤盛公司名下；3.凤盛公司、顾德元、顾俊共同赔偿安泰公司、锡消公司律师代理费34.63万元、差旅费1万元；4.本案诉讼费用由凤盛公司、顾德元、顾俊共同承担。事实与理由：凤盛公司在无锡市学前东路与广南路交叉口西北侧开发无锡市金格商业广场楼盘，包括无锡市学前东路797号的A1#商品房、无锡市学前东路799号的B1#-B6#房。安泰公司为凤盛公司施工防火门、防火卷帘项目并于2014年通过消防验收，后凤盛公司未支付工程款，安泰公司诉至法院，2018年3月19日，法院作出判决确认凤盛公司应支付安泰公司价款2952952.46元及利息损失；锡消公司为凤盛公司承建消防工程，工程已经竣工验收交付使用，后凤盛公司未支付工程款，锡消公司诉至法院，2017年9月10日，法院作出判决确认凤盛公司应支付锡消公司工程款6080564.61元及相应利息。上述判决生效后，安泰公司、锡消公司并未履行，在执行过程中，安泰公司、锡消公司于2018年8、9月份得知凤盛公司已将无锡市学前东路797号案涉19套房产以不合理的低价转让给顾德元、顾俊,对安泰公司、锡消公司的利益造成损害，故诉至法院。凤盛公司一审辩称：案涉19套房产是凤盛公司转让给顾德元、顾俊的，当时项目尚未完工，除了一层之外都是办公用房，凤盛公司不愿继续投入，该房产经过委托销售也未成功，因此将包括案涉19套房产在内的9××套房产整体转让给顾德元、顾俊，卖低一点符合市场行情。凤盛公司当时欠安泰公司、锡消公司1000万元左右，凤盛公司的大股东林岩建与安泰公司、锡消公司的法定代表人朱海平已谈妥，由林岩建个人偿还，在转让房产时并不存在无法偿还债务的情况。另外，凤盛公司不承担律师费。综上，请求驳回安泰公司、锡消公司的诉讼请求。顾德元、顾俊一审辩称：安泰公司、锡消公司的诉请缺乏法律和事实基础，理由如下：1.安泰公司、锡消公司行使撤销权超过法定除斥期间，案涉19套房屋合同签订于2014年1月，工程竣工备案时间是2015年1月30日，在竣工验收过程中，需要消防验收单位予以配合，安泰公司、锡消公司应早已知晓案涉合同事宜，产权登记时间为2015年3月底，房产登记具有公示性，美豪酒店租赁案涉房屋，自2016年起就对外经营，安泰公司、锡消公司起诉时已经超过除斥期间；2.顾德元、顾俊受让房产时，凤盛公司与安泰公司、锡消公司之间的合同尚未履行完毕，且凤盛公司在与顾德元、顾俊签订合同时偿债能力充足，其2014年-2016年期间的盈利金额接近2亿元，因此,顾德元、顾俊不可能知晓也客观上不可能损害安泰公司、锡消公司的债权；3.安泰公司、锡消公司主张的债权真实和合法性存疑，在尽职调查报告凤盛公司的债务中没有单独的消防这一项，安泰公司、锡消公司起诉是受他人唆使，存在明显恶意串通和虚假诉讼嫌疑；4.案涉的办公楼转让时系在建工程，未经过竣工验收，价值显著低于现房，基本为办公用途，顾德元为完成在建工程和盘活资产给予了承租的美豪酒店巨大优惠，且周边五个办公楼盘在2014到2016年网上备案的成交价格均在3300元-4000元，案涉房产不存在低价受让的情形；5.律师费发票及付款在2019年7月，可能涉及虚假诉讼，律师费不应由顾德元、顾俊承担。综上，请求驳回安泰公司、锡消公司的诉讼请求。一审中，安泰公司、锡消公司为证明自己主张，提供以下证据：1.（2017）苏0213民初282号、283号民事判决书各1份，证明安泰公司的债权金额为2952952.46元及利息，锡消公司的债权金额为6080564.61元及利息；2.《商品房买卖合同》以及税收缴款书、发票各19份，证明凤盛公司将案涉房产以不合理的低价转让给顾德元、顾俊，转让价格为3800元/平方米；3.无锡市产权监理处在无锡房地产信息公众发布平台发布的互联网公示信息，证明案涉的无锡市学前东路797号A1号商品房797-102的转让单价为55000元/平方米，凤盛公司开发的无锡市学前东路799号1、2、3楼各选取3套，单价分别为76400元/平方米（799-10006）、77000元/平方米（799-10001）、51415元/平方米（799-13088），37556元/平方米（799-26151）、35333元/平方米（799-26133）、35000元/平方米（799-26185）、23000元/平方米（799-35005）、24000元/平方米（799-33020）、25000元/平方米（799-35075），上述价格均远高于3800元/平方米；4.委托代理合同1份及代理费发票4份、付款凭证2份、苏价费（2017）113号文件，证明安泰公司、锡消公司委托江苏漫修律师事务所代理本案诉讼，且支付了律师代理费34.63万元；5.（2018）苏0213执4952号执行裁定书1份，证明安泰公司的案件因为无财产可供执行，法院于2019年5月19日终结本次执行程序；锡消公司的案件也已终结执行；6.2008年4月6日至4月30日无锡市国土资源局挂牌出让十二幅国有土地使用权公告、2008年无锡市第三批国有建设用地使用权挂牌出让结果公告、搜房网发布的土地出让详情各1份，证明凤盛公司于2008年4月30日以16650万元的价格竞得宁海里小学北侧地块（即涉案房产所占用地块），楼板价约1943元/平方米；7.（2017）苏0213民初7601号民事判决书1份，证明锡山建筑总承包涉案无锡金格广场工程土建、安装工程、工程审计造价214523392.23元；（2016）苏0213民初4524号民事判决书1份，证明江苏金夏建设集团有限公司承担涉案无锡金格广场空调安装工程，工程审计造价10758683.64元；（2017）苏0213民初4855号民事判决书1份，证明昆山市周市镇威龙程钢结构工程部承包涉案无锡金格广场走廊钢架的设计、制作及安装，工程审计造价为3608152.07元；（2017）沪0151号民初9416号民事判决书1份，证明上海海珠建筑工程设计有限公司为涉案无锡金格广场进行工程设计，设计费为330万元；（2016）京02民初540号民事裁定书、（2017）京02执508号执行裁定书各1份，证明凤盛公司为涉案无锡金格广场建造对外融资至少151940000元；8.（2011）预销准字第152号预售许可证及（2013）预销准字第015号预售许可证各1份，证明涉案无锡市学前东路A1#商品房及B1#-B6#房核准销售建筑面积总计84563.89平方米。用上述提供的证据加上安泰公司、锡消公司的工程款计算出404775519.99元的工程造价，除以建筑面积84563.89平方米，总建造成本至少为4786元/平方米，再加上土地成本1943元/平方米，总销售成本价至少为6729元/平方米，凤盛公司以3800元/平方米出售给顾德元、顾俊明显过低；9.锡公消验字（2014）第0109号建设工程消防验收意见书1份，证明无锡市金格广场建设工程于2014年3月17日通过消防验收。凤盛公司质证认为，对证据1予以认可；对证据2予以认可，但案涉房产转让时已烂尾，无法卖掉，转让价格是合理的；对证据3无异议，但案涉的A1楼只有第一层为商业用途，二层以上均为办公用途，安泰公司、锡消公司举证的无锡市学前东路799号为四层裙楼，均为商业用途（其中地上面积6万平方米，地下，地下面积4万平方米使用高额返租的方式销售，因此销售价格高；对证据4无异议，但凤盛公司不承担律师费；对证据5、6无异议；对证据7无异议，但（2017）苏0213民初7601号案件已经上诉在无锡市中级人民法院审理，另外无锡金格广场走廊钢架的设计、制作及安装系案涉楼盘卖掉后做的；对证据8的真实性无异议，但建筑面积应为13.5万平方米，工程造价应为4亿元左右；对证据9的真实性无异议。顾德元、顾俊质证认为，对证据1真实性予以认可，但关联性不予认可，上述债权可能与其他债权存在重复；对证据2真实性无异议，但对关联性有异议，案涉办公楼系整体转让，且转让时未经竣工验收，后续投入成本较大，均为房屋价格需要考虑的因素；对证据3的真实性无异议，但关联性有异议，案涉楼盘除一层外均为办公楼，而举证均为商铺，且案涉楼盘占地面积小，无锡市学前东路799号(均为商铺)占地面积大，公摊面积多，在建设成本上也不具备可比性；对证据4的真实性无异议，但认为本案诉讼可能涉及虚假诉讼；对证据5真实性无异议，但与本案无关联；对证据6真实性无异议，但价格不能简单平摊，案涉的797号办公楼与799号商铺占地、用途均不一致；对证据7真实性无异议，锡山建筑工程总造价无异议，但该案件已经上诉并中止审理，空调安装系799号商铺使用，案涉楼盘没有安装空调，无锡金格广场走廊钢架的设计、制作及安装与办公楼无关，另外融资的款项不应算在工程总价款中，最多可以计算利息；对证据8的真实性无异议，但不具有关联性；对证据9无异议。一审法院认为，凤盛公司、顾德元、顾俊对以上证据的真实性均无异议，予以确认，对上述证据的关联性将综合其他证据予以认定。一审中，凤盛公司提供以下证据：1.《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议2》各1份，证明当时与顾德元、顾俊签订房屋买卖合同的补充条款；2.9××套房屋发票共9××份，证明凤盛公司向顾德元、顾俊开具发票的事实；3、顾德元向凤盛公司的转账凭证9份，证明顾德元支付购房款9562.7266万元的事实；4.《工程结算审定单》2份、《无锡金格广场防火门、防火卷帘工程管理协议》、《无锡金格广场消防工程管理协议》各1份，证明安泰公司、锡消公司与锡山建筑系总分包关系以及工程款的金额；5.《无锡电子数码城（金格商业广场）代理销售之渠道销售合作协议》、《无锡金格广场全程营销代理合同》、2013年度、2014年度《常年法律顾问聘用合同》各1份，证明当时凤盛公司积极对外销售的情况；6.《情况说明（复印件）》及《委托说明》各1份，情况说明证明顾德元在未竣工验收的情况下申请办理土地证,由凤盛公司协助办理，委托说明证明凤盛公司配合顾德元在墙体未分割的情况下提出测绘申请。安泰公司、锡消公司质证认为，对证据1、2的真实性无异议，但转让价格并不合理；对证据3的真实性无异议，但该款项可能为借款；对证据4的真实性无异议，但安泰公司、锡消公司与锡山建筑并非总分包关系；对证据5中的代理销售合作协议真实性无法确认，但销售额10亿元除以可售建筑面积59××27.99平方米，可以印证单价为169××2元，对《无锡金格广场全程营销代理合同》真实性无异议，对2013年度、2014《常年法律顾问聘用合同》真实性无异议，但与本案无关;对证据6不予认可,均系凤盛公司单方面制作,委托说明不能证明由顾德元办理验收,情况说明系复印件。顾德元、顾俊质证认为，对证据1、2、3均予以认可；对证据4，对其形式上的真实性予以认可，但上述债权可能存在重复计算的情况；对证据5予以认可。对证据6无异议。一审法院认为，对证据1、2、3的真实性，安泰公司、锡消公司、顾德元、顾俊均无异议，予以确认，对上述证据的关联性将综合其他证据予以认定；对证据4，安泰公司、锡消公司无异议，顾德元、顾俊虽认为债权可能重复计算，但未提供证据予以反驳，且相关工程审定单已由生效判决予以确认，因此，对该证据予以采纳；对证据5，安泰公司、锡消公司虽提出《无锡电子数码城（金格商业广场）代理销售之渠道销售合作协议》真实性无法确认，但该协议与证据5中的其他证据可以互相佐证，予以采纳，至于2013年度、2014《常年法律顾问聘用合同》，与本案无关，不予采纳。对证据6，系凤盛公司单方面制作，且安泰公司、锡消公司不予认可，不予采纳。一审中，顾德元、顾俊提供以下证据：1.《商品房买卖合同》及房产证9××份、《商品房买卖合同补充协议》、转账凭证9份、《商品房买卖合同补充协议2》、9××套房屋的发票及契税发票，证明涉案房屋系同时间整体转让，销售价格得到税务部门认可，不存在低价销售问题；2.《承诺书》1份、无锡金格广场Ａ1号楼工程交接记录、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表各1份，证明顾德元购买房产时尚未竣工，承诺自行承担工程按规范要求到位的责任，涉案无锡市学前东路797号Ａ1＃号楼的竣工验收时间为2015年1月30日，备案时间为2015年2月12日，且验收内容涉及消防，安泰公司、锡消公司对房产转让事项最晚于2015年2月也应该知情；3.《备忘录》、《美豪酒店金格大厦交接记录》、《房屋租赁合同》、《房屋续租合同》、美豪酒店大事记、美豪酒店行业获奖证书各1份，证明案涉整栋办公楼出租时整栋主楼均为框架结构的毛坯房，因此给予免租期及免费使用地下停车场、房租优惠、延长租赁期等优惠，2016年美豪酒店对外经营，经营情况较好；4.《关于凤盛公司的尽职调查报告》1份，证明金格广场总建筑面积11.7万平方米，且工程内容包含消防，计算在合同价款中。5.五洲国际广场广告宣传单、五洲国际银河城《商品房买卖合同》6份、广益路民航大厦办公用房买卖合同3份、锡沪家艺中心购房发票2份、广益汽配城79套办公用房《补充协议书》及发票，证明与本案所涉及的办公楼临近的办公用房，成交时间从2013年至2017年，价格均在4000元以内，其中距离案涉房产2.8公里的广益汽配城整体成交价格为3320元／平方米，据了解锡沪家艺中心土地成交价格3倍于案涉的土地价格，而其中的办公楼2016年售价也是3800元／平方米左右。6.凤盛公司2014年-2016年资产损益表，证明凤盛公司在签订本案所涉房屋买卖合同后，一直处于盈利状态，案涉合同不存在损害第三方债权的可能；7.凤盛公司与锡山建筑案件的上诉状1份，证明本案安泰公司、锡消公司的债权是否真实存在疑问；8.《商品房购房意向书》1份，证明顾德元与凤盛公司就案涉办公楼交易进行磋商，且合同中明确约定因凤盛公司开发建设资金需求，房市整体销量下滑，双方达成案涉办公性质主楼的整体购房意向，并约定交易价格；9.《使用权买卖合同》1份，证明顾德元、顾俊购买建筑物实际面积约为2898平方米的地下一层仓库和车库的30年使用权和管理权；10.（2018）苏02民终2830号民事裁定书，证明锡山建筑与凤盛公司之间存在串通嫌疑；11.锡公消验字（2014）第0438号建设工程消防验收意见书。安泰公司、锡消公司质证认为，对证据1真实性予以确认，但转让价格过低，补充协议不能证明由顾德元负责验收；对证据2中的承诺书真实性无法确认，其他证据的真实性予以认可，但对于证明目的不认可，不能证明系由顾德元、顾俊负责竣工验收；对证据3中的《备忘录》、《美豪酒店金格大厦交接记录》、《房屋租赁合同》、《房屋续租合同》真实性无法确认，美豪酒店大事记及获奖证书与本案无关；对证据4真实性无异议，但第5、6页明确写明内外装修智能化，消防暖通、电梯、室外广场由凤盛公司指定分包，因此消防工程及防火门的工程款与总包单位的工程款不存在任何交叉；对证据5真实性无异议，但应以案涉房屋价格作为参照；对证据6真实性不予认可，系凤盛公司单方制作，且与低价转让房产无关；对证据7真实性无异议，但与本案无关；对证据8真实性无异议，但对其证明目的不予认可，该意向书未提及验收事宜，且顾德元明知102商铺已经出售；对证据9真实性无异议，但不能证明款项的交付情况，且车库价格与办公用房一致不合理；对证据10无异议，但并未认定工程造价涉嫌犯罪；对证据11没有异议。凤盛公司经质证对上述证据均无异议。一审法院认为，对证据1，安泰公司、锡消公司、凤盛公司对真实性均无异议，且与凤盛公司所举证据相印证，予以采纳；对证据2的承诺书，因顾德元、顾俊无法提供原件，经法院调查取证亦未取得原件，故对该承诺书，不予采纳，对证据2中的其他证据，因安泰公司、锡消公司、凤盛公司对真实性无异议，予以采纳；对证据3，《备忘录》、《美豪酒店金格大厦交接记录》、《房屋租赁合同》、《房屋续租合同》能够互相印证，予以采纳，至于美豪酒店大事记及获奖证书，与本案无关，不予采纳；对证据4、5，安泰公司、锡消公司、凤盛公司对真实性均无异议，予以采纳；对证据6，因系凤盛公司单方制作，且安泰公司、锡消公司对真实性不予认可，不予采纳；对证据7，该证据与本案无关，不予采纳；对证据8、9、10、11，安泰公司、锡消公司、凤盛公司对真实性均无异议，予以确认。关于上述证据的关联性，法院将综合其他证据予以认定。根据安泰公司、锡消公司的申请，一审法院向无锡市不动产登记中心调取了无锡市学前东路797号案涉房屋之外的权属证明及发票，经质证，安泰公司、锡消公司、凤盛公司、顾德元、顾俊对真实性均无异议，法院予以采纳。一审法院认定事实：一、顾德元、顾俊购买房产及后续情况凤盛公司在无锡市学前东路与广南路交叉口西北侧开发的无锡市金格商业广场楼盘，一为案涉的无锡市金格商业广场A1#商品房（共21层，无锡市学前东路797号），该商品房使用性质为一楼商业，二楼及以上办公；二为无锡市金格商业广场B1#-B6#房（共4层裙楼，无锡市学前东路799号），该商品房使用性质为商业。2010年11月29日，凤盛公司与苏州观吴品牌营销顾问有限公司（以下简称观吴公司）签订《无锡金格广场全程营销代理合同》，约定凤盛公司将无锡金格广场委托观吴公司为总策划及招商、销售代理商，代理销售物业的范围包括写字楼、裙楼商业，物业可售面积为115688平方米（暂测面积），合同期限为自项目开盘之日起十二个月；当观吴公司按双方协商一致的销售价格完成销售后，观吴公司按实际成交价销售额的0.6%提取佣金；合同并对其他事项进行了约定。2012年10月25日，凤盛公司与观吴公司、南京三得益房地产营销策划有限公司（以下简称三得益公司）签订《无锡电子数码城（金格商业广场）代理销售之渠道销售合作协议》，约定凤盛公司委托观吴公司、三得益公司为无锡电子数码城全案代理商，主要负责无锡市电子数码城项目的策划销售，合同期限自2012年4月25日至项目整体销售完成止，异地销售佣金比例按照单套房屋总价的11%作为销售代理佣金，无锡本地客户佣金按10%作为销售代理佣金；半年内完成销售额五亿元人民币，则销售代理佣金按照实际销售额12%计提并同时补足前五个亿，一年内完成销售额十亿元人民币，则销售代理佣金按照实际销售额13%计提并同时补足后五个亿；合同并对其他事项进行了约定。2013年11月19日，凤盛公司与顾德元、顾俊签订《商品房购房意向书》，内容为，凤盛公司开发了位于学前东路与广南路交界处的金格商业广场，占地面积40556.5平方米，总建筑面积129747平方米，其中：主楼797单元建筑面积25573平方米，裙楼799单元建筑面积59782平方米，地下，地下**建筑面积44392平方米凤盛公司开发建设资金的需求，又正值无锡房地产市场整体销量下滑，故凤盛公司与顾德元就799单元主楼达成了如下购房意向：1.799单元的102商铺已销售给中国邮政无锡分公司，其余商铺与办公写字楼作整体出售，不作分割，顾德元表示同意；2.参照周边办公写字楼价格，双方对于除去102商铺的799单元的整体商品房价格（约定不分楼层、座落）作如下二种约定：（1）一次性付款：若顾德元一次性付款，整幢均价则按不高于4000元每平方米出售；（2）、分期付款：若顾德元分期付款，整幢均价则按不高于5000元每平方米出售，且只可分三期分期付款，具体分期日期至正式销售成立时再予以约定。3.顾德元在签署意向书后，应积极筹措资金，如因其他原因放弃购买须在意向书签订后一个月内以书面形式告之凤盛公司，反之凤盛公司在签订意向书后，在约定期内不再将其商品房与他人签署任何法律文书，双方若违约，则向对方赔偿200万元违约金。4.双方一致约定，此意向书的约定期限为签订后的三个月。该意向书并对管辖等进行了约定。2014年1月2日至5月23日期间，凤盛公司与顾德元签订了《商品房买卖合同》9××份（含案涉房产19份），内容为，凤盛公司将坐落于学前东路第Ａ幢797单元1层至21层共计9××套商品房（其中包含案涉的无锡市学前东路第Ａ幢797单元101、103、105、106、201、202、203、204、206、207、208、209、210、211、212、301、302、303、305号）转让给顾德元，建筑面积共25441.6平方米（含案涉19套房产面积3796.51平方米），商品房单价为3800元；顾德元于本合同签订之日一次性付清全部房款，凤盛公司应当依照国家和有关地方人民政府的有关规定，将该商品房通过交付使用竣工验收，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；凤盛公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，顾德元有权解除合同，凤盛公司应当自顾德元解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%支付违约金，顾德元要求继续履行合同的，凤盛公司按日向顾德元支付已交付房款万分之二的违约金；合同并对违约、交房等内容进行了约定。（详见附表1）2014年5月5日，凤盛公司与顾德元签订《使用权买卖合同》，约定顾德元向凤盛公司购买无锡市学前东路799号地下一层，标的建筑物实际面积约为2898平方米，使用权售价为每平方米3800元，总计1101.24万元，双方约定以凤盛公司结欠顾德元1101.24万元冲抵标的建筑物的使用权转让款；凤盛公司应于2014年12月5日前将标的建筑物交付给顾德元使用；自2014年5月5日起，顾德元将购买的标的建筑物使用权委托给凤盛公司经营管理，经营管理权期限暂定为33年，顾德元不承担管理费用；该合同并对回购、争议解决等进行了约定。2014年6月30日，凤盛公司与顾德元、顾俊签订了《商品房买卖合同》补充协议，内容为，买受人分别于2014年1月2日、2014年1月3日、2014年5月6日、2014年5月23日已就购买出卖人开发的无锡金格商业广场A幢797单元1层至21层共计94套商品房（合同备案后、房号附明细表）事宜签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），现就相关事宜另行订立补充协议如下：第一条，2014年1月2日、2014年1月3日签订的2层至21层89套商品房（合同备案后、房号以附表为准）合同第六条付款方式及期限条款，双方同意一致将买受人于本合同签订之日一次性付清全部房款调整为买受人于交房前十天内一次性付清全款。第二条，94套商品房（合同备案后、房号以附表为准）合同第八条交付期限条款，由于至签署补充协议之日，出卖人仍未能通过无锡市建设局交付使用竣工验收，故双方同意将交付期限定在2014年9月28日。第三条，增加直系亲属顾俊为共有买受人。第四条，由于买受人共购入94套商品房，数量颇多，双方一致同意网签《商品房买卖合同》备案合同不作修正，上述二条条款的调整以补充协议为准。若合同与本补充协议的内容存在冲突的，以本补充协议的内容为准。本补充协议与商品房买卖合同具有同等法律效力。2014年9月3日至9月10日期间，顾德元通过银行转账方式分9笔共向凤盛公司支付95627266元，在转账凭证用途处均备注“购房款”。2015年1月19日，凤盛公司与顾德元就上述房屋交接形成《无锡金格广场A1#楼工程交接记录》1份，交接说明中明确现已通过专项验收的有人防工程、消防工程、建筑节能专项、园林绿化工程、室外市政工程、规划、环境检测、建筑防雷专项等；建筑工程和安装工程已全部完成等；根据买受人后期招租需要，下列项目原设计同意变更为二次装饰时实施到位，买受人暂按现状接收：1.1-4层办公用配电箱、房间照明、插座；过道应急灯、照明；2.标准层各卫生间的排气口、1-4层公共卫生间的排气管及排风机、分体空调；3.卫生间给水管、排水支管及洁具、烟气道洞口留设、热水系统、电梯厅、办公区及标准层的地面、墙面、天棚工程的装饰项目，公共卫生间及标准层独立卫生间。顾德元意见为同意按现状接收该房产，但建设单位必须全力配合包括但不限于办理该房产、土地权属证明等一切合法使用的手续，办理过程中的费用和税收等其他事宜按相关规定执行。凤盛公司意见为同意配合后期相关手续的办理。2015年1月30日，无锡市学前东路797号A1号楼通过竣工验收。2015年2月13日，凤盛公司与顾德元又签订《商品房买卖合同补充协议2》，内容为，买受人分别于2014年1月2日、2014年1月3日、2014年5月6日、2014年5月23日已就购买出卖人开发的无锡金格商业广场A1幢797单元1层至21层共计94套商品房（合同备案号、房号附明细表见《补充协议》）事宜签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）。现出卖人在建设过程中由于相关设计变更，104商铺和205办公用房实际已不存在，其位置功能作为了大堂及大堂挑空部份，及多套房屋面积超单套面积的3%，现针对上述情况双方作如下补充协议：1.双方同意实测绘后92套（取消104及205）商品房总价按94套商品房总价计算，保持原销售总价95627266元。2.104商铺及205办公用房实际已不存在，其合同销售金额分摊至101、103、105、106商铺。3.2层至21层88套商品房实测绘后面积已作调整，其合同总价不变，单价作相对应调整。4.第一条至第三条数据见附件清单。5.买受人同意不追究由于104商铺及205办公用房的取消及多套房屋面积超3%所带来的法律责任。若《商品房买卖合同》与本补充协议的内容存在冲突的，以本补充协议的内容为准。本补充协议与商品房买卖合同具有同等法律效力。2015年3月13日，顾德元、顾俊以案涉19套房产的购房款金额15227740元为基数，按照3%的税率缴纳了税款456832.19元。（详见附表2）2015年3月23日，顾德元、顾俊取得案涉19套房屋的产权证。2015年4月25日，顾德元、顾俊与美豪酒店签订《备忘录》1份，内容为，双方就美豪酒店承租顾德元、顾俊房产经营酒店事宜有关合同条款已达成一致意见，择日签订房屋租赁合同，主楼现状为整幢主楼仅有5部电梯安装好，但电梯门旁仍为毛坯墙，其余都是框架结构的毛坯房，水、电、气基本设施均未到位，按交房要求，存在很大的差距；为确保美豪酒店能尽早进行设计、施工、投产，双方就未完善工程事项的建设，由顾德元、顾俊给予优惠，美豪酒店承担建设达成一致意见，具体如下：1.顾德元、顾俊提供美豪酒店14个月的免租期，同意将已出资1100多万购买的近3000平方米地下停车场无偿提供给美豪酒店使用，并对美豪酒店的房屋租金给予优惠，考虑到美豪酒店一次性投入较大，顾德元、顾俊同意延长租赁期，实施20+10的形式签约；2.美豪酒店按设计图纸要求完成主楼所有未完善工程建设，达到验收合格及交付使用的标准，所有未完善工程包括但不限于消防工程、大堂及公共区域的装潢装饰、基础隔墙、地坪、地坪卫生设施、水、电、强弱电设施、天然气、消防通道及楼梯通道等。2015年6月28日，顾德元、顾俊与美豪酒店签订《房屋租赁合同》，内容为，顾德元、顾俊将无锡市学前东路797号建筑面积25165.17平方米的房产交付给美豪酒店使用，免租期为1年，租赁期限为19年，自2016年6月28日起至2035年6月27日；租金按年计算，其中第一年为850万元，第二年为875万元，第三年为900万元，第四年起每三年在上一年度租金的基础上递增6%；合同并对物业管理、房屋修缮、房屋转让、交付、合同变更、违约责任等内容进行了约定。二、安泰公司的债权情况法院于2017年1月6日受理原告安泰公司与被告凤盛公司、林岩建、无锡市金格商业广场管理有限公司(以下简称金格商业公司)建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2017）苏0213民初282号。该案审理中查明，2012年10月10日，凤盛公司(甲方)与安泰公司(乙方)就无锡金格广场签订《金格广场防火门、防火卷帘合同》，约定：一、甲方向乙方订购木质防火门，规格型号、数量、面积、单价见附件1，合价575000元；特级防火卷帘，规格型号、数量、面积、单价见附件2、3、4，合价3325000元，合计3900000元，大写叁佰玖拾万元整。注：固定综合单价合同。①木质防火门综合单价包含防火门、五金配件锁、闭门器、油漆、安装、运输以及税金等，推栓锁另计。②防火门油漆为普通混水漆：一遍底漆，两遍面漆，防火门为平板(面板为普通三夹板)，无防火玻璃。③双轨双帘无机特级防火卷帘综合单价包含帘面、封箱、电动卷门机、控制箱等、安装、运输以及税金。④总价为暂定价，工程量按照实际结算，报价中含检测费和总包管理费。二、履行地点：学前路799号。三、质量标准：按现行有效的国家标准要求。四、质量异议期限：防火门、防火卷帘安装交付后至质保期结束日止，甲方用书面形式提出。质保期限为从安装交付之日起1年。五、付款期限：无预付款，每月按照工程进度支付完成量的70%，安装完毕后支付到合同的80%，验收合格支付到结算价的95%，质保金5%，质保期1年后一周内付清(无息)。七、售后服务内容：防火门、防火卷帘安装交付后一年内如有质量问题，乙方接甲方通知后派员负责免费修理。八、如甲方未按合同约定付清货款，本合同项下货物的所有权属于乙方。九、乙方负责最终消防验收。2014年3月17日，无锡市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，载明无锡金格广场建设工程综合评定消防验收合格。2014年9月1日，无锡市建设局作出《关于金格广场B1-B6号房通过交付使用竣工验收的通知》。2015年3月2日，无锡市建设局作出《关于金格广场(A1号房)通过交付使用竣工验收的通知》。2015年12月8日，江苏建威建设管理有限公司出具《工程结算审定单》，载明：建设单位凤盛公司，施工单位安泰公司。工程名称防火门、防火卷帘，审定总价4502952.46元，已扣除总包管理费60000元。凤盛公司作为建设单位加盖印章。另查明，落款为“承诺人：林岩建”的《承诺书》，载明：本人林岩建承诺朱海平因在凤盛公司消防工程款决算总款是2085万6527元，现欠995.6527元，以审计决算为准，林岩建承诺三年内付清，如公司不能支付，由林岩建个人同样三年内结清。2016年3月9至2019年3月9日。2018年3月19日，法院作出判决，认为：一、根据2015年12月8日《工程结算审定单》，安泰公司施工的金格广场防火门、防火卷帘价款为4502952.46元，安泰公司认可凤盛公司已支付工程款155万元，凤盛公司未提出抗辩意见，法院确认凤盛公司尚欠安泰防火公司余款2952952.46元。二、凤盛公司法定代表人林岩建出具的承诺书，既有公司在三年内(2016年3月9至2019年3月9日)付清的内容，又有林岩建加入债务的内容，其中前者属于对合同原约定的付款期限的变更。三、此后凤盛公司、林岩建多次因未履行法院生效裁判文书确定的金钱给付义务而被强制执行，财务状况恶化，现安泰防火公司要求凤盛公司、林岩建支付余款和利息损失，依法应予支持。四、安泰公司主张优先受偿权，符合法律规定，但优先受偿权仅限于其承建的工程价款享有优先受偿权，对利息损失不享有优先受偿权。五、《中华人民共和国公司法》第六十四条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，本案债务人为凤盛公司，安泰公司要求金格商业公司对凤盛公司的债务承担连带责任，依法不予支持。综上，法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百七十九条、第二百八十六条之规定作出判决，一、无锡市崇安新城凤盛投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付无锡市安泰防火设备有限公司价款2952952.46元及利息损失(自2017年1月6日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算)。二、林岩建对上述第一项主文所确定的无锡市崇安新城凤盛投资有限公司的债务承担连带清偿责任。三、无锡市安泰防火设备有限公司有权就价款2952952.46元在金格广场消防工程折价或拍卖的价款中优先受偿。四、驳回无锡市安泰防火设备有限公司的其他诉讼请求。三、锡消公司的债权情况法院于2017年1月6日受理锡消公司与凤盛公司、林岩建、金格商业公司建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2017）苏0213民283号。该案审理中查明：2011年11月30日，锡消公司与凤盛公司签订建设工程施工合同，约定锡消公司承揽凤盛公司的无锡金格广场消防工程，合同价款为1150元，工程款支付为：工程主体竣工验收合格后发包人第一次付工程已完工工程量造价的60%，工程施工完成后，付合同总价的60%，工程竣工验收合格，经工程结算审计后付至审计价的80%，竣工一年后付至审计价的95%，剩余5%作为保修款，至竣工验收合格满两年支付。双方又在工程质量保修书中约定，从工程结算款中截留5%作为保修款，保证在竣工移交后5年内有效，保修期满后，锡消公司已完成全部返修工作后，凤盛公司在30天内将余款一次性支付给锡消公司。合同签订后，锡消公司按约进行了施工。2014年，双方签订了补充协议，锡消公司又承接无锡金格广场2#-7#房1-3层消防改造工程，约定审计结算后一周内工程款付至结算价的95%，质保期满后一周内付清余款，协议没明确的条款以原合同为准。2014年3月17日，上述消防工程经无锡市公安消防支队消防验收合格。2014年9月1日，金格广场B1-B6号房竣工验收，2015年3月2日，金格广场A1号房竣工验收。2016年1月12日，金格广场消防工程经结算确认工程总造价为16242699.59元，凤盛公司仅支付工程款9350000元。2016年3月9日，林岩建出具承诺书，载明：“朱海平在凤盛公司消防工程款，决算总款是2085万6527元，现欠995.6527元，以审计决算为准，林岩建承诺三年内付清，如公司不能支付，由林岩建个人同样三年内结清”。审理中，锡消公司称林岩建出具的承诺书中“995.6527元”应为“995.6527万元”，因笔误而漏写。2017年9月10日，法院作出判决，认为，锡消公司承建了凤盛公司无锡金格广场消防工程，该工程已经竣工验收交付使用，凤盛公司对锡消公司提供的工程结算审定单及锡消公司称凤盛公司仅支付工程款9350000元未提出抗辩意见，法院确认涉诉消防工程经结算审定工程总造价为16242699.59元，凤盛公司尚欠锡消公司工程款6892699.59元。双方虽于2016年3月9日约定工程款在三年内付清，但此后凤盛公司多次因未履行法院裁判文书确定的金钱给付义务而被申请强制执行，财务状况恶化，故对锡消公司要求凤盛公司支付工程款的请求予以支持，但因双方约定工程款截留5%，即812134.98元作为保修款，故对锡消公司要求凤盛公司支付工程款及利息的请求除双方约定的保修款部分外其余部分予以支持。林岩建出具承诺对凤盛公司结欠锡消公司的工程款以审计决算为准在三年内如凤盛公司不能支付，则由其个人结清，为债务加入，故对锡消公司要求林岩建承担连带清偿责任的请求予以支持。锡消公司主张优先受偿权，符合法律规定，但优先受偿仅限于其承建的消防工程折价或拍卖的价款部分。《中华人民共和国公司》第六十三条规“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，本案中，金格商业公司虽系凤盛公司全资子公司，而本案债务人为凤盛公司，故锡消公司要求金格公司对凤盛公司的债务承担连带责任缺乏法律依据，法院不予支持。法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百七十九条、第二百八十六条之规定作出判决，一、无锡市崇安新城凤盛投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付无锡锡消安全消防技术工程有限公司工程款6080564.61元及相应利息（以6080564.61元为基数，自2017年1月13日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率计算）。二、林岩建对上述无锡市崇安新城凤盛投资有限公司结欠无锡锡消安全消防技术工程有限公司工程款承担连带清偿责任。三、无锡锡消安全消防技术工程有限公司有权就工程款6080564.61元在金格广场消防工程折价或拍卖的价款中优先受偿。四、驳回无锡锡消安全消防技术工程有限公司其他诉讼请求。四、安泰公司、锡消公司债权的执行情况2018年3月29日，法院受理锡消公司与凤盛公司、林岩建建设工程施工合同纠纷执行案，案号为（2018）苏0213执1665号。2018年8月8日，法院裁定，本案在执行过程中，申请执行人无锡锡消安全消防技术工程有限公司向法院明确其与被执行人达成执行和解协议，但协议履行时间较长。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条第（六）项的规定，裁定如下：无锡市梁溪区人民法院作出的（2017）苏0213民283号民事判决书终结执行。2018年11月21日，法院受理安泰公司与凤盛公司、林岩建建设工程施工合同纠纷执行案，案号为（2018）苏0213执4952号。该案经法院执行，2019年5月19日出具裁定，认为在本次执行程序中，未发现有可供执行的财产，申请执行人未提供被执行人其他可供执行的财产线索，并同意法院终结本案的本次执行程序，本次执行程序应予终结。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项的规定，裁定如下：终结（2017）苏0213民初282号民事判决书的本次执行程序。另查明，根据安泰公司、锡消公司申请，法院调取了无锡市学前东路797号案涉房屋之外部分房屋的权属证明，其中无锡市学前东路799-35075商品房的建筑面积为20.78平方米，每平方米单价20734.41元；无锡市学前东路799-10001商品房的建筑面积为33.09平方米，每平方米单价70332.12元；无锡市学前东路799-26133商品房的建筑面积为14.64平方米，每平方米单价30298.02元；无锡市学前东路799-10006商品房的建筑面积为27.77平方米，每平方米单价69478.25元；无锡市学前东路799-13088商品房的建筑面积为16.28平方米，每平方米单价43762.29元；无锡市学前东路799-35005商品房的建筑面积为17.96平方米，每平方米单价19531.25元；以上房屋用途均为商业。又查明，安泰公司、锡消公司与江苏漫修律师事务所签订委托代理合同，约定，安泰公司、锡消公司委托江苏漫修律师事务所办理与凤盛公司、顾德元、顾俊债权人撤销权纠纷一案，安泰公司、锡消公司支付律师代理费346300元。一审法院认为：债务人不当处分自己的财产或权利，对债权人造成损害的，债权人可以请求法院对债务人的相关行为予以撤销。在本案中，安泰公司、锡消公司与凤盛公司之间的债权债务关系，已经法院判决予以确认。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，顾德元、顾俊与凤盛公司自2013年11月19日起经过一系列磋商，签订了案涉房屋的相关合同及补充协议，系双方真实意思表示，且已实际履行。顾德元、顾俊已履行了支付对价的义务，并且已于2015年3月23日取得案涉房屋的产权证。凤盛公司并未以明显不合理的低价向顾德元、顾俊转让房产，且顾德元、顾俊并不知晓其受让行为损害安泰公司、锡消公司的利益，理由如下：其一，案涉楼盘系整体转让且部分未竣工。案涉楼盘建筑面积高达28339.6平方米（含地下一层2898平方米），且在转让时存在部分未竣工验收的情形，凤盛公司从2010年即开始委托观吴公司对外营销并不断提高佣金比例，但直至与顾德元、顾俊签订房屋买卖合同之时，案涉的无锡市学前东路797号楼盘仅售出一套房产，可见该楼盘之销售行情，在营销困境的情形下，凤盛公司适当降低价格进行整体转让，并要求顾德元、顾俊全额付款以尽快回笼资金，实属商业运营之惯例，并无不妥。其二，安泰公司、锡消公司举证无锡市学前东路797号-102的转让单价为55000元／平方米以及无锡市学前东路799号转让价格均远高于3800元／平方米，但是上述房产的性质均为商业，而凤盛公司转让的9××套房产中（含本案案涉19套房产）除797-101、103、105、106为商业用途外，其余均为办公用途，在价格上不具备可比性。其三，凤盛公司与顾德元之间的房产转让从开始磋商到完成产权变更登记，时间长达一年半，期间签订过多份合同及补充协议，均明确涉及到转让价格，可见磋商交易价格之透明性。其四，顾德元、顾俊提供了五洲国际银河城《商品房买卖合同》6份、广益路民航大厦办公用房买卖合同3份、锡沪家艺中心购房发票2份、广益汽配城79套办公用房《补充协议书》及发票，而广益汽配城距离案涉房产仅为2.8公里，虽然安泰公司、锡消公司认为应参照案涉楼盘其他房产的成交价，但在案涉楼盘其他房产均为商业用途的情况下，上述证据中办公用房的买卖情况在一定程度上可以佐证案涉房产转让价格与当时周边市场价格相对接近。其五，顾德元、顾俊作为购房者，以商业谈判获得最低价格，要求其在购房时对成交价格与建筑成本进行计算，实属过高的注意义务，即使以房屋建造成本作为考量因素，安泰公司、锡消公司举证的建设成本亦存在缺漏的情况，凤盛公司与顾德元、顾俊签订的《商品房购房意向书》中载明无锡市金格广场总建筑面积129747平方米，其中主楼797单元建筑面积25573平方米，裙楼799单元建筑面积59782平方米，地下，地下**建筑面积44392平方米泰公司、锡消公司所举证的可销售面积84563.89平方米与上述地上面积基本吻合，但地下面积并非不具有价值,凤盛公司与顾德元签订的《使用权买卖合同》中地下一层使用权售价即为每平方米3800元,因此安泰公司、锡消公司以所举证据计算建设成本有不尽合理之处。其六，安泰公司、锡消公司未能举证证明受让人顾德元、顾俊知晓其受让行为损害债权人利益。顾德元、顾俊的购房行为在前，安泰公司、锡消公司的竣工结算在后，顾德元、顾俊无从知晓其购房行为损害安泰公司、锡消公司的利益。作为开发商的凤盛公司其急需以更高价格出售房产才符合常理，现安泰公司、锡消公司也无证据证明凤盛公司与顾德元、顾俊串通损害债权人利益。对债务人处分财产而损害债权人的债权行为行使撤销权，虽然是债权人的一项法定权利，但该权利应当在一定的期间内行使。《中华人民共和国合同法》第七十五条规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。该条款对撤销权行使期间作了明确规定，该期间不得中止、中断或者延长。超出该期间，债权人的撤销权消灭。该期间适用的前提是债权人知道或者应当知道债务人有处分财产的行为，即债务人只要实施了上述任何一项处分财产的行为，债权人知道或者应当知道的，债权人须在知道撤销事由发生之日起1年内行使撤销权。债权人逾期未向人民法院申请撤销的，撤销权消灭。对于不动产或者特殊动产转让的，受让人要取得财产所有权还需要办理产权变更登记，而物权变动登记具有公示、公信的效力。因此，法律规定的该撤销权期间的计算点不是从债务人处分财产行为之日计算，而是从债权人知道或者应当知道债务人处分财产之日开始计算，且物权变动登记可以作为债权人知道或者应当知道的判断依据。就本案而言，凤盛公司与顾德元、顾俊就涉案房屋进行物权变动的时间为2015年3月23日，且顾德元、顾俊于2015年6月28日将涉案楼盘整体出租给美豪酒店，美豪酒店随后开始经营酒店业务至今。作为债权人的安泰公司、锡消公司也应当通过房屋产权的变更登记情况以及房屋的实际占有经营状况知道或者应当知道债务人凤盛公司转让财产的行为已经发生，如果安泰公司、锡消公司认为凤盛公司处分财产的行为损害其利益，应当在1年的期间内向人民法院申请撤销该房产转让协议。但安泰公司、锡消公司直至2018年11月15日提起本案诉讼，已经超过了法律规定的1年撤销权期间，因此，安泰公司、锡消公司的撤销权已经消灭。综上，安泰公司、锡消公司要求撤销凤盛公司将案涉房屋转让给顾德元和顾俊的行为并将上述房产变更登记至凤盛公司名下以及要求凤盛公司、顾德元和顾俊共同赔偿律师代理费34.63万元、差旅费1万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条之规定，判决:驳回安泰公司、锡消公司的诉讼请求。一审案件受理费97978元、保全费5000元，合计102978元，由安泰公司、锡消公司负担。二审查明事实与一审已查明事实一致。另二审中，安泰公司、锡消公司为证明案涉房屋实际为凤盛公司无偿转让或为顾德元借款提供的让与担保，向本院提交：1.资金往来明细1份及相应的付款凭证39份。证明被上诉人顾德元、顾俊所称的购房款实际在汇入凤盛公司后分别通过常熟国际服装服饰城置业有限公司(以下简称“常熟国服”)、常熟国服房地产开发有限公司(以下简称“国服地产”)、林建友等账户过度后全部返还给顾德元。因此，顾德元、顾俊所称的购买案涉房屋并非事实，案涉房屋实际为无偿转让或为他人借款提供的让与担保。2.借款协议书及补充协议各一份。证明顾德元与常熟国服之间存在着3000万元的借款关系，凤盛公司以学前东路也就是案涉房屋的2-21层提供给常熟国服用作案涉借款的担保。3.物业租赁合同一份，证明被上诉人之间在签订了借款协议和补充协议后将学前东路799号金格广场的物业A101、A103-106、A201-2105号全部返租给凤盛公司，说明双方之间真实的法律关系是通过房屋买卖的形式提供让与担保。对此，顾德元和顾俊质证意见：第1组证据：资金往来明细及相应的付款凭证。对证据的合法性、关联性和证明目的不予认可，对部分证据的真实性不予认可。首先，资金往来明细上汇总的38笔资金明细与实际48份付款凭证无法完全对应。其将涉及收款人和付款人为顾德元的付款凭证进行了核对，认可该部分中9份顾德元支付购房款的付款凭证与16份林岩建和林建友向顾德元还款的付款凭证的真实性；其余付款凭证均为复印件，相当一部分模糊不清难以辨认，且上诉人并未出示原件，这些资金往来也与顾德元无关，对于该部分付款凭证的真实性不予认可。其次，该组证据涉及的相关主体之间的资金往来，属于个人隐私或商业机密，上诉人无合法途径能够获得。上诉人在证据交换时述称该份证据均来源于凤盛公司法定代表人林岩建提供给另案当事人锡山建筑、由锡山建筑提供给上诉人，而林岩建作为凤盛公司的法定代表人将相关证据提交给诉讼相对方，恰恰证明林岩建与锡山建筑之间存在恶意串通、合谋构陷顾德元与顾俊的事实，而另案中的锡山建筑将该份证据提供给上诉人，也说明上诉人与锡山建筑恶意串通、提起本案诉讼的事实。第三，该份证据中，凤盛公司、常熟国服、国服地产、林岩建、林建友等主体之间的资金转账行为与本案无关，关于顾德元向凤盛公司购房从而支付购房款、林岩建向顾德元归还欠款，均为其基于不同合同约定的各自独立行为，交易真实、合法有效，并不违反法律规定。第2组证据：《借款协议书》及《补充协议》各一份，对该组证据的三性均不予认可。首先，上诉人未提供证据原件，造成其无法比对证据的真实性，但根据法庭要求，经与被上诉人顾德元在庭后核实，其认为未曾签署该组协议，也没有出借资金给常熟国服。为确认法庭要求核实的情况，其又与常熟国服法定代表人林岩建核实，林岩建也称没有见过该份协议，故对该组证据真实性不予认可。其次，上诉人在举证时称该协议由林岩建自行保存并提供给另案当事人锡山建筑，然后锡山建筑提供给上诉人，其认为即便该份证据真实存在，上诉人也无合法途径能够获得其他主体之间签订的合同，经庭后询问林岩建，林岩建也告知其未向任何人提供过这些材料，故上诉人所提出的该份证据并不存在、也无合法来源获得该份证据。第三，因该证据载明的资金出借的事实并不存在，因此与本案也无关联性。第3组证据：《物业租赁合同》一份，对真实性予以认可，对合法性和关联性不予认可。首先，顾德元与凤盛公司、林岩建之间确实签订过《物业租赁合同》，但是由于凤盛公司和林岩建未履行合同约定支付租金，顾德元已于2015年1月23日向凤盛公司和林岩建发送《终止合同告知函》对合同予以解除。其次，该协议为顾德元与凤盛公司、顾德元之间曾经签订的合同，上诉人无合法途径能够获得，故上诉人获得该份证据没有合法来源。第三，该合同无论是否履行，均为当事人之间的合法协议，与本案也不具有关联性，也无法达到上诉人的证明目的。凤盛公司质证意见与顾德元和顾俊质证意见相同。顾德元和顾俊为证明其与林岩建存在借款关系，向本院提交：1.银行本票4张、转账支票1张及银行传票和受理凭证。证明：顾德元分次向林岩建出借资金，实际支付8000万元，顾德元与林岩建之间存在真实资金往来。2.2020年8月12日常熟国服的法定代表人林岩建出具的《情况说明》。证明：常熟国服未与顾德元签订过3000万元的《借款协议》和《补充协议》，林岩建否认该2份协议的真实性以及上诉人主张的证据来源不实。3.2015年1月23日顾德元向凤盛公司和林岩建发出《终止合同告知函》，通知其因拖欠租金，顾德元终止物业合同，收回商铺。证明：依据合同约定，顾德元行使解除权，原《物业租赁合同》已终止履行。对此，安泰公司、锡消公司质证意见：1.证据1的真实性没有异议，对证明目的不予认可。四张本票收款人均是林岩建，应该是林岩建与顾德元个人之间的往来。一张转账支票收款人为无锡市金格商业广场管理有限公司，出票人为无锡市第四纺织机械有限公司与本案的顾德元和凤盛公司均没有任何关系。而且提供该组证据的目的也是为了证明顾德元和林岩建之间存在真实的往来，不能证明顾德元与凤盛公司之间存在借款关系。顾德元应当向林岩建主张权利，林岩建也无权将其私人借款与公司之间的往来进行混同，不能由公司来承担其个人的还款。2.证据2《情况说明》真实性有异议。从形式上看该份《情况说明》中林岩建的签字明显与第一组证据中林岩建的签字不相符合。其次，根据法律规定证人应当出庭作证并接受双方当事人的质询，所以，该份《情况说明》其不予认可。3.对证据3的真实性、关联性均有异议。首先，顾德元和凤盛公司之间并没有真实的房屋买卖和租赁的意思表示。因此，该份告知函存在双方串通以及倒签时间的可能性。其次，由于双方没有真实的租赁意思表示，所以，顾德元或凤盛公司并没有真正想履行租赁合同的想法。签订终止合同告知函，也不能证明双方终止了本不存在的租赁关系。凤盛公司质证意见：证据1，8000万元借款凭证是事实，林岩建和顾德元杨秋光介绍认识的，借款协议也是杨秋光叫律师写的。证据3，关于终止合同告知函，在2015年1月，顾德元向凤盛公司和林岩建发送了终止合同告知函。另二审中，安泰公司、锡消公司向本院申请对学前东路797号一楼商业用房在2014年5月时的市场价格进行评估；对797号二楼及以上办公用房在2014年1月时的市场价格进行评估。对此，凤盛公司、顾德元和顾俊均不同意进行评估。二审另查明，顾德元和顾俊在办理房屋过户时依法交纳契税，税务机关核定的计税依据为，凤盛公司与顾德元、顾俊签订的《商品房买卖合同》中所约定的交易价格。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、凤盛公司是否向顾德元和顾俊无偿转让房产。二、凤盛公司是否以“明显不合理的低价”向顾德元、顾俊转让房产。三、安泰公司、锡消公司的撤销权是否已经消灭。关于争议焦点一。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，上诉人主张凤盛公司向顾德元和顾俊无偿转让房产，但并未提供证据加以证明。首先，已有的证据能够证明，顾德元和顾俊已向凤盛公司支付了全部的房款。其次，顾德元和顾俊在二审中提供的证据能够证明其与林岩建之间存在借款关系。再次，安泰公司、锡消公司也无证据证明凤盛公司将房屋无偿转让给顾德元和顾俊。安泰公司、锡消公司在二审提供的证据并不能证明凤盛公司无偿转让房产或存在通过房屋买卖的形式提供让与担保。即使林岩建通过常熟国服、国服地产、林岩建、林建友等主体将凤盛公司的款项支付给顾德元，也不能据此认定凤盛公司是将房屋无偿转让给顾德元或是提供让与担保。最后，安泰公司、锡消公司也未能合理说明凤盛公司要将房屋无偿转让给顾德元的理由，且顾德元和顾俊在受让房屋后，将房屋用于出租取得收益至今，凤盛公司也未提出任何异议。故上诉人安泰公司、锡消公司的该项上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定：契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。本案中，顾德元和顾俊在办理房屋过户时依法交纳契税，税务机关核定的计税依据为，凤盛公司与顾德元、顾俊签订的《商品房买卖合同》中所约定的交易价格。税务机关既然对本案房屋买卖的契税以凤盛公司与顾德元、顾俊签订的《商品房买卖合同》中所约定的交易价格为计税依据，由此说明合同的房屋买卖成交价并不明显低于市场价格。据此，本院认定凤盛公司与顾德元、顾俊签订的《商品房买卖合同》中所约定的房屋买卖成交价不属于明显低于市场价格。故安泰公司、锡消公司的申请评估已无意义，本院不予准许。因此，安泰公司、锡消公司认为属“以明显不合理的低价转让房屋”的行为，并据此请求撤销案涉19套房产转让行为的上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，撤销权成立的前提必须是，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害。本案中，由于不能认定凤盛公司是以“明显不合理的低价”向顾德元、顾俊转让房产。因此，安泰公司、锡消公司不享撤销权，故对于安泰公司、锡消公司的撤销权是否已经消灭的认定已无意义。故对于安泰公司、锡消公司认为撤销权并未消灭的上诉请求，本案不再理涉。此外，关于安泰公司、锡消公司认为一审法院诉讼费收取违反法律规定的问题。本院认为，根据安泰公司、锡消公司“顾德元、顾俊将房产变更登记至凤盛公司名下”的诉讼请求，涉及财产性内容，应按照财产案件计算诉讼标的额与诉讼费用。因此，一审法院按财产标的收取，并不违反《诉讼费用交纳办法》的规定。安泰公司、锡消公司的该上诉请求，本院不予支持。综上所述，安泰公司、锡消公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费97978元，由安泰公司、锡消公司负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十二月十一日书记员  徐冬晖