广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终21396号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市番禺区大石力祥健身室，住所地：广州市番禺区大石街大山村建华汇商业中心西街**楼****。经营者：秦华宗。委托诉讼代理人：古胜军，广东天穗律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州塞纳森晴物业管理有限公司，住，住所地：广州市海珠区前进路前桂街**自编2之一/div>法定代表人：吕国，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：龚敏，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨浩云，广东合邦律师事务所律师。上诉人广州市番禺区大石力祥健身室（以下简称力祥健身室）、广州塞纳森晴物业管理有限公司（以下简称塞纳森晴公司）因租赁合同纠纷一案，均不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初13579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。力祥健身室上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判塞纳森晴公司返还装修押金20000元、消防装修押金1000元、保证金330000元、租金110000元，并赔偿力祥健身室经济损失969345元（包括设备购置损失290040.5元、装修筹备费207408元、员工5月至6月的工资118076元、租赁员工宿舍2019年5月至2020年4月每月3300元的租金及押金6600元，员工筹备费91947元、未结清工程款97050.5元）；2.本案一、二审诉讼费用及保全费由塞纳森晴公司承担。事实和理由：一、本案导致合同解除的根本原因是塞纳森晴公司签订租赁合同时隐瞒租赁场地存在众多小业主的事实，且在合同履行过程中经力祥健身室多次催告要求提供完整产权证明办理装修报建和二次消防备案后，塞纳森晴公司仍无法提供，导致力祥健身室无法正常使用涉案场地，订立合同目的无法实现。一审错误认定力祥健身室搬离租赁场地及起诉是导致合同解除的根本原因。(一)一审法院未查清案涉场地的产权性质及产权完整性。1.虽然合同约定“乙方已到租赁物业现场查看并审阅了物业权属文件”，但实际上塞纳森晴公司在签约时仅出示了广州仲源房地产开发有限公司（以下简称仲源公司）的广州市土地使用权证(即房屋初始登记所取得的大产权证)并作为唯一的产权证附件，隐瞒了存在众多小业主的事实，力祥健身室直至准备装修时才得知该场地存在众多小业主的情况。在一审庭审过程中，一审法院多次向房管局调取案涉场地的房产信息，也仅显示案涉场地的大产权登记在仲源公司名下，与双方合同附件相符。直到塞纳森晴公司在一审庭审时出示了92个小业主房产证复印件（未出示原件)、授权书以及二楼平面图，力祥健身室才得知该场地的小业主情况，力祥健身室对此无过错。2.案涉租赁场地除二楼1482.95平方米之外，还包括三层游泳池，而且游泳池系健身重要项目之一，如游泳池未能合法交付，必将影响合同目的实现。虽然塞纳森晴公司在《补充协议》中承诺其拥有游泳池的合法出租权，但从海珠花园业主委员会发出的《关于广州塞纳森晴物业管理有限公司非法出租海珠花园泳池的告知函》可以看出小区业主强烈反对出租游泳池，塞纳森晴公司出租游泳池存在争议。该游泳池属于共有物业，塞纳森晴公司不享有所有权和使用权。根据《广州市物业管理暂行办法》第85条第2款的规定，塞纳森晴公司如未获得“双过半”同意不得私自出租游泳池。塞纳森晴公司在此情况下擅自出租给力祥健身室，导致小区业主反对并引起维权行为，存在过错，有违诚信原则。一审判决对游泳池租赁部分只字未提，认定事实不清。3.塞纳森晴公司在一审庭审中几次提交小业主的房产证及授权书，均无法证明案涉租赁面积1482.95平方米的全部小业主情况，更无法证明平面图上对应的每一个小业主面积。案涉场地的全部小业主房产权属资料是办理装修报建和二次消防备案必须的权属资料，塞纳森晴公司无法提供则导致力祥健身室无法实现经营健身房的目的，一审错误认为提供涉案物业的权属资料只是合同关系中的次要而非主要义务。实际上，塞纳森晴公司不可能提供完整的案涉场地权属资料。4.力祥健身室在得知涉案场地存在众多小业主后即在2019年5月多次通过发送通知函、微信和当面等方式要求塞纳森晴公司解决，在得到塞纳森晴公司的承诺后不得已签订了《补充协议》。此后力祥健身室多次催促塞纳森晴公司提供完整的权属资料，其均以各种理由推诿，导致装修无法推进。力祥健身室无奈之下于2019年6月6日最后一次向塞纳森晴公司发送律师函要求在5个工作日最后期限内必须提供权属资料，但直至限定期限届满均未收到任何答复或权属资料。而之后塞纳森晴公司又再以需要提前五个工作日申请为由发函给力祥健身室，上述回函仍是找理由推诿。在此情况下，一审要求力祥健身室要尽必要的容忍义务，明显加重力祥健身室的义务。综上，塞纳森晴公司隐瞒案涉场地存在众多小业主且不能提供全部小业主完整权属资料供力祥健身室办理装修报建和消防备案，一审已认定其违约在先，但却认为导致合同解除的根本原因是塞纳森晴公司搬离场地行为，明显认定事实及因果关系错误。二、一审判决认定双方承担的违约责任显失公平。如上所述，塞纳森晴公司构成根本违约应当负主要责任，力祥健身室主张塞纳森晴公司赔偿经济损失应获支持。1.力祥健身室基于信赖陆续投入了装修和人力物力等共花费达九十多万元，如非因塞纳森晴公司的违约行为导致合同无法继续履行，力祥健身室不可能也没必要放弃大量投入，一审判决颠倒主次责任。2.补充协议是力祥健身室在得知存在众多小业主的问题后担心因塞纳森晴公司无法提供完整的产权资料导致无法使用场地的情况下而签订的。在塞纳森晴公司未能提供合法授权及权属资料已超过100平方米且对游泳池没有合法出租权的情况下，其应按照补充协议的约定退还保证金、水电费押金并赔偿因此产生的全部损失。一审法院忽视了上述补充协议的约定，对力祥健身室提交的损失证据和损失鉴定评估申请不予回应，有违合同约定。3.力祥健身室已预付了首月即2019年7月1日至31日的租金。一审法院已认定力祥健身室于2019年6月17日搬离租赁场地并提起诉讼，且塞纳森晴公司对解约存在过错，理应返还首月租金。综上，一审认定事实和适用法律错误，请求二审法院判如所请。针对力祥健身室的上诉请求，塞纳森晴公司二审答辩称，一、本案纠纷产生系力祥健身室在2019年6月17日搬离租赁场地并提起诉讼所致，与租赁物业的产权情况无关。(一)塞纳森晴公司没有隐瞒租赁物业属于格子铺的事实。1.塞纳森晴公司在签约前就已告知力祥健身室关于案涉租赁场地由格子铺组成的事实，这是在《物业租赁合同》第1.3条、10.1条、10.10条第3项等多项约定中均提到力祥健身室已经知悉案涉租赁场地的权属及现状的原因。2.从塞纳森晴公司提交的众多业主的不动产权证明可以看出，涉案场地由小格子铺组成，且基本在2012年就已经完成产权分割，故力祥健身室在一审庭审时称其在政府部门查询到的租赁物业登记在仲源公司名下以及在上诉称一审法院多次向房管局调取案涉租赁场地的房产信息显示涉案场地地址的大产权登记在仲源公司名下，均不符合客观实际。3.正是由于塞纳森晴公司早己向力祥健身室披露案涉场地由众多格子铺组成的事实，双方考虑到业主众多且进行相关租赁合同备案需要必要的时间，故在补充协议中约定“塞纳森晴公司须配合力祥健身室办理二次消防及租赁备案事宜，并于2019年6月30日前向有关部门办理消防备案”，但力祥健身室在期满前的2019年6月17日搬离租赁场地并起诉，最终导致合同解除。(二)力祥健身室认为系塞纳森晴公司未能提供产权资料导致其无法办理相关施工许可及消防备案仅是其主观臆测，没有事实和法律依据。《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定，建筑面积在300平方米以上的建筑工程需要申请办理施工许可证。根据当时广东政务网记载的广州市办理房屋装修工程施工许可所需材料中，除了房产证或不动产权证(或经房管部门备案的房屋租赁合同和产权人同意装修的证明)外，还需要提供建造师(项目经理)资质证书、专职安全员安全生产证书、施工图设计文件审查意见书等文件，而力祥健身室聘请的施工人杨自强以及某装饰工程部均属于个体户，根本不具备前述几项必备的资质文件，力祥健身室也没有举证证明其已递交办证申请，更未提供因塞纳森晴公司未提供相关资料导致其无法办理场地租赁、高危证、卫生许可证和消防验收等证件的政府文件。二、力祥健身室于2019年4月29日接收并控制了案涉场地，但其在2019年6月17日擅自撤场，收到函件后亦未配合塞纳森晴公司办理退场手续，而塞纳森晴公司于2019年9月6日收回案涉租赁场地符合《物业租赁合同》第7.3条、第7.4条约定，力祥健身室理应向塞纳森晴公司支付场地退还前即2019年7月1日至2019年9月6日的租金。力祥健身室的诉讼请求是解除租赁合同，而非确认租赁合同已于2019年6月17日解除。综上所述，请求二审法院驳回力祥健身室的全部上诉请求。塞纳森晴公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判塞纳森晴公司无须向力祥健身室返还装修押金20000元、消防装修押金1000元、租赁保证金165000元；2.撤销一审判决第四项，改判力祥健身室向塞纳森晴公司支付2019年8月1日至2019年9月5日的场地使用费128333．33元（按每月11万元计算）。三、本案一、二审诉讼费用均由力祥健身室负担。事实与理由：一、塞纳森晴公司对合同解除不存在过错。塞纳森晴公司与力祥健身室在《物业租赁合同补充协议》约定“塞纳森晴公司须配合协助力祥健身室办理二次消防及租赁备案事宜，并于2019年6月30日前向有关部门办理消防备案”，故力祥健身室在2019年6月6日向塞纳森晴公司发出律师函并要求在收到函件后五个工作日内提供权属证明书的行为实际系力祥健身室单方改变双方约定、扩大塞纳森晴公司义务的行为，即使如此，塞纳森晴公司在回函中也已经明确告知力祥健身室“若你方办理二次消防需要我司协助的，请提前5个工作日向我司书面申请，并告知办理二次消防我司需协助提供的资料，届时我司可以安排专人携带资料陪同你方人员前去办理”，但力祥健身室未告知塞纳森晴公司前往办理二次消防的时间，反而直接搬离租赁场地并提起诉讼，最终导致合同无法继续履行，故塞纳森晴公司在合同履行过程中并不存在过错，一审法院认为塞纳森晴公司亦存在过错有误。二、力祥健身室在搬离场地后一直未与塞纳森晴公司办理场地交接手续，其应当向塞纳森晴公司支付场地占用费。力祥健身室搬离租赁场地、提起诉讼是导致合同解除、无法继续履行的根本原因，且力祥健身室撤离租赁场地时并未与塞纳森晴公司办理租赁场地交接手续，虽然塞纳森晴公司于2019年7月30日发函要求力祥健身室于2019年8月1日返还租赁场地，否则将在当天直接收回租赁物，但是由于力祥健身室在收到函件后不予回复，塞纳森晴公司受《物业租赁合同》第7.3条以及第7.4条约定的限制，根本无法在2019年9月6日前收回租赁场地，故一审法院认定塞纳森晴公司应自行承担2019年8月1日至2019年9月5日期间的损失属于认定错误。综上，塞纳森晴公司在合同履行过程中不存在过错，无须向力祥健身室返还装修押金、消防装修押金、租赁保证金等费用，且力祥健身室在搬离租赁场地后一直未与塞纳森晴公司办理场地交接手续，塞纳森晴公司于2019年9月6日才回收租赁场地符合合同约定，力祥健身室应当向塞纳森晴公司支付场地占用费。综上，请求二审法院依法改判。针对塞纳森晴公司的上诉请求，力祥健身室二审称其答辩意见与二审上诉意见一致。力祥健身室向一审法院起诉请求判令：1.解除力祥健身室与塞纳森晴公司于2019年4月28日签订的《物业租赁合同》；2.塞纳森晴公司返还力祥健身室租金、租赁保证金及装修押金463000元；3.塞纳森晴公司赔偿力祥健身室经济损失969345元；4.本案诉讼费、保全费由塞纳森晴公司承担。塞纳森晴公司一审答辩称不同意力祥健身室的诉讼请求，并反诉请求判令：1.确认力祥健身室与塞纳森晴公司签订《物业租赁合同》以及《物业租赁合同补充协议》已于2019年7月31日解除；2.力祥健身室向塞纳森晴公司支付2019年8月1日至2019年9月5日场地使用费128333.33元；3.力祥健身室赔偿塞纳森晴公司经济损失905473.25元；4.本诉诉讼费由力祥健身室承担。一审法院经审理查明：2019年4月28日，塞纳森晴公司（出租方、甲方）与力祥健身室（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，主要内容为：第一条，租赁物业状况，1.1该租赁物业坐落广州市海珠区前进路148号二层（自编A1）、（自编C）和三层游泳池区域。1.2该租赁物业为：广州市海珠区前进路148号二层（自编A1）和（自编C），建筑面积约1977.26平方米，实用面积1482.95平方米（具体面积以双方实际测量为准）。1.3该租赁物业采取现状出租的方式。乙方已到租赁物业现场查看并审阅了物业权属文件、建设规划、消防验收等文件，并充分了解该物业实际情况，并同意以现状承租。该租赁物业规划用途为商业经营。若租赁物业用途涉及证照办理或经营审批/许可的（消防许可、卫生许可、营业执照等），乙方须在使用或经营前办妥有关的营业执照及相关证照并提供全部证照复印件给甲方。办理相关的证件所产生的所有费用由乙方自行承担。如果乙方因办理相关证照需要甲方协助的，应向甲方提出书面申请，甲方应在5个工作日内提供相关资料。租赁期限自2019年5月1日起至2024年4月30日。合同期内，该租赁物业二层（自编A1）和（自编C），建筑面积约1977.26平方米，使用面积约1482.95平方米（具体面积以双方实际测量为准）和三楼游泳池和周边过道及淋浴区约200平方米。租赁合同按1977.26平方米计算租赁面积。每月租金按照人民110000元整，租金包含每月管理费和三楼游泳池每月使用费用。首年每月租金计110000元，租金递增按照每两年递增6%计算。乙方须在签订本合同当天内向甲方支付相当于3个月首期租金数额的租赁保证金330000元，首期月租金即110000元。免租期自2019年5月1日至2019年6月30日止，共计60天，首月租金自2019年7月1日起计收。租金和管理费按照自然月计算，乙方在每月1日前向甲方支付次月费用。如遇法定节假日应在法定节假日前的最后一个工作日支付。租赁期届满，在乙方无违约行为或无导致甲方损失的行为，且乙方已结清使用租赁物业所产生的所有费用后，甲方在（3）工作日内无息退还租赁保证金给乙方。乙方如需对单元进行装修，需征得甲方书面同意。甲方应于2019年5月1日前将租赁物业以现有的装修现状交付乙方使用，双方应办理有关移交手续，并按附件4所列的交接事项进行移交，签署移交证明文件。交付租赁物业时，甲乙双方应就租赁物业的附属设施、设备、其他附属财产的数量等情况详列书面清单，并由双方签字、盖章确认。本合同到期终止或因乙方违约而被甲方单方解除合同或因其他任何原因合同终止，乙方应于30日内迁离及交回租赁物业，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方同意，如乙方逾期5日未返还该租赁物业的，甲方有权进入该租赁物业，甲方进入该租赁物业之时视为租赁物业收回。甲方保证对租赁物拥有合法、有效的出租权。甲方应当按照本合同约定的期限和现状交付租赁物业，保证乙方正常的用水、用电需求。乙方如有租赁物业的水、电、气等公用事业开通或有二次装修、二次消防需求，应通知甲方协助办理。甲方可予以协助，但相关的费用由乙方自行承担（二次装修需提前将装修方案报甲方书面同意。）在乙方办理各项申请报批手续时，甲方协助提供相关图纸、资料并保证图纸、资料真实合法有效，具体申报手续及相关费用由乙方负责。在乙方装修该物业过程中，甲方同意向乙方提供甲方所能提供的装修必需的资料并保证资料真实合法有效。甲乙双方签订本协议同时，甲方应无偿提供加签名的资料复印件给乙方，并确保所提供的资料真实、合法、有效，具体资料如下：（1）相关房屋产权证明材料；（2）甲方的身份证复印件。涉及三楼游泳池对外经营应相关政府部门管理所需的高危证和卫生证办理由乙方自行负责，有关以上两证件办理须由甲方提供的资料须及时全部提交给乙方，甲方提供如附件4所需要全部资料给甲方。第十条乙方权利和义务：10.1乙方同意按照租赁房屋现状进行承租。乙方承诺：已充分知悉并理解租赁物业现状（包括但不限于：物业设施现状、相关基础资料、房产使用用途/使用性质以及相关验收情况等）及其对外使用经营可能产生的后果，并自承担相应后顾，保证不以租赁物业现状以及瑕疵问题为由，向甲方提出合同无效、解除、违约、索偿。10.2乙方按时足额交纳租金、租赁保证金及水电费卫生费、物业管理费等各项费用。10.8租赁期届满，乙方应按本合同约定及甲方要求交回租赁物业及配套设施及基础设备（包括乙方投入的基础设施及基础设备、基础及二次装修、装饰和其他任何形成附合的装饰装修物或添附物，家电及家私等可移动设备除外）。第十一条合同的变更、终止和解除，11.2乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，合同解除通知自到达乙方时生效，甲方可收回租赁物业：（2）乙方拖欠/逾期支付甲方租金、租赁保证金等费用累计达30日以上的；（3）乙方拖欠/逾期支付水、电费、物业维修费等各项费用，累计达30日以上的；（5）被工商、税务、卫生、消防、计生、城管、规划、建设等部门发出整改通知30日以上未进行整改的。第十二条违约责任，12.1租赁期内，乙方未按照本合同约定缴纳租金和本合同第五条所述各项费用的，每逾期一天，应按照应交而逾期未交金额的千分之五向甲方支付违约金。逾期满三十天，甲方有权单方解除本合同，没收全部保证金。第十五条，本合同包括下列附件，该等附件是本合同不可分割的一部分：附件1：甲方（出租人）营业执照复印件；附件2：乙方（承租人）营业执照/身份证复印件；附件2：商铺平面租赁示意图（阴影部分）；附件4：租赁场地工程确认表；附件5：广州市土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；附件6：租赁屋内的一次消防合格证以及消防合格建议书。上述合同签订后，力祥健身室向塞纳森晴公司支付了租赁保证金330000元、2019年7月1日-2019年7月31日的商铺租金110000元、装修押金20000元、消防装修押金1000元。另，除涉案场地外，力祥健身室另外还租了一个临时办公室并支付租金2000元。2019年4月29日，塞纳森晴公司与秦华宗（力祥健身室法定代表人）签订了《海珠花园物业移交表》，载明，业户名称秦华宗，收楼日期2019.4.29，单元号商业202楼/局部单元，消防设施：设备现状交接；室内设施设备：现状交接（空调、门、铝扣天花、灯具，甲方自行拆回）；公共区域：现状交接。2019年5月13日，塞纳森晴公司（甲方、出租方）与力祥健身室（乙方、承租方）签订《物业租赁合同补充协议》，主要内容为：甲、乙双方于2019年4月28日就广州市海珠区前进路148号二层（自编A1）＼（自编C）和三层游泳池区域（以下称租赁物）签订《物业租赁合同》（以下称原合同），甲方愿与乙方订立下列相关补充条款：1、甲方须配合协助乙方办理二次消防及租赁备案事宜，并于2019年6月30日前向有关部门办理消防备案。2、甲方须及时配合乙方按双方协商内容办理街道租赁备案合同。3、在该合同执行过程中，双方确认的实际使用建筑面积为（不含游泳池）1482㎡，因甲方原因导致乙方租赁物范围内实际使用面积减少的，则甲方同意从乙方当月租金中减免租金（计算方式：实际减少面积乘以70元/平方米），并赔偿乙方损失（计算方式：实际减少面积乘以2000元/平方米）。如导致乙方不能使用的套内面积超过100平方米的，乙方有权解除合同，甲方同意一次性退还租赁物的保证金、水电费押金，并赔偿因此产生的全部损失（赔偿范围包括中介费、装修成本、中央空调、办证费，该费用以合同到期为止，按天数平均递减，即该费用总和÷租赁合同期限×损失超过套内面积100㎡当日起至合同到期日），如乙方自身原因导致停业或不能正常营业，所产生的后果和相关损失与甲方无关。4、甲方同意游泳池升级加高改造，方案需甲方签字盖章认可，费用由乙方承担。5、甲方确认拥有租赁物业三层游泳池的合法出租权，承诺不会侵犯任何第三方的权利（不包括业主正常有偿使用权），并确保乙方能正常使用和经营该三层游泳池，若侵犯第三人合法权利的，甲方承担由此产生的全部损失，其损失包括以上第3项所约束的范围。6、本补充协议建立在原合同的基础上，是原合同不可分割的一部分，具有同等的法律效应。另，广州市海珠区市场监督管理局颁发的营业执照显示，名称广州力祥健身管理有限公司，法定代表人秦华宗，成立日期2019年5月31日，住所广州市海珠区前进路****自编A01。2019年5月24日，塞纳森晴公司向力祥健身室发出《关于装修申请回复函》，主要内容为：贵司于2019年5月21日递交海珠花园商场二楼及三楼游泳池的相关装修申请事项，现回复如下：1.你方提供的装修设计图纸，没有装修设计公司的盖章确认，不符合要求，请提供专业设计公司提供的设计蓝图，并要求设计公司盖章确认（设计公司提供资料：营业执照、设计资质、法人身份证等复印件加盖公章），以及消防报建资料等。2.你方拆除原有的空调机组后，新装的空调以后不能拆走，用于偿还你方拆除原有空调机组的损失。3.游泳池的升级改造，必须符合政府有关部门对与泳池改造、房屋安全、水质等相关的要求和标准，如游泳池出现隐患及漏水现象，需你方及时修补，由此引起的经济损失和法律责任，由你方全部承担。你方对游泳池的升级改造方案，需合同约定执行。……特别提示：在你方没有通过装修设计审核前，不要进场施工，如强行施工，由此引起的一切责任和损失，由你方全部承担。2019年6月6日，力祥健身室委托广东天穗律师事务所向塞纳森晴公司发出《律师函》，主要内容为：力祥健身室、塞纳森晴公司于2019年4月28日签订《物业租赁合同》，由塞纳森晴公司将位于广州市海珠区前进路148号二层和三层游泳池区域的物业出租给力祥健身室用作商业经营。合同签订后，力祥健身室依约支付了租金和租赁保证金。但是塞纳森晴公司不顾力祥健身室多次催告，至今无法提供租赁物业主的权属证书和同意出租的授权委托证明材料，造成租赁物业无法通过二次消防验收，且经常有业主上门抗议违法出租，导致委托人无法正常经营。有鉴于此，力祥健身室特授权本律师郑重函告塞纳森晴公司，塞纳森晴公司的上述行为已构成严重违约，请贵公司必在收到本函之日起五个工作日内向力祥健身室提供完整的租赁物业业主的权属证明和同意出租的授权委托证明材料，否则，力祥健身室将诉诸法律途径以维护自身合法权益。2019年6月12日，塞纳森晴公司向力祥健身室发出《关于律师函的复函》，主要内容为：你方委托广东天穗律师事务所发来的《律师函》，我司已收悉，现回函如下：一、《物业租赁合同》第1.3条款已明确约定：乙方已到租赁物业现场查看并审阅了物业权属文件、建设规划、消防验收等文件，并充分了解该物业实际情况，并同意以现状承租，故你方在《律师函》中主张我司无法提供业主权属证书和同意出租证明材料的理由不能成立。二、根据广州市海珠区城市管理和综合执法局于2019年5月27日出具的穗综海询字【2019中】3385号《询问通知书》以及穗综海责字【2019中】0664号《责令限期改正通知书》显示，因你方未对装修租赁物业办理施工许可证而被责令停止施工，故你方主张系我司原因导致无法通过二次消防验收等无法正常经营的结论不实。三、秉着双方合作共赢的精神，争取你方尽快开业经营，若你方办理二次消防需我司协助的，请提前5个工作日向我司书面申请，并告知办理二次消防我司需协助提供的资料，届时我司可以安排专人携带资料陪同你方人员前去办理。2019年6月17日，力祥健身室以塞纳森晴公司未依约提供涉案场地业主的权属证明、无法办理场地租赁合同备案、高危证、卫生许可证和消防验收等为由提起本案诉讼，塞纳森晴公司于2019年7月10日应诉。2019年7月30日，塞纳森晴公司向力祥健身室发出《解除〈物业租赁合同〉以及〈物业租赁合同补充协议〉通知书》，主要内容为：你司未按照合同第5.2条的约定按时向我司交付水、电费，截止至本函发出之日止，你司拖欠我司2019年5月份、6月份的水费及电费均已经超过30天，你司的行为已经严重违约，符合《物业租赁合同》第11.2条第3款约定的解除条件。此外，你司已就上述物业租赁事宜向海珠区人民法院提起解除《物业租赁合同》之诉请，以实际行为表明你司不再履行《物业租赁合同》。有鉴于此，我司根据《合同法》第九十四条等相关规定以及双方合同之约定，现郑重通知你司如下：一、自本函送达之日，解除我司与你司于2019年4月28日签订的《物业租赁合同》以及2019年5月13日签订的《物业租赁合同补充协议》；二、没收你司交付的合同保证金330000元以及装修押金20000元；三、限你司在2019年8月1日当天到我司交还租赁物，否则为避免进一步扩大损失，我司将在当天直接收回租赁物，由此导致的损失由你司承担。一审诉讼中，力祥健身室表示收到城管限期责令整改通知后，就没有继续装修，陆续搬走东西，其于2019年6月17日撤场并向法院提起诉讼。塞纳森晴公司表示力祥健身室未与塞纳森晴公司办理交接手续，塞纳森晴公司于2019年7月30日发函力祥健身室要求办理交接手续，于2019年9月6日收回场地。力祥健身室为证明其诉讼主张还提供了以下证据：通知函及微信截图，通知函载明：在我单位与贵公司签订的《物业租赁合同》之前，贵公司未事先告知租赁物范围内的小业主产权问题，并在租赁合同内未注明租赁物的小业主小产权问题，贵公司隐瞒事实……现请贵单位解决一下问题：一、由于场地被划分成小业主产权，并小业主房产证未收齐的情况下，无法办理二期消防证，请贵公司确保办理的情况下，从现在起二个月内办理合格并取得合格证。二、街道租赁备案，由于小产权无法收集全房产证的情况下，无法办理租赁备案，请贵单位在一周内办理。三、请贵单位公布公开场地所有隐瞒问题，包括业主委托书和业主购买合同以及平面规划图等，并聚集所有业主开会收集所有业主的意见，做到诚信经营合作共赢。微信主要内容为：张总、您好！休息了吗？不好意思打扰您啦！关于此场地小产权问题导致无能为力办理二次消防证和备案合同、请协助办理一下、另外因小产权问题导致开业受阻甚至小业主至前台闹事、拉横幅、找人砌墙搞事维护小业主权利该如何处理？万一我方经营受阻导致经营不下去关门歇业、该如何处理啊？能不能书面形式补充协议给我、否则我没有信心再投资下去、只有选择退场、请这两天给我书面答复。塞纳森晴公司质证表示真实性、合法性、关联性不予认可。通知函所述内容与实际情况不符，双方签订的《物业租赁合同》均明确约定力祥健身室已到租赁物业现场查看并审阅了物业权属文件、建设规划、消防验收等文件，并充分了解该物业实际情况，并同意以现状承租，保证不以此提出合同无效、解除合同，故该函件内容扩大了塞纳森晴公司的义务。塞纳森晴公司为证明其对涉案场地享有经营、管理使用权利，有权招租、转租，提供了广州宜森健康投资有限公司的授权委托书、承租商铺清单、商铺移交交接单、租赁合同、广州仲源房地产开发有限公司的授权委托书。力祥健身室表示签订涉案物业租赁合同时，塞纳森晴公司仅提供了合同附件5所列国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，力祥健身室并不清楚涉案物业存在众多的小业主。塞纳森晴公司为证明其向力祥健身室催收租赁物业的水电费，提交了催收函、附件、水电费计费清单、快递单及妥投证明，力祥健身室对上述材料真实性、合法性、关联性不予确认，认为是塞纳森晴公司在力祥健身室起诉后单方制作的。一审庭审中，塞纳森晴公司确认同意力祥健身室进场装修，但表示力祥健身室找的施工队没有资质。塞纳森晴公司为证明力祥健身室因无证施工被海珠区城管责令限期整改，提供了《询问通知书》、《责令限期改正通知书》，一审法院发函城管部门核实情况，广州市海珠区城市管理和综合执法局函复表示：据江南中街执法队反馈，2019年5月27日，执法队日常巡查发现广州市番禺区大石力祥健身室（法定代表人：秦华宗）在前进路148号二楼进行装修，当时正在拆卸、搬运旧天花板，现场未能提供有效证件，随即执法队立即制止并发出《责令限期改正通知书》（穗综海责字［2019］中0664号）、《询问通知书》（穗综海询字［2019］中3385号），并将该址纳入重点巡查目标，此后未再发现有施工行为，故中队中止了对此案的进一步查处。对此，力祥健身室质证表示对城管部门复函的真实性、合法性、关联性没有异议，表示由于塞纳森晴公司无法提供涉案场地的权属证明、租赁合同、导致力祥健身室无法办理装修报建。塞纳森晴公司质证表示复函真实性、合法性无异议，关联性有异议，该复函表明塞纳森晴公司已将涉案租赁物交付给力祥健身室，力祥健身室已对涉案租赁物进行装修，力祥健身室在没有办理室内施工许可证的情况下，被城管制止，其将无法办理相关手续的责任归于塞纳森晴公司没有依据。另，根据力祥健身室的申请，一审法院调取了2019年7月11日案外人杨自强的《劳动保障监察调查询问笔录》，笔录载明“问：你叫什么名字？答：我叫杨自强。问：你参与施工的工程项目叫什么名称？地址是哪里？答：我参与施工的工程无具体名称，只是一项砸墙装修工程。地址。地址是广州市海珠区前进路****（自编**）该工程项目的施工单位叫什么名称？负责人是谁？联系方式是什么？答：2019年5月，我与广州市番禺区大石力祥健身室的负责人秦华宗签订了工程施工协议书，本人负责为广州市番禺区大石力祥健身室位于广州市海珠区前进路148号二楼（自编A区）的经营场所拆墙。我已经提供工程施工协议书。甲方联系人是秦华宗。问：请问你是经谁介绍过来给广州市番禺区大石力祥健身室干活的？答：我是2019年5月4日通过广州塞纳森晴物业管理有限公司的物业负责人聂总（聂敬好）介绍，聂总约了健身房的老板及项目负责人和我们施工队几个人一起到海珠花园二楼物业办公室谈的。最终在聂总的说服下，秦华宗与本人签定了砸墙工程施工协议书。问：当时签定砸墙工程施工协议书时，有谁在场？答：当时签合同时有物业房聂总，我们施工队三四个人，另外有健身房的老板和装修负责人小尹。问：砸墙装修工程是谁批准进场装修的？答：砸墙装修工程师物业方广州塞纳森晴物业管理有限公司的物业负责人聂总（聂敬好）批准进场装修的。在2019年5月4日晚签定合同时，聂总吩咐健身房老板在2019年5月5日早上可以进场装修了，并吩咐我们在2019年5月5日进场砸墙之前，须物业方现拆除所有有用的电器产品包括吊顶的铝扣板，LED灯，所有空调，铜管、所有电线及门等一切完好的材料之后，我们跟随清除剩下的淤泥和残留物。问：具体砸墙工程包括什么？答：砸墙工程为：砸墙、拆墙、拆顶、砸地面、搬淤泥、拆除所有电线等，物业方先拆除了他们自己觉得有用的铝板扣、LED灯、空调、钢管、电线及门等，最后中央水冷空调也是物业方拆除的。问：中途为什么砸墙工程被中止了呢？答：物业方聂总多次在场地内与健身房老板争吵，经本人了解是有关场地相关手续没有向健身房老板提供，导致消防无法合法备案，最后因为物业方无法完全提供房产证，健身房无法备案而导致砸墙工程中止。由于物业方与健身房老板产生纠纷，导致了砸墙工程被中止。本人至今还有57432元的工程款尚未收到。”力祥健身室质证表示对询问笔录真实性、合法性、关联性无异议。塞纳森晴公司质证表示对询问笔录真实性无异议，对合法性、关联性不予确认，力祥健身室法定代表人秦华宗拖欠装修款，不排除秦华宗以支付装修款为由胁迫杨自强到劳监部门投诉，作出不利于塞纳森晴公司的陈述。力祥健身室、塞纳森晴公司确认涉案场地施工需办理施工许可证，双方约定的消防备案具体是指建设施工的报建和消防手续。对于场地装修施工人员的资质问题，力祥健身室表示不清楚有无资质，塞纳森晴公司表示没有资质。力祥健身室表示场地装修只是请了杨自强砸墙，还没砸完就停工了。力祥健身室、塞纳森晴公司确认力祥健身室向塞纳森晴公司提交过装修方案，但塞纳森晴公司表示力祥健身室提供的图纸等材料不符合规定，要求力祥健身室继续提供。塞纳森晴公司确认2019年6月12日回函力祥健身室的时候仍未提交权属资料等给力祥健身室。一审法院认为：力祥健身室、塞纳森晴公司签订的《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，双方当事人均应秉持诚实守信、遵纪守法的原则行使权利、履行义务。力祥健身室、塞纳森晴公司因合同履行产生纠纷，力祥健身室向一审法院提起本案诉讼，请求判令解除合同。在双方因对合同履行情况发生争议起诉到法院后，对于涉案租赁物业的合同效力及履行情况应当由人民法院依法作出认定。案涉合同能否解除，应由人民法院最终判定。塞纳森晴公司在本案诉讼期间发出解除合同通知的行为，与人民法院行使的审判权相冲突，对塞纳森晴公司反诉要求确认力祥健身室与塞纳森晴公司签订《物业租赁合同》以及《物业租赁合同补充协议》已于2019年7月31日解除的诉讼请求一审法院不予支持。鉴于本案力祥健身室、塞纳森晴公司均一致同意解除合同，且塞纳森晴公司已实际收回场地，一审法院对力祥健身室要求解除《物业租赁合同》以及《物业租赁合同补充协议》的诉讼请求予以支持。《物业租赁合同》约定，力祥健身室如有租赁物业的水、电、气等公用事业开通或有二次装修、二次消防需求，应通知塞纳森晴公司协助办理。塞纳森晴公司可予以协助，但相关的费用由力祥健身室自行承担（二次装修需提前将装修方案报塞纳森晴公司书面同意。）在力祥健身室办理各项申请报批手续时，塞纳森晴公司协助提供相关图纸、资料并保证图纸、资料真实合法有效，具体申报手续及相关费用由力祥健身室负责。在力祥健身室装修该物业过程中，塞纳森晴公司同意向力祥健身室提供塞纳森晴公司所能提供的装修必需的资料并保证资料真实合法有效。因此，塞纳森晴公司作为出租方有义务在合同签订时及合同履行过程中向承租方出示和提供租赁物业的权属资料、租赁合同、授权委托等相关资料。结合力祥健身室、塞纳森晴公司的陈述、力祥健身室提交的《律师函》、塞纳森晴公司提交的《海珠花园物业移交表》、《关于律师函的复函》及杨自强在劳动保障监察部门做的《劳动保障监察调查询问笔录》来看，力祥健身室已实际使用涉案场地并进行装修，现力祥健身室又以场地交付不符为由主张解除合同，没有依据，一审法院不予采纳。力祥健身室、塞纳森晴公司因租赁场地权属资料办理消防备案等事宜产生争议，塞纳森晴公司经力祥健身室催告后仍一直未能提供相应资料给力祥健身室。塞纳森晴公司未能按照合同约定及时提供租赁物业的权属资料应承担违约责任，但提供涉案物业的权属资料只是合同关系中的次要而非主要义务，即使塞纳森晴公司尚未提供物业权属资料，也不能认定该违约情形导致合同目的无法实现或合同无法继续履行。况且，双方《物业租赁合同补充协议》约定“塞纳森晴公司须配合协助力祥健身室办理二次消防及租赁备案事宜，并于2019年6月30日前向有关部门办理消防备案”，塞纳森晴公司亦函复力祥健身室表示“秉着双方合作共赢的精神，争取你方尽快开业经营，若你方办理二次消防需我司协助的，请提前5个工作日向我司书面申请，并告知办理二次消防我司需协助提供的资料，届时我司可以安排专人携带资料陪同你方人员前去办理。”由此可见，塞纳森晴公司表达了愿意配合力祥健身室办理消防备案手续、提供资料促进合同继续履行的意愿。而力祥健身室在收到回函后，在未与塞纳森晴公司进行协商解决的情况下，即认定所承租房屋无法办理消防备案，并立即向法院提起诉讼，要求解除合同，没有尽到必要的容忍义务。力祥健身室于2019年6月17日搬离租赁场地、提起诉讼，是导致合同解除、无法继续履行的根本原因，力祥健身室应承担合同解除的责任。必须说明的是，虽然力祥健身室自行搬离租赁场地、提起诉讼是合同解除的根本原因，但塞纳森晴公司经力祥健身室催告后仍未能提供涉案场地租赁物业装修报建必须的权属资料是违约在先，塞纳森晴公司对合同的解除亦存在相应的过错，从公平诚信角度考虑，应相应的减轻力祥健身室的违约责任，以免处理结果显失公平。有鉴于此，力祥健身室主张要求塞纳森晴公司赔偿经济损失没有依据，一审法院不予采纳，该经济损失应由力祥健身室自行承担。由于力祥健身室、塞纳森晴公司对于合同无法继续履行均有责任，合同解除后，塞纳森晴公司收取力祥健身室的装修押金20000元、消防装修押金1000元应当退还给力祥健身室，塞纳森晴公司收取的租赁保证金退还一半165000元给力祥健身室为宜。合同签订后，力祥健身室、塞纳森晴公司签订了《海珠花园物业移交表》，按现状交接了场地，力祥健身室使用场地并进场装修，其自行退场时又未与塞纳森晴公司办理交接手续，力祥健身室要求塞纳森晴公司退还租金（包括场地首月租金110000元和临时办公室租金2000元）没有依据，一审法院不予支持。塞纳森晴公司在租赁合同签订后同意力祥健身室进场装修，现又以力祥健身室装修造成房屋损坏为由要求赔偿经济损失，没有依据，一审法院不予支持。塞纳森晴公司在2019年7月10日收到起诉状副本后，已知悉力祥健身室不愿意继续履行合同的意愿，作为场地管理方和出租方可以实际查看并收回场地，且塞纳森晴公司自己也于2019年7月30日发函要求力祥健身室在2019年8月1日当天交还涉案物业，否则将在当天直接收回租赁物。在此情况下，塞纳森晴公司本应在2019年8月1日就可以收回场地。现塞纳森晴公司主张在2019年9月6日才实际收回场地是其自行扩大损失，其主张2019年8月1日至2019年9月5日的场地使用费一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，于2020年7月7日作出如下判决：一、解除广州市番禺区大石力祥健身室与广州塞纳森晴物业管理有限公司签订的《物业租赁合同》以及《物业租赁合同补充协议》；二、广州塞纳森晴物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内返还装修押金20000元、消防装修押金1000元、租赁保证金165000元给广州市番禺区大石力祥健身室；三、驳回广州市番禺区大石力祥健身室的其他诉讼请求；四、驳回广州塞纳森晴物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，一审案件本诉受理费48701元，由力祥健身室负担24350.5元，塞纳森晴公司负担24350.5元；财产保全费5000元，由塞纳森晴公司负担；反诉受理费7102.13元，由塞纳森晴公司负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经本院询问：一、关于双方各自主张的损失赔偿问题：1.双方均确认其上诉时未提出审计申请；2.力祥健身室称其就诉请的经济损失曾向一审法院提出审计申请，一审法官仅口头回复其不审计；其二审坚持要求审计，但其至今未向本院提交书面审计申请；力祥健身室没有实际使用场地，亦未装修，只砸过墙且支出了人工费并保留了相应凭证，故即使场地已由塞纳森晴公司控制，仍可对这些凭证进行审计；3.塞纳森晴公司称其在一审中曾申请对装修损失进行审计，后一审法院致电其称不予接纳；其已于2019年9月6日正式收回场地，故二审没有提出审计申请。二、关于力祥健身室上诉主张的办证不能问题，力祥健身室表示其多次前往相关部门，但相关部门没有书面资料提供；其签约时对涉案场地查过册，场地权属登记在开发商仲源公司名下，但其没有保留当时的查册资料；虽然一审对塞纳森晴公司提交的小业主的房产证质证过，但力祥健身室认为无法对应位置，故不认可该些房产证的关联性。三、关于塞纳森晴公司于2019年6月12日向力祥健身室发出的《关于律师函的复函》，力祥健身室确认收到，并与塞纳森晴公司电话沟通。塞纳森晴公司否认力祥健身室有就此与其电话沟通。经本院主持调解，双方当事人不能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对于一审法院认定涉案合同及补充协议均为有效，且因双方均同意解除合同而判令解除的处理，双方当事人均无提出上诉或异议，本院予以维持。针对力祥健身室、塞纳森晴公司的上诉，二审争议焦点在于合同解除的责任归属及后果清理问题，即力祥健身室、塞纳森晴公司对合同解除是否存在过错，应否承担相应违约及损失赔偿责任。对此，根据双方诉辩主张以及提交的证据可知，双方签约后，塞纳森晴公司已向力祥健身室移交了涉案场地，力祥健身室亦已开始实施装修行为，此后，双方因办证问题产生争议。虽然力祥健身室坚称塞纳森晴公司对其隐瞒了涉案场地存在诸多小业主的情况导致其因无法办理装修报建、二次消防备案而无法实现合同目的，但一方面，力祥健身室作为承租人，签约时对于承租场地的权属问题亦有必要的谨慎注意义务，而从双方签约内容看，力祥健身室已承诺“充分知悉并理解租赁物业现状（包括但不限于：物业设施现状、相关基础资料、房产使用用途/使用性质以及相关验收情况等）”并“保证不以租赁物业现状以及瑕疵问题为由，向甲方提出合同无效、解除、违约、索偿”，在目前并无充分证据证明塞纳森晴公司存在签约时隐瞒场地权属的情况下，力祥健身室该上诉主张明显有违合同约定。另一方面，力祥健身室在接收涉案场地并入场装修后，直至2019年6月6日免租期快届满时才向塞纳森晴公司发出律师函催告其提交完整权属证明，并于2019年6月17日即自行搬离租赁场地并提起本案诉讼，上述行为亦违反了涉案补充协议有关塞纳森晴公司须配合其办理消防及租赁备案事宜的最后期限为2019年6月30日的约定，故基于上述分析，力祥健身室的上述上诉主张缺乏理据，本院不予采纳。一审法院基于塞纳森晴公司在力祥健身室催告后且直至本案一审诉讼期间仍未能提供完整涉案场地租赁物装修报建所需的权属资料的事实，认定塞纳森晴公司对合同的解除亦有一定责任，故从公平角度出发，认定双方当事人对于合同解除均有责任，并基于场地移交、装修及收回等实际情况，酌情判令塞纳森晴公司返还装修押金、消防装修押金及一半的租赁保证金，驳回了双方各自有关损失赔偿的诉请，以及力祥健身室要求退回首月租金的诉请、塞纳森晴公司要求收取2019年8月1日至9月5日的场地使用费的反诉请求，处理结果上亦无明显不当，本院予以维持。虽然力祥健身室在二审中提出要求审计，但双方当事人均在二审中确认一审法院已就其分别提出的审计及装修评估申请予以口头答复不予接纳，且力祥健身室并未在二审中提交书面审计申请，而如前述分析，本案亦无审计必要，故本院对此不予接纳。鉴于双方当事人均未在二审中提交新证据佐证其上诉主张，亦不能举证推翻一审认定，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，力祥健身室与塞纳森晴公司的上诉均缺乏充分理据，本院均不予支持。综上所述，力祥健身室与塞纳森晴公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19358.05元，由广州市番禺区大石力祥健身室负担13343.05元，由广州塞纳森晴物业管理有限公司负担6015元。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年十二月十六日法官助理张冰玲书记员李逸丹