河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3685号上诉人（原审原告）：赵立功，男，1951年8月21日出生，汉族，住河南省温县。委托诉讼代理人：刘亚飞，焦作市体化示范区正德法律服务所工作者。被上诉人（原审被告）：葛志全，男，1963年8月20日出生，汉族，住河南省温县。委托诉讼代理人：张彦明，焦作市温县正大法律服务所法律工作者。上诉人赵立功因与被上诉人葛志全房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省温县人民法院于2020年10月12日作出的（2020）豫0825民初2619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵立功上诉请求：1、依法撤销（2020）豫0825民初2619号民事判决，支持上诉人在一审时的诉讼请求或发回温县人民法院重审；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，处理结果错误，应当予以纠正。一审法院对上诉人在解除合同权发生之日起一年内未行使，其享有的合同解除权已消灭，不支持上诉人解除合同的诉讼请求是错误的，属事实不清。从双方签订的合同来看，葛志全未按合同约定在2016年4月28日之前将欠赵立功的房款9万元未付清，其违约是明显的，上诉人也是清楚的。但是上诉人在2017年4月28日前一年内还未行使合同解除权时，葛志全就在2016年4月初就一直给上诉人求情，同时也给我妻子葛桂枝（葛志全的姐姐）求情，叫我们夫妻二人给他再延长几年时间还款。葛志全提出3年保证一定还清，经上诉人同意。到2019年4月28日，双方签订的合同第4条解除合同权的一年时效已不存在，双方协商还款时间延长3年，新的约定已经开始，这是法律允许的，也是符合法律规定的。后葛志全在延长的3年还欠房款即将到期时，葛志全还是分文未还，同时要求再给他延长最后一年还款时间。因葛志全一直不讲诚信。并在2019年4月20日向温县人民法院提起了诉讼，还是要求葛志全履行支付9万元房款及利息。经法院李绍珠庭前调解时，葛志全提出不要小院房屋，要求退还31万元房款。后上诉人撤回诉状并找人写了协议：赵立功在2019年6月30日将葛志全先前交的31万元房款一次性付清。上诉人在协议书上写到将自己在育才街育才小区2号楼1单元5楼10号的房屋送给葛志全所有并交付使用。但葛志全几个月来一直迟迟不签字，仍坚持叫我在协议书上给他再加上31万元房款占用期间的月息2分至1.5分的利息。上诉人诉讼解除合同一年时效并不过期，况且被上诉人在一审也从未提出上诉人解除合同权一年内的行使权已消灭。依照合同法75条规定，上诉人有在一年撤诉的权利，但是按照75条后半段“自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭”的规定，上诉人5年内都有行使自己权利，所以一审判决上诉人超过其诉讼时效不合法。一审驳回上诉人的诉讼请求不正确。被上诉人葛志全辩称，请求驳回上诉，维持原判。上诉人在一审中主张的是合同解除权，二审中又提出了撤销权，这是两个基本的不同的法律概念。在一审中间上诉人根本没有提出时效的抗辩，二审提出抗辩理由是不符合法律规定。双方的纠纷是因为上诉方在合同签订之后，违反合同约定，没有给被上诉人过户引起的，由于上诉方的过错导致双方形成纠纷，所以上诉人的请求均不能成立。赵立功向一审法院起诉请求：1、解除原、被告2015年6月16日签订的《房屋买卖合同》，因被告多次违约，按照合同法有关规定应支付原告5年来的房屋使用费（每天按25元/计算）4.5万元，应在被告交付的房款中扣下。2．原告收回卖给被告房屋的所有权，退回被告剩下的房款26.5万元；被告将房屋交付给原告。3．本案的诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定，2015年6月16日，原被告签订了《房屋买卖合同》一份，载明：1．甲方：赵立功，乙方：葛志全；1．甲方赵立功有小院一处，坐落在温县××街利民路××号。因孩子结婚买房急需用钱，现将小院卖给乙方葛志全，房款肆拾万元整。2．乙方于2015年4月29日付给甲方现款叁拾壹万元，下欠玖万元整。因乙方困难拿不出款，为了方便过户，经中间人说和，乙方先给甲方写个欠款玖万元欠条，以便于先办理过户手续，下欠款壹年内付清（2015年4月29日至2016年4月28日）。3．房产过户给葛志全的土地证、房产证由中间人丁海桂保管，款付清后，土地证、房产证归葛志全所有。4．如在一年内还不了欠款，甲方有权收回该房的所有权，退回乙方先付的叁拾壹万元，并不得有其他附加条件。5．乙方以后如要处理该房屋时，应先告知甲方，甲方有优先购买权。甲乙双方看后无异议请签名，合同一式三份。甲方：赵立功（签名），乙方：葛志全（签名），中间人：丁海桂（签名）。当天，原告赵立功给被告出具了一份《房屋赠送协议》，载明：赠送人赵立功、葛桂枝夫妻有一套住房坐落在育才街2号楼1单元5楼10号，房屋面积100平方，自愿赠送给葛志全。葛志全于1981年投奔其姐夫、姐姐家，其家中有商店，在此商店经营多年，至今没有房屋居住。因此赵立功、葛桂枝将育才街房屋赠送给葛志全。合同签订后，原告按约将案涉房屋交付被告管理使用，将案涉房屋的产权证及宅基地使用证交付中间人丁海桂保管，被告亦按约支付给原告购房款310000元，并给原告出具欠条一份，载明：今欠到赵立功房款玖万元整（其中肆万元到8月底还清）。2016年4月28日，因被告未按约支付原告下余该房款90000元，原告要求被告支付，被告则以原告未按赠送协议的约定履行向其交付房屋为由拒付。2019年4月，原告向该院提起诉讼，要求被告支付下欠购房款，经诉前调解未果，案件未予立案。2020年8月，原告再次向该院提起诉讼。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原被告签订的房屋买卖合同系签约双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的规定，合法有效。本案中，双方对原告已收到被告购房款31万元，被告已收到案涉房屋及被告未按约支付原告下余购房款90000元的事实无争议，双方存在争议的是原告以被告未按约支付下余购房款为由，要求解除房屋买卖合同是否符合法律规定的问题。原告主张被告未按约履行支付购房款，按照双方签订的房屋买卖合同第4条的约定，故要求解除房屋买卖合同。被告辩称其未按合同约定支付原告下余购房款，是因原告未协助被告办理产权过户手续，完全履行交付房产义务及交付赠与的房产，原告违约在先，故不同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定。本案中，原被告签订的房屋买卖合同第4条约定：如在一年内还不了欠款，甲方有权收回该房的所有权，退回乙方先付的叁拾壹万元，并不得有其他附加条件。从该合同条款的内容来看，能够认定双方对合同的解除条件进行了约定，即被告未按约在2016年4月28日之前履行支付购房余款90000元时，原告即享有合同解除权，但原告应在合理的期限内行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。因目前我国的现行法律并没有对房屋买卖合同的解除权行使期限进行明确规定，只对撤销权的行使期限有明确规定为一年，而撤销权与解除权的性质同属于形成权，行使期限属于除斥期间。那么何为“合理期限”，法律没有明确规定，但2003年6月1日出台施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，该条司法解释明确了当法律没有规定或当事人没有约定时，催告后的解除权行使期限为三个月，经催告后的解除权行使期限的计算起点应自催告的通知到达之日，超过三个月未行使，解除权消灭；如果没有催告则解除权的存续期限为一年，已解除权发生之日起计算。本案中，原被告对合同解除权的行使条件进行了约定，未约定解除权的行使期限。自2016年4月28日债务到期后，被告未履行清偿义务之日，解除权的行使期限开始计算，原告应在一年内行使合同解除权，即在2017年4月28日前向被告发出解除合同通知或向人民法院提起诉讼。而原告并未提供有效证据，证明其在2017年4月28日前向被告发出解除合同通知，且原告提供的起诉状则证明其在2019年4月29日向该院提起诉讼时，其诉讼请求是要求被告履行支付90000元购房款的合同义务。因原告未在解除权发生之日起一年内行使，其享有的合同解除权已消灭，故对原告要求解除合同的诉讼请求，该院不予支持。因对原告要求解除合同的诉讼请求，该院不予支持，故对原告的其他诉讼请求，该院亦不予支持。一审法院判决：驳回原告赵立功的诉讼请求。案件受理费926元，减半收取463元，由原告赵立功负担。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，上诉人赵立功与被上诉人葛志全2015年6月16日签订房屋买卖合同，将其所有的位于温县××街利民路××号的房屋出卖给葛志全，约定房屋价款40万元。赵立功的合同权利是收取房屋价款，合同义务是将涉案房屋的所有权转移给葛志全。赵立功已将涉案房屋交付葛志全占有使用，葛志全向赵立功支付31万元房款，已履行了主要合同义务，赵立功接受了葛志全的履行，本案合同不宜解除。赵立功有权请求葛志全继续履行合同义务，支付剩余购房款。鉴于本案赵立功的诉讼请求是解除涉案房屋买卖合同，收回房屋等，一审对赵立功的诉讼请求予以驳回，并无不当。赵立功的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费926元，由上诉人赵立功负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年十二月十八日书记员 张艳娇