北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8959号原告：谢和平，男，汉族，1968年9月19日出生，住北京市丰台区。原告：王麑，女，汉族，1981年6月24日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：江志坤，北京市京师律师事务所律师。被告：王有河，男，汉族，1963年2月17日出生，住大兴区。被告：王燕华，女，汉族，1963年8月12日出生，住大兴区。委托诉讼代理人：梅钟，北京市中永律师事务所律师。原告谢和平、王麑与被告王有河、王燕华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢和平、王麑的委托诉讼代理人江志坤，被告王有河、王燕华的委托诉讼代理人梅钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢和平、王麑向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认原告与被告之间的房屋买卖合同关系于2019年9月2日解除；二、请求判决本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月，原告与被告达成房屋买卖合意，但未订立书面房屋买卖合同，原告向被告出售位于大兴区庑殿西路27号院6号楼2单元203室、大兴区南场东街1号院2号楼4单元802室两套房屋，两套房屋总价430万元，被告已经支付310万元，剩余款项虽经原告多次索要，被告仍拒绝支付且无法达成一致意见。被告谢和平，王麑辩称：王有河、王燕华与谢和平、王麑为亲戚关系，王有河、王燕华是谢和平、王麑的外甥女和外甥女婿。2016年6月，王有河、王燕华卖了原来的房子准备购买新房屋时，因谢和平、王麑提出，想将其取得的拆迁安置房屋两套卖给王有河、王燕华，双方协商一致后达成了案涉房屋的买卖合意。双方协商后确认：谢和平、王麑将其位于北京市大兴区庞殿西路27号院6号楼2层2单元203号房屋和位于北京市大兴区南场东街1号院2号楼8层4单元802号房屋（合称：案涉房屋）售与王有河、王燕华，两套房屋合计总价款人民币：430万元。因当时案涉房屋尚未办理《不动产权证》，无法办理过户手续，同时，因为双方是亲戚关系，当时还互相信任，双方并未签署书面房屋买卖合同。双方谈妥购房事宜后，2016年6月5日，王有河、王燕华向谢和平、王麑支付了购房款100万元。随后，谢和平、王麑将两套案涉房屋交付给王有河、王燕华，王有河、王燕华入住后，于2016年6月24日将购房款200万元支付给谢和平、王麑，谢和平、王麑分别就以上两笔款项向王有河、王燕华出具了收据，剩余款项，双方商定等办理完毕产权过户手续后支付。2017年12月，因谢和平、王麑提出急需用钱，王有河、王燕华又向谢和平、王麑提前支付了购房款10万元，自2016年6月购买案涉房屋后，王有河、王燕华投入资金对房屋进行了装修，安装有线电视、电话、购买家具电器等，实际居住使用案涉房屋至今，双方的房屋买卖合同关系为双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效并已实际履行，双方均应当严格遵照执行。然而，随着房屋价格上涨，谢和平、王麑因内心不平衡，于2019年8月22日向王有河、王燕华发来《催款告知书》。在案涉房屋还没有取得《不动产权证》，根本不具备办理产权转移登记的条件，甚至双方书面合同都还没有签署的情况下，要求王有河、王燕华立即支付后续全额购房款，否则，就要解除合同、收回房屋。王有河、王燕华认为其要求违反了原来双方的约定，也不符合房屋买卖交易的惯例，致使王有河、王燕华承担了较大的交易风险，因而不同意其无理要求，谢和平、王麑因此而提起本案诉讼。近日，王有河、王燕华从小区物业处得知，案涉房屋已经办理完毕产权证，且谢和平、王麑已经实际领取，经王有河、王燕华初步核实，已经具备了办理产权过户的条件。鉴于本案尚在审理过程中，特提起反诉请求：1、请求判令反诉被告立即将北京市大兴区庞殿西路27号院6号楼2层2单元203的不动产所有权过户给反诉原告；2、请求判令反诉被告立即将北京市大兴区南场东街1号院2号楼8层4单元802的不动产所有权过户给反诉原告；3、本案诉讼费由反诉被告承担。恳请贵院依法查清事实，依据公平公正的原则，支持王有河、王燕华的反诉请求。法院经审理查明：王有河、王燕华与谢和平、王麑为亲戚关系，王有河、王燕华是谢和平、王麑的外甥女和外甥女婿。2016年6月，双方协商一致后达成了案涉房屋的买卖合意，王有河、王燕华出资购买谢和平、王麑两套拆迁安置房屋两套，分别位于北京市大兴区庞殿西路27号院6号楼2层2单元203号房屋和北京市大兴区南场东街1号院2号楼8层4单元802号房屋（合称：案涉房屋），两套房屋合计总价款人民币：430万元，双方并未签署书面房屋买卖合同。双方谈妥购房事宜后，2016年6月5日，王有河、王燕华向谢和平、王麑支付了购房款100万元。随后，谢和平、王麑将两套案涉房屋交付给王有河、王燕华，王有河、王燕华入住后，于2016年6月24日将购房款200万元支付给谢和平、王麑，谢和平、王麑分别就以上两笔款项向王有河、王燕华出具了收据。2017年12月，王有河、王燕华又向谢和平、王麑支付了购房款10万元。自2016年6月购买案涉房屋后，王有河、王燕华对房屋进行了装修，实际居住使用案涉房屋至今。2019年8月22日，二原告向王有河、王燕华发送《催款告知书》：你二人购买的谢和平、王麑所有的位于大兴区庑殿家苑的两套房产（1套1居、1套2居），两套房屋总价430万元，已经支付的购房款为310万元，余款虽经2018年3月19日谢和平、王麑索要，但截至目前你二人仍然欠付购房款120万元。现谢和平、王麑严正告知：王有河、王燕华需在接到本通知之日起十日内向谢和平、王麑支付购房款120万元，并需支付2018年3月19日至实际给付之日止的利息（以120万元为基数，按照年息6%计算，自2018年3月19日起至实际给付之日止）。如王有河、王燕华不按期支付，谢和平、王麑有权决定是否解除房屋买卖合同，王有河、王燕华需承担违约责任并赔偿因此给谢和平、王麑造成的一切损失，包括但不限于违约金、律师费、房屋占用费等。2019年8月22日，二被告向二原告回函：你们于2019年8月22日的函件收悉，现就你们在函件中提出的要求回复如下：诚实信用是做人的根本，更是商业交易的基础，更何况我们还是亲戚，还要讲一点情分、一点脸面。但是从最近你们在处理我们之间房屋买卖事情的态度和作为上来看，却完全看不到这一点。2016年6月，我们卖了原来的房子准备买新房，是你们主动说将你们在大兴区庑殿家苑的两套房子（1套1居、1套2居）卖给我们。按你们的报价，总共【】平米的两套房屋总价430万元，价格卖得比市场价还要高，但因为大家是亲戚，我们也就认了。同样因为是亲戚，我们在没有签署正式合同、没有看到产权证明，没有任何保障的情况下，就已经先后向你们支付了310万购房款，占了总房款的大部分。剩下的120万元尾款，无论从道理上，还是从房屋买卖的惯例上，都应当是在你们将房屋过户到我们名下之后，才需要支付。然而，你们却发来《催款告知书》，要求我们立即就向你们支付。当然，你们发《催款告知书》的真正目的并不是要钱，而是想要找借口来解除合同、收回房屋，告知书里写得很清楚，如果不支付，你们就要解除合同，这才是你们真正的目的。“也是你们最近一直在找我们闹，甚至威助我们，让我们将房子退给你们，而完全不顾诚信和法律，更不顾任何情亲和脸面，所要达到的目的。但是，按照当时的约定，我们已经支付了310万的购房款，也已经在大兴区庑殿家苑的两套房子中实际居住使用达三年之久，虽然没有签订书面的合同，但你们在给我们的收据上，已经把将房子卖给我们的事写得清清楚楚、明明白白。你们知道把房子要回去没有任何道理，也得不到法律的支持，所以又来耍心机，发函过来说要后面的钱。因为，你们还知道，我们会担心把钱全给了你们后，如果你们不配合办过户的话，我们的风险很大。尤其是，你们之前要毁约的行为事实上已经充分表明了你们的态度。但是，你们至今连购房合同都不跟我们签，有什么理由来要剩下的购房款呢，而且，哪一个房屋买卖不是在办完过户后才付尾款的。你们有什么理由让我们现在就付尾款呢，付给你们之后，你们不给过户，我们岂不是只有去打官司？事情到了这一步，我们还是要顾及点亲戚的情分和脸面的，我们可以将剩下的尾款付给你们，但我们也要保护自己的合法权益。1、双方立即签署《购房合同》，同时，你们还应该提供你们的产权证明材料；2、按照市建委关于房屋买卖的指定意见，购房款应该先打入建委账户或我们双方的共管账户，在你们配合办理完了房屋过户手续后，才可支取。只有这样，我们的权益才能得到保障！你们想利用法律来达到你们毁约的目的，但法律保护的是真正的公平公正！庭审中，被告提出建立共管账户，把剩余款项打入共管账户后，原告配合过户，但原告表示不承担税费，双方没有约定，合同没法履行，被告称相关税费可按照国家规定办理。本院认为：依法成立并生效的合同对双方具有平等约束效力，任何一方都应该按照合同约定行使合同权利履行合同义务。本案中，双方对涉案两套房屋达成买卖协议，二原告交付涉案房屋由二被告使用，二被告分期支付购房款合计310万元，从以上行为可以看出，双方基于亲戚关系，对于不签订书面合同、先交付一部分款项并先行入住是达成一致意见的，至于双方争议的是否先付清尾款后过户的问题，本院认为，在涉案房屋没有办理产权证书的情况下，原告要求被告先付清房款，与现行的商业习惯不符，庭审中，被告提出建立共管账户的方案，原告不置可否，有违合同本意，其单方要求解除合同的主张有违诚实信用原则，本院不予支持。就被告的反诉请求来说，涉案房屋已经具备产权过户登记条件，二原告如果不同意建立共管账户，应该先行将涉案房屋过户至二被告名下，关于剩余购房款项可另行主张支付，至于过户中可能产生的税费，如果二原告不予协助配合且双方不能协商解决，二被告可在先行垫付后另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、谢和平、王麑于本判决生效后十日内协助王有河、王燕华将北京市大兴区庞殿西路27号院6号楼2层2单元203的不动产所有权证过户至王有河、王燕华名下；二、谢和平、王麑于本判决生效后十日内协助王有河、王燕华将北京市大兴区南场东街1号院2号楼8层4单元802的不动产所有权证过户至王有河、王燕华名下；三、驳回谢和平、王麑的其他诉讼请求。本诉案件受理费20600元，由谢和平、王麑负担（已交纳）；反诉案件受理费20600元，由谢和平、王麑负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李新亮二〇二〇年十二月十五日书记员  张静怡