江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8185号上诉人（原审被告）：查金永，男，1980年9月5日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：易雷，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：南京江宁高等职业技术学校，住所地南京市江宁区科学园龙眠大道月华路**。法定代表人：王小林，该校校长。委托诉讼代理人：孟庆红，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人查金永因与被上诉人南京江宁高等职业技术学校（以下简称江宁技校）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初1426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用第二审程序，由审判员刘凡独任审理。本案现已审理终结。查金永上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判在应支付租金的基础上免除其3个月的租金；2、撤销一审判决第三项，改判其不承担违约金；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、2020年1月底，全国范围内爆发大规模的“新冠肺炎”疫情，该疫情涉及地域广阔、人员繁多，全国范围内的商家都按照国家、政府的要求停产停业，抗击疫情。政府也发出号召、文件、指导意见，要求相关出租主体给予商家免除一定的房屋租金。被上诉人作为学校机构，除了有财政拨款，还利用名下房屋对外出租，收取利益，属于政府要求的可以减免房屋租金的主体机构，且上诉人也积极按照政府、街道要求停产停业了，故上诉人请求免除3个月的租金，是有事实基础的，被上诉人也是具备免除租金的能力。2、双方签订的租赁合同期限为2018年1月1日起至同年6月30日止，合同约定“乙方擅自转租、转让、转借、拖欠水电费1个月以上的，应支付3个月的租金作为违约金”。该约定的违约金过高，且双方合同到期后，双方形成了事实的不定期租赁关系，在此并未约定“拖欠水电费1个月以上的，应支付3个月的租金作为违约金”的违约条款，一审法院却认定要支付因欠交电费所产生的违约金，没有事实依据、合同依据。综上，上诉人请求二审法院能够充分查明案件事实，给予上诉人公平公正的判决。江宁技校辩称：不同意上诉人减免3个月的房租，上诉人非法占用案涉房屋，是侵权的状态，且与疫情没有任何关联；一审判决的违约金已经很低了，没有调整的可能和必要。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉人上诉请求，维持原判。江宁技校向一审法院起诉请求：1、判令查金永返还承租的案涉房屋；2、判令查金永支付2018年7月1日起按每月租金1300元标准计算至实际返还房屋之日止的租金及电费3828.36元；3、判令查金永支付违约金3900元。一审法院认定的事实：2017年12月28日江宁技校（出租方）与查金永（求租方）签订《南京江宁高等职业技术学校门面房租赁协议》一份，约定由江宁技校将位于南京区29-6号门面房出租给查金永使用，租赁期限自2018年1月1日起至2018年6月30日止；查金永应按约定期限向江宁技校一次性交付半年租金7800元，水电费按表双月计费缴纳，不得拖欠；同时约定查金永擅自转租、转让、转借、拖欠水电费1个月以上的，应支付3个月的租金作为违约金。协议签订后，江宁技校已将案涉房屋交付给查金永使用，查金永并按约支付了江宁技校半年租金及押金1000元。租赁期限届满后，查金永仍在使用案涉房屋，但自2018年7月1日起未支付租金。截止2019年12月，查金永尚欠案涉房屋电费3828.36元。2019年2月16日，江宁技校向包括查金永在内的门面房承租户发出通告一份，载明其将收回出租的门面房，要求承租户做好准备。2019年6月18日，江宁技校向查金永发送律师函一份，要求查金永于2019年6月30日前结清2018年7月至2019年6月期间的房屋租金15600元及2018年1月至2019年5月期间的电费3019.09元，并要求查金永返还房屋。一审法院认为：江宁技校与查金永之间的租赁合同关系合法有效，应受法律保护。租赁协议到期后，双方未续签租赁合同，但案涉房屋仍由查金永继续使用，故双方租赁协议转为不定期，查金永应按租赁协议约定的租金标准向江宁技校支付租金，江宁技校依法有权随时解除合同。2019年6月18日，江宁技校向查金永发送律师函并通知查金永于2019年6月30日前结清相关费用并搬离案涉房屋，故双方签订的房屋租赁协议应于2019年6月30日解除，查金永应支付江宁技校房租15600元并向江宁技校返还案涉房屋。合同解除后，查金永逾期未返还房屋的，仍应按租金标准每月1300元向江宁技校支付房屋占有使用费，至查金永实际返还房屋之日止。关于江宁技校主张的查金永欠付电费3828.36元，应在查金永已付的押金1000元中予以扣除，故一审法院认定查金永应付江宁技校电费2828.36元。关于江宁技校主张要求查金永支付违约金4500元的诉讼请求，根据协议约定，查金永拖欠电费超过一个月，查金永应支付违约金，但江宁技校主张的违约金数额过分高于其实际损失，故一审法院调整违约金的计算方法为以2019.09元（截止2019年5月欠付3019.09元扣减押金1000元）为基数，自2019年7月1日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.95倍计算至同年8月19日止，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍计算至2020年2月12日止；以2538.27元为基数，自2020年2月13日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍计算至2020年4月27日止；以2828.36元为基数，自2020年4月28日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍计算至实际给付之日止。一审判决：一、查金永应于判决发生法律效力之日起30日内自南京市江宁区东山街道河滨路29-6号门面房迁出并返还南京江宁高等职业技术学校；二、查金永应于判决发生法律效力之日起30日内支付南京江宁高等职业技术学校租金15600元及占有使用费（自2019年7月1日起，按每月1300元标准计算至实际返还门面房之日止）；三、查金永应于判决发生法律效力之日起30日内支付南京高等职业技术学校电费2828.36元及违约金（以2019.09元为基数，自2019年7月1日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.95倍计算至同年8月19日止，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍计算至2020年2月12日止；以2538.27元为基数，自2020年2月13日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍计算至2020年4月27日止；以2828.36元为基数，自2020年4月28日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍计算至实际给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取277元，由南京江宁高等职业技术学校负担50元，由查金永负担227元。本院审理期间，双方均无新证据提交，双方对一审查明的事实没有异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为：关于查金永主张的扣除新冠疫情期间三个月占有使用费的上诉理由，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中查金永延期返还房屋的违约行为发生在先，依照上述法律规定，对其以新冠疫情为由要求减免占有使用费的上诉理由本院不予采纳。关于电费违约金的问题。本院认为，根据双方签订的租赁协议的约定，上诉人应承担支付电费的义务，而上诉人在合同期间、不定期租赁期间及合同解除后均未向被上诉人支付相应电费，截止到2019年12月，经双方确认，上诉人共计欠付电费6063.8元，上诉人的行为已构成违约，一审根据租赁协议第六条约定，考虑到被上诉人的实际损失，酌定上诉人以欠付电费金额为基础，按照中国人民同期同档基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率的1.95倍支付违约金，并无不当。综上，查金永的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由查金永负担。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二〇二〇年十二月三日书记员 郭旭冬