广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4407号上诉人（原审原告）：岑满枝（SAMMUNCHI），女，1963年7月10日出生，澳门特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈尧鑫，广东洋三律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市恒茂房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区岐关西路**豪逸华庭**B型**8卡，统一社会信用代码91442000761589518U。法定代表人：甘伟耀，执行董事。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹和平，广东登都律师事务所律师。上诉人岑满枝（SAMMUNCHI）因与被上诉人中山市恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初1284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。岑满枝上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、双方约定“……商品房交付后720个工作日内……”的条款，此处“交付”的理解应为实际交付之日，而非恒茂公司理解的取得竣工验收备案登记证之日，这样才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售合同的一般交易习惯；二、实际交付之日按通常理解应为签收住宅钥匙和实际办理收楼手续之日，即收楼手续书、资料领取签收和住宅钥匙签收所显示的时间2015年9月22日；三、双方在2015年9月22日签订的协议书约定恒茂公司自2015年6月1日起向其支付逾期交楼违约金至恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日即2019年2月1日止，只是双方对逾期交房违约责任的约定，双方并未约定因此顺延办证期限，恒茂公司承担逾期交房违约责任并不影响实际交付时间的认定和办证期限的起算；四、双方约定“……商品房交付后720个工作日内……”的条款属于恒茂公司制定的格式条款，其将交付之日理解为业主实际接收商品房之日，恒茂公司将交付之日理解为实际交付符合合同约定条件的商品房之日。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，本案应以其实际接收商品房之日作为交付之日，一审法院认定交付之日为取得竣工验收备案登记证之日是适用法律错误；五、涉案商品房的实际收楼时间为2015年9月22日，办证期限应为2015年9月22日起计算720个工作日止（即2018年8月12日届满），其从届满的次日起算逾期办证违约金符合合同约定，一审法院以取得竣工验收备案登记证之日起算办证期限与事实不符；六、按照法律规定以及中山地区相关案例，恒茂公司只需支付2015年6月1日至2015年9月22日的逾期交楼违约金，并从实际交楼之日起计算720个工作日作为办证期限，鉴于恒茂公司存在逾期交房的事实，因此双方于2015年9月22日签订协议书就逾期交房的违约行为协商赔偿，原本恒茂公司只需赔偿至2015年9月22日，但恒茂公司同意继续赔偿至取得竣工验收备案登记证之日，是恒茂公司对其自身权益的处分，不能因恒茂公司处分了自己在逾期交房违约金赔偿事宜的权益，而免除恒茂公司逾期办证的责任，两者是不同的法律行为，不能混为一谈，且涉案协议书只是针对逾期交房的违约行为，并没有涉及任何有关变更办证约定的内容；七、根据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件的司法解释第十四条第三项的规定，建设工程未竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期，由此可见，虽然涉案商品房在交付时未取得竣工验收备案登记证，但依据上述规定，恒茂公司在交付时视为已经竣工，并根据建筑法的相关规定开始计算商品房的质保期，故2015年9月22日实际交付的行为已经构成法律意义上的交付，产生法律交付的效果，一审法院将2019年2月1日视为交付日属于适用法律错误。被上诉人恒茂公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回岑满枝的上诉请求。一、双方签订的协议书明确涉案商品房于其取得竣工验收备案登记证之日方具备买卖合同约定的交付条件，一审法院据此认定涉案商品房实际交付时间为2019年2月1日正确；二、岑满枝主张的“实际交付”属客观事实上的评价，而一审法院所认定的“实际交付”属法律价值上的评价，两者不能混为一谈；三、涉案商品房的交付条件在商品房买卖合同中有明确约定，并不存在岑满枝所主张的存在多种解释的情形，不应适用《中华人民共和国合同法》第四十一条规定；四、协议书与办证期限起点均源于其逾期交楼的同一法律事实，与其是否承担逾期办证违约责任具有密切联系，法院应进行综合考量审理；五、若以岑满枝办理收楼手续之日作为办证期限的起点，则岑满枝因其逾期交楼的同一违约事实而重复获利，必将造成双方权利义务失衡，将严重侵犯其合法权益；六、协议书的签订并非是其对于自身权益的处分，而是基于商品房的现状，双方通过书面约定明确商品房取得竣工验收备案登记证之日才属于实际交付，并明确逾期交房违约责任及违约金承担方式，在此前提下岑满枝才同意接收不符合商品房买卖合同交付条件的商品房，岑满枝提到的司法解释不适用于本案，两者属于不同层面的法律关系，双方签订的协议书实际交付时间是至其取得竣工验收备案登记证之日，涉案商品房有效交付日期是2019年2月1日，应从该日起计算720个工作日，其与施工单位对于竣工验收日期是没有争议的。上诉人岑满枝向一审法院起诉请求：恒茂公司向其支付逾期办理不动产证书违约金（以购房款562161元为基数，按每日万分之一计算，从2018年4月19日起计算至恒茂公司持办理权属登记资料到产权登记机关备案之日止，暂计至2019年11月19日为32605.3元）。庭审中，岑满枝明确诉讼请求为：恒茂公司向其支付逾期办证违约金33167.5元（以购房款562161元为基数按每日万分之一从2018年8月13日起计算至涉案商品房不动产权证出证之日即2020年3月24日止，共计590天）。一审法院认定事实：2013年10月14日，岑满枝（买受人）与恒茂公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市石岐区岐关西路68号豪逸御华庭11幢1303房，建筑面积82.87平方米；总价款为562161元，于2013年10月14日以现金方式一次性支付；出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在该商品房交付后720个工作日内仍未取得房屋所有权证的，出卖人应在超过办证期间按日支付买受人已付房价款万分之一的违约金，但该违约金以已付房价款的1%为上限。商品房买卖合同及补充协议还约定了其他事项。商品房买卖合同签订后，岑满枝依约支付了全部购房款562161元。涉案商品房于2013年11月15日办理销售登记备案。2015年9月22日，岑满枝（乙方）与恒茂公司（甲方）签订协议书，约定：乙方购买之商品房现已完成各项工程施工并通水、通电；因施工单位未即时提交各项竣工验收资料，故现仍未对该商品房所在的工程进行竣工验收，该商品房现未办理综合验收备案手续，甲方已向乙方详细告知该前述事实，乙方对该商品房现状已有充分了解；乙方自愿于2015年9月30日前收取前述商品房，并配合甲方办理收楼手续，如乙方于2015年9月30日前完成收楼手续，则甲方同意免收前述商品房自取得工程竣工验收证之日起1年内的物业管理费，并赠送1年车位使用权予乙方，甲方向乙方支付自2015年6月1日起至10月31日止的逾期交楼违约金8601元，该款以乙方收楼后应支付的物业管理费逐月抵扣直至抵扣完毕，如2015年10月31日甲方仍未取得竣工验收备案登记证的，则甲方应向乙方计付自2015年11月1日起至甲方取得竣工验收备案登记证之日止的逾期交楼违约金，该违约金仍以乙方收楼后应支付的物业管理费逐月抵扣直至抵扣完毕，如2016年6月30日甲方仍未取得竣工验收备案登记证的，则由双方另行协商解决；乙方收楼后，不得再就逾期交楼事宜以任何方式向甲方主张除协议约定权利外的其他任何权利。协议书还约定了其他内容。协议书签订当天，岑满枝与恒茂公司就涉案商品房办理了收楼手续。恒茂公司提交了案外人第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司中山分公司（以下简称第一太平戴维斯物业公司中山分公司）出具的豪逸御华庭B11-1303岑满枝管理费交款情况表，该表反映恒茂公司已代岑满枝向第一太平戴维斯物业公司中山分公司支付了2015年9月至2020年4月期间的物业管理费合共13922.16元。恒茂公司称其一直根据前述协议书的约定代岑满枝向第一太平戴维斯物业公司中山分公司缴纳物业管理费，协议书已实际履行。岑满枝称不清楚协议书是否已实际履行，但确认其从未向第一太平戴维斯物业公司中山分公司支付物业管理费，第一太平戴维斯物业公司中山分公司亦未向其进行催收，其不清楚恒茂公司是否代其缴纳物业管理费，但恒茂公司没有向其赠送1年车位使用权。涉案商品房于2019年2月1日取得竣工验收备案登记证。2019年12月28日，恒茂公司向岑满枝邮寄办证通知函，告知岑满枝于2019年12月28日至2020年1月10日递交资料和办理不动产权证手续。前述通知函于当天被签收。岑满枝提交了收据、不动产登记申请表、授权委托书及电话录音等证据，前述证据显示其于2020年1月3日向恒茂公司就涉案商品房支付了办证费100元并申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续以及向恒茂公司提交了办证资料。后岑满枝认为恒茂公司逾期办理不动产权属证书构成违约，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。恒茂公司提交了中山市不动产登记政务服务平台的截图，拟证明其于2020年3月11日就涉案商品房申请办理商品房转移登记手续，且已成功办结，即其已于当天履行了递件办证义务即持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。2020年3月24日，中山市自然资源局就涉案商品房向岑满枝颁发不动产权属证书。庭审中，岑满枝认为恒茂公司应支付的逾期办证违约金应从实际交楼之日（2015年9月22日）加上720个工作日起算至颁发不动产权证书之日（2020年3月24日）止；恒茂公司则认为涉案商品房的办证期限应从取得竣工验收备案登记证之日（2019年2月1日）加上720个工作日，前述办证期限截至其递件办证之日（2020年3月11日）尚未届满。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。岑满枝与恒茂公司之间所签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。商品房买卖合同约定“出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用……如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在该商品房交付后720个工作日内仍未取得房屋所有权证的，出卖人应在超过办证期间按日支付买受人已付房价款万分之一的违约金”，根据已查明的事实可知，虽然岑满枝与恒茂公司于2015年9月22日就涉案商品房办理了收楼手续，但双方于当天签订了协议书，约定恒茂公司自2015年6月1日起向岑满枝支付逾期交楼违约金至恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日即2019年2月1日止，即双方一致确认涉案商品房于恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日才具备合同约定的交付条件，恒茂公司于当天才实际向岑满枝交付了符合合同约定条件的商品房，故涉案商品房的办证期限应自当天即2019年2月1日起计算720个工作日，现恒茂公司提交的证据已证明其于2020年3月11日履行了递件办证义务，未超出合同约定的办证期限，其无需向岑满枝支付逾期办证违约金，故对恒茂公司的辩解予以采纳，并据此驳回岑满枝关于逾期办证违约金的诉求。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回岑满枝的诉讼请求。案件受理费629元，减半收取315元，由岑满枝负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为涉澳商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，因涉案商品房买卖合同及补充协议的签订地及履行地均在内地，内地法律与本案纠纷有最密切联系，所以，一审法院适用内地法律作为本案的准据法进行裁决正确，本院予以维持。本案的争议焦点为一审法院起计恒茂公司办证期限的时间是否正确。岑满枝与恒茂公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定恒茂公司应在2015年5月31日前取得竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付岑满枝使用，恒茂公司如未按合同规定的期限将商品房交付岑满枝使用，则恒茂公司应向岑满枝支付相应的逾期交楼违约金；恒茂公司应在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因恒茂公司未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致岑满枝在该商品房交付后720个工作日内仍未取得房屋所有权证的，恒茂公司应在超过办证期间按日支付岑满枝已付房价款万分之一的违约金。因恒茂公司未在上述约定时间取得竣工验收备案登记证，如岑满枝没有收楼或拒绝收楼，恒茂公司需向岑满枝支付逾期交楼违约金；如岑满枝自愿收楼，则收楼后恒茂公司无需再向其支付逾期收楼违约金。岑满枝与恒茂公司于2015年9月22日就涉案商品房办理了收楼手续，双方还于当天签订协议书，约定恒茂公司自2015年6月1日起向岑满枝支付逾期交楼违约金至恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日止，岑满枝收楼后，不得再就逾期交楼事宜以任何方式向恒茂公司主张除协议约定权利外的其他任何权利。上述约定表明双方一致确认涉案商品房于恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日才具备合同约定的交付条件，恒茂公司于该日才正式向岑满枝交付了符合合同约定条件的商品房，故涉案商品房的办证期限应自恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日即2019年2月1日起计算720个工作日。现恒茂公司已于2020年3月11日履行了递件办证义务，未超出合同约定的办证期限，其无需向岑满枝支付逾期办证违约金。岑满枝主张以商品房实际交付之日（2015年9月22日）为办证起计时间点，实质是在恒茂公司已就逾期交楼事宜承担违约金的情况下，再就逾期交楼事宜向恒茂公司主张其他权利。岑满枝的主张违背双方上述协议约定，一审法院以恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日而非以实际交楼之日起计办证期限并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人岑满枝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费629元（上诉人岑满枝已预交），由上诉人岑满枝负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  胡怡静审判员  张 荣二〇二〇年十二月十六日书记员  周芷铭