河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终2849号上诉人（原审原告）：余松伟，男，1974年5月10日生，汉族，住襄城县。上诉人（原审原告）：刘军锋，女，1978年10月4日生，汉族，住襄城县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：赵姗，河南前行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：襄城县同盛置业有限公司，住所地襄城县凤凰路**。法定代表人：曹红寿，该公司总经理。委托诉讼代理人：史建功，江苏琴海律师事务所律师。委托诉讼代理人：凡杰，男，该公司员工。上诉人余松伟、刘军锋与上诉人襄城县同盛置业有限公司（以下简称同盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省襄城县人民法院（2020）豫1025民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人余松伟、刘军锋的共同委托诉讼代理人赵姗，上诉人同盛公司的委托诉讼代理人史建功、凡杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余松伟、刘军锋上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费由同盛公司承担。事实和理由：因同盛公司的违约行为造成二上诉人所购房屋无法隔成两层使用，存在具体的空间使用损失，该损失数额能够准确计算，同盛公司应当全额赔偿，一审酌定损失数额存在错误。同盛公司辩称，上诉人余松伟、刘军锋主张以其委托的第三方测量人员对涉案房屋的测量结果作为计算其空间面积损失不能成立。案涉房屋是现房销售，二上诉人清楚知晓房屋设置消防管道设施的情况，同盛公司也是按照建筑面积进行出售的，不存在违约行为，不应承担赔偿责任。同盛公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人没有义务将房屋依法设置的消防管道的情况告知余松伟、刘军锋。上诉人并未采取任何虚假、欺诈等不诚信行为隐瞒案涉房屋以及消防设施的情况，案涉房屋是现房销售，余松伟、刘军锋对房屋进行验收并完成了接房手续。诉争双方所签订的买卖合同是以建筑面积作为计价依据的，不是以空间面积为依据，不存在房屋使用价值减损问题，一审判决上诉人赔偿损失错误。一审认定余松伟、刘军锋的诉讼请求未超过诉讼时效，认定事实错误。余松伟、刘军锋辩称，一审认定同盛公司交付房屋不符合约定正确。本案交付房屋首先就不符合住宅设计的国家标准，其次房屋存在室内铺设消防管道，且无法拆除改装的使用障碍事实，严重影响涉案房屋隔成两层使用的合同目的实现，且在交易前，同盛置业并未明确告知答辩人室内存在消防主管道的情形，也未提供证据证明其尽到了任何提示告知义务，应当承担违约责任。本案并未超过诉讼时效。余松伟、刘军锋向一审法院起诉请求：1.判令同盛公司赔偿二原告房屋损失共计167457元；2.由同盛公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：二原告于2016年1月7日与同盛公司签订《商品房买卖合同》三份，约定购买万汇龙国际商贸城第2幢1层154号、155号、156号房屋，面价共计108.51平方米，合同中明确表明房屋层高为5.8米，付款方式为按期付款。合同签订后，二原告于合同签订当日按约支付了全部购房款。同日，双方签订《万汇龙国际装饰城商铺委托经营管理协议》。同盛置业在案涉房产宣传彩页中明确标显示“一层挑高5.8米，一层变两层，充分满足经营产品展示、现场办公、小规模仓储的经营需求”。经现场勘验，案涉房产为自东向西的北向房屋3间，消防主管道自东侧房屋距东墙墙面3.9米，距北侧墙面0.25米处起始向上垂直延伸至距离顶部0.95米处，转向南延伸至距离南侧墙柱中心点0.45米处，转向西延伸至相邻房屋。中间房屋距离北墙内侧1.08米另有一处自下而上延伸的消防管道。另查明，经国家企业信用信息公示系统查询，同盛公司与襄城县万汇龙物业管理有限公司2017年5月19日前登记地址均为襄城县凤凰路1249号，襄城县万汇龙物业管理有限公司2018年8月31日前的投资人且是负责人的凡杰，系本案中以同盛公司员工的身份的委托诉讼代理人。一审法院认为，同盛公司应当承担赔偿铺设消防管道给二原告造成的损失，理由如下：第一，同盛公司开发商告知买受人房屋中铺设有消防管道设施是应尽的义务，房屋中铺设消防管道不仅在视觉上会有影响，在消防管道使用过程中产生的噪音及对管道修理、维护等，在房屋实际使用空间上，亦会给买受人造成一定的影响；第二，不能以房屋买卖合同中没有管道内容的约定为由，免除开发商的赔偿责任，《中华人民共和国合同法》第六条规定了从事民事经济商业活动应当遵循诚实信用原则。诚实信用意味着善意诚信的交易道德。在民事活动中，讲求真诚，恪守信用，不得有虚假和欺诈行为，是人们在商业活动中应当遵循的法律义务。在合同的订立、履行、变更、解除的各个阶段，当事人都应当依据诚实信用的原则行使权利和履行义务。在双方当事人发生纠纷时，亦应依照诚实信用原则妥善处理争议，避免给当事人造成不必要的损失。第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传材料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立，以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。”同盛公司售房时制作的宣传彩页对一楼商铺“一层变两层”的表述内容明确，符合上述司法解释第三条规定的要约形式，同盛公司应按照上述约定的标准交付房屋。故房屋内铺设消防管道实际上导致二原告的房屋使用价值减损，应对二原告的损失承担赔偿责任。关于赔偿数额的确定，三间房屋原房价共计1062468元，结合房屋总面积、层高、消防主管道位置、高度及走向等因素，一审法院酌定损失为7万元。关于二原告诉请同盛公司承担违约赔偿责任是否超过诉讼时效的问题。二原告与同盛公司签订《房屋买卖合同》后，按照同盛公司的要求，与襄城县万汇龙物业管理有限公司签订了《商铺租赁委托协议》，协议签订后，涉案房屋交付给襄城县万汇龙物业管理有限公司，二原告在得知涉案房屋内存在消防主管道后，余松伟即多次找同盛公司协商解决，要求同盛公司拆除消防管道，证人刘某、杨某均出庭接受询问证实其二人分别于2017年、2018年间陪同余松伟到同盛公司要求解决房屋内消防管道事宜。庭审中，同盛公司认为二原告所称的相关工作人员“徐经理”、“王经理”均无权对余松伟进行任何承诺，同盛公司的该辩称依法不能成立，就涉案房屋内消防管道这一纠纷，无论“徐经理”、“王经理”是否有权向二原告作出相应的承诺，足以证实二原告在知道自身权益受损后，一直不间断地积极主张，要求同盛公司对其房屋问题予以解决，且同盛置业公司在二原告第一次起诉开庭中认为二原告将被告开发商与物业管理的襄城县万汇龙物业管理有限公司混淆，但二公司注册地址相同、人员混同，故一审认定二原告的诉请并未超过诉讼时效。关于《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》的效力问题。该补充协议系同盛公司单方提供的格式合同条款，该合同条款第三条系免除同盛公司贵任的格式条款，为无效条款，同盛公司以该条约定内容，主张不承担交房不符的违约责任，不能成立。《中华人民共和国合同法》第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款二方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条无效。”。涉案《商品房买卖合同》及附件合同内容均是由同盛公司提供的格式合同，其中附件四补充协议第三条的约定，显然系免除同盛公司主要合同义务责任，排除购房人主要合同权利的约定内容，属于格式条款中免除其责任的条款，在同盛公司没有提供证据证明其就免责条款向二原告履行了明确告知义务的情况下，该免责条款不发生法律效力，同盛公司也不能据此主张不承担交房不符的违约责任。综上，依法判决：一、被告襄城县同盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告余松伟、刘军锋损失7万元；二、驳回原告余松伟、刘军锋的其他诉讼请求。案件受理费3650元，减半收取1825元，有原告余松伟、刘军锋负担825元，由被告襄城县同盛置业有限公司负担1000元。二审中，同盛公司提交的照片证据非新证据范畴，余松伟、刘军锋对证据的真实性不予认可，本院不予采信。本院二审查明事实与一审相一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：1、同盛公司是否构成违约，应否承担违约责任。2、余松伟、刘军锋提起本案诉讼是否超过诉讼时效。3、一审确定赔偿数额是否适当。关于第一个争议焦点。同盛公司对外宣传时称销售房屋可实现“一层变两层”的使用效果，该房屋特点足以对购房者是否选择购买房屋造成影响，购房者亦对此产生合理信赖利益，但同盛公司交付房屋在客观上存在屋内铺设消防管道设施限制了购房者的权利，同盛公司不能充分举证证明已就此向购房者充分告知说明，并征得了购房者的同意或购房者明确放弃索赔的权利，一审认定同盛公司未全面履行合同义务构成违约并无不当，同盛公司因其行为过错应当承担违约责任。关于第二个争议焦点。结合一审时余松伟、刘军锋提交的证据，一审认定权利人在诉讼时效期间内曾向责任人主张过权利，本案未超过诉讼时效在证据采信和事实认定方面并无不当，本院予以确认。关于第三个争议焦点。当事人双方在签订的合同中未约定赔偿的数额或计算方法，余松伟、刘军锋实际接收房屋并投入使用，如果其认为己方的合同目的不能实现，可以拒收房屋，或与同盛公司协商调整房屋，即便是在协商不能的情况下也应在合理期限内提起诉讼，给予同盛公司在能力所及范围内适当纠错的机会，而余松伟、刘军锋直至2020年7月提起本案诉讼存在不当之处，一审结合本案实际，确定赔偿数额为7万元，已衡平双方利益，具有合理性，并无不当，本院予以认可。综上所述，余松伟、刘军锋，同盛公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。余松伟、刘军锋，同盛公司分别交纳的二审案件受理费3650元，由当事人双方各自负担。本判决为终审判决。审判长  胡琰峰审判员  吕军尚审判员  肖永强二〇二〇年十二月十二日法官助理刘贺举书记员韩笑执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口