湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终2029号上诉人（原审原告）：李莉，女，1952年1月1日出生，汉族，退休人员，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：聂中峰，桃源县飞龙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李宗尧，男，1933年10月28日出生，汉族，退休人员，住湖南省桃源县。被上诉人（原审被告）：熊金梅，女，1963年10月13日出生，汉族，居民，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：熊峻东，湖南云济律师事务所律师。上诉人李莉因与被上诉人李宗尧、熊金梅确认合同无效纠纷一案，不服湖南省桃源县人民法院（2020）湘0725民初2026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李莉上诉请求：撤销原判，改判确认房屋买卖协议无效。事实与理由：1.一审认定李宗尧与熊金梅签订了房屋买卖协议错误，李宗尧与熊金梅只达成房屋买卖口头协议，本案出现的几份房屋买卖协议，均系熊金梅伪造。李宗尧没有代表李莉在买卖协议书上签名。2.一审判决李宗尧的卖房行为构成表见代理，熊金梅的买房行为构成善意取得错误。熊金梅伪造房屋买卖协议，足见熊金梅知道或应该知道李宗尧没有权利卖房，李宗尧不构成表见代理，熊金梅不构成善意取得。3.一审判决认定自2001年房屋转卖至2018年长达17年的时间里，李莉并未就房屋问题向熊金梅主张权利，推定当初李宗尧卖房是经过李莉授权错误。李莉长时间未主张权利是不知道房屋被卖。熊金梅看到房产证上是李莉的名字时，应在一个月内催告李莉追认，可熊金梅不仅没有催告，反而用伪造房屋买卖协议办理房屋过户登记手续，故合同自始无效。熊金梅辩称，李宗尧在一审中亲口承认案涉房屋是其出卖，可以推断出李莉是委托李宗尧出卖该房屋。即使当时李莉没有委托李宗尧出卖该房屋，李宗尧的行为也构成表见代理，熊金梅对案涉房屋是善意取得，李莉若有损失，也只能找李宗尧赔偿。综上，一审判决认定事实，适用法律完全正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李宗尧辩称，由于该房屋系木房，考虑到木房子长期无人居住容易坏，房子多了要纳税，经高春美介绍，李宗尧将房屋卖给了熊金梅。当时熊金梅说只要把房子手续交给她，其他不用李宗尧管，之后的手续都是熊金梅办的。故请求改判。李莉向一审法院起诉请求：1．判决确认李宗尧、熊金梅于2001年2月13日签订的房屋买卖协议无效；2．判决熊金梅将房屋返还给李莉，不能返还时赔偿损失200000元。本案审理过程中，李莉删除第二项诉讼请求，变更第一项诉讼请求为判决确认李宗尧、熊金梅于2001年2月13日、2001年2月14日签订的两份房屋买卖协议无效。一审法院认定事实：李宗尧系李莉父亲。李莉及其家人共同居住于原湖南省桃源县××镇××街××组××栋××层××间木结构75.42平方米住宅，房地产管理部门于1990年10月31日为该房屋办理产权登记，登记房屋产权人为李莉，产权证由李宗尧领取并保管。由于该房屋经常被水淹，李莉及其家人于1983年搬入湖南省桃源县陬市镇桥港的房屋居住，后于1990年搬入湖南省桃源县陬市镇兴盛街李莉新建房屋居住。1983年至2001年2月，涉案房屋一直空置，因李莉长期在常德工作，该房屋一直交由李宗尧管理。2001年2月13日，通过高春美介绍，并经湖南省桃源县陬市镇下街居委会同意、湖南省桃源县房地产管理局审批，李宗尧将该房屋卖给熊金梅，熊金梅支付房屋转让款8000元，李宗尧于付款当日将原房屋产权证交付熊金梅。次日，熊金梅与李宗尧到桃源县房地产管理局办理产权变更登记手续。为减少纳税金额，二人经协商，将房屋交易金额由8000元变更为4000元，并签订1份由桃源县房地产管理局提供的《桃源县城镇房屋买卖协议》。自2001年起，熊金梅交付土地使用费至今。购买房屋后，熊金梅申请改建房屋，桃源县陬市镇建设环保管理站填发建设红线放（验）线通知书，桃源县建设委员会于2002年2月8日填发桃建证字28666号建房许可证。房屋建成后，熊金梅在此居住至今。2018年前，李莉、李宗尧均未就房屋问题与熊金梅产生纠纷。2001年8月熊金梅变更登记该房屋国有土地使用权于其名下，2011年3月15日熊金梅取得桃房权证字第3×**房屋所有权证，载明涉案房屋由熊金梅所有。一审法院认为，李莉在庭审中变更诉讼请求，本案案由应为确认合同无效纠纷。本案当事人一审争议的焦点为李莉与熊金梅之间的房屋买卖合同是否合法有效。李莉诉称其并未在房屋买卖合同上签字，李宗尧未经授权私自将李莉名下房屋卖给熊金梅，其以李莉的名义与熊金梅签订的房屋买卖合同无效；李宗尧辩称李莉委托其管理房屋，其将房屋卖给熊金梅，李莉不知情；熊金梅辩称李宗尧将案涉房屋出卖给熊金梅，与熊金梅签订的房屋买卖合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权限、超越代理权限或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”规定，李宗尧的行为构成表见代理。本案中，李莉与李宗尧是父女关系，李莉长期在外工作，将涉案房屋交由李宗尧管理。李宗尧将房屋出售给熊金梅时，告知该房屋产权人为其女儿李莉，并出示了产权证，熊金梅有理由相信李宗尧是受李莉委托出售房屋，故李宗尧的行为构成表见代理。李宗尧作为代理人与熊金梅签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，经桃源县陬市镇下街居委会同意并经桃源县房地产管理局审批，合法有效，应受法律保护。现李莉未提交证据证明涉案房屋买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，且自2001年房屋转卖至2018年长达17年的时间里，李莉并未就房屋问题向熊金梅主张权利，可以推定当初李宗尧卖房是经过李莉的授权。故对李莉以其未在房屋买卖合同签字为由，主张与熊金梅之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。对熊金梅主张合同有效的抗辩意见予以采纳。诚实信用是民事法律行为应遵循的基本原则。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。熊金梅取得房屋后依法进行了翻修改建，并在此居住了近二十年，期间李莉从未就房屋问题向熊金梅主张权利。本案中，熊金梅构成善意取得。根据法律规定，无权处分他人动产或不动产的占有人，不法将动产或不动产转让给第三人后，如果受让人在取得该动产或不动产时出于善意，可以依法取得该动产或不动产的所有权。受让人在取得动产或不动产所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人赔偿损失。现李莉要求确认与熊金梅之间的房屋买卖合同无效，违背了诚信原则，一审法院依法予以驳回。如果李莉认为李宗尧未经其授权处分其房屋，因此造成的损失，李莉可另行向李宗尧主张权利。熊金梅主张李莉承担本案律师费无法律依据，一审法院不予支持。另外，由于李宗尧的行为构成表见代理，故其不适宜作为本案的被告。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条规定,遂判决：驳回李莉的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由李莉负担。本院二审期间，当事人没有提交了新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，李宗尧2001年2月13日将涉案房屋卖给熊金梅当日，以李莉的名义与熊金梅签订了房屋买卖协议一份，湖南省桃源县陬市镇下街居委会在该协议上注明以上情况属实，请给与换证，并加盖了该居委会印章。该房屋买卖协议载明熊金梅于2001年2月12日已将全部房屋价款交付李莉，李莉已于2001年2与12日全部搬出，将房屋交付熊金梅。本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题为：李莉与熊金梅之间的房屋买卖协议是否有效。本案中，李莉与李宗尧是父女关系，李莉长期在外工作，将涉案房屋交由李宗尧管理。李宗尧将房屋出售给熊金梅时，告知该房屋产权人为其女儿李莉，并出示了产权证，经桃源县陬市镇下街居委会同意，双方于2001年2月13日签订了房屋买卖协议，次日，熊金梅与李宗尧到桃源县房地产管理局办理产权变更登记手续时，双方又签订了一份由桃源县房地产管理局提供的《桃源县城镇房屋买卖协议》。熊金梅支付全部房屋转让款，李宗尧于熊金梅付款当日将原房屋产权证交付熊金梅，并交付了房屋。而后经桃源县房地产管理局审批，办理了该房屋的产权变更登记手续。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，认定李宗尧的行为构成表见代理并无不当。李宗尧的代理行为应认定有效。李宗尧作为代理人与熊金梅签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，经桃源县陬市镇下街居委会同意，并经桃源县房地产管理局审批，合法有效，应受法律保护。李莉未提交证据证明涉案房屋买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。故一审法院认定李莉与熊金梅之间的房屋买卖协议有效并无不当。且熊金梅取得房屋后依法进行了翻修改建，并在此居住了近二十年，期间李莉从未就房屋问题向熊金梅主张权利，现李莉要求确认与熊金梅之间的房屋买卖合同无效，违背了诚信原则。一审法院依法予以驳回并无不当。因为李莉与熊金梅之间的房屋买卖协议合法有效，应认定熊金梅系合法取得该房产，故一审法院认定熊金梅构成善意取得不当，本院予以纠正。如果李莉认为李宗尧未经其授权处分其房屋，因此造成的损失，李莉可另行向李宗尧主张权利。故李莉关于李宗尧与熊金梅只达成房屋买卖口头协议，李宗尧没有与熊金梅签订房屋买卖协议，以及一审判决李宗尧的卖房行为构成表见代理错误等上诉理由不能成立，本院不予支持。本案为李莉请求确认其表见代理人李宗尧以其名义与熊金梅签订的房屋买卖协议无效纠纷。虽然李宗尧的行为构成表见代理，但其可以作为本案的被告。一审法院认定李宗尧不适宜作为本案的被告不当，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实和适用法律上虽有瑕疵，但判决结果正确。应予维持，故对李莉的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李莉负担。本判决为终审判决。审判长  孙权新审判员  于前军审判员  蒋晓玲二〇二〇年十二月十五日法官助理赵昌华书记员周小娟附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。