辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3123号上诉人（原审被告）：时永玲，女，1960年6月28日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：高明镇，男，1963年4月3日出生，满族，住辽宁省鞍山市铁**。被上诉人（原审原告）：张曼，男，1982年10月29日出生，汉族，住辽宁省海城市。原审被告：谢识，男，1984年12月13日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：高明镇，男，1963年4月3日出生，满族，住辽宁省鞍山市铁**。上诉人时永玲因与被上诉人张曼、原审被告谢识房屋买卖合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人时永玲、原审被告谢识共同的委托诉讼代理人高明镇，被上诉人张曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时永玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人不承担责任；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、被上诉人违约在先。本案转让房屋是一审被告谢识在2011年以49.4万元贷款购买的，由于还贷压力较大，是想将贷款房屋转让，所得余款购买一个小面积房屋居住。签订房屋转让协议时，转让价款31.5万元是净得价款，被上诉人承诺银行贷款由其偿还，一审庭审中，被上诉人对这一事实已作陈述。按照房屋交易顺序，应该由被上诉人首先偿还银行剩余贷款，然后才能从银行取回房屋产权证书，解除抵押登记手续，之后才能办理房屋交易手续。被上诉人庭审中主张过户时直接把欠银行的贷款还给银行是违背房屋交易程序的。无论是从转让房屋的价值，还是被上诉人在一审庭审中对这一事实的陈述，已充分证明被上诉人违约在先，造成了协议无法履行。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，当事人在诉讼过程中已做陈述或明确承认的，无需另一方另行举证。上诉人已经表明，只要被上诉人履行当时的约定和承诺，自己也一定会履行对应的义务。二、上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议是以合法形式掩盖非法目的。一审中，上诉人出示了被上诉人房产中介经营场所的广告照片，证明被上诉人从事的是房产中介业务，被上诉人庭审中明确承认这一事实，根据《房地产经纪管理办法》第三条及第二十五条第（二）项的规定，房地产经纪机构和经纪人员应当为当事人提供居间代理服务并收取佣金，不得隐瞒房屋真实的交易信息，低价买进高价卖出房屋赚取差价。房屋转让协议第九条要求上诉人无条件配合被上诉人更改买受人姓名，作为房地产中介人，以房屋买卖之名，行非法赚取差价、扰乱房地产经纪秩序之实。根据《合同法》第五十二条第（三）项的规定，以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同。三、上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议违背了法律强制性规定。房屋转让协议的标的物是谢识抵押贷款购买，一审证据《商品房买卖合同》第六条及银行结算清单已经证明这个事实。作为抵押物，转让程序有其特殊要求。《担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已经登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知买受人转让物已经抵押的情况；未通知抵押权人或者未告知买受人的，转让行为无效。上诉人签订房屋转让协议时，未通知抵押权人工商银行汇发支行，根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律效力方面的强制性规定，属于无效合同。另据《担保法》第五条的规定，主合同无效，担保合同无效，上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议第八条为定金担保条款，亦为无效。四、上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议属于格式合同中的无效情形。房屋转让协议是在被上诉人经营场所签订的，协议中除了甲乙双方信息、金额、时间，都是被上诉人预先打印好重复使用的，属于格式合同。该协议第二条约定：甲方于2019年12月31日前办理完交易手续。该条约定加重了上诉人的责任，免除了被上诉人的责任，主要体现在三个方面：（一）税费方面，房屋交易需要交纳契税、印花税，交易手续费、测量评估费、工本登记费等费用，上诉人如要办理交易手续则需交纳上述全部费用，而根据《契税暂行条例》第一条的规定，契税是应由买受人即被上诉人承担的，其它税费是买卖双方共同承担的。（二）参与方面，办理交易手续需要买卖双方共同参与才能完成，没有乙方即被上诉人到场配合，单靠甲方是无法完成的。（三）风险方面，由于转让房屋为抵押物，办理交易手续之前必须先行偿还银行贷款，如被上诉人不及时偿还，也是无法办理交易手续的。按照最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第六条的规定，提供格式合同的一方对于免除其责任的条款，在订立合同时应采用足以引起对方注意的文字、图形、符号等特殊标识并进行说明，并且就此提示和说明义务承担举证责任。根据《合同法》第四十条规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任的，该条款无效。所以，房屋转让协议的第二条、第八条属于无效条款。五、一审判决适用法律错误。转让房屋为谢识所有，上诉人签订房层转让协议时没有处分权，由于被上诉人违背诚实信用原则违约在先，谢识知道情况后，不愿与被上诉人继续进行交易。根据《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。案涉房屋转让未得到谢识同意或事后追认，故房屋转让协议应属无效。一审判决引用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该条规定是对《合同法》第一百三十二条的反面解释，主要适用于处分权受到限制的所有人出卖自己之物以及所有人出卖尚未取得所有权之物（将来财产）等情形。案涉房屋转让显然不属于上述适用范围，适合法律错误。被上诉人张曼辩称，服从原审判决。原审被告谢识述称，同上诉人的意见一致。张曼向一审法院起诉请求：1.请求时永玲、谢识给付双倍定金60,000元；2.诉讼费用由时永玲、谢识承担。一审法院认定事实：时永玲系谢识的母亲。2011年7月，谢识与鞍山特易购房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买房屋一处，位于铁**，产籍号为：1-26-142-1182。价款为494,000元。并以谢识的名义向银行贷款340,000元，每月还贷款2413.90元，2011年10月开始按月偿还贷款。时永玲看到张曼发布的广告，联系张曼想要卖房。双方在2019年12月27日签订了《房屋转让协议》一份，协议约定：时永玲以31.5万元的价格转让给张曼房屋一处(产籍号：1-26-142-1182)，张曼向时永玲支付购房定金30,000元，时永玲在2019年12月31日办理完交易手续。手续办理完结，张曼应将购房余款一次性给付时永玲。卖方违约，无权要求返还定金；买方违约，应按定金的双倍向卖方赔偿。时永玲在房屋转让协议上签署了自己及谢识的名字。时永玲将谢识的商品房买卖合同、购房发票等手续的复印件交给了张曼。张曼按照协议约定给付了时永玲30,000元定金。后因谢识不同意卖房，房屋没有实现更名。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原案中，时永玲与张曼签订了房屋转让协议，系双方真实意思表示，故该协议对时永玲与张曼具有约束力。张曼已经支付了定金，因时永玲对房屋的处分行为未取得房主谢识的追认，故未能实现房屋更名，张曼要求时永玲双倍返还定金共计6万元，符合法律规定，应予支持。谢识并未在协议上签名，且未对时永玲的卖房行为进行追认，故时永玲与张曼签订的协议对谢识不具有法律效力，谢识不应承担民事责任。关于时永玲、谢识辩称双方在签订协议时，时永玲对房屋没有所有权，故合同无效一节，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。关于时永玲、谢识辩称张曼没有给付购房款，违约在先以及张曼主张给付60，000元显失公平一节，根据双方签订的房屋转让协议第二条中关于付款与办理房屋更名手续的先后顺序的约定，二被告没有举证证明张曼存在违约行为，故其辩解意见原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、时永玲于判决生效之日起二十日内给付张曼60,000元；二、驳回张曼对谢识的诉讼请求。案件受理费1300元，由时永玲负担。二审中，上诉人提交鞍山市汇亿鑫房屋中介有限公司《房屋价格说明》一份，欲证明案涉房屋市场价格约为600,000元，因该房屋价格并非由司法机关委托的房产评估机构出具，对其合法性本院不予采纳。本院二审查明：本院对一审法院查明的“双方在2019年12月27日签订了《房屋转让协议》一份，协议约定：…卖方违约，无权要求返还定金；买方违约，应按定金的双倍向卖方赔偿”纠正为“双方在2019年12月27日签订了《房屋转让协议》一份，协议约定：…买方违约，无权要求返还定金；卖方违约，应按定金的双倍向买方赔偿”，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点是：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》是否合法有效；二、被上诉人是否存在违约在先情形，是否应当偿付房屋贷款。关于争议焦点一，本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，真实合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。按照双方约定，被上诉人在签订房屋转让协议后履行了支付购房定金的义务，上诉人应依约协助被上诉人办理房屋交易手续，现其拒绝办理房屋交易手续，违反了双方的约定，故应当依约承担返还双倍定金的法律责任，一审判决上诉人时永玲给付被上诉人张曼定金6万元正确，本院予以维持。关于上诉人主张与被上诉人签订的房屋转让协议是被上诉人以合法形式掩盖非法目的一节，经审查，虽然被上诉人是房屋中介，但其以个人身份购买房屋并与对方签订房屋转让协议，是在双方自愿平等协商基础上的市场交易行为，上诉人出售房屋，其负有提供房屋真实信息的法定义务，被上诉人作为买方不负有提供房屋交易信息的义务，故不存在被上诉人隐瞒房屋真实交易信息行为。另外，上诉人主张合同无效的法律依据即《房地产经纪管理办法》，系部门行政规章，不能作为认定合同效力的依据。故对上诉人的该项上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人主张房屋转让协议违背了《担保法》第四十九条等法律的强制性规定，属无效合同一节，因双方的房屋转让协议系债权行为，《担保法》第四十九条规定的抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，是抵押物所有权转移等物权转让时应当适用的情形，故对上诉人的该项上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人主张双方签订的房屋转让协议属于格式合同中的无效情形，经审查，虽然双方签订的合同是被上诉人预先打印好的，但上诉人当庭陈述在签订合同前已经阅读了相关条款并签了字，虽然上诉人辩称签订合同时曾提出银行贷款应由被上诉人承担，且双方对此做了口头约定，但上诉人并未能举证证明，且被上诉人对此予以否认，故上诉人主张该合同系格式条款，加重了上诉人的责任，免除了被上诉人的责任，系无效的上诉理由，本院不予采纳。关于争议焦点二，双方签订的《房屋转让协议》第二条明确约定，被上诉人应向上诉人方支付购房定金3万元，上诉人方应于2019年12月31日前办理完交易手续，手续办理完结，被上诉人方应将购房余款一次性支付给上诉人方。现被上诉人已经履行了支付定金的义务，上诉人在约定的期限内并未协助被上诉人办理房屋交易手续，已构成了违约，故应按照约定对被上诉人予以赔偿。虽然上诉人主张双方签订的房屋价款31.5万元是净得价款，被上诉人口头承诺银行贷款由其偿还，但其并未提供证据证明双方就银行贷款由被上诉人偿还已达成合意，其亦未提供证据证明房屋价款31.5万元不是双方房屋买卖的总价款，而是上诉人应当取得的净价款，故对上诉人的该项上诉理由本院不予采纳。综上所述，上诉人时永玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果及适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人时永玲负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 徐云龙审判员 王珍付二〇二〇年十二月一日法官助理徐波书记员姜珊