山西省永和县人民法院民事判决书（2020）晋1032民初160号原告：药银瑞，男，1932年10月8日出生，汉族，群众，永和县城内居民，住永和县。委托诉讼代理人：药彩琴，女，1956年1月22日出生，汉族，永和县城内居民，住永和县，系原告药银瑞之女。委托诉讼代理人：霍林海，男，1954年2月2日出生，汉族，永和县城内居民，住永和县，系原告药银瑞女婿。被告：北京佳永欣房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区京顺东街**楼******，统一社会信用代码：×××。法定代表人：张永林，经理。被告：临汾市宝辉房地产开发有限公司，住所地山，住所地山西省临汾市尧都区东赵村南外环****信用代码：×××(1-1)。法定代表人：钱战保，经理。委托诉讼代理人：方文虎，系被告临汾市宝辉房地产开发有限公司工作人员。被告：钱战保，男，1969年10月20日出生，汉族，群众，安徽省池州市贵池区唐田镇居民，住临汾市。原告药银瑞与被告北京佳永欣房地产开发有限公司、临汾市宝辉房地产开发有限公司（以下简称“宝辉公司”）、钱战保合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告药银瑞委托诉讼代理人药彩琴、霍林海，被告宝辉公司委托诉讼代理人方文虎，被告钱战保到庭参加诉讼，被告北京佳永欣房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告药银瑞诉称，2014年被告在××县商品房建设项目，该开发建设急需占用原告居住的房屋及院落，但原告所住宅院面积较大，建筑房屋较多，质量好，所处位置优越，交通宽敞方便，通风宜人，采光充足，院内可种植蔬菜、花草、树木等，各项布局十分合理，而且房屋装修花费很大，原告家人对自己的宅院有着深厚的情感，面对被告开发占用自己的宅院，又要拆除自家的房屋，原告家人十分不满，坚决反对，但因被告无数次协商，声称：“这项开发房地产商品建筑项目，离了你家的宅院很难建成，就是凑合建成也没有安全通道，还要少建一个单元，要少18×3=54套房屋；你家返迁比例可比正常标准高一些等等”，在此情况下，原告家人忍痛无奈的与被告达成了返迁房屋意见。第一，被告在加大返迁比例（1:2.5）的条件下给原告返迁房屋，返迁房屋达到水、暖、电齐全，并享受与其他拆迁户同等的返迁待遇。第二，被告向原告返迁525平方米的楼房交给被告出售（按被告方标准价格出售后，于2015年8月底现金结清交给原告）。第三，被告还同意赠给原告车位三个。以上三条均由冯文贵担保，并在2014年11月6日签订了“房屋拆迁返迁合同书”、“协议书”各一份。房屋拆迁返迁合同及协议书签订后，被告未能按时履行义务，严重违约。尤其是2018年下半年怡和小区整体开发建设项目工程全部竣工后，原告曾多次与被告协商，被告拒绝接受，更不履行当初所签订的合同，故原告诉至法院要求被告支付原告房屋每平米2580元，525平米共计1354500元，车位一个25000元，3个共计75000元，并由被告承担本案诉讼费用。为支持其诉讼请求，原告药银瑞提供如下证据：1、2014年11月6日药银瑞与北京佳永欣房地产开发有限公司临汾分公司（以下简称“临汾分公司”）签订的房屋拆迁返迁合同，用于证明临汾分公司给原告返迁525平方米的楼房；2、临汾分公司给返迁户的承诺书及补偿合同，用于证明临汾分公司返迁时的承诺、交房时间、选房标准等事宜，协议书用于证明临汾分公司同意给原告免费车位3个；3、2014年11月6日朱林梅和临汾分公司签订的房屋拆迁返迁合同复印件，用于证明临汾分公司应该返迁给朱林梅425平米房屋现已兑现；4、冯国林出具的证明，用于证明原告多次跟被告钱战保商量无果；5、怡和小区还迁户拆迁宅院面积统计情况一份，用于证明统计情况表上药银瑞、朱林梅的还迁面积为950平米，药彩琴还迁面积为454平米；6、冯文贵证人证言，用于证明2014年杨生祥以公司名义开发怡和小区时，总公司经理是张永林。冯文贵是做土工的，杨生祥跟当时施工的张红兵说要拆原告家的房子，不拆的话就不够修楼房，也没有安全通道，拆了能多修一个单元，还有安全通道。协商好签订合同时其在场，当时原告家一共签订了两份合同，药银瑞签了一份，药彩琴签了一份，其在时朱林梅没有签订，原告家返迁比例刚不到2.6倍，签合同时杨生祥代表公司，是张经理签的。原告当时要一部分钱，要一部分房子，当时老杨没有钱，说先把你的房子卖了，然后再给钱。车位的事情约定药彩琴及朱林梅家给3个车位。药银瑞和朱林梅的合同上担保人签字都是其签订的；7、罚没款收据、行政事业性收费收据，用于证明原告的院落面积是合法的，受法律保护。被告宝辉公司、被告钱战保经质证认为，原告药银瑞的合同按照政府的标准已经返迁给了朱林梅，朱林梅返迁合同返迁给了药彩琴。冯国林不认识，对其证人证言不认可。合同是分公司负责人杨生祥签订的，被告宝辉公司及钱战保不认可，只认县政府的。对冯文贵证人证言没有异议，只是对于证人说的这些事情不清楚。对罚没款收据、行政事业性收费收据不认可。被告宝辉公司、钱战保辩称，原告药银瑞要求返迁525平方米的楼房严重失真。宝辉公司按照永和县人民政府的拆迁标准、拆迁户都承诺同意按永和县莲花佳苑拆迁返还标准执行。2018年11月1日，由冯其昌、孙宗保、方文虎、冯润祥、杨林生、毛熊组成了怡和小区还迁面积核实小组，重新按永和县人民政府还迁标准与药银瑞签订了还迁合同。同时在协议第五条中明确约定，之前与北京佳永欣房地产开发有限公司临汾分公司签订的所有合同、协议及有关手续均作废，以本协议为准。药银瑞房屋拆迁补偿置换协议由其女药彩琴代为签字同意，并已按新的协议409.524平米在怡和小区选了房子，房号为3-3-302/3-2-701/2-3-502/2-3-1202四套房，已办理交房手续。被告向原告返还525平米的楼房交给被告出售，纯属无稽之谈，无中生有。赠车位一事更是不事实，所有27个拆迁户都已取消。永和县已于2017年12月26日撤销了北京佳永欣房地产开发有限公司临汾分公司的开发资质，在县信访局的调解下，被告钱战保以1040万元买断了怡和小区烂尾楼,经永和县人民政府研究同意成立宝辉公司，并重新立项，办理了相关开发手续。宝辉公司于2017年8月27日重新开发，以前的矛盾纠纷由永和县人民政府协调解决并成立了怡和小区司法协调小组，在永和电视台公告过，凡有矛盾债务纠纷前来信访局登记，公告期一个月，药银瑞当时也没有反映登记。被告宝辉公司、钱战保提供如下证据：1、朱林梅和宝辉公司签订的《房屋拆迁置换协议》，用于证明返迁给朱林梅的房屋面积为409.524平米，朱林梅和药银瑞是一个户；2、药彩琴和宝辉公司签订的《房屋拆迁置换协议》，用于证明返迁给药彩琴房屋的面积为395.476平米，两户加起来为805平米；3、承诺书，用于证明房屋返迁面积；4、永和县住房保障和城乡建设管理关于撤销北京佳永欣开发有限公司临汾分公司建设项目建设用地规划许可证的决定书，用于证明临汾分公司于2017年4月9日已经终止，住建局撤销了建设项目选址意见书，和建设用地规划许可证，同时永住建字（2015）18号文件自行作废；5、山西省投资项目在线审批监管平台登记单、建设项目影响登记表、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证副本、建设工程施工许可证、国有建设用地使用权出让合同，用于证明临汾分公司撤销后，被告宝辉公司接收了怡和小区的工程并办理了相关建设工程证件；6、钱战保、杨生祥、邓功才三方协议，用于证明2016年10月10日被告钱战保和杨生祥、邓功才签订三方协议三方协商一致，甲方钱战保以1040万元（给付杨生祥300万元，邓功才750万元扣除10万元税款为1040万元）接收了怡和小区棚户区项目改造工程，乙方杨生祥、丙方邓功才退出项目；7、房产证、土地证、清税证明、准许注销登记书、照片、承诺书。原告药银瑞经质证认为，对朱林梅、药彩梅和宝辉公司签订的《房屋拆迁置换协议》没有异议，永和县住房保障和城乡建设管理关于撤销北京佳永欣开发有限公司临汾分公司建设项目建设用地规划许可证的决定书、山西省投资项目在线审批监管平台登记单、建设项目影响登记表、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证副本、建设工程施工许可证、国有建设用地使用权出让合同及钱战保、杨生祥、邓功才三方协议跟本案无关不发表意见。对房产证、土地证、清税证明、准许注销登记书、照片、承诺书无异议，承诺书是在签订返迁协议之前，原告同意按1:1.2的比例进行返迁。被告北京佳永欣房地产开发有限公司未作答辩，也未向本院提供证据。经审理查明，2004年北京佳永欣房地产开发有限公司临汾分公司在永和县河口村建设永和县怡和小区棚户区改造项目时，因施工需要，需要拆迁原告药银瑞位于永和县河口村的房屋（原告药银瑞及妻子朱林梅、女儿药彩琴、女婿霍林海一起居住），临汾分公司于2014年4月20日与药彩琴签订《拆迁户返迁补偿合同》，合同未约定置换返迁房屋面积，2014年11月6日，临汾分公司与原告药银瑞及其妻子朱林梅签订《拆迁户返迁补偿合同》，合同约定：临汾分公司向原告药银瑞置换返迁房525平米，向朱林梅置换返迁房425平米……。原告药银瑞与临汾分公司签订的协议书约定：临汾分公司同意给原告免费车位3个，原告的525平米交给临汾分公司出售，按临汾分公司标准价格出售，2015年8月底结清现金。2018年11月10日，原告药银瑞妻子朱林梅（乙方）、原告药银瑞女儿药彩琴（乙方）均与被告宝辉公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿置换协议》，约定：主房及一层按1:1.2比例，二层及附房按1:1的比例，院落及空闲地面积按1:0.8的比例进行返迁，返迁给朱林梅房屋面积409.524平米，返迁给药彩琴房屋面积395.476平米...双方对上述面积及各项条款均无异议，之前乙方与北京佳永欣房地产开发有限公司临汾分公司签订的所有合同、协议及有关手续均作废，以本协议为准。被告宝辉公司现已对原告妻子朱林梅、女儿药彩琴返迁了7套房屋，共计805平米。另查明，北京佳永欣房地产开发有限公司临汾分公司系北京佳永欣房地产开发有限公司的分公司，临汾分公司于2015年9月将负责人李士林变更为被告钱战保，2016年10月10日被告钱战保和杨生祥、邓功才签订三方协议约定被告钱战保以1040万元（给付杨生祥300万元，邓功才750万元，扣除10万元税款为1040万元）接收怡和小区棚户区项目改造工程，杨生祥、邓功才退出该项目，临汾分公司于2019年10月14日办理注销登记手续。被告宝辉公司于2017年1月6日成立，2017年8月29日接收怡和小区棚户区改造项目，该工程于2019年10月10日全面竣工。永和县怡和小区的房屋共3栋楼，1号楼是被告宝辉公司接收之后建设的，2号楼是被告宝辉公司从5层框架开始建设的，3号楼是被告宝辉公司从4层框架开始建设的。房屋共计261套，商户6套，1号楼出售价格为2280元/平米，2号楼、3号楼出售价格为2580元/平米。车位在怡和小区院子里，共16个，一个车位5至6平米，车位价格为2.5万到3万元。永和县怡和小区的房屋及车位现已全部出售。庭审中，本院向原、被告双方出示了本院依职权向永和县不动产登记中心调取的证据：经查询朱林梅有一处土地，永土国用（1995）字第3055号，用地面积724.43㎡，超占390.93㎡（作为临时使用面积），并由永和县土地管理局颁发了土地证书。永房权证字第XXXX号，建筑面积112.67㎡，永房权证字第XXXX号，建筑面积183㎡。经质证，原、被告双方对此证据无异议。原告药银瑞家针对当时超占的面积337.93㎡，于1995年11月26日向永和县土地管理局缴纳了罚款675元，登记证费5元，地籍调查费4，地籍调查费43元本院认为，原告药银瑞与临汾分公司签订的《拆迁户返迁补偿合同》系双方的真实意思表示，但根据永和县不动产登记中心提供的证据证实原告药银瑞家用地面积为724.43㎡，其中超占390.93㎡作为临时使用面积，属于合法使用范围内的面积为333.5㎡。一方面，根据原告女儿药彩琴代其父亲药银瑞签订的承诺书，原告同意按照（主房1:1.2；偏房1:1；院子1:0.8；二楼1:1.1；砖木结构1:1.1）比例返迁，该承诺书的签订意味着原、被告双方对于返迁补偿标准作出了重大变更，朱林梅、药彩琴与被告宝辉公司签订的《房屋拆迁补偿置换协议》，返迁标准依据的是原告承诺书的返迁标准，朱林梅的合同已返迁409.524㎡，药彩琴的合同已返迁395.476㎡，共计返迁7套房屋805㎡，双方现已履行完毕。另一方面，原告药银瑞虽针对其超占不法行为向永和县土地管理局缴纳了罚款，但临时使用土地权属属于国家，原告对临时用地无处分权，原告对于其超占的面积已使用多年，且对于原告家合法使用的面积被告宝辉公司已按约进行返迁，故对原告主张的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十七条之规定，判决如下：驳回原告药银瑞诉讼请求。案件受理费8832.5元，由原告药银瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省临汾市中级人民法院。审 判 员 王静静 二〇二〇年十二月一日法官助理 刘 霞书 记 员 穆金平