贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终2154号 上诉人（原审原告）：杨承科，男，1977年4月9日出生，土家族，住贵州省德江县。 上诉人（原审原告）：陈艳（杨承科之妻），女，1979年9月27日出生，土家族，住贵州省德江县。 共同委托诉讼代理人：覃健，贵州汇能辉律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：肖万礼，贵州汇能辉律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：贵州德江瑞泰置业有限公司，住所地贵州省德江县青龙街道迎宾路。 法定代表人：徐其华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：侯亚萍，贵州锦江河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李清，贵州锦江河律师事务所实习律师。 上诉人杨承科、陈艳因与被上诉人贵州德江瑞泰置业有限公司（以下简称德江瑞泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省德江县人民法院（2020）黔0626民初1440号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨承科、陈艳上诉请求：1.撤销贵州省德江县人民法院（2020）黔0626民初1440号民事判决，并改判支持上诉人的一审全部诉请请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人于2015年8月22日签订《商品房买卖合同》约定，被上诉人应于2016年8月30日前办理产权证并登记至上诉人名下。至今，被上诉人仍未办理产权证及登记到上诉人名下，已然构成违约。被上诉人存在逾期办理产权证，应当依法依约即行办理案涉房屋的产权证并登记至上诉人名下。二、本案系合同纠纷，属于民事案件受理及审理管辖范围，被上诉人基于双方签订的合同而违约，应当依法承担违约责任，即办理房屋产权登记至上诉人名下，并且承担合同约定的违约责任。三、“脱贫攻坚”不属于不可抗力，且不符合本案实际情况，原审法院以此作为判决事由亦不成立。首先，根据双方合同并未对此进行约定，被上诉人亦未能提供任何证据予以佐证。其次，按照合同约定，被上诉人应于2016年8月30日前办理案涉房屋的产权证，而脱贫攻坚下乡帮扶发生于2019年下半年，中间间隔3年之久，并不符合本案实际情况。最后，根据双方合同约定，双方因不可抗力不能按约履行合同的，应当及时告知对方当事人，并自不可抗力发生结束之日起30日内向对方当事人提供证明。四、脱贫攻坚系国家对贫困人员的一项脱贫帮扶政策，但并不是让行政机关及其工作人员放弃或搁置其本职工作而不顾，国家政府亦不是为了下乡脱贫而使行政机关处于停滞状态。被上诉人的违约行为系发生于脱贫攻坚之前3年之久，于情于理都不能否认和免除被上诉人的违约责任。五、案涉违约金标准合法合理，并未超过法律予以调整的范围，被上诉人应当按照合同约定支付违约金。被上诉人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向上诉人支付已付房价款万分之二的违约金，日万分之二即月息0.6%，年息7.2%，该标准远远低于法律应当予以调整的范围。被上诉人的违约行为长达4年之久，致使上诉人的合同目的无法实现，无法通过案涉房屋进行正常融资经营，对本属自己的财产无法进行自由处分，已经对上诉人造成重大损失。 德江瑞泰公司二审答辩，办理房屋所有权证登记手续的义务主体系上诉人，被上诉人只有协助义务。案涉房屋未办理房屋所有权登记手续，未给上诉人造成任何损失，上诉人主张的违约金过高，不应当得到支持。 杨承科、陈艳向一审法院起诉请求：1.依法判决被告德江瑞泰公司立即履行双方于2015年8月22日签订的《商品房买卖合同》，将德江温州商贸城第6幢第3层309-313号房屋所有权登记到二原告名下；2.依法判令被告向二原告支付逾期办理房屋转移登记违约金共计210,143.2元，2020年8月28日，原告杨承科、陈艳向本院申请增加诉讼请求即判令被告德江瑞泰公司向二原告支付逾期办理房屋转移登记违约金变更为221,195.40元（暂计至2020年8月31日），之后的违约金按已付购房款日万分之二的标准计算至实际办理产权登记到两原告名下之日止；3.依法判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告德江瑞泰公司承担。 一审法院认定事实：原告杨承科与原告陈艳系合法夫妻关系。2015年8月22日，原告杨承科、陈艳与被告德江瑞泰公司在平等、自愿的基础上，经充分协商签订了《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告德江瑞泰公司开发的德江温州商贸城第6幢第3层309-313号商品房一套。该《商品房买卖合同》中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。二原告于2015年8月22日共计付房款757,000元，剩余房款30,000元于办房产证时付清。二原告依据该《商品房买卖合同》的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务，根据前述《商品房买卖合同》第二十二条的约定，起诉案涉商品房应于2016年8月30日前取得初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但被告德江瑞泰公司至今仍没有办理商品房转移登记，导致二原告至今无法办理房产证，故诉至一审法院。 一审法院认为，2015年8月22日，原告杨承科、陈艳与被告德江瑞泰公司在平等、自愿的基础上，经充分协商签订了《商品房买卖合同》。虽然该《商品房买卖合同》依法成立并有效；且合同案涉的房屋即由被告德江瑞泰公司开发的德江温州商贸城第6幢第3层309-313号商品房一套系现房，该《商品房买卖合同》签订后，原告杨承科、陈艳已按照合同的约定付清房屋价款，而被告德江瑞泰公司也按照合同的约定向原告杨承科、陈艳实际交付了前述房屋，已对外进行了出租使用。被告德江瑞泰公司只是未按照合同的约定向原告杨承科、陈艳履行将德江温州商贸城第6幢第3层309-313号房屋所有权登记到其名下的合同义务。但是，从庭审查明的情况来看，首先，被告德江瑞泰公司对前述德江温州商贸城第6幢第3层309-313号房屋办理所有权登记事宜确实进行了积极主动作为，从主观上也想尽快办理完毕；然而，办理房屋所有权转移登记并非被告德江瑞泰公司一己之力就能够完成之事，涉及多方面的因素。其次，被告德江瑞泰公司已将案涉房屋交付给原告杨承科、陈艳出租使用，客观上原告杨承科、陈艳的主观需求已得到了实质保障，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》之目的已基本得到实现，被告德江瑞泰公司逾期办理房屋产权证的行为并未对原告杨承科、陈艳造成太大的实际损失。其三，从2018年起，德江县为了搞好脱贫攻坚这一政治任务，将全县各部门全部安排到脱贫攻坚的一线开展工作，几乎人去楼空；不动产登记部门及其工作人员也不例外，客观上给被告德江瑞泰公司办理所有权登记带来了实际困难。其四，被告德江瑞泰公司在诉讼中提出原告杨承科、陈艳所主张的违约金为210,143.2元过高之抗辩主张，其理由较充分；况且，原告杨承科、陈艳并未对其实际损失提供证据予以佐证。因此，一审法院对原告杨承科、陈艳要求被告德江瑞泰公司向其支付逾期办理房屋转移登记违约金共计221,195.40元（暂计至2020年8月31日），之后的违约金按已付购房款日万分之二的标准计算至实际办理产权登记到原告杨承科、陈艳名下之日止的诉讼请求，一审法院不予全额支持。但是，一审法院结合前述《商品房买卖合同》的约定，按照公平原则，经综合考虑，酌情明确由被告德江瑞泰公司因逾期未向原告杨承科、陈艳办理房屋产权证而向原告杨承科、陈艳支付违约金10,000元。对于原告杨承科、陈艳要求判决被告德江瑞泰公司立即履行双方于2015年8月22日签订的《商品房买卖合同》，将德江温州商贸城第6幢第3层309-313号房屋所有权登记到原告杨承科、陈艳名下的诉讼请求，因办理房屋所有权转移登记并非被告德江瑞泰公司一己之力就能够完成之事，涉及多方面的因素，不属于司法调整的范畴。但是，待办理房屋产权证的条件成就后，被告德江瑞泰公司理应依法积极将德江温州商贸城第6幢第3层309-313号房屋所有权登记到原告杨承科、陈艳名下。因此，一审法院对于原告杨承科、陈艳的该项诉讼请求依法不予支持，应予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、由被告德江瑞泰公司于本判决生效之日起五日内因逾期未向原告杨承科、陈艳办理房屋产权证而向原告杨承科、陈艳支付违约金10,000元；二、驳回原告杨承科、陈艳的其他诉讼请求。 二审中，当事人双方均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人要求办理房屋产权登记的诉请能否得到支持；二、一审法院酌情调整被上诉人逾期交付转移登记的有关文书的违约金为10,000元是否恰当。 关于上诉人要求办理房屋产权登记的诉请能否得到支持的问题。本案中，当事人双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定“转移登记：（一）出卖人承诺于2016年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”，上诉人的请求与双方之约定不符，办理案涉房产登记系政府行政机关的职能范围，而并非房开公司的职能，房开所负义务是按照办理产权登记的需求，及时将所需材料文件报送相关部门，故一审法院认为办理房屋所有权转移登记并非德江瑞泰公司一己之力就能够完成之事且涉及多方面的因素，不属于本案调整的范畴，判决驳回其该项诉请并无不当。上诉人要求按照合同约定办理转移登记的请求，与本院查明事实不符，对此本院不予支持。 关于一审法院酌情调整被上诉人逾期交付转移登记的有关文书的违约金为10,000元（即“办证”违约金）是否恰当的问题。本案中，上诉人主张“办证”违约金按已付购房款日万分之二的标准计算，被上诉人认为违约金过高，请求人民法院酌情进行调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，如约定的违约金过高，法院可以依据当事人的请求予以适当调整，但调整幅度所考量的因素不仅限于实际损失，还要兼顾履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素进行考量，本案中，被上诉人将房屋交付购房人后，购房人的住房需求已得到保障，双方签订商品房买卖合同的主要目的已基本实现，被上诉人逾期办证的行为并未给购房人造成太大的实际损失，且办理商品房转移登记并非被上诉人一己之力能够完成，涉及多方面的因素，对购房人提出的逾期“办证”违约金，被上诉人主张过高要求调整的，故一审法院综合考虑办证不能的客观情况，结合合同约定、违约事实、违约时间等酌情支持逾期“办证”违约金为10,000元并无不当。上诉人认为应当“从2016年8月20日起按已付购房款日万分之二的标准计算至实际办理产权登记到上诉人名下之日止”的逾期“办证”违约金的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，杨承科、陈艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,452元，由杨承科、陈艳负担。 本判决为终审判决。 审判长 向 前 审判员 田 芳 审判员 唐正洪 二〇二〇年十二月十五日 法官助理李正雷 书记员伍昊