陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终2909号 上诉人（原审第三人）：上海浦东发展银行股份有限公司西安分行。住所地：陕西省西安市高新区。统一社会信用代码：91610000735369001Y 负责人：张瑞林，系该分行行长 委托诉讼代理人：赵曼花，泰和泰（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王萍，泰和泰（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王永春，女，1972年2月11日出生，满族，住西安市雁塔区，公民身份号码：62210XXXX2********。 被上诉人（原审原告）：牛克胜，男，1969年1月15日出生，汉族，住西安市雁塔区，公民身份号码：61010XXXX9********。 被上诉人（原审被告）：陕西华阳天地实业股份有限公司。住所地：陕西省西咸新区。统一社会信用代码：91610000586981044B。 法定代表人：孙祥勇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁红刚，系该公司法务经理。 上诉人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行因与被上诉人王永春、牛克胜、陕西华阳天地实业股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省泾阳县人民法院（2020）陕0423民初1500号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行上诉请求：1、撤销陕西省泾阳县人民法院（2020）陕0423民初1500号民事判决第四项，改判被上诉人王永春、牛克胜、陕西华阳天地实业股份有限公司共同偿还《个人购房担保借款合同》项下的剩余贷款本金及利息共计73900.51元（暂计算至2020年6月1日，具体金额以实际还款当日上诉人部门核算金额为准）；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审仅判处被上诉人陕西华阳天地实业股份有限公司就《个人购房担保借款合同》剩余贷款本金及利息承担还款责任有误，被上诉人王永春、牛克胜仍应对其剩余贷款本金及利息承担还款责任。 被上诉人王永春、牛克胜辩称：一审判处正确，应驳回上诉，维持原判。 被上诉人陕西华阳天地实业股份有限公司辩称：认可上诉人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行的上诉请求，其只是担保人，合同是王永春、牛克胜与浦发银行签订的，所以应某某一起还款。 王永春、牛克胜向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原告一与被告于2014年5月16日签订的《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号：05-2014-00076）及2017年12月2日签订的《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议（编号：HY-SYJ-YX-2017-812）；2、请求依法解除原告一、原告二与第三人于2014年8月27日签署的《个人购房担保借款合同》；3、请求依法判令被告返还原告购房首付款147505元；4、请求依法判令被告赔偿原告已向第三人偿付的贷款本息，期间自2015年1月26日起至被告实际支付之日（暂计算至起诉之日2020年5月25日），暂计算为97664.83元；自判决生效之日起被告负责偿还第三人剩余的按揭贷款，如果被告未依判决按时履行还款义务而影响到原告个人征信，原告将依法追究被告相关法律责任。对原告已偿还97244.16元的贷款，按照2020年5月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率5年期以上为4.65%，被告华阳公司向原告支付占款利息（暂计至起诉之日起2020年5月25日），暂计为24220.88元；5、请求依法判令被告以287505元为基数，按照每日万分之二向原告支付违约金，期间自2017年7月1日起至被告实际支付之日（暂计为60721.06元，被告实际已支付违约金41975.72元）；6、请求依法判决被告以147505元为基数，按照2020年5月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率5年期以上为4.65%向原告支付款项占用期间利息，期间自2014年5月16日至被告实际支付之日（暂计算至起诉之日2020年5月25日），暂计为41153.89元；7、本案的诉讼费、交通费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年5月16日，原告王永春与被告华阳公司签订了一份《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号为：05-2014-00076）（以下简称商品房买卖合同），约定被告将其所开发的位于泾阳县XX镇XX村XX街（一期）1栋4单元4层44037号商品房出卖给原告，房屋总价款为287505元，交房日期为2015年6月30日前。关于逾期交房的违约责任，双方约定：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……。原、被告双方于2014年5月16日签订了《商品房买卖合同补充协议》，就主合同中商品房的交付期限双方商定为2015年6月30日至2015年7月15日期间。关于逾期交房，双方约定：买受人解除合同后出卖人退款的前置条件是：“出卖人在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除合同登记备案后的六十日内退还买受人全部已付款”。2014年5月11日、5月16日原告向被告华阳公司支付了20000元定金及127505元的购房款，以上合计147505元。2014年8月27日，二原告就剩余应付房款140000元与被告华阳公司及浦东银行西安分行签订了一份《个人购房担保借款合同》（以下简称贷款合同），第三人浦东银行西安分行为贷款人，被告华阳公司为连带责任保证人。贷款合同约定：贷款金额140000元，贷款期限自2015年1月26日至2025年1月26日止，采用等额本息还款法，每月1日之前偿还。之后，第三人浦东银行西安分行将上述贷款按照贷款合同的约定支付至被告华阳公司的银行账户。2017年12月2日，原告王永春与被告华阳公司签订了一份《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议（以下简称补充协议），双方就交房及房屋所有权证书办理事宜达成如下协议：一、乐华国际商业街未按期开业期间，被告承担陕西博文商业运营管理有限公司应向原告支付的保底收益，按照当年中国人民银行公布的三到五年期商业贷款利率（2017年为4.75%）计算，由陕西博文商业运营管理有限公司支付给买受人。二、被告同意，自应报送产权登记机关备案之次日（即2017年7月1日）起，每日按照原告已付房款的万分之二向买受人支付违约金。截止2020年6月1日，原告已偿还贷款本金66099.49元，利息33084.45元，本息合计99184.52元（其中包含逾期还款的罚息0.58元），剩余本金73900.51元未偿还。被告华阳公司已经向原告支付违约金41975.72元，涉案商品房至今未向原告交付。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、是否应解除涉案商品房买卖合同、补充协议及贷款合同；2、如解除上述合同，当事人之间的权利义务如何确定。（一）关于是否应解除涉案商品房买卖合同、补充协议及贷款合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的商品房买卖合同、补充协议意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。合同履行中，被告华阳公司至今未按照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，原告诉请解除合同，被告华阳公司也同意，被告辩称补充协议一并解除，符合法律规定，本院予以支持。因涉案商品房买卖合同、补充协议确认解除，当事人签订的贷款合同之目的无法实现，故对原告主张解除涉案贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。（二）关于合同解除后当事人之间的权利义务如何确定。1、关于返还购房款本金。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告华阳公司已收取原告向其支付的房款147505元，应向原告悉数返还。2、关于返还贷款本金及利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案贷款合同解除，浦东银行西安分行无违约行为，且确有损失，该损失应为原告尚未偿还剩余贷款及利息。本案贷款合同解除的根本原因在于开发商违约导致商品房买卖合同解除，为了减少当事人的诉累，本院认定由被告华阳公司直接承担第三人浦东银行西安分行的上述损失，并向原告返还其已向第三人浦东银行西安分行支付的贷款本息，但应扣除因原告的原因造成逾期的0.58元。3、关于违约金如何计算。原告依据商品房买卖合同及补充协议中约定的关于逾期交房及逾期办理房屋权属转移登记的违约责任主张被告向其支付违约金，根据双方的合同约定，该项主张的前提条件系当事人双方自愿继续履行合同，而涉案合同中也明确约定了逾期交付房屋超过60日后，原告要求退房的，被告应自退房通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照全部已付款的1%向原告支付违约金，故原告在被告逾期交房时要求退房的前提条件下所提出的该项违约金主张不符合当事人双方的合同约定，本院不予支持。因违约金以补偿性为原则，当事人约定按已付全部购房款的1%承担违约金，不足以补偿原告的损失，而原告所主张的违约金之目的是为了提高违约金支付标准来弥补其损失，本院认定被告按照原告已付购房款的1%承担违约金2875.05元，同时按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自原告付款之日（即2014年5月16日）起承担资金占用期间的利息（2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），以此适当增加违约方的违约责任，填平买受人的损失，较为适宜亦符合法律规定。另，涉案合同履行过程中，当事人双方在选择继续履行合同的前提下，由被告按照原告已付房款的日万分之二已向原告支付的违约金41975.72元应在本院认定被告所承担的违约责任中予以扣除。故对于原告诉请被告按照2020年5月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率5年期以上4.65%承担已偿还银行贷款资金占用期间利息无事实和法律依据，不予采纳。4、关于办理合同注销登记手续与返还购房款的顺序。根据合同约定，本院在合同解除后给予十五日的自行履行期，履行期内被告华阳公司应向原告发出共同履行注销手续的约定日期通知，约定的日期应限定在履行期内，原告应配合被告华阳公司办理合同备案注销手续。自行履行期届满后六十日内被告华阳公司向原告返还已支付的购房款。5、关于原告请求的交通费，因原告未提供充分证据予以证明，故本院不予支持。综上所述，原告合法的诉请，本院予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告王永春与被告陕西华阳天地实业股份有限公司于2014年5月16日签订的《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号为：05-2014-00076）、《商品房买卖合同补充协议》及2017年12月2日签订的《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议，原告王永春、牛克胜与被告陕西华阳天地实业股份有限公司应于本判决生效后十五日内（自动履行期）办理上述合同的注销登记手续；二、解除原告王永春、牛克胜、被告陕西华阳天地实业股份有限公司与第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行于2014年8月27日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后六十日内向原告王永春、牛克胜返还购房款147505元，返还已偿还的贷款本息（以给付时上海浦东发展银行股份有限公司西安分行出具的还款流水为准），支付违约金2875.05元，支付利息（利息以应返还购房款147505元为基数，自2014年5月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后十五日内向第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行偿还原告王永春、牛克胜就《个人购房担保借款合同》剩余贷款本金及利息（以给付时上海浦东发展银行股份有限公司西安分行出具的剩余贷款数额为准）；五、驳回原告王永春、牛克胜的其他诉讼请求。以上给付款项在执行时扣除41975.72元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6239元（原告已预交），减半收取计3119.5元，由原告王永春、牛克胜负担119.5元，由被告陕西华阳天地实业股份有限公司负担3000元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经审理查明，一审查明事实符合案件实际，且双方对一审查明事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人王永春、牛克胜是否应与被上诉人陕西华阳天地实业股份有限公司共同偿还剩余贷款及利息，一审判处是否正确。关于上海浦东发展银行股份有限公司西安分行提出一审仅判处被上诉人陕西华阳天地实业股份有限公司就《个人购房担保借款合同》剩余贷款本金及利息承担还款责任有误，被上诉人王永春、牛克胜仍应对其剩余贷款本金及利息承担还款责任的上诉理由，经查，被上诉人王永春、牛克胜在二审中答辩认为上诉人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行要求其共同承担责任的上诉理由不能成立；本案中，被上诉人王永春借款时，上海浦东发展银行股份有限公司西安分行为了其贷款安全，在签订《个人购房担保借款合同》中约定了共同还款人为牛克胜，抵押物为本案的涉案房产（乐华国际商业街一期1号楼4区4层44037号），所以实际抵押人为陕西华阳天地实业股份有限公司，贷款也实际上由上海浦东发展银行股份有限公司西安分行直接支付到陕西华阳天地实业股份有限公司账户，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款关于“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，判处陕西华阳天地实业股份有限公司将剩余贷款本息偿还上海浦东发展银行股份有限公司西安分行正确，但就该司法解释第二十五条第二款的规定，并未免除借款人的还款义务，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项亦是购房者的还款，但还款义务人仍应是借款合同的借款人，根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务；该司法解释清楚表明了因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同均解除后，没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，再由购房者归还银行，而是应直接由商品房出卖人归还银行的逻辑。因此，一审判处正确，但免除借款人王永春及共同还款人牛克胜还款责任有误，应予纠正，鉴于上诉人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行在一审中诉讼地位为第三人，其没有提出反诉，根据民事诉讼不告不理的原则，被上诉人王永春、牛克胜应如何承担责任，本院不予审理，可另案起诉。 综上，上诉人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1648元，由上诉人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘煜阳 审判员  王 亮 审判员  李为纲 二〇二〇年十一月三十日 书记员  段 希 附相关法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……