襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0691民初2855号原告：襄阳致力物业服务有限公司，住所地：襄阳市长虹北路**。法定代表人：杨扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：王兰、刘晓波，该公司员工。代理权限：一般授权。被告：包艳勇，男，1973年9月4日出生，汉族，住襄阳市高新区。被告：任瑜，女，1978年12月7日出生，汉族，住址同上。系被告包艳勇之妻。原告襄阳致力物业服务有限公司（以下简称致力物业公司）与被告包艳勇、任瑜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告致力物业公司的委托诉讼代理人王兰及刘晓波、被告任瑜到庭参加了诉讼，被告包艳勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告致力物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令包艳勇、任瑜向致力物业公司支付自2017年4月1日至2020年7月31日期间的物业费、垃圾处置费等共计6845元，并自2020年8月1日起，按照物业服务费1.4元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准向致力物业公司支付物业服务费、垃圾处置费直至致力物业公司与建设单位签订的《前期物业管理委托合同》终止之日止；2.判令包艳勇、任瑜向致力物业公司支付违约金2503元（按欠费总额的30%计算）；3.案件受理费由包艳勇、任瑜负担。事实与理由：2011年11月1日，被告办理位于襄阳市樊魏路11号艺苑·景观豪庭8号楼1单元1楼1室房屋的交接手续，房屋建筑面积为119.38㎡。后被告正常向原告交纳物业服务费、垃圾处置费至2017年3月31日。自2017年4月1日起，被告未再向原告交纳任何费用，原告通过电话、律师函等方式向被告催交欠费无果。被告的行为已给原告造成损失，按照《前期物业管理服务协议》的约定，被告应向原告支付欠交的物业服务费、垃圾处置费外，每日还应按照应交额的3%向原告支付违约金。庭审时，原告致力物业公司变更诉讼请求为：1.判令包艳勇、任瑜向致力物业公司支付自2017年5月1日至2020年7月31日期间的物业费、垃圾处置费等共计6674元，并自2020年8月1日起，按照物业服务费1.4元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准向致力物业公司支付物业服务费、垃圾处置费直至致力物业公司与建设单位签订的《前期物业管理委托合同》终止之日止；2.判令包艳勇、任瑜向致力物业公司支付违约金2002元（按欠费总额的30%）。被告任瑜辩称，1、其与原告致力物业公司之间不存在物业服务合同关系；原告持有的《前期物业管理委托合同》已于2017年7月1日自行终止，已不是艺苑·景观豪庭小区的物业服务管理人，不具有继续从事物业管理服务的权利和义务。现与该小区签订物业服务合同的是长城物业集团股份有限公司襄阳分公司（以下简称长城物业公司）。2、襄阳高新区法院（2018）鄂0691民初1407号民事判决仅以本小区召开业主大会的程序存在瑕疵为由才驳回艺苑·景观豪庭小区业委会的诉讼请求，并未判决业委会与长城物业公司的物业服务合同无效或明确原告致力物业公司为本小区唯一合法的物业服务企业。自2017年6月11日小区业委会与长城物业公司签订正式物业服务合同至今，并未召开业主大会改变或撤销选聘长城物业公司的决定。4、原告持有的《艺苑·景观豪庭前期物业管理服务协议》是无效合同，合同部分条款无效，请求法院予以确认。5、原告违反《前期物业管理委托合同》的约定，执行政府指导价擅自将物业费从1元/㎡/月、违约金从1%上调到物业费1.4元/㎡/月、违约金3%的程序不合法，显然无效，其收取物业费的标准无依据，应当驳回。6、原告对小区房屋的共用设施、设备未按时及时维修保养，其单方面提供的物业服务并未达到物业服务的标准。7、原告主张的违约金标准过高，亦应当予以驳回。被告包艳勇未到庭，无答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告包艳勇、任瑜系襄阳市高新区艺苑?景观豪庭********的房屋所有权人，系艺苑?景观豪庭小区的业主，其房屋建筑面积为119.38㎡。2011年2月21日，原告致力物业公司（乙方）与艺苑?景观豪庭小区的建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》一份。双方约定，甲方将艺苑?景观豪庭小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自合同生效之日起至物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止；合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、业主、使用权人收取。同年11月2日，被告包艳勇、任瑜与原告致力物业公司签订了艺苑?景观豪庭《前期物业管理服务协议》，协议约定：业主交纳费用的起始时间为开发商通知交房之日开始计费，一次缴纳一年费用；每次物业服务费到期前三十日内一次性缴纳，物业服务费及其他费用按实际发生额据实结算；物业服务费高层住宅按建筑面积1元/㎡/月收取、固定垃圾处置费按每月每户4元代收；物业管理服务费用标准按襄阳市物价局核定的收费标准执行；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致力物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取。2012年12月31日，原告致力物业公司经襄阳市物价局审核批准，办理了物业服务收费副本号为2013-259的《监审证》，载明：根据襄价服规（2012）214号规定，艺苑?景观豪庭小区高层收费标准为1.4元/㎡/月。被告包艳勇、任瑜即按照新的收费标准向原告致力物业公司交纳物业服务费及垃圾处置费，直至2017年4月30日，后未再向原告继续交纳。原告致力物业公司经向被告催收并发送《律师函》后，被告至今仍未交纳。为此，双方发生纠纷，原告遂提起本案诉讼。另查明，2017年6月11日，襄阳市艺苑·景观豪庭小区业主委员会（下称艺苑业委会）选聘长城物业公司作为该小区新的物业服务企业，双方并签订了《物业管理服务合同》，但因原告致力物业公司未退出该小区，致长城物业公司至今尚未进驻该小区从事物业管理及服务。为此，艺苑业委会曾于2018年6月4日向本院起诉致力物业公司，要求其退出艺苑·景观豪庭小区、移交物业管理用房和相关设施，并移交物业服务所必需的相关资料。2018年11月19日，本院作出（2018）鄂0691民初1407号民事判决，以艺苑业委会未依法定程序选聘新的物业服务企业，违反《物业管理条例》相关程序性规定为由，驳回了艺苑业委会的诉讼请求。艺苑业委会不服，向襄阳市中级人民法院提起上诉，市中院于2019年3月19日作出（2019）鄂06民终375号民事判决，驳回上诉，维持原判。现艺苑·景观豪庭小区的物业管理服务仍由原告致力物业公司在继续负责。上述事实，有《前期物业管理委托合同》、《湖北省服务价格监审证》、《艺苑?景观豪庭前期物业管理服务协议》、《收据》、（2018）鄂0691民初1407号《民事判决书》、（2019）鄂06民终375号《民事判决书》及当事人陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原告致力物业公司作为具有物业管理服务资质的企业，其依据与建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，向艺苑?景观豪庭小区提供前期物业管理服务，后又与被告包艳勇、任瑜签订《前期物业管理服务协议》并提供相关服务，故原、被告双方依法建立前期物业管理服务合同关系。根据《前期物业管理委托合同》约定，原告致力物业公司对艺苑?景观豪庭小区前期委托管理的期限自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘新的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。故该《前期物业管理委托合同》系附终止期限的合同，新的《物业管理委托合同》生效之日即为该《前期物业管理委托合同》终止之日。现艺苑业委会因未遵循《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等法律法规的规定选聘新的物业服务企业，并依据新的《物业管理委托合同》要求原告退出该小区物业管理的诉讼请求，已被本院及市中院生效判决予以驳回；且原告致力物业公司依据其《前期物业管理委托合同》至今仍在该小区从事物业管理活动，系提供物业服务的现任企业。故对原告继续提供物业服务的事实，本院予以确认；其依据与被告包艳勇、任瑜签订的《前期物业管理服务协议》并主张二被告继续支付物业服务费及垃圾处置费的请求，亦具有事实依据，本院予以支持。被告任瑜辩称与原告致力物业公司不存在物业服务合同关系的理由，与事实不符，本院不予采纳，其应继续向原告致力物业公司支付物业服务费及垃圾处置费。被告又辩称，原告提供的物业服务不达标、不同意支付物业费的理由，虽提交有数组证据照片予以证实，但该证据仅可证明原告的物业服务存在临时性瑕疵，尚不能证实瑕疵的持续性状态，故根据物业服务存在连续性、整体性的特征，对物业服务是否达标的评判，不能仅依据随时、局部的某些瑕疵问题认定，而应从物业管理服务的整体情况并兼顾持续状态予以确认，且原、被告双方《前期物业管理服务协议》虽约定有房屋共用部位的维护和管理、环境卫生、交通秩序与车辆停放等物业管理服务等内容，但并未约定物业服务的合格标准。故被告任瑜以原告物业服务不达标而拒绝支付物业费及垃圾处置费的抗辩理由，本院不予支持。关于物业服务费及垃圾处置费的标准，双方《前期物业管理服务协议》虽约定“物业服务费高层住宅按建筑面积按1元/㎡/月收取、固定垃圾处置费按每月每户4元代收”，但同时又约定“物业管理服务费用标准按襄阳市物价局核定的收费标准执行”。原告致力物业公司已于2012年12月31日经襄阳市物价局审批办理了副本号为2013-259的《监审证》，将高层建筑的物业服务费调整为1.4元/㎡/月，且被告包艳勇、任瑜至2017年4月30日前亦一直按该标准交纳物业服务费，属于对《前期物业管理服务协议》收费标准的实质性变更，应认定双方就物业服务费的收费事项已达成新的合意。现被告认可其2017年5月1日之后确未再交纳相关费用，故原告致力物业公司主张被告按1.4元/㎡/月支付物业服务费及每月每户4元收取垃圾处置费共计6674元的请求，事实清楚、证据充分、符合法律规定，本院予以支持。原告又要求被告自2020年8月1日起，按照物业服务费1.4元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准继续支付直至其与建设单位签订的《前期物业管理委托合同》终止之日止的请求，因其后期物业服务的事实尚未实际发生，且存在不确定因素，故本院不予支持，其待实际发生后有权另行主张。原告还主张被告按照欠费总额的30%支付2002元违约金的请求，虽未超过双方《前期物业管理服务协议》约定的标准，但该主张过分高于其实际造成的损失；同时，根据被告任瑜提交的证据显示，原告在履行物业服务合同过程中确有瑕疵。故本院应依法综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情将被告的违约金标准调整为以所欠6674元为基数、按年利率6%计算，被告包艳勇、任瑜应支付违约金400元；原告超过部分的请求，本院不予支付。被告包艳勇经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告包艳勇、任瑜于本判决生效之日起十日内向原告襄阳致力物业服务有限公司支付自2017年5月1日至2020年7月31日期间的物业费、垃圾处置费共计6674元；二、被告包艳勇、任瑜于本判决生效之日起十日内向原告襄阳致力物业服务有限公司支付违约金400元;三、驳回原告襄阳致力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告包艳勇、任瑜负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳市万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姜 勋人民陪审员  刘爱华人民陪审员  陈桂云二〇二〇年十二月十七日法官助理吴怡帆书记员田传蕊