辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12869号上诉人（原审原告）：卢少杰，男，1968年6月16日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王宇川，辽宁显法律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁**北二中路**。法定代表人：赵钰琛，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵庆波，辽宁德帮仲达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王大可，辽宁德帮仲达律师事务所律师。上诉人卢少杰与上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司（以下简称“国际纺织服装城”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初3066号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。卢少杰上诉请求:1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。案涉合同中虽约定了相应违约金，但违约金的数额明显过低，此约定是对被上诉人违约行为的纵容。故上诉人要求被上诉人按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的若干解释》中的规定主张违约金。针对国际纺织服装城的上诉请求，卢少杰辩称，国际纺织城称本案已经过了诉讼时效的理由不成立，该违约行为一直存续至今，且业主等人在国际纺织城违约过程中多次前往国际纺织城处要求办理房证和承担违约责任，均未实现，法律规定的主张权利的方式并不限于诉讼，本案未超过诉讼时效。而国际纺织城所称违约金标准问题，根据商品房买卖司法解释相关规定，当实际损失无法确定时，可以民间借贷的利率进行计算，故业主要求符合法律规定。国际纺织服装城上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、诉讼时效适用的对象，是违约行为产生的请求权，而非违约行为，违约行为的存在、持续与否，不影响针对违约金债权的诉讼时效；二、一审法院认定事实错误，本案违约金请求权为一时性债权，诉讼时效应当从该一时性债权清偿期限届满的次日起计算；三、本案诉讼时效期间已经届满，被上诉人已经失去胜诉权。针对卢少杰的上诉请求，国际纺织服装城辩称，本案所涉违约金为一时性债权，诉讼时效应当从该一时性债权清偿期限届满的次日起计算，诉讼时效期间已经届满，被上诉人人失去胜诉权。诉讼时效适用的对象，是违约行为产生的债权，而非违约行为。违约行为的存在、持续与否，不影响债权的性质。在《民事审判指导与参考》第68辑中，最高院对于商品房销售合同纠纷中，逾期办证要求违约金的诉讼时效答复如下：以当事人约定为例，如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，其内容在出卖人未按照约定履行办证义务时就确定，故诉讼时效应当从该一时性债权清偿期限届满的次日起计算。如果当事人在合同中约定以每日或者每月为单位累计计算违约金数额，则该违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围收到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。虽然此种继续性债权的诉讼时效也是两年，但在买受人于办证逾期届满超过2年起诉违约金时，逾期办证违约行为仍然在继续，故对于自起诉之日倒推2年的违约金般仍然应当予以保护；自起诉之日起回溯超过2年的部分，应当认定超过诉讼时效期间。《理解与适用》对于商品房销售合同纠纷中，逾期办证违约金诉讼时效的解释：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体来说，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。本案所涉商品房买卖合同第15条第2款，明确约定了逾期办证违约金的数额为已付房款的1%，属于一时性债权，应从约定的限届满之次日起算诉讼时效。被上诉人在一审和上诉状中均称第十五条为格式条款，根据合同法规定，格式条款非当然无效，仅在有歧义时或减轻制定方责任、加重对方责任时无效，双方对该条没有歧义，该条约定的1%的违约金若被上诉人在违约当日即要求上诉人履行违约责任，显然不属于现被上诉人所称的过轻责任。之所以被上诉人声称违约责任轻，是怠于履行权利，拖延至今，是被上诉人的自身原因。卢少杰向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付逾期办理房产证违约金34,302元；2.请求法院判令被告协助原告办理房产证；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:2015年8月1日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于沈阳市铁西区建筑面积46.7平方米房屋，总金额为313,264元。该合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2015年10月10日，被告将房屋交付原告使用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同，对双方具有法律约束力。被告未按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应按合同约定承担相应的违约责任，被告应承担的违约金为3,132.6元（313,264元×1/100）。关于被告提出的诉讼时效抗辩，因被告的违约状态一直持续到庭审时，故被告的此抗辩主张不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告卢少杰违约金3,132.6元；二、驳回原告卢少杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费658元，减半收取329元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担25元，原告卢少杰承担304元。二审期间，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。因案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”截至二审庭审期间，上诉人国际纺织服装城未取得初始登记批复并至今未能履行办证义务，其已构成违约并应承担逾期办证的违约责任。同时，鉴于违约状态持续至今，买受人亦多次向上诉人国际纺织服装城主张履行办证义务，已构成诉讼时效的中断，故对上诉人国际纺织服装城主张已超过诉讼时效的上诉请求不予支持。截至目前，由于上诉人卢少杰未能提供证据证明因国际纺织服装城的违约行为给其造成的实际损失，故可按照合同约定的“已付房价款的1%”给付违约金。在判决生效后，上诉人国际纺织服装城仍应在合理期限内为买受人办理初始登记并积极履行办证义务。综上所述，卢少杰、国际纺织服装城的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费708元，由上诉人卢少杰负担658元，由上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  赵 智审判员  谢 宏二〇二〇年十二月十七日书记员  孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。