广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初3240号 原告：谢基松，男，1976年11月24日出生，汉族，住广西横县。 原告：陆海英，女，1975年10月22日出生，壮族，住广西横县。 两原告共同委托诉讼代理人：钟志鸿，广西南密律师事务所律师。 被告：广西实德房地产开发有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇扶绥大道大塘新村**。统一社会信用代码：91451421690212763T。 法定代表人：洪得旺，总经理。 委托诉讼代理人：梁贵，广西进安律师事务所执业律师。 原告谢基松、陆海英与被告广西实德房地产开发有限公司（以下简称实德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月17日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。谢基松、陆海英的共同委托诉讼代理人钟志鸿，实德公司的委托诉讼代理人梁贵到庭参加诉讼。2020年12月8日，谢基松、陆海英向本院申请诉讼保全，同日，本院作出裁定，冻结或查封实德公司15678元的银行存款或相应价值的财产一年。本案现已审理终结。 谢基松、陆海英请求判令：1.实德公司向谢基松、陆海英支付逾期办证违约金15678元（总房款348407元为基数，按照4.5%标准计算）；2.诉讼保全申请费由实德公司负担。事实和理由：2015年11月4日，谢基松、陆海英与实德公司签订《商品房买卖合同》，谢基松、陆海英购买实德公司所开发的位于扶绥县，购房总金额348407元，谢基松、陆海英已经按照合同约定全部履行了付款义务。依合同约定，实德公司于2016年5月31日前向谢基松、陆海英交付该商品房，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房所有权证书的，双方同意另行约定。后来双方并没有约定，但出卖人应当在2018年5月21日之前为谢基松、陆海英办好房屋产权登记，实德公司于2019年12月19日才为谢基松、陆海英办理房屋产权证，逾期办证一年多，已经构成违约。虽然合同中双方没有约定出卖人原因导致产权证迟延办理，出卖人应如何承担违约责任问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。类案扶绥县人民法院（2020）桂1421民初893号民事判决书、崇左市中级人民法院（2020）桂14民终955号民事判决书，对延迟办证违约金支持4.5%利率计算，按照“类案检索、同案同判”规定，谢基松、陆海英主张实德公司向谢基松、陆海英支付以总房款348407元为基数，按照4.5%计算逾期办证违约金15678元，理应得到法院支持。谢基松、陆海英围绕诉讼请求提交了《商品房买卖合同（预售）》、销售不动产统一发票、不动产权证书予以佐证。 实德公司辩称：实德公司与谢基松、陆海英签订的涉案合同第二十条第（二）项已明确约定“双方另行协商”，该约定应视为合同当事人已有特别约定，即特别约定对逾期办证违约责任由双方另行协商。虽说实德公司与谢基松、陆海英目前协商还达不成一致意见，但不能视为没有特别约定，依法不能将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定作为判决依据。谢基松、陆海英诉求实德公司支付逾期办证违约金，应向法院提供所受实际损失数额的证据，谢基松、陆海英未能提供是否有实际损失证据，应视为谢基松、陆海英没有实际损失，谢基松、陆海英在没有实际损失的情形下诉求实德公司按房款总额4.5%支付逾期办证违约金，没有事实依据。在双方签订的合同中，虽未对逾期办证违约金如何计付进行约定，但对逾期交房、规划变更及设计变更买受人解除合同等违约事项都作了具体且明确的约定。其中，逾期交房约定：如出卖人未在约定时间向买受人交付房屋的，“按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付违约金”，规划变更、设计变更均为出卖人向买受人赔偿“按全部房价款1%向买受人支付违约金”。依据合同一致性、公平性及违约金“补偿为主、惩罚为辅”原则，实德公司认为本案应借鉴涉案合同逾期交房、规划变更及设计变更买受人解除合同违约约定计付逾期办证违约金，即按中国人民银行公布的同期活期存款利率或按全部房价款1%支付违约金，才切合本案的实情。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定办理不动产权证书的期限为商品房交付使用后720日内，该约定应为实际交房日的约定，而不是合同约定交房日的约定，因合同对逾期交房出卖人如何承担违约责任已进行了约定，如将上述“买受人未能在该商品房交付之日起”认定为合同约定交房日的约定不符合常理，也不符合合同条款的字义解释。实德公司于2018年2月26日将商品房交付谢基松、陆海英使用，于2019年12月19日办得不动产权证书，并未超过双方约定的720日，实德公司不构成违约，不应承担逾期办证违约金。如按谢基松、陆海英主张逾期办证从合同约定交房之日开始计算违约金的方式，不应按4.5%来计算，应按一年期贷款市场报价利率3.85%计算。实德公司围绕其答辩意见没有证据向法庭提交。 经组织当事人质证，本院认证，查明案件事实如下：2015年11月4日，谢基松、陆海英作为买受人与作为出卖人的实德公司签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，谢基松、陆海英购买实德公司所开发的位于扶绥县，总价款为348407元，出卖人应于2016年5月31日前向买受人交付该商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.双方另行约定。谢基松、陆海英在该合同上签字，实德公司、法定代表人苏增加在该合同上盖章。谢基松、陆海英支付购买商铺款共348407元。2018年2月26日，实德公司将商铺交付给谢基松、陆海英。2019年12月19日，扶绥县不动产登记局核发权利人为谢基松的不动产权证书，该证书谢基松已领取。双方就“买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的……2.双方另行约定”问题虽进行协调，但未达成一致意见。本案在审理过程中，谢基松、陆海英向本院申请诉讼保全，并缴纳申请费177元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。谢基松、陆海英与实德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律或者行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，实德公司对谢基松、陆海英主张的双方存在商品房销售合同关系、交易过程、交房时间、办理不动产权证书等事实无异议，本院予以确认。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人未能按合同约定期限取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。”实德公司与谢基松、陆海英双方对涉案房屋交付的时间已经有明确的约定，若实德公司按合同约定的时间2016年5月31日交房，则应从约定交房之日起720日内即2018年5月20日前向房屋登记机构为谢基松、陆海英申请房屋所有权登记，但实德公司因自身的原因未能按约定交付房屋，进而导致未能在约定期限内办理得房屋所有权证，实德公司逾期办证的事实存在，依法应承担逾期办证违约责任。若按照实德公司抗辩理由以实际交付房屋之日起计算，则有可能导致实德公司迟迟未向谢基松、陆海英交房，但只要在实际交房之日起720日内办理房屋所有权证即不构成违约而减轻其自身责任的情形出现，故对实德公司主张办理房屋所有权证的时间应从实际交房之日起计算的主张不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。谢基松、陆海英与实德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》对逾期办证违约金没有约定，谢基松、陆海英虽未提交证据证实逾期办证造成经济损失的具体数额，但实德公司的违约行为事实存在，结合实德公司逾期办证的时长及案件的具体情况，根据公平、诚实信用原则，以及违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的性质规定，谢基松、陆海英主张实德公司按照已付购房款的4.5%支付违约金于法有据，本院予以支持。实德公司应支付谢基松、陆海英逾期办证违约金348407元×4.5%=15678元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 一、广西实德房地产开发有限公司应于本判决生效之次日起三十日内向谢基松、陆海英支付违约金15678元； 二、广西实德房地产开发有限公司应于本判决生效之次日起三十日内向谢基松、陆海英支付诉讼保全申请费192元。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，义务人应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费192元，减半收取计96元，由广西实德房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 林少芳 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 韦立婷 书 记 员 梁娟娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。