湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂06民终3600号上诉人（原审原告）：王娇，女，1992年1月15日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：潘文涛、关岱宗，湖北思扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张照清，女，1963年5月1日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人:李国雄，湖北谦顺律师事务所律师。原审被告：张莉，女，1967年10月27日出生，汉族，住襄阳市襄城区。上诉人王娇因与被上诉人张照清、原审被告张莉执行异议之诉一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王娇的委托诉讼代理人关岱宗，被上诉人张照清的委托诉讼代理人李国雄到庭参加了诉讼。原审被告张莉经本院传票合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人王娇上诉请求：1.撤销襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初934号民事判决，改判解除对张莉名下的位于襄阳市××城区××路山水××溪××单元××室房屋的查封。2.一审、二审案件受理费由被上诉人张照清承担。事实与理由：（一）上诉人符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形，依法享有足以排除执行的民事权利，一审法院判决驳回上诉人的一审诉请错误，应当予以纠正。首先，案涉房屋系于2018年3月27日被一审法院查封，而王娇与张莉的代理人刘玮签订《存量房买卖合同》时是在2018年1月23日，该房屋买卖合同合法有效并且办理了网签手续。其次，根据一审采信的张莉《情况说明》显示，案涉房屋的交付时间为2018年1月23日，根据该房屋的物业服务公司出具的《居住证明》显示，王娇自2018年3月2日已实际入住房屋。再次，根据一审采信的张莉《情况说明》显示，案涉房屋的取得是基于王娇夫妇与张莉的40万元借贷关系产生，在张莉难以偿还借款时，经双方协商将房屋抵偿给王娇以清偿借款，以房抵债本质属于以债权债务为对价进行房屋买卖，故双方在达成以房抵债合意后，即视为已经支付了部分或者全部购房款。张莉出具的购房款《收条》亦确认了双方的以房抵债行为以及剩余尾款的付清。本案符合“已支付全部价款”的情形。最后，一审法院认为“按日常生活逻辑，购买人支付房款后，是迫不及待地想取得房屋产权，以避免风险，但案涉房屋却一直不办理过户手续，与交易习惯和日常生活经验相悖”。本案中王娇确实希望立刻取得房屋所有权，但因襄阳市房屋过户政策原因，其难以直接办理过户，以取得房屋所有权。根据襄阳市人民政府办公室于2017年10月30日发布实施的《关于加强市区商品住房交易管理的通知》（襄政办发【2017】60号）第一条规定：“凡在市区范围内（含襄州区）新购买的新建商品住房和二手住房，须满两年后才能上市交易。新购买新建商品住房的认定时间以双方签订商品房买卖合同的时间为准，新购买二手住房的认定时间以《不动产权证》上记载的登记时间为准”。案涉房屋尚未满两年时间限制，未办理过户登记并非王娇的原因而导致。另外，以房抵债本身属于互易的买卖合同，系以债权债务作为对价进而取得房屋所有权，且经过了当事人协商一致，亦未损害第三人合法权益，属于正常的房屋买卖，而且法律并无明文规定以房抵债属于排除执行的例外情形。（二）一审法院错列了张莉的诉讼地位，违反了法定程序。本案中张莉并不反对王娇的异议，应将张莉列为本案第三人，而一审法院错将张莉列为了本案的共同被告，违反了法定程序，依法应予纠正。被上诉人张照清答辩称：（一）一审法院在审理张照清诉张莉借款案查封该套房屋不动产时，房屋产权登记在张莉名下，一审法院查封登记在张莉名下房屋，并无不当。（二）王娇以查封前就已与张莉签订房屋买卖合同，并已付清全款要求解除查封与事实和法律规定不符，不能成立。1.王娇与张莉签订的房屋买卖合同，违背了襄阳市政府发布的《市人民政府办公室关于加强市区商品住房交易管理的通知》（襄政办发[2017]60号）第一条关于购买满两年才能上市交易的规定，属于违法无效合同。2.王娇未提供依合同约定支付50万元购房款的凭据，该房屋买卖合同实际并未履行。3.王娇提供的支付购房款中有近40万元是陈浩支付，依法不能认定为王娇支付。陈浩是王娇的前丈夫，在王娇与张莉签订买卖合同时，王娇已与陈浩离婚。在陈浩与王娇离婚后，王娇单独签订的房屋买卖合同，与陈浩没有任何法律关系，陈浩支付的款不能认定是王娇支付的购房款。如果债权存在，陈浩与王娇离婚时对该债权未予分割也不合常理。且按上诉方的陈述该房曾设定抵押给陈浩，现已解除，说明该债权已不存在，与王娇与陈浩《离婚协议书》约定没有债权债务一致。故王娇与张莉之间不存在债权债务，王娇上诉以房抵债理由与事不符，不能成立。（三）王娇诉称已付清购房款并入住，明显存在漏洞，是为张莉逃避债务，转移财产编造的谎言，依法应予以驳回并予以处罚。张莉与王娇签订房屋买卖合同，正是在张照清起诉张莉撤诉并重新起诉短暂间缝之间，而且是在王娇与陈浩离婚的第二天签订，这也与常情常理不符，张莉与王娇该房屋买卖合同的的签订存在转够财产的明显故意。王娇以物业公司出具的《居住证明》证实2018年3月2日入住诉争房屋不能成立。该《居住证明》没有负责人签名，不符合《民事诉讼法解释》第115条规定，不能作为定案证据。且王娇系从2019年6月5日才交纳物业管理费。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告张莉未答辩。原告王娇向一审法院起诉请求：解除对张莉名下的位于襄阳市××城区××路山水××溪××单元××室房屋的查封。一审判决认定事实：2016年12月23日，张莉取得位于襄阳市××城区××路山水××溪××单元××室的房屋不动产权登记，不动产权证号为鄂（2016）襄阳市不动产权第0017697号，由张莉单独所有，房屋建筑面积65.14平方米。2018年3月，张照清因民间借贷纠纷起诉张莉、彭玉娥、刘建霞，一审法院根据张照清的财产保全申请，依法作出（2018）鄂0606民初1613号之一民事裁定书，对张莉的上述房屋采取查封措施。王娇作为案外人向一审法院提出保全异议，认为其于2018年1月23日就案涉房屋与房屋所有人××了××市存量房买卖合同，并在办理网签备案之前该房屋就交付给王娇，王娇入住并装修。在房屋网签后办理正式过户手续之前，因该房屋拖欠小区物业费，双方为理清物业费缴费节点想促使张莉补交物业费，故王娇暂时没有办理房屋的正式过户手续。此后襄阳市樊城区人民法院作出（2018）鄂0606民初1613号之一民事裁定书查封了案涉房屋，该房屋王娇享有实际权利，故请求解除查封。王娇向一审法院提交了与张莉签订的襄阳市存量房买卖合同、张莉出具的收到购房款50万元的收据等证据。在一审法院对保全异议审查过程中，张莉向一审法院出具《情况说明》，陈述：其于2017年3月17日向陈浩借款40万元，并以其位于本市山水檀溪A区明园2幢2单元7层1室的房屋向陈浩进行抵押。后因其无法偿还，遂委托刘玮出售房屋，又因银行贷款无法偿还，办理过户手续遇阻，遂协商将房屋作价50万元出售给陈浩的妻子王娇，已借的资金冲抵房款，剩余未付房款直接汇入贷款账户。因预交的房屋小区物业费未结算，因此双方办理了网签手续，暂时未办理正式过户手续，房屋交付时间为2018年1月23日，交付后王娇对房屋进行装修并实际入住。一审法院于2019年1月9日作出（2018）鄂0606民初1613号之二民事裁定，认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议的，如果在一审法院查封之前已经签订有效的书面买卖合同和合法占有，并支付全部价款，且非因买受人自身原因未办理过户登记的，买受人享有排除执行的权利。本案中，张莉与王娇订立房屋买卖合同，约定张莉将位于山水檀溪A区明园2幢2单元7层1室的房屋以50万元的价格出售给王娇，款项一次性付清，但从王娇提交的账户明细来看，仅显示2017年3月17日向张莉账户分别转账184351.87元、10万元和103648.13元，同年12月10日向张莉账户转账95020元，并不能反映款项与购房之间的联系，张莉出具的收条也不足以证明王娇支付全部价款，且与《情况说明》不符，故王娇不享有排除保全措施的权利，一审法院根据不动产登记的现状，对张莉名下的房屋进行保全，符合法律规定，遂驳回了案外人王娇的异议请求。王娇之后向一审法院提出执行异议之诉。2016年11月25日，张莉与李晓波在民政部门办理离婚手续，离婚协议约定，位于襄阳市××××号的房屋（面积89.80平方米）归李晓波所有，双方各自债权债务由各自自行承担。陈浩（公民身份号码）与王娇原系夫妻关系，2017年3月17日陈浩通过其建行账户向张莉银行账户分别转款184351.87元、10万元、103648.13元，共计388000元。2017年3月17日，张莉出具委托书并办理公证手续，委托刘玮（公民身份号码）代为办理其所有的位于襄阳市××城区××路山水××溪××单元××室房屋的转让和过户手续，收取上述房产的买卖价款，代为配合买方办理贷款的手续等。2017年12月10日，王娇账户转款至张莉账户95000元，以上四笔合计转款483000元。在案件审理过程中，王娇代理人陈述张莉与陈浩之间存在较长时间的借贷业务往来关系，张莉还欠陈浩10万元借款未还。2018年1月22日，王娇与陈浩在民政部门办理离婚手续，协议约定：陈浩与王娇于2015年6月在民政部门登记结婚，现性格感情不和，自愿离婚，陈浩婚前在民发世界城汇景园19栋2单元2401的房屋离婚后归男方所有，轿车一辆离婚后归女方所有，儿子由男方抚养，女方不出抚养费；婚姻期间双方没有债权债务。2018年1月23日，刘玮以张莉的名义与王娇签订《襄阳市存量房买卖合同》，约定：张莉将案涉房屋出售给王娇，房屋成交价格50万元，付款方式为一次性付清，资金自行划转，房屋交付时间为2018年1月23日；双方在合同生效之日起三十日内，携带房地产权属证书到相关部门办理房地产转移过户手续。同日，张莉向王娇出具收条一份，载明：今收到王娇交付购房款50万元整，其中银行转账479351.87元，现金20000元，其他杂费（过户费、工本费、测绘费等）计648.13元。合同签订后，案涉房屋产权一直在张莉名下。一审法院认为，根据查明事实反映陈浩与王娇原系夫妻关系，在双方于2018年1月22日未办理离婚登记之前，陈浩与张莉有借贷业务往来关系。2017年3月、12月，陈浩、王娇分别通过其账户向张莉账户转款共483000元，当时张莉与王娇并未签订房屋买卖合同，上述转账不能唯一推定就是陈浩与王娇向张莉支付的购房款，不排除有其他用途，这是其一。其二，2018年1月22日，陈浩与王娇在民政部门办理离婚手续时对案涉房屋或相应转款没有提出任何处理意见，如果陈浩与王娇之前存在购房付款行为，那么离婚时应该有明确的分割意见，但该离婚协议并没有提及此事，由此可以判断二人转款并不一定是支付购房款，否则不合情理。其三，转款行为发生在2017年，但直到2018年1月23日张莉才出具收条，不符合交易惯例，不合情理。其四，房屋过户手续的办理并不复杂，张莉出具收条后，该房屋迟迟没有过户，按日常生活经验逻辑，购买人支付了房款后，是迫不及待地想取得房屋产权，以避免风险，但案涉房屋却一直不办理过户手续，与交易习惯和日常生活经验相悖。其五，2018年1月23日，王娇与陈浩已办理离婚手续，陈浩通过其账户向张莉转款的388000元，陈浩在离婚时未作出明确意见，2018年1月23日张莉出具收条时，却表明收到王娇购房款50万元，显然与事实相悖。2018年1月23日购房合同签订后王娇未向张莉支付分文购房款，不合乎合同履行的正常交易习惯。其六，王娇代理人在诉讼中陈述，张莉与陈浩之间存在较长的借贷业务关系，张莉目前还欠陈浩10万元借款未还。但王娇陈述其于2017年12月转款95000元给张莉是补交的购房款，既然张莉还欠陈浩借款，怎么可能陈浩夫妇又向张莉另外付款，显然是矛盾的。其七，根据张莉出具的《情况说明》，2017年3月17日其向陈浩借款40万元，陈浩实际转款388000元，张莉以案涉房屋抵押，后因无法偿还，遂将房屋作价50万元交给王娇，已借资金冲抵房款，这说明陈浩、王娇与张莉之间的转款行为就是借贷业务往来。综上，陈浩、王娇于2017年向张莉转款483000元，不能确定为系支付购房款，其性质是张莉与陈浩夫妇之间发生的借款业务往来。虽然王娇与张莉签订了房屋买卖合同，但合同签订后王娇并未支付购房款，所谓的付款就是将房屋作价冲抵过去的转款，目的是消灭债务，房屋买卖合同从性质上讲是以房抵债合同，故王娇不是实际意义上的不动产商品房买卖合同的买受人。由于案涉房屋的产权一直在张莉名下，故王娇对张莉不享有因正常买卖房屋基础上而产生的物权期待权。案涉房屋的物权没有发生变动，仍属张莉所有，一审法院根据生效裁定查封张莉的房屋没有错误，王娇不享有对案涉房屋的物权期待权和物权，因而不能阻却法院的保全查封措施。综上，原告王娇提出的案外人执行异议之诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告王娇的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告王娇负担。一审法院所查明的事实属实，本院予以确认。二审中，上诉人王娇向本院提交如下证据：第一组证据：居住证明、物业费缴费发票，收款收据与POS机小票；第二组证据：陈浩与张莉40万元借款合同，抵押合同，价值确认书，抵押物清单，张莉银行流水记录，张莉房屋贷款还款证明；第三组证据：张莉向王娇出具的10万元借条；第四组证据：房屋查询记录襄阳市政府办公室《关于加强市区商品住房交易管理的通知》；第五组证据：房屋分户平面图，房屋测绘复制费发票，购买家具的收据。被上诉人张照清除对第四组证据无异议外，对其他证据均有异议，认为不属于二审中的新证据。对此，本院认为：对于第二组证据、第三组证据，因王娇提供的银行流水记录与不动产登记信息基本一致，本院予以采信；对于第一组证据中的物业费缴费发票、POS机小票，第五组证据中的房屋分户平面图、房屋测绘复制费发票，属于正规发票、小票，本院予以采信；对于第一组证据中的居住证明、收款收据因与物业费缴费发票记录的时间不一致，第五组证据中购买家具的收据因无其他证据予以印证，本院不予采信。综上，本院认定以下事实：2017年3月16日张莉与陈浩签订《抵押合同》，2017年3月17日张莉与陈浩签订《借款合同》，约定张莉以案涉房屋为抵押向陈浩借款40万元，还款日期为2017年9月17日，如张莉不能按时还款，按每月1.2万元向陈浩支付违约金直至借款还清。同日，陈浩通过银行向张莉转款38.8万元，并就案涉房屋在不动产管理部门办理了抵押登记。2017年12月10日，张莉向王娇出具10万元借条，约定于2018年1月10日偿还。同日，王娇通过银行向张莉转款9.5万元。2018年1月17日，张莉、陈浩就案涉房屋办理了解押登记。二审还查明，与案涉房屋同小区的房屋2018年每平方米的市场价在1万元以上。本院认为：本案系执行异议之诉，王娇对案涉房产的执行提出异议，应提供证据证明其对案涉房产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。人民法院对案涉房产的查封时间系2018年3月，王娇虽在2018年1月23日与张莉签订了《襄阳市存量房买卖合同》，但合同约定总价款为50万元远低于市场价，且王娇所主张的付款也系张莉在2017年3月17日、2017年12月10日向其前夫陈浩及其本人的借款，银行流水显示实际到账48.3万元。双方以远低于市场价签订以房抵债的房屋买卖合同，不合情理。对于房屋占有问题，王娇提供了物业公司的证明及物业费缴费发票，但物业公司证明王娇于2018年1月占有使用案涉房产，而开具的缴费发票上却显示缴费时间为2019年6月5日，存在矛盾，上述证据不足以证明王娇已在人民法院查封之前占有了案涉房产。依据上述规定，王娇对案涉房产不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。王娇在提起本案执行异议之诉时，将张莉列为被告，一审法院根据王娇的主张列明张莉的诉讼地位，并不违反法定程序。综上，王娇的上诉理由不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人王娇负担。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 严庭东审判员 刘丹丹二〇二〇年十二月十五日书记员 郭明月