江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终266号上诉人（原审被告）:南京中冶盛和置业有限公司，住所地在江苏省南京市玄武区孝陵卫双拜巷********。法定代表人：元秋桂，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐永顺，江苏谢满林律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢世豪，江苏谢满林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶伟明，男，1981年9月27日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：石桂芬，女，1982年2月14日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴光辉，江苏艾玛律师事务所律师。上诉人南京中冶盛和置业有限公司（以下简称中冶公司）因与被上诉人叶伟明、石桂芬商品房买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初8205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中冶公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人在补交2017285元后将涉案房屋登记至被上诉人名下。事实与理由：(一)叶伟明明知李涛是销售代理公司人员，依然轻信李涛将房款分83笔支付至李涛指定的账户，导致被骗，是其自身的过错。（二）叶伟明对于其房款损失存在–过错，不能认定为善意，不能适用合同法第四十九条的规定，不能依此将叶伟明被李涛骗走的款项视为已支付给上诉人。（三）一审认为“刑事案件判决的受害人对李涛的损害赔偿请求权亦应转归中冶公司或中冶公司指定的他人所有”无法律依据，也不符合当事人的真实意思表示。（四）在叶伟明存在明显过错的情况下，一审仍将其被诈骗的损失全部转嫁给上诉人，显失公平。被上诉人叶伟明、石桂芬辩称：（一）上诉人从未有任何的书面或口头的方式告知被上诉人李涛并非中冶公司的工作人员。在整个购房过程中，李涛均是以上诉人的名义签字和收款，因此关于其明知李涛非上诉人工作人员的说法缺少事实与法律依据。（二）一审判决的判决理由认为同一法律行为在不同的法律调整领域可以成立不同的法律关系，并据此对两个不同的法律关系进行审查。一审判决内容是符合相关法律规定的。（三）在双方当事人签订正式的商品房买卖合同之前，所有的付款都可以视为是一次性付款，而事实上叶伟明和石桂芬也是在签订合同之前，就已经将绝大部分的款项支付完毕。叶伟明、石桂芬向一审法院请求：判令将南京市玄武区中山门大街297号钟鼎名悦3-4幢1层6室的房屋登记至其名下；2、判令中冶公司支付2018年8月27日起（房屋应当交付之日）起至房屋实际交付之日期间，按每月21000元计算的租金损失。一审法院认定事实：坐落于南京市玄武区中山门大街297号的钟鼎名悦广场项目系由中冶公司开发建设，2016年10月，中冶公司与南京嘉策房地产顾问有限公司（以下简称嘉策公司）签订《南京钟鼎名悦广场商业街项目销售代理合同》（以下简称《销售代理合同》），中冶公司将钟鼎名悦广场项目委托嘉策公司进行全程代理销售。2017年9月16日，嘉策公司工作人员李涛作为投资顾问，以中冶公司名义与叶伟明、石桂芬签订《商品房认购协议》（以下简称《认购协议》）一份，约定：乙方（叶伟明、石桂芬）在签订本协议之前，已充分了解甲方（中冶公司）提供的所购房屋的《南京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）之样本内容，并无异议；乙方同意认购由甲方开发建设的钟鼎名悦广场项目，宁房销第2017100091号《商品房预售许可证》项下的商品房；乙方同意认购甲方开发建设的钟鼎名悦广场3-4幢1层6室的商品房，该房屋建筑面积为64.35平方米，认购单价为65180.93元，总房款为4194393元，付款方式为首付加商业贷款，优惠内容为：开盘9.9折、团购优惠9.9折、贷款9.9折、按时签约总价优惠10000元；乙方同意签订本协议时，向甲方缴纳10万元，作为甲乙双方订立《预售合同》的定金，签订《预售合同》后，乙方交纳的定金转为房款；甲乙双方应于2017年10月25日前签订《预售合同》，甲方拒绝签订的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订的，无权要求甲方返还已收取的定金；本协议签订后，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的，乙方有权拒绝签订《预售合同》，甲方应全额返还已支付的定金；甲乙双方在约定的期限内签订《预售合同》的，认购自动终止，认购备案自动注销；本认购协议在双方签订了《预售合同》后自动失效等。协议签订当日，叶伟明、石桂芬交付给中冶公司定金10万元，2017年10月24日叶伟明、石桂芬交付给中冶公司房款80万元，2018年1月21日叶伟明、石桂芬交付中冶公司房款15万元，2018年8月27日叶伟明、石桂芬交付中冶公司房款5万元。以上中冶公司收到叶伟明、石桂芬交付的定金和房款共计110万元，中冶公司分别出具了定金和房款收据。2018年2月8日、3月21日、3月22日，叶伟明、石桂芬在李涛持有的移动POS机上分8次刷卡支付给常州中油华东石油股份有限公司、上海美惠全超市有限公司等共计15万元，李涛出具给叶伟明、石桂芬一张盖有假冒中冶公司财务专用章的收据，收据金额为15万元。3月23日，叶伟明、石桂芬到中冶公司售楼处查询交款数额，发现中冶公司记帐数比叶伟明、石桂芬交款数少了15万元，遂要求财务人员复查并提供李涛开具的上述15万元收据，财务人员复查后将李涛先前开具的15万元收据更换为中冶公司的真实收据给叶伟明、石桂芬。2018年4月至8月，叶伟明、石桂芬根据李涛的要求通过在李涛持有的移动POS机上刷卡消费、微信转帐、现金等方式支付1708144元。李涛向叶伟明、石桂芬出具了盖有假冒中冶公司财务专用章的收据18份，共计金额1615000元。2018年9月，李涛因涉嫌犯罪向公安机关投案。2019年4月，一审法院作出（2018）苏0102刑初901号刑事判决，认定：2018年1月至8月，被告人李涛在南京嘉策房地产顾问有限公司代理销售钟鼎名悦广场房屋期间，以虚构事由，伪造收款凭证的手段，欺骗客户叶伟明、张琴将购房款通过POS机、支付宝转入其控制的银行帐户，以及直接向其支付现金，将两被害人的购房款占为己有；被告人李涛通过上述手段，共计骗得被害人叶伟明170.8144万元，骗得被害人张琴71万元。判决认为：李涛虚构事实，隐瞒真相，骗取他人财物，数额特别巨大，其行为构成诈骗罪；南京市玄武区人民检察院指控的罪名成立，应予支持；李涛的辩护人提出被告人李涛的行为构成职务侵占罪，经查，李涛系嘉策公司的置业顾问，不具有向客户收取房款的职责，其以虚构的事由以及伪造收款凭证等手段骗取购房款，并非基于职务上的便利，其行为不构成职务侵占罪，一审法院对该辩护意见不予采纳。判决李涛犯有诈骗罪，并责令涛退赔被害人经济损失。上述判决现已生效。本案审理中，中冶公司提供钟鼎名悦广场房屋的商品房预售合同一份，钟鼎名悦广场商铺管理协议一份，钟鼎名悦广场商铺委托经营管理协议一份。中冶公司称：中冶公司开发建设的钟鼎名悦广场房屋统一使用上述商品房预售合同，中冶公司已于2017年取得该房屋的预售许可证（宁房销第2017100091）；钟鼎名悦广场房屋为商业用房，购房人在认购房屋时选择自营或委托经营，选择自营的客户享受房价8.5折优惠,选择委托经营的客户享受房价8.3折优惠，根据购房人选择不同，在签订商品房预售合同时还需签订商铺管理协议或商铺委托经营管理协议。本案叶伟明、石桂芬认购房屋面积为64.35平方米，每平方米65180.93元，总房款4194393元，叶伟明、石桂芬购房享有“开盘九九折”、“现金九六折”、“团购九九折”优惠，另签约优惠10000元，叶伟明、石桂芬在认购房屋时选择委托经营，房价享有8.3折优惠，叶伟明、石桂芬实际应付房款为3267285元。叶伟明、石桂芬陈述：叶伟明、石桂芬在签订认购协议时曾阅读过商品房预售合同，与中冶公司当庭提供的合同内容相同，叶伟明、石桂芬同意该合同条款；叶伟明、石桂芬在认购房屋时已选择将房屋委托经营，并同意中冶公司出示的钟鼎名悦广场商铺委托经营管理协议全部条款；确认钟鼎名悦广场3-4幢1层6室房屋实际应付价款为3267285元。一审法院认为本案争议焦点：1、叶伟明、石桂芬、中冶公司签订的认购协议是否应认定为商品房买卖合同的本约。叶伟明、石桂芬认为：叶伟明、石桂芬、中冶公司签订的合同虽名为认购协议，但协议具备了成立商品房买卖合同的必要条款，协议还明确对《预售合同》无异议。协议签订后叶伟明、石桂芬向中冶公司交付房款，中冶公司亦已受领，并出具了购房款收据，因此叶伟明、石桂芬、中冶公司签订的认购协议应认定为商品房买卖合同，而非预约合同。中冶公司认为：双方签订的认购协议为预约合同，协议明确约定双方应于2017年10月25日签订商品房预售合同，叶伟明、石桂芬未按时签订预售合同，故叶伟明、石桂芬、中冶公司之间的本约未成立，叶伟明、石桂芬无权要求中冶公司转移房屋所有权给叶伟明、石桂芬。2、李涛收取的款项能否认定为叶伟明、石桂芬支付给中冶公司的购房款。叶伟明、石桂芬认为：叶伟明、石桂芬此次购房前与李涛不相识，更无经济往来，叶伟明、石桂芬因需向中冶公司购房，从而按中冶公司代理人李涛的要求付款，从李涛实施的行为来看，李涛完全有权代理中冶公司向客户收取房款，因此，叶伟明、石桂芬按李涛要求所付款项应认定为向中冶公司支付的房款。为证明该主张，叶伟明、石桂芬申请一审法院调取李涛讯问笔录并作为证据提供。李涛陈述：李涛系嘉策公司员工，2017年2月左右被安排至钟鼎名悦广场销售房屋，主要工作包括向购房客户催收房款等；因叶伟明、石桂芬未向银行贷款，个人付全款但又不能一次性支付，故李涛以收房款为名，使用其自己办理的ＰＯＳ机向叶伟明、石桂芬收款，ＰＯＳ机的收款商户为一个或几个第三方商户，商户收取0.68至0.7不等的手续费后，将其余款项全部转入李涛中国工商银行62×××64帐户，李涛还购买了一枚伪造的“南京中冶盛和置业有限公司财务专用章”和空白收据，在收到叶伟明、石桂芬款项后，开具假冒的收据给叶伟明、石桂芬；2018年3月底，叶伟明、石桂芬去看房时顺便问财务付款情况，发现有15万元差额，公司财务与李涛联系，李涛解释说叶伟明、石桂芬因刷卡有手续费就将15万元交给了李涛，当时财务人员不在，李涛自己给了叶伟明、石桂芬一张收据，15万元未入公司帐，公司财务人员询问后，李涛将自己卡中15万元转入公司收款帐户，同时给叶伟明、石桂芬换了中冶公司真实的收据，由此叶伟明、石桂芬认为李涛交付的收据也是被公司认可的；2018年5月，李涛离职，但嘉策公司仍要求李涛继续完成其负责的客户接待等工作。中冶公司对李涛讯问笔录的真实性无异议，但认为对李涛犯罪行为及性质的认定应以刑事判决为准，刑事判决认定李涛构成诈骗罪，并非职务侵占罪，其诈骗的对象是叶伟明、石桂芬，且认定叶伟明、石桂芬是李涛犯罪行为的受害人。因此，李涛的收款行为系以李涛个人名义实施的针对叶伟明、石桂芬的犯罪行为，与中冶公司无关，中冶公司既未收到叶伟明、石桂芬的款项，也未授权李涛向叶伟明、石桂芬收款，因此叶伟明、石桂芬主张叶伟明、石桂芬向李涛的付款系支付给中冶公司的购房款证据不足，且与刑事判决认定的事实不符，中冶公司不予认可。此外，叶伟明、石桂芬未在中冶公司的售楼处，未向中冶公司帐户支付购房款本身存在过错，故不能认定叶伟明、石桂芬所付款项系叶伟明、石桂芬向中冶公司支付的购房款。一审法院认为：关于《认购协议》的性质。叶伟明、石桂芬、中冶公司于2017年9月16日签订《认购协议》时，中冶公司已取得钟鼎名悦广场商品房预售许可证。协议内容包含了双方买卖的房屋位置、面积、单价，商品房预售许可证号，叶伟明、石桂芬应享有的价格优惠，以及对《预售合同》无异议的表示等，协议与预售合同已具备了商品房买卖合同必须的条款。认购协议签订后，叶伟明、石桂芬除了向中冶公司交付认购协议约定的定金外，还直接向中冶公司交付了一百余万元的房款，中冶公司也就其中大部分出具了收据，收据载明的收款事由为“房款”。以上协议内容及合同当事人履行行为表明：叶伟明、石桂芬、中冶公司的认购协议签订于中冶公司取得商品房预售许可证之后，商品房买卖合同所需的基本条款原、中冶公司均已协商达成合意，中冶公司已接受叶伟明、石桂芬交付的购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定“商品房的认购、订购、预认等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，叶伟明、石桂芬、中冶公司签订的《商品房认购协议》应当认定为商品房买卖合同，该认购协议无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的可致合同无效的情形，故叶伟明、石桂芬、中冶公司于2017年9月16日签订的《认购协议》合法有效。关于叶伟明、石桂芬按李涛要求支付的款项能否认定为交付给中冶公司的购房款。《认购协议》中盖有中冶公司公章，下方签有李涛姓名；李涛就职的嘉策公司与中冶公司之间存在销售代理关系，李涛受公司指派从事钟鼎名悦广场项目的销售工作。因此，无论依据行为外观还是各方当事人的真实意思均应认定在叶伟明、石桂芬、中冶公司房屋买卖交易中李涛为中冶公司代理人。中冶公司没有以协议或其他形式告知叶伟明、石桂芬李涛的代理权限，也没有告知叶伟明、石桂芬嘉策公司与中冶公司间的销售代理关系，以及嘉策公司对李涛职权范围的限制；中冶公司未在协议中约定，也没有以其他方式对叶伟明、石桂芬的交款方式、处所、收款帐户提出要求；就叶伟明、石桂芬于2018年2月8日、3月21日、3月22日支付的15万元而言，叶伟明、石桂芬、李涛、中冶公司三方实施的行为表明中冶公司对李涛向叶伟明、石桂芬收款、占有控制叶伟明、石桂芬所交款项、将占有的相应金额款项转交中冶公司的收款方式是认可的，即李涛有权代理中冶公司向叶伟明、石桂芬收取房款。基于以上原因，叶伟明、石桂芬相信李涛有代理中冶公司向其收取房款的权利并无过错。叶伟明、石桂芬向李涛个人或其指定的其他人所付款项应视为向中冶公司交付房款。根据叶伟明、石桂芬的交款记录等证据，除中冶公司实际收到的房款1250000元外，叶伟明、石桂芬为交纳房款，向李涛或李涛指定的人交款1708144元，该1708144元应视为叶伟明、石桂芬向中冶公司交付的房款，至此，叶伟明、石桂芬共计已向中冶公司交纳房款2958144元。关于中冶公司抗辩意见，一审法院认为，同一法律行为在不同的法律调整领域可能成立不同的法律关系。本案审理的是房屋买卖合同引起的纠纷，叶伟明、石桂芬作为相信李涛有权代中冶公司收受房款的善意相对人，中冶公司不得以其对李涛的未向叶伟明、石桂芬告知的代理权或职责限制与之相对抗，即便刑事判决认定李涛“不具有向客户收取房款的职责”。刑事案件以李涛与中冶公司或嘉策公司间实质的授权或职权范围作为定罪量刑的依据，认定李涛犯诈骗罪，与本案依据各当事人行为外观认定李涛代理中冶公司收受了叶伟明、石桂芬房款之间并无冲突和矛盾。因此，对中冶公司提出的李涛向叶伟明、石桂芬收款行为不能代表中冶公司的意见，一审法院不予采纳。综上，叶伟明、石桂芬、中冶公司间的商品房买卖合同合法有效，中冶公司所开发的钟鼎名悦广场房屋已具备交付条件并已陆续向购房人交付，叶伟明、石桂芬对所购房屋用于自营以及商铺管理协议也无异议，故在叶伟明、石桂芬补足房款后，中冶公司应立即将叶伟明、石桂芬所购房屋交付给叶伟明、石桂芬并配合叶伟明、石桂芬办理所有权登记手续。除商品房买卖当事人、房屋坐落、价款外，原、中冶公司双方有关案涉商品房买卖交易的其他权利义务，以中冶公司在庭审中提交的钟鼎名悦广场商品房预售合同文本内容为准。为避免叶伟明、石桂芬重复获利，叶伟明、石桂芬在取得涉案房屋所有权后，刑事案件判决的受害人对李涛的损害赔偿请求权亦应转归中冶公司或中冶公司指定的他人所有。叶伟明、石桂芬要求中冶公司赔偿逾期交房的租金损失，因双方并未约定房屋交付时间，故中冶公司至今未交付房屋并未违约，叶伟明、石桂芬该项请求证据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、中冶公司于叶伟明、石桂芬向其补交房款309141元后三十日内协助将南京市玄武区中山门大街297号钟鼎名悦3-4幢1层6室的房屋登记至叶伟明、石桂芬名下;二、驳回叶伟明、石桂芬其他诉讼请求。一审案件受理费30473元，保全费5000元，合计35473元，由中冶公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、叶伟明、石桂芬按李涛要求支付的款项能否认定为叶伟明、石桂芬向中冶公司支付的购房款；二、在刑事案件已经判决李涛构成诈骗罪，并责令李涛向被害人叶伟明退赔经济损失的情况下，叶伟明、石桂芬在本案中的诉请能否予以支持。关于争议焦点一。本院认为，《中华人民共和国合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”根据上述法律规定，认定行为人的行为构成表见代理，其行为应当具有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由。本案中李涛收取购房款的行为构成表见代理：首先，虽然李涛并非中冶公司员工，但是双方签订的《认购协议》中，李涛系在投资顾问处签字，中冶公司亦盖有公章，叶伟明、石桂芬有理由相信李涛有权代理中冶公司处理双方商品房买卖合同交易事宜。其次，就李涛是否有权代理中冶公司向叶伟明、石桂芬收取购房款，中冶公司、嘉策公司并未通过任何形式告知叶伟明、石桂芬李涛的代理权限，叶伟明、石桂芬作为普通的购房人，亦无从判断李涛的代理权限的具体范围。再次，中冶公司、嘉策公司未通过任何形式告知叶伟明、石桂芬缴款的方式、处所和收款账户，虽然商品房买卖缴纳购房款的一般流程系在售楼处财务人员处缴款，但从本案叶伟明、石桂芬曾到售楼处查询交款数额，在发现中冶公司记账数少了15万元后，中冶公司财务人员将李涛开具的15万元假收据更换为中冶公司真实收据，说明中冶公司对李涛作为销售顾问收取叶伟明、石桂芬购房款的行为未提出异议，由此给销售顾问经手购房款提供了机会，也给叶伟明、石桂芬造成李涛有权代中冶公司收取购房款的外观表象。叶伟明、石桂芬作为普通购房人有理由相信李涛有权收取购房款，叶伟明、石桂芬后续陆续向李涛个人付款均建立上述认识的基础上，其自身并无过错。因此，李涛收取购房款的行为构成表见代理，叶伟明、石桂芬向李涛所缴纳的款项应当视为向中冶公司缴纳的款项。中冶公司主张叶伟明、石桂芬自身存在过错，并非表见代理的善意相对人，本院不予支持。关于争议焦点二。本院认为，刑事法律规范的目的在于惩罚犯罪、维护社会公共利益，而民事法律规范的目的在于调整平等民事主体之间的人身关系和财产关系，刑事案件与民事案件在价值取向、保护法益、责任形式、证明标准、举证责任承担等方面均存在不同，因此刑事判决依据刑事法律规范认定李涛不具有向客户收取房款的职责，并认定李涛构成诈骗罪，与本案依据民事法律规范认定叶伟明、石桂芬有理由相信李涛具有收取房款的代理权限并不冲突。但在认定李涛的行为构成表见代理的情况下，叶伟明、石桂芬的损失可以通过本案民事诉讼得到救济，而刑事案件已经判决李涛向叶伟明退赔损失，可能产生叶伟明双重受偿的情形。因此，叶伟明、石桂芬在取得涉案房屋所有权后，刑事案件的受害人叶伟明对李涛的损害赔偿请求权应转归中冶公司所有。中冶公司可以向法院申请退赔经济损失。综上，李涛收取购房款的行为构成表见代理，叶伟明、石桂芬向李涛所缴纳的款项应当视为向中冶公司缴纳的款项。中冶公司应在叶伟明、石桂芬补交购房款309141元后将涉案房屋登记至叶伟明、石桂芬名下。综上所述，中冶公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决可以作为南京中冶盛和置业有限公司向法院申请就（2018）苏0102刑初901号刑事判决确定的经济损失予以退赔的依据。二审案件受理费30473元，由上诉人南京中冶盛和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  龚 震审 判 员  马 帅二〇二〇年十二月二日法官助理  李晓龙书记员韩卓君