广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23367号上诉人（原审原告）：佛山阿卡科技有限公司，住所地佛山市南海区桂城街道南平西路广东夏西国际橡塑城****楼第**A12-411。法定代表人：李刚，职务：董事长。被上诉人（原审被告）：广东安明实业有限公司，住，住所地广州市越秀区西湖路**第****铺/div>法定代表人：井建民，职务：经理。委托诉讼代理人：黄文博，广东旭瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰媛，广东旭瑞律师事务所律师。上诉人佛山阿卡科技有限公司（以下简称“阿卡公司”）因与被上诉人广东安明实业有限公司（以下简称“安明公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初18670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，于2020年11月26日公开开庭审理。上诉人阿卡公司的法定代表人李刚，被上诉人安明公司的委托诉讼代理人李冰媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。阿卡公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判：2019年6月23日到2020年1月31日期间，安明公司每月向阿卡公司赔偿A09铺的一半租金（即每月22550元），赔偿的金额可用于抵扣阿卡公司未来的租金；2.依法改判：安明公司从本案宣判之日起把A04铺与A05铺中间的A09商铺按合同还原成通道，不能再把该通道租赁给任何人，否则安明公司每月向阿卡公司支付A09商铺一半的租金（即每月22550元），赔偿的金额可用于抵扣阿卡公司未来的租金；3.安明公司承担本案一审、二审的受理费（包括但不限于诉讼费）。事实和理由：一、一审判决事实认定存在错误。（一）一审判决认为阿卡公司与安明公司未对涉案通道的使用作出约定，该认定错误。《场地租赁合同》的附图指明了A04和A05中间的位置为通道，“通道”的汉语含义就已经指明了它的用途不是商铺，现安明公司把通道作为商铺租赁给案外人，已构成违约。（二）一审判决认为《场地租赁合同》的附图仅能证明阿卡公司承租商铺时场地的状况，该认定错误。一审判决表明合同附图仅仅是签合同时的状况，表明是临时的、随意的，是可以随着时间而改变；如果是这样，所有合同的内容仅仅是签合同时的情况，而非整个合同有效期间，那么合同就没有意义和约束力可言，一审判决该认定明显违反了《合同法》第八条的规定。（三）一审判决认为安明公司不确认微信聊天记录的主体为其员工且该微信聊天记录不足以证明安明公司对保留通道做出过承诺，该认定错误。对于大量的微信聊天记录，不能因为安明公司不予确认，一审法院就不做任何调查和了解，从而放弃证实大量事关案情的关键证据。（四）一审判决认为阿卡公司提交的证据无法证明商铺营业额的变动与安明公司的行为存在因果关系，该认定错误。阿卡公司的店铺采用支付宝、微信、现金方式收款，其中支付宝和微信收款记录都只能查看最近1年内的记录，因此无法查看2019年7月之前的统计数据，因为无法提供2019年6月23日之前的营收统计，进而无法通过营收来做对比。但从阿卡公司一审提交的光盘内的视频证据可以看出：很多消费者站在通道里隔着1.2米的墙观看阿卡公司的VR店铺，吸引了许多潜在消费者。而一审判决认为这些对生意没有任何影响，完全违背最基本的常识。二、阿卡公司经营的是VR等新型娱乐，这种新型娱乐需要更大的门面来吸引消费者，门面的大小对店铺的营收有着至关重要的作用，而一审判决认为安明公司没有违背合同，且门面的有无对营收完全没影响，这违背了基本常识。三、安明公司把通道当作A09铺来收租，安明公司因为损害阿卡公司的利益所得的A09铺的租金，阿卡公司仅仅要求安明公司赔偿所得的一半，而非全部，这已经是酌情考虑。上述赔偿已经去掉疫情期间（2020年2月1日-2020年7月30日），因此要求的赔偿金额已经很少。综上所述，阿卡公司请求二审法院支持其上诉请求。安明公司答辩称，同意一审判决，答辩意见坚持一审答辩意见。2020年4月24日，阿卡公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.安明公司在2019年6月23日到2020年1月31日期间，每月向阿卡公司赔偿A09铺的一半租金（即每月22550元），赔偿的金额可用于阿卡公司抵扣未来的租金；2.安明公司从本案宣判之日起将A04铺与A05铺中间的商铺按合同还原成通道，不能再把该通道租赁给任何人。一审法院经审理查明：2018年11月21日，阿卡公司（承租方、乙方）与安明公司（出租方、甲方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将位于广州市越秀区西湖路63号光明广场首层中庭A区04铺出租给乙方使用，乙方对该租赁物已清楚了解。场地租赁面积100平方米，实用率50%。场地租赁法定用途为商业，乙方清楚了解该区域的性质。经营范围为娱乐；乙方租赁场地的期限为三年，自2018年12月1日至2021年11月30日止。租金（含物业服务费）为34000元/月，次年开始，租金（含物业服务费）每年递增6%；甲方应于2018年12月1日前将乙方已认可的场地及使用设施以现状按双方具体约定时间交付给乙方进行装修和使用；租赁期内，甲方或乙方对该场地进行改名、改建、扩建或装修的，应及时知会双方协商，相关合同甲乙双方应另行签订，同时按法律规定须经有关部门批准的，应报请批准后双方可进行。租赁期内，由于不可抗力因素引致该场地租赁被损毁，不能正常使用时，双方可按照该场地租赁受损程度按比例减免租金，直至该场地租赁经修复而适合使用时为止，但合同终结期不会因上述情况延迟。若确认该场地租赁无法恢复经营，甲乙双方任何一方可向对方发出书面通知，要求终止本合同，在此情况下经双方同意，本合同可提前终止，甲方应将租金（含物业服务费）保证金无息返还乙方，而甲乙双方的任何一方均不可向对方要求任何其他索偿。如有关政府部门核定此等灾害由甲方或乙方的原因所造成的，受害方可向另一方索偿相关损失等。一审庭审中，阿卡公司、安明公司共同确认安明公司于2019年6月21日将A04和A05之间的通道出租。安明公司陈述该通道只是还没出租的铺位，并非建筑意义上的通道，就算有人经营也可以通过。阿卡公司为证明A04商铺与A05商铺之间为通道及A09商铺的租金，提交了：1.《首层中庭平面图》（加盖有安明公司的公章），该平面图显示A04商铺与A05商铺之间为通道。2.阿卡公司与微信“广州光明广场的招商人员曾亮锋”的聊天记录，其中显示：2018年11月15日，对方向阿卡公司发送消息：“效果图”，“李生，到时候中庭是做成这样的效果”，“间隔使用绿植”，以及图片两张，其中一张图显示涉案A04商铺两边分别为A03、A05。2018年12月3日阿卡公司向上述微信发送：“曾总，我那实用面积是50平方米，不包含绿植的宽度是3.56米，靠近中间过道那一侧的绿色高度是1.2米……”，“这些要求，在签合同之前，你答应过我的”。对方回复：“我知道了”。3.照片若干张（阿卡公司陈述为通道的实拍照片），显示其拍摄的区域有放置装饰性树木及长椅等。4.阿卡公司与微信“精灵传奇的老板吴生兔子坞”的微信聊天记录。其中显示4月9日阿卡公司向对方发送消息“你当时交的每个月租金是多少，还是有具体是多少平方”，对方回复“月租45100,110平方米”；阿卡公司发送“这个是包含管理费在内，对吧”，对方回复“是”。安明公司质证称：证据1合同附图仅是确认阿卡公司当时承租商铺时的商场环境，并非指安明公司需按照图纸进行规划。对证据2、证据4的真实性、关联性、合法性不予确认。其公司没有叫曾亮锋的人，阿卡公司也未提供相关证据证明该人的主体资料，安明公司也不清楚A09商铺的老板微信名是否为“兔子坞”。该聊天记录只是当事人之间的信息交流，没有法律效力。阿卡公司、安明公司执行标准从始至终只有租赁合同。证据3的图片来自视频截图，该视频的拍摄时间为2019年5月2日，并非涉案时段拍摄，且均是选择人流量大的时候拍摄，无法证明阿卡公司的证明目的。视频拍摄均是在通道改成商铺之前，改成商铺之后没有拍摄。安明公司查看过阿卡公司公司的网页，都有关于人流量大的宣传视频，该视频就是宣传其公司游戏吸引客户用的，不能反映商场内的人流量的变化。阿卡公司为证明其存在损失，提交了微信、支付宝经营报表、收入统计等截图五张。安明公司认为该证据属于电子证据，但未经公证，无法确认真实性，也无法证实收款主体身份。阿卡公司无法证明该微信及支付宝是否为经营所用，也没有银行流水予以佐证。阿卡公司用2019年的收入替代其他年份、月份的收入没有任何依据及理由，2020年1月发生疫情后的营业额无法与2019年收益相比，没有参考性。阿卡公司为证明其主张，向一审法院提请了证人麦某到庭作证。阿卡公司陈述其与证人店铺有合作，在阿卡公司店铺消费35元后，可以到证人的店铺免费夹娃娃。证人麦某陈述其与阿卡公司是朋友关系，涉案商场中庭休息区于2019年6月中旬经营公仔机后，营业额、人流都分散了，其入场之后安明公司承诺过休息区不会做任何商业活动。安明公司质证认为：一、对证明力有异议，在另案（2020）粤0104民初9079号案件中阿卡公司也是同样作为证人出庭作证，在本案中，阿卡公司也找了上述9079号案当事人的员工出庭作证，是互相作证。只有阿卡公司与证人的商铺最终没有跟安明公司达成解决的方案，是相互抱团的行为，证人也承认其与安明公司是朋友关系，故该证人证言不应采纳。安明公司的询问方式是诱导式询问，由安明公司陈述大量事实让证人承认是或不是而已，从阿卡公司刚才对证人的对话中证人其实也回答不出安明公司刚才提问的具体事实，明显是证人直接附和安明公司。二、安明公司有合理的理由怀疑证人证言是提前背好的，证人陈述阿卡公司店铺增加公仔机的时间是2019年6月底，但阿卡公司自己所述的时间是2019年12月，证人所述反而可以证实阿卡公司营业额的降低是由于市场竞争所致，而并非由于通道，阿卡公司也承认其与证人之间存在合作关系，他们之间存在利益关系，证人明显存在说谎的情况，从图纸看中间至少隔了两幅一米九的墙，证人不可能看得到通道情况。安明公司为证明阿卡公司的租金是同类型同地段商铺中最低的，提交了：2018年10月31日安明公司与案外人张鹏飞签订的《京城会商铺租赁合同》，其中约定张鹏飞向安明公司承租广州市越秀区西湖路63号光明广场“京城会”一层A08商铺（建筑面积100平方米），租赁期限2018年11月20日至2021年11月19日，租金（含管理费）为40000元，租金每年递增5%。阿卡公司质证称：对该证据的真实性予以确认，但认为A08租金更贵是因为该商铺的地段更好。一审法院认为：阿卡公司与安明公司签订《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反法律和行政法规的强制性规定，对双方有约束力。本案的争议焦点在于安明公司将A04商铺与A05商铺之间的通道承租给他人是否属于违约行为。阿卡公司主张安明公司在签订合同时向其承诺过通道将保留不作他用，但双方签订的《场地租赁合同》并未对涉案通道的使用作出约定。虽阿卡公司提交租赁合同的附图及相关微信聊天记录等证据拟证明其主张，但该租赁合同附图仅能证明阿卡公司承租涉案商铺时场地的状况，安明公司也不确认微信聊天记录的主体为其员工且该微信聊天记录不足以证明安明公司对保留通道作出过承诺。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定。对于阿卡公司认为安明公司将涉案通道出租给他人使用属违约行为的主张，一审法院不予采信。虽安明公司将A04商铺与A05商铺之间的通道出租给他人使用，但该行为并未阻碍阿卡公司承租的A04商铺的出入，故阿卡公司要求安明公司将A04铺与A05铺之间的商铺恢复为通道的主张没有合同和法律依据，一审法院不予支持。对于阿卡公司要求安明公司赔偿其损失的主张。首先，阿卡公司无法证明其与安明公司就A04商铺与A05商铺之间的通道的使用问题及安明公司的赔偿责任达成过约定。其次，阿卡公司提交的支付宝、微信截图等证据不足以证明其商铺的营业额、客流量在安明公司将通道出租给他人使用后发生波动，也无法证明其商铺营业额的变动与安明公司的行为存在因果关系。综上，阿卡公司的该诉讼请求没有依据，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回阿卡公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取1563元，由阿卡公司负担。本院二审期间，阿卡公司向本院提交：1.视频文件“VID_20200726_175443证明通道7月26日就开始营业.mp4”，拟证明：2020年7月26日安明公司就开始利用通道营业。2.视频文件“VID_20200821_185216证明A04商铺8月21日安明公司就占用非法营业谋利.mp4”，拟证明：2020年8月21日安明公司就占用A04商铺非法营业谋利。3视频文件“安明公司群里跟李刚的聊天记录.mp4”，拟证明：整个事情的来龙去脉，都有详细细节。4.视频文件“李刚跟余政东的微信聊天记录.mp4”，拟证明：余政东是他们公司的人，且整个事情的来龙去脉，都有详细细节。5.余政东与李刚的微信聊天截图，拟证明：安明公司的余政东发布了《解除租赁合同》。6.余政东与李刚的微信聊天截图，拟证明：李刚向余政东提交了《申请免租》，且该文件中陈述了签合同之前，李刚要求矮墙是1.2米，否则就不签。安明公司答应后，才签了合同。这个事情说明了通道相当于门面，非常重要。7.视频文件“VID_20201030_20012810月30日商场的实拍”，拟证明：现在安明公司霸占了通道和A04商铺，非法经营谋利，同时使得A01、A02、A04、A05变成空铺，破坏经商环境，应该要严惩。8.群里的聊天记录，拟证明：签合同前就约定矮墙高度为1.2米，否则就不签，安明公司同意后阿卡公司才签，说明通道相当于门面。9.李刚与余政东的聊天记录，拟证明：该word文件中陈述了签合同时要求矮墙为1.2米，才签了合同，说明通道相当于门面。10.安明公司的企业信用，拟证明：安明公司多次被列入失信被执行人。安明公司质证称，对证据1-4、7的真实性、合法性、关联性均不予确认。该份证据并没有提交原始载体，并且内容也与本案无无关，因此不予确认。对证据5、6、8、9的真实性、合法性、关联性均不予确认。首先，该聊天记录仅为当事人之间的信息交流，起不到任何其他法律效力作用的问题。再次，双方之间的纠纷是租赁合同纠纷，我方的标准从始至终只有租赁合同，因此，双方均应遵守合同的相关约定，根据合同约定行事。现阿卡公司由于违反合同约定，没有按时缴纳租金，其行为已构成违约，根据合同第十条的约定，对方应承担相应的违约责任。对证据10的真实性、合法性、关联性均不予确认。阿卡公司并没有提交原件，并且网站并非国家信用征信网，因此该证据不予确认。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，阿卡公司虽上诉认为安明公司出租A04铺和A05铺之间的通道违约，要求安明公司予以赔偿。但在本院审理期间，阿卡公司提交的证据均不足以证明其主张，本院不予采信。故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对阿卡公司的上诉请求，不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3126元,由上诉人佛山阿卡科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二〇年十二月五日书记员  张 旭彭诗敏