云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初10176号原告：杨少英，女，1975年5月14日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：夏春志，男，1969年3月13日出生，汉族，与原告杨少英系夫妻关系，特别授权代理。被告：昆明九零物业管理有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区白云路与穿金路交叉口金尚俊园****。法定代表人：保忠兴。委托诉讼代理人：丁汝鹏，男，1997年2月7日出生，汉族，特别授权代理。委托诉讼代理人：阮婷婷，女，1996年6月20日出生，汉族，特别授权代理。原告杨少英诉被告昆明九零物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告杨少英及其委托诉讼代理人夏春志，被告的委托诉讼代理人阮婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决原被告解除昆明市房屋出租委托合同；2.依法判决被告立即支付原告租金21850元；3.依法判决被告立即支付原告违约金2300元；4.依法判决被告立即结清所欠物业管理费661.5元。以上合计24811元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月1日，原告与被告签订房屋出租委托合同，将原告名下齐泰城2-1807号房屋（108.38㎡）出租委托给被告，合同约定租赁期限从2019年7月1日至2022年10月1日，月租金2300元，租金每半年支付一次。按合同约定，2019年7月1日被告支付第一年（2019年）上半年房租13800元给原告后，拟于2020年10月1日前支付第二年（2020年）上半年租金17250元给原告。2020年9月26日，原告提醒被告支付租金，被告以各种理由不予以支付。合同约定交租期限届满，原告曾多次向被告催收租金，被告无正当理由拒绝，至今已欠租金9个月有余。至2020年10月12日，原告仍然耐心要求被告履行约定，支付房租，但遭到拒绝。被告的行为严重损害了原告的合法权益，造成原告家庭生活陷入困境。合同约定：租赁委托期间，甲乙双方必须信守合同，被告支付租金逾期己违约，应向原告交纳一个月的租金作为违约金。故原告诉至本院，主张上述诉请。被告辩称，对原告诉讼请求的第一、三、四、五项被告认可。对原告第二项诉讼请求不予认可，被告不清楚原告主张的租金是如何计算得出的。根据原租赁合同的第二条，2019年7月1日至2019年10月，其中有三个月是原告给予被告的免租期，双方同意。另外被告提交的证据里有一笔款项是13800元，即第一年租金于2019年7月10日之前已经支付。第二年的房租是从10月1日开始，被告不认可原告计算的租金。还有一笔物业费是从2019年7月1日到2019年12月31日。上面第五项物业费公司又交过半年，只是没有凭证今天没带过来，交到6月30日，被告只有交到去年12月31日的凭证。被告认可2020年10月1日以后的租金未付。可以按照年租金计算从10月1日到11月27日的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、2019年7月1日，原告与被告签订《昆明市房屋出租委托合同》约定，原告将其位于昆明市盘龙区房屋委托被告管理（出租），委托租赁期限自2019年7月1日至2022年10月1日，2019年7月1日至2019年10月1日为免租期。月租金2300元，租金每半年支付一次：第一年租金为13800元，上半年租金于2019年7月10日前向被告支付；第二年租金为34500元，上半年租金于2020年10月1日前支付，下半年租金于2021年4月1日前支付；第三年租金为34500元，上半年租金于2020年10月1日前支付，下半年租金于2022年4月1日前支付。二、有下列情形之一的，原告有权解除合同，1.被告未支付租金达15日的；2.擅自改变房屋用途的……。违约责任：租赁委托期间，原被告双方必须信守合同，违约方应向守约方支付一个月的租金作为违约赔偿。三、2019年7月15日，原告与被告签订《合同补充协议》约定，租金支付时间：月租金2300元，租期三年（2019／7／1-2022／9／30），空置期（三个月：2019／7／1-2019／9／30），总租金：36月×2300元＝82800元。第一期：时长9个月（2019／7／1-2020／4／1），租金13800元，支付时段2019／7／10前；第二期：6个月（2020／4／1-2020／10／1），租金13800元，平均分摊到后面四期支付，每期拟加上3450元；第三期：6个月（2020／10／1-2021／4／1），租金17250元，支付时间2020／10／1前；第四期：6个月（2021／4／1-2021／10／1），租金17250元，支付时间2021／4／1前……。审理中查明，1、原告于2019年7月1日交付租赁房屋给被告使用，于2020年10月20日收回房屋。2、被告提交交易详情证明其于2019年7月16日向原告支付“房租”13800元，2019年7月17日向原告支付“物管费1323元”。原告认可收到租金13800元，但认为此款系2019年7月1日——2020年4月1日期间半年租金，故诉讼主张2020年4月1日——10月1日半年租金17250元；被告认为扣除免租期三个月后其支付的13800元是2019年7月1日——2020年10月1日期间一年的租金，认可2020年10月1日后未支付租金，并愿意补交2个月的租金，按2300元/月计算。3、原告庭审中明确：原告主张的是2020年4月1日至2020年10月1日期间半年的租金13800元；两个月的免租期租金4600元（按2300元每月计算），共计18400元。另外还有2300元的违约金。4、被告庭审中最后意见：同意解除合同，2019年至2020年9月30日的租金已经支付清楚，认可从2020年10月1日至2021年的租金是34500，认可违约金、物管费661.5元、案件受理费。依原告申请，本院于2020年10月21日作出（2020）云0103民初10176号财产保全裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人即本案被告名下的财产，限额人民币24000元。上述事实，有原告提交的《昆明市房屋出租委托合同》、刘家营城中村改造项目回迁安置房选房确认书、企业基本信息、盘龙区人民法院出具的诉讼费收款收据、巨和物业服务有限公司出具的物业管理费发票及收款专用单、《合同补充协议》及被告提交的两份付款凭证在卷佐证以及原告、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关于原告主张的第一、三、四、五项诉讼请求，因原被告双方均无异议，被告自认并同意以上诉讼请求，故本院予以确认支持。合同解除后，原被告双方互负返还义务。本案中原告已实际收回案涉房屋，至于被告庭审中所称配置的家具家电等物品，原告称收回房屋时没有家电，只有一些不成形的家具堆砌在房内现已清理丢弃，因被告未提交相关证据亦未主张，本院不宜处理，被告可另行主张。本案的争议焦点是：被告支付的13800元是一年租金还是半年租金？根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，《房屋出租委托合同》、《合同补充协议》中均约定月租金2300元，被告实际占用房屋时间为2019年7月1日-2020年10月20日。本院认为，原告、被告双方对免租期有异议，根据双方合同约定及交易习惯，免租期应基于合同得到全面履行完毕，被告的答辩意见，本院不予采信。则原告主张的租金，结合原告、被告双方陈述意见，依公平和诚实信用原则，本院予以支持18400元【2300元×15个月－13800元（被告已支付租金）－2300元（一个月的免租）。案件受理费本院依法判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条以及《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，判决如下：一、原告杨少英与被告昆明九零物业管理有限公司签订的《房屋出租委托合同》《合同补充协议》于2020年11月27日解除；二、被告昆明九零物业管理有限公司于本判决生效之日起十日向原告杨少英支付租金18400元；三、被告昆明九零物业管理有限公司于本判决生效之日起十日向原告杨少英支付违约金2300元；四、被告昆明九零物业管理有限公司于本判决生效之日起十日向原告杨少英物业管理费661.5元；五、驳回原告杨少英的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，因适用简易程序减半收取210元由被告昆明九零物业管理有限公司负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  刘学俭二〇二〇年十二月十日书记员  刘艳艳