天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0111民初9771号原告：赵坤，男，1988年10月12日出生，汉族，住天津市蓟县。委托诉讼代理人：范亚楠，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津双天企业管理有限公司，住所地天津市西青区李七庄街卫津南路**。法定代表人：潘洪丰，经理。委托诉讼代理人：赵志强，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：于雷，国浩律师（天津）事务所律师。原告赵坤诉被告天津双天企业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月21日立案受理后，因案情复杂，故裁定转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告赵坤及其委托诉讼代理人范亚楠、被告天津双天企业管理有限公司的委托诉讼代理人赵志强、于雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵坤向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告双倍返还定金20000元、赔偿原告店铺装修损失11130元、退还电表押金310元、赔偿营业损失304482元、营业损失评估费15524元、货物损失20388元、货物损失评估费10000元、物品、货物丢失赔偿8894.5元（物品2019元、货物6875.5元），以上共计390728.5元；3.被告返还非法扣押的货物；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年3月7日开始建立房屋租赁合同关系，原告承租被告所有坐落于天津市卫津南路269号温州国际商贸城Ａ座三层文体区××号商铺，租赁期限为10年。原告依约向被告缴纳定金10000元，并在充分装饰装修后实际入驻上述商铺经营。但被告无正当理由，未经原告同意擅自招租将上述商铺又另行非法出租给案外人，原告没有收到被告发出解除房屋租赁合同通告函。2017年10月3日，被告强行将租赁房屋上锁，亦没有通知原告。综上，被告违反诚实信用原则，单方强行解除房屋租赁合同，并对原告正常经营行为造成较大妨碍。原告提出以上诉讼请求，望判如所请。天津双天企业管理有限公司辩称，请求驳回原告全部诉请，原告承担本案诉讼费。双方未签订书面的租赁合同，属于不定期的租赁关系，被告已经告知原告解除双方的租赁关系，被告经营坐落于天津市西青区××路××号温州国际商贸城，原告与被告协商租赁商城Ａ座三层文体区临时商铺，但对租赁期限等具体事项并未明确约定，后因原告未能按照协商的条件履行义务，双方始终未签订书面形式的合同，被告已于2017年10月28日以电话通知的方式解除了双方的租赁关系；原告存在违约行为在先，其自身违约导致合同解除，应当自负损失，根据双方的口头协商，原告应当按照要求按时开业，但原告在经营过程中，擅自停业，违反商城管理规定，其次原告未按要求按时缴纳物业管理费、水电费及其他费用，再次为保证商城正常运营，被告对商铺整体布局进行整体规划，并通知原告对其占用的临时商铺进行调换，双方在口头协商过程中，也提到可能出现调整商铺位置的问题，原告对此是认可的；被告已经履行了交付商铺的义务，且原告已经使用临时商铺一段时间，因此被告不应当双倍返还定金的责任；原告主张的各项损失没有合法有效的票据或合同支持，首先针对装修损失，被告在交付商铺时，商铺时是带有装修的，针对停业损失，原告主张的停业损失系其自身估算得出，且原告并未实际经营商铺；被告已经履行解除合同义务的通知，并给原告预留和清理货物时间，但原告对此不予理会，且原告未能提供具体的货物清单，且被告将原告商铺内的存货转移至商铺仓库予以存放，并未造成任何损失，因此请求驳回原告的全部诉请。对于原告主张的营业损失被告不同意赔偿，原告未提供证据证明其营业状况，根据原告商铺内的铺货数量，没有达到其所述的进销规模，且原告没有提供缴纳税款等客观存在的凭证，其全部进销货物的清单均为自己制作，没有提供支付进货对价的凭证，也没有收取销货款的凭证，针对其主张的货物损失，因原告存在违约是由在先应当自行承担违约后果，且原告一直没有及时取回货物，且在诉讼中因其坚持进行定损鉴定，导致实际鉴定日期为2019年7月3日系原告原因没能及时止损，应当对物损承担主要责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年3月7日，经双方口头协商建立房屋租赁合同关系,由原告承租被告经营管理的坐落于天津市卫津南路269号温州国际商贸城A座南三012号商铺用于经营使用。原告于2017年3月7日向被告交纳商铺定金10000元、电表押金310元，其后原告对被告交付的商铺进行了装修。被告于2017年10月底自行清理了涉诉商铺的物品，封存至被告仓库至今。涉诉商铺现已另租他人。对以上租赁的基本事实，原、被告均不持异议，且被告认为双方租赁合同关系已于2017年10月28日解除，同意退还原告电表押金310元。但原告主张双方口头约定的租赁期限为10年，被告则提出双方对租期未进行明确约定，双方系不定期租赁关系；原告主张被告擅自锁门、清理扣留原告货物、拆除商铺装修等构成根本违约，被告则提出原告存在未按时交纳物业管理费和租金、不服从被告对商铺整体布局的调整等严重违约行为。原告主张被告于2017年10月3日擅自封锁了涉诉商铺，10月5日原告发现后报警，并有公安机关的反馈单、接警记录单证实，自被告封锁商铺后，原告便未能正常营业，被告对公安机关的反馈单、接警记录单真实性不持异议。被告称其曾于2017年10月28日电话通知原告解除合同，原告对此不予认可，被告对此未提供相应证据。关于装修损失的问题，原告提交了装修合同、票据、对装修公司调查的笔录、现场照片等证据，证实其花费装修费用11130元。被告对原告提交的证据不予认可。关于被告清理涉诉商铺物品品类、数量、价值及损失的情况，原告提交了损失物品清单、损失货品清单、货物清理照片、进货单、销货单等证据予以证实，后又申请对货物损失进行司法鉴定。经本院委托，2019年12月17日，天津中兴财资产评估事务所有限公司出具评估结论，记载“2017年10月31日（侵权日）基准日评估损失值为5306.43元；2019年7月3日（现场勘查日）基准日评估损失值为20388.32元。”原告支付鉴定费10000元。庭审中，被告认可其清理的涉诉商铺的物品现仍存放于被告处。原告则提出被告多次搬动更换涉诉物品存储地点，造成损坏和丢失，被告对此不予认可。关于营业损失的问题，原告提交了进、销货单予以证实，后又申请对营业损失进行司法鉴定，经本院委托，2020年9月23日，国宏信价格评估集团有限公司天津分公司出具价格评估报告书，记载“价格评估标的原告承租的王兰庄温州国际商贸城A座三层文体区012号商铺的营业损失在价格评估基准日价格为304482元。”原告支付鉴定费15224元。对鉴定报告及鉴定费，被告不予认可。并提出原告没有提供交税凭证、付款凭证、交款凭证等证明其销售收入的证据，且鉴定报告所采纳的营业额是以原告所述的前三个月收入的平均数，没有采取任何客观公正的计算依据及方法。经询问，原告表示在其经营期间，只是进行日常的记账，未交纳过任何税费。庭审中，原告自愿撤回要求被告返还扣押货物的诉讼请求。本院认为，原、被告于2017年3月7日口头协商确立的房屋租赁合同，在未签订书面租赁合同、无充足有效证据证实双方约定的租赁期限的情况下，依法应视为不定期租赁。对于不定期租赁合同，当事人可随时解除合同。被告主张2017年10月28日电话通知原告解除合同，未提供相应证据，原告亦不认可，故对该主张，本院不予采信。原告诉请要求解除合同，2018年1月18日，被告签收起诉送达文书，故双方之间的租赁合同于2018年1月18日解除。现原、被告之间的租赁合同已解除，且被告已将涉诉商铺另租他人，故原告已交纳的10000元定金应予退还。涉诉商铺被告已实际交付原告使用，原告要求被告双倍返还定金的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。合同解除后，原告交纳的电表押金310元，亦应依法退还，被告同意退还，本院准予。原告主张装修损失，并对装修花费、装修时间、商铺使用时间等情况，提交了相关证据证实。被告自行封存原告物品，导致原告无法经营，原告实际使用涉诉商铺的时间有限，确实存在一定损失，根据公平原则，被告应予适当补偿，本院酌定补偿金额为6000元。原告主张商铺营业损失304482元，提交了鉴定评估报告，被告不予认可。因原告经营商铺未交纳过任何税费，仅根据原告自行记载的销售记录出具的鉴定报告，本院不予采纳。但结合原告2017年10月5日报警商铺被封锁，2017年10月底被告自行清理涉诉商铺，导致原告无法经营等事实，造成原告发生实际损失，对此被告应予赔偿，本院酌定赔偿金额为30000元。因评估报告，本院未予采信，发生的15224元鉴定费，应由原告自行承担。原告主张货物损失20388元，提交了鉴定评估报告，因双方对于评估基准日未能达成一致，故鉴定结论记载“2017年10月31日（侵权日）基准日评估损失值为5306.43元；2019年7月3日（现场勘查日）基准日评估损失值为20388.32元。”被告自2017年10月底自行清理涉诉商铺，并封存物品至今，处于持续侵权状态，故对原告要求被告给付货物损失20388元，本院予以支持。鉴定评估费为查明案件事实所支出的必要、合理费用，故对原告要求被告给付鉴定费10000元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张物品、货物丢失损失8894.5元，提交了剩余物品、货物清单、照片、进货单、销货单等证据予以证实，被告自行清理原告涉诉租赁商品的办公物品及货物，难免出现遗漏、丢失情形，故本院酌情确定赔偿金额为4000元。原告自愿撤回被告返还扣押货物的诉请，不违反法律规定，本院准予。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告赵坤与被告天津双天企业管理有限公司就天津市卫津南路269号温州国际商贸城A座南三012号商铺的不定期房屋租赁合同于2018年1月18日解除；二、被告天津双天企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告赵坤商铺定金10000元、装修损失6000元、电表押金310元、营业损失30000元、货物损失20388元、鉴定费10000元、物品、货物丢失损失4000元，合计80698元；三、驳回原告赵坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实际收取6370元，由原告赵坤负担4553元，由被告天津双天企业管理有限公司负担1817元（此款被告应于本判决发生法律效力之日起十日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张 岩人民陪审员  贾德义人民陪审员  于尚起二〇二〇年十二月八日书 记 员  王艺霖附相关法条：1.《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。3.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。