广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初4908号原告：乔玉，女，****年*月*日出生，汉族，住址：广东省深圳市**********，公民身份号码：420************828。被告：惠州市广新房地产开发有限公司，住所：惠阳区淡水高尔夫路**棕榈岛荔林径**。法定代表人：陆某1。委托诉讼代理人：刘思，系公司员工。原告乔玉诉被告惠州市广新房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乔玉、被告惠州市广新房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔玉向本院提出诉讼请求：1、判决认购书无效；2、被告返还原告353373元；3、被告支付利息8760元给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年9月20日签订《棕榈岛度假村（L区）商品房认购书（恒大棕榈岛）》（编号：***,下称《认购书》),原告于2019年9月20日之前支付给被告353373元（含定金20000元和首期款116161元及部分购房款），认购位于广东省惠州市*******（L区）（恒大棕榈岛楼盘）*****。因《认购书》规定原告早于《认购书》订立日期（2019年9月20日）和早于棕榈岛渡假村（L区）预售许可证（惠阳房预许字（2019)第033号）发证日期2019年4月30日之前支付数笔款项，详细如下：2018年9月22日前支付首期房款116161元，2018年12月22日前支付204241元，2019年3月22日前支付204241元，早于《认购书》订立日期的2019年6月22日前支付136161元。以上认购付款方式，致使原告事实上无法履行，存在重大误解。《认购书》第五条之“所付款项不予退还”与第六条的规定被告所承担的义务，形成了明显的不公平。根据《合同法》第五条之公平原则，第五十四条对于重大误解的处理方法，请求法院判决《认购书》无效，被告返还原告所交全部款项353373元。原告于2019年9月21日至2020年1月17日最少6次通过微信通知售楼业务代表张宽（见附件：乔玉与张宽微信截图说明）协调处理付款方式问题；另有多次拨打恒大投诉电话请求协调处理付款方式问题（见录音：恒大总部投诉@400+889+3333_202********728.m4a)，均被拖延致无处理结果，导致原告无法履行协议。原告于2020年8月10日到棕榈岛度假村（L区）销售中心协商，被销售中心工作人员告知《认购书》所认购房屋于2020年6月8日售予他人，原告无法获得《认购书》所指定的房屋。《认购书》所认购房屋另作他卖超过2个月的时间，被告未告知原告房屋己另售，未退还任何款项，造成原告损失。鉴于被告长期不予协调解决问题，占用原告资金17个月，请求判决被告支付利息8760元给原告，并判决被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告将第一项请求变更为解除认购书。被告答辩称，一、答辩人与原告签订的认购书是双方真实意思的表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是真实、合法、有效的，原告主张以“存在重大误解”为由要求解除认购书，缺乏事实依据。答辩人与原告于2018年9月22日签订了《棕榈岛渡假村（L区）商品房认购书》，认购答辩人位于惠州恒大棕榈岛渡假村（L区）（棕榈岛）楼盘*****号商品房，并于当日支付定金5万元，约定的付款方式为分期付款，共5期分别为：首期应于2018年9月24日支付20461元，第2期应于2019年3月22日支付281843元，第3期应于2019年9月22日支付352304元，第4期应于2020年3月22日支付352304元，尾款应于2020年9月22日支付352304元。并实际巳于2018年9月22日支付首期款20461元，于2019年3月20日支付281843元，合计已支付353373元。后因原告个人原因，要求变更认购的房屋为*****号，并于2019年9月20日重新签订认购书，付款方式不变，将原认购书项下已付款353373元转入重新签订的认购书项下。答辩人与原告签订的认购书是双方真实意思的表示，认购书关于付款方式的约定明确具体，原告在明知按照该约定履行将存在逾期付款的违约情形，原告仍在认购书上签字确认，则可视为原告以其实际行为默认违约事实，不存在原告所称的重大误解,原告主张以“存在重大误解”为由要求解除认购书，缺乏事实依据。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，现因原告的原因导致未能订立商品房买卖合同，答辩人有权扣除定金2万元后解除认购，另行处置房屋，原告主张退还2万元和利息8760元，缺乏事实和法律依据。综上所述，原告主张退还定金2万元和利息8760元的诉讼请求没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回，并由原告承担全部的诉讼费用。本院经审理查明：原、被告曾于2018年签订关于惠州恒大棕榈岛渡假村（L区）（棕榈岛）****号商品房认购书，后双方经协商一致同意将该房更换为案涉房屋棕榈岛度假村（L区）（恒大棕榈岛楼盘）****房，并于2019年9月20日重新签订《棕榈岛渡假村（L区）商品房认购书（恒大棕榈岛）》，约定的付款方式为分期付款，原告已付款353373元给被告。2020年1月18日，被告向原告发《通知》，载明因原告未按期与被告签订《商品房买卖合同》及支付房款，被告可另行出售房屋等。现案涉房屋已由被告另行出售给其他人。庭审时，原告称对新签订的认购书约定的付款方式有重大误解，无法继续履行，要求解除认购书；被告称新签订认购书是双方真实意思的表示，不存在重大误解，是因原告个人原因导致未能订立商品房买卖合同。上述事实有《棕榈岛渡假村（L区）商品房认购书（恒大棕榈岛）》、收据、《通知》、无理由退房承诺书及庭审陈述等为据。本院认为，原、被告于2019年9月20日签订的《棕榈岛渡假村（L区）商品房认购书（恒大棕榈岛）》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，案涉房屋棕榈岛渡假村（L区）（恒大棕榈岛楼盘）*****房已出卖他人，该认购书无法继续履行，合同目的无法实现，原告诉请解除，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，本案中双方均无证据证明是因对方原因未能订立商品房买卖合同，故导致案涉商品房买卖合同未能订立的原因应认定为不可归责于当事人双方的事由。据此，原告请求被告退回房款353373元及利息8760元，有事实和法律依据，予以支持。被告认为应扣除定金2万元，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市广新房地产开发有限公司自本判决生效之日起30日内向原告乔玉退回房款353373元及利息8760元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3366元（原告已预交），由被告惠州市广新房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 李杏连二〇二〇年十一月二十四日法官助理 张 婷书 记 员 冯梦云