天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初8359号原告：陈峰远，男，1985年1月2日出生，汉族，住天津市河**。被告：天津合生珠江房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区京津温泉城珠江南路**。法定代表人：刘发，总经理。委托诉讼代理人：白筱靖，女，该公司职工。原告陈峰远与被告天津合生珠江房地产开发有限公司（以下简称合生公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈峰远，被告合生公司的委托诉讼代理人白筱靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈峰远向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2020年10月1日起解除合同；2.判令合生公司向陈峰远返还购房款483339.54元，并以20000元为基数，按银行同期贷款利率计算自2018年6月6日起至退还之日止的利息；以124026元为基数，按银行同期贷款利率计算自2018年7月2日起至退还之日止的利息；以144026元为基数，按银行同期贷款利率计算自2018年9月23日起至退还之日止的利息；以152208元为基数，按银行同期贷款利率计算自2019年3月22日起至退还之日止的利息；以42875.59元（应为8571元）为基数，按银行同期贷款利率计算自2020年7月25日起至退还之日止的利息；以203.95元为基数，按银行同期贷款利率计算自2020年7月26日起至退还之日止的利息；至2020年11月13日利息合计36640.29元，总计521420.09元；3.判令合生公司向陈峰远支付违约金1440.26元；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年6月5日，合生公司作为开发商与陈峰远作为认购方签订了编号为201806050152的《京津新城东部项目认购书》。约定：原告认购被告开发的位于京津新城嘉园11号楼-608号的商品期房并依约支付了定金20000元。2018年7月1日，被告作为出卖人与原告作为买受人在认购书的基础上签订了《商品房认购协议书》。约定：每平方米8570.94元，总价款1440260元。原告于2018年7月1日至2020年7月25日支付购房款、登记费、契税、印花税等483339.54元。2020年6月26日，原告向交通银行提交商品房贷款资料的次日到购房现场，实地查看后发现与认购协议书中的户型图和参观的现房等存在重大差异：1.客厅窗户、主卧、次卧为普通窗户，参观时为落地大玻璃窗；2.进入客厅的位置多一处承重墙；3.主卧卫生间大小位置、台盆样式、浴缸位置、马桶位置、淋浴间样式出现严重差异；4.主卧、次卧各多一个衣帽间；5.次卧卫生间的大小、马桶位置、淋浴间位置、卫生间位置等出现重大差异。以上严重违反了合同约定。为此，双方就房型等问题与被告进行协商并于7月中旬达成了初步赔偿方案，后被告于2020年9月20日当面告知不同意该赔偿方案，原告于2020年9月21日再次沟通依然难以达成。原告于2020年9月22日因实际房型重大差异等原因向被告提出解除认购协议书、退还支付款项、利息并赔偿的要求，被告至今未回复。2020年9月28日，原告委托律师向被告发函，声明自被告收到律师函之日起解除合同，被告于2020年10月1日收到后至今未回复原告，原告依约支付了房屋价款，被告未经原告同意擅自对房屋户型、布局等进行了重大变更，属于重大违约，严重侵害了原告的利益。原告依法及合同约定，为维护自身合法利益，诉至法院。合生公司辩称，不同意原告全部诉请。1.原、被告于2018年6月5日签订认购协议，该协议是双方真实意思表示，且不违背法律，双方应该继续按约定履行，并签订合同、办理贷款手续；2.原告主张标的物与实际不符，并非民法意义上的不符合，不构成民事合同的解除条件、理由，故而不成立，双方的合同继续有效；3.双方对交付房屋约定有差异，已经达成补偿协议，现被告同意继续履行该协议，原告没有理由据此要求解除合同；4.原告向被告发出的律师函通知解除不生效，根据合同法解释二第24条、九民纪要第46条等相关规定，只有享有法定约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。原告的房屋面积实际上169.04平方米，比合同上多出1平方米,实际建筑房屋一共有三处与合同上不符，主卧、次卧增加了衣帽间墙体、入户客厅的位置增加了小部分墙体。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2018年6月5日，合生公司（甲方）与陈贝贝（乙方）签订了编号为201806050152的《京津新城东部项目认购书》。约定：乙方向甲方认购嘉园11号楼-608号商品房，建筑面积168.04平方米，（上述面积如有变化，甲乙双方同意在签署上买卖合同时变更，最终以产权登记部门实测面积为准）商品房预售许可证及其附图、商品房买卖合同所有条款和业主临时公约及前期物业服务合同在甲方售楼部现场公示。乙方确认已收到认购须知、签约须知、按揭须知且阅读并理解；该房地产价格为1560260元，乙方选择嘉园ＡＣ区大户型按揭付款首套付款方式，获9.23折优惠，优惠后总房价为1440260元，不含增值税为1309327.27元，单价为8570.94元。该房地产套内单价以本认购书标定的价格为准，不受日后价格调整的影响。乙方签署本认购书时交付定金20000元，2018年7月5日前交付首期房款144026元及综合费用，乙方于2018年9月3日前交付144026元，于2018年12月2日前交付152208元；该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行商品房买卖合同的前提下，于2019年10月30日前交付乙方使用。2018年7月1日，合生公司（出卖人）与陈峰远（陈贝贝更名为陈峰远、买受人）签订《商品房认购协议书》。鉴于：出卖人开发建设的位于京津新城嘉园11-608号商品房已取得以下证件：国有土地使用证号为房地证津字第1××2、建设工程规划许可证号为2013宝坻建证0087、房屋所有权证证号为房地证津字第1××2；双方于2018年6月5日签订商品房认购书编号201806050152，买受人同意认购京津新城项目嘉园11-608号；买受人因受户口或贷款问题限于限购政策暂不具备商品房网上签约备案条件，现承诺将在2020年8月23日前达到网上签约备案条件。经买受人申请，鉴于买受人实际情况，双方同意先行签订本认购协议，待买受人具备签订商品房网上签约备案条件再行签订正式《商品房买卖合同》，作为明确双方权利义务的依据；双方拟签订正式的《商品房买卖合同》的所有条款均已在出卖人的售楼处进行了公示，买受人对此知悉并认可。买受人和出卖人在平等、自愿、公平、协商一致基础上就商品房认购及后续事宜达成如下协议：该房屋坐落在天津市宝坻区××号，用途为普通住宅，层数为18层，该房屋总建筑面积为168.04平方米，单价每平方米8570.94元，总价款1440260元；付款方式为按揭付款，买受人应于2018年12月2日前支付认购价款的30%计440260元，买受人应于2020年8月23日前具备购房资质，办理签约贷款；买受人同意委托出卖人代交下列税费，并在接受收该商品房的同时将上述税费交给出卖人，专项维修资金、契税、房屋登记费等，出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；双方同意自本协议签订后，买受人具备网上签约备案所需条件时，买受人应书面告知出卖人具备网上签约的事实并提供相关资料给出卖人，出卖人审核通过后，书面通知买受人签订正式的《商品房买卖合同》。出卖人也可以在本协议中买受人承诺达成网上签约备案条件日期后，书面通知买受人签订正式的《商品房买卖合同》，买受人应按出卖人通知的时间按时与出卖人签订网上备案合同，网上备案合同的内容应以本协议规定内容为准。如买受人未在出卖人通知的时间内与出卖人签订网上备案合同，自出卖人通知的签约截止之日起至双方实际完成网上签约备案手续之日止，买受人应按每日总房款的千分之一向出卖人支付违约金；自出卖人通知的签约截止之日起满6个月，买受人未与出卖人签订网上备案合同的，出卖人有权解除合同，双方按下列原则处理：……商品房尚未交付买受人，买受人提出退房的，买受人应向出卖人交纳总房款的10%作为违约金。此外协议还约定了逾期交房、逾期付款的违约责任等事项。认购书及协议签订后，陈峰远向合生公司分别于2018年6月6日支付定金20000元，2018年7月1日支付购房款124026元，2018年9月22日支付购房款144026元，2019年3月21日支付购房款152208元，2020年7月24日支付公共维修基金、所有权登记费、契税、印花税合计34304.59元，支付补实测面积差款8571元，2020年7月25日支付代收维修基金、契税203.95元。2019年3月21日、4月6日、2020年7月25日合生公司分别为陈峰远出具152208元、288052元、8571元的三张发票，2020年7月25日合生公司为陈峰远出具了公共维修基金14402元、所有权登记费80元，契税19820.09元、印花税2.5元，合计34304.59元的票据一张；因房屋面积变更为169.04平方米，陈峰远补交公共维修基金86元、契税117.95元合计230.95元后，合生公司为陈峰远出具收据一张。其余购房款需向银行贷款支付给合生公司。2020年7月31日，陈峰远向合生公司出具承诺书，本人购买了贵公司嘉园11-608号商品房，经友好协商，本人同意在不追究贵公司任何责任的前提下接收该物业，并乐意接受贵司代本人缴交上述物业24个月管理费，共计11359.2元，单价2.8元/平方米/月，即业主需按照合同约定时间办理收楼手续，自行缴交首年物业管理费，从次年起由我司代为缴交。本人承诺不再就该商品房户型等问题向贵公司提出赔偿或补偿要求，并同意如果双方此前就前述问题达成了其他解决方案，该其他解决方案作废，针对前述问题双方权利义务概以本解决方案为准。本人同意该补偿的管理费的个人所得税由贵司代为扣缴，扣税后实送管理费与应交管理费之差额由本人按时向物业公司缴交。项目为安抚赔偿管理费。2020年9月21日、22日24日，陈峰远与合生公司人员林晓微信聊天记录记载，合生公司不能赔偿陈峰远的物业费。陈峰远因图纸出现重大不符要求解除认购协议，退还已支付款项，支付利息并赔偿，林晓答复上报客服经理及销售经理。2020年9月28日，陈峰远委托北京市圣大律师事务所向合生公司发出律师函，要求解除合同退还购房款、利息及违约金。2020年10月1日合生公司收到该律师函件。陈峰远起诉立案后，本院于2020年11月13日向合生公司送达其起诉材料等法律手续。对有争议的问题，本院认定如下：1.林晓的行为代表合生公司。合生公司在变更房型设计后，双方以陈峰远承诺书的形式达成代其交纳两年物业费，不再追究变更户型赔偿问题。林晓对合生公司不能履行代缴物业费作出了肯定的答复，并对陈峰远要求解除认购书同意上报，林晓系合生公司的工作人员，其否决了承诺书中约定的代缴两年物业费，且承诺书并无合生公司签字盖章手续，不能保证到期一定更能够兑现，使陈峰远有理由相信林晓代表合生公司否定了承诺内容。合生公司以林晓系其工作人员，不能代表公司的意见理由不足，本院不予认定；2.陈峰远诉请违约金1440.26元缺乏证据支持。其依据天津市商品房买卖合同中的条款，改变房屋设计图纸解除合同的，应按银行同贷款利率支付利息，并按商品房总价1440260元的0.1％支付违约金，且就此诉请1440.26元的违约金,但双方并未签订商品房买卖合同，故其此项诉请无证据支持。本院认为，陈峰远与合生公司签订的认购书、认购协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，系有效合同。但在合同履行过程中，因合生公司在改变涉诉房屋户型设计后，双方以陈峰远作出承诺书的形式，由合生公司为陈峰远代缴物业费两年，陈峰远不再就改变户型设计等问题提出赔偿或补偿要求。合生公司告知陈峰远不再履行该承诺后，陈峰远委托律师事务所发函要求解除合同、返还已付购房款、利息、违约金。截止到法庭辩论终结前，双方尚未签订正式商品房买卖合同。依据《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。且双方不再履行承诺书，据此，陈峰远诉请解除认购书、认购协议书，本院予以支持；合生公司要求继续履行合同，需与陈峰远签订商品房买卖合同，但这与当事人意思自治原则相悖，亦有违合同法的规定，故本院不予支持；虽然合生公司收到解除认购书及认购协议书的律师函时间为2020年10月1日，但因双方未约定改变户型设计，陈峰远享有解除权，故双方解除认购书、认购协议书的时间为合生公司收到本院送达起诉材料等法律手续的2020年11月23日。认购书、认购协议书解除后，合生公司应依法返还已收取购房款448831元，并协助办理退还34508.54元（公共维修基金14488元、契税19938.04元、所有权登记费80元、印花税2.5元）。陈峰远诉请已付购房款利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规范范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺及时未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此，合生公司应向陈峰远支付已付购房款的利息。合生公司应自2018年7月2日起以144026元（含定金20000元）为基数，自2018年9月23日起以144026元为基数，自2019年3月22日起以152208元为基数至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息，以上合计利息为15742.5元（7204.9＋5760.44＋2777.16），计算公式：{（144026×4.35%÷360×414）＋（144026×4.35%÷360×331）＋（152208×4.35%÷360×151）}；自2019年8月20日起以440260元(144026+144026+152208)为基数，自2020年7月25日起以8571元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率至购房款付清之日止的利息。陈峰远诉请违约金1440.26元证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第九十二条、第九十四条第第二项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除陈峰远与天津合生珠江房地产开发有限公司于2018年6月5日签订的《京津新城东部项目认购书》；二、解除陈峰远与天津合生珠江房地产开发有限公司于2018年7月1日签订的《商品房认购协议书》；三、天津合生珠江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还陈峰远购房款448831元；四、天津合生珠江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向陈峰远支付利息15742.5元；五、天津合生珠江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内以440260元为基数，自2019年8月20日起至购房款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向陈峰远支付利息；六、天津合生珠江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内以8571元为基数，自2020年7月25日起至购房款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向陈峰远支付利息；七、天津合生珠江房地产开发有限公司于本判决生效后三十日协助陈峰远办理返还公共维修基金14488元、契税19938.04元、所有权登记费80元、印花税2.5元，合计34508.54元；逾期由天津合生珠江房地产开发有限公司返还上述费用；八、驳回陈峰远的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9014元，减半收取计4507元（陈峰远已交纳），由天津合生珠江房地产开发有限公司负担（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张志新二〇二〇年十二月十八日书记员  吴美军附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。