江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0191民初1834号 原告：常丹，女，1982年7月27日生，汉族，居民，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：张洋，江苏蔚蓝律师事务所律师。 被告：南京悦丽屋信息科技有限公司，住所地在南京市江宁区秣陵街道秣周东路**。 法定代表人：郑晓亚，公司总经理。 委托诉讼代理人：张洁，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈蓉蓉，北京大成（南京）律师事务所律师。 原告常丹与被告南京悦丽屋信息科技有限公司（以下简称悦丽屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告常丹及其委托诉讼代理人张洋、被告悦丽屋公司法定代表人郑晓亚及其委托诉讼代理人张洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常丹向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《南京市房屋出租委托合同》于2020年2月21日解除；2.判令被告恢复房屋原状；3.判令被告支付2020年1月24日至2020年2月21日期间的租金4850元和2020年2月22日至3月20日期间的房屋占有使用费4850元，共计9700元；4.判令被告支付违约金64370元；5.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2017年7月20日，原、被告签订《南京市房屋出租委托合同》，约定原告将南京市江宁区房屋出租给被告使用，租赁期限为6年，自2017年10月24日起至2023年10月23日，支付租金方式为季付。如被告未按约定支付租金，原告有权单方解除合同并要求被告支付违约金。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，被告对客厅做了隔间，并出租给其他租客。自2020年1月24日起，被告拖欠租金，原告多次向被告催要租金无果。2020年2月21日，原告依约向被告发出了《解除合同通知书》。综上，被告拖欠租金的行为已构成违约，原告有权依约解除合同、要求被告对房屋恢复原状，故诉至法院。 被告悦丽屋公司辩称：一、同意解除合同，但合同应于最后一名租客搬出之日即2020年3月22日解除；二、案涉房屋原告已收回，合同中明确约定了原告授权并允许其在房屋内添附隔断，而关于原告要求其恢复房屋原状，合同中并无相关约定；三、同意支付租金和占有使用费，但支付的期间应当为2020年1月24日至2020年3月10日，共46天，按照4850元/月标准计算；四、其不应支付违约金，其延迟支付租金是因不可抗力导致，疫情期间公司运作受到很大影响，其跟原告联系过适当缓付房租但原告并未同意，后原告自行断水断电赶走房客，其并未主动提出提前解除合同，如法院认定其承担违约责任，则违约金过高应调整为半个月租金的标准。 本院经审理认定事实如下：2017年7月20日，常丹（甲方）与悦丽屋公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》，约定：甲方将其房屋委托乙方管理，房屋坐落于南京市江宁区，建筑面积135平方米；委托期限自2017年10月24日至2023年10月23日，租金按季支付，2019年10月24日至2021年10月24日的租金标准为每月4850元；乙方应于2020年1月24日支付下期房租14550元；甲方允许乙方在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修、装饰或者添置新物，甲方允许乙方增添1间房屋；乙方未按约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同；违约金为合同总租金的17%。合同签订后双方按约履行，悦丽屋公司在案涉房屋客厅中添附了隔断。2020年1月24日，悦丽屋公司未如期支付租金，常丹催缴租金无果后，于2020年2月21日通过悦丽屋公司员工贾英杰的微信及发送彩信的方式向悦丽屋公司发出《解除合同通知书》，后常丹向悦丽屋公司邮寄了该通知书，悦丽屋公司于2020年2月27日签收。2020年3月10日，常丹自行将案涉房屋断水断电。2020年3月19日，经人民调解委员会调解，原、被告双方达成调解协议，约定：2020年3月20日晚让四位租客全部搬走，把22栋×××的房子交还给常丹，其他事项双方另行解决。其后，最后一名租客于2020年3月22日搬离，常丹收回案涉房屋，当日租客搬家时常丹恢复了水电。 庭审中，原告常丹陈述在其催缴房租期间，被告公司员工贾英杰曾与其沟通能否免交一至两个月房租，但其并未同意。 上述事实，有《房屋出租委托合同》、《解除合同通知书》、调解协议书、微信聊天记录截图、彩信记录截图、快递物流信息截图及当事人陈述等证据证实。 本院认为，常丹与悦丽屋公司签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同是否解除。守约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。双方在合同中约定，若悦丽屋公司未按约定支付租金达5日，常丹有权单方解除合同，悦丽屋公司还应按合同总租金的17%向常丹支付违约金。悦丽屋公司应于2020年1月24日支付的租金确实迟延支付，符合双方约定的出租人解除合同条件，但双方订立的租赁合同长达6年，原告迟延支付的租金是其中一个季度的租金，同时1月份突发的新冠疫情确实使租赁市场受到重大影响，悦丽屋公司提出减免租金的请求并希望继续履行合同，截至2020年2月21日，悦丽屋公司因受疫情影响迟延支付租金的行为显著轻微，并没有影响常丹出租房屋合同目的实现，因此，常丹2020年2月21日通知悦丽屋公司解除合同的理由不能成立，案涉合同并未于通知到达悦丽屋公司时解除此后，悦丽屋公司虽不同意解除合同，也一直未交纳租金，常丹对案涉房屋采取了断水断电行为，致使实际承租人无法居住。2020年3月19日，常丹与悦丽屋公司经人民调解委员会调解约定“2020年3月20日晚让四位租客全部搬走，将22栋×××的房子交还给常丹”，应认定双方已就2020年3月20日解除合同达成一致意见，悦丽屋公司于2020年3月22日迁出案涉房屋。2020年2月21日至2020年3月20日期间，悦丽屋公司在明知常丹催缴租金的情况下仍未交纳租金，此时疫情影响已逐渐减弱，外出务工人员也逐渐返工，悦丽屋在近一个月期间内未缴纳任何租金，确属违约，合同约定的违约金金额过高，结合疫情因素，本院依法将违约金金额调整为9700元。合同解除后，悦丽屋公司应向常丹支付其拖欠的租金，常丹于2020年3月10日擅自断水断电的行为致使案涉房屋不具备居住条件，故悦丽屋主张扣除3月10日至3月20日期间的租金具有事实及法律依据，本院予以支持。经计算，悦丽屋拖欠2020年1月24日至3月9日期间的租金7275元。常丹要求拆除隔断无合同依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、原告常丹与被告南京悦丽屋信息科技有限公司于2017年7月20日签订的《房屋出租委托合同》于2020年3月20日解除； 二、被告南京悦丽屋信息科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告常丹租金7275元、违约金9700元； 三、驳回原告常丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费826元，由原告常丹负担637元，被告南京悦丽屋信息科技有限公司负担189元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  曹钟允 二〇二〇年十二月一日 见习书记员  姚 倩