河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16365号上诉人（原审原告）：王文建，男，1968年10月6日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王水力，河南文丰（中牟）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晶晶，河南文丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南和谐置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区第八大街**金沙湖会所**，统一社会信用代码：91410100663440859J。法定代表人：李鲁坡，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张云涛，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭万，河南国基律师事务所律师。上诉人王文建因与被上诉人河南和谐置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初7100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人王文建的委托诉讼代理人王水力、黄晶晶、被上诉人河南和谐置业有限公司的委托诉讼代理人郭万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王文建上诉请求：1、撤销（2020）豫0191民初7100号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一审诉讼费及二审上诉费用由被上诉人承担。上诉理由：一审判决事实认定和适用法律错误。一、一审法院枉顾事实和法律，先入为主，武断的认为涉案房产系一套别墅的一部分，从而进行了生硬的逻辑倒推，明显偏袒被上诉人，对上诉人明显不公平。一审法院在判决中根据103号房和104号房两套房屋单价价差过大及入户门厅、客厅、草坪均为同一个整体，从而判断103号、104号房屋为一套别墅，并认为在上诉人付清该两套房屋的全部房款之前无权要求被上诉人交付涉案房屋、办理不动产权证书及支付违约金，此判决明显不符合法律和事实。首先，从事实上来看，上诉人与被上诉人双方就涉案房产104号房签署的《商品房买卖合同》附件一的房屋平面图显示入户门位于正西侧，而103号房屋的《商品房买卖合同》附件一的房屋平面图显示的入户门则位于房屋东南侧，显然并非同一入户门。从现场情况来看，103号房与104号房虽共用同一入户门厅，但分别装有各自的入户门。另外，户型图也显示涉案房产具有独立的客厅、餐厅、卫生间、厨房及卧室，具备独立的使用功能。故从物理上该房屋与104号房屋可分割且可独立使用。其次，从法律关系上来看，上诉人与被上诉人双方就103及104号房屋分别签署了《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》，且可分别办理产权证，系两个独立的法律关系，被上诉人将其混同为同一个法律关系并无法律依据。最后，众所周知，即便在同一小区内，亦存在房屋品质、层高、户型、面积、装修与否等区别，同一小区甚至同一块土地上的房屋价格存在差异均属正常现象。虽然103号房和104号房存在草坪和入户门厅共用的问题，但客厅和入户门是分开的，并未共用，而实践中入户门厅、草坪本来就是共用的。一审法院列举的上述问题均属正常现象，并不违背常理，若将常态现象当作异常问题进行分析，并据此将103号房和104号房视为一套别墅明显属牵强附会。该判决无视103号房和104号房已分别签署《商品房买卖合同》、分别办理网签备案、能够分别办理产权证且分别具有独立使用功能等基本的法律事实，先入为主的认为103号房和104号房系同一套别墅，从而进行了生硬的逻辑倒推，实际上并无任何逻辑可言。一审法院无视上诉人的合理诉求和被上诉人的违约事实，判决书的说理及判决结果明显偏袒被上诉人，毫无中立性，对上诉人明显不公平。二、涉案房产本属独立产权，一审法院将其与103号房界定为一套别墅实际上认可了被上诉人分割销售的违规行为，使被上诉人因其违规行为获利，违反了公平和诚实信用原则，助长了社会不正之风。（一）涉案房产系独立产权，具有独立使用功能且可满足独立使用需要。首先，被上诉人就涉案房产的销售方案是报经房管局审批通过的，且上诉人就涉案房产签署了单独的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》，且《商品房买卖合同》也经房管局单独备案。另外，涉案房屋的产权初始登记也是独立办理的，被上诉人也认可涉案房屋可独立办理不动产权证。根据《物权法》的相关规定，登记是确认不动产物权权属的依据，故涉案房产系独立产权，在产权分割上不存在任何障碍。其次，根据《住宅设计规范GB50096-2011》5.1.1规定：住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅)、厨房和卫生间等基本功能空间。涉案房屋系根据该规范设计，且与市场上目前在售的房产相同，具有独立的卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间，在使用功能是独立的。最后，上诉人在房屋的上述功能设施基础上可满足日常必要生活需要，不需依赖外部设施，故涉案房屋在实际使用上也是独立的。因此，涉案房产系独立产权，具有独立使用功能且可满足独立使用需要，在分割上不具有任何障碍。（二）一审法院104号房与103号房界定为一套别墅实际上认可了被上诉人分割销售的违规行为。《商品房销售管理办法》第十二条规定：商品住宅按套销售，不得分割拆零销售；第四十五条规定：本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。据此，《商品房销售管理办法》已明令禁止分割销售，被上诉人在一审过程中抗辩称其将一套别墅分割为104号房与103号进行分割销售，一审法院在明知被上诉人存在违规行为的情况下依然采信了被上诉人的抗辩，实属对违规行为的助长，使被上诉人因其违规行为获利，违反了公平和诚实信用原则，对上诉人明显不公平。三、被上诉人违约事实清楚，依约应承担违约责任。首先，依据合同约定，被上诉人的行为已经构成严重违约，依法应承担违约责任。上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》第八条及第十五条及附件四第六条约定，被上诉人应于2016年12月28日前向上诉人交付涉案房屋，并应当于2017年2月28日前将房屋初始登记的资料报送房管局。但至今被上诉人仍未向上诉人交付房屋，故也无法在合同约定期限内办理不动产登记证书，已经构成逾期。另外，上诉人已结清房款，被上诉人迟迟未向上诉人开具发票。其次，商品房买卖合同约定了违约责任承担方式。根据《商品房买卖合同》第九条及附件四第六条，被上诉人逾期交房超过60日的，应当自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向上诉人支付已交付房价款万分之1的违约金；被上诉人在约定时限内未报送申报资料的，按日向上诉人支付已付总房款万分之一的违约金。据此，被上诉人逾期交房及逾期办证、未及时开具发票的违约行为事实清楚，且《商品房买卖合同》明确约定了违约责任承担方式，故被上诉人应向上诉人交房并为上诉人办理产权证且及时开具发票，同时应依合同约定承担违约责任。综上，一审法院枉顾事实和法律，在先入为主的情况下进行的分析和说理毫无逻辑，在被上诉人违约事实清楚的情况下做出明显违背事实和法律的判决，支持被上诉人的违规行为，助长不正之风，对上诉人明显不公平。请求依法改判，支持上诉人的上诉请求。河南和谐置业有限公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律依据正确，案涉房产因不动产不可分割的特殊性无法分割，无法单独交付案涉房屋。被上诉人在一审过程中已释明案涉房产情况，2016年5月25日，被上诉人与上诉人签订的两份房屋买卖合同，处于同一位置，两份合同基于同一套房产签订，案涉103号房与104号房共用同一入户门厅，钥匙只有一把，因不动产在物理上无法分割，为了房产证办理，技术上将该别墅分割为两套房产，只能同时履行，无法单独履行。2020年8月21日，一审法院为调查清楚事实，去案涉房产现场进行实地勘验，对两套房屋的空间结构及户型在双方代理人的见证下均进行了实地勘验，并经双方代理人的签字确认，由此一审法院是在经过实地勘验的前提下得出“涉案103号、104号房屋为一套别墅，该套别墅不可分割”的认定事实，而并非上诉人所诉先入为主。在上诉人的上诉状中也提到，两套房间共用同一入户门厅，也可从侧面印证，该案涉房屋在客观上确实无法分割。二、被上诉人与上诉人签订案涉商品房买卖合同时，已将房屋的情况告知上诉人，签订合同时是在双方自愿的前提下签订，且两套房产的价格和位置均向上诉人进行了释明，被上诉人对房屋的情况并无隐瞒，案涉房屋为一套别墅，只能同时履行，而无法分开履行，被上诉人与上诉人的合同并无违反法律强制性规定，合法有效，合同双方均应诚实勤勉的履行自己的合同义务，一审法院适用《中华人民共和国合同法》为法律依据，并无不妥，且这正是公平和诚信原则的体现。三、被上诉人不存在逾期办证违约。房屋交付是办理不动产权证书的前置程序，由于被上诉人逾期未支付案涉房屋的购房款，被上诉人根据合同约定延期交房，房屋未交付的情况下，无法办理产权证明，商品房买卖合同附件四第六条约定，非因出卖人原因未能按时取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任，且双方合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整，客观上影响了首次登记工作的正常运行，该客观情况是当事人在合同签订时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于法律规定的情势变更情形。四、关于被上诉人开具发票的问题，因上诉人至今仍未向被上诉人支付3440000元购房款，故被上诉人未向上诉人出具发票，被上诉人可在履行合同义务，依法承担相应的合同责任和违约责任后，向被上诉人出具相应凭证，被上诉人可以向上诉人开具发票。综上所诉，上诉人存在逾期支付购房款的违约行为，案涉房产系一套别墅，根据该套房产客观上无法分割的属性，上诉人并未整体履行合同义务，存在违约行为，被上诉人根据合同明确约定，延期交房并不承担合同违约责任，合同签订时双方自愿签订且已将房屋情况告知上诉人，一审法院认定事实清楚，适用法律依据正确，请求维持原判，驳回其上诉请求。王文建向一审法院起诉请求：1、被告向原告交付郑州经济技术开发区经开第八大街1号D2幢1层104号房屋；2、被告为原告办理郑州经济技术开发区经开第八大街1号D2幢1层104号房屋的不动产权证书；3、被告向原告支付逾期交房违约金100155.09元（主张至实际交付日）；4、被告支付原告逾期办理不动产权证违约金95222.91元（主张至实际办证日）5、被告向原告开具全额房款795513元的增值税发票；6、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月25日，原、被告双方签订房屋买卖合同两份，编号为J16002456923、J16002456846；合同分别约定原告购买被告开发的位于郑州经济技术开发区××大街××房（以下简称103号房）、1号D2幢1层104号房（以下简称104号房）；103号房户型为复试住宅，建筑面积共310.01平方米，单价每平方米37022.8元，总金额11477438元，约定2016年5月25日现金支付3457438元，合同签订之日起60日内以商业贷款的方式支付8020000元；104号房户型为二室二厅，建筑面积共87.2平方米，单价每平方米9122.86元，总金额795513元，约定2016年5月25日现金支付785513元，合同签订之日起60日内以商业贷款的方式支付10000元。2016年5月19日，被告出具收据两份，载明收到原告D区，D2-06，D204户房产登记费60元，D区，D2-06，D204户维修基金5668元。2016年5月21日，被告出具收据载明，收到别墅D2-06定金20万元，2016年6月被告出具收据载明收到原告D区，D2-06，D204户房款585513元。2020年8月21日，经对涉案D-103、D-104房屋现场勘验，两套房屋空间结构详见照片及视频和户型图。以上案件事实由商品房买卖合同、收据、勘验笔录及庭审笔录予以证明。一审法院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面适当履行各自义务。对涉案房屋的实际情况：1.103号房和104号房为同一位置，但单价却相差很大，明显不符合常理；2.通过两套房屋的户型图、照片、视频可以看出，入户门厅、客厅、草坪均为同一个整体。故涉案103号、104号房屋为一套别墅，双方基于该套别墅签订了两份《商品房买卖合同》。故本案应根据该套别墅不可分割的特殊性来综合评判两份《商品房买卖合同》的整体履行情况。合同约定原告需先支付相应购房款，被告后交付房屋及办理产权登记，因原告未提交有效证据证明已按合同约定足额支付了该套别墅的购房款，被告拒绝继续履行合同义务并无不当，故原告的诉请被告交付涉案房屋、办理不动产权证书及支付违约金无依据，一审法院不予支持。对原告诉请被告开具房款795513元的增值税发票，因被告当庭表示原告提供结款证明可到公司开具发票，故一审法院不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王文建的诉讼请求。案件受理费13709元，减半收取6855元，由原告王文建负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，为查明本案相关事实，一审法院于2020年8月21日对案涉D-103、D-104房屋现场进行了勘验；根据一审法院现场勘验情况，以及双方举证质证情况，一审法院认定：“1.103号房和104号房为同一位置，但单价却相差很大，明显不符合常理；2.通过两套房屋的户型图、照片、视频可以看出，入户门厅、客厅、草坪均为同一个整体。故涉案103号、104号房屋为一套别墅，双方基于该套别墅签订了两份《商品房买卖合同》。故本案应根据该套别墅不可分割的特殊性来综合评判两份《商品房买卖合同》的整体履行情况。”，事实清楚，证据充分，并无不当；王文建上诉主张案涉D-103、D-104为独立的两套房屋的主张，与本案查明的实际情况不符，本院不予支持。本案中，因王文建未能足额支付相应的该套别墅的购房款，河南和谐置业有限公司有权拒绝王文建交付房屋的要求；故一审法院认定王文建要求河南和谐置业有限公司交付案涉房屋、办理不动产权证书及支付违约金的诉讼请求无依据，并不予支持，事实清楚，证据充分，并无不当。综上所述，上诉人王文建的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13709元，由上诉人王文建负担。本判决为终审判决。审判员  谢宏勋二〇二〇年十二月十五日书记员  白雪岩