山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终3584号上诉人（原审原告）：孙景文，男，1967年7月3日出生，汉族，住枣庄市峄城区。委托诉讼代理人：王明星，山东榴园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫文彬，男，1957年3月28日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：耿中兰，女，1934年10月16日出生，汉族，住址同上。二被上诉人共同委托诉讼代理人：闫明昊（系闫文斌之子、耿中兰之孙），住址同上。被上诉人（原审被告）：闫明昊，男，1985年8月2日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：程北苏，山东诺诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵乾，男，1989年12月8日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：王俊光，枣庄市中税郭法律服务所法律工作者。原审第三人：枣庄腾祥房地产开发有限公司，住所地枣庄市市中区汇泉东路，统一社会信用代码91370400566747496R。法定代表人：李成新。上诉人孙景文因与被上诉人闫文彬、耿中兰、赵乾、闫明昊及原审第三人枣庄腾祥房地产开发有限公司物权保护纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初3418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙景文上诉请求：1.一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查清事实，改判支持上诉人的诉讼请求，或者依法将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.赵乾及耿中兰、闫文彬、闫明昊均没有证据证明对涉案房屋享有物权，赵乾提供的所谓证明系案外人孙启德出具的，且孙启德系本案侵权人。孙启德系赵乾申请追加的原审被告，上诉人与孙启德间并不存在债权债务关系，也未授权处分过该涉案房产。该证据也没有孙景文签字确认，上诉人不认可，仅靠孙启德出具的证明不足以认定孙启德就是涉案房屋的权利人；2.一审法院一方面认定涉案房屋系“枣庄市福峰建筑工程有限公司同意枣庄腾祥房地产开发有限公司以18#、19#楼底层老年层房12户作工程款抵给孙景文”，一方面又认定“孙景文与第三人枣庄腾祥房地产开发有限公司系买卖涉案房产合同关系，而非以房抵债关系”属典型逻辑错误，根据所谓“交易习惯”确认产权归属无权处分人有失偏颇。闫明昊提交2016年2月15日开发商枣庄腾祥房地产开发有限公司与孙景文签订的《东王庄社区老年房买卖协议》与2017年1月3日其与赵磊（赵乾）签订的《房屋转让合同》根本就没有关联性，也不能证明闫明昊从赵乾处购买了涉案房产。事实是：2016年2月15日，腾祥公司将12户老年房分别与孙景文签订买卖合同，并明确注明房屋销售款系工程款抵偿所得，12份合同（遗失两份合同）由腾祥公司持有一份，孙景文持有一份，孙景文授权委托李士宝保管并销售12套房产，其中11套房产均被孙景文依法转让，转让合同中由福峰公司盖章确认，孙景文签字确认。而涉案房屋赵磊（赵乾）签订的《房屋转让合同》并没有任何福峰公司或孙景文的任何签字，如果购买人出于真实购买意愿，不可能不向权利人进行确认，也不看处分人的授权与否，即采取交付款项的行为，且《东王庄社区老年房买卖协议》明确载明了涉案房屋销售款系工程款抵偿所得，一审法院认定错误；3.一审认定“由于该涉案房产为小产权房，根据交易习惯，赵乾向间明昊出卖该房产时，一并交付了开发商第一手出售该房产的协议，以证明闫明昊系权利人”，纯属逻辑错误。协议原件本身并不能证明物权归属，而是要通过其他方式证明，并不是协议在谁手上谁就是产权人。二、原审程序错误，适用法律不当。1.赵乾当庭提出孙启德出具的证明，涉案房屋系孙启德抵偿给赵乾，且当庭申请追加孙启德为本案被告，一审法院并未允许，亦未向孙启德取证查明，孙启德亦未出庭，未查清孙启德出具的证明的真实性；2.根据《民事证据规则》规定，被上诉人均没有提交任何关于上诉人确认或枣庄腾祥房地产开发有限公司或枣庄市福峰建筑工程有限公司认可的证明，三者也未追认任何违法处分的后果，所有被上诉人均不具备处分的权利。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，依法应予纠正。耿中兰、闫文彬及闫明昊共同辩称，1、原审认定事实清楚，适用法律正确，二审应维持原判。2、被上诉人闫明昊合法取得涉案房产，合法占有使用房产，不存在侵权行为。上诉人原审诉称从开发商处购买12套房屋，其中2套房屋原始买卖合同被盗，上诉状又称11套房屋被依法转让，前后自相矛盾，且在原审法院给予合理期限让其报案主张权利未果，应承担举证不能的法律后果。3、涉案房产系小产权房，无规划土地预售等手续，上诉人与开发商签订的买卖合同无效，上诉人不是涉案房产所有权人，无权要求被上诉人搬离。4、被上诉人闫文彬从未在涉案房屋居住，其现在深圳长期居住。赵乾辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。上诉人不是房屋产权人，无权主张被上诉人赵乾侵权。枣庄腾祥房地产开发有限公司未到庭、未陈述意见。孙景文向一审法院起诉请求：1.判令耿中兰、闫文彬、闫明昊停止侵权，限期从侵权房产中搬离；2.支付原告侵权期间的合理租金10,000元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：枣庄市市中区西王庄镇东王庄社区工程(除门窗、外墙漆外的所有工程)由枣庄腾祥房地产开发有限公司发包，枣庄市福峰建筑工程有限公司承包，其中该社区18#、19#工程主体及安装工程由孙景文实际施工。枣庄市福峰建筑工程有限公司同意枣庄腾祥房地产开发有限公司以18#、19#楼底层老年房12户作工程款抵给孙景文，总计款项767328元，包括19#从东向西第六户(从西向东第一户)，面积53.85平方米，价格64620.00元。枣庄腾祥房地产开发有限公司无异议。原告孙景文以耿中兰、闫文彬、闫明昊未经原告同意，擅自打开涉案房屋自行居住构成侵权为由提起诉讼。被告赵乾提供证明一份，用以证明东王庄社区19#楼由原告孙景文负责施工，孙启德给原告孙景文施工的19#楼送沙子及石子，工程款未付清，孙景文用涉案房屋以64620元的价格抵给了孙启德，因孙启德也欠赵乾的砂子石子款，孙启德就用该涉案房屋折抵给了赵乾。该证明内容为：东王庄社区19号楼由孙景文负责施工，孙启德给孙景文19号楼送沙子石子工程款未给清，以19号楼底层老年房从东向西第六户面积53.85平方米价格64620.00元正抵作砂石子款给孙启德，赵乾给孙启德送沙石子工程款未给清，孙启德抵19号楼底层老年房从东向西第六户面积53.85平方米价格64620.00元给赵乾，特此证明，孙启德2020年7月8日。原告对该证据的质证意见：对该证据三性均有异议，孙启德系被告赵乾申请的追加被告，原告与孙启德间并不存在债权债务关系，也未授权过处分过该涉案房产。该证据上孙景文也没有签字确认，原告不认可。被告闫明昊提交2016年2月15日开发商枣庄腾祥房地产开发有限公司与孙景文签订的《东王庄社区老年房买卖协议》原件一份及2017年1月3日其与赵磊（赵乾）签订的《房屋转让合同》一份，用以证明闫明昊从赵乾处以6.4万元的价格购买了涉案房产。由于该涉案房产为小产权房，根据交易习惯，赵乾向闫明昊出卖该房产时，一并交付了开发商第一手出售该房产的协议，以证明闫明昊系权利人。原告孙景文与第三人枣庄腾祥房地产开发有限公司系买卖涉案房产合同关系，而非以房抵债关系。原告发问：被告闫文彬是否与孙景文签订过买卖合同并支付过购房款，合同上的闫文彬是否是本人自己书写？被告闫文彬回答没有。被告闫明昊向被告赵乾发问：被告闫明昊举证的《东王庄社区老年房买卖协议》原件你是如何获得的？被告赵乾答:是孙启德交给赵乾的，最初这份协议是孙景文交给孙启德的。原告陈述：12套老年房买卖协议均是由福峰公司以协议出卖给孙景文的，包括闫明昊出具的这份协议，其他11套处分给购买人时均由福峰公司与孙景文同时在该协议上出具证明，载明转让给某某，该12份协议系由孙景文项目部办公室保存，后有2份失窃，包括闫明昊出具的这份。至于如何到了赵乾和孙启德手上，原告并不知情且通过闫明昊方举证这份协议不排除赵乾或者孙启德窃取的可能。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告闫明昊提交的《东王庄社区老年房买卖协议》、《房屋转让合同》能够证明被告闫明昊从被告赵乾处以6.4万元的价格获得了涉案房屋，被告闫明昊系合法持有《房屋转让合同》，其作为房屋买受人对房屋享有占有、使用的权利。原告孙景文要求被告耿中兰、闫文彬、闫明昊停止侵权，限期从侵权房产中搬离及并支付原告侵权期间的合理租金10000元，证据不足，一审法院不予支持。至于孙景文与孙启德之间的纠纷，与本案不属于同一法律关系，一审法院不予处理。对被告赵乾申请追加孙启德为本案被告，一审法院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：驳回原告孙景文的诉讼请求。案件受理费1416元，减半收取708元，由原告孙景文负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审提交了7份《东王庄社区老年房买卖协议》和收据，上述证据不能证明上诉人的证明目的，不予采信。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人要求耿中兰、闫文彬和闫明昊从涉案房屋中搬离，但闫明昊提交了《东王庄社区老年房买卖协议》原件、《房屋转让合同》及转账凭证，能够证明闫明昊以6.4万元从赵乾处购买了涉案房屋，赵乾将《东王庄社区老年房买卖协议》原件交付予闫明昊。闫明昊受让该房屋是善意的，且以市场价格支付了对价，赵乾将房屋买卖协议原件交付予闫明昊，闫明昊及其家人已经实际入住该房屋。因此，本案符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”规定，闫明昊对涉案房屋构成“善意取得”，能够取得涉案房屋的所有权，上诉人要求闫明昊及其家人从房屋办理，本院不予支持。上诉人主张租金损失的依据不足，本院亦不予支持。上诉人可另行向侵权人主张权利。综上所述，孙景文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1416元，由上诉人孙景文负担。本判决为终审判决。审判长  廖建新审判员  孙 梦审判员  单 伟二〇二〇年十二月十五日书记员  张 宇