广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终10326号上诉人（原审被告）：东莞市黄江镇房地产开发公司，住所地为广东省东莞市**************，统一社会信用代码为914************189。法定代表人：张文金，该公司总经理。上诉人（原审被告）：东莞市华安服务有限公司，住所地为广东省东莞市*************，统一社会信用代码为914***********408U。法定代表人：李国华，该公司总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨敬波，广东江湾律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：钟紫薇，广东江湾律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周小辉，男，汉族，1978年7月15日出生，居民身份证住址为江西省上饶市广丰县***********，公民身份号码为362************031。委托诉讼代理人：甘清洪，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何文强，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。上诉人东莞市黄江镇房地产开发公司（以下简称为“黄江镇房地产公司”）、东莞市华安服务有限公司（以下简称为“华安公司”）因与被上诉人周小辉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2020)粤1973民初2887号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决：一、限黄江镇房地产公司、华安公司于判决发生法律效力之日起五日内向周小辉支付逾期交楼违约金86205元；二、驳回周小辉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1450元，由周小辉负担489元，由黄江镇房地产公司、华安公司共同负担961元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院(2020)粤1973民初2887号民事判决。黄江镇房地产公司、华安公司不服原审判决，向本院上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判黄江镇房地产公司、华安公司不应承担违约金；2.本案一审、二审诉讼费用由周小辉承担。事实与理由：一、原审关于违约金的支付标准认定事实错误。案涉《商品房买卖合同》第十二条约定，逾期交楼在90日内按照每日万分之一计算违约金，逾期超过90日后按每日万分之二计算违约金。原审判决未分段计算违约金，依法应当改判。二、上诉人主张减免违约金的理由有法律依据且符合公平原则。1.上诉人举证证明被上诉人的实际损失仅限于可能的租金损失。案涉商品房约定是以“毛坯房”形式交付，上诉人虽未能在约定时间取得商品房的备案证书，但已于2019年3月期间通知被上诉人前往现场客观交付“毛坯房”，并以赠送的形式对被上诉人的商品房开展装修施工。即便上诉人依照约定时间交付“毛坯房”，被上诉人客观上也不能以入住或者出租等方式实际使用或取得收益，不存在其他损失。双方约定的违约金已超过上诉人造成损失的百分之三十，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应当予以减少。2.案涉商品房的装修为免费赠送，依据公平原则减免违约金。首先，合同附件十一第二十一条描述的关于装修的内容，是上诉人早期促销进行的装修赠送，故在附件中罗列赠送的内容，而后期销售同一楼盘的商品房销售不再赠送装修，原审法院未考虑整体销售环节及促销的情况，认定被上诉人购房款已包含装修费，显失公允。其次，上诉人赠送的装修内容已超过附件所罗列的内容，如认定购房款已包含罗列的装修内容，应当考虑附件未罗列但又实际给予被上诉人的装修内容（详见附件），并从违约金中予以减免。被上诉人周小辉向本院答辩称：一、被上诉人与黄江镇房地产公司、华安公司签署的《商品房买卖合同》第十二条约定中区分了逾期未超过90日和逾期超过90日两种情况的不同违约金计算方式，该两种计算方式不做累加，案涉商品房逾期交付超过了90日，应适用第二种计算方式，原审法院按照全部房价款万分之贰的标准计算逾期交付的违约金，符合双方的约定。二、原审法院结合合同约定、合同履行情况、当事人的过错，根据诚实信用原则与公平原则未予以适当减少违约金，符合有关最高人民法院指导性案例的指导思想。(1)违约金过高的举证责任应当由违约方承担。违约金具有惩罚违约方和补偿守约方损失的双重性质，将违约金过高的举证证明责任分配给违约方，是对恶意违约行为的否定与惩罚，以鞭策双方当事人在合同履行过程中，坚守诚信和契约精神。(2)被上诉人在合同签订之后，已依约全面履行义务，不存在任何违约行为，其期待利益应受保护。黄江镇房地产公司、华安公司强调涉案商品房是于2019年3月份以毛坯房形式交付，但涉案商业、住宅楼分别于2019年10月23日、24日，2019年11月6日才取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书，黄江镇房地产公司、华安公司声称的“2019年3月已交付”并不符合合同关于房屋交付条件的约定。被上诉人签订涉案合同的目的除了享有房屋所有权之外，还在于满足自身居住使用房屋的需求，黄江镇房地产公司、华安公司逾期交付房屋的行为致使被上诉人支付房屋价款的期待利益落空，黄江镇房地产公司、华安公司主张以租金作为实际损失进行衡量，并以被上诉人没有可能发生损失开脱应承担的违约责任，有违公平。(3)黄江镇房地产公司、华安公司以免赠送房屋装修为由，主张依据公平原则减免应当支付的违约金，不应予以支持。黄江镇房地产公司、华安公司在整体销售环节中使用了该宣传手段，致使所有购买者产生交付精装修房屋的信赖利益，选择一次性支付房价款，其已达到了促销的目的并从中获益，也自此负有对涉案房屋进行装修并按时交付的义务，其装修行为不得作为减免违约金的理由。二审期间，各方均未向本院提交任何证据。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。案涉《商品房买卖合同（预售）》及相应的附件均为双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应依约履行相应的权利义务。合同附件十一第四条第1项将房屋交付条件修改为商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，但案涉房产于2019年11月6日才取得竣工验收备案证书，且黄江镇房地产公司、华安公司未能举证证明其就迟延获得竣工验收备案证书存在可免责的情形，故其应承担逾期交楼的违约责任。黄江镇房地产公司、华安公司关于其于2019年3月通知业主前往现场交付毛坯房的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原审法院对黄江镇房地产公司、华安公司逾期交楼事实及逾期日期的认定并无不当，本院予以认可。对于逾期违约金计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”案涉合同中关于违约金计算标准的条款，属于格式条款。根据该法第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”现双方当事人对逾期交楼违约金计算标准存在不同理解，黄江镇房地产公司、华安公司是格式条款的提供方，故应作出对其不利的解释，原审法院采纳周小辉的主张，结合案涉商品房逾期交楼超过90日的事实，按照每日万分之二的标准计算违约金，并无不当。至于案涉违约金约定的标准是否过高的问题。原审法院已经对出作出了详细的论述，理由阐述充分、正确，本院予以确认，不再赘述。上诉人无新的事实和理由佐证其主张，故本院对其关于违约金标准约定过高的主张不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项及前述援引法条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1955元（上诉人已预交），由上诉人共同负担。本判决为终审判决。审判长  李丽莉审判员  陈天宇审判员  罗艳艳二〇二〇年十二月九日书记员  尹锐轩附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。