广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2898号 上诉人（原审原告）：南宁市保通融小额贷款有限责任公司，住所地南宁市桃源路**江滨大厦********房，注册号：450100200149892。 法定代表人：庞春远，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王铖，广西通诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郑海波，男，1978年4月28日出生，汉族，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：郑海雁，女，1981年10月5日出生，汉族，住广西桂平市，系郑海波妹妹。 被上诉人（原审被告）：郑海文，男，1983年5月31日出生，汉族，住广西桂平市。 被上诉人（原审被告）：吕敏，女，1979年9月1日出生，汉族，住广西桂平市。 上诉人南宁市保通融小额贷款有限责任公司因与被上诉人郑海波、郑海文、吕敏确认合同无效纠纷一案，不服桂平市人民法院（2020）桂0881民初1967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南宁市保通融小额贷款有限责任公司上述请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定三被上诉人于2010年2月签订的《房屋租赁合同》与事实不符，三被上诉人倒签房屋租赁合同的事实明 确。涉案房屋于2009年9月开始报建，2010年12月份才完成主体建设。在涉案的房屋尚未建成完工的情况下，三被上诉人便签订房屋租赁合同，且约定长达50年的租期，与本案的基本事实逻辑相违背，也不符合基本的商业逻辑和民事习惯，不具有法律逻辑真实性基础。二、在整个借款和抵押权办理期间，三被上诉人没有向上诉人告知涉案房屋存在租赁的情况，且上诉人2011年在现场对涉案房屋进行勘查时，该房屋还处于外墙装修阶段，现场遍布建筑垃圾，外墙脚手架未拆除完毕，无人居住，说明被上诉人郑海波、郑海文在借款时明确说明用于抵押的房产为新建，且无房屋租赁和其他债权债务存在。三、《房屋租赁合同》约定的租金明显过低，且租金50年不变，明显显失公平。该合同关于租金的约定，一般常人从生活常识即可判断租金过低，无需举证。四、三被上诉人签订的《房屋租赁合同》主观上存在恶意串通，客观上恶意对抗人民法院执行工作，导致上诉人无法对涉案房屋实现抵押权，严重损害了上诉人的合法权益，根据《合同法》第五十二条第二款的规定合同无效。且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，本案诉讼是为排除民事非法行为，在于保护善意第三人（上诉人）利益，维护人民法院民事执行秩序。五、一审法院以水表的安装和申请时间作为案件判决的核心事实和依据，是错误的，也违背本案的客观真实情况。桂平自来水公司在未经任何查证的情况下出具证明，且证明与实际编号时间、年份不符，存在明显虚假作证的情况。综上，原审法院认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院依法改判。 被上诉人郑海波、郑海文辩称，上诉人上述请求没有事实基础和法律依据，依法应予驳回。1、涉案房屋于2007年报旧房改建，于2007年12月10日取得建设规划许可证，上诉人说涉案房屋是在2009年9月报建是错误的。被上诉人向上诉人借款时，房屋已经建好装修好，也已经出租给吕敏，见证人是法务工作者（林某），约定50年的租期也是双方自愿签订的。2、关于租金的问题，可以参照58同城网上挂出的租房信息看，现在装修好有家具且和案涉房屋面积差不多的出租房每月租金在300-500元之间。而本案吕敏租的房屋装修和水电都是吕敏出钱的。3、上诉人说涉案房屋是新建，有外墙脚手架没有拆除、无人居住纯属虚构。2010年10月23日被上诉人拍的新家新店的照片，证明已经装修好，也有人居住。且2011年5月19日郑海波迎娶施海兰的照片也说明涉案房屋门前无外墙脚手架且有人居住，还有当时在当地乳泉请酒的账单和上诉书、执行证据也可以证明。另，上诉人在放款前会去勘查和了解，对于一整栋楼都有人在的情况上诉人是去查询过的。放款时我也明确说过涉案房屋有长期出租户存在，且涉案房屋租户有15户之多，被上诉人不可能与这么多人串通。上诉人在放款不久就来拿走我们与租户签订的合同，至今未给回我们。4、水表是按照程序安装的，是水厂设置的，所有资料也是存于水厂。水表是租户各自办各自的水表，水电费也是租户自己交。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人吕敏辩称，同意郑海雁、郑海文的意见。 原审原告南宁市保通融小额贷款有限责任公司向一审法院起诉：1.判决确认被告郑海波、郑海文、吕敏于2010年2月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.本案案件受理费由三被告承担。 一审法院认定事实：本案所涉租赁房屋坐落在整栋楼房），2009年开始建设，2010年建成主体，该房屋被告郑海波、郑海文于2011年办理国有土地使用证和房产证。2010年2月1日，被告郑海波、郑海文与被告吕敏签订《房屋租赁合同》，约定郑海波、郑海文将上述房屋五楼的一套房（502房，约70平方米）租赁给吕敏居住使用，租赁期为50年（2010年7月1日至2060年6月31日），租金为92000元，分两次在2010年7月29日前全部付清。签订合同后被告吕敏已经依约付清了全部租金，被告吕敏签订上述合同后即开始装修其租赁的502号房，约在2010年10月份入住。 2011年被告郑海波、郑海文欲在原告处贷款，经与原告联系，被告郑海波、郑海文分别于2011年10月20日与原告签订了《保证借款合同》，分别在原告处获得贷款100万元，并以本案所涉房屋（包含本案所涉502号房）作为借款抵押，办理了浔房他证字第××号他项权证、浔房他证字第××号他项权证。由于被告郑海波、郑海文没有依约按期还款，原告于2013年向南宁市青秀区人民法院提起诉讼［（2013）青民二初字第750号、（2013）青民二初字第751号、（2013）青民二初字第752号]，要求判令郑海波、郑海文等被告还款和承担担保责任。经南宁市青秀区人民法院判决郑海波、郑海文等被告还款，郑海波、郑海文等人仍不还款，原告遂向南宁市青秀区人民法院申请执行。执行过程中，因抵押的房屋（包含本案所涉租赁的502号房所在的房屋）已经出租，导致执行无法推进，原告遂提起本案诉讼，并提出上述诉讼请求。 一审法院于2020年8月27日依职权到桂平市自来水厂查询、复印被告吕敏（身份证号：4525××××××××）的水表开户信息，桂平市自来水厂出具吕敏水表开户信息记载“用户名称：吕敏；水表编号：110XXXXXXXXXX；初装日期：2010年8月3日”。 一审法院认为，本案的争议焦点在于本案所涉的《房屋租赁合同》是否订立并生效于抵押权设立之前。被告郑海波、郑海文与被告吕敏签订《房屋租赁合同》的时间在该合同中书写得很明确，即2010年2月1日，且庭审中合同双方当事人均明确表示该合同签订于2010年2月。另，根据桂平市自来水厂的水表开户信息记录，被告吕敏于2010年8月3日在涉案房屋安装水表，根据以上查明的事实，一审法院依法认定该《房屋租赁合同》签订于2010年2月1日。该时间明显早于原告与郑海波、郑海文设立抵押关系的时间（2011年10月20日），因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，被告郑海波、郑海文与被告吕敏设定的租赁关系不受设立在后的抵押权的影响，原告作为抵押权人，企图以设立在后的抵押权否定设立在前的租赁权，于法无据。 原告主张被告的租赁行为违反建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，未依法取得房产证而出租，应无法律效力。对此一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，违反建设部《城市房屋租赁管理办法》并不必然导致租赁合同无效，况且，2011年被告郑海波已经办理了房屋所有权证（证号：浔房权证西山字第××号）；郑海文已经办理了房屋所有权证（证号：浔房权证西山字第××号）。 无论该房产证是否在租赁合同签订时取得，其未取得房产证的瑕疵已获得弥补，不能据此认定被告郑海波、郑海文与被告吕敏签订的《房屋租赁合同》无效。 对原告主张被告设定的租金过低、恶意串通对抗执行等理由，一审法院认为：租金的设立、缴纳方式等遵循意思自治原则由当事人商定，是否过低应与同样情况下的租赁进行对比。由于原告并未就同时期、同地段、同样情况的楼房出租情况进行举证，故不能认定其租金过低。关于被告是否恶意串通，因原告仅作推测，并未提供实质证据予以证实，且原告无法证实被告存在倒签租赁合同时间的恶意行为，故对原告的该项陈述不予采纳。 最后，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效......”。根据该条规定，一审法院认定被告郑海波、郑海文与被告吕敏签订《房屋租赁合同》在二十年以内的部分有效，超过二十年的部分无效。因《房屋租赁合同》中约定的合同有效时间为“2010年7月1日至2060年6月31日”，故认定该合同在2010年7月1日至2030年6月30日这一时间范围内有效，超出该时间范围的部分无效。 综上所述，原告要求确认被告郑海波、郑海文与被告吕敏签订《房屋租赁合同》无效，不能全部支持，只支持超过二十年的部分无效。为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告郑海波、郑海文、吕敏于2010年2月1日签订的《房屋租赁合同》在2010年7月1日至2030年6月30日这一时间范围内有效，超出该时间范围的部分无效；二、驳回原告南宁市保通融小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告南宁市保通融小额贷款有限责任公司负担。 二审查明的事实与一审法院查明的相同，本院予以确认。 本院认为，关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题，涉案《房屋租赁合同》的双方当事人对于合同的签订时间、租期、租金等内容均予以确认。根据合同双方当事人认可的签订租赁合同 的时间2010年2月1日，结合吕敏根据租赁合同的约定于2010年8月3日在涉案房屋自行安装独立水表的行为，可以认定郑海波、郑海文与吕敏签订《房屋租赁合同》在前，与上诉人签订抵押合同在后的事实。另,该房屋租赁合同约定租赁期间为2010年7月1日至2060年6月31日，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，租赁期超过2030年6月30日的部分无效，未超过2030年6月30日的部分是双方当事人真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。因此，一审法院认定郑海波、郑海文与吕敏设定的租赁关系不受设立在后的抵押权的影响，该租赁合同在2010年7月1日至2030年6月30日期间有效，符合法律规定，本院予以维持。上诉人称桂平市自来水厂存在虚假作证的情况，主张三被上诉人倒签房屋租赁合同、约定的租金明显过低、恶意串通对抗执行等，没有依据，本院不予采信。 综上所述，南宁市保通融小额贷款有限责任公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2100元，由上诉人南宁市保通融小额贷款有限责任公司司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李业佳 审 判 员 陈品泉 审 判 员 刘 丽 二〇二〇年十二月十日 法官助理 谭晓敏 书 记 员 雷春扬