天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4539号上诉人（一审被告）：天津陶润置业投资有限公司，住所地天津市武清开发区北财源道**1门101。法定代表人：朱艳春，总经理。委托诉讼代理人：赖汉兴，广东深宝律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：韩黎黎，女，1983年10月17日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：刘洋，天津翠亨律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈志友，男，1990年1月7日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：刘洋，天津翠亨律师事务所律师。上诉人天津陶润置业投资有限公司因与被上诉人韩黎黎、陈志友商品房预约合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2020）津0114民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津陶润置业投资有限公司的委托诉讼代理人赖汉兴、被上诉人韩黎黎、陈志友的委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津陶润置业投资有限公司上诉请求:1.请求依法撤销(2020)津0114民初180号民事判决，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人负有交纳首付款并签订《天津市的商品房买卖合同》的先履行义务未履行，已构成违约，双方签订的《天津市商品房预定协议》(下称预定协议)已经解除，被上诉人所交付的定金应被没收。上诉人在2016年4月份一直是正常收取客户的首期款的，并不存在拒绝与被上诉人签订《天津市商品房买卖合同》及延期支付首期款的问题，且《预定协议》也并无可以延期支付首付款的约定。2.上诉人已于2016年7月22日发函再次告知被上诉人，双方签订的《预订协议》已经解除，被上诉人对此并未提出任何异议。3.双方签订的《预定协议》约定了合同的解除权，本案依法依约无须进行催告。因被上诉人没有依约向上诉人支付首付款，已构成违约，一审法院已经认定了该事实，《预定协议》依法依约已经解除，上诉人有权将涉案房屋另行处置。4.上诉人与被上诉人签订的《预定协议》属于预约合同，并非本约合同，关于违约责任的承担应当适用定金罚则。5.被上诉人已在2019年6月4日起诉过本案，后又申请撤诉，现在重新起诉无非想换个法庭审理，欲谋取非法利益。6.上诉人在一审中向法院提出核实被上诉人是否符合天津当时购房资格，一审法院不予核实程序违法。7.国家依法保护企业产权，严厉打击侵害企业产权的行为，一审判决严重侵害了上诉人的企业产权，造成了上诉人重大损失。韩黎黎、陈志友辩称，上诉人阐述的杨凤海、杨帅案件与本案并不相同。杨凤海、杨帅的案件有涉及解除通知是否有效的问题，但本案中上诉人根本没有给予被上诉人通知。双方的预定合同一直未解除，上诉人在不通知不催告也未协商的情况下认为已经解除合同，是毫无事实和法律依据的。韩黎黎、陈志友向一审法院起诉请求：1.请求解除二原告与被告于2016年4月14日签订的《天津市商品房预定协议》；2.请求判令被告向原告双倍返还定金20000元；3.判令被告赔偿因其违约行为给二原告造成的损失，即楼房差价582908元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月14日，二原告与被告签订《天津市商品房预定协议》一份，约定原告定购被告开发建造的武清开发区广源道南侧天鹅苑20-2-602住宅房屋，建筑面积136.47平方米，每平方米6679.66元，总房价为911573元。双方签订预定协议时，预定人应一次性支付定金10000元，自本协议签订之日起至2016年4月20日前交纳首付款并签订《天津市商品房买卖合同》。签订《天津市商品房买卖合同》后，定金转为房价款，出卖人未按协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，应当向预定人双倍返还定金；预定人未按本协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，出卖人不予退还预定人交付的定金。协议签订后，原告依约向被告交纳了10000元定金。在协议约定的期限内原告未向被告交纳房屋首付款，亦未与被告签订《天津市商品房买卖合同》。2017年6月15日，被告将涉案房屋以1494481元的价款出售给了案外人徐美心。双方就后续事宜未能协商一致，原告于2019年6月4日诉至一审法院，后撤诉，于2020年1月3日再次诉至一审法院。一审法院认为，二原告与被告签订的《天津市商品房预定协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应自觉履行。现因被告已将涉案房屋擅自售予他人，致使原告不能实现合同目的，因此，对二原告关于解除双方签订的《天津市商品房预定协议》的请求予以支持。二原告未按约定期限交付购房首付款并与被告签订《天津市商品房买卖合同》，构成违约，依约原告所交定金应归被告所有。原告对其所述未交首付款未签订《天津市商品房买卖合同》的理由未提供证据加以证明，一审法院不予采信。原告主张涉案房屋被查封，不应再交付房款不能订立合同的理由不能成立。双方在协议中未约定解除条件，被告单方解除协议依法应经过催告程序，被告未经催告，其关于协议已经解除的意见不能成立。被告在双方签订的《天津市商品房预定协议》未解除的情况下，擅自将原告定购的房屋出售给他人，属违约行为，应赔偿给原告造成的损失，此损失以实际售价与原告定购价的差价为宜，即582908元（1494481元-911573元）。原告于2019年6月4日初次诉至一审法院，故原告的起诉未超过诉讼时效。综上，原告的部分请求符合法律规定，一审法院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：一、解除原告韩黎黎、陈志友与被告天津陶润置业投资有限公司于2016年4月14日签订《天津市商品房预定协议》；二、被告天津陶润置业投资有限公司应于判决发生法律效力十日内向原告韩黎黎、陈志友支付房屋差价损失582908元；三、驳回原告韩黎黎、陈志友的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9829元，减半收取4915元，由原告韩黎黎、陈志友负担163元，被告天津陶润置业投资有限公司负担4752元。二审中，上诉人提交证据：1.预定协议、天津市商品房买卖合同、收据，证明上诉人在2016年4月份是正常收款的，被上诉人没有支付首付款构成违约。2.杨凤海判决书，证明与本案相类似的案件已经法院终审判决驳回诉请。3.致开发商的一封信，证明被上诉人收到了上诉人的解除预定协议的通知函。被上诉人质证认为，证据1为上诉人单方制作的，无对应的银行流水收，对真实性、证明目的及关联均不认可。对证据2的真实性无异议，但不认可证明目的。对证据3认为是业主的联合回复，不能证明我方实际收到了解除函。本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为是否系上诉人的行为导致双方签订的《天津市商品房预定协议》不能继续履行，上诉人是否应承担根本违约责任。上诉人与被上诉人签订《天津市商品房预定协议》，约定上诉人定购被上诉人开发的房屋，并交纳定金10000元。同时约定，出卖人未按协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，应当向预订人双倍返还定金，预定人未按本协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，出卖人不予退还预订人交付的定金。预定协议签订后，双方未能签订《天津市商品房买卖合同》。对未能继续履行的原因，双方各执一词。后，上诉人主张以被上诉人未交纳首付款及签订网签合同为由，向被上诉人发出解除通知，解除双方签订的合同。但根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人才享有合同解除权。现上诉人未经催告即发出解除通知，单方解除合同并将房屋转卖他人，造成本案合同不能继续履行，其行为构成根本违约，应当承担根本违约责任。一审参照其转卖房屋的差价，判令其应当承担的根本违约责任，并无不当，本院予以支持。综上所述，天津陶润置业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9629元，由上诉人天津陶润置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇二〇年十二月二日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……