辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8523号上诉人（原审被告）：王晓光，男，1981年11月4日生，满族，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：远洋亿家物业服务股份有限公司大连分公司。住所地：大连市西岗区信诚街**(**楼商业**)。负责人：王立峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。上诉人王晓光因与被上诉人远洋亿家物业服务股份有限公司大连分公司（以下简称远洋亿家物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初2562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晓光上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由为，1.本案分三个阶段，分别为2009年6月25日、2013年11月22日-2016年9月23日和2016年9月24日-2019年9月23日，上诉人均没有与被上诉人签订物业合同。根据《物业管理条例》第三十六条的规定，被上诉人既没有与上诉人完成交接验收工作，也没有履行签订物业合同的义务。所以被上诉人是否系自2009年起至今的适格当事人，法院应予以审查；2.被上诉人给上诉人更换的入户门尺寸与交房时的入户门不一致，致使上诉人由此产生相应的维修费，应在物业费中进行抵扣；3.诉讼时效的问题一审法院未予审查。远洋亿家物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，1.被上诉人是本案适格诉讼主体。2013年11月22日、2016年9月23日远洋风景小区业主委员会与被上诉人签订了物业服务合同，委托被上诉人为上诉人房屋所在小区提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被上诉人享有诉讼主体资格。2.上诉人主张的入户门存在质量问题，应在质保期内向房地产开发商主张权利，与物业公司无关。3.上诉人一审并未对诉讼时效提出异议，且被上诉人多次通过电话、发出催费通知单等形式向上诉人催收物业服务费，并未超过诉讼时效。远洋亿家物业向一审法院起诉请求：王晓光支付自2009年9月25日起至2019年12月31日止的物业服务费19507元及违约金5852.1元（19507元×30%）。一审法院认定事实如下：2009年5月21日，王晓光与勋业（大连）置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定王晓光购买位于大连市西岗区房屋，房屋建筑面积83.47平方米。同日，王晓光签署承诺书，承诺遵守勋业（大连）置业有限公司制定的《大连远洋风景临时管理规约》，《大连远洋风景临时管理规约》规定：物业服务费标准为1.9元/建筑平方米/月，房屋交付日期为计费起始日，物业服务费一年交纳一次，首次的物业服务费，业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，业主必须于每年首个十日内交纳；未按时交纳物业服务费的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日3‰的滞纳金。王晓光于2009年6月25日办理入住手续，并于同日向远洋亿家物业交纳了2009年6月25日至2009年9月24日期间物业服务费475.78元。2013年11月22日，大连市西岗区远洋风景小区业主委员会（委托方、甲方）与远洋亿家物业（受委托方、乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方为甲方所在的远洋风景小区提供物业服务，物业服务范围包括：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理、共用设施设备维修养护、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等；物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，标准为1.9元/月，物业服务费按每年收取，每年1月5日前缴纳当年物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交金额的0.3%按日交纳违约金；委托服务期限自2013年9月24日至2016年9月23日止。上述合同到期后，大连市西岗区远洋风景小区业主委员会与远洋亿家物业于2016年9月23日又签订了《物业服务合同》，约定委托服务的内容与前述物业服务合同基本一致，委托服务期限自2016年9月24日至2019年9月23日止。王晓光自2009年9月25日至今未缴纳物业费。另查，2016年1月21日，北京远洋基业物业管理有限公司大连分公司更名为远洋亿家物业服务股份有限公司大连分公司。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。远洋亿家物业与大连西岗区远洋风景小区业主委员会签订的《物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容合法，应为有效协议，双方均应据此行使权利、履行义务。远洋亿家物业应依约提供符合合同约定标准的物业服务，王晓光接受了远洋亿家物业的物业管理服务，应按照合同约定交纳物业服务费，故远洋亿家物业要求王晓光给付2009年9月25日至2019年12月31日的物业服务费19507元（1.9元/平方米/月×83.47平方米×123个月，取整）的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于王晓光提出的远洋亿家物业承诺给王晓光维修门或因为入户门出现质量问题进行减免物业费的主张，因王晓光提供的录音不足以证明其主张的事实，故对其抗辩意见，不予采纳。关于违约金问题。《物业服务合同》中约定的及远洋亿家物业主张的违约金标准过高，一审法院以远洋亿家物业实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对违约金予以调整，按王晓光所欠物业费10%计算应付违约金，故王晓光应当支付违约金为1,950.7元（19507元×10%），远洋亿家物业主张超出部分，不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、王晓光于本判决生效之日起十日内给付远洋亿家物业服务股份有限公司大连分公司自2009年9月25日至2019年12月31日的物业服务费19507元，并支付违约金1950.7元。二、驳回远洋亿家物业服务股份有限公司大连分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费434元、公告费260元，合计454元，由王晓光负担。本案二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。另查明，《大连远洋风景临时管理规约》第四条约定，建设单位与物业服务企业，即北京远洋基业物业管理有限公司大连分公司签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时管理规约一致。还查明，上诉人于2009年6月25日向北京远洋基业物业管理有限公司大连分公司交纳了2009年6月25日至2009年9月24日期间物业服务费475.78元，北京远洋基业物业管理有限公司大连分公司向上诉人开具了专用收据。本院认为，根据案涉小区临时管理规约及北京远洋基业物业管理有限公司大连分公司向上诉人出具的收款收据可以认定，自2009年5月21日至2013年11月21期间，被上诉人作为案涉小区的物业服务企业，为案涉小区提供了物业服务。2013年11月22日和2016年9月23日，被上诉人与小区业主委员会签订了物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对业主具有约束力。上诉人作为案涉小区业主，应当依照物业服务合同所约定的内容享有权利并履行义务。一审判令上诉人给付讼争期间的物业费，有事实和合同依据，应予维持。上诉人拒付物业费的主要理由是被上诉人为其更换的入户门尺寸不合适，给其造成了相应的维修损失。本院认为，物业服务项目包括房屋管理、公共设施维修、保洁、绿化、安保、消防等多个方面，服务对象是整个物业管理区域的公共部分，物业服务过程中的个别瑕疵不足以影响其在整个物业管理范围内对公共设施实施管理的合同目的的实现。如被上诉人在服务期间确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，上诉人有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，另行起诉被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。上诉人以此对抗讼争期间的物业费的支付，并主张将其损失在物业费中进行折抵，没有事实和法律依据。关于被上诉人主张的违约金，虽在案涉物业服务合同中有约定，但考虑本案是物业服务合同纠纷，双方是物业公司和业主关系，为了有效缓和双方之间的矛盾，营造和谐的居住环境，促进被上诉人提供更优良的物业服务，故本院对被上诉人主张的违约金不予支持。综上所述，王晓光的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初2562号民事判决第二项；二、变更大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初2562号民事判决第一项为，王晓光于本判决生效之日起十日内给付远洋亿家物业服务股份有限公司大连分公司自2009年9月25日至2019年12月31日的物业服务费19507元；三、驳回远洋亿家物业服务股份有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费434元，公告费260元，合计694元，由王晓光负担594元，远洋亿家物业服务股份有限公司大连分公司负担100元；二审案件受理费434元，由王晓光负担334元，远洋亿家物业服务股份有限公司大连分公司负担100元。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年十二月十七日书记员 张文秀