济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初6094号原告：蔡庆刚，男，1979年7月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：解学鑫，山东龙奥律师事务所律师。被告：崔静静，女，1982年3月1日出生，汉族，住山东省滨州市。被告：张盼盼，男，1983年1月20日出生，汉族，住山东省滨州市。第三人：济南西创置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：周晓雯，董事长。委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该公司员工，住济南市。第三人：中国农业银行股份有限公司济南历城支行，住所地济南市。负责人：张本存，行长。委托诉讼代理人：李军，男，1962年8月2日出生，汉族，该行员工，住济南市。原告蔡庆刚与被告崔静静、被告张盼盼（以下简称两被告）、第三人济南西创置业有限公司（以下简称西创公司）、第三人中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称历城支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，蔡庆刚向本院申请财产保全并提供担保，本院审查后作出（2020）鲁0104民初6094号民事裁定书，查封合同备案至崔静静名下位于济南市槐荫区恒大翡翠华庭A-8地块12号楼2702室房屋。本院依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告蔡庆刚及其委托诉讼代理人解学鑫，第三人西创公司的委托诉讼代理人薛江余、第三人历城支行的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。被告崔静静、被告张盼盼经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡庆刚向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令两被告偿还历城支行就位于济南市槐荫区某房屋之上的剩余贷款本息（具体金额以银行确定的金额为准），若两被告拒不偿还银行本息，请求法院判令由原告代两被告向贷款银行偿还剩余贷款本息；2.请求法院判令两被告在上述贷款本息清偿后十日内办理上述房屋的不动产登记证书，办理至被告名下，第三人西创公司予以配合，相关税费由原告承担；3.请求法院判令两被告在上述房屋不动产登记至其名下后十日内，协助原告将上述房屋过户登记至原告名下，相关登记税费由原告承担；4.请求法院判令两被告向原告支付违约金44.7万元整；5.请求法院判令两被告向原告支付律师费4.5万元整；6.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：2014年12月30日，西创公司与崔静静签订《济南市商品房买卖合同》。合同约定西创公司将坐落于济南市槐荫区某房屋出售给崔静静，总房款1259688元，其中首付款379688元，贷款88万元。2017年1月2日，我与两被告签订《房屋买卖合同》（合同编号：000xxxx），合同约定两被告将上述房产以149万元的价格出售给我，首付款90万元整，尾款59万元通过办理按揭贷款的方式支付。但在合同履行过程中，两被告多次迟延支付历城支行的按揭贷款，并且涉案房产已经具备办理产权证书的条件，两被告一直以各种理由迟延履行办证义务，两被告的行为已经严重影响到本案《房屋买卖合同》的履行，属于明显的违约行为，现为维护我的合法权益，诉至法院，望判如所请。诉讼过程中，蔡庆刚明确第六项诉讼请求包括诉讼费、保全费、保全保险费、律师费。两被告未作答辩。西创公司述称，蔡庆刚与两被告之间的房屋买卖我公司并不知情，如两被告还清第三人银行贷款的情况下，我公司会按照双方之间的合同约定办理不动产权证。之前有我公司代两被告向银行偿还的代偿款，庭前对于我公司还款的部分已经结清了，但据了解目前历城银行还有两期逾期未还贷款。历城支行述称，崔静静在我行办理个人一手购房贷款，2015年4月10日至2045年4月9日期限30年，贷款本金88万元，截至2020年11月23日崔静静本金余额为707819.74元，未还利息7069.89元，未结清两期贷款，本息总余额714889.63元，该贷款由西创公司提供阶段性连带保证责任。我行同意蔡庆刚一次性代偿崔静静在我行剩余一手住房贷款或崔静静提前结清剩余的一手住房贷款本息余额。我行是每季度扣西创公司的款项，现在还欠两期，如果崔静静不还，我行还要扣西创公司的款项。本院经审理认定事实如下：一、2014年12月30日，西创公司作为出卖人，崔静静作为买受人，双方签订《济南市商品房买卖合同》。合同约定，崔静静购买西创公司某房屋，总价款1259688元。合同还对其他事项进行了约定。二、2015年4月10日，崔静静作为借款人、抵押人，历城支行作为贷款人（抵押权人），西创公司作为保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》[编号ABC（2014）5006-1]。合同约定，借款金额为88万元，借款用途为购买涉案房屋，抵押物为涉案房屋。合同还对其他事项进行了约定。因担保借款合同签订时，涉案房屋尚未办理首次登记，崔静静与历城支行未办理涉案房屋的抵押登记手续。三、2017年1月2日，崔静静、张盼盼作为出卖人（甲方），蔡庆刚作为买受人（乙方），山东中住地产经纪有限公司作为居间人（丙方），三方签订《房屋买卖合同》。合同约定，甲方自愿出售坐落于济南市槐荫区某房屋给乙方，房屋有抵押、无租赁。甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为149万元，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金3万元，乙方于2017年1月2日前将首付款40万元存入甲方指定账户，剩余房款59万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付。乙方承担下证前费用、维修基金、契税，下证后费用增值税、个税、契税及办理过户的所需费用。该房产在农业银行设有房地产权抵押，甲方应当在下证后10个工作日内到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用钱款来源为乙方首付款及甲方自筹款。第十二条违约责任约定，1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失；2.甲乙双方在签订本合同后，如甲乙任一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担本合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）……第十三条其他约定事项，1.签订合同当日乙方交购房定金叁拾万元整，若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方……注：此房为合同房，甲乙双方自愿交易，甲方于成交后到过户前继续承担每个月的银行利息，签订合同甲方当日预约银行，待可以还款后通知乙方进行大额还款壹拾万元整，乙方于在交房当日追加首付款壹拾万元整用于甲方大额还款，最后首付款共计玖拾万元整。第十四条，如果本合同第十三条的约定与其他条款的约定不一致，以第十三条约定的内容为准。合同还对其他事项进行了约定。当日，三方还签订《附加协议》。协议约定，经甲乙双方协商在本次交易过户期间甲方承担费用为无费用，但保证每次接到开发商通知办理房产手续五个工作日内积极去办理各个手续。乙方承担初次下证前费用，下证后过户费用、增值税、个税、契税及办理过户的所需费用。经甲乙双方协商甲方应当在下证后十个工作日内到相关单位办理解押撤押手续，办理该手续的钱款来源为乙方首付款和甲方自筹款。若甲方不能解押甲方必须在十个工作日内找丙方或自己找银行进行垫资解押，垫资利息由甲方承担。若甲方不配合办理应向乙方支付每逾期一日支付总房款的千分之五作为违约金。协议还对其他事项进行了约定。2017年11月15日，三方另签订《房屋买卖合同补充协议》，对双方的权利义务进行了补充约定。四、2017年1月2日，蔡庆刚向崔静静支付定金30万元、房款40万元。2017年2月28日，蔡庆刚向崔静静支付购房款10万元。2017年11月15日，蔡庆刚向崔静静支付购房款10万元，同日，崔静静将涉案房屋交付给蔡庆刚。2019年9月27日，蔡庆刚交纳了涉案房屋的维修基金。西创公司通知业主办证后，蔡庆刚通过微信要求崔静静办理房产证。五、蔡庆刚在诉讼中陈述，商品房买卖合同是崔静静自己签的，张盼盼是共同还款人，房屋买卖合同是两被告与其签署的，其要求涉案房屋办证至崔静静名下，两次办证的税费、维修基金均由其承担。2019年11月份西创公司通知业主办证，具体的办证时间为2019年12月24日，崔静静在业主群内，对此事知情，但崔静静拒不办理。其同意将崔静静逾期的月供偿还给银行，如果本案审理过程中，西创公司代崔静静向银行偿还款项，其同意代崔静静向西创公司偿还。六、西创公司在诉讼中陈述，涉案房屋已于2019年7月28日办理初始登记，具备办证条件，物业公司已经通知了崔静静办证。七、2020年9月10日，蔡庆刚作为甲方，山东龙奥律师事务所作为乙方，双方签订《民事委托代理合同》。合同约定，乙方接受甲方委托，委派律师在甲方诉崔静静、张盼盼买卖合同纠纷一案中担任甲方的委托代理人。约定一审律师代理费为45000元。当日，蔡庆刚向山东龙奥律师事务所转账45000元，山东龙奥律师事务所为蔡庆刚开具了《山东增值税普通发票》。八、本案诉讼中，蔡庆刚为申请财产保全提供担保，购买了亚太财产保险有限公司诉讼财产保全责任保险，支付保全担保保险费1500元。本院认为，蔡庆刚与两被告签订的《房屋买卖合同》、《附加协议》及《房屋买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，双方应按合同约定行使权利、履行义务。《附加协议》约定，经甲乙双方协商在本次交易过户期间甲方承担费用为无费用，但保证每次接到开发商通知办理房产手续五个工作日内积极去办理各个手续。涉案房屋已符合办证条件，蔡庆刚、西创公司均陈述已经通知过崔静静办证，但崔静静至今未办证。崔静静未到庭答辩，亦未提交书面意见予以反驳，对蔡庆刚、西创公司的陈述本院予以认可。且崔静静在收到本案诉讼材料后至今仍未办理涉案房屋的不动产权证书，已构成违约。《房屋买卖合同》及《附加协议》中虽约定两被告在下证后十个工作日内办理解押手续，但崔静静在接到西创公司通知后至今仍未办理涉案房屋的不动产权证书，且逾期偿还历城支行的按揭贷款。张盼盼虽非个人担保借款合同的借款人，但其为房屋买卖合同的出卖人，基于房屋买卖合同的约定其应承担还款责任。历城支行在本案诉讼中同意在两被告拒不偿还的情况下由蔡庆刚代为偿还。故蔡庆刚请求两被告偿还涉案房屋的剩余银行贷款本息，如两被告拒不偿还，由其代为偿还，具体金额以银行系统显示数额为准的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。另外需要说明的是，如崔静静逾期偿还涉案房屋在历城支行的贷款导致西创公司承担担保责任，蔡庆刚应在崔静静办证前将西创公司因承担担保责任而向历城支行支付的款项支付给西创公司。因涉案房屋系崔静静个人与西创公司签订的《济南市商品房买卖合同》，在两被告或蔡庆刚清偿完毕涉案房屋的银行贷款后，崔静静应及时办理涉案房屋的不动产权登记证书，西创公司应予协助。崔静静取得涉案房屋的不动产权证书后，应协助蔡庆刚将涉案房屋的所有权转移登记至蔡庆刚名下。按合同约定，涉案房屋办理首次登记及转移登记期间的费用均由蔡庆刚负责。首次办证或转移登记的过程中，如需张盼盼配合，张盼盼作为房屋买卖合同中的出卖人应积极配合。关于违约金，崔静静在涉案房屋符合办证条件后至今未办理首次登记，怠于履行合同义务，已构成违约。《房屋买卖合同》约定，每逾期一日，违约方应向合同相对方支付总房价款3‰的违约金（或者违约方承担本合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。崔静静、张盼盼作为房屋买卖合同中载明的出卖人，应向蔡庆刚承担违约责任。因此，蔡庆刚要求两被告支付违约金447000元、律师费45000元的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。诉讼财产保全保险费系蔡庆刚为实现债权支出的合理费用，蔡庆刚要求两被告承担保险费1500元的请求，有理有据，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、崔静静、张盼盼于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司济南历城支行偿还《个人购房担保借款合同》[编号ABC（2014）5006-1]剩余的贷款本息，如崔静静、张盼盼不能偿还，由蔡庆刚代崔静静、张盼盼偿还，具体金额以银行系统实际数额为准；二、崔静静于上述剩余银行贷款偿还完毕之日起十日内办理坐落于济南市槐荫区某房屋的不动产权证书（办理产权证期间的所有费用由蔡庆刚负担）；三、崔静静于上述房屋不动产权证书办理完毕之日起十个工作日内协助蔡庆刚将上述房屋的所有权转移登记至蔡庆刚名下（办理转移登记手续期间产生的所有费用由蔡庆刚负担）；四、崔静静、张盼盼于本判决生效之日起十日内向蔡庆刚支付违约金447000元；五、崔静静、张盼盼于本判决生效之日起十日内向蔡庆刚支付律师费45000元；六、崔静静、张盼盼于本判决生效之日起十日内向蔡庆刚支付诉讼财产保全保险费1500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22638元，减半收取计11319元，案件申请费5000元，均由崔静静、张盼盼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 辉二〇二〇年十二月三日书记员 裴立红