湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0203民初1078号原告：黄石市世纪雅居物业服务有限公司，住所地湖北省黄石沿湖路**。法定代表人：余一灵，公司董事长。委托诉讼代理人：程凯、杨红，湖北楚道律师事务所律师，委托权限：特别授权。被告：曹琦，男，汉族，1972年10月19日出生，住湖北省黄石市西塞山区，原告黄石市世纪雅居物业服务有限公司诉被告曹琦物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程凯、被告曹琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费13668.98元；2、判令被告向原告支付违约金4100.70元；3、被告承担诉讼费。事实与理由：被告对其购买的黄石市五庙嘴17号牧羊诗苑5栋2单元704室住宅办理了收房手续，房屋面积102.62平方米。2006年12月18日长龙房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业管理服务协议》约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.5元/月/平方米；高层住宅0.9元/月/平方米（六层以上）；0.85元/月/平方米（六层以下）。业主按季度交纳，每季首月1-15日履行交纳义务，逾期交纳的，自逾期之日起按照日千分之一交纳违约金。自2007年9月1日至2019年12月31日被告经原告多次催缴，被告未按约定交纳物业管理费，欠缴金额累计13668.98元，违约金4100.70元，故原告诉至法院。被告答辩称：一、原告不是本案适格原告。被告与黄石市长龙房地产开发有限公司签订的临时公约物业，根据公约约定，向被告主张权利的是黄石市长龙房地产开发有限公司，不是协议以外的第三人。牧羊诗苑小区不知道由哪家物业公司服务。二、原告与黄石市长龙房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》违法无效。黄石市长龙房地产开发有限公司违反法律强制性规定，未经业主大会通过、未经招投标选聘原告作为物业服务企业，违反法律规定。原告与黄石市长龙房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》的期限已过，双方又未签订新的合同。原告霸占牧羊诗苑小区物业近13年，强行向业主提供事实服务，强迫业主接受不合理的物业费，拒绝接受业主的服务监督，无视业主的合法权益。业主大部分不缴纳物业费，足以说明该小区业主未接受原告的物业服务。三、原告的不作为导致被告延期交房违约金、延期办证违约金、面积差没有收回。四、原告将小区公共收益应支付被告的部分占为己有。要求原告将历年来占有的公共收益支付给被告。五、原告未公示小区收支情况。六、原告收取费用，不开正规发票，涉嫌偷逃税款的犯罪行为，要求将线索移交有关部门查处。七、原告实为黄石市长龙房地产开发有限公司控股，一方面拒绝支付业主违约金和房屋面积差，另一方面借用新公司催缴物业费，严重损害了业主的利益。八、原告利用公摊面积牟取利益。九、2019年11月13日原告、社区、牧羊湖街办、开发商等单位关于五号楼物业费缴纳备忘录明确业主拿到确权书才缴纳物业费，没有拿到确权书之前不存在缴纳物业费，原告起诉为何出尔反尔毫无诚信可言。要求驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明，2006年6月被告购买了黄石市长龙房地产开发有限公司开发的位于黄石市五庙嘴17号牧羊诗苑5栋2单元704室房屋，房屋面积为99.89平方米。2006年12月18日黄石市长龙物业管理有限公司与黄石市长龙房地产开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》约定，黄石市长龙物业管理有限公司为黄石市西塞山区五庙嘴17号长龙牧羊诗苑小区提供前期物业管理服务。合同约定的物业服务内容包括：一、乙方（长龙物业公司）物业服务内容：1、物业共用部位进行维护、养护、服务与管理；2、物业公共设施的运行、维修、养护和管理；3、物业公共部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。二、乙方提供的前期服务应达到特定的质量标准。三、物业管理服务费用：多层住宅0.50元/月/平方米、高层住宅0.90元/月/平方米（六层以上住宅）、0.85元/月/平方米（六层及以下住宅）。四、业主应当按照房屋买卖合同约定的自房屋交付之日起交纳物业服务费用。黄石市长龙房地产开发有限公司制定了《牧羊诗苑小区业主临时公约》，被告在《承诺书》中签字同意该临时公约；2007年3月5日黄石市长龙房地产开发有限公司将位于黄石市五庙嘴17号牧羊诗苑5栋2单元704室房屋交付被告,交付房屋同时黄石市长龙物业管理有限公司一并将《前期物业服务合同》、《牧羊诗苑小区业主临时公约》等合同文件交给被告。2007年3月5日黄石市长龙房地产开发有限公司与被告签订了《楼宇交接书》。被告从2007年9月1日至2019年12月31日未按期交纳物业服务费，经原告通过送达物业管理费催缴通知书的方式催收，被告仍拒绝交纳物业服务费。原告诉至法院。另查明，1、2009年9月8日经工商部门核准，黄石市长龙物业管理有限公司变更名称为黄石市世纪雅居物业服务有限公司。2、2019年11月13日经区住保局、牧羊湖街道办事处、牧羊湖社区、黄石市世纪雅居物业服务有限公司、牧羊诗苑业主代表、黄石市长龙房地产开发有限公司等协商，达成了《会议备忘录》，约定（1）按八折收取物业费，拿确权书时交费；（2）东单元违建返9万元（办完证后）返给业委会用于5号楼改造；（3）已交物业费的业主免一年物业费。本院认为：一、本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，建筑单位黄石市长龙房地产开发有限公司与黄石市长龙物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》其内容没有违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效，该协议对被告具有约束力。二、《前期物业服务合同》第二十四条约定合同的期限为2007年1月1日至2012年12月31日。同时第二十五条约定合同届满前2个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长合同期限达成协议；双方未达成协议的，继续按原合同执行。本案中虽《前期物业服务合同》已经超过了约定的合同期限，但牧羊诗苑小区业主委员会未解除与原告的物业服务合同关系。根据第二十五条的约定，原告（原黄石市长龙物业管理有限公司）仍按照原合同履行服务，故《前期物业服务合同》继续有效，合同期限为不定期。三、被告称小区业主未接受原告长达近13年的物业服务的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持,被告该抗辩理由，不予支持。四、因建筑商黄石市长龙房地产开发有限公司与原告为不同的法人主体。被告与黄石市长龙房地产开发有限公司基于房屋买卖合同产生的纠纷与本案的物业服务纠纷并无必要的关联性，被告认为黄石市长龙房地产开发有限公司延迟交房侵犯其合法权益，可以另行向黄石市长龙房地产开发有限公司主张。五、根据《前期物业服务合同》其中有对房屋公共部位的维护和管理规定，原告应当有义务按照协议进行维护与管理。原告在庭审中也自认其对小区的管理及维护存在瑕疵。但物业服务的范围并不限于上述义务，被告也享受了原告提供的相应的其他物业服务。结合本案的情况，酌情认定被告应缴纳物业服务费的80%。因原告提供的物业服务存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。六、被告称原告违规收取房屋装修保证金、水改费，未举出原告出具的收款收据等凭证证明其事实。至于被告称原告破坏住宅原有的结构，违章建房、私吞公共利益、违反财务制度、涉嫌偷逃税、未进行财务公示等均不属于本案审查的范围，本院皆不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告曹琦于判决书生效之日起十日内支付原告黄石市世纪雅居物业服务有限公司从2007年9月1日起至2019年12月31日止的物业管理服务费10644元（99.89平方米×0.9元/月×148月×80%）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取122元，由原告负担22元、被告负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员 万 劲二〇二〇年十二月十六日书记员 霍思敏