广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3511号上诉人（一审被告）：何明珠，女，汉族，1984年10月20日出生，地址：珠海市香洲区*************。居民身份号码：440************265。上诉人（一审被告）：林洪贵，男，汉族，1984年10月9日出生，住址：珠海市香洲区*************。居民身份号码：440************115。两上诉人共同委托诉讼代理人：韩力均，广东启瀚律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海市住宅物业管理有限公司心海州分公司。住所：珠海市******（瀚林苑）3栋一层会所。统一社会信用代码：914************061。负责人：赵景明，经理。委托诉讼代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪飞，广东谨行律师事务所律师。一审第三人：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所：珠海市香洲区**************。社会统一信用代码：914***********923J。负责人：郑雪融，董事长。上诉人何明珠、林洪贵因与被上诉人珠海市住宅物业管理有限公司心海州分公司（以下简称住宅物业心海州分公司）、一审第三人珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称卡都海俊公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初15682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何明珠、林洪贵上诉请求：1、撤销（2019）粤0402民初15628号民事判决第一、二项，改判何明珠、林洪贵不用承担：（1）中央水空调及新风系统费17230.4元；（2）超过每平方米2.4元/月的物业费；（3）滞纳金16475.18元。2、本案一、二审诉讼费由住宅物业心海州分公司承担。事实与理由：住宅物业心海州分公司、卡都海俊公司自己一再承认他们的服务质量有问题，但是一审判决认为没有问题，全部支持住宅物业心海州分公司的主张，到底是谁的问题，望二审法院查明事实后改判。何明珠、林洪贵于二审调查中补充以下上诉意见：何明珠、林洪贵拒绝缴纳部分物业费用和空调服务费用是有理由的，首先是珠海市住宅物业管理有限公司（以下简称住宅物业公司）、卡都海俊公司承诺每平方米3.8元的物业管理费服务是远远达不到的，且住宅物业公司张贴在小区的告知书和服务承诺均自认心海州小区由于开发商资金链的问题，导致小区的一些问题没有得到解决，这些问题就是何明珠、林洪贵拒交费用的原因。在2020年6月23日的《服务承诺》中，住宅物业公司将物业费标准调低到每月每平方2.4元。住宅物业心海州分公司收取的中央空调收费标准过高，还包括了滞纳金。何明珠、林洪贵另案起诉了卡都海俊公司要求空调冷风系统的赔偿。所以何明珠、林洪贵认为一审判决支持住宅物业心海州分公司的全部请求没有事实依据和法律依据。住宅物业心海州分公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院判决驳回上诉、维持原判。事实与理由：一、何明珠、林洪贵主张的中央水空调及新风系统等问题属于其与卡都海俊公司之间的争议，其以此为由拒交物业费缺乏依据。心海州小区大户型房屋统一采用地源热泵系统、中央水空调及新风系统，卡都海俊公司以此设计为卖点吸引购房者，故在《珠海市商品房买卖合同》附件第15.4条中明确前述系统费用已包含在商品房价款中，系统、配套管道归业主共有、共摊费用。正是基于该设计，《心海州花园前期物业服务协议》第九条和《心海州花园业主临时管理规约》第八条约定，上述系统、设备出现故障时由卡都海俊公司维修，相关费用由业主分摊，住宅物业心海州分公司仅负责系统主机的管理及运行并按4元/月/平方米固定收费。因此，何明珠、林洪贵因中央水空调及新风系统等瑕疵问题拒交物业费缺乏合同依据，其与卡都海俊公司之间的争议，可另行起诉，要求卡都海俊公司承担违反《商品房买卖合同》的违约责任。二、住宅物业心海州分公司为续签物业服务合同而作的服务承诺不溯及既往，何明珠、林洪贵应按原合同约定缴清欠费并承担违约责任。2020年5月23日，业主委员会发出《关于召开心海州小区第三次业主大会的公告》公开选聘新物业，故住宅物业心海州分公司于2020年6月23日为续签物业服务合同，向业主作出《服务承诺》，阐述了小区因卡都海俊公司导致的既存问题及解决方案，承诺如住宅物业心海州分公司续签物业服务合同，不仅继续垫资改善小区，还降低物业管理费，让利给业主。因此，住宅物业心海州分公司出于商业考量降低物业费的公开允诺是附条件的，也即住宅物业心海州分公司成功续签物业服务合同便降价，但该承诺并不溯及既往，也不是住宅物业心海州分公司自认服务不好，故何明珠、林洪贵仍需按原合同约定缴清欠费并承担违约责任。综上，一审判决公正、合理，恳请二审法院判决驳回何明珠、林洪贵的上诉请求。住宅物业心海州分公司向一审法院起诉请求：1、判令何明珠、林洪贵连带向住宅物业心海州分公司支付拖欠的物业服务费本金24553.2元；2、判令何明珠、林洪贵连带向住宅物业心海州分公司支付拖欠的水费710.94元、二次加压费113.08元、中央水空调及新风系统费17230.4元；3、判令何明珠、林洪贵连带向住宅物业心海州分公司支付拖欠的公摊电费1219.75元；4.判令何明珠、林洪贵连带向住宅物业心海州分公司支付截至2019年8月31日的滞纳金16475.18元。以上诉讼请求，各项欠费及滞纳金均从2017年3月1日算至2019年8月31日，合计为60302.55元。一审法院查明：2012年10月18日卡都海俊公司（甲方）与住宅物业公司（乙方）签订《心海州前期物业服务合同》约定，甲方选聘乙方对心海州提供前期物业管理服务事宜，乙方提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；高层住宅业主按照3.8元/月.平方米的标准、按其拥有物业的建筑面积交纳物业管理费；……合同期限自2012年11月1日起至2015年10月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。2015年卡都海俊公司（甲方）与住宅物业心海州分公司（乙方）签订《心海州前期物业服务合同》约定，甲方选聘乙方对心海州提供前期物业管理服务事宜，乙方提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；高层住宅业主按照3.8元/月.平方米的标准、按其拥有物业的建筑面积交纳物业管理费；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；……甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠交金额每日计收0.1%向乙方支付违约金；本合同期限自2015年11月1日起至2020年10月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。何明珠、林洪贵为珠海市香洲区*************的所有权人，房屋建筑面积为215.38㎡。2015年2月9日住宅物业公司（甲方）与何明珠、林洪贵（乙方）签订《心海州花园前期物业服务协议（商品住宅）》约定，乙方已购买珠海市香洲区*************房产；甲方负责房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生管理，公共秩序维护，交通秩序与车辆停放管理，房屋装饰装修管理，物业档案资料管理等；……住宅物业服务费按照每平方米建筑面积3.8元/月计算，中央水空调及新风系统费按照4元/度计算，生活热水按照20元/吨计算；住宅物业服务费计收起始时间为乙方自开发商通知收楼之日起第91天开始向甲方缴纳物业服务费；住宅物业服务费每次缴纳时间：按月缴纳，每月五日前交纳当月费用；上述费用不包括智能化维护费，以及共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造费用及特种设备年检费、公共水费、电费等公共能耗费；……乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用，并从逾期之日起按逾期交纳金额每日千分之一比例交纳违约金等。2016年8月29日住宅物业心海州分公司向何明珠、林洪贵寄送《收楼通知书》。2016年9月5日何明珠、林洪贵在《收楼确认书》上签字确认收到物业钥匙，并同意自即日起由本人接收本物业。住宅物业心海州分公司主张根据何明珠、林洪贵签订的《心海州花园前期物业服务协议》约定何明珠、林洪贵自开发商通知收楼之日起第91天开始交纳物业服务费，但何明珠、林洪贵从2017年3月开始一直未按期交纳物业服务费、公摊电费、水费、二次加压费、空调费，其中物业服务费依据合同约定按照每平方米3.8元每月计算，每月物业服务费为818.44元，拖欠30个月，共计拖欠24553.2元。中央水空调及新风系统费依据合同约定按照每平方4元每度计算，截至2019年8月31日何明珠、林洪贵共计拖欠的费用为17230.4元。水费是根据何明珠、林洪贵实际使用的水量据实抄表，按照水费单价2.75元×实际用量计算出每户业主的水费，住宅物业心海州分公司已代何明珠、林洪贵交纳了水费710.94元。二次加压费由供电公司收取，计算方式是每两月计算总量÷业主的总水量×业主的单独用水量；何明珠、林洪贵拖欠二次加压费113.08元未交纳。公摊电费由供电公司收取，计算方式是每两个月电费总金额和总读数为基数，再根据每一栋的公用照明及小区公用设备房用电计算出公摊电费，何明珠、林洪贵拖欠公摊电费1219.75元未缴纳。住宅物业心海州分公司对其主张的上述水费、二次加压费、公摊电费提交了配电站运行记录表、水泵房运行记录表、公示明细表、自来水抄表记录等证据用以证明其计算依据。何明珠、林洪贵主张住宅物业心海州分公司诉讼资格存疑，因为何明珠、林洪贵是与住宅物业公司签订有物业服务协议，住宅物业心海州分公司的起诉行为已经表明珠海市住宅物业管理有限公司已经违反了前述约定，将心海州小区的物业的整体管理责任转让给了住宅物业心海州分公司。这一转让行为并未征得何明珠、林洪贵等业主的同意。另外何明珠、林洪贵认为住宅物业心海州分公司服务质量没有达到合同约定的标准，该小区5栋、10栋每平方收费3.8元，约定要独立管理独立保安独立出入门，但实际上并没有实施独立管理，另外约定的新风系统和中央水空调也根本没有使用，以上设施还漏水，导致何明珠、林洪贵家中装修发霉。还有合同约定24小时提供热水，但现在只有晚上有热水。所以住宅物业心海州分公司主张的3.8元收费标准是不合理的。关于水费、公摊电费等记录表均是住宅物业心海州分公司自行制作，住宅物业心海州分公司没有提交每户的读表数据，何明珠、林洪贵无法确认其需要交纳的金额；关于公摊费问题何明珠、林洪贵曾向街道办反映，快递柜、电梯广告、售水机都在使用小区水电，但物业一直没有公示相关费用。一审法院另查明，住宅物业公司向一审法院出具一份《声明书》，内容为“珠海市住宅物业管理有限公司下设心海州分公司，负责履行我公司与心海州小区的何明珠、林洪贵业主于2015年2月9日所签署的《心海州花园前期物业服务协议》。本公司同意心海州分公司享有物业服务合同中属于我方的全部合同权利，包含但不限于作为住宅物业心海州分公司起诉业主追讨物业服务费本金及滞纳金、中央水空调费、代垫水电费、公摊电费、二次加压费等事宜，本公司不再另行主张合同权利”。一审法院认为，何明珠、林洪贵与住宅物业公司签订的《心海州花园前期物业服务协议（商品住宅）》合同自签署即成立，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，何明珠、林洪贵在该合同上签字确认，应认定该合同为签约双方的真实意思表示，签署合同双方应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。住宅物业公司出具《声明书》证明住宅物业心海州分公司作为住宅物业公司的分公司，实际为心海州小区提供物业服务，并同意由心海州分公司享有物业服务合同中属于住宅物业公司的全部合同权利，则住宅物业心海州分公司具有本案原告的主体资格。何明珠、林洪贵作为涉案房产的业主应当按照合同约定的各项收费标准交纳相关费用，但何明珠、林洪贵从2017年3月1日开始拖欠应缴纳的费用，已违反了《心海州花园前期物业服务协议（商品住宅）》约定的基本交费义务，构成严重违约。对于何明珠、林洪贵抗辩的住宅物业心海州分公司在提供物业服务中存在问题，如小区5栋、10栋独立管理、中央水空调及新风系统设备漏水、24小时提供热水等问题属于购房时卡都海俊公司与何明珠、林洪贵的协议，并非物业管理公司所需提供的物业服务义务，因卡都海俊公司未能出庭参与诉讼，无法查实上述问题原因，以此抗辩理由不交物业服务费，理由不成立；对于公共区域、公共设施的经营收入未公开等问题何明珠、林洪贵并未提交证据予以证明，何明珠、林洪贵的上述主张证据不足。故何明珠、林洪贵提出的上述抗辩意见不足以构成其长期拖欠物业服务费用的理由，一审法院对此抗辩意见不予采纳。何明珠、林洪贵应当按照合同约定，按照每平方米3.8元的标准向住宅物业心海州分公司支付拖欠的物业服务费24553.2元。《心海州花园前期物业服务协议（商品住宅）》中约定了中央水空调及新风系统的收费标准，住宅物业心海州分公司要求何明珠、林洪贵支付中央水空调及新风系统费符合合同约定，何明珠、林洪贵应当依约向住宅物业心海州分公司支付中央水空调费17230.4元。至于水费和二次加压费，这两项费用是生活必然发生的费用，住宅物业心海州分公司提交了代缴费用的凭证，也提交了计算依据，可证明住宅物业心海州分公司已实际代何明珠、林洪贵缴纳了上述两项费用，何明珠、林洪贵作为实际使用人和受益者，应当向住宅物业心海州分公司支付水费710.94元和二次加压费113.08元。对于公摊电费，小区内的电梯、路灯等使用必然会产生公摊电费，何明珠、林洪贵作为实际受益人，应当支付其应负担的公摊电费。住宅物业心海州分公司对公摊电费也提交了电费缴纳凭据并详细说明了计算方法，住宅物业心海州分公司已履行了其举证义务，住宅物业心海州分公司要求何明珠、林洪贵支付公摊电费1219.75元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。《心海州花园前期物业服务协议（商品住宅）》约定何明珠、林洪贵应当在每月5日前交纳当月费用，若未按期交纳则从逾期之日起按逾期交纳金额每日千分之一的标准支付滞纳金，何明珠、林洪贵未按照合同约定的交费时间按期交费构成违约，住宅物业心海州分公司现要求何明珠、林洪贵按照合同约定支付滞纳金16475.18元，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，一审法院判决：一、何明珠、林洪贵于判决发生法律效力之日起十日内向住宅物业心海州分公司支付物业服务费24553.2元、公摊电费1219.75元、水费710.94元、二次加压费113.08元、中央水空调及新风系统费17230.4元；二、何明珠、林洪贵于判决发生法律效力之日起十日内向住宅物业心海州分公司支付滞纳金（截至2019年8月31日止为16475.18元；之后的违约金以未缴费用24553.2元为基数、从2019年9月1日起计至实际付清之日止、按照每日千分之一的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件收取受理费1308元，由何明珠、林洪贵负担。本院二审期间，何明珠、林洪贵提交了一份2020年6月23日由住宅物业公司出具的《服务承诺》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明，何明珠、林洪贵二审提交的由住宅物业公司于2020年6月23日出具的《服务承诺》载明：“众所周知，心海州小区近年来由于开发商资金链问题，导致本小区的一些问题没有解决，但自今年年初由住宅物业总部直接管理服务心海州以来，已经逐步解决，例如：垫资为业主安装了近100部室内对讲机……解决业主的实际问题等……现在业委会召开业主大会表决是否继续与我司续签物业服务合同。……如住宅物业续签心海州小区，我司郑重承诺如下：一、管理费由目前的2.7元/月/平调低至2.4元/月/平,大户型管理费由3.8元/月/平调低至2.4元/月/平;……”。何明珠、林洪贵据此主张物业服务存在问题，不应按原合同约定的标准收取相关费用，住宅物业公司也是同意把物业费标准调低，且对大户型不收取部分空调费。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，何明珠、林洪贵与住宅物业公司签订的《心海州花园前期物业服务协议（商品住宅）》合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。住宅物业公司出具《声明书》证明由住宅物业心海州分公司实际为心海州小区提供物业服务，并同意由心海州分公司享有物业服务合同中属于住宅物业公司的全部合同权利，则住宅物业心海州分公司有权按合同约定向作为业主的何明珠、林洪贵收取各项费用。何明珠、林洪贵上诉主张住宅物业心海州分公司的物业服务与合同约定不符，存在质量问题，并在本案中提交了住宅物业公司发出的告知书和服务承诺，主张住宅物业公司自认物业服务存在问题。经本院审查，住宅物业公司所出具书面文件的内容并非其自认物业管理存在问题，且其已经明确原因是开发商资金的问题，故何明珠、林洪贵据此主张心海州小区存在物业服务质量问题，从而拒绝交纳物业服务费等费用没有事实依据。另外，何明珠、林洪贵二审举证的《服务承诺》是住宅物业公司于2020年6月23日才出具的，且明确承诺的内容是在住宅物业公司与心海州小区成功续签物业服务合同之后才有效。因此，住宅物业公司在该《服务承诺》关于收费标准的调整并未生效，更不可能作为计算何明珠、林洪贵在本案诉讼前已经欠付费用的依据，故何明珠、林洪贵仍应按《心海州花园前期物业服务协议（商品住宅）》约定的收费标准支付相关费用，何明珠、林洪贵依据《服务承诺》主张仅同意按2.4元/月/平方米的标准交纳物业服务费及只交纳部分空调费不能成立，本院不予支持。何明珠、林洪贵自收楼后一直未交纳过物业服务的相关费用，已经构成违约，一审判决其承担相应的滞纳金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人何明珠、林洪贵的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费868.79元，由上诉人何明珠、林洪贵负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十二月十五日书记员  唐明姿