济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0104民初6396号原告：山东建泰物业管理有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：许印，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：阚成娟，女，1991年2月10日出生，汉族，该公司职员，住山东省高密市。委托诉讼代理人：陈泽浩，男，1992年2月6日出生，汉族，该公司职员，住山东省齐河县。被告：徐林，男，1979年1月16日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：杨加永，北京市观韬（济南）律师事务所律师。原告山东建泰物业管理有限公司（以下简称建泰物业）与被告徐林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告建泰物业委托诉讼代理人阚成娟、陈泽浩，被告徐林及其委托诉讼代理人杨加永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建泰物业向本院提出诉讼请求：1.判决双方签订的《物业管理协议》于2020年8月31日解除；2.判决徐林支付2020年3月21日至2020年8月31日物业费15211元及逾期付款违约金12473.02元，电费908元，共计28592.02元；3.本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年8月28日签订了《物业管理协议》，约定由原告为被告提供物业服务，服务期限自2018年9月1日至2021年8月31日止，物业费支付方式为每半年预付。自2020年3月15日开始，原告多次要求被告支付物业费，被告拒不支付。徐林辩称，一、涉案房屋于2019年9月7日转租给案外人王莹，王莹最迟于2020年3月6日又转租给案外人郑煜及济南市槐荫区历客来餐饮有限公司，庭前已提交申请要求追加王莹、郑煜及济南市槐荫区历客来餐饮有限公司为本案第三人，以便查明事实，其对物业服务合同实际履行期限及应缴纳的情况不清楚；二、因疫情不可抗力的发生，致使承租人的经营收入大幅减少，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干指导意见（二）第六条规定，本案物业费也应当根据山东省的租金减免政策进行物业费减免，即一季度物业费减免、二季度物业费减半；三、因疫情的发生，该不可抗力导致承租人无法正常履行租赁及物业合同，原告要求支付违约金不可归责于被告，不应当予以支持。建泰物业围绕其诉讼请求，提交如下证据：一、房屋租赁合同，拟证明租赁期内由徐林承租房屋并承担水电等费用，具体的物业费标准以徐林与物业服务公司签订的物业服务协议为准；二、物业管理协议，拟证明建泰物业为徐林提供物业服务，且收费标准为1.75元/平方米/天，每月20号前徐林应向建泰物业缴纳水电费（水费6.05元/平方米、电费1元/度），徐林逾期支付应当按照应付费每日0.5%的标准向原告支付违约金；三、经三纬九租户七、八、九月份的用水、电结算明细表，拟证明徐林欠付物业费及违约金的计算方式。徐林围绕其答辩意见提交证据：一、房屋租赁转让合同，拟证明徐林于2019年9月7日将涉案房屋转租给了王莹；二、住所（经营场所）申报承诺书，拟证明济南市槐荫区历客来餐饮有限公司最迟于2020年3月6日承租涉案房屋；三、济南市槐荫区历客来餐饮有限公司企业信用信息，拟证明该公司从事餐饮经营，疫情对其影响较大。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：一、2018年8月22日，山东建邦投资管理有限公司（以下简称建邦公司）与徐林签订《房屋租赁合同》及附件二，建邦公司将涉案房屋济南市经三路***号出租给徐林，建筑面积约53㎡，租赁期限为自2018年9月1日至2021年8月31日；该合同对双方的权利、义务进行了约定，其中约定由徐林承担租赁期间发生的出租房屋的水费、电费、卫生、治安、管理费等与乙方经营有关的费用，应按月足额向建邦公司缴纳，交款时间为每月28日前；约定由徐林自进场日起向物业服务公司缴纳涉案房屋的物业服务费，支付标准以徐林与物业服务公司签订的《物业服务协议》为准；2018年9月1日为验收日，该日建邦公司将涉案房屋移交给徐林使用。二、2018年8月28日，建泰物业与徐林签订《物业管理协议》，双方就物业管理服务事宜进行了约定，其中，明确涉案房屋建筑面积为53㎡，物业服务费为每半年预交，合同签订后7日内，徐林向建泰物业支付第一期的物业费，此后，徐林在租赁期间每年的3月15日、9月15日前向建泰物业支付下一期的物业费，第四期即2020年3月21日至2020年9月20日的物业费单价为1.75元/天/平方米；电费1.00元/度，按分户电表实际用量计算，水费6.05元/立方米，按照公共卫生间水表实际用量按户均摊；每月20号前，徐林须向建泰物业交纳水、电费。此外，还约定了徐林如不按照本协议约定的付费标准和时间支付物业服务费及其他费用，从逾期之日起，须按应付费用的0.5%按日向建泰物业支付滞纳金。三、徐林未交纳涉案房屋自2020年3月21日至2020年8月31日期间的物业费。四、徐林在案件审理中申请追加王莹、郑煜、济南市槐荫区历客来餐饮有限公司为本案第三人。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，对于建泰物业请求其与徐林签订的《物业管理协议》于2020年8月31日解除的诉讼请求，因徐林对此无异议，故本院予以确认。徐林承租涉案房屋，并与建泰物业签订《物业管理协议》，由徐林向建泰物业交纳物业费，双方对物业费的收费标准及交付时间、电费的收费标准及交付方式、逾期利率进行了约定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，《物业管理协议》对建泰物业及徐林具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。徐林提交房屋租赁转让合同、住所（经营场所）申报承诺书、济南市槐荫区历客来餐饮有限公司企业信用信息，拟证明涉案房屋于2019年9月7日期已被转租，且涉案房屋最迟于2020年3月6日起用于经营餐饮；建泰物业主张徐林提交的房屋租赁转让合同真实性无法确认，其并非该转让合同的主体、不知道该合同，且该证据不具有关联性，对住所（经营场所）申报承诺书真实性、关联性均有异议，对济南市槐荫区历客来餐饮有限公司企业信用信息关联性有异议、证明目的有异议，认为住所（经营场所）申报承诺书、济南市槐荫区历客来餐饮有限公司企业信用信息如果为真实的，也是基于徐林擅自转租导致。本院认为，徐林提交的房屋租赁转让合同、住所（经营场所）申报承诺书、济南市槐荫区历客来餐饮有限公司企业信用信息，主张涉案房屋在2020年3月21日至2020年8月31日期间被转租，该事由并非其不缴纳物业费的法定事由，双方对此亦无约定。因此，对于建泰物业要求徐林支付自2020年3月21日至2020年8月31日，共计164天的物业费15211元（1.75元*164天*53平方米）的诉讼请求，本院予以支持。此外，建泰物业提交经三纬九租户七、八、九月份的用水、电结算明细表，拟证明欠电费908度（7月用电530度，8月用电378度）；徐林认为该明细表系建泰物业自行制作，因此不予认可。本院认为，结合徐林答辩意见，涉案房屋在七、八月份处于使用状态，产生的电费依据《物业管理协议》的约定应当由徐林负担，徐林不认可该明细表，亦未提交相反证据证实用电情况，因此，对于建泰物业要求徐林支付电费908元（908度*1.00元）的诉讼请求，本院予以支持。徐林辩称2020年3月21日至2020年8月31日期间的物业费、2020年7月及8月的电费系转租期间产生，其权利可以另行主张。对于建泰物业要求徐林支付违约金12473.02元的诉讼请求，虽然徐林存在未按约定及时缴纳物业费的情形，但考虑到现实客观原因，本院不予支持。徐林在案件审理中申请追加王莹、郑煜、济南市槐荫区历客来餐饮有限公司为本案第三人，不符合法律规定，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告山东建泰物业管理有限公司与被告徐林于2018年8月28日签订《物业管理协议》，于2020年8月31日解除。二、被告徐林于本判决生效之日起十日内支付原告山东建泰物业管理有限公司自2020年3月21日至2020年8月31日的物业费15211元；三、被告徐林于本判决生效之日起十日内支付原告山东建泰物业管理有限公司2020年7月、8月的电费908元；四、驳回原告山东建泰物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费614元，减半收取307元，由被告徐林负担。本判决为终审判决。审判员 王 军二〇二〇年十二月四日书记员 龚赛赛