湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初150号原告：吴先亚，男，1990年10月6日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：曾宏翔，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴成勇，男，系吴先亚父亲。被告：陈四平，男，1975年8月6日出生，汉族，住上海市。被告：张剑波，男，1981年6月25日出生，汉族，住浙江省仙居县。委托诉讼代理人：邓文斌，湖北伟宸律师事务所律师。被告：张星，男，1985年1月3日出生，汉族，住江苏省仪征市。被告：胡庆鹏，男，1986年11月20日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告吴先亚诉被告陈四平、武汉荷木企业管理有限公司（以下简称荷木公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日受理，于2019年6月20日作出民事判决，此后，被告荷木公司不服该判决，并上诉于武汉市中级人民法院，该院于2019年10月17日作出民事裁定，裁定撤销（2019）鄂0102民初2060号民事判决，发回本院重审。本院于2020年1月17日立案重审，审理中，原告吴先亚申请追加张剑波、张星、胡庆鹏为本案被告参加诉讼，本院依法予以准许。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告吴先亚及其委托诉讼代理人曾宏翔，被告陈四平、被告张剑波的委托诉讼代理人邓文斌到庭参加诉讼。被告张星、胡庆鹏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴先亚向本院提出诉讼请求：1、所有被告共同向原告支付租金274100元；2、所有被告承担应交未交的水电费及物业管理费30395.70元；3、所有被告承担维修费1800元；4、所有被告以74495.70元为基数，从2019年3月1日起，按每日千分之三的标准，承担逾期付款违约金至实际付清时止；5、所有被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年6月25日，原告与被告陈四平签订《房屋租赁合同》。双方约定，由陈四平承租位于武汉市江岸区塔子湖东路越秀星汇君泊二期S-1-5号商铺，面积207.97平方米，租期为十年，从2017年6月25日至2027年6月24日，被告将房屋作为美容美发使用。第一至第四年度租金为每年46万元。从第五个年度开始，每年租金递增5%。保证金为一个月的租金。租赁期内，陈四平违约需提前退房的，应提前30天通知原告，押金用于支付违约金。陈四平如拖欠支付租金、物业管理费及其他应支付的款项，应支付逾期付款违约金，按欠费总额的千分之三标准计算。2017年9月6日，原告又与陈四平及荷木公司签订补充协议，约定原租赁合同的权利和义务，由被告享有和承担，如被告不能继续履行合同，必须提前一个月书面提出终止合同申请，双方协商一致后，方可终止合同。在被告正常营业的情况下终止合同，被告应补偿6个月免租期的租金。合同签订后，被告实际支付的房租到2019年1月24日，此后被告未继续经营。在原告的要求下，2019年3月1日，原告与被告签署了中止合同书。被告欠缴35天的房租计44100元。因被告拒不交纳物业管理费，原告为此垫付了30395.70元的物业管理费和水电费。另外，由于被告在装修时，将穿过承租房屋的公共光纤砸断，为此，原告聘请技术人员对该光纤进行换线和修复，花费1800元。在原告向被告追索欠款时，被告互相推诿，均不承认自己为承租人，导致原告无法通过与被告协商解决纠纷。原告认为，原告与被告之间的租赁合同是双方之间真实意思的表示，不违反法律规定，是合法有效合同，被告有按期支付租金、物业管理费及水电费义务；对破坏的公共设施，有赔偿的义务。现被告逾期支付以上费用，应按双方签署的租赁合同及补充协议约定，承担支付相关费用并承担逾期付款的违约责任。因荷木公司已注销，根据相关法律规定，原告追加该公司股东参加诉讼。为维护原告合法权益，请求法院判如所请。被告陈四平辩称，荷木公司委托我与原告签订租赁合同，至今租赁合同不在我这里。租赁合同和整件事与我无关，我是无辜的。我当时是公司的股东，依据对公司的判决承担相应责任。被告张剑波辩称，1、荷木公司没有要求陈四平与原告签订房屋租赁合同；2、房屋租赁合同的相对方是陈四平，该房屋租赁关系与荷木公司无关；3、对于陈四平以外的股东，不应该承担相关责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性、关联性、合法性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月23日，吴先亚购得位于湖北省武汉市江岸区塔子湖东路越秀星汇君泊二期S-1-5号商铺（建筑面积207.97㎡）。2017年6月25日，出租人吴先亚（甲方）与承租人陈四平（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定，甲方出租给乙方的房屋基本情况如下：1．坐落：位于武汉市江岸区塔子湖东路越秀星汇君泊****商铺（以下简称涉案房屋）。2．租赁总面积为207.97平方米。租期约定为壹拾年，自2017年6月25日至2027年6月24日止，其中6个月免租期。乙方将该房屋作为美容美发使用，遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。该房屋租金按承租面积以人民币向甲方支付，第一个到第四个租赁年度租金为46万元，自第五个年度开始，每年租金递增5%。支付方法：三个月交一次，保证金即押金为一个月租金，由乙方直接将租金汇入甲方账号。物业费、水电、宽带等开支费用由乙方承担。甲方同意于2017年6月25日前向乙方交付该房屋，并符合合同约定的出租条件和要求。若乙方未能如约缴纳租金、物业费时，甲方有权从保证金中直接扣抵或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索；保证金因抵扣或扣罚而减少的，乙方应在接到甲方通知后的7日内补足保证金。在租赁期限内，乙方违约需提前退房的，应提前至少30天通知甲方，甲方将押金用于支付违约金。租赁期满后，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，并相互结清各自应当承担的费用。乙方若拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项，应向甲方支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付之日起至实付之日止，每日按欠费总额千分之三计算。本合同未尽事宜，由甲乙双方协商另订补充条款，补充条款为本合同不可分割的一部分，具有同等效力。甲乙双方在本合同过程中发生争议，应通过协商解决，协商解决不成的，双方同意采取依法向签约地人民法院起诉的方式解决。上述合同签订当日，吴先亚向陈四平交付涉案房屋。陈四平向吴先亚支付三个月租金及押金合计153333元（143333元＋10000元）。2017年9月5日，荷木公司出具《授权委托书》，内容载明：委托人张剑波身份证号码受托人陈四平身份证号码兹委托受托人（身份证号：）为本公司的代理人，就本公司所有的位于武汉市江岸区塔子湖东路越秀星汇君泊二期S-1-5号商铺租赁事宜，全权办理下列事项：1、上述房屋租赁合同的签署；2、上述房屋的一切其他事务。受托人在其权限范围签署的一切有关文件，本公司予以承认，为本公司真实意思表示由此产生的一切法律责任，均由委托人承担。本授权书作为租赁合同附件与租赁合同同时签署，与租赁合同具有同等的法律效力，自签字之日起生效。因涉案房屋内未如约经营，2017年9月6日，甲方吴先亚与乙方陈四平、荷木公司签订《补充协议书》，双方约定，自商铺交接日起，原租赁合同中乙方的权利和义务由乙方继续享有和承担。乙方在已交房租期限内未开设荷木美容美发，乙方会以荷木旗下的另一品牌租赁商铺并承担商铺房租。若因乙方原因不能继续履行合同时，乙方提前一个月向甲方书面提出终止合同的申请，双方达成一致后方可终止合同，已付租金不予退回，若造成甲方损失的，乙方承担赔偿责任。在房屋没有正常经营的情况下终止合同，要补偿甲方六个月的免租期。在没有确定以上协议的情况，乙方需向甲方交纳五万元的保证金，以后五万元保证金充当房租。该《补充协议书》上盖有荷木公司公章。同月29日，张剑波向吴先亚支付房屋保证金50000元。2017年9月29日，陈四平与案外人曾夏雪签订商铺租赁合同，将涉案房屋转租给曾夏雪。曾夏雪将毛坯房装修完毕后自2017年11月1日起在涉案房屋内开办咖啡馆。自2018年4月21日起至2018年11月1日止，陈四平向吴先亚支付房租65000元、40000元、114000元、80000元、34000元，合计333000元。2019年1月31日，曾夏雪终止与陈四平的商铺租赁合同。2019年3月1日，吴先亚与张剑波、胡庆鹏签订《终止合同书》，内容载明：于2018年10月25日，荷木公司张剑波、胡庆鹏与张星、陈四平已终止合作，位于武，位于武汉市江岸区塔子湖东路越秀星汇君泊****商铺为陈四平个人所有个人强力要求为他个人所有，所有损溢由他个人承担）且自2018年10月25日之后这家商铺的所有款项来往都由陈四平个人账户经营。自2018年10月25日之后，所有由陈四平个人名义所签的合同，与荷木公司无关，与张剑波、胡庆鹏无关。从今日（2019年3月1日）起与吴先亚终止租赁合同。同日，吴先亚还交纳涉案房屋2018年3月1日至2019年2月28日的水费2830元、截至2019年2月28日的物业费18293.20元，截至2019年3月1日的增容电费9272.50元，合计30395.70元。吴先亚现已收回涉案房屋并于2019年3月起另行出租。吴先亚在本案中主张的租金274100元包括2019年1月25日至3月1日欠缴租金44100元，六个月免租期租金230000元。另查明，荷木公司成立于2016年11月17日，股东为陈四平、张剑波、胡庆鹏、张星，张剑波为公司的法定代表人，任执行董事兼总经理，陈四平任监事。荷木公司于2019年7月9日被武汉市江岸区行政审批局准予注销登记。本院认为：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。行为人在行为时没有代理权仍然实施代理行为，经被代理人追认，对被代理人发生效力。本案中，陈四平与吴先亚签订《房屋租赁合同》时，陈四平未出示《授权委托书》，但此后，荷木公司向吴先亚提交了由陈四平代理涉案房屋租赁事宜的《授权委托书》，可视为荷木公司对陈四平实施代理行为的追认，张剑波虽否认委托书上的签字为其本人所签，但该委托书上有荷木公司的盖章，且在双方达成的《补充协议书》上，荷木公司作为合同乙方确认“自商铺交接日起，原租赁合同中乙方的权利和义务由乙方继续享有和承担”、“乙方需向甲方交纳五万元的保证金，以后五万元保证金充当房租”，张剑波亦按《补充协议书》约定向吴先亚支付50000元，故2017年6月25日《房屋租赁合同》的相对方应为吴先亚与荷木公司。张剑波、胡庆鹏与吴先亚在2019年3月1日协商终止《房屋租赁合同》，按合同约定的“免租期六个月”顺延，2017年12月25日至2019年3月1日，荷木公司应付租金544438元（2017年12月25日至2018年12月24日，460000元；2018年12月25日至2019年3月1日，84438元），已付536333元（含押金、保证金），还应支付8105元（544438元－536333元）。对吴先亚主张的违约金，陈四平、张剑波提出标准过高的抗辩意见，本院依法予以调整，自2019年3月1日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。合同约定“物业费、水电、宽带等开支费用由乙方承担”，现吴先亚代荷木公司支付了截至2019年3月1日的水、电、物业费30395.70元，该费用应由荷木公司承担。《补充协议书》约定“在房屋没有正常经营的情况下终止合同，要补偿甲方六个月的免租期”。从补充协议签订的背景分析，吴先亚与荷木公司代理人陈四平签订合同时，双方约定的租期长达10年，基于该长租期限，吴先亚给予六个月免租期。而在免租期内，荷木公司既未对涉案房屋装修，也未开展经营。据此情形，吴先亚与荷木公司签订补充协议予以限定。从补充协议签订的目的分析，荷木公司承诺“会以荷木旗下的另一品牌租赁商铺并承担商铺房租”，吴先亚亦同意此方案。但实际履行情况却是荷木公司将涉案房屋转租给案外人曾夏雪经营咖啡馆所用，而该咖啡馆与荷木公司不存在任何隶属关系。通过上述两点分析，《补充协议书》约定的“正常经营”应解释为由荷木公司在涉案房屋内长期租赁、稳定经营。荷木公司在2017年9月29日将涉案房屋转租给曾夏雪后，曾夏雪自2017年11月1日起经营咖啡馆至2019年1月31日终止，经营时间仅有1年2个月，该经营期限显然不能达到吴先亚的合同预期。因此，荷木公司应依约向吴先亚补偿2017年6月25日至2017年9月28日免租期内的租金120986元（460000元÷365天×96天）。吴先亚主张维修费1800元，虽提交了收据等证据，但该证据无法证明维修费的发生是荷木公司、陈四平的过错造成。吴先亚的该项诉讼请求，缺乏事实根据，本院不予支持。因荷木公司已被核准注销工商登记，故该公司应承担的相关民事责任应由其股东即陈四平、张剑波、张星、胡庆鹏承担。审理中，陈四平对《房屋租赁合同》的真实性提出异议，但在原审审理过程中，陈四平并未否认《房屋租赁合同》的真实性，且陈述“当时公司有委托书，我是代表公司签订的合同，且有公司公章”，鉴于陈四平陈述前后矛盾，亦未提交相关的证据予以反驳，对其上述抗辩意见，本院不予采纳。吴先亚认为根据其提交的相关流水，荷木公司已付款项总额为526333元，但在原审中其曾陈述签订合同时陈四平另支付了10000元定金，故对荷木公司已付款项总额为536333元，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十三条、第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈四平、张剑波、张星、胡庆鹏于本判决生效之日起十日内向原告吴先亚支付欠付租金8105元；二、被告陈四平、张剑波、张星、胡庆鹏于本判决生效之日起十日内向原告吴先亚补偿免租期内租金120986元；三、被告陈四平、张剑波、张星、胡庆鹏于本判决生效之日起十日内向原告吴先亚返还代垫的水、电、物业费合计30395.70元；四、被告陈四平、张剑波、张星、胡庆鹏于本判决生效之日起十日向原告吴先亚支付违约金（以38500.70元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，自2019年3月1日计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准，自2019年8月20日计算至实际付清之日止）；五、驳回原告吴先亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5955元，由原告吴先亚负担2680元，被告陈四平、张剑波、张星、胡庆鹏负担3275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘 翔人民陪审员  程晓鸿人民陪审员  陈 莲二〇二〇年十二月九日书 记 员  邬 荣