湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终786号上诉人（原审被告）：郑明发，男，1974年7月10日出生，汉族，住湖北省石首市。委托诉讼代理人：高爽，湖北建弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北省葛店开发区宇清市场开发有限公司，住所地湖北省鄂州市葛店开发区东岭村葛洪大道**。法定代表人：黄毅，公司董事长。委托诉讼代理人：吴培，公司股东兼经理。委托诉讼代理人：徐亮星，公司法务。上诉人郑明发因与被上诉人湖北省葛店开发区宇清市场开发有限公司（以下简称宇清公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2020）鄂0703民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑明发委托诉讼代理人高爽、被上诉人宇清公司委托诉讼代理人吴培、徐亮星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑明发上诉请求：判令撤销一审判决，依法改判涉案租赁合同无效，按照实际占有使用时间支付占有费，我不支付违约金。或发回重审。事实和理由：建设工程施工许可证上记载的4#建筑非涉案的4#建筑。涉案承租房屋只有建设工程施工许可证，没有建设工程规划许可证，租赁合同无效。一审法院租金计算错误，2018年8月1日租赁满一年，至此第一年预交的租金应是81002.52元。宇清公司辩称，涉案《商铺租赁合同》合同要素齐全、明确，意思表示真实，涉案商铺在一期规划图中，合同已实际履行，合同有效。租金计算依约定以年度递增，一审法院计算无误。宇清公司向一审法院起诉请求：郑明发立即支付租金本、息282803元（含物业费和违约金）。一审法院认定事实：2017年5月13日，宇清公司与郑明发签订一份《商铺租赁合同》，合同约定：郑明发承租宇清公司所有的位于建材市场内4栋1-1至1-6号六间商铺，面积为223平方米；租赁期限为三年，自2017年8月1日至2020年7月31日；租赁期内，租金为30.27/平方米，租金从2017年8月1日开始收取，郑明发一次性支付租金81000元，租金自第一年起，每年在原租金的基础上浮10%，在上一年度租金到期前15日内，郑明发应向宇清公司支付下一年度租金，如郑明发未能按时缴清，宇清公司按每日未缴纳总额的千分之三收取滞纳金。超过时日未缴纳，宇清公司有权解除合同；郑明发在签订合同时向宇清公司缴纳保证金1万元；合同还对物业管理费、水电费、其他费用以及商铺的使用和装修、违约及合同的解除作出约定。合同签订后，郑明发向宇清公司支付了保证金1万元，租金至今未付，遂引起本案诉争。另查明，郑明发承租的宇清公司承建的位于建材市场内4栋1-1至1-6号六间商铺，没有鄂州葛店经济开发区行政审批局发放的《建设工程规划许可证》，但该局于2015年8月17日向宇清公司发放《建设工程施工许可证》，批准宇清公司建设。一审法院认为，郑明发承租的商铺虽然没有《建设工程规划许可证》，但却是经主管部门批准建设的，且宇清公司与郑明发签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，应依法认定该合同合法有效。郑明发没有按照合同的约定及时支付房屋租金，是造成本案纠纷的责任方，应按照合同约定立即向宇清公司支付下欠的租金。郑明发抗辩的其用价值10万元建材抵偿租金以及租赁合同约定的房屋面积远远少于实际面积的意见，因其至今未向该院提交相关证据予以证实，故依法不予采纳。该院依法认定郑明发的租赁期限为三年，下欠租金为217334元[2017年（30.27元/平方米×223平方米×5个月+1115元物业费）+2018年（30.27元/平方米×110%×223平方米×12个月+2676元物业费）+2019年（30.27元/平方米×110%×110%×223平方米×12个月+2676元物业费）-1万元押金]。宇清公司要求郑明发承担未及时支付租金的违约金16573.74元，没有超出法律规定标准，该院依法予以支持。郑明发下欠宇清公司租金及违约金共计233907.74元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、郑明发支付下欠湖北省葛店开发区宇清市场开发有限公司的房屋租金217334元及违约金16573.74元，共计人民币233907.74元。上述应付款项于本判决生效之日起五日内履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。二、驳回湖北省葛店开发区宇清市场开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2772元，由郑明发负担（宇清公司已垫付，郑明发直接支付给宇清公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认证如下：宇清公司提供规划图，证明1、2、3号楼三栋楼合称四号楼。郑明发的质证意见是该证据是宇清公司单方做的，不认可其证据效力。本院认证认为，规划图系宇清公司单方制作，无规划部门签章，无法确认其真实性和关联性，本院不予采信。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同是否有效。二、一审判决租金计算是否正确。一、关于涉案房屋租赁合同是否有效的问题。宇清公司提供的证据表明其取得了涉案房屋的建筑工程施工许可证，郑明发以工程概况表记载的面积与建筑工程施工许可证不一致为由主张一审法院认定事实不清。对此，宇清公司解释称房屋租赁合同中的1、2、3楼合称4号楼，结合郑明发所述建材市场内一共6栋房屋，以及建筑工程施工许可证上载明的建材市场1#、2#、3#、4#楼建筑规模共16487.2平方米的内容，足以认定建筑工程施工许可证所载工程包括涉案房屋。涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，尽管涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，但宇清公司提供的证据表明其取得了建筑工程施工许可证，且宇清公司未取得建设工程规划许可证并未对郑明发租赁利益造成事实上的妨碍。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋经主管部门批准建设，涉案房屋租赁合同应认定有效。二、关于一审判决租金计算是否正确的问题。宇清公司主张的违约金16573.74元未超出双方约定或法律规定，应予支持。涉案房屋租赁合同约定“乙方承租商铺面积223平方米，租金30.27元/平方米，乙方一次性支付租金81000元；租金从租赁期第一年起在原租金标准上以每年10%幅度递增，本合同期满后如乙方续租的，租金递增年限连续计算（如三年期满后第二个租赁期为三年，即为第4、5、6年，依次类推）。”对于“租金从租赁期第一年起在原租金标准上以每年10%幅度递增”的理解，因双方明确约定租期三年，从2017年8月1日至2020年7月31日止。租赁期第一年租金已明确约定为81000元，故“租赁期第一年起”应指租赁期第二年。即次年租金标准为89102.77元（81002.52元×1.1），第三年租金标准为98013.05元（89102.77元×1.1）。双方约定租金从2017年8月1日开始收取，宇清公司起诉主张的租金截止日期是2019年12月31日，故该期间的租金应为210941.54元[首年81000元、次年89102.77元、第三年40838.77元（5个月÷12个月×98013.05元）]。加上租期内欠付物业费为6467元，违约金16573.74元。扣除郑明发已支付的押金1万元，郑明发还须向宇清公司支付223982.28元，一审法院对于租金的计算存在错误，本院予以纠正。综上所述，郑明发的上诉请求部分成立，对其合理部分本院予以支持。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鄂州市华容区人民法院（2020）鄂0703民初128号民事判决；二、郑明发于本判决生效后五日内向湖北省葛店开发区宇清市场开发有限公司支付租金、物业费、违约金共计223982.28元；三、驳回湖北省葛店开发区宇清市场开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2772元，由郑明发负担。二审案件受理费5544元，由湖北省葛店开发区宇清市场开发有限公司负担235元，郑明发负担5309元。本判决为终审判决。审判长 刘岳鹏审判员陈萍审判员吴**军二〇二〇年十二月十七日法官助理李思书记员尹瑞