河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初16891号原告郑州保利永和房地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区银屏路**,统一社会信用代码914101003562100685。法定代表人陆戎，总经理。委托代理人刘中原，该公司员工。被告张迷，女，1979年1月23日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托代理人王奎，男，1966年6月6日出生，汉族，住河南省太康县。原告郑州保利永和房地产开发有限公司与被告张迷房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑州保利永和房地产开发有限公司委托代理人刘中原、被告张迷委托代理人王奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年4月19日，原被告签订了编号为GX190××××****的《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于高新技术产业开发区国槐街32号7幢2单元13层1305号房屋，建筑面积为96.35平方米，总价款为1568152元；付款方式为:首付款478152元，付款时间为2019年4月29日，剩余房款1090000元，付款时间为2019年7月29日。《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款违约责任约定为:“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理（不作累加）(2)逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金”。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十一条合同解除及违约责任的补充约定第2款规定：因下列情形，导致合同解除的，视为买受人违约。买受人还应按照合同总价款的10%向出卖人支付违约金：(2)其他因买受人的原因导致合同无法继续履行或解除的。该合同签订后，被告仅按期缴纳了首付款，拒不按合同约定履行剩余房款的付款义务并且逾期已超过60日。原告认为，原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有拘束力，被告的行为已构成根本违约，导致合同目的无法实现，原告有权依据合同约定和法律规定解除合同并要求被告支付违约金。故请求判令：1、解除原被告于2019年4月19日签订的编号为GX190××××****的《商品房买卖合同》；2、被告协助原告办理注销编号为GX190××××****的《商品房买卖合同》的备案登记、预告登记手续；3、被告支付原告违约金156815.2元。被告辩称：不同意解除合同。双方签订房屋买卖合同时，被告已将自己为第三方提供商业贷款担保的事项告知原告，经原告查询被告具有商品房按揭贷款资格，被告得知自己具有贷款资格后才签订了本案商品房买卖合同，并交纳首付款478152元。在贷款审批环节，银行告知被告不具有贷款资格。后被告积极与银行及被担保方协商偿还担保的100万元商业贷款，想尽快恢复自己的贷款资格。期间被告要求过与原告解除本案合同，等了一年多也没有消息，当时原告承诺继续履行合同，不予退还首付款。被告于2020年11月5日将担保的债款偿还结清，现已具备商品房按揭贷款资格，故被告要求继续履行双方签订的合同。原告车库开盘时，被告又购买了车库。被告不构成根本性违约，能够实现合同目的，请求驳回原告的诉讼请求。原告诉请的违约金数额过高，请求法院予以调整。经审理查明：2019年4月29日，原告作为出卖人，被告作为买受人，签订合同编号为GX190××××****的《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买原告开发的位于郑州高新技术产业开发区国槐街××单元××号的房屋，建筑面积为96.35平方米，总价款为1568152元。付款方式及期限为：约定金额478152元，付款方式为现金，约定付款时间为2019年4月29日；约定金额1090000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2019年7月29日。该合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任为：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。被告分别于2018年6月16日、2018年6月20日向原告支付定金10000元、首期款468152元、产权登记费80元、维修基金6262元，以上共计484494元。另查明，2019年8月28日，原告按照被告在商品房买卖合同上预留的地址向其邮寄送达了律师函，要求其在收到该函后5日内一次性支付剩余购房款1090000元。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、律师函及邮寄单各一份、被告提交的收据四份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。被告提交有河南太康农村商业银行股份有限公司于2020年11月5日出具的证明一份，欲证明其现已具备贷款资格。因双方所签合同对于剩余款项的支付期间及相应违约责任作有明确约定，故该证据与本案关联性不足，对该证据本院不予采纳。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同履行各自的义务。该合同签订后，被告未能按合同约定的期限以商业贷款的方式向原告付清剩余购房款，其经原告催告亦未以其他方式支付剩余购房款，其该行为已构成违约。故原告请求解除双方签订的编号为GX190××××****的《商品房买卖合同》符合法律规定及双方合同约定，对此本院予以支持。该合同解除后，被告应履行附随义务，配合原告办理该房屋的备案登记注销手续以及预告登记撤销手续（预售商品房预告登记号为豫（2019）郑州市不动产证明第0188108号）。上述合同解除后，原告并应将被告向其支付的购房款、维修基金等共计484494元退还给被告。原被告所签《商品房买卖合同》约定，逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。现因被告的违约行为导致双方签订的《商品房买卖合同》解除，被告应按该约定向原告支付违约金。按照房屋总价款1568152元的2%计算，被告应向原告支付违约金31363.04元。原告请求被告按照合同附件所约定的“因下列情形，导致合同解除的，视为买受人违约。买受人还应按照合同总价款的10%向出卖人支付违约金：(2)其他因买受人的原因导致合同无法继续履行或解除的”，向其支付违约金156815.2元。因双方所签合同第七条已对因被告逾期付款导致合同解除的违约金计算方式作有明确约定，该违约金的计算应以该条款为准。故对于原告请求违约金数额过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告郑州保利永和房地产开发有限公司与被告张迷于2019年4月29日签订的《商品房买卖合同》（该房屋位于郑州高新技术产业开发区国槐街32号7幢2单元13层1305号，合同编号为GX1900507****）。被告张迷于本判决生效后10日内，协助原告郑州保利永和房地产开发有限公司注销本判决第一项确认《商品房买卖合同》的备案登记（合同编号为GX1900507****），撤销本判决第一项确定房屋的预告登记（预售商品房预告登记号为豫（2019）郑州市不动产证明第0188108号）。被告张迷于本判决生效后10日内，支付原告郑州保利永和房地产开发有限公司违约金31363.04元。驳回原告郑州保利永和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1718元，由原告负担1426元，由被告负担292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年十二月七日书记员 张哲哲