甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0502民初3057号 原告：赵艳菲，女，1981年10月26日出生，汉族，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：郑小兵，甘肃本心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏冬冬，甘肃本心律师事务所律师。 被告：甘肃东煜房地产开发有限公司，住所地天水市秦州区。 法定代表人：李兰兰，该公司经理。 委托诉讼代理人：李福存，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨晓云，甘肃畅和律师事务所律师。 原告赵艳菲与被告甘肃东煜房地产开发有限公司(以下简称东煜房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵艳菲及其委托诉讼代理人郑小兵、魏冬冬，被告东煜房地产公司委托诉讼代理人李福存、杨晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵艳菲向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效之日起30日内给原告办理房屋及商铺所有权证书；2.判令被告向原告支付违约金385892.87元（暂从2018年5月2日计算至2020年7月2日，共792天，剩余违约金按中国人民银行同期贷款年利率4.75%，自2020年7月3日起计算至房屋所有权证书办理完毕之日止）。事实和理由：2013年7月，原告订购了被告开发的位于秦州区成纪大道东煜开发公司X室商品房一套，价款为1260243元；于2015年5月25日订购该小区X1室商铺一套，价款为2483800元。后原告分三次付清住宅和商铺款。2015年12月21日、2016年10月11日，原、被告分别就住宅和商铺补签《商品房买卖合同》。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第一项“出卖人应当在2016年5月1日前交付商品房”及第二十条第二项“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内未取得该商品房所有权证书的……”的约定，被告应当自交付房屋之日起730日内（即2016年5月1日至2018年5月1日）给原告办理房屋所有权证书，但时至今日，被告仍未给原告办理房屋所有权证书，构成违约，依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，原告有权要求被告办理房屋所有权证书，并要求被告支付违约金，但依据该条约定的日万分之0.1的违约金过分低于给原告造成的损失，故依据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”的规定，原告有权要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金。但原告多次与被告协商未果，故诉至贵院，请求处理。 东煜房地产公司辩称，本案的确存在迟延办理产权证的事实，但迟延办理的原因系政府相关部门对被告项目迟延办理竣工验收备案造成，而被告的该项目已经具备竣工验收条件，被告主观上不存在过错，现因政府的原因造成无法如期办证，属于不可抗力，被告不承担责任。而且原告要求按照银行同期贷款利率4.75%支付迟延办证违约金，无事实和法律依据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”只有没有约定违约金，或者损失数额难以确定的情况下，才适用中国人民银行贷款利率，但本案中，双方合同明确约定迟延办理产权证，按日万分之0.1承担违约金，应按双方约定处理。原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金，因其并未提交证据证明迟延办理产权登记给其造成的实际损失，实际上迟延办证根本没有给原告造成任何实际损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 赵艳菲为证明其主张向本院提交以下证据： 1.《商品房买卖合同》2份，拟证明原告与被告签订合同购买案涉住宅和商铺，据合同第二十条第二项及第十一条约定被告应当在2016年5月1日至2018年5月1日给原告办理房屋所有权证书且逾期应该承担违约责任的事实； 2.甘肃省增值税发票1份，拟证明原告付清了住宅价款1260243元、商铺价款2483800元，被告给原告开具发票的事实。 经质证，被告对上述证据真实性认可，对证明目的不认可，认为迟延办证是政府行为导致，属于不可抗力。 本院审核认为，被告对上述证据真实性认可，本院予以确认并在卷佐证，上述证据能证明原告从被告处购买案涉房屋并交清全部购房款，双方约定交付房屋之日起730日内给原告办理房屋所有权证的事实。 甘肃东煜房地产开发有限公司为证明其主张向本院提交以下证据： 1.《房屋买卖合同》，拟证明双方约定逾期完成所有权登记，违约金为日万分之0.1，如因不可抗力导致迟延办证，被告不承担违约责任的事实； 2.X小区竣工验收的申请3份，拟证明被告积极向政府申请履行竣工验收手续的事实； 3.天水市人民政府关于X项目提高容积率补缴土地出让金的批复及缴费凭证各1份，拟证明被告根据政府文件规定，向政府补缴土地出让金的事实； 4.天水市人民政府督办通知1份，拟证明被告的申请已经得到人民政府的重视并督办处理，同时证明不能办理竣工验收，属于不可抗力的事实； 5.罚款交款单1份，拟证明被告已交罚款224000元的事实。 经质证，原告对证据1真实性认可，证明目的不认可，认为根据法律规定，约定的违约金过高或过低时，当事人可以主张增加或减少；对证据2不认可，认为系单方证据，无法证明被告向相关部门上报的事实；对证据3真实性认可，该证据可以证明未给被告办理产权证的原因是被告私自更改容积率，是被告自身原因所致，被告的该行为给原告造成了损失，应承担违约责任；对证据4真实性存疑，且该证据与本案无关；对证据5真实性认可，对证明目的不认可，该证据恰好证明因被告自身的违规建设而被相关部门罚款，导致未能给原告如期办理产权证的事实。 本院审核认为，原告对证据1真实性认可，本院予以确认并在卷佐证；证据2虽系被告单方出具的文件，但结合证据3和证据4，能证明被告曾向有关部门申请竣工验收，有关部门也作出批复的事实，故本院对证据2、4予以确认并在卷佐证，但该证据无法证明本案迟延办证系政府行为，属于不可抗力的事实；原告对证据3、5真实性认可，本院予以确认并在卷佐证，该证据能证明被告擅自增加容积率，补缴土地出让金512.1137万元，并因违规加建行为缴纳罚款224000元的事实。 本院依职权调取了天水市住房和城乡建设局天市建X号文件和天水市自然资源局天自然资源函X1号文件，经质证，原、被告对该证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证，该证据能证明被告在“X住宅小区”项目中，未按照原规划审批内容建设，存在擅自移动红线位置、增加建筑面积的违规行为，为了解决历史遗留问题、化解群众矛盾，天水市自然资源局于2020年7月10日建议按照现行土地管理政策制定“X住宅小区”项目违规建筑土地出让金补缴方案，待被告补缴费用后办理项目规划竣工验收手续。同日，天水市住房和城乡建设局表示目前正在办理规划验收，竣工验收相关资料施工单位正在准备，资料准备齐全后，天水市住房和城乡建设局将第一时间安排验收。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买位于天水市秦州区成纪大道东煜开发公司X室房屋1套，建筑面积135.51平方米，商品房单价为9300元/m2；2016年10月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买位于天水市秦州区成纪大道东煜开发公司X住宅小区X1室房屋1套，建筑面积124.19平方米，商品房单价为20000元/m2。两份合同均约定被告应在2016年5月1日前向原告交付该商品房，被告应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日告知买受人，出卖人不承担违约责任等。签订本合同前，原告已向被告支付购房款1260243元和2483800元，共计3744043元。 庭审中，原告认为房屋交付的时间均早于签订《商品房买卖合同》的时间，但对于具体时间记不清楚，被告也无法确定房屋的交付时间，且双方均未提供证据证明。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告交纳了购房款，被告向原告交付了房屋，但截止起诉时止原告尚未取得房产证。本案中，未取得房产证的原因系被告在“X住宅小区”项目中未按照原规划审批内容建设，存在擅自移动红线位置、增加建筑面积的违规行为导致，系合同约定的因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的情形，故被告应承担相应的违约责任。 关于原告要求判令被告在判决生效之日起30日内给原告办理房屋所有权证书的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。”本案中,原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告按照合同约定全额交纳了购房款，被告交付了房屋，但未按照合同约定在房屋交付使用后730日内,将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。经查，被告没有按时完成报备的原因是工程建设过程中房屋容积率等发生变化所致，责任在被告，其应当继续履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。被告在缴纳了土地出让金后，也积极向有关部门申请竣工验收，市长也就此事作出了批示，天水市住房和城乡建设局和天水市自然资源局也就此事于2020年7月10日作出了报告，表示会尽快进行规划竣工验收。被告还应当继续关注，按照发证机关的要求协助发证机关完成房屋所有权证的办理，让原告能够早日取得房屋所有权证。至于原告要求判令被告在判决生效之日起30日内给原告办理房屋所有权证书的诉请，经查，在原、被告签订的《商品房买卖合同》中并无原告委托被告办理产权证的约定，双方并无此项委托关系，故被告的义务是在一定期限内向产权登记机关提交办理房产证所需要的相关资料，使该房屋符合办理产权证的条件，具体办理事宜应由原告自己前往产权登记机关办理，而不是由被告代替原告办理，且办理房产证是产权登记机关的职能,是行政机关的审查权，被告无权为原告办理房屋所有权证。故原告的该诉请不能成立，本院不予支持。 关于原告要求被告按年利率4.75%，支付自2018年5月2日起至所有权证书办理完毕之日的违约金的诉讼请求。一是违约金的计算标准，原告认为双方约定的违约金过低，明显低于原告的实际损失，应按照中国人民银行同期贷款利率即年利率4.75%计算，被告认为应按照双方合同约定的日万分之0.1计算。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经生效并大部分履行，双方在该合同第二十条关于房屋登记中对出卖方原因未能取得房屋所有权证而买受人要求继续履行合同不退房的情形下违约责任承担有明确约定，双方均应从其约定，即按日万分之0.1支付违约金。原告诉请双方约定的违约金明显低于原告的实际损失，现原告未举证证明其实际损失的情况，而且房屋已经交付，由原告居住使用，未办理房屋产权证未影响原告的居住权，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条规定只有在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，才按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，本案中双方在合同中对于违约金有明确约定，显然不属于参照中国人民银行贷款利息计算违约金的情形。故原告要求按照年利率4.75%计算违约金的诉讼请求不能成立，应按照双方约定的日万分之0.1计算违约金；二是违约金的起算时间，双方签订的《商品房买卖合同》约定违约金起算时间为买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日，而买受人应当完成房屋所有权登记的期限为该商品房交付之日起730日内，现原告认为房屋交付的时间均早于签订《商品房买卖合同》的时间，但对于具体时间记不清楚，被告也无法确定房屋的交付时间，且双方均未提供证据证明，故本院将双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间确定为房屋实际交付时间，本案中双方约定的房屋交付时间为2016年5月1日，故违约金的起算时间为2018年5月2日（2016年5月1日+730天）；三是违约金计算期限，原告主张计算至房屋产权证交付之日，本院认为，按照《中华人民共和国合同法》规定,转移标的物所有权与买受人是出卖人应负的义务。我国的不动产物权变动采取的是交付加登记模式，不动产所有权的转移必须办理所有权登记手续,取得权属证书。权属证书的取得，首先应由买受人申请，出卖人应提供协助并提供必要的证明文件，即出卖人应在约定或法定的期限内提交用地证明文件、建设工程许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关证明文件完成房地产权属的初始登记的备案义务。其次,买受人在约定和法定的期限内向登记部门申请办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记时，应按合同约定或法定期限内提供相关的证明材料。由此可见，出卖人所负有办证义务具体表现为，出卖人应在约定或者法定的期限内完成房屋权属的初始登记的备案，并在买受人申请办理权属证书时，能够提供权属证书登记的相关证明。本案中，《商品房买卖合同》也约定双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，所以办理房屋产权登记系原、被告双方的义务，如果被告已经完成了初始登记，已履行了其义务，被告在房屋产权登记中应履行的义务即已完成，故违约金应计算至初始登记完成之日。 关于被告辩称其迟延办证系政府行为导致，属于不可抗力的问题，本院认为，政府之所以未进行竣工验收，主要原因是被告在“X住宅小区”项目中，未按照原规划审批内容建设，存在擅自移动红线位置、增加建筑面积的违规行为，不符合竣工验收的条件，故至今未办理产权登记手续，是因为被告的违规行为导致，并非政府行为，不属于不可抗力，被告的该辩称理由不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下: 一、被告甘肃东煜房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告赵艳菲支付迟延办证违约金，按房屋总价款3744043元的日万分之0.1，自2018年5月2日起计算至初始登记完成之日止； 二、驳回原告赵艳菲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3540元，由原告赵艳菲负担2500元，被告甘肃东煜房地产开发有限公司负担1040元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员  徐 强 二〇二〇年十二月十六日 法官助理  秦风风 书 记 员  王晓菁