湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初**92号原告：贺某，女，汉族，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：易某，律师。被告：某银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市芙蓉区。负责人：陈某某。委托诉讼代理人：熊某，律师。委托诉讼代理人：马某，律师。第三人：余某，女，汉族，住湖南省长沙县。原告贺某与被告某银行股份有限公司长沙分行（以下简称某银行长沙分行）、第三人余某执行异议之诉一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺某的委托诉讼代理人易某，被告某银行长沙分行的委托诉讼代理人马某到庭参加诉讼，第三人余某经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。贺某向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）湘0102执**号执行裁定书，立即停止对长沙市望城区××街道××栋××室房产的强制执行，并解除对该房产的查封措施；2.确认长沙市望城区高塘岭街道紫鑫·御湖湾*栋*室房产产权归原告贺某所有；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月11日，第三人余某（买受人）与湖南某翼置业有限公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定余某向出卖人购买长沙市望城区××街道××栋××室房产（以下简称涉案房屋），房屋总价款为617019元，余某支付首付款127049元，按揭贷款490000元。2018年6月28日，第三人余某（甲方，出卖人）与原告贺某（乙方，买受人）签订《房屋买卖合同》，约定：余某将涉案房产转让给贺某，房屋为毛坯房；转让成交价为30万元，包括但不限于甲方已支付的物业管理费、维修基金、水、电、煤气、宽频网络、已偿还的贷款本息等；乙方于本合同签订之日起三日内向甲方支付购房定金5万元，于本合同签订后十五日内向甲方支付购房款20万元；该房产现在在银行贷款本息截至2018年7月共计46万元，由乙方负责按月及时偿还；双方约定于2023年10月1日之前办理过户手续，办理完过户手续当天乙方再向甲方支付购房尾款5万元。合同签订后，贺某分别于2018年6月27日向余某支付现金5万元，于2018年6月29日支付宝转账5万元，于2018年6月30日支付宝转账4.9万元、微信转账1000元，于2018年7月1日支付宝转账2万元，于2018年7月2日银行卡转账7万元，另外支付现金1万元，合计支付购房款25万元。自2018年7月至2020年10月，贺某每月通过向余某贷款账户转账的方式向涉案房屋贷款银行偿还贷款3141.13元，合计还贷84834元（3142元／月×27个月）。双方于签约当日办理了房屋交接手续，余某将涉案房屋钥匙、网签备案合同、房贷合同、购房税票等全部购房资料原件交付贺某，贺某对涉案房屋进行了精装修并出租，贺某自交接之日起实际使用涉案房屋至今。综上所述，在涉案房屋被查封之前，贺某已与第三人余某签订了合法有效的书面买卖合同并合法占有该房产，已依约支付了部分价款并按时还贷款至今，享有足以排除强制执行的合法权益，特此起诉，请求判如所请。被告某银行长沙分行辩称，贺某不享有足以排除执行的民事权益，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。首先，涉案房屋未办理过户登记手续，贺某是有过错的。贺某不享有购房资格，涉案房屋也不具备出售条件，贺某对涉案房屋不能进行市场交易的情况也是明知的，但其仍与第三人余某签订书面买卖合同，本身存在过错；其次，原告贺某未支付完毕全部购房款，且未将剩余未付价款交付执行。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，贺某不享有足以排除执行的条件，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。第三人余某述称，1.贺某诉称其已与余某签订了合法有效的书面买卖合同并合法占有涉案房产的说法属实。2016年10月11日，贺某与湖南某翼置业有限公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，并且已依约向余某和某银行长沙分行支付了相应的款项。之后余某将涉案房屋钥匙、网签备案合同、房贷合同、购房税票等全部购房资料原件交付给了贺某，贺某对涉案房屋进行了装修，并已实际占有、使用、收益。2.某银行长沙分行要求执行涉案房屋，缺乏法律依据。贺某与余某已签订《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，且贺某已实际占有该房屋。贺某与余某的房屋交易行为发生在某银行长沙分行申请执行余某债务、查封涉案房屋之前，而且贺某对余某与某银行长沙分行之间的债务纠纷不知情，因此贺某系善意第三人。余某出售涉案房屋并交付贺某后虽未办理产权转移登记，但不影响贺某要求余某履行合同，办理房屋转移登记的权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，人民法院无权查封涉案房屋，某银行长沙分行要求执行涉案房屋缺乏法律依据。根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2016年10月11日，湖南某翼置业有限公司（出卖人）与余某（买受人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定余某购买涉案房屋，建筑面积为125.69㎡，规划用途为住宅，房屋总价款617019元，余某以银行按揭方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金127049元），剩余房款490000元向银行申请贷款。2018年6月28日，余某（甲方）与贺某（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定余某将涉案房屋出卖给贺某，房屋为毛坯房，成交价格300000元，贺某于本合同签订之日起三日内向余某支付购房定金50000元，在本合同签订后十五日内向余某支付购房款300000元；涉案房屋现在在银行贷款，本息截至2018年7月共计460000元，由贺某负责按月偿还；双方约定于2023年10月1日前办理过户手续，办理过户手续当天贺某向余某支付购房尾款50000元。合同签订后，贺某分别于2018年6月29日向余某支付50000元，于2018年6月30日支付50000元（其中支付宝转账49000元、微信转账1000元），于2018年7月1日支付20000元；2018年7月2日贺某母亲侯三元代其向余某支付70000元，贺某自述还于2018年6月27日向余某支付现金50000元，于2018年7月2日支付现金10000元。2018年7月24日余某出具收条，载明收到贺某房款250000元。自2018年7月起至本案开庭审理之日，贺某每月向余某贷款账户转账用以偿还银行按揭贷款3141元。目前，银行贷款尚未支付完毕。合同签订后，余某将涉案房屋交付给贺某。现涉案房屋由贺某管理出租。另查明，某银行长沙分行因与余某发生金融借款合同纠纷，某银行长沙分行向本院提出保全申请，本院于2019年9月8日作出（2019）湘0102民初**号《民事裁定书》，裁定冻结余某的银行存款130505.11元，或查封、扣押其价值相当的财产。本院依据该裁定书查封了涉案房屋，查封期限为三年（自2019年10月9日至2022年10月8日止）。2019年8月21日本院作出（2019）湘0102民初**号《民事判决书》，判决：一、解除某银行股份有限公司长沙分行与余某订立的编号为平银长沙分行个信贷字2018第RL2018012400**号《个人信用贷款合同》；二、余某于本判决生效之日起十日内向某银行股份有限公司长沙分行偿还截至2019年5月15日的借款本金115141.96元、利息13280.36元、复利1082.79元，之后的利息以借款本金115141.96元为基数，月利率2.295%为标准，自2019年5月16日起计算至实际清偿之日止；三、余某于本判决生效之日起十日内向某银行股份有限公司长沙分行支付律师代理费1000元。该判决书生效后，余某未履行该判决书所确定的义务，某银行长沙分行向本院申请强制执行，本院于2020年6月9日作出（2020）湘0102执**号《执行裁定书》，裁定冻结、划拨、提取被执行人余某的银行存款或收入134927.11元（未计算迟延履行期间的利息），或查封、扣押其价值相当的财产。本院拟对涉案房屋进行评估拍卖，贺某对此提出书面异议，本院于2020年9月2日作出（2020）湘0102执异**号《执行裁定书》，裁定驳回贺某提出的执行异议，贺某不服，遂提起本次执行异议之诉。本院认为，本案的关键是：贺某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。可见，贺某要享有排除涉案房屋强制执行的民事权益，需同时满足以上四项条件。本案中，首先，贺某尚未支付完毕涉案房屋的全部价款，亦未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据查明的事实，贺某仅向余某支付了25万元购房款及代余某向贷款银行偿还部分按揭贷款，尚有银行按揭贷款及5万元尾款未结清，截至法庭辩论结束，贺某尚未付清全部款项或将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定。其次，贺某购买涉案房屋时明知涉案房屋存在抵押，在抵押解除之前无法办理过户登记，且贺某未取得购房资格，涉案房屋亦不满足出售条件，因此，本案不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上，贺某对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，贺某要求本院立即停止对涉案房屋的强制执行、解除对涉案房屋的查封措施及确认涉案房屋归贺某所有的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回贺某的诉讼请求。案件受理费11400元，由贺某负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  伍君芳人民陪审员  魏建莲人民陪审员  舒 健二〇二〇年十二月十八日法官助理张依书记员某林