山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初2915号   原告（反诉被告）：李某1，女，1984年10月14日生，汉族，泽州人，现住晋城市。   委托诉讼代理人：张某，山西高斯通律师事务所律师。   被告（反诉原告）：李某2，女，1977年7月2日生，汉族，现住晋城市。   原告李某1诉李某2租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告李某2向本院提起反诉，本院予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某1的委托诉讼代理人张某，被告（反诉原告）李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李某1诉称，2019年10月25日原告与被告签订租房合同，原告租用被告位于晋城市某小区X号楼X单元XXX室住房一处，房屋结构为三室一厅，当时合同约定每年租金13500元。合同签订后原告将全部租金付给被告。在2020年4月被告到原告的租房内查看房屋情况，被告说原告把被告的电脑桌损坏了，要求原告为其缴纳房屋押金，因原告租房是通过朋友介绍的，押金通过原告朋友向被告缴纳房屋押金10000元。在2020年7月29日在原告外出期间，被告擅自将原告租赁的房门锁换掉，不让原告继续使用房屋。经过原告通过朋友和被告多次沟通，被告承认是其换了锁，要解除合同。原告在近期多次找被告要求其退还原告押金和原告在被告出租房内存放的家具，被告不同意退还押金和原告的家具。综上，原告认为，双方签订的房屋出租合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应严格遵守执行。被告单方解除合同，并更换门锁，不让原告在合同未到期间对房屋的适用，也不让原告拉走出租房内的家具，构成违约，故请求：1、判令被告李某2立即退还原告租房押金10000元，归还原告放在被告出租房的家具电视机一台、美的全自动洗衣机一台、双人床一张、茶吧机一台、台式电脑一台。2、要求被告退还2020年7月29日至10月25日房租款3262.5元。3、本案诉讼费由被告承担。   被告李某2口头辩称，原告的押金只有2500元，不是诉状中的1万元押金，原告的诉请没有依据，原告的家具是因为被告之前已经给原告发过解除函，是原告自己没有拿家具。   反诉原告李某2诉称，反诉被告李某1利用租赁房屋开办“某民宿”，改变了合同约定的房屋居住用途，该行为构成重大违约，李某1应按合同约定向李某2支付违约金1350元。2019年10月25日，双方签订《房屋租赁合同》，约定李某2将自有房屋出租给李某1使用，三室一厅，租期一年，租金每年13500元，租赁用途：该房屋仅作为（居住）使用，不得转租。违约责任是按照租金的10%支付违约金。在租赁期间，反诉原告在网上查询到，李某1将房屋作为“某民宿”进行营利活动。李某2在确定李某1改变租赁房屋用途后，便多次与其联系要求其改正，但李某1均辩解是租给亲戚居住。2020年8月7日，反诉原告在沟通无果的情况下，向李某1发送《解约函》。二、在租赁期间，李某2的房屋装修多处受损：客厅、主卧、次卧和小卧室的家具、木地板多处有烟头灼烧的痕迹；客厅、客卧窗帘也有化学物质毁损的痕迹。经与装修公司沟通，被损害部分不能修复，只能整体更换。因此请求判决李某1对上述损害物品全部原价赔偿。综上，请求：1、判令李某1向李某2支付违约金1350元；2、判令李某1赔偿李某2损失21305元（具体包括次卧榻榻米衣柜9000元、大卧室衣柜8000元、小卧室衣柜3500元、客卧窗帘280元、客厅窗帘525元、卧室木地板9600元）；3、判令李某1支付电费97.4元、水费239.4元；4、本案的案件受理费由李某1承担。   反诉被告李某1口头辩称，反诉被告没有构成违约，不应当支付违约金；反诉原告陈述的衣柜、木质地板有灼伤痕迹，双方也沟通过，对于损坏方面反诉被告只认可在大卧室衣柜和小卧室衣柜分别有一个玉米粒大的烟印，其他的没有任何损坏之处，而且反诉原告要求被告原价赔偿是不符合法律规定的，反诉被告可以进行修补。要求支付水电费没有事实和法律依据，被告不认可，因为案涉房屋的水电费是先充值后使用，如果存在拖欠问题会自动停止使用，不存在拖欠水电费的问题。   经审理查明，原告李某1（乙方）与被告李某2（甲方）于2019年10月25日签订了《出租房屋合同》，合同约定：“甲方将自有的坐落在晋城市某小区X号楼X单元XXX室的房屋出租给乙方使用，租赁期为12个月，从2019年11月1日至2020年10月31日。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为（居住）使用。房屋租金每年为13500元，合同签订之日，乙方向甲方交付1000元整作为押金，待不租或期满费用算清后，甲方应将押金无息退还乙方。在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。”合同签订后，原告向被告支付了房租13500元和押金1000元。   双方履约期间，被告李某2到其出租的房屋查看，发现房屋内沙发被损坏，被告通过原告的朋友微信名“秦某（田某）”和原告进行协商，要求原告赔偿其沙发钱7500元，之后原告通过其朋友向被告支付了9000元。之后被告发现原告将其承租的房屋挂在网上作为“民宿”对外出租。被告于2020年8月7日向原告微信发送了解约函，主张原告违反合同约定，改变用房性质，要求解除双方之间的租赁合同并赔偿损失，并要求李某1于2020年8月15日之前将房屋恢复原状。   本院认为，在双方的合同中有条款：“乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为（居住）使用”，之后原告李某1违背其承诺，将房屋用于民宿出租，实际已经将房屋的“居住”性质变为经营性质。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此被告李某2具有法定的合同解除权。其向原告发送“解约函”，即可视为双方的租赁合同解除。同时原告主张被告在2020年7月29日对房屋上锁，导致其不能继续使用房屋。被告未对此予以否认。故被告应当退还原告2020年7月29日至2020年10月31日的房租计13500÷12×3=3375元，原告仅请求3262.5元，本院予以支持。   关于原告支付被告10000元的性质，原被告之间有争议，原告主张该10000元系押金，双方合同解除，被告应当退还。被告李某2主张，该10000元中有7500元系赔偿的沙发的费用，剩余的2500元为押金。被告李某2向本院提供了其和微信备注名称为“秦某（田某）”（原告朋友）的微信聊天记录来证明其主张，本院认为，被告向原告的朋友“秦某（田某）”强调了“先得说明白”“这一万块钱并不全是押金，而是她给我沙发的钱”“除去我沙发7500，押金是2500”，“秦某（田某）”表示“嗯嗯行啦我知道啦”“那先让她给你五千，随后我给你补齐你看可以不”“这个月给你把三千结清，这不是遇见困难啦，已经给啦七千啦”“押金两千五”等内容，可以证明原告的朋友“秦某（田某）”对被告主张的押金2500、沙发7500元是知情的，且其并未表示异议。原告和被告之间沟通均是通过其朋友“秦某（田某）”进行沟通，且9000元的费用也是通过其朋友支付被告的，故本院有理由相信原告对于其朋友和被告之间沟通的内容是知情的，并且该朋友能够代表原告的意思表示。且从另一个层面说，原告主张其向被告交纳了10000元押金在年租金仅为13500元的情况下并不符合常理，在双方发生矛盾时，原告完全有不交纳押金9000元的选择权。故被告李某2的主张具有高度盖然性，其中押金仅为2500元，双方解除合同后，被告应当退还原告。同时，原告享有对沙发的所有权。原告现要求被告归还其在出租房内的电视机一台、美的全自动洗衣机一台，双人床一张、查吧机一台、台式电脑一台，本院予以支持，原告在搬离时，被告应当予以协助。   关于反诉原告要求反诉被告支付违约金1350元，因反诉被告确有违约行为，根据合同约定，该请求，本院予以支持。   反诉原告李某2要求反诉被告赔偿其家具损失共计21305元，其提供了图片证据，该证据中反映出窗帘上有挂毛痕迹，衣柜上有烟头大的灼烧痕迹，全屋木质地板上有几十处烟点，衣柜钥匙有弯折，电脑桌上有几处灼烧痕迹，茶几上有污迹等。本院认为，反诉被告作为承租人，应当妥善保管该房屋内的家具、设施，现屋内家具受损，其应当承担损害赔偿责任。但反诉原告主张反诉被告按原价赔偿，无事实和法律依据，根据上述受损情况，本院酌情判定由反诉被告赔偿反诉原告损失3000元。   反诉原告要求反诉被告支付电费97.4元、水费239.4元，因其未提供证据，故本院不予支持。   综上，被告李某2应向原告李某1退还2500+3262.5元=5762.5元。反诉被告李某1应支付反诉原告李某2违约金1350元、赔偿损失3000元，共计4350元。相互折抵后，被告李某2应当退还原告1412.5元。   依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：   被告李某2于本判决生效后十日内退还原告李某11412.5元，并协助李某1将租赁房屋内的沙发、电视机一台、美的全自动洗衣机一台、双人床一张、茶吧机一台、台式电脑一台搬离。   驳回原告李某1的其他诉讼请求。   驳回反诉原告李某2的其他反诉请求。   如果未按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费600元，减半收取计300元，由原告李某1承担200元，被告李某1承担100元。反诉案件受理费减半收取计188元，由反诉原告李某2承担153元，反诉被告李某1承担35元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 员 王和平     二〇二〇年十二月三日   法官助理 卢 娜   书 记 员 叶玉如