江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8825号上诉人（原审原告）：高伟，女，1973年1月21日生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。上诉人（原审原告）：包永军，男，1975年8月21日生，汉族，住江苏省淮安市清河区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李亚军，江苏金禾律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：陈卉，江苏金禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京浦东房地产开发有限公司，住所地南京市浦口区沿江街道泰冯路**。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨睿，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡婷婷，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人高伟、包永军因与被上诉人南京浦东房地产开发有限公司（以下简称浦东公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初1673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。高伟、包永军上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、由浦东公司承担一、二审诉讼费用及保全费用。主要事实与理由：一、一审以房屋预售合同中没有约定装修单价单为由，驳回李进、陆平要求按房屋装修单价每平米4000元标准赔偿差价的请求，该判决与事实不符。1.房屋预售合同中虽然对装修单价没有单独进行约定，但浦东公司在房屋销售现场公示了房屋装修单价为4000元每平米，且提供样板间和物价部门审核备案表，而在商品房销售现场所公示的装修单价应当视为要约，作为合同内容，即商品房单价中是包括每平米4000元的装修价款。2.浦东公司在向物价部门申报的《南京市商品房申报价格单》中报批的房屋销售价格中，明确装修标准为4000元每平米，该装修标准是房屋销售价格的组成部分，只是没有在预售合同中单独列明而已。3.房屋预售合同是浦东公司提供的格式合同，装修单价一栏为0。根据《合同法》第41条规定，对于格式合同的解释应当遵循下列原则，第一按通常理解予以解释，第二对条款制作人作不利的解释，第三非格式条款优先于格式条款。案涉房屋作为精装房出售，公示了装修单价，应认定房价中包括装修价。二、一审认为预售合同附件4对装修质量和标准已进行了约定,与事实不符。一审应按销售现场公示和向物价部门报批的装修单价4000元每平米作为对装修质量的判定标准。预售合同附件4《装饰装修及设备标准》只是对需装修的项目进行了列明，而对各个装修项目所涉及的材料大部分都没有约定品牌，有小部分虽然约定了品牌，但没有详细约定相关的型号、数量等具体信息，根本无法确定装修的质量标准。因此，在附件4装修质量约定不明的情况下，都应将4000元每平米作为装修质量的要求。三、应当结合浦东公司销售现场公示牌上公示和向物价部门申报的装修单价来确定装修标准和装修价格，并以此来计算衡量市场差价。四、关于差价损失。李进、陆平在一审提供了南京金禾装饰工程有限公司对本案装修房的检测报告，每平方装修单价仅为1593.3元，浦东公司亦提供了其装修的评估报告每平方装修单价4000元。为公平起见李进、陆平申请法院委托第三方检测评估，而一审对案涉房屋的装修单价没有评估就直接判决驳回李进、陆平请求，损害了其利益。浦东公司辩称：一、上诉人与浦东公司在合同中已经明确约定了装修质量要求，一审判决事实认定清楚，应予维持。首先，合同第一条第五项（第2页）双方约定“该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4”。其次，合同附件4对装修装饰及配置标准进行了详细列明。最后，上诉人在附件4中签字确认“本人已明确知晓并接受该房屋装饰装修的交付标准，出卖人已做明确解释说明，本人无任何异议”。根据以上合同约定，已经充分反映出双方关于装修质量要求的明确约定，且上诉人也已经明确表示浦东公司己对装修质量进行了明确解释说明，其明确知晓案涉房屋的装修质量并予以接受。现在上诉人却提出装修质量约定不明的主张，明显与客观事实不符，有违诚信原则，其主张法院不应支持。二、在合同已约定了明确装修质量要求的前提下，无论物价备案材料所载的4000元/平米是否构成要约，均不应当作为本案的装修标准，该事实与本案没有关联性。根据江苏高院的审理指南及富力公司案件的审判逻辑，均确认了精装修案件审理逻辑的核心是查明装修标准，只有在穷尽所有手段，都无法查明装修标准的情况下，才考虑把备案装修价作为装修质量要求。本案中，合同中已经约定了明确的装修质量要求，根据江苏高院审理指南第5条的规定，应直接以合同约定作为本案的装修质量要求。也就是说，无论物价备案材料所载的4000元/平米是否被认定为要约，均不应当作为本案的装修质量要求，故该事实与本案没有关联性，法院无需进行查明。三、浦东公司的开发和销售行为严格按照法律法规进行，诚信全面的履行了全部合同义务。部分购房人不能正确全面地理解法律法规及相关司法判例，不顾合同的明确约定，为了谋取不正当利益，公然违背诚信原则，提出的诉讼请求明显与法律规定相悖，浪费大量司法资源，社会影响恶劣，法院应当制止并严惩这种不诚信行为，以案件审判推动社会诚信建设。高伟、包永军向一审法院起诉请求：1、判令浦东公司赔偿房屋装修差价（暂计10000元，具体金额以司法鉴定评估造价为准）；2、判令浦东公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月25日，高伟、包永军（乙方）与浦东公司（甲方）签订《北外滩水城第十八街区商品房预售合同》，约定：甲方将位于南京市浦口区房屋出售给乙方，房屋建筑面积114.24平方米，其中套内建筑面积85.02平方米，共有共用分摊建筑面积29.22平方米。该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4。该商品房以建筑面积计价，单价20089元／平方米，总价款合计2294967元。合同中关于房屋套内的装饰装修款单价和总价一栏均为空白。该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方按交付时的市场差价赔偿乙方损失。预售合同附件4为《装饰装修标准确认书》，对装饰装修及配置标准进行了详细列明，并在下方用加黑字体注明：“本人已明确知晓并接受该房屋装饰装修的交付标准，出卖人已做明确解释说明，本人无任何异议。同时，本人对出卖人因户型结构差异、供货采购等原因导致出卖人在不降低上述装修功能的情况下的变更予以接受并认可”，高伟、包永军签字确认。上述合同签订后，高伟、包永军支付了全部购房款。现浦东公司已向高伟、包永军交付涉案房屋。一审另查明，浦东公司向浦口区物价局申报的南京市商品住房申报价格表显示,装修单价为4000元/平方米。一审庭审中，高伟、包永军申请对涉案房屋的装修造价进行鉴定。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。浦东公司、高伟、包永军签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。双方签订的商品房预售合同明确约定该商品房的装饰装修材料及设备标准见附件4。计价方式与价款中约定商品房以建筑面积计价，单价为20089元/平方米，并明确排除将“房屋套内的装饰装修款”列为涉案房产计价方式。因此，可以认定双方仅在附件4中对涉案房屋的装修标准存在约定，而对装饰装修价款并无单独的明确约定。高伟、包永军主张应以浦东公司备案的4000元/平方米为装修标准，并申请鉴定，要求赔偿装修差价损失，一审法院认为浦东公司、高伟、包永军在商品房预售合同中已明确排除了对装饰装修款单独计价方式，且浦东公司备案的4000元/平方米标准系拟销售均价，不等同于装修造价，故高伟、包永军在双方已对装修标准有明确约定的情况下，主张以备案价格作为装修标准无事实和法律依据，故对其鉴定申请不予准许，对其主张的装修差价损失的诉讼请求不予支持。一审判决：驳回高伟、包永军的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由高伟、包永军负担。二审中，双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，本案中上诉人高伟、包永军与被上诉人浦东公司签订的《北外滩水城第十八街区商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照执行。高伟、包永军上诉主张，被上诉人在销售现场公示了装修单价并向政府部门备案，应视为要约，在合同约定装修质量要求不明且无样板房的情况下，该装修价格应作为装修质量要求。本院认为，在合同附件4中针对房屋装修部位、品牌、材质作了具体的约定，被上诉人对此装修交付标准的约定特别进行了提示并由上诉人签字确认，而被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺，双方亦未将房屋销售报备价格中涉及的装修单价4000元/平方米列入合同内容作为装修交付标准，现场公示的物价申报表也不能否认合同中关于装修交付标准的约定，并且被上诉人实际交付内容亦与合同约定交付标准相一致，故上诉人主张以报备的装修单价作为交付标准，缺乏事实及法律依据。综上，高伟、包永军的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高伟、包永军负担。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二〇二〇年十二月九日书记员 仇梦杰