云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5131号上诉人（原审原告）：陈德红，男，1985年11月4日出生，汉族，住云南省玉溪市元江哈尼族彝族傣族自治县。被上诉人（原审被告）：代华，女，1963年4月15日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。原审第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，特别授权代理。委托诉讼代理人：王娟，特别授权代理。上诉人陈德红因与被上诉人代华，第三人昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院作出的（2019）云0103民初5498号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈德红，被上诉人代华，原审第三人昆明尊园房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王娟到庭参加了诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人陈德红上诉请求：一、维持一审判决第一、三项；二、撤销一审判决第二项，改判为由被上诉人向上诉人支付违约金87720元。其主要事实及理由为：1.上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖暨居间合同》明确约定一方根本违约，应承担房屋交易价的20%作为违约金，并未约定“定金罚则”。双方约定的违约金比例符合法律、法规的规定，人民法院应予支持。2.上诉人一审诉请为违约金而非双倍定金，一审法院直接适用定金罚则，剥夺了上诉人的处分权。一审法院违反了当事人处分原则，有悖于合同法及民法意思自治原则。3.上诉人购买该房屋系作为婚房使用，上诉人为履行合同义务，积极筹备贷款，为房屋装修购置材料等各项准备，付出大量时间与精力。现因被上诉人根本违约，导致上诉人婚期推迟、装修材料搁置、损坏及其他不良影响，给上诉人造成的直接损失远远超过了双倍定金金额。综上，一审法院事实认定错误，适用法律错误，请二审法院予以纠正，支持上诉人的上诉请求。被上诉人代华答辩称：不认可上诉人的上诉主张，上诉人主张的损失未提供相应证据证实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结论无任何违反法律规定的情形，请求维持一审判决。被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。陈德红向一审法院诉讼请求如下：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖暨居间合同》；2.判令被告向原告退还定金21000元；3.判令被告向原告支付违约金87720元；4.由被告承担本案诉讼费。一审法院经审理确认以下事实：原告陈德红与被告代华于2019年4月13日经第三人尊园公司提供房屋买卖中介服务，三方共同签订《房屋买卖暨居间合同》，约定被告将其位于昆明市盘龙区房屋作价438600元出售给原告；双方于2019年4月30日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续；签订合同时原告需支付定金20000元，被告同意该定金交由第三人尊园公司托管；如合同解除，违约方需向守约方支付房屋成交价20%的违约金。合同签订当天，原告及被告均签收了第三人尊园公司提供的《公证过户所需资料》、《交易风险提示与声明》等材料；被告代华于当日出具《收条》，载明收到案涉房屋定金21000元；第三人尊园公司出具《收款专用收据》，载明收到被告代华案涉房屋托管定金20000元。因被告未按期履行配合办理房屋产权过户等义务，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。另查明，被告认可案涉房屋产权人原为其父亲，1995年老人去世后，案涉房屋已于2008年前后过户到被告名下。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订《房屋买卖暨居间合同》，合同包含房屋买卖关系及居间服务关系，分别已对房屋座落、价款、支付方式、产权过户方式、居间服务佣金等进行了详细约定，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告订立合同的目的在于取得涉案房屋所有权，被告虽称因有长辈对房屋权属提出争议而导致房屋未完成交易，但并未举证加以证明，且被告对于房屋过户等合同义务未及时履行并不否认，其行为致使原、被告签订的《房屋买卖暨居间合同》不再具有继续履行的可能，最终导致原告订立合同目的落空，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告关于解除房屋买卖合同关系的诉讼请求，被告及第三人予以认可，一审法院依法予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，被告至今未配合办理房屋过户手续，其行为已经违反了合同约定及诚实信用原则，构成根本违约。按照三方在合同中的约定，原告所支付的定金中20000元由被告交给第三人尊园公司托管，该笔定金实际收款人为被告代华，其出具的《收据》已认可定金总额为21000元。因原、被告在合同中既约定了定金又约定了违约金，而原告在本案中仅支付了21000元定金，综合其实际损失及被告过错，一审法院依法适用定金罚则，即由被告承担返还双倍定金即42000元的违约责任；因原告交付的其中20000元定金由第三人尊园公司代保管，故由第三人尊园公司退还原告该笔20000元定金，被告代华承担定金罚则对应的22000元赔偿责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款，判决：一、解除原告陈德红与被告代华于2019年4月13日签订的《房屋买卖暨居间合同》中房屋买卖关系；二、被告代华于本判决生效后十日内向原告陈德红支付定金赔偿款22000元；三、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告陈德红退还代为保管的定金20000元；四、驳回原告陈德红其他诉讼请求。案件受理费人民币2475元，由原告陈德红承担1519元，由被告代华承担956元。二审中，各方当事人无新的证据提交本院。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。综合诉辩主张，本案争议焦点为：被上诉人代华的违约责任应如何承担？本院认为：本案中，被上诉人与上诉人及原审第三人尊园公司在平等自愿基础上所签《房屋买卖暨居间合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。被上诉人在签署合同收取定金后又拒绝履行合同义务，导致双方合同目的最终不能实现，被上诉人对合同解除负有直接责任，应当承担违约责任。一审法院判决涉案合同解除并无不当，但对解除后违约责任的承担问题处理不当。本案中，从双方所签合同约定来看，双方对于违约责任的承担方式既约定了违约金，又约定了定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，在上诉人明确选择适用违约金条款的情况下，上诉人已经支付的定金21000元，被上诉人应当退还，同时被上诉人还应当就其违约行为向上诉人支付相应违约金。一审法院在上诉人选择了适用违约金条款，未诉请适用定金罚则的情况下径行适用定金罚则，适用法律不当，本院予以纠正。对于违约金的给付标准，双方合同约定“违约方支付守约方房屋成交价20%的违约金”，但从本案合同履行情况来看，自订立合同至被上诉人明确表明不履行合同，期间不长，对上诉人造成的因房价上涨的可得利益损失不大；上诉人主张的加价另购房屋及迟延入住装修污染等损失亦未提交有效证据证实，被上诉人亦不认可。在上诉人未能提交确凿、有效的证据证实其实际损失的情况下，本院认定合同约定的违约金计算标准过分高于因被上诉人违约给上诉人造成的损失。本院在综合考虑上诉人的实际损失、合同履行情况、被上诉人的过错程度以及上诉人应得到的预期利益的基础上，根据公平和诚实信用的原则，依法酌情调整为由被上诉人向上诉人赔偿违约金43000元。上诉人主张的违约金金额超出本院确认的部分，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，导致判决结论部分有误，本院予以部分改判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初5498号民事判决第一项、第三项，即：“一、解除原告陈德红与被告代华于2019年4月13日签订的《房屋买卖暨居间合同》中房屋买卖关系；三、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告陈德红退还代为保管的定金20000元”；二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初5498号民事判决第二项，第四项，即：“二、被告代华于本判决生效后十日内向原告陈德红支付定金赔偿款22000元；四、驳回原告陈德红其他诉讼请求”；三、由被上诉人代华于本判决生效后十日内向上诉人陈德红退还定金1000元；四、由被上诉人代华于本判决生效后十日内向上诉人陈德红支付违约金43000元；五、驳回上诉人陈德红的其他诉讼请求及其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2475元，二审案件受理费2475元，合计4950元由代华负担（此款陈德红已预交，由代华于判决生效后十日内并入上述案款一并支付给陈德红）。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不履行义务，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请的期限为两年。审判长 杨 艳审判员 刘昕光审判员 晏云锋二〇二〇年十二月一日法官助理仝倩华书记员陈俊宇