文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初6688号原告：重庆市宁顺物业管理有限公司，住所地重庆市南川区东城街道渚堰塘市场**西贸区**，统一社会信用代码91500119056486767J。法定代表人：谢大蓉，职务该公司总经理。委托诉讼代理人：唐君、程洋，系该公司员工。被告：黄建芬，女，1982年1月20日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆市宁顺物业管理有限公司与被告黄建芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月30日受理后，依法由审判员刘丹独任审判，并适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆市宁顺物业管理有限公司委托诉讼代理人程洋、被告黄建芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市宁顺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告立即支付2015年1月1日至2020年9月30日的物业管理服务费、公摊费共计9764元，违约金976元，合计10740元。2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为南川区XXXX小区X-X-XX-X业主,房屋建筑面积109.59平方米。根据《物业服务合同》约定，物业费收费标准为1.2元/平方米/月，每月缴纳一次,业主或者物业使用人应在每月前五日内履行义务，逾期未缴费的,违约金按每日万分之五的标准计算。被告从2015年1月1日至2020年9月30日未交纳物业管理服务费、公摊费等共计欠费为9764元。同时根据合同约定应当支付违约金,原告对违约金部分酌情主张欠费总额的10%违约金为976元,经原告多次催缴,被告仍拒绝缴纳物业管理费，现诉至法院，望法院判如所求。被告黄建芬辩称，欠费时间、金额记不清了。我入住该小区开始装修时，当时说的没有接房都要交一半的物业费，我装修的时候都是交了的。开始装修的时候，主卧的顶上有6到8个孔，是楼上装修的时候打通了，从楼下看下来都直接看得到，楼上从我家厨房打孔接管子，物管没有告知我。客厅严重渗水，补过都没有用。2016年的时候，我从老家回南川，发现我家的门锁有被撬过的痕迹，我电瓶车停在29楼电梯口充电被盗了，给物管打电话要求调取监控，但是没有回复。后我早上上班的时候，在小区坝子被一个陌生的疯子给打了，当时有3个保安在旁边，只有1个保安出面制止，其余两个保安都看着，我打110报警调取监控，但没有监控。因被打导致我鼻子受伤，我在南川、重庆都去治疗检查过。我家小孩自己在家，经常有陌生人来敲门，小区安全得不到保障。我们小区的3楼，本来应该是小区活动场所，但被租出去经营了，小区电梯的广告收入也未进行公示。风之彩超市上面卖手机的通道，本来是为了方便我们出行，但是现在晚上9点就关闭了，给我们出行带来了不便，场地出租出去收益也没有公示。经审理查明：2015年1月20日，重庆鸟巢实业有限公司与重庆市南川区元凯物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定重庆市南川区元凯物业管理有限责任公司为被告小区XXXX提供物业服务，服务期限为2015年1月1日至2016年12月31日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止；合同约定电梯楼物业服务费标准1.2元／月·平方米（按建筑面积计算），公共能耗费按10元/月·户收取。重庆市南川区元凯物业管理有限责任公司在该小区服务至2015年12月31日，并于2018年10月16日将对XXXX小区上述期间全部欠费业主所享有的债权转让给原告。2016年，重庆市南川区XX街道XX街社区居民委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定原告为被告小区XXXX提供物业服务。服务期限为2016年1月1日至2018年12月31日止；合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。本合同终止。合同约定电梯楼物业服务费标准1.2元／月·平方米（按建筑面积计算）；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊。物业服务费或者物业服务资金按每月交纳，业主或物业使用人应在每月前五日内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同到期后，原告继续为该小区提供物业服务至今。另查明，被告系重庆市南川区XX路X号XXXX小区X-X-XX-X房屋的业主，该房屋为住宅用房，建筑面积为109.59㎡。从2015年1月1日至2020年9月30日被告未交纳物业服务费等费用，故原告诉至本院。再查明，按原告提交的电费缴纳单据，2015年至2020年的公摊能耗费分摊到每户业主不低于10元/月/户。以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的《前期物业服务合同》、《债权转让协议》、《债权转让通知书》、《物业服务合同》、电费缴纳明细表、南川区不动产登记查询证明等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，重庆鸟巢实业有限公司与重庆市南川区元凯物业管理有限责任公司签订的《前期物业服务合同》是合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，故合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述物业服务合同依法对“XXXX”小区的全体业主包括被告在内都具有约束力，由于重庆市南川区元凯物业管理有限责任公司将对XXXX小区服务期间全部欠费业主所享有的债权转让给原告，被告应向原告交纳其下欠的物业服务费。同时，根据《业主大会和业主委员会指导规则》规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”，2016年“XXXX”小区未成立业主委员会，“XXXX”小区所在的重庆市南川区XX街道XX街社区居民委员会代行小区业委会的职责，与原告就物业管理事项达成一致协议，该协议依法对“XXXX”小区的全体业主包括被告在内亦具有约束力。原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，并在合同到期后仍为该小区提供物业服务，被告享受了物业服务后，理应及时按照物业服务合同约定交纳物业服务费，故原告要求被告支付下欠的物业服务费的诉讼请求合法，本院予以支持。综上，被告从2015年1月1日至2020年9月30日期间应交纳的物业服务费为9071.57元（1.2元/平方米·月×109.56平方米×69个月），公共能耗费为690元（10元/户·月×69个月），合计9761.57元。被告提出的未交费原因，不属于法律规定或合同约定的不缴纳物业费的情形，对被告的抗辩，本院不予采纳。对于原告主张的违约金，由于原告未能及时与被告协调其反映的相关问题，属于服务有一定的瑕疵，因此，对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告黄建芬于本判决生效后十日向原告重庆市宁顺物业管理有限公司支付2015年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费（含公共能耗费）9761.57元。二、驳回原告重庆市宁顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费70元，减半收取35元（原告已交纳），由被告黄建芬负担25元，由原告重庆市宁顺物业管理有限公司负担10元。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘丹二〇二〇年十二月十五日书记员  李珑