云南省元谋县人民法院民 事 裁 定 书（2020）云2328民初862号原告：龙成丽景小区业主委员会，住所地元谋县黄瓜园镇综合小广场东侧龙成丽景小区。负责人：吴文杰，系小区业主委员会主任。委托诉讼代理人：文建林，男，1970年9月19日出生，汉族，住元谋县，特别授权代理。委托诉讼代理人：项朝仙，云南兴彝（元谋）律师事务所律师，特别授权代理。被告：元谋龙成房地产开发有限公司，住所地元谋县元马镇凤翔街，统一社会信用代码915323285848183078。法定代表人：成龙海，系公司董事长。被告：文能，男，1956年4月12日出生，汉族，初中文化，农民，户籍地元谋县，现住元谋县。被告：文体江，男，1988年8月23日出生，汉族，初中文化，农民，户籍地元谋县，现住元谋县。委托诉讼代理人：甘玉梅，女，1964年2月19日出生，汉族，小学文化，户籍地元谋县，系文体江母亲，特别授权代理。被告：王体阳，男，1962年12月6日出生，汉族，初中文化，户籍地元谋县，现住元谋县。委托诉讼代理人：许华芬，女，1965年1月27日出生，汉族，初中文化，住元谋县，系王体阳妻子，特别授权代理。原告龙成丽景小区业主委员会与被告元谋龙成房地产开发有限公司（以下简称龙成公司）、文能、文体江、王体阳物权保护纠纷一案，原告龙成丽景小区业主委员会于2020年5月6日向本院起诉，本院受理后，依法适用普通程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告龙成丽景小区业主委员会负责人吴文杰及其委托诉讼代理人文建林、项朝仙，被告文能、被告文体江的委托诉讼代理人甘玉梅、被告王体阳及其委托诉讼代理人许华芬到庭参加诉讼，被告龙成公司经本院依法公告送达民事起诉状副本、应诉通知书及开庭传票后无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告龙成丽景小区业主委员会向本院提出的诉讼请求：1.请求人民法院判决确认龙成丽景小区公共附属设施房即公共卫生间、业主活动中心、业主委员会办公室归龙成丽景小区全体业主共同所有；2.请求人民法院判令被告文能立即腾退被其侵占的公共附属设施房即公共卫生间，恢复原状；3.请求人民法院判令被告文体江立即腾退被其侵占的公共附属设施房即业主活动中心，恢复原状；4.请求人民法院判令被告王体阳立即腾退被其侵占的公共附属设施房即业主委员会办公室，恢复原状；5.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：被告龙成公司成立于2011年11月2日，是原告龙成丽景小区的开发企业。原告龙成丽景小区业主委员会是小区业主集体选举产生的管理小区的自治组织。2012年被告龙成公司开发龙成丽景小区时，规划局核准的《建设工程规划许可证》上明确标注并被核准其公共配套的附属设施房为物管房、业主活动中心、业主办公室、公共卫生间四间房屋，面积分别为物管房26.13平方米、业主活动中心23.23平方米、业主委员会办公室37.91平方米、公共卫生间37.42平方米。2013年5月16日龙成公司请元谋伟信房地产测绘有限责任公司对房屋面积测绘时，该四套公共配套的附属设施用房仍然标注在相应的材料上，有单独的使用功能和面积。房屋建好后，被告龙成公司未向业主以及物管公司移送任何与房屋有关的资料和图纸，也未标明公共配套的附属设施房的使用场地和功能，业主不知晓公共配套的附属设施房存在的地点和面积。2019年9月20日龙成丽景小区选举产生了第一届业主委员会，业主委员成立后，经查询相关资料才知道应属全体业主的四套公共配套的附属设施用房除物业用房交付物业管理使用外，其他的三间附属设施房分别被文体江、甘玉梅、王体阳、文能非法占用，时至今日，三间公共配套的附属设施用房仍然被三人占用。综上所述，被告龙成公司开发龙成丽景小区时的设计和规划，其标注物管房、业主活动中心、业主办公室、公共卫生间四间房为公共配套的附属设施房屋，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”公用设施设备是指住宅区建设费用己分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用的设施设备使用的房屋等。而本案中的物管房、业主活动中心、业主办公室和公共卫生间四间房屋均为物管房和共用的设施设备使用的房屋，《国务院物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”故对上述物管房、业主活动中心、业主办公室、公共卫生间四间房屋被告不仅没有所有权、使用权，更无权私自处分，为明确房屋的权属，制止四被告的违法和侵权行为，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”和第七十三条：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《国务院物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”等相关法律规定，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告龙成公司未到庭参加诉讼、未提交书面答辩意见及证据材料。被告文能辩称：一、我是依法购买的涉案房屋。2013年，我女儿在龙成丽景小区购买了一套住房，但该小区住房屋买的人不多，就一直陆陆续续的出售，同时也一直有出售房屋的宣传广告。2016年8月29日，我向小区值班室询问了解，从工作人员处得知涉案房屋对外出售，但前面几起人家看了涉案房屋都没有购买，我考虑到涉案房屋和我女儿的住房相邻，就和龙成公司达成购买的意向。当天，我们双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定龙成公司把涉案房屋出售给我家，使用年限为70年。我家购买涉案房屋时，龙成丽景小区的好多商铺和住房都没有出售，整各小区也没有围墙，我家也相信涉案房屋和小区其他房屋一样，是可以对外出售的。因此才购买了房屋。二、原告无证据证明其是涉案房屋的权利人。我家从2013年入住小区后，我购买的涉案房屋就一直处于闲置状态，房门一直是锁着的，并没有什么人使用涉案房屋，现在小区业主委员会说涉案房屋是公共卫生间我不认可，也没有证据证明其是涉案房屋的权利人。三、我合法占有涉案房屋，原告无权要求腾退房屋。从法律的角度来说，我国《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成立时发生效力。龙成公司作为小区的开发商，其当然对小区房屋享有物权，也有权对房屋进行出售，我也相信龙成公司有权出售房屋。根据《物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，但我家是出钱购买的涉案房屋，并不存在无权占有不动产的情况，因此原告无权要求我家返还房屋。四、原告提交的证据不能证实其权利主张。原告虽然提交了测绘报告书、设计图纸、宗地图等，但以上证据只能证明小区建设之前的设计情况，并不能证明原告对涉案房屋享有所有权。而且如果是小区的公共设施附属房屋，房地产管理部门应当进行权属登记，但涉案房屋并没有进行登记，原告仅凭测绘报告书及设计图纸并不能证实其对涉案房屋享有所有权，因此不应当支持其主张。五、我自购买涉案房屋后一直履行住户应尽的各项义务。首先，我家购买的房屋为32㎡，总房价为45000元，我家于2016年8月29日签订《房屋买卖合同》，当天就支付了全部房价款。从2016年至今，我家一直缴纳房屋的物业管理费、垃圾清运费、装修管理费、出入证及许可证费用、水电费、二次加压费、垃圾桶配置费等，我家一直按照物管的要求履行小区住户的义务。六、我坚决不同意退回房屋。我国《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的。参照前两款规定。因此，根据该条款规定，即便龙成公司无权出售房屋，但我家对涉案房屋是善意取得。而且房屋所在地属于乡镇，在结合房屋所处的地段，我家是以合理的价格购买房屋，因此，我不同意退回房屋，原告只能向龙成公司请求赔偿损失。七、本案已过诉讼时效。我于2016年10月购买了涉案房屋。同月就开始进行装修，截止原告起诉时已有三年多时间，期间没有任何人来阻止我家装修房屋，也没有人来阻止我家居住，根据法律规定，本案已过诉讼时效，原告的诉求不应当支持。综上，我与龙成公司签订的房屋买卖合同合法有效，我依法取得涉案房屋后才进行装修使用，而且原告不是房屋所有权人，无权要求我退回房屋，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告王体阳辩称：一、我是依法购买的涉案房屋。2016年，我看到小区出售房屋的宣传广告，就到小区值班室询问，值班室工作人员说，小区有房屋对外出售，经过实地查看和了解，我选中了小区B-商-3号房屋。2016年8月29日，龙成公司与我签订了《房屋买卖合同》，合同约定龙成公司把涉案房屋出售给我，使用年限为70年。我购买涉案房屋时，龙城丽景小区的好多商铺和住房都没有出售，整个小也没有围墙，我也相信涉案房屋和小区其他房屋一样是可以对外出售的。因此才购买了房多。当时龙成公司说现在暂时不能办产权证，等以后可以办产权证的时候，公司会协助我家办理产权证。二、原告无证据证明其是涉案房屋的权利人。我购买涉案房屋时，我并没有看到什么人在涉案房屋里进行办公，也没有看到什么人使用房屋，我也不知道房屋是做什么用的，现在小区业主委员会说房屋是业主委员会办公室我不认可，业主委员会有什么证据证明涉案房屋是办公室？又有什么证据证明其是房屋的权利人。三、我合法占有涉案房屋，原告无权要求腾退房屋。从法律的角度来说，我国《物权法》第三十条规定，因合法建造，拆除房屋的事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成立时发生效力。龙成公司作为小区开发商，其当然对小区房屋享有物权，也有权对房屋进行出售，我也相信龙成公司有权出售房屋，依据《物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。但我家是出钱购买的涉案房屋，并不存在无权占有不动产的情况。因此，原告无权要求我家返还房屋。四、原告提交的证据不能证实其权利主张。原告虽然提交了测绘报告书、设计图纸、宗地图等，但以上证据只能证明小区建设之前的设计情况，并不能证明原告对涉案房屋享有所有权。而且如果是小区的公共设施附属房屋，房地产管理部门应当进行权属登记，但涉案房屋并没有进行登记，原告仅凭测绘报告及设计图纸并不能证实其对涉案房屋享有所有权，因此不应当支持其主张。五、我自购买涉案房屋后一直履行住户的各项义务。首先，我家购买的房屋是34㎡，总房价为51000元，我家于2016年8月29日签订《房屋买卖合同》，当天就支付了全部房价款。从2016年至今，一直缴纳着房屋的物业管理费、垃圾代运费、装修管理费、出入证及许可证费、水电费、二次加压费、垃圾桶配置费等。我家一直按照物管的要求履行小区住户的义务。六、我坚决不同意退回房屋。我国《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外。符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的。参照前两款规定。因此，根据该条款规定，即便龙成公司无权出售房屋，但我家对涉案房屋是善意取得。而且房屋所在地属于乡镇，在结合房屋所处的地段，我家是以合理的价格购买房屋，因此，我不同意退回房屋，原告只能向龙成公司请求赔偿损失。七、本案已过诉讼时效。我于2016年10月购买了涉案房屋。同月就开始进行装修，截止原告起诉时已有三年多时间，期间没有任何人来阻止我家装修房屋，也没有人来阻止我家居住，根据法律规定，本案已过诉讼时效，原告的诉求不应当支持。综上，我与龙成公司签订的房屋买卖合同合法有效，我依法取得涉案房屋后才进行装修使用，而且原告不是房屋所有权人，无权要求我退回房屋，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告文体江辩称：2016年8月29日早上9点左右王体阳带成龙海、文能到甘玉梅打字复印店打印房屋买卖协议，在此打印过程中，甘玉梅问龙成公司负责人成龙海有没有小户型的房屋？甘玉梅说不想和孩子一起住。想买个小房屋住，成龙海回答说，还有一个2幢1单元商1室（毛房），就是结构不好，四面无窗，造型是进门宽1.33m，长3.6m，里面是宽3.05m，长4.8m。当时甘玉梅想只要有个属于自己的清净地，房屋差一点没关系。经双方协商，以22000元成交（当时的成交价格是以间计算）。没有准确面积，我愿意提交一切相关证据。吴文杰在2019年9月20日选举产生为第一届业主委员会主任。不可能吴文杰是业主委员会主任就以前的第一届物管领导人说的做的就没有法律效力。在这几年当中我们整个小区不就是住的和谐友好吗？你出钱买房，我出钱买房，你吴文杰一上来就制造出这不合理，那不中用，难道错在你我吗？望法院给予公正处理判决，让我老来有个清净晚年继续居住。原告龙成丽景小区业主委员会围绕诉讼主张向本院提交了以下证据材料：1.房屋测绘报告书，欲证实被告龙成公司开发元谋龙成丽景小区的现状；2.元谋龙成丽景小区B栋套内面积计算公式，欲证实房屋建设规划及测量时，社区办公室、社区活动中心、社区物业房、公共卫生间等房屋附属设施和公共设施仍然存在；3.住房分户面积统计表，欲证实上述附属设施房和公共设施房的面积和性质；4.元谋龙成丽景小区B栋楼房分户明细表、设计图纸，欲证实龙成公司开发元谋龙成丽景小区时，其报备行政主管部门的设计和规划的图纸上对社区办公室、社区活动中心、社区物业房、公共卫生间等开发房地产必需设计和配备的公共设施进行了设计和施工，同时根据法律规定，未经规划部门许可并经利害关系人（全体业主）同意，开发企业和单位不得擅自更改设计和施工；6.宗地图、界址点坐标表，欲证实原告主张的上述四间公共设施设备用房，在被告龙成公司开发元谋龙成丽景小区的土地使用范围之内；7.照片一组。欲证实被告占用的公共设施配套用房也就是小区活动室、卫生间及小区业主委员会办公室的现状。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，原告龙成丽景小区业主委员会对被告龙成公司、文能、文体江、王体阳提起诉讼的行为，属于业主决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而原告龙成丽景小区业主委员会所提交的证据不能证明其依法召开过业主大会讨论决定同意起诉四被告，故其起诉不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告龙成丽景小区业主委员会的起诉。案件受理费50元，退还原告龙成丽景小区业主委员会。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  余兆林二〇二〇年十二月十七日书记员  李 昊