湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0981民初2768号 原告：谭重英，女，1969年6月22日出生，汉族，户籍住所地在沅江市。 委托诉讼代理人：孙劲华，湖南滨湖律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为起诉、应诉、调解、承认或放弃诉讼请求、代签法律文书等。 被告：湖南亚都房地产开发有限公司，住所地在沅江市琼湖办事处新和社区新源北路**。 法定代表人：周建可，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：符子冬，沅江市共创法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权。 原告谭重英与被告湖南亚都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭重英及其委托诉讼代理人孙劲华，被告湖南亚都房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杜凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谭重英向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告2014年10月8日签定的房屋销售合同；2、请求法院依法判令被告返还原告已付的购房款10万元、诚意金5000元及利息(占用资金的利息要求按人民银行同期贷款利率标准，自2014年10月8日起暂计算至返还购房款之日止，诚意金是从2017年4月25日开始计算利息)；3、请求法院依法判令被告赔偿原告房屋差价损失(具体以鉴定结论为准或者以沅江市房屋销售均价为准)；4、请求法院依法判令要求被告承担不超过已付10万元购房款一倍的赔偿责任；5、由被告承担本案的诉讼费。 事实与理由：原、被告于2014年10月8日签定了一份房屋销售合同（下简称10.8合同），合同约定乙方自愿购买亚都丽水花园房屋一套，面积约133平方米，第一单元1501室，并确定了房屋的单价为2580元/平方米，签定合同后原告按合同交纳了十万元的购房款，因当时被告在办理土地的手续过程中，所以就没有确定交房时间。2017年4月25日，被告又组织了一个确认房型的诚意认购，原告又支付了5000元的诚意金，并将原合同的丽水花园9栋1501号更换至蓉园3栋2602号。由于当时不能网签合同，一直拖至今日。现蓉园已经能网签合同，但被告却以房屋价格要上调为由拒绝与原告就更换房屋签定合同。原告在2014年交购房款签定合同时的房价并不偏高，被告因为2013年12月18日签定的关于陈家嘴组整体安置合同中的土地出让及土地报建手续耽误了成交时间，导致房屋延迟拖至2019年元月才开盘，所以房屋价格上涨的原因不能归责于原告。多次找被告商量无果，并于2020年5月15日发出了履行合同义务催告函，被告均置之不理，无法只好于2020年6月5日起诉至法院，要求被告履行合同，确认按2017年4月25日的诚意金确认的房号履行，被告以4月25日的诚意金不是变更的合同为由，要求驳回原告的诉讼请求，2020年9月3日法院依法判决原、被告于2014年10月8日签定的房屋合同有效，但对4月25日诚意金上所确认的房号缺乏合同成立的条款，无法得到法院的支持，现因被告无法按2014年10月8日所签定的合同继续履行，特提出起诉，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告湖南亚都房地产开发有限公司提出如下辩称意见：原告要求解除原、被告签订的房屋销售合同的诉求，违反了有效合同解除的相关程序，没有履行对合同解除的催告告知义务，如今诉至法院要求解除合同是原告单方行为，程序上存在严重的合同解除瑕疵。在合同解除条件没有成就的情况下，原告诉求的2、3、4、5点诉求没有事实和法律依据。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据及事实认定如下：被告提交的旨在证明涉案房屋价格变化参照情况的证据，原告质证认为，该购房合同的标的物是安置房，而原告所签合同购买房屋系商品房，不具有参照价值。本院认为，虽然被告提供证据所涉及的房产位置在原、被告约定变更合同买卖房产位置的附近，但两宗房产的性质不同，在本院已认定政府相关行业主管部门统计的房产均价数据后，对被告所提交该份证据的效力不予认定。 本院审理认定的双方建立房屋买卖合同、中途磋商变更买卖合同、被告最终拒绝履行买卖合同的事实，与原告诉称事实一致。 另查明，本市2020年商品房销售均价为每平方4688元。 本院认为：依法成立的合同具有法律效力，出现不能实现合同目的的情形时，应允许守约方解除合同并向违约方索赔。本案的争议焦点主要在于：一、合同是否应当依法解除？二、若合同解除，被告赔偿原告损失的范围及数额的确定。 第一，双方间《房屋销售合同》是否应当解除。 从10.8合同的内容和形式看，该合同体现了当事人的真实意思表示，合同内容包括所购房屋位置、面积、单价、交款方式及违约责任等，其内容完整并可执行，应认定该份合同是一份合法有效的房屋买卖合同。结合该案查明事实可以看出，该份合同后来因被告原因导致合同标的物名称和位置发生变化，而不再具备继续履行原10.8合同约定义务的可能，故双方曾约定以变更买卖合同标的物的方式继续履行，但在进行该项行为时，双方因仅就合同标的物的位置变化达成一致，而未就其他的条款如价格、付款方式、标的物移交时间等合同必要的要素达成一致，该事实从双方当事人曾就新房屋的价格条款磋商一年有余可以得到印证，在此情形下，应认定因被告原因导致10.8合同无法履行，原告的合同目的不能实现，据此原告依法享有合同解除权，本院对原告提出的解除合同诉请予以支持。 第二，《房屋销售合同》解除后，被告对原告承担赔偿损失责任的范围如何确定。 《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告的违约行为导致守约方谭重英丧失了以合同约定的远低于市价的优惠价购买涉案房产的机会，而作为违约方的被告却能通过撕毁合同而将房产以现行市场价对外销售从中获利，被告在主观上存在不履行合同的故意，因此，被告应承担相应的违约责任。合同依法解除后，原告提出要求被告返还购房款10.5万元的诉讼请求并无不当，本院依法予以支持。为促进民事主体诚实守信，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑本市近年来房地产市场成交均价数据及被告的主观过错，确定被告应按照购房价差情况赔偿原告经济损失280364元。关于原告请求的赔偿购房款利息损失主张，在本院已经支持其要求被告返还购房款并赔偿价差损失的诉讼请求后，鉴于原告支付的购房款的利息已经包含在损失中，不应再进行重复计算，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。此外，就原告主张的不超过购房款一倍的惩罚性赔偿金，因原告并未举证证明被告存在惩罚性赔偿金适用的行为，故本院对原告该部分诉讼请求亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原、被告2014年10月8日签订的房屋销售合同； 二、由被告湖南亚都房地产开发有限公司返还原告谭重英支付的购房款10万元及诚意金5000元； 三、由被告湖南亚都房地产开发有限公司赔偿原告谭重英房屋购置的差价损失280364元； 四、驳回原告谭重英的其他诉讼请求。 以上第二、三项所列的给付义务限被告于本判决生效之日起10日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本案案件受理费1200元，由被告湖南亚都房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员 郑学军 二〇二〇年十二月十日 法官助理 周 元 书 记 员 邱谋莎 附相关法律条文及司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》 的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。