江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4132号上诉人（原审原告）：谈珂，男，1980年10月31日生，汉族，住宜兴市，现住宜兴市。委托诉讼代理人：孟叶，江苏孟元强律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯琮瑛，江苏孟元强律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：宜兴市佳园物业管理有限公司，住所地宜兴市环科园兴业路**软件大厦****。法定代表人：顾勤彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋晨阳，江苏骏图律师事务所律师。上诉人谈珂因与被上诉人宜兴市佳园物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初2914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谈珂上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，物业公司提供的物业服务存在明显过错，应当根据《前期物业服务合同》的约定承担相应的违约责任。一、根据《前期物业服务合同》及《宜兴市物价局备案回复表》，物业公司提供的物业服务需符合《金城花园B3区商业用房服务内容》的标准。服务内容共载有21项服务内容及相关标准，但其中14项物业公司根本没有提供任何服务，其中2项（第9、21项）是物业公司在近两年通过诉讼向业主催缴物业费时才开始提供服务，与公示的标准明显不符合。二、物业公司没有提供的14项服务中有13项所涉及的设施、设备根本未有配备。从《宜兴市物价局备案回复表》上可见，服务内容并非相关部门制定的格式化标准，而是物业公司为金城花园B3区商业用房制定的特定物业服务标准，是否有相关设施、设备在制定该标准时就已考虑在内，公示行为即为承诺可以按照标准提供所列全部服务，商业用房2.6元/平方米/月的物业费标准也是以此为基础的。正是由于商业用房的公共设备设施管理难度大于住宅用房，因此物业费标准才远高于住宅用房，但物业公司却几乎未提供任何公共设备设施的管理服务，还以无相关设备设施作为抗辩理由拒绝承担违约责任，这对于商业用房的业主显然是不公平的。三、《前期物业服务合同》所载明的违约条款明确有效，根据服务内容，物业公司未提供或有瑕疵的服务项目占比远远超过50%，其仅主张50%的违约金是合理的，并未加重物业公司义务，反而有利于物业公司进行反思整改从而为广大业主提供更好的服务。被上诉人物业公司辩称，本案所涉的争议事实已经被无锡市中级人民法院生效判决所确认，其在提供物业服务中不存在违约行为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回谈珂的上诉请求。谈珂向一审法院起诉请求：判令物业公司向其支付违约金380908.09元。一审法院认定事实：坐落于宜兴市××街道××路××号××号××号××号××号××号商铺（所有权证号分别为宜房权证宜城字第1××4、1××5、1××6、1××8、1××0、1××4）均属谈珂名下所有。上述房屋由谈珂向江苏融达房地产开发集团有限公司（以下简称融达公司）购买，并于2014年8月20日办理了房屋的领房手续。2012年6月8日，甲方融达公司与乙方物业公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由乙方物业公司为金城花园B3区全体住宅、商业建筑面积209465平方米提供物业服务。第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，2、物业共用设施设备的支行、维修、养护和管理，3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、房屋装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、消防管理。……第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（见附件一）……第六条1、物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：商业物业按2.6元/月·平方米交纳。业主应于七发公司通知交房之日次日起交纳物业服务费用，首次预交二年。后每季交纳一次，业主或物业使用人应在每季初履行交纳义务，逾期交费除补交物业服务费外，还将以所欠物管费为基数每天计收2‰的滞纳金……第二十七条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按物业费1‰的标准向甲方、业主支付违约金。……本合同期限自2012年6月8日起至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。2012年7月4日、2016年8月31日，宜兴市物价局分别对物业公司的收费标准进行备案，其中备案回复表意见中载明有“二、多层、高层住宅按《宜兴市普通住宅物业公共服务简明等级标准（试行）》规定中的五级服务，商业按合同为业主提供物业公共服务……”目前，该小区尚未成立业主委员会。一审中，谈珂主张物业公司未达服务合同约定，主要包括有根据《金城花园Ｂ3区商业用房服务内容》的有14项没有提供服务，而第9项垃圾箱、果皮箱垃圾每日清运2次、每日擦拭1次，第21项白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次都是物业公司近两年才提供，而14项没有提供的服务中有13项所涉及的设施、设备根本不存在，物业公司向商铺业主收取2.6元／平方米／月的物业费标准正是因商业用房的公共设备设施管理难度大于住宅用房，因此才收取远高于住宅用房的费用，而物业公司以没有公共设备设施抗辩拒绝承担违约责任对业主不公平。而物业公司为证实自己物业各项服务符合约定的情况提供（2019）苏0282民初3104号、（2020）苏02民终109号民事判决书以及2018年－2019年期间物业公司对金城Ｂ三区商铺巡逻安全服务报告（含部分巡逻照片、部分保安巡逻记录表）、对商铺消防管道检查、消防泵、生活泵、维护报告，商铺服务报告（含对商铺下水口堵塞清理、配合市政排污车抽污水、对商铺电柜线路、网络线路进行检查、对商铺消防检查的照片），商铺装修管理服务报告、商铺地砖损坏维护修复报告、管道损坏漏水维护修复报告、地下管井检、地下管井检查并彻底疏通报告系单及执法照片，金城花园Ｂ3区物业服务报告，2017年物业管理先进集体和先进个人表彰决定、2018年、2019年宜兴市宜城街道物业管理办公室对宜城街道住宅小区暨市场化小区物业管理工作检查考核的通报，其中金城花园Ｂ3区2018年、2019年均取得较高得分与排名，此外物业公司还提供《商铺物业管理服务报告》、2019－2020年5月的小区室外清洁日检表、安保电子巡逻及培训记录等证据。对上述物业公司提供的证据，谈珂质证表示物业公司提供的2019和2020年的室内外清洁以及停车场、道路保洁、排水设施清理均表示认可，但对于其他保洁内容特别是按《金城花园Ｂ3区商业用房服务内容》中载明的第4-17项的设施设备本身就没有，更不能说物业公司提供了保洁服务，而设置垃圾桶进行收集处理垃圾已是2018年之后才有，其余安保巡逻照片等无法证明其关联性、真实性，至于××街道××室××小区的检查考核无法体现商铺服务的质量，其余报告均系物业公司自行制作，不予认可。针对谈珂提出的未配备设施、设备的问题，物业公司表示商业用房本身没有共用楼道和卫生间、电梯、绿化带、休闲娱乐设施、给水设施，而垃圾桶于交房后就有了，这些公共设施得等小区二期交房后才有，目前暂时没有配套。上述事实，有前期物业服务合同、房产证复印件、物价局备案回复表、领房通知单、《金城花园B3区商业用房服务内容》、民事判决书、物业服务的各项报告、照片，表彰决定、检查考核通报、质证笔录及庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点是物业公司是否承担违约责任。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，融达公司与物业公司签订了《前期物业服务合同》，由物业公司为金城花园B3区全体住宅、商业提供物业服务。物业公司与谈珂间系物业服务合同关系，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。现谈珂主张物业公司未履行《金城花园B3区商业用房服务内容》中的大部分服务，特别是该服务内容中的设施、设备都没有配备，从而构成违约。法院认为，物业公司的服务对象除了单个业主外，还涉及整个小区、全体业主的全部物业服务，对其服务质量应当从整体上进行评价。物业公司已经提交了在提供物业服务的部分履行情况，特别是针对商铺的服务情况，也提供了主管部门的考核、表彰文件，表明其已经按照合同约定提供了优良的服务。至于谈珂提出的服务内容中的设施、设备未配备的问题，经查，该《金城花园B3区商业用房服务内容》仅系物业公司在小区公示的服务内容，并未就部分设施何时配备、如何配备进行具体的承诺，例如人工湖、喷水池、假山亭等，这些设施、设备的配备问题应当结合小区开发商的开发建设、小区全体业主的总体要求、再结合物业公司服务内容等综合一致确定，而根据物业服务合同约定，并未就此进行明确。法院认为，物业服务系一项持续性、全面性工作，不能从某一特定时间、地点对物业、地点对物业服务质量作出评定体服务质量与服务效果，现物业公司并未有明显的重大违约行为，谈珂主张物业公司服务不到位需应承担380908.09元的违约金，过于加重了物业公司的义务，也不利于广大业主们期待更好物业服务的目的实现。即使物业公司有部分服务存在瑕疵，谈珂也可通过合理方式指出，提出整改诉求或者向管理部门反映，双方共同协商解决，以维护小区业主的合法利益。对谈珂的诉讼请求，证据与理由均不充分，法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决：驳回谈珂的诉讼请求。一审案件受理费减半收取3507元，保全费2270元，合计5777元由谈珂负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，物业公司根据《前期物业服务合同》的约定，为金城花园B3区全体住宅、商业提供物业服务，其服务对象除了单个业主外，还涉及整个小区、全体业主的全部物业服务，故对其服务质量应当从整体上进行评价。本院作出的已经发生法律效力的（2020）苏02民终109号民事判决书中，认定物业公司按约定为小区业主提供了物业服务，据此可以确认物业公司提供物业服务中不存在违约行为。由于物业服务是一项持续性、全面性的工作，不能从某一特定时间、地点对物业、地点对物业服务质量作出评定体服务质量与服务效果，即使物业公司提供的物业服务确有瑕疵，也不足以对物业公司的服务质量作出否定性评价。谈珂主张物业公司未履行《金城花园B3区商业用房服务内容》中的大部分服务，特别是服务内容中的设施、设备都没有配备，但谈珂并无充分的证据推翻已生效判决所确认的事实。故对谈珂提出物业公司构成违约的上诉主张，本院不予支持。综上所述，谈珂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7014元，由上诉人谈珂负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二０二０年十二月十七日书记员  翁 强