大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6802号原告：大连万科物业服务有限公司（统一社会信用代码91210200242395981T），住所地辽宁省大连市沙河口区新生路万客园**。法定代表人：张会，系总经理。委托诉讼代理人：李影，女，1987年5月4日生，系大连万科物业服务有限公司职员，住址辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：刘伟，男，1963年3月25日生，汉族，系大连万科物业服务有限公司职员，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：马静，女，1979年8月20日生，回族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：马一波（系马静之夫），1974年10月26日生，回族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连万科物业服务有限公司与被告马静物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人李影、刘伟以及被告马静的委托诉讼代理人马一波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连万科物业服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠交的2018年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费22,068.18元；2、判令被告按应付款项的日万分之五标准向原告支付自物业服务费欠交日起至2020年9月10日的违约金12,713.81元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告所购买的大连市甘井子区红旗街道柳树社区万科溪之谷柳溪园51号1单元1层4号房屋，已于2009年12月27日办理入住，该房屋系由原告负责物业管理。但被告未能按时向原告交纳2018年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费22,068.18元，同时产生违约金12,713.81元（暂计算至2020年9月10日）。虽经原告多次催要，被告始终以各种理由加以拒绝，严重侵害了原告的利益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请依法给予支持。被告马静辩称，不同意原告的诉讼请求。理由:根据辽宁省物业管理条例和大连市住宅物业服务标准规定，物业选聘等事项需要公示与告知，物业收费也没有进行评级，2016年之前被告一直是按3.8元标准交纳物业费，自2016年出台相关规定后，被告认为原告收费标准不合规，因此再就没有交纳过物业费。经审理查明：2007年10月25日，大连万科城置业有限公司为其开发建设的万科·溪之谷小区选聘物业服务管理单位，遂与原告签订了《前期物业服务合同》，该合同约定：物业名称为万科·溪之谷；物业类型包括别墅、公寓、多层、高层和公建；坐落位置为大连市甘井子区红旗街道西南部；建筑面积约447000平方米；物业服务区域内物业服务收费采取包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中别墅的交费标准为3.8元∕月·平方米；业主应于其拥有的本项目物业交付之日起交纳物业服务费用；业主或者物业使用人应于每自然季度首月10日前向原告交纳当期的物业服务费，逾期未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠费总额的3‰的标准支付违约金；合同期限,自2007年9月8日起至万科·溪之谷业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告如约履行合同义务，持续为万科·溪之谷小区包括被告在内的全体业主提供日常的物业管理与服务，并按季度向小区业主公示相关的物业服务报告，至今从未间断。同时查明，2009年12月2日，被告购买了万科·溪之谷小区内一套行政街号为甘井子区柳溪园51号1单元1层4号的房屋，建筑面积215.09平方米。2009年12月27日，被告接收涉案房屋，入住后被告即按每月每平方米3.8元的标准持续向原告交纳相关物业费用，直至2016年9月。自2016年10月开始，被告便以物业收费标准不合规为由拖欠物业费，其中拖欠2018年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费是22,068.18元。原告多次催款未果，遂诉讼来院。另查,针对被告拖欠原告自2016年10月至2018年6月期间物业费的相关案件，本院已经作出相应判决，目前正在执行当中。本院确认的上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、业主确认函、物业服务报告、催缴函以及本院的庭审调查笔录等在案为凭。上述证据，业经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与大连万科城置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，出自双方的真实意思表示，符合平等自愿和诚实信用原则，不违反法律和行政法规的强制性规定，上述物业服务合同生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，上述合同对万科·溪之谷小区内的全体业主、包括本案被告均具有约束力，本案原、被告都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。原告作为物业服务企业已经按照上述合同约定履行了为万科·溪之谷小区全体业主提供物业服务与管理的相关义务，被告作为小区业主之一，其在接受物业公司提供的各方面物业服务的同时，理应按照合同约定的每月每平方米3.8元的标准及时足额交纳物业费，借故拖欠实属无理。现，原告请求被告立即给付2018年7月至2020年9月期间的物业服务费22,068.18元及违约金，理由正当且证据充分，本院予以支持。关于违约金的适用标准及期间一节，应以日万分之五为标准，自2019年1月1日开始计算至2020年9月10日止。关于被告当庭提出的相关抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告马静给付原告大连万科物业服务有限公司物业服务费22,068.18元及违约金（自2019年1月1日起至2020年9月10日止，按日万分之五为标准计算）。二、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费459元（减半收取，原告预交），由被告承担，此款应同上述款项一并给付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员 郭 强二〇二〇年十二月十一日书记员 宋子豪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。