云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2926民初891号原告：南涧彝族自治县城市建设投资开发有限责任公司，住所地南涧县南涧镇富民街**。法定代表人：王锦智，董事长。委托诉讼代理人：杜四雄，云南展腾（南涧）律师事务所律师，特别授权代理。被告：孔思仙，女，1984年12月29日生，汉族，云南省南涧县人，农民，住南涧县。委托诉讼代理人：黄红映，云南昂拓律师事务所律师，特别授权代理。原告南涧彝族自治县城市建设投资开发有限责任公司诉被告孔思仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜四雄、被告孔思仙及其委托诉讼代理人黄红映到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金19735.8元（88.9㎡×6元×22月+88.9㎡×9元×10月）；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年，南涧彝族自治县人民政府（下称“南涧县政府”）在南涧镇辖区内的部分片区实施棚户区改造项目，部分产权人因房屋被征收后建盖新房、购买新房以及新房装修等原因，未能按时完成搬离及交房工作，向南涧县政府提出回租被征收房屋的请求。为了切实解决原产权人的需求，亦为了加强棚户区改造被征收房屋资产管理，盘活房屋资源，提高国有资产运营效益，实现国有资产社会效益和经济利益最大化，南涧县政府将改造项目片区中除原农资公司集资房、原农机公司集资房、原农技推广中心、原畜牧局集资房、原县医院集资房以外的棚户区改造征收的房屋资产全部划入原告进行管理。原告接收上述房产后，制定了租费标准,一类房租金为10元／平方米／月，二类房为8元／平方米／月，原产权人续租户2019年7月1日以前按6元／平方米／月计收，自2019年7月1日起按房屋所属类型确定租金。被告于2017年11月21日与南涧彝族自治县住房和城乡建设局签订了《房屋征收补偿协议书》，根据该协议，被告需于2017年9月23日前完成搬离并交房。而后，被告因新购房屋尚在装修阶段，不能按时完成搬离、交房工作，于2017年9月19日向南涧县棚户区改造指挥部申请回租住房，租用了原告管理的位于金龙路80号的住房一套，租期从2017年10月1日起，未约定租赁期限，被告持续使用房屋至2020年7月22日，被告从未支付任何租金。后经原告结算，被告共拖欠租金19735.8元未支付。原告亦曾多次找被告追讨，但被告均以各种理由拒绝支付。其中租金计算标准为2019年7月31日前，按6元／平方米／月计收；2019年7月31日后，承租人续租的，应按一类房标准，但由于被告所承租房屋位于一楼，故按9元／月／平方米计收。综上所述，原告认为双方之间的《回租住房申请》真实、合法、有效，如今被告拖欠租金的行为已构成违约，己严重侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特依据相关法律规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：一、关于原告所诉房屋的相关情况。原告所诉房屋原本是被告一方合法财产，因为棚改政策实行的原因被政府征收，由于被征收导致被告失去固有的住所。被告对房屋的占有和使用，在棚改协议签订以前是基于自己的产权，在棚改协议签订以后是基于棚改行为授权对房屋继续使用。二、关于房屋所涉及到的有关事项。第一，房屋交付应该是签约之后就已经完成。第二，关于申请租用房屋使用关系，在征收合同签订以后，棚改办要求递交回租申请，在这个过程中就没有对需要支付租金进行过约定。第三，2019年9月以前，棚改办、城投公司都没有和被告说过房屋使用要收租费的问题，后面原告公司工作人员与被告联系，不是协商而是恶语相加，有公职的人员以公职相威胁，为此被告心里极大的不舒服，原告公司对此也没有进行过任何说明。第四，原告起诉状中所叙述的计费标准没有任何依据，一是该计费文件制定于2019年7月，颁发于2019年8月，该文件如果合法的话也不对颁发以前的行为有溯及力，二是该文件是价格文件，如无其他证据辅证，不具有法律效力，也不符合实际情况。被告户于2020年7月已经将房屋交还原告。综上，原被告双方不是平等主体间的民事关系，棚改是行政行为，是行政管理和被管理关系，故原告所提出的要求没有事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年11月21日，南涧彝族自治县住房和城乡建设局与原告签订《南涧县2017年棚户区改造范围内国有土地上房屋征收补偿协议书》（合同号为168号），将原告坐落于金龙路80号、房屋所在楼层为1层、房屋结构为砖混、建筑面积为88.9平方米、房屋产权证号为南房权证南涧字第**的房屋征收，协议约定了房屋征收的金额、履约方式和期限等，其中约定被告须在2017年9月23日前完成搬迁并交房。2017年9月19日，被告在《回租住房申请》申请人一栏签字，并加注“本人保证按时足额交纳租金并服从出租方安排”的字样，申请书载明“根据《南涧县2017年棚户区改造范围内国有土地上房屋征收补偿协议书》（168号）约定，被告户应于2017年9月23日前搬迁交房，无法按约搬迁，特申请回租本套住房3个月（2017年10月1日至2017年12月31日）。后被告于2020年7月份搬离所在的房屋，未交纳房租。2018年9月1日，南涧彝族自治县人民政府发文确定，棚户区改造征收的国有土地上房屋及其地上构建筑物，包括已征收的私有产权房和公有产权房（除原农资公司集资房、原畜牧局集资房、原农机推广中心、原畜牧局集资房、原县医院集资房外）资产全部划入原告管理。原告接收管理后，制定了《南涧县棚改征收资产管理工作方案》，该方案确定出租价格为一年一定价，租期为一年，可以续租。2019年7月1日以前按6元/平方米/月计收，自2019年7月1日起按方案确定的片区价格签订租赁协议承租。租费的收费标准为一类房屋10元/平方米/月计收；二类房屋8元/平方米/月计收。另，经查询，南涧县公共租赁性住房月租金标准为南涧镇按6元/平方米的标准计收。上述事实有当事人陈述及原告提供的《南涧县城棚户区改造征收房屋资产管理方案的通知》（南政办发[2018]98号）《南涧县2017年棚户区改造范围内国有土地上房屋征收补偿协议书》《回租住房申请》《关于棚改征收资产管理工作方案的批复》（南政复[2019]214号），在卷佐证。本院认为：原被告之间属于租赁合同关系。被告向原告提出回租申请，申请载明租期3个月，从2017年10月1日至2017年12月31日，原告同意出租，且被告实际使用了房屋，故双方之间的房屋租赁关系成立并生效。约定的租赁期限届满后被告继续居住房屋，视为不定期租赁，被告作为承租方可以随时解除合同，2020年7月份被告搬离回租的房屋，原被告之间的房屋租赁关系解除，故原告要求被告支付2017年10月1日起至2020年7月份止的房租，依法予以支持。关于租金计算标准的问题。因原被告之间在确立租赁关系时未约定租金计算方式，原告事后所定的租金计算标准，被告不予认可，根据法律规定，当事人就价款约定不明的按照订立合同时履行地的市场价格确定，经查询原被告所在地的公共租赁性住房月租金标准南涧镇为6元/平方米，因本案所涉及的房屋系房屋征收后原房主人回租房屋，本院综合确定本案的房租参照此标准计付，故原告诉请的房租本院依法支持17068.8元（88.9㎡×6元×32月）。被告关于本案原被告之间属于房屋征收关系的辩解，无事实和法律依据，依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告孔思仙于本判决生效之日起十日内向原告南涧彝族自治县城市建设投资开发有限责任公司支付租金17068.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费294元，减半收取147元，由原告南涧彝族自治县城市建设投资开发有限责任公司负担20元（已交纳）；被告孔思仙负担127元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  吴美敏二〇二〇年十二月四日书记员  李凤美