河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0503民初3774号原告：金碧物业有限公司安阳分公司，住所地河南省安阳市北关区光明路**恒大绿洲综合楼**。统一社会信用代码：91410500571018183J。法定代表人：贺勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕春威，河南英展律师事务所律师。委托诉讼代理人：段青青，河南英展律师事务所实习律师。被告：丰肃，女，1956年1月9日出生，汉族，住安阳市北关区。原告金碧物业有限公司安阳分公司（以下简称金碧物业公司）与被告丰肃物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月5日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕春威、段青青到庭参加诉讼，被告丰肃经本院传票传唤未到庭，庭前提交了答辩状及证据。本案现已审理终结。原告金碧物业公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即向原告支付物业服务费19,777.2元、滞纳金22,060.3元，共计41,837.5元。（暂计至2020年10月31日，以实际支付日产生的费用为准）；二、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2011年12月8日签订《前期物业服务协议》，约定由原告向被告所在安阳恒大绿洲小区提供物业服务，被告应在每月的最后一日前按其住宅建筑面积，每月每平方米1.6元支付物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天欠费总额的1‰支付滞纳金。被告住宅建筑面积为167.5平方米，自2014年9月1日欠付物业服务费至今，经原告多次催要，被告一直拒绝交纳。原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，向贵院提起诉讼，请依法裁判。被告丰肃辩称，首先，原告在给答辩人的业主手册里面明确载明：金碧物业有限公司隶属于恒大地产集团，即原告与开发商系一家。一、答辩人并未实际入住安阳恒大绿洲小区，未实际享受与金碧物业有限公司约定的物业服务，根据公平原则和权利义务对等原则，答辩人不应当交纳物业费，至少不应当全额缴纳。1、答辩人与原告于2011年12月8日签订《前期物业服务协议》，约定由原告向答辩人所在安阳市恒大绿洲小区提供物业服务，被告至今未入住该小区中，未实际享受金碧物业有限公司提供的任何物业服务，原告对此也是知情的。根据公平原则和权利与义务对等原则，答辩人没有享受权利也不应当履行义务，至少应当减免物业费，而不是全额交纳物业费！2、原告作为小区管家不履行职责，作为物业与业主交流的枢纽，小区管家并没有按照自己的职责履行责任，遇到问题并不上报解决，是一种严重的失责行为，同时，也给业主的维权带来了极大的困难，给业主带来了极大的损失。二、金碧物业有限公司要求答辩人支付物业服务费19,777.2元的诉讼请求不成立。1、在交房之后，楼层多次漏水（包括但不限于厨房、餐厅、洗衣间、室内廊道），物业公司在接报后并未及时维修，而是让业主自行解决，致使三次维修费近6000，造成业主额外损失，这是一种失职行为。根据《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。答辩人并没有进入到小区中入住，同时也没有享受到物业公司带来的物业服务，故不应承担物业费用19,777.2元，金碧物业有限公司要求答辩人支付物业服务费19,777.2元的诉讼请求不成立。三、原告主张的滞纳金22,060.3元，没有法律依据，依法应当予以驳回！“滞纳金”是行政机关对行政相对人未依法按期履行行政征收义务，而按日加收的罚款，滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性的特点。所谓法定性，是指滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立；强制性，是指滞纳金的征收是由国家强制力保障实施的；惩罚性，指的是滞纳金是对超过规定的期限缴款而采取的惩罚性的措施。根据滞纳金的以上特点，滞纳金只能发生双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，比如《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定：“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。《社会保险费征缴条例》第十三条“缴费单位未按规定缴纳和代扣代缴社会保险费的，由劳动保障行政部门或者税务机关责令限期缴纳，逾期仍不缴纳的，除补缴欠缴数额外，从欠缴之日起，按日加收千分之二的滞纳金”以及《中华人民共和国行政处罚法》第五十一条第（一）项“到期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的百分之三加处罚款”。现实中还有许多法律法规对未按期履行缴款义务加收滞纳金的规定。以上均属于同一性质的处罚，都是对未按期履行缴款义务而加收的款项，即有滞纳金的性质。本案中，原告与被告之间是平等的民事主体关系，任何一方无权强加给对方滞纳金！原告所主张的滞纳金显然违反了以上法律规定，是无效的约定。四、恒大绿洲是高档住宅，交付标准是精装修交付，原告给答辩人的业主手册里面明确载明：打造精品御湖豪宅、精装尊邸、满屋名牌、9A精装、奢华极致、世界级皇家园林演绎人性化景观、绿意弥漫幻彩迷人、满屋名牌9A精装缔造名门豪宅典范，等等，等等。但事实情况是，原告连窗纱和灶具这些最基本的设施，都没有给予配备！完全是在欺诈消费者！完全是不信守承诺！答辩人多次将此诉求反映给原告，原告至今未予理睬！答辩人无奈于2020年10月份自己出资6,900元安装了窗纱和灶具。以上费用应当由原告承担，或者直接冲抵物业费、减免物业费！另外，在业主未入住且未征求业主意见的情况下，历年物业费中却包含代扣水费，这些费用和行为都极其不合理，上述费用应当从物业费用中扣除。五、小区广告牌等公共区域所收取的广告费收入，原告从未公示过，也没有用于小区的公益建设和环境改良，该笔收入应当归全体业主共有，或者直接冲抵物业费、减免物业费！六、小区公共区域内露天的停车位，全体业主在购房时均交纳了公摊费，这些公共区域都包含在业主所购房产的建筑面积当中，其所有权依法归全体业主所有，理应归全体业主无偿使用！可是原告却对该公共区域的停车位向业主强行收取每月60元/个的停车费！答辩人要求原告立即停止收取停车费，之前收取的停车费要么返还业主，要么直接冲抵物业费、减免物业费！综上，答辩人认为原告金碧物业有限公司安阳分公司物业服务质量极差，不能按照合同约定标准提供服务且合同存在强迫交易、物业服务合同签订明显违反法律强制性规定。特请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告丰肃系安阳恒大绿洲小区一期6栋1单元1703室业主，高层住宅，建筑面积167.5㎡。2011年12月8日，原、被告签订了前期物业服务协议，协议约定原告为安阳恒大绿洲小区提供物业管理服务，物业收费标准为高层住宅1.6元/㎡/月，自收楼起第四个月开始，应在每月的最后一日前履行完交纳当月物业服务费的义务，空置物业的物业服务费按照该物业区域同类物业的标准全额交纳，业主逾期交纳物业费、公摊水电费等费用，从逾期之日起每日按应缴费用的1‰的标准向金碧物业公司支付滞纳金。被告收楼后物业费已交至2013年8月31日，2014年9月1日至2020年10月31日的物业费共计19,777.2元至今未交纳。以上事实，有原告提供的前期物业服务协议、催缴记录、房屋测量报告、计算明细、收楼手册，及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的前期物业服务协议，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护。现被告拖欠物业费不付，违反了合同约定，原告主张物业费19,777.2元，不违反法律规定，本院予以支持。根据双方的合同约定，及法律规定，被告辩称空置房不交物业费的意见没有法律依据，对被告的意见本院不予支持。被告辩称房屋漏水未提供证据，且不能证明系物业服务范围内公用部位漏水所致，对其因漏水不交物业费的意见不予采纳，其可以收集证据后向责任人另行主张。物业公司提供的是物业服务，不负有交付房屋及配套设施、设备的义务，房屋交付标准及质量属于房屋买卖合同约定的内容，不属于物业公司提供物业服务的范围，出庭证人潘会清的证言证明安装窗纱与原告没有关联性，对其证言不予采纳，被告可在收集证据后向责任人另行主张。物业公司单独领取有营业执照，有自己的经营范围，独立承担民事责任，与其他公司人格相互独立，从法律地位上与其他公司没有从属关系，对被告辩称原告与开发商系一家的意见不予采纳。被告未提供证据证明广告费用、露天车位费用收取的数额、分配方案、及自己应得的分配数额，无法在本案中与物业费相抵，其可根据合同约定及法律规定另行主张。原告物业管理服务费的组成部分并不包括收取业主家庭自己消费产生的水费作为自己的物业费，代扣代交水费也是支付给了供水单位，否则业主家庭就会停水，另外是否收取公用部位如绿化用水等水费作为物业服务费组成部分属于经营成本测算行为，并由双方在物业服务协议中协商确定，被告未提供证据证明原告非法占有了其家庭消费产生的代交水费，对其要求扣除物业费的意见不予采纳，被告不愿由物业公司代收代交其家庭水费的，可自行向供水服务单位申请单独交纳。原告作为物业服务企业，在提供物业服务过程中，应当努力把小区管理好、服务好，营造良好的小区氛围，共同把小区打造成业主安居乐业的家园，赢得全体小区业主的信任，因原告在服务过程中存在沟通不到位、服务有待进一步提高、管理不到位等瑕疵，也应对被告未按时交纳物业费承担部分的责任，对原告要求被告支付滞纳金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告丰肃于本判决生效后十日内支付原告金碧物业有限公司安阳分公司2014年9月1日至2020年10月31日的物业服务费19,777.2元；二、驳回原告金碧物业有限公司安阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费846元，减半收取423元，由原告金碧物业有限公司安阳分公司负担223元，由被告丰肃负担200元。本判决为终审判决。审判员  秦涛二〇二〇年十二月十日法官助理钱鑫垚书记员许圆