广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初10833号原告：广东中奥物业管理有限公司，住所地:广州市番禺区********国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：刘紫东，该公司职员。被告：陈旭毅，男，1987年8月29日出生，汉族，住清远市清城区*******************，公民身份号码441************31X。原告广东中奥物业管理有限公司与被告陈旭毅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东中奥物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘紫东到庭参加诉讼。被告陈旭毅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告广东中奥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2019年1月至2020年12月涉诉房产物业管理费人民币22380元，以及按年6%的标准逐月计算的逾期付款违约金至全额付清之日止（暂计至2020年7月30日为864.66元），共计为23244.66元。事实与理由：原告与案外人清远市**置业有限公司（开发商）签订清远奥园小区前期物业管理合同，原告一直在该小区提供包括秩序维护、保洁卫生、绿化维护及公共设施设备部位维护等服务。被告是清远市清城区************清远奥园帕提欧南一街21栋房屋（以下简称涉诉房产）的业主，该房产建筑面积为347.18平方米，花园面积为129平方米。根据前期物业服务合同，涉诉房产的物业管理费的计收标准为每月每平方米建筑面积人民币2.5元、每月每平方米花园面积人民币0.5元，即每月管理费总计为人民币932.45元。因被告长期拖欠物业服务费，原告曾以（2018）粵1802民初8806号起诉主张并得到贵院支持，被告长期拒绝履行义务后通过执行程序向原告付款。被告从2019年1月起再次拖欠物业管理费，现原告主张按前案的处理方式处理。被告长期拖欠物业管理费，此前通过执行程序被告才愿意支付。原告认为被告已构成预期违约，现要求被告早于合同约定的付款期提前支付2020年的物业管理费。为了保障该小区的物业服务质量，维护原告的利益，现特此提起民事诉讼，请求人民法院判令被告向原告支付欠付的物业管理费及逾期付款违约金，恳请人民法院判如所请。被告陈旭毅没有答辩，也没有提供证据。本院经审理认定事实如下：原告广东中奥物业管理有限公司以陈旭毅作为被告，清远市**置业有限公司作为第三人以物业服务合同纠纷为由，遂于2018年12月20日向本院提起诉讼，本院于2019年3月18日作出（2018）粤1802民初8806号民事判决书。该判决书于2019年4月13日发生法律效力。该判决审理查明：第三人清远市**置业有限公司系清远奥园（项目）的开发商，被告陈旭毅系清远市清城区************清远奥园帕堤欧南一街第21幢房屋的业主，于2012年10月15日从案外人黄**香购买所得。2010年12月18日，第三人清远市**置业有限公司（甲方）与广东中奥物业管理有限公司（乙方）签订了《清远奥园前期物业服务合同》，选聘广东中奥物业管理有限公司对清远奥园提供前期物业管理服务。为方便工作需要，经与清远市**置业有限公司协商并征得其同意，广东中奥物业管理有限公司将清远奥园小区的物业管理事务交由分公司广东中奥物业管理有限公司清远分公司负责（包括日常的物业管理服务、物管费的收取、水电费的代收代缴等，并有权以分公司名义与业主签订《前期物业管理协议》以及行使物管费的追索权），并于2011年1月1日出具了书面《管理委托书》。上述合同及委托书签订后，原告依约对清远奥园实施了物业管理。2011年11月11日，第三人清远市**置业有限公司（甲方）与广东中奥物业管理有限公司（乙方）再次签订了《清远奥园前期物业服务合同》，明确物业服务费别墅：2.5元/月/平方米；多层住宅：1元/月/平方米；高层住宅（房屋的总层数在七层（含）以上）：1.6元/月/平方米；私家花园：0.5元/平方米。业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费，物业已竣工但尚未出售或者出售但未交付物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。物业服务费按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。合同期限自2011年11月11日起至2016年12月31日止。根据黄**香与第三人清远市**置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定应交付房屋的时间为2011年12月31日；合同补充协议约定，如买受人要求交房条件《建设工程竣工验收备案表》为准，买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延壹年。涉案房屋所在建设工程于2011年12月30日完成竣工验收备案手续。被告的房屋建筑面积共347.18平方米，所占花园面积共129平方米，每月应缴物业管理费932.45元（347.18×2.5+129×0.5）。根据不动产登记资料查询结果证明显示，涉案房屋登记权利人为被告陈旭毅，登记时间为2012年10月15日。此外，原告广东中奥物业管理有限公司于2005年9月26日被批准从事物业管理活动，资质等级为一级。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告为涉案小区提供了物业管理服务，应依照合同约定享有对业主收取物业管理费的权利。被告作为业主，应自房屋交付之日起支付物业费。被告购买涉案房屋属于二次转让所得，取得时间是2012年10月15日，被告已实际接收房屋，对于该时间点之后的物业服务费应由被告承担。因被告没有按时缴费，按照《前期物业服务协议》的约定，被告未能在缴费周期每月的10日前向原告支付该期物业管理费，已构成违约。原告要求被告支付自2019年1月至2020年12月期间物业管理费共22378.80元（932.45元/月×24个月），诉讼中被告没有提出抗辩及相反证据，本院予以支持。至于原告主张违约金计付标准按年利率6%计算。依据已发生法律效力的判决书审理查明的事实中，协议并没有对逾期支付违约责任有明确约定。在本案中，原告亦没有提供证据证明双方有该方面的约定，故原告陈述，违约金计付标准按照合同约定为每日千分之三计算，缺乏依据。根据双方履行合同的情况、当事人的过错程度以及原告损失等因素，本院酌情认定利息计付标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，分段计算至付清之日止。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《广东省物业管理条例》第四十一条、第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告陈旭毅于本判决生效之日起五日内向原告广东中奥物业管理有限公司支付物业管理费22378.80元及利息（2019年8月19日前的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，分段计算至付清之日止）；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为191元，由被告陈旭毅负担。本判决为终审判决。审判员  汤思达二〇二〇年十一月二十六日书记员  罗汝程附相关法律条文：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《广东省物业管理条例》第四十一条物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。