安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1102民初3140号 原告：杨纲，男，1978年8月4日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。 委托诉讼代理人：张宏兵，安徽皖江律师事务所律师。 被告：滁州一九一二文化商业管理有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区育新东路**（滁州1912文化商业街区）**塔楼**，统一社会信用代码91341102062471270R。 法定代表人：赵文，该公司董事长。 被告：滁州一九一二文化发展有限公司，住，住所地同上一社会信用代码91341102051456235H。 法定代表人：赵文，该公司董事长。 上述二位被告共同委托诉讼代理人：朱大伟，江苏大直律师事务所律师。 上述二位被告共同委托诉讼代理人：姜烨，江苏大直律师事务所律师。 原告杨纲与被告滁州一九一二文化商业管理有限公司（以下简称：一九一二商管公司）、滁州一九一二文化发展有限公司（以下简称：一九一二文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理，原告杨纲及其委托诉讼代理人张宏兵，被告一九一二商管公司、一九一二文化公司的共同委托诉讼代理人朱大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨纲向本院提出诉讼请求：1、判令一九一二商管公司、一九一二文化公司支付杨纲2020年下半年租金30311元，并按照合同约定支付滞纳金（合同约定每年分两次付租金，1月26日前和7月26日前。2019年下半年房租实际支付时间8月30号，延付35天，违约金159.13元；2020年上半年房租实际支付时间7月9号，延付164天，违约金745.65元）；2、判令解除滁州1912文化商业街区物业委托经营管理协议，并按照协议第三条，第3.3.1条款回购商铺产权；3、由一九一二商管公司、一九一二文化公司承担诉讼费用。当庭变更第一项诉讼请求为：判令一九一二商管公司、一九一二文化公司给付2020年下半年的房租15155.5元，并按照合同约定支付滞纳金（第一次滞纳金为159.13元，第二次的滞纳金745.65元，第三次自2020年7月26日起按日万分之三计算至实际付清之日止）。事实和理由：2014年，杨纲购入滁州1912商业街区房产。按照托管协议，购买房产后托管给滁州一九一二商管公司代为运营管理10年，前三年不向杨纲支付房租，冲抵总房款，后7年每年分为两次给付房租（每年的1月26日和7月26日为付款日）。从2019年开始，一九一二商管公司、一九一二文化公司多次以经营困难为由通知杨纲延期支付租金。2020上半年的房租，在2020年7月9日支付完毕，但2020年7月26日下半年房租，经杨纲询问，一九一二商管公司工作人员明确回复下半年开始直至合同期内租金无法支付，至于房屋产权回购方案还没有最终定稿，并且在7月24日发短信通知管理公司和担保公司已经无能力履约。 一九一二商管公司、一九一二文化公司辩称：1、本案并非房屋租赁合同关系，系委托合同关系；2、杨纲诉请解除合同并要求一九一二商管公司、一九一二文化公司支付租金及违约金，因出现新冠××疫情、临近道路改道限行等不可抗力事件，应不予支持；3、杨纲诉请一九一二商管公司、一九一二文化公司按照案涉合同3.3.1条款回购物业，不符合合同约定，也不符合95%以上业主的意愿和利益，不应当得到支持。 2014年6月7日，杨纲与一九一二商管公司、一九一二文化公司签订《滁州1912文化商业街区物业委托经营管理协议》，约定：“委托方：杨纲（以下简称甲方）受托方：滁州一九一二文化商业管理有限公司（以下简称乙方）协议担保方：滁州一九一二文化发展有限公司（以下简称丙方）由乙方对甲方所购育新东路158号滁州1912文化商业街区（以下简称本街区）的物业，实施统一的经营管理（包括但不限于：统一定位、统一规划、统一招商、统一运营）。丙方同意为乙方根据本协议约定应支付予甲方的收益向甲方提供担保。第二条、委托经营管理的物业基本情况2.1甲方所购物业物业坐落于滁州，第3层Ｃ321号物业（以下简称该物业）。该物业建筑面积13.89平方米（建筑面积以房屋产权证所载为准），该物业的内部装修状况为：毛坯。第三条、委托经营管的权限3.1甲方同意将该物业全权委托乙方经营管理，乙方可照其统一规划要求统一经营，也可新根据实际情况进行业态的重布局。3.3该物业的委托经营期自2015年1月1日起，至2024年12月31日止，委托经营管理期限为10年。在本协议委托经营的期限内，双方不得解除、终止本协议的委托关系。第3.3.1本委托经营管理期限届满后，甲乙双方根据本协议第四条的第4.3款租金分配约定自动进行续约至2052年10月25日。届时约定物业甲方不愿选择本院经审理认定以下事实：2014年6月7日，杨纲与一九一二商管公司、一九一二文化公司签订《滁州1912文化商业街区物业委托经营管理协议》，约定：“委托方：杨纲（以下简称甲方）受托方：滁州一九一二文化商业管理有限公司（以下简称乙方）协议担保方：滁州一九一二文化发展有限公司（以下简称丙方）由乙方对甲方所购育新东路158号滁州1912文化商业街区（以下简称本街区）的物业，实施统一的经营管理（包括但不限于：统一定位、统一规划、统一招商、统一运营）。丙方同意为乙方根据本协议约定应支付予甲方的收益向甲方提供担保。第二条、委托经营管理的物业基本情况2.1甲方所购物业物业坐落于滁州，第3层Ｃ321号物业（以下简称该物业）。该物业建筑面积13.89平方米（建筑面积以房屋产权证所载为准），该物业的内部装修状况为：毛坯。第三条、委托经营管的权限3.1甲方同意将该物业全权委托乙方经营管理，乙方可照其统一规划要求统一经营，也可新根据实际情况进行业态的重布局。3.3该物业的委托经营期自2015年1月1日起，至2024年12月31日止，委托经营管理期限为10年。在本协议委托经营的期限内，双方不得解除、终止本协议的委托关系。第3.3.1本委托经营管理期限届满后，甲乙双方根据本协议第四条的第4.3款租金分配约定自动进行续约至2052年10月25日。届时约定物业甲方不愿选择 （委托期到期前两个月甲方向丙方提出书面回购申请），即应明确表示甲方同意：丙方将按照甲、丙双方签订的《商品房买卖合同》总价的1.3158倍加（11000）的金额，依照滁州正常商铺买卖流程，办理过户手续回购甲方该物业。3.4甲方不可撤销地授予乙方以乙方名义出租该物业，并授予乙方在委托期限内对该物业享有占有、使用、收益的所有权利，甲方确认乙方享有上述权利。第四条、物业年度收益及计算方式4.1协议第一至第三年：考虑经营的前三年利益分配及风险分担等因素，作为对乙方投资市场的扶持，甲方同时考虑到为实现自己所购物业的保值增值，及乙方需投入大量的人力、财力培育繁荣市场，因此甲方从自身长远利益出发，同意委托期的前三年该物业所产生的租金均归乙方享有，乙方不向甲方支付租金，委托期的前三年因培育市场所产生的经营风险亦由乙方承担。4.2协议第四至第十年：乙方每年支付甲方租金30331元（大写：叁万零叁佰叁拾壹元）4.3十年委托经营管理期满后自动续约：即从2025年1月1日起，甲方同意甲乙双方按9：1比例分享该物业经营的年度租金（即甲方得90%．乙方得10%）。该物业经营的年度租金以该物业出售的经营单元（即11#二、三层，12#一、二、三层）作为统一的计算单位，即：该物业所属经营单元年度租金的90%，先除以该经营单元所有出售物业折后总价，再乘以甲方该物业折后总价：4.5协议第四至第十年：乙方于每年1月26日前和7月26日前分两次向甲方结算半年度租金，甲乙各方依国家有关规定的税收准则和税率、并按“谁受益、谁承担”的原则缴纳税收。第十条、违约责任10.4乙方无故未按约支付甲方租金的，逾期每天按照甲方可得租金的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除协议为止。第十二条、其他12.3若遇不可抗力和政府规划、拆迁、征用或突发事件等导致本街区部分或全部损毁的本协议不能按约履行，双方应协商解决后续事宜，双方互不承担违约责任……”。由乙方受托经营管理时（委托期到期前两个月甲方向丙方提出书面回购申请），即应明确表示甲方同意：丙方将按照甲、丙双方签订的《商品房买卖合同》总价的1.3158倍加（11000）的金额，依照滁州正常商铺买卖流程，办理过户手续回购甲方该物业。3.4甲方不可撤销地授予乙方以乙方名义出租该物业，并授予乙方在委托期限内对该物业享有占有、使用、收益的所有权利，甲方确认乙方享有上述权利。第四条、物业年度收益及计算方式4.1协议第一至第三年：考虑经营的前三年利益分配及风险分担等因素，作为对乙方投资市场的扶持，甲方同时考虑到为实现自己所购物业的保值增值，及乙方需投入大量的人力、财力培育繁荣市场，因此甲方从自身长远利益出发，同意委托期的前三年该物业所产生的租金均归乙方享有，乙方不向甲方支付租金，委托期的前三年因培育市场所产生的经营风险亦由乙方承担。4.2协议第四至第十年：乙方每年支付甲方租金30331元（大写：叁万零叁佰叁拾壹元）4.3十年委托经营管理期满后自动续约：即从2025年1月1日起，甲方同意甲乙双方按9：1比例分享该物业经营的年度租金（即甲方得90%．乙方得10%）。该物业经营的年度租金以该物业出售的经营单元（即11#二、三层，12#一、二、三层）作为统一的计算单位，即：该物业所属经营单元年度租金的90%，先除以该经营单元所有出售物业折后总价，再乘以甲方该物业折后总价：4.5协议第四至第十年：乙方于每年1月26日前和7月26日前分两次向甲方结算半年度租金，甲乙各方依国家有关规定的税收准则和税率、并按“谁受益、谁承担”的原则缴纳税收。第十条、违约责任10.4乙方无故未按约支付甲方租金的，逾期每天按照甲方可得租金的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除协议为止。第十二条、其他12.3若遇不可抗力和政府规划、拆迁、征用或突发事件等导致本街区部分或全部损毁的本协议不能按约履行，双方应协商解决后续事宜，双方互不承担违约责任……”。 一九一二商管公司多次通过短信通知杨纲延期支付租金。2019年8月30日，杨纲收到2019年下半年的租金14878.58元（延迟支付35天）。2020年7月9日，杨纲收到2020年上半年的租金13828.42元（延迟支付165天）。2020年下半年租金至今未付。杨纲与一九一二文化公司就案涉房产的回购方案不能协商一致。 认定上述事实的证据有《滁州1912文化商业街区物业委托经营管理协议》、短信截图、转账截图及双方当事人的陈述等在卷佐证。 本院认为，杨纲与一九一二商管公司、一九一二文化公司签订的《滁州1912文化商业街区物业委托经营管理协议》不违反法律、行政法规的规定，合法有效。协议约定：若一九一二商管公司无故未按约支付杨纲租金，逾期每天按照杨纲可得租金的万分之三支付滞纳金。一九一二商管公司延付杨纲2019年下半年的租金35天，产生滞纳金156元（14878.58元×35天×0.0003）。一九一二商管公司延付杨纲2020年上半年的租金165天，一九一二商管公司、一九一二文化公司辩称新冠××疫情期间属于不可抗力，应减免相关违约责任，本院对该辩解意见采纳并酌情免除2020年上半年租金延付3个月的违约责任，故2020年上半年迟付租金产生的滞纳金为307元［13828.42元×（165天-91天）×0.0003］。一九一二商管公司应支付杨纲上述两笔滞纳金共计463元。一九一二商管公司至今未付杨纲2020年下半年租金，一九一二商管公司应支付2020年下半年租金15155.5元及滞纳金（自2020年7月27日起至付清日止，以15155.5元为基数，按日万分之三计算）。杨纲主张解除管理协议且一九一二文化公司回购案涉商铺产权，因一九一二文化公司已将80%业主的产权回购，仍有履约能力，且合同约定为不可撤销合同，目前未达到合同约定的商铺回购条件，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告滁州一九一二文化商业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告杨纲2020年下半年租金15155.5元及滞纳金463元（2020年下半年的延付租金的滞纳金，自2020年7月27日起至付清日止，以15155.5元为基数，按日万分之三计算）； 二、驳回原告杨纲其他的诉讼请求。 如果被告滁州一九一二文化商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费580元，减半收取290元，由被告滁州一九一二文化商业管理有限公司负担（于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户：账号见附二）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  皮小龙 二〇二〇年十二月十四日 法官助理宋欢欢 书记员刘泰成 附件一：所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 附件二：本院诉讼费账户 收款人户名：滁州市琅琊区人民法院 开户行：工行开发区支行 账号：13×××96 诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”，在交款人中注明交款人“姓名或单位”。