河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初8481号原告：郑州达景房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市郭店镇南街村**，统一社会信用代码91410184MA3XE70X8K。法定代表人：申艳霞，总经理。委托诉讼代理人：陈朋辉，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王令飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被告：赵一帆，男，1998年5月2日出生，住河南省鄢陵县。原告郑州达景房地产开发有限公司（以下简称郑州达景公司）与被告赵一帆商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告郑州达景公司的委托诉讼代理人陈朋辉到庭参加诉讼，被告赵一帆经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州达景公司向本院提出诉讼请求：1、解除郑州达景公司与赵一帆签订的《商品房买卖合同》（合同编号190××××****）。2、判令赵一帆协助郑州达景公司办理《商品房买卖合同》（合同编号190××××****）信息备案注销、预告登记及预抵押解除手续。3、判令赵一帆向郑州达景公司支付违约金78492.1元、支付为实现权利产生的律师费20000元。事实与理由：2019年12月13日，郑州达景公司与赵一帆签订《商品房买卖合同》(合同编号190××××****)，约定赵一帆购买郑州达景公司开发的位于新郑市郭店镇××村土地北侧、规划××路西侧溪水××花园××楼××单元××号房屋，该房屋总价款为784921元，以现金方式支付244921元，以商业贷款方式支付540000元。之后，郑州达景公司、赵一帆和中国工商银行股份有限公司新郑支行（以下简称工行新郑支行）签订《个人购房借款/担保合同》，工行新郑支行向赵一帆发放了贷款540000元。因赵一帆没有按期还款，导致郑州达景公司多次承担担保责任。根据双方签订的合同补充协议附件四约定，如因买受人逾期未足额偿还银行按揭贷款，导致银行要求出卖人履行担保义务或者造成银行扣划出卖人保证金的，出卖人有权单方解除合同；出卖人因此解除合同的，买受人应按房屋总价款的10%承担违约金。当合同解除条件成就时，享有解除权的一方应当通过向房屋所在地人民法院诉讼方式行使解除权，对方承担违约金并承担因解除合同而产生的诉讼费、保险费、公告费、邮寄费、律师费等实现债权的费用。因此，郑州达景公司提起本案诉讼，请求判如所诉。被告赵一帆未作答辩，也未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月13日，出卖人郑州达景公司与买受人赵一帆签订《商品房买卖合同》（合同编号190××××****），主要内容约定如下：买受人购买位于新郑市郭店镇××村土地北侧、规划××路西侧溪水××花园××楼××单元××号房屋，该房建筑面积95.37平方米，房屋总价款为784921元。第六条付款方式及期限。买受人按其它方式按期付款，约定金额244921元以现金支付，付款时间2019年12月13日；约定金额540000元以商业贷款支付，约定日期见附件四。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。第八条交付期限。出卖人应当在2022年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经五大责任主体验收合格。第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。合同补充协议（附件四）约定：一、关于按揭贷款的约定。1.4如因买受人逾期未足额偿还银行按揭贷款，导致银行要求出卖人履行担保义务或者造成银行扣划出卖人保证金的，出卖人有权单方解除合同；出卖人因此解除合同的，买受人应按房屋总价款的10%承担违约金。三、关于合同解除的约定。3.1当合同解除条件成就时，享有解除权的一方应当通过向房屋所在地人民法院诉讼方式行使解除权，对方承担违约金并承担因解除合同而产生的诉讼费、保险费、公告费、邮寄费、律师费等实现债权的费用。3.2合同解除前已经办理合同备案、预告登记、预抵押等手续的，买受人应当自合同解除之日起配合出卖人办理备案、预告登记、预抵押等撤销相关手续。在签订《商品房买卖合同》后，赵一帆仅向郑州达景公司支付购房首付款20000元、维修基金6199元，尚欠购房首付款224921元。2020年1月3日，贷款人工行新郑支行、借款人/抵押人赵一帆、保证人郑州达景公司签订《个人购房借款/担保合同》（编号2020-0005），主要内容约定如下：赵一帆向工行新郑支行借款540000元用于购买位于新郑市郭店镇××村土地北侧、规划××路西侧溪水××花园××楼××单元××号房屋，赵一帆以所购房产提供抵押；郑州达景公司作为保证人对赵一帆的贷款提供阶段性连带责任保证等内容。上述合同签订后，工行新郑支行依约向赵一帆指定的账户内发放了贷款540000元；郑州达景公司、赵一帆、工行新郑支行分别办理了《商品房买卖合同》信息备案登记、商品房预告登记[豫（2020）新郑市不动产证明第0001357号]、商品房抵押权预告登记[豫（2019）新郑市不动产登记证明第0124851号]手续。因赵一帆未按《个人购房借款/担保合同》约定期限履行还本付息义务，截至2020年10月14日，工行新郑支行从郑州达景公司保证金账户中扣款已清偿了赵一帆的按揭贷款本息。2020年10月19日，工行新郑支行出具《贷款结清证明》，赵一帆的贷款总额540000元已在2020年10月14日结清，同意办理抵押注销登记。之后，赵一帆也没有向郑州达景公司支付代为偿还的银行借款本息。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》及合同补充协议，《个人购房借款/担保合同》，银行交易明细单，贷款结清证明以及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郑州达景公司与赵一帆签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方的真实意思表示，其不违反法律行政法规强制性规定的内容，对双方具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《商品房买卖合同》约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。同时，合同补充协议（附件四）约定，如因买受人逾期未足额偿还银行按揭贷款，导致银行要求出卖人履行担保义务或者造成银行扣划出卖人保证金的，出卖人有权单方解除合同；出卖人因此解除合同的，买受人应按房屋总价款的10%承担违约金。在签订合同后，赵一帆没有向郑州达景公司支付剩余购房首付款224921元，逾期付款已经超过90日，已构成违约。另外，因赵一帆未按约定向工行新郑支行履行还本付息义务，导致郑州达景公司承担了连带保证责任。因此，郑州达景公司请求解除与赵一帆签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽然赵一帆存在上述违约行为，若按房屋总价款的10%的约定内容计算违约金，则过分高于因赵一帆违约行为给郑州达景公司所造成的损失；根据合同履行情况及实际损失等因素，本院酌定由赵一帆向郑州达景公司支付违约金7649元。在《商品房买卖合同》解除后，赵一帆应当协助郑州达景公司办理该合同信息备案、商品房预告登记[豫（2020）新郑市不动产证明第0001357号]及商品房抵押权预告登记[豫（2019）新郑市不动产登记证明第0124851号]注销手续。郑州达景公司虽请求赵一帆支付实现权利产生的律师费20000元，但未提交相应的证据予以证明，故本院对其该项诉请不予支持。赵一帆经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：一、解除原告郑州达景房地产开发有限公司与被告赵一帆在2019年12月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号1900214****）。二、被告赵一帆应当于本判决生效之日起三十日内协助原告郑州达景房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》（合同编号1900214****）合同信息备案、商品房预告登记[豫（2020）新郑市不动产证明第0001357号]及商品房抵押权预告登记[豫（2019）新郑市不动产登记证明第0124851号]注销手续。三、被告赵一帆应当于本判决生效之日起十日内向原告郑州达景房地产开发有限公司支付违约金7649元。四、驳回原告郑州达景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2262元，减半收取1131元，由原告郑州达景房地产开发有限公司负担1041元，被告赵一帆负担90元。本判决为终审判决。审判员  潘龙峰二〇二〇年十二月十八日书记员  陈兆祥