广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23366号上诉人（原审原告，反诉被告）：广东安明实业有限公司，住所地广州市越秀区西湖路**第****铺。法定代表人：井建民，职务：经理。委托诉讼代理人：黄文博，广东旭瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰媛，广东旭瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：佛山阿卡科技有限公司，住所，住所地佛山市南海区桂城街道南平西路广东夏西国际橡塑城****楼第**A12-411div>法定代表人：李刚，职务：董事长。上诉人广东安明实业有限公司（以下简称“安明公司”）因与被上诉人佛山阿卡科技有限公司（以下简称“阿卡公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初20046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，于2020年11月26日公开开庭审理。上诉人安明公司的委托诉讼代理人李冰媛，被上诉人阿卡公司的法定代表人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安明公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，改判为支持安明公司诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用全部由阿卡公司承担。事实和理由：一、阿卡公司应当支付2020年2月1日起至2020年6月10日期间的租金以及违约金、2020年6月11日至交还场地之日期间的场地占用费。安明公司与阿卡公司于2018年11月21日签订的《场地租赁合同》、《商铺租赁期确认补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违返法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。安明公司依约交付了场地，阿卡公司亦实际占有和使用了场地，就应当按照合同约定支付租金及相应的场地占用费。阿卡公司迟延交付租金，亦应当按照合同约定支付逾期支付租金的违约金。二、退一万步说，即使一审法院考虑到疫情的影响，采用公平原则处理，但一审法院对双方利益平衡并未做到真正公平，安明公司被一审法院认定的所需承担的责任和实际所需承担的经济损失远远大于阿卡公司，理应合理调整。（一）一审法院认为阿卡公司没有及时支付2020年2月份租金是事出有因，不合情理。认定阿卡公司提出免租请求是否合理，应当以当时的情况判断，而不是从事后的角度来评判。1.从时间和影响程度上看，广州政府当时最先采取的控制措施是取消了迎春花市，此时为2020年1月22日，再隔一天就是春节假期，一月份就完结了，故一月份因疫情所造成的影响远远未达到经营严重困难的程度，阿卡公司完全有能力在2月5日前支付2月份的租金。2.从当时疫情的发展状况和预见来看，无证据显示疫情会大规模、持续性爆发，广州市更是远离湖北，疫情较轻，广东省政府发布的复工通知，也表明省政府预计最快2020年2月9日疫情即可得到控制，可以复工，离2月份结束还有三分之二时间。3.从风险承受力来看，根据阿卡公司所声称的营收状况来说，即使阿卡公司2月份交租不经营，也是阿卡公司所能承受的风险范围。4.最高人民法院直到2020年4月16日才发布了《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，而不是在2月初就发布，也说明了以当时的情况，达不到需要特殊情况特别处理的程度。5.阿卡公司所经营项目并未被政府防控措施所禁止，商场亦未关门停业，阿卡公司临近商铺也在经营，阿卡公司是否经营完全系其个人选择。6.即使一审法院，至少也认为2月份支付一半租金合理，而不是免除。并且，阿卡公司可以主动打一半租金到安明公司的账户，并无任何阻碍，但阿卡公司连一分钱都不交，根本就达不到一审法院所认为的“一半租金”的标准，一审法院又认为阿卡公司一分钱不交也是合理的，自相矛盾。7.从交租与不交租的合理性比较来看，交租的合理性要远大于不交租。租赁合同已经在履行当中，交租系阿卡公司既定且在先的义务和状态。并且交租是在月头交租而非月尾交租，在当时没有充分依据可以免租的情况下，阿卡公司亦应当继续交租更符合情理。8.是否减免租金，安明公司有权根据实际情况自主选择，并非法定义务，阿卡公司自行决定不交租无任何依据。（二）一审法院认定系安明公司停电导致阿卡公司无法经营，故阿卡公司无需支付停电后的租金，因果关系认定错误导致结论也是错误的。1.如前文所述，阿卡公司应当依约支付2月份租金，由于阿卡公司逾期不交超过合同约定的期限，安明公司有权对阿卡公司采取停电措施，安明公司停电有充足的事实和合同依据，安明公司不存在任何过错。2.不能经营的真正原因是在于阿卡公司不交租的违约行为，停电只是安明公司督促阿卡公司纠正违约行为以及保障自身合法权益的措施，一审法院将责任强加于安明公司的合法合理手段而不是阿卡公司违约行为，完全不合情理。3.阿卡公司只要补交租金，安明公司即可恢复供电。事实上，阿卡公司从未提出过补交租金恢复供电的请求。4.从阿卡公司种种行为来看，阿卡公司并非真的想恢复经营，而是想各种办法不交租或者冲抵租金，在本案提起反诉以及在另案提起损失赔偿，要求不交租金或者折抵租金。如果是阿卡公司要求补交租金恢复供电，安明公司拒绝，那才是安明公司的问题。5.客观上，阿卡公司一直占用场地，至今超过半年，即使在疫情得到有效控制后，安明公司与其多次沟通后，阿卡公司仍然不予交租，也不同意退场，一直占用场地不予经营。整个商场中庭的商铺，只有阿卡公司一家商铺停业，其他商铺均正常营业。阿卡公司的恶意占用导致安明公司既无法利用场地，又要向业主交租，损失惨重。（三）一审法院认定阿卡公司无需支付2020年2月14日以后的租金和场地占用费，也严重违反了公平原则。1.场地客观上已经被阿卡公司一直占用，安明公司根本无法利用场地，并且安明公司也是从业主手中承租，业主并没有给予安明公司任何租金优惠，阿卡公司占用场地却不付租金，安明公司自身也需要每月向业主支付的租金，这数个月的损失，统统都由安明公司自己承担，明显不公。2.本次疫情虽然导致人流量减少，但阿卡公司的商铺还是能正常开门营业，安明公司并未对阿卡公司实施经营行为设置阻碍，安明公司不存在任何过错。3.即使从事后的角度看，随着疫情得到控制，四月中下旬已经完全恢复常态，五一假期，更是人流鼎盛，但阿卡公司仍不交租恢复经营，这是扩大双方的损失。4.租赁合同有其特殊性，场地系租赁合同的物质基础和基本对价，安明公司将场地交付给阿卡公司，即安明公司已经将所有价值转移给阿卡公司，不管阿卡公司是否经营，只要阿卡公司占着场地，安明公司就不能在场地产生价值。承租人占着场地，出租人免租，这样实际上是承租人不支付对价享受权利。而对于安明公司这类二房东，还需要向业主交租，业主没有给安明公司减租，阿卡公司要求免租和一审法院认为二月份需要支付一半租金都是不合理的。（四）阿卡公司一直占用场地具有主观恶意，一审法院的判决助长了不良之风。阿卡公司称其由于疫情及国家政策的影响，不让其开店，然而，在疫情得到有效控制后，经安明公司多次与其沟通，阿卡公司仍然不予交租，也不同意退场，一直占用场地不予经营。整个商场中庭的商铺，只有阿卡公司一家商铺停业，其他商铺均正常营业。并且，阿卡公司在本案以及在另一案中只关心租金和赔偿问题，对能否继续经营毫不关心。以上表明，阿卡公司占用场地出于恶意，既不腾空场地供安明公司重新招租，也不支付租金。并且，阿卡公司以该种方式占用场地没有任何合同及法律的依据，按照常理，也应予以支付占用费。安明公司作为二房东，每个月都要向业主支付租金，并且，税费也由安明公司支付。现一审法院判决阿卡公司不予支付占用费，对于安明公司来讲是极其不公正的判决。一方面，阿卡公司占用案涉场地导致案涉场地无法重新出租给其他人，并且不能收取场地占用费；另一方面，安明公司还要向业主交付房租。从以上情况可知，安明公司不能及时止损，既要负担阿卡公司占用场地的租金，还要支付给业主租金，实属有违公平公正，对于安明公司来说，负担过于沉重，有违法院判案的原则。并且，一审法院的观点会助长社会不良之风，影响恶劣。三、安明公司请求法院判决解除租赁合同，有事实和合同依据，理应支持。根据合同约定，阿卡公司逾期支付租金达一个月，安明公司有权解除合同。阿卡公司拖欠租金数月，安明公司有权依据合同约定解除合同。并且，双方关系交恶，相互起诉追究对方责任，再无和平合作可能，一审法院强行维持合同，只会引发更多矛盾，造成不良社会影响。综上，安明公司请求二审法院依法予以改判。阿卡公司答辩称，不同意安明的上诉请求和理由。2020年5月13日，安明公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认安明公司、阿卡公司双方签订的《京城会商铺租赁合同》、《商铺租赁期确认补充协议》于2020年6月10日解除。2.阿卡公司向安明公司支付拖欠的自2020年2月1日起至2020年6月10日止的租金154173元及所拖欠的2019年12月21日至2020年6月10日的电费1907.55元，并支付迟延付款违约金（以同期应付未付的款项为基数，从逾期之日起按每日0.1%计算至付清上述款项之日止）。3.阿卡公司立即清空并归还场地给安明公司，并按1001.3元/天的标准向安明公司支付场地占用费（自2020年6月10日起计算至阿卡公司清空并归还场地之日止）。4.阿卡公司向安明公司支付重新招租期间1个月的租金损失36040元。5.阿卡公司向安明公司支付2020年2月至5月的备案税费合计4900元（每月按1225元计算）。阿卡公司提起反诉，请求判令：1.阿卡公司无需向安明公司支付从2020年1月24日起至本判决生效之日止的店铺租金、物业管理费、备案税费。2.安明公司发布的解除合同通知书无效。3.阿卡公司能享受广州光明房产建设有限公司和广州金溱物业管理有限公司的所有优惠政策（每月租金和管理费36040元，2月租金减免50%，管理费减50%；3月租金减30%，管理费减30%；4-6月租金减50%×3，管理费减50%×3）。4.安明公司承担本案的受理费（包括但不限于诉讼费）。5.安明公司向阿卡公司支付从2020年2月15日起至本判决生效之日止的因安明公司停电导致我方的损失费用（按照每月20000元计算，暂计至2020年6月10日为76667元）。一审法院经审理查明：2018年11月21日，安明公司（出租方、甲方）与阿卡公司（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将位于广州市越秀区西湖路63号光明广场首层中庭A区04铺出租给乙方使用，乙方对该租赁物已清楚了解。场地租赁面积100平方米，实用率50%。场地租赁法定用途为商业，乙方清楚了解该区域的性质。经营范围为娱乐；乙方租赁场地的期限为三年，自2018年12月1日至2021年11月30日止。租金（含物业服务费）为34000元/月，次年开始，租金（含物业服务费）每年递增6%；乙方因承租场地租赁及经营须向工商行政管理部门缴纳的费用及须向税务部门缴纳的税费由乙方自理并准时缴纳；乙方应向甲方或甲方委托管理的物业服务公司提供如下费用：1.租金保证金102000元；2.水电周转金3000元；3.装修保证金10000元。在乙方没有违反本合同规定及未拖欠租金（含物业服务费）等费用情况下，租赁期结束起一个月内一次性无息全额返还租金（含物业服务费）保证金、水电周转金；乙方须在签订本《场地租赁合同》起五个工作日内一次性向甲方付清租金（含物业服务费）保证金、水电周转金、装修押金共115000元；乙方应于每月5日前向甲方支付本月租金（含物业服务费）等应缴费用（国家法定节假日顺延）；若乙方有特殊情况不能如期付款，需提前五天通知甲方，取得甲方及甲方委托的物业服务公司书面同意后方可延迟付款。乙方未确定甲方及甲方委托管理的物业服务公司书面同意付款的，每逾期一日，需按租金和物业服务费等应缴费用未付部分的0.1%向甲方支付迟延付款违约金，逾期超过五个工作日仍未缴清应缴费用，甲方将对乙方采取停止服务（包括但不限于停止供电、供水、供应空调、冷气等）；租赁期内，乙方负责按时支付双方约定的费用和直接缴纳因乙方产生的政府职能部门的费用，如租金、水电费、电话费等。总用电损耗率：双方商定为乙方当月实际用电量的6%，缴纳方式为甲方委托管理的物业服务公司每月先垫付相关费用及乙方于每月5日按实际发生费用支付给甲方（国际法定节假日顺延）。租赁期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同：1.发生不可抗力及重大情势变更，致使双方无法实现缔约目的，列如社会动荡、政府政策变化等情形，致使本合同无法继续履行的；2.政府征用、代购、收回或拆除场地租赁及给一方相应补偿的；3.甲乙双方协商一致的。有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，没收乙方所缴纳的租金（含物业服务费），并要求乙方赔偿其所遭受的直接经济损失：1.甲方无违约情况下，乙方逾期支付租金（含物业服务费）等约定应付费用达一个月仍未付清……甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先十天书面通知乙方，并无息退还未发生的相关水电周转金；乙方应及时迁离并交回场地租赁，租金（含物业服务费）按乙方迁离之日结算……。另，安明公司（甲方）与阿卡公司（乙方）签订《商铺租赁期确认补充协议》，将租赁期限调整为2019年1月4日至2021年11月30日。合同签订后，安明公司于2019年1月17日将涉案房屋交付阿卡公司使用，阿卡公司向安明公司支付水电周转金3000元、租赁保证金102000元，租金支付至2020年1月止。因阿卡公司未缴纳租金等费用，安明公司分别于2020年2月10日及2月14日向阿卡公司发出《催缴函》《催缴告知函》，其中《催缴告知函》载明，安明公司对阿卡公司作出2020年1月24日至2月15日租金减半收取，管理费七折优惠的减免政策。阿卡公司单方面要求免除租金及管理费没有法律依据及合同依据。并要求阿卡公司于2020年2月10日前缴纳2020年2月的租金、电费等费用，如2020年2月14日18时前未缴费，其司将于2020年2月14日22时30分对阿卡公司暂停所有服务，且其司的减免优惠政策阿卡公司将不予享有。庭审中，安明公司陈述：我方自2020年2月20日起对阿卡公司店铺停电至今。我方在2020年6月10日庭审时提出解除合同，故合同应自当天解除。第五项诉请中的税费本应由安明公司负担，但合同约定由阿卡公司承担，故阿卡公司如不缴纳税费，工商部门会要求安明公司缴纳。阿卡公司则陈述安明公司的停电时间为2020年2月14日22时30分；确认税费为每月1225元，其未缴纳2020年2月至5月的税费，但费用是由其自行缴纳，与安明公司无关。另，阿卡公司陈述其向安明公司承租涉案商铺每月利润在60000元以上，安明公司的停电行为导致其每月损失60000元以上，但因疫情原因，故第五项反诉请求只要求安明公司按照每月20000元的标准进行赔偿。阿卡公司对该诉请主张的损失不申请审计。阿卡公司为证明其主张申请证人麦某出庭作证，证人陈述其是涉案光明广场中庭A01-2铺的租户，经营娃娃机，其知道安明公司一直没有合理减租流程并提出解除合同的要求，要求租户退租。阿卡公司陈述：2020年2月1日，中庭70%以上商铺一起去光明广场5楼的安明公司，向安明公司提交了纸质文件申请书，申请减免2月份的租金，当时每个人都有签字并且盖手印，包括证人麦某。之后安明公司拒绝了该申请。2020年2月4日，中庭商铺承租人又向安明公司提交了第二份纸质申请书，申请减免2月份的租金。在整个中庭停电之前，安明公司向中庭所有商铺发布了催缴告知函，告知如没有尽快交租，将会在2月14日晚上10点30分停电。之后中庭所有商铺都没有按时交租，然后果然在2月14日晚上10点30分停电。之后A01-1、A01-2、A04、A08都有收到解除合同通知，很多商铺担心保证金被没收，于是陆续都交清了租金，到目前只有证人的商铺A01-2和A04没有交租，因此从2月14日晚上10点半到现在，A04一直被停电。证人确认阿卡公司陈述的内容属实。安明公司对证人证言的证明力有异议，认为：（2020）粤0104民初9079号案件中阿卡公司李刚也是同样作为证人出庭作证，在本案中，李刚也找了9079号案件的当事人的员工出庭作证，等于是互相作证。从证人及阿卡公司陈述来看，也只有他们两商铺最终没有与安明公司达成解决的方案，所以明显是一个相互抱团的行为，并且证人也承认其与阿卡公司是朋友关系，故证人证言不应采纳。阿卡公司的询问方式是一种诱导式询问，由阿卡公司陈述大量事实让证人承认是或不是而已，从安明公司刚才对证人的对话中证人其实也回答不出阿卡公司刚才提问的具体事实，明显是证人直接附和阿卡公司。阿卡公司为证明其曾与安明公司协商租金、管理费减免问题及每月营业利润在60000元以上，提交了：1.微信聊天记录截图，其中2020年3月的截图显示阿卡公司曾与微信号“wawangdong”就租金减免事宜进行沟通。2.微信、支付宝经营报表、收入统计等截图五张，分别显示2019年7月收到63447元、18227元，2019年12月收到11981元、20548.4元。安明公司对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，称其公司没有“余先生”该工作人员。证据2属于电子证据，但未经公证，无法确认真实性，也无法证实收款主体身份。安明公司无法证明该微信及支付宝是否为经营所用，也没有银行流水予以佐证。安明公司用2019年的收入替代其他年份、月份的收入没有任何依据及理由，2020年1月发生疫情后的营业额无法与2019年收益相比，没有参考性。本案审理过程中，阿卡公司对安明公司第二项诉讼请求主张的电费金额1907.55元予以确认。一审法院认为：安明公司与阿卡公司签订的《光明广场场地租赁合同》《商铺租赁期确认补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，安明公司依约向阿卡公司支付租金至2020年1月，此后的租金未付，安明公司以阿卡公司违约为由，要求确认合同于2020年6月10日解除、阿卡公司支付拖欠的相关费用及承担相应的违约责任。关于合同是否解除的问题。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上使阿卡公司经营受到较大不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。且阿卡公司承租商铺用于经营游戏机，疫情期间商场几无客流，安明公司难以正常经营获取收益。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。根据安明公司发出的《催缴告知函》及阿卡公司提供的微信聊天记录、证人证言，阿卡公司曾就租金减免问题与安明公司进行协商，安明公司没有同意，双方未能就减租事宜协商一致，故阿卡公司没有及时支付2020年2月的租金是事出有因，并非恶意违约，故对于安明公司以此为由要求确认合同解除及阿卡公司腾空交还场地的诉讼请求，一审法院不予支持。同理，对于安明公司要求阿卡公司支付租金损失36040元的诉讼请求，一审法院亦不予支持。关于租金是否减免的问题。在阿卡公司的经营因疫情影响存在困难，且阿卡公司仍就租金减免问题与安明公司进行沟通的情况下，安明公司即对阿卡公司承租的店铺停止供电服务，导致阿卡公司店铺无法经营，故对安明公司要求阿卡公司支付停电后的租金以及违约金的诉请没有依据，一审法院不予支持。至于停电的日期，安明公司、阿卡公司双方存在争议，但结合安明公司向阿卡公司送达的《催缴告知函》的内容，其中载明如阿卡公司未在通知时间内缴纳费用，安明公司将于2020年2月14日22时30分对阿卡公司承租的店铺暂停所有服务，以及证人证言，一审法院对阿卡公司主张的安明公司自2020年2月14日起停止对其店铺的供电服务予以采信。至于2020年2月1日至14日期间的租金，如前文所述，该期间租赁双方履行合同均受到新冠××疫情影响，综合涉案商铺的用途、受疫情严重影响的情况，一审法院酌情确定阿卡公司按照租赁合同约定租金标准的一半即每月18020元，向阿卡公司支付上述期间租金，阿卡公司要求安明公司支付逾期支付租金的违约金缺乏依据，一审法院不予支持。至于阿卡公司要求安明公司赔偿停电期间的损失的诉讼请求，因阿卡公司提交的证据不足以证明其因安明公司的停电行为造成损失及损失的具体数额，且因安明公司的停电行为已免除阿卡公司支付停电期间的租金的义务，故对于阿卡公司的该诉讼请求，一审法院不予支持。关于安明公司要求阿卡公司支付电费1907.55元的诉讼请求，因阿卡公司对安明公司主张的数额予以确认，故对该诉讼请求，一审法院予以支持。对于安明公司要求阿卡公司支付逾期给付电费的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于安明公司要求阿卡公司支付2020年2月至5月备案税费的问题。因备案税费是向相关行政管理部门缴纳，安明公司未提交证据证明其已代阿卡公司垫付该备案税费，故对于安明公司的该诉讼请求，一审法院亦不予支持。至于阿卡公司诉请要求其能享受广州光明房产建设有限公司和广州金溱物业管理有限公司的所有优惠政策的诉讼请求没有合同及法律依据，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，阿卡公司向安明公司支付2020年2月1日至2020年2月14日的租金8699.31元；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，阿卡公司向安明公司支付2019年12月21日至2020年2月14日的电费1907.55元；三、驳回安明公司的其他诉讼请求；四、驳回阿卡公司的其他反诉请求。一审案件受理费减半收取2214元，由安明公司负担2181元，由阿卡公司负担33元。反诉受理费减半收取1818元，由安明公司负担25元；阿卡公司负担1793元。本院二审期间，安明公司向本院提交：1.光盘《视频》、2.光盘《视频》，拟证明：阿卡公司在一审判决后，依然不依不饶，经常到安明公司广场处闹事，其法定代表人李刚并持刀威胁要伤害安明公司员工。说明阿卡公司主观恶意较大，不但没有履行自己缴交租金的义务，而且无法沟通，主观上存在违约的故意，双方根本无法继续履行合同。阿卡公司质证称：确认安明公司提交的两份光盘中的视频，我方确实在一审判决后去安明公司处闹事，这是因为安明公司在2020年8月5日擅自将我方放置在涉案商铺内价值60-70万元的设施设备扔掉。我方去商场方要求调取监控，但商场方拒绝了我方的该项申请，后我方找安明公司，他们说与他们无关。我方报警后，出警人员称这属于民事纠纷，要求我方与安明公司进行协商，但安明公司拒绝。我方去居委会寻求帮助，居委会也是要求我方与安明公司自行解决。我方为了让警方重视，无奈之下，我方持菜刀先去街道办寻求帮助，其后又持刀去找了涉案商场的物业公司寻求帮助，但刀一直都是放置在包内，并未拿出。我方要求物业公司的保安报警，警方立了刑事盗窃案，经侦查后发现就是安明公司将我方的设备设施搬走，但尚未有最终的侦查结果。全程菜刀都放在包内，且我方都有主动告诉街道办、物业公司、安明公司我包里有刀，希望引起大家重视而已，且从那以后我再也未去安明公司或商场闹事。阿卡公司向本院提交以下证据材料：1.视频文件“VID_20200726_175443证明通道7月26日就开始营业.mp4”，拟证明：2020年7月26日安明公司就开始利用通道营业。2.视频文件“VID_20200821_185216证明A04商铺8月21日安明公司就占用非法营业谋利.mp4”，拟证明：2020年8月21日安明公司就占用A04商铺非法营业谋利。3.视频文件“安明公司群里跟李刚的聊天记录.mp4”，拟证明：整个事情的来龙去脉，都有详细细节。4.视频文件“李刚跟余政东的微信聊天记录.mp4”，拟证明：余政东是他们公司的人，且整个事情的来龙去脉，都有详细细节。5.余政东与李刚的微信聊天截图，拟证明：安明公司的余政东发布了《解除租赁合同》。6.余政东与李刚的微信聊天截图，拟证明：李刚向余政东提交了《申请免租》，且该文件中陈述了签合同之前，李刚要求矮墙是1.2米，否则就不签。安明公司答应后，才签了合同。这个事情说明了通道相当于门面，非常重要。7.视频文件“VID_20201030_20012810月30日商场的实拍”，拟证明：现在安明公司霸占了通道和A04商铺，非法经营谋利，同时使得A01、A02、A04、A05变成空铺，破坏经商环境，应该要严惩。8.安明公司的企业信用报告，拟证明：安明公司多次被列入失信被执行人，完全就是老赖，破坏经商环境，应该要严惩。安明公司质证称，对证据1-4、7的真实性、合法性、关联性均不予确认。该份证据并没有提交原始载体，并且内容也与本案无关，因此不予确认。对证据5、6的真实性、合法性、关联性均不予确认。首先，该聊天记录仅为当事人之间的信息交流，起不到任何其他法律效力作用的问题。再次，双方之间的纠纷是租赁合同纠纷，我方的标准从始至终只有租赁合同，因此，双方均应遵守合同的相关约定，根据合同约定行事。现阿卡公司由于违反合同约定，没有按时缴纳租金，其行为已构成违约，根据合同第十条的约定，对方应承担相应的违约责任。对证据8的真实性、合法性、关联性均不予确认。阿卡公司并没有提交原件，并且网站并非国家信用征信网，因此该证据不予确认。二审中，安明公司称：2020年8月5日，我方将涉案商铺内阿卡公司的物品安置到另外一个商铺内，2020年9月8日，在北京街派出所出警人员的监督下，阿卡公司将该物品从涉案商场4楼搬走。我方已于2020年8月21日重新将涉案商铺出租给他人使用。我方在2020年2月20日对涉案商铺采取停电措施后，阿卡公司一直没有交租，所以自2020年2月20日至8月5日期间，涉案商铺一直没有恢复供电。庭审中，本庭对阿卡公司法定代表人李刚持菜刀到安明公司处的行为予以训诫，告知其必须理性维权，不能采取过激方式。李刚当庭表示清楚。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭后，阿卡公司提交了报警回执、立案告知书等材料，证实公安机关已于2020年10月7日对涉案光明广场1楼中庭A04铺被盗窃一案立案。阿卡公司并提交了视频文件，拟证明2020年11月28日，其店铺的游乐设备依旧在光明广场4楼，安明公司所称9月8日阿卡公司在警方的监督下搬走设备是撒谎。同时，安明公司依旧霸占涉案商铺。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：安明公司以阿卡公司逾期交租为由解除双方租赁合同的主张能否成立，以及要求安卡公司支付2020年2月1日至6月30日期间的租金应否得到支持的问题。根据双方签订的《场地租赁合同》及补充协议的约定，双方租赁合同期限自2019年1月4日起至2021年11月30日，阿卡公司支付租金至2020年1月，之后，因新冠疫情及政府实施防控措施，阿卡公司的经营受到较大不利影响。故一审法院认为这是租赁双方签订合同时无法预见的，不属于正常的商业风险，如继续按照合同约定的标准交租，有失公平，并无不当。从本案的证据的显示，双方曾就减免租金事宜进行沟通，但未能达成一致协议。在此情况下，阿卡公司未及时支付2020年2月份的租金，事出有因，不能认定阿卡公司违约。而此后，安明公司却于2020年2月14日对涉案商铺进行停电，至安明公司自认于2020年8月5日收回涉案商铺期间供电一直未予恢复，在此期间，阿卡公司承租涉案商铺用于游戏机经营的合同目的无法实现。因此，一审法院不予支持安明公司主张的涉案商铺停电后的租金及违约金，并无不当。至于2020年2月1日至2月14日期间的租金，众所周知，该期间受新冠疫情的影响严重，故一审法院根据公平原则酌定阿卡公司按合同约定租金标准的一半计付租金，亦无不当。综上，根据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，一审不予支持安明公司诉请的确认双方合同于2020年6月30日解除，并无不当。鉴于二审安明公司自认，其已于2020年8月5日自行收回涉案商铺，并于2020年8月21日重新将涉案商铺出租给他人使用。故双方合同已实际解除，合同解除的责任归责及清理应由当事人另寻法律途径解决。至于安明公司二审提交的证据，并不能证明其上诉主张，本院不予采信。综上所述，安明公司的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2206元,由上诉人广东安明实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二〇年十二月五日书记员  张 旭彭诗敏