湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初2546号原告：童迪升，男，汉族，1964年8月3日出生，户籍所在地湖南省涟源市。委托代理人：袁文彬，湖南泰涟律师事务所律师。委托代理人：谢碧湖，湖南泰涟律师事务所实习律师。被告：刘东平，女，汉族，1972年12月6日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。委托代理人：蒋波，娄底市娄星区湘中法律服务所法律工作者。第三人：邓晓辉，男，汉族，1977年3月7日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。原告童迪升诉被告刘东平、第三人邓晓辉案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告童迪升及其委托代理人袁文彬、被告刘东平及其委托代理人蒋波、第三人邓晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童迪升请求判令：1、解除对登记在第三人邓晓辉名下的位于娄底市娄星区××路××号房屋（以下简称诉争房产）的查封，并停止执行。2、本案诉讼费用由被告承担。被告刘东平答辩要点：1、原告提交的证据不能证明其已实际交付购房款；2、我是在2019年7月5日申请法院采取保全措施的，而原告是在2019年7月18日才进行的装修，被告与第三人签订的售房合同显示合同签订时间为2018年，此可证明原告并未实际占有该房屋；3、如诉争房产已出售给原告，为何在第三人邓晓辉与其前妻的离婚协议中又对该房产进行了分割，此存在矛盾与可疑之处；4、从原告与第三人之间的合同第5条可以看出，原告与第三人是借贷关系而非房屋买卖合同关系；5、即使房屋买卖合同是真实的，第三人出售给被告的房产也不是我方申请查封的房屋；6、不动产的权属以登记为准，诉争房产一直登记在第三人邓晓辉名下，如果原告是房屋所有权人，为什么一直不办理过户。第三人邓晓辉陈述：2018年因为急用钱，我就把房子卖予原告，但在签订房屋买卖合同时，因我们是远房亲戚，遂约定如果半年内我将房款还给原告，原告就把房屋退还给我，但我一直未还钱。查明的事实根据原、被告及第三人各方的诉辩主张及举证、质证情况，本院确认本案以下事实：一、刘东平与邓晓辉民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月23日作出（2019）湘1302民初3765号民事判决，判令邓晓辉于该判决生效后十日内偿还刘东平借款本金9万元并支付利息，利息以本金9万元为基数，自2018年8月1日起至清偿之日止，按月利率2%计付；邓晓辉于该判决生效后十日内偿还刘东平短期借款3,000元并支付利息，利息以3,000元为基数，自2019年2月3日起至清偿之日止，按年利率6%计付。在该案审理过程中，刘东平向本院申请财产保全，2019年7月25日，本院以（2019）湘1302民初3765号民事裁定书、（2019）湘1302执保410号协助执行通知书将登记在邓晓辉名下的诉争房产予以查封。该判决生效后，因邓晓辉未履行还款义务，刘东平向本院申请强制执行。在执行过程中，原告童迪升认为其于2018年2月16日已与邓晓辉、李御勋夫妇签订了房屋买卖合同购买了诉争房产，且双方已履行了合同义务，房产已进行了交付，其亦已对该房产进行了装修并入住及实际使用，因此诉争房产属于其所有，并以此为由向本院提出执行异议，要求解除对诉争房产的查封。本院经审查认为，诉争房产的权属应以相关部门登记为准，原告所提交的证据并不能证明其已按照双方签订的《商品房买卖合同》支付购房款，且原告并未实际占有诉争房产，其并不符合上述法律可以排除执行的情形。遂裁定驳回了其异议。原告对该裁定不服，遂向本院提起异议之诉。二、2017年至2018年，第三人邓晓辉陆续向原告童迪升借钱，至2018年2月12日，共计借款50万元。2018年2月6日，第三人邓晓辉及其前妻李御勋（甲方）与原告童迪升（乙方）签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定邓晓辉、李御勋将位于娄底市娄星区××路××栋××单元××房屋及车位一个转让给原告，总价款为582800元，其中合同第五款约定，“本合同双方签订生效后，如甲方在六个月内偿还乙方交付给甲方的款项（到2018年8月5日止）。乙方同意将房产返回给甲方。”但约定的期间届满后，邓晓辉、李御勋并未向原告偿还借款。2019年7月18日，原告童迪升又支付给第三人邓晓辉132,800元，邓晓辉将诉争房产交付给原告。且原告于当日在诉争房产所在小区的物业公司办理了装修手续开始对诉争房产进行装修，并办理了燃气开通用气手续。现该房已装修完毕。三、第三人邓晓辉系于2019年1月18日与李御勋协议离婚，在离婚协议中，双方约定，“夫妻关系存续期间购买的新星南路文化广场东侧运管家园2栋三单元1103号房归女方所有，过户手续及房屋按揭由男方全部承担”。邓晓辉与李御勋在该栋该单元该楼层仅有房一套。判决的理由与结果本院认为，本案的争议焦点主要涉及以下几个方面：一、诉争房产与《房屋买卖合同》中约定的1101号房及《离婚协议中》约定的1103号房是否是同一套房产。根据本院查明的事实，邓晓辉与李御勋在娄底市娄星区××路××栋××单元××楼仅有一套房产，因此，可以认定，1101号房与1103号房、1105号房实为同一套房。二、原告童迪升与邓晓辉、李御勋签订的《房屋买卖合同》的效力问题。民事法律关系的产生、变更、消灭应以当事人意思自治为基本原则，而民事活动中当事人意思表示发生变化并不鲜见，除为法律特别规定所禁止，该意思表示的变化，均应予以准许。本案中，原告童迪升与第三人邓晓辉本系民间借贷法律关系，为偿还借款，邓晓辉及李御勋与原告签订《房屋买卖合同》，以诉争房产抵偿债务，并约定如邓晓辉及李御勋在六个月内偿还借款，则房产返回给邓晓辉及李御勋，此应视为一个附解除条件的房屋买卖合同，未违背法律的强制性规定，合法有效。因邓晓辉与李御勋未按约定偿还借款，故解除条件未成就，应当认定原告与邓晓辉之间的民间借贷关系已变更为房屋买卖合同关系。三、关于童迪升占有诉争房屋的时间问题。本院于2019年7月25日向娄底市娄星区道路运输管理局下达民事裁定书及协助执行书查封了诉争房产，但童迪升于2019年7月18日就向小区的物业公司办理了装修手续开始对诉争房产进行装修，并办理了燃气开通用气手续。因此，童迪升在本院查封之前已经实际占有了诉争房产。综上，原告在本院查封诉争房产之前已与邓晓辉就诉争房产签订了合法有效的书面买卖合同，并合法占有了该不动产，且将全部房产价款支付给了邓晓辉，未办理过户登记亦非原告自身原因，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告对诉争房产享有物权期待权，能够排除执行，故对原告要求停止对诉争房产的执行的主张本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对娄底市娄星区××路××栋××单元1105房屋的执行。二、驳回原告童迪升其他的诉讼请求。案件受理费2,125元，由被告刘东平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长  肖 霞人民陪审员  刘梁财人民陪审员  张银花二〇二〇年十二月七日书 记 员  廖伟豪附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。