贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7724号上诉人（原审被告）：遵义市永生物业管理有限公司。住所地：遵义市红花岗区东欣大道东欣彩虹城****团**。统一社会信用代码：91520300730948936B。法定代表人：李吉强，经理。委托诉讼代理人：郑修明，该公司员工。被上诉人（原审原告）：遵义市红花岗区永生庭瑞苑小区业主委员会。住所地：遵义市红花岗区海尔大道永生庭瑞苑。负责人：刘华光，该业委会主任。上诉人遵义市永生物业管理有限公司（以下简称永生物管公司）因与被上诉人遵义市红花岗区永生庭瑞苑小区业主委员会（以下简称永生小区业委会）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。永生物管公司上诉请求：请求撤销一审判决，并改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实及理由：1.一审判决认定事实是错误的。本次会议的召集及会议的表决程序均因不符合业主委员会《章程》的规定和业主大会的《议事规则》的规定而无效。2.关于商业用房部分，与小区住宅在物理属性上是相互独立的区域，能独立分开进行管理。而且是业主单独与上诉人签订了《物业服务合同》，该合同的期限为15年，上诉人应当履行合同，不能交付给被上诉人，因此，上诉人对该部分物业管理与被上诉人无关。该《物业服务合同》不属于《前期物业服务合同》，而是独立的当事人双方共同签订的物业服务合同，《前期物业服务合同》的终止不能直接导致该合同的提前终止。3.永生庭瑞苑小区的地下车库不属于上诉人在管理和使用，而是该车库的业主（永生房地产开发有限公司）自主管理和使用，上诉人对车库没有管理权，因此，被上诉人要求上诉人退出该物业服务区域无事实依据。4.上诉人现使用的小区大门外道闸及岗亭的来源确是上诉人支出12000元现金后受让所得，该实施设备属于上诉人添置，被上诉人不能无偿使用，应当对上诉人予以补偿。一审未采信该在实施设备的来源，否定有偿使用的事实是错误的，应当予以纠正。永生小区业委会答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。永生小区业委会向一审法院起诉请求：1.依法确认永生物管公司与永生庭瑞苑小区业主签订的《永生庭瑞苑前期物业管理服务协议》终止，并向永生物管公司移交该小区（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。2.依法判令永生物管公司立即退出小区地下车库及永诚楼-1-1号、负l层2号、-2-1号、-2-2号、永信楼商业负l楼1号、负1层2号等全部商业物业服务区域。3.依法判令永生物管公司退回消防工程维修改造基金55638元。退回因小区大门门头改造不合格扣减施工方的工程款2000元。交回单元门改造不合格及旧门未拉回扣下施工方的5000元。4.本案诉讼费用由永生物管公司承担。一审法院认定事实：1.由遵义市永生房地产开发有限公司（以下简称永生房开公司）开发的位于遵义市红花岗区，用地性质为商业和居住用地，该公司向遵义市人防办交纳易地建设费920000元，项目建成后，永生物管公司与小区业主签订《永生庭瑞苑前期物业管理服务协议》，为该小区业主提供前期物业管理服务。2.2015年6月17日，永生物管公司与遵义市红花岗区永生庭瑞苑永诚楼-2-1号（建筑面积1384.23㎡）、-2-2（建筑面积1369.49㎡）业主张盛、梁优、永生庭瑞苑永信楼商业负1层2号（建筑面积1199.42㎡）、永诚楼-1-1号（建筑面积1522.83㎡）业主张青、永诚楼负1层2号（建筑面积1601.9㎡）、永信楼商业负一楼1号（建筑面积1195.89㎡）业主张赫共同签订了《物业服务合同》，约定永生物管公司负责海尔大道永生庭瑞苑小区永诚Ｂ栋和永信Ｂ栋所有商铺整个地下停车场的物业服务工作，服务期限15年，即2015年6月17日至2030年6月17日。3.永生小区业委会经向遵义市红花岗区住房和城乡建设局（以下简称区住建局）申请，永生小区新一届业委会于2019年1月4日予以备案。2019年3月10日，永生小区业委会向永生物管公司发出《关于移交永生庭瑞苑小区物业管理的通知》，要求永生物管公司在2019年3月31日前，将小区账目明细、物权和产权、水电、消防、电子门禁、停车道闸等设施的相关资料及设备设施存在的问题移交给业委会，同日，永生小区业委会在小区内张贴《公告》，决定于2019年4月1日起终止永生物管公司提供的物业管理服务。永生物管公司于2019年3月26日在小区内张贴通知，同意自2019年3月31日24时撤出永生庭瑞苑小区，撤出后小区的服务由业委会负责。2019年3月29日，双方对电梯设备相关资料进行了交接签收。2019年4月23日，永生小区业委会与重庆展华物业管理有限公司（以下简称重庆展华公司）签订了《物业管理服务合同》，并于2020年4月20日进行了续签。4.2019年7月6日，永生小区业委会在小区内张贴《关于召开业主大会的通知》，庭瑞苑小区于2019年9月21日召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并形成决议，同意解除《永生庭瑞苑前期物业管理服务协议》并聘请重庆展华公司为小区进行物业管理服务。2019年9月23日，永生小区业委会向永生物管公司发出《关于彻底搬离永生庭瑞苑小区的通知》，要求永生物管公司于2019年10月1日前彻底搬离永生庭瑞苑小区，并按照相关规定移交档案类及财务类资料，消防设施维修改造工程由永生物管公司选择是否继续维修或将领取的维修基金退回给相关权利人。5.经遵义市红花岗区忠庄街道忠庄村村民委员会审核同意，永生物管公司于2017年9月25日向遵义市南部新区建设处申请动用499793元维修资金对小区公共设施、设备进行维修改造、申请动用10050元维修资金更换永诚Ｂ栋一单元电梯元件、申请动用11000元维修资金更换永信Ｂ栋二单元电梯变频器，三项共计520843元。2017年9月29日上述三项维修资金申请均进行了遵义市房屋专项维修资金使用备案。遵义市住房和城乡建设局分别于2017年10月26日、2017年11月15日、2018年1月12日向永生物管公司汇入维修资金共计495843元。永生物管公司与遵义市翼腾电梯有限公司、贵州安快伟业智能科技有限公司、遵义南部新区小唐焊接、上海高昇实业有限公司遵义分公司（以下简称上海高昇公司遵义分公司）等案外人签订了《电梯工程及材料报价》、《工程协议合同书》，《防水补漏维修工程承包合同》等合同，对小区的护栏、门禁、电梯的维修、维护项目开展施工，工程验收后支付了工程款，因门头、车辆识别及门禁系统存在质量问题，经忠庄村委会调解，永生物管公司扣款7000元，在施工过程中，因部分业主认为永生物管公司所报价格高于市场价格，不当使用维修基金，要求永生物管公司公布账务，并且阻碍消防、外墙漏水维修施工，以致消防系统的维修未完毕，外墙维修一直未能动工，永生物管公司于2019年3月26日将外墙维修的70304元返还到住建局的维修基金专户。经测算，永生庭瑞苑消防整改工程造价为55638元，永生物管公司已支付消防工程预付款共计36000元，案外人上海高昇公司遵义分公司出具有《关于永生庭瑞苑小区消防整改工程未完全竣工的情况说明》，说明因担心工程做完后无法结算到工程款，故暂停工程，待纠纷解决后再履行合同，并认可预支工人人工和材料款共计36000元。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.2019年9月21日的业主大会召开、表决程序是否合法；2.针对永生小区业委会的诉请，永生物管公司还有哪些资料没有移交；3.永生物管公司是否应该退出小区全部商业物业服务区域；4.涉及消防工程维修改造基金永生物管公司应该退回多少。针对争议焦点一，永生小区业委会于2019年1月4日成立并进行备案后，提前张贴召开业主大会的公告，在2019年9月21日召开业主大会时有忠庄村村委会成员在现场，符合《物业管理条例》第十四条“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录”的规定，即使存在部分业主签字不是本人所签、个别业主反对的情形，但业主大会上已有过半数的业主在解聘被告、聘请新物业服务公司的签名册上签字，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项及第二款“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、《物业管理条例》第十一条第四项“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”、第十二条第一款及第二款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议”的规定，故认定永生小区业委会于2019年9月21日召开的业主大会、表决程序合法，因此，永生物管公司与永生小区业主签订的前期物业服务合同已经终止。针对争议焦点二，根据《物业管理条例》第二十九条“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”的规定，永生物管公司作为永生房开公司引入的为小区提供前期物业服务的物业服务企业，应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给永生小区业委会，对永生小区业委会的第一项诉讼请求，予以支持。永生物管公司辩称除财务类台账档案外，永生小区业委会要求移交的其他的资料并不在其处保管，系永生物管公司对自身权利义务的忽视，永生物管公司理应在进入小区提供服务时就从永生房开公司处接收上述资料，故对永生物管公司的该辩解不予采信。针对争议焦点三，永生物管公司虽辩称商业区域与小区住宅部分相互分离，但根据相关规划图及现场勘查，永生小区是统一规划的商业和住宅小区，住宅与商业部分共用消防设施、供电设备等，同时，永生房开公司虽然在建设小区时向市人防办交纳了易地建设费，但地下室除停车区域外，还有整个小区的消火栓、泵房等设施设备，其与业主签订的《商品房买卖合同》中对公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中明确包含有消防设备设施用房、水电设备用房等，说明永生房开公司在计算公摊面积时已把上述用房计算在内。综上，一审法院认定永生小区商业区域与小区住宅部分属于同一个物业管理区域，物业的统一管理事关小区所有业主的生命和财产安全，而不仅仅是正常的生活秩序,因此，根据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，对永生小区业委会的第二项诉讼请求即要求永生物管公司立即退出小区地下车库及永诚楼-1-1号、负l层2号、-2-1号、-2-2号、永信楼商业负l楼1号、负1层2号等全部商业物业服务区域的请求，予以支持。对于永生物管公司关于部分商业房的业主与其签订有物业服务合同，合同期限是十五年，至今没有到期的辩解，如前所述，已明确永生物管公司应退出商业物业服务区域，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，永生物管公司应将商业区域的物业服务移交给已与永生小区业委会签订物业服务合同的重庆展华公司，已收取的物管服务费用可与重庆展华公司进行对接或退还给业主方，故对永生物管公司的上述辩解不予采信。针对争议焦点四，双方对永生物管公司方扣下施工方7000元款项无异议，予以确认；永生小区业委会认为永生物管公司已支付消防工程预付款共计36000元不符合规定，也未开具正规发票，但结合上海高昇公司遵义分公司出具的《说明》，本院对永生物管公司已预支消防工程款36000元的事实予以确认。对于永生物管公司关于应以永生小区业委会现使用的小区大门外道闸及岗亭等附属设备抵扣12000元辩解，一审法院认为，小区大门外道闸及岗亭属于小区物管应有的设施设备，针对上述设施设备的来源，永生物业公司虽然提供了《转让协议》，但永生小区业委会方对该证据的三性均不予认可，永生物管公司也未提供证据证明实际支付了转让款12000元及该款项的性质，故对永生物管公司的该辩解在本案中不予采信。综上，一审法院认定永生物管公司应退回尚余的消防工程维修改造基金19638元，退回因小区大门门头改造不合格而扣减施工方的工程款2000元和单元门改造不合格及旧门未拉回扣而减施工方的5000元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项及第二款、《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条第一款、第二款、第十四条、第二十六条、第二十九条、第三十条、第三十三条、第三十八条的规定，判决：一、被告遵义市永生物业管理有限公司与永生庭瑞苑小区业主签订的《永生庭瑞苑前期物业管理服务协议》终止，被告在本判决生效后十日内向原告遵义市红花岗区永生庭瑞苑小区业主委员会移交小区下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；二、被告遵义市永生物业管理有限公司在本判决生效后十日内退出永生庭瑞苑小区地下车库及永诚楼-1-1号、负l层2号、-2-1号、-2-2号、永信楼商业负l楼1号、负1层2号等全部商业物业服务区域；三、由被告遵义市永生物业管理有限公司在本判决生效后十日内返还原告遵义市红花岗区永生庭瑞苑小区业主委员会消防工程维修改造基金19638元及扣减的施工方工程款7000元。案件受理费2875元，原告变更诉讼请求后应为1366元，由本院退回1509元，原告遵义市红花岗区永生庭瑞苑小区业主委员会承担785元，被告遵义市永生物业管理有限公司承担581元。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于永生小区业委会于2019年9月21日组织召开的业主大会表决程序是否合法，该次业主大会决议效力如何认定的问题。根据《物业管理条例》第十四条“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录”之规定，永生小区业委会于2019年7月6日在小区内张贴《关于召开业主大会的通知》，并将召开业主大会的消息告知了当地居民委员会，故该次业主大会召开程序合法。同时，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项及第二款“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、《物业管理条例》第十一条第四项“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”、第十二条第一款及第二款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议”的规定，该次业主大会通过书面征求意见的方式对表决事项对涉案小区业主征求了意见，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此，该次业主大会形成的决议符合法律规定，该决议合法有效。永生物管公司所持涉案业主大会程序违法、所形成决议无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人是否应退出涉案小区商业部分物业服务的问题，根据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，永生小区业委会已就涉案小区的物业服务选聘重庆展华物业公司负责，因此，永生物管公司应退出涉案小区商业部分的物业服务，一审判决对此认定正确，本院予以确认。关于上诉人主张的涉案小区外道闸及岗亭系其垫资购买的问题，其所举证据不足以证明该主张，一审判决已予以了充分论述，本院不再对此予以赘述。综上所述，遵义市永生物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1366元，由遵义市永生物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  娄 强二〇二〇年十二月九日法官助理王薇书记员冯滢