天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4760号上诉人（一审原告）：张晶，女，1977年8月5日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：史楠，天津允诚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈波宇，女，1988年8月23日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：梁刚，天津轶才律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海辉，天津轶才律师事务所实习律师。上诉人张晶因与被上诉人陈波宇租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初4519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，审理了本案，本案现已审理终结。张晶上诉请求：1.撤销（2020）津0104民初4519号判决第三项，改判为被上诉人向上诉人支付违约金30000元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人为开餐饮店，于2019年8月10日与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，约定租期自2020年1月1日起至2023年12月31日止，租期3年。合同签订后上诉人支付了首期租金。被上诉人违约交房时间一拖再拖，造成上诉人的餐饮店无法正常申请营业执照，损失巨大。上诉人提出解除合同不应承担违约责任，被上诉人并未提出反诉，要求上诉人支付违约金。一审判决上诉人支付违约金，违反了不告不理原则，超出了原审的诉讼请求范围。另外，作为《房屋租赁合同》出租方，交房是被上诉人需要履行的合同主要义务，被上诉人不交房的行为造成合同目无法实现，一审开庭时被上诉人也未提供充分的证据证明开发商已经交房的事实，并且导致延期交房的政府行为及疫情原因均为不可抗力。综上，一审法院认定上诉人应承担违约责任依据的事实不清、证据不足、法律适用错误。陈波宇辩称，1.上诉人单方要求解除合同系违约行为。上诉人对涉案房屋为期房是明知的，双方合同对迟延交房相应变更租金、免租期有约定。2.一审法院判决解除合同同时判决违约金不违反法律规定。张晶向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2．判令陈波宇返还张晶已交纳的房屋租金65000元、赔偿违约金30000元；3．本案诉讼费用由陈波宇负担。一审法院认定的事实：2019年8月10日，双方通过案外人天津天房融创置业有限公司居间介绍签订《房屋租赁合同》，出租方（甲方）为陈波宇，承租方（乙方）为张晶，约定：甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方；商铺坐落地址为天津市南开区融创中心03-302，建筑面积171.95平方米；租期3年，自2020年1月1日起至2023年12月31日止，共计36个月（若交付时间提前或者延后以实际交付时间为准、交付租金、免租期随之提前或顺延）。其中装修免租期自2020年1月1日起至2020年3月1日止。为装修免租期，免租期2个月，但该期限内乙方仍应向物业公司缴纳物业管理费（若交付时间提前或延后以实际交付时间为准、交付租金、免租期随之提前或顺延）；合同签约当日乙方向甲方支付租金（首期押一付三）65000元；租金为前两年年租金390000元，第三年递增5%。合同第七条违约金和违约责任约定：1．若甲方在乙方没有违反本合同上述条款的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金30000元；2．若乙方在甲方没有违反本合同上述条款的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金30000元。第八条免责条款约定：若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任；租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即通知甲方。甲、乙双方在合同落款处签名并按捺手印予以确认。落款处备注业态：餐饮。张晶于合同签订当日交付陈波宇三个月租金及押金共计65000元。后陈波宇于2019年12月19日收到开发商《延期交付通知书》，拟定交房时间为2020年3月31日等内容。陈波宇将该通知书内容告知张晶，张晶表示可以理解并等到3月31日。陈波宇又于2020年2月底收到开发商《告知书》，载明暂无法确定具体交房时间。张晶对此表示无法接受，于2020年4月18日书面通知陈波宇，以《房屋租赁合同》第八条约定为由要求解除合同，陈波宇答复可以在2020年6月30日交房希望继续履行合同。后，双方对解除合同事宜协商未果。另查，天津天房融创置业有限公司（甲方）与陈波宇（乙方）签订的《天津市商品房买卖合同》约定，甲方于2019年12月31日将案涉房屋交付乙方使用。庭审中，陈波宇称天津天房融创置业有限公司已于2020年7月31日将涉诉房屋交付，现具备合同履行条件，要求继续履行合同。案经调解未果，张晶称双方履行合同已陷入僵局坚持按公平原则解除合同。另，张晶述称为准备装修、设计、考察并加盟以及招收员工损失近20000元；陈波宇述称已支付给天津天房融创置业有限公司中介费16250元。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方在签订合同时均明知涉诉房屋未交付系期房，且合同中特别标注“若交付时间提前或者延后以实际交付时间为准，交付租金、免租期随之提前或顺延”。后，涉诉房屋延迟交付系受施工期间的政策影响以及新冠肺炎疫情防控措施停工停产的影响。张晶以陈波宇违反公平原则为由要求解除合同，而公平原则是指当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，具体是指当事人之间在合同中约定的权利义务应当公平合理，并且合理分配风险与责任的承担，合理确定违反合同约定义务的违约责任。《房屋租赁合同》已对双方权利义务及违约责任做了明确约定，对期房可能会延期交付所产生的风险亦作了合理分配，并无违反公平原则之处。就本案而言，双方于2019年8月10日签订《房屋租赁合同》，案涉房屋交付时间一拖再拖，张晶虽同意等到2020年3月31日交付，但陈波宇并未按期交房。无奈张晶于2020年4月18日通知陈波宇解除合同，陈波宇又答复2020年6月30日交房。后，张晶发现陈波宇仍不能按期交房，遂诉至一审法院。张晶通知解除合同形式虽不符合合同约定，但如张晶所述陈波宇购买期房的交房风险不应转嫁给张晶。现履行合同陷入僵局，张晶坚决要求解除合同，陈波宇坚持继续履行合同。综合考虑双方签订合同的背景以及前期履行过程中所受影响因素，以及案涉房屋于2020年7月31日逾期交付情况。既然张晶已不具备继续履行合同的意愿，如判令双方继续履行合同有可能既不必要又无限扩大双方的损失。然目前双方损失并不大，如双方解除合同却可以有效避免损失的进一步扩大。既然合同已约定双方任何一方提前解除合同的法律后果，综合考量双方的损失程度，解除合同后张晶应支付陈波宇违约金30000元；陈波宇收取张晶的押金性质，合同并无约定，且张晶未使用案涉房屋，故陈波宇应将收取的租金及押金65000元一并退还张晶。判决：一、解除张晶与陈波宇之间于2019年8月10日签订的《房屋租赁合同》；二、判决发生法律效力后十五日内，陈波宇返还张晶租金及押金65000元；三、判决发生法律效力后十五日内，张晶向陈波宇支付违约金30000元；四、驳回张晶其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，双方租赁合同解除后张晶是否应承担违约责任以及承担何种责任？一审判决是否超出了诉讼请求的范围？一、关于张晶是否应承担违约责任及承担何种责任问题上诉人与被上诉人签订关于期房的租赁合同，系基于天津天房融创置业有限公司对交房时间的承诺。双方合同虽约定租赁期限以实际交房日期为准，但该期限应为合理期限，不应超过必要限度。本案中，涉诉房屋交房时间一再拖延，从2019年12月延期到2020年3月，又从2020年2月告知不确定交房时间，陈波宇承诺2020年6月交房，仍没有实现。至本案张晶提起诉讼时，开发商仍没有向陈波宇交房，影响了张晶租赁涉案房屋进行经营活动，造成合同履行已经不能达到及时经营的合同目的。张晶据此提起诉讼，要求解除双方的租赁合同，应予准许。涉诉房屋租赁合同的解除，系因开发商所称政府停工令及疫情原因导致迟延交房所致，不能归责于双方当事人的原因，张晶和陈波宇互相主张对方应当承担违约责任，本院不予支持。根据一审的事实认定，陈波宇为双方签订租赁合同向案外人交纳中介费16250元，本案涉案房屋没有交付致使双方租赁合同解除陈波宇并没有过错，不应承担违约责任。而合同解除，陈波宇所交纳的中介费成为其直接损失。根据公平原则，中介费损失应由张晶、陈波宇各负担8125元。二、关于一审判决是否超出了原审诉讼请求的范围问题人民法院审判的目的是解决当事人之间的纠纷争议，定纷止争既是维护当事人合法民事权益的需要，也是维护社会稳定的需要。一审法院在判决合同解除后，依据案件具体情况确定相应的责任，有利于及时、有效、彻底地解决双方争议，避免当事人诉累，并无不当，但本案中一审判决确定张晶违约不当，应与纠正。综上，张晶上诉请求部分成立，应与支持。一审判决事实清楚，适用法律不当，应与纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持天津市南开区人民法院（2020）津0104民初4519号民事判决第一、二项；二、撤销天津市南开区人民法院（2020）津0104民初4519号民事判决第三、四项；三、本判决发生法律效力后十五日内，张晶向陈波宇支付8125元；四、驳回张晶其他上诉请求及一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1087.50元，由张晶负担651元，陈波宇负担436.5元。二审案件受理费550元，由张晶负担329元，陈波宇负担221元。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇二〇年十二月十一日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；