广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初30117号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区，统一社会信用代码：914***********011C。法定代表人：昌某1。原告：深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，住所地：广东省佛山市三水区***********************，统一社会信用代码：914********1320683。负责人：刘宏才。上列两原告共同委托诉讼代理人：姚丽芸，广东法制盛邦律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：朱强开，男，1976年12月1日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区************队西区203号，公民身份号码：440************119。委托诉讼代理人：张建国，广东高裕律师事务所律师。原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司（以下简称彩生活佛山分公司）与被告朱强开物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日受理后，依法适用小额诉讼程序于同年12月2日对本案与其他同期同类案件公开开庭进行了合并审理，两原告的共同委托诉讼代理人李政安、被告朱强开及其委托诉讼代理人张建国均到庭参加诉讼。另案另行处理，本案现已审理终结。原告彩生活公司、彩生活佛山分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付2016年1月至2019年2月期间的物业管理费5343.71元及滞纳金1800元,滞纳金以2018年1月9日前当月所欠物业管理费为基数，按每日万分之三从欠付当月起计至付清日止，暂计至2020年9月，其后滞纳金另行计算；2.被告向两原告支付2014年12月8日至2016年12月4日期间所欠公摊水费148.05元，2014年12月8日至2018年12月31日期间所欠的公摊电费1034.44元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，两原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：原告彩生活公司与佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司签订《劲嘉·金棕榈园前期物业服务合同》（以下简称《前期服务合同》），约定彩生活公司为位于佛山市**********的劲嘉·金棕榈园提供物业服务。后彩生活公司在佛山设立分公司，由分公司具体履行合同事宜。被告是涉讼金棕榈园业主。原告为被告提供物业管理服务，但被告拖欠物业服务费等费用，经多次催促仍拒绝履行付费义务。被告辩称,1.被告无需支付2018年1月9日至2019年2月期间的物业管理费，因为业主经投票表决并函告原告2017年12月22日正式解除服务合同，佛山市中级人民法院判决确认案涉小区服务合同于2018年1月9日解除，双方没有物业服务合意，根据最高院关于审理物业服务合同若干问题解释第四条规定，原告以实际提供服务为由请求物业管理费的，人民法院不应支持;2.即使2018年1月至法院作出判决之日合同是否解除处于不确定状态，因原告未尽职履行物业管理义务，导致涉案小区卫生环境极差、消防管理不完善、小区设施故障等，原告存在物业管理服务违约在先，应当减少或不予支付物业管理费，且不应收取滞纳金。3.从原告起诉日往前倒推3年，3年以前的物业管理费已过诉讼时效，应当予以驳回。4.原告诉求不明确，原告没有公示此前的收费表格，该收费表格显示不收取朱强开2017年7月份以前的物业费，但原告主张的诉请期间起算时间为2016年1月。朱强开实际收楼时间是2019年7月，原告公示物业管理费的收取时间是2017年7月。当时涉案房屋存在空心墙承重质量问题，原告一直整改，所以交楼时间才会延期至2019年7月份，即此前的物业管理费不应当缴纳。诉讼中，两原告围绕其诉讼请求依法提交了前期服务合同、业委会担保书、金棕榈园小区物业交接协调会会议纪要、原告催缴费律师函等证据;被告围绕其辩解依法提供了涉讼小区交接期间的业委会公告及《告知函》、《物业服务整改通知书》、《金棕榈小区环境交接清单》等证据；上述双方就真实性无异议的证据本院均予采信，相对方有异议且举证方未提交原件核对的证据本院均不予采信。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：涉讼物业位于佛山市南海区**********************，物业类型为高层住宅，建筑面积为88.16平方米,登记权利人为朱强开，201*年5月18日办理权属登记。彩生活公司系案涉物业所在小区的前期物业服务企业，该司下设的彩生活佛山分公司具体履行管理义务。彩生活公司与涉讼小区建设单位签订的《前期服务合同》约定：彩生活公司为劲嘉·金棕榈园小区提供前期物业管理服务，按照一定比例从物业服务资金中提取管理酬金，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅每月每平方米1.6元;物业服务资金主要用于管理服务人员工资待遇、小区日常管理维护、法定税费、物业管理企业利润等方面；物业服务资金于物业开始交付使用之日起按月计收，并应于每月10日前交纳，每逾期一日应交纳欠费总额万分之三作为滞纳金等。另查明，涉讼小区于2017年9月召开业主大会，业主表决同意解聘彩生活公司。后彩生活公司与业主委员会就上述表决结果效力发生争议，佛山市南海区狮山镇横岗社区****民服务所于2017年10月18日公告称：需对投票结果公示期间业主提出的可疑问题进行进一步调查核实，在调查结束之前，本次业主大会投票结果尚待确认。涉讼小区业主委员会于2017年12月1日向法院提起诉讼，请求确认《前期服务合同》解除并要求彩生活公司退出案涉小区等。佛山市中级人民法院于2018年12月27日作出终审判决，认定《前期服务合同》期限为2015年1月起至2018年1月止，确认前期物业服务合同于2018年1月9日解除,彩生活公司与小区业主于2018年1月后形成事实上的物业服务合同关系，判令彩生活公司于本判决发生法律效力之日起三十日内退出案涉小区；该判决于2018年12月30日生效。业主委员会于2019年1月31日向本院申请强制执行，2019年3月7日彩生活公司与业主委员会及其另行聘请的物业公司办理了主要设施移交手续，本院作出（2019）粤0605执异486号执行裁定书认定：案涉小区物业管理交接手续的办理客观上确实需要业主委员会与彩生活公司相互配合，且物业管理具有一定的特殊性，在业主委员会找到承接小区物业管理的物业公司之前，彩生活公司不宜直接退出小区的物业服务。业主委员会与彩生活公司对上述裁定书均未提出复议，该裁定书已发生法律效力。2019年2月26日《金棕榈园小区物业交接协调会会议纪要》记载：“彩生活公司退场和千秋物业公司配合小区业委会完成物业交接工作可同时进行，三方协商定于2019年3月1日早8：00进行交接”；小区业主委员会于2019年3月21日向彩生活佛山分公司出具《担保书》，载明：“贵公司已于2019年3月1日撤出本小区，但尚有公用水电表没有过户，为更好地完成交接，建议如下：1.彩生活公司清缴全部公用水费（至2019年2月28日止），3月底前完成水电过户手续等。彩生活佛山分公司于2019年5月17日向被告涉讼物业地址邮寄催缴涉案费用的律师函，该函经邮寄因拒收退回。本院认为，涉案《前期服务合同》合法有效，对业主具有约束力。该合同经法院生效判决确认解除前，业主应依约交纳物业管理费并承担逾期违约责任。根据业主委员会《担保书》要求彩生活公司清缴小区公用费用至2019年2月28日止及本院生效执行裁定书认定双方延后交接存在客观原因的内容，本院认定《前期服务合同》到期后至2019年2月28日，彩生活公司事实上仍为案涉小区持续提供物业服务，被告作为小区业主之一已实际受领服务，应参照原《前期服务合同》约定的收费标准支付相应服务对价。原告主张被告在2015年1月已收楼，被告辩称其实际收楼时间为2019年7月，经查，涉案物业于2016年5月18日办理权属登记，故本院对原告和被告的主张均不予采纳。物业服务费按月支付，为继续性债权，各月产生的物业服务费分别计算诉讼时效期间,原告以涉讼物业地址向被告寄送律师函催收涉案费用，未有证据反映双方另行约定送达地址或被告通知变更联系方式，原告已经以恰当方式主张权利，诉讼时效中断，原告2019年5月17日寄送律师函之前三年内的费用均未超出请求人民法院保护民事权利的诉讼时效期间，被告辩解不成立，应予支付。综上，原告请求被告支付2016年6月至2019年2月期间的物业管理费4654.85元（1.6元/月/平方米×88.16平方米×33个月），理据充分，本院予以支持；原告请求2016年1月至2016年5月的物业管理费已超出三年诉讼时效期间，被告的该部分辩解成立，本院予以采纳，对原告的该部分诉讼请求不予支持。原告还主张上述欠费的逾期违约金，其中2016年6月至2017年12月管理费是原前期服务合同约定期限内应缴费用,被告未依约缴纳已构成违约,应以上述欠费期间各月管理费141.06元为基数，各期从当月11日起，均按日万分之三计至管理费实际清偿日止，各期违约金均以管理费基数141.06元为限，原告违约金请求在本院核定范围部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。诉讼中，两原告申请撤回第2项诉讼请求，是其自行处分民事权利的行为，本院予以照准。被告还辩称彩生活公司服务质量不符合约定应减免业主管理费用，本院分析认为，业主应交纳的物业服务费用是维持整个小区物业管理基本运作的成本基础，按时足额交费是业主应尽的合同主要义务，被告举证未足以证明两原告存在不提供服务的同等违约行为或两原告存在违约行为造成被告专有部位的特定损失，其仅以彩生活公司存在瑕疵履行行为作为拒付基本物业服务费用的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。被告还辩称原告承诺免除其2017年6月之前的物业费，原告对此不予确认，被告亦未能充分举证予以证明，故本院对其主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、朱强开应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费4654.85元予深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司；二、朱强开应支付2016年6月至2017年12月管理费相应逾期违约金（违约金以各月管理费141.06元为基数，各期从当月11日起，均按日万分之三计至管理费实际清偿日止，各期违约金均以管理费基数141.06元为限）予深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，本项随上列第一项清；三、驳回深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用小额诉讼程序结案本院减半收取计25元（两原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内径付予原告深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  卢柱平二〇二〇年十二月八日书记员  岑洁文