广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初27475号原告：广东日之泉集团有限公司，住所地：广东省东莞市******口，统一社会信用代码：914***********828W。诉讼代表人：德勤企业顾问（深圳）有限公司东莞分公司，系该公司管理人。委托诉讼代理人：林宇元，广东法仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈娟，广东法仕律师事务所律师助理。被告：东莞市博安机动车驾驶员培训有限公司，住所地：广东省东莞市*******************，统一社会信用代码：91441900MA4WKBK34U。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：潘洁莹，广东凯略律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚少芬，广东凯略律师事务所律师。原告广东日之泉集团有限公司诉被告东莞市博安机动车驾驶员培训有限公司对外追收债权纠纷一案，本院于2020年9月15日受理后，依法组成合议庭，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告广东日之泉集团有限公司的委托诉讼代理人林宇元、陈娟，被告东莞市博安机动车驾驶员培训有限公司的委托诉讼代理人潘洁莹、姚少芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东日之泉集团有限公司称，2017年4月10日，东莞市第一人民法院裁定受理原告破产清算一案。2017年4月14日，东莞市第一人民法院指定德勤企业顾问（深圳）有限公司东莞分公司为管理人。经管理人在接管过程中清查发现，东莞市*******泊洋围地段的土地及建筑物为原告所有，但实际为被告占有使用。后在（2018）粤1971民初24356号诉讼过程中，经东莞市第一人民法院调解，被告将占有使用的物业归还给原告。2020年1月18日，管理人与被告双方签订《租赁合同》，约定，管理人同意将案涉物业出租给被告，租赁期限自2019年12月9日至2020年12月8日，每月租金63000元。同时，在合同中第三条第3款约定；“由于场地从2020年1月10日开始停水，直至本合同签署时仍未恢复供水，原告同意自2020年1月10日开始按停水天数减半收取租金，直至场地恢复供水。如后续租赁期间发生停水停电的，原告同意自不能正常用水、用电之日起免收租金，如出现停水或停电之一项的，自不能正常用水或用电之日起减半收取租金。上述协议签订后，管理人依约将案涉物业交付被告使用。但被告仅支付2019年12月的租金，且未缴纳押金63000元。后被告向管理人发出《通知函》，要求自2020年6月16日与原告解除《租赁合同》并退场。后经管理人审核认为，同意被告解除合同的主张，双方租赁关系自2020年6月16日解除，结合被告反映断电情况，管理人核实后，被告尚欠原告租金131250元，故原告向法院提起诉讼，请求：一、判令被告向原告返还租金131250元及利息（利息以131250元为本金，从2020年7月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮50%暂计至2020年8月10日，前述利息暂计为373元，应计至全部租金付清日止）；二、判令本案诉讼费由被告承担。被告东莞市博安机动车驾驶员培训有限公司辩称，案涉土地原是被告向东莞市万众贸易有限公司（以下简称“万众公司”）承租，后原告收回了案涉土地的使用权，且自2019年12月开始出租给被告。在原被告签订租赁合同前，被告已多次明确要求原告办理好场地的水电报装工作，原告也承诺负责办理且去协调，但是签署合同后被告多次催促水电报装，但原告一直未完成水电报装，导致一直未能提供水电。迫于无奈，被告只能找万众公司协商，由万众公司供电，但万众公司要求被告不要支付租金给原告，而是支付给万众公司，并且提出不付租金给万众公司将随时停电。直到这种情况持续到2020年5月14日，万众公司将电源切断，现场不再有电可使用，原告亦未能解决，被告遂提出解除租赁合同。根据合同第三条第4款约定，原告需保证被告安宁的使用物业，不受第三方干扰，但因原告没有完成水电报装，导致被告不得不利用自己的资源请求万众公司提供供电，但万众公司并不是持续及正常的供电，而是随时会停电。按双方约定，原告应保证正常提供水电，但原告未提供已构成违约，按合同第三条约定，被告无需支付租金。被告没有拖欠租金，即使本案法院判决被告需要支付租金，在判决之前双方对租金存在争议，无需支付利息，原告诉请利息上浮50%，缺乏依据。经审理查明，2017年4月10日东莞市第一人民法院裁定受理原告破产清算一案。2017年4月14日指定德勤企业顾问（深圳）有限公司东莞分公司为管理人。2020年1月18日，原告与被告双方签订《租赁合同》。管理人同意将东莞市*******泊洋围地段场地（合同签署前案涉场地被告已作为承租人在使用），场地面积11406平方米出租给被告作驾驶学校训练场地用途，每月租金63000元。案涉合同第二条对租赁期限作了特别约定，“租赁期限暂定自2019年12月9日至2020年12月8日止，双方均可提前一个月通知情况下有权单方解除本合同且无需承担违约责任”。同时在第三条第3款约定，“被告在租赁期内自行缴纳管理费、水电等相关费用…。原告配合被告申请用电用水报装，…。双方确认：由于场地从2020年1月10日开始停水，直至本合同签署时仍未恢复供水，原告同意自2020年1月10日开始按停水天数减半收取租金，直至场地恢复供水。如后续租赁期间发生停水停电的，原告同意自不能正常用水、用电之日起免收租金，如出现停水或停电之一项的，自不能正常用水或用电之日起减半收取租金”。合同签订后，被告支付2019年12月的租金给原告。期间原、被告双方一直沟通水电报装事情。2020年5月16日被告向原告发出《通知函》，双方确认案涉《租赁合同》于2020年6月16日解除。在庭审中原、被告双方确认：1、案涉租赁场地的停电时间为2020年5月14日。2、2020年1月10日至2020年5月14日案涉租赁物一直处于停水状态。原告明确诉请被告拖欠131250元，是从2020年1月9日至2020年5月14日计算，共计4个月零5天，按每月63000元减半计算。以上事实，有租赁合同、解除合同通知函、付款通知函、快递单、微信截图等相关证据材料及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为对外追收债权纠纷，案涉合同是原告管理人接管破产企业财产后，与案涉物业的原承租方即本案被告签定的短期租赁合同。案涉租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本院确认案涉《租赁合同》于2020年6月16日解除。在庭审中，双方对停水停电时间不存在争议，但对不能正常供水供电是否构成违约存在争议。因此归纳本案的争议焦点为：1、不能正常供水供电是否属于原告违约；2、原告主张被告拖欠的租金及相应的利息损失应否支持。综合原、被告双方提交的证据及庭审情况，本院分析如下：针对焦点一，不能正常供水供电是否属于原告违约。被告在庭审中认为根据案涉合同第三条第4款约定，原告需保证被告安宁合法地地享用该物业，不受第三方干扰。原告没有完成水电报装，导致被告利用自己资源请求案外人供电，而未能保证正常提供水电属原告违约，原告应承担违约责任。由此可见，被告所指的受第三方干扰是指“案外人未能保证正常提供水电”。但关于“未能保证正常提供水电”的条款，双方已在案涉合同第三条第3项作了特别约定，并对不正常供水供电的租金减免作了具体约定。因此，被告认为“未能保证正常供水供电”属于合同约定的第三方干扰，原告应承担违约责任的辩解本院不予采纳。另被告认为原告未完成水电报装构成违约。根据案涉合同第三条第3项约定，原告有配合被告办理水电报装手续的义务。但根据被告提供的微信截图显示的内容，并不能证实原告不配合被告办理水电报装的相关手续。因此，对于被告认为不能正常供水电属于原告违约的辩解本院不予采纳。针对焦点二，原告主张被告拖欠的租金及相应的利息应否支持。在庭审中双方确认在合同履行从2020年1月10日起一直处于停水状态，并确认案涉租赁物停电日期为2020年5月14日。因此，原告主张从2020年1月9日起计至2020年5月14日被告共拖欠原告租金4个月零5天，以减半计算租金，共计131250元，有理有据，本院予以支持。被告辩称由于新冠肺炎疫情影响，教练、学员均不能正常练车、被告亦无法正常经营，案涉租赁合同的目的无法实现，无需支付租金。根据案涉租赁合同第二条约定，双方均可提前一个月通知情况下有权单方解除本合同且无需承担违约责任。而被告直至案涉租赁物停电才通知原告解除合同。因此被告认为新冠肺炎疫情导致案涉租赁合同的目的无法实现，无需支付租金，本院不予采纳。原告明知案涉合同履行期间，正处于新冠肺炎疫情防控阶段，会导致被告履行合同出现困难，还主张被告以拖欠租金为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮50%计算违约金，原告的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告东莞市博安机动车驾驶员培训有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东日之泉集团有限公司支付租金131250元；二、驳回原告广东日之泉集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2932.46元（原告广东日之泉集团有限公司申请缓交），由被告东莞市博安机动车驾驶员培训有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈海宜审 判 员  陈宴忠人民陪审员  陈祖枢二〇二〇年十一月三十日书 记 员  梁梓杨附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。