新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民再54号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李丹，女，1979年8月19日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：康玲，新疆长信合律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：新疆伊犁名家房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊宁县吉尔格朗路北山坡。 法定代表人：曾洪江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张燕，新疆西创律师事务所律师。 再审申请人李丹因与被申请人新疆伊犁名家房地产开发有限公司（以下简称名家房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本案原由李丹于2019年6月18日向伊宁市人民法院提起诉讼，该院于2019年8月26日作出（2019）新4002民初2679号民事判决。李丹、名家房产公司均不服，提出上诉，本院于2020年4月20日作出（2020）新40民终419号民事判决。李丹不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。2020年7月28日，该院作出（2020）新民申1295号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李丹及其委托诉讼代理人康玲，被申请人名家房产公司的委托诉讼代理人张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李丹申请再审称，1．撤销（2020）新40民终419号民事判决；2．维持（2019）新4002民初2697号民事判决第一项、第二项内容；3．名家房产公司向其支付自2016年12月1日至2019年3月31日期间，逾期办理房屋所有权证的违约金624,441.50元；4．名家房产公司按照已付购房款日万分之一向其支付自2019年4月1日至实际取得房屋所有权证之日止的违约金。事实与理由：1．2015年1月3日，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，而《承诺书》的签订时间为2015年3月18日。该《承诺书》对涉案合同约定的房屋交付时间以及补充协议中针对逾期交房违约责任的约定予以变更，《承诺书》中明确约定如果不能于2015年11月30日交付使用可按《商品房买卖合同》第十一条约定内容进行赔偿，因此，名家房产公司应按已付购房款的日万分之一支付逾期交房的违约金891,535.05元（733,773.70元×0.0001×1215天）；2．由于《承诺书》对房产证办理期限约定不明视为没有变更，仍应按照《商品房买卖合同》第十五条第（三）项在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权转移登记，而《承诺书》应在2016年5月30日前办理所有权证，逾期未办理承担自2016年6月1日起至实际取得日止的违约金。涉案房屋至今尚未办理产权初始登记，名家房产公司已构成违约，应承担违约责任。名家房产公司提供的《补充协议》系格式合同，名家房产公司没有履行告知义务，其并不知晓。原审以该《补充协议》约定和名家房产公司同时承担逾期交房和逾期办证的违约金，明显有违公平原则为由，驳回其该项诉讼请求，置其利益不顾，导致其权益处于不确定状态，也不是法律追求的结果。 名家房产公司答辩称：1．由于市政府相关职能部门的配套设施（电、暖）不到位，导致综合验收无法完成，造成其无法正常交付房屋，是其不能预见、不能避免、且不能克服的政府行为，属于合同约定的不可抗力，不应承担违约责任。另，其没有出具过任何承诺，对何时竣工交付房产公司均有严格要求，按当时工程进度，不可能在2015年11月30日交房。在一、二审中，李丹未能说明《承诺书》的来源，且该承诺书没有相关人员签名，不能作为定案依据。2．《商品房买卖合同》、《补充协议》均在工商局进行了备案，李丹在补充协议签名是对其内容的认可，其不可能不知道其内容，该条款不属于格式条款，且已生效并产生约束力。综上，李丹的再审理由均不能成立。 李丹向一审法院起诉请求：1．名家房产公司向其交付位于伊宁市××区住宅楼xx、xx号房屋；2．名家房产公司按照已付购房款733,773.70元日万分之一向其支付逾期交房违约金（分为两笔：2015年11月30日至2019年3月31日的违约金892,268.90元和自2019年4月1日起至实际交付房屋之日止的违约金）；3．名家房产公司协助其办理伊宁市××区住宅楼xx、xx号房屋所有权证；4．名家房产公司按照已付购房款733,773.70元日万分之一向其支付2016年12月1日至2019年3月31日期间逾期办证违约金624,441.50元和自2019年4月1日起至实际交付房屋之日止的违约金。 原一审查明，2015年1月3日，李丹与名家房产公司签订两份《商品房买卖合同》约定，李丹分别购买名家房产公司开发的位于伊宁市××区住宅楼xx、xx号商业用途房屋，并先后支付商铺首付款共计3,677,737元。两份《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付符合下列三项条件的商品房：1．已取得建设工程竣工验收备案证明；2．有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；3．出卖人应与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。但如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人，可据实予以延期”、第十条约定“商品房达到第八条约定交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同第八条约定的交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十一条处理”、第十一条约定“除不可抗力外，出卖人未按第八条约定的期限和条件将商品房交付的，逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起180日内向买受人支付违约金”。双方针对该条款的补充协议另约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的1％”、第十五条约定“商品房交付使用后，双方同意共同在180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起180个工作日内办理房屋所有权登记的，买受人选择不解除合同的，自其应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。双方同意以2016年7月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起180日内，向产权登记机关为买受人办理产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日”。合同签订后，李丹按约定办理了房屋按揭贷款付清全部购房款共7,337,737元。2015年1月4日，涉案两份合同进行了备案登记。2015年3月18日，名家房产公司向李丹出具二份内容一致的《承诺书》，其内容载明“1．名家公馆二期xx号商业客户合同签约时间为2016年7月31日；2．2015年11月30日可以交付使用。但不包括其他配套设施；3．房产证办理时间需从2016年11月30日开始办理。如果不能于2015年11月30日交付使用可按《商品房买卖合同》第十一条条款内容进行违约赔偿”。名家房产公司认为其公司现使用公章与《承诺书》加盖公章不是同一枚公章，经一审法院明确释明，名家房产公司明确表示不申请公章鉴定。2016年9月27日，伊宁市“名家公馆”xx期建设项目xx标段xx号楼工程竣工验收。涉案商品房小区的消防验收手续至今未办理，也未办理涉案小区楼房的不动产产权初始登记。一审法院判决：一、新疆伊犁名家房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付李丹自2015年12月1日起至2019年3月31日期间的违约金891,535.05元；二、新疆伊犁名家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李丹自2019年4月1日起至商品房实际交付之日止期间的违约金（按已付房款总价7,337,737元的日万分之一计算）：三、驳回李丹的其他诉讼请求。案件受理费18,450元，减半收取9,225元，由李丹负担2,867元，新疆伊犁名家房地产开发有限公司负担6,358元。 李丹不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：1．双方《商品房买卖合同》明确出卖人应当在商品房交付之日起180日内办理房屋产权转移登记，如果未能在上述期限内办理登记的，出卖人应自取得登记的期限届满之日至实际取得登记日，向买受人按日支付已付款万分之一的违约金。本案双方签订的《承诺书》约定于2015年11月30日交付涉案房屋，因此名家房产公司按合同约定应当在2016年5月30日前为其办理涉案房屋产权登记手续，并自2016年6月1日起承担逾期办证违约责任。一审法院以涉案房屋实际交付后才能开始计算逾期办证违约金并驳回其相应诉讼请求，认定事实错误；2．一审判决查明涉案楼房因未办理涉案楼房消防验收手续，也未办理涉案楼房产权初始登记，故目前不符合立即交付及协助办证的条件，故驳回其相应诉讼请求，会因“一事不再理”的基本原则导致剥夺其对相关事项的诉讼权利。 名家房产公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回李丹的全部诉讼请求。事实和理由：1．涉案房屋已经过竣工验收并交付给全体业主，因李丹未使用该房屋，责任并不在于其公司，一审认定事实不清；2．其公司没有任何人向李丹出具《承诺书》，李丹无法说明《承诺书》的来源，其公司申请鉴定后并没有放弃鉴定的权利，一审将《承诺书》作为定案依据，明显错误。 原二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。另查明：涉案房屋所在的伊宁市“名家公馆”xx期xx号楼于2016年9月27日，经过该工程建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位和监理单位的验收，并出具了由上述五方盖章的《竣工验收报告》。2018年12月3日，伊犁正信测绘工程咨询有限公司出具了对涉案小区的《房产测绘成果、技术报告书》。名家房产公司庭审中陈述，因涉案房屋所在小区消防和人防工程未通过验收，涉案小区建设用地使用权及房屋所有权首次登记（俗称大证）至今未办理。 原二审法院认为，本案双方争议的焦点为：1．涉案房屋是否符合交付条件及是否已实际交付李丹；2．李丹主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金是否有合法依据。关于焦点1。首先，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。国家住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第九条规定“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款”。因此，建设房屋竣工验收合格后，在建设主管部门办理工程竣工验收备案，是一项法律、法规确定的强制性的行政许可行为，亦是工程竣工的必经程序。在未经工程竣工验收备案前，工程不得交付使用。其次，本案中双方订立的《商品房买卖合同》第八条明确约定涉案房屋交付条件为三项：即取得建设工程竣工验收备案证明、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、签订前期物业服务合同。而涉案房屋所在小区却在2018年12月3日才取得商品房面积实测技术报告书，至于工程竣工验收备案证明，经原审法院依法释明后，名家房产公司至今仍未能提供。因此，不管名家房产公司在诉讼发生前是否已通知李丹接收房屋，涉案房屋至今并不符合交付条件。李丹在房屋不符合接收条件情形下，有权拒绝接收涉案房屋。名家房产公司主张涉案房屋已经过竣工验收并交付给全体业主，于法无据，不予支持。关于焦点2。首先，涉案《承诺书》中加盖的印章与名家房产公司当时备案使用印章，从肉眼观察外观上一致，名家房产公司对该印章真实性提出异议，应承担举证证明责任。经一审法院依法释明后，名家房产公司未申请对上述印章的真伪进行司法鉴定，因此名家房产公司应承担举证不能的法律后果，认定《承诺书》上加盖的印章系名家房产公司的印章。其次，名家房产公司未能按《承诺书》约定交付时间将房屋交付李丹，已构成违约，应按《商品房买卖合同》约定承担逾期交房违约责任。但双方补充协议中针对逾期交房违约责任约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的1％”，故名家房产公司应承担的逾期交房违约金总额不应超过涉案房屋总价款的1％，即733,773.70元（7,337,737元×1％），一审判决超出双方合同约定的逾期交房违约金限额进行裁判，适用法律明显错误，原审法院依法予以纠正。最后，关于逾期办证违约金问题。双方订立的《商品房买卖合同》中并未明确约定办理涉案房屋产权手续的具体届满日期，而是以商品房交付使用日的次日作为产权手续的起算日。李丹主张在涉案房屋未实际交付情况下，应按双方约定的交付时间之次日作为计算逾期办证违约金的起算日。原审法院对其上述观点不予认同，理由如下：（一）双方《商品房买卖合同》补充协议中约定：双方同意以2016年7月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起180日内，向产权登记机关为买受人办理产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日，因此，双方补充协议中对房屋延期交付情况下如何起算办理产权登记期限有明确约定。（二）在逾期交房情况下，如果按约定交房期限之次日作为办理产权登记期限的起算日，那么在李丹同时主张逾期交房违约金和逾期办证违约金时，即存在名家房产公司在部分时间段内需同时承担逾期交房违约金和逾期办证违约金的情况，明显有违公平原则。另外，关于一审判决对李丹主张的交付房屋及协助办证诉讼请求予以驳回是否剥夺李丹诉讼权利问题。人民法院的裁判是基于当事人争讼当时的事实状态对争议问题所作的法律判断。如果裁判后，争议事件发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，不属于重复起诉，故不受“一事不再理”原则的限制。因此，一审判决基于目前涉案商品房合同的履行情况，驳回李丹关于交付房屋及协助办证的诉讼请求，并未剥夺其在交付房屋和办证条件具备的案件新事实出现时，其另行提出主张的诉讼权利。综上，名家房产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销伊宁市人民法院（2019）新4002民初2679号民事判决第二项、第三项；二、变更伊宁市人民法院（2019）新4002民初2679号民事判决第一项为：新疆伊犁名家房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付李丹逾期交房违约金733,773.70元；三、驳回李丹的其他诉讼请求。一审案件受理费9,225元，由李丹负担4,762元，由新疆伊犁名家房地产开发有限公司负担4,463元。二审案件受理费共36,900元，由李丹负担21,715元，由新疆伊犁名家房地产开发有限公司负担15,185元。 再审庭审中，名家房产公司提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 名家房产公司提交如下证据：（2019）新4002民初1601号民事判决，拟证明因政府配套设施（电、暖）不到位，导致其未能如约交付房屋。 李丹质证认为：真实性认可，但关联性和证明目的不认可。该判决认定的事实与我方情况不一致，且该业主已经办理了涉案房屋的产权初始登记，不能作为本案的定案依据。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：案涉《商品房买卖合同》第十一条：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：…（2）约定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起180日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起180日内向买受人支付违约金”、第二十一条“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”。另查明：涉案房屋楼盘虽然没有达到合同约定的房屋交付条件，但名家房产公司已将出售的房屋实际交付业主使用，李丹目前不愿接收使用。 本院再审认为，2015年1月3日，李丹与名家房产公司签订的《商品房买卖合同》（含附件部分）系双方真实意思表示，合法有效，双方应依合同约定履行合同义务。本案争议焦点为1．名家房产公司是否承担逾期交房的违约责任及违约金计算标准问题；2．李丹主张的逾期办证违约金有无依据。 关于焦点1．关于名家房产公司是否承担逾期交房的违约责任问题。本案中，双方当事人对名家房产公司逾期交付的事实，没有异议，但名家房产公司认为系由于市政电、暖配套设施不到位是其不能预见、不能避免、且不能克服的政府行为，属于合同约定的不可抗力，对此，李丹不予认可。本院认为，名家房产公司对其主张未能提供证据证明且已过了双方约定交付房屋的时间，其辩称属不可抗力原因延期交房，要求免除违约责任的理由不能成立，本院不予支持。 关于逾期交房违约金计算标准问题。案涉《承诺书》第2条主要内容系房屋交付使用（不包括其他配套设施）与合同第八条约定房屋交付的条件不一致，故李丹以《承诺书》否定附件中合同第十一条补充协议的理由不能成立，本院不予支持。因此，应当依照合同逾期交房违约金附件中第十一条补充约定计算违约金，逾期金为房屋总价的1％即73,377.37元（7,337,737元×0.01）。 关于焦点2．李丹依据合同第十五条第（三）项约定，要求名家房产公司支付逾期办理房产转移登记的违约金，因合同约定商品房交付后180个工作日办理房产转移登记，目前涉案房屋虽可实际使用，但尚未达到合同约定的交付条件，尚不具备合同约定的产权登记条件，李丹主张逾期办理房产转移登记的违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，判决如下： 一、撤销本院（2020）新40民终419号民事判决和伊宁市人民法院（2019）新4002民初2679号民事判决； 二、新疆伊犁名家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李丹支付逾期交房违约金73,377.37元； 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回李丹其他诉讼请求。 一审案件受理费9,225元，二审案件受理费36,900元，合计46,125元，由李丹负担6,919元，由新疆伊犁名家房地产开发有限公司负担39,206元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张  全  兴 审 判 员 吾斯曼托乎地 审 判 员 杨    静 二〇二〇年十二月十九日 法官助理 徐  国  涛 书 记 员 刘  婷  婷