江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3902号上诉人（原审原告）：韩少艾，男，1964年1月5日生,汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：朱岳峰，江苏蠡湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞忠明，江苏蠡湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：奚煜旦，女，1991年10月9日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。被上诉人（原审被告）：张燕申，男，1984年9月6日生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：莫燮麟，江苏景明律师事务所律师。原审第三人：无锡市康裕实业公司，住所地江苏省无锡市梁溪区锡澄路**桥堍。法定代表人：张杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐永平，江苏中智律师事务所律师。原审第三人：韩杰，男，1995年10月23日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。上诉人韩少艾因与被上诉人奚煜旦、张燕申，原审第三人无锡市康裕实业公司（以下简称康裕公司）、韩杰房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初3196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。韩少艾上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1.奚煜旦与其签订的店面转让协议书无效。奚煜旦于2018年10月15日与其签订店面转让协议书时未得到张燕申的书面同意，奚煜旦直到2018年10月23日才带其找张燕申，由张燕申与韩杰签订租赁合同进行确认，其也是此后才支付80000元给奚煜旦。江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）（2019）苏02民终5621号民事判决确认康裕公司与张燕申之间的租赁关系于2018年10月17日解除，即2018年10月23日张燕申已没有租赁权，无权转租，但张燕申却没有告知其收到康裕公司解除租赁合同函件的事实。事后康裕公司明确不认可奚煜旦与其之间的转租，亦不同意韩少艾办理营业执照。因此，店面转让协议书因未经权利人追认而无效。合同无效，奚煜旦应返还已收取的转让款，并赔偿其装修设计的损失，张燕申则应承担连带责任。2.即使店面转让协议书有效，由于奚煜旦根本违约导致其无法办理营业执照，严重影响租赁房屋的使用，合同目的无法实现，其有权解除合同。首先，从店铺年租金16万元的数额和位置来看，其租用的并非普通房屋，而是门面房，目的是用于经营，则出租人协助办理营业执照是合同的附随义务。如果店铺无法办理营业执照，则使用价值将大大降低，更不可能用年租金16万元的门面房去做仓库，不符合商业逻辑。其受让奚煜旦店铺的根本目的是使用租赁房屋开宠物医院，根据我国动物防疫法的相关规定，必须要办理动物诊疗许可证才能开展经营活动，而办理许可证的前置条件就是要取得营业执照，本案中由于不可归咎于其的租赁房屋权属争议，导致其无法办理营业执照，无法实现租赁合同的价值，无法实现合同的目的。其次，其办理营业执照被拒后的装修行为，不等于其始终有继续履行的意愿，不等于合同可以继续履行。其为办理宠物医院，前期已经投入了人力、物力和时间，其继续装修是想通过找康裕公司协商而取得租赁权，挽回损失，事实上在明确被康裕公司拒绝后，其已经及时停止装修，并于2018年12月26日告知奚煜旦解除合同，并及时提起诉讼明确拒绝继续履行合同。第三，张燕申支付占用费的行为不能等同于店铺转让协议书得到追认，不能就此认为不影响其使用房屋。张燕申支付房屋占用费至2019年6月是张燕申的单方行为，张燕申也没有因为支付该费用而取得租赁权，况且也没有与其协商。而康裕公司直到2020年5月份才出具了相应的证明证实张燕申支付了上述的占用费。一审法院忽视其及时停止装修，发送解除通知，提起诉讼的事实，仅以装修的行为就片面认为其想继续履行合同，并在明知其无法办理营业执照的情况下依然认为不影响使用房屋，属于明显的事实认定错误。3.奚煜旦与张燕申存在严重的不诚信行为。首先，其在2018年10月24日被市场监督管理局告知无法办理营业执照之前，从未听奚煜旦和张燕申说过案涉房屋存在权属的纠纷。事后，其询问奚煜旦，奚煜旦的丈夫才披露张燕申与康裕公司存在纠纷，而且矛盾很深；之后奚煜旦完全无视店面转让协议书中第一条约定的保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利与义务的约定，对营业执照一事不管不顾，接到解除合同的短信后置之不理。在其起诉之后，奚煜旦还无端提起管辖权异议，其目的就是要拖延本案的审理时间，存在明显的恶意。其次，张燕申在2018年10月17日接到康裕公司解除租赁合同的通知，但在同年10月23日与其儿子韩杰签订租赁合同之时却隐瞒该事实，张燕申在其办理营业执照被拒后仍谎称系康裕公司无理取闹，致使其判断错误，想着边装修边与康裕公司商量，造成损失的扩大。张燕申、奚煜旦上述不诚信的行为构成了根本违约，应当对其损失承担连带责任，并承担不及时收房的法律后果。被上诉人奚煜旦辩称：1.其与韩少艾签订的是转让合同，其于2018年11月1日将钥匙交给韩少艾夫妇，完成了店面转让手续。店面转让协议书上也没有提出韩少艾可以单方解除，也没有提到办理营业执照的问题。2.其与张燕申沟通好后才安排张燕申与韩少艾签订房屋租赁合同。其仅与张燕申单方沟通，不知道房屋是村里的，不知道张燕申与康裕公司有矛盾，直至韩少艾无法办理营业执照的时候才知道，不存在隐瞒。3.韩少艾在2018年10月24日向其称无法办理营业执照，但之后又接收钥匙并装修，说明韩少艾是认可转租行为。4.其与韩少艾之间的合同约定的期限是2018年11月1日至2019年3月30日，张燕申后续已经支付该期间的房屋使用费，所以对期间应该没有异议。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人张燕申辩称：1.其是与原审第三人韩杰之间成立房屋租赁合同，而对于能否办理营业执照、如果不能办理营业执照怎么处理，根据韩杰2018年10月23日向其出具的承诺书，不能办理与其无关。2.上诉人韩少艾一致主张营业执照无法办理，但根据《公司登记管理条例》第52条的规定，如果不能办理的话，登记机关应当出具不予受理通知书且要注明无法办理营业执照或不予受理的理由，但韩少艾从未提交过相关证据，因此韩少艾所主张不能办理的原因无法证实。3.韩少艾认为合同的目的不能实现却仍然坚持进行装饰装修，并继续长期占有房屋，直到2020年5月21日才将涉案房屋返还给康裕公司，不管合同是否有效，这期间由此造成的各项损失应当由韩少艾自行承担。4.在转租过程中，即使其与康裕公司存在纠纷，但租赁权是否存在，直到2020年4月才为无锡中院二审判决所确认；而其在2018年10月和12月，分别向康裕公司交纳了2018年度和2019年度上半年的租金，不存在其故意隐瞒康裕公司与其解除合同的事实。综上，一审判决认定的事实和适用的法律都是正确的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人康裕公司述称：被上诉人奚煜旦与上诉人韩少艾的店面转让协议书未经其同意；被上诉人张燕申与原审第三人韩杰签订租赁合同的时间在其与张燕申解除租赁合同之后，亦未经其同意，因此签订两份租赁合同的行为均无效。韩少艾承租房屋后发生的装修等费用均是在其与张燕申解除合同后发生，其对韩少艾的诉请不应承担任何责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人韩杰述称：1.上诉人韩少艾与被上诉人奚煜旦签订店面转让协议书，目的是租赁房屋为给其开宠物医院所用。其与张燕申签订的租赁合同仅是为了办理营业执照。2.承诺书是其与张燕申签订租赁合同后，张燕申特意要求其书写，其当时认为张燕申有授权书、房屋产权证书、租赁合同，且奚煜旦也证明拿上述资料办好了营业执照，如果由于其的问题不能开办宠物医院而导致无法办理营业执照，责任在其，与张燕申无关，所以才写下了承诺书。如果当时知道由于房屋本身产生纠纷而无法办理营业执照，其不会写承诺书，系受到欺诈而出具。韩少艾向一审法院起诉请求：1.确认其与奚煜旦在2018年10月15日签订的店面转让协议书于2018年12月26日解除；2.奚煜旦、张燕申共同双倍返还定金14000元；3.奚煜旦、张燕申共同返还其已付款8万元及利息（以8万元为基数，自2018年10月24日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率上浮50%计算）；4.奚煜旦、张燕申共同赔偿其设计费14000元、装修费用20400元。事实和理由：2018年10月15日，韩少艾与奚煜旦签订了一份《店面转让协议》，约定：奚煜旦将位于无锡市梁溪区民丰路X号的门面转让给其，让其租赁使用，并保证其同等享有奚煜旦在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；门面转让后，奚煜旦同意代替其向业主履行原有门面租赁合同中所规定的条款。同日，其向奚煜旦支付定金7000元，于2018年10月23日支付800000元。后其接受店面并进行装修设计、进场装修。然其在申领营业执照时被告知无法办理，原因是房东不认可奚煜旦的转租行为。后其多次与奚煜旦、张燕申及房东沟通协调此事，未果，故诉至法院。奚煜旦一审辩称：1.本案所涉合同为店面转让合同，其只需将涉案店面的使用转让给韩少艾即可，其余只需保证韩少艾同等享有其原先在房屋中享有的权利和义务，至于转让租期满后，由韩少艾与业主自行协商租赁事宜。其对应的出租人张燕申已经与韩少艾的儿子韩杰另行签订了租赁合同，其也已经履行了和韩少艾的租赁义务；2、韩少艾主张赔偿金额缺乏依据，80000元的利息损失没有合同依据，计算方式也过高，韩少艾的所谓装修支出款项缺乏合理性，且在转让合同中没有涉及到，且韩少艾另一家店也在别处开业，不存在所谓的损失；3、韩少艾到目前仍控制涉案房屋，也就是说韩少艾以其实际行动履行完了本案的转让合同，韩少艾的主张缺乏事实依据，综上，请求驳回韩少艾的诉讼请求。张燕申一审辩称：其和韩少艾之间没有租赁关系，承租人是韩杰，不是韩少艾；返还租金、设计费、装修费等均与其无关。康裕公司一审述称：对韩少艾与奚煜旦转租店面的协议因未经过其同意，因此其转租行为应当无效，而且韩少艾在租赁房屋以后所发生的装潢等一系列费用，均是在康裕公司与张燕申解除合同以后所发生的，因此，对韩少艾的诉请其不应该承担任何的法律责任。韩杰一审述称：1.其与张燕申签订合同时为了将营业执照办到韩杰的名下；2.其同意韩少艾作为本案韩少艾行使权利义务，另外认可房屋租赁等事宜都是韩少艾处理的。一审法院审理认定事实如下：案涉房屋民丰路X号所有权人为康裕公司。康裕公司与民丰合作社均系无锡市梁溪区黄巷街道民丰社区居民委员会（以下简称民丰社居委）的下属集体经济实体组织，董事长均由民丰社居委党总支书记兼任，实行二块牌子一套班子的管理，因为涉案房屋登记在康裕公司名下，所以才以康裕公司的名义对外签订房屋租赁合同。2012年12月20日，康裕公司（甲方）与张燕申（乙方）签订一份房屋租赁协议，约定：由康裕公司将坐落于无锡市民丰路102号-122号房屋出租，租赁期限自2013年1月1日起至2018年12月31日止……租金为2013年1月1日至2015年12月31日年租金为69.4万元，从2016年1月1日开始年租金为105万元。租金以先付后用为原则，在每年12月份付上半年租金，在每年7月份付清全年租金。如乙方（张燕申）租金滞纳，要承担租金滞纳金为每天2‰。……张燕申必须按照协议上商定的付款日期，把租金主动交到社区物业管理部，收取租金、水、电费以社区收据为准，若出具正规发票税收由张燕申承担，张燕申累计拖欠租金、水、电二个月，康裕公司有权解除合同，张燕申应承担违约责任……等内容。2018年6月，康裕公司（甲方）与张燕申（乙方）签订补充协议（落款时间为2018年12月18日），约定：甲方将坐落在民丰路102号-122号的房屋，房屋面积为2523.62平方米（其中104号、106号、108号一层店面房共计295.12平方米由江苏银行租赁，租金与甲方结算），乙方实际租赁面积为2228.41平方米。根据2012年12月20日甲方与乙方所签协议，乙方租赁房屋期限为2025年12月31日到期，但2019年1月1日以后租金另议……等内容。2018年4月1日，张燕申与奚煜旦签订租赁合同，约定将案涉房屋民丰路X号一楼、二楼约150平方米，由张燕申租赁给奚煜旦，期限为2018年4月1日至2019年3月30日，年租金为16万元。2018年10月15日，奚煜旦与韩少艾签订店面转让协议书，约定将案涉房屋民丰路X号一楼、二楼约150平方米，租赁给韩少艾，租期5个月（2018年11月1日至2019年3月30日），由韩少艾与张燕申签订租赁合同。总费用为11.7万元，韩少艾向奚煜旦支付定金7000元和预付款8万元，尚有3万元未支付。奚煜旦认可收到8.7万元。另有张燕申与韩杰签订的租赁合同一份，租赁物为案涉房屋，第三人韩杰经营范围为宠物，期限为2018年4月1日至2019年3月30日，年租金16万元。该份租赁合同未写明合同签订时间，韩少艾与第三人韩杰（系父子关系）均陈述，该房屋系给韩杰开宠物店用的，该租赁合同是为了办营业执照用的，实际租赁人为韩少艾。一审中，韩少艾出示录音证据一份，内容为2018年10月24日，韩少艾夫妻与奚煜旦夫妻进行商谈，韩少艾陈述营业执照办不下来，张燕申关于案涉房屋有官司等情况。韩少艾也出示了一份工商局的告知函，并说明了营业执照办不下来。与此同时，2018年10月28日，韩少艾进驻案涉房屋，对案涉房屋进行了装修设计和施工，产生设计费14000元、装修费用经法院委托评估为20400元。2018年12月26日，韩少艾通知奚煜旦解除店面转让协议书，并要求其返还款项赔偿损失，以及接受门面。奚煜旦认为，韩少艾和张燕申从2018年11月1日起签了新的租赁合同，即使韩少艾要求单方面解除，也应该是和张燕申解除，另外其和韩少艾的转让协议中也没有说明韩少艾可以单方解除合同。另查明，康裕公司与张燕申就案涉房屋以及其他房屋的租赁合同解除问题经无锡市梁溪区人民法院、无锡中院审理后，2020年4月14日，无锡中院以（2019）苏02民终5621号民事判决书确认康裕公司与张燕申关于案涉房屋租赁合同的解除时间为2018年10月17日。再查明，康裕公司认可张燕申案涉房屋的租金及使用费已经支付到2019年6月30日。另外，2020年5月中旬，韩少艾与康裕公司签订房屋交接书一份，证明韩少艾将案涉房屋交接给了康裕公司。一审法院认为，各方签订的租赁合同均系各方真实意思表示，依法成立有效。特别是本案中韩少艾与奚煜旦签订的店面转让协议，已经约定了房屋租赁期间为2018年11月1日至2019年3月30日。韩少艾认为其在2018年10月24日得知营业执照无法办下来之后，仍旧在10月28日对案涉房屋进行设计，并进驻案涉房屋装修，可以认定其依然想要履行其与奚煜旦之间的合同。且康裕公司认可张燕申关于案涉房屋的租金及使用费已经交至2019年6月30日，而韩少艾与奚煜旦的租赁期间截止为2019年3月30日，故不影响韩少艾对案涉房屋的使用。韩少艾提出的要求其与奚煜旦在2018年10月15日签订的店面转让协议书于2018年12月26日解除的诉讼请求，其单方解除权未在双方签订的租赁合同中体现，故法院不予支持。韩少艾提出的要求双倍返还定金、返还80000元及赔偿装修等费用，因其已经进驻案涉房屋，故其陈述的损失，应当由其自身承担。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，作出判决：驳回韩少艾的诉讼请求。一审案件受理费3680元、鉴定费1000元计4680元，由韩少艾负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。韩少艾提交了其妻子朱庆红手机拍摄的视频，视频文件名“民丰2”“民丰3”“民丰4”“民丰5”均于2018年10月23日上午拍摄，内容为韩杰与张燕申、奚煜旦签约的过程，用于证明张燕申、奚煜旦没有告知房屋存在纠纷，属于欺诈行为。视频文件名“民丰6”（一审已提交）于2018年10月24日拍摄，内容为因无法办理营业执照，韩少艾找奚煜旦理论，奚煜旦丈夫才告知张燕申与康裕公司存在纠纷，说明奚煜旦早知道自己合同到期将无法续签。视频文件名“民丰7”“民丰8”“民丰8”均于2018年10月25日拍摄，内容为无法办理营业执照后，韩少艾找张燕申理论，张燕申仍然进行欺瞒，称系康裕公司刁难，自己合同没问题，没有欠租金，让韩少艾放心，合同到期还会继续租给韩少艾。经质证，张燕申认为视频有剪辑、不完整；同时，视频也反映韩少艾于当时即知道康裕公司与其之间的纠纷，知道无法办理营业执照，不能证明其存在隐瞒、欺诈。韩杰于2018年10月23日向张燕申出具承诺书一份，载明：其与奚煜旦有任何经济损失与张燕申无关，执照办不下来与张燕申无关。二审中，韩少艾称，奚煜旦向其说过房东是张燕申，并向其出示过授权委托书、房产证，其因此相信奚煜旦；与奚煜旦签订的店面转让协议书所涉的财物包括一个店面、中央空调，没有其他设备和家具；其系以口头方式告知奚煜旦承租房屋需要取得营业执照，因为合同是对方起草所以将该约定没有写进合同；其近两年内一直发短信给奚煜旦，但奚煜旦和其他人均没有主动收房，其直至2020年5月才移交出房屋。二审另查明，韩少艾于2018年12月19日注册成立梁溪区硕艾宠物医院，经营场所位于梁溪区蔚蓝观邸蔚蓝路；该宠物医院于2019年5月28日取得动物诊疗许可证。以上事实，有视频资料、承诺书以及当事人陈述等证据在卷佐证。本案争议焦点为：一、奚煜旦与韩少艾之间的店面转让协议书是否因康裕公司未追认而无效；二、如果有效，韩少艾以合同目的无法实现主张解除店铺转让协议的理由是否成立。本院认为：关于争议焦点一，店面转让协议书是奚煜旦与韩少艾之间的合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，符合民事法律行为有效的条件。至于出租人康裕公司是否认可奚煜旦的转让行为，及奚煜旦是否有处分权，并不影响奚煜旦与韩少艾之间合同的效力。据此，韩少艾以奚煜旦无处分权主张合同无效的意见，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二，韩少艾受让奚煜旦的店面，其开办宠物医院系承租房屋的用途，但是否属于店面转让协议的目的，分析如下：首先,从协议的权利义务分析，交易标的是房屋的占有、使用利益以及部分物品的转让，而韩少艾事实上已经接收该房屋，之后还进行装修，实际进行了占有、使用，其已经获得协议的权利；其次，协议中未约定能够获得收益即能够经营宠物医院为协议目的或保证，相反韩少艾的儿子韩杰于2018年10月23日另行出具承诺书明确不能办理营业执照的后果与张燕申无关；第三，至店面转让协议的期限届满之日2019年3月30日，韩少艾占用、使用房屋的状态，事实上未遭到康裕公司的阻止，韩少艾在店面转让协议中的权利未受到侵害，据此，店面转让协议已经履行完毕，韩少艾的目的已经实现，其主张解除的理由不成立，本院不予支持。至于韩杰签承诺书时已经知道康裕公司与张燕申存在纠纷，其主张存在欺诈、隐瞒与事实不符，本院不予采信。在韩少艾提交的视频中，张燕申、奚煜旦均没有明确同意变更店面转让协议中的条款，相关当事人之间的权利义务关系仍应以书面的合同为准。综上，韩少艾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3680元，由上诉人韩少艾负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年十二月二日书记员  陆焱琳