辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0522民初1938号原告:于秀芬,女,1955年7月17日出生,满族,辽宁省桓仁满族自治县人，系农民，住桓仁满族自治县。原告：宋华，男,1981年8月19日出生,满族,辽宁省桓仁满族自治县人，系农民，住桓仁满族自治县。原告：宋利利,女,1987年3月10日出生,满族,辽宁省桓仁满族自治县人，系农民，住桓仁满族自治县。三原告共同委托诉讼代理人：宋立军，系桓仁满族自治县诚德法律服务所法律工作者。被告:刘铁成,男,1940年12月9日出生,满族,辽宁省桓仁满族自治县人，系退休工人，住桓仁满族自治县。被告:杨玉，男，1965年10月19日出生，汉族，辽宁省桓仁满族自治县人，系个体工商户，住桓仁满族自治县。委托诉讼代理人：张津畅，女，1988年7月12日出生，汉族，系杨玉女儿，住桓仁满族自治县。委托诉讼代理人：张芳，女，1972年5月10日出生，汉族，住桓仁满族自治县。于秀芳、宋华、宋利利与刘铁成、杨玉买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于秀芬、三原告共同委托诉讼代理人宋立军、被告刘铁成、被告杨玉的委托诉讼代理人张津畅、张芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于秀芳诉称，三原告是桓仁县通天村**村民，二被告并非是桓仁县桓仁镇通天村村民（其中，被告刘铁成系桓仁县林业局退休职工、被告杨玉系凤鸣村**村民）。2003年5月15日，原告于秀芬与被告刘铁成签订一份房屋买卖合同，合同约定：将坐落在桓仁县农房作价28000元转让给被告刘铁成。同时约定：房屋后有一块地暂时由被告刘铁成经营。2020年春天，原告于秀芬在种地时，得知被告刘铁成又将上述房屋、土地、山场等一并卖给被告杨玉。原告多次找二被告协商上述房屋、土地、山场等相关事宜未果令因该房屋无法办理过户事宜，且房屋、山场、土地等还继续登记在原告名下，无法变更登记过户。原告认为二被告并非本集体经济组织成员，按照法律规定，房屋及土地、山场不允许买卖。为此，原告与被告刘铁成间及二被告间签订的房屋买卖合同属于自始无效。现原告诉至法院，要求确认原告（于秀芬）与被告（刘铁成）签订的房屋买卖合同以及二被告间签订的房屋买卖合同无效；要求被告限期腾出房屋、土地、山场等；诉讼费由二被告承担。被告刘铁成辩称，对原告的诉请我认为合理，没有异议。同意主张合同无效，对第二项诉讼请求如果合同无效我没有办法腾出房屋及土地等。原告于秀芬主张的山场是在我们签订的买卖合同中约定的四至范围内的，我在山场中栽种的刺嫩芽。被告杨玉辩称，一、原告主体不适格。本案中，我是从刘铁成手中购买的诉争房屋，合同也是我与被告刘铁成签订的，我们之间签订的合同有效与否与原告无关。根据合同相对性，及时我们之间合同无效，也应该由我们提出，而不能由原告提出，因此，原告主体不适格。二、我不应成为本案的被告。本案诉争房屋是我从被告刘铁成手中购买，我们之间签订了买卖合同，在买卖的时候四至明确，不存在争议，签订协议后一直履行至今，我与被告刘铁成之间不存在争议。至于原告等人与被告刘铁成之间是否存在争议，我不得而知，如果有争议，也应该是他们之间解决，我与原告等人没有任何关系，我们之间没有签订任何合同，所以原告起诉我是错误的，我不应成为本案被告。三、本案已超过诉讼时效。原告在起诉状中，2003年5月15日，原告与被告刘铁成签订了一份房屋买卖协议，原告将诉争房屋出售给被告刘铁成。原告在出售房屋后，还在那里生活，还一直有地年年栽种，如果原告讲的是属实的话，那应该早就发现问题了，但原告在栽种这么多年都相安无事的情况下，在今年才起诉，早已经超过诉讼时效。综上，原告诉我错误，请求贵院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告于秀芬与宋永宝（保）系夫妻关系，原告宋华、原告宋利利系原告于秀芬与宋永宝的婚生子女。宋永宝于2003年1月死亡。2003年5月15日，原告于秀芬与被告刘铁成签订了房屋买卖合同，将登记在宋永宝名下的位于砖木结构房屋及屋内附属物卖给被告刘铁成，合同内容如下：1、买方为桓仁镇黎明街居民刘铁成，卖方为桓仁镇通天村居民于秀芬。2、房屋座落在，为砖木结构一层三间，共66平方米。3、房屋价款（含房屋内外附属物，玉米仓除外）28000元，一次性付清。4、房屋附属物：（1）院内有菜园一处（围墙固定），现已经栽种土豆，买方同意本季由卖方无偿收获。（2）房后地界：东侧以围墙及沙果树为界，东以陈来所属；西侧以王忠板仗为界；西为王忠房屋与王本人自留地；北以买卖标的物房屋墙角与后墙平面为标，向西达王忠板仗；南到林边。其中有自留山一块，买方表示同意；在村政府不统一调整的情况下使用。今年自留地作物由种植人收获，收获后买方收回土地。5、本合同从5月15日起生效，房屋所有权证书同时交给买方。2003年5月15日，被告刘铁成交付了房款28000元。双方未办理产权变更登记手续。被告刘铁成在庭审中称，其购买该房屋后，土地种植的大豆、玉米等作物，山场栽种了刺嫩芽。2008年1月15日，被告刘铁成（甲方）与被告杨玉（乙方）签订房屋买卖协议书，协议书内容约定：一、甲方出卖的房屋地点：桓仁满族自治县。房照姓名为宋永宝（未过户）。二、甲方出卖的房屋面积为66平方米包括宅基地及前后菜地，及果树等一切植树。三、乙方购买甲方房屋及前后菜地总价款为人民币十万元。四、付款时间：2008年6月15日。五、付款方式：现金一次性结清。被告杨玉诉讼代理人在庭审中称，其购买房屋后，在房屋的地和山场交接处栽种松树。现原告诉至本院，要求确认其与被告刘铁成签订的房屋买卖合同、二被告之间签订的房屋买卖合同无效；要求二被告限期腾出房屋、土地、山场等。另查明，被告刘铁成、被告杨玉均不是桓仁镇通天村的集体经济组织成员。2020年10月30日，原告宋华、原告宋利利向本院提出撤回对被告刘铁成、被告杨玉的诉讼。上述事实，有原告于秀芬、三原告共同诉讼代理人宋立军陈述、被告刘铁成、杨玉答辩、房屋买卖合同、房屋买卖协议书、收据等证据在卷佐证，经当庭质证及本院审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为，（一）所有权人对自己的不动产或动产,依法享有占有、适用、收益和处分的权利,但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。原告于秀芬与被告刘铁成签订的房屋买卖合同以及二被告签订的房屋买卖协议书虽属自愿,但涉及土地使用权转让。原告于秀芬出卖的房屋的土地属村集体所有,村集体所有的土地由本村村民集体所有。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与所有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中,被告刘铁成、被告杨玉均非通天村集体经济组织成员,原告于秀芬与被告刘铁成签订的房屋买卖合同、被告刘铁成与被告杨玉签订的房屋买卖协议书均违反了强制性规定,因此，对于原告于秀芬主张的双方于2003年5月15日签订的房屋买卖合同无效以及被告刘铁成与被告杨玉于2008年1月15日签订的房屋买卖协议书无效的诉讼请求,本院予以支持；（二）原告于秀芬于2003年将该房屋交付给被告刘铁成使用，被告刘铁成又于2008年交付给被告杨玉使用至今，二被告对该房屋及土地等均有投资。原告于秀芬在审理过程中明确表示对房屋、土地及山场等的现有价值不同意评估，综合多种因素，该房屋及房屋内外的附属物的现有价值无法确认。故对原告于秀芬要求二被告限期腾出房屋、土地、山场等的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告于秀芬与被告刘铁成于2003年5月15日签订的房屋买卖合同无效；二、被告刘铁成与被告杨玉于2008年1月15日签订的房屋买卖协议无效；三、驳回原告于秀芬的其他诉讼请求。案件受理费1000元(原告于秀芬预交)，由原告于秀芬负担250元，由被告刘铁成、被告杨玉共同负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  宋圯墨人民陪审员  林国华人民陪审员  任亚楠二〇二〇年十二月七日书 记 员  王 莹附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第十条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。