广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24262号上诉人（原审原告）：广东合润投资发展有限公司，住所地广州市越秀区永福路**大院。法定代表人：丘松东，总经理。委托诉讼代理人：徐款梨，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：董菡，该公司员工。被上诉人（原审被告）：朱晓汉，男，1982年9月16日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县。原审第三人：广州市隆昉投资服务有限公司，，住所地广州市越秀区永福路**大院**楼****楼****楼首层法定代表人：何兆华。上诉人广东合润投资发展有限公司（以下简称合润公司）因与被上诉人朱晓汉、原审第三人广州市隆昉投资服务有限公司（以下简称隆昉公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初28163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。上诉人合润公司上诉请求：1.改判一审判决第一项判项中的场地占用费部分为：朱晓汉向合润公司支付广州市越秀区永福路44号一号楼4楼自编428号铺位2017年7月至2018年8月场地占用费91971.1元(2017年7月至2017年9月每月6321元，2017年10月至2018年8月每月6637.1元)；2.一审、二审诉讼费用由朱晓汉承担。事实与理由：一审判决事实认定错误，导致适用标准错误。错误地将涉案物业办公性质认定为商业性质，按广州市政府租金参考价(商业用房)的标准计算，违背了涉案物业属于办公性质的客观事实。将涉案物业428号房租金价格从原来的73.5元、77.2元／方调整为2017年是24.7元／方，2018年是22.8元／方，严重脱离真实的市场价格，显失公平和合理，涉案物业的场地占用费应参照朱晓汉与隆昉公司签订的《租赁合同》中的租金标准进行支付。(一)朱晓汉与隆昉公司《租赁合同》约定：428号房每月租金为2017年7月至2017年9月每月6321元，2017年10月至2018年8月每月6637.1元，建筑面积86方，约为74、77元／方。这是客观真实的市场价格，也是朱晓汉承租物业而愿意接受的租金价格。但一审判决将租金标准调整为24.7元、22.8元／方，不足原价格的二分之一，严重背离真实市场价格，不符合公平合理原则，大大损害了合润公司的利益。1.根据同物业上同楼层物业租赁备案的合同价格，最低的为75元／方，且根据街道办所规定的备案价格，无论楼层高低，合同单价都不得低于75元／方，否则涉嫌偷税漏税，证明同类物业其真实市场价格是不会低于75元的；2.广东省出版集团有限公司（以下简称省出版公司）于2017年3月28日通过登报公告、于2017年10月27日现场粘贴公告的方式，告知各小租户：“请各租户将2017年3月18日后发生的租金、管理费、水电费、停车费等费用直接交给该物业业主省出版公司，应视为省出版公司同意小租户继续按小租户与隆昉公司的租金标准使用物业。现有证据已证明朱晓汉有继续占用物业经营的事实，无论朱晓汉的意思表示是继续履行其与隆昉公司的租赁合同，还是知晓省出版公司的上述公告内容，都代表朱晓汉也是接受按原租金标准继续使用物业的，因此，按朱晓汉与隆昉公司的租金标准计付占用费更符合双方的意思表示，更具有合理性。(二)即使不参照原租赁合同的租金价格，也应当采用符合物业性质、贴合市场价格的标准。涉案物业经“三旧改造”为办公室，并已通过消防验收，根据广州市政府租金参考价(办公用房)的标准也应为60元／方，也远超过一审判决采用的24.7元或22.8元／方。朱晓汉与隆昉公司签订的《租赁合同》中明确约定物业用途为“汽车用品展示及办公用途”，且涉案物业经消防验收备案为“办公室”，在3、4、5层物业上登记的企业在工商登记中也仅限于办公用途，如用于商业，是不符合消防要求和工商登记规定。因此，请求二审法院判如所请。被上诉人朱晓汉二审辩称，不同意合润公司的上诉请求。同意维持一审判决。合润公司向一审法院起诉请求：1.判令朱晓汉向合润公司支付广州市越秀区永福路44号一号楼4楼自编428号铺位2017年7月1日至2018年8月31日的场地占用费（参照朱晓汉与隆昉公司签订的《租赁合同》租金标准计算，其中2017年7月至2017年9月每月6321元；2017年10月至2018年8月每月6637.1元）；2.判令朱晓汉向合润公司按年利率24%的标准计付诉请1场地占用费的滞纳金（以每月场地占用费为基数，自2017年7月16日起计至实际清偿之日止）。一审法院认定事实：广州市越秀区永福路44号大院为省出版公司名下房产，省出版公司领取有房地产权证。省出版公司曾就涉案场地与隆昉公司及王波的租赁合同纠纷向本院提起民事诉讼，要求判令确认双方签订的《永福路44号物业租赁合同》及其补充协议书在2015年10月1日解除，隆昉公司交还场地、支付欠租并计付滞纳金，王波对隆昉公司的部分债务承担连带清偿责任等。本院经审理后作出(2015)穗中法民五初字第87号民事判决书，其中查明：隆昉公司在诉讼中称涉案场地在整体改造后为对外招租、招商模式，现在场地内有200-300户的小租户在使用。省出版公司明确表示如果法院确认省出版公司、隆昉公司租赁合同解除，省出版公司只要求隆昉公司把场地交还给省出版公司，不需要小商铺的实际使用人退场，也不申请追加小租户作为本案当事人。遂判决：一、省出版公司与隆昉公司于2010年3月25日签订的《永福路44号物业租赁合同》及《补充协议书》于本判决生效之日起解除；二、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，将位于广州市永福路44号房屋交还给省出版公司经营管理；三、省出版公司在隆昉公司履行前述第二项判项之日起十日内，向隆昉公司退还保证金9800000元；四、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付2014年12月至2015年9月、2016年4月至2016年6月欠付的租金共计11437000元，并计付滞纳金（按前述欠付租金为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2016年6月25日起计至实际清偿之日止）；五、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付滞纳金970000元；六、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付违约金6000000元；七、王波对隆昉公司欠付省出版公司的2015年1月至2015年9月的租金8267400元及滞纳金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，2015年1月21日起至2015年2月20日止以918600元为本金，2015年2月21日起至2015年3月20日以1837200为本金，2015年3月21日起至2015年4月20日以2755800为本金，2015年4月21日起至2015年5月20日以3674400为本金，2015年5月21日起至2015年6月20日以4593000元为本金，2015年6月21日起至2015年7月20日以5511600元为本金，2015年7月21日起至2015年8月20日以6430200元为本金，2015年8月21日起至2015年9月20日以7348800元为本金，2015年9月21日起以8267400元为本金，计至实际清偿之日止）承担连带清偿责任；八、驳回省出版公司的其他诉讼请求。隆昉公司对该判决不服，提起上诉。广东省高级人民法院于2017年2月27日以（2016）粤民终1203号民事判决书驳回上诉，维持原判。该判决已于2017年3月8日发生法律效力。2018年7月27日，合润公司（乙方）与省出版公司（甲方）签订《永福路44号大院租赁合同》及《债权转让合同书》。上述《永福路44号大院租赁合同》载明：甲方出租给乙方的房屋位于广州市永福路44号大院，出租房屋面积为26087.42平方米，租赁期限从本合同生效当日起（2018年7月27日签署后且乙方按约定缴纳相应款项后）至2030年9月30日止；出租房屋不交吉，出租房屋在本合同签署日前由其他主体占用，乙方负责自行平稳收回出租房屋的占有并承担相应的费用及责任；甲方不负责出租房屋的交付；甲方在（2015）穗中法民五初字第87号案诉讼中曾陈述过:此前,隆昉公司与小租户已签署并生效且未履行完毕的租赁合同继续延续至合同期限届满当日，乙方承租后，乙方必须履行甲方的前述陈述，如小租户同意与乙方按原承租条件建立租赁关系的，乙方可以办理，否则因此产生的损失和后果均由乙方承担等。上述《债权转让合同书》约定，甲方向乙方转让的债权包括“就广州市越秀区永福路44号大院，自2016年7月1日起至甲方与乙方签署《永福路44号大院租赁合同》（合同编号：粤出集司ZL2018001）当日（不含签署当日）止期间，甲方对隆昉公司享有的租金、场地占用费、滞纳金、违约金等债权总额”等。2018年7月31日，省出版公司与合润公司签订《生效确认书》，确认上述《永福路44号大院租赁合同》于2018年7月30日生效。2018年8月1日，省出版公司（甲方）与合润公司（乙方）签订《关于永福路44号大院小租户部分欠租欠费处理协议》。其中载明：甲方与隆昉公司《永福路44号物业租赁合同》解除之日起至2017年6月30日期间的场地占用费属于甲方对隆昉公司的所享有的债权；自2017年7月1日起，各小租户仍占用物业经营的，所产生的物业占用费用、滞纳金、违约金等（按租户与隆昉原租赁合同计付）及实际产生的其他费用（应向其他有关部门缴纳的管理费、水电费等除外）应属于甲方对各小租户所享有的债权。甲方明确表示：在《债权转让合同书》中的债权范围包括甲方对隆昉公司、王波所享有的债权，也包括甲方对各小租户所享有的债权。如日后法院判决对自甲方与隆昉公司《永福路44号物业租赁合同》解除之日至租赁期限届满之日期间应向出版集团履行支付租金或场地占用费的债务人主体另有认定的，则本债权转让中的债务人以判决认定为准，甲方同样确认已将对判决认定的债务人所享有的债权转让给乙方；乙方向各小租户催收债权的，甲方有义务出具债权转让通知书等；甲方按照乙方提供的欠费租户名单出具债权转让通知，该通知由乙方送达等。在该协议后附有《欠费租户名单》，其中包括本案朱晓汉（所承租商铺为涉案商铺）。一审另查明，2015年9月23日，隆昉公司（出租人、甲方）与朱晓汉（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区永福路44号“广州新华汽车用品展贸中心”428号铺位出租给乙方作汽车用品展示及办公用途，该铺建筑面积86平方米，共一层；租赁期限自2015年10月1日起至2021年12月31日止；2015年10月1日至2016年9月30日，一层月租金和月管理费合为70元/平方米；从2016年10月1日起，月租金和月管理费在上一年基础上每年均递增5%，水电费按月实际消耗缴交等。2018年8月22日，隆昉公司作出《声明》，主要内容为：隆昉公司与省出版公司关于广州市越秀区永福路44号大院（广州新华汽车用品展贸中心）的物业租赁合同已于2017年3月8日解除，合同解除后，场地事实上仍由我司提供物业管理和代缴水电费，但自2017年7月起各租户已不再向我司交纳租金、物业管理费，水电费也时有拖欠。自2018年7月30日起，合润公司取得广州市越秀区永福路44号大院的承租经营权，同时获得了省出版公司对我司的全部债权（包括已判决债权及未判决的债权）及租赁合同解除后的场地占用费。有鉴于此，我司特此声明：一、因我司已无承租租赁经营权，对合润公司直接向各租户收取2017年7月份起的租金（场地占用费）、物业管理费、水电费、滞纳金等无异议，合润公司收取后，我司不会向各租户重复收取。二、因我司对合润公司负有巨额债务未能清偿，各租户基于我司与各租户之间的租赁合同项下的租金、物业管理费、水电费、滞纳金等，自合润公司取得租赁经营权后，转由合润公司自行收取，我司不会向各租户重复收取原合同项下任何款项等。2018年12月7日，合润公司以EMS全球邮政特快专递方式向朱晓汉身份证登记住址邮寄省出版公司作出的《债权转让通知书》合润公司作出的《催收通知》，告知省出版公司将其享有的向朱晓汉收取2017年7月至2018年7月428号铺场地占用费、水电费、垃圾费及滞纳金的债权转让给了合润公司，此前已多次通过场内公告、电话等方式催缴，现再次通知朱晓汉交纳等。该邮件于2018年12月10日投递并签收，签收人为单位收发章饶平县海山镇黄隆车站。本案审理过程中，合润公司为证明其与省出版公司就债权转让已作出充分告知及朱晓汉至2018年7月仍在使用涉案商铺，向一审法院提交如下证据：1.省出版公司于2017年3月28日在《羊城晚报》A2版刊登的《公告》报纸复印件[其中载明：根据广东省高级人民法院民事判决书（2016）粤民终1203号判决，自2017年3月8日起我集团与隆昉公司于2010年3月25日签订的永福路44号《物业租赁合同》及《补充协议书》均已解除，现公告如下：一、根据判决书之判决，自上述判决生效之日起十日内（即不迟于2017年3月18日），位于广州市永福路**房屋应交还我集团经营管理。二、2017年3月18日起上述物业各租户应将租金、管理费、水电费、停车费等费用请直接交给业主省出版公司，并保留好交款凭证。三、自2017年3月18日起向隆昉公司或其他任何人交纳租金、管理费、水电费、停车费等任何相关费用，我集团均不予认可。四、各租户若有意向继续承租，请携带原租赁合同、营业执照、法人身份证、交款凭证等资料到越秀区水荫路11号后座203室办理登记手续等；2.省出版公司于2018年7月31日发出的《公告》（其中载明告知如下：一、我司与隆昉公司关于永福路44号大院的租赁合同经法院判决已于2017年3月8日解除，我司已将物业重新出租给合润公司，租赁期限自2018年7月30日起至2030年9月30日止，在租赁期限内，该物业由合润公司经营管理……三、因我司与隆昉公司的租赁合同已解除，但场内各租户仍然占用我司物业场地经营，各租户应向我司交纳场地占用费，现我司已将该部分债权转让给了合润公司，因此，请场内各租户在本公告发布后15日内直接向合润公司交纳欠付的租金、场地占用费，已按期足额交纳的，原租赁合同的承租权利可以得以延续，如逾期交纳的，所产生的法律后果由租户自行承担，合润公司有权向拖欠者收回物业等）；3.新华汽配用品展贸中心电表读数表（即抄表记录本，记载涉案428号铺2017年7月25日读数为4345，8月25日读数为4372，9月25日读数为4399，2018年1月22日读数为4453，3月1日读数为4458，3月23日读数为4463，4月23日读数为4474，5月23日及5月25日读数均为4503，6月25日读数为4524，7月30日读数为4552，8月30日、9月21日读数均为4556）；4.收费通知单、被告交水电费明细、涉案商铺自2017年7月至2018年7月期间的水电费及垃圾费收据及户名为初艳的广州银行账户流水清单（对账单）4页、账户交易明细凭条2张，其中户名为初艳的广州银行账户流水清单记载交易日期分别为2018年6月20日、7月18日均通过转账方式收入144元，对方户名均为财付通支付科技有限公司客户备付金；账户交易明细凭条记载交易日期分别为2018年6月20日、2018年7月18日，金额均为144元，付款人为财付通支付科技有限公司客户备付金，收款人均为初艳，交易说明均为委托收银等；5.隆昉公司与初艳签订的《劳动合同》。朱晓汉对上述证据质证称：朱晓汉没有收到证据1；证据2公告时，朱晓汉已经不在涉案商铺经营；对证据3-5无异议。朱晓汉为证明其自2017年9月5日起已没有实际使用涉案商铺，向一审法院提交如下证据：1.照片若干张；2.广州警备区干休所盛大管理处开具的电费收据11张及合润公司向林楚君付款的中国民生银行支付业务回单12张。合润公司对证据1的真实性、合法性关联性均不予确认，认为图片显示的手机时间可以调整，不具有公信力。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为朱晓汉在其他场所经营的情况与本案无关。就涉案商铺的使用情况，合润公司称朱晓汉在2018年8月仍在场经营，直到2018年8月涉案商铺仍有产生水电费，2018年12月，合润公司对朱晓汉进行第二次催告无效后，进行了收场。合润公司是直到涉案商铺有新租客才破锁进入涉案商铺的。朱晓汉则表示其虽然没有与隆昉公司进行交接，但朱晓汉在2017年7月22日撤离商铺，但由于电梯停用了，朱晓汉的东西没有搬走，后来商铺内的东西被合润公司当废品处理了，朱晓汉撤离商铺时玻璃门没有上锁，不存在破锁的必要。一审法院认为，根据已发生法律效力的（2016）粤民终1203号民事判决书，省出版公司与隆昉公司就租赁涉案广州市永福路44号大院所签订的《永福路44号物业租赁合同》及《补充协议书》自该判决生效之日即2017年3月8日起解除。在上述判决生效后，隆昉公司丧失对涉案商铺的管理权、收益权。省出版公司作为涉案商铺的所有权人，依法对涉案商铺享有占有、使用、收益和处分的权利，因此有权基于其享有的物权向商铺的占用人主张占有使用费。现省出版公司已将自2017年7月1日起各小租户占用涉案商铺所产生的占用费、滞纳金、违约金等债权转让给了合润公司，并就债权转让事宜发出公告及向朱晓汉送达《债权转让通知书》，故合润公司有权提起本案诉讼。关于2017年7月1日至2018年8月31日期间朱晓汉是否占用涉案商铺的问题，根据朱晓汉与隆昉公司签订的《租赁合同》，朱晓汉自2015年10月起向隆昉公司承租涉案商铺，作为已经接收和占有租赁物的承租人应就租赁物返还或退场承担举证责任，无法证实其已经退还的，应承担不利法律后果。本案中，朱晓汉未就涉案商铺办理退还交接手续，亦未提供任何其已通知隆昉公司、省出版公司或其他管理方其不再使用涉案商铺的证据。而合润公司举证的水电费交纳记录、收据、广州银行账户流水清单等证据一定程度上印证了朱晓汉持续使用涉案商铺的事实。因此，一审法院对合润公司主张朱晓汉在2017年7月1日至2018年8月31日期间占用涉案商铺的事实予以采信，朱晓汉应向合润公司支付该期间占用费。关于占用费的标准，因合润公司、朱晓汉之间没有约定，应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付为宜。考虑到房屋的使用性质对计付费用标准具有重要意义，虽然合润公司提供证据显示涉案房屋所在楼宇的三至五楼在办理消防验收时为办公用房，但朱晓汉与隆昉公司签订的《租赁合同》中约定由隆昉公司将涉案房屋出租予被告作汽车用品展示及办公用途之用，并在合同中明确该房屋为商铺用途。事实上，涉案商铺所在新华汽配展贸中心的房屋原用作工厂、场所，并在隆昉公司承租后改作商业使用用于开设汽车用品及汽配产品批发市场。因此，涉案房屋的使用性质上应作为商铺，合润公司主张的占用费标准应以办公用房的性质按租金参考价计算的意见，一审法院不予采纳。根据《2017年广州市房屋租金参考价》及《2018年广州市房屋租金参考价》的规定，涉案商铺2017年的占用费应按每月86平方米×90元/平方米×65%×65%×65%=2125.60元计付，2018年的占用费按每月86平方米×89元/平方米×60%×65%×65%=1962.09元计付。至于合润公司主张的滞纳金，现有证据反映涉案场地产权人于2017年3月28日通知包括朱晓汉在内的各小租户，自2017年3月18日起的场地占用费、滞纳金等费用应向其交纳，但朱晓汉至今未向涉案场地产权人支付占用费，造成产权人一定损失。根据上述《关于永福路44号大院小租户部分欠租欠费处理协议》的约定，因朱晓汉逾期支付上述期间房屋使用费的滞纳金的债权亦由合润公司受让取得。但该滞纳金性质上应属于未能及时收到使用费的利息损失，合润公司要求按照年利率24%的标准计算缺乏合法依据，结合本案中朱晓汉迟延支付占用费的情况，根据公平合理原则，一审法院调整为参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算（自2019年8月20日至还清款项之日止应付的逾期付款利息则按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮30%计算），并以不超过朱晓汉应付占用费总额为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项之规定，一审法院判决如下：一、朱晓汉在本判决发生法律效力之日起十日内，向合润公司支付广州市越秀区永福路44号“广州新华汽车用品展贸中心”428号铺2017年7月1日至2018年8月31日的占有使用费（其中2017年7月1日至2017年12月31日每月占用费为2125.60元，2018年1月1日至2018年8月31日每月占用费为1962.09元）及逾期付款利息（每月占有使用费的利息自次月1日起计至实际支付之日止，其中2019年8月19日及以前的逾期付款利息参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算；2019年8月20日起至还清款项之日止的逾期付款利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮30%计算，总额以不超过应付占有使用费本金为限）。二、驳回合润公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1050元，由合润公司负担889元，朱晓汉负担161元。经审查，对一审判决查明事实，各方均无异议，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：朱晓汉应向合润公司支付占用费的标准认定问题。根据已生效的（2016）粤民终1203号民事判决，省出版公司与隆昉公司签订的《永福路44号物业租赁合同》及《补充协议书》自该判决生效之日即2017年3月8日起已经解除，隆昉公司即丧失了对涉案房屋的管理收益的权利，应将涉案房屋交还给省出版公司管理经营，省出版公司有权基于其享有的物权向涉案房屋的占用人主张占有使用费。省出版公司将其因涉案房屋被占用而产生的占用费等债权转让给合润公司，合润公司为此提起本案诉讼。关于占用费的标准问题，因隆昉公司与朱晓汉所签租赁合同中约定的是租金，与涉案占用费并非同一权利义务关系，合润公司上诉亦主张参照该租赁合同标准确定占用费，依据不充分，本院不予采纳。关于涉案房屋性质的认定问题，现合润公司提供证据显示涉案房屋所在楼宇的三至五楼在办理消防验收时为办公用房，但是，朱晓汉与隆昉公司签订的《租赁合同》中明确约定涉案房屋出租予朱晓汉是作汽车用品展示及办公用途之用，同时在合同中也明确约定该房屋为商铺。再有，涉案房屋所在的新华汽配展贸中心的房屋原用作工厂、场所，且在隆昉公司承租后用于开设汽车用品及汽配产品批发市场。一审法院据此认定涉案房屋的使用性质应为商铺，依据充分，本院予以确认。合润公司上诉主张占用费标准应以办公用房的性质按租金参考价计算，缺乏理据，本院亦不予采纳。因省出版公司、合润公司与商铺占用人之间没有约定，一审法院参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算涉案商铺的占用费，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，合润公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1388.02元，由广东合润投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  唐佩莹二〇二〇年十二月十一日书记员  郭 俏古文娜