江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0281民初3409号原告：乐平市永诚物业服务有限公司。住所地乐平市京东小区**。统一社会信用代码91360281MA3837MA7G。法定代表人：张九红。委托代理人：赵旺华，系公司员工。被告：高忠宝，男，1986年10月12日出生，汉族，户籍所在地乐平市，现住乐平市。原告乐平市永诚物业服务有限公司（以下简称永诚物业）诉被告高忠宝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永诚物业诉称，2018年9月5日，原告同乐平市宏顺房地产开发有限公司签订《乐平市宏顺京东广场前期物业服务合同》，合同约定的物业服务费标准：电梯房1.2元／平方米／月，商铺1.2元／平方米／月，地下车库30元／月。被告从2019年3月1日起至2020年8月31日止共拖欠物业费2,350元，违约金1,175元，合计3,525元。现经原告多次上门催收，发函催缴被告却拒欠不交，现为维护自己的合法权益，特诉至法院，要求法院1、依法调解或判决被告支付原告的物业管理费共计人民币2,350元，违约金1,175元；2、本案诉讼费由被告承担。被告高忠宝辩称，入住小区后就没有交过物业费。因为物业不让使用电梯，装修时是让装修工人搬运上去的，还要我交押金。现住的商品房存在漏水、开裂情况，一楼进门的地方安装的空调外机挡住了业主的进出，容易造成不安全隐患，小孩在外玩耍时存在不安全，地下设施没有防护，门口就是化粪池气味较浓。经审理查明：2018年1月18日，被告购买了由乐平市宏顺房地产开发有限公司开发承建的乐平市宏顺京东广场小区1-1-901室，建筑面积共平方米108.83平方米。就小区管理，开发商乐平市宏顺房地产开发有限公司（甲方）与原告乐平市永诚物业服务有限公司（乙方）签订《乐平市宏顺京东广场前期物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方对乐平市宏顺京东广场小区实行专业化、一体化的物业服务，委托服务期限从2018年9月5日至小区业主委员会成立自然终止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。电梯房1.2元／平方米／月，商铺1.2元／平方米／月，地下车库30元／月收取。针对部分以不正当理由跨年度拒交物业费的业主，乙方可按国家规定加收滞纳金。被告高忠宝自入住小区后于2019年3月份开始，认为物业存在管理上的问题而拒缴缴纳物业费，原告永诚物业经催收后仍未予以缴纳。原告永诚物业诉至本院，要求被告高忠宝缴纳自2019年3月1日起至2020年8月31日物业服务费2,350元、违约金1,175元，引起本案。上述事实有原、被告提供的证据及庭审陈述等予以印证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此本案中原告与建设单位签订的前期物业服务合同，对小区全体业主和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当按照合同履行各自义务。物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺和细则相一致的物业服务内容；业主应当按照前期物业服务合同确定的缴费标准、期限缴纳物业服务费。被告高忠宝对尚欠原告公司物业管理费的事实应予确认，但认为物业公司未尽到服务、管理责任，并向本院提交打印的照片，用以证实物业存在小区车位停放混乱、电梯内部环境脏乱、小区进门处存在空调外机与地面距离较近，存在不安全因素等管理问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”之规定，被告高忠宝提交的证据虽能印证小区物业存在部分管理上的瑕疵，但该瑕疵不是被告高忠宝可以拒缴物业费的理由。原告永诚物业系开发商指定的物业管理公司，永诚物业对小区物业管理时间不久，可能存在部分问题。如业主均以物业管理存在部分瑕疵而拒缴物业费，那么物业的工作将难以顺利进行。业主对物业公司在管理中存在的瑕疵可以向物业公司提出建议或批评，而原告物业公司作为经营管理者，应对业主提出的意见或批评虚心接受、采取相关措施尽力整改，以期得到业主的理解与支持。因此对原告永诚物业要求被告高忠宝缴纳物业费的诉请本院予以支持。按照房屋面积计算，被告高忠宝应缴纳108.83平方米×1.2元/平方米×18个月=2,350元物业费。对原告永诚物业提出的因被告未按照物业服务协议逾期未交物业费，要求被告高忠宝支付的违约金1,175元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，违约金1,175元÷2,350元=0.5，明显超过该规定。故对原告诉请的违约金不予支持。本案中，物业公司因前期开发商的指定为业主提供物业服务，双方因合同产生关系，系平等的民事主体。根据《中华人民共和国民法总则》第一条“为了保护民事主体的合法权益，调整民事关系，维护社会和经济秩序，适应中国特色社会主义发展要求，弘扬社会主义核心价值观，根据宪法，制定本法”之规定，民事主体在从事民事活动中，除不得违反法律外，亦应遵从社会主义核心价值观。双方应本着互相体谅、互相协商的态度，在对方的位置上多一份理解和宽容，以诚相待，加强沟通交流，充分弘扬“文明、和谐、诚信、友善”的价值准则，这样才更符合民法总则的立法目的，更亦于建立和谐、美好的社会。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告高忠宝于本判决生效后即日内一次性支付原告乐平市永诚物业服务有限公司2019年3月1日起至2020年8月31日止的物业服务费共计人民币2,350元。二、驳回原告乐平市永诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期第二日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计币25元，由被告高忠宝承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  查小东二〇二〇年十二月一日书记员  程卫霞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。