北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初16587号原告：冯廷伟，男，1989年4月23日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京紫峰房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚合六街**。法定代表人：聂林，董事长。委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。原告冯廷伟诉被告北京紫峰房地产开发有限公司（以下简称紫峰地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。本案原告冯廷伟、被告紫峰地产的委托诉讼代理人孙冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯廷伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告交付违约金5000元；2、判令被告继续履行与原告签订的《北京市商品房预售合同》，使电梯交付条件达到合同约定标准；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年8月6日与被告签订了《北京市商品房预售合同》，并付清了合同规定款项。根据双方合同第26页附件六第11条内关于电梯约定为“（1）电梯品牌名称：合资；（3）电梯载重量：1050kg”，被告应于2017年9月30日前将房屋交付于原告，房屋交付时应达到合同约定使用条件。原告于2017年12月24日收到被告寄送的《紫峰九院嘉园入住通知书》，通知原告于2018年1月31日13:00点前到紫峰九院城原售楼处（渠头小学对面）办理入住手续。原告按照该通知书要求前往被告指定现场办理交付手续，原告收房后发现电梯品牌：优安达，电梯数量：2，载重量：1000KG和800KG，被告存在电梯品牌和电梯载重违反合同约定等行为，应继续履行合同达到合同标准并承担违约责任。被告紫峰地产辩称，1、答辩人不同意原告的全部诉讼请求。原告的第二项诉讼请求实际上是要求答辩人改建电梯。答辩人建设过程中均严格按图施工，这是法律法规对建设单位的强制要求，设计图纸均早于原被告签订合同作出，合同附件六电梯载重量处，属笔误，没有因此给原告造成实际损失，不应因此认定答辩人违约，答辩人不应承担改建或赔偿损失的违约责任。且改建涉案房屋所在楼栋的电梯在法律上、事实上均无法履行。首先，涉案楼栋有两部电梯，是设计单位参考日本电梯型号进行设计的。在国际标准中，欧美标准的电梯载重量是1000kg，日本标准的电梯载重量是1050kg，依据法律规定，在电梯采购的招标、投标过程中，不得以电梯技术参数作为招标限制，因此，使用德国核心技术的优安达品牌电梯厂家中标，但德国标准载重量无1050kg，仅有1000kg的电梯，且载重量1000kg的电梯与载重量1050kg的电梯轿厢面积几乎一致，故涉案楼栋使用了优安达牌载重量为1000kg的电梯。因此，紫峰地产安装的电梯符合合同约定。涉案楼栋中1000kg的电梯为担架梯，对原告生活中搬运物品、医疗救护等情形下使用未产生任何影响。其次，双方在合同附件六约定，“上述涉及材料设备具体型号、规格，由出卖人自行确认，并以房屋交付时实际情况为准。”依据上述约定，紫峰地产向冯廷伟交付的电梯品牌、规格可由紫峰地产自行确认、交付。紫峰地产没有违约行为，不应承担违约责任。最后，对于类似纠纷如何处理，双方在合同中已有约定，即合同第十条约定的“设计变更”。虽然设计变更是指发生于合同签订后，但其与本案情形没有本质区别，都是出现了合同约定内容与设计内容和建筑内容不一致的情况。在政府制定的示范文本中，对于设计变更的处理原则非常明确：出卖人必须按设计图纸建设，无需与买受人协商一致；出卖人对此不承担违约责任；如买受人不接受变更，可以要求退房。我们认为，如杨艳苹坚持不接受设计内容，本案可以参照双方对设计变更的约定来处理。2、自住型商品房项目“限房价、竞地价”的土地供应方式下，土地出让价格是市场化的，但房价并非市场化，其直接压缩的是开发商的收益。因此，愿意承接自住型商品房项目的房地产开发企业，绝大多数为国有企业。本案中，紫峰地产已支付的土地出让价款共计约8．15亿元，项目可售的住宅、商业房屋建筑面积约12万平方米，计算之下，房屋销售单价中土地成本约7千元/平方米，而冯廷伟购买房屋的单价仅为1．1万元/平方米。在计算项目工程款、材料费、监理费、设计费、人工费、管理费、财务成本等建设成本、费用，以及紫峰地产已经支付给业主的违约金、主动承担的临时水电暖接入费用后，紫峰地产因承接涉案项目已亏损了约3亿元人民币。3、根据紫峰地产目前的资产状况，已无法负担再向业主支付几百万、几千万甚至上亿元的违约金，到执行程序中，也无如此多的财产可供执行，最终的结果，只有执行转破产。如人民法院要判决紫峰地产承担违约责任，我们请人民法院将履行期限适当的延长。如紫峰地产进入破产程序，首先需停止一切经营，管理权全部移交破产管理人，所有未履行完毕的合同均由管理人视资产状况决定是否履行。此情形下，待政府完成大市政建设完成后，由谁来将大小市政接通并承担费用？在大市政接通前，由谁来继续承担业主临时用水、用电、采暖的费用？在保修期内，由来承担房屋保修义务？在小区业主召开首次业主大会之前，又有谁来负担全体业主的前期物业服务费用？此外，紫峰地产还承担着项目二期经济适用住房的建设责任。涉案小区内的业主，并未考虑到如果其诉讼目的真能实现，将开发商告到破产，是否对自身有利，是否会使涉案小区出现更加不利的事态。我们相信，人民法院在审判过程中，会充分考虑到判决的社会效果，会权衡案件结果给各方带来的利弊影响。故请求法院驳回冯廷伟的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月30日，冯廷伟作为买受人与紫峰地产作为出卖人签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》（合同编号：Y1889508），约定由冯廷伟购买坐落于北京市通州区于家务乡A06等地块居住用地、A-11地块托幼用地、A-27地块社会停车场库用地、A-28地块商业金融用地（配建经济适用房住房）22-3#住宅楼（自住商品房）4层4单元-401号房屋（以下简称涉案房屋）。合同附件六“装饰和设备标准的约定”第11条就电梯约定：电梯品牌名称：合资；电梯载重量：1050。2017年12月，紫峰地产完成涉案房屋所在楼栋的建筑及市政基础设施工程的竣工验收备案。根据紫峰地产提交的设计图显示，涉案房屋所在楼栋有一部载重量为800kg和一部载重量为1000kg的电梯。紫峰地产认可涉案楼栋实际交付的两部电梯系载重量分别为800kg、1000kg的优安达牌电梯。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案中，双方在合同中关于电梯品牌的约定为“合资”。根据常人对于“合资”这一约定的字面理解，应是紫峰地产交付的电梯品牌属于合资的品牌，而非国产。在此基础上，视为双方仅约定了紫峰地产向原告交付合资品牌的电梯，但未具体约定应交付哪种合资品牌的电梯，故双方关于涉案房屋的电梯品牌系约定不明。在合同约定不明的情况下，应由原、被告对于电梯的品牌进行补充约定。现原、被告无法就最终交付的电梯品牌达成一致意见，故应该按照符合合同目的的特定标准交付，即紫峰地产应向原告交付合资品牌的电梯。同理，关于电梯的载重量，双方在合同中仅约定为1050kg，根据常人对于该条约定的字面理解，应是紫峰地产向原告交付的两部电梯均为载重量为1050kg的电梯。关于紫峰地产辩称，根据合同附件六约定：具体型号、规格，由出卖人自行确认，并以房屋交付时实际情况为准。因该条约定并未对电梯品牌最终由出卖人自行确认进行约定，故对于紫峰地产的抗辩意见，本院不予采信。根据紫峰地产提交的设计图显示，虽紫峰地产在涉案楼栋工程设计及建设时均是按照一部800kg和一部1000kg的电梯载重量设计的电梯井，但紫峰地产的行为仍系履行合同义务不符合双方合同约定的违约行为，应承担违约责任。但对于冯廷伟主张被告继续履行合同，使电梯交付条件达到合同约定标准的诉讼请求，因电梯井尺寸固定，冯廷伟不能提供充分的证据证明该电梯井可更换其他载重量电梯，故本院对此不予支持。本院根据紫峰地产实际交付的国产优安达牌电梯与价格居中的合资品牌电梯之间的差价，并结合使用电梯户数，酌定违约赔偿金为4000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第五款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京紫峰房地产开发有限公司向原告冯廷伟赔偿违约赔偿金4000元，于本判决生效之日起21日内执行清；二、驳回原告冯廷伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告北京紫峰房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起21日内交纳。本判决为终审判决。审判员  徐明祺二〇二〇年十二月十六日书记员  吴静晨