广东省台山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0781民初4974号原告：广州长建物业管理有限公司。住所地：广东省广州市越秀区*********。法定代表人：刘保军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄家敏，广东国晖（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋南，广东国晖（广州）律师事务所律师。被告：伍兆进，男，1962年7月10日出生，汉族，住台山市********。公民身份号码：440************112。原告广州长建物业管理有限公司（以下简称“长建物业公司”）与被告伍兆进物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。长建物业公司的委托诉讼代理人黄秋南和伍兆进均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长建物业公司向本院提出诉讼请求：1.伍兆进向长建物业公司支付自2017年4月至2018年8月所拖欠的物业管理费1543.28元；2.本案诉讼费用由伍兆进承担。事实和理由：伍兆进为台山市北郊路六福山庄小区************（*屋建筑面积为173.83平方米）。长建物业公司与台山市六福山庄业主委员签订《台山市六福山庄年度物业管理服务合同》，台山市六福山庄业主委员会选聘长建物业公司为台山市六福山庄的物业服务企业，管理期限自2017年3月16日起至2018年8月31日止，电梯楼的物业服务费按每平方1元计算，伍兆进每月应交纳物业服务费173.83元。长建物业公司依约为伍兆进提供了物业管理服务，但伍兆进未依约交纳从2017年4月起至2018年8月止的物业服务费。长建物业公司多次催收无果，遂诉至法院。伍兆进辩称，1.伍兆进没有在涉案《台山市六福山庄年度物业管理服务合同》中签名，并非合同当事人；2.2018年4月至8月长建物业公司没有提供合格的物业服务，没有做好小区卫生清洁和安保工作。因此不同意交纳物业服务费。长建物业公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：《台山市六福山庄年度物业管理服务合同》《会议记录》《六福山庄物业管理联席会议记录》和（2020）粤0781民初1332号民事判决书复印件各一份。另本院依职权依法向台山市住建局调取了如下证据：《申请材料真实性承诺书》《前期物业服务合同基本情况》《合同备案资料情况》《授权委托证明书》《中华人民共和国组织机构代码证》《台山市六福山庄业主委员会备案回执》《关于同意台山市六福山庄业主委员会备案的批复》《公示图片》《中标通知书》《关于六福山庄公开招标选聘物业管理服务企业的报告》《基本情况》《六福山庄首届业主大会二次会议表决议案计票结果报告书》《六福山庄业主委员会委员选举结果报告单》《广州长建物业中标六福山庄物业服务的公告》《六福山庄首届业主大会二次会议表决议案备案报告》《台山市物业服务合同》复印件各一份。鉴于长建物业公司提供的上述证据所反映的内容与其陈述的事实紧密相连，客观一致，能相互印证，且伍兆进未能提供充分有效的反驳依据，因此，本院对长建物业公司提供的上述全部证据及本院调取证据的真实性、合法性、关联性均依法予以确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：伍兆进于2009年向台山市六福房地产开发有限公司购买了位于台山市台城六福山庄******房（房屋建筑面积为173.83平方米）。2017年3月16日，长建物业公司与台山市六福山庄业主委员会签订《台山市六福山庄年度物业管理服务合同》，约定台山市六福山庄业主委员会选聘长建物业公司为台山市六福山庄的物业服务企业，管理期限自2017年4月1日起至2018年3月31日止，电梯楼的物业服务费按每平方米1元计算，按月收取……2018年5月31日的《会议纪要》确认长建物业公司继续顺延物业服务合同三个月至2018年8月31日到期。上述合同签订后，长建物业公司依约向伍兆进提供了物业管理服务，伍兆进从2017年4月开始未交纳物业管理服务费，直至2018年8月31日止其已拖欠业管理服务费合共2955.11元（173.83元／月×17个月）未予支付。为了维护合法民事权益，长建物业公司以多次向伍兆进催收物业管理服务费未果为由提起本案诉讼。另查明，2016年7月18日，台山市六福山庄业主委员会出具《六福山庄业主委员会二次会议表决议案计票结果报告书》，确认六福山庄小区业主共有2238户，总面积310709.96平方米，经六福山庄首届业主大会二次会议上，就议案“为维护全体业主合法权益，请对公示的《物业合同》条款内容进行表决，并同意以此为业委会与物业管理公司签署之合同”的投票表决，经统计结果为获得票数2121张，占总户数的94.77%，获得面积数298217.25平方米，占总面积数的95.98%。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于台山市六福山庄业主委员会与长建物业公司签订涉案《台山市六福山庄年度物业管理服务合同》是否已经业主同意的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定。本案中，六福山庄业主委员会对外选聘物业管理公司依法应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能合法有效。而台山市六福山庄业主委员会于2016年7月18日出具《六福山庄业主委员会二次会议表决议案计票结果报告书》，确认六福山庄小区业主共有2238户，总面积310709.96平方米，经六福山庄首届业主大会二次会议上就议案“为维护全体业主合法权益，请对公示的《物业合同》条款内容进行表决，并同意以此为业委会与物业管理公司签署之合同”的投票表决，获得同意票数2121张，占总户数的94.77%，获得面积数298217.25平方米，占总面积数的95.98%。符合上述法律规定，故台山市六福山庄业主委员会依法有权与长建物业公司签订涉案《台山市六福山庄年度物业管理服务合同》。长建物业公司与台山市六福山庄业主委员会依照《物业管理条例》第三十四条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”的规定，签订涉案《台山市六福山庄年度物业管理服务合同》，约定选聘长建物业公司为六福山庄住宅小区的物业服务企业，电梯楼的物业服务费按每平方米1元计算，按月收取。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，台山市六福山庄业主委员会代表六福山庄业主与长建物业公司签订的涉案《台山市六福山庄年度物业管理服务合同》合法有效，对六福山庄业主具有约束力。伍兆进以其并非合同当事人为由抗辩的理据不足，依法不予支持。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”的规定，伍兆进作为台山市台城六福山庄******房的房屋所有权人即业主，应按照涉案《台山市六福山庄年度物业管理服务合同》约定的标准，每月交纳物业服务费173.83元。伍兆进至今仍未交纳物业服务费，属违约，应当承担继续履行等违约责任。故长建物业公司诉请伍兆进支付自2017年4月1日起至2018年8月31日止的物业服务费2955.11元，理据充分，依法予以支持。为了保护当事人合法的民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第四款、第三十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告伍兆进应于本判决生效之日起三日内向原告广州长建物业管理有限公司支付物业服务费2955.11元；如果被告伍兆进未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已由原告广州长建物业管理有限公司预交），由被告伍兆进负担。原告广州长建物业管理有限公司已预交的案件受理费25元，由本院予以退回；被告伍兆进应向本院补缴案件受理费25元。本判决为终审判决。审判员 刘 伟二〇二〇年十二月十二日书记员 雷健敏