文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初29138号原告：家利物业管理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福中路黄埔雅苑会所，统一社会信用代码914403007261786338。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：金川，重庆华栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：向海涛，重庆华栋律师事务所律师。被告：任静，女，1987年4月8日出生，汉族，住重庆市渝**。被告：廖明美，女，1966年1月12日出生，汉族，住山西省太原市万柏林区。委托诉讼代理人：任静，女，系被告廖明美之女。原告家利物业管理（深圳）有限公司与被告任静、廖明美物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告家利物业管理（深圳）有限公司的委托诉讼代理人向海涛、被告任静及被告廖明美的委托诉讼代理人任静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告家利物业管理（深圳）有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费7346.35元；2.判令被告向原告支付2019年1月1日至2020年7月31日期间的公摊水费11.08元、公摊电费203.74元；3.判令被告向原告支付违约金（以每月所欠物业服务费为基数，从欠费的次月1日起，按每日千分之二计算至付清之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月，原告与XX小区建设单位和记黄埔地产（重庆两江新区）有限公司签订《和记黄埔重庆XX（XX）住宅项目（XX）项目前期物业服务合同》，约定由原告为XX小区提供物业服务，其中类独栋住宅的物业服务费收费标准为4.8元/平方米/月，多层住宅的物业服务费收费标准为3.8元/平方米/月，高层住宅的物业服务费收费标准为3.4元/平方米/月。被告系XX小区业主，根据前期物业服务合同约定，其应按月向原告交纳物业服务费等费用，但被告却未按约向原告支付。原告经催收未果，遂向法院起诉。被告任静、廖明美辩称，被告未向原告交纳2019年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费等费用属实。被告未交纳物业服务费等费用的原因为：1.根据重庆市相关文件规定，普通住宅的物业服务费收费标准实行等级综合评定制度，根据不同的等级实行不同的收费标准，并由相关物价部门进行审批；别墅、高级公寓（住宅）等类别的物业服务费实行市场调节价，其收费标准由服务和被服务双方在合同中约定，物业服务费收费标准报物价部门备案。而实际上，原告并未将其收取物业服务费的标准报物价部门审核或备案，其收费标准也远高于上述文件规定的物业服务费等级评定标准。原告擅自提高物业服务费收费标准，被告有权拒绝交纳物业服务费。2.原告提供的物业服务不到位，比如没有及时制止小区部分业主违章搭建行为、没有及时维修损坏的公共设施、没有公示小区公共收益以及安全管理不到位等。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，原告与案涉小区建设单位和记黄埔地产（重庆两江新区）有限公司签订的《和记黄埔重庆XX（XX）住宅项目（XX）项目前期物业服务合同》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。该合同对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力。合同签订后，原告为“XX”小区提供了基本的物业服务，被告理应按约向原告交纳物业服务费等费用。尽管原告提供的物业服务存在未及时制止小区部分业主违章搭建行为以及未及时维护公共设施等瑕疵，但因物业服务具有履行周期长、服务项目多等特点，不能仅凭某一时间、某一方面的状态评价物业服务质量，故上述物业服务瑕疵尚不足以构成被告拒绝交纳物业服务费的正当理由。至于被告辩称的小区公共收益问题，与本案不属同一法律关系，相关权利主体可另行依法主张。关于物业服务费收费标准问题，因案涉房屋系高层住宅，根据《和记黄埔重庆XX（XX）住宅项目（XX）项目前期物业服务合同》约定，其物业服务费收费标准为3.4元/平方米/月。被告辩称，该物业服务费收费标准超出了重庆市相关物业服务费收费等级标准的规定，亦没有经物价部门备案审核，属原告擅自提高的收费标准。对此本院认为，根据2015年5月1日起实施的《重庆市物业服务收费管理办法》规定，物业服务费收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。在《重庆市住宅物业服务等级标准》规定范围内提供物业服务的住宅及配套停车场的前期物业服务收费实行政府指导价。前款规定之外以及住宅改变用途的物业服务收费实行市场调节价。超过《重庆市住宅物业服务等级标准》最高等级标准提供物业服务的，项目在都市区的，建设单位应将物业服务方案报市房地产行政主管部门，以招投标方式与物业服务企业确定具体的收费标准，签订前期物业服务合同，并在合同签订后十五日内报市价格主管部门。本案中，案涉前期物业服务合同于2015年8月经市房地产行政主管部门备案，该小区的物业服务收费应实行市场调节价。原告亦于2017年1月9日将案涉小区物业服务收费标准情况报送重庆市物价主管部门，故原告按照案涉前期物业服务合同约定的标准即3.4元/平方米/月收取物业服务费，符合合同约定，亦未违反上述规定，且该物业服务收费标准，亦为本院生效判决所支持，故应予确认。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，根据原告举示的《敦促交纳物业服务费律师函》及中国邮政快递单等证据显示，原告向被告催收了截至2020年5月以前的物业服务费及公摊水电费，无证据证明原告向被告催收了2020年6月、7月的物业服务费等费用。故根据上述法律规定，对原告诉请被告交纳2019年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费及公摊水电费，本院予以支持。对原告主张的2020年6月、7月的物业服务费及公摊水电费，因原告未向被告进行催收，本院暂不予支持。被告案涉房屋建筑面积为113.72平方米，2019年1月1日至2020年5月31日期间，被告共计应向原告支付物业服务费6573.02元（113.72平方米×3.4元/平方米/月×17个月，四舍五入，保留两位小数）。关于原告主张的公摊水电费问题，根据《和记黄埔重庆XX（XX）住宅项目（XX）项目前期物业服务合同》约定，公摊水电费应实行据实分摊。根据原告举示的公摊水电费分摊公示照片及其代缴水电费的票据等证据，2019年1月1日至2020年5月31日期间，共产生公摊水费10.07元、公摊电费187.88元。该期间的上述公摊水电费，被告应予支付。鉴于原告提供的物业服务存在一定瑕疵，为平衡双方利益，督促原告提高物业服务质量，对原告主张的违约金，本院不予支持。综上，原告诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告任静、廖明美于本判决生效后三日内支付原告家利物业管理（深圳）有限公司2019年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费6573.02元及公摊水费10.07元、公摊电费187.88元；二、驳回原告家利物业管理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告任静、廖明美负担。本判决为终审判决。审判员  陈从富二〇二〇年十二月十五日书记员  李玉洁