广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20601号上诉人（原审被告）：广东星光达房地产开发有限公司。住所地：广州市花都区新华街汇晶西一街**之一自编**。法定代表人：陈敏然，职务：总经理。委托诉讼代理人：李子慧、葛学友，均为该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈志兵，男，1978年12月17日出生，汉族，住湖北省石首市天鹅洲开发区。委托诉讼代理人：黄光平，广东伟邦律师事务所律师。上诉人广东星光达房地产开发有限公司（以下简称星光达公司）因与被上诉人陈志兵房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初12477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。星光达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈志兵的诉讼请求。事实和理由：一、双方买卖房屋的合意早已达成，涉案房屋买卖基本要素具备，陈志兵在具备购房资格后，双方存在继续履约的合意，不存在无法继续履行的基础，不存在适用《广州市房屋租赁合同》补充协议第13条第3项的情形，故房屋租赁合同及补充协议未解除。（一）直至本案陈志兵起诉前，双方履约合意一直存在。首先，从合同条款来看，双方在签约时就达成涉案房屋交易的合意。其次，2018年12月25日，陈志兵在明确知晓具备购房资格的前提下，明确与我司代理人表示同意网签房屋合同，正式办理网签登记备案手续。双方后续一直确认涉案房屋交易继续履行，星光达公司一直追索款项、发送网签通知、发送收楼通知，陈志兵庭审中也表示合同未解除，且本次案件起诉理由为起诉解除合同文件，由此看出合同在此之前并未解除。（二）《广州市房屋租赁合同》及补充协议房屋买卖基本内容确定，具备继续履行的基础，不存在交易完成及履行不确定的情形，双方可继续履行。第一，一审法院认为合同约定的涉及房屋交付使用、维护维修、款项交付、转网签、交易退出的条款被认定有别于租赁合同，实质为买卖合同。上述条款清晰明确，可以作为买卖合同的基本要素约束买卖双方。因此，陈志兵购房之占有、使用、处分、收益之权利有充足保障，合同约定的主权利义务清晰明确，不存在交易能否完成、何时完成处于不确定状态的情况。第二，关于涉及网签买卖合同、办理涉案购房资格以及购房之附随发票办理、契税缴纳义务，均可以依据交易习惯、政策法规确定，在合同未解除的情况下，不存在需要协商的情形。第三，陈志兵自2018年12月20日已具备购房资格，涉案房屋满足交付条件，不存在无法继续履行的障碍。二、一审法院适用法律错误、违反法定释明程序。（一）陈志兵违约提起解除之诉的诉请不应该支持，即便支持解除，也应该依法行使释明权，对违约解除后的损害赔偿责任进行处理。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三章关于合同纠纷案件的审理第二节合同履行与救济部分第48项对违约方起诉解除已经有明确约定，本案系陈志兵恶意欠款，违反诚实信用原则，违约提出解除之诉。退一步讲，一审法院即便支持恶意解除，但未对损害赔偿部分进行依法释明，更何况星光达公司一审中已经有抗辩，即便合同解除，也应该承担违约责任。（二）关于陈志兵是否有解除权的问题。本案系陈志明恶意违约，不购买房屋反而解除合同引起的纠纷。一审未认定陈志兵的违约行为是认定事实不清，即便认为双方需要磋商买卖合同，也需要陈志兵到场进行磋商。陈志兵作为违约方不具有解除合同的权利，本案没有网签的原因在于陈志兵，其在接到符合资格通知后同意签约，但又不到签约现场，最终导致网签没有完成。根据租赁合同补充协议第13条第三项第二款的约定，解除权属于我司，陈志兵不享有解除权。（三）本案系陈志兵违约解除之诉，本案未审结之前，合同继续履行，其利息并无支持的法律依据及事实依据。综上，一审法院支持陈志兵恶意解除合同，损害实质公义，特提起本案上诉。陈志兵辩称，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，不同意星光达公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈志兵于2019年12月4日向一审法院起诉请求：1.解除陈志兵与星光达公司签订的《广州市房屋租赁合同》；2.判令星光达公司返还陈志兵广州市花都区*广场*街*号*房的购房款672461元，以及自起诉之日起至实际清偿之日止的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算）；3.本案受理费由星光达公司承担。一审法院认定事实：星光达公司系广州市花都区迎宾大道东侧广物汇晶广场项目的开发商，项目土地用途为商业，已取得行政主管部门核发的商品房预售许可证。2017年7月27日，陈志兵作为承租人、乙方，星光达公司作为出租人、甲方签订《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》。《广州市房屋租赁合同》约定甲方将位于广州市花都区*广场*街*号*房出租给乙方作商业用途使用，建筑面积59.19平方米。租赁期限自2039年10月1日至2053年10月29日，其中2039年10月1日至2053年9月30日每月租金2169元，2053年10月1日至2053年10月29日每月租金2360元。《补充协议》约定鉴于乙方向甲方承租了涉案房屋，双方订立本协议。第二条约定：该房屋的用途为商业，甲乙双方确认该房屋的建筑面积为59.19平方米，其中套内面积43.97平方米。第三条租赁期限约定：租赁期限为20年，即自2019年10月30日起至2039年9月30日止。租期届满后，双方无需办理任何续租手续，租赁期限自动续期至2053年10月29日（该房屋所在土地使用终止日期）。如届时的法律法规要求双方需另行签订租赁合同的，任何一方有义务配合另一方签订自2039年10月1日至2053年10月29日的租赁合同。第四条租金及支付方式：该房屋租金总额为840576元，乙方分期支付：（1）于2017年6月18日前支付租金总额的30%，计252173元；（2）于2017年12月8日前支付租金总额的20%，计168115元；（3）于2018年6月6日前支付租金总额的30%，计252173元；（4）于2018年12月3日前支付租金总额的20%，计168115元。第七条物业交付：甲方应当于2019年10月30日前将该房屋交付乙方使用，该房屋交付时应取得建设、监理、施工、勘察及设计五家单位出具的《建筑工程竣工验收报告》，甲方向乙方交付该房屋时，应当向乙方发出交付通知书。但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期交付：1、遭遇不可抗力；2、因乙方逾期付款，甲方有权不通知乙方而按累计逾期天数相应顺延交楼时间；3、因政府机关行政行为或政策因素导致工期延误或因雨天、台风等恶劣天气以及停水、咸潮、停电或出现重大技术困难等造成施工单位无法正常施工的。第八条延期交付的违约责任：甲方未能按本协议约定的期限将该房屋交付乙方使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，甲方应自本合同第七条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按租金总额万分之五的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行，租期不顺延。2、逾期超过180日后，乙方有权单方面解除原合同及本协议。乙方要求解除原合同及本协议的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除通知之日起30日内退还乙方已支付租金并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期同类存款利率计算）。如果乙方要求继续履行原合同及本协议的，原合同及本协议继续履行，甲方应自本合同第七条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按租金总额万分之五的标准向乙方支付违约金，租期不顺延。3、由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）从约定交付之日起视为该房屋已交付；（2）乙方从约定交付之日起承担该房屋使用人的责任（包括但不限于缴交物业管理费、水电费等）。第九条交付标准：该房屋的交付标准为以精装修交付，具体见附件二。合同第十条为甲方维修义务，约定了甲方对屋面防水、管道渗漏、卫生洁具等项目的维修期限、维修责任。第十三条特别约定：1、自甲、乙双方签订《广州市房屋租赁合同》之日起满五年至第六年间，若购房政策仍未变化且乙方仍不具备购买资格，甲方同意乙方申请退房并双方签订退租协议，扣除乙方应付租金后（自本协议约定起租日起至乙方申请退房之日期间乙方应按20元/平方米/月的标准支付租金），甲方在40个工作日内无息退还乙方剩余已付租金，乙方未在本款约定时间内申请退租的，以后不得再提出退房申请。2、自甲、乙双方签订《广州市房屋租赁合同》之日起六年内，若购房政策未发生变化且乙方仍不具备购买资格，在乙方付清全部租金的前提下，甲方同意乙方更名一次（变更至乙方指定的符合购买资格的第三方，且更名仅限一次）。乙方指定第三方应于甲方同意更名之日起3日内与甲方就该房屋签订《商品房买卖合同》，同时甲、乙双方签订退租协议，《商品房买卖合同》的总房价为租金总额减去乙方应付租金（自本协议约定起租日起至乙方更名之日期间乙方应按20元/平方米/月的标准支付租金）后的剩余租金。3、自甲、乙双方签订《广州市房屋租赁合同》之日起，在乙方没有按本条第1、2款退房或更名的前提下，若购房政策在任何时间发生变化或乙方积极行事已具备购买资格，乙方应于符合购买资格3日内与甲方重新就该房屋按本协议约定租金总额签订《商品房买卖合同》，双方在5个工作日内开始办理《商品房买卖合同》的备案登记手续。乙方与甲方签订《商品房买卖合同》时，需同时与甲方签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议的终止协议，自本协议约定起租日起至乙方与甲方签订《商品房买卖合同》之日期间，甲方不向乙方收取使用该房屋的租金。乙方未在符合购买资格3日内与甲方重新就该房屋签订《商品房买卖合同》，每逾期一天应按该房屋租金总额的千分之一向甲方支付违约金；逾期超过15日的，视为乙方放弃购买该房屋，甲、乙双方签订的《认租书》、《广州市房屋租赁合同》及补充协议解除，甲方有权另行处置该房屋，同时乙方需向甲方支付该房屋租金总额20%的违约金，乙方还应自本协议约定起租日起每月按该房屋租金总额百分之一的标准向甲方支付房屋使用、折旧费。4、本协议约定的该房屋面积与实测面积有差异的，双方同意租金总额不做变更，在乙方或乙方指定第三方与甲方签订《商品房买卖合同》时再按《商品房买卖合同》约定处理。第十五条其他约定：1、甲、乙双方于2017年7月27日就该房屋购买事宜签订《广州市房屋租赁合同》，本协议作为原合同的补充，若本协议条款与原合同不一致的，以本协议为准。合同签订后，陈志兵向星光达公司支付了约定的第一、二、三期款项，合计672461元，第四期款项未支付。星光达公司于2019年3月13日向陈志兵寄发《办理网签的告知函》。2019年10月16日，广州市花都区住房和城乡建设局向星光达公司出具《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案（分期）》文件，告知星光达公司的“商业楼（自编A1、A2、A3、A4栋）及地下室（自编A-地下室）、商业楼（自编AS2、AS5-AS栋）中的商业楼（自编A1、A2、A3、A4栋）及地下室（自编A-地下室）已经发出《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书（分期）》，根据《建设工程质量管理条例》，予以备案。星光达公司提交上述文件拟证明涉案房屋已具备合同约定的交付条件。2019年10月28日，星光达公司向陈志兵寄送收楼通知书。一审另查明，2019年6月13日，星光达公司以陈志兵未按时支付涉案房屋第四期租金为由，向一审法院起诉要求陈志兵支付第四期租金168115元及逾期付款违约金（案号为（2019）粤0114民初6713号）。该案庭审中，一审法院询问星光达公司、陈志兵双方为何以租赁合同形式进行涉案房屋买卖。星光达公司回答：当时签订合同时，根据广州的购房政策，个人不能购买商服类房屋，只有企业法人才能够购买并取得产权登记，因此双方在平等自愿的情况下，以租赁形式将房屋使用权转给陈志兵，并约定在政策允许个人购买该房屋时，双方再签订买卖合同并办理不动产权登记。陈志兵回答：当时由于星光达公司急于出售涉案房屋，知道涉案房屋不能出售给个人，因此双方以签订租赁合同方式进行买卖。该案庭审中，星光达公司认为陈志兵在2018年12月份就已经具备购买涉案房屋的条件。陈志兵陈述其对自己是否已具备购买涉案房屋条件并不清楚，星光达公司认为其已具备购买条件，但星光达公司并没有及时通知其履行买卖合同，因此其认为星光达公司是同意其不再履行合同义务了，其有权解除合同关系。2020年2月26日，星光达公司以涉案租赁合同已无继续履行之基础为由向一审法院申请撤回（2019）粤0114民初6713号案的起诉，一审法院裁定予以准许。一审再查明，2017年3月30日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函〔2017〕65号），通知明确加强商服类房地产项目管理，房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位。该通知自2017年3月31日起施行。2018年12月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》（穗建房产〔2018〕2430号），明确穗府办函〔2017〕65号文中“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位”规定的“商服类物业”，指该文件公布之日（2017年3月30日）后土地出让成交的商服类房地产项目，2017年3月30日之前（含当日）土地出让成交的商服类房地产项目不执行此条规定。以上意见自2018年12月20日起执行。一审法院认为：关于涉案《广州市房屋租赁合同》及补充协议的性质问题。判断合同性质，不仅应考虑合同名称，且应综合考虑合同中处分的权益性质、合同价款、付款方式等因素。从期限来看，涉案合同及补充协议约定租赁期限为20年，且租期届满后双方无需办理任何手续自动续期至该房屋所在土地使用终止日，即承租人对租赁物享有至土地使用权终止之日的使用权，该约定与租赁合同的性质不符。从付款方式看，合同约定交易总额为840576元，且约定在接近一年半的时间内分四期支付完毕，价格与支付方式均不同于一般的租赁合同。合同约定的逾期付款违约责任、物业交付、延期交付违约责任、交付标准、保修责任、违约责任等条款也符合商品房买卖合同的主要内容。合同还约定在购房后一定期限内，如购房政策变更买方具备购房资格，可按约定的租金总额重新签订《商品房买卖合同》及办理网签手续等。另外，补充协议第十五条第1点明确载明“甲、乙双方于2017年7月27日就该房屋购买事宜签订《广州市房屋租赁合同》，本协议作为原合同的补充……”综上，结合双方签订涉案合同的原因和背景，一审法院认定涉案《广州市房屋租赁合同》及补充协议的性质为房屋买卖合同，星光达公司与陈志兵就涉案房屋的交易名为租赁实为买卖。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款规定，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。按照买卖合同法律关系审查，涉案《广州市房屋租赁合同》及补充协议为双方真实意思表示，合法有效。合同虽然有效，但本案交易的房屋为商业性房屋，双方签订合同时，陈志兵作为个人并不具备购买本市商服类房屋的资格，该交易行为违反了本市商服类房屋的限购政策。合同签订时，双方交易最终能否完成及何时完成均处于不确定状态，以致后来产生纠纷，买卖双方对此均有过错。涉案合同补充协议约定“若购房政策在任何时间发生变化或乙方积极行事已具备购买资格，乙方应于符合购买资格3日内与甲方重新就该房屋按本协议约定租金总额签订《商品房买卖合同》，双方在5个工作日内开始办理《商品房买卖合同》的备案登记手续……”。虽然星光达公司认为陈志兵在2018年12月份就已具备购买涉案房屋的资格，但之后双方并未就房屋买卖事宜进行进一步磋商。根据约定，在陈志兵具备购买涉案房屋资格后，双方履行买卖交易程序还必须完成签订商品房买卖合同、办理商品房买卖合同备案登记手续等程序，且房屋买卖交易程序还包括开具购房发票、缴纳契税、面积差异处理、办理不动产权属证书等事项。完成上述程序、事项及相关的违约责任均需交易双方进一步磋商并达成一致意见后方可进行，而星光达公司并未举证证明双方已就上述事宜已进行充分协商且达成一致意见。另外，根据《广州市房屋租赁合同》补充协议约定，乙方（陈志兵）未在符合购买资格3日内与甲方（星光达公司）重新就该房屋签订《商品房买卖合同》，逾期超过15日的，视为乙方放弃购买该房屋，双方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议解除。现陈志兵已明确表示不同意继续履行《广州市房屋租赁合同》及补充协议，该合同及补充协议已不再具备继续履行的基础。因此，对陈志兵要求解除合同、退还已付购房款及支付自起诉之日起利息的请求，予以支持。利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百三十条、第一百三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年6月1日判决如下：一、解除陈志兵与星光达公司于2017年7月27日签订的《广州市房屋租赁合同》；二、星光达公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向陈志兵退还广州市花都区*广场*街*号*房的购房款672461元及支付利息（利息以672461元为基数，自2019年12月4日起计算至付清款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、驳回陈志兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10524元，由陈志兵和星光达公司各负担5262元。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审过程中，星光达公司提供了如下证据：1.销售顾问与星光达公司之间的劳动合同、工作牌、销售顾问与陈志兵的聊天记录，拟证明星光达公司通知陈志兵进行网签；2.案涉合同与《商品房买卖合同》主要条款对比情况说明，证明案涉合同应认定为买卖合同；3.陈志兵购买案涉项目*街*号814房、815房和816房签订的买卖合同，证明陈志兵并非普通购房人，其是以投资为目的的专业购房人；4.同时期签约客户签订的租赁合同与买卖合同主要条款对比，证明重新签订的买卖合同与租赁合同主要条款一致，不需要另行磋商；5.广州房博士网络股份有限公司第一公司出具的《情况说明》、广州葡东按揭咨询服务有限公司出具的《情况说明》、广州房源网络科技有限公司出具的《情况说明》，证明开发商与客户重新签订买卖合同是为了网签过户，在办理租赁转网签手续中不存在需要与客户重新协商合同条款的情况；6.广东省税务局契税申报界面，证明按照交易习惯，房企均是将租金发票交回，换发购房发票，再由购房人缴纳契税，不会阻碍交易进行。对上述证据，陈志兵质证认为，证据1不属于新证据，确认是陈志兵的微信，但该聊天记录不能证明陈志兵当时同意网签，也没有明确是涉案房屋；证据2均是星光达公司单方制作，不予确认；证据3、4真实性予以确认，但与本案无关；证据5、6不予确认。上述证据中，除证据1与本案直接相关，本院二审予以采纳之外，其余证据均与本案并无直接关联，本院作为参考，但不作为本案证据予以采纳。二审庭审中，双方当事人均确认双方之间因签订案涉《广州市房屋租赁合同》及补充协议成立的是名为租赁，实为买卖的合同关系。陈志兵在二审过程中明确，其起诉主张解除上述租赁合同的依据包括法定解除和约定解除，法定解除是指星光达公司将涉案房屋销售给当时没有购房资格的陈志兵存在欺诈和过错，且在陈志兵具有购房资格后未及时通知陈志兵签订买卖合同并就合同条款进行磋商，在2019年6月还以租赁合同纠纷为案由起诉要求其支付租金和违约金，说明星光达公司明知法院已经认定案涉合同为买卖合同的情况下还以租赁合同提起诉讼，是以自己的行为表明不履行买卖合同，故陈志兵作为相对方依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定有权主张解除合同；约定解除是指根据案涉补充协议第十三条第3款规定，陈志兵在符合购房资格后超过15天未与星光达公司签订买卖合同即视为陈志兵放弃购买，双方协议解除，至于该条规定的陈志兵应支付房屋租金总额20%的违约金，陈志兵不愿意按照该条款履行，解除合同的后果如何承担由星光达公司去主张权利，陈志兵不会主动履行支付上述违约金的条款。对陈志兵上述主张，星光达公司认为，其从未作出任何不继续履行合同的意思表示，其在2019年10月、11月还向陈志兵发送收楼通知和网签通知，至于2019年6月份其提起（2019）粤0114民初6713号案（下简称6713号案）后撤诉，是本着双方是长期固定客户想通过私下协商方式解决纠纷。一审过程中，一审法院曾向双方当事人出示6713号案开庭笔录，该案两次开庭，第一次开庭时间为2019年8月9日，星光达公司认为案涉合同为租赁合同，陈志兵答辩认为另案（2019）粤0114民初5034号案已经认定类似合同为买卖合同，故应驳回星光达公司的起诉。第二次开庭在2019年12月2日，星光达公司变更其诉讼请求为请求陈志兵支付第四期房款和违约金，陈志兵答辩认为星光达公司在第一次庭审中已经明确不变更诉讼请求，双方之间已经被认定为买卖关系，星光达公司变更诉请应该另诉；该次庭审中，法院向双方当事人出示了本院作出的（2019）粤01民终18857号民事裁定书，该裁定书认定星光达公司与高辉签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议系商品房预售合同。后星光达公司于2020年2月26日以涉案租赁合同已无继续履行之基础为由申请撤诉，一审法院予以准许。二审另查明，星光达公司员工于2018年12月25日微信告知陈志兵“三套是么”“都要网签是吧”，陈志兵回答“是的”“三套”；星光达公司员工“27号可以吗”，陈志兵回答“可以”；星光达公司员工发送语音“你如果签合同的时候呢，必须把每期的款，就是打个比方，你27号签吧，27号之前如果有欠款的话，要把它给结清啊”，陈志兵回答“好的，我后面的想贷款”“我27号过来了再说吧”，星光达公司员工遂向陈志兵发送预约27号签约的预约信息。但之后星光达公司要求陈志兵签约前先补齐第四期款项，双方产生纠纷，陈志兵未去签约。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：陈志兵在本案中诉请解除《广州市房屋租赁合同》的主张能否成立。对此，本院认定如下：第一，关于双方当事人之间签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议的定性问题，该合同是名为租赁实为买卖的合同，合同双方当事人和一审法院均作此认定，无人对此提出异议，本院予以确认。第二，关于陈志兵起诉主张解除合同能否成立。关于法定解除方面，陈志兵认为星光达公司通过欺诈的方式与其签订上述合同和补充协议，在其符合购房资格后未及时通知其签约并磋商合同条款，另提起要求其支付租金的诉讼即表明星光达公司不愿意履行买卖合同，对此，本院认为，首先，陈志兵与星光达公司签订的案涉协议中，双方对于当时的购房政策以及后续的处理，均作出了明确具体的约定，陈志兵并无证据证明星光达公司与其签订案涉协议存在欺诈行为，且欺诈并非合同解除的理由，故其该主张不能成立。其次，关于陈志兵符合购房资格后星光达公司有无通知其磋商并签订合同，从星光达公司在一审期间提供的《办理网签的告知函》和二审提供的微信聊天记录可以看出，星光达公司已经通知了陈志兵进行签约，故陈志兵该理由亦不能成立。再次，关于星光达公司提起6713号案诉讼要求陈志兵支付租金的问题，星光达公司在该案中主张陈志兵支付《广州市房屋租赁合同》及补充协议约定的第四期租金，如前所述，该租赁合同名为租赁实为买卖，故星光达公司该主张实质也是要求陈志兵履行该买卖合同支付房款，星光达公司提起该案诉讼后又撤诉，并不能证明星光达公司以自己的行为表明不再继续履行案涉合同，反而从星光达公司在2018年12月到2019年11月期间的不断通知、发函行为可以看出，星光达公司一直在催促陈志兵收楼并进行网签，一直在履行案涉合同，故陈志兵该理由不能成立，本院不予支持。关于约定解除方面，陈志兵称根据《补充协议》第十三条第3点规定“逾期超过15日的，视为乙方放弃购买该房屋，双方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议解除”，其有权解除合同，但该条款同时还约定“乙方需要向甲方支付该房屋租金总额20%的违约金”，现陈志兵在二审过程中明确其不愿意按照该条款约定支付20%的违约金，双方并未达成解除合同的合意。同时，依据该条约定，享有解除权的是星光达公司，陈志兵作为依据该条规定需要支付违约金的违约方，不享有合同解除权，故陈志兵主张约定解除的理由亦不能成立，本院予以驳回。综上，案涉《广州市房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，双方当事人均应切实履行，现星光达公司通知陈志兵办理网签手续并进行收楼，陈志兵拒不办理且其在本案中主张的解除理由均不能成立，对其主张解除案涉合同的请求，本院予以驳回。综上所述，星光达公司的上诉请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初12477号民事判决；二、驳回陈志兵全部诉讼请求。一、二审案件受理费各10524元，均由陈志兵负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二〇年十二月九日法官助理眭翘书记员苏劲丹