辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初1501号原告（反诉被告）：徐宽，男，1988年8月5日出生，汉族，住沈阳市。原告（反诉被告）委托诉讼代理人：孙宇阳，系辽宁群诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳业权置地房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：翁旭阳，系公司总经理。委托诉讼代理人：李铮，辽宁恒生律师事务所律师。原告（反诉被告）徐宽与被告（反诉原告）沈阳业权置地房地产开发有限公司（以下简称“业权公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人孙宇阳、被告（反诉原告）业权公司委托诉讼代理人李铮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理房屋所有权证书；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证违约金23522元。事实和理由：原、被告于2012年12月12日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的沈阳市于洪区2门商品房。该房屋建筑面积170.5平方米，套内面积162.96平方米，分摊面积7.54平方米，房屋单价每平方米11380.05元，总价1940299元。双方约定房屋交付时间为2013年6月30日前，并于交付后1095日办理房屋所有权权属证书，逾期办理，被告按日向原告支付已交付房款万分之零点一的违约金。合同签订后，原告按照约定交纳了房款，被告亦如约交付了房屋，但时至今日被告未能为原告办理房屋所有权证书，被告的上述行为属民事违约行为，除应承担继续履行的责任外，还应承担违约赔偿责任，故诉至法院，请依法判处。被告辩称，一、关于办证问题，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条及《补充协议》第五条的约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积差价款实行多退少补。且买受人根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款是出卖人交付房屋和办理房屋产权证的必要前提。如因面积差异导致的相关税费变化等问题，由买受人自行承担。本案中，原告所购房屋产权登记面积大于合同约定面积，其未补齐面积差价款，被告对其享有先为履行抗辩权。二、关于逾期办证违约金问题。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定出卖人应当在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，可见双方约定的是初始登记（首次登记）的时间，而非产权证下发的时间，被告于2017年5月2日为案涉房屋办理了初始登记。原告于2013年7月2日办理入住手续，约定的初始登记期限截止到2016年7月1日，原告在起诉前从未向被告主张过逾期办证违约金，其该项请求已超过法定诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、反诉被告立即向反诉原告支付所购房屋面积差价款59859元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2012年12月12日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的位于沈阳市于洪区2门商品房，该房屋建筑面积170.5平方米，房屋单价每平方米11380.05元，总价款1940299元。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：（1）多退少补。反诉原告与反诉被告签订的《补充协议》第五条约定：当产权登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，以面积为计费依据的各项费用，在产权登记面积确定以前已经按合同约定面积计算并发生的，不再变更；产权登记面积确定后发生的费用，以产权登记面积为计费的依据，如因面积差异导致的相关税费变化等问题，买受人自行承担。上述合同签订后，原告如约交付了房屋。在办理房屋初始登记前，房产部门对案涉小区的房屋建筑面积进行了实地测量，确认涉案房屋的实际面积为175.76平方米，比约定面积大5.26平方米。由此产生面积差价款59859元（5.26平方米×11380.05元/平方米）。《中华人民共和国合同法》第107条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据该条规定，反诉原告有权要求反诉被告继续履行商品房买卖合同第五条的约定，补交面积差价款59859元。反诉被告辩称，一、原告与开发公司主要的争议焦点为“前后门斗计入房屋办证面积后，原告是否应交纳相应面积的差价款”。对此，双方《商品房买卖合同》约定合同约定面积与产权登记面积有差异的处理方式为多退少补。《补充协议》约定当产权登记面积与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相应房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。1、原告有理由认为前后门斗不计入房屋建筑面积或属于赠送的附属设施。原告认为该商品房为连体式别墅，双方签订合同时房屋大多已经建成，一层的前后门斗均已存在，业权公司作为专业的房屋开发企业，应熟知商品房销售程序和测绘规范。其在与原告签订合同之前已委托沈阳市房产测绘中心依照其提供的不包括前后门斗的施工图纸对房屋建筑面积进行了初步测绘，确定了销售面积，签订合同时将该图纸作为合同附图，并按照该面积收取了原告房款。另外，该房屋同时赠送了车库及前后两个门斗，所对应的面积不在其房屋价款之内，也足以使原告确信该前后门斗不计入房屋建筑面积或属于赠送的附属设施。原告也正是基于上述认知和理解，才最终与业权公司签订了合同。2、本案争议的实质为原告购买商品房的合同约定面积和初始备案登记（即办理房屋所有权证）面积差的利益归属问题，而该矛盾系因业权公司违反合同约定或自身原因造成，与原告无关，后果理应由业权公司承担。业权公司在申请房屋预售面积测绘时没有按照规划和设计提供房屋附图，导致沈阳市房产测绘中心在进行产权登记实测时因前后门斗的存在而增加了办证面积。双方在签订合同过程中，业权公司没有按照规划设计向原告展示合同附图，在销售过程中也没有向原告明示争议门斗是否计入建筑面积和收取房款事项，故而造成上述矛盾，过错完全在于业权公司，原告不存在任何过错。即使在原告没有充分证据证明争议门斗属于赠送面积的情况下，亦不能免除业权公司需要承担的后果和责任，更不能在原告没有任何过错的情况下，将因其失误而造成的风险和损失转嫁给原告。所以尽管业权公司需要按照新的测绘面积为原告办理房证，但仍无权要求原告补交面积差价款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月12日，徐宽与业权公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定徐宽从业权公司处购买位于沈阳市于洪区2门商品房，建筑面积170.5平方米，单价11380.05元，总房款1940299元。合同第八条约定业权公司应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付徐宽。合同第十五条约定业权公司应当在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记需由业权公司提供的资料报产权登记机关备案。如因业权公司的责任，徐宽不能在规定期限内取得房地产权属证书的，业权公司需按日向徐宽支付已交付房款万分之零点一的违约金，合同继续履行。合同签订后，徐宽已向业权公司交付了全部房款，业权公司于2013年7月2日将案涉房屋交付徐宽使用。2017年2月16日，经沈阳市房产局测绘部门实际测绘，案涉房屋实际建筑面积为175.76平方米，超合同约定面积5.26平方米。2017年5月2日，业权公司在房产部门为案涉房屋办理了产权初始备案登记。另查，双方签订的《补充协议》第五条约定：当产权的登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。……本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，合同及协议内容不违反法律规定，未损害第三人权益，因此该合同及协议合法有效，双方均应按合同及协议的约定履行自己的权利与义务。关于办理房屋所有权证的问题。由于案涉房屋已经办理了初始登记，具备办理房屋产权登记的条件，因此被告业权公司应当协助原告徐宽办理案涉房屋的产权登记，故对原告徐宽的此项诉讼请求，本院予以支持。关于逾期办证违约金的问题。根据原告业权公司与被告徐宽签订的《商品房买卖合同》约定，业权公司应当在徐宽接收涉案房屋(2013年7月2日)之后的1095日内办理产权初始备案登记，即在2016年7月1日前办理，但业权公司在2017年5月2日才为案涉房屋办理初始备案登记，已超过了约定期限，构成违约，因此被告业权公司应当承担逾期办证的违约责任。由于原告系于2020年1月15日才向法院主张权利，根据诉讼时效的法律规定，本院依法保护其向业权公司主张逾期办证违约金的民事权利期间为2017年1月15日至2020年1月15日，但根据业权公司提供的证据，案涉房屋已于2017年5月2日办理了初始登记，具备了办证条件，故本院对2017年1月15日至2017年5月2日期间的逾期办证违约金予以支持。由于2017年5月2日后案涉房屋已具备办证条件，故不再产生逾期办证违约金；2017年1月15日前的逾期办证违约金，已超过法律规定的诉讼时效期间，故法律不予保护。综上，被告业权公司应给付原告逾期办证违约金2076元(1940299元×107天×0.00001)，对原告超额部分的请求，本院不予支持。关于面积差价款的问题，本案反诉被告徐宽与反诉原告业权公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋建筑面积为170.5平方米，但经房产测绘部门测绘后的实际建筑面积为175.76平方米，合同约定面积与实测面积相差5.26平方米，已超过合同约定的3%的误差，因此依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，反诉被告徐宽应补交面积差价款，具体数额为59859元（5.26平方米×11380.05元/平方米）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳业权置地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告徐宽逾期办证违约金2076元；二、被告沈阳业权置地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告徐宽办理位于沈阳市于洪区的产权登记证书；三、反诉被告徐宽于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告沈阳业权置地房地产开发有限公司支付面积差价款59859元；四、驳回原告徐宽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费388元，由被告沈阳业权置地房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费1296元，由反诉被告徐宽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  彭艳君人民陪审员  孟宪宇人民陪审员  陈金钊二〇二〇年十二月八日书 记 员  黄名兰