广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初480号 原告：中国建设银行股份有限公司桂林分行，住所地：桂林市秀峰区中山中路24-1，统一社会信用代码：91450300898857544C。 负责人：丁卫杰，行长。 委托诉讼代理人：姚燕芳，该分行办公室副主任。 委托诉讼代理人：雷金莲，广西独秀律师事务所律师。 被告：荔浦县中盛小额贷款股份有限公司，住所地：荔浦市荔浦镇滨江新城**上沙洞65街坊，统一社会信用代码：914503000654158051。 法定代表人：吴洋，董事长。 委托诉讼代理人：侯辉国，广西华桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋英，该公司员工。 第三人：荔浦诚运家居用品有限公司，住所地：荔浦市马岭镇合安村荔桂路边，统一社会信用代码：914503310951123702。 法定代表人：李子成，执行董事。 第三人：李子成，男，1976年2月13日出生，壮族，住荔浦市。 第三人：周华萍（与第三人李子成系夫妻），女，1977年6月20日出生，汉族，系荔浦金××公司法定代表人,住荔浦市。 原告中国建设银行股份有限公司桂林分行与被告荔浦县中盛小额贷款股份有限公司、第三人荔浦诚运家居用品有限公司、李子成、周华萍申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序分别于2020年7月29日、2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚艳芳、雷金莲，被告荔浦县中盛小额贷款股份有限公司的委托诉讼代理人侯辉国、蒋英到庭参加诉讼，第三人荔浦诚运家居用品有限公司、李子成、周华萍经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销桂林市秀峰区人民法院（2018）桂0302执异21号执行裁定书；2.依法认定原告对被执行人周华萍所有的荔浦县马岭镇长水岭工业园荔浦金××公司车间、办公楼以及荔浦县荔桂路边土地［房屋使用权证号：桂房权证荔字第××号，桂房权证荔字第××号，土地使用权证号：荔国用（2015）第××号］享有优先受偿权，被执行财产拍卖后立即交付受让人；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月7日，桂林市秀峰区人民法院（2017）桂0302民初782号一案，判决第三人荔浦诚运家居用品有限公司偿还原告贷款本金4500000元及利息、原告对第三人周华萍名下的抵押财产-荔浦××公司车间、办公楼及荔浦马岭镇合安村荔桂路边土地经依法处分后所得价款优先受偿，第三人李子成、第三人周华萍对第三人荔浦诚运家居用品有限公司应履行义务承担连带清偿责任。判决生效后，原告申请执行,秀峰区人民法院于2018年5月29日作出（2018）桂0302执123号之二裁定书，裁定拍卖上述第三人财产。被告荔浦县中盛小额贷款股份有限公司对执行标的提出执行异议，秀峰区人民法院于2020年2月25日作出（2028）桂0302执异21号执行异议裁定，认为被告与第三人周华萍于2015年6月15日签订的《厂房及附属设施租赁协议》合法有效，拍卖财产的交付期限应在租赁期限届满之后，由此，裁定增加拍卖标的的交付时间为2030年6月16日。原告不服该裁定，特提起申请人执行异议之诉。 原告认为，1.被告所主张的租赁关系是虚构的，不真实的。该《厂房及附属设施租赁协议》没有在不动产登记机关备案或在公证机关办理公证，仅凭该协议签约落款日期为“2015年6月15日”这一孤证，无法证明该签约时间的客观真实性；该协议内容与被告所称第三人荔浦诚运家居用品有限公司借款700000元由第三人周华萍提供担保相矛盾，从被告提供的材料看第三人周华萍根本没有为第三人荔浦诚运家居用品有限公司借款提供担保，也没有向被告借款700000元；被告也没有举证证明按照《厂房及附属设施租赁协议》约定缴纳税费、水电费等费用，未实际占有使用该拍卖标的物；第三人周华萍于2015年11月10日首次将执行标的抵押给原告借款5000000元，2016年11月该笔借款还清后，再以该执行标的物为第三人荔浦诚运家居用品有限公司向原告借款4500000元提供抵押担保，两次放款前，原告对抵押物及本案标的物进行实地勘察，均由荔浦金××公司在正常生产使用，没有出租。综上，根据《关于执行非住宅房屋时案外人住宅租赁权的若干问题解答》第二条答复：“执行机构审查租赁合同的真实性，执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可”。本案中，被告主张明显存在不合常理之处，其显然是为了转移财产，阻碍法院执法而虚构，不能对抗法院强制执行。2.即使《厂房及附属设施租赁协议》系第三人与被告实际签署，但该协议实为“以租代偿”协议，不是有效的租赁合同，不受买卖不破租赁的保护。综上所述，被告与第三人之间不存在真实合法有效的租赁关系，本案执行标的不适用“买卖不破租赁”的原则，（2018）桂0302执异21号执行裁定确认拍卖标的交付受让人的时间为2030年6月16日是错误的，被告的执行异议没有事实和法律依据，请求法院予以撤销后优先受偿，并立即交付受让人。 被告荔浦县中盛小额贷款股份有限公司辩称：1.被告与第三人周华萍之间租赁合同合法有效，原告诉称该协议系虚构事实及无效，理由不成立；2.原告诉称涉案租赁协议是“以租代偿协议”，并请求以此确认协议不合法等，既不符合事实，也无法律依据；3.在租赁范围内，原告享有的抵押权无权对抗被告享有的租赁权；4.在租赁期届满前，受让人的权利无权对抗被告的租赁权。 第三人荔浦诚运家居用品有限公司、李子成、周华萍未答辩亦未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及举证、对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人荔浦诚运家居用品有限公司、李子成、周华萍经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和举证质证的权利。 原告及被告荔浦县中盛小额贷款股份有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提供证据4.《厂房及附属设施租赁协议》，证明被告陈述事实与《厂房及附属设施租赁协议》不符，被告与第三人周华萍之间不存在合法的租赁关系，协议写明以租金代偿欠款。被告对该证据三性无异议，但对原告方所要证明的内容有异议，被告认为该合同是双方真实意思表示，合同的内容、形式都是合法的。经审查，被告对该证据三性无异议,本院予以确认。 被告提交的证据3.《厂房及车间租赁协议》，证明被告实际占有、管理、使用涉案土地、办公楼等财产。原告对该协议不予认可，真实性、合法性无法核查，并认为因本案已于2017年进行诉讼且同时对涉案厂房进行了查封，该涉案房产应保持现状，不能出租转租。经审查，本院认为该证据仅证明被告在2018年3月28日后占有部分厂房车间并出租给他人。 综合对上述证据的确认及原、被告双方在庭审笔录陈述的事实，本院确认本案如下法律事实： 2015年1月20日，被告荔浦县中盛小额贷款股份有限公司与借款人周某、荔浦诚运家居用品有限公司，保证人荔浦金××公司，周某(出质人)签订《荔浦县中盛小额贷款股份有限公司借款合同/担保合同》一份，约定借款人向被告荔浦县中盛小额贷款股份有限公司借款35万元。同日，被告荔浦县中盛小额贷款股份有限公司与借款人韦某、荔浦诚运家具用品有限公司，保证人荔浦金××公司，韦某(出质人)签订《荔浦县中盛小额贷款股份有限公司借款合同/担保合同》一份，约定由借款人向被告荔浦县中盛小额贷款股份有限公司借款35万元。上述70万元借款期限均自2015年1月20日至2015年7月20日止，月利率45‰。上述款项发放后，借款人分别于2015年3月29日、5月29日还利息21000元、10500元。 2015年7月2日第三人周华萍向荔浦农村合作银行花簧支行借款200万元,该款己于2015年11月20日还清本息。 2015年11月24日，借款人荔浦金××公司向原告借款500万元,周华萍以其名下财产作抵押担保,该款己于2016年11月24日还清本息。 2016年11月24日，原告与第三人荔浦诚运家居用品有限公司签订人民币流动资金贷款合同,约定由原告提供借款450万元用于第三人荔浦诚运家居用品有限公司日常生产经营周转,借款期限从2016年11月25日至2017年11月25日止，第三人周华萍以其名下的荔浦××公司车间、办公楼及荔浦马岭镇合安村荔桂路边土地作为抵押担保,同时第三人李子成、周华萍对第三人荔浦诚运家居用品有限公司的借款承担连带责任保证。第三人荔浦诚运家居用品有限公司从2017年4月开始拖欠利息并自认因经营不善己无力还本付息。2017年8月7日，本院作出（2017）桂0302民初782号民事判决书,判决:一、第三人荔浦诚运家居用品有限公司偿还原告贷款本金450万元及利息;二、原告对第三人周华萍名下的抵押财产-荔浦××公司车间、办公楼及荔浦马岭镇合安村荔桂路边土地经依法处分后所得价款优先受偿;...。判决生效后，原告申请强制执行,本院于2018年5月29日作出（2018）桂0302执123号之二裁定书，裁定拍卖第三人周华萍名下抵押财产。被告荔浦县中盛小额贷款股份有限公司对执行标的提出执行异议，本院于2020年2月25日作出（2028）桂0302执异21号执行异议裁定，认为被告与第三人周华萍于2015年6月15日签订的《厂房及附属设施租赁协议》合法有效，拍卖财产的交付期限应在租赁期限届满之后，由此，裁定增加拍卖标的的交付时间为2030年6月16日。原告不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉。 另查明,被告荔浦县中盛小额贷款股份有限公司与第三人周华萍于2015年6月15日签订的《厂房及附属设施租赁协议》载明：1.甲方周华萍（荔浦金××公司）同意将位于荔浦县荔桂路边，荔浦××公司办公楼及车间（房屋所有人为周华萍，土地证号荔国用（2015）第&tim**;×号，房产权证号:桂房权证荔字第××号、桂房权证荔字第××号）的厂房及附属设施全部出租给乙方（被告荔浦县中盛小额贷款股份有限公司）使用。2.租赁期限15年，即从2015年6月15日至2030年6月20日止。3.乙方用甲方所欠乙方的债务本息（截止2015年6月20日甲方欠乙方本金700000元正，按月利率3%计算利息）抵作15年租金。乙方有权转租他人，不需要经得甲方同意。4.合同签订当日甲方必须完整将厂房及附属设施交给乙方。5.租赁期间厂房使用所产生的一切税费、水电费、垃圾费、排污费等由乙方交纳。合同到期后可以续租，但必须另外签订合同。甲方必须配合和协调乙方办理厂房的环评工作。被告自认租赁厂房后第三人周华萍还在使用了一段时间至2016年,双方也没有进行交接手续。2018年3月28日,被告荔浦县中盛小额贷款股份有限公司将部分厂房租给秦春燕,租期5年。 另查明,2018年10月24日,第三人荔浦诚运家居用品有限公司申请破产后其财产经司法拍卖得款274746元,被告荔浦县中盛小额贷款股份有限公司申报担保债权70万元,获分配债权192695元。 本院认为，本案的争议焦点：1.被告荔浦县中盛小额贷款股份有限公司与第三人周华萍签订的《厂房及附属设施租赁协议》是否属于租赁合同范畴；2.本案是否适用买卖不破租赁法律原则。 关于被告荔浦县中盛小额贷款股份有限公司与第三人周华萍签订的《厂房及附属设施租赁协议》是否有效的问题 首先,从查明的事实可知,在2015年1月20日至2016年11月24日间，第三人周华萍、荔浦诚运家居用品有限公司及荔浦金××公司均向原被告及荔浦县农村合作银行借过款,除被告的借款未还外,其他二笔借款500万元和200万元均已还清,结合第三人荔浦诚运家居用品有限公司在本院（2017）桂0302民初782号案中自认从2017年4月开始拖欠利息并因经营不善己无力还本付息,以及被告自认租赁厂房后第三人周华萍还在使用了一段时间至2016年,双方也没有进行交接手续分析,在2016年底前第三人荔浦诚运家居用品有限公司生产经营还是正常的。在生产经营正常的情况下周华萍（荔浦金××公司）将生产经营场地租赁给被告显然不合常理。 其次,第三人荔浦诚运家居用品有限公司向被告借款是用公司股权担保的,周某、韦某系夫妻也是借款人、质押人之一,在借款尚未到期的情况下就与担保方周华萍（荔浦金××公司）签订以租代偿的协议而不是先主张债务人担保债权,待公司申请破产后又反过来申报担保债权,这显然也不符合常理。 再则,根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同之规定,本案涉案的《厂房及附属设施租赁协议》为第三人荔浦诚运家居用品有限公司欠被告债务用第三人周华萍名下荔浦金××公司的土地、厂房等附属设施以出租的名义，实际为用土地、厂房及附属设施的预期收益作为偿还被告欠款的合同；被告未提交相应证据证实其在2017年4月前接收、实际占有使用该土地、厂房及附属设施，因此，该协议不符合租赁合同之法定定义，不应认定为租赁合同。综上，原告请求认定该协议为“以租代偿协议”的主张，符合事实情况，本院予以支持。 关于本案是否适用买卖不破租赁法律原则的问题 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的买卖不破租赁的法律原则，其原则的内涵更倾向于保护依赖租赁物生活、收益的弱势承租一方的合法权益。本案涉案的《厂房及附属设施租赁协议》中，被告既不是依赖租赁物生活的弱势一方，亦未能举证证明其在合同签订时就已实际占有、使用该租赁标的物，因此，本案明显不适用买卖不破租赁原则，不能用于对抗原告已公示的抵押权对抗执行,故原告请求本案不应适用买卖不破租赁原则的诉讼主张，有事实及法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第(一)项、第三百一十四条第二款之规定，判决如下： 原告中国建设银行股份有限公司桂林分行对第三人周华名下的抵押财产--荔浦县马岭镇长水岭工业园荔浦金××公司车间、办公楼以及荔浦县荔桂路边土地［房屋使用权证号：桂房权证荔字第××号、桂房权证荔字第××号;土地使用权证号：荔国用（2015）第××号］经依法处分后所得价款优先受偿,立即交付受让人。 本案受理费10800元，公告费260元，合计11060元（原告已预交），由被告荔浦县中盛小额贷款股份有限公司负担并在本判决发生法律效力后十日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费10800元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  徐晓平 人民陪审员  杨林珍 人民陪审员  周 祥 二〇二〇年十二月十日 法官 助理  黄 斌 书 记 员  廖古玉