大连市普兰店区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0214执异283号案外人：黄九菊，女，1956年10月12日出生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：肖本春，系辽宁坤诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丽萍，系辽宁坤诚律师事务所律师。申请执行人：刘成涛，男，1979年9月28日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：张伟，系辽宁圣邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：高俊，系辽宁圣邦律师事务所律师。被执行人：大连裕达房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区先进街**。法定代表人：庞宝良，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵辉，男，1981年2月13日出生，汉族，系该公司员工，户籍地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区，现住辽宁省大连市普兰店区。被执行人：大连裕达建设企业集团有限公司，，住所地大连市西岗区先进街**法定代表人：庞宝良，系该公司董事长。被执行人：大连莲城物业管理有限公司，住，住所地辽宁省大连市西岗区先进街**/div>法定代表人：吕艳霞，系该公司董事长。被执行人：庞宝良，男，1965年1月2日出生，汉族，住大连市西岗区。被执行人：吕艳霞，女，1979年3月2日出生，汉族，住大连市西岗区。本院在执行申请执行人刘成涛与被执行人大连裕达房地产开发有限公司（以下简称“裕达房地产公司”）、大连裕达建设企业集团有限公司（以下简称“裕达建设公司”）、大连莲城物业管理有限公司（以下简称“莲城物业公司”）、庞宝良、吕艳霞民间借贷纠纷一案中，案外人黄九菊向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人黄九菊称，请求停止拍卖被执行人裕达房地产公司名下位于大连市××区××单元××号的房屋，并依法解除对该房屋的查封。事实与理由：申请执行人刘成涛与被执行人裕达房地产公司、裕达建设公司、莲城物业公司、庞宝良、吕艳霞民间借贷纠纷一案执行中，贵院依法查封了被执行人裕达房地产公司名下位于大连市××区××单元××号的房屋，后贵院于2019年4月8日作出（2018）辽0214执2628号之三执行裁定，裁定拍卖案涉房屋。因案涉房屋属于案外人的合法财产，贵院拍卖执行系错误的。理由如下：2016年7月7日，案外人与被执行人裕达房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定案外人购买的房屋位于大连市××区××单元××号，建筑面积为64.27平方米，该商品房单价为3500元每平方米，总金额为224945元。案外人于2016年7月7日一次性支付了房款，裕达房地产公司向案外人开具了增值税普通发票，案外人对案涉房屋进行了预告登记。2016年7月21日，案外人与大连百安居物业管理有限公司签订了《前置物业服务管理协议》，案外人黄九菊于当日对案涉房屋进行了入住验收，同时与大连百安居物业管理有限公司签订了《法兰溪谷防火安全责任协议书》，案外人同时预存了水、电费。综上，案外人与裕达房地产公司在贵院2018年10月22日查封案涉房屋前，已经签订了合法有效的商品房买卖合同，合法占有了案涉房屋，且支付了全部购房款，案涉房屋未办理过户并非案外人原因，据案外人所知，被执行人裕达房地产公司名下房屋均未办理产权，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人的异议申请具有事实和法律依据，请求贵院中止对案涉房屋的执行，并解除查封。案外人为证明其主张向本院提供证据如下：1、大连市中级人民法院（2015）大民一初字第120号民事判决书；2、大连市中级人民法院（2016）辽02执793号执行裁定书二份；3、大连市中级人民法院（2016）辽02执793号之一执行裁定书一份；4、大连市中级人民法院（2016）辽02执793号之二执行裁定书一份；5、商品房买卖合同一份；6、大连增值税普通发票一份；7、前期物业服务管理协议一份；8、专用收款收据及现金交款单共5张。申请执行人刘成涛称，不同意案外人黄九菊的异议请求。本案被执行人裕达房地产公司系房地产开发企业，案涉房屋是裕达房地产公司开发建设的，故本案属于商品房买卖，应该优先适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定审查，不应适用第二十八条规定。本案案外人提出的异议不符合上述法律规定。理由如下：1、案外人没有证据证明购买案涉房屋，案外人提供的商品房买卖合同上没有裕达房地产公司的印章，申请执行人对案外人提供的商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性均不予认可；2、即使案外人购买了案涉房屋，案外人并没有实际居住案涉房屋，案外人提供的水费、电费等费用的票据上面写明是预交，并不能证明实际居住，且案外人在大连市××区××街拥有两套房屋，可以证明案外人名下有其他可用于居住的房屋；3、案外人提供的证据不足以证明其已经实际支付购房款。案外人提供了裕达房地产公司开具的发票，但没有提交相关支付凭证，故无法证明款项已经实际支付；4、案外人提供的《前期物业服务管理协议》并不能证明案外人居住在案涉房屋。该协议上没有物业服务企业的公章，故依法不能成立。案外人也没有提交至今的物业费缴费凭证，故无法证明案外人在案涉房屋实际居住。综上，案外人没有证据证明其对案涉房屋享有可以排除执行的权利，请求驳回案外人的异议请求。本院查明，刘成涛与裕达房地产公司、裕达建设公司、莲城物业公司、庞宝良、吕艳霞民间借贷纠纷一案，大连市中级人民法院于2016年3月10日作出（2015）大民一初字第120民事判决，判令裕达房地产公司、裕达建设公司、莲城物业公司、庞宝良、吕艳霞于本判决生效之日起十日内共同偿还刘成涛借款人民币4100万元及利息（其中3100万元借款的利息自2015年4月20日起按中国人民银行同期同类借款利率的四倍计算至还清之日止，1000万元借款的利息自2015年5月1日起按中国人民银行同期同类借款利率四倍计算至还清之日止，利息总额在执行中应扣除已支付的利息20万元）。案件受理费267305元，保全费5000元，合计人民币272305元，由裕达房地产公司、裕达建设公司、莲城物业公司、庞宝良、吕艳霞共同负担。裕达房地产公司、裕达建设公司、莲城物业公司、庞宝良、吕艳霞不服该判决提出上诉，辽宁省高级人民法院于2016年9月28日作出（2016）辽民终644号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决书发生法律效力后，刘成涛于2016年11月10日向大连市中级人民法院申请执行，同日大连市中级人民法院立案执行，案号为（2016）辽02执793号。执行过程中，大连市中级人民法院于2018年10月22日作出（2016）辽02执793号执行裁定，裁定查封被执行人裕达房地产公司名下位于大连市××区溪谷园包括案涉房屋在内的45套房屋。2018年10月22日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02执793号执行裁定，裁定大连市中级人民法院（2015）大民一初字第120号民事判决书由普兰店区人民法院执行。2018年10月23日，本院立案执行，案号（2018）辽0214执2628号。执行过程中，申请执行人向本院申请对大连市中级人民法院查封的45套房屋进行评估拍卖。本院于2019年4月8日作出（2018）辽0214执2628号之三执行裁定，裁定拍卖被执行人裕达房地产公司名下包括案涉房屋在内的45套房屋。经二次公开拍卖，因无人缴纳保证金而导致拍卖标的全部流拍。申请执行人刘成涛同意以第二次拍卖流拍价抵偿大连市中级人民法院（2015）大民一初字第120号民事判决中的等值债务。本院于2019年9月16日作出（2018）辽0214执2628号之十执行裁定，裁定将包括案涉房屋在内的45套房屋作价8270928元，交付申请执行人刘成涛抵偿全部债务中的8270928元。现本院对该执行案件终结本次执行程序。另查，2016年7月7日，裕达房地产公司与黄九菊签订了商品房买卖合同一份，合同编号分别为：WHT201602692。合同约定，裕达房地产公司将大连市××区××单元××号房屋出售给黄九菊。2016年7月7日，裕达房地产公司为黄九菊出具一张增值税普通发票，发票上记载溪谷园3号1单元5层3号房屋总价款为224945元。2016年7月21日，案外人与大连百安居物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》。2016年7月21日，裕达房地产公司及物业公司为案外人出具了预存电费、水费等费用专用收款收据。本院认为，案外人对执行标的提出排除执行异议的，应当审查案外人是否是案涉执行标的权利人，对案涉执行标的是否享有能够排除执行的实体权益。故本案争议的焦点问题为案外人黄九菊对案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或其他实体权益。一、对于案外人黄九菊对案涉房屋是否享有所有权问题，本院认为，案涉房屋作为不动产，物权变动的法定公示方式为登记，即所有权的设立、变更、转让或消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。案涉房屋查封及拍卖时登记在被执行人裕达房地产公司名下，裕达房地产公司将案涉房屋出售给案外人，但未办理所有权变动登记，故案涉房屋未发生物权的变动，案外人尚未取得案涉房屋的所有权。二、对于案外人对案涉房屋是否享有足以排除执行的其他实体权益问题，本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人开发公司名下的不动产提出执行异议的，可以依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条或第二十九条予以审查，只要符合其中任何一条规定的情形，即可排除对该不动产的执行。其中第二十八条规定，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。第二十九条规定，案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述规定，案外人对不动产提出异议必须符合上述任何一条规定的全部情形，才能产生排除执行的效果。本案中，在对案涉房屋查封之前，案外人与被执行人裕达房地产公司签订了书面商品房买卖合同。案外人提出异议称案涉房屋购房款已经全部付清，其向本院提供了被执行人裕达房地产公司出具的大连增值税普通发票，但未向本院提供银行支付凭证等能够证明款项来源的相关证据予以佐证，故本案现有证据不足以证明案涉房屋的购房款已经全部付清的事实。另外，案外人提供的2016年7月21日莲城物业公司出具的取暖费、预存电费、水费专用收款收据等证据不足以证明案外人现已合法占有了案涉房屋。案外人亦未向本院提供证据证明所购商品房系用于居住且案外人名下无其他用于居住房屋的事实，故案外人对案涉房屋提出的异议，不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条或第二十九条规定的所有条件，不能排除本院的执行，对案外人要求中止对案涉房屋执行的异议请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人黄九菊的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长 吕 毅审判员 王永全审判员 韩 玮二〇二〇年十二月十八日书记员 王 琦