广西壮族自治区宾阳县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0126执异30号 异议人（案外人）南宁银象房地产开发有限责任公司，住所地：广西南宁市良庆区五象大道。 法定代表人巍松，该公司总经理。 委托代理人罗宗仁，该公司员工。 申请执行人陆瑞春，男，1975年05月08出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 被执行人李丽虹，女，1987年06月19出生，汉族，住广西宾阳县。 被执行人韦宏运，男，1981年08月10出生，汉族，住广西宾阳县。 本院在执行陆瑞春申请李丽虹、韦宏运民间借贷纠纷一案中，异议人南宁银象房地产开发有限责任公司于2020年9月29日对本院执行南宁市良庆区房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人南宁银象房地产开发有限责任公司称，一、涉案房屋的物权未发生转移，案外异议人才是涉案房屋的合法所有权人。根据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。涉案房屋属于不动产，不动产所有权的取得、转移采取登记主义，未经登记，不发生物权效力。同时，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项明确规定：“（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。案外异议人作为涉案房屋的合法建造者，是房屋的所有人。尽管案外异议人与李丽虹签订了《商品房买卖合同》，并办理了合同备案和预告登记，但合同备案属于行政管理措施，预告登记也是对物权请求权的临时性保护措施，都不能取代物权登记，发生物权变动的效果。由于案外异议人尚未将涉案房屋产权登记至李丽虹名下，涉案房屋的所有权没有发生转移，仍属于案外异议人。即李丽虹在涉案房屋产权登记至其名下之前，享有的仅为涉案房屋的物权期待权，而非物权本身。也正因为如此，贵院现阶段对涉案房屋的查封只能定性为“预查封”，而非正式查封。《最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要》中已明确指出：“预查封的效力实为冻结不动产物权登记簿的登记，以限制预告登记人未来对标的物的处分。通过预查封固定的是预告登记本身已经本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等”。另外，按照最高人民法院相关司法解释规定及判例精神，在没有完成所有权登记之前，法院不能对涉案房屋进行拍卖处置。最高人民法院在长春市案外人执行异议之诉再审民事判决书【（2019）最高法民再299号】中明确指出：“人民法院对办理了房屋预告登记的房屋进行查封，查封的是孙丹丹享有的在本登记完成之前的要求领运公司履行涉案《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而庆丰公司对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。只有当诉争房屋完成本登记，庆丰公司才能对诉争房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权”。综上，案外异议人认为，涉案房屋的所有权并未发生转移，仍归案外异议人所有。如贵院对涉案房屋进行拍卖处置，将直接侵害案外异议人的合法权益。 二、案外异议人作为《商品房买卖合同》一方当事人，享有合同约定解除权。案外异议人正准备起诉要求解除与李丽虹签订的《商品房买卖合同》，一旦法院判令解除合同，房屋的备案登记和预告登记将失去法律效力，本案预查封也将失去法律基础，应依法予以解除。预查封的效力虽能阻止涉案房屋的再次转移处分，但并不限制预售商品房合同当事人依法行使约定解除权。因李丽虹已连续9期累计10期未能按照银行贷款协议约定偿还贷款，导致原告承担了保证责任，代偿金额共计917412.31元，合同约定的解除条件已成就，案外异议人正准备起诉至法院要求解除与李丽虹签订的《商品房买卖合同》，并要求撤销房屋合同备案和预告登记。一旦《商品房买卖合同》被依法解除后，预告登记及备案登记也将失效，本案已采取的预查封措施也将失去法律基础，依法应当解除。 三、如法院继续将涉案房屋作为李丽虹的财产进行处分，有违公平原则，不仅将严重损害案外异议人的合法权益，也将产生错误的社会价值导向，引发道德法律风险。不排除个别人会为了逃避债务或谋取不法利益，恶意串通伪造债务，先以买受人名义签订《商品房买卖合同》，支付小部分房款后，再通过第三方以债权人名义起诉要求强制执行商品房以“偿还债务”，如此一来，将严重损害案外异议人的合法权益。为了维护案外异议人的合法权益，请求法院依法支持案外异议人的申请请求。 本院查明，本院在执行陆瑞春申请李丽虹、韦宏运民间借贷纠纷执行一案中，南宁仲裁委员会作出的（2019）南仲裁字67号仲裁书已发生法律效力。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的义务，申请执行人陆瑞春向南宁市中级人民法院申请强制执行，要求被执行人履行民间借贷纠纷款150000元及其利息，负担案件受理费6080元、申请执行费3030元。 在执行中，南宁市中级人民法院依法查封被执行人李丽虹名下位于南宁市良庆区房屋，并于2019年12月16日作出（2019）桂01执指6号执行决定书决定将（2019）桂01执1552号案件指定宾阳县人民法院执行。2020年9月29日，异议人南宁银象房地产开发有限责任公司提出书面异议，请求中止对南宁市良庆区房屋的执行。 另查明，李丽虹与南宁银象房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》购买南宁市良庆区房屋后已于2018年7月1日缴纳物业服务费入住，因李丽虹以上述房屋于2016年6月20日与华夏银行股份有限公司南宁分行签订《个人房屋抵押借款合同》办理73万元抵押贷款逾期未还，南宁银象房地产开发有限责任公司作为担保人代为偿还上述贷款本息。 以上事实有(2020)桂0126执1717号之一执行裁定书、《商品房买卖合同》、《个人房屋抵押借款合同》、催款通知书、开发商履行担保责任告知函、还款凭证、开通燃气业务受理单、物业交易凭证等证据予以证实。 本院认为，被执行人自付一部分，银行贷款一部分，已将房款全部支付给开发商，房屋标的物已实际交付，房屋买卖合同生效，且已交付使用。银行办理了房屋抵押预告登记，该预告登记是银行对抵押物债权的公示，以限制预告登记人对标的物的处分，实现抵押债权。债务履行期届满抵押权人未受清偿的，抵押权人以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。因此该房屋办理预告登记后虽然仍登记在开发商名下，没有发生物权变动，但是不影响权利人对标的物实现主张的权利。开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产。对于开发商已偿还银行相应款项的，在变价款中预先扣除支付给开发商；开发商未偿还银行相应款项的，在变价款中预先扣除银行贷款的款项支付给银行。《最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要》的法官会议意见是解决合同解除对预查封执行效力的影响问题，在本案中合同没有解除的情况下，被执行人办理预告登记的财产在满足法律规定的条件和程序时，可作为可供执行财产由法院依法处置清偿债务，本院处置被执行人李丽虹名下财产，并无不当。综上所述，异议人南宁银象房地产开发有限责任公司理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人南宁银象房地产开发有限责任公司的异议请求。 异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  梁树俊 审判员  陈俊儒 审判员  覃作信 二〇二〇年十二月十五日 书记员  林 靖