北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初13245号原告：王锡阁，男，1965年12月7日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：马雪炜，北京市京兴律师事务所律师。被告：李福玉，男，1939年9月19日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王雷，北京市三维律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文亮（系李福玉之子），1968年5月14日出生，汉族，住北京市大兴区甲。原告王锡阁与被告李福玉农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王锡阁的委托诉讼代理人马雪炜、被告李福玉的委托诉讼代理人王雷和李文亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王锡阁向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告返还原告购买北京市大兴区礼贤镇黎明村明升街64号（以下简称64号院）院落及房屋购房款2万元；2.请求人民法院判决被告赔偿因返还涉诉房屋给原告带来的实际损失1332626元；3.本案诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：2000年4月7日，王锡阁与李福玉在曹文波的介绍下签订《买卖房产契约》，约定将64号院落及房屋（含北房五间、厢房三间及院落内附属物）卖给王锡阁，价格为贰万元。2000年4月27日，双方签订《协议书》，约定以被告名义翻修房屋后再行出售给王锡阁，后王锡阁在院内重建房屋约300平方米。2019年，李福玉诉至北京市大兴区人民法院，法院经审理作出（2019）京0115民初4296号民事判决书，判决《买卖房产契约》无效并要求王锡阁返还涉诉房屋。后，王锡阁因不服一审判决提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终10413号民事判决书，判决维持原判。根据相关法律规定，“合同无效或者被撤销后有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”，李福玉对该《买卖房产契约》的无效应承担全部责任。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。李福玉辩称，不同意原告的诉讼请求。对于第一项诉讼请求，返还购房款贰万元不予认可，没有单独返还的必要性；对第二项诉讼请求，给予对方一定的损失补偿认可，但不认可补偿的金额；对第三项关于鉴定费应双方共同承担。购房款无单独返还的必要，合同无效后应相互返还，原告主张返还的购房款在之前已经生效的判决已体现，原告将全部的房屋拆除翻建，故此原告在收取被告返还的购房款的情况下，无法向原告返还原房屋，无权单独主张；导致本合同无效，原、被告均有过错，原告应就自己的过错部分自行承担责任，其主张被告全部赔偿规避了自身的责任，不符合法律上对于合同无效的规定；合同无效自始至终无效，当事人无法就合同无效主张实际利益和期待利益，根据八民会议纪要规定，在非试点地区涉及的农村房屋买卖合同无效后，买受人主张返还购房款及赔偿改扩建房屋的成本并主张利息的，法律应予以支持，但并未规定应该赔偿土地产生的区位补偿价格，而且原告与被告原签订的协议中明确约定土地利益归村集体或者国家所有，原告非涉案宅基地使用权人，不享有宅基地带来的各种土地增值利益，而且涉案房屋未遇拆迁，原告主张赔偿的区位补偿价无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2000年4月7日，李福玉（卖方）与王锡阁（买方）在曹文波的介绍下签订《买卖房产契约》，约定由王锡阁购买64号院房屋，房屋价款为贰万元。4月27日，李福玉（卖方）与王锡阁（买方）签订《协议书》，黎明村李福玉原有房产坐落在村西头路北，因家境困难，原将房产转卖给王锡阁。经买房户主验证，房屋年久失修，无法居住，双方协商一致，由卖房户承揽翻建后再付诸买房户出资居住。尔后，王锡阁实际出资，对原有房屋进行了整体翻建。2019年1月，李福玉以农村房屋买卖合同纠纷为由将王锡阁诉至本院，要求确认买卖协议无效并返还64号院房屋，本院经审理于2019年7月22日作出（2019）京0115民初4296号民事判决书，认为王锡阁系城镇居民并非购买房屋所在的村集体经济组织成员，双方的买卖行为违反了法律的禁止性规定，应属无效，故判定双方签订的上述《买卖房产契约》和《协议书》无效，判令王锡阁腾退64号院内房屋返还给李福玉，同时载明“因王锡阁未就赔偿损失问题在本案中提出反诉，双方当事人可就损失问题另行解决”。判决作出后，王锡阁不服提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理于2019年8月28日作出（2019）京02民终10413号民事判决书：驳回上诉，维持原判。庭审中，经王锡阁申请，本院依法委托北京市国盛房地产评估有限责任公司对64号院内房屋及装修附属物价值、宅基地区位补偿价值进行评估，该公司于2020年9月21日出具评估报告：确定估价对象在价值时点2020年9月3日的价值为1320238元，其中宅基地区位补偿价为930127元、房屋重置价为293550元、装修附属物价值为96561元。2020年10月9日，王锡阁对该评估报告提出异议。北京市国盛房地产评估有限责任公司于2020年10月27日对估价对象进行了现场复核，并于2020年10月30日出具回复意见：本次评估报告评估结果修改为总价1332626元，其中宅基地区位补偿价为930127元、房屋重置价为293550元、装修附属物价值为108949元。王锡阁为此评估支付评估费13202元。另查，王锡阁对上述评估报告提出异议时一并附随了装修合同及报价单，陈述对64号院内房屋进行了全面装修，自2019年8月8日至10月9日、工期63天。本案庭审结束后，王锡阁提交书面情况说明，陈述其于2019年6月初开始装修，至10月才装修完毕，并非之前庭审中所说如装修合同签订的装修开工时间即2019年8月8日。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，生效判决已确认王锡阁与李福玉就64号院房屋签订的买卖协议无效，无效的依据为李福玉将农村房屋出卖给了非本集体经济组织成员的王锡阁，违反了法律、行政法规的强制性规定，即李福玉违反法律规定将房屋出卖，且在房屋出卖接近二十年后又以此为由请求确认合同无效并要求返还，违反诚实信用原则，其应对合同无效导致的后果承担主要责任；王锡阁作为城镇居民，仍违反法律规定冒险购买涉案农村房屋，其对合同无效应承担次要责任。生效判决对64号院房屋的返还问题已作出处理即判令王锡阁腾退返还现有房屋，现王锡阁要求李福玉返还已支付的购房款20000元，符合法律规定，本院应予支持。关于王锡阁要求李福玉赔偿损失一节，就房屋重置价值部分，经评估该部分现价值为293550元，与买卖房屋时相比，产生增值273550元，就该增值部分，李福玉应当予以赔偿；就装修附属物价值部分，王锡阁买房之初即翻建了全部房屋并进行了装修，且王锡阁此后又进行了重新装修，李福玉本应赔偿王锡阁该部分全部损失，但王锡阁庭审中曾自认重新装修系发生于2019年8月至10月，且与其附随的装修合同内容相一致，此后其虽对此进行否认，但并未提交任何相反的证据，即便按其所述自2019年6月份开始装修，亦发生于原房屋买卖合同纠纷诉讼期间，综合上述因素，王锡阁应当对该部分损失承担相应责任，本院酌情确定李福玉应当赔偿的装修附属物价值为54474.5元；就宅基地区位补偿价部分，李福玉应当赔偿的数额为930127×70%＝651088.9元。综上，李福玉应当赔偿王锡阁损失共计979113.4元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、李福玉于本判决生效之日起十日内返还王锡阁已支付的购房款20000元；二、李福玉于本判决生效之日起十日内赔偿王锡阁经济损失共计979113.4元；三、驳回王锡阁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16974元，减半收取计8487元，由王锡阁负担2207元（已交纳），由李福玉负担6280元（已由王锡阁预交，李福玉于本判决生效之日起十日内支付给王锡阁）；评估费13202元，由王锡阁负担3961元（已交纳），由李福玉负担9241元（已由王锡阁预交，李福玉于本判决生效之日起十日内支付给王锡阁）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 樊振国二〇二〇年十二月十四日法官助理 张纪云书 记 员 杨 纯