湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0981民初2395号 原告：陈定保，男，1952年9月2日出生，汉族，住湖南省沅江市。 委托诉讼代理人：周均强，沅江市桔城法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。 被告：兰中，女，1975年8月2日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。 委托诉讼代理人：曹建平，沅江市琼湖法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉，代收法律文书，代收执行款项。 被告：杨小明，女，1964年5月21日出生，汉族，湖南省沅江市。 委托诉讼代理人：王维，沅江市桔城法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。 原告陈定保与被告兰中、杨小明租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈定保及委托诉讼代理人周均强、被告兰中委托诉讼代理人曹建平、被告杨小明及委托诉讼代理人王维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈定保向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告兰中的房屋租赁合同；2.判令被告赔偿原告因违约导致破坏主体结构和室内装修及水电设施、后续房租等直接损失约12万元（详见清单，以鉴定评估为准）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、2015年5月8日，原告与被告兰中签订房屋租赁合同，将原告位于沅江市琼湖中路临街原沅江茶社整体（门面一间连通二楼大厅面积约400平方米）租赁给被告兰中经营服装和饮吧。被告兰中与郭进系夫妻关系，被告兰中应交五万元保证金，因原告与郭进是邻居熟人关系未收取，此经营是两夫妻家庭生活开支的重要来源之一。当时原告将房屋交给兰中夫妇时装修完善，水电等设施完好。合同约定租赁期为十年，即从2015年6月28日至2025年6月28日，每年房租租金128,000元，五年不变，第六年起在原有年租金的基础上按先年租金每年递增百分之十。在合同租赁第二年后，被告兰中将房屋交给被告杨小明使用。兰中和杨小明先后分别对原告和隔壁门面出租方郭腾芳夫妇说他们是合作伙伴，兰中是股东之一，所以可以按原合同延续执行，不需再签合同。但是杨小明接手后，违反建筑法规和合同约定，趁原告外出之机，无视不可改变主体结构的约定，在没有告知原告的情况下，将主体结构改变：1.毁坏门面至二楼的主楼梯及栏杆扶手；2.把二楼营商大厅的楼板13.8平方米敲除，作为重设楼梯出口；3.把连接主框架柱的承重联系梁的部分截面敲除约1.7米，将承重联系梁底部主钢筋锯断，致使该栋房屋主体结构存在严重安全隐患；4.封闭废除二楼通阁楼的楼梯口约4平方米和栏杆。二、将原装修破损：1.打烂拆除原房屋吊顶100余平方米；2.毁坏临街窗台和瓷片约20余米；3.部分承载墙体严重毁坏；4.整个营业大厅新旧地面砖色调参差不齐，不成整体；5.二楼整体水电设施毁坏报废；6.临街广告墙90余平方米，将临街约20米长1.5米高的窗户整体遮蔽，致使整个大厅白天一片漆黑。原告多次找被告杨小明，在装修中造成房屋结构、装修、水电设施的损失部分，要求整改赔偿未果。因被告违规违约，造成原告的直接经济损失初步估算20万元以上。直到2020年7月初，被告杨小明在没有任何告知的情况下，趁原告不在家，采取老鼠搬家的方法，将所有物品运走弃场而去。承租房破坏损毁一片狼藉（以上损失均有照片资料和现场为证）。三、为此原告先后于2020年7月20日、2020年8月6日两次手机函告被告兰中，邀约其进行协商处理合同终止等事宜，被告不予理睬，已严重侵害原告的合法权益和重大经济损失，造成房屋结构的安全隐患。此后，有多批租房者几次前来看房考察，均因房屋、装修损坏严重，水电设施大部分瘫痪，重新装修耗资巨大而不敢承租。无奈之下只得将门面部分以648,000元的价格另租他人。二楼营业大厅空置至今。根据合同约定，解除合同要告知对方，改建破坏的地方要恢复原状。两被告的违约违规违法行为造成了原告重大财产损失。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。 被告兰中辩称，1.被告兰中确于2015年5月8日与原告签订房屋租赁合同，租赁期限是2015年6月28日-2025年6月28日止，共十年。兰中在经营一年后因经营不善出现亏本，将案涉门面于2016年6月28日转让给被告杨小明。该转让的事实原告知情且已征得原告的同意。兰中与原告之间签订的十年的租赁合同客观上已经在2016年6月28日解除。此次原告起诉兰中提出第一点诉讼请求已经没有事实依据。2.原告的第二项诉讼请求，是要求赔偿12万元损失同时提供损失清单。该损失不是兰中造成的，兰中在一年房屋租赁期间，未对案涉房屋进行装饰装修。即使兰中对房屋装饰装修，如原告所述破坏了房屋的主体结构，原告的主张依据超过了诉讼时效。民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效是三年，而原告在明知兰中将案涉门面转让，至起诉前从未向兰中主张过权利。综上，兰中请求驳回原告对兰中的诉讼请求。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应当得到支持。 被告杨小明辩称，1.本案诉讼主体不符，杨小明与原告没有合同关系，根据合同相对性，杨小明不是本案的适格被告；2.本案已过诉讼时效，兰中于2016年7月28日将本案诉争房屋转让给杨小明后，杨小明立马装修，于2016年9月15日结束装修（中秋节），距今已有四年时间，依照租赁合同诉讼时效是三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算的法律规定，原告的起诉不能得到法院的支持与保护；3.被告杨小明在装修房屋时，原告陈定保和兰中都在现场，且原告陈定保自始至终在现场监督施工，所有装修均经过了原告陈定保和兰中的同意，杨小明结束装修中秋节开张时，原告陈定保还送了花篮祝贺杨小明生意兴隆；4.原告所述事实不属实，达到了无中生有、捏造事实的地步，杨小明在装修过程中没有改变房屋的主体结构，也没有破坏房屋的装修、水电设施，原告没有要求过被告杨小明整改装修和赔偿。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请求驳回原告对杨小明的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，有原告陈定保提供的《房屋租赁合同》，被告兰中提供的原告向被告杨小明收取租金的收条、2020年9月25日拍摄的涉案门面再次出租的照片，被告杨小明提供的向被告兰中转账的交易明细，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年5月8日，原告陈定保与被告兰中签订《房屋租赁合同》一份，将原告位于沅江市琼湖路原沅江茶社（包括门面一间和二楼房屋）全部租赁给被告兰中经营，合同约定租期从2015年6月28日至2025年6月28日止，当年的6月28日前付清下年租金，承租方不得擅自改变房屋的整体结构，出租方在此情况下，不得干涉承租方装修，出租方可以转让门面，合同延续给第三者使用。在租赁合同履行第二年后，被告兰中将租赁物转租给被告杨小明使用。被告杨小明接手后，未经原告同意，将门面至二楼的原楼梯拆除，敲除楼板重设楼梯口，将二楼原装修的吊顶、墙面破损，室外广告墙拆除进行重新装修，但被告杨小明仅将室外广告墙等装修好，部分吊顶、墙面破损后未重新装修好，二楼部分区域变成了装修的半成品。被告杨小明于2017年6月24日、2018年6月28日、2019年7月1日向原告支付了2017年6月28日至2020年6月28日的租金。被告杨小明由于经营亏损，未继续交纳租金，在2020年6月28日后未继续经营，并将租赁物的钥匙交给原告妹妹。原告拿到租赁物的钥匙后，被告杨小明于2020年8月1日向原告和郭腾芳各支付门面间墙补偿金2,000元。原告于2020年8月8日将门面租赁给他人。原告认为被告对租赁物造成损失，构成违约，故诉至本院。 本院认为，原告陈定保与被告兰中签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告兰中承租一年后，将租赁物转租被告杨小明，被告兰中认为与原告之间签订的十年的租赁合同客观上已经解除，被告杨小明在2020年6月28日后未继续经营，将租赁物退还给原告，原告于2020年8月8日将门面租赁给他人，原、被告之间形成了解除《房屋租赁合同》的合意，已经事实上解除了原告与被告兰中的《房屋租赁合同》。被告杨小明在装修中将门面至二楼的原楼梯拆除，敲除楼板重设楼梯口，违反了《房屋租赁合同》承租方不得擅自改变房屋的整体结构的约定，造成了原告顶楼梯口恢复的损失8,486元；被告杨小明在装修中将吊顶、墙面破损，但未重新装修好，造成了原告租赁物的吊顶损失9,622元、墙面损失6,864元。原告以被告违反《房屋租赁合同》起诉，合同的双方为原告与被告兰中。被告兰中将租赁物转租给被告杨小明，被告兰中与原告之间的租赁合同继续有效，被告杨小明对租赁物造成损失的，被告兰中应当赔偿损失。被告于2020年将租赁物交回给原告，被告提出的租赁物造成损失超过诉讼时效的辩解意见本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告兰中赔偿原告陈定保租赁物损失24,972元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告陈定保的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计1,350元，由原告陈定保负担1,138元，被告兰中负担212元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员 李 建 龙 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 刘   驰 书 记 员 刘驰（兼） 附：有关法律条文及司法解释 1．《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。2．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 3．《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。