山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0983民初6144号原告：于若辉，女，1965年8月2日出生，汉族，住肥城市。原告：董广海，男，1962年5月3日出生，汉族，住肥城市。以上两原告共同委托诉讼代理人：顾修强,肥城旭光法律服务所法律工作者。被告：泰安市润和置业有限公司，住所地肥城市新城街道办事处金牛山大街东。诉讼代表人：泰安市润和置业有限公司管理人。负责人：陈兴国。委托诉讼代理人：庞运超，山东同成律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司肥城市支行，住所地肥城市新城路**。法定代表人：亚军，行长。委托诉讼代理人：王建华，男，该公司职工。原告于若辉、董广海与被告泰安市润和置业有限公司（以下简称润和公司）、被告中国农业银行股份有限公司肥城市支行（以下简称农业银行肥城支行）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于若辉、原告董广海的共同委托诉讼代理人顾修强，被告润和公司的委托诉讼代理人庞运超、被告农业银行肥城支行的委托诉讼代理人王建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于若辉、董广海向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告润和公司签订的商品房买卖合同及与被告农业银行肥城支行签订的个人购房担保借款合同；2.判令被告润和公司向被告农业银行肥城支行返还自判决生效之日起的剩余贷款；3.判令被告润和公司赔偿原告相应的损失；4.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年8月13日，原告与被告润和公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告润和公司开发的领世逸居D座2单元2-2104室。2013年9月11日，原告与被告农业银行肥城支行签订个人购房担保借款合同，办理按揭贷款500000元，被告农业银行肥城支行将该款项汇入被告润和公司账户。上述购房本身是享受的零首付、免利息房源，买房自用，并用该房产抵押贷款。被告润和公司逾期交房多年，按照合同约定，被告润和公司逾期交房超过90日，原告有权解除商品房预售合同。合同解除后，原告有权解除借款担保合同，被告润和公司应向被告农业银行肥城支行返还自判决生效之日起的剩余贷款。依照相关法律规定，解除预售合同；解除借款担保合同，被告润和公司偿还被告农行肥城支行借款担保合同项下剩余的贷款。为了减少诉累，商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。现具状起诉，请求判如诉讼。被告润和公司辩称，被告管理人已向原告出具债权审查确认书（初审、复审），撤销本案所涉商品房买卖合同并以2017年11月15日的银行贷款剩余本息确认普通债权。被告农业银行肥城支行辩称，1.我方不是本案适格被告，请求驳回原告对我方的起诉；2.原告要求解除其与被告润和公司签订的商品房买卖合同的请求和解除与我方签订的按揭贷款合同的请求，不应合并审理；3.本案为破产债权确认纠纷，原告的诉讼请求是解除合同，显属不当；4.若贵院判决解除原告与我方签订的按揭贷款合同，我方要求原告承担返还借款本息的义务。本院经审理认定事实如下：2013年8月13日，原告于若辉与被告润和公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：第1308130017号）一份，合同约定，原告于若辉购买被告润和公司开发的位于金牛山大街以东、山东一滕化工有限公司以北、领世逸居第D幢2单元2-2104号房屋；房屋建筑面积共116.35平方米，房屋单价为每平方米6660元，房屋总价款为774891元。合同第七条约定，出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……第八条约定，出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付购房款。2013年9月11日，原告于若辉（借款人）与被告农业银行肥城支行（贷款人）、被告润和公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定贷款金额为500000元，贷款期限为228个月；借款用途为购买房产；借款人不可撤销的申请并授权贷款人将全部借款直接划入润和公司账户；还款方式为等额本息还款法。被告润和公司为本合同项下原告的借款提供阶段性担保。同时，原告以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。2013年8月29日，被告董广海作为共同还款责任人在共同还款责任承诺书中签名并捺手印，承诺当借款人不按期偿还上述贷款本息时，其对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。被告农业银行肥城支行发放贷款500000元，收款人为润和公司，账号15×××18。另查明，原告购房享受零首付，没有向被告润和公司交纳首付款。贷款发放后，被告润和公司归还部分分期按揭贷款本息。案涉房屋亦没有办理抵押登记手续。还查明，2017年11月15日，肥城市人民法院以（2017）鲁0983破申1号民事裁定书裁定受理被告润和公司破产重整。原告于若辉向润和公司管理人申报债权，2018年9月7日，润和公司管理人出具债权审查确认书（初审）（债权申报编号：255），初审意见如下：1、于若辉与润和公司签订的第1308130017号《商品房买卖合同》，双方无真实购房意思表示，为无效合同，依法应予撤销；2、确认债权金额：538632.64元；3、债权类型：普通债权。2018年9月20日，润和公司管理人向被告农业银行肥城支行出具250号债权审查确认书，载明：农业银行肥城支行申报债权属于保证债权，涉及原告借款合同的确认债权金额为513905.57元。案经开庭审理，因各方分歧较大，致本院调解未果。本院认为，根据民法总则规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，本案中，在原告未支付首付款的情况下，原告与被告润和公司签订商品房买卖合同，并向被告农业银行肥城支行借款，且按揭还款由被告润和公司归还，应认定原告与被告润和公司签订房屋买卖合同的真实意思表示并非购买案涉房屋，结合被告润和公司在审查原告债权后出具的债权审查确认书，本院认为涉案商品房买卖合同应为无效合同，原告主张解除该合同，无事实及法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。据此，原告要求解除其与被告农业银行肥城支行签订的《个人购房借款/担保合同》，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。因被告润和公司现已进入破产程序，相关权利人应向润和公司申报债权，故原告请求确认被告农业银行肥城支行在被告润和公司享有破产债权，依法应予支持。原告要求判令润和公司向农行肥城支行返还自判决生效之日起的剩余贷款的诉讼请求，本院不予支持。另，原告要求被告润和公司赔偿损失的诉讼请求，因未提交证据证实，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、解除原告于若辉、董广海与被告泰安市润和置业有限公司、被告中国农业银行股份有限公司肥城市支行于2013年8月13日签订的《个人购房担保借款合同》；二、确认被告中国农业银行股份有限公司肥城市支行对被告泰安市润和置业有限公司享有普通债权513905.57元；三、驳回原告于若辉、董广海的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告泰安市润和置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  李青二〇二〇年十二月七日法官助理温洪丽书记员石文娟