广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初11779号 原告：蓝玉蓬，女，1988年9月26日出生，瑶族，广西中茗汽车科技有限公司销售员，户籍地广西马山县。 委托诉讼代理人：潘达好，广西弘景律师事务所律师。 被告：广西南凯投资有限责任公司，住所：南宁市西乡塘区北湖北路**北湖国际汽车城行政大厅****，统一社会信用代码：91450100MA5LA4AD0E。 法定代表人：潘泽镇。 原告蓝玉蓬与被告广西南凯投资有限责任公司合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行审理。原告蓝玉蓬及其委托诉讼代理人潘达好到庭参加诉讼。被告广西南凯投资有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蓝玉蓬向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告所签订的《三宝城市广场合作建房合同》（编号：2019032705511）为无效合同；2.判令被告退还原告购房款228459.9元并支付利息（利息计算方法：以228459.9元为基数，按年利率6%，从2020年9月20日起计至被告还清购房款之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月27日，原告与被告签订一份《三宝城市广场合作建房合同》，合同编号2019032705511，约定以合作建房的名义，原告购买被告开发的位于南宁市江南区智和 路以南、三津大道东侧三宝城市广场5号楼5层511号的房屋；原告于签订合同当日支付首付款160935元，其后以等额本息方式向中国建设银行按揭剩余的购房款，年率4.75%，每月按揭款4501.66元，按揭付款年限5年60期。至2020年6月，原告已经支付了15期按揭款共计67524.9元。但经原告查询，以上每期按揭款实际汇进被告账户。因此，原告总共向被告支付了购房款228459.9元。以上楼盘系被告开发的三产房项目，土地权属方为南宁市江南区沙井街道同乐村村民委员会同乐村5组。在与原告签订合同时，被告表示楼盘项目用地、审批建造手续等没有问题，然而项目至今已经停滞，经了解，楼盘因土地使用问题存在多种纠纷，且农村集体三产用地开发的房产不具备向社会销售的合法条件，因此本案合同违反法律规定，应属无效合同。原告为此多次寻找被告协商解决，要求解除合同，退还建房款，被告迟迟不予解决。为维护自身合法权利，原告特提起本案诉讼，请求法院依法判决，支持原告的全部诉请。 被告广西南凯投资有限责任公司未作答辩。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《三宝城市广场合作建房合同》。合同第一条约定被告以拆迁回建合作建房方式取得位于南宁市江南区津大道东侧的地块的建设房屋使用权，该地块土地面积为16480.29㎡，规划用途为其他商服用地，项目名称定名为三宝城市广场，权利性质为划拨，权利类型为国有建设用地使用权，土地权属为南宁市江南区沙井街道同乐村村民委员会同乐村5组，宗号是桂（2018）南宁市不动产权第0111942号。第二条约定：“乙方参与甲方的房屋合作建设，并交付本合同第四条约定合作建房款，可分得本项目5号楼5层511号房屋......建筑面积共133.98平方米......”第三条约定：“甲方约定乙方取得该合作建房的房屋使用权期限为50年，自该房屋交付之日起至2070年11月8日止。”第四条约定， 房屋单价为2992.50元/平方米，总价款为400935元。第五条约定，实际测量面积与合同约定面积发生差异在±5%之内的，双方当事人同意按实际测量面积重新结算该房屋总价款，多还少补（不计利息）。实际测量面积与合同约定的面积发生差异在±5%之外的，原告可退房，被告须在原告提出退房要求之日起90天内将原告已付款退还。原告不退房的，双方当事人按实际测量面积据实结算该房屋总价款，多还少补（不计利息）。第六条约定，原告采取按揭付款的方式支付房款，首期付款160935元在签订本合同时付清；余款240000元由原告向中国建设银行办理按揭，以等额本息的方式进行偿还，年利率4.75%，年限为5年60期。该条第一款第三项第六小项约定：“乙方如在按揭期间提前还款，乙方应向甲方提交提前还款书面申请，甲方在7个工作日审批通过乙方申请，乙方即可向甲方支付剩余的本金。”第八条约定，被告应于2021年6月30日前将房屋交付原告使用。第九条约定，被告逾期交房的违约责任：1、逾期不超过180日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付合作建房款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告提出解除合同通知到达之日起60个工作日内向原告退还全部已付款，并按日向原告支付已付款万分之三的违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付合作建房款万分之二的违约金。第十七条第一款约定：“使用期间，乙方如需将该房屋转让给第三方，必须征得甲方同意，同时向甲方交纳2800元的本合同更名手续费。”第九款载明：“如遇国家征用、征收该房屋所在地块时，土地补偿归土地使用权人后其他补偿归甲方所有。房屋拆迁补偿费由甲方先行领取后按以下比例与乙方分成，其中乙方所得补偿=甲方所得房屋拆迁补偿总额÷拆迁补偿总建筑面积×乙方使用建筑面积÷总使用权年限×乙方未使用年限。”第十款约定：“ 乙方使用该房屋期间，如根据法律规定可办理证件手续的，在取得南宁市江南区沙井街道同乐村5组和其他相关政府部门同意的情况下，甲方协调乙方办理相关手续和相关证件，乙方承担相应税费及其他所有费用，具体费用的缴纳及办证程序等事宜以相关部门的规定为准。” 2019年3月27日，被告向原告出具一份《收款收据》，载明：“今收到蓝玉蓬交来三宝城市广场5#-511号房合作建房首付款（楼中楼）......¥160935。” 自2019年4月15日至2020年6月15日，原告每月均向被告转账支付4501.66元，共计67524.9元。 另查明：被告为有限责任公司，经营范围包括对房地产业的投资、房屋租赁等。 又查明：本案讼争房屋所占用的土地坐落于南宁市江南区津大道东侧，不动产权人为南宁市江南区沙井街道同乐村村民委员会同乐村5组，土地性质为划拨，类型为国有建设用地使用权，用途为城镇住宅用地。 原告并非南宁市江南区沙井街道同乐村村民委员会同乐村村民。 截止法庭辩论结束，被告未提交商品房预售许可证明等相关证据。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西南凯投资有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃当庭答辩和质证的权利，应承担由此产生的法律后果。 关于合同性质。原、被告签订的合同虽名为《三宝城市广场合作建房合同》，但从合同条款可看出，该合同并不具备合作建房中共担风险、共享利润的本质特征。认定涉案合同性质应从合同的形式、内容、当事人意思表示等多方面综合考量。合同约定原告有权使用房屋的期限长达五十年，同时约定在将来法律法规允许的情况下可办证，由此可见，原告基于合同，可对房屋享有排 他的、独占的权利。从具体合同条款表述上，该房屋使用权的转让已无限接近于所有权转移，因本案诉争的房屋所占用的土地属于集体所有，对其用途，国家予以严格限制，被告无权将之直接销售。通过本合同，被告直接获取固定收益，原告获取对房屋长期、稳定的排他性的占有、使用、收益、处分的权利。因此，从本案土地性质、合同条款、付款方式、交付日期、交付标准、使用期限、缔约情境等因素考虑，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原、被告之间形成房屋买卖合同关系。 关于合同效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案中，涉案房屋所占用土地系以划拨方式取得，被告作为涉案项目的建设方，在将相关房地产向社会公众出售时，应依法办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，现被告却在未办理土地使用权出让手续的情况下，将涉案土地上建造的房屋向社会不特定对象出售，违反了上述法律规定。且被告向原告出售涉案房屋时并未取得商品房预售许可证明,且截止原告提起本案诉讼前仍未取得,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该合同为无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告签订的《三宝城市广场合作建房合同》无效，依据前述规定，被告收取的购房款228459.9元（160935+67524.9）应返还给原告。被告长期占用原告资金导致原告损失，现原告要求被告支付资金占用期间的利息，本院予以支持。 即，被告应当按实际实行的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付资金占用期间的利息，原告要求按6%计算资金占用期间的利息，没有事实及法律依据，本院不予支持。故本案资金占用期间利息的计算方式为：以228459.9元为基数，自2020年9月20日起至被告全额返还228459.9元之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告广西南凯投资有限责任公司向原告蓝玉蓬返还购房款228459.9元； 二、被告广西南凯投资有限责任公司向原告蓝玉蓬支付资金占用期间的利息（计算方法：以228459.9元为基数，自2020年9月20日起至被告广西南凯投资有限责任公司全额返还228459.9元之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3657元（原告蓝玉蓬已预交），由被告广西南凯投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 罗 媛 二〇二〇年十二月十日 书记员 黄翰明