湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0114民初1981号原告：王学明，男，1968年10月3日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：周利锋，湖北佑君律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗波，湖北佑君律师事务所律师。被告：武汉农村商业银行股份有限公司蔡甸支行，住所地武汉市蔡甸区蔡甸大街**。统一社会信用代码：914201006918958937。法定代表人：周阳，该行行长。委托诉讼代理人：胡新平，男，汉族，1970年7月21日出生，住武汉市蔡甸区，系该行员工。第三人：李建军，男，1972年10月4日出生，汉族，住武汉市新洲区，第三人：陈浩，女，1974年4月25日出生，汉族，住武汉市新洲区，第三人李建军及陈浩的共同委托诉讼代理人：叶红军，湖北佑君律师事务所律师。原告王学明诉被告武汉农村商业银行股份有限公司蔡甸支行(以下简称农商行蔡甸支行)及第三人李建军、陈浩案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月7日受理后,依法组成合议庭,于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周利锋、被告农商行蔡甸支行的委托诉讼代理人胡新平，第三人李建军及李建军及陈浩的共同委托诉讼代理人叶红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王学明向本院提出诉讼请求:1、判决不得执行对位于武汉市新洲区邾城街新湾169号第3栋1-3层房屋（房屋所有权证号：武房权证新字第**，土地使用权证号：武新国用（2011）第597号）的拍卖执行程序；2、被告承担诉讼费用。事实及理由：2015年4月18日，原告与案外人武汉市裕德设施工贸有限公司签订《消防设施工程施工合同》，约定将“裕德”公司承建的新洲区双柳街古龙产业园礼品杯加工大楼室内消防栓和火灾报警工程部分转包给原告施工，价款为65万元，并约定付款方式为“裕德”公司将位于武汉市新洲区邾城街新湾169号第3栋1-3层房屋抵偿工程款65万。同日，“裕德”公司法定代表人陈浩于2015年4月18日与原告签订《房屋买卖合同》，将其名下的涉案房屋作价65万抵偿给原告，此购房款抵偿“裕德”支付给原告的工程款。随后，原告对涉案房屋进行装修并居住，但第三人一直未配合原告办理房屋过户手续。在被告与第三人等借款合同一案中，因李建军、陈浩未履行生效判决，蔡甸区法院查封、变卖登记在陈浩名下的涉案房屋。为此，原告向蔡甸区法院提出执行异议申请，申请撤销蔡甸区法院作出的（2019）鄂0114执336号执行裁定书，中止对涉案房屋的拍卖执行程序。蔡甸区法院以原告提交涉案的房屋买卖合同系复印件无法核实其真伪为由，作出（2020）鄂0114执异15号执行裁定书，裁定驳回原告执行异议申请。为此，原告提起执行异议之诉，请求如上。被告农商行蔡甸支行辩称，被告于2017年1月23日与陈浩、李建军签订了《个人最高额抵押合同》，抵押了位于武汉市新洲区邾城街新湾169号第3栋1-3层房屋（房屋所有权证号：武房权证新字第**，土地使用权证号：武新国用（2011）第597号）。次日，被告与第三人在新洲区不动产登记局办理了抵押登记，贷款到期后，被告多次进行催收，在催收无果的情况下，进行了诉讼，在取得生效文书后，我们申请了执行，蔡甸法院对房屋进行了执行，我行行为合理合法。综上，原告诉请的理由不能排除强制执行，请求驳回原告的诉讼请求。第三人李建军、陈浩述称，李建军和陈浩系夫妻关系。一、原告的诉请的事实均属实，第三人在原告完成买卖合同之后，已经将房屋交给原告，原告占有使用房屋至今，在原告占有房屋期间，所有的费用均由原告承担；二、未办理证件的原因，是原告在承接项目工程增补项目存在质量问题，第三人要求原告进行整改，但原告未整改，所以没有对房屋办理过户手续。就本案而言，第三人与原告之间的房屋买卖合同成立生效，法庭应该支持原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年5月4日，本院作出（2018）鄂0114财保47号民事裁定书，裁定对陈浩名下位于新洲区邾城街新湾169号3栋1-3层房屋【不动产权证号∶鄂（2017）武汉市新洲不动产证明第000229号】采取诉前财产保全措施并予以查封，期限三年。2018年11月9日，本院作出（2018）鄂0114民初1271号民事判决书；一、兜游公司于本判决生效之日起三日内向农商行蔡甸支行偿还借款1000万元。二、兜游公司于本判决生效之日起三日内向农商行蔡甸支行支付截止至2018年2月3日的利息279948.96元。三、兜游公司于本判决生效之日起三内日以本判决第一项未履行金额为基数，按年利率11.7%向农商行蔡甸支行支付自2018年2月4日起至付清之时将位于武汉市新洲区邾城街新湾169号第3栋1-3层房屋抵偿工程款65万。同日，"裕德公司法定代表人陈浩于2015年4月18日与原告签订《房屋买卖合同》，将其名下的涉案房屋作价65万抵偿给原告，此购房款抵偿"裕德"支付给原告的工程款。随后，原告对涉案房屋进行装修并居住，但第三人一直未配合原告办理房屋过户手续。四、农商行蔡甸支行以本判决第一、二、三项权对位于武汉市新洲区邾城街新湾169号3栋1-3层房屋【房屋所有权证∶武房权证新字第**、土地使用权证号为武新国用（2011）第597号、不动产登记证明号为鄂（2017）武汉市新洲不动产证明第0002229号）在金额345400元限额内享有优先受偿权。在执行过程中，本院于2019年10月25日作出（2019）鄂0114执336号执行裁定书、裁定拍卖被执行人陈浩名下位于武汉市新洲区邾城街新湾169号3栋1-3层房屋【房屋所有权证∶武房房权证新字第**、地、地使用权证号为武新国用（2011）第**动产登记证明号为鄂（2017）武汉市新洲不动产证明第0002229号】。另查明，2015年4月18日，武汉市裕德福工贸有限公司与异议人王学明签订消防设施工程施工合同，将礼品杯加工大楼室内消防栓和室内火灾报警承包给异议人王学明施工建设，工程价款为65万元并约定付款方式为武汉市裕德福工贸有限公司将位于武汉市新洲区邾城街新湾169号3栋1-3层房屋抵偿工程款65万元。同日，陈浩与王学明签订房屋买卖合同，陈浩将位于武汉市新洲区邾城街新湾169号3栋1-3层房屋以65万元价格出售给王学明，此购房款抵偿武汉市裕德福工贸有限公司的工程款，涉案房屋未办理过户手续。还查明，武汉市新洲区邾城街新湾169号3栋1-3层房屋土地使用权人为陈浩，土地使用权证为武新国用（2011）第597号，使用权面积110.99平方米。武汉市新洲区邾城街新湾169号3栋1-3层房屋所有权人为陈浩，房屋所有权证为武房权房权证新字第**，面积230.26平方米。被告于2017年1月23日与陈浩、李建军签订了《个人最高额抵押合同》，抵押了位于武汉市新洲区邾城街新湾169号第3栋1-3层房屋（房屋所有权证号：武房权证房权证新字第**，用权证号：武新国用（2011）第597号）。次日，被告与第三人在新洲区不动产登记局办理了抵押登记。上述事实,有原告提交的《消防设施工程施工合同》；原告与裕德公司法定代表人陈浩签订《房屋买卖合同》及营业执照；《建设工程消防竣工验收抽查结果告知书》及裕德公司礼品杯加工大楼消防工程移交表；新洲长源供水有限公司水费缴纳的《证明函》；登记在陈浩名下的涉案房屋的抵押记录；本院（2020）鄂0114执异15号执行裁定书。被告农商行蔡甸支行提交的《个人最高额抵押合同》；《不动产登记证项》等经本院采信的证据予以证实。本院认为，本案为案外人执行异议之诉,争议焦点在于案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条关于商品房消费者的权利与抵押权的关系问题规定：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。本案中，原告系执行案件的案外人，在案涉房屋买卖合同中，是商品房消费者之外的一般房屋买卖合同买受人，金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，应不适用上述商品房消费者的权利与抵押权的处理规则。故原告作为申请执行人，对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权优先受偿权，本院对案外人提出的排除执行异议不予支持，原告诉请的事实及理由，不能排除强制执行，应予驳回原告的诉讼请求。原告与第三人间因“房屋买卖合同”所致相关争议，当事人应另行依法主张权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，判决如下:驳回原告王学明的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6481元，由原告王学明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  周红兵人民陪审员  叶玉洁人民陪审员  李巧玲二〇二〇年十二月七日法官助理陈思书记员方倩