浙江省龙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0825民初2746号 原告：沈枝苗，女，1993年9月5日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：叶波，浙江护龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李静怡，浙江护龙律师事务所实习律师。 被告：龙游楚盛置业有限公司，住所地浙江省龙游县龙洲街道龙翔路****。 法定代表人：付卫平，总经理。 委托诉讼代理人：周奕，浙江论剑律师事务所律师。 原告沈枝苗与被告龙游楚盛置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年11月18日、12月10日公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。两次庭审原告沈枝苗及其委托诉讼代理人叶波、被告龙游楚盛置业有限公司的委托诉讼代理人周奕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈枝苗向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2020年6月15日签订的龙游县经营性国有资产租赁合同（合同编号：×××01）；2.判令被告退还原告租金320000元及保证金96000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年6月15日原、被告双方签订龙游县营业性国有资产租赁合同一份，被告将坐落于龙游县××工业园××道××号××小区××号楼××号房屋【浙（2016）龙游不动产权第0005263号】出租给原告，同时约定标的房屋用途为幼儿园经营，租赁期限自2020年7月1日至2023年6月30日，第一年房屋租金为320000元及保证金96000元。同日，原告将上述第一年房屋租金和保证金合计416000元打入被告指定银行账户。嗣后，原告向相关职能部门申请开设幼儿园时得知中标房屋用地的规划用途是城镇住宅用地。根据相关法律法规规定，住宅不得用于开办幼儿园。原告租赁此房的目的无法成就，继续履行只会带来更大的损失，遂向被告提出解除合同返还租金和保证金的请求，但被告对原告的请求不予置理。2020年8月26日，龙游楚盛房地产开发有限公司依法变更公司名称为龙游楚盛置业有限公司。综上所述，原告认为，根据相关法律法规规定商品住宅从消防安全考虑不得开设幼儿园，无法获得相应审批。被告故意隐瞒相关事实未对原告尽到提醒注意的先合同义务违反了诚实信用原则，致使原告在不知情的情况下签订了房屋租赁合同，现无法实现合同目的。依据《中华人民共和国合同法》第94条第四款之规定，原告依法享有合同解除权，原告遂起诉至法院。 龙游楚盛置业有限公司辩称，原告诉请因合同目的不能实现要求解除合同的理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同人民法院应予支持的情形包括三点，而原告所称因房屋的规划问题致使无法开办幼儿园不是这三点理由中的一点，因此原告依据合同法要求解除合同的理由不成立。原、被告签订的合同是双方真实意思表示，被告并没有隐瞒相关房屋规划设计用途，且签订的内容也没有违反法律法规的强制性效力规定。原告所称根据相关法律法规规定，案涉房屋不能开办幼儿园，但是原告未提供相应的依据，根据被告查阅相关法律法规的规定，如浙江省学前教育条例第十七条的相关规定，没有否认作为住宅不能开办幼儿园。在被告没有明显过错的情况下，原告要求被告全额返还履约保证金和一年的租金是不合理的，这将给被告造成巨大的财产损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本案认定如下： 1、原告申请本院向龙游县住房和城乡规划局征询涉案房屋根据相关法律法规规定是否可以作为幼儿园经营使用，龙游县住房和城乡规划局就该征询意见复函一份，拟证明商品住宅改变用途的，必须取得规划许可证，在没有改变以前是不能开办幼儿园的，被告出租给原告的商品住宅是不能用于开办幼儿园，原告的合同目的不能实现。经质证，被告对该证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，该复函没有明确表明不能开办幼儿园。经审核，本院认为该份证据符合证据的三性要求，本院予以认定，该份证明能证明住宅改变用途，必须先取得规划许可证的事实。 2、被告提供《房屋招租网上竞价须知》一份，拟证明原告对涉案房屋现状予以认可，而且是不得反悔。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但对证明对象有异议，网上竞价须知是各个招租人对网上竞价程序性的认可，并没有对房屋现状的认可。经审核，本院认为该份证据来源合法、内容客观真实，予以确认，该份证据可证明涉案房屋当时用于幼儿园经营的事实。 3、被告提供于2020年9月2日向原告发出的要求接收房屋的《通知》及国内挂号信函收据各一份，拟证明被告已向原告移交了涉案房屋。经质证，原告认为其未收到该份通知，对该证据不予认可。经审核，本院认为国内挂号信函收据无收件人及邮件详单，不能证明被告已向原告邮寄通知，故对该份证据不予认可；对是否发出通知结合其他证据予以认定。 4、被告提供其员工与原告的微信聊天记录，拟证明原告是幼儿园从业人员，被告于2020年8月21日告知原告移交场地，原告仅向被告员工说明不接收是因消防原因并非房屋性质为住宅原因，并以各种理由拒绝接收涉案房屋的事实。经质证，原告对聊天记录的真实性无异议，但对证明对象有异议，从聊天记录来看，2020年9月2日，原告所说的消防原因正是由于涉案房屋系住宅，故无法通过消防审批，不能开办幼儿园；原告作为一名非专业人士，只知道住建部门是因为房屋的性质涉及消防不能审批，不能开办幼儿园，所以向被告提出解除合同，所以一直没有接收房屋。经审核，本院认为，被告提交了聊天记录的载体进行了比对，且原告对聊天记录的真实性予以认可，故本院对该证据予以认可。从双方的聊天记录来看，被告向沈枝苗发送通知函的时间为2020年8月25日，涉案合同约定沈枝苗应在租赁资产腾空或龙游楚盛房地产开发有限公司通知接收租赁资产3日内与龙游楚盛房地产开发有限公司办理实物交接手续；因沈枝苗原因逾期未办理交接手续的，视同龙游楚盛房地产开发有限公司已将租赁资产实物交付给沈枝苗，故本院认定龙游楚盛房地产开发有限公司已于2020年8月29日将租赁物交付沈枝苗的事实。 5、被告提供龙游县城北新蕾幼儿园天眼查查询的资质证书详情一份，拟证明被告已经尽了审慎的注意义务确保涉案房屋用途得以实现。经质证，原告对该证据的真实性有异议，请求本院核实是否存在龙游县城北新蕾幼儿园。其次认为该资质证书中许可证名称为食品经营许可，而并非开办幼儿园的消防许可，即使涉案房屋之前是作为幼儿园使用，并不能证明涉案房屋现在能作为幼儿园使用。经审核，本院对该证据的真实性予以认定，涉案房屋在本案之前确实是作为幼儿园使用，但不能证明被告交付了符合合同目的的租赁物。 经审理，本院认定事实如下：2020年6月15日，龙游楚盛房地产开发有限公司与沈枝苗签订《龙游县经营性国有资产租赁合同》一份，约定：经龙游县公共资源交易中心组织公开竞价，由沈枝苗中标经营龙游楚盛房地产开发有限公司资产的承租权。龙游楚盛房地产开发有限公司将位于晨安小区院内1号楼西至东1-18号，资产面积约979.28平方米，出租给沈枝苗，供沈枝苗幼儿园经营。合同期限自2020年7月1日至2023年6月30日。租金标准为320000元/年，租金按年支付，先付后用，第一年租金于合同签订之日交至龙游楚盛房地产开发有限公司指定账户。沈枝苗须于《合同》签订之日一次性交纳履约保证金96000元。租赁期满，如沈枝苗无违约行为，在双方办妥资产交接手续后，沈枝苗凭收据到龙游楚盛房地产开发有限公司退回履约保证金（不计息）。龙游楚盛房地产开发有限公司根据《合同》约定按时向沈枝苗交付租赁资产，为沈枝苗办理合法经营手续提供方便。沈枝苗不得私自改变资产用途、性质，不得从事违反国家法律、法规和规章制度等事项。如因龙游楚盛房地产开发有限公司原因导致租赁资产延迟交付，按实际延迟天数续延《合同》租赁期限，龙游楚盛房地产开发有限公司不再对沈枝苗作其他任何补偿。沈枝苗应在租赁资产腾空或龙游楚盛房地产开发有限公司通知接收租赁资产3日内与龙游楚盛房地产开发有限公司办理实物交接手续；因沈枝苗原因逾期未办理交接手续的，视同龙游楚盛房地产开发有限公司已将租赁资产实物交付给沈枝苗。合同还对其他事项做了约定。2020年6月15日，沈枝苗向龙游楚盛房地产开发有限公司交纳了第一年租金320000元及履约保证金96000元。2020年8月26日，龙游楚盛房地产开发有限公司更名为龙游楚盛置业有限公司。后沈枝苗了解到因涉案房屋的性质为住宅，不能作为开办幼儿园使用，致使合同目的不能实现，遂起诉至法院要求解除合同退还租金及履约保证金。 本院认为，龙游楚盛置业有限公司与沈枝苗签订的龙游县经营性国有资产租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同双方当事人应按照合同的约定行使权利履行义务。龙游楚盛置业有限公司与沈枝苗约定涉案房屋供沈枝苗幼儿园经营，根据龙游县住房和城乡建设局的征询意见复函，商品住宅改变用途的，必须取得规划许可证明文件，而涉案房屋的用途为住宅，在未取得规划许可证明文件前，不能作为幼儿园使用。根据租赁合同约定，沈枝苗不得私自改变资产用途、性质，虽然庭审中龙游楚盛置业有限公司承诺可以配合沈枝苗办理相关的许可文件，但办理规划许可文件不是承租人的义务，系出租人应尽之义务，现出租人未提供可用于幼儿园经营的出租物，导致合同目的不能实现，沈枝苗要求解除涉案合同的诉讼请求，本院予以支持。沈枝苗提出解除合同是因龙游楚盛置业有限公司未能提供实现合同目的的租赁物所致，故沈枝苗要求退还履约保证金的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原、被告双方责任承担及损失的问题。出租人在出租前应当提供能实现合同目的的租赁物，本案出租人未提供实现合同目的的租赁物，导致合同履行不能，对此造成的经济损失出租人应承担主要的过错责任；承租人在竞租时认为原先为经营幼儿园即当然认为可用于幼儿园经营，存在缺乏审慎的注意义务，应承担次要的责任。合同解除后，涉案房屋再次出租必然需要一定的时间，龙游楚盛置业有限公司因此遭受租金损失。从龙游楚盛置业有限公司要求沈枝苗接收涉案房屋到涉案房屋再次出租的空置期，本院酌情认定涉案房屋的空置期为六个月，根据原、被告双方的过错责任，酌情认定沈枝苗承担空置期租金损失30%的经济损失，即承担320000/12*6*30%=48000元，故龙游楚盛置业有限公司尚需返还沈枝苗租金320000-48000=272000元。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除龙游楚盛置业有限公司与沈枝苗于2020年6月15日签订的龙游县经营性国有资产租赁合同； 二、龙游楚盛置业有限公司返还沈枝苗租金272000元及履约保证金96000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回沈枝苗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7540元，减半收取3770元，由沈枝苗负担500元（已交纳），由龙游楚盛置业有限公司负担3270元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效法律文书履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 陈明君 二〇二〇年十二月十日 代书记员 江建武