广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22376号上诉人（原审被告）：阮金潮，男，1962年6月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：林劭，北京罗杰（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘玉祥，男，1951年9月23日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：张文智，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄煜梅，广东环球经纬律师事务所律师。原审第三人：李泽霖，男，1992年7月24日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：张恋，广东华商律师事务所律师。上诉人阮金潮因与被上诉人刘玉祥、原审第三人李泽霖房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初13207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阮金潮上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，改判阮金潮不需向刘玉祥赔偿损失136000元，阮金潮不需向刘玉祥支付财产保全申请费5000元；2.刘玉祥承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院事实认定不清。1.一审法院认定本案纠纷过错归于阮金潮存在错误。刘玉祥与阮金潮之间的不动产物权转让并未生效。《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。刘玉祥虽然支付全部房款且实际占有涉案房屋，但仅取得了房屋买卖合同的债权效力，不动产物权转让并未生效。刘玉祥自愿购买有权利瑕疵的房屋且未采用预告登记的自力救济手段保护，具有一定的过错。《城市房地产管理法》第38条第1款第6项规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。刘玉祥在2007年5月20日与阮金潮签订买卖合同时是清楚了解该房屋是因历史原因无法办理登记权属证书，在此情况下仍与阮金潮进行交易。此后，在长达十年的时间里，刘玉祥并未对自己存在瑕疵的权利采取自力救济的手段，如预告登记，法律不保护懒惰者，从这个角度来看，刘玉祥具有一定的过错。2.一审法院认定聘请律师及财产保全属于合理开支存在错误。一审法院认定本案“涉及法律关系较为复杂”，据此认定刘玉祥应聘请律师存在偏颇。在《房屋买卖合同》没明确约定违约方应承担的损失的范围的情况下，守约方应当对其直接的损失负举证责任。一审法院是否支持该项诉求的依据，应当基于该项支出属于刘玉祥所必然发生的直接经济损失。而刘玉祥完全可以通过自诉，向法院法律援助机构咨询，拨打12368法律服务咨询电话等自力救济手段维权，另外，刘玉祥的财产保全致使阮金潮的财产冻结，对其他债权人出现违约行为而产生连锁发应，是否具有合理性，值得商榷。因此，一审法院对认定刘玉祥聘请律师及财产保全属于合理开支属于事实认定错误。二、一审法院法律适用不当。一审法院认定由阮金潮承担刘玉祥律师费无法律依据。刘玉祥所支付的律师费及财产保全费并非必然发生的经济损失，一审法院以合理开支为由支持该项诉求属于法律适用不当。刘玉祥二审答辩，同意一审判决的处理结果，不同意阮金潮的上诉请求。李泽霖提交书面意见称，本案是阮金潮与刘玉祥之间的房屋买卖合同纠纷案件，与李泽霖无关，李泽霖仅是涉案房屋的抵押权人，且该抵押权已经（2018）粤0106民初21958号生效裁判文书认定为无效，故李泽霖仅需配合阮金潮办理涉案房屋的抵押涂销登记即可，而无其他义务，且李泽霖可以随时配合办理。刘玉祥于2018年3月22日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判决刘玉祥代阮金潮清偿广州市越秀区应元路XX房抵押权对应的担保债务（不超过担保债权金额725万元），阮金潮办理该房屋涂销抵押和所有权转移到刘玉祥名下的登记手续（房产价值约500万元）；2.判决阮金潮偿还刘玉祥代阮金潮清偿的债务（登记债权725万元）以及支付利息（利息以代偿金额为基数，自刘玉祥代偿之日起按照银行同期利率计至阮金潮付清之日止）；3.阮金潮赔偿刘玉祥经济损失36万元；4.阮金潮承担本案诉讼费用（包括受理费、保全费等）;以上金额合计约1261万元。一审诉讼过程中，刘玉祥变更诉讼请求为：1.判令阮金潮及李泽霖办理位于广州市越秀区应元路XX房的抵押权涂销手续；2.判决阮金潮协助办理上述XX房的所有权转移至刘玉祥名下的不动产登记手续；3.阮金潮赔偿刘玉祥经济损失（包括律师费31万元、本案财产保全向担保公司支付的费用42000元及其他的交通开支）共计360000元；4.阮金潮承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2007年5月20日，刘玉祥（买方）与阮金潮（卖方）签订《买卖合约》。其中约定：卖方同意出售，买方自愿购买位于越秀区应元路XX房（以下称该楼宇之物业），该楼宇以现状成交，面积暂定为105平方米（以房管局测定为准）。成交价为7000元/平方米。该楼宇的有关办证手续及政府征收各项税费按国家规定是属卖方支付的则由卖方支付，是属买方负责的则由买方支付。卖方承诺由房屋开发商越秀区北秀实业开发公司向买方签订房屋三方内部协议书并开具购房发票。由于该房屋明达大厦建设时的历史原因，目前暂时未能办理房产证。买方同意在整体办理明达大厦房屋产权时一并办理上述XX房的房产证。卖方不得将上述XX房设定抵押权或其他债权，非此原因，买方不得因开发商未能整体办理房屋产权证而对卖方进行起诉或申请仲裁。在签署本合约的当天，买方支付40万元作为该楼宇的首期房款，剩余部分342200元在2007年12月30日前一次性付清给卖方。买卖手续完成及付清余款时，买方为该楼宇合法产权人，并将该房的物业维修基金40元/平方米共款4200元及煤气初装费3000元付清给卖方。本合约双方签名即生效，买卖双方共同遵守执行，若任何一方违约赔偿对方经济损失等。2007年5月21日，刘玉祥向阮金潮支付了首期房款40万元。阮金潮于同年11月将涉案房屋交付刘玉祥使用。2008年1月21日，刘玉祥向阮金潮支付购房尾款349200元，阮金潮出具《收据》载明该款已含物业维修基金40元/平方米及3000元煤气初装费。据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2018年1月31日的《广州市不动产登记查册表》记载，阮金潮于2017年5月5日取得了涉案越秀区应元路XX房所有权登记，该房屋登记的规划用途为住宅，建筑面积107.2802平方米；2017年8月31日，阮金潮及李泽霖申请对该房屋进行抵押权登记，权利人为李泽霖，债权数额为725万元。因广州市番禺区人民法院在强制执行（2017）粤0113民初4011号民事判决（判项为阮金潮应于该判决生效之日起五日内向黎伟成偿还借款95万元及支付利息等）的过程中于2018年3月6日查封了涉案应元路XX房，刘玉祥提出书面执行异议，要求停止对上述房屋的执行等。2018年9月5日，广州市番禺区人民法院对此作出（2018）粤0113执异320号执行裁定书，裁定中止对被执行人阮金潮名下位于广州市越秀区应元路XX房的执行。该裁定书已于同年9月30日发生法律效力。2018年11月6日，广州市番禺区人民法院以（2017）粤0113执8417号之二协助执行通知书及执行裁定书解除了对涉案房屋的查封。另查明，2018年，李泽霖起诉阮金潮至广州市天河区人民法院，诉讼请求为：1.阮金潮偿还李泽霖借款本金725万元；2.阮金潮支付逾期利息及违约金145000元（按照年利率24％计算，从2018年7月5日起至实际清偿之日止）；3.李泽霖对阮金潮名下广州市越秀区应元路XX房屋、广州市越秀区应元路XX房屋享有抵押权并有权就该抵押物拍卖、变卖所得价款在本案全部诉讼请求范围内优先受偿；4.阮金潮承担李泽霖律师费362500元；5.阮金潮承担本案全部诉讼费用。红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称红岭公司）作为第三人参加了诉讼。该案经审理，广州市天河区人民法院于2019年10月15日作出（2018）粤0106民初21958号民事判决书。判决认为：李泽霖系红岭公司的职工，实际出借人为红岭公司。红岭公司确认其与阮金潮之间没有任何关系，仅因阮金潮具有资金需求向其提供借款。同时，结合红岭公司广州分公司负责人许永锦关于该分公司向外发放贷款的笔数的陈述，足以说明本案借款并非临时性、偶发性借款，相反，红岭公司存在违规从事营业性、经常性、反复性贷款业务的行为。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，本案借款合同应认定为无效合同……因借款合同无效，李泽霖、阮金潮之间的抵押合同亦归于无效，李泽霖对阮金潮提供的抵押房产广州市越秀区应元路XX房屋、广州市越秀区应元路XX房屋不享有抵押权，其要求对该抵押房产拍卖、变价所得价款享有优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持并依法予以驳回……判决：一、阮金潮于本判决发生法律效力之日起十日内向李泽霖返还725万元及资金占用费用（自2018年7月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计至阮金潮实际付清之日止）；二、驳回李泽霖的其它诉讼请求。李泽霖不服上述判决上诉至广东省广州市中级人民法院，后于2020年5月7日提出撤回其起诉和上诉的申请，阮金潮明确表示不同意李泽霖撤回起诉的申请。2020年5月19日，广东省广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终3953号民事裁定书，裁定如下：一、不准许李泽霖撤回起诉；二、准许李泽霖撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。本裁定为终审裁定。本案一审诉讼过程中，刘玉祥为证明其损失，还向一审法院提交如下证据：1.刘玉祥与广东环球经纬律师事务所签订的《民商事诉讼/仲裁案件委托代理合同》及金额为31万元的律师费发票（载明委托事由及代理事项为刘玉祥与阮金潮房屋买卖合同纠纷的一审诉讼程序，律师费为31万元）。2.刘玉祥与广东合润融资担保有限公司签订的《[诉讼保全]委托担保合同》（载明因刘玉祥与阮金潮买卖合同纠纷一案，刘玉祥拟向广州市越秀区人民法院申请对阮金潮采取财产保全措施，提请诉讼保全金额为1261万元，担保费为42000元）。一审法院认为：刘玉祥、阮金潮自愿签订的《买卖合约》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。虽然签订上述《买卖合约》时，阮金潮尚未取得涉案房屋权属证书，但其在2017年5月5日办理了房屋产权登记，《买卖合约》具备继续履行的条件。阮金潮作为房屋出卖人本应诚信履行，协助刘玉祥办理该房屋所有权转移登记手续，但在已全额收取购房款并且将房屋交付刘玉祥使用的情况下，阮金潮不仅未履行为买受人办理房屋所有权转移登记手续的义务，还将该房屋作为抵押担保向红岭公司借款，导致刘玉祥至今未能取得房屋所有权登记，其行为已构成违约，并且具有明显过错，因此刘玉祥要求阮金潮继续履行合同办理房屋过户手续并赔偿损失合法合理，一审法院予以支持。根据（2018）粤0106民初21958号民事判决，李泽霖与阮金潮签订的抵押合同无效，李泽霖对涉案房屋不享有抵押权，刘玉祥要求阮金潮和李泽霖办理涂销抵押手续以保护其作为购房人的合法权利依据充分，一审法院亦予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条及第一百三十五条的规定，出卖人享有买卖标的物所有权或处分权，及向买受人交付标的物并转移标的物所有权是出卖人的法定义务。阮金潮是涉案房屋出卖人，其在与刘玉祥签订《买卖合约》十年后才取得房屋权属证书，之后不为刘玉祥办理所有权转移登记手续，反而约三个月后即办理了该房屋抵押权登记，阮金潮的上述行为可见其并未诚信履行出卖人义务，现反而将责任归结于“刘玉祥并未对自己存在瑕疵的权利采取自力救济手段”显然有违常理，对其相关答辩一审法院不予采纳。对于阮金潮应予赔偿的范围及数额，由于刘玉祥提起本案诉讼时涉案房屋存在抵押权，又被广州市番禺区人民法院查封，涉及法律关系较为复杂，聘请律师及申请财产保全而产生的相关费用属合理支出，且本案纠纷系阮金潮过错所导致，刘玉祥要求赔偿合法合理。但刘玉祥主张的律师费、因财产保全而向担保公司支付的费用均为基于其自己估算的原诉讼请求总标的额1261万元计得，高于实际处理结果，一审法院结合本案实际情况及阮金潮过错程度酌定上述两项费由分别由阮金潮赔偿12万元、16000元，共计136000元。另，本案财产保全申请费及受理费均由阮金潮负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，于2020年7月3日作出一审判决：一、阮金潮及第三人李泽霖在本判决发生法律效力之日起十日内，共同到房地产行政主管部门办理广州市越秀区应元路XX房涂销抵押登记手续；二、阮金潮在其与第三人李泽霖办妥广州市越秀区应元路XX房涂销抵押登记手续之日起十日内，协助刘玉祥到房地产行政主管部门办理将上述房屋所有权转移登记至刘玉祥名下的手续（即为刘玉祥办理该房屋不动产权证）；三、阮金潮在本判决发生法律效力之日起十日内，向刘玉祥赔偿损失136000元；四、阮金潮在本判决发生法律效力之日起十日内，向刘玉祥支付财产保全申请费5000元；五、驳回刘玉祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49320元，由阮金潮负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询中，阮金潮和刘玉祥均确认双方2017年5月20日签订的《买卖合约》中约定的款项已全部付清，涉案房屋已交付刘玉祥使用。关于办理涉案房屋预告登记的问题，阮金潮表示涉案房屋未办理不动产权证之前，刘玉祥无法办理预告登记；从2017年5月5日阮金潮办理不动产权登记之后，刘玉祥可以办理预告登记。刘玉祥表示：刘玉祥曾多次口头向阮金潮提出过户的要求。涉案大楼从2017年开始已经有人开始办证，刘玉祥多次询问阮金潮，阮金潮均予以否认；直至2017年12月，刘玉祥到房管部门查册才发现阮金潮已于2017年5月5日办理房产证，于2017年8月31日将涉案房屋抵押给李泽霖；刘玉祥在2018年2月10日再次询问阮金潮，阮金潮仍对办证一事予以否认，故在2018年3月提起本案诉讼。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：刘玉祥未能依约办理涉案房屋产权登记的责任承担主体。案件事实表明，阮金潮和刘玉祥于2007年5月20日签订《买卖合约》，约定由于涉案房屋所在的明达大厦的历史原因，暂时无法办理房产证，刘玉祥同意在整体办理明达大厦房屋产权时一并办理涉案房屋的房产证。阮金潮和刘玉祥均确认刘玉祥已将《买卖合约》约定的款项支付完毕，涉案房屋已由刘玉祥使用多年。涉案房屋于2017年5月5日登记在阮金潮名下，阮金潮理应按照《买卖合约》的约定及时通知刘玉祥办理涉案房屋所有权转移登记手续。但阮金潮于2017年8月31日将涉案房屋作为抵押担保向案外人借款，导致刘玉祥至今未能取得涉案房屋的所有权登记。一审法院据此认定阮金潮的行为具有明显过错，构成违约，判决阮金潮为刘玉祥办理涉案房屋的过户手续并赔偿损失，并无不当。依阮金潮二审诉讼中的表示，涉案房屋未办理不动产权证之前，刘玉祥无法办理预告登记；但阮金潮办理产权登记后并未及时通知刘玉祥，故阮金潮上诉主张刘玉祥并未对其存在瑕疵的权利采取预告登记的自力救济手段而存有过错，理据并不充分，本院不予支持。一审法院结合本案案情以及阮金潮对本案纠纷发生的过错情节，认定刘玉祥为取得涉案房屋所有权所产生的律师费及申请财产保全的相关费用为合理支出，酌定阮金潮向刘玉祥赔偿136000元，并非没有依据，本院予以维持。（2018）粤0106民初21958号生效民事判决认为因李泽霖与阮金潮所签借款合同无效，李泽霖与阮金潮所签抵押合同亦归于无效，认定李泽霖对涉案房屋不享有抵押权。故一审法院支持刘玉祥要求李泽霖和阮金潮办理涉案房屋涂销抵押手续的诉请，合法有据。综上所述，阮金潮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由阮金潮负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十二月十五日书记员  吴敏玲李美琦