贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终2183号上诉人（原审被告）：德江县芒果星城娱乐会所。住所地：贵州省德江县青龙街道城南大道勇创多维国际**第****。法定代表人：李喜珍，系该娱乐会所负责人。委托诉讼代理人：张自成，贵州哲伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王会，贵州哲伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：德江县勇创多维房地产开发有限公司。住所地：贵州省。住所地：贵州省德江县青龙街道城南大道勇创多维国际**营销中心div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赵尚彪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：朱法荣，男，1981年10月7日出生，苗族，家住江西省赣州市信丰县。委托诉讼代理人：冉俊，男，1984年10月25日出生，土家族，家住重庆市酉阳县。原审被告：袁玉军，男，1982年9月4日出生，汉族，住贵州省德江县。上诉人德江县芒果星城娱乐会所（以下简称芒果会所）因与被上诉人德江县勇创多维房地产开发有限公司（以下简称多维房开公司）、原审被告袁玉军租赁合同纠纷一案，不服贵州省德江县人民法院(2020)黔0626民初764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。芒果会所上诉请求：1、撤销一审判决，依法将本案发回重审或查清事实后予以改判。2.被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实及理由：1、原审判决遗漏诉讼请求，严重程序违法。一审中，上诉人反诉请求是：“判决多维房开公司支付芒果会所垫付的款项546，693元。”但一审判决将上诉人的诉讼请求改为：“请求判决多维房开公司支付芒果会所垫付的款项278，693元。”且在判决书中，只对客人身亡的赔偿款222，660元、被上诉人在上诉人处消费的6，027元、修建主楼楼梯支付5万元进行了评价并判决，对上诉人办理消防验收支付的26万元、铜仁市消防支队罚款3万元以及房屋漏水维修费28，000元未予判决，属于遗漏诉讼请求。2、原审对《商铺租赁合同》中约定的“再加9个月免租期”是否满足条件未予以查明，属于事实认定不清。认为该约定不具有可操作性，属于事实认定错误。本案的《商铺租赁合同》，是被上诉人起草并提供的格式文本，双方签订的《商铺租赁合同》第十五条第4款条文表述明确，具体，无任何歧义。只需要查明乙方是否在2017年9月30日前试营业，便能够判断是否应当再给予9个月免租期。上诉人提供的证据完全能够证明，原审法院也未对该事实予以明确。损害了上诉人的合法权益。原审判决书几处表述错误，且十分不严谨。判决书第五页，上诉人办理消防的费用表述是2.6万元，而之后提到该笔费用表述为26万元。判决书第十页，铜仁市公安消防支队的罚款表述为5万元，而上诉人在上诉状中明确请求抵扣的金额为3万元。上诉人反诉诉请的损失，包括消费者坠楼的赔偿款222，666元、上诉人修复房屋漏水支付的2.8万元、上诉人自行办理消防验收而支出26万元、因被上诉人一直未履行保证消防验收合格的合同义务致使上诉人遭受罚款3万元以及被上诉人管理人员签单消费的6，027元。以上共计546，693元，均系被上诉人违反合同约定，给上诉人造成的损失。该损失根据法律规定及合同约定，应当由被上诉人承担。多维房开公司未作答辩。多维房开公司向一审法院起诉请求：1.判决被告芒果会所支付所欠原告多维房开公司租赁费908，922元，并按908，922元为基数的10%计算支付违约金90，892元；2.依法判决解除原、被告于2017年8月1日签订的3-3-70-71号《商铺租赁合同》；3.案件诉讼费用由被告芒果会所承担。芒果会所向一审法院反诉请求：1.依法判决原告多维房开公司支付被告芒果会所所垫付的款项278，693元；2.反诉部分的案件受理费由多维房开公司承担。一审法院认定事实：被告芒果会所于2017年8月1日与原告多维房开公司签订了《商铺租赁合同》，合同编号为3370-71号，约定原告多维房开公司将位于德江县城南大道勇创多维国际三期第3层70-71号共计3230平方米商业用房出租给被告芒果会所经营德江县芒果星城娱乐会所。由于当时德江县芒果星城娱乐会所还未办理工商登记并以袁玉军（又名袁建农）个人名义签订租赁合同。合同签订后，原告多维房开公司按合同约定将该商铺交付给被告芒果会所经营使用，合同第二条并约定了商铺租赁金额、期限及租金支付方式，租赁期限为2017年8月1日至2025年8月1日。同时约定2017年7月1日支付租金213，180元、2018年7月1日支付租金439，150元，2019年7月1日支付租金456，592元，三年租金共计1，108，922元。可是被告芒果会所从承租以来就没有按时支付租金，被告芒果会所至今一直在正常经营使用，而被告芒果会所截止到2020年1月份共支付租金20万元，结算尚欠租金共计908，922元。之后，因被告芒果会所修建主楼楼梯所产生的费用5万元，原告多维房开公司明确表示该笔5万元费用应由其承担，而被告芒果会所已经代为支付，应当从应付租金中扣除，故被告芒果会所实际尚欠原告多维房开公司的租赁费为858，922元。该租金经原告多维房开公司多次向被告芒果会所催收，被告芒果会所的管理负责人袁总即袁玉军（又名袁建农）多次向原告多维房开公司承诺；但是，至今被告芒果会所仍未向原告多维房开公司履行支付尚欠租赁费之合同义务。另查明，2018年4月14日，被告芒果会所出资搭建了三楼公共区域的护栏，由于施工公共区域的吊顶，将被告芒果会所搭建的三楼公共区域的护栏拆除；导致在被告芒果会所处消费的客人在公共区域坠楼身亡，被告芒果会所为此赔偿222，666元；以及被铜仁市消防支队罚款5万元，以上共计272，666元。现多维房开公司经多次向被告芒果会所催收实际尚欠其租赁费858，922元无果，故诉至本院。在诉讼过程中，被告芒果会所也向本院提起前述反诉请求。一审法院认为，本案诉讼分本诉和反诉两部分。就本诉部分而言，系原、被告双方因商铺租赁所导致的违约责任。原、被告双方于2017年8月1日签订的《商铺租赁合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该《商铺租赁合同》依法成立并有效；对原、被告双方均产生法律约束力。原告多维房开公司已按照《商铺租赁合同》的约定向被告芒果会所履行了案涉商铺的交付其使用之合同义务，被告芒果会所随即对案涉商铺进行装修并如期投入使用。而被告芒果会所截止到2020年1月份只向原告多维房开公司履行了支付部分租金即20万元之合同义务。双方所签订的《商铺租赁合同》中第二条约定：商铺租赁金额、期限及租金支付方式，租赁期限为2017年8月1日至2025年8月1日。同时约定2017年7月1日支付租金213，180元，2018年7月1日支付租金439，150元，2019年7月1日支付租金456，592元，三年租金共计1，108，922元。按照该约定予以结算，被告芒果会所尚欠原告多维房开公司租金共计908，922元。之后，因被告芒果会所修建主楼楼梯所产生的费用5万元，原告多维房开公司明确表示该笔5万元费用应由其承担，从其双方的意愿；而被告芒果会所已经代为原告多维房开公司向他人实际支付，应当从应付的租金中扣除。故被告芒果会所实际尚欠原告多维房开公司的租赁费为858，922元。现原告多维房开公司要求被告芒果会所向其支付所欠租赁费858，922元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，且于法有据，予以支持。关于原、被告双方于2017年8月1日所签订的《商铺租赁合同》是否应当解除的问题。在该《商铺租赁合同》的履行过程中，被告芒果会所未按照《商铺租赁合同》的约定向原告多维房开公司履行全额支付尚欠租赁费858，922元之行为，已经构成了根本违约，按照《商铺租赁合同》中第十条逾期付款责任之约定，本应当解除双方所签订的《商铺租赁合同》，同时按拖欠租金的10%支付违约金。然而，由于被告芒果会所对案涉商铺进行装修已投入资金1300多万元并如期投入使用。如果一旦解除《商铺租赁合同》，解除的不仅仅是原被告双方之间简单的一份房屋租赁合同，更直接影响着芒果会所六十多名员工的就业问题。被告芒果会所装修的设施设备已固定在商铺中，已形成附和的装饰装修物，为不可分割物。承租人即被告芒果会所退出并返还商铺，但该批装修设备设施所有权人为被告芒果会所，无法分割带走，会造成被告芒果会所装修所投入的巨额成本问题如何解决等一系列社会问题。同时，又由于2020年初我国发生大规模新冠病毒疫情，至今该疫情从国家层面并未宣布结束，被告芒果会所遵照相关部门规定，客观上已关门停业四个月。期间，被告芒果会所处于毫无收入的亏本状态，已实际产生了亏损，若按照前述《商铺租赁合同》的约定，要再承担违约责任，可能对被告芒果会所带来更大的经济压力。反之，对于被告芒果会所要求原告多维房开公司按照前述《商铺租赁合同》第十五条约定：乙方必须按照甲乙双方预定时间2017年9月30日前试营业，如乙方未按上述约定试营业甲方有权收回乙方一切免租期及其他优惠条件。如乙方于约定时间试营业，甲方承诺再行给予乙方免租期9个月。该约定表面上明确，实质上不具体，也就是说不具有可操作性；本着从公平原则出发，对被告芒果会所的该项抗辩主张不予采信。对原告多维房开公司要求解除原、被告签订的3-3-70-71号商铺租赁合同以及按908，922元为基数的10%计算支付违约金90，892元的诉讼请求，不予支持。对于被告芒果会所要求原告多维房开公司给予免租期9个月租金的抗辩主张也不予采信。针对本案反诉部分。被告芒果会所在提起反诉时明确表示只主张以下三项费用：一是在被告芒果会所处消费的客人从公共区域坠楼身亡，被告芒果会所为此赔偿222，666元。二是原告多维房开公司2019年3月至2019年7月在被告芒果会所处消费7次，消费费用金额共计6，027元。三是被告芒果会所被铜仁市消防支队罚款5万元。此三项费用共计278，693元的反诉请求。一审法院认为，被告芒果会所所主张的第一项反诉请求。2018年4月14日，被告芒果会所出资搭建了三楼公共区域的护栏，由于施工公共区域的吊顶，将被告芒果会所搭建的三楼公共区域的护栏拆除；导致在被告芒果会所处消费的客人在公共区域坠楼身亡，被告芒果会所为此赔偿222，666元是事实；但是，该安全事故发生后，经有关部门出面协调处理，被告芒果会所作为一方当事人参加了处理，经调解达成了赔偿协议，被告芒果会所所赔偿222，666元的行为是自愿赔偿行为，不是垫付行为。其该项反诉请求，缺乏证据支撑，不予支持。被告芒果会所所主张的第二项反诉请求。从被告芒果会所提交的证据来看，原告多维房开公司对6，027元的消费费用并没有加盖公章进行确认或者事后予以追认，不能认定系原告多维房开公司消费所产生的费用；被告芒果会所应当向消费人员进行主张权利。对被告芒果会所的该项反诉请求也不予支持。被告芒果会所所主张的第三项反诉请求。这是行政管理机关对行政管理相对人违法行为所作出的行政处罚，原告多维房开公司并不是前述行政管理相对人，故对被告芒果会所的该项反诉请求同样不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百四十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第八十五条、第八十八条第一款、第二款（二）项、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告德江县芒果星城娱乐会所于本判决生效后30日内一次性向原告德江县勇创多维国际房地产开发有限公司支付尚欠房屋租赁费858，922元；二、驳回原告德江县勇创多维国际房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告德江县芒果星城娱乐会所的全部反诉请求。本诉部分的案件受理费6，899元，由原告德江县勇创多维国际房地产开发有限公司负担899元，由被告德江县芒果星城娱乐会所负担6，000元；反诉部分的案件受理费2，740元，由被告德江县芒果星城娱乐会所负担。二审中，当事人均未提交新证据。围绕当事人争议的事实，本院认定如下：2017年8月1日，上诉人芒果会所与被上诉人多维房开公司签订《商铺租赁合同》，约定，多维房开公司将位于德江县城南大道勇创多维国际三期第3层70-71号共计3230平方米商业用房出租给芒果会所经营德江县芒果星城娱乐会所。合同第二条约定，租赁期限自2017年8月1日至2025年8月1日。其中2017年8月1日至2018年8月1日租金为213，180元；2018年8月1日至2019年8月1日租金439，150元；2019年8月1日至2020年8月1日租金456，592元。2020年8月1日至2021年8月1日租金为479，461元，2021年8月1日至2022年8月1日租金为508，143元；2022年8月1日至2023年8月1日租金为1，085，280元；2023年8月1日至2025年8月1日租金每年各为1，174，428元。合同第三条第3项约定：甲方在2018年2月30日前完成消防验收合格，否则由于一次消防造成乙方的损失由甲方协调处理。第七条第1项约定：甲方应对勇创多维国际房地产租赁商铺周围的公共部分进行维修和保养。第六条第2项约定：租赁期间，甲方负责按约定对租赁商铺周围公共部分的维修，如租赁商铺发生重大自然损坏或有倾倒危险而甲方又不修缮时，乙方可以退租或代甲方修缮并可以用修缮费用抵作租金。第十五条补充说明第3项约定：乙方承诺整体店面投入资金保底1200万元以上金额。第4项约定：乙方必须按照甲乙双方预定时间2017年9月30日前试营业，如乙方未按上述约定试营业，甲方有权收回乙方一切免租期及其他优惠条件。如乙方于甲乙双方约定时间试营业，甲方承诺再行给予乙方免租期9个月。由于当时芒果会所还未办理工商登记，袁建农以个人名义在租赁合同中代表芒果会所签字。合同签订后，多维房开公司按合同约定将该商铺交付给芒果会所经营使用。（一审法院认为袁建农即袁玉军的事实错误，二人不是同一人）。二审中，双方当事人均认可合同上载明的年租金金额均已扣除免租金额，其中，第一年免租9个月，第二年、第三年、第四年、第五年均各免租6个月。后三年不再免租，为全额租金。2017年8月31日，芒果会所股东李华快向多维房开公司缴纳租金5万元，多维房开公司出具的收据备注“用于楼梯专款”，2018年8月1日，李华快交租金4万元；2018年8月，李华快交租金5万元；2020年1月7日，芒果会所交租金10万元。2018年4月26日，芒果会所书面向多维房开公司反映其娱乐场所楼上漏水问题，多维房开公司水电工程师高浩荣签收，但未予处理，2018年7月16日，上诉人请人维修走道天花板漏水问题，花费维修费2.8万元。2017年5月，芒果会所先后与国宏消防工程集团有限公司（以下简称国宏消防公司）签订《消防工程施工合同》及《工装施工合同》，李华快作为国宏消防公司的代理人在合同上签字。该消防施工为KTV内部。同年10月，铜仁市消防支队作出对国宏消防公司不按消防技术标准进行消防设计行政处罚5万元。2019年8月3日，芒果会所与国宏消防公司签订《消防施工合同》，支付消防施工价款26万元。2018年4月14日，因有消费者在芒果会所旁坠楼死亡，经德江县青龙街道人民调解委员会调解，由多维房开公司、芒果会所、袁玉军三方各承担668，000元赔偿款的三分之一，即各承担222，666元。一审中，多维房开公司起诉要求芒果会所支付租金908，922元及利息，并解除《商铺租赁合同》。芒果会所答辩称因多维房开公司消防无法验收，导致芒果会所实施消防工程支付施工费26万元、芒果会所缴纳的5万元租金已注明修楼梯、天花板漏水维修费2.8万元、以及多维房开公司在芒果会所消费2.6万元、坠亡人员医疗费6，666元，上述费用应当由多维房开公司支付，系芒果会所支付，要求抵扣租金。并反诉请求多维房开公司支付芒果会所所垫付的款项278，693元（即坠亡人员赔偿款222，666元、被消防处罚5万元、多维房开公司人员在芒果会所消费的6027元）。多维房开公司认可楼梯应由其修建，同意芒果会所缴纳的5万元租金抵扣楼梯款。本院认为，上诉人芒果会所与被上诉人多维房开公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人自愿签订，不违反法律、法规规定，合法有效。上诉人已交租金24万元。另外，被上诉人认可自己应承担5万元楼梯维修款，折抵上诉人应付租金。因天花板漏水，上诉人书面反映后，被上诉人未作处理，上诉人自行修理花费修理费2.8万元，按照双方合同约定，该款项应抵扣租金；抵扣后，上诉人实际已支付租金31.8万元。被上诉人起诉2017年8月1日至2020年8月1日三年租金共计1，108，922元。减去上诉人已付租金31.8万元，还应支付790，922元。关于芒果公司上诉称一审判决将其反诉请求由546，693元改为278，693元的问题，经查，一审中，上诉人并未提交书面反诉状，一审庭审笔录记载其反诉请求费用就是278，693元（即消费者坠楼赔偿费用、消防处罚费用、多维房开公司工作人员消费费用），该上诉理由经查不实，本院不予采信。关于芒果会所上诉提出一审判决对消防施工支付的26万元、罚款3万元以及房屋漏水维修费2.8万元未予判决，属于遗漏诉讼请求的问题，经查，一审判决在认定事实中叙述了消防罚款5万元的事实，未认定消防施工支付的26万元及房屋漏水维修费2.8万元，因该费用系上诉人在一审中作为被告的答辩理由，并未就该费用提出反诉，不属于原告的诉讼请求或被告的反诉请求，一审未认定及判决，不属于遗漏诉讼请求。上诉人的该上诉理由不实，本院不予采信。关于芒果会所上诉提出，“《商铺租赁合同》第十五条第4款条文表述明确具体，只需要查明乙方是否在2017年9月30日前试营业，便能够判断是否应当再给予9个月免租期。原审法院未对该事实予以明确，损害了上诉人的合法权益”的问题。经查，该合同第十五条约定的“如乙方于甲乙双方约定时间试营业，甲方承诺再行给予乙方免租期9个月”。由于免租期的起止时间未有约定，属于约定不明，双方应另行协商确定。对该上诉理由本院不予采信。对于上诉人提出“原审判决书几处表述错误”的问题，系上诉人在一审答辩状表述为“被告为此支付2.6万元”，该判决系叙述被告答辩时原文引用芒果会所的答辩状内容，并非判决书认定错误，而消防罚款5万元判决书并无错误。上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采信。关于上诉人提出其反诉请求共计546，693元，应当由被上诉人承担的问题。上诉人表达的意思是上诉要求多维房开公司支付其546，693元，包含了消费者坠楼的赔偿款222，666元、上诉人修复房屋漏水支付的2.8万元、上诉人自行办理消防验收而支出的26万元、上诉人遭受罚款3万元以及被上诉人管理人员签单消费的6，027元。经查，消费者坠楼的赔偿款问题，德江县青龙街道人民调解委员会调解协议是由上诉人承担赔偿款的三分之一为222，666元，该赔偿款系上诉人应当支付的费用，上诉人要求被上诉人支付于事实不合；上诉人因消防施工支出的26万元，上诉人不能证明系建设工程一次消防的施工，上诉人遭受罚款是5万元，并非3万元，是因消防施工未按设计要求而被罚款；被上诉人工作人员消费签单6，027元不能证明该工作人员系职务行为。上述费用均不属于被上诉人应当支付的款项，对上诉人该上诉请求本院不予支持。对于上诉人修复房屋漏水支付的2.8万元，按照合同约定该修复工作应由被上诉人完成，上诉人在催促无果的情况下自行修复，被上诉人应当支付上诉人该修复费用，对该费用予以支持。综上所述，一审判决计算费用部分不当，本院予以改判。上诉人的上诉请求部分成立，本院部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省德江县人民法院(2020)黔0626民初764号民事判决主文第三项，即“三、驳回被告德江县芒果星城娱乐会所的全部反诉请求”。二、撤销贵州省德江县人民法院(2020)黔0626民初764号民事判决主文第一项，第二项，即“一、由被告德江县芒果星城娱乐会所于本判决生效后30日内一次性向原告德江县勇创多维国际房地产开发有限公司支付尚欠房屋租赁费858，922元”；“二、驳回原告德江县勇创多维国际房地产开发有限公司的其他诉讼请求”；三、由上诉人德江县芒果星城娱乐会所于本判决生效后30日内向被上诉人德江县勇创多维国际房地产开发有限公司支付尚欠房屋租赁费790，922元；四、驳回德江县勇创多维国际房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6，899元，由德江县勇创多维国际房地产开发有限公司负担1899元，由德江县芒果星城娱乐会所负担5，000元；反诉案件受理费2，740元，由德江县芒果星城娱乐会所负担。二审案件受理费17，869元，由德江县芒果星城娱乐会所负担15，500元，德江县勇创多维国际房地产开发有限公司负担2，369元。本判决为终审判决。审  判  长  张红芳审  判  员  张金勇审  判  员  芦化莉二〇二〇年十二月十五日法官助理高艳（代）书记员  高 艳