辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3675号上诉人（原审被告）：张婉菁，女，1964年2月6日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：张晓光，男，1959年2月18日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。被上诉人（原审原告）：鞍山市铁东区驰太交通协勤管理服务有限公司，住所地鞍山市铁**东民生路天汇花园。法定代表人：于恩赫，经理。委托诉讼代理人：刘萍，员工。上诉人张婉菁因与被上诉人鞍山市铁东区驰太交通协勤管理服务有限公司（以下简称驰太公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初2755号判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张婉菁上诉请求：1要求撤销铁东法院民事判决书2755号；2驰太公司承担诉讼费用。事实和理由：1.根据民法典944条规定，如果物业没履约或者没完全履约的，业主是可以主张先履行抗辩权或请求驰太公司承担违约责任。2.2018年时驰太公司起诉请求支付2016年的物业费，没有主张2017年的物业费，我方认为2017年的物业费超过诉讼时效。3、驰太公司没有取得物业资质，我方认为其没有权利向我们业主收取物业费。4、案涉房屋是7楼，顶层，从2014年开始多处漏水，一般为下雨后防水层漏水导致，造成案涉房屋墙体、地板损坏，多次找驰太公司请求维修，但请求无果，被告之需等维修基金。物业合同中约定房屋共用部分的小修养护费由驰太公司承担。物业公司未能履行服务合同，导致业主人身财产安全受到损失应当依法承担相应的法律责任。5、驰太公司实际保安人数少于合同约定的人数，小区东门经常无人值守，随便出入，存在安全隐患。6、驰太公司擅自将物业费由0.8元/平提高至1元/平。7、2018年、2019年小区先后发生两起火灾，因楼下车辆停放阻碍消防通道导致消防车停靠不到楼前，不能及时有效的施救，致使业主财产遭受巨大损失。8、驰太公司入驻后，小区绿化带和花园被私自改变成停车场和自留地。小区已没有绿化，驰太公司没有该项支出。活动室对外出租、齐敏等外面单位垃圾往小区内倾倒、停车位白天对外单位出租等，驰太公司从中收费为己所用。驰太公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。驰太公司向一审法院诉讼请求：1.请求法院判令张婉菁支付2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费2946元；2.诉讼费由张婉菁承担。一审法院认定事实：鞍山市铁东区天汇花园小区业主管理委员会与驰太公司签订《合同书》一份，双方约定：由驰太公司为天汇花园小区提供物业管理服务，物业管理服务费收费标准每月每平方米0.8元，车位使用费及车辆管理费收费标准为固定车位使用费100元/月；非固定车位使用车辆管理费40元/月。业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，由驰太公司按政府主管部门的相关规定收取相关滞纳金。另查，张婉菁在该涉案小区拥有房屋一处，房屋面积为102.3平方米。张婉菁未交纳2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费2946元。再查，驰太公司于2018年7月19日向该院提起民事诉讼要求张婉菁交纳2016年度物业费，驰太公司于2019年7月2日向该院提出撤诉申请，该院于2019年7月2日作出民事裁定书准许驰太公司撤回对张婉菁的起诉。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，驰太公司向张婉菁所住小区提供物业服务的行为合法有效。张婉菁作为由驰太公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了驰太公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向驰太公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对于驰太公司要求张婉菁给付拖欠物业费2946元的诉讼请求，该院予以支持。关于张婉菁提出相关拒交物业费的抗辩理由，张婉菁提出的相关抗辩理由不能充分证明驰太公司存在根本性违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中张婉菁存在违约行为，应当承担违约责任。张婉菁主张驰太公司存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，张婉菁可通过与驰太公司协商、与小区业主委员会沟通和驰太公司协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求驰太公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，张婉菁向该院提出的抗辩理由均不能构成拒交物业费的理由，故对于张婉菁提出的上述抗辩理由，该院不予支持。关于张婉菁提出超过诉讼时效的抗辩理由，因驰太公司于2018年7月19日向该院提起民事诉讼要求张婉菁交纳物业费，故诉讼时效自2018年7月19日起中断。该院于2019年7月2日作出民事裁定书准许驰太公司撤回对张婉菁的起诉，诉讼时效自2019年7月3日起重新起算，本案驰太公司于2020年6月24日向该院提起民事诉讼，尚未超过诉讼时效，故对于张婉菁提出的该项抗辩理由，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第六条规定，判决：张婉菁于判决生效之日起十日内给付驰太公司2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费2946元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张婉菁负担。二审期间，上诉人张婉菁向本院提供证据，照片一组，欲证明房屋漏水问题至今存在、消防通道停放私家车导致火灾时消防车无法进入及驰太公司的服务没有达到合同约定的标准。驰太公司质证，房屋漏水问题我们已经申报，归房产局管。发生火灾时因为消防车走错路，小区物业服务到位只是没有达到业主期待的标准。对于一审查明的事实本院予以确认。另查，上诉人张婉菁所住房屋为7楼，顶层，存在房顶防水层漏水情况，漏水情况持续至今。驰太公司对涉案房屋的漏水情况予以认可。再查，2017年起，驰太公司协助天汇花园小区部分住宅楼（含涉案房屋所在住宅楼）开始申请维修基金，至今无果。本院认为，本案中张婉菁所居住的小区业主委员会与驰太公司签订的《合同书》不违反法律或行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。关于张婉菁提出“驰太公司服务不到位，驰太公司入驻后，小区绿地变为停车场和自留地，小区已没有绿化，驰太公司没有该项支出。活动室对外出租、齐敏等外面单位垃圾往小区内倾倒、停车位白天对外单位出租等，物业公司从中收费为己所用，账目未公开，小区先后发生两起火灾，因楼下车辆停放阻碍消防通道导致消防车停靠不到楼前，不能及时有效的施救，致使业主财产遭受巨大损失。物业工作人员员数达不到合同约定的人数”一节。本案中，张婉菁虽提供了照片欲证明驰太公司提供的服务未达到合同约定的服务标准，但是物业服务是一个动态长期的过程，具有时间持续性和无法计量性等特点，即使在服务的某些环节、个别区域服务不到位，但不能证明驰太公司不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，故对张婉菁的该项上诉理由，本院不予采信。关于张婉菁提出“驰太公司擅自将物业费由0.8元/平提高至1元/平”一节。本案中驰太公司主张的物业费实际是按照0.8元/平计算得出，张婉菁所住房屋面积102.3平方米，2016年1月1日至2018年12月31日物业费为2946元（102.3平方米×0.8元/平×36个月），故对张婉菁的此项上诉理由，本院不予采信。关于张婉菁提出“2017年的物业费超过诉讼时效”一节，驰太公司的物业服务一直处于持续履行状态，一审期间，驰太公司已经提供证据证明其已尽催告义务及诉讼时效中断的情况，故对张婉菁的此项上诉理由，本院不予采信。关于张婉菁提出“案涉房屋是7楼，顶层，从2014年开始多处漏水，一般为下雨后房顶防水层漏水导致，造成案涉房屋墙体、地板损坏，多次找驰太公司请求维修，但请求无果，需等维修基金。物业合同中约定房屋共用部分的小修养护费由驰太公司承担。物业公司未能履行服务合同，导致业主人身财产安全受到损失应当依法承担相应的法律责任”一节。首先，根据法律规定，物业服务合同系双务合同，张婉菁所居住的天汇花园小区业主委员会与驰太公司签订的《合同书》中明确约定：“第二章委托管理事项第四条房屋建筑共用（有）部位的维修、养护和管理，包括楼梯间、走廊通道、门卫。第六条本物业内属物业管理范围的市政公有设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场。”该合同明确了驰太公司作为案涉小区的物业管理机构，应合规履行其物业服务内容，张婉菁在接受了相应的服务内容后应给付物业费用。而本案的事实，确实存在涉案房屋因公共区域修缮不当，导致漏水的问题，情况一直持续至今。而驰太公司作为提供物业服务的一方，虽然从2017年开始申请维修基金，至今未有结果。张婉菁作为小区业主，虽然不堪忍受房屋在雨天处于漏水的事实，但其客观上无法自行启动公共维修基金维护自身居住权益，只能依赖驰太公司向相关部门提出申请，才能达到最终的维修及复原的目的。驰太公司应当更为积极主动的实现维修基金的启动，从而完成其合同约定中的服务内容。故驰太公司在履行物业服务合同中，存在未按合同约定履行其维护、维修义务情况时，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本院综合案件情况，酌定张婉菁在本案中应缴纳2016年1月1日至2018年12月31日物业费2946元的一半，即1473元。剩余部分，驰太公司应待其完成公共维系基金的申请并完成修缮维修的服务内容后，再根据其履行情况及房屋的损害程度，另行诉讼解决，本案中暂缓缴纳另一半物业费用。综上，对张婉菁提出的此项上诉理由，部分具有事实和法律依据，本院对于合理合法部分予以支持。综上，张婉菁的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初2755号判决；二、张婉菁于本判决生效之日起十日内支付鞍山市铁东区驰太交通协勤管理服务有限公司2016年1月1日至2018年12月31日物业费1473元。三、驳回鞍山市铁东区驰太交通协勤管理服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元（上诉人张婉菁已预交），由上诉人张婉菁负担25元，由鞍山市铁东区驰太交通协勤管理服务有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  张 滨审判员  许爱军二〇二〇年十二月十八日法官助理薛慧敏书记员何洋