高平市人民法院民事判决书（2020）晋0581民初3761号原告：晋城市兴康物业管理有限公司，住所地高平市太华路**。法定代表人：杨某，任经理。委托诉讼代理人：李某，女，晋城市兴康物业管理有限公司职工。被告：宋某1，男，1990年10月1日生，汉族，住高平市。委托诉讼代理人：宋某2，男，1965年12月8日生，汉族，住高平市。与被告宋某1系父子关系。原告晋城市兴康物业管理有限公司（以下简称兴康物业）与被告宋某1物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴康物业的委托诉讼代理人李某，被告宋某1的委托诉讼代理人宋某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告兴康物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告2019年、2020年物业费各834元，并以834元为基数按3‰支付自2020年1月1日起至2020年10月1日止的逾期违约金686元，共计2354元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告居住在原告管理的高平市盛世佳苑小区3号楼2单元702室，被告居住时按照《物业管理条例》的相关规定，与原告签订了《物业管理合同》。原告根据相关规定，按照建筑面积0.44元/㎡每月收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁、公用水、电、绿化及维修等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务同时被告一直未交纳物业费，经原告工作人员多次催要未果，故提起诉讼。被告宋某1辩称，原告所诉被告居住情况及未交纳2019年、2020年物业费属实。被告居住在单元顶楼，自2018年开始出现屋顶漏水情况，给被告造成损失，被告多次找原告要求维修未果，无奈自己进行了维修。被告认为，原告收取了被告的物业管理费及维修基金，应当履行维修义务，因其未进行屋顶维修，故不同意支付物业费。因屋顶漏水给被告造成的损失，原告应当进行赔偿。对原告所诉的违约金，被告不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据，本院认证如下：1.原告提供的《高平市盛世佳苑住宅小区物业管理合同》，被告无异议，且能够证明原、被告间的物业服务合同关系，本院予以确认。2.原告提供的《通知》及《盛世佳苑小区启用维修资金征求意见表》，主要证明被告屋顶维修应使用维修基金，但未经三分之二业主同意，无法使用该基金，故不能维修，被告对该证据的真实性无异议，但认为被告屋顶维修属于物业服务范围，无需使用维修基金。本院认为，该证据仅能证明原告曾征求业主意见欲使用维修基金，但无法证明案涉部位的维修必须动用维修基金，故不具有证据效力。3.被告提供的收据一支，主要证明被告维修屋顶花费1710元，原告称不清楚被告的维修情况，不发表质证意见。本院认为，该证据主要证明被告的损失，被告要求原告赔偿其因房屋漏水所造成的损失，因其未提起反诉，被告可另案处理，本案不予认定。根据上述有效证据及当事人陈述，本院查明如下事实：被告居住于高平市盛世佳苑小区3号楼2单元702室，系该单元顶层住户，原告系该小区物业管理公司。2010年12月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《高平市盛世佳苑住宅小区物业管理合同》，合同第一条双方的权利与义务中约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、治安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第二条物业管理服务内容中约定：房屋共用部位的维修养护和管理（保修期过后）；第三条物业管理服务费用中约定：对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，甲方可从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金；第四条物业管理服务质量中约定：共用部位定期进行维护和保养；第六条维修基金的管理与使用中约定：根据国家规定，本物业建立共用设施设备保修期满后大中修，更新改造的维修基金；维修基金实行专项管理，专门用于住宅共用部位、共用设施设备的维修养护；共用部位是指住宅主体承重结构部位、墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道；第八条违约责任中约定：甲方违反本合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正，给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；第十六条约定：本合同自签字之日起生效。合同履行期间，被告居住的房屋屋顶渗水，被告要求原告进行维修，原告于2015年曾对该屋顶进行了维修。2018年，屋顶再次渗水，原告以未经业主的三分之二同意，无法使用维修基金为由未予维修，后被告自行维修，被告据此拒交物业费，原告提起诉讼。另查明，盛世佳苑小区住宅楼现已过质保期。本院认为，原、被告签订的《高平市盛世佳苑住宅小区物业管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，原、被告双方均应按照合同约定全面履行合同义务。本案中，原告作为物业公司，为被告居住的盛世佳苑小区提供了基本物业服务，被告作为业主，应当交付相应的物业管理费。被告称2018年其居住的房屋屋顶出现渗水情况，并向原告反映要求其维修，原告并未进行维修，原告对该事实予以认可，根据《高平市盛世佳苑住宅小区物业管理合同》约定，原告应对房屋共用部位进行维护、修缮，因被告居住的房屋系单元顶层，其屋顶属于共用部位，故原告应当对该屋顶进行维护和修缮。原告称小区住宅楼已过质保期，屋顶的修缮应使用维修基金，因未经业主的三分之二同意，故无法修缮，但根据合同约定，维修基金用于质保期满后共用部位及设施设备的大中修、更新改造，原告未提供相应的证据证明被告房屋屋顶的维修属于大中修、更新改造等使用维修基金的范围，且原告曾于2015年对该屋顶进行了维修，故原告的理由不能成立。原告在被告报修后未及时履行维修义务，违反了合同约定，其物业管理服务存在瑕疵，但因物业服务包含多种项目，某一项服务存在瑕疵不构成根本违约，无法据此免除被告的全部物业服务费用，故本院酌情扣减40%的物业费，被告每年物业费为834元，扣减40%为500元。关于原告要求的违约金，由于被告拖欠物业费的原因是其屋顶渗水而原告未及时进行维修，并非恶意拖欠，故对该项请求，本院不予支持。被告要求原告赔偿其因屋顶漏水而造成的损失，因其未提起反诉，被告可另案处理。另指出，本案酌减物业费金额是针对已发生的物业服务时间段内，物业公司在服务质量及效率上存在一定的不足之处，基于业主家中受有特定损失的事实，综合个案情况在权利义务对等的原则下做出，对将来的物业费没有约束力，对案涉小区其他业主不具有普遍适用性。物业公司应摆正自己的位置，根据法律规定及物业服务合同的约定，全面及时履行自己的义务，不断提升服务水平，增强服务意识，为小区及业主提供优质服务；业主应全面客观评价物业公司的服务质量与水平，不能以偏概全地忽略物业公司对小区公共区域提供的其他服务，欠交物业费不是解决问题的科学途径，反而容易造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，减少物业投入及成本，降低服务质量，同时欠交行为对已交费而共同享受公共区域服务的业主也不公平，故此行为不应得到鼓励。物业公司与业主应互相理解、加强沟通，正确处理彼此间的关系，共同构建和谐美好的生活环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告宋某1于本判决生效之日起十日内支付原告晋城市兴康物业管理有限公司2019年物业费500元、2020年物业费500元，共计1000元。二、驳回原告晋城市兴康物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告晋城市兴康物业管理有限公司负担10元，被告宋某1负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 员 李志平 二〇二〇年十二月十七日法官助理 闫 育书 记 员 王 云附：本判决确定的诉讼费，由当事人于判决生效后15日内缴至本院专户，逾期强制执行。本院开户行：山西省高平市农行营业部；全称：高平市人民法院诉讼费；