江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终647号上诉人（原审原告）：张鹏，男，1991年9月21日生，汉族，住沛县。上诉人（原审原告）：黄瑛，女，1966年3月5日生，汉族，住沛县。二上诉人共同委托诉讼代理人：马培永，江苏沛翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州德信置业有限公司，住所地沛县德信九龙城商业A1(酒店)****。法定代表人：费忠敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛玉忠，安徽征宇律师事务所律师。上诉人张鹏、黄瑛因与被上诉人徐州德信置业有限公司（以下简称德信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2019）苏0322民初2932号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张鹏、黄瑛的共同委托诉讼代理人马培永，被上诉人德信公司的委托诉讼代理人葛玉忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张鹏、黄瑛上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、诉讼费由德信公司承担。事实与理由如下：2015年6月6日，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，约定上诉人购买被上诉人开发的德信九龙城红郡3幢1单元701室(顶层)，约定交付房屋的时间为2015年12月31日前。2015年6月8日，被上诉人通知上诉人上房。上房后，上诉人发现涉案房屋漏水严重，厨房、卫生间、客厅、卧室等多处渗漏，无法居住。上诉人无数次找被上诉人处理，直到起诉前，一直没有解决。在一审中被上诉人自认：2016年12月26日报修、2017年1月8日维修完毕；2019年2月26日报修，2019年3月3日维修完毕；2019年4月10日报修，2019年8月13日经一审法院组织双方现场验收确认，涉案房屋维修合格。自此，应该认定从2015年12月28日至2019年8月13日，长达四年的时间，该涉案房屋处于漏雨状态，这是被上诉人自认的事实，该房不能居住的时间实际更长。严格讲应该从2015年6月8日起算，因为应该从被上诉人通知上诉人上房的时间即2015年6月8日计算损失。即便从2015年12月28日起算至2019年8月13日，被上诉人给上诉人造成损失的时间为3年零8个月。按照每月房屋租金1800元计算，被上诉人应该赔偿损失79200元，而且79200元只是上诉人的直接损失，间接损失没有计算。而一审承办法官竟然酌定损失期间为六个月，判决赔偿仅为10800元与事实不符。上诉人要求被上诉人赔偿自2015年12月31日起至2019年8月13日期间的损失。德信公司辩称，1、原审判决认定被上诉人赔偿的事实依据不存在，上诉人没有损失；2、被上诉人出于尊重一审判决的角度和为了息事宁人，所以没有提出上诉；3、上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉。张鹏、黄瑛向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令德信公司维修漏水的房屋；2、判令德信公司赔偿张鹏、黄瑛损失81000元（自2015年6月8日至2019年4月8日止，每月1800元）；3、本案诉讼费用由德信公司负担。一审法院查明：2015年6月6日，德信公司与张鹏、黄瑛签订商品房买卖合同，约定张鹏、黄瑛购买德信公司开发的德信·九龙城红郡3幢1单元701号房，出卖人应当在2015年12月31日前交付房屋。2015年6、7月份，德信公司通知张鹏、黄瑛上房，至起诉前，张鹏、黄瑛未实际装修入住。涉案房屋厨房、卫生间、客厅、卧室等多处存在渗水情况，德信公司多次维修，现已修复。德信公司出具的涉案房屋住宅保证书载明，交付日期为2015年6月8日，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。2018年4月4日，涉案房屋办理不动产权证书，权利人为张鹏、黄瑛、张吉伟，按份共有，张鹏占98%，黄瑛占1%，张吉伟占1%。一审法院认为：张鹏、黄瑛与德信公司之间的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方应按约履行各自义务。根据张鹏、黄瑛提供的证据及双方的陈述，张鹏、黄瑛所购买的涉案房屋在交付后确存在渗水的情况，尚未超过涉案房屋住宅保证书载明的保修期，德信公司有责任进行维修。本案审理过程中，经张鹏、黄瑛确认，德信公司维修后涉案房屋已不存在渗水情况，德信公司该项义务已履行完毕。故对张鹏、黄瑛要求德信公司维修房屋的诉讼请求，法院不予支持。德信公司出售的房屋在交付后存在多处渗水，墙面、屋面有较大面积受损，足以影响使用，张鹏、黄瑛确存在损失，德信公司应予赔偿。商品房买卖合同中约定，出卖人应当在2015年12月31日前交付房屋，德信公司虽在约定的交房时间之前即已通知张鹏、黄瑛上房，但德信公司提前通知上房的行为，并不是变更合同约定的交房日期，且德信公司通知上房后，还存在双方交验房屋的过程。因此，德信公司完成交付符合合同约定房屋义务的时间仍然为合同约定的交房之日，德信公司仅应对约定交房之日后的损失承担责任。涉案房屋仅在下雨后出现渗水的情况，大部分时间是正常的，买受人在房屋交付后长达三、四年的时间不上房，且期间德信公司进行了维修，在无合理事由认定房屋还会渗水的情况下，长时间内仍不上房，难以认定房屋渗水是张鹏、黄瑛一直不上房的唯一的原因。本案审理过程中，德信公司向法院书面说明，张鹏、黄瑛于2016年12月28日报修，德信公司2017年1月8日维修完毕；2019年2月26日报修，2019年3月3日维修完毕；2019年4月10日报修，张鹏、黄瑛起诉前维修完毕。2019年8月13日，经法院组织双方现场确认，涉案房屋已不存在渗水情况。经法院询问，张鹏、黄瑛表示何时报修、德信公司何时维修记不清了。上述报修及维修期间，特别是2019年短时间内进行了两次维修，确会影响张鹏、黄瑛居住使用，可以作为计算张鹏、黄瑛损失的期间，法院酌定张鹏、黄瑛的损失期间为6个月。张鹏、黄瑛主张按每月租金1800元的标准计算其损失，并提供了九龙城小区类似房屋网上租赁信息予以佐证，德信公司虽持有异议，但未提供相反证据证明，且张鹏、黄瑛主张的租金标准与本地同地段同类房屋出租价格基本相符，可以参照计算张鹏、黄瑛的损失。综合以上因素，法院酌定张鹏、黄瑛的损失为10800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、徐州德信置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿张鹏、黄瑛损失10800元；二、驳回张鹏、黄瑛其他诉讼请求。案件受理费1905元，由张鹏、黄瑛负担1577元，徐州德信置业有限公司负担328元（于本判决生效后十日内付清）。根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：被上诉人应否向上诉人赔偿涉案的损失以及具体数额如何确定。二审中，被上诉人向法庭提供了三份案外人之间签订的房屋租赁合同，并提交了一份书面说明，拟证明涉案房屋的租金标准，涉案房屋每月租金1100元左右的标准是精装修不加家具家电的租金价格，同等面积的毛坯房每月租金在四五百元左右，而且毛坯房很难租赁出去。经质证，上诉人认为，1、对于出租人为徐中亚与盛全物业服务股份有限公司徐州分公司签订的房屋租赁协议，对该份证据的真实性不予认可，此证据与本案缺乏关联性，从形式上看，一方是盛全物业服务股份有限公司徐州分公司，在落款处只有该公司公章，没有盖章人的签名，也没有落款日期，从字面上看，不像是一年前签订的，该房屋协议书中的标的物是煤电大屯有限公司新城嘉园，该位置与案涉房屋位置不同，位置较偏，如果该份协议是真实的，该房屋面积110平方，年租金22500元，以此为依据的话，上诉人出租的房屋租金标准应为2200元左右。2、对于出租人为刘群、徐真真与百筑楼宇工程有限公司签订的房屋租赁协议的真实性不予认可，对证明对象有异议，上诉人不能确定此协议的真实性，该合同没有落款时间也没有盖章人的签名，证据来源不明，依照此份合同，其面积为108.29平方，月租金1750元，上诉人出租的房屋近127平方，因此该租金不能客观反映该小区的租金情况。该租赁合同应当附房产证资料，否则不能证明房屋的位置、楼层及面积。3、对于第三份合同的真实性、证明对象有异议，九楼城6-1203室面积127.92平的房屋每月租金500元，显然与本小区实际租金标准相差甚远，该协议不真实，被上诉人应当提供房产证、平面图、室内设施等材料，因为房屋租赁协议涉及第三人，对房屋租赁协议第三方的身份均提出异议。4、对被上诉人提供的情况说明不认可。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，关于被上诉人应否向上诉人赔偿涉案的损失以及具体数额如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉人向上诉人交付的房屋存在质量问题，不符合双方的约定，被上诉人应当向上诉人承担违约责任，上诉人要求被上诉人赔偿损失，于法有据，应予支持。关于赔偿数额问题，上诉人一审主张被上诉人赔偿上诉人自2015年6月8日至2019年4月8日期间的损失，按照每月租金1800元标准计算，共计81000元。根据查明的事实，被上诉人向上诉人交付房屋的时间为2015年6月8日，根据被上诉人德信公司向一审法院出具的书面说明可知，张鹏、黄瑛于2016年12月28日报修，德信公司2017年1月8日维修完毕；2019年2月26日报修，2019年3月3日维修完毕；2019年4月10日报修，张鹏、黄瑛起诉前维修完毕。在2019年6月21日一审庭审中，被上诉人陈述涉案房屋局部的确有渗水的情况，上诉人第一次报修后很快修好了，之后屋顶烟道排风的地方渗水，局部修理没有效果，后对整栋楼的屋顶全面返修，现在上诉人屋顶墙面已经修理完毕，材料费已经花了十几万。后2019年8月13日，经法院组织双方现场确认，涉案房屋已不存在渗水情况。直至一审起诉前即2019年4月26日，上诉人未实际装修入住。由此可见，因被上诉人交付的房屋存在质量问题，并进行多次维修，导致2015年6月8日至2019年4月8日期间，上诉人无法使用涉案房屋，故上诉人主张该期间的损失应当予以支持。关于损失计算标准问题，上诉人一审主张损失按照每月1800元的租金标准进行计算，并未提供充分的证据予以证明，二审期间，结合被上诉人提供的租赁合同，考虑到涉案房屋并未进行装修的事实，本院酌定上诉人每月的损失为800元，自2015年6月8日计算至2019年4月8日，共计36800元。综上所述，张鹏、黄瑛的上诉请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省沛县人民法院（2019）苏0322民初2932号民事判决第二项，即“二、驳回原告张鹏、黄瑛其他诉讼请求。”；二、变更江苏省沛县人民法院（2019）苏0322民初2932号民事判决第一项，即“一、被告徐州德信置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张鹏、黄瑛损失10800元；”为：徐州德信置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿张鹏、黄瑛损失36800元；三、驳回张鹏、黄瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1905元，由张鹏、黄瑛负担1067元，徐州德信置业有限公司负担838元。二审案件受理费70元，由徐州德信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 胡元静审判员 崔金城二〇二〇年十二月十八日书记员 陆滢冰书记员 赵 莹