北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8319号上诉人（原审被告、反诉原告）：纪少华，女，1966年2月12日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：邢佳麒，河北迦南律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘婷，女，1986年4月10日出生，汉族，住北京市西城区。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。上诉人纪少华因与被上诉人刘婷、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初26947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纪少华上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回刘婷的一审全部诉讼请求；撤销一审判决第二项，改判支持纪少华的一审全部诉讼请求；或将本案发回重审。事实和理由：1.刘婷在租赁期满时没有按照约定将房屋恢复原状，应当承担违约责任。2.因刘婷未按照约定将房屋恢复原状，纪少华可就自行恢复原状费用的损失按照合同请求相当于一个月租金的违约金，以及就恢复原状期间无法自行使用或再次出租的损失请求相当于一个月租金的损害赔偿金。3.在纪少华指示刘婷应将钥匙交付给王蒙后，刘婷仍将钥匙交付给没有受领权限的中介公司的高彬，属于故意不履行返还房屋的义务。纪少华在归国后第一时间开锁收回房屋，已经极力减少损失，刘婷应当承担纪少华收回房屋前的占有使用费。刘婷辩称，不同意纪少华的上诉请求和理由。在租赁期限届满之日，纪少华没有完整地查验房屋，没有完全履行收房的基本义务，没有明确指出房屋存在的具体问题。纪少华没有证据证明房屋在出租之时的原始状态，在刘婷多次配合验收房屋的情形下，纪少华多次提出无理要求，拒不接收房屋钥匙，且在刘婷表示可以就未恢复原状部分折算损失从押金中扣除的情形下，纪少华仍未提出完整的赔偿方案，一直拒绝退还押金。刘婷虽对于涉案房屋进行过改动，但双方合同约定，房屋到期以后，装修恢复原状，以双方协商结果为准。双方虽未协商一致，但纪少华亦应当在合同到期之后采取适当措施防止损失扩大，纪少华一直拒绝接受钥匙，并以其不在国内为由恶意将房屋空置责任归于刘婷，造成损失扩大，纪少华应当对此自行承担责任。链家公司述称，同意一审判决。刘婷向一审法院起诉请求：判令纪少华向刘婷退还房屋租赁押金54000元及利息损失（利息损失以54000元为基数，自2019年2月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。纪少华向一审法院反诉请求：1.判令刘婷向纪少华支付违约金1.9万元；2.判令刘婷向纪少华赔偿占用使用费96267元；3.判令刘婷向纪少华赔偿经济损失1.9万元。一审法院认定事实：2018年1月9日，刘婷（承租方，乙方）与纪少华（出租方，甲方）经链家公司居间签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），有关约定如下：租赁用途：居住；如租赁用途为居住，居住人数为：2人，最多不超过6人。房屋租赁期自2018年2月1日至2019年1月31日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金每月1.9万元；押金5.7万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第九条装修条款：甲方书面同意乙方装修房屋的，租赁合同解除时，甲乙双方协商一致，按照恢复原状方式处理。房子是上下复式，乙方居住使用的是下层包括阳光房共计112平使用面积，朝南花园供乙方免费使用并负责平时维护好；甲方有卡哇伊钢琴一台和佳能复印机一台可让乙方免费使用，但是乙方负责维护好。房屋到期以后，装修恢复原状，以甲方乙方协商结果为准。签约时，双方未对房屋原状通过拍照或录像等方式保存。签约后，刘婷支付了押金5.7万元，后双方约定从押金中扣除车位租赁费3000元，故押金变更为5.4万元。刘婷对涉案房屋进行了装修改造，用于拼养小孩。2018年12月29日，刘婷通过微信向纪少华表示不续租，纪少华要求刘婷抓紧时间，恢复原状。双方于2019年1月19日通过微信就恢复原状具体问题进行沟通。纪少华要求墙面刷白、外面院子将栅栏上多余东西拆掉，花里胡哨的都涂黑，兔子窝拆掉。刘婷同意。2019年1月31日，刘婷腾空涉案房屋，希望进行退房交接。纪少华身处加拿大，委托王蒙通过微信协助其退房验收。王蒙称刘婷希望当日交房，对未恢复原状部分核算扣钱解决。纪少华以房屋未能恢复原状为由，拒绝收房。2019年2月1日，刘婷向纪少华发送微信称对方于当日向其提出了几个房屋需要改进之处，其今天及时进行了改进与完善；现再次正式交房；其手里的水、电、燃气卡，钥匙都准备好了，随时可安排人来取；希望退还房租押金共计57000元，两张门禁卡押金共100元及二楼的电费；如果要修南阳台，或者要清理北阳台的墙纸，可以估计一下师傅的费用，其觉得合理就认了，对方这么拖着，对大家都不好。后刘婷通过其夫闫晓峰将涉案房屋水卡、电卡、燃气卡交付王蒙。2月22日，纪少华让其与合同中的中介联系。刘婷要求纪少华明确指出对方认为的房屋明显损坏之处，其可以修复，对方也可以直接修复并找其承担相应费用。纪少华未回复。2019年2月28日，纪少华向刘婷发送微信称决定先收回房屋，再自行恢复，并提出恢复、清运费用总计11000元至11400元。2019年3月2日，纪少华向刘婷发送微信要求把钥匙和门禁交给王蒙。2019年3月29日，纪少华向刘婷发送微信称其问了中介高彬，刘婷只给了北花园门的钥匙和阳光房的钥匙，正门防盗门钥匙和门禁卡都没给。刘婷称给高彬的是整套钥匙，含门禁卡；去年交付钥匙时，纪少华委托一位男士来交付，拿了一套钥匙，但没有交付给其，其配了楼道门和北边防盗门的钥匙，两个门锁都很难用，其力气不足以打得开，委托人说时间紧，让其自行更换门锁，于是其更换了北侧防盗门锁，北边栅栏门钥匙也未交付，其一同进行了更换，更换过的门锁钥匙都交付给了中介。楼道门和其他未更换的门锁纪少华手里都有原配钥匙，因为未曾交付，门禁卡在交付时其支付了50元押金，如发生遗失，直接挂失重办。2020年8月20日庭审时，经询问，刘婷称涉案房屋钥匙已于2019年2月13日交付给链家公司中介高彬。法院当庭电话询问高彬，其称收到了阳光房钥匙，是否2月13日记不清了，通过该钥匙可以进入涉案房屋，但拿到钥匙过了两三天去看，其发现门上又加了一把锁，无法进入。纪少华称其2019年2月13日未收到房屋钥匙，是2019年7月3日撬锁进入涉案房屋，中介说的加锁情况可能是王蒙加的，因为她居住在二层；涉案房屋被改动处如下：第一，卫生间淋浴被拆；洗手池、马桶改变位置；一面墙安装了一排小镜子；一面墙安装了两个摆手；第二，厨房安装了两个刷墩布水池；第三，南边花园里安装了两个栅栏；第四，阳光房安装了一个黑板，铺了壁纸；镜子、支架拆除后有钉孔没有恢复原状，还有其他部分。刘婷认可对涉案房屋进行了上述改动；关于没有恢复原状部分，其称无法达到纪少华要求的恢复原状，其多次与纪少华沟通直接赔钱，但纪少华也不回应。一审法院认为，刘婷与纪少华签订的涉案合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。纪少华主张刘婷未经其同意，将居住用途的房屋改为经营使用，擅自拆改变动房屋卫生间、厨房、朝南花园大棚等，并造成房屋墙面、门窗等多处毁损，故应当承担19000元违约金。虽然涉案合同上载明租赁用途为居住，但根据本案现有证据可以认定纪少华在签约时知道刘婷承租涉案房屋用于拼养小孩，且同意刘婷对涉案房屋进行装修改造用于经营，纪少华亦未充分举证证明刘婷保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿，故纪少华的上述主张缺乏事实依据，法院对其该项反诉请求不予支持。纪少华主张租赁期满后，刘婷既不恢复房屋原状，又不履行退房义务，直到2019年7月3日才自行收回房屋，故应赔偿占用使用费96267元。本案中，刘婷在合同期满前与纪少华就涉案房屋恢复原状问题进行过沟通，并根据纪少华的意见进行过相应处理。刘婷在合同期满时也已腾空涉案房屋，准备与纪少华进行退房交接。纪少华以刘婷未恢复原状为由拒绝收房，虽然刘婷在合同期满时未能完全恢复涉案房屋原状，但双方在签约交房时并未对涉案房屋原状进行保存确认，导致双方在退房验收时对房屋原状存在分歧，而法院在没有房屋原状证据情形下，亦难以完全查明刘婷未恢复原状之处。而在刘婷愿意就其未恢复原状之处向纪少华合理赔偿的情况下，纪少华本应通过尽快收回涉案房屋，对未恢复原状之处保存证据后自行恢复，再向刘婷主张合理损失的适当措施来避免房屋空置损失，但其在房屋原状存在分歧的情况下拒绝收房，导致刘婷被迫于2月1日向王蒙交付水卡、电卡、燃气卡，并在2月份向中介交付钥匙，故纪少华主张的房屋占用使用费96267元明显过高，考虑到刘婷在合同期满时确未完全恢复房屋原状，纪少华在收回房屋后自行修复亦需时间，会影响房屋正常使用。虽然纪少华提交的《装修管理服务协议》上载明工程自2019年7月2日至8月20日，但上述期间系对涉案房屋进行装饰装修所花时间，并不限于修复时间，法院综合本案案情对于修复时间酌情按15日计算，并认定刘婷应向纪少华支付房屋占有使用费9500元。关于纪少华主张的经济损失19000元，纪少华提交的《装修管理服务协议》、收据、销货清单等票面总金额虽有2万多元，但从其内容来看，上述金额系装修工程金额，明显超过了修复金额，也明显高于纪少华在2019年2月28日微信中提出的恢复、清运费用总计11000元至11400元，考虑到刘婷认可存在未恢复原状之处，而涉案房屋原状已难以查明，故法院综合本案案情对于修复费用酌定为1万元，对于纪少华主张的超出该金额部分的经济损失，法院不予支持。刘婷要求判令纪少华向其退还房屋租赁押金54000元及利息损失。根据涉案合同约定，上述押金可抵扣刘婷应承担的违约赔偿责任，剩余部分应予以返还，关于利息损失，考虑到双方系因刘婷未能完全恢复房屋原状而就押金是否返还问题存在分歧，且合同并未约定押金利息，故法院对利息损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、纪少华于本判决生效后七日内向刘婷退还押金54000元（扣除刘婷应向纪少华支付的房屋占有使用费9500元和经济损失1万元后，尚需退还34500元）；二、刘婷于本判决生效后七日内向纪少华支付房屋占有使用费9500元、经济损失1万元（抵扣纪少华应向刘婷支付的押金19500元后，无需支付）；三、驳回刘婷的其他诉讼请求；四、驳回纪少华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，刘婷自认于2020年2月28日收到纪少华转账退还的押金5957元，本院经审查对该部分事实予以确认。经审查，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，纪少华与刘婷签订的涉案合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行己方义务。涉案合同到期前，刘婷已经明确向纪少华表示不再续租，故双方租赁合同于2019年1月31日因租赁期间届满而终止。涉案合同约定，房屋到期以后，装修恢复原状，以甲方乙方协商结果为准。故刘婷在租赁期间届满时应当腾空涉案房屋，并按照双方协商结果将房屋恢复原状并交付给纪少华。实际上，刘婷在租赁期间届满后，仅腾空了涉案房屋并根据纪少华的要求对房屋部分恢复原状，由于签约时双方未对房屋原状通过拍照或录像等方式保存，双方对于房屋恢复原状的状态并未有协商一致的结果。刘婷虽自认未完全将房屋恢复原状，但涉案租赁合同并无因未将房屋恢复原状而适用的违约条款，故纪少华主张的1.9万元违约金无合同依据，本院不予支持。由于刘婷未完全将房屋恢复原状，纪少华另行将房屋恢复原状，必然会支付一定的修复费用，属于纪少华遭受的经济损失，该部分损失应当由刘婷予以承担，一审法院酌定为1万元，并无明显不当，对于纪少华主张的过高损失，无事实和法律依据，本院不予支持。此外，刘婷虽未完全将房屋恢复原状，但刘婷在租赁期间届满时已经腾空了涉案房屋，按照纪少华的要求履行了部分恢复原状的义务，且多次表示同意就其未恢复原状的部分向纪少华赔偿损失。本院认为，恢复原状与赔偿损失属于并列的救济方式，在租赁合同期间届满而终止的情形下，纪少华坚持要求刘婷将涉案房屋恢复原状而双方又难以对于恢复原状的结果协商一致，此时纪少华拒绝接受钥匙、未予收房，无疑会造成房屋占用损失的扩大，对于该扩大部分的损失应当由纪少华承担相应责任。一审法院考虑到刘婷在合同期间届满时未完全恢复房屋原状，纪少华在收回房屋后自行修复亦需时间，酌情计算的占有使用费并无不当，对纪少华主张过高部分的占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，纪少华的上诉理由不能成立，因二审查明新事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初26947号民事判决第四项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初26947号民事判决第一项、第二项、第三项；三、纪少华于本判决生效后七日内向刘婷退还押金48043元；四、刘婷于本判决生效后七日内向纪少华支付房屋占有使用费9500元、经济损失1万元；五、驳回刘婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1150元，由刘婷负担127元（已交纳）；由纪少华负担1023元（本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费1493元，由纪少华负担1276元（已交纳）；由刘婷负担217元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费3556元，由纪少华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二〇年十二月十五日法官助理 刘 瑾书 记 员 马子萌