湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1573号上诉人（原审原告）：王平，女，1985年2月6日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：刘懿欧，雨湖区惟湘法律服务所法律工作者。上诉人（原审第三人）：曾岸峰，男，1972年4月5日出生，汉族，湖南省湘潭县人，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：王雅，湖南同升律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玲，湖南同升律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张擎，男，1977年8月25日出生，汉族，湖南省株洲市人，户籍所在地湖南省株洲市石峰区，现住湘潭市雨湖区。被上诉人（原审被告）：张艳红，女，1984年8月20日出生，汉族，湖南省湘潭县人，住湖南省湘潭县，现住湘潭市雨湖区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张大武，雨湖区潭城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：湘潭三合房地产经纪有限公司，住所地湘潭市雨湖区护潭乡韶山东路**地矿服务楼**门面。法定代表人：龙志军。被上诉人（原审第三人）：龙志军，男，1979年3月22日出生，汉族，湖南省湘潭县人，住湖南省湘潭市雨湖区。上诉人王平、曾岸峰因与被上诉人张擎、张艳红、湘潭三合房地产经纪有限公司、龙志军房屋买卖合同纠纷一案，湖南省湘潭市雨湖区人民法院于2019年6月18日作出（2019）湘0302民初1576号民事裁定，王平不服该裁定，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日作出（2019）湘03民终1825号民事裁定，撤销湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302民初1576号民事裁定书，指令湘潭市雨湖区人民法院审理。湘潭市雨湖区人民法院于2020年4月14日立案受理，在审理过程中，张擎、张艳红于2020年5月13日申请追加曾岸峰、湘潭三合房地产经纪有限公司（以下简称“三合公司”）、龙志军作为本案第三人参加诉讼，一审法院于当日通知曾岸峰、三合公司、龙志军作为本案第三人参加诉讼。湘潭市雨湖区人民法院作出（2020）湘0302民初945号民事判决，王平、曾岸峰不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。王平的委托诉讼代理人刘懿欧，曾岸峰的委托诉讼代理人张玲，张擎、张擎和张艳红的委托诉讼代理人张大武到庭参加了诉讼，被上诉人三合公司、龙志军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王平上诉请求：1.请求撤销湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘03民初945号民事判决第二、三项，依法改判张擎、张艳红退还定金1万元及购房款49万元，赔偿损失（以50万元为基数，自2018年4月19日起按年利率6%的标准计算至实际清偿之日止），曾岸峰、三合公司、龙志军承担本案纠纷的连带清偿责任；2.本案一切费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，张擎、张艳红应承担返还王平已交购房款50万元，赔偿损失的民事责任。首先，本案为房屋买卖合同纠纷，合同的责任主体为王平和张擎、张艳红，曾岸峰、三合公司、龙志军在本次交易中只提供中介服务，本案房屋买卖合同是主合同，中介合同是从合同，一审法院对本案合同的性质认定错误，作为合同给付一方张擎、张艳红应按合同的约定交付房屋，其擅自将房屋出售给案外人构成根本违约，在双方同意解除合同的情况下，张擎、张艳红应承担返还王平已交付的购房款50万元，赔偿损失的民事责任；其次，根据双方签订的《房屋买卖协议》及履行来看，王平已经履行了全部义务，按照协议的要求支付了购房款，张擎、张艳红以还有29万元购房款未收到进行抗辩，从一审法院查明的事实来看，王平的给付行为是符合法律的规定和协议的约定。张擎、张艳红在承担本案的民事责任后，可以向曾岸峰、三合公司、龙志军主张权利；再次，张擎、张艳红在诉讼期间将案涉房屋出售给案外人，主观上存在恶意，是本案合同无法履行、合同目的无法实现的根本原因，一审法院认定不存在违约明显是错误认定；最后，从一审的调查结果来看，曾岸峰、三合公司、龙志军非法占有张擎、张艳红29万元房款是违法行为，也是导致本案纠纷的重要原因，张擎、张艳红可以另行主张权利也可以要求其承担本案纠纷的民事责任。综上，请求二审法院支持上诉人的合理请求。张擎、张艳红对王平的答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，法律关系明确，适用正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二、本案王平与张擎、张艳红都委托湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部（以下简称“依路通咨询部”），作为房屋买卖中介。答辩人没有收到王平的购房款，是因王平违反合同规定将该房款支付给案外人龙志军，答辩人仅仅收到王平一万元定金。龙志军收到房款后潜逃，造成该房屋买卖协议无法实现，故本案的责任不在答辩人。三、王平未将房款支付至中介方依路通咨询部的公账上，也未支付给答辩人，直接将房款支付给了龙志军私账，违背了房屋买卖协议的约定和独立的关系。根据《合同法》的相关规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关重要事实提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿”。王平与中介方的具体经办人员黄煌立有亲戚关系，强调要以依路通咨询部为居间人，答辩人并不认识居间方，加上王平不按照合同约定履行付款义务，答辩人才是受害人。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。曾岸峰对王平的答辩称：曾岸峰没有参与过案涉房屋买卖的过程，没有签署过合同，没有收取过购房款项。一审已经查明印章系伪造的，曾岸峰对于本案不应当承担责任，更不应该对被上诉人提出的利息承担连带清偿责任。三合公司与龙志军未作答辩。曾岸峰上诉请求：1.请求撤销湘潭市雨湖区人民法院作出的（2020）湘0302民初945号民事判决第三项；2.支持一审原告王平的诉讼请求，购房款50万元全部由被上诉人承担。事实与理由：一、本案法律关系认定错误。虽然案涉《房屋买卖协议》既有房屋买卖合同，又存在居间关系，但是本案王平只依据房屋买卖合同关系起诉张擎、张艳红，他们之间的纠纷是基于买卖关系所产生。王平的起诉与居间关系并无任何关联。本案的居间合同因促成双方房屋买卖合同的签订已经履行完毕，各方均没有争议。二、本案突破了一审原告王平的诉讼请求，违反了不诉不理的原则。王平起诉时并起诉本上诉人，庭审中王平未变更诉讼请求，一审法院也未释明法律关系及后果，直接判决本上诉人（即第三人）对本案部分购房款承担返还责任，明显违反了民事诉讼法的基本原则。三、一审法院对违约主体认定错误。一审认为，张擎违约的原因是第三人三合公司未向其交付购房款，造成买卖合同的目的不能实现，合同签订之时，张擎是同意王平将购房款交付至第三方三合公司，按照此约定，张擎与三合公司之间是委托关系，张擎委托三合公司收取购房款。因此张擎、张艳红未收到三合公司转交的购房款不是其不按约交房的抗辩理由，可以继续履行交房的义务。至于其损失可以依据委托关系向三合公司追偿，所以一审判决明显存在法律关系混乱，事实认定错误。四、本案突破了合同相对性原则。一审判决被告及当事人退还各自所得，承担有限法律责任，是从获益结果反推而造成的。但是本案是买卖合同纠纷，权利义务具有明显的相对性，按照法律规定，承担违约责任的主体只能是张擎、张艳红。如果要突破合同相对性原则，由第三方承担责任，必须要有明确规定，并且一般承担的还是连带责任，很显然，一审判决所适用的法律，并未对此突破作出合法的解释。五、上诉人没有参与本案任何的行为，无需担责。上诉人对合同的内容一概不知，也未获取任何利益。一审判决第11页“本院认为”中，对上诉人及依路通咨询部的行为描述，完全缺失客观事实根据，以主观臆断为主，法官的自由心证达到极致。本案唯一与本上诉人有关的证据，就是涉案合同的依路通咨询部的公章，龙志军当庭承认是他安排他人伪造，与本上诉人无关。请求二审法院支持上诉人的上诉请求，给予公正判决。王平对曾岸峰的答辩称：1、上诉人曾岸峰主张龙志军伪造合同专用章，目前没有证据证明本案合同章是伪造的，所以曾岸峰的主张不成立。2、一审时，龙志军和曾岸峰都确认收取王平50万元购房款后，龙志军曾经向曾岸峰的老婆，也是龙志军的姐姐支付了8万元，在一审中，曾岸峰对该费用认为是民间借贷关系，也没有提交证据证实，所以我们认为龙志军、曾岸峰、三合公司非法占有王平支付给张擎、张艳红29万元的购房款的事实是清楚的。张擎、张艳红对曾岸峰的答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人曾岸峰上诉请求不但违背本案的事实，而且违背法律的规定，请求二审驳回曾岸峰的上诉，维持原判。二、曾岸峰以一审判决法律关系认定错误为抗辩理由不成立。因王平不按合同约定付款，将购房款付给龙志军，造成《房屋买卖协议》无法实现，为查清本案事实，一审法院依法追加依路通咨询部、曾岸峰、三合公司、龙志军为本案第三人，符合法律的诉讼原则，一审判决完全符合合同法的相应规定。三、曾岸峰以一审判决“违约主体错误”不成立，依法应予以驳回。从合同的主体来看，王平是买方，张擎是卖方，依路通咨询部是居间方，各自分别独立但又相互依赖，由于王平一再强调要通过依路通咨询部，因为该公司的业务员黄煌立是王平的亲戚，但是王平未按约定将房款打到依路通咨询部公账上，而是违约将房款付到案外人龙志军账上，龙志军收到该房款后潜逃，致使该房屋买卖协议无法履行。依路通咨询部在本案合同中是中介方，依路通咨询部是本案不可归责的被诉主体，曾岸峰强调一审判决突破所谓相对性原则不成立。一审判决曾岸峰承担清偿责任完全正确。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。三合公司与龙志军未答辩。王平向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，将坐落于湘潭市××道××号××栋××单元××号房屋过户至原告名下；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2018年3月20日签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告退还原告购房款50万元，并赔偿原告损失（以50万元为基数，按照年利率6%的标准，自2018年4月19日起支付资金占用期间的债务利息至款项清偿之日止）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年3月20日，在第三人三合公司的法定代表人龙志军、业务员黄煌立参与下，王平与张擎、张艳红与三合公司在三合公司签订一份《湘潭市岳塘区依路通信息咨询部房屋买卖协议》（以下简称《房屋买卖协议》），该协议约定原告王平（买方乙方）购买被告张擎、张艳红（卖方甲方）名下位于湘潭市××道××号××栋××单元××号房屋（电子合同编号为2××5号），面积118.78平方米，价格为50万元。付款方式及付款进度为：1.乙方于2018年3月20日支付购房定金人民币壹万元整（￥10000.00）给甲方，甲方将该物业的产权证及相关权属证书原件存放于经纪方；2.付款方式为一次性付款。双方约定于2018年5月20日前办理完产权电子合同过户及相关更名、交税工作。支付方式：①乙方将所有房款及税费款转入至经纪方账户监管。②首批支付款为贰拾万元，时间为甲方归还公积金欠款当天。③维修基金乙方支付给甲方，以甲方开出维修基金票据为准。④待电子合同在原售楼部更名成功后，房产部门落档后，余下房款叁拾万一次性支付完成，并在当日交接清物业费用。同时，协议第四条约定“税费由甲、乙方承担：①甲方承担房税2.5万元，乙方承担房税1.5万元，共计肆万元”。第七条约定“甲方将该房屋交予乙方使用时间为所有房款到甲方账户后，即交房使用”。第九条中约定：甲方“…若中途违约，由甲方负担所有因办理该宗买卖发生的费用和退回实际已收房款外，另双倍赔付乙方交纳的购房定金人民币（大写）贰万元，￥20000.00元整。”乙方“……若中途违约，由乙方负担因办理该宗买卖所产生的一切费用，乙方所付购房定金将作为违约赔偿金交付甲方，…”^第十二条约定“①甲、乙双方无条件配合经纪方办理产权过户、电子更名等相关手续。②甲方须对该产权前期物业费及时清付再交房，涉及电子更名费由甲方承担。③乙方须确保一次性过户并完成付款。……”。另外，上述协议还就居间服务费等方面进行了约定。合同签订时，原告王平，被告张擎、张艳红均在上述协议上签名并捺手印，同时在上述协议上还加盖了第三人三合公司的公章以及名称为“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部合同专用章（2）”的印章。协议签订当日，原告立即将1万元购房定金支付给了被告，并由被告张擎出具了“收条”一张，该“收条”载明：“今收到王平购翰林居11栋1单元1001004号房定金壹万元整（10000）。过户当日该款自动转为房款，情况属实。收款人：张擎。2018.3.20”。协议签订后，原告王平于2018年4月16日将购房款30万元、4月18日将购房款19万元支付至第三人龙志军个人账户上，三合公司出具了加盖财务专用章的“财务收款收据”，龙志军收到上述49万元房款后，于2018年4月24日转账20万元至被告张艳红账户。被告张擎、张艳红收到上述款项后，按照协议约定归还了房屋贷款并于2018年6月12日申请注销电子合同，同时向开发商交纳了注销的相关费用39198元。原、被告准备办理过户更名手续时，三合公司及龙志军失去联络，且三合公司及龙志军未将剩余款项全部支付给被告。后在被告一直未办理房屋过户手续的情况下，原告遂找被告张擎、张艳红、第三人三合公司法定代表人龙志军协商，但无果而终。原告遂诉至一审法院，形成本诉。另查明，1.案涉的位于湘潭市××道××号××栋××单元××号房屋被告已于2019年8月12日出售给案外人，并已办理过户更名。2.湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部系第三人曾岸峰于2012年9月6日注册登记的个体工商户，经营者为曾岸峰，已于2018年11月核准注销。3.根据第三人三合公司法定代表人龙志军陈述，三合公司系（自然人投资或控股）有限责任公司，其中龙志军占70%的股份。4.根据第三人三合公司法定代表人龙志军陈述，名称为“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部合同专用章（2）”的印章系在未告知第三人曾岸峰的情况下，于2015年左右找人私刻的，该印章一直由龙志军掌管和使用，但已于2018年11、12月份左右遗失。5.根据第三人曾岸峰与第三人龙志军一致陈述，龙志军系第三人曾岸峰妻子龙岸民同胞弟弟。6.根据第三人三合公司法定代表人龙志军陈述，在第三人曾岸峰不知情的情况下，龙志军一直对外以“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部”名义做生意，其所用的纸质版房屋买卖协议也是原“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部”所用的版本。7.第三人龙志军收到上述49万元房款后，将其中8万元转账给曾岸峰妻子龙岸民，根据第三人龙志军陈述，该8万元系偿还其向龙岸民的个人借款，剩余21万元，其中大部分用于三合公司的运营，还有一些用于个人消费支出。8.本案审理过程中，原告、被告与本案第三人三合公司、龙志军均明确表示同意解除案涉的《房屋买卖协议》。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的焦点为：一、案涉的《房屋买卖协议》是否应予解除。二、导致《房屋买卖协议》无法继续履行的违约责任应由谁承担，原告要求被告退还购房款50万元及赔偿损失的主张是否能得到支持。对上述焦点，一审法院作如下分析：对于焦点一，一审法院认为，原告王平与被告张擎、张艳红及第三人三合公司于2018年3月20日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在上述协议签订后，原告王平不但向被告张擎、张艳红支付了购房定金1万元，且依约向第三人三合公司支付了另外49万元购房款。而被告张擎、张艳红直至三合公司及龙志军失去联络前都一直按照协议中的约定履行相应的义务，将备案在其名下的案涉房屋出售给原告。根据查明的事实，导致上述《房屋买卖协议》无法继续履行的根本原因在于三合公司、龙志军收到原告王平支付的49万元购房款后，仅向被告张擎、张艳红支付了其中20万元后即丧失支付能力进而失去联络，且直至本案移送公安机关时，第三人三合公司既未将剩余的29万元退还给原告，也未支付给被告张擎、张艳红，在此种情况下，合同目的已难以实现，被告张擎、张艳红在案涉房屋迟迟不能过户的情况下面临开发商追究其违约责任，鉴于此情况，被告张擎、张艳红将房屋出售给案外人不属于违约。现原告明确表示不再购买案涉房屋并要求解除上述《房屋买卖协议》，且在本案审理过程中，二被告及第三人三合公司、龙志军也都同意予以解除，因此，一审法院对原告要求解除《房屋买卖协议》的诉讼请求予以支持。对于焦点二，一审法院分析如下：1.根据查明的事实，原告与被告签订的《房屋买卖协议》是在第三人三合公司作为中介并直接参与的情况下签订的，故其中既包含了原告与被告之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含了三合公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”同时本案中的《房屋买卖协议》第九条约定“若被告中途违约，由被告负担所有因办理该宗买卖发生的费用和退回实际已收房款外，另双倍赔付原告交纳的购房定金人民币（大写）贰万元。若原告中途违约，由原告负担因办理该宗买卖所产生的一切费用，原告所付购房定金将作为违约赔偿金交付被告。”但如前述焦点一中所述，导致《房屋买卖协议》无法继续履行、合同目的难以实现的根本原因在于第三人三合公司、龙志军，原告与被告在本案中均不存在相应的违约行为；且在本案审理过程中，原、被告双方均同意解除签订的《房屋买卖协议》。在这种情况下，原告要求被告张擎、张艳红退还1万元定金及购房款20万元具有事实和法律依据，对其要求被告退还的另外29万元及承担赔偿责任的主张，一审法院不予支持。3.对于原告主张的另外29万元购房款是否应当由第三人三合公司、龙志军、曾岸峰退还的问题。①一审法院认为，根据查明的事实，第三人三合公司、龙志军在《房屋买卖协议》签订后确实收到了原告支付的49万元，而第三人三合公司、龙志军之后仅向被告张擎、张艳红支付了20万元。湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部系曾岸峰于2012年注册登记并经营的个体工商户，后曾岸峰将咨询部交给龙志军共同经营。2018年3月原告、被告及三合公司就买卖房屋及中介服务签订了《湘潭市岳塘区通信息咨询部房屋买卖协议》，该协议中既有房屋买卖双方当事人的签名，又加盖了三合公司、依路通咨询部的印章。虽然曾岸峰提出“依路通”并非其唯一的名称所有者，龙志军也经营有其他“依路通”门店，但涉案房屋买卖协议为《湘潭市岳塘区依路通信息咨询部房屋买卖协议》，加盖的为“湘潭市岳塘区依路通信息咨询部合同专用章（2）”而未加盖其他“依路通”门店公章，因此曾岸峰是否为“依路通”名称唯一所有者与本案所认定的事实无关。三合公司法定代表人龙志军与湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部经营者曾岸峰均承认两人系亲属关系，在该咨询部成立不久后，曾岸峰就将该咨询部交给龙志军共同经营。龙志军在长达几年的时间里以该咨询部名义经营，曾岸峰提出对其经营行为不知情与常理不符。三合公司与依路通咨询部以往多次共同签订的《湘潭市岳塘区依路通信息咨询部房屋买卖协议》中均加盖了三合公司印章及“湘潭市岳塘区依路通信息咨询部合同专用章（2）”。在依路通咨询部未注销之前，并无证据证明曾岸峰对龙志军实际经营该咨询部的各项经营行为提出过异议，即使所有涉及该公章的合同、收据等资料没有曾岸峰的签字和事后的追认，也应视为曾岸峰对三合公司经营行为的认可。综上，一审法院依法认定本案房屋买卖关系的中介方共同为三合公司与依路通咨询部。因案涉《房屋买卖协议》无法继续履行，作为合同经纪方的三合公司与依路通咨询部应承担退还购房款及赔偿损失的民事责任。现依路通咨询部已经注销，其民事责任由经营者曾岸峰承担。②《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”第三人龙志军系三合公司法定代表人、绝对控股股东，三合财务管理混乱，龙志军代收王平的购房款后，将其中一部分款项用于偿还个人债务或个人消费，公司资产流向不明，致使王平对三合公司债权至今无法清偿。故一审法院认定龙志军滥用公司法人独立地位和股东有限责任，损害公司债权人利益，龙志军应当对三合公司的债务承担连带责任。综上，三合公司、龙志军、曾岸峰应共同退还王平购房款29万元并承担赔偿其损失的责任，对损失的范围，以未退还款项29万元为基数，按照年利率6%的标准自2018年4月19日计算至实际清偿之日止。综上，一审法院对原告的诉讼请求部分予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告王平与被告张擎、张艳红及第三人湘潭三合房地产经纪有限公司于2018年3月20日签订的《湘潭市岳塘区依路通信息咨询部房屋买卖协议》；二、被告张擎、张艳红在本判决生效之日起十日内一次性向原告王平退还定金人民币1万元及购房款人民币20万元，合计21万元；三、第三人湘潭三合房地产经纪有限公司、龙志军、曾岸峰在本判决生效之日起十日内一次性向原告王平退还购房款人民币29万元并赔偿损失（损失以未退还款项为基数，自2018年4月19日起按年利率6%的标准计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告王平的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8800元，减半收取计4400元，保全费3120元，合计7520元，由第三人湘潭三合房地产经纪有限公司、龙志军、曾岸峰负担。二审期间，上诉人曾岸峰向法庭提交五份证据，证据一，湖南省印章管理平台公章备案信息，拟证明湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部仅有2枚公章且均在公安进行备案，案涉房屋买卖协议上加盖的“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部合同专用章（2）”不是曾岸峰注册的岳塘依路通门店的公章，该公章为龙志军私刻，上诉人不知情。证据二，湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部公章和合同专用章，拟证明真实的2枚公章一直在曾岸峰家中，上诉人尽到了公章保管责任，湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部合同专用章（2）系龙志军在曾岸峰不知情的情况下私刻。证据三，湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部空白《委托售房协议》及《委托购房协议》2叠、刘柏良《委托购房协议》、吴老培《委托购房协议》，拟证明龙志军擅自印制了大量抬头为湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部的协议，并在有的空白协议上加盖了湘潭三合房地产经纪有限公司公章，有的加盖了其私刻的湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部合同专用章（2），并将这些空白的协议交给了业务员在市场上开展业务。在依路通咨询部已经注销的情况下，龙志军手中仍有这些合同。证据四，物业和社区证明、岳塘区湖湘丝域养发馆工商登记信息。拟证明湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部于2013年停止经营腾空了场地，曾岸峰与妻子龙岸民将原依路通咨询部门面重新装修，并于2015年6月29日注册成立了岳塘区湖湘丝域养发馆经营至今。证据五，民事监督案件受理通知书。拟证明同类案件湘潭市人民检察院已经启动抗诉程序。王平质证认为：对曾岸峰提交的证据一，真实性没有异议，但是对其关联性有异议，不能达到其证明目的，私刻合同专用章从雨湖区人民法院审理的相关案例（原告是张小青、被告是蒋文芳、第三人是三合公司和龙志军、曾岸峰）中，一审、二审均对该事实没有认定。证据二，对该两份公章的原件我们核实了，真实性没有异议，但是证明目的是臆断的，并不存在，本案并不涉及该印章，是涉及的合同专用章（2），也不能证明是私刻的。证据三，真实性无法核实，对于涉及到签字的刘柏良和吴老培的协议，因为该两份协议涉及到案外人，我们无法核实其真实性，与本案纠纷无关联，如果要作为证据提交，必须请该二证人出庭作证，即便该两证据是真实的，也不能证实龙志军私刻信息部的公章。证据四，真实性没有异议，证据效力有异议，单位证明需有单位负责人签字，不符合民诉法单位证明的相关规定，对证明目的有异议，腾空并不代表停止经营。证据五，真实性没有异议，但是与本案无关联，抗诉是否成功不清楚，法院可以要求曾岸峰提交相关案件的一、二审民事判决书。抗诉并不代表该案件错误。张擎、张艳红质证认为：证据一，真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，达不到其不应承担责任的目的，因为曾岸峰不是一两天的经营时间，而是常年从事信息咨询工作。证据二，真实性、合法性无异议，但是对证明目的有异议。证据三，和王平质证意见一致，依路通咨询部不具备房屋的中介和监管资金的职能。证据四、证据五的质证意见与王平质证意见一致。本院认证认为，虽然证据一、证据二中涉及的湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部2枚公章在公安进行了备案，但不能充分证明曾岸峰提出的“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部合同专用章（2）”系龙志军私刻，曾岸峰不知情的主张，对该两份证据的关联性不予认可。证据三亦不能充分证明曾岸峰提出的空白《委托售房协议》及《委托购房协议》2叠、刘柏良《委托购房协议》、吴老培《委托购房协议》系龙志军擅自印制，曾岸峰不知情的主张，对该份证据的关联性不予认可。证据四虽然曾岸峰证实原岳塘区依路通门面重新装修后成立岳塘区湖湘丝域养发馆经营至今，但不能充分证明湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部停止经营或注销，对该份证据的关联性不予认可。证据五仅能证明检察机关受理了曾岸峰对上诉人张小青与被上诉人曾岸峰、蒋文芳、湘潭三合房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案的申诉申请，对该份证据的关联性不予认可。经审理查明，2018年8月28日，王平在湘潭市××队的询问笔录上陈述：……在我把钱转给龙志军后，我就多次找龙志军去办电子合同更名手续，龙志军就用各种理由搪塞我……。2019年8月23日，张擎在湘潭市××队的询问笔录上陈述：……只要我们三方人员（意指王平，龙志军，张擎、张艳红）到场去铭鸿置业公司售楼部就可以办理好一切手续，但后来我们三方就没有碰过面，据王平告诉我她多次约龙志军，龙志军以各种理由推脱，才导致今天的这个局面……。2019年10月12日，曾岸峰在湘潭市××队的询问笔录上陈述：……2012年10月左右成立湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部，自己是法定代表人，当时我自己只经营几个月就没有搞了，在经营期间，龙志军负责跑业务，因业务不好，后来改做别的生意……。2019年7月15日，因张擎、张艳红未缴清购买湘潭市铭鸿置业有限公司翰林居11栋1001004号房屋余款28万元，该公司向张擎、张艳红发出解除通知书，将依法解除合同并追索违约责任。对于一审判决查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，2018年3月20日本案合同各方所签订的《房屋买卖协议》合法有效。现合同各方均同意解除合同，本院依法予以解除。合同解除后，当事人应当按照约定全面履行各自义务。本案的焦点为：王平支付的50万元购房款及相关损失到底由谁负责返还赔偿。1.王平共支付了50万元购房款，其中向张擎、张艳红支付了购房定金1万元，向三合公司支付了另外49万元购房款。而三合公司、龙志军收到王平支付的49万元购房款后，仅向张擎、张艳红支付了其中20万元，既未将剩余的29万元退还给王平，也未支付给张擎、张艳红。张擎、张艳红在收到其中的20万元后一直按照合同约定履行房屋出售相关义务。但最终由于三合公司、龙志军未将另外的29万元支付给张擎、张艳红，导致王平未能实际取得该房屋。张擎、张艳红在面临案涉房屋迟迟不能过户至王平名下且开发商又要追究其违约责任情况下，将房屋出售给案外人主观上不存在恶意，不构成根本违约，一审法院判令张擎、张艳红退还王平1万元定金及购房款20万元具有事实和法律依据，处理并无不当。王平提出应由张擎、张艳红返还购房款50万元并赔偿损失，由曾岸峰、三和公司、龙志军承担连带清偿责任的上诉请求，理由部分充分，部分予以支持。2.2012年9月6日，曾岸峰注册登记成立湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部，2018年11月19日停止经营登记注销。2018年3月20日，本案所签《湘潭市岳塘区依路通信息咨询部房屋买卖协议》为湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部的格式合同，合同注明，甲方为张擎、张艳红，乙方为王平，经纪方为湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部（加注西站分店）。合同落款处分别有甲、乙双方签字，经纪方盖有“湘潭市岳塘区依路通信息咨询部合同专用章（2）”，三合公司在合同中间盖章。龙志军系三合公司法定代表人，王平的购房款49万元打到龙志军私人账户，龙志军仅打款20万给张擎、张艳红。根据曾岸峰在公安经侦部门的陈述，湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部在经营期间，龙志军负责跑业务，因业务不好，后来就改行做别的生意。但在依路通咨询部从成立到注销之前，并无证据证明曾岸峰对龙志军实际经营该咨询部或以该咨询部的名义进行各项经营行为提出过异议。龙志军收到王平部分购房款后，转款8万元给龙岸民（曾岸峰妻子），龙志军一审陈述是还借款，但并未提供相关证据证实。龙志军与曾岸峰均承认两人系亲属关系，曾岸峰提出对其经营行为不知情与常理不符。一审法院依法认定本案房屋买卖关系的中介方共同为依路通咨询部和三合公司并无不当。因案涉《房屋买卖协议》无法继续履行，作为合同经纪方的三合公司与依路通咨询部应承担退还部分购房款及赔偿损失的民事责任。现依路通咨询部已经注销，一审法院判令其民事责任由经营者曾岸峰承担并无不当。曾岸峰、三合公司、龙志军作为第三人参加诉讼系一审法院根据当事人申请追加。二审中，王平并未放弃对曾岸峰、三合公司、龙志军的追偿权，曾岸峰提出一审法院突破“不告不理”原则的上诉请求，理由不成立，依法不予支持。综上，一审法院判令三合公司、龙志军、曾岸峰应共同退还王平购房款29万元并承担赔偿其损失的责任，对损失的范围，以未退还款项29万元为基数，按照年利率6%的标准自2018年4月19日计算至实际清偿之日止，并无不当。综上所述，王平的上诉请求部分成立，部分予以支持。曾岸峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决程序合法、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人王平负担2800元，曾岸峰负担6000元。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 刘 静审判员 肖瑞芬审判员 唐 逊二〇二〇年十二月一日法官助理刘康乐书记员梁莎附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……