重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终9485号上诉人（原审被告）：熊莉，女，1985年6月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：王兆瑞，重庆渝汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴静，重庆渝汇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：汪晓蓉，女，1968年5月29日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张东，重庆市沙坪坝区虎溪法律服务所法律工作者。原审第三人：重庆金洁房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大水井**附**，统一社会信用代码91500106666411324F。法定代表人：邓恒正，董事长。上诉人熊莉与被上诉人汪晓蓉、原审第三人重庆金洁房地产开发有限公司（以下简称金洁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初13428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人熊莉，被上诉人汪晓蓉及其委托诉讼代理人张东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊莉上诉请求：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初13428号民事判决，依法改判驳回汪晓蓉的诉讼请求或发回重审；二、本案上诉费、诉讼费由汪晓蓉承担。主要事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，应当予以改判。一、案涉房屋并非熊莉一人，熊莉与汪晓蓉自行签订协议的行为属于无权处分且未得到追认，侵犯了其他安置成员的合法权益。案涉房屋内安置人员共四人，熊莉、贺宇、贺杰安置面积为30平方米/人，蔡云安置面积为20平方米/人，熊莉仅占有案涉房屋部分权利，案涉协议是熊莉自行与汪晓蓉签订的，转让安置房认购权的行为，属于对其他权利人的无权处分，一审法院认定协议有效，将会对其他权利人的利益产生重大损失。二、案涉房屋为还迁安置房，其购买权利具有一定人身依附性，转让协议无视了购买还建房资格的人身依附性，本身对金洁公司及政府相关部门的拆迁安置工作造成影响。汪晓蓉辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决合法有效，应予维持，驳回熊莉的全部上诉请求。金洁公司未作答辩。汪晓蓉向一审法院起诉请求：1、确认汪晓蓉与熊莉签订的《房屋认购权转让协议》合法有效。2、诉讼费由熊莉承担。一审法院认定事实：2015年9月8日，熊莉（乙方）与沙坪坝区征地办公室签订《征地拆迁补偿与住房货币安置协议书》。该协议约定，因巴渝老街项目建设，需拆迁乙方住房，门牌号：童家桥村枣子堡组71号。二、住房安置面积：1.农转非人员三人，安置对象分别是熊莉、贺宇、贺杰。安置面积为每人30平方米。2.需安置的城镇人员一人，是蔡云，安置面积为每人20平方米。5.该户安置人口四人，共计安置面积110平方米。六、在签订本安置协议后拆迁住房安置完结，乙方的居住问题自行解决，凭此协议在指定银行领取补偿、安置款。乙方应在2015年9月30日前搬迁完毕，交出土地，残值由甲方处理。若乙方未在规定时限内搬迁的，甲方有权根据有关规定采取强制措施予以拆除。2015年11月4日，熊莉（乙方）与金洁公司（甲方）签订《“金洁·安居逸园”订房协议书》。协议约定，一、乙方预订甲方开发建设的“金洁·安居逸园”项目住宅一套，销售编号为1-13-14（在楼层、户型、朝向等不变的情况下，最终门牌号以派出所确定的为准），户型为三室两厅，建筑面积暂为124.84平方米（最终以实测面积为准）。购房单价为建筑面积5180元/平方米，总房款暂为651420元。房款在甲乙双方签订《重庆市房屋买卖合同》时按实测房屋建筑面积一次性付清。二、本协议签订时，乙方向甲方指定账户支付订金50000元。上述订金在双方签订《重庆市房屋买卖合同》时，抵作该房屋的购房价款。三、甲方需于2017年12月31日前完成所订房屋的建设、综合验收等工作，并应通过电话、登报等公开方式通知乙方到指定地点签订《重庆市房屋买卖合同》，并按合同约定期限将房屋交付给乙方，若因甲方原因导致不能按期交房，甲方应按日向乙方支付所订房屋总房款万分之一的违约金。四、甲方不能将乙方已订购的房屋出售给第三人，否则应向乙方支付所订房屋的总房款的10%作为违约金，并保证乙方再次订房。五、本协议所订房屋保留至甲方通知乙方签订《重庆市房屋买卖合同》之日起十五个工作日内。如因乙方原因导致逾期未签定《重庆市房屋买卖合同》，甲方有权将房屋另行处理，订金退还乙方，订房协议书终止。房屋一经订购，乙方不得更改房号。同日，汪晓蓉以熊莉的名义向金洁公司支付涉案房屋定金50000元。该收据原件由汪晓蓉持有。2015年11月5日，汪晓蓉（乙方）与熊莉（甲方）签订《房屋认购权转让协议》。合同约定甲方将其位于烈士墓金洁安居逸园1栋13楼14号的房屋认购权转让给乙方。1.乙方给甲方房屋认购权转让费20000元。2.选房的定金50000元由乙方自行承担，房屋的一切费用与甲方无关。房屋的所有权和使用权属于乙方。3.甲、乙双方不得反悔。如一方反悔，以十倍赔付给另一方转让金和定金。4.甲方必须无条件提供并陪同乙方办理完房屋的一切手续和证件。该协议签订当日，汪晓蓉向熊莉支付房屋认购权转让费20000元。2020年8月24日，汪晓蓉向金洁公司支付涉案房屋房款300000元。审理中，熊莉、金洁公司均表示虽然熊莉已经选择货币安置，但是根据相关政策熊莉持《征地拆迁补偿与住房货币安置协议书》以及安置证明可以到金洁公司自愿选择订购房屋。一审法院认为，合同生效应当具备以下要件：一、当事人在订立合同时必须具有相应的订立合同的行为能力。二、合同当事人的意思表示真实。三、合同不违反法律或者社会公共利益。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。但出卖人因未取得的所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，汪晓蓉与熊莉签订的《房屋认购权转让协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，属有效协议，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。现熊莉以涉案房屋系安置给熊莉及案外人贺宇、贺杰、蔡云的，其未经过贺宇、贺杰、蔡云的同意出售该房屋名额，侵犯了贺宇、贺杰、蔡云的的合法权益，主张协议无效，一审法院不予支持。依照一审法院判决：确认汪晓蓉与熊莉签订的《房屋认购权转让协议》合法有效。案件受理费10314.20元，减半收取计5157.10元，由熊莉负担。本院二审期间，熊莉、汪晓蓉对一审法院认定的事实无异议，金洁公司没有对一审法院认定的事实提出异议，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，经双方当事人确认，本案争议的焦点问题为：熊莉与汪晓蓉签订的《房屋认购权转让协议》是否有效。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，熊莉是具有民事行为能力的自然人，其出售案涉房屋认购权的意思表示真实，且合同约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，其与汪晓蓉签订案涉合同的行为有效。并且，从本案查明的事实看，熊莉一人可以签订《征地拆迁补偿与住房货币安置协议》，说明其有权代表代表贺宇等人处理征地拆迁的相关事宜，何况在其与汪晓蓉签订《房屋认购权转让协议》后，案涉房屋的款项均是汪晓蓉支付，贺宇等人在长达多年也并未主张过权利，可以认定贺宇等人接受熊莉对案涉房屋认购权处置的行为。故熊莉以其无案涉房屋全部权利为由，要求认定上述协议无效的理由，不能成立，一审法院对此的处理并无不当。其他认定同一审。综上所述，熊莉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10314.2元，由熊莉负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年十二月十八日法官助理 马李飞书 记 员 廖婧伊