江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8411号上诉人（原审原告）：田家麟，男，1978年2月15日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：李媛，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海麟，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：尤胜宇，男，1968年10月10日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：沈国梁，江苏国济律师事务所律师。委托诉讼代理人：何赤亮，江苏国济律师事务所实习律师。上诉人田家麟与上诉人尤胜宇房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初4778号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人田家麟的委托诉讼代理人陈海麟，被上诉人尤胜宇的委托诉讼代理人沈国梁、何赤亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田家麟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审;2.一、二审诉讼费用由尤胜宇承担；3.二审增加判令田家麟为维护合法权益支付的一、二审律师费均由尤胜宇来承担。事实和理由：一审法院仅判令尤胜宇仅承担双倍定金的违约责任有误。一审法院的判决理由没有事实和法律依据，也忽略了本案争议的尤胜宇根本违约应承担何种违约责任的问题。尤胜宇拒绝出售房屋致使合同目的无法实现，构成根本违约，应当按照合同约定支付总房款20%的违约金。根据江苏省高级人民法院的相关意见，人民法院在审理房地产合同案件要强化当事人诚信守约意识，稳定合同利益的确定性和可信赖性，避免使司法裁判成为当事人违反诚信避险趋利的途径和手段。一审审理已经可以证明尤胜宇嫌房价卖低了，所以拒绝继续履行合同，显然是严重失信的行为，应当判令其按照合同约定支付违约金。另外，根据江苏省高级人民法院的规定，因一方或双方过错导致商品房买卖合同被解除的，房屋价格涨跌而产生差价，可以作为损失根据双方各自的过错予以承担，而差价的计算方法，合同中有约定的从其约定，没有约定的，可以按照起诉时最相类似商品房的市场成交价与买卖合同成交价之差计算。田家麟一审提供了起诉时最相类似商品房的市场成交价与买卖合同成交价之差，计算为52万元，证明了上诉人的直接损失已高达五十多万，所以合同约定的20%违约金极为合理。尤胜宇辩称，1.案涉房屋买卖合同未能履行的过错方是田家麟，而不是尤胜宇。2.田家麟一审用于对比的商品房与案涉房屋不具有可比性。与涉案房屋同一栋、同样面积、同样楼层的房屋在2020年7月对外出售成交价380万元。3.田家麟最后实际购买的房屋性价比远远超过了尤胜宇所出售给田家麟的房屋，田家麟是因为看中该房屋，才与尤胜宇就案涉房屋解除合同。4.尤胜宇在田家麟逾期未能提供贷款手续的情况下指出田家麟已构成合同违约，并因该原因提出解除合同的意向。合同最终解除是因为田家麟看中其他房屋，双方达成解除合同的协议。5.关于律师费的问题，本案真正的违约方是田家麟，田家麟要求尤胜宇承担律师费用及诉讼费用没有事实和法律依据。尤胜宇上诉请求：1.变更一审判决中“尤胜宇于判决生效后七天日内一次性赔付田家麟违约金10万元”为：判令尤胜宇赔付购房定金利息（自2020年5月15日起按照人民银行规定的同期存款利率计算至实际给付日止)；改判驳回尤胜宇律师代理费的诉讼请求；或者将本案发回重审；2.按照改判结果变更一审诉讼费用负担比例，并由田家麟承担二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决的违约金数额过分高于田家麟的损失。田家麟的实际损失为购房定金的利息，违约金的性质是以补偿为主、以惩罚为辅，一审关于违约金的判决结果不符合相关司法解释的规定。同时，法院应当根据合同不能履行的实际情况及过错程度，合理分摊上诉人与被上诉人之间的违约责任。田家麟违约在先且拒不承认违约的实际天数，导致尤胜宇不愿继续和田家麟谈下去。尤胜宇在合同履行过程中一直保持着和田家麟协商的状态，要求继续履行合同，积极采取补救措施。双方在5月14日协商田家麟违约责任问题时，尤胜宇不同意田家麟仅支付4天违约金的方案，5月15日下午田家麟要求解除合同，但并未提出赔偿，导致尤胜宇以为田家麟同意了尤胜宇提出的返还定金、由中介另行为其寻找房源、案涉合同解除的提议。5月25日，田家麟突然提出高额赔偿的主张，尤胜宇在不知道田家麟另行买房的情况下，书面要求双方继续履行合同，并一直为其保留房屋，已经通过继续履行的方式承担了违约责任并采取了弥补措施。案涉合同不能继续履行的直接原因是田家麟另行购买了房屋。田家麟在没有购房资格的情况下签订购房合同，再通过办理离婚获得购房资格，又因为未能按时离婚而违约，其行为应予追究。2.关于田家麟律师代理费的问题。律师代理费不是必须开支项目，双方在合同履行过程中都是违约方，判令尤胜宇承担其中30000元也没有合同依据，且律师费3.5万元的数额也是按照田家麟要求尤胜宇按照总房款20%承担违约责任而产生的，其诉讼请求并未全部被一审法院支持。3.二审法院应根据二审改判金额重新核算一审案件受理费负担比例，保全费应由田家麟自行承担。4.正常二手房交易仅需要7到10天即可完成，考虑到今年疫情的特殊情况，经各方协商确定了履行时间，田家麟应当及时办理其需要办理的各项手续，但田家麟在出售其自有房产筹资、通过离婚获取购房资格等事项办理过程中多有拖延，实际履行过程中，田家麟仅支付了定金10万元，其怠于履行义务的行为存在过错。最终，田家麟因看上了另外一套房屋而拒绝购买案涉房屋，应对合同不能继续履行承担主要责任，尤胜宇同意返还其10万元定金对田家麟已经是最好的结果。田家麟辩称，1.违约分为瑕疵履行和根本违约，一般违约不影响合同的正常履行，而根本违约是导致合同目的根本不能实现。一审法院仅判令尤胜宇承担10万元违约金，明显低于上诉人田家麟实际损失，应予纠正。尤胜宇拒绝履行合同的根本原因是其认为房子卖便宜了。2.一审法院对于诉讼费的负担并无不当，判令尤胜宇承担田家麟的一审律师费具有事实和合同依据，田家麟支付的律师费数额也符合行业规范。另外，请求二审法院判令尤胜宇支付田家麟二审期间律师代理费。田家麟向一审法院起诉请求：1.判令尤胜宇返还购房定金100000元以及利息（利息自2020年5月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；2.判令尤胜宇支付违约金714780元；3.判令尤胜宇支付田家麟律师代理费35000元；4.本案的诉讼费、保全费由尤胜宇承担。一审法院认定的事实：2020年3月28日田家麟、尤胜宇及房产经纪公司三方签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，约定由田家麟购买尤胜宇位于新河一村12号1幢1单元501室的房产作为田家麟孩子的学区房，建筑面积为46.53平方米，房屋总价款3610000元，该笔房款支付分为四部分，2020年3月28日田家麟支付定金100000元，双方申请办理房屋权属转移登记前，田家麟支付首付款1660000元，双方于5月10日前向贷款机构办理贷款申请手续，由田家麟采取商业贷款形式贷款1800000元，最后一笔尾款50000元由田家麟在双方房屋交付当日支付；还约定田家麟、尤胜宇双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款万分之五的违约金，逾期履行约定义务超过15日的，构成根本违约，违约金的数额为总房款的20%，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。双方在合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。合同签订生效后，田家麟于2020年3月28日向尤胜宇支付定金100000元。田家麟于2020年5月14日获得《本市户籍居民家庭购房证明》，同时己具备办理贷款的条件。尤胜宇于2020年5月12日以田家麟未能于约定时间去银行办理贷款手续，己构成合同违约为由，终止房屋买卖协议履行。具体内容为：大家好，鉴于买方未能于约定时间去银行办理贷款手续，已构成合同违约，现卖方决定取消此次房屋买卖协议，望周知。田家麟于当月15日在微信群内告知尤胜宇和房产经纪公司同意解除合同，通知内容为：致尤胜宇、南京昊川房产经纪有限公司，2020年5月14日因尤胜宇明确告知我田家麟不再履行我们三方签订的《居间合同》，为了避免我自身损害进一步扩大，我田家麟同意与尤胜宇、南京昊川房产经纪公司解除合同，合同于2020年5月15日终止。因该合同解除而终止的后续事宜，我田家麟另行主张。在审理中，田家麟提交了关联方通话记录，显示尤胜宇解除合同有关于田家麟逾期提交贷款资料的原因，也有嫌房价出售偏低的原因。同时田家麟为证明其解除合同后购置其他学区房时产生的实际损失，提供了自己新购房源的成交价为360万元，面积为39.01平方米，成交时间为2020年5月15日，成交单价为92285元。以及同地区另一参照学区房，成交价为308万元，面积为39.06平方米，成交时间为2020年4月4日，成交单价为78854元。尤胜宇为此向一审法院提交了安选房源网站上关于同一地区记载的学区房成交记录及4—5月间的价格波动情况，其中下载的2020年5月13日，涉案小区（新河一村）平均销售单价为73275元，出现环比下跌0.45%。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方均诚实履行合同义务。本案中田家麟、尤胜宇在房屋买卖合同履行中均存在不同程度的违约事实，尤胜宇在田家麟延迟提供贷款资料的第三天便明确提出合同不再履行，虽田家麟出现轻微违约但还不具备法定或合同约定的解除合同的条件，尤胜宇的解约行为已构成根本违约，依法应承担违约的后果。田家麟要求尤胜宇按照合同约定的总房款的20%承担违约责任，扣除田家麟按约承担的逾期4天的违约金后，其主张违约金714780元。一审法院认为违约金具有补偿性和惩罚性两重性，但应以补偿性为主，有限度地体现惩罚性。根据合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。田家麟为证明其实际损失接近于诉讼请求，将同一学区的两处房源在一个多月内的成交价加以比对，从而得出52万元的差价。田家麟选择的比较法缺少科学性和合理性，因为学区房的功能不同于一般的商品房，商品房主要功能在于居住，而学区房重在学生的入学资格。人们在选购学区房时，更多地看重自己的经济承受能力，由于不在意居住功能，往往会忽略居住面积，也往往面积越小越容易被接受，流转越快，价格也越高，加之房源的紧缺性、购房人的急迫性等因素，仅凭两房之间进行比对显然缺少说服力，也不公平。根据尤胜宇提供的公众网络平台下载的数据，以及随时可从不同的房源网知悉，在2020年4月至5月间涉案学区的学区房单价有微跌，也有微涨现象，远没有田家麟主张的差额量。如参照正负0.45%×3610000元=16245元，田家麟选择的比较法显然不宜被采信。一审法院结合本案合同履行情况、当事人过错程度以及田家麟利益受损程度等因素综合确定，尤胜宇应承担参照定金法则的双倍返还的标准更为合理，并承担田家麟律师代理费35000元中的30000元。尤胜宇抗辩双方已形成事实上的合意解除，无事实依据。田家麟在解除合同时明确表明，因该合同解除而终止的后续事宜，我田家麟另行主张。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、尤胜宇于判决生效后七日内一次性退还田家麟购房定金10万元，并承担利息（此款自2020年5月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；二、尤胜宇于判决生效后七日内一次性赔付田家麟律师代理费3万元；三、尤胜宇于判决生效后七日内一次性赔付田家麟违约金10万元；四、驳回田家麟其他诉讼请求。一审案件受理费12300元，减半收取6150元，保全费4770元，合计10920元，由田家麟负担7964元，尤胜宇负担2956元。本院审理期间，尤胜宇对一审法院认定的“同时已具备办理贷款的条件”的事实有异议，其认为该事实认定依据的仅是田家麟的陈述；尤胜宇对一审法院查明的其他事实没有异议。田家麟对一审法院查明的事实没有异议。对于双方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，田家麟提交以下新的证据：1.江苏教育新闻网刊登的《省教育厅关于做好2019年普通中小学招生入学工作的通知》、南京新闻网网站截屏、365淘房网网站截屏、案涉新河一村学区房房价截屏（3份），证明：各学区房房价上涨明显，不存在时高时低、时涨时跌；2.委托代理协议、律师费发票，证明：田家麟另行支付了二审代理费；3.律师进行类案检索情况登记表，证明：通过类案检索，类似案件应当被认定为根本违约。尤胜宇质证认为：1.对证据1三性均不认可，另外田家麟提供的比较房屋与案涉房屋也没有可比性；2.对证据2真实性予以认可，对证据的关联性及田家麟主张的待证事实不予认可，本案合同无法履行的责任方是田家麟，且根据合同约定，解除合同应当通过书面方式，对于田家麟主张的律师费不同意承担；3.证据3中涉及的案件与本案情况并不相同，无可比性。本院审理期间，尤胜宇提交以下新的证据：房屋的户型图及照片，证明：田家麟实际购买的房屋在环境、装修、实际使用面积等各方面都优于案涉房屋，田家麟不愿购买案涉房屋是因为看中了别的房屋，且其现在购买的房屋已经增值，不存在损失。田家麟质证认为，对该证据三性均不认可，也不认可证明目的，请求法院进行询价。本院认为，关于合同解除的责任问题。尤胜宇于2020年5月12日以田家麟未能按期办理贷款手续构成违约为由要求解除合同，但田家麟的该违约行为并未达到法定或约定的解除合同的标准，此时尤胜宇并不具有法定或约定的解除合同的权利，在此情况下其明确表示取消交易，拒绝将房屋出售，已经构成根本违约。田家麟有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项之规定解除合同。尤胜宇主张系因田家麟看中其他房屋而解除合同与事实不符，本院对其该上诉观点不予采纳。关于违约金标准的问题，一审法院在尤胜宇构成根本违约导致合同解除情况下，考虑合同履行等情况，酌定尤胜宇支付违约金10万元并无明显不当，本院对于田家麟、尤胜宇关于违约金标准的上诉均不予支持。田家麟一审主张的关于律师代理费的诉讼请求，具有合同依据，一审法院判令尤胜宇支付律师代理费30000元具有事实和法律依据，本院予以维持。田家麟二审中增加的关于二审律师代理费的上诉请求，尤胜宇不同意调解，也不同意在二审中一并处理，田家麟可以另行主张权利。综上所述，上诉人田家麟、尤胜宇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11298元，由田家麟负担6548元，由尤胜宇负担4750元。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二〇年十二月十一日法官助理李映碧书记员杨文艳