江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏02执异134号案外人：朱渭平，男，1961年9月29日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区，现在苏州监狱服刑。委托诉讼代理人：查肖萍，北京德恒（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雁清，江苏英特东华律师事务所律师。申请执行人：中信银行股份有限公司无锡分行,统一社会信用代码91320200835906572N，住所地无锡市中山路**新闻发展大厦。负责人：王栋，该分行行长。委托诉讼代理人：陈祺、奚双双，该分行职员。被执行人：无锡源海集团有限公司，住，住所地无锡市太湖山庄999(**房)/div>法定代表人：谈鹏飞，该公司董事长。被执行人：无锡市汇丰房产开发有限公司，统一社会信用代码913202111362248200，住，住所地无锡市滨湖区滨湖街道南湖中路/div>法定代表人：谈鹏飞，该公司总经理。被执行人：谈余生，男，1962年9月26日生，汉族，住无锡市南长区。委托诉讼代理人：金娟、李娜（受无锡源海集团有限公司、无锡市汇丰房产开发有限公司、谈余生共同特别授权委托），江苏冯骏律师事务所律师。被执行人：丁爱娟，女，1963年9月15日生，汉族，住无锡市南长区。在本院执行中信银行股份有限公司无锡分行（以下简称中信银行）与被执行人无锡源海集团有限公司（以下简称源海公司）、无锡市汇丰房产开发有限公司（以下简称汇丰公司）、谈余生、丁爱娟金融借款合同纠纷一案中，案外人朱渭平对本院查封登记于汇丰公司名下的坐落于无锡市滨湖区房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明：中信银行与源海公司、汇丰公司、谈余生、丁爱娟金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月18日作出（2014）锡商初字第0326号民事判决，已发生法律效力。依据该判决：源海公司偿还中信银行借款本金6060万元并支付相应利息，赔偿律师费损失256800元。谈余生、丁爱娟在7500万元范围内承担连带清偿责任。中信银行有权以汇丰公司提供抵押的锡房他证字第××号、ＷＸ××90号、ＷＸ××01号、ＷＸ××02号、ＷＸ××07号他项权证及对应的锡滨他项（2012）第000553号、（2012）第000554号、（2012）第000559号、（2012）第000560号、（2012）第000562号他项权证项下的房地产折价或以拍卖、变卖前述房地产所得价款分别在登记的抵押金额5728100元、5367600元、6384000元、5236400元、4201700元范围内优先受偿；有权以汇丰公司提供抵押的锡房他证字ＷＸ1000358339号、ＷＸ1000358334号、ＷＸ1000358340号、第ＷＸ1000408658号他项权证项下的房产折价或以拍卖、变卖前述房产所得价款分别在登记的债权数额3522000元、6334800元、5418800元、4352300元范围内优先受偿；有权以汇丰公司提供抵押的锡滨他项（2013）第000693号、（2013）第000696号、（2013）第000694号、（2014）第000006号他项权证项下的国有土地使用权折价或以拍卖、变卖前述土地使用权所得价款分别在登记的抵押金额2435800元、3783500元、1903900元、1600000元范围内优先受偿。中信银行有权以谈余生、丁爱娟提供抵押的锡房他证字第××号他项权证项下的房产折价或以拍卖、变卖前述房产所得价款在登记的债权数额9784000元范围内优先受偿，并有权以谈余生、丁爱娟提供抵押的锡滨他项（2013）第000692号他项权证项下的土地使用权折价或以拍卖、变卖前述土地使用权所得价款在登记的抵押金额5866000元范围内优先受偿。判决后，因债务人源海公司等未履行生效判决确定的义务，债权人中信银行向本院申请执行，本院于2018年1月10日立案执行，2019年11月28日，本院作出（2018）苏02执25号之三执行裁定书，终结本院作出的（2014）锡商初字第0326号民事判决书的本次执行程序。申请执行人享有要求被执行人继续履行债务及发现被执行人有可供执行财产后随时向本院申请恢复执行的权利；被执行人负有继续向申请执行人履行债务的义务。2020年6月11日，中信银行向本院提出恢复执行申请，本院于同年8月21日立案恢复执行，执行案号为（2020）苏02执恢75号。同年9月28日，本院至无锡市张贴了执行公告，宣布拟对被执行人汇丰公司名下坐落于江南景园1、11、35、78、81、87、88、92、106号房产进行评估、拍卖。案外人朱渭平遂提出执行异议。案外人朱渭平向本院提出执行异议，请求本院解除对无锡市滨湖区房屋的查封，停止执行。事实与理由：2008年12月3日其父亲朱森与汇丰公司签订了商品房买卖合同，购买汇丰公司开发的无锡市滨湖区房屋（以下亦称涉案房屋），房款为322万元。朱森及家人分两次支付了全部购房款，汇丰公司出具了收据。后汇丰公司于2010年8月向朱森交付了房屋，朱森接收房屋并开始装修，后因故暂停装修。朱森于2019年9月11日去世，现朱渭平作为全体继承人推举的诉讼代表提出执行异议。异议人现得知汇丰公司恶意将朱森已经购买的房屋抵押给他人，导致朱森及继承人无法办理房屋产权过户手续，且法院开始对涉案房屋启动了评估、拍卖措施。本着维护社会稳定及异议人合法权益的原则，为此提出异议，请求解除查封，停止对涉案房屋的执行。朱渭平为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：朱森与汇丰公司签订的商品房买卖合同、汇丰公司收据二份（合计收款金额为322万元）、银行本票一张、无锡供电公司收费发票、水费缴纳清单、物业费收据、居民死亡医学证明书、申明书等证据材料。中信银行辩称，案外人朱渭平的异议理由不成立，应予驳回。理由如下：一、中信银行是无锡市房地产合法抵押权人。其与汇丰公司于2013年7月签订了《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记手续，取得涉案房屋及土地使用权的他项权证，抵押权已经依法设立，且由生效判决予以确认。二、案外人朱渭平申请中止对江南景园1号房屋执行于法无据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人并不享有排除执行的权利。1、案外人父亲朱森并未签订合法有效的书面买卖合同，其签订的商品房买卖合同对商品房的交付时间、交付条件、装饰标准、基础设施等主要内容均未进行约定，不属于合法有效的商品房买卖合同。2、案外人的父亲朱森在法院采查封前未合法占有涉案房屋。案外人仅提供了两张电费发票，户名均为汇丰公司，用电量远低于正常家庭用电量。根据现有证据不足以证明在法院查封之前案外人父亲朱森合法占有了涉案房屋。3、案外人父亲朱森并未支付全部价款。案外人仅提供的收据不能证明上述款项已实际支付给汇丰公司，且222万元本票的申请人为金丹，而非案外人或其父亲，故对该证据不予认可。4、据了解，案外人朱渭平及其父亲朱森除涉案房屋外还有其他用于居住的房屋。综上，中信银行的抵押权经依法设立，案外人朱渭平请求中止执行涉案房屋于法无据，请予以驳回。汇丰公司述称，一、汇丰公司确与朱渭平协商过江南景园1号房屋的买卖事宜，当时协商房价为320万元至580万元之间，但双方最终没有商定价格及买卖事宜，需最终在合同备案时确定。二、汇丰公司收到过1号房屋的预付款，因汇丰公司财务人员早已离职，无法找到相关入账凭证，具体金额无法核对。因此，案外人除了提交的100万元收据和222万元本票外，还应当提交上述款项汇入汇丰公司的银行账户凭证。三、汇丰公司与朱渭平最终没有确定1号房屋的买卖关系，也没有通知物业公司与案外人办理该房屋的交接手续。后汇丰公司因缺少经营资金，将该房产抵押给中信银行。又查明，根据无锡市不动产登记簿记载，涉案房屋江南景园1号于2012年6月17日办理商品房初始登记，登记于汇丰公司名下。初始登记证号为：锡房权证字第**。规划用途为：成套住宅。涉案房产自2013年7月10日起分别由中信银行、无锡滨湖企业投资担保有限公司设置了三轮抵押权，并被无锡市滨湖区人民法院于2014年12月2日查封，其后亦被本院及其他法院轮候查封。另查明，朱森于2019年9月11日死亡，继承人为妻子朱淑珍；长子朱渭基（2019年1月死亡）的妻子董丽娜、儿子朱恩杰；次子朱渭平；长女朱渭兰；次女朱玉兰。2020年11月20日朱森的继承人朱淑珍、董丽娜、朱恩杰、朱渭兰、朱玉兰签署申明书，一致同意推举朱渭平作为异议人向法院提出本次排除执行异议。以上事实，有本院民事判决书、执行裁定书、公告、无锡市不动产登记簿、当事人提交的书面材料等证据在卷佐证。本案争议焦点在于：案外人朱渭平请求本院排除对涉案房屋执行是否成立。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因涉案房屋买受人已经死亡，现其全体继承人一致推选朱渭平作为诉讼代表提出执行异议，系针对涉案房屋提出排除执行异议，并非涉及确认房屋产权及财产继承事由，依法可予准许。本案的涉案房屋至今仍登记在被执行人汇丰公司名下，因此，案外人朱渭平请求排除对涉案房屋的执行，应当符合以上法定条件，否则执行法院对涉案房屋可以依法采取执行措施。本案中，根据现有证据材料证明，案外人朱渭平的父亲朱森与汇丰公司在法院查封之前即签订了商品房买卖合同，并已在法院查封之前接收、装修了涉案房屋，且已支付全部购房款。因汇丰公司将涉案房屋出售给朱森后，又于2013年7月将涉案房屋设置抵押权，且隐瞒买受人，拖延办理房产过户登记手续，导致买受人实际无法办理房屋过户，应当认定并非买受人朱森自身原因未办理房产过户手续。据此，案外人朱渭平的情形符合排除执行的条件。综上，案外人朱渭平要求解除对涉案房屋的查封并停止执行，符合法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对无锡市房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  秦小兵审判员  张圣斌审判员  刘永刚二〇二〇年十二月十一日书记员  杨钦雅