湖北省洪湖市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1083民初1046号原告：中国工商银行股份有限公司洪湖支行，住所地：洪湖市新堤办事处宏伟南路**。负责人：孙建，系该行行长。委托诉讼代理人：彭永忠，男，1968年7月9日出生，系该行员工。被告：孙立新，男，1966年12月9日出生，汉族，洪湖市人，住洪湖市，被告：王翠香，女，1966年1月15日出生，汉族，洪湖市人，住湖北省洪湖市；被告：洪湖市华功置业有限公司，，住所地：洪湖市峰口镇建峰路**法定代表人：石华勤。原告中国工商银行股份有限公司洪湖支行与被告孙立新、王翠香、洪湖市华功置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月31日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭永忠到庭参加诉讼，被告孙立新、王翠香、洪湖市华功置业有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司洪湖支行向本院提出诉讼请求，1、请求判令被告孙立新、王翠香偿还原告本金209588.03元及相应的利息、罚息、复利(截至2020年6月5日的利息、罚息、复利数额为27230.96元。2020年6月6日起的罚息和复利按年利率6.37％的标准计付至被告孙立新、王翠香还清全部贷款本息之日止)；2、判决确认原告对被告孙立新、王翠香提供的坐落于洪湖市凤凰景城2—2—2302的房产所有权和土地使用权享有抵押权，有权就该宗抵押物变价所得价款优先受偿；3、判决被告洪湖市华功置业有限公司对被告孙立新、王翠香的债务承担连带保证责任；4、判令由被告承担本案的案件受理费、保全费及原告为实现债权而产生的其他费用。事实与理由：2015年4月23日，原告与被告孙立新、王翠香签订了《个人购房借款／担保合同》，约定由原告向被告孙立新、王翠香提供贷款240000元，贷款年利率为5．9％，贷款期限l5年。2015年5月5日，原告向被告孙立新、王翠香发放贷款240000元，贷款到期日为2030年5月5日；孙立新、王翠香自愿以位于洪湖市凤凰景城2—2—2302的房屋和土地为贷款提供抵押担保，原告与孙立新、王翠香办理了抵押登记手续，抵押登记证书号为洪湖市房预峰口字第××号；被告洪湖市华功置业有限公司自愿为孙立新、王翠香的债务提供连带责任保证担保。贷款发放后，孙立新、王翠香未能按照《个人购房借款／担保合同》的约定履行分期还款义务，原告遂于2020年6月1日向被告孙立新、王翠香宣布贷款提前到期，要求其立即清偿全部贷款本息，但孙立新、王翠香至今未履行债务清偿责任，被告洪湖市华功置业有限公司亦未履行保证责任，故原告提起诉讼。原告为证明其诉讼请求，向本院提供如下证据：证据一、中国工商银行股份有限公司洪湖支行营业执照、负责人身份证明、负责人身份证复印件，证明原告主体身份。证据二、原告代理人身份证明、身份证复印件、委托授权书，证明原告委托诉讼代理人身份情况。证据三、被告孙立新、王翠香的身份证、户籍信息、结婚证复印件，证明被告孙立新、王翠香的身份情况。证据四、被告洪湖市华功置业有限公司的营业执造、法人代表身份证明，证明被告洪湖市华功置业有限公司身份及其法人情况。证据五、中国工商银行个人购房借款/担保合同，证明被告孙立新、王翠香向原告贷款及被告洪湖市华功置业有限公司为被告孙立新、王翠香贷款债务的保证人。证据六、借款凭证、个人贷款发放凭证，证明原告已按合同约定向被告孙立新、王翠香发放贷款。证据七、预购商品房抵押权预告登记，证明原告的抵押权依法成立。证据八、逾期贷款催收提前还款通知、快递单，证明被告孙立新、王翠香违约的事实，应向原告提前清偿全部贷款本息。证据九、借款人积欠本息明细清单,证明截止2020年6月5日，被告孙立新、王翠香尚欠原告贷款本金209588元，利息27230.96元。本院认为，原告提交的上述证据符合证据的真实性、关联性、合法性，本院依法予以采信。同时，本院认为，原告提交的证据七，仅证明洪湖市房产管理局于2015年4月28日为坐落在洪湖市凤凰景城2栋2-2302的房产办理了预购商品房抵押权预告登记，并不能证明原告欲证明内容。被告孙立新、王翠香、洪湖市华功置业有限公司均未作答辩。经审理查明，原告中国工商银行股份有限公司洪湖支行于2015年4月23日与被告孙立新、王翠香签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定：由原告向被告孙立新、王翠香提供贷款人民币24万元，贷款期限为15年，贷款年利率为5.9%，每月按等额本息方式还款，并约定如借款人未按合同约定的日期（包括被宣布提前还款）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在约定的利率基础上加收30%确定。《个人购房借款／担保合同》还约定，抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，担保物详见《抵押物清单》。原告提供的抵押物清单显示抵押物为孙立新欲购买的位于洪湖市××口镇凤凰景城2栋2-2302号房屋。孙立新在该合同的借款人及抵押人处签名，被告王翠香则在该合同的共同借款人及抵押物共有人处签名。2015年4月28日，洪湖市房产管理局为上述房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（预告登记权利人为原告中国工商银行股份有限公司洪湖支行）。被告洪湖市华功置业有限公司在《个人购房借款／担保合同》的保证人处签章，自愿为孙立新、王翠香的债务提供担保。2015年5月5日，原告向被告孙立新、王翠香发放了24万元贷款，贷款到期日为2030年5月5日。被告孙立新在个人借款凭证上以借款人身份签字确认。贷款发放后，孙立新、王翠香未能按照《个人购房借款／担保合同》的约定履行分期还款义务，原告遂于2020年6月1日向被告孙立新、王翠香宣布贷款提前到期，要求其立即清偿全部贷款本息，但孙立新、王翠香至今未履行债务清偿责任，被告洪湖市华功置业有限公司亦未履行保证责任。故原告提起诉讼。本院认为，原告中国工商银行股份有限公司洪湖支行与被告孙立新、王翠香签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按合同约定履行了发放贷款的义务，被告孙立新、王翠香未完全按照合同约定偿还借款本息，构成违约，原告有权依照合同约定向该二被告提前收回贷款剩余本金并要求二被告支付相应的利息、罚息、复利。关于被告洪湖市华功置业有限公司是否应承担连带责任保证问题，本院认为，根据原告与被告孙立新、王翠香签订的《个人购房借款/担保合同》第10.2条、第20.2条之规定，被告洪湖市华功置业有限公司对被告孙立新、王翠香所欠原告借款本息债务承担阶段性连带保证责任，即在案涉洪湖市××口镇凤凰景城2栋2-2302号房屋办理正式抵押登记（本登记），且原告收到该房屋的他项权证书前，被告洪湖市华功置业有限公司对被告孙立新、王翠香所欠原告到期借款本息（含借款本金、利息、罚息、复利等）债务承担连带清偿责任。本案中，因被告孙立新、王翠香多次还款违约，原告根据合同约定于2020年6月1日向该二被告宣布贷款提前到期，故被告洪湖市华功置业有限公司应对该二被告所欠原告全部借款本息债务承担连带清偿责任。对原告请求确认其对被告孙立新、王翠香提供的位于洪湖市××口镇凤凰景城2栋2-2302号房屋所有权和土地使用权享有抵押权，有权就该房屋变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院认为，本案所涉房屋仅设定了抵押预告登记，而抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”、第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。故原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在该房屋未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满前对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权。故原告请求本院确认其对案涉房屋享有抵押权及优先受偿权之诉讼请求不能成立。原告之诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙立新、王翠香于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司洪湖支行借款本金209588元及该款截至2020年6月5日的利息、罚息、复利27230.96元，并支付自2020年6月6日到借款还清之日止的逾期罚息及复利（逾期罚息以209588为基数，复利以27230.96为基数，按年利率6.37%计算）;二、被告洪湖市华功置业有限公司对本判决主文第一项所确定的被告孙立新、王翠香所欠原告之借款本息债务负连带清偿责任;三、驳回原告中国工商银行股份有限公司洪湖支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4852元，由被告孙立新、王翠香及被告洪湖市华功置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  陈 俊人民陪审员  胡红霞人民陪审员  程 舟二〇二〇年十二月十四日法官助理王会军书记员张颖