湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初2018号原告：杨波，男，1977年7月11日出生汉族，住湖北省宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：郭利华、李琼俐，湖北龙禧律师事务所律师。被告：宜昌恒裕集团房地产开发有限公司（统一社会信用代码420521000001457）。住所地宜昌市夷陵区三峡路**。诉讼代表人：金江，该公司破产管理人组长。委托诉讼代理人：刘桂柱、于美娟，湖北普济律师事务所律师。原告杨波与被告宜昌恒裕集团房地产开发有限公司（以下简称恒裕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法由审判员王婴适用简易程序于2019年9月5日公开开庭进行了审理。后作出（2019）鄂0506民初2470号民事判决书。判决后，被告恒裕公司不服向宜昌市中级人民法院提起上诉。宜昌市中级人民法院经审理作出（2020）鄂05民终704号民事裁定书，裁定撤销（2019）鄂0506民初2470号民事判决，发回本院重新审理。本院依法由审判员冯杨**担任审判长，与审判员岳新平、李怡另行组成合议庭，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告杨波及其委托诉讼代理人郭利华、李琼俐，被告恒裕公司委托诉讼代理人于美娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨波提出诉讼请求：1、判决确认杨波已经按照《商品房团购合同》、《房屋定购协议》的要求履行了付款义务；2、判决被告公司破产管理人按照债权人委员会通过的方案为原告杨波办理商品房网签手续；3、诉讼费由被告公司承担。事实与理由：1、原告杨波签约并付款，完全符合破产管理人、债权人委员会制定的“四有”标准，即同时具备C区房屋团购合同、有房屋定购协议、有20万元购房款付款凭证、有恒裕公司财务收款收据四个条件。2014年5月26日，原告杨波与被告公司签订《商品房团购合同》时，因原告杨波曾于2013年4月5日借款30万元给第三人王秀丽，原告杨波在付款时，遂要求王秀丽向原告杨波本人归还此前的借款20万元，原告杨波用王秀丽归还的20万元借款向恒裕公司支付购房款，并不违反法律规定。恒裕公司销售人员在收到原告杨波的付款后，为原告杨波出具了收款收据。原告杨波取得破产管理人、债权人委员会“四有”标准，4个要件均合理、合法。2、因第三人王秀丽本身是恒裕公司的债权人，原告杨波向恒裕公司支付20万元购房款后，恒裕公司即在当天用所收的房款向王秀丽清偿了20万元债务，该转账行为系恒裕公司与王秀丽之间的债权债务清偿，正是因为原告杨波实际交纳了房款，恒裕公司才得以有资金向王秀丽清偿债务，并非被告所称的“原告杨波没有实际交纳”。如果原告杨波没有实际交纳房款，恒裕公司如何有钱向王秀丽清偿债务，又如何能够减除其欠王秀丽的20万元债务？被告破产管理人仅凭当天的恒裕公司向王秀丽转账的银行流水而无视恒裕公司债务减少的事实，试图用恒裕公司内部清偿债务的行为，来否认原告杨波实际付款没有事实和法律依据。3、2018年1月15日和11月30日，被告公司破产管理人两次发布公示“公告”，并已配合366户团购户办理了网签，但是却以“20万元购房款没有证据证明已经实际交纳”为由否认原告杨波符合“四有”标准，拒绝配合办理网签，缺乏事实和法律依据。恒裕公司用收到原告杨波的房款清偿对王秀丽的债务，并不违反破产法的规定，不属于企业破产法关于在破产受理之日前6个月内或者1年内个别清偿或者可以撤销的情形，合法有效。在债权人会议已经对团购户购买房屋的情形作出决议之后，被告恒裕公司破产管理人无权对破产受理之日前2年多的债务清偿行为予以否认。更何况，恒裕公司用收到原告杨波的预付20万元房款向王秀丽清偿债务的行为与原告杨波用从王秀丽处收回20万元支付房款是两个不同的法律关系，被告不能凭空武断原告杨波没有支付房款。此前因被告破产管理人否认原告杨波所签的《商品房团购合同》、《房屋定购协议》的效力，原告杨波遂向法院起诉要求确认合同效力，该合同此后已被中级人民法院确认为有效。因审理《商品房团购合同》、《房屋定购协议》合同效力并不涉及原告杨波是否已经付款的事实，故该付款的事实并不需要在此前的诉讼阶段由原告杨波举证和请求法院认定。但是，原告杨波在取得法院确认《商品房团购合同》、《房屋定购协议》效力后，被告破产管理人又以虽然法院确认合同有效，但却没有认定付款事实为由拒绝为原告杨波办理网签，实属增加原告杨波诉累，损害原告杨波权利，为维护原告杨波的合法权利，特请求判决被告公司破产管理人按照债权人委员会通过的方案，为原告杨波办理商品房网签手续。原告未实际履行付款义务，恒裕公司管理人已依据企业破产法第18条规定解除了《商品房团购合同》和《房屋定购协议》。1、根据恒裕公司管理人审计原告支付定金资金流向情况的结果显示，原告与恒裕公司会计、出纳多次制造银行流水取得收据，实际其并未向恒裕公司支付款项，通俗的说即原告拿着恒裕公司的钱向恒裕公司“买房”，最终恒裕公司除资金资产无任何增加外还“送出”一套房子。因而，原告未实际向恒裕公司付款，其并不符合继续履行协议的“四有”标准。2、根据企业破产法第18条第1款：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”之规定，双方签订的《商品房团购合同》及《房屋定购协议》系2016年12月2日破产申请受理前成立，因原告未履行完毕其应尽的付款义务，被告亦未履行签订网签商品房买卖合同并交付房屋的义务，属可解除的情形，现早已超过破产申请受理之日起二个月，双方签订的《商品房团购合同》、《房屋定购协议》已经解除，恒裕公司亦无需继续履行协议，更无需配合原告办理商品房网签手续。3、因本次诉讼原告提交的证据与确认合同有效一案中原告向法院提交的证据一致，其所谓证明其已经支付购房定金的证据已经由宜昌市中级人民法院（2019）鄂05民终160号生效判决认定为证据不足，不予采信其已实际支付购房定金的主张。另外，恒裕公司从未因合同效力问题拒绝为其办理网签，仅因其未履行付款义务而无法继续履行协议，且多次提醒其合同效力不是双方争议的关键，认定合同有效亦无法解决其实际问题，但因原告法律专业水平不足导致多次重复诉讼，其所谓恒裕公司造成其诉累损害其权益纯属无稽之谈。4、王秀丽为王正金非法吸收公众存款罪的案件的非吸对象，其在恒裕公司非法获利370余万元，其非法获利不可用于清偿杨波的债务。5、夷陵区法院于2019年4月26日作出（2019）鄂0506民初1285号之一民事裁定书裁定查封恒裕公司平湖天下四期C区商品房100套和地下停车位，用于置换抵押权人的抵押物。而原告所主张的房屋定购协议所涉及的8-1-1602房包含在法院已经查封的商品房中，现已无法实际履行商品房团购合同和房屋定购协议。若法院经庭审查明原告确已支付房款，则基于合同无法继续履行，且恒裕公司破产管理人已行使合同解除权，原告应就支付的定金向破产管理人申报债权。综上所述，为维护被告的合法权益，请贵院据实依法裁判，驳回原告诉讼请求。原告杨波为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告杨波身份证复印件，证明原告主体资格；2、恒裕公司破产管理人的两次公示“公告”，证明被告破产管理人依据债权人委员会确定的“四有”标准即“同时具备有C区房屋团购合同、有房屋定购协议、有20万元购房款付款凭证、有恒裕公司财务收款收据等条件的购房者”，分2批共为366户团购户办理了网签手续；3、“平湖天下四期住宅小区”商品房团购合同、20万元收款收据、付款凭证、“平湖天下·世界城”房屋定购协议，证明原告杨波符合债权人委员会确定的“四有”标准，实际交纳了20万元的购房款，被告恒裕公司破产管理人应当按照债权人委员会制定的方案配合原告杨波办理商品房网签手续；4、2019年4月9日被告公司破产管理人出具的不予办理购房手续的处理意见、夷陵区法院（2018）鄂0506民初1409号民事判决书、宜昌市中级人民法院（2019）鄂05民终160号民事判决书、湖北华海会计师事务有限公司（2018）第1152号审计报告，证明虽然原告杨波与被告恒裕公司符合“四有”标准，但被告破产管理人却以没有证据证明已经实际交纳20万元购房款为由，拒绝为原告办理后续网签手续；5、2013年4月5日杨波借款30万元给王秀丽的银行凭证，证明原告杨波在购房前曾借款给王秀丽30万元的客观事实；6、杨波支付给恒裕公司20万元购房款的银行凭证、恒裕公司还款给王秀丽的银行凭证以及恒裕公司出具给王秀丽的借条，证明原告杨波已经按照合同约定于2014年5月26日向被告恒裕公司支付购房款20万元，被告恒裕公司用收取原告的购房款归还王秀丽借款，核减公司债务的事实，被告所称未收到原告支付的购房款不是事实。被告恒裕公司的诉讼代理人对原告提交的证据1、2、3、4、6的真实性不持异议，但对所要证明的事项有异议。被告认为，恒裕公司破产管理人为366户办理手续与本案没有关联性。经过恒裕公司破产管理人审计，被告恒裕公司没有实际收到原告杨波的20万元购房款，原告杨波不符合“四有”标准。另外，原告杨波提交的证据不能证明被告恒裕公司收到原告杨波的购房款20万元用于清偿王秀丽的借款，恒裕公司实际没有收到这笔款项，只是走了一下账。对原告提交的证据5的真实性，被告认为系原告杨波与王秀丽的债权债务关系，与本案无关，不发表意见。被告恒裕公司向本院提交如下证据：1、湖北华海会计师事务有限公司（2018）第1152号审计报告、夷陵区法院（2018）鄂0506民初1409号民事判决书、宜昌市中级人民法院（2019）鄂05民终160号民事判决书，证明审计报告的真实性已由生效判决确认，且本次原告杨波提交的证据与此前确认合同有效案件证据一致，宜昌市中级人民法院（2019）鄂05民终160号民事判决书中第7页已认定原告实际支付购房款的证据不足，该事实已经过人民法院生效判决确认，原告杨波未实际向被告恒裕公司履行付款义务。2、（2018）鄂0506刑初153号刑事判决书，证明王秀丽为王正金非法吸收公众存款罪的案件的非吸对象，其在恒裕公司非法获利370余万元，其非法获利不可用于清偿杨波的债务。3、（2019）鄂0506民初1285号之一民事裁定书。原告所主张的房屋定购协议所涉及的8-1-1602房包含在法院已经查封的商品房中，现已无法实际履行商品房团购合同和房屋定购协议。原告杨波对被告恒裕公司提交的证据质证如下：1、被告公司破产管理人提交的审计报告的审计范围只是反映被告收取平湖天下四期21套商品房支付定金的资金流向，并没有否认被告恒裕公司收到原告20万元房款的事实，被告用收到的原告所交的房款归还对王秀丽的债务后，债务金额得以核减，被告公司破产管理人仅以资金流向而否认其实际收到购房款违背客观事实；2、审计报告正好印证了原告杨波已经支付了20万元购房款。该报告有三段法律事实：“资金由王秀丽转账给原告杨波”系王秀丽归还原告杨波的借款，是借贷关系；“资金由原告杨波转账给被告恒裕公司”系原告杨波向被告恒裕公司支付购房款20万元，是房屋买卖关系；“资金由被告恒裕公司转账给王秀丽”系被告恒裕公司归还王秀丽的借款，是借贷关系。审计报告载明的资金流水只是说明被告在收到原告的20万元购房款后，将该购房款用于了归还王秀丽的借款，并不能据此认定被告恒裕公司将房款退给了原告杨波。3、本案原告杨波提交的证据与此前确认合同效力一案的证据并不相同，本案证据此前并未经过法院审理。在确认合同效力纠纷案件中，原告只起诉请求确认合同有效，是否实际付款不属于法院审查范围，法院也未对原告杨波支付购房款以及被告收到房款后归还王秀丽借款的相关银行流水、会计凭证进行审查，宜昌市中级人民法院（2019）鄂05民终160号民事判决书中关于原告是否已实际支付购房款的阐述并不能证明被告的观点。4、（2018）鄂0506刑初153号刑事判决书认定的非法集资参与人认定的事实不准确，已经发回重审，王秀丽获利的金额存在错误，法院已委托审计机构重新审计，只是破产管理人没有支付费用，审计报告还没有拿到。据我们了解到王秀丽非法获利金额只有62万元。且原告与恒裕公司的房屋买卖关系和王秀丽参与恒裕公司非法集资之间并无关联。原告是善意第三人，被告应该按照商品房团购合同和债权人委员会制定的决议为原告办理网签手续。5、（2019）鄂0506民初1285号之一民事裁定书并不能证明该商品房团购合同不能继续履行。该裁定书的申请人是被告，申请的内容是申请抵押置换，被告同样可以抵押置换的方式将房屋置换出来继续履行，被告申请抵押置换本身具有恶意，不应得到支持，在2018年元月，原告向被告要求办理网签时，被告称商品房团购合同无效，要求原告向法院起诉确认商品房团购合同有效，在2018年6月原告向法院确认商品房合同有效，启动诉讼程序后，在2019年3月中院判决确认，该商品房团购合同有效后，被告又称原告没有履行付款义务，要求向法院起诉确认履行了付款义务，拒绝为原告办理网签手续，在此后的2019年4月被告理应等到法院确认原告已经履行付款义务之后将房屋网签给原告，但在此过程中被告却向法院申请将房屋用于置换抵押其他的抵押权。该行为明显存在主观恶意，不应得到支持，且2019年4月的裁定书是将房屋进行抵押置换，则在法院判决确认原告已经履行支付义务后，被告负有将该房屋用其他财产置换出来继续履行的义务。庭审结束后原告杨波补充提交了如下证据：1、审计公司的情况说明。证明王正金非法集资案件刑事判决书中关于王秀丽是否是非法集资参与人以及获利金额等事实均存在错误。该刑事案件亦已发回重审，被告提交的刑事判决书不能证明其证明目的；2、王秀丽老公归还杨波10万元借款的银行流水。证明王秀丽归还杨波20万元用于购房是客观存在的，剩余10万元是王秀丽老公通过银行转账还给杨波，被告在收取杨波购房款后，又将房款用于归还向王秀丽的借款行为与杨波支付购房款没有关联，其支付购房款20万元购房是客观事实。被告恒裕公司对杨波补充的证据发表如下质证意见：1、审计公司的情况说明形式上的真实性即该说明系湖北华海会计师事务所有限公司出具的事实无异议；但对其关联性即所要证明的目的有异议，王秀丽在王正金非法吸收公众存款罪中是否获利以及获利金额的具体数据应由公安经侦部门及人民法院审查认定的结果为准，该情况说明无法证明王秀秀所获利金额是否有误，无法达到原告的证明目的；2、银行流水的证明目的有异议，该证据只能证明杨波与谭志雄之间存在资金往来的事实，但并不能达到证明资金往来款项性质的证明目的。综上，对于本案的事实和证据，本院认定如下：2013年4月5日，原告杨波的妻子刘会向杨波的同学王秀丽（恒裕公司财务人员）转款30万元。2014年5月26日王秀丽向原告杨波转款20万元。同日，原告杨波与被告恒裕公司签订《商品房团购合同》一份，约定原告杨波选购被告开发的夷陵区三峡路15号“平湖天下四期”住宅小区C区8号楼D户型约99.66平方米住房一套，最终合同面积以房管局测量为准，具体购买房号以公开摇号产生。团购资格及价格：乙方（原告杨波）应缴纳诚意保证金20万元作为团购资格，签订本协议一次性支付。甲方（恒裕公司）取得预售许可证后，甲乙双方网签《商品房买卖合同》前，乙方有权对该房屋户主进行更名和更换户型。该合同签订后，原告杨波向被告恒裕公司转款20万元，恒裕公司给原告杨波开具了收款收据。同日，恒裕公司向王秀丽转款20万元。2015年1月6日，原告杨波与被告恒裕公司签订《房屋定购协议》一份，该协议约定：原告杨波定购被告恒裕公司“平湖天下·世界城”8号楼8-1-1602号房屋一套，建筑面积约101.49平方米，房屋单价3999元/㎡，房屋总价405859元；上述协议特别约定，“卖方（被告恒裕公司）收到买房（原告杨波）定金后，不得于2015年2月8日前将该物业再出售他人，否则定金双倍返还买方。”同时还约定，“买方缴纳定金后，不得以任何理由要求退房，若违反本特别约定，买方缴付的定金全部归卖方所有。”2016年12月2日，被告恒裕公司因资不抵债向本院递交破产重整申请，本院于2017年9月3日裁定被告宣布破产，由公司破产管理人履行后续事务。2018年1月15日，恒裕公司破产管理人发布购房公示“公告”，按照债权人委员会制定的“四有”标准，为309户团购户在“公示结束后依法办理网签和预抵押等相关手续。”原告杨波不在该“公示公告”中的309户团购房范围之内，原告向被告反映诉求无果后，于2018年6月7日向本院提起确认合同有效之诉，本院一审驳回原告杨波的诉讼请求，后原告杨波上诉至宜昌市中级人民法院，宜昌市中级人民法院经过审理认为《商品房团购合同》、《房屋定购协议》从性质上应当认定为商品房买卖预约合同，依法应当认定为有效，但认为“包括杨波在内的六名购房人交纳的购房定金资金流向均存在由黄玉华或王秀丽转账给购房人，购房人转账给恒裕公司，恒裕公司又转回黄玉华或王秀丽账户的情形，且资金的进出间隔时间较短，一般当日即完成从恒裕公司的资金进出。基于前述事实，杨波等六名购房人是否实际支付购房定金证据不足”。2018年11月30日，恒裕公司破产管理人再次发布公示“公告”，按照债权人委员会制定的“四有”标准，为第二批57户团购户在“公示结束后依法办理网签和预抵押等相关手续”，但原告杨波仍不在该公示“公告”中的57户团购户范围之内。在原告杨波依据宜昌市中级人民法院生效判决书向被告破产管理人申请办理网签和预抵押等相关手续后，2019年4月9日，被告公司破产管理人签批意见“依据二审法院认定的事实，20万元的购房款没有证据证明已经实际交纳，因此不具备管理人提出的四有标准，建议不予办理购房手续”，拒绝为原告杨波办理网签和后续手续，杨波遂于2019年7月30日向本院提起前述之诉。同时查明，恒裕公司法定代表人王正金涉嫌非法吸收公众存款罪本院一审后，经宜昌市中级人民法院二审后撤销原判决，发回本院重审，尚在重审过程中。根据公安机关侦查、检察机关公诉的情况，王秀丽系王正金涉嫌非法吸收公众存款罪的参与人之一，并有违法所得。本院认为，原告杨波与被告恒裕公司签订的《商品房团购合同》、《房屋定购协议》从性质上属于商品房买卖预约合同，属于有效合同。对此，宜昌市中级人民法院（2019）鄂05民终160号民事判决书已经予以认定。故本案争议的焦点为原告杨波是否已向被告恒裕公司实际交纳购房款20万元。虽然原告杨波提供证据证明其在签订《商品房团购合同》向被告恒裕公司转账20万元，并由被告恒裕公司出具了收据，但根据查明的情况该20万元系由王秀丽转给原告杨波，在原告杨波转账给被告恒裕公司后又即时转给了王秀丽，即该20万元在很短时间内即完成了从王秀丽—杨波—恒裕公司—王秀丽之间的循环，该笔20万元资金从起点回到了起点。同时，在王正金非法吸收公众存款罪一案中，根据公安部门侦查、检察机关公诉的情况来看，王秀丽系该案的参与者之一，并有违法所得。原告杨波诉称王秀丽向其转账20万元系偿还借款，并提供了银行流水，但该银行流水只能证明其与王秀丽之间存在资金往来，无法认定双方之间存在借贷关系。因此，原告杨波诉称已经支付购房款20万元的证据不足，其要求确认已按照《商品房团购合同》、《房屋定购协议》的约定向被告恒裕公司实际履行了付款义务，并由被告恒裕公司破产管理人自判决生效之日起15日内按照债权人委员会通过的方案办理商品房网签手续的理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨波的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宜昌市中级人民法院。审判长  冯杨**审判员  岳新平审判员  李 怡二〇二〇年十二月十七日书记员  陈 敏