陕西省榆林市横山区人民法院民 事 判 决 书 (2020)陕0803民初1613号 原告：杨**，男，1974年02月05日出生，汉族，住榆林市横山区艾好峁办事处，居民，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。    委托诉讼代理人：陈震，陕西富能律师事务所律师。委托诉讼代理人：白莉莉，陕西富能律师事务所实习律师。被告：榆林市伟创置业有限公司，住所地陕西省榆林市绥德县。组织机构代码91610826577836152R。法定代表人：刘军伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：乔小飞，陕西格道律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐治熊，陕西格道律师事务所律师。原告杨**与被告榆林市伟创置业有限公司合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序分别于2020年6月23日，2020年8月10日公开开庭进行了审理。2020年6月23日第一次开庭被告经传票传唤未到庭参加诉讼，本院进行缺席开庭审理。2020年8月10日第二次开庭原告委托诉讼代理人陈震、白莉莉，被告委托诉讼代理人乔小飞、徐治熊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨**向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的《伟业新天地内部认购协议》。2、判令被告返还原告购房定金人民币10万元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月18日，原告与被告签订了《伟业新天地内部认购协议》，该协议约定原告认购被告出售的位于榆林市西南新区XX路与榆横五路十字东北角的“伟业新天地”项目8号楼A户型1单元14层02号商品房。且被告口头向原告郑重承诺，在认购协议签订后一年内即2014年4月17日，被告一定向原告完成交房。原告信以为真，并依据该协议的约定向被告交了10万元定金。时间过去一年后，原告去找被告要求交付房屋时，发现被告的地基还没有挖好。后原告多次催促被告能尽早交房，但被告均置若罔闻，迟迟不履行自己的承诺。原告认为自己于2013年4月18日与被告签订的《伟业新天地内部认购协议》，被告也承诺在2014年4月17日交付房屋，并签订正式合同，但被告却一而再,再而三往后延迟签订正式合同，至今未与原告签订正式的合同，也未向原告交付房屋，至今距被告交付房屋已逾期六年，原告的房屋却任然没有着落。近期原告在调查中得知，被告是在2017年才获得商品房预售许可证，且被告已经将涉案房屋不知何时已出售给第三方，合同目的早已无法实现。多年来在伟创置业所建设的房屋均存在严重的质量问题，在互联网上关于伟创置业所建的楼盘的负面消息汗牛充栋，为此发生过跳楼事件，业主拉横幅维权事件，房屋墙壁脱层漏水等。原告买房子买了一肚子窝火，且据原告了解，被告已经将涉案房屋出卖给第三人，被告向第三人出售的涉案房屋，实际面积比合同约定面积大了十几、二十几平米，楼层高度被压低，承诺的集体大供暖，人工智能更是子虚乌有，涉嫌欺诈购房者。综上所述，原告认为双方签订《伟业新天地内部认购协议》为双方基本平等自愿签订，是有效的预约合同。原告支付了不菲的定金并将自己的住房梦寄托与被告，但被告一而再，再而三的违约，违背了诚实信用原则，目前合同目的已无法实现，严重损害了原告合同权益。特依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第四条之规定，被告应当返还原告所支付的定金。原告与被告交涉无果，现向人民法院提起诉讼，望判如所请，体现法律的公平正义。原告向法庭提供了以下证据：1、2013年4月18日原告与被告签订的《伟业新天地内部认购协议》以及被告给原告出具的10万元收据一支；2、2016年12月8日，人民网陕西频道《人民网看陕西》版面发布一则题为《榆林伟业新天地小区逾期一年未交房官方已介入协调》的新闻，内容大概为：“陕西省数名网友通过人民网地方领导留言板向榆林市委书记胡志强、市长尉俊东反映榆林伟业新天地房产项目严重违约，延误一年多未交房。对此，榆林市委、市政府、横山县政府回应称，开发商榆林伟创置业有限公司由于资金回笼缓慢，工期延迟，致使项目延期交房。横山县相关部门将加强项目建设进度监督，确保尽快交房。按照合同2015年12月15日交房，伟创置业于2016年1月7日，在《榆林日报》发布公告，将原定于2015年12月15日的交房时间延期至2016年10月31日。”3、2018年4月13日，人民网地方领导留言板有业主留言提问“伟业新天地综合验收全部通过了吗？”中共榆林市横山区委办公室回复“综合验收工作正在逐步推进中”。4、榆林市环保局横山分局于2018年7月18日在横山区人民政府网信息公开环境保护版面发布《关于伟业新天地商住小区项目噪声、固体废物污染防治设施验收的批复》横区环批复【2018】100号，该局于 2018年4月27日对伟业新天地商住小区项目噪声、固体废物污染防治设施进行了竣工环境保护验收，经现场检查，噪声、固体废物污染防治设施基本竣工，项目竣工环境保护验收基本合格，同意通过验收。被告榆林市伟创置业有限公司辩称：1、被答辩人杨**的起诉已超过了诉讼时效，依法应驳回。答辩人与被答辩人于2013年4月18日签订了《伟业新天地内部认购协议》，约定被答辩人购买答辩人开发的伟业新天地8号楼1单元14层02号房屋一套，房屋建筑面积159.62平米，总价款930585元，在签订协议时被答辩人原意支付10万元作为给付答辩人定金。答辩人于2014年5月向被答辩人以EMS邮寄的方式，向其送达了“尽快签署《商品房买卖合同》并办理完善相关手续的律师函”，被答辩人未按照《伟业新天地内部认购协议》第三条第二项的约定在规定的时间内与答辩人签订《商品房买卖合同》。现被答辩人于2020年5月向人民法院提起诉讼,依据《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年（2017年7月1日前为二年），法律另有规定的，依照其规定。”之规定，被答辩人的诉请已过了诉讼时效，人民法院应依驳回。2、被答辩人违反《伟业新天地内部认购协议》的约定，未在约定的时间内履行与答辩人签订《商品房买卖合同》的义务，被答辩人的诉请无事实依据和法律依据支持，人民法院应当依法驳回。第一，被答辩人与答辩人签订的《伟业新天地内部认购协议》合法有效。答辩人与被答辩人签订的《伟业新天地内部认购协议》系双方真实意思表示，且不违反《合同法》第五十二条的强制性规定，故该协议合法有效，对双方均具有法律约束力。第二，被答辩人违反《伟业新天地内部认购协议》的约定，未在约定的时间签订《商品房买卖合同》，故其无权要求答辩人退还定金。从《伟业新天地内部认购协议》签订的时间、约定的内容以及签订的合同目的来看，性质上属于“预约合同”是双方将来签订《商品房买卖合同》的依据，而且该协议明确约定所收取的10万元为定金。因被答辩人未按照《伟业新天地内部认购协议》第三条约定的时间内履行签订《商品房买卖合同》的义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。”之规定，被答辩人无权要求答辩人返还定金。综上，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，恳请人民法院查清事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告向法庭提供了以下证据：1、伟业新天地内部认购协议、收款收据，证明原告与被告之间存在合法有效的认购商品房预约合同关系。该预约认购合同对原告与被告之间均具有法律约束力。2、EMS寄件人存单、律师函，1、证明原告的起诉已超过诉讼时效，人民法院应依法驳回原告的诉请。2、证明原告违反《伟业新天地内部认购协议》的约定，未在约定时间内履行与被告签订《商品房买卖合同》的义务，原告所缴纳房屋认购金依法不予退还。3、商品房预售许可证，证明被告开发的伟业新天地小区手续齐全，为合法建筑。4、最高人民法院关于统一法律适用加强类案件检索的指导意见、陕西省榆林市横山区人民法院（2017）陕0803民初3598号民事判决书，证明人民法院应当依据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案件检索的指导意见》对本案依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据、事实本院认定如下：关于原告提供的证据。第一组证据来源形式合法、内容客观、真实、与本案有关联性，本院予以采信。第二、三、XX组XX房合同外其余的予以认定，但对证明原告与被告存在着合法有效的房屋买卖合同，应当受到法律保护，以及被告存在违约行为，原告在合同履行过程中无任何过错证明目的，不予采信。关于被告提供的证据。第二组真实性及证明目的本院予以认定；第三组证据经核实与原件一致予以采信；第四组证据的真实性予以认定，证明目的不予采信。指导意见可以参考但不能作为判决的法律依据。本院经审理认定以下事实:2013年4月18日，原告杨**与被告榆林市伟创置业有限公司签订了《伟业新天地内部认购协议》，原告认购了被告开发的伟业新天地8号楼A户型1单元1402号商品房，建筑面积约159.62平米，单价每平米5830元，房屋总价930585元，原告向被告交了100000元认购房定金；同时，认购协议第一条约定“……本认购协议的房屋建筑面积为预测面积，最终以房屋产权书建筑面积为准”，第二条约定“甲、乙双方在签订本认购协议时，乙方愿意支付100000元给甲方作为认购该房屋的定金”，第三条约定“认购书协议签订后,甲方保证乙方在约定期限内对认购商品房有第一购买权,甲方违约则双倍退还乙方定金。如乙方逾期则视为放弃所认购的房屋,所交定金不予退还,在甲方办理完商品房预售许可证,乙方接到通知十日内,到甲方售楼处交纳房款并签署《商品房买卖合同》，签约定金及房款折抵购房款，但不计此期间的利息，如乙方联系方式无法实施，则甲方在榆林日报公告，以当日公告的时间为送达，时间为15个工作日。则乙方如逾期未签署《商品房买卖合同》则视为乙方放弃，所认购房号不予保留，定金及所交房款不予退还”。被告于2014年5月以EMS邮寄的方式向原告向其送达了“尽快签署《商品房买卖合同》并办理完善相关手续的律师函”，后双方并未签订《商品房买卖合同》。2017年10月14日伟业新天地商住小区取得了商品房预售许可证。期间伟业新天地因与业主交房问题被百姓问政，后被告将案涉房屋另售予他人。    本院认为，双方当事人签订的认购协议是为了签订正式的商品房买卖合同而订立的预约合同，系双方真实意思表示，内容合法，为有效协议。本案争议焦点是未签订《商品房买卖合同》责任和100000元认购房款是否应予返还，以及如何返还的问题。根据本案查明的事实和认购协议约定，原告诉称2014年4月17日被告向原告交房，被告不与原告签订正式的《商品房买卖合同》与事实不符。2014年5月被告以EMS邮寄的方式向原告发出律师函督促原告尽快签署《商品房买卖合同》并办理完善相关手续，在约定的时间内未向被告缴纳房款与被告签订《商品房买卖合同》，使认购协议约定的购房目的不能实现，存在过错。被告伟业新天地在未取得《商品房预售许可证》前向原告发EMS要求原告缴纳房款签订《商品房买卖合同》违反了认购协议约定，在取得的商品房预售许可证后再未通知原告，擅自将案涉房屋另售他人，使认购协议约定的购房目的无法实现，存在过错。综上分析，双方当事人均存在违约行为。认购协议约定违约责任采取的是定金法则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本院认为导致双方当事人未能签订《商品房买卖合同》，房屋买卖目的不能实现，是双方当事人违约行为造成的。被告辩称原告起诉已超过了诉讼时效，因双方当事人都存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，被告于2017年10月14日取得伟业新天地商品房预售许可证，据此，从案涉房屋被处置至原告起诉时未超过诉讼时效。综上，被告榆林市伟创置业有限公司应返还原告杨**预购房款100000元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，判决如下：一、解除原告杨**与被告榆林市伟创置业有限公司签订的《伟业新天地内部认购协议》；二、被告榆林市伟创置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告杨**预购房款100000元。案件受理费1150元，由被告榆林市伟创置业有限公司负担575元，原告杨**负担575。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。   审  判  员    康  凯    二〇二〇年十二月十四日 书  记  员    张  峻  1