北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终14574号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市小井三联建筑工具租赁站，住所地北京市丰台区小井村村**。法定代表人：吴凤环，经理。委托诉讼代理人：王德超，男，1966年8月26日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京山达克技术开发有限公司，住所，住所地北京市通州区潞城镇太子府村西div>法定代表人：杨德启，总经理。上诉人北京市小井三联建筑工具租赁站（以下简称小井租赁站）因与被上诉人北京山达克技术开发有限公司（以下简称山达克公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初9277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京市小井三联建筑工具租赁站上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持小井租赁站的一审反诉请求，山达克公司承担全部诉讼费用。事实与理由：在一审过程中，山达克公司对小井租赁站腾退5亩地的时间已认可，小井租赁站是2017年8月份腾退的5亩地，所以退还37500元租金、返还93750元损失是有依据的。山达克公司未出庭参与诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。山达克公司向一审法院起诉请求：1.判令小井租赁站履行临时租用协议内容，支付欠山达克公司租金264600元；2.诉讼费由小井租赁站承担。山达克公司提出反诉请求：判令山达克公司返还小井租赁站已交部分租金37500元，返还未能使用部分房屋和场地损失（2019年9月1日至2021年12月31日）93750元。一审法院认定事实：2017年3月19日，山达克公司（甲方）与小井租赁站（乙方）签订《土地使用权租赁协议》一份，约定：甲方自2017年6月1日起至2037年6月1日止将太子府村西路口北土地和房屋大院租赁给乙方，期限20年；租金为16万元每年，以后每两年递增5％；国家征用乙方所租用的土地或合同期满后，地上，地上物及补偿归甲方所有的），新建地上物归乙方所有。2017年3月26日，双方签订《补充协议》一份，约定：我处（小井租赁站）为杨德启大院投资100万元（包括房屋维修、修路、平整垫院、盖大库房顶等），若乙方（小井租赁站）一年内无法使用该大院，甲方（山达克公司）将全部100万元的乙方投资无条件退还乙方等。2017年5月17日，王德超与杨德启签订《补充协议》一份，约定将2.1亩地的库内面积用此房东面3.5亩地置换等。2018年4月27日，王德超（甲方）与杨德启、山达克公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方租赁乙方北京市通州区潞城镇太子府村西16.5米地大院，因政策原因不能执行原租地协议的履行，现达成协议如下：一、杨德启（山达克公司）无条件退给王德超共计65万元；二、给付王德超款项分五次无条件退还，第一次在2018年6月10日付款10万元，第二次在2018年12月31日前付款10万元，第三次在2019年12月31日前付款15万元，第四次在2020年12月31日前付款15万元，第五次在2021年12月31日前付款15万元；三、先给付王德超10万元后王德超无条件退出大部分房屋，然后王德超留用1到2间房屋用于临时居住使用，龙门吊可暂时使用，但不超过2021年，乙方不收取地租房屋，电费另行收取；四、杨德启（山达克公司）因故不能履行该协议，王德超将另行按原协议要求赔偿退租条件。同日，山达克公司给付小井租赁站10万元款项。王德超表示其是代表小井租赁站签署的相关合同。现小井租赁站给付山达克公司2017年6月1日至2018年5月31日的租金15.8万元。关于山达克公司与小井租赁站争议的1200平方米库房及办公室和居住房屋一节，山达克公司证人马某到庭作证，马某称小井租赁站承租了上述建筑物，并称见证了双方关于上述建筑物签订书面租赁合同，但庭审中山达克公司并未提交其与小井租赁站关于上述建筑物签订的书面租赁合同。证人马某负责其他单位安保的同时，并负责山达克公司的安全保卫。山达克公司原职工于永荣出庭证明小井租赁站承租了诉争建筑物，但其亦未能证明山达克公司与小井租赁站就诉争建筑物签订书面合同。小井租赁站对证人马某及于永荣的证言不予认可。小井租赁站提交与北京市兴业恒基永利建筑材料厂（以下简称材料厂）的租赁协议及场地使用费收据和《立春大车》微信聊天记录，欲证明腾退场地的时间，并据此要求山达克公司返还租金。小井租赁站证人侯某出庭证明，小井租赁站于2017年8月20日开始撤场，搬离的土地为5亩地。侯某与王德超系亲戚关系。山达克公司对上述陈述均不予认可。现山达克公司与小井租赁站双方各执己见，调解无效。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，存在违反法律、行政法规的强制性规定情形的，合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故山达克公司与小井租赁站针对涉案房屋及院落签订的《土地使用权租赁协议》无效。山达克公司证人马某到庭作证，马某称小井租赁站承租了1200平方米厂房及办公室，并称见证了双方关于上述建筑物签订书面租赁合同，但庭审中山达克公司与证人马某均未能提交山达克公司与小井租赁站关于上述建筑物签订的书面租赁合同。证人马某负责其他单位安保的同时，并负责山达克公司的安全保卫。小井租赁站对证人马某的证言不予认可。对此，山达克公司未能进一步举证证明，故证人马某的证言一审法院不予采信。山达克公司原职工于永荣出庭证明小井租赁站承租了诉争建筑物，但其亦未能证明山达克公司与小井租赁站就诉争建筑物签订书面合同，因于永荣曾系山达克公司的职工，其与山达克公司具有利害关系，故其证言一审法院亦不予采信。现山达克公司要求小井租赁站履行临时租用协议，支付租金的诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。关于诉争的5亩地的腾退时间，小井租赁站认为是2017年5月，山达克公司认为是2018年5月。小井租赁站提交与材料厂签订的租赁协议及场地使用费收据和“立春大车”微信聊天记录欲证明腾退场地的时间，山达克公司对此不予认可，且上述证据证明力不足，故一审法院不予采信。证人侯某出庭证明小井租赁站搬离5亩土地的时间，因证人侯某与小井租赁站业务经理王德超系亲戚关系，与小井租赁站具有利害关系，故其证言一审法院亦不予采信。小井租赁站的租金只交付至2018年5月31日，故小井租赁站要求山达克公司返还37500元租金的反诉请求，证据不足，一审法院不予支持。小井租赁站要求山达克公司返还未能使用部分房屋及场地93750元租金的反诉请求，因房屋与土地系无偿使用，故其该反诉请求证据不足，一审法院亦不予支持。一审判决如下：一、驳回北京山达克技术开发有限公司的诉讼请求；二、驳回北京市小井三联建筑工具租赁站的反诉请求。一审案件受理费2635元，由北京山达克技术开发有限公司负担（已交纳）。一审反诉案件受理费1463元，由北京市小井三联建筑工具租赁站负担（已交纳）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案二审中，小井租赁站上诉主张2017年8月已将5亩土地腾退，山达克公司应当退还租金，但仅凭小井租赁站提交的租赁协议、微信聊天记录、证人证言等在案证据不足以证明其主张的事实成立，小井租赁站要求山达克公司返还租金的诉讼请求，本院不予支持。关于小井租赁站主张山达克公司返还未能使用部分房屋及场地租金的诉讼请求，因上述房屋与土地系无偿使用，故小井租赁站的诉讼请求证据不足，本院不予支持。综上所述，北京市小井三联建筑工具租赁站的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2926元，由北京市小井三联建筑工具租赁站负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  申峻屹审 判 员  杨 夏二〇二〇年十二月十七日法官助理  吴 琳书 记 员  王 艳