安徽省砀山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1321民初458号 原告：于京，女，1992年9月10日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。 委托诉讼代理人：黄若汉，安徽梨都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石方，安徽梨都律师事务所律师。 被告：砀山龙润置业有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县经济开发区新光彩大市场**楼，统一社会信用代码91341321MA2N94X87Y。 法定代表人：张婉婉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张勇，安徽张勇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薄康帅，安徽张勇律师事务所实习律师。 第三人：安徽砀山农村商业银行股份有限公司，，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇道北西路X344统一社会信用代码91341300728504244Y。 法定代表人：张磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭方方，该行工作人员。 原告于京与被告砀山龙润置业有限公司（以下简称龙润公司）、第三人安徽砀山农村商业银行股份有限公司（以下简称砀山农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于京的委托诉讼代理人石方，被告龙润公司的委托诉讼代理人张勇、薄康帅，第三人砀山农商行的委托诉讼代理人郭方方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于京向本院提出诉讼请求：1.依法撤销原、被告签订的编号为0006800120180157号商品房买卖合同（预售）；2.判令被告返还原告购房款143677元，并赔偿原告利息损失（利息按同期银行贷款利率自2018年5月20日至被告全部返还原告交纳的购房首付款日止）；3.判令被告返还原告向第三人交纳的贷款本息33004.31元（自2018年8月27日至2020年1月30日）；4.依法解除原告与第三人签订的个人购房借款合同及个人购房借款抵押合同；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：龙润公司在砀山县农贸大市场，在销售商品房时印制了大量的宣传彩页对外发放，对外宣称：买一层送一层，一层做生意，一层居住。2Ｆ层高4.5米，送的那层高度不低于2.8米。二、三层均为钢筋混凝土结构，且修建了样板房让购房者观展，并保证所购房屋与样板房一致。于京在听取龙润公司销售人员介绍和承诺并实地观展了被告所建样板房后，于2018年5月20日与龙润公司签订了编号为0006800120180157号商品房买卖合同（预售），于2018年5月20日、2018年5月26日分两次共交纳购房首付款143677元，于2018年8月27日与砀山农商行签订了个人购房借款合同，总计借款100000元，分5年还清本息，每月本息1941.43元，自2018年8月27日至2020年1月30日于京向砀山农商行支付本息共计33004.31元。合同约定2019年10月31日前交房。于京在交房时发现龙润公司对外宣传并承诺送的一层根本不存在，随质问龙润公司，龙润公司一开始承诺会及时修建，其后一直未给修建，经了解相关部门，于京才得知龙润公司承诺的那一层未经规划许可，龙润公司根本不能建造送的那一层高度不低于2.8米的楼房，至此于京发现上当受骗。综上，龙润公司为达到签订合同的目的，故意采取虚假宣传和承诺的手段，诱使于京与其签订合同，其行为属于欺诈行为。根据合同法规定，一方以欺诈手段签订的合同，合同相对方有权撤销合同，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，因此，龙润公司应返还于京交纳的购房款并赔偿原告因此受到的损失。于京与砀山农商行基于购房所订立的个人购房借款合同及抵押借款合同，在原被告之间的购房合同被撤销后，抵押房屋的所有权已不属于于京，故于京与但是之间的合同亦应予以解除。庭审过程中，于京变更诉讼请求第三项为判令被告返还原告向第三人交纳的贷款本息33004.31元（自2018年8月27日至2020年1月30日，本息增加至本案本审终结之日止）。 龙润公司辩称：于京起诉撤销合同无事实与法律依据。理由如下：1、于京购买的商品房均是二层商品房，龙润公司从未向于京宣传和承诺公司有买二层送三层的优惠政策，龙润公司也未向于京送过宣传彩页，双方签订的商品房买卖合同也没有关于买二层送三层的约定，也没有约定由样板房作为合同的附件，故于京起诉撤销合同没有事实与法律依据；2、于京的起诉已经超过了一年的除斥期间，原告诉称是2018年5月签订的商品房买卖合同，在签订合同时涉案房屋主体已经全部封顶，且已取得商品房销售许可证，于京对于所购买的房屋基本情况已经详细了解，且到原告起诉之日起已经超过1年，故于京的起诉已经超过了法定的除斥期间；3、于京购买涉案房屋所使用资金是自有资金还是贷款资金与龙润公司无关，龙润公司没有义务向但是缴纳贷款本息，于京与砀山农商行签订的个人给付贷款合同及个人购房借款抵押合同与本案的商品房买卖合同纠纷不属于同一法律关系，不应与本案合并审理。鉴于于京已将购买的涉案房屋抵押于砀山农商行，原告在解除涉案房屋抵押权无权请求撤销合同。涉案房屋从设计到施工，到验收，至今未进行任何规划变更，龙润公司不存在改变房屋物理学结构的行为。综上，请法庭依法驳回于京的诉求。 砀山农商行述称，于京与砀山农商行签订的借款合同第五条及第八条已经对类似于这种情况的发生做了约束，如果于京仅以龙润公司商品房买卖合同而要撤销解除第三人的借款合同是不恰当的，违反了合同的相对性原则，更违反了第三人自治原则。 本院经审理认定如下案件事实： 2018年5月20日，于京（买受人）与龙润公司（出卖人）就购买龙润公司开发的砀山县砀城镇侯楼社区桐木路南侧桐木路农贸大市场的商品房签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：该商品房所在建筑物的建筑总层为5层，其中地上5层，，地下**，于京购买的为****商品房其预测建筑面积共26.39平方米，其中套内建筑面积24.84平方米，分摊共有建筑面积1.55平方米，商品房单价9233.69元/平方米，总价款243677元；支付首付款143677元，余款100000元申请贷款支付；出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。于京于2018年5月20日向龙润公司交纳购房款100000元，于2018年5月26日向龙润公司交纳购房款43677元，余款100000元申请贷款支付。2018年8月27日，于京与砀山农商行签订了《个人购房借款合同》，总计借款100000元，分5年还清本息，每月本息1941.43元。同日，于京与砀山农商行签订了《个人购房借款抵押合同》，用所购买的商品房为上述借款提供了抵押担保。涉案商品房交付时，于京与龙润公司就购买的商品房第二层是否送一层产生争议。为此，于京提起诉讼。 诉讼期间，于京向法庭提供了宣传彩页复印件，内容为：桐木路生活家广场，商品房总价在25万/套左右，买一层送一层（2F层高4.5米，送的那层不低于2.8米）一层做生意（预计一年租金约10000元），送的一层可居住（预计一年租金约5000元），买一间二楼的回报率大概在6%。 另查明，按照建设工程规划许可，龙润公司开发的桐木路农贸大市场项目经规划批准整个市场为一栋楼，总层数为五层，局部二层。其中局部二层在农贸大市场院内，总层为5层商品房为桐木路生活家广场沿街商品房。涉案商品房所在楼栋共计两层，一层层高5.2米，均价约12000元/平方米，二层层高4.5米，均价约9000元/平方米，一层、二层相互独立，均为商品房。桐木路生活家广场沿街商品房，共计总层为5层，3-5层为小公寓，1-2层为商品房，均价约24000元/平方米，系买一层送一层，一层层高5.2米，二层层高4.5米，一层做生意，送的一层可居住。涉案商品房价格已于2018年5月8日经砀山县物价局登记备案，一房一价。涉案工程于2019年11月18日竣工验收。 关于涉案二层商品房与建筑总层为5层的商品房为什么采用统一的《商品房买卖合同（预售）》样式，砀山县房产管理服务中心作了情况说明，内容：龙润公司开发的桐木路农贸大市场项目经规划批准整个市场为一栋楼，总层数为五层，局部二层，按照住建部关于《房屋交易信息数据采集数据标准》对于房屋层数的表述，单栋楼体不存在两种总层数的情况，以自然层数的最高层数作为单栋楼总层数，所以预售合同中第二章第三条为建筑总层数为5层，其中地上5层，地下1，地下**在预售合同中为系统自动生成，开发企业无法自行填写或更改。 上述案件事实，有宣传彩页复印件、《商品房买卖合同（预售）》、购房款收据、《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》、账户交易明细、竣工验收备案表、工程竣工验收报告、砀山县市场监督管理局格式条款合同备案通知书、对应商品房登记备案表、情况说明、建设工程规划许可证、商品房预售许可证以及诉讼代理人的陈述等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，归纳双方当事人诉辩意见，本案争议的焦点为：于京主张撤销其与龙润公司签订的编号为0006800120180157号的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求是否能够得到支持。 于京与龙润公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。虽然受损害方可以依据法律规定行使撤销合同的权利，但因欺诈导致合同被撤销需具备下列条件:首先是欺诈方具有欺诈的故意。所谓欺诈的故意,是指欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的且会使被欺诈人陷入错误认识,而希望或放任这种结果的发生;其次是欺诈方实施欺诈行为,即故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况使他人陷入错误的认识;三是被欺诈的一方因欺诈陷入错误认识后作出了违背其真实意思的表示。本案中，于京主张撤销其与龙润公司签订的编号为0006800120180157号的商品房买卖合同（预售），所依据是其提供的宣传彩页复印件。本案于京提供的宣传彩页复印件中确有“买一层得两层，一层经商，二层居住”“买25平方送25平方”等字样，但从彩页内容看，该宣传彩页并没有特指于京购买的涉案二层商品房，于京所称的送一层彩页中亦没有明确具体的位置及什么样的房屋，而且处在同样位置龙润公司同时开发的桐木路生活家广场沿街商品房确实存在买一层得两层，一层经商，二层居住的情形；诉讼中龙润公司也不认可该宣传彩页。从本地居民购买商品房的习惯看，居民购买商品房均要到现场多次勘察，不会仅凭宣传彩页就决定购买房屋。因此，本院不能据此认定龙润公司存在虚假宣传或者欺诈。退一步讲，具体到宣传彩页的内容，该宣传彩页承诺的内容相对于于京来说不具体、不明确，根据已查明的商品房的价格等事实，该内容亦不能产生对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故，该宣传彩页应为要约邀请，而不应视为要约。要约邀请是当事人希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示，订立合同的具体内容的确定应以合同条款为准。 于京与龙润公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》中明确约定了涉案房屋的建筑层数、面积、价款等，在合同中龙润公司并未隐瞒房屋上述情况,于京亦是明知的，且涉案房屋的价款与涉案房屋所在楼栋其余房屋的价款以及与周边商品房单价相比较价格较为合理，不存在显失公平的情况。根据于京提供的证据，本院不能认定于京主张的其因砀山龙润公司的虚假宣传等而陷入了错误认识,从而作出了违背其真实意思表示的事实。故，于京主张撤销其与龙润公司签订的编号为0006800120180157号的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。于京要求龙润公司退还购房款并赔偿损失的请求是建立在合同撤销的基础上的,该项诉讼请求亦无事实和法律依据,本院不予支持。 于京要求解除与砀山农商行之间的《个人购房借款合同》及《个人购房借款抵押合同》，以及由龙润公司偿付贷款本息及违约金的诉求，是按照于京与龙润公司签订的商品房买卖合同中解除合同条款来计算的违约金，在于京诉求解除商品房买卖合同未得到支持的情况下，于京要求龙润公司偿付贷款本息及支付违约金、赔偿损失的诉求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。对龙润公司的部分抗辩意见，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告于京的诉讼请求。 案件受理费3834元，减半收取计1917元，由于京负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  常莉 二〇二〇年十二月十四日 书记员  信仰 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。