广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1022民初2365号 原告（反诉被告）：田东县咖蓝酒吧，住所地广西田东县平马镇油城路火车站大道审计局南面。 负责人：肖桂容，女，汉族，个体户，1974年10月15日出生，住广西玉林市玉林区。 原告（反诉被告）：黎评，男，壮族，1969年11月15日出生，住广西百色市右江区。 两原告（反诉被告）共同委托代理人：奚秀奉，广西凌盛（凌云）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄云，男，汉族，1963年1月27日出生，住广西南宁市青秀区。 被告（反诉原告）：邓淑文，女，汉族，1965年6月19日出生，住广西田东县。 被告（反诉原告）：戚嘉瑜，男，汉族，1954年11月25日出生，住广西南宁市。 被告（反诉原告）：李福珍，女，汉族，1959年8月14日出生，住广西南宁市。 第三人：黄明明，男，汉族，1986年11月14日出生，住福建省安溪县。 委托代理人：奚秀奉，广西凌盛（凌云）律师事务所律师。 原告（反诉被告）田东县咖蓝酒吧、黎评与被告（反诉原告）黄云、邓淑文、戚嘉瑜、李福珍，第三人黄明明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理。依法组成由欧阳阳担任审判长、人民陪审员韦玉强、韦仁鲜组成的合议庭，于2020年10月15日公开开庭进行审理。书记员周 2 玲担任法庭记录。原告（反诉被告）黎评及其与田东县咖蓝酒吧，第三人黄明明的共同委托代理人奚秀奉，被告（反诉原告）黄云、邓淑文、戚嘉瑜、李福珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）田东县咖蓝酒吧、黎评向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告双方解除房屋租赁合同关系；2、请求判令被告退还原告从2019年8月11日至2019年9月15日的租金23310元；3、请求判令被告退还原告租房押金200000元；4、请求判令被告支付原告违约金200000元；5、判令被告承担2019年8月11日锁住咖蓝酒吧之后咖蓝酒吧所产生的水电费及其他相关费用；6、请求法庭判令被告支付因锁住大门导致设备的损失；7、判令被告承担并支付因被告阻拦、锁住咖蓝酒吧大门而直接造成原告不能按照转让协议转让咖蓝酒吧设备给8898酒吧而支付给8898酒吧违约金50000元；8、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告和被告双方在2017年12月15日签订了房租租赁合同，原告租用了被告位于田东县油城路审计局南面的自建房一楼720平米经营酒吧，每月租金26000元，提前按季度交付租金，租房押金100000元，违约金200000元。之后双方再次签订补充协议，把房租租金下调到每月20000元，原合同的其他条款不变。在原告经营期间，原告均按时按季度提前交付房租，在2019年6月，咖蓝酒吧按合同约定提前交付三个月房租，即提前交付从2019年6月15日至2019年9月15日的房租共60000元。由于酒吧连续出现亏损，经营出现困难，原告决定停止营业，因此在2019年8月9日停止经营酒吧业务，并于2019年8月10日口头告知被告酒吧已停业，并告知被告等原告处理、变卖酒吧设备之后，再和被告商谈是否可以提前退租等事宜。但是在原告已经联系上了买家，正要拆除咖蓝酒吧的设备变卖给买家时，被告黄云、邓淑文等人到场进行了阻拦，致使原告无法拆除设备并卖给买家，导致原告错过了变卖设备的机会。之后，在2019年8月28日，原告再次联系上买家，并找到货车开到咖蓝酒吧，想再次拆除设备装车卖给买家时，又遭到被告黄云、邓淑文粗暴阻拦，被告当时还拨打了110报警电话，警察到场了解情况后，认为属于经济纠纷，表明不属于警察处理的范围，建议双方协商解决或通过诉讼解决纠纷。但是，警察离开后，被告黄云继续阻拦原告拆除设备，并用U型锁把咖蓝酒吧大门锁上，使原告从此之后无法进入咖蓝酒吧对设备进行日常维护，到至今为止也无法了解咖蓝酒吧设备的损坏程度。之后，原告多次要求被告开锁并允许原告变卖酒吧设备，甚至发信息告知被 3 告，如果被告继续锁门造成酒吧设备损坏，原告有权利要求被告照价赔偿设备，但被告对原告的要求一概不予理会。综上事实，被告的种种行为造成一定的经济损失。被告锁住大门迫使咖蓝酒吧停止一切正常活动的这一事实，可以认定为被告违约提前收回房屋，等于是被告单方面解除双方租赁合同关系，根据双方签订《房屋租赁合同》的约定，被告应因单方面违约而承担租赁合同约定的相关赔偿责任。根据《民事诉讼法》和《合同法》以及相关的法律规定，原告有权利依法向人民法院提起民事诉讼，请求法院判决、支持原告以上的诉讼请求，以维护原告的合法权益，彰显公平公正。 被告（反诉原告）黄云、邓淑文、戚嘉瑜、李福珍辩称，一、答辩人（被告方）认为，对原告黎评身份有异议，原告黎评与本案没有直接利害关系，其提起诉讼不符合法律规定，根据我国《民事诉讼法》第119条的规定，被告方认为原告黎评不是本案的适格当事人。二、原、被告在履行房屋租赁合同中，原告咖蓝酒吧的法定代表人肖桂容在毫无征兆的情况下，于2019年8月28日向被告方发来一份抵押说明，酒吧各位房东：由于酒吧连续亏损，一共亏损了250000元，我方无钱出资，不得不退出，以灯光设备150000元抵押给黄明明作为补偿，目前我方还欠黄明明100000元的说明。被告方认为原告有逃避债务转移财产的嫌疑。因之前咖蓝酒吧还欠被告方40多万元未付（有一审，二审判决书证明）。三、原告搬走设备后，征得酒吧负责人肖桂容的电话同意，双方一同锁大门，共同管理出租房屋内的留存物品，待后双方应约处理。四、原告方于2019年9月3日和被告方面谈后，正式签订了一份退租说明，并盖章签字给被告方，但未签房屋解除合同，也未见原告拉走咖蓝酒吧的设备货物清单补给被告方。（有电话录音证实）。五、经被告方多次电话、短信、微信等催促，原告方也没有跟被告方就解除房屋租赁合同达成协议，至2019年10月25日，交租金期限已超过一个月，被告方在无奈的情况下，通过微信发给了酒吧负责人肖桂蓉和酒吧方代表黄启木，并在酒吧大门张贴了一份（催回复通知书），按公告期限原告方也没有来同被告方解决退租事宜，被告方认为原告方搬走了酒吧的所有设备之后就一走了之，对被告方要求恢复房屋原状，拆除招牌，清理遗留在房子周边的垃圾等要求置之不理。六、原告方提出双方解除房屋租赁合同，被告方无异议，但原告方的其他诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 4 反诉原告黄云、邓淑文、戚嘉瑜、李福珍向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币20万元，扣除履约保证金10万元后，实际向反诉原告支付违约金人民币10万元；二、请求人民法院判令反诉被告恢复承租房屋的原状，或承担恢复承租房屋原状的费用，并将承租的房屋交还给反诉原告；三、请求人民法院判令反诉被告向反诉原告支付房屋占用费（房屋占用费按合同约定的租金计算，从2019年9月15日起至反诉被告将承租的房屋交还给反诉原告时止）；四、请求第三方机构对承租房租恢复原状所需的费用进行评估，评估费用由反诉被告承担。五、请求人民法院判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年8月11日，反诉被告在未与反诉原告协商的情况下，擅自拆走咖蓝酒吧的设备，并停止经营活动。2019年8月28日反诉被告又再次拆除咖蓝酒吧的设备装车运走。反诉原告发现反诉被告的行为已经违反了双方签订《房屋租赁合同》的目的，致使合同目的不能实现，于是拨打110电话报警，但警察认为属于经济纠纷，建议通过协商或诉讼程序处理。由于反诉被告在拆走咖蓝酒吧的设备时，现场一片狼藉，反诉被告无法保证履行《房屋租赁合同》第六条第4项约定的义务，损害了反诉原告的利益。为此，反诉原告对出租房屋内的留存物品进行加锁封存，待后处理。2019年9月3日反诉被告田东县咖蓝酒吧向反诉原告发出《酒吧退租说明》，声称“由于田东娱乐大环境使然，加上自身经营不善，导致酒吧连续亏损。为了止损，经讨论，决定停业、退租。”反诉原告认为，反诉被告的行为和其于2019年9月3日向反诉原告发出《酒吧退租说明》，表明反诉被告已经不履行合同义务，擅自提前退租，致使合同目的不能实现，其行为已构成违约。根据我国《合同法》第一百零七条、第一百零八条的规定，以及双方在《房屋租赁合同》第六条第4项和第十二条第3款的约定，反诉被告应当向反诉原告承担违约责任，并赔偿反诉原告因此而造成的损失。而反诉被告在房屋租赁装修时，为使得房屋内有一个宽广联通的整体，将反诉原告各户相邻房屋之间的隔墙和原有各户的圈闸门及邓淑文房产证号23××04号一楼的混凝土楼梯自行拆除，经反诉原告交涉制止，反诉被告当时口头答应并承诺，退场时自行拆除的东西或物品，修复如原样，至原告满意为止，清空腾房才交还给反诉原告，若未按此履行的，反诉原告可以不退还履约保证金10万元。为此，特向人民法院提出反诉，请求人民法院根据本案事实，依法支持反诉原告提出的反诉请求。 5 反诉被告田东县咖蓝酒吧、黎评辩称，一、在2019年8月11日和8月28日，本诉被告（反诉原告）两次阻拦行为致使本诉原告（反诉被告）无法继续进行生产经营活动，造成本诉原告（反诉被告）无法将设备转让给8898酒吧，经济损失惨重，并因违反《转让协议》赔偿8898酒吧违约金5万元的后果，根据双方签订的《租房合同》，本诉被告（反诉原告）的这一行为已经被视为违约收回了租房，而根据《刑法》第二百七十六条规定，本诉被告（反诉原告）的以上行为也已经涉嫌了破坏生产经营罪，本诉被告（反诉原告）不仅应该承担违法责任，也因违反双方签订的《租房合同》而承担相应的违约赔偿责任。二、根据双方签订的租房合同，在租房期间，本诉原告（反诉被告）有向本诉被告（反诉原告）提出提前退租申请的权利，因此，本案中向本诉原告（反诉被告）向本诉原告（反诉被告）提出提前退租申请，无论是口头申请还是书面申请，都完全符合双方签订的《租房合同》的约定，并不违约。二、本诉被告（反诉原告）歪曲8月28日的通话事实，断章取义、强词夺理，是一种挖空心思、咬文嚼字为自己违法行为做不切实际、不符合事实和情理的诡辩行为。本案中，本诉被告（反诉原告）把当天（08月28日）和肖桂容电话进行录音并打印通话记录，从对话中断章取义的把肖桂容“可以可以”作为本诉原告（反诉被告）同意其锁门的依据，是不符合本诉原告（反诉被告）要表达的真实意思的。为了避免矛盾冲突，不适合再继续搬运东西，先把酒吧大门锁上，已经装车的设备就先让苏春等人拉走，没装车的就先锁门，等双方谈妥了再搬运。所以，本诉被告（反诉原告）用这一句本诉原告（反诉被告）在通话中说“可以可以”的话就生硬认定为同意其用本诉被告（反诉原告）的锁头锁门，是完全不符合事实的。另外，从本诉被告（反诉原告）提交的9月6日肖桂容发给本诉被告（反诉原告）的短信可以证明，肖桂容在短信中是要求本诉被告（反诉原告）解除大锁，甚至告诉本诉被告（反诉原告），如果锁门……就承担赔偿责任。四、本案中，本诉被告（反诉原告）存在向法庭作虚假陈述、欺骗法庭和蔑视法律的违法行为。1、本诉被告（反诉原告）在原诉答辩中称：“除了空调，本诉原告（反诉被告）已经搬空了咖蓝酒吧的所有设备”，这一陈述属于虚假陈述。为了证明本诉被告（反诉原告）这一虚假陈述、欺骗法庭的事实，本诉原告（反诉被告）已经向法院申请了“法庭调查取证申请”，申请法庭对咖蓝酒吧场内留存设备进行调查取证，调查取证的结果可以证明本诉被告（反诉原告）的以上虚假陈述、欺骗法庭的事实。2、本诉被告（反诉原告）在原诉答辩状和反诉状中称“2019年8月28日，一群陌生人偷偷摸摸搬运咖蓝酒吧 6 的设备”，该陈述同样是虚假陈述。因为，2019年8月28日，咖蓝酒吧安排总经理苏春带领8898酒吧员工叶某搬运咖蓝酒吧设备，是咖蓝酒吧正常的经营活动，而苏春总经理从3月份就开始担任咖蓝酒吧的总经理，在平常日常管理中经常和黄云有接触，两人互相之间是认识、熟悉的，在当时，即使黄云不认识8898员工叶某等人，但只要看到苏春总经理，就应该知道这是咖蓝酒吧的正常经营活动。四、第三法律关系不能对抗本案。本诉原告（反诉被告）在本案中提供的第2、15项证据，都是第三法律关系，和本案不存在法律关系，第三法律关系不能对抗本案，因此这些证据不能作为本案证据。综上，本案中本诉被告（反诉原告）在本诉原告（反诉被告）不拖欠房租、押金的情况下，按双方签订的《租房合同》拆除、变卖咖蓝酒吧设备，是一种合法的、正常的生产经营活动。因此，本诉原告（反诉被告）请求法院驳回本诉被告（反诉原告）的反诉诉讼请求，支持本诉原告（反诉被告）的本诉诉讼请求。 当事人围绕诉辩依法提交了证据。本诉原告为支持其本诉主张提交的证据有：1、营业执照及身份证复印件，证明原告的主体资格；2、被告身份证，证明被告的主体资格；3、房屋租赁合同，证明原、被告双方的房屋租赁合同关系以及合同内容；4、原告黎评身份证，证明原告的主体资格；5、第三人黄明明身份证，证明黄明明的主体资格；6、合伙经营协议，证明黄明明是咖蓝酒吧合伙人并占有咖蓝酒吧51%股份以及证明黄明明是咖蓝酒吧的实际经营、管理者的事实；7、租房补充协议，证明在原有租赁合同的基础上，原、被告签订（房租补充协议的事实），并证明从2018年第三季度起咖蓝酒吧房租为每月2万元，季度租金为6万元，年租金为24万的事实，证明原合同其它条款继续有效的事实；8、转让协议，证明靖西市8898酒吧和咖蓝酒吧股东黄明明签订转让协议的事实，并证明8898酒吧以70万元购买咖蓝酒吧设备的事实，同时证明因被告暴力阻拦、锁门的原因而直接造成原告无法转让设备而遭受经济损失70万元并赔偿8898酒吧违约金5万元的事实；9、报警材料及报警回执单，证明因被告暴力阻拦、锁住咖蓝酒吧大门迫使原告不得不向合恒派出所报警求助处理的事实，同时证明被告暴力锁住咖蓝酒吧大门的事实；10、咖蓝酒吧总经理苏春的证明，证明房东黄云暴力阻拦咖蓝酒吧拆除设备、搬运设备并用Ｕ型锁锁住咖蓝酒吧大门的事实；11、靖西市8898酒吧员工叶某的证明，证明房东黄云暴力阻拦咖 7 蓝酒吧拆除设备、搬运设备并用Ｕ型锁锁住咖蓝酒吧大门的事实；12、咖蓝酒吧大门被被告黄云加上Ｕ型锁后的图片，证明被告暴力锁门的事实；13、2019年8-9月份咖蓝酒吧产生的电费234.88元，证明被告锁大门后原告无法关停电器所产生电费的事实，原告已经交付被锁门期间电费的事实；14、房屋租赁协议、咖蓝酒吧投资清单，证明投资人黄川还有100000块钱的押金在房东处没有退还；15、录音通话内容，证明双方于2019年10月20日在出租房黄云店铺进行协商，但协商不下。本诉原告还申请证人叶某到庭，拟证实本诉被告暴力阻止本诉原告搬运设备，应承担违约责任。 本诉被告为支持其辩解提供的证据有：1、《房屋租赁合同》，证明原告与被告于2017年12月15日签订《房屋租赁合同》就“田东县咖蓝酒吧”用房租赁的权利义务作了约定，该协议并没有约定720平方米的面积租给原告，出租给原告的一楼租金也不是每月26000元，该合同签订后被告一直按合同约定履行义务，原告至今并未与被告正式签署解除合同的协议；2、抵押说明，证明原告法定代表人在毫无征兆的情况下，于2019年8月28日向被告方发来一份抵押说明，告知被告将酒吧的所有财产抵押给酒吧合伙人黄明明，并要把所有酒吧设备全部拉走；3、视频资料，证明原告于2019年8月28日雇请桂Ｌ×××××号货车将酒吧设备全部拉走，被告并没有扣留其设备；4、报警记录，证明原告因与被告仍有债权债务（42万元租金未付），被告报警处理后，警方出警后认为是经济纠纷建议走法律程序；5、酒吧退租说明，证明原告于2019年9月3日正式向被告黄云发出退租通知，但未正式签署手续；6、电话录音，证明被告在原告搬走酒吧设备后，征得肖桂荣同意后，被告才与原告一起同时锁酒吧大门；7、催回复通知书，证明原告搬走酒吧所有设备后（除了空调），就一走了之，对被告要求原告恢复房屋原状及清洁房屋环境的要求置之不理；8、微信记录，证明被告微信通知原告一起商谈善后处理事宜；9、补充协议，证明租金变更；10、电费，证明原告还在使用；11、电话通话记录，证明对方在2019年8月28日通话，耗时7分21秒；12、租金转账凭据，证明黄明明转账支付租金保证金证据；13、微信记录，证明被告多次催促原告于被告解除合同；14、微信记录，证明被告与酒吧方代表协商商谈后，请示董事会；15、民事判决书，证明原告与被告仍有债权债务；16、图片原貌，证明邓淑文、李福珍大门已装好卷闸门；17、房产证编号，证明邓、李证独立分户5户与反诉被告签约房 8 屋租赁；18、安装邓、李卷闸门收据，证明邓、李各户独立大门已安好卷闸门交付承租人使用；19、现咖蓝酒吧图片，证明承租人已将大门封堵、拆原房屋的卷闸门；20、邓淑文房产证号为23××22号一层房产平面图，证明承租人自行拆除原房屋的混凝土楼梯；21、现咖蓝酒吧原大门的锁，证明被告告知原告，不肯解除合同，合同继续有效，被告撤锁，现锁大门的锁是酒吧自己的锁，占用房屋、又不交租金、不交大门钥匙，清空腾房交付的事实；22、国宏信评估公司南宁分公司对被告房屋从现状恢复至原状的拆增建价格明细表；23、评估收费价格转账单，证明原告支付第三方评估费用凭证；24、咖蓝酒吧大门的大锁更换新锁，证明原告进酒吧时不带钥匙，请开锁公司的人破锁进门，对酒吧房屋从现状恢复房屋原状进行评估后换锁的事实。 经质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方有争议的证据和事实，本院将在查明事实及评理部分综合予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2017年12月15日，黄云、邓淑文、戚嘉瑜、李福珍四人与田东县咖蓝酒吧签订《房屋租赁合同》，约定由田东县咖蓝酒吧承租黄云四人位于广西田东县的地面一层五间房屋门面（除通往二层楼的楼梯及楼梯过道外），租赁期共3年。合同还就租赁期限、用途、租金及支付方式、租赁期间相关费用及税金及责任承担等进行了约定。黄云四人在该合同上签字并捺印，咖蓝酒吧在该合同上加盖公章，并由经营者肖桂容在“法人代表”处签字。2018年7月3日，靖西县江湖翅客酒吧的经营者黄明明与咖蓝酒吧的经营者肖桂容分别为甲、乙方签订《合伙经营协议》，约定双方合伙经营咖蓝酒吧，经营场地位于田东县油城路审计局南面咖蓝酒吧，期限自2018年7月1日起至2023年12月31日止。2018年10月8日，黄云四人与咖蓝酒吧签订《补充协议》，该协议书约定2018年9月15日前支付2018年6月15日起至9月15日租金为60000元，自2018年第三季度起每季度租金60000元；还约定保证金100000元分五个月支付，自2018年10月10日开始每月付20000元。补充协议的乙方有肖桂容、黄明明的签字并加盖“田东县咖蓝酒吧”印章。2019年3月，黄明明以咖蓝酒吧股东身份转账100000元给黄云作为履约保证金。2019年6月，案涉房屋的租金由黄明明交至2019年9月15日。2019年8月8日，咖蓝酒吧停止营业。8月10日，咖蓝酒吧的员工黄 9 启木向黄云口头告知咖蓝酒吧停业退租，双方约定9月2日商谈退租事宜。8月11日，咖蓝酒吧开始拆除搬运酒吧设备。8月15日，黄明明与靖西捌捌玖捌娱乐服务有限公司的黄种德签订《转让协议》，黄明明将田东县咖蓝酒吧的所有设备及物品以700000元的价格转让给黄种德。协议约定黄明明向黄种德支付定金50000元。如黄明明未能将物品送到指定仓库，则赔偿黄种德50000元。黄明明与黄种植在落款处签字，黄种德签名处有“靖西捌捌玖捌娱乐服务有限公司”印章，黄明明签名处无咖蓝酒吧印章。8月26日，黄云通过微信向肖桂容发出催收房租的通知。同日，肖桂容回复微信称因环境影响等问题，咖蓝酒吧于2019年8月8日停止营业。该微信回复中，肖桂容再次向黄云等四人告知停业退租，并请黄云等人及时招租。2019年8月28日上午9时左右，田东县咖蓝酒吧员工苏春、靖西市8898酒吧员工叶某安排车辆及人工拆除咖蓝酒吧设备准备拉走。黄云等人发现后进行阻止，并打110电话报警。田东县公安局巡警大队出警后，了解系双方因房租问题发生纠纷，告知通过司法途径解决。黄云在纠纷现场与肖桂容通话。肖桂容向黄云说明因为转让设备给靖西8898酒吧故派人拉设备。肖桂容同时给黄云微信发一份《抵押说明》。该说明载明因酒吧亏损，将灯光设备以十五万元抵押给黄明明作为补偿。双方在电话中就发生的冲突进行简单沟通后，黄云用一把Ｕ形锁将酒吧大门锁上。咖蓝酒吧员工苏春亦用一把Ｕ形锁将酒吧大门锁上。9月3日，咖蓝酒吧与黄云等人碰面商议退租事宜，但双方未能达成一致意见。同日，肖桂容等股东以书面形式向黄云四人发出《酒吧退租说明》，再次告知因环境及自身经营不善，导致连续亏损，经讨论决定停业退租。并称以后事项按合同商议。退租说明的落款是咖蓝酒吧并加盖公章。9月6日，肖桂容给黄云发微信要求沟通商议退租事实，指明对租房合同里退租赔偿20万元的条款有很大意见。并提出其需及时拉走音响灯光空调等设备，要求黄云等人先解除大锁以便能拉走设备。9月30日，黎评因黄云等人锁酒吧大门而向田东县公安局合恒派出所报案要求处理。合恒派出所登记后至今未有处理结果。期间，肖桂容与黄云通过微信方式多次协商退租后的后续问题。10月15日，黄云等四人在咖蓝酒吧门口张贴《催回复通知书》，告知咖蓝酒吧法定代表人肖桂容及全体股东，要求进行拆除、恢复、清理等，否则将通过法律途径解决。10月20日，双方再次碰面拟协商合同解除后的各项事宜无果。10月间某日，黄云等四人拆除锁住咖蓝酒吧的Ｕ型锁但未通知对方。因双方未能达成一致协议，2019年11月7日，咖蓝酒吧及黎评诉至本院，提出前述诉请。 10 另查明，田东县咖蓝酒吧工商登记为个体工商户，经营者为肖桂容，经营状态存续。咖蓝酒吧的合伙人原为肖桂容、黎评，2018年7月3日，黄明明加入成为合伙人之一。 再查明，2015年，由黄川承租案涉房屋，约定肖桂容、黎评、黄川、黄山在该房屋合伙经营酒吧（该合伙并未实际履行）。2017年12月8日，黄川与黄云等四人签订《解除租赁合同协议书》，解除双方于2015年3月15日签订的《房屋租赁合同》，并就解除合同的相关事宜进行约定。2018年1月18日，黄云等四人（甲方）与咖蓝酒吧（乙方）签订《拖欠房租交付协议书》，由咖蓝酒吧承担黄川20**年尚欠的租金42万元。2018年8月21日，咖蓝酒吧向黄云等四人出具《保证书》，保证利用分红支付欠款，直至支付完42万元人民币为止。由于田东县咖蓝酒吧的经营者肖桂容未如约支付尚欠租金，黄云等四人多次催款无果，于2019年4月1日诉至本院，要求咖蓝酒吧、肖桂容、黎评支付42万元租金及逾期利息。本院审理后作出（2019）桂1022民初549号民事判决。判决送达后，咖蓝酒吧、肖桂容、黎评不服提起上诉。2019年11月18日，百色市中级人民法院审理后判决驳回上诉，维持原判。前案审理期间，咖蓝酒吧停业并拟将设备转让他人，黄云等四人以咖蓝酒吧尚欠其债务对咖蓝酒吧拆除设备搬运进行阻止。双方因此引发冲突。 本案审理过程中，经黄云、邓淑文、戚嘉瑜、李福珍申请，本院委托国宏信价格评估集团有限公司对案涉房屋从现状恢复至原状的工程量的价值进行评估。国宏信价格评估集团有限公司受理后作出国宏信（桂·南宁）（评）字2020第077号《关于房屋从现状恢复至原状的工程量的价格评估报告》，价格评估基准日：2020年8月24日，价格评估结论：价格评估标的在价格评估基准日的价格为￥116487.00元（人民币壹拾壹万陆仟肆佰捌拾柒元整）。 本院认为，本案的争议焦点是：1、黎评是否是本案的适格原告？2、合同是否解除及解除后的法律后果。2、双方在履行合同过程中是否各自存在违约行为？应如何赔付？ 2017年12月15日，咖蓝酒吧与黄云、邓淑文、李福珍、戚嘉瑜签订《房屋租赁合同》。合同一方咖蓝酒吧的经营者是肖桂容，企业类型是个体工商户。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条的规定，“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”以及第 11 六十条的规定，“在诉讼中，未依法登记领取营业执照的个人合伙的全体合伙人为共同诉讼人。”本案中，尽管黎评、黄明明与肖桂容均为咖蓝酒吧的股东，但咖蓝酒吧是经过登记注册的有字号的个体工商户，依法应以营业执照登记的“田东县咖蓝酒吧”为案件当事人，列明经营者“肖桂容”。故，黄云等四人辩称黎评不是本案适格原告的辩解，本院予以采纳。 根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，黄云等人将位于广西田东县的地面一层五间房屋门面（除通往二层楼的楼梯及楼梯过道外），出租给咖蓝酒吧使用。租赁期共3年，自2017年12月15日起至2020年12月14日止。黄云等人交付房屋，咖蓝酒吧交付租金经营使用。2019年6月，咖蓝酒吧交给黄云第三季度即6月15日至9月15日租金。2019年8月8日，咖蓝酒吧停业。8月26日，黄云等人向咖蓝酒吧的经营者肖桂容催收房租时，肖桂容正式提出停业退租申请，要求解除合同。原告不同意解除，要求被告先商谈如果退租后的修复事宜。双方协商期间产生冲突。2019年8月28日，黄云在与肖桂容沟通后自行用一把Ｕ型锁将咖蓝酒吧大门锁上。咖蓝酒吧的员工苏春亦在咖蓝酒吧大门上再加一把Ｕ型锁。当日，黄云以其行为表明对案涉房屋的控制。直至2019年10月，黄云解除Ｕ型锁前，该房屋处于双方共同管理状态。至此，双方均明白房屋租赁合同实际上已经没有继续履行的可能，而双方争议的焦点实际是合同解除后损失赔偿及房屋恢复原状的事宜。虽然，双方就合同解除后的事项未能达成协议，但不影响双方就合同解除达成的一致意见。因此，本院确认黄云对案涉房屋实施控制之日即2019年8月28日，系双方协商解除合同之日。由于咖蓝酒吧已交纳房租至2019年9月15日，因此，黄云等四人应退还2019年8月29日至9月15日房租11739.13元（60000元÷92天×18天）。依照双方合同约定第四条第1点：“合同签订后，乙方付甲方履约保证金人民币拾万元正（￥100000元），……合同期满后一个月内甲方将保证金无息退还乙方。”黄明明于2019年3月交付保证金100000元，咖蓝酒吧主张黄川还有100000元保证金交在黄云处，由于黄川、咖蓝酒吧及黄云等人的纠纷系另一法律关系，应另案处理，本院不在本案中审理 12 。现合同解除已超过一个月，黄云等四人依约应退还咖蓝酒吧保证金100000元，咖蓝酒吧的此项主张，本院予以支持。 关于违约责任，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方约定租赁期间自2017年12月15日至2020年12月14日。但在履行合同过程中，咖蓝酒吧于2019年8月26日单方提出解除合同。依照双方合同第十二条第3点的约定，“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应向甲方支付违约金人民币贰拾万元正（￥200000元），同时对超出违约金以外的损失进行赔偿。”因此，黄云等四人主张咖蓝酒吧支付违约金200000元有事实和法律依据。另一方面，咖蓝酒吧交纳租金至2019年9月15日，但黄云等人于2019年8月28日提前对案涉房屋实施了控制。依照双方合同第十一条第2点的约定，“甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应向乙方支付违约金人民币贰拾万元整（￥200000元），同时对超出违约金以外的损失进行赔偿。”因此，咖蓝酒吧主张黄云等人支付违约金200000元亦有事实和法律依据。由于双方的债务相互抵销，关于违约金的权利义务终止，双方的此项主张，本院均不予支持。 经本院查明，案涉房屋2019年8月电费2816.81元，9月电费233.02元。而咖蓝酒吧于2019年8月8日起停业，该房屋自2019年8月28日起方处于双方共管状态。因此，8月期间产生的电费2816.81元应由咖蓝酒吧自行负担，9月期间产生的电费233.02元双方各负担50%即116.51元。咖蓝酒吧已经交缴的，黄云等人应予给付。 咖蓝酒吧主张黄云等人自2019年8月11日起关锁咖蓝酒吧，与本院查明的事实不符，亦未能提供证据予以证实，本院对此不予采纳。咖蓝酒吧要求黄云等赔偿其被关锁后的设备损坏损失，但未能提供相应的证据予以证实，本院对此不予支持。咖蓝酒吧述称其与靖西8898酒吧协议转让设备，因黄云等人的阻挠未实现转让而赔付50000元违约金。但咖蓝酒吧仅提供黄明明与靖西8898酒吧签订的协议，未能证实该转让协议已实际履行，也未提供证据证实其已赔付50000元，故，咖蓝酒吧主张黄云等人支付50000元损失的主张，本院不予支持。 13 双方签订《房屋租赁合同》以追求各自的预期利益。此时，黄云等四人的回报是可预期的和确定的。但因咖蓝酒吧提前解除合同，造成其预期可得利益的经济损失。根据《 合同 法》第 一百一十三条 的规定，“当事人一方不履行 合同 义务或者履行 合同 义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括 合同 履行后可以获得的利益……”，因此，尽管双方合同解除，咖蓝酒吧依然应比照合同约定的房租数额（即60000元/季度）赔偿黄云等四人的损失，至本案判决生效确定之日止。 根据《合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”现黄云等四人要求咖蓝酒吧恢复原状，但咖蓝酒吧在合同解除后未予履行，故黄云等四人在本案中反诉请求咖蓝酒吧承担恢复原状的各项费用有事实和法律依据，本院予以支持。经本院委托，国宏信价格评估集团有限公司作出评估，案涉房屋恢复原状的费用为116487.00元，故，黄云等四人的该项主张，本院予以支持。黄云等四人因对房屋恢复原状所需费用无法确定，申请本院委托鉴定，支出鉴定费4500元，属于因案件产生的损失，其要求咖蓝酒吧承担的请求有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、第九十条之规定，判决如下： 一、2017年12月15日田东县咖蓝酒吧与黄云、邓淑文、戚嘉瑜、李福珍签订的《房屋租赁合同》于2019年8月28日解除； 二、黄云、邓淑文、戚嘉瑜、李福珍于本案生效判决确定之日起十日内退还田东县咖蓝酒吧多收的2019年8月29日至9月15日房租11739.13元； 14 三、黄云、邓淑文、戚嘉瑜、李福珍于本案生效判决确定之日起十日内退还田东县咖蓝酒吧履约保证金100000元； 四、黄云、邓淑文、戚嘉瑜、李福珍于本案生效判决确定之日起十日内支付田东县咖蓝酒吧2019年9月电费的50%即116.51元； 五、田东县咖蓝酒吧于本案生效判决确定之日起十日内将位于广西田东县的地面一层五间房屋门面（除通往二层楼的楼梯及楼梯过道外）退还黄云、邓淑文、戚嘉瑜、李福珍； 六、田东县咖蓝酒吧于本案生效判决确定之日起十日内赔偿黄云、邓淑文、戚嘉瑜、李福珍合同解除的损失，损失计算自2019年8月29日起至本案生效判决确定履行之日止，按每季度60000元计； 七、田东县咖蓝酒吧于本案生效判决确定之日起十日内向黄云、邓淑文、戚嘉瑜、李福珍支付位于广西田东县的地面一层五间房屋门面（除通往二层楼的楼梯及楼梯过道外）恢复原状的费用116487.00元； 八、田东县咖蓝酒吧于本案判决确定生效之日起十日内向黄云、邓淑文、戚嘉瑜、李福珍支付评估费损失4500元； 九、驳回本诉原告田东县咖蓝酒吧的其他诉讼请求； 十、驳回反诉原告黄云、邓淑文、戚嘉瑜、李福珍的其他诉讼请求。 本诉案件受理费3075元，由本诉原告田东县咖蓝酒吧承担1538元，本诉被告黄云、邓淑文、戚嘉瑜、李福珍承担1537元。反诉案件受理费*****元，由反诉原告黄云、邓淑文、戚嘉瑜、李福珍承担*****元，反诉被告田东县咖蓝酒吧承担******元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。 15 审 判 长  欧阳阳 人民陪审员  韦仁鲜 人民陪审员  韦玉强 二〇二〇年十二月十二日 书 记 员  周 玲