安徽省淮南市田家庵区人民法院   民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初4946号 原告：淮南市房地产管理局江陈房地产管理所，住所地安徽省淮南市中兴村**楼东，统一社会信用代码12340400485321805A。 法定代表人：姚有生，该所所长。 委托诉讼代理人：邱国旭，安徽衡威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方向，安徽衡威律师事务所实习律师。 被告：杨**，男，1973年12月24日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 原告淮南市房地产管理局江陈房地产管理所（以下简称江陈管理所）与被告杨**物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序于2020年12月1日公开开庭进行了审理。江陈管理所的委托诉讼代理人邱国旭、方向以及被告杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江陈管理所向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费用11154.74元（物业费5327.77元、滞纳金5826.97元）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告居住的广场小区4号楼2单元9室，建筑面积132.25平方米。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑物面积缴纳，多层住宅0.22元/月/平方米和路灯费3元/月；物业服务费按年缴纳。自2007年1月1日起，至2020年10月31日止，被告已欠缴物业服务费【（132.25平方米×0.22元/月/平方米×166月）+（3元/月×166月）=5327.77元】，滞纳金5826.97元。原告认为，已按照物业管理条例履行了保安、保洁、绿化等义务，被告同时享受了该公司提供的服务，被告就应该履行缴纳物业服务费的义务。但经原告多次催要和法院两次调解仍拒绝支付拖欠的物业费，故诉至法院，请求判如所请。 杨**辩称，一、原告所谓的本人欠缴物业费是由于物业公司没有履行到其应尽的职责和义务造成的。1.本人所住的楼房楼顶漏水，只要一下雨本人厨房就漏水不止，致使厨房橱柜腐烂、电路短路，周围相邻的客厅、书房和卫生间墙面脱落，由于是常年漏水，即使橱柜后来重装墙面重刷了也仍然一样再次损坏，反映给物业公司，十几年了物业公司一直推诿却从来没有给予一次维修。2.物业公司没有一项服务达到规定承诺的标准，三个门只有一个门有保安看门收费，保安也从来没有按规定的时间巡逻过，垃圾只早晨清运一次，楼道从来没有清扫过，绿化带更不要谈什么管理和维护了，而是不存在了，以前所在的绿化带上不是杂草丛生，就是私家车乱停乱放，再就是被业主种上各种果树。二、原告提供的主要证据之一前期物业合同是一份早已过期失效了的合同，该合同上明确的注明了有效期为一年，而且原告所主张的所谓欠缴物业费也早已经过了民法规定的法律时效期。三、本人所在小区的物业早已经换成了淮南市为民物业有限公司，所以更不存在与原告所谓的什么物业纠纷了，2018年原告以同样的理由起诉本人，就是因为以上的原因而被主审法官在庭审前就要求其撤诉了。综上所述，原告的诉求不合理不合法，纯属是无理要求，反而是本人因为物业公司的不作为，致使房屋常年漏水，对本人造成了长期财产上的损失和精神上的困扰，再次请求人民法院查明事实，秉公处理，驳回原告的所有不合理要求。 经审理查明：杨**系淮南市山田家庵区广场路广场小区4号楼2单元9室的业主，其房屋建筑面积132.25平方米。淮南市房地产管理局江陈房地产管理所系淮南市山田家庵区广场路广场小区物业管理人。 2003年6月1日，淮南市开元置业有限责任公司与江陈管理所签订《委托前期物业管理合同》，约定由江陈管理所负责广场小区的物业管理，委托管理期限为1年，自合同签订之日起执行。2004年4月1日，淮南市开元置业有限责任公司与江陈管理所签订《附加协议》。《委托前期物业管理合同》、《附加协议》到期后，双方未再续签书面合同，江陈管理所一直在广场小区提供物业管理服务至今。广场小区物业费的收取标准为0.22元/㎡/月。自2017年1年1日至2020年10月31日，杨**以房屋存在漏水、物业服务质量差等问题为由未按时交纳物业费。故江陈管理所诉至法院，请求判如所请。 以上事实，有事业单位法人证书复印件、法定代表人身份证复印件、房屋移交通知单、《委托前期物业管理合同》、《附加协议》、服务价格登记证书、物业费收取台账、（2017）皖0403民初5347号裁定书及（2020）皖0403民督626号支付令、巡视记录表、保洁员日常工作记录表、监控中心值班记录表、绿化修剪记录、照片21张、视频1份及当事人陈述等证据在卷予以证明，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《委托前期物业管理合同》、《附加协议》到期后，双方未再续签书面合同，但江陈管理所一直在广场小区提供物业管理服务至今，江陈管理所与杨**之间成立事实上的物业服务合同法律关系。江陈管理所对广场小区提供了物业管理服务，杨**作为该小区的业主，在接受物业管理服务后，应当按时交纳物业费。同时，物业费系用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，导致物业管理陷入恶性循环状态。本案中，杨**应支付的物业费为4829.77元[0.22元/月/平方米×132.25平方米×166个月（2007年1月1日-2020年10月31日）]，故关于江陈管理所要求杨**支付2007年1月1日至2020年10月31日间的物业费4829.77元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。关于江陈管理所要求杨**按照3元/月支付2007年1月1日至2020年10月31日间路灯费498元的诉讼请求，从广场小区物业台账可以看出，2007年1月份之前杨**按照每月3元的标准支付过相应的路灯费，据此可以认定双方就路灯费的收取形成了约定，故对该项诉讼请求本院亦依法予以支持。 关于杨**反映的房屋漏水问题与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，杨**可另行主张解决。杨**若认为江陈管理所没有按照约定或法律规定履行维修、养护、管理及维护等相关物业管理义务，可以请求江陈管理所继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，但不得以此为由拒交物业费。 关于江陈管理所主张的滞纳金，虽然杨**拒交物业费的理由不成立，但其并非恶意拖欠物业费，而是对江陈管理所所提供的物业服务不满意，作为物业服务企业理应从自身的服务意识、服务效率及服务质量方面多加考虑，故对江陈管理所主张的滞纳金5826.97元的诉讼请求，本院依法不予支持。 关于杨**辩称本案已过诉讼时效的问题。经庭审查明，对于杨**欠缴物业费的问题，江陈管理所自2007年始定期上门予以催缴，本案并未超过诉讼时效，杨**关于诉讼时效的抗辩理由本院不予采信。关于杨**辩称案涉小区物业公司已更换的问题，其并未提供相关证据予以证实，对此抗辩理由本院不予采信。 此外，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合。作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区全体业主的整体利益，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价拒交物业费，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。物业服务企业与业主之间应换位思考、增进信任，为建立更好的小区人居环境共同努力。 综上所述，对于江陈管理所的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告杨**于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南市房地产管理局江陈房地产管理所物业费4829.77元、路灯费498元（2007年1月1日至2020年10月31日）； 二、驳回原告原告淮南市房地产管理局江陈房地产管理所的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费79元，依法减半收取39元，由原告淮南市房地产管理局江陈房地产管理所负担20元，被告杨**负担19元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  徐国宏 二〇二〇年十二月四日 法官助理刘克永 书记员权煜婷 附本案法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。