湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初3406号原告：程文珍，女，1963年8月10日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：汪涛，湖北伸道律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：刘如意，女，1981年7月15日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，被告：鲁国辉，男，1980年12月1日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，原告程文珍与被告刘如意、鲁国辉（以下简称二被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。程文珍及其委托诉讼代理人汪涛，刘如意、鲁国辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程文珍向本院提出诉讼请求：1、判令刘如意、鲁国辉立即将非法占有的位于鄂州市××城区××市场××楼××区××号铺面（套内面积9平方米）退还给程文珍；2、判令刘如意、鲁国辉向程文珍支付租金4166元（暂按一个月计算，要求计算租金至实际退还铺面给程文珍之日），违约金30000元；3、本案诉讼费用由刘如意、鲁国辉承担。事实和理由：2014年8月26日，程文珍与二被告签订《铺面租赁协议》一份，约定：“程文珍将位于鄂州市××城区××市场××楼××区××号铺面租赁给二被告经营，租期自2014年9月1日至2015年8月31日，租金每年50000元，但第一年租金90000元，含铺面货物40000元。租金支付方式按年度先付租金再使用。租赁期满后，程文珍不接受铺面货物不承担任何费用。如一方违约，则向守约方赔偿违约金30000元等”。书面约定的一年租期届满后，双方从2015年9月1日续租至2020年8月31日。2020年8月，二被告向程文珍提出免除一年租金或退还40000元货物货款后退还铺面的要求，双方对此未能达成一致意见。二被告于2020年9月租赁期满后未支付租金，并私自将铺面关停上锁，在店内存放货物，并在铺面外正门处摆设货架继续经营。鄂州市××城区××市场××楼××区××号铺面所有权人为夏源鑫，与程文珍系母子关系，夏源鑫对程文珍出租铺面的行为和行使诉讼的权利予以认可、授权。二被告辩称：1、从2020年5月至8月，因疫情和挂面拆除，刘如意多次找程文珍商议续租及租金事宜，程文珍未予答复。后在8月14日主动提出今年租金为4万元。因疫情积压货物及挂面拆除的影响，刘如意一直与程文珍积极沟通协商；2、在2020年9月1日，刘如意同意续租，并将4万元租金交给程文珍，程文珍予以拒绝并要求锁门，并明确说出不租给刘如意，刘如意报警后无果。2020年9月8日，程文珍再次来店里强制锁门并贴出出租告示，刘如意多次明确愿意续租及请多人调解未果后再次报警，经警察调解双方同意双方一人一锁将门上锁，锁门期间，刘如意一直表达了愿意续租的意愿，但多次调解无果，因疫情积压大量货物，在明塘市场管理处的默许下，在店外处理货物；3、因为程文珍单方违约，造成货物大量积压，以及9、10、11三个月未能正常营业，造成很大损失。综上，请求驳回程文珍的所有请求；程文珍应接收刘如意疫情期间积压的货物，商品正常利润36857元；程文珍须向刘如意、鲁国辉付店铺装修及空调安装增容费2万元；补偿刘如意9、10、11三个月对照2019年同期的损失40880元；二被告不承担诉讼费用。程文珍为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、程文珍、夏源鑫身份证及户口本、国有土地使用证（鄂州国用2006第1-2-2421号）、房屋所有权证（鄂州房权证字第**）复印件各一份。拟证明程文珍和夏源鑫的身份情况及系母子关系，出租铺面土地使用权和房屋所有权人为夏源鑫。证据二、刘如意、鲁国辉户口本复印件各一份。拟证明刘如意、鲁国辉身份情况。证据三、《铺面租赁协议》一份。拟证明2014年8月26日，程文珍将位于鄂州市××城区××市场××楼××区××号铺面（面积9平方米）租赁给刘如意、鲁国辉经营，租期自2014年9月1日至2015年8月31日，租金每年50000元，但第一年租金90000元，含铺面货物40000元。租金支付方式为按年度先付租金再使用。租赁期满后，程文珍不接受铺面货物不承担任何费用。如一方违约，责向守约方赔偿违约金30000元等。证据四、声明一份。拟证明夏源鑫认可、授权程文珍将位于鄂州市××城区××市场××楼××区××号铺面（面积9平方米）租赁给刘如意、鲁国辉经营，主张诉权。证据五、照片九张。拟证明刘如意、鲁国辉私自将铺面关停上锁，在店内存放货物，并在铺面外正门处摆设货架继续经营。二被告未向本院提交证据材料。庭审质证时，二被告对程文珍所举证据一、二、四均无异议；认为证据三系从程文珍手上带货40000元，并不是第一年租金90000元；而且我愿意续租，是程文珍不愿意租给我，我不存在违约；认为证据五到期后我要求续租，程文珍不肯租，而且货物均在店内，我要求程文珍给我一个说法，但她没有，且店门锁门是经警察协商，程文珍不肯出租也未向我提前告知。庭审质证时，原、被告双方均无异议的证据本院依法直接予以采信。程文珍的证据可达到其证明目的，依法予以采认。证据五因二被告并未否认该照片的真实性，只是要求程文珍给一个说法，故对于该组证据本院亦予以采信。本院依据上述有效证据，结合庭审情况，认定案件事实如下：2014年8月26日，程文珍（甲方）与二被告（乙方）签订《铺面租赁协议》一份，约定：“甲方将现有自购明塘市场一楼A4区94号铺面一间，面积为9㎡出租给乙方经营。租期自2014年9月1日至2015年8月31日，租金每年50000元。第一年带货40000元，共打包90000元（含边道挂面）。租金支付方式按年度先付租金后使用。乙方在租用期内不得因经营不善亏本或其它任何原因单方终止协议，而要求甲方退钱，更不能以铺内货品不好销售压货等抬高物价而找甲方索赔。协议到期后在同等价格的前提下，优先乙方承担，确因乙方原因不续期，甲方则不承收任何货品，也不承担任何费用。单方违约赔偿对方30000元”…。双方在书面约定的一年租期届满后，从2015年9月1日口头续租至2020年8月31日。2020年8月，双方对租金增减进行沟通，未能达成一致意见，而发生争执。原、被告双方将该案涉铺面均上锁致铺面未经营鄂州市××城区××市场××楼××区××号号铺面所有权人为夏源鑫，与程文珍系母子关系，夏源鑫对程文珍出租铺面的行为和行使诉讼的权利予以认可、授权。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。因双方未在2015年8月31日后并未签订书面的租赁协议，故双方的租赁行为视为不定期租赁行为。第二百三十二条的规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，原、被告双方签订《铺面租赁协议》无论是书面约定的租期还是口头约定的租期，均已到期。由于双方在租赁过程中发生争执，导致刘如意、鲁国辉将该案涉铺面上锁未经营，现出租方已明确表示不愿意出租给二被告，故双方的租赁行为终止。二被告应将案涉铺面返还出租方。综上，对于程文珍诉请的退还租赁物依法予以支持。至于诉请的第二项于法无据，于事实不符，不予支持。案涉铺鄂州市××城区××市场××楼××区××号号铺面所有权人为夏源鑫，夏源鑫对于程文珍出租铺面的行为和行使诉讼的权利已予以认可、授权。对此二被告亦无异议，本院予以认可。刘如意、鲁国辉的答辩意见于法无据，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、刘如意、鲁国辉于本判决书生效之日起十五日内将返还位于鄂州市鄂城区明塘市场一楼A4区94号铺面返还程文珍。二、驳回程文珍的其他诉讼请求。案件受理费754元，减半收取377元，由刘如意、鲁国辉负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  ：陈茜二〇二〇年十二月十八日书记员  ：姜曼