广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初14370号原告（反诉被告，以下统称原告）：欧泽爱，女，汉族，***出生，住广东省深圳市********，公民身份号码：421************。委托诉讼代理人：欧绿瑶，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄楚曼，广东东方昆仑（东莞）律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：邓彰奇，男，汉族，***出生，住广东省深圳市*********，公民身份号码：440************。委托诉讼代理人：何晓筠，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓晴，广东广瀚律师事务所律师。被告：刘翠霞，女，汉族，***出生，住广东省深圳市南山区**********，公民身份号码：371************。第三人：东莞市飞扬房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市**************。法定代表人：江某1。第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行，住所地：广东省东莞市*******。负责人：李宝生。原告欧泽爱与被告邓彰奇、刘翠霞，第三人东莞市飞扬房地产经纪有限公司（以下简称飞扬公司）、中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年11月17日公开开庭进行了审理，原告欧泽爱及其委托诉讼代理人欧绿瑶、黄楚曼，被告邓彰奇、刘翠霞到庭参加了诉讼，第三人飞扬公司、建设银行经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧泽爱向本院提出诉讼请求：1.判令被告邓彰奇、刘翠霞继续履行《房产买卖合同》，包括向第三人建设银行还清购房贷款、申领贷款结清证明、办妥注销案涉房产的抵押登记等手续，向房管部门递交资料、办理案涉房产的一手房地产权证，在取得房地产权证原件之日起三个工作日内与原告到房管部门签署《房产买卖合同》并办理递件过户所需的一切手续，为保障合同目的实现需履行的其他合同义务，该房屋价值1850000与；2.判令第三人建设银行协助出具贷款结清证明、注销案涉房产的抵押登记以及办理红本房地产权证等手续；3.判令被告邓彰奇、刘翠霞向原告支付逾期履行违约金（以案涉房产转让成交价1850000元为基数，按每日万分之五即925元/天）从2020年7月10日起计至两被告全面履行完毕《房产买卖合同》约定的义务时止；4.本案的诉讼费用、保全费由被告邓彰奇、刘翠霞承担。事实与理由：2020年5月13日，原告与被告通过第三人飞扬公司签订了《房产买卖合同》，被告将其名下位于东莞市****************的房产（房地产权证号：粤房地权证莞字第******号）转让给原告，转让价为1850000元。因该房产处于银行抵押状态，双方约定由原告出资赎楼，原告在签订合同时支付定金200000元，在2020年7月13日之前支付1200000元，余款450000元在过户当天支付给被告。签订合同当天，原告向被告支付了200000元的定金。6月30日，原告向被告询问赎楼手续的办理进度，被告声称近期房价涨幅过大，要求原告增加购房款，否则拒绝继续履行合同，原告当即要求被告在7月3日前退还定金和支付违约金共400000元，被告却以经济紧张为由拒绝退还。2020年7月1日晚9:42分，原告看到被告在业主群里出售上述房屋，企图一房二卖。因被告迟迟不愿意支付400000元，2020年7月3日，原告发信息要求被告继续履行合同。7月10日，原告在银行账户里准备1200000元用于支付第二笔款项。综上，被告的上述行为严重损害了原告的合法利益，应承担由此引起的全部责任。有鉴于此，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告邓彰奇辩称，不同意继续履行合同，在本合同签订后，被告邓彰奇在收到原告定金200000元后，已向银行申请提前还贷，且在2020年6月28日提前还贷申请已获得银行审批通过；根据合同第2条第4款约定，案涉房屋由原告出资赎楼，但由于原告未能按照合同约定在2020年7月13日支付第二笔房款，导致案涉房屋至今未能办理注销抵押登记手续，原告的行为构成违约，故不同意继续履行合同。且原告所主张的逾期履行违约金约定过高，请求法院驳回原告诉请。被告刘翠霞辩称，与被告邓彰奇的答辩意见一致。第三人飞扬公司、建设银行在法定期限内未向本院提供任何证据，也未提交任何陈述意见。被告邓彰奇向本院提出反诉请求：1.判令解除原告与被告于2020年5月13日签订的《房产买卖合同》；2.判令被告不予退还原告支付的购房定金200000元；3.本案诉讼费用全部由原告承担。事实与理由：2020年5月13日，原告与被告签订《房产买卖合同》，约定被告将其名下位于东莞市*********************产（房地产权证号为：粤房地权证莞字第***号）转让给原告，转让价款为1850000元，其中定金200000元于本合同签订之日支付；第二期楼款1200000元，于2020年7月13日之前支付，剩余楼款于过户当天支付。合同签订后，原告向被告交付了定金200000元，被告即向银行申请提前还贷。2020年6月28日，被告申请的提前还贷已获银行审批通过。根据合同第二条第4款的约定，案涉房屋由原告出资赎楼，但由于原告未能按约定在2020年7月13日支付第二笔房款，导致案涉房屋至今未能办理注销抵押登记手续。原告的行为已经构成违约，根据合同第十条第一款的约定，被告有权解除合同并没收原告支付的定金。被告根据相关法律规定，特提起诉讼，望法院依法支持。原告欧泽爱对被告邓彰奇的反诉请求答辩称，一、被告合同履行过程中，要求原告增加购房款或解除合同，其行为己构成违约。2020年5月13日，原告与被告邓彰奇签订了《房产买卖合同》，双方约定被告邓彰奇以转让价1850000元将名下位于东莞市**************的房产转让给原告。因该房产处于银行抵押状态，约定由原告出资赎楼，合同签订日支付定金200000元，2020年7月13日支付第二期房款1200000元，过户当日支付余款450000元。2020年5月13日，原告向被告邓彰奇支付定金200000元。2020年6月28日晚，被告邓彰奇从银行工作人员处得知6月29日可以办赎楼手续了。6月30日上午9点多，原告向被告刘翠霞询问赎楼手续办理进度，被告刘翠霞在明知银行已经通知赎楼的情况下，仍表示要先问问看，同时要求原告增加购房款，原告表示按合同约定条款履行。当天晚上11点多，被告邓彰奇称其房子不卖，想与原告商量减少违约金事宜。7月1日上午9点多，被告邓彰奇表示银行省行批还未下来，无法办理赎楼手续。当日晚上9点，被告刘翠霞在微信群“碧桂园豪园业主团体中心”里发布出售涉案房屋消息。7月2日上午9点多，原告要求被告返还定金和违约金400000元，被告以其经济紧张为由拒绝返还。7月3日，原告发信息要求被告继续履行其合同。2020年7月10日，原告在银行账户己准备好1200000元用于支付第二期款项。7月11日晚，中介小王称被告邓彰奇负债累累，经济非常紧张，希望原告同意解除合同。2020年7月12日，原告与被告因违约金额未达成一致，未完成解除合同事宜。2020年7月13日，原告提起诉讼。2020年7月21日，原告收到被告的解除合同通知。综上可知，被告无契约精神，未按约履行合同义务，其行为己构成违约。二、基于被告缘故，原告不敢直接将第二期购房款转入其账号，而是通过请求法院提存120万的方式履行其义务，其行为不构成违约。如前所述，原告己按约支付购房定金，并己提前备好第二期购房款120万。而被告邓彰奇在7月11日下午11点多告知原告，第二笔购房款己经打不进去他(邓彰奇)的账号。到时候违约的就是原告。他是铁了心违约，愿意承担赔偿责任。期间，也曾告诉原告，其在外负债累累，就算原告将第二期购房款转入其银行账号，也会立即被其他银行划拨走的，中介小王也告知原告被告邓彰奇负债太高，催收天天打电话，工程款欠了上百万，案涉房屋随时被冻结。基于被告缺乏契约精神，且负债累累，在第二期购房款打不进其账号的客观情况下，若能转账到被告邓彰奇的账号，也有该购房款被用于其还债导致不能赎楼的风险，原告不敢直接将该款转入被告邓彰奇账号。而是在7月13日通过提起诉讼，表示愿意将120万提存到法院的方式履行其义务，由此可见，原告在7月13日暂无直接将第二期购房款转到被告邓彰奇账号，并无不妥，并未构成违约。综上所述，被告的反诉请求没有任何事实与法律依据，请求驳回其全部的反诉请求。经审理查明，位于东莞市*********************的案涉房屋，登记的产权人为被告邓彰奇，房产证号为粤房地权证莞字第****。第三人建设银行系案涉房屋的抵押权人，抵押期间为2018年*月*日至2028年*月*日。被告邓彰奇与被告刘翠霞称其双方系夫妻关系，案涉房屋属于夫妻共同财产。2020年5月13日，在飞扬公司的中介下，被告邓彰奇作为卖方、原告欧泽爱作为买方，双方共同签订了一份《房产买卖合同》，主要约定：卖方将案涉房屋转让给买方，成交价为1850000元；买方于本合同签署当日向卖方支付定金200000元，为第一部分楼款；第二部分楼款1200000元，于2020年7月13日前支付；第三部分楼款450000元，于过户当天支付；赎楼方式为买方出资赎楼，由买方出资代为向原抵押银行办理赎楼手续，卖方须在买方支付赎楼款到其供楼账户之前出具全权授权委托公证书给经纪方或买方第三人；办理案涉房屋过户所需税费买方自愿支付。原告欧泽爱于签订合同的当天向被告邓彰奇转账支付了定金200000元。原告欧泽爱称被告邓彰奇以房价涨幅大要求增加购房款，否则拒绝继续履行合同，原告欧泽爱则要求被告邓彰奇在2020年7月2日前退还定金和支付违约金共400000元，被告邓彰奇却以经济紧张为由拒绝退还，为此提交了微信聊天记录予以佐证；被告邓彰奇对此不予确认，并称一直希望与原告欧泽爱履行案涉合同，但在提前还款审批通过后，原告欧泽爱并未按照案涉合同约定的时间支付第二部分楼款1200000元予以赎楼，导致案涉房屋至今未能办理注销抵押登记手续，认为原告欧泽爱的行为构成违约，故不同意继续履行案涉合同，并于2020年7月20日向原告欧泽爱发送《解除房屋买卖合同通知书》，被告邓彰奇据此要求解除案涉合同，并不予退还定金200000元。经查，原告欧泽爱提交的与被告邓彰奇的微信聊天记录中显示2020年6月30日被告邓彰奇陈述“我的房子不卖了，我恳请你高抬贵手，能不能不要收这么高的赔偿金”，2020年7月2日原告欧泽爱陈述“明天你们如果不把定金和违约金转给我，那就继续履行合同”，2020年7月3日被告邓彰奇陈述“我们不可能按照185卖的，188也不可能。差太多了。我现在违约金赔你钱不可以吗”、“如果过户了我认了，现在我还有余地呀”、“我觉得最简单对双方最好的就是你加钱，我也不违约了，把合同履行完了”，2020年7月11日原告欧泽爱陈述“我已经准备好120万，就等着履行合同了”，被告邓彰奇陈述“对不起，违约是合同的一部分，我愿意履行合同违约责任，我已经把违约的钱贷款下来了，我们到中介终止协议”、“房子手续我全部停下来了，你钱到位也没用呀”等。被告邓彰奇对该聊天记录的真实性予以确认，但认为系属于双方对案涉房屋买卖的沟通过程，且提出其一直在等待原告欧泽爱付第二笔款项；原告欧泽爱对此向本院提交了中国银行个人账户交易明细，证明其于2020年7月10日己备好1200000元准备履行合同，由于其从中介处得知被告邓彰奇负债累累，担心转账后被告邓彰奇将该款用于还债导致无法赎楼，原告欧泽爱表示愿意将该1200000元提存至法院，为此原告欧泽爱提交了账户交易明细予以佐证，该明细显示2020年7月10日原告欧泽爱的账户余额为1231414.03元。双方对此无法达成一致意见，原告欧泽爱要求继续履行案涉合同，并要求逾期履行合同违约金；被告邓彰奇则要求解除案涉合同，并要求不予退还定金。以上事实，有《房产买卖合同》、房地产权证复印件、收款收据、银行电子回单、中国银行个人账户交易明细、微信聊天记录、微信聊天记录截图等以及本案的庭前会议笔录、庭审笔录附卷为证。本院认为，第三人飞扬公司、建设银行经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，应自行承担由此造成的不利后果。案涉的《房产买卖合同》，系原告欧泽爱与被告邓彰奇的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应依约履行。本案的争议焦点在于：原告欧泽爱支付第二部分楼款是否构成延迟及严重违约，被告邓彰奇能否以此为由解除案涉《房产买卖合同》。对此焦点，分析如下：第一，从原告欧泽爱提交的微信聊天记录可见，被告邓彰奇于2020年6月30日开始表示其不同意按照案涉《房产买卖合同》约定的房屋转让款1850000元进行交易，原告欧泽爱则要求被告邓彰奇退还定金以及支付相应违约金，被告邓彰奇表示不同意，直至2020年7月3日，双方仍就案涉房屋价款以及违约金进行协商，但于2020年7月10日原告欧泽爱明确表示其不同意解除合同，且已经把第二部分楼款1200000元准备好，结合原告欧泽爱提交的银行账户交易明细，原告欧泽爱确实已经将楼款1200000元存储在账户内等待向被告邓彰奇支付第二部分楼款；第二，双方已经就案涉房屋的转让价于案涉《房产买卖合同》予以明确约定，被告邓彰奇认为上述微信聊天记录系属于签订合同后对价款进行的协商，缺乏合理性，且结合其在微信聊天记录中向原告欧泽爱表示其不愿意履行合同但愿意承担违约责任，并表示“钱到位也没用”，原告欧泽爱才因此未于2020年7月13日前向被告邓彰奇支付第二部分楼款1200000元；由此可见，即使原告欧泽爱存在延迟支付第二部分楼款的行为，但由于被告邓彰奇已在微信聊天记录中明确作出不履行合同的意思表示，原告欧泽爱延迟支付款项具有合理性，该行为亦属于行使其合法的不安抗辩权，且原告欧泽爱有能力继续履行合同亦明确表示要求继续履行，可见原告欧泽爱也不存在恶意违约，不构成严重违约。综上，本院认定本案中原告欧泽爱未支付第二部分楼款的行为并未构成严重违约，被告邓彰奇以此为由解除案涉《房产买卖合同》，依法无据。据上，被告邓彰奇解除合同的理由不成立，对被告邓彰奇的全部反诉请求，本院均予以驳回。本案中，现原告欧泽爱要求继续履行合同，系原告欧泽爱自由处分其诉讼权利，本院予以准许。但案涉的《房产买卖合同》能否继续履行，本院依法仍需审核是否存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的法律上和事实上的障碍。首先，案涉房屋的房地产权证记载的权属人为被告邓彰奇，被告邓彰奇与被告刘翠霞系夫妻关系，案涉房屋属于夫妻共同财产，故案涉房屋的转让并不损害共有权人的合法权益。其次，案涉房屋现抵押于第三人建设银行，案涉房屋的转让应先清偿所欠第三人建设银行的全部债务，消灭该抵押权。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，可见买受人可以通过代替出卖人清偿债务的方式，使抵押权消灭，排除合同履行的障碍。因此，原告欧泽爱可代替被告邓彰奇清偿所欠第三人建设银行的债务，使第三人建设银行对案涉房屋的抵押权（粤房地权证莞字第***号）消灭。因清偿所支出的款项，在原告欧泽爱应支付给被告邓彰奇的剩余购房款中予以抵扣。再次，《房产买卖合同》约定办理案涉房屋过户所需税费买方自愿支付，因此，案涉房屋交易所产生的税费应由原告欧泽爱支付。最后，《房产买卖合同》约定案涉房屋的转让总价为1850000元，扣除了原告欧泽爱已支付的定金200000元后，还剩余1650000元。该1650000元在扣除了代替被告邓彰奇清偿所欠第三人建设银行的债务后的金额，即为原告欧泽爱还应支付给被告邓彰奇的购房款，此款原告欧泽爱表示愿意且有能力一次性支付给被告邓彰奇，有利于合同的履行，本院予以准许。综上，对原告欧泽爱要求继续履行案涉《房产买卖合同》及要求被告邓彰奇、刘翠霞办理案涉房屋过户手续、交付案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持；对原告欧泽爱要求被告邓彰奇、刘翠霞支付逾期履行违约金，基于原告欧泽爱的确并未于案涉合同约定的2020年7月13日前向被告邓彰奇支付第二部分楼款1200000元的事实，被告邓彰奇亦并未将案涉房屋转让至他人，原告欧泽爱仅根据上述微信聊天记录主张被告邓彰奇构成违约，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，判决如下：一、原告欧泽爱与被告邓彰奇、刘翠霞继续履行双方于2020年5月13日签订的关于买卖位于东莞市*********************的案涉房屋的《房产买卖合同》；二、原告欧泽爱应于本判决发生法律效力之日起五日内代被告邓彰奇、刘翠霞向第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行清偿案涉房屋的贷款债务、注销房产抵押登记手续，第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行予以协助配合；三、被告邓彰奇、刘翠霞应于案涉房屋[粤房地权证莞字第***号]注销上述抵押登记之日起三日内，将案涉房屋过户至原告欧泽爱名下，并实际交付案涉房屋给原告欧泽爱，相应的过户税费由原告欧泽爱负担；四、原告欧泽爱应于案涉房屋办理过户登记当天向被告邓彰奇、刘翠霞支付案涉房屋的转让余款（计算方式：总楼款1850000元-已付款200000元-本判决第二项所涉代为向第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行清偿的债务金额）；五、驳回原告欧泽爱的其他诉讼请求；六、驳回被告邓彰奇的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10725元，原告欧泽爱已预交，由原告欧泽爱负担1159元，被告邓彰奇、刘翠霞负担9566元；保全费5000元，原告欧泽爱已预交，由被告邓彰奇、刘翠霞负担。本案反诉受理费2150元，被告邓彰奇已预交，由被告邓彰奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  谭雅婷二〇二〇年十一月二十六日书记员  梁智勇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。