湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2827民初1847号原告：中国建设银行股份有限公司来凤支行，住所地：来凤县翔凤镇凤翔大道**。负责人：李甘霖，系该行行长。委托诉讼代理人：金鹏，湖北雄震律师事务所律师，特别授权代理。被告：来凤民生天然气有限责任公司，，住所地：来凤县翔凤镇渝鄂路**法定代表人：向来生，董事长。诉讼代表人：来凤民生天然气有限责任公司破产重整清算组，系来凤民生天然气有限责任公司管理人。负责人：洪家进，系清算组组长。委托诉讼代理人：王静云，湖北夷水律师事务所律师，特别授权代理。被告：湖北喳西泰旅游开发投资有限公司，住，住所地：来凤县翔凤镇凤南路喳西泰水城南桥边）。法定代表人：陈志刚，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：郑友全，男，汉族，生于1964年6月14日，湖北省宜城市人，住湖北省宜城市，系公司工作人员，特别授权代理。委托诉讼代理人：白兰生，男，苗族，生于1984年7月13日，湖北省来凤县人，住湖北省来凤县，系公司工作人员，特别授权代理。被告：刘桦，女，土家族，生于1986年11月28日，湖北省来凤县人，住湖北省来凤县。委托诉讼代理人：唐天顺，男，汉族，生于1963年10月25日，湖北省来凤县人，住湖北省来凤县，系刘桦之父，特别授权代理。原告中国建设银行股份有限公司来凤支行（以下简称中国建设银行来凤支行）与被告来凤民生天然气有限责任公司（以下简称民生天然气公司）、湖北喳西泰旅游开发投资有限公司（以下简称喳西泰旅游公司）、刘桦确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行来凤支行的委托诉讼代理人金鹏、被告民生天然气公司的委托诉讼代理人王静云、被告喳西泰旅游公司的委托诉讼代理人郑友全、白兰生、被告刘桦的委托诉讼代理人唐天顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国建设银行来凤支行向本院提出诉讼请求：一、请求判令确认三被告之间签订的《喳西泰水城购房协议》无效；二、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月1日，喳西泰旅游公司与中国建设银行来凤支行签订抵押合同，将位于来凤县三官坪社区居委会蓝河路在建工程—餐饮街未售面积和酒吧街总建筑面积作为双方签订的《固定资产贷款合同》履行而提供抵押担保。然而三被告未经原告同意，于2017年6月9日签订《喳西泰水城购房协议》将已于2014年12月3日办理了抵押登记的在建工程喳西泰水城酒吧街4号楼第2层218号商铺进行出售，房屋受让人也没有代为清偿债务，原告认为，三被告的转让行为违反了《物权法》第一百九十一条规定，根据《合同法》第五十二条第一款第五项规定请求确认《喳西泰水城购房协议》无效。故原告为维护自身合法权益，特诉诸人民法院，请依法支持。被告民生天然气公司辩称，民生天然气公司是喳西泰旅游公司大股东，为解决民生天然气公司出现的债务危机，经商议后，将喳西泰旅游公司的房屋抵偿给民生天然气公司部分债权人化解债务，但抵偿的房屋系在原告中国建设银行来凤支行处办理了在建工程抵押，并未经过抵押权人同意。在管理人接管民生天然气公司后，中国建设银行来凤支行作为抵押权人向管理人来函，认为民生天然气公司以房抵债的行为未经抵押权人同意，侵犯其权益，对抵债行为不予认可。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第四十九条之规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。本案中，被告喳西泰旅游公司将案涉房屋抵押给中国建设银行来凤支行办理在建工程抵押担保，并办理抵押登记。在未经抵押权人书面同意的情况下，将案涉房屋转让给民生天然气公司债权人，且受让人民生天然气公司及民生天然气公司债权人亦未代为清偿喳西泰旅游公司债务消灭抵押权。该抵偿案涉房屋的行为，不仅仅损害了中国建设银行来凤支行的利益，也是提前个别清偿债务行为，损害民生天然气公司其他众多债权人合法利益。因此，购房协议属于无效合同。被告喳西泰旅游公司辩称，2017年5月11日，喳西泰旅游公司召开股东会，形成股东会决议：公司按正常销售模式和销售价格给民生天然气公司推荐的客户销售商铺，但其购买的商铺的首付款或全款暂不交付，由民生天然气公司担保在门面房屋产权证件办理到位时付清。2017年6月5日，来凤民生能源集团公告来凤民生能源集团债务化解方案，该方案中规定以喳西泰旅游公司的商铺，按照市场价格置换债务。民生天然气公司债权人购买喳西泰旅游公司的商铺是以其在民生天然气公司债权抵账，民生天然气公司在商铺办理房屋产权证时付清购房款，该方案是报来凤县政府成立的债务化解领导小组批准的。民生天然气公司于2018年6月30日宣布破产重整，未能向喳西泰旅游公司付清房款。被告刘桦辩称，1、原告不是适格的当事人，无权提出《喳西泰水城购房协议》效力之诉。合同的效力认定原则和前提是由合同当事人一方提出。只有当合同当事人恶意串通并损害第三人利益时，第三人才有权提出合同效力之诉；2、原告来凤建行以“三被告的转让行为违反了《物权法》第一百九十一条规定，根据《合同法》第五十二条第一款第五项规定请求确认《喳西泰水城购房协议》无效”的请求，适用法律不当。即《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持；3、原告的抵押权属因抵押期限逾期、抵押物实体改变而效力消失。原告2014年12月3日办理的抵押登记，获得来凤县房建翔凤镇字第××号抵押权证载明：抵押物为在建工程；期限至2019年1月19日。在建工程，通常指正在建设中的固定资产或改造工程。答辩人所购房屋不是在建工程，而是已办理竣工决算并投入使用的商铺，至今还在营业。在建工程与已竣工投入使用的商品房是两个不同的概念。该抵押物已逾期；该抵押物因在建工程过程完结、实物形态发生变化而自然灭失；抵押物形态发生变化后没有变更登记，抵押权属随之消失。《城市房地产抵押管理办法》第六条明确规定，国家实行房地产抵押登记制度，该办法第三十四条规定，以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记；4、答辩人的购房行为是正当合法的购房行为。2014年6月21日湖北喳西泰旅游开发投资有限公司取得《商品房预售许可证》。同时，《喳西泰水城购房协议》签署是合同当事人真实意思的表达，没有出现《合同法》第五十二条确定合同无效的五项情形；5、原告对抵押人处分抵押物知晓并长时间未提出异议。2015年12月31日，答辩人在来凤县房建翔凤镇字第××号抵押权属范围内，购买了喳西泰水城餐饮街1号楼第4层住房一套，并于2016年1月31获得原告来凤建行的房屋贷款支持。这说明：商品房这种特殊商品即使已在银行作在建工程抵押，抵押人是有处分权的，甚至说明原告来凤建行对抵押人的行为是支持、认可的；6、商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知[法〔2019〕254号]之规定，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持；7、答辩人所购房产是善意取得。《喳西泰水城购房协议》所涉的商铺是否抵押，答辩人并不知情。根据《物权法》第一百零六条及物权法第十五条的规定。答辩人特向人民法院请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的喳西泰旅游公司与原告于2014年7月10日签订的固定资产贷款合同及借据、抵押合同、抵押登记等，被告喳西泰旅游公司、民生天然气公司均表示无异议，被告刘桦表示对该组证据的真实性不清楚，该合同只具有对内效力，达不到原告的证明目的。本院认为，该组证据可客观真实反映与本案相关的事实，证据间可相互印证，本院予以确认。2、关于原告提交的喳西泰旅游公司、民生天然气公司与刘桦签订的《喳西泰水城购房协议》，被告喳西泰旅游公司、民生天然气公司均表示无异议，被告刘桦对其真实性无异议，认为达不到原告的证明目的。本院认为，该组证据可客观真实反映与本案相关的事实，证据间可相互印证，本院予以确认。3、关于被告刘桦提交的所涉房产的相关图片及租赁合同、《喳西泰水城一期餐饮街（二标段）工程结算审核报告书》、在建工程相关解释、法律条文及案例等，原告认为对所涉房产的相关图片及租赁合同、《喳西泰水城一期餐饮街（二标段）工程结算审核报告书》的真实性不清楚；认为在建工程相关解释、法律条文及案例等不属于证据的范畴，本院认为，该部分证据不符合证据认定的三性原则，对原告的质证意见予以采纳，对在建工程相关解释、法律条文及案例收卷参考。4、关于被告喳西泰旅游公司提交的喳西泰旅游公司股东会决议复印件和来凤民生能源集团债务化解方案复印件各一份，原告认为对其真实性不清楚，亦没有参与其中，各被告对原告享有抵押权的房产进行处置没有通知原告，也没有原告的书面同意。本院认为，该组证据加盖有喳西泰旅游公司的公章，能够反映案件的相关事实，本院予以确认。本院经审理认定如下事实：喳西泰旅游公司成立于2011年7月13日，法定代表人为陈志刚。民生天然气公司系喳西泰旅游公司股东。2014年7月10日，喳西泰旅游公司为投资建设“湖北喳西泰水城综合开发项目”向中国建设银行来凤支行借款，双方签订合同编号为HET04207266082014070001的《固定资产贷款合同》。为了确保《固定资产贷款合同》的履行，保障中国建设银行来凤支行债权的实现，2014年12月1日，中国建设银行来凤支行与喳西泰旅游公司签订编号为HET04207266082014120001-001的《抵押合同》,双方约定“未经乙方书面同意，甲方不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、出租（包括原租赁合同到期后续租）、赠予、转让、出售、重复担保、迁移、改为公益用途、与其他物添附或改建、分割”，并附有酒吧街、餐饮街抵押物明细表1。2014年12月3日，双方在相关部门办理了抵押登记得来凤县房建翔凤镇字第××号5号他项权证，该证所载债务期限为2014-11-24至2019-01-19。2017年6月9日，喳西泰旅游公司（甲方）、刘桦（乙方）、民生天然气公司（丙方）签订《喳西泰水城购房协议》，三方约定“乙方是丙方的投资债权人，且自愿在甲方购买门面房，并以其在丙方的投资债权作为购房首付款。……乙方自愿购买甲方开发建设的喳西泰水城酒吧街4号楼第2层218号商铺，……如果乙方符合办理按揭贷款条件，首付款按预算购房总价款的50%以上支付，乙方在丙方的与该首付款相当的债权作为购房首付款；如果乙方不符合办理按揭贷款条件，必须全款支付，其购房款可以全部是其在丙方的债权”。刘桦以其在民生天然气公司的债权支付购房款，三方进行了结算，喳西泰旅游公司给刘桦出具了收据，民生天然气公司给刘桦出具了确认单。三方签订《喳西泰水城购房协议》时，中国建设银行来凤支行未予书面同意。该套房屋已经办理了《商品房预售许可证》，属于抵押合同中抵押清单上的抵押物。2018年6月30日，恩施州中级人民法院根据覃胜春、胡兴荣的申请裁定受理民生天然气公司破产重整一案，并于2018年7月10日指定湖北夷水律师事务所等单位和人员组成民生天然气公司破产清算组担任管理人，同时移交本院审理。2020年10月13日，中国建设银行来凤支行向本院提起诉讼。本院认为，被告喳西泰旅游公司因向原告借款而将其原所有的涉案房产抵押给了原告，并且双方已经做了抵押登记，原告获得了房屋他项权证，抵押权设立。被告喳西泰旅游公司、被告民生天然气公司与被告刘桦在未取得抵押权人（即原告）同意的情况下签订了购房协议，则喳西泰旅游公司的原抵押房产被出售后会影响抵押权人的利益，原告属于利益相关方，故原告的主体资格适格。被告喳西泰旅游公司、被告民生天然气公司与被告刘桦签订购房协议时是在抵押期间。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于担保法若干问题的解释》第67条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。根据《担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《物权法》第一百九十一条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。《担保法司法解释》第六十七条和《物权法》第一百九十一条也规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。本案中，被告刘桦受让抵押物后，并没有将价款给付抵押权人或提存，没有因其支付对价的行为涤除抵押权负担，原告的权利受到侵害，这与担保法、物权法的立法宗旨相悖。关于被告刘桦提出的“第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第十四条规定：‘物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持’”，该纪要中的“当事人”是指抵押财产转让合同的相对方,而不是指抵押权人。综上，抵押人（即喳西泰旅游公司）未经抵押权人（即原告）同意，不得转让抵押财产，该份购房协议因违反《担保法》的强制性规定而无效，故本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于担保法若干问题的解释》第六十七条的规定，判决如下：被告湖北喳西泰旅游开发投资有限公司、被告来凤民生天然气有限责任公司与被告刘桦于2017年6月9日签订的《喳西泰水城购房协议》无效。案件受理费40元，因适用简易程序审理，减半计收20元，由被告湖北喳西泰旅游开发投资有限公司负担10元，被告来凤民生天然气有限责任公司负担5元，被告刘桦负担5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账17×××0404（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审  判  员  李明二〇二〇年十二月八日法官助理陈洪书记员（兼）  陈洪