湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10594号上诉人（原审原告）：平安银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市武昌区中北路**宏城金都**。负责人：邓红，行长。委托诉讼代理人：汪振，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛以涛，湖北维思德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：祝超，男，1996年11月1日出生，汉族，居民身份住址武汉市江夏区,委托诉讼代理人：祝志禄，男，1969年8月21日出生，汉族，居民身份住址武汉市江夏区，系祝超之父。委托诉讼代理人：晏周生，湖北谦顺律师事务所律师。原审第三人：王倩，女，1983年12月14日出生，汉族，居民身份住址湖北省随州市曾都区，原审第三人：张显勇，男，1982年2月19日出生，汉族，居民身份住址武汉市江夏区湖泗镇夏祠村张广湾，上诉人平安银行股份有限公司武汉分行（以下简称平安银行武汉分行）因与被上诉人祝超以及原审第三人王倩、张显勇执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初19710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人平安银行武汉分行上诉请求：1、撤销（2019）鄂0106民初19710号民事判决，改判准许武昌区人民法院（2018）鄂0106执保949号《协助执行通知书》的执行；3、本案诉讼费由祝超承担。事实和理由：一、从本案查明事实来看，祝超并未支付完全部购房款，也未将剩余价款交付法院执行，无权排除平安银行武汉分行对案涉房产的强制执行。二、祝超没有在查封之前办理过户登记显然也不属于法定“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，因为案涉房产的抵押权设立时间在先，具有公示性，而且祝超对抵押事实也十分清楚，知悉在抵押解除之前无法办理过户，也没有在查封之前采取任何积极措施解除抵押，在祝超购买涉案房屋之前，该房屋上己经设定有其他人的抵押权登记的情况下，祝超购买本案所涉房屋时没有履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍，导致所购房屋上因存在他人抵押权而无法办理过户登记，实际上是因买受人祝超自身存在过错的原因所致，而非因“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。三、祝超在原审中也明确承认，未办理过户登记是因为办理不动产证2年内过户费用高以及更换贷款人手续麻烦，显然没有办理过户登记是祝超利用法律规定在逃避税费以及怠于行使权利所导致，与本规定的“非买受人原因”不符。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。被上诉人祝超辩称：一、在诉征房屋被查封前，祝超已经付清了张显勇应得的购房款，上诉状第一个上诉理由不成立。二、诉争房屋没有办理过户手续，系非因买受人自身原因，一审法院于2019年11月12日作出的（2019）鄂0106执异265号执行裁定书对诉争房屋没有办理过户手续的原因进行了审查。三、上诉状第三个理由更是无稽之谈。综上所述，祝超有充分的事实与理由能证明自己是诉争房屋的实际所有人和使用人。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，请求维持原判。原审第三人王倩、张显勇均未到庭、未答辩。平安银行武汉分行向一审法院起诉请求：1、准许武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106执保949号《协助执行通知书》执行；2.本案诉讼费由祝超承担。一审法院认定事实：平安银行武汉分行为与王倩、张显勇金融借款合同纠纷一案向该院申请诉前财产保全，该院作出（2018年）鄂0106财保1277号民事裁定书，并依据该裁定作出（2018）鄂0106执保949号协助执行通知书，于2018年6月6日对张显勇名下位于武汉市江夏区纸坊街西交路以东武汉物泰购物广场14层4室进行了查封。平安银行武汉分行后于2018年4月27日提起诉讼，该院于2019年1月30日作出（2018）鄂0106民初7051号民事判决书，判决王倩于判决生效之日起十日内向平安银行武汉分行偿还借款本金、利息及罚息，并向平安银行武汉分行支付律师费损失800元；张显勇对前述款项承担连带清偿责任。平安银行在该判决生效后向该院申请强制执行，案号为（2019）鄂0106执7061号，祝超就此向该院提出执行异议，要求解除对上述涉案房产的查封。该院于2019年11月12日作出（2019）鄂0106执异265号执行裁定书，裁定中止该院（2019）鄂0106执保949号《协助执行通知书》的执行。平安银行武汉分行对此不服，诉至该院请求判如所请。张显勇（甲方、转让方）于2017年12月1日与祝超（乙方、受让方）签订合同，载明，甲方将位于武汉市江夏区纸坊物泰小区14层1404房建筑面积125.23㎡，实际面积125.23㎡，以每平方米单价8000元的价格出售给乙方。甲方配合乙方将此房屋产权证、土地证等与该房屋相关证件、证明办理至乙方名下。从2017年12月1日起，甲方剩余贷款39万元（不含利息）由乙方偿还，剩余贷款利息由乙方承担，并将该套房屋总价减去应还贷款的余款60万元分两次支付给甲方，甲方应开具收据证明。见证人徐某1、徐某2、张某。张显勇名下前述房产于2017年11月29日办理完不动产权证书，证号为鄂（2017）武汉市江夏不动产权第0046712号。武汉市地方税务局于2017年11月24日就前述张显勇名下房产出具《税收完税证明》，载明纳税人为张显勇，增量房（商品住房买卖）契税9016.56元。前述房产所在小区物业公司即武汉军桥物业管理有限公司2019年9月22日出具《情况说明》，载明武汉市江夏区纸坊街物泰小区14层1404室的原业主是张显勇，后张显勇将房屋出售给祝志禄，因张显勇拖欠物业费，2017年12月19日，祝志禄在补交该房屋拖欠的物业费后开始装修，并居住至今。祝志禄为祝超之父，其于2017年12月19日、2019年1月16日、2019年10月31日向武汉军桥物业管理有限公司交纳上述涉案房产物业费。祝超之母徐细意于2017年11月24日缴纳税费9016.56元，于2017年11月26日向张显勇转款1万元，于2017年12月4日向张显勇转款5.7万元，于2017年12月8日向张显勇转款1万元，于2017年12月9日向张显勇转款9000元。张显勇于2018年1月26日出具收条，载明其于当日收到祝超购房款60万元，并注明张显勇向熊国军借款30万元，由祝志禄负责处理，与张显勇无关；张显勇以前向祝志禄出具的所有收条全部作废，银行贷款继续由祝超偿还。熊国军于2019年11月6日出具《情况说明》，载明因武汉蓝郡枫装饰有限公司（张显勇是负责人）急需资金租转，张显勇于2017年1月6日向熊国军借款30万元，祝志禄为张显勇的担保人，月息为一分，每月按时支付利息3000元。2018年3月19日，祝志禄向熊国军归还本金8万元，2019年3月28日，祝志禄通过江夏区大花岭某工地负责人洪祖华向其转款22.4万元。至此，张显勇30万元借款及利息全部清偿完毕。张显勇名号下尾号3131的中国银行账户交易明细显示，祝超之母徐细意通过尾号9030中国建设银行账户向其转款明细如下：2018年3月16日转款2750元，2018年5月8日转款2700元，2018年6月10日转款2750元，2018年9月11日转款2780元，2018年10月10日转款800元，2018年10月11日转款2000元，2018年11月11日转款400元，2018年12月12日转款2700元，2019年2月12日转款2500元。该账户交易明细另显示中国银行江夏支行营业部于2017年10月至2019年2月期间每月均从该卡扣收贷款还款款项。平安银行武汉分行在庭审中表示其对祝超提供的水费支付宝缴纳记录、电费微信缴纳记录真实性无异议，但认为此仅能证实祝超为涉案房屋使用人，此上显示缴纳水费时间为2019年12月18日、2020年4月12日、2020年5月13日。缴纳电费时间为2018年10月、2018年12月、2019年1月至5月，2019年7月至12月，2020年1月至5月。一审法院认为：本案系申请执行人执行异议之诉，主要应就申请执行人是否对执行标的继续执行有诉讼利益进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案而言，张显勇于2017年12月1日与祝超签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，平安银行武汉分行认为该合同形式不规范，但该合同中已载明交易房屋、房款支付等主要内容，应为合法有效。祝超提供的证据能够证明其于2017年12月将涉案房屋装修后，一直居住至今，故可以证实祝超在法院查封之前就已签订合法有效的书面合同并合法占有涉案房产。关于是否支付全部价款，祝超提交的房款支付凭证及对支付凭证中涉及的金额、时间作出的说明符合日常交易习惯，虽然尚有部分房款在通过分期偿还银行贷款的形式支付，但迄今为止，祝超未怠于履行还款义务，可以视为祝超已经按照合同约定在支付购房房款。祝超之所以未办理过户登记主要原因在于涉案房屋存在银行贷款未结清，抵押登记未注销，并无证据显示祝超消极不行使登记权利，故祝超作为买受人未能办理过户并非系其个人原因导致。据此，平安银行武汉分行主张祝超无权排除强制执行的依据不足,该院对平安银行武汉分行诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回平安银行武汉分行全部诉讼请求。本案案件受理费14005元，由平安银行武汉分行负担。二审期间，各方均未补充提交证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对平安银行武汉分行的上诉主张，本院分别评判如下：首先，依照祝超与张显勇所签房屋买卖合同约定，祝超向张显勇支付案涉房屋价款的方式为：一、支付案涉房屋总价减去应还贷款的余额60万元；二、案涉房屋剩余贷款39万元本金及其利息均由祝超负责偿还。一审法院已综合审查祝超的付款情况，认定祝超已依约向张显勇支付60万元，剩余款项亦在通过分期偿还银行贷款的形式支付，迄今为止，祝超并未怠于履行还款义务，可以视为祝超已经按照合同约定支付价款。上述认定和处理并无不当，应予维持。虽然祝超未能实际支付完毕全部价款，但其系依照上述合同约定履行还款义务，即在支付完前期60万元后，一直以来在积极偿还案涉房屋所剩贷款，并未有违约之处，武昌区人民法院亦未要求祝超将尚未支付的剩余价款交付执行。故，平安银行武汉分行关于本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款规定的主张，没有充分的事实依据，本院不予支持。其次，一审法院已认定，祝超之所以未办理过户登记主要原因在于涉案房屋存在银行贷款未结清，抵押登记未注销，并无证据显示祝超消极不行使过户登记权利，故祝超作为买受人未能办理过户并非系其个人原因导致。本院经审查后认为，案涉房屋未能办理过户登记的客观原因在于案涉房屋存在银行贷款未结清，抵押登记未注销。本案中，平安银行并未充分举证证明祝超对案涉房屋未能办理解除抵押存在过错，亦未充分举证证明案涉房屋未能办理过户登记手续系因祝超自身原因所致，其关于本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款规定的主张，没有相应的事实依据，本院不予支持。一审法院关于此节的认定并无不当，应予维持。综上，平安银行武汉分行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14005元，由平安银行股份有限公司武汉分行负担。本判决为终审判决。审判长  王日升审判员  陈 敏审判员  胡 劲二〇二〇年十二月十七日法官助理徐向云书记员许庆