安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终3402号上诉人（原审原告）：崔芝明,女,住安徽省芜湖市湾沚区。上诉人（原审原告）：潘明洋,男,住江苏省南京市玄武区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：章翔，安徽安然律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：汪玉萍，安徽安然律师事务所律师。上诉人（原审被告）：芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区电子产业园。法定代表人：袁启明，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵允甜，安徽黄金律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶云波，安徽黄金律师事务所实习律师。上诉人崔芝明、潘明洋因与上诉人芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司（以下简称国购公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2020）皖0207民初5412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔芝明、潘明洋上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持崔芝明、潘明洋一审有关利息的诉请，本案诉讼费用由国购公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。国购公司违反合同约定，应承担相应的违约责任，赔偿相应的利息损失。国购公司辩称，一审有关利息损失的认定正确。国购公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回崔芝明、潘明洋的一审诉讼请求，本案诉讼费用由崔芝明、潘明洋承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。案涉合同解除权的行使期限从2019年4月4日起计算一年的除斥期间，因该除斥期间已届满，故案涉合同不应被解除。芜湖卓远房地产营销策划有限公司收取的35040元与国购公司无关，不应退还。崔芝明、潘明洋辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。崔芝明、潘明洋向一审法院起诉请求：1.判令解除双方2018年1月22日签订的《商品房买卖合同》;2.判令国购公司立即返还崔芝明、潘明洋已经支付的购房款172000元;3.判令国购公司按照银行同期贷款利率支付上述购房款的占用利息11610元(以年利率4.35%从2019年1月1日计算至2019年8月20日,自2019年8月21日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率暂计算至2020年8月31日,实际计算至全部支付完毕之日止);4.本案诉讼费用由国购公司承担。一审法院认定事实：2018年1月22日,崔芝明、潘明洋与国购公司签订《商品房买卖合同》一份,约定崔芝明、潘明洋共同购买国购公司开发建设的芜湖国购汽贸物流园B区29#楼322室,房屋建筑面积68.1平方米,单价3773.27元/平方米，合同总价为256960元，支付方式为买受人2018年1月20日前支付136960元，余款120000元由买受人办理银行贷款或付款，同时提供办理贷款所需个人资料，交房时间为2018年12月31日。合同第七条关于逾期交房约定为，若出卖人逾期交房，买受人应于逾期之日催告出卖人，逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行。自催告通知发出之日起超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的0.5%支付违约金。合同第十二条关于出卖人逾期提供办理产权证材料的约定为，出卖人应在商品房交付使用后90日内（合同约定交付时间起开始计算），向买受人提供办理房地产权证的全部资料，若出卖人迟延超过1年的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将购房款退还买受人，并赔偿买受人由此造成的损失等。合同签订前,崔芝明、潘明洋在国购公司售房处按工作人员要求陆续支付购房款172000元，其中136960元由国购公司向崔芝明、潘明洋出具收据，35040元由芜湖卓远房地产营销策划有限公司向崔芝明、潘明洋出具收据。一审另查明，2018年1月22日,崔芝明、潘明洋与国购公司签订《商品房买卖合同》的同时还签订《委托租赁服务合同》及《租赁授权证明》各一份，其中《委托租赁服务合同》约定，崔芝明、潘明洋将所购的芜湖国购汽贸物流园B区29#楼322室委托国购公司对外进行招商、租赁；委托期限第一阶段自2019年1月1日至2021年12月31日，为市场培育期；第二阶段自2022年1月1日至2028年12月31日为市场正常经营期；市场培育期租赁收入归国购公司享有，市场正常经营期租赁收入崔芝明、潘明洋所有，崔芝明、潘明洋按合同约定支付国购公司佣金等。《租赁授权证明》内容为崔芝明、潘明洋授权国购公司对芜湖国购汽贸物流园B区29#楼322室对外进行招商、租赁，授权期限为3年，自2019年1月1日至2021年12月31日。2019年4月4日，崔芝明、潘明洋在国购公司提供的《入伙协议书》上签名。《入伙协议书》内容为通知业主所购房屋已具备接收入伙条件，按约定自交付之日起，则视为已将上述房屋及其相关设施正式交付业主。同日，国购公司就逾期交房违约金（616元）及房屋实测面积与预测面积的差额款（340元）与崔芝明、潘明洋崔芝明进行了结算。国购公司与芜湖卓远房地产营销策划有限公司之间系合作关系。案涉房屋由芜湖卓远房地产营销策划有限公司对外出租。国购公司于2020年6月5日办理了案涉房屋的初始登记。就尚欠购房款，崔芝明、潘明洋至今未办理贷款。一审认为，崔芝明、潘明洋、国购公司签订的《商品房买卖合同》、《委托租赁服务合同》、《租赁授权证明》是双方在平等基础上经充分协商作出的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均有约束力。上述合同履行过程中，国购公司虽未能在约定期限（2018年12月31日）内向崔芝明、潘明洋交付房屋及协助崔芝明、潘明洋办理剩余购房款的银行按揭贷款手续，但2019年4月4日，双方以签订《入伙协议》及办理《费用确认单》的形式完成了对案涉房屋的交付，至此，双方对合同继续履行并无异议。《商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内（以合同约定交付时间起开始计算即2019年3月30日前），向买受人提供办理房地产权证的全部资料，若出卖人迟延超过1年的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将购房款退还买受人，并赔偿买受人由此造成的损失等。国购公司2019年4月4日与崔芝明、潘明洋办理案涉房屋的交房手续，2020年6月5日完成案涉房屋的初始登记，国购公司能够向崔芝明、潘明洋提供办理产权登记相关资料的时间显然超过了房屋交付后1年，崔芝明、潘明洋2020年8月19日提起本案诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，崔芝明、潘明洋的该项诉讼请求符合合同约定，应予支持。国购公司关于崔芝明、潘明洋提出解除合同已超出一年除斥期间的答辩意见没有法律依据，该院不予支持。崔芝明、潘明洋要求解除合同，不同意继续支付剩余购房款，案涉合同属法律上或者事实上履行不能，国购公司不同意解除合同，要求崔芝明、潘明洋继续履行合同的意见不符合法律规定，该院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。崔芝明、潘明洋要求国购公司在解除合同后返还购房款172000元，合法、有据，应予支持。崔芝明、潘明洋支付的购房款中虽有35040元由芜湖卓远房地产营销策划有限公司向崔芝明、潘明洋出具收据，但鉴于崔芝明、潘明洋支付购房款是根据国购公司工作人员的指示，崔芝明、潘明洋与芜湖卓远房地产营销策划有限公司之间并无合同关系，对国购公司关于只收取崔芝明、潘明洋购房款136960元的意见，该院不予支持。按照合同约定，国购公司应在崔芝明、潘明洋提出退房要求之日起30日内将购房款退还崔芝明、潘明洋，崔芝明、潘明洋提起本案诉讼可视为其向国购公司提出退房要求，故崔芝明、潘明洋要求国购公司按照银行同期贷款利率支付购房款的占用利息11610元(以年利率4.35%从2019年1月1日计算至2019年8月20日,自2019年8月21日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率暂计算至2020年8月31日,实际计算至全部支付完毕之日止)，不符合合同约定，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、解除崔芝明、潘明洋与芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还崔芝明、潘明洋购房款172000元；三、驳回崔芝明、潘明洋的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费2577元，保全费1440元，合计4017元，由崔芝明、潘明洋共同负担1329元，芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司负担2688元。本案二审中，双方当事人未向本院提交新的证据。本院二审查明：二审中，崔芝明、潘明洋称其二人在支付国购公司售楼部支付首付款时，国购公司表示因POS机存在问题，故案涉35040元在国购公司指示下刷卡支付；其二人依据案涉合同第十二条主张解除权；国购公司对此不予认可，称上述费用系支付给第三方的团购或服务费，案涉房屋优惠折扣为9折或9.5折。一审法院（2020）皖0207民初1987号生效民事判决审理查明国购公司以运营费的名义通过芜湖卓远房地产营销策划有限公司收取购房定金62970元。该判决认定国购公司向购房人返还包括上述款项在内的全部购房款。其他事实同一审一致，本院对其予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.崔芝明、潘明洋主张解除合同是否具有事实法律依据；2.一审对于解除合同后返回的款项和利息损失认定有无不当。一、关于合同解除问题《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”具体到本案，崔芝明、潘明洋主张解除权的合同依据为案涉商品房买卖合同第十二条。依据该条合同约定，解除权行使的事由为出卖人迟延提供办理房地产权所需材料，并非上述司法解释所规定的迟延交付房屋。且从上述合同约定内容来看，买受人崔芝明、潘明洋有权解除合同的时间起点为出卖人国购公司迟延超过一年，即从2020年4月1日起算。即使依据国购公司的主张，案涉房屋交付的时间为2019年4月4日，上述时间起算点为2020年7月4日。故依据上述司法解释所规定的解除权行使的一年期限计算，崔芝明、潘明洋于2020年8月19日提起本案诉讼并主张解除合同，并未超出上述期间。国购公司上诉称崔芝明、潘明洋行使解除权超过了除斥期间，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。一审根据查明事实判令解除合同，符合在案证据，本院予以确认。二、关于返还款项和利息问题本案诉争的35040元虽由第三方开具收据，但上述款项由崔芝明、潘明洋于交付首付款同时在国购公司售楼部刷卡支付，在案证据并未显示国购公司就崔芝明、潘明洋在其售楼部支付的该款项明确说明非案涉购房款，亦未显示崔芝明、潘明洋与收款方存在合同关系。国购公司主张上述诉争款项系团购费或服务费，但其所称的折扣金额低于该诉争款项金额，该主张与常理不符。生效判决显示国购公司在另案销售过程中确有存在通过第三方收取超出合同约定价款的“运营费”。故一审认定崔芝明、潘明洋实际支付了172000元购房款，符合优势证据原则，本院予以确认。对于利息损失，一审考虑到崔芝明、潘明洋以提起诉讼的方式通知国购公司解除合同，对利息损失未予支持，并无不当，本院予以确认。综上所述，崔芝明、潘明洋、国购公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3831元，由上诉人崔芝明、潘明洋负担91元，由上诉人芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司负担3740元。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年十二月十一日书记员  高 佳附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。