福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初4498号 原告：蒋玉仁，女，1940年12月24日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：李伟川，福建福民律师事务所执业律师。 被告：林善标，男，1967年12月17日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告蒋玉仁与被告林善标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告蒋玉仁的委托诉讼代理人李伟川与被告林善标均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋玉仁向本院提出诉讼请求:1.判令林善标立即偿还欠付的店面租金15471元，并支付自2019年6月29日起暂计至2020年1月8日止的逾期付款违约金1078元，以及至实际付清租金为止的违约金；2.本案一切诉讼费用由林善标承担。蒋玉仁主张的事实与理由：其系坐落福州市台江区××路××号××装饰城××＃店面（建筑面积38.02㎡、权证号：榕房权证Ｒ字第0××4号）的所有权人。2015年5月26日，其与林善标签订《租赁契约》，将上述店面出租给林善标，作为经营灯具场所使用，《租赁契约》第二条约定：月租金为2430元，租赁期限自2015年6月29日起至2019年6月28日止。租金按季结算，先付租金后使用。第十条约定：如乙方（即林善标）不按时交纳租金，逾期按乙方应付租金的每日万分之五加付违约金。此外，契约还对双方的其他权利义务作出明确约定。租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，但林善标继续使用原承租的店面，直至2020年1月8日退场。上述期间，林善标以种种理由和借口推拖不付租金，至今分文未付。林善标的行为已构成违约，依法除了应立即偿还欠付的租金15471元外，还应向其支付相应的逾期付款违约金，为维护其合法权益，请求依法判决。 林善标辩称，其在租赁合同期限届满后超期使用场地，系因租赁场地需成片经营的特殊性，导致其与蒋玉仁等34名业主就续租及降租问题协商时间过长，拖延而致，不构成不定期租赁。依照公平原则，蒋玉仁也应当分担相应的损失。原合同期限届满后，汇多利商场的租金大幅度下滑，蒋玉仁主张按原合同约定的租金标准支付占有使用费是不合理的。其系因与蒋玉仁之间就租金协商所需时间较长而继续使用场地。从租赁合同到期之日起，其就向蒋玉仁明确表达了不愿意原租赁合同续租，若全体业主不应其要求，按照市场目前的真实行情降租，其将不再续租的意思表示。故本案不构成不定期租赁，而只系对场地占有使用，并不构成对原租赁合同的违约，不应当计算违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于台江区××街道××路××号××装饰城××层××号店面（以下简称案涉店面）的房屋所有权于2002年9月5日登记于蒋玉仁名下。 2015年5月26日，蒋玉仁为甲方（出租方）和林善标为乙方（承租方）签订了一份《租赁契约》，约定蒋玉仁将案涉店面（建筑面积38.02平方米，使用面积20.25平方米）出租给林善标，用于经营灯具，月租金2430元，第三年递增5%，租赁期限自2015年6月29日起至2019年6月28日止，租金按季结算，先付租金后使用……甲方有权按时收取租金…如乙方不按时交纳租金，逾期拾天，甲方应加收按乙方逾期支付租金的每日万分之五的违约金……。同日，福州汇多利市场管理有限公司作为甲方、蒋玉仁作为乙方签订了一份《委托协议》，约定乙方自愿将案涉店面即汇多利市场二层433号店面委托甲方催缴租金，月租金2430元，从第三年起递增，委托时间从2015年6月29日至2019年6月28日止；甲方保证在每季度的第2个月10日前将向承租人所收缴的本季度租金一次性汇入乙方指定账户，否则，乙方有权随时终止委托。乙方中止委托后，甲方应于10天内将保证金及收到的租金汇入乙方账户；为了方便甲方统一管理，乙方同意该店面承租人交付的保证金由甲方统一收缴；该店面的承租人因故退租，甲方应提前十天通知乙方。待一切费用结算后，甲方应一次性将所剩保证金汇入乙方账户……。 2019年10月18日，案外人陈更向蒋玉仁的中国建设银行账户转账支付2019年4－6月的租金7290元，案涉《租赁契约》约定的租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，林善标继续使用案涉店面直至2020年1月8日退场。 2020年8月31日，福州汇多利市场管理有限公司出具一份《证明》，内容为：“商家林善标承租福州汇多利装饰材料市场二层272#……433#……店面，作为文行灯饰商铺经营场所使用，现该商家已于2020年1月8日退场”。 2020年10月30日，福州汇多利市场管理有限公司出具一份《证明》，内容为：“2020年1月份之前，汇多利建材装饰城2F343号、2F345号、2F436号、2F408号等34家店面业主曾将店面出租给商家林善标作为文行灯饰商铺经营场所使用。其中部分业主与我公司签订有《委托协议》，委托我公司向林善标代为收取租金。我公司收租后，分别通过陈更、陈建永个人账户将租金转付给委托人”。 另查，福州台江区新文行灯饰经营部于2003年10月10日注册工商登记，经营者系林善标，2015年10月16日换发《营业执照》。现蒋玉仁向本院提出上述诉讼请求。此外，双方确认林善标已付清至2019年6月28日止的租金。 诉讼中，林善标提供案外人林红星与邱吉潮签订的《租赁契约》（无签署时间）、微信聊天记录及2020年8月20日，案外人朱抒与林晓萍签订的《租赁契约》，证明汇多利商场内的租金已大幅度下滑，蒋玉仁主张占有使用费，应按实际租金水平，并结合公平原则予以计算。但林善标未提供两份《租赁契约》及微信聊天记录的原件予以核对。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，案涉《租赁契约》于2019年6月28日期满后，双方未续签租赁合同，林善标继续使用案涉店面直至2020年1月8日退场，期间出租人蒋玉仁未提出异议，因此自2019年6月29日起至2020年1月8日止蒋玉仁、林善标之间形成了不定期租赁合同关系，2020年1月8日林善标退场，视为双方于2020年1月8日解除租赁合同，林善标提出因其与蒋玉仁等34名业主就续租及降租问题协商时间过长，蒋玉仁也应当分担相应损失，原合同期限届满后汇多利商场的租金大幅度下滑，蒋玉仁主张按原合同约定的租金标准支付占有使用费不合理，本案不构成不定期租赁等辩解于法无据，本院不予采信。林善标提供的证据亦不能证明蒋玉仁与其已达成新的租金标准，因双方确认林善标仅支付租金至2019年6月28日止，因此林善标应向蒋玉仁支付自2019年6月29日起至2020年1月8日止（合计6个月零11天）的租金，租金标准参照原合同的租金标准2430元/月计付，经核算，蒋玉仁诉请15471元符合合同约定，本院予以支持。关于蒋玉仁要求林善标支付逾期付款违约金的诉请，鉴于林善标承租经营的福州台江区新文行灯饰经营部包含案涉店面之外其他业主的店面，林善标提供的证据可以反映其在不定期租赁期间有与部分业主就租金标准进行协商，但最终未能达成一致意见，蒋玉仁亦未提供证据证实此期间向林善标催讨过租金，双方对林善标逾期支付租金均应承担相应责任，故蒋玉仁诉请逾期付款违约金，本院不予支持。 综上，蒋玉仁诉请超出本院确认的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、林善标应于本判决生效之日起十日内向蒋玉仁支付尚欠租金15471元； 二、驳回蒋玉仁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费106元，由蒋玉仁负担7元，林善标负担99元。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘 锦 二〇二〇年十二月十一日 法官助理  魏 哲 书 记 员  熊晓冰 附：一、本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。