湖南省湘乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0381民初2972号原告：袁丽媛，女，1993年2月9日出生，汉族，住湘乡市。原告：丁楚，女，1988年10月12日出生，汉族，住湘乡市。共同委托诉讼代理人：欧园环，湖南玉宇律师事务所律师，一般代理。被告：李品慧，女，1977年5月1日出生，汉族，住湘乡市。原告袁丽媛、丁楚诉被告李品慧租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁丽媛、丁楚及共同委托诉讼代理人欧园环、被告李品慧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁丽媛、丁楚向本院提出如下诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付门面租金及转让费用共计89566元；二、判令被告向原告支付违约金13000元；三、判令被告承担本案诉讼费及财产保全费。事实和理由:2019年12月18日，两原告将其承租的湘乡市服饰大市场2栋1-2号门面转租给被告，并与被告签订了《门面转让协议书》，协议约定:门面转让后，被告同意在2019年12月18日前代替原告履行原有门面租赁合同中所规定的条款:被告在2020年7月1日前向乙方支付转让费共计人民币65000元;如被告逾期15日交付转让金，被告必须按照转让费的20%向原告支付违约金等条款。原、被告双方签订合同后，因被告资金周转困难未向两原告支付租金和转让费，经原、被告双方结欠，被告向两原告方出具了欠条张:今欠到袁丽媛、丁楚人民币84000元，于2020年7月1日前归还。以上费用经原告多次向被告催讨，截至今日被告仍未向原告支付。2020年4月30日被告擅自单方解除合同。综上所述，被告的行为已违反双方合同的约定，为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告李品慧辩称，被告认为该门面转让协议没有房东签字是无效的，协议的签订日期是2019年12月19日，就不存在被告替原告履行2019年12月19日之前的义务，被告认为该协议无效。被告出具的欠条是在门面转让协议书的基础上出具的，门面转让协议无效，所以被告认为欠条也是无效的。本院经审理查明：原告袁丽媛、丁楚系合伙关系。2019年4月1日，案外人冯孟姣（出租人，甲方）与原告袁丽媛（承租人，乙方）签订了《门面租赁合同》，约定：甲方同意将服饰大市场2栋1-2号门面（下文简称“涉案门面”）出租给乙方，期限自2019年4月1日至2022年4月1日止，有效期3年。每年租金6.68万元，1年不变，每年必须在下年度来临之前一个月交付一年的房租，如果违约乙方无条件交还空门面给甲方；乙方无权转让门面。2019年12月18日，原告袁丽媛（转让方，乙方）与被告李品慧（顶让方，丙方）签订《门面转让协议书》，约定乙方将其承租的涉案门面转让给丙方使用；门面转让给丙方后，丙方同意在2019年12月18日前代替乙方履行原门面租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同约定的应由乙方交纳的各项费用；转让后店铺现有的装修、装饰、衣架、空调、监控及所有设备全部归丙方所有；丙方在2020年7月1日前向乙方支付转让费65000元，该费用包括前述装修、装饰、设备及其他相关费用；如丙方逾期15日交付转让金，乙方有权解除合同，并且丙方必须按照转让费的20%向乙方支付违约金。同日，李品慧向袁丽媛、丁楚出具欠条，载明:今欠到袁丽媛、丁楚人民币84000元，于2020年7月1日之前归还。李品慧向袁丽媛交付押金1万元。庭审过程中，袁丽媛陈述65000元转让费主要包括门面内空调、电脑、装修、衣架等。欠条上所载84000元则包含65000元转让费、签订合同后至2020年3月30日的门面租金和租赁押金10000元。2019年12月19日，李品慧接手涉案门面经营。2020年3月，李品慧与出租人冯孟姣沟通免租事宜，出租人冯孟姣表示同意减免一个月租金。后李品慧与袁丽媛因转租事宜产生矛盾，2020年3月14日李品慧将其货品搬出涉案门面，未带走店内设备。2020年3月19日。袁丽媛在其微信朋友圈发布涉案门面转让信息。2020年4月13日，袁丽媛向李品慧提出交接涉案门面的钥匙并达成一致意见。袁丽媛陈述2020年5月1日至5月20日其接手继续进入涉案门面经营，并向出租人冯孟姣支付了2019年12月至2020年6月30日止的租金。后涉案门面被出租人冯孟姣收回。以上事实，有《门面租赁合同》、《门面转让协议书》、欠条、原告袁丽媛与被告李品慧微信聊天截图、双方当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点有：一、《门面转让协议书》是否有效？二、被告是否需要支付门面转让费、违约金及相应租金。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”该法条系规定承租人在未经出租人同意转租的情况下为出租人设置解除与承租人之间租赁合同的权利，并非是转租合同无效。而本案原告袁丽媛与被告李品慧《门面转让协议书》本身系双方当事人的真实意思表示，又未违反我国法律法规的禁止性规定。因此,原告袁丽媛与被告李品慧签订《门面转让协议书》有效。关于争议焦点二，从被告李品慧遂自2020年3月14日搬离涉案门面，原告袁丽媛与被告李品慧于2020年4月13日与就门面钥匙的交接达成一致意见的行为中，可见原告袁丽媛与被告李品慧就《门面转让协议书》的解除已进行了协商，而该协议于2020年4月13日正式解除。对于被告应付租金的问题，被告李品慧实际占有涉案门面的时间为117天（13+31+29+31+13），而结合协议约定的租金标准（6.68万元每年），被告李品慧交纳1万元押金及其租赁期间出租人同意减免1个月租金等情况，被告李品慧实际应付租金5922元（6.68万元/365*（117-30）-1万元）。对原告袁丽媛主张的65000元门面转让费的问题，原告自认该笔费用系涉案门面内的各项设备及装修的转让款，被告在搬离门面时并未带走任何设备，在双方进行门面交接后门面内的各项设备及装修已全部回归原告方。虽被告并未获得与65000元等价设备与装修，但在其占有门面期间，被告仍获得了各项设备及装修的使用价值，本院酌情认定该部分使用价值为3000元。对于原告方主张的13000元违约金的问题，在《门面转让协议书》已实际解除，被告李品慧并未获得门面内各项设施所有权的，且涉案门面已由出租人实际收回的情况下，原告方要求李品慧支付违约金，无事实及法律依据，依法不予支持。综上所述，被告李品慧应当支付原告袁丽媛、丁楚租金及设备使用费8922元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、由被告李品慧于本判决生效后十日内支付原告袁丽媛、丁楚租金及设备使用费8922元（已扣抵被告李品慧所交押金10000元）；三、驳回原告袁丽媛、丁楚的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1175.66元，财产保全费1070元，合计2245.66元，由被告李品慧负担诉讼费25元，原告袁丽媛、丁楚负担2220.66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湘潭市中级人民法院。审判员  李新元二〇二〇年十二月十八日法官助理刘健书记员杨思培附：判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。