北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8627号上诉人（原审被告）：北京青年嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区银河南街**院**楼**1209。法定代表人：王鹏，经理。被上诉人（原审原告）：张丽娟，女，1961年7月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李琳，北京嘉润律师事务所律师。上诉人北京青年嘉业房地产经纪有限公司因与被上诉人张丽娟房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初10297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京青年嘉业房地产经纪有限公司上诉请求：撤销一审法院判决第一项、第二项、第三项，改判驳回张丽娟的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定的合同解除时间错误，合同解除时间应当是2019年12月。因政府要求拆除隔断，北京青年嘉业房地产经纪有限公司口头通知张丽娟不再租赁。之所以在2020年5月29日才交还钥匙给张丽娟，是因为张丽娟不在北京导致无法交付。如若双方在2019年12月未对于解除合同达成一致的话，张丽娟直至交还钥匙期间并未催缴第四次租金，不符合常理。2.即使按照一审法院认定的合同解除时间为2020年5月30日，自2019年12月拆除隔断之日起，北京青年嘉业房地产经纪有限公司并未使用房屋，由于疫情原因亦无法将房屋内物品撤出，属于因不可抗力导致不得不将物品暂放置在屋内，应当免除北京青年嘉业房地产经纪有限公司在此期间的责任。3.补充协议明确约定“因国家政策不允许出租此房的，甲乙双方不承担违约金”，该条款即指向政府对于打隔断出租进行打击的情形，故北京青年嘉业房地产经纪有限公司不应当支付违约金。4.即使北京青年嘉业房地产经纪有限公司应当承担违约责任，一审法院确定的违约标准畸高，张丽娟没有任何损失，应当对违约金予以酌减。张丽娟辩称，同意一审判决，不同意北京青年嘉业房地产经纪有限公司的上诉请求和理由。北京青年嘉业房地产经纪有限公司于2020年5月29日把钥匙交给张丽娟，于2020年5月30日搬离，因此解除合同时间是2020年5月30日。从自来水缴费记录看，涉案房屋直至2020年5月仍有使用记录，北京青年嘉业房地产经纪有限公司对于房屋一直是占有状态，应当支付房租。北京青年嘉业房地产经纪有限公司没有按时支付房租亦构成违约，应当支付违约金。张丽娟向一审法院起诉请求：1.判令北京青年嘉业房地产经纪有限公司向张丽娟支付房屋租金共计人民币29500元；2.判令北京青年嘉业房地产经纪有限公司向张丽娟按月租金的200%支付违约金；3.判令北京青年嘉业房地产经纪有限公司支付因改造房屋及其附属物设施造成房屋墙壁损坏的损失人民币10000元。一审法院认定事实：2019年5月28日，张丽娟（委托人、甲方）与北京青年嘉业房地产经纪有限公司（受委托人、乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，合同约定：房屋坐落于北京市103室，建筑面积61平方米。房屋租赁用途用于居住。出租代理期限自2019年5月29日至2022年5月28日，共计叁年。合同约定的房屋代理期中开始前35天为免租期，房屋免费使用，无需向甲方支付租金。甲方应于2019年5月28日前将房屋交付给乙方。《房屋交割清单》见附件二。出租委托代理期届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回。如乙方有续租要求，应与甲方另行协商，如甲方同意继续出租，甲乙双方应当另行签订续租协议，如果甲方不同意继续出租，甲方应当以延长期的形式给乙方留有必要的找房搬迁时间，延长期在本合同约定之租赁期届满后自动顺延不超过三个月，延长期的具体时间由乙方确认，并通知甲方，延长期内的租金按照本合同约定的租金标准由乙方支付给甲方。租金标准为每月房屋租金（含税价）5900元，乙方应按照本合同约定向甲方缴纳租金，如遇国家法定假日自动顺延。租金收取方式为甲方账户开户人张丽娟账户×××。乙方将租期租金划入甲方账户的日期为第一次2019年5月29日，第二次2019年8月19日，第三次2019年11月19日，第四次2020年2月19日，以此类推。佣金及相关服务费用标准、计算方式及相关装修、家具电器费用见附件一。出租委托期内，甲方承担供暖费、物业管理费、房屋租赁税费、室内设施维修费，不承担与房屋有关的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、清洁费、上网费。本合同未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方或者承租人垫付了应由甲方支付的费用甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用。出租委托代理期限内房屋及其附属物品，设备设施的维修责任：乙方负责维修的范围包括门窗玻璃、水龙头......刷墙、铺地、贴瓷砖、打隔断、厨房下水管道疏通、卫生间下水管道疏通。甲方负责维修的范围包括......改变主体结构、改变暖气管道......卫生间防水等除以上乙方负责维修的范围外，均为甲方负责维修的范围。甲方允许乙方或承租方对房屋进行装修装饰或添置新物，对房屋进行装修装饰或添置新物的具体事宜见附件一。经甲乙双方协议一致，可以终止本合同。出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的。3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：未按约定划付租金达5日以上的。损坏房屋主体结构的。利用房屋从事违法获得活动的。放任承租方的上述行为的。第十条违约责任（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。（二）甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。（三）乙方有第九条第四款情形之一的应按月租金的200%向甲方支付违约金。在合同附件一中约定：甲方同意乙方对房屋进行相应的装修及家具家电的添置。空置期所产生的费用由乙方承担。第一次付款扣除空置期35天，付甲方房租55天；第二次付款扣除空置期30天，付甲方房租60天；第三次付款扣除空置期30天，付甲方房租60天；第四次付款付甲方90天，无空置期，后期每次付甲方90天房租......因国家政策不允许出租此房的，甲乙双方不承担违约金，甲方退还乙方剩余房租。同日，双方签订物业交割清单。合同签订后，2019年5月29日北京青年嘉业房地产经纪有限公司向张丽娟交付了10817元，2019年8月21日交付11800元，2019年12月9日交付11800元。庭审中，北京青年嘉业房地产经纪有限公司表示按照合同约定第一次付款10817元系扣除空置期35天之后付的55天的房租，第二次付款11800元和第三次付款11800元均系扣除30天空置期之后付的60天的房租，其表示已经将房租付到2020年2月28日。经核对，按照上述方式计算，房租应该计算到2020年2月28日。2020年5月29日，北京青年嘉业房地产经纪有限公司将房屋钥匙交还给张丽娟。2020年5月30日，北京青年嘉业房地产经纪有限公司的业务员通知张丽娟涉案房屋已经搬空。经询问，张丽娟表示涉案房屋进行隔断之时自己知晓并同意此事，现在要求解除合同，并认为合同于2020年5月30日解除。北京青年嘉业房地产经纪有限公司认为2019年12月就已经解除。双方均认可因房屋改造造成的损失为2000元。一审法院认定上述事实，有《北京市房屋出租委托代理合同》、照片、支付记录及当事人陈述意见等证据材料在案佐证。一审法院认为，本案中张丽娟与北京青年嘉业房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。现双方均同意解除涉案合同，案件的争议焦点之一在于解除涉案合同的时间。对此，北京青年嘉业房地产经纪有限公司称其已经于2019年12月份房屋拆除隔断之时打电话与张丽娟进行沟通解除事宜，但是其并未提供任何证据，而事实是其直到2020年5月29日才将涉案房屋的钥匙交予张丽娟，并于2020年5月30日搬离涉案房屋，因此法院认定双方的合同于2020年5月30日解除。“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现张丽娟提交支付记录表明北京青年嘉业房地产经纪有限公司仍需支付五个月的租金29500元，但是根据双方合同履行状况和给付租金的情况显示，北京青年嘉业房地产经纪有限公司需要支付张丽娟房租为3个月亦即17700元，法院对此合理部分予以支持。对于张丽娟主张要求北京青年嘉业房地产经纪有限公司按照月租金200%支付违约金的诉讼主张，根据双方合同中第十条违约责任第一款的约定，“出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。”现北京青年嘉业房地产经纪有限公司在合同履行期内提前通知张丽娟解除合同，应根据合同约定支付违约金。北京青年嘉业房地产经纪有限公司辩称因房屋隔断被拆除而导致合同解除的抗辩理由并不符合双方在补充合同所约定的“因国家政策不允许出租此房”的情形。关于张丽娟主张因北京青年嘉业房地产经纪有限公司拆除隔断而给其造成的房屋损失的问题，现双方均同意将该损失金额调整为2000元，法院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、张丽娟与北京青年嘉业房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年5月30日解除；二、北京青年嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付张丽娟房屋租金17700元；三、北京青年嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内按照月租金的200%向张丽娟给付违约金11800元；四、北京青年嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向张丽娟支付房屋损失2000元；五、驳回张丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张丽娟提交涉案房屋的水费记录，用以证明北京青年嘉业房地产经纪有限公司在腾空涉案房屋之前，一直实际居住使用涉案房屋。北京青年嘉业房地产经纪有限公司对于该证据的真实性不予认可，但并未提供任何反证。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，张丽娟与北京青年嘉业房地产经纪有限公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。合同履行过程中，北京青年嘉业房地产经纪有限公司主张双方于2020年12月就提前解除合同一事已经达成一致，但并未对此提供任何证据予以证明，在张丽娟对此不予认可的情形下，本院对于北京青年嘉业房地产经纪有限公司所称双方于2020年12月即协商一致解除合同的主张不予支持。北京青年嘉业房地产经纪有限公司直至2020年5月29日交还钥匙给张丽娟，且于2020年5月30日通知张丽娟已经搬空，一审法院据此认定双方合同于2020年5月30日解除并无不当。对于合同解除之前的期间，北京青年嘉业房地产经纪有限公司应当按照约定向张丽娟支付租金，一审法院认定的租金数额正确，北京青年嘉业房地产经纪有限公司主张其不应当支付此部分租金的理由，无事实和法律依据，本院不予支持。合同中虽有关于“因国家政策不允许出租此房”的约定，但该约定并未明确指向本案所涉情形，因此对于北京青年嘉业房地产经纪有限公司所称其并未违约的主张，本院不予支持。合同中对于违约责任有明确约定，一审法院据此认定的违约金数额并无不当。北京青年嘉业房地产经纪有限公司主张违约金过高，但并未提供任何证据予以证明，本院对此不予支持。综上所述，北京青年嘉业房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费537.5元，由北京青年嘉业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二〇年十二月十五日法官助理 刘 瑾书 记 员 马子萌