成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初10630号 原告（反诉被告）：华润置地(成都)发展有限公司，住四川省成都市成华区。 法定代表人：吴秉琪。 委托诉讼代理人：彭雪露，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：易娜，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 被告（反诉原告）：陈力，男，汉族，1981年4月28日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：陆青青，四川仁厚律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）华润置地(成都)发展有限公司与被告(反诉原告)陈力租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华润置地(成都)发展有限公司的委托诉讼代理人易娜到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）陈力及其委托诉讼代理人陆青青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华润置地(成都)发展有限公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告立即腾退并归还位于华润置地二十四城一期地下停车场负1层1945号车位(以下简称：“该车位”)；2、判令被告支付车位占用费暂计1476元(自2020年1月16日起至实际腾退之日，以24小时*0.50元/小时，暂计至2020年5月18日，共计123天)；3、请求贵院依法判令本案的诉讼费全部由被告承担。事实及理由：2017年4月1日，原被告双方签订了《车位租赁协议》(以下简称“协议”)，协议约定，由被告承租原告开发建设的位于华润置地二十四城一期地下停车场负1层1945号机械车位(以下简称：“租赁车位”)，租赁期限为2017年4月1日至2017年12月31日。协议约定，合同期满双方均未提出异议的，则协议自动以月度为单位续期，如一方书面或口头通知对方不再续约的，则不再续约，双方不承担违约责任。另，双方一致同意，车位产权人发生变更或车位出售给第三方的，协议将自动终止。2020年1月，原告按协议约定通过电话、短信告知以及小区、售楼部公示等方式，多次告知了被告租赁车位18年使用权转让的相关事宜，并明确告知被告如承租人放弃受让使用权的，需配合原告腾退租赁车位，停止使用。因被告未对意愿购买租赁车位使用权事宜作出表示，即已放弃受让使用权的，原告于2020年1月16日与第三人签订《车位/车库使用权转让》。现，该租赁车位使用权已转让，原告与被告的租赁关系根据协议约定，已自动终止。但，经多次口头和书面催告，被告车辆至今仍停留在租赁车位上，且拒绝腾退。基于被告的违约行为，为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼。 被告陈力答辩称，1、我们对原告的诉讼请求认为没有尽到告知义务，被告并不清楚原告会在1月19日左右卖出车位；2、原告所诉请的车位占用费用，我们已经交了车位费至4月份，我们有证据提交，后面几个月我们一直积极的在交车位费但是物业不收，如果需要我们是会积极配合的。 反诉原告陈力向本院提出反诉请求：1、判令反诉人拥有车位优先购买权，车位位于华润置地二十四城一期地下停车场负1层1945号车位(以下简称：“租赁车位”)；反诉人优先购买租赁车位的使用权。2、判令本案的诉讼费、公告费等费用全部由反诉被告承担。事实及理由：反诉人自2009年3月购买华润二十四城一期房产至今，一直租赁车位，每月按时缴纳车位费。2020年3月在反诉人缴纳3月车位租赁费时才知道租赁车位被反诉人已经在2020年1月16日与第三人签订《车位/车库使用权转让》予以转让。被反诉人这种单方的、未通知原长期租赁人的行为，排除了反诉人租赁车位使用权的优先购买权。1、地下车位使用权应参照适用房屋承租人优先购买权的规定。从优先购买权的立法本意而言，系为避免物权转让中出租人任意处分房屋给承租人带来侵害及稳定社会经济的目的。故就地下产权车位参照适用房屋承租人优先购买权的相关规定亦符合该规定的立法本意。2、被反诉人未告知反诉人租赁车位使用权将转卖的事宜。被反诉人提交的证据看，2019年8月25日置业顾问通知搞活动转让18年车位使用权，由于2019年的活动参与的业主少，活动自动终止。2020年1月被反诉人再推出力度更大的活动，才卖出了租赁车位18年的使用权。反诉人一直认为被反诉人2019年9月份以后就没有搞车位使用权的销售活动，认为活动已经结束，已经没有人买。所以2019年9月到2020年2月都一直在交车位费。在3月份缴费时才知道被反诉人1月份就把自己正在使用的18年的车位使用权给卖出去了。剥夺了反诉人的优先购买权。从被反诉人的行为表现看，2019年办过一次活动，2020年再举办一次销售活动。从销售价格、时间跨度大等角度看两次是不同的活动。而被反诉人只通知过第一次2019年的活动，未通知2020年第二次活动。从要约的角度看，要约实质性变更，而反诉人并未得知新变更的要约。剥夺了反诉人的优先购买权。3、即便是有第三人要购买18年车位使用权，被反诉人也应该先与反诉人进行确认。被反诉人在租赁车位时就通过艰难的排队才申请到现在“租赁车位”，在未与反诉人确认的情况下，且反诉人未放弃仍然使用的情况下，单方面排除了反诉人优先购买权。综上，请求贵院判令反诉人拥有车位优先购买权，维护反诉人的合法权益。 反诉被告华润置地(成都)发展有限公司辩称，1、案涉房屋为机械车位，根据成都市进相关政策，机械车位是不能进行销售的，反诉被告仅是对该车位的使用权进行18年的转让作为18年的租赁，并未对该车位进行销售，反诉人所称的优先购买权的限定条件应当是具有产权性质的不动产销售，因此原告的第一个诉讼请求根本不成立；2、即使反诉被告在公告中认可其有优先租赁案涉机械车位的权利，但在通过短信、电话、及公示等告知方式后，反诉人仍未作出优先租赁的意思表示，根据租赁协议的约定，反诉人与反诉被告间的租赁协议已经自动终止，反诉被告有权将案涉车位进行转让。 经审理查明，2017年4月1日,被告陈力与原告华润置地（成都）发展有限公司签订《车位租赁协议》,陈力以每月420元的价格租赁华润置地二十四城一期地下停车场负1层1945号车位,租赁期限为2017年4月1日至2017年12月31日。该协议第八条约定，合同期满双方均未提出异议的，则协议自动以月度为单位续期，如一方书面或口头通知对方不再续约的，则不再续约，双方不承担违约责任；甲乙双方一致同意，本协议期满或出现车位产权人变更或车位出售给第三方的或车位服务人发生变更的情形，本协议将自动终止，甲方收回租赁车位，乙方交还租赁车位，双方互不承担责任。租赁协议到期后，双方未续签租赁合同。 2019年8月25日，原告拟转让一期机械车位18年的使用权，并向被告妻子尹莉发送短信，告知现租赁人有优先租赁权。 2020年1月，原告就二十四城一期机械车位使用权转让进行公告，公告表明：租户选位时间为2020年1月16日，非租户选位2020年1月17日，诚意金缴纳时间2020年1月11日；原该小区机械车位租户享有优先选位权，租户未在规定的时间内选购的，则视为放弃对当前租赁车位的优先选择权。 2020年1月10日，原告工作人员田科次以短信方式告知尹莉享有优先租赁权，并告知：一期机械车位18年租赁车位正在转让，11号至15号期间受理排号，诚意金1万/一个号，你们现租赁车位可以优先购买现租赁车位，如有需要请到华润悦玺售楼部找我。如果你放弃现租赁机械车位租赁18年的使用权，我们将会对其他非租赁车位业主出售转让使用权租赁，需要配合原告腾退车位。 被告未按通知要求行使负1层1945号机械车位优先租赁权。2020年1月16日，原告与第三人李闻签订《车位/车库使用权转让合同》,将华润置地二十四城一期地下停车场负1层1945号车位以28378元价格出售给第三人李闻,使用权自2020年3月1日起至2038年3月25日止。 另查明，被告正常缴纳2019年12月、2020年1月、2020年2月期间一直在使用车位并缴费。原告于2020年3月缴费时，原告拒绝收取，被告拒绝腾退车位。 上述事实，有双方当事人的身份信息、车位租赁协议、机械车位公告、短信通知、车位/车库使用权转让合同、缴费单据以及原告当庭陈述在案证实予以佐证。 本院认为，本案的争议焦点是：一、关于原告华润置地(成都)发展有限公司是否对被告尽到告知义务；二、关于被告陈力是否对案涉车位享有优先承租权。 关于原告华润置地(成都)发展有限公司是否对被告尽到告知义务问题。本院认为，原告于2020年1月对机械车位转让事宜进行了公示，并于2020年1月10日向被告陈力的妻子伊莉发送了车位使用权租赁的相关信息，明确告知了享有优先租赁权及不行使优先权的后果。本案中，被告陈力与伊莉系夫妻关系，基于夫妻关系的特殊性，对夫或妻一方送达的事项因涉及本人、对方和家庭的共同权益的事项会告知对方，除非对方提供夫妻关系异常或故意隐瞒的依据，否则对方的抗辩不能成立。因此，原告向伊莉发送的告知事项，原告有理由认为已向陈力送达，基于原告的通知短信及公示，本院认为原告对被告尽到了告知义务。故陈力抗辩称原告未尽到告知义务的主张，本院不予支持。 关于被告陈力是否对案涉车位享有优先承租权问题。优先承租权,一般是指租赁合同到期后,原承租人在同等条件下,享有优先与出租人签订租赁合同的权利。优先承租权并不是一项法定权利,双方当事人也没有在租赁合同中进行明确约定。本案中,陈力与华润置地（成都）发展有限公司之间签订的《车位租赁协议》,系双方当事人真实意思表示,且不违反相关法律、行政法规的强制性规定,故该合同合法有效,本院予以确认。租赁协议到期后双方未续签合同，自动转为以月为单位续期，双方可随时解除租赁关系。另外，根据合同约定，本协议期满或出现车位产权人变更或车位出售给第三方的或车位服务人发生变更的情形，本协议将自动终止，甲方收回租赁车位，乙方交还租赁车位，双方互不承担责任。租赁过程中，虽然双方可以随时解除租赁关系，但原告基于被告陈力实际使用该车位，在车船18年承租权面对全体业主受让的情况下，告知了陈力可以优先承租，而被告对原告告知的机械车位18年使用权承租并未理睬，以行为方式放弃了机械车位的优先承租权，故原告起诉时主张拥有车位优先购买使用权的主张，不予支持。 关于腾退车位。由于被告以消极的方式放弃了诉争车位的优先承租权后，诉争车位的18年承租权已由他人取得，因此，被告陈力应当腾退车位，将诉争车位归还原告。 关于车位占用费。诉争的华润置地二十四城一期地下停车场负1层1945号车位，被告已按每月420元的支付租赁费至2020年2月，至2020年3月后未支付车位占用费，因此，被告应自2020年3月1日起支付车位占用费。原告主张按24小时*0.50元/小时标准，支付车位占用费至实际腾退之日起的主张，本院予以支持。 综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款（四）项、（八）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下: 一、本诉被告陈力自本判决生效之日起十五日内腾退并归还本诉原告华润置地(成都)发展有限公司位于华润置地二十四城一期地下停车场负1层1945号车位； 二、本诉被告陈力于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告华润置地(成都)发展有限公司位于华润置地二十四城一期地下停车场负1层1945号车位的实际占用费(自2020年3月1日起至实际腾退之日止，以24小时*0.5元/小时标准计算)； 三、驳回本诉原告华润置地(成都)发展有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告陈力的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，减半收取50元，由本诉被告陈力负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告陈力负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  薛跃发 二〇二〇年十二月十七日 书记员  周雨荞