湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初3986号 原告（反诉被告）：谭静，女，1977年5月5日出生，汉族，湘潭市人。 被告（反诉原告）：安舜，女，1973年11月5日出生，汉族，湘潭市人。 委托诉讼代理人：刘舒，湖南立仁律师事务所律师。 原告（反诉被告）谭静诉被告（反诉原告）安舜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谭静、被告（反诉原告）安舜及其委托诉讼代理人刘舒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谭静向本院提出诉讼请求：1、判令安舜继续履行合同；2、判令安舜支付2020年下半年房租22663元及水电费2300元；3、判令安舜承担本案诉讼费用。在庭审过程中，谭静补充诉讼请求如下：若解除合同，判令安舜将房屋恢复原状（房屋外墙洗干净、内墙刷白、修复门及门锁、前坪塑胶地板清理干净）。事实和理由：安舜于2015年1月1日与谭静签订了有效期为10年的租赁合同，租赁谭静的房屋经营幼儿园，合同期限至2025年1月1日止，约定租金半年一支付且提前15天支付。安舜在2020年6月30日前的租金均已付清，但之后的租金未付。谭静自2020年6月11日开始向安舜催缴2020年下半年房租未果，并于2020年9月9日向安舜发送书面催缴通知也未得到回复。为维护自身合法权益，谭静遂诉至法院，请求判如所请。 安舜辩称：因谭静于2020年6月30日上午7点擅自将安舜租赁的房屋上锁直至今日，导致安舜开办的幼儿园无法营业，不能实现合同目的，故安舜无须缴纳2020年下半年房屋租金以及水电费。同时，因本案合同已无法继续履行，请求法院驳回谭静所有诉求，并退还2万元保证金以及赔偿安舜于2020年7月、8月支付的教师工资以及校车费用。 安舜向本院提出反诉请求：1、判令解除谭静与安舜签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》；2、判令谭静向安舜退还房屋保证金2万元；3、判令谭静赔偿安舜支付的7月、8月教师工资及校车费用共计33549元；4、判令谭静承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年1月1日，谭静与安舜签订了《房屋租赁合同》，约定：谭静将坐落于********出租给安舜从事幼教工作，年租金为41280元，每半年交纳一次，并约定安舜支付谭静保证金2万元，谭静在租赁期间需保证房屋的正常使用。2015年11月28日，双方就主体住房后坪处新建教室、卧室及厕所签订补充协议。合同签订后，安舜依约履行义务，即使在疫情期间，其经营的“喜洋洋幼儿园”响应政府指示暂停开园，安舜依旧向谭静支付了2020年上半年的租金。谭静于2020年6月30日上午未经安舜同意擅自将安舜经营的“喜洋洋幼儿园”大门上锁，导致无法正常开园，安舜报警后，谭静仍以未支付租金为由拒绝开锁。2020年7月12日，安舜再次报警，谭静才开锁，同意安舜进园拿取文件及公章，随后幼儿园再次上锁至今。当地教育局为避免学员家长群访事件，组织双方协调未果，安舜只能将其幼儿园的学员转送至红太阳昱稚幼儿园，并承担7、8月教师工资及园车、伙食费等费用合计33549元。安舜认为：由于谭静将“喜洋洋幼儿园”大门上锁的违约行为致使安舜无法实现合同目的，安舜有权解除合同并要求谭静退返保证金，同时，谭静需赔偿安舜为此造成的经济损失，故向本院提出反诉之请求。 针对安舜提出的反诉请求，谭静辩称：2015年1月1日，谭静与安舜签订房屋租赁合同，租期为十年，五年房租不变，六年后每年递增9.8%，年租金为41280元，每半年交付一次（提前半个月支付），并约定保证金2万元。2015年11月28日，因生员增加，现有的教室不够用，双方签订补充协议。谭静是在2019年12月15日支付了2020年上半年的房租，其所述因疫情无经济收入仍支付了2020年上半年房租不符合事实。安舜所述谭静锁门至7月12日经其再次报警，谭静才同意其入内拿走重要文件不实，安舜及其丈夫在2020年7月1日和7月5日都说要把幼儿园办下去，会引进新股东，因担心学生安全问题，需引进新股东重新装修幼儿园，先把学生安排在合作的学校寄读到开学为止，安舜及其丈夫对欠付的房租问题一直含糊，不予明确答复，报警是因2020年7月12日安舜未经谭静同意拆除幼儿园的空调及前坪的塑扣地板，因双方无法达成一致意见，谭静担心安舜在未经同意下继续搬东西，才在民警建议下给幼儿园换锁，谭静是在2020年7月12日才将幼儿园大门和侧门重新上锁。综上，安舜提供的证据不符合案件事实，安舜在电话交谈中也承认了是自己提前解除合同，故谭静有权要求安舜履行合同，并且将房屋恢复至原样、谭静不予退还保证金，安舜支付未达年限的房租共计252952元，支付2020年下半年水电费共计2300元，安舜还需赔偿谭静为此造成的所有经济损失及名誉。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，谭静、安舜围绕本诉、反诉诉讼请求及答辩主张依法提交了证据。本院认为，谭静提交的房屋租赁合同及房屋租赁补充协议、微信聊天记录（含安舜向谭静发送的拆除地板视频一份)、与安舜夫妻通话记录截图、谭静的报警记录通话详情、谭静购物记录账单详情（周品友）、电话录音记录、2020年7月5日的视频，安舜对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认定；安舜提交的民办非企业单位登记证书、房屋租赁合同及补充协议、昭山示范区社会事业局关于同意创办喜洋洋幼儿园的批复、民办学校办学许可证，客观、真实，本院予以认定；安舜提交的租赁房屋现场图片2张、报警案件登记表2份、押金收条一份，谭静对其真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定；安舜提交的账单详情两份、2020年7月、8月工资表，虽谭静对该组证据不予认可，但该组证据客观、真实，本院对其真实性予以认可。 本院根据以上采信的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，查明如下事实： 安舜为开办“喜洋洋幼儿园”需租赁谭静的私房。双方于2015年1月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定：谭静自愿将坐落于********提供给安舜使用。租赁用途为从事幼儿园和学校等项目经营，不能参与违法行为。租赁期限为十年，即2015年1月1日起至2025年1月1日止，前面五年的房屋总金额不变，第六年的房租总额按每年9.8%递增。十年期满，房租金额再根据当时市场价另行协商。房屋年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币41280元整。付款方式：租金按半年缴纳，提前半个月支付。本合同签订之日，安舜向谭静支付保证金贰万元，合同时间结束后，保证金由谭静无条件的退还给安舜，保证金不计息。双方在合同期间，不得以任何理由毁约，否则，由毁约方赔偿对方由此原因导致的损失。合同期未满，如果安舜提前退房，那么，押金不退还，安舜赔偿未达年限的租金。如果谭静无故毁约，那么安舜的设施设备损失由谭静赔偿。合同签订后，谭静与安舜依约履行了各自的义务。安舜在2014年10月10日向谭静支付2万元保证金，并按时按约支付租金。2015年11月28日，谭静与安舜签订《房屋租赁补充协议》，约定：由于安舜经营的需要，在通过谭静同意的情况下，在谭静现有主体住房的后坪处新建立一间教室（只建一面墙）、一间卧室、一间厕所（总面积约40平方米）。安舜在租赁期间可以无偿使用自建房屋（除违法事件以外），房屋归属权归谭静所有，双方合同终止时，除其配套设施可以带走外，安舜自建的房屋及外墙无条件归谭静所有。主体房屋内室的改造，如双方合同终止，安舜必须将谭静房屋归至其原样，否则房屋押金不退还，并根据实际情况追究责任。安舜租赁谭静房屋后，至2020年上半年的房租均已支付，双方对合同的履行均未提出异议，但2020年下半年的房租，安舜未及时交纳。谭静于2020年6月11日开始即多次告知安舜需在本月15日前缴纳2020年度下半年的房屋共计22663元，并先后将交费时间顺延至2020年6月20日、29日，提出逾期未交则锁门。因安舜一直未支付房租，谭静于2020年6月30日早上将安舜所经营的喜洋洋幼儿园教学楼大门上锁，幼儿园员工刘斌当即报警，在湘潭市公安局岳塘分局昭山派出所和当地教育部门的协商下,双方仍未达成一致意见，谭静拒绝了安舜要求先行开门、预交1-2个月租金的建议。为避免幼儿园发生群体事件，安舜当天以停电为由通知家长接走了就读的小朋友。随后，安舜将喜洋洋幼儿园的学生安排至昱雅幼儿园借读。安舜离开后，谭静将幼儿园的门锁打开，但未告知安舜。2020年7月5日，安舜派人前往喜洋洋幼儿园拿走了部分文件、幼儿被子、床铺、厨具等用品。因双方就房屋租金支付问题无法达成一致，谭静为避免安舜趁其不备将幼儿园物品全部搬离，2020年7月12日，谭静又将喜洋洋幼儿园大门及侧门全部上锁至今。因谭静、安舜一直未就2020年下半年租金的支付达成一致意见，喜洋洋幼儿园也一直未营业，安舜表示喜洋洋幼儿园的学员全部转学至其他幼儿园，喜洋洋幼儿园已无法继续经营。2020年11月9日，谭静诉至本院，向本院提出诉称之请求。安舜在诉讼过程中，向本院提出反诉所述之请求。 本院认为,本案争议焦点为：一、本案房屋租赁合同及补充协议是继续履行还是予以解除问题，如果解除，房屋如何恢复原状问题；二、安舜应否向谭静支付下半年房租问题；三、安舜欠缴水电费的认定；四、如果本案合同予以解除，谭静应否向安舜退还保证金2万元及赔偿安舜所述的教师工资、校车等费用；五、本案诉讼费用的负担问题。首先，谭静与安舜签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充协议》是否应予解除以及房屋如何恢复原状、安舜应否支付2020年下半年房租问题。本案中谭静与安舜虽然在房屋租金方面存在争议，但谭静擅自将安舜所经营的喜洋洋幼儿园教学楼大门上锁，导致其幼儿园日常工作无法正常开展，现安舜经营的喜洋洋幼儿园全部学生已另行转园入读，《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充协议》事实上已经无法继续履行，故本院认为《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充协议》应予解除，谭静要求安舜继续履行合同的诉请，本院不予支持。因《房屋租赁合同》中明确约定解除合同时，安舜应当完好无损地把房屋移交给谭静，并且恢复到装修前的原样，故对谭静主张将涉案房屋恢复原状（将房屋外墙洗干净、室内墙壁刷白、将前坪塑胶地板清理干净）的诉讼请求，本院予以支持，谭静主张修复门及门锁，安舜提出门及门锁未损坏，而谭静并未举证证实门及门锁损坏情况，本院认为，基于公平原则，如果安舜所租赁房屋的门及门锁确实存在损坏，安舜需行修复。关于安舜应否支付2020年下半年房屋租金问题，因2020年下半年喜洋洋幼儿园未正常开园，未正常开园的原因是谭静擅自将喜洋洋幼儿园上锁，导致房屋租赁合同无法实际履行，故谭静主张安舜支付2020年下半年房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。其次，关于欠缴水电费的认定，庭审中，双方确认安舜尚欠房屋租赁期间水费274元，故本院认定，安舜需向谭静支付水费274元，谭静诉请安舜欠付水电费2300元的诉讼请求，本院予以部分支持。再次，关于保证金以及教师工资、校车等费用问题，因系谭静擅自锁门导致合同无法继续履行，故对安舜主张谭静退还其房屋租赁保证金2万元的诉请，本院予以支持；但幼儿园教师7、8月份工资及校车等费用，与本案合同无法继续履行无因果关系，属于幼儿园经营的必要开支，故对安舜主张谭静赔偿7、8月教师工资及校车等费用共计33549元的诉请，本院不予支持。综上，谭静的诉讼请求、安舜的反诉请求，本院均予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告谭静与被告安舜签订的房屋租赁合同以及房屋租赁补充协议； 二、被告安舜于判决书生效之日起十日内向原告谭静支付拖欠的水费274元； 三、原告谭静于判决书生效之日起十日内向被告安舜返还房屋租赁保证金2万元； 以上二、三项相抵，原告谭静需向被告安舜返还房屋租赁保证金19726元； 四、被告安舜于本判决书生效之日起十五日内将谭静所有的坐落于中建五局外围私房一、二层房屋与前坪恢复原状（将房屋外墙洗干净、室内墙壁刷白、将前坪塑胶地板清理干净，如果门及门锁存在损坏，予以修复）； 五、驳回谭静的其他诉讼请求； 六、驳回安舜的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费360元，减半收取计180元，反诉案件受理费570元，合计750元，由谭静负担550元，安舜负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员  李湘蓉 二〇二〇年十二月十四日 书记员  夏 璇