黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3189号上诉人（原审被告）：哈尔滨银开房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区通江街**。法定代表人：王锐，董事长。委托诉讼代理人：冯公正，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：周岘，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨国竹，女，1968年12月8日出生，满族，中石油黑龙江销售公司人力资源主管，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：田雪松，黑龙江弘博律师事务所律师。上诉人哈尔滨银开房地产开发有限公司（以下简称银开公司）因与被上诉人杨国竹房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初7670号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。银开公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨国竹一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审法院错误理解和引用《商品房买卖合同》15条约定的内容，导致判决失当。合同约定的是备案，不是办证，如银开公司在备案过程中有过失，指的是房屋交付使用后365日期限内未完成备案，银开公司才需按合同约定承担违约责任。但一审法院已经认定银开公司按照合同约定完成了登记备案，具有办理房证的条件，即银开公司已按合同约定履行了合同义务。2.一审法院错误的认定银开公司为代办产权证的责任主体。杨国竹与代办公司形成委托代办合意，存在委托关系，杨国竹与代办公司之间存在真正的代办产权证的权利义务关系。3.一审法院以银开公司存在附随义务取代杨国竹的办证义务系认定事实有误。一审法院认定银开公司除了备案义务以外，还存在其他附随义务，但并未明确银开公司违反了哪些附随义务，且不能取代杨国竹本身应尽的办证义务，即积极交付材料、及时向代办公司提交相关办件手续，如因杨国竹自身原因未按期交件导致代办公司无法办理产权证，其逾期办证的责任应由杨国竹承担。4.一审法院认定由于银开公司的原因导致杨国竹逾期取得购房发票的事实是错误的。杨国竹为贷款业主，其取得发票的流程为杨国竹向代办公司交齐相关材料后，由代办公司凭材料向银开公司换取发票。杨国竹作为贷款业主，其取得发票的流程有别于全款购房的业主。根据一审提交的证据，可以证明银开公司在2017年3月已经具备同等情况下开具发票的条件，但在银开公司与代办公司华泰公司办理交接时，杨国竹始终没有向代办公司交付材料，此情况华泰公司的交接明细清单可以证实杨国竹直至2018年4月才将相关材料交于代办公司，委托浩森公司代其办理产权权属登记，浩森公司根据流程，在杨国竹补交完相关契税后，代其到银开公司领取发票，办理房屋权属登记。因杨国竹购买的案涉房屋系其名下第二套房产，但其在进户时未说明该情况，导致银开公司按照首套房产契税代为收取，代办公司于2018年4月了解该情况后，通知其补交相关契税，整个办理过程都是杨国竹与代办公司沟通进行的，与银开公司无关。杨国竹与代办公司之间的是非过错应由杨国竹向代办公司另行主张。5.一审法院认定事实的证据不足。一审法院根据杨国竹提交的录音认定其曾提交过办理房产证相关材料，证明力不足。杨国竹委托代办公司办理权属证书，其主张银开公司承担责任没有合同依据和法律依据。一审法院根据浩森公司提供的《流程说明》认定银开公司对于杨国竹超期取得房产证具有过错的判断是错误的。浩森公司与银开公司交接关于代办房产证的材料是2017年9月，而杨国竹提交办证材料是2018年4月，因此代办公司迟延办理产权证的原因在于杨国竹自身原因。二、一审法院依据《合同法》第107条裁判，适用法律错误。杨国竹辩称，根据一审提供的证据，杨国竹与银开公司关于产权登记事宜形成了代办委托关系，事实是清晰的。一审法院按照双方所签订的《商品房买卖合同》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》的相关规定，判令银开公司承担相应的违约责任，认定事实清楚，适用法律正确。为此，请求二审法院依法驳回银开公司的上诉请求。杨国竹向一审法院起诉请求：判令银开公司给付杨国竹逾期取得不动产权属证书违约金82,760元。一审法院认定事实：2016年2月29日，杨国竹与银开公司签订《商品房买卖合同》，购买哈尔滨市道里区友谊西路以南9栋1单元8-阁楼01号房，房屋总价款1,764,607元，其中商业贷款140万元，现金付款364,607元。合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同附件四处理。”合同附件四第九条约定：“关于本合同正文第十五条关于产权登记的约定1.如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房。如超过规定期限六十日以上的，自第六十一日起出卖人按已付房价款的日万分之一的标准向买受人支付违约金。2.若买受人存在任何违反本合同、本补充协议及按揭借款合同等所有与购买、交付该商品房有关的协议条款的行为，则出卖人有权拒绝办理或拒绝配合办理买受人的房屋权属登记证书。3.在办理房屋权属登记过程中，出卖人不承担非因出卖人原因，致使买受人或其委托代理人未能在合理期限内取得房屋权属证书的责任。”合同附件四第三条第（5）项约定：“买受人应当在签署在本合同时不可撤销地委托出卖人认可的机构/人员或贷款机构认可的机构/人员办理预告登记手续、房屋权属转移登记手续、抵押登记手续（如该等代理在交易中心或登记机构的操作是可行的），并提供办理上述事项所需的符合要求的全部资料，及时支付办理预购商品房抵押预告登记、房屋所有权属证书、他项权证书的费用等，办理上述委托所产生的相关费用由买受人承担。出卖人或出卖人认可的机构/人员或贷款机构认可的机构/人员在代买受人办理该等手续过程中，如根据实际情况要求买受人补提交有关资料，买受人在接到出卖人或出卖人认可的机构/人员或贷款机构指认可的机构/人员通知后3日内未补充提交有关资料的，每逾期超过30日，出卖人有权解除合同，同时买受人应向出卖人承担房屋总金额10%的违约金。”2016年6月17日，甲方银开公司与乙方华泰公司签订《委托代办服务协议书》。协议约定，“甲乙双方本着为方便购房业主，同时协助贷款业户积极快速办理房产权属登记即《房屋所有权证》与房产抵押登记即《房屋他项权证》，以提高甲方在银行提取保证金的速度，降低提取保证金的风险，经甲乙双方充分协商，达成协议如下：一、合作事项。1.鉴于乙方欲开展为群力·招商贝肯山项目购房业主代办《房屋所有权证》《房屋他项权证》的办证手续业务（包括收取材料及费用、领取发票及合同、房产交易所说了、交证等），甲方同意为乙方开展前述业务活动提供场所。2.甲方为乙方提供的现场开展业务活动的场所定于甲方售楼中心，乙方指派专业人员现场办公，现场办理起止期限及每日办理时间以甲方通知为准。3.全款购房业主有权自行决定是否选择乙方提供的代办服务，如购房业主选择乙方代办产权登记，则乙方须与购房业主另行签订《中介委托合同》。4.乙方以自己的名义提供代办服务，乙方在本次代办服务中的具体行为与甲方无关，由此产生的一切后果由乙方自行承担.5.甲方有权对商业贷款购房业主进行划分，并引导经挑选后的业主选择乙方为其提供代办服务，乙方须按照甲方的安排为业主办理。二、收费事项。1.购房业主办理《房屋所有权证》所需向税务部门缴纳的契税、印花税，以及向产权登记部门缴纳手续费、产权登记费、抵押登记费、维修资金等费用由甲方通知贷款购房业主于进户时统一由甲方现场收取，乙方出具收款收据。2.乙方向贷款购房业主收取办理《房屋所有权证》与《房屋他项权证》两证的代办费450元/户；乙方向全款购房业主收取办理《房屋所有权证》的代办费为300元/户。……四、办理流程。1.甲方通过电讯或媒体等方式提前向购房业主发布通知，告知现场办公的日期安排、办公时间、、地点及办证须知……3.乙方现场受理购房业主提交的办证材料，并由购房业主在各项申办材料上签字、改正、按手印，经乙方审核无误后逐日统一登记建档。……7.乙方提前通知甲方取证时间及应缴税费金额并会同甲方工作人员至产权登记部门缴纳税款。……”2016年6月20日，银开公司通知杨国竹于2016年6月27日办理房屋交付手续。2016年11月1日，杨国竹办理进户并交纳了预收税费33,078.61元，预收税费的收款收据上有银开公司和华泰公司的印章。2018年4月，杨国竹的权属登记转由浩森公司代办。2018年5月15日，杨国竹补交登记契税7477.60元。2018年12月4日，杨国竹取得购房发票。2018年12月10日，杨国竹取得房产证。一审法院认为，杨国竹与银开公司签订的《商品房买卖合同》当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，各方应依约全面履行。该合同系监管部门拟制的格式文本，合同第十五条的缔约根本目的在于督促出卖人及时履行到产权登记机关备案的义务，因向产权登记提交备案资料取得备案登记是买受人能够办理房产证的必要前提条件，出卖人不备案，买受人则办理不了房产证。合同的履行是全面履行，所以出卖人除了备案义务外，还存在其他附随义务，所以买受人不能在规定期限内取得房产证的，除了出卖人的备案义务外，还可能存在其他的问题，具体应依据合同条款来确定。本案中，合同约定买受人在签署合同时不可撤销地委托出卖人认可的机构代办权属登记、抵押登记。“不可撤销委托”的约定构成了买受人与出卖人之间权利义务的约束。《合同法》第六十五条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”故依照该规定，对杨国竹来讲，代办产权证的真正义务人系银开公司，而非华泰公司。此问题同样可以在银开公司与华泰公司签订的《委托代办协议书》中得到印证。购买商品房分为全款购房和贷款购房，买受人全款购房之后办理房产证与出卖人没有太大的利害关系，而贷款购房则不然，因为涉及出卖人在银行事先存入贷款保证金，贷款人不及时还款出卖人需向银行承担保证责任的问题。所以《委托代办协议书》很明确的约定了，全款购房买受人委托办证的，与代办公司另行订立《中介委托合同》，而贷款购房买受人办证的，代办公司需按照银开公司的安排进行办理。从办证通知的发布到契税的缴纳，关键环节均由银开公司主导。杨国竹与代办公司之间并无权利义务约束，银开公司与代办公司之间存在权利义务约束。是以，表面上看业主与代办公司之间成立委托合同，实际上代办公司系受银开公司的委托办理权属登记，故银开公司关于买受人与代办公司之间成立委托合同的意见不能成立。银开公司未举证证明其已向杨国竹及时履行通知办证的义务，应承担逾期办证的违约责任。按照合同约定，房屋交付使用后365日内办证，如超过规定期限六十日以上的，自第六十一日起出卖人按已付房价款的日万分之一的标准向买受人支付违约金。杨国竹于2016年11月1日办理进户，经过365日及60日后，于2017年12月31日起计算违约金至2018年12月9日，共计343天，违约金为60,526元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：一、判决发生法律效力之日起十日内，银开公司给付杨国竹60,526元；二、驳回杨国竹其他的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审关于银开公司与杨国竹签订的商品房买卖合同的效力认定正确，本院予以确认。关于银开公司应否承担逾期办证违约责任问题。根据房屋权属证书办理流程的相关规定，开发商负有协助买受人办理相关证书的义务，银开公司应在法定期限内向相关行政主管部门提交相关证明文件及资料，买受人亦应配合提供相应资料。银开公司主张因杨国竹与代办公司形成了委托代办关系，应由代办公司承担办证的义务。而银开公司与杨国竹签订的商品房买卖合同附件四中明确约定买受人在签署合同时不可撤销地委托出卖人认可的机构代办权属登记、抵押登记。银开公司与华泰公司签订的《委托代办服务协议书》中约定银开公司对商业贷款购房业主进行划分，并引导经挑选后的业主选择华泰公司为其提供代办服务，华泰公司须按照银开公司的安排为业主办理。依据前述约定，案涉房屋系商业贷款购房，代办公司需按照银开公司的安排办理相关事宜，故银开公司主张相关办证义务已经转移至代办公司无事实和法律依据，一审认定银开公司为办理产权证的责任主体并无不当。因代办公司的变更及银开公司和代办公司之间的交接问题与杨国竹无关，银开公司亦未提交充分证据证实其已向杨国竹及时履行通知办证的义务及杨国竹在办理产权证过程中存在过错，故造成杨国竹逾期办证的责任系银开公司原因，一审判令银开公司承担相应违约责任并无不当。综上所述，银开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1869元，由哈尔滨银开房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  赵 晟审判员  张禹珩二〇二〇年十二月十一日书记员  于文娟