湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2635号原告：寇翀，男，1978年1月10日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被告:湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道**新城大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告寇翀与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店）合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告寇翀到庭参加诉讼，被告张家界山水公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告寇翀向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界大成酒店公司支付2016年9月28日至2020年10月31日所欠的投资收益款116885元、违约金23178元，共计140063元，之后产生的收益和违约金另计；2、判令被告张家界山水公司、湖南大成酒店对上述所欠投资收益、违约金承担连带还款责任；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2009年9月24日原告与被告张家界山水公司签订了一份《商品房购买合同》，购买被告坐落于张家界市永定区××庄坪的张家界大成山水国际大酒店的山水座第4层450号房，总价为336600元，原告于签约之时一次性付清了全部款项。同日，原告与三被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》和《房屋销售回购合同》，合同约定被告按月支付2805元投资收益，逾期未支付按日息0.3‰向原告赔偿违约金。自2016年8月以后，被告一直以资金紧张为由不按期足额支付收益。原告多次向被告催讨都无结果，现被告已下欠（暂计算至2020年10月止）原告投资收益116885元、违约金23178元，共计140063元。经原告和广大业主多方催讨，被告从2017年至2018年期间发布了书面《告全体业主书》、《公告》，反复书面承诺对业主投资收益担责，但其承诺事项至今没有兑现，违约及其严重。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司、湖南大成酒店未到庭答辩，其提交的书面答辩意见为：依法公正处理本案，降低违约金，因出现××不可抗力因素，请求减免租金；（一）、租金支付情况：1、对原告主张的2016年9月1日至2020年10月31日期间被告已付租金没有异议；2、被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的投资收益不予认可，原被告并未就投资收益达成续签协议；3、因出现××不可抗力情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；（二）、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准；被告认为原告未举证证实其实际经济损失，被告酒店目前因××、市政道路改造等影响造成经济困难，请求原告放弃违约金主张；（三）、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2009年9月24日，寇翀（合同甲方）与张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）、湖南大成酒店签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，约定：甲方投资的物业位于张家界市永定区××庄坪的张家界××层××号房，建筑面积51.78平方米；甲方将投资的该房屋交乙方统一管理、经营，投资期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并由乙方对外统一经营管理，甲乙双方同意该房屋的投资期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。投资收益标准为每月2805元，支付日期为按月支付，在每月20日前，乙方将当月投资收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。合同同时约定，丙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为46466平方米，土地证号分别为：张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款提供担保。丁方以现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款项提供担保。违约责任为：本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益之外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金。在上述合同期内，张家界大成酒店公司按约定向原告寇翀支付了投资收益，原被告双方签订的《张家界大成山水国际大酒店投资经营合同》到期后，未另行签订投资经营合同及租赁合同，原告寇翀购买的房屋一直由张家界大成酒店公司使用经营，张家界大成酒店公司按原合同约定向寇翀支付投资收益至2016年8月。从2016年9月开始，张家界大成酒店公司未按期足额支付投资收益，截止2020年10月31日，陆续支付投资收益共计23365元。张家界大成酒店公司共计欠付寇翀房屋投资收益款116885元（2805×50个月=140250元-23365元=116885元）。2020年初发生的××疫情对大成酒店的经营产生了一定影响。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、收据、银行流水等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告寇翀与被告张家界山水公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》以及原告寇翀与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司、湖南大成酒店签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。从原、被告双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》合同内容看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同，在约定的5年期限内双方按照合同约定进行了履行。2014年9月24日合同到期后，原告与被告张家界大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告张家界大成酒店公司继续使用房屋，原告没有提出异议，原投资经营合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。被告张家界大成酒店公司在2016年9月以后，未按原合同约定支付投资收益的行为已构成违约，依法应承担支付投资收益及违约金的民事责任。现原告要求被告张家界大成酒店公司支付2016年9月至2020年10月31日期间欠付房屋投资收益理由正当，本院予以支持。本院考虑到被告因新冠疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的投资收益2805元为宜，故被告张家界大成酒店公司应支付欠付房屋投资收益为114080元。对于2020年10月以后的投资收益，应待实际产生后另行主张。原告主张房屋投资收益违约金23178元，确实高于造成的损失，因被告已提出降低违约金的请求，故对于原告主张的违约金应予以适当调整。关于被告张家界山水公司、湖南大成酒店的担保责任问题，《房屋投资经营合同》约定：被告张家界山水公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为46466平方米，土地证号分别为：张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款提供担保，属于担保物权的抵押权。依据《物权法》规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力。但未办理登记抵押权未有效设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权，但抵押人应基于有效的抵押合同对抵押权人承担责任。本案中，原告寇翀与被告张家界山水公司已在《房屋投资经营合同》中达成抵押担保的合意，当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，加之被告提供担保物的价值范围远远高于原告寇翀主张的房屋投资收益及违约金，因此，张家界山水公司作为担保人应当在其所提供担保物的价值范围内为上述债务承担连带担保责任。原告要求被告湖南大成酒店对被告张家界大成酒店公司欠付的租金及违约金承担担保责任的合同依据是《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》的相关约定。因该合同约定的投资经营期限已于2014年9月24日届满，被告湖南大成酒店承担担保责任的范围应以合同约定的租赁期限内产生的租金及违约金为限，上述担保范围内的租金被告张家界大成酒店公司已经全额支付。此后原告与被告张家界山水公司、湖南大成酒店并未另行签订相关合同，故原告要求被告湖南大成酒店承担担保责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告寇翀投资收益款114080元（计算至2020年10月31日），并支付违约金2281元，共计116361元；二、被告张家界山水天下置业有限公司在其提供的担保物价值范围内对上述第一项承担连带清偿责任；张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿。三、驳回原告寇翀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费3100元，适用简易程序减半收取1550元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  覃遵辉二〇二〇年十二月十八日法官助理王飞代理书记员  周美辰附相关法律文书:《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。