江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8723号上诉人（原审原告）：南京石油化工联合科技咨询公司，住所地在南京市秦淮区太平南路**。法定代表人：李兵，该公司经理。委托诉讼代理人：聂朝晖，江苏天晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：任健宇，江苏天晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林斌，男，1966年5月19日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：袁洋，江苏博事达律师事务所律师。上诉人南京石油化工联合科技咨询公司（以下简称石化公司）因与被上诉人林斌房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初10387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭审理。上诉人石化公司的委托诉讼代理人聂朝晖，被上诉人林斌的委托诉讼代理人袁洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石化公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持该公司一审全部诉讼请求；2.由林斌负担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决对2011年5月30日水为成、华人伟等11人与石化公司签订的《关于南京石油化工联合科技咨询公司清算注销及筹资款退还等有关问题的备忘录》（以下简称备忘录）法律性质和是否生效等问题认定错误。备忘录主要载明：“双方目标房产变现价款列支目标房产处置评估费、中介费、过户费和税费、清算审计费、解除租赁合同补偿费或其他费用以及清理完咨询公司所有债权债务后净资产中的35%作为咨询公司退还向乙方的筹资款和对咨询公司原管理层的奖励”“筹资款退还时间为目标房产变现、并清理完咨询公司所有债权债务、南京石油化工联合科技咨询公司注销登记后”“本备忘录经双方签字或盖章和南京市人民检察院鉴证确认并同时具备下述条件后生效”，记载条件之一为水为成、华人伟等应当完成石化公司及供销经营部账册等移交工作，条件之二为目标房产租赁合同解除并出售变现，条件之三为水为成、华人伟应出具在担任石化公司及供销经营部法定代表人期间没有清算审计报告以外负债的承诺书。备忘录的真实意思是各方应尽快配合完成石化公司的清算工作，目标房产应当在清算程序中在无租赁状态下进行变现，将目标房产变现后的净资产的35%作为退还给水为成、华人伟等11人的筹资款和奖励；对目标房产对外出租状况，水为成、华人伟有义务通过协商处理租赁合同的解除问题，但是协商解除方案，应当经石化公司认可，并且由石化公司和承租人签署解除协议。显然，备忘录解决的是石化公司和水为成、华人伟等11人之间的内部问题，是内部法律文件，不具有外延效力。而且，还特别强调了目标房产对外租赁的主体是石化公司，而不是水为成、华人伟等11人。从备忘录生效条件上看，该备忘录未经南京市人民检察院鉴证，目标房产现在还处于处理租赁合同过程中，尚未出售变现，水为成、华人伟既未按照约定移交全部账册、更没有出具承诺书，备忘录显然因为所附生效条件未成就而没有生效。二、一审判决认定双方一致认可林斌支付租金的起始时间和金额是错误的。2020年5月8日一审最后一次庭审中，石化公司已经明确第2项诉请的构成，此后再未变化。根据该意见，石化公司只认可收到林斌支付的2009年6月1日起至2015年5月31日止的每一年度的7.8万元，相当于12万元*65%。一审判决关于林斌已付租金数额和时间段的认定，仅依据其抗辩，是错误的。三、一审判决曲解备忘录，将林斌“向华人伟、水为成等人支付原租金标准35%租金的行为，可以视为林斌己履行了相应租金的给付义务”的观点是错误的。理由之一，如前所述，备忘录只是内部文件、尚未生效；理由之二，林斌明知华人伟、水为成不是租赁合同的出租方，根据备忘录也无权收取任何租金；理由之三，林斌向石化公司支付的部分租金是扣除全年度租金租赁税款、维修费之后的款项，向华人伟、水为成等人支付35%租金中的税费甚至都在石化公司的己收款中扣除，极不公平。四、一审判决对备忘录进行曲解、断章取义，关于“2017年4月林斌不再承租房屋并将钥匙交还给水为成，故林斌与上诉人之间的租赁合同己经解除并完成交接”的认定是错误的。一审判决所谓根据备忘录，华人伟、水为成等人有权协助石化公司处理合同解除事宜的表述错误。因为即便根据备忘录，石化公司原管理层是“有义务”通过协商处理租赁合同的解除问题，而不是“有权协助”。再如前述，备忘录的该部分表述是“咨询公司原管理层有义务通过协商处理租赁合同的解除问题，协商解除方案经甲方认可后由甲方和承租人签署解除协议”。显然，一审判决对备忘录随意曲解、断章取义，选择性忽视了后半句话即“协商解除方案经甲方认可后由甲方和承租人签署解除协议”。2017年4月，石化公司与林斌之间的租赁合同还未履行完毕，石化公司没有认可任何协商解除方案，双方之间更没有签订解除协议。在此情形下，即便林斌将钥匙交给水为成，也无法得出双方之间租赁合同己经解除并完成交接的结论。水为成在庭审作证时称：“林斌提前走了，没人收房子。林打电话给我，我说我管不了。林斌应当和金陵石化发生关系。我和金陵石化的一些人就到了现场，金陵石化的人不肯收房子，林斌就给了我一把钥匙”。水为成的该段证言至少表明：（1)在当时，关于租赁合同如何解除、房子如何交接，在石化公司和林斌之间存在争议，没有达成一致。（2)水为成己经向林斌表明其无权代表石化公司采取包括收房子的行为，林斌应当和石化公司进行对接，而不是和水为成对接。（3)水为成拿到一把钥匙是被动的，是无权代理。再根据林斌提供的证据，即其己付给水为成、华人伟35%租金份额的收条，表明直到2018年1月31日还支付给水为成、华人伟租金10万元。按照水为成、华人伟的说法，该11人收取租金的截止日期为2018年5月31日。该节事实，也明显和一审判决的前述认定相违背。一审判决无视前述背景、仅以林斌给了一个退休员工一把钥匙这一行为来认定租赁合同已经解除并完成房屋交接，既无事实和法律依据，也违背社会上一般大众的认知。五、一审法院以2011年6月1日之前的租金已经法院处理完毕为由，不支持石化公司关于追讨2009年6月1日至2010年5月31日欠付租金的诉请无法律依据。双方之间发生的2010宁民终字第2535号案件（以下简称2535号案件），是关于双方之间租赁合同中约定的租金是否过低、合同是否显示公平、需要撤销的案件。最终以民事调解书的形式适当调高了合同中所约定的租金数额。石化公司在本诉讼中除了采用了前述调解书中的租金数额以外，还涉及到租金迟延支付的起止时间、租金的支付、合同解除、房屋占用使用费以及交还等实体内容，明显不属于一事不再理的范畴。另外，2535号案件解决租金的金额以及支付时间变更问题，并未解决林斌向石化公司支付租金。所以，石化公司认为一审判决以对可变更，可撤销合同内容进行调整或者变更的法律文书，作为处理租金支付完毕的案件，是错误的。六、石化公司之所以提出本次诉讼，就是为了尽快进行资产清算，尽早将案涉房屋清空、挂牌出售，以尽早进行内部结算和分配，保障退休员工华人伟、水为成等人的权益。一审判决无疑加重了双方之间的矛盾，阻碍了石化公司对资产的清收，加重了诉讼时间和成本，减损石化公司的资产，也直接损害了华人伟、水为成等老员工的权益，不利于社会稳定。林斌辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。需要说明的是，一审判决认定林斌已按原租金标准将承租房屋2011年至2018年剩余35%的租金支付给华人伟、水为成等人，是包括了三套房屋的房租，其中本案的涉案房屋租金付至2017年5月31日。二、一审判决认定双方一直认可林斌支付租金的时间和金额是正确的。根据石化公司提供的明细，2010年6月1日至2016年5月31日石化公司共收到林斌所付889086元（扣除税费、维修费）。一审2020年7月30日谈话笔录石化公司也认可收到了该期间内65%的租金。三、一审判决根据华人伟、水为成等人与石化公司达成的备忘录，认定华人伟、水为成等人有权协助石化公司处理合同解除事宜，林斌已经完成房屋交接以及房租支付义务。1.在一审的庭审及谈话中，石化公司对于备忘录的真实性予以认可。虽其认定系内部文件不具有对外效力，但并未对备忘录的效力提出异议。水为成的证人证言以及林斌提交的石化公司领导张春生给水为成的回函中也可以反映石化公司对于备忘录的效力是认可的。2.备忘录虽然是华人伟、水为成等人与石化公司之间签订，但在2535号案件调解后，水为成等人向林斌发函要求直接将租金支付给他们，否则将追究林斌的责任，同时还向林斌出示了备忘录。2014年7月3日石化公司领导张德平、法务主管王久忠与水为成、华人伟和林斌就房屋租金支付方式达成口头协议，各方均同意按照备忘录约定，将35%租金支付给水为成等人。林斌在此情况下按照备忘录的约定向水为成等人支付35%的租金并无不妥。3.备忘录中对于水为成等人协助处理合同解除事宜，虽表述为有义务，但协议的目的是为了顺利处理好合同解除事宜。水为成的证人证言以及林斌在一审庭审中的陈述均提到因石化公司无法正常出具租赁发票，导致林斌无法转租，因此于2017年提前退租，当时水为成与石化公司工作人员到场，因石化公司工作人员拒绝收房，水为成为避免损失，处理合同解除事宜，才将房屋钥匙收下，并非波动接收。石化公司向一审法院起诉请求：1.判令林斌将位于南京市平方米房屋腾空交还给石化公司；2.判令林斌支付拖欠房租679200元；3.判令林斌支付逾期腾房占有使用费（自2018年6月1日起至实际腾空交还石化公司之日止，按照评估的标准计算）；3.本案诉讼费用由林斌负担。一审法院认定事实：石化公司系南京市房屋所有权人，该房屋建筑面积740.7平方米。2008年5月8日，石化公司与林斌签订《房屋租赁合同》一份，约定石化公司将秦淮区太平南路332号房屋一层过道及二层房屋（以下简称案涉房屋）出租给林斌使用，面积约440平方米，租赁期限自2008年6月1日起至2018年5月31日，年租金12万元（含税）。同日，石化公司还与林斌就太平南路332号房屋另行签订了两份《房屋租赁合同》，租赁期限与上述合同相同，年租金分别为8.5万元、12.5万元。2009年7月15日，石化公司起诉要求撤销上述三份《房屋租赁合同》，后经南京市中级人民法院主持调解，石化公司就三份《房屋租赁合同》的继续履行与林斌达成调解协议。2010年8月5日，南京市中级人民法院作出（2010）宁民终字第2535号民事调解书：一、双方继续履行2008年5月8日签订的关于南京市平方米房屋《房屋租赁合同》，保持房屋现有状态，租金自2011年6月1日起在原合同约定的基础上调整上浮8%，即每年12.96万元（含税）；二、林斌应于本协议签订之日起7日内支付2010年半年租金6万元，2010年9月15日前支付当年度剩余租金6万元。此后租金采取先付后租方式，每一年一付，每年5月31日之前支付，最迟不得逾期超过15日；三、林斌应将租金支付给石化公司书面指定的账号；四、此协议为一次性解决方案，双方再无任何其他纠纷。一审另查明，2011年5月30日，水为成、刘作章、华人伟等11人与石化公司及其清算组在南京市人民检察院签订备忘录），确认石化公司成立于1987年5月，工商登记记载的主管部门为中国石化集团资产经营管理有限公司金陵石化分公司。石化公司成立后，曾向多家单位和个人筹资，其中水为成、刘作章、华人伟等11人筹资34万元。石化公司于2007年11月被主管部门决定撤销，2008年6月成立清算组；石化公司目前主要净资产为南京市房产，该房产变现价款列支房产处置评估费、中介费、过户费和税费、清算审计费、解除租赁合同补偿费或其他费用，以及清理完公司所有债权债务后净资产中的35%作为石化公司退还水为成、刘作章、华人伟等人的筹资款和对石化公司原管理层的奖励。双方同意太平南路332号房产由南京市人民检察院委托评估机构和委托中介机构出售。基于房产对外出租尚未期满现状，石化公司原管理层有义务通过协商处理租赁合同的解除问题，协商解除方案经石化公司认可后由石化公司和承租人签署解除协议，解除协议发生的补偿费用及其他费用计入房产处置成本，在取得出售价款后支付并在出售价款中先行列支。该备忘录还对其他事项进行了约定。一审中，双方一致认可林斌已按原租赁合同价格（年租金12万元）将2011年6月1日至2016年5月31日租金的65%支付给石化公司。但石化公司称林斌未支付2009年度的租金。林斌另提供华人伟出具的收条，证明其已按原租金标准将案涉房屋2011年至2018年剩余35%的租金支付给华人伟、水为成等人。水为成到庭作证认可林斌已支付上述款项，并陈述2017年林斌不再承租案涉房屋，水为成与金陵石化工作人员到场，因金陵石化的工作人员不肯收房子，林斌就把钥匙交给了水为成，之后林斌未再使用案涉房屋。经质证，石化公司对水为成的证言不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，根据华人伟、水为成等人与石化公司达成的备忘录，华人伟、水为成等人有权协助石化公司处理合同解除事宜。2017年4月，林斌不再承租案涉房屋并将钥匙交还给水为成，故林斌与石化公司之间关于案涉房屋的租赁合同已经解除并完成交接。石化公司要求林斌返还房屋并支付2017年6月之后的租金及合同期限届满后的房屋占有使用费，无事实和法律依据，应不予支持。（2010）宁民终字第2535号民事调解书已对2010年度租金交纳的时间、金额进行了明确约定，并约定租金自2011年6月1日起每年为12.96万元（含税），且双方均确认再无其他纠纷，故双方在2011年6月1日之前的租金已由法院处理完毕，石化公司再次向林斌主张此前的租金，于法无据，应不予支持。根据上述调解书，自2011年6月1日起林斌应当按每年12.96万元的标准支付案涉房屋房租，虽然该调解书约定林斌应当将租金支付到石化公司书面指定的账户，但因之后石化公司又与华人伟、水为成等人达成备忘录，确定华人伟、水为成等人享有35%的房屋变现价款，故林斌向华人伟、水为成等人支付原租金标准35%租金的行为，可以视为林斌已履行了相应租金的给付义务。综上，林斌应向石化公司支付租金135600元，其中2011年6月1日至2016年5月31日尚欠租金为48000元（9600元×5年），2016年6月1日至2017年5月31日尚欠租金为87600元（129600元-120000元×35%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、林斌于判决发生法律效力之日起十日内支付南京石油化工联合科技咨询公司租金135600元；二、驳回南京石油化工联合科技咨询公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16538元，由南京石油化工联合科技咨询公司负担13526元，林斌负担3012元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。对一审判决认定的事实，石化公司所持异议与上诉意见一致，林斌不持异议。本院认定事实与一审判决认定一致，予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第二款规定：“调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。”2535号案件调解书载明，林斌与石化公司继续履行包括案涉房屋之内的《房屋租赁合同》，租金自2011年6月1日起在原合同约定的基础上调整上浮8%，即每年12.96万元（含税）。林斌应于协议签订之日起7日内支付2010年半年租金6万元，2010年9月15日前支付当年度剩余租金6万元。此后租金采取先付后租方式，每一年一付，每年5月31日之前支付，最迟不得逾期超过15日。林斌应将租金支付给石化公司书面指定的账号。此协议为一次性解决方案，双方再无任何其他纠纷。据此，该调解书对于包括案涉房屋在内的《房屋租赁合同》继续履行、租金数额、上调比例、给付方式均已作出安排，且另已载明该协议系一次性解决方案，双方再无任何其他纠纷，故该调解书具有可执行内容。根据该调解书的主文，林斌应于协议签订之日起7日内支付2010年半年租金6万元，2010年9月15日前支付当年度剩余租金6万元。此后租金先付后租，一年一付，每年5月31日之前支付，自2011年6月1日起在原合同约定的基础上调整上浮8%，即每年12.96万元（含税）。此协议为一次性解决方案。故石化公司称该调解协议仅系以民事调解书的形式适当调高了合同中所约定的租金数额，并未解决林斌向石化公司支付租金，不具有可执行内容的意见缺乏事实和法律根据，应不予采纳。关于备忘录的性质问题，该备忘录于2011年5月30日由水为成、刘作章、华人伟等11人与石化公司及其清算组在南京市人民检察院签订，该备忘录的内容不违反法律法规的强制性规定，且系各方真实意思表示，应为有效。该备忘录还记载，石化公司目前主要净资产为南京市房产，该房产变现价款列支房产处置评估费、中介费、过户费和税费、清算审计费、解除租赁合同补偿费或其他费用，以及清理完公司所有债权债务后净资产中的35%作为石化公司退还水为成、刘作章、华人伟等人的筹资款和对石化公司原管理层的奖励。据此，在包括案涉房屋进行有关清算手续并扣除相应费用后的35%收益应由水为成等11人享有。现林斌根据水为成等11人的要求，将根据2535号案件调解书应支付给石化公司的35%租金支付给水为成等11人，虽不完全符合备忘录和调解书所载的履行和支付方式，但考虑水为成等11人收取该款项系为了收回筹资款和领取原管理层的奖励，如再由林斌重新向石化公司另行支付，并收回已向水为成等11人支付的款项，显然并不经济。作为救济方式，石化公司可在清算完成后，按照备忘录要求分配收益时，考虑水为成等11人已领取的款项。如再存在其他争议，也可另行以其他方式提出主张。此举并不影响石化公司尽快进行资产清算，也不影响该公司保障退休员工利益的良好愿望，有利于利益平衡和化解矛盾。石化公司上诉称，该备忘录未生效、应附条件等，均不符合其当初在南京市人民检察院签订该备忘录时的真实意思表示，其上诉意见不能成立。关于案涉房屋租赁关系的解除时间，现有证据表明，2017年4月起林斌将案涉房屋的钥匙交水为成后，即未再使用该房屋。水为成作为证人也到庭作证称因石化公司人员不愿接受案涉房屋钥匙，故由其代收，一审判决将林斌提出解除合同、并在石化公司不接受房屋交还情况下向水为成交付钥匙的行为，认定为案涉房屋的租赁合同已经解除并完成交接并无不当。基于以上分析，一审判决在2535号案件调解书基础上，并根据林斌认可支付租金至2017年5月31日的陈述，另行明确了林斌应向石化公司支付租金135600元，其中2011年6月1日至2016年5月31日尚欠租金为48000元（9600元×5年），2016年6月1日至2017年5月31日尚欠租金为87600元（129600元-120000元×35%），该认定并无不当，应予维持。综上所述，石化公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16538元，由石化公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 涂 甫审判员 张卓慧二〇二〇年十二月十五日法官助理刘小琴书记员郭旭东