安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初13524号 原告：高惠敏，女，汉族，1971年7月12日出生，住合肥市包河区。 被告：刘悦，女，汉族，1986年3月27日出生，住合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：汤周宇，安徽皖大律师事务所律师。 原告高惠敏诉被告刘悦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告高惠敏、被告刘悦的委托诉讼代理人汤周宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高惠敏向本院提出诉讼请求：1.依法责令被告给付原告违约金80433元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年4月27日签订了房屋买卖合同一份，合同约定被告购买原告所有的位于合肥市蜀山区房屋一套，合同约定总房款1787400元，2019年5月27日之前被告支付48万元，剩余119万于2019年8月15日之前完成贷款手续并付清。合同5.5条约定违约金的计算基数为房屋成交价。2019年6月6日的补充条款第1条约定被告将贷款手续于2019年8月15日前完成,并房款至甲方账户，逾期每日万分之五赔付。合同签订后被告逾期90天，于2019年11月13日才收到被告的购房贷款119万元。被告应向原告支付违约金80433元（1787400元×0.0005×90天），双方协商未果。现原告依法诉至法院，请求人民法院依法查明事实并判如所请。 被告刘悦辩称：一、双方的履行的基本事实为原、被告双方于2019年4月27日签订一份《房屋买卖合同》，约定房屋总价款186万，原告承诺房屋契税发票满两年，无增值税，若不满两年增值税由卖方承担。双方于2019年6月6日前往不动产中心过户，过户之前签订了一份《补充协议》。过户时发现契税发票不满两年，有增值税，过户未果。后经过协商，双方于2019年6月23日又签订了一份《补充协议》，约定房屋总价款变更为1787400元，税费被告承担。为顺利完成交易，被告在原定购房款外多支付8352元（增值税合计80952.38元，原定购房款186万元，后协商为1787400元，差额72600元由原告自认，80952.38元中超出部分72600元计8352.38元由被告额外承担）。2019年6月25日双方前往不动产登记中心办理过户手续。6月25日被告支付首付款48万元，7月11日递交贷款手续，7月16日银行审批同意放款，7月17日签订《贷款合同》，11月4日放款至资金托管账户。二、原告主张违约金的依据系双方于2019年6月6日签订的《补充协议》，该份补充协议形成于双方第一次过户当天，在准备过户之前签订。该份《补充合同》是双方对契税发票满两年状态下的房屋买卖情况进行的补充约定，但因原告隐瞒房屋契税发票未满两年的真实情况，导致双方第一次过户未能顺利完成。此时，《补充协议》所基于的房屋状态的前提已经发生了改变，该份《补充协议》协议已经失去了法律效力，应属无效。再者，6月23日，双方另行协商并签订了一份《补充协议》，变更了房屋价款及税费承担主体，同时协议约定，若与原合同有所冲突之处，以本协议为准。该份协议中并未约定违约金的承担，与6月6日签订的《补充协议》中约定了违约责任显然相冲突，应当以6月23日签订的《补充协议》为准，6月6日签订的《补充协议》应属无效。三、退一步说，即便依照原告的主张，6月6日签订的《补充协议》有效，该协议第1条约定：乙方承诺其征信无不良记录，可开具符合要求的收入证明，并其银行流水可覆盖每月还款额的双倍，在政策不变动的情况下，将贷款手续于2019年8月15日前完成，并放款至甲方账户。该条约定中对于买方设定了3个履行义务，第一，买方保证其征信良好，流水正常，贷款手续能审核通过；第二，买方需要在2019年8月15日前将贷款手续完成；第三，买方保证款项能到顺利到达卖方账户。实际上，该条款并未约定买方需要保证在8月15日前将贷款发放至卖方账户。作为房屋购买方和贷款人，被告能保证并做到的仅是银行贷款审批通过并放款，但何时放款受政策、银行每月贷款余额等因素影响，由银行决定何时放款，并不受被告的控制。从双方的后续履行情况来看，被告于7月11日递交贷款手续，7月16日银行审批同意放款，7月17日签订《贷款合同》，协议约定的8月15日前完成贷款手续的义务被告已履行完毕；11月4日放款至资金托管账户并由原告取出，协议所约定的征信良好、流水正常、放款至甲方账户的义务被告也履行完毕，不存在任何的违约行为。同时，该第一条也约定了履行前提，即“政策不变动的情况下”，存量房买卖政策和二手房贷款政策受国家宏观调控，不受个人控制，各银行关于合肥市二手房贷款政策在2019年8月份已全面收紧，各大银行提高贷款利率或不接受存量房贷款，被告所提交的贷款单位民生银行已不受理房贷业务。因此，在贷款政策发生如此大变动的情况下，补充协议约定的履行义务已失去前提条件，依法不能生效。四、原告主张按1787400元为基数，按照日万分之五的标准承担违约金的诉请无事实和法律依据。6月6日的《补充协议》应属无效，对双方无约束力。再退一步说，即便依照原告的主张，该《补充协议》成立，原告主张按1787400为基数也无依据。该协议中并未约定违约金的计算基数，被告的定金3万元、首付款48万元、核税差价87400元均按约支付，无任何违约行为。协议日期左侧所书写的“逾期每日万分之五赔付”字迹系协议签订后原告单方填加的，并非双方签订时即存在的，从协议第3条约定的“若逾期未完成，则按照违约处理，按甲方实际损失进行赔偿”可以看出，双方在签订《补充协议》之初就已经约定了违约责任的承担方式，显然与后加的“逾期每日万分之五赔付”自相矛盾，有悖常理。若对于更改合同实质性条款部分的约定应当经由双方签字确认才能发生法律效力，显然，该协议中，双方当时共同确认的部分仅是补充协议的第1、2、3条。同时，《补充协议》约定“按甲方实际损失进行赔偿”，原告并未提交任何证据证明其实际损失存在，至多存在银行存款的利息损失，其主张按照日万分之五的标准计算违约金明显缺乏事实和法律依据。五、对方案涉房屋的买卖，原告已经交付房屋并拿到全部购房款，被告也按照约定支付房屋价款并办理不动产登记证书，甚至在第一次因为原告单方违约的前提下不但没有追究原告双倍返还定金的违约责，反而为促使双方能顺利交易过户在原定购房款外多支付8352元给原告。现原告在合同已履行完毕的情况下反而主张追究被告所谓的违约责任并起诉至法院，属于明显的制造诉累，违背了诚信原则。综上所述，原告的主张没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。 原告围绕其诉讼请求依法向本院提交以下证据：1、原告身份证，2、房屋买卖合同，3、补充协议（2019年6月6日），4、补充协议（2019年6月23日），5、存量房资金托管协议，6、转账流水，7、租客证明，8、5月28日电话录音以及和中介的短信记录，9、2019年6月4日和中介录音。被告为支持其辩称向本院提交以下证据：1、房屋买卖合同、收条，2、网签备案单、存量房资金托管协议、税费征缴通知清单、完税证明两张、发票、银联签购单，3、个人账户交易明细、收条，4、图片一张，5、个人贷款审批表、抵押合同、借款凭证，6、收条一张、安徽信旺物业管理有限责任公司专用收据一张，7、合肥市社保局关于被告的社保征缴证明。对原告提交的证据1-6及被告所举证据1-3，本院经审查予以认定并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2019年4月27日，原告（卖方、甲方）与被告（买方、乙方）及合肥砾屋房地产营销策划有限公司（居间方、丙方）签订了《房屋买卖合同》一份，约定甲方将所有的位于合肥市蜀山区房屋一套卖于乙方,房屋面积162.15平方米，房屋价款1860000元。…三、付款方式：乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金30000元（此定金可转化为购房款），在本合同签订之日起30日内向甲方支付首期购房款人民币560000元；剩余购房款1300000元申请银行按揭贷款放款程序一次性交付甲方。…五、违约责任：…4、甲方认可乙方贷款方式付款时：…（3）、乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。5、甲乙丙任何一方解除合同或者拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均有违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价的2%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。七、其他约定事项：5、甲方承诺该房屋契税发票满两年，按满两年房屋交易，若不满两年，则增值税由甲方承担。2019年6月6日，原被告及合肥砾屋房地产营销策划有限公司签订《补充协议》一份，约定：1、乙方承诺其征信无不良记录，可开具符合要求的收入证明，并其银行流水可覆盖每月还款额的双倍，在政策不变动的情况下，将贷款手续于2019年8月15日前完成，并房款至甲方账户。2、乙方需积极配合办理房产交易手续，并其房屋可上市交易，其产权清晰无任何纠纷。根据银行要求及时提供卖方的有效材料。3、本协议签字即生效，与原合同具有同等法律效应，若逾期未能完成，则按照违约处理，按甲方实际损失赔偿。该协议原、被告签名下方写有“逾期每日万分之五赔付”字样。在房屋交易过程中，因原告所出售的房屋产权取得时间未满两年，需缴纳相关增值税，原被告及合肥砾屋房地产营销策划有限公司于2019年6月23日签订第二份《补充协议》，约定：1、因房屋产证未满两年，有增值税，遂该房屋成交价变更为壹佰柒拾捌万柒仟肆佰元整（￥1787400.00），核税价壹佰柒拾万元整（￥1700000.00），所有税费由乙方承担，甲方到手价壹佰柒拾捌万柒仟肆佰元整（￥1787400.00），差价捌万柒仟肆百元（￥87400.00），乙方于甲方交房前交接于甲方。甲方承诺于2019年7月15日前将房屋提前交付给乙方。2、本协议签字即成效，若与原合同有所冲突之处，以本合同为准。 2019年4月27日，被告支付原告定金30000元；2019年6月25日，被告支付原告首付款480000元，同日原被告办理了房屋产权转移登记手续；2019年7月15日，被告支付原告价差87400元；剩余购房款1190000元，被告通过按揭贷款方式于2019年11月4日支付至资金托管账户；2019年11月13日，原告领取该1190000元。 本院认为，原被告签订的《房屋买卖合同》及两份《补充协议》均为有效协议，双方应按照上述合同的约定履行各自义务。《补充协议》约定被告应于2019年8月15日前完成贷款手续并将房款支付至原告账户，但被告直至2019年11月4日才将剩余购房款1190000元支付至资金托管账户，逾期81天，显已违约，应按合同约定支付原告逾期付款违约金，但原告主张按日万分之五标准计算违约金过高，应按合同约定以原告的实际损失为限，本院酌定按年利率15.4%的标准计算为宜，违约金应以逾期未付购房款1190000元为基数计算，故被告应支付原告逾期付款违约金40669元（1190000元×15.4%÷365天×81天），原告超过部分的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告刘悦于本判决生效之日起十日内一次性支付原告高惠敏逾期付款违约金40669元； 二、驳回高惠敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1811元，减半收取计905.5元，被告刘悦负担458元，原告高惠敏负担447.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。 审判员  董兵兵 二〇二〇年十二月四日 法官助理刘志君 书记员方欣玉 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。