广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初2544号原告（反诉被告）：江门市江海区****建设投资有限公司，住所地：广东省江门市江海区***********。法定代表人：许瑞强，职务总经理。委托诉讼代理人：关超鸿，广东广能律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁玉玲，广东广能律师事务所律师。被告（反诉原告）：马启信，男，1978年12月29日出生，汉族，身份证住址广东省江门市江海区****办事处麻二上街里6巷12号，公民身份号码440************814。委托诉讼代理人：刘伟亮，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何利甜，国信信扬（江门）律师事务所实习律师。原告江门市江海区****建设投资有限公司诉被告马启信房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用普通程序。被告马启信在答辩期间提出反诉，本院受理反诉后合并审理，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江门市江海区****建设投资有限公司（以下简称原告）委托诉讼代理人梁玉玲到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）马启信（以下简称被告）委托诉讼代理人刘伟亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2017年4月28日签订的《商铺租赁合同书》已于2020年9月11日解除；二、确认被告已支付给原告的租赁定金50万元及租赁商铺的装饰装修、设施设备无偿归原告所有；三、限被告于2020年10月12日前将租赁商铺交还原告；四、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告于2017年4月28日就被告承租原告所有的坐落于江门市江海区连海小区的43间商铺使用事宜签订了《商铺租赁合同书》（43间商铺中的15号109由于用途为监控室所以没有出租，另有13间商铺在合同履行期间已售与第三方，前述14间商铺已不存在租赁合同关系，不在本案诉讼请求范围内）。根据合同第三条第1款约定，2019年第四季度租金及2020年第一至三季度的租金，被告应分别于2019年10月5日、2020年1月5日、4月5日和7月5日付清给原告，但被告实际于2019年12月16日才支付2019年第四季度租金，2020年9月12日才支付2020年第一、二季度的租金，至今仍未支付2020年第三季度租金。被告已多次拖欠租金超过60天（两个月）的情形，根据合同“若乙方拖欠租金在60天（两个月），视为乙方无故终止（解除）合同，属乙方违约，甲方有权终止合同，收回上述商铺重新出租，甲方并有权没收乙方交付的合同定金50万元，而且乙方所投资的商铺内外的所有装修、装饰及其附属设施等全部无偿归甲方所有”的规定，原告享有解除权和没收乙方定金50万元的权利，且商铺装修和设施归甲方所有。2020年9月11日，原告以EMS快递方式向被告送达合同解除通知书，合同已于2020年9月11日解除。另根据合同第八条第1款，合同终止后，被告应在30日内将租赁物及其配套设施以良好、适租的状态交还原告，但被告拒绝交还。请法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告答辩称，被告不同意解除涉案合同，被告一直履行合同，没有违约，反而是原告未依约将合同中的商铺交付给被告使用，按照全国法院民商事审判工作会议纪要第48条，违约方不享有单方解除合同的权利，原告作为未依约交付商铺的违约方依法不享有单方解除合同的权利，在被告没有违约的情况下相应的定金、装修、设备等全部归被告所有。相应的商铺也都无需归还给原告，本案的诉讼费也应该由原告承担。被告反诉请求：一、判令原告退还疫情期间应减免的租金72333.86元；二、判令原告将已出售的13间商铺交付给被告使用；三、判令原告支付未将已出售的13间商铺交付给被告使用的违约金278841.97元；四、反诉诉讼费由原告承担。事实与理由：一、根据原告出具《关于连海苑商铺租金减免的复函》，按照合同第二条的租金标准258072元/季度收取被告2020年1月1日至2020年6月30日的商铺租金。但上述租金期限为新冠肺炎疫情期间，原告作为国有企业，应减免被告2020年上半年3个月的租金，故原告应根据上述规定向被告返还2020年上半年3个月的租金，即72333.86元。二、据合同约定，原告应将位于江门市江海区连海苑小区的43套商铺交付出租给被告使用。但合同签订后，原告将其中13间商铺进行出售转让，违反合同约定未将该13间商铺交付给被告使用，并要求与被告解除该13间商铺的租赁合同。根据《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，原告在租赁期内将13套商铺出售转让给第三人，不影响租赁合同的效力，租赁合同仍然有效，被告有权使用租赁物，原告应履行合同义务，将已经出售的租赁商铺交付给被告使用。三、合同约定，原告应将位于江门市江海区连海苑小区的43套商铺全部交付出租给被告使用，但原告在签订合同后将其中13套商铺（638.88㎡）售予第三方，于2020年5月1日起不交付给被告使用，并要求与被告解除上述13间商铺的租赁合同，是严重违反合同约定，不履行合同义务，且无故擅自解除合同。根据《合同法》第一百零七条、一百一十四条的规定及合同第十条1款的约定，原告应承担违约责任并支付违约金，向被告支付自2020年5月1日起至合同期满（2037年2月28日）期间13间商铺总租金（2788419.67元）的10%的违约金278841.97元。原告对反诉答辩称，一、被告无权要求答辩人退还租金72333.86元。2020年1月至10月被告应付原告租金金额共计333667.61元（自2020年9月12日起为场地占用费），被告2020年9月12日仅支付租金144667.71元。在此情况下，被告按照政策获得租金减免后仍欠原告租金和场地占用费，因此无权要求原告退还租金。二、被告要求原告将已出售的13间商铺交给其使用没有依据。《商铺租赁合同书》签订后，原告已将合同商铺全部交付被告使用，至今没有收回。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，原告销售商铺不影响该13间商铺的租赁合同关系，租赁合同对新的房屋产权人与租户继续有效。三、被告要求原告支付未将已出售的13间商铺交给其使用的违约金278841.97元没有依据。《商铺租赁合同书》签订后，原告已将合同商铺全部交付被告使用，至今没有收回，原告并没有违约，不应支付违约金。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同书》，约定甲方将坐落江门市江海区连海苑小区共43套商铺的使用权出租给乙方有偿进行商业性质使用，租赁期限为20年（自2017年6月1日起至2037年2月28日止）。从签订本合同开始至2017年9月1日止（3个月）为乙方装修、装饰期，甲方免收租金；第一、二、三年商铺租金按每季度258072元计收……；采用先交租后使用的原则，乙方必须在每季度起始月5日前交清当季度租金给甲方，签订本合同时先由乙方交付租赁合同定金伍拾万元给甲方，作为本合同生效条件；如果签订本合同后，甲方未能按时完善水、电、道路及相关配套设施，经甲乙两方协商，租金可按实际情况缴交；乙方逾期60天交纳租金给甲方，甲方有权解除合同；若乙方拖欠租金60天（两个月），视为乙方无故终止（解除）合同，属乙方违约，甲方有权终止合同，收回上述商铺重新出租，甲方并有权没收乙方交付的合同定金50万元，而且乙方所投资的商铺内外的所有装修、装饰及其附属设施等全部无偿归甲方所有等。合同签订后，原告收到被告的租赁定金50万元，原告也依约在2017年6月1日前将43间商铺中除15号109用途为监控室外的其余42间商铺交付被告使用。2018年4月23日，原告工作人员通过微信向被告发出《关于连海苑商铺租金及商铺租赁期间产生水电费的缴费通知》，通知载明“按照《商铺租赁合同书》，现通知马启信先生缴交连海苑商铺租金，现考虑到连海苑周边道路、设施未完善，商铺无法出租，按合同约定经双方协商按实际商铺出租情况缴交租金至连海北公司，现商铺实际出租1430.93平方，租金起计日期为2017年9月1日至2018年5月31日，共三个季度，需缴交连海苑商铺租金230748.49元……，请马启信先生将以上费用转账到连海北公司以下账户，账户名称……”。被告收到通知当日缴交了该租金；2018年8月8日，原告工作人员通过微信向被告发出《关于连海苑商铺租金的缴费通知》，通知载明“按照《商铺租赁合同书》，现通知马启信先生缴交连海苑商铺租金，现考虑到连海苑周边道路、设施未完善，商铺无法出租，按合同约定经双方协商按实际商铺出租情况缴交租金至连海北公司，现商铺实际出租1476.44平方，租金起计日期为2018年6月1日至2018年8月31日，共一个季度，需缴交连海苑商铺租金79362.45元，请马启信先生将以上费用转账到连海北公司以下账户……”，原告工作人员在微信发出通知后，说“你看看这通知有没有问题，没问题，麻烦你转款至通知书上那个账户，谢谢”，被告回“我在外边，明天回去让财务安排”，原告收到通知书于2018年8月24日缴交了该租金。2018年11月5日，原告工作人员通过微信向被告发出《关于连海苑商铺租金的缴费通知》，通知载明“按照《商铺租赁合同书》，现通知马启信先生缴交连海苑商铺租金，现考虑到连海苑周边道路、设施未完善，商铺无法出租，按合同约定经双方协商按实际商铺出租情况缴交租金至连海北公司，现商铺实际出租1476.44平方，租金起计日期为2018年6月1日至2018年8月31日，共一个季度，需缴交连海苑商铺租金79362.45元，请马启信先生将以上费用转账到连海北公司以下账户……”。原告收到通知当日缴交了该租金。2019年3月10日、2019年6月17日、2019年9月17日、2019年12月12日，原告财务人员分别向被告发出《关于连海苑商铺租金的缴费通知》，被告收到通知后均在60天内按通知要求缴交了租金。2020年6月15日，原告向被告发出《关于连海苑商铺租金的缴费通知》，通知载明“现连海苑周边道路已开通，水、电、消防等已验收合格，按照《商铺租赁合同书》约定，特通此马启信先生缴交连海苑商铺租金，因连海苑商铺已出售13间共638.88平方米，此13间商铺无需再缴交租金。另外剩余的4070.39平方米商铺，请马启信先生按合同约定缴交租金至连海北公司，租金起计日期为2020年1月1日至2019年6月30日，共6个月，需缴交租金161820.34元，请马启信先生将以上费用转账到连海北公司。被告收到通知后，于2020年6月18日向原告提交《关于减免连海苑商铺租金缴交的申请》，内容为新冠肺炎疫情，2020年2月至6月为国家约定的租金减免月，2月租金应该减免，3至6月租金应该减免50%。另2019年12月贵公司开始销售连海苑商铺，本人为配合已全面停止连海苑商铺的招租工作，导致商铺租赁情况不乐观，出租面积仅为1319.72平方；请贵司结合实际情况，按照国家政策减免2020年上半年的租金；同时，考虑本人积极配合贵司商铺销售工作，建议租金按实际情况缴交。原告于2020年6月25日向被告发出《关于连海苑商铺租金减免的复函》，复函载明我司收到申请，经我司工作人员与你核实后，确认2020年1月1日至2019年6月30日共6个月，商铺出租面积为1319.72平方，共需缴交租金144667.71元。考虑上述租金缴纳时间为新冠肺炎疫情期间，且我司于2019年12月份开始公开销售连海苑商铺，你配合我司的销售工作，并全面停止连海苑商铺的招租工作，我司正与你协商解除连海苑商铺的租赁合同事宜，经我司研究，决定待租赁合同解除方案出具后，再协商租金缴交方案。2020年9月11日，原告向被告寄送《合同解除通知书》，内容为被告2020年第一至三季度的租金……，你已存在多次拖欠租金超过60天（两个月）的情形……，现我公司正式通知你：我公司现行使合同解除权解除本合同。本合同自本通知送达你之日起解除。原告向被告寄送的《合同解除通知书》于2020年9月11日送达被告，被告收到合同解除通知书次日（即2020年9月12日）向原告缴交了2020年第一、第二季度的租金144667.71元。2020年1月至同年4月间，原告出售了租赁商铺中的连海苑14号101、14号102、14号104、14号105、15号101、15号102、15号104、15号105、15号108、16号101、17号101、18号105、18号106，共13间。上述13间商铺中14号101、15号101、17号101被告承租后已转租他人使用，原告分别于2017年7月27日、2017年11月24日、2019年12月4日开具证明给次承租人办理相关证照。上述事实，有《商铺租赁合同书》、《关于连海苑商铺租金及商铺租赁期间产生水电费的缴费通知》、《关于连海苑商铺租金的缴费通知》、《关于减免连海苑商铺租金缴交的申请》、《关于连海苑商铺租金减免的复函》、《合同解除通知书》、邮件查询单、商品房买卖合同、证明、商铺交付及租金支付情况表、关于案件相关情况的回复及法庭审理笔录等证实。本院认为，本案涉及原告与被告的租赁合同法律关系纠纷。原告与被告签订的《商铺租赁合同书》是双方的真实意思表示，双方应依合同约定履行义务。一、关于原、被告于2017年4月28日签订的《商铺租赁合同书》是否已于2020年9月11日解除的问题。合同约定“第一、二、三年商铺租金按每季度258072元计收……；采用先交租后使用的原则，乙方必须在每季度起始月5日前交清当季度租金给甲方；如果签订本合同后，甲方未能按时完善水、电、道路及相关配套设施，经甲乙两方协商，租金可按实际情况缴交”，双方签订合同后，原告分别于2018年4月23日、2018年8月8日、2018年11月5日、2019年3月10日、2019年6月17日、2019年9月17日、2019年12月12日向被告发出连海苑商铺租金缴费通知，通知载明“按照《商铺租赁合同书》，现通知马启信先生缴交连海苑商铺租金，现考虑到连海苑周边道路、设施未完善，商铺无法出租，按合同约定经双方协商按实际商铺出租情况缴交租金至连海北公司，现商铺实际出租……，请马启信先生将以上费用转账到连海北公司以下账户……”。被告收到通知后均在60天内缴交了相应的租金，从双方的上述合同实际履行情况可以看出，因连海苑周边道路、设施未完善，双方已达成不执行“乙方必须在每季度起始月5日前交清当复季度的租金给甲方”的约定，而是按合同关于“甲方未能按时完善水、电、道路及相关配套设施，经甲乙两方协商，租金可按实际情况缴交”的约定确定租金，租金的缴交方式为：双方确定实际出租面积后，原告向被告发出租金缴费通知，被告收通知后缴交租金。2017年9月1日起至2019年12月31日的租赁商铺租金，被告均在收到原告的缴交通知后的60天内缴交的租金，双方一直按此方式履行。2020年6月15日，原告向被告发出租赁商铺2020年1月1日至2019年6月30日租金161820.34元的缴费通知后，被告于2020年6月18日向原告提交《关于减免连海苑商铺租金缴交的申请》，提出疫情期间2月的租金应该减免，3至6月的租金应该减免50%；2019年12月原告开始销售连海苑商铺，出租面积仅为1319.72平方；请求按照国家政策减免2020年上半年的租金；同时建议租金按实际情况缴交。原告收到申请后于2020年6月25日复函被告，回复被告申请减免2020年上半年商铺租金的结果为“2020年1月1日至2019年6月30日共6个月，商铺出租面积为1319.72平方，共需缴交租金144667.71元”；并就被告提出“建议租金按实际情况缴交”回复“待租赁合同解除方案出具后，再协商租金缴交方案”。原告的复函虽然没有明确载明“再协商租金缴交方案”为协商何时的租金，但结合原告已回复被告2020年1至6月共需缴交租金144667.71元的情况，复函中“再协商租金缴交方案”应为协商2020年7月起的租金。因此，原告已回复被告的申请，明确2020年上半年的租金为144667.71元，被告有异议应向原告提出，但被告未能举证证明有向原告提出异议，在此情况下，被告应在收到回复后依约定缴交2020年1至6月的租金，但被告收到回复后未及时缴交租金，直至2020年9月11日收到原告的合同解除通知书后次日（2020年9月12日）才按复函回复的金额144667.71元缴交租金，其缴交租金的时间已逾期79天。按合同关于“乙方逾期60天交纳租金给甲方，甲方有权解除合同”约定，原告有权解除合同。被告抗辩认为原告签订合同后未按约定交付水电到铺位门前的商铺，原告违约在先，不享有解除合同的权利，原告对此不予认可，认为已按合同约定交付商铺。被告在庭审中确认在2017年6月1日前已收到租赁的42间商铺，但未能举证证明原告交付不合要求的商铺或向原告提出过异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告应承担举证不能的责任，故被告的上述抗辩主张，依据不足，不予采纳。综上，原告于2020年9月11日向被告发出合同解除通知书解除合同的行为合法有效，原告诉请确认原、被告于2017年4月28日签订的《商铺租赁合同书》已于2020年9月11日解除，本院予以支持。二、关于原告要求确认被告交付给原告的租赁定金50万元及租赁商铺的装饰装修、设施设备无偿归原告所有的问题。承上分析，被告逾期60天缴交2020年上半年的租金，根据合同“若乙方拖欠租金60天（两个月），视为乙方无故终止（解除）合同，属乙方违约，甲方有权终止合同，收回上述商铺重新出租，甲方并有权没收乙方交付的合同定金50万元，而且乙方所投资的商铺内外的所有装修、装饰及其附属设施等全部无偿归甲方所有”的约定，原告诉请确认被告交付给原告的租赁定金50万元及租赁商铺的装饰装修、设施设备无偿归原告所有，符合合同约定，应予支持。三、关于原告要求限被告于2020年10月12日前将租赁商铺交还给原告的问题。如上所述，涉案《商铺租赁合同书》已于2020年9月11日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告诉请被告将租赁的商铺还交原告，依法有据，但应给予一定的交还时间。另本案中原告已出售的13间商铺的所有权人已不是原告，故该13间商铺不应由被告交还给原告。四、关于被告反诉要求原告退还疫情期间应减免的租金72333.86元问题。被告在承租涉案商铺后有转租的行为，根据国家发展改革委、住房城乡建设部等部门联合发文的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第（一）款关于“推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业、小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”的规定，在被告未能提供举证证明有减免转租租户租金的情况下，其反诉要求原告退还疫情期间应减免的租金，不符合指导意见的要求，不予支持。五、关于被告反诉要求原告将已出售的13间商铺交付给被告使用的问题。被告在诉讼中确认签订合同后，原告依约在2017年6月1日前将43间商铺中除15号109用途为监控室外的其余42间商铺交付被告使用，根据被告提交的“证明”，上述13间商铺中14号101、15号101、17号101被告承租后已转租他人使用，原告在2020年1月至同年4月间虽然将包括上述三间转租商铺在内的其中13间商铺予以出售，但否认有收回商铺，而被告在诉讼中未能举证证明原告出售13间商铺后向被告收回了该13间商铺，故对被告反诉要求原告将出售的13间商铺交付给被告使用的诉讼请求，不予支持。六、关于被告要求原告支付未将已出售的13间商铺交付给被告使用的违约金278841.97元的问题。承上分析，原告依约已在2017年6月1日前将43间商铺中除15号109用途为监控室外的其余42间商铺交付被告使用，被告未能举证原告有收回13间商铺，故其反诉请求原告支付未将出售的13间商铺交付被告使用的违约金278841.97元，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）江门市江海区****建设投资有限公司与被告（反诉原告）马启信于2017年4月28日签订的《商铺租赁合同书》于2020年9月11日解除；二、被告（反诉原告）马启信交付给原告（反诉被告）江门市江海区****建设投资有限公司的租赁定金50万元及租赁商铺的装饰装修、设施设备无偿归原告（反诉被告）江门市江海区****建设投资有限公司所有；三、被告（反诉原告）马启信自本判决发生法律效力之日起七天内，将承租原告（反诉被告）江门市江海区****建设投资有限公司的42间商铺中除已出售的13间商铺外的其余29间商铺交还给原告（反诉被告）江门市江海区****建设投资有限公司；四、驳回被告（反诉原告）马启信的全部反诉诉讼请求。一审案件受理费130882.24元[原告（反诉被告）江门市江海区****建设投资有限公司已预交]、反诉受理费3283.82元[被告（反诉原告）马启信已预交]，合共134166.06元，由被告（反诉原告）马启信负担；原告（反诉被告）江门市江海区****建设投资有限公司预交的一审案件受理费130882.24元，由本院予以退回；被告（反诉原告）马启信应向本院补缴一审案件受理费130882.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  李均伟人民陪审员  陈华锦人民陪审员  邓先浩二〇二〇年十二月十日法官 助理  李慧青书 记 员  陈国瑞