文书内容广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初25498号原告：深圳市某某有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人:彭某某,系该公司董事长。委托代理人：贾亦鹏，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被告：杨某某，男，汉族，身份证住址吉林省长岭县。原告深圳市某某有限公司与被告杨某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市某某有限公司委托代理人贾亦鹏、被告杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市某某有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告双方签订的关于某某商业裙楼一层某某号商铺的《某某商业裙楼租赁合同》于2020年3月25日解除；2.判令被告向原告支付拖欠的租金463788元（计至2020年3月25日）、房屋占有使用费44795元（自2020年3月26日至2020年4月6日）、广告位费15334元、管理费9408元；3.判令被告向原告支付原告代为结清的水费（并含排污费、垃圾处理费等）5690.64元、电费61050.78元、日常收取的专项维修资金391.97元；4.判令被告向原告支付逾期交还房屋违约金31620元（自2020年3月31日至2020年4月6日）、逾期付款违约金（暂计至2020年5月25日为49296.4元，自2020年5月26日起以600458.39元为基数，按日利率0.067%支付至被告实际结清之日止）；5.判令原告依约没收被告缴纳的履约保证金137192元、水电履约保证金20000元、广告位费履约保证金10000元；6.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。被告杨某某答辩称：实际上欠费以被告提交的实际清单为准，此外，原告还给被告造成了损失，详见被告提交的损失统计表。经审理查明：2013年12月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《某某商业裙楼租赁合同》，合同约定：第一条，被告向原告租赁某某商业裙楼一层76、77、1-4号，建筑面积489.97平方米，乙方经营类别为餐饮，店铺名称为某某。第二条，租赁期限自2013年12月9日至2021年12月8日。第三条，租金每月68596元，从第3年开始每两年的租金标准在上一年的租金标准基础上递增6%，每月五日前支付。第四条其他费用，商铺管理费每月2940元，每月五日前支付；广告位费每年15334元，每年7月1日前支付当年费用；乙方应付甲方的费用不得拒付，银行统一划款时间为每月5日，乙方须在每月1日前保证其账户内有足够支付当月的款项，如划款期间乙方账户金额不足而造成无法划款，视为违约，从每月6日起，每拖延1日按应付费总额千分之五加收滞纳金，乙方逾期15个自然日仍未补足的，甲方有权单方面解除某某商业裙楼租赁合同，且履约保证金不予退回。第五条，履约保证金205787元，该保证金不能作为乙方违约履行租金、管理费支付义务的免责或冲抵条款，乙方未按时履行合同约定义务的，经甲方书面通知乙方在指定的期限内仍未履行的，乙方同意除继续履行尚未履行的义务外，还将全部保证金作为违约金支付给甲方，同时补足该保证金总额；水电履约保证金2万元，上述保证金不能作为乙方违约支付水、电费的免责或冲抵条款，乙方未按时支付水电费的，经深圳市君成汇友物业管理有限公司书面通知乙方在指定的期限内仍未履行的，乙方同意除继续履行义务外，还将全部保证金作为违约金支付给深圳市君成汇友物业管理有限公司同时补足该保证金数额；广告位费履约保证金10000元，在租赁期限结束后，甲方无息退还乙方，乙方主动解除或要求提前终止合同的，乙方同意上述保证金作为乙方的违约金支付深圳市君成汇友物业管理有限公司；履约保证金、水电履约保证金条款独立于本合同其他违约责任条款，乙方违约的除执行保证金条款外，其他违约责任条款仍应执行。第十条，租赁期限届满之日，双方共同对商铺进行验收交接；或甲方依法或依照本合同约定解除或终止合同的；或乙方终止、解除或变更合同经甲方同意的，乙方均应于5个自然日内撤出商铺，逾期则每天计收双倍租金。第十三条，租赁期间，乙方的租金、管理费、其他费用在到期日后十个自然日内仍未向甲方或深圳市君成汇友物业管理有限公司支付，……，甲方可向乙方发出《整改通知》，要求乙方在指定日期内纠正该行为，乙方拒绝纠正的，甲方可收回商铺，解除合同，没收保证金及乙方依据本合同缴纳的所有费用。第十四条，在租赁期限内，乙方逾期支付租金、其他费用的，每延误一个工作日的，即应向甲方按日支付未付租金、其他费用的5‰的违约金直至所有应付租金、其他费用被全部支付。合同签订后被告支付了履约保证金205788元，水电履约保证金20000元，广告位履约保证金10000元。2014年9月4日，被告向原告申请将原三压一租改为两压一租，原告同意，故将履约保证金中的68596元抵扣为被告2014年9月的商铺租金，剩余履约保证金137192元。2019年8月27日，被告通过向原告发送店铺渗水的照片，及《知会函》，告知原告因店铺近2个月发生墙壁渗水一直没有解决，造成无法接待客户，申请暂停交租，直到问题解决，对此造成的营业损失，要求以减免租金的方式赔偿损失。2019年12月27日，被告向原告发出赔偿申请书，提出开业开始一直存在渗水问题，原告在2019年11月进行了外墙维修，目前虽已经没有渗水，但内墙没有修复，故向原告申请损失赔偿，按照5间包房，每间每天500元计算1095天，按照60%利润计算，损失1642500元，申请免除2019年9月1日至2021年4月30日共20个月的租金。2020年1月8日，原告向被告发送《知会函》告知被告在2020年1月14日前缴清所欠费用，否认原告将通知物业停止水电供应。当日，被告向原告发送《知会函》，告知因原告的问题造成被告巨大的损失，其中“某某”因原告安装广告牌和停电事故造成共计33-35万元损失，“西餐厅”因外墙漏水问题造成1624500元的损失，故两店于2019年10月起停止交租及水电费用，直到租金及水电费用能够抵消损失为止。2020年1月15日，原告向被告发送《整改通知》，通知被告自2019年7月开始欠缴租金，2019年12月31日已累计欠缴租金391140元，并欠缴物业费、水电费合计38438.03元，要求被告7日内支付欠缴费用，被告员工“沃利华”签收该通知。当日，被告向原告发出《赔偿通知》，要求原告赔偿两店损失，并抗议原告发函威胁被告缴租及违约金。2020年1月17日，原告员工向被告微信发送该通知。2020年3月20日，原告再次向被告发送《整改通知》，通知被告2019年10月开始欠缴租金，至2020年3月20日欠缴租金450611元，欠缴物业费、水费等合计64266元，要求被告5日内支付拖欠费用。同日被告向原告员工发送《赔偿通知》。2020年3月25日，原告向被告发送《解除租赁合同通知函》，告知因被告拖欠租金、水电费等，原告自该通知书送达之日起与被告解除租赁合同，租赁保证金205787元、水电履约保证金20000元、广告位履约保证金10000元予以没收，通知送达五日内搬离并结清所有拖欠费用。原告主张2020年3月31日短暂停电，4月6日被告搬离；被告主张原告3月30日开始停水停电，4月4日搬离。双方确认被告自2020年1月1日起拖欠物业管理费、专项维修资金，2019年9月起拖欠水费（含排污费、垃圾处理）、电费2019年10月1日起拖欠租金。另查明，原告确认被告租赁商铺有渗水现象，主张已经在2019年10月6日确认补漏完毕。原告委托东莞市某某有限公司维修某某地下室、车行、商铺，2020年1月17日支付26500元，2020年8月25日支付29800元。上述事实，有产权证书、房屋租赁合同、欠付租金明细表、欠付管理费明细表、欠付水费明细表、欠付电费明细表、欠付日常收取的专项维修资金明细表、知会函、整改通知、解除租赁合同通知函、损失赔偿申请及装修广告牌的图片、停电事故的损失报告、微信聊天记录等证据证实，足以认定。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，本院予以确认。涉案商铺确实存在漏水问题，原告虽维修了外墙，但未提交证据证明为被告维修了内墙，被告据此要求原告赔偿损失，存在合理性。但被告未提交证据证明因此造成的损失情况，双方也未对是否赔偿以及如何赔偿达成一致意见，被告据此停止交纳租金违反合同约定，被告拖欠应交费用超过十日，经原告发出整改通知后仍未支付，原告提出解除合同，符合合同的约定，故原告主张双方签订租赁合同自2020年3月25日解除，本院予以支持。双方对停水停电时间和搬离时间均未提交有效证据证明，本院结合双方的确认和其他相关证据认定原告2020年3月31日停水停电，被告4月4日搬离涉案商铺。原告停水停电后，涉案商铺已经不符合使用条件，被告应向原告支付2020年3月31日之前的租金、占有使用费、物业管理费等费用。原告主张停水停电后的相关费用，本院均不予支持。考虑到涉案商铺确实存在漏水情况，原告未维修内墙，给被告造成一定的损失，故本院酌定被告按80%的比例向原告支付2019年10月1日至2020年3月25日期间的租金371030.6元[（77074×2+80356+81699×2+81699÷31×25）×80%]，2020年3月26日至3月31日期间的占有使用费12650元（81699÷31×6×80%），原告主张超出部分，本院不予支持。此外被告应向原告支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的物业管理费8820元（2940×3）、专项维修资金367.47元（122.49×3），2019年9月1日至2020年3月31日期间的水费5690.64元、电费61050.78元（具体详见附表）。关于履约保证金、水电保证金、广告位保证金，被告未按合同约定履行支付租金的义务，原告主张按照合同约定没收所有保证金，本院予以支持。关于逾期交房违约金，原告按合同约定解除的，被告应在5个自然日内撤出商铺，原告3月25日通知解除，要求被告五日内搬离，被告4月4日搬离，被告搬离前原告已经采取停水停电措施，被告逾期搬离时间不长，考虑到原告已经没收被告所有保证金，原告主张逾期交房违约金本院不予支持。关于租金的逾期付款违约金，合同约定被告逾期支付租金的，每延误一个工作日的，其应向甲方按日支付未付租金的5‰的违约金，现原告主张按年利率24%计算逾期违约金，该标准过高，原告未提交证据证明被告违约为其造成的损失情况，本院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自应交费当月6日起计算至付清之日止（具体起算时间详见附表）。关于占有使用费、物业管理费、维修基金、水电费（共计88578.89元，12650+8820+367.47+5690.64+61050.78）的逾期付款违约金，本院亦调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，原告主张从2020年5月26日起开始计算，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定之规定，判决如下：一、确认原告深圳市某某有限公司与被告杨某某2013年12月22日签订的《某某商业裙楼租赁合同》于2020年3月25日解除；二、被告杨某某向原告深圳市某某有限公司支付2019年10月1日至2020年3月25日期间的租金371030.6元，2020年3月26日至3月31日期间的占有使用费12650元，2020年1月1日至2020年3月31日期间的物业管理费8820元、专项维修资金367.47元；三、被告杨某某向原告深圳市某某有限公司支付2019年9月1日至2020年3月31日期间的水费（包括垃圾清运费、排污费）5690.64元、电费61050.78元；四、被告杨某某向原告深圳市某某有限公司支付租金的逾期付款违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自应交费当月6日起计算至付清之日止，具体租金金额及起算时间详见附表），支付占有使用费、物业管理费、维修基金及水电费的逾期付款违约金（以88578.89元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月26日起计至付清之日止）；五、被告已支付的履约保证金137192元、水电履约保证金20000元、广告位保证金10000元，由原告深圳市某某有限公司没收；六、驳回原告深圳市某某有限公司的其他诉讼请求。付款义务人应于判决生效之日起五日内履行，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6143元（原告已预交），由原告自行承担1605元，被告负担4538元，被告承担部分被告杨某某应于本判决生效之日起五日内迳付原告深圳市某某有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王晓蓉二〇二〇年十二月十日书记员  刘 安            杨某某欠费明细表【案号：（2020）粤0307民初25498】                                应缴费月份              租金              应付租金              管理费              专项维修基金              水费              电费              广告位电费              电费合计              违约金起算时间                                 垃圾处理费              排污费              水费              合计                                                    2019年9月                                                                          70.2              312              980.2              1362.4              18396              75.83              18471.83              2019年9月6日                                 2019年10月              77074              61659                                            57.24              254.4              799.24              1110.88              14868              83.89              14951.89              2019年10月6日                                 2019年11月              77074              61659                                            51.3              228              716.3              995.6              10080              85.18              10165.18              2019年11月6日                                 2019年12月              80356              64285                                            68.58              304.8              957.58              1330.96              7308              93.02              7401.02              2019年12月6日                                 2020年1月              81699              65359              2940              122.49              38.07              169.2              531.57              738.84              6174              83.56              6257.56              2020年1月6日                                 2020年2月              81699              65359              2940              122.49              1.08              4.8              15.08              20.96              1386              73.68              1459.68              2020年2月6日                                 2020年3月              65886              52709              2940              122.49              6.75              30              94.25              131              2268              75.62              2343.62              2020年3月6日              3月1日至3月25日                  2020年3月              15813              12650                                                                                         0                                            0                             3月26日至3月31日                  合计              479601              383681              8820              367.47              293.22              1303.2              4094.22              5690.64              60480              570.78              61050.78