辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初13119号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行，住所地：沈阳市和平区太原北街**，统一社会信用代码：91210102817790764H。负责人：张猛，系该行行长。委托诉讼代理人：张健慧，系辽宁华轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：代兴亮，系辽宁华轩律师事务所实习律师。被告：刘鑫，男，1992年4月8日出生，汉族，住黑龙江省铁力市。被告：沈阳市和泰房地产开发有限公司，，住所地：沈阳市于洪区沈大路**统一社会信用代码：9121010071112339XX。法定代表人：成勇，系该公司总经理原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行与被告刘鑫、沈阳市和泰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张健慧、代兴亮到庭参加诉讼，被告刘鑫、沈阳市和泰房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行与被告刘鑫于2016年10月26日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.请求法院判令被告刘鑫偿还原告借款本金261032.90元、利息19116.77元、罚息1462.21元（以上本金及利息截止日为2020年11月30日）,并自2020年12月1日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；3.请求法院判令被告刘鑫、沈阳市和泰房地产开发有限公司协助原告办理抵押权登记手续；4.请求法院判令原告对被告刘鑫名下位于沈阳市于洪区洪汇路13-6号3-6-3，建筑面积74.94的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；5.请求法院判令被告沈阳市和泰房地产开发有限公司对被告刘鑫应支付的上述款项承担连带保证责任；6.请求法院判令被告刘鑫赔偿原告律师费13987.35元；7.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、贷款合同成立及生效情况：1.2016年10月26日，原告与被告刘鑫签订《个人住房（商业用房）借款合同》[编号：210380008-2012-20160632412号]；2.贷款本金：债权本金28万元；3.贷款期限：2016年10月26日-2046年10月26日；4.合同执行利率：执行月利率，在基准利率水下调15%，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；5.逾期利率标准：合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；6.还款方式：按月还款，还款日为借款发放日后每月的对应日期，如当月没有借款发放日的对应日期，则当月最后一日为对应日期，每月归还本息合计1363.53元，到期利随本清；7.欠款情况：截止至2020年11月30日，被告刘鑫尚欠原告借款本金261032.90元、利息19116.77元、罚息1462.21元。二、抵押合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2016年10月26日，原告与被告刘鑫签订《个人住房（商业用房）借款合同》[编号：210380008-2012-20160632412号]；2.主债务：贷款本金28万元及利息、逾期利息；3.担保范围：借款人所借借款本金、利息（包括罚息、复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；4.抵押物：沈阳市于洪区洪汇路13-6号3-6-3，面积74.94平方米的房屋；5.抵押登记手续：2016年12月8日，经沈阳市房屋登记中心办理抵押登记手续，编号为：沈房预中心字第××号（等级为商品房抵押权预告登记）。三、保证合同成立及生效情况：1.2016年10月26日，原告与被告沈阳市和泰房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》[编号：210380008-2012-20160632412号]；2.主债务：贷款本金28万元及利息、逾期利息；3.担保范围：借款人所借借款本金、利息（包括罚息、复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；4.保证责任方式：连带保证责任；5.保证期间：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。四、其他情况：律师费，原告委托系辽宁华轩律师事务所处理本次诉讼，支出律师费13987.35元。被告刘鑫、沈阳市和泰房地产开发有限公司均未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、贷款合同成立及生效情况：1.合同签订情况：被告刘鑫购买被告沈阳市和泰房地产开发有限公司销售的房产，并向原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行申请贷款，三方于2016年10月26日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：210380008-2012-20160632412）；2.借款本金：人民币28万元整；3.借款期限：360个月，自2016年10月26日至2046年10月26日止；4.借款利率：月利率，浮动利率，在基准利率水平上下浮15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；5.罚息利率：借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；6.还款方式：等额本息偿还法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本金人民币1363.53元。7.还款原则：还款首先用于偿还本合同约定应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用，剩余款项按照下列原则偿还：（一）对于本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息逾期超过九十天仍未收回的借款，或者法律、法规或规章另有规定的借款，按照先还本后还息的原则偿还；（二）对于除上述（一）以外情形的借款，按照先还息后还本、息随本清的原则偿还；8.所购（抵押）房产：沈阳市于洪区洪汇路13-6号3-6-3，建筑面积75.17平方米；9.抵押期限：自2016年10月26日至2046年10月26日止；10.保证人：沈阳市和泰房地产开发有限公司；11.保证责任方式：连带责任保证；12.抵押及保证范围：本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；13.保证期间：本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。二、贷款合同其他主要条款：第七条还款，借款人未能在约定还款日的前一日足额偿还应付款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利。第十二条保证条款，如果本合同项下贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。第十三条抵押登记，本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。第十六条违约情形，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约。第十七条违约救济措施，出现违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；向借款人收取违约金；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。第二十五条通知，本合同任何一方当事人传递给其他各方的通知，须按本合同所列的通讯地址、联系电话或其他联系方式进行。借款人、担保人通讯地址、联系方式如有变动，应于发生变动之日起五个工作日内以书面形式通知其他各方，因未及时通知而造成的法律后果由变动方承担。贷款人按照本合同中记载的借款人、担保人通讯地址、联系电话（如有变动，以有效书面通知指定的地址为准）发送相关书面函件、通知等，均视为已履行送达义务。第四十一条费用承担，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、律师费、公告费等），费用由借款人承担。三、贷款合同履行情况：2016年12月8日，办理了预购商品房抵押权预告登记，编号为：沈房预中心字第××号。2016年11月3日，原告将28万元借款支付给被告。被告刘鑫一直未办理房屋产权证及房屋抵押权登记。被告刘鑫从2019年1月15日起未按期足额偿还原告借款本息，最后一次还款时间为2020年11月11日，还款金额为1500元。截止至2020年11月30日，被告刘鑫尚拖欠贷款本金261032.90元、利息19116.77元、罚息1462.21元。另，原告为处理本次诉讼委托辽宁华轩律师事务所，支出律师费13987.35元。上述事实，除当事人陈述外，另有《个人住房（商业用房）借款合同》、中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行借款借据、抵押预告登记书、不动产电子登记（薄）查询证明、个人贷款对账单、还款明细、委托代理协议、律师费发票等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据我国法律规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本院已按《个人住房（商业用房）借款合同》中载明的通讯地址和联系方法，对被告刘鑫、沈阳市和泰房地产开发有限公司进行了合法传唤，二个被告均未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告提供的现有证据，并结合原告的当庭陈述，对本案的案件事实予以确认。原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行与被告刘鑫、沈阳市和泰房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，本案被告刘鑫未按期履行偿还原告借款本息义务的行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。故原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行依据法律规定及合同约定主张解除《个人住房（商业用房）借款合同》，要求被告刘鑫清偿所有到期及未到期借款本息、罚息及相关费用的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第二十条以及《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，抵押物为不动产的，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，而只有为抵押物办理抵押权登记，债权人才对该抵押物享有抵押权。本案被告刘鑫于2016年12月8日办理商品房抵押权预告登记后，至今未办理抵押权登记，因此，原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行作为该商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该商品房办理抵押权登记的请求权，而并非对该商品房享有现实抵押权。故原告要求对该商品房行使抵押权，并在债权范围内优先受偿的诉讼主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。另依据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定及《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，被告沈阳市和泰房地产开发有限公司作为阶段性的连带责任保证人，在被告刘鑫办妥抵押登记手续且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日前，应承担保证责任，故本院对原告要求被告沈阳市和泰房地产开发有限公司对本案借款承担连带保证责任的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行与被告刘鑫、沈阳市和泰房地产开发有限公司于2016年10月26日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告刘鑫于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行贷款本金261032.90元、利息19116.77元、罚息1462.21元（以上本金、利息、罚息截止至2020年11月30日）,并自2020年12月1日起，按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行逾期利息至实际清偿之日止;三、被告刘鑫于本判决生效后十日内一次性支付原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行律师费13987.35元；四、被告沈阳市和泰房地产开发有限公司在抵押房产办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日前对被告刘鑫应支付的第二、三项款项承担连带保证责任，并在承担连带保证责任后，有权向被告刘鑫追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5706元，保全费1989元，均由被告刘鑫、沈阳市和泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 君人民陪审员  邹素君人民陪审员  吕丽晶二〇二〇年十二月十日法官助理门紫薇书记员岳岩本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。