江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8182号上诉人：李小先，女，1962年12月4日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：万樾莉，江苏中虑律师事务所律师。上诉人：朱筱菁，女，1991年9月25日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：张刚，江苏无妄律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔云广，江苏无妄律师事务所律师。上诉人：朱杰保，男，1959年11月11日出生，汉族，住南京市秦淮区。原审第三人：南京守望者房地产经纪有限公司，住所地南京市栖霞区马群大庄**钟山绿郡花园****地下车库负**。原审第三人：富力南京地产开发有限公司，住所地南京市江宁区麒麟街道麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路**。上诉人李小先、朱筱菁、朱杰保因与原审第三人南京守望者房产经纪有限公司（以下简称守望者公司）、富力南京地产开发有限公司（以下简称富力公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初8913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。李小先上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求，判令朱筱菁、朱杰保继续履行房屋买卖合同，若法院经审理认为合同不适宜继续履行的，则自本案发回重审后的立案日期作为赔偿差价损失的时点，判令朱筱菁、朱杰保赔偿该时点房屋市场价与其购房价格之间的差价242.11万元；二、本案一、二审诉讼费用、保全费用由朱筱菁、朱杰保承担。事实和理由：一、一审法院认定案涉房屋买卖合同于2016年5月9日解除，系认定事实错误。其虽曾于2016年5月起诉要求赔偿损失，但不能据此认定其同意解除合同，事实上，其从未同意解除合同。在第一次起诉的诉状中，其明确将解除合同的字样划掉，充分表明其不同意代理人所写的诉状内容，不同意解除案涉合同。朱筱菁、朱杰保违约的情况下，其要求承担违约责任并不必然以解除合同为前提。后其撤回该案起诉，法庭也从未要求其明确诉请，其认为要求继续履行合同的同时，可以向朱筱菁、朱杰保主张赔偿损失。而其撤回该案诉讼，应视为该诉讼未发生，其未主张相应诉讼请求。二、案涉房屋买卖合同对朱筱菁具有法律约束力，其有权主张继续履行合同。但一审法院认为合同已解除，未支持其继续履行合同的请求，系认定事实和适用法律错误。三、即便按一审法院释明，认为合同若不适宜继续履行，亦应按案件发回重审后立案的时点计算差价。四、其因朱筱菁、朱杰保违约而租房居住，一审法院未支持其相应租金、装修设计费用等损失，明显不公。朱筱菁辩称，一、其不认可李小先所有的诉讼请求，李小先所称的合同解除时间完全不成立。案涉房屋买卖合同未经其追认，其也未委托朱杰保或李小先，案涉合同自签订之始从未成立，更不存在解除之说。对于李小先主张的损失其也不认可。二、李小先的一审诉讼请求不符合立案条件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条第3款规定，起诉要有具体的诉讼请求和事实理由，而李小先的诉讼请求不具体、不明确，一审法院不应立案。综上，李小先的上诉没有任何事实和法律依据，请求二审法院依法全部驳回。朱杰保辩称，一、李小先的诉讼请求不仅矛盾，而且违法，人民法院不应立案。李小先既要求继续履行合同，又要求要赔偿所谓由于合同不宜继续履行合同而造成的损失，还要求赔偿差价损失，是违法的，人民法院应当驳回李小先的诉讼请求。二、李小先主张的租金损失，一审法院不应对此进行调查，对租金损失的取证和辩论没有任何意。其查到李小先在他处有200多平方米面积的豪宅，李小先并不需要租房。一审法院明知李小先另有房产，应该向双方明释，既然有两套房屋，就无需租住其他房屋。朱筱菁上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李小先的一审诉讼请求，或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由李小先承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、证据不足，适法错误。一、朱杰保没有代理权限而以朱筱菁的名义订立案涉合同，未经朱筱菁追认，按照《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，案涉合同对朱筱菁不发生法律效力。二、朱杰保在与李小先订立合同之前，已向守望者公司告知其无权代理，守望者公司也告知了李小先，李小先对此系明知。三、李小先在法律规定的期限内未向朱筱菁催告确认，双方在该合同履行过程中，朱筱菁亦未追认，案涉合同自始无效。四、一审法院认定朱杰保为有权代理缺乏事实与法律依据。朱筱菁作为物权人，并无将案涉房屋出卖给李小先的意思表示，对朱杰保擅自以签订案涉合同完全不知情；即使事后知悉此事，也未追认朱杰保的代理行为。因此，朱杰保的代理系无权代理，所代签案涉合同因缺乏合同生效要件而自始无效。合同签订后，李小先与朱杰保因无权代理导致所签合同无效未能履行一事进行了各种交涉，即便朱筱菁对该交涉知情，也不能视为朱筱菁对朱杰保的代理行为进行了默认，进而使已经无效的合同恢复效力。假若朱筱菁知悉李小先与朱杰保之间的事后交涉，充其量也只能认定为李小先给朱筱菁作出签订房屋买卖合同的新要约；根据《中华人民共和国合同法》第二十条规定，朱筱菁未作出承诺，李小先的要约失效。一审法院错误认定朱杰保系有权代理，属于颠倒黑白、认定事实不清。五、《中华人民共和国民法总则》生效后，有关代理行为的规定应当适用该法规定。《中华人民共和国民法通则》第六十六条虽规定了默认代理，但《中华人民共和国民法总则》在有关代理行为的规定中没有规定默认代理，应视为新法对旧法的修改。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条明确规定，被代理人自收到相对人发出的是否追认无权代理人代理行为的催告时一月之内未作表示的，视为被代理人拒绝追认。在相对人存在书面催告的情况下，朱筱菁不作否认，应视为拒绝追认；《中华人民共和国民法总则》第140条规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定当事人约定或者符合和当事人之间的交易习惯是才可以视为意思表示。《中华人民共和国民法总则》中的相关规定与《中华人民共和国合同法》第48条的对于代理问题的规定高度一致，显然己将《中华人民共和国民法通则》中默认代理的规定从实际意义上废除。本案应当适用新法优于旧法、特别法优于普通法的原则判定。六、本案并不存在默认代理的问题，朱筱菁对朱杰保擅自以其名义签订案涉合同完全不知情。一审法院适用《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，认定朱筱菁不作否认而视为其同意朱杰保代理，属于适用法律错误。七、一审法院判令朱筱菁承担违约赔偿责任，没有依据。案涉合同因朱杰保无权代理而效力待定，朱筱菁对代理行为不但未予追认，而且明确表示不履行该合同。朱杰保亦将案涉合同无法履行的事实明确告知李小先。朱筱菁系案涉房屋的物权人，案涉合同标的物具有特定性、唯一性。综上，案涉合同因主体不合法等缺乏合同生效要件而自始无效。事后李小先与朱杰保因为无权代理导致所签合同无效未能履行一事所进行的各种交涉仅属于先合同义务的承担事宜。朱筱菁对案涉合同的无效无任何过错，依法不应承担任何法律责任。李小先辩称，一、一审法院认定朱杰保有权代理朱筱菁具有事实和法律依据，案涉房屋买卖合同对朱筱菁具有法律约束力。案涉合同签订前，系朱杰保委托守望者公司出售案涉房屋，并由朱杰保负责与李小先洽谈房屋买卖事宜，朱杰保还带李小先进入案涉房屋查看并向李小先介绍房屋。二、朱杰保与朱筱菁系父女关系，案涉房屋的购买即由朱杰保代理朱筱菁与开发商签订的商品房预售合同。朱杰保在代理朱筱菁签订案涉房屋买卖合同时，持有案涉房屋的商品房预售合同原件、付款凭证原件，朱筱菁在交付首付款前一天也于2016年3月17日申领了案涉房屋的购房款发票。三、朱筱菁在其与朱杰保约定交付首付款的当天还与朱杰保共同到银行，以实际行为表明其知晓并同意朱杰保出售案涉房屋，全程未对朱杰保的代理权限提出异议。案涉争议产生后，朱杰保与李小先的谈话录音中也显示朱筱菁知晓案涉房屋的买卖事宜。四、《中华人民共和国民法通则》第66条规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。根据实体法从旧、程序法从新的规定，案涉房屋买卖交易以及首付款交付时间均发生在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》生效前，对案涉民事行为效力的判断，应适用当时的法律规定。五、守望者公司作为专业房屋买卖中介机构，亦相信朱杰保有代理权，并向李小先出具了承诺书，承诺没有法律风险，而朱杰保在诉讼阶段中仍代朱筱菁收取法院诉讼材料，因此，李小先作为普通的购房人，更有理由相信朱杰保有代理权。综上，基于朱筱菁与朱杰保的亲属关系，案涉合同的签订、履行过程，以及朱筱菁本人到首付款交接现场，朱杰保与李小先的谈话录音等情形，足以证明朱筱菁知晓案涉房屋买卖且对此不持异议，李小先有理由相信朱杰保有权代理朱筱菁，一审法院认定朱杰保有权代理朱筱菁认定事实清楚，适用法律正确。朱筱菁的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。朱杰保辩称，一、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国立法法》第83条规定，同一机构制定的法律行政法规，地，地方性法规治性条例等，有新旧不一致的，适用新的法律规定；在普通法和特别法的选择适用中，特别法优于一般法。一审法院不依据《中华人民共和国合同法》的规定而选择适用《中华人民共和国民法通则》，有严重问题。二、如其代理行为已完成的，则朱筱菁知晓后还可以考虑是否默认，但在房地产买卖关系过程中，相应交易需要产权人签字，在该重要问题上如要求朱筱菁默认，不符合常理和法律，朱筱菁和李小先都应当明知该重大产权决定应由本人现场明确意见。即便按《中华人民共和国民法通则》第66条关于默认的规定，李小先与朱筱菁相互不认识，之间没有长期的交易习惯，朱筱菁知道自己的权利受害时，按正常人的民法名义，不表态表示的是拒绝，因此，当时朱筱菁就拒绝出卖案涉房屋。综上，其无权代理朱筱菁，案涉合同无效，更不存在赔偿损失，最多产生其与李小先之间的合同缔约责任。三、关于损失的计算时点，应在2016年3月21日之前，李小先在2016年3月18日至3月21日期间已完全知道案涉合同无法履行，应该终止，也是无效，该合同对朱筱菁不产生法律效力。朱杰保上诉请求：一、撤销一审判决,依法改判驳回李小先的全部诉讼请求，或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由李小先承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误，证据使用错误，事实判定不清。1.本案系发回重审的案件，一审法院在重审判决中并未说明重审后查明了哪些事实。二、一审判决采用了模糊的证据，采用的录音多达9次不同场合，录音稿没有说明哪段录音能够证明相应事实。三、一审判决适用法律错误。一审判决已跳出《中华人民共和国合同法》的范畴，适用了《中华人民共和国民法通则》，完全错误，即便适用该规定，也违背了该规定的根本释义，违背法律原则。四、一审法院判令赔偿损失存在问题。1.按法律公平原则，李小先只支付了10万元定金，并在很短的时间内就已收回定金，并未造成所谓损失，再要求赔偿损失属于空手套白狼。2.李小先在签约过程中存在严重过错且未承担相应损失。3.一审法院计算损失的时点错误。李小先收到定金后并未提出不同意见，应在当时即进行止损，一审法院计算扩大损失不合理。李小先辩称，一、一审法院关于有权代理的认定事实清楚，适用法律正确。但李小先对一审判决关于合同解除及时点的认定不认可。一审法院判令朱筱菁承担违约赔偿责任，若案涉合同已被认定无法履行，则朱筱菁作为合同当事人应依法承担赔偿责任。朱杰保所谓定金收回的陈述并不属实，中介公司并不同意朱杰保退回定金，李小先对此也不知晓，系朱杰保通过反向查询，擅自将10万元款项退回李小先帐户。二、朱筱菁已从违约中实际获利，其在本案审理期间作为案涉房屋产权人，向富力公司主张装修赔偿款，也印证了朱杰保关于出售案涉房屋系投资失败，房屋存在质量问题的陈述。朱筱菁向开发商索赔实际获得了20余万元赔偿款，与李小先提供的看房录音中，朱杰保多次表示案涉房屋存在装修质量问题相互印证。三、李小先就案涉合同的履行没有任何过错，朱杰保为转嫁责任，所作陈述多次自相矛盾。朱杰保在一审中曾明确否认将房卡和钥匙交给李小先和中介公司，在李小先提交看房录音后，朱杰保才在二审中认可将钥匙交给李小先和中介公司的事实。在李小先提交的起诉前的录音中，朱杰保明知李小先去银行前不知道所谓支付50%的比例，仍打算按合同约定支付30%首付款，但朱杰保在诉讼中却称李小先回复50%没有问题，朱杰保的多次自相矛盾的陈述说明其可信度存疑。四、关于损失计算的时点，如前所述，李小先认为一审法院认定案涉合同已于2016年5月9日解除，并以该时点计算损失没有依据。五、关于适用法律问题。1.根据李小先提供的证据和法院多次庭审查明的事实，足以证明朱杰保有权代理朱筱菁。朱杰保和朱筱菁共同去银行收款，是以实际行为表明其知晓并且同意朱杰保卖房。2.即便按朱筱菁在诉讼中所谓不知去银行有何事的陈述，朱筱菁到银行后，在双方协商事宜全程中均未提异议，还和李小先微笑打招呼，目睹了中介帮其写收条。在朱杰保与李小先因首付款数额问题产生分歧时，朱筱菁也未作出任何拒绝出卖的意思表示，还非常友好。其提交的录音和中介公司的证词都能证明朱筱菁没有任何拒绝的意思表示。根据《中华人民共和国民法通则》第66条的规定，应视为同意。3.退一万步而言，倘若朱杰保无权代理朱筱菁，李小先也有理由相信朱杰保系有权代理，朱杰保的行为已构成表见代理。六、朱筱菁、朱杰保反悔卖房的关键原因在于房价上涨，中介公司在录音中也称“关键是房价涨了”。民事主体应遵守诚实信用原则，不应因房价涨跌而反悔买卖，朱杰保和朱筱菁的行为有违诚实信用原则，损害了李小先的合法权益。综上，朱杰保的上诉请求和事实理由均不成立，请求二审法院依法驳回。朱筱菁辩称，一、朱杰保未经其同意，与李小先私自签订购房合同，相应联系中介、现场看房以及协商买卖的行为，皆没有其本人参与。在银行的那天，其也没有对合同进行追认，涉案合同自始至终从未成立，其不用承担任何责任。二、李小先称其因此获利，这与李小先无关。三、到银行时其与李小先打招呼系出于礼貌，且其当时系临时被叫去银行，并并不知晓具体情况，知晓情况后其便表示不同意出售案涉房屋，其更未看到李小先所说的收条。四、案涉合同明确是无权代理，无权代理合同是效力待定合同，未经朱筱菁明确追认，该合同从未生效，从未生效的合同根本不存在解除一说，一审法官总结的争议焦点是在错误诱导当事人和律师。守望者公司、富力公司经本院依法通知，未到庭参加询问，亦未提交述称意见。李小先向一审法院起诉请求：一、判令朱筱菁、朱杰保继续履行2016年1月27日签订的南京市存量房买卖合同，配合办理房屋所有权转移登记至李小先名下；二、判令朱筱菁、朱杰保共同赔偿损失，包括租金损失（自2016年9月17日起按5000元每月计算至2019年9月16日为180000元，自2019年9月17日起按6500元每月计算至案涉房屋交付时止）、装修费损失17950元、设计费损失2000元；三、判令守望者公司退还中介费15000元；四、本案诉讼费、保全费由朱筱菁、朱杰保承担。一审法院认定事实：2016年1月27日，朱杰保以朱筱菁的名义与李小先、守望者公司签订一份南京市存量房买卖合同（以下简称案涉房屋买卖合同），约定：“甲方（卖方）朱筱菁，乙方（买方）：李小先，经纪机构：守望者公司。甲、乙双方遵循平等自愿和诚实信用原则，经协商一致，就下列房屋买卖事项订立本合同。第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：（一）座落于南京市江宁区（即案涉房屋），建筑面积165.83平方米，房屋用途为住宅；……第三条甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为人民币（小写）￥3230000元，（大写）叁佰贰拾叁万元，其中含定金（小写）￥100000元，（大写）壹拾万元，尾款（小写）￥20000元，（大写）贰万元。第四条乙方的付款方式和付款期限按下列约定：……3、甲方同意乙方自留尾款贰万元，不存入托管账户，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割。甲、乙双方同意以下付款方式和付款期限支付房价款，并自行承担房屋转让价款安全的全部责任：现金＋贷款。①首付款乙方于2016年3月底前支付给甲方；②乙方贷款（商业）人民币贰佰贰拾万；③乙方剩余定金于2016年1月31日前支付给甲方。经纪机构及其人员均应严格执行国家和地方政府有关规定，不得以任何形式代收代付房屋转让价款……乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之肆支付违约金……第五条甲、乙双方定于银行下款至甲方账户时正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方定于2016年4月底前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。甲方应在2016年4月底前将落户于该房屋的户籍关系迁出……甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之肆支付违约金……第六条甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。第七条甲、乙双方同意，在本合同生效后90日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记……办理以上手续应当缴纳的税费，由乙方承担甲方税费，甲方税费包括办一手房费用和二手房过户所有费用……”朱杰保在该合同甲方栏签署“朱筱菁，朱杰保代”。同日，李小先支付定金2万元，并由朱杰保出具一份收条，该收条载明：“今朱筱菁收到李小先购买江宁区房屋定金贰万元整。”2016年1月31日，李小先支付定金8万元，并由朱杰保出具一份收据，该收据载明：“本人朱筱菁朱杰保代（身份证：3201011959……）今收到李小先（身份证：3201131962……）购买富力十号60幢202室之房屋定金捌万元（大写80000元），转账至农行62284803996********”。李小先支付守望者公司中介费25000元，后守望者公司退还李小先中介费10000元。2016年1月31日，守望者公司工作人员陶某向李小先出具《承诺》一份，载明“鉴于甲方（卖方）位于江宁区没有办理房产证，若在交易过程中出现交易风险，则由丙方（中介）承担所有责任。”2016年2月20日，朱杰保第一次带李小先夫妇查看案涉房屋。2016年3月17日，朱杰保向守望者公司法定代表人闫明发送手机短信，载明“小严，来不及了。款下午已借到合同取消吧。把你账号发来十万元下午转给你。帮忙转还给李小先。给你添麻烦了”同日，朱筱菁申领了案涉房屋的购房款发票。2016年3月18日下午，李小先、朱杰保及守望者公司工作人员陶某约定至银行办理首付款交付事宜，朱筱菁亦至现场，但因陶某为促成交易在2016年3月17日与朱杰保沟通首付款的比例时告知朱杰保李小先可以支付50%，但该比例陶某并未与李小先进行确认，导致与买卖双方沟通的首付款支付比例不一致，买卖双方对首付款支付比例存在分歧，致使首付款未交付完成。同日，陶某在银行见到朱筱菁，陶某未要求朱筱菁在《房屋买卖合同》上签字。因双方就首付款支付比例未达成一致，后朱筱菁与朱杰保一同离开。在双方协商过程中，朱筱菁未发表任何意见。2016年3月20日，李小先丈夫同意支付首付款，但朱杰保明确告知守望者公司其无法做通女儿朱筱菁的工作，房子不再出售。2016年3月21日，朱杰保和李小先夫妇在狮王府见面，继续商谈案涉房屋的买卖事宜。2016年3月25日，李小先与朱杰保电话联系继续沟通案涉房屋买卖事宜，朱杰保陈述其女儿及妻子不同意出售案涉房屋，并由其妻子将定金退给中介守望者公司，遭到守望者公司拒绝。李小先表示希望双方继续沟通，朱杰保在电话中表示他再与家属商量。同日，朱杰保通过转账返还李小先定金10万元。2016年5月9日，李小先曾向一审法院提起诉讼，要求朱筱菁、朱杰保赔偿因违约不同意履行合同给其造成的损失390000元。该损失的计算系根据起诉当日与合同签订之日房屋价格对比后差价的一半。理由为，朱筱菁、朱杰保不愿履行合同，构成违约。该案审理中，李小先申请追加守望者公司为被告，并变更诉讼请求要求守望者赔偿损失690000元。李小先于2017年5月26日向一审法院申请撤回该案起诉。该案庭审中，朱杰保对签订合同的过程陈述为，“这个合同是我代签的，当时代签，我带了原始的商品房预售合同给原告（即李小先）和中介看过。我就跟原告和中介说了，这个房子是我女儿的，没有两证，我处理这个房子，我只能临时代签，我现在急需要钱，如果同意我们俩就先把这个合同签了，回头我做我家女儿的工作；这个合同签的时候定金是支付给我的，分了两次，我也收到了，定金也是打到我个人卡上，这也是事实。该房在售房的时候作为我本人实际的房产价格远远低于原发票的成本，低了8万多元，我们是1月底签的合同，实际上南京在2015年10月份前后房子已经开始疯涨，首付款我一直提出来资金周转差100万，也不想去借钱，我就跟中介说了房价低就低一点，请中介帮我处理，暂时不要告诉我女儿，我回头做我女儿的工作”。李小先对合同签订过程则陈述为“当时朱杰保也做了承诺说没有问题，当时我们问朱杰保要了这些材料，他说事后会补的，签字也会补的。另外我们也考虑到两被告是父女关系，而且考虑被告的年龄比较小，可能也没有钱购买，这个房子的购买可能也是朱杰保出资购买，再加上中介的保证，所谓（以）我们就支付了定金及中介费”。守望者公司的经办人陶某在该案中出庭作证称：“朱杰保当时跟我们说他女儿无法到中介公司来，由他来代签，朱杰保只有跟开发商的预售合同，没有两证，我们有没有向朱杰保要授权委托书这个细节我记不清楚了，反正最终没有看到授权委托书；我们将朱杰保跟我们陈述的情形如实的告知了李小先，李小先问我们这种情况中介公司有没有签过，我说我们签过，因为有的卖家确实是卖完房子之后才去办证，李小先问我们房子朱筱菁不能签字怎么办，我们在签约的过程中没有想那么多，我说人家是父女，他来签他女儿肯定来不了，这种情况我们也签过，最后可以喊朱筱菁来补签，然后他们谈拢了就把字签了”。对于合同补签的情况，陶某陈述：“在当天过来的时候，我们是想等钱付过以后再喊朱杰保女儿签字，但是当天钱没有付起来，就没有喊朱杰保女儿签字，这个签字是指钱付过以后打收条签字，而不是合同签字。没有想过让朱筱菁签字，当时想着在收条上签字，就代表朱筱菁认可了”。一审还查明，2014年5月，朱筱菁与富力公司签订南京市商品房预售合同，由朱筱菁购买富力公司所开发的案涉房屋。该房屋现登记在朱筱菁名下，房屋建筑面积166.05平方米。本案一审争议焦点为：一、朱杰保出售案涉房屋是否是有权代理；二、案涉房屋买卖合同是否已解除，何时解除；三、朱筱菁、朱杰保是否存在违约行为，如存在违约行为应当承担何种责任。关于争议焦点一，李小先认为朱杰保系有权代理，理由为：1.守望者公司在整个过程中明确朱杰保代理其女儿签署案涉合同没有风险，并向其出具了书面的承诺书；2.朱筱菁将案涉房屋的钥匙、房屋买卖合同、交款凭证原件等都交给了朱杰保，朱杰保也将钥匙先后交给中介守望者公司看房，并交给原告先行装修；3.朱筱菁在各方约定的首付款交付日到达了交付现场的银行，全程没有提出任何异议，而且面带笑容和李小先打招呼，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定，朱筱菁的行为视为同意出售案涉房屋；4.朱杰保有代理朱筱菁的惯例。（1）案涉房屋商品房预售合同中的签字也是朱杰保代朱筱菁签署；（2）案涉房屋在业主与开发商维权中也是朱杰保代理朱筱菁作为维权代表；（3）本案诉讼中在法院联系不上朱筱菁时，也是朱杰保告知法院将诉讼材料寄给其转交给朱筱菁，法院也确实按照朱杰保提供的地址送达了应给朱筱菁的诉讼文书，朱杰保和朱筱菁作为父女关系，朱杰保有一贯代理朱筱菁的行为惯例。朱杰保认为，1.李小先在购买房屋前明确询问过守望者公司经办人陶某，朱筱菁可能不签字怎么办，证明李小先已经预知到这种成交的不合法性和风险性；2.其本人明确告知过中介公司和李小先，先不要让其女儿朱筱菁知道，等首付款付完其来做女儿的工作，所以其没有受到委托，也跟李小先和中介公司做出过说明，只是其想等钱用，想收到首付款以后再跟女儿做工作。案涉合同需要朱筱菁本人确认，确认的前提是其先收到钱再做工作，其与李小先签订买卖合同是因其急需100多万，故其要求在3月15日前必须要收到100多万，而在实际履行合同中，李小先多次违约，导致该合同其本人和李小先之间私下不能履行下去，是李小先违约在先。朱筱菁则认为，1.中介公司出具的承诺恰恰证明李小先在案涉房屋买卖的时候对于该房屋没有办房产证以及产权人不能到场签字的交易风险是明知的，并且让中介承诺，若出现风险由中介承担责任；2.案涉房屋钥匙及购房合同和相关材料问题，朱筱菁和朱杰保是父女关系，案涉房屋的权属证明材料，朱杰保能够拿到比较符合常理，并不表明朱筱菁委托朱杰保出售案涉房屋。原审一审、二审中所提到的钥匙并非钥匙，而是入户单元和电梯的门禁卡，房门锁是密码锁。门禁卡交付给李小先使用并不代表交了钥匙，更不存在交付房屋；3.本案适用《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，朱杰保系无权代理，依据《中华人民共和国合同法》相关规定，无权代理的行为应经被代理人追认，未经被代理人追认对被代理人不发生法律效力。本案中，朱筱菁到银行待的时间很短，只有几分钟，面带笑容是一种正常礼仪，且当天李小先与朱杰保在交涉，朱筱菁对合同内容之前并不知情，知道后也明确拒绝；4.李小先认为朱杰保有代理朱筱菁的惯例并不表明案涉房屋买卖合同的签订朱杰保有代理权。本着一事一代理的原则，特别是本案中涉及的处分朱筱菁房屋所有权，涉及到朱筱菁的重大物权利益，理应经朱筱菁追认，未经追认对朱筱菁不发生法律效力。关于争议焦点二，李小先认为双方合同没有解除，理由为，合同对双方当事人具有约束力，其不同意解除。其在诉状中至始至终没有提出解除合同，一方违约的情况下要求其承担违约责任不是必然以解除合同为前提。朱杰保认为，案涉房屋买卖合同早已解除，2016年3月25日其将10万元定金退还给李小先，双方房屋买卖合同即已解除。朱筱菁则认为，朱杰保无权代理，案涉房屋买卖合同没有经过其追认，与其无关。根据之前的庭审情况，李小先起诉要求赔偿损失69万元，要求其与朱杰保承担违约责任的前提就是合同解除。关于争议焦点三，李小先认为朱筱菁、朱杰保构成违约，理由为，1.朱杰保在首付款交接前就发短消息给中介公司称，款项已筹到、合同取消；2.在首付款交接约定日，朱筱菁、朱杰保先离开银行，之后与其协商涨价，因此，是朱筱菁、朱杰保违约而非其违约。朱筱菁的母亲将定金10万元退还给中介公司被拒，后将定金退回给其，可证明朱筱菁、朱杰保家人均知晓案涉房屋买卖，并在庭审中明确表示不同意履行合同，从银行回来后均有意向涨价，并由朱杰保出面和其沟通房屋涨价事宜，足以证明朱筱菁、朱杰保因房价上涨不同意继续履行案涉合同，没有按合同约定将房屋交付给其，且认为其提交的录音和庭审记录可以佐证。朱杰保认为，李小先提供的录音不完整，所有录音都是在双方发生矛盾之后李小先在其不知情的情况下录音，带有目的性。李小先与中介公司的谈话录音被守望者公司明确表示不作为证据使用，录音中的表述并不真实。证人陶某的证词能够证明首付款交付当天是李小先为双方合同履行设置障碍，并找借口不愿意付款，主动不履行合同。朱筱菁则认为，1.朱杰保在与李小先谈话录音中的陈述只能代表朱杰保个人意见，与朱筱菁无关。其对李小先与朱杰保签订案涉房屋买卖合同不知情；2.2016年3月18日下午到银行后，其知情后明确表示不同意出售案涉房屋，案涉房屋买卖合同签订及履行的情况均与其无关；3.本案原一审及重审庭审中，中介公司负责人闫明到庭陈述，其对中介公司与李小先之间的录音均是为合同履行中调解买卖双方的目的，本着大事化小小事化了的原则，并非完全的真实意思。一审中，李小先认为朱筱菁、朱杰保违约给其造成损失，主张朱筱菁、朱杰保赔偿损失。李小先提交：1.2016年9月2日租房合同原件2份、付款截图打印件1张，主张两被告赔偿其2016年9月17日起计算至房屋实际交付之日止的房屋租金损失；2.收据复印件2张，证明其支付中介费25000元，守望者公司已退还10000元，要求守望者公司赔偿中介费损失15000元；3.方太公司送货/安装预约单1份、实景家装节统一订单9份、移门订货合同1份、佛斯特橱柜订购单1份、森歌厨房电器销售订单1份、东方邦太客户预定单1份、设计费收据1张、全案定金协议1份以及左右沙发订货合同1份，证明其装修费、设计费损失共17950元。朱杰保质证认为，对证据1，（1）2016年9月份的合同是复印件，2019年的合同是原件，但是并不代表真实性，李小先可能和房主串通；（2）根据租赁合同，李小先是在双方发生纠纷以后租赁房屋，而其在2016年3月18日、3月25日，均已通知中介公司和李小先，因此，李小先的租赁损失与案涉合同没有关系；（3）对李小先租赁房屋的事实不认可，李小先租赁的房屋有两个产权人，汤力作为产权人也在李小先租赁的房屋居住，居住的人数与面积有关，即便认可租金损失，也不能涵盖其他产权人。证据2应该是真实的，但其未违约，不应由其承担责任。对证据3，（1）李小先提供的单据真实性无法确认，对证明目的不认可，票据上只写了富力10号，不能确定对应的具体房屋房号，假设真实，大部分票据都没有对应的付款记录，所有票据日期是在2016年3月18日和25日后，3月18日双方已产生矛盾，3月25日退还定金，李小先都十分清楚其不愿意履行合同，在此之后所有单据都是李小先在刻意扩大损失；（2）单据中看出有大量苏果卡及其他返利，李小先也没有扣除，有些定金也可以退；（3）李小先就其主张购买的商品和装修，应提交原始合同、单据等证据；（4）即便法院认定损失成立，李小先也应将所购物品的有残值或退货交还给其。没有证据能证明李晓晓对案涉房屋做了装修、设计，李小先所称的锦华设计公司进行设计提交证据证明。李小先认为产生装修损失，那么相应装修肯定需通过富力公司和物业公司，李小先没有证据证明与物业公司或富力公司交接，富力公司出庭时也对此没有认可。朱筱菁对李小先提交的上述证据均不认可，并认为损失与其无关。一审法院询问李小先，如经法院审查认为其要求继续履行合同的诉请不能得到支持，其是否变更本案诉讼请求。李小先回复，如法院经审查认为案涉合同已不适宜继续履行，则其增加一项诉讼请求，即，要求朱筱菁朱、朱杰保赔偿房屋差价损失2644030元（35422×165.83-323万），该房屋差价损失的计算时点应为本案发回重审立案之日的市场价格，即35422元/平方米。其之前主张的损失其继续主张。李小先提交2019年6月30日房屋价格查询截图1份，用于证明案涉房屋当前售价远超其购买价格。朱杰保不认可李小先主张的差价损失，理由为，案涉房屋买卖合同没有产权人朱筱菁签字，仅为意向协议，李小先主张房屋差价损失没有道理。且其不认可李小先的损失计算方法。李小先自起诉之日即已终止合同，即便有差价，也应以李小先第一次起诉的立案之日作为计算时点；其对李小先主张的单价35422元也不认可，应当以其退定金时点的单价为准。朱筱菁则认为，朱杰保系无权代理，其作为产权人，从未授权朱杰保出售案涉房屋，也无须承担相应责任。李小先在之前诉讼中主张的差价赔偿与现在主张的数额差距很大，从39万元涨至69万元，李小先计算差价损失的时点不断反复，其认为应以朱杰保退还定金之日为差价损失时间节点。一审中，就案涉房屋2016年3月、2016年5月、2017年5月以及2019年5月不同时间节点的单价，一审法院向位于南京市江宁区店进行了调查。我爱我家工作人员陈述，案涉房屋2016年上半年的单价在23000元至25000元每平方米，2019年大约在34000元每平方米，2017年系统未查到，但应该比2019年低2000元每平方米，约为32000元每平方米。链家工作人员陈述，2016年小户型成交价在25000至26000元左右。2016年9月成交建筑面积为119.59平方米房屋，单价为30020元每平方米，2016年12月成交建筑面积为119.4平方米房屋，单价为32044元每平方米。2017年5月份成交建筑面积为131.21平方米房屋，单价为29114元每平方米，2019年4月27日成交建筑面积为119.4平方米房屋，单价为33585元每平方米。因各方意见分歧，致一审调解未成。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李小先与朱杰保代朱筱菁签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。关于争议焦点一，即朱杰保出售案涉房屋是否系有权代理的问题，一审法院认为，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，朱杰保代表朱筱菁与李小先签订《房屋买卖合同》构成有权代理。理由为：1.案涉房屋买卖合同签订前，系朱杰保委托守望者公司出售案涉房屋，并由朱杰保负责与李小先洽商房屋买卖事宜，并带李小先进入案涉房屋现场查看和介绍房屋；2.朱杰保与朱筱菁系父女关系，朱杰保代理朱筱菁签订案涉房屋商品房预售合同，且在代表朱筱菁签订案涉房屋买卖合同时持有案涉房屋买卖合同原件、付款凭证原件；3.朱筱菁在双方约定交付首付款前一天也即2016年3月17日申领了案涉房屋的购房款发票；4.朱筱菁在双方约定交付首付款当天也来到银行，对代理权限全程未提出异议；5.双方产生争议后，朱杰保与李小先的谈话录音显示，朱筱菁应当知晓案涉房屋买卖事宜。综上，基于朱杰保与朱筱菁的亲属关系以及合同签订履行过程、朱筱菁本人到首付款交接现场以及朱杰保与李小先的谈话录音等情形，可以认定朱筱菁知晓案涉房屋买卖并且不持异议，根据法律规定，朱杰保构成有权代理，案涉房屋买卖合同对朱筱菁具有约束力。朱杰保与朱筱菁关于朱杰保系无权代理的辩称意见缺乏事实依据，一审法院不予采信。朱筱菁另辩称，本案不应适用《中华人民共和国民法通则》第六十六条，而应适用《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，但《中华人民共和国民法通则》第六十六条是对代理行为的规定，故对朱筱菁的该辩解意见，一审法院不予采纳。关于争议焦点二，案涉房屋买卖合同是否已解除，何时解除的问题。一审法院认为，案涉房屋买卖合同已于2016年5月9日解除。理由为：1.2016年3月20日，朱杰保明确告知守望者公司其无法做通女儿朱筱菁的工作，案涉房屋不再出售，朱杰保并于2016年3月25日将购房定金退还给李小先，可以视为朱筱菁和朱杰保不同意继续履行合同，并最终明确向李小先提出解除案涉房屋买卖合同的意思表示，朱杰保以自己的行为表示不再履行合同；2.李小先在之前的双方交谈过程中虽不同意解除合同，但2016年5月9日李小先起诉至一审法院要求朱杰保、朱筱菁赔偿损失，且损失计算方式为房屋价格上涨产生的差价损失，可以看出李小先该次诉讼系以行为表示要求解除案涉房屋买卖合同，朱杰保、朱筱菁对合同解除亦不持异议；3.再从本案李小先的诉请来看，李小先原诉请为要求继续履行案涉房屋买卖合同并判令朱筱菁、朱杰保及守望者公司赔偿装修损失、中介费损失和租金损失，在一审法院询问其如经审查案涉合同不能继续履行的情况下是否调整诉讼请求时，李小先增加要求朱筱菁、朱杰保赔偿房屋差价损失的诉讼请求，也能够印证其在2016年5月9日的诉讼中主张要求朱筱菁、朱杰保赔偿损失系基于其要求解除其与朱筱菁的《房屋买卖合同》。综上，一审法院确认案涉《房屋买卖合同》已于2016年5月9日解除，对李小先要求继续履行合同的诉讼请求，一审法院不予支持。关于争议焦点三，朱筱菁、朱杰保是否违约、应承担何种责任的问题。一审法院认为，本案中，朱筱菁与李小先签订案涉合同后，无正当理由拒绝继续履行案涉房屋买卖合同，构成违约，应承担相应违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于李小先主张的租金损失，本案中，双方房屋买卖合同于2016年5月9日即已解除，李小先主张朱筱菁支付其2016年9月17日至案涉房屋实际交付之日止的租金损失，缺乏法律和事实依据，一审法院不予支持。关于李小先主张的装修损失和设计费损失，上述费用均发生在案涉房屋买卖双方争议期间，且双方合同已于2016年5月9日解除，李小先主张朱筱菁承担赔偿责任亦缺乏法律和事实依据，一审法院不予支持。关于李小先主张朱筱菁赔偿其房屋差价损失。本案中，双方合同已于2016年5月9日解除，故计算李小先的房屋差价损失应以此期间案涉房屋同类型同地段房屋价格作为确定李小先主张的房屋差价损失的计算标准，经一审法院询价，案涉房屋在2016年上半年的价格在25000左右，故一审法院酌定，2016年5月期间案涉房屋的单价为25000元/平方米，经一审法院计算，房屋差价为915750元（25000元每平方米×165.83平方米-3230000元），故对李小先主张朱筱菁赔偿其房屋差价损失2644030元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。关于李小先主张守望者公司退还中介费15000元，守望者公司对此不持异议，一审法院予以支持。李小先主张朱杰保承担违约责任，因朱杰保并非案涉合同的相对人，李小先该诉请于法无据，一审法院不予支持。富力公司、守望者公司经一审法院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、朱筱菁于判决发生法律效力之日起十日内赔偿李小先房屋差价损失915750元；二、守望者公司于判决发生效力十日内返还李小先中介费15000元；三、驳回李小先的其他诉讼请求。一审案件受理费29672元，保全费2520元，合计32192元，由李小先负担20012元，由朱筱菁负担12180元。一审法院认定的事实有相应证据在卷佐证，本院予以确认。二审中，朱筱菁提交存量房买卖合同复印件一份，用于证明其在购买案涉房屋前一个月卖掉其名下的其他房产，具有购房实力，同时，其在购房前买卖过其他房产，不存在朱杰保代理其的惯例；二、股票明细对账单复印件一份，用于证明其在2011年至2014年期间有大量股票交易，具有购房经济实力；三、银行交易明细复印件一份，用于证明其购买案涉房屋时支付的部分购房款；四、富力公司留存的发票记账联、办理产权证告知书、户口簿复印件各一份，用于证明案涉房屋的购房发票并非其领取，一审法院认定事实错误。李小先质证上述对房屋买卖合同、股票明细对账单、交通银行的凭证形式的真实性予以认可，但认为不能证明朱筱菁的证明目的。朱筱菁于1991年出生，案涉房屋附记的时间来看是2010年办理按揭贷款的，在2010年购买案涉房产时，朱筱菁没有购买能力，应该是朱杰保出资购买登记于朱筱菁名下。对富力公司发票照片的真实性无法确认，即便如朱杰保所述，系朱杰保的虚假行为，也恰恰证明朱杰保存在虚假陈述，并恰恰印证朱杰保一贯代理朱筱菁的行为习惯。朱杰保认为朱筱菁提交的上述证据真实，并能证明朱筱菁的证明目的。法律并没有规定什么年龄段适合购买房屋，朱筱菁当时已能购房，李小先认为朱筱菁没有购买能力系推测。当时的贷款是朱筱菁本人所贷，相应股票账户存在长期交易，是有资金支撑的，据其回忆，朱筱菁在司法学院负责系统，处于半工半读状态，有很多的业余时间从事其想从事的工作。朱杰保在二审期间提交：一、守望者公司于2020年10月10日出具的证明一页，用于证明其与李小先在2016年3月25日的通话录音中提到的其妻向中介公司退定金，被中介公司退款一事不存在，一审法院关于这段的证据引用错误。二、其与守望者公司经理于2020年10月10日的谈话录音光盘及录音整理资料一份，用于证明其和汤明海在狮王府商谈案涉合同事宜，是双方事先有利益交换。汤明海在2016年3月20日电话要求其继续说服朱筱菁，其没有代理权，正是由于利益交换，其当时的谈话有些是碍于面子，不是真实意思的表达。李小先质证认为：一、阎明是守望者公司的负责人，是本案的利害关系人，该录音亦不属于证人证言，不能证明朱杰保的证明目的。二、对录音光盘和录音整理资料的真实性不予认可。相应录音内容并非证人证言，充其量是守望者公司法定代表人在本案诉讼中的陈述，严明作为本案利害关系人，应出庭应诉。其已向一审法院提交在狮王府和南农的完整录音和文字整理资料，根本不存在朱杰保所称的利益交换之说。朱筱菁认为，朱杰保提交的证据涉及的事宜其并未参与，其不清楚情况。但认可朱杰保提交证据的真实性、合法性、关联性。本院另查明，本案原一审庭审过程中，各方当事人对于李小先于2016年5月9日起诉的形成的一审法院（2016）苏0115民初5630号民事案件开庭审理期间进行的陈述和提交的证据均无异议。相应庭审笔录载明：朱筱菁的代理律师陈述，朱筱菁在3月18日下午接到朱杰保的电话，让到招商银行××路支行××一下，朱筱菁到后，李小先在打电话，她就等了一下，朱杰保和李小先两人可能就房屋的买卖价格、付款方式在交谈，后来她就问父亲房子是不是被卖掉了，朱杰保就告诉她房子是卖了，价格323万，当她知道这个情况以后他是坚决不同意卖房子的，就这个情况专门做了一个谈话笔录，后来不欢而散的情况朱筱菁不清楚，她当时和朱杰保一起走了。该次庭审中，朱杰保申请守望者公司的员工陶某出庭作证，陶某提供证言称，当天在银行见到朱筱菁了，朱筱菁从头到尾没说话，只是笑笑。朱杰保则在该次庭审中陈述，李小先在银行见到其的第一句话就问两证有没有……其离开银行已经是下午4点40左右了，其是因为时间来不及了才走了。二审期间，朱筱菁向本院申请向南京市江宁区住房保障和房产局调取其购买案涉房屋时富力公司备案的购房合同；朱杰保向本院申请调取李小先在2016年3月份所有银行卡流水材料；朱杰保另申请对守望者公司提交的承诺中陶某的签名是否系陶某本人所写进行司法鉴定。对此，本院认为，朱筱菁和朱杰保的上述申请对于证明本案待证事实没有意义，并无调查收集之必要，本院不予准许。以上事实，有合同、银行交易明细、发票记账联、证明、录音光盘及录音整理资料、申请书，一审法院庭审笔录以及本院询问笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同是否对朱筱菁产生法律拘束力；二、李小先主张的房屋差价损失应当计算至何时；三、李小先关于房屋租金和装修费用的诉讼请求能否成立。对于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，朱筱菁称其未授权朱杰保销售案涉房屋，而朱杰保亦在与李小先签订案涉房屋买卖合同后自称朱筱菁不同意售房，其无权代理朱筱菁，但实际上，朱杰保的相应售房行为实际延续了一段期间，自其委托中介公司挂网销售案涉房屋至2016年1月27日与李小先签订案涉房屋买卖合同，再到收取李小先支付的定金、带李小先夫妇看房，直至2016年3月18日下午与中介公司和李小先前往银行办理首付款交接手续，而当天下午，朱筱菁本人实际到场，虽朱杰保与李小先因首付款的支付比例产生争议而未能完成款项交付手续，但朱筱菁在场自始至终未就朱杰保代售案涉房屋的行为作出否认表示，在此情况下，应视为朱筱菁对朱杰保相应代理出售案涉房屋行为的同意。一审法院据此认定案涉房屋买卖合同对朱筱菁产生法律拘束力，有事实和法律依据。对于争议焦点二，本院认为，朱杰保虽于2016年3月25日自行将定金退至李小先账户，但并未通知李小先，且当天朱杰保还在与李小先沟通案涉房屋买卖事宜并表示要再与家属商量。而李小先在争议发生之初希望通过自行协商解决纠纷，并实际与朱杰保多次协商，协商无果后于2016年5月9日提起第一次诉讼，也属合理期间范围内。综合上述情况，一审法院以2016年1月27日合同签订之日至2016年5月9日李小先第一次起诉之时作为起止时间计算李小先主张的房价上涨损失，并无不当。李小先上诉主张将相应房价上涨损失计算至其撤回起诉后第二次起诉的原一审判决被本院发回重审之时。对此，本院认为，李小先在与朱杰保多次交涉要求朱杰保履行合同无果后，应采取适当措施防止其损失扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。李小先在2016年5月9日第一次起诉时已明确知晓朱杰保拒绝继续履行合同且已退回定金，但并未在该次诉讼中要求朱筱菁、朱杰保继续履行合同，而仅主张房屋差价损失，并在提起该案诉讼一年后撤回该案起诉，另于2017年5月31日提起本案诉讼。其先起诉又撤诉，之后再另行起诉期间的房价上涨损失，系其未采取适当措施而扩大的损失，故对于李小先主张的该时间段的房价上涨损失，本院不予支持。关于争议焦点三，本院认为，如前所述，当事人一方在对方违约后没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2016年3月17日，朱杰保已以借到款为由通知守望者公司取消合同，3月18日后，又以朱筱菁不同意为由拒绝履行合同，李小先此时应知晓案涉合同是否能继续履行完毕已处于不定状态，但其却自称在此之后另支出装修费、设计费即租金，并产生相应损失，该损失即便真实发生，也系李小先没有采取适当措施而致扩大的损失，一审法院驳回李小先主张上述损失的诉讼请求，亦无不当。综上，李小先、朱筱菁、朱杰保的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29672元，由上诉人李小先负担20012元，由上诉人朱筱菁负担6479元，由上诉人朱杰保负担6479元。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  王路审判员  龚震二〇二〇年十二月二日法官助理高礼慧书记员刘东