河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）豫07民终4723号上诉人（原审原告）：刘云，女，1962年6月15日出生，汉族，住长垣市。委托诉讼代理人：高丽娜，河南普建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋景学，男，1970年4月5日出生，汉族，住长垣市。委托诉讼代理人：杨波田，河南弘治律师事务所律师。原审第三人：胡建选，男，1988年1月7日出生，汉族，住长垣市。未到庭原审第三人：胡兴和，男，1960年6月13日出生，汉族，住长垣市。原审第三人：邵春花，女，1962年3月10日出生，汉族，住长垣市。上诉人刘云与被上诉人宋景学、原审第三人胡建选、胡兴和、邵春花案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省长垣市人民法院（2019）豫0728民初5319号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘云及其委托诉讼代理人高丽娜与被上诉人宋景学的委托诉讼代理人杨波田、原审第三人胡兴和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘云上诉请求：1、依法撤销河南省长垣市人民法院（2019）豫0728民初5319号民事判决；2、依法改判立即停止执行长垣市南蒲社区3期3号楼1单元902号房产的强制执行，并解除查封；3、依法改判刘云与胡建选签订房屋买卖合同合法有效，长垣市南蒲社区3期3号楼1单元902号房产归刘云所有；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人刘云在被上诉人宋景学申请执行前，已付清房款，并实际占有了案涉房产，第三人胡建选在一审中明确认可上诉人刘云对未办理过户手续没有任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院判决适用法律错误，应立即停止对案涉房产的执行。2、一审判决认定胡建选不具有购房资格，不能取得该房屋的所有权错误。上诉人认为既然第三人胡建选享有居住权等财产性权利，上诉人刘云已付清案涉房款，即使上诉人刘云没有房屋的所有权，也应享有居住权等财产性权利，应立即解除查封，并停止执行。3、被上诉人宋景学申请执行，查封第三人胡建选的房产，其目的也是想通过法院将涉案房屋变卖或者折价抵偿胡建选所欠债务，如果涉案房产不能买卖，被上诉人宋景学也不能申请法院查封案涉房产。上诉人刘云在宋景学申请执行前已付清50万元的房款并实际占有案涉房屋，如果该房产被执行，则胡建选没有能力偿还上诉人刘云50万元的房款，对上诉人刘云不公平。因此，一审判决继续执行案涉房产，违背民法公平原则。宋景学答辩称：一审判决适用法律正确，认定事实清楚，判决不违背公平原则，请求驳回上诉。原审第三人胡兴和述称：由法院依法处理。刘云向原审法院提出诉讼请求：1、停止对位于长垣市南蒲社区3期3号楼1单元902号房产的强制执行，并解除对该房产的查封；2、确认刘云与胡建选签订的房屋买卖合同合法有效，长垣市南蒲社区3期3号楼1单元902号房产归刘云所有；3、由宋景学承担本案的诉讼费用。原审法院查明：胡建选于2013年10月8日与长垣市南蒲办事处新农村建设投资有限公司签订购房协议书，约定胡建选购买南蒲社区三期3号楼1单元902号的房屋，该房屋为居住安置房，房屋价款共计298717元。后胡建选对该房屋进行了装修并开始居住。2017年6月27日，刘云与胡建选的代理人胡兴和签订协议书，约定胡兴和、胡建选借刘云现金50万元未偿还，该借款在一年半之内还清，如果不能还清，将位于南蒲社区三期3号楼1单元902号房屋作价50万元给付刘云，用于折抵借款，该房屋的使用权归刘云所有，并将房屋的钥匙等交付给刘云，刘云于2018年5月份到该房屋内居住。2018年10月31日，因胡兴和、胡建选未按时偿还刘云借款，胡建选及其原配偶户子聪向刘云签署房屋买卖承诺书，认可南蒲社区三期3号楼1单元902号房屋卖给刘云。后宋景学向法院申请执行胡兴和、邵春花、胡建选偿还借款，宋景学申请法院查封南蒲社区三期3号楼1单元902号房屋，刘云向法院提出书面异议，认为刘云与胡建选于2017年已经达成房屋买卖协议，购买胡建选名下位于南蒲社区三期3号楼1单元902号房屋，并付清房款，房屋已经交付刘云使用，要求解除对该房屋的查封。该院于2019年8月15日作出（2019）豫0728执异32号执行裁定书，认为该房屋系长垣县南蒲办事处新农村建设投资有限公司出售给胡建选，刘云非该房屋的权利人。刘云与胡建选签订的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括宅基地使用权，而集体经济组织的宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或变相取得，刘云并非该房屋所在社区的集体经济组织成员，其不具有使用该社区宅基地的资格，裁定驳回刘云的异议申请。刘云不服该执行裁定书，向该院提起诉讼。在审理过程中，该院向长垣县南蒲办事处新农村建设投资有限公司致函，就该安置房能否转让、能否办理房产证、胡建选向刘云转让房屋是否经过其同意进行调查，长垣县南蒲办事处新农村建设投资有限公司回复称，所有安置房不准转让和买卖，如果私自转让公司不担任何责任。公司不办理房产证，购房协议不做更改，始终保持原合同不变。原审法院认为，南蒲社区三期3号楼1单元902号房屋系南蒲社区的居住安置房，安置房购买后不得买卖，虽然购买人应当属于社区辖区居民安置范围，但长垣县南蒲办事处新农村建设投资有限公司具有出卖该安置房屋的资格，胡建选不是该社区辖区的居民，不具有购买安置房的资格，胡建选与长垣县南蒲办事处新农村建设投资有限公司签订购买合同购买该房屋，系双方真实的意思表示，双方之间的买卖合同具有法律效力，购房人胡建选不具有购房资格，其不能取得该房屋的所有权，仅享有一定的居住权等财产权。胡建选与刘云签订的房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，因胡建选仅具有该房屋的居住权等财产权利，不具有该房屋的所有权，胡建选无权处分该房屋，胡建选与刘云签订房屋买卖合同致使该房屋的所有权不能转移，虽然双方签订的合同仍系有效合同，但刘云不能据此主张享有该房屋的所有权，故对刘云要求确认涉案房屋归其所有，立即解除查封，并停止执行该房屋的诉讼请求该院不予支持。胡建选不具有购买该房屋的资格，胡建选不具有该房屋的所有权，但胡建选出资购买该房屋，目前长垣县南蒲办事处新农村建设投资有限公司已经向胡建选出售并向胡建选交付了该房屋，胡建选对该房屋具有一定的财产权，应当继续执行胡建选的财产。案经院审判委员会研究决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回刘云的诉讼请求。案件受理费8800元，由刘云承担。二审中，上诉人刘云提交两组证据。第一组证据为案涉物业的证明、物业费收据及买卖合同，证明上诉人已实际占有使用案涉房产。第二组证据为光盘一份、照片三张，证明原审法院实际查封了两套房产，且该两套房产同为一个社区，原审法院驳回刘云的异议请求违背公平原则。宋景学质证意见为：对物业费收据无异议，对证明有异议，证明形式不合法。录音及照片与本案不具有关联性。第三人胡兴和对上述证据不发表质证意见。对上述证据，本院分析认为，因第一组证据与本案待证事实相关联，本院予以采信。对第二组证据因与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院查明的事实与原审认定一致。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中刘云提出对本案执行标的排除强制执行的请求，故其应当举证证明其对涉案房屋享有合法真实的物权且足以排除一般金钱债权的执行。因案涉房屋系长垣南蒲社区的拆迁安置房，开发单位长垣县南蒲办事处新农村建设投资有限公司向原审法院出具的回复函载明，按照新农村改造拆迁政策，所有安置房不准转让和买卖，如转售安置房屋，该公司不办理房产证且购房协议不做更改。本案被执行人胡建选本身不具备购买安置房资格，根据上述安置房政策，其不能取得案涉房屋的物权，在此情况下胡建选又将案涉房屋转让刘云，故其双方所签订的房屋买卖合同在权利人未追认的情况下案涉房屋买卖合同效力存在瑕疵，虽然刘云对案涉房产享有一定权利，但其不能取得案涉房屋合法的物权，其虽然基于以物抵债并占有了案涉房产，该占有权利不足以排除执行。综上，刘云其要求确认案涉房屋归其所有并要求排除强制执行的主张不能成立，本院不予支持，原判结果并无不当。依照?中华人民共和国民事诉讼法?第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由刘云负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二〇年十二月二日书记员  郭盛彧