江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终2961号上诉人（原审被告）：连云港职业技术学院，住所地连云港市海州区晨光路**。法定代表人：骆汝九，该学院院长。委托诉讼代理人：武旸，上海方本（连云港）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京龙城兴业物业管理有限公司连云港分公司，住所地连云港市海州区南极南路**。负责人：窦玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：李怡，江苏苍梧律师事务所律师。上诉人连云港职业技术学院（以下简称职业技术学院）因与被上诉人北京龙城兴业物业管理有限公司连云港分公司（以下简称龙城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2020）苏0791民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人职业技术学院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回龙城物业公司的诉讼请求，龙城物业公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、关于维修项目问题。根据我院与龙城物业公司签订的物业管理合同第四条的约定，龙城物业公司作为承包方有义务确保其所服务的范围内所有设施完好、无缺损。因其管理不当或直接造成损失和灭失的，全部由承包方负责。龙城物业公司向一审法院所提交的签证单均没有我院工作人员签字，因此龙城物业公司应当提供证据以证明本次诉讼中所主张的所有维修项目均是受我院要求进行维修，而非龙城物业公司管理不当所致。二、关于维修价格问题。1.我院对于维修项目的审核程序是:后勤处初审，审计处根据龙城物业公司提供的施工资料进行终审。因龙城物业公司未能提供相应的施工资料导致我院无法对其维修价格进行终审。本案龙城物业公司提供的维修清单均是其单方自行制作，没有证明力。2.从龙城物业公司提供的证据中可以看出，其施工工艺不科学，有故意扩大损失之嫌。其在自来水管道施工签证单中均认可，因不能确定漏水点导致开挖过大。其也未能举证证明其所使用材料的规格、数量、单价均系合理的，是符合市场指导价格的。3.根据我院与龙城物业公司签订的物业管理合同第四条的约定，单个维修费用在3000元以内，由承包人负责，超出3000元的，学校承担超出部分费用。龙城物业公司所提交的维修清单中有多笔维修价格略高于3000元，实际价格应在3000元以内，该部分费用应由龙城物业公司自行承担。超过3000元部分，我院也只应承担超出部分数额。被上诉人龙城物业公司答辩称：1.答辩人按照合同约定履行职责，涉案项目维修均有施工照片予以佐证，不存在虚假，也不存在维修不当，上诉人后勤管理处汇报给领导的《关于补签合同的请示》中已经对涉案维修项目予以确认，认可了各项维修事实，不能因签证单没有上诉人签字而否认维修的事实。2.涉案所有零星项目维修单和维修价格（其中抢修自来水管道118325元、零星维修277396元）均是答辩人依据施工事实进行整理，且早已提交上诉人，上诉人对此也进行了审核，确定了价格，应当视为双方进行的结算。同期提供物业服务的信和物业公司在同样审核前提下已经收到了上诉人支付的维修费用。上诉人若认为答辩人存在零星维修不合理的地方，应当在审核前提出，且应在本案中举证予以证明。一审法院按照物业符合合同约定单个维修项目3000元以上部分由上诉人承担，基于上诉人认可的维修项目认定和相关的相关费用符合事实和法律规定。龙城物业公司向一审法院起诉，请求判令：1.职业技术学院立即给付维修费273599.50元；2.职业技术学院承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2017年1月6日，职业技术学院（发包人）与龙城物业公司（承包人）签订《连云港职业技术学院物业管理合同》，约定由龙城物业公司为职业技术学院内环路以内范围提供物业管理服务，物业管理面积约12.3万平方米，期限自2016年10月1日起至2017年月6月30日止，合同总价994108元。双方在合同第四条承包人为本物业管理区域的发包人提供物业管理服务事项第2点约定，“2.小维修：内环路以内（含建筑物内）所有设施的小维修：单个维修费用在3000元（含3000元）以内的由承包人负责。单个维修超出3000元以上的，由学院组织相关部门定损，超出部分由学校负责，因承包方管理不当或直接造成损失和灭失的，全部由承包方负责。特别说明：破损处（包括墙面、天花板）只能按单某（件）计算，不按几处（件）合并或累计计算”。双方在合同第六条双方相关的权利和义务第1点约定，“1.发包人职能管理部门为后勤管理处，派驻的现场代表顾军。发包人负责有关政策制定、修改相关的规章制度和管理办法，负责对承包人工作进行监督、管理、检查、考核。配合承包人做好物业工作，根据承包人的工作成绩，按时拨付物业管理服务经费。承包人自负盈亏”。双方还对支付方式、物业管理服务事项、服务内容和标准、权力和义务等事项进行了约定。物业服务合同期满后，2017年8月7日上午，职业技术学院召开物业招标前相关工作会议，校纪委书记、校纪委副书记、校审计处副处长、校后勤管理处副处长、龙城物业、信和物业等相关人员参加会议，对开学前物业公司相关工作进行安排，职业技术学院提出物业管理必须到市政府采购中心进行招投标，招标没完成之前，按原物业招标文件、合同对学院物业进行管理；物业管理考核合格后，物业费用按原合同标准执行；物业公司按原物业招标文件、合同要求保质保量的完成物业管理工作。经龙城物业公司的乔某、徐某签名，对职业技术学院上述要求无异议。龙城物业公司继续为职业技术学院提供物业管理服务至2018年11月退场。龙城物业公司为职业技术学院提供物业服务期间，龙城物业公司为职业技术学院维修自来水管费用118325元，单个维修超出3000元部分为37325元；龙城物业公司为职业技术学院零星维修费用187585元，单个维修超出3000元部分为145585元。根据职业技术学院后勤管理处安排，龙城物业公司的所有员工2017年10月1-8日正常上班（10月4日中秋节当天除外），对辖区内的卫生进行精细化打扫，龙城物业公司为员工发放了加班工资。另外因创卫、创文需要，龙城物业公司支付了雇佣临时工人、员工加班工资。2019年4月8日，职业技术学院后勤管理处作出的《关于补签合同的请示》，内容为“1、2017年10月学校在政府采购中心对物业管理两标段进行招标，因有个别投标单位投诉、有争议，政府采购中心招标后学校一直没有签订物业服务合同，学校党委研究决定在合同没有签订之前，按原物业合同对学校物业进行管理。①龙城物业于2018年11月退场，原合同签订至2017年6月30日止，因付款需要（需付三个月的物业管理费），合同要补签至2018年10月；②2016年6月前抢修自来水管道约118325元（拟按信和物业的决算方式各负担50%初审为59162.5元），零星维修约277396元（经初审约166437元），初审合计约225599.5元；③创卫、创文、省后勤协会安全检查雇佣工人、节假日加班费约40000元；④景观水体水质检测费用约8000元……”。该请示有职业技术学院后勤管理处负责人孙朕书写“以上项目属实，请校领导批示”，经分管副校长葛仁福签字，校长杜长江书写“上会研究第壹项和第五项。其余同意”。2019年4月17日，职业技术学院后勤管理处提出的4月17日校长办公会汇报工作项目中第一条第1点“⑴龙城物业于2018年10月退场，原合同签订至2017年6月30日止，因付款需要（需付三个月的物业管理费）合同要补签至2018年10月；⑵2016年6月前抢修自来水管道约118325元（拟按信和物业的决算方式各负担50%初审为59162.5元）；零星维修约277396元（后勤处初审为166437元），主要维修项目及金额……；⑶创卫、创文、省后勤协会安全检查雇佣工人、节假日加班费，龙城物业申报约为34336+45000=79336元，后勤管理处初审约为40000元；①2017年国庆节要求全体员工加班，共29人，加班8天，员工平均工资74元，节假日加班是一天算3天，29人×8天×平均工资74元/天×2倍=34336元（省后勤协会安全大检查）。②2016年-2017年创卫检查，临时雇佣临时人员15人，每人一天100元，一共45个工作日，15人×100元/天×30天=45000元（多次雇佣临时人员）；⑷景观水体水质检测费用约8000元”。一审法院认为，职业技术学院与龙城物业公司签订的《连云港职业技术学院物业管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法有效，对龙城物业公司、职业技术学院具有约束力，合同当事人均应按照约定履行己方义务。龙城物业公司按照合同约定为职业技术学院提供了物业管理服务，为职业技术学院维修了自来水管及其他零星项目，职业技术学院应及时向龙城物业公司支付相应费用。职业技术学院在合同中明确其职能管理部门为后勤管理处，负责对龙城物业公司的工作进行监督、管理、检查、考核。职业技术学院后勤管理处在2019年4月8日《关于补签合同的请示》中确认龙城物业公司2016年6月前抢修自来水管道约118325元、零星维修约277396元的项目属实，并进行了初审。根据龙城物业公司提供的明细，按照双方合同第四条第2点约定“单个维修超出3000元以上的，由学院组织相关部门定损，超出部分由学校负责”。龙城物业公司为职业技术学院维修自来水管费用118325元，超出3000元部分由职业技术学院承担计37325元；龙城物业公司为职业技术学院零星维修费用187585元，超出3000元部分由职业技术学院承担计145585元。龙城物业公司主张雇佣临时工人、节假日加班费，经职业技术学院后勤管理处初审为40000元，一审法院予以支持。龙城物业公司主张景观水体水质检测费用8000元，没有提供付款凭证、发票收据等其他证据予以佐证，一审法院不予支持。职业技术学院关于龙城物业公司提交的签证单没有职业技术学院人员签字，龙城物业公司没有举证使用材料的规格、数量、单价的辩称。一审法院认为，根据龙城物业公司、职业技术学院合同第四条第2点约定，单个维修超过3000元以上的，由职业技术学院组织相关部门定损。职业技术学院报修经龙城物业公司维修完毕后，职业技术学院对于维修费用负有及时定损的责任，职业技术学院未组织相关部门进行定损，且职业技术学院没有提供证据证明涉案维修项目系龙城物业公司管理不当或直接造成，相应的责任由职业技术学院自行承担。龙城物业公司向职业技术学院提交了签证单，职业技术学院后勤管理处对项目核对后确认属实，并作出初审，职业技术学院应及时与龙城物业公司结算、支付款项，一审法院对职业技术学院的辩称不予采纳。综上，职业技术学院应向龙城物业公司支付222910元（37325元+145585元+40000元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、职业技术学院于判决生效之日起十日内向龙城物业公司支付222910元；二、驳回龙城物业公司其他诉讼请求。一审案件受理费2702元（龙城物业公司已预交），已减半收取，由龙城物业公司负担380元，职业技术学院负担2322元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，龙城物业公司称在维修前后均与职业技术学院电话或维修沟通，但当向对方提供鉴证单要求签字确认时，职业技术学院不愿意签字；职业技术学院称与对方合作时间较长，形成事实上信任关系，确实存在对方发现问题后现行维修后又电话或微信沟通的情况，双方确无书面往来，对方没有找职业技术学院签过字，职业技术学院也没有给对方签过字。本案二审争议焦点为：被上诉人龙城物业公司要求上诉人职业技术学院承担维修费用能否得到支持，若支持，具体数额应如何确定。关于龙城物业公司要求职业技术学院承担维修费用能否得到支持的问题，本院经审查后认为，根据双方签订的《连云港职业技术学院物业管理合同》约定，单个维修费用在3000元（含3000元）以内的由承包人负责。单个维修超出3000元以上的，由学院组织相关部门定损，超出部分由学校负责，因承包方管理不当或直接造成损失和灭失的，全部由承包方负责。而龙城物业公司在为职业技术学院物业服务期间确实存在自来水管维修、零星维修超过3000元部分，也存在人员加班及增加临时人员加班的情况，龙城物业公司因此形成鉴证单，该鉴证单上虽没有职业技术学院签字盖章，但职业技术学院也认可确实存在电话或者维修沟通即进行维修的情况，也确认未给对方出具过确认维修的书面材料。但即使如此，作为合同约定的龙城物业公司职能管理部门的后勤管理处仍然作出《关于不签合同的请示》，且后勤管理处的负责人员还确认龙城物业公司维修费用初审合计为225599.5元及加班费4000元情况属实，后勤管理处在之后的校长办公会上打算按照上述金额进行汇报，由此看出，后勤管理处对龙城物业公司的维修和加班情况是予以确认的，对产生的费用也予以确认，否则不会形成意见进行汇报。因职业技术学院从未给龙城物业公司出具过书面的维修确认单，所以事实上龙城物业公司也无法按照职业技术学院的要求出具完整的维修记录。综上，本院认为，一审法院按照《关于不签合同的请示》确认职业技术学院承担维修自来水管费用37325元、零星维修费用145585元及加班费用4000元符合实际情况，应当予以支持。综上，上诉人职业技术学院的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5400元（连云港职业技术学院已预交），由连云港职业技术学院负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年十二月十六日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。