文书内容广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初25497号原告：深圳市某某投资发展有限公司，住所地深圳市龙岗区，统一社会信用代码91440300**********。法定代表人:彭某某,系该公司董事长。委托代理人：贾亦鹏，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被告：杨某某，男，某年某月某日出生，汉族，身份证住址吉林省长岭县。原告深圳市某某投资发展有限公司与被告杨某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市某某投资发展有限公司委托代理人贾亦鹏、被告杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市某某投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告双方签订的关于某某商业裙楼一层62、63、64、65号商铺的《某某商业裙楼租赁合同》于2020年3月25日解除；2.判令被告向原告支付拖欠的租金578555元（计至2020年3月25日）、房屋占有使用费25850.4元（自2020年3月26日至2020年4月6日）、管理费7312元；3.判令被告向原告支付原告代为结清的水费（并含排污费、垃圾处理费等）7419.84元、电费53130.35元、日常收取的专项维修资金304.69元；4.判令被告向原告支付逾期交还房屋违约金30158.8元（自2020年3月31日至2020年4月6日）、逾期付款违约金（暂计至2020年5月25日为78912.55元，自2020年5月26日起以672572.28元为基数，按日利率0.067%支付至被告实际结清之日止）；5.判令原告依约没收被告缴纳的履约保证金120000元、水电履约保证金30000元、广告位费履约保证金8000元；6.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。被告杨某某答辩称：实际上欠费以被告提交的实际清单为准，共计33011.52元。此外，原告还给被告造成了损失，详见被告提交的损失统计表。经审理查明：2015年5月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《某某商业裙楼租赁合同》，合同约定：第一条，被告向原告租赁某某商业裙楼一层62-65号，建筑面积380.9平方米，乙方经营类别为餐饮，店铺名称为某某村。第二条，租赁期限自2015年5月20日至2023年5月19日止。第三条，租金每月60000元，租赁期前四年每两年的租金标准在上一年的租金标准基础上递增6%，从第5年其每年的租金标准在上一年的租金标准基础上递增5%，每月五日前支付。第四条其他费用，商铺管理费每月2285元，每月五日前支付；广告位费每年12623元，每年5月20日前支付当年费用；乙方应付甲方的费用不得拒付，银行统一划款时间为每月5日，乙方须在每月1日前保证其账户内有足够支付当月的款项，如划款期间乙方账户金额不足而造成无法划款，视为违约，从每月6日起，每拖延1日按应付费总额千分之五加收滞纳金，乙方逾期15个自然日仍未补足的，甲方有权单方面解除某某商业裙楼租赁合同，且履约保证金不予退回。第五条，履约保证金12万元，该保证金不能作为乙方违约履行租金、管理费支付义务的免责或冲抵条款，乙方未按时履行合同约定义务的，经甲方书面通知乙方在指定的期限内仍未履行的，乙方同意除继续履行尚未履行的义务外，还将全部保证金作为违约金支付给甲方，同时补足该保证金总额；水电履约保证金3万元，上述保证金不能作为乙方违约支付水、电费的免责或冲抵条款，乙方未按时支付水电费的，经深圳市某某物业管理有限公司书面通知乙方在指定的期限内仍未履行的，乙方同意除继续履行义务外，还将全部保证金作为违约金支付给深圳市某某物业管理有限公司同时补足该保证金数额；广告位费履约保证金8000元，在租赁期限结束后，甲方无息退还乙方，乙方主动解除或要求提前终止合同的，乙方同意上述保证金作为乙方的违约金支付深圳市某某物业管理有限公司；履约保证金、水电履约保证金条款独立于本合同其他违约责任条款，乙方违约的除执行保证金条款外，其他违约责任条款仍应执行。第十条，租赁期限届满之日，双方共同对商铺进行验收交接；或甲方依法或依照本合同约定解除或终止合同的；或乙方终止、解除或变更合同经甲方同意的，乙方均应于5个自然日内撤出商铺，逾期则每天计收双倍租金。第十三条，租赁期间，乙方的租金、管理费、其他费用在到期日后十个自然日内仍未向甲方或深圳市某某物业管理有限公司支付，……，甲方可向乙方发出《整改通知》，要求乙方在指定日期内纠正该行为，乙方拒绝纠正的，甲方可收回商铺，解除合同，没收保证金及乙方依据本合同缴纳的所有费用。第十四条，在租赁期限内，乙方逾期支付租金、其他费用的，每延误一个工作日的，即应向甲方按日支付未付租金、其他费用的5‰的违约金直至所有应付租金、其他费用被全部支付。合同签订后被告支付了履约保证金120000元，水电履约保证金30000元，广告位履约保证金8000元。2016年7月22日，被告向原告发送《关于某某村停电事故的损失报告》，主张因7月8日和7月9日期间五次停电，造成损失约20000元整，故申请被告赔偿。2016年9月18日，被告向原告发送《某某村因广告牌装修的损失赔偿申请》，主张因2016年7月20日至2016年9月13日期间广告位装修，造成营业损失31-33万元左右，故申请免租5个月。原告当庭明确表示不同意赔偿和免租。2020年1月8日，原告向被告发送《知会函》告知被告在2020年1月14日前缴清所欠费用，否认原告将通知物业停止水电供应。2020年1月15日，原告向被告发送《整改通知》，通知被告自2019年10月开始欠缴租金，2019年12月31日已累计欠缴租金234504元，并欠缴物业费、水电费合计47057.78元，要求被告7日内支付欠缴费用，被告员工“张某某”签收该通知。2020年1月17日，原告员工向被告微信发送该通知。2020年3月20日，原告再次向被告发送《整改通知》，通知被告2019年7月开始欠缴租金，至2020年3月20日欠缴租金568959元，欠缴物业费、水电费等合计56735元，要求被告5日内支付拖欠费用，同日原告员工向被告微信发送该通知。2020年3月25日，原告向被告发送《解除租赁合同通知函》，告知因被告拖欠租金、水电费等，原告自该通知书送达之日起与被告解除租赁合同，租赁保证金120000元、水电履约保证金30000元，广告位履约保证金8000元予以没收，通知送达五日内搬离并结清所有拖欠费用。原告主张2020年3月31日短暂停电，4月6日被告搬离；被告主张原告3月30日开始停水停电，4月4日搬离。双方确认被告自2020年1月1日起拖欠物业管理费、专项维修资金，2019年9月起拖欠水费（含排污费、垃圾处理）电费。原告主张被告自2019年7月1日起拖欠租金，被告主张2016年因原告装修故停止交纳租金3个月，2019年7月至9月交纳的租金系2019年7月至9月当月的租金，原告主张没有同意被告免租，故被告连续交纳了2019年6月之前的所有租金，7月剩余57240元租金没有交纳。上述事实，有产权证书、房屋租赁合同、欠付租金明细表、欠付管理费明细表、欠付水费明细表、欠付电费明细表、欠付日常收取的专项维修资金、知会函、整改通知、解除租赁合同通知函、损失赔偿申请及装修广告牌的图片、停电事故的损失报告、微信聊天记录等证据证实，足以认定。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，本院予以确认。被告拖欠应交费用超过十日，经原告发出整改通知后仍未支付，原告提出解除合同，符合合同的约定，故原告主张双方签订租赁合同自2020年3月25日解除，本院予以支持。关于履约保证金、水电保证金、广告位保证金，原告庭后向法庭提交书面意见表示水电保证金仅收取了5000元，与原告向被告发送的《解除租赁合同通知函》和起诉状不符，原告未举证证明推翻之前陈述的原因，应承担不利后果，本院认定原告收取了被告水电保证金30000元。被告未按合同约定履行支付租金的义务，原告主张按照合同约定没收所有保证金，本院予以支持。双方对停水停电时间和搬离时间均未提交有效证据证明，本院结合双方的确认和其他相关证据认定原告2020年3月31日停水停电，被告4月4日搬离涉案商铺。原告停水停电后，涉案商铺已经不符合使用条件，被告应向原告支付2020年3月31日之前的租金、占有使用费、物业管理费等费用。原告主张停水停电后的相关费用，本院均不予支持。故被告应向原告支付2019年7月1日至2020年3月25日期间的租金578555元（57240元+66780×7个月+66780元÷31×25），2020年3月26日至3月31日期间的占有使用费12925元（66780÷31×6），2020年1月1日至2020年3月31日期间的物业管理费6855元（2285×3个月）、专项维修资金285.69元（95.23×3个月），2019年9月1日至2020年3月31日期间的水费7419.84元、电费53130.25元（具体详见附表），原告主张超出部分，本院不予支持。关于逾期交房违约金，原告按合同约定解除的，被告应在5个自然日内撤出商铺，原告3月25日通知解除，要求被告五日内搬离，被告4月4日搬离，被告搬离前原告已经采取停水停电措施，被告逾期搬离时间不长，考虑到原告已经没收被告所有保证金，原告主张逾期交房违约金本院不予支持。关于租金的逾期付款违约金，合同约定被告逾期支付租金的，每延误一个工作日的，其应向甲方按日支付未付租金的5‰的违约金，现原告主张按年利率24%计算逾期违约金，该标准过高，原告未提交证据证明被告违约为其造成的损失情况，本院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自应交费当月6日起计算至付清之日止（具体起算时间详见附表）。关于占有使用费、物业管理费、维修基金、水电费（共计80615.78元，12925+6855+285.69+7419.84+53130.25）的逾期付款违约金，本院亦调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，原告主张从2020年5月26日起开始计算，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定之规定，判决如下：一、确认原告深圳市某某投资发展有限公司与被告杨某某2015年5月15日签订的《某某商业裙楼租赁合同》于2020年3月25日解除；二、被告杨某某向原告深圳市某某投资发展有限公司支付2019年7月1日至2020年3月25日期间的租金578555元，2020年3月26日至3月31日期间的占有使用费12925元，2020年1月1日至2020年3月31日期间的物业管理费6855元、专项维修资金285.69元;三、被告杨某某向原告深圳市某某投资发展有限公司支付2019年9月1日至2020年3月31日期间的水费（包括垃圾清运费、排污费）7419.84元、电费53130.25元；四、被告杨某某向原告深圳市某某投资发展有限公司支付租金的逾期付款违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自应交费当月6日起计算至付清之日止，具体租金金额及起算时间详见附表），支付占有使用费、物业管理费、维修基金及水电费的逾期付款违约金（以80615.78元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月26日起计至付清之日止）；五、被告已支付的履约保证金120000元、水电履约保证金30000元、广告位保证金8000元，由原告深圳市某某投资发展有限公司没收；六、驳回原告深圳市某某投资发展有限公司的其他诉讼请求。付款义务人应于判决生效之日起五日内履行，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6598元（原告已预交），由原告自行承担860元，被告负担5738元，被告承担部分被告杨某某应于本判决生效之日起五日内迳付原告深圳市某某投资发展有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王晓蓉二〇二〇年十二月十日书记员  刘 安            杨喜光欠费明细表【案号：（2020）粤0307民初25497】                  应缴费月份              租金或占有使用费              管理费              专项维修基金              水费              电费              广告位电费              电费合计              租金违约金起算时间              备注                  垃圾处理费              排污费              水费              合计                    2019年7月              57240                                                                                         0                                            0              2019年7月6日                                 2019年8月              66780                                                                                         0                                            0              2019年8月6日                                 2019年9月              66780                                            78.57              349.2              1097.07              1524.84              14332.5              19.58              14352.08              2019年9月6日                                 2019年10月              66780                                            70.74              314.4              987.74              1372.88              11623.5              21.56              11645.06              2019年10月6日                                 2019年11月              66780                                            65.34              290.4              912.34              1268.08              8253              21.99              8274.99              2019年11月6日                                 2019年12月              66780                                            77.49              344.4              1081.99              1503.88              7654.5              24.01              7678.51              2019年12月6日                                 2020年1月              66780              2285              95.23              60.75              270              848.25              1179              5985              21.57              6006.57              2020年1月6日                                 2020年2月              66780              2285              95.23              7.56              33.6              105.56              146.72              1764              19.02              1783.02              2020年2月6日                                 2020年3月              53855              2285              95.23              21.87              97.2              305.37              424.44              3370.5              19.52              3390.02              2020年3月6日              截止到2020年3月25日                  2020年3月              12925                                                                                                                                                                   3月26日至3月31日                  合计              591480              6855              285.69                                                           7419.84              52983              147.25              53130.25