湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初7982号原告：恩施市众远商业运营有限责任公司，住所地：湖北省恩施市民族东路**（恩施广场斜对面），统一社会信用代码914228013318076429。法定代表人：梁勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦欢，湖北夷水律师事务所律师。被告：恩施市斯帝罗兰家具旗舰店（个体工商户），，住所地：恩施市金桂大道汇通广场****统一社会信用代码92422801MA49T5GA8J。经营者：王慧泽，男，生于1979年10月13日，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市。被告：王慧泽，男，生于1979年10月13日，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市。被告：梁家清，男，生于1973年7月6日，湖北省恩施市人，住恩施市。原告恩施市众远商业运营有限责任公司与被告恩施市斯帝罗兰家具旗舰店、王慧泽、梁家清合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告恩施市众远商业运营有限责任公司的委托诉讼代理人秦欢、被告恩施市斯帝罗兰家具旗舰店的经营者暨王慧泽到庭参加诉讼，被告梁家清经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恩施市众远商业运营有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年1月1日签订的《汇通广场商业经营管理合同》，被告已缴纳的20000元履约保证金作为违约金不予退还，并支付合同期经营管理费总额10%的违约金；2.判令被告立即搬离恩施市××大道××号众业汇通广场第6栋第02层第207-217号房屋，返还房屋并完整保留房屋装饰装修及固定设施；3.判令被告向原告支付经营管理费168836.40元（暂算至2020年6月30日，实际要求计算至被告搬离之日止），并支付自2019年10月1日起至2020年6月30日止（实际请求为：至被告搬离之日止）每月以当期应付管理费16414.65元为基数，按月利率2%的标准计算至被告实际付款之日止的滞纳金；4.判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令解除原、被告于2018年1月1日签订的《汇通广场商业经营管理合同》，被告已缴纳的2万元履约保证金作为违约金不予退还；明确第3项诉讼请求为：判令被告向原告支付截至2020年10月31日的经营管理费人民币361122.30元，并按月租金16414.65元/月的标准支付被告实际占用商铺即自2020年11月1日起至被告实际搬离之日期间的经营费；同时向原告支付自2019年1月1日起至被告搬离之日，每月以当期应付管理费16414.65元为基数，按月利率2%的标准计算至被告实际付款之日止的滞纳金（即违约金）。事实及理由：2018年1月1日，原、被告双方就原告将其管理的商铺交由被告经营使用一事签订了《汇通广场商业经营管理合同》，合同约定：1.商铺位置：位于恩施市××大道××广场××号；2.商铺面积：468.99㎡；3.合同期限五年：自2018年1月1日起至2022年12月31日止；4.经营管理费：第一年按15元/平米/月计算，第二年按20元/平米/月计算，第三年至第五年按35元/平米/月计算；5.支付方式：按月支付，合同第一年的经营管理费在第二年时同期一并收取；合同约定时间前一个月内支付；6.滞纳金：若乙方逾期支付经营管理费用，应向原告（甲方）支付滞纳金，滞纳金的计算方式为：拖欠天数乘以欠交经营管理费相关费用总额的1%。原告依据约定于2017年5月5日将涉案商铺交付被告使用至今，用于经营家居，并登记注册了字号为恩施市斯帝罗兰家具旗舰店，被告应于2019年1月1日开始分别按月向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的管理费合计84418.20元（计算方式：468.99平方米×15元/月/平方米×12月）以及2019年1月1日至2019年12月31日期间的管理费112557.60元（计算方式：468.99平方米×25元/月/平方米×12月），应于2020年1月1日开始分别按月向原告支付2020年1月1日至2020年10月31日期间经营管理费164146.50元（计算方式：468.99平米×35元/月/平方米×10月），但是被告均未按约定时间向原告支付前述管理费。截止2020年10月31日，被告尚欠原告经营管理费361122.30元，原告多次催讨未果，故具状起诉。被告恩施市斯帝罗兰家具旗舰店、王慧泽共同辩称，2020年1月1日之前，答辩人的店铺已经搬离，原告同意了的，因为房租没有给完，就没有解除合同，现在确实困难，原告的招商承诺也没有兑现。2017年到2018年签订的是免费的合同，2019年是35元每平方米，后面又重新签了一份合同。答辩人交的20000元押金不要了，但是不能再算房租。答辩人的装修花了30多万，原告既然要算答辩人的房租，答辩人为什么不能拆自己的装修。2018年到2019年原告向答辩人下达文件催收过一到两次，不是原告说的多次催收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院依据各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面，并结合当事人的陈述综合审查予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月26日，恩施众业房地产开发有限责任公司将其开发建设的位恩施市××大道××号号名为“恩施市世纪广场建设项目一期（3#-13#）”楼的一楼、二楼商铺委托恩施市众远商业运营有限责任公司以自己名义对外出租并收取相应经营管理费，恩施众业房地产开发有限责任公司不参与商铺的管理、租赁等相关事宜。2017年5月5日，被告王慧泽向原告出具《承诺书》，承诺服从原告管理规定，按照要求对涉案租赁房屋进行装修。被告王慧泽出具《承诺书》的当天，原告将涉案商铺交给被告装修。2018年1月1日，被告王慧泽、梁家清（经营方即乙方）与原告（管理方即甲方）签订《汇通广场商业经营管理合同》，约定：原告将位恩施市××大道××广场商铺××号号，共11间，总计468.99平方米（实际面积）的商铺及相关设施交给被告经营使用，乙方经营斯帝罗兰家居品牌，租期5年即自2018年1月1日起至2022年12月31日，第一年租金按15元/平方米计算，第二年按20/平方米计算，第三年以后按35元/平方米计算，第一年的经营管理费在第二年时同期一并收取，合同约定时间前一个月内支付下个月、下季度、下半年经营各项费用，按月支付；乙方于签订合同时向甲方交纳履约保证金20000元；逾期交纳经营管理费按欠交经营管理费的1%/天支付滞纳金，同时甲方有权单方面解除本合同，乙方所缴纳的履约保证金作为违约金不予退还；水电费自理；乙方退场时其不可移动的装修物的产权归属甲方，乙方不得擅自破坏和拆除；乙方中途退场终止合同或违反本合同约定的属乙方违约，已缴纳的各项费用及履约保证金均不退还。合同签订后，被告向原告交纳了履约保证金20000元。合同履行中，被告没有向原告交纳过经营管理费（租金）。2019年12月30日，原告委托湖北夷水律师事务所以《律师函》的方式向被告王慧泽、梁家清催收2018年1月1日至2019年12月31日的经营管理费196975.80元，并要求被告承担违约责任。2020年1月5日，被告收到前述《律师函》。2020年7月20日，原告再次委托湖北夷水律师事务所以《律师函》的方式向被告王慧泽、梁家清催收2020年7月1日前的经营管理费，并承诺因受疫情影响减免两个月的经营管理费，要求被告承担违约责任；同时函告：一、你方（被告）与原告签订的《汇通广场商业经营管理合同》于2020年7月21日解除，同时你方交纳的履约保证金不予退还。二、请你方于收到本函后7日内退出房屋，并按合同约定与原告办理房屋交接手续。三、请你方于收到本函后7日内向支付拖欠的经营管理费（计算至你方实际退还租赁房屋之日止）及相应的滞纳金（违约金）。2020年7月23日，被告收到前述《律师函》。因被告未在《律师函》规定的时间内交纳经营管理费，致原告具状诉至本院。审理中，被告称其通知原告的工作人员尹丙华后，于2020年1月1日搬离租赁商铺，未再经营租赁商铺，也未对涉案商铺上锁。对此，原告称不知情，其于2020年7月14日例行检查时发现被告的商铺没有上锁，为安全起见，遂于当日打扫后上锁。原告在庭审中主张双方签订的租赁合同已于2020年10月31日解除。被告同意解除合同，但认为原告不应主张2020年1月1日之后的租金。另，原告在庭审时提交经营管理费计算明细表一份，载明：被告欠2018年1月1日至2018年12月31日经营管理费84418.20元（468.99㎡×15元/㎡/月×12个月）、欠2019年1月1日至2019年12月31日经营管理费112557.60元（468.99㎡×20元/㎡/月×12个月）、欠2020年1月1日至2020年10月31日经营管理费164146.50元（468.99㎡×35元/㎡/月×10个月）、应付滞纳金83058.13元（分别以每月拖欠租金16414.65元为基数，按月利率2%计算至2020年10月31日）。对此，被告认为不应该计算2020年1月1日至10月31日的租金和滞纳金。本院认为，涉案《汇通广场商业经营管理合同》系原告与被告王慧泽、梁家清双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。依据合同相对性原则，原告请求被告恩施市斯帝罗兰家具旗舰店在本案中承担责任，没有事实依据，本院不予支持。本案中，因被告未按合同约定交纳经营管理费，原告于2020年7月20日以《律师函》的方式通知被告双方签订的《汇通广场商业经营管理合同》于2020年7月21日解除，符合合同约定的解除条件，且被告也同意解除租赁合同，本院予以确认。因原、被告双方在《汇通广场商业经营管理合同》中既约定有履约保证金违约条款（在本案中实质相当于定金），又约定有逾期交纳经营管理费的违约条款，在被告违约的情况下，原告只能选择其中一项主张违约责任。现原告同时主张，不符合法律规定，基于被告违约给原告造成的损失就是资金被占用的利息损失，依据合同约定，本院只对原告主张的逾期交纳经营管理费的违约责任予以支持，对原告主张不予退还履约保证金，本院不予支持。关于原告主张的经营管理费问题。首先，虽然双方的租赁合同于2020年7月21日解除，但原告实际已于2020年7月14日（即打扫上锁之日）接收涉案租赁商铺，故原告主张的经营管理费只能计算至2020年7月14日。其次，被告交纳的履约保证金20000元应于合同解除时冲抵欠付的经营管理费，冲抵后，被告实际下欠截至2020年7月14日止的经营管理费（即租金）283123.87元[（468.99㎡×35元/㎡/月×18个月+468.99㎡×35元/㎡/月÷30天×14天）-20000元]。第三、因疫情影响，原告在《律师函》中自愿减免被告两个月的经营管理费，系其真实意思表示，本院予以确认。依据双方合同约定，经折算，原告减免的经营管理费为32829.30元（468.99㎡×35元/㎡/月×2月），减免后，被告实际下欠原告经营管理费250294.57元（283123.87元-32829.30元）。对原告请求支付经营管理费361122.30元，本院据实支持250294.57元，对其余部分不予支持。基于被告已搬离涉案商铺，原告也于2020年7月14日实际接收涉案商铺，现原告请求被告搬离商铺，并返还商铺及完整保留商铺装饰装修及固定设施，与事实不符，本院不予支持。关于原告主张滞纳金即违约金问题。基于上述理由，原告要求自2019年1月1日起至被告实际搬离之日止每月以当期应支付经营管理费16414.65元（468.99平方米×35元/平方米）为基数按月利率2%计算至实际付款之日止的违约金(即滞纳金），未超出合同约定，不违法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认并支持，但其中52829.30元（20000元+32829.30元）经营管理费自2020年4月1日起不再计付违约金。对原告主张的诉讼费，依照法律规定处理。被告抗辩原告未履行相关义务，未提供证据证实，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告恩施市众远商业运营有限责任公司与被告王慧泽、梁家清于2018年1月1日签订的《汇通广场商业经营管理合同》于2020年7月21日解除。二、被告王慧泽、梁家清于本判决生效后十日内共同向原告恩施市众远商业运营有限责任公司支付2018年1月1日至2020年7月14日止的经营管理费250294.57元，并自2019年1月1日起至2020年3月31日止每月以16414.65元为基数按月利率2%至实际付清之日止计付违约金（其中52829.30元经营管理费自2020年4月1日起不再计付违约金）。三、驳回原告恩施市众远商业运营有限责任公司的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号********。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。案件受理费6717元，减半收取计3358.50元，由原告恩施市众远商业运营有限责任公司负担1031元，被告王慧泽、梁家清共同负担2327.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号********（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 朱 晖二〇二〇年十二月十七日书记员 程安慧