福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初4686号 原告（反诉被告）：胡敏，女，1981年12月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：庄若霄，福建闽越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱勇，福建闽越律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：南平恒大置业有限公司，住所地福建省南平市延平区八一路****。 法定代表人：李俊文，董事长。 委托诉讼代理人：马悦，女。 委托诉讼代理人：华润，女。 原告胡敏与被告南平恒大置业有限公司（以下简称南平恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序进行了审理。被告南平恒大公司于2020年10月23日提起反诉，本院决定与本诉合并审理。本院于2020年11月10日公开开庭审理本案。原告（反诉被告）胡敏的委托诉讼代理人庄若霄，被告（反诉原告）南平恒大公司的委托诉讼代理人马悦、华润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡敏向本院提出诉讼请求：南平恒大公司返还胡敏已支付的购房款72104元。诉讼过程中，胡敏增加一项诉讼请求：确认胡敏与南平恒大公司于2018年2月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年6月7日解除。事实和理由：2018年2月5日，胡敏与南平恒大公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201800348）。合同约定：南平恒大公司向胡敏出售其开发的坐落于南平市延平区××路××号的恒大御景独栋商业26号店面，总价款为447362元。购房款以分期付款形式支付，共6期，即2018年2月5日、2019年1月27日、2020年1月27日、2021年1月27日、2022年1月27日各支付67104元，2022年12月30日前支付111842元。胡敏于2018年1月支付第一期购房款67104元，又于2019年3月、4月陆续支付第二期购房款共计5000元。后因胡敏开办的公司经营不善，无力支付其余购房款。2020年因受××疫情影响及胡敏收入唯一来源的企业又于2020年6月19日遭受火灾造成重大损失无法继续经营，导致胡敏已确实不能继续履行合同义务。胡敏于2020年6月5日通过邮政快递向南平恒大公司发出《关于解除购房合同的申请函》，欲与南平恒大公司协商处理。南平恒大公司于2020年7月20日向胡敏邮寄一份《合同解除函》，同意解除双方的商品房买卖合同，但对于已付的购房款退款问题未予说明。胡敏多次与南平恒大公司电话协商退款事宜未果，特提起诉讼。 南平恒大公司辩称，一、胡敏违约在先，根据商品房买卖合同补充协议第十四条约定，南平恒大公司有先履行抗辩权，在胡敏未配合南平恒大公司办理退房手续之前，南平恒大公司有权拒绝向胡敏退款。南平恒大公司与胡敏于2018年2月5日签署《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定胡敏支付购房的方式为分6期支付，分别于2018年2月5日前付67104元、2019年1月27日前支付67104元、2020年1月27日前支付67104元、2022年1月27日前支付67104元、2022年12月30日前支付111842元。但胡敏仅按期支付了第一期购房款，之后仅在2019年3月、4月支付5000元。经南平恒大公司多次催缴，胡敏拒不支付。胡敏拒不支付购房款的违约行为是从2019年2月开始，而××疫情是2020年才开始，由此可见，胡敏是恶意不履行支付义务。补充协议第十四条第五款约定：买受人依据约定须支付违约金或其他费用的，出卖人有权直接在买受人已付房款中扣除相应款项。出卖人依据合同法律规定解除合同的，买受人应无条件配合、协助出卖人办理退房手续（包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续等），因办理相关手续所支付的费用由买受人承担，双方办理完毕全部手续后，出卖人向买受人支付扣除违约金、赔偿款等买受人全部应付费用后的剩余房款。由此约定可知，在胡敏违约南平恒大公司依据合同解除合同的，胡敏应无条件配合南平恒大公司、协助南平恒大公司办理退房手续，双方在办理完毕全部手续后，南平恒大公司才有向胡敏支付扣除胡敏违约金等应付费用后剩余房款的义务。但胡敏自2020年7月20日收到南平恒大公司的合同解除函后至今未配合南平恒大公司办理退房手续，因此南平恒大公司有先履行抗辩权。在胡敏未配合办理退房手续之前，南平恒大公司有权拒绝向胡敏退款。二、退一步说，即便南平恒大公司需退还胡敏购房款，那么南平恒大公司要求且应当在扣除胡敏应支付的违约金及在胡敏配合办理退房手续后予以退还36052元后，剩余款项再退还给胡敏。根据补充协议第三条第一款、第二款的约定:买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。以及第十四条第五款的约定，胡敏应向南平恒大公司支付违约金36052元并南平恒大公司有权从应退南平恒大公司购房款中直接抵扣，且南平恒大公司应在胡敏配合完毕退房手续后予以退还剩余购房款。此外，南平恒大公司于2020年7月20日向胡敏发函解除合同并函告胡敏在7日内办理退房手续，但胡敏至今也未配合南平恒大公司办理退房手续（包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续等），是胡敏未履行协助的义务，导致退款至今无法完成。综上所述，胡敏违约在先，其逾期付款与疫情无关，属于恶意不付款，属于重大违约，南平恒大公司有权依据约定解除合同并从应退给胡敏的购房款中直接抵扣，在胡敏配合办理完毕退房手续后将剩余款项退还给胡敏。胡敏的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求予以驳回。 南平恒大公司向本院提出反诉请求：1.胡敏向南平恒大公司支付违约金36052元，并从南平恒大公司应退还的购房款中扣除；2.胡敏协助南平恒大公司办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续及涉案房屋的预告登记注销手续，因办理前述手续产生的费用由胡敏承担。诉讼过程中，胡敏增加一项诉讼请求：确认胡敏与南平恒大公司于2018年2月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年7月21日解除。事实和理由：2018年2月5日，胡敏与南平恒大公司签订了合同编号为201800348的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。合同约定：胡敏购买南平恒大公司开发的位于南平市延平区××路××号南平××栋××号房屋，房屋总价款447362元，采取分期付款，胡敏因在2022年12月30日前分6期支付该商品房全部价款，第2期房价款67104元应于2019年1月27日前支付。逾期180天仍未按约定全额支付的，南平恒大公司有权单方解除《商品房买卖合同（预售）》，胡敏按已付款的50%向南平恒大公司支付违约金，该房屋归南平恒大公司所有，胡敏应无条件配合南平恒大公司到政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由胡敏承担。合同约定的2019年1月27日期限已过，胡敏仍未足额支付到期应付购房款。南平恒大公司先后多次向胡敏发函要求其履行合同义务，但胡敏均置之不理。胡敏已构成违约且已超过180天。南平恒大公司于2020年7月20日发函解除与胡敏签订的合同，并函告胡敏办理商品房买卖合同登记备案手续及撤销网签手续，支付逾期付款位于今，但胡敏至今未配合。南平恒大公司特提起反诉。 胡敏辩称，南平恒大公司主张的违约金过高，应当按照法律规定及事实情况进行调整。南平恒大公司先退还胡敏已支付的购房款，胡敏再办理相应手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.胡敏提交的《营业执照》一份、《火灾事故认定书》一份。该组证据来源真实，但其所记载的胡敏担任法定代表人的厦门市车道汽车服务有限公司于2020年6月19日遭受火灾的事实，发生于胡敏违约支付购房款行为之后，与本案不具有关联性，本院不予采信。2.胡敏提交的《关于解除购房合同的申请函》及邮政特快专递各二份。《关于解除购房合同的申请函》为胡敏制作，且已通过邮政特快专递送达给南平恒大公司，本院予以采信。3.南平恒大公司提交的《南平恒大御景商品房认购书》一份。胡敏对该证据的真实性无异议，该证据对于胡敏认购南平恒大公司开发的涉案房屋的事实具有证明力，本院予以采信。4.南平恒大公司提交的《交款核对单》五张。该证据虽为南平恒大公司单方制作，但其记载的胡敏支付购房款的事实，与客观实际相符，本院予以采信。5.南平恒大公司提交的《还款提示函》二份、《房款催缴函》一份。胡敏对该证据的真实性、合法性有异议，否认收到该函。该证据系南平恒大公司单方制作，没有相关签收证据予以佐证，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南平恒大公司以出让方式取得坐落于南平市延平区××路××号的建设用地使用权。经批准，南平恒大公司在该地块建设南平恒大御景商品房项目。南平恒大公司取得南平恒大御景独栋商业房的预售许可证，证号为2017008。2018年1月27日，南平恒大公司与胡敏签订一份《南平恒大御景商品房认购书》，胡敏向南平恒大公司认购南平恒大御景独栋商业26号店面。同日，胡敏向南平恒大公司支付了定金5万元。同年1月30日，胡敏向南平恒大公司支付购房款17104元。2018年2月5日，南平恒大公司与胡敏签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201800348）。合同主要约定：胡敏向南平恒大公司购买南平恒大御景独栋商业26号店面；该店面预测建筑面积为73.91平方米；单价为6052.79元，总价款为447362元。合同第七条约定付款方式及期限为：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元，该定金于交付首付款时抵作购房款；买受人按分期付款方式按期付款，具体为2018年2月5日前支付67104元，2019年1月27日前支付67104元，2020年1月27日前支付67104元，2021年1月27日前支付67104元，2022年1月27日前支付67104元，2022年12月30日前支付111842元。第八条约定逾期付款责任为：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.×。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第三条约定：“双方同意本合同第八条补充如下：1.本合同第八条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2.如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同（预售）》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。……”第十四条第五款约定：“买受人依据约定须支付违约金或其他费用的，出卖人有权直接在买受人以付房款中扣除相应款项。出卖人依据合同约定或法律规定解除合同的，买受人应无条件配合、协助出卖人办理退房手续（包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同备案登记手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等），因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。双方办理完毕全部手续后，出卖人向买受人支付扣除违约金、赔偿款、补偿款等买受人全部应付费用后的剩余房款。” 2018年2月13日，双方在南平市房地产交易中心（现更名为南平市不动产登记中心）为前述《商品房买卖合同（预售）》办理了合同备案登记（业务宗号：101802050043）。胡敏分别于2019年3月26日、2019年4月1日、2019年4月27日向南平恒大公司支付第二期购房款2000元、2000元、1000元，合计5000元。胡敏未向南平恒大公司足额支付第二期购房款62104元和第三期购房款67104元。2020年6月5日，胡敏向南平恒大公司发出一份《关于解除购房合同的申请函》，以受××影响，其经营的唯一经济收入来源的企业出现严重经济困难，无力支付后续购房款为由，申请与南平恒大公司协商解除《商品房买卖合同（预售）》。2020年7月20日，南平恒大公司向胡敏发出一份《合同解除函》，以胡敏未按合同约定的期限支付购房款，构成根本违约为由，解除《商品房买卖合同（预售）》。胡敏于次日收到该函。胡敏因与南平恒大公司协商退还购房款未果，遂诉至本院。 本院认为，南平恒大公司与胡敏签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件《补充协议》，系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方已建立商品房预售合同法律关系。本案争议焦点为：一、《商品房买卖合同（预售）》的解除时间；二、《商品房买卖合同（预售）》解除后的法律后果。 关于第一个争议焦点。商品房预售合同法律关系中，买受人的主要义务为向出卖人支付购房款。根据《商品房买卖合同（预售）》第七条约定，胡敏按分期付款方式分六期向南平恒大公司支付购房款总额447362元，其中，第一期购房款为2018年2月5日前支付67104元，第二期购房款为2019年1月27日前支付67104元，第三期购房款为2020年1月27日前支付67104元。胡敏在实际履行合同过程中，仅依约支付了第一期购房款67104元及第二期购房款中的5000元，未依约支付第二期购房款中的62104元和第三期购房款67104元。胡敏逾期支付购房款已超过180天，构成根本违约。根据《补充协议》第三条，买受人逾期180天仍未按约定全额支付购房款，出卖人有权单方解除合同。南平恒大公司向胡敏发出《合同解除函》，单方行使合同解除权，符合合同约定和法律规定，因此，《商品房买卖合同（预售）》已于胡敏收到《合同解除函》之日即2020年7月21日解除。本院对于南平恒大公司主张合同解除时间为2020年7月21日的反诉请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，胡敏早于2019年1月27日就未履行支付第二期购房款义务，××疫情及其经营的公司遭受火灾事实均发生于胡敏迟延履行付款义务之后，因此，本案根据前述法律规定，不能免除胡敏的违约责任。胡敏作为违约方，不享有合同解除权，故本院对于胡敏主张合同解除时间为其向南平恒大公司发出《关于解除购房合同的申请函》即2020年6月5日的诉讼请求不予支持。 关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”南平恒大公司与胡敏已就涉案房屋办理了《商品房买卖合同（预售）》备案登记及房屋预告登记手续。根据《补充协议》第三条约定及前述法律规定，《商品房买卖合同（预售）》解除后，胡敏应协助南平恒大公司办理《商品房买卖合同（预售）》备案登记注销手续，并承担因注销手续所产生的合理费用，故本院对于南平恒大公司的该项反诉请求予以支持。胡敏与南平恒大公司未办理涉案房屋的预告登记手续，南平恒大公司主张胡敏协助办理涉案房屋的预告登记注销手续的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于南平恒大公司主张胡敏支付违约金36052元的反诉请求。《商品房买卖合同（预售）》第八条约定了买受人逾期付款责任，但根据《补充协议》第三条约定，合同第八条仅适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。胡敏选择分期付款，其逾期付款责任应当适用《补充协议》第三条第二款的约定。《补充协议》第三条第二款约定，出卖人单方解除《商品房买卖合同（预售）》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。南平恒大公司主张胡敏按已付款72104元（67104元+5000元）的50%即36052元支付违约金，符合《补充协议》第三条第二款约定。胡敏提出该违约金标准过高，要求予以降低。比照《补充协议》第三条第二款关于逾期180天内，每逾期一天，违约金按未付款总金额的万分之一计算的约定计算违约金，南平恒大公司主张的违约金数额确实较高于其实际损失。本院结合协议约定，以及胡敏的违约数额和过错程度，根据公平原则和诚实信用原则酌定违约金为26000元。本院对于南平恒大公司主张胡敏支付的违约金中未超出26000元的部分予以支持。关于胡敏主张南平恒大公司退还已支付购房款72104元的诉讼请求。胡敏已向南平恒大公司支付了购房款72104元，《商品房买卖合同（预售）》解除后，南平恒大公司应当将该购房款返还给胡敏。但《补充协议》第十四条第五款约定：“买受人依据约定须支付违约金或其他费用的，出卖人有权直接在买受人以付房款中扣除相应款项。出卖人依据合同约定或法律规定解除合同的，买受人应无条件配合、协助出卖人办理退房手续（包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同备案登记手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等），因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。双方办理完毕全部手续后，出卖人向买受人支付扣除违约金、赔偿款、补偿款等买受人全部应付费用后的剩余房款。”根据前述约定，本院对于南平恒大公司公司提出在扣除违约金并且胡敏配合办理解除合同备案登记后，再向胡敏退还已付购房款的抗辩意见予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、胡敏与南平恒大置业有限公司于2018年2月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201800348）于2020年7月21日解除； 二、胡敏于本判决生效之日起十日内协助南平恒大置业有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》备案登记（业务宗号：101802050043）注销手续，并承担因办理注销手续所产生的合理费用； 三、胡敏于本判决生效之日起十日内支付南平恒大置业有限公司违约金26000元，该违约金从胡敏已支付给南平恒大置业有限公司的购房款72104元中优先扣除； 四、南平恒大置业有限公司于胡敏履行完本判决第二项确定的义务后的五日内返还胡敏购房款72104元； 五、驳回胡敏的其他诉讼请求； 六、驳回南平恒大置业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1602.60元，减半收取计801.30元，由胡敏负担289.30元，由南平恒大置业有限公司负担512元。反诉案件受理费350.65元，由南平恒大置业有限公司负担97.65元，由胡敏负担253元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 徐华强 二〇二〇年十二月四日 法官助理 张玉萍 书 记 员 刘 欢 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 开户单位：南平市延平区人民法院 开户行：福建南平农村商业银行股份有限公司胜利支行 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。