浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初6522号 原告：陈继承，男，1976年7月13日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：郑月琴，象山县振兴法律服务所法律工作者。 被告：徐林苗，男，1967年5月29日出生，汉族，住象山县。 被告：王莲萍，女，1968年1月31日出生，汉族，住象山县。 被告：蔡海英，女，1968年10月1日出生，汉族，住象山县。 三被告委托诉讼代理人：孙德发，宁波市江北区新马法律服务所法律工作者。 原告陈继承与被告徐林苗、王莲萍、蔡海英房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年9月27日向法院起诉，诉请：1.解除原告陈继承与被告徐林苗订立的《房产转让协议》；2.判令三被告立即退还原告购房款120000元，并支付利息损失86016元（自2016年2月4日起按月息1.28%暂算至起诉日，以后计算至实际给付日止），赔偿房屋装修款188000元，并支付原告违约金30000元；3.本案诉讼费由被告负担。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序审理。2020年9月29日，依原告的申请，本院以（2020）浙0225民初6522号民事裁定，依法查封了被告徐林苗名下的位于象山县××镇××路××号××室房产［权证号：浙（2016）象山县不动产权第0006923号］。本院于2020年10月21日公开开庭进行了审理。庭审后，原告申请撤回对诉请2中支付利息损失86016元的请求。原、被告一致要求案外和解30日，本院予以准许。本案现已审理终结。 被告徐林苗、王莲萍答辩，一、房屋买卖是事实，2016年2月3日双方签订房屋买卖合同一份，合同签订后原告给付首付款12万，当时房屋房产证还没做好，等开发商统一做完后再转给原告，房屋的钥匙由被告王莲萍给了原告，同意他入住。二、原告方提出的产权证没出来的原因是，房屋买卖合同签订后，原告方30万元的房款没有付，我们多次催讨，原告一直说暂时没有钱，就拖下来了。三、原告提出的赔偿装修损失，这个诉请没有法律依据，在法院拍卖前房子还不是原告的，原告无权装修，钥匙给原告的时候允许他去住。按照商品房买卖相关的法律法规，手续不齐全的情况下买卖是不成立的。原告方事实违约，没有及时支付30万元的购房款，如果原告房款付清了，我们没有付按揭，那是我方违约。现在是原告没有付款，我们多次催讨也没付。四、原告提出的返还12万，还有赔偿18万，还要承担违约责任，被告认为是完全没有法律依据的。我们没有同意原告去装修、改变房屋结构，这是原告个人行为，合同写的也很清楚，允许入住，但没说允许原告处理，合同还没有完全履行。 被告蔡海英答辩，蔡海英就是在收款收据里签了一个名字，实际收款人是本案第一被告，本被告是因为当时在场，就让本人帮忙签了个字，没有实际收款，其和这个买卖没有任何关联性，主体是不适格的，与法律法规的规定也是相违背的。 综上，被告认为12万元房款可以返还；装修款不认可，房屋买卖合同还没有完全履行，原告方对房屋可以入住，但没有同意他装修，没有处理的权利；违约责任也不在被告。 经审理，本院认定本案事实如下：2016年2月3日，原告陈继承（买受方）与被告徐林苗（出让方）签订一份《房产转让协议》，约定：将石浦镇渔港北路58号东岸名座1单元502室商品房、地下储藏室**及地面车位一只，以总价420000元出让给原告陈继承；在产权未过户买方前，徐林苗必须每月按时履行交付原银行的按揭款直至付到环球房地产公司统一交付所有住房产权证为止，并将原银行所剩贷款一次性付清，所有契税均由出让方支付；买受方自协议签订日起预付给出让方120000元，余款300000元在做证过户时付清；出让方在收到预付款当日将房屋钥匙交与买方，并允许入住；如有单方违约，违约方需赔偿履约方30000元等等。同日，被告方收到预付款120000元，并出 具收条一份，在收款人处，被告蔡海英签名，被告王莲萍签上“王 莲萍代徐林苗收”。之后，被告方未办理房产过户手续，原告亦未支付房屋余款。2017年4月13日，中国建设银行股份有限公司象山支行（以下简称象山建行）向本院起诉，要求被告徐林苗等3人归还贷款。本院以（2017）浙0225民初3141号民事调解结案，调解书约定了借款本金615882.31元及相应利息的归还方式，同时还约定象山建行对涉案的抵押房产享有优先受偿权等。2018年6月18日，原告与象山县石浦海龙装潢设计工作室（乙方）签订一份《房屋装修合同》，约定将涉案房产承包给乙方装修，并约定了承包方式、工程期限、付款方式等内容。原告按约支付装修款188000元，并于2018年10月入住。2020年4月，因本院执行局需对涉案房产进行拍卖，故要求原告限期出屋。 另查明，被告徐林苗与王莲萍于1992年1月11日登记结婚。 本院认为，原告与被告徐林苗签订《房产转让协议》，该被告将涉案房产转让与原告，并不违反法律强制性规定，故本院认定双方房屋买卖合同关系依法成立有效。双方均应依照合同约定和不动产相关法律规定履行各自义务。涉案房产为贷款设定的抵押物，已被法院评估拍卖，故本案的房屋买卖合同已经难以继续履行，原告要求与被告徐林苗解除《房产转让协议》，并由被告返还房屋预付款的诉请，被告亦无异议，本院予以支持。本案的争议焦点为：一、被告蔡海英是否要承担责任；二、违约方是哪方；三、对房屋装修款，被告是否要赔偿，赔偿数额是多少。对于争点一，原告认为，其履行付款义务时，将房款交给了被告蔡海英，蔡海英也在收条上签了字，应该承担共同还款责任；而被告蔡海英认为当初付款时其在场，连买房介绍人也不算，该房屋买卖是蔡海英丈夫介绍的，故其不是本案适格被告，不应承担还款责任。对此本院认为，本案房产买卖合同方当事人为原告和被告徐林苗，而非被告蔡海英；其次原告在庭审中陈述“听到蔡海英说有个亲戚在卖房子很便宜，原告正好要买房子，一直都是跟蔡海英在交涉”，因此原告也知晓涉案房产并非被告蔡海英所有，该被告只是促成双方交易，在本案中起到“介绍人”作用，即使该被告在收条上签字，亦难以认定其需要承担共同付款责任，故该被告的抗辩意见成立，该项诉请，本院不予支持。对于争点二，原告认为，因为被告徐林苗、王莲萍联系不到，多次联系蔡海英办理过户手续，但被告方拖着不办，属违约；被告方则认为多次催促原告支付房款，但拖欠不付，是原告违约。本院认为，在房屋买卖时，因尚未办理房产登记，故在合同中亦未约定具体的支付房屋尾款和办理过户的时间，但合同约定了“余款300000元在做证过户时付清”，一般理解为原告将余款交与被告，被告付清按揭贷款后办理过户手续，现双方提供的证据难以判定哪方守约，哪方违约，但通过调取（2017）浙0225民初3141号象山建行诉徐林苗等金融借款合同案，可知2017年4月，当该行起诉被告等3人时，已经有三个月以上未支付按揭贷款，且此时尚有总额近630000元贷款本息未还，就算原告将300000元房款支付被告，仍有30余万元缺口，无法同时做证过户；此后被告仍未按该案的调解协议内容履行，遭象山建行申请强制执行，故被告的行为已经造成无法履行做证过户的事实，故应认定被告违约，原告要求被告支付违约金30000元的诉请，本院予以支持。对于争点三，原告认为因为被告违约，造成其房屋装修的直接损失，被告应予赔偿；被告则认为，房屋买卖应以登记为准，在产权未确定的情况下，原告装修房屋造成损失，被告不承担责任。对此本院认为，不动产权属的取得和变动，均应经依法登记。本案中原告仅支付了预付款，多年来未积极了解涉案房产是否已经登记，按揭贷款被告有否按约支付等直接影响不动产物权取得的各项因素，在没有明确房屋所有人同意装修的前提下，花费财物装修房屋，应对装修款的损失承担相应过错责任；同理，没有证据表明：被告徐林苗、王莲萍已经向原告及时披露涉案房产2016年8月已作房产登记、2016年9月已由象山建行作抵押权不动产登记及不按约支付银行按揭遭象山建行起诉、申请强制执行导致无法履行合同等相关事实，亦应对装修款的损失承担相应过错责任，本院根据本案实际，由双方各承担50%责任，即被告徐林苗、王莲萍赔偿原告装潢损失94000元（188000元*50%）。原告自合同签订后，占有和使用涉案房产事实，现原告撤回对预付款利息损失的诉请，本院不予干涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百三十条和《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条规定，判决如下： 一、解除原告陈继承与被告徐林苗订立的《房产转让协议》； 二、被告徐林苗、王莲萍返还原告陈继承购房款120000元； 三、被告徐林苗、王莲萍支付原告陈继承违约金30000元； 三、被告徐林苗、王莲萍赔偿原告陈继承房屋装修损失计94000元； 以上第二、三、四项合计244000元，于本判决生效后10日内履行； 四、驳回原告陈继承的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6370元，减半收取计3185元，由原告陈继承负担705元，被告徐林苗、王莲萍负担2480元；财产保全费1520元，由被告徐林苗、王莲萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  余 鑫 二〇二〇年十二月十日 代书记员  李东阁