安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终3153号上诉人（原审原告）：蒋文海，男，汉族，住安徽省芜湖市经济开发区。委托诉讼代理人：魏伟，安徽瀛国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈红伟，安徽瀛国伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：芜湖起航物业管理有限责任公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。法定代表人：徐翔，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙锡锋，安徽吉和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：芜湖永民物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。法定代表人：程永红，执行董事兼总经理。上诉人蒋文海因与被上诉人芜湖起航物业管理有限责任公司（以下简称起航物业公司）、芜湖永民物业管理有限公司（以下简称永民物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院(2020)皖0291民初2839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋文海上诉请求：1.请求撤销(2020)皖0291民初2839号案件判决依法改判或发回重审；2.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决存在下列事实认定不清的情形:一、被上诉人起航物业在一审答辩中已经自认违法修建停车位的事实,应当拆除。一审法院认为上诉人未举证证明停车位的修建人,也未证明其是权利人。上诉人在已经证明存在违章修建的停车位的情形下,应当由被上诉人举证证明案涉停车位是否是经过业主大会表决通过修建,如果被上诉人无法证明案涉停车位系在合法程序下修建,应当承担举证不能的后果。被上诉人起航物业在一审答辩中辩称修建停车位为方便业主停车未对上诉人生活造成影响。上诉人认为起航物业的辩称已经构成自认,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定,被上诉人明确承认的事实上诉人无需进行证明。上诉人作为案涉小区**楼**所有权人,其基于物权延伸而出的业主权利包括要求被上诉人拆除违法修建的停车位的权利,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定,本案案涉停车位修建在上诉人所有的房屋边,车辆的停放等行为必然会造成影响,上诉人作为权利人依法要求被上诉人对涉案停车位区域恢复原状于法有据,另,案涉停车位占用的是消防通道。综上,无论从何种角度来看,本案上诉人均系该法条中规定的“权利人”,上诉人完全有权要求被上诉人拆除。二、上诉人作为案涉小区业主,有权要求被上诉人对小区的公共收益进行公示,并将公共收益的70%支付给全体业主。本案被上诉人在履行物业服务合同期间未对小区公共区域的收益进行公示,一审法院已在判决书中明确记载,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定业主请求公布共有部分的使用和收益情况的人民法院应予支持,上诉人在一审诉求中已经明确要求公布2018年7月1日至一审起诉之日止的小区停车费及公共区域广告的收益,根据《安徽省物业管理条例》第八十五条规定:属于业主共有的车辆停放费、公共经营收益单独列账,建立物业管理区域的公共经营收益财务账目定期审计和公示制度。既然被上诉人需定期对公共收益进行单独列账,案涉小区的公共收益显然是明确的。上诉人在一审庭审中向法院提出了明确的停车位收益线索,并在庭前向法庭提交调取相关证据的申请书,法庭也告知了被上诉人,被上诉人理应向法庭出示相关资料。上诉人认为即使自己相关专业技能,但是作为案涉小区业主,其有权要求被上诉人公示共有部分的使用和收益情况,这一点在司法解释中已经作了明确规定。根据《安徽省物业管理条例》第八十五条规定,起航物业应当将收益的70%交付给全体业主,公共收益属于全体业主共有,根据《物业管理条例》第六条规定:业主依法有权监督物业服务企业履行物业服务合同,被上诉人将公共收益的70%返还全体业主系其法定的义务,上诉人蒋文海作为小区业主享有监督被上诉人履行该义务的权利。并无法律规定业委会系该主张的权利主体,返还费用受领完全可以由业委会行使,至于如何处置,业主大会另行决定,与本案无关。三、被上诉人起航物业未与案涉小区业委会签订物业服务合同,其无权利对案涉小区提供物业服务及收取物业服务费。据上诉人同业委会了解,被上诉任起航物业未与案涉小区业委会签订物业服务合同,永民物业本案案涉小区物业服务转包给起航物业违反法律规定,被上诉人起航物业无行使物业服务的权利依据。四、窖井修缮费用应当由被上诉人承担。上诉人在修缮窖井设施前多次向被上诉人反映家中下雨被的事实,被上诉人也答应维修,在一审庭审中被上诉人对该事实予以了认可。上诉人认为小区公共设施的维修系上诉人的义务,但于履行导致被上诉人损失严重,上诉人迫于无奈才对井进行维修。上诉人认为,在上诉人向被上诉人反映该情况时,双方就其二人之间形成了一个对于窖井修缮的物业服务合同,即使不属于案涉小区物业服务的一部分,但对双方都具有约束力,被上诉人的违约迫使上诉人自行修缮窖井,因此该笔费用应当由被上诉人承担。起航物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人购买宇润（人才）公寓别墅后八九年未交物业费，损害了其他业主的利益；其交5000元物业费提出不合理的要求，即以芜湖县神仙台公墓有限责任公司的名义交纳物业费并开具发票，被上诉人也同意了；上诉人的主张没有事实和法律依据。永民物业公司未作答辩。蒋文海向一审法院起诉请求：1.请求判令被告起航物业返还原告物业服务费5000元;2.请求判令两被告十日内拆除10号楼01室东边私建的停车位;3.请求判令两被告当庭提交并在十日内于小区北门门口公示2018年7月1日起至诉讼之日止小区停车费及公共区域广告收益的全部收费明细;4.请求判令被告将2018年7月1日起至诉讼之日止小区停车费及广告公共收益按照70%的比例给付全体业主由业委会代为收取;5.请求判令被告十日内拆除小区9号楼02室门前的违章建筑花坛;6.请求判令被告返还原告因修缮小区公共设施排水设施等所支出的13592.23元。一审法院认定事实：蒋文海系芜湖市宇润（人才）公寓小区10号楼01房产的业主，其房屋类型为小型别墅，建筑面积为150.54㎡，另有仓储面积75.83㎡。2017年1月6日至2020年1月7日期间，永民物业公司为该小区提供物业服务。双方除2018年1月6日至2018年7月6日期间未签订物业服务合同外，其余时间段均签订了书面物业服务委托合同，其中约定小别墅按产权面积0.7元每月每平米标准计算。2020年2月，永民物业将宇润（人才）公寓小区部分业主所拖欠的物业费债权转让给起航物业公司并签订了债权转让合同并在宇润（人才）公寓小区公示栏中公示了部分业主欠交物业费明细和债权转让情况，但公示信息中拖欠物业费的业主列表中没有蒋文海的名字。在案件审理过程中，永民物业公司向本院提交了情况说明，认可将2017年1月7日至2020年1月7日期间蒋文海拖欠的5553元物业费转让给起航物业公司。2020年5月6日，蒋文海以芜湖县神仙台公墓有限责任公司的名义向起航物业公司交纳物业费5000元，并由后者开具发票。2020年6月12日，蒋文海为修缮小区内公共设施支出维修费13592.23元。后蒋文海认为两被告违规收取物业费且未履行合同项下义务以及法律规定的相应义务，故提起诉讼。一审法院认为，蒋文海系宇润（人才）公寓小区业主，其依据案涉物业服务合同及相关司法解释，向物业公司交纳物业费系履行业主义务。根据芜湖开发区字第2011083384号房地权证所载，宇润（人才）公寓10号楼01房产有建筑面积150.54㎡、仓储面积75.83㎡。根据一般理解，房屋产权面积是指业主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，而不包括仓储面积。故被告应按产权面积150.54㎡计算蒋文海应交纳的物业费。2017年1月7日至2020年1月7日期间，蒋文海共计应向永民物业公司支付物业费3793.6元（0.7元/㎡×150.54㎡×12月/年×3年）。蒋文海虽将物业费交纳给了起航物业公司，但永民物业公司已同意并认可该行为，故蒋文海向起航物业公司支付案涉款项的行为即产生了其交纳物业费的效力。对于蒋文海多交纳的1206.4元，起航物业公司应予返还。永民物业公司提交的情况说明已载明，其转让的债权仅包括2017年1月7日至2020年1月7日期间蒋文海所拖欠的物业费。起航物业公司辩称即使蒋文海多支付了物业费，也是对之前欠交物业费的确认这一意见，没有事实依据，该院不予采信。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。根据物权法第八十三条、物业管理条例第四十五条、安徽省物业管理条例第七十九条之规定，业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾…违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。首先，原告并未举证证明花坛、停车位是谁所建，是否是违章建筑，自己是否是权利人，应承担举证不能的不利后果；其次，物业公司对管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，包括违法搭建建筑物、构筑物等行为，仅负有制止并及时向有关行政管理部门报告的义务，因其没有执法权而不具有拆除违章建筑的权利。再者，针对违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，根据相关法律规定应由业主大会或者业主委员会行使诉权。原告作为业主，要求被告拆除违法搭建的停车位、花坛等，没有事实依据和法律依据，不予支持。根据安徽省物业管理条例第三十七条、四十七条、八十五条、第九十三条之规定，物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权归全体业主所有。物业公司应当对业主共有的车辆停放费、公共经营收益单独列账并依照物业服务合同约定使用；没有约定的将70%纳入专项维修基金，其余部分补贴物业服务费以及业委会。业主委员会应当于每年3月底前以书面形式在物业管理区域内显著位置公布上一年业主大会、业主委员会经费收支情况，接受业主监督。业主监事会或者独立监事应当进行检查；发现问题的，应当要求业主委员会予以纠正。经持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主委员会应当对经费收支情况进行审计。业主委员会或者物业服务公司擅自处分业主共用部位、共用设施的所有权或者使用权的，应当将受益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。本案中，物业委托合同书已约定了物业公司应当编制物业管理服务年度计划，财务预结算报告，并且每半年向业主和业主委员会公布一次财务收支情况，故永民物业公司应当履行该义务。起航物业公司提交的永民物业2018年度收支平衡表、工作总结及工作计划等系单方制作，没有相应的公示证据，从内容上看也没有列明公共收益部分的财务收支情况，故不能证明永民物业已履行了相应的合同义务和法定义务，应承担相应的违约责任。但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五条、第四十六条规定，原告虽提出申请但申请提交的书证不明确，待证事实如公共收益数额等也不明确，无法产生推定事实成立的法律效果，因此原告无法证明被告占有停车费、公共收益的具体数额，其相应的诉讼请求不够明确。从日常生活经验来看，业主或者业主委员会成员不具备专业技能，难以从账簿、原始凭证以及各种单据中审查物业公司的财务收支情况。即使被告提交了一定数量的会计账本，亦难以作为认定公共部分收益的事实；另一方面，根据法律规定，经超过20%上投票权数的业主提议，业主委员会应当对经费收支情况进行审计。经审计后，宇润（人才）公寓小区业主委员会可以依法主张权利。原告作为业主，并不具备要求要求物业公司返还广告费、停车费等公共收益的诉讼主体资格，其相应的诉讼请求不予支持。原告作为业主，并无修缮小区公共设施的法定义务。相反，业主擅自处置公共设施、设备反而有可能影响物业公司的统一管理。原告提交的照片和增值税发票，不足以证明被告应当向其返还修理费13592.23元，该诉讼请求不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五条、第四十六条之规定，判决：一、被告芜湖起航物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告蒋文海多支付的物业费1206.4元；二、驳回原告蒋文海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元由起航物业公司负担9元，蒋文海自行负担123元。二审期间，蒋文海提交照片四张，拟证明案涉停车位对其生活造成影响，且在消防通道上；花坛是后来修建的。起航物业公司质证认为停车位是在公共区域，不占消防通道；花坛在起航物业接手以前就存在。起航物业提交一份《宇润（人才）公寓小区物业服务委托合同》，拟证明其与宇润（人才）公寓小区业主委员会签订了物业服务合同。蒋。蒋文海认为业委会仅是小区业主代理人，效力不能及于全体业主；根据合同约定，共用下水道、窨井等设施的维修义务由被上诉人履行，被上诉人怠于履行义务应承担上诉人修缮下水道导致的损失；被上诉人收取的停车位费属于小区公共收益，应予以公示。经审查，对上述证据的真实性均予以认定。经审理和查阅原审卷宗，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，永民物业公司已将宇润（人才）公寓小区业主拖欠的物业服务费债权转让给起航物业公司，永民物业公司并出具情况，认可将蒋文海拖欠的物业服务费债权亦转让给起航物业公司，因此，起航物业公司有权向蒋文海收取相应物业服务费。一审根据蒋文海拖欠物业服务费的情况核算，判决起航物业公司将蒋文海多交纳的1206.4物业服务费予以返还正确。从蒋文海提交的照片看，难以证明案涉停车位和花坛对其造成影响和占用消防通道，是否是违建并非人民法院民事案件认定的范围，且该诉讼请求并非本案物业服务合同纠纷的审理范围。蒋文海要求公示相关公共收益明细的主张，属于业主知情权纠纷范畴，亦非本案物业服务合同纠纷的审理范围，故对其上述上诉主张不予支持。小区公共设施、设备应由物业公司统一管理、修缮，蒋文海以其自行处置为由要求物业公司返还修理费用，没有事实法律依据，不应予以支持。综上，蒋文海上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由上诉人蒋文海负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年十二月十六日书记员  黄 静附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。