山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终1451号上诉人（原审被告）：翟某1，男，1957年8月24日生，汉族，现住晋城市。委托诉讼代理人：张某1（系翟某1之子），男，1990年5月8日生，汉族，现住晋城市。上诉人（原审被告）:张某2，女，1962年10月16日生，汉族，现住晋城市。委托诉讼代理人：唐某，山西锦劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦某，山西锦劭律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王某1，男，1974年9月16日生，汉族，现住晋城市。委托诉讼代理人：樊某，山西瀛润律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某2，山西瀛润律师事务所实习律师。原审被告：翟某2，女，1933年3月20日生，汉族，现住晋城市。原审被告：李某，男，1984年4月11日生，汉族，现住晋城市。原审第三人：张某3，男，1950年11月8日生，汉族，现住晋城市。原审第三人：张某4，女，1979年4月26日生，汉族，现住晋城市。原审第三人：张某5，男，1973年12月26日生，汉族，现住晋城市。原审第三人：郝某，女，1952年2月24日生，汉族，现住晋城市。原审第三人：张某6，女，1977年1月12日生，汉族，现住晋城市。五原审第三人共同委托诉讼代理人：陈某，山西高斯通律师事务所律师。上诉人翟某1、张某2因与被上诉人王某1及原审被告翟某2、李某，原审第三人张某3、张某4、张某5、郝某、张某6房屋买卖合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初2245号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问，不开庭进行了审理。上诉人翟某1的委托诉讼代理人张某1，上诉人张某2及其委托诉讼代理人唐某、秦某，被上诉人王某1的委托诉讼代理人樊某、王某2，原审被告李某，原审第三人张某3、郝某及五原审第三人共同委托诉讼代理人陈某到庭参加询问。原审被告翟某2经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。翟某1、张某2的上诉请求：1、依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第334条之规定，纠正原审判决适用法律中的瑕疵，确认《房屋转让协议书》无效；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：本案买卖房屋的性质，属于农村集体所有土地村民在划拨宅基地上修建的小产权房屋。根据《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发（1999)39号）第二条规定“加强农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发（2007)71号）规定“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房””。《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第三款规定：“农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”上述法律确立了“一户一处宅基地”原则，农村村民主要通过申请并获得批准的方式取得宅基地使用权。国家禁止农村集体土地流转、禁止城镇居民、本集体经济组织外的人到农村购买房屋，是现行法律和政策的基本原则。因此，本案的《房屋转让协议书》违反了《土地管理法》第六十二、六十三条之强制性规定，依据《合同法》第五十二条第（五）项之规定，属于无效合同。一审判决以最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，认定《房屋转让协议书》有效的表述是错误的，属于法律适用上的瑕疵，请求二审法院予以纠正后维持原判。庭审中，上诉人对二审案件受理费计算提出异议。被上诉人王某1辩称，请求驳回上诉人的上诉请求。本案诉争房屋不属于农村宅基地，属于城市范围内的划拨土地，上诉人上诉状中的理由均不能成立。且被上诉人在购买房屋时其身份属于钟家庄大队，花园头居委当时是统一属于钟家庄大队管理的，即使是宅基地买卖，王某1也属于钟家庄大队集体成员，有权购买钟家庄的房屋。综上，上诉人上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉。原审被告翟某2未陈述意见。原审被告李某与上诉人意见一致。五原审第三人述称：上诉人只有部分产权，上诉人与被上诉人之间的买卖合同只是部分有效。王某1向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法确认原告享有晋城市花园头村81号房屋的拆迁安置权益，即回迁安置房屋建筑总面积560.33平方米，拆迁补偿款20296元，过渡费37152元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2006年10月5日，翟某1、张某2、翟某2、李某、李志强作为甲方与原告王某1作为乙方签订《房屋转让协议书》一份，约定甲方将晋城市花园头村81号整院转让给乙方，总房价为16万元；甲方将81号院的现有全部手续交给乙方，乙方在办理一切与房产相关的手续过程中甲方必须给予协助，甲方不得中途终止协议；交易成功签字后，所有产权归乙方所有，产权移交后出现意外纠纷，由乙方自行解决。原告称签订协议当天将房屋价款16万元支付给被告，被告将土地使用权证、房屋产权证、公证书和房屋钥匙交付给原告，即时履行完毕。另查明，被告翟某2与张连珠系夫妻关系，二人育有四个子女即张某3、翟某1、张新花、张某2。张连珠于2002年2月16日去世，张新花于2008年6月19日因病去世，李某为张新花之子。张某3与郝某原系夫妻关系，共同育有张某4、张某5、张某6。1975年2月，以张连珠为户主的全家在花园头村北获批271平方米的宅基地，后在此地基上建起了两座三间房屋（共六间）。1983年元月，原晋城县钟家庄人民公社为其颁发了（83）第0353号《新建房屋宅基地使用权证明》并进行了公证。该宅基地使用权证明中载明：户主为张连珠，家庭成员为连珠（张连珠）、小士（张某3之奶奶）、小巧（即翟某2）、国华（即张某3）、新国（即翟某1）、竹梅（张某3之妻）、雪花（即张某2）、岗岗（张某3之子）、小妮（张某3之女）、妮妮（张某3之女）。后经张连珠申请，1998年9月为张连珠颁发了晋市城集用（1998）字第00035号《集体土地使用证》，该证载明土地使用者为张连珠，座落为花园头村，使用权类型为划拨，使用权面积为261.75平方米。2000年10月16日经张连珠的申请，房地产管理部门向其颁发了晋市房字第00066**《房屋产权证》。2001年10月17日，张连珠与翟某2共同立下遗嘱并进行公证，将花园头村81号房屋遗赠给儿子翟某1、大女儿张新花（已去世）、二女儿张某2。张连珠于2002年2月16日去世。张某3得知张连珠办理了案涉房屋的房产所有权证之后，向人民法院提起了行政诉讼，请求撤销该房产证，后晋城市中级人民法院于2009年6月3日作出（2008）晋市法行初字第9号行政判决书，判决撤销晋城市人民政府2000年10月16日颁颁发的晋市房字第00066**房屋所有权证》。2019年4月16日《晋城市城区花园头社区城中村改造拆迁安置补偿明细表》载明，产权人张某3，一层房屋建筑总面积172平方米，一层空院占地总面积115.35平方米，拆迁房屋宅基地面积287.35平方米，应回迁安置房屋建筑总面积为560.33平方米，应付搬出搬迁费1720元，应付搬回搬迁费1720元，过渡费每月应付金额为1548元。2019年4月22日，被告张某3作为甲方与晋城市城区钟家庄街道办事处花园头社区居委会作为乙方，晋城市正华房地产开发有限公司作为丙方签订《晋城市城区花园头社区居委会城中村改造居民房屋拆迁、回迁安置补偿协议书》及《补充协议》，同日，第三人晋城市正华房地产开发有限公司向被告张某3账户汇款20296元，交易用途标明为拆迁补偿款。再查明，2019年7月31日，翟某2、翟某1、李某、张某2作为原告起诉被告张某3及第三人晋城市城区钟家庄办事处花园头社区居民委员会、第三人晋城市正华房地产开发有限公司继承纠纷一案，经晋城市城区人民法院审理，于2019年10月30日作出（2019）晋0502民初2534号民事判决书，判决撤销被告张某3与第三人晋城市城区钟家庄办事处花园头社区居民委员会及第三人晋城市正华房地产开发有限公司所签《拆迁补偿协议》并驳回了原告翟某2、翟某1、李某、张某2的其他诉讼请求。后经上诉，晋城市中级人民法院于2019年12月23日作出（2019）晋05民终1830号民事判决书，维持了原判。2020年5月29日晋城市城区人民法院受理了翟某2、翟某1、李某、张某2诉被告张某3、第三人晋城市城区钟家庄办事处花园头社区居民委员会、第三人晋城市正华房地产开发有限公司共有纠纷一案，于2020年8月11日作出（2020）晋0502民初1546号判决，判后一方当事人不服上诉于晋城市中级人民法院，现该案尚在审理中。一审法院认为，一、本案的定性问题。根据原、被告及第三人的诉辩主张,证实原、被告双方订立了房屋转让协议,原告当庭陈述双方已经即时履行，但未办理房屋过户手续；后因涉案原房屋拆迁，原告因未得到相关的拆迁安置补偿权益，现要求确认该部分权益归其所有。因此,本案案由不是共有纠纷,而应当是房屋买卖合同纠纷,本案在立案时案由定性错误,现予以纠正。二、王某1与翟某1、张某2、翟某2、李某、李志强签订的《房屋转让协议书》效力问题。一审法院认为，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，对被告辩称该《房屋转让协议书》无效的辩称理由，不予采纳。翟某1、张某2、翟某2、李某、李志强与原告王某1签订的《房屋转让协议书》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，应属合法有效。三、原告王某1是否构成善意取得的问题。一审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，受让人善意取得不动产所有权的构成要件为受让时主观善意、对价合理、办理了转移登记。本案中，2006年10月5日，翟某1、张某2、翟某2、李某、李志强作为甲方与原告王某1作为乙方签订《房屋转让协议书》应属合法有效；合同签订后，原告王某1支付了约定的购房款，被告将土地使用权证、房屋产权证、公证书和房屋钥匙交付给原告，但双方未能办理房屋产权变更登记手续。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，王某1虽与被告签订了《房屋转让协议》，并支付了相应价款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故王某1对所购买的房屋并没有实际取得所有权，双方当事人仍然只是一种合同关系。四、关于原告请求依法确认其享有晋城市花园头村81号房屋的拆迁安置权益的问题。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，被告在已经收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至原告名下，现因政府拆迁政策的原因而导致涉案房屋物权消灭，在此情况下，王某1可选择与被告解除合同，也可选择向被告主张所购房屋产权消灭的对价，或要求被告承担违约责任；而原告王某1本次诉请在房屋转让协议尚未得到全面履行情况下直接要求确认其享有晋城市花园头村81号房屋的拆迁安置权益，其实质为民事权利中的确认之诉，属物权保护范畴；通过本次审理可知，原告与被告之间因未办理涉案原房屋的过户手续，原告尚未取得涉案房屋的所有权，双方目前仍是债权债务关系，故基于原告在本案中的诉请，一审法院认为本次诉讼无法直接予以支持。据此,依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定,判决驳回原告王某1的诉讼请求。本案受理费29380元减半收取为14690元，由原告王某1负担。二审中，上诉人张某2提交2020年12月3日王某1的户籍登记信息查询结果。王某1的户籍所在地为山西省晋城市城区泽州南路**南翠小区高层**楼****。证明目的：被上诉人王某1属于白水社区居民，不是花园头村居民，不能在花园头村购买宅基地。被上诉人质证认为，对该证据真实性无异议，但仅能证明被上诉人现阶段的住址和户籍情况，户籍情况，在合同签订时的身份情况。且上诉人称被上诉人王某1是白水社区居民非花园头村居民，但现在花园头村叫花园头居委，属于城市管辖范围之内。划拨土地与宅基地明显属于两个类型，如果本案涉案房屋属于农村宅基地，持有的土地证类型应为宅基地使用证，不会是划拨土地证，证件可见涉案房屋与农村宅基地无任何关联，不应当适用宅基地的相关法律规定。上诉人翟某1同意上诉人张某2的意见。原审被告李某对该证据无意见。五原审第三人对该证据无意见。二审中，上诉人张某2对一审认定事实“2020年5月29日本院受理了翟某2、翟某1、李某、张某2诉被告张某3、第三人晋城市城区钟家庄办事处花园头社区居民委员会、第三人晋城市正华房地产开发有限公司共有纠纷一案，于2020年8月11日作出（2020）晋0502民初1546号判决，判后一方当事人不服上诉于晋城市中级人民法院，现该案尚在审理中”提出异议，称该案双方当事人均提起上诉。本院对一审认定的该事实予以纠正，即2020年8月11日晋城市城区人民法院作出（2020）晋0502民初1546号判决后，双方当事人不服上诉于晋城市中级人民法院。其余事实与一审查明一致。本院认为，本案系被上诉人作为原告诉请确认其对晋城市花园头村81号房屋享有拆迁安置补偿利益，而拆迁安置补偿利益除货币补偿外还包括回迁安置等其他权益，拆迁安置补偿的对象应为房屋产权人。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案被上诉人虽针对晋城市花园头村81号房屋签订有《房屋转让协议》，但并未办理登记，依法尚未获得案涉房屋的物权，其主张确认对该房屋享有拆迁安置补偿利益于法无据。一审判决驳回被上诉人王某1的诉讼请求裁判结果正确。被上诉人王某1因未获得案涉房屋物权而被驳回诉讼请求，该裁判结果并不必须以案涉《房屋转让协议》的效力确认为前提，双方一审中也未诉请确认《房屋转让协议》的效力，故本案《房屋转让协议》的效力并非本案必须审查的内容。由于案涉《房屋转让协议》的效力涉及土地使用权类型等问题，一审法院在双方未诉请确认《房屋转让协议》效力且未对上述问题进行审查的情况下，仅依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定确认合同有效，依据不充分。双方当事人对于《房屋转让协议》的效力可另案另诉。本案被上诉人王某1的诉讼请求已被一审法院驳回。而判决主文（即判项内容）是人民法院就当事人的诉讼请求作出的结论，判决书的既判力仅限于判决主文。本案一审判决的判决主文对于《房屋转让协议》的效力并未作出具有既判力的结论，现二上诉人对一审判决主文没有异议，仅对一审判决“本院认为”的论理内容所提出的“上诉”，不具有上诉利益，其上诉请求应予驳回。二上诉人主张二审案件受理费不应按照一审诉讼请求的标的额收取，应予调整。对此本院审查认为，二上诉人的上诉请求不涉及对财产金额的异议，依据《诉讼费用交纳办法》第十三条第二项的规定，每件交纳50至100元。本案二审案件受理费确定为100元。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，关于合同效力的表述不当，但裁判结果正确，本院依法纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人翟某1、张某2已预交29380元），由二上诉人共同负担。本判决为终审判决。审判长 周秋萍审判员 李海霞审判员 李 然 二〇二〇年十二月十六日书记员 王 昱