江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10944号上诉人（原审被告）：夏太林，男，1971年10月4日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。被上诉人（原审原告）：陆晓江，男，1988年5月27日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被上诉人（原审原告）：余丹华，女，1989年5月8日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：姜国光，江苏米来律师事务所律师，共同代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：侯兵兵，江苏米来律师事务所律师，共同代理上述两被上诉人。原审被告：葛国芳，女，1975年4月7日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。上诉人夏太林因与被上诉人陆晓江、余丹华、原审被告葛国芳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初1770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。夏太林上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审案件受理费由陆晓江、余丹华承担。事实和理由：1.夏太林到现在也没有接到房产登记中心的电话或中介公司的书面通知，告知涉案房屋的产证已经办好。2.陆晓江、余丹华称多次联系夏太林，但无相应证据。3.根据房管中心的相关规定，夏太林有权在60天领取产证，且因疫情原因，导致无法领取产证。4.一审以400万为基数计算违约金错误。5.夏太林于2020年5月27日领取房产证，网签合同没有约定通知义务。6.夏太林在装修过程中发现涉案房屋有严重的质量问题，要求解除双方之间的房屋买卖合同，并要求陆晓江、余丹华按照国家规定对夏太林已经投入的装修损失及其他损失进行赔偿。陆晓江、余丹华辩称，服从一审判决。葛国芳辩称，同意夏太林的上诉。陆晓江、余丹华向一审法院起诉请求：1.判令解除陆晓江、余丹华与夏太林、葛国芳之间《房屋买卖（居间）合同》；2.判令夏太林、葛国芳向陆晓江、余丹华支付违约金暂计886000元[违约金含迟延履行违约金86000元（自2020年1月10日起，以400万元为基数，按照万分之五每日计算至2020年2月18日）与违约金800000元]。3.判令夏太林、葛国芳向陆晓江、余丹华支付本案律师费损失1万元。4.本案诉讼费由夏太林、葛国芳承担。一审审理中，陆晓江、余丹华又变更诉讼请求为：1.判令夏太林、葛国芳办理领取苏州市吴中区太湖国家旅游度假区香山街道太湖上景花园3区79幢102室房屋不动产权证书手续；2.判令夏太林、葛国芳协助陆晓江、余丹华办理托管资金领款手续；3.判令夏太林、葛国芳向陆晓江、余丹华支付违约金（违约金以400万元为基数、按照房屋买卖居间合同约定的每日万分之五、自2020年1月10日起计算至夏太林、葛国芳实际领证之日止）；4.诉讼费由夏太林、葛国芳承担。之后，陆晓江、余丹华又变更诉讼请求为：判令夏太林、葛国芳向陆晓江、余丹华支付违约金392000元（以400万元为基数，自2020年1月10日起按每日万分之五计算至款项实际交付之日止）并支付陆晓江、余丹华律师费损失1万元。一审法院认定事实：2019年1月12日，陆晓江、余丹华（甲方）与夏太林（乙方）在苏州富邦房地产经纪有限公司（丙方）的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定由乙方购买甲方位于太湖上景花园三区79幢102室的房屋，房屋建筑面积176.24平方米，包含车库约54.99平方米。房屋成交价款为400万元，双方约定乙方于2019年1月12日前支付定金2万元，于2019年2月1日前再支付定金8万元。甲乙双方须在2019年6月15日前向丙方提供合法证件和资料并同时办理网签、资金托管。甲方双方同意在过户完毕后的新证下发之日起三日内相互配合共同至不动产登记中心办理领证及领款手续等相关手续，若有任何一方迟延办理的，每迟延一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的万分之五作为迟延履行违约金。甲方承诺于领到房款后当天腾空该房屋并交给乙方，交房当天三方签订《房屋交房确认书》后最终确认交房完毕。该合同第六条违约责任第二款约定，甲方双方应按本合同约定积极配合办理网签、资金托管、贷款、过户、交税、房屋交付、户口迁移等相关手续。未按本合同约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的万分之五作为迟延履行违约金。逾期15日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担。双方还约定了其他事项。2019年6月9日，陆晓江、余丹华（甲方）与夏太林（乙方）签订《补充协议》一份，其中约定以下内容：1.因乙方原因导致原合同无法在原约定时间内办理交易手续，现甲乙双方共同约定，乙方向甲方承担10万元补偿金。2.甲乙双方共同约定同意交易资金托管时间延期至2019年8月15日之前。3.若在2019年8月15日之前乙方还无法开始办理资金托管手续，则延期一日承担延期履约违约金2000元，最长延期不超过一个月，否则甲方有权单方面解除合同，根据原合同追究违约责任。后，2019年8月14日，陆晓江、余丹华（甲方）与夏太林、葛国芳（乙方）签订《存量房交易资金托管协议》，约定乙方将购房款390万元存入托管账户，乙方在领取《不动产权证书》后，甲方结算账户户主本人凭《苏州市区存量房交易资金托管协议》、身份证、银行卡办理托管资金领款手续。由苏州太湖国家旅游度假区房产管理中心审核后出具《苏州市存量房交易资金托管支取通知书》，甲方到托管银行办理托管资金转账手续。2020年1月3日，陆晓江、余丹华与夏太林、葛国芳签订《苏州市存量房买卖合同》（编号为：苏房存吴中合同201912050224、苏房存吴中合同202001030567），约定陆晓江、余丹华向夏太林、葛国芳出售太湖上景花园三区79幢102室房屋及附属79幢3号车库，双方约定房屋价款为390万元。房屋价款采取贷款方式支付，买卖双方约定于2019年9月30日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起3日内办理银行贷款事宜，不足部分现金补足。买受人未能按本合同约定支付相应房屋价款的，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过15日，出卖方有权解除合同。出卖人不同意解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。陆晓江、余丹华在不动产转移登记完毕之日起7日内将房屋及车库交付给夏太林、葛国芳。双方还对其他事项进行了约定。一审另查明，为主张本案债权，陆晓江、余丹华与江苏米来律师事务所签订《委托代理协议》，约定陆晓江、余丹华应给付律师费1万元，该所向陆晓江、余丹华开具了1万元律师费发票。一审庭审中，双方一致确认，涉案房屋买卖交易的所有手续均已办理，夏太林、葛国芳已交清所有税费，就剩夏太林、葛国芳领证、陆晓江、余丹华领款的程序。一审审理中，经一审法院调查涉案房屋资金托管账户于2019年9月2日进账195万元，于2019年12月4日又进账195万元，以上共计390万元。涉案房屋已于2020年1月6日办理登记在葛国芳、夏太林名下，于2020年1月7日办理不动产权证。以上事实，由当事人提供的房屋买卖（居间）合同、补充协议、资金托管协议、《苏州市存量房买卖合同》、庭审笔录及一审法院调取的苏州市存量房交易资金监管存款凭证、不动产登记簿查询记录等证据予以证明。一审庭审中，陆晓江、余丹华为证明系夏太林、葛国芳违约且已对其造成损失，还提供了如下证据：1.其与案外人许颖、李宇梁签订的房屋买卖（居间）合同，约定由陆晓江、余丹华向许颖购买狮山路199号2幢2205室房屋，房屋价款为330万元，陆晓江、余丹华应于2019年8月30日前支付定金15万元，双方应于2019年12月15日前办理网签和托管手续。其与许颖于2020年2月13日签订的补充协议，主要内容为双方约定于2019年12月15日办理网签手续，因乙方在出卖太湖上景花园三期房产过程中遇到相对方拖延，致使无法领取房款给许颖。双方一致约定原合同网签手续节点日期延期至陆晓江、余丹华买房资金全部到位后办理，期间每月补偿许颖9000元，直至网签结束。2.余丹华账户交易历史，其中显示余丹华于2020年2月13日、2020年4月19日、2020年6月21日分别向许颖各转账18000元。3.陆晓江、余丹华提供的中介人员于2020年1月14日与夏太林的通话录音，其中中介人员催促夏太林去领取产证，夏太林表示没时间，并表示要陆晓江、余丹华将10万元退给其。4.陆晓江、余丹华委托律师于2020年1月15日向夏太林的户籍地寄送的函件，证明陆晓江、余丹华多次联系夏太林、葛国芳办理领款领证手续。函件内容为，陆晓江、余丹华表示夏太林、葛国芳一直未能履行合同义务，属明显违约行为。限夏太林、葛国芳于2020年1月24日前配合办理完毕领证、领款手续并向委托人支付相应迟延履行违约金。经质证，夏太林、葛国芳称，对证据一、二不清楚，对证据三的真实性无异议，但未收到该函件。同时提出，根据相应规定，其有60天的时间去领取产证。一审审理中，夏太林、葛国芳于第二次开庭时即2020年7月3日仍称，若陆晓江、余丹华撤诉，其即去领证并配合陆晓江、余丹华办理领款手续，并未向一审法院或陆晓江、余丹华告知其已领取涉案房屋不动产权证。2020年7月23日，一审法院向苏州太湖国家旅游度假区房产管理中心工作人员了解，涉案房屋托管资金到账后必须先由买房人领证后卖房人才能领款，领证是领款的前置手续，并告知涉案房屋不动产权证已由房屋购买人夏太林、葛国芳于2020年5月27日过来领取，一审法院遂通知陆晓江、余丹华至不动产登记中心去领取购房款，陆晓江、余丹华即于2020年7月24日至该中心领取了剩余房款390万元。一审法院认为：陆晓江、余丹华与夏太林签订的房屋买卖（居间）合同及陆晓江、余丹华与夏太林、葛国芳签订的苏州市存量房买卖合同，均系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，对双方有约束力，双方理应按照约定全面履行自己的义务。双方一致确认，涉案房屋交易手续已全部办理完毕，就剩夏太林、葛国芳领证、陆晓江、余丹华领款的手续需要办理。涉案房屋的不动产权权属已于2020年1月6日办理登记在夏太林、葛国芳的名下，而买方领取不动产权证又是卖方领取房款的前置条件，夏太林、葛国芳应按照房屋买卖（居间）合同的约定及时配合陆晓江、余丹华至不动产登记中心办理领证及领款手续。陆晓江、余丹华已让中介人员催促夏太林领取不动产证，夏太林以没时间、陆晓江、余丹华退付10万元等理由不去领取产证，于法无据，理应按照合同约定向陆晓江、余丹华承担相应违约金。夏太林、葛国芳虽在审理中领取了不动产证，但并未告知陆晓江、余丹华，属恶意违约，造成了陆晓江、余丹华损失的进一步扩大，故夏太林、葛国芳应承担相应违约金直至陆晓江、余丹华实际领取房款之日。因双方合同约定违约金万分之五较高，一审法院酌定夏太林理应向陆晓江、余丹华支付以400万元为基数，自2020年1月11日起按年利率11.7%计算至2020年7月24日止的违约金共计251309.6元。另，陆晓江、余丹华要求夏太林承担律师费1万元，符合合同约定及相应标准，一审法院予以支持。买卖双方约定上述违约金条款的房屋买卖（居间）合同的买方仅有夏太林签字，陆晓江、余丹华要求葛国芳承担上述违约金及律师费，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七、第一百一十四条之规定，判决：一、夏太林于判决生效之日起十日内向陆晓江、余丹华支付违约金251309.6元（以4000000元为基数，自2020年1月11日起按年利率11.7%计算至2020年7月24日止）。二、夏太林于判决生效之日起十日内向陆晓江、余丹华支付律师费10000元。三、驳回陆晓江、余丹华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3665元、财产保全费5000元，合计8665元，由夏太林负担（夏太林负担部分已由陆晓江、余丹华预交，夏太林于判决生效之日起十日内直接给付，陆晓江、余丹华预交的诉讼费用一审法院不再退还）。二审中，夏太林提交苏州太湖国家旅游度假区住房和城乡建设局城建档案室盖章的材料复印件一张，证明陆晓江、余丹华出售给夏太林的涉案房屋因保温问题存在严重的质量问题。夏太林要求将涉案房屋退还陆晓江、余丹华，陆晓江、余丹华按照国家规定对夏太林的装修损失等进行赔偿。陆晓江、余丹华质证表示，对夏太林提交的证据的三性均不予认可，与本案以及涉案房屋没有任何关联性，假设房屋存在质量问题，夏太林可以通过另案解决。葛国芳质证表示同意夏太林提交的证据的真实性、合法性、有效性，同意夏太林的证明目的。二审中，夏太林陈述：1.涉案房屋备案时注明要用钢丝网，但事实上使用的是石棉网，涉案房屋的网格布外面贴的是瓷砖，导致外墙强度存在问题，涉案房屋存在安全隐患，其他问题目前暂未发现；2.双方之间的房屋买卖应以2020年1月3日最终签订的苏州市存量房买卖合同为准；3.夏太林在上海浦发银行办理贷款，银行办理贷款需要涉案房屋的共有权证，所以银行委托夏太林去领取共有权证，住建局提供了一份模板，夏太林按照住建局的要求填写了这份材料，落款时间是2020年1月3日，上面写明委托期限尽量在60天内完成。二审中，陆晓江、余丹华陈述：1.本案应当以双方之间签订的《房屋买卖（居间）合同》为准，该合同第七条第8项约定，关于房屋的其他合同（包括但不限于签订时间在后的网签备案合同）与本合同不一致的，均以本合同约定为准；2.该合同对于夏太林逾期领新产证的违约行为进行了明确约定，属于对违约行为的特殊约定，而在后签订的备案合同，仅对逾期付款作出约定；3.因备案所需提供的合同不代表双方真实意思表示。二审中，各方一致确认，夏太林按约支付了涉案《房屋买卖（居间）合同》约定的10万元定金。二审另查明，涉案《房屋买卖（居间）合同》第七条第8款约定，关于房屋的其他合同（包括但不限于签订时间在后的网签备案合同）与本合同不一致的，均以本合同约定为准。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。涉案《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，合法有效。上述合同约定，关于房屋的其他合同（包括但不限于签订时间在后的网签备案合同）与本合同不一致的，均以本合同约定为准。故本案应以《房屋买卖（居间）合同》的约定认定双方之间的权利义务关系。关于夏太林是否构成违约的问题，本院认为，涉案《房屋买卖（居间）合同》约定，双方同意在过户完毕后的新证下发之日起三日内相互配合共同至不动产登记中心办理领证及领款手续等相关手续，若有任何一方迟延办理的，每迟延一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的万分之五作为迟延履行违约金。根据一审向苏州太湖国家旅游度假区房产管理中心的调查可知，涉案房屋托管资金到账后必须先由买房人领证后卖房人才能领款，领证是领款的前置手续。涉案房屋于2020年1月6日登记至夏太林、葛国芳名下，于2020年1月7日办理不动产权证，夏太林、葛国芳应按照上述合同约定配合陆晓江、余丹华办理领证及领款手续。在中介人员催促夏太林领取不动产证时，夏太林以没时间、要求陆晓江、余丹华退还10万元等为由不领取产证。夏太林主张的60天的委托期限系其与银行之间的约定，对陆晓江、余丹华不具有约束力。其后，夏太林、葛国芳领取了不动产证，也未告知陆晓江、余丹华，造成了陆晓江、余丹华未能及时领取涉案购房款，导致损失进一步扩大，夏太林作为违约方应承担相应违约责任。一审根据涉案《房屋买卖（居间）合同》的约定、夏太林的违约行为、陆晓江、余丹华领取款项的时间等因素，酌定由夏太林向陆晓江、余丹华承担相应违约责任并无不当。关于夏太林上诉主张的房屋质量问题，本院认为，因夏太林一审中未就该问题提起反诉，二审不予理涉。综上所述，夏太林的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7330元，由上诉人夏太林负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈军芳二〇二〇年十二月十五日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。