江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2767号 上诉人（原审被告）：聂怡巧，女，1993年3月出生，汉族，住江西省丰城市。 被上诉人（原审原告）：江西君之家香江运营管理有限公司，住所地：江西省南昌市新建区。 法定代表人：何国有，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈鑫，江西云龙律师事务所律师。 上诉人聂怡巧因与被上诉人江西君之家香江运营管理有限公司（以下简称君之家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 聂怡巧上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人收取的2层商铺租赁押金及质保金合计26985元应属于同一租赁合同关系，应一并予以返还或进行债务抵销。二、租金及管理费应将比实际多出的面积费用扣除，即被上诉人每月多计算的租金和管理费为5273.52元。三、因被上诉人提前解除租赁合同且擅自断电导致上诉人无法继续经营，上诉人于2019年8月5日开始断电，2019年10月即已搬离。四、2018年10月至12月期间因为处于装修期，被上诉人应当将上诉人装修期间的租金及管理费予以免除。五、一审租金及管理费计算错误，一审法院认定的租期是12个月10天。此部分租金及管理费扣减上诉人已经支付的租金63410元应为185205元。综上，根据本案案情，上诉人不应向被上诉人支付租金、管理费，并且被上诉人应将其他超出金额返还上诉人，请求二审法院在查清事实的情况下依法改判。 君之家公司辩称，1、上诉人主张收取2层商铺租赁押金及质保金应与本案一并核减，被上诉人认为与本案无关。2、计租面积应当按照合同约定的面积来计算。3、被上诉人断电的原因系由上诉人拖欠租金及管理费导致。上诉人实际离场时间为2020年1月11日，被上诉人主张租金欠付到账日期为2019年12月31日。4、上诉人所请求的装修免租期没有相关证据予以佐证，被上诉人不予认可。5、租金及管理费的计算错误。被上诉人支持一审法院的计算方式。 君之家公司向一审法院起诉请求：1、判令君之家公司、聂怡巧双方租赁合同予以解除，聂怡巧返还租赁物；2、判令聂怡巧支付所欠租金和管理费227233元；3、一审案件诉讼费、保全费、保险公司保函费由聂怡巧承担。 一审法院认定事实：2017年12月25日，南昌君之家广场置业有限公司香江家居分公司与聂怡巧签订的《商铺认租意向书》，合同约定聂怡巧在本意向书签订后3个工作日向该公司支付人民币50000元作为认租意向金。2017年10月14日支付20000元意向金。2017年12月25日，聂怡巧支付认租意向金30000元。2018年10月，君之家公司与聂怡巧签订《租赁合同书》。合同约定君之家公司（甲方）将场地计租面积276.24平方米，出租给聂怡巧（乙方）经营使用。租期自2018年10月20日起至2020年10月31日；租金按计租面积为每平方米37元/月，每月租金10221元；合同对双方其他权利与义务作了约定。同日，君之家公司与聂怡巧签订《补充协议书》，约定乙方向甲方缴纳履约保证金20166元、质量保证金20166元、服务保证金2000元；并约定管理费按计租面积276.24平方米计算，每平方米每月人民币36元，每月合计管理费总额人民币9945元。合同还约定免租时间为2019年7月及10月和2020年10月共计三个月。合同签订后，君之家公司将商铺交付聂怡巧经营。2019年4月9日，君之家公司出具收到聂怡巧履约保证金20166元、质量保证金20166元、服务保证金2000元的收款收据（以意向金50000冲抵，剩余款项已返还聂怡巧）。聂怡巧于2019年7月20日、2019年8月26日分别向君之家公司支付租金12000元、10000元。庭审中君之家公司认可代收聂怡巧货款41410元用于抵扣租金。另查明，2017年10月27日，君之家公司收取聂怡巧2层254#、255#商铺租赁押金21985元、质保金5000元。君之家公司与聂怡巧还签订《香江君之家建材家居广场商铺租赁合同书》二份，聂怡巧租赁君之家公司的商铺。 一审法院认为，君之家公司与聂怡巧签订《租赁合同书》，系双方真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。是合同当事人真实意思表示，合法有效，当事人应按约定履行各自义务。租赁合同明确约定了租金及管理费的起算时间、计算标准，君之家公司在庭审中以及诉请金额明细中表示租金和管理费计算从2018年10月20日起至2019年12月31日。君之家公司主张上述期间的租金及管理费，应视为君之家公司认可聂怡巧在此期间仍在经营，聂怡巧认为应减免其2019年7月和10月的两个月租金及管理费，符合合同约定，一审法院予以采信。聂怡巧应支付君之家公司租金应为130827元（37元/㎡×276.24㎡×13月-37元/㎡×276.24㎡÷30天×6天）；聂怡巧应支付君之家公司管理费127291元（36元/㎡×276.24㎡×13月-36元/㎡×276.24㎡÷30天×6天）。扣除聂怡巧已经支付租金为63410元（君之家公司代收货款41410元+聂怡巧已付租金22000元）。聂怡巧欠君之家公司租金及管理费为194708元。因君之家公司在招商中对承租人做出过多未实现从承诺，且存在虚假宣传，一审法院认为君之家公司对于聂怡巧的违约存在过错，根据其过错程度相应责任。故君之家公司收取聂怡巧的履约保证金20166元、质量保证金20166元、服务保证金2000元，共计42332元应与聂怡巧应支付的租金及管理费194708元冲抵。聂怡巧应付君之家公司租金及管理费为152376元（194708元-42332元）。在庭审中，双方当事人均表示愿意解除合同，君之家公司要求与聂怡巧解除租赁合同，返还租赁物，一审法院予以支持。聂怡巧要求君之家公司将收取的2层商铺租赁押金21985元、质保金5000元（合计26985元）予以返还，一审法院认为，此系聂怡巧与君之家公司另一租赁合同关系，与本案无关，一审法院不予审查。聂怡巧认为君之家公司占用公摊面积，要求聂怡巧扣除公摊面积，其没有证据证明，一审法院不予采信。聂怡巧认为君之家公司经常性停电给其造成损失，亦未提供证据证明，一审法院不予采信。综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除江西君之家香江运营管理有限公司与聂怡巧签订的《租赁合同书》，由聂怡巧在一审判决生效后二十日内腾空香江家居长堎大道店的场地，并交付给江西君之家香江运营管理有限公司；二、限聂怡巧在一审判决生效后五日内支付江西君之家香江运营管理有限公司租金及管理费152376元；三、驳回江西君之家香江运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4710元，减半收取2355元，由聂怡巧承担1579元，江西君之家香江运营管理有限公司承担776元。 本院二审期间，上诉人提交4组新证据，证据1：涉案商铺实际测量视频光盘一张，证明目的：上诉人实际使用的租赁店铺实际面积在204平方米。证据2：解约通知书复印件一份。证明目的：上诉人在解约期间已经无法正常经营。证据3：被上诉人虚假宣传开业时间单、聊天记录复印件一份，证明目的：被上诉人未能按约定时间开业，后突然宣布开业时间，导致上诉人装修期延缓。证据4：上诉人和被上诉人公司工作人员关于被上诉人公司停止装修时间的微信聊天复印件一份，证明目的：被上诉人应减免2018年10月20日-2018年12月31日的装修期的租金及管理费。被上诉人质证后认为，1、对证据1的三性及证明目的均有异议，承租店铺的租赁面积应当以上诉人与被上诉人签订的合同中约定的面积计算，而不是以实际计算面积来计算。2、对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，被上诉人方出解约通知书的目的是因上诉人拖欠租金及管理费，非被上诉人方的原因，其无法经营的原因系上诉人拖欠租金所致。上诉人实际离场时间是2020年1月份，该解约通知书实际上为缴款通知，不存在明确解约的意思表示。通知书送达之后上诉人还在实际经营。3、对证据3的真实性、合法性没有异议，关联性及证明目的有异议，被上诉人已于开业时间之前通知了上诉人进场装修，给予了上诉人合理充足的装修施工时间，不存在因被上诉人原因导致上诉人延缓开业的原因。4、对证据4的三性和证明目的均有异议，上诉人提交的证据只有片面的微信聊天记录，事实的真实情况不能体现出来。且双方约定的装修免租期没有相关书面材料予以约定，被上诉人不予认可。本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，案涉《租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，应受法律保护。上述租赁合同明确约定了租金及管理费的起算时间、计算标准，君之家公司在诉讼中明确表示租金、管理费从2018年10月20日起计算至2019年12月31日。君之家公司主张上述期间的租金及管理费，应视为君之家公司认可聂怡巧在此期间仍在经营，聂怡巧认为应减免其2019年7月和10月的两个月租金及管理费，符合合同约定，一审法院予以采信正确，本院予以维持；现聂怡巧要求再减免2018年10月20日至2018年12月31日的租金及管理费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时，一审法院认为“君之家公司在招商中对承租人做出过多未实现的承诺，且存在虚假宣传，其对于聂怡巧的违约存在过错，根据其过错程度应承担相应责任。故君之家公司收取聂怡巧的履约保证金、质量保证金、服务保证金应与聂怡巧应支付的租金及管理费冲抵”正确，本院予以维持。再者，关于聂怡巧要求君之家公司将收取的2层254#、255#商铺租赁押金21985元、质保金5000元（合计26985元）予以返还的问题，由于此系当事人双方另一租赁合同关系，在本案中不予处理。关于聂怡巧要求扣除公摊面积问题，因其没有充分有效证据予以证实，故应按案涉合同的约定进行处理。 综上所述，聂怡巧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4709元，由上诉人聂怡巧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉