江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8467号上诉人（原审被告）：刘四妹，女，1952年6月14日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。上诉人（原审被告）：王连芳，女，1971年10月23日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李云，江苏李云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘献清，男，1967年6月15日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：王伟，江苏丰亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪从杰，江苏丰亚律师事务所律师。原审被告：王冰，男，1974年3月27日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。原审被告：翟雪萍，女，1969年9月7日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。原审被告：张学芹，女，1969年3月18日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。上诉人刘四妹、王连芳因与被上诉人潘献清，原审被告王冰、翟雪萍、张学芹房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初4534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人刘四妹及刘四妹、王连芳共同委托诉讼代理人李云，被上诉人潘献清的委托诉讼代理人王伟、汪从杰，原审被告王冰、翟雪萍、张学芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘四妹、王连芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人不承担责任；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定案涉房屋买卖合同有效错误。该房屋系刘四妹、王九高夫妻共同财产，而潘献清、王冰在签订房屋买卖合同时，王九高身患胃癌，生命垂危，并于12天后去世，协议中王九高的签名是王冰代签，再由王冰拿着王九高的手指按的手印。一审法院调查时，虽然医生记不清当时王九高是否神志清楚，但结合其已经不能书写自己名字，且不久后去世的事实，被上诉人应当举证证明王九高具有完全民事行为能力、在协议上按手印是其真实意思表示，否则该合同对王九高没有约束力。2.案涉房屋系王九高与刘四妹共有，潘献清明知王九高病重，刘四妹是案涉房屋的共有权人，在签订房屋买卖合同时却不征得刘四妹同意，损害了共有权人利益，显然违背常理。即使王九高委托王冰出售房屋有效，也仅对一半份额有效。目前刘四妹居住在案涉两套房屋中的其中一套，除此之外没有其他住房。潘献清辩称，1.案涉合同有效，一审法院已经核实了当时王九高意识状态，主治医生称记不清，王九高所患的是胃癌，并不一定导致失去意识，上诉人称王九高当时不具有民事行为能力没有事实和法律依据，无相反证据情况下，案涉合同应当认定成立并生效。2.原拆迁协议仅有王九高一个人签字，潘献清作为善意第三人有理由相信案涉房屋系王九高个人所有，即使王九高系无权处分，也不影响房屋买卖合同的效力。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，被上诉人一审诉讼请求符合法律规定，请求驳回上诉。王冰述称，潘献清主张的金额太高，之前王冰因要偿还赌债，向潘献清借钱，准备将房屋抵押给潘献清，之后没有抵押，直接将房屋卖给了潘献清。王九高当时生病，意识已经不清楚，是王冰拿王九高的手按了手印，当时王九高为了给王冰偿还赌债，脑子也不清楚了。翟雪萍、张学芹对刘四妹、王连芳的上诉没有意见。潘献清向一审法院起诉请求：1.判令解除其与被继承人王九高于2015年1月24日签订的《房屋买卖协议》及其与王冰于2018年12月7日签订的《协议》；2.判令刘四妹、王冰、王连芳以继承王九高的遗产为限，共同偿还潘献清购房款77万元，并赔偿房屋增值损失203万元（203万元计算方式：双方的合同于2015年1月24日订立，自潘献清起诉时该房屋售价约2万/平方米，涉案房屋是140平方米，价值约280万元，减去已支付的房款77万元，剩余203万元是房屋增值部分损失）；3.判令王冰另向潘献清支付违约金60万元；4.判令翟雪萍、张学芹对购房款77万元及实际损失203万元承担连带清偿责任；5.本案诉讼费、保全费由刘四妹、王冰、王连芳、翟雪萍、张学芹共同承担。一审法院认定的事实：王九高与刘四妹系夫妻，共生育两个子女，儿子王冰，女儿王连芳。王九高、刘四妹因集体土地上房屋被拆迁，2013年3月17日，王九高与栖霞区房屋拆迁安置办公室签订《征地房屋拆迁补偿安置协议》，申购了140平方米拆迁安置房（两套，每套70平方米）。2015年1月24日，王九高（卖方、甲方）与潘献清（买方、乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：潘献清购买王九高位于栖霞区燕子矶保障房建筑面积140平方米（各70平方米，计两套），成交价人民币77万元，2015年1月24日，乙方支付甲方购房款55万元(现金），甲方在拿到产权证、土地使用证后一个月内为乙方办理过户手续，房屋产权证、土地使用证登记在乙方名下后，乙方支付尾款22万元，定于2016年3月4日前交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋（根据拆迁办通知甲方领房期为限）；在本合同履行过程中，甲方不得无故终止合同，甲方如在合同履行中出现违约情形，甲方应当向乙方支付房屋总价款两倍的违约金；本合同一式三份，甲、乙双方各执一份、担保人一份，自甲乙双方及担保人签订后生效。潘献清、王冰在该协议乙方、甲方处签名按手印，王冰代王九高在甲方处签名，王九高在王冰代签的名字上按了手印；翟雪萍、张学芹在担保人处签名并按手印。同日，王九高出具委托书一份，内容：委托人王九高，被委托人王冰，本人因年事已高，身体欠佳，办事不方便，委托人位于燕子矶保障房，建筑面积140平方米（各70平方米的两套房子），丘号为335卖给潘献清，特委托儿子王冰全权代理负责该两套房产过户给潘献清的一切房产过户事宜。该委托书中王九高签名系王冰代签，由王九高在代签名上按了手印。王九高因患胃癌曾在江苏省中西医结合医院住院治疗，上述房屋买卖协议及委托书中王九高的手印，系王九高在医院病房中所按，后王九高于2015年2月6日病逝。2016年4月8日，王冰出具收条一张给潘献清，内容：今收到购买燕子矶保障房丘号为335号建筑面积140平方米各70平方米计两套房款77万元。2016年8月10日，王冰申请办理王九高遗留合同权益公证，2016年8月16日，南京市石城公证处作出公证书：王九高遗留有与其配偶刘四妹共有的位于南京市栖霞区平方米）、5幢606室（面积70.9平方米）房产的合同权益，该购房合同权益属于被继承人王九高的份额为其遗产，该遗产由配偶刘四妹、女儿王连芳、儿子王冰共同继承，又因刘四妹、王连芳均表示自愿放弃继承王九高的上述遗产，故上述遗产由儿子王冰继承。2016年8月18日，王冰、刘四妹与南京燕子矶保障房开发有限公司签订了位于栖霞区平方米）、5幢606室（面积70.9平方米）购房协议书，南京燕子矶保障房开发有限公司于2016年12月15日开具了收取上述两套房屋房款收据。燕子矶保障房开发有限公司于2016年8月将上述房屋交付刘四妹、王冰，刘四妹、王冰未按合同约定将房屋交付潘献清。2018年12月7日，王冰与潘献清签订《协议》一份，内容：经翟雪萍、张学芹介绍，王冰将山林苑5幢606室和1306室两套房屋卖给潘献清作为住房，两套房总价77万元已付清，王冰收到此房款用于给父亲治病了。几年来，潘献清多次向王冰追要该房，王冰总是以各利理由推托，经再次商定，决定在2018年12月14日将房子过户给潘献清，若过户成功后，潘献清再付8万元现金给王冰，若过不了户，三天后王冰再赔偿180万元给潘献清作为损失费。2019年6月9日，王冰又与案外人周翠霞就山林苑5幢606室房屋签订存量房买卖合同，房屋售价为96万元，约定于2019年6月30日前交房。一审庭审中，王冰、刘四妹陈述与案外人周翠霞签订的房屋买卖合同已解除。目前案涉两套房屋均未领取房屋所有权证，其中一套由刘四妹居住使用，另一套出租给他人。一审庭审中，刘四妹、王冰、王连芳均不同意履行王九高与潘献清签订的房屋买卖合同，不愿将案涉房屋过户给潘献清。一审庭审中，潘献清、王冰对翟雪萍、张学芹关于各自担保自己认识的人即翟雪萍担保王冰、张学芹担保潘献清的说法不认可。潘献清、王冰陈述：翟雪萍、张学芹是为房屋买卖共同作的担保，不存在两担保人各自担保一人的说法。另潘献清对王冰陈述的“王九高按手印时已昏迷，是王冰拿着王九高的手按的”说法不认可。一审法院调查了王九高主治医生魏兰福，询问王九高作为胃癌晚期病人，当时是否意识清醒，是否具有民事行为能力。魏兰福表示时间长了记不清了，这种病情是否具有行为能力不清楚。一审法院认为，本案一审争议焦点为：1.王九高与潘献清签订的《房屋买卖协议》是否有效；2.王九高与潘献清签订的《房屋买卖协议》、王冰与潘献清签订的《协议》应否解除，刘四妹、王冰、王连芳是否应承担赔偿责任；3.翟雪萍、张学芹是否应承担保证责任。对争议焦点1，一审法院认为，王九高与潘献清签订了《房屋买卖协议》，现无证据证明王九高在签订上述协议时无民事行为能力、协议非其真实意思的表示，故对刘四妹、王冰、王连芳抗辩王九高签订协议时无民事行为能力的意见不予采纳。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，尽管案涉房屋权益属王九高与刘四妹共有，王九高仅享有部分房屋权益，但对照上述法律规定，王九高与潘献清签订的上述《房屋买卖协议》仍属有效。对争议焦点2，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中，王九高死亡后，王九高的法定继承人刘四妹、王冰、王连芳明确表示不履行合同，拒绝按约交付案涉房屋，致潘献清的合同目的无法实现，现潘献清诉请解除案涉合同，符合法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉合同解除后，王九高因合同收取的购房款77万元应返还给潘献清，并赔偿潘献清相应的损失。现王九高已死亡，《中华人民共和国继承法》三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限，故王九高所承担的上述责任应由王九高法定继承人刘四妹、王冰、王连芳在继承的王九高的遗产范围内承担。潘献清未举证证明其损失数额，对潘献清损失的认定一审法院参照《房屋买卖协议》中违约责任的约定即“甲方如在合同履行中出现违约情形，甲方应当向乙方支付房屋总价款两倍的违约金”，确定潘献清损失为154万元（77万元×2）。潘献清主张由王冰另支付潘献清违约金60万元，因潘献清与王冰签订的《协议》中未约定违约金，仅约定了赔偿损失，现潘献清因解除合同所造成的损失已获得赔偿，故对潘献清该诉请不予支持。对争议焦点3，翟雪萍、张学芹在案涉合同上签名进行担保，未约定保证责任方式，《中华人民共和国担保法》第十九条规定：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任，故翟雪萍、张学芹应承担连带保证责任。因案涉房屋买卖合同系双务合同，故翟雪萍、张学芹担保的系双务合同中双方的所有权利与义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条规定：主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任；第十九条规定：两个以上保证人对同一债务同时或者分别提供保证时，各保证人与债权人没有约定保证份额的，应当认定为连带共同保证。故翟雪萍、张学芹应对刘四妹、王冰、王连芳承担的返还购房款77万元、赔偿损失154万元承担共同连带清偿责任。翟雪萍、张学芹抗辩各自担保一人，两人对此均未举证证明，故不予采纳。翟雪萍、张学芹抗辩已过保证期限，《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任；在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，主债务尚在履行期间，保证系从债务，故未超过保证期限，对该抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除潘献清与被继承人王九高于2015年1月24日签订的《房屋买卖协议》及潘献清与王冰于2018年12月7日签订的《协议》；二、刘四妹、王冰、王连芳以继承的王九高的遗产实际价值为限，返还潘献清购房款77万元、赔偿潘献清损失154万元，以上合计231万元，于判决生效之日起十日内支付；三、翟雪萍、张学芹对上述第二项款项承担连带清偿责任；四、驳回潘献清的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取17000元，由潘献清负担5450元，刘四妹、王冰、王连芳负担11550元；财产保全费5000元，由刘四妹、王冰、王连芳负担。本院审理期间，各方当事人对于一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。本院认为，首先，关于案涉房屋买卖合同效力的问题。刘四妹、王连芳上诉称王九高在委托书及案涉协议上按手印时已经不具有意识，但上诉人对其主张的该事实并未提交证据予以证实，本院对其以此主张案涉协议无效的上诉理由不予采纳。另外，刘四妹、王连芳主张即使王九高具有行为能力，其处分夫妻共同财产未征得刘四妹许可系无权处分，王九高仅对夫妻共同财产的一半有处分权利。对此本院认为，本案中潘献清提出诉讼请求系基于违约而要求解除合同，并要求刘四妹、王冰、王连芳等在遗产范围内承担违约责任。王九高对夫妻共同财产的处分行为是否有效，并不直接影响订立合同这一负担行为的效力。因此，一审法院认定案涉房屋买卖协议有效，并据此一审法院判令刘四妹、王冰、王连芳在继承王九高遗产范围内返还潘献清购房款、赔偿损失，并无不当。综上所述，上诉人刘四妹、王连芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17000元，由刘四妹、王连芳负担；保全费5000元，由潘献清负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二〇年十二月十六日法官助理李映碧书记员曹洁