江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初5000号原告：中国工商银行股份有限公司涟水支行，住所地涟水县涟城镇常青路中央城**楼。负责人：孙风雷，该支行行长。委托诉讼代理人：颜伟，涟水县涟城法律服务所法律工作者。被告：汪上，男，汉族，1975年10月11日生，居民，住淮安市淮安区。被告：姜翠芬，女，汉族，1974年12月14日生，居民，住淮安市淮安区。原告中国工商银行股份有限公司涟水支行（以下至判决主文前简称工商银行）诉被告汪上、姜翠芬、涟水永兴房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称永兴公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人颜伟、被告汪上到庭参加诉讼，被告姜翠芬、永兴公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。审理中，原告撤回了对被告永兴公司的起诉。本案现已审理终结。原告工商银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告汪上、姜翠芬归还尚欠原告截止2020年8月12日的贷款本金158452.89元，利息8902.45元，合计167355.34元，2020年8月12日以后的利息、罚息，按合同约定计算至贷款本息还清时止；2、判令原告对涟水县永兴上御小区5号楼703室房屋折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权；3、判令被告承担代理费用10000元；4、要求被告永兴公司承担连带保证责任；5、判令被告承担诉讼费用和保全费用。审理中，原告撤回对被告永兴公司的起诉。事实和理由：2013年2月19日，被告汪上、姜翠芬与被告永兴公司签订商品房买卖合同，被告汪上、姜翠芬购买被告永兴公司开发建设的涟水县永兴上御小区5号楼703室房屋，被告汪上、姜翠芬因资金短缺，向原告申请个人购房贷款为200000元，贷款期限为20年，被告永兴公司为被告汪上、姜翠芬的借款提供担保，并在合同上盖章，合同约定借款人逾期归还贷款本息的，原告有权宣布借款立即到期，借款人应归还借款本息、罚息，以及原告实现权利的其他费用，即包括但不限于律师费、诉讼费等。2013年2月25日，被告汪上、姜翠芬将其购买的涟水县永兴上御小区5号楼703室房屋作为借款保证，原告于2013年3月1日依约向被告汪上、姜翠芬发放了贷款。现被告汪上、姜翠芬已逾期归还贷款本息数月，其行为已构成违约，依约定应承担违约责任。故原告具状贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告汪上辩称：拿贷款是事实，逾期归还也是事实。近年来做生意亏本，经济困难，所以贷款没有按期归还。被告姜翠芬未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年2月19日，被告汪上与被告永兴公司签订商品房买卖合同，被告汪上购买被告永兴公司开发建设的永兴上御小区5号楼2单元703室房屋。之后，被告汪上（借款人）、被告姜翠芬（共同借款人）、永兴公司（保证人）与原告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告汪上、姜翠芬向原告借款20万元，用于购买被告永兴公司开发建设的永兴上御小区5号楼703室房屋，期限20年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。还款方式：按月等额本息还款。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。被告汪上、姜翠芬提供永兴上御小区5号楼703室房屋作为抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2013年2月25日，原告与被告汪上、姜翠芬签订《房地产抵押合同》，被告汪上、姜翠芬以其购买的上述房屋为上述借款作抵押。2014年12月11日，被告汪上、姜翠芬为位于涟水县（不动产权证号：L201428939）的房屋办理了抵押权设立登记手续,抵押金额为20万元，抵押证证明号为L1407742。原告于2013年3月1日，原告向被告汪上、姜翠芬发放贷款20万元。后被告汪上、姜翠芬未能按合同的约定履行还款义务。截止2020年8月12日，被告汪上、姜翠芬已连续逾期还贷，共欠贷款本金158452.89元，利息8902.45元，合计167355.34元。另查明，2020年8月15日，原告（甲方）与涟水县涟城法律服务所（乙方）签订委托代理合同，约定：乙方接受甲方委托，指派颜伟担任甲方与汪上、姜翠芬等金融借款合同纠纷一案的诉讼代理人。根据江苏省物价局、江苏省司法厅有关收费规定，甲方应向乙方交纳代理费用10000元。涟水县涟城法律服务所于2020年9月30日向原告开具10000元代理费发票。原告于2020年10月12日向本院提出财产保全的申请，本院作出（2020）苏0826民初5000号民事裁定书，裁定：冻结汪上、姜翠芬、涟水永兴房地产开发有限公司银行存款限额人民币19万元，或查封、扣押、冻结其它等额财产。原告向本院缴纳保全费1470元。以上事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的个人购房借款/担保合同、商品房买卖合同、房地产抵押合同、贷款账户明细表、不动产登记簿信息查询结果、委托代理合同、代理费发票等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告按合同约定履行了发放贷款的义务，被告汪上、姜翠芬未按合同约定履行按期还款义务，按合同约定，原告有权提前收回尚未到期的贷款本息。截止2020年8月12日，被告汪上、姜翠芬尚欠原告贷款本息167355.34元。故对原告要求被告汪上、姜翠芬归还贷款本息167355.34元，并承担2020年8月12日以后按合同约定计算的利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。被告汪上、姜翠芬与原告约定将位于涟水县（不动产权证号：L201428939）的房屋为涉案债务提供抵押担保，并已为上述房屋办理了抵押登记，登记的抵押权人为原告，故原告对上述抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得价款，在被告汪上、姜翠芬应当偿还的欠款范围内享有优先受偿权。原告与被告汪上、姜翠芬在借款合同中约定：贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等，由借款人承担。对实现债权等费用，原告与被告汪上、姜翠芬在合同中已经作了约定由借款人承担，原告提供了委托代理合同和代理费发票，故对原告要求被告汪上、姜翠芬给付代理费10000元的请求，本院予以支持。被告姜翠芬经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃庭审答辩、举证、质证等抗辩权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告汪上、姜翠芬于本判决生效后十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司涟水支行截止2020年8月12日的贷款本息167355.34元，并承担自2020年8月13日起至款项还清之日止，按合同约定计算的利息。二、被告汪上、姜翠芬于本判决生效后十日内给付原告中国工商银行股份有限公司涟水支行代理费10000元。三、原告中国工商银行股份有限公司涟水支行对被告汪上、姜翠芬所抵押的位于涟水县（不动产权证号：L201428939）的房屋折价或者拍卖、变卖所得价款，在被告汪上、姜翠芬上述欠款范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1824元、保全费1470元，合计3294元，由被告汪上、姜翠芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××67）。审 判 员 姜怀友二〇二〇年十二月二日法官助理 周慧文书 记 员 罗 蒙附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产