辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民再229号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：陈喜红，女，1973年4月15日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：周权（陈喜红丈夫），男，1968年8月22日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：龙辉，辽宁凡杰律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：大连花卉苗木绿化工程有限公司，住所地：大连市甘井子区华北路39-1。法定代表人：王琛，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐丹，辽宁朋信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓玲，辽宁朋信律师事务所实习律师。再审申请人陈喜红与大连花卉苗木绿化工程有限公司（以下简称花卉公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2019年1月9日作出（2018）辽0211民初1528号民事判决。陈喜红不服，上诉至本院，本院经审判委员会讨论决定，于2019年9月17日作出（2019）辽02民终2379号民事判决。陈喜红及花卉公司均不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2020年5月25日作出（2020）辽民申318号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人陈喜红及其委托诉讼代理人周权、龙辉，再审申请人花卉公司的委托诉讼代理人徐丹、张晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈喜红申请再审，请求撤销本院（2019）辽02民终2379号民事判决，改判花卉公司支付逾期办证违约金109131.30元，一、二审诉讼费用由花卉公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.案涉《经济适用住房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在经济适用住房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。即双方合同对于房屋产权登记的时间做了明确约定，原审认定未做约定错误。2.陈喜红原审中提交了要求办理房产证的上访照片和笔记本的原始记录，结合再审中提交的全体业主以“王大拿”、“孙先生”名义在大连民意网上的呼吁和留言以及上访录音资料，能够证实在2015年10月份，业主们就开始追讨房屋权属证书。二、原审判决以合同法第六十二条第四项为依据处理此案适用法律错误。如前所述，双方合同中房屋产权登记的时间已经进行了约定，不属于没有约定或者约定不明的情形。三、购房者不能及时得到房屋权属证书已经成为房地产行业近十年来的新问题，涉及到众多购房者的合法权益是否能得到法律保障。本案花卉公司逾期不予办证的违约行为处于一种持续状态，不存在诉讼时效过期或无法计算的问题。花卉公司辩称，不同意陈喜红的再审请求。一、陈喜红已于2020年3月取得案涉房屋完全产权证，花卉公司逾期办理有限产权证的行为未对其造成实际损失。二、陈喜红关于逾期办证违约金的主张没有法律依据，也没有合同依据。花卉公司申请再审，请求撤销本院（2019）辽02民终2379号民事判决，改判驳回陈喜红的起诉。事实和理由：一、陈喜红已于2020年3月取得案涉房屋完全产权证，花卉公司逾期办理有限产权证的行为未对其造成实际损失。二、花卉公司逾期办理产权证的原因系第三方拒绝配合，花卉公司始终积极寻求解决办法，最终通过大连市政府相关会议落实了解决方案。三、案涉房屋系经济适用房，是具有保障性质的政策性住房，其用途是自住，这不同于商品房合同保护的房屋作为商品进行交易的利益。四、由于陈喜红二审判决结果，已经引发群体性诉讼事件，给花卉公司带来巨大负面影响和压力，由花卉公司承担巨额违约赔偿，既没有法律依据，也没有合同依据，有失公平。五、本案系因单位内部建房引起的房地产纠纷，依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”的规定，本案不属于法院受理范围，应驳回陈喜红起诉。陈喜红辩称，不同意花卉公司的再审请求。一、合同约定了办理房屋权属登记的时间。二、案涉合同由本案双方当事人签订，根据合同相对性，陈喜红应向花卉公司主张逾期办证违约金。三、花卉公司违约行为在先，不能说现在办理了产权就不是违约。四、花卉公司在案涉工程中获取了利润，其损失不能作为不承担违约责任的理由。五、本案不适用于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的情形。陈喜红向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿因其逾期不予办理房屋权属证书违约金（自2015年5月15日至2018年2月28日计2年零9.5个月）82935.15元；2.判令被告支付自2018年3月1日起至被告完成向产权登记机关报备房屋权属登记所需资料之日止的逾期办理房屋权属证书的违约金（参照央行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月16日，原告与被告（原名称大连花卉苗木绿化工程总公司）签订了《经济适用住房买卖合同》。约定，原告购买被告位于大连市甘井子区建筑面积75.55平方米的经济适用住房。单价，每平方米5350元，总房款404192元，被告应于2014年11月15日前交付房屋。合同第十二条约定：出卖人保证销售的经济适用住房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该经济适用住房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条预购经济适用住房预告登记和产权登记的约定：出卖人应当在经济适用住房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：出卖人继续办理相关手续，合同继续履行。合同签订后，原告如约交纳了房款，被告亦将房屋交付原告，但被告至今未能办理权属登记。一审法院判决：驳回原告陈喜红的诉讼请求。陈喜红上诉请求：1.撤销一审判决,改判被上诉人赔偿逾期不予办证违约金(自2015年5月15日至2018年2月28日计2年9.5个月)86884.44元;2.判令被上诉人支付自2018年3月1日起至被上诉人完成向产权登记机关报备房屋权属登记所需资料之日止的逾期办理房屋权属证书的违约金(参照央行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算);3.案件诉讼费用由被上诉人全部承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，本案中，上诉人与被上诉人于2014年10月16日签订《经济适用住房买卖合同》，约定被上诉人应于房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被上诉人至今未能为上诉人办理房屋权属证书。上诉人提起本案诉讼，要求被上诉人承担逾期办证违约责任。本案争议的焦点为被上诉人承担的违约责任应如何认定。首先，对于被上诉人应否承担违约责任及违约金计算标准的认定。根据双方当事人关于办理房屋权属登记的合同约定，保证房屋所有权能够转移登记至上诉人名下是被上诉人作为房屋出卖人的最基本合同义务。不动产权属证书是买受人享有不动产物权的依据，只有在买受人获得房屋所有权的情况下，买受人才能完全行使对所购买房屋的处分权。本案中，被上诉人未能在合同约定的期限内为上诉人办理房屋权属证书，且直至本案二审审理期间，被上诉人仍无法确定案涉房屋具备办证条件的具体期限。案涉房屋虽为经济适用房，但上诉人是按照购买经济适用房所实际支付的购房款项为基础主张违约金，该违约责任的承担与房屋是否享受了购买价格或购买条件上的优惠并无关联。而且，受政策限制，上诉人购买经济适用房后有五年的有限产权期，在取得产权证后的五年内不能对房屋进行出租或其他交易。被上诉人逾期超过四年未能办证的违约行为客观上大幅延长了上诉人突破有限产权、自由处分房屋的时间，必然给上诉人造成损失，被上诉人理应对其逾期办证的违约行为承担违约责任。由于逾期办证给上诉人造成的实际损失难以确定，本院认为，在买受人已全额交付购房款，而出卖人没有完成所有权变更登记义务的情况下，因出卖人已实际占用买受人交付的房款，故参照出卖人占用购房款期间的逾期贷款利息认定其应当承担的违约责任，符合公平等价的基本原则及一般交易习惯。现上诉人作为买受人请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算出卖人应承担的违约金，该请求不违反法律规定，亦可制约出卖人无限期的违约行为，敦促出卖人积极履行办证义务，尽快完成房屋权属的初始登记，保障房屋买受人取得房屋权属证书的合法权利。因此，对上诉人要求被上诉人按已付房款逾期贷款利率标准承担违约金的请求，本院予以支持。其次，对于被上诉人本案承担违约责任的期间及违约金数额的认定。案涉合同第十五条关于逾期办理产权登记约定，“出卖人继续办理相关手续，合同继续履行。”《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。依照上述法律规定，案涉合同关于“继续办理”的约定应属于双方对履行期限约定不明的情形，故上诉人依法可以随时要求被上诉人履行协助办证的义务，同时亦当给予被上诉人必要的准备时间。因上诉人未能提交其曾向被上诉人要求办证的相应证据，故应以上诉人提起本案诉讼之日（2018年3月1日）认定其提出该项要求的时间，同时应给予被上诉人履行相应义务必要的准备时间，该必要时间以90日认定较为符合交易习惯。因此，被上诉人应自2018年6月1日起，向上诉人承担逾期办证的违约责任。由于被上诉人逾期办证违约行为的终止时间暂无法明确，故本院对上诉人请求的违约金暂支持计算至本案二审判决作出之日，如被上诉人的违约行为持续发生，上诉人可依据事实和证据再行主张权利。另外，鉴于央行不再公布贷款基准利率，被上诉人承担违约金的标准应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，确定为年利率6%。据此，本案被上诉人应向上诉人支付逾期办证违约金31494元（404192元×6%÷365天×474）。本院二审判决：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初1528号民事判决；二、本判决生效之日起十日内，大连花卉苗木绿化工程有限公司向陈喜红支付逾期办证违约金31494元（自2018年6月1日计算至2019年9月17日）；三、驳回陈喜红的其他诉讼请求。再审期间，陈喜红提交大连民意网的投诉及答复、全体业主上访的录音证据，拟证实因案涉房屋未办理产权证，全体业主一直进行上访和投诉，并与花卉公司进行交涉。花卉公司认为上述证据不属于新证据，不予质证。本院认为，大连民意网的投诉均是以“王大拿”、“孙先生”的名义，并未体现是本案陈喜红主张权利；录音证据也没有体现陈喜红本人主张权利，故上述证据与本案没有关联性，本院不予采信。本院再审查明的事实与二审判决认定的事实一致，本院再审予以确认。另查明，双方庭审中均认可，2020年3月，陈喜红取得案涉房屋完全产权证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，陈喜红的诉讼请求为要求花卉公司赔偿逾期不予办证违约金。对此，本院认为，一、关于产权证办理的时间，双方签订的《经济适用住房买卖合同》中第十五条约定：出卖人应当在经济适用住房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。实际上，根据办理房屋产权登记的流程，应当先提交相关资料进行备案，后由登记机关办理产权登记，备案不等同于产权登记，备案先于产权登记。本案中双方仅约定备案时间，并未约定产权登记的时间。因此因双方未约定办证期限，故陈喜红关于产权证逾期的主张缺乏事实依据。二、关于违约责任，双方签订的《经济适用住房买卖合同》约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：出卖人继续办理相关手续，合同继续履行。根据双方约定，即使认定花卉公司存在逾期办证的违约行为，双方同意合同继续履行，花卉公司继续办理产权证，而并未约定花卉公司应当支付逾期办证违约金，因此陈喜红在本案中主张花卉公司承担逾期办证违约金的诉请缺少合同依据。三、关于本案法律适用问题。案涉房屋为经济适用房，而非商品房。故陈喜红主张本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》支持其违约金诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。四、案涉房屋为经济适用房，受政策限制，经济适用房购买后有五年的有限产权期，即取得有限产权证后的五年内不能对房屋进行出租、出售或进行其他交易。本案中，根据陈喜红的主张，即使花卉公司在房屋交付后180日内立即提交资料进行备案并办理产权，那陈喜红取得有限产权证的最早的时间也是2015年5月15日（合同约定房屋交付时间为2014年11月15日），则陈喜红取得完全产权证的最早时间也是五年之后，即2020年5月15日，而实际上，陈喜红于2020年3月份已经取得了案涉房屋的完全产权证，早于最早预期时间，事实上并未延长陈喜红自由处分房屋的时间，反而使陈喜红获益，能够提前自由处分房屋，即并未给陈喜红造成实际损失，本院二审以对陈喜红造成实际损失为由支持陈喜红的诉讼请求不当，本院再审予以纠正。综上，在花卉公司的办证行为未给陈喜红造成实际损失，双方亦未约定逾期办证存在违约金的情况下，陈喜红要求花卉公司向其支付逾期办证违约金缺乏事实依据和法律依据，且与合同约定不符，故对其诉请及再审请求，本院不予支持。关于花卉公司主张的根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，本案应驳回陈喜红起诉的再审理由，本院认为，本案不属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，也不属于因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，更不属于因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房的房地产纠纷，故本案不适用上述规定第三条规定的情形，花卉公司的该项再审理由没有法律依据，本院不予支持。综上所述，陈喜红的再审请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。花卉公司的再审请求部分有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2019）辽02民终2379号民事判决；二、维持大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初1528号民事判决。二审案件受理费1873元（陈喜红已预交），由再审申请人陈喜红负担。本判决为终审判决。审判长 陈 杰审判员 赵述云审判员 张真洪二〇二〇年十二月十一日书记员 孙雨宁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。