山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异125号异议人（案外人）：万进北，男，19687年3月14日出生，住址河南省濮阳县。申请执行人:山东天宸塑业有限公司，住所地：聊城经济开发区东昌路南庐山路西。法定代表人：傅化平，经理。委托代理人：唐婷，山东同心达律师事务所律师。被执行人：聊城华银时代置业有限公司，住所地：高唐县人和办事处华银商城**。法定代表人：郭强，经理。在本院执行申请执行人山东天宸塑业有限公司（简称天宸公司）与被执行人聊城华银时代置业有限公司（简称华银时代公司）债权转让合同纠纷一案中，异议人万进北对本院查封、拍卖华银时代公司名下的位于华银时代花园小区3号楼S31号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人万进北称：1、请求依法中止执行对华银时代花园小区3号楼商31号房的查封及拍卖。2、贵院以（2019）鲁1502执3105号执行裁定书对异议人名下的房产（已购买，房管局已备案）进行查封属超标的额查封，应当解除已售房产及超标的额部分房产的查封。事实和理由：贵院于2019年12月31日发布（2019）鲁1502执3105号查封公告，依法查封了案外异议人所有的华银时代花园小区3号楼商31号房产，并根据申请执行人天宸公司的申请进行拍卖，贵院所查封的涉案楼房3号楼商31号属于案外人所有，侵犯了案外异议人的合法权利。另外，在天宸公司与异议人债权转让合同纠纷执行一案中，贵院共计查封了华银时代公司名下多宗房产（总计房产300余套，价值约一亿余元。其中轮候查封房产200余套，预查封房产90余套，除此之外，能够被执行处分的房产100余套，价值约3000万元），而生效判决确定的天宸公司债权为600余万元，上述被查封的未出售、未抵押房产资产足以偿付欠天宸公司的债务，贵院对其他房产的查封明显属于超标的额查封。贵院查封异议人名下的房产的执行行为违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条：“人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结”之规定，违反了最高人民法院《人民法院规范执行行为“十个严禁”》：“二、严禁明显超标的额查封、扣押、冻结财产及违规执行案外人财产。”之规定，明显属于超标的额查封。贵院应依法解除对异议人名下华银时代花园小区4号楼S20号超标的额房产的查封。综上，特向贵院提出申请，请求依法对上述房产中止执行，解除对异议人涉案房产的查封。申请执行人天宸公司称，异议人提供的证据不能证明其对于申请执行人申请查封的被执行人名下的聊城华银时代花园小区3号楼商31号房产具有排除本案执行的权利，其所提出的执行异议申请不应得到支付。一、异议人与被执行人之间的商品房买卖合同系本案查封之后签订。依申请执行人申请，贵院于2019年9月5日作出（2019）鲁1502执3105号执行裁定书，依法对涉案聊城华银时代花园小区3号楼商31号房产进行了查封。但根据异议人提供的《商品房买卖合同》显示，其签订合同的时间为2019年9月9日。故异议人与被执行人签订的商品房买卖合同系在本案查封之后，其权利不能对抗本案的查封。二、异议人仅提供收据不能证明已支付全部房款。异议人提供的与被执行人签订的商品房买卖合同内容显示，涉案聊城华银时代花园小区3号楼商31号房产全部房款高达1499360元，异议人主张已付清全部购房款，但仅提供了被执行人出据的收据。首先，根据异议人提供的该份收据内容显示，收款方式为转账。所以异议人应当提供银行转账明细来证明该份收据的真实性；其次，因开发商聊城华银公司系本案执行程序中的被执行人，与案件处理结果有直接利害关系，故其所出具的房款收据证明力较低，在无其他证据补证、形成可靠证据链条情况下，仅凭该收据或者案涉房屋买卖合同双方当事人自认并不足以认定已支付全部购房款的事实。三、异议人未提供证据证明其已合法占有该不动产，也未提供证据证明并非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，异议人还应提供证据证明在法院查封之前已合法占有该不动产，并且至今未办理过户登记并非异议人原因。而异议人并未提供相应证据予以证明，无法排除本案执行。四、涉案房屋并非用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，涉案聊城华银时代花园小区3号楼商31号房的用途为商业，而非用于居住，并不符合能够排除执行的情形。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，异议人并不具有能够排除本案执行的权利，其对涉案房产的执行异议申请应当予以驳回。被执行人华银时代公司未作答辩。本院查明，本院在审理原告天宸公司与被告华银时代公司债权转让合同纠纷一案中，2019年5月8日，本院出具（2019）鲁1502民初2277号民事调解书，调解协议如下：一、被告聊城华银时代置业有限公司于2019年5月31日前偿还原告山东天宸塑业有限公司借款50万元；2019年7月31日前偿还原告150万元；2019年10月31日前偿还原告200万元；2020年1月31日前偿还原告200万元；2020年4月30日前偿还原告200万元；2020年7月31日前偿还原告剩余200万元；二、如被告聊城华银时代置业有限公司按期履行本调解协议约定的第一条还款义务，则原告山东天宸塑业有限公司同意放弃2018年2月1日后的利息；如被告聊城华银时代置业有限公司未按期履行第一条还款义务，应支付原告山东天宸塑业有限公司本金1000万元及自2018年2月1日起按照月息1%标准支付利息至实际还清之日；三、原告山东天宸塑业有限公司因为诉讼支出的费用共计67320元，由被告聊城华银时代置业有限公司承担33660元，该款项于2019年7月31日前支付；四、原告山东天宸塑业有限公司放弃其他诉讼请求；五、案件受理费40930元，由原告山东天宸塑业有限公司承担。该调解协议生效后，被告未履行付款义务。经原告天宸公司申请执行，本院于2019年8月12日立案执行。执行过程中，经申请执行人申请要求本院查封被执行人所有的二期华银时代花园房产，本院于2019年9月5日出具（2019）鲁1502执3105号之二执行裁定书，裁定如下：查封被执行人聊城华银时代置业有限公司名下高唐县官道街西侧仁和路北侧华银南方商贸城和华银时代花园小区房产、储藏室、车库（详见清单）。查封期限为三年。2019年9月6日，本院向高唐县不动产登记中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书，查封了华银时代公司名下的上述房产清单中的84套房产，其中包括查封了异议人所称的涉案3号楼商31号房产。异议人万进北就涉案房产于2019年10月11日在高唐县房地产交易所（高唐房管局备案科）进行了备案登记。另高唐县不动产登记中心与高唐县房地产交易所（高唐房管局备案科）系两个部门且分别办工。2019年11月19日，本院又向高唐县房地产交易所（高唐县房管局备案科）送达（2019）鲁1502执3105号之二执行裁定书及协助执行通知书，查封了前述在高唐不动产登记中心查封的房产中的135套房产，但因异议人于2019年10月11日在高唐县房地产交易所（高唐房管局备案科）就涉案房产进行了备案登记，所以此次在高唐县房地产交易所查封的135套房产中不包括异议人所称的涉案房产。另本院就华银时代公司所提出的超标的额查封异议已进行审查，因异议人未提交证据证明本案在审理、执行两阶段查封的房产中扣除抵押、轮候查封等房产外可供本案执行的房产的数量及价值，本院无法确定本案有效查封的房产是否是超标的查封，本院已于2020年11月30日驳回华银时代公司所提出的超标的额查封异议请求。另查明，2019年9月9日，万进北与华银时代公司签订《高唐县商品房买卖合同》（合同编号：HS3-商31）一份，合同约定：万进北购买华银时代公司开发的位于高唐县北湖路东侧、人和路北侧华银·南方商贸城（时代花园小区）3号楼2单元1层商31（1-2层）号房；该套房产建筑面积共计187.42平方米，套内建筑面积167.46平方米，公摊建筑面积19.96平方米，单价8000元/平方米，总金额为人民币1499360元整；付款方式为分期付款，已付款759360元，剩余740000元于2019年10月31日交齐；合同中预售备案情况注记栏内有落款为2019年9月23日且有高唐县房地产交易所公盖（该备案落款时间与本院调取的备案时间2019年10月11日不一致）。同日，双方签订《购房告知承诺书》，其中第4条内容为：“将购房款（包括预定款、首付款、按揭贷款等）必须存入预售资金监管部门批准的中国建设银行股份有限公司高唐支行，预售资金监管专用账户为37×××90”。审查时，异议人提交华银时代公司2019年9月3日出具的收据复印件一份（收款方式为转账，款额为759360元）及手机银行转账记录三张（明细详情一张，随心查二张），异议人称其是从中介购买的房屋，2018年5月4日（明细详情）,异议人向高唐县金泰房产中介服务有限公司转账202000元，202000元中交房款16万元，另42000元是中介赚的差价，签订的认购书；2018年6月20日（随心查）,异议人向何丽涛转款三笔共计款563190元;2019年9月5日（随心查）,异议人向华银时代公司转款两笔共计10万元。异议人称两份随心查是其交的房款。2019年9月3日，异议人又交了36170元的现金，2019年9月3日的收据中的759360元是202000元的16万元+563190元+36170元的现金。2019年9月5日向华银时代公司转款两笔共计10万元，以上交房款共计859360元。房款总计1499360元与已交房款859360元的两者之差640000元转给了李绍振，因为异议人买的房屋是李绍振查封的房产，异议人在李绍振解封后办理备案并把64万元分多次转给李绍振；华银时代公司于2019年10月11日出具收款740000元收据一份，收据中的740000元包括上述差价款640000元及2019年9月5日的100000元；异议人另提交山东农村商业银行业务凭证及毛子军出具的证明以及毛子军和胡鑫龙共同出具的证明各一份，其称毛子军让异议人将300000元款打入指定账户张光成的农商银行账户，另外毛子军出具证明收到异议人款项400000元，另外40000元是毛子军在异议人的超市里拿货抵的账。但异议人就其在中介购房未提交证据证明系涉案房屋。毛子军收款证明中注有“凭此条交纳经营税后换取华银收据，已收到款项400000元”字样。异议人打给张光成的300000元亦未有证据证明该款用途。异议人认可其于2020年6月22日收到涉案房屋并提交2020年6月22日《商铺收房装修确认承诺书》一份，承诺书载明承诺人自愿对所交房屋缺项部分自行出资完善，愿意按现状无异议收房等。异议人未提交其他证据证明其已实际占有使用涉案房屋。异议人认可涉案房屋仅办理了备案手续，未办理过户登记的其他手续。上述事实，有异议人提交的《高唐县商品房买卖合同》（合同编号：HS3-商31）、《购房告知承诺书》、华银时代公司2019年9月3日出具的收据复印件各一份及手机银行转账记录三张，华银时代公司2019年10月11日出具的收款收据、山东农村商业银行业务凭证、毛子军出具的证明、毛子军和胡鑫龙共同出具的证明、《商铺收房装修确认承诺书》各一份以及本院在高唐县不动产登记中心及高唐县房地产交易所（高唐房管局备案科）调取的查封、备案材料为证。本院认为，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院在高唐不动产登记中心查封涉案房产的时间是2019年9月6日，异议人万进北提交的房屋买卖合同落款时间是2019年9月9日，万进北认可其收到涉案房屋时间为2020年6月22日，所以万进北签订的房屋买卖合同时间及其认可的涉案房屋交付时间均在本院查封之后。异议人所提交的房款交纳账户与双方签订的购房告知承诺书中约定的收款账户均不一致，异议人无其他证据证明其所提交的交款收据中的款项是购房款且已实际交纳，另异议人对其所称的740000元的组成前后陈述存在矛盾，且从其提交的毛子军的证明中可推测可能存在抵账的情况，异议人认可其中40000元为抵账。所以，本院无法认定异议人所称其交纳的房款是否实际交纳。即使异议人认可的部分抵账行为成立，也是双方达成的以房抵债协议，以房抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于其他一般债权的利益。所以，异议人所主张的异议请求不符合上述法律规定，其无证据证明其享有涉案房屋的所有权或者享有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利。关于异议人所主张的超标的额查封问题，本院就被执行人华银时代公司所提出的超标的额查封异议已进行了审查，华银时代公司未提交证据证明本案执行中有效查封的房屋的数量及价值，本院已驳回华银时代公司的该异议请求。本案中异议人既不是所有查封房屋的权利人，亦未提交相关证据证明本案的有效查封属超标的额查封，故其主张亦不能成立。所以，异议人万进北要求解除对涉案房屋的查封及排除执行的请求，不符合法律规定的情形，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、二十八条的规定，裁定如下：驳回异议人万进北的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  朱立杰审判员  王玉霞审判员  毛英民二〇二〇年十二月十六日书记员  袁 靖