湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1182民初2321号原告：冯锡文，男，1957年1月3日出生，汉族，住武穴市。委托诉讼代理人：张国，男，武穴市武穴法律服务所法律工作者。特别授权。被告：湖北泰仁房地产开发有限公司。住所地：武穴市明珠大道西侧。统一社会信用代码：9142118266545930XD。法定代表人：郭太银，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭志平，该公司员工。特别授权。原告冯锡文与被告湖北泰仁房地产开发有限公司（以下简称“泰仁房地产公司”）确认合同有效纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告冯锡文及其委托诉讼代理人张国、被告泰仁房地产公司的委托诉讼代理人郭志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯锡文向本院提起诉讼请求：一、确认泰仁房地产公司与冯锡文签订的《正街农机大楼房屋置换协议书》为有效合同；二、泰仁房地产公司负担案件受理费。事实和理由：2013年6月7日，冯锡文作为甲方与作为乙方的泰仁房地产公司签订一份《正街农机大楼房屋置换协议书》，冯锡文将其原有的位于农机大楼的房屋置换给泰仁房地产公司进行开发，置换房定在望江秀色小区一号楼B户型第十六层、二号楼B户型第十七层。现该房屋已经建成，但泰仁房地产公司没有按协议书履行。冯锡文无奈向法院提起民事诉讼，恳请法院依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁安置协议人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，确认合同有效。被告泰仁房地产公司辩称，1、冯锡文与泰仁房地产公司之间的房屋置换协议是一份成立的合同，但未生效，所以不存在有效。本协议生效的前提是农机大楼所有的业主全部拆除农机大楼才生效，只有在农机大楼整体拆除的情况下，才存在按协议置换房屋的问题。现由于农机大楼的部分业主拒不签订置换协议和拆除农机大楼，所以这份协议不能生效。2、冯锡文的诉求与该大楼大部分业主的意思相悖，也与市政府与大部分业主协商结果的意思相悖。因为这栋大楼的业主多次上访，市政府与业主、泰仁房地产公司进行协调，协调的意见是：尊重大部分业主的意思，由市不动产登记中心牵头，将农机大楼的土地使用权从泰仁公司剥离返还，由原使用单位再分割至各未拆的住房户，并办理相关手续，核发不动产证。由泰仁房地产公司按照相关的鉴定结果对未拆的楼盘因日照受影响按鉴定进行赔偿，原协议都予以作废收回。泰仁房地产公司因建房对农机大楼有损害的，按相关鉴定进行赔偿。本院经审理认定事实如下：武穴市农机大楼业主冯锡文（甲方）与泰仁房地产公司（乙方）于2013年6月7日签订《正街农机大楼房屋置换协议书》，主要内容为：一、甲方老房产权面积确定。甲方老房面积由市房产局依据国标新规定，对甲方老房进行分户测绘，以测绘的“分户面积明细表”上的建筑面积为每户老房产权面积。该房建筑面积为162.68平方米，如有异议可再复查。二、甲方老房与乙方新房置换比例。甲方老房每户按复查后的建筑面积置换乙方望江秀色小区第一期竣工后的新房建筑面积，比例为100：120平方米。三、甲方置换乙方新房后超出或缩小面积计价。甲方老房面积加上按本协议第二条约定的比例所增加的面积，称为甲方置换乙方新房应得面积。（1）如甲方新房需求增大面积，在本套内超出应得面积甲方可享受20%优惠，限制在30平方米之内。超出应得面积加优惠面积之和以外的面积按当时市场开盘价计算。优惠部分只限本人享受，不可转让他人和私自交易。（2）如果甲方置换乙方的新房小于甲方新房应得面积，小于的部分乙方同样按开盘价低于20%付给甲方。四、甲方老房装修补偿。甲方老房在搬迁之前由武穴市评估机构，按评估结果汇总表中评估价值给予补偿。搬家时一次性付清此款。五、甲方置换乙方新房后开户情况。甲方原持有房屋产权证、水、电、闭路电视、有线网络、天然气开户证据，置换的新房乙方与甲方办理好以上各种手续，新房竣工后一年内交付新房产权证、土地证给甲方。如甲方老房上述某种相关证件和开户手续未办理，其新房相关权证办理费用由甲方自己承担。六、甲方置换乙方新房位置。根据甲方老房的情况，现东北角162.68平方米（复查后的建筑面积）的户型可在乙方新楼安排两套房屋，总面积之和按本协议第三条执行。置换后的新房定在望江秀色小区壹号楼B户型，第十六层，面积约86.50平方米；另一套安排在望江秀色贰号楼B户型，第十七层，面积约126.38平方米。（准确面积待房屋竣工后由房产部门确权）房产证、水、电开户按本协议约定的总面积由乙方承担，超出面积由甲方自己承担。七、搬迁时间及搬迁费。待乙方一、二号楼竣工后，乙方通知甲方统一进入装潢，自通知之日起给予甲方五个月装潢时间。到期乙方统一收回甲方老房。甲方搬家时乙方给予甲方壹仟元搬迁费，同时乙方收回甲方老房产权证，和老房屋钥匙，搬家时甲方不可拆卸门、窗、线路、电表和自来水管、水表，以及厨房和厕所原水泥预制固定设施，否则因此造成的损失由甲方负全责。八、新房装修期间管理方式。甲方进入装修时，为了保障各业主的利益以及小区内环境质量，由乙方派物业人员进入管理，同时签订物业合同，具体细则见物业合同文本。九、小区设计及竣工状况。望江秀色小区一、二号楼各独立为33层，整体为框架剪力墙结构，地下设**停车场，地面**为商业区，从**至顶部为住宅区，外墙统一装饰，内墙按设计图纸施工，墙面水泥砂浆搓平，窗户为统一色调铝合金材料，进户门为普通钢板防盗门。道路硬化及公益设施达到设计要求。十、甲、乙双方签约后如发生纠纷不能协商解决，可通过当地法律部门进行法律解决，甲乙双方必须服从法律部门的解释和裁决。十一、未尽事宜及效力。甲乙双方执行协议过程中，可能会出现新的问题，未尽事宜可协商解决或增加补充协议。武穴市农机大楼的用地性质系国有，兼具商业与住宅用途，武穴市农机公司为土地使用权人，冯锡文购得其中一套住房，并取得了房屋产权证。该大楼共27户居民，大部分与泰仁房地产公司签订了房屋置换协议书，尚有部分住户没有签订置换协议。2020年6月18日，武穴市泰仁房地产公司维稳解困工作专班召开专题会议，研究解决泰仁地产旧城改造项目内已签协议未拆还建问题（望江秀色项目后面未拆的正街农机大楼、华鑫公寓、土产综合楼以及宝兴苑项目后面未拆的天伦乐小区），就未拆还建问题的处置办法形成了如下纪要：一、由市不动产登记中心牵头，对未拆房屋的土地使用权从泰仁地产公司重新剥离返还，给原使用单位再分割至各未拆的房产户，办理相关手续核发不动产证。二、由泰仁地产维稳解困工作专班牵头组织第三方有资质的单位对未拆楼盘的房屋造成的损害情况和日照影响程度进行鉴定评估。依照相关法律法规及我市的有关政策，对每户出具相关的鉴定和评估结果认定书。三、泰仁地产依照第三方鉴定、评估结果进行一次性补偿。收回并废除原先签订的还建协议及一切相关协议和承诺等文书。本院认为，一、原告冯锡文与被告泰仁房地产公司于2013年6月7日签订的《正街农机大楼房屋置换协议书》明确约定双方置换房屋的具体位置、置换比例及装修补偿、搬迁费用等其他相关事项，该协议书是在平等自愿基础上签订的，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。故原告冯锡文关于确认该置换协议书为有效合同的诉讼请求符合法律规定，予以支持；二、案涉《正街农机大楼房屋置换协议书》明确约定“此协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效”，被告泰仁房地产关于该协议尚未生效的辩称理由不足，不予支持；三、因种种原因，原告冯锡文与被告泰仁房地产公司就案涉《正街农机大楼房屋置换协议书》产生分歧，引发了纠纷，被告泰仁房地产公司提出的解决方案体现了其有着平息矛盾纠纷的意愿和实际行为，双方亦可就此进行平等协商，以期尽快解决纠纷，维护各自的合法权益，但本案诉讼仅系确认之诉，案涉《正街农机大楼房屋置换协议书》的履行问题与本案无关，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：确认原告冯锡文与被告湖北泰仁房地产开发有限公司签订的《正街农机大楼房屋置换协议书》为有效合同。案件受理费80元，减半收取计40元，由湖北泰仁房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数上诉于黄冈市中级人民法院。审判员 张 庆二〇二〇年十二月四日书记员 杨小青