贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民终746号上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市南明区新华路**。负责人：何斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨波，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：王静颖，国浩律师（贵阳）事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：谭小青，女，1956年2月2日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人:邓志高，贵州浅山律师事务所律师。委托诉讼代理人：何鹏，贵州浅山律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：贵州睿力房地产开发有限公司，住，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路**睿力上城物业服务中心**/div>法定代表人：陈建国，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈建华，该公司员工。原审第三人（被执行人）：贵州睿力集团铜仁房地产有限公司，住所地，住所地贵州省铜仁市碧江区睿力新城特**iv>法定代表人：陈建国，该公司执行董事。破产管理人：贵州驰铭律师事务所、铜仁同致联合会计师事务所。委托诉讼代理人：肖璐，贵州驰铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯渝安，贵州驰铭律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：陈林，男，1959年1月24日出生，汉族，住重庆市南岸区。原审第三人：贵州协同庆科技有限公司，住所地，住所地贵州省贵阳市南明区遵义路**万象国际********iv>法定代表人：田地。委托诉讼代理人:邓志高，贵州浅山律师事务所律师。委托诉讼代理人：何鹏，贵州浅山律师事务所律师。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称华融公司）因与被上诉人谭小青及原审第三人贵州睿力房地产开发有限公司（以下简称睿力房开公司）、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司（以下简称睿力铜仁公司）、陈林、贵州协同庆科技有限公司（以下简称协同庆公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华融公司上诉请求：1.依法撤销原判；2.依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；3.诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院认定事实错误，依法应予撤销。一、被上诉人对诉争商业用房不享有任何权利，其不具备请求中止执行案涉房屋的权利。1.本案案涉房屋从修建至今一直登记在睿力房开公司名下，未发生变更。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”；第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，案涉房屋的所有权依法属于睿力房开公司，被上诉人对于案涉房屋从未享有过所有权，其不具备请求中止执行案涉房屋的权利。2.对于案涉房屋，实质是被上诉人从第三人协同庆公司购买的二手房，被上诉人不符合执行异议人身份，其主体不适格。根据被上诉人提交的证据可知，《商品房买卖合同》的签订主体是睿力房开公司与协同庆公司，案涉房屋的买受人应当为协同庆公司。尽管被上诉人主张其是协同庆公司的实际控制人，但并没有举出任何证据对此进行证明。退一步说，即使被上诉人是协同庆公司的实际控制人，但协同庆公司与被上诉人是法律上不同的主体，两者权利义务不能混。据此，《商品房买卖合同》的签订主体为第三人协同庆公司，应当是协同庆公司作为案外人提出执行异议而非被上诉人谭小青。而协同庆公司在尚未取得涉案房屋所有权的情况下（至今也未取得），又将该房屋作为二手房转让给被上诉人，并由睿力房开公司与被上诉人签署形式上的《商品房买卖合同》，而真实的涉案房屋买卖主体是协同庆公司与被上诉人，故被上诉人与睿力房开公司签署的《商品房买卖合同》不具有真实性和合法性。二、上诉人作为案涉房屋抵押权人，依法享有对案涉房屋优先受偿的权利。自2011年起，第三人睿力房开公司开发的睿力上城项目已全部抵押给招商银行股份有限公司贵阳分行，并办理了在建工程抵押登记。2013年，因睿力房开公司债务重组，上诉人受让了招商银行股份有限公司贵阳分行对睿力房开公司的全部债权，同时将抵押的在建工程变更抵押给上诉人，并办理了抵押登记。抵押物建成后，就包含了本案所涉的房屋。上述事实已经最高人民法院（2017）最高法民终959号民事判决书确认，并判决上诉人对案涉房屋享有优先受偿权。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定物权优于债权原则，被上诉人对案涉房屋不享有对抗抵押权人的权利。三、案涉房屋的买受人没有履行合理的注意义务，致使案涉房屋无法办理过户登记，依法不具备终止执行案涉房屋强制执行的权利。退一步说，即使被上诉人可以作为异议人，如上所述，本案案涉房屋早在2011年作为在建设工程抵押给招商银行股份有限公司贵阳分行，2013年9月2日上诉人作为债权受让方，并于2013年9月10日对案涉房屋在内的其他房屋办理了在建工程抵押登记。抵押物建成后，就包含了本案所涉的房屋。被上诉人对所购买的案涉房屋是否存在抵押应尽到合同的注意义务,而被上诉人在购买时没有履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍，导致案涉房屋因存在他人抵押权而无法办理过户登记，故未办理过户登记是因买受人自身原因导致。因此，被上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，故无权请求对案涉房屋排除执行。一审判决认定事实错误，依法应予撤销。谭小青辩称，第一，谭小青是本案适格被告。谭小青根据合同约定支付了诉争房屋的对价，取得并实际占有房屋，符合《执行异议和复议规定》中作为异议人的身份。第二，上诉人取得的抵押权设立于睿力房开公司将案涉房屋出售给协同庆公司之后，其抵押权无法对抗协同庆公司已经取得的房屋所有权。第三，案涉房屋未办理过户登记至谭小青名下系睿力房开公司原因所致，并非谭小青或协同庆公司的原因。第四，上诉人在办理债权转让和设定抵押权时未尽到合理注意义务，因案涉房屋在办理抵押权时已经实际转移。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。睿力铜仁公司辩称，同意谭小青的答辩意见。协同庆公司辩称，同意谭小青的答辩意见。睿力房开公司未发表答辩意见。谭小青向一审法院起诉请求：1.终止对贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力上城（世纪馨苑）商业房产B1、B2、B3号楼2层2号房屋的强制执行并解除执行强制措施；2.本案诉讼费由原审四被告承担。一审法院认定以下案件事实：2013年9月2日，华融公司受让了招商银行股份有限公司贵阳分行的债权，与睿力房开公司签订《抵押协议》，并办理抵押登记，抵押期限为2013年9月8日至2016年9月8日。华融公司诉睿力房开公司、睿力铜仁公司、陈林金融不良债权转让合同纠纷一案，贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决，判令：一、由贵州睿力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司本金55070000元及债务重组收益（2016年5月13日以前的债务重组收益为13775897.05-8000000＝5775897.05元；2016年5月14日后的债务重组收益以55070000元为基数，以20%的年利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司、陈林对本判决主文第一项所列债务承担连带清偿责任；贵州睿力集团铜仁房地产有限公司、陈林承担连带清偿责任后，有权向债务人贵州睿力房地产开发有限公司追偿；三、驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的其他诉讼请求。华融公司不服上诉至最高人民法院，最高人民法院于2018年4月19日作出（2017）最高法民终959号民事判决，判决内容如下：一、维持贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决第二项；二、撤销贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决第三项；三、变更贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决第一项为：由贵州睿力房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内偿还中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司本金55070000元及截至2017年8月23日债务重组收益5032908.16元，自2017年8月24日后的债务重组收益应以5507万元为本金，按20%年利率标准计算至本院确定的履行期限届满之日止；四、中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司在判决第三项确定的债权范围内对登记在［不动产登记证明：黔（2017）观山湖区不动产证明第××号］项下21套房屋，以及登记在［不动产登记证明：黔（2017）观山湖区不动产证明第××号］项下4套房屋有权优先受偿；五、驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的其余诉讼请求。一审法院依据已发生法律效力的最高人民法院(2017)最高法民终959号民事判决，依法受理华融公司与睿力房开公司、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司、陈林金融不良债权转让合同纠纷执行案件，执行案号为(2018)黔01执1050号。在执行过程中，一审法院作出（2018）黔01执1050号执行裁定书，于2018年12月4日查封了案涉睿力?上城B组团、C组团3栋2层2号房屋，并于2019年2月25日在涉案房屋处张贴(2018)黔01执1050号《公告》，拟对案涉房屋启动评估、拍卖程序。谭小青遂提出执行异议。一审法院于2019年4月18日作出（2019）黔01执异264号执行裁定书，裁定：驳回谭小青的异议请求。谭小青遂提起本案执行异议之诉。2011年6月28日、2011年11月10日睿力房开公司与协同庆公司签订两份《配电工程施工合同》，约定睿力房开公司将金阳世纪馨苑小区配电工程发包给协同庆公司施工。2011年至2012年期间，睿力铜仁公司与协同庆公司签订五份《配电施工合同》约定由协同庆公司对睿力铜仁公司相关配电工程进行施工。后睿力房开公司与协同庆公司进行工程结算，工程款总计38155573元。2013年3月27日睿力房开公司与协同庆公司签订《商品房买卖合同》将睿力房开公司睿力·上城B1，B2，B3楼2层2号房出售给协同庆公司，房屋建筑面积为1379.85平方米，房屋总价为17938050元。同日睿力房开公司向协同庆公司开具购房款收款收据17938050元，维修基金收据179381元。2014年3月1日，睿力房开公司、睿力铜仁公司、协同庆公司签订一份《协议书》，明确以《商品房买卖合同》中约定的房屋冲抵睿力房开公司应付工程款，并约定冲抵后，协同庆公司需补睿力房开公司300万元，睿力铜仁公司需向协同庆公司支付60万元工程款，由睿力铜仁公司直接支付给睿力房开公司，作为协同庆公司应付购房款，抵扣后协同庆公司需向睿力房开公司支付240万元，即视为履行完支付购房款的义务。2014年3月2日，睿力房开公司向协同庆公司出具《委托书》，要求协同庆公司将款项支付至睿力房开公司财务人员何莉萍的个人账户。2014年3月2日协同庆公司向睿力房开公司出具委托书，载明：我公司需支付你公司240万元购房款，因支付当日为休息日，银行不办理对公业务，因此，我公司特委托邓志高从其个人账户向贵公司支付该240万元购房款。谭小青向一审法院提交两份2014年3月2日邓志高向何莉萍的银行转账凭证，转账金额共计240万元。2013年6月1日协同庆公司与承租人曹荣高签订房屋租赁合同，约定将案涉房屋出租给曹荣高使用，租期为2013年11月1日至2023年11月1日。曹荣高自2013年5月31日起向协同庆公司指定的银行账户定期转入租金。2011年至2012年期间，协同庆公司与塑力公司签订多份《工业品买卖合同》，约定由协同庆公司向塑力公司购买电缆。2014年4月16日，协同庆公司、塑力公司、贵阳黔程阳光贸易有限公司签订《三方协议》，约定塑力公司购买协同庆公司B1、B2、B3号楼2层2号房屋，购房款为2000万元，协同庆公司尚欠塑力公司货款460.7327万元，将该款项作为购房款，对债务进行冲抵，办理完销售备案登记当日，塑力公司支付剩余839.2673万元。2014年11月18日，协同庆公司、塑力公司、睿力房开公司签订一份《三方协议书》，约定塑力公司购买睿力房开公司开发的睿力·上城（世纪馨苑）B1、B2、B3号楼1190.05平方米房屋，购房款由塑力公司支付给协同庆公司，具体支付方式由塑力公司与协同庆公司协商办理。2014年12月3日，协同庆公司与曹荣高签订一份《协议书》，约定2014年6月30日后的房屋租金由塑力公司收取。2016年12月29日，塑力公司向睿力房开公司发函，载明由于三方协议签订后至今未能办理房屋备案登记，塑力公司未取得房屋产权证，故与协同庆公司协商一致，由协同庆公司以货币方式偿还其债务，案涉房屋仍由协同庆公司所有。2017年1月3日，协同庆公司向睿力房开公司发函，载明其原欠塑力公司的债务由协同庆公司以货币方式偿还，并要求睿力房开公司与谭小青签订《商品房买卖合同》、开具发票，并将案涉房屋产权办理至谭小青名下。谭小青主张其作为协同庆公司的实际控制人，代协同庆公司向塑力公司付款后，根据协同庆公司的指定，睿力房开公司将案涉房屋变更至谭小青名下。对于其付款情况，谭小青提交7份邓志高向塑力公司银行转账凭证，分别为：2016年11月2日支付2000000元；2016年11月21日支付1000000元；2016年11月25日支付1000000元；2016年11月30日支付1000000元；2016年12月19日支付1000000元；2016年12月30日支付3804122元；2017年1月18日支付150000元。上述转账共计9954122元，转账凭证中均载明：代协同庆公司付款。2016年12月31日塑力公司向协同庆公司出具《确认函》确认截止2016年12月31日收到协同庆公司支付的9904122元，分别为：2016年9月30日支付100000元；2016年11月2日支付2000000元；2016年11月21日支付1000000元；2016年11月25日支付1000000元；2016年11月30日支付1000000元；2016年12月19日支付1000000元；2016年12月30日支付3804122元并确认本函出具之日，协同庆公司已不欠塑力公司任何债务。为证明支付给塑力公司的款项实际由谭小青支付，谭小青向一审法院提交银行转账凭证，显示2016年12月29日，谭小青的丈夫王和向邓志高转账5480000元，2016年11月2日向邓志高转账1700000元，2016年11月1日向邓志高转账500000元。以及邓志高的银行账户2016年11月1日收到30万元、10万元、10万元三笔款项，2016年11月30日邓志高账户收到100万元。并主张上述150万元是谭小青委托的其他人向邓志高账户支付的款项，系用于向塑力公司付款。上述款项共计9180000元。2017年3月20日谭小青与睿力房开公司签订《商品房买卖合同》，约定由谭小青购买案涉房屋。同日，睿力房开公司向谭小青出具购房款、维修基金、契税等收款收据。2017年5月5日，谭小青与张波、曹荣高签订《房屋租赁合同》，约定谭小青与曹荣高之间的房屋租赁合同终止，张波继续承租案涉房屋。一审法院认为，本案系因案外人对登记在被执行人名下的不动产提出权益主张并要求排除执行而引发的诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”之规定，本案中睿力房开公司及睿力铜仁公司作为被执行人均表示同意谭小青的诉讼请求，故睿力房开公司及睿力铜仁公司的诉讼地位应当为第三人。关于谭小青是否具有足以排除强制执行的实体权利的问题。首先，根据一审法院查明的事实，2014年3月1日协同庆公司与睿力房开公司、睿力铜仁公司签订三方协议，约定以案涉房屋抵偿睿力房开公司应付工程款，并由协同庆公司向睿力房开公司支付抵偿差额价款240万元。签订三方协议次日，协同庆公司即委托邓志高向睿力房开公司指定的账户转账支付240万元，完成了《三方协议》约定的支付抵偿差额款的义务。睿力房开公司亦与协同庆公司签订《商品房买卖合同》，并向协同庆公司出具购房款及维修基金收款收据。2013年6月1日协同庆公司与承租人曹荣高签订房屋租赁合同，约定将案涉房屋出租给曹荣高使用，曹荣高自2013年5月31日起向协同庆公司指定的银行账户定期转入租金。故可以认定协同庆公司在查封前已通过以房抵债的方式获得案涉房屋。其次，在协同庆公司取得案涉房屋占有、控制权期间，于2014年11月将案涉房屋以充抵塑力公司货款的方式抵偿给塑力公司，又于2017年1月向睿力房开公司发函，不再履行与塑力公司的以房抵款协议，并要求睿力房开公司与谭小青签订《商品房买卖合同》、开具发票，并将案涉房屋产权办理至谭小青名下。睿力房开公司与谭小青于2017年3月20签订《商品房买卖合同》。睿力房开公司亦按照原购房款的金额向谭小青出具收款收据，并载明由协同庆公司、塑力公司三次更名换收据。该收据的内容映证了谭小青主张案涉房屋的转让来源，亦证实睿力房开公司对于房屋的转让予以认可。再次，谭小青主张其通过代协同庆公司向塑力公司支付货款从而受让案涉房屋，虽然谭小青提交的支付凭证不能充分反映支付给塑力公司的货款全部来源于谭小青，但协同庆公司认可谭小青代为付款以及其与谭小青之间房屋转让的真实性。故一审法院认为，在睿力房开公司通过以房抵债将案涉房屋抵偿给协同庆公司后，协同庆公司已经取得案涉房屋的实际控制权，其将房屋转让给谭小青的行为并未违反法律禁止性规定，应属有效。且谭小青与睿力房开公司之间的《商品房买卖合同》签订于法院查封之前，基于协同庆公司与承租人签订的房屋租赁合同，谭小青受让案涉房屋后亦与承租人签订了《房屋租赁合同》，可以认定谭小青受让案涉房屋后已实际取得案涉房屋占有、控制的权利。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，睿力房开公司与协同庆公司之间的以房抵债、协同庆公司与谭小青之间的房屋转让，以及谭小青与承租人签订房屋租赁合同均发生于房屋被法院查封之前，购房款以抵债的方式已足额付清。由于2013年9月睿力房开公司将案涉房屋办理抵押登记，该房屋不具备办理产权过户的条件。且现有证据亦不能证明谭小青对于案涉房屋未能办理过户登记存在过错。关于华融公司辩称其作为案涉房屋的抵押权人对案涉房屋享有优先受偿权的主张。一审法院认为，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定了申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时该条也规定了但书情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，足以排除强制执行的条件，该条规定即为第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”的情形，即房屋买受人符合上述二十八条规定条件的，可以排除享有担保物权优先受偿权申请执行人的强制执行。故华融公司该主张不能成立，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力上城（世纪馨苑）商业房产B1、B2、B3号楼2层2号房屋；二、驳回谭小青的其余诉讼请求。案件受理费60元，由谭小青负担30元，由贵州睿力房地产开发有限公司负担30元。二审程序中，各方当事人均未提交新的证据。经本院审查认定，本院对一审法院查明认定的案件事实予以确认。二审过程中，经组织谭小青、华融公司现场核实并确认，在诉争睿力?上城项目中，B1、B2、B3栋即为B组团、C组团3栋。案涉《商品房买卖合同》中约定为B1、B2、B3栋2层2号房的诉争房屋，与不动产抵押登记的观山湖区金阳南路298号睿力?上城B组团、C组团3栋3幢单元2层2号及一审判决不得执行的贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力上城（世纪馨苑）商业房产B1、B2、B3号楼2层2号房屋系同一套房屋。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：谭小青对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，谭小青负有证明其所享有的权益能够排除执行的举证责任。本案中，谭小青所举证据证明了协同庆公司通过以房抵债的形式购买案涉房屋，并将案涉房屋转让给谭小青，以及该房屋现已实际交付谭小青，并由谭小青对外出租经营等事实。即谭小青对协同庆公司通过以物抵债购买案涉房屋后又将案涉房屋转让给谭小青的事实进行了举证证明。因此，本案争议问题实为谭小青对案涉房屋所享有的权益是否优先于华融公司享有的抵押权优先受偿权问题。首先，关于谭小青对案涉房屋所享有的权利的性质。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，不动产物权的设立以登记作为生效要件。因案涉房屋尚未办理产权登记至协同庆公司名下，故协同庆公司对案涉房屋并不享有所有权，即协同庆公司通过以房抵债购买案涉房屋后享有的仅为合同权利。因此，协同庆公司将案涉房屋转让给谭小青因案涉房屋未办理产权登记至协同庆公司名下及案涉房屋存在抵押等障碍实际未完成履行，谭小青因此所享有的仅为合同权利，即为普通债权。其次，关于谭小青对案涉房屋所享有的权益是否优先于华融公司对案涉房屋所享有的优先受偿权问题。第一关于谭小青是否属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）中的房屋买受人问题。《执行异议和复议规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”是关于无过错购房人排除执行需具备的要件的规定，能够排除执行的主体需是房屋买受人，并不适用于以房抵债购房后再进行转让的二手房买卖情形。本案中，虽案涉房屋由协同庆公司转让给谭小青，并由谭小青和睿力房开公司完善了购房相关手续，但谭小青并非直接向睿力房开公司购房而签订合同，也未向睿力房开公司支付购房款，即谭小青并不具备《执行异议和复议规定》第二十八条规定中的购房人身份，其不具备《执行异议和复议规定》第二十八条规定的排除执行的主体要件，不能够参照《执行异议和复议规定》第二十八条规定排除执行。第二关于谭小青所享有的权利是否能够对抗华融公司所享有的抵押权问题。参照《执行异议和复议规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，在没有除外规定的情况下，人民法院对于申请执行人依法享有的优先受偿权应当予以保护并应当驳回案外人的执行异议申请，这是物权优先于债权的民法基本原则在《执行异议和复议规定》中的具体体现。具体到本案中，根据最高人民法院(2017)最高法民终959号民事判决，华融公司对案涉房屋享有优先受偿权，该优先受偿权依法应予保护。又基于前述分析，谭小青对案涉房屋仅享有普通债权，故谭小青对案涉房屋所享有的权利不能优先于华融公司所享有的优先受偿权。综上所述，本院认为，无论从主体身份、权利性质和法律规定方面而言，谭小青对案涉房屋所享有的权益不能优先于华融公司所享有并经生效判决确认的抵押权优先受偿权。华融公司的上诉请求于法有据，应予支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民初1098号民事判决；二、驳回谭小青的诉讼请求。一审案件受理费60元，由谭小青负担；二审案件受理费129428元，由谭小青负担。本判决为终审判决。审判长 伍 静审判员 何陆坤审判员 陈 荣二〇二〇年十二月五日法官助理王奇书记员刘竹