北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初6483号原告：骆国志，男，1967年2月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邰阳，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：任杨，北京市北方律师事务所律师。被告：美好未来企业管理集团有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路**百货广场大厦**1207。法定代表人：吕卉，副董事长。委托诉讼代理人：崔正平，男，美好未来企业管理集团有限公司员工。委托诉讼代理人：田振勇，男，美好未来企业管理集团有限公司员工。原告骆国志与被告美好未来企业管理集团有限公司（以下简称美好未来公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王丽媛独任审理，公开开庭进行了审理。原告骆国志的委托诉讼代理人任杨、被告美好未来公司的委托诉讼代理人崔正平、田振勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骆国志向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告为原告办理《房屋所有权证》，将北京市昌平区北七家镇名流花园欧风苑x号楼x单元x层x房屋过户到原告名下；2．请求法院判令被告向原告承担逾期办理《房屋所有权证》的违约责任，向原告支付赔偿金（以房屋总价款635750元为基数，自2015年5月31日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准支付，共计199112．98元。以房屋总价款635750元为基数，自2019年8月20日起至原告取得《房屋所有权证》之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付）；3．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1999年11月22日，原、被告签订《北京市内销商品房买卖契约》，约定原告向被告购买位于北京市昌平区燕丹乡海鶄落村地块上建设的名流花园住宅小区欧风苑12栋2门252室房屋，房屋价款总金额为635750元。合同签订当日，原告向被告支付了全部购房款，被告将房屋交付给原告。但是由于被告拒绝配合办理过户手续，原告至今未能取得房屋所有权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，现原告向法院提起诉讼。美好未来公司辩称，一、原告欠缴被告21503．54元购房款，尚未缴清购房合同约定的全部购房款。原告购买被告开发建设的房屋，采用向建设银行申请按揭贷款的方式支付购房款。原告未按照贷款合同的约定，按期足额向银行偿还贷款本息，导致被告在2004年9月29日代替原告向建设银行偿还贷款本息21503．54元。所以，原告实际还欠被告21503．54元购房款。期间，虽被告多次向原告催缴，尤其是原告提交的2018年5月31日电话录音证据中，被告再次向原告说明需补缴购房款，但原告含糊其辞，至今没有缴纳该21503．54元购房款。二、原告拒绝向被告缴纳购房合同约定的房屋面积差款11534元，不但没有向被告缴足购房款，而且导致房屋不能办理权属证书。双方签订的购房合同约定案涉房屋建筑面积为192．36平方米，而最终实测建筑面积为195．85平方米，超出约定面积3．49平方米，按照购房合同约定的房屋单价3305元/平方米计算，原告需要补缴购房款11534元。但原告至今没有缴纳。尤其从原告提交的证据2010年7月13日《名流花园购房确认书》可知，在双方确认案涉房屋实测面积高于合同约定房屋面积，确认合同约定的购房款为635750元，需要补缴面积差款的情况下，原告至今没有缴足购房款。同时，因案涉房屋届时办理权属证书时，证书登记的面积只能是实测面积，而非合同约定面积，合同约定房屋面积发生变化，购房款总额发生变化，办理案涉房屋权属证书需要缴纳税费的计费依据发生变化，原告拒不补缴面积差款，直接导致案涉房屋办证存在障碍。三、按照购房合同附件《补充协议》约定，原告须补缴房屋面积差款，缴清全部购房款后，才开始办理房屋权属证书，被告不应承担案涉房屋逾期办证的违约责任。该《补充协议》第一条约定，合同约定的房屋面积为暂测面积，最终以房地产主管部门实测面积为准，实测面积与暂测面积差异不超过暂测面积5%时，按照购房合同约定的购房单价据实结算。第二条约定，双方同意在签订购房合同并付清全款后30日内，办理房屋权属证书。根据上述两条答辩意见，原告至今尚有共计33037．54元购房款未支付被告，按照补充协议约定，只有在原告缴清全部购房款后，双方才办理房屋过户手续和权属证书。案涉房屋至今没有办证的原因在于原告，被告不应承担房屋逾期办证的违约责任。四、房屋买卖办理权属证书，须买卖双方共同办理，被告开发建设的项目合法合规，不存在无法办证的问题，案涉房屋逾期办证，责任在原告，被告依法不应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……。首先，当事人在合同中已经对何时办理案涉房屋权属证书有特别约定，即《补充协议》第二条双方同意在签订购房合同并付清全款后30日内办理房屋权属证书。其次，案涉房屋逾期办证并非由于被告原因，被告开发的名流花园项目合法合规，不存在无法办证的问题，小区1900余户业主，目前除包括原告在内的几位业主因其自身问题未办证外，绝大多数业主均已办理房屋权属证书。案涉房屋不能办证的主要原因，系原告未缴清全部购房款，尤其是房屋面积差款，办理权属证书税费计费依据存在问题，房屋权属证书登记实测面积存在障碍。故原告不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条要求被告承担逾期办证违约责任。综上，请求法院查明事实，依法判决原告向被告缴清欠缴的33037．54元购房款，被告与原告办理案涉房屋权属证书，驳回原告的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年11月22日，名流投资有限公司（甲方，该公司名称于2001年变更为名流投资集团有限公司，于2017年2月变更为美好未来企业管理集团有限公司）与骆国志（乙方）签订《北京市内销商品房买卖契约》。该契约约定：乙方自愿购买甲方在北京市昌平县燕丹乡海鶄落村地块上建设的名流花园欧风苑x栋x门x室房屋；该房屋为现房，建筑面积为192．36平方米，单价为3305元/平方米，购房价款为635750元；乙方应于1999年11月22日支付定金95363元，于1999年11月22日支付购房款100387元，于1999年12月22日支付购房款440000元；双方同意在签订本契约后三十日内，持本契约和有关证件共同到北京市昌平县房地产交易管理部门办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房地产权属证件，办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定交纳。该契约附件《补充协议》约定：甲、乙双方同意，本契约第一条所述面积为暂测面积，房屋交付后以房地主管部门实测面积为准，房屋的实测面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±5%时，按照本契约购房单价据实结算，误差超过上述约定的幅度时，如面积增加，乙方只按5%补足面积差额款，如面积减少，甲方与乙方据实结算；双方同意在签订契约并付清全款后三十日内，持本契约和有关证件到北京市昌平县房地产交易管理部门办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房地产权属证件，办理上述手续时发生的税费，双方依照有关规定缴纳。合同签订后，双方于1999年11月22日办理房屋验收交接，名流投资有限公司将房屋交付骆国志。为支付购房款，骆国志于1999年12月10日向中国建设银行北京前门支行贷款44万元，贷款期限为10年，名流投资有限公司为该笔贷款提供保证担保。当日，中国建设银行北京前门支行放款44万元。1999年12月13日，名流投资有限公司向骆国志开具发票，载明收到骆国志支付的购房款635750元。2009年11月25日，上述贷款偿还完毕。2010年7月13日，骆国志与名流投资集团有限公司签署《名流花园购房确认书》，主要内容为：一、经昌平区地名办公室确认，现房屋位置为昌平区北七家镇名流花园欧风苑x楼x单元x室；二、原合同中房屋面积为192．36平方米，现经昌平区房地产管理局测绘室正式确认，该套房屋面积为195．85平方米；三、经双方认定，上述房屋价款为635750元；四、此确认书为正式合同的一部分，具有同等法律效力；五、经国家土地部门认定，该土地使用年限为70年，截止日期为2069年4月20日。双方同意从开具购房确认书之日起，开始办理此套房屋产权过户手续。诉讼过程中，美好未来公司主张其于2004年9月29日代骆国志偿还贷款本息21503．54元。2020年10月13日，骆国志转账支付美好未来公司21503．54元，美好未来公司向骆国志出具收据予以确认。诉讼过程中，骆国志向法庭提交录音证据，主张其于2018年5月31日电话联系涉案房屋所在小区物业公司，主张办理房屋所有权证。诉讼过程中，骆国志向法庭提供标注申请时间为2020年7月20日的购房资格核验结果，显示为初步核验通过。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，骆国志与美好未来公司签订的《北京市内销商品房买卖契约》及《补充协议》《购房确认书》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《购房确认书》的约定，本案买卖双方认定涉案房屋价款为635750元，并同意于该确认书开具之日起开始办理产权过户手续。现涉案房屋具备办证条件，且骆国志已付清全部购房款，美好未来公司理应协助骆国志办理涉案房屋的过户手续。美好未来公司以骆国志应补交面积差价款为由，辩称骆国志未付清购房款，与《购房确认书》的约定不符，本院不予采信。关于美好未来公司代骆国志偿还银行贷款一节，该代偿行为系美好未来公司承担的保证责任，与本案不属同一法律关系，故美好未来公司以此为由辩称骆国志未付清购房款，缺乏法律依据，本院亦不予采信。美好未来公司与骆国志在《购房确认书》中明确约定了办证时间，但美好未来公司至今未协助骆国志办理房屋过户手续，应承担相应的违约责任。因合同未约定逾期办证违约金，且骆国志未举证证明因逾期办证造成其实际损失的数额，故本院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现骆国志主张利息的起算点为2015年5月31日，本院不持异议。美好未来公司关于应由骆国志承担逾期办证违约责任的辩解理由不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、美好未来企业管理集团有限公司于本判决生效后十日内协助骆国志办理位于北京市昌平区北七家镇名流花园欧风苑x号楼x单元x层x房屋的所有权证，将该房屋过户至骆国志名下；二、美好未来企业管理集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿骆国志逾期办证损失（以635750元为基数，自2015年5月31日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至房屋所有权证办理完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回骆国志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10158元，由美好未来企业管理集团有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 王丽媛二〇二〇年十二月十六日法官助理 张子妺书 记 员 周心怡