江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0102民初10470号 原告：李雪明，男，1973年9月14日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：柳六兵，江苏驰东律师事务所律师。 被告:江苏通嘉商业管理有限公司，住所地南京市。 法定代表人：朱彬。 被告:黄宜明，男，1975年12月2日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 两被告共同委托诉讼代理人：夏建设，江苏融悦律师事务所律师。 原告李雪明与被告江苏通嘉商业管理有限公司（以下简称通嘉公司）、黄宜明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李雪明及其委托诉讼代理人柳六兵、被告通嘉公司与黄宜明共同委托诉讼代理人夏建设到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李雪明向本院提出诉讼请求：1.解除李雪明与通嘉公司于2020年5月31日签订的《商铺租赁合同》；2.通嘉公司退还管理费1万元、保证金14166元、租金21250元、押金1万元，合计55416元；3.通嘉公司支付违约金42500元（商铺年租金85000元×50%）；4.黄宜明对通嘉公司的债务承担连带清偿责任；5.通嘉公司、黄宜明承担本案的诉讼费用。事实和理由：2020年5月31日，李雪明与通嘉公司南京市，约定租赁期限自2020年8月1日至2021年7月31日，年租金85000元、保证金14200元。合同签订当日，李雪明通过支付宝向黄宜明分三笔付款55416元，通嘉公司向李雪明出具了四张收据。后因通嘉公司未取得消防许可，且用电设备不达标等原因，通嘉公司未在2020年8月1日向李雪明交付商铺。因黄宜明系通嘉公司的实际控制人，该公司实际上系自然人独资公司，且从收款方式来看，公司财务存在混同，亦无证据证明黄宜明将收取的款项交付通嘉公司，故黄宜明应与通嘉公司承担连带责任。综上，请求判如所请。 通嘉公司、黄宜明共同辩称：根据合同约定，如通嘉公司迟延交房，则租赁期限将相应顺延；通嘉公司系从南京汇中全物业管理有限公司（以下简称汇中全公司）处承租的案涉房屋，两公司之间的诉讼尚未解决，汇中全公司未向通嘉公司交付房屋，故通嘉公司亦无法向李雪明交房，如另案判决继续履行合同，通嘉公司可与李雪明继续履行顺延合同，故李雪明要求解除合同没有依据；认可李雪明已支付各项费用合计55416元；李雪明主张的违约金超出了法律规定的标准，其仅支付了房租21250元，如果通嘉公司需要支付违约金，违约金亦只能按已付租金数额的30%考虑；黄宜明系履行职务行为，通嘉公司亦非一人公司，故黄宜明不应承担连带责任。综上，请求驳回李雪明的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：南京市，该公司将此房产委托给南京城发物业管理有限公司出租。后南京城发物业管理有限公司将房屋出租给汇中全公司，汇中全公司又将房屋出租给通嘉公司。 2020年5月31日，通嘉公司（出租方）与李雪明（承租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：通嘉公司将坐落于南京市.4平方米）出租给李雪明作餐饮使用，租赁期限自2020年8月1日至2021年7月31日；商铺年租金为85000元，支付方式为第一次季付，第二次开始年付，第三年起每年递增8%；签合同时李雪明需交食品质量保证金、服务质量保证金、履约保证金合计14200元、进场费1万元、管理费1万元/年（含物业费、保洁费、洗碗费、垃圾处理费、安保费、公共区域水电费），所有费用提前15天缴纳；水费4.5元/吨，电费1.2元/度（含电损在内）；如通嘉公司延迟交房，则合同租赁期限将相应往后顺延；租赁期间内，任何一方违反本合同约定的，由违约方按照本合同年租金50%支付违约金，造成经济损失的，由违约方赔偿守约方相应损失。合同还详细约定了其他相关事宜。 合同签订当日，李雪明通过支付宝分三次向黄宜明付款合计55416元，通嘉公司向李雪明出具收据四张，分别载明履约保证金14166元、管理费1万元、三个月租金21250元、进场费1万元。后经李雪明多次催促，通嘉公司至今未交付店铺，亦未退还已收取的费用。 另查明：通嘉公司于2019年8月29日登记设立，股东为黄珠元（持股99%）、朱彬（持股1%，任法定代表人）；案涉商铺现已被出租给他人经营“惠万家超市”。 再查明，2020年8月17日，通嘉公司向案外人汇中全公司发函，要求解除其与汇中全公司之间的房屋租赁合同。2020年8月24日，通嘉公司向本院提起诉讼[（2020）苏0106民初8013号]，要求汇中全公司返还押金7万元、赔偿商户退租损失404332元、赔偿装修损失（以最终评估金额为准），具体理由为：房屋没有任何消防设施、房屋在建造过程中未通过消防验收；汇中全公司承诺提供足够容量的380伏用电，但实际的供电设施无法满足经营餐饮业的容量要求，合同目的落空。 上述事实，有房屋所有权证、《商铺租赁合同》、付款凭证、收据、通嘉公司工商登记资料、另案民事诉状及本案庭审笔录予以证实。 本院认为，案涉《商铺租赁合同》系李雪明与通嘉公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同法第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，租赁合同约定的租期开始时间为2020年8月1日，但通嘉公司至今未向李雪明交付商铺，经催告后亦未能交付，该行为已构成违约。现李雪明要求解除《商铺租赁合同》具有事实和法律依据，本院予以支持。通嘉公司在诉前调解阶段签收本案诉状副本的时间为2020年10月13日，故租赁合同应自该日起解除。 合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现李雪明要求通嘉公司退还已收取的各项费用合计55416元，并支付违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金问题。违约金以补偿实际损失为主，兼具惩罚性。当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，另一方当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案李雪明未举证证明其除利息外的实际损失情况，其按年租金的50%主张违约金42500元明显过高，因通嘉公司要求调减，故本院以55416元为基数，自2020年6月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算违约金。 关于黄宜明应否承担连带责任问题。通嘉公司系有限责任公司，具有两名股东，而非一人公司。在李雪明向黄宜明个人付款后，通嘉公司及时出具收据予以确认，李雪明提交的现有证据不足以证明通嘉公司与黄宜明存在财产混同的情形，故其要求黄宜明承担连带责任无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告李雪明与被告江苏通嘉商业管理有限公司于2020年5月31日签订的《商铺租赁合同》自2020年10月13日起解除； 二、被告江苏通嘉商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李雪明55416元，并支付违约金（以55416元为基数，自2020年6月1日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）； 三、驳回原告李雪明的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2248元，减半收取1124元，财产保全费920元，合计2044元，由原告李雪明负担447元，被告江苏通嘉商业管理有限公司负担1597元。       如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 毛 锦 二〇二〇年十二月九日 书记员 蒋庆嫚