辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽05民终1932号 上诉人（原审被告）高鸿鑫，男，1969年10月11日出生，满族，现住辽宁省桓仁满族自治县。 被上诉人（原审原告）桓仁为民物业有限公司，住所地桓仁满族自治县。 法定代表人孟凡泽，该公司经理。 委托诉讼代理人杨广霞，该公司工作人员。 上诉人高鸿鑫与被上诉人桓仁为民物业有限公司因物业服务合同纠纷一案,不服辽宁省桓仁满族自治县人民法院（2020）辽0522民初2196号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人高鸿鑫的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回桓仁为民物业有限公司一审诉讼请求；一、二审诉讼费由桓仁为民物业有限公司承担。事实及理由：本案物业服务合同并非真实存在，没有合法程序选举过业委会成员，该合同对我不发生效力。合同规定的滞纳金条款属于无效条款。桓仁为民物业有限公司没有按照合同约定履行相应义务，物业服务质量差，如小区内树木冬季刷白、草坪不超过三厘米、无裸露地面、冬季除雪、维修坏掉的单元门等等问题，因此我不应全额缴纳物业费，滞纳金不应缴纳。 被上诉人桓仁为民物业有限公司答辩：一审判决正确，应维持原判。 桓仁为民物业有限公司向一审法院起诉请求：判令高鸿鑫立即交物业费708.30元及滞纳金488.70元。事实及理由：2019年3月19日，我公司与龙启一期小区业主委员会签订了物业服务合同，并开始在龙启一期小区进行物业服务和管理至今，高鸿鑫自2019年3月19日以来一直居住在龙启一期小区11号楼1单元301室，住房面积98.38平方米，2019年3月19日至2020年3月19日一年的物业费没有缴纳，当时物业公司和业主委员会签订的物业服务合同中明确写明有关物业公司的服务项目和收费标准等，高鸿鑫共拖欠物业费708.30元及滞纳金488.70元，共计1197元，经我公司多次催要，高鸿鑫以种种理由拒不缴纳物业费，为了维护我公司的合法权益和公司的正常运转，特向桓仁满族自治县人民法院提起诉讼，请求判令高鸿鑫立即交纳物业费及滞纳金共计1197元。 一审法院认定的事实是：2019年初，桓仁满族自治县桓仁镇龙启豪苑一期居民小区的业主委员会代表该小区全体业主与桓仁为民物业有限公司签订一份《物业服务合同》，双方约定：桓仁镇龙启豪苑一期居民小区全体业主聘用桓仁为民物业有限公司为该小区提供物业管理等方面的服务，服务期限为5年，即自2019年3月19日起至2024年3月19日止;物业服务费由业主每月按其拥有的建筑面积每平方米0.6元的标准缴纳，物业费收费期为每年的3月19日至6月19日，超过6月19日缴费的便产生滞纳金，按照逾期每日千分之三的标准承担滞纳金，桓仁为民物业有限公司自2019年3月19日开始在该小区进行了物业服务和管理，高鸿鑫是现居住在桓仁镇龙启豪苑一期居民小区11号3楼1单元301室的业主，其住房面积为98.38平方米。因其未按期缴纳2019年3月19日至2020年3月19日期间的物业服务费，桓仁为民物业有限公司提起诉讼，要求高鸿鑫给付物业服务费708.30元，并承担2019年6月19日至2020年3月19日期间的滞纳金488.70元，要求高鸿鑫承担本案诉讼费用。 一审法院认为：（一）依法成立的合同受法律保护，并对合同当事人具有法律约束力，合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行并赔偿损失的违约责任。本案中，桓仁为民物业有限公司与桓仁镇龙启豪苑一期居民小区业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效。该合同是业主委员会为维护小区业主在物业管理中的权益而签订的，该合同对作为桓仁镇龙启豪苑一期居民小区业主的高鸿鑫具有约束力。桓仁为民物业有限公司按照合同约定履行了对小区公用部位的维修养护以及小区环境卫生和绿化等义务，高鸿鑫应按照合同约定履行缴纳物业服务费的义务。高鸿鑫不缴纳物业服务费的行为属违约，故对桓仁为民物业有限公司要求高鸿鑫缴纳物业服务费及滞纳金的诉讼请求，予以支持；（二）关于高鸿鑫称小区业主委员会的产生程序违法，其与桓仁为民物业有限公司签订的物业服务合同无效的抗辩理由，因小区业主委员会的产生程序是否违法，属另一法律关系，不在本案审理范围，故高鸿鑫的这一抗辩理由，不予采纳；（三）关于高鸿鑫称桓仁为民物业有限公司的物业服务质量差，如小区内树木冬季刷白、草坪不超过3厘米、无裸露地面、冬季除雪、维修坏掉的单元门等等的抗辩理由，因上述服务项目均属于小区共有物业及共同管理事项，高鸿鑫应通过业主大会或业主委员会与桓仁为民物业有限公司协商解决，或另案诉讼，高鸿鑫直接向桓仁为民物业有限公司提出抗辩请求，属主体不适格。故高鸿鑫的这一抗辩理由，不予采纳；（四）关于高鸿鑫称桓仁为民物业有限公司无权收取滞纳金的抗辩理由，因物业服务合同中约定业主逾期缴纳物业费的，按逾期每日的千分之三承担滞纳金，属于约定的违约金条款，由于双方约定的滞纳金承担比率高于法律规定，根据县域物业服务市场及桓仁为民物业有限公司的整体服务质量，依法调整，酌情按物业费总额的10%予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决:高鸿鑫于判决生效后立即向桓仁为民物业有限公司缴纳物业服务费人民币708元、滞纳金71元整。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元（桓仁为民物业有限公司预交），由高鸿鑫负担。 本院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。 本院认为：桓仁为民物业有限公司与高鸿鑫所在小区的业主委员会签订的物业服务合同，并不违反相关的法律法规，合法有效。双方理应按照合同的约定履行各自的义务。桓仁为民物业有限公司应按照合同约定履行对楼房公用部位的维修养护以及小区环境卫生和绿化等义务，高鸿鑫应按照协议约定履行缴纳物业服务费的义务，因此对高鸿鑫提出其不应全额缴纳物业费的主张，本院不予支持。鉴于桓仁为民物业有限公司存在单元门损坏至今未解决等问题，故此，高鸿鑫未按期缴纳物业费存在一定的合理性，滞纳金不应收取。故对高鸿鑫提出其不应缴纳滞纳金的主张，本院予以采纳，原审关于滞纳金问题处理不当，本院在此予以纠正。 综上，高鸿鑫的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销辽宁省桓仁满族自治县人民法院（2020）辽0522民初2196号民事判决； 二、上诉人高鸿鑫自本判决生效之日起立即给付被上诉人桓仁为民物业有限公司物业服务费人民币七百零八元； 三、驳回被上诉人桓仁为民物业有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费二十五元，二审案件受理费五十元，共计七十五元，由上诉人高鸿鑫负担五十元，被上诉人桓仁为民物业有限公司负担二十五元。 本判决为终审判决。 审判长 朱 飞 审判员 王淑新 审判员 郑 红 二〇二〇年十二月十六日 法官助理丛光璐 书记员回娜 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。