湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初3895号原告:梅利君，女，1947年2月17日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区，住武汉市洪山区,委托诉讼代理人：苏清，湖北大晟律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：武汉融侨置业有限公司，住所地武汉市武昌区铁机路**。法定代表人：林华，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴磊，男，该公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：祁海燕，湖北维力律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：福州融侨物业管理有限公司武汉分公司，工商登记住所地武汉市硚口区易农街******。负责人：任华春。委托诉讼代理人：周征，该公司项目经理。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：祁海燕，湖北维力律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：福州融侨物业管理有限公司，，住所地福建省福州市鼓楼区西江滨大道**融侨锦江花园****6＃、7＃、8＃、9＃、10＃楼连接体地下0.1层04商业用房。法定代表人：郑伟。委托诉讼代理人：周征，该公司项目经理。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：祁海燕，湖北维力律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告梅利君与被告武汉融侨置业有限公司（以下简称融侨置业公司）、福州融侨物业管理有限公司武汉分公司（以下简称融侨物业武汉分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，原告梅利君申请追加福州融侨物业管理有限公司（以下简称福州融侨物业公司）作为本案被告参加诉讼，本院经审查后予以准许，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梅利君及其委托诉讼代理人苏清、被告融侨置业公司的委托诉讼代理人吴磊、祁海燕，被告融侨物业武汉分公司、被告福州融侨物业公司的委托诉讼代理人周征、祁海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅利君向法院提出诉讼请求：1.判令两被告承担违约责任；2.判令两被告赔偿违约给原告造成的损失共计109043.37元（医疗费23514.57元、后期治疗费15000元、残疾赔偿金30080.8元、护理费9000元、营养费6000元、伙食补助费2000元、精神抚慰金20000元、交通费600元、伤残鉴定费2300元、床被租赁费180元、手术服中单80元、便凳桶218元、便盆吊带70元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年10月17日下午5时左右，原告到融侨悦府7栋天台晒被、收被，当原告背被从天台小心下到平地近46层电梯，脚下撞硬物绊倒摔伤，身体右侧撞地连同左肩上的被子一起摔在电梯门口瓷砖上呼救无应，原告忍痛爬起来才发现脚下门槛绊倒，遂即刻向监控室投诉门槛致伤不能自理要来人相救，物业派两名保安到46层电梯门口，见证原告痛苦万分，左手托扶右臂，面部青肿一片，地，地面一堆被单保安抱被护送原告回到7-2301，又返回天台收被，并拍照发微信群。原告住院CT诊断为右臂粉碎性骨折，伤残鉴定为十级，也存在后续治疗的问题。住院面。住院面部口腔外伤诊续治。原告多次找被告投诉门槛超标致伤索赔，被告多次承诺会解决。原告于2019年1月29日与被告签订前期物业管理服务协议，协议第三条第三项第4点“楼道要平整、畅通”、第三条第七项第2、3点要有“各种安全警示标志及建立安全责任制”第十一条、第十三条要按建设部物业承接查验办法、保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，被告违约建造5.6cm垂直门槛，又二次违约在原告受伤后才标“小心台阶”，被告再三违约没有按建设部物业承接办法及国家验收标准就违约验收、放任不平整、畅通的楼道门槛路障交付使用致伤原告，业主门禁卡可自行进出天台晾晒，据规约第二章第六条第1点原告有出入公共走廊、楼梯间、屋面平台的权利，且原告只验收7-2301所属10个项目，并按协议交付物业管理费，原告对楼道违约门槛路障没有责任。综上所述，被告构成违约应承担违约给原告造成的损失共计109043.37元。被告融侨置业公司辩称，第一被告与原告没有建立物业合同关系，依据原告提供的缴纳物业费凭证及原告确认的案由，第一被告与原告系房屋买卖合同关系，故第一被告不是本案适格被告。被告融侨物业武汉分公司、被告福州融侨物业管理有限公司辩称，被告融侨物业武汉分公司、被告福州融侨物业公司严格履行与原告之间的物业合同中相应义务，无任何违约行为，原告没有举证证明其受伤是楼顶台阶导致，原告受伤与被告融侨物业武汉分公司、被告福州融侨物业管理有限公司无因果关系。即使原告被楼顶台阶绊倒受伤，被告融侨物业武汉分公司、被告福州融侨物业管理有限公司依据物业服务合同履行了相关义务，无任何过错，无需承担任何违约责任，被告融侨物业武汉分公司、被告福州融侨物业管理有限公司系物业管理及服务单位，开发商出售给原告的房屋具备竣工合格证书及质量合格的房屋，楼顶至电梯的设计符合规划标准。该处设施完好，不存在任何缺陷，且在该处张贴有注意台阶等安全警示标志，被告融侨物业武汉分公司、被告福州融侨物业管理有限公司已经履行了物业合同的义务，原告受伤系其自身过错所致，应自行承担责任，原告身为老人，抱着远超过自身身体的被子，没有做到注意义务，应自行承担责任，且主张赔偿金额过高，被告对其提交的鉴定意见不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：原告提交的《融侨悦府K8前期物业管理服务协议业主临时管理规约》及物业费缴费票据，三被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告提交的房屋交接验收表，无三被告公章，且与本案无关，本院不予认可；原告提交的照片打印件，三被告对2019年10月17日物业工作人员帮忙收被子以及显示电梯监控的照片打印件真实性无异议，本院对该两张照片打印件的真实性予以确认，原告提交的其他照片打印件，不能证明系原告摔倒当时当地的情形，本院不予认可；原告提交住院病历资料、医疗费票据及庭后补充提交的门诊病历及检查报告单，本院对真实性予以认定；原告提交的三张收据，根据收据内容，可以认定为其治疗期间发生的合理费用，本院予以认可；原告提交的收条，内容显示为原告家属床被租用费，应计入陪护费，不应再另行主张，本院不予认可；原告提交的司法鉴定意见书、鉴定费票据，三被告有异议，未提交其他证据予以反驳，且在本院指定的期限内未提交重新鉴定的书面申请，故本院对该鉴定意见书及鉴定费票据真实性予以认可。被告融侨置业公司提交的竣工验收备案表复印件及武汉市城乡建设局建筑工程竣工验收查询截图打印件系复制件，且与本案无关，本院不予认可。被告融侨物业武汉分公司、被告福州融侨物业公司提交的照片打印件不能证明拍摄时间，本院不予认可；被告融侨物业武汉分公司、被告福州融侨物业公司提交的视频，原告对真实性无异议，但认为删除了部分影像，本院认为该视频虽系被告工作人员用手机录制的监控视频，并非原件，原始监控视频双方也未进行证据保全，结合原告陈述以及证人罗某的陈述，本院对该视频所反映内容的真实性予以认可。本院传唤的证人罗某的证言，因证人为被告融侨物业武汉分公司员工，具有一定利害关系，对其证言本院将结合其他证据综合认定。本院经审理查明：原告系武汉市洪山区融侨悦府（K8）小区居民。2019年10月17日下午17时左右，原告从该小区所居住的楼栋即7栋楼顶天台收被子返回乘坐电梯的过程中不慎摔倒受伤。原告随即电话通知被告融侨物业武汉分公司，被告融侨物业武汉分公司派两名保安到现场救助原告，两名保安人员到达46层（顶层）后，每人帮原告抱了一床被子一床毛毯、原告左手扶住右胳膊，三人进了电梯，从46层送原告回其居住的23层，两名保安又返回顶层帮助原告收剩下的两床被子以及晾晒的竹竿。同日原告前往武汉市武昌医院住院治疗10天，被诊断为肱骨近端多发性骨折、骨质疏松、面部挫伤等，出院医嘱为加强营养、注意休息，术后近3月每月复诊复查以指导后续治疗等，出院后原告又继续门诊治疗，为此支付医疗费共计7449.07元（6883.67+128.90+301+5+127.50+3）。原告住院期间还支付购买便凳、便桶的费用218元、手术服一套及中单两片的费用80元、便盆、手臂吊带费用70元。后原告委托武汉平安法医司法鉴定所对其所受伤进行鉴定，该所于2020年6月1日出具武平安法[2020]临字第595号法医临床学鉴定意见书，鉴定意见为梅利君损伤评定为十级伤残，建议给予后期医疗费15000元；自受伤之日起，误工时间150日、护理时间60日、营养时间60日，原告为此支付鉴定费2300元。另查明，原告于2019年1月29日与被告融侨置业公司签订《融侨悦府K8前期物业管理服务协议业主临时管理规约》，约定“根据《物业管理条例》第二十五条的规定，《商品房买卖合同》应包含前期物业服务合同的内容。故在此出卖人把与福州融侨物业管理有限公司武汉分公司签订的《前期物业服务合同》的主要内容告知买受人，作为《商品房买卖合同》的附件（《前期物业服务合同》中甲方为武汉融侨置业有限公司，乙方为福州融侨物业管理有限公司武汉分公司）。买受人对下述物业管理服务内容，物业管理服务质量及物业管理服务费用已充分知晓和了解，并愿意接受福州融侨物业管理有限公司武汉分公司（乙方）为融侨悦府（K8）项目提供物业服务：第一条物业基本情况……第二条前期物业管理服务事项1、物业共用部位及共用设施设备的管理和维护；2、公共绿化的养护和管理；3、公共区域的环境卫生维护；4、物业管理区域内公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；5、装饰装修管理服务；6、车辆行驶与停放秩序的管理服务；7、公示特约服务的内容、标准及收费标准，当业主提出上述委托服务要求时，乙方应当提供质价相符的服务，业主按约定付费；8、物业档案资料管理。第三条物业管理服务标准……（三）物业共用部位、共用设施及场地的维修、养护：1、建立共用设施档案，对共用设施进行日常的管理和维修养护；2、业主急修：维修人员30分钟到达现场，其它维修按照与业主约定时间到位；3、公共配套设施完好，无随意改变其用途；4、道路、楼道、停车场完好、平整、畅通；5、照明设施完好率不低于95%……（七）公共秩序及案例防范：1、管理区主入口24小时执勤。对临时进出人员进行管理；2、人车各行其道，各种安全警示标志规范明显；3、建立安全规范责任制及突发事件应急预案……（八）消防管理：1、建立消防安全制度、有消防预案；2、成立消防管理组织、组建义务消防队；3、保障消防设备完好、运行正常；4、做好消防宣传、演练工作……第二十二条乙方未按照本合同的约定做好公共区域的安全防范和秩序维护，造成业主、物业使用人人身、财产损害的，乙方应当依法承担相应的法律责任，但乙方承担的最高赔偿额为该业主或使用人在本合同期内应缴物业服务费的总和（即单月物业服务费×36个月），且不超过10万元……业主临时管理规约……第三十二条因物业服务纠纷而引发诉讼的，由违约方承担就此所产生的相关费用（包括但不限于本案的诉讼费、律师代理费及相关的交通费）……”原告梅利君向被告融侨物业公司武汉分公司缴纳了其所居住房屋2019年2月至2020年1月的物业管理费3270元。原告所居住的楼栋即融侨悦府（K8）小区7栋共46层，乘坐电梯到46层后，需上楼梯到楼顶，电梯间与楼梯间有一处疏散门，疏散门处地面呈现电梯间地面高于疏散楼梯间地面几厘米的状态。本院认为，本案属侵权法律关系与合同法律关系竞合，原告有权选择侵权之诉或违约之诉，其在庭审辩论终结前将本案案由由违反安全保障义务纠纷变更为物业服务合同纠纷，应以其主张为准。本案争议焦点为被告融侨置业有限公司、被告融侨物业武汉分公司是否违反了物业服务合同的约定。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定,由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，原告与被告融侨置业有限公司签订前期物业管理服务协议，是被告融侨置业有限公司作为房屋出售方在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，依据《物业管理条例》的规定选聘物业服务企业，并将其与作为物业服务企业的被告融侨物业武汉分公司之间签订的协议内容告知给作为业主的原告，即提供物业服务的为被告融侨物业武汉分公司、原告亦向该公司缴纳物业管理费用，故与原告之间建立物业服务合同关系的系被告融侨物业武汉分公司，而非被告融侨置业有限公司，原告要求被告融侨置业有限公司承担物业服务合同违约责任的诉讼请求，本院不予支持。本案中原告主张其是被46层的电梯间与楼梯间疏散门处地面门槛绊倒，但其提交的证据不足以证明原告摔倒的具体地点以及摔倒的原因，根据被告融侨物业武汉分公司提交的视频、本院传唤的证人罗某的证言以及原告本人的陈述，仅能判断原告系从楼顶收被子下楼梯返回46层电梯间的途中摔倒。原告所居住的楼栋层高为46层，根据《高层民用建筑设计防火规范》第6.1.1.2条规定:“十八层及十八层以下每个单元设有一座通向屋顶的疏散楼梯,单元之间的楼梯通过屋顶连通,单元与单元之间设有防火墙,户门为甲级防火门……。超过十八层,每个单元设有一座通向屋顶的疏散楼梯,十八层以上部分每层相邻单元楼梯通过阳台或凹廊连通(屋顶可以不连通)……”。《中华人民共和国消防法》第二十八条规定:“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材,不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”从上述规定可以看出，高层住宅楼顶天台属于消防安全通道，是建筑物内人员在发生火灾、爆炸等灾害事故时紧急疏散、安全逃离灾难现场的通道和出口，不能挪作它用。本案中，原告于受伤当日在高层住宅楼顶天台晾晒多床被毯，且证人罗某陈述，因高层住宅晾晒不方便，确实存在很多业主将楼顶天台用于晾晒的情形。被告融侨物业武汉分公司作为该小区的物业服务企业，应做好物业管理区域内的安全防范工作，但其对小区业主将楼顶天台用于晾晒未进行风险告知及劝阻，未尽到物业服务合同约定的安全防范的义务，应当承担违约责任。原告作为完全民事行为能力人，一方面将作为消防安全通道的楼顶天台用于晾晒，另一方面在抱着体积较大且较重的被毯行走时，未尽到对自身安全应尽的高度注意义务，故其对自身摔倒的损害后果具有一定过错。据此，对原告的损失，本院综合认定被告融侨物业武汉分公司承担10%的责任较为适宜。被告融侨物业武汉分公司作为被告福州融侨物业公司的分支机构，以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任,依法应当由被告福州融侨物业公司承担。本院对原告主张的各项赔偿费用依法予以审核。原告的损失包括：1、医疗费7449.07元；2、住院伙食补助费1000元（50元/天×20天）；3、营养费4500元，结合原告伤情、鉴定意见，本院酌定为4500元；4、后续治疗费15000元；5、残疾赔偿金26320.70元（37601元/年×7年×10%），残疾赔偿金自定残之日起计算，原告定残之日已满73周岁，计算年限应该为7年；6、护理费7015.40元（42677元/年÷365天×60天），以鉴定意见中的护理期限为准；7、交通费200元，考虑到原告就医地点、时间、次数，本院酌情支持200元；8、鉴定费2300元；9、购买辅助器具等其他合理费用支出368元（218+80+70）；10、精神损害抚慰金1000元，考虑被告的过错程度、原告的损害后果以及受诉法院所在地的平均生活水平等因素，本院酌情支持精神损害抚慰金1000元。综上，以上第1-9项中可以支持的损失共计64153.17元，被告福州融侨物业公司对此应负担的金额为6415.32元（64153.17元×10%），再加上第10项精神损害抚慰金1000元，被告福州融侨物业公司应承担的总金额为7415.32元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十七条至第十九条、第二十一条至第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告福州融侨物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告梅利君损失共计7415.32元；二、驳回原告梅利君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2481元，减半收取计1240元，由原告梅利君负担1156元，由被告福州融侨物业管理有限公司负担84元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  张婵二〇二〇年十二月十日法官助理年海萌书记员丁冉