江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏01民终8119号 上诉人（原审被告）：吴超，男，1994年10月15日出生，汉族，户籍所在地南京市溧水区，南京市溧水区。 委托诉讼代理人：刘道萍（系吴超母亲）,住南京市溧水区。 被上诉人（原审原告）：南京海伦堡商业管理有限公司，住所地南京市溧水区永阳街道交通东路**五洲星世纪商贸中心****。 法定代表人：陶俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：晋虤，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭宇佳，北京大成（南京）律师事务所实习律师。 上诉人吴超与被上诉人南京海伦堡商业管理有限公司（以下简称海伦堡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院(2020)苏0117民初1590民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法由审判员张旭东独任审理。本案于2020年10月15日公开开庭，上诉人吴超及其委托诉讼代理人刘道萍、被上诉人海伦堡公司委托诉讼代理人晋虤、郭宇佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴超上诉请求：1.撤销一审判决第二项，判决被上诉人返还保证金34493元和设备保证金1500元；2、告知上诉人另行主张权利；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人举证证明租赁房屋屋顶漏水、墙壁渗水，装饰物受潮霉变，直接影响店容、店貌，导致经营损失,被上诉人称这是建造商防水施工的缺陷，不可修复。被上诉人招商时向众多的竞争该楼层商铺的承租人承诺，案涉楼层将配套电影院、健身房、游乐园、体育公园等设施，故该楼层人气旺盛，租金最高，但被上诉人违背此承诺，涉案店铺楼层停电，不开空调，严重影响店铺的经营。一审法院没有对被出租店铺漏水、墙壁渗水原因进行司法鉴定。 海伦堡公司辩称：一审审理时，法庭向上诉人询问是否提起反诉，并告知了上诉人如果不提出反诉，认为房屋存在漏水情况，可以另案主张权利，但上诉人没有提起反诉，也没有另案起诉。现上诉人没有权利在二审中提出新的权利主张，如果上诉人认为有必要主张权利的话，可以另案的主张。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 海伦堡公司向一审法院提出诉讼请求：一、请求依法判决吴超支付欠付款项合计人民币118377.91元（包括租金94170.91元、综合管理费22400元、水电费207元、销售额数据采集设备服务费1600元），并自欠款日起按欠款金额的千分之三每天支付违约金至实际支付之日止（暂计至2020年4月9日违约金为人民币37489.23元）；二、诉讼费、律师费5000元由吴超负担。 一审法院认定事实：2018年5月30日，海伦堡公司作为出租方（甲方）与吴超作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份。附件三约定：一、乙方租用海伦堡公司位于南京市溧水区，面积为54平方米的商铺，租赁期限自2018年10月8日至2021年12月7日止；二、租金以基本租金及提成租金二者取其高的方式计收，2019年1月8日至2019年12月7日间的基本租金为11497.5元／月，月扣率租金为当月营业额的10%；2019年12月8日至2020年12月7日间的基本租金为12318.75元／月，月扣率租金为当月营业额的10%，综合管理费2700元／月，租金及综合管理费的支付周期为每一个月支付一次，各次租金及综合管理费均应不迟于每个支付周期前一个自然月的第25日；租赁保证金34493元；三、销售额数据采集设备（包括但不限于数据盒子、ＰＯＳ收银机等）服务费人民币200元／月／台，使用保证金1500元。合同14.3.2约定，逾期付款违约责任：乙方逾期支付应交纳的任何费用，包括但不限于租金、综合管理费……销售额数据采集设备（包括但不限于数据盒子、收银机等）服务费等，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的千分之三支付违约金；甲方因向乙方催讨欠款而引起的所有费用和开支（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）全部由乙方承担。17.6约定：因本条所述不可抗力事件导致合同不能继续履行且持续时间超过90日以上的，任何一方有权单方面以书面通知的形式提前终止本合同，双方互不负违约责任。18.3约定：乙方违约但甲方仍接受租金时，不构成甲方依据本合同追究乙方违约责任权利的丧失。乙方交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额时，或甲方接受金额不足的租金或其他款项，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，也不影响甲方追索欠租欠款的权利以及根据本合同及法律规定的其他权利。此外，甲方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该权利。甲方的任何权利的放弃均以甲方签署的书面明确表示为准。 合同签订后，海伦堡公司将案涉商铺交付吴超使用，吴超自2019年8月份开始欠付租金、综合管理费及销售额数据采集设备服务费等费用，海伦堡公司多次催讨，但吴超一直未付。 2019年12月17日，海伦堡公司寄送律师函一份给吴超，向吴超催讨租金、综合管理费、违约金等共计67601.66元。吴超收到了仍未支付，亦未提出书面异议。 另查明，2020年1月24日开始，因新冠肺炎疫情原因，海乐城6楼电影院无法开业，吴超的果然甜品店主要客源来自电影院，故至一审庭审辩论终结前亦未营业。海乐城工作人员在“海乐城鲸鱼之家1”微信群中，回答相关人员问话“果然店在几楼”时，明确回答“已经撤铺了”。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吴超作为承租人应当按照约定的期限支付租金及相关费用，吴超未按期支付，在海伦堡公司书面致函催讨的情况下，仍拒不支付，构成违约。但因疫情原因所致合同目的无法实现，故吴超提出解除合同，并免除疫情之后的租金和相关费用的抗辩意见，符合法律规定和双方合同约定，一审法院予以采纳，但合同解除后，吴超应腾空涉案店铺并交还海伦堡公司。根据双方合同约定，吴超拖欠的2019年8月8日开始至2020年1月23日止的租金为64057.5元（11497.5元/月×4+12318.75元/月+12318.75元/月÷30天×14天）；综合管理费12150元（2700元/月×4.5）；销售额数据采集设备服务费900元（200元/月×4.5）；以上费用共计77107.5元；吴超认为其缴纳的保证金应予抵扣，符合法律规定，相互抵消后，吴超尚欠的金额为41114.5元。关于违约金，因吴超已缴纳租赁保证金34493元和设备保证金1500元，共计35993元给海伦堡公司，故海伦堡公司主张的违约金按照日利率3‰的标准计算，明显高于对其造成的损失，对此，一审法院按照全国银行兼同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准予以调整，支持从海伦堡公司向吴超催缴之日起算的逾期付款违约金；关于水电费，海伦堡公司未提交证据证明吴超欠缴水电费，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。以上各项，海伦堡公司主张超过部分，一审法院不予支持。吴超虽抗辩房屋漏水、停电等造成其损失，但未提出反诉，亦未举证证明其因此造成的损失具体数额，故对该抗辩意见一审法院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、解除南京海伦堡商业管理有限公司与吴超之间的《南京海乐城商铺租赁合同》；限吴超于判决生效之日起十日内腾空南京市溧水区店铺，并交还给南京海伦堡商业管理有限公司；二、吴超应于判决生效之日起十日内支付南京海伦堡商业管理有限公司租金等各项费用共计41114.5元；并按照全国银行兼同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，以34492.5元为基数，支付自2019年12月17日起至2020年1月24日止，以41114.5元为基数，支付自2020年1月25日起至实际付款之日止的违约金；三、驳回南京海伦堡商业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1759元（已减半收取），由南京海伦堡商业管理有限公司负担1000元，吴超负担759元。 双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。 二审审理中，上诉人申请证人史某出庭作证，史某称其承租涉案店铺附近的其他店铺，在招商的时候，招商的人称有电影院、体育公园等相关配套设施，但在承租人入场后，发现只有电影院开门，其他配套没有跟上，导致无法经营，涉案店铺确实存在渗水发霉的现象，史某于2019年7月份撤铺退场。上诉人对证人证言的真实性予以认可，并认为被上诉人在没有盖好房屋就进行招商。被上诉人认为上诉人主张渗水造成的损失应当证明被上诉人存在过错、损失的具体金额，上诉人应当在一审中提出反诉或另案主张。 以上事实，有本院庭审笔录在案证实。 本院认为，海伦堡公司与吴超于2018年5月30日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效。吴超按照合同约定支付租金及相关费用，应当承担相应的违约责任。基于本案的履行情况及相关事实，一审法院认定因疫情原因致合同目的无法实现有事实与法律依据，吴超应腾空南京市溧水区店铺并交还海伦堡公司。吴超主张屋顶漏水、墙壁渗水，装饰物受潮霉变造成相关损失，但其未在一审中提起反诉并举证损失的具体数额，一审法院对此未予审理，并无不当，吴超可另案起诉。 综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费828元，由吴超负担。 本判决为终审判决。 审判员  张旭东 二〇二〇年十二月二日  法官助理吴伯庙 书记员朱亚芳