河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终6354号上诉人（原审原告）：新乡市正商置业有限公司，住新乡市牧野区北环路**办公楼**。统一社会信用代码：91410700584371365L。法定代表人：陈卫兵，系公司董事长。委托诉讼代理人：张教法（系公司员工），男，1986年9月1日出生，汉族，住郑，住郑州市中原区div>委托诉讼代理人：周娜（系公司员工），女，1983年3月17日出生，汉族，住新，住新乡市div>被上诉人（原审被告）：王清现，男，1983年2月21日出生，汉族，户籍地河南省浚县，现住新乡市，委托诉讼代理人：段纪磊，河南师大方正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乔增正，男，1980年12月26日出生，汉族，住长，住长垣县div>被上诉人（原审被告）：王小秀，女，1980年3月16日出生，汉族，户籍地河南省长垣县，现住新乡市。上诉人新乡市正商置业有限公司（以下简称正商公司）与被上诉人王清现、乔增正、王小秀案外人执行异议之诉一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0703民初626号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人正商公司委托诉讼代理人张教法、周娜，被上诉人王清现及诉讼代理人段纪磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正商公司的上诉请求：1、撤销原判并将本案发回原审法院重新审理或者改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案房屋产权属于上诉人所有，并非被上诉人乔增正。房屋合同备案并不发生产权转移登记的法律效力。根据《物权法》第九条的规定，我国对不动产物权采用登记生效，依照房产权登记屋属于上诉人所有，尚未转移登记至被上诉人乔增正名下。2、法院对案涉房屋进行查封、拍卖不符合法律规定。根据《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，本案中，被上诉人并未实际占有涉案房屋，涉案房屋更未转移登记至被上诉人乔增正名下，申请执行人亦未向上诉人支付剩余价款，法院对案涉房屋进行查封、拍卖不符合法院规定，损害了上诉人作为房屋所有权人的合法权益。3、预查封不能限制上诉人依法行使合同解除权，合同解除后，继续查封的基础条件不存在。原审法院虽然对涉案房屋进行了预查封，但预查封限制的仅仅是对房屋再进行处分的权利，保全的是买受人将房屋变更登记至自己名下的请求权，而非所有权。法律并无明确规定，与被上诉人乔增正发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使，即预查封并不能限制或改变产生该请求权的基础法律关系，当发生约定的解除事由时，预查封同样不能限制或改变产生该请求权的基础法律关系，当发生约定的解除事由时，预查封同样不能限制上诉人基于双方当事人约定行使合同解除的权利。案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定了上诉人享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示，非因法定事由，不能剥夺上诉人的合同解除权。另外，上诉人与被上诉人乔增正签订的《商品房买卖合同》已经解除，被上诉人乔增正享有的诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，被上诉人乔增正已不可能取得涉案房屋的所有权。预查封所依据的基础条件已经灭失，继续查封无法律依据。4、原审法院适用法律错误。本案中当事人争议的是不动产，上诉人提交了房地产登记证明足以证明诉争房屋权属归上诉人所有，故原审法院适用法律错误。王清现答辩称：答辩人申请查封案涉房产在先，上诉人在查封后才取得了另案诉讼判决，依照法律规定不能排除执行，上诉人解除合同后享有的不是物权，不能对抗执行，请求驳回上诉，维持原判。正商公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令停止执行新乡市新八街166号正商城16号楼1单元29层12902号房屋，房屋总价359254元，并解除对该财产的查封；2、判令王清现、乔增正、王小秀承担诉讼费用。原审查明：2015年6月15日正商公司与乔增正签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015-0601600），约定正商公司将新八街166号正商城16号楼1单元29层12902室出售给乔增正，房屋面积90.18㎡，房屋单价为3983.74元/平方米，房屋总价款为359250元；付款方式及期限：约定金额：109254元，付款方式：现金，付款时间：2015年5月21日，交纳比例30%；备注余款250000元整以商业贷款方式交付；涉案房屋的交付时间为2016年12月31日；双方还对其他权利义务进行了约定。正商公司与乔增正就上述《商品房买卖合同》进行了备案。上述合同签订前，2015年5月21日，河南三阳实业发展有限公司（甲方：出借人）与乔增正（乙方：借款人）以及正商公司（丙方：出卖人）签订《借款协议书》，主要载明：“本人乔增正于2015年5月21日购买丙方开发的正商新乡正商城项目16号楼1单元29层12902号房，由于资金周转问题向甲方借款。经双方友好协商，甲方同意免息借给乙方总金额为人民币89000元，乙方同意本借款由甲方直接支付给丙方，同时乙方向甲方出具借据，丙方向乙方出具收款收据。乙方承诺按下列时间向甲方归还上述借款，约定如下：一、乙方须在2015年11月21日前向甲方归还借款23000元，乙方须在2016年5月21日前向甲方归还借款22000元，乙方须在2016年11月21日前向甲方归还借款22000元，乙方须在2017年5月21日前向甲方归还借款22000。二、借款人结清欠款日期须约定在《商品房买卖合同》中交房日期前。若借款人未在交房之日前结清借款的，则不予交房给购房者。四、借款期限届满，逾期超过60日后，丙方有权解除合同。五、若乙丙之间《商品房买卖合同》解除，则乙方同意甲方将其对乙方享有的债权全部转让给丙方，同时乙方保证将其需付甲方欠款在前述《商品房买卖合同》解除当日直接支付给丙方。”协议签订后，河南三阳实业发展有限公司将借款给付给正商公司，乔增正未按照约定期限偿还借款，河南三阳实业发展有限公司（甲方：转让人）与正商公司（乙方：受让人）于2018年7月1日签订《债权转让协议书》，协议中约定：甲方同意将其在《借款协议书》中享有的全部权利义务无偿转让给乙方；乙方有权根据《借款协议书》要求乔增正偿还借款并主张逾期还款违约责任。由于乔增正未按约定偿还房屋贷款，正商公司将其诉至新乡市牧野区人民法院。新乡市牧野区人民法院于2018年9月20日作出（2018）豫0711民初1061号民事判决书，判决解除正商公司与乔增正于2015年6月15日签订的《商品房买卖合同》。另查明，该院在审理本案王清现与乔增正、王小秀民间借贷纠纷一案过程中，于2017年10月10日作出（2017）豫0703民初217号民事判决书，判决“乔增正于判决生效后十日内偿还王清现借款49万元及利息；王小秀承担连带清偿责任。”后因为乔增正、王小秀未主动履行上述已经发生法律效力的民事判决书中所确定的义务，王清现向该院提出执行申请，该院于2018年4月3日作出（2018）豫0703执421号执行裁定书，裁定查封乔增正名下位于新乡市新八街166号正商城16号楼1单元29层12902室（合同编号：2015-0601600），即案涉房屋。执行过程中，正商公司向该院提出书面异议，该院于2019年12月6日作出（2019）豫0703执异119号执行裁定书，裁定驳回正商公司的异议请求，故正商公司提起本案诉讼。原审法院认为：本案为案外人执行异议之诉。所谓案外人执行异议之诉，是指案外人在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。本案中，首先根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”之规定，乔增正与正商公司签订《商品房买卖合同》并对合同进行备案登记，且通过支付首期房款及贷款的方式向正商公司支付了购房款，其已享有对涉讼房屋的物权期待权，该院基于王清现与乔增正、王小秀金钱债权执行案件查封乔增正购买的涉讼房屋并无不当。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”之规定，该院已于2018年4月3日作出（2018）豫0703执421号执行裁定书查封涉讼房屋，新乡市牧野区人民法院于2018年9月20日才作出（2018）豫0711民初1061号民事判决书，判决解除正商公司与乔增正于2015年6月15日签订的《商品房买卖合同》，正商公司请求以（2018）豫0711民初1061号民事判决书为依据排除对涉讼房屋执行不符合上述法律规定。最后，正商公司的合同解除权并不属于物权，并不优先于已进入强制执行阶段的对被执行人所享有的债权；且在涉讼房屋被其他债权人申请法院预查封之前，正商公司并未行使合同解除权并由生效判决所确认，其亦不能据此对抗在先的法院之预查封。故，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”以及第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，正商公司未能提供充分有效的证据证明其对涉讼房屋享有足以排除强制执行的权利，对于其请求停止执行新乡市新八街166号正商城16号楼1单元29层12902号房屋、解除查封的诉讼请求，该院不予支持。综上所述：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：驳回正商公司的诉讼请求。案件受理费6688元，由正商公司负担。本院查明的事实与原审认定一致。另查明：正商公司于2018年4月18日向牧野区人民法院起诉乔增正，其诉讼请求为：1、判令解除双方签订的编号为2015-0601600的《商品房买卖合同》；2、判令乔增正协助到房管部门办理商品房抵押登记注销手续及合同备案注销手续。3、判令乔增正支付违约金35925元及偿还正商公司代偿银行贷款13643.73元。该院经审理判决：一、解除新乡市正商置业有限公司与被告乔增正于2015年6月15日签订的编号为2016-0601600的《商品房买卖合同》；二、乔增正协助原告新乡市正商置业有限公司到房管部门办理商品房抵押登记注销手续及合同备案注销手续；三、驳回新乡市正商置业有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼中正商公司不同意将乔增正交付的房款109254元及其偿还该房产的贷款本息交付执行。本院认为：本案争议焦点为正商公司请求排除对案涉房产的执行能否成立。依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。本案中，涉案房屋虽然系上诉人所建，并办理了涉案房屋权属初始登记，但上诉人已于2015年6月15日将涉案房屋出售给被执行人乔增正，乔增正以向河南三阳实业发展有限公司借款及向银行贷款的方式付清了全部房款，且依法办理了商品房预告登记，虽然未过户至其名下，人民法院可以依法执行乔增正在案涉房产中所享有的合法财产权利。正商公司依法通过另案诉讼方式解除了其于乔增正的房屋买卖合同，其对案涉房产享有物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行。根据九民会纪要第124条规定的精神，即使案涉房屋买卖合同被解除下，合同的双方互负返还义务，在其未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在上诉人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。而本案中正商公司另案起诉乔增正中也仅是主张解除合同并未诉请返还乔增正已支付房屋价款，且其请求乔增正承担违约金及偿还代偿利息的诉讼请求均未获法院支持，其在本案中又要求其对乔增正享有的代偿银行贷款利息的部分从应返还给乔增正的价款优先扣减，显然缺乏法律依据，故其不能排除执行。正商公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决并无不当。依照?中华人民共和国民事诉讼法?第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费6688元，由正商公司负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二〇年十二月十八日书记员  郭盛彧