江西省南昌市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣01执异255号 异议人（被执行人）：湖北中南恒基置业有限公司，住所地：黄梅县五祖大道（北街）东侧“正街鑫城”2栋。统一社会信用代码：xx。 法定代表人：杨建辉，董事长。 申请执行人：江西省五建路桥工程有限公司，住所地：江省南昌市湾里区幸福路。统一社会信用代码：xx。 法定代表人：张莉，总经理。 被执行人：江西省第五建设集团有限公司，住所地：江西省南昌市湾里区幸福路。统一社会信用代码：xx。 法定代表人：万勇民，执行董事。 被执行人：杨建辉，男，1967年9月11日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 被执行人：付青岚，女，1968年1月23日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 在本院执行申请执行人江西省五建路桥工程有限公司与被执行人江西省第五建设集团有限公司、湖北中南恒基置业有限公司、杨建辉、付青岚债权转让合同纠纷一案,被执行人湖北中南恒基置业有限公司（以下简称“中南恒基置业公司”）对本院查封拍卖鄂（2017）黄梅县不动产权第xx号、鄂（2017）黄梅县不动产权第xx号、鄂（2017）黄梅县不动产权第xx号、鄂（2019）黄梅县不动产权第××号、黄梅县房权证黄梅镇字第××号、黄梅县房权证黄梅镇字第××号（以下简称涉案六套不动产）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人中南恒基置业公司称，请求依法裁定解除本院根据（2019）赣01民初815号民事裁定书对鄂（2017）黄梅县不动产权第xx号、鄂（2017）黄梅县不动产权第xx号、对鄂（2017）黄梅县不动产权第xx号、鄂（2019）黄梅县不动产权第xx号、黄梅县房权证黄梅镇字第××号、黄梅县房权证黄梅镇字第××号六套房产采取的查封措施。依法裁定终止本院根据（2020）赣01执325号之一执行裁定书对鄂（2017）黄梅县不动产权第xx号、鄂（2017）黄梅县不动产权第xx号、对鄂（2017）黄梅县不动产权第xx号、鄂（2019）黄梅县不动产权第xx号、黄梅县房权证黄梅镇字第××号、黄梅县房权证黄梅镇字第××号六套房产采取的拍卖措施。主要事实与理由：本院在审理申请执行人江西省五建路桥工程有限公司诉被执行人江西省第五建设集团有限公司、中南恒基置业公司、杨建辉、付青岚债权转让合同纠纷一案中，本院依据（2019）赣01民初815号民事裁定书查封了鄂（2017）黄梅县不动产权第xx号（即湖北省黄梅县正街鑫城一期商品房9栋1单元502室）、鄂（2017）黄梅县不动产权第xx号（即湖北省黄梅县正街鑫城一期商品房4栋2单元406室）、对鄂（2017）黄梅县不动产权第xx号（即湖北省黄梅县正街鑫城一期商品房4栋2单元506室）、鄂（2019）黄梅县不动产权第××号（即湖北省黄梅县正街鑫城一期商品房4栋1001室）、黄梅县房权证黄梅镇字第××号、12××46号6套房产以及其他16套房产，但南昌市中级人民法院未告知异议人。此后在对（2019）赣01民初815号民事判决书进行强制执行过程中，本院作出了（2020）赣01执325号之一执行裁定书，裁定拍卖包括该6套房产在内的共计22套房产。异议人方才知悉上述情况。根据（2019）赣01民初815号民事判决书载明内容，异议人中南公司未将涉案六套房产进行抵押。根据案外人向本院提交的相关证据，足以证明本院在查封该6套房产之前，异议人最早已于2012年、最晚于2016年分别与案外人陈永刚、王寿华、王妹牛、杨志林等人签订了房屋出售合同、购房协议书、商品房买卖合同等协议，将该六套房产采取以房抵债或正常销售的方式分别进行了出售。签订后，相关案外人对各自买受的房产进行实质性的占有和使用。特别是鄂（2019）黄梅县不动产权第××号房产（即湖北省黄梅县正街鑫城一期商品房4栋1001室），该房产是案外人通过正常的商品买卖流程从异议人处购买的，商品房买卖合同已经办理了备案登记，且该案外人已经全部偿还了银行按揭贷款。据此，依法应当认定（2019）赣01民初815号民事裁定书对鄂（2017）黄梅县不动产权第xx号、鄂（2017）黄梅县不动产权第xx号、对鄂（2017）黄梅县不动产权第xx号、鄂（2019）黄梅县不动产权第xx号、黄梅县房权证黄梅镇字第××号、黄梅县房权证黄梅镇字第××号六套房产均已出售或抵债，并非异议人中南公司财产，本院依法无权进行查封和拍卖。 申请执行人江西省五建路桥工程有限公司辩称，1、黄梅县房权证黄梅镇字第××号、黄梅县房权证黄梅镇字第××号两套房屋已经于2015年9月15日依法办理了抵押登记，（2019）赣01民初815号民事判决书第四项判决中也明确了该两套房产已办理抵押登记，申请执行人对该两套房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。在该两套房产已办理抵押登记的情况下，中南公司的任何交易行为均无法对抗抵押权。2、中南恒基置业公司并未提供任何证据证明涉案六套不动产上存在足以阻却强制执行的权益。根据案外人陈永刚提供的证据材料，案外人和中南恒基置业公司签订的所谓“购房合同”实际上属于以房抵债协议，其目的系消灭金钱债权，而交付房产仅为消灭金钱债权的实际履行方式，并不产生物权期待权，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所适用的主体并不包括以房抵债协议的受让人，而是保护不动产买卖合同中的买受人基于买卖不动产而产生的物权期待权。因此第一点中已办理抵押登记的两套房产以及其余四套房产的所谓“买受人”均不享有阻却人民法院强制执行的权益。三、关于鄂（2019）黄梅县不动产权第××号房产是否系正常商品房买卖所得，中南恒基置业公司并未提供任何证据予以证明，而根据黄梅县不动产登记中心出具的《不动产产权情况表》显示，该房产为中南恒基置业公司单独所有，本院依法查封并裁定拍卖该房产符合法律规定。 本院查明，江西省五建路桥工程有限公司与被执行人江西省第五建设集团有限公司、湖北中南恒基置业有限公司、杨建辉、付青岚债权转让合同纠纷一案,本院于2020年1月3日在财产保全阶段以（2019）赣01民初815号民事裁定书查封了涉案六套不动产。本院于2020年6月4日作出（2020）赣01民初字第815号民事判决书，判决一、被告江西省第五建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西省五建路桥工程有限公司归还贷款本金xx元及利息、罚息xx元；二、被告江西省第五建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西省五建路桥工程有限公司支付违约金xx元；三、被告湖北中南恒基置业有限公司、杨建辉、付青岚对上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任；被告湖北中南恒基置业有限公司、杨建辉、付青岚承担连带清偿责任后，有权向江西省第五建设集团有限公司追偿；四、原告江西省五建路桥工程有限公司有权对被告湖北中南恒基置业有限公司提供的位于湖北省黄梅县的房产（产权证号：黄梅县房权证黄梅镇字第××号、第××号、1223895-××号、第××号、第××号）及国有土地使用权（产权证号：梅国用（2013）第xx号）等不动产依法折价或者拍卖、变卖所得的价款在第一、二项债权范围内优先受偿，被告湖北中南恒基置业有限公司承担抵押担保责任后,有权向被告江西省第五建设集团有限公司追偿；五、驳回原告江西省五建路桥工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费xx元，保全费xx元，共计xx元，由原告江西省五建路桥工程有限公司负担xx元，由江西省第五建设集团有限公司、湖北中南恒基置业有限公司、杨建辉、付青岚负担xx元。2020年8月3日，本院立案强制执行。本院于2020年8月13日作出（2020）赣01执325号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人江西省第五建设集团有限公司、湖北中南恒基置业有限公司、杨建辉、付青岚银行存款xx元及其利息或查封、扣押、冻结其相应价值的财产。本院于2020年10月14日作出了（2020）赣01执325号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人湖北中南恒基置业有限公司名下的含涉案六套不动产在内的二十二套房产。 另查明，案涉六套房产中，鄂（2017）黄梅县不动产权第xx号、鄂（2017）黄梅县不动产权第xx号、鄂（2017）黄梅县不动产权第xx号、鄂（2019）黄梅县不动产权第××号共四套房产未设置抵押。黄梅县房权证黄梅镇字第××号、黄梅县房权证黄梅镇字第××号共2套房产设置了抵押，抵押权人为南昌市东湖中金财信小额贷款股份有限公司、上海浦东发展银行南昌分行、曾祯、江西省第五建设集团有限公司。 本院认为，本案的焦点为被执行人中南恒基置业公司的异议请求是否属于本案的审查范围。中南恒基置业公司提出异议的理由为涉案六套房产均已出售或抵债，并非异议人中南恒基置业公司所有。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条的规定，对已经出售但仍登记在被执行人或房地产开发企业名下的不动产、商品房提出异议的，应由买受人以案外人的身份提出异议。中南恒基置业公司作为本案的被执行人，以房屋已经出售或抵债为由提出异议，实际上与所提异议没有直接的利害关系，不符合执行异议案件受理条件。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，裁定如下： 驳回异议人湖北中南恒基置业有限公司的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。 审判长  吴明军 审判员  王财斌 审判员  郭小玲 二〇二〇年十二月二日 书记员  陶 冶