湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘31民终1472号上诉人（原审被告）：湖南天环物业管理有限责任公司吉首分公司。住所地：吉首市乾州世纪大道世纪山水****。法定代表人：成荣。委托诉讼代理人：赵冰，男，1981年6月24日出生，汉族，现住湖南省吉首市，系公司员工。委托诉讼代理人：黄泽乐，男，1995年5月5日出生，汉族，现住湖南省吉首市，系公司员工。被上诉人（原审原告）：杨程，男，1995年3月7日出生，苗族，现住湖南省长沙市天心区，无业。委托诉讼代理人：杨**，男，1967年5月21日出生，土家族，现住湖南省吉首市，系杨程父亲。原审被告：中铁金桥世纪山水置业有限公司。住所地：湖南省吉首市乾州新区建新路中铁置业世纪山水商务综合楼。法定代表人：刘勇。委托诉讼代理人：郭勇民，男，1965年9月10日出生，汉族，现住湖南省吉首市。上诉人湖南天环物业管理有限责任公司吉首分公司因与被上诉杨程、原审被告中铁金桥世纪山水置业有限公司物权保护纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2020）湘3101民初2484号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湖南天环物业管理有限责任公司吉首分公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项并改判上诉人对世纪山水3幢102号房屋外墙损害渗漏不承担维修义务；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，认定户外墙面漏水原因证据不足。一审在没有相关鉴定报告证明的情况下作出户外墙面漏水原因的认定，证据不足。如漏水的原因是房屋外墙因接触花坛填土层，填土层的积水通过外墙向房屋室内渗漏，则花坛及花坛填土层是开发商在开发过程中存在的设计缺陷，是固有的缺陷，与上诉人是否履行物业管理义务无关。如是上诉人接管物业后其他业主擅自改造花坛及花坛填土层造成外墙渗漏，则上诉人管理失职应当承担管理责任，但本案的缺陷是开发商固有的设计缺陷，与上诉人的管理无关；二、外墙渗漏属于使用维修基金维修的范围，不应当由上诉人承担维修责任。《住宅专项维修资金管理办法》第三条、第六条规定及《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》(湘建房(2016)149号）第八条、第十七条规定，案涉户外的墙面属于物业共用部位，出现漏水如果在保修期满后应当使用物业专项维修资金维修，不应当由上诉人承担维修责任；三、户外的墙面漏水不属于上诉人的维修义务，上诉人没有违反合同约定。《前期物业服务协议》第二条约定，上诉人对房屋的共用部位仅有维护和管理义务，并无维修义务。如漏水的原因是房屋外墙因接触花坛填土层，填土层的积水通过外墙向房屋室内渗漏，则应挖开花坛填土层，在花坛填土层与外墙之间留出一定空隙。这会减少公共绿化用地，而公共绿化用地属全体业主所有，如需减少或改变用途，需全体业主同意，或至少经三分之二的业主同意，上诉人不能单方决定；四、一审适用物权法第36条、合同法第60条错误。因造成该不动产毁损的原因并非上诉人，故一审判决上诉人承担维修义务错误。由于上诉人对房屋的共用部位仅有维护和管理义务，并无维修义务，且户外的墙面属于物业共用部位，出现漏水如果在保修期满后应当使用物业专项维修资金维修。本案应当适用物权法第79条关于维修基金使用的规定，及《住宅专项维修资金管理办法》、《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》等相关规定。杨程辩称：一、外墙漏水明显；二、维修基金应由上诉人负责；三、维修义务属于上诉人。中铁金桥世纪山水置业有限公司陈述认为：一审认定事实清楚、适用法律正确，对一审判决没有意见。杨程向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决被告从墙体外移开花坛，把花坛的排水沟下沉，从室外做好防水处理，修复漏水墙体；2、由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定以下事实：2011年11月21日，原告与被告中铁金桥世纪山水置业有限公司签订《吉首市商品房买卖合同》，购买世纪山水3幢102号门面，《住宅质量保证书》中对房屋外墙的质保期约定为5年。2011年11月该房屋交付使用。2011年11月27日，原告与被告湖南天环物业管理有限责任公司吉首分公司签订《前期物业管理服务协议》对物业服务事项进行了约定，其中协议第二条物业管理服务内容中第一项房屋共用部位的维护和管理约定：本小区物业共用部分是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。由于世纪山水业主委员会一直未成立，该前期物业协议一直延续至今。2020年3月26日，门面租户到物业公司反映3幢102号外墙漏水严重，请求物业公司维修；2020年3月28日，原告又一次到物业公司沟通维修事项，事后原告多次沟通物业公司，请求解决外墙漏水问题。2020年4月14日，物业方提出解决问题方案，未获原告同意。原告为此诉至该院，请求判令如诉。一审法院认为，本案系物权保护纠纷。双方当事人的争议焦点是：二被告是否应当为原告房屋墙壁渗漏的后果承担责任。原告购买世纪山水3幢102号门面，办理了相关产权证书，为该房屋的合法产权人。被告中铁金桥世纪山水置业有限公司属案涉房屋的开发企业，对所出售商品房在保修期限内承担质量保修责任，《住宅质量保证书》中对房屋外墙的质保期约定为五年，案涉房屋已交付近九年时间，原告未举证证明房屋尚处于保修期内，故应当承担举证不能的法律后果。该院对原告要求被告中铁金桥世纪山水置业有限公司承担维修责任的诉讼请求不予支持。原告与被告湖南天环物业管理有限责任公司吉首分公司签订《前期物业管理服务协议》合法有效，该院予以确认。原告与被告湖南天环物业管理有限责任公司吉首分公司应按合同的约定履行自己的义务，现原告房屋外墙因接触花坛填土层，土层的积水通过外墙向原告房屋室内渗漏，给原告房屋造成了损害，因外墙属《前期物业管理服务协议》中约定的共用部位，属于被告湖南天环物业管理有限责任公司吉首分公司维护管理范围，物业管理协议中约定对共用部位应当维护及时。现被告湖南天环物业管理有限责任公司吉首分公司怠于履行维修义务，系违约，应当承担违约责任。因维护外墙存在多种方式，故原告对被告湖南天环物业管理有限责任公司吉首分公司的诉讼请求，该院部分予以支持。综上所述，原告杨程的诉讼请求，本院部分予以支持。被告湖南天环物业管理有限责任公司吉首分公司的辩解意见，本院不予采纳。被告中铁金桥世纪山水置业有限公司的辩解意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南天环物业管理有限责任公司吉首分公司对原告杨程所有的世纪山水3幢102号房屋外墙损害渗漏承担维修义务。限本判决生效后六十日内履行完毕；二、驳回原告杨程的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告湖南天环物业管理有限责任公司吉首分公司承担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的案件事实与原审查明的事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，被上诉人杨程作为业主与上诉人湖南天环物业管理有限责任公司吉首分公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，上诉人湖南天环物业管理有限责任公司吉首分公司作为案涉房屋的物业服务企业，应按合同的约定履行物业服务及管理义务。现被上诉人的房屋通过外墙向房屋室内渗漏，给被上诉人房屋造成损害，外墙属《前期物业管理服务协议》中约定的共用部位，在上诉人的维护管理职责范围内，物业管理协议中也约定对共用部位应当维护及时。故一审认定湖南天环物业管理有限责任公司吉首分公司怠于履行维修义务，构成违约并判决其对杨程所有的世纪山水3幢102号房屋外墙损害渗漏承担维修义务并无不当。因维护外墙存在多种方式，上诉人可选择合理方式进行维修，但必须确保维修质量，在维修过程中对被上诉人杨程及其他业主不能造成损害。另外，对于上诉人主张被上诉人房屋渗漏系原审被告中铁金桥世纪山水置业有限公司设计缺陷造成，但其提供的证据不足以证明其主张，且案涉房屋外墙已过五年质保期。故一审未判决原审被告铁金桥世纪山水置业有限公司承担维修义务并无不当。综上所述，上诉人湖南天环物业管理有限责任公司吉首分公司的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人湖南天环物业管理有限责任公司吉首分公司承担。本判决为终审判决。审判长  杨光福审判员  余 霞审判员  杨安寿二〇二〇年十二月十八日法官助理田竺青书记员吴锦尧附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……