湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初3548号原告：周中文，男，1975年9月15日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：高泽川（特别授权代理），湖北炽升律师事务所律师。委托诉讼代理人：王博（特别授权代理），湖北炽升律师事务所律师。被告：毛建珺，女，1973年10月14日出生，汉族，住武汉市硚口区,委托诉讼代理人：王芙蓉（特别授权代理），湖北佳和律师事务所律师。被告：张艺芸，女，1978年3月6日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：王芙蓉（特别授权代理），湖北佳和律师事务所律师。原告周中文诉被告毛建珺、张艺芸房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周中文的委托诉讼代理人高泽川、王博，被告毛建珺、被告张艺芸的共同委托诉讼代理人王芙蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周中文向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告周中文与被告张艺芸签订的《江汉路商铺租赁合同》于2020年4月22日因被告张艺芸违约、侵权解除；2、请求依法判令被告张艺芸向原告周中文返还房屋租赁保证金170000元，并退还2020年1月23日至2020年4月9日期间商铺部分租金178500元；3、请求依法判令被告张艺芸向原告周中文支付单方提前解除合同违约金1700000元；4、本案诉讼费等费用由被告毛建珺、张艺芸共同承担。事实和理由：2017年7月，周中文经张艺芸同意，自方建新处转租毛建珺所有的位于江岸区江汉二路111号C栋一层2室商铺，并于2017年7月24日向张艺芸支付房屋租赁保证金170000元。此后，周中文投资200余万元对承租的商铺进行装修改造。2019年10月，为了进一步明确双方的权利义务，周中文与张艺芸重新签订《江汉路商铺租赁合同》，合同约定：周中文承租毛建珺拥有的坐落于武汉市江岸区江汉二路111号C栋一层2室商铺，租期五年，自2019年10月10日起至2024年10月9日止。合同签订后，周中文按合同约定正常向张艺芸缴纳租金至2020年4月10日。2020年1月底，由于武汉新冠疫情爆发，武汉市封城致使周中文经营的餐馆自2020年1月23日至2020年4月9日停业，导致周中文损失惨重。武汉解封之后，江汉路封闭改造，导致周中文经营的餐馆始终无法正常营业。为此，周中文多次与张艺芸协商租金减免事宜。在双方还在协商的过程中，张艺芸于2020年4月22日，将周中文承租的商铺锁上，导致周中文无法正常经营，双方签订的商铺租赁合同无法继续履行。张艺芸的锁门之举，系提前收回商铺，已给周中文带来极大经济损失。此后，周中文曾多次要求张艺芸退还房屋赁保证金和疫情期间缴纳的部分房租，并承担提前解除合同的违约责任，但张艺芸拒绝，故周中文起诉来院。被告毛建珺辩称：周中文的诉请及其事实与理由均建立在毛建珺与周中文存在房屋租赁合同关系的基础之上。而客观事实是：毛建珺所有的位于武汉市江岸区江汉二路111号C栋一层2室商铺于2012年7月31日出租赁给了张艺芸，租赁期限为二十年，毛建珺与张艺芸系房屋租赁关系，张艺芸将涉案房屋出租给周中文，系周中文与张艺芸之间的房屋租赁关系，这一房屋租赁关系另一法律关系，与毛建珺无关。因此，毛建珺与周中文之间不存在租赁合同关系，周中文起诉毛建珺无事实基础及法律依据，请求驳回周中文对毛建珺的全部诉讼请求。被告张艺芸辩称：张艺芸认为周中文违背客观事实，其起诉无事实及法律依据。具体理由如下：一、2017年7月及2019年10月的《江汉路商铺租赁合同》是张艺芸、周中文真实的意思表示，内容合法有效，对张艺芸、周中文均具有法律约束力，各方均应遵守履行。二、周中文以新冠××疫情为借口，拒付租金，拒不继续履行商铺租赁合同，构成重大违约，张艺芸依合同约定解除租赁合同。三、周中文以张艺芸换锁不让其经营为由，认定张艺芸违约不是事实。强调一下，涉案房屋前后都有锁，即使锁了一边，也可以从另一边进。四、新冠××疫情不是周中文要求免除疫情期间租金的法定事由，无权要求退还疫情期间全部租金。且我方租赁给周中文的房屋也是从毛建珺处租赁过来的，毛建珺也没有给我们减免租金。五、周中文要求退回保证金170000元条件没成就，不应退回。《江汉路商铺租赁合同》第三条第三款约定“保证金合同期满退回”，合同期限至2024年10月9日，现周中文要求退回保证金170000元条件没成就，不应退回。综上，周中文因自身原因，不愿继续经营，而以新冠××疫情为借口，企图减免自身应承担的责任，其全部诉请无事实及法律依据，张艺芸请求予以全部驳回。本院查明事实如下：位于武汉市江岸区江汉二路********的房屋系毛建珺所有。毛建珺向张艺芸出具《委托书》一份，委托张艺芸全权办理武汉市江岸区江汉二路111号C栋1层2室、2层房屋租赁（包括租金及租赁押金的收取）等相关事宜。2017年7月13日，张艺芸向向忠涛出具《委托书》一份，委托向忠涛全权办理武汉市江岸区江汉二路111号C栋1层2室、2层房屋租赁（包括租金及租赁押金的收取）等相关事宜。2017年7月18日，张艺芸（出租方、甲方）与周中文（承租方、乙方）签订《江汉路商铺租赁合同》，约定出租的房屋坐落于武汉市江岸区江汉二路111号C栋一层2室，建筑面积430平方米；甲方同意出租房租赁期自2017年07月10日起至2021年10月09日止，租期51个月；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营使用；该门面房月租金额为人民币￥85000元；房屋租赁合同签订后，乙方应向甲方支付￥170000元人民币作为保证金，合同期满退回；承租方拖欠租金累计达10天的，出租方有权终止合同；乙方使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视、用电增容手续等设备的费用）；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金相当于房屋保证金的10倍；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金相当于房屋保证金的10倍。合同还约定有其他内容。2017年7月24日，周中文向张艺芸支付江岸区江汉二路111号C栋1层2室的房屋租赁保证金17万元，张艺芸出具相应收条一张。此后，案涉房屋由周中文作为餐饮经营使用。2019年12月14日，张艺芸（出租方、甲方）与周中文（承租方、乙方）签订《江汉路商铺租赁合同》，约定出租的房屋坐落于武汉市江岸区江汉二路111号C栋一层2室，建筑面积430平方米；甲方同意出租房租赁期自2019年10月10日起至2024年10月09日止；自2021年10月10日起月租金每年递增3%；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为提供餐饮服务经营使用；前两年月租金金额￥85000元（大写：人民币捌万伍仟元整），2021年10月10日起以每年3%的比例逐年递增（此金额为甲方净得价，如产生任何税金及其他费用由乙方承担）；乙方以现金或转账形式、按季度方式向甲方支付租金，乙方须在本合同签定之日起三日内缴付首期三个月的租金，甲方收到款项后交付房屋；此后乙方须提前10个工作日向甲方付清下一季度（乙方租金缴纳以一次缴纳三个月租金为周期）租赁费，依次类推；乙方无权要求用合同保证金抵扣房屋租赁费，如甲方依约或依法在合同保证金中扣除乙方应付的相关款项，则乙方应在甲方书面通知的5日内补足合同保证金，逾期则构成违约；房屋租赁合同签订后，乙方应向甲方支付￥170000元人民币作为保证金，合同期满退回；乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，（1日之前为交租期）如无故拖欠，拖欠额按每日房租金10倍收取违约金；乙方就本合同书各款中提及之全部款项包括但不限于租金、各项保证金及其他费用须以转账或以现金形式付至毛嘉丽名下账号为62×××09的工行宗关支行账户；承租方出现未能按本合同规定清缴欠费及违约金，拖欠租金累计达10天等情况的，出租方有权解除合同，收回房屋；甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构；水电费由乙方自行缴纳；租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责；乙方使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳，（其中包括但不限于乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视、用电增容手续等设备的费用）；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金相当于房屋保证金的10倍；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金相当于房屋保证金的10倍；乙方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应向甲方支付违约金相当于房屋保证金的2倍，若因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿；若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任，租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房星，乙方需立即书面通知甲方；本合同如出现争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向租赁房屋所在地人民法院起诉。合同还约定有其他内容。周中文于2019年9月30日向毛嘉丽转账255000元；于2019年12月31日向毛嘉丽转账255000元（支付了2020年1月10日至2020年4月9日的租金）。2020年1月以后，周中文因疫情原因一直处于歇业状态。2020年4月9日，张艺芸向周中文发出《租金催缴通知书》，通知周中文应支付2020年4月10日至2020年7月9日期间的房租255000元。2020年4月22日，张艺芸再次向周中文发出《租金催缴通知书》。同日，张艺芸将案涉房屋前门锁撬开并加锁。但案涉房屋后门仍然可以进出。2020年4月28日，张艺芸向周中文发出《告知函》。2020年5月9日，张艺芸向周中文发出《收房通知》。2020年5月22日，张艺芸向周中文发出《通告函》，载明有“你承租的武汉市江岸区江汉二路111号C栋一层2室租金交付期截止期为2020年04月09日止，你应于2020年04月01日期前办理完相关租金交付手续。我方已多次下达租金催缴通知书至你方承租赁的房屋……鉴于疫情及江汉路封街造成的影响，我本着互谅互让友好协商的态度愿意与你就免租期间进行协商，在你方愿意继续履行合同和合情合理的前提下，我方拟免除拟方2个月租金。然而，对于我方提出的协商建议，你方至今置之不理，并多次明确表示将不再履行合同剩余租期，你方非友好协商、善意履行合同的态度，造成租赁合同履行的中断，并实质造成合同解除。现正式通知你，鉴于你方的严重违约行为，我方按租赁合同之约定解除合同并正式启动收房程序，收回你租赁的武汉市江岸区江汉二路111号C栋一层2室房屋，同时追缴你所拖欠的房租。现特通知你方于收悉本函之日起7日内办理房屋腾退和交接事宜，如逾期不腾空交还房屋，造成房屋继续被占用的，你方仍应支付房屋占用费，同时我方将采取措施清空房屋，由此造成的损失概由你方承担……”的内容。2020年5月29日，张艺芸通过武汉晚报再次向周中文发出《通知》，载明有“因你拖欠江汉二路111号C栋一层2室租金，并明确表示不再履行剩余租期。基于此，现我方正式通告按租赁合同之约定解除合同并启动收房程序。请你收悉通知之日起7日内办理房屋腾退交接”的内容。2020年6月10日，张艺芸向周中文再次发出《通告函》，内容同上。2020年8月10日,周中文从案涉房屋腾退。另查明：2012年7月31日，毛建珺（出租方、甲方）与张艺芸（承租方、乙方）签订《江汉路商铺租赁合同》，约定出租的房屋坐落于武汉市江岸区江汉二路111号C栋1层2室，2层，出租房屋面积共980.77平方米；租赁期20年，自2012年7月31日起至2032年7月30日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营使用；该房屋月租金总额68653.9元；当租赁期限每满两年，甲方则相应免除乙方两个月的租金；租金按一季度支付方式，金额为205961.7元。2015年9月22日，湖北省武汉市楚信公证处就毛建珺、张艺芸于2012年7月31日签订的前述《租赁合同》进行了公证。2015年4月18日，毛建珺及其丈夫张博策（甲方）与张艺芸（乙方）签订《租赁补充合同》，约定乙方同意提前向甲方支付上述房产十年（起止日为：2014年7月31日至2024年7月30日）的租金，共计人民币8238468元。本院认为：张艺芸与周中文签订的《江汉路商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应受法律保护。合同签订后，张艺芸依约将案涉房屋交付给周中文经营使用，周中文亦依约支付了保证金170000元以及截至2020年4月9日的租金，但因疫情原因周中文承租经营的店面自2020年元月起一直处于停业状态。张艺芸分别于2020年4月9日和2020年4月22日向周中文发出《租金催缴通知书》；张艺芸还将案涉房屋前门锁撬开并加锁（案涉房屋后门仍然可以进出）；张艺芸于2020年5月9日和2020年5月22日，向周中文发出《收房通知》和《通告函》，明确告知解除合同并收回租赁房屋。张艺芸还于2020年5月29日通过武汉晚报再次向周中文发出《通知》，载明有“因你拖欠江汉二路111号C栋一层2室租金，并明确表示不再履行剩余租期。基于此，现我方正式通告按租赁合同之约定解除合同并启动收房程序。请你收悉通知之日起7日内办理房屋腾退交接”。2020年8月10日,周中文从案涉房屋腾退。从上述内容来看，周中文虽在疫情发生后一直处于停业状态，但其租金已支付至2020年4月9日，仅是未依约定及时支付后期租金。对后期租金的支付问题，张艺芸本应考虑到确实存在不可抗力的因素、周中文一直处于停业状态等客观情况与周中文友好协商，共度时艰，但张艺芸除向周中文发出《租金催缴通知书》外，还采取将案涉房屋前门锁撬开并加锁的过激行为，致使周中文无法正常经营。此后，张艺芸向周中文发出《收房通知》和《通告函》，明确告知解除合同并收回租赁房屋，周中文已于2020年8月10日从案涉房屋腾退。因双方现就合同解除达成合意并已实际腾退了房屋，故本院确认张艺芸与周中文签订的《江汉路商铺租赁合同》已解除。关于解除合同的责任。因疫情原因周中文未按合同约定支付2020年4月10日至2020年7月9日期间的房租255000元，张艺芸于2020年4月22日将案涉房屋前门锁撬开并加锁，致使周中文无法正常经营，于2020年5月9日和2020年5月22日，向周中文发出《收房通知》和《通告函》，明确告知解除合同并收回租赁房屋，故导致合同解除的主要责任在张艺芸；周中文未按合同约定支付房租，特别是在张艺芸催告后亦未支付租金，也未积极与沟通善后事宜，自身亦存在一定过错。因双方签订的合同已解除，张艺芸应将房屋租赁保证金170000元退还给周中文。对周中文提出张艺芸退还2020年1月23日至2020年4月9日期间商铺部分租金178500元的诉讼请求，因上述租金发生在张艺芸将案涉房屋前门锁撬开并加锁及提出解除合同之前，张艺芸的上述行为与周中文主张退还的租金并无必然关联性，但考虑到疫情对周中文经营有一定的影响，本院酌定张艺芸退还一个月的租金85000元。对周中文提出张艺芸支付单方提前解除合同违约金1700000元的诉讼请求，因张艺芸将案涉房屋前门锁撬开并加锁，但上述行为是在周中文歇业三个月后才实施，且另有后门可以进出，对周中文经营影响有限；周中文自2020年元月歇业，在合同约定的支付租金期限届满时未支付租金，虽然存在疫情原因，但在张艺芸催告租金的情况下未积极与张艺芸沟通善后事宜，直至2020年8月10日才将房屋及时腾退，自身亦存在一定过错，本院综合考虑酌定张艺芸支付单方提前解除合同违约金85000元。毛建珺与周中文之间不存在租赁合同关系，周中文提出毛建珺承担诉讼费用的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告周中文与被告张艺芸签订的《江汉路商铺租赁合同》；二、被告张艺芸于本判决生效之日起十日内向原告周中文返还房屋租赁保证金170000元；三、被告张艺芸于本判决生效之日起十日内向原告周中文退还一个月的租金85000元；四、被告张艺芸于本判决生效之日起十日内向原告周中文支付单方提前解除合同违约金85000元；五、驳回原告周中文的其他诉讼请求。被告张艺芸如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23188元，减半收取11594元由被告张艺芸负担3200元，原告周中文自行负担8394元。因上述费用已由原告周中文预交，故被告张艺芸在支付上述款项时，将案件受理费3200元一并支付给原告周中文。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王雪涛二〇二〇年十二月十日书记员  胡心慧