云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初13917号原告：云南中豪置业有限责任公司，住所昆明市官渡区彩云北路**。法定代表人：董绍朋。委托诉讼代理人：蒋婷，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：纪元淳然，云南澜湄律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：杨光强，男，1960年7月2日出生，汉族，住云，住云南省昆明市官渡区div>原告云南中豪置业有限责任公司诉被告杨光强商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告委托诉讼代理人蒋婷、被告杨光强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的昆明螺蛳湾国际商贸城二期4幢2层商铺15号房屋《商品房购销合同》（合同编号：ZF00689）及补充协议；2.被告协助原告办理变更登记手续，将上述商品房变更登记在原告名下；3.被告立即向原告返还座落于昆明螺蛳湾国际商贸城仓储二期4幢2层商铺15号房屋；4.被告立即返还原告代其向中国光大银行昆明呈贡支行偿还的贷款本息、诉讼费、律师费共计2,204,215.48元，并承担至被告实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费；5.本案的案件受理费、保全费5000元、担保费8390元由被告承担。事实及理由：2011年7月27日，原、被告双方签订了昆明螺蛳湾国际商贸城仓储二期4幢2层商铺15号房屋的《商品房购销合同》及补充协议。合同约定：被告购买原告开发销售的昆明螺蛳湾国际商贸城仓储二期4幢2层商铺15号房屋，房屋总价为9,260,666元；购房款以首付加贷款方式支付，即被告首期支付4,630,666元购房款，剩余款项4,630,000元向中国光大银行昆明呈贡支行贷款支付，原告为被告的贷款提供阶段性连带保证责任。但，鉴于被告逾期偿还银行贷款，银行通知原告履行连带保证责任，原告遂为被告向银行承担担保责任，代被告偿还了相关款项。根据《商品房购销合同》及补充协议第四条第三项：乙方应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方（被告）未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方（原告）承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋甲方（原告）有权另行处置。乙方（被告）除应承担补充协议约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方（原告）因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。被告辩称：1.被告多次和原告沟通，原告的工作人员和银行的工作人员说暂时扣保证金，等到把租金付给被告再来处理这件事。2.同意解除合同并返回房屋，同意支付原告代偿的本金，其他费用不同意承担，但是原告要把房款、首付款的资金占用费、契税、配套费等还给被告。3.要求用原告欠被告的租金收益来抵扣。原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证，关于当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2011年7月27日，原告云南中豪置业有限责任公司与被告杨光强签订《商品房购销合同》（合同编号：ZF00689）并备案（合同登记号为KM2011072733354），约定被告（合同列乙方）向原告（合同列甲方）购买昆明螺蛳湾国际商贸城二期4幢2层商铺15号房屋（用途为商业用房），套内建筑面积187.7平方米，总价款为9,260,666元，付款方式为2011年7月27日支付首付款4,630,666元，其余价款4,630,000元按揭支付，房屋交付期限为2011年12月31日前；合同第十二条约定：“在乙方办理完毕以下事项后，甲方于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续，一、支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、配套费、专项维修基金等；二、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等；甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。”同日，原、被告签订《合同补充协议》，其中第四条第3款约定“乙方（即被告）应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，导致甲方（即原告）承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋甲方有权另行处置。乙方除应承担本补充协议约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等”，第十七条第1项约定“由于乙方的原因导致解除《商品房购销合同》及本补充协议的，《商品房购销合同》有约定的从其约定，无约定的则乙方应向甲方支付合同总价款20%的违约金，且已发生的相关交易税费由乙方承担”。合同签订后，被告按约向原告支付了首付款4,630,666元、代收契税277,820元、代收印花税4630元、代收工本费650元、配套费2000元、代收维修基金185,213元。2012年5月9日，杨光强、云南中豪置业有限责任公司、案外人杨萍华、中国光大银行昆明分行、嵩明瑞华投资有限责任公司签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，该合同约定由借款人（抵押人）杨光强向贷款人中国光大银行昆明分行贷款555万元用于购买昆明螺蛳湾国际商贸城二期4幢2层商铺13号房屋、商铺15号房屋，贷款期限为120个月，自2012年5月9日至2022年5月9日，抵押人杨光强、杨萍华将其享有所有权的前述房屋抵押给中国光大银行昆明分行，云南中豪置业有限责任公司承担阶段性连带责任保证担保，保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。借款后，被告未能按期偿还贷款。因被告杨光强逾期偿还贷款，原告于2016年4月8日代偿贷款本息321,866.77元，于2018年3月23日代偿贷款本息1,624,694.52元。后，中国光大银行昆明分行向昆明市五华区人民法院提起诉讼，2018年10月23日，昆明市五华区人民法院作出（2018）云0102民初10161号民事判决书，判决：“一、被告杨光强、杨萍华于本判决生效后十日内向原告中国光大银行股份有限公司昆明分行偿还贷款本金人民币2,769,308.62元，并支付该款项自2018年4月20日起至全部款项付清之日止按照中国人民银行公布实施的基准贷款利率5.635%计算的利息，以及该款项自2018年4月20日起至全部款项付清之日止按照贷款执行利率5.635%基础上上浮50%计收的罚息；二、被告杨光强、杨萍华于本判决生效后十日内向原告中国光大银行股份有限公司昆明分行支付律师费人民币2787.60元；三、被告云南中豪置业有限公司对上述被告杨光强的债务承担连带保证责任。被告云南中豪置业有限公司承担保证责任后，有权向被告杨光强追偿……案件受理费人民币29,212元，减半收取即人民币14,606元由被告杨光强、杨萍华、云南中豪置业有限公司负担。”判决作出后，原告于2018年11月29日至2019年7月24日先后代被告代偿贷款本息2,969,734.7元、律师费2787.6元、诉讼费14,606元、迟延履行金95,073.84元。原告共计为被告代偿5,028,763.43元。现贷款已结清。2019年3月7日，云南中豪置业有限公司向本院提起诉讼，要求杨光强、杨萍华偿还前述贷款合同项下的代偿款2,386,561.29元，本院于2019年6月25日作出（2019）云0111民初2762号民事判决书，判决杨光强、杨萍华返还云南中豪置业有限责任公司代偿款2,386,561.29元，并支付相应的利息。另一，本院（2020）云0111民初13915号案件中查明：2011年7月27日，云南中豪置业有限责任公司与杨光强签订《商品房购销合同》（合同编号：ZF00687）及合同补充协议，约定杨光强向云南中豪置业有限责任公司购买昆明螺蛳湾国际商贸城二期4幢2层商铺13号房屋，总价款为1,841,828元，首付款为921,828元，其余价款92万元连同本案房屋贷款463万元共计555万元向银行按揭支付。另二，原告已向被告交付房屋，被告于2012年5月10日将涉案房屋委托给云南中豪仓储服务有限公司经营管理，涉案房屋尚未办理不动产权证书。另三，原告向本院提出诉讼保全申请，支出诉讼保全责任保险费8390元，并交纳诉讼保全申请费5000元。现原告诉至本院，主张前述诉请。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律规定，该合同成立并合法有效，合同当事人均应当遵守履行。被告向银行贷款后，因迟延向银行归还贷款本息，导致原告承担保证责任，代被告偿还贷款本息5,028,763.43元，其中2,386,561.29元已由本院（2019）云0111民初2762号民事判决书判决由被告偿还原告。现原告以《合同补充协议》第四条第3款约定“因被告未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，原告承担连带责任的，原告在承担责任后有权向被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》”为由，要求解除与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案被告同意解除合同并返还房屋，未违反法律的规定，故本院对原告要求解除上述合同、被告返还房屋的诉讼请求予以支持。商品房买卖合同解除后，合同当事人应当依照相关规定申请注销（或撤销）备案，该事项的办理亦为合同当事人的附随义务。故被告应配合原告办理商品房买卖合同撤销备案手续。关于原告本案诉请的代偿款，原告主张按照贷款的比例计算本案的代偿款[4630000÷5550000×（5028763.43-2386561.29）=2,204,215.48元]，未违反法律的规定，故被告应返还原告代偿款2,204,215.48元。同时，原告应当返还向被告收取的款项9,730,979元（包括房屋总价款9,260,666元、代收契税277,820元、代收印花税4630元、代收工本费650元、配套费2000元、代收维修基金185,213元）。关于原告诉请的资金占用费，虽原、被告所签订补充协议有相应违约情形应承担违约金的约定，但违约金的计付本质应为弥补合同当事人的实际损失。本案被告迟延清偿银行按揭贷款可认定为同时违反与原告之间的约定，构成违约。但在房屋买卖合同解除、双方相互履行返还义务的情况下，双方的权利义务已基本平衡。具体而言，原告向被告返还已经收取的房款前，客观上已获取相应资金的占用使用利益，在合同解除后房屋的处分权利已回转。基此，在原告未提供依据证实本案合同履行造成其他损失（包括可能的市场行情下滑所造成的价差）的情况下，对其要求被告支付资金占用费的请求不予支持。被告抗辩应扣除首付款的资金占用费，因无事实依据，本院不予采纳。被告还抗辩用租金收益来抵扣原告诉请的金额，因该租金收益与本案无关，本院不予采纳。此外，关于原告投保财产保全责任保险作为诉讼保全担保而支出的保险费，因无合同约定且其并非必要支出，故本院不予支持。关于原告主张的保全费，有相应合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：一、解除原告云南中豪置业有限责任公司与被告杨光强于2011年7月27日签订的《商品房购销合同》（合同编号：ZF00689）及合同补充协议；二、被告杨光强于本判决生效之日起十日内协助原告云南中豪置业有限责任公司办理上述商品房买卖合同登记备案（合同登记号为KM2011072733354）的撤销手续；三、被告杨光强于本判决生效之日起十日内返还原告云南中豪置业有限责任公司昆明螺蛳湾国际商贸城二期4幢2层商铺15号房屋；四、被告杨光强于本判决生效之日起十日内支付原告云南中豪置业有限责任公司代偿款2,204,215.48元；五、原告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还被告杨光强9,730,979元；六、上述四、五判项折抵后由原告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付被告杨光强7,526,763.52元；七、驳回原告云南中豪置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,434元（原告已预交40,362元），减半收取12,217元由被告杨光强承担，剩余28,145元退还原告云南中豪置业有限责任公司。保全费5000元，由被告杨光强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 苏 燕二〇二〇年十二月四日书记员 何婧琳