江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初4585号 原告:中国农业银行股份有限公司淮安楚州支行，住所地淮安市淮安区北门大街**。 负责人：王雪海，该行行长。 委托诉讼代理人：陈玉山，该行员工。 被告：韩远扬，男，1979年2月14日出生，汉族，住淮安市淮安区。 被告：李小秀，女，1979年11月9日出生，汉族，住淮安市淮安区。 被告:江苏创一房地产开发有限公司，住，住所地淮安市淮安区三堡乡政府院内/div> 法人代表：潘耀乐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张雄鹰，江苏天淮律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司淮安楚州支行（以下至判决主文前简称农行楚州支行）与被告韩远扬、李小秀、江苏创一房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称创一公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告农行楚州支行的委托诉讼代理人陈玉山，被告创一公司委托诉讼代理人张雄鹰到庭参加诉讼，被告韩远扬、李小秀经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行楚州支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告韩远扬、李小秀、创一公司立即偿还贷款本息人民币1218173.28元，其中本金人民币1184087.94元，累计欠利息（含罚息、复利）人民币34085.34元（利息、罚息、复利已计算至2020年7月9日，之后利息按照合同约定顺延计算至实际还款之日）；2.判令对被告韩远扬、李小秀抵押给原告的位于淮安区学府壹号馨苑小区1幢119号商业用房在折价或变卖、拍卖所得价款范围内享有优先受偿权；3.由被告承担全部诉讼费用。 事实和理由：被告韩远扬、李小秀因购买淮安区学府壹号馨苑小区1幢119号商业用房需要，且用该房抵押，于2016年1月23日向原告借款175.8万元。2016年2月6日签署《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》，期限10年，创一公司作为阶段性保证人，在担保合同上签章。还款方式为等额本息还款。按合同约定原告于2016年2月6日将借款汇入合同约定账号。截止2020年7月9日已逾期6期（152天），共结欠原告贷款本息人民币1218173.28元，其中本金人民币1184087.94元，累计欠利息（含罚息、复利）人民币34085.34元（利息、罚息、复利已计算至2020年7月9日，之后利息按照合同约定顺延计算至实际还款之日）。原告客户经理多次催收，但欠款仍未归还，导致贷款逾期，从而形成不良贷款。按借款合同约定，借款人韩远扬、李小秀、创一公司有偿还我行贷款本息的义务。 被告韩远扬、李小秀未作答辩。 被告创一公司辩称，1、对原告与被告韩远扬、李小秀签订的个人购房借款、抵押合同的事实不表异议，2、被告创一公司对被告韩远扬、李小秀是否逾期还款的情况不清楚，3、案涉房屋已经办理抵押权预登记，该房屋2016年已经实际交付使用，并且符合不动产权证办理条件，被告韩远扬、李小秀怠于办理不动产权，因此，相关责任不应由被告创一公司承担。 原告针对诉讼请求依法提交了以下证据：原告的营业执照、法定代表人身份证明书、结婚证、个人信贷业务申请表、个人购房贷款面谈笔录、个人购房担保借款合同、房地产抵押合同、贷款审批通知书、贷款发放通知单等证据。本院经审查予以认定并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2016年1月23日，被告韩远扬因购买淮安市淮安区商业用房需要向原告提交了《个人信贷业务申请表》，申请贷款175.8万元。被告李小秀在（共同）申请人及配偶、抵/质押人（共有人）栏上签字。 2016年2月6日，原告农行楚州支行与被告韩远扬、李小秀、创一公司签订了《个人购房担保借款合同》一份，合同主要约定：借款金额为175.8万元；借款期限为120个，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率采用基准利率方式的：借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下（上/下）浮百分之壹拾后确定；还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入账户为创一公司在楚州支行开户的账号为10×××34账户中；担保方式为连带责任保证，采用阶段性保证＋抵押担保，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及实现债权的一切费用。原告在合同上加盖了信贷合同专用章，被告韩远扬在借款人、抵押人处签名，被告李小秀在抵押人处签名，被告创一公司作为担保人在保证人处盖了公章。 当日，被告韩远扬、李小秀（甲方）与原告（乙方）签订了《房地产抵押合同》一份，合同主要约定：为确保债务人于2016年2月6日起至2026年2月5日止，向乙方发生的债权额壹佰柒拾伍万捌仟元整（￥1758000元）的主合同的履行，被告韩远扬、李小秀以淮安市淮安区商业用房设定抵押担保；担保范围：包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。2016年2月5日，原、被告双方办理了预告登记，证号为淮房预淮城字第C201604335号，预告登记权利人为农行楚州支行。 2016年2月6日，原告将175.8万元贷款发放至合同约定的创一公司在楚州支行开户的账号为10×××34的账户中。借据记载：执行年利率为5.635%，逾期年利率为8.4525%，到期日为2026年2月5日。2020年2月起，被告韩远扬未能按约还款，截止到2020年7月9日，被告韩远扬、李小秀结欠原告贷款本金1184087.94元，利息34085.34元，合计1218173.28元。原告索款未果，遂诉至本院。 另查明，原告于2020年10月13日向本院申请诉前财产保全，请求查封韩远扬、李小秀名下位于淮安市淮安区房屋（保全金额175.8万元），本院经审查，依法作出（2020）苏0803财保45号民事裁定书，裁定查封韩远扬、李小秀名下位于淮安市淮安区房屋（保全金额175.8万元）。查封期限三年。 本院认为，原告楚州支行与被告韩远扬、李小秀、创一公司签订的《个人购房担保借款合同》、与被告韩远扬、李小秀签订的《房地产抵押合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效，当事人应当按合同约定履行义务。被告韩远扬、李小秀未按约还款，构成违约，原告要求提前收回贷款符合合同约定，本院予以支持。被告韩远扬、李小秀欠原告借款本息1218173.28元，有原告提供的《个人购房担保借款合同》、借款凭证、贷款利息计算表等证据予以证实，事实清楚，本院予以认定。 《中华人民共和国担保法》第六条规定：本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》中约定：保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。被告创一公司作为保证人在被告韩远扬、李小秀未履行债务时，对该债务应当承担连带还款责任而不应承担共同还款人责任。故，原告农行楚州支行要求被告创一公司与被告韩远扬、李小秀共同偿还所欠债务，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。 被告韩远扬、李小秀在借款时用位于淮安市淮安区商业用房为借款设立抵押，双方并办理了预告抵押登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，原告农行楚州支行与被告韩远扬、李小秀办理了抵押房屋的预告登记，根据法律的规定，预告登记具有对抗第三人的物权效力，但因抵押物权尚未设立，不产生抵押权登记效力，故原告对该抵押物主张优先受偿权，不符合法律规定，本院不予以支持。 被告韩远扬、李小秀经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的处分。 综上，为维护正常的金融秩序，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、被告韩远扬、李小秀于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司淮安楚州支行本金1184087.94元，利息34085.34元（利息、罚息、复利已计算至2020年7月9日，以后利息、罚息、复利按合同约定计算至实际给付之日止）； 二、驳回中国农业银行股份有限公司淮安楚州支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15844元，减半收取7922元，由被告韩远扬、李小秀共同负担。保全费5000元，由原告中国农业银行股份有限公司淮安楚州支行负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（账号：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行；账号：62×××67）。 审 判 员 梁春林 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 李 艳 书 记 员 郑小莹 附页--裁判依据的法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 三、《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。