北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13637号上诉人（原审被告）：北京天岳恒房屋经营管理有限公司，住所地北京市西城区前门西大街**楼**。法定代表人：徐铭基，董事长。委托诉讼代理人：邢靖，女，北京天岳恒房屋经营管理有限公司员工。被上诉人（原审原告）：石惠，女，1983年4月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：毛峰宇，男，1972年3月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人北京天岳恒房屋经营管理有限公司（以下简称天岳恒公司）因与被上诉人石惠、毛峰宇物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。天岳恒公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回石惠、毛峰宇在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：一、天岳恒公司在2006年与开发商北京鹏润房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》并为业主提供物业服务，依据合同约定石惠、毛峰宇应该缴纳2007年8月1日至2009年7月31日期间的物业费17120.2元。二、一审中石惠、毛峰宇称因天岳恒公司于2017年12月14日将商铺断电，当日拨打电话报警，记录显示因欠物业费，天岳恒公司将其商户断电。但事实是2017年12月14日商户与物业公司联系室内无电，天岳恒公司接到报修后去检查线路，当时商业整体为停电状态，经检查为其他商户使用电器不当造成，并且石惠、毛峰宇表示停电为2日，但实际在2017年12月14日当日石惠、毛峰宇已能正常用电，这与石惠、毛峰宇报警时所记录的事实不符。三、一审中石惠、毛峰宇称由于F2-10号楼二管道漏水而造成F2-10号房内进水造成损失，石惠、毛峰宇所提供的装修清单及收据均由承租人提供，天岳恒公司不能确定其真实性。天岳恒公司定期对管道进行检查、疏通且有记录单，作为物业公司尽到了检查、维修义务，而且管道漏水造成的损失不属于物业服务合同纠纷的范畴。石惠、毛峰宇答辩称，同意一审判决，不同意天岳恒公司的上诉请求。石惠、毛峰宇向一审法院提出诉讼请求：1.天岳恒公司返还石惠、毛峰宇2007年8月1日至2009年7月31日两年的物业费17120.2元；2.天岳恒公司赔偿石惠、毛峰宇因断电产生的损失3000元；3.天岳恒公司赔偿石惠、毛峰宇因漏水造成的损失29220元；4.天岳恒公司返还石惠、毛峰宇2010年1月1日至2017年12月31日期间20%的物业费13696元。一审法院认定事实如下：F2-08号房的房屋所有权人为石惠、毛峰宇，石惠、毛峰宇各自享有50%的共有份额；F2-10号房的房屋所有权人为石惠、毛峰宇，石惠、毛峰宇各自享有50%的共有份额。石惠、毛峰宇作为甲方与天岳恒公司作为乙方就涉案商铺签订了两份物业服务合同，分别约定乙方为F2-8号房及F2-10号房提供物业服务，并约定甲方应于每年8月1日前根据商铺面积缴纳物业费，其中F2-8号房应交费面积为65.02平方米，F2-10号房应交费面积为57.97平方米，每月每平方米物业费为5.8元，委托管理期限为2009年8月1日至2010年7月31日。2009年10月9日，石惠、毛峰宇交纳2009年8月1日至2010年7月31日期间涉案商铺的物业费。2017年12月15日，石惠、毛峰宇交纳了2007年8月1日至2009年7月31日期间涉案商铺的物业费总额17120.2元及2010年至2017年的物业费总额68480.8元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.石惠、毛峰宇主张其于2009年7月22日收房入住，并主张由于房屋质量存在问题，石惠、毛峰宇一直未办理收房手续，后经协商，开发商处理了上述问题，并约定减免2007年12月31日至2009年7月31日共计19个月的物业费。石惠、毛峰宇就其主张提交北京鹏润房地产开发有限责任公司（以下简称鹏润公司）的国美第一城项目文件审批单，行文说明一栏载明“客户毛峰宇于2007年2月8日按揭购买国美9#F2-08、09、10商铺，已全款到账，并办理收房手续，因客户验房时发现室内存有积水问题，墙皮脱落，门前有两个大广告牌遮挡，严重影响其使用，现其申请解决上述问题铲除脱落墙皮、移除广告位，并免除收房至今的物业费用，请公司领导审批”，相关部门意见一栏载明“此三套房未办理收房手续，截止2009年7月31日共计减免17500元物业费”，相关领导审核意见（一）处载明“同意”，相关领导审核意见一栏载明“1、业主是否办理了收房手续？2、需要免除多少物业费？以上两项写清楚再上报”，另签有“拟同意”，副总经理审批意见一栏签有“同意”。石惠、毛峰宇称该审批单系鹏润公司的部门经理给其，而2007年8月1日至2009年7月31日期间的物业费其应当交纳，但由于房屋存在问题，鹏润公司减免了上述期间的物业费。天岳恒公司对上述审批表的真实性不予认可，且该审批单未载明最终意见，无法判断是否存在开发商同意减免相应期间物业费的事实。天岳恒公司认可其系涉案商铺的前期物业服务人，并主张原告于2007年10月9日收房，而物业服务合同系石惠、毛峰宇入住后签订。天岳恒公司就其主张的收房时间提交入住结算单，业主名称显示为石惠、毛峰宇，签约日期为2007年2月8日，盖有鹏润公司财务专用章，该结算单无石惠、毛峰宇签名。2.石惠、毛峰宇主张其将涉案商铺出租，承租人租赁涉案商铺后用于经营艺术学校，天岳恒公司为迫使石惠、毛峰宇交纳2007年8月1日至2009年7月31日的物业费，于2017年12月14日将涉案商铺断电，导致承租人的艺术培训课停课两天，产生经营损失3000元，石惠、毛峰宇已赔偿给承租人。石惠、毛峰宇就其主张提交：（1）北京市商业租赁合同（以下简称租赁合同）两份，证明2017年8月30日，石惠、毛峰宇作为房屋出租方（甲方）与案外人黄泽龙作为房屋承租方（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）作为居间人（丙方）签订租赁合同，约定甲方将涉案商铺出租给乙方，房屋租赁期为2017年9月8日至2020年9月7日；（2）收条，载明“黄泽龙2017年12月8日-2018年3月8日应付租金57500元，其中扣除停电损失3000元。今收到黄泽龙本期租金54500元，本期租金付清。”天岳恒公司称其对租赁合同及收条的真实性均无法核实。另，石惠、毛峰宇称因天岳恒公司于2017年12月14日将涉案商铺断电，石惠于当日拨打电话报警。天岳恒公司称记不清楚报警时间了，但确实是石惠、毛峰宇报的警，当时警察找不到石惠、毛峰宇，就找了天岳恒公司，是因为维修的事情，不是因为断电报警。一审法院向北京市公安局朝阳分局平房派出所（以下简称平房派出所）调查石惠的报警情况，平房派出所出具110接处警记录，显示报警时间为2017年12月14日12点33分，反馈情况一览载明“民警电话联系报警人，报警人称因欠物业费，物业公司将其商户停电，告知相关部门解决。纠纷求助。”石惠、毛峰宇及天岳恒公司对上述处警记录予以认可。3.石惠、毛峰宇称由于2018年2月13日F2-10号房楼上管道因天岳恒公司维护不当漏水而造成F2-10号房内进水，房内重新装修，家具有开裂，设备过水受到了影响，只能开机，但影响使用，产生损失29220元。石惠、毛峰宇就其主张提交漏水装修清单及收据（证明承租人因漏水支出的装修费用），漏水装修清单系承租人制作并向石惠、毛峰宇提供，收据亦由承租人向石惠、毛峰宇提供。天岳恒公司对上述证据的真实性均不予认可。4.石惠、毛峰宇称由于天岳恒公司作为物业服务人，并未提供完整、合格的物业服务，具体包括：电梯经常停运，几乎不打扫楼道卫生不清理垃圾，导致楼道极其脏乱，卫生间也无法使用，所以要求天岳恒公司返还2010年1月1日至2017年12月31日期间20%的物业费。天岳恒公司对石惠、毛峰宇上述主张不予认可，并提交电梯保养维护记录（证明其及时对电梯进行保养、维护）、维修派工单及会议记录（证明其对结合井进行了清掏）、2019年3月4日拍摄的照片（证明石惠、毛峰宇所述卫生间脏乱差与事实不符）。石惠、毛峰宇对电梯保养维护记录、维修派工单及会议记录的真实性予以认可，但主张电梯经常停运，并主张照片所拍摄并非涉案房屋所对应的卫生间。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，石惠、毛峰宇与天岳恒公司签订了书面的物业服务合同，且合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，石惠、毛峰宇交纳了2010年1月1日至2017年12月31日期间的物业费，并主张由于天岳恒公司未提供完整、合格的物业服务，故要求减免20%的物业费并予以返还，但石惠、毛峰宇并未就此提交充分证据，且物业服务合同对于物业费的收费标准进行了明确约定，故一审法院对石惠、毛峰宇该项诉讼请求不予支持。关于石惠、毛峰宇的收房日期，天岳恒公司就其主张提交了入住结算单，但该结算单系鹏润公司自行制作，并无石惠、毛峰宇签名确认，亦无法体现石惠、毛峰宇办理收房手续的事实，结合石惠、毛峰宇与天岳恒公司所签物业服务合同系2009年所签的情节，一审法院对石惠、毛峰宇的相关主张予以采信。现石惠、毛峰宇提交了鹏润公司出具的审批单，天岳恒公司虽不予认可，但未能提供反证，且一审法院结合整体案情，对石惠、毛峰宇关于其与鹏润公司约定减免2007年12月31日至2009年7月31日期间物业费的主张予以采信，因天岳恒公司系涉案商铺的前期物业服务人，且石惠、毛峰宇已交纳此期间物业费17120.2元，故天岳恒公司应予以返还。关于石惠、毛峰宇主张的断电损失，根据处警记录显示，石惠于2017年12月14日，以涉案商铺发生物业纠纷导致物业公司断电为由报警，天岳恒公司亦认可出警的事实，其虽主张石惠系因维修的问题报警，但并未就此举证，故一审法院对石惠关于其因涉案商铺被断电而报警的主张予以采信。石惠、毛峰宇主张其将涉案商铺出租，并就其主张提交房屋租赁合同等证据，一审法院对相关事实予以采信。现石惠、毛峰宇称由于涉案商铺被断电，导致承租人的艺术培训课停课而收到损失，石惠、毛峰宇已向承租人赔偿相关损失3000元，并就此提交收条，天岳恒公司未就此提交反证，一审法院对石惠、毛峰宇因断电向承租人赔偿3000元的事实予以采信，石惠、毛峰宇要求天岳恒公司赔偿该笔损失于法有据，一审法院予以支持。关于漏水导致的损失，天岳恒公司认可F2-10号房曾因楼上管道漏水而导致屋内进水，物业公司应当承担相应的检查、维修义务，天岳恒公司未就其对相关管道定时进行巡检予以举证，故其对于管道破裂漏水导致F2-10号房受损应承担一定的责任，一审法院结合石惠、毛峰宇提交的相关证据对天岳恒公司应承担的损失予以酌情判处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、天岳恒公司于判决生效之日起十日内返还石惠及毛峰宇2007年8月1日至2009年7月31日期间的物业费17120.2元；二、天岳恒公司于判决生效之日起十日内赔偿石惠及毛峰宇因断电产生的损失3000元；三、天岳恒公司于判决生效之日起十日内赔偿石惠及毛峰宇因漏水造成的损失12000元；四、驳回石惠及毛峰宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，天岳恒公司向本院提交了1.商业二层平面图，证明物业公司没有私自给对方停电；2.清掏合同；3.清掏服务工作单，证明天岳恒公司履行了清掏义务。石惠、毛峰宇对上述证据的真实性均表示无法核实，对证明目的均不予认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于2007年12月31日至2009年7月31日期间物业费的返还。天岳恒公司就其主张的收房时间提交了入住结算单，但该结算单系鹏润公司自行制作，并无石惠、毛峰宇签名确认，亦无法体现石惠、毛峰宇办理收房手续的事实，故对天岳恒公司主张的收房时间本院不予采信。石惠、毛峰宇提交的文件审批单显示在审批时石惠、毛峰宇并未收房，而石惠、毛峰宇与天岳恒公司所签物业服务合同亦系2009年所签，故本院对石惠、毛峰宇的关于收房时间的主张予以采信。现石惠、毛峰宇提交了鹏润公司出具的审批单，天岳恒公司虽不予认可，但未能提供反证，故本院对石惠、毛峰宇关于其与鹏润公司约定减免2007年12月31日至2009年7月31日期间物业费的主张予以采信。因天岳恒公司系涉案商铺的前期物业服务人，且石惠、毛峰宇已交纳此期间物业费17120.2元，天岳恒公司收取该期间的物业费缺乏依据，故天岳恒公司应予以返还。一审法院根据本案实际情况判令天岳恒公司返还上述期间的物业费并无不当，故本院予以维持。关于石惠、毛峰宇主张的断电损失，根据处警记录显示，石惠于2017年12月14日，以涉案商铺发生物业纠纷导致物业公司断电为由报警，天岳恒公司亦认可出警的事实，其虽主张石惠系因维修的问题报警，但并未提交有效的证据予以证明，故一审本院对石惠关于其因涉案商铺被断电而报警的主张予以采信。石惠、毛峰宇主张其将涉案商铺出租，并就其主张提交房屋租赁合同等证据，故本院对相关事实予以采信。现石惠、毛峰宇称由于涉案商铺被断电，导致承租人的艺术培训课停课而收到损失，石惠、毛峰宇已向承租人赔偿相关损失3000元，并就此提交收条，天岳恒公司未就此提交反证，故本院对石惠、毛峰宇因断电向承租人赔偿3000元的事实予以采信。一审法院根据本案实际判决天岳恒公司向石惠、毛峰宇赔偿该笔损失并无不当，故本院予以维持。关于漏水导致的损失，天岳恒公司认可F2-10号房曾因楼上管道漏水而导致屋内进水，物业公司应当承担相应的检查、维修义务，天岳恒公司在二审中提交的证据并不充分，不足以证明其已履行了对涉案相关管道定时进行巡检的义务，故其对于管道破裂漏水导致F2-10号房受损应承担一定的责任。一审法院结合石惠、毛峰宇提交的相关证据对天岳恒公司应承担的损失予以酌情判处并无不当，本院予以维持。综上所述，天岳恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费688元，由北京天岳恒房屋经营管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  金妍熙审 判 员  龚勇超二〇二〇年十二月九日法官助理  程惠炳书 记 员  刘 鸽书 记 员  刘 畅