陕 西 省 延 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书 (2018)陕06民终1727号 上诉人（原审被告）：延安荣盛工贸有限公司。住所地：宝塔区。法定代表人：侯春梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：史文荣，男，1962年11月29日出生，汉族，该公司员工，住陕西省延安市宝塔区。委托诉讼代理人：樊刚，陕西屹立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西北融信置业有限公司。住所地：宝塔区。法定代表人：陆生，该公司董事长。委托诉讼代理人：马小刚，陕西北望律师事务所律师。上诉人延安荣盛工贸有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人陕西北融信置业有限公司（以下简称北融信公司）租赁合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2016）陕0602民初4860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人荣盛公司的委托诉讼代理人史文荣、樊刚，被上诉人北融信公司的委托诉讼代理人马小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣盛公司上诉请求：一、依法撤销陕西省延安市宝塔区人民法院（2016）陕0602民初4860号民事判决第二、三项；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、该判决认定事实错误，判决没有事实基础。1、该判决没有认定被上诉人缔约过失重大错误，偏袒一方。延安港汇欣悦购物中心管理的港汇商城由被上诉人投资建设，延安信之邦物业服务有限公司负责招商，2014年3月6日上诉人与信之邦公司达成一致承租该中心南侧六区部分商铺用于营建华夏影院，并交纳定金15万元，3月30日双方签订了《租赁协议》、《商业房屋租赁合同》。此后，上诉人着手拆除室内顶部原有通风、给排水等设施，拆除完毕后上诉人先将设计方案报信之邦公司领导审核同意，后向消防部门提出消防设计审核申请， 9月18日消防部门颁发《建设工程消防设计审核意见书》，认定消防设计合格，10月1日影院开始试营业。11月下旬，被上诉人的法定代表人陆生返回在延安视察影院过程中，突然提出其销售人防商铺时影院位置有三条通道，但影院实际只预留了两条，担心业主拒绝接房，遂要求拆除放映室并增设通道。上诉人当即指出，信之邦公司招商时未告知该情况，若告知上诉人也不会承租，且影院的消防设计方案经审核、验收，开业检查全部通过，若增设通道将导致影院无法经营，造成不可估量的损失。此后，被上诉人采停电、停水等方式逼迫上诉人满足其增设通道的无理要求。12月31日双方签订《补充协议》，约定上诉人留够两条人行消防通道，具体位置及尺寸由被上诉人确定；消防通道于2018年8月1日完成，必须经被上诉人验收合格后方可投入使用，如因上诉人未按期完工而造成商场及业主、其他商户的一切损失由上诉人承担的霸王条款；被上诉人承担整改费用205000元并减免一个半月租金。2015年1月10日，双方重新签订《商铺租赁合同》，约定租赁期10年，自2014年8月1日至2024年7月31日至，前三年租金每月每平方米100元。此后，双方各自提供了设计方案，但消防部门审核后认为不符合规范要求，未予同意，导致增设消防通道一事无果。期间，消防部门于2014年12月11日、2015年1月23日给上诉人颁发了《建设工程消防验收意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。自2015年9月起，上百户业主先后6次聚集在华夏影院门口闹事，以消防通道存在安全隐患，影响其收益和通行不畅为由要求拆除影院，导致影院观众寥寥无几。2、按1357平方米计算租金，缺乏事实和法律依据。《商业房屋租赁合同》约定的租赁面积是1000平方米，《商铺租赁合同》约定的租赁面积虽为1357平方米，但却是实际面积，并非使用面积，被上诉人也没有提交测绘报告，上诉人自行聘请专家测绘的面积为939.34平方米，同时被上诉人将其中的220平方米作为公共通道即公摊面积，上诉人并未使用仍交了租金。二、该判决程序违法，判决结果显失公正。1、本案应以延安市中级人民法院另案判决为前提。港汇购物中心部分业主将双方当事人起诉至宝塔区法院判决要求双方恢复三条消防通道，导致上诉人丧失了经营条件。被上诉人因缔约重大过失，导致上诉人无法实现合同目的已将被上诉人诉至延安市中级人民法院，本案应中止审理，以另案作为裁判依据。2、认定上诉人违约并支付租金，显失公平。第一、被上诉人在招商时，隐瞒港汇欣悦地下商场被延安市消防支队于2014年1月14日查封整改的网络声明事实，致使上诉人停工四个月，延期开业。第二、隐瞒影院后方商铺2011年已非法出售的事实。第三、隐瞒影院承租面积内隐存两个商铺早已出售的事实。第四、隐瞒了法律明确规定人防工程不能出售的违法事实，并于2015年8月-12月办理了房产证。第五、隐瞒其向业主承诺港汇欣悦地下商场三条通道的重大事项。上诉人交定金后设计影院消防，被上诉人提供了几张无三条消防通道的蓝图，专业部门按图设计合理，施工队规范营建，并通过了消防部门的验收。因被上诉人的原因导致上诉人无法正常使用租赁房屋经营影院，合同目的无法实现，依法不应支付租金，这是上诉人依法行使不安抗辩权，不构成违约。3、判令上诉人限期搬离商铺，可谓突破底线。上诉人已将被上诉人因缔约过失重大过错起诉至延安市中级人民法院，请求解除合同并赔偿损装修、停业等各项损失。所以在该损失未确定并赔偿之前，为了维护上诉人的合法权益，上诉人不可搬离商铺。故请求中止本案的审理，保证司法公平、公正，维护各方合法权益。另，附近房租均进行了下调，故本案的租金也应下调至每平米20元/月；因新型冠状病毒疫情影响，上诉人自2020年1月24日至7月20日停业，应免除疫情期间的房租；且2020年9月16日起被上诉人拒绝给上诉人售电，故房租截止时间应为2020年9月16日。北融信公司辩称，原审判决认定事实清楚、判决结果正确、程序合法，应当依法驳回上诉，维持原判。上诉人的上诉理由不能成立：1、被上诉人一审诉请是解除2015年签订的租赁合同，一审判决也予以解除，上诉人也认可解除，但反复提到缔约过失责任，适用法律错误，缔约过失责任只存在合同未生效之前，合同生效后承担的是违约责任而不是缔约过失责任。2、2015年11月下旬被上诉人法定代表人返回延安才发现存在问题，双方在签订合同时对这一问题予以明示。3、双方签订合同约定的租赁面积是1357平方米，不存在租赁面积1000平方米的事实，双方后来签订的商铺租赁合同将以前的合同予以作废。4、上诉人要求中止本案的审理没有事实依据，上诉人起诉的另一起案件诉讼请求是解除合同，赔偿其经济损失，两个案件不存在以另一个案件处理结果为前提的前置性条件，上诉人提出该要求只是为了拖延时间。5、上诉人提到的判决只认定了2015-2016年的租金问题，而本案认定的是2016年8月以后的租金问题，不能将两份判决相互混淆。6、上诉人要求调整租金没有事实和法律依据，更不适用情势变更原则，北融信现在商城租金在每平方米100-180元之间，上诉人拖欠2015年租金至今，已经生效的判决至今未履行，无奈之下被上诉人起诉要求支付至搬离之日的租金并承担违约金。7、关于新型冠状病毒疫情，现有法律没有认定为不可抗力，应免除租金；且上诉人提交的证据只能说明发生了纠纷，不能证明被上诉人存在拒绝售电行为。北融信公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告双方签订的商铺租赁合同，判令被告限期腾空房屋；2、判令被告支付从2016年8月1日起至实际腾房之日止的租赁费（每月每平米100元），并承担逾期付款的违约金488520元（1628400×30%）；3、判令被告支付合同解除后房屋闲置期间的租赁费损失（闲置期按三个月计算，共计407100元）；4、判令被告向原告返还其收取的消防通道施工费205000元、核减的租赁费203550元；5、判令被告支付从2014年8月1日起至实际腾房之日止核减掉的34.5平方米的租赁费（每月每平米100元）；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月10日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将延安港汇欣悦购物中心负一层部分铺位出租给被告用于经营电影院，租赁面积为1357平方米，租赁期限从2014年8月1日至2024年7月31日止，共计十年。并约定每平米每月的租金为100元，前三年每年租金为1628400元，第四至第六年度年租金为1742388元、第七至第九年度年租金为1864355元，第十年度年租金为1994860元，并约定自第二个租赁年度起，被告应在前一年租赁期满前45日一次性支付下一年度租金。同时该合同第五条约定被告应按时支付租金及其他费用，如有拖欠，原告有权加收滞纳金，滞纳金为实欠租金及费用的1%/日。如拖欠租金及各项费用超过15日，视为违约，原告有权收回被告租赁场地，并不予退还保证金。2014年12月31日，原、被告还签订了一份《补充协议》，协议约定，被告在装修时要留够两条人行消防通道，具体位置及尺寸由原告确定，消防通道的整改被告应于2015年8月1日前完成，经原告验收合格后方可投入使用。如被告未按期完工而造成商场及业主、其他商户的一切损失由被告承担，由于整改通道，原告第一年只收取被告十个半月的租金，整改费用原告承担205000元，该费用从被告第一年底的租金中抵减，如被告未经原告确认私自施工，该费用原告不予承担。原、被告如有一方不遵守以上条款，视为违约，双方将取消所有合同，不再合作。后被告未按合同约定修建符合消防部门要求的消防通道，也未按期交纳第三年度的租金，故成诉。一审法院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》合法、有效。双方当事人应按合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；本案中，原告作为出租方已将商铺交付被告使用、收益，被告却未按合同约定支付租金，也未按双方约定修建符合消防要求的消防通道，其行为已构成违约，符合解除合同的法定情形，故本院对原告要求解除原、被告双方签订的商铺租赁合同，判令被告限期腾空商铺的诉讼请求依法予以支持。被告应当按照合同约定向原告支付从2016年8月1日至实际腾空商铺之日止的租赁费，并返还其收取原告的消防通道施工费205000元及核减的租赁费203550元。另外合同约定，如被告有拖欠租金或其他费用的行为，原告有权向被告加收滞纳金，滞纳金为实欠租金及费用的1%/日，本院认为该滞纳金的约定过高，不符合法律规定，本院认为按中国人民银行同期贷款基准利率计算滞纳金较为适宜。对于原告要求被告支付合同解除后房屋闲置期间的租赁费损失，因双方未作约定，本院依法不予支持。对于原告要求被告支付从2014年8月1日起至实际腾房之日止核减掉的34.56平方米的租赁面积的租赁费的诉讼请求，因其提供的华夏影院租用面积计算清单上没有被告的签字或盖章确认，无法确认其实际核减的面积是否为34.56平方米，故本院对其该项诉讼请求依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定。判决，解除原告陕西北融信置业有限公司与被告延安荣盛工贸有限公司签订的《商铺租赁合同》；二、被告延安荣盛工贸有限公司于本判决生效后十五日内搬离其租赁原告陕西北融信置业有限公司的位于延安港汇欣悦购物中心负一层的商铺；三、被告延安荣盛工贸有限公司于本判决生效后十五日内向原告陕西北融信置业有限公司支付从2016年8月1日至被告实际搬离商铺之日止的租赁费（租赁面积为1357平方米、每月每平方米租金按100元计算）及滞纳金（以实际拖欠的租赁费金额为基数，月利率按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；四、被告延安荣盛工贸有限公司于本判决生效后十五日内向原告陕西北融信置业有限公司退还其收取的消防通道施工费205000元及核减的租赁费203550元；五、驳回原告陕西北融信置业有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19887元，原告已预交，实际由被告延安荣盛工贸有限公司承担。二审中，当事人均未提交新证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，因新型冠状病毒疫情影响，案涉影院自2020年1月24日至2020年7月20日暂停营业。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人因租赁房屋的消防通道问题发生争议后，均同意解除2015年1月10日签订的《商铺租赁合同》，就《商铺租赁合同》解除后的荣盛公司已形成附合的装饰装修物现值损失和其它损失已另案诉讼，本案不作处理。故本案的争议焦点为：荣盛公司是否应当支付占用租赁房屋期间的租赁费用？ 本案中，双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人均具有法定约束力，双方理应按照合同约定履行各自的义务。合同生效后，被上诉人北融信公司将案涉房屋交由上诉人荣盛公司使用，荣盛公司应当按照合同约定支付租赁期间的租赁费。《中国人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案中，《商铺租赁合同》签订后上诉人荣盛公司未在法定期限内申请变更或者撤销该合同，对租赁费进行调整，故租赁费对双方产生发生法定约束力，而关于租赁费的调整，不属于抗辩，就此问题上诉人应当提起反诉，故上诉人现主张调整租赁费的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人荣盛公司抗辩称被上诉人北融信公司要求其增设消防通道且干扰其正常经营，使其丧失经营条件，合同目的无法实现，给其造成了附合的装饰装修物现值损失和其它损失，也已就此另行主张权利，其再继续占有使用被上诉人荣盛公司所有的房屋，应承担支付占有使用费的违约责任。在此期间，因新型冠状病毒疫情不抗抗力影响，上诉人2020年1月24日至2020年7月20日期间停止营业，其主张扣减该期间租赁费的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，延安荣盛工贸有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持延安市宝塔区人民法院(2016)陕0602民初4860号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、变更延安市宝塔区人民法院(2016)陕0602民初4860号民事判决第三项为：上诉人延安荣盛工贸有限公司于本判决生效后十五日内向被上诉人陕西北融信置业有限公司支付从2016年8月1日至被告实际搬离商铺之日止的租赁费（1357租金按每平方米每月100元计算，租赁面积为1357平方米）并支付逾期付款的利息损失（从2016年8月2日起算逾期付款时间，以后的以此类推每年度的租金逾期付款时间从当年的8月2日起算至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），其中应当扣减2020年1月24日至2020年7月20日停止营业期间租赁费。一审案件受理费19887元、二审案件受理费2000元，均由延安荣盛工贸有限公司负担。本判决为终审判决。   审判长刘彩虹审判员郭丹审判员王欣  二〇二〇年十二月十四日 法官助理高颖书记员李斌2018061727201606024860