湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初7249号原告:高诚，男，1966年12月19日出生，汉族，住鄂州市华容区,原告:高丁，女，1993年5月27日出生，汉族，住鄂州市华容区,两原告共同委托诉讼代理人：曾昭洪，湖北若磐律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告：北京龙鼎易居房地产经纪有限公司武汉分公司，住所地武汉市东湖新技术开发区雄楚大道**金地?雄楚**********。负责人：湛浦杰。被告：北京龙鼎易居物业管理有限公司，住所地北，住所地北京市丰台区角门**枫竹苑****楼**515v>法定代表人：王学明，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：李金川，该公司员工。代理权限：特别授权。原告高诚、原告高丁与被告北京龙鼎易居房地产经纪有限公司武汉分公司（以下简称被告龙鼎易居武汉分公司）、被告北京龙鼎易居物业管理有限公司（以下简称龙鼎易居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高诚及二原告共同委托诉讼代理人曾昭洪，被告龙鼎易居公司武汉分公司、被告龙鼎易居公司的共同委托诉讼代理人李金川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高诚、原告高丁向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告立即支付房屋租金24000元及利息损失600元（按年息6%暂计算至2020年8月21日止，以后按此标准算至付清之日）。2.请求判令被告承担本案诉讼费。庭审辩论终结前，二原告将第一项诉请变更为2020年2月21日-2020年6月20日的租金16000元以及承担违约责任8000元。事实和理由：2018年8月21日，被告与原告高诚、高丁签订了《武汉房屋出租代理合同》，该协议第六条租金、佣金，第四项约定，合同期内乙方支付给甲方房租具体日期及金额：第7次：2020年2月21日，金额12000元，第8次：2020年5月21日，金额12000元。2020年2月中旬，被告工作电话联系高诚先生，因资金困难要缓交租金，高诚先生同意缓付2个月，2020年4月24日被告工作人员电话通知高诚先生，单方解除《武汉房屋出租代理合同》，2020年4月27日，高诚先生与被告人员看房后明确表示不同意解除合同，要求被告继续履行合同，并于2020年5月19日委托律师发函被告，但被告一直不理睬，也未按合同交付房租，双方酿成纠纷。为了严肃法纪，特依法具状贵院，望贵院判予所请。被告龙鼎易居武汉分公司、被告龙鼎易居公司辩称，2018年8月21日与原告高诚、高丁签订了武汉房屋出租代理合同，该协议约定因不可抗力致使房屋造成其他损失的，本合同终止，双方互不承担违约责任。由于疫情不可抗因素，我方房屋不能正常出租一直空置，造成了损失，故我方终止合同。经多次协商未果，我方于2020年5月4日将房屋钥匙邮寄给高先生，并将房屋水电费结清。对原告的诉请我方不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年8月21日，原告高诚、原告高丁与被告龙鼎易居武汉分公司签订《武汉房屋出租代理合同》一份，约定高诚、高丁（甲方）委托龙鼎易居武汉分公司（乙方）对外出租坐落于武汉市洪山区康卓新城8-1-201的房屋，建筑面积106.23平方米；出租代理期限自2018年9月1日至2021年8月31日；出租代理期内甲方预留90个工作日作为乙方工作期，工作日后于2018年10月1日开始计算租金，即自出租代理期起每年乙方给甲方11个月房租，即合同期内2018年9月1日至2018年10月1日、2019年9月1日至2019年10月1日，2020年9月1日至2020年10月1日为免租期；租金标准为4000元每月，按季缴付，第1次于2018年8月21日支付4000元、第2次于2018年11月21日支付8000元、第3次于2019年11月21日支付8000元、第4次于2019年5月21日支付12000元、第5次于2019年8月21日支付8000元、第6次于2019年11月21日支付12000元、第7次于2020年2月21日支付12000元、第8次于2020年5月21日支付12000元、第9次于2020年8月21日支付8000元、第10次于2020年11月21日支付12000元、第11次于2021年2月21日支付12000元、第12次于2021年5月21日支付12000元；有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：……2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损灭失或造成其他损失的；出租代理期内甲方需提前终止合同的，应提前30日通知乙方，并按月租金的200%支付违约金，由此给乙方及承租客户造成的经济损失甲方应当承担连带赔偿责任；出租代理期内乙方需提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。原告高诚、原告高丁将出租房屋交付被告龙鼎易居武汉分公司占有使用，并向被告龙鼎易居武汉分公司出具授权委托书。2020年2月21日，被告与原告电话协商要求暂缓支付房租，原告同意。4月24日，被告电话通知原告要求解除合同，并通知原告4月27日验房。4月27日，被告又当面向原告表示解除合同，原告不同意，被告于2020年5月4日将出租房屋钥匙邮寄给原告，原告于2020年5月8日收到房屋钥匙。案涉出租房屋原告于2020年8月已出租他人。被告对案涉出租房屋2020年2月21日之后的租金未支付的事实予以认可。另查明，原告高诚陈述其与原告高丁系父女关系，因案涉出租房屋为还建性质，不能提交房屋的权属证明，但提交了原告高诚与案外人武汉市丰澜房屋征收服务有限公司于2014年9月19日签订的房屋还建协议书复印件一份，协议约定还建地点为：1、村民房屋还建至卓刀泉村域范围内及调剂地块内（紫菘工业园地块北边）；2、外来户还建至调剂地块H8内（紫菘工业园地块南边）。两原告与湖北饶润物业管理有限公司康卓新城物业服务中心签订《前期物业管理服务协议》，原告高诚还与湖北饶润物业管理有限公司康卓新城物业服务中心签订《装修管理服务协议》，湖北饶润物业管理有限公司康卓新城物业服务中心出具入住证明，内容为“兹有业主高丁，性别女，身份证号。该业主房屋位于康卓新******，房产证正在申请办理中。该入住证明仅供用于证明该房屋属该业主所有、不作其他证明用途。特此证明！”。以上事实，有两原告提交的房屋还建协议书复印件、《武汉房屋出租代理合同》、《前期物业管理服务协议》、《装修管理服务协议》、入住证明，被告提交的快递单照片打印件等证据以及庭审笔录予以佐证。本院认为，两原告与被告龙鼎易居武汉分公司之间签订《武汉房屋出租代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同名为出租代理合同,但合同主要内容为两原告将房屋交付被告龙鼎易居武汉分公司使用,被告龙鼎易居武汉分公司每月向两原告交纳固定金额的租金,实质上为租赁合同。根据原、被告陈述，被告龙鼎易居武汉分公司依约向两原告支付了自2018年8月21日至2020年2月20日期间的租金，自2020年2月21日起再未支付租金。被告龙鼎易居武汉分公司2020年4月24日即告知原告因疫情解除合同，4月27日通知原告验房，并于5月4日将出租房屋钥匙邮寄给原告，原告亦认可于5月8日收到房屋钥匙，故本案《武汉房屋出租代理合同》应于5月8日已经解除，且案涉出租房屋已于该日腾退。被告龙鼎易居武汉分公司在履行期限届满前明确表示不履行租赁合同并且提前解除合同的行为是否构成违约以及应否承担违约责任的问题，因新冠疫情及其防控措施属于不可抗力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定:“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。”被告龙鼎易居武汉分公司租赁涉案房屋系用来进行房屋租赁经营,其解除合同虽构成违约,但系受疫情影响导致合同目的不能实现所致,根据前述法律规定,其主张不可抗力免责,本院予以支持。对两原告要求被告支付违约金8000元的诉讼请求，本院不予支持。但被告龙鼎易居武汉分公司应向两原告支付自2020年2月21日至被告腾退之日即2020年5月8日期间的租金10400元（4000×2+4000÷30×18）。被告龙鼎易居武汉分公司作为被告龙鼎易居公司的分支机构，以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任,依法应当由被告龙鼎易居公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七十四条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙鼎易居物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高诚、原告高丁支付2020年2月21日至2020年5月8日期间的房屋租金10400元；二、驳回原告高诚、原告高丁的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费415元，减半收取计208元，由原告高诚、原告高丁负担120元，被告北京龙鼎易居物业管理有限公司负担88元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张婵二〇二〇年十二月十四日法官助理年海萌书记员丁冉