广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初16551号原告：刘小燕，女，汉族，1985年4月4日出生，身份证住址为广东省深圳市龙华新区新区***************，公民身份号码为440************848。委托诉讼代理人：曾献林，广东森智律师事务所律师。委托诉讼代理人：默淑恒，广东商达（东莞）律师事务所律师。被告：东莞弘景置业有限公司，住所地为广东省东莞市*****************。法定代表人：姜某1。委托诉讼代理人：叶丽明，广东佑德律师事务所律师。原告刘小燕诉被告东莞弘景置业有限公司（以下简称弘景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔丽君适用简易程序独任审理，并于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告刘小燕的委托诉讼代理人曾献林、默淑恒，被告弘景公司的委托诉讼代理人叶丽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交付商品房的违约金25346元（以921688元为基准，按照每日万分之一的标准，自2018年8月31日计至2019年6月1日）；2.被告向原告赔偿商品房交付之前物业管理费损失（从2018年8月31日至商品房实际交付之日，暂计算至起诉之日为4800元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告以921688元的价格向被告购买位于东莞市******************商业、住宅楼**商品房。合同第四章第十一条第一款约定，被告应当在2018年8月30日前向原告交付商品房；第三款约定，办理交付手续前，原告有权对该商品房进行查验……原告查验的该商品房存在……屋面、墙面、地面渗漏或开裂，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电器设备不能正常使用等情况，则被告应当按照有关工程和产品质量规范、标准自查验起×日内负责修复，并承担维修费用，修复后再行交付；同日，被告还向原告公示《关于绿地公馆（绿地大都会南区高层住宅）交楼标准的说明》，承诺商品房的交楼标准为精装修交楼标准，并列明商品房精装修交楼标准清单。合同签订后，原告如约履行付款及合同项下其他义务，并根据被告要求的时间前去办理验收、收楼手续，但原告在验收时发现，被告提供的拟交付商品房存在包括墙面裂缝、地面不平、地板鼓起、窗台大理石破损、洗手台排水管漏水、飘窗大理石破裂、门表面破损、墙面贴砖不平整、下水道水管破裂漏水、厨房抽油烟机电源插座松动、厨房阳台门开不到位、厨房门装反、滑轨损坏、厨房开关面砖破损、阳台地板空鼓、卧室窗台大理石破损、门槛石破损、卫生间瓷砖缝隙过大、淋浴间隔断漏水、大阳台空调洞瓷砖破损等等大量的质量问题，该商品房根本没有达到合同约定及法律规定的质量标准，根本无法交付。在原告就商品房上述问题向多个房管部门反映、投诉后，被告于2018年10月8日对商品房存在的问题作出整改及维修方案，承诺最迟在2018年10月30日完成整改及修复。被告在2019年6月1日才将案涉商品房交付原告，且商品房在交付时仍存在大量的质量问题未能解决，严重损害了原告的合法权益。原告认为，根据《商品房买卖合同（预售）》及《关于绿地公馆（绿地大都会南区高层住宅）交楼标准的说明》的约定，被告应当严格按照合同约定的时间、法律规定及合同约定之标准按时交付质量合格且符合法律规定、合同约定标准的商品房给原告。但截至起诉之日，被告不仅未能如期交付商品房给原告，更是至今仍未解决拟交付商品房所存在的大量质量问题，已经构成严重违约。原告除有权要求被告按照法律规定及合同约定标准维修、修复商品房外，并有权要求被告按照合同第四章第十二条的约定自2018年8月30日次日起每日计付全部房价款万分之一的违约金至实际交付日止，交付之前的物业管理费损失应该由被告承担赔偿责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称：一、案涉商品房符合约定的交付标准，且原告提交的证据不足以证明案涉房屋存在装修质量问题。2017年12月，案涉商品房已取得竣工验收备案证书，且相关的供水、供电等基础设施设备均齐备，符合《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条约定的交付条件。案涉商品房交付时所有装饰装修均符合并配备了《关于绿地公馆（绿地大都会南区高层住宅）交楼标准说明》中的所有事项。原告提交的拟证明存在装修质量问题的证据，主要是投诉短信和群众来访登记表，但是该证据，与另案其他业主提交的短信画面、内容、显示的接收时间均一致，该短信无法显示原告就是投诉人，登记表中也没有原告的签字，该证据不能说明案涉房屋存在装修质量问题，只能说明该证据的来源不是原告真实产生。其余证据，也无法直接证明案涉房屋真实存在装修质量问题。2018年8月15日，被告通知业主收楼时，案涉房屋是符合交付条件和交付标准，被告已履行了交楼义务，不存在逾期交楼的情况。二、退一步说，如房屋存在装修质量问题，根据合同约定装修瑕疵属于保修范围，原告不能以此拒绝收楼。根据《商品房买卖合同（预售）》附件六第十六条的约定，如商品房的装修标准不符合约定，买受人可以选择要求出卖人更换、修理、双倍赔偿装饰、设备差价；根据附件十一第7条第5款(4)项的约定，如买受人就有关装饰装修及相关设备标准提出质量问题，均属于质量保修范围，买受人同意接收该商品房的瑕疵交付，但出卖人应根据保修条款承担保修责任。其次，附件十一第七条第五款约定删除合同第十一条第三款，明确非涉及房屋安全质量问题，均属于质量保修范围。综上，本案中，业主提出的装修瑕疵问题属于装修工程保修范围，业主可以要求被告对装修装饰的问题部分进行更换、修理，但不能作为拒绝收楼的理由。三、法律规定瑕疵问题不构成拒绝收楼的理由。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第31条第l款规定“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。”具体本案，被告在2018年8月15日通知业主收楼时，案涉商品房符合居住安全和使用的质量标准，相关的日常生活所需的设施设备均完善无瑕疵，不存在严重影响业主正常居住使用的情况，因此，装修工程的瑕疵问题，业主可以通过要求被告履行保修义务进行救济。在房屋买卖中，收楼、交楼是交易主体需要履行的主要义务，在出卖人不存在根本违约的情况下，买受人不能因为瑕疵问题而拒绝收楼。四、物业管理费是由物业公司收取，与本案不是同一法律关系，并未实际产生物业费，原告诉请被告赔偿物业费缺乏依据。综上，业主因装修瑕疵问题拒绝收楼缺乏依据，请求法院依法驳回业主的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定以下事实：2016年6月25日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买东莞市******************商业、住、住宅楼**房屋房价款为921688元；被告应当在2018年8月30日前向原告交付案涉商品房；原告查验案涉商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起×日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用。第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，被告未按照约定的时间将案涉商品房交付原告的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时被告按照全部房价款的0.01%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之×的违约金。合同附件十一补充协议第五条针对原合同第九条修改为：双方一致同意案涉商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，原告同意《建设工程竣工验收备案表》及《房屋测绘报告》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表及测绘报告而向被告主张任何权利。合同附件十一补充协议第七条第五款约定，删除原合同第十一条第（三）项“查验房屋”的全部内容，交付时的验收按以下约定执行：（1）原告就验收时对该商品房所提出的异议，被告无需作出书面答复和处理意见，被告不答复不代表原告异议成立，亦不应次认定为逾期交付；（2）在商品房交接过程中所办理的交接手续，作为合同履行的证明，凡在双方办理交接手续中确认的观感质量（水通包括上、下水经过通水试验合格；电通经过通电试验合格；防水经按规范试验合格），在房屋交付后原告不得再就房屋的外观质量（如刻划、破损等）、功能质量（水通、电通、防水）等提出异议；……（4）如属房屋主体结构以外的如裂缝、空鼓、渗漏等非安全质量问题，及原告就原合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定所提出任何质量问题，均属质量保修范围，原告同意接受案涉商品房的瑕疵交付，但被告应根据保修条款承担保修责任，并在完成案涉商品房交付后的合理时间或在与原告约定的时间内完成保修义务。合同附件十一补充协议第八条针对原合同第十二条的修改及补充：（1）无论逾期是否超过120日，合同继续履行的，被告支付违约金的标准改为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%；（2）逾期超过120日原告要求解除合同的，双方同意不计赔实际损失，由被告按不超过总房价款的10%向原告支付违约金。2016年8月17日，双方另签订《关于绿地公馆（绿地大都会南区高层住宅）交楼标准说明》一份，载明户内精装修交楼标准清单。被告不确认案涉房款是包含装修费，主张案涉房屋的装修是免费赠送的。合同签订后，原告按约定向被告足额支付了购房款。案涉商品房在2017年12月取得《竣工验收备案证书》。2018年8月，被告向原告发出《收楼通知书》。原告将在验收过程中发现的问题反馈给了被告，并未收房。被告于2019年4月1日交付案涉房屋，双方签署《收楼确认书》，原告确认收楼时间，但认为收楼时案涉房屋仍存在质量问题。原告为证明被告交付案涉商品房存在质量问题，举证了照片、《群众来电、来信、来访登记表》、政务短信、《关于绿地公馆交付后房屋整改问题维修措施及方案的答复》、微信聊天记录等证据，其中《群众来电、来信、来访登记表》显示案涉房屋所在小区业主信访，事项为“绿地楼盘工程渗水、漏水严重无法收楼”；政务短信内容显示“经……全面核查，业主们反映问题基本属实，并组织召开协调会议，会上建设、施工单位针对装修质量问题明确了维修整改方案，并公示……，该项目已完成竣工验收，竣工验收标准为室内毛坯”；《关于绿地公馆交付后房屋整改问题维修措施及方案的答复》拟证明被告就商品房存在的问题提出整改及维修方案，并在小区张贴公告。微信聊天记录显示2018年11月至2019年4月，原告多次与被告工作人员沟通案涉房屋维修问题。另，原告自认其尚未支付本案诉请的物业管理费。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》《关于绿地公馆（绿地大都会南区高层住宅）交楼标准的说明》、照片、《收楼确认书》《群众来电、来信、来访登记表》、政务短信、《关于绿地公馆交付后房屋整改问题维修措施及方案的答复》、微信聊天记录、《竣工验收备案证书》、邮单、收楼通知书、房屋交付验收表等证据以及本院庭审笔录附案证实。本院认为，本案争议的焦点为：一、案涉商品房是否符合合同约定的交付标准；二、如需要支付违约金，违约金该如何计算；三、被告是否应赔偿原告物业管理费损失。关于焦点一，被告主张案涉商品房的装修是免费赠送的，但未提供任何证据佐证，而本案现有证据也没有任何关于赠送的约定，故被告该主张缺乏证据支持，本院不予采纳。案涉商品房是被告按照精装房的价格销售给原告的，房价款中包含了装修费用，而竣工验收是在案涉商品房尚在毛坯的状态下进行备案的。因此，被告交付商品房时，不仅要取得《竣工验收备案证书》，商品房的装修质量也应符合双方约定的标准。附件十一补充协议第五条以取得《工程竣工验收报告》作为唯一交房条件的约定、附件十一补充协议第七条第5款删除合同第十一条第（三）项查验房屋全部内容的约定，符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的被告免除自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，为无效条款。原、被告双方应按合同第九条约定的商品房交付条件、第十一条约定的交付时间和手续进行验房、收房。从原告提供的东莞政务短信及微信聊天记录可知，案涉商品房的确存在装修质量问题，不符合合同约定的交房标准，原告有权拒绝收房并有权要求被告进行整改。关于焦点二，被告未能在合同约定的2018年8月30日前将符合双方约定交付条件的商品房交付给原告，构成违约。被告应当自2018年8月31日起按日向原告支付总房价款0.01%的违约金至原告实际收房或应当收房之日。违约金兼具补偿性和惩罚性，旨在督促当事人信守承诺，履行合同义务，维护交易稳定。本案中，《商品房买卖合同（预售）》约定逾期交楼违约金最高赔付额不超过总房价款的5%，明显不利于维护原告的合法权利，亦无法起到督促被告积极履行交楼义务的作用，属于被告免除自身责任、排除原告主要权利的情形，为无效条款，故本院不予适用。原告已于2019年4月1日实际收楼，故违约金计至实际收楼当日为19724.13元（921688元×0.01%×214天），原告诉请超出部分，本院予以驳回。关于焦点三，被告是否应赔偿原告物业管理费损失。原告庭审中明确其并未实际支付物业管理费，即该费用尚未产生，原告诉请被告赔偿该部分损失，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，本院判决如下：一、被告东莞弘景置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘小燕支付逾期交房违约金19724.13元；二、驳回原告刘小燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费277元，原告已预交，由原告刘小燕负担96元，被告东莞弘景置业有限公司负担181元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 崔丽君二〇二〇年十二月八日法官助理 王雅仪书 记 员 张家源附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。