安徽省合肥市中级人民法院 执 行 裁 定 书 2020皖01执复85号 复议申请人（利害关系人）：合肥智峰文化艺术学校，住所地安徽省合肥市经开区莲花路与石门路交口**新城大厦，统一社会信用代码52340100MJA570828B。 法定代表人：叶丁勇。 申请执行人：徽商银行股份有限公司合肥大东门支行，住，住所地安徽省合肥市长江东路**一社会信用代码91340100711770001G。 负责人：霍庆，行长。 委托诉讼代理人：许亚宝，安徽华人律师事务所律师。 被执行人：合肥新城建筑安装工程有限责任公司，住所地安，住所地安徽省合肥市经济技术开发区石门路与莲花路交口综合办公楼信用代码9134010014902190X。 法定代表人：季向华，公司董事长。 买受人：合肥新明投资有限公司，住所地安，住所地安徽省合肥市经济技术开发区信用代码91340100764765265Ｐ（1-1）。 法定代表人：张明伦，董事长。 复议申请人合肥智峰文化艺术学校（以下简称智峰学校）不服安徽省合肥市瑶海区人民法院作出的（2020）皖0102执异39号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 瑶海区人民法院在执行徽商银行股份有限公司合肥大东门支行（以下简称徽商银行大东门支行）与合肥新城建筑安装工程有限责任公司（以下简称新城公司）、无为县四惠大成置业有限公司、安徽海拓置业有限公司、季向华、王松山、张武海、周先斌、尚昌文、尚毛茂、周凤婷、周思洋、施信会金融借款合同纠纷一案中，利害关系人智峰学校对该院要求其迁出合肥市经开区莲花路与石门路交口综合办公楼1-5层办公用房及附属建筑的执行行为提出异议。 智峰学校异议称，瑶海法院于2020年7月10日作出（2019）皖0102执3586号迁出公告，责令被执行人新城公司及相关占用人在2020年7月31日前迁出合肥市经开区莲花路与石门路交口综合办公楼1-5层办公用房及附属建筑。异议人享有合法的阻止移交占有的权利：一、法院于2018年10月17日查封案涉房产，于2020年6月18日拍卖成交，但是异议人分别于2016年9月12日、2018年3月28日两次与新城公司就案涉房产签订了《房屋租赁合同》，租金每年1130000元（每年涨幅3%），租期至2030年1月31日止。异议人在法院查封案涉房屋之前已经签订合法有效的书面租赁合同并合法占有使用案涉房产，异议人依法能够在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产；二、瑶海法院拍卖案涉房产并未依法通知作为承租人的异议人，显然侵害了异议人的优先购买权，拍卖行为应属无效。三、虽然徽商银行大东门支行对案涉房产享有抵押权，其有权通过拍卖实现抵押权，但其无权以其享有抵押权或实现了抵押权进而要求异议人腾退房屋。而是否继续履行与异议人的房屋租赁合同事宜，应当由异议人或案涉房产受让人通过另行诉讼的方式加以解决，法院不能超范围、超职权在本次执行中解决。为维护异议人合法权益，依据《民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条等相关法律的规定，请求在租赁期内，阻止向受让人移交被执行的不动产。 异议人智峰学校提交了民办非企业单位登记证书、民办学校办学许可证、《房屋租赁合同》、租金支付凭证、缴费单据等证据拟证实其主张。 申请执行人徽商银行大东门支行称，2015年8月31日，徽商银行大东门支行与新城公司签订最高额抵押合同，将案涉房产抵押给徽商银行大东门支行，并于2015年9月1日办理了他项权证，而智峰学校于2016年9月12日才与被执行人新城公司签订了第一份《房屋租赁合同》，抵押权设定在先，后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束。因抵押权先于租赁权成立，智峰学校不享有优先购买权。请求法院驳回智峰学校的异议请求。 该院查明，徽商银行大东门支行与合肥新城公司、无为县四惠大成置业有限公司、安徽海拓置业有限公司、季向华、王松山、张武海、周先斌、尚昌文、尚毛茂、周凤婷、周思洋、施信会金融借款合同纠纷一案，该院于2019年3月21日作出（2018）皖0102民初11270号民事判决:一、被告新城公司于本判决生效之日起三十日内偿还原告徽商银行大东门支行借款本金1500万元，并支付利息（利息、罚息、复利）898513.25元（暂计至2018年10月10日，此后按合同约定标准计算至款清时止）；二、被告新城公司于本判决生效之日起三十日内向徽商银行大东门支行支付律师费10万元；三、原告徽商银行大东门支行有权对被告新城公司抵押的房屋（房地产权证合产字第××号）、无为县四惠大成置业有限公司抵押的房屋（房地产权证无房字第**8502-××5、016503-××6、01××51、01××52号）拍卖、变卖所得的价款优先受偿；四、被告无为县四惠大成置业有限公司在原告徽商银行大东门支行实现抵押权后，有权向合肥新城公司追偿；五、被告无为县四惠大成置业有限公司、安徽海拓置业有限公司、王松山分别在最高额3000万元保证担保范围内，被告季向华、张武海、周先斌、尚昌文、尚毛茂、周凤婷、周思洋、施信会分别在最高额5500万元保证担保范围内对（2018）皖0102民初11267号、（2018）皖0102民初11270号、（2018）皖0102民初11272号案件中被告合肥新城公司的清偿义务承担连带清偿责任；六、被告无为县四惠大成置业有限公司、安徽海拓置业有限公司、季向华、王松山、张武海、周先斌、尚昌文、尚毛茂、周凤婷、周思洋、施信会在承担保证责任后，有权向债务人追偿。 判决生效后，因新城公司等人未按照判决履行付款义务，徽商银行合肥大东门支行向该院申请强制执行。诉讼过程中，该院于2018年10月17日保全了被执行人合肥新城公司名下位于合肥市经开区××与××路交口综合办公楼1-5层房产。案件进入执行程序后，上述保全措施自动转为执行措施。执行过程中，该院依法委托安徽安和房地产土地评估有限公司对被执行人新城公司名下位于合肥市经开区××与××路交口综合办公室1-5层房产进行评估，并通过“京东网”对案涉房产进行了公开拍卖。新明公司于2020年6月18日最终以33913572元的最高价竞得案涉房产。该院于2020年7月20日出具（2019）皖0102执3586号成交裁定书，于2020年7月10日张贴迁出公告，要求被执行人新城公司及相关占用人员迁出案涉房产及附属建筑，于2020年8月7日向合肥市不动产登记中心发出协助执行通知书，将案涉房产过户至买受人新明公司名下。 另查明，案涉标的合经区石门路与莲花路交口综合办公楼一层由合肥高新技术产业开发区人民法院于2018年8月24日首封，因本案申请执行人徽商银行大东门支行对案涉标的享有抵押权，该院向合肥高新技术产业开发区人民法院发出商请移送执行函，合肥高新技术产业开发区人民法院将案涉房产的处置权移交该院。 案涉房产于2015年9月1日在合肥市不动产登记中心登记设定抵押权，且该项抵押权已经本案生效判决予以确认。 智峰学校提交的证据显示，其与新城公司于2016年9月12日签订的租赁合同期限2016年4月1日起至2021年3月30日止，于2018年3月28日签订续租合同，房屋租赁合同在原期限顺延至2030年1月31日止。 该院认为，一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，异议人智峰学校提交的租赁合同签订于2016年，案涉房产设定抵押的时间是2015年9月1日，属于抵押在先、租赁在后。异议人提交的租赁合同显示，其与被执行人签订了自2016年4月1日至2030年1月31日长达近14年的租赁合同，前述租赁合同已严重影响到徽商银行大东门支行在先抵押权的实现，智峰学校对案涉房产的租赁权是依法应当除去的权利。因此，智峰学校不享有对案涉房产的优先购买权。该院张贴迁出公告，要求智峰学校迁出的执行行为符合法律规定。智峰学校认为法院侵害其优先购买权，主张拍卖无效的异议请求不能成立。智峰学校认为其享有的租赁权可以阻止将案涉房产移交买受人新明公司的异议请求不能成立。异议人智峰学校主张的抵押之后设立的租赁权，是民事执行司法解释明确授予执行法院有权解除的权利，因此，该院的执行行为于法有据，异议人认为该院超职权、超范围的异议请求亦不能成立。 二、关于本案的救济路径问题。智峰学校认为，本案应当按照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，即按照实体异议进行审查。该院认为，本案不属于实体异议，而属于行为异议，应按照《民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。理由如下：《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（后修改为第二百二十七条）的规定，向执行法院提出执行异议。由上述法律规定可以看出，只有案外人只有主张所有权或者主张足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，才属于实体异议，才应依照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。本案中，异议人智峰学校主张的租赁权，成立于抵押权之后，且严重影响到了在先抵押权的实现，是依法应当除去的权利。换言之，智峰学校主张的租赁权成立与否均不能阻止执行标的的转让、交付。因此，智峰学校所主张的租赁权虽然属于实体权利，但是不属于能够阻止执行标的转让、交付的实体权利，不属于《民事诉讼法》第二百二十七条规定的实体异议的范畴。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，执行法院裁定驳回异议人智峰学校的异议请求。 复议申请人智峰学校复议称，瑶海法院（2020）皖0102执异39号执行裁定书适用法律错误。一、应当遵循新法优于旧法原则。本案中，瑶海区法院2018年10月17日查封案涉房产，于2020年6月18日拍卖成交，但复议申请人分别于2016年9月12日、2018年3月28日两次与新城公司签订房屋租赁合同，租赁案涉房产（部分非申请人租赁的门面房除外）用于办学，租期至2030年1月31日。据此，复议申请人在瑶海法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并合法占有使用，复议申请有权依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》在租赁期内阻止向买受人移交占有。如《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款与前述规定冲突，根据新法优于旧法原则，也应适用前述规定；二、租赁合同没有影响到申请执行人抵押权的实现。案涉房产已拍卖成交，申请执行人可就拍卖款优先受偿，其抵押权已经顺利实现，故复议申请人租赁合同并没有影响到抵押权的实现，租赁权不因拍卖而灭失。执行法院援引《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，与本案事实不符，属于适用法律错误。本案在没有除去租赁权的情况下，执行法院先拍卖，亦有买受人竞得，足以证明租赁权对抵押权实现没有影响。综上，瑶海区人民法院要求复议申请人迁出案涉房产，缺乏法律依据，请求：一、撤销瑶海区人民法院（2020）皖0102执异39号执行裁定书；二、在租赁期内（2030年1月31日止）阻止向买受人移交占有被执行的不动产（合肥市合经区石门路与莲花路综合办公楼1-5层办公用房及附属建筑，除部分非申请人租赁的门面房外）。 瑶海区人民法院查明的事实无误，本院予以确认。 本院另查明，2019年12月17日，瑶海法院向智峰学校发出（2019）皖0102执3586号之一通知，告知：徽商银行合肥大东门支行抵押权设立在先，智峰学校与新城公司的租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现发生所有权变动后，受让人不受租赁合同的约束。智峰学校拒收后，瑶海法院现场张贴了该通知。 本院认为，本案的争议焦点为智峰学校与新城公司签订的房屋租赁合同能否阻止瑶海区人民法院向买受人移交占有。具体分析如下： 合肥新城公司名下位于合肥市经开区××与××路交口综合办公楼1-5层房产抵押给徽商银行合肥大东门支行，该抵押权经生效法律文书确认，抵押登记时间是2015年9月1日，智峰学校提交的房屋租赁合同签订时间为2016年9月12日，智峰学校租赁成立在抵押之后。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。该案中，智峰公司与新城公司在抵押权设立之后的租赁到期日为2030年1月31日，尚余长达10年的租赁期限，如附带该租赁拍卖必然影响抵押权的实现。执行法院正是基于租赁在抵押之后影响到抵押权实现，向复议申请人智峰学校发出通知，认定“智峰学校与新城公司的租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现发生所有权变动后，受让人不受租赁合同的约束”，也即在除去租赁情况下拍卖案涉房产。因此，复议申请人主张没有除去租赁亦有买受人竞买，没有影响抵押权实现的意见本院不予采纳，瑶海法院认定该租赁不能对抗在先登记的抵押权，并张贴迁出公告要求智峰学校迁出案涉房产有事实依据，符合相关法律、司法解释规定。 关于复议申请人智峰学校主张应遵循新法优于旧法原则，适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定审查的问题。本案审查的焦点为智峰学校主张的租赁权能否对抗抵押权，而非能否对抗法院的查封行为，故不应适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定审查，该规定与《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定适用范围不同，不存在新法优于旧法的问题，故复议申请人智峰学校的此节意见本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回合肥智峰文化艺术学校复议申请，维持安徽省合肥市瑶海区人民法院作出的（2020）皖0102执异39号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  胡明艳 审判员  杨曙华 审判员  鄢隆伟 二〇二〇年十二月十一日 法官助理程佳豪 书记员章申鑫 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； 民事诉讼法二百二十七条民事诉讼法二百二十五条（五）异议裁定对应当适用第规定审查处理的异议，错误适用第规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。