四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1622民初3126号 原告：成都金房物业集团有限责任公司，住所地四川省成都市金牛区金房苑北路****，统一社会信用代码91510100713014365X。 法定代表人：林瑶，董事长。 委托诉讼代理人：蒋露茜，四川印诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡弥，四川印诺律师事务所律师。 被告：刘春碧，女，1970年4月12日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：杜炳剑，系被告刘春碧丈夫，1966年12月6日出生，汉族，户籍地四川省蓬溪县，现住四川省武胜县。 原告成都金房物业集团有限责任公司（以下简称金房物业公司）与被告刘春碧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭审理了本案。原告金房物业公司的委托诉讼代理人蒋露茜与被告刘春碧的委托诉讼代理人杜炳剑到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告金房物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2018年3月1日至2020年5月31日期间的物业服务费3631.07元；2、判决被告按照岭秀郡物业服务合同第十一条规定向原告支付违约金166.56元。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：判决被告支付原告2018年3月1日至2020年5月31日期间的物业服务费3592.5元；事实和理由：2018年1月22日，原告与武胜县沿口镇岭秀郡小区第一届业主委员会签订《岭秀郡物业服务合同》，约定由原告为岭秀郡小区提供物业服务，合同期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止，物业服务费按包干制计算确定，按照房屋建筑面积向业主收取，高层住宅1元/㎡/月，小高层1.2元/㎡/月，非住宅用房2元/㎡/月。物业服务费按月缴纳，业主应在每月15日前缴纳上月的物业费，逾期缴纳的业主应按同期银行贷款利率支付违约金。合同签订后，原告为岭秀郡小区提供了物业服务，被告为该小区10-2-x-x号住房业主，房屋建筑面积为112.07㎡。被告未向原告缴纳2018年3月1日至2020年5月31日期间的物业服务费3631.07元，经原告多次催收未果，请求法院判决支持原告的诉讼请求。 被告刘春碧辩称：1、被告居住在岭秀郡小区10栋2-x-x号房屋属实，房屋建筑面积不是112.07㎡，实际是110.88㎡；2、原告与业主委员会签订的合同被告不知道、不知情，收费标准不清楚，收取违约金不知情，被告未与原告签订物业合同，原告无权起诉；3、被告未缴纳2018年3月1日至2020年5月31日期间的物业服务费属实，这个期间是否是原告在物业服务不清楚；4、小区主体大门、消防设施、路灯等存在问题；5、被告停放在小区的电瓶车丢失了要求原告赔偿，小区保安不要被告进小区大门侵权，被告缴纳物业费用前提是原告赔偿被告的电瓶车、保安侵权费用。 原告金房物业公司围绕诉讼请求提供了以下证据：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告身份信息，证明原、被告诉讼主体资格；2.物业服务合同，证明原告与被告形成了物业服务关系；3.照片、工作纪录，证明原告对案涉岭秀郡小区提供了物业服务，履行了合同义务；4.欠费统计表及违约金计算表，证明被告拖欠物业费时间及金额，下欠2018年3月1日至2020年5月31日期间的物业服务费3631.07元、违约金166.56元；5.催缴纪录，证明原告向被告履行了书面催收物业费的义务；6.网签纪录，证明案涉房屋属被告所有。 被告质证意见：被告与原告没有签订物业服务合同，与被告无关。 被告刘春碧围绕诉讼请求提供了以下证据：1、手机录音录像的打印材料一份及光盘一张，证明门卫保安侵权，不要被告进入小区大门；2、不动产登记中心房屋信息查询表，证明被告的案涉房屋建筑面积为110.88㎡；3、物管费代金卷，证明在2018年前，重庆普华物业管理有限公司向被告发放了物管费代金卷用于冲抵物业服务费。 原告质证意见：第1组证据真实性无异议，但与本案无关联性；对第二组证据无异议，第三组证据系前期物业与开发商单方的意思表示，不能约束本案原告。 本院对原被告提供的证据认证意见：经本院审查，原告提供的第1、2、3、5、6组证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信，原告提供的第4组证据，所证明的被告拖欠物业费的期间客观、真实，本院予以采信。被告提供的第1、2、3组证据真实、合法，第1组证据证明了被告与小区保安因进入小区发生纠纷，属于另一法律关系处理范畴，与本案无关联性，本院不予采信；第2组证据与本案有关联性，本院予以采信；第3组证据属于前期物业公司及开发商向被告发放的物管费代金卷，与本案无关联性，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月22日，原告金房物业公司与武胜县沿口镇岭秀郡小区第一届业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定由原告金房物业公司为武胜县沿口镇岭秀郡小区提供物业服务，合同期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止，物业服务费按包干制计算，按照房屋建筑面积向业主收取，高层住宅1元/㎡/月，小高层1.2元/㎡/月，非住宅用房2元/㎡/月。物业服务费按月缴纳，业主应在每月15日前缴纳上月的物业费，逾期缴纳的，业主应按同期银行贷款利率支付违约金，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告金房物业公司按约为案涉岭秀郡小区提供物业服务，被告刘春碧为该小区10栋2-5-2号住房业主，系小高层，房屋建筑面积为110.88㎡，在原告提供物业服务期间，被告未向原告缴纳2018年3月1日至2020年5月31日期间的物业服务费3592.5元（110.88㎡×1.2元×27个月），后经原告催收未果，2020年11月16日，原告遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持其诉请。 本院认为，原告金房物业公司与武胜县沿口镇岭秀郡小区第一届业主委员会签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，具有法律约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告作为案涉小区的业主，该物业服务合同对其具有法律约束力，被告辩称其未与原告签订物业合同，原告无权起诉的理由不成立，本院不予采纳。原告按照合同约定在合同期内为案涉小区提供了物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”之规定，被告应当按照合同约定按时足额向原告缴纳物业服务费，因此，原告要求被告支付2018年3月1日至2020年5月31日期间下欠的物业服务费3592.5元有理，本院予以支持。被告辩称小区主体大门、消防设施、路灯等存在问题，未向本院提供相应的证据予以证明，不能作为拒缴物业服务费的理由，被告辩称其停放在小区的电瓶车丢失以及小区保安不要进入小区大门，侵害了其权利要求赔偿，属于另一法律关系处理范畴，本院不予采纳。 关于原告要求被告按照合同约定向其支付违约金166.56元问题。原告金房物业公司与武胜县沿口镇岭秀郡小区第一届业主委员会签订的《物业服务合同》约定了物业服务费按月缴纳，业主应在每月15日前缴纳上月的物业费，逾期缴纳的业主应按同期银行贷款利率支付违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，该约定不违反法律规定。被告无正当理由拒缴下欠原告的物业服务费，已构成违约，应向原告支付违约金，按照合同约定的计算标准，被告应支付的违约金应为164.79元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款；《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条；《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下： 一、被告刘春碧在本判决生效后十日内给付原告成都金房物业集团有限责任公司2018年3月1日至2020年5月31日期间下欠的物业服务费3592.5元及逾期付款违约金164.79元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘春碧负担（原告成都金房物业集团有限责任公司已垫付25元，在本判决生效后，执行时由被告刘春碧一并支付给原告成都金房物业集团有限责任公司）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈道金 二〇二〇年十二月七日 书记员  马 林