湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终2162号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：曹建中，男，1951年12月19日出生，汉族，住广东省。 委托诉讼代理人：贺向明，湖南义剑律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：益阳市人民防空工程管理站，住所地。 法定代表人：陶钢，系管理站主任。 委托诉讼代理人：王志峰，湖南嘉才律师事务所律师。 上诉人曹建中因与被上诉人益阳市人民防空工程管理站（以下简称管理站）租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初1555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问当事人等方式进行了审理。上诉人曹建中及其委托诉讼代理人贺向明、被上诉人管理站之委托诉讼代理人王志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹建中上诉请求：一、撤销一审判决，改判曹建中支付租金16.5万元，管理站支付曹建中拆除费用及工人工资19.6万元。二、判决管理站承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、有新的证据证明管理站已同意按最优惠价格计算租金。2020年9月21日，管理站向曹建中发出了《关于减免房租的通知》，减免三个月租金7500元，即每月2500元，每年为三万元。这与曹建中在一审中所陈述的“上级领导在曹建中的申请下，组织双方进行了协调，同意在原合同基础上减免租金，以最优惠价格计付租金”的说法是完全一致的。即使计算到2019年底，六年的租金也只有18万元。2019年7月管理站提出终止租赁合同，要求曹建中搬迁时代为拆除本属于管理站的装修，租赁合同终止时不应再计算租金，故应扣除15000元，实际所欠租金为16.5万元。2、一审判决认定“曹建中在人防工程内外所投入的装修、装饰无偿归管理站所有，曹建中不得拆走或人为破坏”，而事实上部分装修装饰被拆走了，那么，就只存在两种可能，一是曹建中违背合同拆走了“无偿归管理站的装修装饰”，应由曹建中赔偿损失，但管理站并没有提出这一诉讼请求；二是管理站要求曹建中拆除的，管理站也对此并不否认是其要求拆除的，而曹建中退还场地没有拆除的义务，从情理上讲，拆除的装修装饰没有任何利用价值，且需要支付拆除费、装卸费用，故曹建中自行拆除不合情理。因此，曹建中的拆除行为是基于管理站的委托，曹建中受委托拆除的费用理应由管理站承担。加上为方便管理站工作，配合管理站对租赁场地检查参观、保证随喊随到所增加的工人工资13.2万元，各自承担50%工人工资也合情合理。因此管理站应补偿曹建中拆除费和人工费19.6万元。折抵后，管理站应支付曹建中3.1万元，该部分补偿曹建中可以放弃，但曹建中也无需支付租金。 管理站辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人主张的拆除费用和工人工资没有事实和法律依据。 管理站向一审法院起诉请求：一、请求判令曹建中立即支付管理站租金38万元；二、请求判令曹建中承担本案的全部诉讼费用。 曹建中向一审法院反诉请求：一、判令管理站承担曹建中企业停工停产后为了管理站及时迎接上级和相关部门对防空设施的检查和参观所支付的留守员工工资的50%，即6.6万元。二、判令管理站支付曹建中装修拆除费用13万元。 一审法院认定事实：2011年12月18日，管理站（曾用名益阳市人民防空工程维护经营站）与曹建中签订《人防工程租赁合同书》，约定管理站将位于益阳市会志路南面的会龙人防工程租赁给曹建中，租赁范围为会龙工程（含现有附属设施），共4330平方米，租赁期间自2012年1月1日起至2016年11月30日止，共五年。合同到期后如曹建中有意续签，在同等条件下，管理站应优先考虑曹建中。租金按年度缴付，合同签订之日付清第一年租金；第二年度开始，每年的租金分别在元月15日以前缴清。五年租金分别为：第一年年租金为3万元；第二年年租金为3万元；第三年年租金为4万元；第五年年租金为7万元，共23万元。租赁期满后，曹建中在人防工程内外所投入的装修、装饰无偿归管理站所有。曹建中不得拆走或人为破坏。合同签订后，管理站交付会龙人防工程给曹建中使用，曹建中自2014年起未按期支付租金。2019年8月28日，管理站向曹建中发出催款通知，要求曹建中交纳所欠2014年以来租金38万元。曹建中于2019年7月起开始腾空房屋，于2019年12月全部腾空。 一审法院认为，管理站与曹建中之间签订的《人防工程租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。租赁合同到期后，曹建中继续使用人防工程，管理站未提出异议，则原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，租金交纳方式按照原合同履行。原合同未明确2016年12月1日之后的租金标准，按照原合同租金逐年递增的交租方式，续租期间的租金应当按第五年租金，即7万元/年计算。曹建中自2014年起拖欠租金，截至2019年12月腾空房屋止，已经拖欠租金38万元。曹建中关于减免租金的主张，缺乏证据支持，不予支持，对管理站要求曹建中支付租金38万元的诉讼请求，予以支持。根据租赁合同约定，就曹建中在租赁物内投入的装饰装修，租赁期满后无偿归管理站所有，故对曹建中要求管理站补偿装修损失13万元及支付曹建中留守人员工资6.6万元的反诉请求，无事实依据，均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、曹建中于判决生效之日起十日内支付益阳市人民防空工程管理站租金38万元。二、驳回曹建中的全部反诉请求。案件受理费7000元，减半收取3500元，反诉案件受理费2110元，减半收取1055元，均由曹建中负担。 二审中，上诉人曹建中向本院提交了下列证据：证据一、关于减免房租的通知，拟证明原租金为3万元每年；证据二和证据三、催款通知书，拟证明原来的房租并没有确定按原合同执行；证据四、战略合作协议书，拟证明因管理站的原因导致合作失效。 管理站质证认为，对于上诉人曹建中提供的证据一真实性、合法性、关联性无异议，对于证明目的有异议，租金减免的时间是2020年1-3月，并没有减免2020年之前的租金；对于证据二和证据三在一审已提交，不属于新证据，对于证据四真实性、合法性有异议，该证据与本案没有关联性，不能证明上诉人曹建中受到损失。 本院认为，对于曹建中提供的证据一因管理站对其真实性无异议，本院予以采信，但不能证明原租金为每年3万元；对于证据二和证据三不属于新证据，本院不予采信；对于证据四，因与本案无关，本院不予采信。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案二审当事人争议的焦点为：一、曹建中是否应支付38万元租金给管理站。二、曹建中为配合管理站迎检支付的留守员工工资和退还场地时所支付的装修拆除费是否应由管理站支付。 一、关于曹建中是否应支付38万元租金给管理站的问题。本案曹建中与管理站签订《人防工程租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应履行合同义务。对于租赁期间的租金，应该按照合同的约定履行。2016年11月30日，租赁合同到期后，曹建中继续使用人防工程，管理站并未提出异议，原租赁合同继续有效，一审法院根据租赁合同中租金递增的方式，确定到期后的租金以最后一年的租金标准7万元每年计算并无不妥。曹建中从2014年直到2019年12月腾空房屋，已经拖欠租金38万元。曹建中上诉提出管理站同意按照最优价格每年3万元计算租金，因曹建中二审中提交的证据不能证明减免2020年之前租金，其上诉请求本院不予支持。 二、关于曹建中为配合管理站迎检支付的留守员工工资和退还场地时所支付的拆除费是否应由管理站支付的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”曹建中上诉提出，其受管理站的委托对人防工程的装修、装饰进行拆除，管理站应支付相应的拆除费。但管理站对曹建中所陈述的委托情况不予认可，曹建中也未提供证据予以证明；而根据租赁合同约定，租赁期满后，曹建中在租赁物内外投入的装饰装修无偿归管理站所有。现曹建中要求管理站支付相应的拆除费，无事实依据，对曹建中的该项上诉请求本院不予支持。对于曹建中所主张的留守员工工资，因曹建中一审中所提交的杨干夫出具的书面证明，无其他证据佐证，证人也未出庭接受法庭询问，本院无法核实该份证明的真实性，故对曹建中要求管理站支付相应的留守员工工资的主张本院不予支持。 综上所述，上诉人曹建中的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4220元，由上诉人曹建中负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐光辉 审 判 员 陈运泉 审 判 员 昌 丹 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 李 健 书 记 员 余培义