湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0881民初471号原告：中百集团钟祥置业有限公司，住所地：钟祥市郢中镇王府大道**。统一社会信用代码91420881585458884F。法定代表人：秦丽华，经理。委托诉讼代理人：商应海，湖北飞奥律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：胡安东，湖北飞奥律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：却卫东，男，1973年6月3日出生，汉族，住荆门市东宝区。原告中百集团钟祥置业有限公司与被告却卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序。因被告却卫东下落不明，通过其他方式不能送达，本案转为普通程序，公告送达法律文书后公开开庭进行了审理。原告中百集团钟祥置业有限公司的委托诉讼代理人商应海到庭参加诉讼，被告却卫东经本院公告传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告中百集团钟祥置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告却卫东支付拖欠租金80249元、物业管理费50480元和能源费9189.83元，合计139918.83元；2、依法判决被告却卫东承担违约金（违约金以139918.83元为基数，从2017年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至支付完毕时止）；3、本案的诉讼费由被告却卫东负担。事实及理由：2013年11月8日原告与却卫东签订一份《店铺租赁合同》，合同约定：“……甲方（指原告）愿意出租及乙方（指被告）愿意承租甲方位于湖北省钟祥市郢中镇中百钟祥购物中心地上五层5F-Z-11铺位，面积为83平方米，用于乙方从事经营活动……乙方经营餐饮品牌为避风塘……租赁期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。本合同项下起始月租金标准如下：第一租赁年场地的月标准租金为人民币60元/平方米；第二年租赁年场地的月标准租金为人民币65元/平方米；第三租赁年场地的月标准租金为人民币70元/平方米……乙方在每季度结束前5日支付下一季度租金……乙方按40元/平方米/月的标准支付物业管理费，乙方在每季度结束前5日支付下一季度物业管理费……乙方延迟交付租金或者本合同约定的费用超过15日的，每逾期一日，按当期每月租金额或者费用额标准的0.3%承担违约金……”。合同签订后，原告将铺位移交给被告经营使用，截至2016年12月31日合同到期后，被告下欠租金44400元、物业管理费35520元、能源费5370.01元，合计85290.01元。2013年11月8日原告与却卫东又签订一份《店铺租赁合同》。合同约定：“……甲方（指原告）愿意出租及乙方（指被告）愿意承租甲方位于湖北省钟祥市郢中镇中百钟祥购物中心地上六层6F-Z-06铺位，面积为34平方米的场地，用于乙方从事经营活动……乙方经营水吧品牌为茶物语……租赁期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。本合同项下起始月租金标准如下：第一租赁年场地的月标准租金为人民币110元/平方米；第二租赁年场地的月标准租金为人民币115元/平方米；第三租赁年场地的月标准租金为人民币120元/平方米……”。合同签订后，原告按照合同约定将租赁物移交给被告经营使用，截止2016年12月31日合同到期后，被告下欠租金35849元、物业费14960元和能源费3819.82元，合计54628.82元。综上所述，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告按照合同约定履行了义务，被告却卫东违反合同约定拖欠租金、物业管理费等费用。其行为严重侵害了原告的民事权利，已给原告造成了巨大的经济损失。被告却卫东未到庭，亦未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2013年11月8日，原告为甲方（出租方）、被告为乙方（承租方）签订《店铺租赁合同》一份，合同主要内容有：1、乙方租赁甲方位于湖北省钟祥市郢中镇中百钟祥购物中心地上五层5F-Z-11铺位，面积为83平方米的场地，用于乙方从事经营活动；2、租赁期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；3、乙方经营餐饮品牌为避风塘；4、租金标准如下：第一租赁年度租赁场地的月标准租金为人民币60元/平方米、第二租赁年度租赁场地的月标准租金为人民币65元/平方米、第三租赁年度租赁场地的月标准租金为人民币70元/平方米；5、租金支付方式为乙方需于每季度前5日支付下一季度租金；6、乙方按40元/平方米/月的标准支付物业管理费，在每季度结束前5日支付下一季度物业管理费；7、乙方须向甲方交纳履约保证金10000元，如乙方迟延交付租金超过15天，则该履约保证金抵作相应租金；8、在合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前解除合同；9、乙方迟延交付租金或者本合同约定的费用超过15日的，每逾期一日，按当期每月租金额或费用额标准的0.3%承担违约金。庭审中，原告陈述称：被告租赁面积83㎡；合同约定2016年每月租金为70元/㎡，每月应交租金为5810元，原告主张按3700元/月计算，每月应缴物业费3320元，原告主张按2960元/月计算，原告主张2016年1月至12月应交租金为44400元，均未支付；原告主张2016年1月至12月应交物业费35520元，均未支付；2015年9月至12月欠水、电费用共1378.05元；2016年1月至9月欠水、电费用共3996.96元（其中水费162.4元、电费3829.56元），上述四项合计85290.01元。2013年11月8日，原告为甲方（出租方）、被告为乙方（承租方）又签订《店铺租赁合同》一份，合同主要内容有：1、乙方租赁甲方位于湖北省钟祥市郢中镇中百钟祥购物中心地上五层6F-Z-06铺位，面积为34平方米的场地，用于乙方从事经营活动；2、租赁期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；3、乙方经营餐饮品牌为茶物语；4、租金标准如下：第一租赁年度租赁场地的月标准租金为人民币110元/平方米、第二租赁年度租赁场地的月标准租金为人民币115元/平方米、第三租赁年度租赁场地的月标准租金为人民币120元/平方米；5、租金支付方式为乙方需于每季度前5日支付下一季度租金；6、乙方按40元/平方米/月的标准支付物业管理费，在每季度结束前5日支付下一季度物业管理费；7、乙方须向甲方交纳履约保证金6000元，如乙方迟延交付租金超过15天，则该履约保证金抵作相应租金；8、在合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前解除合同；9、乙方迟延交付租金或者本合同约定的费用超过15日的，每逾期一日，按当期每月租金额或费用额标准的0.3%承担违约金。庭审中，原告陈述称：被告租赁面积34㎡；合同约定2016年每月租金为120元/㎡，每月应交租金为4080元，原告主张按3060元/月计算，每月应缴物业费1360元，原告主张2016年1月至12月应交租金为36720元，已支付871元，拖欠35849元；2016年1月至12月应交物业费16320元，已支付1360元，拖欠14960元；2016年1月至12月欠水、电费用共3819.82元（其中水费31元、电费3788.82元），上述三项合计54628.82元。以上事实，有《店铺租赁合同》、原告出具的租金、物业费用明细表、电费明细表、水费明细表及相关原始单据、记录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告订立的《店铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律禁止性规定，双方均应遵照履行。原告向被告交付了租赁物，被告依约应按时向原告交纳租赁期间租金物业管理费及其他实际发生费用。原告要求被告支付租赁期间拖欠的租金、物业管理费和水、电、燃气费共139918.83元合法有据，本院予以支持。被告拖欠租金等费用系违约行为，根据《店铺租赁合同》第10条第2款约定，被告迟延交付租金及其他费用按每逾期一日支付总拖欠费用0.3%违约金，该违约金标准约定过高，但原告现自愿请求调整为按银行同期贷款利率130%标准支付违约金不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、被告却卫东支付原告中百集团钟祥置业有限公司拖欠租金、物业管理费和水、电、燃气费共139918.83元；二、被告却卫东支付原告中百集团钟祥置业有限公司违约金（以139918.83元为基数，自2017年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的130%计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2430元，由被告却卫东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  王云玲人民陪审员  于景龙人民陪审员  刘 帅二〇二〇年十二月一日法官助理彭宣明书记员李娇娥