山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0112民初8126号 原告：西藏新城悦物业服务股份有限公司济南分公司，住所地山东省济南市历城区，统一社会信用代码913701123072082604。 负责人：傅鹰，经理。 委托诉讼代理人：冶明忠，该公司员工。 被告：张培领，男，1992年3月2日出生，汉族，户籍所在地山东省曹县，现住济南市历城区。 原告西藏新城悦物业服务股份有限公司济南分公司（以下简称新城悦济南分公司）与被告张培领物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告新城悦济南分公司的委托诉讼代理人冶明忠，被告张培领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新城悦济南分公司向本院提出诉讼请求：1.判令张培领支付拖欠物业费3926.58元；2.判令张培领支付违约金965.37元（截止2020年7月1日）；3.本案的诉讼费由张培领承担。事实与理由：张培领所有的山东省济南市历城区某小区房屋一套（建筑面积93.49平方米）由新城悦济南分公司提供物业管理服务。根据《前期物业服务合同》之约定，新城悦济南分公司有权按建筑面积向张培领收取物业服务费，收费标准2.00元/月·平方米（其中公共性物业服务费1.45元/月·平方米，电梯维护运行费0.35/月·平方米，自动消防设施维护运行费0.2元/月·平方米），张培领应当于每半年期首月5日前履行交纳义务。逾期未能按时足额交纳物业费的，按逾期金额每日万分之五支付违约金。张培领拖欠2018年7月1日至2020年3月31日的物业服务费至今，新城悦济南分公司多次催缴无果，且已向张培领发送《催缴物业费律师函》，但张培领仍拒绝交纳拖欠的相关费用。为维护新城悦济南分公司的合法权益，故起诉至法院。 张培领辩称，其之所以暂缓交纳物业费，是因为新城悦济南分公司没有履行物业服务义务。新城悦济南分公司陈述需要每半年首月5日前交纳物业费，双方签订的合同中并没有该约定条款。新城悦济南分公司称张培领逾期未交纳物业费，多次催缴未果，但张培领并没有收到催缴通知，也没有收到律师函。张培领没有说过拒绝交纳物业费，拒绝和拖欠是两个概念，是物业的服务不到位导致其暂缓交纳物业费。 本院经审理认定事实如下： 张培领系济南市历城区某小区的业主，房屋建筑面积93.49㎡。新城悦济南分公司系该小区的物业服务企业。2015年9月22日，济南某甲房地产开发有限公司（以下简称某甲公司，甲方）与江苏新城物业服务有限公司济南分公司（该公司名称于2016年3月31日变更为西藏新城物业服务有限公司济南分公司，于2016年10月28日变更为新城悦济南分公司，乙方）签订《某小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对某小区提供前期物业服务事宜，乙方提供的公共性物业服务标准达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的五星级标准；电梯、自动消防设施维护运行服务达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的特种设施设备维护运行服务标准；物业服务费由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准如下：（小）高层住宅：2元/月·平方米（其中公共性物业服务费：1.45元/月·平方米，电梯维护运行费：0.35/月·平方米，自动消防设施维护运行费：0.2元/月·平方米），物业服务费（物业服务资金）按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年期首月5日前（每次交费的具体时间）履行交纳义务；乙方的管理服务未达到合同约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，给甲方或物业使用人造成损失的，乙方承担相应的赔偿责任；甲方、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，应按每日应交额的万分之五向乙方支付违约金。2017年12月底，案涉房屋交付张培领，张培领交纳物业服务费至2018年6月30日，之后未再交纳物业服务费。 关于新城悦济南分公司是否按照前期物业服务合同的约定提供了相应的物业服务的问题。张培领述称，新城悦济南分公司在小区提供的物业服务不达标，并向本院提交照片一宗、小区存在的问题说明及新闻报道材料等，拟证明小区存在卫生环境差、绿化大面积枯萎死亡、公共收益不公开、公共区域玻璃破碎长期不更换、小区中间东西路随意进车无人管理、地下车库管理混乱、商铺后门敞开、消防设备形同虚设、消防设施检查造假、车辆乱停乱放阻塞消防通道、消防栓经常漏水、电梯故障频发等问题，另，2019年1月2日凌晨，小区一29层住户因电瓶车充电发生火灾，之后发现楼层消防栓没水，消防通道堵塞致消防车无法进入，当日在火灾被扑灭消防管道打水时，又出现消防栓爆裂漏水。经质证，新城悦济南分公司认为，2019年1月份的火灾问题，新城悦济南分公司曾回复过，当时是因为管道正在维修，水压较小，关闭了部分水阀，发生火灾时恰逢维修过程；巡检卡超前签字真实性存疑，并非责任人刘某本人签字；对于电梯记录表不予认可，无法达到张培领的证明目的；对于绿化、卫生问题，新城悦济南分公司每天都会进行垃圾清运，但不可能24小时派人蹲守在垃圾桶旁边，照片只能反映拍摄当时的状况，无法证明物业没有履行保洁义务；小区植被有季节性更替，物业更换植被时有一定的时间差，并没有放任枯草持续存在；车库玻璃损坏，物业都会进行处理，不会放任不管；关于停车问题，在物业工作人员发现小区业主违停，会进行制止和劝阻，但物业并没有执法权，无法强迫业主搬离车辆，或强行给业主挪车；关于机动车停放的问题，照片显示该车辆均停放在小区外商铺门口，由商铺自行管理，和物业无关；关于道路施工及路灯损坏问题，这都是小区外面的路灯跟物业没有关系；公区收益都是在每年的1月和6月定期在物业服务中心前台和小区公告栏进行公示张贴。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中，新城悦济南分公司与某甲公司签订的《某小区前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张培领作为某小区的业主，应当根据上述协议约定行使权利、履行义务。新城悦济南分公司对案涉小区提供了物业服务，张培领事实上享受了新城悦济南分公司的物业服务，其应当向新城悦济南分公司支付物业服务费。张培领主张新城悦济南分公司提供的物业服务不达标，故其有权拖欠物业服务费，对此，本院认为，因小区内的物业管理服务是一个动态过程，张培领提供的证据无法反映其欠缴费用期间新城悦济南分公司整体的、一贯的物业服务水平，其主张的新城悦济南分公司存在的问题，存在房屋质量、管理维护、个别业主不文明行为等多种可能产生原因，综合张培领提供的证据可以证实新城悦济南分公司在提供物业服务方面确实存在多方面瑕疵，但不足以证实该瑕疵已经造成整个管理区域的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，致使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现。对于物业服务质量中的一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，如仅以不满物业服务质量为由拒交物业费，会导致物业服务企业经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。但根据张培领提交的新城悦济南分公司在维护消防设施、管理消防通道方面存在瑕疵的相关证据，结合新闻报道该小区业主家中失火暴露出的消防通道堵塞、消防管道没水、打水后出现一处消防栓爆裂漏水的问题，本院认为，新城悦济南分公司在该时间段确实存在消防设施维护方面的重大瑕疵，结合本案的其他事实，应当酌情减免该时间段的相应物业服务费，根据合同约定及新城悦济南分公司的过错程度，本院确定减免张培领物业服务费224.38元（按12个月减免10%计算，93.49平方米×2元/月/平方米×12个月×10%）。综上所述，张培领应按照约定交纳2018年7月1日至2020年3月31日的物业服务费3702.2元（93.49平方米×2元/月/平方米×21个月-224.38元）。因新城悦济南分公司在履行合同义务中确实存在瑕疵，故对于新城悦济南分公司要求张培领支付违约金的请求，本院不予支持。关于张培领主张案涉房屋系其与妻子惠某某共有，本案应起诉其二人的问题，本院认为，张培领与案外人惠某某系案涉房屋共有人，新城悦济南分公司在审理过程中明确表明本案中仅要求张培领承担责任，不要求追加案外人惠某某参加诉讼，系对其诉讼权利的合法处分，故本案并未遗漏诉讼主体。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下: 一、张培领于本判决生效之日起十日内支付西藏新城悦物业服务股份有限公司济南分公司物业服务费3702.2元（自2018年7月1日至2020年3月31日）； 二、驳回西藏新城悦物业服务股份有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由张培领负担。 本判决为终审判决。 审判员  刘克峰 二〇二〇年十二月一日 书记员  康与莹