江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3258号上诉人（原审被告）：杨启龙，男，1964年7月6日生，××族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：李娟，江苏信阳光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:黄希，女，1996年8月15日生，××族，住江苏省南通市开发区。委托诉讼代理人：陈亮，南通市崇川区中兴法律服务所法律工作者。上诉人杨启龙因与被上诉人黄希房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市经济技术开发区人民法院（2019）苏0691民初2137号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨启龙上诉请求：撤销一审判决第一二三项，驳回黄希的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。中介公司的告知书和徐某的证言存在虚假陈述，杨启龙在2019年9月22日没有与黄希进行过协商。中介公司收取了31000元的中介费，证言不可信。在办理房屋权属变更登记前，上诉人曾提出增加两万元购房款的主张，但双方没有达成一致，不能证明上诉人存在违约行为。一审法院根据录音资料和视频认定杨启龙知晓2019年9月22日的协商过程，事后反悔。该认定是错误的。杨启龙未参与协商，事后也未对协商的结果予以追认。二、双方没有协商改变合同的履行方式，书面合同是唯一依据。合同履行中，上诉人单方发出协商购房款的意思表示，不构成违约。因被上诉人未在2019年9月30日支付40万元的购房款，上诉人可以拒绝过户。被上诉人黄希答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄希向一审法院诉讼请求：1、判决南通市开发区××商业广场××幢××室（含B幢B1-B350产权车位）归黄希所有，杨启龙立即配合办理过户手续并将案涉房屋交付给黄希；2、杨启龙向黄希支付以总房价155万元为基数，按照日万分之五计算至实际过户之日止的违约金；3、杨启龙支付保险服务费3100元、法律服务代理费10000元、中介费31000元，合计44100元；4、诉讼费、保全费由杨启龙承担。一审法院查明事实如下：2019年8月14日，黄希作为乙方（购买方）与杨启龙作为甲方（出售方）在云谷房产公司作为丙方（居间方）的居间下签订了一份南通市存量房买卖合同（合同编号100004118019）。合同约定：甲方将南通开发区××商业广场××幢××室的房屋及配套车位出售给乙方。房屋建筑面积为115.96平方米，房屋总价款为1550000元。乙方于2019年8月14日前向甲方支付定金100000元，2019年9月30日前支付首付款400000元，贷款金额为1050000元。买卖双方在2019年10月10日前共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，如因一方责任，致使在约定期限内未能申请的，责任方应按照本合同第九条的约定承担违约责任，造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。合同第六条房屋交付：甲方收到全部购房款后5个工作日内交付给乙方；第八条税费及相关权益的约定：乙方承担契税、个人所得税、印花税、不动产登记费、不动产抵押登记费、土地使用权交易服务费、增值税及其附加税、土地增值税及其他办理该房屋及车位的原始产权证费用；第九条违约责任：（一）除本合同其他条款另有规定，甲、乙双方任何一方逾期履行约定义务的，按照逾期时间，分别作如下处理，不作累加：2、逾期超过15天，违约方构成根本违约，守约方有权书面解除合同。守约方解除合同的，双方应自解除合同通知送达之日起15日内退房退款，违约方应按总房价款的20%向守约方支付违约金。守约方不解除合同的，违约方自合同约定的应履行义务期限届满之次日起至实际履行之日止，按天向守约方支付总房价款的万分之五的违约金，合同继续履行……（五）本合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。后黄希于合同签订当日及次日向杨启龙共计支付100000元，并于签订合同当日向云谷房产公司支付佣金及服务费共计31000元。2019年9月28日，云谷房产公司向黄希出具一份告知书，载明：您于2019年8月14日与杨启龙先生在我司签订的《南通市存量房买卖合同》（合同编号：100004118019），由于对方在约定期内不配合办理初始产权证，我方邀约你们双方于2019年9月22日下午1点30分在我司协商，协商后对方要求你方在过户当日全款支付房款再继续履行合同，你方接受该要求同意过户当日全款支付剩余房款，对方已于2019年9月27日办理完初始产权证，但在与对方约定过户时间时对方提出加价人民币2万元整再来办理过户手续，你方不接受并要求对方继续履行合同，通过我方电话沟通，对方已明确不来办理过户手续，已经具有违约情节，出于目前对方的履行态度，本公司现告知您如再按照合同约定支付首付款会对您造成资金风险，建议等我们三方协商后对方在配合过户当日再继续履行支付房款行为。一审庭审中，云谷房产公司工作人员徐某出庭作证，证实双方在签订合同后经协商，重新约定由黄希在过户当日一次性向杨启龙付清剩余房款。其后因杨启龙又要求增加20000元购房款，黄希未予同意，双方协商未果。此外，黄希提供的录音及视频资料显示，2019年9月22日，杨启龙的妻子等人与黄希在云谷房产公司就购房事宜进行协商，双方达成了过户当日一次性付清全部房款的约定，虽然杨启龙本人未参与协商过程，但在散场时到达现场，并于次日配合办理初始产权登记，9月26日杨启龙要求中介派车到上海接其回南通过户，随后又于9月27日、10月9日电话要求黄希加价，足以证实杨启龙知晓双方于2019年9月22日的协商过程，但事后又予以反悔。一审另查明，南通开发区××商业广场××幢××室及配套的××幢××室车位现登记在杨启龙个人名下。一审又查明，2019年10月21日，黄希（甲方）与南通市崇川区中兴法律服务所（乙方）签订了一份民事委托代理合同，约定甲方因与杨启龙房屋买卖合同纠纷一案，聘请乙方法律工作者陈亮作为委托代理人，诉讼标的为1550000元，甲方向乙方支付承办人代理费10000元。同日，黄希向陈亮账户转账10000元，南通市崇川区中兴法律服务所向黄希出具10000元代理费发票。一审法院认为，杨启龙和黄希之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，属合法有效的合同。双方应切实按照合同约定全面履行。本案的争议焦点为：杨启龙是否存在违约行为，黄希的诉讼请求能否得到支持。黄希认为，杨启龙未在约定时间内履行过户手续，构成违约。杨启龙则认为，黄希未按合同约定向其支付首付款，违约在先。对此法院认为，按照购房合同的约定，黄希应于2019年9月30日前支付首付款400000元，杨启龙应于2019年10月10日前配合黄希办理房屋权属转移登记手续。但其后双方经过协商，重新达成由黄希于过户当日全款向杨启龙支付剩余房款的约定。在履行过程中，杨启龙又提出加价，双方协商未果。本案中，双方就剩余购房款的给付方式及给付日期重新达成了约定，该约定应视为双方对原房屋买卖合同部分内容的变更，该约定不违反法律规定，属合法有效。杨启龙办理完初始产权登记手续后，案涉房屋即具备了交易过户条件，理应配合办理过户手续，但其拒不配合并出现要求加价及明确表示不再过户等违约情节，在此情况下，黄希未再履行付款义务系行使同时履行抗辩权，其行为合理正当；但杨启龙的行为已构成违约，至本案诉讼时，杨启龙仍明确表示不愿再继续履行合同，应承担相应的违约责任。关于违约责任，黄希主张要求杨启龙支付以总房价155万元为基数，按照日万分之五计算的违约金，杨启龙认为该违约金标准过高。法院认为，根据合同法相关规定，违约金兼具损失弥补及惩罚功能，判断违约金标准是否过高，应兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案中，结合杨启龙的违约行为，黄希主张的违约金标准不违反合同及法律规定，杨启龙也未能就该违约金标准过高进行举证，故对黄希主张的该违约金标准法院予以支持。违约金的起算时间，因双方在协商过程中并未明确具体的过户日期，法院按照黄希起诉之日即2019年10月16日起算。关于律师费损失，因合同明确约定，履约过程中因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的律师代理费，且黄希所支付的代理费用未超出相关收费标准，故法院对黄希的该主张予以支持。至于黄希主张的中介费及诉讼保险费，因超出合同约定的范围，法院不予支持。关于剩余购房款的支付方式，双方已达成过户当日一次性付款的约定，黄希在一审庭审中也表示其愿意以全款方式向杨启龙支付剩余购房款，对此法院予以确认。按照双方约定，过户过程中产生的税费由黄希承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条之规定，判决如下：一、杨启龙于判决发生法律效力之日起十五日内配合黄希将南通开发区××商业广场××幢××室房屋及××幢××室车位的不动产权过户至黄希名下，并向黄希交付上述不动产（相关税费由黄希承担）；二、黄希于上述不动产权手续办理完毕当日一次性向杨启龙支付购房款1450000元；三、杨启龙于判决发生法律效力之日起十五日内向黄希支付律师费损失10000元及违约金（以总房价155万元为基数，自2019年10月16日起至实际履行过户手续之日止按照日万分之五计算）；四、驳回黄希的其他诉讼请求。案件受理费19077元，保全费5000元，合计24077元，由杨启龙负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，原审法院查明基本事实正确，本院予以确认。本院认为，一、杨启龙的妻子与黄希协商，并达成过户时一次性支付剩余房款的口头协议，得到了杨启龙的授权。中介机构通知双方协商，杨启龙的妻子到场参与，杨启龙应当明知。达成口头协议后，杨启龙进入现场，未对其妻子参与协商提出异议，表明其认可其妻子代理行为。二、杨启龙对其妻子与黄希达成的过户时一次性支付剩余房款的口头协议是认可的。合同约定，黄希支付40万元房款的时间是2019年9月30日，过户时间是2019年10月10日。而在2019年9月26日的微信记录中，中介人员提出房产证已拿到，要求过户，杨启龙要求中介第二天到上海接其到南通。在2019年9月27日，杨启龙又在电话中提出，如黄希不加2万元，就不到南通办理过户手续。此过户时间点与合同约定的过户条件与时间均不符合，而与双方口头达成的过户时一次性付清全部房款的口头协议相符合，表明杨启龙委托其妻子参与商谈后，认可商谈达成的付款方式。故杨启龙委托其妻子商谈付款方式和过户时间变更事宜，并认可达成的口头协议，其妻子与黄希达成的口头协议合法有效。合同法规定，当事人协商一致可变更合同。双方变更合同后，杨启龙又提出加价，要求未得满足便拒绝履行合同，其行为构成违约。杨启龙在合同履行过程中，违反合同严守原则，随意加价，恶意违约；在诉讼过程中，违反诚信诉讼原则，歪曲事实，隐瞒真相。考虑其在本案中的过错程度及违约情况，一审法院判决杨启龙从本案起诉之日起至其履行合同时止按照合同约定承担总价款日万分之五的违约金，合法有据，本院予以支持。据此，杨启龙的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19077元，由上诉人杨启龙负担。本判决为终审判决。审判长  季建波审判员  吕 敏审判员  胡 皓二〇二〇年十二月十八日书记员  刘 杰