黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6198号上诉人（一审被告）：陈杰，女，1953年9月6日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王浩，男，1979年1月3日出生，汉族，黑龙江龙运现代出租车有限公司驾驶员，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：杨滨来，黑龙江新时达律师事务所律师。上诉人（一审被告）：王俊华，男，1952年8月16日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王浩，男，1979年1月3日出生，汉族，黑龙江龙运现代出租车有限公司驾驶员，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：杨滨来，黑龙江新时达律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李翠云，女，1956年8月8日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：于海月，黑龙江法昕律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈铁，男，1973年9月11日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。上诉人陈杰、王俊华因与被上诉人李翠云、陈铁房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初3558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈杰、王俊华上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李翠云的诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1.李翠云虽然持有陈杰、王俊华签字的30万元购房款的收条，但陈杰、王俊华至今没有收到购房款。因为迄今为止陈杰、王俊华与李翠云从未谋面，也没有银行往来等相关转账方式记录。2017年3月24日，陈铁及同行两男两女到道里区新农镇新江村找到陈杰、王俊华当场签了字，落款是当日时间2017年3月24日，陈杰、王俊华签字后他们五人携签字的协议书及收条就驾车离开了，当时没有付钱给陈杰、王俊华，直至今天为止陈杰、王俊华也没有收到分文购房款。在2017年3月24日这份收条上陈铁是担保人、宋某是见证人，其他同来的三位不知道与他们是什么关系，但他们都是现场的见证者。李翠云诉称合同签订后当即给付陈杰、王俊华30万元现金购房款，这纯属李翠云捏造的事实，因为陈杰、王俊华在签载2017年3月24日《卖兑房协议书》及收条的当日、当场都从未见过李翠云，另外《卖兑房协议书》上李翠云的签名不知道是否是李翠云本人所签，那么李翠云诉称当时即给付陈杰、王俊华30万元现金购房款如何实现。一审法院对协议签订、收条出具、现金给付的发生发展过程及陈杰、王俊华、陈铁的陈述和辩解不理睬，仅凭李翠云出具了有陈杰、王俊华签名的30万元购房款的收条就认定陈杰、王俊华收到购房款，显属认定十四错误。2.现在卖兑房协议书所指向的标的房屋已从公有房屋转变为陈杰、王俊华所有的私有房屋，从本质上发生了物权改变，相应的法律关系也随之发生了改变。综上所述，李翠云自述与事实相悖，但一审法院却予以采信，实属认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。陈杰、王俊华不仅对卖兑房协议有重大误解，而且由于卖兑房协议所指向的标的的房屋物权性质变更导致该协议书主要内容发生改变，刘翠云又没有给付购房款，所以陈杰、王俊华无法履行该卖兑房协议，然而一审法院无视本案事实，依据《合同法》第六十条的规定，判令陈杰、王俊华将案涉房屋转移登记至李翠云名下，实属适用法律错误。三、李翠云的诉求已超过诉讼时效，一审法院不应支持其诉求。李翠云辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决内容并无不当。2017年3月24日，陈杰、王俊华将位于经纬街23号11单元302室房屋出卖给李翠云，当天李翠云将30万现金给付陈铁，因为陈杰和王俊华授权陈铁全权处理房屋买卖事宜，并且全程都是陈铁跟进办理的。在庭审中陈杰、王俊华的委托诉讼代理人即其儿子也已经自认将诉争房屋事宜全权委托给其舅舅陈铁办理。陈铁收到房款后，陈杰和王俊华在卖兑房协议中签了字，按了手印，并且由陈杰、王俊华向李翠云出具了收条，予以签字确认，代表收到房屋款项，并由当时在场的陈铁以及见证人宋某签字按手印，确定收到房款。陈杰、王俊华称没有见过李翠云是不符合事实的，李翠云在一审提交的录像中，手持录像设备的人就是李翠云，李翠云在交付现金房款的时候就在现场，并且一审李翠云提交的录像中，陈杰声称房子终于卖出去了，由此可知陈杰已经收到了房款。陈杰收到房款后，李翠云一直实际占有该房屋3年，并且给诉争房屋交纳了2017年至2019年的取暖费用，陈杰、王俊华如果没收到房款，怎么可能在李翠云居住在此诉争房屋期间，未向李翠云索要房款，也不将李翠云强制迁出。陈杰、王俊华称未收到房款的事实与实际的陈杰、王俊华履行行为不符，也不符合自然逻辑。从陈杰、王俊华3年间的实际行为表现方式上看，陈杰、王俊华3年间的行为显然已经收到了房屋购房款，并且在其二人提交的上诉状中，陈杰、王俊华提供给法院的李翠云的地址正是经纬十道街23号11单元302室，也说明李翠云实际上是居住在诉争房屋的。陈杰、王俊华的上述行为显然是为了恶意拖延履行义务的时间，同时增加法院的诉累，陈杰、王俊华明显违反诚实信用原则。陈杰、王俊华主张房屋性质变更，但该变化形式并不影响双方间签订的卖兑房协议，以及陈杰、王俊华收到房款的事实。李翠云提出的诉讼请求属于行为的履行，不属于债的履行，因此不适用诉讼时效的限制，故陈杰、王俊华应当配合李翠云更名过户。综上，一审法院认定事实清楚，判决内容并无不当，请求二审驳回陈杰、王俊华的上诉请求。陈铁辩称：案涉房屋买卖合同存在，但是确实是签了协议没有给钱，而且在房产交易过程当中，李翠云曾经说过当时把30万元现金交给陈铁了，说宋某在场，这明显与事实不符。据陈铁所知，房屋买卖协议并不是李翠云现场所签，李翠云并未在场，一审提交的视频中没有李翠云。当时去现场的五个人，有陈铁、宋某、邢勇、程显峰、高某五人。一审庭审李翠云提交的给付现金的证据，是一张陈铁的照片和一个小孩拿着现金的照片，陈铁不认识小孩，李翠云用这张照片证明给陈铁钱了，是现场给付的现金，前后矛盾。李翠云向一审法院起诉请求：判令陈杰、王俊华、陈铁履行《卖兑房协议书》，协助李翠云办理位于哈尔滨市××经纬××街××单元××号房屋更名过户手续，由陈杰名下更名至李翠云名下。一审法院认定事实：陈杰、王俊华系夫妻关系。2017年3月24日，李翠云与陈杰、王俊华签订《卖兑房协议书》，主要约定：陈杰为甲方、李翠云为乙方；甲方自愿将哈尔滨市道里区经纬十道街23号11单元3楼2号1.5屋1厨1厅公产住房出售给乙方，出售价格为叁拾万元整，由乙方在2017年3月24日前付清；由甲方负责办理更名手续，更名费用由甲方承担。另附补充协议：甲方负责将此房买断，办理不动产权证，甲方违约双倍赔偿乙方此房款陆拾万元整，乙方违约甲方不退房款。同日，陈杰、王俊华出具收条，载明：今收到李翠云购买经纬十道街23号11单元302室购房款叁拾万元整（300,000元）。陈杰、王俊华在收款人处签名并按捺手印，陈铁在担保人处签名并按捺手印，宋某在见证人处签名并按捺手印。2019年12月6日，陈杰取得哈尔滨市××经纬××街××单元××号房屋不动产权属证明。一审法院认为，李翠云与陈杰、王俊华签订的《卖兑房协议书》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照协议约定履行义务。陈杰、王俊华已出具收条表示已收到购房款，陈铁作为担保人亦在收条上签字并按捺手印，现陈杰、王俊华、陈铁辩称其并未收到购房款的答辩意见，证据不足，一审法院不予采信。李翠云要求陈杰、王俊华配合其办理房屋更名过户手续的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持，陈铁并非涉案房屋所有人，其无配合义务，故陈铁无需配合李翠云办理涉案房屋更名过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、本判决发生法律效力之日起十日内，陈杰、王俊华配合李翠云办理位于哈尔滨市××经纬××街××单元××号房屋的转移登记事宜，由陈杰名下转移登记至李翠云名下，办理房屋转移登记所需费用由陈杰负担；二、驳回李翠云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由陈杰、王俊华负担。本院二审审理期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了质证。李翠云申请证人高某出庭。拟证明：陈铁收到了李翠云交付的30万元购房款。陈杰、王俊华质证意见：首先，证人高某是本案的利害关系人，该证人未能如实反映事实，因此证人证言不具有真实性，不可采信。刚刚询问过程中，高某自述李翠云将钱给付的是陈铁，与陈杰、王俊华无关。在询问过程当中，高某又自认宋某是其替李翠云、高某等人催账的，但陈杰代理人向其发问时，高某否认与宋某相识。陈铁质证意见：陈铁与高某等人以前有债务关系，在签订房屋买卖协议陈铁没有收到李翠云给的购房款。签订房屋买卖协时李翠云并不在场，在场的五个人在前面我已经提过了。陈铁申请证人宋某出庭。拟证明：宋保军作为见证人在收条上签名，宋某可以证实当时签订卖兑房协议书时李翠云没有在场，也没有给钱。陈杰、王俊华质证意见：宋某的证言真实可信。李翠云质证意见：对证人证言的真实性存在异议。李翠云不认识证人宋某，从证人刚刚的陈述看，证人在现场，但是并没有看见有人在录像，而且证人也不知道为什么签订协议，甚至没有看见李翠云给付陈铁30万元现金。可见，宋某并不是对于现场的每个环节都看见的，宋某没有看见给付现金的行为，不代表李翠云没有给付陈铁30万元现金，而且宋某与陈铁之间也是相识的，证人与宋某有利害关系。本院认证意见：证人高某、宋某虽与本案纠纷存在利害关系，但其二人的陈述与本案具有关联性，故本院结合本案事实对其二人证言综合评判。本院二审查明：陈铁向案外人程险峰、王占斌、高某、高秀梅、李翠云、管盛纯、刘淑荣存在资金往来关系。后高秀云、李翠云、程险峰为陈铁出具收条，内容为：陈铁借程险峰、王占斌、高某、高秀梅、李翠云、管盛纯、刘淑荣借款人民币陆拾万元整。今收到陈铁付款人民币叁拾万元整。收款人：高某、李翠云、程险峰签名并按手印。2017年3月24日，陈杰与李翠云签订《卖兑房协议书》，约定：陈杰将其所有的位于哈尔滨市道里区经纬街23号11单元3月2号公产房出售给李翠云，出售价格为叁拾万元整。甲方（陈杰）负责将此房买断，办理不动产权证。甲方违约双倍赔偿乙方（李翠云）此房款陆拾万元整。乙方违约甲方不退房款。陈杰、刘翠云在落款甲、乙处签名并按手印。同日陈杰、王俊华出具收条，内容为：今收到李翠云购买经纬十道街23号11单元302室购房款叁拾万元整（300,000元）。收款人：陈杰、王俊华；担保人：陈铁；见证人：宋某签名并按手印。后案涉房屋交由李翠云管理。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。依照上述法律规定，双方当事人意思表示真实为民事法律行为有效的必要条件之一。李翠云与陈杰虽然签订了《卖兑房协议书》，但双方真实的意思表示并非确立房屋买卖关系。首先，李翠云主张其于2017年3月24日签订《卖兑房协议书》当日以现金方式将30万元购房款交与陈铁，但陈铁否认收到该笔款项，且李翠云申请的证人高某出庭证实：“李翠云等人与陈铁一同到陈杰家后，李翠云在车上将房款交与陈铁，后下车与李翠云签订的《卖兑房协议书》”，该交易方式有悖常理。现陈杰主张未收到李翠云购房款；其次，二审庭审中，陈铁陈述其与李翠云及证人高某等人在签订《卖兑房协议书》前，存在经济往来，陈铁欠李翠云、高某等人60万元，已偿还30万元，尚欠30万元，陈杰同意用其房屋出卖后，替陈铁偿还李翠云等人的30万元欠款，不存在直接的买卖关系。李翠云及证人高某对与陈铁将存在经济往来的事实并不否认，但认为与本案买卖无关。第三，结合陈铁与证人高某的微信往来内容表明，自2020年6月至7月间，证人高某与陈铁一直在协商如何出售案涉房屋的事宜，并未涉及产权变更登记事宜，且从高某于2020年7月1日以微信方式发送给陈铁的“委托书”内容载明，“扣除陈杰欠李翠云30万元，剩余卖房款返给陈杰”的内容亦可以表明，双方间存在将案涉房屋出卖，用出卖款偿还李翠云30万元欠款的意思表示。综合以上因素，可以认定陈杰与李翠云之间真实意思表示应为陈杰拟以案涉房屋出卖，用出卖款替陈铁偿还欠款30万元，而非房屋买卖。综上所述，刘翠云主张陈杰、王俊华履行《卖兑房协议书》，并协助其办理案涉房屋产权变更登记的请求，缺乏事实依据，应予驳回。综上，陈杰、王俊华上诉主张成立，本院予以支持，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）（三）项规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初3558号民事判决；二、驳回李翠云的诉讼请求。一审案件受理费50元，由李翠云负担；二审案件受理费100元，由李翠云负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇二〇年十二月十一日法官助理申艳楠书记员周小倩