广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1974号 上诉人（原审原告）：陈秀荣，女，1959年5月13日出生，汉族，住广西象州县。 委托诉讼代理人：潘小玲，系陈秀荣丈夫。 上诉人（原审原告）：潘小玲，男，1958年7月27日出生，壮族，住广西象州县。 上诉人（原审被告）：邓秀华，女，1930年6月15日出生，汉族，户籍地广西象州县，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：王学明，男，1964年12月1日出生，汉族，住广西象州县。系邓秀华儿子。 上诉人（原审被告）：王学珍，女，1958年3月16日出生，汉族，住广西象州县。 委托诉讼代理人：陈福贤，男，1954年8月29日出生，汉族，住广西象州县。系王学珍丈夫。 上诉人（原审被告）：王学萍，女，1960年7月8日出生，汉族，户籍地广西象州县，住广西柳州市鱼峰区。 上诉人（原审被告）：王学琴，女，1968年8月4日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 上诉人邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴的共同委托诉讼代理人：磨增奎，广西广宾律师事务所律师。 上诉人陈秀荣、潘小玲与上诉人邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴买卖合同纠纷一案，不服象州县人民法院（2020）桂1322民初939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈秀荣、潘小玲上诉请求：1.依法变更一审判决第一项，支持陈秀荣、潘小玲一审的诉讼请求；2.撤销一审判决第二项；3.本案一、二审诉讼费由邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审中，邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴没有提出违约金过高，要求调整违约金的请求，一审判决认为陈秀荣、潘小玲没有提交损失的证据是错误的。二、一审判决适用法律错误。邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴构成违约，依照双方的合同约定，违约方应当支付违约金80万元，邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴未提出违约金过高的抗辩，法院不应主动调整。三、陈秀荣、潘小玲过于相信邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴卖房的诚意，是其不断加重的违约行为最终导致合同目的无法实现，造成陈秀荣、潘小玲的重大损失，应该承担赔偿责任。 邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴辩称，陈秀荣、潘小玲的上诉没有事实依据，在涉案合同订立前，出卖方已明确告知该房屋是共有人所有，存在风险，陈秀荣、潘小玲知道房屋的情况仍购买，存在过错，责任应由其承担。签订合同前，王学明已明确告知不同意出卖，但陈秀荣、潘小玲不予理会，还在第二天与邓秀华签订合同，陈秀荣、潘小玲要求支付40万元违约金没有依据。合同约定的违约金过高，不符合法律规定，陈秀荣、潘小玲没有提供任何证据证实其在合同中产生实际损失。 邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴上诉请求：1.撤销一审判决，改判邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴不承担违约责任，也不承担违约金11803.82元；2.本案一、二审诉讼费由陈秀荣、潘小玲承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴构成违约是错误的，陈秀荣、潘小玲在房屋买卖合同签订过程中存在明显的过错，在双方协商签订合同过程中，邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴明确告知陈秀荣、潘小玲房屋共有人王学明不同意出卖房屋，王学明也在2019年12月29日明确告知不同意出卖，但陈秀荣、潘小玲不但不理睬，还提出房屋买卖不成立就赔偿80万的条件。二、房屋买卖合同不能履行，是因为陈秀荣、潘小玲存在明显的过错行为，在签订合同前，陈秀荣、潘小玲也明确表态要承担签订该合同的风险，一审判决违约责任由邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴承担是错误的。三、双方是邻里关系，陈秀荣、潘小玲明知房屋共同共有人王学明不同意出卖，违约条款应约束双方，陈秀荣、潘小玲也应当承担违约责任。 陈秀荣、潘小玲辩称，房屋买卖是真实的，房产是邓秀华与王金福的共同房产，洽谈买房时，虽知道王学明是其家庭成员，但邓秀华出具的房屋共有人的家庭成员并无王学明的名字，且王学明已搬离房屋，陈秀荣、潘小玲是基于相信邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴才签订的买卖合同。合同约定有违约责任，违约就应该承担违约金。 上诉人陈秀荣、潘小玲向一审法院起诉请求：1.判令邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴共同赔偿违约金40万元；2.案件受理费由邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴承担。 一审法院认定事实：陈秀荣与潘小玲系夫妻关系；王金福与邓秀华系夫妻关系，二人共生育有王学珍、王学萍、王学明、王学琴四个子女。涉案房屋位于象州县，是王金福与邓秀华于1992年购买，房屋产权证登记在王金福名下。王金福于1994年12月去世后，涉案房屋未进行析产继承，由王学明和邓秀华共同居住，属邓秀华及其四个子女共有。2019年9月，王学明搬到其新房居住。因邓秀华拟到柳州购买房屋养老，经与王学珍、王学萍、王学琴协商，同意将涉案房屋出卖给邻居潘小玲。2019年12月12日，潘小玲通过潘佐峰的工商银行账户向王学萍的农业银行账户转账10万元作为定金，同日，邓秀华、王学珍、王学萍向潘小玲出具收据，载明：收到潘小玲、陈秀荣支付购房定金10万元。同年12月29日晚，王学明电话联系潘小玲，明确表示其是涉案房屋的共有人，不同意出卖房屋，也不会在合同上签字。次日，邓秀华（甲方）与潘小玲、陈秀荣（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋转让给乙方，并承诺不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证甲方对转让的房屋拥有完全所有权，房屋转让价款40万元；甲方负责协助乙方办理房产过户的相关手续，所需费用由乙方承担。如甲方违约，除退还购房款40万元外，另支付乙方违约金80万元；如乙方违约，则支付违约金80万元给甲方。合同签订后，王学珍、王学萍、王学琴也在合同上签了名。同日，潘小玲向邓秀华的农业银行账户转账购房款30万元，邓秀华、王学珍出具收据，载明：收到潘小玲、陈秀荣交来购房款30万元，所有购房款已全部交清。之后，邓秀华将房屋及其房产的相关证件材料移交了潘小玲。2020年2月24日，王学明以其是涉案房屋的共同共有人，未经其签字的《房屋买卖合同》无效为由，向一审法院起诉，要求判决房屋买卖合同无效，潘小玲、陈秀荣应将房屋退还王学明，并恢复原状。2020年4月15日，一审法院作出（2020）桂1322民初175号民事判决书，认定邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴与潘小玲、陈秀荣签订的《房屋买卖合同》有效，但因《房屋买卖合同》事后未得到王学明追认，无法办理过户手续，且不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的情形，判决潘小玲、陈秀荣向王学明、邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴返还涉案房屋，邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴向潘小玲、陈秀荣返还购房款40万元。判决生效后，潘小玲、陈秀荣向王学明、邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴返还了涉案房屋。2020年7月22日，邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴向潘小玲、陈秀荣返还购房款40万元。 一审法院认为，一、关于邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴在履行涉案合同过程中是否存在违约行为问题。根据《房屋买卖合同》第一条约定，邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴作为出卖方，承诺保证对出卖的房屋拥有完全所有权，如存在权利障碍，则承担相应的法律责任。从查明的事实看，导致潘小玲、陈秀荣未能实现涉案合同目的的主要原因是邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴在出卖共有人的房屋时，未征得房屋共有人王学明的同意，且合同履行后也未得到王学明的追认，邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴擅自处分其他共有人的财产，违反了“保证出卖的房屋拥有完全所有权”的约定，已构成违约。故对邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴认为其并无违约行为，不应支付违约金的抗辩意见，一审法院不予采纳。二、关于支付违约金40万元问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任，并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。涉案合同约定了违约金，邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴一方违约，应当按照合同约定支付违约金，因违约金的性质是违约一方给对方造成损失的一种补偿和惩罚，当事人约定的违约金应不超过造成损失的百分之三十。潘小玲、陈秀荣主张与购房款等额的违约金，其未能提供证据证明因邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴违约给其造成损失40万元。结合双方在本案纠纷前已履行了返还涉案房屋和购房款的情况、潘小玲、陈秀荣在涉案合同订立前已明知购买该房屋存在风险及邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌情支持违约金数额为以购房款40万元为基数，自潘小玲、陈秀荣于2019年12月12日、30日支付购房款的次日起至邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴2020年7月22日返还购房款止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价的1年期利率（LRP）的1.3倍计算。据查，2019年11月20日至2020年1月20日的1年期利率（LRP）为4.15％，2020年2月20日至3月20日为4.05％，2020年4月20日至7月20日为3.85％。据此计算，邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴应支付潘小玲、陈秀荣的违约金为11803.82元。潘小玲、陈秀荣请求违约金40万元，过分高于造成的损失，超过部分一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴于判决生效之日起十日内支付陈秀荣、潘小玲违约金11803.82元；二、驳回潘小玲、陈秀荣的其他诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取3650元，由陈秀荣、潘小玲负担3540元，邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴负担110元。 二审期间，陈秀荣、潘小玲提交幼儿床、悬浮式拼接地板、大型组合玩具三张图片及收据四张，共同证明已经购买幼儿园物品，因为对方不卖房子，造成闲置。 邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴质证意见：对证据的三性均有异议，不能证明是在房屋买卖签订后购买，也没有相关付款凭证、发票，不能证实对方的证明目的。 本院认证意见：以上证据不能证明相关物品及支出系由于签订涉案《房屋买卖合同》产生，不予采纳。 经审理查明，一审法院查明的案件事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据生效判决，因邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴未取得完全的处分权，涉案《房屋买卖合同》在事实上已不能履行，双方在本案一审立案前，均已按照一审法院另案的生效判决履行完毕互相返还房屋和房款的义务。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，陈秀荣、潘小玲根据双方签订的《房屋买卖合同》要求邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴承担违约责任，有事实与法律依据。虽邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴一审时并未提出违约金过高的主张，但由于陈秀荣、潘小玲在签订合同时，既明知房屋登记的产权人并非签订合同的甲方，又明知出卖方的家庭成员情况，却未尽注意义务，对涉案合同的签订和无法履行也存在一定过错，陈秀荣、潘小玲上诉要求支持违约金40万元的理由不能成立，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价的1年期利率的1.3倍计算利息，并据此判决支持违约金11803.82元有事实与法律依据。对于邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴上诉主张的其不应承担违约责任的问题，因其未能提供证据证明双方在磋商房屋买卖事宜时已明确告知陈秀荣、潘小玲王学明不同意出卖的事实，陈秀荣、潘小玲系在2020年12月12日向王学萍支付10万元，王学明明确表示不同意出卖是在2020年12月29日，作为出卖人，邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴在处置房屋时，具有保证对房屋享有完全处分权的义务，一审法院根据合同履行情况判决邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴支付违约金11803.82元并无不当。 综上所述，上诉人陈秀荣、潘小玲和上诉人邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7218元，由上诉人陈秀荣、潘小玲负担7123元，由上诉人邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴负担95元。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 媚 审 判 员  侯永魁 审 判 员  韦玉娟 二〇二〇年十二月十一日 法官助理  蒙巧玲 书 记 员  卓秋雄 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。