江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10466号上诉人（原审原告）：沈光海，男，1966年5月31日出生，汉族，住溧水区。委托诉讼代理人：彭军，江苏宗域律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京风盛房地产开发有限公司，住所地南京市溧水经济开发区紫金科创中心。法定代表人：赵威，该公司执行董事。委托诉讼代理人：庄卓，北京市康达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何豪，北京市康达（南京）律师事务所律师。上诉人沈光海因与被上诉人南京风盛房地产开发有限公司（以下简称风盛公司）商品房预售合同纠纷一案,不服江苏省南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。沈光海上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，导致判决结果错误。1、开发商对外的商品房销售属于行政许可行为，商品房销售实行一房一价并获得批准方可对外进行销售，商品房预售许可证也是基于商品房价格在行政机关的备案及批准才能获得，也是被上诉人获得商品房预售许可的必备材料。根据宁政办发[2014］第13号文规定：“对精装修价格实行价格评估制度，在新建精装修商品住房申报价格的同时，申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示”。由该文件可知，行政机关批准的房屋价格与精装修价格是相互独立存在的两个概念的价格，开发商在行政机关登记备案的房屋单价加上精装修单价，为开发商对外销售精装修商品房单价。根据国家严格控制房价的政策，房屋销售登记与行政机关登记备案价格不能存在分毫差别，这是众所周知的事实。一审法院不应当以判决的形式，公开违背国家严格控制房价的政策，确认超出国家严控房价红线范围的房价合法，必然导致法院为被上诉人通过欺诈的方式获得销售许可证的行为背书，这既违反法律和政策规定，也违反一个公民对法律的认知。2、一审法院的认定本身也是相互矛盾的，既表述双方当事人均知晓房屋系“精装修房屋”纠纷，则11109元/平方米价格必然包含精装修单价，而房屋本身被政策限价，不可能超出限价红线，加上被上诉人按照行政法规及向全社会公示的3000元/平方米的精装修单价，不应当作出“未注明装修价多少”的认定。3、一审法院认定被上诉人备案的装修价格非系向上诉人作出的承诺，该认定存在错误。二、一审法院对上诉人的一审鉴定申请不予支持，实际驳夺上诉人的诉讼权利。1、上诉人与被上诉人《补充协议》第五条第2项明确约定:“如装修装饰或附属设备确实未达到约定标准，则出卖人应尽快使之达到约定标准或补偿相应差价，但此项不作为买受人拒绝接受商品房的事由，出卖人亦不因此承担逾期交房的责任”。根据被上诉人备案商品房装修明细，案涉房屋地面铺设的地砖及木地板合计180.35平方米，而案涉房屋套内建筑面积仅仅78.47平方米，其并没有铺设180.35平方米的地砖及木地板，未达到标准；在“江苏城市频道南京零距离”电视报道中，被上诉人销售人员明确表示精装修标准只有1500元/平方米，其也印证了被上诉人交付的精装修商品房确实未达到3000元/平方米标准等。2、上诉人与被上诉人就精装修的交付标准在交付时就己经发生争议，而《补充协议》约定如确实未达到约定标准被上诉人补偿相应差价，故上诉人申请鉴定是上诉人应该享有的诉讼权利，也是查明案件事实的关键；3、一审法院未同意上诉人装修价格鉴定申请，导致法院审理案件事实不清。三、一审法院适用法律错误。被上诉人违反了诚实信用原则也未全面履行自己的义务，一审判决结果与《中华人民共和国合同法》第六十条的规定完全相反，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，全面、客观地审查核实证据。综上，恳请二审法院查明案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。风盛公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。沈光海向一审法院提出诉讼请求：一、判令风盛公司赔偿沈光海房屋装修差价款，暂计10000元（具体金额以装修造价评估结果为准）；二、风盛公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月6日，作为预售人的风盛公司（甲方）与作为预购人的沈光海（乙方）签订《南京市商品房预售合同》一份，沈光海购买了溧水区，该商品房建筑面积109.14平方米，其中套内面积78.47平方米；该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4；该商品房以建筑面积计价，单价为11109元／平方米，总价款1212436元；房屋内装饰装修款：单价以下空白元／平方米，合计以下空白元。预售合同亦对其他事项作出约定。合同附件4为《高层装饰设备标准说明》，对公共部位及户内部分的装饰设备标准进行了说明，其中户内部分厨房装修标准为老板或其他同等品牌油烟机、美的或其他同等品牌灶具……;卫生间装修标准为科勒或其他同等品牌马桶、乐家或者其他同等品牌台盆、甲方定制浴柜、甲方定制镜柜……卧室空调挂机装修标准为美的、格力或其他同等品牌、客餐厅中央空调装修标准为美的、格力或其他同等品牌。合同签订后，沈光海按约交纳了全部购房款。2018年1月9日，风盛公司根据部分购房业主的意见，对装修标准进行了提高，向包括沈光海在内的业主邮寄了《合同装修标准提升确认书》，增加了卫生间淋浴屏、镜柜，装修材料（地板、花洒、马桶、油烟机、开关面板、地砖）等品牌升级，风盛公司通过电话将该情况通知了沈光海。2019年10月26日沈光海接收了案涉房屋。一审另查明，《南京市住房价格申报表》载明案涉房屋在行政主管部门申报的装修价格为3000元/平方米且该申报表公示于南京市网上房地产网。一审庭审中沈光海申请法院对案涉房屋的装修价格进行评估，风盛公司认为，房产部门登记的装修价格只是其单方面向行政主管部门的登记备案，并非与沈光海协商确定的装修价款。一审法院综合双方当事人的意见，对沈光海要求评估装修价格的申请未采纳。一审法院认为，沈光海与风盛公司签订的《商品房预售合同》及其《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方就房屋内装饰装修标准做出了具体约定并将相关装修部位、品牌、材质等予以了说明，双方当事人均知晓房屋系精装修房屋交付。合同仅约定了房屋单价为11109元/平方米，并未注明装修价多少。风盛公司备案的装修价格系其应相关行政主管部门的要求履行的价格报备手续，而非向沈光海作出的承诺。案涉《南京市商品房预售合同》及《补充条款》并未记载备案的装修价格，风盛公司为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非向沈光海作出的承诺。同时双方也未将房屋销售报备价格列入合同内容之中，故沈光海主张以报备的装修单价作为交付标准，缺乏事实及法律依据。对其主张的差价10000元诉请，依法不予支持。综上所述，沈光海的诉请，证据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回沈光海的诉讼请求。一审案件受理费50元，由沈光海负担。针对一审法院查明的事实，上诉人沈光海认为存在遗漏：1、案涉《补充协议》第五条第二款约定，如装修装饰或附属设备确实未达到约定标准的，则出卖人应尽快使之达到约定标准或补偿相应差价，但此项不作为买受人拒绝接收商品房的事由，出卖人亦不因此承担逾期交房责任。2、案涉房屋套内面积为78.47平方米，而在被上诉人当初向发改委备案的《源筑花园北区B户型精装修分部分项工程量清单》中，地面装饰装修使用了180.35平方米瓷砖和木地板，该申报面积与实际不符，导致最终精装修标准达不到约定标准。二审中，双方当事人对一审查明的其他事实不持异议，本院依法予以确认，且双方均未提交新的证据。本院认为，上诉人沈光海与被上诉人风盛公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。双方应遵照执行。案涉《商品房预售合同》中关于房屋的计价方式与价款一栏，约定单价11109元/平方米，合计1212436元，明确排除将“房屋套内的装饰装修款”列为房屋计价的方式。被上诉人向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非向沈光海作出的承诺，同时双方也未将房屋销售报备价格列入合同内容之中，故上诉人以报备《源筑花园北区B户型精装修分部分项工程量清单》载明的地面装饰材料180.35平方米，与案涉房屋套内78.47平方米严重不符为由，主张精装修未达到约定标准，本院不予支持。案涉合同附件4对于相关装修部位、品牌、材质等均已明确，上诉人不能证明被上诉人交付的房屋低于该约定标准，故一审法院未同意其装修价格的鉴定申请，符合法律规定。综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈光海负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  刘 凡审判员  李任飞二○二○年十二月二日书记员  冯 超