湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘31民终1326号上诉人（原审原告、反诉被告）：田莉，女，土家族，住湖南省保靖县。委托诉讼代理人：李远志，湖南融源律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙晓燕，女，土家族，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：王吉靖，湖南厚川律师事务所律师。上诉人田莉因与被上诉人孙晓燕房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2020）湘3101民初1511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田莉上诉请求：1.依法改判，判令被上诉人孙晓燕退还上诉人田莉店铺转让金10万元并赔偿上诉人损失51704元；2.改判驳回被上诉人孙晓燕的全部反诉请求；3.判令被上诉人承担一、二审案件全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院关于上诉人田莉在签订协议书时已经明知2019年起店铺租金将上涨的认定与事实不符；2.一审判决以“原、被告在协议中约定产品货款由原告向被告支付12万元”为由，判决原告按协议约定向被告支付12万元，没有事实和法律依据。被上诉人孙晓燕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉。1.房屋转让的时候关于租金随行上涨当时双方在跟陈某第一次见面的时候已经明确告知了，这与证人证言是吻合的；2.关于店里面的货物是买卖还是租赁的转让概括性计价，实际上产品被上诉人已经全部接收，店子也仍然在经营。田莉向一审法院起诉请求：1.确认原告解除双方签订的《店铺转让协议书》；2.判令被告退还原告已支付的店铺转让金10万元；3.判令被告赔偿损失51704元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。孙晓燕向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人支付移交给田莉产品价值180730元、后续服务重新购进产品价值合计188906元；2.判令被反诉人支付人员工资合计96000元；3.判令被反诉人支付2018年10月至2018年12月房屋租金46600元和押金20000元；4.判令被反诉人承担反诉人后续在溶江小区经营的水、电、燃气费合计17200元；5.判令被反诉人支付2018年10月至2018年12月经营期间门面水、电、物业费；员工宿舍水、电费、物业费：20089.5元。以上合计569525.5元，详见《诉请损失金额明细》；6.判令被反诉人承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2014年1月1日被告以其儿子孙立的名义与房东陈某签订了一份《门面出租合同》，该合同约定的合同租期为8年，即2014年1月1日至2022年12月30日止，第一年、第二年的租金为28万元，第三年以后的租金“随市场行情就市”。2018年11月8日，原、被告签订《店铺转让协议书》，约定“乙方（孙晓燕）将乾州湘州阳光4-5号门面转让给甲方（田莉），乙方与房东已签订的原租赁合同租期从2014年1月1日至2022年1月1日止，租金每年28万元，店铺转让金额为10万，产品货款12万元。”协议签订第二日，原告向被告支付了10万元转让金，继续以“男爵养生商务会所”的名义经营店铺。经营期间，原告花费24000元更换灯具，购置消毒柜、花卉、ｐｏｓ机等，支付工资20704元。原告经营店铺后因与房东多次协商房租事宜未果，故未与房东续签租赁合同。2018年12月5日原告通过其代理人电话通知被告要求解除合同，现本案诉争店铺已由他人经营。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人的争议焦点是：现原、被告所签订的《店铺转让协议书》在履行后已实际解除，对所造成的损失应当如何承担。本案原、被告所签订的《店铺转让协议书》合法有效，该院予以确认。原、被告应当按照协议的约定履行自己的义务，被告在合同签订后已按约定履行了交付店铺、移交相关产品、客户资料并办理了男爵养生馆的注销登记，履行了自己的义务。原告在签订协议书时已明知自2019年起店铺租金将上涨，并在店铺歇业前与房东有过三次接触，商谈过租金上涨及改签、续签合同的问题。后因故未能与房东签订租赁合同，原告在经营了店铺后于2018年12月5日以原、被告的合同约定年租金为28万元，没有上涨约定，房东准备上涨租金并可随时与原告解除合同，从而导致原、被告之间的协议无法履行为由通知被告解除合同，无约定及法定事由，该院不予认可。原告关闭店铺及未与房东签订租赁合同均系自身原因所造成，现今原、被告之间的《店铺转让协议书》已实际解除，原告应当对该解除后果承担全部责任。故原告在本诉中的诉讼请求，无事实及法律依据，该院不予支持。关于被告在反诉中的诉讼请求，该院评判如下：1、要求反诉被告支付移交的产品价值180730元、后续服务重新购进产品价值合计188906元。因原、被告在协议中约定产品货款由原告向被告支付12万元；并约定移交后客户。故对于产品货款部分，原告需按协议约定向被告支付12万元；2、支付人员工资96000元。原、被告所签订协议书约定移交后客户的服务由原告负责，由于原告于2018年12月关停了诉争店铺，相关客户的服务未能继续，为此，被告在其溶江小区处继续为客户提供服务，并主张该服务费用为96000元。该院经审核后认为，被告该主张未明确后续服务客户的人数、期数，每次服务的成本等因素，仅凭据二位服务人员自述的月收入证明不能证实被告该部分损失为96000元。故被告对此应当承担举证不能的法律后果，该请求该院不予支持；3、支付租金46600元及押金20000元。原、被告之间所签订的《店铺转让协议书》未对转让后的租金进行约定，鉴于被告已预交2018年整年的租金，原告在2018年度经营期间的租金应视为包含在店铺转让费中；店铺押金20000元在协议中已明确约定由原告享有。故被告该诉请该院不予支持；4、支付在溶江小区经营的水、电、燃气费17200元。被告为支持该诉请向该院提交了相关缴费票据，该院经审查后认为，该缴费票据不足以证明被告仅为提供后续服务所支付。故被告对此应当承担举证不能的法律后果，该请求该院不予支持；5、支付2018年10月至2018年12月经营期间的门面水、电、物业费；员工宿舍水、电、物业费20089.5元。原、被告之间所签订的《店铺转让协议书》对该部分费用约定不明，故应当根据店铺实际管理使用情况承担该部分费用。因原、被告实际盘存交接时间已在2018年10月底，故该院确定原告经营时段为2018年11月、12月，在此期间的经营的必要开支应由原告自行承担，现被告已垫付了相关费用，故原告应向被告承担给付义务。被告主张1栋201男爵宿舍的物业管理费1633元为2018年全年的总费用，原告应承担部分为272元；2018年11、12月男爵4-5号门面水费为864元；2018年11、12月1栋201男爵宿舍水费为153元；被告主张男爵4-5号门面的物业管理费11170元为2018年全年的总费用，原告应承担部分为1861元；被告主张男爵4-5号门面2018年10-12月电费为7500元，原告应承担部分为5000元，扣减原告已交的2000元，还应支付3000元。综上，被告反诉所主张原告赔偿损失部分该院依法核定为：126150元。综上所述，本诉原告的诉讼请求，该院不予持。本诉被告的辩解意见，该院予以采纳；反诉原告的诉讼请求，该院部分予以支持，本诉被告的辩解意见，该院部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、第十三条之规定。判决：一、驳回原告田莉的诉讼请求；二、反诉被告田莉赔偿反诉原告孙晓燕各项损失共计126150元，限本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回反诉原告孙晓燕的其他诉讼请求。案件受理费3334元，反诉的案件受理费4747元，共计8081元，由原告田莉负担4283.4元，被告孙晓燕负担3797.6元。本院二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：1.被上诉人孙晓燕是否提前告知了上诉人田莉房屋租金可能上涨的情况。被上诉人孙晓燕在一审中提交了涉案商铺房东陈某的证言。根据证人陈某证言，2018年10月到12月，上诉人田莉与被上诉人孙晓燕曾三次找到房东面谈转租事项，证人也明确告知了被上诉人田莉从2019年1月起租金可能适当上涨。并且上诉人与被上诉人签订的《店铺转让协议书》第三款承接原租赁合同中的第1项约定，甲方（田莉）承接乙方（孙晓燕）原租赁合同的所有条款，并承担租赁合同内约定的各项义务，同时该协议书也是上诉人田莉拟定的。故被上诉人孙晓燕已经提前告知了上诉人田莉房屋租金可能上涨的情况。2.双方转让协议中约定的12万元产品货款是否需支付。上诉人与被上诉人签订的《店铺转让协议书》约定，上诉人田莉向被上诉人支付产品货款12万元，被上诉人孙晓燕将所有资产（包括装饰、资产、设备、产品、客户资源等）归上诉人田莉所有，并附明细清册。被上诉人孙晓燕在一审中提交了移交清单，移交清单上有田莉的工作人员赫卿卿签字确认，已经履行了协议书的约定，因此上诉人田莉应当按照协议书约定向被上诉人支付12万元货款。综上所述，田莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5467元，由上诉人田莉负担。本判决为终审判决。审判长  陈春亮审判员  彭 俊审判员  龙少松二〇二〇年十二月十七日法官助理张李艳书记员舒丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......