江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终3309号上诉人（原审原告）：吴建华，男，1970年4月12日出生，汉族，住江苏省灌云县。上诉人（原审原告）：高占凤，女，1972年1月19日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：曹阳，灌云县伊山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：灌云县东方物业服务有限公司，住所地江苏省灌云县伊山镇云山中路西侧金榜华府小区南门。法定代表人：薛巫山，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘坠方，该公司员工。委托诉讼代理人：王运河，灌云县东王集法律服务所法律工作者。上诉人吴建华、高占凤因与被上诉人灌云县东方物业服务有限公司（以下简称东方物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院(2020)苏0723民初3107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴建华、高占凤上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判支持上诉人在一审的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人的财产损失与被上诉人没有尽到妥善的物业管理服务责任有直接的因果关系：1.案涉管道属于公共设施设备，应由被上诉人承担物业管理义务，因其负责管理公共设施设备致他人财产受到损失的，应当有其承担相应赔偿责任。2.被上诉人在物业管理服务方面确实存在过错,上诉人家室内进水不是一天两天的事，水从上诉人家室内向外漫至公共用电梯到真正发现上诉人家室内进水己经有几天时间，在发现上诉人家室内进水之前三四天就有业主向被上诉人反映电梯进水事情，但被上诉人并没有及时履行职责，没有排查电梯进水原因，只是在电梯内张贴一张“电梯进水，配件损坏，暂停使用”的通知，却没有采取其他合理排查工作，没有尽到物业服务管理义务，导致上诉人家室内被水浸泡多日，也导致损失产生并继续扩大，故上诉人的财产损失与被上诉人之间的管理不善行为存在直接因果关系。3.在发现上诉人家室内进水并造成财产损失后被上诉人以自己行为表明愿意承担后果责任.被上诉人在当时己经承诺愿意承担赔偿责任，虽然对具体数额未做约定，但并不影响被上诉人承担赔偿损失的责任，损失数额未能确定的，可以通过鉴定程序来进行，而一审法院却认定是基于商讨为清除积水的结果显然属于认定事实错误。如果被上诉人帮助上诉人将地板撬起、将壁柜表明其愿意承担责任，而且在没有上诉人同意情况下将地板处理。4.被上诉人在一审庭审中的虚假陈述能证明被上诉人在故意躲避责任，被上诉人委托代理人刘坠方在一审两次庭审中陈述不一致，第一次庭审称在处理水管排污物是其在场并发现有毛巾等堵塞物，第二次庭审经出庭证人证实其不在场。因此，被上诉人方在本案中并没有实事求是的向法庭陈述情况，而是为了逃避责任否认己方在当时对上诉人作出的承诺。对其虚假陈述的行为应当予以处罚。二、一审法院仅凭被上诉人单方制作的于2020年2月28日、3月24日、6月16日对小区的排水管网检查记录来认定被上诉人尽到了相关管理义务显然不能成立属于认定事实错误，且以上诉人未能举证证据证实被上诉人存在物业管理不当而驳回上诉人诉讼请求显然属于举证责任分配不当，而是应由被上诉人举证充分的证据证明其尽到到物业管理义务，一审法院将举证责任分配给上诉人明显是倾向被上诉人。被上诉人东方物业公司答辩称：上诉人房屋出现损失是由排水管道堵塞导致，排水管道是上诉人以及十四户人家公用的管道，因此上诉人及十四户业主对使用管道负有共同管理维护注意的义务，一审法院已经查明了管道内在上诉人房屋菜池管道中有食物等造成的堵塞，因此堵塞的原因是由于十四户业主居住产生的问题，封闭管道堵塞作为物业管理单位无法发现的，上诉人长期不在家，发现管道在上诉人出现浸水反泡的现象，物业接到通知第一时间采取措施，减少上诉人损失，我方已经尽到了职责。我方认为在查不清十四户人家具体谁是侵权人的时候，上诉人应当对其他业主一并起诉，上诉人本身也应当承担一定过错责任，我方不是侵权人，上诉人的上诉观点不能成立。吴建华、高占凤向一审法院起诉，请求判令：1.东方物业公司赔偿因物业服务管理不当造成吴建华、高占凤房屋经济损失计人民币5万元（暂定待变更，以鉴定结论为准）；2.东方物业公司赔偿因房屋损害导致无法居住而必须产生的租房费用15000元；3.本案的诉讼费用由东方物业公司承担。一审法院查明事实：吴建华、高占凤系夫妻关系，是灌云县伊山镇金榜华府小区16幢3单元301室房屋的业主。吴建华、高占凤全家自2020年3月10日起因事外出一直未归，至2020年3月22日晚上十点钟左右，吴建华接到妻兄高建军的电话，对方告诉吴建华发现（吴建华）家门缝有水渗出已流到走廊里，打开门后发现（屋内）地面都是积水。吴建华便及时电话联系小区保安，东方物业的保安潘某接到电话后即赶到了吴建华家，通过查看发现水是从洗菜池的排水管道溢出，屋内地面布满积水。潘某亦就此况向物业相关负责人进行了汇报，时至当晚十二点左右，东方物业公司按排的工程部维修人员董某赶到现场检查管道堵塞情况。董某在潘某配合下，先对该楼幢北侧地面排污管道检查，经撬开污水井盖检查未发现堵塞情况，两人又到地下室（负一楼处）检查楼上厨房排水管，经用敲击听声音方式判断管道是堵塞的，破开管道后使用疏通工具疏通堵塞处，管道经疏通有水喷出后通畅，该水中夹带有面条、米粒等食材弃物。事发次日上午7时许，吴建华通过电话联系与东方物业洽谈如何处理屋内积水问题，其在与高建军电话沟通后，并在伊山镇昌河社区孙书记等参与下，为避免积水渗透造成房屋更多损失，由物业安排保洁人员将屋内受水浸泡的地板撬除，并将壁柜、床拆除垫高后进行排水。一审法院另查明，吴建华、高占凤共有的金榜华府16幢3单元301室房屋楼幢一共有17层，吴建华、高占凤的房屋在第3层，其楼上有14层住房（已入住13户业主），楼下一、二层为商铺房，该15户业主的厨房菜池排水管自第三层直通至地下室（负一楼）处转入地下排污管道，该管道本次事发前未发生过堵塞现象。吴建华、高占凤于事发后一个月左右时回到家中处理此事，经与东方物业公司就室内受损财产赔偿协商未达成意见，吴建华、高占凤诉至一审法院引发本案诉讼。庭审中，吴建华、高占凤认为排水管道堵塞系因东方物业公司管理不当造成，理由是，涉案排水管道系公共设施属于物业服务管理范围，东方物业公司作为物业管理服务，应当及时或者定期查看公共设施是否在正常范围，但是东方物业公司怠于管理致使管道多日堵塞向外漫水造成吴建华、高占凤财产损失，东方物业公司对此应承担全部赔偿责任。虽然落水管道堵塞处在地下室，仍属于东方物业公司应当查看并排除堵塞物发生的范围；就吴建华、高占凤、东方物业公司双方在事发后所商讨的情况看，以及东方物业公司主动采取相关措施，东方物业公司将吴建华、高占凤家室内地板撬除、壁柜拆除是基于双方事先商讨在东方物业公司愿意承担责任的前提下所作出的，也可以推定东方物业公司当时愿意承担赔偿责任。而东方物业公司则认为，我公司属于二级服务标准范围，即一年清掏一次下水道，三月检查一次，已出示的证据已证明我方尽到物业管理（二级标准以上），不存在吴建华、高占凤所说的服务瑕疵；从吴建华、高占凤诉求与所产生损害的因果关系看，溢水的位置是吴建华、高占凤家洗菜池管道处，吴建华、高占凤对此有不可推卸的责任，同时吴建华、高占凤家洗菜池所产生的堵塞物是包含吴建华、高占凤及其楼上面所有住宅户在使用过程中不当形成，这个因果关系不属于东方物业公司服务的范围，这是一起典型的侵权案件，吴建华、高占凤应向侵权人主张权利。一审法院再查明，2012年3月16日，东方物业公司（乙方）与连云港丽城置业有限公司（甲方）签订《灌云金榜华府小区前期物业管理服务合同》，该合同系就甲方选聘乙方对灌云金榜华府小区提供前期物业管理服务事宜所签订。合同第二章“服务内容与质量”约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务内容有共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管等；保洁服务在物业管理区域内，公共雨、污水管道每年疏通一次，保持畅通等。目前，东方物业公司是按《市区普通住宅小区物业公共服务等级标准》的二级内容服务。东方物业公司于2020年度2月28日、3月24日、6月16日对小区排水管网检查清掏、疏理管道等。一审法院认为，本案系吴建华、高占凤因房屋厨房洗菜池排水管道堵塞，导致污水返冒被淹，使其财产遭受损失而引发的诉讼，而该排水管道是吴建华、高占凤及其楼上14户业主共用。本次事件经东方物业公司及时排查及疏通管道，确定堵塞部位位于负一楼上方排水管道，堵塞物为面条、米粒等食材弃物，吴建华、高占凤对此不持异议，一审法院予以确认。案涉负一楼上方的排水管道未进入业主专用范围，不属于个别业主专有，是由固定的部分业主使用，但不能因此将其排除在共用设施设备范围之外，故应将其界定为物业共用设施设备。从疏通管道所见的堵塞物分析，可以说明堵塞是由使用该管道的业主造成，同时物业服务企业也有提供恰当的物业服务的合同义务。对此，吴建华、高占凤可以选择起诉业主承担侵权责任，也可以基于物业服务合同起诉物业公司承担违约责任。现吴建华、高占凤选择违约之诉，本案立案时定性为财产损害赔偿纠纷，与吴建华、高占凤所诉的法律关系不符，应予变更。本案吴建华、高占凤是灌云金榜华府小区业主，《灌云金榜华府小区前期物业管理服务合同》对其与东方物业公司均具有约束力。根据合同约定，东方物业公司不仅需要在共用设备设施发生故障时予以维修，亦需在日常的物业服务中对公共设备设施尽到合理的养护、管理义务。那么，东方物业公司是否尽到合理的养护、管理义务。一审法院认为，判断东方物业公司是否尽到合理的养护、管理义务，应以合同及《市区普通住宅小区物业公共服务等级标准》作为主要依据。东方物业公司的公共服务等级标准为二级，按物业服务合同约定及物业公共服务等级标准的要求，应每年疏通一次公共雨、污水管道，保持畅通。经查实，案涉排水管道在本次事件之前未曾发生堵塞现象，究其本次堵塞的原因，无法确定堵塞物是该单元的哪户业主造成，何时发生堵塞是不可预见的，且堵塞处的排水管道位置存在特殊性。而东方物业公司的保养维护义务，应为一般意义上的合同义务，只要对小区公共部位的雨、污水管道尽到了正常保养维护即可。归至本案，东方物业公司对涉案小区公共雨、污水管道进行清掏疏通的事实，举出证据佐证，证明其不存在违约行为，已履行了保养维护义务。吴建华、高占凤对此不予认可，但提交的证据不能证明自已的主张，亦未能举出反驳证据。吴建华、高占凤的主张是苛求东方物业公司对于排水管道的隐蔽性部位（墙内）也予以清掏疏通，此无现实性可言，也过于苛刻。现东方物业公司在排水管发生堵塞的情况下，及时组织排查、疏通，亦尽到了对共用部位的及时维修义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故吴建华、高占凤的诉讼请求于某无据,一审法院不予支持。关于东方物业公司将吴建华、高占凤家室内地板撬除、壁柜等拆除的争议事项，是双方事发后基于商讨为清除积水的结果，争议内容与本案不是同一法律关系，本案中不予理涉。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,一审法院判决:驳回吴建华、高占凤的诉讼请求。一审案件受理费525元（减半收取），由吴建华、高占凤负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.被上诉人东方物业公司是否已尽到管理义务；2.被上诉人东方物业公司是否应当对损失及扩大损失负责，具体数额如何确定。关于东方物业公司是否已尽到管理义务的问题，本院经审查后认为，首先，根据《前期物业管理服务合同》约定，东方物业公司应当对公共雨、污水管道每年疏通一次，保持畅通；雨、污水井每季度检查一次，并视情况及时清掏；化粪池每年检查清掏一次，发现异常情况及时清掏。而东方物业公司举证的清掏照片、维护保养工作情况登记表以及维护保养人员领取报酬的情况可以证明东方物业公司已经尽到了《前期物业管理服务合同》约定对于雨、污管道等维护的义务。其次，吴建华、高占凤上诉认为东方物业公司未尽到义务，但不能明确物业公司应当提供什么样的服务标准，也不能初步举证证明物业公司未尽到管理义务主要体现在哪些方面，仅以出现堵塞倒推物业公司未尽到管理义务。再次，根据本案已经查明的事实，尚不清楚导致下水管道堵塞的原因，且发生堵塞之前涉案房屋的上下管道也并未发生堵塞，加之堵塞之处位置较为隐蔽，除非出现堵塞，一般情况下不会打开进行经常性维护。因此，综合以上因素，本院认为，吴建华、高占凤主张东方物业公司未尽到管理义务证据不足，本院依法不予支持。关于东方物业公司是否应当对损失及扩大损失负责的问题，本院经审查后认为，因吴建华、高占凤不能证明其损失系东方物业公司未尽到管理义务所致，故其向东方物业公司主张的损失也无法得到支持。综上，上诉人吴建华、高占凤的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元（吴建华、高占凤已预交），由吴建华、高占凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年十二月十六日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。