辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终3717号上诉人（原审被告）:杨广友，男，1964年5月26日出生，汉族，现住营口市站**。上诉人（原审被告）:杜丽敏，女，1963年12月13日出生，汉族，现住营口市站**。二上诉人共同委托诉讼代理人：吕行，辽宁久和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:营口市鸿信物业服务有限公司，住所地营口市老边区太和北街**门市。法定代表人：王余春,公司经理。委托诉讼代理人：王顺宏，女，公司法律顾问。上诉人杨广友、杜丽敏因与被上诉人营口市鸿信物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院(2020)辽0802民初2049号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。杨广友、杜丽敏上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，上诉人不支付物业费21464元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人没有向上诉人提供任何物业服务，主张收费缺乏事实和合同依据。上诉人的房屋属于合同列举的商业网点，不属于合同列举的非住宅物业，不应适用非住宅物业的收费标准向上诉人收费。被上诉人即便按非住宅物业收费，也应按合同确定的每平方米每年1元的执行。被上诉人没有收费许可证，没有提供实际履行和合同物业服务的相关证据。因本案的物业服务合同为双务、有偿性合同，上诉人有权行使同时履行抗辩权，但一审故意偏袒被上诉人，判决上诉人给付物业服务费，既不利于化解社会矛盾，又不符合法律规定。另外，上诉人的房屋为物业管理区域外商业用房，对周围环境实行门前三包，并不需要被上诉人的强制服务，即便对上诉人的房屋实行物业收费，也应当与住宅物业收费有所区别。营口市鸿信物业服务有限公司辩称，上诉人上诉理由不成立，上诉人于2014年2月10日与答辩人签订了物业合同，办理三套门市房的入住手续，并按合同约定正常交付物业费。2018年2月之后，上诉人以房屋在物业服务管理之外，物业没有提供服务为由拒交物业费，其上诉理由不成立。无论上诉人房屋是非住宅还是商业网点，我方作为物业管理部门，都已经尽职尽责履行物业服务合同义务，我们的服务是整个小区有目共睹的。营口市鸿信物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法请求法院判令二被告立即支付所欠原告的两年物业费共计人民币二万一千四百六十四元及滞纳金，滞纳金数额以实际交付日为准（按每日全额的千分之三计算，计算到支付之日）。2、诉讼费用，代理费、车费由被告承担。一审法院认定事实：原告系服务于营口市南湖阳光人家小区的物业服务企业，被告系阳光人家小区D7#楼甲-24、甲-25、甲-26三处外门市业主，房屋面积分别为298.78平方米、294.86平方米、300.74平方米。依照原告与营口翰成房地产开发有限公司签订的《南湖阳光新城前期物业服务合同》，原告向南湖阳光新城以及南湖阳光人家小区提供物业服务，主要包括物业共用部分的维修养护和管理清洁；公用设施的运行维护和管理清洁；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护等，服务期限从签订之日起至业主大会成立后，选定物业公司后，本协议自动终止。同时约定了收费标准为住宅每月1元每平方米，车库、门市房为每月0.5元每平方米。2013年9月26日原告（受托方）与营口市老边区城市建设综合开发办公室（委托方）签订《前期物业服务委托合同》，合同约定甲方将“阳光人家”委托给乙方实行物业管理，合同期限为一年，约定门市物业费标准为1元/每平方米/每月，原告于2014年2月10日与被告签订上述三处物业的《物业管理服务合同》，服务期限从2013年10月27日起计算，上述《物业管理服务合同》均约定被告的物业费标准为每平方米1元，被告入住后缴纳了物业费，从2018年2月10日至2020年2月10日期间，被告未再缴纳物业费。另查明，营口市发展和改革委员会、营口市住房和城乡规划建设委员会联合下发的营发改收费[2011]74号文件中《营口市物业服务收费管理办法》第九条规定，非住宅（含住宅小区内的非住宅）的物业服务收费实行市场调节价。一审法院认为，2014年2月，原被告之间签订的《物业管理服务合同》合法有效，合同约定缴费方式为逐年续交下年度物业费。该合同不违反法律规定，合法有效，合同中对主要服务内容以及物业服务费标准即被告的物业费标准为每平方米1元收取进行了约定。并约定滞纳金按逾期金额日千分之三计算，原告依约为阳光人家小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费,被告物业位于阳光人家小区，其接受了原告提供的物业服务，应向原告缴纳物业服务费，故被告应承担给付原告从2018年2月10日至2020年2月9日物业服务费21464元（298.78平方米*1元/月/平方米*24个月+294.86平方米*1元/月/平方米*24个月+300.74平方米*1元/月/平方米*24个月）的责任。关于二被告提出的物业服务费应减半收取（0.5元/月/平方米）的抗辩理由，因营口市发展和改革委员会、营口市住房和城乡规划建设委员会联合下发的营发改收费[2011]74号文件中《营口市物业服务收费管理办法》已明确规定非住宅（含住宅小区内的非住宅）的物业服务收费实行市场调节价，而原、被告签订的《物业管理服务合同》明确约定物业服务费标准为1元/平方米/月，所以被告的抗辩理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于二被告提出的原告没有提供合同约定的物业服务的抗辩理由，本院认为，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系，业主应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件，小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,亦可通过业主委员会以及相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务,但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益，同时，物业公司也应在服务过程中应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合，唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境，故二被告的抗辩理由，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，因约定标准较高，本院予以适当调整，调整为自原告起诉之日起至二被告给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：被告杨广友、杜丽敏给付原告营口市鸿信物业服务有限公司从2018年2月10日至2020年2月9日的物业服务费21464元及滞纳金，滞纳金以21464元为基数，自2020年5月26日起至二被告实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。上述款项于本判决生效后十日内给付，如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费337元，减半收取168.5元，由二被告承担。原告已预交本院，由二被告给付原告。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，关于上诉人提出的被上诉人未提供物业服务，收费缺乏依据一节，经查，被上诉人作为物业服务公司自2013年起为上诉人所在小区进行物业服务，物业服务不仅包括平时所见的保洁等服务，亦包含对公共设施的维护等，均对上诉人的正常经营起到不可或缺的作用，故上诉人该项上诉请求无事实及法律依据。关于上诉人提出的收费标准问题，合同双方签订的《物业管理服务合同》第七条明确约定物业费为每平方米1元，虽然商业网点和车库物业费标准为空，但不影响对合同条款的理解，按照每平方米1元标准收取物业费不违反相关规定，合同同时约定收费方式为每年定期收取，定期收取不能等同于按照每年每平方米1元标准收取，物业费按月收取符合行业惯例和交易习惯，上诉人该项上诉请求不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费337元，由上诉人杨广友、杜丽敏负担。本判决为终审判决。审判长  朱隆升审判员  段建勇审判员  杨名环二〇二〇年十二月十八日法官助理陆玮齐书记员宋洪峰