济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0104民初6756号原告：山东润华物业管理有限公司，住所地山东省济南槐荫区经十路**乐梦公寓**楼**。法定代表人：杨立群，董事长。委托诉讼代理人：米丰业，男，1988年9月10日出生，回族，住济南市，该公司员工。委托诉讼代理人：曲俊国，山东智富律师事务所律师。被告：乙兴国，男，1969年8月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：田桂珍（乙兴国之妻），女，1969年7月11日出生，汉族，住济南市。原告山东润华物业管理有限公司（以下简称润华物业公司）与被告乙兴国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告润华物业公司委托诉讼代理人米丰业、被告乙兴国委托诉讼代理人田桂珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润华物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付拖欠的物业服务费7428元，支付自拖欠之日起的滞纳金1357元;2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是济南梦世界华园小区的物业服务公司，被告系该小区*号楼*单元*室的业主，房屋建筑面积143.95平方米。被告享受了原告提供的物业服务，但并没有按时支付物业费，自2019年1月1日起至2020年12月31日止，累计欠物业费7428元、滞纳金1357元，共计8785元。其不缴纳物业费的行为，损害了小区其他业主的利益，更损害了物业公司的合法权益。为此起诉，请法院查明事实，依法判如所请。乙兴国辩称，关于润华物业公司起诉我不提交物业费问题是不存在的，我也支持物业费的提交，为何我至今未交，主要原因如下：1、（1）厨房插座没电，此现象2018年10月份出现，多次找物业，物业于2019年4月份才找到原因是我们单元外墙渗水造成我家插座进水，整体短路跳闸。最后没有和我沟通我们家如何处理，我找过物业多次，领导从来没问过，只是有一次催缴物业费，我又提起这问题，他们说领导催他们，我说我找你领导吧，他才告诉我领导在哪（以前从来不说，只说向领导汇报，都半年多了，领导真不知道，谁相信？）找到以后也没说怎么解决呀；（2）洗脸盆，地漏，菜盆，地漏今年8月份物业叫人下水道灌草酸，来人倒草酸时没有采取任何保护措施（只是告诉我们4小时后用清水冲洗即可，结果冲洗无效），以致我家地漏、菜盆、洗脸盆腐蚀，多次找物业，派人到我家看过不下4次了，到现在没有解决；（3）阳台漏水，2018年12月份发现橱柜有水，屋顶滴水珠，立即找物业（先去三楼，家中无人），后来物业说联系我楼上，确实联系到了，楼上来过三次，到现在也没解决，物业从来没有问过我，漏水是否解决，也没有对此跟踪；2、我家窗外设置两条坐凳，每到天气转暖，窗外有打麻将的，有看小孩的，有聊天的，外面热火朝天，我在家想休息，吵得是心烦意乱，特别是晚上加班后，第二天要睡觉那就是痛苦的折磨；3、小广告满天飞，门口三天两头贴上广告，人是怎么进来的，物业是怎么管理的？；4、有时把东西放到门口，想出门时带到储藏室，结果开门就没有了，可垃圾放到门口没有见人收拾过。5、小区里面有好多水果树，水果树上的水果都去哪里了？6、刚入住时我空调外有一棵树，树枝插到空调出风口，我找物业找了一年时间才迁走。7、当初买房时承诺物业费1.8元，现在2.2元，涨价也没关系，可贵在什么地方，我们不知道。8、物业服务项目不明确，没有和业主交代。9、物业每个单元都有暖心管家，暖心管家做到了哪些工作暖到了我们的心，到现在暖心管家我们不认识，何来暖心？10、物业应该是和住户积极沟通交流、协调，而不是到法院来说话，难道每次收物业费都要靠这种方式吗？11、我花钱是买的服务，而不是花钱买堵心，请问物业，你们回家后不也是住户吗？为什么不能站在住户方考虑下？根据以上叙述，我感觉花了钱没有买到我们应该得到的服务，不但蒙受经济损失，而且遭受较大精神损伤，我方保留要求对方给予补偿权利，最后承诺我不是无故拖欠物业费，我也不是无理讨三分，再次表态绝不无故拖欠物业费。原告润华物业公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、济南市商品房买卖合同及补充协议；2、梦世界华园前期物业服务协议及承诺书；3、业主交房文件签署确认表一份；4、物业服务记录及光盘。被告乙兴国提供如下证据：小区内环境照片一宗，拟证明物业公司物业服务存在不到位的问题。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年9月19日，乙兴国（买受人）与山东地平天昱置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于梦世界?华园小区*号楼*单元*室房屋。出卖人已将该房屋交付乙兴国。润华物业公司（甲方）与乙兴国（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：第一条，乙方所购的物业位于梦世界?华园小区*号楼*单元*室，房屋建筑面积143.95平方米。第十一条，甲方提供本协议第四条约定的服务内容，收取前期物业服务费。前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体如下：电梯住宅：2.15元/月/平方米；商业用房4元/月/平方米。第十六条，对于已交付使用，但乙方或使用人尚未居住的房屋（半年以上），物业服务费按应收标准70%向乙方收取。第十七条，物业服务费每6个月预交一次，缴纳费用时间为每个缴费周期前一个月内，乙方或物业使用人应在约定交费时间内按时交费。第三十三条，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应法律责任。第三十五条，乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日1%支付违约金。乙方对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费承担连带支付责任。合同还对其他事项进行了约定。同时，乙兴国在润华物业公司出具的《承诺书》上签名。该承诺书第二条约定：同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守临时管理规约，同意授予物业服务企业在公约中规定的权利。第三条约定：本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任。合同生效后，润华物业公司对该小区提供了物业服务。乙兴国认为，物业服务存在问题，包括家中插座进水跳闸未得到处理；洗脸盆、地漏、洗菜、地漏业服务人员向下水道灌草酸造成腐蚀，阳台漏水，树枝遮挡空调外机；楼下人员活动嘈杂影响休息；小区内管理进出不到位导致外来人员进区张贴小广告；从未见到物业公司账目公开；垃圾清理不及时，公共设施损坏只做简单修复等。润华物业公司主张乙兴国共计拖欠自2019年1月1日起至2020年12月31日止，按被告购买的房屋建筑面积143.95平方米，并按物业费标准2.15元/月/平方米计算的物业费合计7428元，经向乙兴国催交物业服务费，至今仍未交纳。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，乙兴国系济南梦世界?华园小区*号楼*单元*室业主，其与润华物业公司签订了《前期物业服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。乙兴国作为小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，乙兴国自2019年1月1日起至2020年12月31日期间未交纳物业费，违反了双方签订的《前期物业服务协议》约定，其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也不公平。关于乙兴国答辩称厨房插电进水没电、阳台漏水问题，物业公司庭审表示，上述问题物业公司已联系地产开发商、装修公司到现场进行过处理，目前未能达成一致意见；乙兴国提出洗脸盆、地漏、菜盆、地漏题，物业公司认可是物业的问题，物业公司意见是合理赔偿或更换，乙兴国提出的上述问题，与本案不是同一法律关系，本案不作处理，乙兴国如认为其权益受到侵害，可以通过合法途径予以解决。关于乙兴国辩称的其他问题，需要物业公司进一步完善物业服务，加强与业主的沟通交流，但是该辩称意见不能成为乙兴国不缴纳物业费的合法理由。因此，乙兴国应当向润华物业公司支付欠交的物业费。经计算，乙兴国实际拖欠润华物业公司自2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费为：房屋建筑面积143.95平方米×2.15元/月/平方米×24个月=7427.8元，故润华物业公司要求乙兴国支付物业服务费7427.8元，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。润华物业公司要求乙兴国支付滞纳金的请求，虽润华物业公司提交部分物业服务的证据，但提交的证据不能证明其完全履行了物业管理合同所约定的义务。且根据乙兴国提交的相关证据，经本院查明，润华物业公司的物业服务确实存在一定的不周到、不及时的瑕疵问题；对于业主逾期缴纳物业服务费负有一定责任，其工作尚存提高、改进之处，故润华物业公司要求乙兴国支付滞纳金的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告乙兴国于本判决生效之日起十日内支付原告山东润华物业管理有限公司自2019年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费7427.8元；二、驳回原告山东润华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告山东润华物业管理有限公司负担4元;由被告乙兴国担21元。本判决为终审判决。审判员 王 军二〇二〇年十二月七日书记员 龚赛赛