抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初992号原告抚顺水泥股份有限公司，住所地：抚顺市新抚区华山街**。法定代表人于飞，系该公司董事长。委托代理人羿博瀚，系辽宁九鼎律师事务所律师。被告李杨，男，1977年10月24日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被告于志丹，女，1977年10月4日出生，汉族，住抚顺市顺城区。以上二被告的委托代理人李勇力，系辽宁泽隆律师事务所律师。第三人抚顺万达广场有限公司，住所地：抚顺市新抚区西一街**。法定代表人黄国斌，系该公司总经理。委托代理人武研博，系该公司法务。第三人抚顺凯锐混凝土制造有限公司，，住所地：抚顺市望花区塔峪镇和平村法定代表人于飞，系该公司总经理。第三人中国建筑第八工程局有限公司东北分公司，，住所地：大连市沙河口区高尔基路**负责人姚勤波，系该分公司董事长。委托代理人张月，系该分公司法务。第三人赵鹤茹，女，1969年5月5日出生，汉族，住抚顺市顺城区。原告抚顺水泥股份有限公司与被告李杨、于志丹、第三人抚顺万达广场有限公司（以下简称万达公司）、抚顺凯锐混凝土制造有限公司（以下简称凯锐公司）、中国建筑第八工程局有限公司东北分公司（以下简称中建八局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日作出（2019）辽0402民初1250号民事判决书，判决被告李杨、于志丹共同给付原告抚顺水泥股份有限公司折价补偿款35万元。二被告对该判决书不服，提出上诉，抚顺市中级人民法院于2020年4月24日作出（2020）辽04民终234号民事裁定书，裁定一、撤销本院（2019）辽0402民初1250号民事判决书，二、发回本院重审。本院追加案外人赵鹤茹为第三人，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人羿博瀚，二被告的委托代理人李勇力到庭参加了诉讼，第三人均未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年第三人中建八局承建第三人万达公司开发的位于抚顺市新抚区的万达广场项目，万达公司用万达广场D12-1-14-1（产权登记地址：抚顺市新抚区8-2号楼1单元1401号）房屋作价抵顶部分工程款。2013年12月9日，第三人中建八局因拖欠第三人凯锐公司材料款，将此房作价抹账转与凯锐公司。因拖欠原告水泥款，第三人凯锐公司将该房屋作价804355元抵顶转让给原告。被告李杨、于志丹系夫妻关系。被告李杨的亲属赵鹤茹系原告公司财务负责人，在原告抵顶上列房屋过程中，与原告提出被告李杨欲购买该房屋，经协商后以被告李杨名义与原告于2013年12月13日签订了房屋买卖协议，协议约定原告持有的抚顺万达广场D12-1-14-1号房屋作价70万元卖于被告李杨。被告李杨应于2013年12月末交纳35万购房款，剩余房款于2014年底一次付清。协议签订后，原告于12月19日收到房款35万元。被告李杨与原告签订房屋买卖协议取得抹账转让手续后，通过第三人万达公司以房屋买卖合同形式取得了该房所有权。2015年产权登记于被告李杨与于志丹名下。2015年至今，原告多次向被告索要剩余转让款，被告以各种理由推脱，现为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。原告诉至法院，请求法院判令被告李杨、于志丹立即支付剩余转让款35万元并承担从2014年12月31日起至全部付清之日止的利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利息计算）；本案的诉讼费由二被告承担。二被告辩称：1、原告诉称与二被告签订买卖协议不是事实，原告在诉状中称赵鹤茹以李杨的名义与原告于2013年12月13日签订买卖协议，被告与原告签订买卖协议，原告自述前后矛盾，对案涉房屋买卖的真实情况。2、原告在（2017）辽0402民初330号房屋买卖合同纠纷案立案前从未向二被告主张过购房款，原告在该案立案前几审理过程中，明确知道二被告不是其出售案涉房屋时的购买人，遂向法院申请撤诉。3、本案是房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，原告只能对其出售案涉房屋的购买人主张购房款，原告提供的证据不能证明二被告向原告购买了案涉房屋，原告没有向二被告主张购房款的权利。综上所述，原告起诉二被告索要购房款350000元及利息，没有事实和法律依据。二被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人万达公司书面辩称：答辩人与第三人中国建筑第八工程局有限公司东北分公司系建设工程合同关系，答辩人用案涉房屋滴定欠付第三人中建八局工程款，抵房后答辩人依据申请将房屋办理更名手续，答辩人未实际收取任何购房款，未参与李杨、于志丹与抚顺水泥股份有限公司的交易，对双方存在的纠纷不知情，请法院驳回原告对答辩人的一切请求。第三人中建八局书面辩称：万达公司拖欠我公司工程款，将案涉房屋抵顶给我公司，而后我公司将争议房屋抵顶给凯锐公司。对于原、被告的纠纷，我公司并未参与，不应承担责任。第三人赵鹤茹书面辩称：本人现在大连居住，因疫情需要居家隔离，不能亲自到庭。2013年12月我在抚顺水泥股份有限公司财务部门工作，水泥厂通过抹账形式获得抚顺万达广场房屋，我把此信息向我父母告知，我们都觉得我父亲赵琳年龄大了，患有疾病导致下半身不遂，行动不便，想买一套水泥厂的抹账房，带电梯的，上下楼方便。于是找到水泥厂董事长于飞，把我父亲的想法和于总讲了，于是考虑到我父亲是水泥厂退休老干部，而且身体不好的实际情况，答应将其中一套抹账房（万达广场D12-1-14-1室，面积为126.71平方米），以70万元整的价格卖给我父亲，同时考虑到我父母的经济能力，又给了分两期、每期35万元支付房款的方式优惠。我父母首次支付完35万元房款后，我舅舅家的表弟李杨听说水泥厂卖给我父亲一套房子的事后，同我父母商量，他孩子在民主小学上学，离万达广场很近，他家住在顺城区，面积为118.88平方米，室精装修的，也带电梯，想和我父母换房，我父母考虑我表弟孩子上学就在附近，而且这样可以免去装修的麻烦，就同意置换了。由于事后要办理房屋产权，为了避免过户带来的麻烦，所以我在水泥厂财务部门履行各种手续时写的是李杨的名字，但实际是卖给我父亲赵琳的，否则水泥厂主要领导和相关领导都知道此事，并分别在财务抹账手续上签字同意的，否则这事也办不成。由于我父亲长期生病在床，必须靠护工照顾，家中花费巨大，按当时的约定，我父亲尚欠水泥厂购房款35万元。经审理查明：二被告系夫妻关系。2012年11月30日，第三人万达公司与第三人中建八局签订确认书，第三人中建八局同意第三人万达公司在2012年11月应向其支付的工程进度款中扣除30075817.00元作为第三人中建八局此次购买第三人万达公司33套商品房的房款，本案争议房屋D12-1-14-1在上述33套商品房中，销售面积126.71平方米，表单价6348.00元，总计804355.00元，折实总价765746.00元。2013年12月9日，第三人中建八局与第三人凯锐公司签订协议书，第三人中建八局用本案争议房屋总房款抵账，抵账总价804355.00元，用于抵顶第三人中建八局在万达广场项目材料款。2013年12月10日，第三人赵鹤茹代替被告李杨与原告、第三人凯锐公司签订债权债务抹账协议一份，第三人凯锐公司欠原告水泥款，被告李杨欠原告房款804355.00元，第三人凯锐公司准备用本案争议房屋抹账，偿还陈欠原告的款项804355.00元。2013年12月13日，第三人赵鹤茹代替李杨与原告签订《房屋买卖协议》，约定原告持有万达广场D12-1-14-1号房屋一套，面积126.71平方米，现出售给被告李杨，房屋总计70万元，2013年12月末先行付款35万元，房屋剩余款在2014年12月末一次性付清。第三人赵鹤茹向原告账户存现35万元。2013年12月19日，原告为被告李杨出具收款收据一张，交款人为李杨，金额为35万元。剩余35万元款项至今未付，原告诉至法院。第三人凯锐公司向第三人中建八局出具《工程款抵房款确认函及弃权声明一份》，内容为：根据我方与贵司于2013年12月签订的抵房协议书约定，我方将工程款804355元作为购买贵司一套商品房的房款（D12-1-14-1）。现我公司自愿用上述工程款804355元为李杨在贵司购买的抚顺万达商品房支付购房款。请将此收款项收据及发票直接填写该购房人姓名。如李杨未能按照购房合同约定补齐房款，我公司愿意对此承担连带责任。该声明无落款日期。2015年10月16日，第三人万达公司给二被告出具销售不动产统一发票，载明购房款798007元，用于办理房产证。二被告于2016年8月17日办理争议房屋的房产证。2017年3月13日，第三人万达公司出具情况说明一份，内容为：抚顺万达广场D12-1-14-1与抚顺市房屋交易管理中心登记的抚顺市新抚区8-2号楼1单元1401号房屋是同一所房屋。当日，抚顺市房屋交易管理中心出具档案查询明细信息记载，二被告为争议房屋的所有权人。2019年6月19日，第三人万达公司出具情况说明，万达公司住宅D12-1-14-1，该房屋为2013年工程抵账房，顶账公司为中国建筑第八工程局有限公司大连分公司，工程款扣款形式进行工抵房销售，现房主姓名李杨在办理房屋更名手续的过程中，万达并未收取任何房款。另查明，二被告称用自己的房屋与第三人赵鹤茹的父亲赵琳置换房屋，提供2008年9月李杨名下坐落于抚顺市顺城区房屋（建筑面积118.88平方米），后该房屋于2016年9月19日过户到赵鹤茹的父亲赵琳名下，与李云共同共有。当日，在房产交易部门留存的手续为《存量房买卖合同》，二被告（卖房、甲方）与赵琳、共有人李云（买方、乙方）约定房屋价格为10万元，买房人为李云签字。本院所确定的事实，有确认书、抵债房源、协议书、债权债务抹账协议书、房屋买卖协议书、收款收据、工程款抵房款确认函及弃权声明、情况说明、档案查询明细信息、情况说明及原告、被告、第三人陈述等相关证据材料在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：第三人赵鹤茹代被告李杨在《买卖协议》上签名“李杨”的行为性质。被告李杨对第三人赵鹤茹的签名行为，不认可代理其买房，而是为了办理房产证的方便而为之。第三人赵鹤茹承认自己的父亲赵琳要买房，赵琳和被告李杨进行了房屋置换未补差价，且赵鹤茹主张原告公司的负责人和主要领导都知道是退休老干部赵琳要买房才给予价格优惠及分期付款的优惠。但对此主张原告未予认可。经审查，签合同时第三人赵鹤茹是原告方财务工作人员，其父亲赵琳又是原告方退休老干部，原告将涉案房产低于顶账价格10万元的价格出售，付款方式分两年分两期付清款项的优惠条件，第三人赵鹤茹的辩称与被告的辩称相吻合，故对第三人赵鹤茹辩称原告方负责人和主要领导对赵琳要买房是知情的主张，本院予以采信。已支付35万元房款是第三人赵鹤茹从其父亲赵琳手中取得而存现到原告账户，即房屋对价也非二被告支付。另原告与二被告未签过房屋买卖合同，也没有磋商价格的过程，故原告与二被告不成立买卖合同关系，故本院驳回原告的诉求。关于剩余房款，原告可另行向案外人赵琳主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告抚顺水泥股份有限公司的诉讼请求。案件受理费6550元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长 张 博人民陪审员 张 昊人民陪审员 郭丽欣二〇二〇年十二月十五日代书 记员 陈世芳