河北省张家口市崇礼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0709民初484号 原告：宋伟超，男，1990年4月10日出生，汉族，住河北省张家口市崇礼区。 被告：张家口市鼎益房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市崇礼区府街雅源小区。 法定代表人：武进林，总经理。 委托诉讼代理人：丁冬生，公司员工。 原告宋伟超与被告张家口市鼎益房地产开发有限公司（以下简称鼎益公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋伟超、被告张家口市鼎益房地产开发有限公司委托诉讼代理人丁冬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋伟超向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金共计156893.50元。2.请法院依法判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年5月25日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的府街雅源小区3号 楼16号商铺一套，合同约定该商铺总价为626270元，并由被告于2016年5月25日之前将商品房交付给原告，同时，被告应当在2016年5月25日起365日内按约定为原告办理房屋所有权证（即房产证）。然而，被告于2016年5月26日履行了交房，但被告并未按照合同约定履行义务。被告逾期为原告办理房产证，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条：纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。原告在2016年6月就将契税及公共维修基金款项交于被告，而被告在2019年6月才将上述款项交于税务机关，原告认为被告的违约是主观意识的故意违约、该违约导致原告办理房产证的目的不能实现，应属于根本违约，应根据《商品房买卖销售管理办法》第三十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条及相关法律规定，向原告支付违约金。 根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，《商品房销售 管理办法》第三十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）。原告认为，原告与被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效，且原告已按约履行合同义务，依法依约，被告应当承担延期办理房产证的违约金，给原告造成损失的，还应当赔偿损失。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条,关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，为原告办理房产证，365日违反《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应按90日执行，违约日期应从《商品房买卖合同》签订之日起，即2016年5月25日后90天，即2016年8月25日至2019年6月6日，共1016天，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即年利率6%加收50%即9%，以房款626270元为基数，626270×9%÷365=154.42，故每天的违约金为154.42元，154.42×1016=156890.72元。 被告张家口市鼎益房地产开发有限公司辩称，1、请求法院依法驳回被答辩人的第一项诉求；2、由被答辩人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、依照《房屋登记办法》第三十条规定，答辩人向崇礼区房地产交易所申请府街雅源小区自建3号楼一层1-19号底商19套所有权初始登记。 —4— 2013年5月24日登记颁发崇房权证私字第××号《房屋所有权证》。答辩人取得该商用房占用、使用、收益和处分的权益。二、2016年5月6日被答辩人为府街雅源3号楼16号底商出租方（甲方），答辩人为3号楼16号底商的承租方（乙方）订立商用房返租协议，即签订《府街雅源底商出租合同》的基本事实。答辩人为尽快归还开发建设贷款，实施返租销售商用房的经销方式。在坚持平等、自愿原则下，双方本着互惠互利，被答辩人自愿认购销售返租商用房。经双方洽商于2016年5月6日签订了《府街雅源底商出租合同》。本合同约定被答辩人以出租方将府街雅源3号楼16号底商返租给答辩人，租期3年，自2016年5月6日起至2019年5月6日止。答辩人向被答辩人一次性支付3年租金197770元，抵扣被答辩人应付答辩人购房款。《商品房买卖合同》第四十五条第二款规定：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”国家建设部于2001年6月1日公布第88号令给予合规定性，称售后包租，准予实施。通常应用称销售返租。答辩人以承诺书的方式向各洽商户（包括被答辩人在内）做出承诺：“连续返租5年或者三年期满，按照《房屋登记办法》第三十三条之规定向主管部门提交所有权发生转移材料。”三、后于2016年5月25日答辩人为出卖人（甲方）、被答辩人为买受人（乙方）签订府街雅源小区3号楼16号底商《商品房买卖合同》的基本事实。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定： —5— “出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。四、2019年5月6日销售返租期满后，2019年5月7日答辩人将府街雅源3号楼16号底商交付被答辩人接受使用。2019年5月中旬答辩人向区不动产登记中心申报3号楼16号底商产权转移所需的资料，经审查合格。2019年6月4日被答辩人向税务机关缴纳3号楼16号底商税金25363.90元。区不动产登记中心按照《房屋登记办法》第二十三条、第三十三条规定30个工作日内完成登记并给被答辩人颁发了《不动产权证书》。值此，3年返租期内3号楼16号底商为答辩人租赁使用，3年返租期满日答辩人正式交付被答辩人使用。以《府街雅源底商返租合同》终止时间为限，答辩人依照合同条款约定和承诺，返租期满将3号楼16号底商交付被答辩人，向主管部门呈报房屋权属发生转移的全部资料。按照银行住房贷款的规定，将被答辩人名下的府街雅源3号楼16号底商的《不动产权证书》交给商业银行抵押，银行将答辩人为被答辩人办理住房贷款3年垫付41000元保证金足额退还。答辩人在返租期内交付3号楼16后底商3年物业费1098元。证明该底商3年实际使用人为答辩人所用。 综上所述事实证明被答辩人向法庭隐瞒2016年5月6日至2019年5月6日3年将3号楼16号底商返租给答辩人使用的事实真相，使用3号楼16号底商2016年5月25日签订《商品房买卖合同》的时间作为界定答辩人违约责任，实属弄虚作假，错之加错。应当按照2019年5月6日期满 —6— 终止《府街雅源底商出租合同》确定答辩人将3号楼16号底商正式交付被答辩人使用时间，且答辩人无违约责任。被答辩人还向法院隐瞒返租合同期满后答辩人如期将租用3号楼16号底商交付其使用，并按承诺和约定向区不动产登记中心提交权属发生转移的合格资料，该中心届时向被答辩人颁发3号楼16号底商《不动产权证书》的事实。被答辩人又向法庭隐瞒其使用3号楼16号底商《不动产权证书》向银行提供抵押和银行退还答辩人为被答辩人提供3年41000元保证金以及答辩人返租3年期内支付物业费1098元的事实。作为守法公民，必须向法庭如实供述案件事实，提供真实可靠的证据。相反，被答辩人隐瞒返租期满交付使用的事 实，把交付使用时间提前至2016年5月25日，将获取197770元返租费收益的3年套成答辩人违约责任再诈取156893.50元违约金，可谓一房多利，有房，有租金收入，有违约赔偿。照此计算被答辩人买一平方米街面底商仅实际付出7689元。被答辩人隐瞒事实真相，通过虚假诉讼诈取违约，侵害答辩人合法权益，请求人民法院依照民诉法第一百一十二条规定驳回其诉讼请求给予处罚，维护答辩人的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2013年5月24日，鼎益公司取得崇礼县西湾子镇府街雅源住宅小区3楼一层（1-19号）房屋所有权证书，产权证号为崇房权证私字第××号。2016年5月6日，宋伟超与鼎益公司签订《府街雅源底商出租合同》（以下简称返租协议），宋伟超将其购买的府街雅源 —7— 3栋16号底商出租给鼎益公司，租期为36个月，由2016年5月6日至2019年5月6日。租金以一次性付清形式进行支付，即乙方于承租期开始一次性向甲方支付3年租金总额共197770元。2016年5月25日，原告宋伟超与被告鼎益公司签订《商品房买卖合同》，购买鼎益公司府街雅源3号楼1层16号房，房屋用途为商用。建筑面积是61.04平方米，每平米10260元，房款总额为626270元。该合同第十五条约定了“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理:买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的银行活期存款利率赔偿买受人损失。”庭审中原告表示不要求退房款，原被告称该房屋原价是每平米13500元，总计824040元，因签订返租协议，3年租金197770元折抵房价后，该房屋总价为626270元。2016年3月、4月宋伟超共计通过银行存款方式支付被告鼎益公司216270元，剩余410000元在张家口银行股份有限公司办理购房贷款。张家口市崇礼区房地产交易所《崇礼区房屋产权转移审批表》载明2017年8月4日鼎益公司申请将府街雅源小区3号楼16号底商转让给宋伟超，2017年12月15日张丽婷经办，复审人为贾圣，审批人为闫巨昌。2019年6 —8— 月4日崇礼区税务局为宋伟超出具了完税证明，原告宋伟超2019年6月6日领取房屋产权证书。2016年到2018年三年期间，鼎益公司每年支付张家口崇荣物业服务有限公司3号楼16号底商366元物业服务费。 以上事实由原被告举证质证、本庭认证的商品房买卖合同、房款收据2张、交工收费明细表1张、底商收费明细1张、公共维修基金收据1份、契税发票1张、增值税发票1张、崇房权私字第××号房屋所有权证废本复印件一份、《府街雅源底商出租合同》1份、《商品房返租销售经营承诺书》1份、广告篇照片一张、税收完税证明一份、张家口银行进账单一份、物业公司收费票据3张及庭审笔录在卷予以证明。 本院认为原被告于2016年5月25日签订的《商品房买卖合同》，合同约定了出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人退房，该约定系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。所以原告主张超过90日就应该给付逾期办证违约金的起算时间不应支持。对于是否在房屋交付使用后365日内办理权属证书，被告认为因原告与被告在2016年5月6日先签订的返租协议，将该房屋返租给被告，租期从2016年5月6日到2019年5月6日，后在2016年5月25日签 —9— 订的商品房买卖协议，在租期未满前该房屋一直没有交付给原告使用，故交付使用时间应为租期届满后的第二天即2019年5月7日。而且被告认为合同约定是在交付使用后365日内被告将办理权属登记所需资料提交产权登记机关，被告在2017年8月4日申请并由房地产交易所审批了《崇礼区房屋产权转移表》，而非被告在365日内为原告办理完成该权属登记证书。原告未能提供相应证据证明该房屋实际交付使用时间。因此对于原告诉称被告违反该合同约定的事实本院不予认定。合同约定的若因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人退房。对于原告根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定主张的从《商品房买卖合同》签订之日起，即2016年5月25日后90天计算违约金的诉讼请求，即2016年8月25日至2019年6月6日，共1016天，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即年利率6%加收50%即9%，以房款626270元为基数，626270×9%÷365＝154.42，故每天的违约金为154.42元，154.42×1016＝156890.72元，因现有证据无法证明被告违约，在庭审中原告也明确表示不主张按照合同约定的违约责任处理方式退房，原告将该房屋返租给被告三年，获得的租金收益一次性折抵了房款，且原告没有证据证明因延期办证对原告造成了实际损失及损失数额，故本院对其诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十 —10— 四条的规定，判决如下： 驳回原告宋伟超的诉讼请求。 案件受理费减半收取计1719元，由原告宋伟超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  闫洁茹 二〇二〇年十二月八日书记员马鑫鑫 —11— 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供依据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。