河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初10647号原告：驻马店市明珠物业管理有限公司。住所地：驻马店市开源大道西段北侧。法定代表人：张武，总经理。委托诉讼代理人：张衡，河南尚成律师事务所律师。被告：张俊奎，男，1970年6月1日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：张志康，男，1994年4月24日出生，汉族，住河南省驻马店市。与张俊奎系父子关系。原告驻马店市明珠物业管理有限公司（以下简称明珠物业公司）诉被告张俊奎物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟光适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告明珠物业公司的委托诉讼代理人张衡，被告张俊奎的委托诉讼代理人张志康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明珠物业公司诉称，原告系驻马店市开源大道西段明珠港湾的物业服务公司,被告张俊奎系该小区业主。原、被告双方于2014年6月18日签订了《物业管理服务协议》,该协议约定:甲方根据本协议向乙方收取物业管理服务费用;乙方依据本协议按时足额缴纳物业管理费用;业主应于管理费到期前1个月续交管理费,高层·小高层·电梯住宅:0.98元/平方米/月,多层住宅:0.48元/平方米/月,电梯能源费:高层、电梯洋房住宅按每户每月20元收取电梯电费;乙方违反本协议,不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补足并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。现被告拖欠原告物业服务费7050元、电梯能源费720元(包括电梯运行及自来水二次加压公摊电费),经多次催要,被告拒不给付。明确后诉讼请求：判令被告向原告支付物业费7050元、电梯能源费720元及违约金（违约金以2590元为基数，自2016年6月19日起按每天千分之三计算至2017年6月18日止；以5180元为基数，自2017年6月19日起按每天千分之三计算至2018年6月18日止；以7770元为基数，自2018年6月19日起按每天千分之三计算至清结）。被告张俊奎辩称，一、被答辩人诉讼金额与事实不符,请求数额不应得到支持。被答辩人请求的电梯能源费720元及违约金,没有法律依据,不应予以支持。被答辩人收取的所谓“电梯能源费”是被答辩人物业公司自行增加的费用,根据《物业服务收费管理办法》新规定,已经取消物业收取的公摊耗能费及有偿服务等不合理的自定收费项目。二、答辩人不交近期的物业费,有其正当的理由,系被答辩人违约在先,答辩人才拒交物业服务费。2014年6月19日答辩人与被答辩人签订了《物业管理服务协议》并交付了2014年6月19日至2015年6月19日的物业费，还于2014年6月1日向被答辩人交付了维修基金。并履行了双方签订的《物业管理服务协议》,同时协议第二条第一款约定:房屋的共用部位的维护和管理,共用部位是指房屋主体称重结构部位(包括基础、外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)。在签订协议后，答辩人发现自家的屋顶存在漏水情况当时找到被答辩人要求其履行协议职责,负责维修答辩人的房屋漏水,但是被答辩人屡次拒绝维修,不履行自己的职责。现答辩人家中漏水情况依然,对答辩人也造成了极大的损失。实则被答辩人首先违背双方签订的《物业管理服务协议》，被答辩人违约在先,答辩人才根据《物业管理服务协议》第四条拒交的物业服务费所以答辩人未交物业费有其合理、合法理由。综上所述,答辩人认为,被答辩人的诉求不符合事实，其主张理由不能够成立,人民法院应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明，2014年6月19日，原告明珠物业公司与被告张俊奎签订《物业管理服务协议》一份，约定原告为被告提供物业服务；房屋建筑面积199.88平方米，原告预收一年管理费，业主应于管理费到期前1个月续交管理费；高层·小高层·电梯住宅0.98元/平方米/月；电梯能源费：高层、电梯洋房住宅每户每月20元收取电梯电费；违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金等条款。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，被告提交照片等证据一组，用以证明其房屋漏水很严重，原告一直不维修。原告质证称，1、上述证据不能直接反映是被告房屋；2、即使是被告房屋现状，但是造成该后果的责任也不在于原告，首先被告第一次告知原告说漏水的情况是2020年，并且原告已经在积极准备按照合同内容进行维修，但是联系不上被告。3、该房屋漏水最主要原因系其自己搭设阳光房，因为防水没有做到位。4、据被告自己陈述房屋漏水发生在2015年，此时房子尚未超过质保期，但是其没有行使该权利。现在房子已经超过质保期，如果需要对房顶进行维修需动用维修资金，而维修资金的动用不是物业公司能决定。因此其不能证明漏水造成的损失是原告的过错。上述事实，有原、被告提交的相关证据以及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告明珠物业公司与被告张俊奎签订《物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业服务，原、被告之间系物业服务合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告双方均应当依据物业管理服务协议履行各自相应的权利义务，即原告明珠物业公司应当依约履行其物业管理服务的职责，被告作为业主则应及时交纳应交的物业服务费用。本案中，原告请求的2016年6月19日至2019年6月18日的物业管理费7050元及电梯能源费720元，被告未依约交纳。诉讼中，被告抗辩主张原告在物业管理服务过程中存在拒绝维修屋顶漏水问题，但未提交被告反映该问题具体时间以及原告拒绝履行《物业管理服务协议》约定义务的相关证据，且原告在诉讼中已表示同意按照《物业管理服务协议》约定履行其应尽义务，现被告以此为由拒交物业费，依据不足，本院不予采纳。被告另抗辩主张原告不应收取电梯能源费，因《物业管理服务协议》约定有电梯能源费事项，该合同没有无效情形，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告的该项抗辩主张与合同约定不符，故本院不予采纳。法律规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，诉争合同亦约定有相关违约金条款。现原告请求被告2016年6月19日至2019年6月18日的物业服务费7050元、电梯能源费720元并支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，违约金以2590元为基数，自2016年6月19日起至2017年6月18日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；以5180元为基数，自2017年6月19日起至2018年6月18日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；以7770元为基数，自2018年6月19日起至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告请求超出上述范围部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、限被告张俊奎于本判决生效后十日内向原告驻马店市明珠物业管理有限公司支付物业服务费7050元、电梯能源费720元并支付违约金（违约金以2590元为基数，自2016年6月19日起至2017年6月18日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；以5180元为基数，自2017年6月19日起至2018年6月18日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；以7770元为基数，自2018年6月19日起至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告驻马店市明珠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告驻马店市明珠物业管理有限公司负担5元，由被告张俊奎负担20元。本判决为终审判决。审判员  张伟光二〇二〇年十二月十七日书记员  梅红珍