中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初3417号 原告：于广前，男，1952年9月29日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 原告：栾秀敏，女，1954年12月28日出生，汉族，与原告于广前系夫妻关系，住址同上。。 两原告共同委托诉讼代理人：于文（与两原告系亲子关系），住址同上。 被告：邵云爱，女，1954年3月11日出生，汉族，现租住滨州市滨城区（小梅家）。 被告：王鹏，男，1980年10月16日出生，汉族，系被告邵云爱之子，住滨州市滨城区。 被告：滨州市宜居房地产经纪有限公司，住所地滨州市黄河三路渤海十路路东500米路南，统一社会信用代码371600200043115。 法定代表人：刘瑞岭，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵立红，女，该公司员工。 原告于广前、栾秀敏与被告邵云爱、王鹏、滨州市宜居房地产经纪有限公司（以下简称宜居房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于广前、栾秀敏及其委托诉讼代理人于文，被告邵云爱，被告宜居房产公司法定代表人刘瑞岭及委托代理人赵立红到庭参加诉讼。被告王鹏经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于广前、栾秀敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告邵云爱和王鹏返还已付购房款25万元，并支付利息3万元；2.判令被告邵云爱和王鹏支付违约金7.8万元；3.判令被告邵云爱和王鹏赔偿间接损失30万元；4.判令被告邵云爱和王鹏承担赔偿责任25万元；5.判令被告邵云爱和王鹏支付精神损失费2万元；6.判令被告宜居房产公司返还中介费及利息3900元，并赔偿损失3万元；7.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告明确其诉讼请求第三项为：被告邵云爱另行出售房产的价格为68万元，减去涉案合同中约定房款39万元，房屋溢价29万元系两原告的损失；诉讼请求第四项为：依据商品房买卖合同的司法解释第八条规定，被告应当赔付原告一倍购房款。诉讼请求第六项：利息以3825元为基数，自交付2020年4月28日起，按银行同期贷款利率计算。事实与理由：2019年2月20日，由房产中介宜居房产公司赵丽红介绍，两原告去看了邵云爱名下位于滨城区××路××号××小区××号楼××单元××室的房屋。因历史原因，该房屋当时只有房产证，无土地证，暂不具备办理过户条件。被告宜居房产公司称，虽然该房暂不具备过户条件，但是现在滨州市政府已出台相关政策，不久就可以办理过户手续了。邵云爱和王鹏对此知情并称，其之所以卖房是因为王鹏急用钱，周转资金办厂。后在宜居房产公司经理和赵丽红的撮合下，两原告与房主邵云爱、王鹏和宜居房产公司三方在房产经纪公司提供的房屋买卖合同上签了字，房屋总价39万元。两原告给付王鹏定金5000元，给付中介费3825元。（合同上的中介费条款因为没协商好没有填写。协商好后直接交付宜居房产公司。后，给王鹏打款时赵丽红在银行补写了收据，金额写错了，实际交款金额3825元）。双方约定，买方分批次于签订合同之日起120天内支付全部房款，卖方交付房屋，待能办理过户手续时，配合买方办理过户等手续。 合同签订后，两原告按照合同约定分四次共交付房款25万元。(其中24.2万由于文在中国工商银行滨州渤海支行康家分理处现场转账给王鹏，赵丽红均在场。定金5000元由于文在合同签订当日即2019年2月20日下午14：33分微信转账给王鹏，王鹏在合同最后一页反面空白处写了收到条，宜居房产公司两名工作人员也在场。3000元房款由于文在2019年4月1日17：45分通过手机由工商银行网银转账给王鹏，当时未现场见面交易，王鹏也没写收到条，双方约定下次打款时补上，所以在2019年4月19日的67000元转账凭证上，王鹏书写收到7万元)。在合同履行过程中，该房屋已可以办理房屋过户手续。2019年6月24日，两原告提前告知王鹏最后一期剩余房款14万元已转入滨州工商银行，并要求履行合同和办理房产过户交接手续。王鹏说要去河北办事两天，回来再办。回来后，又找各种理由拖延。2019年7月4日，原告约王鹏面谈，要求他办理过户手续，并要求入住。王鹏要求再延期10天，说7月15日前一定让原告搬进去入住。后来王鹏手机关机，微信不回，联系不上了。后，原告得知，被告邵云爱和王鹏在2019年6月10日已把该房屋卖与他人或恶意转移到他人名下了，一房两卖，给原告造成了巨大的经济损失和精神伤害。 被告宜居房产公司在合同签订前、房价协商时和合同履行过程中，多次偏袒卖方，使原告怀疑他们和卖方恶意串通。宜居房产公司明知该房屋不具备过户条件，没有把该房的房产证放在第三方中介处，而是由卖方自己拿着，没有约束卖房人的转让行为，没有有效规避过户风险，致使卖方一房两卖的结果发生。在得知该房屋可以办理过户手续时，没有通知双方去房管局网签，致使原告继续履行合同，损失加大。在卖方出现违约时，无任何举措，而是原告在一直主动去找王鹏沟通。与王鹏失联后，原告去房管局查询，得知该房屋早已过户至他人名下。从邵云爱和王鹏将房屋卖与他人并办理过户手续的6月10日到王鹏失踪一个多月的时间，被告宜居房产公司自始至终未告知原告该房屋已过户的事实。不论是能查未查还是查了未告知，均存在过失，而使王鹏有时间准备并携款潜逃，致使原告的损失无法追回。所以，被告宜居房产公司在合同订立前偏袒对方，合同履行过程中有过失，有瑕疵，未尽应尽义务，致使原告出现重大损失。宜居房产公司提供的房屋买卖合同是格式条款，只有其权利，未设其义务和责任，不能以此免除其责任和义务。 综上所述，被告邵云爱和王鹏卖房系其真实意思表示，王鹏携款潜逃不影响合同成立和生效。原告积极履行合同并支付大部分房款，而被告拒绝交付房屋及办理过户手续并一房两卖，已付房款拒不归还，隐匿逃离，性质十分恶劣，给原告经济上造成巨大损失，精神上造成重大伤害。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 被告邵云爱辩称，对房屋买卖的情况不清楚。签合同都是王鹏办理的，是其儿子王鹏让其签的字。购房款被告邵云爱没有收到。现在没有钱退还购房款。只知道第二次卖房的情况。 被告宜居房产公司辩称，本案事实情况是，2019年2月，原告主动找到宜居房产公司了解该房屋，本公司将该房屋的所有状况对原告作了充分告知，买卖双方明确该房屋在签订合同时不具备过户条件，且具备过户条件的具体时间不能确定。在了解该房屋情况后，原告仍有意购买该房屋，主动要求本公司，帮其促成交易。后经买卖双方商谈，同意以39万元成交（房东挂牌价43万元）。在履行合同过程中，原告并未按合同约定交付房款，合同约定2019年3月30日前原告须付清房款25万元，原告于2019年4月19日付清上述款项。 2019年6月，卖方王鹏提出，家里老人不想出售该房屋。为维护原告权益，本公司及时告知了原告该情况，并告知卖方王鹏毁约需承担赔偿责任。但卖方王鹏称无法做通老人工作，执意不再出售，并要求本公司约原告商谈如何解除合同相关事宜。本公司及时联系双方，买卖双方先后进行了两次面谈，卖方王鹏愿意按合同约定执行，退还原告所交定金及房款，同时赔偿原告8万元违约金。但原告不同意，执意要求卖方退还所交定金及房款，并赔偿违约金20万元，才能解除合同。本公司虽尽力协调，但双方仍未能达成统一意见。后原告告知本公司，其与卖方自行进行了沟通，双方已达成一致意见，约定于7月15日办理相关手续。后，原告又告知其联系不上卖方王鹏，本公司得知后积极帮其联系，并多次告知原告尽快采取相关措施，本公司随时配合，避免其造成损失。原告直到2020年6月才提起本案诉讼，并把本公司列为共同被告，本公司作为房屋中介公司，不应作为被告。 原告主张宜居房产公司退还其中介费及利息3900元，并赔偿其损失3万元的诉求不能成立。理由如下，1.本公司作为中介公司，已经完成居间合同的义务，促成买卖双方签订了房屋买卖合同。依据房屋买卖合同第十条约定，原告应支付中介服务费。因卖方违约造成买卖合同无法履行，给原告造成的损失包括中介费损失，依合同第十一条约定，原告应向卖方进行主张。2.原告从未要求本公司签订房屋买卖合同后，查询并告知该房屋具体过户时间。这不属于中介合同约定的义务。对于原告所提核查房屋是否过户他人的情况，合同并未约定中介方有此义务。而且此行为也超出了中介行业的职权能力，不能以此认定宜居房产公司存在过失。3.原告主张把房产证放在中介公司的行为不属于合同约定的义务，中介公司也没有权利如此要求。即使将房产证放在中介公司，也不能约束卖房人的转让行为，无法规避过户风险，不能阻止房东一房二卖的结果。4.原告所陈述事实与理由存在故意隐瞒与歪曲事实内容，且对本公司的描述纯属猜测，毫无事实依据。原告履行合同过程中不能按时支付房款的违约行为发生后，原告单方与卖方进行了协商，中介公司并未参与。原告后期得知房东失联，自身仍不积极主动采取措施，是造成原告损失的原因。综上，本公司在合同签订前、房价协商时、合同履行过程中，一直本着公平公正原则，尽职尽责履行本职工作，认真履行了合同约定的全部内容，尽了应尽的义务，积极配合原告进行维权。不存在偏袒对方、工作过失、履行瑕疵。不应对原告的损失承担任何责任。对于原告无故怀疑本公司和卖方恶意串通的行为，已经造成本公司名誉受损，构成侵权，影响业务发展，本公司保留对其侵权行为的起诉权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述、经两原告申请本院调取的产权转移登记资料一宗和经审查确认的证据：中介房屋买卖合同、业务回单、收到条、收据，本院认定如下： 2019年2月20日，原告于广前、栾秀敏（乙方、买受人），被告邵云爱、王鹏（甲方、出卖人）及宜居房产公司（丙方、中介方）签订中介房屋买卖合同，约定，甲方向乙方出售涉案房产，产权性质划拨，成交价39万元；合同签订之日，乙方向甲方支付定金5000元；该房屋办理交易、权属登记手续过程中发生的费用，甲乙双方约定由乙方承担；经三方协商同意，本房屋买卖收取的中介费在签订合同时由乙方支付丙方；甲方中途毁约的，应及时通知乙、丙两方，并向乙方支付房屋成交价20%的违约金；甲乙双方中乙方毁约，毁约方应承担双方的中介服务费；乙方于签订合同时，交付定金5000元，于2019年3月30日前付清房款25万元（含定金），剩余房款14万元于2019年6月30日前付清；房屋具备过户条件时，甲方须无偿配合乙方办理过户手续。 合同签订后，两原告共计向王鹏支付购房款25万元，向宜居房产公司支付中介费3825元。 2019年6月10日，邵云爱与案外人签订房屋买卖合同，双方成交价格为68万元。邵云爱将涉案房产过户至了案外人名下，办理过户手续时，补缴了85129元的土地出让金。 两原告于2020年4月28日通过网上立案平台向本院提起诉讼。 本院认为，涉案中介房屋买卖合同，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同当事人均应依约履行。 被告邵云爱、王鹏在涉案合同履行过程中，将涉案房产另行出售他人，涉案买卖合同履行不能，两被告应退还原告购房款25万元，并承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成损失的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告主张被告邵云爱另行出售涉案房的价格69万元与涉案房屋价格39万元的差价29万元系其可得利益损失。被告邵云爱、王鹏未提交证据证实其存在其他成本性支出。原告的上述主张符合法律规定，本院予以支持。两原告已主张可得利益损失，违约金系包含于可得利益损失范围内，不应另行计算。对原告的违约金主张，本院不予支持。原告在合同纠纷中主张精神损失费，无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，本案中，原被告之间系二手房买卖合同关系，而非商品房买卖合同关系，原告此项主张，无事实及法律依据，本院不予支持。被告邵云爱提出其对本次交易不知情的辩解意见，但其认可涉案合同系其签订。其该项辩解意见，与事实不符，本院不予采信。被告邵云爱提出其未收取购房款的辩解意见，其与其子王鹏共同签订涉案合同，两原告向被告王鹏支付购房款即为向其支付购房款。其该项辩解意见，与事实不符，本院不予采信。 关于原告主张被告宜居房产公司退还其中介费3825元、支付利息并赔偿损失。本院经审查认为，依据三方合同约定，如一方违约，中介费由违约方承担。涉案合同两原告非违约方，不应承担中介费，被告宜居房产公司应退还两原告的中介费。宜居房产公司未退还，应承担原告因此引起的利息损失，该利息以3825元为基数，自2020年4月28日起至履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以原告主张的3900元为限。两原告主张宜居房产公司赔偿其损失3万元，未提交有效证据予以证实，本院不予采信。被告宜居房产公司提出其不应退还中介费的辩解意见，与合同约定不符，本院不予支持。 被告王鹏未按本院指定时间到庭参加诉讼，视为对其答辩权、质证权和辩论权的放弃，本院依法可缺席判决。 综上，依据《中华人民共和国公司法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条规定，判决如下： 一、被告邵云爱、王鹏于本判决生效之日起十日内向原告于广前、栾秀敏退还购房款25万元并赔偿损失29万元； 二、被告滨州市宜居房地产经纪有限公司本判决生效之日起十日内向原告于广前、栾秀敏退还中介方3825元并支付利息（以3825元为基数，自2020年4月28日起至履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以原告主张的3900元为限）； 三、驳回原告于广前、栾秀敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13419元，由原告于广前、栾秀敏负担5831元，被告邵云爱、王鹏负担7538元，被告滨州市宜居房地产经纪有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  张 青 人民陪审员  郝真真 人民陪审员  冯惠彬 二〇二〇年十二月三日 法官 助理  宋传媛 书 记 员  李 鑫