广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初25732号原告:苏源基，男，1996年1月21日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：周静爱，广东奕春崇律师事务所律师。被告：佛山市顺德区泰宏地产物业投资顾问有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良红岗工业区展业路******，统一社会信用代码91440606081206624C。法定代表人：廖燕纯。被告：廖燕纯，男，1965年10月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两被告共同委托诉讼代理人：林德洪，广东沛宇律师事务所。两被告共同委托诉讼代理人：曾宪春，广东沛宇律师事务所。原告苏源基诉被告佛山市顺德区泰宏地产物业投资顾问有限公司（以下简称泰宏公司）、廖燕纯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告苏源基的委托诉讼代理人周静爱，被告泰宏公司、廖燕纯的共同委托诉讼代理人林德洪到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即返还原告履约保证金8960元和管理按金4480元，以及利息至实际还清之日止（利息自2020年5月1日起暂计至2020年7月30日止，以13440元为基数按全国银行间同业拆借市场贷款利率计算利息为129.01元）；2.判令两被告赔偿原告两个月租金共9408元；3.判令原告的律师费3300元由两被告承担；4.判令本案的所有诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年4月，原被告签订《租赁合同》，租赁地址为佛山市顺德区****办事处红岗工业区展业路****，约定月租金为4480元，原告在合同签订之日支付被告履约保证金8960元及管理按金4480元。合同第五条第一款约定，被告违约需退回所支付的保证金外，还需赔偿两个月租金；第三款约定，……并赔偿守约方的诉讼费和律师费等。2020年4月6日，原告在没有收到被告任何书面通知下，便收到物业产权人顺德顺安棉纺织企业有限公司、抵押权人佛山市顺德区顺文经营管理有限公司和物业管理人佛山市顺德区顺安资产管理有限公司的联名清退公告。无奈之下，原告于2020年4月30日前搬离该租赁物业并结清所有租金、水电及管理费给被告。被告在签订租赁合同时没有如实告知原告以上相关风险，在收到物业产权人及相关单位通知后，没有及时通知原告，被告故意隐瞒的行为存在明显过错；事发后，原告积极与被告进行协商，要求被告按合同约定退回相关费用及赔偿，但被告至今仍拒绝退回任何款项，被告此行为已构成违约。同时，被告一向来均要求原告把租金、管理费等费用直接转账给被告二，由此可知，被告一二财产混同。被告的行为严重侵害原告的合法权益。为了维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望贵院作出公正的判决。被告辩称，一、原告拖欠被告泰宏公司租金，泰宏公司有权不退回原告所支付的履约保证金及管理按金。根据《租赁合同》第三条的约定：“乙方必须在每月5号前支付当月租金”、“如乙方超过10天未交租的，视乙方自动放弃本合同的租赁权，甲方并有权解除本合同，收回上述场地，除甲方不退回乙方所支付的履约保证金及管理按金外，乙方仍须向甲方支付拖欠的租金、管理费水电费及以1万为标准的违约金”。原告拖欠泰宏公司2020年4月份租金4704元至今未付，泰宏公司依据《租赁合同》约定有权不退回原告所支付的履约保证金及管理按金。二、原告诉求被告泰宏公司赔偿两个月租金缺乏依据。本案租赁场地因被案外人佛山市顺德区顺安资产管理有限公司、佛山市顺德区顺文经营管理有限公司、顺德顺安棉纺织企业有限公司强制拆除而导致《租赁合同》无法继续履行，泰宏公司对租赁合同无法继续履行不存在任何违约行为和过错；另一方（2020）粤0606民初9988号民事判决书第28页认定“案涉地块及物业被政府征收”，结合《租赁合同》第八条第2点的约定：“租赁期内如发生战争，自然灾害或政府拆迁需要等不可抗拒力量，造成本合同不能执行，由此造成损失由各方自行承担”，被告泰宏公司也不要向原告赔偿。三、原告诉求律师费3300元缺乏依据。原告诉求律师费但未能提供律师费发票和银行转账凭证，无法证明律师费已经实际发生。四、原告主张廖燕纯和泰宏公司的财产混同缺乏依据。廖燕纯是泰宏公司的法定代表人，泰宏公司使用廖燕纯账号收取原告租金后，均用于泰宏公司向佛山市顺德区顺安资产管理有限公司支付租金、投资泰宏公司固定投入和发放泰宏公司员工工资等经营支出，廖燕纯和泰宏公司不存在财产混同。综上，原告的诉求缺乏事实和法律依据，请求贵院查明事实依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有异议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的2020年3月、4月缴费通知单，虽为打印件，但结合银行流水，原告所缴纳费用与通知单上所列明金额一致，被告对原告已缴清通知单上的费用金额亦无异议，故对该证据予以采纳。2.对原告庭后补充提交的2019年5月至2019年11月、2019年12月、2020年1月缴费通知单及相应的付款凭证，能与原告当庭提交的2020年3月、4月缴费通知单相呼应，本院对补充证据予以采信。3.对被告廖燕纯提交的尾号为9210的银行流水，对其真实性予以采纳，从账户可见被告廖燕纯名下账户与被告泰宏公司有密切的资金往来，至于其证明力，在本院认定部分综合分析。经审理查明，原告（乙方）与被告泰宏公司（甲方）于2019年签订了编号为泰宏租字2019第08号《租赁合同》一份，约定甲方将位于佛山市顺德区****办事处红岗工业区展业路****物业（以下简称租赁房产）出租给乙方作仓储使用，出租面积为280平方米，租期为2019年4月1日至2021年3月31日止，共24个月。租金标准为2019年4月1日至2020年3月31日的月租金4480元，2020年4月1日至2021年3月31日的月租金4704元。乙方须于合同签订之日向甲方支付两个月租金为标准的履约保证金8960元，以一个月租金为标准的管理按金4480元，在租赁期内如乙方无违约行为及无违反甲方物业管理规定的，则履约保证金及管理按金或剩余的管理按金于租赁期满之日起一个月内由甲方无息退回给乙方。乙方须于每月5号前支付当月租金，若乙方未按时交租，乙方同意向甲方支付滞纳金，如乙方超过10天未交租的，视乙方自动放弃本合同的租赁权，甲方有权解除本合同，收回上述场地，除甲方不退回乙方所支付的履约保证金及管理按金外，乙方仍须向甲方支付拖欠的租金、管理费、水电费等及以1万元为标准的违约金。《租赁合同》第五条第1点约定，甲方在本合同期内，如因其他原因，需提前终止合同时，应提前两个月书面通知乙方，以便乙方做好准备，同时无息退还乙方所支付的保证金外，还需赔偿乙方两个月的租金，乙方并可按本合同第六条第2款第3项执行。第3点约定，如一方构成违约，另一方有权即时采取措施甚至无需经违约方同意，可自行提前解除本合同，违约方除了须向守约方支付违约金外，并赔偿另一方因此造成的损失（包括租赁损失、诉讼费、鉴定费、保全费、律师费等直接和间接损失）。《租赁合同》第六条第2款第3项约定，乙方投入的可移动设备及可移动的桌椅、沙发家私等由乙方处理，如超过5天，乙方对上述物品未搬离租赁物业……《租赁合同》第八条第2点约定，租赁期内如发生战争、自然灾害或政府拆迁需要等不可抗拒力量，造成本合同不能执行，由此造成的损失由各方自行承担。前述《租赁合同》签订后，原告按照约定向被告支付了履约保证金8960元、管理按金4480元。《租赁合同》履行期间，被告泰宏公司于每月1号向原告发出《2019（或2020）年X月泰宏物流园缴费通知单》，载明当月租赁房产当月租金、管理费、上月水电费金额，并提示交款日期为当月5号前，逾期每天加收500元*迟延天数的方式计算滞纳金及作停水停电处理。2020年4月1日，被告泰宏公司发出缴费通知单载明，租赁房产（3号楼304星棚）月租金0元，管理费280元，原告已按照通知内容向被告泰宏公司交付款项；被告泰宏公司称月租金记载为0元是因为不确定原告何时搬离，暂未实际结算，因此未载明该月租金，被告泰宏公司另确认，原告除了未支付2020年4月份租金外，其他租金及各种费用已结清。另查明，被告泰宏公司于诉讼中自认，其出租给原告的租赁房产来源于案外人佛山市顺德区顺安资产管理有限公司（以下简称顺安公司），被告泰宏公司于2020年1月5日收到顺安公司向其发出的《告知函》，内容如下：“现因顺德城市更新和中心城区建设需求，经顺德区委常委会讨论决定，阁下承租我司的位于佛山市顺德区****红岗工业区展业路2号厂内的物业（合同号：13103）被纳入顺德中医院易地新建用地范围和顺德区村级工业园三年行动计划改造范围，现我司正式提前通知阁下如下事项：1.请阁下根据实际情况合理安排生产经营工作；2.请阁下在生产经营中根据相关法律法规做好安全生产工作；3.请阁下根据实际情况准备好清退、搬迁工作，具体征收补偿将根据贵我双方签订的租赁合同以及政府征收决定执行”。再查明，2020年3月12日，案外人顺安公司向被告泰宏公司发出《搬迁清退告知函》，内容如下：“根据区委区政府的工作部署[顺委常决定（2019）20号]以及《大良街道土发中心关于实施拟征收范围厂房搬迁清退的函》的工作要求，贵方承租我司的位于顺德区大良街道红岗工业区展业路2号厂区内办公楼及周边土地的物业（合同号：13108）被纳入广州中医药大学顺德医院易地新建项目选址范围，为公共利益建设需要，需对项目拟建设范围内的房地产用地实施征收。我司此前已于2020年1月向贵方发出《告知函》及相关征收、搬迁政策文件，要求贵方于2020年3月31日前做好搬迁、清退工作，现搬迁的期限即将届满，依照《物业租赁合同书》第九条第（一）款的约定，我司再次就搬迁、清退事宜函告如下：一、我司现解除贵我双方签订的《物业租赁合同书》并收回出租物业，请贵方立即组织搬迁、清退的相关工作，务必于2020年3月31日前搬离，并依法将承租物业返还我司；二、请贵方务必根据相关法律法规、疫情防控要求，做好搬迁、清退的安全生产工作；三、具体征收补偿将根据贵我双方签订的物业租赁合同以及政府征收决定执行；四、若贵方未能按照上述规定时间搬离或者拒绝搬迁的，我司依法将物业移交顺德区土地储备中心处置，因此造成我司经济损失的，我司将依法追求贵方的法律责任。特此函告。附件：《大良街道土发中心关于实施拟征收范围厂房搬迁清退的函》”。该函件已张贴于租赁房产所在的整体厂房内。2020年4月6日，案外人顺德顺安棉纺织企业有限公司、佛山市顺德区顺文经营管理有限公司及顺安公司共同向展业路2号物业内包括原告在内的各使用人发出《公告》一份，内容如下：“顺德顺安棉纺织企业有限公司（以下简称顺安棉公司）为展业路2号物业的产权人，并自2011年起委托顺安公司对该物业进行运营、管理，同时，因经营需要，该物业已被顺安棉公司用作抵押融资。2013年10月23日，顺安公司与佛山市顺德区泰宏地产物业投资顾问有限公司签订《物业租赁合同》，将展业路2号物业内约20000平方米的物业出租给泰宏公司，并明确如遇因政府城市规划需要解除合同以及物业债权人实行抵押权导致合同无法履行的情况处理方案。……请各使用人于2020年4月30日前搬离展业路2号物业，否则，顺安棉公司会将物业及所在的土地移交佛山市顺德区土地储备发展中心处置，因此造成的损失将由各使用人自行承担。”原告收到上述搬迁公告后，于《公告》限期内搬离了租赁房产，但未与被告泰宏公司办理相应的交接手续，租赁房产随后被拆除。因原被告双方对于合同解除的清理无法协商一致，原告遂委托广东奕春崇律师事务所向本院起诉，并由此支付了律师费3300元。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，原告与被告泰宏公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，于法无悖，合法有效，应对原被告双方具有法律约束力。合同当事人在享受合同权利的同时，应严格履行合同义务。根据《租赁合同》第八条第2点的约定，政府拆迁行为属于《租赁合同》项下的合同不能继续履行的不可抗力因素，故对被告辩称的其对《租赁合同》不能继续履行不存在过错的抗辩意见本院予以采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”即使在合同履行期间发生了《租赁合同》约定的不可抗力因素，被告泰宏公司应履行及时通知的义务。被告泰宏公司已于2020年1月5日收到案外人顺安公司向其发出的《告知函》，被告泰宏公司已明确知悉租赁房产被政府征收的事实，且顺安公司亦已明确告知被告泰宏公司应做好清退工作。被告泰宏公司在收到《告知函》后，负有及时通知原告征收事实及告知做好清退工作准备的义务，以此减少原告的损失；被告泰宏公司称其在《搬迁清退告知函》《公告》发出前已通知原告清场，却无证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。根据《租赁合同》的约定，被告泰宏公司虽无需对合同无法继续履行承担违约责任，却未能按照合同的约定履行提前通知的合同义务，已构成违约，原告请求被告泰宏公司根据《租赁合同》的约定向其赔偿两个月租金9408元（4704元/月×2个月）于法有据，本院予以支持。关于被告泰宏公司应否向原告退还履约保证金及管理按金？合同履行期间，原告已按约向被告泰宏公司付清了截至2020年3月的租金及其他费用，亦根据被告泰宏公司发出的缴费通知付清了2020年4月的费用。而被告泰宏公司向原告发出的2020年4月份缴费通知单中，并无通知原告方缴纳4月份租金4704元，结合案外人于2020年3月份、4月份张贴清退公告的事实，本院对被告泰宏公司陈述的其因原告何时搬迁尚未确定，4月应付租金尚不确定而未载明4月份租金的陈述意见予以采纳。原告与被告泰宏公司存在由被告泰宏公司先发缴费通知，再由原告依据通知予以缴纳相应费用的合同履行习惯，在被告泰宏公司尚未通知其交纳2020年4月份租金具体金额前，原告未予以支付符合双方的交易习惯，未违反合同约定，现被告泰宏公司以原告未按照《租赁合同》的约定支付2020年4月份租金而主张没收履约保证金及管理费于法无据，本院不予以支持，被告泰宏公司应于合同解除时向原告退还履约保证金8960元及管理按金4480元。被告泰宏公司至今未向原告退还款项，造成可得资金被占用的经济损失，原告主张按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算利息于法有据，本院予以支持，相应的起计时间，原告于诉状中自认于2020年4月30日搬离，被告对此无异议，合同应于2020年4月30日解除，原告请求自2020年5月1日起计息于法有据，本院予以支持。关于律师费，原告因主张权利委托律师事务所向法院起诉并已实际支出了律师费3300元，根据《租赁合同》的约定，该律师费损失应由被告泰宏公司予以承担，原告诉请被告泰宏公司支付律师费3300元合理有据，本院予以支持。关于被告廖燕纯应否对被告泰宏公司的前述债务承担连带清偿责任？被告泰宏公司并非一人独资公司，其通过被告廖燕纯账户收取原告租金及其他费用属于公司内部行为，并不足以证明公司财产与被告廖燕纯的个人财产混同，原告现有证据亦不足以证明被告廖燕纯作为被告泰宏公司的股东，侵害了原告的合法利益，故原告诉请被告廖燕纯对被告泰宏公司的债务承担连带清偿责任，本院不予以支持。综上所述，本院仅支持上述合法有理的部分，其余部分本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区泰宏地产物业投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏源基返还履约保证金8960元及管理按金4480元，合计13440元，并从2020年5月1日起以13440元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）支付利息至款项支付完毕之日止；二、被告佛山市顺德区泰宏地产物业投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏源基支付违约金9408元；三、被告佛山市顺德区泰宏地产物业投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏源基支付律师费3300元；四、驳回原告苏源基的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费228.47元（已减半收取并由原告预交），由被告佛山市顺德区泰宏地产物业投资顾问有限公司承担（诉讼费由被告直接向原告支付，本院不另作退收）。本判决为终审判决。审判员  王晓晓二〇二〇年十二月三日书记员  何宜霖