广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初2707号原告一：夏永清，女，汉族，1984年10月6日生，身份证住址：四川省郫县。原告二：深圳市永盛亚科技有限公司，住所地：深圳市龙华区，统一社会信用代码：91440300MA5FNCBG93。法定代表人：夏永清，董事长。二原告共同委托诉讼代理人：罗心，广东国晖律师事务所律师。被告一：深圳市广泓原实业有限公司，住所地：深圳市龙华区，统一社会信用代码：91440300MA5FL2UA2A。法定代表人：廖伟标，总经理。被告二：廖伟标，男，汉族，1990年12月1日生，身份证住址：广东省五华县。二被告共同委托诉讼代理人：廖嘉豪，广东鹏鼎律师事务所律师。原告夏永清、深圳市永盛亚科技有限公司诉被告深圳市广泓原实业有限公司、廖伟标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，被告在法定期限内提起反诉。本院依法适用简易程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告夏永清及委托诉讼代理人罗心，被告委托诉讼代理人廖嘉豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.撤销原告一与被告一之间签订的《房屋租赁合同》；2.撤销原告二与被告一之间签订的《房屋租赁合同》；3.被告一赔偿原告一各项损失共计人民币140328.75元；4.被告一赔偿原告二各项损失共计人民币192638.56元；5.被告二对被告一的上述债务承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费、保全费、担保费800元、鉴定费、评估费、律师费2万元和执行费均由二被告承担。被告一向本院提出如下反诉请求：1.确认反诉人一与两被反诉人的《租赁合同》无效；2.被反诉人一支付房屋占有使用费22000元；3.被反诉人二支付房屋占有使用费16000元；4.两被反诉人承担本案的全部诉讼费用（诉讼费、保全费、公告费、执行费等）。本案相关事实原告一为原告二的法定代表人、唯一股东。被告二为被告一的法定代表人、股东，持股50%。一、合同签订情况原告一与被告一于2019年8月1日签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.被告一将坐落于深圳市龙华区龙华街道*号场地出租给原告一，用途为办公。2.每月租金为8000元，租赁期限从2019年8月1日起至2021年7月30日止，共计24个月，正式计租2019年9月1日。3.原告一应在签订本合同之日起3日内向被告一交纳2个月押金16000元作为合同保证金。4.租赁期内，出现政府征收、征用、旧城改造、商业开发等需要占有土地及租赁物情形时，本合同及本补充协议无条件终止，租赁关系结束；双方互不承担违约责任及赔偿、补偿责任，被告一退还原告一的租赁保证金，不对原告一的二次装修余值及亏损进行补偿。土地、租赁物的拆迁补偿费用归被告一所有。原告一已向被告一支付16000元押金。原告二与被告一于2019年8月1日签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.被告一将坐落于深圳市龙华区龙华街道*号场地出租给原告二，用途为办公展厅。2.每月租金为11000元，场地的租赁期限从2019年9月1日起至2021年8月30日止，共计24个月，正式计租2019年9月1日。3.原告二应在签订本合同之日起3日内向被告一交纳2个月押金22000元作为合同保证金。4.租赁期内，出现政府征收、征用、旧城改造、商业开发等需要占有土地及租赁物情形时，本合同及本补充协议无条件终止，租赁关系结束；双方互不承担违约责任及赔偿、补偿责任，被告一退还原告二的租赁保证金，不对原告二的二次装修余值及亏损进行补偿。土地、租赁物的拆迁补偿费用归被告一所有。原告二已向被告一支付22000元押金。二、涉案房屋产权情况被告提交的证据证明涉案物业系深圳市清湖实业股份有限公司出租给陈惠香，租期为2019年2月1日至2019年12月31日止，不得私自转租。再由陈惠香、廖彩欢出租给被告二，租期为2019年2月1日至2019年12月31日止，并同意被告二转租。被告与原告签约时，未告知其与前一出租人的租赁合同于2019年12月31日到期，亦未告知可能面临拆迁。涉案房屋面积约600平方米，原被告均未提交涉案房屋的建设工程规划许可证等合法报建手续。三、涉案合同履行情况涉案房屋于2019年8月1日交付给原告。原告承租后，将涉案房屋即B栋201、202两处厂房打通进行了统一装修。庭审中，原被告确认原告已付清2019年10月31日前的租金、水电费。2019年9月29日，深圳市清湖实业有限公司向各承租方发出《通知》，载明：对您承租我司的物业合同到期（2019年12月31日）后不再续租，现提前三个月通知您，请您提前做好搬迁安排。深圳市清湖实业有限公司还发出《业主通告》，告知“本公司工业区的租户合同于2019年12月31日到期后不再续租签约”。2019年11月6日，原告向被告一发出《告知函》，就涉案房屋被拆迁一事要求被告一给出合理解决方案，在此之前暂停缴纳房租等相关费用。原告主张涉案房屋于2019年11月停水停电，并且封堵住停车场。被告对此不予认可，主张其他租户直到2019年12月30日仍可营业。原告主张其于2020年1月3日搬离，被告主张原告于2020年1月5日搬离。四、涉案房屋装修损失情况原告主张被告交付的为毛坯房，被告主张为已装修好的房屋。原告提交了装修合同、付款凭证等多份证据，拟证明其为涉案房屋投入装修费用、购买办公物品等各项损失共计251936.31元，其中原告与深圳美人鱼装饰设计有限公司签订的《施工工程结算表》显示结算总价为155781元。被告提交了由深圳市佳正华资产评估房地产估价有限公司出具的佳正华咨报字（2020）第3001号《装修费用估算报告书》，估算对象为深圳市龙华街道*室装修费用，估算基准日为2020年1月8日，估算方法为成本法，估算结果为装修费用合计63529.37元。估算结果系在原告与深圳美人鱼装饰设计有限公司签订的《施工工程结算表》基础上评估，评估结果与结算表的差距主要在于现场观察无部分项目或者已拆除，如强电线管敷设、弱电线管敷设、地面找平等项目。五、其他原告因本案已支付律师费2万元。被告一因本案已支付评估费6000元。上述事实，有房屋租赁合同、收据、深圳市清湖实业股份有限公司《通知》、告知函、装修合同及付款凭证、《装修费用估算报告书》、发票等证据以及庭审笔录在卷予以证实。裁判理由及结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。现就本案争议焦点评判如下：第一，关于案涉两份《房屋租赁合同》的效力问题。各方当事人均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此本案各方签订的《房屋租赁合同》违反了法律强制性规定，为无效合同。第二，关于被告诉请的房屋占有使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故本案承租人应参照《房屋租赁合同》标准向出租人支付占用房屋期间的占有使用费。各方已确认2019年10月31日前的租金、水电已付清。原告于2020年1月初搬离涉案房屋。原告主张涉案房屋于2019年11月停水停电，但仅能提供原告与其公司员工之间的微信聊天记录，不足以认定原告主张的事实，且未有证据证明原告曾向被告提出过停水停电的异议，亦与常理不符。原告对其主张有举证责任，现原告提交的证据不足以证明自2019年11月起停水停电，故被告诉请原告一、原告二分别支付2019年11月1日至2019年12月30日的占有使用费16000元、22000元，有法律和事实依据，本院予以支持。第三，被告一是否应向原告赔偿损失。首先，对于原告主张的租金、水电费损失，因原告已实际占有使用涉案房屋，无权要求被告一返还。对于未形成附合的装饰装修物，如原告主张的模特、桌椅、茶壶等等，被告一未同意利用，且原告已将物品搬离涉案房屋，因此无权向被告一主张该笔损失。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，2019年8月1日被告一在与二原告签约时，未告知原告涉案房屋的产权情况，以及其与前一出租人的租赁合同即将于2019年12月31日到期，亦未告知可能面临拆迁。被告一对导致案涉两份《房屋租赁合同》无效的过错更大，本院酌定按照被告一70%，原告30%的比例分担合同无效后的损失。再次，关于损失的具体金额，因涉案房屋已被拆迁，无组织评估的可能性。本院参考原被告就装修价值提交的证据，酌定装修残值为12万元。故被告一应向原告赔偿装修损失8.4万元。原告主张按原告一42%、原告二58%的比例分配，本院予以支持。被告一应向原告一赔偿35280元，向原告二赔偿48720元。第四，原告关于返还保证金的诉讼请求，系在第三项、第四项诉讼请求的损失中一并主张。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告一应向原告一返还保证金16000元，向被告二返还保证金22000元。原告诉请被告二与被告一承担连带责任，以及被告一承担律师费、担保费，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告夏永清与被告深圳市广泓原实业有限公司于2019年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、原告深圳市永盛亚科技有限公司与被告深圳市广泓原实业有限公司于2019年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效；三、被告深圳市广泓原实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告夏永清返还租赁保证金16000元；四、被告深圳市广泓原实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市永盛亚科技有限公司返还租赁保证金22000元；五、被告深圳市广泓原实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告夏永清赔偿装修损失35280元；六、被告深圳市广泓原实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市永盛亚科技有限公司赔偿装修损失48720元；七、原告夏永清应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市广泓原实业有限公司支付2019年11月1日至2019年12月31日的占有使用费16000元；八、原告深圳市永盛亚科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市广泓原实业有限公司支付2019年11月1日至2019年12月31日的占有使用费22000元；九、驳回原告夏永清、深圳市永盛亚科技有限公司的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3147元、保全费2184.83元，合计5331.83元，由原告负担人民币3378.23元，被告负担1953.6元；反诉费375元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 朱  嘉  蹊二〇二〇年十二月十七日书记员 黄  梦  蕾书记员 毛帅雄(兼)