江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终3164号 上诉人（原审原告、案外人）：郭红杰，男，1970年4月3日生，××族，住南通市海门区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：海门市金信融资担保有限公司，统一社会信用代码91×××7M，住所地南通市海门区海门街道新海路文化宫弄**。 法定代表人：许峰，该公司总经理。 原审第三人（被执行人）：李建华，男，1973年5月7日生，××族，住南通市海门区。 委托诉讼代理人：姚振平，江苏东洲律师事务所律师。 上诉人郭红杰与被上诉人海门市金信融资担保有限公司（以下简称金信公司）、原审第三人李建华案外人执行异议之诉一案，不服原江苏省海门市人民法院（以下简称海门法院）（2020）苏0684民初2403号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 郭红杰上诉请求：撤销海门法院（2020）苏0684民初2403号民事判决。事实和理由：2008年1月26日，第三人李建华将位于海门镇××城××号××室房屋（以下简称案涉房屋）出售给上诉人，金额为人民币捌万元整。因为是亲戚，所以没有签订书面房屋买卖合同，也没有办理过户手续。上诉人已经将房款全额支付给李建华，自2008年1月26日开始，李建华将房屋交付给上诉人占有、使用至今。2016年10月27日海门法院查封该房屋，在查封之前8年左右时间上诉人一直占有使用收益该不动产。根据物权法规定，案涉房产属于上诉人所有，一审判决实质上使得上诉人合法权益遭到侵害。 被上诉人金信公司书面答辩称：1、上诉人郭红杰与第三人李建华系妻舅关系，他们的利益、目的一致，故他们发表的意见和陈述缺乏真实性和客观性。2、上诉人郭红杰提供了四份租房协议，其中2010年8月21日和2012年3月1日的租房协议不是郭红杰本人所签，郭红杰也没有提供委托中介出租的相关委托手续及收取房租费的交易明细。2018年7月31日和2019年4月6日的租房协议，发生在法院查封案涉房屋之后。上述租房协议均不具备真实性、合法性和关联性。3、上诉人郭红杰提供的物业费票形成时间在法院查封房屋之后，物业费发票上户头姓名的变化不是发生物权变更的必备法定条件，对本案不具有证明力。电力公司于2019年向郭红杰发出的缴费信息同样不能证明案涉房屋的物权发生变化。4、上诉人郭红杰在案涉房屋完全可以办理房屋过户手续的情况下，以过户费太贵未办理，应对由此产生的交易风险和法律风险自行承担。5、上诉人郭红杰与第三人李建华所谓的房屋买卖既没有书证也没有人证，同时也没有交易手续（即交付房款的凭证）。综上，上诉人郭红杰与第三人李建华之间所谓的房屋买卖未办理变更过户手续，不发生物权效力，不能对抗第三人。原审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审第三人答辩称：上诉人郭红杰所说的情况属实。一审法院已经查明郭红杰实际占有使用房屋的事实，根据法律规定物权应该是郭红杰的。 郭红杰向一审法院起诉请求：停止对海门街道××城××号××室房屋的执行并确认该房产属于郭红杰所有。事实与理由：2008年1月26日，第三人李建华将案涉房屋出售给郭红杰，金额为人民币八万元。因郭红杰与第三人李建华系亲戚，故没有订立书面房屋买卖合同，也没有办理过户手续。郭红杰将房款全额支付第三人李建华后，自2008年1月26日起即占有、使用案涉房屋至今。 一审法院认定的事实：2016年4月19日，海门法院受理海门金信担保有限公司（以下简称金信公司）与南通嘉腾橡胶有限公司（以下简称嘉腾公司）、南通科源通信技术有限公司（以下简称科源公司）、顾巍力、李建华追偿权纠纷一案，并于同年9月18日作出（2016）苏0684民初2340号民事判决：嘉腾公司归还金信公司代偿款280万元及违约金、支付金信公司律师代理费33300元；科源公司、顾巍力、李建华负连带清偿责任；嘉腾公司负担诉讼费用34200元……”。因上述义务人均未按照生效法律文书履行，权利人金信公司申请强制执行。2017年10月27日，海门法院依据（2016）苏0684执2977号民事裁定书及执行通知书，查封了被执行人李建华名下的案涉房屋，期限自2017年10月27日至2020年10月26日。在该案执行期间，申请执行人金信融资公司的名称于2018年12月13日经工商变更登记为“海门市金信融资担保有限公司”（以下简称金信融资公司）。 2020年4月20日，郭红杰作为异议人，对海门法院上述查封行为提出执行异议。同年4月30日，该院作出（2020）苏0684执异13号执行裁定：驳回异议人郭红杰的执行异议请求。 一审法院另查明，案涉房屋产权登记权利人为第三人李建华。郭红杰持有案涉房屋的不动产权属证明原件，自2010年起以自己名义对外出租案涉房产、交纳部分年度物业费，并接收江苏省电力公司发出的户号为83×××26（登记所有权人为第三人李建华）的电费催收信息。2013年、2017年南京美庭家居集成有限公司海门分公司、海门市博润五金经营部的相关人员持不动产权属证明原件，并李建华名义向海门市行政审批局出具无偿使用证明，以案涉房产为营业地办理了工商登记。 2020年4月8日，第三人李建华出具情况说明一份，言明其于2008年1月26日将其名下位于海门镇××城××号××室的房屋出售给郭红杰，金额为人民币8万元，因双方系亲戚，故没有订立房屋买卖合同。郭红杰将房款全额支付给李建华，自2008年1月26日将上述房产钥匙交付郭红杰并由其使用至今。 一审法院认为，执行异议之诉案件，应对当事人争议的实体权利进行实质性审查，以判定案外人对被查封的标的物是否具有实体权利，从而最终确定案外人的请求能否排除强制执行。本案争议焦点为郭洪杰对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案执行异议之诉，应当适用异议复议规定第二十八条或者《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，即“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”进行审查。根据上述司法解释规定，案外人对执行标的提出执行异议获得支持，必须同时满足以下条件：1、人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个条件，缺一不可。本案中，郭红杰与第三人李建华既未订立书面的房屋买卖合同，且因税费过高而怠于办理过户手续，同时其未能举证证明其向第三人交付购房款的事实，仅以第三人李建华交付房屋钥匙及权属证明原件的行为，不满足上述条件，即不能认为郭红杰就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。据此，于2020年7月15日作出（2020）苏0684民初2403号民事判决：驳回郭红杰的诉讼请求。案件受理费1800元，由郭红杰负担。 经本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明：一审开庭时，法院向郭红杰调查案涉房屋的购房款支付情况，郭红杰作如下陈述：“审：涉案房屋当时向第三人购买支付了多少钱？原告（郭红杰）：8万元。审：以什么方式？原告：是以现金方式给付的。审：在什么地方交付的？原告：在建设银行开发区松花江路上的。”二审听证时，郭红杰对案涉房屋的购房款支付又作出如下陈述：“审：8万元当时是什么形式交付的？上诉人：当初我在李建华那里做工程，他需要支付我工程款，这8万元就是从工程款里扣除的。” 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。郭红杰以其和李建华之间存在房屋买卖合同关系为由请求阻却本案执行行为，该权利属于基于合同产生的债权，为物权期待权。对此，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从上述司法解释规定内容看，唯有同时具备了上述条款中的所有条件才能产生阻却法院执行的法律效力。结合本案的事实，首先，郭红杰不能提供证据证明案涉房屋在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，案涉房屋购房款的支付问题，郭红杰在一、二审中的陈述完全不一致，在无其他证据佐证的情况下，不能认定其已支付案涉房屋的购房款。至于郭红杰提供的租房协议、物业费发票等证据，仅能证明案涉房屋目前由郭红杰使用、收益，并不能据此推定案涉房屋的物权由其享有。 综上，上诉人郭红杰对案涉房屋不享有足以排除法院强制执行的民事权益，其上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由上诉人郭红杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 金建飞 审 判 员 倪海力 审 判 员 倪红晏 法官助理 杨俊华 二〇二〇年十二月三日 书 记 员 张校烨