湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2582号 上诉人（原审原告）：郴州市中盛房地产开发有限公司。 法定代表人：石岩浩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龙云飞,湖南林邑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘顺德，男，1953年2月22日出生。 委托诉讼代理人：刘卓（系被上诉人刘顺德之子），男，1981年1月6日出生。 上诉人郴州市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）因与被上诉人刘顺德房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人中盛公司的委托诉讼代理人龙云飞，被上诉人刘顺德及其委托诉讼代理人刘卓到庭参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 中盛公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项内容，改判为：1.判令解除中盛公司与刘顺德于2020年1月15日签订的《房屋租赁合同书（316房）》；2.判令刘顺德立即将租赁的中盛香麓山住宅小区的316房配套用房交还中盛公司；3.判令刘顺德向中盛公司支付2020年7月至租赁房屋交还日止的租金（按58.42平方米×13元/月/㎡标准计算）；4.刘顺德向中盛公司支付316房的违约金5000元；二、诉讼费由刘顺德承担。事实和理由：原判认定事实错误。1.一审法院认定：直至2020年3月31日，刘顺德所承租的门面才正式恢复营业。2020年6月10日，郴州市艺术收藏家协会向中盛公司出具书面报告要求减免疫情期间2020年2-3月两个月的房屋租金。根据“谁主张、谁举证”，以上内容刘顺德并未举证证明，一审也未调查、质证、释明，系认定事实错误。2.一审在本院认为的焦点一部分，刘顺德也未按指导意见举证证明其因为疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，相反刘顺德在庭审时明确表明其有钱交租，不交钱是因为要求减免2至3个月的租金。以上事实有庭审记录，同步录音录像及一审判决书第4页中的内容可证明。同时一审在引用指导意见后，不顾刘顺德无资金周转困难，无营业收入明显减少的事实，不顾刘顺德不在疫情期间的4月-9月六个月不交租金的事实，机械适用指导意见。3.刘顺德有违约行为，其3月至9月及至今未交房租是事实，该6个月的租金发生在疫情期外，一审认定《房屋租赁合同书》合法有效，根据该租赁合同第9.1条的约定，刘顺德违约，因此中盛公司的诉讼请求有事实依据，应予以支持。4.一审适用法律错误。根据相关规定，判决文书没有将指导意见作为规范性法律文书的裁判依据，因此一审法院引用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）系适用法律错误。综上，请求二审法院依法支持中盛公司的上诉请求。 刘顺德辩称，一、一审判决事实认定明确，中盛公司提出的四点理由均不属实。1.双方2020年1月15日自愿签订的《房屋租赁合同书》合同期限为三年。刘顺德自2015年经营古玩店，五年来从未拖欠中盛公司租金。2.受疫情影响，刘顺德1月至3月无法营业，资金困难是事实。中盛公司提出刘顺德的六个月租金未付是中盛公司自身原因，而非刘顺德有意拖欠。2020年3月30日中盛公司办公室主任吴东采用电话和微信方式通知刘顺德等租户可以营业了，3月31日开门第一天刘顺德主动找到中盛公司交纳1月份的门面租金及物业费1643元。6月11日刘顺德本着诚信原则再次找到中盛公司交纳2月份门面及物业费合计1643元。可见刘顺德不存在抗租行为。受疫情影响，古玩城生意惨淡，在该背景下刘顺德资金周转困难是铁定事实。古玩城全体业主多次与中盛公司协商房租减免事项，但中盛公司只减免了一个月，后郴州市艺术家收藏协会代表全体业主向中盛公司递交书面报告申请减免租金，但该报告交到吴东手上后，中盛公司至今没有答复，致使多数业主至今租金分文未交。由此可见中盛公司内部管理混乱，造成刘顺德无法正常交纳租金，因此刘顺德不存在违约行为，中盛公司无权要求赔偿，亦无权据此单方解除合同。3.中盛公司拒收租金。6月27日，刘顺德按之前约定来中盛公司找吴东交租金时被拒收，拒收理由是中盛公司已走司法途径，等待法院判决让业主服气。一审判决后，刘顺德又找到中盛公司按一审判决交纳租金，中盛公司认为要提起上诉，不收钱。二、中盛公司起诉真实目的是想无条件收回房屋另作他用。1.中盛公司有选择性地只起诉了刘顺德、黄国超、汤丁清三位业主，黄国超、汤丁清在一审法院调解下终止了《房屋租赁合同书》；2.针对中盛公司提出的刘顺德在庭审时表明“我有钱交租金，我不差钱，我不交租金是要求减免2至3月的租金”主要是因为刘顺德疫情期间停业三个月无收入，资金周转困难；郴州艺术家协会正积极主动与中盛公司协商减免租金的事项；遭受中盛公司不公正区别对待。3.中盛公司推卸社会责任，不顾疫情影响，寻找各种理由终止合同，每天派监工来古玩城拍照，影响业主正常营业。业主每天见到最多的就是监工来拍照。 综上，恳请二审法院驳回中盛公司的诉讼请求，维持原判，并请求法院判令：1.依据停业3个月的事实和中央八部委指导意见和同行业帮扶政策，请求判令减免3个月租金；2.判令中盛公司立即停止拍照干扰正常经营的侵权行为；3.刘顺德本人因该案受到打击，请求判令中盛公司赔偿刘顺德精神损失费2万元整；5.中盛公司承担诉讼费。 中盛公司向一审法院起诉请求：一、判令解除中盛公司与刘顺德于2020年1月15日签订的《房屋租赁合同书（316房）》；二、判令刘顺德立即将租赁的中盛香麓山住宅小区的316号房配套用房交还中盛公司;三、判令刘顺德向中盛公司支付316房于2020年3月、4月、5月、6月三个月的租金2277元（58.42平方米×13元/月/㎡×3个月，免租金1个月）；四、判令刘顺德向中盛公司支付316房2020年7月至租赁房屋交还日止的租金（按58.42平方米×13元/月/㎡标准计算）；五、刘顺德向中盛公司支付316房的违约金5000元；六、本案诉讼费用、公告费用由刘顺德承担。 一审法院认定事实：一、2020年1月15日，刘顺德（乙方）与中盛公司（甲方）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定刘顺德租赁中盛房地产公司位于郴州市万华路42号中盛香麓住宅小区316号房，面积58.42㎡，用途为经营古玩商品，房屋租赁期为2020年1月1日至2022年12月31日止，租金为壹拾叁元每平方米（13元/月/㎡），租金每月10日前交纳房屋租金。其中，该合同4.7条约定：“乙方应按时支付租金、物业管理费、水费、电费等费用。逾期支付的，每逾期一日，乙方须按逾期支付欠款总额的百分之十（10%）支付滞纳金，滞纳金与欠缴费用一并支付。”合同9.1条约定：“若乙方出现下列情形之一的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，由乙方承担违约责任，并向甲方支付违约金为伍仟圆（￥5000）人民币。1）、乙方未根据甲方书面通知的交付日前来办理该房屋交付手续，逾期达七日。2）、乙方未经甲方书面同意擅自不开业或中断营业。3）、乙方从事任何不正当竞争行为或损害消费者利益行为，在甲方发出书面通知后七日内仍未改正的。4）、乙方擅自占用该房屋以外的公共部位对方物品，应向周边环境卫生，产生噪音、异味及其他影响小区业主正常生活的行为。5）、违反本合同其他任何条款。” 二、2020年1月，因新冠肺炎疫情漫延，郴州市以及县、区两级政府部门，根据郴州市疫情防控工作需要，陆续对辖区内公共场所、经营场所采取了部分场所暂停营业，对居民小区采取封闭式管理等一系列严格的疫情防控措施。直至2020年3月31日，刘顺德所承租的门面才正式恢复营业，当天刘顺德便向中盛公司交纳了316号、317号门面1月份租金1473元（其中316号门面为759元，317号门面为714元）以及物业费170元（其中316号门面为88元，317号门面为82元）。尔后刘顺德等多名租户所在的郴州市艺术收藏家协会以新冠肺炎疫情以及二次公摊门面面积为由要求与中盛公司协商减免租金。2020年6月10日，郴州市艺术收藏家协会向中盛公司出具书面报告要求减免疫情期间2020年2-3月两个月的房屋租金。次日，刘顺德又向中盛公司交纳316号、317号门面2月份门面租金1473元及物业费170元。后因减免租金协商未果，中盛公司遂提起诉讼，请求判如所请。 三、中盛公司自述案涉316号门面在不动产权属登记上的房屋编号为313号，后该公司因经营需要，自行对三楼门面重新编号，将313号编为了316号。经核实，该门面的产权登记面积为58.42㎡。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。中盛公司与刘顺德所签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思的表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，双方均应按合同的约定履行。本案争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同书》应否予以解除；二、刘顺德应当向中盛公司支付多少租金以及是否应当支付违约金。 焦点一，案涉《房屋租赁合同书》应否予以解除。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）中关于合同案件的审理中第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任，人民法院不予支持”。案涉租赁合同履行过程中，因2020年1月新冠肺炎疫情全面爆发，郴州市及县、区两级政府为防控疫情采取了一系列严格的防控措施，导致刘顺德所承租店面无法正常营业，属于不可抗力，故刘顺德未按期交纳租金并非故意。而且刘顺德在恢复正常营业后陆续向中盛公司交纳了1-2月份的门面租金，庭审时其又表示愿意积极交纳租金。因此，综合本案实际情况，对于中盛公司诉请解除租赁合同的诉讼请求，不予支持。 焦点二，刘顺德应当向中盛公司支付多少租金以及是否应当支付违约金。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）中关于合同案件的审理中第6条第2款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，本案中，依照刘顺德、中盛公司合同约定，门面租金按13元/月/㎡计收，门面面积为58.42㎡，故每月租金应为759.46元。现中盛公司诉请的2020年3月-6月共4个月租金，其考虑疫情因素已自行减免了1个月租金，而且案涉门面已于2020年3月31日正常营业，因此中盛公司要求刘顺德支付2020年3月-6月租金为2277元，符合双方约定及公平原则，予以支持。2020年6月之后的租金刘顺德继续按《房屋租赁合同书》约定支付至双方租赁关系终止之日止。至于案涉门面面积，因刘顺德与中盛公司签订租赁合同时双方已确认门面面积为58.42㎡，且门面产权登记面积亦为58.42㎡.故刘顺德以面积错误为由要求调减租金，不予采纳。另，因刘顺德并非故意拖欠租金，故中盛公司要求其支付违约金，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第5条、第6条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决：“一、限被告刘顺德于本判决生效之日起十日内向原告郴州市中盛房地产开发有限公司支付2020年3月-6月租金2277元（2020年6月之后的租金继续按《房屋租赁合同书》约定支付至双方租赁关系终止之日止）;二、驳回原告郴州市中盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由被告刘顺德负担。” 本院二审期间，上诉人中盛公司未提交新证据。被上诉人刘顺德提交了八组证据。证据一、《房租租赁合同书》《物业服务协议》租金收据、押金条，拟证明合同关系，已交1、2月份租金；证据二、疫情期间封锁戒严照片，解封通知截屏，拟证明疫情封锁停业近3个月；证据三、古玩城近期经营照片，拟证明受疫情影响生意惨淡；证据四、株洲市中南文化艺术品市场疫情减免通知，拟证明参考同行疫情减免政策；证据五、协会《关于申请减免疫情期间租金的报告》，拟证明就租金减免提出申请中盛公司未回复；证据六、中盛公司拒收租金视频，拟证明8月11日交租金拒收，后经涌泉派出所调解未果；证据七、中盛公司每天侵权拍摄古玩城照片，拟证明侵权严重影响业主正常经营，造成心理压力；证据八、疫情期间国家租金减免政策，拟证明中盛公司未按国家政策减免，未按实际影响减免。 中盛公司质证认为，证据一的租赁合同中盛公司一审提交了，该合同中第五条第二款约定了有连续两个月不交租，中盛公司有权解除合同。物业服务协议与本案无关，中盛公司主张的是租赁费，而不是物业服务或物业费，恳请法院不予考虑；证据二的照片，前面两张确实是中盛公司的营销中心，但并没有其他信息体现，没有体现是哪个时间段进行戒严的；还有微信的3个内容，真实性无法确认，不知道发送人和接收人主体是谁，不清楚，对应的电话和微信号也不清楚，对真实性有异议。证据三的现场经营照片，中盛公司认为该12张照片，第一张照片拍摄的实际是星期天，只能证明15点13分拍摄的内容，而不能证明这个时间点惨淡经营。同理12张照片是取了某一时间点。中盛公司与刘顺德之间是租赁纠纷，不涉及经营是否惨淡或兴隆，双方的权利与义务在合同中有体现，并没有说惨淡经营就减少租金，因此不影响双方的权利与义务；证据四刘顺德提交的该通知没有原件，与证据规则不相符。双方的权利与义务在合同中有约定，不因株洲市的通知而调整。该组里面有两个微信截图，与之前的质证意见一致，因此请法院不予采信；证据五的报告没有原件，郴州市艺术家收藏协会也不是本案的合同相对方。假设有这份报告，也没有对双方进行调整的权利。假如合同是有效的，也是2个月，也不是刘顺德称的3-4个月；证据六只对有声音的视频发表质证意见，在一审法院开完庭后刘顺德确实去了中盛公司，应该是9月份才去的，开完庭后的第2-3天，不是8月11去的。吴东陈述的内容是真实的，中盛公司起诉到一审法院，主张4月至9月6个月的租金；证据七真实性无法核实，如果中盛公司有拍摄门面的照片的话，也与本案无任何关联，这是中盛公司要采取下一步法律手段而收集证据的方式，因此与本案无关；对证据八的真实性没有异议，但是发布的指导意见和通知都是针对国有企业，对于民营企业涉及到租金是自愿原则，中盛公司是民营企业，中盛公司减免一个月的租金符合自愿原则，故这两份文件对中盛公司租赁费用的减免不适用，请法院不予采信。 本院经认证认为，证据一中的《房屋租赁合同书》、租金收据，一审已提交，不属于新证据。《物业服务协议》和押金条与本案交纳租赁费无关，本院不予采信。证据二、六能够达到刘顺德的证明目的，本院予以采信。证据三、四、五、七、八不能达到其证明目的，本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据原卷材料、询问情况以及双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：中盛公司要求解除《房屋租赁合同书》及支付违约金的诉讼请求能否得到支持。 中盛公司、刘顺德签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效。刘顺德应当按照约定向中盛公司支付租金。中盛公司上诉主张刘顺德在疫情结束后仍未交租金，根据双方签订《房屋租赁合同书》的约定，刘顺德已构成违约，该合同应解除，并要求刘顺德将所租赁的房屋退还给中盛公司。本院认为，2020年年初，新冠肺炎疫情爆发，许多行业都处于停产停业的状态。刘顺德在恢复营业后，主动向中盛公司交纳了1月至2月的租金，并申请中盛公司减免3个月的租金。且一审庭审结束后，刘顺德找到中盛公司办公室主任吴东积极交纳租金，但中盛公司拒绝了刘顺德交纳租金的要求，可以表明刘顺德在积极履行合同义务，并非故意不交租金。因此一审法院基于新冠肺炎疫情和本案实际情况,认为刘顺德所承租店面无法正常营业，属于不可抗力，依法不应承担违约责任，对中盛公司诉请解除租赁合同及要求刘顺德支付违约金的诉讼请求不予支持符合法律规定，本院予以确认。中盛公司的该上诉主张不能成立，本院不予支持。另一审适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）审理本案并无不当，上诉人中盛公司认为一审适用法律错误的上诉意见，本院不予采信。 综上所述，郴州市中盛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由郴州市中盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 廖志刚 审 判 员 李惠铭 二〇二〇年十二月一日 法官助理 徐 艺 书 记 员 谢 意 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。