广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0802执异89号 案外人：广西贵港市锦达房地产开发有限公司，住所地。 法定代表人：何权，董事长。 委托代理人：郑清龙，男，1989年3月27日出生，广西贵港市锦达房地产开发有限公司行政主管。 申请执行人：李家豪，男，汉族，1994年11月4日出生，住广西贵港市港**。 被执行人：张伟强，男，壮族，1981年10月03日出生，住广西贵港市覃塘区。 本院在执行申请执行人李家豪与被执行人张伟强民间借贷纠纷一案中，案外人广西贵港市锦达房地产开发有限公司（以下简称锦达公司）于2020年9月23日对本院执行张伟强名下位于贵港市房屋（预售合同号：XXXXXX）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人锦达公司称：请求解除被执行人张伟强名下位于贵港市房屋（预售合同号：XXXXX）的查封并停止拍卖。事实与理由：被执行人张伟强与中国银行股份有限公司贵港分行、锦达公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》已于2019年7月5日被港北区人民法院（2019）桂0802民初1257号判决解除，锦达公司因被承担连带担保责任代被执行人张伟强向银行偿还其贷款本息及罚息共计393764.44元。根据被执行人张伟强与锦达公司签订的《商品房预售合同》（预售合同号：XXXXXX），附件十三补充协议第二条第（5）款条款约定：“出卖人为买受人代偿银行贷款后，买受人应当将其所订购的该商品房抵押给出卖人。买受人应当在出卖人代偿银行贷款的事实发生之日起30日内，须与出卖人及其贷款银行共同到该商品房抵押登记机关，同时办理解除该商品房抵押登记手续及将该商品房抵押给出卖人的变更登记手续；买受人不得擅自将该商品房另行抵押登记或转让给他人。如买受人逾期不办理解除原抵押登记或拒不办理变更转移该商品房抵押给出卖人的登记手续，或者擅自将该商品房另行抵押或转让给他人的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除双方的商品房预售合同，并可以要求买受人支付总房价款百分之三的违约金，并赔偿出卖人的所有损失。根据双方签订的《商品房预售合同》约定及物权法等相关法律法规规定，案涉房屋在办理不动产权登记之前，被执行人也尚未支付大部分房款，也未收房的情形下，该房屋系案外人的合法财产，房屋所有权人并非被执行人，即案涉房屋并非被执行人的责任财产。如拍卖，将会侵犯到案外人的合法权益。综上，故请求法院撤销对坐落于贵港市房屋（预售合同号：XXXXX）的拍卖，解除查封。 案外人锦达公司向本院提交了1、商品房预售合同；2、（2019）桂0802民初1257号民事判决书；3、（2019）桂0802执1317号执行裁定书；4、建行客户专用回单；5、不动产权证书；6、（2018）桂0802执1442号执行裁定书、协助执行通知书（以上均为复印件）作为证据以证明自己的主张。 申请执行人李家豪答辩称：一、案外人与被执行人张伟强的《商品房预售合同》（合同编号XXXXX）至今合法有效。案外人与被执行人张伟强之间的《商品房预售合同》（合同编号XXXX）已成立并生效，而且被执行人张伟强已根据该合同的约定履行完毕支付购房款的义务。至于案外人异议提出的因被执行人张伟强在港北区人民法院（2019）桂0802民初1257号民事判决书一案的生效法律义务承担连带保证责任，案外人代偿该案原告中国银行股份有限公司贵港分行393764.44元。案外人因此所享有的是追偿权，并不必然导致案外人与被执行人张伟强之间的《商品房预售合同》（合同编号XXXXX）解除，因此位于贵港市房屋至今依然系张伟强名下的预售房屋（以下简称涉案房屋）,被执行人张伟强依然是涉案房屋的实际买受人。二、涉案房屋的预查封合法有效。因为案外人与被执行人张伟强的《商品房预售合同》（合同编号XXXXXX）至今合法有效，涉案房屋依然是被执行人张伟强名下预售房屋，因此港北区人民法院根据申请执行人的申请和《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五、第十六、第十七、第十八、第十九、第二十条的规定，对该涉案房屋进行的预查封是有事实和法律依据的，案外人无权要求贵港市港北区人民法院解除对该房屋的预查封。综上所述，涉案房屋依然是被执行人名下合法有效的预售房屋，属于被执行人张伟强的责任财产，申请执行人申请港北区人民法院对涉案房屋的预查封合法有效，依法可以进入拍卖程序。请求人民法院依法驳回案外人的执行异议。 本院查明，本院在执行李家豪与张伟强民间借贷纠纷一案中，于2018年11月19日作出（2018）桂0802执1442号之二执行裁定书，预查封了张伟强名下的位于贵港市的房屋（预售合同号：XXXXXXX），并于2018年12月14日作出（2018）桂0802执1442号之三执行裁定书，拍卖上述房屋。案外人锦达公司以案涉房屋属其为由提出书面异议。 另查明，2014年5月14日，张伟强与锦达公司签订《商品房预售合同》，合同编号XXXX，张伟强签订合同当日须付清首付款172881元，余款403000元，张伟强向中国银行贵港分行借款，并于2015年1月21日以其名下位于贵港市房屋提供抵押担保，并办理了预抵押登记（他项权证号：贵港房预港北区字第××号）。因张伟强没按时还贷，中国银行贵港分行向本院起诉，本院2019年7月5日作出（2019）桂0802民初1257号民事判决书，判决：“一、解除原告中国银行股份有限公司贵港分行与被告张伟强、广西贵港市锦达房地产开发有限公司于2014年12月26日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、被告张伟强、董献容向原告中国银行股份有限公司贵港分行偿还借款本金337512.37元及利息17569.18元（2019年3月19日之后的利息按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定支付至实际清偿完毕之日止）；三、被告张伟强、董献容向原告中国银行股份有限公司贵港分行支付律师费16478元；四、被告广西贵港市锦达房地产开发有限公司对上述第二、三项债务承担连带保证责任”，判决生效后，因张伟强拒不履行生效判决确定的义务，锦达公司代偿了上述款项，并向贵港仲裁委员会申请仲裁，贵港市仲裁委员会于2020年5月13日作出（2020）贵仲字第6号裁决书，裁决张伟强、董献容向锦达公司给付担保代偿款393764.44元并支付逾期违约金等。锦达公司据此生效裁决已向贵港市中级人民法院申请强制执行。 以上事实有本院生效文书、案外人提供的《商品房预售合同》、贵港市贵港中级人民法院参与分配函以及所附的贵港仲裁委员会的裁决书等材料在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》“十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”的规定及“十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。”的规定，本案中，被执行人张伟强购买案外人锦达公司的案涉房屋，已向锦达公司付清全部购房款，并办理了商品房预售合同登记备案手续，本院对案涉房屋进行预查封符合法律规定，预查封的效力等同于正式查封。案涉房屋虽未办证到张伟强名下，但房屋实际产权已归张伟强所有，本院有权拍卖。锦达公司的异议不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人广西贵港市锦达房地产开发有限公司的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  韦永新 审判员  覃子颜 审判员  张秀仁 二〇二〇年十二月一日 书记员  刘 铤