济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初4851号原告：许庆巍，男，1982年8月25日出生，汉族，住济南市。原告：李翠，女，1984年3月17日出生，汉族，住济南市。两原告共同委托诉讼代理人：王志忠，山东圣义律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：吴磊，山东圣义律师事务所实习律师。被告：李建英，女，1979年11月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：宫志军，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟雅儒，山东国曜律师事务所实习律师。第三人：山东利泽房地产经纪有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：董在瑜，经理。原告许庆巍、原告李翠（以下简称两原告）与被告李建英、第三人山东利泽房地产经纪有限公司（以下简称利泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案。本案立案前，李翠、许庆巍向本院申请诉前财产保全并提供担保，本院审查后作出（2020）鲁0104财保682号民事裁定书，冻结李建英银行存款120万元或查封其相应价值的财产。本院依法适用简易程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告许庆巍及两原告的共同委托诉讼代理人王志忠、吴磊，被告李建英的委托诉讼代理人宫志军、孟雅儒到庭参加诉讼。第三人利泽公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付剩余购房款174003.77元；2.依法判令被告向原告支付违约金1227000元；3.依法判令被告向原告支付律师费70000元；4.本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：两原告与被告李建英于2017年9月23日签订了房屋买卖合同，约定两原告将其所有的位于济南市槐荫区恒大华府A-9地块2号楼1-xxx室房屋出卖给被告李建英。合同约定房屋总价款为409万元，首付款240万元，剩余房款169万元通过按揭贷款支付。如果按揭贷款不能办理或者银行确定的贷款金额少于169万元时，被告应于过户前一次性补足。合同第十三条经手写如下合同：1.经甲乙双方协商，乙方（被告）于2017年11月3日承担甲方（原告）银行按揭月供，本金在购房款中扣除，直至过户解押当日；2.经甲乙双方协商合同第十二项第二条违约金30%变更改为违约金30%和市溢价；3.经甲乙双方协商乙方可以办房产证时办到第三人名下。合同签订后，被告李建英如约支付了首付款240万元，原告也于2017年12月26日开发商交房当天向被告交付了案涉房屋，被告在收房日至过户前一直将案涉房屋对外出租。原告于2020年4月14日提前偿还了案涉房屋的银行贷款、于2020年4月15日取得了涉案房屋的不动产证书。2020年5月7日，原告按照被告的指示将案涉房屋过户至其儿子梅博涵名下，成交价格为409万元。但房屋过户前被告仅向原告支付1463716.9元。自2017年11月3日至房产过户的2020年5月7日，被告共计偿还贷款总额226283.1元，其中本金52279.33元。根据合同约定该本金52279.33元应在尾款169万元中扣除，即被告应在过户前向原告支付尾款1637720.67元。现被告仅支付1463716.9元后不再支付，尚有剩余房款174003.77元未支付。根据房屋买卖合同第四条第二项的约定，如果按揭贷款不能办理或者确定的贷款数额少于169万时，买方应在过户前一次性补足。由于案涉房屋已经于2020年5月7日过户至梅博涵名下，而梅博涵年仅15周岁，按照现行的银行按揭贷款政策，未满18周岁的购房者无法办理按揭贷款手续，被告应当在房产过户前一次性补足房屋尾款，但截至起诉时，被告仍未支付。根据房屋买卖合同第十二条第2项的约定，原告作为守约方有权选择要求违约方合同总价款30%的违约金，并且根据第十三条手写条款的约定可以看出，买卖双方对违约责任按照总价款30%计算达成了完全的合意，且有对违约方加重惩罚的意思，即使被告要求调整违约金数额也应当属于不可调整的情形。同时按照合同第十二条第2项的约定被告应当承担原告因本案支出的律师费。综上所述，被告延迟支付房屋尾款的行为违反了双方签订的房屋买卖合同的约定，在不能办理按揭贷款时，也没有在房屋过户前一次性补足，尚有剩余房款174003.77元未支付。原告多次索要无果，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。李建英辩称，2017年9月23日原告与被告签订了房屋买卖合同（合同编号LZA1000390)约定购房总价为409万元，被告向原告支付首付240万元，剩余169万元在房屋过户时一次性补足。同时双方约定被告在房屋过户前代原告偿还案涉房产按揭月供，代付金额在房屋尾款中扣除。合同签订后，被告按约定于2017年9月23日向原告支付购房定金5万元；同月27日向原告支付购房款25万元；同年10月13日向原告支付购房款210万元；2020年4月30日向原告支付购房款1463717.9元，并且在此期间为原告承担贷款月供226283.1元，共计409万元，已经足额支付购房款。被告认为，原告按照本房屋买卖合同的第十三条：“乙方于2017年11月3日起，承担甲方银行按揭贷款，本金在房款尾款中扣除，直至过户解押。”向被告索要剩余款项的请求并无法律与事实依据。手写条款中的“本金”，并非原告在起诉状中所称的其与银行之间贷款的本金。此处的“本金”指的是被告为缓解原告的银行贷款压力，保证房屋更顺利的解押过户，以承担原告贷款月供的方式，向其提前支付的一部分购房款，此提前支付的购房款，不对原告收取利息，故在手写条款中注明为“本金”。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”此手写条款是基于购房合同房屋价格条款所产生的，按照合同约定，被告对于原告的付款义务为409万元，被告以承担原告贷款月供的形式提前支付的购房款，应当全额从剩余的169万元购房尾款中扣除，而非原告所称的仅扣除52279.33元。如按照原告在起诉状理解的付款及过户条件计算，被告购房款的金额则为4264003.77元，与房屋买卖合同约定中的金额不符，远超出了约定的购房款金额，亦显失公平。另外，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”被告与原告签订的房屋买卖合同，不违反法律的相关规定，为有效合同，各方均需按照合同约定来履行权利义务。被告于2020年4月30日支付完409万元全部房款后，原告于2020年5月7日向被告办理了该房产的过户登记，双方权利义务均履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中双方权利义务明确且均已按时履行完毕，不存在任何违约责任，因此原告请求被告支付违约金的诉求无事实与法律依据，属于滥诉行为。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，两原告提交了《房屋买卖合同》、《提前还款证明》、《山东增值税普通发票》、《完税证明》、《山东省住宅专项维修资金专用票据》、《通知》、《房屋权属状况信息》、《委托代理合同》、《贷款还款流水》及微信聊天记录，李建英提交了《中国银行跨行人民币汇款凭证》、不动产权证书。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院依以上证据并结合当事人陈述，经审理认定事实如下：2017年9月23日，两原告作为出卖人（甲方），李建英作为买受人（乙方），利泽公司作为居间人（丙方），三方签订《房屋买卖合同》。合同约定，甲方自愿出售坐落于济南市槐荫区恒大华府2号楼1-xxx室的房产给乙方，房屋有按揭、无租赁、无居住。甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为409万元整，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金5万元整，乙方用商业贷款方式贷款，乙方于2017年10月（具体日期不清晰）之前将首付房款240万元存入甲方农业银行账户，剩余房款169万元于过户后在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应于过户前一次性补足。甲乙双方办理过户等手续所产生相关税费：在甲方未办理首次房产证的前提下，甲方承担初次办证、维修基金、契税，乙方承担过户产生的增值税、个税、契税、工本费、中介费等。该房产在农业银行济南分行设有房地产权抵押，甲方应当在过户前到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用的钱款来源为甲方自筹资金，甲方保证专款专用，否则，应当向乙方支付第十二条第2项约定的违约金。第十二条违约责任：1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2.甲乙双方在签订本合同后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3.甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同……第十三条其他约定事项：1.乙方保证无任何银行不良记录，并积极提供银行所需各种贷款资料；乙方保证非限购成员，符合购房条提供购房资料；2.如果按揭贷款，甲乙双方经协商，乙方首付款凑齐到位，甲方房产解押完毕，乙方贷款资质审批通过等所有过户条件具备后五个工作日内办理房产过户手续；3.本房产为合同待下证，甲方已告知，乙方已知晓，双方自愿买卖，因交易周期较长，本合同签订的价格及内容不受市场和时间变化等任何因素的影响，否则违约方承担首付款双倍的违约金给相对方；4.本房产地址变更事宜，由甲方负责开具派出所出示的地址或变更证明；5.本合同丙方已读，并解释给甲乙双方知晓，甲乙双方全部认可。手写部分：1.经甲乙双方协商，乙方于2017年11月3日承担甲方银行按揭月供，本金在房款尾款中扣除，直至过户解押当日；2.经甲乙双方协商合同第十二项第二条违约金30%变更为违约金30%和市溢价；3.经甲乙双方协商一致，乙方可以办房产证时办到第三人名下。第十四条约定，如果本合同第十三条的约定与其他条款不一致，以第十三条约定的内容为准。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，李建英向两原告支付首付款240万元，并按约定为两原告偿还涉案房屋的银行按揭贷款本金54333.7元、利息171949.94元，李建英另在第一次代两原告偿还银行贷款时多还了7.23元。2020年4月14日，许庆巍提前偿还涉案房屋银行贷款1249436.53元，其中本金1247382.16元、利息2054.37元。2020年4月30日李建英向两原告支付购房款1463709.67元。2020年4月25日，李建英通过微信要求许庆巍办理涉案房屋的过户手续并表明其剩余尾款为1463716.9元。许庆巍向李建英回复了“通知”照片，内容为同意办理过户手续，李建英应支付尾款1637720.67元。2020年5月7日，两原告按李建英要求办理了将涉案房屋的所有权转移登记至梅博涵名下的手续，但双方就李建英应支付的尾款数额产生争议。两原告在诉讼中陈述，合同第十三条手写部分是房屋中介公司工作人员书写的，中介人员作为常年从事房屋买卖合同交易的居间方，对本金、利息、贷款等有着清晰的了解及认识。如果该书写部分系其书写，李建英提出相关异议尚有可理解之处，但在双方签订合同尚未交付全款时，在其已经将房屋整体交付李建英并且李建英已将房屋对外出租的情况下，李建英单方理解书写部分本金的含义，并且拒绝支付相应尾款系明显的违约行为。其房屋在中介的最后一次出售价格为430万元，在中介人员的居间下双方同意将房屋总价格降低为409万元，但合同签订后房屋即交付李建英，同时李建英负责偿还2017年11月3日至房屋过户解押当日的贷款，李建英已经归还的本金在房屋尾款中扣除，该种操作形式既让李建英提前获得房子的支配权并对外出租产生收益，又保证了房屋交易行为的正常进行，中介人员给出的支付的贷款本金在房款尾款中扣除，属于对双方既公平又实惠的行为，不存在李建英所讲的超过合同总价款系显失公平，双方已经对该合同签字确认系双方真实意思表示。李建英陈述其已在4月30日支付1463709.67元，加上代两原告偿还的月供部分共计169万元，全部房款已经支付完毕。合同中本金意为其代两原告偿还银行贷款属于提前支付购房款，提前还款的部分不向两原告收取利息，所以约定为本金。银行流水中的本金与合同中本金并非同一概念，两原告偷换概念。其没有违约行为，不应承担违约责任，假如认定其违约，请求予以调整。2020年5月26日，两原告作为委托人（甲方），山东圣义律师事务所作为受托人（乙方），双方签订《委托代理合同》。合同约定，甲方与李建英房屋买卖合同纠纷事务，现委托乙方的律师王志忠、党文博（实习律师）代理。经双方友好协商，甲方同意支付乙方律师代理费70000元。合同还对其他事项进行了约定。2020年6月11日，许庆巍向山东圣义律师事务所转账7万元。许庆巍为申请诉前财产保全提供担保，购买了亚太财产保险有限公司诉讼财产保全险，向亚太财产保险有限公司济南中心支公司支付2400元。本院认为，两原告与李建英签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。本案中，双方当事人争议的焦点为合同第十三条中“本金”应如何理解。合同第十三条约定，经甲乙双方协商，乙方于2017年11月3日承担甲方银行按揭月供，本金在房款尾款中扣除，直至过户解押当日。两原告认为本金意为李建英的偿还的按揭贷款中的本金部分，合同中写明本金在尾款中扣除，李建英偿还的银行按揭贷款中只有本金可以在尾款中扣除。李建英辩称，其代两原告偿还按揭贷款，实际上提前向两原告支付了购房款，本金意为其提前支付了购房款而不向两原告收取提前付款的利息，且其还款时只知道每月总还款数额，并不知晓按揭贷款中每月本金、利息的具体金额。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从合同第十三条所用的词句看，双方约定的代偿款项中只有本金可以在房屋尾款中扣除。从交易习惯看，如双方约定代偿的款项包括本金及利息均应在房屋尾款中扣除，相应合同条款应表述为代偿的按揭贷款或本金、利息在尾款中扣除。而双方在合同中对此却进行了特殊说明，明确约定本金在房屋尾款中扣除。合同虽约定了成交价409万元，但同时在第十四条约定，如果本合同第十三条的约定与其他条款约定不一致，以第十三条约定的内容为准。因此，合同第十三条中本金应为每月偿还的贷款中的本金部分，李建英代两原告偿还的按揭贷款的利息部分不能在房屋尾款中扣除。李建英辩称的“本金”为其代偿的所有贷款，约定利息扣减系不向两原告收取代偿贷款利息的意见，与正常房屋买卖的交易习惯及生活常理不符，也与双方该条款中明确的意思表示相悖，本院对其该解释不予采纳。2017年11月3日至2020年4月14日，李建英共代两原告偿还本金54333.70元、利息171949.94元，许庆巍在2020年4月14日提前还款时支付利息2054.37元。李建英已支付240万元、1463709.67元、7.23元，偿还本金54333.7元，许庆巍提前还款时另支付利息2054.37元，该利息亦应由李建英负担。因此，李建英还应向两原告支付174003.77元（169万元-1463709.67元-7.23元-54333.70元+2054.37元）。李建英虽未按合同约定及时间向两原告付款，但其系对合同条款主观理解有误，并非恶意拒绝履行合同。其在合同履行过程中也是积极履行义务，并且按照自己对合同的理解向两原告支付了尾款，除因就房屋尾款数额与两原告有争议而未足额支付尾款外，李建英并无其他违约行为。房屋买卖合同中虽在其他约定部分再次确认了违约方承担的违约责任为房屋总价款的30%及市场溢价，但违约金数额应综合实际损失、合同履行情况、当事人过错程度等确定。本案诉讼中两原告并未举证证实其实际损失，双方在2020年4、5月份就房屋尾款产生争议，本院已确定李建英尚未支付的尾款数额为174003.77元。按照合同约定，李建英应在过户解押当日支付尾款，两原告按照李建英的指示将该房屋所有转移登记至梅博涵名下的时间为2020年5月27日，自该日后李建英拒绝付款的行为构成违约。因李建英拒付该款项，使得两原告获得该款项的期待权暂时无法实现，必然造成两原告对该款项利息的可期待损失。因此，本院酌定将违约金标准调整为，以174003.77元为基数，自2020年5月27日起至该款项付清之日止，以贷款利率的1.69倍为标准核算违约金。超出部分，本院不予支持。关于保全保险费及律师费。李建英至今未向两原告支付房屋尾款，构成违约。房屋买卖合同约定，甲乙双方在签订本合同后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。李建英应向两原告支付律师费、保全费。保全保险费2400元系两原告为实现债权支出的合理费用，该费用李建英亦应承担。但需要说明的是，合同中虽约定律师费由违约方承担，但并未约定具体金额或计算方式。本案虽然立案标的额大，但双方争议的部分实际为李建英未支付的房屋尾款，双方约定的违约金标准明显过高，两原告提出的诉讼请求并未得到本院的全部支持。因此要求李建英承担全部律师费有违公平。本院结合两原告提出的诉讼请求与本院所最终确定的责任承担，酌定李建英应向两原告支付律师费30000元。超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、李建英于本判决生效之日起十日内向许庆巍、李翠支付剩余购房款174003.77元；二、李建英于本判决生效之日起十日内向许庆巍、李翠支付违约金（以174003.77元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.69倍，自2020年5月27日起计算至付清之日止）；三、李建英于本判决生效之日起十日内向许庆巍、李翠赔偿律师费30000元；四、李建英于本判决生效之日起十日内向许庆巍、李翠赔偿保全保险费2400元；五、驳回许庆巍、李翠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18040元，减半收取计9020元，由许庆巍、李翠负担7600元，李建英负担1420元。保全申请费5000元，由李建英负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张斌二〇二〇年十二月四日书记员  贾栋