湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终2080号 上诉人（原审被告）：邵阳市大祥区避风塘美食家常馆，住所地邵阳市大祥区宝庆西路**。 经营者：陈小钟，男，1968年8月21日出生，汉族，住湖南省邵阳县。 委托诉讼代理人：张雁，湖南阳邵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗备战，男，汉族，1969年9月5日出生，居民，住湖南省邵阳县。 委托诉讼代理人：刘莎，湖南银剑律师事务所律师。 上诉人邵阳市大祥区避风塘美食家常馆（以下简称“避风塘家常馆”）因与被上诉人罗备战排除妨害纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院（2020）湘0503民初1097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 避风塘家常馆上诉请求：一、撤销湖南省邵阳市大祥区人民法院（2020）湘0503民初1097号民事判决；二、对本案发回重审或者改判。事实和理由：1、一审法院程序违法。上诉人向一审法院提交了追加被告申请书，国营邵阳市第二纺织机械厂、邵阳市二纺机机械厂劳动服务公司及邵阳市纺织机械有限公司因违法而应被追加本案被告，但原判在全部审理事实中未作任何认定或说明。2、原判认定事实错误。上述三个应当被追加为被告的公司存在违法、违约行为，国营邵阳市第二纺织机械厂、邵阳市二纺机机械厂劳动服务公司及邵阳市纺织机械有限公司未按签订的门面租赁合同的约定给予上诉人优先购买权。三公司与罗备战之间的买卖合同应为无效合同。 罗备战答辩称：一审审判程序合法，判决合理。上诉人非法占用被上诉人的房屋，原租赁期已经到期，侵犯了被上诉人的合法权益，应当立即将诉争房屋腾空并交付给被上诉人。上诉人提出国营邵阳市第二纺织机械厂、邵阳市二纺机机械厂劳动服务公司及邵阳市纺织机械有限公司侵犯了其合法权益，与本案不是同一法律关系。 罗备战向一审法院起诉请求：1.判令避风塘家常馆立即腾退邵阳市大祥区××路××号飞机坪第5栋0001014号（第5栋-0001007号）、0001015号（第5栋-0001008号）房屋并交付给罗备战；2.判令避风塘家常馆立即支付房屋占用费42000元；3.本案诉讼费由避风塘家常馆承担。 一审法院认定的事实：2018年12月20日，邵阳第二纺机机械厂劳动服务公司（甲方）将国营邵阳第二纺织机械厂位于飞机坪临宝庆西路的房屋出租给被告邵阳市大祥区避风塘美食家常馆陈小钟（乙方），双方签订了《门面租赁合同》，约定：甲方将东大塘6、7、8、9号门面出租给乙方，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日止，门面租金4200元／月。另，地，地下层自2018年起按200元／间／月收取租金019年4月期间，国营邵阳第二纺织机械厂决定对包含诉争门面在内的多处门面进行资产处置，并委托拍卖公司公开拍卖，陈小钟认为需交纳参与竞拍的保证金过高而未参与竞拍。2019年7月12日，罗备战通过拍卖竞买到坐落于邵阳市大祥区××路××号飞机坪第5栋0001014号（地（地下层为第****0001015（地下层为第5栋-（地下层为第****合同中当中的7、8号门面。后罗备战办理了上述竞买门面及地下层的不动产权证（原证号：湘（2019）邵阳市不动产权第0026850号、0026851号、0026852号、0026853号）。该诉争门面租赁到期后，罗备战要求避风塘家常馆经营者陈小钟腾退房屋或重新签订租赁合同，但避风塘家常馆至今既未腾空搬离门面，也未与罗备战签订租赁合同，仍占用该门面至今。自2019年6月起至今未支付租金。 一审法院认为，本案是一起排除妨害纠纷。本案中，罗备战通过合法拍卖程序竞得坐落于邵阳市大祥区××路××号飞机坪第5栋0001014号（地下层为第5栋-0001007（地下层为第****5栋-0001008号）的门面所有（地下层为第****符合法律规定，且办理了不动产权证，故罗备战对诉争门面享有法律赋予的物权。避风塘家常馆在租赁该门面到期后，既未与新产权人协商重新租赁该门面，也未腾空搬离房屋，至今仍占有该门面，导致罗备战合法的物权得不到实现。避风塘家常馆的该行为已构成对罗备战合法权利的侵害，罗备战提出避风塘家常馆及其经营者陈小钟应立即将涉案房屋腾空并交付租金的诉讼主张，符合法律规定，予以支持。罗备战主张避风塘家常馆及其经营者陈小钟应按照同地段、同面积门面的租赁费支付房屋占用费42000元（自2020年1月1日算至2020年7月31日），因避风塘家常馆未提供确凿的证据加以证实，房屋占用费宜按照原租金标准计算，故避风塘家常馆及其经营者陈小钟应支付第5栋0001014号、0001015号房屋占用费14700元（自2020年1月1日按每月1050元／间标准算至2020年7月31日，顺延照计至被告实际交付房屋之日止）、支付地下层第5栋-0001007号、-0001008号房屋占用费2800元（自2020年1月1日按每月200元／间标准算至2020年7月31日，顺延照计至被告实际交付房屋之日止）。避风塘家常馆辩称要求罗备战赔偿装修费、转让费的观点，因无事实和法律依据支持，不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条之规定，判决：一、邵阳市大祥区避风塘美食家常馆及其经营者陈小钟在本判决生效后十日内将占用罗备战位于邵阳市大祥区××路××号飞机坪第5栋0001014号（地下层为第5栋-0001007号）、0001015号（地下（地下层为第****原证号：湘（2019）邵阳市不动产（地下层为第**-000100851号、0026852号、0026853号）腾空并交付给罗备战；二、邵阳市大祥区避风塘美食家常馆及其经营者陈小钟在本判决生效后十日内支付房屋占用费17500元给罗备战（自2020年1月1日按地上层门面按每月1050元／间、地下层房屋按200元／间标准算至2020年7月31日，顺延照计至实际交付、地下层房屋按200元／间标准算至2020年7月31日> 二审期间，避风塘家常馆提交了一份追加申请书证明一审期间曾申请追加被告。经本院审查，上述证据不属于新的证据，且与本案事实没有关联性。一审法院是否程序违法，本院将根据法律规定作出认定。 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点为：一、一审法院是否遗漏必须参加诉讼的当事人？二、上诉人以买卖合同无效为由抗辩现所有权人行使权利应否支持？现综合评判如下： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条规定，“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加;当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回;申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼”。法院审查是否追加共同被告应审查是否属于必要的共同诉讼遗漏了当事人的情形。《中华人民共和国民法通则》规定合伙、企业分立、共同所有、共同继承、共同侵权、挂靠、连带保证等民事诉讼可能产生必要的共同诉讼。在本案中，避风塘家常馆以违约为由，申请追加国营邵阳市第二纺织机械厂、邵阳市二纺机机械厂劳动服务公司及邵阳市纺织机械有限公司为原审被告。但本案是排除妨害纠纷，避风塘家常馆经营者与原门面出租方就原租赁合同履行是否违约，包括是否保障承租方优先购买权等争议，与新所有权人依据所有权主张排除妨害，不属同一法律关系，原门面出租方并不是本案必须参加诉讼的当事人，避风塘家常馆可通过其他途径另行主张权利。一审法院并没有遗漏必须参加诉讼的当事人，审判程序合法。避风塘家常馆上诉称一审程序严重违法没有事实依据，本院不予采纳。罗备战通过公开拍卖竞价取得本案讼争门面，且避风塘家常馆并未提交证据证明罗备战权利来源不合法。在没有通过法律程序否定罗备战取得所有权的合法性，撤销不动产登记权证之前，罗备战对本案讼争门面的所有权受法律保护。作为原承租人，避风塘家常馆不愿与新的所有权人重新协商继续租赁事宜，没有继续承租，原租赁合同到期后，避风塘家常馆仅凭原租赁合同，以所承租门面新的买卖合同无效为由，拒不退还租赁物，抗辩所有权人对租赁门面包括占有、处分、收益、使用等权益在内的所有权，没有法律依据，本院对此上诉理由亦不予采纳。避风塘家常馆的占有行为，已构成对原租赁东大塘7、8号门面的所有权人罗备战合法权利的侵害，罗备战有权要求房屋占有人排除妨害交付房屋。原审判令避风塘家常馆及其经营者陈小钟排除妨害腾空并交付诉争的2间门面，按照原租赁合同约定的地上层门面每月1050元/间、地下层房屋200元/间，自2020年1月1日至2020年7月31日计算房、地下层房屋200元/间交付房屋之日止，并无不当。 综上所述，邵阳市大祥区避风塘美食家常馆的上诉理由不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，二审应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费260元，由邵阳市大祥区避风塘美食家常馆承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  姚 云 审 判 员  罗俊辉 审 判 员  李习生 二〇二〇年十二月十七日 法官助理李超 代理书记员  王海玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式，驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 ……