山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民再5号二审上诉人（一审原告）：张月英，女，1941年12月31日出生，汉族，晋城市人，现住晋城市，公民身份号码：×××。二审上诉人（一审原告）：马俊瑞（系张月英之子），男，1969年12月4日出生，汉族，晋城市人，晋城市保安公司临时工，现住晋城市，公民身份号码：×××。二审被上诉人（一审被告）：马焕桃，女，1949年8月8日出生，汉族，晋城市人，晋城市塑料厂退休职工，现住晋城市，公民身份号码：×××。二审被上诉人（一审被告）：高军（系马焕桃之子），男，1974年9月10日出生，汉族，晋城市人，晋城市金建集团工作人员，现住晋城市，公民身份号码：×××。二审上诉人张月英、马俊瑞与二审被上诉人马焕桃、高军房屋买卖合同纠纷一案，山西省晋城市城区人民法院于2012年12月17日作出（2012）城民初字第76号民事判决。张月英、马俊瑞不服该判决，向本院上诉。本院作出（2013）晋市法民终字第117号民事裁定撤销原判，发回重审。山西省晋城市城区人民法院2014年8月8日作出（2013）城民初字第544号民事判决。判后，张月英、马俊瑞仍不服，再次提起上诉。本院2014年12月30日作出（2014）晋市法民终字第912号民事判决书，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2020年8月21日作出（2020）晋05民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。二审上诉人张月英、马俊瑞与二审被上诉人马焕桃、高军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马焕桃、高军称：一、撤销晋城市中级人民法院2014年12月30日(2014)晋市法民终字第912号判决；二、判决马来旺与高长虎之间的房屋买卖合同有效；三、返还己缴纳的诉讼费，房屋鉴定费6000元人民币。事实和理由：申请人发现新证据：晋城市不动产登记交易查询结果一份，取得时间为2019年12月16日。该证据显示双方诉争的房屋登记信息为：晋城市城区普惠小区，土地权利人马来旺，土地用途为住宅用地，土地面积为116.60平方米，土地权利类型为国有建设用地使用权（晋市城国用1999字第50714),土地权利性质为划拨，于1997年初始登记。依据该证据，（2014)晋市法民终字第912号民事判决认定1999年晋城市土地管理局城区分局将诉争院落的《集体土地使用证》补办在马来旺名下与事实不符，实体裁判错误，应当按照审判监督程序进行提起再审。《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要理解与适用》365页（三）“从意思自治和维护交易秩序的角度讲，合同作为当事人的一致意思表示，对其效力应予以尊重，尽量认定有效。在因不满足法定条件而应认定无效的情形下，应考虑诉讼期间法定条件成就的可能性，参照现有司法解释的规定，可把认定无效的时间节点确定为一审法庭辩论结束之前。如果在此之前满足法定条件的，仍可认定有效。”现有法律及政策不允许违法转让农村宅基地使用权，其目的是保护集体经济组织权益，维护社会公共利益，现诉争住宅己于1997年转为国有土地，其土地性质已经发生变化，故马来旺与高长虎的原转让行为已不存在损害集体经济组织权益及社会公共利益的结果。另外，西巷四队集体经济组织成员包括张月英、马俊瑞本人已转为城镇居民。在此情况下，晋城市中级人民法院判决马来旺与高长虎之间房屋买卖合同无效，实属不当。另：张月英、马俊瑞在黄花街栖凤小区21号楼二单元拥有401、403两套住房。张月英、马俊瑞辩称：请求维持（2014）晋市法民终字第912号民事判决，马焕桃、高军返还案涉房屋。事实与理由：理由同原审上诉状。1.双方的买卖关系未成立。2.宅基地使用权没有弃权。3.案涉房屋仍属于集体土地，虽1997年登记了，但未办理土地证和不动产证，不能作为确权的依据。张月英、马俊瑞向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认马来旺、高长虎二人口头约定的房屋买卖协议无效。2.请求判令二被告返还二原告位于凤台西街富丽小区（原普惠小区）73号房屋，原告退还被告预交房款39000元。一审法院认定事实：原告张月英的丈夫、马俊瑞的父亲马来旺为原西巷大队第四生产队村民。1992年，原西巷大队第四生产队在现凤台西街富丽小区修建住房，马来旺作为本村村民，可以购买该房屋。同年，马来旺预交房款23000元，购买了原西巷大队第四生产队修建的凤台西街富丽小区73号房一套，后被告马焕桃的丈夫、高军的父亲高长虎分四次（1993年10月9日，高长虎支付马来旺房款2万元；1993年10月16曰支付房款5000元;1995年5月17日支付房款12000元；1995年8月19曰支付房款2000元）向马来旺共支付39000元购买了该套房屋。1995年，高长虎对所交付的框架房屋进行装修后入住至今，其间，高家对原有房屋进行了扩建，新建了厨房卧室等。1999年，晋城市土地管理局城区分局对农户建房清查，马来旺补办审批手续。2001年高长虎去世，2008年马来旺去世。另查明，本案所诉房屋无产权证，土地使用权登记在马来旺名下。本案在审理过程中，原告马俊瑞申请对双方诉争房屋价值进行评估，山西琨仲司法鉴定所承担了此次评估任务，评估结果为：凤台西街富丽小区73号房屋现在的市场价值为646304元，其中，原有房产现在的市场价值为521181元，后期添附建筑物现在的市场价值为125123元。一审法院认为，原、被告诉争的凤台西街富丽小区73号房屋所占地属于宅基地性质。只有原西巷大队第四生产队本村村民才可购买，高长虎不是该村村民，依法不得买卖该村住房，马来旺与高长虎约定的房屋实卖协议违反法律、行政法规强制性规定，应属无效。高长虎、马来旺二人约定的房屋买卖协议虽然无效，但在此买卖中，出卖方对宅基地使用权已做弃权处分，买受方实际居住该房并拒绝返还，村委会及土地管理部门对此亦未作明确处理，鉴于本案事实，宅基地使用权及房屋不宜回转，因此原告提出因房屋买卖协议无效而要求返还房屋的请求，一审不予支持。原告提出被告未足额支付购买房屋款项于法无据，亦不予支持。据此，经一审法院审判委员会讨论，判决：驳回原告张月英、马俊瑞要求被告马焕桃、高军返还房屋的诉讼请求。张月英、马俊瑞不服一审判决，上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人在一审的诉讼请求。1.原审判决部分事实认定不清，适用法律错误。马来旺与高长虎之间未就房屋买卖订立书面合同，高长虎虽然住进了房屋，但房屋的所有权凭证（购房的原始收据）、土地使用权证在马来旺名下，故房屋买卖关系未成立；2.原审认定上诉人对宅基地使用权已做放弃处理，村委会、土地管理部门对此未作明确处理明显错误；3.原审法院在审理过程中要求上诉人对房屋价值进行评估，其目的很明显是为在确认合同无效后双方返还财产时，对买受方给予合理补偿的考虑，然又作出驳回诉讼请求的判决错误。本院原审认定事实与一审一致。另查明，高长虎生前系城市居民。本院原审认为，关于双方当事人之间房屋买卖合同是否有效的问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马来旺与高长虎之间买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。高长虎不是原西巷大队第四生产队村民，属晋城市城市居民。1999年晋城市土地管理局城区分局对农户建房清查时，将诉争院落的《集体土地使用证》补办在马来旺名下，至今未由原土地登记机关依法变更登记至高长虎名下。因此，根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，双方当事人之间的房屋买卖合同属无效合同。根据《合同法》第五十八条规定，“合同无效和或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则，被上诉人马焕桃、高军应将购买马来旺（已死亡）的位于凤台街富丽小区73号房屋返还给张月英、马俊瑞，张月英、马俊瑞将房屋价款39000元退还给马焕桃、高军并赔偿双方因此所受到的损失。高长虎及家人在购买房屋后装修入住，对原有房屋进行了扩建，新建了厨房、卧室等，考虑到马焕桃、高军一家对于房屋装修、扩建的添附系附和于出卖人所有的原物上，无法识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损。故马焕桃、高军将原物及添附一并返还及给付张月英、马俊瑞，由张月英、马俊瑞将原房及添附部分的价值折价补偿给马焕桃、高军为宜。考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。原审中，马俊瑞虽然申请对双方诉争房屋价值进行评估，凤台西街富丽小区73号房屋现在的市场价值为646304元，其中，原有房产现在的市场价值为521181元，后期添附建筑物现在的市场价值为125123元。但鉴于马焕桃、高军在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，马焕桃、高军可就赔偿问题另行主张。综上，原判认定事实不清，判处错误，本院原审判决：一、撤销晋城市城区人民法院（2013）城民初字第511号民事判决；二、马来旺与高长虎之间的房屋买卖合同无效；三、马焕桃、高军于本判决生效之日起九十日内将位于晋城市城区凤台西街富丽小区73号腾退给张月英、马俊瑞；张月英、马俊瑞于本判决生效之日起九十日内退还马焕桃、高军购房款39000元。本院再审查明的事实同原审查明的事实一致。再审中，马焕桃、高军提供如下新证据：晋城市不动产登记交易中心查询结果一份，晋城市城区自然资源局公函一份，欲证明案涉房屋于1997年进行了国有土地使用权初始登记，土地权利人为马来旺，土地权利性质为划拨，土地用途为住宅用地。张月英、马俊瑞质证意见为：对真实性无异议，买卖房屋时为集体土地，之后变更为国有土地，只能证明买卖以后土地性质发生了变化；且张月英、马俊瑞称依据全国民事审判工作会议纪要（法办（2011）442号）及晋城市人民政府关于不能办理房产证的回复，案涉房屋的买卖违反法律规定。马焕桃、高军则认为：当时系集体土地，但诉争房屋的土地在1997年即变更为国有土地。本院认证意见为：马焕桃、高军提供的的新证据，可以证明案涉房屋的土地性质于1997年由集体所有变更为国有土地使用权。本院认为，本案的争议焦点为：双方诉争的房屋买卖协议是否有效，一审原告张月英、马俊瑞要求返还房屋的诉请是否应予支持。本案中，张月英的丈夫、马俊瑞的父亲马来旺与马焕桃的丈夫、高军的父亲高长虎口头成立案涉房屋买卖协议后，高长虎于1993年至1995年向马来旺支付购房款39000元，并对所交付的框架房屋进行装修后入住至今。虽双方成立房屋买卖合同时，案涉房屋所占地为宅基地性质，属于农村集体所有，双方的房屋买卖行为违反法律及政策的规定，但在协议履行后，案涉房屋的土地性质于1997年变更为国有建设用地使用权，马来旺与高长虎的房屋买卖行为已不存在损害集体经济组织权益及社会公共利益的结果，故双方成立房屋买卖协议应为有效合同，并且马焕桃、高军于1995年入住至今，期间对房屋进行了扩建和新建，长期对案涉房屋占有、管理和使用。因此，张月英、马俊瑞在马来旺去世后，要求确认协议无效，返还案涉房屋的主张不成立，本院依法不予支持。本院原审确认房屋买卖无效不当，一审在本院认为部分认定协议无效存在瑕疵，但裁判结果正确。综上，本院原审判决认定事实有误，再审予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销山西省晋城市中级人民法院（2014）晋市法民终字第912号民事判决；二、维持山西省晋城市城区人民法院（2013）城民初字第544号民事判决。二审案件受理费775元，由张月英、马俊瑞负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 晋审 判 员 祁 俊审 判 员 王灵丽 二〇二〇年十二月十八日法官助理 王云峰书 记 员 闫云娣