重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终7186号上诉人（原审原告）：王忠伦，男，汉族，1967年4月27日出生，住重庆市江津区。被上诉人（原审被告）：严均财，男，汉族，1969年7月10日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：李云凤（系严均财妻子），女，汉族，1971年8月1日出生，住重庆市江津区。上诉人王忠伦因与被上诉人严均财房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2020）渝0116民初7174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王忠伦上诉请求：1.依法撤销（2020）渝0116民初7174号民事判决，改判支持上诉人的一审请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：王忠伦是多次催收门市和房租费无果后只好向法院起诉，王忠伦是提前告知严均财到期要收回门市。在庭审中多次讲门市到期要收回门市，门市到期要验收门市和门市里面的所有东西，门市到期王忠伦要收回签合同时的6把钥匙。以下书证完全证实是严均财到期不退门市的事实：（1）2019年3月13日民事起诉状；（2）2020年5月13日民事起诉状；（3）（2019）渝0116民初4233号判决书；（4）（2019）渝05民终5156号民事裁定书；（5）（2018）渝0116执3845号执行裁定书；（6）2019年1月31日承诺；（7）2019年7月30日申请执行书；（8）2020年4月16日执行笔录；（9）2018年3月28日周清泉、王有泽亲笔书写的证明；（10）2018年3月16日调查周清泉、王有泽的调查笔录；（11）2017年6月16日物管出具的证明；（12）2018年1月17日庭审笔录第5页22行至27行；（13）2017年12月21日庭审笔录9页13行至21行；（14）2018年3月26日庭审笔录1页25行到2页11行。以上14份书证完全能证实是严均财三年到期了还不交门市给王忠伦的事实。证实了严均财三年到期了还要继续占用王忠伦门市的事实。证实了物管那张证明是物管与严均财共同伪造证明的事实。证实了物管那一把钥匙不是王忠伦交给严均财签合同的6把钥匙。2019年5月8日到期不交门市给王忠伦是严均财造成的，2019年5月8日到2020年4月15日期间的房屋占用期间的损失费完全该严均财承担。严均财辩称：1.（2020）渝0116民初7174号案件是王忠伦第四次起诉，只是将租金改为“占用费”，违反一事不再理原则，王忠伦起诉占用费，一审判决给付租金，用法官的自由裁量权将王忠伦的诉请更改了；2.严均财租用王忠伦的门面后只用了22天，因发现漏水就将钥匙交到管理小区物业的保安处，保安电话通知王忠伦来拿钥匙，王忠伦拒不来拿，严均财并没有实际占用门面，不应承担占有费。请求二审法院查明事实，发回重审。王忠伦向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付房屋占用损失23,590元（从2019年5月8日起至2020年4月15日止）；2.判令被告向原告支付开锁费40元。一审法院认定事实：2016年5月8日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁协议》。约定被告租赁位于重庆市江津区几江街道办事处滨江路西段蜀果临江广场门市。该协议第二条约定“租赁期限暂定为一年，即2016年5月8日到2019年5月8日三年不涨价，三年后以市场价”。该条中“租赁期限暂定为一年”是打印体，“即2016年5月8日到2019年5月8日三年不涨价，三年后以市场价”为手写体。协议第三条约定“年租金25200元，双方签字生效时付清一年房租。以后本着先付房租后使用的原则，打款以凭证为依据”。协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，被告向原告支付2016年5月8日至2016年11月8日期间的房租12600元，原告将涉案房屋交被告使用。2017年5月25日，原告以被告欠付2016年11月8日至2018年5月8日期间房屋租金37800元为由，向重庆市江津区人民法院提起诉讼，要求被告支付所欠租金和物管费、水电费。该案审理中，被告反诉要求确认原被告之间的《房屋租赁合同》已于2016年6月6日解除，并要求原告退还多收取的房租10500元。被告为证明合同已经解除，出具了临江广场物管组出具《重庆江津几江临江广场自治物业服务小组证明》，该证明载明“兹有临江广场门面，严均财租用用作收购废品，从2016年5月8日起营业，到2016年6月6日止，门面没收购营业了，严均财的物管费水、电费交至2016年10月30日止。2016年10月30日租户严均财把租门面的钥匙放在物管处办公室，同时严均财打电话给王忠伦说，门面不租了，钥匙放在物管处。王忠伦回答说不租算了，你放在那里。如果王忠伦没说这话，我们物管是不会收钥匙的。特此证明。”因该证明只加盖了物业小组公章，没有具体经办人和负责人签字，所以该案案件承办人走访了解了该小区门卫工作人员王X泽、周X泉。王X泽、周X泉均证明2016年10月30日被告将涉案房屋钥匙放在了物管处，但同时证明所出具的《重庆江津几江临江广场自治物业服务小组证明》中“王忠伦回答不租算了，租赁钥匙你放在那里”的内容是听被告说的，没有听到原被告的对话内容。该案于2018年4月18日以(2017)渝0116民初9791号民事判决书，判决被告向原告支付2016年11月8日至2018年5月7日的房屋租金37800元，同时驳回了原、被告的其他诉讼请求。被告不服该判决，向重庆市第五中级人民法院提起了上诉，二审于2018年7月23日以（2018）渝05民终3093号民事判决书维持了原判。2019年4月1日，原告再次向重庆市江津区人民法院提起诉讼，请求被告支付欠付的2018年5月8日至2019年5月8日期间的房屋租金并要求腾退房屋。该案审理中，被告又举示了《重庆江津几江临江广场自治物业服务小组证明》，且仍然辩称涉案房屋的钥匙已于2016年6月6日交小区物管处，双方的租赁合同已经解除。重庆市江津区人民法院于2019年5月21日作出（2019）渝0116民初4233号民事判决书，判决被告向原告支付2018年5月9日至2019年5月8日的租金25200元，并限被告于该判决生效后三日内向原告交付涉案房屋。被告不服该判决向重庆市第五中级人民法院提起了上诉，二审期间因被告严均财经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，重庆市第五中级人民法院于2019年7月22日以（2019）渝05民终5156号裁定书，裁定将该案按撤回上诉处理。2019年7月30日，原告向重庆市江津区人民法院申请对（2019）渝0116民初4233号判决进行强制执行。案件执行中，执行办案人员于2020年1月8日采用电话方式与原告王忠伦进行约谈，并制作了约谈笔录。该约谈笔录的主要内容是告知王忠伦已经冻结了被执行人严均财银行账户，且冻结到了一万多元钱。另外还通知王忠伦到法院领款和门面交付的事情，王忠伦表示自己人在外地，可能下半年回来，等回来再说。2020年4月16日，重庆市江津区人民法院执行人员前往临江广场执行，将涉案房屋交付原告王忠伦。另外，案件审理中被告支付了原告40元开锁费，因此原告自愿撤回了第二项诉讼请求。上述事实，有《房屋租赁协议》、(2017)渝0116民初9791号民事判决书、（2018）渝05民终3093号民事判决书、（2019）渝0116民初4233号民事判决书、（2019）渝05民终5156号民事裁定书、庭审笔录、执行笔录，以及双方当事人庭审中的陈述等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，已经生效的(2017)渝0116民初9791号民事判决书、已认定原被告签订的《房屋租赁协议》合法有效。该协议约定的租期是2016年5月8日至2019年5月8日，租期届满后，该合同已自然终止。虽然原被告双方约定的合同权利义务终止，但是双方还应该遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助交接房屋等义务。综合(2017)渝0116民初9791号案件、（2019）渝0116民初4233号案件、以及本案所查明的事实和执行笔录，能认定被告早已明确表示不再使用涉案房屋，并于2016年6月6日将房屋钥匙交涉案房屋所在小区物管处，且原告应当知晓这个事实。2019年7月30日原告申请对（2019）渝0116民初4233号判决进行执行时，合同期限已经届满近三个月，原告在知晓被告已经将钥匙放在物管处的情况下，应该采取积极措施，主动联系被告或者物管处收回房屋，防止损失扩大，被告也应该积极配合原告做好房屋移交等相关事宜。造成房屋闲置，扩大了租金损失，原被告双方均有责任。综上，本案根据公平原则，参照双方合同约定的租金标准，酌定由被告赔偿原告三个月的租金损失计6300元，原告请求中超过6300元的部分，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决：一、限被告严均财于本判决生效后一月内赔偿原告王忠伦房屋租金损失6300元。二、驳回原告王忠伦的其他诉讼请求。案件受理费392元，减半收取196元，由原告王忠伦负担100元，被告严均财负担96元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。王忠伦提交了2019年5月14日江津法院（2019）渝0116民初4233号案件的庭审笔录，拟证明王忠伦在开庭时请求严均财退还房屋和6把钥匙，严均财发表质证意见不认可该份笔录。严均财提交了王忠伦出租案涉房屋的照片6张，拟证明王忠伦在2016年、2017年收回房屋后就开始打出租广告。本院认为，王忠伦举示的庭审笔录，一审庭审中已经由严均财进行了举示，该证据不属于新证据，本院不予审查。关于严均财举示的6张照片，因该照片不能反映照片的拍摄时间，与待证事实不具有关联性，本院不予采信。本院查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点是2019年5月8日至2020年4月15日期间的案涉房屋占用期间的损失承担问题。在江津法院审理王忠伦与严均财的房屋租赁合同纠纷案中，2017年10月30日的庭审笔录中记载，严均财向王忠伦出具物管证明，以证明其于2016年6月6日将案涉房屋腾空返还王忠伦，2016年10月30日将案涉房屋的钥匙交由物管保管；2018年1月17日的庭审笔录记载，严均财答辩称其与王忠伦的租赁合同已从2016年6月6日解除并已将案涉房屋交付王忠伦；2018年3月26日的庭审笔录记载，严均财称其交还案涉房屋的钥匙经过王忠伦认可，并按王忠伦要求将钥匙放在物管处；2019年5月14日的庭审笔录记载，严均财称其是在2016年6月6日搬出案涉房屋，并将钥匙放在保安亭。一审中，经案件承办人向案涉房屋所在小区门卫工作人员王X泽、周X泉调查了解，二人均证明2016年10月30日严均财将案涉房屋钥匙放在了物管处。上述庭审笔录及门卫工作人员的证词，均证实严均财早已告知王忠伦其已不再承租案涉房屋并将房屋钥匙交至物管处的事实，而作为案涉房屋出租人的王忠伦，得知此情况后，既不主动联系严均财也不主动联系物管处收回案涉房屋，而是任由房屋闲置，导致损失扩大；作为案涉房屋承租人的严均财，在不继续承租案涉房屋的情况下，没有配合出租人做好房屋交接工作，而是直接将案涉房屋钥匙交至物管处，导致损失扩大，双方均应对扩大的损失承担责任。一审法院根据案件情况，酌定由严均财承担三个月的租金损失，其余损失由王忠伦自行承担并无不当。综上所述，王忠伦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费392元，由上诉人王忠伦负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘用辉审 判 员 夏兴芸审 判 员 芦明玉二〇二〇年十二月九日法官助理 吴晓亮书 记 员 孙 翠