贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6755号上诉人（原审被告）：遵义六道商业运营管理有限公司。住所，贵州省遵义市汇川区香港路路岛花园副楼**。统一社会信用代码：91520303MA6HYHJE04。法定代表人：潘焱，该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：王磊，男，1987年12月29日出生，汉族，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：郭瑞承，贵州舸林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美锨，贵州舸林律师事务所实习律师。上诉人遵义六道商业运营管理有限公司（以下简称“六道公司”）与被上诉人王磊租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2690号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年11月11日进行了二审调查询问，被上诉人王磊及其委托诉讼代理人陈美锨到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。六道公司上诉请求：1、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2690号民事判决中第一、二项，发回重审或依法改判；2、本案一、二审案件受理费由王磊承担。事实和理由：1、王磊请求解除合同不符合合同约定的解除条件；2、合同约定王磊在合同期满后，六道公司才会无息退还保证金，且运营管理费中虽然发生疫情原因导致今年2至3月无法管理，但合同中表明运营管理费包含治安管理等各项，疫情后王磊无任何的东西丢失。所以运营管理费上诉人是提供的；3、在合同签订的有效期内和一审判决之前，六道公司虽将档口经营权转让给案外人，但六道公司已表明如王磊回来继续履行合同，该档口将交还给王磊，即使认定六道公司擅自转让经营权，在双方签订的《六道宵夜城租赁协议》中也未曾约定转让了经营权后王磊可以立即解除合同，综上请支持上诉请求。王磊辩称，一审判决事实清楚，法律适用正确，且消防通过时有案外人经营，王磊无法继续经营，由于六道公司没有尽到适租义务，导致涉案租赁合同无法继续履行，所以应当承担相应的违约责任。王磊向一审法院起诉请求：1、判决撤销王磊与六道公司于2019年11月26日签订的《六道宵夜城租赁协议》；2、判决退还王磊缴纳的保证金10,000元、租金6,400元、管理费1,600元、多收电费1,128元；3、六道公司赔偿王磊因合同被撤销而导致的装修损失1,260元；4、本案诉讼费由六道公司承担。另经王磊考虑后，本案中变更诉讼请求为：1、要求解除王磊与六道公司于2019年11月17日签订的《六道宵夜城租赁协议》；2、判决退还王磊缴纳的保证金10,000元、租金6,400元、管理费1,600元、多收电费1,128元；3、六道公司赔偿王磊因合同被解除而导致的装修损失1,260元；4、本案诉讼费由六道公司承担。一审法院认定事实：2019年11月26日，王磊（乙方、承租人）与六道公司（甲方、出租人）签订《六道宵夜城租赁协议》，约定：甲方将编号为17的摊位出租给乙方经营，租期自2020年1月1日至2021年1月1日止，租赁费每月3,200元（季度缴纳，7个工作日内结款一次），运营管理费每月800元（包含：卫生费、广告推广费、管理费、宵夜城治安等）。合同第三条约定乙方在签订本协议时必须向甲方交纳入场费10,000元，如遇乙方出现投诉而乙方不及时处理，则由甲方代为处理，费用从该保证金中扣除，协议期满后，如乙方退场后无物品器具损坏，则由甲方如数退还保证金（不计利息）。第四条约定甲方在租赁期内向乙方有偿提供经营场地以外的辅助设施及服务，并负责宵夜城次日公共区域物业清洁工作。第五条约定乙方应提前15天缴纳场地后续租赁费和运营管理费等（电费标准为0.9元/度，水费为15元/吨），如不按时缴纳，甲方有权终止租赁协议，并视为乙方违约。该合同还约定了其他权利义务。合同签订当日，王磊向六道公司缴纳了入场费10,000元、3个月租金9,600元、3个月运营费2,400元。六道公司向王磊交付了摊位。王磊对摊位进行装修后于2019年12月15日起开始经营“板尚串串”。经营过程中，六道公司向消防行政主管部门申请对石板街美食城进行投入使用、营业前消防安全检查。2020年1月9日，遵义市公安消防支队汇川区大队出具汇消安不字〔2020〕第0004号“不同意投入使用、营业决定书”，内容为:根据遵义六道商业运营管理有限公司投入使用、营业前消防安全检查的申请，该大队于2020年1月8日派员进行了消防安全检查，经检查，存在下列消防安全问题：1、消防安全管理制度、灭火应急疏散预案未上墙，2、配电室未作防火分隔，3、疏散指示标志、应急照明数量不足，4、疏散指示标志设置不符合要求，5、两个安全出口使用卷帘门，不符合消防技术规范，6、无点位图，7、打开末端试水装置后，喷淋泵启动，但启泵方式不正确，8、防火门缝隙未填充（泵房），9、排烟管道需增设防火排烟阀，10、场所内设置厨房，使用明火，未作防火分隔，11、电气线路未穿管敷设，12、未设置微型消防站。决定书作出后，王磊经营至除夕前两日即2020年1月22日停止经营。2020年1月18日，王磊向六道公司交纳了1月份水、电费515元。2020年3月29日，王磊向六道公司交纳了2-3月份水、电费993.3元。2020年4月15日，王磊要求搬走店铺内设备，六道公司进行阻止，双方为此向辖区派出所报警。一审法院另查明，2019年12月18日，王磊在《商铺消防安全责任书》上签名捺印，该责任书上载明：保证措施中包括经营业户必须严格的执行六道商业运营管理有限公司的消防安全管理要求，不许占用公共走廊，不许挪动消防设施，严禁室内烟火。一审法院认为，王磊与六道公司于2019年11月26日签订的《六道宵夜城租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，消防行政部门向六道公司出具了“不同意投入使用、营业决定书”。王磊主张六道公司提供的租赁场所未通过消防检查致使不能正常经营，合同目的无法实现，要求解除合同。对此，一审法院认为，从决定书列明存在的消防安全问题来看，其中大多数问题属于六道公司有义务整改的范围，但“10、场所内设置厨房，使用明火，未作防火分隔，11、电气线路未穿管敷设”可能为王磊等租赁户的不规范行为导致。因此，租赁物的消防验收，应是租赁双方的共同义务。不过，六道公司作为消防安全检查的申请主体，在提出申请前应监督租赁户有无影响检查的行为，对此六道公司未举证证明王磊存在影响检查的行为，六道公司构成违约。六道公司交付的标的物未通过投入使用、营业前的消防检查，属于不完全履行合同义务的行为，是否导致王磊合同目的落空，构成根本性违约，可结合以下几点进行分析：首先，从租赁物的使用状况看，签订合同后，王磊对摊位进行装修后，即占用摊位经营“板尚串串”，实际使用了租赁物。其次，在合同履行过程中，消防行政主管部门作出“不同意投入使用、营业决定书”后，王磊实际上仍然在继续经营，故该决定书未影响王磊对租赁物的实际使用。最后，从违约方的履约态度和实际情况看，消防行政主管部门在2020年1月9日作出不同意投入使用、营业决定书，指出存在的具体消防安全问题，六道公司通过整改于2020年7月17日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，即六道公司对自己的违约行为进行了补救，并在合同约定履行期内消除了未通过消防安全检查的障碍，通过了消防验收，租赁物可以正常使用，涉案合同可以继续履行，没有达到使合同目的无法实现的严重程度。因此，王磊主张未通过消防验收导致合同目的无法实现，构成根本性违约，解除合同理由不成立。但是，在本案审理过程中，六道公司于2020年7月将涉诉的17号摊位又出租给案外人使用，现该摊位正由案外人经营，王磊、六道公司之间的合同客观上不能继续履行。据此，王磊要求解除合同，一审法院予以支持。关于王磊主张退还已交纳的相关费用。1、关于入场费问题，从合同内容来看，入场费的目的是在承租人被投诉不及时处理导致出租人代为处理发生费用由出租人在入场费中扣除。故入场费性质为保证金。现双方合同解除，六道公司没有证据证明王磊被他人投诉造成六道公司支付相关费用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，六道公司理应退还王磊入场费10,000元。2、关于租金问题，2020年2月、3月属于合同履行期内，王磊交纳2、3月份租金、管理费系履行合同义务，六道公司虽然违约但未导致王磊不能经营，故王磊要求六道公司退还租金，一审法院不予支持。3、关于管理费问题，王磊2020年2月、3月未进行经营，六道公司未提供卫生服务、广告推销等服务，理应退还王磊2月、3月管理费合计1,600元。4、关于水电费问题，因六道宵夜城公共通道存在通风、照明等设施，客观上会发生费用，故王磊以不应承担公摊费用为由要求退还水、电费，一审法院不予支持。5、关于装修费的问题，王磊称装修项目为安装了门头灯箱，仅提供收据一张，无其他证据证明支付了1,260元装修费，证据不充分，且六道公司同意拆除，故王磊要求六道公司承担该费用，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国消防法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除王磊与遵义六道商业运营管理有限公司2019年11月26日签订的《六道宵夜城租赁协议》；二、遵义六道商业运营管理有限公司于本判决生效后五日内退还王磊入场费10,000元、管理费1,600元；三、驳回王磊的其他诉讼请求。案件受理费150元（已减半收取），由王磊负担80元，遵义六道商业运营管理有限公司负担70元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：六道公司应否退还王磊保证金和管理费。合同约定，乙方在租赁期内擅自撤场，乙方所交保证金不予退还。经查，王磊于2020年1月份停止营业，随后2020年2至3月，因受疫情影响，王磊未营业。2020年4月，六道公司张贴《六道宵夜城通知书》，告知商户六道宵夜城恢复开业，之后，王磊仍未营业，王磊的行为表明其确实在租赁期内单方撤场。按照合同约定，六道公司有权不退还王磊交纳的保证金。但是，鉴于六道公司于2020年7月17日才取得消防安全检查合格证，说明六道公司提供的租赁房屋在2020年7月17日前具有一定瑕疵，且王磊未能继续营业有疫情因素在内，加之2020年7月六道公司已将涉诉租赁房屋出租给案外人使用，导致双方的合同客观上不能继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，根据本案实际情况，本院确定由六道公司退还王磊保证金8,000元。关于管理费的问题，经查，2020年2至3月，因受疫情影响，六道公司提供的租赁场所并未恢复营业，六道公司未实行全面管理，但是，六道公司在该期间仍然在从事场所安全保障、提供水电等管理服务，故对于王磊已交纳的2020年2至3月的管理费1,600元，酌情由六道公司退还王磊1,200元。综上所述，六道公司的部分上诉请求成立，予以采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律部分不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2690号民事判决主文第一项，即维持：“一、确认解除原告王磊与被告遵义六道商业运营管理有限公司于2019年11月26日签订的《六道宵夜城租赁协议》；”；二、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2690号民事判决主文第二、三项，即撤销：“二、被告遵义六道商业运营管理有限公司于本判决生效后五日内向原告王磊退还保证金10,000元、管理费1,600元；三、驳回原告王磊其余的诉讼请求。”；三、由遵义六道商业运营管理有限公司于本判决生效后五日内向王磊退还保证金8,000元、管理费1,200元；四、驳回王磊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元（已减半由原告预交），由遵义六道商业运营管理有限公司负担70元，由王磊负担80元。二审案件受理费300元，由遵义六道商业运营管理有限公司负担250元，由王磊负担50元。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 张 睿审判员 任建毅二〇二〇年十二月十一日法官助理王莹书记员夏同英