湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民初168号原告（执行案外人）：赵本燕，男，汉族，1978年5月1日生，住湖北省丹江口市武当山特区。委托诉讼代理人：李忠华，湖北郧华律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔慧娟，湖北郧华律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京华夏建设发展有限公司。住所地：北京市延庆区经济技术开发区管委会办公楼**。法定代表人：陈立国，该公司总经理。委托诉讼代理人：李发林，湖北金卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁园，湖北金卫（十堰）律师事务所律师。被告（被执行人）：湖北武当太极湖置业有限公司。住。住所地：湖北省武当山旅游经济特区玉虚路鹏程苑**/div>法定代表人：王书学，该公司执行董事。原告赵本燕与被告北京华夏建设发展有限公司（以下简称北京华夏公司）、湖北武当太极湖置业有限公司（以下简称太极湖置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵本燕的委托诉讼代理人孔慧娟、被告北京华夏公司委托诉讼代理人袁园到庭参加了诉讼，被告太极湖置业公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵本燕向本院提出诉讼请求：1、判决不得对赵本燕购买的位于湖北省××旅游经济特区××村××山水××区××号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除对该房屋的查封措施；2、确认赵本燕与太极湖置业公司签订了《商品房预售合同》合法有效和涉案房屋归赵本燕所有；3、判决北京华夏公司、太极湖置业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年9月27日，赵本燕与太极湖置业公司签订了《商品房预售合同》，赵本燕在签订合同当天支付了购房款517451元，太极湖置业公司也出具了购房发票，并将涉案房屋交付给赵本燕，由赵本燕居住至今。但因太极湖置业公司的原因未给赵本燕办理产权过户手续。湖北省十堰市中级人民法院于2019年12月6日查封涉案房屋，赵本燕提出执行异议后，该院作出的(2020)鄂03执异56号《执行裁定书》驳回了赵本燕执行异议不当。北京华夏公司在庭审中口头辩称，北京华夏公司对涉案房屋享有优先受偿权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条规定，赵本燕对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，请求驳回赵本燕的诉讼请求。太极湖置业公司未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京华夏公司与太极湖置业公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年8月20日作出（2019）鄂03民初194号民事判决，判决的主要内容是：1、太极湖置业公司于判决生效之日起三十日内支付北京华夏公司工程款31028233.85元；2、解除太极湖置业公司与北京华夏公司签订的《武当山太极湖新区7－4#地大门铺装工程协议》、《武当山太极湖新区7-4#地块绿化合同》、《湖北省建设工程施工合同》（即武当山太极湖新区7－4#住宅楼工程）、《太极湖新区7－4#地道路、管网工程施工协议》；3、北京华夏公司对武当山太极湖新区7－4#地住宅楼工程在太极湖置业公司所欠工程价款范围内享有优先受偿权。案件受理费l81800元，由太极湖置业公司负担。该判决生效后，因太极湖置业公司未履行判决确定的义务，北京华夏公司向本院申请强制执行，本院在执行过程中，于2019年11月9日作出（2019）鄂03执444号之一执行裁定，于2019年12月6日查封了包括涉案房屋在内的太极湖置业公司开发建设的房产。赵本燕以其购买了涉案房屋为由，向本院提起执行异议，请求解除对涉案房屋的查封，本院作出（2020）鄂03执异56号执行裁定：驳回赵本燕的异议请求。赵本燕不服该执行裁定，在法定期限内提起本案诉讼。另查明，2012年9月27日，赵本燕与太极湖置业公司签订了《商品房预售合同》，该合同约定：赵本燕以574451元的总价款购买涉案房屋，赵本燕在签订合同时付款517451元，交房时一次性付清剩余房款57000元；太极湖置业公司在2013年11月30日前将涉案房屋交付给赵本燕等内容。赵本燕在2012年9月27日通过银行转账向太极湖置业公司支付了购房款517451元，太极湖置业公司于当天向赵本燕出具了预收购房款共计517451元的《销售不动产统一发票》2张。在诉讼中，赵本燕举出其于2019年4月25日向涉案房屋所在地的物业公司交纳房屋装修履约金及物业费用的收据，拟证明其已实际占有、使用涉案房屋；同时还举出其在武当山旅游经济特区另有一套用于居住的房屋的《不动产登记查询证明》。本院认为，依据已生效的（2019）鄂03民初194号民事判决，可以认定北京华夏公司对涉案房屋享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品消费者的权利优先于工程价款优先受偿权，故北京华夏公司申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法（2019）254号】第125条和第126条的规定，对《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”规定，可以理解为“在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍属于满足基本居住需要的”为商品房消费者。涉案房屋合同载明建筑面积约140.11平方米，考虑到赵本燕家庭成员情况，结合上述法律规定，可以认定赵本燕购买案涉房屋属于商品房消费者。赵本燕提交的与太极湖置业公司签订的涉案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定该合同合法有效；因本案系案外人执行之诉纠纷案件，赵本燕提起执行异议之诉请求排除对涉案房屋的执行的必要前提之一即为签订合法有效的房屋买卖合同，本院无需对合同的效力作为一个判项作出判决。从赵本燕提交的《销售不动产统一发票》可以认定赵本燕已支付的购房款超过合同约定的总价款50%，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除强制执行的条件，足以证明赵本燕对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。北京华夏公司的答辩理由不能成立，不予采信。因我国法律对不动产权进行登记确权有明确的规定，涉案房屋还需要满足相关法律、行政法规规定的条件予以登记才能进行相应的确权。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，因涉案房屋并未办理所有权过户登记，赵本燕虽已缴纳了大部分购房款，但其仅享有依据《商品房预售合同》要求开发产商履行相关合同义务的请求，尚不享有涉案房屋的所有权。赵本燕现举出的证据尚不满足可以在本案诉讼中予以直接确权的条件，故对赵本燕请求对涉案房屋予以确权的诉讼请求，本院在本案诉讼中不予处理。综上所述，赵本燕对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其请求停止对涉案房屋的执行，本院予以支持。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条规定，缺席判决如下：一、不得执行位于湖北省武当山旅游经济特区石家庄村三组山水四季D区3B－1－401号房屋；二、驳回赵本燕的其他诉讼请求。案件受理费8974.51元，由北京华夏建设发展有限公司负担4487.25元、湖北武当太极湖置业有限公司各负担4487.26元。本院（2020）鄂03执异56号执行裁定于本判决生效时自动失效。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省高级人民法院。审判长 李 婧审判员 王 涛审判员 肖建军二〇二〇年十二月十七日书记员 付 余