湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初2514号原告:肖云堂，男，1961年11月17日生，汉族，住大冶市，委托诉讼代理人：卢云燎、余靓，湖北善远律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：大冶市兴和置业有限公司。住所：大冶市东风路办事处东风路北侧**。法定代表人：叶宗兴，公司执行董事。委托诉讼代理人：杜水桥、黄清芳，湖北元初律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告肖云堂诉被告大冶市兴和置业有限公司（以下简称：兴和置业）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告肖云堂及委托诉讼代理人卢云燎、余靓、被告委托诉讼代理人黄清芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖云堂向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付被告开发建设的位于大冶市××东路“祥云楼”905室面积为125.51平方米的拆迁还建房并协助原告办理该房屋的不动产权证；2、判令被告立即支付原告面积差价补偿款360506元；3、判令被告立即支付原告装修补偿款50000元；4、判令被告支付原告过渡费（过渡费按每月800元计算，自2019年11月1日起计算至被告交付还迁房屋之日止，暂算至2020年6月30日止的过渡费6400元）；5、本案诉讼费用被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告立即向原告交付被告开发建设的位于大冶市××东路“祥云楼”904室面积为141.54平方米的拆迁还建房并协助原告办理该房屋的不动产权证；变更第二项诉讼请求为：判令被告立即支付原告面积差价补偿款275547元（按1：1.5比例计算，还建193.53㎡-141.54㎡×5300元∕㎡）；事实与理由：2016年9月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《大冶市东风家园3#楼城中村改造安置补偿协议》，约定主要内容：1、乙方同意将东风家园3#楼地块上的1单元5层房屋给甲方进行城中村改造；2、产权证的住宅按面积1：1.26的还迁比例给予补偿；3、原住、原住第**回迁到第**，原住第**回迁到第**类推，最高十二层；4、过渡费（住宅）按原产权证面积每户每月800元，暂按12个月期限予以支付，如建设周期延长，再由甲方每年按时支付等等。协议签订后，原告与被告另行协商，被告于2016年9月3日向原告出具一份承诺，称“肖青松、肖云堂、肖继祖三家同意装修款每户补5万元”；后又于2016年11月6日向原告出具一份承诺称：“肖云堂按1比1.5的比例还迁即原面积129.02平方米还迁193.53平方米，超出面积按市场价补偿公司，达不到193.53平方米面积按市场价补偿该户肖云堂，其他按原合同执行，与其他拆迁户同等对待”。在原告按协议搬迁后，被告在原东风家园3#楼地块上开发建设的“祥云楼”于2019年底建成，原告与被告交涉还迁事宜时，被告称只能按双方签订的协议履行，不履行其出具的二份承诺。故诉至法院，请求判如所请。被告兴和置业辩称，1、原告肖云堂仅提供了《房屋产权证》，未提交《国有土地使用证》违约在先，被告兴和置业可以行使先履行抗辩权，拒绝交房、办证；如原告坚持要求被告履行交房义务，必须承担被告多支付的土地出让金；2、《补偿协议》中的还迁比例违背了国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定，还迁房屋面积应根据原告原房屋价值确定；3、原告主张被告交付祥云楼905室房屋，无合同依据，且无法实际履行，该诉请不应予以支持，但904室房屋目前空置，房屋面积准确；4、原告主张的面积差价款无事实和法律依据；5、原告主张的装修补偿款，已经包含在被征收房屋的价值之中，应在还建房屋价值与原房屋价值的差价中统一结算；6、被告曾通知原告在2020年4月26日来公司办理还迁房移交手续，并告知延期未办的2020年5月1日后不再承担房屋过渡费，后因原告违约，被告不应承担2020年5月1日之后的过渡费。本院经审理认定事实如下：2016年9月1日，原、被告签订了《大冶东风家园3#楼城中村改造安置补偿协议》，协议约定：原告肖云堂同意将东风家园3#楼地块上的1单元501室（建筑面积129.02㎡）给被告进行城中村改造；产权证的住宅面积按1：1.26的还迁比例给予补偿；原告交给被告拆迁要求还建的房屋必须是已交纳各种税费和土地出让金的《房屋产权证》和《国有土地使用证》；原住；原住第**，回迁第**，原住第**，回迁第**类推，最高十二层；过渡费，按原产权证面积每户每月付800元，暂按12个月期限予以支付，如建设周期延长，再由被告每年按时予以支付不得拖延；工程竣工，搬迁户进屋后一年左右，被告为原告办好有关房屋证件等等。同年9月3日，公司股东叶和平、叶宗兴二人向原告等三人出具一份《承诺》，载明：“肖青松、肖云堂、肖继祖三家同意装修款每户补助5万元整”。同年11月6日，被告兴和置业出具一份《承诺》，载明：“肖云堂按1比1.5的比例还迁即原面积129.02平方米还迁193.53平方米；超出面积按市场价补款我公司；达不到193.53平方米差额面积按市场价补偿该户肖云堂；其它按合同执行，与其他拆迁户同等对待。”后原告向被告交付了拆迁房屋的房产证原件并搬离了该房，被告按约向原告支付了2019年9月1日之前的过渡费。现被告兴和置业拆迁开发建造的“祥云楼”项目房屋具备交付条件，涉案904室房屋（建筑面积141.54㎡）在大冶市发展和改革局备案的销售单价为4500元∕㎡，被告曾短信通知原告于2020年4月26日来办理还迁房移交手续，超过2020年5月1日不再承担过渡费。但原告要求被告按《安置补偿协议》及二份《承诺》的约定履行交房义务被拒，故而成讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《大冶东风家园3#楼城中村改造安置补偿协议》以及2016年11月6日被告出具的《承诺》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。被告提出还迁比例违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条第1款，且原告未提交《国有土地使用证》构成违约，可行使先履行抗辩权拒绝交房办证或原告交纳土地出让金的抗辩主张。本院认为，被告拆迁行为属于商业拆迁行为，其与原告签订《安置补偿协议》时，事先应当对被拆迁房屋的基本状况、土地性质、有无证件以及拆迁还建要承担的相关费用等情况予以知晓，双方也没有对土地出让金的承担情况进行约定，现被告在原告房屋已被拆除的情况下拒绝履行交房义务或要求原告交纳土地出让金的主张依据不足，理由不充分。2016年11月6日，被告出具的《承诺》是对《安置补偿协议》的补充，该承诺系被告自愿出具并加盖了公章，被告主张还迁比例违背《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条第1款，但该条例仅规定了被征收房屋价值的补偿，并没有规定具体补偿比例。综上，被告的该项抗辩理由不能成立，本院不予采信。故原告要求被告向其交付位于大冶市××东路“祥云楼”904室（建筑面积141.54㎡）还建房并协助办证以及支付面积差价款的诉讼请求理由正当、证据充分，本院予以支持，但面积差价款应按4500元∕㎡计算为宜。关于是否支付装修补偿款。本院认为，2016年9月3日，公司股东叶和平和叶宗兴共同向原告等三人出具了承诺，同意每户补装修款5万元，虽然该承诺未加盖公章，但基于拆迁还建的事实，原告有理由认为行为人的行为系职务行为，故对原告要求被告支付装修补偿款50000元的诉讼请求理由正当，本院予以支持。关于过渡费，本院认为，在房屋具备交付条件后，被告虽通知了原告前往办理还迁房移交手续，但因被告未按约定向原告履行交房义务构成违约，造成的损失应由其自行承担。故原告主张被告按每月800元支付2019年11月1日至实际交付房屋之日止过渡费的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告大冶市兴和置业有限公司应于本判决生效之日起二十日向原告肖云堂交付位于大冶市东风东路“祥云楼”904室房屋（建筑面积141.54㎡）一套，并在具备办理房屋权属登记条件时，三十日内协助原告肖云堂办理权属登记手续；二、被告大冶市兴和置业有限公司应于本判决生效之日起二十日向原告肖云堂支付房屋面积差价款233955元；三、被告大冶市兴和置业有限公司应于本判决生效之日起二十日向原告肖云堂支付装修补偿款50000元；四、被告大冶市兴和置业有限公司应于本判决生效之日起二十日向原告肖云堂支付过渡费6400元（暂算至2020年6月30日，2020年7月1日至实际交付还迁房屋之日止的过渡费，按每月800元计算）；五、驳回原告肖云堂其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费14540元，保全费3820元，合计18360元，由原告肖云堂负担1700元，被告大冶市兴和置业有限公司负担16660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决确定的义务，逾期未履行，权利人申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  黄爱华人民陪审员  张 斌人民陪审员  陆建霞二〇二〇年十二月十六日书 记 员  邓伊辰