陕西省榆林市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕08执复107号复议申请人（被执行人）：刘润全，男，1956年10月11日出生，汉族，佳县人。复议申请人（被执行人）：魏亚萍，女，1957年8月18日出生，汉族，佳县人。二复议申请人共同委托诉讼代理人：韩阳阳，陕西格道律师事务所律师。申请执行人：柴如妥，男，1957年6月3日出生，汉族，佳县人，现住榆林市榆阳区。复议申请人刘润全、魏亚萍不服陕西省佳县人民法院（2020）陕0828执异2号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。陕西省佳县人民法院在执行柴如妥与刘润全、魏亚萍民间借贷纠纷中，复议申请人刘润全、魏亚萍对执行刘润全所有的榆林市榆阳区xx房产提出书面异议，请求撤销佳县人民法院(2017)陕0828执61号裁定书，并裁定不得对xx室房产以及zz的车库进行查封执行；撤销佳县人民法院对xx室房产以及zz的车库的拍卖行为。佳县人民法院查明：佳县人民法院于2016年9月5日立案受理了柴如妥与刘润全、魏亚萍（刘润全之妻）民间借贷纠纷一案，2016年9月22日做出(2016)陕0828民初934号民事判决书，判决：被告刘润全、魏亚萍于本判决生效之日起十日内给付原告柴如妥贷款本金人民币300000元及利息（其中本金200000元利息从2014年1月29日起计至实际履行之日止，本金100000元的利息从2014年5月9日起计至实际给付之日止，月利率均按20‰计算）。案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告刘润全、魏亚萍负担。该判决生效后，刘润全、魏亚萍拒不履行生效法律文书确定的义务，柴如妥提出强制执行申请。被执行人刘润全于2009年修建了榆林市榆阳区xx室及zz车库一间等房产，2010年左右入住。2015年7月份左右，因被执行人刘润全无法偿还柴如妥等人的债务，该房产被柴如妥等人管理。2018年9月10日佳县法院依法查封了被执行人刘润全所有的榆林市榆阳区xx室及zz车库一间，2019年5月27日在网上（淘宝网）发出拍卖公告，6月27日开始拍卖并于6月28日公开拍卖结束。该房产及车库，第三人刘玉停以593300元的最高价竞的上述财产。2017年7月4日我院执行工作人员已就刘玉停拍卖所取得财产存在风险告知了刘玉停，并且告知土地现状（集体土地）无房产证及其可能有面临撤除、撤迁补偿不能的风险，刘玉停明白并且自愿承担该风险。2019年7月9日我院通过法院审理平台向刘润全、魏亚萍发出其房屋被拍卖得款59.33万元，限期2019年7月12日内来法院领取成交确认书、执行裁定书等相关材料，逾期视为送达。案外人张红英在2019年向我院提交异议申请书时称：2019年7月9日，被执行人刘润全收到佳县法院工作人员的通知，刘润全转告案外人张红英，这足以证明刘润全、魏亚萍收到法院的通知。期间案外人张文平、张红英对本院网上拍卖的房产提出了异议，本院立案审查后，认为异议不能成立，依法予以驳回异议。2019年12月30日，我院工作人员与刘润全进行谈话，并要求刘润全于2020年1月9日前将房屋内的物品搬离，刘润全当即未表示对此拍卖或者查封有异议。2020年4月17日我院执行工作人员以谈话方式告知其房屋被评估、拍卖，刘润全未提出异议，2020年4月23日我院执行工作人员又告知房屋需要执行，刘润全表示配合执行，自愿于2020年4月27日前将物品搬离，也未提出异议。佳县人民法院认为，异议人刘润全、魏亚萍提出的执行异议，主要理由就是被拍卖的房屋属于小产权，法院查封、拍卖改变土地性质，不符合法律的规定。本院在与买受人谈话时，已经明确告知，此房屋属于小产权，无法办理过户登记手续，可能存在房屋被撤除、撤迁补偿不能的风险，也告知土地使用权的性质，而此次公开拍卖并没有拍卖土地使用权，仅就土地上建筑物的价值进行拍卖；从拍卖开始至今，共计有四人提出执行异议，也能够从另外一个角度证明，小产权房屋也具有一定的使用价值，虽然不能够办理产权登记，但其地上的房屋依然有一定的使用价值。本院依法拍卖并无不当。异议人又称，陕西和谐房地产估价咨询有限公司评估程序严重违法，评定的涉案房屋价格过低，严重侵害申请人的财产权益，该评估系2019年4月22日完成，2019年5月27日在网上（淘宝网）发出拍卖公告，6月27日开始拍卖，在这一期间异议人如有异议，应当及时提出，也可以参加网上拍卖活动，异议人未能够在当时提出评估异议，在评估完毕后一年多才提出，其理由不充分，依法不予支持。异议人又提出，人民法院违规拍卖异议人一层车库，严重违反执行规则，根据佳县人民法院的执行通知书显示，异议人仅下欠柴如妥本息共计30多万元。根据执行规则，人民法院在执行的过程中需执行价值相当的财产，虽然异议人不认同陕西和谐房地产估价咨询有限公司对涉案房屋的评估价格，但是根据该公司的评估结论显示，异议人使用的三楼房屋的价值为50.73万元，也即仅拍卖三楼即可完全还柴如妥的债务，根本没必要对一层车库一并评估拍卖，况且异议人便用的一楼与三楼是分开的，不属于不可分割的物体。经查阅本院申请执行刘润全、魏亚萍的案件并非柴如妥一人，拍卖全部得款依然不能够全部偿还其执行债务，故申请人该理由本院依法不予支持。同时申请人申请执行异议，应当及时提出，案外人能够在2019年7月9日通过刘润全告知房屋被拍卖提出异议，如刘润全、魏亚萍当时有异议就应当立即提出，现在房屋已经交付，案件执行已完毕，此时提出异议，不符合法律的规定，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第十一条、第十七条第一款第一项之规定，裁定：一、驳回异议人（被执行人）刘润全的异议请求。二、驳回异议人（被执行人）魏亚萍的异议请求。复议申请人刘润全、魏亚萍复议请求：撤销佳县人民法院作出的（2020）陕0828执异2号裁定书，改判支持复议申请人全部异议请求。事实和理由：一、佳县人民法院在执行中对涉案小产权房进行查封、拍卖的行为，是变相的对“小产权房”进行交易，严重违反法律规定。（一）佳县人民法院所谓的仅对地上建筑物进行拍卖的理由严重违反《物权法》关于“房地一体主义”的原则。佳县人民法院所谓的仅对地上建筑物进行拍卖明显违背了《物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”以及第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”的规定。另外，根据陕西和谐房地产作出的评估报告记载，财产范围包括建筑物（含装饰装修）、分摊的集体土地使用权，估价对象可享有公共配套设施及基础设施（通上水、通下水、通路、通电、通讯、通燃气等），由此可知，佳县人民法院明知拍卖的集体土地，其称仅拍卖建筑物属掩耳盗铃。（二）佳县人民法院对农村土地以及宅基地进行商业化流转，明显违背党中央、国务院的政策方针以及《土地管理法》的法律规定。佳县人民法院的拍卖行为无任何意义：一、竞买人不受限制，本案最终的买受主体为延安人刘玉停；二、对土地使用权进行了拍卖。佳县人民法院的拍卖行为违反了《土地管理法》第六十三条“家民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》第二条“坚决查处“小房权房”在建、在售行为”以及《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条。二、陕西和谐房地产估价咨询有限公司评估程序严重违法，评定的涉案房屋价格过低，严重侵害申请人的财产权益。陕西和谐评估公司在评估过程中采用了市场比较法以及收益法两种方法测算房屋价值，但是其在用比较法测算的过程中选取的被比较对象的房屋成交价格严重失真，该地段的房屋(毛坯)均价在4000元左右，但是陕西和谐评估公司选取的精装修的房屋价格显示仅在3400元左右，故其选取的房屋价格严重失真。另外，根据陕西和谐评估公司评估报告显示，涉案房屋每平米价格仅为2998元，根据榆林地区的经济水平，试问哪里能买到如此低廉的精装修大平米的房屋。不去探讨鉴定方法是否正确，鉴定程序是否合法，鉴定人员是否有资格，仅从鉴定结论来看，任何一个普通人均无法想象涉案房屋的价格仅为2998元。关于车库价格，陕西和谐评估公司在报告中并未载明鉴定方法以及鉴定过程，仅是载明价格为8.60万元，故其关于车库的鉴定程序严重违法。综上，陕西和谐房地产估价咨询有限公司评估程序产重违法，评定的涉案房屋价格过低，严重侵害申请人的财产权益。三、人民法院违规拍卖异议人一层车库，严重违反执行规则，根据佳县人民法院的执行通知书显示，异议人仅下欠柴如妥本息共计30多万元。根据执行规则，人民法院在执行的过程中需执行价值相当的财产，虽然异议人不认同陕西和谐房地产估价询有限公司对涉案房屋的评估价格，但是根据该公司的评估结论显示，异议人使用的三楼房屋的价值为50.73万元，也即仅拍卖三楼即可完全偿还柴如妥的债务，根本没必要对一层车库一并评估拍卖，况且异议人使用的一楼与三楼是分开的，不属于不可分割的物体。另外，评估价格往往低于市场价格，人民法院违规对异议人的地下车库进行评估拍卖，一是造成了异议人财产损失，二是增加了异议人的诉讼负担。综上，人民法院违规拍卖异议人一层车库，严重违反执行规则。综上所述，还债务是申请人的责任，但是也应当保障申请人的合法权益，鉴于此，恳请人民法院查清事实，支持异议人的请求。本院查明的事实与佳县人民法院查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点是案涉房屋能否进行查封、拍卖。依据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》（法[2012]151号）第二条“不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”案涉房屋可以在“现状处置”的情况下进行查封、拍卖。另，复议申请人未按生效判决履行其义务，佳县人民法院依据生效判决对案涉房屋进行查封、拍卖，该执行行为并未侵害复议申请人合法权益，故复议申请人的该复议请求不能成立。至于二复议申请人认为案涉房屋评估程序违法，评定价格过低，本院认为，其主张不能成立，理由如下：一、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2001]16号）第六条第二款规定，“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案中，复议申请人未提交评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的证据；二、评估价格仅仅是案涉房屋拍卖的起拍价，并不是拍卖最终的成交价，拍卖的成交价依据价高者得的原则最终确定。三、复议申请人对案涉房屋评估价格有异议，应当在案涉房屋评估后至拍卖前提出，复议申请人在该执行程序终结后提出，依法予以驳回。二复议申请人还认为佳县人民法院超标的进行拍卖，违反执行规则，因刘润全、魏亚萍并非柴如妥一个执行案件，拍卖价款经柴如妥与另一魏小平案件分配后，不能全部偿还其执行债务，故复议申请人的该主张不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回刘润全、魏亚萍的复议申请，维持陕西省佳县人民法院（2020）陕0828执异2号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 李文龙审 判 员 贺金丽审 判 员 韩连梅二〇二〇年十二月十五日法官助理 刘甜甜书 记 员 阿芊芊