朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初1830号原告(案外人)：朝阳长江电力设备有限公司，住所地朝阳开发区黄河路五段**。统一社会信用代码91211303747116570Q。法定代表人：高云，经理。被告（申请人）：马学丰，男，1950年9月29日出生，汉族，个体工商户，住朝阳市双塔区。（未到庭）委托代理人：丁亮，朝阳县大庙镇法律服务所法律工作者。被告（被申请人）：朝阳宏达企业集团房地产有限公司，住，住所地朝阳开发区长江路六段**一社会信用代码91211303701825777Y。法定代表人：王建华，董事长。（未到庭）委托代理人：李伟，辽宁红枫律师事务所律师。原告朝阳长江电力设备有限公司与被告马学丰、朝阳宏达企业集团房地产有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳长江电力设备有限公司法定代表人高云、被告马学丰的委托代理人丁亮、被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司的委托代理人李伟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朝阳长江电力设备有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求立即解除对原告已办理网签手续的位于双塔区凤鸣街82号306C号产籍号I-20-2-306C3902、31002、31102、11402；位于双塔区产的查封；2、请求被告马学丰赔偿因申请上述房产查封造成原告损失20,000元；3、本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实和理由：被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司就其下属企业北票鑫达房地产开发有限责任公司在北票市开发的北票台吉新城A区及行政中心项目以协议方式向原告抵顶工程款，涉案房屋已经网签到原告名下，足以说明涉案房产已经归原告所有，且原告具有工程款优先受偿权，朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302执异41号执行裁定书，驳回了原告的异议，故诉至法院。马学丰辩称，原告与被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司不存在商品房买卖合同关系，双方网签的房屋买卖合同实际为担保抵押合同，且未办理抵押登记，原告不享有优先受偿权，请求驳回原告的诉讼请求。朝阳宏达企业集团房地产有限公司辩称，服从法庭判决。原告围绕其诉讼请求及主张的事实向本院提交了2014年4月15日原告与被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司签订的《借款协议书》、原告与被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司下属企业北票鑫达房地产开发有限责任公司签订的《电气工程施工合同》、2014年7月24日原告与被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司签订的涉案的五户房屋的《商品房买卖合同》、2016年4月3日原告与被告签订的《还款协议书》等证据，证明其与被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司存在工程合同关系，涉案的房屋系被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司抵账给原告借款及工程款的房屋。本院组织当事人进行了开庭质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告向本院提交的2013年9月4日北票鑫达房地产开发有限责任公司为原告出具的《授权委托书》、原告与北票鑫达房地产开发有限责任公司签订的《电气工程施工合同》、《中标通知书》、《合同流转审批单》、原告与北票鑫达房地产开发有限责任公司的工程验收情况及开具的发票等证据，拟证明原告与被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司存在工程施工合同关系，合同约定付款方式是朝阳商品房。被告马学丰认为被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司与北票鑫达房地产开发有限责任公司是二个独立的法人，原告与北票鑫达房地产开发有限责任公司的合同关系，与被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司无关。被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司对上述证据无异议。本院认为原告提交的上述证据已经形成较完整的证据链，能够证明其与被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司下属北票鑫达房地产开发有限责任公司之间存在电气工程施工合同关系以及约定50%工程款用车和北票或朝阳商品房抵顶的事实。2、原告向本院提交的2014年4月15日原告与被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司签订的《借款协议书》、2014年7月24日原告与被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司签订的涉案的五户房屋的《商品房买卖合同》、2015年5月29日原告与被告就北票鑫达房地产开发有限责任公司工程复工事宜达成的《协议书》、2016年4月3日原告与被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司签订的《还款协议书》等证据，拟证明原告与被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司之间存在借款及工程施工合同关系的事实，双方约定以包括涉案的5户房屋在内的已经网签给原告的天骄城26户房屋折抵借款及工程款的事实。被告马学丰认为证据证明原告与被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司之间系借贷关系，不存在房屋买卖关系及工程施工合同关系，网签原告的26户房屋买卖合同是担保抵押合同。被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司对上述证据无异议。本院认为原告提交的证据已经证明原告与被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司存在借款5,000,000元及尚欠原告借款本金4,500，000元和利息的事实；并且双方已经明确2014年7月24日网签给原告的包括涉案5户房屋在内的26户房屋系借款抵押物，房屋买卖合同实际为担保抵押合同，约定被告付清借款本息及北票工程款后该网签合同撤销。故原告提交的上述证据不能证明原告主张的涉案的5户房屋已经抵账给其所有的事实，本院对其拟证明的事实不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月15日原告朝阳长江电力设备有限公司作为甲方与作为乙方的被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司、作为丙方的杨万吉（担保方）签订了《借款协议》，约定被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司向原告借款5,000,000元，利率月4%，期限1个月，被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司以天骄城项目37#楼一幢作为抵押。后该借款逾期被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司未偿还原告。2016年4月3日原告作为甲方与被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司作为乙方、杨万吉作为丙方签订了《还款协议书》，载明：甲、乙、丙三方于2014年4月15日签订一份借款协议书，乙方向甲方借款5,000,000元，就乙方偿还甲方本金及利息一事，三方达成如下协议：1、乙方尚欠甲方借款本金4,500,000元，于2016年6月1日前偿还完毕;2、借款利率自2014年4月16日至2016年6月1日均按月利率4%计付，利随本清;3、如乙方到期不能到期付清本息，则用天骄城抵押给甲方的网点4套及住宅22套偿还甲方上述本息，住宅单价为3000元/㎡，网点单价为6000元/㎡，税费承担执行国家法律规定，房屋明细附后;4、双方于2014年7月24日网签的26套房屋买卖合同实际为抵押合同，本合同到期乙方付清上述本息及北票项目工程款后，该网签合同撤销;5、丙方协助双方完成以上还款事宜；6、本协议一式三份，自三方盖章签字后生效。原告与被告在上述协议中所约定的于2014年7月24日网签的26套房屋买卖合同实际为抵押合同中，包括涉案的位于朝阳市双塔区凤鸣街82号306C号产籍号I-20-2-306C3902、I-20-2-306C31002、I-20-2-306C31102、I-20-2-306C11402和位于朝阳市双塔区凤鸣街86号336C号产籍号I-20-2-336C2702号5户房屋。被告马学丰作为申请人因与作为被申请人的被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司诉前财产保全一案，向本院申请保全查封被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司的财产。本院于2020年3月23日作出（2020）辽1302财保27号民事裁定书，于2020年3月24日查封了被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司所有的包括上述涉案房屋在内的19户房屋。原告作为案外人对上述查封中涉案的5户房屋以其已经与被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司签订了房屋买卖合同并办理了网签手续为由提出执行异议，本院于2020年5月20日作出（2020）辽1302执异41号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。另原告与被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司下属企业北票鑫达房地产开发有限责任公司在北票市开发的北票台吉新城A区及行政中心项目于2014年5月26日签订了《电气工程施工合同》并予以了施工，合同对工程名称、地、地点程内容、工程总价等内容进行了约定，其中合同第八条约定了工程款给付方式“一、无预付款，总价款现金比例为50%，抵房或车比例为50%。五、实物抵顶比例和内容：总价款50%抵奥迪A8和北票或朝阳商品房，商品房以开盘价为准”。原告与被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司于2015年5月29日就上述工程复工事宜达成《协议书》，协议第三款关于付款事宜，约定如下“1、北票市行政中心的施工合同应尽快签署，初定用甲方天骄城的住宅或商网抵付乙方50%的工程款，房产过户依乙方完成产值情况进行过户。”本院认为，本案当事人争议的焦点是涉案的商品房已经由原告与被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司签订了房屋买卖合同并网签至原告的名下能否排除法院的执行？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。根据该法律规定，房屋等不动产的买卖应依照法律规定进行物权（所有权）登记，未登记的不发生法律效力。本案中原告与被告虽然就涉案的商品房签订了商品房买卖合同但是并未进行商品房所有权的权属变更登记，涉案商品房的所有权仍然属于被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司。商品房网签备案是房地产管理部门对商品房销售所实施的行政管理措施，即不影响商品房买卖合同的效力，也不产生商品房物权变动的效力。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定了无过错不动产买受人及消费者物权期待权的保护条款，但需要同时符合上述司法解释规定的情形，其排除法院执行的请求，才能得到法院的支持。但是本案中原告提供的其与被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司签订的《借款协议》、《还款协议书》已经证明原告与被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司之间不存在真实的商品屋买卖的事实，包括涉案5户房屋在内的已经网签给原告的26户房屋是以房屋买卖形式为双方之间的借款合同所做的抵押担保；原告也没有证据证明涉案的5户商品房是被告朝阳宏达企业集团房地产有限公司抵付给其的工程款。显然原告的关于其享有足以排除法院执行的权利的主张没有事实依据及法律依据，原告的诉讼请求本院不能予以支持。综上所述，执行异议之诉对争议的财产及其权利的审查应遵循实质主义审查，原告提交的证据不能证明原告系涉案5户商品房的权利人，其不享有排除本院执行的权利，原告请求解除对涉案商品房查封等诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，判决如下：驳回原告朝阳长江电力设备有限公司的诉讼请求。案件受理费23,305元、财产保全费5,000元（原告预交），由原告朝阳长江电力设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审 判 长  邓宏伟人民陪审员  刘静红人民陪审员  李智国二〇二〇年十二月二日书 记 员  李滨潇