广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终25009号上诉人（原审被告）：深圳市骏捷程汽车服务有限公司法定代表人：董丽荣，执行董事。委托诉讼代理人：董正流，广东广深律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳润鹏达实业有限公司法定代表人：张升强，总经理。委托诉讼代理人：唐敏莉，国浩律师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢萍，国浩律师（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市骏捷程汽车服务有限公司(以下简称骏捷程公司)因与被上诉人深圳润鹏达实业有限公司（以下简称润鹏达公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳前海合作区人民法院（2019）粤0391民初2517号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人骏捷程公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项,驳回润鹏达公司诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由润鹏达公司承担。上诉事实和理由：涉案《土地使用权出租合同书》第3条约定,在润鹏达公司违约迟延交付租金等费用的情况下,骏捷程公司有权单方行使合同解除权。虽骏捷程公司没有证据证明对润鹏达公司有书面通知,根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,一审中对方的自认事实亦可作为案件事实认定的依据。在一审庭审期间,骏捷程公司与润鹏达公司均认为润鹏达公司从2017年6月15日离开租赁场地、解除合同，是因骏捷程公司就润鹏达公司拖欠租金强行断其水电，润鹏达公司才搬离。因此,涉案合同解除是润鹏达公司违约所致,一审法院认定骏捷程公司违约并承担违约责任,是错误的。被上诉人润鹏达公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回骏捷程公司的上诉请求。润鹏达公司向一审法院起诉请求：1.判令骏捷程公司退还润鹏达公司已缴纳的租赁费保证金106000元、水电费保证金20000元，多缴纳的半个月租金27500万元共计人民币153500万元及利息直至实际清偿日13650.84元（暂计至2019年5月5日，按照银行同期贷款利率4.75%计算），共计167150.84元。2.判令骏捷程公司赔偿提前终止合同给润鹏达公司带来的损失190000及直至实际清偿日的利息16896.81元（暂计至2019年5月5日，按照银行同期贷款利率4.75%计算）,共计206896.81元。3.判令骏捷程公司承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：1.2013年2月5日，深圳市平方汽车园区有限公司与骏捷程公司签订《土地使用权出租合同书》，骏捷程公司向深圳市平方汽车园区有限公司租赁9010平方米场地用于汽车销售展场与维修，租赁期限从2013年3月1日起至2014年12月31日止，骏捷程公司使用场地期间不得转租。2.2014年6月16日,润鹏达公司与骏捷程公司签订了《土地使用权出租合同书》，骏捷程公司将位于深圳市南山区平方园汽车城9号段2952平方米的土地及地上建筑物出租给润鹏达公司；期限从2014年10月1日至2019年9月30日止共五年；租赁费用为每月18元/米，按53000元/月计算场地租赁费，员工宿舍费为2000元/月；合同第3条约定，在土地租赁期限内，如承租方迟延交付土地租金、水电租等相关费用，则出租方有权对土地租赁期限进行单方面调整；第8条约定，在土地租赁期限内，如因政府对出租土地有规划开发建设，出租方须提前终止合同，承租方应配合出租方按政府规定时间清场，则出租方赔偿承租方二个整月租金损失。如承租方不配合，未按政府规定时间清场，由此给出租方造成一切纠纷，由承租方承担；第10条约定，承租方须于本合同签订之日，一次性支付一个金额相当于一个整月的土地租金合计人民币五万三千元整的租赁保证金。入住前再支付相当于一个整月的土地租金合计人民币五万叁仟元整的租赁保证金；合同第12条约定，承租方应在每月5日前向出租方交付当月土地租金，如不能按本合规定按时足额交纳应付款项，从迟延之日起，每日按应付款项的千分之五交纳违约金，承租方拖欠应付款项及相应违约金的总额达到或超过租金保证金金额的50%时，出租方有权停止供应水电，直至足额交纳应付款项及违约金；合同第13条约定，承租方须于本合同签订之日后，入住前向出租方交纳水电费保证金，金额为2万元整。3.润鹏达公司于2014年6月16日支付租赁保证金53000元，于2014年8月18日支付租赁保证金53000元，于2014年9月29日支付水电费押金20000元。4.润鹏达公司与骏捷程公司确认《土地使用权出租合同书》于2017年6月15日解除，润鹏达公司称合同解除的原因系骏捷程公司以政府发展规划需要对场地进行拆迁为由要求润鹏达公司退租，骏捷程公司称合同解除的原因为润鹏达公司拖欠租金及水电费，依照合同第3条约定单方变更了合同期限。双方确认本案所涉场地因修建地铁现已拆除。5.润鹏达公司未付骏捷程公司2017年5月至6月15日场地租金79500元，宿舍租金3000元，水电费27253元。一审法院认为，润鹏达公司与骏捷程公司签订了《土地使用权出租合同书》，约定将骏捷程公司承租的场地转租给润鹏达公司，骏捷程公司以与原出租人约定不得转租为由，认为合同无效，因润鹏达公司与骏捷程公司所签租赁合同并不存在合同法规定的无效情形，骏捷程公司主张合同无效无法律依据，一审法院不予支持。润鹏达公司、骏捷程公司均应按合同履行义务。本案中，润鹏达公司按约交纳了租赁保证金10.6万元及水电押金2万元，骏捷程公司亦将场交润鹏达公司使用。在租赁期限内，双方解除了租赁合同，骏捷程公司称系润鹏达公司拖欠租金及水电费，依据合同第3条约定单方变更合同期限。因合同第12条对于拖欠租金并未约定出租方有解除权，且骏捷程公司亦未提交证据证明其已依据合同第3条向润鹏达公司发出变更合同期限通知，结合本案所涉场地已因修建地铁拆除，故，一审法院确认应依照合同第8条约定，由骏捷程公司赔偿润鹏达公司两个月租金即10.6万元，骏捷程公司已收取的租赁保证金及水电押金亦应退还。扣减润鹏达公司尚欠骏捷程公司租金及水电费用，骏捷程公司还应赔偿润鹏达公司122247元（106000+20000+106000-79500-3000-27253）。润鹏达公司要求骏捷程公司从2017年6月15日按银行同期贷款利率支付利息，符合法律规定，一审法院予以支持。润鹏达公司要求骏捷程公司赔偿因润鹏达公司与第三人签订场地转租合同所造成的损失，因润鹏达公司与骏捷程公司所签合同已明确因政府规划调整，骏捷程公司提前解除合同，仅赔偿两个月租金，现润鹏达公司要求骏捷程公司赔偿第三方损失，无合同依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、骏捷程公司于本判决生效之日起十日向润鹏达公司支付人民币122247元及利息（利息以本金122247元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自2017年6月15日起计算至骏捷程公司付清之日止）；二、驳回润鹏达公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6911元，由润鹏达公司承担2828元，由骏捷程公司承担4083元。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案中，涉案双方均确认涉案合同于2017年6月15日解除。骏捷程公司上诉主张涉案合同解除系因润鹏达公司拖欠2017年5月至6月15日期间租金、水电费用构成根本违约所致，故骏捷程公司有权解除合同并无需退还租赁保证金、水电押金，亦无需赔偿损失；润鹏达公司则抗辩主张涉案合同解除系因政府规划修建地铁站、涉案场地被拆迁所致，故骏捷程公司应依约赔偿损失并应退还租赁保证金、水电押金。综合前述双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：涉案合同的解除原因，及由此合同双方应否承担相应责任问题。依本案查明事实，涉案双方自2014年6月开始履行合同，润鹏达公司于2017年5月前均依约足额支付涉案租金、水电费用。润鹏达公司虽未付2017年5月至6月15日期间的租金、水电费用，但从本案现有证据看，骏捷程公司于该期间从未提出异议，从未向润鹏达公司催收租金、水电费用，且于本案诉讼前亦未就此向润鹏达公司主张解除合同。据此，骏捷程公司上诉主张润鹏达公司拖欠租金、水电费用构成根本违约致合同于2017年6月15日解除，理据不足，本院不予支持。依前述证据情况，结合涉案场地确因修建地铁已被拆除的情形，本院认为，润鹏达公司主张涉案合同于2017年6月15日解除系因政府规划修建地铁站、涉案场地拆迁所致，具高度可能性，本院予以采纳。前述涉案合同约定，如因政府对出租土地有规划开发建设，出租方须提前终止合同，承租方应配合清场，则出租方赔偿承租方二个整月租金损失。据此，现在涉案合同因政府规划、场地拆迁原因提前解除情形下，润鹏达公司诉请骏捷程公司赔偿相当于两个月租金的损失106000元，具合同依据，应予支持。涉案合同非因润鹏达公司违约导致解除，故骏捷程公司亦应向润鹏达公司退还租赁保证金106000元、水电押金20000元。综上，骏捷程公司合计应向润鹏达公司支付款项232000元（106000元+106000元+20000元=232000元），该款项扣除润鹏达公司应向骏捷程公司支付的2017年5月至6月15日期间的场地租金79500元、宿舍租金3000元、水电费用27253元后，骏捷程公司仍应向润鹏达公司支付122247元（232000元-79500元-3000元-27253元=122247元）。一审处理正确，应予维持。仅因自2019年8月20日起中国人民银行取消人民币贷款基准利率标准，故本院变更一审认定的计息利率标准为：深圳市骏捷程汽车服务有限公司应向深圳润鹏达实业有限公司支付122247元及利息（以122247元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自2017年6月15日起计至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至款项付清之日止）。综上，骏捷程公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，仅因自2019年8月20日起中国人民银行取消人民币贷款基准利率标准，故本院对一审认定的计息利率标准予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳前海合作区人民法院（2019）粤0391民初2517号民事判决第二项；二、变更广东省深圳前海合作区人民法院（2019）粤0391民初2517号民事判决第一项为：深圳市骏捷程汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳润鹏达实业有限公司支付122247元及利息（以122247元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自2017年6月15日起计至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至款项付清之日止）；三、驳回深圳润鹏达实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6911元（深圳润鹏达实业有限公司已预交），由深圳润鹏达实业有限公司负担2828元，深圳市骏捷程汽车服务有限公司负担4083元。深圳市骏捷程汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳润鹏达实业有限公司迳付诉讼费用4083元。二审案件受理费4083元（深圳市骏捷程汽车服务有限公司已预交），由深圳市骏捷程汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二〇年十二月十五日书记员 陈晓莹（兼）