湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2827民初1851号原告：中国建设银行股份有限公司来凤支行，住所地：来凤县翔凤镇凤翔大道**。负责人：李甘霖，系该行行长。委托诉讼代理人：金鹏，湖北雄震律师事务所律师，特别授权代理。被告：来凤民生天然气有限责任公司，，住所地：来凤县翔凤镇渝鄂路**法定代表人：向来生，董事长。诉讼代表人：来凤民生天然气有限责任公司破产重整清算组，系来凤民生天然气有限责任公司管理人。负责人：洪家进，系清算组组长。委托诉讼代理人：王静云，湖北夷水律师事务所律师，特别授权代理。被告：湖北喳西泰旅游开发投资有限公司，住，住所地：来凤县翔凤镇凤南路喳西泰水城南桥边）。法定代表人：陈志刚，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：郑友全，男，汉族，生于1964年6月14日，湖北省宜城市人，住湖北省宜城市，系公司工作人员，特别授权代理。委托诉讼代理人：白兰生，男，苗族，生于1984年7月13日，湖北省来凤县人，住湖北省来凤县，系公司工作人员，特别授权代理。被告：陈辉，男，土家族，生于1972年2月10日，湖北省来凤县人，住湖北省来凤县。委托诉讼代理人：刘娜、邹太宇，湖北硒都律师事务所律师，特别授权代理。原告中国建设银行股份有限公司来凤支行（以下简称中国建设银行来凤支行）与被告来凤民生天然气有限责任公司（以下简称民生天然气公司）、湖北喳西泰旅游开发投资有限公司（以下简称喳西泰旅游公司）、陈辉确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行来凤支行的委托诉讼代理人金鹏、被告民生天然气公司的委托诉讼代理人王静云、被告喳西泰旅游公司的委托诉讼代理人郑友全、白兰生、被告陈辉的委托诉讼代理人刘娜、邹太宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国建设银行来凤支行向本院提出诉讼请求：一、请求判令确认三被告之间签订的《喳西泰水城购房协议》无效；二、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月1日，喳西泰旅游公司与中国建设银行来凤支行签订抵押合同，将位于来凤县三官坪社区居委会蓝河路在建工程—餐饮街未售面积和酒吧街总建筑面积作为双方签订的《固定资产贷款合同》履行而提供抵押担保。然而三被告未经原告同意，于2017年6月2日签订《喳西泰水城购房协议》将已于2014年12月3日办理了抵押登记的在建工程喳西泰水城酒吧街2号楼第1层108号商铺进行出售，房屋受让人也没有代为清偿债务，原告认为，三被告的转让行为违反了《物权法》第一百九十一条规定，根据《合同法》第五十二条第一款第五项规定请求确认《喳西泰水城购房协议》无效。故原告为维护自身合法权益，特诉诸人民法院，请依法支持。被告民生天然气公司辩称，民生天然气公司是喳西泰旅游公司大股东，为解决民生天然气公司出现的债务危机，经商议后，将喳西泰旅游公司的房屋抵偿给民生天然气公司部分债权人化解债务，但抵偿的房屋系在原告中国建设银行来凤支行处办理了在建工程抵押，并未经过抵押权人同意。在管理人接管民生天然气公司后，中国建设银行来凤支行作为抵押权人向管理人来函，认为民生天然气公司以房抵债的行为未经抵押权人同意，侵犯其权益，对抵债行为不予认可。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第四十九条之规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。本案中，被告喳西泰旅游公司将案涉房屋抵押给中国建设银行来凤支行办理在建工程抵押担保，并办理抵押登记。在未经抵押权人书面同意的情况下，将案涉房屋转让给民生天然气公司债权人，且受让人民生天然气公司及民生天然气公司债权人亦未代为清偿喳西泰旅游公司债务消灭抵押权。该抵偿案涉房屋的行为，不仅仅损害了中国建设银行来凤支行的利益，也是提前个别清偿债务行为，损害民生天然气公司其他众多债权人合法利益。因此，购房协议属于无效合同。被告喳西泰旅游公司辩称，2017年5月11日，喳西泰旅游公司召开股东会，形成股东会决议：公司按正常销售模式和销售价格给民生天然气公司推荐的客户销售商铺，但其购买的商铺的首付款或全款暂不交付，由民生天然气公司担保在门面房屋产权证件办理到位时付清。2017年6月5日，来凤民生能源集团公告来凤民生能源集团债务化解方案，该方案中规定以喳西泰旅游公司的商铺，按照市场价格置换债务。民生天然气公司债权人购买喳西泰旅游公司的商铺是以其在民生天然气公司债权抵账，民生天然气公司在商铺办理房屋产权证时付清购房款，该方案是报来凤县政府成立的债务化解领导小组批准的。民生天然气公司于2018年6月30日宣布破产重整，未能向喳西泰旅游公司付清房款。被告陈辉辩称，一、本案系确认合同无效纠纷，原告主体不适格，应当裁定驳回起诉。确认合同效力之诉属于确认之诉的范畴，确认之诉系对当事人之间民事法律关系确认的诉讼。《民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，请求确认合同效力案件的诉请发起人必须是该合同的当事人或者与涉案合同存在直接利害关系的人。首先，本案原告并不是“喳西泰水城购房协议”中的任何一方当事人。其次，三被告之间签订的购房协议与原告并没有直接的利害关系，不影响原告向被告湖北喳西泰旅游开发投资有限公司主张债权并实现抵押权。最后，原告也没有任何证据证明被告喳西泰公司无力偿还相关债务，出售房屋会损害原告的合法权利，因此被告认为原告主体不适格，应当裁定驳回起诉。二、合同系三被告的真实意思表示，应当认定为合法有效。首先，为响应政府号召，促进来凤民生天然气有限责任公司的发展壮大，被告向民生天然气公司借款，双方的债权债务关系明确，被告对民生天然气公司享有合法债权。其次，湖北喳西泰公司拥有开发房地产的合法资质并取得了房屋的预售许可证，在此情况下，三被告签订购房协议，以对民生天然气公司享有的债权作为购房款购买喳西泰公司修建的商铺或者商品房并不违反法律法规的规定，三被告系具备完全民事行为能力的法人和自然人，被告已经向喳西泰公司以自己拥有的债权履行了付款义务，部分已经实际占有了商铺。故，其签订的协议系真实意思表示，应当认定为合法有效。三、原告以《物权法》191条的规定请求确认合同无效不应得到支持。首先，抵押财产的转让不需要取得抵押权人的同意，因为抵押权为支配抵押财产交换价值的权利，对于抵押人实施的不影响抵押财产交换价值的处分或用益行为，没有干涉的必要。抵押权作为物权的一种，依附于主债权，存续于抵押财产之上，只要承认抵押权具有物权的绝对效力，就应该肯定抵押财产的自由转让。《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。同时，《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条法律规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。其次，《物权法》第一百九十一条第二款的规定是否属于《合同法》第五十二条中的管理型强制性规定，1、从该条规定的立法目的看。该条规定的立法目的就是要保障抵押权人的利益，可以通过不发生物权变动法效果的方式来保障抵押权人利益，转让抵押财产的合同只约束作为合同相对方的抵押人和受让人，认定该合同无效的最终结果也不过是达到无法运用公权力强制合同履行，不发生物权变动的结果，而该种目的通过抵押权完全可以实现。或者说，认定转让合同无效对于该条立法目的的实现并没有任何帮助。2、从上述对效力性强制性规定的判定标准看。使未经抵押权人同意转让抵押财产的合同继续有效，并不损害国家利益和社会公共利益，因为多数抵押都经过登记，受让人可以很容易获得受让财产之上是否设定抵押的情况，在未经抵押权人同意的情况下，受让人也无法实现过户登记，不能取得物权，并不能产生物权的变动。3、从利益平衡角度看。将该规定作为管理性强制性规范，能够保护交易安全，且能有效地兼顾抵押权人、抵押人和受让人的利益因为在三方中，如果说存在恶意的话，抵押人的恶意最明显，如果将该规定视为效力性强制性规定，抵押人可以通过主张合同无效来免除其违约责任的承担，这不利于对受让人利益的保护。而且，合同是否有效，完全由抵押权人决定，也不符合合同效力的认定原则。因此，将《物权法》第一百九十一条第二款解释为并非针对转让抵押财产合同的效力性强制性规定，不影响转让抵押财产的合同效力，能够较好地实现立法目的。再次，第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第十四条规定：“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持”。最后，最高人民法院司法观点集成第二编商事卷第二卷1334页中关于《物权法》191条第二款的业务意见认为，该条规定的“转让”指的是不动产物权物权变动的效果而不是原因。引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。综上，原告依据《物权法》第一百九十一条第二款的规定起诉要求确认合同无效的诉讼请求不应得到支持，依据被告代理人的观点，请求法院依法裁定驳回原告的起诉或判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的喳西泰旅游公司与原告于2014年7月10日签订的固定资产贷款合同及借据、抵押合同、抵押登记等，被告喳西泰旅游公司、民生天然气公司均表示无异议，被告陈辉表示对该组证据的真实性不清楚，该合同只具有对内效力，达不到原告的证明目的。本院认为，该组证据可客观真实反映与本案相关的事实，证据间可相互印证，本院予以确认。2、关于原告提交的喳西泰旅游公司、民生天然气公司与陈辉签订的《喳西泰水城购房协议》，被告喳西泰旅游公司、民生天然气公司均表示无异议，被告陈辉对其真实性无异议，认为达不到原告的证明目的。本院认为，该组证据可客观真实反映与本案相关的事实，证据间可相互印证，本院予以确认。3、关于被告陈辉提交的身份证复印件、喳西泰水城购房协议、收据、确认单等，原告对其真实性无异议，但认为达不到被告陈辉的证明目的，本院认为，该组证据具有客观性、真实性，本院予以确认，关于能否达到其证明目的，将在下文中予以综合评述。4、关于被告喳西泰旅游公司提交的喳西泰旅游公司股东会决议复印件和来凤民生能源集团债务化解方案复印件各一份，原告认为对其真实性不清楚，亦没有参与其中，各被告对原告享有抵押权的房产进行处置没有通知原告，也没有原告的书面同意。本院认为，该组证据加盖有喳西泰旅游公司的公章，能够反映案件的相关事实，本院予以确认。本院经审理认定如下事实：喳西泰旅游公司成立于2011年7月13日，法定代表人为陈志刚。民生天然气公司系喳西泰旅游公司股东。2014年7月10日，喳西泰旅游公司为投资建设“湖北喳西泰水城综合开发项目”向中国建设银行来凤支行借款，双方签订合同编号为HET04207266082014070001的《固定资产贷款合同》。为了确保《固定资产贷款合同》的履行，保障中国建设银行来凤支行债权的实现，2014年12月1日，中国建设银行来凤支行与喳西泰旅游公司签订编号为HET04207266082014120001-001的《抵押合同》,双方约定“未经乙方书面同意，甲方不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、出租（包括原租赁合同到期后续租）、赠予、转让、出售、重复担保、迁移、改为公益用途、与其他物添附或改建、分割”，并附有酒吧街、餐饮街抵押物明细表1。2014年12月3日，双方在相关部门办理了抵押登记，获得来凤县房建翔凤镇字第××号他项权证，该证所载债务期限为2014-11-24至2019-01-19。2017年6月2日，喳西泰旅游公司（甲方）、陈辉（乙方）、民生天然气公司（丙方）签订《喳西泰水城购房协议》，三方约定“乙方是丙方的投资债权人，且自愿在甲方购买门面房，并以其在丙方的投资债权作为购房首付款。……乙方自愿购买甲方开发建设的喳西泰水城酒吧街2号楼第1层108号商铺，……如果乙方符合办理按揭贷款条件，首付款按预算购房总价款的50%以上支付，乙方在丙方的与该首付款相当的债权作为购房首付款；如果乙方不符合办理按揭贷款条件，必须全款支付，其购房款可以全部是其在丙方的债权”。陈辉以其在民生天然气公司的债权支付购房款，三方进行了结算，喳西泰旅游公司给陈辉出具了收据，民生天然气公司给陈辉出具了确认单。三方签订《喳西泰水城购房协议》时，中国建设银行来凤支行未予书面同意。该套房屋已经办理了《商品房预售许可证》，属于抵押合同中抵押清单上的抵押物。2018年6月30日，恩施州中级人民法院根据覃胜春、胡兴荣的申请裁定受理民生天然气公司破产重整一案，并于2018年7月10日指定湖北夷水律师事务所等单位和人员组成民生天然气公司破产清算组担任管理人，同时移交本院审理。2020年10月13日，中国建设银行来凤支行向本院提起诉讼。本院认为，被告喳西泰旅游公司因向原告借款而将其原所有的涉案房产抵押给了原告，并且双方已经做了抵押登记，原告获得了房屋他项权证，抵押权设立。被告喳西泰旅游公司、被告民生天然气公司与被告陈辉在未取得抵押权人（即原告）同意的情况下签订了购房协议，则喳西泰旅游公司的原抵押房产被出售后会影响抵押权人的利益，原告属于利益相关方，故原告的主体资格适格。被告喳西泰旅游公司、被告民生天然气公司与被告陈辉签订购房协议时是在抵押期间。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于担保法若干问题的解释》第67条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。根据《担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《物权法》第一百九十一条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。《担保法司法解释》第六十七条和《物权法》第一百九十一条也规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。本案中，被告陈辉受让抵押物后，并没有将价款给付抵押权人或提存，没有因其支付对价的行为涤除抵押权负担，原告的权利受到侵害，这与担保法、物权法的立法宗旨相悖。关于被告陈辉提出的“第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第十四条规定：‘物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持’”，该纪要中的“当事人”是指抵押财产转让合同的相对方,而不是指抵押权人。综上，抵押人（即喳西泰旅游公司）未经抵押权人（即原告）同意，不得转让抵押财产，该份购房协议因违反《担保法》的强制性规定而无效，故本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于担保法若干问题的解释》第六十七条的规定，判决如下：被告湖北喳西泰旅游开发投资有限公司、被告来凤民生天然气有限责任公司与被告陈辉于2017年6月2日签订的《喳西泰水城购房协议》无效。案件受理费40元，因适用简易程序审理，减半计收20元，由被告湖北喳西泰旅游开发投资有限公司负担10元，被告来凤民生天然气有限责任公司负担5元，被告陈辉负担5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审  判  员  李明二〇二〇年十二月八日法官助理陈洪书记员（兼）  陈洪