广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终3071号 上诉人（原审原告）：潘慧容，女，住桂平市。 上诉人（原审原告）：陶焕贵，男，住桂平市。 委托诉讼代理人：杨竞，广西桂力（贵港）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桂平市鑫盛投资实业有限公司，住所地：桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛嘉园，组织机构代码号：687785413。 法定代表人：杨正新，公司总经理。 委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所律师。 上诉人潘慧容、陶焕贵因与被上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司（以下简称鑫盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂平市人民法院（2020）桂0881民初2941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 潘慧容、陶焕贵上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判对潘慧容、陶焕贵与鑫盛公司于2012年10月31日签订的《商品房买卖合同》第十五条第2点的内容予以撤销或确认无效及判令鑫盛公司支付逾期房屋所有权转移登记违约金给潘慧容、陶焕贵（以328950元为基数，按年利率3%从起诉日起往前3年计算至鑫盛公司将桂平市所有权转移登记至潘慧容、陶焕贵名下止，暂计至起诉日的逾期违约金是29606元）。事实理由：1.上诉人直到起诉时才明确知道合同第十五条第2点的条款应予撤销或确认无效，上诉人的起诉没有超出法律规定的除斥期间。2.被上诉人没有在合同第十五条第2点的条款没有下划线提醒上诉人，也没有向上诉人宣读提示，且按购房价固定比例计算违约金数额极低，可认定为被上诉人免除或限制自己责任，该格式条款应认定为无效。逾期办证违约金应当按没有约定的规定处理，根据小区的情况及参考法院同类案件判决，应按年利率3%乘以房款计算。3.被上诉人至今仍未办证至上诉人名下，还处于持续违约的状态，上诉人的起诉没有超过诉讼时效。综上，一审判决错误，请求支持上诉人的上诉请求。 鑫盛公司辩称,1.双方签订的合同第十五条是双方自由协商一致达成的，上诉人认为应当撤销或确认无效，属于对法律的错误理解，而且其诉请是不明确的，对于撤销和确认无效属于两个不同诉请。2.上诉人要求按合同办理不动产权证是物权请求权，逾期办证要求支付违约金是属于债权请求权，受诉讼时效限制。3.被上诉人虽然没有提出上诉，但一审判决第一项要求被上诉人退回办证费2000元给上诉人是错误的。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。 潘慧容、陶焕贵向一审法院起诉请求：1.判令鑫盛公司支付逾期房屋所有权转移登记违约金给潘慧容、陶焕贵（以328950元为基数，按年利率3%从起诉日起往前3年计算至鑫盛公司将桂平市所有权转移登记至潘慧容、陶焕贵名下止，暂计至起诉日的逾期违约金是29606元）；2.判令鑫盛公司返还办证费2000元给潘慧容、陶焕贵。本案审理过程中，潘慧容、陶焕贵增加诉讼请求：请求法院对潘慧容、陶焕贵与鑫盛公司于2012年10月31日签订的《商品房买卖合同》第十五条第2点的内容予以撤销或确认无效。 一审法院查明：2012年10月31日，潘慧容、陶焕贵与鑫盛公司签订《商品房买卖合同》，合同约定潘慧容、陶焕贵购买鑫盛公司开发的位于桂平市（鑫盛嘉园）的第7幢Ａ单元1702号商品房，总房款328950元。合同第十五条约定：鑫盛公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由鑫盛公司提供的资料报产权登记机 3 关备案；如因鑫盛公司的责任，潘慧容、陶焕贵不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、……；2、潘慧容、陶焕贵不退房，鑫盛公司按已付房价款的0.1%向潘慧容、陶焕贵支付违约金。3、本条所称的“规定期限”是指《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期届满后超过一年。由于潘慧容、陶焕贵的原因，交付后在约定期限内不能取得房地产权属证书的，由潘慧容、陶焕贵自行承担责任。 签订合同后，潘慧容、陶焕贵已依约交付购房款328950元给鑫盛公司，鑫盛公司于2013年12月21日将上述商品房交付给潘慧容、陶焕贵。但鑫盛公司至今没有将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料提交至产权登记机关备案。 一审法院认为，潘慧容、陶焕贵与鑫盛公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。关于双方签订的合同第十五条第2点是否撤销或确认无效问题。合同法第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自已的行为放弃撤销权。潘慧容、陶焕贵与鑫盛公司签订的合同第十五条约定，鑫盛公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由鑫盛公司提供的资料报产权登记机关备案。第2点约定如鑫盛公司逾期办证，潘慧容、陶焕贵不退房，鑫盛公司按已付房价款的0.1%向潘慧容、陶焕贵支付违约金。本案鑫盛公司已于2013年12月21日已将商品房交付给潘慧容、陶焕贵，但潘慧容、陶焕贵于2020年7月才起诉要求撤销双方对逾期办证违约金的约定，已超出法律规定的行使撤销权的除斥期间，故潘慧容、陶焕贵的该诉请该院依法不予支持。潘慧容、陶焕贵以双方签订的合同是格式条款，合同第十五条第2点的条款鑫盛公司没有黑体下划线提醒潘慧容、陶焕贵为由，要求法院确认 4 合同第十五条第2点无效。根据合同法第四十一条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同法第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。潘慧容、陶焕贵请求确认合同条款无效的理由不符合上述法律规定确认无效的情形，故该院依法不予支持。关于本案是否已经超过诉讼时效的问题。根据涉案合同第十五条的约定，鑫盛公司应在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由鑫盛公司提供的资料报产权登记机关备案。据此，鑫盛公司于2013年12月21日将商品房交付给潘慧容、陶焕贵，故鑫盛公司应自交房之日起365天届满即2014年12月21日开始，承担逾期办证违约责任，诉讼时效从履行义务期限届满次日计算，即从2014年12月22日计算，鑫盛公司于2020年7月才起诉要求鑫盛公司支付逾期办证的违约金，已超出法律规定的诉讼时效，故潘慧容、陶焕贵诉请鑫盛公司支付逾期办证违约金，该院不予支持。关于潘慧容、陶焕贵预交的办证费问题。办理产权证书虽需要支出相关费用，但因涉案商品房的产权证书至今未办理至潘慧容、陶焕贵名下，故该院认为鑫盛公司应退回办证费2000元给潘慧容、陶焕贵，待涉案商品房的产权证书办理至潘慧容、陶焕贵名下后，由双方根据办证的实际支出自行交接。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告桂平市鑫盛投资实业有限公司应退回办证费2000元给原告潘慧容、陶焕贵；二、驳回原告潘慧容、陶焕贵的其他诉讼请求。案件受理费295元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告承担275元，由被告桂平市鑫盛投资实业有限公司负担20元。 一审法院查明事实，本院予以确认。 本院认为，涉案合同签订于2012年10月31日，被上诉人也于2013年12月21日将涉案房屋交付给上诉人，而上诉人于2020年7月才起诉要求撤销涉案合同第十五条第2点的约定，已超出法律规定一年的除斥期间，一审法院不予支持并无不当。涉案合同第十五条第2点的约定也不符合法律规定条款无效的情形，上诉人要求确认该条款无效，依法无据，本院不予支持。根据合同约定，逾期办证违约金按已付房价款的0.1%计算，属于一时性债权，应当从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效。鑫盛公司已于2013年12月21日将商品房交付给上诉人，但上诉人于2020年7月才起诉要求鑫盛公司支付逾期办证的违约金，已超出法律规定的诉讼时效，一审不支持上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金的诉请并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费540元，由上诉人潘慧容、陶焕贵负担。 本判决为终审判决。 审判长  李业佳 审判员  刘 丽 审判员  陈品泉 二〇二〇年十二月十六日 法官助理谭晓敏 书记员雷春扬