湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂2827民初2091号原告：李英，现住来凤县。原告：潘家钰，现住来凤县，系原告李英丈夫及委托诉讼代理人。被告：湖北城峰置业有限责任公司，地址：来凤县翔凤镇武汉大道龙凤夏威夷****，统一社会信用代码：91422827594224246L。法定代表人：刘新颖，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周斌（特别授权），湖北雄视律师事务所律师。委托诉讼代理人：周烨（特别授权），湖北雄视律师事务所律师。原告李英、潘家钰诉被告湖北城峰置业有限责任公司（以下简称城峰置业公司）不当得利纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员袁志平适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理，原告李英、潘家钰、被告城峰置业公司的委托诉讼代理人周斌、周烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李英、潘家钰向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即退还原告水、电、气开户费8000元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年10月7日，原告向被告缴纳了开户费8000元，于2014年10月22日签订了商品房买卖合同（预售）。2016年7月11日、2016年8月25日原告及部分业主与被告在城峰国际信访专班的调解下达成了行政调解备忘录、协议书，就开户费8000元需通过诉讼解决，决定诉讼费不管输赢都由被告负担。2016年10月31日，来凤县工商局作出来工商处字[2016]36号《行政处罚决定书》，2017年3月27日恩施州工商局作出“恩施州工商复字（2017）2号”《行政复议决定书》，维持被告来凤县工商局作出的《行政处罚决定书》。该决定书认定：本案被告在商品房开发销售过程中，以特价方式销售为名，将《商品房买卖合同》有关水、电、气立户费事项的条款独立出来，另行以《补充协议》的形式与买受人签订协议，该《补充协议》为被告印制且可供被告重复使用，符合格式条款构成要件，属于格式合同。《补充协议》的签订是在《商品房买卖合同》之前，不仅不符合常理，且在签订的《补充协议》时，被告并未向买受人宣传和说明商品房“一价清”有关规定，致使买受人对水、电、气立户费应包含在商品房价格中的规定不清楚，就签订了《补充协议》。《补充协议》及《商品房买卖合同》共一式两份，签订后均由被告保管，直至2016年5月28日（约定交房日），被告才将《商品房买卖合同》给与买受人，但《补充协议》仍未给予买受人，至今还在被告处。被告的行为表明，其特价方式销售并非真实意思表示，目的是按《补充协议》每户收取8000元的水、电、气立户费，商品房销售价格应实行“一价清”制度，应将其规定在售楼部张贴公布，被告不仅没有张贴公布，也不向买受人宣传和说明，违反了商品房价格管理规定。以特价促销为名，用《补充协议》的形式将水、电、气立户费另外收取，其行为既扰乱了商品房价格管理秩序，也对商品房“一价清”的规定故意隐瞒，剥夺了消费者享有的知悉权，也属于对消费者不公平、不合理的约定。被告对《行政处罚决定书》不服，向恩施市人民法院提起了行政诉讼，2017年10月25日恩施市人民法院作出行政判决书，驳回城峰置业公司要求撤销来凤县工商行政管理局作出的来工商处字[2016]36号《行政处罚决定书》，以及撤销恩施州工商复字[2017]2号《行政复议决定书》的诉讼请求。被告城峰置业公司辩称，1.李英和潘家钰向法院主张权利时间超过了诉讼时效，不应得到法院的支持。根据行政调解备忘录、2016年7月11日协议书和2016年8月25日协议书可认定，若被告侵犯了原告的合法权益，原告应当知道最晚的时间为2016年8月25日，民法总则第188条规定向人民法院请求保护民事权利的期限为三年，另有规定的依据其规定，在本案中李英和潘家钰向法院请求保护民事权利情形不属于法律另有规定情形，诉讼时效为三年，原告要在2019年8月之前提起诉讼，本案原告提起诉讼的时间为2020年9月底诉讼，诉讼时效的时间已经超过了，应当驳回。2.李英和潘家钰与被告签订的补充协议已经履行完毕且合法有效，原告主张不应得到法院的支持。补充协议经原、被告协商一致自愿签订的，不存在无因管理、不当得利的情形，在该协议中被告明确告知原告案涉房屋的成交价不包括水、电、气立户费，该协议签订的原因是因为案涉房屋的成交价是被告所做的房屋销售活动的，若原告想享有特价就要自行承担水、电、气立户费，在同期购买被告房屋未参加优惠活动的购房者的成交价，均高于享受优惠活动的成交价，故被告不存在返还水、电、气立户费的情形。本案当事人围绕诉讼请求及抗辩理由向本院提交了证据，原告提交的证据为：商品房买卖合同复印件一份、水、电、气立户费收据复印件一份、2016年8月25日协议书复印件一份、来凤县工商行政管理局行政处罚（网上下载）一份、恩施市人民法院判决书及恩施州中级人民法院判决书各一份(均为网上下载)、《关于来凤县城峰国际项目停止交付的通知》复印件一份、行政调解备忘录复印件一份、协议书复印件二份。被告城峰置业公司向本院提交了如下证据：行政调解备忘录复印件一份、协议书复印件二份、补充协议一份、来凤县发展和改革局关于城峰国际商业广场三号、四号商业住宅销售价格备忘函复印件一份、买卖合同复印件一份。本院依据原告的申请到湖北省恩施市人民法院调取了如下证据：来凤县工商行政管理局行政处罚决定书复印件一份、恩施自治州工商行政管理局行政复议决定书复印件一份、湖北省恩施市人民法院行政判决书复印件一份、湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院行政判决书复印件一份。经质证，对于原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于双方有异议的证据，经审查，本院认证如下：原告提交的行政调解备忘录复印件一份、协议书复印件二份，证明了双方因水、电、气收费问题产生纠纷后经相关部门协调的事实，本院予以采信；原告提交的来凤县工商行政管理局行政处罚一份、恩施市人民法院判决书及恩施州中级人民法院判决书各一份，均为网上下载，内容不全，应以本院从恩施市人民法院调取的法律文书为准。被告城峰置业公司向本院提交了如下证据：行政调解备忘录复印件一份、协议书复印件二份，本院对其真实性予以采信，但不能达到本纠纷已经超过诉讼时效的证明目的；被告提交的补充协议一份，只能证明原、被告就水、电、气收费达成的协议，但不能证明该协议是否合法；被告提交的来凤县发展和改革局关于城峰国际商业广场三号、四号商业住宅销售价格备忘函复印件一份、买卖合同复印件一份，本院对其真实性予以采信，但不能达到自己的证明目的。经审理查明，城峰置业公司开发的“城峰国际”商住小区位于来凤县翔凤镇东和平路32号，2013年12月9日取得该项目《建设工程施工许可证》，2014年3月31日取得《商品房预售许可证》。2013年7月22日被告与湖北明天房地产营销策划有限公司签订《城峰·国际全程销售代理合同》，委托湖北明天房地产销售策划有限公司对“城峰国际”商住小区进行销售策划和销售代理，并在未取得商品房预售许可的情况下进行商品房预售促销活动（按全款2299元/平方米和按揭2399元/平方米或2499元/平方米价格预售）。促销活动中，由被告城峰置业公司向购房户收取购房款，并以湖北明天房地产策划销售公司的名义向购房户出具其私下购买的“借据”。2014年7月,被告城峰置业公司通知原告李英、潘家钰等购房者签订《商品房买卖合同》，并要求2013年享受“优惠价格”的原告李英、潘家钰等购房户签订格式合同条款的《补充协议》，要求购房者支付“水、电、气立户费”8000元后再签订《商品房买卖合同》。其中原告李英、潘家钰与被告于2014年10月17日了一份《补充协议》，内容为“买受人李英、潘家钰在城峰国际商业广场购买的3栋1单元11楼1101号房，用途为住房，双方达成的成交价格未包含水、电、气立户费，但《商品房买卖合同》格式约定成交价格需包含水、电、气立户费，所以买受人自愿交纳人民币捌仟元整（小写：8000.00元），由出卖人统一办理水、电、气立户事宜，具体金额在房屋交付使用时以开具的正式发票为准，实行多退少补”。当日，原告给被告交纳了8000元，被告给原告出具了一份收据。2014年10月22日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买的房屋位于被告开发的来凤县翔凤镇东和平路32号“城峰国际”商住小区位3栋1单元11层1101号房，面积137.79平方米。因被告在与原告等签订《补充协议》及《商品房买卖合同》中，被告既未向购房者解释“一价清”政策，也未按要求将价格相关的信息在销售中心公示，《补充协议》也未按法律规定在来凤县住建局和工商行政管理局备案。此后，购房消费者得知“水、电、气立户费”包含在总房价款中后，原告等部分购房户集体上访，并联名要求原告退还“水、电、气立户费”。经来凤县住房和城乡建设局调解，部分购房消费者与被告达成和解协议，即被告限期拆除违章建筑、支付延期交房违约金，但水、电、气立户费至今未退还。来凤县工商行政管理局于2016年10月31日作出“来工商处字（2016）36号”《行政处罚决定书》，认定被告明知已收取的水、电、气立户费违背国家政策规定，仍以各种理由和方式故意拖延和无理拒绝买受人请求退还该项费用的合理诉求，加重了买受人的经济责任，严重侵害了消费者权益，属于欺诈行为，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》及相关法律规定，责令原告改正违法行为，并对原告作出罚款500000元的行政处罚。原告不服，向恩施州工商行政管理局申请复议，恩施州工商行政管理局受理后于2017年3月27日作出“恩施州工商复字（2017）2号”《行政复议决定书》，认定来凤县工商行政管理局作出的前述行政处罚决定认定事实清楚、证据确凿、定性准确、适用法律正确、程序合法，维持来凤县工商行政管理局作出的前述《行政处罚决定书》。被告不服，向湖北省恩施市中级人民法院提起行政诉讼，2017年10月25日，该院作出（2017）鄂2801行初45号行政判决书，判决驳回城峰置业公司要求撤销来凤县工商行政管理局作出的“来工商处字【2016】36号《行政处罚决定书》以及撤销恩施土家族苗族自治州工商行政管理局作出的“恩施州工商复【2017】号”《行政复议决定书》的诉讼请求。被告对该判决不服，向湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院提起上诉，该院于2018年3月19日作出（2018）鄂28行终30号行政判决书，驳回上诉，维持原判。因被告之后仍未向原告等返还收取的水、电、气立户费8000元，原告遂向本院起诉。本院认为，根据湖北省物价局、建设厅《关于商品房销售价格管理有关问题的通知》（鄂价房服【2005】165号）第二条、《恩施州物价局州房地产管理局关于转发的通知》（恩施州价【2006】50号）第一、二、三条及《关于商品和服务实行明码标价的规定》（国家发展计划委员会第8号令）第十八、十九条的规定，城峰置业公司在商品房买卖合同之外以补充协议的方式向原告等购房者征收水、电、气立户费的行为，违背了上述政策规定，且该行为受到来凤县工商行政管理局的处罚后，被告不服，通过行政复议和诉讼，均维持来凤县工商行政管理局的处罚决定，被告城峰置业公司违反“一价清”政策收取的原告等水、电、气立户费，属于非法所得，应予以退还给原告等购房者，故原告要求被告退还其水、电、气开户费8000元的诉讼请求，本院予以支持。关于本案是否超过诉讼时效问题。原告等业主的代表于2016年7月11日被告签订的《协议书》及《行政备忘录》和2016年8月15日达成的《协议书》均约定，被告收取原告水、电、气费用8000元的返还问题走司法程序，并没有明确约定原告向法院主张权利的具体时间。因被告的收取8000元水电气行为受到来凤县工商行政管理局的处罚，后被告不服，向恩施州工商行政管理局申请行政复议及提起诉讼，应视为诉讼时效中断，该争议最终处理结果应为中级法院终审判决书作出的结论，该判决书作出的时间为2018年3月19日，故被告称原告的起诉超过诉讼时效的观点，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告湖北城峰置业有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告李英、潘家钰水、电、气立户费8000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告湖北城峰置业有限责任公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  袁志平二〇二〇年十二月十日法官助理程璟书记员张海波