辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终4229号上诉人（原审被告）:王晓棠，女，1979年3月9日出生，汉族，住鞍山市铁**。委托诉讼代理人：曾民，男，1975年12月18日出生，汉族，住鞍山市铁**。被上诉人（原审原告）:鞍山爱家物业服务有限公司，住所地鞍山市铁**三道街**。法定代表人:李影，总经理。委托诉讼代理人：周聪，员工。上诉人王晓棠因与被上诉人鞍山爱家物业服务有限公司（以下简称爱家物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初4118号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晓棠上诉请求:1、依法撤销鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初4118号民事判决书驳回爱家物业的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由爱家物业承担。2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费用，应由爱家物业承担。事实及理由：1、一审开庭当天由于工作原因我未能到庭，我丈夫带着相关证件出庭，并对拒交物业费原因做了陈述，一审法官还现场做了调解，因此我方不能算缺席。2、2018年以来，我所住房屋受到楼上空调冷凝水的困扰，严重影响正常生活和工作，多次找到爱家物业帮助协调未果。我认为物业对业主安装空调的行为有合理引导义务，如果爱家物业没有尽到相应的义务，业主可以主张物业公司承担责任。3、2018年9月我家进户门被喷红色污渍，多次找到爱家物业，但其避而不答，我方认为爱家物业的行为违反了双方签订的合同，物业公司应保障小区业主的人身安全及财产安危，以及对房屋建筑物及设备设施的安全管理，爱家物业违约在先，因此我方拒交物业费。4、我方拒绝缴纳滞纳金，我方认为因为爱家物业没有履行职责和尽到义务，才导致我方拒交物业费。爱家物业答辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、一审开庭当天，王晓棠爱人到庭，因其未带授权委托书，不能代位诉讼，所以一审法官让其爱人进行旁听，根据民事诉讼法第59条规定，因其出庭手续不全而导致无法出庭，属王晓棠个人原因，所以一审缺席判定，无疑义。二、因楼上空调冷凝水滴到王晓棠房屋窗户上一事，我方已多次与楼上业主进行协调、沟通，因王晓棠与其楼上业主发生矛盾，最终楼上未处理滴水。我爱家物业已经尽力沟通协调，已履行应尽的义务。如果王晓棠认为相邻业主的行为侵犯自己的利益，可以对相邻业主提起诉讼，维护自己的合法权利。三、关于被喷红色污渍一事，当时是保洁员发现并第一时间通知王晓棠，同时提醒报警，但是王晓棠回复可能是孩子弄得，我方将王晓棠进户门两侧被喷漆的位置重新粉刷，恢复原貌，我方认为物业服务并非对业主的人身和财产进行管理，保护义务主要来源于合同的约定或法律法规的直接规定，物业服务承担的是维护小区内一般公共秩序的义务。爱家物业向一审法院起诉请求：一、判令王晓棠支付拖欠的2018.1.1-2019.12.31的物业费3826元，电梯费720元，滞纳金1364元，合计：5910元；二、判决王晓棠承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：爱家物业为唯美林语小区的物业服务公司，王晓棠系唯美林语小区业主，房屋建筑面积106.27平方米。爱家物业与王晓棠于2012年9月9号签订前期物业管理服务协议，约定爱家物业对王晓棠居住的小区提供前期物业管理，每月1.5元/平方米。电梯费每月每户30元。物业服务期限为2011年2月10日起至鞍山唯美林语业主大会成立后与物业公司签订新的物业管理委托合同生效时终止。自合同签订起，爱家物业对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务。2018年1月1日至2019年12月31日期间，王晓棠未交纳物业费用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。爱家物业与王晓棠签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。爱家物业自业主入住起按合同约定为唯美林语小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，王晓棠应按合同约定履行交纳物业费的义务。物业合同中明确约定物业费为每平米1.5元/月，王晓棠欠缴时间为2018年1月1日至2019年12月31日期间，共计24个月。王晓棠应缴纳物业费为1.5元/月/平方米×24个月×106.27平方米=3826元，电梯费为24个月×30元/月=720元。故该院对爱家物业要求王晓棠缴纳3826元物业费及720元电梯费的诉讼请求，予以支持。关于爱家物业主张王晓棠支付滞纳金1364元(按总额30%计算)一节，该院认为，双方约定以欠费总额的30%支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。王晓棠应自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王晓棠于判决发生法律效力后十日内给付爱家物业2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费3826元，电梯费720元及滞纳金(自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；二、驳回爱家物业其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元(爱家物业已预交50元)，由王晓棠承担。二审期间，上诉人王晓棠提交照片两张，欲证明楼上业主空调冷凝管漏水现象一直存在及进户门被喷红色油漆，物业管理不严。爱家物业质证：对第一张照片关联性不予认可，仅从照片看不出来滴水现象，对第二张照片门上有油漆我方认可。对于一审查明的事实本院予以确认。本院认为，关于王晓棠上诉主张“一审开庭当天由于工作原因我未能到庭，我丈夫带着相关证件出庭，并对拒交物业费原因做了陈述，一审法官还现场做了调解，因此我方不能算缺席。”一节。首先、一审开庭时王晓棠的丈夫虽然到庭，但是其未带王晓棠的授权委托手续亦未提交其夫妻关系的证明材料，按照民事诉讼法及司法解释的要求，法庭当时无法判断其是否有资格成为本案的委托代理人，且王晓棠在答辩期内未补交代理手续亦未递交书面答辩状。其次、二审中王晓棠表示对一审法院查明的事实并无异议，未剥夺王晓棠的实体权利，故对王晓棠的此项上诉理由，本院不予采信。关于王晓棠主张“2018年以来，我所住房屋受到楼上空调冷凝水的困扰，严重影响正常生活和工作，多次找到爱家物业帮助协调未果。我认为物业对业主安装空调的行为有合理引导义务，如果爱家物业没有尽到相应的义务，业主可以主张物业公司承担责任”一节。首先、王晓棠所住房屋窗户外面滴水系因为楼上业主空调冷凝管滴水导致，空调系楼上业主私有财产，非物业服务合同中约定的公共设施，若因此造成损失，可向侵权者主张权利。其次、虽然依据合同约定爱家物业有义务帮助王晓棠协调沟通其他业主，但是爱家物业并不是造成王晓棠家滴水的侵权主体，协调沟通结果不符合王晓棠的预期，并不代表爱家物业不履行合同或履行合同存在重大瑕疵，王晓棠不能据此抗辩拒交物业费，故对王晓棠的此项上诉理由，本院不予支持。关于王晓棠主张“2018年9月我家进户门被喷红色污渍，多次找到爱家物业，但其避而不答，我方认为爱家物业的行为违反了双方签订的合同，物业公司应保障小区业主的人身安全及财产安危，以及对房屋建筑物及设备设施的安全管理，爱家物业违约在先，因此我方拒交物业费”一节。二审中，爱家物业称其保洁人员发现王晓棠所住房屋的进户门被喷异物后及时通知业主，王晓棠未报警处理，至今未找到侵权者。在此过程中，爱家物业虽然在协助维护公共秩序服务的某些环节、个别区域服务不到位，但不能证明爱家物业不履行物业服务合同，故对王晓棠的此项上诉理由，本院不予采信。关于王晓棠主张“我方拒绝缴纳滞纳金，我方认为因为爱家物业没有履行职责和尽到义务，才导致我方拒交物业费。”一节，协议中约定的滞纳金系对违约行为的惩罚，目的在于督促合同双方依约履行合同义务，而本案中王晓棠怠于缴纳物业费系因为爱家物业在提供物业服务过程中确实尚有需要改进的问题，并非恶意拖欠物业费，同时为督促爱家物业提高物业服务水平，及时改进物业服务中的不足，本院对一审法院认定滞纳金部分予以纠正，王晓棠该项上诉理由具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，王晓棠的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初4118号民事判决；二、王晓棠于本判决发生法律效力后十日内给付鞍山爱家物业服务有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费3826元，电梯费720元。三、驳回鞍山爱家物业服务有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由王晓棠负担。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  张 滨审判员  许爱军二〇二〇年十二月十八日法官助理薛慧敏书记员何洋