湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终785号上诉人（原审被告）：刘江勇，男，1979年11月3日出生，汉族，住黄冈市黄梅县。委托诉讼代理人：高爽，湖北建弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北省葛店开发区宇清市场开发有限公司，住所地鄂州市葛店开发区东岭村葛洪大道**。法定代表人：黄毅，公司董事长。委托诉讼代理人：吴培，公司股东兼经理。委托诉讼代理人：徐亮星，公司法务。上诉人刘江勇因与被上诉人湖北省葛店开发区宇清市场开发有限公司（以下简称宇清公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2020）鄂0703民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘江勇及其委托诉讼代理人高爽、被上诉人宇清公司委托诉讼代理人吴培、徐亮星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘江勇上诉请求：判令撤销一审判决，依法改判涉案租赁合同无效，不支付违约金和未占用期间的费用，或发回重审。事实和理由：因宇清公司原因，我于2018年12月即告知其我不租了，并将钥匙交给宇清公司。2019年2月涉案商铺即出租给第三人做仓库使用。押金交的是1万元而不是8000元。涉案商铺未取得建设工程规划许可证，涉案租赁合同无效，应按实际占有时间参照租金标准支付占有使用费，且不涉及违约金。一审开庭前我并未收到起诉状和开庭传票，一审法院程序违法。宇清公司辩称，涉案《商铺租赁合同》双方意思表示真实，收取租金合理合法，刘江勇拒不付租金有收费凭据为证。刘江勇的押金是付了1万元。关于合同效力一审法院认定正确。一审法院以邮寄方式进行了送达，刘江勇拒收，一审法院缺席判决程序合法。宇清公司向一审法院起诉请求：刘江勇立即支付租金本、息91088.44元（含物业费和违约金）。一审法院认定事实：2017年6月7日，宇清公司与刘江勇签订一份《商铺租赁合同》，合同约定：刘江勇承租宇清公司所有的位于建材市场内4栋1-7号、1-8号和1-9号三间商铺（每间商铺面积为40平方米，共计120平方米）；租赁期限为三年，自2017年1月1日至2019年12月31日；租赁期内，租金为30.25/平方米，租金从2017年6月1日开始收取，刘江勇一次性支付租金23595元（2017年6月1日至2017年12月31日租金），租金自第一年起，每年在原租金的基础上浮10%，在上一年度租金到期前15日内，刘江勇应向宇清公司支付下一年度租金，如刘江勇未能按时缴清，宇清公司按每日未缴纳总额的千分之三收取滞纳金。超过时日未缴纳，宇清公司有权解除合同；刘江勇在签订合同时向宇清公司缴纳保证金1万元；合同还对物业管理费、水电费、其他费用以及商铺的使用和装修、违约及合同的解除作出约定。合同签订后，刘江勇向宇清公司支付了2017年的租金23595元、8000元以及支付2018年租金1万元，其余租金至今未付，遂引起本案诉争。一审法院认为，宇清公司与刘江勇签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。刘江勇没有按照合同约定及时支付房屋租金，是造成本案纠纷的责任方，应按照合同约定立即向宇清公司支付下欠的租金。本院依法认定刘江勇的租赁期限为三年，下欠租金为85503.6元[（30.25元/平方米×110%×120平方米×12个月+1440元物业费）+（30.25元/平方米×110%×110%×120平方米×12个月+1440元物业费）-1万元已付租金-8000元押金]。宇清公司要求刘江勇承担未及时支付租金的违约金5608.78元，没有超出法律规定标准，该院依法予以支持。刘江勇下欠宇清公司租金及违约金共计91112.38元，宇清公司仅要求刘江勇支付91088.44元，视为对自己权利的处分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：刘江勇支付下欠湖北省葛店开发区宇清市场开发有限公司的房屋租金85479.66元及违约金5608.78元，共计人民币91088.44元。上述应付款项于本判决生效之日起五日内履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案诉讼费1039元，由刘江勇负担（诉讼费宇清公司已垫付，刘江勇直接支付给宇清公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：宇清公司提供规划图，证明1、2、3号楼三栋楼合称四号楼。刘江勇的质证意见是该证据是宇清公司单方做的，不认可其证据效力。本院认证认为，规划图系宇清公司单方制作，无规划部门签章，无法确认其真实性和关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋未取得建设工程规划许可证，但于2015年8月17日取得了建筑工程施工许可证。刘江勇向宇清公司支付了物业费780元，支付的押金是1万元。一审法院以刘江勇身份证载明住所为送达地址，向其邮寄送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、宇清公司证据材料等诉讼文书，快递单跟踪记录显示2020年4月7日邮件被他人代收。微信聊天记录显示，刘江勇知晓有其快递且可能是法院传票，并于2020年4月29日让其妹妹去取。经审理查明，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同是否有效；二、一审法院租金计算是否正确；三、一审法院是否存在程序违法。一、关于涉案房屋租赁合同是否有效的问题。涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，尽管涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，但宇清公司提供的证据表明其取得了建筑工程施工许可证，且宇清公司未取得建设工程规划许可证并未对郑明发租赁利益造成事实上的妨碍。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋经主管部门批准建设，涉案房屋租赁合同应认定有效。二、关于一审法院租金计算是否正确的问题。刘江勇主张其于2018年12月即告知宇清公司不租了并将钥匙交给宇清公司。对此刘江勇未提供证据予以证明，且其交钥匙的行为既不符合合同约定解除条件，也非合同法定解除情形。刘江勇主张2019年2月涉案商铺即出租给第三人做仓库使用。亦未提供证据予以证明，对该事实本院不予认定。宇清公司主张的违约金5608.78元未超出双方约定或法律规定，应予支持。涉案房屋租赁合同约定“乙方承租商铺面积120平方米，租金30.25元/平方米，乙方一次性支付租金23595元（备注：此租金为2017年6月1日至2017年12月31日）；租金从租赁期第一年起在原租金标准上以每年10%幅度递增，本合同期满后如乙方续租的，租金递增年限连续计算（如三年期满后第二个租赁期为三年，即为第4、5、6年，依次类推）。”对于“租金从租赁期第一年起在原租金标准上以每年10%幅度递增”的理解，因双方明确约定租期三年，从2017年1月1日至2019年12月31日止。租赁期第一年月租金为30.25元/平方米，年租金标准即为43560元（30.25元/平方米×120平方米×12个月），故“租赁期第一年起”应指租赁期第二年。即次年租金标准为47916元（43560元×1.1），第三年租金标准为52707.6元（47916元×1.1）。双方约定租金从2017年6月1日开始收取，宇清公司起诉主张的租金截止日期是2019年12月31日，故该期间的租金应为100623.6元（次年租金47916元，第三年租金52707.6元），加上租期内欠付物业费2880元。违约金5608.78元。扣除刘江勇已支付租金1万元，已支付押金1万元，刘江勇还须向宇清公司支付89112.38元，一审法院对于租金的计算存在错误，本院予以纠正。三、关于一审法院是否存在程序违法的问题一审法院向刘江勇邮寄送达开庭传票等法律文书，2020年4月7日被签收，快递单跟踪记录显示他人代收。该代收后被刘江勇追认，其主张2020年4月29日才得知快递内容，但从聊天记录内容可见其在此之前已得知法院向其邮寄了快递。其主张2020年4月29日村长打电话称有法院快递，但未提供证据证明，刘江勇提供的聊天记录截取部分内容，无法完整体现沟通内容。快递单上载有刘江勇的手机号码，邮件2020年4月7日即被签收，依常理快递员、代收人应在第一时间即通知了刘江勇。后一审法院继续通过邮寄送达向刘江勇送达了民事判决书。同样显示他人代收，对该送达刘江勇并未提出异议。综上所述，一审法院以妥投回执认定法律文书成功送达并无不妥，对刘江勇关于一审法院未合法有效送达开庭传票等法律文书程序违法的主张，本院不予支持。综上所述，刘江勇的上诉请求部分成立，对其合理部分本院予以支持。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鄂州市华容区人民法院（2020）鄂0703民初127号民事判决；二、刘江勇于本判决生效后五日内向湖北省葛店开发区宇清市场开发有限公司支付租金、物业费、违约金共计89112.38元；三、驳回湖北省葛店开发区宇清市场开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1039元，由刘江勇负担。二审案件受理费2078元，由湖北省葛店开发区宇清市场开发有限公司负担45元，刘江勇负担2033元。本判决为终审判决。审判长 刘岳鹏审判员陈萍审判员吴**军二〇二〇年十二月十七日法官助理李思书记员尹瑞