辽宁省本溪市明山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0504民初3025号 原告本溪市溪缘物业管理有限公司，住所地，本溪市明山区胜利路********。 法定代表人王艳明，该公司经理。 委托诉讼代理人谢世芳，该公司员工。 委托诉讼代理人闫莉莉，辽宁湘辉律师事务所律师。 被告回某某，男，1972年5月2日出生，回族，本溪市中心医院职工，现住本溪市明山区。 原告本溪市溪缘物业管理有限公司与被告回某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。本案转为普通程序后，依法组成合议庭于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告本溪市溪缘物业管理有限公司的委托诉讼代理人谢世芳、闫莉莉，被告回某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告本溪市溪缘物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告给付2020年1月至2020年5月物业费1013.175元；2、请求判令被告按照每日0.3%支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费为止，截止2020年5月31日应支付滞纳金273.56元；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2017年10月15日开发商本溪绿地实业（集团）物业管理有限公司与原告本溪市溪缘物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同》委托原告对绿地山水城进行物业管理服务。被告系原告所管理的本溪绿地山水城81号楼2-5-9号房产业主，建筑面积135.09平方米，于2014年9月26日办理入住手续（有入户通知单证明）。根据《前期物业委托合同》第八条第一款规定，被告应于入户通知单明确的交付商品房之日，即2014年9月26日起，按照建筑面积1.5元每平方米标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期缴费，则须向原告按所欠物业管理费的日0.3%标准收取滞纳金。原告按照前期物业管理委托合同，为被告提供了物业管理服务，但被告仅缴纳部分物业管理费，自2020年1月至2020年5月，共欠5个月物业费共计1013.175元，滞纳金273.56元，原告多次向被告催缴，但被告以各种理由拒绝支付。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应履行按时缴纳物业服务费用的义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条相关规定，本案符合起诉条件，故我方将此事诉至法院，希望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。 被告回某某辩称：1、原告没有经过招投标手续接手物业公司，原告是和绿地物业公司签订的物业委托合同，不是跟开发商签订的合同，没有经过业主的同意接手物业，原告主体资格不具备合法性；2、原告违约在先，没有按照合同履行合同义务，服务不到位，所以我们没有缴纳物业费。根据合同法第66条双方同时履行抗辩权。原告提供的物业服务水平和其收取的物业费不对等，侵犯业主作为消费者的合法权益。2019年年末，我们发现服务质量和服务费用不相符，我们提出降价，降到0.8元，2020年1月4日物业召开大会，2020年1月16日物业单方面宣布弃管，2020年1月18日召开多方会议，会上爆料出物业公司法人发生变更，无实质性进展。我们决定暂缓缴纳物业费，物业公司立即用捆绑电梯卡和门禁卡的行为阻止业主进小区，侵害业主人身权利，侵害业主人身自由；原告保安监守自盗，物业管理混乱；3、物业公司没有经过书面催缴物业费的程序，起诉程序不合法。物业在服务期间只打扫卫生，不履行其他服务；4、原告违反国家物业法规，破坏，干扰小区业主代表选举，涉嫌偷税漏税；5、我们入住的时候违约金已经与前期物业合同的签订方协商通过抵顶物业费来解决时至今日这笔费用也没有抵顶完。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：被告回某某系原告本溪市溪缘物业管理有限公司提供物业服务的本溪绿地山水城81号楼2-5-9号（建筑面积135.09平方米）的业主。2014年9月26日，被告办理绿地山水城进户手续并实际入住。被告入住时，与原物业本溪绿地实业（集团）股份有限公司（物业公司）签订前期物业服务合同。2017年10月28日，原告本溪市溪缘物业管理有限公司通过招投标的方式承接本溪绿地山水城小区前期物业管理，2017年11月13日，本溪绿地实业（集团）股份有限公司（甲方）与本溪市溪缘物业管理有限公司（乙方）就本溪绿地山水城小区签订前期物业管理委托合同及本溪绿地山水城项目（一期、二期）前期物业管理委托合同补充协议。合同约定：项目一期中76#、77#、、81#、82#、83#、84#、85#（现由甲方负责前期物业管理）交由乙方进行物业管理，物业费收费标准商品住宅1.5元/月/平方米。原告接管本溪绿地山水城小区后，被告交纳了2018年、2019年的物业费，从2020年1月1日起被告未交纳物业费，截止2020年5月止，被告共计欠缴原告物业费1013.175元，经原告催要，被告至今未付，故原告诉至本院。 本院认为，原告通过招投标的方式承接本溪绿地山水城小区前期物业管理，与本溪绿地实业（集团）股份有限公司签订的前期物业管理委托合同及本溪绿地山水城项目（一期、二期）前期物业管理委托合同对小区业主具有约束力。本溪绿地实业（集团）股份有限公司同意以延迟进户产生的违约金抵顶物业费，在原告承接小区物业后就此项问题已向小区业主公示：明确绿地集团已将相关业主的所有债权债务全部带走，所欠业主的相关费用不能抵顶2018年以后的物业费和电梯费。被告回某某从原告本溪市溪缘物业管理有限公司进入绿地小区服务后，交纳了2018年、2019年的物业费，视为对原告承接该小区物业服务的认可。被告从2020年1月起至2020年5月止欠缴原告物业费1013.175元理应给付，故原告提出的判令被告给付物业费1013.175元的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金，物业费并非被告恶意拖欠，故对原告要求支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。同时，原告本溪市溪缘物业管理有限公司应听取业主的意见，在物业服务中加强物业管理，完善物业服务，避免物业服务纠纷的发生。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告回某某欠原告本溪市溪缘物业管理有限公司物业 费一千零一十三元一角七分，于本判决发生法律效力后立即给付； 二、驳回原告本溪市溪缘物业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费五十元，由被告回某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。 审 判 长  都 伟 人民陪审员  朴丽娟 人民陪审员  冯素琴 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  陆 娇 附：本案所依据的法律条款 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。