江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5696号上诉人（原审原告）：胡传文，男，1974年9月19日生，汉族，住江苏省邳州市。上诉人（原审被告）：新苏商业（邳州）有限公司。住所地江苏省邳州市运河街道新苏中心售楼处。法定代表人：张来坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：高立永，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爽，江苏大运河律师事务所律师。上诉人胡传文与上诉人新苏商业（邳州）有限公司（以下简称新苏公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服江苏省邳州市人民法院（2019）苏0382民初4752号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡传文上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持胡传文一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费由新苏公司承担。事实与理由：一、一审法院对于逾期上房违约金的调整，不足以弥补胡传文的损失。二、逾期办证违约金的计算方式有明确的法律依据，一审法院有法不依，酌情判决没有任何法律依据，属于适用法律错误。三、一审法院同案不同判，裁判尺度不统一，不符合平等保护的民商事审判基本原则，有违司法的公平、公正。新苏公司辩称，1.关于逾期上房违约金的问题，胡传文起诉过新苏公司，江苏省邳州市人民法院作出（2017）苏0382民初9028号民事判决，新苏公司已经支付了该判决的款项，在该案的审理期间，涉案房屋具备了上房条件，且已通知胡传文上房，故对于2017年12月2日之后的逾期交房违约金应予驳回。2.关于逾期上房违约金的计算标准，胡传文原起诉的案件判决的就是万分之一，如果再次判决新苏公司承担逾期上房违约金，也不应当以每日50元来计算。2.商品房买卖合同中没有约定逾期办证违约金，且逾期办证不可归责与新苏公司。针对逾期办证的问题，新苏公司已经补偿了6个月物业费。一审法院综合考虑邳州房地产企业所涉及的不同程度的逾期办证的违约情况，在买受人未提供有效证据证明其有损失的情况下，为了经济持续稳定发展综合做出的判决。新苏公司依然认为按照双方约定的是友好协商，不应当赔偿该损失。上诉人新苏公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回胡传文的一审诉讼请求。2.胡传文承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、关于逾期上房违约金的问题，胡传文起诉过新苏公司，在该案的审理期间，涉案房屋具备了上房条件，且已通知胡传文上房，故对于2017年12月2日之后的逾期交房违约金应予驳回。如果判决新苏公司承担逾期上房违约金，也不应当以每日50元来计算。二、新苏公司不应当承担逾期办证的违约责任。1.对于逾期办理房产证的情形，新苏公司与胡传文应当采用友好协商的方式处理。2.逾期办理房屋登记，不可归责于新苏公司。3.新苏公司已经针对逾期办证事宜补偿胡传文六个月的物业费。三、关于逾期办理产权登记违约金不应当按照已付购房款的万分之0.2计算。违约金应当以实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度。胡传文辩称，答辩意见与胡传文的上诉意见一致。胡传文向一审法院提出诉讼请求：1.判决新苏公司支付逾期交房违约金5876元。2.判决新苏公司支付胡传文逾期办证违约金13093元。3.新苏公司承担案件诉讼费用。一审法院经审理查明，2016年9月14日，胡传文、新苏公司签订《商品房买卖合同》，胡传文以348787元价格按揭购买新苏公司开发的位于邳州市。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年3月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内，取得房屋的所有权证书的，双方友好协商解决。2018年2月5日，新苏公司向胡传文交付涉案房屋。2019年2月23日，涉案房屋已经具备办证条件,新苏公司通知胡传文于2019年3月1日至3日集中领取办理涉案房屋产权证的相关材料。胡传文曾于2017年10月25日起诉新苏公司，江苏省邳州市人民法院于2017年12月26日作出（2017）苏0382民初9028号民事判决书，判决新苏公司按已付购房款的日万分之一支付自2017年3月31日至2017年12月1日的违约金，共计8580元。该判决书已经生效。一审中，胡传文向法庭提交《房屋租赁合同》一份，证明胡传文于2018年11月9日将涉案房屋出租给案外人，一年租金为33000元。新苏公司质证认为，对该合同的真实性不认可。一审法院认为，胡传文与新苏公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于胡传文主张的逾期交房违约金。在2017年12月1日之前的逾期交房违约金已经法院判决，对于2017年12月2日至2018年2月5日期间的违约金如何计算问题。合同第十二条约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金，胡传文主张该违约金过低，应该予以调整，并向法庭提供涉案房屋的租赁合同一份，法院认为，即使胡传文正常上房后，其向外出租房屋的时间及租金也具有不确定性，不能完全以本次的租赁合同来确定损失，但是可以参照该租金适当的予以调整，故对于胡传文主张的违约金，法院酌情以每日50元计算，为3250元（50元*65天）。关于新苏公司应否承担逾期办证违约责任的问题。合同第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，由双方协商解决。涉案房屋于2018年2月5日交付给胡传文，根据合同约定，胡传文应当在180日内取得房屋所有权证书，新苏公司于2019年3月1日通知胡传文领取办理涉案房屋产权证的相关材料，应视为违约，新苏公司应当承担违约责任。新苏公司辩称其已补偿胡传文六个月的物业费1490元，但新苏公司仅提供物业费收据一份予以证明，而该收据并不能体现补偿胡传文物业费的事实，且胡传文对此也不予认可，故对于新苏公司的该辩称意见，不予采纳。关于逾期办理产权登记违约金如何计算的问题。因合同并未约定违约金如何计算，仅约定由双方协商解决，而双方并未达成一致意见。首先，涉案房屋已经具备办证条件，新苏公司在具备办证条件后即通知胡传文领取办证所需的材料，胡传文也已经办理了产权证书；其次，邳州市目前部分住宅小区均存在逾期办证的情形，而现实中导致逾期办证的原因是多方面的，并不全在被告新苏公司；再次，胡传文并未举证证明因逾期办证所造成的损失，现有证据也无法认定在胡传文提起诉讼时，产权登记证书迟延办理严重影响了胡传文的实际利益；现实中逾期办证的违约后果显然低于逾期交房的后果，故可参照双方约定的逾期交房违约金，并在此基础上向下调整来计算。在维护胡传文利益的同时，亦应维护房地产行业的健康平稳运行，保障经济高质量发展。综合以上分析，对于胡传文主张的逾期办证违约金，酌情按照已付购房款的日万分之0.2计算。新苏公司应支付的违约金为：1451元（348787*0.00002*208天）。遂判决：一、新苏商业（邳州）有限公司于判决生效之日起十日内向胡传文支付逾期交房违约金3250元，逾期办证违约金1451元，合计4701元。二、驳回胡传文其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于逾期上房违约金计算标准的问题。双方当事人在合同中对于逾期上房违约金有明确约定，江苏省邳州市人民法院作出的（2017）苏0382民初9028号生效民事判决书，亦按照合同约定判令新苏公司按已付购房款的日万分之一支付自2017年3月31日至2017年12月1日的违约金。故本案中对于2017年12月2日至2018年2月5日期间的违约金亦应依照双方合同约定，按照日万分之一的标准计算，而一审法院酌定按照每日50元计算没有事实根据，本院予以纠正。关于逾期办证违约金计算标准的问题。双方当事人在涉案商品房买卖合同中就逾期办证的违约责任约定为“双方友好协商解决”，就具体的违约金标准及数额未作明确约定，故应视为双方当事人对于逾期办证违约金没有约定。胡传文虽未就新苏公司原因导致逾期办证产生的具体损失数额予以举证，但双方对于一审法院计算的逾期办证期间没有异议，故在此情况下，可以参照双方签订的商品房买卖合同中关于新苏公司逾期交房违约金的标准来认定新苏公司应承担的逾期办证违约金标准。考虑到邳州市住宅小区逾期办证的情形较多，导致逾期办证的原因不全在开发商，而且逾期办证的违约后果显然低于逾期交房的后果，故一审法院酌定按照已付购房款的日万分之零点二的标准计算逾期办理产权登记违约金并无不当，本院予以确认。综上，新苏公司应支付胡传文逾期交房违约金2267元（348787*0.0001*65天）、逾期办理产权登记违约金1451元（348787*0.00002*208天）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省邳州市人民法院（2019）苏0382民初4752号民事判决。二、新苏商业（邳州）有限公司于本判决生效后十日内向胡传文支付逾期交房违约金2267元、逾期办理产权登记违约金1451元，共计3718元。三、驳回胡传文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费274元，由新苏商业（邳州）有限公司负担50元，由胡传文负担224元；胡传文预交的二审案件受理费274元，由胡传文负担；新苏商业（邳州）有限公司预交的二审案件受理费274元，由新苏商业（邳州）有限公司负担50元，由胡传文负担224元。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 宋新河审判员 苏 团二〇二〇年十二月十四日书记员 宗 正