山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终3525号上诉人（原审原告）：韩强，男，1985年4月10日出生，汉族，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：李科军，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：彭飞，男，1987年2月18日出生，汉族，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：刘婷，山东薛国律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘烨，山东薛国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：法明志，男，1982年6月3日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：曹平，男，1984年1月30日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：秦斌，男，1984年12月23日出生，汉族，住枣庄市峄城区。被上诉人（原审被告）：曹平，男，1984年1月30日出生，汉族，住枣庄市市中区。上诉人韩强、彭飞因与被上诉人秦斌、曹平、法明志租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院(2020)鲁0402民初3368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。韩强上诉请求：1.撤销一审判决；2.彭飞返还转让费160,000元；法明志返还租金35,000元、赔偿装修费34,200元；秦斌、曹平对彭飞返还转让费、法明志返还租金、赔偿装修损失承担连带责任；3.诉讼费用由彭飞、法明志、秦斌、曹平承担。事实与理由：一、一审法院对以下事实认定不清。彭飞承租案涉门市的期限为2017年6月13日至2018年7年15日，而其转让时间为2018年8月21日。秦斌自称受法明志委托处理案涉房屋事宜，以自己的名义与韩强签订《房屋租赁合同》，该合同第八条明确约定：在合同期内若遇拆迁，甲方(秦斌)应退还乙方(韩强)剩余的租金；如果门市因违建被拆迁或因甲方原因不能正常使用，乙方接店后的装修费及转让费和剩余房租及投资所有费用由甲方负责全部退还。韩强是从曹平处接的案涉门市，曹平是该门市的实际出租人，且实际收取2018年8月21日至2019年8月21日一年租金70,000元。秦斌向法庭提交了法明志与韩强所签《房屋租赁合同》第二页背面有法明志书写的内容，而韩强持有的与法明志所签合同的《房屋租赁合同》第二页背面没有书写任何文字。二、一审法院适用法律不当。1.彭飞承担返还转让费的事实依据是租赁合同无效导致转让合同无效，更为重要的是转让是发生在承租期满以后，属于无权处分行为，当然无效，应当适用处理无效合同的法律法规；2.秦斌与韩强所签合同中约定了合同期内出现拆违情况的责任承担，是真实意思表示，当这种情况出现后，秦斌理应依约承担责任。租赁合同无效，但承担责任的条款应有效。秦斌提交的法明志的背书内容，是无权代理问题，应当适用处理无权代理的法律法规；3.曹平实际收取了韩强一年租金70,000元，承认案涉门市是韩强从自己(曹平)处“拿的”，这亦证实曹平是实际出租人。4.法明志作为案涉门市的违建人，对案涉门市被强拆导致合同不能顺利履行，造成韩强的损失，应承担主要责任。法明志因收到曹平所转房租，且与韩强签订《房屋租赁合同》，理应返还剩余房租和赔偿装修损失。三、一审法院程序失当。本案重审中，2020年7月28日第一次开庭适用简易程序，韩强的委托诉讼代理人高明律师出庭。2020年8月20日第二次开庭适用普通程序，韩强的委托诉讼代理人高明律师未出庭，李科军律师出庭并宣读提交了代理词，判决书中漏列委托诉讼代理人李科军律师，也没显示代理词的内容。彭飞辩称，一、韩强对彭飞的诉求无事实依据。（一）彭飞是通过与马帅帅签订《房屋租赁合同》，并且向马帅帅交付了房租和转让费合计145,000元后，才获取该房屋从2017年6月13日至2018年7月15日的使用权，对房屋进行了装修，安装了电器。由此证实转让费属于正常市场交易行为。支付该转让费用是为了获取店面的优先承租、原有水电设施、地段、人气等可投资利益。（二）彭飞与韩强自愿签订《店面转让协议书》，双方基于该协议达成了买卖合同的民事法律关系。签订该协议后，彭飞已经将店面交付给韩强，韩强对店面也已经进行了经营和管理。至此彭飞与韩强基于该店面转让协议的权利义务已经完全履行完毕，协议权利义务终止，彭飞对店面不再承担风险责任。（三）韩强与房东另行签订了《房屋租赁合同》，根据合同的相对性，彭飞不是本案租赁合同的相对方，因此彭飞对韩强不承担赔偿责任。本案案由为房屋租赁合同纠纷，彭飞并非适格被告。二、韩强对彭飞的诉求无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案《房屋租赁合同》系韩强与他人重新签订，彭飞并不知道该合同内容，也并未参与签订该合同，依法不应受该合同约束。又根据该法第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”故本案彭飞自交付该店面后，不再对该店面承担风险责任。综上，本案韩强诉求彭飞的主张缺乏事实和法律依据，依法应当驳回其诉请。秦斌辩称，秦斌没有收到过钱，一审判决正确，请求二审法院维持一审判决。曹平辩称，曹平只是替法明志拿过一次钱，且给了法明志。一审判决正确，请求二审法院维持一审判决。法明志辩称，案涉房屋给韩强时已经装修完，因此对装修费用法明志不承担责任，其他与一审意见一致。彭飞上诉请求：1.撤销一审判决，改判彭飞不承担任何责任；2.一、二审诉讼费用由其他各方当事人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。（一）一审法院认定彭飞与韩强之间系租赁合同关系错误。一审法院已经查明，2018年8月21日，韩强与秦斌就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，韩强又于2019年2月21日与法明志签订《房屋租赁合同》。由此可证实韩强与法明志之间存在租赁关系，彭飞与韩强之间不存在租赁关系，故彭飞承租期限到期后，作为上任承租人对该房屋系违章建筑并不明知，且不应当对此承担责任。另外，彭飞是与案外人马帅帅签订的《房屋租赁合同》，彭飞向马帅帅交付了房租和转让费合计145,000元后才获取该房屋的使用权和承租权，对房屋进行了装修，安装了电器。现一审法院认定租赁合同无效导致店面转让合同无效的话，必然引起曾经承租该房屋的经营人发起一系列追诉上一任转让人的诉讼，不利于市场经济秩序的稳定发展，引发大量社会矛盾。（二）一审法院认定彭飞与韩强签订的《店面转让协议书》指向的标的物系违法建筑错误。彭飞与韩强自愿签订《店面转让协议书》，双方基于该协议达成了买卖合同的民事法律关系，该买卖合同所转让的标的物为房屋内的装潢装饰、家电设施及对该店面的经营权利。签订该协议后，彭飞已经将店面交付给韩强，韩强对店面也已经进行了经营和管理，使用了装潢装饰，使用了家电等，也进行了营利和收益。至此彭飞与韩强基于该店面转让协议的权利义务已经完全履行完毕，协议权利义务终止，彭飞对店面不再承担风险责任。（三）一审法院认定彭飞赔偿韩强40,000元损失错误。一审法院既然认定案涉《店面转让协议书》无效，根据无效合同返还原则，韩强应当返还彭飞该店面的原装潢、装饰损失，家用电器，还应当返还彭飞在无法经营的半年中的营业损失。而不是仅根据韩强的诉请来认定韩强的单方损失，如此草率而又不公正的返还行为，不得不让人怀疑本案诉讼过程中存在滥用职权的行为。二、一审判决适用法律错误。（一）《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案《房屋租赁合同》系韩强与他人重新签订，彭飞并不知道该合同内容，也并未参与签订该合同，依法不应受该合同约束，故彭飞与韩强之间的《店面转让协议书》不能作为该租赁合同的从合同，也不应因该租赁合同的效力影响店面转让合同效力。（二）《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案彭飞自交付该店面经营权后，不再对该店面承担风险责任，应当由韩强对该店面承担风险责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应当改判。韩强辩称，彭飞的上诉理由不成立，韩强不认可彭飞的上诉意见。1.彭飞认为《店面转让协议书》有效是不正确的，韩强认为该协议因买卖的标的物是违法建筑而无效，而且转让时是在租赁期满后，是无权处分；2.彭飞认为转让关系是买卖关系不正确，只有空调转让费1,000元是买卖关系；3.彭飞主张韩强返还装修损失和半年无法经营损失不成立，不存在上述损失。秦斌辩称，秦斌不认识彭飞，和其没有关系。曹平辩称，彭飞与曹平无关，与韩强有关，且彭飞的上诉有理法明志辩称，彭飞与法明志无关，与韩强有关，且彭飞的上诉有理。韩强向一审法院起诉请求：1.判令四被告赔偿韩强损失22.92万元，并承担连带责任；2.诉讼费用由四被告承担。一审法院认定事实：坐落于枣庄市市中区口）的一间房屋系法明志自建房屋。该房屋因系违法建设，已于2019年2月25日被行政执法部门予以拆除。2017年6月13日，彭飞从马帅帅处租赁了上述房屋并签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2017年6月13日至2018年7月15日。同日，马帅帅收取彭飞租赁费及转让费共计145,000元，并给彭飞出具一份收到条。合同到期后，2018年8月21日，彭飞和韩强签订一份《店面转让协议书》，约定彭飞将位于上述房屋的店铺转让给韩强使用，韩强于2018年8月21日向彭飞支付转让费160,000元。上述协议书签订当日，韩强转账支付给彭飞160,000元转让费、70,000元房租，以及购买空调款1,000元。彭飞将上述房屋交付给韩强使用。后彭飞将70,000元房租转账给曹平。2018年8月21日，韩强与秦斌签订一份《房屋租赁合同》，约定，租赁房屋坐落在市中区墙，租赁期限从2018年8月21日至2019年8月21日，年租金70,000元，如果门市违建被拆迁或因甲方原因不能正常使用，乙方接店后的装修费及转让费和剩余房租及投资所有费用由秦斌负责全部退还。2019年2月21日，韩强与法明志又签订一份《房屋租赁合同》，内容与上述《房屋租赁合同》一致，且法明志在该《房屋租赁合同》的背面书写“韩强与秦斌以上合同作废，所有一切事宜由我法明志一个人承担”。一审法院认为，本案有以下焦点问题。一、韩强与彭飞签订的《店面转让协议》是否有效，各被告是否应返还店面转让费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，彭飞与韩强签订的《店面转让协议书》，应系当事人之间签订的租赁合同的从合同，且基于上述法律规定精神，该店面转让合同指向的标的物系违法建筑，故也应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，彭飞与案外人马帅帅租赁案涉房屋期间为一年，韩强在支付160,000元转让费后，随后签订的租赁协议租赁期也为一年，且已使用半年。彭飞与韩强在签订转让合同及租赁合同时，均应当核实而未核实案涉房屋系违法建筑的情况，故对于其双方签订的《店面转让协议书》无效而应承担的过错责任相当。鉴于韩强已使用半年案涉房屋的事实，一审法院认定160,000元扣除80,000元韩强使用费后，剩余80,000元，韩强与彭飞各承担一半过错责任。彭飞应当返还韩强40,000元转让费。对于其他被告是否应承担返还转让费问题，一审法院认为，除彭飞外的其他被告与韩强未签订任何店面转让合同，亦未从该转让协议中获取任何利益，因此韩强诉请要求秦斌、曹平、法明志返还店面转让费的主张，一审法院不予支持。二、关于秦斌、曹平是否应退还租金及装修费用问题。本案中，从各方当事人两次庭审陈述及提交的证据可以认定，秦斌、曹平系法明志自建案涉房屋的管理人，本案中其二人关于案涉房屋的法律行为均为法明志委托的代理行为。而且，案涉房屋系未办理合法建设手续的房屋，不具有合法性，属于违章建筑，依据上述法律规定，韩强与秦斌，以及与法明志签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。上述《房屋租赁合同》无效后，依据法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，所受损失，应按照各自的过错承担赔偿责任。本案中，秦斌虽然与韩强签订了《房屋租赁合同》，但其未收取韩强的租金。韩强与法明志又于2019年2月21日签订一份《房屋租赁合同》，法明志亦明确表示秦斌与韩强签订的《房屋租赁合同》作废，且韩强在认为法明志是房主的基础上，与法明志重新签订了一份《房屋租赁合同》，说明是其真实意思表示，且已通过自己的行为变更了《房屋租赁合同》的主体，即出租方为法明志、租赁方为韩强。因此韩强主张秦斌退还剩余租金35,000元及装修费用34,200元，于法无据，一审法院不予支持。曹平未与韩强签订任何房屋租赁合同，亦未直接从韩强处收取任何费用，因此韩强主张曹平退还剩余房租35,000元及装修费用34,200元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。上述剩余租金35,000元及相应装修费用应由法明志予以返还。对于装修费用数额的认定。一审法院认为，韩强与法明志对案涉房屋系违章建筑均为明知或应当明知，却仍然签订租赁合同，故对于该租赁合同的无效导致的装修费用损失，各方应承担相同的过错责任。同样考虑到韩强已使用半年的事实，对于装修费用经核算数额为38,737元，扣除出库单中可以拆除重复利用部分用品，一审法院认定31,377元装修费用损失。扣除韩强半年使用及折旧15,688.5元，剩余15,688.5元，韩强与法明志各承担7,844.25元。对于该7,844.25元装修费用损失，法明志应予赔偿。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、彭飞于判决生效之日起十日内支付韩强40,000元；二、法明志于判决生效之日起十日内支付韩强42,844.25元；三、驳回韩强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,738元，由彭飞承担2,200元，法明志承担2,438元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.彭飞与韩强签订的《店面转让协议书》的性质及效力以及彭飞是否应返还韩强店面转让费以及返还的数额；2.对于韩强主张的租金35,000元、装修费34,200元法明志是否应予返还以及返还的数额；3.秦斌、曹平是否应承担责任。关于焦点1，彭飞与韩强签订的《店面转让协议书》的性质及效力以及彭飞是否应返还韩强店面转让费以及返还的数额问题。彭飞与韩强签订《店面转让协议书》符合买卖合同的法律特征，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其内容不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应为有效。虽然彭飞与韩强签订《店面转让协议书》时是在与马帅帅签订的《房屋租赁合同》租赁期限届满后，但并不影响案涉《店面转让协议书》的效力。韩强关于案涉《店面转让协议书》无效的抗辩主张不能成立。转让人彭飞的权利是按照约定向受让人韩强收取转让费。转让费的内容一般包含店面装饰装修费用、转让人长期在该房屋经营形成的商业价值、转让人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权、转让人促成受让人与出租人达成租赁协议的中介费用等多种不同性质的费用集合体。转让人的义务是按照约定将转让的财产交付给受让人，在约定的时间退出店面的租赁经营并促成受让人和出租人达成租赁协议。受让人的义务是按照约定支付转让费用并接收转让的财产和店面。根据双方在《店面转让协议书》中的约定，韩强向彭飞支付了转让费，彭飞向韩强已交付了店面，双方之间权利义务履行完毕，双方之间的店面转让合同终止。因此韩强在其与彭飞之间的店面转让合同履行完毕后起诉要求彭飞退还店面转让费，于法无据。一审法院认定该《店面转让协议书》系当事人之间签订的租赁合同的从合同、属于无效合同进而判决彭飞返还韩强40,000元转让费没有事实和法律依据，二审予以纠正。彭飞关于案涉《店面转让协议书》系有效的买卖合同且履行完毕、权利义务终止的上诉理由成立，本院予以采纳。关于焦点2，对韩强主张的租金35,000元、装修费34,200元法明志是否应予返还以及返还的数额问题。关于租金问题。一审法院已查明，案涉租赁合同的主体是出租方为法明志、承租方为韩强。法明志对一审判决其退还韩强租金35,000元无异议。关于装修费问题。案涉租赁合同第八条虽然约定了“如果门市因违建被拆迁或因甲方（法明志）原因不能正常使用，乙方(韩强)接店后的装修费及转让费和剩余房租款由甲方（法明志）负责全部退还”，但因案涉租赁合同为无效合同，因此，以上约定不应作为计算损失的依据。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，根据案涉合同实际履行情况，韩强、法明志各方的过错责任，扣除出库单中可以拆除重复利用部分用品，认定韩强装修费用损失为31,377元，判决法明志赔偿韩强装修损失7,844.25元并无不当。韩强关于法明志应赔偿韩强装修损失34,200元的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于焦点3，秦斌、曹平是否应承担责任的问题。一审法院查明案涉租赁合同的主体是韩强、法明志，秦斌、曹平系法明志自建案涉房屋的管理人，也是合同签订及履行的代理人，韩强主张秦斌退还剩余租金35,000元及装修费用34,200元，于法无据，一审法院不予支持正确。曹平未与韩强签订房屋租赁合同，亦未直接从韩强处收取任何费用，韩强主张曹平退还剩余房租35,000元及装修费用34,200元，无事实和法律依据，一审法院不予支持亦正确。秦斌、曹平不是案涉《店面转让协议书》的签订主体及履行主体，根据合同相对性原则，该合同对秦斌、曹平不产生法律约束力，韩强主张秦斌、曹平对彭飞返还转让费承担连带责任无事实依据，本院不予支持。综上所述，韩强上诉请求不能成立，应予驳回；彭飞的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及裁判结果不当，二审予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省枣庄市市中区人民法院(2020)鲁0402民初3368号民事判决第二项，即“法明志于判决生效之日起十日内支付韩强42,844.25元”；二、撤销山东省枣庄市市中区人民法院(2020)鲁0402民初3368号民事判决第一项、第三项及诉讼费负担部分，即“彭飞于判决生效之日起十日内支付韩强40,000元；驳回韩强的其他诉讼请求；案件受理费4,738元，由彭飞承担2,200元，法明志承担2,438元”；三、驳回韩强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。一审案件受理费4,738元，由法明志负担2,438元、由韩强负担2,200元。二审案件受理费4,738元，由法明志负担2,438元、由韩强负担2,200元。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二〇年十二月二日书记员 刘 畅