江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7375号上诉人（原审原告）：左惠，女，1958年9月12日出生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：曹登辉，江苏三法律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宋大春，男，1978年4月6日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：薛立新，江苏巨浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜诗敏，江苏巨浩律师事务所实习律师。上诉人左惠与上诉人宋大春返还原物纠纷一案，因双方当事人均不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初13567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年9月18日公开开庭审理了本案。上诉人左惠委托诉讼代理人曹登辉，上诉人宋大春委托诉讼代理人薛立新、杜诗敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。左惠上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持左惠的一审全部诉讼请求；宋大春负担本案的诉讼费等全部费用。事实和理由：根据查明的事实，左惠已经取得诉争面积的占有使用权，应当予以保护。陈某作为36号房产原房屋产权人，对于房屋面积从未有过任何异议，36号房产的面积为59.8平方米。宋大春通过受让方式取得的房屋，其权利范围不应大于36号房屋的原权利人陈某的范围。宋大春在未取得左惠同意、且没有任何合理合法依据的情况下，擅自通过砌隔离墙的方式恶意侵占诉争建筑面积，剩余部分的面积均应当由宋大春返还并支付全部的占有使用费。因宋大春的侵权行为，左惠不得不为此支付相应的律师费用、公证费用，该费用为左惠的直接损失，也应当由宋大春承担。宋大春辩称：左惠方的上诉理由不能成立。根据左惠提供的产权证，其使用面积是70多平方米，并没有包含涉案的26.25平方米的面积。左惠没有提供证据证明，在没有所有权的情况下，其经过合法授权使用或占有诉争建筑面积。一审法院认定左惠实际占有使用的3××号房屋面积大于3××号房屋所有权所记载的75.69平方米的面积，与事实不符。宋大春上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回左惠的全部诉讼请求，或将本案发回重审；左惠承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定“2006年36号、3××号、40号房屋的权利人曾因统一对外出租此三处房屋而将房屋内部打通，为了明确各房屋之间的界限进行了测量，并通过《确认协议书》的形式进行了记载”、“原告一直实际占有使用的3××号房产房屋面积大于3××号房屋所有权证所载的75.69平方米”与事实不符。宋大春砌墙的行为不构成侵权。一审判决认定诉争建筑面积是合法建筑错误。该建筑面积因为超容积率而未能领证，左惠并没有提交其他证据证明其合法性。36、3××号房产的界址应该是中间的横梁和墙柱。宋大春提交的《南京市房地产买卖契约》证明房屋的实际面积与权证面积会有较大差异。因此对于本案的争议，合理的解释只能是双方的界址应以横梁为分界线。二、一审判决适用简易程序违法。本案双方当事人对于案件的事实陈述不一致，左惠也不能提供直接的证据证明案件事实，法院为核实案件事实传唤多人出庭作证，并组织双方当事人对争议面积现场勘验，对于谁是案涉房屋面积的权利人，双方争执不下，存在重大分歧。因此，本案不应适用简易程序。三、如按照左惠的陈述及一审判决的认定，本案可能涉及刑事犯罪，应移交相关部门处理。诉争房产所有权原为国有。左惠非法占有房屋面积为26.25平方米，合计金额为206940元，其行为涉嫌触犯刑法。左惠辩称：一、根据涉案房屋的开发企业、代销企业出具的证据材料，可以证明诉争建筑面积已经合法规划，但是未确权登记。经该交易中心查阅测绘资料显示，该部位的实际面积为26.25平方米。左惠已提供的证据已经充分证明该诉争面积实际由左惠占有和使用，36号房屋原权利人也出庭陈述其对于诉争面积不享有任何权利。宋大春占有使用该部分面积属于非法占有。左惠要求侵权人予以返还，并赔偿损失。针对宋大春在上诉状中的诬告陷害行为，左惠保留依法控告的权利。左惠向一审法院起诉请求：1.宋大春立即停止实施侵害、擅自占有左惠房屋26.25平方米面积的侵害行为；2.宋大春返还侵占的上述房屋面积，并按照原始状况修砌南京市鼓楼区清江路3××号与36号房屋之间的界址墙；3.宋大春向左惠支付占有上述房屋面积期间的占有使用费（从2019年9月7日起，按照左惠与苏果超市2019年7月9日签订的租赁合同书约定的租金标准计算至实际返还之日）；4.宋大春承担左惠为本案纠纷所产生的律师费3万元及公证费714美元折合5003.71元人民币。一审法院认定事实：南京市鼓楼区清江路36号、3××号、40号房屋（以下分别简称36号房屋、3××号房屋、40号房屋）以及诉争房产面积所属的南京市鼓楼区清江村小区建成于1996年，建设单位为南京市经济适用住房发展中心（以下简称市住房发展中心）。该处建筑物建造具备相关建筑规划许可等建筑审批手续，并通过竣工验收。2005年，南京市房产管理局与南京万恒房地产开发有限责任公司（以下简称万恒公司）签订《清河新寓一村、二村门面房出售合同》，约定由万恒公司出售包括上述房屋在内的沿街门面房（建筑面积876平方米），同意万恒公司以市住房发展中心名义作为此次销售主体等等。同年，万恒公司与南京大洋商务广告代理制作有限公司（后更名为南京大洋文化传媒有限公司，以下简称大洋文传公司）签订了一份《清河新寓存量房销售代理合同》，约定万恒公司将清河新寓18套存量房（面积876平方米）全权委托大洋文传公司销售等等。2006年，大洋文传公司以市住房发展中心名义对外销售包括上述房屋在内18套网点房，房屋内所居住人员参与了购买。其中3××号房屋由左惠购买取得，产权证发证日期为2006年12月7日，登记建筑面积为75.69平方米。36号房屋由案外人陈某购买取得，产权证发证时间为2006年12月5日，登记建筑面积为59.8平方米。后陈某将36号房屋出售，宋大春于2017年6月从案外人孙凯处购得36号房屋，现系该房屋所有权人，该房屋登记建筑面积仍为59.8平方米。2006年6月26日，上述三处房产对外出售前的使用人陈某（36号房屋）、左惠（3××号房屋）、案外人顾桂珠（40号房屋）共同将上述三处房产之间隔墙拆除统一出租给苏果超市。2019年，苏果超市不再统一承租上述三处房产。之后，宋大春在36号、3××号房屋之间修砌了一面砖墙，并将36号房屋以66.56平方米于2019年7月出租给Ｑ房网房产中介公司使用。左惠认为宋大春侵占了3××号房屋的部分面积，即诉争面积26.25平方米，双方遂产生纠纷。2019年9月18日，南京市鼓楼区江东街道清河新寓社区居民委员会为协调左惠、宋大春之间的纠纷，发函南京市房地产市场交易登记中心（以下简称市房产交易中心），请求该中心界定36号、3××号之间原分户隔墙的具体位置。该中心于2019年10月28日出具情况说明，载明：经查阅测绘资料，清江路36号于2006年1月初始登记测量，面积59.8平方米，2006年11月交易登记按原证面积配图；清江路3××号于2006年1月初始登记测量，面积75.69平方米，2006年10月交易登记按原证面积配图。两户之间有约26.25平方米未登记测绘。附件：登记测量尺寸（米）：（图二）北7.332.507.1836号40号4.852.507.32该中心未明确上述未登记测绘面积的归属。另从本案审理过程中调取的36号、3××号、40号房屋所在清江村（即现清江新寓）小区总平图及竣工图中可以辨别出该三处房屋位于总平图上2-07、2-09两幢楼房之间部分（南北朝向），但总平图及竣工图中均未标注该三处房屋之间的界址，仅为一整体分为两块分别描绘于2-07楼竣工图、2-09楼竣工图上。一审中，左惠称其从2003年即开始承租使用3××号，使用面积包含诉争面积。2006年购买房屋时，诉争面积与有证部分75.69平方米面积一并出售给了左惠。左惠始终对诉争面积享有合法的占有权。对此，左惠提交以下证据予以证明：证据一，2006年6月26日，陈某（36号房屋）、左惠（3××号房屋）、案外人顾桂珠三方签订的《确权协议书》，载明因共同将三处房屋出租给苏果超市使用，为避免纠纷，明确各房屋的权属范围如下图：（图一）北隔墙隔墙7.4米9.3米7.1米36号3××号40号左惠确认上述尺寸为套内尺寸。此外，由左惠、陈某、顾桂珠三人签字、捺印确认的《南京市清江路36、38、40号门面房范围“平面红线图”》作为三人与苏果公司签订租赁合同的附件，该平面红线图尺寸及分隔与上述确认协议书所载平面图一致，同时备注“租赁面积180平方米中不含3××号未计租金的20平方米使用权面积”。宋大春对于左惠提交的该份《确权协议书》的真实性持有异议，申请对该份证据上陈某签名形成的时间及真实性进行司法鉴定。一审法院为此传唤陈某、顾桂珠及苏果超市负责清江新寓门店租赁事宜的员工龚某到庭作证。陈某及顾桂珠对于《确权协议书》上“陈某”“顾桂珠”签名、手印及形成时间均不持异议，且对于该份《确权协议书》形成原因的证言与左惠陈述内容一致。证人龚某称苏果超市现存档案中包含了《南京市清江路36、38、40号门面房范围“平面红线图”》及《确权协议书》复印件，该两份材料早在其2017年入职苏果超市时即已存在于公司档案系统中。另证人陈某陈述清江路36号、3××号房屋2006年出售前，其与左惠分别承租使用36号、3××号房屋。上述三名证人陈述相关事实后，宋大春撤回前述鉴定申请。证据二，市住房发展中心于2006年12月12日向南京市国土资源局作出的《承诺书》，表明其将包含清河新寓等解困房项目的窗口表资料提供给该局，以作为土地测绘和分割的依据，该份承诺书后附清河新寓商业网点门面房土地证3份及总平图。宋大春质证认为该份证据不能证明左惠对诉争面积享有合法权利。证据三，大洋文传公司2019年12月30日出具的《关于清江路3××号网点商业门面房约20平方米使用权房产的情况说明》，该份证据加盖有该公司公章，并由其法定代表人签字。此份情况说明主要内容为：大洋文传公司配合市住房发展中心向南京市国土资源局报送了总平图、国有土地使用权证、承诺书。2003年起，清江路3××号房产使用面积为90多平方米（包含有证面积75.69平方米，无证的合法建筑面积20多平方米）由左惠向市住房发展中心承租。无证部分是因超容积率，办理产权时需要额外向相关行政机关多支付一笔费用，对额外收费左惠明确予以拒绝，认为该笔费用应由市住房发展中心缴纳。之后，大洋文传公司与市住房发展中心、南京市房产局等部门协商，最终市住房发展中心同意将上述无证部分面积连同有证面积一并出售给左惠，但明确告知无证部分面积暂时无法申领权属证明。随后，大洋文传公司向左惠出具了《关于本市清江路3××号门面房转让之相关事宜的确认书》（以下简称《清江路3××号门面房确认书》）作为凭证。左惠提交的该组证据附有上述《清江路3××号门面房确认书》，该份确认书由南京大洋商务广告代理制作有限公司于2006年9月10日作出，主要内容为：“本公司为万恒公司清江路项目多余门面房出售的销售代理方，现依约协调将清江路3××号网点房转让与原租户左惠女士，房产转让的建筑面积为75.69平方米，转让总价为37.8450万元。因该房原实际使用面积约95平方米，其中约20平方米房产由于暂不符合申领房产证的手续，故不能领取房产证，现经与万恒公司（并报经市住房发展中心）协商并同意：该不能领取房产证的20多平方米之房产仍由清江路3××号本户产权人单独继续实际使用，今后若满足领证条件则概由清江路3××号产权人自行负责办理并承担费用，与万恒公司及市住房发展中心无涉”。证据四，涂某于2020年4月18日出具的《情况说明》，该份说明载明涂某原为市住房发展中心员工，2003年至2006年间负责清河新寓一村、二村剩余18套网点房的出租、出售、办理初始登记申报和申领权证工作，左惠于2003年开始承租清江路3××号网点房，承租面积95平方米（含20多平方米无证房屋），确定该20多平方米面积由左惠单独使用，2006年，市住房发展中心经与大洋文传公司、万恒公司协调将该20多平方米房产仍由左惠合法占有、使用，如后续需要办理权属证书，则所涉费用由左惠自行承担，大洋文传公司对此出具了证明。宋大春对于左惠提交的上述证据的真实性均不予以认可，即便证据真实，上述证据仅证明左惠享有20多平方米的无证面积，而非诉争的全部26.25平方米。为核实上述证据三、四的真实性，大洋文传公司法定代表人丞澎洋及涂某作为证人到庭作证。证人丞澎洋陈述：对左惠提交的《关于清江路3××号网点商业门面房约20平方米使用权房产的情况说明》及所附《清江路3××号门面房确认书》的真实性予以确认，并称2006年，因3××号房屋产权证面积与实际使用面积不符的问题与万恒公司进行过协商沟通，最终确认3××号房屋无证面积仍由左惠使用，对此出具确认书予以确认。证人涂某称对于左惠提交的由其书写的《情况说明》真实性不持异议，并称自己系当时具体负责为包括36号、3××号、40房屋在内的清河新寓一村、二村房屋办证的经办人员。涂某称是左惠在3××号房屋出售前即已使用3××号房屋，其中无证的20多平方米房屋即已由左惠对外出租。此后，因3××号房屋存在无证面积的问题，进而由市住房发展中心、万恒公司及大洋文传公司协商后，形成前述《清江路3××号门面房确认书》，但因涉及土地性质的改变，相关变更手续比较繁琐，故最终没有办理产权证书，也没有经专业测绘机构对无证面积进行测绘，仅是注明无证面积20多平方米。宋大春对于该两名证人证言的关联性均不予认可。一审审理过程中，一审法院于2020年6月15日组织双方当事人现场勘验。经现场勘验，36号、3××号房屋目前使用状况及尺寸（米）如下图：（图三）0.73北0.1米宽隔板0.2米宽灰砖墙40号3××号36号7.16.421.778.87上述0.1米宽隔板（以下简称隔板）与0.2米宽灰砖墙（以下简称灰砖墙）之间宽度为0.73米的区域现归于3××号房屋内由承租户使用。另该灰砖墙系宋大春自行修砌。另，左惠于2019年7月9日与苏果超市签订租赁合同，约定左惠将3××号房屋出租给苏果超市，建筑面积约为75.69平方米，租期从2019年7月26日起至2024年7月25日止，其中2019年7月26日至2020年7月25日每年含税租金20.6万元、2020年7月26日至2021年7月25日每年含税租金20.6万元等等。左惠在审理中陈述因第一、二年的租金20.6万元属于免税范围。左惠现居住在加拿大，因本案纠纷委托律师于2019年11月7日通过我国驻加拿大温哥华总领事馆公证授权委托书而支付公证费714美元，按该日美元与人民币之间的汇率（1美元对人民币7.0080元），该公证费折合人民币5003.71元。左惠另支付律师费3万元。一审法院认为，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物，对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险，因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案左惠与宋大春的争议焦点在于：一、左惠是否系诉争26.25平方米的合法占有人；二、如左惠系该面积占有人，左惠是否有权请求排除妨害，并要求宋大春赔偿损失。对此，一审法院评判如下：关于第一个争议焦点。根据左惠提交的证据，能够确定以下事实：1.左惠一直实际占有使用的3××号房屋面积大于3××号房屋所有权证所载的75.69平方米；2.36号及3××号房屋之间存在一处建筑面积26.25平方米的区域未登记测绘，也未计入36号或3××号房屋权属证书记载面积之内，该部分无证面积系合法建筑；3.2006年时36号、3××号及40号房屋的权利人曾因统一对外出租此三处房屋而将房屋内部打通，为了明确各房屋之间的界限进行了测量，并通过《确权协议书》的形式进行了记载。一审法院认为，左惠提交的大洋文传公司出具的情况说明及所附确认书以及涂某作出的情况说明，均写明3××号房屋的实际使用面积约95平方米，其中含75.69平方米的有证面积及无证面积20多平方米，但均未明确该95平方米是建筑面积还是套内面积，也未明确无证面积20多平方米具体数字以及该无证面积的建筑面积或套内面积数。且根据市房产交易中心2019年出具的情况说明中明确载明存在无证面积26.25平方米，如按左惠主张该26.25平方米均系其合法占有，则左惠实际占有房屋的建筑面积应为101.94平方米（75.69＋26.25平方米），而非95平方米，因此，虽然根据大洋文传公司出具的情况说明等证据可以确认左惠的确合法占有除房屋权属证书所载面积以外的无证面积，但该无证面积的平方数无法直接通过大洋文传公司出具的确认书及涂某的情况说明予以明确，还需结合其他证据进行确认。虽然前述《确权协议书》不能视为对物权的确认，但可以视为36号、3××号及40号业主对于房屋对外出租前的界址现状进行的确认，该项确认能够反映36号、3××号房屋当时的界限所在。根据市房产交易中心情况说明（图二），各房屋之间墙体厚度为0.14米（7.32-7.18米），从包含无证面积在内3××号房屋的宽度为9.68米（2.5＋7.18米），扣除墙体厚度0.28米（0.14米×2），含无证面积在内的3××号房屋内部宽度为9.4米，该数值与《确权协议书》所载3××号房屋宽度9.3米数值接近，考虑到《确权协议书》所载数值系非专业机构的当事人自行测量以及墙体厚度等因素，两个数值存在细微差距亦为合理。因此，根据该两份书证所载数值，可以确认《确权协议书》所载36号房屋、3××号房屋的宽度应为套内测量所得。另根据本案左惠提交的其他证据，可以认定无证面积非建筑物共有面积，而系与3××号房屋有证面积一并由左惠合法占有使用，且该占有状态为36号原产权人认可。据此，一审法院认定左惠系诉争26.25平方米面积的占有人，其占有状态应受法律保护。关于第二个争议焦点。首先，根据现场勘验的情况（图三），3××号房屋现套内宽度为7.1米，另有0.1米宽隔板以及隔板与灰砖墙之间的0.73米宽区域仍由3××号房屋现承租人使用，故3××号房屋现套内宽度总数值为7.93米，与《确认协议书》所载9.3米相差1.37米，3××号房屋的套内进深约为10米（扣除外墙墙体厚度及测量误差值），故3××号房屋现缺失套内面积约为13.7平方米，该部分面积现由宋大春占用。左惠要求宋大春停止侵害，予以返还26.25平方米的诉讼请求中26.25平方米为建筑面积，且根据现场测量结果，宋大春并未完全侵占全部的26.25平方米面积，故一审法院认为，宋大春应拆除其修建的现存0.2米宽灰砖墙（见图三），向左惠返还约13.7平方米面积（以3××号房屋室内北墙起往南至套内直线距离9.3米处为界址（见图一），不含界址分隔墙体厚度，房屋进深保持不变），并在界址处修砌分隔墙体。其次，宋大春作为从36号房屋原产权人处购买所得的权利承继人，应当一并延续继受36号房屋的原始使用面积分割状态，但宋大春从2019年7月起自行修砌灰砖墙体占用了属于左惠使用的上述面积，该行为构成侵权。故左惠要求宋大春支付从2019年9月7日起至实际返还占用面积期间的占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于宋大春应当向左惠支付占有使用费具体数额的问题。根据已查明事实，苏果超市目前实际从左惠处租赁使用的房屋建筑面积（图三）约为84.11平方米[（7.18+0.1+0.73）×10.5米]，大于租赁合同所载75.69平方米，故一审法院根据公平原则，认定宋大春应按照每日91.93元（20.6万元/年÷365天÷84.11平方米×13.7平方米）的标准向左惠支付占用期间的占有使用费。关于左惠主张的律师费和公证费。本案系侵权纠纷，左惠因委托律师参加诉讼所发生的公证费及律师费，并非因宋大春侵权行为而造成的必然损失，且无法律依据，故一审法院对于左惠的该项诉讼请求，不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、宋大春于判决生效之日起十日内拆除其修建的0.2米宽灰砖墙（见图三），停止占用左惠约13.7平方米面积、将该部分面积予以返还（以南京市鼓楼区清江路3××号房屋室内北墙起往南至套内直线距离9.3米处为界址（见图一），不含界址分隔墙体厚度，房屋进深保持不变），并在此处修砌界址分隔墙（如宋大春在限定期限内未按此项判决内容修砌界址分隔墙，左惠可自行修砌，修砌所产生费用由宋大春负担）；二、宋大春于判决生效之日起十日内向按每日91.93元的标准向左惠支付从2019年9月7日起至实际返还上述面积之日期间的占有使用费；三、驳回左惠的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1800元，减半收取900元，由左惠负担562元，宋大春负担338元。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，除法律另有规定的外，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，36号房屋、3××号房屋、40号房屋的使用人共同将该三处房产之间隔墙拆除统一出租给苏果超市，现苏果超市不再统一承租该三处房产，三处房产的权利人应当按照原状收回房屋。根据左惠提交的陈某（36号房屋）、左惠（3××号房屋）、顾桂珠三方将三处房屋出租给苏果超市使用前签订的《确权协议书》、大洋文传公司2019年12月30日出具的《关于清江路3××号网点商业门面房约20平方米使用权房产的情况说明》以及其他相关证据进行综合认定，可以确认左惠系诉争26.25平方米面积的占有人，其占有状态受法律保护。宋大春虽然对上述证据不予认可，但没有足以反驳的理由和证据。因此，左惠系诉争26.25平方米面积的合法占有人，宋大春自行修砌灰砖墙体占用原属于左惠合法占有的面积，构成侵权。一审法院上述认定并无不当。宋大春上诉主张左惠没有提交证据证明其占有诉争面积的合法性，双方的界址应以横梁为分界线，本院不予采信。左惠因委托律师参加诉讼所发生的公证费及律师费，并非宋大春侵权行为必然产生的损失，该费用由宋大春承担缺乏法律依据。一审法院对于左惠的该项诉讼请求不予支持，并无不当。对于左惠该部分上诉请求，本院不予支持。对于左惠、宋大春的其他上诉意见，因缺乏依据，本院均不予采纳。综上所述，左惠、宋大春的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人左惠负担1124元，宋大春负担676元。本判决为终审判决。审判员  龚达二〇二〇年十二月十六日法官助理徐琨玉书记员朱亚芳