湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3986号上诉人（原审被告）：湖南金博林置业有限公司，住所地岳阳市湘阴县文星镇芙蓉北路与滨湖路交汇处东湖金岸****。法定代表人：柳亚，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊威，湖南昌禹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：易睿雅，女，2002年3月15日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：马忠鹏，湖南海川律师事务所律师。上诉人湖南金博林置业有限公司（以下简称金博林公司）因与被上诉人易睿雅商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初4222号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。金博林公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉和诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人属于违法签订《商品房买卖合同》，依法不具有合同主体资格，不具有原告主体资格，依法应当驳回被上诉人的起诉。本案岳阳市政协组织开发建设炮台山旧城改造项目，市政协项目部委托代表人苑欣与上诉人签订《团购商品房及还建住房合同》，由上诉人开发该项目，并向市政协机关干部及家属提供198套住房。本案被上诉人系转买团购户陈德明的团购房。按团购合同约定，上诉人只会与陈德明签订商品房买卖合同，上诉人在不知情的情况下与被上诉人签订了商品房买卖合同。陈德明与被上诉人系通过欺诈手段与上诉人签订商品房买卖合同，依法应当认定为无效。且《城市房地产管理法》第38条规定未办理房屋产权证的房地产禁止转让，陈德明在上诉人处购买的商品房应先登记领取不动产权利证书号才能转卖给被上诉人。二、上诉人不需要为被上诉人办理不动产登记。根据团购合同第9条规定，团购户与上诉人签订商品房买卖合同之后，如果要将团购房转卖给他人，房产和土地证由其自行办理。本案系团购户陈德明将团购房转卖给被上诉人，故应是陈德明与被上诉人自行办理房产和土地证。且上诉人只办理不动产初始登记，而不负责办理不动产转移登记。三、原审判决认定事实和法律严重错误。1、本案被上诉人系转买团购户陈德明的团购房，一审认定其为团购户之一错误。2、陈德明将房屋转让给被上诉人，是通过买卖产生的不动产物权转移，一审认定系对购买团购指标错误。3、团购合同是商品房买卖合同的前提，一审不引用团购合同中办理不动产登记的条款错误。4、被上诉人伙同团购户陈德明欺诈，在上诉人不知情的情形下与被上诉人签订商品房买卖合同，该合同违法无效。易睿雅辩称，一、双方签订的商品房买卖合同合法有效，且签订合同之时对签订合同的背景及情况均了解，被上诉人具有诉讼主体资格。二、双方在合同中对办证有明确约定，上诉人应当办证。三、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。易睿雅在一审提出的诉讼请求：1、立即为易睿雅办理房屋不动产权证；2、支付易睿雅暂计至2020年7月1日的逾期办理房屋不动产权证违约金12311元及后续违约金（以房屋总价款的日万分之一标准支付至不动产权证办理完毕之日）；3、承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年5月20日，岳阳政协、岳阳市民主党派机关团购住房代表苑欣（乙方）和金博林公司（甲方）签订一份《团购商品房及还建住房合同书》，约定甲乙双方共同出资，以乙方名义通过挂牌竞得了岳阳政协炮台山院旧城改造项目8429平方米国有土地使用权，乙方将竞得的该宗土地使用权登记在甲方名下，由甲方进行开发建设和销售；乙方所投入竞买土地使用权的资金转为乙方向甲方团购商品房的定金（不计息），甲方按合同约定的条件向乙方提供198套团购商品房和246个地下停车位，并向该宗土地被征收还建户提供44套还建住房；乙方负责将198套团购房分配到198户名下，并应该根据均价3360元／平方米划分确定每套团购房的购买价格，在甲方分别与各团购户签订商品房买卖合同之前7天，以书面形式通知甲方，同时，应以书面形式将44套还建房分配到各还建户；合同还对其他事项进行了约定。随后，金博林公司开始了工程建设。该建设工程位于岳阳市炮台山××路××号，最初定名为炮台山苑，后核准名称为博林苑。金博林公司取得商品房预售许可证后，岳阳政协向金博林公司提供了198户团购房名单，易睿雅是名单中的团购户之一。2015年9月10日，易睿雅、金博林公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定易睿雅向金博林公司购买博林苑第001幢502号房屋，房屋建筑面积141.58平方米，房屋单价3466元／平方米，总房价款397134元；金博林公司在2017年7月7日前向易睿雅交付该商品房；因金博林公司原因，易睿雅未能在商品房交付之日起600日内取得商品房的所有权证书的，易睿雅不退房，金博林公司出具书面承诺，确保半年内办理好房屋所有权证书，超过半年未办好的，金博林公司按日计算向易睿雅支付全部房价款万分之一的违约金；合同还对其他事项进行了约定。诉讼过程中，易睿雅、金博林公司均认可易睿雅并非岳阳政协干部，其是通过购买岳阳政协干部的团购房指标后和金博林公司签订的购房合同；双方对易睿雅按约定交付了购房款、金博林公司按约定交付了房屋的事实均无异议。针对未按时办理不动产权证的问题，金博林公司主张，易睿雅并非岳阳政协干部，不具有团购房购买资格，岳阳政协干部转买团购房指标赚取差价，双方签订的购房合同无效；且金博林公司未按约定办理不动产权证时，易睿雅未提出退房申请、金博林公司未出具书面承诺书，易睿雅要求金博林公司支付违约金的条件未成就。易睿雅主张，易睿雅、金博林公司已签订有效合同，金博林公司未出具书面承诺书，说明金博林公司没有履行合同义务，但易睿雅仍然给了金博林公司半年时间办理不动产权证。一审法院认为，岳阳政协代表团购户代表苑欣和金博林公司签订《团购商品房及还建住房合同书》，约定金博林公司按岳阳政协报送的名单和198户团购户签订商品房买卖合同。虽然易睿雅不是岳阳政协的干部，但其通过向岳阳政协干部购买团购房指标的方式成为岳阳政协报送的198户团购房户之一，岳阳政协并未超额报送团购户名单，未损害金博林公司的利益，至于金博林公司主张的岳阳政协干部转卖团购房指标赚取差价的问题，不是本案的审理范围，对金博林公司关于易睿雅无资格签订《商品房买卖合同（预售）》的抗辩，一审法院不予采纳，该合同应认定为有效合同。对合同关于易睿雅不退房，金博林公司出具书面承诺的理解问题，合同一方当事人只有在有变更合同条款或解除合同意愿时，才会向对方当事人作出意思表示，本案中，易睿雅并无解除合同的意愿，无须通知金博林公司不退房，金博林公司在不能按合同约定时间办理不动产权证时，应主动向易睿雅作出半年内办妥不动产权证的书面承诺，其不作为行为不能免除其合同义务，金博林公司关于易睿雅申请不退房后其才出具书面承诺的抗辩，是对合同约定的错误理解，亦不符合诚实信用的民法原则，对金博林公司关于支付违约金条件不成就的抗辩，一审法院不予采纳。易睿雅按照合同约定履行了交付房款的义务，金博林公司应当按照合同约定为易睿雅办理不动产权证，故对易睿雅要求金博林公司为其办理不动产权证的诉讼请求，一审法院予以支持。金博林公司逾期办理不动产权证，应承担相应的违约责任。关于违约金的标准问题，金博林公司已按约定时间交付房屋，可适当减轻金博林公司的违约责任，对易睿雅主张的日万分之一标准，一审法院酌情调整为日万分之零点五；关于违约金的起算时间，应按合同约定，从约定的交房日期之后的780天（600天+180天）即2019年8月27日起算；该违约金以房屋总价款397134元为基数。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决：一、湖南金博林置业有限公司在判决生效后十日内为易睿雅办理博林苑第001幢502号房屋的不动产权证；二、湖南金博林置业有限公司在判决生效后十日内向易睿雅支付逾期办理不动产权证的违约金（以房屋总价款397134元为基数，按日万分之零点五的标准计算自2019年8月27日起计算至实际办理不动产权证之日止）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；三、驳回易睿雅的其他诉讼请求。案件受理费54元，由易睿雅、湖南金博林置业有限公司各负担27元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本案二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、本案双方签订的《商品房买卖合同》是否有效？易睿雅是否具有本案诉讼主体资格？二、金博林公司是否应为易睿雅办理不动产权证及承担相应的责任？关于焦点一、单位为解决职工住房问题，利用其作为一个组织或集体本身具有的各种资源性优势和地位，与房地产开发商进行协商，从而达成拟团购优惠价的商品房协议。单位受职工委托与开发商就团购商品房达成协议，约定将来取得预售许可证后，双方依约定履行签订商品房买卖合同的义务。团购职工对开发商享有的这种权利就是团购商品房购房指标。本案岳阳市政协机关为解决职工住房问题，与金博林公司进行协商，市政协机关受职工委托与金博林公司签订相关团购协议。故政协机关职工享有的权利亦是团购商品房购房指标。本案易睿雅系与金博林公司签订商品房买卖合同购买房屋，而非与原政协职工团购户签订商品房买卖合同购买房屋。故易睿雅购买的系团购商品房指标，而非团购房本身。本案易睿雅系购买团购商品房指标后成为岳阳市政协机关团购户之一。对于易睿雅购买团购商品房指标后签订的商品房买卖合同效力问题，本院认为应认定有效。理由为，首先，对于团购商品房购房指标的转让，法律、行政法规并未明确禁止，其次，团购房不带有人身属性，不受法律限制。最后，参加团购的职工将购房指标转让给他人，并不损害开发商的利益。根据金博林公司（甲方）与政协岳阳市委员会机关、岳阳市民主党派机关团购住房代表（乙方）签订的《团购商品房及还建住房合同书》，双方在合同书中约定金博林公司向岳阳市政协机关提供198套团购房，岳阳市政协机关负责分配涉案198套团购户的名单，并且负责将团购户名单书面通知给金博林公司后签订商品房买卖合同。本案易睿雅系岳阳政协报送的198户团购户之一，易睿雅购买团购房指标的事实不能否认其之后享有涉案团购房的团购户身份。金博林公司在收到报送的名单之后亦与上诉人签订了商品房买卖预售合同。虽然易睿雅本人不是岳阳政协的干部及家属，但双方在《团购商品房及还建住房合同书》中并未约定非岳阳政协干部及家属不得购买涉案团购房，且易睿雅是否为岳阳市政协机关团购户亦不能成为商品房买卖合同无效理由。金博林公司按照岳阳市政协机关报送的名单签订合同之后再以易睿雅不是政协机关干部为由不予认可其购房资格，亦有违诚实信用原则，金博林公司称易睿雅通过欺诈手段与之签订合同亦无事实和法律依据。且易睿雅与之签订合同亦未损害其利益。故本案双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。易睿雅具有买受人身份，享有买受人的权利，具有原告主体资格。关于焦点二，在易睿雅与金博林公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效的情形下，金博林公司应当按照合同履行相关义务，为易睿雅办理不动产权证。如上文所述，本案易睿雅系购买团购房指标，而非从团购户处购买现房，并未增加金博林公司的相关办证费用。故金博林公司上诉称不为易睿雅办理不动产权证的理由不能成立，本院不予采纳。综上，金博林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费54元，由金博林公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 王欣辉审判员 曹 维二〇二〇年十二月二日书记员 刘 叶