山东省泰安市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）鲁09行终209号   上诉人（原审原告）王子龙，男，1988年8月23日出生，汉族，个体工商户，群众，大专，住山东省泰安市泰山区。   委托代理人邹朋，山东德衡（泰安）律师事务所律师。   委托代理人薛峥梅，山东德衡（泰安）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）泰安市自然资源和规划局，住所地山东省泰安市东岳大街**。   法定代表人陈锦勇，局长。   出庭负责人齐华东，该单位副局长。   委托代理人陶金鑫，泰安市自然资源和规划局工作人员。   委托代理人林准，山东泰山蓝天律师事务所律师。   原审第三人刘刚，男，1971年7月2日出生，汉族，高中，个体工商户，党员，住山东省泰安市泰山区。   原审第三人李广，男，1977年4月8日出生，汉族，个体工商户，群众，中专，住山东省泰安市泰山区。   委托代理人李继明，山东岱松律师事务所律师。   上诉人王子龙与被上诉人泰安市自然资源和规划局，原审第三人刘刚、李广房产登记纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院作出的（2020）鲁0902初5号行政裁定书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王子龙及其委托代理人邹鹏、薛峥梅；被上诉人泰安市自然资源和规划局的负责人齐华东，委托代理人陶金鑫、林准；原审第三人刘刚；原审第三人李广及其委托代理人李继明到庭参加诉讼。   原审法院查明，涉案房产位于泰安市康复路××楼××单元××东户，建筑面积84.39平方米，设计用途为住宅，配房壹间。2013年9月3日，刘刚和李广就涉案房产向房屋登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并提交了以下材料：《房屋所有权转移登记申请书》、泰房权证泰字第××号《房屋所有权证》（以下简称1××4号证）、《泰安市房产分户图》、刘刚与李广签订的《房屋买卖合同》、《房屋所有权转移登记询问笔录》、《查档证明》、刘刚《税收通用完税证》两份、李广《税收通用完税证》（品目名称为存量房买卖，计税金额或销售收入￥538,502.72）、刘刚和李广的身份证复印件。同年9月17日，原泰安市房产管理局向李广颁发了泰房权证泰字第××号《房屋所有权证》（以下简称2××7号证）。原告王子龙不服，诉至原审法院。   另查明，孟秀兰与王治国原系夫妻关系，二人生育一子王子龙。涉案房屋原售房单位为泰安建筑工程公司，后原泰安市房产管理局就涉案房产向王治国颁发泰房权证泰字第××号《房屋所有权证》（以下简称3××2号证）。×年×月×日，王治国与孟秀兰登记离婚，双方在《离婚协议书》中约定“泰建公司所分住宅一套归王子龙所有（室内财产归孩子所有），并将房产证变更为孩子名下”。2010年4月30日，王治国、刘刚就涉案房产申请办理房屋所有权转移登记，并提交了以下材料：《房屋所有权转移登记申请书》、3××2号证、《泰安市房产分户图》、王治国与刘刚签订的《房屋买卖契约》、《房屋所有权转移登记询问笔录》、王治国与刘刚的身份证复印件、泰地税直[2010]46号《关于于军40位居民出售普通住房、无偿转移不动产申请免征营业税、个人所得税的批复》、《产籍证明》、（2010）泰泰无证结字0×××6《无婚姻登记记录证明》、《契税完税证》（税目为房屋买卖，计税金额为￥422,000.00）、NO.21700《专项维修资金暂不归集通知》、王治国《离婚证》、2009年1月9日《离婚协议书》。其中，《房屋所有权转移登记询问笔录》所载的问题2为“出卖方（申请人），你（们）申请转移登记的房屋是否有共有人”，该笔录显示无人对该问题勾选“有”或“无”，亦无相应说明；上述《离婚协议书》中，关于涉案房产的约定内容为“泰建公司所分住宅房一套归男方”。2010年4月30日，原泰安市房产管理局向刘刚颁发了1×××4号证。2010年6月9日，中国银行股份有限公司泰安泰山支行就涉案房产设定一般抵押，权利范围为全部，权利价值为465000元，约定期限为2010-6-09至2020-7-09，注销日期为2013年8月。此外，原泰安市房产管理局已于2019年7月7日变更名称为泰安市房产管理服务中心，其房屋登记职权现由市自然资源和规划局行使。   原审法院认为，自2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第四条规定，“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”；第十一条第三款规定，“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”；第三十三条规定，“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料”。本案中，被诉行政行为是原泰安市房产管理局就涉案房产进行转移登记并向第三人李广颁发2××7号证的房屋登记行为。2××7号证系由3××2号证（该证所载明的涉案房屋所有权人为王治国）经过两次转移登记而形成，其前序房屋所有权证为1××4号证、3××2号证。原告王子龙系王治国之子，对涉案首次转移登记行为（即原泰安市房产管理局就涉案房产进行转移登记并向第三人刘刚颁发1××4号证的房屋登记行为）和后续转移登记行为（即本案被诉房屋登记行为）向本院一并提起行政诉讼，分别诉请撤销1××4号证和2××7号证。就涉案首次转移登记行为而言，根据已查明的事实，王治国与孟秀兰离婚时约定涉案房屋归原告王子龙所有。但王治国、刘刚申请办理涉案房屋转移登记时，申请材料中的《离婚协议书》却显示王治国与孟秀兰约定涉案房屋归王治国所有。据此，涉案登记申请人隐瞒真实情况、提交虚假材料，则涉案首次转移登记行为主要证据不足，依法应予撤销。   《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定，“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”。据此，不动产善意取得的核心要件是第三人属于善意、以合理价格转让以及转让的不动产已依照法律规定登记。本案中，原告王子龙主张第三人李广不是善意购房人且其支付行为真实性有待查证，未对支付价格是否合理提出异议。关于第三人李广是否属于善意，原告王子龙向本院提交了用户应收台账、水费专用收款收据、气费缴费凭证、物业收费专用收据等证据，但上述证据仅可显示涉案房屋水费、气费、物业费的缴费用户名仍为王治国，不足以证明第三人李广受让涉案房屋时知道刘刚无处分权且存在重大过失，则原告王子龙应承担举证不能的法律后果。同时，综合李广和刘刚申请办理涉案房屋转移登记时所提交的《税收通用完税证》和李广向本院提交的银行转账记录等证据，李广受让涉案房屋时已支付合理对价。此外，根据被告市自然资源和规划局提交的证据，经李广、刘刚申请办理涉案房屋转移登记并提交相关材料，房屋登记机关依法对涉案房屋进行转移登记，李广亦已领取2××7号证。综上，第三人李广属于善意取得涉案房屋所有权，而原告王子龙的主张缺乏事实根据，本院不予支持。除此之外，原告王子龙主张李广与刘刚之间并非房屋买卖关系，而是“名为房屋买卖，实为民间借贷”，但其在庭审时并未提交相关证据证明上述主张成立。同时，根据庭审陈述，原告提出上述主张的目的在于请求法院追究当事人虚假诉讼的法律责任。据此，原告的上述主张不属于本案审理范围。   《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款规定，“原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉”；第十一条第三款规定，“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”。本案中，涉案首次转移登记行为本应判决撤销，但涉案房屋已为第三人李广善意取得。如果撤销涉案首次转移登记行为，不仅会损害善意第三人的合法权益,而且违反法律规定的房屋登记审查认定标准,影响商品房市场相关交易规则的确立,势必破坏交易秩序,将给社会公共利益造成重大损害，故涉案首次转移登记行为应当被判决确认违法。在此情形下，原告王子龙作为原房屋利害关系人提起本案行政诉讼不符合法定起诉条件，应当驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项、第（十）项和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款之规定，裁定如下：驳回原告王子龙的起诉。   王子龙上诉称：1、一审法院认定事实错误，上诉人提交的《抵押借款合同》可以推翻李广善意取得房产的主张。涉案房产一直由上诉人母子居住，李广一直未向上诉人母子主张权利；2、一审法院审判程序不当，对上诉人提交的证据未予质证。综上，请求二审法院：1、撤销原判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。   泰安市自然资源和规划局辩称：在办理转移登记时，申请人提交了登记申请书、申请人身份证明、原房屋所有权证等权属证明、房产分户图等，并提交买卖合同用以证明房屋所有权发生转移的材料等。申请人提供的上述材料具备完整性、内容具备一致性、形式上具备可信性，且被上诉人依法进行了询问，经过审核认为申请人提交的资料符合《物权法》《房屋登记办法》进行房屋所有权转移登记的规定，可以推定登记机构尽到了必要的审查义务，其在办理房屋权属变更登记过程中不存在过错。   至于刘刚与李广之间实际存在何种法律关系，作为房屋登记机构无法查实，也超出了登记机关的能力及职责范围。按照相关规定，申请人应当对申请材料的真实性负责，登记机构也只能根据双方提交的申请材料进行审核，李广是否构成善意第三人请法庭予以综合审查认定。另外，上诉人若认为其父亲王治国的处分行为是否侵犯上诉人的财产权利，属民事实体权利争议，在行政审判过程中不宜对民事权利归属作出最终判定。申请人提交了登记申请书、申请人身份证明、原房屋所有权证等权属证明、房产分户图、盖有泰安市泰山区民政局婚姻登记专用章的离婚协议等。   综上，被上诉人认为涉案房屋登记发证程序合法、事实清楚，证据确实充分，符合法律规定，应当予以维持。   刘刚述称：涉案房产不属于我，因为我哥向李广借款，李广让我把涉案房产抵押给他。   李广述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请法院依法维持，驳回上诉人上诉请求。刘刚答辩只是陈述了自己与李广房产变更的基本事实，刘刚是如何从王治国手里取得该房产一直没有陈述，如果刘刚从王治国手里取得房产属于善意取得的话，那么本案中李广就不属于利害关系人，不应被追加为第三人。   二审中，刘刚到庭参加诉讼并提交其与李广于2013年9月3日签订的《抵押借款合同》原件。李广对该合同的真实性予以认可。   本院认为，本案争议的焦点为李广自刘刚处取得涉案房产是否构成善意取得。   《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。不动产善意取得的核心要件是第三人属于善意、以合理价格转让以及转让的不动产已依照法律规定登记。   关于李广受让涉案房产是否属于善意。根据《抵押借款合同》的内容，刘刚将涉案房产转移登记至李广名下系为借款担保，且双方约定如刘刚清偿本息则有权回转涉案房产。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。因此，刘刚与李广虽签订了房屋买卖合同并办理了过户，但双方并不存在买卖涉案房屋的真实意思表示，双方过户涉案房产实际是为借款担保，双方之间实为民间借贷法律关系。李广取得涉案房产不属于“善意”。   关于李广是否已就涉案房产支付对价。李广主张涉案房产支付对价55万元，但其在登记机构备案的房屋买卖合同约定的价格为50万元，李广提交的转账凭证总计为48.8万元。刘刚主张李广向其转账的48.8万元，其中30万元用于偿还九州家园房产的银行抵押贷款，18.8万元用于偿还涉案房产的银行抵押贷款。同一时期，刘刚还将其九州家园房产一套过户给李广。李广主张购买九州家园房产支付购房款65万元，但提交的证据不能证实其主张，刘刚对此亦予以否认。关于转账48.8万元与约定对价55万元之间的差额，李广主张55万元包括税款，但根据双方签订的房屋买卖合同，税款等由李广负担。本院认为，李广的主张前后矛盾且其主张的房屋对价与合同价格、转账金额等均不一致，且刘刚将涉案房产及九州家园房产、仓库路房产，共三套房产过户给李广，李广向刘刚转账的金额明显低于市场价格。因此，对李广已支付涉案房屋合理对价的主张本院不予支持。   综上，刘刚与李广之间并不存在买卖涉案房屋的真实意思表示，李广未支付合理对价且涉案房产至今未交付。李广对涉案房产不构成善意取得。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。原泰安市房产管理局虽尽到了审查义务，但由于王治国向刘刚转移涉案房产提交了虚假材料，且李广对涉案房产不构成善意取得，因此，原泰安市房产管理局将泰安市康复路××楼××单元××东户登记于李广名下并向李广颁发泰房权证泰字第××号房屋所有权证的行为应予以撤销。上诉人王子龙提起本案诉讼符合法定起诉条件，一审对此认定错误，本院予以纠正。   综上，原审认定事实错误，适用法律不当，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条第一款之规定，裁定如下：   一、撤销泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902行初5号行政裁定；   二、本案指令泰安市泰山区人民法院继续审理。   审判长  张云翼 审判员  王西珍 审判员  李 腾 二〇二〇年十二月九日 法官助理施笑笑 书记员赵思敏