河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16293号上诉人（原审被告）：王天祥，男，1960年6月25日生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：王立志，河南公和全律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州珠江置业有限公司,住所地：郑州市**航海路****楼**。法定代表人：王代明，总经理。委托诉讼代理人：胡俊，河南博颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶，公司员工。原审被告：刘维中，男，1972年8月28日生，汉族，住河南省淮阳县。上诉人王天祥因与被上诉人郑州珠江置业有限公司及原审被告刘维中房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初5064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。王天祥上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项判决，发回重审或依法改判；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、因受××疫情影响，一审法院酌定减免2个月租金时间过短。二、双方签订《门面商铺租赁合同》后，被上诉人在门面商铺前建立停车场，严重影响上诉人及周边商铺的生意。三、由于被上诉人管理不善，消防不达标，导致上诉人停业整顿的损失，一审法院应予以支持。四、双方签订的《门面商铺租赁合同》中违约金约定过高，一审法院酌定为欠付租金的30％还是过高，应以20％为宜。郑州珠江置业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘维中述称，我在本案中不应该承担责任，一审法院认定事实清楚，应维持一审判决。郑州珠江置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告签订的《门面商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付租金暂计386000元（租金暂计自2019年4月16日起至2020年8月20日，2020年8月20日之后的租金按照合同约定租金标准支付至被告将房屋实际返还给原告之日止）；3、判令被告承担违约金403631.65元；4、判令被告将位于惠济区天河路珠江荣景小区10号楼114、118号返还给原告；5、本案的诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月15日，原告（甲方）与被告刘维中（乙方）签订《门面商铺租赁合同》一份，主要约定：原告将位于郑州市惠济区珠江荣景小区10号楼114、118号门面商铺共计498.15㎡租赁给被告用于商业经营；租赁期限5年，自2016年7月16日至2021年7月15日止；租赁保证金为30元/平方米；商铺第一年租金为40元/月/㎡，第一年租金共计239112元；从第三年起，租金每一年在上一年基础上递增10%。（即：第一年租金为40元/月/㎡；第二年租金为40元/月/㎡；第三年租金为44元/月/㎡；第四年租金为48.4元/月/㎡；第五年租金为53.2元/月/㎡）。乙方在签订合同时一次性交纳6个月租金即119556元，第二次及此后房租应提前一个月预交支付，缴纳方式为6个月一付。未经甲方书面同意，乙方不得对所租赁门面商铺进行任何形式的转租、转让、转借。如乙方未经甲方书面同意，转租、转让、转借承租门面商铺的，甲方有权解除合同，收回出租门面商铺。如乙方拖欠租金一个月以上甲方有权解除合同。乙方未按时向原告支付所有应付款项属于被告违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款项1%的违约金，超过30日甲方有权采取措施，收回房屋，终止合同。因不可抗力的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约，不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的”客观情况。合同签订后，被告刘维中向原告交纳租金至2017年7月15日，原告于2016年7月16日将商铺交付给刘维中，刘维中对商铺进行装修后经营宾馆。2017年2月21日，刘维中与被告王天祥签订《协议》，主要约定：刘维中将其利用涉案商铺开设的宾馆转让给王天祥；从2017年2月23日转让金付清以后由接管人王天祥负责，与刘维中无关；交房后与刘维中没有任何关系。此后，刘维中将房屋交付给王天祥经营宾馆。原告对刘维中将宾馆转让给王天祥一事知情，但未提出异议。2017年7月16日至2018年1月15日的商铺租金系王天祥以刘维中名义直接向原告交纳。因被告王天祥购买原告其他房屋后退房，经原告与王天祥协商，用退房款冲抵了涉案商铺自2018年1月16日至2019年4月15日期间的租金。此后的租金，被告至今未付。另查明，因受××疫情影响，××感染的肺炎疫情防控指挥部于2020年1月24日发布《关于暂停举办大型公共聚集性活动的通知》。同日，郑州市卫生健康委员会发布《致全体郑州市民的一封信》，呼吁市民尽量避免去人群密集场所。一审法院认为，原告与被告刘维中签订的《门面商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于刘维中将宾馆转让给被告王天祥后，原告与刘维中之间的租赁合同如何认定的问题，依据合同约定，刘维中转租、转让商铺应经原告书面同意，虽然刘维中未取得原告书面同意，但原告对刘维中转让宾馆一事知情后未提出异议，且自2017年7月16日起，一直由王天祥直接向原告支付租金，尤其是未通过刘维中直接用王天祥的退房款冲抵商铺租金，充分说明原告同意刘维中转让宾馆，因此，刘维中转让宾馆后，原告与刘维中之间的合同由王天祥与原告实际履行。关于原告要求解除与刘维中之间《门面商铺租赁合同》的诉讼请求，刘维中不持异议，且刘维中已多年未实际履行合同，故本院予以支持，合同解除后，由王天祥参照该合同约定与原告继续履行商铺租赁合同。依据该合同约定，王天祥拖欠租金一个月以上的，原告可以解除合同，但合同还约定，因不可抗力的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约。××疫情属于全国突发性公共卫生事件，政府采取了相应防控措施，郑州市宾馆行业也因此遭受停业影响，属于合同约定及法律规定的不可抗力情形。执行政府文件暂停营业既是承租人的义务也是出租人的责任，而由此造成的损失，双方应予以分担。本院综合考虑不可抗力、被告对商铺投入大量资金进行装修及合同将于2021年7月15日到期等因素，对原告要求解除与王天祥之间租赁合同及返还商铺的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付租金的诉讼请求。因刘维中实际早已退出合同，如让其承担拖欠租金的责任有失公允，相应责任应由王天祥承担。对被告要求减免租金的意见本院予以采纳，根据公平原则，酌定减免王天祥2个月租金。根据合同中提前一个月预交6个月租金的约定，本院认定被告王天祥至今应向原告交纳2021年1月15日前的租金，租金数额计算为465869.88元[44元/月/㎡×498.15㎡×3个月（2019年4月16日至2019年7月15日）+48.4元/月/㎡×498.15㎡×10个月（2019年7月16日至2020年7月15日，减免2个月）+53.2元/月/㎡×498.15㎡×6个月（2020年7月16日至2021年1月15日）]。关于原告主张的违约金，本院综合考虑被告欠付租金的期间及受××疫情影响等因素，认定被告对疫情发生前欠付的租金构成违约，应支付违约金，对疫情发生后欠付的租金不承担违约责任，但双方约定的违约金标准过高，本院酌定调减为欠付租金的30%，违约金计算为63125.57元〔[44元/月/㎡×498.15㎡×3个月（2019年4月16日至2019年7月15日）+48.4元/月/㎡×498.15㎡×6个月（2019年7月16日至2020年1月15日]×30%〕。综上，被告王天祥应支付原告商铺租金465869.88元，违约金63125.57元。驳回原告的其他诉讼请求。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告郑州珠江置业有限公司与被告刘维中于2016年7月15日签订的《门面商铺租赁合同》解除。二、被告王天祥于本判决生效之日起十日内向原告郑州珠江置业有限公司支付计算至2021年1月15日的商铺租金465869.88元。三、被告王天祥于本判决生效之日起十日内向原告郑州珠江置业有限公司支付违约金63125.57元。四、驳回原告郑州珠江置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5848元（原告已预交），由原告负担1303元，被告王天祥负担4545元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，原审法院综合考虑疫情影响，根据公平原则，酌定减免王天祥2个月租金符合相关规定，本院予以维持。王天祥称被上诉人在门面商铺前建立停车场严重影响其商铺生意，被上诉人消防不达标导致其停业整顿，但其提交的证据不能证明其主张，本院不予采信。王天祥未按约定支付租金，其行为构成违约，××疫情影响等因素，酌定将违约金数额调减为欠付租金的30%并无不当。综上所述，王天祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9090元，由王天祥负担。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二〇年十二月十一日书记员  李苗苗