吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4592号上诉人（一审被告）：李立恒，男，1987年4月27日生，汉族，住吉林省长岭县流水镇爱国村。委托诉讼代理人：杜鹏，吉林钧诺律师事务所律师。上诉人（一审被告）：李立艳，女，1983年5月10日生，汉族，住吉林省长岭县流水镇爱国村。委托诉讼代理人：杜鹏，吉林钧诺律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：关岚，男，1957年6月30日出生，汉族，住长春市二道区远达街道河东委**。委托诉讼代理人：孙福祥，吉林吉人卓识律师事务所律师。上诉人李立恒、李立艳因与被上诉人关岚房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初2856号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉请求：1.请求二审法院依法撤销长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初2856号民事判决书，驳回关岚的诉讼请求或者发回原审法院重新审理；2.一、二审案件受理费由关岚承担。事实与理由：一、一审法院判决李立恒、李立艳返还房屋没有事实和法律依据。虽然双方合同签订为5年，但签订合同之前，关岚承诺，如果房屋不被拆迁，房屋一直由李立恒、李立艳承租，在此情况下，李立恒、李立艳才投入350多万元进行修建，虽然李立恒、李立艳没有提供书面证据，但通过交易习惯及生活常识可以认定，如果只租五年时间，李立恒、李立艳没有必要投入350万元进行房屋装修和扩建，五年的利润也达不到投入的资金，从这一点足以证明李立恒、李立艳的主张，即租赁关系一直维持到租赁物被征收为止，同时在合同中约定关于到期后续租租金可以适当上涨这一条也可以佐证。一审法院直接判决李立恒、李立艳返还租赁物没有事实和法律依据。二、李立恒、李立艳没有违约，一审法院判决李立恒、李立艳违约没有事实依据。李立恒、李立艳承认拖欠部分租金，但根据《合同法》的有关规定，拖欠租金不是导致双方合同解除的法定条件或根本原因。双方合同中明确约定了，在李立恒、李立艳提出出兑或者转让时，关岚应无条件配合。但在李立恒、李立艳提出出兑转让申请时，关岚直接回复租赁物不再续租，是关岚违约在先，一审判决李立恒、李立艳承担违约责任侵犯其合法权益。三、一审法院判决对涉案房屋形成的复合物的装饰装修不得拆除归关岚所有，严重违背了事实和法律的规定。在一审庭答辩中，李立恒、李立艳明确了投资350多万元进行扩建和装修，同时关岚也承认扩建了三分之二，关岚提供的证明中产权证面积只有不到400平方米，而一审法院判决现有1200多平方米的建筑全部归关岚所有与事实严重不符。四、原审判决主体错误。通过一审庭审举证和质证，关岚没有任何证据证明对涉案房屋享有占有、使用和处分的权利.产权证书没有登记在关岚名下，关岚也未提供任何证据证明对涉案房屋有任何法律上的联系，一审判决主体完全错误，应予以纠正。二审庭审时，另提出李立艳为实际使用权人，故李立恒不应承担责任。关岚辩称：驳回上诉，维持原判。关岚向一审法院起诉请求：1.请依法判令李立恒、李立艳返还案涉租赁房屋，并判令李立恒、李立艳向关岚支付违约金100,000.00元。2.判令李立恒、李立艳立即给付拖欠关岚租金126,668.00元及逾期利息;3.本案诉讼费全部由李立恒、李立艳承担。一审法院认定事实：2015年4月22日，关岚（甲方）与李立恒（乙方）签订房屋租赁协议一份，协议约定将位于本市朝阳区同志街新华路与光华路胡同交汇处附近原清华园浴池用房出租给李立恒用作开办恒兰泽大众热水浴，租期5年自2015年4月22日起至2020年4月22日止，年租金200,000.00元，每年交一次房费需提前一个月（30天整）上打租，每超过1天另交纳滞纳金（年租金25%即47500元），如超期5天，甲方有权收回房屋终止合同，乙方不得随意改变房屋设施和结构，如需改变房屋内部结构和装修结构需先提供书面装修方案，征得甲方书面同意，在不损坏房屋承重结构前提下可以进行装修，投资由乙方自理，甲方不承担乙方对该房屋内外装修添置物品所有费用，房屋租赁期满后，室内装潢装饰乙方不可拿走，甲方已装修的如（门窗、地砖、强制、卫浴）等有所损坏，乙方应按现有市场价格赔偿甲方或支付修理费，本合同期满后第二天，乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前一个月向甲方提出，甲方优先考虑租给乙方，则另行签订租赁合同，若乙方经营期间转让转兑并满足年房屋租金上涨至20,000.00元的情况下，甲方必须配合乙方转让出兑，若乙方有意转租部分租赁房屋，需提前与甲方协商并附第三方合同参考，如乙方有在合同约定期间内拖欠房租或私自将房屋转租，甲方有权收回房屋，所收房租不予退还并且乙方还应向甲方支付年租金50%的违约金。协议签订后关岚向李立恒、李立艳交付租赁房屋，李立恒、李立艳对房屋进行装修后使用至今，李立恒、李立艳在2018年以前按协议约定时间向关岚交纳房租，2019年3月22日前李立恒、李立艳应向关岚交纳2019年4月22日至2020年4月22日期间房屋租金200,000.00元，但截止至关岚起诉时李立恒、李立艳仅向关岚交纳房屋租金73,332.00元，尚欠房屋租金126,668.00元。关岚于2019年12月30日向李立恒、李立艳发出关于催缴清华路洗浴房租费用和不再续租通知“清华路洗浴(恒兰泽大众洗浴)租户:现就您租赁我方位于长春市朝阳区同志街清华路北胡同西行18米路南,原清华路洗浴,现恒兰泽大众洗浴房屋相关事宜再次通知如下:“一、根据双方2015年4月22日签订的《房屋租赁协议》约定,租赁期为5年。您应在每年4月22日之前提前向我方缴纳下一年度全年房屋租金人民币200,000.00元,每年交一次房费,如超期五天甲方有权收回房屋,终止合同,按乙方违约处理,并且乙方还需要向甲方支付年租金的50%违约款。关于2019年度房费,我方应于2019年3月22日之前收到贵方支付200,000.00元房费。但实际上我方在多次催缴,于2019年9月3日仅收到40,000.00元房费,目前还差160,000.00元。以上行为贵方已经违约在先,我方有理有据。为妥善解决,请您在收到本通知后15日内缴纳本租赁年度剩余租金160,000.00元。逾期,我们将按照贵、我双方于2015年4月22日签订的《房屋租赁协议》约定,终止合同,并采取法律途径追究你的违约责任。二、根据《房屋租赁协议》约定“租赁期满后,本合同即终止,本合同终止后第二天乙方必须将房屋退还甲方,如乙方要求继续租赁,则须提前一个月向甲方提出,甲方优先考虑租给乙方,则另签租赁合同。因贵方在承租期间多次违约不按时缴纳房费,你所租赁的房屋不再出租,因此《房屋租赁协议》期满后,不再与您续租。若您擅自将承租房屋转让、转借他人,我方可终止合同与收回房屋,并通过法律途径追究你的违约责任,由你方承担一切后果。三、根据《房屋租赁协议》约定甲方不承担乙方在该房屋室内外装修、添置物品的所有费用，贵方投资和经营盈亏与我方无关。”另查明，李立艳系李立恒之姐，案涉租赁房屋实际使用人为李立艳。案涉租赁房屋实际权利人为郭航硕，系关岚外甥，李立艳已交纳的房屋租金均由郭航硕收取。认定上述事实证据有：房屋租赁协议、关于催缴清华路洗浴房租费用和不再续租的通知、房租收据、微信聊天记录、房屋所有权证、房屋租赁合同，微信聊天记录及通知、建设工程施工合同及当事人陈述和庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，关岚代表其外甥郭航硕与李立恒代表其姐李立艳签订《房屋租赁协议》均得到郭航硕和李立艳认可，故应认定合法有效。关岚起诉李立恒、李立艳诉讼主体适格，各方当事人均应按协议约定履行各自义务和行使各自权利。现房屋租赁期限已届满，关岚明确表示不再续租给李立恒、李立艳的情况下，李立恒、李立艳理应及时倒出房屋交还关岚并立即给付尚欠的126,668.00元房屋租金，故对关岚该项诉讼请求予以保护。关于关岚要求李立恒、李立艳承担违约金100,000.00元及逾期利息问题，一审法院认为，虽房屋租赁协议中第16条约定“如乙方在合同约定期限内拖欠房租，应向甲方支付年租金50%的违约金条款”，但在关岚未能举证证明因李立恒、李立艳迟延支付租金给其造成实际损失数额和预期利益难以确定的情况下，要求李立恒、李立艳承担违约金100,000.00元明显过高，被告当庭请求法院予以酌减，根据合同法司法解释（二）第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高，请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失30%的一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，本案结合双方合同履行情况，李立恒、李立艳拖欠关岚租金时间、数额、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量后，一审法院酌定李立恒、李立艳应承担违约金计算方式为以尚欠租金126,668.00元为基数×20%=25,333.60元为宜。关岚还主张逾期付款利息的诉讼请求有悖公平原则，一审法院不予支持。关于李立恒、李立艳主张关岚拒绝配合其将租赁房屋进行转让系关岚违约在先，李立恒、李立艳庭审中自认在2019年12月5日租期临近届满前向关岚提出转兑出让，且没有附其与第三方签订的租赁合同等书面证据，关岚于当日向李立恒、李立艳发出书面催缴通知书中已明确告知李立恒、李立艳案涉租赁房屋李立恒、李立艳不得擅自转让、转借他人，李立恒、李立艳在履行房屋租赁协议期间是否可以转让转兑他人的权利在于关岚，关岚不同意李立恒、李立艳转让转兑的行为对李立恒、李立艳不构成违约；案涉房屋所有权是否归关岚所有不影响关岚与李立恒、李立艳所签房屋租赁协议的成立和生效及履行，事实上李立恒、李立艳在使用房屋期间并没有因租赁房屋实际所有人或实际权利人妨碍李立恒、李立艳使用权，故李立恒、李立艳该项主张不能成立；李立恒、李立艳主张案涉房屋实际权利人郭航硕承诺租期届满后可以继续承租的问题，双方协议中第18条约定“期满后乙方有优先续租权，租金另算合理递增”，现双方未就续租事宜达成一致意见且关岚明确表示收回房屋自用，故对李立恒、李立艳该项主张亦不能支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，一审法院判决如下：一、李立恒、李立艳于本判决生效后十日内，返还关岚位于长春市朝阳区同志街清华路与光华胡同交汇处附近恒兰泽大众热水浴的房屋，李立恒、李立艳对该房屋已形成附合的装饰装修物不得拆除归关岚所有。二、李立恒、李立艳于本判决生效后立即向关岚支付2019年4月22日起至2020年4月22日期间尚欠房屋租金126,668.00元及违约金25,333.60元，合计152,001.60元。三、驳回关岚其他诉讼请求。如果李立恒、李立艳未按上述判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,350.00元，由李立恒、李立艳共同负担。二审中，当事人未提供新证据。一审法院查明事实本院予以确认。本院认为，关于李立恒、李立艳是否应返还租赁房屋。李立恒、李立艳提出案涉房屋租期尚未届满，主张租赁关系一直维持到租赁物被征收为止的上诉请求。根据《房屋租赁协议》，双方明确约定租期为五年，自2015年4月22日起至2020年4月22日止。李立恒、李立艳未提供关岚承诺对案涉房屋可以使用至被征收为止的证据，故案涉房屋的租赁期间应以双方签订的租赁合同约定的期间为准。李立恒、李立艳未按合同约定按时足额支付租金，截至一审庭审时，合同约定租赁期限已经届满，且关岚明确表示不再续租，李立恒、李立艳应返还租赁房屋。关于李立恒、李立艳提出其在租期内转租案涉房屋关岚应予配合的辩解，《房屋租赁协议》第15条约定：“若乙方在经营期间提出转让出兑，并满足年房租上涨至少贰万元的情况下，甲方必须配合乙方转让出兑。若乙方有意转租部分租房，需提前与甲方商议并附上第三方合同参考。”李立恒李立艳虽在合同期限内提出转租的要求，但未向关岚提供合同约定的与第三方签订的合同，且未足额交付租金，其辩解不能成立，转租请求亦不成为欠付租金的合理事由。一审法院认定李立恒、李立艳返还租赁房屋，应予维持。关于违约金。《房屋租赁协议》约定租金为“上打租”，租金每年20万元，于每年的4月22日前一个月支付全年租金。逾期5天交付租金，按年租金50%收取违约金。本案中，李立恒、李立艳未按合同约定日期足额支付租金，一审法院根据公平和诚实信用原则，结合李立恒、李立艳拖欠关岚租金的时间、数额、双方过错程度以及预期利益等综合因素，以实际欠付租金为基数，酌定李立恒、李立艳承担欠付租金20%的违约责任，并无不当。对李立恒、李立艳提出不应承担违约金的上诉请求，不予支持。关于合同主体。李立恒、李立艳提出案涉房屋的实际权利人为郭航硕与李立艳，关岚、李立恒签订合同是代理行为，故关岚主体不适格，李立恒不应承担责任的上诉请求。本案中，租赁合同签订双方分别为关岚（出租方）与李立恒（承租方），李立恒依据该合同占有使用案涉房屋，关岚依据合同相对性，有权向李立恒主张权利，原告主体适格。另，代理人行使代理权需以被代理人的名义从事民事法律行为，但李立恒是以自己的名义签订合同，应认定其为合同当事人，上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于一审判决已经形成附合的装饰装修物不得拆除是否超出诉讼请求。附合物是指非经毁损或变更其性质不能自他物中分离的物，根据双方签订的《房屋租赁协议》第12条约定：“房屋租赁期满以后，室内装潢乙方不可以拿走……”。本案中，李立恒、李立艳未按合同约定的期限、数额按时足额交付租金，已构成违约，关岚明确表示租赁期间届满后不再续租，现关岚主张返还房屋，一审法院根据关岚的诉讼请求，认定与房屋已形成附合的装饰装修物与房屋一并返还且不得拆除，符合合同约定，亦未超出诉讼请求，应予维持。综上，上诉人李立恒、李立艳的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,340.00元，由李立恒、李立艳负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  王 卓审判员  于佳鑫二〇二〇年十二月九日书记员  宋晓宁