广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终10794号上诉人（原审被告）：佛山市三水年丰投资开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区*****，统一社会信用代码914***********146W。法定代表人：梁健开，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓宏平，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓明晖，广东华登律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：潘伟枝，男，汉族，1971年11月9日出生，住广东省佛山市三水区**************，公民身份号码440************111。委托诉讼代理人：何浩然，广东务正律师事务所律师。上诉人佛山市三水年丰投资开发有限公司（以下简称年丰公司）因与被上诉人潘伟枝租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初1532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。年丰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回潘伟枝的全部诉讼请求；2.潘伟枝承担本案的全部诉讼费用。二审中，年丰公司明确其对一审判决第一项、第二项、第三项无异议，对一审判决第四项有异议。事实和理由：（一）一审法院审理程序错误。既然一审法院认为《范某经济开发区生活区宿舍、铺位合建房合同书》（以下简称合建房合同书）为房屋租赁合同，则在合同履行期间，涉案房屋于2019年9月2日由广东宁某堂保健服务有限公司（以下简称宁某堂公司）通过拍卖取得所有权，宁某堂公司买受涉案房屋时，已明知涉案合建房合同书存在，亦已实际取得合同，其对于承继涉案合建房合同书的权利义务是清楚明知。根据拍卖公告及《中华人民共和国合同法》“买卖不破租赁”的相关规定，涉案房屋被拍卖后，出租方的权利义务应由购买方承继，显然宁某堂公司应为涉案合建房合同书的当事人之一，与本案具有法律上的利害关系，应追加其为本案第三人。年丰公司在一审时已申请追加宁某堂公司为本案第三人，但一审法院未予准许，导致本案漏列必要当事人，程序错误。（二）一审判决对损失认定明显错误。1.潘伟枝主张的赔偿损失是涉案房屋的价值，并未提出涉案房屋在拍卖后可预期租金损失的诉讼请求，一审法院按过错责任判决涉案房屋在拍卖后可预期租金损失，超过诉讼请求范围。2.涉案房屋的拍卖成交价63623.52元，是具有完整产权的价格，潘伟枝仅取得涉案房屋的使用权，该价值明显低于具有完整产权的价格。一审判决认定的赔偿额超过了涉案房屋的转让价值，明显错误。3.一审法院以预期租金收入作为损失没有事实和法律依据。实际损失应为潘伟枝已预付未使用期间的租金。潘伟枝辩称，（一）潘伟枝虽对一审法院判决返还租金及需承担30%的过错责任有异议，但为了息诉而没有提起上诉。（二）年丰公司的上诉无理。涉案商铺及宿舍是在潘伟枝不知情的情况下被拍卖，且拍卖后竞拍人已实际占有商铺和宿舍。（三）一审法院根据年丰公司与潘伟枝签订的《范某经济开发区生活区宿舍、铺位建房合同补充协议》（以下简称补充协议）的约定计算涉案房屋拍卖后可预期租金及置换补偿损失，于法有据。潘伟枝向一审法院起诉请求：1.年丰公司赔偿350000元（其中F-1099铺位250000元、东三座C-213宿舍100000元）；2.年丰公司支付F-1099铺位2017年4月1日起至该铺位赔偿款到账之日止的租金补偿款，暂计至2020年3月31日止为43680元（按每月1000元，从第二年开始每年递增20%计算）。C-213宿舍从2017年6月1日起至宿舍赔偿款到账之日止的占用费，按每月306元计算，暂计至2020年3月31日为10404元；3.本案诉讼费由年丰公司承担。一审法院查明事实：2004年6月24日,潘伟枝与年丰公司签订合建房合同书。该合同书的主要内容为:1.潘伟枝出资42262元作为年丰公司建设范某经济开发区生活区宿舍、铺位合建房的资金。2.宿舍、铺位建成后，年丰公司定于2004年7月1日将位于东三座编号为C-113首层铺位及C-213二层宿舍交付潘伟枝使用。铺位和宿舍的面积共76.84㎡。3.铺位和宿舍的所有权用年丰公司的名义，潘伟枝拥有铺位和宿舍的使用权50年(以国有土地使用权证为准)。其后，潘伟枝付给年丰公司42262元。2004年7月1日，年丰公司将上述铺位和宿舍交付潘伟枝使用。2009年3月28日，潘伟枝与年丰公司签订涉案补充协议。该补充协议的主要内容为：1.潘伟枝将C-213宿舍出租给年丰公司，租赁期限为2009年4月1日至2017年5月31日，租金总额为30000元。2.自2009年4月1日起，年丰公司暂以F-1099铺位置换潘伟枝的C-113铺位。待范某广场二、三期改造完成后，年丰公司在2014年4月1日前以同等面积铺位置换F-1099铺位。置换前，潘伟枝继续使用F-1099铺位。逾期置换的，年丰公司向潘伟枝支付铺位租金1000元/月，逾期一年的，租金按每年20%递增。3.置换后新的铺位的使用期按原合同执行。其后，年丰公司开始使用C-213宿舍，潘伟枝开始使用F-1099铺位。潘伟枝已收取C-213宿舍租金30000元。涉案补充协议约定的租赁期满后，年丰公司未向潘伟枝返还C-213宿舍。年丰公司一直未以其他铺位置换F-1099铺位。潘伟枝已按涉案补充协议的约定收取了截至2017年4月1日止的逾期置换租金。同时查明，上述铺位和宿舍属于证号为粤房地证字第C37XXX**《房地产权证》项下不动产，无独立不动产权证。2019年8月15日，因其他案件的执行，一审法院依法拍卖了包含上述铺位和宿舍的年丰公司名下不动产。拍卖过程中,潘伟枝未提出相关执行异议。2019年9月2日，一审法院作出（2018）粤0607执2258号之二《执行裁定书》，确认包含上述铺位和宿舍在内的年丰公司名下不动产归买受人宁某堂公司所有。宁某堂公司已实际控制上述铺位和宿舍。一审法院认为，本案案由为租赁合同纠纷。本案争议焦点为：1.涉案合建房合同书的合同性质、效力如何？2.涉案补充协议的合同性质、效力如何？3.涉案合建房合同书、涉案补充协议涉及宿舍的内容如何处理？4.潘伟枝、年丰公司应分别承担何种法律责任？5.租金如何处理？6.潘伟枝的损失如何计算？一、涉案合建房合同书的合同性质、效力如何?潘伟枝认为涉案合建房合同书属合伙性质的合同，年丰公司认为涉案合建房合同书是租赁合同。对此，一审法院认为，虽然涉案合建房合同书名为双方合作建房，但是合同中并无关于合伙经营、利益分享、风险共担的约定，事实上合同履行过程中双方也无合伙经营、利益分享、风险共担的经营行为，故不能认定涉案合建房合同书属于合伙性质的合同。涉案合建房合同书关于铺位和宿舍的所有权登记在年丰公司名下、潘伟枝取得铺位和宿舍50年使用权的约定，符合不转移标的物所有权、仅转移标的物使用权的租赁合同显著特征，故涉案合建房合同书的性质实际应为房屋租赁合同。涉案合建房合同书是潘伟枝、年丰公司双方真实意思表示，其主要内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同。但是，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案合建房合同书约定潘伟枝取得铺位和宿舍50年使用权即约定租赁期限为50年，该约定违反了上述租赁期限不得超过20年的规定，故超过20年的部分约定无效。二、涉案补充协议的合同性质、效力如何?涉案补充协议主要包含两个合同关系，即：一是宿舍的返租，属于租赁物的返租合同关系，二是铺位的置换，属于租赁物的置换合同关系。涉案补充协议是潘伟枝、年丰公司双方真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同。三、涉案合建房合同书、涉案补充协议如何处理？铺位和宿舍已被依法拍卖，不再被潘伟枝、年丰公司任何一方使用、控制，以租赁铺位和宿舍为合同目的的涉案合建房合同书、以返租宿舍和置换铺位为合同目的涉案补充协议已无法履行，故涉案合建房合同书的有效部分、涉案补充协议应当终止履行。根据案情，一审法院确认涉案合建房合同书的有效部分、涉案补充协议终止履行的时间为一审法院作出有关拍卖财产归买受人所有的裁定之日，即2019年9月2日。四、潘伟枝、年丰公司应分别承担何种法律责任？涉案合建房合同书成立于《中华人民共和国合同法》颁布实施之后，潘伟枝、年丰公司双方应当知道租赁期限不得超过二十年的法律规定，但双方签订涉案合建房合同书时却无视该法律规定，导致涉案合建房合同书关于租赁期限超过二十年的部分内容无效，双方对此都存在过失，均应承担相应的缔约过失责任。年丰公司未履行相关法定义务，致使铺位和宿舍被依法拍卖，最终导致涉案合建房合同书的有效部分、涉案补充协议终止履行，其过错主要在年丰公司，年丰公司应对合同终止履行后的合理损失承担主要赔偿责任。年丰公司关于“买卖不破租赁”、其不应赔偿铺位和宿舍被拍卖后损失的抗辩理由，于法无据，不能成立。潘伟枝享有铺位和宿舍的20年合法租赁经营权，当铺位和宿舍被拍卖时，潘伟枝应当采取积极措施请求保护其相关权利，但潘伟枝未提出相关执行异议，怠于行使相关权利，对合同终止履行也存在一定过错，潘伟枝应对合同终止履行后的合理损失承担次要赔偿责任。考虑到铺位和宿舍被拍卖的最终受益方是年丰公司，潘伟枝、年丰公司双方的过错责任大小等因素，一审法院酌定，对合同终止履行后的合理损失，年丰公司承担70%的赔偿责任，潘伟枝承担30%的赔偿责任。五、租金如何处理？潘伟枝出资42262元取得铺位和宿舍50年租赁经营权，实际为潘伟枝以租金42262元取得铺位和宿舍50年租赁经营权。2004年7月1日（铺位和宿舍交付潘伟枝使用之日）至2019年9月2日（合同部分终止履行之日）共182个月的期间内，潘伟枝实际使用铺位和宿舍或获得铺位和宿舍收益，应当承担该期间的租金42262元÷50年÷12个月×182个月≈12819.47元。潘伟枝实付租金42262元，年丰公司应当退还潘伟枝租金42262元-12819.47元=29442.53元。六、潘伟枝的损失如何计算？对于宿舍，潘伟枝的损失可分四个时间段分别计算，即：第一个时间段为2004年7月1日（宿舍交付潘伟枝使用之日）至2009年4月1日（返租开始之日），潘伟枝自己经营宿舍，无需计算该期间的损失。第二个时间段为2009年4月1日（返租开始之日）至2019年9月2日（合同终止履行之日）共125个月，年丰公司返租宿舍，应向潘伟枝支付该期间的返租租金。虽然涉案补充协议约定返租期间为2009年4月1日至2017年5月31日共98个月，但是返租期满后，年丰公司未退还宿舍，视为年丰公司继续租赁宿舍，年丰公司应继续支付宿舍返租租金，即年丰公司应向潘伟枝支付2009年4月1日（返租开始之日）至2019年9月2日（合同终止履行之日）共125个月期间的宿舍返租租金：125个月×涉案补充协议约定的返租租金总额30000元÷返租租期98个月≈38265.31元。扣减年丰公司已付返租租金30000元，年丰公司尚欠潘伟枝宿舍返租租金38265.31元-30000元=8265.31元。第三个时间段为2019年9月2日（合同终止履行之日）至2024年6月30日（租赁期20年期满之日）共58个月，年丰公司应向潘伟枝赔偿该期间的可得利益损失。涉案合建房合同书的有效租赁期为20年，有效租期20年内的宿舍经营收入，是合同订立时双方均可以预见的收益，故合同部分终止履行后的58个月内的宿舍经营收入属于合同履行后潘伟枝可以获得的利益。该利益是合同终止履行后的合理损失，损失金额可比照合同终止履行前的宿舍返租租金标准计算，即合同终止履行后的合理损失为：58个月×涉案补充协议约定的返租租金总额30000元÷返租租期98个月≈17755.10元。结合前述潘伟枝、年丰公司对合同终止履行后的合理损失的赔偿责任比例，年丰公司应向潘伟枝赔偿宿舍合理损失17755.10元×70%=12428.57元。第四个时间段为2024年6月30日（租赁期20年期满之日）至50年租期期满之日，属于合同无效部分，合同尚未履行，无需计算损失。因此，潘伟枝的宿舍损失共为8265.31元+12428.57元=20693.88元。对于铺位，潘伟枝的损失可分三个时间段分别计算，即：第一个时间段为2004年7月1日（铺位交付潘伟枝使用之日）至2019年9月2日（合同终止履行之日），潘伟枝自己经营铺位，无需计算损失。第二个时间段为2019年9月2日（合同终止履行之日）至2024年6月30日（租赁期20年期满之日）共58个月，潘伟枝因不能经营铺位存在经营收入等可得收益损失，该损失应按赔偿责任比例由年丰公司赔偿。结合案情，一审法院酌定铺位可得收益损失的计算标准为1000元/月，则铺位可得收益损失的金额为：1000元/月×58个月=58000元。结合潘伟枝、年丰公司对合同终止履行后的合理损失的赔偿责任比例，年丰公司应向潘伟枝赔偿铺位合理损失58000元×70%=40600元。第三个时间段为2024年6月30日（租赁期20年期满之日）至50年租期期满之日，合同无效且尚未履行，无需计算损失。因此，潘伟枝的铺位损失为40600元。此外，涉案补充协议约定逾期进行铺位置换的，年丰公司应按1000元/月、年递增20%的标准向潘伟枝赔偿违约金。涉案补充协议终止履行前，年丰公司存在履行铺位置换义务的可能，却未按双方约定履行，年丰公司已违约，应按约定向潘伟枝支付违约金；涉案补充协议终止履行后，年丰公司已不存在履行上述置换义务的可能，置换违约金的给付条件尚未成就，年丰公司无需向潘伟枝支付置换违约金。2014年4月1日（约定的违约金起算之日）至2019年9月2日（合同终止履行之日）共5年零5个月期间的违约金计算明细如下：第一年为1000元/月×12个月=12000元、第二年为12000元×（1+20%）=14400元、第三年为14400元×（1+20%）=17280元、第四年为17280元×（1+20%）=20736元、第五年为20736元×（1+20%）=24883.2元、第六年的5个月为24883.2元×（1+20%）÷12个月×5个月=12441.6元。根据已查明的案件事实，潘伟枝已收取的2017年4月1日前的违约金，即前三年的违约金应予扣减，年丰公司应付给潘伟枝的违约金总额为20736元+24883.2元+12441.6元=58060.8元。综上，年丰公司应向潘伟枝赔偿宿舍损失20693.88元、铺位损失40600元，支付铺位置换违约金58060.8元。潘伟枝未取得铺位和宿舍的物权，其关于按照铺位和宿舍的物权价值主张损失350000元的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。此外，铺位和宿舍的买受人宁某堂公司不是涉案两份合同的合同相对人，也不是合同终止履行和合同部分无效的责任方，与本案不存在直接利害关系，故年丰公司关于追加买受人宁某堂公司为本案第三人的申请，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条第一款、第九十一条第七项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十五条第一款、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、潘伟枝与年丰公司签订的《范某经济开发区生活区宿舍、铺位合建房合同书》租赁期20年内的部分、《范某经济开发区生活区宿舍、铺位建房合同补充协议》于2019年9月2日终止履行；二、潘伟枝与年丰公司签订的《范某经济开发区生活区宿舍、铺位合建房合同书》超过租赁期限20年的部分无效；三、年丰公司于判决生效后十日内向潘伟枝退还租金29442.53元；四、年丰公司于判决生效后十日内向潘伟枝赔偿宿舍损失20693.88元、铺位损失40600元，支付铺位置换违约金58060.8元，合计119354.68元；五、驳回潘伟枝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3681元，由年丰公司负担1355元，潘伟枝负担2326元。二审中，年丰公司提交涉案房屋的房产估价报告，拟证明涉案房屋的评估价，法院委托的评估价是1035元每平方米，实际成交的价格是评估价的80%，则涉案房屋的实际价值应为63623.52元。潘伟枝没有提交新证据。本院组织当事人进行证据交换及质证，经审查，由于本案为租赁合同纠纷，潘伟枝系因涉案租赁物无法继续使用而造成损失，而非无法继续取得涉案租赁物的所有权而造成损失，因此涉案租赁物的实际价值与本案无关，本院对年丰公司提交的该证据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，由于双方当事人均未对一审判决第一项、第二项、第三项提起上诉，本院对一审判决第一项、第二项、第三项予以维持。根据年丰公司的上诉意见及潘伟枝的答辩意见，本案二审争议焦点是：（一）一审法院是否程序违法；（二）一审判决年丰公司向潘伟枝赔偿宿舍损失20693.88元、铺位损失40600元，支付铺位置换违约金58060.8元是否妥当。关于争议焦点一。年丰公司上诉主张一审法院未追加涉案租赁物的买受人宁某堂公司作为本案第三人，程序违法。经审查，由于年丰公司并未向执行法院披露其与潘伟枝之间就涉案租赁物设立的租赁合同关系，因此涉案租赁物的竞买公告中并未披露该租赁情况，买受人宁某堂公司对年丰公司与潘伟枝之间的租赁合同关系不知情。现涉案租赁物已由宁某堂公司实际占有使用，潘伟枝已无法依据“买卖不破租赁”的原则来主张涉案租赁物的使用权。据此，宁某堂公司并非本案必须共同参加诉讼的当事人，一审法院未追加宁某堂公司作为本案第三人并无不当。年丰公司的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。年丰公司上诉主张撤销一审判决第四项。经审查，本院对一审判决年丰公司向潘伟枝赔偿宿舍损失20693.88元、铺位损失40600元，支付铺位置换违约金58060.8元作如下评述：一、对于宿舍损失20693.88元。该部分损失包括年丰公司欠付的宿舍租金8265.31元以及潘伟枝对宿舍的可得利益损失12428.57元。1.宿舍租金8265.31元。年丰公司未能举证证明其在涉案补充协议约定的租赁期限届满后，已向潘伟枝返还涉案宿舍，即双方形成不定期租赁合同关系，因此其仍应向潘伟枝支付涉案宿舍截至涉案合建房合同书终止之日即2019年9月2日的租金。潘伟枝在本案中主张的宿舍租金补偿款实为宿舍租金。经核算，一审判决认定年丰公司欠付宿舍租金8265.31元，并无不当，本院予以维持。2.宿舍可得利益损失12428.57元。由于潘伟枝在本案中并未基于双方租赁合同关系而主张宿舍可得利益损失，因此一审判决认定涉案宿舍的可得利益损失为12428.57元超出当事人的诉讼请求范围，本院予以纠正。年丰公司上诉主张一审判决认定涉案宿舍可得利益损失超出潘伟枝诉讼请求范围，有事实和法律依据，本院予以支持。二、铺位损失40600元。由于潘伟枝在本案中并未基于双方租赁合同关系而主张铺位可得利益损失，因此一审判决认定涉案铺位的可得利益损失为40600元超出当事人的诉讼请求范围，本院予以纠正。年丰公司上诉主张一审判决认定涉案铺位可得利益损失超出潘伟枝诉讼请求范围，有事实和法律依据，本院予以支持。三、铺位置换违约金58060.8元。涉案补充协议约定，年丰公司在2014年4月1日前置换商铺，逾期置换商铺，其应向潘伟枝支付铺位租金1000元/月，逾期一年的，租金按每年20%递增。据此，该笔款项实为潘伟枝主张的铺位置换租金补偿款。一审判决将其表述为铺位置换违约金不当，本院予以纠正。经核算，一审判决认定年丰公司欠付铺位置换租金补偿款58060.8元并无不当，本院予以维持。综上，年丰公司应向潘伟枝支付截至涉案合同终止履行之日即2019年9月2日的涉案宿舍租金8265.31元、铺位租金补偿款58060.8元。至于年丰公司上诉主张一审判决认定涉案租赁物的损失超过租赁物的价值的问题。经审查，由于本案系租赁合同纠纷，潘伟枝因无法继续承租涉案租赁物所造成的损失与涉案租赁物的价值无关。年丰公司的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，年丰公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初1532号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初1532号民事判决第五项；三、变更广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初1532号民事判决第四项为：佛山市三水年丰投资开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内潘伟枝支付宿舍租金8265.31元、铺位租金补偿款58060.8元；四、驳回潘伟枝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3681元，由上诉人佛山市三水年丰投资开发有限公司负担883元，被上诉人潘伟枝负担2798元。二审案件受理费2687元，由上诉人佛山市三水年丰投资开发有限公司负担1505元，被上诉人潘伟枝负担1182元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二〇年十二月十日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊