河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终6119号上诉人（原审原告）：新乡市演艺有限责任公司，住所地：新乡市红旗区和平大道南段**。法定代表人：张新军。委托诉讼代理人：刘昱良，河南新雅琪律师事务所律师委托诉讼代理人：靳文涛，河南新雅琪律师事务所实习律师被上诉人（原审被告）：牛惠军，男，1968年06月29日出生，汉族，住河南省卫辉市。委托诉讼代理人：王红刚，河南宁鸣律师事务所律师委托诉讼代理人：刘秀琴，河南宁鸣律师事务所律师被上诉人（原审被告）：樊云山，男，1980年12月19日，汉族，住新乡市。上诉人新乡市演艺有限责任公司（以下简称演艺公司）因与被上诉人牛惠军、樊云山房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0703民初1457号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人演艺公司委托诉讼代理人刘昱良、靳文涛，被上诉人牛惠军委托诉讼代理人刘秀琴，被上诉人樊云山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。演艺公司上诉请求：撤销原审判决支持演艺公司原审诉讼请求，本案二审诉讼费均由牛惠军、樊云山承担。本院庭审后，演艺公司自愿撤回关于律师费部分的上诉请求。事实和理由：一、虽然樊云山在原审开庭前两日将私搭乱建部分拆除，但房屋并未加固，旁边的房屋上仍然有搭建的违建。房屋规划设计就是两层，加盖肯定会影响房屋质量，房屋是预制板，质量一般。即使拆除了私搭乱建，给其屋顶、墙体造成的影响仍然存在，目前案涉房屋经营的是培训机构，有大量的老师、学生、家长，使用频率高、学生嬉闹奔跑是常事，一旦因为房屋质量问题引发事故，后果不堪设想。二、《协议》第八条是约定解除合同的条件，否则该条款无任何意义，演艺公司将房屋租赁给牛惠军，而现在是樊云山占用用于经营培训学校，已充分说明牛惠军有转租行为。三、本案应适用《合同法》第二百二十四条，演艺公司可解除合同。牛惠军辩称：一、演艺公司原审起诉前，案涉房屋搭建的房子，已经拆除并恢复原状，牛惠军并没有改变房子结构。二、牛惠军和樊云山是合作经营关系，双方是口头约定，不是租赁关系。对演艺公司的上诉请求应予以驳回。樊云山辩称：一、私搭乱建是因为疫情，5月份拆除，3、4月份一直是疫情，没有拆除。私搭乱建是轻质房屋，不是砖混凝土。二、牛慧军和樊云山是合作关系、朋友关系，租金是共同承担。牛慧军生意比较多，现在主要是樊云山在干。演艺公司向原审法院提出诉讼请求：1、解除演艺公司与牛惠军双方于2017年01月16日签订的《协议》；2、樊云山搬出租赁房屋归还给原告；3、牛惠军支付演艺公司5000元律师费；4、本案诉讼费由牛惠军、樊云山承担。原审法院查明：转企改制后，原市影剧演出公司使用的一宗位于新乡市××路××号院内面积240.4平方米办公用地，按有关文件规定经清产核资后全部由演艺公司管理和使用。2017年01月16日，演艺公司（作为甲方）与牛惠军（作为乙方）签订租赁房屋《协议》一份，该协议主要载明：“一、甲方为乙方提供房屋9间，即原新乡市影剧演出公司办公楼（新乡市卫滨区孟姜女路24号院内）为乙方使用，房内设施、装修及配套设施由乙方自理。二、乙方使用期限为10年，即2017年9月1日至2027年8月30日。三、甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方10000元作为押金。四、乙方应每月向甲方缴纳租金为4500元……八、乙方需按照国家法律、法规合法经营，不得将甲方的房屋财产以转租、转包、转让等形式私自租赁给第三方……十、乙方不得私自改变甲方房屋的建筑结构，并保证甲方的设施、设备的完整无损、无丢失，否则乙方应赔偿损失，赔偿金额包括但不限于设施、设备的维修数额、造成的租金损失、以及甲方为维权而付出的律师费、诉讼费、邮寄费等……”。演艺公司和牛惠军在该协议上签字、盖章。演艺公司称，2019年06月20日牛惠军将房屋转租给樊云山，认为违反了《协议》第八条、第十条规定，并于2020年06月22日，演艺公司向牛惠军邮寄与其解除《协议》的通知函，牛惠军对此不予认可。另查明，位于新乡市××路××院内××型××楼，其中坐西朝东的两层楼（九间房屋）是由演艺公司管理和使用的，另两栋楼不归演艺公司管理和使用。牛惠军系新乡市申旺商贸有限公司的法定代表人。庭审中，演艺公司提交2019年04月13日新乡市申旺商贸有限公司与樊云山签订的《合同》复印件一份，牛惠军对该证据不予认可，樊云山认为该证据与本案无关。原审法院认为：演艺公司与牛惠军于2017年01月16日签订的房屋租赁《协议》是双方当事人真实意思表示，该《协议》为有效合同。在履行合同中，牛惠军有私搭乱建的情形，但演艺公司发出通知后，现已整改、拆除，恢复原状。演艺公司称，牛惠军有转租行为。牛惠军、樊云山对此不予认可，称，双方是合作关系。《协议》中未将转租行为约定为解除合同的条件，也不存在拖欠演艺公司租金的情形，并未导致演艺公司的合同目的不能实现，且演艺公司提交的证据也不足以证明牛惠军有转租行为。因此，演艺公司要求解除其与牛惠军双方于2017年01月16日签订的《协议》、樊云山搬出租赁房屋归还给演艺公司的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，故不予支持。演艺公司要求牛惠军支付其5000元律师费的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：驳回演艺公司的诉讼请求。案件受理费7045元，减半计收3522.5元，由演艺公司承担。本院二审审理过程中，演艺公司提交证据两组，第一组证据为案涉房屋照片，用以证明：案涉房屋有大量的老师、学生、家长，人群密集。使用频率高，一旦因为房屋质量问题或消防问题引发事故，后果不可设想；第二组证据为培训学校整体平面图，用以证明：樊云山和牛慧军签订的租赁协议明显包括演艺公司的房屋，牛慧军转租樊云山是铁的事实。牛慧军发表质证意见称：第一组证据真实性和证明目的都不予认可，证据不显示时间地点拍摄人，也看不出来涉案房屋存在安全隐患；第二组证据真实性和证明目的均有异议，该份证据不显示绘图人制作时间地点，无法证明与本案有关，综上对演艺公司的两组证据局均不认可，也不能证明其证明目的。樊云山发表质证意见称：现场勘验图，不知道绘图人是谁，绘图数据也不准确，对于房屋的层数和面积都有很大出入，演艺公司与牛慧军的租赁协议上是九间房，但是该勘验图显示有400平方，单间房的面积明显不对，对于照片都不确认。本院对演艺公司提交证据的分析意见详见本院认为部分。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，结合双方诉辩意见，本院二审围绕争议焦点分别评述如下：一、关于牛慧军和樊云山之间的关系认定问题。本案中，结合一、二审证据和庭审情况，尤其是2019年04月13日新乡市申旺商贸有限公司与樊云山签订的《租赁协议》，可以认定牛慧军和樊云山之间的关系系转租关系。对于牛慧军和樊云山抗辩所称的合作关系，与上述2019年04月13日《租赁协议》相左，本院对二者的抗辩理由不予采信。二、关于2017年01月16日《协议》应否解除问题。本案中，2017年01月16日《协议》第八条写明：不得私自租赁给第三方。结合上述分析，牛慧军未经演艺公司同意将案涉房屋转租给樊云山，按照上述法律规定，演艺公司有权请求解除合同。此外，结合一、二审证据和庭审情况，樊云山在实际使用案涉房屋过程中，曾在二楼上搭建简易板房，后虽拆除，但亦存在对案涉房屋的不当使用行为。三、关于返还案涉房屋问题。本案中，结合上文分析，2017年01月16日《协议》解除后，樊云山作为次承租人已构成无权占有，应返还案涉房屋。四、关于律师费问题。本案中，演艺公司在本院庭审后自愿撤回此部分的上诉请求，系其对自身权利的处分，本院准予其撤回该部分诉讼请求的上诉，不再另行制作裁定。综上，原审判决未予解除合同不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0703民初1457号民事判决；二、解除新乡市演艺有限责任公司与牛惠军于2017年01月16日签订的《协议》；三、樊云山于本判决生效之日六十日内搬出原新乡市影剧演出公司办公楼并归还给新乡市演艺有限责任公司。一审案件受理费3522.5元，二审案件受理费7045元，均由牛慧军和樊云山负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  赵 斌二〇二〇年十二月十四日书记员  车韩卓