山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1722民初4791号原告：黄凯，男，1987年3月25日出生，汉族，住济南市历下区。委托诉讼代理人：刘世学，山东盛雅律师事务所律师。被告：刘永臣，男，1977年11月17日出生，汉族，住单县。被告：单县嘉鸿建材有限公司，住所地：单县君子路北段路西。统一社会信用代码：91371722349061180N。法定代表人：单衍丽，执行董事。委托诉讼代理人：郭增波，山东荣清律师事务所律师。原告黄凯与被告刘永臣、单县嘉鸿建材有限公司（以下简称嘉鸿公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月14日立案后，依法适用简易程序于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告黄凯及其委托诉讼代理人刘世学、被告刘永臣、嘉鸿公司委托诉讼代理人郭增波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄凯向本院提出诉讼请求：1.要求解除门市房转让协议，判令嘉鸿公司交付其3号楼北区17、18号门市房或返还保证金168000元；2.判令嘉鸿公司返还代黄凯收取的租赁费36000元；3.判令刘永臣对嘉鸿公司的债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由刘永臣、嘉鸿公司负担。事实和理由：2014年6月15日，刘永臣（乙方）与嘉鸿公司（甲方）签订《门市房转让使用协议》，约定甲方将其6号楼北区的17、18号门市转让给乙方刘永臣，乙方向甲方交纳保证金168000元，该房由甲方统一对外租赁，所收租金一并交付给乙方。2018年10月8日，经嘉鸿公司同意，刘永臣将上述门市转让给黄凯，双方签订了房屋转让合同，但嘉鸿公司拒不将该房产交付给黄凯，至今三年的租金没有交付给黄凯。请求支持黄凯的诉讼请求。刘永臣辩称，黄凯所诉属实，但不同意承担连带清偿责任。嘉鸿公司因欠刘永臣钱无力偿还，即用其17、18号门市房抵偿给刘永臣。刘永臣因欠黄凯100000元钱，就将嘉鸿公司抵偿的门市转让给黄凯。转让房屋时，刘永臣、黄凯和嘉鸿公司三方共同达成了协议，黄凯给了刘永臣68000元现金。嘉鸿公司辩称，1、黄凯以合同纠纷起诉，合同具有相对性，嘉鸿公司没有收取黄凯的保证金，要求合同双方之外的嘉鸿公司交付门市或返还保证金没有没有事实和法律依据。2、要求嘉鸿公司返还代其收取的三年租赁费36000元没有事实和法律依据。因为二被告没有约定案涉门市由嘉鸿公司统一对外租赁、收取的租金一并交给刘永臣。自2018年10月8日至今，不过两年时间，黄凯主张三年的租金没有事实依据。3、黄凯要求二被告承担连带责任，没有事实和法律依据。请求驳回黄凯的诉求。黄凯为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：1、刘永臣与嘉鸿公司签订的《门市房转让使用协议》一份。证明目的是2014年6月15日，刘永臣与嘉鸿公司签订协议，由嘉鸿公司将涉案房屋门市转让给刘永臣使用，刘永臣向嘉鸿公司支付用房保证金168000元。双方口头约定合同签订后涉案房屋门市仍由嘉鸿公司统一对外出租，嘉鸿公司每年向刘永臣支付租金12000元。2、黄凯与刘永臣签订的《无房产证房屋转让合同》一份。证明目的是2018年10月8日，经嘉鸿公司同意，刘永臣通过转让方式将从嘉鸿公司获得的涉案门市房及相关合同权利一并转让给黄凯，黄凯取得了刘永臣包括获取租金在内的合同权利。上述证据经刘永臣质证无异议。嘉鸿公司对证据1的真实性无异议，对证据2提出异议。庭审中，刘永臣陈述，《门市房转让使用协议》中的“用房保证金”，实际是拿钱购买的嘉鸿公司的房子，168000元实际是购房款。刘永臣与嘉鸿公司关系一直不错，与黄凯签订《无房产证房屋转让合同》时，刘永臣、黄凯和嘉鸿公司三方口头约定年租金数额是12000元，实际出租房屋时，租金未达到12000元，同时该租金还包含物业费、管理费等费用，嘉鸿公司每年实际给付刘永臣租金7000元-8000元。从2014年6月15日到2018年10月8日，四年期间有一年没有对外出租，嘉鸿公司共给了刘永臣三年的租金。对刘永臣陈述的上述事实，经黄凯质证，除对其陈述的“嘉鸿公司每年实际给付刘永臣租金7000元-8000元”有异议外，其他无异议。嘉鸿公司表示庭后书面回复质证意见。庭审结束后，嘉鸿公司向本院提交说明一份，主要内容是截止到2020年11月30日，嘉鸿公司二年间共收取涉案房租22000元，扣除各种费用后，剩余房租16700元没有支付给黄凯。本院经审查认为，黄凯提交的《门市房转让使用协议》，甲方有嘉鸿公司的盖章及代表人牛兴国的签字，乙方有刘永臣的签字捺印，对协议的真实性本院予以确认。该协议尾部有“同意此房转让，2018.10.8”，并有嘉鸿公司印章及代表人牛兴国的签名，应认定嘉鸿公司同意刘永臣转让协议中的6号楼门市房。黄凯提交的2018年10月8日签订的《无房产证房屋转让合同》，有刘永臣、黄凯的签字捺印，尾部注明“原6号楼更名为3号楼，原址不变”，并加盖嘉鸿公司的印章。该合同与《门市房转让使用协议》相互印证，能够证明上述协议内容均系黄凯与刘永臣、嘉鸿公司的真实意思表示，故对黄凯提交的证据1、证据2的真实性及与本案的关联性予以确认。刘永臣在庭审中的陈述与嘉鸿公司庭审后提交的书面说明部分内容一致，本院对刘永臣及嘉鸿公司陈述内容一致的部分予以确认。根据当事人的举证、质证及双方当事人的无异议的证据，本院确认以下法律事实：2014年6月15日，刘永臣与嘉鸿公司签订《门市房转让使用协议》，主要内容是：嘉鸿公司将其6号楼北区17号、18号门市房转让给刘永臣使用，刘永臣向嘉鸿公司支付用房保证金168000元；该门市房无国有土地证，以政府所签土地出让合同为准；用房所有权及水费、电费归刘永臣，同时收取的用房保证金不予计算；案涉房屋使用期限50年，如有政策拆迁一切补偿归刘永臣所有，50年后房产归刘永臣所有。同时双方口头约定合同签订后涉案房屋门市仍由嘉鸿公司统一对外出租，嘉鸿公司每年向刘永臣支付租金12000元，但应扣除物业费、管理费等费用。协议签订后，涉案房屋有一年没能出租，到2018年10月8日，嘉鸿公司实际给付刘永臣三年房租，年租金7000元-8000元。2018年10月8日，经嘉鸿公司同意，刘永臣与黄凯签订《无房产证房屋转让合同》，将涉案门市房及相关合同权利义务转让给黄凯，但嘉鸿公司一直没有支付给黄凯门市房租金，截止到2020年10月8日，嘉鸿公司拖欠黄凯二年租金16700元。另查明，嘉鸿公司提交的营业执照载明该公司的经营范围包括建材、五金批发零售、房屋租赁等。本院认为，本案争议的焦点是黄凯的诉讼请求是否有事实及法律依据。本案立案案由为租赁合同纠纷，根据本案查明的事实，该案由定性错误，应纠正为合同纠纷。本案中，嘉鸿公司的营业执照载明其经营范围包括房屋租赁，刘永臣与嘉鸿公司签订《门市房转让使用协议》及刘永臣与黄凯签订的《无房产证房屋转让合同》，均系当事人的真实意思表示，且上述合同内容不违反法律的强制性规定，故对上述合同的证据效力予以确认。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”。根据本案查明的事实，嘉鸿公司同意刘永臣将《门市房转让使用协议》转让给黄凯，根据上述法律规定，黄凯取得了刘永臣相对于嘉鸿公司的相应权利义务，嘉鸿公司应按照与刘永臣之间的协议内容全面履行相对于黄凯的权利义务。嘉鸿公司与刘永臣签订《门市房转让使用协议》及口头协议，实际包含了二部分内容，其一是嘉鸿公司与刘永臣之间的门市房买卖合同法律关系，其二是刘永臣与嘉鸿公司之间的房屋委托租赁合同法律关系。其中门市房买卖合同法律关系是协议基础和前提，房屋委托租赁合同法律关系是刘永臣追求的结果。合同法第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”。本案中，黄凯取得刘永臣在上述合同中的权利义务后，嘉鸿公司一直没有支付黄凯房屋租金，时间长达两年之久，明显违反双方的口头约定及上述法律规定。合同法第四百一十条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”。根据上述法律规定，对黄凯要求解除案涉二份合同的请求，本院予以支持。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定，嘉鸿公司因案涉合同取得的“用房保证金”168000元及二年的房屋租金16700元应返还给黄凯。黄凯要求刘永臣承担连带清偿责任的请求没有事实和法律依据，对该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十七条、第四百零四条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决如下：一、单县嘉鸿建材有限公司于本判决生效后十日内返还黄凯购房款168000元、二年的租金16700元；二、驳回黄凯对刘永臣的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4360元，减半收取计2180元，由单县嘉鸿建材有限公司负担1974元，黄凯负担206元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  石永刚二〇二〇年十二月九日书记员  朱 颖