广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1502民初420号原告:林桂兰，女，1959年6月7日出生，汉族，住海丰县**************，身份证号码441************322。委托诉讼代理人：袁远峰，广东思汇律师事务所律师。被告：汕尾市碧桂园房地产开发有限公司，住所地汕尾市区****奎山段东侧顺昌综合楼北梯3楼，统一社会信用代码914***********607B。法定代表人：姚舒扬，执行董事。委托诉讼代理人：虞勋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：何炜宗，男，该公司员工。原告林桂兰与被告汕尾市碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，同年7月29日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人何炜宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告逾期交房的违约金（以原告已缴房款7,730,928元按每日万分之二计算自2016年2月19日至被告履行交房之日止。暂计至起诉日为2,384,218.2元）；2.判决被告立即整改不合格项目（具体以不合格清单为准）至符合交房标准，并将房屋交付原告使用；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2016年2月19日与被告签订《商品房买卖合同》约定原告向被告购买由被告开发的位于汕尾市城区香湖路汕尾碧桂园翠湖峰一街015号联体住宅一幢，面积为766.54平方米，花园面积为1007.73平方米。原告依约向被告支付了房款，被告承诺于2016年3月20日交房使用。2016年3月30日原告收房时发现被告在上述房屋作为铝合金制品厂场地使用，并且在该房屋安置神明等讳忌做法。至今房屋仍然留有铝合金厂的杂物。燃气公司燃气主管道横穿房屋花园，燃气管道及沟渠裸露，燃气总阀门也开在该房屋花园内。而被告拟交付的房屋内多处漏水，大门损坏、门窗损坏、无法开启，门窗玻璃破碎等(具体以不合格清单为准)，房屋完全不符合交付使用的条件，特别是花园中的燃气管道，更是巨大的安全隐患。原告当然拒绝收房，被告当时承诺马上对上述质量问题进行整改。但是至现却迟迟未进行整改，至今无法交房使用，原告多次催促未果。原告认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告依约履行付款义务，被告却迟迟未将符合约定的房屋交付原告使用，其行为已经构成根本性违约，侵犯原告之合法权益，现为维护原告之合法权益，根据相关法律规定，特诉至法院，望法院依法作出判决支持原告之诉请。被告辩称，一、原告的诉讼请求已超过法定的诉讼时效，应驳回其诉讼请求。《民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。根据原告起诉状所称，2016年3月30日，原告前往收楼并发现涉案商品房存在质量问题，即原告于该日已知道其所主张的权利受到损害，至今4年多的时间，原告都未曾行使过其主张的权利，故该主张现已超过法定的诉讼时效。二、我司完全符合法定及约定的交楼条件，即使存在原告所称的问题，也是属于工程保修范围内的质量问题，我司无需承担逾期交楼的违约责任。(一)我司完全符合法定及约定的交楼条件，不需要承担逾期交楼责任。《建筑法》第五十二条规定建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，《商品房买卖合同》约定的交付条件是涉案商品房取得《竣工验收备案表》。2015年6月25日我司已取得《竣工验收备案表》，说明涉案商品房已经验收合格，符合法定及约定的交楼条件，不需承担逾期交付责任。（二）原告提交的现场照片不能证明交付时的状态，不能证明交付时存在门窗损坏的问题。原告声称的门窗损坏问题是起诉时的状态，然而此时已经距离交付时间过去了四年多，在如此长的时间内因为原告疏于打理，房屋存在如窗户无法开启、房屋漏水等情况亦属于正常现象。(三)即使涉案商品房存在原告所称的问题，也是属于工程保修范围内的质量问题，我司无需承担逾期交楼的违约责任。合同附件四第十三条约定“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。2015年6月25日，我司已取得《竣工验收备案表》，涉案商品房已达到合同交付标准;建设部在《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定了门窗翘裂、五金件损坏等问题属于报修范围内的事项，原告以此为借口的行为属于无正当理由拒绝收楼，应当视为我司已按期交房。另外，针对原告提出的合理维修要求，我司也会按照合同约定履行保修义务，积极妥善处理。综上，涉案商品房具备所有交楼条件，原告以存在属工程保修范围的质量问题为由而拒绝收楼而引起的逾期交楼的法律后果由其自行承担，我司无需方承担逾期交房违约责任。三、燃气管道等燃气设施的铺设是经相关政府部门批准并竣工备案的，并不存在安全隐患;即使需要对燃气管道的铺设进行改造，也应由管道燃气经营者负责，而非我司。合同附件四第五条约定“对花园拥有产权或只拥有排他使用权的买受人对花园的使用，除可建筑经出卖人批准的庭园绿化工程外，不得再建造建筑物、构筑物或作其他用途，且自愿同意出卖人在其花园地下或地面铺设或设置经相关政府部门批准的、因建设‘汕尾碧桂园’需要的管线或井盖等，并同意无条件协助出卖人或维修部门进行维护”。《城镇燃气管理条例》第十九条规定“管道燃气经营者对其供气范围内的市政气设施、建筑区划内业主专有部分以外的燃气设施，承担运行、维护、抢修和更新改造的责任。管道燃气经营者应当按照供气用气合同的约定，对单位燃气用户的燃气设施承担相应的管理责任。”事实上，随着天然气的推广与普及，现在使用天然气的小区必然会在小区内安装天然气管网，以便给小区业主提供便捷的燃气服务。从《竣工验收备案表》“工程竣工验收备案文件目录”包含“6.规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件;9.②燃气工程验收文件”可知，燃气管道的铺设是经过相关政府部门批准的，且符合房屋建筑工程竣工验收备案的要求，并不存在安全隐患等问题。再者，如若原告请求对燃气管道等燃气设施进行调整、改造，也应由管道燃气经营者承担相关责任，而非我司。所以，燃气管道等设施符合相关标准并竣工备案，并不存在安全隐患;若原告有调改燃气管道等燃气设施的需求应向管道燃气经营者主张，而非我司。综上，涉案商品房符合法定及约定的交付条件，原告拒绝收楼的后果应由其自身承担，与我司无关，请求法院驳回原告全部诉讼请求。原告对其请求提供的证据并提出证明目的：1.商品房买卖合同及相关附件，证明2016年2月19日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由被告开发的位于汕尾市城区香湖路汕尾碧桂园翠湖峰一街015号联体住宅一幢，面积为766.54平方米，花园面积为1007.73平方米，总价为7,730,928元。被告承诺于2016年3月20日交房使用的事实；2.验收清单、现场照片，证明房屋存在多处质量问题及巨大安全隐患完全达不到交房条件，无法交付使用的事实；3.证实材料，证明原告多次要求碧桂园整改燃气管道，碧桂园口头承诺会要求燃气公司整改燃气管道，2018年期间经碧桂园与燃气公司协商后，燃气公司曾多次派员到现场整改，但是最终没有完成整改，导致房屋至今无法交付的事实；4.微信聊天记录，证明碧桂园林管家发出通知收楼，证实碧桂园至今未将涉案房屋交付原告使用的事实；5.投诉复函，涉案房屋存在燃气管道设计不符合《城镇燃气设计》GB50028－2006，导致房屋至今无法交付的事实；6.民事起诉状，被告方面在起诉原告物业费的起诉状中认可直至2019年12月，涉案房屋未交付原告使用的事实。原告向本院申请证人张泽宽出庭作证，证人出证其是中燃燃气控股有限公司私人施工队的管理人员，其证实2018年期间多次受中燃公司指派前往涉案房屋整改红线内横穿花园的燃气管道，当时原告及碧桂园均派员到现场协商整改事宜，其按照中燃公司的要求将燃气管道移至墙角边，到现在还没有接通，管道至今还在花园中横穿。经质证，被告对证据1三性无异议，对证据2中的验收清单三性均不予认可，该验收清单为原告单方委托第三方公司进行验收，该公司出具了验收清单必然存在利己性和利益驱动性，其结果必然有利于原告，在无法知悉该第三方公司的鉴定资格、鉴定程序、鉴定时间等情况下，对其所作出的所有结论均不予认可；对照片的证明内容及对象有异议，原、被告双方签订的商品房买卖合同对交房的条件及我国建筑法的规定均证明交房的条件为涉案房屋经联合验收合格，事实上我司已在2015年6月25日获取了竣工验收备案表，达到了法定及合同约定的交付条件，因此，该证据所说的证明内容及对象与事实不符，另原告所称门窗问题即使存在，也属于双方签订的商品房买卖合同附录一里面约定的保修范围，原告拒绝收楼是没有事实与法律依据的，因此产生的拒绝收楼的后果应由原告承担。关于燃气管道的问题，燃气管道等燃气设施的铺设是燃气公司经相关部门通过规划、验收及竣工备案，不存在安全隐患；事实上，随着燃气的推广与使用，小区要使用燃气就必不可避免燃气管道要从小区经过的问题，原告关于燃气管道的问题的诉求与事实不符；即使需要对燃气管道的铺设进行改造，也应当根据城镇燃气管理条例的规定由管道燃气经营者负责，此外任何单位及个人均不得侵占、毁损、擅自拆除或移动燃气设施，不得毁损、覆盖、涂改、擅自拆除或移动燃气设施安全警示标志，因此原告的该组证据无法证明其所证明的内容及对象。对证据3就本案所涉及的燃气管道的问题，原、被告以及燃气公司经多次沟通处理，由燃气公司确认方案后与我司进行沟通，我司均予以配合。本案中，管道的建设施工维护管理均是由燃气公司负责，我司在本案中仅有配合的义务而不是责任主体。在涉案商品房符合交付条件后，原告拒绝收楼，应承担责任。对证据4的证明目的和关联性都有异议，首先该份证据仅仅讲述了物业公司催促原告进行收楼的事实，但是本案中的涉案房屋已经在合同约定的交楼时间内达到了法定及约定的条件，原告拒绝收楼的后果应由原告承担。对证据5，证明目的有异议，该份复函已经证实了该燃气管道不符合规范责任主体是燃气公司，而不是我司。根据《城镇燃气管理条例》第19条的规定，原告应向燃气公司主张权利。另外，涉案商品房交付所必须的法定及约定的交付条件已经达成，法律并没有规定燃气管道属于商品房交付所必备的交付条件，原告因此拒绝收楼的责任应由原告承担。对证据6的证明目的有异议，在涉案房屋符合法定及约定的交付条件后，原告拒绝收楼，该责任应由原告承担。被告对其主张提供的证据并提出证明目的：1.企业营业执照副本，证明被告的诉讼主体资格；2.商品房预售许可证，证明被告预售房屋的行为合法、有效；3.《商品房买卖合同》及其附件、附录，证明原、被告之间在意思表示真实一致的情况下所签的商品房买卖合同及其附件、附录真实、合法、有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务；4.竣工验收备案表及规划示意图，证明被告销售给原告的涉案房屋已经经过建设、勘查、设计、施工、监理各家单位竣工验收，并取得了政府部门的验收许可，且是在商品房买卖合同约定的合同交楼日期前经验收合格。经质证，原告对证据1-2均无异议；对证据3真实性无异议，对其不得以保修内容拒收房屋的格式条款的合法性有异议，原告认为这是被告提交的霸王条款，并且是不符合正常的交易逻辑，因为没有收房就不存在保修的概念；对证据4三性均有异议，原告已经提交了相反证据证实涉案房屋旁燃气管道存在重大安全隐患的这一事实。本院对当事人的举证和质证，认证如下：对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，结合其与本案的关联性予以采纳或取舍，并在认定事实中进行认证。经审理查明，2016年2月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：16020067），约定原告向被告购买其开发的汕尾碧桂园翠湖峰一街15号房，该商品房为预售商品房，用途为住宅，建筑层数地上4层，建筑面积767.83平方米，花园面积1007.73平方米，总房款7,730,928元，原告必须在签订《商品房买卖合同》时支付房款240,928元，并向贷款银行办理按揭申请手续，于2016年3月19日前支付房款5,330,000元。被告应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示商品房验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由被告承担。被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》约定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、厨房和外墙面的防渗漏，保修期限5年，保修责任返修；供热与供冷系统，保修期限2个采暖期、供冷期，保修责任返修；电气管线、给水管道，保修期限2年，保修责任返修；排水管道渗漏，保修期限1年，保修责任返修；墙面、顶棚抹灰层脱落，保修期限1年，保修责任返修；地面空鼓开裂、大面积只起砂，保修期限1年，保修责任返修；门窗翘裂、五金损拐，保修期限1年，保修责任返修、更换；保修期限2年，保修责任返修；排水管道堵塞，保修期限6个月，保修责任返修；附注说明业主自行装修改变过的部位及增加的项目不在保修范围。《商品房买卖合同》附件四第十三条约定“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，履行了付款义务。双方约定于2016年3月20日交接涉案房屋，当日原告前往涉案房屋查验，认为被告交付的房屋存在质量问题及安全隐患，遂以该房屋存在质量问题与安全隐患为由，拒绝收楼。事后，双方经多次沟通协商，未能达成一致意见，原告遂以被告逾期交房等为由，向本院起诉，并提出上述诉讼请求。另查明，2015年6月25日，汕尾市住房和城乡建设局对汕尾碧桂园C－4－2地块低层住宅1#－22#总承包工程包括涉案房屋在内核查后，对该项目予以竣工验收备案。汕尾市城区消防救援大队在2020年11月2日给原告的《投诉复函》中确认，涉案房屋存在燃气管道设计不符合《城镇燃气设计规范》GB50028－2006的安全隐患，已责令中燃燃气控股有限公司对该隐患进行整改。上述事实，有原告、被告提供的证据及双方当事人的陈述等在卷佐证。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为，本案案由为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，主体适格，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。关于原告请求被告支付逾期交楼违约金问题。本院认为，根据双方的约定，被告已于2016年3月20日按约定向原告交付房屋，履行了约定的义务，而原告到涉案房屋现场，查验该房屋后，认为房屋内存在多处漏水，大门损坏、门窗损坏、无法开启，门窗玻璃破碎等问题，不予交接。根据《商品房买卖合同》附录一《住宅质量保证书》约定，涉案房屋的漏水、大门损坏、门窗损坏、门窗玻璃破碎等问题属于保修项目，不属于房屋质量问题；因涉案房屋已在汕尾市住房和城乡建设局取得竣工验收备案，符合法定及约定的交付条件。原告认为涉案房屋存在质量问题，应提供相关的证据，但其并未提供相关证据予以证明。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原告对其主张未能提供证据，由其承担举证不能的不利后果。另根据《商品房买卖合同》附件四第十三条约定“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。据此，本院认为被告已于约定的日期向原告交付房屋，不存在逾期交楼的情况；故对原告要求被告支付逾期交楼违约金的请求不予支持。关于原告请求被告整改不合格项目的问题。根据《商品房买卖合同》附件四第十三条约定“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”原告于2016年3月20日收楼时认为被告拟交付的房屋内多处漏水，大门损坏、门窗损坏、无法开启，门窗玻璃破碎等问题，以上问题属工程保修范围的质量问题，原告以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由原告自行承担。据此，原告要求被告整改的请求，诉讼时效应自2016年3月20日起算，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故对其请求予以驳回。关于原告提出涉案房屋燃气管道横穿花园存在安全隐患的问题。根据原告提供的证据，原告已就该问题向汕尾市城区消防救援大队进行投诉，汕尾市城区消防救援大队已于2020年11月2日向原告复函，确认涉案房屋存在燃气管道设计不符合《城镇燃气设计规范》GB50028－2006的安全隐患，已责令中燃燃气控股有限公司对该隐患进行整改。原告提出的该问题不属于被告就涉案房屋整改的项目。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回林桂兰的诉讼请求。案件受理费25,873.75元，由林桂兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审 判 长  陈贵文审 判 员  彭卫强人民陪审员  陈小贤二〇二〇年十二月四日法官 助理  刘玉霞书 记 员  戴 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。