贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终1948号 上诉人（原审被告）：铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司，住所贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇滨江社区滨江花园****楼。 法定代表人：杨昌洲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈德勋，贵州泽富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严波，贵州泽富律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：松桃福明房地产开发有限公司，住所贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇东城新区滨江花园****楼松桃大厦。 法定代表人：李当明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李彦霖，贵州中创联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄佳，贵州中创联律师事务所律师。 上诉人铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司（以下简称武投公司）因与被上诉人松桃福明房地产开发有限公司（以下简称福明公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2020）黔0628民初624号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人武投公司的委托诉讼代理人陈德勋、严波、被上诉人福明公司的委托诉讼代理人李彦霖、黄佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武投公司上诉请求：1．撤销贵州省松桃苗族自治县人民法院（2020）黔0628民初624号民事判决主文第一项，并依法改判为上诉人支付被上诉人购房款2,829,738元；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、根据合同的权利义务对等原则，上诉人不应当支付被上诉人违约金。双方签订的C1-11-12号房的《商品房买卖合同》中约定：上诉人在合同签订当日一次性向被上诉人支付购房款，产权证在五年内办妥，逾期付款的按照每日万分之三向被上诉人支付违约金。而关于在转移登记约定中，被上诉人应当在案涉房屋交付使用180日内为上诉人办理产权证书，逾期办证则不承担违约责任。前述约定，实为加重对方责任，免除己方责任的格式条款，有违公平原则。根据合同的权利义务对等原则，被上诉人应当承担案涉房屋逾期办证与逾期付款相对等的违约责任。二、一审法院认定事实错误。（一）双方在签订上述合同后，至今未收到被上诉人办理产权转移登记的通知或相关文书。（二）从双方签订的《商品房买卖合同》的内容来看，该合同并未有明确或关于签订时间的记载以及付款时间的约定，一审法院便主观臆断合同的签订时间及付款时间，系事实认定错误，严重损害了上诉人的合法权益。 被上诉人福明公司二审答辩称：一审判决适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。 福明公司向一审法院起诉请求：1．判令武投公司向福明公司支付购房款4,429,738元；2．判令武投公司向福明公司支付因其逾期支付购房款所产生的违约金（违约金以4,429,738为计算基数按日万分之二，从2012年12月28日计算至购房款付清时止）；3．本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：武投公司系国有独资企业，股东为松桃苗族自治县人民政府，于2004年3月9日成立，曾用名：松桃苗族自治县国有资产投资经营有限公司、松桃苗族自治县武陵山投资经营有限公司。 福明公司与武投公司先后订立了11份《商品房买卖合同》，具体如下： 2009年12月21日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（松桃大厦6至7层商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园D区松桃大厦6、7层商铺，建筑面积3040㎡，商品房单价按建筑面积计算1,500元/㎡，总金额4,560,000元，未约定付款方式及付款时间。同日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（松桃大厦8至13层商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园D区松桃大厦8、9、10、11、12、13层商铺，建筑面积9120.06㎡，商品房单价按建筑面积计算1,500元/㎡，总金额13,680,090元，约定签合同当日一次性付清13,680,090元。上述商铺均已交付，并由武投公司实际使用。 2010年12月8日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（松桃大厦4至5层商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园D区松桃大厦4、5层商铺，建筑面积4733.22㎡，商品房单价按建筑面积计算2,600元/㎡，总金额12,306,372元，约定签合同当日一次性付商铺款12,306,372元。上述商铺未交付，且产权登记在福明公司名下，并由福明公司使用。 2012年4月17日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（B7-1-103号商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园B区B7-1-103号商铺，建筑面积131.6㎡，商品房单价按建筑面积计算8,000元/㎡，约定签合同当日一次性付款1,052,800元。同日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（B7-2-201号商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园B区B7-2-201号商铺，建筑面积377.08㎡，商品房单价按建筑面积计算2,996.71元/㎡，约定签合同当日一次性付款1,130,000元，逾期付款责任：（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计的逾期应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖同意后，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金。上述商铺均已交付，并由武投公司实际使用。 2012年12月28日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（C1-9A.9B号商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园C1-9A.9B号商铺，建筑面积1095.53㎡，商品房总价10,128,175元，采取一次性付款，于2013年1月4日前付清全部房款。同日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（C1-11-12号商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园C1-11-12号商铺，建筑面积522.99㎡，商品房总价4,835,043元，采取一次性付款，于2013年1月4日前付清全部房款。同日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（C1-110号商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园C1-110号商铺，建筑面积122.21㎡，商品房总价1,466,520元，采取一次性付款，付款时间约定为2014年。上述商铺均已交付，并由武投公司实际使用。 2014年3月14日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》，合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园C2-1-103号商铺，建筑面积1419.54㎡，商品房总价款14,053,446元，采取一次性付款，付款时间2014年。逾期付款责任：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。同日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（C2-3-1号商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园C2-3-1号商铺，建筑面积146.01㎡，商品房总价1,445,499元，采取一次性付款，付款时间约定为2014年。同日，福明公司与武投公司订立《商品房买卖合同》（C2-3-2号商铺），合同约定：武投公司购买福明公司开发的滨江花园C2-3-2号商铺，建筑面积391.06㎡，商品房总价1,955,300元，采取一次性付款，付款时间约定为2014年。上述商铺均已交付，并由武投公司实际使用。 武投公司向福明公司支付的购房款如下： 2009年12月22日，武投公司向福明公司支付购房款350万元，武投公司的记账凭证科目为松桃大厦6至13层购房款（购房款清单第六项）。 2010年2月4日，武投公司向福明公司支付购房款1,000万元，武投公司的记账凭证科目为松桃大厦6至13层购房款（购房款清单第七项）。 2011年1月18日，福明公司向武投公司出具《购房款清单》，载明：一、2007年12月收松桃县东城新区管委会购房定金200万元；二、2008年10月收松桃县民政局购房款70万元；三、2009年10月收松桃县民政局购房款70万元；四、2008年11月收松桃县人口与计划生育局购房款40万元；五、2008年12月收松桃县人口与计划生育局购房款20万元；六、2009年12月收松桃县国有资产管理有限公司购房款350万元；七、2010年4月福建红建工程有限公司松桃分公司代收购房款1,000万元；八、共计收到松桃大厦购房款1,750万元；九、应计松桃大厦8层购房款8＊1520＊1500=1,824万元；十、尚未收到松桃大厦购房款74万元。 2011年1月20日，武投公司向福明公司支付购房款及空调安装费共计304万元，其中购房款74万元，空调安装费230万元。 2013年1月4日，武投公司向福明公司支付购房款1,200万元。凭证记载用途为付购房款，收据记载为1号楼门面。 2013年10月21日，国家开发银行贵州省分行发出《贷款到期通知书》，载明：借款人武投公司，贷款总额1,060万元；担保人福明公司，已还贷款0；合同号：5210201201200013706，贷款余额1,060万元；国家开发银行贵州省分行盖章处注明：根据贵单位与国家开发银行签订的相关借款合同，贵单位应于2013年12月4日前归还国家开发银行贷款本金1,060万元，请接到本通知后，抓紧安排资金来源，按期归还国家开发银行贷款利息。同时备注：松桃县东城新区综合市场第十一批商户流动资金贷款。 2013年12月4日，福明公司与武投公司订立《贷款转借合同》，合同约定：借款人福明公司，转借人武投公司，由于福明公司资金周转困难，无法按期归还国家开发银行贵州省分行的东城新区商户流动资金第十一批贷款本金660万元。经双方多次协商，我公司同意把从松桃苗族自治县借销社利丰社员股金服务部借来的贷款500万元转借给福明公司，并由其承担还本付息和借款手续费等费用。另160万元由转借人代付，并冲抵应付借款人的购房款。经双方协商一致，特订立贷款转借合同。第一条贷款转借种类为流动资金借款。第二条贷款转借用途为归还国家开发银行贵州省分行的东城新区商户流动资金第十一批贷款本金。第三条贷款转借金额为500万元。第四条贷款转借期限为3月，自2013年12月3日至2014年3月3日止，利息按《松桃苗族自治县供销社利丰社员股金服务部社员股金调剂合同书》约定的利率按月支付，手续费20,000元一次性付清。第五条还款，借款人应当按本合同约定支付利息，借款到期，一次还清本金。合同还对其他权利义务作了约定。同日，武投公司向国家开发银行贵州省分行转账1,075.688万元（其中本金1,060万元，利息15.688万元），项目名称：松桃县东城新区综合市场第十一批商户流动资金贷款。 一审法院认为，本案争议焦点有三：一是武投公司是否欠付福明公司所购商铺购房款；二是武投公司是否存在延付房款构成违约；三是武投公司能否用借款抵扣房款。 一、武投公司是否欠付福明公司所购房屋款项的问题。（1）福明公司对其出具的《购房款清单》第一、二、三、四、五项购房款共计金额400万元有异议，认为该款项并非武投公司所支付的已购房屋款。一审法院经审查认为，《购房款清单》系福明公司于2011年1月18日向武投公司所出具，该清单明确载明了．福明公司已收到的购房款为1,750万元，未收到的购房款为74万元，清单总计应收购房款1,824万元与当事人双方订立的松桃大厦6至7层及8至13层商铺《商品房买卖合同》约定的单价及面积相吻合，且在出具上述《购房款清单》的第2日即2011年1月20日，武投公司并向福明公司支付了购房尾款74万元，上述证据间相互印证，足以形成闭合链，故应当认定以上款额系武投公司购买福明公司松桃大厦6至7层及8至13层商铺所付。（2）武投公司向福明公司支付的购房款1,200万元如何认定的问题。武投公司认为该款是用于支付松桃大厦4、5层商铺，而福明公司主张该款系用于支付C1-9A.9B、C1-110商铺。一审法院认为，松桃大厦4、5层商铺虽然双方订立了《商品房买卖合同》，但从订立合同至今近10年间，该商铺既没有交付武投公司使用也没有办理过户登记，显然不符合日常交易习惯。相反，C1-9A.9B、C1-110商铺不仅已交付武投公司使用，还办理了过户登记，综合收据记载，应当认定上述购房款1,200万元为支付C1-9A.9B商铺（总价款10,128,175元）及C1-110商铺（总价款1,466,520元）的价款，并将扣减后剩余的购房款405,305元用作支付C1-11-12商铺房款较为符合双方交易事实。（3）《贷款转借合同》提及的160万元如何认定的问题。一审法院认为，武投公司提交的《贷款转借合同》、国家开发银行特种转账凭证、国家开发银行利息清单及贷款到期通知书等证据能够形成证据链条，相互印证，并结合双方交易习惯，应认定武投公司于2013年12月4日已向福明公司支付购房款160万元，该款如何抵扣，一审法院结合该款项的支付时间及双方签订的《商品房买卖合同》分析认为，该购房款160万元应当用于抵扣C1-11-12号商铺（总价款4,835,043元）。 关于武投公司主张商铺置换的问题。武投公司抗辩该公司系用松桃大厦4、5层置换向福明公司购买的C2-1-103、C2-3-2、C2-3-1号商铺，但经查，双方并未就置换事宜达成合意，武投公司也没有提交充分证据证明其上述主张，且松桃大厦4、5层房屋仍登记于福明公司名下并由该公司实际使用，而C2-1-103、C2-3-2、C2-3-1号商铺产权已登记在武投公司名下并由其使用。根据《民诉法解释》第90条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对武投公司提出的置换抗辩事由不予采纳。 综上，福明公司与武投公司签订的《商品房买卖合同》（B7-2-201号商铺）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同，受法律保护，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。按合同约定，松桃福明公司已向武投公司交付了B7-2-201号商铺，而武投公司现尚欠福明公司滨江花园B7-2-201号商铺购房款1,130,000元未付，故福明公司请求武投公司支付购房款1,130,000元符合法律规定，一审法院予以支持。 二、福明公司主张违约金应否支持的问题。根据《商品房买卖合同》（B7-2-201号商铺）约定，签合同当日一次性付款，故一审法院支持从2012年4月18日起以所欠购房款1,130,000元为基数按《商品房买卖合同》约定的日万分之三计算违约金至购房款付清之日止。 三、武投公司能否用借款抵扣房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款的规定，主张抵销权，必须符合：（1）双方当事人互负明确的债务；（2）双方的债务均届清偿期；（3）双方的债务种类相同三个条件。首先，本案系商品房买卖合同关系，而武投公司主张的借款系另一法律关系，且双方曾因借款纠纷诉至法院，现该案已上诉至贵州省高级人民法院，故双方互负债务并不明确；其次，福明公司对武投公司提出的借款并不认可，且武投公司主张的借款项目及借款次数较多，法律关系复杂，也不宜一并处理予以抵扣。因此，武投公司行使抵销权不能成立，武投公司就相关借款，可另案处理。同时，武投公司提出福明公司存在逾期办证违约情形，但在本案中武投公司并未提起反诉，故在本案中不予处理，武投公司可另案起诉。 综上所述，福明公司请求由武投公司按照合同约定支付购房款及部分违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司于本判决生效后十五日内支付松桃福明房地产开发有限公司购房款2,829,738元及违约金（分段计算：第一段以4,429,738元购房款为基数从2013年1月5日起按日万分之二计算违约金至2013年12月4日，第二段以2,829,738元购房款为基数从2013年12月5日起按日万分之二计算违约金至所欠购房款付清时止）；二、驳回福明公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人双方均未提交新证据。对一审查明的事实，二审予以确认。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：一审判决违约金是否过高，应否予以调整。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，人民法院依法调整违约金的前提，是违约方先行提出调整违约金的请求，然而武投公司在一审及二审中均认为福明公司存在逾期办证的违约行为，应当承担同等违约责任，从而主张武投公司不应支付逾期付款违约金，并未请求人民法院对违约金进行调整。退一步说，违约金以损失为基础，武投公司长期占有使用案涉房屋，但从合同约定的付款之日，至今未完全支付购房款，已给福明公司造成巨大损失，即便武投公司请求人民法院调整违约金数额，其亦未举证证明福明公司主张的违约金明显高于所造成的损失，因而一审法院对违约金的处理并无不当，武投公司所持不应支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。另外，武投公司在一审中并未就逾期办证问题提出反诉，该请求不属于二审处理范围，武投公司可另行主张权利。 综上所述，上诉人武投公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19,904元，由铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐正洪 审判员  田 芳 审判员  向 前 二〇二〇年十二月八日 法官助理李正雷 书记员伍昊