广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2960号 上诉人（原审被告）：姚丽婷，女，1988年7月2日出生，汉族，住桂平市。 被上诉人（原审原告）：陈雄，男，1988年8月8日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：黄宝炜，桂平市绣州法律服务所法律工作者。 上诉人姚丽婷因与被上诉人陈雄不当得利纠纷一案，不服广西桂平市人民法院（2020）桂0881民初3400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 姚丽婷上诉请求：1.撤销（2020)桂0881民初3400号判决书，驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：陈雄认购由万德米业公司开发的位于桂平市江北开发区的“鑫炎•梧桐院”的房屋，由姚丽婷为其提供购房服务。经姚丽婷介绍后，2019年2月17日，陈雄的妻子叶文映与万德米业公司签订了《认购协议书》，约定：叶文映认购“鑫炎•梧桐院”12号楼802号房，实际认购单价5807.74元，实际认购总价622241元；付款方式为银行按揭付款，购房定金20000元须于签署本认购协议书时付清；认购方签订本认购协议书后，出卖人原则上不接受认购方任何的更名、加名、减名、或换房的申请。《认购协议书》签订后，陈雄依约支付了定金20000元。之后，因陈雄不喜欢上 述认购的房屋，要求换房，姚丽婷全力为其做好各方面购房服务，并为其取消了认购房屋所支付的有关费用，经姚丽婷推广、介绍，陈雄看上8号楼1单元2002号房。但该房属于投资房，投资人高蓓蓓已于2018年6月24日认购了该房屋，通过姚丽婷的沟通协调，姚丽婷为陈雄办理转认购服务，并办通相关转认购手续。姚丽婷已明确告知陈雄，该房屋是别人的投资房，可按原价转卖，但要收取差价款30000元，作为原投资者和提供置业服务姚丽婷的介绍费、服务费、转让费等。这是《认购协议》之外陈雄、姚丽婷达成的协助转让认购口头协议。陈雄已经知道8号楼1单元2002号房是别人的投资房，其基于自愿，以自己的名义与万德米业公司签订《认购协议书》。综上，姚丽婷已为陈雄由认购12号楼802号房，转为认购由其他投资者认购的8号楼1单元2002号房的转让认购服务，至此，姚丽婷与陈雄达成的口头转让认购服务协议已履行完毕。作为中介差价款的30000元是姚丽婷的劳动所得。至于陈雄与万德米业公司商品房预约合同纠纷一案，与姚丽婷为陈雄提供的商品房转让认购服务无关。 一审法院混淆了不同套房之间的差价和同一套房不同时间产生的差价的概念。不顾事实认定上诉人所出具的收条 中载明的差价是不同套房“鑫炎•梧桐院”12号楼802号房 和“鑫炎•梧桐院”8号楼1单元2002号房的差价。一审期 间，上诉人已经提交了证据证明上诉人后面提供转认购服 务，是为已认购了“鑫炎•牾桐院”8号楼1单元2002号房 的投资者高蓓蓓转卖房子，为被上诉人从投资者高蓓蓓处转 认购房子，而不是直接从桂平市万德米业有限责任公司认购 房子。上诉人在一审期间也已出具了证据证明了“鑫炎•梧桐院”8号楼1单元2002号房是投资者高蓓蓓已于2018年6月24日认购了房子。 综上，一审法院认定的事实混淆了不同套房间的差价和同一套房不同时间的差价的概念，属于认定事实不清，证据不足。上诉人为被上诉人提供转认购他人的投资房服务，已明确告知投资者需要收取投资收益，即经过一段时间 后房地产涨价，房屋所产生的收益，包括一些转认购服务费。被上诉人已明确知晓，并自愿支付了30000元同一套房子不同时间产生的差价。上诉人和被上诉人所达成的口头服务协议也是一种协议，双方已基于自愿达成协议，且协议合法有效，应受法律保护。上诉人已为被上诉人提供了商品房转认购服务，尤其是别人投资的商品房转让认购服务，并已帮助陈雄完成相关转让认购手续，双方基于公平自愿达成的转让认购服务口头协议，双方均已履行完毕。因此，被上诉人无理由要求上诉人退回同一套房的不同时间的购房差价。 被上诉人陈雄辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 陈雄向一审法院起诉请求：判令被告返还购房差价款30000元给原告。 一审法院认定事实：2019年2月17日，陈雄的妻子叶文映与万德米业公司签订《鑫炎·梧桐院认购协议书》，经办人为本案姚丽婷，主要内容有：叶文映认购万德米业公司的位于桂平市江北开发区“鑫炎·梧桐院”12号楼802号房，折后实际认购单价为每平方米5807.74元，实际认购总价为622241元；购房定金20000元须于签署本认购协议时付清；如需变更姓名、房号或转换付款方式，须经出售方同意，并一次性缴纳每套不低于20000元的更名手续费。协议签订当日，陈雄的妻子交纳了定金20000元给万德米业公司。 2019年7月24日，陈雄与万德米业公司签订《鑫炎·梧桐院认购协议书》，经办人为姚丽静，主要内容有：陈雄认购万德米业公司的位于桂平市江北开发区“鑫炎·梧桐院”8号楼1单元2002号商品房，折后实际认购单价为每平方米5827.93元，实际认购总价为667065元；购房定金20000元须于签署本认购协议时付清；如需变更姓名、房号或转换付款方式，须经出售方同意，并一次性缴纳每套不低于20000元的更名手续费。同时，万德米业公司将上述陈雄妻子交纳的20000元定金收据，变更时间为2018年4月28 日的收款收据，作为陈雄认购8号楼1单元2002号房的定金。签订协议当日，姚丽婷向陈雄收取购房差价款30000元。 陈雄因与万德米业公司商品房预约合同纠纷，曾向法院起诉，主张解除双方签订的认购协议书，万德米业公司双倍返还定金共40000元和支付购房差价款30000元给陈雄。该院作出（2020）桂0881民初282号民事判决，判决万德米业公司双倍返还定金共40000元给陈雄。该生效判决还确认以下法律事实：姚丽婷收取购房差价款行为，不是执行万德米业公司的职务行为，陈雄请求万德米业公司返购房差价款没有事实依据。 法院认为，姚丽婷向陈雄出具的收条载明所收取的30000元为“购房差价款”，但是，姚丽婷只是万德米业公司的销售人员，无权收取差价款，且万德米业公司已向陈雄收取由购买“鑫炎·梧桐院”12号楼802号房变更购买8号楼1单元2002号房的差价款，姚丽婷收取陈雄的30000元购房差价款没有法律依据，取得了不当利益，陈雄请求姚丽婷返还该购房差价款，符合法律规定，该院予以支持。姚丽婷认为陈雄、姚丽婷属于居间合同关系，其为居间人，所收取的费用属于居间人服务费和补偿原购房人的费用，未能提供证据证明，法院不予采信。综上所述，陈雄的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，判决：姚丽婷返还购房差价款30000元给陈雄。案件受理费550元，适用简易程序减半收取275元（陈雄已预交），由姚丽婷负担。 本案二审期间，上诉人姚丽婷提供了三份证据，第一份是《特殊申请表》，拟证明首付分期之类都需要申请领导批示。第二份为《企业查》，拟证明法人是批准了涉案房源的转认购。第三份证据是《委托书》，拟证明涉案房是投资房。陈雄对姚丽婷提供的三份证据均有异议。对第一份证据，陈雄认为就算有这份申请也证明不了上诉人收取差价款合法。对第二份证据，陈雄认为没有关联性。对第三份证据，陈雄认为这只是一个证人证明，证人没到庭无法核实真假。与上诉人收取差价款也没有关联。 对上诉人姚丽婷提供的证据，本院结合案件的其他证据材料予以综合评判。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。故本案姚丽婷收取陈雄的30000元是否属于不当得利，确定的前提是有没有合法根据。第一，上诉人姚丽婷主张与陈雄达成了协助转让认购口头协议，作为中介差价款的30000元是姚丽婷的劳动所得，属介绍费、服务费、转让费等。但姚丽婷向陈雄出具的收条载明所收取的30000元为“购房差价款”。本案没有证据证明姚丽婷与陈雄达成居间口头协议，姚丽婷收取陈雄的30000元属居间服务等费用，对此，姚丽婷应该承担举证不能的责任。第二，姚丽婷是否有权收取差价款？经查，本案姚丽婷收取陈雄30000元时，属于万德米业公司的销售人员，没有万德米业公司授权，显然无权收取差价款占为自己所有。第三，就本案而言，退一步说，即使双方存在居间口头协议，但最终未能促成陈雄与开发商签订8号楼1单元2002号房商品房预售合同，根据中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。所以，一审认定姚丽婷收取陈雄30000元“购房差价款”没有合法依据，属于不当得利正确，本院予以确认，姚丽婷的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，姚丽婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人姚丽婷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 莫学平 审 判 员 李庚华 审 判 员 黄 奔 二〇二〇年十二月二日 法官助理 吴一文 书 记 员 黎彦妍