沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初2837号 原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行，统一社会信用代码：912101008177409434，住所地沈阳市浑**新隆街**。 负责人刘越，系该行行长。 委托代理人陈刚、逄景佳，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。 被告滕文涛，男，1981年4月21日出生，汉族，住辽宁省建平县（未到庭）。 被告沈阳龙彪房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91210100742744164L，住所，住所地沈阳市东陵区白塔街**div> 法定代表人曹桂英，系该公司执行董事兼经理。 委托代理人王兴立，男，1967年5月16日出生，汉族，住沈阳市东陵区。 被告铁岭吉嘉物业管理有限公司，统一社会信用代码：91211221318682590G，住所地辽，住所地辽宁省铁岭市铁岭县阿吉镇阿吉村v> 法定代表人康晓功，系该公司执行董事兼经理。 委托代理人王兴立，男，1967年5月16日出生，汉族，住沈阳市东陵区。 被告沈阳龙城网络科技有限公司，统一社会信用代码：91210112746467221F，住所地沈，住所地沈阳市东陵区白塔镇塔南村v> 法定代表人吴素成，系该公司执行董事兼经理。 委托代理人王兴立，男，1967年5月16日出生，汉族，住沈阳市东陵区。 被告沈阳市五丰养殖专业合作社，统一社会信用代码：93210112MA0P485W7N，住所地沈，住所地沈阳市东陵区李相街道南岭村v> 法定代表人范龙彪，系该合作社执行董事兼经理。 委托代理人王兴立，男，1967年5月16日出生，汉族，住沈阳市东陵区。 被告沈阳大千影视文化有限公司，统一社会信用代码：91210112769580753B，住所地沈，住所地沈阳市浑**世纪路**（****）v> 法定代表人范龙彪，系该公司执行董事兼经理。 委托代理人王兴立，男，1967年5月16日出生，汉族，住沈阳市东陵区。 被告沈阳龙彪铝业装修工程有限公司，统一社会信用代码：91210112701940871A，住所地沈阳市东陵区白，住所地沈阳市东陵区白塔街**v style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人白庆伟，系该公司执行董事兼经理。 委托代理人王兴立，男，1967年5月16日出生，汉族，住沈阳市东陵区。 被告铁岭锦龙房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9121122157091041X1，住所地辽宁省铁岭县阿吉镇，住所地辽宁省铁岭县阿吉镇阿吉村style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人范龙虎，系该公司执行董事兼经理。 委托代理人王兴立，男，1967年5月16日出生，汉族，住沈阳市东陵区。 被告范龙彪，男，1964年9月15日出生，汉族，住沈阳市东陵区。 委托代理人王兴立，男，1967年5月16日出生，汉族，住沈阳市东陵区。 原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行（以下简称：建行浑南支行）与被告滕文涛、沈阳龙彪房地产开发有限公司（以下简称：龙彪开发公司）、铁岭吉嘉物业管理有限公司（以下简称：吉嘉物业公司）、沈阳龙城网络科技有限公司（以下简称：龙城科技公司）、沈阳市五丰养殖专业合作社（以下简称：五丰合作社）、沈阳大千影视文化有限公司（以下简称：大千影视公司）、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司（以下简称：龙彪装修公司）、铁岭锦龙房地产开发有限公司（以下简称：锦龙开发公司）、范龙彪金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月28日受理后，依法由审判员任玲玲担任审判长并主审，与审判员张翼飞、人民陪审员宋凤霞组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行浑南支行委托代理人陈刚，被告龙彪开发公司、吉嘉物业公司、龙城科技公司、五丰合作社、大千影视公司、龙彪装修公司、锦龙开发公司、范龙彪委托代理人王兴立到庭参加诉讼。被告滕文涛经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行浑南支行诉称，2016年11月9日，该行与被告滕文涛签订《个人住房（商业用房）借款合同》1份，约定滕文涛借款220,000.00元，用于购买位于沈阳市东陵区.75平方米房屋，借款期限自2016年12月1日起至2028年12月1日止；贷款利率为月利率，借款逾期，罚息利率在合同执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人以其购买的房产提供抵押担保，并且办理抵押权预告登记；保证人提供连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已经办妥而且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；借款人不按合同约定足额偿还借款本息或者其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，行使担保权利。合同签订后，原告建行浑南支行依约向被告滕文涛发放贷款，但是滕文涛未按约定偿还贷款，截至2018年8月29日尚欠建行浑南支行贷款本金197,807.65元，利息1,556.95元、本金罚息10.97元、利息罚息4.64元。提请法院判令解除原告建行浑南支行与被告滕文涛签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；由被告滕文涛偿还借款本金197,807.65元，利息1,556.95元、本金罚息10.97元、利息罚息4.64元（以上利息、罚息计算至2018年8月29日，2018年8月29日之后的利息、罚息按照借款合同约定计算至实际给付之日止）；由原告建行浑南支行对被告滕文涛提供的位于沈阳市东陵区64.75平方米的抵押房产享有优先受偿权；由被告龙彪开发公司、吉嘉物业公司、龙城科技公司、五丰合作社、大千影视公司、龙彪装修公司、锦龙开发公司、范龙彪，对被告滕文涛的应付款项在借款合同约定的保证范围内承担连带偿还责任；由被告方共同承担原告建行浑南支行支出的律师费10,879.00元；由被告承担案件受理费用。 原告建行浑南支行提供如下证据： 1、原告建行浑南支行与被告滕文涛于2016年11月9日签订的《个人住房（商业住房）借款合同》、沈阳市房屋登记中心于2016年11月25日颁发的《预告登记证明》、建行浑南支行于2016年12月1日开具的《个人贷款支付凭证》各1份，用以证明建行浑南支行已经向滕文涛发放贷款，并且办理预购商品房抵押权预告登记； 2、中国建设银行个人贷款对帐单（附网络员工渠道整合平台客户管理结算试算信息截屏影印件）1份，用以证明截至2018年8月29日，被告滕文涛共计拖欠原告建行浑南支行借款本金197,807.65元，利息1,556.95元、本金罚息10.97元、利息罚息4.64元； 3、原告建行浑南支行与被告龙彪开发公司于2018年签订的《商品房销售贷款合作补充协议》1份，被告龙彪开发公司、吉嘉物业公司、龙城科技公司、五丰合作社、大千影视公司、龙彪装修公司、锦龙开发公司、范龙彪于2018年4月17日分别向建行浑南支行出具的《担保承诺函》8份，用以证明被告范龙彪自愿与其经营管理的企业共同为被告滕文涛的借款提供无条件、不可撤销的连带责任担保。被告龙彪开发公司、吉嘉物业公司、龙城科技公司、五丰合作社、大千影视公司、龙彪装修公司、锦龙开发公司以及范龙彪本人，分别向原告建行浑南支行出具《担保承诺函》，保证范围为借款本金、利息（包括罚息）及建行浑南支行为实现债权而发生的相关费用，保证期间至贷款全部结清之日止； 4、原告建行浑南支行与北京市中银（沈阳）律师事务所（以下简称：中银律师所）于2018年11月3日签订的《个人类贷款诉讼清收委托代理协议》、中国建设银行单位客户专用回单（附个人类贷款律师费明细）、中国建设银行网上银行电子回执各1份，用以证明建行浑南支行因为此次针对被告滕文涛的诉讼支出律师费10,879.00元。 被告滕文涛没有提出答辩。 被告龙彪开发公司、吉嘉物业公司、龙城科技公司、五丰合作社、大千影视公司、龙彪装修公司、锦龙开发公司、范龙彪辩称，作为借款担保人可以在保证范围内就被告滕文涛的借款承担连带偿还责任。 被告滕文涛、龙彪开发公司、吉嘉物业公司、龙城科技公司、五丰合作社、大千影视公司、龙彪装修公司、锦龙开发公司、范龙彪均未提供证据。 经审理查明，2016年11月9日，原告建行浑南支行与被告滕文涛签订《个人住房（商业用房）借款合同》1份，滕文涛因为购买位于沈阳市东陵区的房屋（建筑面积64.75平方米，总计价款321,760.00元），向建行浑南支行贷款220,000.00元，约定借款期限自2016年11月9日起至2028年11月9日止，实际履行的合同起始日期为2016年12月1日，合同到期日期为2028年12月1日，即144个月；贷款执行月浮动利率，自起息之日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整之日当日的基准利率，每个利率调整之日调整一次；借款逾期(借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息)的，罚息利率为合同执行贷款利率的水平上上浮50%；还款采用等额本息还款方法,在合同签订时的贷款利率水平下,每月归还本息金额为2,023.74元；合同采用保证担保和抵押担保方式，被告龙彪开发公司提供保证担保，保证责任期限至办妥抵押预告登记时止，保证范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应当向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但是不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；抵押财产为借款人所购房屋，建行浑南支行作为抵押权人的房屋登记费用由贷款人承担，对与借款有关的费用（包括但是不限于登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用），其中建行浑南支行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但是不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担；借款人未按合同约定时限足额偿还借款本息或者其他应付款项的，建行浑南支行可以宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿贷款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金；对于借款人未能按时还清任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按照合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的计息方式计收罚息。合同签订后，原告建行浑南支行如约于2016年12月1日向被告滕文涛发放贷款220,000.00元，汇入滕文涛指定的被告龙彪开发公司账户（账号：21×××81）。合同履行过程中，被告滕文涛没有按期偿还借款本金和利息，截至2018年8月29日欠付原告建行浑南支行借款本金197，807.65元，利息1,556.95元、本金罚息10.97元、利息罚息4.64元。原告建行浑南支行催要未果，故起诉来院。 另查明，被告滕文涛向原告建行浑南支行办理贷款过程中，建行浑南支行就案涉房屋申请预购商品房抵押权预告登记，沈阳市房屋登记中心于2016年11月29日颁发沈房预中心字第××号《预告登记证明》，预告登记权利人：建行浑南支行，预先登记义务人：滕文涛，抵押面积：64.75㎡，债权数额：220,000.00元，抵押登记期限：自2016年11月9日起至2028年11月9日止，该房屋在办理商品房转移登记的同时设立抵押权。 再查明，原告建行浑南支行与被告龙彪开发公司于2018年签订《商品房销售贷款合作补充协议》，龙彪开发公司自愿在建行浑南支行承诺的贷款额度内，对包括被告滕文涛在内的每一位购房人向建行浑南支行的借款提供无条件、不可撤销的连带责任担保，保证金额为借款人的贷款本金、利息（包括罚息）及建行浑南支行为实现债权而发生的有关费用（包括但是不限于处分抵押物费用等），至贷款全部结清之日止。被告锦龙开发公司于2017年10月27日，被告龙彪开发公司、吉嘉物业公司、龙城科技公司、五丰合作社、大千影视公司、龙彪装修公司、范龙彪于2018年4月17日，分别向原告建行浑南支行出具《担保承诺函》，自愿为沈阳市东陵区全运路420-2号“龙盛家园”项目涉及的全部个人住房贷款合同的履行承担连带责任保证，承诺根据建行浑南支行的要求随时偿还该项目涉及的欠款本息，直至贷款全部结清为止。 又查明，2018年11月3日，原告建行浑南支行为实现债权而与中银律师所签订《个人类贷款诉讼清收委托代理协议》，约定建行浑南支行将涉及沈阳市东陵区全运路420-2号“龙盛家园”项目的74笔个人贷款案件，全部委托中银律师所负责诉讼清收，按照委托总金额的5.5%支付委托律师代理费，共计906,191.26元。协议签订后，原告建行浑南支行以网上支付的方式将全部律师费汇入中银律师所指定账户，其中针对被告滕文涛欠款的诉讼清收律师费为10,879.42元。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告滕文涛经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告建行浑南支行与被告滕文涛签订的《个人住房（商业住房）借款合同》、被告龙彪开发公司与建行浑南支行签订的《商品房销售贷款合作补充协议》，以及被告锦龙开发公司、龙彪开发公司、吉嘉物业公司、龙城科技公司、五丰合作社、大千影视公司、龙彪装修公司、范龙彪分别向建行浑南支行出具的《担保承诺函》，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认，当事人应当按照约定履行各自义务。原告建行浑南支行已经履行发放贷款的义务，被告滕文涛支用全部借款200,000.00元后未能按照约定时限偿还借款本金和利息，已经构成违约，建行浑南支行要求依据合同约定解除双方签订的《个人住房（商业住房）借款合同》，诉求合理，本院予以支持。原告建行浑南支行要求被告滕文涛偿还借款本金197,807.65元及截至2018年8月29日的利息1,556.95元、本金罚息10.97元、利息罚息4.64元，理由充分，诉求成立；原、被告约定的贷款利率为浮动利率，借款逾期的罚息利率在合同执行贷款利率（基准利率）的水平上上浮50%，因为滕文涛逾期偿还借款本金和利息，其2018年8月30日之后的借款罚息应当按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算，向建行浑南支行进行支付。原、被告明确约定“建行浑南支行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但是不限于诉讼费、公告费、律师费等）由借款人承担”，而建行浑南支行要求滕文涛承担该行因为此次诉讼支出的律师费10,879.00元，有委托代理协议和单位客户专用回单、网上支付电子回执等付款材料佐证，本院予以认定。被告龙彪开发公司、吉嘉物业公司、龙城科技公司、五丰合作社、大千影视公司、龙彪装修公司、锦龙开发公司、范龙彪分别向原告建行浑南支行出具《担保承诺函》，承诺就被告滕文涛的借款承担连带保证责任担保，在滕文涛不能按照约定偿还借款的情况下，各借款担保人应当履行承诺，就滕文涛的欠款向建行浑南支行承担连带偿还责任。原告建行浑南支行主张对被告滕文涛提供的位于沈阳市东陵区.75平方米抵押房产享有优先受偿权，由于建行浑南支行就该房屋办理的是预购商品房抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有完全不同的性质和效力，而预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的预告登记失效，建行浑南支行作为抵押权预告登记的权利人在没有办理案涉房屋抵押权设立登记之前，享有的是抵押登记条件成就或者约定期限届满时办理抵押权登记的请求权，并非对案涉房屋享有的现实抵押权，因此本院对建行浑南支行的该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第九十三条二款、第九十四条（二）、（四）项、第九十七条、第一百九十六条、二百零四条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条之规定，判决如下： 一、原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告滕文涛于2016年11月9日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：210430008-2012-20160638566）予以解除； 二、被告滕文涛于本判决生效后10日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行借款本金197,807.65元及截至2018年8月29日的利息1,556.95元、本金罚息10.97元、利息罚息4.64元； 三、被告滕文涛于2018年8月30日起至实际给付之日止，以借款本金197，807.65元为基数按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算，给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行借款罚息； 四、被告滕文涛于本判决生效后10日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行律师费10,879.00元； 五、被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪对被告滕文涛的上述应付款项承担连带给付责任； 六、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行的其他诉讼请求。 如果被告滕文涛未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,469.00元、公告费650.00元，由被告滕文涛承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  任玲玲 审 判 员  张翼飞 人民陪审员  宋凤霞 二〇一九年十月十一日 法官助理李恒国 书记员宋玉洁 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国合同法》 第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条（二）、（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十九条以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。 当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。