山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4890号上诉人（原审被告，反诉原告）：孔庆武，男，1964年5月15日出生，汉族，住内蒙古通辽市。委托诉讼代理人：王强，内蒙古智博律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍文娟，内蒙古智博律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：任海涛，男，1992年12月11日出生，汉族，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：徐宝强，龙口徐福法律服务所法律工作者。上诉人孔庆武因与被上诉人任海涛房屋买卖合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2019）鲁0681民初5258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孔庆武上诉请求：1、撤销一审判决，驳回任海涛的诉讼请求，支持孔庆武的反诉请求；2、二审诉讼费、评估鉴定费由任海涛承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，涉案房屋买卖合同属于可撤销的情形，而不应解除。（一）任海涛对孔庆武进行欺诈，有双方通话录音为证。1、任海涛以房屋经纪人身份洽谈商铺出售事宜，之后转为实际购房人，属于身份欺诈。2、任海涛谎称商铺每平方米4000元的价格，致使交易价格与实际市场价款相差300000-460000元，属于价格欺诈。（二）任海涛不具备购房主体资格。任海涛与孔庆武洽谈房屋买卖事宜时，是以房屋经纪人身份进行洽谈，任海涛还主张收取5000元中介费，依据《房地产经纪管理办法》第二十五条“房屋经纪人不得有下列行为：（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易；（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋”之规定，身为两个职业房屋中介机构负责人的任海涛，无权购买自己提供中介服务的房屋，任海涛不具备购买该房屋的主体资格。二、主合同被撤销，从合同不产生约束力，本案不能适用定金罚则。涉案《房屋买卖合同》是2019年4月17日到达任海涛处而成立，因任海涛欺诈行为致使合同显失公平，主合同被撤销的责任是因任海涛过错所引起，依照《中华人民共和国担保法》第五条第一款“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”之规定，定金是履行主合同的担保，而担保合同的成立是以主合同成立为前提条件，主合同被撤销后，定金担保合同也不能产生约束力，本案不能适用定金罚则。三、以下主要情节一审判决认定错误。（一）关于购买方及任海涛身份问题的错误。1、任海涛在2019年5月9日已经自认“我给你钱不是我买，还是谁买啊”，并且在起诉状中任海涛也自认其于2019年4月份购买孔庆武的商铺，一审判决却否认其利用房屋经纪人的身份进行自己购买的事实。2、一审判决认定“任海涛受他人的委托与孔庆武签订房屋买卖合同”，却又判决孔庆武双倍返还定金给任海涛，实属错误。通过录音能够证明，任海涛既说是受客户委托购买，又称自己是买受人，反复无常，至2019年7月11日还称受客户委托购买，既然是受他人委托，任海涛属于“他人”的代理人，行使的应当是“他人”的权利，原审原告应当是“他人”，而不是任海涛，任海涛不具有诉讼主体资格。况且，这个“他人”又是何人，一审也未查实。3、一审判决既认定“任海涛受他人委托购买商铺”，又认定“是商铺买卖合同的购买方”明显自相矛盾。4、在双方系自然人情况中，一审判决对任海涛身份、职业故意未描述，其目的在回避任海涛违规购买房屋的事实，明显在偏向袒护任海涛。（二）关于争议商铺的价格问题一审判决认定错误。1、在一审中，孔庆武已经递交价格鉴定申请书，但是，却没有得到一审法院的批准。2、一审判决认定“承租方放弃购买，因此认定不存在价格欺诈、显失公平”是错误的。“承租方放弃购买”，并没有排除承租方是否自愿购买、是否具有购买力的因素，因而，不能证明每平方米5000元价格合理的事实。承租方称“在三个月内筹不到七十多万元”，此事有孔庆武与承租方2019年4月5日的通话录音为证。3、一审法院所其进行的价格市场调查结论不具有法律效力，其认定的“商铺每平方米5000元在当时是实际又现实的价格”无法律依据。综上所述，对于任海涛以房屋经纪人身份与孔庆武进行洽谈，有三个录音（2019年4月17日、2019年4月18日、2019年5月9日）能够证明。在该笔房屋买卖过程中，任海涛主动为孔庆武提供服务，隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进房屋；以隐瞒、欺诈不正当手段招揽业务，诱骗孔庆武交易；承购自己提供经纪服务的房屋。综上，请求撤销一审判决，驳回任海涛的诉讼请求，支持孔庆武的反诉请求。任海涛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，判决正确，望二审法院依法驳回孔庆武的上诉请求，维持原判。任海涛向一审法院起诉请求：1、判令孔庆武双倍返还定金309200元及利息；2、判令孔庆武返还购楼款45400元及利息；3、本案诉讼费由孔庆武承担。一审中，任海涛增加诉讼请求，主张解除任海涛与孔庆武之间的合同。孔庆武向一审法院反诉请求：1、撤销孔庆武与任海涛之间签订的房屋买卖合同；2、一审本诉及反诉的案件受理费及其他诉讼费用由任海涛承担。一审法院认定事实：对有争议的证据和事实一审法院认定如下：本案的焦点之一是任海涛与孔庆武之间到底是何种民事法律关系。案件的事实经过，任海涛与孔庆武主要通过微信和电话通话联系，过程中，任海涛与孔庆武互存戒心，电话通话时均进行录音。庭审中，任海涛与孔庆武均向法庭提交了大量的微信聊天记录和电话录音，案件的事实经过也因此而清晰明了。任海涛与孔庆武提交的微信聊天记录和电话录音内容双方均互相认可，也并不矛盾。由此，一审法院认定任海涛是受他人的委托与孔庆武签订房屋买卖合同，就孔庆武所有的位于龙口市临街商铺进行买卖，但双方对委托人是谁并未明确，孔庆武并不知道委托人是谁。双方均认可买卖合同成立。双方也均认可由任海涛对委托人负责，双方签订的房屋买卖合同只约束任海涛与孔庆武。焦点之二违约问题。从任海涛与孔庆武双方提交的微信聊天记录和电话录音内容可以清晰地反映出，2019年4月18日之前，任海涛与孔庆武双方就房屋买卖的合同内容、房屋的价格、定金的多少及给付时间进行了大量的协商，最终达成协议并按约定交付了定金。对涉案房屋的过户时间、过户到任海涛的名下也达成了一致意见。直到2019年5月9日，从孔庆武提交的2019年5月9日双方的电话录音中清晰地反映出，孔庆武认为双方约定的房屋价格过低，其打听的附近的二手商铺房价格都是挂在每平米10000元以上出卖，都卖到了每平米15000元。孔庆武明确表示不再履行合同，双方发生矛盾产生纠纷。因此一审法院认定孔庆武违约。焦点之三是否存在合同可撤销的情节。孔庆武在与任海涛电话录音中称涉案房屋附近的商铺房都是挂在每平米10000元以上出卖，已经卖到了每平米15000元。而其在反诉状中又称：“2019年4月21日任海涛通过微信发来身份证时才承认该房系其本人购买，这时孔庆武意识到在洽谈过程中可能被房屋经纪人欺骗。通过了解，孔庆武得知当地商铺价格是7000-8000元左右，因此向任海涛提出解除买卖合同，立即返还200000元定金。但任海涛不同意解除合同，明确表示拒绝接受返还的定金”。可见关于涉案房屋附近的二手商铺房的价格孔庆武是没有明确概念的，一会儿每平米15000元，一会又每平米7000-8000元，信口开河。其目的就是主张其与任海涛签订的合同中约定每平米价格5000元过低，是受到任海涛的欺骗。但在庭审中，孔庆武却未提交任何证据予以证明。本案庭审后，承办人到涉案房屋所在的碧海苑小区对邻近的二手房中介机构进行了市场走访、调查，发现与涉案房屋各方面条件相近的商铺房每平米5000元在当时是实际而又现实的价格，孔庆武主张的每平米7000-8000元，甚至15000元是虚高而又不现实的价格。更为关键的是，任海涛与孔庆武均认可在双方协商房屋价格的时候，孔庆武曾询问过当时涉案房屋的承租人，相同的价格承租人可以优先购买，但承租人放弃购买。因此，任海涛与孔庆武之间不存在价格欺诈、重大误解、显失公平等可变更或可撤销合同的情节。只是孔庆武在合同履行过程中看到了涉案房屋的升值空间和升值可能，故明确表示不再履行合同。孔庆武主张“2019年4月21日任海涛通过微信发来身份证时才承认该房系其本人购买，这时孔庆武意识到在洽谈过程中可能被房屋经纪人欺骗”系虚假陈述。从2019年4月18日任海涛与孔庆武之间的通话录音中可以看出，在孔庆武第二次收到150000元定金之后，对任海涛要求将合同的甲方写上孔庆武的名、乙方写上任海涛的名，孔庆武没有任何异议，并同意写收条，对任海涛要求一个月内过户也完全认同。因此，对孔庆武主张受任海涛欺骗不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2019年4月任海涛受他人委托欲购买孔庆武所有的位于龙口市临街商铺一处，双方通过微信、电话协商达成一致意见。约定：“一、孔庆武将坐落在东海黄金海岸碧海苑C区C8#12售给任海涛。二、孔庆武出售给任海涛的楼房包括：房产证（龙房权证东海字第**）主体建筑面积：154.6平方米（以房产证为准）。三、上列楼房经双方评定款为人民币柒拾柒万叁仟元整（小写773000.00元），由孔庆武售卖给任海涛。四、签订本合同之日起任海涛付孔庆武购房定金200000元整，孔庆武出收据给任海涛，同时办理房屋交接手续，余款在2019年7月15日前办理房产过户手续前付给孔庆武。如任海涛超过2019年7月15日不交齐余款算违约。孔庆武有权收回房屋，定金不退。五、办理交接时，以前的水、电、暖、物业管理等一切费用由孔庆武承担。六、本合同签订后，过户时的过户费，房管局征收的交易费，税费等费用孔庆武承担30%，任海涛承担70%。七、孔庆武保证卖给任海涛的楼房产权属自有绝无其他纠纷，孔庆武保证此楼房产证真实合法有效，可以正常过户，在房产过户之前出现房产纠纷，孔庆武负全责。八、补充条款：任海涛违约定金不退，孔庆武违约赔偿任海涛双倍定金。九、此合同未尽事宜，双方协商解决，补充条款与本合同有同等作用”。该合同虽未经任海涛、孔庆武双方签字，但双方通过微信均表示对该合同内容认可，没有异议。达成协议后，任海涛按约定分两次支付孔庆武定金200000元，孔庆武亦认可收到200000元定金。孔庆武收到定金后，双方口头约定于2019年5月18日前进行房屋过户。2019年5月9日孔庆武电话通知任海涛，认为房价过低，明确表示不再履行合同，双方发生纠纷。审理过程中，任海涛向一审法院提出财产保全申请，并预交财产保全费2370元，一审法院于2019年8月8日依法作出裁定，冻结孔庆武银行存款370000元或查封（扣押）相应价值的其他财产。一审法院认为，合同的一方当事人违反合同义务，导致另一方当事人订立合同的目的无法实现，守约方有权主张解除合同。本案任海涛与孔庆武签订的房屋买卖合同系双方当事人真实、有效的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同效力应属合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。在任海涛按约履行支付定金义务后，孔庆武有义务向任海涛交付房屋，并按约定办理房屋过户手续，但孔庆武在履行上述义务之前，以合同约定房屋价格过低为由，明确表示不再继续履行合同义务。任海涛主张解除合同于法有据，予以支持。法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的的百分之二十。故任海涛交付孔庆武的200000元中超过主合同标的20%的45400元不能认定为定金，应为房款。其余154600元应为定金。因此，任海涛主张孔庆武双倍返还定金309200元、返还购房款45400元及利息于法有据，予以支持。但任海涛主张定金的利息于法无据，不予支持。孔庆武反诉主张撤销其与任海涛签订的房屋买卖合同，因孔庆武没有证据证明双方订立合同存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫等手段或情节，使孔庆武在违背真实意思的情况下订立合同，故孔庆武的反诉请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第四百零二条之规定判决：一、解除任海涛与孔庆武之间关于龙口市徐福街道的碧海苑小区C8-12号临街商铺房的买卖合同；二、孔庆武于判决生效后的十日内双倍返还任海涛定金309200元；三、孔庆武于判决生效后的十日内退还任海涛购房款45400元及利息（以45400元为基数，自2019年4月18日起计算至实际给付之日，2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回任海涛的其它诉讼请求；五、驳回孔庆武的全部诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审财产保全费2370元，案件受理费减半收取3310元，反诉费50元，均由孔庆武负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点问题是：任海涛是否存在欺诈行为，涉案房屋买卖合同应当予以撤销还是解除。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。第一，关于任海涛是否存在身份欺诈行为的问题。本案中，孔庆武的真实主观意愿即为出卖涉案房屋，并未指定买受人，根据任海涛与孔庆武的通话录音可以认定，孔庆武明知任海涛的中介身份，且对于任海涛提出涉案房屋买卖合同甲方写孔庆武名字、乙方写任海涛名字的要求，孔庆武并未提出异议，并同意为任海涛出具收到200000元的收条，故孔庆武与任海涛签订的涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，任海涛是否是中介公司工作人员并不影响涉案房屋买卖合同的签订与履行。孔庆武虽主张涉案房屋买卖合同违反《房地产经纪管理办法》第二十五条“房屋经纪人不得有下列行为：（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋”之规定应为无效，但该办法属于部门规章，并非法律、法规的效力性强制性规定，不影响合同效力，故本院对孔庆武的该项主张不予采信。第二，关于任海涛是否存在价格欺诈行为的问题。孔庆武虽主张任海涛向其谎称涉案房屋的价格为4000元/平方米，致使交易价格与实际市场价款相差300000-460000元，但对此未提交相关证据，且经一审法官走访了解，涉案房屋买卖合同约定的价格符合当时的市场行情，故本院对孔庆武的该项主张不予采信。综上，任海涛不存在欺诈行为，孔庆武与任海涛签订的涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。履约中，孔庆武以合同约定的房屋价格过低为由，明确表示不再继续履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，任海涛请求解除涉案房屋买卖合同于法有据，本院予以支持。一审判决对此认定正确，理由充分，本院予以确认。综上所述，孔庆武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6619元，由孔庆武负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年十二月七日书记员  孙嘉慧