山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11620号上诉人（原审原告）：济南华强广场置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：练斌，董事长。委托诉讼代理人：郑伟焕，男，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：济南华泽信息科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：张文波，总经理。委托诉讼代理人：刘立阳，山东景康律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟晓冬，山东景康律师事务所律师。上诉人济南华强广场置业有限公司（以下简称济南华强置业公司）因与被上诉人济南华泽信息科技有限公司（以下简称济南华泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初4583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。济南华强置业公司上诉请求：1.撤销一审第三项、第四项判决，依法改判济南华泽公司支付违约金18380元，支付未恢复H3xxx铺位原状的损失3374.44元；2.本案一、二审费用由济南华泽公司承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案H3xxx铺位出现漏水现象的事实不清、证据不足，一审判决径直认定H3xxx铺位出现漏水现象属于事实认定错误。济南华泽公司一审中提交第二组证据“照片打印件13张”无法证明漏水铺位属于涉案H3xxx铺位，一审法院在事实不清、证据不足的情况下径直认定济南华强置业公司H3xxx铺位出现漏水现象，并认定济南华强置业公司怠于履行修缮义务、基本适租义务，导致合同目的不能实现属于事实认定错误。二、一审判决认定济南华强置业公司怠于履行维修义务的事实错误。一审中济南华泽公司提交第二组证据“照片打印件13张”拟证明铺位漏水时间为2019年1月19日漏水，第三组证据沟通函中济南华泽公司确认，济南华强置业公司得知漏水情况后对2019年1月19日的漏水位置进行了维修恢复，即使济南华泽公司承租H3xxx铺位曾出现漏水现象，济南华强置业公司也已经积极履行修缮义务、基本适租义务，济南华强置业公司不存在怠于履行维修义务的情形。三、一审判决认定济南华泽公司无违约事实错误，济南华泽公司逾期支付租金已构成违约。济南华泽公司提交的第二组证据“照片打印件13张”拟证明铺位漏水时间为2019年1月19日漏水、2019年8月12日漏水。如上所述，该组证据不能证明漏水位置为济南华强置业公司出租铺位，即使济南华泽公司承租H3xxx铺位曾出现漏水现象，根据济南华泽公司提交的第三组证据可以确认，济南华强置业公司也已经履行修缮义务，保证了租赁合同目的实现。但济南华泽公司未按《商铺租赁合同》【合同编号：HQ2018济南H3xxx（租）】第4.1.3条约定于2019年6月1日前支付第三期2019年7月1日至2019年12月31日的租金共计27570元，明显违反了商铺租赁合同的约定。截止2019年6月1日，济南华泽公司承租的铺位无漏水现象，济南华泽公司在正常使用铺位过程中逾期支付租金，已构成违约。四、一审法院认定济南华泽公司享有同时履行抗辩权无事实和法律依据，济南华泽公司不享有同时履行抗辩权。根据合同法的规定，行使同时履行抗辩权时，合同相对方未履行的债务与己方应履行的债务之间应该有一定的对等关系，且双方互负的债务均已届清偿期。作为出租方，收取租金是济南华强置业公司的合同目的。济南华泽公司不支付租金行为将使济南华强置业公司的合同目的落空，即在济南华强置业公司未履行的合同义务也将导致济南华泽公司合同目的落空时，济南华泽公司才有权以拒绝支付租金的形式行使同时履行抗辩权，此外，自2019年6月1日起，济南华泽公司能正常使用涉案铺位并用于经营办公，该期间未出现导致合同目的无法实现的情形，即济南华强置业公司对济南华泽公司不存在债务，此时双方不存在互负义务，所以济南华泽公司不享有同时履行抗辩权。五、一审法院认定济南华泽公司享有《商铺租赁合同》解除权无事实和法律依据。济南华泽公司不享有法定合同解除权，济南华泽公司属于违约解除合同，首先，济南华泽公司承租济南华强置业公司位于济南市历下区山大路xxx号华强电子世界商场内3F层H3XXX铺位，该铺位所在位置已经济南市公安消防支队出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（编号为济公消安检许字【2011】第0xxx号），该铺位不存在违反法律法规规定无法使用导致合同目的无法实现情形；其次，济南华泽公司提交的第三组证据《沟通函》（落款为2019年7月1日）已确认济南华强置业公司对出现漏水位置完成了修缮义务，不影响济南华泽公司实现合同目的；最后，在济南华泽公司单方面违法解除租赁合同前，济南华泽公司均在正常使用该铺位。六、一审法院违反不告不理的原则，程序错误，依法应发回重审或者予以改判，依照不告不理的原则，案件在庭审中法院只能按照当事人提出的诉讼请求和主张及法律事实进行审理，一审法院违反了中立的原则，严重偏袒对方，造成了极不公正的结果。济南华泽公司自始至终未提出任何反诉请求，一审法院认定本案是因济南华强置业公司违约以至双方提前解除合同，认定由济南华强置业公司自行承担60%的恢复商铺原状的费用，由济南华泽公司与济南市美度商贸有限公司共同承担40%的恢复商铺原状的费用，明显超出了过一审的审理范围属于程序违法。济南华泽公司在一审中主张本案的铺位与另外一起案件济南华强置业公司与济南市美度商贸有限公司租赁合同纠纷的铺位作为整体统一出租的，因此在一审中两个案件是合并审理的，济南华强置业公司与美度公司租赁合同纠纷案件已经于2020年10月9日在济南中院进行了开庭，济南华泽公司在二审庭审中当庭承认，济南华强置业公司没有给济南华泽公司造成任何损失，因此未提起反诉，济南华强置业公司有理由相信本案的铺位并没有给济南华泽公司造成任何损失，一审法院却主动审理并作出上述关于60%和40%损失分担的实质性裁判意见，一审法院存在严重的程序违法问题。七、济南华强置业公司已经就涉案铺位完成了适租义务，并没有任何影响济南华泽公司使用承租该涉案铺位的行为，一审法院认定涉案铺位存在严重的漏水现象，影响公司经营，属于严重的认定事实错误。为证明涉案房屋存在严重的漏水现象，影响公司经营，济南华泽公司提交了照片13张和微信视频6份，其中照片仅为打印件，微信视频也具有可篡改性和可删除性，济南华强置业公司对其真实性不予认可，其次照片和微信视频也无法证明漏水铺位属于涉案铺位，再次济南华泽公司自2015年承租济南华强置业公司铺位起就一直正常持续的经营，济南华泽公司主张涉案房屋漏水严重，影响其经营仅是其拒不支付租金的托词，最后对济南华强置业公司提交了两份沟通函，主张其就漏水问题多次与济南华强置业公司进行沟通并要求维修，济南华强置业公司对沟通函中的内容不予认可，沟通函也无法直接证明漏水事实，济南华泽公司也未就沟通函中所谓的漏水事故，提供任何相关证据材料。八、本案实属济南华泽公司单方违法以至合同解除，济南华泽公司应按商铺租赁合同的约定向济南华强置业公司支付租金、违约金以及恢复商铺原状的损失。综上所述，一审法院判决认定事实不清、适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条规定认定合同目的不能实现、可以解除合同的法律属于适用不当。济南华泽公司既无法定行使解除合同事由，也不存在合同约定可以行使解除事由，济南华泽公司解除合同属于单方违约行为。济南华泽公司辩称，济南华强置业公司的上诉状及补充上诉意见是对事实的歪曲和对法律适用的错误理解，一审当中济南华泽公司已经提交了充足的证据，证实涉案场地已经达不到租赁目的，而且在后期济南华泽公司为了维持2015年以来稳定的经营环境，多次向济南华强置业公司以口头或者书面的方式要求对涉案房屋进行修缮和维护，但是济南华强置业公司始终不予理睬，反而是后期又频繁多次的发生房屋渗漏污物，造成济南华泽公司根本无法进行正常的经营。济南华强置业公司在一审起诉状第三项中已经明确诉求，不存在其所谓的不告不理程序错误，其在二审庭审当中反称济南华泽公司自认没有造成任何损失，也是违背事实，综上一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持原判。济南华强置业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令确认济南华强置业公司和济南华泽公司双方签订的租赁合同于2019年9月5日解除；2.请求法院判令济南华泽公司支付自2019年9月1日起至2019年9月5日期间的租金765.83元；3.请求法院判令济南华泽公司未恢复铺位原状造成的损失3374.44元；4.请求法院判令济南华泽公司支付违约金18380.00元；5.本案诉讼费由济南华泽公司承担。一审法院认定事实：2018年7月24日，甲方济南华强置业公司与乙方济南华泽公司签订《商铺租赁合同》。租赁合同约定甲方出租的华强电子世界（以下简称商场）商铺位于济南市山大路xxx号，甲方将商场内的3F层H3xxx铺位，使用面积105平方米的铺位出租给乙方；租赁期限自2018年7月1日起至2020年6月30日止；甲方按乙方承租铺位所占用的使用面积向乙方收取铺位租金，每月租金为4595元，租赁期限内租金合计110,280元（租金由管理方代甲方收取）；乙方应于2019年6月1日前支付第三期2019年7月1日起至2019年12月31日止的租金共计27,570元，乙方应按时向甲方支付铺位租金等合同的相关费用，乙方如延期支付，每延迟一日须按乙方应支付金额的千分之五向甲方支付违约金，乙方在超出合同规定时间15日后仍未全部交纳应交款项的，视为根本违约，甲方有权单方面解除合同并按照合同第12.1的约定追究乙方的违约责任；乙方不得擅自进行铺位的重新装修或设施变更，否则除恢复原状外，对因此造成的所有损失均须承担责任；甲方有权选择要求乙方以现状交还或恢复原状，甲方要求恢复原状的，乙方应在本合同终止或解除之日起将承租铺位恢复原状，乙方无法按原状交付承租铺位的，甲方有权自行恢复，所需费用由乙方承担。甲方委托管理方负责商场的整体管理工作，建立和实施治安、消防、环境卫生、消费者权益保护等制度，维护商场的经营秩序；负责商场整体保安、消防及公共区域清洁卫生（其余内容略）。济南华泽公司向管理方济南华强电子世界商业管理有限公司交纳履约保证金8354元。济南华泽公司提供的证据显示涉案房屋在其承租期间曾出现严重漏水问题；济南华强置业公司未提交履行维修义务的证据。2019年7月15日、8月19日，济南华泽公司向济南华强置业公司发送解除租赁合同通知书，载明承租房屋自2015年7月8日开始出现漏水事故，因房屋出现长期发霉发黑现象、多处多次出现严重漏水事故，严重影响了公司的工作经营。济南华泽公司称因建筑物漏水等原因导致无法实现租赁合同办公使用目的，自2019年8月31日起解除租赁合同。济南华强置业公司于2019年7月17日收到济南华泽信息科技公司解除合同的通知，并向济南华泽公司出具复函。另查明，济南华泽公司因房屋多次出现漏水事故、济南华强置业公司怠于履行修缮义务，于2019年8月8日交纳了2019年7月1日至8月31日期间的租金，于2019年9月5日清扫干净垃圾、腾空房屋，搬离涉案房屋。庭审中，济南华泽公司自认离开时未拆除隔断墙。又查明，济南华泽公司在承租房屋时向济南华强置业公司提交装修申请表，载明装修内容包括电路改造、隔墙、拆隔墙、门、乳胶漆等项目。2019年11月，济南华强置业公司装修改造H3xxx、H3xxx铺位，原有隔断拆除396平方米7920元、地砖铺贴189平方米26460元、玻璃地板铺贴150平方米4500元、垃圾清运2830元、税金1290元，共计43000元，济南岳艺装饰工程有限公司向济南华强电子世界商业管理有限公司出具43000元发票。现济南华强置业公司主张3xxx号铺位应承担修复费用3374.33元。再查明，济南华泽公司庭审中称房屋多次漏水，无法达到使用要求，济南华强置业公司怠于履行修缮义务、基本适租义务，并非济南华泽公司违约。一审法院认为，济南华强置业公司与济南华泽公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立且有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”，济南华泽公司提交的证据显示涉案房屋存在严重的漏水现象，严重影响公司经营，导致租赁商铺合同目的不能实现。济南华泽公司向济南华强置业公司发送解除租赁合同通知书，通知于2019年8月31日解除租赁合同，对此一审法院予以确认。济南华泽公司于2019年9月5日搬离涉案房屋，2019年9月1日至9月5日实际占用涉案房屋，应向济南华强置业公司支付该期间的房屋占有使用费，参照房屋月租金，济南华泽公司应支付占有使用费4595元÷30天×5天=765.83元。对于济南华强置业公司主张的对涉案铺位装修改造及花费，一审法院认为，根据合同约定，承租人在租赁期满或者提前解除合同后，应将租赁物恢复原状，否则相关花费应由承租人承担。本案中，济南华泽公司搬离涉案房屋时，已将垃圾清扫干净但未拆除隔断墙，现济南华强置业公司要求济南华泽公司依约承担恢复原状的相关费用，理由正当，应予支持；同时一审法院认为，本案系因济南华强置业公司违约以致双方提前解除合同，在济南华泽公司未能恢复原状的情况下，济南华强置业公司对相关铺位的隔断墙进行拆除并对地面进行铺贴，是为了以更好的状态对外出租，并无不当。结合济南华强置业公司的实际花费及双方履行合同过程中的责任大小，一审法院酌定由济南华强置业公司自行承担60%的费用，由H3xxx、H3xxx铺位的承租人共同承担40%的费用。而40%的费用损失，应由两个铺位的承租人根据租赁面积大小，分担相应损失。据此济南华泽公司应向济南华强置业公司支付未恢复H3xxx铺位原状造成的损失1376元；对于济南华强置业公司超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十六规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。故济南华强置业公司在涉案房屋出现严重漏水现象时，应当履行维修义务。本案中，济南华强置业公司未提供证据证明涉案房屋漏水严重时及时进行了修缮，济南华泽公司以济南华强置业公司怠于履行修缮义务、未履行基本适租义务辩称其未违约，参照《中华人民共和国合同法》第六十六条同时履行抗辩权的规定，济南华强置业公司主张济南华泽公司构成违约，无法成立。因此，对于其要求济南华泽公司支付违约金18,380.00元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条、第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、济南华强广场置业有限公司与济南华泽信息科技有限公司之间的《商铺租赁合同》于2019年8月31日解除；二、济南华泽信息科技有限公司于判决生效之日起10日内向济南华强广场置业有限公司支付自2019年9月1日至2019年9月5日期间的房屋占有使用费765.83元；三、济南华泽信息科技有限公司于判决生效之日起10日内向济南华强广场置业有限公司支付未恢复铺位原状造成的损失1376元；四、驳回济南华强广场置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费564元，减半收取282元，由济南华强广场置业有限公司负担250元，由济南华泽信息科技有限公司负担32元。二审中，当事人均未提交新的证据。经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。本案中，济南华泽公司作为涉案商铺的承租方，其签订租赁合同的目的是占有、使用符合合同约定使用条件的商铺，从而获取收益，根据其提供的微信视频及照片等证据可以证实涉案商铺严重漏水，影响公司的正常经营，致使合同目的不能实现。济南华泽公司向济南华强置业公司发送解除租赁合同通知书，涉案《商铺租赁合同》因济南华强置业公司的违约而解除。在涉案房屋租赁合同中，济南华泽公司支付租金获取涉案商铺的使用收益权，济南华强置业公司获取租金，两者间存在对价关系。涉案《商铺租赁合同》约定济南华泽公司应于2019年6月1日前支付第三期2019年7月1日至2019年12月31日止的租金。但因涉案房屋严重漏水，济南华泽公司作为承租人，其权益无法获得保障，其有权行使抗辩权。济南华强置业公司主张涉案合同因济南华泽公司逾期支付租金构成违约而解除，与事实不符，本院不予采信。涉案《商铺租赁合同》11.8条约定，济南华强置业公司有权选择要求济南华泽公司以现状交还或恢复原状，济南华强置业公司要求济南华泽公司恢复原状的，济南华泽公司应在本合同终止或解除之日起将承租铺位恢复原状，济南华泽公司无法按原状交付承租铺位的，济南华强置业公司有权自行恢复，所需费用由济南华泽公司承担。济南华泽公司认可其搬离涉案商铺时未拆除隔断墙。涉案合同因济南华强置业公司违约而解除，一审法院根据济南华强置业公司恢复原状的花费及过错程度，酌定济南华强置业公司自行承担60%的费用，济南华泽公司和济南市美度商贸有限公司共同承担40%的费用，并根据两承租人租赁面积的大小，认定济南华泽公司赔偿1376元并无不当。综上所述，济南华强置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费344元，由上诉人济南华强广场置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴松成二〇二〇年十二月一日法官助理 王峥荣书 记 员 韩 璐