安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终4293号上诉人（原审被告）：马列华，男，1970年7月27日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：张珍维，安徽明钰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许军，男，1972年12月16日出生，汉族，住安徽省怀远县。原审第三人：安徽淮宇置业有限公司，住所地安徽省固镇县城关镇工业路中段南侧。法定代表人：付玉国，该公司总经理。委托诉讼代理人：付建军，该公司员工。上诉人马列华因与被上诉人许军、原审第三人安徽淮宇置业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初1791号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马列华上诉请求：1.撤销一审判决,将本案发回重审或改判驳回许军的一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费由许军承担。事实与理由：一审法院认定许军已付清全部购房款系认定事实不当。一审庭审中,许军关于支付涉案房屋购房款的陈述多次反复、矛盾。在本案第一次庭审中,许军向法庭提交了安徽淮宇置业有限公司开具的62万元收据,明确陈述62万元全部以现金方式支付给了安徽淮宇置业有限公司。在本案第二次、第三次庭审中,许军陈述62万元购房款是通过银行转账给戴良德和现金方式支付,该陈述与其第一次庭审陈述及安徽淮宇置业有限公司开具的62万元现金收据明显不符。一审庭审中,许军仅仅举证证明了其向戴良德转账支付了50万元,但是并没有证据证明戴良德将收到的款项支付给了安徽淮宇置业有限公司,也没有安徽淮宇置业有限公司、戴良德及许军三方之间签署的相关抵房书面协议。一审法院认定许军在法院查封之前以现金方式支付了剩余的12万元购房款没有充分的证据予以佐证。一审庭审中许军仅仅向法庭提交了一张虚假的62万元现金收据,并没有12万元款项来源的证明材料,安徽淮宇置业有限公司原法定代表人付建军对许军现金向其支付剩余购房款也明确予以否认。对于许军主张的已支付的12万元购房款是否支付,如果已经支付,支付的时间是在查封之前还是查封之后,一审法院未予以查明,许军也未提供相应的证据予以证明。许军辩称，购房款62万元已经支付给戴良德，有转账记录证明。一审认定事实清楚，适用法律正确。安徽淮宇置业有限公司辩称，同许军意见。许军一审诉讼请求：判决中止对许军坐落在固镇县东方雅苑2号楼5号商铺（产权证号：固房地权证城关镇字第**）的强制执行，并解除查封。一审法院认定事实：2015年11月3日，许军与安徽淮宇置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买安徽淮宇置业有限公司名下位于安徽省固镇县东方雅苑2号楼东5号商铺（房产证号：固房房地权证城关镇字第**）约定房屋总价62万元整，案涉房屋用途为商铺，小区暂定名为东方雅苑，买受人购买的商品房为现房，付款方式为本合同签订时一次性付清总房款陆拾贰万元整，该合同第十八条约定，买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。2015年11月2日，许军通过固镇农商行转给戴良德50万元，戴良德用相互抵债形式向安徽淮宇置业有限公司交纳房款62万元，2015年11月3日，安徽淮宇置业有限公司向许军出具编号0095281收据一张，载明收到许军5号商铺房款62万元，收款方式为现金。2015年11月6日，许军就案涉商铺与固镇县绿邦物业管理有限责任公司签订《物业服务合同》，约定服务期从合同签订之日起至本项目业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。2015年11月10日许军就案涉房屋在固镇县供电局开户，已占有案涉房屋。至庭审时，案涉房屋，即位于安徽省固镇县东方雅苑2号楼东5号商铺（房产证号：固房地房地权证城关镇字第**）记在安徽淮宇置业有限公司名下。另查明，2016年11月29日，安徽省蚌埠市蚌山区人民法院作出(2016)皖0303民初3402号民事裁定书，依法查封了安徽淮宇置业有限公司名下位于安徽省固镇县东方雅苑2号楼东5号商铺（房产证号：固房地权房地权证城关镇字第**）期限为三年。后马列华依据生效的安徽省蚌埠市蚌山区人民法院作出的(2016)皖0303民初3402号民事判决书申请执行安徽淮宇置业有限公司、付建军、张治、蚌埠市晟华电器有限公司，本院已立案执行。该案在执行过程中，2019年11月14日，安徽省蚌埠市蚌山区人民法院依据（2017）皖0303执477号之四执行裁定书，续行查封了安徽淮宇置业有限公司名下位于安徽省固镇县东方雅苑2号楼东5号商铺（房产证号：固房地权证房地权证城关镇字第**）限为三年。许军遂以案外人名义向法院提出执行异议申请，2020年4月16日，安徽省蚌埠市蚌山区人民法院作出（2020）皖0303执异11号裁定书，驳回了许军的异议申请。许军不服，遂提起本案诉讼。一审法院认为,本案系案外人提起的执行异议之诉，争议的焦点为：一、本案适用的法律依据应当是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条；二、许军对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。评判如下：关于本案适用的法律依据应当是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的问题。这两条规定的适用条件是有明显区别的。第二十八条是在买受人的购房款已全额支付、房屋已移交占有等实体合同义务已经履行完毕，仅未办理过户登记手续的情形下，对买受人实体权利的认可和保护，故而对买受的标的物是否为商品房、以及该房屋是否为买受人唯一住房均未作特别要求。而第二十九条系为了保证买受人的生存权、居住权，对仅履行了部分合同义务（付款超过50%即可，也不要求房屋实际交付）的买受人的特殊保护，因此附加了买受的标的物系“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”以及买受人所购商品房系“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的限制条件。本案中，案涉房屋用途为商铺，《商品房买卖合同》第十八条还特别约定，买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。由此可知，案涉房屋用途为商铺，而商铺具有投资属性，不属于上述规定第二十九条保护的范畴，所以本案适用的法律依据应当是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。关于许军对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，买受人必须符合上述四个要件，才享有排除申请执行人对案涉不动产强制执行的权利。根据许军提供的证据表明，许军在本院查封前签订了合法有效的买卖合同，支付了全部房屋价款并实际占有案涉房屋，虽然许军与第三人安徽淮宇置业有限公司未办理产权过户手续，但目前没有证据证明未办理过户系许军的过错所致。所以许军符合上述四个要件，享有排除申请执行人对案涉不动产强制执行的权利。综上所述，对许军诉请予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：停止对固镇县东方雅苑2号楼5号商铺（产权证号：固房地权证城房地权证城关镇字第**）并解除查封。案件受理费80元（许军已预交），由安徽淮宇置业有限公司负担，于判决生效之日起十日内交纳。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。马列华对一审法院审理查明的“2015年11月2日，许军通过固镇农商行转给戴良德50万元，戴良德用相互抵债形式向安徽淮宇置业有限公司交纳房款62万元，2015年11月3日，安徽淮宇置业有限公司向许军出具编号0095281收据一张，载明收到许军5号商铺房款62万元，收款方式为现金”提出异议，认为没有证据证明62万元已经付清，对其他审理查明的事实无异议。许军、安徽淮宇置业有限公司对一审法院审理查明的事实均无异议，对各方当事人均无异议的事实本院依法予以确认，对于有争议的事实本院在下文中予以分析评判。本院认为，关于许军是否足额支付购房款62万元的问题。许军将案涉50万元购房款通过银行转账支付给安徽淮宇置业有限公司戴良德，后又给付安徽淮宇置业有限公司戴良德12万元并由戴良德给许军出具收款62万元的收条，安徽淮宇置业有限公司也向许军出具收据认可收到许军购房款62万元案涉商铺购房款。至于安徽淮宇置业有限公司与戴良德之间有无签署书面的以房抵债协议及戴良德是否将购房款支付给安徽淮宇置业有限公司并不影响许军购买案涉房屋的事实，且根据许军提供的商品房买卖合同、物业服务合同、电力登记等一系列证据，足以证明许军购买并实际使用案涉房屋的事实存在。马列华上诉主张许军提供的安徽淮宇置业有限公司给许军开具的62万元收据是虚假的，但对此上述主张未提供证据予以证实，其上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。根据本案查明事实，在涉案房屋被蚌山区人民法院执行查封之前，许军已与安徽淮宇置业有限公司签订了书面商品房买卖合同，并且付清了全部房款，实际占有使用了房屋，虽然未办理房屋过户手续，但许军对此不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，许军具有排除对于涉案房屋强制执行的民事权益，一审法院据此判决停止对固镇县东方雅苑2号楼5号商铺（产权证号：固房地权证城关房地权证城关镇字第**）解除查封认定事实清楚，裁判结果并无不当。综上，马列华的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人马列华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  朱怀甫审判员  秦 玉审判员  陈二伟二〇二〇年十二月七日法官助理郭艳丽书记员张智瑶附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；