四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1323民初1435号 原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司蓬安县支行，营业场所：四川省蓬安县相如镇文君路34、36、38、40号。 负责人：张斌，行长。 委托诉讼代理人：沈明（特别授权），男，该行员工。 被告：蒋亮，男，1995年6月21日出生，汉族，住四川省蓬安县。 被告：蓬安金鸿房地产开发有限公司，住所地：四川省南充市蓬安县相如镇笔架山中路中锦国际******。 法定代表人：王继红，执行董事。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司蓬安县支行（以下简称“邮政蓬安支行”）与被告蒋亮、蓬安金鸿房地产开发有限公司（以下简称“金鸿房产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理，原告邮政蓬安支行的委托诉讼代理人沈明到庭参加诉讼，被告蒋亮、金鸿房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邮政蓬安支行向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告签订的《个人购房/购车借款及担保合同》；2．请求判令蒋亮清偿借款本金364,779.67元；3．请求判令蒋亮支付已逾期借款利息及罚息6,753.78元（暂计算至2020年7月3日，自2020年7月4日起至实际清偿之日止的利息和罚息按双方借款合同约定计算）；4．请求判令原告对蒋亮提供的抵押物享有优先受偿权；5．请求判令金鸿房产公司对上述贷款本息承担连带保证责任；6．本案诉讼费由被告承担。诉讼中，邮政蓬安支行对第2项、第3项诉讼请求金额予以变更：1．要求蒋亮清偿借款本金363,790.12元；2．要求蒋亮支付截止2020年12月1日止的利息、罚息13,556.45元，自2020年12月2日起至实际清偿之日止的利息和罚息按双方借款合同约定计算。事实和理由：2019年6月25日，原告及二被告签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，合同约定蒋亮向原告借款37万元用于购房，贷款期限240个月，从2019年6月25日起至2039年6月25日止，实际放款日与到期日以借据为准，利率按中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮10%执行。贷款归还实行按月等额本金还款法进行。蒋亮以购买的房屋为本次贷款作抵押担保，在办理抵押权登记前由金鸿房产公司对该笔贷款提供阶段性连带责任担保。2020年5月22日，蒋亮以本次贷款所购房屋在蓬安县国土资源局不动产登记中心办理了预售商品房抵押权预告登记。2019年8月28日，原告将37万元贷款发放至蒋亮指定账户中，并成功受托支付至金鸿房产公司账户。在合同履行过程中，蒋亮未按期偿还借款，现已逾多期未足额偿还借款本息。根据合同约定，蒋亮的行为已构成违约，原告视为已经发放的贷款提前到期，要求蒋亮清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息、违约金等。截止起诉之日，合同约定的抵押物未办理抵押权登记，金鸿房产公司应承担连带保证责任。为此，特提起诉讼，请求依法判决。 蒋亮未作答辩。 金鸿房产公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，蒋亮和金鸿房产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 蒋亮因购买金鸿房产公司出售的商品房，向邮政蓬安支行申请按揭贷款。2019年6月25日，邮政蓬安支行（贷款人）与蒋亮（借款人）、金鸿房产公司（保证人）签订《个人购房／购车借款及担保合同》。合同约定的主要内容有：1．贷款金额37万元，借款用途为购置房屋。2．贷款期限为240个月，自2019年6月25日至2039年6月25日。实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力3．贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮10%执行。4．借款人以按月等额本息还款法偿还贷款本息。5．借款人未按合同约定日期、金额偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在本合同约定的利率基础上加收30%（如购车和购买商业用房的，则为50%）确定。6．借款人未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用；要求保证人承担保证责任；解除本合同。7．蒋亮以所购房屋（位于四川省蓬安县××镇××道××段××号金鸿山水城1幢2单元1层2-1-1号）提供抵押担保；8．金鸿房产公司承担阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕时，保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任。 2020年5月22日，蒋亮以其所购房屋在蓬安县自然资源和规划局办理了预售商品房抵押权预告登记［产权证号为川（2020）蓬安县不动产证明第0002941号］，权利人为邮政蓬安支行，义务人为蒋亮。该房屋至今未正式办理抵押权登记。 2019年8月28日，邮政蓬安支行向蒋亮发放贷款37万元，借据载明借款期限为240个月，从2019年8月28日至2039年8月28日，年利率5.39%。 借款发放后，2019年9月28日至2020年2月28日，蒋亮均按时足额偿还每期借款。2020年3月28日起，蒋亮连续数月出现未按时或未足额偿还借款的情形，累计逾期248天。截止2020年12月1日，蒋亮尚欠借款本金363,790.12元、利息13,123.54元、罚息432.91元，合计377,346.57元。 本院认为，蒋亮、金鸿房产公司与邮政蓬安支行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》是各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依照合同约定，借款人未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权提前解除合同，收回发放的贷款。邮政蓬安支行依约履行了发放贷款义务，但蒋亮未按约足额偿还借款本息，连续逾期达248天，合同约定的解除权条件成就，邮政蓬安支行享有约定解除权。现邮政蓬安支行通过诉讼的方式行使解除权，主张解除合同，既有合同依据，也有法律依据，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，蒋亮应当向邮政蓬安支行偿还贷款本金及已产生的利息、罚息。截止2020年12月1日，蒋亮未偿还的贷款本金为363,790.12元、利息13,123.54元、罚息432.91元，合计377,346.57元。自2020年12月2日起至实际清偿借款之日止，蒋亮仍应按合同约定支付利息。 根据合同约定，蒋亮以其坐落于四川省蓬安县××镇××道××段××号金鸿山水城1幢2单元1楼1号房屋为该借款提供抵押担保，办理了抵押权预告登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产特权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。抵押权预告登记设立的目的是为保障将来实现抵押权，权利人所享有的是请求抵押人履行抵押登记义务，并使抵押权成立的请求权。预告登记后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是在法律上对预告登记权利人将来实现请求物权变动的权利赋予一定的保障性，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力。本案中，邮政蓬安支行对涉案房屋进行了抵押权预告登记，享有的是将来进行物权变动的请求权，但并不享有现实的抵押权，其要求对蒋亮提供的抵押物优先受偿的请求，于法无据，本院不予支持。 金鸿房产公司作为保证人，自愿对蒋亮的借款提供阶段性连带保证担保，依据合同约定，在蒋亮所购房屋办理正式抵押权登记后，金鸿房产公司可免除保证责任。但涉案房屋的抵押权并未设立，责任免除条件未成就，对邮政蓬安支行要求金鸿房产公司对蒋亮所负债务承担连带保证责任的请求，符合合同约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除中国邮政储蓄银行股份有限公司蓬安县支行与蒋亮、蓬安金鸿房地产开发有限公司签订的《个人购房/购车借款及担保合同》（借款合同编号为5199926Q119066463950，抵押合同编号为5199926Q319069244782）； 二、蒋亮于本判决生效之日起十五日内偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司蓬安县支行借款本金363,790.12元、利息13,123.54元、罚息432.91元（利息和罚息暂计算至2020年12月1日；自2020年12月2日起至实际清偿全部借款之日止，以借款本金363,790.12元为基数，按年利率7.007%的标准以实际逾期天数计付利息）； 三、蓬安金鸿房地产开发有限公司对上述第（二）项债务承担连带保证责任； 四、驳回中国邮政储蓄银行股份有限公司蓬安县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,437元，由蒋亮承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  马君臣 人民陪审员  陈玉明 人民陪审员  杨荣忠 二〇二〇年十二月九日 书 记 员  何竺芸