湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初2698号原告：伍宇晨，男，2003年11月25日出生，回族，学生，住武汉市青山区（户籍地武汉市青山区）。法定代理人：朱某（系原告伍宇晨之母），女，1978年10月19日出生，汉族，武汉芝华仕有限公司工作人员，住武汉市青山区（户籍地武汉市青山区）。委托诉讼代理人：刘婷婷，湖北言达律师事务所律师（特别授权代理）。被告：伍文清，男，1969年1月6日出生，回族，无职业，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：李寿亭，湖北圣青律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：肖志明，湖北圣青律师事务所律师（特别授权代理）。原告伍宇晨与被告伍文清排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍宇晨的法定代理人朱某、委托诉讼代理人刘婷婷，被告伍文清及其委托诉讼代理人李寿亭、肖志明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍宇晨向本院提出诉讼请求：1、被告立即腾退位于武汉市青山区钢花新村118街92门2号房屋一间（预估面积20平方米），并返还租金（从2016年5月19日至今月租人民币4000元，暂计算至2020年7月19日按50个月合计200000元，此后租金从2020年7月20日起算至实际腾退之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告系叔侄关系，因原告父亲去世，原告的爷爷奶奶在2016年5月19日将位于武汉市青山区钢花新村118街92门2号房屋过户登记在原告名下。该房屋虽登记在原告名下，但一直由被告占有、使用、收益、处分，原告监护人多次与被告沟通，要求其腾退，并返还租金，但被告拒不理会。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。被告伍文清辩称，被告拥有涉案房屋的居住权利，请求驳回原告的诉讼请求。被告一直与父亲伍汉生同住，1993年伍汉生将单位福利分配房屋与他人调换取得涉案房屋。1998年10月6日，被告与原告父亲伍文忠及伍汉生、铁桂枝签订协议，约定将涉案房屋中大室分给被告居住，如以后武钢售房，由被告与伍文忠各买一半房屋。2006年，伍汉生以要求腾退涉案房屋为由向法院起诉被告、焦自峰及原告的父母。2006年2月，伍汉生再次同意被告继续居住在涉案房屋中，并与被告达成和解，撤回了对被告的起诉。2015年7月，被告参照协议书的约定，以伍汉生的名义与武汉钢铁（集团）公司签订《购房合同书》，并交纳房款27850.7元。2016年4月27日，原告从伍汉生处购得涉案房屋。被告与原告的父亲伍文忠及伍汉生、铁桂枝签订的协议书没有违反法律规定，合法有效。被告按约定出资向产权单位购买涉案房屋，依据协议约定可以取得一半房屋所有权。原告知晓被告在涉案房屋中居住数十年，已向产权单位购买了涉案房屋并登记在伍汉生名下，其与伍汉生、铁桂枝签订房屋买卖合同时故意隐瞒被告，未支付房屋对价，取得房屋登记后便着手将被告撵出房屋，有违公序良俗。原告虽取得房屋权证，但取得房屋时不具有善意，不能取得涉案房屋所有权。即使原告取得房屋所有权，被告的居住权来源于与父母的合同约定，该居住权合法有效，原告继受取得涉案房屋时应对被告居住的现状予以尊重。原告要求返还租金的诉讼请求超过诉讼时效。故请求驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告伍宇晨系被告伍文清的侄子，案外人伍文忠系原告伍宇晨的父亲。案外人伍汉生、铁桂枝系被告伍文清、案外人伍文忠的父母。伍汉生于2016年8月22日去世，铁桂枝于2016年9月29日去世。伍文忠于2012年1月14日去世。伍汉生、铁桂枝将武汉钢铁集团焦化有限责任公司分配的公房与他人交换，交换后的房屋位于武汉市青山区钢花新村118街92门2号，该房屋（建筑面积74.56平方米）的承租人系伍汉生，该房屋由伍汉生、铁桂枝及其子伍文忠、伍文清居住。1998年10月6日，伍汉生、铁桂枝与伍文忠、伍文清签订协议书，载明：伍汉生、铁桂枝为了今后能够平安过生活，安度晚年，特与其子伍文清、伍文忠为房子、水、电及其他生活事务作协议如下；由于两个儿子没有住房，为了安逸过日子，不再为家庭事务烦恼，同意将涉案房屋的两室分给两个儿子居住，大室分给伍文清，小室分给伍文忠，本人及妻住半室，客厅、厨房、厕所归本人及妻使用，大室壁柜封在外面，由我们两老存放杂物；为了避免矛盾，两间房前门封闭，全部从后院开门进出，后院两个儿子各一半，前门供本人及妻进出；房子大部分都分给两个儿子居住，房租由伍文清、伍文忠各付一半。如以后武钢售房，由两个儿子各买（付）一半买房；伍文清、伍文忠不愿住在此地，本人有权将房屋收回，供本人及妻使用。伍文清、伍文忠无权出租或出售此房。伍文清、伍文忠结婚后，其配偶也住进涉案房屋。2005年2月起，伍汉生、铁桂枝在外租房居住，2005年12月16日，伍汉生、铁桂枝将伍文清夫妻及伍文忠夫妻起诉至武汉市青山区人民法院，要求腾退涉案房屋。后伍汉生、铁桂枝于2006年2月20日撤回对伍文清夫妻的起诉。本院于2006年2月23日作出（2006）青民二初字第20号民事判决，判决伍文忠夫妻搬出涉案房屋，该房屋由伍汉生、铁桂枝居住。此后，伍汉生与武汉钢铁（集团）公司签订了成本价购房合同书，购买了涉案房屋，涉案房屋的产权登记在伍汉生名下。2016年4月27日，原告与伍汉生、铁桂枝签订《武汉市存量房买卖合同》，约定伍汉生将涉案房屋以500000元价格出售给原告。涉案房屋的产权于2016年5月23日登记于原告伍宇晨名下。本案审理中，伍文清称后来其外出打工，遂将其居住的涉案房屋中的一室交由案外人杨耀文看管，未收取房屋租金。原告则称伍文清将其居住的涉案房屋中的一间出租给案外人杨耀文开设律师事务所。2007年原告的父母将其居住的一间房屋做餐饮，后于2014年对外出租，出租的范围包括房间、客厅、厨房、卫生间。以上事实由不动产权证、户口簿复印件、协议书、购房合同书、土地使用权证、武汉市存量房买卖合同、（2006）青民二初字第20号民事判决书、民事裁定书以及当事人的陈述等证据予以确认并在卷佐证。本院认为，位于武汉市青山区钢花新村118街92门**房屋原系武汉钢铁（集团）公司出售给伍汉生的自管公房。伍汉生在与铁桂枝夫妻关系存续期间取得涉案房屋完全产权，该房屋属于伍汉生、铁桂枝的夫妻共同财产。伍汉生、铁桂枝对涉案房屋享有处分权。伍汉生、铁桂枝与原告伍宇晨签订的《武汉市存量房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。伍汉生、铁桂枝与原告伍宇晨已办理涉案房屋过户登记手续，涉案房屋的产权于2016年5月23日已登记于原告名下。故原告为涉案房屋所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益及处分权利。涉案房屋中的一间房屋由伍文清交给案外人占有、使用，原告作为房屋所有权人要求被告伍文清腾退涉案房屋，于法有据，本院予以支持。1998年10月6日的协议书，仅能证明伍汉生在承租涉案房屋期间，为解决家庭矛盾协商同意其两个儿子居住涉案房屋的相关事宜。在协议签订时，伍汉生并未取得涉案房屋的所有权，其没有权利处分涉案房屋，无权设立居住权，且该协议也并未约定被告对涉案房屋享有一半所有权。故被告辩称其享有居住权，没有事实与法律依据，本院对此辩称意见不予支持。关于被告是否应向原告返还租金的问题。涉案房屋的产权虽于2016年5月23日登记于原告名下，但其未提交证据证明其在取得涉案房屋所有权后向被告主张过要求被告腾退房屋或要求被告返还因出租涉案房屋而获取的租金收益。现原告要求被告返还租金，其提交的证据不足以证明被告已实际出租涉案房屋并实际收取了房屋租金，亦不能证明涉案房屋租金标准。故原告要求被告返还租金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，原告的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告伍文清于本判决生效之日起30日内腾退位于武汉市青山区钢花新村118街92门2号房屋中的一室；二、驳回原告伍宇晨的其他诉讼请求。本案减半收取的案件受理费2190元，由原告伍宇晨负担2150元，由被告伍文清负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  林艳二〇二〇年十二月十七日法官助理汤西倩书记员汪诗雨