江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1999号上诉人（原审原告）：袁博，男，汉族，1982年8月19日生，住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人：邢燕萍，系袁博的妻子。上诉人（原审原告）：邢燕萍，女，汉族，1982年4月24日生，住江西省上饶市广信区。被上诉人（原审被告）：江西丰跃商业投资管理有限公司，住所地江西省上饶市广信区旭日北大道**，统一社会信用代码91361121799477677B。法定代表人：查文龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈武，男，汉族，1969年10月20日出生，住江西省南昌市西湖区，该公司法务部主任。上诉人袁博、邢燕萍因与被上诉人江西丰跃商业投资管理有限公司（以下简称丰跃公司）合同纠纷一案，不服上饶市广信区人民法院于2020年9月4日作出的（2020）赣1121民初2354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭。由于本案没有新的事实和理由，本院决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。袁博、邢燕萍上诉请求，1.撤销一审判决关于免除丰跃公司2020年2月4日至5月27日期间50%租金即12,247.64元。2.撤销一审判决关于免除丰跃公司迟延履行支付2020年1月1日2020年6月30日租金的违约金。事实与理由：一、袁博、邢燕萍与丰跃公司之间所签订的租赁经营合同，并非纯粹意义上的经营合同，是带有十年回本的性质。双方之间签订的租赁合同的租金总额恰好与购买商铺的金额相等。根据《商业用房委托经营合同》规定，业主购买的商铺前三年是没有租金可返的，丰跃公司从第四年开始给袁博、邢燕萍返租一直到第十年结束，租金呈递增状态，越往后租金越高。现在正是委托经营的第十年，也是租金最高的一年。一审判决免除租金金额明显是要高于丰跃公司能从商户那里收回的租金金额，免除金额大于丰跃公司的损失。按照一审判决的认定，袁博、邢燕萍承担了丰跃公司疫情期间对案涉商铺的所有租金收入损失，而丰跃公司却从中获得了租金差额。虽然丰跃公司发出了《关于减免租金的告知函》，但是该函的落款单位是上饶喜盈门范城商业管理有限公司，并非丰跃公司，不能证明丰跃公司给商户减免了租金。二、一审法院的部分事实认定不仅没有体现公平，反而违背公平原则，且丰跃公司在合同履行中存在过错。虽然合同规定“委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照规定的时间和标准向乙方收取租金”但一直以来丰跃公司以各种理由长期拖欠袁博、邢燕萍的租金。因此丰跃公司存在主观过错，现在以着疫情为由企图逃避自己的责任。一审判决减免了丰跃公司2020年2月4日至5月27日租金的50%，这对袁博、邢燕萍是不公平的。在一审庭审期间，袁博、邢燕萍也明确表示，如果丰跃公司如能积极履行租金给付义务，减免也是可以的，但丰跃公司却明确表示拒绝，显然没有付款的诚意，在这种情形之下，一审法院仍然判决免除相应的租金，这对袁博、邢燕萍来说，是无法接受的。况且，免租的主体多半发生在国企，而袁博、邢燕萍购买案涉商铺是按揭贷款的，有还本付息的义务。对于疫情期间是否免租，免租多少，双方应本着公平的原则，在平等的基本上进行协商，同时也要考虑对方的履约态度和行为，而不能仅凭不可抗力作出结论。三、一审法院免除了丰跃公司2020年第一和第二季度的违约金，这是不合理的，对袁博、邢燕萍来说也是不公平的。丰跃公司辩称，一、关于日租金问题，双方已经签订的合同有明确的约定，应该按照约定执行。二、关于减免租金问题，双方合同有约定，如果遇到不可抗力，双方都可以解除合同，而且互不追究违约责任。本案中，我们考虑到商场确实给实际的商户减免了租金，所以提出双方各自承担一半已经给商户减免的租金。疫情期间，商场除了老百姓生活必需的场所可以开业，其他的都不能开，这也是防疫部门的规定。一审法院认定，2010年12月18日，袁博、邢燕萍与丰跃公司签订了《商业用房委托经营合同》，约定袁博、邢燕萍将其具有产权的位于上饶县旭日北大道888号的丰跃香港名城内一层367号商铺的经营管理权委托给丰跃公司，由丰跃公司合法经营，丰跃公司从收益中以租金形式支付给袁博、邢燕萍作为委托经营回报，委托期限为10年，即2011年1月1日起至2020年12月31日止。合同中还约定，2016年1月1日起至2017年12月31日止的租金标准为每季度17923.88元，2018年1月1日至2020年12月31日的租金标准为每季度19553.25元，丰跃公司按季度支付租金，于每季度最后1个月之25日至30日将当季租金以银行划拨方式一次性付清，丰跃公司无正当理由逾期支付租金，则每日应按逾期支付金额的0.03%支付违约金。至今丰跃公司尚欠袁博、邢燕萍2017年第三季度、2018年5月16日至2020年6月30日商铺租金。2018年6月13日，袁博、邢燕萍与丰跃公司签订了《商业用房委托经营合同》补充协议，2018年12月1日，双方又签订了《商业用房委托经营合同》补充协议二。江西丰跃商业投资管理有限公司上饶县分公司于2017年7月23日与上海喜盈门企业管理有限公司签订《项目加盟协议》，约定上海喜盈门企业管理有限公司同意江西丰跃商业投资管理有限公司上饶县分公司使用“喜盈门”品牌，并提供商场委托管理服务，丰跃香港名城商场更名为“上饶喜盈门.范城”，于2020年1月11日重新开业经营，在《商业用房委托经营合同》中涉及袁博、邢燕萍的商铺。因新冠××疫情爆发，2020年1月24日江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年1月27日上饶市广信区人民政府发布《关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》，要求全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。丰跃公司根据相关防疫规定，自2020年2月4日开始停业，2020年5月28日恢复正常营业。丰跃公司给予商场内的承租户2月至5月四个月租金减免。一审法院认为，袁博、邢燕萍与丰跃公司签订的《商业用房委托经营合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一审法院对袁博、邢燕萍主张丰跃公司支付2017年第三季度、2018年5月16日至2020年6月30日欠付商铺的租金计84843.5元及违约金的诉讼请求予以支持。一审法院对于双方有争议的认定如下：1.新冠××疫情属于不可抗力的法律事件，丰跃公司在履行合同的过程中，因疫情防控措施的影响导致暂停营业，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。故丰跃公司主张因新冠××疫情影响导致商场停业构成不可抗力，一审判决予以采纳；2.一审法院以本案具有不可抗力事实为由，根据民事合同的公平原则，确定袁博、邢燕萍应适度减免租金，分担损失，酌定免除丰跃公司2020年2月4日至6月30日期间50%的租金，对袁博、邢燕萍主张丰跃公司迟延履行支付2020年1月1日至2020年6月30日租金的违约金不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零四条规定，判决，1.丰跃公司支付袁博、邢燕萍2017年第三季度、2018年5月16日至2019年12月31日商铺租金共计人民币145020元；2.丰跃公司支付袁博、邢燕萍2020年1月1日至2020年6月30日租金人民币26858.86元；3.丰跃公司支付袁博、邢燕萍逾期支付2017年第三季度、2018年5月16日至2019年12月31日租金的违约金，违约金按每日0.03%计，其中2017年第三季度的违约金以17923.88元为基数，从2017年10月1日起算至租金付清之日止；2018年5月16日至2018年6月30日租金的违约金以9776.63元为基数，从2018年7月1日起算至租金付清之日止；2018年第三季度租金的违约金以19553.25元为基数，从2018年10月1日起算至租金付清之日止；2018年第四季度租金的违约金以19553.25元为基数，从2019年1月1日起算至租金付清之日止；2019年第一季度租金的违约金以19553.25元为基数，从2019年4月1日起算至租金付清之日止；2019年第二季度租金的违约金以19553.25元为基数，从2019年7月1日起算至租金付清之日止；2019年第三季度租金的违约金以19553.25元为基数，从2019年10月1日起算至租金付清之日止；2019年第四季度租金的违约金以19553.25元为基数，从2020年1月1日起算至租金付清之日止；4.驳回袁博、邢燕萍的其他诉讼请求。案件受理费3984元，减半收取1992元，由丰跃公司负担。二审期间，双方均无新证据向本院提交。本院认定的事实与一审法院查明的事实一致。根据袁博、邢燕萍的上诉请求，丰跃公司的答辩意见，本案争议的焦点为：一是一审判决免除丰跃公司应向袁博、邢燕萍支付2020年2月4日至6月30日期间50%的租金是否正确；二是一审判决对袁博、邢燕萍主张丰跃公司迟延履行支付2020年1月1日至2020年6月30日租金的违约金不予支持是否正确。一、关于一审判决免除丰跃公司应向袁博、邢燕萍支付2020年2月4日至6月30日期间50%的租金是否正确的问题。袁博、邢燕萍主张，丰跃公司应该按照合同的约定支付租金，不应该对丰跃公司减免租金，否则对袁博、邢燕萍不公平、不合理。丰跃公司主张，在新冠××疫情防疫期间，其已经对案涉商场商户减免了租金，所以请求业主共同承担减免租金的损失。如果所有的业主都要求全部支付租金，那么丰跃公司也面临倒闭的风险，最后受损的还是全体业主。本院认为，今年伊始，新冠××疫情席卷我国，对国民的生产生活造成重大影响，为此，最高人民法院为应对新冠××疫情可能引发的纠纷发布了相关指导意见，如2020年5月15日最高人民法院出台《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，该指导意见（二）第6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延长支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵守公平原则确定各方的权利和义务。可见，合同缔结后，由于合同的基础性条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不可避免的、不能克服的，又不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人一方明显不公平，在这种情况下，需要适用公平原则平衡当事人的利益关系。本案中，丰跃公司因新冠疫情防控需要无法正常经营，该情形属于不可抗力，而非商业风险，故根据公平原则，酌情适度减免租金、分担丰跃公司停止经营和减免其他商户租金等损失符合法律规定和相关司法精神。故一审判决综合双方当事人实际情况，酌定减免丰跃公司2020年2月4日至5月27日期间50%租金并无不当，本院依法予以维持。袁博、邢燕萍主张不得减免丰跃公司的租金的上诉理由不成立，本院不予采纳。二、关于一审判决对袁博、邢燕萍主张丰跃公司迟延履行支付2020年1月1日至2020年6月30日租金的违约金不予支持是否正确的问题。袁博、邢燕萍主张，既然是部分减免丰跃公司租金，对于未减免部分租金延期履行的，应该支持其违约金的诉请。丰跃公司主张，双方协议约定了如遇到不可抗力，可以互不追究违约责任。本院认为，根据合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或全部免除责任。同时双方在协议中约定因不可抗力导致合同无法执行时，合同自动解除，互不追究责任。本案中，因新冠疫情防控需要，丰跃公司迟延履行支付租金义务，虽然丰跃公司构成违约，但是符合不可抗力的法定免责情形，故袁博、邢燕萍主张支付违约金的上诉理由，本院不予支持。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费106元，由上诉人袁博、邢燕萍负担。本判决为终审判决。审判长  万利剑审判员  徐志锋审判员  付 强二〇二〇年十二月四日书记员  陈 佳