北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9843号上诉人（原审被告）：北京长阳招商管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇碧桂园**商业楼**楼****。法定代表人：刘闪，执行董事。委托诉讼代理人：高颖，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：北京羽阳画艺文化艺术传媒有限公司第一分公司，，住所地北京市房山区长阳碧桂园小区**楼3段**01负责人：赵新玉，经理。委托诉讼代理人：王鹏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王松，北京市长安律师事务所律师。上诉人北京长阳招商管理有限公司（以下简称长阳招商公司）因与被上诉人北京羽阳画艺文化艺术传媒有限公司第一分公司（以下简称羽阳一分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初5522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长阳招商公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审。事实及理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误。首先，本案双方租赁合同的解除，不应当适用不可抗力的免责条款，羽阳一分公司应当承担违约责任。本次新型冠状病毒疫情自2020年1月在全国范围内开始蔓延，羽阳一分公司于2019年底已将2020年第一季度的费用支付完毕。在第一季度结束后，国家已经降低了防控等级，羽阳一分公司仍然依约向长阳招商公司支付了第二季度的费用，可见在疫情最严重的时候，双方仍然可以继续履行合同，对于合同的目的是可以实现的。其次，一审法院仅听取了羽阳一分公司的一面之词，便认定其属于线下培训，又以受疫情影响，所有线下培训均不能展开为由，免除了羽阳一分公司因提前解除合同的违约责任。这样的认定最大化维护了羽阳一分公司的利益，但损害了长阳招商公司的利益，违反了公平原则。最后，双方是根据情势变更的规定解除合同，长阳招商公司之所以同意羽阳一分公司提前解除合同，也是从减少损失，避免继续履行合同出现显失公平的角度考虑，但并非基于不可抗力为由解除合同。本案中，因为羽阳一分公司提前解除合同给长阳招商公司同样带来了损失，同时参考九民会议纪要第四十八条之规定，根据公平原则，也应当判决羽阳一分公司承担一定违约责任。羽阳一分公司辩称，同意一审判决，不同意长阳招商公司的上诉请求和理由。一、本案适用不可抗力的情形。政府要求羽阳一分公司不能开展线下培训，长阳招商公司出租房屋的目的可以实现，但是羽阳一分公司经营的目的不能实现。二、羽阳一分公司的业务就是开展线下培训，其他方式学生和家长并不会同意。三、长阳招商公司一直强调自己的损失，羽阳一分公司损失了房租、学生的学费等，也有相应的证据，而长阳招商公司没有证据证明其损失。羽阳一分公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除羽阳一分公司与长阳招商公司之间签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令长阳招商公司返还羽阳一分公司房屋租金及物业费共计149380元、租赁保证金100000元，以上共计249380元；3.诉讼费用由长阳招商公司承担。一审法院认定事实：房山区长阳镇碧桂园甲2号楼商业楼宇的产权人系北京市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司），该公司委托长阳招商公司代为经营管理该商业楼宇，委托权限包括但不限于招商并与承租商签署并履行房屋租赁合同、常规业务管理、市场管理、商业形象的宣传与推广、商户服务等，授权委托期限10年，自2019年1月1日起至2028年12月31日。2018年7月20日，羽阳一分公司（承租人）与长阳招商公司（出租人）签署房屋租赁合同，约定羽阳一分公司承租北京市房山区长阳镇碧桂园甲2号商三段三层01铺位，该商铺租赁面积实测为340.21平方米，该商铺行业（或业态）为艺术培训，品牌（或商号）为羽阳画艺；租赁期限为60个月，自2018年7月25日起至2023年7月24日；租赁保证金人民币10万元，2019年8月25日-2020年7月24日租金3.2元/日/平方米；如因不可抗力而影响合同履行时，受影响的一方应尽快以书面方式通知另一方，以尽量减少可能给对方造成的损失，并提供相关的证明文件，根据不可抗力的影响，部分或全部免除其违约责任，当不可抗力事件停止和消除后，受影响的一方应尽快以书面方式通知另一方，双方应对合同是否继续履行另行协商，合同所述的不可抗力包含瘟疫以及任何一方不能预见、对其发生及后果不能避免并不能克服的客观事件；合同还对房屋装修、双方权利和义务、违约责任、合同的解除、房屋的交还、争议解决方式等事项进行了约定。2019年1月29日，羽阳一分公司、长阳招商公司签订合同内容变更协议，约定租金与物业管理费分开，2019年8月25日-2020年7月24日租金2.2元/日/平方米，物业管理费1元/日/平方米。合同签订后，羽阳一分公司依约向长阳招商公司交纳了租赁保证金人民币10万元；2019年12月11日，羽阳一分公司交纳2020年第一季度租金和物业管理费99069元；2020年3月16日，在长阳招商公司主动免除部分费用后，羽阳一分公司交纳第二季度租金和物业管理费84100元。2020年2月，因新冠肺炎疫情影响，北京市房山区市场监督管理局长阳工商所发布培训机构落实疫情防控措施告知书，要求在疫情防控期间，全市非学科类、非技能类市场化培训机构必须严格落实北京市教委等部门有关要求，严禁开展任何形式的线下培训，可以通过互联网开展线上培训；培训机构违规开展线下培训的，市场监管部门将从严从重处罚，吊销企业营业执照，涉嫌犯罪的，移送公安机关。2020年5月27日，羽阳一分公司将承租商铺交还长阳招商公司，经检查房屋及其附属设施情况完好，营业执照迁出手续已初审通过，双方签字盖章予以确认，当日羽阳一分公司诉至法院。按双方合同约定的租赁面积340.21平方米、租金2.2元/日/平方米、物业管理费1元/日/平方米，经核算，2020年5月27日至2020年6月30日共35天，租金和物业管理费合计38103.52元。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，长阳招商公司受产权人碧桂园公司委托代为经营管理有关商铺，长阳招商公司与羽阳一分公司就涉案商铺签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均已按合同约定履行了各自义务。鉴于羽阳一分公司租赁商铺系进行线下培训，受新冠疫情和疫情防控措施的影响，相关培训无法开展，羽阳一分公司的经营难以继续，请求以不可抗力为由解除合同，符合法律规定，法院予以支持，解除时间以羽阳一分公司交还承租商铺的日期予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同因不可抗力而解除，双方当事人不存在过错，羽阳一分公司请求长阳招商公司返还已交纳的租赁保证金及预交的合同解除之后的租金和物业管理费，符合法律规定，法院予以支持。因承租商铺在2020年5月27日前由羽阳一分公司占有，且长阳招商公司已主动免除部分收费，羽阳一分公司请求长阳招商公司返还已交纳的相应期间的租金和物业管理费，缺乏法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认北京羽阳画艺文化艺术传媒有限公司第一分公司与北京长阳招商管理有限公司2018年7月20日签订的房屋租赁合同自2020年5月27日解除；二、北京长阳招商管理有限公司于判决生效后七日内返还北京羽阳画艺文化艺术传媒有限公司第一分公司租赁保证金100000元、2020年5月27日至2020年6月30日的租金和物业管理费38103.52元；三、驳回北京羽阳画艺文化艺术传媒有限公司第一分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审法院查明一致。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。长阳招商公司与羽阳一分公司就涉案商铺签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。羽阳一分公司与长阳招商公司签订的房屋租赁合同约定房屋用途为艺术培训，由于受新冠疫情和疫情防控措施的影响，羽阳一分公司无法开展线下培训活动，导致羽阳一分公司无法继续经营，故请求以不可抗力为由解除合同，符合合同约定及法律规定，应当予以支持。一审法院认定羽阳一分公司交还承租商铺的日期为合同解除时间并无不当，本院予以维持。本案合同因不可抗力解除，双方当事人均不存在过错，对于合同解除互不承担违约责任，羽阳一分公司有权请求长阳招商公司返还已交纳的租赁保证金及预交的合同解除之后的租金和物业管理费。根据羽阳一分公司的租金交纳情况、房屋使用状况以及房屋腾退交接情况，一审法院判决长阳招商公司返还租赁保证金、2020年5月27日至2020年6月30日的租金和物业管理费并无不当，本院予以维持。综上，北京长阳招商管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3062元，由北京长阳招商管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邹 治审 判 员  刁久豹审 判 员  王 云二〇二〇年十二月七日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之