湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初2731号原告：湖北鄂州天行物业管理有限公司，住所地鄂州市花湖经济开发区振兴大道**。法定代表人：张勇，系公司执行董事。委托诉讼代理人：陈维芳，湖北太圣律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：黄志平，男，1968年7月14日出生，汉族，现住湖北省鄂州市花湖开发区，委托诉讼代理人：费银，女，1969年7月6日出生，汉族，住湖北省鄂州市花湖开发区，系黄志平妻子，代理权限为一般授权。原告湖北鄂州天行物业管理有限公司诉被告黄志平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北鄂州天行物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈维芳、被告黄志平的委托诉讼代理人费银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北鄂州天行物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费8665元，违约金2143元，合计10808元;(从2010年1月1日起暂计算至2020年6月30日）。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2010年2月21日签订了《前期物业服务协议》与《临时管理规约》，约定原告为被告位于鄂州花湖经济开发区××大道××天××●××庄园××楼××单元××室提供物业管理服务，被告从交房之日起按其拥有物业的建筑面积以0.6元/平方米/月缴纳物业管理费（2013年1月1日前物业管理费标准为0.55元/平方米/月），入住时一次性支付一年的物业管理费，之后在物业费到期前15天交纳，逾期缴纳的将从逾期之日起按每天万分之三交纳违约金。被告从2010年1月1日起入住，其房屋面积为114.61平方米，被告从2010年1月1日起开始拖欠物业费，截止2020年6月30日被告累计欠物业管理费8665元，被告拖欠物业费的行为显属违约，应支付违约金。原告多次催讨均未果。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告黄志平辩称：要求取消2010年至2020年违约金。物业没有履行职责，违约在先，应该减免物业费。物业应当赔偿本人电瓶车被盗和车子被砸的财产损失。物业应当维修本人卧室外墙渗水和车库顶漏水。2010年12月14日，本人停放在地下车库的电瓶车被盗，当即找物业人员，物业人员说业主被盗物品与物业无关，无奈之下报警，经警方察看小区监控，看到小偷二人将电瓶车从小区抬出，门口岗亭无保安看管，物业管理人员对此事推托，对业主的诉求不予理会，至今对此不愿赔偿我电动车。是原告违约没有履行职责，导致本人财产受损，原告应该撤回物业费违约金。经业主代表多次检查小区物业服务内容并考核评分，物业成绩不达标，没有履行好服务职责，业主对物业非常不满并多次沟通要求物业改进，物业一直置之不理。2013年3月10日，被告在天行御景庄园小区购买了车库，物业每月有增收车库服务费每月20元，后发现车库顶漏水，叫物业维修，物业也不维修，导致我车库常年潮湿滴水，物业至今都未维修我车库。居住卧室墙面渗水，通知物业修理，物业也未解决此事情。2016年我的小车在小区车位上受损，车身及车窗有破碎之痕迹，当即打电话报案，同时通知小区物业，小区监控不到位找不到肇事者，物业也不愿承担此维修费用，至今仍未解决。自2011年之后物业公司未再与业主委员会签订物业服务合同。原告湖北鄂州天行物业管理有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告的营业执照、机构信用代码证、法定代表人身份证明书、被告身份证复印件。拟证明原、被告的主体身份。证据二、前期物业服务协议、物业费缴纳票据。拟证明原告与被告签订了物业服务协议，约定物业收费标准为多层住宅为0.55元/㎡/月，2013年1月1日后统一为0.60元/㎡/月。被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之三交纳违约金。证据三、协议。拟证明房屋出现漏水问题，被告妻子与物业协商并同意自行处理。证据四、物业服务照片。拟证明原告按照与被告签订的服务协议提供了卫生保洁、房屋共用设施设备的维护和管理、共用绿地、花木等的养护与服务等物业服务。被告黄志平为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、照片。拟证明房屋卧室渗水，车库也漏水。证据二、接受案件回执单及电瓶车购买发票。拟证明电瓶车被偷事实以及电瓶车价值。经庭审质证，被告黄志平对原告湖北鄂州天行物业管理有限公司提交的证据一、二、四无异议。对证据三有异议，认为2010年还没有住进小区，都不知道此事，物业也没有来找我解决房屋漏水的问题。原告湖北鄂州天行物业管理有限公司对被告黄志平提交的证据一有异议，认为车库漏水是因为楼上的露台，露台面积已经算进房产证里了，物业只能从中去沟通，而不应该由物业来修，关于卧室漏水，小修物业一直在继续，大修应当由业主委员会去房屋维修基金去申请，物业已经递交了报告，也告知了业主委员会。证据二，车子被盗是事实，但不是因为物业的原因造成的。本院对本案证据审核认定如下：原告湖北鄂州天行物业管理有限公司提交的证据一、二、四，被告无异议，对双方无争议的证据，直接予以采信；证据三，该协议有被告的委托诉讼代理人费银的签字确认，对其真实性予以采信。对被告黄志平提交的证据的真实性予以采信。综合当事人当庭举证、质证意见、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2010年2月21日，原告湖北鄂州天行物业管理有限公司与被告黄志平签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告购买的天行·御景庄园19号楼3单元402号房屋（建筑面积114.61平方米）提供物业管理服务，合同约定了物业收费标准。2018年10月24日，天行·御景庄园小区一、二期业主委员会与原告湖北鄂州天行物业管理有限公司签订《物业服务合同》，合同约定的物业收费标准为多层0.6元/㎡·月；湖北鄂州天行物业管理有限公司主要是对房屋共用部位进行维修、房屋共用设施设备及其运行进行维护、小区环境卫生、公共秩序、车辆停放等。因被告黄志平拖欠2010年交房后至2020年6月30日期间的物业服务费，故原告诉至本院。本院认为，原告湖北鄂州天行物业管理有限公司与被告黄志平签订的《前期物业管理服务协议》，对双方具有约束力。根据合同约定，湖北鄂州天行物业管理有限公司主要是对房屋共用部位进行维修、房屋共用设施设备及其运行进行维护、小区环境卫生、公共秩序、车辆停放等。业主和物业公司是共存共荣的关系。一方面，物业公司作为物业服务机构，在日常管理服务中，针对业主反映的问题，应当积极主动的与业主沟通，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量，而不应让矛盾长期存在。另一方面，业主与物业公司之间，也应相互体谅和支持，不应当一味地以不交物业费进行对抗，否则，物业公司难以为续，无法保障其提供更优质的管理服务，长期来看，对整个小区的物业管理工作不利。被告黄志平反映的房屋、车库渗水问题，应先查明管理责任归谁。如在房屋质量保质期内，由开发商承担责任；如已过房屋质量保质期，应分情况按照法律规定进行处理。被告黄志平反映的电瓶车被盗问题，湖北鄂州天行物业管理有限公司并非直接侵权人。湖北鄂州天行物业管理有限公司的物业服务虽有需要改进的地方，但其对整个小区的各个方面提供了物业服务，被告不能以上述理由不交物业费。同时，鉴于该物业公司的未能妥善解决被告反映的房屋、车库渗水、电瓶车被盗等问题，本院酌情对被告欠交期间的物业服务费按6932元计算。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，结合本院同期审理的原告起诉该小区其他业主物业服务合同纠纷系列案件的实际情况，同时考虑到被告并非恶意拖欠，对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄志平自本判决书生效之日起十日内向原告湖北鄂州天行物业管理有限公司支付2010年交房后至2020年6月30日期间的物业服务费共计6932元。二、驳回原告湖北鄂州天行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，减半收取计35元，由被告黄志平负担。此款原告已预交，待本判决书生效后，由被告直接向原告支付。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  黄春华二〇二〇年十二月四日书记员  周兰兰