江苏省南通市海门区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0684民初4341号 原告(案外人)：陈建忠，男，1969年8月16日生，汉族，住如东县。 委托诉讼代理人：杨维驹，江苏信阳光律师事务所律师。 被告（申请执行人）：仇维星，男，1965年4月2日生，汉族，住南通市海门区。 被告（申请执行人）：俞佩芳，女，1963年8月27日生，汉族，住南通市海门区。 二被告共同委托诉讼代理人：黄冬梅，南通市海门区天补法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：杨伯香，男，1959年4月23日生，汉族，住南通市海门区。 第三人（被执行人）：袁兰美，女，1959年9月3日生，汉族，住南通市海门区。 原告陈建忠与被告仇维星、俞佩芳，第三人杨伯香、袁兰美案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨维驹，被告仇维星、俞佩芳的委托诉讼代理人黄冬梅到庭参加诉讼，第三人杨伯香、袁兰美经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 经审理查明，仇维星、俞佩芳与杨伯香、袁兰美等追偿权纠纷一案，本院于2018年6月27日作出(2018)苏0684民初169号民事判决：杨伯香归还仇维星、俞佩芳代偿款50万元；对杨伯香经执行不能履行部分，分别由袁兰美等向仇维星、俞佩芳代偿未履行部分的七分之一份额等内容。该判决生效后，根据仇维星、俞佩芳的执行申请，本院于2020年2月25日立案执行，案号为(2020)苏0684执522号。 在该案执行过程中，本院依法作出(2020)苏0684执522号执行裁定后，于2020年5月13日查封了被执行人杨伯香名下的未经权属初始登记的海门市（现南通市海门区）三星镇纺都花苑210幢504室房屋，并在该房屋门外张贴了查封公告等。 陈建忠作为案外人对上述执行措施提出异议，请求解封。本院于2020年7月10日作出(2020)苏0684执异23号执行裁定书，驳回陈建忠的异议申请。故陈建忠作为原告提起案外人执行异议之诉。 原告陈建忠向本院提出诉讼请求：请求法院判令解除对南通市海门区三星镇纺都花苑210幢504室房屋的司法查封，确认原告对该房屋享有使用权和居住权。事实和理由：2017年，原告在58同城上看到案涉房屋出售信息，随即联系到发布人杨帆。经过多次洽谈并上门看房，原告最终决定购买上述房屋，并于2017年9月29日在南通市通州区姜灶法律服务所的见证下签订了《房屋买卖协议书》，并付清所有房款，杨帆也于当日交付了房屋钥匙。随后，原告一家入住案涉房屋至今。2019年5月8日，法院至原告现居地张贴公告查封案涉房屋时，原告才知道案涉房屋存在民事争议。原告向法院提出执行异议申请，被裁定驳回执行异议请求。原告认为对案涉房屋享有合法的使用权，被告将其作为第三人杨伯香的财产向法院申请查封损害了原告的合法权益，应予以纠正。 被告仇维星、俞佩芳辩称，案涉房屋系第三人杨伯香取得的拆迁安置房，故其拥有对该房屋的合法所有权。原告作为买受方，与杨帆交易的标的物为南通市海门区三星工业园区拆迁安置房一号楼2号门面积为88平方米的501室住宅房一套，而法院查封的系本案第三人杨伯香名下的未经权属登记的南通市海门区三星镇纺都花苑210幢504室房屋，两者不存在同一性和关联性。即使两者为同一标的物，原告明知案涉房屋为小产权房，不能办理过户登记，自身存在过错。故法院对案涉房屋采取查封等强制执行措施，行为合法，依据充分，原告对案涉房屋不享有排除执行的实体权利，请求法院依法驳回诉请。 第三人杨伯香、袁兰美未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提供了证据，对当事人无异议及本院认定的证据：(2018)苏0684民初169号民事判决书、(2020)苏0684执522号执行裁定、查封公告、(2020)苏0684执异23号执行裁定书，原告提供的南通市通州区姜灶法律服务所所出具的见证书、房屋买卖协议书、海门工业园区高桥村村民委员会于2016年10月21日所出具的证明、第三人杨伯香和袁兰美的离婚协议书、杨帆向原告所出具的收条、原告妻子万玉香向杨帆通过农业银行转账汇款记录、海门中石油昆仑燃气有限公司的安全检查告知书、燃气表安装施工回执、江苏省电力公司的通用机打发票，被告提供的迁建房屋代建协议书，本院认证认为上述证据在本案中有证明效力并在卷佐证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定以下事实： 第三人杨伯香、袁兰美原为夫妻关系，两人于1995年6月4日生育婚生子杨帆。 2013年11月13日，第三人杨伯香与海门工业园区管委会签订迁建房屋（小高层）代建协议书一份，约定杨伯香自有房屋拆迁，由海门工业园区管委会代为建造拆迁安置房，杨伯香选择纺都花苑210幢（宝兴）504室（113.78平方米）、505室（78.9平方米）现房作为安置。 2017年1月16日，两第三人协议离婚，住房安排中约定“三星镇宝兴村宝兴小区小高层501室住房产权归儿子，双方住房自理”。 2017年9月29日，在南通市通州区姜灶法律服务所法律工作者薛祥官见证下，杨帆以其及第三人杨伯香名义和原告签订房屋买卖协议书一份，并代第三人杨伯香签字。协议约定原告向杨帆及第三人杨伯香购买海门三星工业园区拆迁安置房1号楼2号门501室住宅房一套，建筑面积88平方米，无车库，房款为51万元，于同日付清房款并交付钥匙，房屋交付之日所有权即为原告所有，如以后政策变化能领房产证时所需费用由购买方支付。见证书附有上述协议、两第三人离婚协议书、杨帆出具的收条、转账回执及村委会证明等材料。其后，原告实际居住使用案涉房屋至今，并交纳水电等费用。因案涉房屋系小产权房，至今未办理产权过户手续。 庭审中，原告申请杨帆到庭作证，杨帆当庭接受了质询，并陈述了案涉房屋买卖的过程。本院询问原告在购买案涉房屋时是否明知案涉房屋性质无法办理过户登记，原告表示明知，所以请法律服务所进行了见证，并收集了相关证明材料。 庭后，杨帆向本院寄送一份两第三人签名捺印的说明，内容为案涉房屋系两第三人、第三人杨伯香父母及杨帆所有，共有人都同意归杨帆所有，两第三人对案涉房屋买卖知情且同意杨帆处置。 本院认为，在金钱债权执行中，原告作为案外人，主张对案涉房屋享有使用权和居住权，实际上是基于案涉买卖协议主张其对案涉房屋的物权期待权。本案应审查的要点包括是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或者将剩余价款交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记，四者必须同时满足。本案中，原告提供的证据显示，案涉房屋虽然名称不规范、不统一，但因无公安编号，杨帆已就相关差异情况给予合理解释，故并不存在买卖房屋与查封房屋系不同标的物的问题。案涉买卖合同签订、房屋及钱款交付均在本院查封之前，故本案重点审查的要点即为原告对房屋未能办理产权过户手续是否存在自身原因。而案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或者限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的，应认定系因案外人自身原因未办理过户登记。本案中，原告在购买案涉房屋时，明知案涉房屋系小产权房，使用集体土地，因政策原因无法办理登记过户手续，在协议中也明确载明了将来政策变动时过户费用承担的约定，并且请法律服务所进行了见证。故案涉房屋未能办理过户登记的原因在原告自身，其对此具有过错，其主张排除本案执行并对案涉房屋享有使用权、居住权本院碍难支持。第三人杨伯香、袁兰美经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，其出具的说明在闭庭之后，且无其他共有人同意的相关证据印证，本院不予采纳，并依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 驳回原告陈建忠的诉讼请求。 案件受理费9000元，由原告陈建忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9000元。 审 判 长  孔大鹏 人民陪审员  陆建英 人民陪审员  奚佩娟 二〇二〇年十二月五日 法官 助理  王 贇 书 记 员  杨玲玲