湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)湘07民终2236号上诉人（原审被告）：中国联合网络通信有限公司常德市分公司，住所地湖南省常德市武陵区三岔路办事处长家山居委会柳叶大道**。负责人：熊杰毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：田芳，湖南劲鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张定波，男，汉族，1977年1月15日出生，住广东省广州市越秀区。上诉人中国联合网络通信有限公司常德市分公司因与被上诉人张定波房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初2208号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。联通常德分公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判联通常德分公司支付张定波6个月租金（按2020年租金标准）。事实和理由：1、一审适用法律错误，新冠肺炎疫情是不可抗力，联通常德分公司因不可抗力解除合同，不应承担责任；2、原审认定事实错误，双方于2020年3月17日即协商解除合同，一审认定双方于2020年5月29日解除合同不当；3、原审判决认定租金损失为210433元不当，微信聊天记录载明张定波已自认周边门面租金行情已跌至180000元/年，但根据联通常德分公司的举证证明租金行情应为120000元/年，且2020年5月29日后双方租赁合同已解除，即此后不存在租金损失；4、联通常德分公司因解除合同愿意承担张定波6个月的租金损失。张定波辩称，1、本案案情根本不适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关规定，联通常德分公司在新冠肺炎疫情前就表明系因经营困难需解除租赁协议；2、一审查明的事实清楚，对事实的定性准确。请求驳回上诉，维持原判。张定波向一审法院起诉请求：1、判令解除签订的房屋租赁合同；2、判令联通常德分公司支付拖欠的自2020年2月10日至2020年5月31日的房屋租金71587元及延期付款违约金5225元；3、判令联通常德分公司赔偿违约损失210433元。一审法院认定事实：2016年12月1日，张定波（甲方）与联通常德分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：“1、甲方将其所有位于常德市武陵区××巷××楼××栋××号，建筑面积31.42㎡的房屋出租给乙方使用；2、乙方承租甲方房屋用于联通业务办理及手机销售，未经甲方同意乙方不得改变租赁房屋用途；3、租赁期限为5年，从2017年2月10日起至2022年2月9日止，合同期满后，如果双方无异议，则可继续顺延一年，乙方拥有优先承租权；4、2017年2月10日-2018年2月9日租金净价200000元，综合税率19.76%，合计249250元。2018年2月10日-2019年2月9日，租金净价200000元，综合税率19.76%，合计249250元。2019年2月10日-2020年2月9日，租金净价216000元，综合税率19.76%，合计269190元。2020年2月10日-2021年2月9日，租金净价233300元，综合税率19.76%，合计290750元。2021年2月10日-2022年2月9日，租金净价251900元，综合税率19.76%，合计313930元；5、本协议签订30日内，乙方向甲方支付前2个年度的租金及房屋押金40000元，房屋押金在合同期满后双方无争议，10个工作日内退还给乙方，此后的租金乙方应按年度将租金支付至甲方指定的账户内；6、乙方如未按时支付租金，每逾期一日，按应付未付租金额的万分之二点一向甲方支付违约金，如逾期六十天仍未支付，甲方有权提前解除本合同，乙方无条件退出；7、合同期内，未经对方同意或未出现本合同约定可以提前解除本合同的情形，任何一方都不能擅自解除合同，构成违约的，违约方应向对方支付当年度租金20%的违约金，损失超过违约金的，还应予以赔偿；8、如发生纠纷双方应协商解决，协商不成，向乙方所在地人民法院提起诉讼解决。”2020年2月19日，联通常德分公司向张定波发出合同解除通知书，因严重亏损，从2020年2月10日-2022年2月9日的合同期无法继续履行合同，即日起解除双方之间签订的房屋租赁合同，不再履行。张定波于2020年2月24日收到上述合同解除通知书，与联通常德分公司沟通后，同意待重新对外出租找到新的承租人后，再协商合同解除与损失赔偿问题。为方便案涉门面重新出租，联通常德分公司于2020年3月17日腾空了案涉门面并移交给张定波，张定波便通过在案涉门面处张贴招租信息以及在58同城网站上发布招租信息形式对外招租。在门面交付后，张定波多次通过信息以及函件的方式要求联通常德分公司就租金及损失赔偿问题进行处理未果，遂诉至法院，提出前列诉讼请求。另查明，2017年2月10日-2020年2月9日的租金，联通常德分公司已支付完毕。2020年5月29日，张定波与案外人陈刚就案涉门面签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2020年6月12日起至2023年6月11日，每年租金120000元。以上事实有当事人提交的《房屋租赁合同》、《合同解除通知书》、微信聊天记录、短消息记录、《要求立即支付租金及协助寻找新承租人的函》、《要求继续履行合同并支付所拖欠租金的函》等证据存卷予以佐证。一审法院认为，案件系房屋租赁合同纠纷，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同履行期间内，联通常德分公司未经张定波同意以严重亏损为由，单方通知张定波宣布解除租赁合同，并于2020年3月17日将案涉门面腾空，移交给张定波，张定波基于诚实信用及平等协商的原则，表示待案涉门面重新出租确定损失金额后，再协商解除租赁合同，为了案涉门面更好的重新出租，才予以接收案涉门面的，并非已同意解除合同，其单方通知解除合同的行为构成违约，且其解除合同的情形亦不符合合同法定解除的情形，并不享有单方解除权，其发出解除合同通知书的行为亦并不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定的合同解除异议权的情形，故对联通常德分公司抗辩租赁合同于2020年2月24日解除合同通知书到达张定波时已解除，以及张定波应于解除合同通知书到达之日起三个月内应向人民法院提起诉讼，行使合同解除异议权的抗辩意见，均不予采纳。张定波在接收案涉门面后，通过线上线下发布招租广告，积极对外招租，采取了适当的措施避免双方损失扩大，并于2020年5月29日，与案外人签订新的租赁合同，以实际行为同意与联通常德分公司解除租赁合同，故认定双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月29日已实际解除，对张定波要求解除租赁合同的诉讼请求，不予支持。对于合同解除前即2020年2月10日至2020年5月29日期间的租金70310元（110天×233300元/年÷365天），联通常德分公司应按合同约定支付，故对张定波要求联通常德分公司支付2020年2月10日至2020年5月29日期间的租金70310元的诉讼请求，予以支持。关于张定波主张的逾期支付租金的违约金与租金损失问题。一、联通常德分公司未按合同约定及交易习惯将下一年度租金支付给张定波，应承担相应的逾期支付租金的违约责任，应按双方约定以应付未付租金额的万分之二点一的标准向张定波支付违约金，因张定波主张按万分之二的标准计算，故对张定波要求联通常德分公司支付逾期支付租金的违约金1547元（70310元×0.0002×110天）的诉讼请求，予以支持。二、租金损失是联通常德分公司单方违约解除合同，致使合同终止后给张定波造成的损失，且合同约定擅自解除合同构成违约的，违约方应向对方支付当年度租金20%的违约金，损失超过违约金的，还应予以赔偿，根据张定波约定的后续租金金额以及张定波与案外人新签订合同的年租金120000元的差价计算，2020年5月30日至2021年2月9日（共计255天）租金损失为79155元（233300元÷365天×255天-120000元/年÷365天×255天），2021年2月10日至2022年2月9日租金损失为131900元（251900元-120000元），租金损失合计211055元（79155元+131900元），张定波主张的租金损失金额为210433元低于该数额，故对张定波要求联通常德分公司赔偿租金损失210433元的诉讼请求，予以支持。关于联通常德分公司辩称向张定波支付6个月租金损失的意见，不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、中国联合网络通信有限公司常德市分公司于本判决生效之日起十日内向张定波支付2020年2月10日至2020年5月29日止的租金70310元及逾期支付的违约金1547元；二、中国联合网络通信有限公司常德市分公司于本判决生效之日起十日内向张定波支付违约解除合同的租金损失210433元；三、驳回张定波的其他诉讼请求。诉讼费5609元，减半收取2804.5元，由中国联合网络通信有限公司常德市分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张定波对联通常德分公司提交的《58同城招租广告网络图》的真实性是持有异议，且与本案没有直接关联性，因此对该证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：张定波的租金及其租金损失如何认定，如何计算。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”张定波（甲方）与联通常德分公司（乙方）于2016年12月1日签订《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，张定波与联通常德分公司应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。通过双方的聊天记录显示，在常德发生新冠肺炎疫情之前，联通常德分公司以严重亏损为由，在未取得张定波同意的情况下单方解除租赁合同，并将案涉门面腾空移交给张定波，张定波微信回复表示待案涉门面重新出租确定损失金额后，再协商解除租赁合同，不能据此认定张定波同意解除房屋租赁合同，一审法院认定联通常德分公司单方解除合同构成违约，且其解除合同不符法定解除的情形并无不当。张定波接收案涉房屋后，采取适当措施避免损失扩大，于2020年5月29日与案外人签订新的租赁合同，一审法院认定张定波于此以该实际行为同意与联通常德分公司解除租赁合同并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”本案张定波与联通常德分公司签订的《房屋租赁合同》第6条约定：“乙方如未按时支付租金，每逾期一日，按应付未付租金额的万分之二点一向甲方支付违约金，如逾期六十天仍未支付，甲方有权提前解除本合同，乙方无条件退出。”第7条约定：“合同期内，未经对方同意或未出现本合同约定可以提前解除本合同的情形，任何一方都不能擅自解除合同，构成违约的，违约方应向对方支付当年度租金20%的违约金，损失超过违约金的，还应予以赔偿。”张定波与联通常德分公司对违约解除合同后的违约金和租金损失计算标准约定明确，不违反法律强制性规定，一审法院据此计算张定波主张的违约金和租金损失符合合同约定亦无不当，依法应予支持。综上所述，联通常德分公司的上诉请求不能成立，依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7284元，由中国联合网络通信有限公司常德市分公司负担。本判决为终审判决。审判长  卜玉苹审判员  周立军审判员  孙 晖二〇二〇年十二月九日书记员  赵丹丹附法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。