黑龙江省孙吴县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1124民初830号原告：闫建国，男，1962年2月24日出生，汉族，农民，住黑龙江省孙吴县。委托诉讼代理人：周广果，黑龙江至诚律师事务所律师。被告：任毅，男，1979年2月12日出生，满族，工人。被告：孙吴县德林房地产开发有限责任公司。法定代表人：温德林，系该公司经理。委托诉讼代理人：张柱彦，男，1965年11月20日出生，汉族，德林房地产公司副经理，住黑龙江省孙吴县。委托诉讼代理人：陈广杰，孙吴县孙吴法律服务所法律工作者。原告闫建国与被告任毅、孙吴县德林房地产开发有限责任公司（以下简称德林房地产公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫建国及其委托诉讼代理人周广果、被告任毅、德林房地产公司的委托诉讼代理人张柱彦、陈广杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫建国向本院提出诉讼请求：1.要求任毅返还购房款、入户费89735元；2.要求德林房地产公司承担连带责任。事实和理由：因2016年至2017年在逊克县恒盛砖厂干活，恒盛砖厂当时没有支付给我人工费69798元。在2018年赵邦建因事入狱，我找当地政府部门、信访局、劳动局请求帮助，经逊克县信访局、劳动局调查核实，任毅盖楼使用赵邦建的砖，没有支付给赵邦建砖款，经逊克县信访局、劳动局从中协调，由任毅支付我人工费。当时任毅没有现金支付人工费，用自己盖的楼房，位于孙××小区××楼××室的车库，价值84735元用来支付我的人工费。2018年10月24日，我将房屋差价款14937元补齐，并与任毅签订房屋购销协议。在2019年1月4日，我又向任毅交付5000元的入户费用。2017年汽贸小区7号楼000128室已在他人名下办理《不动产预告登记证明》相关手续。在2019年8月份，我得知此事后，多次寻找任毅协商要求将房屋《不动产预告登记证明》变更到我的名下，至今无果，故诉至法院，要求任毅返还人工费、房屋差价款、入户费共计89735元，德林房地产公司承担连带责任。任毅辩称，我在赵邦建的恒盛砖厂购买的红砖和水泥砖用于德林房地产公司5号楼的建设，当时约定用养路段的门市楼抵顶砖款。我与闫建国没有任何债权债务关系，我应该与赵邦建的爱人签订买卖合同，因赵邦建欠原告的钱，并且欠的钱不足以用门市房抵顶欠款，所以赵邦建的爱人同意将此楼转给原告，所以我与原告签订的买卖合同。合同签订时我与原告已经说明此楼已经给他人办理了预告登记证，此楼暂时交给原告使用，待处理完毕后将房产证办理至原告名下。如果原告不同意要此楼，我同意将原告补交的部分退回。德林房地产公司辩称，任毅与原告所签订的房屋购销合同应属于无效合同，因为任毅不属于汽贸小区负责人。2014年8月15日，德林房地产公司与张强签订了汽贸小区工程项目建设施工管理协议书，在协议书中约定对所有的建设销售由张强负责，并且在施工中所有的投资也是张强投入，所以任毅不属于协议的相对人，所以他签的汽贸小区项目部房屋购销协议是不符合法律规定的。从原告所陈述的过程中已经知道，他购买的房屋已经办理过房屋预告登记，在预告登记没有撤销前属于再行签订销售房屋合同，本身应属于无效合同。任毅对原告的转移债务认可，是其自我承担债务的一种，所以应由任毅自行承担债务，德林房地产公司不承担给付债务的连带责任。闫建国围绕诉讼请求依法提交的证据如下：证据一、提交孙吴县德林房地产开发有限责任公司汽贸小区项目部房屋购销协议一份，证明2018年10月24日，原告与二被告签订了购买德林房地产开发有限责任公司汽贸小区7号楼1层000128室楼房一户，建筑面积18.83㎡，房屋价格为4500元/㎡，房款共计84735元，在该合同中同时约定原告入户后由被告出具正式房屋销售合同和正式交款证据。任毅对原告提交的证据质证意见是协议是项目部的樊振出具的协议，樊振是德林公司和张强共同授权的房产专员，合同都是他代为签订，我对合同无异议。德林房地产公司的委托诉讼代理人对原告提交的证据质证意见是有异议，汽贸小区项目部不具有销售房屋的权利，并且小区项目部的负责人张强也没有签字，并且此销售协议是在已经他人预告登记后再行签订，明显违背房屋销售法律规定，所以此协议应属于无效协议。证据二、提交2019年1月4日出具的收据一份，证明二被告收取了入户费5000元。任毅对原告提交的证据质证意见是对收据无异议，是项目部收的，不是我个人收的，已经入账至项目部。德林房地产公司的委托诉讼代理人对原告提交的证据质证意见是收钱是任毅个人行为，没有公司章及公司财务章，并且不知道房屋的销售及后期的买卖。证据三、提交证明一份，证明原告与任毅于2019年10月30日签订的最迟于2019年12月底解除该车库上的抵押，并任毅承诺产权归原告，现在也没有办理解除抵押手续及将产权登记至原告名下，所以原告要求退购房款及入户费。任毅对原告提交的证据质证意见是无异议。德林房地产公司的委托诉讼代理人对原告提交的证据质证意见是有异议，因为公司没有与原告协商过任何事项，任毅个人行为与公司无关，公司也对任何人没有授权，只与张强有协议。证据四、提交不动产登记资料查询结果证明一份，证明汽贸小区7号楼1楼车库000128室现有预告登记、查封登记，预告登记权利人是郭金忠，预告登记时间为2017年8月，查封登记时间为2020年9月。任毅对原告提交的证据质证意见是无异议。德林房地产公司的委托诉讼代理人对原告提交的证据质证意见是无异议。德林房地产公司围绕诉讼请求依法提交的证据如下：证据一、提交2014年8月15日德林房地产公司与张强签订的工程项目开发建设施工管理协议书一份，证明张强对孙吴县整个汽贸小区的开发、管理、销售以及售后服务自行承担责任，因为张强是以孙吴县政府招商引资的形式挂靠孙吴县德林房地产开发有限责任公司，所以，汽贸小区出现的一切经济责任自负。闫建国对德林房地产公司提交的证据质证意见是与本案没有关联性。任毅对德林房地产公司提交的证据质证意见是无异议。本院经审理认定的事实如下：2016年至2018年，闫建国在逊克县恒盛砖厂打工，逊克县恒盛砖厂尚欠闫建国劳务费69798元未给付。2018年逊克县恒盛砖厂负责人赵邦建因事入狱，闫建国向逊克县信访局、劳动就业局反映劳务费问题，经逊克县信访局、劳动就业局调查核实，任毅在逊克县恒盛砖厂赊购红砖及水泥砖，尚欠逊克县恒盛砖厂砖款未付，经逊克县信访局协调，闫建国、赵邦建的爱人林淑杰及任毅同意，将任毅所欠的砖款转让给闫建国，因任毅没有现金支付，同意用位于孙××小区××楼××楼××室抵顶欠款，并以孙吴县德林房地产开发有限责任公司汽贸小区项目部的名义于2018年10月24日签订孙吴县德林房地产开发有限责任公司汽贸小区项目部房屋购销协议，协议约定闫建国所购房屋为汽贸小区7号楼000128室，建筑面积为18.83㎡，房屋价格为4500元/㎡，房款共计84735元，协议同时约定在房屋可以入户后由孙吴县德林房地产开发有限责任公司给闫建国出具办理正式房屋销售合同和交款收据。购房款84735元用欠款抵顶69798元，余款14937元由闫建国补交，同日，德林房地产公司汽贸小区项目部收取闫建国入户费5000元。协议签订后，孙吴县德林房地产开发有限责任公司汽贸小区项目部将该楼房交付闫建国。2019年8月份，闫建国得知孙吴县汽贸小区7号000128室已于2017年8月份办理了预告登记，预告登记权利人为郭金忠。闫建国找到任毅，任毅给闫建国出具证明一份，同意于2019年12月底解除该车库上的抵押，并任毅承诺产权归原告，但至今未解除该车库的抵押。另查明，任毅所欠逊克县恒盛砖厂的砖款，系任毅在承包德林房地产公司5号楼工程时所欠。任毅与张强系合伙关系，共同开发孙吴县汽贸小区。2014年8月15日，孙吴县德林房地产开发有限责任公司为甲方、张强为乙方，就关于孙吴县汽贸小区住宅楼及农机汽贸综合楼新建工程项目，签订工程项目开发建设施工管理协议书，协议就工程项目有关工程规划开发建设、工程施工、工程管理以及竣工验收售后服务等相关事宜进行了约定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，出售给闫建国的位于孙××小区××楼××室，在出售给闫建国之前即办理了预告登记及预告抵押登记，致使闫建国购买该楼房的目的无法实现，故闫建国要求任毅返还购房款、入户费89735元的诉讼请求，本院予以支持。闫建国要求德林房地产公司承担连带责任的诉讼请求，因该笔购房款其中包括任毅个人债务69798元，德林房地产公司不应对此款承担连带责任，但对于德林房地产公司汽贸小区项目部收取的差价款14937元、入户费5000元，德林房地产公司应承担连带责任。综上所述，闫建国的部分诉讼请求合理，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、被告任毅于本判决生效之日，返还原告闫建国购楼款84735元、入户费5000元；二、被告孙吴县德林房地产开发有限责任公司对其中差价款14937元、入户费5000元承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2044元，由被告任毅负担，于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于黑龙江省黑河市中级人民法院。审 判 长  张守林人民陪审员  沈彦君人民陪审员  徐 慧二〇二〇年十二月一日书 记 员  宗丙楠