天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4812号上诉人（一审被告）：天津拓鑫力神电动汽车租赁有限公司，住所地天津市西青汽车工业区（张家窝工业区）丰泽道****商铺**。法定代表人：程伟，董事长。委托诉讼代理人：张佶，天津昌朋律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司，，住所地天津市西青区张家窝工业区福保路**法定代表人：李哉，执行董事。委托诉讼代理人：王莹，天津新华律师事务所律师。上诉人天津拓鑫力神电动汽车租赁有限公司(以下简称拓鑫力神公司）因与被上诉人深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司（以下简称深福保公司）《房屋租赁合同》纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2019）津0111民初10487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人拓鑫力神公司的法定代表人程伟及委托诉讼代理人张佶、被上诉人深福保公司的委托诉讼代理人王莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。拓鑫力神公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回深福保公司的全部诉讼请求或发回重审；一、二审案件受理费由深福保公司负担。事实和理由：一、一审法院判决合同解除时间错误。因深福保公司无法提供符合约定条件的房屋，未能按合同约定履行修缮义务，且存在迟延履行债务或其他违约行为致使合同目的不能实现等事实，拓鑫力神公司已依法行使了合同解除权，《房屋租赁合同》已于2018年5月15日解除。二、一审法院判决拓鑫力神公司承担房屋租金错误。深福保公司未履行竣工交付义务，无权要求支付租金。一审法院以拓鑫力神公司出具的《退房通知书》等认定诉争房屋在2015年10月1日前确已交付是错误的，拓鑫力神公司从未认可接收使用非法房屋，且该房屋状态客观上无法用于办公。三、一审法院判决拓鑫力神公司承担物业费错误。物业费与本案并非同一法律关系，深福保公司不是适格主体，另本案《房屋租赁合同》的解除系深福保公司违约导致，相关费用及损失应由深福保公司承担，且未竣工房屋不能产生物业费。深福保公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确无误，判决于法有据，拓鑫力神公司的上诉请求没有任何事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。深福保公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即支付2016年10月1日至2018年5月15日的租金668392.725元，免租期租金411318.6元，违约金68553.1元，及交清租金之日止的迟延履行违约金（支付标准为每延迟一日按拖欠租金数额的5‰计算）；3.被告立即支付自2015年10月1日至2018年4月30日的物业费63368.03元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2015年4月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于天津市西青区××镇××工业园××路××号××期××号楼××层××层××房屋出租给被告作生产／办公使用，建筑面积共计623.21平方米；租赁期限为五年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止，初定2015年9月30日前完成竣工并交付使用，如未能按约定将房屋交付给被告使用，双方同意交房时间顺延，具体交房时间由双方协商确定，但最迟应不迟于2015年9月30日；原告给予被告12个月免租期，免租期自双方签字确认的交付日期起计算；租金定为每平方米每月55元整；被告应于正式交付前30日内向原告交纳相当于两个月租金的租金保证金68553.1元；租赁期间，被告负责缴纳使用租赁房屋所产生的全部费用，包括但不限于水电费、煤气费、通信费、空调费、物业管理费、租赁管理费等；租赁期间，被告有拖欠租金一个月以上的，在租赁期内、单方提出解约／退租的，原告有权单方终止合同，收回租赁房屋，并没收被告缴纳的租赁保证金作为违约金，违约金不足以弥补原告损失的，被告应就不足部分承担赔偿责任；原告不能按照约定提供租赁房屋或提供租赁房屋不符合约定条件的，且致使被告无法实现合同目的的，被告有权解除合同。合同签订后，对于房屋交付时间，双方未进行书面确认，被告未向原告支付租赁保证金、房租亦未交纳物业费。2018年5月15日，被告以房屋是否竣工验收仍不知情、配套存在问题、多次拆改影响公司工作为由向原告送达《退房通知书》，提出自2018年5月15日起，终止双方于2015年4月7日签订的租赁期为五年（自2015年10月1日起至2020年9月30日止）的《房屋租赁合同》。同日，被告搬离诉争房屋。2015年10月1日至2018年4月30日，诉争房屋共产生物业费63368.03元，该费用已由原告支付。原告系诉争房屋权利人，诉争房屋所在产业园竣工验收合格时间为2017年12月26日。对于以上事实，一审法院予以确认。一审庭审中，被告称其在2015年5、6月进场装修，装修至2015年10月中旬。原告称被告搬出诉争房屋后，原告已将诉争房屋另行出租。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。现被告已于2018年5月15日搬出诉争房屋，双方合同已实际无法履行，故对于原告要求解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》的主张，一审法院予以支持。关于租赁房屋是否交付问题，虽然原、被告对于交房事宜未进行书面确认，但根据被告的庭审自述以及被告出具的《退房通知书》、装修申请表可以证明，诉争房屋在2015年10月1日前确已交付。被告主张诉争房屋未进行交付，证据不足，一审法院不予采信。关于房屋租金问题，根据合同约定，对于诉争房屋原告应于2015年9月30日前完成竣工并交付被告使用，而房屋实际竣工验收合格时间为2017年12月26日，原告已构成违约。考虑到被告已实际接收使用了房屋，故对于房屋竣工验收合格时间之前的租金，被告应按照合同约定数额减半支付为宜。因原告违约在先，故对于原告要求被告支付免租期期间租金以及违约金的主张，一审法院不予支持。被告应当支付租金的期间为2016年10月1日至2018年5月15日。经核算，被告应当支付的租金数额为414082.84元。根据合同约定，租赁期间的物业费应当由被告承担，现原告已为其垫付，故被告应当支付原告已经垫付的物业费63368.03元。被告称原告主张的诉请已超过诉讼时效，于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除原告深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司与被告天津拓鑫力神电动汽车租赁有限公司于2015年4月7日签订的《房屋租赁合同》；二、被告天津拓鑫力神电动汽车租赁有限公司于判决生效之日起十日内给付原告深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司房屋租金414082.84元，物业费63368.03元；三、驳回原告深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7853元，由原告深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司负担3622元，被告天津拓鑫力神电动汽车租赁有限公司负担4231元。本院二审期间，深福保公司未提交新证据，拓鑫力神公司提交一份新证据即（2019）津0111民初10486号判决书，以证明该房屋与本案的房屋均没有实际交付，原租赁合同无法履行，且均是由于深福保公司的违约行为导致的合同解除，故无权要求支付租金、物业费等。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人的质证意见为：该判决已经生效，对该证据的真实性认可，但是对其关联性及证明目的均不予认可。经本院审查，该证据与本案无关，无法证明深福保公司的证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，拓鑫力神公司于2018年5月15日向深福保公司出具的《退房通知书》载明：“我司作为贵局第一个入驻客户，感谢贵局李总监……2015年8月初我司入住会区……”，并盖有拓鑫力神公司公章。拓鑫力神公司对该通知真实性不持异议，但主张因为其当时没有请律师，所以在措辞上可能会给对方造成误会。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《房屋租赁合同》解除时间的确定；二、拓鑫力神公司是否应当以及依何标准向深福保公司支付租金；三、拓鑫力神公司是否应当向深福保公司返还其垫付的物业费。关于争议焦点一，依据两审中当事人当庭陈述及提交的证据，能够证实拓鑫力神公司已于2018年5月15日搬出涉案房屋，深福保公司在一审庭审中亦自认在拓鑫力神公司搬出诉争房屋后其已将诉争房屋另行出租。拓鑫力神公司虽向深福保公司发出《退房通知书》，但深福保公司未予确认，本院综合全案考量，在深福保公司已将房屋另租于他人、涉案合同已无再履行之可能的情况下，本院确认涉案合同解除之日为2018年5月15日。关于争议焦点二，在拓鑫力神公司已实际接收并使用涉案房屋的情况下，理应向深福保公司支付相应租金。深福保公司未按约完成竣工验收，确已构成违约，但该行为并未导致合同目的无法实现，一审法院依据合同约定及拓鑫力神公司实际使用涉案房屋的时间确定支付租金的期间，并酌情确定房屋竣工验收合格时间之前的租金由拓鑫力神公司减半支付，较为适当，本院予以确认。关于争议焦点三，根据合同约定，租赁期间的物业费应由拓鑫力神公司承担，现物业费已实际发生，且有在案证据相互佐证，深福保公司作为出租人在拓鑫力神公司未交纳物业费的情况下先行垫付并无不妥，该费用应由拓鑫力神公司予以返还，一审法院判决正确，本院予以确认。综上所述，拓鑫力神公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8462元，由上诉人天津拓鑫力神电动汽车租赁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  刘 洋二〇二〇年十二月十一日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；