贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终133号 上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州鸿和益达房地产开发有限公司，住所地址，思南县思唐街道城北街。 法定代表人：邵强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：晏明德，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：李文军，贵州邦宇律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：思南金城房地产开发有限公司，住所地址，思南县思唐街道城北街。 法定代表人：张羽鹏，该公司经理。 委托诉讼代理人：蔡忠，该公司副经理。 委托诉讼代理人：卢启林，贵州行诺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州省乌江航道管理局,住所地址，思南县思唐镇街道乌江三桥。 法定代表人：王启乔，该局副局长（主持工作） 委托诉讼代理人：叶常颖，贵州致正律师事务所律师。 原告贵州省乌江航道管理局（以下简称“乌航局”）诉被告贵州鸿和益达房地产开发有限公司（以下简称“鸿和公司”）、被告思南金城房地产开发有限公司（以下简称“金城公司”）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，思南县人民法院于2014年9月19日立案受理后，被告思南金城房地产开发有限公司于2014年10月20日提起反诉，因未在该院指定的期间交纳反诉案件受理费，该院依法按撤诉处理。被告贵州鸿和益达房地产开发有限公司于2014年10月27日提起反诉，该院对其反诉受理后，于2015年11月18日作出（2015）思民初字第1056号民事判决，被告鸿和公司、被告金城公司不服，向本院提起上诉，本院以原判决认定基本事实不清，于2016年8月10日作出（2016）黔06民终362号民事裁定:撤销思南县人民法院（2016）黔0624民初1056号民事判决；发回思南县人民法院重审。该院于2017年9月11日作出（2016）黔0624民初1690号民事裁定：驳回原告贵州省乌江航道管理局的起诉及驳回反诉原告贵州鸿和益达房地产开发有限公司的反诉。原告贵州省乌江航道管理局不服，向本院提起上诉，本院于2018年2月2日作出（2018）黔06民终95号民事裁定：一、撤销思南县人民法院（2016）黔0624民初1690号民事裁定；二、本案指令思南县人民法院审理。在继续审理期间，被告贵州鸿和益达房地产开发有限公司及思南金城房地产开发有限公司提起反诉，要求原告贵州省乌江航道管理局赔偿损失。该院继续审理后，于2019年11月7日作出（2018）黔0624民初字625号民事判决，鸿和公司、金城公司仍不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。贵州省乌江航道管理局的委托诉讼代理人叶常颖，贵州鸿和益达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李文军，思南金城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢启林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 金城公司向本院提出上诉请求：1、撤销思南县人民法院（2018）黔0624民初625号民事判决；2、发回重审或依法改判，驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求，支持上诉人在一审的全部反诉请求；3、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决未对争议焦点进行全面审理。一审判决对“原告（被拆迁人）是否有提供房屋给被告拆除的义务，被告（拆迁人）是否有先履行抗辩权”这个重要焦点未进行审理。二、上诉人对被上诉人有先履行抗辩权，有充分的事实和法律依据。1.被上诉人负有提供旧房给上诉人拆除的在先义务。争议双方是拆迁补偿合同关系，上诉人是开发商、拆迁人，被上诉人是被拆迁人，双方约定的安置补偿方式是“还房”。开发商、拆迁人负有补偿被拆迁人的义务，但前提是拆除被拆迁人的旧房，在相应土地上开发建设新房。所以，被上诉人应当提供旧房给上诉人拆除，是在先义务。正是基于此，三方在“补充协议”第六条特别约定“为保证本项目开发规划设计内容得到全面的实现，乙、丙两方对原规划范围内的所有应拆除建筑物必须拆除（含一、二号地块）。”2.一号地块、二号地块都还有旧房未得到拆除。其中一号地块尚有400多m2的旧房未得拆除，二号地的旧房全部未得拆除。一审判决对该事实是完全认可的，只是没有对具体面积进行审查。三、《思南县江滨停车场项目拆迁安置补偿补充协议书》并非仅约定一号地块的补偿问题，还特别约定了“为保证本项目得到全面实现，必须先拆除一、二号地块上的所有建筑物”。三方2010年12月7日签订的《思南县江滨停车场项目拆迁安置补偿补充协议书》，是对一号地块安置补偿的协议，也是被上诉人在一审中主张返还面积和反驳上诉人抗辩理由的唯一证据。该协议第一条约定：“甲乙丙三方一致同意，本次分配方案，由于二号地块未能取得工程规划许可，且二号地块利益仅关系甲乙两方，三方同意本次补充协议仅对一号地块根据规划设计方案涉及规模按原协议规定进行分配与分割，二号地块补偿分配甲乙两方按原协议要求另行商定。”这是被上诉人在一审中反驳上诉人先履行抗辩权和反诉请求的唯一理由，也是一审法院支持被上诉人的唯一依据。一审法院完全忽略了该协议第六条的约定：“为保证本项目开发规划设计内容得到全面的实现，乙、丙两方对原规划范围内所有应拆除建筑物必须拆除（含一号地块、二号地块），并在本次分割分配中算明确应扣除的返还面积。”该约定的内容非常明确，包括：（1)一号地块、二号地块上的旧房必须全部拆除；（2)应扣减的还房面积，本次分割分配中应当计算明确。上述第六条约定充分说明：（1)被上诉人的“在先义务”覆盖了整个项目，并非一号地块、二号地块各自独立；（2)在约定一号地块还房面积的同时，特别强调整个项目的旧房必须全部拆除。并不是一审判决认为的该补充协议仅涉及一号地块的权利义务，不涉及二号地块的权利义务。“必须拆除全部旧房”，对开发商来说是权利。如果旧房不拆除，开发建设将无法进行，开发商的相关利益将无法实现。“必须拆除全部旧房”，对被拆迁人来说是义务，旧房拆除了，被拆迁人基于旧房的占有、使用、收益权将全部消灭。被拆迁人正是基于旧房权利的消灭，才能获得补偿新房的权利；开发商正是基于获得在拆旧建新的权利，才产生了向被拆迁人返还新房的义务。这是常识，更是开发商与被拆迁人达成协议的根基。也就是说，该补充协议第六条规定的是被上诉人的义务、上诉人的权利。一审判决不仅完全忽略了上诉人及鸿和公司享有的该项权利，而且作出了完全相反的认定——认定为这是开发商的义务，违背了基本常识。四、关于一审原告诉请返还的具体位置、楼层、房号，一审判决自始至终未阐述明白为什么给予支持对于原告要求被告交付金海岸商业广场2期裙楼负3层-3-2号、负二层-2-1号、一层1-3号房屋以及一期裙楼负一层-1-42号至51号、-1-54、、1-55、-1-57号房屋的诉求问题，一审判决书用了大半页的篇幅进行论述(判决书P46)。先是说明鸿和公司应返还的3000m2根据约定，应当协商明确具体面积、地点**层；接着引用《合同法》第61条的规定，“合同生效后……约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按有关合同条款或者交易习惯确定。”接着就得出结论：“原被告签订的《框架协议》及《补充协议》已原则约定返还房屋的位置，并就二被告各自暂返还房屋面积予以明确，两份协议内容未违反法律的强制性。为此，被告鸿合公司应当按照双方签订的《框架协议》及《补充协议》，明确约定的位置，对确定的3000平方米的房屋返还给原告。”但是，《框架协议》及《补充协议》根本没有关于3000平方米房屋位置、楼层、房号的约定，而且，这正是本案上次被发回重审的一个重要原因。一审判决实际上未找到任何理由，就直接支持了被上诉人关于具体位置、楼层、房号的诉请。五、一审判决认定已经返还的房屋面积只有6716.04m2，不知是如何计算出来的。上诉人在一审中关于己返还总面积的证据是第9组（见判决书P17)。被上诉人的质证意见是“对商场部分返还的商业部分无意见，对职工私房的计算不准，不应包含在返还原告面积当中，被告金城公司实际返还的是6700平方米，不是8960.37平方米。”法院的意见是：“经审查，该证据与本案待证事实有关联，应予采信。”（见判决书P34页尾）但不知为什么，法院最终认定的面积却是6716.04m2。六、一审判决对公厕补偿标准所依据的证据是虚假的被上诉人用以佐证的证据是会议纪要（附会议签到册）。该纪要是被上诉人单方制作的，没有相关人员签字或盖章。实际上该纪要根本不存在，当时是开过会，但内容是协商尽快提供旧房给予拆除，并不是商量公厕补偿方式。庭审中上诉人的质证意见是“证据中的签到册无异议，会议纪要真实性、合法性均不认可。会议是要求原告尽快拆除未搬迁的房屋，因为没有达成一致，所以没有签订相关文件。”一审判决对上诉人的质证意见不置可否，就直接将该证据用作定案依据。 鸿和公司向本院提出上诉请求：请求撤销思南县人民法院（2018)黔0624民初625号民事判决书，依法作出公正判决。事实和理由：一、一审判决第一项没有客观证据支持。第一、该项判决所涉房屋位置、房屋面积等均无合同约定。上诉人同被上诉人签订的主合同和补充合同中均是框架性约定，实质性内容尚未签订合同。一审判决居然在没有任何合同依据的前提下，作出的判决，完全背离了以事实为依据、以法律为准绳的司法原则。第二、被上诉的诉讼请求也没有该项内容，而一审判决超越上诉人的诉讼请求。第三、该项判决违反了上诉人同被上诉人签订的主合同约定的拆一还一的原则性协议，也违反了思南县房产局思房产（2007)26号文件确认的“拆一还一，互不补差”的文件规定。被上诉人在上诉人开发建设的土地范围内，仅有地附着物五十年代的办公用房178.4m2，而该项判决却强行要求上诉人返还被上诉人6000多m2的房屋和商业门面，显然没有事实依据和法律依据。返还被上诉人3000m2左右的房屋，没有具体内容，如位置、房屋性质、楼层、交付时间、违约责任等均无明确约定，双方约定待重新签订合同后再行确认。一审判决凭主观推定作出该项判决，完全没有合同依据和法律依据。二、一审判决第二项完全是强加给上诉人的义务。如前所述，上诉人同被上诉人至今未签订具体的可供执行的房屋拆迁安置合同，更没有约定返还拆迁房的具体面积、具体方位、具体楼层、返还房屋的性质、返还房屋的时间等等，从何谈起办理不动产所有权登记。因此，该项判决没有客观事实依据。更何况被上诉人并无此项诉讼请求，凭什么一审法院作出超出上诉人诉讼请求以外的判决呢？三、一审判决第三项的事实依据是什么？有什么证据支持该项判决？一审法院的主审法官是如何计算的？计算依据是什么？怎么能凭空产生该项判决，真是令人费解。四、一审判决第四项对上诉人而言，完全是无中声有，完全是一审判决毫无任何证据的强加给上诉人。公用厕所并不在上诉人竞得的国有土地范围内，也不属于上诉人的拆迁返还内容，在主合同和补充合同中也没有约定上诉人返还被上诉人的厕所面积，以及返还厕所是什么时间，如何承担违约责任等等。因此，该项判决上诉人承担补偿款纯属冤枉。五、一审判决第六项完全背离了客观事实，且极不负责任，完全偏袒被上诉人。上诉人的反诉请求有理有据，且通过司法评估的合法途径，人民法院应当予以支持。理由如下：1、该项损失不存在谁是拆迁主体而承担责任的说法，而实际情况是影响鸿和开发公司的正常施工的是在“金海岸商业广场二期”规划红线内有一栋公有产权住宿楼，住的全是航管局的退休职工和职工家属子女，居住不搬。理由是：要航管局给住户重新安排居住点，他们就搬，否则就不搬，因此而造成在该栋楼内规划区的施工不能放线，孔桩不能布点，施工无法开展。就此事鸿和公司多次找到航管局将居住在该栋楼的住户另行安排居住点，搬走后我们就能施工，但是航管局不予理采，住户不搬，不能施工，迫使二次签订施工合同给鸿和造成经济损失。最后公司花高价将影响施工的4户安排后才勉强得以施工。然而住在该栋楼的8户的过渡安置费航管局已全部领走，而领钱不办事该怎样定论？同时该栋楼是公有产权房，住的航管局的退休职工和职工家属子女，他们的居住点该谁负责？而人搬不走，房屋如何拆？住房不能拆，又如何施工？航管局所述的其它理由与之无关，是一栋私有产权房的事，而质监局又不能管理此事，怎么提到质监局？2、思南县人民政府思府工议（2008)15号政府工作会议纪要第4条“将江滨停车场相关拆迁和建筑设施工作”，该纪要己明确用于相关拆迁，那么居住公有产权房的退休职工和子女是不是该航道局负责安排搬走后将楼房交给鸿和公司拆迁，该纪要是2008年5月1日印发的，而不在执行思府工议（2008)15号纪要议定的，涉及本项目事项是2012年11月8日印发的思南县人民政府思府（2012)16号会议纪要中提出，中间相差4年多的时间，难道是政府的决定不讲“时效”吗？难道是这4年中可以令不行，禁不止吗？3、称鸿和公司施工受阻，系因其违法施工，所违及他人房屋安全及未及时支付民工工资，房屋住户、民工现己所致，纯属是违背事实真相，此事决不能牵强附之为不承担损失赔偿的理由。5、关于皓天价格评估公司依法鉴定所出具的（2015)皓签字节034号关于鸿和公司经济损失的价格鉴定报告，判决书中第31认定该鉴定报告与反诉被告无关联，这种结论，完全否定了事实的真相，一是该鉴定是思南县人民法院己经认定位于金海岸商业广场二期规划红线内的一楼一底共居住八户的退休工人和工人家属应该与花园楼一栋公有产权房一样由乌江航道局将居住的人搬出腾房交给反诉人拆迀，而乌江航道局对腾房一事拖着不办理，至使反诉人无法拆房而影响工程施工迫于二次签订施工合同所造成损失，这是事实。法院在认定是事实后才委托皓天公司做的损失价格评估，这样的事实怎么会否定，怎么会说与被反诉人无关联，而否定法院前期工作，这样的损失无论怎样说都应由被反诉人承担停工损失赔偿。 乌航局向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告鸿和公司在其所开发的“金海岸商业广场”裙楼负二层东面、北面位置补偿返还原告商场面积3000平方米，被告金城公司承担连带责任；2、判令二被告在其所开发的“金海岸商业广场”施工图设计三层、四层裙楼位置共同补偿返还原告商场面积698.24平方米（庭审中原告将此商场面积的请求变更为二被告在其所开发的“金海岸商业广场”施工图设计三层、四层裙楼位置共同补偿返还原告商场面积1116.31平方米），补偿住房696.92平方米；3、判令被告鸿和公司赔偿原告因迟延返还补偿原告3000平方米商场所造成的损失864000元，被告金城公司承担连带责任；4、判令二被告共同赔偿原告因迟延返还补偿原告平方米商场1116.31平方米、696.92平方米住宅造成的损失201093.12元；5、本案诉讼费由被告承担。本案在重审过程中，原告乌航局对原诉的第二、三、四项诉讼请求变更为：2、判令被告金城公司在其开发的金海岸商业广场裙楼二层、三层补偿返还原告商场1283.96㎡,被告鸿和公司承担连带责任；3、判令被告鸿和公司、金城公司共同在其开发的金海岸商业广场裙楼二层、三层补偿返还原告商场2241.88㎡；4、判令被告金城公司立即支付原告公用厕所补偿款262575元、逾期提供房屋产权证、土地证赔偿款40万元，被告鸿和公司承担连带责任。在继续审理过程中，原告乌航局分别于2018年5月4日、2018年7月9日、2018年10月25日对其诉讼请求进行变更，其诉讼请求现变更为：一、判令被告金城公司和鸿和公司向原告交付金海岸商业广场二期裙楼负三层-3-2号、负二层-2-1号、一层1-3号房屋以及一期裙楼负一层-1-42至51号、-1-54、-1-55、-1-57号房屋；二、判令被告金城公司和鸿和公司向原告支付自2012年9月4日起至实际交付上述房屋之日止的逾期交房租金损失（租金损失以有资格的房地产评估机构评定的同地段同房屋租金标准记付）；三、判令被告金城公司和鸿和公司为原告办理上述房屋及金海岸商业广场一期裙楼一层1-1、负三层-3-6、-3-7号房屋的不动产所有权登记；四、判令被告金城公司和鸿和公司向原告支付自2013年9月4日起至实际提供上述房屋产权证、土地使用证期间每年20万元的赔偿款；五、判令被告金城公司和鸿和公司向原告支付公用厕所补偿款262575元；六、本案诉讼费由二被告承担。 金城公司向一审提出反诉请求：被反诉人继续履行合同并赔偿损失。航管局限期提供《思南县江滨停车场项目拆迁安置补偿协议书》约定的拆迁范围内的68套住宅（面积共计1900㎡）和1幢办公楼（面积共计1000㎡）给反诉人金城公司拆除及损失500万元。 鸿和公司向一审提出反诉请求：1、请求依法判令对鸿和公司、乌航局、金城公司之间于2007年6月26日签订的《思南县江滨停车场项目拆迁安置补偿协议书》第五条第1项和2010年12月7日签订的《思南县江滨停车场项目拆迁安置补偿补充协议书》第二条中的计算方式变更为“拆一还一”的计算方式，变更后原条款对鸿和房开没有法律效力；2、请求判决对鸿和公司、乌航局、金城公司之间于2010年12月7日签订的《思南县江滨停车场项目拆迁安置补偿补充协议书》第四条第3项中丙方的返还面积变更为“467.73平方米”，变更后原条款对鸿和公司没有法律效力；3、请求判决反诉被告根据贵州皓天价格评估司法鉴定所出具的报告，赔偿反诉原告各项经济损失2404645.00元。 一审法院认定事实：2007年，被告金城公司、思南阳光房地产开发有限公司（现变更为被告鸿和公司）因合伙开发思南县城北街原长途客车站处的金海岸商业广场，需拆迁原告办公用房、公有住房、职工住房，经与原告协商，原告乌航局（作为甲方）与被告金城公司（作为乙方）、思南阳光房地产开发有限公司（作为丙方）于2007年6月26日签订了《思南县江滨停车场项目拆迁安置补偿协议书》（以下简称《框架协议》），协议约定：第一条：乙方和丙方为项目共同开发合伙人，本协议统一称其为拆迁人；乙方和丙方共同承担由本项目的开发建设、拆迁安置及补偿而产生的经济与法律责任及连带责任。第二条：本协议包含的拆迁范围为江滨停车场项目拆迁红线内原乌航局宗地号为土地上的所有建筑物、构筑物及附属物。第三条：拆迁红线范围内拆迁补偿及安置工作由拆迁人负责，乙方和丙方共同为拆迁人；拆迁过程中甲方派员协助拆迁人做好拆迁的宣传、动员等相关工作。第四条：拆迁范围内甲方职工全产权住房拆迁补偿基本原则：拆迁范围内的甲方职工（称为被拆迁人）全产权住房共计65套，面积约3200平方米（最终面积计算以县房管局计算面积为准）。1、被拆迁人需要住房的，由乙方与丙方在本项目区域内修建普通多层楼房安置。补偿方式原则上按拆迁一套还一套且不低于1：1的标准补偿返还拆迁面积的方式进行安置。补偿返还的安置房套型原则上按三居室一厅一卫一厨套型设计，其面积原则上每套最大不超过90平方米。…3、被拆迁人如不需要新建房屋安置的，由拆迁人依据被拆迁面积按现行商品房市场价标准进行货币补偿。…第五条：拆迁范围内甲方（乌航局）权益补偿基本原则：拆迁范围内甲方公有住宅计68套，面积约1900㎡办公楼一幢面积约1000㎡，两项合计2900㎡（最终以县房管局计算面积为准）。1、本开发项目甲方（乌航局）所提供的土地面积约占总规划面积的60﹪，甲方与乙方和丙方叁方商议约定，土地竞买成功后，乙方和丙方按下列方法计算补偿甲方的房屋面积——本开发项目总建筑面积×60﹪×25﹪＝拆迁人补偿返回甲方的总面积（包括甲方职工全产权住房65套约3200㎡面积，职工按成本价和市场价增加购买部分除外；公有住宅拆迁部分约1900㎡面积；办公楼一幢约1000㎡面积；其余为补偿返还的商场面积）。2、公有住宅拆迁部分1900㎡面积，由拆迁人按不低于1：1的标准返还，返还面积位置在江滨停车场除一层二层商场外的高层裙楼区域，集中安置。3、办公楼1000㎡面积的拆迁安置：在原航道处办公楼位置，由拆迁人补偿甲方临街（城北街至江滨大道的连接街道）一楼商场二分之一的面积，其临街长度各占一楼商场的二分之一。剩余部分面积在原办公楼位置的二至三层返还。4、拆迁人补偿返还甲方的总面积扣除以上第四、五条2、3款所确定补偿返还甲方的拆迁面积外剩余部分的面积按以下原则补偿分配安置：拆迁人在临防洪堤（即与江滨大道平）及楼裙的二楼、三楼中对甲方进行补偿分配安置。其补偿分配临防洪堤一楼的临街门面（初定进深为12米）的数量，甲方所得面积不低于一楼临街门面的二分之一（除公用通道外）；其余部分在相同位置裙楼的二、三楼集中分配安置。所补偿分配的房屋应相对集中，各楼层上、下位置相对应，以便于甲方经营管理。具体的分配方案，待规划设计通过批准后，甲乙丙三方依照本协议规定原则，再行详细分配并签订备忘录。5、公用厕所拆迁由拆迁人按基本的1.5倍向甲方给予货币补偿（按原甲方实际造价作计算基数）。第六条：为顺利完成本次项目的开发，拆迁人要求甲方无偿提供大众商贸城临街两间商铺作为本开发项目的主要人流公共通道和消防应急通道。甲方同意此要求。…第九条本协议为原则框架协议，待土地竞买成功和房屋规划设计正式批准后，甲乙丙三方按本协议的补偿分配原则签订详细补偿分配协议书和分配方案备忘录。…。”甲、乙、丙三方的代表人在该协议上签名并盖各自单位公章。当日，金城公司作为甲方与思南县阳光房地产开发有限公司作为乙方经协商，达成《联合竞投标协议》，该协议约定：“一、针对思南县城北街航道处及五金公司地块公开挂牌出让，双方同意联合竞投。二、关于600万元竞买保证金，双方同意：甲方金城公司出400万元，乙方思南县阳光房地产开发有限公司出200万元。三、联合竞投成功后，项目统一规划，双方分割实施。地块具本划分为：车站堡坎至付家私房后堡坎边直抵河岸以南的地块及航道处办公室地块由甲方金城公司开发，其余由乙方思南县阳光房地产开发有限公司开发。四、竞投成功后土地出让金由双方按照此次竞投项目地块各自所占的比例分摊（原乙方已竞得的土地出让面积约968平方米不在计算之列）。其他因该项目开发而产生的费用（如设计费、规划费）按双方各自所占比例分摊。…六、本协议由双方签字盖章后生效。”双方代表均在协议上签名且已盖单位印章。 2007年6月12日思南县人民政府以思府土管［2007］6号文件，对思南县国土局呈报的关于对思南县江滨停车场一期项目国有土地使用权实行公开出让作出批复，批复内容：“…二、同意将贵州省乌航局号宗地中面积为7370.25平方米的①号地块、②号地块和思南县五金公司Ｄ-78-2号地块面积为2080.2平方米的划拨国有土地使用权予以收回，…作为思南县江滨停车场一期项目用地。…”。 2007年7月23日金城公司、思南县阳光房地产开发有限公司作为受让方经与思南县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，受让取得贵州乌航局地号为D-38号①号地块的出让面积为6403.75平方米国有土地使用权,②号地块出让面积为966.75平方米的国有土地使用权。 2007年10月17日金城公司及阳光房地产开发有限责任公司作出《思南县江滨停车场房屋拆迁补偿安置方案》报请思南县房产事业局批准。该方案内容：“一、拆迁范围：东至江滨大道、北至乌航局办公楼、西至车站大众商贸城、南至金丰市场。二、拆迁时间：从2007年10月17日至2008年元月28日止。三、拆迁人：金城公司、阳光房地产开发有限责任公司。四、被委托拆迁人：思南县乌江房屋拆迁安置有限公司（拆迁代办单位）。五、被拆迁人：规划红线范围内所有单位和住户。…七、拆迁补偿安置标准。（一）实行产权调换的被拆迁户。1、按确认后房屋建筑面积的属性及用途实行一比一返还，互不补差价。…。”同日，思南县房产事业局以思房产[2007]26号文件对金城公司及阳光房地产开发有限责任公司申报的《思南县江滨停车场房屋拆迁补偿安置方案》予以批复。 2009年7月2日，贵州省原铜仁地区城市规划管理委员会以铜地规办[2009]19号文件关于思南县金海岸商业广场（调整）修建性详细规划审查批准书批准了思南县金海岸商业广场详细规划。 2010年12月7日，原告乌航局（甲方）与被告金城公司（乙方）、鸿和公司（丙方，原思南阳光房地产开发有限公司），根据原签订的《框架协议》和原铜仁地区城市规划管理委员会批准了思南县商业广场详细规划，经过协商一致，签订了《思南县江滨停车场项目拆迁安置补偿补充协议书》（以下简称《补充协议》），补充协议约定：“第一条、甲乙丙三方一致同意，本次分配方案，由于某种原因二号地块未能取得工程规划许可，且二号地块利益仅关系甲乙两方，三方同意本补充协议仅对一号地块根据规划设计方案涉及内容及规模按原协议规定进行分配与分割，二号地块补偿分配由甲乙两方按原协议要求另行商定。”第二条、甲乙丙三方根据规划设计和原协议共同确认：一号地块规划建筑总面积为101096.44㎡（不含地下停车场及架空层），按项目建筑总面积×[航道处一号地块总出让面积÷总规划建筑面积]×25﹪的计算方法，计算乙丙两方作为合伙人应共同返还甲方（乌航局）应得面积为壹万叁仟贰佰肆拾壹零捌玖平方米（13241.89㎡）.甲乙丙三方对返还面积及计算方式均无异议,予以确认。计算依据:101096.44㎡×[6403.75㎡÷12222.5㎡]×25﹪=13241。89㎡。第三条、甲方根据原协议计算乙丙两方分割返还面积，其中乙方应承担8748.54㎡，丙方应承担4493.34㎡。上述乙丙两方的分割仅为甲方建议，乙方及丙方作为合伙开发人应予协商，确定最终返还面积分割方案。第四条、甲方返还分割比例建议方案提出后，因乙、丙两方在具体分割比例计算方式上存在争议，由甲、乙、丙三方本着友好协商，共同推进项目进程的前提下，乙、丙两方经协商达成如下解决方法，甲方表示理解并同意：①乙、丙两方同意按本补充协议第二条规定，共同承担总返还甲方面积13241.89㎡；②乙方同意暂按8000㎡返还面积，与甲方按原协议返还原则签订具体返还楼层、地点面积分配协议；③丙方同意暂按3000㎡返还面积，与甲方按原协议返还原则签订具体返还楼层、地点面积分配协议；④除对上述第②、③项已分割分配的面积外，乙、丙两方剩余推迟返还、未分割分配的面积共计2241.89㎡返还方案，由乙、丙两方协商确定后，乙丙两方再与甲方签订补充返还协议；⑤乙、丙两方对剩余未分配的返还面积的争议，应由乙、丙两方共同协商解决，由此而产生的争议和法律纠纷及利益分配与甲方无关，且不影响第①项内容的执行。第五条、本协议签订后，乙、丙两方应在10日内按照本协议的要求，分别与甲方签订承诺先行返还面积具体方案协议书。第六条、为保证本项目开发规划设计内容得到全面的实现，乙、丙两方对原规划范围内所有应拆除建筑物必须拆除（含一号地块、二号地块），并在本次分割中计算明确应扣除的返还面积。第七条、乙、丙两方应在6个月内尽快解决争议部分，否则由此造成甲方利益的损失，甲方有权提出索赔要求，乙、丙两方承担连带责任。第八条、本补充协议为原协议《思南县江滨停车场项目拆迁安置补偿协议书》的补充协议条款，对甲、乙、丙三方与原协议书具有同等法律约束。…。” 被告金城公司开发的“金海岸商业广场”一期工程竣工后，于2010年12月31日，乌航局（甲方）与金城公司（乙方），根据双方与鸿和公司（丙方原为思南县阳光房地产开发有限责任）三方签订的《框架协议》及《补充协议》的约定，签订《思南县江滨停车场项目拆迁安置补偿分配方案补充协议》（以下简称《拆迁安置分配方案补充协议》），约定：“第一条：按照原补充协议的约定，乙方本次应预返还面积8000㎡，扣除经甲乙双方确定的乙方应拆除甲方单位职工私房面积4488.21㎡(其中已拆除2405.78㎡,未拆除2082.43㎡),本次预分配返还甲方实际面积应为3511.79㎡(包括应拆除公房面积1253.79㎡,其中已拆除1009.13㎡,未拆除244.66㎡)。第二条：按照原协议的分配框架原则，结合经政府批准后的规划方案及施工图设计的实际情况，甲乙双方经过认真协商，为便于甲方对物业的管理及使用，确定将返还面积集中分配安置在施工图设计中一层商场（标高377.3㎡）和五层裙楼(转换层标高395.3㎡)”。在施工图设计一层商场分配安置面积2137.37㎡(不含公摊)。在施工图设计五层裙楼分配安置面积1228.38㎡(不含公摊)。第三条：本次预分配安置实际面积3365.75㎡，本次计算未计算公摊面积，最终返还总面积应包含公摊面积。双方约定面积和公摊面积以房管部门计算为准，本次预分配暂按此分配，双方约定在计算后期分配时再按房管部门意见详细计算确定。第四条：本补充协议第一条约定的扣除拆迁面积中包含的现未拆除而应拆迁的面积共计2327.09㎡（其中公房244.66㎡,私房2082㎡）,乙方应按要求进行拆迁补偿,如由于乙方及丙方(原协议丙方鸿和公司)未按要求在一年内进行拆迁,乙方应在一号地块项目内另行补偿分配安置上述2327.09㎡商场面积给甲方,由于乙方原因造成无法安置,乙方应向甲方支付不低于市场价格的补偿金给甲方。第六条：本工程项目竣工验收合格后，乙方应在一年向甲方提供甲方所得的所属面积的产权证书和分割土地使用证，每延期一年，乙方向甲方赔偿损失20万元。第十条：本协议为原协议与原补充协议的补充条款，对甲乙双方与原协议及补充协议具有同等法律效力。被告金城公司与原告乌航局签订《分配方案协议》后，已实际返还原告房屋6716.04㎡（其中，返还拆迁户面积2768.36㎡、负三层商场面积2217.43㎡、五层裙楼面积1730.25㎡）。 被告鸿和公司开发的“金海岸商业广场”二期工程于2011年11月竣工交付使用后，至今未按《补充协议》的约定期限与原告签订《协议》，将《补充协议》中所明确的由被告鸿和公司返还3000㎡的房屋交付给原告。 《补充协议》中约定的应当被告金城公司与被告鸿和公司共同返还原告2241.89㎡的房屋,二被告至今既未协商达成协议,也未对原告予以实际返还。 2014年7月2日原告乌航局（甲方）与被告金城公司（乙方）形成的（2014）1号《金海岸商业广场一期安置补偿纪要》第三条“乙方拆除的甲方公用厕所，按协议由乙方按原造价的1.5倍向甲方给予货币赔偿。经核实，甲方修建公用厕所的造价为175050元，乙方应当给予甲方货币补偿：贰拾陆万贰仟伍佰柒拾伍元（262575.00元），此款项由乙方在2014年8月31日前一次性付给甲方。”约定到期后，被告金城公司到至今未予支付。 另查明：被告（反诉原告）金城公司、被告（反诉原告）鸿和公司与原告（反诉被告）乌航局达成《思南县江滨停车场项目拆迁安置补偿协议书》（《框架协议》）及《思南县江滨停车场项目拆迁安置补偿补充协议书》（以下简称《补充协议》）后，原告（反诉被告）乌航局已无偿提供大众商贸城临街两间商铺作为本开发项目的主要人流公共通道和消防应急通道。被告鸿和公司（即原阳光公司）及金城公司按照竞标文件缴纳了土地出让金取得了受让取得国有土地使用权后，因涉及原告乌航局职工住房、公有产权房屋拆迁遭到阻碍，多次通知原告协助，按照原被告签订的《拆迁安置补偿协议书》的约定，原告未能合理尽到其协助拆迁的附随义务，导致一号地块位于城北大道至滨江大道处的原告乌航局的职工朱继安居住的公房两间半至今仍未拆迁。反诉原告鸿和公司对其反诉称的损失经贵州皓天价格评估司法鉴定所作出鉴定意见：过渡安置费损失154662元、土地出让金资金占用费用损失125930元、工程损失（两次工程施工合同的签订造成的损失差额）2124053元，三项共计损失为2404645元。反诉原告鸿和公司于2010年11月支付八户租房户的搬迁户的过渡安置费，系因其工程开挖致使拆迁红线内的乌航局的一栋二层公房变成危房存在严重安全隐患而补偿的。因二号地块至今未交付反诉原告金城公司开发拆迁，反诉原告金城公司对其反诉称的损失经贵州皓天价格评估司法鉴定所作出鉴定意见：土地出让金资金占用费损失220818元、应搬迁办公楼租金损失360000元、土地使用年限缩短的出让金损失66411元，三项共计647229元（从2012年4月30日至2014年10月31日）；从2014年11月1日到至今的损失未进行价格鉴定。 2008年10月10日思南县阳光房地产开发有限责任公司变更为“贵州鸿和益达房地产开发有限公司。” 贵州省乌航局与贵州远航交通工程有限公司系一套人马，两块牌子，2012年7月2日贵州省乌航局整合更名为“贵州省乌江航道管理局”。现贵州远航交通工程有限公司仍存在，其人员及资产已全部整合到贵州省乌江航道管理局。 一审法院认为，被告鸿和公司、金城公司为开发思南县江滨停车场项目在与原告签订《思南县江滨停车场项目房屋拆迁安置补偿协议》(简称框架协议)并经相关审批部门批准后，又签订《思南县江滨停车场项目房屋拆迁安置补偿补充协议》(简称补充协议)，两份协议均系原告与二被告的真实意思表示，且内容合法，予以确认。该两份协议对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照两份协议的约定履行义务及享有权利。 《补充协议》签订后，被告金城公司已按照两份协议约定与原告签订《安置补充分配方案》，对《补充协议》中约定的由金城公司返还的8000平方米的房屋予以返还了6716.04㎡并已交付原告使用，现尚差1283.96㎡未予返还。被告鸿和公司至今未与原告签订《安置补充分配方案》，对《补充协议》中约定的由鸿和公司返还的3000平方米的房屋予以返还,二被告已构成违约，应当承担违约责任。 对于原告要求被告鸿和公司和金城公司向原告交付金海岸商业广场二期裙楼负三层-3-2号、负二层-2-1号、一层1-3号房屋以及一期裙楼负一层-1-42至51号、-1-54、-1-55、-1-57号房屋的诉求问题：被告鸿和公司在签订《补充协议》后，未按照约定与原告签订《安置补偿分配方案》，且在其开发的房屋竣工后，也未已明确的由被告鸿和公司补偿的3000平方米房屋进行返还，系基于双方就已明确应当返还的具体面积、地点、楼层未能达成返还协议，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”原、被告签订的《框架协议》及《补充协议》已原则约定返还房屋的位置，并就二被告各自暂返还房屋部分面积予以明确，两份协议的内容未违反法律的强制性规定。为此，被告鸿和公司应当按照双方签订的《框架协议》及《补充协议》明确约定的位置，对确定的3000平方米的房屋返还给原告。被告金城公司已返还原告6716.04㎡，尚差1283.96㎡未予返还。加之二被告暂未返还的2241.89㎡房屋，共计6525.85㎡的房屋包含在该诉求内，被告金城公司因与被告鸿和公司系开发项目的合伙人，且二被告与原告在框架协议中约定二被告共同对项目的开发建设、拆迁安置及补偿等承担连带责任，被告金城公司对被告鸿和公司尚未返还的已在补充协议明确返还的3000平方米的房屋，应当承担连带返还责任，根据《中华人民共和国合伙企业法》第十四条：“合伙协议经全体合伙人签名、盖章后生效。合伙人依照合伙协议享有权利、承担责任”的规定，故对原告的此项诉请，该院予以支持。 对于原告要求被告金城公司和鸿和公司向原告支付自2012年9月4日起至实际交付上述房屋之日止的逾期交房租金损失（租金损失以有资格的房地产评估机构评定的同地段同房屋租金标准记付）的诉求问题：因原告既未申请对该诉求的损失进行评估，也未提交相应的证据予以证明，故对原告的此项诉求，该院不予支持，原告可与二被告自行协商或另行诉讼解决。对于原告要求被告金城公司和鸿和公司为原告办理上述房屋及金海岸商业广场一期裙楼一层1-1、负三层-3-6、-3-7号房屋的不动产所有权登记的诉求问题，因该诉求符合法律规定及合同的约定，该院对此项诉求予以支持。对于原告要求被告金城公司和鸿和公司向原告支付自2013年9月4日起至实际提供上述房屋产权证、土地使用证期间每年20万元的赔偿款的诉求问题，虽原告与被告鸿和公司未有约定，但被告金城公司与被告金城公司签订的《安置补偿分配方案》中的第六条已约定，且二被告对责任的承担系连带责任，该诉求符合法律的规定及合同的约定，故该院应予支持。对于原告要求被告金城公司和鸿和公司向原告支付公用厕所补偿款262575元的诉求问题，该诉争标的已在《框架协议》第五条第五项约定及原告与被告金城公司于2014年7月2日关于《金海岸商业广场一期安置补偿会议纪要（2014）1号》中第三条意见已明确，该约定虽是被告金城公司与原告的约定，但二被告对责任的承担系连带责任，此诉请符合法律的规定及合同的约定，故该院也予以支持。 对于被告鸿和公司辩称及反诉称其公司仅占用原告较少土地面积用于开发，应当按照所拆迁房屋一比一返还原告，且被告金城公司返还的比例也是一比一比例返还房屋的，而原告因此主张由被告鸿和公司按双方补充协议约定返还3000平方米的面积显失公平，且不符合相关房屋拆迁安置批复文件及法律规定返还比例，内容有重大误解，故请求法院撤销的意见，无事实及法律依据，理由不成立，且其行使撤销请求权期间已超过法律规定1年的除斥期间，故对其此项辩称意见及反诉请求不予采纳并不予支持。对被告鸿和公司辩称对于乌航局的本诉诉讼请求，应当按照变更后的合同条款处理，以“拆一还一”的原则返还，鸿和房开仅有义务返还其467.73㎡回迁房。当事各方至今并没有对回迁房的交付时间、具体位置达成明确约定，乌航局主张损失赔偿没有事实和法律依据、反诉请求依法判令对鸿和房开、乌航局、金城房开之间于2007年6月26日签订的《思南县江滨停车场项目拆迁安置补偿协议书》第五条第1项和2010年12月7日签订的《思南县江滨停车场项目拆迁安置补偿补充协议书》第二条中的计算方式变更为“拆一还一”的计算方式，变更后原条款对鸿和房开没有法律效力及请求判决对鸿和公司、乌航局、金城房开之间于2010年12月7日签订的《思南县江滨停车场项目拆迁安置补偿补充协议书》第四条第3项中丙方的返还面积变更为“467.73平方米”，变更后原条款对鸿和房开没有法律效力的诉请，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定第一款：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的”的规定，本案鸿和公司、金城公司及乌航局三方签订的框架协议及补充协议均系三方真实意见表示，且内容不违反法律的强制性规定，两份协议均在合同签订时不存显失公平及重大误解等变更的情形，被告鸿和公司的此几项辩称意见及反诉请求均于法无据，理由不成立，均不予采纳及支持。 对反诉原告鸿和公司反诉主张反诉被告航管局承担因其未尽到拆迁协助义务致使反诉原告鸿和公司因项目建设工程迟延开工所造成的经济损失2404645.00元的反诉请求，因按照相关法律规定及双方签订的拆迁安置补偿协议约定的被拆迁房屋的主要拆迁义务系反诉原告鸿和公司及被告金城公司负责拆迁，且其有专门委托的拆迁公司拆迁，其与被告金城公司并未尽到主要拆迁义务所致，故对反诉原告鸿和公司的此项反诉请求不予以支持。 对于反诉原告金城公司主张反诉被告航管局限期提供《思南县江滨停车场项目拆迁安置补偿协议书》约定的拆迁范围内的68套住宅（面积共计1900㎡）和1幢办公楼（面积共计1000㎡）给反诉人金城公司拆除及损失500万元的反诉请求，因该案涉诉的是《协议书》中的一号地块，而反诉原告金城公司所主张的是《协议书》中的二号地块，其诉争的对象不一致，不符合反诉所规定的条件，故不构成反诉，其诉请不予支持，但反诉原告金城公司可与反诉被告航管局协商或另行诉讼解决。被告金城公司辩称已返还8428.66㎡,超出428.66㎡的辩称意见，根据其所提交的证据证明只返还了6716.04㎡，尚未交付的1712.62㎡没有证据予以佐证，其辩称意见不予全部采信。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条、第五十五条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、由被告思南金城房地产开发有限公司和贵州鸿和益达房地产开发有限公司在判决生效后10日内向原告贵州乌江航道管理局交付金海岸商业广场二期裙楼负三层-3-2号、负二层-2-1号、一层1-3号房屋以及一期裙楼负一层-1-42至51号、-1-54、-1-55、-1-57号房屋；二、由思南金城房地产开发有限公司和贵州鸿和益达房地产开发有限公司在判决生效后10日内为原告贵州乌江航道管理局办理上述房屋及金海岸商业广场一期裙楼一层1-1、负三层-3-6、-3-7号房屋的不动产所有权登记；三、思南金城房地产开发有限公司和贵州鸿和益达房地产开发有限公司在判决生效后10日内向原告贵州乌江航道管理局支付自2013年9月4日起至实际提供上述房屋产权证、土地使用证期间每年20万元的赔偿款；四、思南金城房地产开发有限公司和贵州鸿和益达房地产开发有限公司在判决生效后10日内向原告贵州乌江航道管理局支付公用厕所补偿款262575元；五、驳回原告贵州乌江航道管理局的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）思南金城房地产开发有限公司及被告贵州鸿和益达房地产开发有限公司的反诉请求。本诉的案件受理费40392元，保全费5000元，原告贵州乌江航道管理局负担本诉案件受理费11900元，由被告贵州鸿和益达房地产开发有限公司负担本诉受理费22794元、保全费2500元；思南金城房地产开发有限公司负担本诉受理费5698元、诉讼保全费2500元。反诉原告贵州鸿和益达房地产开发有限公司的反诉部分的受理费13018元，由反诉原告贵州鸿和益达房地产开发有限公司负担。反诉原告思南金城房地产开发有限公司的反诉部分的受理费23400元，由反诉原告思南金城房地产开发有限公司负担。 二审中，各方当事人没有提交证据。 二审查明事实与一审认定事实一致，予以确认。 二审中，案外人思南县农商行向本院提出一审判决由金城公司和鸿和公司为乌江航管局办理不动产所有权登记金海岸商业广场一期裙楼一层1-1、负三层-3-6、-3-7号的房屋系其已取得抵押权的房屋，已经思南县人民法院判决其对该房屋享有享有受偿权，并向本院提交了思南县人民法院（2019）黔0624民初1554号、1549号民事判决书。经审理查明，金海岸商业广场一期1号楼（裙楼、转换层）一单元1-1-1房屋，建筑面积1729.85平方米，2015年3月27日办理抵押登记，思南县人民法院于2019年5月24日登记查封；负三层-3-6号房屋，建筑面积2180.7平方米，2015年3月27日办理抵押登记，思南县人民法院于2018年8月23日登记查封。该房屋登记产权人为金城公司，产权证号为黔（2017）思南县不动产权第0002248号、0002246号。思南县人民法院于2019年7月30日分别作出（2019）黔0624民初1549号、1554号民事判决，明确对金城公司0002248号、0002246号抵押房屋折价、拍卖或者变卖，思南农商行享有优先受偿权。1549号号已生效。1554号民事判决因农商行上诉，该案本院审理后已发回重审。 本院在执行思南农商行、鲁班建工公司申请执行鸿和公司借款合同纠纷、建筑工程合同纠纷两案中，分别于2017年8月1日作出（2016）黔06执24号之二、（2016）黔06执26号裁定、2018年3月13日作出（2018）黔06执8号执行裁定书，将金海岸商业广场负一层、负三层（177.98平方米）抵偿给思南农商行，负二层抵偿给鲁班建工公司，2018年7月16日，乌江航管局向本院提出执行异议，本院以执行程序已终结，其提出异议已超过法定期限为由，作出（2018）黔06执异8号执行裁定书，驳回乌江航管局的异议请求。 2014年10月9日思南县人民法院依法作出（2014）思初字第1056-1号民事裁定书，对乌江航管局申请诉讼保全的金城公司所有的金海岸商业广场一期商场负一层1-40至负一层1-52号房（共计面积680.61平方米）。及鸿和公司所有的金海岸商业广场整体负二层；住房**予以查封。查封期为两年。在查封后，因发现已查封的金城公司所有的金海岸商业广场一期商场负一层1-40至负一层1-52号房中的1-40、1-41、1-52号房屋在查封前已经销售。2014年10月16日本院作出（2014）思民初字第1056-2号民事裁定书对已销售的1-40、1-41、1-52号房屋予以解除，同时对金城公司所有的金海岸商业广场一期商场负一层中尚未销售的1-54、1-55、1-57号房屋予以查封。2016年9月26日、10月9日，思南县人民法院作出（2016）黔0624民初1690号民事裁定书，一、继续查封鸿和公司所有的金海岸商业广场整体负二层；住房31套（房号：4-17-1、4-11-1、4-9-1、4-22-2、4-12-2、4-7-2、4-6-2、4--5-2、4-22-4、4-11-4、4-8-4、4-22-6、4-4-6、4-3-5、-20-7、4-19-7、4-17-7、4-21-7、4-20-8、4-9-8、4-6-8、5-19-1、5-3-2、5-16-4、5-12-4、5-9-4、5-10-6、5-16-7、5-9-7）。二、继续查封金城公司所有的金海岸商业广场一期商场负一层1-54、1-55、1-57号房屋；负一层1-40至负一层1-52号房中除1-40、1-41、1-52号房屋外，其余房号继续查封。 2018年10月18日，思南县人民法院作出（2018）黔0624民初625号之一民事裁定书，查封金城公司开发的金海岸商业广场一期一层1-1-1、1-1-2；架空层1-1、1-2、1-3、1-4、1-5；负一层1-3、1-4、1-9、1-10、1-12、1-16、1-18、1-19、1-21、1-23、1-24、1-27、1-30、1-33、1-36、1-37、1-40、1-41、1-52、1-53、1-59、1-67、1-72、1-79、1-76、1-81、1-82、1-83、1-87、1-89、1-90、1-92、1-94、1-95、1-96、1-98；负三层-3-1、-3-2、-3-3、-3-4；负四层车位；以及坐落思南县思塘镇城北街D-38-3号地块的土地所有权（思国用2007第010747号），查封期三年。二、查封鸿和公司开发的金海岸商业广场二期一层1-1、1-3；架空层1至17号；负一层-1-1；负三层-3-1以及负四层车位，查封期三年。 2019年9月27日，思南县人民法院作出（2018）黔0624民初625号之二民事裁定书，裁定：一、继续查封鸿和公司所有的金海岸商业广场整体负二层；住房31套（房号：4-17-1、4-11-1、4-9-1、4-22-2、4-12-2、4-7-2、4-6-2、4--5-2、4-22-4、4-11-4、4-8-4、4-22-6、4-4-6、4-3-5、-20-7、4-19-7、4-17-7、4-21-7、4-20-8、4-9-8、4-6-8、5-19-1、5-3-2、5-16-4、5-12-4、5-9-4、5-10-6、5-16-7、5-9-7）。二、继续查封金城公司所有的金海岸商业广场一期商场负一层1-42、1-43、1-44、1-45、、1-46、1-47、1-48、1-49、1-50、1-51、1-54、1-55、1-57号房屋。 本院认为，本案二审争议焦点：1、航管局是否负有将房屋提供给上诉人拆除的在先义务即金城公司履行安置补偿义务是否以金城公司完成拆迁全部房屋为前提。2、案涉拆迁安置协议对安置补偿房屋约定是否明确、具体，能否作为航管局主张权利和法院判决依据，一审判决返还的房屋位置、楼层及房号有无依据，是否超过航管局的诉讼请求；3、一审认定金城公司已返还房屋面积6716.04m2是否正确；4、一审判决对公厕的补偿标准所依据的证据能否作为认定事实的依据，公厕是否在拆迁范围内，双方对公厕拆迁另行补偿是否有约定。5、鸿和公司双方负有为航管局办理安置补偿房屋的不动产登记义务；6、一审判决二上诉人赔偿航管局逾期办证损失每年20万元有无依据。7、拆迁范围的部分房屋未能拆除是否导致二上诉人无法实施项目开发，二上诉人主张的损失与航管局有无因果关系，其反诉请求是否应当支持。 原航道管理处与金城公司、鸿和公司签订的《思南县江滨停车场项目房屋拆迁安置补偿协议》和《思南县江滨停车场项目房屋拆迁安置补偿补充协议》以及原航道管理处与金城公司双方签订的《思南县江滨停车场项目拆迁安置补偿分配方案补充协议》，该三份协议均是各方当事人的真实意思表示,不违反法律规定,合法有效。 关于金城公司履行安置补偿义务是否以金城公司完成拆迁全部房屋为前提的问题，金城公司与航管局签订的《分配方案补偿协议》第四条约定：本补充协议第一条约定的扣除拆迁面积中包含的现未拆除而应拆迁的面积共计2327.09㎡（其中公房244.66㎡,私房2082.43㎡）,乙方应按要求进行拆迁补偿,如由于乙方及丙方(原协议丙方鸿和公司)未按要求在一年内进行拆迁,乙方应在一号地块项目内另行补偿分配安置上述2327.09㎡商场面积给甲方,由于乙方原因造成无法安置,乙方应向甲方支付不低于市场价格的补偿金给甲方。该协议已明确约定了金城公司的拆迁补偿安置义务，金城公司未完成拆迁也需进行拆迁补偿，金城公司也没有提交证据证明由于航管局的原因导致其项目未能实施开发而无法履行拆迁安置补偿义务。故金城公司上诉主张先履行抗辩权，没有事实依据。 关于一审判决返还的房屋位置、楼层及房号有无依据问题，虽然《框架协议》及《补充协议》没有明确具体的安置房屋位置，但对应当安置的面积已进行了明确的约定，且在金城公司与航管局签订的《分配方案补偿协议》对预分配的房屋位置进行了具体的明确，即使由于金城公司的原因无法安置，也应当按照市场价格对拆迁的房屋进行赔偿，金城公司仅以安置房屋未明确为由拒绝履行安置义务，没有法律依据。 关于一审认定金城公司已返还房屋面积6716.04m2是否正确，一审判决是否超过航管局的诉讼请求问题，金城公司提交的《关于航道处拆迁已返还面积》载明实际已返还面积6716.04m2，一审中，金城公司第一次审理时陈述称已实际交付房屋面积为8428.66平方米。第二次审理时陈述称返还房屋包括安置户51户共计5011.47平方米；负三层6号楼2219.07平方米；正一层1729.85平方米，共计8960.39平方米。航道处抗辩称安置职工私房的面积应以实际拆迁面积计算，超出部分面积不应计算在返还面积内，安置户51户返还的5011.47平方米中实际拆除面积是2690.13平方米，超出部分2321.34平方米系由职工按成本价和市场价购买，根据框架协议第五条约定，不应包括在返还航道处的面积内。一审据此认定航道处航道处已取得拆迁补偿的面积为6716.04m2，并无不当。双方在《分配方案补偿协议》中已确认职工私房面积为2690.13平方米，故计算航道处应获得的面积应扣除2690.13平方米，其实际获得补偿的面积为2219.07+1729.85=3948.92平方米。一审根据《分配方案补偿协议》认定金城公司应当返还8000平方米，实际返还6716.04m2。根据《补充协议》补偿协议约定，金城公司和鸿和公司应当共同返还的面积为13241.89平方米，该约定返还面积包括航道处职工被拆迁的全产权房屋面积2690.13平方米，扣除已补偿面积6716.04m2，实际还应返还面积为13241.89-6716.04=6525.85平方米。一审判决交付的思南金海岸商业广场二期裙楼负三层-3-2号面积为178.74平方米，负二层-2-1号面积为4693.17平方米，一层1-3面积为1315.40平方米，合计6187.31平方米；一期裙楼负一层-1-42至51号、-1-54、-1-55及-1-57号面积共计874.81平方米，已交付的一期裙楼负三层-3-6、-3-7、一期裙楼一层1-1，合计面积为3948.92平方米。一审判决金城公司和鸿和公司还应交付的房屋实际面积为7062.12平方米，确已超过应返还面积。鉴于一审判决安置补偿的房屋已作为特定物，且分割将减损其价值，故对一审判决交付房屋面积超过航管局应获得的补偿面积部分，由航管局按市场价折价补偿二上诉人。 关于一审判决对公厕的补偿标准所依据的证据能否作为认定事实的依据，公厕是否在拆迁范围内，双方对公厕拆迁另行补偿是否有约定。经查，案涉公厕属航管局所有，且在金城公司拆迁范围内，金城公司已实际拆除了该公厕。航管局主张按双方达成的补偿协议进行补偿，并提交了会议纪要及会议签到册，且三方签订的框架协议对公厕拆除按基本造价的1.5倍补偿与会议纪要确定的补偿标准一致，金城公司以其没有签字为由不认可该会议纪要，但没有提供其拆除该公厕双方另行达成协议的依据。一审根据该会议纪要及框架协议确定的补偿标准进行赔偿并无不当。 关于金城公司、鸿和公司是否负有为航管局办理安置补偿房屋的不动产登记义务问题，一审中，航管局变更诉讼请求要求金城公司、鸿和公司为已交付的房屋办理房屋所有权登记，金城公司、鸿和公司拆除航管局房屋并以产权调换进行安置补偿，虽然补偿协议对房屋位置没有明确，但航管局要求办理产权登记的房屋已实际交付。思南县房产事业局关于《思南县江滨停车场房屋拆迁补偿安置方案》的批复第十二条明确被拆迁人回迁安置新房的产权证，由被拆迁人向拆迁人提供县房产局核准的原产权依据后，由拆迁人负责办理。超原面积部分的费用由拆迁人自行负担。故二上诉人负有转移房屋所有权的义务，一审判决二上诉人履行该义务，符合法律规定，没有超过当事人的诉请。上诉人金城公司将已经交付给航管局的安置房屋抵押给案外人贵州思南农村商业银行股份有限公司。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议为以物易物的互易合同。该条规定将被拆迁人享有的债权作为一种特种债权，并赋予其物权优先效力。本案中，航管局已经取得该房屋且其权利取得在案外人贵州思南农村商业银行股份有限公司取得抵押权之前，具有对抗效力。一审判决二上诉人为航管局办理产权登记，并无不当。 关于一审判决二上诉人赔偿航管局逾期办证损失每年20万元有无依据问题。如其所述，二上诉人应当及时为被拆迁人航管局办理产权证，金城公司在案涉房屋已经竣工验收合格并交付后没有及时为航管局办理产权证，客观上给航管局造成了损失，《分配方案补偿协议》第六条约定：“本工程项目竣工验收合格后，乙方应在一年向甲方提供甲方所得的所属面积的产权证书和分割土地使用证，每延期一年，乙方向甲方赔偿损失20万元。”一审根据双方约定判决二上诉人赔偿航管局逾期办证损失每年20万元，并无不当。 关于拆迁范围的部分房屋未能拆除是否导致二上诉人无法实施项目开发，二上诉人主张的损失与航管局有无因果关系，其反诉请求是否应当支持问题，案涉《框架协议》、《分配方案补偿协议》中均未明确航管局负责拆迁，本案中，拆迁人系金城公司和鸿和公司，航管局系被拆迁人，同时，协议涉及在拆迁范围内的其他拥有房屋产权及公房承租的航管局职工，该部分职工没有参加协议签订，在拆迁过程中，航管局已协助二上诉人作被拆迁职工的工作，由于二上诉人未能与航管局职工达成拆迁协议，也未按照规定申请拆迁主管部门裁决，导致部分房屋未能拆迁，鸿和公司没有证据证明归责于航管局，且不能证明其停工与航管局具有因果关系。一审对其反诉不予支持，并无不当。 综上所述，金城公司、鸿和公司上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实错误和适用法律正确，处理结果并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 思南金城房地产开发有限公司和贵州鸿和益达房地产开发有限公司各自预交的二审案件受理费17963元，共计35926元，由思南金城房地产开发有限公司和贵州鸿和益达房地产开发有限公司各自负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 全 审判员 张金勇 审判员 芦化莉 二〇二〇年十二月一日 书记员 李正雷