辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽05民终1845号 上诉人（原审原告）：苑朋举，男，汉族，1968年2月18日出生，住址辽宁省本溪市平山区。 委托诉讼代理人：王彦宏，辽宁湘辉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：盛京银行股份有限公司本溪分行，住所地辽宁省本溪市平山区。 负责人：高峰，该分行行长。 委托诉讼代理人：丁继龙，该分行工作人员。 被上诉人（原审被告）：王敏，女，满族，1965年1月25日出生，住址辽宁省本溪市平山区。 上诉人苑朋举因与被上诉人盛京银行股份有限公司本溪分行(以下简称盛京银行本溪分行)、王敏案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省本溪市平山区人民法院（2020）辽0502民初1586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人苑朋举的委托诉讼代理人王彦宏，被上诉人盛京银行本溪分行的委托诉讼代理人丁继龙到庭参加诉讼。被上诉人王敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 苑朋举上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判不得对本溪市明山区解放北路83-1栋1层7-2号房产执行；2.案件受理费由盛京银行本溪分行、王敏负担。事实及理由：1.苑朋举与王敏之间签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效。法律并未规定抵押物在抵押期间禁止对外出租，因此苑朋举与王敏之间的房屋租赁关系应受法律保护，在苑朋举租赁房屋期限未届满前对该房屋进行拍卖将严重损害了苑朋举的合法权益，不得对本溪市明山区解放北路83-1栋1层7-2号房产执行。2.盛京银行本溪分行主张2015年12月8日因为贷款办理展期再次办理了他项权证，而事实上贷款办理展期并不需要再次办理他项权证，本案系因借新贷还旧贷再次办理的抵押登记，因此盛京银行本溪分行对涉案房屋享有抵押权的时间晚于2015年7月15日苑朋举享有租赁权的时间，原判认定事实错误，苑朋举的租赁权益应予保护，不得对本溪市明山区解放北路83-1栋1层7-2号房产执行。 盛京银行本溪分行辩称：原审判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确，苑朋举的上诉请求于法无据，请求依法驳回苑朋举的上诉请求。苑朋举主张对涉案的房屋享有租赁权，在未到期之前不得执行，于法无据。苑朋举的租赁权不足以排除法院的强制执行。 苑朋举向一审法院起诉请求：1.依法判决停止对本溪市明山区解放北路83-1栋1层7-2号房产的执行；2.诉讼费由盛京银行本溪分行、王敏负担。 一审法院认定事实：盛京银行本溪分行与王敏及本溪市天意食品有限公司、王月、赵淑芳金融借款合同纠纷一案，一审法院作出(2018)辽0502民初316号民事判决书，判决案涉房屋在借款人未能清偿相关借款的前提下，盛京银行本溪分行对该房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。在该判决查明事实部分记载，2014年12月23日案涉房屋设置抵押权，抵押权人为盛京银行本溪分行，后该贷款办理展期，2015年12月8日该房再次办理了他项权证，房屋他项权利人为盛京银行本溪分行。后该行申请强制执行，2018年10月16日一审法院作出(2018)辽0502执1014号执行裁定书，对案涉房屋采取查封措施。2018年11月15日一审法院作出(2018)辽0502执1014号公告，责令王敏于2018年11月30日前迁出房屋。苑朋举据此提出执行异议，一审法院以(2020)辽0502执异9号裁定书裁定驳回苑朋举的异议请求，在审查过程中，该裁定书中描述“2015年7月15日王敏将案涉房屋出租给苑朋举，租期十年，每年租金三万元，用以抵顶王敏所欠苑鹏举的借款叁拾万元”。苑朋举根据上述事实提起本案诉讼。 一审法院认为，本案解决的是苑朋举对案涉房屋的租赁权与盛京银行本溪分行对案涉房屋享有的抵押权，哪一个权利应当优先获得保护。首先，本案应当确定涉案房屋抵押权与租赁权的设定时间，根据证据可以确定苑朋举对案涉房屋享有的租赁权系2015年7月15日设立，而盛京银行本溪分行对案涉房屋享有的抵押权最早于2014年12月23日设立，之后在2015年12月8日又再次办理了抵押登记。但是通过相关证据可以确认，系因王敏向盛京银行本溪分行贷款70万元到期未能偿还，因此双方约定对贷款进行展期，同时又办理了第二次抵押权登记。苑朋举所称的盛京银行本溪分行抵押权设定时间为2015年12月8日，系人为割裂了自2014年12月23日案涉房屋即设定了抵押权，抵押权人一直为盛京银行本溪分行的事实。上述两次抵押登记具有同一性及连续性，因此盛京银行本溪分行享有的抵押权应从2014年12月23日确定，苑朋举所享有的租赁权设定在盛京银行本溪分行的抵押权之后。其次，在确定上述日期之后，根据担保法的规定，因苑朋举租赁权设定于抵押权之后，故盛京银行本溪分行行使抵押权时，苑朋举的租赁权不足以对抗盛京银行本溪分行的抵押权，因此苑朋举的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决：驳回苑朋举的诉讼请求。案件受理费3300元，由苑朋举负担。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为苑朋举的租赁权能否阻却执行。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，首先，案涉房产出租给苑朋举的时间是2015年7月15日，王敏将案涉房产抵押给盛京银行本溪分行并设立抵押权的时间为2014年12月23日，属于上述规定的抵押权设立后抵押财产出租的情形。其次，盛京银行本溪分行作为抵押权人，已在不动产中心办理了抵押登记，起到了公示的作用，苑朋举在承租房子的时候，不查询房子是否存在抵押而租赁，表明其愿意承受相应的风险，在此情况下，抵押权有对抗租赁权的效力。最后，关于苑朋举主张2015年12月8日盛京银行本溪分行为贷款办理展期再次办理了他项权证，因此盛京银行本溪分行对涉案房屋享有抵押权的时间晚于2015年7月15日苑朋举享有租赁权的时间，苑朋举的租赁权益应予保护一节。因从2014年12月23日案涉房屋就设定了抵押权，抵押权人一直为盛京银行本溪分行。2015年12月8日办理抵押登记与此前设立的抵押登记具有同一性及连续性。因此苑朋举所享有的租赁权设定在盛京银行本溪分行的抵押权之后。 综上所述，苑朋举的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费三千三百元，由上诉人苑朋举负担。 本判决为终审判决。 审判长  周明辉 审判员  许 晶 审判员  孙 燕 二〇二〇年十二月九日 书记员  宋光磊 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。