宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终1122号 上诉人(原审被告、反诉原告)：韩福林，男，1980年4月8日出生，汉族，初中文化，农民，住宁夏西吉县。 委托诉讼代理人：韩刚（系韩福林哥哥），男，1974年8月9日出生，汉族，不识字，农民，住宁夏西吉县。代理权限：特别授权。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：何英，女，1979年4月10日出生，回族，高中文化，居民，住宁夏固原市。 委托诉讼代理人：杨德志，宁夏萧关律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人韩福林因与被上诉人何英房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初4995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩福林上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初4995号民事判决；2.改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:原审认定证据、事实错误，致判决结果有误。一、原审证据认定错误。原审认定被上诉人提供的证据2、3、6、7与本案具有关联性，且与其它证据印证予以采信错误。首先上诉人租赁案涉房屋用于经营酒吧，经营前对该房屋进行了装修以及购置了设备设施，包括电视、点歌台等必要设备，但被上诉人提供证据中没有上述设备，不合常理，与事实不符；其次被上诉人主张的物业费未有事实依据。第三，因丁辉系被上诉人雇员，其证言无可信性，无法证实双方口头解除房屋租赁合同事实，且上诉人不予认可双方已解除房屋租赁合同，故原审认定证据错误。二、原审认定事实错误。1.原审认定2020年5月31日双方达成解除租赁合同口头协议，合同自此解除错误。仅凭被上诉人雇员证言认定双方口头解除房屋租赁合同，依据不足，且与事实不符。原审以上诉人未提供双方没有协议解除合同证据，认定上诉人承担举证不能的责任错误，违反举证规则。既然被上诉人提出口头解除合同，应由被上诉人提供证据证明，在未有充分证据证实情况下，不能认定双方协议解除合同事实，该事实认定错误。2.原审认定上诉人支付被上诉人2020年1月25日至2020年5月31日房租错误，此期间全国发生新冠病毒疫情，该疫情属于不可抗力。在这种情况下政府明令全部经营场所关停，上诉人经营的酒吧也不例外，该关停行为上诉人无法控制，被上诉人要求上诉人支付此期间房租不合理。2020年4月案涉房屋被上诉人更换了锁子，其要求上诉人支付2020年4月之后的租赁费无事实根据。3.原审认定上诉人装修损失、返还电视等物品未提供证据不予认可错误。上诉人对租赁房屋进行了装修且用于经营酒吧，电视、点歌台是其必要的配套设备，原审认定以上设备不存在与事实不符。因被上诉人在上诉人未在场情况下，擅自更换租赁房门锁子，上述设施设备有可能是被上诉人提前搬离或在未通知上诉人情况下擅自处理掉，被上诉人擅自更换房门锁子等行为，造成上述证据无法保存，应由被上诉人承担举证不能和事实无法认定的责任。综上，请二审公正判决。 何英辩称，一审认定事实清楚，判决结果正确，上诉人的上诉理由不能成立。1.原审已判令被上诉人将保管上诉人的点歌设备等财产，予以返还；2.丁辉系涉案房屋新承租人，不是被上诉人员工，其证言客观真实。原审依据该证言认定双方于2020年5月31日口头解除租赁关系，并无不妥；3.上诉人主张装修损失与被上诉人无关，上诉人在受让酒吧时，与案外人马某签订转让合同，如上诉人主张转让损失，则按照合同相对性原则向马某主张。另外，装修酒吧已使用多年，固定添附物已未有使用价值，动产添附物一审判决返还，因此，对上诉人而言，案涉租赁关系对其没有造成损失。 何英向一审法院起诉请求：1.解除双方之间房屋租赁关系；2.判令韩福林限期腾出租赁房屋；3.韩福林支付实际使用期间房屋租赁费，每月12500元，使用期限从2020年1月1日起计算至房屋实际返还为止，计算至2020年6月1日欠付租赁费65000元（包含2019年欠付2500元租赁费）；4.韩福林支付拖欠物业管理费13733元；5.本案诉讼费由韩福林负担。 韩福林向一审法院反诉请求：1.依法判令何英继续履行《租赁合同》；2.何英赔偿损失15万元；3.何英返还承租的位于固原市××区#-16#号商品房内的物品（含电视14台、点歌台14台、音响14对等）；4.本案诉讼费由何英负担。 一审法院查明，2019年1月1日，何英与韩福林签订《租房合同》，约定何英将位于固原市××区#-16#商业房租赁给韩福林经营使用，租赁期限为1年，自2019年1月1日至2019年12月31日，租赁费每月12500元，支付方式为月付。另约定租赁期间产生的物业费等费用由韩福林负担。租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同。2020年5月31日双方达成解除租赁合同的口头协议，韩福林承诺三日内搬走租赁房屋内所有物品，后未按期搬离。2020年6月23日，何英与其他见证人通过现场拍照及全程录像等方式，对涉案租赁房屋内所有设备和物品进行清点登记，制作了物品登记清单后将上述物品搬离至他处保管。一审法院认为，何英与韩福林签订租房合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据双方诉辩，本案需解决以下几个争议焦点。焦点一，涉案房屋租赁合同能否解除及何时解除的问题。本案中，当事人双方约定租期为一年，租金支付方式为月付，期满后双方未续签合同，但租赁房屋仍由韩福林继续使用，期间亦未向何英支付房租。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”、第二百三十二条“……，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，何英有权解除合同。后双方于2020年5月31日达成解除租赁合同的口头协议，该房屋租赁合同自此解除。对于该事实，何英提供证人证言支持其主张；韩福林的委托代理人称对此不知情，在法庭要求双方限期补充相关证据期间，韩福林本人仍未到庭，也未再提供其他证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，其应承担举证不能的责任。因而，根据上述事实及法律规定，涉案房屋租赁合同应予解除，韩福林应腾出何英涉案租赁房屋并支付其使用房屋期间的租金。但根据查明事实，涉案租赁房屋内物品已经搬离且该房屋已由何英实际支配。焦点二，关于房租计算问题。进入2020年后，我国发生新型冠状病毒肺炎疫情，属全国突发公共卫生事件。韩福林租赁的房屋用途为经营酒吧，根据宁夏回族自治区政府疫情防控工作安排，辖区内该类娱乐服务业自2020年1月25日起处于暂停状态，直至2020年5月6日自治区公共卫生事件应急响应级别下调至Ⅲ级，在此期间，当事人双方均有义务响应政府文件要求暂停或调整营业。综合疫情期间实际情况且遵循公平公正原则，酌情确定疫情期间产生的房租损失应由双方共同承担，即减半支付。故除2020年1月25日至2020年5月6日期间的房租由韩福林减半支付外，其余期间的房租仍按合同约定的标准计算。故韩福林应向何英支付的2020年已实际发生的房屋租金为41324.02元，即2020年1月1日至2020年1月24日及2020年5月7日至2020年5月31日房租为20148.03元（12500元/月÷30.4天×49天），2020年1月25日至2020年5月6日房租为21175.99元（12500元/月÷30.4天×103天×50%）。另外，对于何英起诉的租赁费中2019年欠付的2500元，韩福林辩称已交清，但未提供证据证明，应承担举证不能的责任。焦点三，关于物业管理费的问题。何英诉请的13733元缴费通知中无费用发生时间，庭审中其称系2018年4月30日至2020年5月30日产生。而本案韩福林的租赁期间为2019年1月1日至2020年5月31日，诉请的数额部分超出实际租赁期间，且何英对此也未在法庭要求补充提供证据期限内提供其他证据，导致无法明确得出实际租赁期间的物业费数额。故对何英该项请求因证据不足不予支持。焦点四，韩福林的反诉请求问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。其一，租赁合同能否继续履行的问题。如前所述，涉案租赁合同因双方于2020年5月31日达成解除租赁合同的口头协议而自动解除。故对韩福林要求继续履行涉案租赁合同的反诉请求不予支持。其二，韩福林反诉要求何英赔偿其装修损失15万元。因韩福林未能提供任何证据支持其主张。其该项反诉请求因证据不足不予支持。其三，要求何英返还其租赁房屋内的电视机、点歌台等物品的问题。对此，韩福林虽提供物品清单，但并未提供其他证据予以印证。根据查明事实，双方协议解除租赁合同后，韩福林没有在约定时间内搬走租赁房屋内物品。后何英在其他见证人在场的情况下对租赁房屋内所有设备和物品进行清点登记，制作物品登记清单后将上述物品搬离至他处保管。故根据双方举证情况，对涉案租赁房屋内物品的种类、数量等应当以何英一方制作的物品登记清单为准，对该登记清单内记载的物品应向韩福林予以返还。综上，何英诉讼请求部分成立，予以部分支持；韩福林的反诉请求中除返还物品的请求部分成立，予以部分支持外，其余反诉请求均因证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除何英与韩福林签订的房屋租赁合同；二、韩福林于本判决生效之日起十日内向何英支付2020年1月1日至2020年5月31日期间房屋租金41324.02元及2019年欠付房租2500元，共计43824.02元；三、何英于本判决生效之日起十日内向韩福林返还涉案租赁房屋内物品。具体如下：1.点歌系统（含显示器、主机、点歌台）13个（包括无显示器的3个、显示器损坏的1个、显示器平放无连接的1个）；2.话筒2套；3.挂式空调12个，台式空调1个；4.沙发：（3节）1组，（4节）7组，（5节）5组，（6节）1组；5.茶几19个；6.皮墩6个；7.凳子33个；8.电暖1个；9.架子床1个；10.台灯1个；11.货架2节；12.冰箱1个；13.营业证件1套；14.礼簿1本；15.交纳房款凭据11张；16.票据1袋。四、驳回何英的其他诉讼请求；五、驳回韩福林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1768元减半收取884元，何英负担436元，韩福林负担448元。反诉费3300元减半收取1650元，由韩福林负担。 二审中，双方均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院予以确认。 本院认为，何英与韩福林签订租房合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。关于案涉房屋租赁合同是否解除及何时解除的问题。案涉合同租期一年期满后双方再未续签。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方之间应视为不定期租赁，何英有权随时解除合同。根据何英一审提供的证据能够确认双方于2020年5月31日口头协议解除租赁合同的事实，故该合同自此解除。一审判决解除双方之间租赁合同及解除时间并无不当，二审予以确认。韩福林上诉对口头协议解除合同事宜虽不予认可，但其本人一、二审均未到庭，应负对己不利的法律后果。加之，何英在其他见证人在场情况下，已于2020年6月23日对案涉租赁房屋内所有设备、物品清点登记后，搬离至他处保管。故对韩福林主张继续履行合同的意见不予支持。另，一审结合本案事实及新冠疫情实际情形，判决由韩福林承担租赁费用（其中2020年1月25日至2020年5月6日房租减半支付）亦无不当，二审予以确认。韩福林关于因疫情因素一审判决2020年1月25日至2020年5月31日房租不当的上诉意见，不予支持。关于韩福林上诉主张装修损失及返还电视等物品的请求。韩福林二审称其与何英签订案涉合同之前，于2017年其自案外人马某处转租案涉房屋，并将转让（包括装修）费用支付于马某。故其在本案主张装修损失并无事实依据且无证据支持。对于返还电视等物品事宜，一审已对物品种类、数量等核对确认由何英返还，至于韩福林主张的其余电视等物品，其未提供有效证据证明。故其上述主张不能成立，不予支持。 综上所述，韩福林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费896元，由上诉人韩福林负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘万德 审判员  王喜军 审判员  李凤玲 二〇二〇年十二月二日 书记员  魏小红