河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终5116号上诉人（原审被告）：汤阴县水晶之恋休闲洗浴有限公司，住所地汤阴县任固镇电管站对面。法定代表人：秦水平，该公司经理。上诉人（原审被告）：秦水平，男，1967年4月24日出生，汉族，住汤阴县。上诉人（原审被告）：康全有，男，1961年9月27日出生，汉族，住内黄县。上诉人（原审被告）：秦保生，男，1969年9月24日出生，汉族，住汤阴县。上诉人（原审被告）：康卫彬，男，1963年3月5日出生，汉族，住内黄县。五上诉人委托诉讼代理人：王加红，河南岳都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：栗海江，男，1976年8月24日出生，汉族，住汤阴县。委托诉讼代理人：陈丽霞，河南衡中律师事务所律师。上诉人汤阴县水晶之恋休闲洗浴有限公司（以下简称水晶之恋公司）、秦水平、康全有、秦保生、康卫彬因与被上诉人栗海江房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省汤阴县人民法院（2020）豫0523民初1689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人水晶之恋公司、秦水平、康全有、秦保生、康卫彬上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人秦水平、康全有、秦保生、康卫彬不承担105833.33元租金和10000元违约金；2.本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原告起诉被告主体不适格。上诉人秦水平是上诉人水晶之恋公司的法定代表人，上诉人康全有、秦保生、康卫彬系水晶之恋公司的主要负责人。双方当事人签订房屋租赁协议时上诉人秦水平、康全有、秦保生、康卫彬是代表水晶之恋公司。实际经营租赁房屋的是上诉人水晶之恋公司，租赁协议内容：租给乙方经营洗浴中心（店名水晶之恋洗浴中心），上诉人秦水平、康全有、秦保生、康卫彬个人未使用、租赁房屋。秦水平、康全有、秦保生、康卫彬被告不适格，本案应由水晶之恋公司享有合同权利并承担履行合同的义务。二、上诉人不应承担给付被上诉人租金和违约金。1.被上诉人栗海江违约在先，被上诉人栗海江的租赁房屋基础设施不能正常使用，租赁协议四条约定：出租人保证承租人水、电、污水排放通畅。当时与被上诉人签合同时电路方面一切由出租人解决问题，之后电路方面出现问题告知被上诉人，被上诉人没有解决供电问题，正当旺季使公司无法正常营业十天有余，每天损失1.7--1.8万元，后来公司出资找人改造线路。与被上诉人签合同时，提到污水排放畅通问题，被上诉人同意由其解决，后来由于污水排放问题去和被上诉人交涉，但其根本不予解决。事后上诉人公司和当地村民发生冲突，上诉人公司万般无奈自己又找人解决排放问题花费了3万元。因上诉人公司要从后门运送水、油、物资等物品，后门道路与被上诉人签合同时由其解决，被上诉人对此不予理睬，上诉人公司又出资1.5万元解决此问题。2.被上诉人多次阻拦上诉人公司正常营业。上诉人公司经营洗浴，旺季期间，被上诉人未经公司同意的情况下，私自强行锁门，2018年两次锁门，2019年一次锁门，共3次锁门，使上诉人公司无法正常营业，损失严重。被上诉人栗海江答辩称，1、一审法院判决由秦水平、康全有、秦保生、康卫彬四人承担支付义务有事实和法律依据，该四上诉人与栗海江签订了房屋租赁协议，并在协议上签字，属于个人行为，故一审认定四人承担适用法律正确、认定事实清楚。2、被上诉人完全按照合同约定义务予以履行，被上诉人违约拒付租赁费应当予以支付。被上诉人在该案件中不存在任何的违约情况。3、上诉人在上诉中所述被上诉人多次阻拦上诉人的公司正常经营没有任何事实和法律依据，该陈述与事实不符。4、被上诉人对于上诉人在实际经营过程中，无论是用电、用水都进行了协助义务。综上，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。栗海江向一审法院起诉请求：1、要求解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》；2、被告给付原告租金153334元（租金暂时要求2019年12月31日前租金9万元和2020年1月1日至5月1日合计4个月租金63334元，合计153334元，具体租金数额计算至被告实际腾清房屋之日止）；3、被告返还原告消防手续押金8万元；4、被告给付原告违约金46000元；5、被告腾清租赁房屋；6、由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：原、被告均认可从2016年11月份，被告开始租赁位于302省道白龙段路南临街的三层楼房及后院二层楼房，每年租金24万元，支付原告租金至2018年年底，被告扣除原告办理消防手续押金8万元。后于2019年1月1日，原告作为出租方（甲方）、被告秦水平、康全有、秦保生、康卫彬作为承租方（乙方），签订了房屋租赁协议，协议约定：一、甲方自愿将位于302省道白龙段路南临街的三层楼房（每层十间）及后院二层楼房（每层十间）租给乙方经营洗浴中心使用（店名水晶之恋休闲洗浴中心）；二、该租赁物使用期限为七年，即2019年1月1日起至2026年1月1日止；三、该租赁物租金每年现金人民币十九万元，2019年分三期付款。第一期乙方于2019年2月28日前给付甲方租金五万元，第二期乙方于2019年6月1日前给付甲方租金五万元，第三期乙方于2019年12月31日前给付甲方租金玖万元。2020年开始每年3月1日前乙方一次性将当年租金十九万元付清；四、甲方协助乙方水、电、正常使用，污水排放通畅，费用乙方自理；五、租赁期间，乙方可以转租，但必须保证：1、将转租前租金一次性付清；2、转租价格不得低于十九万元；3、由承租方与出租方重新签订租赁协议，具体事项由承租方与出租方重新协商；六、租赁期间届满，乙方享有优先承租权，同等条件，同等价格由乙方优先租用；七、租赁期间届满，乙方如不再租赁，乙方租赁期间所投资的所有不动产归甲方所有，甲方所投资设备保证能正常使用；八、租赁期间如遇政策性拆迁赔偿，甲乙双方协商解决；九、乙方预扣甲方现金捌万元用于办理该场所消防证手续，租赁期间届满，如乙方不能办理该证照或不将该证照手续交于甲方，必须无条件将预扣的现金捌万元如数退还甲方；十、甲、乙双方应诚信履约，如违约，违约方自愿给付对方违约金贰拾万元；十一、本协议未尽事宜可另行协商，形成书面条款作为本协议附件，与本协议具有同等法律效力；十二、本协议一式五份，协议当事人各执一份。原告在甲方处、被告秦水平、秦保生、康卫彬、康全有在乙方处均签字。签订房屋租赁协议后，原告认可2019年2月28日支付租金5万元，2019年10月份左右支付租金5万元，之后未支付租金，为此，双方形成纠纷。另查明，被告水晶之恋公司于2017年7月21日成立，经营范围为洗浴、住宿、中餐、KTV歌房、预包装食品零售、服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），法定代表人是被告秦水平。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告、被告从2016年11月份就建立了租赁合同关系，被告为此投资资金装修了租赁房屋，在此期间为经营洗浴中心又成立了被告水晶之恋公司，直至2019年1月1日双方签订书面房屋租赁协议，协议约定租赁期限为7年，2016年、2017年、2018年的租金已全部支付原告，2019年年底至2020年期间被告因存在环保问题、疫情影响等客观情况，导致未能全部支付2019年租金，为避免扩大双方损失，即便在合同履行中出现问题，双方应当本着诚实信用原则相互协商，妥善化解纠纷，而不得擅自解除合同，因此对原告主张解除合同的诉请不予支持，被告正在办理消防手续且租赁期间未届满不符合协议约定的返还条件，对原告主张的返还消防手续押金及腾清房屋的诉讼请求也不予支持。但按照双方房屋租赁协议的约定，被告应当依约按每年租金19万元向原告支付2019年未付租金9万元，以及原告主张的2020年1月1日至5月1日期间4个月的租金63333.33元合计为153,333.33元，考虑本案诉讼处在疫情期间属于不可抗力，且涉案租赁房屋用途是经营洗浴中心使用，为此酌情认定在计算租金时扣除三个月租金47500元，应支付租金105833.33元，秦水平、康全有、秦保生、康卫彬四被告为经营洗浴中心，作为承租方与出租方原告栗海江签订房屋租赁协议，并在协议人签字是个人行为，被告水晶之恋公司2017年7月21日已成立，而2019年1月1日才签订的房屋租赁协议，协议上并未加盖公司印章，故被告辩称应由水晶之恋公司承担责任不予采信，根据合同相对性原则，原告主张由被告秦水平、康全有、秦保生、康卫彬承担给付租金的责任，予以支持。关于原告主张的违约金，被告未依约支付部分租金系违约行为，但考虑本案双方合同履行、原告的实际损失，以及存在疫情影响不可抗力等情况，认定被告支付原告违约金10000元为宜，原告主张违约金46000元过高，不予采信。五被告辩称租赁房屋基础设施不能正常使用，原告多次阻拦被告公司正常经营等存在违约情形，未提供充分证据予以证明，对此辩称理由不予采信。综上所述，被告秦水平、康全有、秦保生、康卫彬应当向原告支付确定的2019年至2020年5月1日期间租金105833.33元及违约金10000元，其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决：一、被告秦水平、康全有、秦保生、康卫彬于本判决生效之日起15日内支付原告栗海江2019年至2020年5月1日期间租金105833.33元及违约金10000元。二、驳回原告栗海江的其他诉讼请求。案件受理费5490元，减半收取计2745元，由原告栗海江负担1437元，被告秦水平、康全有、秦保生、康卫彬负担1308元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。栗海江提交秦俊英书写证明一份及任固供电所供电缴费清单一份，证明其作为出租方给上诉人提供了便利的用电条件，没有违约。水晶之恋公司、秦水平、康全有、秦保生、康卫彬对秦俊英书写证明的合法性提出异议，认为不能作为定案依据，对任固供电所供电缴费清单提出异议，认为电量使用人不是上诉人。秦俊英书写证明显示“水晶之恋于2015年11月7日至2018年10月15日止用白龙二村专用变压器供电……”，因与本案栗海江主张2019年和2020年1月1日至5月1日未付租金并无关联性，本院不予采信。任固供电所供电缴费清单显示户名为栗同付，因与本案不具有关联性，本院不予采信。栗海江提交秦文学、秦强军书写的取款证明一份，证实其尽到了污水排放的协助义务。水晶之恋公司、秦水平、康全有、秦保生、康卫彬对该证明提出异议，认为该书面证明秦文学和秦强军没有到庭进行质证，也无二人身份信息，不能证实栗海江向承租人提供了排放污水的设施。秦文学、秦强军书写的取款证明显示“秦文学、秦强军共五家，取栗海江流水款一年1000元……”，因秦文学、秦强军非本案当事人，取栗海江流水款一年1000元亦与待证事实不具有关联性，对该取款证明本院不予采信。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，2019年1月1日签订的房屋租赁协议中明确约定了合同主体，即甲方（出租方）为栗海江，乙方（承租方）为秦水平、康全有、秦保生、康卫彬。该协议经甲乙双方签字确认，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，秦水平、康全有、秦保生、康卫彬系本案适格被告。秦水平、康全有、秦保生、康卫彬未按照合同约定按期支付租金，一审综合双方合同履行、栗海江实际损失，疫情影响等因素，酌定秦水平、康全有、秦保生、康卫彬支付栗海江租金105833.33元及违约金10000元并无不当，水晶之恋公司、秦水平、康全有、秦保生、康卫彬的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人汤阴县水晶之恋休闲洗浴有限公司、秦水平、康全有、秦保生、康卫彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2617元，由上诉人汤阴县水晶之恋休闲洗浴有限公司、秦水平、康全有、秦保生、康卫彬负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 赵锐平二〇二〇年十二月七日书记员 孟 菲