西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终813号上诉人（原审被告）：米某，男，1992年1月1日出生，藏族，住西藏自治区林周县，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张某，西藏方诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：格某，男，1982年8月3日出生，藏族，公职人员，住西藏自治区拉萨市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：姚某，西藏蜀藏铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某，西藏蜀藏铭律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：央某，女，1989年6月6日出生，住西藏自治区谢通门县，公民身份号码×××。上诉人米某因与被上诉人格某、央某房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人米某的委托诉讼代理人张某，被上诉人格某的委托诉讼代理人姚某、白某，被上诉人央某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。米某上诉请求：1.依法撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初828号民事判决并依法改判或发回原审人民法院重审；2.本案一审、二审诉讼费用由格某、央某承担。事实与理由：一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”格某在起诉状中明确认可其于2019年 8月份知道米某已经将房屋转租给央某，格某未提出异议，并一直收取央某的租金。格某未在其知道或者应当知道米某转租的6个月内提出异议，应推定其同意米某转租的行为，因此格某要求解除本案房屋租赁合同并支付违约金的诉讼请求，应当依法予以驳回。将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租，也是为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定，格某提出解除租赁合同的除斥期间已过诉讼时效，不应当被支持。一审法院适用法律错误，不应当支持格某解除租赁合同及要求违约金的诉讼请求。二、一审法院查明的事实与判决结果自相矛盾。一审法院认定案涉租赁房屋的实际占用人是央某，格某也已经认可米某的转租行为，且央某在一审庭审时也认可是其拖欠的租金。一审法院仍将2020年2月18日至 2020年3月18日的租金判决由米某承担，明显是错误的。三、《违约金支付情况》这份证据存在的问题，首先，一审法院在未查明事实、央某未出具任何证据的情况下直接采纳央某的质证意见，显失公平。这份证据是米某、格某、央某均在场的情况下出具的，并且并未提到不退还押金，不退还押金是格某在米某不知情的情况下私自添加上去的。押金，是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还。本案的押金，格某已经认可了米某的转租行为，米某不存在违约的情况，现在的权利义务已经转移给央某，并且格某已经与央某签订了租赁合同，因此格某不向米某退还押金的理由不能成立。格某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回米某上诉，维持原判。2019年12月格某才从米某处得知米某擅自转租的行为，2020年3月央某才知道米某不是房东。格某与米某于2020年3月4日协商一致解除合同，格某的主张是确认解除合同，而不是请求解除合同，本案不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条规定。依据合同法及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》五条、第十七条、第十八条规定，格某不能突破合同相对性向央某主张2020年2月18日至2020年3月18日期间的租金，该租金应由米某承担。《违约金支付情况》是格某、米某及其亲属均在场的情况下，米某出具的，“押金2万元（二万元整）不予退还”，该内容在上一段话之下，米某的落款之上，并无之后添加的迹象。《违约金支付情况》写好后格某要求米某在“押金2万元（二万元整）不予退还”上捺手印，但遭米某拒绝。格某要求米某将押金收条撕毁，但米某称未随身携带。米某主张关于押金的内容是格某事后添加，但未就此提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。且米某作出《违约金支付情况》，是其因违约而自愿承担的违约责任。《违约金支付情况》中载明“现违约金3万元（叁万元整）由央某支付”，因米某在央某未同意的情况下无权处分他人权益，该承诺无效。但无效并不代表没有约定，依照《房屋租赁合同》第八条第2款约定，米某应承担60 000元违约金。根据公平和诚实信用原则，一审法院进行调整，由米某承担违约金并无不当。央某辩称，案涉房屋是转让不是转租，我向米某付了215 000元转让费，一直按米某指定的账号交租金，也不知道米某没有转租权。办食品安全卫生许可证时，才知道格某是房东。米某和格某之间形成的《违约金支付情况》跟我没关系。格某向一审法院起诉请求：1.确认解除格某与米某签订的《房屋租赁合同》；2.判令米某向格某支付租金20 000元；3.判令米某向格某支付违约金60 000元；4.判令格某不返还米某押金20 000元；5.本案诉讼费用全部由米某承担。一审法院认定事实：格某与米某之间长期存在事实房屋租赁法律关系。2018年6月10日，双方签订《房屋租赁合同》一份，载明“出租方为格某，承租方为米某，约定出租方将位于西藏拉萨市××路以东、北京中路以南的门面房）上下楼共计224平方米出租给承租方，承租方米某承租涉案租赁物后用于经营，双方约定租赁期限为三年，自2018年7月18日至2021年7月17日，并约定房租月租金20000元，每月交清。另米某缴纳了押金20000元整（另开收据）合同第三条第一款约定承租方未通知出租方，擅自将房屋转租、转让或转借的收回房屋；合同第八条违约金和违约责任约定，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金60 000元。”合同尾部有格某、米某签字捺印并确认。2020年3月24日，双方签订《违约金支付情况》载明“出租方格某的房屋，由承租方米某，在租期内先违约，现违约金3万元由央某支付。另外之前合同作废，今日起房屋有房东格某收回。押金2万元不予退还。”有米某签字确认。当时双方协商时米某没有把押金收据交付给格某。第三人央某，原先为米某的服务员，该茶馆转给央某经营，央某把房租交给米某，米某再把房租转给格某。一审法院认为，米某经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，是对自己答辩、质证权利的放弃，应当承担不利的法律后果。格某、米某双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规，双方签订的合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在租赁期限未届满前，因米某的转租行为，违反了双方约定合同，致使出租人有权收回租赁物。直至2019年12月份，格某才确认米某擅自转租的违约行为，2020年3月24日，米某出具的《违约金支付情况》中可以看出是自己违约，据此，格某主张确认格某米某签订的《房屋租赁合同》解除租赁关系的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，一审法院予以支持。关于格某主张米某支付房租20 000元整，一审法院认为，依据格某提交的租赁合同中承租方为米某，理应由米某负担，但通过第三人央某认可是转租行为，可以推定现实际占用人为第三人央某，而格某依据合同相对方只能向米某主张所拖欠的房租20 000元（2020年2月18日至2020年3月18日）故，格某的该项诉讼请求符合事实与法律依据，一审法院依法予以支持。对于格某主张的违约金60 000元，一审法院认为，双方签订的《违约金支付情况》中，且认可米某自己违约在先，虽米某无权处分第三人的权利，但双方对于违约金的金额已经做出了明确的约定，故格某按照合同约定要求米某支付违约金60 000元的诉讼请求欠妥，一审法院仅支持3万元，超出部分不予支持。对于格某主张不予退还押金20 000元，一审法院认为，格某、米某在《违约金支付情况》中已明确约定米某自己违约在先，故，一审法院按照约定依法予以支持该项诉求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十九条之规定，判决：一、确认格某与被告米某在2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告米某于本判决书生效之日起十五日内向原告格某支付房租20 000元整；三、被告米某于本判决书生效之日起十五日内向原告格某支付违约金30 000元整；四、原告格某不予返还被告米某所缴纳的押金20 000元整；五、驳回原告格某的其他诉讼请求。本院二审期间，米某围绕上诉请求依法提交了证据：1.《押金收条》1份，用以证明米某未损坏租赁物，格某应向米某退还该押金；2.米某和央某的通话录音1份，用以证明央某同意承担违约金和押金的事实。经质证，格某对证据1的真实性、合法性和关联性予以认可，对其证明目的不予认可；对证据2的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。央某不清楚证据1的形成经过，对该证据不发表质证意见；对证据2的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。本院认证意见，对证据1的真实性、合法性和关联性予以采信，对证据2的真实性予以采信。对证据的证明力在说理部分予以阐述。二审中，格某、央某没有提交新证据。本院二审补充查明：2018年6月10日，格某（出租方、甲方）与米某（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，双方在合同第三条约定：承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋，并视为违约：1.承租方未通知出租方，擅自将房屋转租、转让或转借的……；双方在第八条就违约金和违约责任的约定为：1.若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金60 000元。2.若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金60 000元。3.承租方违反合同，擅自将承租房屋转给（转让）他人使用的视为违约，如因此造成承租房损坏的，还应负责修复或赔偿。2020年4月6日，格某与央某就案涉房屋签订房屋租赁合同。另，一审法院认定“央某把房租交给米某，米某再把房租转给格某”，应为央某按米某指定的账号交付租金。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，格某与米某签订的《商品房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对合同的效力认定正确，本院予以确认。双方当事人应按照合同的约定履行自己的义务。本案的争议焦点是，格某与米某的合同解除时间以及米某的上诉请求能否成立。关于格某与米某的合同解除时间问题，对此，格某主张双方合同于2020年3月24日解除，即《违约金支付情况》形成的当日解除。而米某主张格某于2019年8月知道房屋转租的事实，故双方的合同于2019年8月解除。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条规定，当事人协商一致，可以解除合同。依据本案查明的事实，格某与米某、央某于2020年3月24日协商形成《违约金支付情况》，米某在该情况上签字确认，依据“另外之前合同作废，今日起房屋有房东格某收回”之约定，格某已尽解除合同的通知义务，合同自通知到达对方时解除，故案涉合同于2020年3月24日解除，本院予以确认。米某主张案涉合同于2019年8月知道房屋转租时解除，于法无据，其理由不能成立，本院不予采纳。关于米某的上诉请求能否成立的问题，本院逐一评析如下：关于租金，本院认为，案涉合同于2020年3月24日解除。据此，案涉租赁合同仍在存续期间，依据合同相对性原则，格某主张米某向其支付2020年2月18日至2020年3月18日期间的房屋租金，有事实和法律依据，米某应按约定向格某支付租金。一审法院对格某关于租金20 000元的诉请予以支持，并无不妥，本院予以维持。关于违约金，本院认为，双方就米某支付违约金的约定为“若乙方（米某）在甲方（格某）没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金60 000元”，而本案中双方是协议解除合同，故格某据此约定主张违约金的条件不成就。而《支付违约金情况》中约定违约金30 000元由央某承担，格某认为该约定无效，且央某不予认可，现格某主张该约定的30 000元应由米某承担，无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定米某向格某支付违约金并依据《支付违约金情况》认定违约金数额，系事实认定错误，本院予以纠正。故格某关于违约金的诉请无事实依据，应不予支持。关于押金，本院认为，米某辩称“押金2万元（贰万元整）不予退还”的内容不是其真实意思表示，该部分内容系格某事后自行添加的。且格某认可米某转租的事实，故米某的转租行为不构成违约，现双方无其他纠纷，押金应予以退还。本院认为，米某提交的证据不足以证明格某事后添加关于押金内容的事实，就此应承担举证不能的不利后果。依据合同第三条约定，米某未通知格某擅自将房屋转租即构成违约，依据现有证据可以认定米某在未经格某同意的情况下，将案涉房屋转租给央某，且双方在《支付违约金情况》中也米某违约在先的事实予以确认，故米某的该上诉理由不能成立。本院认为，依据本案现有证据，结合米某擅自转租的违约事实，及《违约金支付情况》的整体内容，双方在《违约金支付情况》中约定“押金2万元（贰万元整）不予退还”，应为对米某违约的惩罚性约定，双方的真实意思表示。一审法院据此支持格某的不返还押金的诉请，并无不妥，本院予以维持。综上所述，米某的上诉请求部分成立。关于违约金部分，本院予以支持，其余部分因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初828号民事判决第一项、第二项及第四项，即“确认原告格某与被告米某在2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》解除”；“被告米某于判决书生效之日起十五日内向原告格某支付房租20 000元整”；“原告格某不予返还被告米某所缴纳的押金20 000元整”；二、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初828号民事判决第三项，即“米某于判决书生效之日起十五日内向格某支付违约金30 000元整”；三、驳回格某的其他诉讼请求；四、驳回米某的其他上诉请求。一审案件受理费2300元，减半收取计1150元，由格某负担 690元，由米某负担460元。二审案件受理费1550元（米某已预交），由米某负担885.71元，由格某负担664.29元。本判决为终审判决。审  判  长   彭美玉审  判  员   格 珠审  判  员   吉红霞二〇二〇年十二月四日法 官 助 理   高丽贤书  记  员   谢生菊