辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终1435号 上诉人（原审原告）：齐静，女，1979年3月21日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：杨光，男，1978年4月28日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。 上诉人（原审原告）：邓刚，男，1976年5月29日出生，汉族，住盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：齐静（与邓刚系夫妻关系），女，1979年3月21日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 被上诉人（原审被告）：广东铂美物业服务股份有限公司盘锦分公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。 负责人：王萍，女，1988年12月14日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。 委托诉讼代理人：孟亮，盘锦市兴隆台区辅仁法律服务所法律工作者。 上诉人齐静、邓刚因与被上诉人广东铂美物业服务股份有限公司盘锦分公司（以下简称“物业公司”）确认合同效力纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2020）辽1103民初1928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 齐静、邓刚上诉请求：依法撤销(2020)辽1103民初1928号民事判决书并发回重审。事实与理由：一审法院关于《国务院物业管理条例》只是管理规范指导，而非效力性、强制性规定，所以不影响其《前期物业合同》的效力，违反了社会公共利益的出发点，更缺少法律支持。案涉物业公司非法定程序入住园区同时又没有相关行政许可的收费证明，其足以证明物业公司是违法收费并且前期物业合同为非法定程序签订，应属无效合同，物业公司不能提供证据证明其1.80元的物业费收费是合法的。 物业公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。齐静、邓刚的上诉请求没有相应的法律依据，事实与理由超出原审的诉求范围，二审法院应当驳回上诉，维持原判。 齐静、邓刚向一审法院起诉请求：1、判令物业公司物业费收取标准按0.9元收取；2、判决物业公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年1月1日盘锦美的置业有限公司（甲方）与佛山市美的物业管理有限公司盘锦分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，由盘锦美的置业有限公司（甲方）选聘佛山市美的物业管理有限公司盘锦分公司（乙方）对盘锦美的城提供前期物业管理。2016年8月25日佛山市美的物业管理有限公司盘锦分公司变更为被告广东美的物业管理股份有限公司盘锦分公司。2017年4月28日齐静与广东美的物业管理股份有限公司盘锦分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：物业公司按本协议约定的服务内容和质量标准提供物业服务，收取物业服务费用，盈余或亏损由被告享有或承担。齐静、邓刚缴纳物业服务费用的标准按照1.8元/平方米每月缴纳，物业服务费按年缴纳。齐静、邓刚于2017年4月18日为其居住的盘锦美的城三期8栋-1-1401号房屋向物业公司缴纳2016年12月至2017年11月的物业费3,067.00元。另查，2018年3月19日，盘锦市兴隆台区住房和城乡建设局向物业公司下发《关于责令广州美的物业管理股份有限公司盘锦分公司加强物业服务质量的通知》，因美的城小区部分业主到兴隆台区信访局反映该小区物业服务质量下降，达不到物业服务标准，美的城小区收费标准为1.8元每平方米，服务等级属豪华住宅，要求物业公司提高物业服务质量，确保业主满意。 一审法院认为，物业管理合同的备案制度属于非行政许可审批项目，即物业公司与盘锦美的置业有限公司签订的《前期物业服务合同》是否备案，不影响合同的效力。《物业管理条例》中关于建设单位应当以招投标方式选聘物业服务企业、物业服务企业应当具有资质证书等规定，系对物业管理活动的规范，以便督促物业服务企业提高物业管理和服务水平，尽职地履行自己的职责，更好地提供相应的服务。上述规定均属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响《前期物业服务合同》的效力。因此，对于齐静、邓刚提出所在小区建筑面积20万以上，属于大型园区，应进行招投标，物业公司并不是经过招投标方式进入园区进行物业服务，并且也不是采用协议方式在住建局进行行政备案，物业公司并不具备美的城小区物业服务的资质的意见，缺乏法律依据，不予支持。根据《辽宁省物业管理条例》第四十一条第二款的规定建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年。更换前期物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务合同到期后，业主大会未作出选聘或者续聘决定而物业公司继续提供物业服务的，原合同的规定对该期间双方具有约束力。虽然物业公司未与盘锦美的置业有限公司续签《前期物业服务合同》，但物业公司一直为美的城小区业主服务至今，且并没有经美的城小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意更换物业公司，因此双方所签订的合同对双方仍具有约束力，且齐静、邓刚无法证明其与物业公司签订《前期物业管理服务协议》时存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，双方应当按照协议约定履行义务，故对于齐静、邓刚提出物业公司在《前期物业管理服务协议》无效、无收费依据的情况下按照1.8元每平方米继续收取物业费并无依据的意见，不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，齐静、邓刚无法提供证据证明物业公司的收费标准应当按照0.9元每平米收取，故对于齐静、邓刚请求判令物业公司物业费收取标准应按0.9元每平米收取的诉讼请求，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告齐静、邓刚负担。 二审期间，广东美的物业管理有限公司盘锦分公司于2020年9月4日经登记机关盘锦市市场监督管理局变更登记为广东铂美物业服务股份有限公司盘锦分公司。二审查明的基本事实与一审认定一致。 本院认为，本案的争议焦点为：关于物业服务合同中收取的物业服务费1.8元的条款效力的认定问题。本案中，齐静与广东美的物业管理股份有限公司盘锦分公司于2017年4月28日签订《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，应属有效。现物业公司按本协议约定已经提供相关的物业服务，且业主在物业服务期间，也享受了相应的权益，且物业服务收费标准在先前的合同期间内已经得到履行。齐静、邓刚提出根据辽宁省《物业管理条例》第四十一条关于前期物业服务合同不应超过三年，并报县物业行政主管部门备案的规定，物业公司违反该规定，该协议及与之对应的前期物业管理服务协议中第二条住宅物业费1.8元条款不产生法律效力的主张，因为案涉小区的业主没有按照物业管理条例规定成立业主大会，目前亦没有选聘物业公司，故齐静、邓刚以独立的业主身份提出合同及条款无效的主张，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人齐静、邓刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人齐静、邓刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  马晓梅 审判员  周慧君 审判员  郭安福 二〇二〇年十二月十日 书记员  耿 璇 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。