河南省中牟县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0122执异157号案外人：张丰垚，1995年8月12日出生，汉族，住郑州市中原区。案外人：陈群，男，1983年2月20日出生，汉族，住河南省邓州市。案外人：赵群富，男，1949年2月15日出生，汉族，住河南省邓州市东城区。案外人：段金松,男,1967年11月1日出生,汉族,住河南省邓州市。委托代理人：马涛，河南花洲律师事务所律师。申请执行人：郑州奥尼斯帝包装印务有限公司，住所地：中牟县姚家乡七里岗村（陇南开发区），统一社会信用代码914101225610189053。法定代表人：陈培贵。被执行人：邓州雪阳集团股份有限公司，住所地：邓州市三贤南路东侧，组织机构代码76781450-1。法定代表人：刘红中。被执行人：邓州泰阳置业有限公司，住所地：邓州市南环路与邓襄路交叉口，统一社会信用代码914113815817476037。法定代表人：许德庆。委托代理人：李忠贵，系该公司监察中心经理。本院在执行郑州奥尼斯帝包装印务有限公司与邓州雪阳集团股份有限公司、邓州泰阳置业有限公司、刘红中、杨天岳民间借贷纠纷一案中，案外人张丰垚、陈群、赵群富、段金松向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2020年12月12日进行了听证审查。四案外人的代理人马涛，申请执行人的法定代表人陈培贵，被执行人邓州泰阳置业有限公司的代理人李忠贵到庭参加听证，被执行人邓州雪阳集团股份有限公司未到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人称：请求停止对邓州市邓城国用（2013）第646号、647号“花洲览秀住宅小区”项目所用土地不动产（简称案涉不动产）的执行，解除查封措施，撤销（2019）豫0122执恢23号《执行裁定书》对该涉案不动产的查封。事实与理由：（2019）豫0122执恢23号《执行裁定书》裁定查封了邓州市“花洲览秀住宅小区”项目用地邓城国用（2013）第646号、647号地产，该地产虽然目前登记在被执行人名下，但在查封措施采取以前已开发建设为“花洲览秀住宅小区”，所建房屋已经出售并交付给了异议人和其他买受人，现在采取的查封措施，严重损害到异议人和广大买受人的合法权益。一、案涉不动产系被执行人名下土地，由邓州泰阳置业有限公司（简称开发商）开发的房地产项目，在法院查封前地上房屋已经出售并交付给了案外人和其他买受人。“花洲览秀住宅小区”项目五证齐全，所售房屋签署有房屋买卖合同，买受人已按照合同约定支付了购房款，并交付买受人使用，因为开发商的原因未能及时给买受人办理房屋产权证书。二、房屋买受人依法对案涉不动产享有优先的物权期待权，该等权利能够排除执行，应当依法解除执行查封措施。本案中，买受人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、以及第二十九条的相关规定，对于涉案房屋及所占土地享有民事实体权利。符合上述第二十八条或第二十九条关于无过错不动产买受人享有的物权期待权之规定，该权利优先于申请执行人的金钱债权，足以排除法院强制。综上所述，虽然被执行人欠付申请执行人金钱债权，但是因为案涉不动产的查封涉及到广大买受人的合法利益，请求解除查封措施，停止对案涉不动产的执行。案外人提供的证据：证据1、案外人的购房合同；证据2、购房款的收据；证据3、水电费的收据；证据4、物业费的收据；证据5、邓州市问题楼盘领导小组公函；证明711户业主已经在2019年以前就由泰阳置业出售给买受人并交付使用这样一个事实。申请执行人辩称：在查封涉案的2宗土地的时候我们没有从相关部门上看到比方说房管局或者哪看到有被侵害人的信息。在我们查封这两宗土地之前，当时土地是在银行抵押的，也就是说我们没有过错。买房的这些人，他们如果说明知道这个土地其实在抵押，又是已经被查封，还在买房的话，我认为他应该承担一定的风险。如果说我们侵害了他们的权利的话，那么也是泰阳置业这边没有明确告知或者是没有及时登记，所以我们是不同意解封。还有如果说我们对提出人的意见采纳的话，那么我们的权益就得不到保障，这显然不符合民法公证的原则。被执行人辩称：邓州泰阳置业有限公司作为一个开发商，房子全是在2019年之前已经售出，并在2019年底交付给广大业主已经入住开始使用。现在因为申请执行人查封地块措施，导致企业无法为广大业主办理相关的不动产证。然后邓州市政府成立这个问题楼盘处理领导组，重点也是对企业进行一个各方面帮助以及条件的完善。现在业主积极的提供相关的证据以证明这个房屋在申请执行人之前已经买卖并交付入住的相关条件，积极配合政府来为广大业主办理不动产证，尽到自己应有的责任。被执行人提供的证据：1、邓州雪阳集团股份有限公司和邓州泰阳置业有限公司双方的一个房地产开发合作协议一份；证明雪阳公司与泰阳公司是在合作开发的花洲览秀这个项目。证据2、邓州市市委专项巡察组近期对问题楼盘整治发的一个公告。证据3、邓州本地相关的自媒体报道；证明泰阳置业所开发的花洲览秀小区已经售出的房屋，广大业主已经实际入住。本院查明，郑州奥尼斯帝包装印务有限公司与邓州雪阳集团股份有限公司、邓州泰阳置业有限公司、刘红中、杨天岳民间借贷纠纷一案，河南省郑州市中级人民法院于2017年9月27日作出（2017）豫01民终12656号民事调解书：一、奥尼斯帝公司同意在雪阳公司提供有效担保的前提下，雪阳公司分期向奥尼斯帝公司偿还债务，雪阳公司保证于2017年9月30日前还清借款本金800万元、利息及违约金（以800万元为本金基数，利息及违约金之和自2015年11月1日起至清偿之日止，按月利率百分之二计算）；二、邓州泰阳置业有限公司、刘红中、杨天岳自愿对雪阳公司的上述债务提供担保。上述担保人保证在雪阳公司债务履行完毕之前不进行财产转移、设置抵押等有损奥尼斯帝公司实现债权的行为；三、在雪阳公司提供上述担保的前提下，奥尼斯帝公司同意解除对雪阳公司部分资产的查封；四、如雪阳公司未按本协议第一条约定的期限清偿债务，奥尼斯帝公司可申请强制执行；五、本协议系各方的真实意思表示，鉴于奥尼斯帝公司已经做出足够让步，雪阳公司及各担保人均应本着诚实信用原则，严格按照本协议履行各自的义务；六、本协议一式三份，奥尼斯帝公司和雪阳公司各执一份，法院留存一份，具有同等法律效力。自各方签字、盖章后生效。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。本案一审案件受理费43540元，保全费5000元，二审案件受理费28752元，减半收取计14376元，由邓州雪阳集团股份有限公司负担。在本案执行中，本院于2019年1月13日作出（2019）豫0122执恢23号执行裁定：冻结、查封被执行人邓州雪阳集团股份有限公司、邓州泰阳置业有限公司、刘红中、杨天岳价值12079400元的财产。在实施时，将雪阳公司名下包括涉案邓城国用（2013）0646、0647号在内的8宗国有土地使用权予以查封。涉案邓城国用（2013）0646、0647号二宗土地由雪阳公司与泰阳公司于2013年9月25日签订《房地产开发合作协议》，联合开发建设“泰阳?华洲览秀”房地产项目，由泰阳公司负责组织实施开发建设和房屋预售销售工作。目前，1、2、3、5、7、8号6幢楼房已建成出售并投入使用。泰阳公司陈述上述6幢楼房有720套房屋，已经售出711套。案外人张丰垚于2013年9月1日与泰阳公司签订《预约协议》，以304985元购买了5号楼2单元19层1902号房屋。房款2018年2月12日付清后，双方签订《商品房买卖合同》（落款时间空白），该合同未备案。案外人陈群于2014年10月28日与泰阳公司签订《商品房买卖合同》，以415293元购买了1号楼3单元8层802号房屋。首付款175293元，按揭贷款24万元，购房款已付清，合同已备案。案外人赵群富于2017年10月20日与泰阳公司签订《商品房买卖合同》，以384553元购买了7号楼1单元3层301号房屋。购房款已一次性付清，合同已备案。案外人段金松于2016年1月27日与泰阳公司签订《商品房买卖合同》，以273150元购买了5号楼1单元101号房屋。首付款83150元，按揭贷款19万元，购房款已付清，合同已备案。业主购房后，因开发商原因造成项目烂尾，业主拿不到房权证导致上访事件，该楼盘被列为河南省重点问题楼盘。案外人提出执行异议后，邓州市问题楼盘信访突出问题化解攻坚领导小组于2020年11月18日致函本院，希望本院充分考虑群众利益诉求，依法给予帮助加快化解信访突出问题的进度，尽快化解社会矛盾。本院认为：对于案外人异议，应当审查案外人对涉案标的物是否享有真实合法的权利，该权利是否足以排除法院执行。1、本案中，案外人与泰阳公司签订了《商品房买卖合同》，支付了房屋价款，应当认定案外人对所购买商品房享有真实合法的权利。房屋附着于土地，与所属土地为不可分割的整体，“地随房走、房随地走”是老百姓对房地产一体化的通俗理解。案外人购房时对楼房基底专属土地以及公共部分土地进行了分摊购买，享有相应面积土地的使用权，应当确认案外人对涉案土地享有相应部分的真实合法权利。2、泰阳公司根据联合开发协议，对雪阳公司名下土地进行开发、建设、房屋预售销售，相关手续齐全，符合相关行政管理程序，二宗土地属于一体化规划建设，案外人的权利应当及于该二宗土地。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案外人的权利性质为物权期待权，属于生存权的保障根据，申请执行人的执行债权属于普通债权，二权相比较，案外人的权利应当优先于申请执行人的权利。故案外人的权利足以排除法院执行，其异议请求中与本人房屋所属部分理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：一、中止对邓州市“花洲·览秀住宅小区”项目所用邓城国用（2013）第646号、647号土地使用权中案外人张丰垚（5号楼2单元19层1902号）、陈群（1号楼3单元8层802号）、赵群富（7号楼1单元3层301号）、段金松（5号楼1单元101号）房屋所属部分的执行。二、驳回案外人张丰垚、陈群、赵群富、段金松的其他异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审 判 长  张国宪人民陪审员  赵新芬人民陪审员  刘永琴二〇二〇年十二月十九日书 记 员  李 盈