新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3570号 上诉人（原审原告）：新疆生产建设兵团中国青年旅行社（有限公司），住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区青年路北一巷**。 法定代表人：董良泉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任娟，新疆鼎信旭业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆百花商业管理有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区中山路**。 法定代表人：吕政田，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李莎，新疆星河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨玉玲，新疆星河律师事务所律师。 上诉人新疆生产建设兵团中国青年旅行社（有限公司）（以下简称兵青旅）因与被上诉人新疆百花商业管理有限责任公司（以下简称百花公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初5383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人兵青旅上诉称，本案房屋租赁合同因受疫情影响，合同目的已经不能实现。当时我公司已根据上级要求暂停营业并做好退团退费工作，实际经营状况已无力承担高额的租金，迄今仍难以正常营业。故本案合同依法应当予以法定解除，我公司对该合同始终具有法定解除权。百花公司拒绝协商解约事宜，其目的就是要利用合同获取兵青旅的违约赔偿。房屋迟延交付的原因，不是我公司对拆除工作不予配合，而是由于百花公司的故意拖延。一审法院判决对我公司的法定解除权和对方的违约行为未作认定，属认定事实和适用法律有误，依法应予纠正。故请求二审法院判决认定本案合同解除时间为2020年3月4日，并判由百花公司返还我公司全部预付租金50万元在和20万元保证金，并驳回百花公司的全部反诉请求。 被上诉人百花公司答辩称，第一次疫情结束时间为2020年3月11日，距交房时间仅顺延了十天。本案租赁合同房屋用途是办公，租赁期限为十年，根本达不到不可抗力导致合同目的落空的法定解除条件。且我公司已承诺顺延合同期限，主动承担了疫情损失。故兵青旅并不享有本案合同的法定解除权。我公司积极签约履约，更没有违约。一审中兵青旅以我公司违约为由，起诉请求法院解除本案合同更没有事实和法律依据。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。故请求法院依法驳回上诉人兵青旅的上诉请求。 兵青旅向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令百花公司向兵青旅返还租房预付款500,000元；3、判令百花公司向兵青旅返还房屋保证金200,000元；4、判令百花公司向兵青旅支付违约金250,000元；5、判令百花公司向兵青旅支付律师代理费87,760元；6、判令百花公司承担本案诉讼费、邮寄费等全部诉讼费用。 百花公司向一审法院反诉请求：1、判令兵青旅向百花公司支付违约金400,000元。2、判令兵青旅向百花公司赔偿损失91,784元；3、判令兵青旅向百花公司支付律师代理费84,196元；4、本案的诉讼费、邮寄费等费用由兵青旅承担。 一审法院认定事实：2019年12月9日，百花公司（作为出租方、甲方）、兵青旅（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：20191208）一份。约定：兵青旅租赁百花公司位于乌鲁木齐市××区、32层房屋（面积合计3322.44平方米），房屋用途：办公。百花公司自2020年3月1日前将房屋交付给兵青旅，给予兵青旅一个月的装修期（自2020年3月1日至2020年3月31日），装修期间不计收房屋租金、物业费、冷暖空调费。租赁期限自2020年4月1日至2030年3月31日，共计10年。如果百花公司提前交房，自交付之日起计算装修期一个月，一个月后计入租赁期。免租期为1个月，按实际交付之日起计算。免租期结束后第一年至第三年即2020年4月1日至2023年3月31日的房租日租金为1.1元／平方米。兵青旅在本合同签订之日起三日内乙方须向百花公司缴纳租房预付款500,000元，房屋保证金200,000元。百花公司在合同签订之日起三个月之内将场地交付给兵青旅，兵青旅向百花公司缴纳的500,000元冲抵第一年租金，剩余租金于2020年6月1日之前一次性缴清。百花公司有义务交付符合合同约定的租赁房屋，兵青旅将预付款500,000元打入百花公司指定帐户后，按照双方约定，由百花公司在兵青旅的指导下对31、32层原有隔断进行拆除，墙面、地、地面面和32楼钢架结构保持不变，并于2020年3月1日前交房，兵青旅有权按此要求检验租赁房屋，不符合此要求的，有权拒绝接收且不承担违约责任。如果租赁房屋因不可抗力事件成为有缺陷或实质上被损坏、损毁的房屋，导致兵青旅不能正常使用租赁房屋的，则兵青旅支付租金的义务应根据上述影响的程度按比例减少租金。发生不可抗力，且因不可抗力事件导致本合同不能继续履行的；因一方违约，导致合同解除的，合同自动终止。任何一方提前解除合同的，应提前三个月书面通知对方，经双方协商达成意见一致，签署《合同中止协议》后方能解除，否则合同继续有效。百花公司逾期交付房屋的，租期顺延，如果逾期交付房屋超过30日，合同继续履行的，除租期顺延外，百花公司应按已付租金预付款金额的万分之五承担违约金，合同解除。租赁期间，除不可抗力、法定或约定的情形外，任何一方不得无故解除合同，如果无故解除合同，按年租金总额30％向守约方承担违约金。本合同所称的损失包含但不限于直接损失、间接损失、兵青旅向第三方承担的违约责任、赔偿责任、诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、鉴定费、公证费、住宿费、差旅费、实现债权的费用等一切费用。合同签订后，兵青旅于2019年12月11日向百花公司支付房屋保证金200,000元，于2019年12月12日支付预付款500,000元。2019年12月13日兵青旅向百花公司表示“你们开始拆除的时候，告诉我一声，我们还要在过去一下”。2019年12月25日，百花公司对31层、32层拆除工程进行招标。2019年12月30日百花商管中心清退了二家尚未到期的租户。其中，乌鲁木齐市木易科技有限公司的租赁合同应予2020年2月28日到期，年租金131,537元；新疆硅谷动力智能科技有限公司的租赁合同应予2020年2月28日到期，年租金131,537元。2020年1月25日，因疫情原因，新疆维吾尔自治区启动重大突发公共卫生事件一级响应，后于2020年3月11日全面恢复正常生产生活秩序。2020年2月29日，兵青旅与百花公司协商解除合同。百花公司不同意解除，并于2020年3月15日发出继续履行房屋租赁合同的函，要求继续履行合同，约定的交房时间、装修期、计租时间相应顺延，在收到函件后的5个工作日内对接确定拆除随隔断的具体位置。2020年4月2日，兵青旅向百花公司发出书面解除租赁合同的通知，以百花公司未按合同约定于2020年3月1日交付房屋构成违约，通知解除合同并要求返还预付款500,000元、保证金200,000元。百花公司于2020年4月5日向兵青旅回函，不同意解除合同，对受疫情影响的租赁期间顺延，再次通知兵青旅对租赁房屋进行交接并确认房屋隔断拆除方案以便施工队入场施工。2020年4月6日，百花公司向兵青旅发函，要求兵青旅安排人员对接拆除事宜。2020年5月7日百花公司向兵青旅发函，要求继续履行合同，于2020年6月1日起开始计算房屋租金，租金从预交款中扣除。2020年6月6日，兵青旅向原审法院提起诉讼。 一审法院认为，兵青旅与百花公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应严格依约履行。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。合同约定，百花公司在兵青旅的指导下对租赁房屋31、32层原有隔断拆除，于2020年3月1日前交付房屋，兵青旅明确百花公司拆除时要到现场指导。2020年1月25日新疆维吾尔自治区启动突发公共卫生事件一级响应至2020年3月11日逐步恢复生产生活秩序。百花公司未能于2020年3月1日前交付房屋是因为疫情防控的不可抗力因素，而非百花公司的违约行为。疫情防控的不可抗力影响消除后，兵青旅在百花公司不同意解除合同并顺延租金的情况下，怠于履行与百花公司交接拆除事宜造成合同无法履行，存在过错，应承担违约责任，对方还有损失的，应承赔偿责任。一、关于合同解除。兵青旅通过诉讼要求解除合同，百花公司当庭表示同意解除，原审法院予以确认，合同解除的时间以双方一致同意解除的时间为准。二、关于预付款的退还。合同约定，百花公司向兵青旅交付房屋后，兵青旅向百花公司缴纳的预付款500,000元冲抵第一年租金。因兵青旅原因，双方租赁合同未实际履行，兵青旅虽未实际使用租赁房屋，但因兵青旅的违约造成百花公司房屋空置存在租金损失，百花公司要求预付款500,000元抵销其租金损失，原审法院应予支持。合同约定，租赁面积3322.44平方米，免租期后第一年至第三年即2020年4月1日至2023年3月31日房租日租金为1.1元／平方米。新疆维吾尔自治区新冠疫情防控工作指挥部于2020年3月11日发出全面恢复正常生产生活秩序的通知，百花公司于2020年3月15日向兵青旅发出继续履行合同的函并要求兵青旅于五个工作日内对接拆除事宜，于3月20日向兵青旅送达。兵青旅未与百花公司对接拆除方案，应当于5个工作日即2020年3月27日起计算百花公司的租金损失，并在预付款中折抵。租金损失应为380,087.1元［3322.44平方米×1.1元／平方米×104天（自2020年3月27日至2020年7月9日）］。百花公司应向兵青旅退还剩余预付款119,912.9元［500,000元-380,087.1元］。三、关于保证金的退还。合同约定，合同期满或终止后15个工作日一次性退还保证金，现合同解除，百花公司应向兵青旅退还保证金200,000元。四、关于违约金。合同约定，租赁期间，除不可抗力、法定或约定情形外，任何一方不得无故解除合同，如果无故解除合同，年租金总额的30％向守约方承担违约金。因兵青旅违约，应向百花公司承担违约金400,187.9元［3322.44平方米×1.1元／平方米／天×365天×30％］，百花公司主张400,000元，原审法院予以确认，具体金额以百花公司主张的数额为准。五、关于赔偿损失。百花公司为履行合同，提前解除原租户的租赁合同，造成租金损失42,524.3元［131,537元÷365天×59天（自2020年1月1日至2020年2月28日）＋131,537元÷365天×59天（自2020年1月1日至2020年2月28日）］，兵青旅应向百花公司赔偿。百花公司未举证证实与乌鲁木齐百花村酒店有限公司解除合同的证据，对其主张的与乌鲁木齐百花村酒店有限公司提前解除合同的租金损失，原审法院不予支持。六、关于律师费。合同约定，违约方应向对方承担律师费用。百花公司提交证据证实因本次诉讼支出律师费84,196元，兵青旅应向百花公司给付。兵青旅作为违约方，向百花公司主张违约金、律师费无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条规定，遂判决如下：一、新疆生产建设兵团中国青年旅行社（有限公司）与新疆百花商业管理有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月9日解除；二、新疆百花商业管理有限责任公司向新疆生产建设兵团中国青年旅行社（有限公司）退还租金预付款119,912.9元［500,000元-3322.44平方米×1.1元／平方米／天×104天（自2020年3月27日至2020年7月9日）］；三、新疆百花商业管理有限责任公司向新疆生产建设兵团中国青年旅行社（有限公司）退还房屋保证金200,000元；四、新疆生产建设兵团中国青年旅行社（有限公司）向新疆百花商业管理有限责任公司支付违约金4,000,000元；五、新疆生产建设兵团中国青年旅行社（有限公司）与新疆百花商业管理有限责任公司向原告赔偿损失42524.3［131,537元÷365天×59天（自2020年1月1日至2020年2月28日）＋131,537元÷365天×59天（自2020年1月1日至2020年2月28日）］；六、新疆生产建设兵团中国青年旅行社（有限公司）与新疆百花商业管理有限责任公司支付律师费84,196元；七、驳回新疆生产建设兵团中国青年旅行社（有限公司）的其他诉讼请求；八、驳回新疆百花商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人兵青旅提交三份证据：证据1、（2020）新乌亚心证内字第2564号公证书，证明兵青旅于租赁合同实际履行前就提出过解除合同的请求，但是遭到百花公司的拒绝。公证的内容是兵青旅员工杨学军与百花公司员工李娜的微信聊天记录。证据2、兵青旅财务报表，2020年1月-2020年10月资产负债表、利率表、现金流量表各十份。证明兵青旅自疫情后的真实经营状况，进而说明兵青旅当初提出解除合同的决定是正确的，对市场的预判是准确的。2019年1月至2019年6月的现金流向表，证明兵青旅在2019年同时段的现金流，表明兵青旅于疫情原因已经达到负债600余万元，没有能力继续租赁。证据3、2020年1月24日文旅部发布的文件，暂停旅游活动，要求旅游企业做好退费退团等相关工作，证明新疆旅游一直处于暂停状态，暂停经营、退费退团使我方已经到了举步维艰的地步，如果不保护我方合法权益，我公司将面临倒闭风险。 被上诉人百花公司发表质证意见如下：证据1、公证书在一审中提交过，不属于新证据，真实性、合法性、关联性认可，证明的问题不认可。公证书上的微信内容是我公司提交的，也经过兵青旅质证，内容是告知兵青旅复工情况，兵青旅表示停止履行合同，我方明确告知兵青旅不能解除合同，该公证书不能证明合同解除的事实。证据2、不符合证据形式，不能作为证据出示。是兵青旅自己制作的资料，真实性无法辨别，关联性、有效性无法证实。兵青旅是由于不可抗力因素、延迟交房因素、及其经营情况不好因素所以要解除合同，证明是兵青旅违约。证据3、文旅部文件的真实性无法确认，关联性、合法性也不认可，即使文件存在，也是文旅部针对文化旅游产业发出的文件，而不是针对上诉人兵青旅发布的文件。 经本院审理查明，原审法院一审认定事实属实。对于兵青旅公司二审提供的证据1，经百花公司质证无异议，合同双方协商解约的相关事实原审判决认定事实部分已有表述。该证据本院予以认定。对于兵青旅公司提供的证据二2和证据3，经质证对方当事人对其真实性，合法性和关联性均不予确认。本院经审核认为，该两份证据反映的是疫情初期，文化旅游管理部门对旅游产业应对疫情作出的安排和指示，以及迄今以来兵青旅公司经营状况的财务统计资料。其虽和兵青旅公司在第一波疫情期间就本案合同是否具备了单方解除权的条件有一定关系，仍不足以证明文件下发后文化旅游企业均可据此文件解除经营中所签订的各类民事合同。具体到本案也不足以证明兵青旅公司在第一波疫情期间已具备单方行使法定解除权的充分理由。 本院认为，本案房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应严格遵照履行。2020年1月25日至2020年3月11日的新冠疫情对合同履行而言确属不可抗力，但其对于民事主体及其履约行为的影响因时因事而异，并不必然导致法定解除的法律后果。本案合同标的为3000余平方米的办公用房，其租金是公司存续的基本运营成本，其合同主要目的是解决企业的长期办公场所，而非接待旅客的临时住宿用房。该合同目的在公共卫生事件响应结束，生产生活恢复正常秩序的当时条件下依然能够实现。公司经营及财务状况受到新冠疫情影响是当时市场条件下比较普遍的现象，经营决策中资金投入的预期目的不能完全实现，应属于投资的市场风险，可以用以作为协商解除合同的谈判条件，但不能作为法定解除的当然条件。同时，本案租赁合同涉及两层办公用房，面积较大，租期更长达十年，合同标的关系到合同双方的重大经济利益，在当时疫情已经结束且出租方也同意顺延租期的情况下，承租方单方解约的事实依据和法律理由仍不充分。本案一审中兵青旅以百花公司迟延交付房屋构成根本性违约为由要求法院判决解除本案合同，经查其相关诉求缺乏充分的事实和法律依据，其二审上诉中又要求确认本案合同效力在2020年3月4日经其行使法定解除权业已解除的上诉请求，同样缺乏充分的事实和法律依据，且与其一审诉求及相关事由亦不相符。综上所述，在上诉人兵青旅是否拥有本案合同法定解除权，以及被上诉人百花公司是否构成迟延交付违约两个争议焦点上，上诉人兵青旅的法律诉求均不能成立，其相关上诉请求依法应予驳回。原审法院判决无误，依法应当予以维持。 综上所述，新疆生产建设兵团中国青年旅行社（有限公司）的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,469.95元，由新疆生产建设兵团中国青年旅行社（有限公司）负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审判长 李 昕 审判员 姚 雷 审判员 王 辉 二〇二〇年十二月八日 书记员 耿颖硕