天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民初756号原告（申请执行人）：天津六建建筑工程有限公司，住所地天津市和平区多伦道**。法定代表人：曹世佳，董事长。委托诉讼代理人：李滨，男，该公司科员。被告（案外人）：吴芹，女，1940年11月12日，汉族，退休职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：陈辰，天津君匡律师事务所律师。被告（被执行人）：天津燕宇置业有限公司，住，住所地河**墙子大街土产楼**楼**/div>法定代表人：李有山，董事长。委托诉讼代理人：郝明，男，该公司员工。原告天津六建建筑工程有限公司（以下简称六建公司）与被告吴芹、被告天津燕宇置业有限公司（以下简称燕宇公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月8日作出（2018）津01民初894号民事判决。吴芹不服该判决，向天津市高级人民法院提起上诉。天津市高级人民法院于2019年10月24日作出（2019）津民终225号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告六建公司的委托诉讼代理人李滨、被告吴芹的委托诉讼代理人陈辰、被告燕宇公司的委托诉讼代理人郝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六建公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决许可对天津市北辰区艺术家园9-3-502房屋（以下简称“涉诉房屋”）继续执行；2．诉讼费用由吴芹、燕宇公司承担。事实和理由：依据中华人民共和国最高人民法院作出的（2011）民一终字第45号民事判决书和（2012）一中执字第51号协助执行通知书，查封了燕宇公司名下涉诉房屋。被告吴芹称该房屋为其所有，故提出执行异议，天津市第一中级人民法院（2018）津01执异99号裁定中止了该房屋的执行。原告认为涉诉房屋至今仍在被执行人燕宇公司名下，查封该房屋合法有效，被告吴芹提出中止该房屋的执行，严重损害了原告的合法利益。吴芹辩称，请求驳回六建公司全部诉讼请求。事实和理由：1．涉诉房屋被查封之前，吴芹与燕宇置业已经签订了合法有效的房屋买卖协议。2006年9月12日，吴芹与燕宇公司签订了《认购合同》，以599313.6元价格购买了涉诉房屋，吴芹用现金一次性缴齐全款，燕宇公司向吴芹交付了涉诉房屋。由于燕宇公司擅自将涉诉房屋进行了抵押贷款，燕宇公司2016年5月解除抵押后，双方才于2016年5月25日签订了《天津市商品房买卖合同》完成了网签备案。均早于执行案件2018年5月15日对涉诉房屋的查封时间。2．吴芹在2006年购买该房屋时已支付了全部房款，对此开发商燕宇公司表示认可。燕宇公司与吴芹没有任何的债务往来关系，燕宇公司没有理由也不可能将房屋无偿赠与吴芹。吴芹将《认购合同》原件和收据原件交给了燕宇公司，因涉诉房屋涉及政府限价，《天津市商品房买卖合同》最高只能将房屋价格约定为366247.2元，故燕宇公司只能向吴芹出具了348480.53元的发票。根据最高人民法院的观点案例，开具发票等同于收款。因此本案中燕宇公司已经收取了全部的购房款并开具了增值税普通发票，在原告没有提供证据证明吴芹没有交付购房款的前提下，依据前述的司法观点指导意见以及行政法规的规定，可以认定吴芹交付了全部或至少支付了一半的购房款。3．吴芹签订购房合同之后即实际占有涉诉房屋，没有办理过户登记系因吴芹身体原因以及燕宇公司原因造成。4．涉诉房屋是吴芹名下唯一房屋，吴芹没有其他用于居住的住房，并且吴芹在取得该房屋之后，也一直实际居住在涉诉房屋之内。请求二审法院依法驳回原告全部诉讼请求。燕宇公司辩称，同意吴芹的意见，驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：六建公司与燕宇公司建设工程施工合同纠纷一案，中华人民共和国最高人民法院于2011年11月24日作出（2011）民一终字第45号民事判决书，判决：一、维持天津市高级人民法院（2009）津高民一初字第4号民事判决第三项；二、变更天津市高级人民法院（2009）津高民一初字第4号民事判决第一项为：天津燕宇置业有限公司给付天津六建建筑工程有限公司住宅楼工程款15910571.95元；三、变更天津市高级人民法院（2009）津高民一初字第4号民事判决第二项为：天津燕宇置业有限公司给付天津六建建筑工程有限公司住宅楼工程款逾期付款利息（以15910571.95元为基数，自2007年7月21日至本判决生效日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；四、驳回天津六建建筑工程有限公司请求天津燕宇置业有限公司给付燕宇家园四期会所工程款的起诉。以上给付事项于本判决生效之日起三十日内付清。逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决生效后，天津燕宇置业有限公司未履行生效判决确定的给付义务，天津六建建筑工程有限公司向天津市高级人民法院申请执行。2012年1月13日，天津市高级人民法院作出（2012）津高执字第001号执行裁定书，裁定：天津六建建筑工程有限公司申请执行中华人民共和国最高人民法院（2011）民一终字第45号民事判决一案指定由天津市第一中级人民法院负责执行。本院执行案号（2012）一中执字第51号。执行过程中，本院于2012年7月30日作出（2012）一中执字第51号执行裁定：轮候查封天津燕宇置业有限公司名下位于北辰区××共计五套房产。查封期限为2012年7月30日至2014年7月29日。本院后于2018年5月14日作出（2012）一中执字第51号民事裁定书，裁定：查封被执行人天津燕宇置业有限公司名下银行存款人民币3000.01万元或同等价值的财产。本院于2018年5月15日作出（2012）一中执字第51号协助执行通知书：查封被执行人天津燕宇置业有限公司名下坐落于本市北辰区××共计四套房产。查封期限3年，自2018年5月15日至2021年5月14日止。另查，吴芹与燕宇公司于2006年9月12日签订《认购合同》约定：第一条房产情况1．房屋坐落于天津市北辰区××号楼××号，该房屋面积138.72平方米。2．该房屋销售价格为：每平方米4230元人民币……实际总房款人民币（大写伍拾玖万玖仟叁佰壹拾叁元陆角整元人民币）。第二条乙方付款方式、付款时间……3．乙方自本合约签定起7个工作日内一次性付清该房屋余款人民币（大写伍拾玖万玖仟叁佰壹拾叁元陆角整元人民币）。2016年5月25日吴芹与燕宇公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定：买受人吴芹购买出卖人燕宇公司坐落北辰区燕宇（家园）艺术城9-3-502住宅。建筑面积138.86平方米，价款为366247.20元。2016年8月22日，天津燕宇置业有限公司出具三张天津增值税普通发票，每张发票价税合计均为99171.13元，共计297513.39元。2016年8月25日，天津燕宇置业有限公司出具一张天津增值税普通发票，价税合计68391.15元，备注标有：“房号9-3-502，产权面积138.73平方米，合同值365904.54元……四张发票票号等字样”。燕宇公司确认吴芹已经支付全部房屋价款，并实际入住购买房屋。吴芹提供地点为红桥区双环街燕宇艺术家园9-3-502，户名为吴芹的购水卡，根据购水卡记录，第一次购水日期为2011年4月3日，吴芹以此证实其于2011年即已实际入住涉诉房屋。吴芹于2018年11月13日对本院查封天津市北辰区艺术家园9-3-502房屋不服，提出书面异议。本院（2018）津01执异99号执行裁定书裁定：中止对天津市北辰区艺术家园9-3-502房屋的执行。再查，案件审理期间，本院依职权和依吴芹申请调取了相关证据，认定事实如下：涉诉房屋登记在燕宇公司名下，登记日期为2007年2月2日，建筑面积138.73平方米。2006年12月30日，燕宇公司与中国建设银行股份有限公司天津红桥支行签订了《人民币资金借款合同》和《抵押合同》，燕宇公司用燕宇艺术家园部分房产（含涉诉房屋）抵押贷款，借款用途用于偿还燕宇公司所欠贷款人债务，借款期限和抵押期限均为2006年12月30日至2007年12月29日，其中涉诉房屋权利价值365000元，涉诉房屋至2016年5月17日登记注销抵押，登记原因为贷款结清。林明义（吴芹丈夫）名下中国银行股份有限公司天津立交桥支行（盖章显示为复兴路支行）4028××××4400账户于2006年6月1日开立并存入50万元，2006年6月4日支取50万元，期间产生利息24元，同日，该账户做结息清户处理。对以上事实，各方当事人均无异议。本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，本案的争议焦点为：吴芹对涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。吴芹应当就此承担举证证明责任。吴芹对涉诉房屋的物权期待权排除金钱债权的执行时，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应从四个方面进行审查：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。吴芹与燕宇公司提交的《认购合约》及《天津市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，满足了第（一）方面的要求。对其他三个方面的分析判断如下：一、吴芹是否在查封前合法占有了涉诉房屋。吴芹与燕宇公司2006年9月12日签订《认购合约》后，依约交付房款，燕宇公司即向吴芹交付了涉诉房屋。吴芹对涉诉房屋始终实际占有和控制，并提交了自来水IC卡户表用水协议书、购水卡、售水记录、居民供用电合同、购电证、购电缴费记录、供热证明等证据，用以证明其自2011年4月起实际居住于涉诉房屋。涉诉房屋为住宅，相关水、电和供暖费用的发生，可以反映对涉诉房屋使用程度和实际占有状态。吴芹提交2011年至2018年期间的上述费用显示，用水量近600立方米，购电金额7000余元，供热费用每年实际缴纳，满足了生活的基本需要，吴芹对涉诉房屋的使用是实际控制的客观体现。同时没有证据显示查封涉诉房屋时的现场状态与吴芹的主张不一致。综上，吴芹在查封前已对涉诉房屋合法占有的主张，本院予以确认。二、吴芹是否支付了全部购房款项。1．由于涉诉房屋价款在相关证据中体现不一致，因此首先要确定涉诉房屋价款，并对出现差异的合理性进行判断。关于涉诉房屋的价款，主要有两个金额且差异较大。其一，是2006年9月12日《认购合约》中约定的总房款599313.6元。其二，是2016年5月25日《天津市商品房买卖合同》中载明面积138.86平方米，每平方米2637.53元，价款为366247.20元。随后出具的四张增值税发票，由于面积相应核减为138.73平方米，发票金额也相应核减为365904.54元。吴芹和燕宇公司主张599313.6元为实际价款且已给付。吴芹和燕宇公司均表示365904.54元不是真实价款，是政府限价金额，并提交了天津市物价局2004年7月29日印发的［津价房地（2004）339号］文件《关于燕宇家园艺术城经济适用住房销售价格的通知》，其中载明“…燕宇家园艺术城1-16、44-53号楼113000建筑平方米砖混结构住房的销售价格为政府指导价。经审核，你公司可按平均每平方米不超过2810元自行安排楼层、朝向差价……”。六建公司对该文件真实性、合法性无异议，但对证明目的不认可。燕宇公司称，2016年为涉诉房屋合同备案时，合同价款366247.20元是系统自动生成的，无法调整为真实成交价款。另外，燕宇公司与中国建设银行股份有限公司天津红桥支行2006年12月30日签订的抵押借款合同中，涉诉房屋的权利价值为365000元，按照一般规律，抵押权利价值要明显低于当时的实际价值。因此，《认购合约》约定的房款更符合涉诉房屋2006年的市场价值。吴芹在本案中的主要证明义务是支付了全部房款，价款高低对其权利主张并无影响，吴芹和燕宇公司作为合同相对方，一致认可涉诉房屋实际成交价款是599313.6元，本院予以采信。六建公司认为该价款高于政府指导价导致合同无效，该主张没有依据，本院不予支持。2．吴芹一次性以现金方式支付了全部价款是否有悖常理。吴芹退休前为医院主管护师，林明义退休前为某军工厂干部，家庭收入稳定，购置涉诉房屋前均已退休。吴芹和林明义作为退休老人，属于全额付款的交易对象，老年人也有习惯现金支取的特点，与涉诉房屋一次性现金支付全款的描述没有冲突。通过查询银行往来明细显示，林明义在2006年6月确有50万元大额现金存取记录，银行存取方式均为现金，该款发生的时间和金额不能归结于偶然，符合涉诉房屋的交易描述，同时没有证据显示在2006年吴芹和林明义家庭有其他大额支出和较重负担。吴芹称，认购合约和收据的原件在2016年办理网签合同时已交给了燕宇公司，燕宇公司确认因其保管不善现无法提供。吴芹主张签订《认购合约》后以现金方式一次性支付燕宇公司599313.6元涉诉房款，燕宇公司认可，本院予以采信。综上，吴芹已经支付了涉诉房屋的全部购房款，本院予以确认。三、吴芹对涉诉房屋未办理过户是否存在过错。2006年12月30日，燕宇公司与中国建设银行股份有限公司天津红桥支行的抵押借款合同中，燕宇公司未经吴芹同意擅自将涉诉房屋办理了抵押登记。燕宇公司因此以其他借口拖延为吴芹办理过户手续，吴芹对此并不知情亦未使用贷款，燕宇公司至2016年5月17日结清贷款登记注销涉诉房屋抵押手续后，通知吴芹签订网签合同、出具发票，方具备办理过户登记条件，吴芹对此不存在过错。后因本院2018年对涉诉房屋裁定查封，吴芹至今不能办理过户。综上，吴芹在本院2018年对涉诉房屋进行查封之前已处于“已付款、已占有、未过户”的交易状态，对未能办理过户没有过错。吴芹对涉诉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院予以确认。综上所述，原告六建公司作为申请执行人主张的执行异议之诉，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回天津六建建筑工程有限公司的诉讼请求。一审案件受理费6794元，由天津六建建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年十二月七日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。