四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1381民初3184号 原告：广安市尊煌房地产开发有限公司，住所地广安市广安区思源大道**。 法定代表人：王明宏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢恩，四川纪明律师事务所律师。 被告：伏小红，男，汉族，生于1975年6月20日，住四川省阆中市。 原告广安市尊煌房地产开发有限公司（以下简称尊煌公司）诉被告伏小红商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月31日受理后，依法由审判员与人民陪审员组成合议庭，并于2020年12月4日公开开庭进行了审理，原告尊煌公司之委托诉讼代理人谢恩到庭参加了诉讼，被告伏小红经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》以及《关于本第九条付款方式及期限的补充协议》；2、请求依法判令被告向原告腾退并返还案涉房屋；3、请求依法判令被告向原告支付代偿款24867.34元；4、请求依法确认被告违约，判令被告承担违约责任并赔偿原告诉讼费、律师费等相关损失；5、依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》以及《关于本第九条付款方式及期限的补充协议》，约定被告以按揭贷款的方式，购买原告投资开发的位于阆中市七里××道××幢××层××号住房一套，总价款346698元，其中首付款106698元，余款被告以向四川阆中农村商业银行股份有限公司申请贷款的方式进行支付。关于贷款违约责任，双方在《关于本第九条付款方式及期限的补充协议》第五条作出了约定。2016年1月29日被告与四川阆中农村商业银行股份有限公司签订《个人住房借款合同》，约定，被告向四川阆中农村商业银行股份有限公司借款（本金）240000元，借款期限20年。2016年3月15日，四川阆中农村商业银行股份有限公司对案涉房屋办理了抵押预告登记（房预阆中字第2××0号）。原告同意为购买“尊煌·荣鼎”项目的借款人提供无条件、不可撤销、效力独立的最高额连带责任保证。在原告、被告签订合同后，被告由于缺乏资金，故与原告协商借款100000元用于支付首付款，实际向原告支付6698元。此后，自2017年4月27日起至2019年期间，因被告伏小红未按时偿还案涉房屋的按揭贷款，四川阆中农村商业股份有限公司在2019年7月起诉原告以及被告要求解除与被告伏小红之间的借款合同并偿还借款本金以及利息。原告在该案生效后依据判决和合同约定向四川阆中农村商业股份有限公司承担了担保责任，被告伏小红至今未向原告偿还相应款项。原告认为被告未按合同约定及时足额偿还贷款已构成违约，造成原告多项损失。 被告伏小红未作答辩。 经审理查明，2016年1月26日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016000671），约定：1、房屋基本情况：阆中市七里办事处长青大道“尊煌·荣鼎”3幢6层6-5号房屋；2、商品房总价款346698元；3、买受人于2016年1月26日前支付首期房价款106698元整，余款24万元向四川省阆中农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）申请20年贷款支付。同日，原、被告还签订了《商品房买卖合同补充协议》以及《关于本第九条付款方式及期限的补充协议》，其中付款方式及期限的补充协议第5条约定：因买受人不履行与银行签订的按揭贷款合同或其他原因导致出卖人承担了保证责任的，买受人应赔偿出卖人因此而受到的全部损失。当出卖人的资金被银行扣除，买受人应当按照被扣资金的百分之一按日向出卖人支付违约金，期限从出卖人的资金被银行扣除的第二日起计算至买受人归还出卖人被扣资金为止。2016年1月29日，被告作为借款人，农商行作为贷款人，原告作为保证人签订《个人住房借款合同》，约定：1、借款人借款金额为贰拾肆万元整；2、借款用途，借款人用于购买阆中市七里办事处七里大道“尊煌·荣鼎”3幢6层5号房屋；3、本合同项下的担保方式为抵押和售房人阶段性担保，贷款人可以直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担担保责任。2016年3月15日农商行办理了房预阆中字第2××0号预告登记。原告主张，原告向被告发送了交付房屋的通知，但被告伏小红未与原告办理交付房屋的手续，案涉房屋也未实际向被告交付。 另查明，2016年1月26日，伏小红填写“首付款证明”，主要内容“购房人伏小红，由购房人购买的的尊煌荣鼎3-6-5号房，共计首付款106698元，由广安市尊煌房地产开发有限公责任公司垫付。此款项购房人无需偿还。特此证明”。原告称，被告仅向原告缴纳了首付款6,698元。原告还主张，因被告购买的房屋测量面积与约定面积存在差异，被告主张减少购房款，因此原、被告对房屋首付款重新作出了约定，并由被告重新填写了一张欠款单。2016年1月26日，被告填写了欠款单一份，并由被告签字捺印，该张欠款单主要载明“1、欠款：46915元；2、本人尚欠贵公司46915元整，本人承诺此欠款在交房前支付10000元。2017年12月31日前支付10000元。剩余欠款于2019年1月1日前全部付清。否则，贵公司有权不为本人办理该房产证及土地证”。 因被告伏小红未按借款合同约定偿还借款本息，农商行向本院提起了诉讼，本院作出了（2019）川1381民初4686号民事判决书，判决：1、解除原告农商行与被告伏小红于2016年1月29日签订的《个人住房借款合同》；2、被告伏小红在判决发生法律效力后15日内偿还原告农商行借款本金212997.50元，并从2019年9月26日起至还款之日止按《个人住房借款合同》约定的借款利率计付借款212997.50元的利息和罚息；3、被告广安市尊煌房地产开发有限公司对被告伏小红应当偿还的借款本息、罚息承担连带清偿责任。该份判决书中明确伏小红承担诉讼费2,275元。原告提供了农商行出具的“伏小红个人住房贷款24万元还款明细”，根据该明细可以看出：1、被告伏小红在2016年4月25日至2017年5月期间正常偿还本息，但在2017年6月至2017年9月期间并未正常偿还本息，已存在拖欠，被告支付了本金9,745.74元；2、2017年11月开始，农商行从原告开设的担保账户中扣除被告应偿还的本息，最后一次扣划时间为2019年11月6日；3、，原告支付了被告应向农商行偿还的本息共计255,121.60元。 还查明，原告向农商行支付（2019）川1381民初4686号案件2,275元。原告在（2019）川1381民初4686号案件以及本案审理中委托律师，产生律师费共计6,000元。庭审中，原告主张《关于本第九条付款方式及期限的补充协议》第5条约定的违约责任较高，故原告主张从从2019年11月6日（农商行最后一次扣划原告担保账户中的款项之日）起，以农商行共计扣划原告255,121.60元为基数，按月利率1%计算13个月，违约金共计33,165.8元。 认定以上事实，有当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《关于本第九条付款方式及期限的补充协议》、《个人住房借款合同》、房屋预告登记证明、《首付款证明》、欠款单、（2019）川1381民初4686号民事判决书、《个人住房、商业房贷款合作协议》、《伏小红个人住房贷款24万元担保人代为偿还还款明细》、《伏小红个人住房贷款24万元还款明细》、还款单据2张、委托代理合同、律师服务费发票、诉讼费发票以及原告陈述等为据。 本院认为，原、被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》以及《关于本第九条付款方式及期限的补充协议》，故原、被告之间成立商品房买卖合同关系，原、被告均应按照双方签订的合同履行相应的义务，被告应当按照约定向原告支付房款。被告未按约定偿还在农商行的借款，故经银行起诉后，本院已作出生效判决，原告按判决承担了担保责任。原告承担担保责任后，被告未按与原告签订商品房买卖合同约定履行支付房款的义务，故现在原告主张被告的违约行为导致合同目的不能实现而要求解除与被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》以及《关于本第九条付款方式及期限的补充协议》，本院予以支持。原告提供担保责任后有权向债务人追偿，故原告要求被告支付原告实际代为支付的利息与罚息，本院予以支持。原告实际代为支付的本息、罚息共计255,121.6元，而在原、被告所签订的合同、协议解除后，原告应返还的款项为即为被告的贷款本金24万元，故原告实际承担的担保责任的金额为15,121.6元，该款项应当由被告承担。原告还承担了应由被告承担的（2019）川1381民初4686号案件诉讼费2,275元，也应当由被告向原告返还。被告未到庭视为放弃自身诉讼权利，根据原告的主张以及原告提供的欠款单，被告共计支付首付款为6,698元（应当由原告向被告返还），与原告实际承担的担保责任的金额15,121.6元以及原告支付的诉讼费2,275元折抵后，被告还应当支付原告代偿款（含诉讼费2,275元）10,698.6元。原告主张将其支付的（2019）川1381民初4686号案件的律师费以及本案的律师费纳入其损失范围并要求被告予以赔偿，但原告同时还主张依据《关于本第九条付款方式及期限的补充协议》中第五条约定要求被告承担违约责任，而原告未提供其他证据证明其损失范围且《关于本第九条付款方式及期限的补充协议》中第五条约定的计算标准较高，故本院认为原告提出的违约金可以弥补原告在本案中明确提出的损失（律师费6,000元），故对原告主张的从2019年11月6日（农商行最后一次扣划原告担保账户中的款项之日）起、以农商行共计扣划原告255,121.60元为基数、按月利率1%计算13个月、违约金共计33,165.8元的主张，本院予以支持。原告要求被告腾退并返还房屋，因原告自述也并未实际向被告交付房屋，故该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广安市尊煌房地产开发有限公司与被告伏小红于2016年1月26日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》以及《关于本第九条付款方式及期限的补充协议》； 二、被告伏小红在本判决生效后十日内向原告广安市尊煌房地产开发有限公司支付款项（原告实际承担的担保责任金额以及诉讼费2,275元）10,698.6元； 三、被告伏小红在本判决生效后十日内向原告广安市尊煌房地产开发有限公司支付违约金33,165.8元； 四、驳回原告广安市尊煌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如若被告未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼费5,778元，公告费600元，共计6,378元，由被告伏小红负担6,278元，由原告广安市尊煌房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  伏 瑚 人民陪审员  高小蒙 人民陪审员  李 晋 二〇二〇年十二月八日 书 记 员  任金澐