湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民再108号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨卫东，男，1942年11月21日出生，汉族，住汨罗市。委托诉讼代理人：傅时明，湖南大湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘紫纹，湖南大湘律师事务所律师。被申请人：（一审原告、二审上诉人）：甘志坚，男，1980年6月5日出生，汉族，住汨罗市。一审第三人：汨罗市房屋征收安置办公室，住所地汨罗市港鑫龙城小区。法定代表人：雷进，主任。委托诉讼代理人：许金，湖南大义律师事务所律师。再审申请人杨卫东因与被申请人甘志坚及一审第三人汨罗市房屋征收安置办公室（以下简称汨罗市安置办）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）湘06民终2072号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2020年9月29日作出（2020）湘民申2690号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人杨卫东及委托诉讼代理人傅时明、被申请人甘志坚及一审第三人汨罗市安置办的委托诉讼代理人许金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨卫东申请再审称，㈠二审判决认定事实错误。1、二审判决以涉案房屋出售协议上有杨先权代表城北9组签字、盖有汨罗市城郊乡城北村民委员会公章为由，就认定房屋买卖未侵害集体利益或社会公共利益，属事实认定错误。在没有授权委托书的情况下，无法证明杨先权当时取得了生产队的授权，而村委会也不能证明所有村民均同意转让宅基地，村委会亦无权代表该集体经济组织处分集体土地。2、涉案房屋协议书约定由甘志坚付给9组地基费2000元。协议签订后，甘志坚一直未履行支付地基费的义务。㈡二审判决适用法律错误，杨卫东和甘志坚签订的《关于房屋出售协议书》因涉及农村宅基地使用权的转让而无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，具有人身依附性。在我国房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地使用权。杨卫东与甘志坚双方属于不同集体经济组织成员，甘志坚不符合涉案宅基地申请的条件，涉案房屋出售协议因违反《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、行政法规的强制性规定，应属无效。3、二审法院生效判决（2019）湘06民终1618号、（2017）湘06民终982号均认定农村房屋买卖合同无效，本案也应确认涉案房屋出售协议无效。㈢二审法院确认甘志坚享有涉案房屋征收补偿款项的全部权益，缺乏事实和法律依据。请求撤销本院（2020）湘06民终2072号民事判决，依法维持湖南省汨罗市人民法院（2020）湘0681民初93号民事判决。甘志坚辩称，一、二审判决认定事实清楚，说理论述充分，请求依法维持。理由如下：1、甘志坚与杨卫东于2006年6月6日签订的《关于出售房屋协议书》是双方真实意思表示，且有当时村委会的杨先权、杨小文等村集体成员到场见证，同时协议所约定的内容并不侵犯整个生产队其他人的利益，亦不违反法律规定，依法应当认定为合法有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条立法精神来看，杨卫东在有房屋居住的情况下将宅基地上闲置房屋出售给甘志坚，符合国家盘活闲置宅基地和住宅的立法目的，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。2、甘志坚已通过长达14年的实际占有、使用成为涉案房屋实际的合法权利人，杨卫东对此亦予以认可，且甘志坚多次对涉案房屋进行扩建和翻修，因此涉案房屋的征收补偿款应属于甘志坚所有。二、退一步说，即使要对（2020）湘06民终2072号民事判决进行改判，《关于出售房屋协议书》是否有效并不能影响甘志坚获得涉案房屋拆迁补偿款，涉案房屋的拆迁补偿款应属于甘志坚所有。1、杨卫东作为房屋出卖人在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，明显违背了诚实信用原则，属于恶意欺诈，杨卫东应对合同无效承担主要责任，且应按照其过错程度赔偿甘志坚的信赖利益损失。2、涉案房屋的拆迁补偿款分有多项计算，甘志坚认为其中只有“正屋”这一项的补偿款121515元与杨卫东有关，杨卫东即使需要分配补偿款也只应从“正屋”这一项补偿款中参与分配，且分配比例应为甘志坚占绝大多数，杨卫东只能占少数，至于涉案房屋的其他补偿款均属于甘志坚所有，与杨卫东无关。杨卫东自己有房子居住，且其现居住的房子也已获得过拆迁补助和人头费，其已多次获得拆迁补偿利益。综上，请求维持（2020）湘06民终2072号民事判决。汨罗市安置办述称，涉案房屋已依法进行征收拆迁，请求人民法院依法判决。甘志坚向一审法院起诉请求：一、请求判决确认甘志坚与杨卫东签订的《关于房屋出售协议书》合法有效；二、请求判决确认房屋的征收拆迁补偿款（暂定770000元）全部归甘志坚所有；三、请求判令由杨卫东承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：杨卫东系原汨罗市城郊乡城北村9组（现更名为汨罗市归义镇茶园社区九组）村民，甘志坚系汨罗市新市镇新桥村村民。2006年6月6日，以杨卫东为甲方，甘志坚为乙方，签订了一份《关于房屋出售协议书》，约定：甲方自愿将位于汨罗市××乡××村××组××栋××方，由乙方支付给9组地基费2000元，支付给甲方房屋出售款11000元；地坪总面积62.64平方米，房屋面积100平方米，杂屋面积21.1平方米；若乙方今后将房屋另售，生产队有权再收取他人地基费；自协议签订之日起，房屋为乙方所有。甲乙双方在协议上签名，杨先权代表生产队（城北9组）在协议上签名，并加盖了汨罗市城郊乡城北村民委员会公章。协议签订后，甲乙双方均按协议履行，甘志坚对房屋进行装修后一直居住至房屋被拆除。诉争房屋于2017年被纳入汨罗市高泉新城棚户区改造项目征收拆迁范围，由汨罗市安置办负责征收补偿。2018年1月19日，经过对房屋权属进行调查后，经杨卫东同意，以汨罗市国土资源局和汨罗市安置办为甲方，彭伟为乙方，签订了一份《沿江二期棚户区改造房屋征收补偿安置协议》，对诉争房屋进行了征收，征收总价款为770036元，其中房屋评估价值补偿191577元（含装修及附属物补偿70062元），搬迁、临时安置和权证补偿6600元，货币安置补助452608元，搬迁奖励和拆除奖励80720元，房屋主体、装饰装修及附属物按113号文件80%补差38531元；另购房补贴按600元／米以购房后实际测量的正屋面积为准发放。2019年10月24日，诉争房屋被依法拆除。汨罗市安置办系汨罗市住房保障服务中心举办的事业单位法人，其机构类别为公益一类，工作宗旨和业务范围为：为房屋征收与补偿提供服务保障；房屋征收计划的拟定与上报；组织实施本市房屋征收与补偿及相应的社会稳定风险评估；提供测绘、评估、房屋拆除、法律服务等专业化服务；组织被征收入选择评估机构；建立房屋征收分户补偿档案等工作；负责安置房建设管理等工作。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条之规定，判决驳回甘志坚的全部诉讼请求。甘志坚不服一审判决，上诉请求：一、撤销湖南省汨罗市人民法院（2020）湘0681民初93号民事判决，支持其的诉讼请求；二、由杨卫东承担诉讼费用。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。二审法院认为，本案争议的焦点为：一、杨卫东与甘志坚签订的《关于房屋出售协议书》效力应当如何认定。二、房屋征收补偿款应归谁享有。关于焦点一，《关于房屋出售协议书》的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。2006年6月6日，杨卫东与甘志坚签订的《关于房屋出售协议书》系双方真实意思表示，签订协议时，杨卫东对该房屋拥有合法的所有权，其不仅在该协议书上签名确认，并在收取房屋出售款11000元后又将房屋交付甘志坚，双方按协议约定已实际履行了十余年，直至案涉房屋拆迁前，杨卫东既未向甘志坚要求过返还房屋并退还房款也未向相关部门主张过该行为无效，现因涉案房屋已被拆除，涉及的拆迁补偿利益较之于当初房屋买卖的价款相差巨大，故在本案诉讼中杨卫东主张合同无效，无非是为了获得案涉房屋的拆迁补偿利益，该行为有违诚实信用原则和社会主义核心价值观，不利于社会交易秩序的安全稳定和良好社会风气的维护。另本案所涉房屋买卖并不违反法律法规强制性规定，且签署协议时，被上诉人杨卫东所在的村组已在协议上签名并盖章，足以证明该交易行为也未侵害集体利益或社会公共利益。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。法律并未禁止非同一集体经济组织成员之间转让宅基地及其地上房屋，只是通过对转让人不再审批宅基地的方式制约以转让宅基地牟利的行为。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”本案房屋买卖既未损害集体利益、社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条有关认定合同无效的法定情形。上诉人甘志坚上诉称案涉协议合法有效的理由成立，本院予以支持。关于焦点二，房屋征收补偿款归谁享有的问题，如前所述，因上诉人甘志坚在签订案涉协议后已经占有并居住案涉房屋直至房屋拆除前，其系案涉房屋的合法权利人，案涉房屋被拆除后的征收补偿款理应归上诉人甘志坚享有。甘志坚称房屋征收补偿款归其享有的上诉理由成立，本院予以支持。对于杨卫东辩称签订案涉房屋在出售给甘志坚前就已由其赠予给女儿女婿的问题。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”但杨卫东并未举出其无权处分的确切证据，且该房屋在杨卫东出售给甘志坚后十多年的时间内，其女儿女婿也从未向甘志坚主张过权利，明显不符合逻辑，故对该辩解意见不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决：一、撤销湖南省汨罗市人民法院（2020）湘0681民初93号民事判决；二、确认杨卫东与甘志坚于2006年6月6日签订的《关于房屋出售协议书》有效；三、确认甘志坚享有涉案房屋征收补偿款项的全部权益。本院再审审理查明的事实与一审、二审查明的事实一致。另查明，二审判决生效后，汨罗市安置办将涉案房屋征收补偿款支付给甘志坚。本院再审认为，本案的争议焦点为：一、杨卫东与甘志坚签订的《关于房屋出售协议书》是否有效？二、房屋征收补偿款归谁享有？关于焦点一，1、杨卫东与甘志坚签订协议系双方真实意思表示，且双方均履行了合同约定的义务，甘志坚在涉案房屋居住已达13年之久，杨卫东没有主张合同无效。2、杨卫东与甘志坚签订协议时，村组代表到场见证并加盖了村委员会公章，协议签订后，村组和其他个人没有主张合同无效；3、《中华人民共和国土地管理法》（2020年）第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。”认定合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，根据上述法律规定，未明确非同一集体经济组成员之间转让宅基地及其地上房屋为无效行为，只是通过对转让人不再审批宅基地的方式制约以转让宅基地牟利的行为，且鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。4、《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。杨卫东将涉案房屋出售给甘志坚近13年后，再来主张合同无效，是因为涉案房屋被征收拆迁获得的补偿款与涉案房屋出售的价款相差较大，其主张合同无效的意图，违背了诚实信用原则和社会主义核心价值观，违背了正常的社会交易秩序规则，不利于良好社会风气的引导，不利于诚实守信价值观的引导。5、关于二审法院生效判决（2019）湘06民终1618号、（2017）湘06民终982号均认定农村房屋买卖合同无效的问题。修订后的《中华人民共和国土地管理法》从2020年1月1日正式实施，本案适用修订后的新法律。（2019）湘06民终1618号、（2017）湘06民终982号适用的是当时法律、行政法规。综上，杨卫东以村组代表无权代理、村盖章不能证明村民均同意、甘志坚未支付地基费合同未实际履行完毕、适用法律错误、同案不同判为由主张合同无效的理由，本院不予支持。甘志坚请求确认合同有效的理由，本院予以采纳。关于焦点二，甘志坚通过签订合同取得涉案房屋居住至拆除前，其系涉案房屋的合法权利人，涉案房屋拆除所获得征收补偿款应归甘志坚享有。杨卫东主张涉案房屋征收补偿款归其享有主张，本院不予支持。综上所述，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七第第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：维持本院（2020）湘06民终2072号民事判决。一审案件受理费1000元，二审案件受理费1000元，合计2000元，由杨卫东负担。本判决为终审判决。审判长  李朝阳审判员  吴建新审判员  乔宝全二〇二〇年十二月一日书记员  张 倩