湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终4006号上诉人（原审被告）：湖南金博林置业有限公司，住所地岳阳市湘阴县文星镇芙蓉北路与滨湖路交汇处东湖金岸****。法定代表人：柳亚，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊威，湖南昌禹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余红，女，1960年10月18日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。被上诉人（原审原告）余洁，女，1965年12月13日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：马忠鹏，湖南海川律师事务所律师。上诉人湖南金博林置业有限公司（以下简称金博林公司）与被上诉人余红、余洁商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初4288号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。金博林公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉和诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人属于违法签订《商品房买卖合同》，依法不具有合同主体资格，不具有原告主体资格，依法应当驳回被上诉人的起诉。本案岳阳市政协组织开发建设炮台山旧城改造项目，市政协项目部委托代表人苑欣与上诉人签订《团购商品房及还建住房合同》，由上诉人开发该项目，并向市政协机关干部及家属提供198套住房。本案被上诉人系转买团购户余世华的团购房。按团购合同约定，上诉人只会与余世华签订商品房买卖合同，上诉人在不知情的情况下与被上诉人签订了商品房买卖合同。余世华与被上诉人系通过欺诈手段与上诉人签订商品房买卖合同，依法应当认定为无效。且《城市房地产管理法》第38条规定未办理房屋产权证的房地产禁止转让，余世华在上诉人处购买的商品房应先登记领取不动产权利证书号才能转卖给被上诉人。二、上诉人不需要为被上诉人办理不动产登记。根据团购合同第9条规定，团购户与上诉人签订商品房买卖合同之后，如果要将团购房转卖给他人，房产和土地证由其自行办理。本案系团购户余世华将团购房转卖给被上诉人，故应是余世华与被上诉人自行办理房产和土地证。且上诉人只办理不动产初始登记，而不负责办理不动产转移登记。三、原审判决认定事实和法律严重错误。1、本案被上诉人系转买团购户余世华的团购房，一审认定其为团购户之一错误。2、余世华将房屋转让给被上诉人，是通过买卖产生的不动产物权转移，一审认定系对购买团购指标错误。3、团购合同是商品房买卖合同的前提，一审不引用团购合同中办理不动产登记的条款错误。4、被上诉人伙同团购户余世华欺诈，在上诉人不知情的情形下与被上诉人签订商品房买卖合同，该合同违法无效。余红、余洁辩称，一、双方签订的商品房买卖合同合法有效，且签订合同之时对签订合同的背景及情况均了解，被上诉人具有诉讼主体资格。二、双方在合同中对办证有明确约定，上诉人应当办证。三、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。余红、余洁在一审提出的诉讼请求：请求判令被告金博林公司；1.立即为原告办理房屋不动产权证；2.支付原告暂计至2020年7月1日的逾期办理房屋不动产权证违约金13601元及后续违约金（以房屋总价款的日万分之一标准支付至不动产权证办理完毕之日）；3.承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月20日，岳阳政协、岳阳市民主党派机关团购住房代表苑欣（乙方）和被告金博林公司（甲方）签订一份《团购商品房及还建住房合同书》，约定甲乙双方共同出资，以乙方名义通过挂牌竞得了岳阳政协炮台山院旧城改造项目8429平方米国有土地使用权，乙方将竞得的该宗土地使用权登记在甲方名下，由甲方进行开发建设和销售；乙方所投入竞买土地使用权的资金转为乙方向甲方团购商品房的定金（不计息），甲方按合同约定的条件向乙方提供198套团购商品房和246个地下停车位，并向该宗土地被征收还建户提供44套还建住房；乙方负责将198套团购房分配到198户名下，并应该根据均价3360元／平方米划分确定每套团购房的购买价格，在甲方分别与各团购户签订商品房买卖合同之前7天，以书面形式通知甲方，同时，应以书面形式将44套还建房分配到各还建户；合同还对其他事项进行了约定。随后，被告开始了工程建设。该建设工程位于岳阳市炮台山××路××号，最初定名为炮台山苑，后核准名称为博林苑。被告取得商品房预售许可证后，岳阳政协向被告提供了198户团购房名单，原告余红、余洁是名单中的团购户之一。2015年9月13日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买博林苑第001幢907号房屋，房屋建筑面积121.57平方米，房屋单价3609.03元／平方米，总房价款438750元；被告在2017年7月7日前向原告交付该商品房；因被告原因，原告未能在商品房交付之日起600日内取得商品房的所有权证书的，原告不退房，被告出具书面承诺，确保半年内办理好房屋所有权证书，超过半年未办好的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；合同还对其他事项进行了约定。诉讼过程中，原、被告对原告按约定交付了购房款、被告按约定交付了房屋的事实均无异议；双方均认可原告并非岳阳政协干部，其是通过购买岳阳政协干部的团购房指标后和被告签订的购房合同。针对未按时办理不动产权证的问题，被告主张，原告并非岳阳政协干部，不具有团购房购买资格，岳阳政协干部转买团购房指标赚取差价，双方签订的购房合同无效；且被告未按约定办理不动产权证时，原告未提出退房申请、被告未出具书面承诺书，原告要求被告支付违约金的条件未成就。原告主张，原、被告已签订有效合同，被告未出具书面承诺书，说明被告没有履行合同义务，但原告仍然给了被告半年时间办理不动产权证。在原告提起诉讼后，被告在2020年7月3日为原告办理了不动产权证。一审法院认为，岳阳政协代表团购户代表苑欣和被告金博林公司签订《团购商品房及还建住房合同书》，约定被告按岳阳政协报送的名单和198户团购户签订商品房买卖合同。虽然原告余红、余洁不是岳阳政协的干部，但其通过向岳阳政协干部购买团购房指标的方式成为岳阳政协报送的198户团购房户之一，岳阳政协并未超额报送团购户名单，未损害被告的利益，至于被告主张的岳阳政协干部转卖团购房指标赚取差价的问题，不是本案的审理范围，对被告关于原告无资格签订《商品房买卖合同（预售）》的抗辩，本院不予采纳，该合同应认定为有效合同。对合同关于原告不退房，被告出具书面承诺的理解问题，合同一方当事人只有在有变更合同条款或解除合同意愿时，才会向对方当事人作出意思表示，本案中，原告并无解除合同的意愿，无须通知被告不退房，被告在不能按合同约定时间办理不动产权证时，应主动向原告作出半年内办妥不动产权证的书面承诺，其不作为行为不能免除其合同义务，被告关于原告申请不退房后其才出具书面承诺的抗辩，是对合同约定的错误理解，亦不符合诚实信用的民法原则，对被告关于支付违约金条件不成就的抗辩，本院不予采纳。被告在原告提起诉讼后，已于2020年7月3日为原告办妥不动产权证，对原告的该项诉讼请求，本院不再处理。但被告逾期办理不动产权证，其相应的违约责任仍然应当承担。关于违约金的标准问题，被告已按约定时间交付房屋，可适当减轻被告的违约责任，对原告主张的日万分之一标准，本院酌情调整为日万分之零点五；关于违约金的起算时间，应按合同约定，从约定的交房日期之后的780天（600天+180天）即2019年8月27日起算。据此计算，截至2020年7月3日，被告应向原告支付逾期办理不动产权证的违约金6855元（438750元*0.05‰*312日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决：一、被告湖南金博林置业有限公司在判决生效后十日支付原告余红、余洁截至2020年7月3日逾期办理不动产权证的违约金6855元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告余红、余洁的其他诉讼请求。案件受理费减半收取70元，由原告余红、余洁、被告湖南金博林置业有限公司各负担35元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本案二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、本案双方签订的《商品房买卖合同》是否有效？余红、余洁是否具有本案诉讼主体资格？二、金博林公司是否应为余红、余洁办理不动产权证及承担相应的责任？关于焦点一、单位为解决职工住房问题，利用其作为一个组织或集体本身具有的各种资源性优势和地位，与房地产开发商进行协商，从而达成拟团购优惠价的商品房协议。单位受职工委托与开发商就团购商品房达成协议，约定将来取得预售许可证后，双方依约定履行签订商品房买卖合同的义务。团购职工对开发商享有的这种权利就是团购商品房购房指标。本案岳阳市政协机关为解决职工住房问题，与金博林公司进行协商，市政协机关受职工委托与金博林公司签订相关团购协议。故政协机关职工享有的权利亦是团购商品房购房指标。本案余红、余洁系与金博林公司签订商品房买卖合同购买房屋，而非与原政协职工团购户签订商品房买卖合同购买房屋。故余红、余洁购买的系团购商品房指标，而非团购房本身。本案余红、余洁系购买团购商品房指标后成为岳阳市政协机关团购户之一。对于余红、余洁购买团购商品房指标后签订的商品房买卖合同效力问题，本院认为应认定有效。理由为，首先，对于团购商品房购房指标的转让，法律、行政法规并未明确禁止，其次，团购房不带有人身属性，不受法律限制。最后，参加团购的职工将购房指标转让给他人，并不损害开发商的利益。根据金博林公司（甲方）与政协岳阳市委员会机关、岳阳市民主党派机关团购住房代表（乙方）签订的《团购商品房及还建住房合同书》，双方在合同书中约定金博林公司向岳阳市政协机关提供198套团购房，岳阳市政协机关负责分配涉案198套团购户的名单，并且负责将团购户名单书面通知给金博林公司后签订商品房买卖合同。本案余红、余洁系岳阳政协报送的198户团购户之一，余红、余洁购买团购房指标的事实不能否认其之后享有涉案团购房的团购户身份。金博林公司在收到报送的名单之后亦与上诉人签订了商品房买卖预售合同。虽然余红、余洁本人不是岳阳政协的干部及家属，但双方在《团购商品房及还建住房合同书》中并未约定非岳阳政协干部及家属不得购买涉案团购房，且余红、余洁是否为岳阳市政协机关团购户亦不能成为商品房买卖合同无效理由。金博林公司按照岳阳市政协机关报送的名单签订合同之后再以余红、余洁不是政协机关干部为由不予认可其购房资格，亦有违诚实信用原则，金博林公司称余红、余洁通过欺诈手段与之签订合同亦无事实和法律依据。且余红、余洁与之签订合同亦未损害其利益。故本案双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。余红、余洁具有买受人身份，享有买受人的权利，具有原告主体资格。关于焦点二，在余红、余洁与金博林公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效的情形下，金博林公司应当按照合同履行相关义务，为余红、余洁办理不动产权证。如上文所述，本案余红、余洁系购买团购房指标，而非从团购户处购买现房，并未增加金博林公司的相关办证费用。故金博林公司上诉称不为余红、余洁办理不动产权证的理由不能成立，本院不予采纳。综上，金博林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由金博林公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 王欣辉审判员 曹 维二〇二〇年十二月二日书记员 刘 叶