山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0911民初6579号原告：杜某堂，男，汉族，1969年3月4日出生，住山东省肥城市。委托诉讼代理人：张照玉，泰安岱岳希望法律服务所法律服务工作者。被告：泰安新兴保达置业有限公司，住所地泰安市岱岳区粥店办事处驻地（办公室西侧**）。法定代表人：周国森，总经理。委托诉讼代理人：陈海涛，山东盈和盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李铭柱，山东盈和盈律师事务所律师。原告杜某堂与被告泰安新兴保达置业有限公司（以下简称新兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用速裁程序，公开开庭进行了审理。原告杜某堂的委托诉讼代理人张照玉，被告新兴公司的委托诉讼代理人陈海涛、李铭柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜某堂向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期办证违约金32387.93元；2、判令被告为原告办理商品房所有权转移登记；3、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2014年4月28日签订《商品房预售合同》，购买被告开发的新兴悦蓝山4号楼2单元2804室房产，根据《商品房预售合同》第二十条约定商品房交付后720日内，将房屋所有权转移登记在被告名下，由于被告原因，至2018年10月26日才办出本案涉案商品房所述楼房的不动产大证，始具备商品房所有权转移登记条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定被告已经构成违约，应承担违约责任，被告应当继续为原告办理所有权转移登记并支付违约金，原告多次找被告协商无果。为维护原告合法权益，依法诉至贵院，请支持原告诉讼请求。被告新兴公司辩称，一、2010年经泰安市政府招商引资，被告在泰安市高铁新区开发建设了“灵山大街新兴悦蓝山项目”。自2015年一期项目完成交付业主房产后，主要由于政府政策规定发生变化及因环保停工等原因，致使涉案房产办证发生延误。涉案房屋已具备办理房产证条件，且被告明知，前期我公司也通过多种方式进行公告，通知原告准备相关材料到我公司办理房产证手续。在被告已经具备且原告也明知涉案房产符合办证条件的情况下，原告为获取额外补偿，怠于履行自己的办证义务，同样违反了合同的约定，侵犯了被告的合法权益，为此被告将会另行诉讼。二、被告对原告诉讼主张的迟延办理房产证违约金主要有如下免责事由：1、至涉案房产的初始登记之日，被告已具备且原告也已明知涉案房产符合办证条件的情况下，原告怠于履行自己的办证义务，应自行承担相应责任；2、涉案项目在完成工程消防备案后，2015年3月1日山东省政府根据《消防法》、《山东省消防条例》出台了新的政策性规定，导致被告必须重新按照新的国家标准进行组织设备采购及施工，因此拖延了整体竣工验收报备案的时间；3、被告完成涉案项目的整体验收，取得了山东省建设工程档案的合格证书后，从形式上完全具备了办理房产登记的所有材料；但是在此过程中，被告被告知由于部分业主因个人债务纠纷问题，其已登记网签销售的房产被法院司法查封，致使被告办理产权登记受阻；4、在施工程中，因环保问题，导致现场停工。综上，被告认为：（一）根据《商品房预售合同》第二十条的规定，双方对于迟延办证的违约责任已经进行明确的约定“非因出卖人的原因导致办证迟延，出卖人不承担责任……”，“如因出卖人的责任未办理产权登记的，依据附件八第三条规定执行”即：被告需要在具备办理转移登记条件时，被告将采用公告、通知等形式及时通知买受人即可；同时约定了，如因买受人的原因、国家政策调整、或其他原因导致迟延办证等情形，由买受人承担责任。（二）根据该补充协议第一条第4款的规定，原告负有先行提供资料和缴纳税费及物业管理费的合同义务；否则，被告有权主张先履行抗辩权。三、未及时办理房产证并未给原告造成实质上的损失，原告主张的违约金标准过高应予以调整。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订商品房预售合同，合同约定原告购买被告所开发的新兴时代国际4号楼2单元2804室房屋一套。合同第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按建筑面积计算商品房价款，总金额665443元。第十条交付期限及交付条件约定，出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，由买受人承担责任。第二十三条约定，因不可抗力不能按照约定履行的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束60日内向另一方当事人提供证明。《补充协议》第三条产权登记。该商品房具备办理房屋产权转移登记手续的条件时，出卖人将以小区公告或专项通知的方式或电话邮寄（含特快专递）的方式通知买受人，买受人应按通知时间和地点及时办理相关手续，因买受人原因导致相关转移登记手续延误的，出卖人不承担责任。合同第二十五条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同签订后，原告按约支付被告全部购房款665443元。被告于2015年10月28日向原告交付房屋。被告于2018年10月26日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产权证。以上事实有商品房预售合同、房屋移交结算书、及原、被告陈述、庭审笔录等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。被告于2015年10月28日将房屋交付原告，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，即2017年10月17日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因，至2018年10月26日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产证，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件，因此被告应当自2017年10月18日起承担延期办证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。关于被告辩称的导致所有权登记办证延期是不可抗力及防火规范变更等因素造成的，不应承担违约责任，被告认为2015年3月1日山东省政府根据《消防法》、《山东省消防条例》出台了新的政策性规定，导致被告必须重新按照新的国家标准进行组织设备采购及施工，因此拖延了整体竣工验收报备案的时间，但被告迟至2017年1月才对有关项目进行招投标，拖延长达近两年的时间，难以自圆其说，而且被告亦未履行向买受人及时告知和证明的义务，亦不符合涉案合同第二十三条的约定，故被告所主张的其逾期办证的免责条件不成立，对被告的该辩解本院不予采信。关于违约金的截止时间。涉案楼栋已办理完毕不动产证，涉案房屋具备了办理不动产权证的条件,故违约金的计算时间应截止到涉案楼栋不动产证办理完毕的时间即2018年10月26日。关于违约金的计算标准。双方签订的商品房预售合同及补充协议对逾期办证被告的违约责任没有约定明确的计算方式。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”,参照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%（一至五年），本院依法将违约金酌定为年息4.75%。违约天数自2017年10月18日至2018年10月26日为373天，违约金为32301元（665443×373/365×4.75%=32301元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告泰安新兴保达置业有限公司自本判生效之日起十日内支付原告杜某堂违约金32301元；二、判令被告泰安新兴保达置业有限公司协助原告杜某堂办理泰安市岱岳区灵山大街新兴悦蓝山4号楼2单元2804室的商品房所有权转移登记手续；三、驳回原告杜某堂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费305元，由被告泰安新兴保达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  宗振昌二〇二〇年十二月四日法官助理傅洋洋书记员杨帆