辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终15173号上诉人（原审被告）：沈阳客刻科技有限公司，登记住所地沈阳市沈河区万柳塘路****，现住所地沈阳市铁**建设西路**千缘财富星座16C16。法定代表人：佟玉莹，系该公司经理。委托诉讼代理人：王海峰，系辽宁润理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王政伟，系辽宁润理律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：沈阳龙之梦置业有限公司，住所地沈阳市铁**建设西路******。法定代表人：童锦泉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周雪，女，1982年1月28日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市大**。上诉人沈阳客刻科技有限公司（以下简称“客刻公司”）因与被上诉人沈阳龙之梦置业有限公司（以下简称“龙之梦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初3456号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。客刻公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.判令上诉人依法向被上诉人支付房屋租金；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人同意解除租赁合同，但解除日期应为2020年2月25日。上诉人租金交到2020年2月6日，若按被上诉人断电驱离时间算，只欠19天租金，即使按出租方书面通知算也只欠24天。关于违约金，租约细则中有两处违约金约定，该租约为被上诉人提供的范本合同，两处违约金的约定中，一处为六个月租金+物业管理费作为违约金，另一处为三个月租金+物业管理费作为违约金。在范本合同中全是对上诉人的约定，在对被上诉人的有限的几条约定中，被上诉人竟违反两条：违约条款中约定被上诉人书面通知后方可终止租约，在提前三日通知的前提下方可切断上诉人的水、电。被上诉人在未提前通知的情况下单独切断上诉人办公用电，构成严重违约，迫使上诉人搬离并索要高额违约金。被上诉人的损失实际上只有租金损失，即6个月房租和19天物业管理费，共计41000元，却向上诉人索偿110833元接近3倍！已经严重违背最高法院对合同法违约条款的解释。被上诉人已经扣除合同约定的违约保证金33250元，不应再适用违约责任条款，其违约保证金已经覆盖因合同解除造成的损失，上诉人不应再承担违约金。同意一审法院认定的电费数额。龙之梦公司辩称，上诉人所主张的房屋租金数额与被上诉人系统记录不一致，应以系统记录为准。根据合同约定，上诉人应承担违约金，保证金是为了保证合同正常履行的，上诉人未正常履行合同，保证金应予扣除，违约金应另算。合同解除时间应为2020年3月1日，物业费和租金都应该交到2020年2月29日，上诉人存放物品占用房屋到2020年3月5、6日才搬走，所以我方租金要求支付到2020年2月29日已经让步了。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。龙之梦公司向一审法院起诉请求：一、确认双方解除租赁合同；二、判令客刻公司支付租金6333.34元，物业费4750元；三、判令客刻公司支付龙之梦公司代缴的电费999.6元；四、判令客刻公司支付违约金101214.1元；五、诉讼费用等由客刻公司承担。一审法院认定事实:2019年8月6日，龙之梦公司、客刻公司签订《写字楼租约》、《写字楼租约细则》。《写字楼租约》约定客刻公司承租龙之梦公司出租的位于沈阳市铁西区建设西路2甲1号写字楼20层05、06号写字间，建筑面积190平方米，租期为12个月，自2019年8月6日至2020年8月5日止。客刻公司按照合同约定应交租金19000元/季度、物业管理费14250元/季度、保证金33250元。客刻公司搬离前已结清2020年1月31日之前的租金和物业管理费。《写字楼租约细则》约定客刻公司应支付的租金或物业管理费在到期后10日内仍未支付，则视为违约；若因承租人违反上述条款而解除，承租人已支付的所有租金以及保证金和其他费用均不予退还。同时，承租人还需支付给出租人相当于六个月的租金和六个月的管理费之和的金额作为违约金；承租人须按应缴付费用总额的千分之一按日支付滞纳金，该滞纳金自应缴付日起逐日计算至实际还款日止。另查明，龙之梦公司、客刻公司庭审中均认可双方已实际解除租赁合同。客刻公司对龙之梦公司主张的电费数额没有异议。2020年3月5日，客刻公司向龙之梦公司发出关于不再租赁铁西龙之梦长峰中心的函告，函告记载：截止至2020年2月29日，客刻公司不再租赁写字楼20楼05/06号房源，定于2020年3月5日、6日两日将办公室所有办公用品搬离。再查明，2020年3月25日，客刻公司委托代理人与案外人岳阳签订房屋租赁合同，约定客刻公司自2020年2月26日起至2021年2月25日止租赁案外人岳阳所有的房屋，地点为沈，地点为沈阳市铁**建设西路****为一年，月租金1500元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，龙之梦公司、客刻公司签订的《写字楼租约》、《写字楼租约细则》系双方真实意思表示，不违反法律规定，真实有效，该院予以确认。双方庭审期间均认可双方签订的《写字楼租约》、《写字楼租约细则》已经解除，且客刻公司已实际搬离龙之梦公司提供的场所，故对龙之梦公司主张的诉讼请求第一项，予以确认。关于龙之梦公司主张的2020年2月的物业管理费、租金的问题，根据《写字楼租约》、《写字楼租约细则》约定，客刻公司按季度支付租金及物业管理费，具体数额为租金19000元/季度、物业管理费14250元/季度。根据客刻公司庭审提供的关于不再租赁铁西龙之梦长峰中心的函告可以认定，客刻公司要求在2020年2月29日不再租赁龙之梦公司房屋，于3月5、6日搬离；根据龙之梦公司庭审提供的关于客刻公司违约的通知可以认定，因客刻公司逾期缴纳租金及物业管理费，龙之梦公司决定于2020年3月1日终止租约。故龙之梦公司本案中向客刻公司主张2020年2月整月的租金及物业管理费的请求，该院予以支持，由客刻公司向龙之梦公司支付2020年2月份的物业管理费及租金。关于客刻公司抗辩称因受疫情影响，曾跟龙之梦公司的物业经理母泰峰提过减免房租或增加租期的请求，母泰峰没有同意的意见，因龙之梦公司否认，客刻公司亦未提供其他证据予以证明，故对于客刻公司的抗辩意见，不予支持。关于龙之梦公司主张的电费999.6元的问题，因客刻公司庭审中对该电费及数额认可，该院予以确认，由客刻公司向龙之梦公司支付。关于龙之梦公司主张的违约金的问题，该院认为，龙之梦公司本次主张的违约金实际包括三项：一、六个月的租金和六个月的管理费，计66500元；二、客刻公司之前曾经缴纳过的保证金33250元；三、滞纳金1464.1元，共计101214.1元。关于六个月的租金和六个月的管理费，客刻公司抗辩称因受疫情影响导致公司经营困难，不能再继续承租的意见。该院认为，客刻公司在2020年2月29日与龙之梦公司正式解除《写字楼租约》，但其在2020年2月26日即与案外人岳阳签订书面租赁合同，将公司经营地址变更至沈阳市铁西区建设西路5号16C16号房间，故客刻公司抗辩称受疫情影响导致经营困难的意见不能成立，该院不予采纳。根据双方签订的《写字楼租约细则》约定，客刻公司应向龙之梦公司支付六个月的租金和六个月的管理费作为违约金。关于龙之梦公司将扣除的保证金作为违约金主张的问题，双方签订的《写字楼租约细则》明确约定如客刻公司违约则缴纳的保证金不予退还，现客刻公司已经违约，龙之梦公司根据协议约定已经实际扣留客刻公司缴纳的保证金，故本案中无须另行将保证金作为违约金向客刻公司主张。关于龙之梦公司主张滞纳金的问题，不予支持。一审法院判决：一、解除原告沈阳龙之梦置业有限公司与被告沈阳客刻科技有限公司签订的《写字楼租约》、《写字楼租约细则》；二、被告沈阳客刻科技有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告沈阳龙之梦置业有限公司2020年2月份租金6333.33元，物业管理费4750元，电费999.6元；三、被告沈阳客刻科技有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告沈阳龙之梦置业有限公司违约金66500元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告沈阳龙之梦置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费2536元，减半收取1268元，由被告沈阳客刻科技有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。客刻公司提交了刘明昊与龙之梦公司物业经理母泰峰2020年2月末至3月初的微信聊天记录，证明客刻公司已于2020年2月25日搬离案涉房屋，龙之梦公司采取了断电等措施导致房屋的相关功能不能使用。龙之梦公司对证据的真实性及关联性均提出异议，认为不能证明客刻公司的主张，证据没有体现2月25日即搬离的事实，实际上也不是2月25日搬离的。本院对上述证据所要证明的问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《写字楼租约》及《写字楼租约细则》系龙之梦公司、客刻公司双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。关于客刻公司上诉主张双方租赁合同于2020年2月25日解除，不应支付此后租金及物业管理费问题。经审查，客刻公司提供的其于2020年3月5日发出的《关于不再租赁铁西龙之梦长峰中心的函告》记载“截止2020年2月29日不再租赁贵司写字楼20楼05/06房源”。龙之梦公司亦表示合同解除时间为2020年3月1日，要求客刻公司支付租金及物业管理费截止至2020年2月29日。故根据双方上述意思表示，一审法院认定2020年2月29日为案涉租赁合同解除之日并无不当。鉴于客刻公司一审庭审中自认租金及物业管理费结清至2020年1月31日，故一审法院判决客刻公司支付龙之梦公司合同解除日之前即2020年2月份租金及物业管理费正确。对于客刻公司提出解除日期为2020年2月25日以及租金、物业管理费应支付至该日期的上诉主张，本院不予支持。关于客刻公司主张租约细则中约定两种违约金计算标准，一审判决按六个月租金及物业管理费标准支付违约金，且保证金不予退还，远高于龙之梦公司的实际损失，违约保证金已经覆盖因合同解除造成的损失，不应再适用违约责任条款的问题。案涉租赁合同尚未到期，客刻公司单方搬离撤场，客刻公司未能举证证明与龙之梦公司就解除合同达成合意，双方履行过程中也未出现合同约定或法律规定客刻公司单方解除合同的情形，故客刻公司应承担违约责任。自2019年8月6日双方签订《写字楼租约》及《写字楼租约细则》起至2020年2月29日合同解除之日，已超过六个月，根据《写字楼租约细则》第VII条违约第（7）款（b）项约定：“如承租人在本租约生效后六个月后要求终止本租约的，承租人应向出租人补交已享有免租期的租金，并向出租人支付相当于本租约未到期租金总额30%的违约金或相当于三个月租金和三个月管理费的违约金，以其中较高者为准……”，客刻公司应支付龙之梦公司违约金33250元（19000元/季+14250元/季）。考虑合同实际解除之日距离约定租期届满之日不足六个月，一审判决以六个月租金和六个月管理费之和作为违约金，且保证金不予退还，数额明显过高，本院予以调整。关于保证金，考虑到双方租赁合同解除之时适逢疫情管控期间，鉴于不可抗力因素，本着公平原则，对于客刻公司已交纳的保证金33250元，龙之梦公司应予酌情返还16625元。综上所述，上诉人客刻公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初3456号民事判决第一、二项；二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初3456号民事判决第四项；三、变更沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初3456号民事判决第三项为：沈阳客刻科技有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付沈阳龙之梦置业有限公司违约金33250元；四、沈阳龙之梦置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还沈阳客刻科技有限公司保证金16625元五、驳回双方当事人其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2536元，减半收取1268元，由沈阳客刻科技有限公司负担760元，沈阳龙之梦置业有限公司负担508元；二审案件受理费2536元，由沈阳客刻科技有限公司负担1520元，沈阳龙之梦置业有限公司负担1016元。本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年十二月十四日法官助理史舒畅书记员赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。