江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初5949号原告：夏小玲，女，1969年11月22日生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：殷谦，江苏平凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦俊，男，1968年8月1日生，汉族，住溧阳市，系原告丈夫。被告：溧阳吾悦创盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320481MA1TDFNDXG，住所地溧阳市溧城镇天目湖大道**。法定代表人：唐云龙。委托诉讼代理人：孙英明，女，1986年10月24日生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：潘秀宗，男，1982年6月27日生，汉族，住北京市房山区。原告夏小玲诉被告溧阳吾悦创盛房地产开发有限公司（以下简称吾悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告夏小玲向本院提出诉讼：1、判令撤销双方签订的6份《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款6337767元及利息（以本金6337767元为基数，自2018年8月1日起至2019年8月19日以年利率6%计算，自2019年8月20日起至支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：2018年8月18日，原告购买了被告开发的溧阳吾悦广场房产，原、被告共签订了6份《商品房买卖合同》，总价为6337767元，被告出具了收款收据。2020年8月18日，原告在交房时间至被告处，但发现购买的1号、2号、3号房屋内有多根高约1.3米左右的横梁，该三套房层高为5.7米，除去横梁高度，实际使用层高仅剩4.4米左右。原告在购买时，被告出示并讲解平面图时也未说过有大梁，大梁在合同中也未体现，展示的样板间也没有大梁。被告设置样板间利用层高的优势设计成可双层使用，空间利用上吸引了原告，但大梁的存在直接影响案涉房屋设计成双层使用的效果。样板间的设置是原告购房的重要参考指标，如果知道有大梁，原告就不会购买此房屋。案涉房屋周围的其他房屋并不存在大梁，原告购买的房屋价格并不比其他业主的便宜。被告作为有经验的开发商，在图纸设计中已明确知晓存在大梁，但在销售中故意未向原告说明，严重误导消费者。根据《商品房销售管理办法》第三十一条的规定，房地产开发企业销售商品房质量、设备及装修与原告样板房是否一致，未作说明的，实际交付的房屋应当与样品房一致。样板房中没有大梁，而交付的房屋中却有大梁，被告未在合同中详细说明，所以，被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，原告有权请求撤销1号、2号、3号房屋的买卖合同。被告在出售1号、2号、3号房屋时，称可以楼上楼下打通使用，吾悦的麦当劳店已经打通使用，故原告只能一并购买4号、5号、6号房屋。因一楼有巨大横梁导致一楼和二楼无法打通使用，原告购买的预期目的也无法实现，被告销售的房屋为事实的捆绑销售，所以，原告同时请求撤销4号、5号、6号房屋的买卖合同。综上，原告认为，开发房地产的流程大致为立项、涉及审查、施工、工程的竣工验收和备案，其中在设计及等后续环节被告已经明确知道房产的设计构造，但被告一直隐瞒，直至销售时也未明确告知原告，被告以欺诈手段使原告在违背真实意思情况下订立合同，同时被告以虚假宣传使得原告产生重大误解而实施的民事法律行为，原告有权请求法院撤销。被告吾悦公司辩称，1、原告所述的欺诈无任何事实依据，本案被告并不存在欺诈行为，案涉商品房销售合同中明确载明了所售房屋存在梁等设施，原告也签字确认。2、案涉商品房销售合同签订时，主体已封顶，也就是说整个房屋的结构状况都能够清晰可见，原告本人作为专业人士，不可能花费几百万的代价连现场都不看就去购买房屋，原告要退房的真正的原因是其认为案涉现场的人流量达不到其理想的要求，而并非所谓的欺诈。另案涉商品房签订时也不存在重大误解，我们也没有看到原告主张的到底在哪一块存在误解，欺诈和重大误解二者本身是存在冲突的，请原告向法庭提交相应的证据。经审理查明，原、被告签订了6份房屋买卖合同，原告支付了房屋全款。交房时，原告发现其购买的1号、2号、3号房屋的顶部存在横梁导致其无法依据原先的设想使用房屋，遂认为被告隐瞒房屋设计构造，使原告产生重大误解购买了案涉房屋，被告构成欺诈，故形成本案。本案的争议焦点为：被告有无隐瞒1号、2号、3号房屋顶部有横梁的事实，原告是否是在存在重大误解的情况下签订的案涉房屋买卖合同，被告是否构成欺诈，原告主张撤销6份房屋买卖合同并退还房款、利息，是否有充分的事实和法律依据？围绕争议焦点，原告提交了以下证据：1、《延期交付的温馨提醒》1份，证明案涉房屋交付时间为2020年8月18日。2、商品房买卖合同6份及相应的收款收据15张，证明原、被告签订了案涉房屋买卖合同，原告足额支付了对应房款。3、房屋照片16张，证明原告所购买的房屋内有众多高达1.2米左右的横梁，样板房内并无显示如此多的横梁，销售在与原告沟通过程中承诺可以将一楼、二楼打通使用，原告提供了吾悦广场麦当劳已经打通使用的照片，照片中有横梁的全部是一楼的三间，没有横梁的照片是隔壁其他业主的房屋，另外出示一下吾悦广场的宣传平面图纸，证明在图纸中同样未标明原告购买的房屋内有横梁。对原告提交的证据，被告的质证意见为：对证据1，三性予以认可，能够说明案涉房屋确是于2020年8月18日交付。对证据2，真实性无异议，但原告向法庭提交的合同并不完整，双方签订的合同除了工商的范本之外还有补充协议，且补充协议也是在住建部门备案的，我方会向法庭出示相应的合同，原告在合同每一页都有签字确认，合同中对案涉房屋的状况进行了明确的说明，原告本人也是认可的，合同中特别提示案涉房屋销售时已达到了主体封顶的节点，也就是说原告签订合同的时候，是能够清清楚楚的看到房屋的横梁的，原告说其被欺诈纯属无稽之谈。对证据3，原告的一楼三间房屋照片的真实性予以认可，但照片中所反映的横梁在合同签订时原告已明知，且原告也去现场看过，至于原告所说的其他店铺的照片我方无法确认，另外其他商铺的照片中顶部也有管道。对样板间照片的真实性无法确认，但我们在房屋销售的时候确实是做过样板间，销售合同明确约定了样板间并不作为交付的标准，我们国家的法律也未明确规定将样板间作为交付的标准，被告所建样板间的层高也是4.6米，且样板间事实上也是有横梁的。对麦当劳照片的三性不予认可，麦当劳的经营与我方无关，我方销售的房屋都是按照合同约定进行销售的，至于业主如何改造，需要规划部门的批准和消防部门的批准，这和被告无关，改造的前提是案涉房屋存在改造的可能性。对吾悦广场的宣传平面图纸的三性均不认可，因为该宣传册上并无被告的公章，宣传册上所反映的确实是吾悦广场的概况，宣传册也不可能将每间房屋的所有内容及概况进行标明，双方交付的标准应当以合同为准，依据法律规定，宣传册仅仅是邀约邀请而不是邀约内容，更不是合同内容，宣传册上也无法证明被告存在任何欺诈的行为，被告销售的房屋状况与案涉的图况是一致的。原告主张撤销之诉，理由是欺诈和重大误解，到目前为止被告没有看到关于欺诈和重大误解的任何证据。围绕争议焦点，被告提交了以下证据：1、商品房预售许可证1张，证明案涉房屋销售是预售许可证打的。2、房屋买卖合同6份，合同补充协议第十一条“项目专用条款”约定：样板房的装饰房设计和施工仅供展示适用，不作为标的房屋的交付标准，售楼处沙盘、样板房（区）与实际交付不一致特别告知，该房屋装饰、设备标准以本合同约定为准，本合同未提及装饰及设备不属于甲方责任范围，买卖双方明确，出卖人根据设计需要，在房屋内或房屋外可能有消防喷淋管、管道井等其他必须的公共设备等，上述设施及管道等所设置的位置，均以该房屋实际交付时的位置为准，买卖双方对此无任何异议，《房屋分层分户图》（即合同附图）仅为该房屋产权范围部分的平层结构示意，不包括该房屋所在楼栋及小区的位置、结构、配套设施及公共部位等，该位置、结构、配套设施及公共部位均以该房屋实际交付时现状为准，《房屋分层分户图》（即合同附图）中的示意仅为参考，具体设备设施及所处位置以该房屋实际交付时现状为准，本项目可售店铺均通给水排水，具体餐饮条件的商铺预留餐饮给水、排水和排油烟风道，本项目具备燃气条件的可售店铺，顶层燃气预留混口位于屋顶，其余店铺燃气预留接口位于门外连廊下，交付后由买受人自行负责办理开通手续，安装并承担相关费用，出卖人仅对本地块红线内的规划作承诺，红线外的规划、道路、管线及其他市政设施仅作为参考，应以最终政府批准或规划现状为准，该项目周边、小区内即房屋套内存在以下可能对该商品房产生不利影响的因素，出卖人已在销售时告知并在房价中考虑了这些因素，现再次特别提示买受人注意，天花顶根据规划审批可能设有消防喷淋管、电气桥架和结构梁等，垃圾房等以政府规划为准，部分住宅地下室、一层有配电间、弱电机房及管道等，房屋套内因结构设计的需要，如框架柱、梁等可能对套内空间尺寸产生不利影响。6份合同证明双方之间存在商品房销售合同关系，合同的第2.2.3条，载明案涉房屋销售时已经达到了主体封顶，第3.5条约定一楼层高载明合同中的建筑层高为设计标准层高，原告购买的一楼的三间房屋的标准层高是5.7米，二楼的标准层高就是4.2米，合同第29页第3条第一款载明宣传广告、样板间、照片、沙盘仅作为邀约邀请，第3条第二款载明样板间不属于交付标准，仅为工艺展示提供参考，原告在条款下方签字且按手印的，合同第39页第11条第一款同样载明样板间的装饰、设计以及施工仅作为展示使用，不作为交付标准，第39页第11条第9条，明确载明出卖人根据设计的需要在房屋内或房屋外可能会有管道、消火栓以及其他必要必须的公共设施、设备等，这些以实际交付的位置为准，买受人对此无任何异议，第40页第10条同样载明房屋的分层、分户图中的配套设施及公共部位以现场交付为准，第11条载明房屋分层分户图即合同的附图仅作为参考，具体设施设备以及所处的位置以交付时的现状为准，第13条载明原告购买房屋的层高，第14条载明被告已将各种设施设备考虑在购买的价款中，特别提示原告注意，房屋套内因结构设计的需要如框架柱、梁等可能对套内的尺寸产生不利影响，原告在该条款的正下方签字确认，合同第41页最后尾部签字的正上方专门对整个补充协议做了特别的提醒和说明，原告签字确认，上述事实能够说明案涉房屋一楼顶部存在横梁原告是明知的，且事实上据了解，原告在签订合同时是到过现场的，也去查看过的，被告对上述不利因素也进行了告知，原告签字确认了，并不存在所谓的欺诈行为。3、施工图纸2张，载明原告购买的一楼层高是5.7米、二楼层高是4.2米，与合同约定的一致，与交付的现状一致，且施工图上也清楚载明有横梁，也证明案涉房屋是按图施工的。对被告提交的证据，原告的质证意见为：对证据1，真实性无异议。对证据2，虽被告提供的补充协议中每张都有原告的签名，但被告并没有着重向原告表示横梁等设施的存在，既没有原告在被告陈述的条款下特别签字，被告也没有以特殊符号、特殊字体突出需要说明的情况。对证据3，真实性无异议，但在签订买卖合同以及双方沟通的过程中，被告并没有向原告出示施工图纸并说明清楚该房屋有众多横梁在内。被告主张宣传广告及宣传资料为邀约邀请，但被告设置了样板房，明确内部可以作为两层进行装饰装修，这表明被告对相关设施做了具体说明，样板房的设立对订立买卖合同以及确定房屋价格有重大影响，应当视为要约。虽被告在补充协议中称样板房等不作为交付标准，但是样板房起到了决定性作用，所以应当视为合同的内容。根据《商品房销售管理办法》第31条，开发商销售商品房时设置样板房应当说明实际交付的商品房质量、设备与装修与样板房是否一致，未说明的实际交付房屋应当与样板房一致，被告虽然在补充协议中提到样板房不作为交付标准，这其实是排除了被告的应尽义务，增加了原告的责任。以上事实，由当事人陈述、提交的书面证据在卷予以证实。本院认为，原、被告签订的6份房屋买卖合同合法有效。原告请求撤销1号、2号、3号房屋的买卖合同，本院予以支持，具体理由为：签订房屋买卖合同时，被告没有提交充分的证据证明向原告告知了该三个房屋的顶部设计有横梁，而该横梁信息足以影响到原告作出是否购买房屋的决定。合同附件约定的“房屋套内因结构设计的需要如框架柱、梁等可能对套内的尺寸产生不利影响，出卖人已在销售时告知并在房价中考虑了这些因素”，此约定为被告提供的合同格式条款，对可能对房屋产生不利影响的因素，被告未以明显的标志提醒，也没有其他证据显示被告履行了提醒告知义务，故此条款为无效条款。合同虽约定样板房不作为房屋的交付标准，但样板房对原告购买房屋具有重大参考作用，进一步印证1号、2号、3号房屋顶部的横梁对原告今后的使用会产生重大影响。所以，原告隐瞒1号、2号、3号房屋在设计结构上的重大事实，构成欺诈，原告主张撤销该三份合同，应予以支持。原告请求撤销4号、5号、6号房屋买卖合同，本院亦予支持，具体理由为：虽被告不认可捆绑销售该三套房屋的事实，但参考被告提供的样板房的设计，说明如没有1号、2号、3号房屋顶部的横梁，案涉的6间房屋上下是可以打通使用的，也即如没有横梁，原告购买的6间房屋整体上是可以参考样板房设计使用的。所以，同样因为被告隐瞒了1号、2号、3号房屋在设计结构上的重大事实，导致原告今后无法将6间房屋上下打通，原告主张撤销4号、5号、6号房屋的买卖合同，亦具有事实和法律依据，应予支持。综上，合同被撤销后，自始无效，原告主张返还房款及利息，于法有据，应予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十二条、第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，判决如下：一、撤销原、被告签订的1号、2号、3号、4号、5号、6号房屋的买卖合同（6份房屋买卖合同）；二、被告溧阳吾悦创盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告夏小玲购房款6337767元及利息（以6337767元为基数，自2018年8月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日起至支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28082元（减半收取），由被告溧阳吾悦创盛房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状原件2份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费。审判员  杨水芳二〇二〇年十二月九日书记员  朱媛媛