新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终4185号 上诉人（原审被告、反诉原告）：周芯羽，女，1971年12月20日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘明，男，1978年11月18日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：赵欣瑜，新疆鼎泽凯律师事务所律师。 上诉人周芯羽因与被上诉人刘明房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周芯羽、被上诉人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周芯羽上诉请求：1．请求撤销一审判决第二项，改判减免租金8,750元；2．请求撤销一审判决第三项，改判驳回刘明该项诉讼请求。事实与理由：一、一审判决对租金计算有误，就刘明未提供正常经营环境等因素没有给予充分考虑。自2019年11月15日至2020年3月30日，刘明就开始装修和强令清理商户，商铺进入歇业状态，其未履行合同第八条第一款约定的义务，未按合同约定给我提供正常经营的环境，致使我无法正常经营，一审判决除免去疫情期间60天租金外，还应减除因装修期间3.5个月的租金，即2,500×3.5月=8,750元。二、刘明主张我支付违约金的请求，应不予支持，我未交付租金系与刘明磋商所致，并非我违约造成。2019年6月在房租到期前，我向刘明提出是否可以降租金或用我交纳的保证金20,000元折抵房租，刘明当时回复“到时候再说”，且我也主动地问过刘明，但刘明一直未给答复，也未进行催告，导致租金约定不明，我无法交费，故自2019年7月10日至2020年4月8日期间，我与刘明一直处在协商阶段，协商期间刘明也未要求我付款，其行为是对我延期付款行为的默许，故我不存在违约，不应支付违约金。刘明违约金计算方式有误。1．我未给刘明造成任何损失，且我预缴的保证金足以支付其租金。2．起算时间难以确定。起算时间若从收取催缴通知书的2020年1月13日算起，但由于刘明过错，造成催缴通知书款项计算错误。由此可见，延期支付租金不是我的故意，是刘明工作滞后、失误所致，且其也未提供受损的证据。故一审判决我支付违约金没有事实和法律依。三、合同条款内容不合法、显失公平。双方合同属于格式化合同，并通过设立霸王条款增加我的责任，且未约定刘明的违约责任。综上所述，请求支持我的上诉请求。 刘明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，周芯羽应向我支付租金，我们约定的违约金远高于10,000元，请求驳回上诉，维持原判。 刘明向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的租赁合同；2．判令周芯羽支付租金22,667元（2019年7月10日至2020年4月11日）；3．判令周芯羽支付违约金13,500元（15,000×5‰×272天=30,827.12元，暂按13,500元主张）；4．判令周芯羽支付我垫付物业管理费1,288元。 周芯羽向一审法院反诉请求：1．判令刘明支付其在装修期间造成我无法经营而支付的工资12,000元；2．判令刘明退还装修期间的物业费1,260元；3．判令刘明退还电费270元；4．判令刘明退还其在装修期间的房租7,500；5．判令刘明退还押金20,000元。 一审法院认定事实：2018年7月1日，案外人新疆永天商贸有限公司（以下简称永天公司）将其承租的位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区德仕商城第2层41号商铺出租给刘明，2018年7月3日，刘明与周芯羽签订《租赁合同》，约定：“甲方（刘明）将位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××楼摊位租于乙方（周芯羽）经营使用，乙方用于经营箱包，租赁期限自2018年7月10日至2023年7月9日，租金一次性缴纳一年房租，租金30,000元，押金20,000元，以后租金应提前缴纳；在租赁期间乙方应如期足额缴纳租金，逾期一天加收乙方租金额的10％滞纳金，逾期十天未缴纳租金甲方有权解除合同，收回摊位；乙方向甲方缴纳合同押金，中途不予退还，租赁期满后退还乙方，物业费由乙方承担；合同期满或合同解除，乙方需在3日内将房屋内物品搬空，超过3日期限，房屋内未搬离的物品视为乙方放弃所有权，由甲方处理；租赁期间的空调费、暖气费、电费、工商、税务等费用由乙方交纳”。签订当日，周芯羽支付刘明保证金20,000元，缴纳租金30,000元。2020年1月11日，刘明向周芯羽发出《催收款项通知书》，载明：“．．．．．．根据合同约定你已交纳租金至2019年7月9日，此后租金30,000元经我或我的委托人向你多次催收一直未交纳，另还应缴纳逾期交租金产生的滞纳金，暂按27,000元计算，现再次通知你于2020年1月13日将租金及滞纳金共计57,000元一并交付至我指定账户，否则我将通过法律途径解决此事宜”。2020年3月17日，永天公司发出“关于减免租金的通告”，通知德仕商城商户免除2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金。2020年4月12日，经协商，周芯羽搬离并腾空商铺。交接时商铺内电表剩余270度电。同年4月13日，刘明缴纳了2020年1月10日至2020年4月11日期间的物业费1,288元。一审法院认为，刘明、周芯羽之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效合同，双方应严格依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。刘明、周芯羽协商一致，周芯羽于2020年4月12日腾空并搬离房屋，故刘明、周芯羽之间的租赁合同于2020年4月12日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，周芯羽应支付刘明自2019年7月10日至2020年4月11日期间的租金，期间因疫情，永天公司减免刘明2020年2月1日至2020年3月31日期间60天的租金，周芯羽亦应减免60天的租金，故周芯羽应支付刘明租金17,753.42元（30,000元÷365天×216天），刘明主张超出部分，一审法院不予支持。合同解除后，刘明应返还周芯羽押金20,000元，并退还电卡中的电费216元（270度×0.8元／度）。根据合同约定，周芯羽租赁期间的物业费由其负担，故刘明垫付自2020年1月10日至2020年4月11日期间的物业费1,288元，周芯羽亦应当予以支付。合同约定，在租赁期间周芯羽应如期足额缴纳租金，逾期一天加收租金额的10％滞纳金，该条中约定内容实为双方对迟延支付租金违约责任的约定。合同约定周芯羽应在2019年7月9日交纳下一年度租金，但周芯羽至合同解除时仍然未能交纳，应当承担违约责任，参照刘明的实际损失，一审法院酌定周芯羽应承担违约金10,000元。周芯羽未提供有效证据证实因德仕商城整体装修影响其经营，故周芯羽要求刘明支付装修期间的工资12,000元、物业费1,260元、租金7,500元的反诉诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此判决：一、刘明与周芯羽之间于2018年7月3日签订的《租赁合同》于2020年4月12日解除；二、周芯羽支付刘明租金17,753.42元［30,000元÷365天×（276天-60天），自2019年7月10日至2020年4月11日］；三、周芯羽支付刘明违约金10,000元；四、周芯羽支付刘明物业管理费1,288元；五、刘明支付周芯羽押金20,000元；六、刘明返还周芯羽电费216元；七、驳回周芯羽其他反诉诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。周芯羽提交新证据：视频录像，用于证明刘明没有给我提供正常的经营环境。刘明质证意见：对视频录像的真实性、合法性、关联性都不认可，这不是原始证据，看不到拍摄的时间，且早已超过举证时间，视频中涉及商铺的市场在营业状态，装修商铺的市场也有商户正常开门营业，包括周芯羽的商铺也是在正常营业，装修不是我能左右行为，是其他商户的经营行为，证明不了其他商户装修的时间。本院认为，该视频所录制的是涉案商铺某时段状态，本院对其真实性予以确认，但本案系租赁合同纠纷，对该证据与本案的关联性不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，刘明与周芯羽2018年7月3日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应按约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”、第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。2020年4月12日，周芯羽搬离并腾空涉案商铺，该行为表明其与出租人刘明已就涉案《租赁合同》协商一致，双方自此解除合同，依据上述法律规定，周芯羽应承担涉案商铺2020年4月12日之前的租赁费。周芯羽上诉认为因刘明未履行合同第八条第一款约定的义务，未能提供正常经营环境，致使其无法正常经营，故应减免因装修期间3.5个月的租金8,750元。根据双方《租赁合同》第八条约定“合同期内，乙方如需对租用摊位装修，需事先征得甲方同意，并经市场管理部门批准办理完相关手续后方能施工，费用由乙方自理，乙方违约解除合同或合同履行期内终止合同时，乙方如转让摊位，需经甲方同意才可以出租”，该约定并不能反映出租方必须为承租方提供正常经营环境，且周芯羽也没有提交证据证实涉案商铺所在场所处在休业状态，故对周芯羽要求减免3.5个月租金的理由没有事实和法律依据，对其该上诉理由，本院不予采纳。关于违约金的问题。违约金是指合同当事人违反合同应当向对方支付约定的或法律规定的一定数额的金钱。违约金具有预定性、赔偿性、惩罚性等特点。滞纳金是指义务人不履行义务，该义务又不能由他人代为履行时，由执行机关按照义务人拖延的期限，按日课以义务人新的不间断的金钱给付义务，促使义务人早日履行义务，即执行罚。滞纳金具有法定性、强制性和固定性等特点。一般在行政收费里面，如果当事人逾期缴费的话，则此时相关部门才会征收滞纳金，而在民事合同中，签订合同的双方都是民事平等主体，当事人在合同中约定滞纳金条款，主要目的是在出现债务人迟延履行的情况时，债权人有权要求债务人按一定的标准履行额外的金钱给付义务，双方就滞纳金的意思表示本质上是民事法律中的违约金责任形式。本案中，周芯羽未交纳租金事实存在，根据周芯羽与刘明在《租赁合同》中的约定，周芯羽未如期足额缴纳租金，则应按照租金额的10％承担滞纳金，这系周芯羽在签订该协议时可预见的违约成本，应为双方对承租方逾期缴纳租金所应承担的违约责任的约定。因双方约定违约金过高，一审法院参照刘明的实际损失，酌定周芯羽支付违约金10,000元并无不当，本院予以维持。周芯羽上诉认为其未违约，不应承担违约金的理由，依据不足，本院不予采纳。 综上所述，周芯羽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费268.75元（周芯羽已交），由周芯羽负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭建艳 审判员  蒋 欣 审判员  黄淑梅 二〇二〇年十二月十四日 书记员  刘 晓