浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1024民初3583号 原告：杭州百川物业管理有限公司台州分公司，住所地仙居县安洲街道下园村清水山庄******。 法定代表人：潘将文，经理。 被告：张英，女，1990年3月1日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：郭锐，浙江精当律师事务所律师。 原告杭州百川物业管理有限公司台州分公司（以下简称百川公司）与被告张英为物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告百川公司法定代表人潘将文、被告张英及其诉讼代理人郭锐到庭参加诉讼。2020年9月15日，因被告向本院另行起诉要求确认涉案物业服务合同无效，本案中止审理。2020年10月11日，本案恢复审理。本案现已审理终结。 原告百川公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业管理费2636元、地下柴、地下柴房管理费180元令被告给付原告合计滞纳金2027.52元，其中住宅滞纳金1898元、地下柴、地下柴房滞纳金1293、本案诉讼费用50元由被告承担。事实和理由：被告系仙居县南峰街道华商天成住宅小区（以下简称华商天成小区）7幢1单元703室的业主，建筑面积为129.24平方米，另有柴间一间。2019年5月15日，原告与仙居县华商天成住宅小区业主委员会（以下简称华商天成业委会）签订《物业服务合同》一份，载明由原告为华商天成小区提供物业管理服务，期限自2019年5月21日起至2020年3月1日止；住宅（含车库、柴间）物业管理服务费按每月1.7元/平方收取，从每年5月份开始预收，业主应当在当年的12月底前履行当年物业费缴纳义务。逾期缴纳的，由业主按照每日千分之三向乙方支付违约金。合同签订后，原告即按合同约定履行自己的义务。柴间管理费实际按180元/年收取。同日，双方还签订了《仙居县华商天成小区物业服务合同》附加协议，约定全体业主有义务缴纳2019年3月1日至2020年2月29日的物业费给原告，原告也已向杭州奥博物业管理有限公司（以下简称奥博公司）先行垫付了2019年3月1日至5月20日的物业费45万元。但原告多次催讨，被告至今未缴纳2019年3月1日到2020年2月29日住宅物业管理费2636元、地下柴、地下柴房管理费180元2027.52元，合计4763.52元。至于被告提到的服务瑕疵，公共设施、外墙脱落等原告都有及时报修，人形道闸破坏才导致人员随意出入，因需花费1万元以上，房产商不予更换，又不在物业合同约定范围内。保安睡觉情况是实，原告也已进行处罚。 被告张英答辩称：请求驳回原告诉讼请求，理由如下：1、涉案物业服务合同无效，业委会选聘原告为华商天成小区的物业服务企业未经过业主大会同意，并非业主共同决定。原告已另案提起确认合同无效之诉。2、原告提供的合同签订于2019年5月，业委会在3月时就曾发过一份签好的合同，而原告注册成立于4月。3、2019年3-5月是由奥博公司提供服务，原告提供的补充协议是其与业委会签订的，没有奥博公司签章，不能证明奥博公司授权或委托原告收取3-5月物业费。4、物业服务未达到一级且存在瑕疵，名不符实。消防工作不到位，车库消防通道由业主私拉电线充电、空中花园电线裸露在外；小区人员、车辆出入管理混乱，外来人员、车辆随意进入小区，甚至有年轻人进入顶楼拍照，存在严重安全隐患；外墙脱落、公共设施损坏未及时维修，保洁未做到位；安保人员上班睡觉、工作人员自由散漫。 经审理，本院认定事实如下：被告张英系华商天成小区7幢1单元703室房屋业主，该房屋建筑面积129.24平方米，另有柴间一间。2019年3月1日，奥博公司开始为华商天成小区提供物业服务，但未签订物业服务合同，其在参与招标时报价物业费1.7元/平方/月、车位费400元/年。2019年5月20日，奥博公司退出华商天成小区。2019年5月15日，原告与华商天成业委会签订《仙居县华商天成小区物业服务合同》一份，约定由原告为华商天成住宅小区提供物业管理服务，服务时间为2019年5月21日至2020年2月29日；物业服务费按建筑面积交纳，住宅（含车库、柴间）1.7元/平方/月，车位400元/年；物业服务费用按年交纳，收费时间从每年5月份开始预收，业主应在当年的12月底前交纳当年物业服务费。逾期交纳的，按每日千分之三支付违约金。柴间管理费实际收取180元/年。同日，双方还签订了《附加协议》一份，协议约定，原告先行向奥博公司垫付2019年3月1日至5月20日物业费45万元，再由原告直接向业主收取，全体业主有义务交纳2019年3月1日至2020年2月29日的物业费给原告。原告分别于2019年5月20日、7月3日向华商天成业委会汇款35万元、10万元用于向奥博公司垫付物业费，华商天成业委会于2019年5月21日向奥博公司汇款65万元，该65万元包括物业费45万元、归还借款10万元、退还押金10万元。2019年5月21日，原告开始提供物业服务。经原告催讨，被告至今未交纳2019年3月1日至2020年2月29日的物业服务费2636元（129.24平方米×1.7元/月/平方米×12个月），柴间管理费180元，合计2816元。本案审理过程中，被告张英以原告百川公司、华商天成业委会为被告向本院起诉要求确认涉案物业服务合同无效，本院于2020年9月15日立案受理，于2020年10月27日作出（2020）浙1024民初3907号民事裁定，驳回了被告张英的起诉。该裁定现已生效。 上述事实，有仙居县华商天成小区物业服务合同、附加协议、泰隆银行支付业务回单、华商天成业委会财务账目、物业费缴纳通知单张贴照片、2019年度华商天成小区物业招标评分表以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，业委会作为业主大会的执行机构，对外代表全体业主与物业公司签订物业服务合同，原告与华商天成业委会签订《仙居县华商天成小区物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定。至于签订涉案物业服务合同是否召开业主大会并经业主大会讨论形成决议，这是全体业主与业主委员会之间的内部管理问题，原告在签订合同时作为善意第三人有理由相信华商天成业委会代表全体业主的利益签订涉案合同，故涉案物业合同是合法有效的，对被告提出的涉案物业合同未经全体业主同意应属无效合同的意见，本院不予采信。关于2019年3月1日至5月20日期间的物业费，该期间内小区物业公司为奥博公司，现原告主张其已替业主先行垫付了该部分物业费，综合其提交的补充协议、汇款记录及业委会账目等证据，可以充分证明其主张，故被告应按奥博公司在招投标时的报价向原告交纳该期间的物业费。2019年5月21日至2020年2月29日期间，原告向包括被告在内的小区全体业主提供了物业管理服务，被告亦实际接受了原告提供的服务，故被告需按合同约定向原告交纳物业费。关于原告诉请的滞纳金，因原告的管理服务确实存在一定程度上的瑕疵，故对其要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。综上，被告应向原告支付2019年3月1日至2020年2月29日的物业费2636元、柴间管理费180元，合计2816元。原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告张英自判决生效之日起十日内支付原告杭州百川物业管理有限公司台州分公司各项物业服务费用合计2816元； 二、驳回原告杭州百川物业管理有限公司台州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 陈燕霞 二〇二〇年十二月一日 代书记员 王溢金