广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24305号上诉人（原审被告）：广州市民政房地产开发公司。住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：许智勇，该公司经理。委托诉讼代理人：邝树锋，该公司职员。委托诉讼代理人：欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：区景生，男，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：黄婉玲，广东浩瀚明扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪，广东浩瀚明扬律师事务所律师。上诉人广州市民政房地产开发公司（以下简称民政公司）因与被上诉人区景生房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初16669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人民政公司委托诉讼代理人邝树锋、欧阳兵，被上诉人区景生本人及其委托诉讼代理人黄婉玲、张雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人民政公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项；2.一审、二审案件受理费均由区景生负担。事实与理由：一、民政公司与区景生所签订的《协议书》已明确约定双方系合作建房关系而非房屋买卖关系。《协议书》的约定已对“合作建房”这一合同目的作了明确的表述，不存在任何歧义，亦不违反当时法律法规，一审法院不按双方约定而径自将《协议书》认定为房屋买卖合同关系，既不符合合同约定，亦侵犯了民政公司与区景生之间民事活动的自愿原则及合法权益。二、民政公司已按约定交付涉案房屋，并没有造成区景生任何损失。首先，《协议书》已明确约定房屋产权归属，符合当时法律规定。依据当时施行的《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。因此，双方在1990年时通过《协议书》约定房屋产权转移符合相关法律规定。其次，民政公司已根据《协议书》约定按期向区景生交付约定标准的房屋，且早已向区景生出具《产权分割证明》，确认了涉案房屋的产权及使用权属区景生所有，区景生未对此提出任何异议，充分证明民政公司已按《协议书》约定履行相应义务。再者，房屋契证需要根据政府规定办理，民政公司已按约定配合相关工作，不存在违约情况。根据《协议书》约定，房屋契证双方按政府规定共同办理，民政公司从未为房屋契证的办理结果作出任何承诺。是否可以出具房屋契证属于行政审批事务，非民政公司可控，且民政公司亦已向区景生出具《产权分割证明》，确认了涉案房屋的产权及使用权属区景生所有，一审法院将相关责任归于民政公司，对民政公司明显不公。最后，民政公司没有造成区景生任何损失。根据《协议书》约定，区景生享有涉案房屋的永久使用权，且涉案房屋自交付至今一直由区景生实际占有使用，无论最终房屋契证是否可以办理，均不影响区景生利益，更不存在所谓造成区景生损失之事实。三、退一步说，即便要求民政公司按照房屋评估价格承担赔偿责任，土地出让金部分亦应由区景生自行承担。民政公司的企业类型为全民所有制企业，如按一审法院认定《协议书》实质为房屋买卖合同，则区景生作为购房者，所购买之涉案房屋属于公有房产。参照《财政部、国土资源部、建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》(财综字(1999]113号)第二条规定，涉案房屋的土地出让金应由购房者即区景生承担。四、民政公司认为涉案房屋合作建房时没有包含土地出让金，根据双方在1990年12月12日签订的协议书第二条明确上述合建住宅的造价是2200元/平方米，所以只是约定了合建住宅的造价没有约定土地出让金。根据民政公司二审的证据《广州市国土资源和规划委员会印发关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》第一条第一、三项明确了1993年1月1日之后的国有建设用地必须要交土地出让金，涉案房屋是在1993年1月1日之前完工的，是没有缴交土地出让金的，第三项明确了是需要办理土地出让手续，计收土地出让金的，一审判决要求民政公司赔偿包含土地出让金在内的金额是对民政公司非常不公平的。且土地出让金是缴交给政府的，不是缴交给区景生的。所以一审的赔偿数额要剔除土地出让金，否则民政公司以后对房屋办理产权证时就要再次向国土部门缴交土地出让金，导致涉案房屋是缴交了两次土地出让金。民政公司是全民所有制的企业，这样是导致了国有资产的流失。民政公司从1990年将涉案房屋交给区景生使用至今，如果要求民政公司赔偿区景生损失，应该扣除多年来的房屋占用费，标准按广州市国土部门每年公布的租金标准来计算。所以应在一审判决的金额中扣除土地出让金与多年的占用费。被上诉人区景生辩称：不同意民政公司的全部上诉请求及事实和理由。事实与理由：一、《广州市国土资源和规划委员会印发关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》规定是1993年之后的国有建设用地才需办理土地出让手续，计收出让金。但本案所涉土地是在1983年已经建成的房屋，所以不属于该文件所规定的需要缴纳土地出让金的范围。本案合同于1990年签订，房屋于1983年建成，所以不存在双方合建的事实。正是因为民政公司的过错一直没有办理产权证，导致区景生无法办理产权证，无法享受免交土地出让金的政策优惠，这是民政公司的过错造成的。二、民政公司的土地是70年代取得使用权，房屋是1983年建成，所以民政公司根本没有交纳过任何的土地出让金，政府也没有发函要求民政公司缴纳任何的土地出让金。无论以后民政公司是否应该补交土地出让金，民政公司已经造成区景生的损失，应该予以赔偿，赔偿的范围是区景生重置房屋需要的费用，因此是包括了土地出让金在内的损失。三、关于租金问题，是属于反诉的范围，民政公司已经超过了提起反诉的时间。房屋由区景生使用是因为区景生支付了购房款，不是承租涉案房屋，所以区景生无需缴纳任何的租金。如要计收租金也是区景生的损失之一。四、办产权证是民政公司的附随义务，并非如民政公司所说交付了房屋就没有造成区景生任何的损失。区景生于2020年4月7日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除双方于1990年签订的关于广州市越秀区百灵路98-100号住宅第二层建筑面积54.176平方米房屋的房屋买卖合同；2.民政公司返还区景生向其支付的房款119187.20元；3.民政公司赔偿区景生损失，根据市场评估所得的市场价2269974元减去双方约定的房屋买卖价119187.20元，即2150786.80元；4.评估费4000元由民政公司赔偿给区景生。一审法院认定事实：1990年12月12日，区景生（为乙方）与民政公司（原称广州市民政开发公司，为甲方）签订《协议书》，内容为：甲方因缺资金改造破旧房屋与乙方协商共同合作建房，解决甲方资金问题，又解决乙方住房的困难。一、甲乙双方经协商，甲方同意乙方参加建设中的百灵路98-100号住宅合建，第二层单元建筑面积54.176平方米，房屋建成后按实量尽计算。二、上述合建住宅的造价按每平方建筑面积2200元，包干结算，合建款为119187.20元，乙方在签订协议后十天内付款给甲方。三、本住宅为框架结构。四、住宅交付乙方后，房屋产权归乙方所有，乙方有永久使用权，房屋维修由产权所有一方负责；有关房屋契证，由甲方通知乙方，双方按政府规定共同办理。五、协议签订后，即交订金500元，协议签订后十天内如乙方未付首期房款，作为自动弃约，订金不予退回。六、交付使用时间暂定房款缴清后。同日，民政公司出具《产权分割证明》，内容为：本市越秀区百灵路魁巷新街98-100号建有六层楼房一幢，根据协议，其中第二层的产权及使用权属区景生所有，该房屋建筑面积54.176平方米；产权分割后的维修责任是属全幢总体性的如基础、结构、总管道等，按个产权占有量分摊负责，属各产权内的维修，各产权方自负；有关房地产、用地等各项税费，也各自缴纳。1990年12月13日，民政公司向区景生出具了工商企业商品销售发票，载明收取了区景生“百灵路购房款119187.20元”。因本案纠纷，区景生于2020年4月7日向一审法院提起诉讼。受区景生委托，广东德明资产评估与土地房地产估价有限公司对广州市越秀区百灵路98-100号二楼全层住宅物业的房地产市场价值进行评估，并于2020年6月5日作出德明评字（20）QT0031号《房地产估价报告》，结论为：价值时点2019年12月15日，上述房屋单价41900元/平方米，总价值2269974元。其中报告中说明，本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金；如至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。区景生为此向该公司支付了评估费4000元。民政公司认可该评估报告，但认为赔偿应剔除土地使用权出让金。区景生曾表示：同意按民政公司意见从现有评估价格中扣除土地出让金，我方认为土地出让金应按照2014年广州市政府办公厅关于土地节约、集约、利用的实施意见，穗府办2014-12号文，文件中第53条写明未办理土地有偿使用，在安置房发生出售、交换、赠与、补交土地出让金，可以选择按房屋交易价格的1.6%，或者相应用途土地市场评估价的4%缴纳土地出让金，我方认为应按照交易价格的1.6%即2269974元乘以1.6%等于36319.58元。民政公司称：我方去土改发展中心咨询过，房产要补交土地出让金，计算方式是土地的市场基准价乘以40%乘以建筑面积，才是这套房需要缴纳的土地出让金，涉讼房屋的土地市场基准价要到房管部门那里查。土地出让金我方计算是大概60多万元。后因双方对土地出让金的数额无法协商一致，区景生明确表示不同意支付任何土地出让金，坚持按评估价为据由民政公司赔偿房屋差价损失。一审法院认为，民政公司与区景生于1990年12月12日签订《协议书》，将已建成的涉讼房屋作价119187.20元出售给区景生。《协议书》中名为合作建房，但订立的并非合作建房的相关权利义务，实为房屋买卖。该协议无违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。民政公司作为出卖人，至今未能为区景生办理买卖房屋的产权证，已构成违约。区景生据此诉请要求解除上述合同，民政公司返还房款、赔偿损失，合法合理，一审法院予以支持。关于损失方面，区景生与民政公司双方均认可按评估价2269974元为据来处理，一审法院予以照准。至于民政公司主张该评估价应扣减土地使用权出让金的问题，因缴纳土地使用权出让金是用地单位的法定义务，民政公司主张评估价中扣减土地使用权出让金即转由区景生承担，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，一审法院于2020年9月27日作出判决如下：一、解除区景生与广州市民政房地产开发公司于1990年12月12日签订的关于买卖广州市越秀区百灵路98-100号第二层单元的《协议书》。二、自判决发生法律效力之日起七日内，广州市民政房地产开发公司向区景生返还购房款119187.20元。三、自判决发生法律效力之日起七日内，广州市民政房地产开发公司向区景生赔偿损失2150786.80元。四、自判决发生法律效力之日起七日内，广州市民政房地产开发公司向区景生偿付评估费4000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24992元，由广州市民政房地产开发公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，民政公司提交以下材料作为二审证据：证据1.穗国土规划规字[2018]2号广州市国土资源和规划委员会文件《广州市国土资源和规划委员会印发关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》。拟证明1993年1月1日新建房屋，需要办理土地出让手续，要交土地出让金的，反证在1993年1月1日前不需要缴交土地出让金，涉案房屋交易的价格119187.2元是没有包括土地出让金的，如果要民政公司回购是应该剔除相关的土地出让金，一审的评估价是包含了土地出让金的。证据2.百灵路98－100号2楼租金明细表。拟证明如果需要民政公司回购涉案房屋，区景生一直占有使用涉案房屋，应扣除相关的使用费。区景生质证意见：对证据1，真实性无异议，对关联性有异议，不能证明民政公司所说的缴纳的土地出让金，民政公司从来没有交过任何的土地出让金，也没有任何的机关单位要求民政公司缴纳土地出让金，即使有土地出让金也是因民政公司的过错造成的，也是区景生的损失范围。对证据2.不同意计算方式与计算依据。该房屋除了出售的部分外，整栋楼其他部分是公房的出租房，所以收取的租金标准是以公房的租金标准计收的。本案不是租赁合同纠纷，不存在计算租金的问题，所以该证据不适用于本案。所以一审判决是正确的，请求二审予以维持。二审中，民政公司陈述涉案房屋是1989年竣工验收的，是旧房改造。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点为：民政公司主张其无需向区景生赔偿的理由能否成立。民政公司与区景生所签订的《协议书》虽然从文字的描述为合作建房，但双方均陈述涉案房屋在签订《协议书》之前早已建成，因此一审法院认定《协议书》的性质为房屋买卖合同正确，本院予以认可。《协议书》约定有关房屋契证，由民政公司通知区景生，双方按规定共同办理。可见民政公司作为房屋的出卖方，对买受人区景生负有协助办理房屋产权证义务。民政公司至今未能为区景生办理房屋产权证书，已经构成违约，区景生向民政公司主张解除《协议书》，同时要求民政公司返还购房款、赔偿损失的请求合理有据。取得房屋所有权是区景生的合同目的之一，民政公司上诉主张区景生一直占有使用房屋，未办理房屋产权证对区景生并无产生利益损害，由此主张不应赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。关于损失赔偿金额是否应当扣减土地出让金的问题。在《协议书》未明确约定土地出让金的承担主体的情况下，民政公司作为建设单位，理应承担土地出让金的缴交义务，且本案是民政公司违约所致，故民政公司关于损失赔偿金额应扣减土地出让金的主张依据不充分，本院不予支持。至于民政公司二审主张区景生应承担租金费用的问题，本案属于房屋买卖合同纠纷，民政公司一审并未对租金费用提起反诉，区景生对此费用亦不予确认，故租金费用并非本案二审审理范围，本院不予审处。综上所述，上诉人民政公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24038.29元,由上诉人广州市民政房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年十二月十一日书记员 冯冠豪徐毅敏