河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫07民终4601号上诉人（原审原告）:河南世豫房地产开发有限公司，住原阳县中州大道北段**平原新区管委会办公楼，统一社会信用代码：914107000768454726。法定代表人：傅杰平，执行董事。委托诉讼代理人：季路璐、白雪（实习），河南联盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:宋帅喜，男，1991年11月26日出生，汉族，住，住原阳县/div>上诉人河南世豫房地产开发有限公司（以下简称世豫公司）因与被上诉人宋帅喜房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市原阳县人民法院（2020）豫0725民初1848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人世豫公司诉讼代理人季路璐、被上诉人宋帅喜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人世豫公司的上诉请求：1、判令被上诉人立即向上诉人支付租金80374.53元以及逾期付款违约金11274.61元（以每次应付租金为基数，按年24%的标准自应当付款之日计算至实际履行之日止，下欠租金的违约金暂计至2020年5月19日）；2、判令被上诉人立即向上诉人支付违约金28639.2元（按两个月租金标准）；3、判令被上诉人赔偿上诉人租赁房屋商业地弹簧门损失18412.68元；4、本案上诉费等由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。根据省市政府文件要求，原阳县早在2020年2月16日就已经全面复工复产，一审却认定原阳县复工复产时间为2020年5月6日以后，并减免宋帅喜2020年1月23日至2020年5月6日近4个月的租金，显属错误；而且，一审还漏算了2020年5月6日至2020年5月19日的租金6682.48元，应予纠正。二、宋帅喜租赁涉案房屋用于经营洗车店，2020年春节、即1月23日至2月16日，是洗车行业正常的放假期间，并非疫情导致其未经营，而且宋帅喜也未举证证明2020年春节与往年同时期相比，其经营因疫情严重受损，因此在此期间的租金应当全额支付。三、按照双方合同约定，宋帅喜应缴纳租金的时间分别在疫情爆发之前和全面复工复产之后，并非原阳县受疫情影响期间，因此，疫情并不影响本案合同义务的履行，原审法院判决减免租金违反法律规定。四、世豫公司并非国有企业，出租的房屋系其自筹资金建设，建设资金成本高昂，疫情期间，并无第三方为其减免和分担建设资金成本，原审法院却直接按50%的比例减免宋帅喜的租金，减免幅度大大超过同类案件其他判决，违反同案同判的规定，也有违公平原则。五、原审法院对合同中明确规定的“逾期支付租金”的违约责任忽略不提，直接免除宋帅喜逾期付款的违约责任，有失公允。六、暂时性疫情不会导致长期租赁合同“不能实现合同目的”，原阳县在2020年2月已恢复正常生产生活，宋帅喜在2020年5月单方解除合同、构成违约，应支付违约金28639.2元，原审法院以疫情为由、判决不承担违约责任，违反法律规定和疫情下“尽可能维护合同效力”的法律精神，有失公平。七、世豫公司为证明地弹门损失，向原审法院提供一系列证据，证据充分、逻辑严密，完全能够证明宋帅喜给世豫公司造成地弹门损失18412.68元，但原审法院在宋帅喜没有提供任何证据反驳的情况下，单以宋帅喜有异议为由，对上述证据均不予认可，错误且有失公允。综上，原审法院认定事实错误，请求二审法院予以改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人宋帅喜答辩称：一、我租赁世豫公司的门面房是用于经营洗车店，但春节受疫情影响不能正常开门营业。且洗车店位于平原新区，并非上诉人所称2020年2月16日复工，我居住在原阳县根本无法进入新区，更别谈开门营业。二、2019年12月14日我去找世豫公司的王经理进行沟通，不想再续租了，但是对方没有给我明确答复。2020年5月8日的时候我与物业公司协商好之后，我将我的物品从出租房里面挪走了。三、我将世豫公司的弹簧门卸下来了，我自己安装的电子门，但是这个弹簧门一直完好的在我的仓库里面放着。我愿意将弹簧门恢复原状。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。上诉人世豫公司一审诉讼请求：判令宋帅喜立即向世豫公司支付租金80374.53元以及逾期付款违约金11274.61元（以每次应付租金为基数，按年24%的标准自应当付款之日计算至实际履行之日止，下欠租金的违约金暂计至2020年5月19日）；判令宋帅喜立即向世豫公司支付违约金28639.2元（按两个月租金标准）；判令宋帅喜赔偿世豫公司租赁房屋商业地弹簧门损失18412.68元；本案诉讼费用等由宋帅喜承担。一审法院查明：2018年11月1日，双方签订《房屋租赁合同》,约定世豫公司将位于洋河街5号西西里传说C2-109、-110、-111，建筑面积238.66平方米的三间房屋出租给宋帅喜，房屋租赁期限为3年，从2018年12月1日至2021年11月30日，第一年、第二年租金单价为每平方米每月60元，月租金14319.6元，第三年租金单价为每平方每月63.60元，月租金15178.78元；宋帅喜应在每季度末前一个礼拜支付下一季度的租金，宋帅喜应在合同签订后3日内一次性付清租赁保证金28639.2元，若宋帅喜拖欠租金、公摊水电费、物业管理费等款项，世豫公司从保证金中扣除宋帅喜实际欠款后将剩余的租赁保证金退还给宋帅喜（不计利息），且宋帅喜在租赁期间如拖欠上述款项导致世豫公司代缴的，世豫公司有权从租赁保证金中直接扣除宋帅喜所欠款项，宋帅喜在接到世豫公司通知后3个工作日交清被扣除款项，以维持租赁保证金的完整，如逾期不交的，每逾期一日，应按欠交金额的千分之五支付违约金；合同亦约定若双方任何一方在对方没有违反合同的情况下提前解除合同或者租给他人，视为单方违约，应向守约方支付2个月租金作为违约金。合同签订后，宋帅喜按照合同约定向世豫公司缴纳了28639.20元租赁保证金，并从2018年12月1日起至2019年11月30日宋帅喜向世豫公司支付了4个季度的租金。之后宋帅喜不再支付世豫公司租金。2020年5月，宋帅喜将其物品从租赁房屋搬离，双方租赁合同终止履行。另查明，自2020年1月23日武汉市“封城”，河南省新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为Ⅰ级；2020年3月19日，河南省新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为Ⅱ级；2020年5月6日，河南省新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为Ⅲ级。××感染的肺炎疫情防控指挥部印发的《关于科学防治精准施策分区分级做好新冠肺炎疫情防控工作的实施意见》，Ⅰ类县(市、区)，要实施“内防扩散、外防输出、严格管控”策略，根据疫情态势逐步恢复生产生活秩序。Ⅱ类县(市、区)，要实施“外防输入、内防扩散”策略，尽快有序恢复正常生产生活秩序。Ⅲ类县(市、区)，要实施“外防输入”策略，全面恢复正常生产生活秩序。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，宋帅喜欠世豫公司2019年12月1日到2020年5月租金有双方签订的房屋租赁合同为证，事实清楚，宋帅喜应当支付。但因新冠肺炎疫情，自2020年1月23日至2020年5月6日河南省处于新冠肺炎疫情防控应急响应级别Ⅰ级、Ⅱ级状态。根据合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任；《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。故双方《房屋租赁合同》约定的租金应适当调整，疫情Ⅰ级、Ⅱ级防控期间的租金应相应减免。自2020年1月23日至2020年5月6日计103天，按每月30天计，该103天租金应为49163.96元（14319.6元/月÷30天×103天），双方各自负担1/2，世豫公司应减免宋帅喜租金24581.98元（49163.96元÷2）。又因宋帅喜2019年12月1日至2020年1月22日所欠世豫公司租金为24820.64元（2019年12月份月租金14319.6元，2020年1月1日至1月22日租金14319.6元÷30天×22天为10501.04元）。综上，宋帅喜应支付世豫公司租金49402.62元（24581.98元+24820.64元），扣除宋帅喜缴纳的租赁保证金28639.20元，故宋帅喜应支付世豫公司租金为20763.42元。世豫公司要求宋帅喜支付2018年第2、3、4季度逾期缴纳租金的违约金及之后未缴纳租金的违约金，因世豫公司在宋帅喜逾期缴纳租金时仍按照原租金数额进行收取，该行为视为对宋帅喜逾期缴纳租金的认可，且因双方签订的租赁合同约定支付违约金的前提条件是如宋帅喜逾期不交纳世豫公司从租赁保证金中代扣款项以维持租赁保证金的完整，每逾期一日，应按欠交金额的千分之五支付违约金，该约定是针对逾期补全租赁保证金的约定，故对世豫公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持；世豫公司要求宋帅喜按照两个月的租金标准支付28639.2元违约金，因宋帅喜提前解除合同是因新冠肺炎疫情这一不可抗力原因所致，宋帅喜的行为并不构成单方违约，故对世豫公司的该项诉讼请求，一审法院亦不予支持；世豫公司要求赔偿世豫公司租赁商业地弹簧门损失18412.68元，世豫公司未能提供有力证据证明，故对世豫公司该诉讼请求，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定及《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、宋帅喜于判决生效后十五日内支付世豫公司河南世豫房地产开发有限公司租金20763.42元；二、驳回世豫公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3074.02元，减半收取1537.01元，由世豫公司负担1377.47元，由宋帅喜负担159.54元。本院二审查明的事实除与原审认定的事实相同外，另查明：2019年12月份时，被上诉人宋帅喜向上诉人世豫公司申请解除合同，世豫公司不同意。河南省自2020年1月23日进入疫情防控期间，2020年2月19日，××感染的肺炎疫情防控指挥部印发《关于科学防治精准施策分区分级做好新冠肺炎疫情防控工作的实施意见》要求，Ⅰ类县(市、区)，要实施“内防扩散、外防输出、严格管控”策略，根据疫情态势逐步恢复生产生活秩序。Ⅱ类县(市、区)，要实施“外防输入、内防扩散”策略，尽快有序恢复正常生产生活秩序。Ⅲ类县(市、区)，要实施“外防输入”策略，全面恢复正常生产生活秩序。2020年3月8日，××感染的肺炎疫情防控指挥部办公室豫疫情防指办[2020]41号通知中将原阳县分为Ⅲ类县。庭审中，被上诉人宋帅喜提出可以按照合同约定将上诉人世豫公司的弹簧门恢复原状，上诉人世豫公司亦同意。本院认为：上诉人世豫公司与被上诉人宋帅喜签订的《房屋租赁合同》系双方意思当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效协议。上诉人世豫公司向被上诉人宋帅喜提供了房屋，被上诉人宋帅喜应当以依约向上诉人世豫公司支付房租。本案中，被上诉人宋帅喜自2019年12月1日起欠付租金至2020年5月8日搬离租赁门面房。上诉人世豫公司主张租赁期限应当算至2020年5月19日，被上诉人宋帅喜不予认可，上诉人世豫公司亦不能提交证据证明，故对该主张，本院不予支持。被上诉人宋帅喜欠缴租赁费的期间分为三个阶段：第一个阶段2019年12月1日至2020年1月22日，为疫情防控期间之前，该阶段租金被上诉人宋帅喜应当按照合同约定支付，租金为24820.64元（14319.6元÷30天×52天=24820.64元，每个月均按30天计算）。第二个阶段2020年1月23日至2020年3月7日为疫情防控原阳县被划分为Ⅰ类和Ⅱ类县期间，××感染的肺炎疫情防控指挥部印发《关于科学防治精准施策分区分级做好新冠肺炎疫情防控工作的实施意见》的要求，以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，因原阳县被列为Ⅰ类和Ⅱ类地区，未全面复工复产，被上诉人宋帅喜经营的洗车服务必然受到影响，原审法院按照实际情况，对租赁合同约定的租金调整为原租金标准的50%并无不当，该部分租金应当为10739.7元（14319.6元/月÷30天×45天×50%=10739.7元）。第三个阶段2020年3月8日至2020年5月8日，为疫情防控原阳县被划分为Ⅲ类县之后的期间，该阶段因为原阳县按照政府要求已经开始全面复工复产，故该阶段被上诉人宋帅喜应当按照合同约定向上诉人世豫公司支付租金，租金为28639.2元（14319.6元/月÷30天×60天=28639.2元）。综上，被上诉人宋帅喜尚欠上诉人世豫公司的租金为64199.54元（24820.64元+10739.7元+28639.2元），扣除被上诉人宋帅喜缴纳的租赁保证金28639.20元，故被上诉人应支付上诉人租金为35560.34元。关于违约金，双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定，被上诉人宋帅喜签订合同后3日内向上诉人世豫公司缴纳租赁保证金28639.20元，租赁期内如被上诉人宋帅喜拖欠租金等费用，上诉人世豫公司有权从租赁保证金中直接扣除款项。被上诉人宋帅喜在接到上诉人世豫公司通知后3个工作入内缴清被扣款项，以维持租赁保证金的完整；如逾期不交，每逾期一日，应按欠交金额的千分之五支付违约金。第九条约定，任何一方在对方没有违反本合同的情况先提前解除合同或租赁给他人，视为单方违约、应向守约方支付2个月的租金作为违约金。租赁期内，若宋帅喜逾期支付租金，每逾期一天，应按照应付租金的千分之五支付违约金。本案中，上诉人世豫公司主张的逾期付款违约金包含三个部分，一是2019年12月1日之前已付租金的逾期付款违约金，二是2019年12月1日至2020年5月8日欠付租金的违约金，三是要求宋帅喜承担在合同履行期内解除合同的违约金。综合看双方签订的租赁合同，被上诉人宋帅喜如未按期支付租金，上诉人世豫公司应当首先扣除保证金，并通知被上诉人宋帅喜补足，被上诉人宋帅喜应在3日内缴清被扣除的款项。本案中，上诉人世豫公司主张的第一阶段违约金，虽然被上诉人宋帅喜存在延期支付的情况，但是每期延期支付的数额均未超过其缴纳的保证金，在上诉人世豫公司未能举证证明其曾经在扣除款项之后通知被上诉人宋帅喜，被上诉人宋帅喜在3日内未补足的情况下，原审法院对该部分违约金不予支持并无不当，本院予以维持。关于第二阶段违约金及合同期内解除合同违约金，按照合同约定，被上诉人宋帅喜应当在2019年11月份支付2019年12月1日至2020年2月底三个月的租金，应当在2020年2月底支付2020年3月1日至2020年5月底三个月的租金。因该阶段被上诉人宋帅喜仍尚有28639.20的保证金在上诉人世豫公司处，且该阶段因为疫情防控影响，被上诉人宋帅喜无法使用租赁房屋用于经营或者恢复全面正常经营，丧失或者部分丧失通过经营活动获取利益的可能性，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的文件精神。原审法院对上诉人世豫公司该项诉讼请求不予支持并无不当，本院亦不予支持。关于损失，双方签订的租赁合同第五条约定，租赁期间，被上诉人宋帅喜导致房屋设施损坏的，由宋帅喜负责修复，如不能复原的，世豫公司可以按照租赁房屋的损害程度向宋帅喜索赔。本案中，上诉人世豫公司直接主张被上诉人按照弹簧门的价值赔偿损失与合同约定不符，原审法院不予支持并无不当。且双方在庭审中均同意由宋帅喜恢复原状，故上诉人世豫公司该项上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定部分事实错误，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省原阳县人民法院（2020）豫0725民初1848号民事判决第二项。二、变更河南省原阳县人民法院（2020）豫0725民初1848号民事判决第一项为：被上诉人于判决生效十五日内支付上诉人河南世豫房地产开发有限公司租金35560.34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费3074.02元，减半收取1537.01元，由世豫公司负担1143.01元，由宋帅喜负担394元。二审案件受理费2659元，由河南省世豫房地产开发有限公司负担2325元，由宋帅喜负担334元。本判决为终审判决。审判长  丁玉光审判员  杜丹丹审判员  韩国华二〇二〇年十二月十二日书记员  王笑珂