湖北省沙洋县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0822民初1014号原告：沙洋县金梦园物业有限公司，住所地：沙洋县五里镇金梦园小区。统一社会信用代码91420822MA493A5324。法定代表人：张体会，该公司经理。被告：刘威，男，生于1987年3月29日，汉族，沙洋县人，住沙洋县。原告沙洋县金梦园物业有限公司（以下简称金梦园物业公司）与被告刘威物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告金梦园物业公司法定代表人张体会、被告刘威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金梦园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务管理费625元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月22日，原告与湖北金龙时代置业发展有限公司签订了五里金梦园小区物业管理委托协议，并遵照此协议第九条第一款按每平米0.5元计算，每年金梦园小区各业主上交服务管理费600元/年，原告也在沙洋县行政审批局进行了合法登记，并严格按照经营范围进行了服务，金梦园小区多数业主能够自觉履行物业公司制定的各项制度。被告从2019年12月14日至2021年1月下欠物业管理费625元，原告也曾多次督促被告交纳物业管理费，被告总是推诿，拒不交纳，使原告目前服务资金短缺，小区各项公共设施不能完善，严重影响了多数业主生活居住环境。原告遂起诉。被告刘威答辩称：1、原告不具备诉讼主体资格，被告并非2017年1月22日《物业管理委托协议》一方当事人，被告不受该协议约束，原告与被告并未就服务内容、服务期限、服务价格、服务质量等签订协议，被告于2018年12月12日签订购房协议时，湖北金龙时代置业有限公司也未告知物业服务企业一事；2、原告在起诉状中陈述其与湖北金龙时代置业有限公司于2017年1月22日签订合同，但经工商信息查询显示，金梦园物业公司于2018年3月21日才成立，企业未经批准登记不得经营，企业未登记之前所从事的业务包括签订合同也是非法的，不应受法律保护，故2017年1月22日《物业管理委托协议》应为无效合同；3、金梦园小区目前脏、乱、差，被告多次向湖北金龙时代置业有限公司反映情况，均未得到正面回应，仅偶尔有捡垃圾的老人将居民丢弃的纸箱拾起并顺带打扫，根本没有物业公司进行管理。综上，应驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》及《物业管理委托协议》，被告对《商品房买卖合同》无异议，对《物业管理委托协议》合法性有异议，认为张体会个人并无物业服务企业资质，该协议经与原件核对无异，本院确认其真实性，至于该协议的效力，本院将在判决理由中予以阐述。被告提交的购房协议书以及原告身份信息打印件，原告无异议，本院予以确认；被告提交的6组照片，原告对小区范围内的照片无异议，并承诺会尽快整改，对原告无异议的照片，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘威夫妇于2018年12月12日与湖北金龙时代置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买金梦园小区3号楼2单元502室，房屋面积为113.42平方米。双方在买卖合同中约定，前期物业服务由荆门魏理物业服务有限公司提供。同日，刘威夫妇与刘顶彪签订一份《金梦园购房协议书》，就上述房屋的情况、房价、违约责任以及办证等事项进行了约定。2017年1月22日湖北金龙时代置业发展有限公司作为甲方与乙方张体会夫妇签订《物业管理委托协议》，约定将金梦园小区的物业管理委托给张体会夫妇，委托管理事项为：“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼梯间、走廊通道、门厅、水管道、垃圾道、共用照明、天线、楼外消防设施设备；构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、公用绿地、花木的养护与管理、公用环境卫生，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，包括安全防控、巡视、门岗执勤等事项。”委托管理期限自2017年2月1日至2022年2月1日。双方还约定物业管理费，住宅楼由乙方按照建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，逾期缴纳物业费的，从逾期之日按照每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金。原告诉请的625元物业费系按照每月50元的标准，从2019年12月14日计算至2020年12月31日。另查明，因按相关行政法规要求，取得预售许可证之前必须确定前期物业服务公司，金梦园小区建设单位湖北金龙时代置业发展有限公司在出售房屋之前遂将荆门魏理物业服务有限公司作为前期物业公司，但荆门魏理物业服务有限公司并未入驻该小区，也未派员提供物业服务。该小区开盘至2017年签订《物业管理委托协议》期间，陆续有一、二十户居民入住，在此期间由建设单位安排人员打扫卫生。2017年小区绿化等配套设施完工后，建设单位遂与张体会签订委托协议。2018年3月21日，金梦园物业公司成立，法定代表人为张体会，经营范围包括物业服务等。建设单位认可金梦园物业公司为小区前期物业公司。建设单位与被告夫妇于2018年12月12日签订的《商品房买卖合同》中约定的前期物业公司仍是荆门魏理物业服务有限公司，对此，建设单位代表人之一李永华解释称，系工作人员失误未在合同中更改物业公司名称。本院认为，本案的争议焦点在于：第一、原告是否金梦园小区合法的物业服务提供主体，原、被告之间是否存在物业服务合同关系；第二、刘威应否向原告交纳物业费。关于争议焦点一，本院认为，金梦园物业公司是涉案小区前期物业服务的提供主体，双方存在物业服务合同关系。理由如下：《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”虽然《商品房买卖合同》中约定的前期物业公司为荆门魏理物业服务有限公司，但该公司并未提供物业服务，湖北金龙时代置业发展有限公司作为金梦园小区的建设单位，又与张体会个人签订了《物业管理委托协议》，此后张体会注册成立了金梦园物业公司，湖北金龙时代置业发展有限公司认可金梦园物业公司为金梦园小区前期物业公司，《物业管理委托协议》签订主体的瑕疵已得到补正，对被告抗辩《物业管理委托协议》因张体会个人无资质而无效的意见，本院不予采信；最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因原告与建设单位签订的《物业委托管理协议》约定的服务期限尚未届满，且金梦园小区尚未成立业主大会，也未选举产生业主委员会，未选聘新的物业服务企业，本院认定《物业管理委托协议》对被告一方具有约束力。被告刘威应否向原告交纳物业费的问题。被告刘威否认原告提供了物业服务，但其陈述其向原告交纳了2018-2019年度的物业费，且同小区的另案被告王龙、刘华平、彭思明等人均认可原告实际提供了物业服务，对被告抗辩原告未提供物业服务的意见本院不予采信。至于物业服务不到位的问题，本院认为，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。被告一方提交的照片，不足以证明原告服务不到位的问题足以达到全额减免物业费的程度，原告在履行合同中提供物业服务确实存在瑕疵，但是可以通过及时整改等方式解决，不构成根本违约，被告因此拒绝交纳物业费缺乏法律依据，本院不予支持。保持一个小区的环境卫生整洁、公共设施完好、安保状况良好，需要物业公司及全体业主共同努力，物业服务企业要认真完成每一项物业服务工作，业主要及时交纳物业服务费且应为维护小区公共环境和秩序而保持自律，只有这样才能避免小区的物业管理陷入“服务不好、业主不交费、服务更不好”的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告刘威于本判决生效后十日内向原告沙洋县金梦园物业有限公司支付物业费625元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。附：沙洋县人民法院账户信息开户行：中国农业银行沙洋农场支行户名：沙洋县人民法院账号********审判员  周曲曲二〇二〇年十二月四日书记员  钟 雪