河北省黄骅市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0983执异113号 案外人：马秀芝，女，1976年8月2日出生，回族，大学文化，护士，住河北省孟村回族自治县。 委托诉讼代理人：王振江，河北言公律师事务所律师。 申请保全人：宋兴岭，男，1963年9月1日出生，汉族，大学文化，个体，住河北省黄骅市。 委托诉讼代理人：马鲁光，北京市重光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王林慧，北京市重光律师事务所实习律师。 被保全人：杨家绪，男，1964年3月14日出生，汉族，住河北省沧州市。 被保全人：沧州华泽房地产开发有限公司。住所地：河北省沧州市运河区建业大厦。 法定代表人：杨家绪，经理。 被保全人：沧州华汇房地产开发有限公司。住所地：河北省沧州市运河区。 法定代表人：刘莉，经理。 本院在执行申请保全人宋兴岭与被保全人杨家绪、沧州华泽房地产开发有限公司、沧州华汇房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人马秀芝于2020年11月30日对（2019）冀0983执保466号民事裁定查封的执行标的不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了听证审查，案外人马秀芝及其委托诉讼代理人王振江、申请执行人宋兴岭及其委托诉讼代理人马鲁光、王林慧到庭参加听证，被执行人杨家绪、沧州华泽房地产开发有限公司、沧州华汇房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加听证，本案现已审查终结。 案外人马秀芝称，2015年案外人向被保全人沧州华泽房地产开发有限公司购买了其开发的孟村回族自治县房屋，案外人于2015年7月4日向沧州华泽房地产开发有限公司支付了首笔购房款730000元，并于2015年12月11日与沧州华泽房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同签订后，案外人于2017年2月28日向沧州华泽房地产开发有限公司支付了剩余房款733920元，至此全部房款1463920元已支付完毕，案外人于2016年12月7日缴纳涉案房屋维修基金，沧州华泽房地产开发有限公司于2015年12月向案外人实际交付涉案房屋，至此案外人为涉案房屋所有权人，后案外人将涉案房屋出租给国医堂药房使用。因此涉案房屋归案外人所有，请求法院支持案外人的异议请求，解除对涉案房屋的保全查封。 申请保全人宋兴岭辩称，根据物权法规定，法院查封时涉案房屋并未登记在案外人名下，因此法院查封并无不妥。根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封扣押冻结财产的规定》第二条的规定，人民法院可以查封扣押冻结登记在被执行人名下的不动产，第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人已经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。第二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产，第三、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。第四、非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，黄骅法院有权查封登记在沧州华泽房地产名下的涉案房产。在涉案房产已经出售给案外人的情况下，排除人民法院查封扣押冻结，依照上述规定需同时满足这四个条件。涉案房屋已在黄骅法院2018年10月15日作出的2018执保602号之七裁定书，进行首次查封，黄骅法院于2019年8月8日作出的2019执保466号裁定对涉案房屋的查封属于轮候查封，最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定第二十八条第一款的规定，轮候查封产生的是预期效力。综上本案中黄骅法院于2019年8月8日作出的466号裁定对涉案商铺的查封尚未产生正式查封的效力，因此不存在解除查封的问题，请求驳回案外人的异议请求。 被执行人杨家绪、沧州华泽房地产开发有限公司、沧州华汇房地产开发有限公司缺席无答辩，但在微信回复中对签订的房屋买卖合同及房款支付表示认可，并同意对涉案房屋进行解封。 本院查明，原告宋兴岭与被告杨家绪、沧州华泽房地产开发有限公司、沧州华汇房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，经申请保全人宋兴岭申请，本院于2018年10月15日作出（2018）冀0983执保602号之七民事裁定书，裁定：查封被申请人沧州华泽房地产开发有限公司名下的位于河北省孟村回族自治县：3幢14号（证号：0000707）、……。查封期限为三年。本院于2019年8月8日作出（2019）冀0983执保466号民事裁定书，裁定：一、查封被申请人沧州市华泽房地产开发有限公司所有的位于河北省孟村回族自治县（证号：0000707）、……房产，共计二十套（保全价值16480015元）。二、查封期限为三年。2019年11月6日本院作出（2018）冀0983民初6494号民事判决，判决：一、被告（反诉原告）杨家绪偿还原告（反诉被告）宋兴岭借款本金人民币280.5万元、截止到2018年6月1日的利息304.55万元及2018年6月1日以后利息（利息以1480.5万元为基数，自2018年6月2日起按年利率24%计算至实际清偿之日止）；二、被告（反诉原告）沧州华泽房地产开发有限公司、沧州华汇房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；……。 另查明，出卖人沧州华泽房地产开发有限公司与买受人马秀芝于2015年12月11日签订涉案房屋商铺3幢0单元1层商品房买卖合同，约定房屋总价格为1463920元。案外人提供银行交易单三份，其中2015年5月22日转款400000元，扩充备注为丁庄子工业区润增法兰厂，该笔转款未显示对方账号及户名。2017年3月7日案外人通过中国建设银行孟村回族自治县支行向被执行人沧州华泽房地产开发有限公司分三笔转款200000元、200000元、100000元，但该笔转款未显示对方账号与户名，交易地点/附言为孟村回族自治县丁庄子工业区润增法兰厂。当日又向沧州华泽房地产开发有限公司孟村分公司转房款190000元。当日收到沧州华泽房地产开发有限公司孟村分公司转来退房款5220元。案外人另提供一张2015年7月4日沧州华泽房地产开发有限公司收到马秀芝商业14#铺款73万元。案外人提供2016年12月12日户名为马秀芝、税额为34761.9元的商品房河北增值税普通发票一张、2017年2月28日户名为马秀芝，税额为34948.57元的商品房河北增值税普通发票一张、户名为马秀芝的2017年3月7日-5220元商品房河北增值税普通发票一张。案外人提供2015年11月10日孟村回族自治县盛德燃气有限公司4400元发票一张、2015年12月8日物业费3281元、取暖费5048元收据条一张，提供2016年12月7日河北省住宅专项维修资金专用票据一张，但该住宅地址是锦绣乾城商业铺3号1单元铺14。案外人提供2017年3月7日证明一份，证明：锦绣乾城售楼处证明马秀芝（3-14）商铺房款全部结清。该证明盖有锦绣乾城售楼部公章。案外人另提供锦绣乾城小区缴费通知单一份、涉案房屋的交房结算单一份、2016年2月16日的电费收取凭证一份。案外人还提供一份与孟村回族自治县国医堂大药房的房屋租赁合同一份。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第二款：不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款：对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。案外人依据的（2019）冀0983执保466号民事裁定书并非是涉案房屋的首次查封，轮候查封尚未产生法律效力，案外人可对（2018）冀0983执保602号之七另行提起执行异议。因此案外人马秀芝的异议请求本院不予支持。被执行人杨家绪、沧州华泽房地产开发有限公司、沧州华汇房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加听证，视为放弃听证权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款、第十二条、第十四条之规定，裁定如下： 驳回案外人马秀芝的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向河北省沧州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  刘志政 人民陪审员  杨合堂 人民陪审员  贾启安 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员  吴 静