松原市宁江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）吉0702执异190号 异议人（案外人）：王惠英，女，汉族，1969年2月9日生，现住松原市宁江区。 委托代理人：朱侠，松原市春华法律服务所法律工作者。 申请执行人：惠大彪，男，汉族，1965年7月3日生，现住松原市宁江区。 被执行人：松原市某房地产开发有限公司，地址：松原经济技术开发区。统一社会信用代码91220701664**。 法定代表人：霍秋芬，董事长。 被执行人：林友芹，女，汉族，1973年12月25日生，现住松原市宁江区。 本院在执行申请执行人惠大彪与被执行人松原市某房地产开发有限公司（以下简称某房地产）、林友芹民间借贷纠纷一案中，于2020年6月28日作出（2019）吉0702执2305号之一执行裁定书，案外异议人王惠英向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。 异议人称：异议申请人于2013年7月12日在被执行人处与松原市工商局的工作人员一起团购的楼房。并于购房当日即签订了商品房认购协议书，后于2014年12月15日签订了商品房认购协议的补充协议。在协议书中已清楚的说明由于开发区管委会征地补偿工作迟缓造成某公司与工商局团购楼项目延期。故而申请人与某公司签订了补充协议。申请人于2013年6月17日交购房订金3万元，后于2013年7月12日缴纳第二笔款项17万元，于2016年11月21日缴纳了第三笔款项17000元，同时在2016年11月21日即确定了申请人所购买的楼房为绿色家园4号楼1单元502室，面积为95.57平方米，每平方米价格2390元，申请人在2018年10月12日办理了相关入住手续。故申请执行人的执行行为是错误的，请求依法撤销（2019）吉0702执2305号之一执行裁定书，解除对异议申请人所有的绿色家园4号楼1单元502室的查封。 异议人王惠英提供下列证据证明其主张：1、《商品房认购协议书》（2013年7月12日）复印件一份；2、《商品房认购协议书的补充协议》（2014年12月15日）复印件一份；3、《补充协议书》（2020年3月17日）复印件一份；4、收据复印件5枚（购住宅订金）；5、综合费用明细表复印件1枚；6、《吉林省住宅专项维修资金专用票据》复印件一式二联。 申请执行人惠大彪答辩称，王惠英提出的执行异议不能成立。2019年2月20日，某房地产从答辩人处借款，与答辩人签订借款协议一份，将涉案房屋抵押给答辩人，并在房产部门办理了预售登记，登记在答辩人惠大彪名下，当时房屋没有预售登记，某公司也明确表示房屋没有出售，因此王惠英所言2013年7月12日购买了房屋不真实，称2013年7月12日交纳了17万元购房款，2016年11月21日交纳了17000元更不客观，其也没有交款凭证予以证明，更不存确认房屋栋号单元面积一事。而且真如其所言，其缴纳了上述购房款，其一定会及时办理预售登记，以保护自己的财产权益，也会在法院查封时即刻提出异议，而不是在拍卖时才提出异议。其称2018年10月12日办理了入住手续，那么其一定会及时办理预售登记，因此其所言均不属实。综上所述，王惠英的异议不能成立，请予以驳回。 申请执行人惠大彪提供下列证据证明其答辩主张：1、《借贷协议》复印件2份；2、《商品房预售合同网签备案告知书》1份、《房屋产权交易查档证明》1份；3、收据复印件1枚；4、个人住房信息查询证明1份。 经审查查明：本院在审理原告惠大彪与被告某房地产、林友芹民间借贷纠纷一案中，于2019年7月8日根据原告惠大彪的财产保全申请依法作出（2019）吉0702民初4351号之一民事裁定书，裁定：对被告松原市某房地产开发有限公司所有的坐落于经济技术开发区兴原街3幢502室，面积91.85平方米房屋，3幢1006室，面积91.85平方米房屋，6幢106室，面积110.25平方米房屋，6幢206室，110.25平方米房屋，予以查封。查封房屋期限为一年。本案经本院调解，原被告双方达成调解协议，本院于2019年7月17日作出（2019）吉0702民初4351号民事调解书，该调解书生效后，申请执行人惠大彪向本院申请执行，本院于2019年11月1日立案执行，案号（2019）吉0702执2305号。执行中，本院于2020年6月28日作出（2019）吉0702执2305号之一执行裁定书，裁定：继续对被执行人松原市某房地产开发有限公司所有的坐落于经济技术开发区兴原街3幢502室，面积91.85平方米房屋；3幢1006室，面积91.85平方米房屋；6幢106室，面积110.25平方米房屋；6幢206室，110.25平方米房屋，予以查封。查封房屋期限为三年。 另查明：2013年7月12日王惠英与某房地产签订《商品房认购协议书》一份，其中关于“房屋价款及支付方式：乙方自愿认购甲方开发位于松原市经济技术开发区湛江路与兴业大街交汇处房地产开发项目，认购房屋住宅建筑面积为120左右平方米（最终面积以房产部门测绘面积为准），住宅团购价为2390元/平方米，……1、本认购协议签订后当日，乙方需交纳定金人民币三万元作为本协议项下定金。如需认购商企、地下车库，每个商企、地下车库需另交认购款3万元。……”。2014年12月15日双方又签订《商品房认购协议书的补充协议》，主要就工商局团购楼工期延迟达成补充协议“双方同意将原合同交付使用日期从2014年12月30日顺延至2015年12月30日”。2020年3月17日双方再签订《补充协议书》，内容主要为“甲乙双方于2013年7月12日签订《商品房认购协议书》一份，约定乙方购买甲方开发的松原市经济技术开发区湛江路兴业大街东侧绿色家园小区3幢（4号楼）1单元502室，房屋面积95.57平方米，合同签订后，乙方按约定已交纳大写：贰拾贰万捌仟肆佰壹拾贰元整（小写：228412.00元）购房款，购房款已经全部交齐，现房屋已经建成，具备交房条件。甲方于2020年3月16日将房屋正式交付给乙方使用，经双方协商，达成如下：一、《商品房认购协议书》继续有效，双方继续履行。二、乙方已经缴纳了全部入住费（附入住费明细）后，甲方将房屋正式交付给乙方使用，乙方合法占有使用该房屋。三、甲方在将房屋交付给乙方使用后，一周内与乙方签订正式的商品房买卖合同，100日内负责为乙方办理房屋网签备案手续和房屋产权登记手续。四、本协议为双方于2020年3月17日签订的《商品房认购协议书》的补充协议，是双方对原协议履行事宜的补充约定，如与原协议中有关条款相悖，以本协议为准。”王惠英于2020年3月16日交齐了剩余房款10%即11412元，并交纳了综合费、垃圾清运费、装修保证金等费用，实际占有使用了案涉房屋。 又查明，2019年3月21日申请执行人惠大彪与某房地产、林友芹（担保人）签订《借贷协议》一份，主要内容为某房地产以包括案涉房屋在内的房屋抵押向惠大彪借款30万元。并于2019年3月20日办理了商品房预售登记，并办理了网签备案，权证号码201903200039，房屋坐落宁江区兴原街3幢502（绿色家园小区3＃4＃17＃），建筑面积91.85，所有权人惠大彪。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人与某房地产签订的商品房认购协议及补充协议中仅于2020年3月17日签订的补充协议书中确定了所购买房屋的坐落位置即案涉房屋，而本院对案涉房屋采取的查封措施是2019年7月8日，本院2020年6月28日作出的（2019）吉0702执2305号之一执行裁定书，是对案涉房屋续行查封，因此本院对案涉房屋的查封先于异议人确认并实际取得案涉房屋。并且申请执行人惠大彪已于2019年3月对案涉房屋办理了预售登记及网签备案手续，具有对抗第三人的法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”因此，现有证据不能认定异议人对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，异议人提出的异议不符合上述规定应当具备的法定要件，其异议不能够排除本院执行。故对于案外异议人王惠英的异议请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）王惠英的异议请求。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  路 平 审 判 员  冯跃忠 审 判 员  杨文刚 二〇二〇年十二月八日 法官助理  刘玉珊 书 记 员  董子涵