广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3448号上诉人（一审原告）:黄堃，男，1984年8月12日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区************，公民身份号码：420************212。委托诉讼代理人：肖志锋，广东益诺众承律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，广东益诺众承律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：姜达，男，1996年2月10日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区建设二委**，公民身份号码：230************818。委托诉讼代理人：文婧，广东晨光律师事务所律师。上诉人黄堃因与被上诉人姜达房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2020）粤0402民初2060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄堃上诉请求：撤销一审判决，改判驳回姜达的全部诉讼请求。事实与理由：双方合同不能继续履行的过错在于姜达违法转租未果，向物业管理方吵闹导致。黄堃从北师大物业管理方珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司（以下简称海盟公司）承租涉案商铺继而转租给姜达，这是双方明知，也是海盟公司允许的行为。黄堃此前与海盟公司均能够按期续约，以保证次承租人的合同权利。本案中，黄堃事实上已与海盟公司达成续约的共识，并已提交合同给海盟公司准备双方盖章确认。但在此期间，姜达因将物业违法转租给其他方，且允诺给其他方的装修、入场标准未能符合海盟公司的管理规范，自身导致违约后，向海盟公司进行吵闹，称黄堃违法转租。海盟公司因姜达的吵闹，暂缓了与黄堃落实签订合同事宜。但可以确定的是，海盟公司是同意续租给黄堃，也同意黄堃转租给其他方，只是物业的实际经营方需严格遵照管理规范，而姜达恰恰是因为违法转租及进行不符合规范的装修而被海盟方面拒绝入场。因此，姜达因违法转租的行为造成的损失，应由其自身承担。一审判决仅机械地以黄堃未证明与海盟公司的续约事实为由认定黄堃需承担违约责任，没有全面地查明这一情况形成背景系因姜达违约在先而导致，对事实的查明不够充分。姜达明明是合同无法继续履行的实际过错方却无需担责，该判决无法体现公正公平。同时，姜达缴纳了2019年下半年的5万元租金，姜达并没有把租赁物交还给黄堃，其赔偿案外人系其违法转租，且给予案外人无法实现的承诺造成的自愿承担违约责任，不应由黄堃承担。该期间由于姜达没有交回租赁物，对于黄堃而言，租赁物处于被占用的状态。基于这一事实，更不应判令黄堃返还该5万元租金。另，双方产生诉讼期间，由于疫情原因北师大一直没有开学，人员不得进内，海盟公司工作人员也没有正常上班。原则上黄堃可以取得续约的合同，但基于前述原因，黄堃无法办理相关手续，导致关键证据的缺失。这并非黄堃过错造成，而是因客观原因导致。综上，恳请法院正确认定黄堃并非无权出租及姜达违法转租导致合同目的不能实现的事实，依法改判，驳回姜达的全部诉讼请求。姜达答辩称，我方认为一审对姜达的损失以及违约金做出了一个公平的判决，而黄堃自起诉至今没有向姜达返还押金等，商铺也由黄堃一直在控制，因此请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。姜达一审诉讼请求：1.判令解除姜达、黄堃签订的《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》；2.判令黄堃向姜达返还履约保证金30000元；3.判令黄堃向原告赔偿损失152104元；4.判令黄堃向姜达支付违约金50000元；5.判令黄堃承担本案诉讼费。姜达于庭审中明确诉讼请求3中的损失组成为（15万元转让费+7.9万元加盟费+26260元装修费）/30个月×12个月（租赁无效期间）=102104元，另加上姜达向沈振东代黄堃支付的租金5万元。一审法院查明事实如下：2016年5月11日，黄堃与海盟公司签署《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》，约定黄堃租赁涉案商铺，租赁期限自2016年8月1日至2018年7月31日。2017年12月5日，姜达与黄堃签署《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》，约定黄堃向姜达出租珠海市北京师范大学珠海分校海华苑7栋一楼17号铺，租赁期限自2018年2月1日至2020年7月31日，租金为每月13000元，每年2月及8月免收租金，租金每半年支付一次。姜达向黄堃交纳履约保证金3万元，姜达拖欠租金、水电费或其他费用的，黄堃有权从保证金中扣除。姜达应在3天内补齐保证金，否则黄堃有权单方面解除合同，姜达已交的保证金及租金不予退还。在承租期届满或解除协议时，在姜达无欠租金、水电费等费用前提下，黄堃无息退还保证金。姜达不得闲置商铺，不得将商铺转让或转租。未经黄堃书面同意，姜达将店铺转租给第三人或转借给第三人使用，擅自调换使用及以任何方式将店铺转让，黄堃有权单方面解除合同收回店铺并按照姜达当年应交租金的20%收取违约金，并对姜达所交违约金不予退还。如一方违约，违约方除应赔偿守约方所有经济损失外，还要向守约方支付违约金5万元，守约方有权解除合同。2018年7月8日，黄堃与海盟公司就涉案商铺续签《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》，约定涉案商铺的租赁期限自2018年8月1日至2019年7月31日。根据(2019)粤0402民初16319号案起诉状，沈振东称在2019年8月24日经姜达和黄堃商量，沈振东向姜达承租涉案商铺，沈振东向黄堃支付了合计75000元，其中包括转让费25000元和租金50000元。其后黄堃在2019年9月16日告知沈振东商铺不允许转让，但姜达和黄堃拒绝将上述款项退回给沈振东。一审法院于2020年1月4日下发的(2019)粤0402民初16319号民事调解书，姜达向沈振东支付75000元。姜达提交了一份声称为与黄堃（微信号为：Hk52ooo）沟通的微信聊天记录，其中显示黄堃于2019年8月15日称：“刚和小刑去了海盟，变更和装修的流程都确定了，你尽快回来和他交接。”姜达回复信息表示同意。其后，黄堃于2019年8月19日称：“铺子的事弄的怎么样了？”姜达回复：“前两天见你的那个人不要了，说租金又涨了承受不住，我再联系别人，有两个人在问。”姜达于庭审中称在黄堃同意的转租下，原定将涉案商铺转让给“小邢”，但其后黄堃要求涨租金，“小邢”觉得租金过高就拒绝承租了。黄堃代理人于庭审中表示需庭后与黄堃本人核实以上情况，一审法院指令其于庭后两个工作日内核实相关情况并向一审法院书面作出说明，否则需要承担相关不利后果。黄堃并未于以上期限内向一审法院作出书面说明。姜达于庭审中陈述，黄堃声称其与海盟公司的合同期限系与姜达所签的合同一致的。海盟公司称在黄堃续租前，涉案商铺不允许装修及更换招牌。姜达支付租金至2019年7月31日。黄堃委托诉讼代理人于庭审中陈述，黄堃确实收到15万元的转让费和3万元履约保证金。姜达确实支付租金至2019年7月31日，之后收到沈振东支付的2019年下半年租金5万元，但黄堃当时并不知道沈振东和姜达之间的关系，以为是沈振东代姜达支付的租金。姜达并未向黄堃征求过转租的同意。海盟公司口头同意在按照原来标准继续经营的话是可以续租的，但其并不同意出具书面证明。一审法院认为，姜达与黄堃签署的《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，双方形成房屋租赁合同关系，均应按合同约定履行各自义务。根据该合同约定，黄堃向姜达出租涉案商铺的租赁期限为自2018年2月1日至2020年7月31日，但黄堃与产权人海盟公司签署租赁合同中约定的租赁期限仅至2019年7月31日。就2019年8月1日后黄堃未能与产权人就涉案商铺达成续租协议的原因，黄堃抗辩系受到姜达转租涉案商铺的影响导致产权人不愿继续出租，但其并未提交相关证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”黄堃应承担未充分举证之不利责任，一审法院对于黄堃该抗辩理由不予采纳。黄堃在双方约定的租赁期限内丧失了涉案商铺的转租权，违反租赁合同的约定，应承担相应违约责任。至于黄堃辩称姜达未经其同意将涉案商铺进行转租的问题，根据姜达提交的微信聊天记录，黄堃对姜达拟转租涉案商铺的情况系知悉并同意的。黄堃并未在一审法院指定的期限内对以上微信聊天记录提出合理的解释，一审法院对于黄堃以上抗辩理由不予采纳。鉴于黄堃存在违约情形，且双方之间签订的《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》因未获得产权人的追认而丧失了继续履行的可能性，姜达主张解除以上合同有合理依据，一审法院予以支持。黄堃违约导致合同解除，姜达主张黄堃返还履约保证金3万元有相应依据，一审法院亦予以支持。至于姜达的损失问题。首先，关于转让费，黄堃于庭审中认可收到姜达支付的转让费15万元，现双方租赁合同并未能如约履行，姜达主张黄堃退还剩余合同期相对应的转让费（15万元/30个月×12个月=6万元）有合理依据，一审法院予以支持；其次，关于加盟费和装修费，鉴于姜达所提交的转账凭证等证据并未能证明款项的性质为加盟费和装修费，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，姜达未充分举证，一审法院对于姜达的该部分主张不予支持；再者，关于(2019)粤0402民初16319号案中姜达向沈振东支付的5万元费用，黄堃于庭审中认可该款项的性质为涉案商铺2019年下半年的租金。基于上述分析，黄堃已丧失向姜达及沈振东收取2019年下半年租金的权利，其已收取的5万元租金理应予以退还。而在黄堃未向沈振东退还该5万元租金的情形下，姜达根据(2019)粤0402民初16319号案调解书的约定向沈振东支付了5万元，其有权向黄堃追索，即一审法院对于姜达主张黄堃赔偿该5万元损失的主张予以支持。综上，一审法院认定姜达就涉案租赁合同纠纷实际产生损失为11万元（6万元+5万元=11万元），姜达主张黄堃赔偿实际损失的11万元有合理依据，一审法院予以支持。至于违约金。本案中，租赁合同约定违约方应向守约方支付违约金5万元。但根据《中华人民共和国合同法》第二十八条，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”违约金的适用应以“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，而如上分析，黄堃应向姜达支付的损失赔偿金11万元已足以补偿姜达所遭受的损失，姜达再主张黄堃支付违约金并无合理依据，一审法院对于姜达该项违约金的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、确认姜达与黄堃之间签订的《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》解除；二、黄堃于判决生效之日起十日内向姜达返还履约保证金3万元；三、黄堃于判决生效之日起十日内向姜达赔偿损失11万元；四、驳回姜达其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4861元，由姜达负担2000元、黄堃负担2861元。黄堃向本院提交了广东益诺众承律师事务所于2020年11月13日向海盟公司发的《律师征询函》，内容为：“贵司与黄堃签订的《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》约定贵司将北京师范大学珠海分校海华苑7栋一楼17号铺出租给黄堃做经营收益使用，合同期限自2018年8月1日至2019年7月31日止，黄堃是否在该合同期限届满前将新一年的租赁合同交由贵司走审批流程？后贵司未与黄堃签订新一年的租赁合同，是否因姜达将物业转租给他人，且引入不符合贵司管理规范的品牌进行经营而造成？”海盟公司于2020年11月19日回《复函》，内容为：“广东益诺众承律师事务所：关于贵律师所于2020年11月13日，向我司征询关于我司与黄堃签订的《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》之情况，经我司了解后，征询函所说情况属实。在合同新租期洽谈阶段因提供的品牌并非正版授权，不符我司管理要求，故终止合同洽谈。”黄堃解释称因一审期间疫情严重，北京师范大学珠海分校封闭，工作场所没有人办公，至今才拿到复函。证明：1.黄堃是可以在第一份合约到期后续约的，海盟公司同意续约；2.不能续约的原因是姜达存在转租情况，且管理不符合要求；3.海盟公司原则上同意房屋继续租赁给黄堃，但要求当事人双方先解决本案纠纷。姜达质证称，我方对证据的真实性认可，但是从《律师征询函》的内容来看，黄堃是在引导性发问。本案最大的争议在当事人双方签订的是两年半的租赁合同，合同未到期时，黄堃与海盟公司终止了租赁合同，黄堃是否取得租赁权不是由黄堃决定的。本案是黄堃与姜达之间的租赁纠纷，在黄堃无权转租的情况下应该依照合同承担违约责任。海盟公司提到合同提供的品牌并没有正版授权，但是海盟公司没有提出是哪个品牌的授权，即便品牌不是正式授权，但也是黄堃提供的品牌不符合规定。综上，因为本案涉及到转租且合同具有相对性，黄堃不能用其与上一手的租赁关系来约束姜达。本院认为，上述证据具有真实性，本院予以采纳。二审审理过程中，黄堃陈述，姜达于2019年7月自行撤场之后，涉案商铺便由黄堃控制。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，黄堃上诉称双方不能继续履行的过错在于姜达违法转租，新装修、入场标准不符合海盟公司标准，与海盟公司吵闹导致。本院认为海盟公司出具的函只是说明在与黄堃合同新租期洽谈阶段因提供的之品牌并非正版授权，不符合海盟公司管理要求，故终止合同洽谈。这说明双方只是在洽谈期间，并不能证明如果黄堃提供的品牌符合海盟公司管理要求，海盟公司肯定会与黄堃继续签订新的租赁合同。再者，根据姜达提供的与黄堃的微信聊天记录以及沈振东的陈述，可以认定黄堃对于姜达转租一事是明知的，对于沈振东承租后的新装修、入场标准黄堃是清楚的。综上，本院认为，黄堃该上诉理由不成立，本院不予采纳。由于黄堃在与姜达约定的租赁期限内丧失了涉案商铺的转租权，违反租赁合同的约定，应承担相应的违约责任。由于黄堃违约，一审判决黄堃向姜达返还履约保证金3万元以及退还剩余合同期相对应的转让费6万元依据充分，本院予以维持。同时，由于2019年7月之后，姜达交回了涉案商铺，黄堃收取2019年下半年租金无依据，应予退还。综上所述，黄堃的上诉意见不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费3200元，由黄堃负担。本判决为终审判决。审判长  吴永科审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二〇年十二月一日书记员  陈瑞祥