云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终1145号上诉人（原审原告、反诉被告）：董晓俊，男，1985年1月18日生，汉族，保山市隆阳区人，住云南省保山市隆阳区。上诉人（原审原告、反诉被告）：张春艳，女，1984年11月20日生，汉族，保山市隆阳区人，住云南省保山市隆阳区。二上诉人共同委托诉讼代理人：何建雄，云南金曦律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：云南宏勘房地产开发有限公司，住所地：云南省保山市隆阳区兰城街道办事处九隆名居俪苑。统一社会信用代码：91530500095840247M。法定代表人：郭娟，执行董事。委托诉讼代理人：杨龙，云南旦阳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李炤宇，男，1989年1月10日生，汉族，保山市隆阳区人，特别授权代理。上诉人董晓俊、张春艳因与上诉人云南宏勘房地产开发有限公司（以下简称宏勘房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省保山市隆阳区人民法院(2020)云0502民初4146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，因各方当事人均未提出新的事实、证据，本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。董晓俊、张春艳上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决第三项，依法驳回宏勘房地产公司的一审全部反诉请求。2.本案一、二审诉讼费用由宏勘房地产公司承担。事实和理由：1.一审部分事实认定错误。一是董晓俊、张春艳已经按照宏勘房地产公司的要求按时提供办理按揭贷款的资料，并配合宏勘房地产公司办理银行贷款，故不存在董晓俊、张春艳未办理银行贷款的事实。二是对于董晓俊、张春艳来说，从提交办理按揭贷款资料和补充提交贷款资料后，能否贷到剩余购房款以及如何继续办理贷款手续等均是不清楚的。三是现有证据无法证实宏勘房地产公司在2019年7月底通知董晓俊、张春艳用现金交付购房尾款，实际上宏勘房地产公司也未通知过。2019年7月底之前双方就解除合同及退款的事宜达成合意，只是宏勘房地产公司迟迟未履行。2.一审判决遗漏部分事实。一审过程中，董晓俊、张春艳提交了一份“通话录音”，用于证明双方就解除合同一事已达成合意，宏勘房地产公司对该份证据也予以认可，故结合该通话录音，一审在事实认定部分应当对这一事实予以认定。3.一审判决部分适用法律不当。宏勘房地产公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决第一、二、三、四、六项，并在查明事实后改判驳回董晓俊、张春艳的一审全部诉讼请求，支持宏勘房地产公司在一审提出的全部反诉请求。2.本案一、二审诉讼费用由董晓俊、张春艳承担。事实和理由：1.一审案由有误。本案均是商品房现房销售，不是预售，故案由应为商品房购销合同纠纷，而不是商品房预售合同纠纷。2.一审对争议事实认定有误。一是因对方银行征信出现问题，导致对方无按揭贷款支付尾款，构成违约。二是支付尾款属于先行履行合同义务，相对于后履行合同义务的宏勘房地产公司也就没有义务交给其房地产。三是一审法院认定宏勘房地产公司在履行《住宅用房购销合同》时未存在违约行为，相反地认定《商铺房购销合同》存在违约，确有不妥。该房地产本为一体，无法分割。四是本案双方约定的违约金计算并未超出法律的规定。五是本案中的《商品房购销合同》尚未达到法定解除的条件，董晓俊、张春艳不能行使法定解除权。3.一审证据采信错误。4.一审判决结论错误。5.一审法院适用法律错误。董晓俊、张春艳向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2018年9月22日签订的两份《商品房购销合同》（合同编号分别为20180922001、20180922002）；2.依法判令被告归还原告购房款994592元，并支付违约金36000元；3.本案诉讼费由被告承担。宏勘房地产公司向一审法院提出反诉请求：1.请求人民法院依法判令两被反诉人继续履行2018年9月22日签订编号20180922001,20180922002的《商品房购销合同》付款义务；2.请求人民法院依法判令两被反诉人支付给反诉人违约金计人民币57230元（1180000元×485天×0.1%，截止2020年8月22日），直至全部履行上述合同义务完毕；3.请求人民法院依法判令两被反诉人承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月22日，原告（反诉被告）董晓俊、张春艳与被告（反诉原告）宏勘房地产公司签订合同编号分别为20180922001、20180922002号《商品房购销合同》及《合同补充协议》，双方约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的位于隆阳区（住宅用房）（合同编号为20180922001，以下简称《住宅用房购销合同》）及第6幢第1层ＳＡ-4-1号商品房（商铺）（合同编号为20180922002，以下简称《商铺房购销合同》）。二原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在《住宅用房购销合同》中约定住宅用房购房款总计1694880元，付款方式及期限约定为“买受人首期支付购房总价款的30.38%即金额514880元，付款日期2018-09-22.其余价款1180000元，向商业银行贷款支付。”《合同补充协议》第四条第2项约定“乙方所申请的按揭贷款的具体金额、贷款利率及按揭年限以贷款银行或公积金部门最后审批为准，若因乙方原因造成按揭银行不批准，获批准金额达不到合同第六条乙方申请的贷款金额，乙方应在甲方通知之日起10日内，以现金的形式一次性付余款或差额款，否则视为乙方逾期违约，违约责任按照合同第八条执行，甲方可以从乙方已付款中扣除乙方应承担的违约金。”关于交房的约定为“甲方应于2018年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”关于逾期付款的违约责任的约定为“自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天30元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，乙方逾期付款超过30天，但不足60天时，乙方按应付款的0.1%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。若乙方逾期付款超过60天，乙方按应付款的0.1％乘以总逾期天数向甲方支付违约金，同时甲方有权解除本合同。已发生的交易相关税费由乙方承担，本合同涉及的房屋，甲方有权利另行处置。”关于逾期交房的违约责任约定为“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按合同补充协议第六条承担违约责任。”《合同补充协议》第六条约定“延期交房的补充约定：双方同意，如因以下情况导致工程延误，《商品房购销合同》中约定的交付使用日期可以据实延期…”关于交接的约定为“由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按本合同第九条处理。但乙方未按双方约定支付本合同约定的全部购房款（含担保贷款）、配套设施费、专项维修基金、契税、印花税、产权工本费等费用前，视为乙方不具备接受房屋条件，且甲方不承担逾期交房的违约责任。由此导致甲方无法交房的，乙方应按照《商品房购销合同》第十条的约定，承担由于乙方原因未能按期交接的责任。”二原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在《商铺房购销合同》中约定商铺购房款总计479712元，付款方式及期限约定为“一次性付款，付款金额为479712元，付款日期2018年9月23日。”关于逾期付款、逾期交房的违约责任、交接等约定内容与《住宅用房购销合同》一致。二原告（反诉被告）于2018年9月4日向被告（反诉原告）交付商铺房定金300000元；2018年9月17日，二原告（反诉被告）分别向被告（反诉原告）支付住宅用房房款514880元，商铺房房款179712元。至2018年9月17日，原告（反诉被告）已全部付清商铺房总价款，即479712元。综上，二原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未交房且经协商退款但未退款为由，向法院提起诉讼，要求1、依法解除原、被告双方于2018年9月22日签订的两份《商品房购销合同》（合同编号分别为20180922001、20180922002）；2.依法判令被告归还原告购房款994592元，并支付违约金36000元。诉讼中，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）未支付购房尾款为由，向本院提起反诉，要求1.请求人民法院依法判令两被反诉人继续履行2018年9月22日签订编号20180922001,20180922002的《商品房购销合同》付款义务；2.请求人民法院依法判令两被反诉人支付给反诉人截止2020年8月22日违约金计57230元（1180000元×485天×0.1%），直至全部履行上述合同义务完毕。另查明，二原告（反诉被告）分别向被告（反诉原告）购买的隆阳区（住宅用房）及第6幢第1层ＳＡ-4-1号商品房（商铺）系现房。至二原告（反诉被告）向法院提起诉讼时，被告（反诉原告）未向二原告（反诉被告）交房。再查明，原告（反诉被告）董晓俊于2018年9月7日、2018年9月28日出具的《个人信用报告》显示，其在中国建设银行云南省分行发放的贷记卡、在中国农业银行股份公司保山分行发放的个人住房借款最近5年内有逾期还款记录。合同签订后，二原告（反诉被告）向被告（反诉原告）提交办理按揭贷款资料，因原告（反诉被告）董晓俊信用问题未审核通过。2019年4月再次提交按揭贷款资料，因原告（反诉被告）董晓俊的信用问题仍未审核通过。后，被告（反诉原告）大约于2019年7月底要求二原告（反诉被告）以现金方式支付购房尾款。至二原告（反诉被告）向法院提起诉讼时，二原告（反诉被告）未办理银行贷款，也未向被告（反诉原告）支付住宅用房尾款1180000元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，二原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。根据二原告（反诉被告）的诉讼请求、被告（反诉原告）的辩称、反诉请求及查明的事实，本案的争议焦点为：争议焦点一，二原告（反诉被告）是否存在违约行为。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，案涉商品房购销合同系双务合同，二原告（反诉被告）负有支付购房款的义务，被告（反诉原告）负有交付案涉房屋的义务。根据双方当事人对商品房支付方式及期限的约定，二原告（反诉被告）按合同约定付清商铺的房款，故二原告（反诉被告）在履行《商铺房购销合同》时，未存在违约行为。关于履行《住宅用房购销合同》时，双方对住宅用房的支付方式约定为贷款方式付款，即二原告（反诉被告）支付首付款，尾款1180000元办理银行按揭贷款。因原告（反诉被告）董晓俊信用问题导致无法办理银行贷款，根据《合同补充协议》第四条第2项的约定，二原告（反诉被告）应当自被告（反诉原告）通知之日起10日内，以现金的形式一次性支付尾款。双方当事人一致确认被告（反诉原告）向二原告（反诉被告）要求现金支付购房尾款的时间大约为2019年7月底，截止庭审，二原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）支付购房尾款。综上，二原告（反诉被告）未按约办妥银行贷款亦未按约以现金方式补足房款，其在履行《住宅用房购销合同》时存在违约行为，根据双方的约定，二原告（反诉被告）违约时间确定为2019年8月10日起。争议焦点二，被告（反诉原告）是否存在违约行为。根据双方当事人的合同约定，二原告（反诉被告）付清房款的义务在先，被告（反诉原告）交房义务在后。关于《商铺房购销合同》的交房时间及条件，双方已在合同中明确约定，被告（反诉原告）在二原告（反诉被告）已付清商铺房的房款后，未按合同约定向二原告（反诉被告）交付商铺房，针对《商铺房购销合同》的履行，被告（反诉原告）的行为已构成违约。关于《住宅用房购销合同》的履行，经被告（反诉原告）的催告，二原告（反诉被告）至今尚未付清购房款。根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，双方在合同中约定交房时间和交接的条件，因二原告（反诉被告）未按约定支付购房尾款，被告（反诉原告）有权拒绝向其交付住宅用房，故被告（反诉原告）在履行《住宅用房购销合同》时未存在违约行为。争议焦点三，二原告（反诉被告）的诉讼请求是否应当支持。一审法院认为，关于二原告（反诉被告）要求解除《住宅用房购销合同》《商铺房购销合同》并要求被告归还购房款994592元的诉讼请求，根据《合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同的解除有约定解除和法定解除。本案二原告（反诉被告）提出解除的合同之一即《住宅用房购销合同》虽没有约定解除的协议，也不符合法定解除的条件。但本案二原告（反诉被告）未支付住宅用房尾款原因系原告（反诉被告）董晓俊的个人征信问题导致贷款未获批准，该违约行为并非恶意违约。同时，如继续要求二原告（反诉被告）继续履行合同，对其而言可能存在履行不能或极为艰难；对被告（反诉原告）而言也存在不能及时收回资金，即合同目的无法实现。为此，双方可能会存在长期性纠纷。综上，为节约社会资源、减少财产浪费，对二原告（反诉被告）要求解除合同和返还购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。关于二原告（反诉被告）提出要求被告支付违约金36000元的诉讼请求，一审法院认为，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告（反诉原告）在履行《商铺房购销合同》时，存在违约行为，其应承担违约责任，根据双方在合同中的约定，违约金从2018年12月1日起按每天30元计算至解除《商铺房购销合同》之日止，但总金额不超过二原告（反诉被告）诉讼请求36000元。争议焦点四，被告（反诉原告）的反诉请求是否成立。一审法院认为，关于被告（反诉原告）要求继续履行合同的反诉请求，如前所述，一审法院不予支持。关于要求二原告（反诉被告）支付违约的诉讼请求，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，在履行《住宅用房购销合同》时，二原告（反诉被告）存在违约行为，虽该合同被解除，但其仍应承担违约责任。因双方当事人均无提供证据证实二原告（反诉被告）违约的具体时间，根据查明的事实及双方当事人在合同中的约定，一审法院确定违约时间自2019年8月10日起计算。根据双方在合同中的约定，一审法院予以支持自2019年8月10日起至解除《住宅用房购销合同》之日止的违约金。关于被告（反诉原告）以未付购房尾款1180000元的0.1%乘以逾期天数计算逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院认为该违约金过高。二原告（反诉被告）以未违约为由主张解除合同，其未提出违约金过高。但，为避免双方就违约金是否调整产生新的矛盾纠纷，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对被告（反诉原告）提出的违约金调整为以未付购房尾款1180000元为基数，按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利息的标准乘以总逾期天数计算逾期付款违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（四）项、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、解除原告（反诉被告）董晓俊、张春艳与被告（反诉原告）云南宏勘房地产开发有限公司于2018年9月22日签订合同编号分别为20180922001、20180922002的《商品房购销合同》；二、由被告（反诉原告）云南宏勘房地产开发有限公司于判决生效后三十日内一次性返还给原告（反诉被告）董晓俊、张春艳购房款994592元；三、由原告（反诉被告）董晓俊、张春艳于判决生效后三十日内一次性向被告（反诉原告）云南宏勘房地产开发有限公司支付逾期支付住宅用房尾款违约金（自2019年8月10日起计算至解除合同编号分别为20180922001、20180922002的《商品房购销合同》之日止，以未付购房尾款1180000元为基数，按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利息的标准乘以总逾期天数计算违约金）；四、由被告（反诉原告）云南宏勘房地产开发有限公司于判决生效后三十日内一次性向原告（反诉被告）董晓俊、张春艳支付未交付商铺房的违约金（自2018年12月1日起计算至解除合同编号分别为20180922001、20180922002号《商品房购销合同》之日止，按每天30元计算，但总金额不超过二原告（反诉被告）诉讼请求36000元）；五、驳回原告（反诉被告）董晓俊、张春艳的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）云南宏勘房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据本案的事实、证据、当事人的上诉请求，本院归纳并分析本案争议焦点如下：第一，关于合同是否应继续履行的问题。因董晓俊、张春艳不能支付购房尾款系董晓俊个人征信问题，导致贷款未获批准，如果继续要求董晓俊、张春艳继续履行合同，合同将履行不能或履行极为艰难，导致合同目的无法顺利实现，最终可能引发双方长期性纠纷。故一审判决解除双方二份购房合同并无不当。第二，关于双方违约责任问题。对于《商铺房购销合同》，董晓俊、张春艳已支付完全部购房款，未存在违约。而宏勘房地产公司在董晓俊、张春艳已支付完全部购房款后，未按约定向二人交付商铺，故在履行该合同上，宏勘房地产公司存在违约。对于《住宅用房购销合同》，因董晓俊、张春艳个人征信问题导致二人未按约办妥银行贷款也未按约以现金方式补足房款，故在履行该份合同中存在违约行为。宏勘房地产公司因二人未按约交纳剩余房款，有权拒绝交房，宏勘房地产公司在履行该份合同中不存在违约。综上，一审法院对双方违约责任的处理并无不当，但一审判决对董晓俊、张春艳支付宏勘房地产公司违约金的表述不当，本院予以纠正。第三，关于本案案由的问题。经二审查明，双方交易的房屋系现房，且已通过竣工验收。故本案案由应为商品房销售合同纠纷，一审案由不准确，本院予以纠正。综上所述，董晓俊、张春艳与云南宏勘房地产开发有限公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决支付违约金的表述及诉讼费计算收取不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省保山市隆阳区人民法院(2020)云0502民初4146号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项。二、变更云南省保山市隆阳区人民法院(2020)云0502民初4146号民事判决第三项为：由原告（反诉被告）董晓俊、张春艳于判决生效后三十日内一次性向被告（反诉原告）云南宏勘房地产开发有限公司支付逾期支付住宅用房尾款违约金（以未付购房尾款1180000元为基数，其中自2019年8月10日起至2019年8月19日的违约金按照中国人民银行公布的同期贷款利率水平上加收30％的标准乘以逾期天数计算，自2019年8月20日起至解除合同编号分别为20180922001、20180922002的《商品房购销合同》之日止的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率水平上加收30％的标准乘以逾期天数计算）。一审案件受理费24484元，减半收取12242元，由董晓俊、张春艳负担5509元，云南宏勘房地产开发有限公司负担6733元；二审案件受理费24484元，由董晓俊、张春艳负担11018元，云南宏勘房地产开发有限公司负担13466元。本判决为终审判决。审判长  陈继鹏审判员  施 红审判员  张乾勋二〇二〇年十二月十四日法官助理杨淑娟书记员张明亮