北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7857号上诉人（原审原告）：北京市北成建业检测科技有限公司，住所地北京市海淀区西北旺镇六里屯村赵庄**。法定代表人：耿志红，执行董事。委托诉讼代理人：董志刚，北京董志刚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京建机资产经营有限公司西三旗分公司，，住所地北京市海淀区西三旗建材城中路**办公楼负责人：吕学东，经理。委托诉讼代理人：侯苹，女，北京建机资产经营有限公司员工。委托诉讼代理人：李磊，北京市华洋律师事务所律师。上诉人北京市北成建业检测科技有限公司（以下简称北成公司）因与被上诉人北京建机资产经营有限公司西三旗分公司（以下简称建机西三旗分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初26194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员辛荣独任审理，于2020年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人北成公司之委托诉讼代理人董志刚、被上诉人建机西三旗分公司之委托诉讼代理人李磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北成公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判建机西三旗分公司赔偿北成公司损失共计2154553元，具体包括改造不符合消防安全的聚苯乙烯泡沫彩钢板屋及拆装室内检测设备费用45万元、设备购置维修调试费65万元、营业损失1054553元（其中人员工资690496元、房屋租金损失364057元）。事实和理由：涉案720平方米房屋虽然系北成公司自建，但已通过《承诺书》的形式将房屋产权和管理权让渡给建机西三旗分公司，建机西三旗分公司将涉案房屋又出租给北成公司使用，通过诉讼方式追索租金并得到法院支持，建机西三旗分公司享有了涉案房屋的权利，应当负担该房屋的义务，包括安全保障义务。虽然双方关于涉案房屋的租赁合同无效，但基于公平原则，不影响建机西三旗分公司义务的负担。建机西三旗分公司辩称，同意一审法院判决，不同意北成公司的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。建机西三旗分公司与北成公司签订第二期租赁合同时，考虑到北成公司当时的经营情况，没有要求其将720平方米自建房屋拆除，但由于其占用了建机西三旗分公司的场地，为避免国有资产流失，故在合同中对于720平方米自建房屋约定了租金，该费用实际上是占地费，标准远低于正式房屋的租金。因该部分房屋是北成公司自行建设，故因消防检查不合格更换设施设备的费用和损失应当由其自行负担。北成公司向一审法院起诉请求：建机西三旗分公司赔偿损失共计2154553元，包括：改造不符合消防安全的聚苯乙烯泡沫彩钢板屋及拆装室内检测设备费用45万元；设备购置维修调试费65万元，营业损失1054553元（其中人员工资690496元、房屋租金损失364057元）。一审法院认定事实：2015年1月20日，建机西三旗分公司曾与北成公司签订《房产（场地）租赁合同》，约定将北京市海淀区宏丰西路1号41幢（原办公楼），房产建筑面积3921.8平方米，场地面积0平方米，出租给北成公司使用，租期自2015年4月1日起至2017年3月31日止。2017年3月20日，北成公司出具《承诺书》，确认其公司曾自行建设房屋，后拆除一部分，留有约720平方米房屋；承诺上述留存房屋的产权及管理权归建机西三旗分公司，并自2017年1月1日起，放弃就上述房产所有权以及相关建设、装修费用、补偿等问题向建机西三旗分公司主张权利；承诺承租期内不再自行建设任何形式的违法（临时）建筑。2017年7月10日，建机西三旗分公司与北成公司再次签订《房产（场地）租赁合同》，约定将北京市海淀区宏丰西路1号41幢（原办公楼），房产建筑面积4641.8平方米出租给北成公司使用，租期自2017年4月1日起至2019年3月31日止；其中，第一部分3921.8平方米，租金第一年1133000元……第二部分720平方米，第一年租金78840元……。此后，双方就租赁问题发生纠纷。建机西三旗分公司起诉要求北成公司腾退4641.8平方米租赁物并要求北成公司支付租金等款项。该案审理过程中，双方于2019年7月12日对涉案房屋等进行交接，我院于2019年12月27日作出（2019）京0108民初41071号民事判决书，认定双方间《房产（场地）租赁合同》系双方真实意思表示，但因涉案平房并无建设工程规划许可证，故涉及该部分房屋的租赁合同应属无效，最终判决北成公司向建机西三旗分公司支付租金、房屋占有使用费等款项。对于当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：本案争议为北成公司要求建机西三旗分公司赔偿各项损失是否有据。北成公司主张，因其已将720平方米房屋的所有权及管理权让与建机西三旗分公司并交纳租金，故建机西三旗分公司应向其赔偿因消防整改而引发的各项损失。就此，北成公司提交2017年11月19日《西北旺镇安全生产、消防安全隐患整改通知书》（显示因违规使用建筑材料，北京市海淀区西北旺镇人民政府向北成公司发出整改通知），其公司与案外公司合同、发票、付款记录，其公司工资发放记录等材料为证。经质证，建机西三旗分公司对《西北旺镇安全生产、消防安全隐患整改通知书》真实性无异议，对发票及付款记录真实性无异议、证明目的不予认可，对其余证据的真实性及证明目的均不予认可，称其公司针对720平方米自建房收取的仅是占地费。本案审理过程中，经询问，北成公司自述：（1）2011年下半年从“西六公司”租赁土地，经“西六公司”同意，我公司在该土地上建造4000多平方米的平房，开始开展检测业务。2014年市政府要求拆除违章建筑，“西六公司”要求我公司拆除违建，我公司提供配合、答应拆除3000多平方米的违建房屋，仅剩余720平方米自建房用于开展检测业务，同时建机西三旗分公司租给我公司一栋有产权的办公楼，我公司将该办公楼用作办公及宿舍。2017年3月20日，我司出具《承诺书》，放弃了前述720平方米房屋的产权和管理权。（2）2011年租赁土地后，自建房屋是我公司自行决定的，“西六公司”仅要求盖平房不能盖楼房。（3）我公司主营检测业务，除该720平方米自建房外，无其他检测场所（就该720平方米自建房自建成后至2019年腾退期间的使用情况，北成公司未作出明确表述：一称2013年至2014年期间有他人使用，一称不清楚是否一直由本公司使用，再称需要核实，但未就此明确回复我院）。一审法院认为，本案中首先需要明确的是:涉案720平方米自建房，系北成公司自行建造，其建房未经规划许可，故双方间《房产（场地）租赁合同》中关于720平方米自建房部分的租赁合同应属无效。进而，对于北成公司要求建机西三旗分公司所赔偿之损失，结合在案证据可知：其一，该部分自建房系北成公司自行建造，建成后即由北成公司实际占有使用。故北成公司作为该房屋的实际建设、使用单位，应就其未经审批自建房屋、建房使用材料不符合消防规范要求等风险自行承担相应的法律后果，其中即包含因建造材料不合格而需进行消防整改所产生的相关费用。其二，北成公司向建机西三旗分公司出具《承诺书》能否视为两公司就前述风险的转移达成一致？我院认为，该《承诺书》属于北成公司对相关权利的自愿让渡，系其公司单方行使处分权的表现，《承诺书》并不属于两公司间对前述风险转移所达成的一致意思表示。基于以上两点，我院认为，北成公司要求建机西三旗分公司赔偿损失缺乏事实理由与法律依据，我院无法予以支持。综上所述，判决：驳回北京市北成建业检测科技有限公司的全部诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院补充如下事实：二审中，双方当事人确认，双方于2017年7月10日签订的《房产（场地）租赁合同》中约定的第一部分3921.8平方米房屋，指的是建机西三旗分公司原有的正式房屋，租金单价为第一年每平方米288.89元、第二年每平方米297.56元；合同中约定的第二部分720平方米即北成公司自建的720平方米房屋，租金单价为第一年每平方米109.5元、第二年每平方米112.78元。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方争议的720平方米房屋系北成公司自建，并未取得合法的建设规划手续，因此，建机西三旗分公司与北成公司于2017年7月10日签订的《房产（场地）租赁合同》中涉及该720平方米房屋的部分应为无效，北成公司上诉要求建机西三旗分公司就该720平方米房屋承担出租人的安全保障义务，并无法律依据。另外，因该720平方米房屋系北成公司自行建设，北成公司对该房屋系未经审批建设以及建设中所使用的材料等情况系明知，甚至可能比建机西三旗分公司对该房屋具体情况的了解还更为深入，在此情况下，北成公司仍自愿与建机西三旗分公司签订合同承租使用该房屋，应当承担因该房屋建设手续缺失及建设材料不符合消防要求而造成的损失；同时，虽然双方合同对该720平方米房屋的使用约定了租金，建机西三旗分公司亦通过诉讼的方式主张了占有使用费，但建机西三旗分公司就该720平方米自建房屋收取的费用标准远远低于其出租的正式房屋，依据权利义务相一致的原则，亦不能要求其承担过重的保障义务。鉴于此，北成公司以建机西三旗分公司收取占有使用费为由要求建机西三旗分公司赔偿因消防整改而导致的各项损失，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决驳回北成公司的诉讼请求是正确的，应予维持。综上所述，北成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24036元，由北京市北成建业检测科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  辛 荣二〇二〇年十二月九日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍