湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11476号上诉人（原审原告）：徐美颖，女，1993年4月9日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：谭永涛，北京万商天勤（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉鸿翔地产集团有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻经济开发区平江路西。法定代表人：钱树雄，该公司董事长兼总经理。委托代理人：潘正东，湖北佑君律师事务所律师。委托代理人：潘映光，湖北佑君律师事务所律师。上诉人徐美颖因与被上诉人武汉鸿翔地产集团有限公司（下称鸿翔公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2020）鄂0117民初1262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用独任制进行了审理。现已审理终结。徐美颖上诉请求：撤销一审第三项，改判鸿翔公司向徐美颖赔偿已付房款一倍的损失125000元，并由鸿翔公司承担财产保全费用1844元及一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判决鸿翔公司向徐美颖赔偿己交付房款的20%即25000元，明显过低。一审法院避重就轻，无法以理服人。鸿翔公司应承担隐瞒抵押事实导致合同目的不能实现的全部责任。一审法院对赔偿数额的认定明显过低，不足以弥补徐美颖的实际损失。徐美颖于2017年3月4日购买房屋，截止到判决之日，已超过三年，仅从房价的增值幅度看，徐美颖所受损失远远超过已支付房款的一倍。故徐美颖主张不超过已付购房款一倍的赔偿责任于法有据。二、一审判决遗漏徐美颖诉讼请求，明显有误。徐美颖缴纳了的1844元的保全费，一审法院应对此做出处理。鸿翔公司辩称，认可一审判决。请求驳回上诉，维持原判。徐美颖支付的1844元保全费，鸿翔公司愿意承担。徐美颖向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》；2.鸿翔公司立即返还徐美颖支付的首付款125000元及利息（2017年3月4日至2019年8月20日的利息以本金125000元为基数，按照同期银行贷款利率计算为14827.26元；2019年8月20日后，以本金125000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；3.鸿翔公司赔偿徐美颖前期物业服务费用损失4999元（水费300元、电费300元、有线报装350元、天然气报装2710元、物业费1330元）；4.鸿翔公司赔偿徐美颖已付房款一倍的损失125000元；5.案件受理费、保全费、担保费由鸿翔公司承担。一审法院认定事实：鸿翔公司投资建设位于武汉市新洲区阳逻街平江西路南（吴家田段）的水映澜湾（弘源国际公寓）商品房，并取得武汉市城市综合开发管理办公室核发的《武汉市商品房预售许可证》，编号为【武开管】预售[2012]365号。2017年3月4日，徐美颖与鸿翔公司签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：新1202373**），约定：徐美颖购买鸿翔公司投资建设的水映澜湾（弘源国际公寓）第1幢21层15号房，该商品房建筑面积为93.02平方米，单价为4461.04元，总价款为415000元，徐美颖以贷款方式付款。合同补充协议约定买受人于2017年3月4日付清房款的30%即125000元，余款70%即290000元办理银行按揭贷款。合同还约定出卖人应当在2017年10月31日前将符合交房条件的商品房交付买受人使用。合同签订当日，徐美颖向鸿翔公司支付了购房首付款125000元。2017年7月22日，徐美颖收房并支付了前期费用共计4999元（水费300元，电费300元，有线报装350元，天然气报装2710元，物业费1330元）。鸿翔公司以其开发的位于武汉市新洲区平江西路南（吴家田段）弘源国际公寓在建工程向华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）办理了在建工程抵押借款，并于2012年8月27日到房管部门办理了编号为武房期新字第××号《武汉市期房抵押证明》。后华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）起诉鸿翔公司、湖北金森建设集团有限公司金融借款合同纠纷一案，武汉市中级人民法院于2017年3月20日立案，于2017年6月30日作出（2017）鄂01民初2124号民事判决书，判令华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）对涉案《抵押合同》项下的抵押财产折价或拍卖、变卖的价款在该判决书主文第一项所确认的债务范围内，以该《抵押合同》所约定的抵押范围为限优先受偿（抵押他项权证编号分别为武房期新字第××号及武新他项2012第480号）。武汉市中级人民法院依华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）的执行申请作出（2017）鄂01执1668号执行裁定书，于2018年1月15日查封了新洲区平江西路南（吴家田段）1栋21-22层15室，查封期限自2018年1月15日至2021年1月14日，其中徐美颖所购买的第1幢21层15号房亦包括在内。徐美颖因所购房屋被查封提出书面异议，武汉市中级人民法院于2019年11月14日作出（2019）鄂01执异969号执行裁定书，驳回徐美颖的异议请求。目前，案涉房屋仍处在抵押查封状态。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向相关房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。本案中，鸿翔公司取得水映澜湾（弘源国际公寓）的编号为【武开管】预售[2012]365号《商品房预售许可证》。因此，鸿翔公司可以对水映澜湾（弘源国际公寓）进行预售。徐美颖、鸿翔公司双方于2017年3月4日签订的《武汉市商品房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，徐美颖、鸿翔公司双方应当依照诚实信用的原则履行。因案涉房屋目前被司法查封无法办理不动产证，徐美颖诉请要求解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，并要求鸿翔公司返还购房首付款125000元及利息（2017年3月4日至2019年8月20日的利息以本金125000元为基数，按照同期银行贷款利率计算为14827.26元；2019年8月20日后，以本金125000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止），鸿翔公司无异议。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。鸿翔公司承认徐美颖的第一项、第二项诉讼请求，不违反法律规定，予以确认。徐美颖诉请要求鸿翔公司赔偿已付购房款一倍的损失125000元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”的规定，徐美颖、鸿翔公司双方签订《武汉市商品房买卖合同》时，案涉房屋已被设立在建工程抵押，鸿翔公司在销售房屋时未将该房屋存在的权利瑕疵告知徐美颖或写入合同内容，也未提交证据证实其在事后将在建工程抵押的事实告知了徐美颖，应认定鸿翔公司存在隐瞒房屋抵押的事实。其后鸿翔公司亦未通过偿还抵押贷款等措施消灭华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）对涉案房屋享有的抵押权，鸿翔公司虽然于2017年7月22日向徐美颖交付房屋，但直至目前案涉房屋因华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）行使抵押权而处于被司法查封的状态，徐美颖无法办理按揭贷款及不动产证，导致徐美颖实际上不能取得案涉房屋的所有权，鸿翔公司的行为导致徐美颖购买房屋的合同目的无法实现，构成违约。结合本案的实际情况及上述法律规定，徐美颖依法享有主张鸿翔公司赔偿的权利。因一倍赔偿属于惩罚性条款，具有弹性条款的性质，故结合鸿翔公司的违约性质、主观心态、违约结果等诸种因素考虑，衡平数额，酌情认定赔偿数额为徐美颖已交付房款的20%为宜，即125000元×20%=25000元。徐美颖诉请要求鸿翔公司赔偿徐美颖支付的前期物业服务费用损失，含水费300元、电费300元、有线报装350元、天然气报装2710元、物业费1330元，徐美颖提交了收款收据，系徐美颖实际支出的费用，属于客观损失，故予以支持。鸿翔公司辩称徐美颖在仅交付购房首付款的情况下提前收房可以认定徐美颖知晓房屋被抵押、存在瑕疵的意见，没有事实和法律依据，不予采纳。关于鸿翔公司辩称徐美颖代理人查询房产抵押信息之后才知道抵押与徐美颖本人何时知道抵押不能混同的意见，因鸿翔公司未提交证据证实其在销售房屋、签订商品房买卖合同之时及之后向徐美颖告知该房屋上存在在建工程抵押，不能免除鸿翔公司未告知房屋存在瑕疵的责任，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：解除徐美颖与鸿翔公司于2017年3月4日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：新1202373**）；鸿翔公司于判决生效后十日内向徐美颖返还购房首付款125000元及利息（2017年3月4日至2019年8月20日的利息以本金125000元为基数，按照同期银行贷款利率计算为14827.26元；2019年8月20日后，以本金125000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；鸿翔公司于判决生效后十日内向徐美颖赔偿损失25000元；四、鸿翔公司于判决生效后十日内向徐美颖赔偿前期物业服务费用损失（含水费、电费、有线报装、天然气报装、物业费）4999元；五、驳回徐美颖的其他诉讼请求。案件受理费5437元，减半收取计2718.5元，由鸿翔公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，在鸿翔公司的违约行为导致徐美颖购买房屋的合同目的无法实现的情况下，一审法院综合考量案件的实际情况及相关法律规定，酌情认定赔偿数额为徐美颖已交付房款的20%，即25000元并无不妥。徐美颖主张鸿翔公司应按已付房款的一倍向其承担赔偿责任，无充分依据，本院不予支持。对于保全费，因鸿翔公司愿意由其承担，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审保全费1844元，由武汉鸿翔地产集团有限公司负担。二审案件受理费2800元，由徐美颖负担。本判决为终审判决。审判员  易齐立二〇二〇年十二月十五日法官助理李健伟书记员李炎