广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初16775号原告：黄洁玲，女，1974年8月5日出生，汉族，住广东省深圳市福田区****5****，公民身份号码：440************741。委托诉讼代理人：杨惠玲、李小飞，分别系广东森诺律师事务所律师、辅助人员。被告：中核华辰建筑工程有限公司，住所地：陕西省西咸新区沣东新城世纪大道中段南侧人才大厦601。法定代表人：董德建，职务：执行董事。委托诉讼代理人：孙雅莲、李楠楠，均系广东万乘律师事务所律师。第三人：东莞市振江房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市凤岗镇竹塘浸校塘工业区富民路**振江中心。法定代表人：黄某1。原告黄洁玲诉被告中核华辰建筑工程有限公司（以下简称中核华辰公司），第三人东莞市振江房地产开发有限公司（以下简称振江公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月17日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄洁玲及其委托诉讼代理人杨惠玲、李小飞，被告中核华辰公司的委托诉讼代理人李楠楠到庭参加了诉讼。第三人振江公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄洁玲向本院提出诉讼请求：1.解除对东莞市********************屋的查封，中止对东莞市********************屋的执行；2.中核华辰公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由:黄洁玲与中核华辰公司、振江公司就关于东莞市********************屋的执行异议纠纷一案，因不服东莞市振江公司民法院作出的（2020）粤1973执异200号执行裁定书，起诉至法院，理由如下：黄洁玲提出的执行异议可中止对案涉房屋的执行，符合法律规定。（一）基本情况。2018年11月15日，黄洁玲与振江公司签订了《振江.凤凰台商品房认购书》，就购买振江公司位于东莞市*******************的房屋达成一致意见。案涉房屋是尾盘销售，房屋面积较大，多人以团购的形式购买（共6人一同购买，分别是***号、402号、601号、602号、701号、702号。振江公司要求这6套房屋需同时购买，且应在2天内一次性付清购房款，才能给予房价为250万元的优惠。另***号房屋的购房者因筹措资金，振江公司同意给予其约1个月的付款宽限期），振江公司提出如黄洁玲按双方约定的方式付款，可将案涉房屋以250万元的价格出售。黄洁玲按照振江公司的要求支付了全部的购房款，振江公司出具收款收据给黄洁玲。黄洁玲按要求缴纳物业管理费并已将家具搬入案涉房屋，黄洁玲已实际占有案涉房屋。现因振江公司对外负债，中核华辰公司申请贵院查封了位于东莞市********************屋，黄洁玲的合法权益遭受损害。黄洁玲在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同，执行裁定书认定的情况有误。黄洁玲对执行裁定认定的情况提出如下异议：1.鉴于案涉房屋是尾盘销售，房屋面积较大，多人以团购的形式购买（共6人一同购买，分别是401号、402号、601号、602号、701号、702号。振江公司要求这6套房屋需同时购买，且应在2天内一次性付清购房款，才能给予房价为人民币250万元的优惠。另401号房屋的购房者因筹措资金，振江公司同意给予其约1个月的付款宽限期），振江公司提出如黄洁玲按双方约定的方式付款，可将案涉房屋以250万元的价格出售。因此，在市场价格的基础上给予较大优惠并无不妥。2.《补充协议》中第一条明确约定，振江公司要求黄洁玲于2018年11月15日支付购房款50万元，于2018年12月15日前再支付200万元，振江公司承诺不收取黄洁玲余下房款，给予免交优惠（即认可黄洁玲已经付清全部房款），黄洁玲与振江公司于2018年11月15日签订《补充协议》及《振江.凤凰台商品房认购书》。如本条所述，《补充协议》中的购房款是给予优惠后的房屋售价，优惠后的房屋售价与《振江.凤凰台商品房认购书》中原房屋售价不一致并不矛盾。3.《补充协议》第八条约定，振江公司要求向其指定的黄某1先生个人账户付款，黄某1是振江公司的法定代表人、负责人、最大的股东（另一名股东是黄某1的妻子陈有娟），黄洁玲在振江公司售楼处签订《补充协议》及《振江.凤凰台商品房认购书》，亦盖有振江公司的公章，并有振江公司出具加盖公章的收据，且有相应转账记录证明，另鉴于振江公司是有一定规模房产开发企业，黄洁玲对此产生合理的信赖，基于此，黄洁玲按振江公司的要求付款并无不妥。4.从黄洁玲提供的《中国工商银行个人活期账户明细清单》可知，黄洁玲均是按照《补充协议》约定的时间付款，且有振江公司出具的收据佐证。因此，黄洁玲已经全额支付了购房款。综上，黄洁玲在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同，执行裁定书认定的情况有误。黄洁玲的情形即符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，亦符合第29条的规定，可中止对案涉房屋的执行。应适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及第29条的规定对黄洁玲主张的权利进行审查，如符合其中一条的规定，则能中止案涉房屋的执行。1.黄洁玲的情形符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：①在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；②所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；③已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。黄洁玲在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面合同，支付了全部的购房款，黄洁玲购买案涉房屋系用于居住且黄洁玲名下无其他用于居住的房屋。由上可知，黄洁玲符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，应中止对案涉房屋的执行；2.黄洁玲的情形符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：①在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；②在人民法院查封之前已合法占有该不动产；③已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；④非因买受人自身原因未办理过户登记。黄洁玲在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同，支付了全部购房款，且已实际占有案涉房屋，由于案涉房屋是一手房，需要由房地产开发企业配合办理过户登记，未办理过户登记的责任在于振江公司。由上可知，黄洁玲符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，应中止对案涉房屋的执行。综上所述，黄洁玲提交的证据足以证明其符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条规定的情形，法院应解除对案涉房屋的查封，中止对案涉房屋的执行。中核华辰公司辩称，一、黄洁玲不具备东莞市购买商品房的资格，自始不享有物权期待权，不能排除中核华辰公司对案涉房产的查封。根据最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的规定，“类案”是指与待决案件在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有相似性，且已经人民法院裁判生效的案件。中核华辰公司现提供最高人民法院于2020年5月27日作出的（2020）最高法民申1860号民事裁定书，以及海南省高级人民法院（2019）琼民终510号民事判决书，该案与本案在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面均具有相似性，应当参照作出裁判。案件检索来源是中国裁判文书网站。具体说明如下：类案中当事人关池购买海南省文昌市房产，购买时间是在海南省限购政策发布后，关池不具备购房资格。购房后关池开始在海南缴纳个税。海南高院认为，关池因不符合限购政策，其购房行为不能产生物权变动的结果，其基于合同仅享有普通的合同债权，无法请求出卖人为其办理不动产转让登记。故关池不能依据限购后所签订的买卖合同以及对该合同的履行而获得案涉房屋的物权，由此，其也无法享有案涉房屋的物权期待权，不能排除案件的强制执行。关池后向最高人民法院申请再审，最高人民法院审理后认为：物权期待权是指案外人对案涉房屋虽尚不享有《物权法》意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《物权法》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。这显然与关池所称有关对商品房限购政策改变的期待，或等待取得购房资格的内涵不同。故对其请求排除强制执行的主张不予支持。由此可见，无论是海南高院的判决，还是最高法院的裁定，均对限购政策发布后，不具备购房资格的人所提出的要求排除强制执行的主张均不予支持，尤其是最高人民法院裁定认为不具备购房资格的人，从购房之初就不具备物权的实质性要素，不具备要求出卖人为其办理不动产转移登记的权利，不具备对不动产所有权登记至其名下的期待，从而不能排除执行。本案中，黄洁玲黄洁玲在向振江公司购房之初就不具备购房资格，其通过伪造社保缴费记录的方式骗取购房资格后，尚未办理网签手续房产即被本案查封。因此自购房之初就不享有要求振江公司将案涉房产转让登记至其名下的权利，对案涉房产所有权登记至其名下没有期待权，当然不能排除强制执行。当然本案与类案有不同之处，本案要求排除的是建设工程价款的优先受偿权，类案要求排除的是金融机构的抵押权，从法律所保护的对象看，连抵押权都不能排除的，更谈不上排除建设工程价款的优先受偿权，因为后者比前者的效力更强。二、黄洁玲的行为属于自甘冒险的行为，应后果自负。黄洁玲黄洁玲明知自己不具备购房条件和资格，且明知案涉的凤凰台花园4栋401号商品房，面积为202.39平方米，市场销售价为4563444元，而出售给他的总价是3878980元，实际上却以250万元成交，在房产的出售价格严重背离市场价值的情况下，仍然“贪图便宜”，其行为属于“刀口舔血”的自甘冒险的行为，相应的法律后果应当由其自行承担。黄洁玲作为完全民事行为能力的人，应当对自己行为有明确认知，并且在国家七部委联合开展房地产乱象专项行动，在东莞市房管局于2018年6月28日发布《关于严厉打击伪造社保证明规避我市住房限购政策违法行为的通知》后，仍然顶风作案，铤而走险购房，应当取消购房资格并报公安机关依法处理。恳请法院依法将其违法违规行为出具《司法建议书》，建议房管部门和公安机关依法处理；三、对黄洁玲提出的执行异议的审查，应当适用《执行异议与复议规定》第二十九条的规定，不适用第二十八条的规定。原审裁定适用法律有误。最高人民法院在2019年11月9日发布了《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民纪要”），纪要第125条和第127条，分别对案外人系商品房消费者和案外人系商品房消费者之外的一般买受人的执行异议审查问题作了明确规定。根据该两条规定，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》赋予商品房买受人阻却建设工程价款优先受偿权的债权执行的权利，是基于生存权至上考虑所做的特殊规定，应当严格把握，不宜扩大适用。建设工程优先受偿权属于法定优先权，法律赋予其很强的效力，若排除建设工程优先受偿权的债权的执行，自无纪要第127条适用的余地，因为该条规范的是一般不动产买受人的物权期待权。若要阻却普通金钱债权的执行，则既可以适用纪要第125条的规定，也可以适用纪要第127条的规定。由此可见，“九民纪要”出台后，商品房买受人若要排除建设工程优先受偿权的债权的执行，人民法院进行审查时，应当且只能适用执行异议与复议规定第二十九条的规定，而不是也可以适用第二十八条的规定，原裁定结果正确，但适用法律错误，应当纠正。在此，答辩人提供（2018）最高法民申1986号民事裁定书和（2018）最高法民申1997号民事裁定书，供贵院裁决时参考。因此，中核华辰公司认为，黄洁玲黄洁玲在不具备东莞市购房资格的情况下，通过伪造社保缴费记录的方式取得购房资格，自始不享有物权期待权，其对振江公司享有的债权仅为普通债权，不能排除对中核华辰公司建设工程优先权的债权的执行，因此，其诉讼请求以及所依据的事实和理由均不能成立，请求法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下，案涉房屋位于东莞市********************，权属证明号码为粤（2019）东莞不动产权第0223189号，登记权利人为振江公司，权利性质为市场化商品房，登记日期为2019年7月9日。中核华辰公司与振江公司诉前财产保全纠纷一案,案号为（2019）粤1973财保1556号，本院依法作出（2019）粤1973财保1556号民事裁定书，裁定查封、冻结或扣押被申请人振江公司相应价值20605166.72元的财产。2020年1月20日，本院依据（2019）粤1973财保1556号民事裁定书查封了被申请人振江公司案涉房屋。黄洁玲于2020年6月17日向本院提出书面执行异议，本院于2020年8月25日出具执行裁定书，驳回黄洁玲的异议。黄洁玲不服该执行裁定，在法定期限内向本院提起本案诉讼。根据东莞市**********的复函显示，东莞市********凤凰台花园凤华宫401号房变更信息为东莞市*********凤凰台花园4*401*。本院于2020年1月9日立案受理中核华辰公司与振江公司建设工程合同纠纷一案,案号为（2020）粤1973民初1400号,并依法作出（2020）粤1973民初1400号民事判决书，判决振江公司向中核华辰公司支付工程款、利息、逾期利息、律师费、保全保险费等，并确认中核华辰公司对位于东莞市******1*的凤凰台花园工程享有优先受偿权。因振江公司不服本院该判决，向广东省东莞市中级人民法院提起上诉，案号为（2020）粤19民终6902号，振江公司未在期限内缴纳上诉费，东莞市中级人民法院于2020年9月17日出具民事裁定书，裁定按振江公司撤回上诉处理，该民事裁定书于2020年10月19日生效。黄洁玲2018年11月15日与振江公司签订《振江·凤凰台商品房认购书》，约定黄洁玲向振江公司购买东莞市********************，面积为202.39㎡，总价4563444元，优惠折扣一口价成交金额为3878980元。黄洁玲主张其与振江公司实际是按《补充补协议》履行房屋买卖的，《补充补协议》约定总价为3878980元，黄洁玲须在2018年11月15日下午15时前将500000元支付给振江公司；黄洁玲须在2018年12月15日前将2000000元支付给振江公司；振江公司承诺余下房款不再向黄洁玲收取，给予免交优惠；振江公司自收款后一个月内为黄洁玲缴纳一年东莞市社保，以保证黄洁玲一年后取得购房资格、完成网签及办理房产证相关手续。黄洁玲于2018年11月15日向黄某1转账500000元，于2018年12月13日分两笔共计向黄某1转账2000000元（每笔1000000元）。黄洁琳提供收款收据主张振江公司分别于收到上述款项后向其出具收据，收据中有振江公司的财务专用章。黄洁玲主张案涉房产的总价为2500000元，黄洁玲已经全款支付。黄洁玲提供参保人险种缴费明细表主张其自2018年11月在东莞市参保，至案涉房产被查封时已具备东莞市购房资格，只是振江公司怠于履行房产过户手续。黄洁玲提供不动产登记情况查询表主张其在东莞并无其他房产。中核华辰公司不确认黄洁玲的上述主张，中核公司提供《东莞市人民政府办公司关于进一步完善我市住房限购政策的通知》东府办[2017]46号主张黄洁玲在与振江公司签订《振江·凤凰台商品房认购书》、《补充补协议》并不符合东莞市的限购政策，不具备购房资格，不能取得案涉房产的物权，也不足以对抗中核华辰公司对于振江公司建设工程款额优先受偿权。黄洁玲称其在东莞并无住房，其丈夫在深圳市龙岗有一套房子。黄洁玲主张其已在东莞市凤岗镇工作5年，自2018年11月开始在东莞市参保。黄洁玲不能提供案涉房产的购房发票。黄洁玲陈述案涉房产并未装修，存放了一些家具。本院认为，第三人振江公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提供任何证据。本案争议的焦点是黄洁玲对案涉房产是否享有足以排除中核华辰公司对振江公司的建设工程款的优先受偿权。针对本案争议焦点，本院分析如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，黄洁玲主张其对案涉房产的权利属于消费者购房人的物权期待权，但不能就其主张进行有效举证，本院不采纳黄洁玲的主张，认定其对案涉房产的权利不能排除中核华辰公司的执行。理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，首先黄洁玲购买案涉房产并非向振江公司支付房款而是向个人支付房款且支付的房款与案涉房产的备案价格差距巨大，有违常理，黄洁玲亦不能提供案涉房产的购房发票，不能证明其已全额支付房款。其次黄洁玲虽然是在案涉房产查封前与振江公司签订《振江·凤凰台商品房认购书》、《补充补协议书》，但在签订合同时黄洁玲并不符合东莞市商品房限购政策，不具备购房资格，其购买的案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果，不能办理所购房屋的产权过户手续。第三、案涉房产至今未装修属于空置状态，黄洁玲不能举证证明其购买案涉房产是出于居住的需求。第四、中核华辰公司对振江公司索赔建设工程款的建设工程合同纠纷，案号（2020）粤1973民初1400号、（2020）粤19民终6902号，已由生效判决认定中核华辰公司对于振江公司欠付的工程款5461987元享有优先受偿权。黄洁玲对案涉房产并不享有商品房消费者的物权期待权，不足以排除中核华辰公司对建设工程款的优先受偿权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，黄洁玲提供的证据不足以证明其案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，对于黄洁玲的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告黄洁玲的全部诉讼请求。本案受理费26800元，由原告黄洁玲负担。原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判长 李 媚审判员 陈倩媚审判员 夏如发二〇二〇年十二月七日书记员 翁 雅叶**娣余佳儿(代)附相关法律法规条文（节选）：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。