江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏09民终4343号 上诉人（原审被告）:王祥英，女，1952年2月25日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。 委托诉讼代理人：吴同谋（系王祥英丈夫），住江苏省响水县。 委托诉讼代理人：单秀梅，江苏写真律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐井才，男，1968年9月16日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。 上诉人王祥英因与被上诉人徐井才房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2019）苏0921民初2745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王祥英上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者直接改判驳回徐井才的一审请求；2.本案一、二审诉讼费均由徐井才承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。首先，王祥英和徐井才根本没有签订过任何房屋买卖契约，王祥英也没有从徐井才手中拿过钱，王祥英无权把公家房产出售给徐井才，所谓的购买案涉房屋只是徐井才的单方的违法行为，不是双方共同协商后的真实意思。一审法院认定王祥英和徐井才之间存在案涉房屋买卖关系且收取徐井才房款158800元没有合法有效证据支持，偏离事实。其次，徐井才先后提供法庭的4份房屋买卖合同及2008年4月21日收条上王祥英的签名和印章都不是王祥英所写或者加盖的，王祥英没有刻制及使用过该枚印章，王祥英具备正常的书写能力，如果双方确实存在签合同的合意，王祥英会和对方一样自己签名按印。而令人怀疑的是，对于案涉房屋，徐井才提供了数份不同版本的假契约，且坚持都是有用的。徐井才开始提供2份假契约（一份价格是142800元，一份是156000元），根本没有提及158800元的这一份假契约。后来越审越多，竟然变成3份而后又变成4份。契约上王祥英的印章都是徐井才私自偷刻的，在历次的庭审中徐井才含糊其辞，未能解释清楚，这正说明几份契约均是徐井才伪造的。王祥英曾经请求法院对相关签章笔迹进行鉴定，徐井才将王祥英写给法院用于鉴定的笔迹样本调包，目的是使假证据上的笔迹和他摹写的笔迹样本吻合一致，徐井才摹写笔迹的证据确凿，而法官却视而不见，一审法院在未依法进行鉴定查明事实的情况下，凭借徐井才单方制作且不实的证据认定双方存在房屋买卖关系错误。另外，对案涉款项认定为购房款性质也是错误的。王祥英曾经应案外人谢应某的要求帮助存款142800元，王祥英一直以为就是谢应某的积蓄，后在得知对方是以这种方式欲购买案涉房屋时，王祥英及时将142800元按照原路退还，并明确自己无权卖房，王祥英并没有和徐井才有过接触，根本没有收取过徐井才的购房款。王祥英没有想到的是对方在案外人的帮助下竟然用欺骗手段非法占有房屋，王祥英曾多次要房，徐井才和案外人谢应某都说要房就要给40万元，否则房子要不到，非法占有期间徐井才还盗走王祥英屋里的全部财产，诉讼期间多次打伤王祥英家人，还伪造了王祥英于2008年4月21日收取158800元的收条，其行为应受到法律处罚。但是，一审法院并没有严格审查收条的形成过程，分析收条上存在的问题（内容均非王祥英书写，也非王祥英签名按印），直接认定该收条的真实性，纵容了徐井才不诚信的做法。二、一审判决适用法律不当。本案王祥英和徐井才之间并未签订过任何房屋买卖契约，所以王祥英不存在违约情形，更谈不上违约责任承担。徐井才长期非法占有他人房屋，且改变房屋结构，不仅应当赔偿房屋所有权人的损失，对占有期间的擅自投入更应自己承担。一审法院根据不存在的契约判令王祥英向对方承担违约损失赔偿190760元恰是无源之水。所以，本案适用《中华人民共和国合同法》相关违约规定的条款进行判决是错误的。徐井才历次提供的契约均是徐井才为非法占有案涉房屋而伪造的，并非双方合意签订，不应当适用合法有效成立的合同的处理规则。三、一审判决结果错误。徐井才提供的证据存在诸多问题，且一直没有依法排除，而基于这些问题证据及对方虚构的事实，必然产生错误的判决，一审判决的各判项均没有依据，应当予以纠正。综上，一审判决在事实认定、法律适用及处理结果上均存在错误之处，请求二审依法撤销一审判决，发回重审或者直接改判，驳回徐井才的一审诉求。 王祥英二审中补充上诉理由：2008年3月11日谢应某送来的定金，王祥英当时就退给了谢应某，明确表示公家的房产无权出售。后来徐井才伪造的契约和收条王祥英不认可。 徐井才辩称，王祥英与徐井才之间的房屋买卖是真实意思表示，江苏省高级人民法院（2019）苏某再153号民事判决书已经确认案涉2008年4月21日价款为158800元的契约有效。王祥英为了达到自己的目的，在其要求下，人保投资控股有限公司同意将案涉房屋卖给王祥英，以解决其养老待遇的问题，盐城人保公司与王祥英不再有任何的矛盾和经济纠葛。但王祥英不诚信，以非法目的让人保控股公司与其儿子吴某签订了协议。实际上，此时王祥英已经是房屋的权利人，但其恶意地让人保控股公司与其儿子签订协议。案涉房屋与王祥英儿子吴某没有任何关系，吴某也不是人保公司的职员，案涉房屋是国有资产，不可能卖给王祥英儿子。总而言之，双方的房屋买卖是当事人的真实意思表示，签字是真实的，账目也是真实的。关于房款，定金16000元是到王祥英家里给付的，还有142800元是王祥英的哥哥谢应某在场的情况下将钱给付王祥英的。 徐井才向一审法院起诉请求：1.判决王祥英承担违约责任，返还购房款158800元，并承担徐井才可以获得的利益400000元，维权损失130000元，精神损失费50000元，装修20000元，总计758800元；2.诉讼费由王祥英承担。一审审理过程中徐井才变更诉讼请求为:解除双方签订的房屋买卖合同，要求王祥英承担购房款等损失合计758800元。 一审法院认定事实：2008年3月1日，徐井才与王祥英签订房屋租赁合同一份，约定王祥英将位于响水县南侧门面房两间出租给徐井才使用，租期为一年，租金为6000元。协议签订后，王祥英将房屋交付给徐井才使用。 2008年4月21日，王祥英（甲方）与徐井才（乙方）签订契约一份，约定甲方将坐落在淮盐中路南侧门面房两间（两层）及其附属设施整体出售给乙方，经双方协商订立如下协议，以供双方共同遵守： 一、双方确认房屋整体价格为壹拾伍万捌仟捌佰元整，乙方自协议签订之日起以现金一次性付清全部房价款。 二、乙方在支付全部房价款后即取得对房产的使用权和出租权（但乙方不得将房屋转售给他人，如乙方转售只许按原价回售给甲方或中间人）。 三、甲方应将房产证存放在中间人手中代为保管，在五年内如发生特别情况房屋确实无法成交，经甲乙双方协商同意甲方可以退给乙方全部房款（但乙方不得以任何借口将房屋转卖给他人）。 四、违约责任：甲乙双方如违反上述约定条款即为违约，违约方应向另一方支付违约金，违约金为房价的20%。 五、本契约自签字之日起生效。 六、本契约一式三份，甲乙双方，中间人各执一份。 在案涉房屋买卖契约签订后，王祥英收取了徐井才支付的定金和购房款合计158800元。 2010年3月，中国人民财产保险股份有限公司响水支公司向一审法院起诉，要求确认王祥英与徐井才签订的房屋买卖契约无效，返还其位于响水县南侧的房产，徐井才和谢应某赔偿其损失7000元，后经一审法院查明，该讼争房产已由中国人民保险集团公司划拨给人保投资控股有限公司，该公司于2009年9月22日将该房产转让给吴某，遂驳回了中国人民财产保险股份有限公司响水支公司的起诉。 2012年5月，吴某办理了涉案房屋的国有土地使用权证和房屋所有权证书[房屋所有权证证号：响房权证陈家港字第××JG00733号、国有土地使用证证号：响国用（2012）第26505号]。 2013年2月18日，徐井才向一审法院提起诉讼，请求法院依法确认徐井才与王祥英签订的房屋买卖契约有效，并判令吴某协助徐井才办理涉案房屋的过户手续。一审法院于2013年4月18日作出（2013）响民初字第0233号民事判决书，驳回徐井才的诉讼请求。徐井才不服，向盐城市中级人民法院提起上诉，盐城市中级人民法院于2013年8月15日作出（2013）盐民终字第0891号民事判决书，驳回上诉，维持原判。徐井才不服盐城中院判决，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2015年1月19日作出（2014）苏审二民申字第0595号民事裁定书，裁定驳回徐井才的再审申请。 2013年9月10日，吴某向一审法院提起诉讼，要求刘某迁让出其所有的位于响水县房屋，判令徐井才赔偿租金损失42000元，评估费2000元，合计44000元。一审法院于2014年2月20日作出（2013）响民初字第1393号民事判决书，判决如下：一、刘某于判决发生法律效力后60日内迁让出吴某所有的位于响水县的房屋；二、驳回吴某其他诉讼请求。吴某与徐井才均不服该判决提起上诉。2014年7月1日，盐城市中级人民法院作出（2014）盐民终字第0878号民事裁定书，撤销（2013）响民初字第1393号民事判决，发回重审。一审法院于2017年8月10日作出（2014）响民初字第01711号民事判决书，判决驳回吴某的所有诉讼请求。吴某不服判决，提起上诉，盐城市中级人民法院于2019年9月3日作出（2017）苏09民终5347号民事判决书，判决如下：一、撤销江苏省响水县人民法院（2014）响民初字第01711号民事判决；二、徐井才于判决发生法律效力之日起六十日内迁让出上诉人吴某所有的位于江苏省响水县房屋，并赔偿占有使用损失（按照5000元/年的标准，自2012年9月1日起计算至实际迁让之日止）；三、驳回吴某的其他一审诉讼请求。 2014年7月11日，徐井才向一审法院起诉中国人民财产保险股份有限公司响水支公司、吴某及第三人王祥英、人保投资控股有限公司，请求确认中国人民财产保险股份有限公司响水支公司、吴某于2009年9月22日签订的资产转让协议及2012年5月2日签订的房屋转让合同无效。一审法院于2015年5月5日作出（2014）响民初字第1155号民事判决书，判决确认中国人民财产保险股份有限公司响水支公司与吴某于2009年9月22日签订的资产转让协议及2012年5月2日签订的房屋转让合同无效。中国人民财产保险股份有限公司响水支公司、吴某不服一审法院判决，提起上诉。盐城市中级人民法院于2015年11月23日作出（2015）盐民终字第02408号民事裁定书，裁定撤销（2014）响民初字第1155号民事判决书，发回一审法院重审。一审法院于2016年1月26日受理，依法追加中国人民财产保险股份有限公司盐城市分公司为第三人，并于2016年11月4日作出（2016）苏0921民初411号民事判决书，判决中国人民财产保险股份有限公司响水支公司与吴某于2009年9月22日签订的资产转让协议及2012年5月2日签订的房屋转让合同无效。吴某和中国人民财产保险股份有限公司响水支公司不服判决，提起上诉，盐城市中级人民法院于2017年6月12日作出（2017）苏09民终357号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。吴兆昊向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2019年5月20日作出（2019）苏某再154号民事判决书，判决如下：一、撤销江苏省盐城市中级人民法院（2017）09民终357号民事判决和江苏省响水县人民法院（2016）苏0921民初411号民事判决；二、驳回徐井才全部诉讼请求。 2019年4月3日，江苏省高级人民法院经审查认为盐城市中级人民法院于2013年8月15日作出（2013）盐民终字第0891号民事判决确有错误，应予再审，并于2019年5月20日作出（2019）苏某再153号民事判决书，判决如下：一、撤销江苏省盐城市中级人民法院（2013）盐民终字第0891号民事判决和江苏省响水县人民法院（2013）响民初字第0233号民事判决；二、确认案涉2008年4月21日价款为158800元的契约有效；三、驳回徐井才其他诉讼请求。 2019年6月14日，一审法院根据徐井才的申请对王祥英名下的财产在76万元范围内进行诉讼保全，徐井才交纳了保全费4320元。 2019年12月17日，一审法院委托盐城亚信土地房地产评估测绘有限公司对位于响水县陈家港镇淮盐北路的涉案不动产进行了价格评估，估价结果为房屋估价397476元,地板砖3000元,防盗门200元，一楼玻璃门2000元,卷帘门1000元,防盗窗1000元。徐井才支付了鉴定费5600元。 一审法院认为，徐井才与王祥英签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。江苏省高级人民法院（2019）苏某再154号民事判决书亦已确认王祥英与徐井才签订了2008年4月21日房屋买卖契约有效，徐井才亦向王祥英支付了案涉房屋的定金及全部购房款，故2008年4月21日房屋买卖契约成立并生效，对王祥英、徐井才均具有约束力。2012年5月2日，案涉房屋产权人中国人民财产保险股份有限公司响水支公司与吴某订立房屋转让合同，将案涉房屋转让给吴某，并依法通过行政机关办理了相应的房屋权属证书，案涉房屋已被登记在吴某名下。王祥英与徐井才签订案涉买卖契约时不享有案涉房屋的所有权，王祥英作为无权处分人签订的房屋买卖合同，不具有物权变动的效力。鉴于合同事实上已经无法履行，徐井才要求解除涉案合同，一审法院予以支持。徐井才可依据其与王祥英于2008年4月21日签订的房屋买卖契约要求王祥英承担相应的违约责任。徐井才主张各项损失如下：第一项购房款158800元、第二项可得利益40万元、第三项维权损失13万元、第四项精神损失5万元、第五项装修费用2万元，以上各项合计758800元。关于第一项购房款，因合同已经无法履行，王祥英应该退还购房款158800元，对该项诉讼请求一审法院予以支持；关于第二项可得利益40万元、第三项维权损失13万元、第四项精神损失5万元，因双方协议第四条明确约定:甲乙双方如违反上述约定条款即为违约，违约方应向另一方支付违约金，违约金为房价的20%。一审法院认为，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。徐井才、王祥英虽约定了违约金条款，但根据涉案房屋地段近年来房价大幅上涨的客观情况，徐井才的损失实际远大于按违约金条款计算的数额，徐井才主张以房屋差价损失为基础主张损害赔偿，是对违约金数额的调整，故一审法院对违约金数额予以适当调整。徐井才作为房屋买受人，理应在签订合同之时对房产情况作全面充分了解，但徐井才明知涉案房屋的所有权人并不是王祥英，其本身具有一定过错，应当承担相应的责任。根据盐城亚信土地房地产评估测绘有限公司对涉案不动产的价格评估，综合考虑合同履行不能的过错程度等因素，结合当事人合同违约及履行的具体阶段，以及徐井才已经支付了158800元购房款的客观情况，根据诚实信用原则和公平原则予以衡量，一审法院酌情支持徐井才损失185000元。对于装修的费用，一审法院结合估价报告书，酌定为5760元。综上，王祥英应当退还徐井才购房款158800元并赔偿徐井才各项损失合计190760元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除徐井才与王祥英在2008年4月21日签订的房屋买卖契约；二、王祥英于判决生效之日起十五日内退还徐井才购房款158800元，并赔偿徐井才各项损失190760元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11388元，保全费4320元，鉴定费5600元，合计21308元，由徐井才负担9603元，由王祥英负担11705元。 二审中，王祥英提供了江苏省高级人民法院（2014）苏审二民申字第0595号民事裁定书、江苏省盐城市人民检察院盐检民（行）监[2015]32090000024号不支持监督申请决定书，证明案涉契约的真实性不能认定，且王祥英无权处分相关房产。徐井才质证意见为，不认可上述证据的关联性、合法性。本院经审核认为，王祥英提供的上述证据的真实性应予认定，但不能达到其关于案涉房屋买卖契约的真实性不能认定的证明目的。 本院二审查明的事实与一审查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。 本案二审中的争议焦点为，一审判决解除徐井才与王祥英在2008年4月21日签订的房屋买卖契约，以及判决王祥英退还徐井才购房款158800元并赔偿徐井才各项损失190760元是否有相应依据。 本院认为，江苏省高级人民法院（2019）苏某再153号和（2019）苏某再154号生效判决已认定王祥英与徐井才签订了2008年4月21日房屋买卖契约，徐井才亦向王祥英支付了案涉房屋的定金及全部购房款，案涉2008年4月21日房屋买卖契约成立并生效。而案涉房屋产权人中国人民财产保险股份有限公司响水支公司于2012年5月2日与吴某订立房屋转让合同，将案涉房屋转让给吴某，并依法办理了相应的房屋权属证书，案涉房屋已被登记在吴某名下。王祥英作为无权处分人与徐井才签订的房屋买卖合同，不具有物权变动的效力。王祥英与徐井才签订的2008年4月21日房屋买卖合同事实上已经无法履行，故对徐井才要求解除该涉案合同的诉讼请求，依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，徐井才有权要求王祥英返还购房款158800元，并承担赔偿损失等违约责任。一审判决根据对涉案不动产价格评估情况，综合考虑合同履行不能的过错程度等因素，结合当事人合同违约及履行的具体阶段，以及徐井才已支付了158800元购房款等情况，酌情支持徐井才各项损失计190760元，并无不当。生效判决已认定徐井才向王祥英支付了案涉房屋的定金及全部购房款。故王祥英认为案涉142800元收条不是其书写并申请鉴定的主张不应支持。综上，王祥英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但判决结果中对徐井才一审诉讼请求中所主张的赔偿损失的范围超过以上190760元的部分未予驳回，存在漏判，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持江苏省响水县人民法院（2019）苏0921民初2745号民事判决第一项、第二项； 二、驳回徐井才其余一审诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11388元，保全费4320元，鉴定费5600元，合计21308元，由徐井才负担9603元，王祥英负担11705元。二审案件受理费11388元，由王祥英负担。 本判决为终审判决。 审判长  李晓平 审判员  张晨阳 审判员  周 陇 二〇二〇年十二月九日 书记员  唐 舒