河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5922号上诉人（原审被告）：荆焕庆，男，1983年7月18日出生，汉族，住新乡市。被上诉人（原审原告）：河南金韵物业服务有限公司，住所地：新乡市果园小区**楼****。法定代表人：李霞。委托诉讼代理人：谷舒平，该公司员工。上诉人荆焕庆因与被上诉人河南金韵物业服务有限公司（以下简称金韵公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0702民初5498号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人荆焕庆，被上诉人金韵公司委托诉讼代理人谷舒平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荆焕庆上诉请求：撤销原审判决，改判驳回金韵公司的诉讼请求。事实和理由：一、谷舒平不是金韵公司员工,其诉讼主体不适格。二、荆焕庆与开发商之间的协议约定由仲裁解决。三、金韵公司不能证明其确切的服务时间。四、每平方米一元的物业费用超高。五、原审认定房屋已交付依据不足。六、金韵公司未提供暖气和消防设施管理服务，应在合适费用上减免。七、金韵公司未按合同履职，卫生无人打扫，公用设施无人维护，门岗无人管理，严重违反服务标准。金韵公司辩称：一、金韵公司已提交谷舒平劳动合同等证据材料证明代理人身份。二、开发商与金韵公司签订的《金色城品小区物业委托合同》约定由物业所在地法院管辖。三、《金色城品小区物业委托合同》对荆焕庆具有约束力，荆焕庆应按照合同约定缴纳物业费。四、入伙交接单、房屋交付验收表、业主资料登记表、《临时管理规约》、《住宅室内装饰装修管理服务协议》等材料均有荆焕庆亲笔签名，且据荆焕庆自述，其曾到小区办理暖气开通业务。五、前期暖气未通属于开发商违约，应由开发商承担违约责任。荆焕庆提供的2020年拍摄的消防设施照片不能证明金韵公司服务期间没有履行维护消防设施的义务。六、金韵公司一直积极履行义务，在物业管理区域内提供物业服务，荆焕庆作为业主应履行支付物业费的义务。请求维持原判。金韵公司向原审法院起诉请求：1、荆焕庆立即支付物业费4102.92元，违约金1230.876元，合计人民币5333.796元；2、荆焕庆承担本案全部诉讼费。原审法院查明：2012年11月16日，和平地产开发区分公司为荆焕庆向原物业公司河南星湖物业服务有限公司（以下简称“星湖公司”）出具入伙交接单。2012年11月19日，荆焕庆与星湖公司签订房屋交付验收表、业主资料登记表、物品领取登记表、临时管理规约、住宅室内装饰装修管理服务协议。2016年5月1日，金韵公司与和平地产开发区分公司签订《金色城品小区物业委托合同》，约定金韵公司为金色城品小区提供物业服务，服务期限为三年，收取业主管理服务费，标准为每平米1元/月。荆焕庆系金色城品小区2单元4层西户业主。2019年4月30日，金韵公司撤离金色城品小区。2016年5月1日至2019年4月30日，荆焕庆未向金韵公司支付物业管理费。金韵公司分别于2017年12月29日、2018年5月1日、2019年4月30日在荆焕庆入户门张贴物业管理费催缴单，并注明金额。但荆焕庆至今未付物业管理费，金韵公司为此诉至原审法院。认定以上事实证据有：金色城品小区物业委托合同、入伙交接单、房屋交付验收表、业主资料登记表、催缴单等。原审法院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，2016年，金色城品小区业主未选聘物业公司，故建设单位和平地产开发区分公司与金韵公司签订的物业委托合同对业主具有约束力，因此，荆焕庆应按委托合同约定交纳物业管理费。金韵公司自2016年5月1日至2019年4月30日期间为金色城品小区提供物业服务，荆焕庆未支付此期间的物业管理费，故对金韵公司要求荆焕庆支付物业管理费的诉讼请求予以支持，荆焕庆物业的面积为113.97平方米，物业管理费标准为1元/平米?月，则荆焕庆应交物业管理费为1元/平米?月×113.97平米×36月=4102.92元。金韵公司还要求荆焕庆按所欠物业管理费的30%支付违约金，但荆焕庆提交证据证明金韵公司在为小区服务期间未及时清理公共垃圾箱，对消防设施进行维修维护，未就物业费使用情况进行公示等，而金韵公司未补充证据予以反驳，故认定金韵公司为金色城品小区提供的物业服务存在瑕疵，对其主张的违约金不予支持。荆焕庆主张其于2019年之前未在案涉物业居住，未享受物业服务，也未收到催缴单，故金韵公司的主张超过诉讼时效，其不应向该公司支付物业管理费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，荆焕庆不能仅以未享受物业服务为由拒绝缴纳物业管理费，且根据荆焕庆当庭陈述，2018年冬，其曾到小区办理暖气开通业务，而金韵公司2018年5月1日的催缴单上注明“2016年5月1日-2018年4月30日欠费24个月，欠费金额2735.28元”，其可以印证荆焕庆2018年已经知道金韵公司向其主张权利，故本院对荆焕庆的主张不予支持。依照《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审判决：一、荆焕庆于判决生效之日起十日内支付金韵公司物业管理费4102.92元；二、驳回金韵公司的其他诉讼请求。如果荆焕庆未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由荆焕庆负担。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：本案中，围绕双方争议焦点，分别评析如下：一、关于金韵公司代理人资格问题。本案中，金韵公司提交有委托代理手续及谷舒平劳动合同等证据材料，荆焕庆上诉认为金韵公司诉讼主体不适格依据不足。二、关于本案管辖权问题。本案中，《金色城品小区物业委托合同》对管辖权有明确约定，荆焕庆上诉认为原审法院无管辖权依据不足。三、关于物业费起算时间问题。本案中，原审判决依据《金色城品小区物业委托合同》约定的时间认定物业费起算时间并无不当。四、关于物业费约定标准是否过高问题。本案中，结合目前案涉小区物业费标准等情况，目前并无充分证据证明物业费约定标准过高。五、关于案涉房屋交付问题。本案中，金韵公司提交的证据已可以证明金韵公司服务期间，案涉房屋已交付。六、关于金韵公司提供的物业服务是否达到约定的标准问题。本案中，《金色城品小区物业委托合同》签订后，金韵公司应按照该合同约定的服务标准提供物业服务，经审查一、二审证据并结合庭审情况，可以认定金韵公司在安全保障、卫生保洁、公共设施维护等方面存在达不到约定服务标准的问题。在此情况下，金谷物业公司应承担一定的违约责任，结合本案具体案情，本院将龚四妮应承担的物业费标准酌减至70%。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初5498号民事判决；二、荆焕庆于本判决生效之日起十日内支付河南金韵物业服务有限公司物业管理费2872.04元；三、驳回河南金韵物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果荆焕庆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由荆焕庆负担13.5元，由河南金韵物业服务有限公司负担11.5元；二审案件受理费50元，由龚四妮负担27元，由新乡金谷物业管理有限公司负担23元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  赵 斌二〇二〇年十二月十七日书记员  叶 青