江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初5421号原告：王筱琴，女，1964年7月13日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：宋建忠，江苏开太律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙旭贤，江苏开太律师事务所实习律师。被告：吴朱根，男，1972年9月18日出生，汉族，住江西省彭泽县。原告王筱琴与被告吴朱根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王筱琴及其委托诉讼代理人宋建忠、孙旭贤，被告吴朱根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、双方签订的房屋租赁合同于2020年9月14日解除；2、被告立即腾空搬离租赁房屋、并将租赁房屋以现状交还给原告；3、被告支付原告租金14574元2020年9月1日至9月14日止，1041元/天；4、被告支付原告房屋占有使用费按1041元/天自2020年9月15日起计算至实际交还原告之日止；5、被告支付原告解除合同前逾期付款违约金22500元、解除合同后违约金87000元，二项合计109500元；6、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告放弃第一项诉讼请求，并变更其诉讼请求为：1、判令被告支付原告租金53091元，自2020年9月1日起至2020年10月21日止按照合同约定1041元/天计算；2、要求被告支付原告房屋占有使用费按照1041元/天计算自2020年10月22日起至被告实际将商铺交付原告之日止；3、要求被告将租赁的商铺按照合同约定的状况交还给原告；4、要求被告支付原告解除合同前逾期付款的违约金22500元，按照45天*500元/天计算，以及解除合同后的违约金87000元，按照合同总金额174万元*5%计算，两项合计109500元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月8日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将坐落于高成莱茵花园商铺1、2、3号三间店面出租给乙方使用，租赁期为五年，自2018年9月1日起至2023年8月31日止。第1年至第2年每年租金为300000元，前两年租金共600000元必须一次性付清；第3、4、5年每年净租金为380000元，自第3年起必须提前30日交付下一年度房租，先交付租金后取得房屋使用权。房租不得拖欠，否则视为乙方违约，每逾期一日，乙方支付滞纳金500元，最多不得逾期10日，逾期超过10日甲方强制收回房屋，乙方无条件接受。2、乙方租赁使用甲方房屋期间，因经营所产生的税费（如水电费、物业管理费等）及债务由其自行承担。3、乙方在向甲方支付首笔租金的同时，预缴10000元作为房屋使用及水、点等各项费用的保证金，若乙方在退租时无发生上述费用的拖欠，甲方将如数退还，还应赔偿合同总金额5%的违约金，甲方中途违约，也必须向乙方赔偿合同总金额5%的违约金。合同签订后，被告就存在违约行为，并未按照合同约定将前两年的租金600000元一次性支付原告，还是以一年一年方式缴付租金，原告鉴于各种因素考虑未予追究。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，第3年的租金（即2020年9月1日起至2021年8月31日止）被告应提前30日支付，即应于2020年8月1日前一次性付清。但原告多次书面催要，被告无正当理由久拖不付。为维护合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告辩称，1、从9月1日至10月12日的租金我会按约支付原告；2、关于10月12日后的占有使用费，因为我已按照原告要求已搬空，并微信通知原告收房，所以10月12日之后的占有使用费不应支付；3、2020年8月初，由于疫情影响，及地铁2号线封路施工造成被告损失，多次与原告协商未果，因双方签订的租赁合同中第13、14条约定，被告退租后无需支付原告违约金，至于租金没交，我一直在跟原告协商，所以逾期付款违约金22500元不应当支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、房产证及不动产登记证书、情况说明、微信聊天记录等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的陈述、上述证据材料等证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：坐落于常州市××号商铺登记房屋所有权人为原告王筱琴，常州市高成莱茵花苑3号商铺登记所有权人为黄文雅、李建平，黄文雅、李建平委托原告王筱琴将房屋出租给被告吴朱根。2018年8月，原告作为出租人及甲方与被告作为承租人及乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方将坐落于高成莱茵花苑商铺1、2、3号单间店面出租给乙方使用，租赁期五年，自2018年9月1日起至2023年8月31日止；二、第一年至第二年每年净租金为300000元，并且第一年及第二年的两年租金必须一次性付清，共计600000元，第3、4、5年每年净租金为380000元，自第三年起必须提前30日交付下一年度房租，先交付租金后取得房屋使用权（房租不得拖欠，否则视为乙方违约），每逾期一日，乙方支付滞纳金500元，最多不得逾期10日，逾期超过10日甲方强制收回房屋，乙方必须无条件接受；三、乙方在向甲方支付首笔租金的同时，预缴10000元作为房屋使用及水、电、电信、物业管理费等各项费用的保证金，若乙方在租赁期满或中途停租时无发生以上费用拖欠，甲方将如数退还乙方保证金；四、乙方租赁使用甲方房屋期间，其装修押金、垃圾清运费、物业管理费、水、电、电视、电信等各项费用自理，另外经营场所产生的其他相关税，规费及乙方对外产生的债务纠纷亦应由乙方承担；五、乙方不得以任何理由违约，若违约，剩余月份租金不退，还要赔偿合同总金额的5%的违约金，甲方中途违约，也必须向乙方赔偿合同总金额的5%的违约金；六、因不可抗力原因或国家政策变化及城市改造致使本合同不能履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任；七、在合同期内，如果乙方实在经营不下去，可以允许乙方退租期（但不退剩余租金），甲方不追究乙方违约责任，乙方必须在下一年度租金缴付前三个月告知甲方，乙方放弃固定不可挪动装修物品（三箱电、门窗等及装修费用）。另查明，被告承租原告房屋用于经营水果店生意。2018年12月15日，原告向被告发送微信称：“鉴于你的现状，我们的租房合同重新签吧，租金一年一付，先付后用，第一年30万，第二年33万，第三四五年各为38万，详情条款当面签约。”2018年12月27日，被告微信回复称：“老板娘：现在市场一片萧条，我赌的是路通后的生意，这两年能否帮帮忙，按30万一年，如果生意好做，我也不在乎那3万，谢谢！”但双方并未签订新的租赁合同。2020年8月9日，原告向被告发送微信称：“你好，8月1日该付房租了吧”，被告回复：“嗯，今年特殊时期，经营困难，能否减免点，分批付款”，原告称：“这期的房屋双方已多次商定签约的，况且租金在同等条件下远远低于其他商户了，请见谅。考虑到今年特殊时期，你打算怎样分批付款？”被告回复：“能维持下去就维持，经营不下去，我也没能力再做”，原告称：“我已尽我所能，其他事宜由你（团队）把控”，被告回复：“嗯，经营吃力由我自身的原因，能否分租，我租两间，退一间”，原告称：“分租由你做主”。后原告向被告发送微信要求被告9月1日前支付房租38万元，逾期一天需支付滞纳金500元，超过10天将强制收回房屋，并要求被告赔偿合同总额5%的违约金。庭审中，被告陈述，被告于2020年10月9日开始停止营业，2020年10月12日全部清空搬走，并于当日微信通知原告已将房屋清空，将钥匙放在水表上，要求被告收房。原告陈述，的确收到了被告的微信通知，但是在10月14日被告又发微信给原告说房子已清空，电费水费已拍照保存，钥匙放水表上了，另外被告发过来的照片上面显示店铺的卷帘门还是开着的，而且门口还有被告运货的货车，说明当时被告仍然在占有使用。另外被告是属于单方交付，原告不认可，当时回复被告已向法院起诉，所以没有收房。被告认为双方租赁合同的解除时间应为2020年10月12日，而原告则认为双方合同解除时间应为2020年10月21日。庭审中，被告将水电费结清，并将物业费结算至2020年9月30日。被告在原告处尚有押金10000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现因被告未按约履行付款义务导致双方房屋租赁合同解除，对于合同解除时间点，被告认为解除时间点为2020年10月12日，而原告则认为解除时间点为2020年10月21日，本院认为2020年10月12日被告已经通知原告接收涉案房屋，但原告并未收房，由此导致的损失扩大部分不应由被告承担，故本院认定的合同解除时间点为2020年10月12日，被告应当支付2020年9月1日至2020年10月12日的房屋租金合计43722元。因被告在原告处尚余押金10000元，故对该费用，本院在尚欠租金中予以抵扣，被告尚需支付原告租金33722元。关于原告要求被告将租赁的商铺按照合同约定的状况交还给原告的诉讼请求，因被告已于2020年10月12日通知被告接收房屋并将房屋钥匙放置房屋水表处，原告可以随时接收房屋，故对该项诉讼请求本院不予支持，如原告认为被告交付房屋不符合合同约定造成其他损失，可另行主张。关于原告要求被告支付逾期付款的违约金22500元的诉讼请求，因双方对房租事宜一直在进行磋商但未达成一致意见才导致的本案诉讼，被告并无主观恶意拖欠，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金87000元的诉讼请求，被告虽抗辩因城市道路改造修建地铁2号线导致被告经营困难，且根据合同约定被告提前解除合同无需向原告支付违约金，但原被告双方在签订合同时地铁2号线已经开始规划施工，被告对此亦知情，对该风险应当有所预料，且合同明确约定被告需在下年度租金缴付前3个月告知原告，并放弃固定不可挪用装修物品，被告并未履行上述约定，因被告的违约行为的确造成了原告的损失，该违约金数额亦不超过法律规定，故对原告该项诉讼请求，本院依法予以支持。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴朱根于本判决生效之日起十日内支付原告王筱琴拖欠的租金33722元（自2020年9月1日起至2020年10月12日按每天1041元计算，已扣除水电费押金10000元）；二、被告吴朱根于本判决生效之日起十日内支付原告王筱琴违约金87000元；三、驳回原告王筱琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本院减半收取1776元（原告已预交），由被告吴朱根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  刘建军二〇二〇年十二月十一日书记员  陈 璐