黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1057号上诉人（一审原告）：吴辉，男，1957年10月24日出生，汉族，电业局职工，住黑龙江省木兰县。上诉人（一审原告）：于枫，女，1970年5月29日出生，汉族，无职业，住黑龙江省木兰县。二上诉人共同委托诉讼代理人：王婵婵，黑龙江星河律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：范俊杰，男，1964年4月1日出生，汉族，律师，住黑龙江省木兰县。被上诉人（一审被告）：辛建萍，女，1967年3月16日出生，汉族，木兰镇奋斗街道办事处职员，住黑龙江省木兰县。一审第三人：吴俗谛，男，2005年12月24日出生，汉族，学生，住黑龙江省木兰县。监护人：张某1，女，1983年3月16日出生，汉族，职业不详，住黑龙江省木兰县。一审第三人：吴秀霞，女，1956年8月24日出生，汉族，无业，住黑龙江省木兰县。一审第三人：吴喜文，男，1955年1月6日出生，汉族，退休干部，住黑龙江省木兰县。上诉人吴辉、于枫因与被上诉人范俊杰、辛建萍，一审第三人吴俗谛、吴秀霞、吴喜文案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省木兰县人民法院（2019）黑0127民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴辉、于枫及其委托诉讼代理人王婵婵、被上诉人范俊杰、辛建萍到庭参加诉讼。第三人吴秀霞、吴俗谛、吴喜文经本院公告送达，未出庭应诉。本案现已审理终结。吴辉、于枫上诉请求：1.撤销黑龙江省木兰县人民法院于2019年9月6日作出的（2019）黑0127民初136号民事判决书，依法改判支持吴辉、于枫的原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由范俊杰、辛建萍承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。理由如下：1.一审判决认定的吴辉、于枫与吴征晋就案涉房产的买卖协议因吴征晋已死亡无法认定买卖协议的真实性是错误的。首先，案涉房产的买卖协议上有吴征晋的亲笔签字，是双方的真实意思表示。吴购买时的房价为19.86万元，因吴征晋对外举债着急用钱，才以15万元的价格将该房产卖给吴辉、于枫。此价格相差并非很大，即使低于市场价格，也是双方合意达成，不存在不合理的低价问题。其次，购房款分二次分别以现金、银行转账的方式向吴征晋支付。吴辉、于枫已在一审中提供了购房时间段内支取大额现金银行明细及银行转账明细，充分证明了向吴征晋支付全额15万元的事实。再次，原审中范俊杰、辛建萍所提供的“吴征晋”遗嘱，无论是从法定形式还是内容都某能证明其真实性。且原审对此遗嘱也未予认定。退一步讲，若本案真是抵押借款，吴辉、于枫与吴征晋之间至少应该签署一份借款合同，但恰恰就因为双方之间不存在借贷行为，仅是单纯的买卖行为，所以才只有一份案涉房产的买卖协议。因此，一审判决在没有证据证明的情况下，以推断性的结论认定案涉房屋的买卖协议是不真实的，明显与事实相悖。最后，关于案涉房产买卖协议的格式问题。虽然协议中对房款交付时间等条款没有进行明确约定，但因合同双方主体仅为普通公民，不能以专业法律人的要求及标准要求符合标准格式，且该协议中对于合同标的物、价款等主要条款已进行了约定，并不违反法律规定，是其真实意思表示，该买卖协议是真实有效的，应予认定；2.一审判决认定吴辉、于枫未通过合法交付占有案涉房产是错误的。本案中，吴征晋于买卖协议签订当日就履行了其相应的交房义务。因案涉房产在购买时不能办理产权证，故吴征晋将案涉房产购房合同及购房收据及房屋钥匙一同交给吴辉、于枫。庭审中，吴辉、于枫还通过证人张某2的证言，证实其为吴辉、于枫更换案涉房产的门锁，更换门锁的前提必须是拥有案涉房产钥匙，才存在更换的问题，否则就为撬锁，是违法行为。吴辉、于枫拥有案涉房产钥匙的事实就证明了吴征晋已将房产交付的事实。结合吴辉、于枫提交的居住期间的物业费、供热费等票据，可以充分地证实合法占有并实际居住的事实。综上，请二审法院依法查清事实，予以改判，支持吴辉、于枫的上诉请求。范俊杰、辛建萍辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。案涉房屋被法院查封时间是在吴征晋20**年8月4日意外身故后第7天（8月11日），当时法院送达保全裁定和查封公告时，该房屋处于无人居住状态。吴辉、于枫没有证据证明其在人民法院查封前已合法占有该不动产以及已签订合法有效的书面买卖合同。吴辉、于枫也没有在开发商处办理变更购买人手续，商品房买卖合同上还是吴征晋的名字。而且，吴辉、于枫提供的所谓买卖协议书上没有交付房款时间、交付房屋时间、如何办理产权过户手续、约定费用承担方式以及约定室内附属物归属情况，很明显不符合房屋买卖的基本特征，更不符合日常交易习惯。同时，也没有证据证明吴辉、于枫向吴征晋缴纳过购房款，没有吴征晋收取购房款收据和转账交付购房款的银行流水。虽然吴辉、于枫称在签订合同时就付了全部房款，但其所提供的银行流水却是在房屋买卖协议往后一个多月时间，而且银行流水数额也与买卖协议上的数额不相符，不具有真实性和关联性。而且，所谓的房屋买卖协议中确定的房屋价格明显属于不合理的低价，吴辉、于枫持有的合同不是真实有效的。吴辉、于枫不是案涉房屋的所有权人，其无权阻止一审法院对吴征晋名下的房屋进行保全和查封，也没有权利阻止人民法院执行。吴辉、于枫所主张的与吴征晋签订所谓的房屋买卖协议不是用于居住，其所述用于出租是虚假的。吴辉、于枫以放高利贷为生，其和很多债务人都是签订房屋买卖协议，约定债务人不能偿还借款时房屋或者抵押物归其所有，这种约定是法律不允许的，是无效合同。二、吴辉、于枫伪造证据和虚假诉讼，应当给予制裁。原一审中，吴辉、于枫提供给法庭的案涉房屋用电明细表不是在电业部门下载的，其伪造用电明细表的目的是想证明在法院查封前已经实际入住的情况。在未获得支持的情况下，吴辉、于枫又在重审中指使虚假证人出庭作证，但二个证人都某能说清楚房屋位置、所住楼层、几个卧室、有无阳台、是否缴纳物业费和电费等。吴辉、于枫伪造证据干扰法院正常诉讼秩序，在无理情况下提出上诉，对该二人的行为应当给予严厉制裁。请求对其予以拘留和处于10万元罚款，以维护法律的尊严和正常诉讼秩序。吴俗谛、吴秀霞、吴喜文未出庭应诉，亦未提交书面陈述意见。吴辉、于枫向一审法院起诉请求：1.判令吴辉与吴征晋签订的位于信合家园二号楼××单元401室房屋买卖协议有效，房屋所有权归吴辉所有。2.解除对信合家园二号楼××单元401室的查封。3.要求范俊杰、辛建萍承担诉讼费用。一审法院认定事实：木兰县木兰镇信合家园小区由黑龙江省天林房地产开发有限公司开发建设，信合家园小区于2016年7月开始办理产权登记。2013年1月6日，吴征晋与黑龙江省天林房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定吴征晋按建设面积以每平方米2980元、总金额198600元，购买信合小区第2幢4单元401室66.63平方米住宅房屋。后吴征晋入住该房，该房现由吴辉、于枫实际占有。2015年8月4日，吴征晋死亡。2015年8月11日，本案范俊杰、辛建萍起诉吴征晋继承人吴喜文、吴秀霞、吴俗谛被继承人债务清偿纠纷。同日，本院作出（2015）木民初字第637-1号民事裁定书，裁定“对吴征晋（已故）购买的木兰县信合家园小区2号楼4单元401室（未办理房照）予以保全，……”，并在单元门和小区门卫处张贴了查封公告。2015年8月26日，吴辉对本院（2015）木民初字第637-1号民事裁定提出书面异议，本院2016年1月12日作出（2015）木民初字第637-2号民事裁定书，“案外异议人吴辉称，……异议申请人在2015年4月15日当天付清全部房款并签订买卖协议，……，异议申请人已入住该房”，裁定“驳回吴辉的异议”。后2017年10月11日，本院作出（2017）黑0127执监4号执行裁定书，裁定“撤销本院（2015）木民初字第637-2号民事裁定书”。2017年11月28日，本院作出（2017）黑0127执异26号执行裁定书，裁定“驳回吴辉的异议请求”。2017年12月12日，吴辉、于枫不服，向本院提起执行异议之诉。一审法院认为，吴辉、于枫举证2015年4月15日与吴征晋就案涉房产的买卖协议，该协议存在着房价（15万元）低于吴征晋原购卖价格（19.86万元）、低于市场价格、没有房款交收时间、没有房款交收形式、没有房屋交付时间、没有房屋附属物约定、没有房屋费用约定、没有中间人等诸多与房屋交易一般情形不相一致的情形，因吴征晋已死亡，无法认定买卖协议的真实性。吴辉、于枫没有举证房屋交付的证据，举证的物业费、供热费等票据，不足以证明已经通过交付合法占有案涉房产。吴辉、于枫没有举证房款交收凭证这一重要证据，举证已交付房款证据，在时间、数额上缺乏真实性和关联性，且协议约定的房价15万元，与吴征晋遗嘱自认抵押15万元相符，虽然吴征晋遗嘱未经认定，但买卖协议是否为抵押借款的疑问成立。综上，吴辉、于枫对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益的证据不足，吴辉、于枫的诉讼请求，应不予支持。判决：驳回吴辉、于枫的诉讼请求。案件受理费3300元，由吴辉、于枫负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴辉、于枫举示2017年1月25日的黑龙江省住宅专用维修资金票据一份。拟证明：吴辉、于枫在2015年5月份就已经入户并实际居住案涉房产。经质证，范俊杰、辛建萍对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据是在法院查封后交纳的，是故意交纳行为，而且该费用应当由开发商向建设局缴纳。另外，该证据也无法证明缴纳的票据是本案案涉房屋的。本院认证意见为：该票据时间发生在人民法院查封时间之后，没有证据证明系对此前发生费用进行的补发行为，不能证明待证事实，对该证据不予采信。范俊杰、辛建萍举示证据如下：证据一，木兰县电业局证明一份。拟证明：一审为吴辉、于枫出庭作证的证人张某3是在案涉房屋权利人吴征晋死亡之后才报到上班的，进一步证明证人虚假作证，应当对该行为予以制裁；证据二，吴辉、于枫与吴征晋签订的木兰镇建设街房屋买卖协议和执行异议申请、本案案涉房屋买卖协议和执行异议申请各一份。拟证明：一审法院将二个不同房屋在不同时间查封后，吴辉、于枫提出执行异议，其证人张某2出庭证明其在同一天利用开锁技术打开该两套房屋。因二个房屋不在同一小区、不是同一时间购买，不可能在同一时间交付并开锁。证人证言是虚假的，同时证明吴征晋并未将案涉房屋交付给吴辉、于枫；证据三，证人张某4出庭作证。拟证明：吴征晋未将案涉房屋交付给吴辉、于枫。经质证，吴辉、于枫对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，称证人张某3在2015年3月就内部招聘了，6月份岗前培训，8月份才正式分配。此外，单位出具证据除了加盖单位公章外，还应当有法定代表人或者经手人签字；对证据二，认为不属于新证据，且不能证明证人张某5系作伪证，两套房屋交易时间接近，在同一天更换房锁是正常现象；对证据三，真实性有异议，认为没有其他证据佐证其陈述事实是真实的。本院认证意见为：对证据一，因木兰电业局对于张某3参加工作时间问题，在庭审前后分别向本院出具了多份证明，内容均不一致，且该证据没有经手人签字，故对该证据拟证明问题，本院不予采信；对证据二，虽然所举证据涉及的两套房产购买时间不一致，但不必然导致不能在同一时间开锁，亦没有其他证据佐证证人系虚假陈述，不予采信；对证据三，证人仅能证明案涉房产曾存有其个人物品，对于占有时间，证人的陈述没有其他证据佐证，对该证据不予采信。对一审查明相关事实本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，因争议房产并未办理物权登记，故应重点审查案外人吴辉、于枫对诉争房产是否享有物权期待权，且该权利可以对抗执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十五条、二十八条之规定，对吴辉、于枫是否享有准物权应当从是否签有真实有效合同、是否实际占有、是否全额支付购房款等方面全面综合考量。具体讲：首先，关于合同问题。吴辉、于枫虽举示了于2015年4月15日与吴征晋生前签订的《买卖协议》，但该《买卖协议》主要内容仅为“今吴征晋将信合嘉园4单元401、面积66.63㎡，楼房卖给吴辉，作价人民币壹拾伍万元整。此房没办产权证，提供一份买房手续及交款收据。”从形式要件上审查，该合同缺少履行期限、交付时间和方式、违约责任、争议解决办法、房屋附属物约定、已发生费用承担等必要条款。因吴征晋已经死亡，对于该合同的真实性质无法确定，但不论该买卖合同是否真实，至少从形式上不符合房屋买卖合同的基本要求。其次，关于是否缴纳全部购房款的问题。2015年8月26日，吴辉就案涉房产提出执行异议申请，称“申请人在2015年4月15日当天付清全部房款，并签订买卖协议…。”而诉讼中，吴辉、于枫又主张于2015年4月15支付了7万元现金，于2015年5月24日以银行转账方式支付了8万元，存在相互矛盾之处。而且，吴辉、于枫并未出示有吴征晋签字确认的收取购房款收据，其举示的取款银行流水数额为7.9万，亦与主张数额不符。吴辉虽称9千元系缴纳其他费用，但举示的凭证不能完全吻合，同时吴辉转账时间亦在合同签订一个多月后。结合吴征晋生前存在很多债权债务，吴辉、于枫也与其他人存在多笔经济纠纷，故对于吴辉、于枫所主张的两笔款项，是否指向购买案涉争议房产，现有证据不具有排他性和唯一性。再次，关于吴辉、于枫查封前是否实际占有案涉房产的问题。诉讼中，虽然吴辉、于枫举示了一些票据，拟证明其实际占有使用诉争房产，但该部分证据中，包括包烧费票据、租赁合同等票据均发生在人民法院查封时间之后，其他包括物业费收费票据、换门锁收据、劳务费收据等，同样存在具体房屋位置指向不明、空白手写票据真实性无法确认等问题，吴辉、于枫举示的该部分证据不足以证明其在法院查封之前已经实际占有该房产。综上，因本案并非针对合同效力予以审查，而是对于是否享有准物权的认定，应结合合同、交款、占有等证据综合审查认定。如前所述，吴辉、于枫提交的证据均存在瑕疵，不足以证明待证事实，其主张的权利不能对抗人民法院的执行行为，一审判决驳回其执行异议的诉讼请求，并无不当。综上所述，吴辉、于枫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由吴辉、于枫负担。本判决为终审判决。审判长 赵晓波审判员郑兴华审判员张宇（）二〇二〇年十二月一日法官助理仇长科书记员张春天