天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0102民初4765号原告（反诉被告）:吴永林，男，1983年9月28日出生，汉族，住天津市津**。被告（反诉原告）：孙利，男，1971年4月1日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：张迪，天津津阳律师事务所律师。原告（反诉被告）吴永林与被告（反诉原告）孙利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后,依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。吴永林，孙利的委托诉讼代理人张迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴永林向本院提出诉讼请求：1.孙利返还房屋押金8000元；2.诉讼费由孙利负担。事实和理由：2017年2月20日，吴永林与孙立签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定孙利将位于河东区××号的房屋出租给吴永林，租赁期限自2017年3月1日起至2020年2月29日止，月租金3300元。后孙立起诉吴永林房屋租赁合同纠纷一案中，本院作出（2019）津0102民初6190号判决（已生效），确定合同于2019年2月14日经双方协商一致解除，但孙立至今未退还房屋押金8000元，故成讼。孙利辩称，天津市第二中级人民法院（2019）津02民终7903号判决已认定将押金扣除，吴永林无权要求退还，请求驳回吴永林的诉讼请求。孙利向本院提出反诉请求：1.吴永林返还美的牌空调遥控器3个、房屋购电证、电卡、原房屋钥匙1把，如不能返还赔偿经济损失1000元；2.反诉费由吴永林负担。事实和理由：吴永林与孙立于2017年2月20日签订合同，约定孙利将位于河东区××号的房屋出租给吴永林，租期三年。吴永林于2019年违约解除合同，至今未共同到场办理房屋交接手续，水电费未结清，吴永林仍占有美的牌空调遥控器3个、房屋购电证、电卡、原房屋钥匙1把，给孙立造成经济损失，故反诉。吴永林辩称，涉案房屋已于2019年2月14日由孙立本人和吴永林的公司员工交接，水电费已结清，遥控器经孙立同意放在涉案房屋内，钥匙也已交还孙立，二审法院已确认上述事实，请求驳回孙立的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案诉讼前，孙利曾在本院就涉案房屋对吴永林提起诉讼，要求判令吴永林支付房屋租金39600、违约金23760元，本院于2019年8月28日作出（2019）津0102民初6190号民事判决，判决：驳回孙利的诉讼请求。该判决本院认定事实如下：坐落天津市河东区××号房屋的产权人为孙大勇，2014年5月孙大勇与孙利签订《房屋租赁协议》，约定孙大勇将上述房屋出租给孙利用于办公，租赁期限自2014年5月1日至2034年5月1日；经孙大勇同意，孙利可以将承租的房屋转租给第三人使用。2017年2月20日，孙利（甲方）与吴永林（乙方）签订《租赁合同》，约定：孙利将坐落天津市河东区××号房屋出租给吴永林；租赁期限为3年，自2017年3月1日至2020年2月29日，月租金为3300元；双方议定租金按年支付，自合同签订后次日乙方向甲方支付首期房租人民币39600元，以后每年结算一次，结算日期分别为2018年2月1日、2019年2月1日。合同第十二条违约条款约定：甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约的则向对方支付违约金，违约金为总房款20%。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同签订后，孙利收取了吴永林押金8000元，并按约定交付了房屋。2019年1月14日，吴永林向孙利发微信称：“孙律师，你好！今天上午我去直沽园看一下，去年整体店铺效应非常差，减员增效办公室合并、降低成本是活下去的根本，我去年年中已经不在哪里办公，由于提前结束合同，给你带来不便万分抱歉，希望你能通融，同意在这个合同年到期日结束合同！（即2019年2月28日）谢谢。祝好”。1月24日再次发微信称：“孙律师，上午好！你考虑好了吗”。2019年2月11日，孙利回复吴永林微信称：“吴永林，关于河东大直沽租赁房屋什么时候办理腾房和交接”。转日双方曾三次电话联系，2月14日，孙利到涉诉房屋检查了屋内设施并从吴永林的同事处取回了涉诉房屋的钥匙。判决送达后，孙立不服，提出上诉，天津市第二中级人民法院于2020年3月9日作出（2019）津02民终7903号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决天津市第二中级人民法院认为：关于孙利和吴永林之间是否就解除租赁合同问题达成了一致，以及双方是否办理完毕房屋交接问题。吴永林向孙利发出的表示“在这个合同年到期日结束合同”的微信、孙利回复“吴永林，关于河东大直沽租赁房屋什么时候办理腾房和交接”，以及孙利到涉诉房屋检查屋内设施并取回钥匙的行为，是一个完整的一方当事人针对合同解除提出意思表示，另一方作出回应并共同到现场进行交接的过程。上述事实足以证明双方就提前解除租赁合同问题达成了一致，否则孙利不可能向吴永林询问腾房交接时间，以及到涉诉房屋查看设施情况并取回钥匙。孙利到达涉诉房屋检查屋内设施后，如果双方就水电费和遥控器等物品未能核对和清点完毕，孙利在收取钥匙的同时不可能不明确提出，要求对方结清水电费和返还遥控器等物品，否则不予接收钥匙。但孙利并未提供相关证据证明其向吴永林一方提出了上述主张。因此，根据生活日常经验来看，双方已就解除租赁合同达成了一致并完成了房屋交接。既然租赁合同已经解除，孙利要求吴永林支付第三年租金的诉讼请求亦无合同依据，不应予以支持。孙利主张吴永林按照三年租金总金额的20%支付违约金23760元，因其不能证明其损失已经超过其所扣除的押金，因此原审法院不予支持该项请求并无不当。上诉人的上诉理由不能成立。上述判决生效后，孙立向天津市高级人民法院提出申诉，天津市高级人民法院于2020年7月29日作出（2020）津民申1060号民事裁定，裁定:驳回孙立的再审申请。本院认为，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，生效法律文书已认定孙利与吴永林系协商一致解除租赁合同并已全部交接完毕，现孙立未按约定返还房屋押金，系违约行为，应承担本案的民事责任，吴永林的诉讼请求，符合上述法律规定，予以支持。孙利的答辩意见及反诉请求，未提交有效证据证明且明显与生效法律文书认定事实不符，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、孙利应于本判决发生法律效力之日起十日内向吴永林支付8000元；二、驳回孙利的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费25元，财产保全费100元，合计175元，由孙利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长 李 铁审判员 祖爱华审判员 张 楠二〇二〇年十二月七日书记员 宋 丹本案引用的法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。