黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3663号上诉人（原审被告）：哈尔滨市道里区小野发艺室，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区中医街**。经营者：孙齐，总经理。委托诉讼代理人：盖凤平，黑龙江**仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：哈尔滨市电影器材公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区中医街**。法定代表人：董英民，经理。委托诉讼代理人：寇强，黑龙江天辅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙红岩，男，1977年6月6日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市松**。上诉人哈尔滨市道里区小野发艺室（以下简称小野发艺）因与被上诉人哈尔滨市电影器材公司（以下简称电影器材公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初11364号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。小野发艺上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回电影器材公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定的部分事实错误。1.一审认定小野发艺与电影器材公司之间存在房屋租赁合同关系，电影器材公司具有诉讼主体资格，小野发艺应向电影器材公司承担未付租金的违约责任，该事实认定错误。诉争租赁房产是小野发艺转承租于哈尔滨天鹅购物有限公司（以下简称天鹅公司），天鹅公司与哈尔滨广通影视文化集团有限公司（以下简称广通公司）签订的房屋租赁合同，因此，广通公司是出租方，天鹅公司是承租方，小野发艺为次承租方。依照民法基本原理，合同具有相对性，小野发艺与天鹅公司签订了转租合同，小野发艺履行支付租金义务的对象为天鹅公司，出租方与电影器材公司并没有直接的合同关系，出租方无权要求作为次承租方的小野发艺向其履行义务，即出租方无权直接向小野发艺索要租金。因此，不论诉争租赁房产的所有权人或者承租权人是否为电影器材公司，亦不论是否同意转租小野发艺，有权的出租方与天鹅公司就诉争房产的租赁关系根据《合同法》的规定合法有效，对于租赁合同有效期内小野发艺欠付天鹅公司的租金，电影器材公司无权向小野发艺主张。实际上，电影器材公司不具有诉讼主体资格，因其既不是诉争房屋租赁合同当事人，也非诉争租赁房产的所有权人或者承租权人。小野发艺依据房屋租赁合同的相对方天鹅公司指定的账户支付租金款项，亦从未向电影器材公司以任何方式支付过租金。2.一审认定电影器材公司系诉争租赁房产公企用房承租人错误。小野发艺与天鹅公司、天鹅公司与广通公司分别于2011年6月10日签订租赁合同，而电影器材公司提供的公企用房承租证载明其承租权已于2010年12月30日终止，电影器材公司未提供其他证据能够证实仍然享有承租权。3.一审认定广通公司是电影器材公司的主管部门，通过招投标形式代电影器材公司将中医街1号出租给天鹅公司错误。无任何证据证明母子公司关系的存在，也没有任何证据证明广通公司业务内容具有行政属性。4.一审认定小野发艺履行了向电影器材公司支付租金的义务错误。小野发艺依据天鹅公司指定的账户支付租金，该账户并非电影器材公司的账户。5.一审认定电影器材公司的起诉未超过诉讼时效错误。对租期内小野发艺欠付天鹅公司租金的给付请求权，不论电影器材公司是否有权请求给付，均已超过诉讼时效，丧失胜诉权。与租赁合同履行期满后何时收回房屋没有因果关系，也并非同一债务。诉争租赁合同第五年的租金505,620元应于2015年3月10日前一次性给付，而小野发艺仅支付了10万元后无力支付剩余租金，至小野发艺接到法院诉讼文书前无任何单位或个人向其主张剩余租金。6.一审认定小野发艺应当支付2016年6月10日至2018年的租金错误。根据小野发艺与天鹅公司的租赁合同第八条约定，小野发艺在租赁合同期满后即将涉案房产腾空，但天鹅公司未按该条款收房，导致小野发艺保管该房屋并产生很多费用。小野发艺与天鹅公司未达成也不可能达成继续租赁协议。因广通公司与天鹅公司租赁关系也于2016年6月10日同时到期，因此小野发艺不存在欠付租金的事实。电影器材公司主张租赁合同到期后小野发艺占房不交也能够证实不存在欠付租金的事实，因合法租赁关系并不存在。事实上，小野发艺延付租期内最后一笔租金，其原因是租金大大高于租赁收益，期满后不可能再继续使用。电影器材公司主张期满后要收回租赁房产而小野发艺占房不交，与事实不符，亦无证据证实。二、一审判决适用法律错误。诉争租赁房产系小野发艺转承租于天鹅公司，天鹅公司承租于广通公司，存在两个法律关系，即承租关系和转租关系，因此应当适用《合同法》第二百二十四条规定确定出租方与承租方之间的租赁关系合法有效。电影器材公司辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持一审判决，驳回小野发艺的上诉请求。一、电影器材公司诉讼主体适格。2010年3月，哈尔滨市电影公司系统整建制划转至市广电局，由广通公司直属管理。划转后，市广电局决定继续对电影公司系统房屋进行公开整体招租。在市财政局批准下，委托市国资委所属哈尔滨产权交易中心，对包括电影器材公司在内的13家影院单位实施公开竞价整体招租，其中电影器材公司房屋经过公开招标后，天鹅公司中标。2011年，电影器材公司主管部门广通公司代表电影器材公司与天鹅公司签订《房屋租赁合同》，天鹅公司将房屋转租给小野发艺，小野发艺按《房屋租赁合同》约定与电影器材公司履行租赁合同，按时交纳租金至2015年6月10日，2015年6月10至2016年6月9日租金仅交纳10万元。小野发艺对其实际承租案涉房屋、支付租金的事实无异议。小野发艺承认转租事实，并与承租人实际履行租赁合同，双方之间形成了租赁合同法律关系。小野发艺主张电影器材公司无权向其主张，没有诉讼主体资格，显然没有法律根据和事实依据，其主张不能成立。电影器材公司一审提供的《公企用房承租证》证明电影器材公司是案涉租赁房屋的承租人。虽然承租证已过期，但不能否定电影器材公司的承租人身份。电影器材公司具有诉讼主体资格。二、小野发艺称其履行支付租金的义务是依据天鹅公司指定的账户支付租金，该账户并非电影器材公司的账户。小野发艺并未提供证据证实是天鹅公司书面指示付款，其主张不能成立。小野发艺支付租金的收款人是黑龙江省天鹅电影院线有限责任公司（以下简称天鹅院线公司），该公司是由电影器材公司的全资股东哈尔滨市电影公司持股55%、亚细亚电影院持股15%、和平电影院持股8%、儿童电影院持股8%、兆麟电影院持股8%、天鹅影剧院持股5%、香坊电影院持股1%设立的。哈尔滨市区的13家电影院都是由哈尔滨市电影公司出资设立的。由于13家影院单位都没有实体经营，均依靠出租房产取得收入，因此13家单位财务统由天鹅院线公司和哈尔滨市电影公司管理。小野发艺支付租金汇款给天鹅院线公司即视为电影器材公司收取房屋租金。天鹅院线公司的法定代表人和电影器材公司的法定代表人均是陈峰，签订租赁合同的是广通公司的法定代表人也是陈峰。这样的股权结构能够说明天鹅院线公司就是电影器材公司的关联公司。小野发艺向天鹅院线公司转账支付房屋租金的行为等同于向电影器材公司支付租金，一审法院认定该事实清楚、明确。三、小野发艺主张电影器材公司起诉超诉讼时效，没有事实和法律依据。小野发艺与电影器材公司履行的《房屋租赁合同》约定的租赁期限是五年，即2011年6月10日起至2016年6月9日止。租赁合同到期后，小野发艺依然承租使用租赁房屋进行经营活动。小野发艺是在2018年1月14日将租赁房屋交付给电影器材公司，有房屋移交单和房屋交接的照片为证。也就是说小野发艺与电影器材公司履行的租赁合同解除时间是2018年1月14日，以此时间起点作为诉讼时效起点符合法律规定。四、小野发艺主张不应支付2016年6月10至2018年的租金不能成立。双方履行的《房屋租赁合同》约定的租赁期限五年，至2016年6月9日到期后，小野发艺仍然继续租赁房屋经营使用。至2018年1月14日，小野发艺交付租赁房屋时，其仍然在经营使用。小野发艺一审提供的电费通知单显示其租赁房屋的2017年11月、12月每月电费都在800-1000余元，2018年2月6日电费通知单显示在2017年12月6日至2018年1月9日电费高达1073元，小野发艺主张未使用房屋没有证据支持，不能成立。孙红岩未到庭，亦未提交书面答辩意见。电影器材公司向一审法院起诉请求：要求小野发艺、孙红岩共同给付拖欠房屋租金1,179,219元及利息140,787元（利息自应付租金起截至2019年6月9日按年利率6％计算），合计1,320,006元，2019年6月10日起至给付时止的利息按年利率6％计算给付。一审法院认定事实：电影器材公司系位于哈尔滨市××中医街××号公企用房承租人。电影器材公司的上级主管部门广通公司通过招投标的形式，代电影器材公司将哈尔滨市××中医街××号出租给天鹅公司，并于2011年6月10日与天鹅公司签订《房屋租赁合同》，主要约定：租赁期限为五年，2011年6月10日起至2016年6月9日止；中标年租金45万元，租金按年缴纳，每两年租金环比增长6％，第一年至第二年每年租金45万元，第三年至第四年每年租金477,000元，第五年租金505,620元；双方签订合同时，天鹅公司将第一年租金及履约保证金一次性交给广通公司，第二年至第四年租金交款时间为每年的4月10日前将年租金一次性交给广通公司，第五年租金缴款时间为2015年3月10日前将年租金一次性交给广通公司；合同签订时，天鹅公司应按中标年租金的10％的标准向广通公司支付履约保证金45,000元。合同订立后，天鹅公司将该房屋转租给小野发艺经营使用，小野发艺按照广通公司与天鹅公司签订租赁合同约定向电影器材公司履行支付房屋租金义务至2015年6月9日。2015年6月10日至2016年6月9日年度，小野发艺向电影器材公司支付租金10万元，后小野发艺再未向电影器材公司支付租金。2018年1月14日，小野发艺将租赁房屋交付给电影器材公司。现小野发艺尚欠电影器材公司房屋租金1,179,219元。一审法院认为，虽然广通公司与天鹅公司签订《房屋租赁合同》，但实际履行合同的相对方为电影器材公司和小野发艺，且电影器材公司为租赁房屋的合法承租人，虽然电影器材公司的《公企用房承租证》已过期，但不能因此否定其承租人身份，故电影器材公司与小野发艺之间房屋租赁合同关系成立，小野发艺承租诉涉房屋，却未能按约定支付全部租金，对本案的纠纷应承担违约责任，故对于电影器材公司要求小野发艺支付剩余租金并支付逾期利息的诉讼请求，予以支持；小野发艺关于电影器材公司不具备诉讼主体资格的抗辩主张不能成立，不予支持。因小野发艺的经营者不是孙红岩，且电影器材公司无证据证明孙红岩为小野发艺的实际经营者，孙红岩的该抗辩主张成立，对于电影器材公司要求孙红岩与小野发艺共同承担给付租金及利息的诉讼请求，不予支持。因双方租赁合同关系一直履行至2018年1月14日小野发艺将租赁房屋交付给电影器材公司时才解除，至电影器材公司起诉时并不超过诉讼时效期间，故对于小野发艺关于电影器材公司的起诉已超过诉讼时效期间的抗辩主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条规定，判决：一、小野发艺于判决生效后十日内给付电影器材公司房屋租金1,179,219元；二、小野发艺于判决生效后十日内，给付电影器材公司截至2019年6月9日逾期支付房租的利息损失140,787元，2019年6月10日至房租给付之日止的逾期支付房租的利息损失，按年利率6％计付；三、驳回电影器材公司的其他诉讼请求。二审中，小野发艺提交了《房屋租赁合同》及《补充协议》一份。拟证明：小野发艺从天鹅公司承租了案涉房屋，并非电影器材公司。电影器材公司质证意见：该证据不是二审中新发现的证据，不属于新证据，小野发艺在一审中并未提交该《房屋租赁合同》；从该《房屋租赁合同》内容来看，与电影器材公司一审提交的广通公司与天鹅公司签订的《房屋租赁合同》内容是一致的，无论从履行期限、租金标准及支付方式都是一致的，也就是说小野发艺虽然从天鹅公司转租案涉房屋，但是与电影器材公司履行了原《房屋租赁合同》，即本案租赁合同关系是由小野发艺与电影器材公司双方来履行的，实际中也是由小野发艺按期向电影器材公司支付房屋租金，这与一审认定的事实是一致的。本院认证意见：将结合相关案件事实进行综合评判。本院经审理查明：广通公司通过招投标的形式，代电影器材公司将哈尔滨市××中医街××号出租给天鹅公司。2011年6月10日，广通公司与天鹅公司签订《房屋租赁合同》。2011年6月10日，小野发艺与天鹅公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》。案涉《房屋租赁合同》中载明：甲方：天鹅公司，乙方：小野发艺。广通公司根据需要，对电影器材公司房屋实施公开招租，经哈尔滨产权交易中心公开招标，甲方中标。甲方将该房屋租赁给乙方做营业用房。现甲、乙双方就房屋租赁具体事宜达成如下协议：一、租赁房屋。1.本合同约定租赁房屋是位于哈尔滨市××中医街××号的电影器材公司，根据哈尔滨广厦房地产面积测量有限责任公司4070176-10号《测量报告》该房屋的建筑面积约139平方米。……二、租赁期限。本合同约定租赁期限为五年。即2011年6月10日起至2016年6月9日止。三、租金及缴纳期限。1.中标年租金为人民币45万元，租金按年缴纳，每两年租金环比增长6％；第一年至第二年每年租金45万元；第三年至第四年每年租金477,000元；第五年租金505,620元。2.甲、乙双方签订本合同时，乙方将第一年租金及履约保证金一次性交给甲方。第二年至第四年租金交款时间为每年的4月10日前将年租金一次性交给甲方。3.第五年租金缴款时间为2015年3月10日前将年租金一次性交给甲方。4.乙方应及时将租金及履约保证金和各项费用存入甲方指定账户，银行到账日为乙方付款日。甲方收取乙方房屋租金和其他所有费用的指定银行账户如下：开户名、开户行、账户均为空白。剩余其他合同条款包括履约保证金、合同终止、违约责任等均与广通公司、天鹅公司签订的《房屋租赁合同》约定的内容一致。《补充协议》中载明：一、本协议签订时，乙方按甲方中标年租金的5%向甲方一次性支付中标交易费22,500元……此后，小野发艺租赁使用案涉房屋，一直向天鹅院线公司账户缴纳租金。2015年6月10日至2016年6月9日年度，小野发艺仅支付租金10万元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于小野发艺与电影器材公司之间的法律关系问题。一审关于电影器材公司系案涉房屋的合法承租人的认定正确，本院予以确认。通过小野发艺与天鹅公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的相关内容，可以确认小野发艺知晓案涉房屋系广通公司代电影器材公司进行招投标，后由天鹅公司中标，而广通公司与天鹅公司之间未实际履行双方签订的房屋租赁合同，天鹅公司即与小野发艺签订了房屋租赁合同，而小野发艺交付租金均系向天鹅院线公司所缴纳，电影器材公司主张天鹅院线公司账户系代其收取案涉房屋租金的账户，小野发艺主张天鹅院线公司账户系天鹅公司指定的账户，但其未提交证据证实天鹅院线公司系代天鹅公司收取房租，且小野发艺与天鹅公司签订的《补充协议》中约定其需支付中标交易费，故小野发艺主张其实际履行的是与天鹅公司之间的房屋租赁合同依据不足，一审认定小野发艺与电影器材公司之间系房屋租赁关系正确。关于小野发艺应否承担给付租金及利息的问题。小野发艺主张房屋租赁关系已经解除，其自2016年6月10日之后未再使用案涉房屋。因小野发艺未举示充分证据证实其主张，且小野发艺与电影器材公司于2018年1月14日对案涉房屋进行了交接，故小野发艺该主张与事实不符。一审认定小野发艺与电影器材公司之间的租赁关系自房屋交接时解除并无不当，故小野发艺主张电影器材公司的起诉超诉讼时效于法无据。小野发艺拖欠房屋租金，应承担相应责任。综上所述，小野发艺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,680元，由哈尔滨市道里区小野发艺室负担。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  赵 晟审判员  张禹珩二〇二〇年十二月六日书记员  周小倩