辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14881号上诉人（原审被告、反诉原告）：王庆松，男，1977年11月24日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：李实，系辽宁广嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭伟，女，1972年10月28日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：霍佳睦，辽宁恒生律师事务所律师。原审第三人：百科实业集团有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区沈大路**。法定代表人：李刚，公司经理。委托诉讼代理人：金希义，男，满族，1969年10月2日出生，住址沈阳市铁**，系公司员工。上诉人王庆松因与被上诉人彭伟、原审第三人百科实业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王庆松上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决；2、改判第二项、第三项，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由，一、事实认定错误，1、一审法院确认赔偿数额错误，一审庭审中被上诉人自认花费3850元购买发电机，停电期点发电费用36000元。一审法院在未查清停电时间的情况下，直接判定上诉人赔偿被上诉人20000元损失过高。一审诉讼中上诉人已向法院提供被上诉人的用电情况，该数据足以说明在所谓的停电期间，并非每日都停电，只是间歇性，因此被上诉人的损失并不能确定，应当综合被上诉人过往用电情况及停电期间用电情况确认其损失数额；2、一审法院判令上诉人返还被上诉人保证金没有事实依据。上诉人在出租场地时向被上诉人收取的保证金实际上是为了在被上诉人撤场后保证租赁场地内的设施完整及不拖欠费用才收取的。在被上诉人撤场后，被上诉人将屋内设施拆除，场地内设施损坏，欠缴水电费，上述行为均属于不能退还保证金的情形，在没确定损失时，原一审法院不应将保证金判令上诉人予以返还。综上，一审认定事实错误，事实不清，请求二审法院在查清事实的情况下，对本案进行改判。彭伟辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。百科实业集团有限公司述称，一审判决损失过高。电量核实不清，买的油不完全用于发电。彭伟向一审法院诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原、被告双方于2019年3月30日签订的《忠鑫物流园房屋租赁合同》；2.请求法院依法判令被告返还原告租金17500元（年租金70000元÷12个月×3个月=17500元）；3.请求法院依法判令被告返还原告押金4000元；4.请求法院依法判令被告赔偿原告经济损失39850元（购买发电机费用3850元+发电机油费600元/天×60天=39850元）；5.请求法院依法判令被告承担本案诉讼费用。王庆松向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告5833元房屋租金损失（从2020年3月30日暂计算至2020年4月30日，以反诉被告造成的最终实际租金损失为准）；2.判令反诉被告给付因违约行为造成的违约滞纳金291.65元（按房屋租赁合同第5条规定，以5833元×5%计算）；3.判令反诉被告支付拖欠反诉原告的水电费602元（水费55元、电费552元）；4.本案反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2019年3月30日，原告（承租方、乙方）受案外人长沙市彭记春仔物流有限责任公司（以下简称“彭记公司”）指派与被告（出租方、甲方）签订《忠鑫物流园房屋租赁合同》，双方约定，1.经乙方申请，甲方同意将位于49、50、51号房承租给乙方。租期一年，日期为2019年3月30日起至2020年3月30日止。租金70000元。如乙方第二年续租，须提前一个月交付租金。如乙方不再续租，须提前二个月通知甲方。2.乙方应于本合同签订之日，向甲方支付房屋租赁保证金4000元，租赁期限届满，在乙方向甲方交清全部租金且保证房屋门窗水电管网完好后，甲方返还乙方所交的保证金。5.乙方应在规定时间内向甲方支付租赁费、水费、电费、取暖费等一切费用。如逾期不交，甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日数乘以缴费金额的5%，如恶意拖欠，甲方有权终止本合同，由此产生的一切后果由乙方自负。8.未经甲方同意，乙方不得提前终止本合同。如乙方确要提前解约，须提前两个月提交书面通知送达甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约。（1）向甲方交回库和房。（2）交清租赁使用费及其它因本合同所产生的费用。（3）乙方不得提前终止本合同，如乙方确要提前解约，甲方不予退还租金。合同签订后，彭记公司在涉案场地上二十四小时经营，其雇佣工人在涉案场地住宿。原告向被告交纳2019年3月30日至2020年3月30日租金70000元。2019年11月5日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01执339-1号执行裁定书，裁定：依法查封被执行人百科实业集团有限公司所有的坐落于沈阳市于洪区土地的全部地上建筑物、附属设施等，查封期限为3年。同日，沈阳市中级人民法院作出查封公告，内容为：本院依据（2019）辽01执339-1号执行裁定书于2019年11月5日依法查封了被执行人百科实业集团有限公司所有的位于沈阳市于洪区土地的全部地上建筑物、附属设施等。查封期限自2019年11月5日至2022年11月4日止。在上述期限内，任何人不得对被查封的财产转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，否则，本院将依法追究其法律责任。另查明，庭审中，原告主张涉案场地于2019年11月1日开始停水停电，原告在此期间自行租用发电机发电经营，并提供购买发电机票据及录制的视频予以佐证。被告主张涉案场地水电总阀不由被告管理，由案外人宝象物业公司及政府控制，偶尔会停水停电，不是天天停，并且在停电的时候，由被告本人用发电机给原告发电，后面还有二口井。再查明，原告主张因涉案场地被查封、停水、停电影响其正常经营，彭记公司于2019年12月31日搬离涉案场地，并提供原告与被告的微信聊天记录、搬离场地的视频、彭记公司与沈阳市于洪区沙岭镇高明砖瓦厂签订的租赁合同予以佐证。被告主张原告在搬离时未与被告协商，被告不清楚原告的搬离时间。又查明，2020年7月10日，彭记公司出具情况说明，内容为：因原告与其公司法定代表人系亲属关系，该公司同意原告的诉讼请求，同意由原告向被告主张权利，彭记公司不再就本案事实向被告主张权利。一审法院认为：合同是确立各方当事人权利义务关系的协议。经合法成立的合同具有法律效力。本案中，原、被告签订的《忠鑫物流园房屋租赁合同》系各方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律和有关行政法规的强制性规定，该合同应为有效，各方当事人应依照约定全面履行合同中的权利和义务。关于原告主张解除《忠鑫物流园房屋租赁合同》的意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告从事普通货物运输；国内货运代理；装卸搬运；道路货物运输代理；物流代理服务；仓储代理服务；打包、装卸、运输全套服务代理等经营项目，由于该行业配货、到货、发货等业务时间的不确定性，原告需二十四小时经营，被告作为涉案场地的出租人，其对涉案场地具有他人不可比拟的控制能力，其管理的场地停水停电的行为必然导致原告正常经营的合同目的不能实现，构成根本违约，原告可以解除与被告签订的《忠鑫物流园房屋租赁合同》。关于反诉原告主张反诉被告应支付其房屋租金损失的反诉请求，因反诉原告未举证证明反诉被告违约的事实，不予支持。关于原告主张被告返还其从2019年12月31日起计算至2020年3月30日止的租金的诉讼请求，鉴于涉案场地停水、停电，影响原告正常经营，原告在租赁期未满时搬离涉案场地，符合日常生活法则，结合原告提供的与被告的微信聊天记录、搬离场地的视频、新场地的租赁合同，可证明原告最迟于2019年12月31日搬离涉案场地。被告作为涉案场地的管理者，并未提供证据对此事实予以反驳，故确认原告于2019年12月31日搬离涉案场地，被告应返还原告租金17260.27（70000元/年÷365天×90天）。关于原告主张被告返还押金的诉讼请求，因原、被告应解除合同，合同解除后根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，返还原物，故被告应返还原告交纳的押金4000元。关于原告主张被告赔偿其经济损失的诉讼请求，涉案场地停水停电，确给原告造成经济损失，但原告提供的证据未能确切证明其损失金额，结合原告租赁涉案场地面积、停水、停电时长，购买发电机型号、消耗汽油等因素，酌情判令被告赔偿原告经济损失20000元。关于反诉原告主张反诉被告支付其水电费及滞纳金的反诉请求，根据反诉被告提供的与反诉原告亲属的聊天记录，可证明反诉被告不欠付反诉原告水电费，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第三百九十六条、第四百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王庆松于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）彭伟租金17,260.27元；二、被告（反诉原告）王庆松于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）彭伟交纳的押金4,000元；三、被告（反诉原告）王庆松于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）彭伟经济损失20,000元；四、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果被告（反诉原告）王庆松未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1333.75元，由原告彭伟负担502.24元，被告王庆松负担831.51元。反诉案件受理费25元，由反诉原告王庆松负担。二审期间双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人签订的房屋租赁合同，合法有效，当事人应当本着诚实信用原则，按照合同的约定全面履行义务。一审法院综合全案事实，认定由于上诉人违约致使合同无法继续履行，故判决上诉人承担相应的违约责任，并无不当。上诉人提出已经向法庭出示每月用电情况，一年的时间水电费是600元左右，但是被上诉人主张几个月就用几万元钱，相差悬殊的问题，因上诉人依据的是彭伟欠付的水电费，并非全额水电费，且上诉人提供的票据均是在案涉场地未被停止供电情况下产生的水电费，而上诉人停止供电后被上诉人因物流行业的特殊性，需要长时间发电，且案涉多个物流场地，均需要进行发电，因此一审酌情判令被上诉人进行赔偿并无不当。上诉人提出一审法院判决将发电机的价格合并在赔偿数额当中，而发电机属于彭伟的财产问题，本院认为，一审法院并未明确将发电机的价值作为损失的组成部分判决在赔偿数额中，而是结合租赁场地面积、停水、停电时长，购买发电机型号、消耗汽油等因素酌定20000元赔偿款项，故并无不当。上诉人提出的其他上诉主张，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王庆松的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理831.51元，由上诉人王庆松负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  王虹二〇二〇年十二月十五日法官助理勾雪峰书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；