天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0106民初5961号原告：陈永恒，男，1964年2月22日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：满志有，天津君匡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍，天津君匡律师事务所律师。被告：杨竹，女，1988年4月1日出生，汉族，个体工商户，住天津市红桥区。原告陈永恒与被告杨竹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈永恒及其委托诉讼代理人满志有、王萍，被告杨竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永恒向本院提出诉讼请求：1.依法判决原、被告房屋租赁合同解除，被告腾空并返还租赁房屋；2.依法判决被告支付2019年欠缴房屋租金4000元，支付2019年11月2日至实际腾房之日止租赁房屋的占有使用费，计算标准为每月3000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月31日，原告将位于天津市红桥区××道××房××排××号的房屋出租给被告杨竹用于经营独爱私厨餐厅。双方签订有房屋租赁合同，合同期限为2018年11月1日至2019年11月1日，年租金为叁万陆仟元整，每年缴费四次。截止到2019年11月，被告拖欠房租4000元，且至今仍然占用租赁房屋。原告多次联系均联系不到，现为维护原告利益，诉至贵院，望判如所请。被告杨竹辩称，原告解除合同应该提前通知，被告交租期间房屋出现的问题没有得到解决，现在房屋出现问题了原告才说解除合同，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：案涉房屋坐落在天津市红桥区××道××号××房××号，房屋登记原所有权人为天津市津红化油器厂。2003年1月1日，陈永恒与天津市津红化油器厂签订《房屋租赁协议书》，约定将包括涉案房屋在内的1300平方米房屋租赁给原告陈永恒，合同期限为10年，自2003年1月1日起至2012年12月31日止；2013年1月1日，陈永恒与天津市津红化油器厂再次签订《房屋租赁协议书》，就相同位置房屋继续租赁给原告陈永恒，合同期限为10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止。2009年1月19日，天津市人民政府国有资产监督管理委员会出具津国资企改［2009］5号《关于同意将天津市汽车运输三场等四户企业场址调整给天津市交通（集团）有限公司的批复》，载明：同意将天津市津红化油器厂坐落于红桥区××道××号××号厂房调整给天津市交通（集团）有限公司。2010年6月，天津市交通（集团）有限公司取得涉诉房屋所有权，权属性质为国有土地。2019年，天津市交通（集团）有限公司授权天津市交通集团津维有限公司对涉诉房屋进行经营管理，后天津市交通集团津维有限公司又将涉案房屋委托于天津宏泰鑫盛商业管理有限公司（以下简称“宏泰鑫盛公司”）进行管理，约定宏泰鑫盛公司享有按照房屋使用现状用途出租并进行物业管理的权利。2019年3月18日，宏泰鑫盛公司与陈永恒签订租赁合同，约定将丁字沽零号路向东道现有车间及房屋18间出租给陈永恒，合同期限自2019年1月1日至2019年6月30日。后双方于2019年8月1日就相同事项签订合同，合同期限为2019年7月1日至2019年9月1日；于2019年9月20日就相同事项签订合同，合同期限为2019年9月1日至2019年12月31日。陈永恒陈述自2020年1月1日后，与宏泰鑫盛公司未再签订房屋租赁合同，但其向宏泰鑫盛公司缴纳涉诉房屋的租金至2020年12月18日，并提交宏泰鑫盛公司出具的租金收据证明其主张。2018年11月1日，出租方陈永恒（甲方）与承租方杨竹（乙方）签订了《房屋租赁协议》，约定将涉诉房屋租给乙方使用，面积150平米，年租金36000元整，租金每年交付4次，合同期限为2018年11月1日至2019年11月1日。合同签订后，被告杨竹将涉诉房屋用于经营独爱私厨餐厅。庭审过程中，杨竹自认截至2019年11月1日，尚欠陈永恒租金4000元，并自2019年11月起停止经营。2020年11月23日，本院组织当事人进行了现场勘查，涉诉房屋用于经营独爱私厨餐厅，现处于停业状态，室内有灶台、厨具、油烟机、家具等物品。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点在于：1.原、被告双方的租赁协议是否已经终止，被告杨竹是否具有腾房义务；2.被告杨竹是否应支付尚欠的租金4000元以及房屋占有使用费。第一，关于第一个争议焦点。陈永恒与涉案房屋原产权单位天津市津红化油器厂签订了长期租赁协议，后由于企业退市，涉案房屋产权划归天津市交通（集团）有限公司，该公司又将涉案房屋的管理权委托给宏泰鑫盛公司，陈永恒于2019年1月1日至2019年12月31日与涉诉房屋的现管理单位宏泰鑫盛公司签订了房屋租赁合同，2020年1月1日后未再签订书面租赁合同。根据《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，陈永恒向宏泰鑫盛公司缴纳了涉诉房屋2020年的租金，双方之间形成不定期租赁合同关系，陈永恒作为涉诉房屋的合法承租人，有权对外进行转租。根据原告提交的《房屋租赁协议》显示陈永恒与杨竹之间的租赁期限为2018年11月1日至2019年11月1日，合同到期后，双方未再续订合同，亦未形成不定期租赁关系，故双方的《房屋租赁协议》于2019年11月1日届满终止。原告请求确认解除双方的房屋租赁合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因此，本案杨竹负有腾房义务，陈永恒起诉要求其腾空房屋的诉请，本院予以支持；第二，关于第二个争议焦点。首先，关于租金问题，杨竹在庭审中自认尚欠陈永恒2019年11月之前的房屋租金4000元。根据《合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，杨竹应按照租赁合同约定支付陈永恒尚欠的房屋租金4000元；其次，关于房屋占有使用费问题，陈永恒作为涉诉房屋的合法承租人，有权请求负有腾房义务的次承租人杨竹支付逾期腾房的房屋占有使用费。陈永恒比照租金每月3000元标准主张房屋占有使用费，较为合理，本院予以支持。案件审理过程中，被告杨竹向本院提出反诉，本院向其依法送达了交纳诉讼费用通知书，要求其于收到通知书次日起七日内向本院交纳案件受理费，但杨竹未在七日内预交案件受理费。本院认为，应当预交而未预交案件受理费，人民法院应当通知其预交，通知后仍不预交的，按撤回反诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十二条，判决如下：一、被告杨竹于本判决生效之日起二十日内支付原告陈永恒房屋租金4000元；二、被告杨竹于本判决生效之日起二十日内将天津市红桥区丁字沽向东道北平8号内4号的房屋腾空并交付给原告陈永恒；自房屋腾空之日起十日内，被告杨竹按照3000元每月的标准向原告陈永恒支付2019年11月2日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费。三、驳回原告陈永恒其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨竹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  齐欣二〇二〇年十二月四日法官助理林楠书记员裴梦瑶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《诉讼费用交纳办法》第二十二条原告自接到人民法院交纳诉讼费用通知次日起7日内交纳案件受理费；反诉案件由提起反诉的当事人自提起反诉次日起7日内交纳案件受理费。上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。双方当事人都提起上诉的，分别预交。上诉人在上诉期内未预交诉讼费用的，人民法院应当通知其在7日内预交。申请费由申请人在提出申请时或者在人民法院指定的期限内预交。当事人逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或者申请司法救助未获批准，在人民法院指定期限内仍未交纳诉讼费用的，由人民法院依照有关规定处理。