安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1557号 上诉人（原审被告）：淮南市鑫龙置业有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区淮潘路饲料公司院内旅馆楼**，统一社会信用代码913404005942943916。 法定代表人：苏经纬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘军，安徽震一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘蕊蕊，男，1983年10月16日生,汉族,现住安徽省淮南市潘集区。 上诉人淮南市鑫龙置业有限公司（以下简称鑫龙公司）因与被上诉人潘蕊蕊房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市潘集区人民法院（2020）皖0406民初80号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法公开开庭审理了本案。上诉人鑫龙公司的委托诉讼代理人潘军及被上诉人潘蕊蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫龙公司上诉请求：撤销一审判决第一项“赔偿潘蕊蕊经济损失4.98万元”，予以改判或发回重审。事实和理由：一、原审依据安徽中辉资产评估有限责任公司（以下简称中辉公司）2020年4月24日作出的有重大瑕疵的《淮南市潘集区人民法院拟案件审理行为涉及潘集区清雅苑1号楼1单元301室的装潢资产评估说明》（中辉评报［2020］021号，以下简称021号《资产评估说明》）作为认定潘蕊蕊装潢损失的依据，属认定事实不清。一审时，经鑫龙公司申请，鉴定人员虽出庭接受了质询，但该评估说明存在重大瑕疵，结论存在重大失误，不能客观反映待评装潢的残余价值。1.以“重置价值”进行价值评定重大瑕疵，造成被评房屋装潢的残余价值不准确。潘蕊蕊向一审法院提交的是“房屋装修现存剩余价值”的评估鉴定申请，一审法院委托事项却为“对潘集区清雅苑小区1号楼1单元301的装潢现价值进行评估”。评估人员出庭时明确表述，根据委托书是按照现价值，没有采用“历史成本”方式进行价值评估，由此采用的是“重置价值”乘以折旧率评估方式。鉴定人员称：“两种方式评估结论，肯定会存在价值差，从2016年到2020年（材料）有不同程度涨幅。考虑到重置价值来评估是因为业主到别的地方装潢来达到现在的标准，就要采用重置价来评估。”2.鉴定所依据的规范性文件早已废止。案涉评估时价格参照了：《建筑安装工程定额》（2000版）；2.《安徽省基础定额估价表》（2000版）；3.《安徽省建筑安装工程费用定额》（2000版）三项规范，而该三项规范早己被2005年版、2008年版相关的规范废止；2005版、2008年版相关规定又被2017年9月26日建标（2017）191号规范废止。3.鑫龙公司一审时，书面申请按“房屋装修现残存价值”重新评估未被准许。4.一审判决认定：“评估价值4.92万元”、“酌情认定4.8万元”装潢损失，无事实依据。二、一审认定鑫龙公司违约无事实依据。对潘蕊蕊的实际装潢损失，应双方分担。涉诉房屋系政府的“棚改项目”，《国有土地使用权证》、《规划许可证》、《施工许可证》齐全，只是因国家政策调整，划拨土地建设的不动产现无法办理房地产权证，并非鑫龙公司过错，一审认定鑫龙公司不能办理房地产权证，是对潘蕊蕊违约的认定，无事实依据，故不应判决鑫龙公司单方承担全部损失。三、一审超诉讼请求判决不当。1.潘蕊蕊的诉讼请求中，没有对水电开户费提出请求，不在本案诉讼范围，庭审时没有变更诉讼请求，一审判决鑫龙公司承担开户费1800元，是超诉讼请求判决。2.潘蕊蕊开户后，使用水电多年，由鑫龙公司全部赔偿，有失公正。四、一审对已生效判决的结果再进行判决，程序错误、结果违法。1.赔偿及房屋返还的时间节点判决错误，一审判决“购房款10万元，赔偿款4.98万元，合计14.98万元，于潘蕊蕊将位于淮南市潘集区房屋返还给鑫龙公司时付清”错误。2.生效判决已经判决了房屋的返还。2019年11月27日生效的（2019）皖0406民初4163号民事判决的第二项已判决潘蕊蕊于该判决生效后90日内将案涉房屋返还给鑫龙公司。3.鑫龙公司多次申请执行（2019）皖0406民初4163号民事判决未获准许，一审明显偏袒潘蕊蕊。 潘蕊蕊辩称，其于2013年7月购买鑫龙公司案涉房屋，该公司明确承诺可以办理房产证，至今未办理，该公司违约在先。其购买房屋是为了居住和孩子上学，鑫龙公司多次起诉潘蕊蕊，已影响其正常起居和生活。一审评估合法，请求维持原判。 潘蕊蕊一审诉讼请求：1.判令鑫龙公司退还其购房款10万元；2.判令鑫龙公司赔偿其各项经济损失6万元(具体金额以评估结论为准)；3.由鑫龙公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定如下事实：2013年7月16日，鑫龙公司（出卖人）与潘蕊蕊（买受人）签订一份《房屋出售协议书》，协议约定：“一、买受人购买的房屋位于潘集区,该房屋属框架结构,建筑层数地上11＋1层,该房屋阳台是半封闭，该房屋合同约定建筑面积共96平方米。二、计价方式与价款。按建筑面积计算,该房屋单价为每平方米2600元，总价款249600元。……四、付款方式及期限。第一次付款时间为2013年7月16日，付款金额为10万元。……五、买受人逾期付款的违约责任。（1）逾期在十五日内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金,合同继续履行;（2）逾期超过三十日后,出卖人有权解除合同,并扣除总房款的百分之十作为违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意，合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金,合同继续履行。……十、关于产权登记的约定。出卖人应当在该房屋交付使用后180个工作日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关,否则买受人有权要求终止该合同,出卖人退还买受人全部已付款,并按照累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。办理产权证费用由买受人承担。”以及其他合同条款。合同签订当日，潘蕊蕊向鑫龙公司交付了购房款10万元。同年7月18日，潘蕊蕊向鑫龙公司交纳水电开户费1800元。2016年8月，潘蕊蕊对房屋进行装修并居住使用至今。该房屋产权至今未办理登记，潘蕊蕊也未交付剩余房款。 一审另查明：2011年10月，鑫龙公司为清雅苑小区分别在淮南市潘集区城市规划分局和淮南市潘集区城乡建设委员会办理建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，项目名称均为：潘集区清雅苑商住楼棚户区改造项目。2013年4月7日，鑫龙公司取得该项目用地的国有土地使用权证，用途为城镇住宅用地，使用权类型为划拨。 一审再查明：2019年11月12日，鑫龙公司以潘蕊蕊没有支付余下的购房款为由，向本院提起诉讼，要求解除鑫龙公司和潘蕊蕊在2013年7月16日签订的《房屋买卖合同》，潘蕊蕊返还位于淮南市潘集区房屋一套。2019年11月27日，一审法院经审理，作出（2019）皖0406民初4163号民事判决，判决“一、解除淮南市鑫龙置业有限公司、潘蕊蕊之间签订的《房屋买卖合同》；二、潘蕊蕊于判决生效后90日内将位于淮南市潘集区房屋返还给淮南市鑫龙置业有限公司。”现该判决已生效。一审法院经潘蕊蕊申请，委托中辉公司对案涉的淮南市潘集区房屋装潢现价值进行评估，经评估，该公司2020年4月24日作出021号《资产评估报告》，结论为：经成本法评估，在评估基准日2020年3月31日，该房屋装潢评估价值为4.92万元。该评估价值含在公共平台搭建的洗衣池、雨棚等。 一审法院认为，本案争议焦点是：潘蕊蕊要求鑫龙公司退还购房款10万元和赔偿各项经济损失6万元是否有事实和法律依据。 本案中，鑫龙公司与潘蕊蕊签订的《房屋买卖合同》已解除，潘蕊蕊将案涉房屋交还鑫龙公司时，鑫龙公司应将其已付的购房款10万元，退还潘蕊蕊。潘蕊蕊该项诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案的合同履行过程中，鑫龙公司虽然向潘蕊蕊交付了房屋，但无法办理房屋产权证，潘蕊蕊也据此拒绝交付剩余房款，双方事实上不能继续履行合同，导致合同解除。鑫龙公司作为违约方，依法应赔偿潘蕊蕊的经济损失。对损失的数额，中辉公司评估价值为4.92万元（含在公共平台搭建的洗衣池、雨棚等），扣除在公共平台的装潢价值及潘蕊蕊拆除的原入户门，酌定装潢价值为4.8万元，加上水电开户费1800元，潘蕊蕊经济损失为4.98万元。对潘蕊蕊提出的赔偿经济损失6万元的诉请，合理部分予以支持。对鑫龙公司提出评估报告中，不合理项目应扣除的辩解意见，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条之规定，一审法院判决：一、鑫龙公司退还潘蕊蕊支付的购房款10万元，赔偿潘蕊蕊经济损失4.98万元，合计14.98万元，于潘蕊蕊将位于淮南市潘集区房屋返还给鑫龙公司时付清；二、驳回潘蕊蕊其他诉讼请求。一审案件受理费3500元，由潘蕊蕊负担223元，鑫龙公司负担3277元；评估费3000元，由鑫龙公司负担。 二审中，针对鑫龙公司对案涉021号《资产评估报告》提出的异议，本院依法通知中辉公司的评估人员于2019年11月17日到本院接受质询并进行说明，其在《谈话笔录》中表示：本案属于资产评估，对鑫龙公司在上诉状中提出异议的规范性文件中的基础参数，仅是此次评估的参考依据，而非本次报告的法律依据。本次报告是依据我国资产评估法出具的，对于报告中的具体价格，其是通过市场询价得来的，而非直接根据上诉状中所列举的规范性文件。后该公司再于2020年11月19日出具《关于“中辉评报[2020]021号”报告中计价依据引用废止定额相关异议的答复函》，对其前述主张加以解释，用以证实案涉评估报告并不违反法律规定，结论与事实相符。 鑫龙公司收到前述材料后，经质证认为：其仍未对采用历史成本方式进行合理说明，且采用废止的规定参数进行评估，是不合适的。故对案涉报告仍有异议。潘蕊蕊收到前述材料后，经质证认为：案涉评估是在一审法院主持下进行的，合法合理，对前述材料均无异议。本院对前述材料的真实性予以认定，能够印证021号《资产评估报告》的鉴定结论。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。 二审争议焦点：一审判决鑫龙公司赔偿潘蕊蕊各项经济损失合计4.98万元，有无事实和法律根据？ 本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，鑫龙公司虽然向潘蕊蕊交付了房屋，但因案涉房屋目前无法办理房屋产权证，潘蕊蕊据此拒绝交付剩余房款，案涉合同不能继续履行，一审判决解除并无不当。合同解除后，鑫龙公司作为违约方，理应赔偿给潘蕊蕊造成的经济损失。对于其主张的装潢损失，一审法院依法委托中辉公司作出的021号《资产评估报告》显示，在2020年3月31日时为4.92万元（含在公共平台搭建的洗衣池、雨棚等），该报告结论客观公允，符合事实，依法应予采信。鑫龙公司虽对此予以否认，但并未提出充分有效证据予以推翻，对其该项上诉理由，依法不予采纳。一审判决在扣除公共平台的装潢价值及潘蕊蕊拆除的原入户门后，在评估报告的基础上酌定装潢价值为4.8万元，于法有据。且因潘蕊蕊需在一审判决生效后向鑫龙公司返还案涉房屋，故其购房后支付的水电开户费1800元，属于其经济损失范畴，亦应由该公司依法赔偿，一审据此判令鑫龙公司赔偿潘蕊蕊经济损失合计4.98万元，认定事实清楚。对于鑫龙公司认为应由潘蕊蕊分担经济损失的上诉意见，没有事实和法律根据，依法不予支持。其次，对于鑫龙公司认为一审判决关于潘蕊蕊应当返还案涉房屋的时间不明确，属于违法判决，无法执行的问题，经查，一审判决结合已发生法律效力的（2019）皖0406民初4163号民事判决，能够据此确认双方履行房屋返还和款项支付的时间，判决结果符合法律规定，不存在程序错误和判决违法的情形。 综上所述，鑫龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3296元，由淮南市鑫龙置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 植 审判员 代 奇 审判员 刘富丰 二〇二〇年十二月七日 法官助理王泉慧 书记员周爽 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。