大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初11053号原告：瑞联德（大连）物业管理有限公司，统一社会信用代码91210200576099613Y，住所地辽宁省大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村。法定代表人：孙贵业，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉，女，1979年8月9日生，汉族，系该公司员工，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李聚钦，男，1958年2月24日生，汉族，系该公司员工，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：于继帅，男，1987年12月11日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告瑞联德（大连）物业管理有限公司（以下简称“瑞联德物业”）与被告于继帅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李聚钦、王玉及被告于继帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瑞联德物业向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告给付原告拖欠的物业服务费人民币5,497.80元（从2019年8月1日计算至2020年12月31日止）。计算方法：（101.06平×2.9元/平/月+101.06平×0.3元/平/月）×17个月=5,497.80元2、判令被告给付原告拖欠物业服务费违约金4,035.60元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月7日，原告与被告签订了前期物业管理服务协议，协议约定由原告向被告位于大连市甘井子区房产提供物业服务，物业管理服务费每月每平方米2.9元，电梯费每平方米0.3元，每季度首月15日内交纳当季度或全年物业费，被告的房产面积为101.06平方米。协议签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但是，被告自2019年8月起未按照前期物业管理服务协议约定交纳物业管理服务费，虽经原告多次催促被告，但被告仍拒不缴纳。原告索款未果，诉至法院。被告于继帅辩称，被告系案涉房屋业主，对房屋面积没有异议，对物业费标准有异议，原告未按照物业费的收费标准进行管理，对欠费时间没有异议。原告未按照物业管理服务协议进行管理，被告不支付物业费原因如下：1、53号楼3单元1楼和5楼感应灯一直不好用，从2019年4月19日开始报修，报修不止10次，一直未给修好，因家中老人眼睛看不清，晚上感应灯特别黑，不亮，导致被告母亲晚上出门看不清路而摔倒。2、物业未进行广告收入有效公示，2018年车展，2018年至2019年电梯广告收入，2019年丰巢收入均未公示。3、购买房屋签合同时说是全封闭小区，至今为止北二门也没有全部封闭，靠近别墅区仍有出口可以随意进出，包括送餐员、快递都可以随意进出。4、疫情期间安保消毒登记都特别松，施工人员随意进入，被告多次给物业及保安部门沟通，仍不加强管理。5、楼道卫生经常好几天不打扫，需要通过管家后才能安排保洁人员清扫。6、53号楼的雨搭漏水，报修三次一直不修。7、监控长期损害，有的探头朝天。8、小区说地面不走车，但是经常走车，如果是送货被告不追究，为什么在疫情期间很多私家车进入被告小区，而且有一次亲眼看见车差点碰到小朋友。路面地砖被压碎，有一次被告走路差点被绊倒。9、物业缺少物业管理意识，2019年大型吊车进入小区拆卸东面水池，打电话给物业一问三不知。10、小区C区院内花草树木绿地多处死亡，一直未修补更换。经审理查明，2014年10月27日，原告与大连三联置业有限公司签订《大连市前期物业管理服务合同》，约定由原告为大连市甘井子区辛寨子街道三鼎春天小区的物业服务单位，物业管理收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米2.90元，电梯费0.30元/平方米/月，交费时间为按季度交纳，业主或物业使用人应在每个季度首月15日前履行交纳义务，委托服务期限自2014年10月27日起至2019年10月26日止。2019年10月27日，原告与大连三联置业有限公司再次签订《大连市前期物业管理服务合同》，约定物业费标准同上，合同期限自2019年10月27日至2022年10月26日。被告于继帅自认其系大连市甘井子区房屋的业主，建筑面积101.06平方米。被告在接收案涉房屋时在《前期物业管理服务协议》上签字，确认了物业管理收费标准、违约责任等事项。原告向被告所在小区提供物业服务后，被告自2019年8月1日起至2020年12月31日止一直未缴纳物业服务费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与大连三联置业有限公司签订的《大连市前期物业管理服务合同》是双方真实的意思表示，被告在《前期物业管理服务协议》上签字的行为应视为其已同意由原告为其提供物业服务，因此，在原告依约为被告所在小区提供了物业服务的情况下，被告作为该小区业主应缴纳物业费，现被告拖欠物业服务费2019年8月1日至2020年12月31日期间的物业费5,497.66元[（2.9元/平/月+0.3元/平/月）×101.06平方米×17个月]，故对原告主张物业费的合理部分，本院予以支持。关于被告提出的感应灯、收入公示、安保、停车管理、绿化等问题，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于原告主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审情况来看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《大连市前期物业管理服务合同》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告于继帅于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告瑞联德（大连）物业管理有限公司2019年8月1日至2020年12月31日期间的物业服务费5,497.66元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告瑞联德（大连）物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预交，已减半收取），由被告于继帅负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二〇年十二月一日书记员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。