河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终4549号上诉人（原审原告）：王宏亮，男，1970年8月29日出生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：王永峰，河南信腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子欣（系王宏亮之女），女，1994年12月27日出生，汉族，住河南省林州市。上诉人（原审原告）：侯晓风（系王宏亮之妻），女，1973年4月26日出生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：王永峰，河南信腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子欣（系侯晓风之女），女，1994年12月27日出生，汉族，住河南省林州市陵阳镇林钢路******。上诉人（原审被告）：林州京林置业有限公司,住所地林州市红旗渠大道东段总部大厦**房间。法定代表人：王志杰，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨广庆，河南红旗渠律师事务所律师。上诉人王宏亮、侯晓风因与上诉人林州京林置业有限公司（以下简称京林公司）商品房预约合同纠纷一案，不服河南省林州市人民法院（2020）豫0581民初4097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王宏亮、侯晓风上诉请求：1.依法撤销原判，改判被上诉人返还上诉人购房款215580元及利息，并承担上诉人已付购房款一倍的赔偿责任，即215580元（不服原审金额258696元）；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的《认筹意向书》应认定为商品房买卖合同；上诉人与被上诉人签订的《认筹意向书》中明确约定了商品房的基本状况、价款、交款方式、违约责任等，被上诉人又实际收取上诉人购房款215580元，根据《商品房销售管理办法》第十六条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《认筹协议书》应当认定为商品房买卖合同。2.上诉人在履行《认筹意向书》过程中不存在违约情形；2010年9月28日上诉人王宏亮与被上诉人签订《认筹意向书》后，至2013年5月30日，上诉人按被上诉人要求共交付购房款215580元。根据《认筹意向书》约定的付款违约责任：按揭贷款客户须在签订正式《商品房买卖合同》前提供银行要求的按揭手续。但在原审中，被上诉人并未提供任何证据证明其通知过上诉人到售楼部签订正式的《商品房买卖合同》，以及该小区在何时取得符合与客户签订《商品房买卖合同》条件的证据，故原审认定上诉人存在违约证据不足。3.被上诉人应全额退还上诉人已付购房款、利息，并承担上诉人已付购房款一倍的赔偿责任。被上诉人在未与上诉人正式解除《认筹意向书》的情况下将房产另售给他人，属于一房二卖，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，被上诉人应全额退还上诉人已付购房款、利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。被上诉人京林公司辩称，一、签订的《认筹意向书》性质为预约合同，上诉人在履行过程中存在严重的违约行为。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中双方签订的《认筹意向书》第三条第三项明确约定了，在上诉人应当按约定时间交款，并提供银行要求的按揭手续后，双方签订《商品房买卖合同》，本案中上诉人选择银行按揭形式进行支付房款，其就应当按照《认筹意向书》第三条的约定支付房款，办理银行按揭手续，上诉人在不能办理银行按揭手续时，也未选择按照其它方式进行支付款项。自2010年9月28日双方签订《认筹意向书》后，上诉人直至2014年12月份前一直未办理银行按揭手续，也未向答辩人说明情况，其已严重违反双方的约定，构成违约，从上述事实可以看出，造成双方合同不能履行，恰恰是上诉人的严重违约造成的，双方所签订的意向书的性质为预约合同，并不是准房屋买卖合同。二、原审判决答辩人支付上诉人利息是错误的，现上诉人要求给付一倍已付购房款作为赔偿责任无任何依据。1.双方之间签订的《认筹意向书》的性质为预约合同，而《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条所规定的是房屋买卖合同的约定，因此，本案不适用该条款。2.本案发生的原因恰恰是上诉人不履行双方签订的预约合同条款而导致的，上诉人存在严重的违约行为，2010年9月28日双方签订的合同后，上诉人王宏亮的个人原因一直无法办理银行按揭手续，也不履行双方预约合同中办理银行按揭手续，后房屋手续变更至侯晓风名下后，上诉人侯晓风也一直迟迟不办理银行按揭手续，经答辩人多次催促无果后，上诉人也以其他方式向答辩人交纳房款项，导致涉案房屋自双方签订预约合同后四年之久，上诉人迟迟未履行相关手续，上诉人的违约行为已给答辩人造成了严重损失，原审法院未对上诉人这种违反诚信的行为进行谴责，反而还判决答辩人支付其利息，显然违反诚信原则。京林公司上诉请求：1.依法撤销林州市人民法院(2020)豫0581民初第4097号民事判决书；2.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人起诉已经超过诉讼时效，本案中，被上诉人于2010年10月14日在总共交付215580元购房款之后，并未按合同约定办理房屋贷款手续，之后至2014年12月期间，上诉人多次反复提醒被上诉人完成贷款手续，但被上诉人对上诉人的善意提醒置之不理，上诉人在无奈之下才将房屋另行出售。此后至二被上诉人提起诉讼，期间二被上诉人从未向上诉人主张权利，依据法律规定，二被上诉人现在提起诉讼已经超过诉讼时效。2.在双方签订的《认筹协议书》中，双方并没有对利息作出任何约定，该约定是民事和合同法律关系“契约自由”、“意思自治”的体现，一审法院酌情认定让上诉人按年利率6%向二被上诉人支付资金占用期间的利息于法无据。王宏亮、侯晓风辩称，京林置业公司并未正式通知我们解除合同，我们认为合同的效力至我方提起诉讼以后合同才解除。关于利息部分，是因为我们一方在履行过程中并不存在违约情况，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释第八条的规定，京林置业公司违约，一房两卖，应当承担我们的利息损失。王宏亮、侯晓风向一审法院起诉请求：1.判令被告林州京林置业有限公司返还原告购房款215580元及利息（利息从2013年6月1日起至清偿完毕之日止按年利率6.4%计算）；2.被告承担原告已付购房款一倍的赔偿责任，即215580元；3.诉讼费及其他费用等由被告承担。一审法院认定事实：2010年9月28日原告王宏亮（乙方）与被告林州京林置业有限公司（甲方）签订《认筹意向书》，订购目标为林州市京林理想城小区5号楼2单元14层02户，该商品房（意向约定）建筑面积约170.44平方米。乙方签订意向书后，须按约定时间交款，按揭贷款客户在签订正式《商品房买卖合同》前提供银行要求的按揭手续，否则视为违约，并扣除已交款项20%作为违约补偿。2013年5月30日被告协助王宏亮（原告）将房屋手续变更至原告侯晓风名下，同时变更了收款收据。2013年5月30日收据NO.0005930证实原告侯晓风向被告交款201580元。2013年5月30日收据NO.3244371证实原告侯晓风向被告交保证金14000元，交款金额总计为215580元。2014年12月被告将涉案房屋出售于案外第三人。一审法院认为，原告王宏亮与被告签订《认筹意向书》的性质为预约合同，该《认筹意向书》第三条第三项约定：须按约定时间交款，按揭贷款客户在签订正式《商品房买卖合同》前提供银行要求的按揭手续，否则视为违约，并扣除已交款项20%作为违约补偿，本意向书作废，所认购房屋由甲方另行销售。本案之中，原告侯晓风在交付完被告215580元，并未按合同约定办理房屋贷款手续，导致被告将涉案房屋售予他人。故原告应承担违约责任，购房款的返还应扣除已交款项20%作为违约补偿。《认筹协议书》中双方并没有对利息做出约定，但考虑到原告已将215580元交于被告的客观实际，酌情认定被告应按年利率6%的资金占用率，从被告将房屋买于案外人即2015年1月1日起至清偿完毕之日止计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条中规定了双倍返还购房款的赔偿责任。然而本案原被告并未签订商品房买卖合同，故依法不适用双倍赔偿条款。被告虽于答辩状中提出本案已经超过诉讼时效，但其也反复说明提醒原告完成贷款手续，故对于被告提出的本案已经超过诉讼时效的辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告林州京林置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王宏亮、侯晓风购房款172464元（215580-215580×20%），并支付利息（以172464元为基数，自2015年1月1日起至清偿完毕之日止按年利率6%计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4534元，减半收取计2267元，由原告王宏亮、侯晓风负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，本案二审争议焦点为认筹意向书的性质及本案违约责任的归属问题。首先，关于认筹意向书的性质问题。区分商品房买卖合同之预约和本约的核心标准是：当事人的合同义务是订约义务还是交付商品房及购房款的义务。本案双方当事人签订的认筹意向书明确约定“甲方将在房管局颁发预售证之日起，通知乙方签订河南省建设厅、河南省工商行政管理局监制的《商品房买卖合同》。”第七条约定“本意向书为方便双方临时合同，等房屋面积确定后，按意向书内容重新签订正式合同，并收回意向书和定金收据。”可见双方当事人明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同，因此，本案认筹意向书的性质为预约合同。其次，关于本案违约责任的归属问题。《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案认筹意向书第三条第3项明确约定“乙方签订意向书后，须按约定时间交款，按揭贷款客户须在签订正式《商品房买卖合同》前提供银行要求的按揭手续，否则视为违约，并扣除已交款项20%作为违约补偿，本意向书作废，所认购房屋由甲方另行销售。”王宏亮、侯晓风自2010年9月28日与京林公司签订认筹意向书起至2014年12月案涉房屋出售给案外人止，在长达4年多的时间内因自身原因未办理按揭手续，构成违约。因此，导致本约不能有效成立，王宏亮、侯晓风存在违约责任。王宏亮、侯晓风主张一审扣除已交款项20%作为违约补偿超诉讼请求。本院认为，京林公司针对该项虽未明确具体反诉，但在一审中作出了要求驳回王宏亮、侯晓风诉讼请求的答辩意见，故一审判决未超诉讼请求，一审按照认筹意向书约定扣除已交款项20%作为违约补偿并无不当。再次，关于诉讼时效问题。诉讼时效的起算点一般是以原告知道或应当知道权利被侵害之日起开始计算，根据举证责任一般分配规则，主张权利存在障碍的当事人应当承担举证责任。京林公司主张王宏亮、侯晓风诉讼请求已超诉讼时效，但未提供充分证据予以证明，本院不予支持。最后，关于利息支付问题。自京林公司将案涉房屋出卖给案外人起，其合法占有王宏亮、侯晓风购房款的基础已经丧失，一审酌定京林公司以172464元为基础，自2015年1月1日至清偿完毕之日按照年利率6%支付给王宏亮、侯晓风并无不当，王宏亮、侯晓风及京林公司该项上诉理由，本院均不予支持。综上所述，上诉人王宏亮、侯晓风、上诉人林州京林置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4543元，由上诉人王宏亮、侯晓风负担2271.5元，上诉人林州京林置业有限公司负担2271.5元。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 赵锐平二〇二〇年十二月一日书记员 孟 菲