江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3933号上诉人（原审原告）：张东芳，男，1970年5月1日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：高卓，江苏磊安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡宜香大米有限公司，住所地宜兴市杨巷镇安乐村。法定代表人：蒋正云，该公司总经理。原审第三人：江苏建国米业有限公司，住所地宜兴市杨巷镇邮电路**。法定代表人：张建民，该公司执行董事。原审第三人：无锡市新阳光电缆有限公司，住所地宜兴市官林镇工业**。法定代表人：刘永伟，该公司董事长。原审第三人：宜兴市灿烂电工材料有限公司，住所地宜兴市官林镇工业集中区**。法定代表人：史息平，该公司董事长。上诉人张东芳因与被上诉人无锡宜香大米有限公司（以下简称宜香公司），原审第三人江苏建国米业有限公司（以下简称建国公司）、无锡市新阳光电缆有限公司（以下简称新阳光公司）、宜兴市灿烂电工材料有限公司（以下简称灿烂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2019）苏0282民初13565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张东芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审以其将输送带、大米成品仓、地磅出卖给宜香公司就认定其无继续租赁经营的意愿是认定事实有误。上述设备只是其部分设备，其出卖这些设备与其是否有继续租赁经营的意愿并无必然的关联性。2.一审对补充协议的认定错误。其提供的复印件与建国公司提供的补充意见原件不一致，建国公司的补充协议多了一条手写的“从2017年1月10日前租金没付，该协议无效”。从书写习惯、逻辑、笔迹上看，增加的手写条款是为了配合诉讼后期添加。一审错误确认了建国公司补充协议的真实性。3.建国公司已认可收到其46万元租金，其另外支付的19万元租金是由2笔转账共6万元、3万元现金以及其离开建国公司之前建国公司欠其的10万元工资构成。二、一审法院适用法律错误。出租人并未履行催告程序，一审认定租赁合同解除有误。其与建国公司法定代表人张建民是亲戚，无论是建国公司还是宜香公司，既未与其核算过拖欠租金，也从未催要过租金，故出租人无权行使法定解除权。其与建国公司之间的租赁经营合同仍然有效，其有权要求宜香公司继续履行合同。被上诉人宜香公司辩称，其受让了灿烂公司的全部资产，对目前使用的财产有合法的权利；如果有问题，张东芳也只能向灿烂公司主张。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人建国公司述称：1.张东芳欠付租金，经其多次催要拒不支付，其只能通知张东芳解除租赁经营合同，张东芳无权要求继续履行租赁经营合同。2.张东芳明知其与新阳光公司签订了资产抵偿协议，但未提出任何异议。且宜香公司受让涉案厂房后，张东芳已将输送带、大米成品仓及地磅出卖给了宜香公司，张东芳以其行为表明不再租赁涉案厂房。综上，请求二审法院驳回张东芳的上诉。原审第三人新阳光公司、灿烂公司未进行陈述。张东芳向一审法院起诉请求：1.判令宜香公司继续履行租赁经营合同；2.判令宜香公司对其承租的杨巷镇安乐村厂房停止侵害，排除妨害，恢复至其承租时的原状；3.判令宜香公司赔偿损失100万元。一审法院认定事实如下：坐落于宜兴市杨巷镇安乐村的集体建设用地使用权及地上房屋原为建国公司所有。2015年8月6日，甲方建国公司与乙方张东芳、张国忠签订租赁经营合同1份，载明乙方租赁经营的厂房及设备位于宜兴市杨巷镇安乐村东马村，租赁经营厂房的面积为3000平方米左右，设备、设施、装修等以现状为准；租赁期间甲方不得将此厂房买卖，即使买卖也必须保证乙方的租赁生产，买卖必须优先考虑乙方；租赁期自2015年8月8日至2023年8月7日止，租金为每年36万元，签订合同时支付租金；双方应严格按照合同约定履行，违约方应承担违约金100万元，并在10日内付清。2016年12月，张国忠退出，实际由张东芳一人租赁经营涉案厂房及设备。张东芳为证明其诉讼主张，向法院提供其与建国公司于2017年1月8日签订的补充协议复印件1份，载明：经双方友好协商达成协议，自2017年1月6日起有建国公司转为张东芳所使用，期限到2023年1月5日止，租金每年为13万元。张东芳称其无补充协议原件，证明租金自2017年1月6日调整为13万元每年。建国公司对张东芳提供的补充协议复印件不予认可，并提供了补充协议原件，但原件较复印件增加了一句“从2017年1月10日前租金没付，协议无效”。建国公司称该证据证明了此前的租赁经营合同已经解除，截至2018年年底，张东芳已经结欠其公司租金98万元，其公司只能解除合同；租金改为13万元的目的是为了让新阳光公司以13万元的价格租给张东芳使用。张东芳认为该句内容系后期人为添加，目的是为了配合本次诉讼；其共支付租金65万元，其中46万元建国公司已经自认，另外还支付19万元，但并未向法院提供付款依据。宜香公司、新阳光公司、灿烂公司均表示对上述证据不清楚，新阳光公司、灿烂公司称该补充协议明显是串通损害第三人利益，应属无效。因建国公司结欠新阳光公司债务，2018年5月22日，建国公司与新阳光公司签订资产抵偿协议1份，其中第一款约定：位于宜兴市杨巷镇安乐村的集体土地（包括有土地使用权的土地和没有土地使用权的土地）、土地上的房产、围墙、道路、绿化、装饰装修等附属设施及一条稻米加工线（包括变压器、水电设施），以上资产不包括属于张东芳所有的地磅、成品仓及输送带（由张东芳限期自行处理）。嗣后，新阳光公司将受让的涉案资产转让给灿烂公司，灿烂公司办理了涉案资产的不动产权属证书。2019年3月1日，灿烂公司与蒋正云签订资产转让协议1份，约定灿烂公司将上述不动产权登记的房地产及无登记的房地产、附属设施（现状的3个设备不是灿烂公司设备，不在转让范围）转让给蒋正云；灿烂公司负责办理过户手续（蒋正云以后成立的公司）。宜香公司成立于2019年3月20日，蒋正云为法定代表人，现涉案资产登记在宜香公司名下。2019年7月9日，建国公司向张东芳邮寄解除合同通知书1份，载明：自租赁合同签订以来，张东芳、张国忠共支付租金46万元，尚欠租金98万元未付，经多次催收仍未支付，已构成严重违约，其于2018年5月22日与新阳光公司签订资产抵偿协议前，已口头通知张东芳、张国忠解除租赁经营合同；其决定解除双方之间的租赁关系并保留违约责任的追究权利，收到通知后15日内张东芳、张国忠及时清场撤场。该邮件未能妥投，退还建国公司。宜香公司为证明张东芳已经放弃租赁，资产已经出卖，向法院提供张东芳与蒋正云于2019年3月19日签订的买卖协议复印件1份，载明：经双方友好协商，现由张东芳出售蒋正云三台输送带、大米成品仓、地磅，按10万元成交。张东芳要求法院核实原件，双方确实存在设备买卖的事实，但并不代表张东芳已经放弃租赁。建国公司、新阳光公司、灿烂公司对该证据不清楚。张东芳称租赁现状为其已不在现场生产经营，部分设备被新阳光公司拖走，还有一部分被宜香公司使用，部分已经卖给了宜香公司。宜香公司称张东芳已不在使用，现场也没有张东芳的设备，原先属于张东芳的几台设备也已经卖给了其公司。一审中，宜香公司称，如果涉案租赁经营合同尚未解除，其明确提出要求解除。建国公司称其公司已通过邮寄解除合同通知书的方式，明确提出了解除租赁经营合同。据此，法院依法向张东芳释明，张东芳认为合同效力在持续状态，没有被解除且有履行的可能性，仍坚持本案诉讼请求，要求继续履行租赁经营合同，并要求赔偿损失100万元，该损失金额系合同明确约定。以上事实，有租赁经营合同、情况说明、协议、资产抵偿协议、资产转让协议、买卖协议、解除合同通知书、邮寄存根及庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，建国公司与张东芳、张国忠签订的租赁经营合同合法有效，受法律保护。张国忠此后退出租赁经营，建国公司及张东芳均予确认且无异议，故建国公司与张东芳应按租赁经营合同的约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点为张东芳能否要求继续履行租赁经营合同，该院认为租赁经营合同已无法继续履行，理由：1.建国公司自认张东芳仅支付租金46万元，张东芳称其另外还支付19万元，但未向法院提供证据证明，故可以确认截至建国公司转让涉案资产前，张东芳已经结欠建国公司租赁金，该欠款行为已经构成违约。针对该欠款行为，建国公司提供的与张东芳所签协议中明确载明“从2017年1月10日前租金没付，协议无效”，同时建国公司又于2019年7月邮寄了解除合同通知书。虽然此时涉案资产所有权已经变动，但“买卖不破租赁”原则并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为主张合同权利，这种权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。据此，建国公司已于2019年7月发出了解除合同通知，庭审中也明确要求解除合同，故租赁经营合同应予解除，不存在继续履行的可能。2.退一步讲，即使建国公司已不是资产所有人，无权解除与张东芳之间的租赁经营合同，但法院在审理中也已向宜香公司进行了释明，宜香公司也明确表示不同意继续履行租赁经营合同，要求解除。3.根据宜香公司举证的买卖协议，张东芳已将其的输送带、大米成品仓及地磅出卖给宜香公司，张东芳在庭审中也表示现在已不在那里生产经营了，设备已被新阳光公司、宜香公司使用处置，故从客观情况及张东芳的行为看，张东芳已无继续在此租赁经营的意愿。综上，经法院释明后，张东芳仍然坚持要求继续履行租赁经营合同，排除妨害并赔偿损失，该诉讼请求法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，作出判决：驳回张东芳的全部诉讼请求。一审案件受理费13800元，由张东芳负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，张东芳提交证据1，电费缴费通知单打印件5页，证据2，检验检测报告1份，用于证明其在涉案厂房内一直处于经营状态，直到2019年2月的电费都是其缴纳，并与2019年3月接受宜兴市市场监督管理局上门抽检大米的检查。证据3，农业银行卡交易明细，载明2017年1月23日、1月26日分别转账给建国公司法定代表人张建民亲戚王斌超3万元租金，用于证明在支付了46万元租金后又支付了租金。经质证，建国公司认为，1.电费缴费清单的真实性由法院核实，2018年5月22日其将涉案厂房抵偿给新阳光公司，对之后涉案厂房电费的缴费情况不清楚；但从缴费记录可以看出宜兴市杨巷米厂的电费支出基本每月只有几百元，应系张东芳住在涉案厂房内产生的生活用电费用，如果米厂正常生产，电费每月应在10万元以上。建国公司的电费支出是张东芳缴纳的租赁其变压器的租金，米厂正常生产的月租金为1.5万元，即每年为18万元，张东芳提供的缴费清单上每月只有几千元，应该为缴纳之前拖欠的租金。2.关于检测检验报告的情况不清楚，检测日期为2019年3月4日，在此之前张东芳已将涉案厂房内的输送机、成品仓、地磅卖给了宜香公司，不再经营。3.张东芳于2017年1月23日、26日分别转账给王斌超3万元，上述二笔款项并非用于缴纳厂房租金。其未收到张东芳3万元现金，张东芳付的3万元现金系用于支付向张建民购买车牌号为苏Ｂ×××**的金杯汽车的购车款，至今其尚欠张建民2万元车款。本案的争议焦点是：1.张东芳履行与建国公司的租赁合同是否存在违约；2.张东芳能否要求宜香公司继续履行其与建国公司之间的租赁合同。关于争议焦点一，本院认为，张东芳负有支付租金的义务，现建国公司认可张东芳已付46万元租金，张东芳认为该46万元系支付至2016年底的数额，则对于2017年起的租金是否支付，由张东芳进行举证。关于张东芳二审举证其于2017年1月支付案外人王斌超的6万元，但其不能证明王斌超与建国公司之间就收取租金存在关联，不能认定为支付的租金。张东芳主张另支付过3万元现金，该事实仅有其陈述，本院不予采信。张东芳还主张建国公司欠其10万元工资，用于抵租金，该事实亦无相应证据予以证明，本院不予采信。据此，张东芳自2017年起未再支付过租金，构成违约。关于争议焦点二，本院认为，张东芳未按约支付租金，至2019年7月9日建国公司发出解除合同通知书，张东芳已迟延支付数年，不履行承租人的根本义务，建国公司当然有权解除租赁合同。张东芳认为建国公司未主张过租金即视为认可其不构成违约的意见，于法无据，本院不予采纳。关于2017年1月8日的补充协议，不论手写条款是否事后添加，因为张东芳之后并未支付租金，该手写条款不影响建国公司行使解除权。至于催告程序，建国公司发出的解除合同通知书，以及在一审中的答辩意见均明确拒绝张东芳继续履行合同的请求，故张东芳在根本违约的情形下，其与建国公司之间的租赁关系已经终止，故最终受让建国公司资产的宜香公司已经不受张东芳与建国公司之间租赁合同的约束。综上，张东芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人张东芳负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年十二月六日书记员  陆焱琳