北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7801号上诉人（原审被告）：刘昌平，男，1956年12月28日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁乙麟，北京京舟律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京豪宅网房地产顾问有限责任公司，住所地北京市昌平区北七家镇望都家园**楼**11-5。法定代表人：李海燕，总经理。委托诉讼代理人：王琳琳，女，北京豪宅网房地产顾问有限责任公司员工。上诉人刘昌平因与被上诉人北京豪宅网房地产顾问有限责任公司（以下简称豪宅网公司）居间合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初7683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员辛荣独任审理，于2020年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人刘昌平之委托诉讼代理人彭锐、祁乙麟，被上诉人豪宅网公司之委托诉讼代理人王琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘昌平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回豪宅网公司全部诉讼请求。事实和理由：1.居间方在房屋买卖过程中不仅仅有“促成买卖合同的签订”这一项义务，还应当负有协调、辅助买卖双方完成交房的义务，现刘昌平至今未能收房，此外，豪宅网公司亦未提供《房屋买卖经纪服务合同》（以下简称《服务合同》）约定的其他服务，相关网签、过户流程亦均由开发商协助办理完成，豪宅网公司未提交充分证据证明其已经提供了完备的居间服务；2.豪宅网公司在居间过程中存在严重过错，违规为未取得产权证的房屋提供居间服务，导致刘昌平无法办理贷款，被出卖人起诉至法院，承受巨大经济损失；3.“改底单”的交易方式并不能减免豪宅网公司的居间义务，如认为其居间义务应当减免，那么收取的居间费用同样应减免；4.刘昌平因豪宅网公司的违规操作及重大过错，购房4年至今无法入住，一审判决对违约金的认定严重违反公平原则；5.豪宅网公司未能举证证明其主张居间费的要求已为刘昌平本人知悉，不产生诉讼时效中断的法律效果，豪宅网公司的诉讼请求已经过了诉讼时效。豪宅网公司辩称，同意一审法院判决，不同意刘昌平的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。豪宅网公司向一审法院起诉请求：1.刘昌平向豪宅网公司支付经纪服务费73000元；2.刘昌平向豪宅网公司支付迟延履行违约金20000元。一审法院认定事实：2016年9月12日，出卖人邹某1、买受人刘昌平与居间人北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司（以下简称豪宅天下公司）签订《服务合同》。第一条房屋基本情况。出卖人所售房屋坐落为昌平区B1-10房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积共约346平方米。第二条成交总价。经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为人民币8800000元。第三条经纪服务内容。1.提供住宅买卖相关法律、法规、政策以及市场行情咨询；2.寻找并提供发布房源、客源信息；3.协助查看买卖双方身份情况和房屋权属证书，引领买受人实地查看房屋；4.协助房屋买卖双方协商、洽谈，确定成交意向，协助协商房屋买卖合同的相关条款内容；5.提供网上签约服务。第四条经纪服务费的约定。买卖双方签订买卖合同当日向居间人支付经纪服务费，其中：1.买受人支付经纪服务费￥143000元（大写壹拾肆万叁仟元整）。第六条违约责任。1.居间人违背执业保密义务，不当泄露出卖人和买受人商业秘密或个人隐私，或有隐瞒、虚构信息、恶意串通等影响出卖人和买受人利益的行为，给出卖人和买受人造成损害的，出卖人和买受人有权要求居间人赔偿损失。2.买卖双方不按约定支付经纪服务费的，应按日计算向居间人支付约定经纪服务费总额千分之一的违约金。3.因出卖人或买受人的原因导致买卖合同无法履行时，居间方不退还经纪服务费，该经纪服务费由过错一方承担。签订《服务合同》当日，出卖人邹某1与买受人刘昌平签订《北京市房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定邹某1将涉案房屋出售给刘昌平。其中第三条成交价格、付款方式约定，该房屋成交总价8800000元，定金100000元，买受人于签订本合同当日支付。买受人向商业银行申办抵押贷款，买受人因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照A种方式解决。A买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受人负担。但买受人至权属转移登记之日仍无法获得银行或公积金管理中心批准的，应当自行筹集剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。其中第十四条其他约定：鉴于该房屋未办理房产证，甲方于2016年9月30日前在房地产开发商办理该房屋的权属更名手续，将房屋产权归属更改为乙方名下……。《服务合同》签订后，刘昌平向豪宅天下公司（当时公司名称）支付经纪服务费70000元。至于剩余的73000元，双方均认可已达成口头协议变更服务合同约定的支付方式，但双方对支付的期限存在争议，刘昌平主张待物业交割完毕后支付，豪宅网公司则主张房屋过户时支付。2017年8月1日，刘昌平取得涉案房屋产权证书。刘昌平称，截止目前邹某1尚未交付房屋。豪宅网公司称，刘昌平与邹某1已经交接房屋，且与物业签订了新的物业服务合同。审理过程中，豪宅网公司提交了两张短信聊天截图，其中一张为2017年11月24日，沟通房屋买卖合同履行；另一张为2019年4月19日，短信内容为“刘顺你好！请你再次催促邹某1履行合同‘房屋交付’约定。刘昌平费某1”。豪宅网公司回复“费阿姨刘叔您们好我们已经和邹总沟通过，您们双方正在走法律程序，至于交房时间是根据法律审判和您们和邹总协商调解结果而定，我们公司已经尽到应有的义务，而您还一直拖欠我们公司一部分服务费。您什么时间能把剩余的服务费补齐？到目前您们还没有按合同约定时间执行，请您们也给我们公司一个正确合理的解释”。2019年4月26日，刘昌平、费某1回复“刘顺您好：邹某1交房时间合同有约定，法律审判也不能改变合同约定。催促邹某1按时履行合同约定交付房屋也是你们中介的责任”。“费某1刘昌平”。关于房屋交接，刘昌平提交房地产开发有限公司（以下简称太阳城公司）、北京宝氏华商物业管理有限公司出具的告知函，用以证明其尚未接收涉案房屋。告知函载明“刘昌平、费某1：邹某1购买的我公司开发的B1-10号房屋。拖欠物业费、暖气费长达十几年之久。2017年7月27日邹某1将此房屋权属变更给刘昌平、费某1。2017年8月份，刘昌平、费某1持房产证要求我公司交房，我公司告知交接房屋应该找转让方。2018年10月12日刘昌平、费某1持邹某1的委托，代其缴纳了拖欠的物业费101879.77元和暖气费64066.8元，并要求我公司交接房屋。我公司再次明确告知，房屋买卖系买卖双方个人行为，房屋交接是买卖双方交易的行为之一，你方应与邹某1进行交接与我司无关”。另查，豪宅网公司原名为豪宅天下公司，于2018年6月20日变更名称为豪宅网公司。一审法院认为，依法订立的合同具有法律拘束力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条虽然规定了未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，但该规定并非强制性效力性规定。因此，豪宅网公司、刘昌平与案外人签订的《服务合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当依约支付报酬。本案中，豪宅网公司已促成刘昌平与案外人签署买卖合同，并提供了经纪服务合同约定的其他服务，且刘昌平已于2017年8月取得不动产权利证书，刘昌平应当支付相应的报酬。根据同日签订的《买卖合同》的具体内容，豪宅网公司、刘昌平及邹某1在签订《服务合同》之时，对涉案房屋的产权状况，均属明知，对“改底单”的交易方式亦予以认可，故可以确认在“改底单”的交易方式下，当事人对各方所享有的权利、履行义务的范围、方式以及对应的服务费金额已具有合理预期。现刘昌平以二手房交易的一般标准主张豪宅网公司履行义务存在瑕疵，并要求减少服务费金额，本院不予采信。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。双方对支付剩余73000元服务费的期限存在争议，又不能举证证明各自主张成立，属约定不明。既然双方不能达成协议，豪宅网公司可随时要求刘昌平履行。2019年4月19日，豪宅网公司已通过短信方式要求刘昌平支付剩余服务费，刘昌平未在合理期限内支付构成违约，豪宅网公司主张的违约金具有事实和法律依据，应当予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，刘昌平迟延支付居间服务费，构成违约，应当按照合同约定支付相应的违约金。但刘昌平主张此金额过高，请求本院予以酌减。鉴于豪宅网公司未对其实际损失举证证明，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额予以酌定。关于诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求。2019年4月19日，豪宅网公司已通过短信方式催告刘昌平履行义务，诉讼时效中断。因此，豪宅网公司提起诉讼未超诉讼时效。刘昌平主张接收短信的手机号138XXXX****使用人为费某1，其本人未收悉。对此主张，本院不予采信。其一，费某1为刘昌平之妻，系其同住的成年家属，即便该手机号码为费某1单独使用，两者对其购房等重大事宜从未共享信息与情理不符；其二，从短信证据看，自2017年豪宅网公司联系刘昌平即通过上述手机号码，刘昌平通过该手机号码持续表达关于涉案房屋买卖的意见，且多次备注落款“刘昌平费某1”；其三，2020年7月22日9时30分许，本院拨打该号码联系刘昌平，刘昌平本人接听电话。综上所述，判决：一、刘昌平于本判决生效后七日内支付北京豪宅网房地产顾问有限责任公司居间服务费73000元；二、刘昌平于本判决生效后七日内支付北京豪宅网房地产顾问有限责任公司违约金10000元；三、驳回北京豪宅网房地产顾问有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院补充如下事实：二审中，刘昌平认可2017年7月27日，刘昌平及其妻子费某1与太阳城公司就涉案房屋另行签订《北京市商品房现房买卖合同》；2017年8月1日，涉案房屋所有权由太阳城公司名下转移登记至刘昌平一方名下。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，依据《服务合同》的约定，豪宅网公司为刘昌平提供居间服务。在豪宅网公司的居间下，刘昌平与邹某1签订了《买卖合同》，其中明确约定涉案房屋尚未取得产权证，双方交易采用在开发商处办理权属更名手续的方式（即“改底单”方式）进行。实际履行过程中，刘昌平自认其夫妇已与太阳城公司于2017年7月27日就涉案房屋签订《北京市商品房现房买卖合同》，刘昌平一方亦于2017年8月1日取得涉案房屋的权属登记，据此可以认定豪宅网公司已经依约完成了自己的居间义务，刘昌平应当依照合同约定支付剩余的居间费用。刘昌平上诉主张豪宅网公司并未协助其办理网签、过户手续，其在交易中亦未如约办理贷款，但是在“改底单”的交易方式下，网签及过户手续均需由开发商直接办理，刘昌平亦无法通过贷款方式向邹某1支付购房款。刘昌平在明知并自愿选择“改底单”的交易方式的情况下，又以豪宅网公司未协助其办理网签、过户手续及未办理贷款为由，主张豪宅网公司未完成居间义务，无事实及法律依据，本院不予支持。刘昌平上诉另主张买卖双方尚未完成房屋交接，但交房并不属于豪宅网公司的居间义务，刘昌平亦未提交充分证据证明双方约定将收房作为其支付剩余居间费的条件，故刘昌平以未收房为由不同意支付剩余居间费，证据不足，本院亦不予支持。当事人就合同履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，双方当事人均认可双方对于剩余居间服务费73000元的支付时间进行了变更约定，但对于变更后的支付时间双方未能达成一致，属对合同履行期限约定不明，在此情况下，豪宅网公司有权随时要求刘昌平履行支付义务。依据本案查明的事实，豪宅网公司于2019年4月19日向138XXXX****的手机号发送短信，要求刘昌平支付剩余居间费，故刘昌平应当在接到该短信通知后的合理期限内履行支付义务。刘昌平上诉主张该手机号码系其妻费某1使用，其本人并未收到短信通知，但刘昌平与费某1系夫妻关系，对于家庭购房的重大事务，双方均具有相互告知的权利和义务，涉案房屋交易过程中，刘昌平多次通过该手机号与豪宅网公司的工作人员沟通，一审法院亦通过该手机号与刘昌平取得联系。因此，一审法院认定豪宅网公司向该手机号发出的支付剩余居间费的通知已经送达刘昌平并无不当，本院予以维持。刘昌平否认收到该通知，证据不足，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，《服务合同》约定，刘昌平迟延支付经纪服务费的，应按日计算支付约定经纪服务费总额千分之一的违约金。现刘昌平未在收到豪宅网公司短信通知的合理期限内支付剩余居间服务费，构成违约，豪宅网公司有权要求刘昌平支付违约金。一审法院以豪宅网公司的实际损失为基础，综合考虑双方合同履行情况、刘昌平的过错程度等因素，酌情判决刘昌平支付违约金10000元是适当的且符合公平原则和诚实信用原则，本院予以维持。刘昌平上诉否认违约并不同意支付违约金，事实及法律依据不足，本院不予支持。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，因双方当事人对刘昌平支付剩余居间服务费的时间并无约定，豪宅网公司有权随时要求刘昌平履行，诉讼时效期间自豪宅网公司要求刘昌平履行义务之日起计算。依据查明的事实，豪宅网公司于2019年4月19日向刘昌平发出履行义务的通知，故豪宅网公司的起诉并未超过诉讼时效。刘昌平上诉主张豪宅网公司的起诉超过诉讼时效，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘昌平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2120元，由刘昌平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  辛 荣二〇二〇年十二月九日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍