广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终2013号上诉人（原审被告）：肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司，住所地肇庆市端州区******。法定代表人：潘思伟，执行董事。委托诉讼代理人：温锡棋，广东天重行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炳球，广东天重行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张学娟，女，1974年11月16日出生，汉族，住肇庆市端州区*********。委托诉讼代理人：黄杰明，广东赛力律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈爱萍，广东赛力律师事务所律师。上诉人肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司（以下简称加洲公司）因与被上诉人张学娟商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初1589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人加洲公司的委托诉讼代理人温锡棋、被上诉人张学娟的委托诉讼代理人黄杰明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。加洲公司上诉请求：（一）撤销一审判决，并改判驳回张学娟的全部诉讼请求；（二）本案及一审诉讼费用由张学娟承担。事实和理由：1.张学娟并没有支付完购房款，加洲公司无需承担任何违约责任。张学娟从起诉至今，未能提供任何有效的支付完房款的依据，反而张学娟支付房款的依据是由加洲公司提供的，张学娟认为其已经支付购房款，但却未能提供任何有效的支付凭证，因此，一审法院仅以加洲公司开具了发票便认为张学娟已经支付完购房款的事实是错误的。2.《商品房买卖合同(预售)》约定涉案的两间房屋1206办公室、1207办公室的余款均是通过银行贷款的形式支付，但张学娟均没有办理银行贷款手续，也即没有支付完购房款。1206办公室、1207办公室的首期款合计为445509元，而张学娟支付的购房款也刚好是445509元，由此可知，张学娟仅支付了首期房款，余款没有向银行申请贷款的方式支付，也没有采取其他方式进行支付。一审法院却查明张学娟支付了全部购房款是错误的，应当依法予以纠正。3.张学娟未支付完购房款，加洲公司有权延期交付商品房和延期办理过户手续。根据《商品房买卖合同(预售)》附件四1.4的约定，张学娟既没有按照合同约定的日期前办理完毕银行按揭所有手续，也没有采取其他方式支付剩余购房款，加洲公司完全有权延期交付该商品房直至买受人交清所有购房款，并有权在商品房已经交付但尚未过户的情况下延期办理过户手续，因此加洲公司并不存在任何违约行为。4.张学娟最迟已于2017年7月20日实际占有使用涉案房产。根据涉案商铺现承租人天安财产保险股份有限公司肇庆中心支公司(以下简称天安财险肇庆公司)提供的《房屋租赁合同》及其合同附件《房屋租赁授权委托书》可知，张学娟在2017年7月20日将涉案商铺委托伍世能对外出租，而伍世能于2017年8月17日与天安财险肇庆公司签订《房屋租赁合同》，随后，天安财险肇庆公司于2017年8月22日向物业管理单位缴交相关的装修服务费，进场施工。也就是说，张学娟最迟已于2017年7月20日实际占有使用涉案房产。而一审法院却忽视张学娟已占有使用涉案房产并出租的事实是错误的，应当予以纠正。5.张学娟在庭上承认其未支付完购房款，并明确表示不会支付剩余房款，如果加洲公司采取诉讼的方式追讨，其将会以诉讼时效已过作为抗辩。从张学娟恶意拖欠剩余房款的这一行为可以证明张学娟是严重的不守信用，利用法律的漏洞从中获益，应当予以强烈谴责。张学娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审依法维持原判，驳回上诉。张学娟向一审法院提出诉讼请求：1.判令加洲公司赔偿张学娟逾期交楼违约金141742.01元；2.判令加洲公司立即向房屋登记机构申请办理案涉位于肇庆市端州区****2*华生商住中心商业办公楼1206、1207办公室的房屋所有权转移登记；3.判令本案的诉讼费用由加洲公司承担。一审法院认定事实:2015年8月15日，张学娟(买受人)与加洲公司(出卖人)签订《商品房买卖合同(预售)》及附件一份，约定张学娟购买加洲公司开发的位于端州区信安大道东南侧84区“华生商住中心”商业办公楼(塔楼)12层1206办公室，预测建筑面积85.51m，总价款485700元。同日，张学娟(买受人)与加洲公司(出卖人)又签订《商品房买卖合同(预售)》及附件一份，约定张学娟购买加洲公司开发的位于端州区信安大道东南侧84区“华生商住中心”商业办公楼(塔楼)12层1207办公室，预测建筑面积68.63m，总价款389809元。在上述二份《商品房买卖合同(预售)》中，双方对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任等进行了约定。其中合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条“交付时间和手续”第(一)款约定，出卖人应当在2016年4月25日前向买受人交付该商品房。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未能按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按逾期时间分别处理(不作累加)(1)逾期不超过60日，自合同第十一条约定的交房期间届满日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向买受人支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同，如果买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交房期间届满日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向买受人支付违约金。上述合同签订后，因加洲公司逾期交付案涉房屋，双方因此产生纠纷，张学娟遂向一审法院提起原案诉讼。又查明，由于案涉楼房存在逾期交付问题，肇庆市中级人民法院另案委托肇庆市中联资产房地产土地评估有限公司对肇庆市端州区******华生商住中心商业办公楼1210、1211办公室的租金价格进行评估，评估的时间点为2016年4月25日。肇庆市中联资产房地产土地评估有限公司于2020年3月13日出具肇中联评报字(2020)第035号《报告书》，确定评估对象在2016年4月25日至2017年11月10日时点的租金单价为44元/㎡/月。一审法院在审理(2018)粤1202民初4096号林禧波诉加洲公司商品房预售合同纠纷一案中，根据林禧波的申请委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对肇庆市端州区*****华生商住中心商业办公楼1205办公室在2016年4月25日至2017年11月10日期间的租金水平进行评估。国众联资产评估土地房地产估价有限公司于2018年12月24日出具国众联评字(2018)第ZQ-10075号《房地产估价报告》，估价结果为：“估价对象为肇庆市端州区******华生商住中心商业办公楼1205办公室办公房地产，房屋规划用途为办公楼，建筑面积为76.88㎡，在符合本报告价值类型和满足本估价报告假设和限制条件下，2016年4月25日至2017年4月24日的客观市场租金单价为49元/㎡/月，月租金评估价值为3767元；2017年4月25日至2017年11月10日的客观市场租金单价为51元/㎡/月，月租金评估价值3921元。再查明，依据加洲公司出具的广东省地方税收通用发票(电子)显示，案涉1207办公室已支付房款389809元；1206办公室已支付房款245700元，剩余房款尚未支付完毕。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。张学娟与加洲公司于2015年8月15日签订的两份《商品房买卖合同（预售）》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，应受法律保护，双方均应依约全面履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，本案中，依据案涉《商品房买卖合同（预售）》的约定，加洲公司应于2016年4月25日向张学娟交付案涉的1206、1207办公室。张学娟诉称案涉办公室的实际交付时间为2017年11月10日，加洲公司辩称案涉办公室于2017年11月10日之前已向张学娟发出收楼通知书，但目前无法查询具体时间。因加洲公司无法出具案涉办公室的收楼时间证明，故一审法院对张学娟的主张予以采信。加洲公司存在逾期交付的情形，庭审中加洲公司对此亦无异议，加洲公司已构成违约，理应依约承担支付违约的责任。但张学娟仅能证明案涉1207办公室已全额支付完毕房价款，1206办公室房价款尚未完全支付完毕，故对于张学娟请求加洲公司承担1206办公室的逾期交付的违约责任理据不足，一审法院不予支持。关于违约金的计付标准问题，根据合同第十二条约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交房期间届满日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向买受人支付违约金。本案中，张学娟选择继续履行合同，但在庭审过程中，张学娟与加洲公司均明确表示对案涉办公室同期同地段同类房屋的租金标准不予申请鉴定。为避免诉累，张学娟与加洲公司均同意一审法院根据案件的实际情况酌定相应的租金标准，故对案涉的1207办公室的租金标准酌定为48元/㎡/月（1.6元/㎡/日）。据此计算逾期交付1207办公室的违约金（2017年4月26日至2017年11月10日）为61932元【(68.63㎡×1.6元/㎡/日×564天)＝61932元】。因此，张学娟请求支付违约金的请求，其合理合法部分，一审法院予以支持。关于张学娟主张加洲公司立即向房屋登记机构申请办理案涉办公室的房屋所有权转移登记的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，案涉合同第二十条（一）约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。张学娟已依约付清1207办公室的房款，加洲公司理应为张学娟办理案涉房屋所有权转移登记手续。对于1206办公室的房款张学娟尚未付清，张学娟请求涉案1206办公室所有权转移登记到其名下的理据不足，一审法院不予支持。张学娟待付清案涉1206办公室房款后可另寻法律途径处理。一审判决：一、加洲公司应在该判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交房违约金61932元给张学娟；二、加洲公司协助张学娟向房屋登记机构申请办理肇庆市端州区******侧84区“华生商住中心”商业办公楼（塔楼）12层1207办公室的房屋所有权转移登记到张学娟名下；三、驳回原告张学娟的其他诉讼请求。一审案件受理费1567.42元（已由张学娟预交），张学娟负担882元，加洲公司负担685.42元。二审期间，张学娟提交了《华生商住中心特殊申请表》复印件、发票复印件，拟证明张学娟总价款为8389809元的1207办公室的尾款是其他合同款抵债来支付的，并已支付完毕，申请表与发票、张学娟2016年3月29日支付5367元已经形成证据链，可以证明1207办公室已支付全部购房款。加洲公司没有新证据提交。本院组织当事人进行了证据交换和质证。加洲公司发表如下质证意见：对华生商住中心特殊申请表的真实性、合法性、关联性不予确认；该证据并非新证据，已经超过了举证时效，没有原件核对，无法辨别真伪，该申请表所列的办公楼是1206办公室，与其证明的1207办公室已经交齐尾款的证明内容不相符；对发票的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据与本案无关，该证据无原件核对，开具该发票的是林禧波，购货单位是四会市华生房地产开发有限公司。对张学娟提交的证据认定在本院认为部分论述。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，张学娟与加洲公司签订的《商品房买卖合同(预售)》约定，案涉1206办公室首期房款为245700元，余款240000元申请贷款支付；案涉1207办公室首期房款为199809元，余款190000元申请贷款支付。根据加洲公司在一审提交的转账凭证、收据显示，张学娟为购买案涉1206、1207办公室支付款项时间和金额分别是：2015年7月15日两笔（20000元、20000元）；2015年8月15日四笔（50000元、24000元、29000元、289000元）；2015年8月17日13509元；2016年3月29日5367元，合计450876元。张学娟在二审提交的《华生商住中心特殊申请表》显示“一、变更申请（申请内容及原因）张学娟成功购买了华生金融文化中心写字楼1206房，成交总价389809元，并交房款199809元，余下190000元。现申请抵扣肇庆市端州区臻联房地产代理有限公司代理费144633元及肇庆市端州区星派东方平面设计工作室40000元，余下5367元现金支付。望批准！”营销经办人、部门负责人、财务部、成本部、分销副总、区域公司负责人、集团负责人等人签名，集团负责人签署时间是2016年3月22日。张学娟提交的由加洲公司出具的三张广东省地方税收通用发票(电子)载明，该三张发票均为“第一联：发票联付款方付款凭证”，付款方均是张学娟，收款方均是加洲公司，款项性质是售房款，案涉1206办公室开票日期和金额是2015年8月17日245700元，案涉1207办公室开票日期和金额分别是2015年8月17日199809元、2016年4月7日190000元。对于如果张学娟没有付清1207办公室房款，为何加洲公司出具全部房款发票的问题，加洲公司在二审陈述因张学娟需要办理相关房产抵押手续以支付剩余房款，要求加洲公司配合，经口头协商后加洲公司才出具全部房款发票。张学娟对加洲公司该陈述不予确认。张学娟委托伍世能对案涉1206办公室、1207办公室进行出租与管理。伍世能（甲方）与天安财险肇庆公司（乙方）于2017年8月17日签订《房屋租赁合同》，约定将包括案涉1206办公室、1207办公室在内的7间办公室出租给乙方，房屋租赁期自2012年10月1日至2022年9月30日，甲方应于2017年9月10日前将房屋按约定条件交付给乙方。天安财险肇庆公司于2017年8月22日、28日、29日向加洲公司支付装修保证金、水电费按金、装修服务费等费用。本院认为，本案商品房预售合同系纠纷，一审法院案由定性正确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案应围绕加洲公司的上诉请求进行审理，对于当事人没有提出请求的，不予审理。故结合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：（一）张学娟是否已全额支付案涉1207办公室购房款；（二）一审判决认定加洲公司支付逾期交付案涉1207办公室违约金的计算时间是否正确。关于张学娟是否已全额支付案涉1207办公室购房款的问题。首先，按照张学娟与加洲公司签订的《商品房买卖合同(预售)》约定，案涉1206办公室总价485700元、1207办公室总价389809元。双方对于张学娟已支付案涉1206办公室购房款245700元的事实均无异议，本院予以确认。但双方对于是否已支付案涉1207办公室全部购房款存在较大分歧。结合加洲公司提交的转账凭证、收据显示张学娟购买案涉1206办公室、1207办公室支付合计450876元，那么该450876元中，245700元为张学娟支付案涉1206办公室的购房款，其余205176元为张学娟支付案涉1207办公室的购房款。按照《商品房买卖合同(预售)》约定，案涉1207办公室首期房款为199809元，余款190000元申请贷款支付。张学娟在支付了案涉1207办公室首期房款199809元后，又于2016年3月29日转账支付5367元，余下184633元未显示有申请贷款支付。张学娟在二审提交的《华生商住中心特殊申请表》虽然仅有复印件，但结合该申请表里显示的内容，显示变更余下房款190000元以其他债务184633元冲抵，余下5367元（190000元-184633元）现金支付，经过众多部门审批通过，集团负责人签署时间是2016年3月22日。再结合张学娟最后一次转账时间2016年3月29日5367元，与该申请表能相互印证。其次，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外”的规定，在房地产行业，买受人支付全部购房款后，出卖人才开具全部购房款发票是行业惯例。本案中，加洲公司针对案涉1207办公室开具了总计389809元普通发票。加洲公司否认张学娟已经全额支付案涉1207办公室的购房款的事实，但并未提供充分证据证明其主张。对于如果张学娟没有支付全部案涉1207办公室购房款，为何加洲公司开具全部购房款发票的问题，加洲公司也没有作出合理解释。综上，一审判决认定张学娟是否已全额支付案涉1207办公室购房款并无不当，本院予以维持。加洲公司上诉认为张学娟没有支付案涉1207办公室全部购房款，其无需支付逾期交付违约金的主张理据不足，本院不予支持。关于一审判决认定加洲公司应支付逾期交付案涉1207办公室违约金的计算时间是否正确的问题。张学娟已将案涉1207办公室出租给天安财险肇庆公司，按照其与天安财险肇庆公司签订的租赁合同约定，张学娟应于2017年9月10日前将房屋按约定条件交付给天安财险肇庆公司。而天安财险肇庆公司于2017年8月22日、28日、29日向加洲公司支付装修保证金等费用。本院认为张学娟实际交付房屋给天安财险肇庆公司使用的时间为2017年8月22日。虽然加洲公司没有提交证据证实其向张学娟发出收楼通知书的时间，但张学娟已在2017年8月22日交付案涉1207办公室出租给天安财险肇庆公司使用，张学娟主张2017年8月23日至2017年11月10日期间加洲公司支付逾期交付案涉1207办公室违约金缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。因此本案加洲公司应支付逾期交付案涉1207办公室违约金为（2016年4月26日至2017年8月22日）为53147.07元【(68.63㎡×1.6元/㎡/日×484天)＝53147.07元】。一审判决认定加洲公司应支付逾期交付案涉1207办公室违约金的计算时间有误，本院予以纠正。综上所述，加洲公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初1589号民事判决第二项；二、撤销肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初1589号民事判决第三项；三、变更肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初1589号民事判决第一项为：肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交房违约金53147.07元给张学娟；四、驳回张学娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1567.42元（张学娟已预交），由张学娟负担979.71元，肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司负担587.71元。二审案件受理费1348.30元（肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司已预交3134.84元），由张学娟负担191.25元，肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司负担1157.05元。肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司多预交的二审案件受理费1786.54元由本院予以退回，其余案件受理费应由给付义务人在履行给付义务时一并核算支付，法院不作收退。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年十一月三十日法官助理 黎嘉豪书 记 员 赵崇轩