大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初9219号原告：大连良运物业管理有限公司（统一社会信用代码91210202726015922C），住所地辽宁省大连市中山区勤俭街46—**。法定代表人：黄卫国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘红旗、张莹，均系辽宁常征律师事务所律师。被告：罗颖玉，女，1976年2月21日生，汉族，住址辽宁省大连市中山区。原告大连良运物业管理有限公司与被告罗颖玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连良运物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘红旗、张莹以及被告罗颖玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连良运物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付2018年4月1日至2019年12月31日期间欠付的物业管理费3,368.4元；2、判令被告承担逾期违约金170.94元（自2019年1月1日起至给付日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年7月30日）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2009年12月16日，原告与大连安邦房地产开发有限公司（以下简称安邦房地产）签订了《山居笔记前期物业服务委托合同》，约定由原告向其开发的山居笔记物业提供物业管理服务。被告系山居笔记业主，具体房号为甘井子区湾家村吉星园9号楼3单元6层1号，建筑面积93.57平方米。2010年，被告与安邦房地产签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定物业费标准为每月每平方米1.5元，每季度首月10号交纳物业管理费，逾期按每日0.3%收取滞纳金。期间，原告依约向被告提供了优质的物业管理服务，被告接受服务后却拖欠2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费3,368.4元，虽经原告多次催要，被告均已各种理由搪塞，拒不履行交费义务。为维护原告自身合法权益，特提起诉讼，望依法判如所请。被告罗颖玉辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是：1、物业没有对公共设施、小区所有绿化进行维护和管理，小区楼道乱堆杂物及楼外公共区域卫生情况差，没有专人清扫；2、物业未经业主同意擅自毁坏绿地建停车场收费，随意在道路上设置障碍，造成出行不便，存在安全隐患；3、物业从来都没有公示过物业费的收支情况；4、物业伪造业主签名，多次欺骗业主意图提取维修基金及利息，在成功提取维修基金后小区监控系统也没有什么改善。经审理查明：2009年12月16日，安邦房地产为其开发建设的山居笔记住宅小区选聘前期物业服务管理单位，遂与原告签订了《山居笔记前期物业服务委托合同》，该合同主要约定：原告接受委托对山居笔记住宅小区进行物业管理与服务；小区坐落位置及管理界限为甘井子区红旗街道湾家村；建筑面积约55712.12平方米；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅（带电梯）按每月每平方米1.5元标准计算等。合同签订后，原告即开始持续为山居笔记住宅小区全体业主提供相应的物业管理与服务。同时查明，被告系山居笔记住宅小区业主，其所住，建筑面积93.57平方米。2010年11月19日，被告与安邦房地产签订了《大连市前期物业管理服务协议》，自愿接受安邦房地产委托的物业服务企业即本案原告为其提供前期物业管理与服务。之后，被告按1.5元标准交纳了2018年3月31日前的物业管理费。自2018年4月1日起，被告以物业公司提供的管理与服务不符合约定为由欠交当期的物业管理费，截止至2019年12月31日，被告共拖欠二十一个月的物业管理费2,947.35元未付。原告多次催款未果，遂诉讼来院。本院确认的上述事实，有原告提交的《山居笔记前期物业服务委托合同》、《大连市前期物业管理服务协议》、拖欠物业费明细、催缴通知书以及本院的庭审调查笔录等在案为凭。上述证据，业经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与安邦房地产签订的《山居笔记前期物业服务委托合同》以及被告与安邦房地产所签的《大连市前期物业管理服务协议》，均出自各方的真实意思表示，符合平等自愿和诚实信用原则，不违反法律和行政法规的强制性规定，上述合同均依法成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的相关规定，上述合同对山居笔记住宅小区内的全体业主、包括本案被告均具有约束力，本案原、被告都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。原告作为前期物业服务企业，已经按照相关合同的约定履行了为山居笔记住宅小区全体业主持续提供前期物业管理与服务的义务，被告作为小区业主之一，其在接受物业服务企业提供的物业管理与服务的同时，理应按照房屋建筑面积并以每月每平方米1.5元标准及时足额交纳物业管理费。现,原告请求被告立即给付2018年4月至2019年12月期间的物业服务费2,947.35元及违约金，于法有据，本院予以支持；关于违约金的计算期间及标准，应自2019年1月1日起至2020年7月30日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。至于被告当庭提出的相关抗辩意见，其中关于楼道堆放杂物以及公共区域环境卫生差的部分意见，确实应当引起物业公司的足够重视，物业公司应及时督促、提醒相关业主自觉保持和共同维护公共区域的环境整洁与消防安全，必要时可以挨家挨户走访并彻底加以解决，但这不应成为拒交物业费的理由；另外关于停车场、物业费公示以及提取维修基金的相关问题，当事人可以直接向相关职能部门反映并投诉；最后关于小区内道路通行问题，这也是业主关注度比较高的问题，物业公司应当拿出更多的精力和投入更大的资金尽快制定切实可行的方案，既做到车辆有序畅通，又保障行人通行便利与安全，为全体业主积极创造一个美好祥和的居住环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告罗颖玉给付原告大连良运物业管理有限公司物业管理费2,947.35元及违约金（自2019年1月1日起至欠款全部付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告大连良运物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取，原告预交），由被告承担（此款应同上述款项一并给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员 郭 强二〇二〇年十二月十一日书记员 祝琳琳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《物业管理条例》第七条第（五）项（五）按时交纳物业服务费用；