广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初27812号原告：张泽君，女，1980年4月25日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区平沙镇大海环三队，公民身份号码440**2*********064。委托诉讼代理人：张毅，广东易拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：周**，广东易拓律师事务所实习律师。被告：中山市昊景湾房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********之二，统一社会信用代码914************360。法定代表人：林文辉，总经理。委托诉讼代理人：曾茜茜，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泳瑶，广东凯行律师事务所实习律师。原告张泽君与被告中山市昊景湾房地产开发有限公司（以下简称昊景湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张泽君委托诉讼代理人张毅、周**，被告昊景湾公司委托诉讼代理人曾茜茜、陈泳瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张泽君向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交楼违约金20357.5元（以房屋总价款562361元为基数，按日0.02%计算，自2017年12月31日起计算至2018年7月1日，逾期天数为181天）。事实和理由：2016年7月26日，原、被告签订中山市商品房买卖合同，约定原告购买中山市**********************房，总价款为562361元，交付时间为2017年12月31日前。签订合同后，原告在2016年7月至8月12日期间共向被告支付购房款562361元，被告于2017年7月27日向原告出具购房款发票。被告于2018年6月26日取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，同日便以快递方式通知原告办理收楼手续。原告于2018年7月1日才将涉案房屋交付原告。被告逾期交房的行为已构成违约，为维护自身合法权益，原告遂向法院提起诉讼，请法院判如所请。被告昊景湾公司辩称，1.根据双方签订的商品房买卖合同相关约定受台风损害，政府行为、政策因素等原因，导致未按时交楼属于免责事由，交楼时间应予以顺延。2017年8月23日左右，由于中山市提起了台风一级响应，被告因台风造成施工现场安全隐患，导致工程停工38天；楼盘完工后，被告于2017年10月20日向神湾分局提交了规划验收申请，神湾分局以相关业务暂停办理为由，未予受理，暂停办理情况已由神湾政府复函予以证明，暂停办理延期时间为139天，以上两个时间合计177天，根据合同约定，无需在发生之日起60日告知买受人，依法予以顺延，所以被告不存在逾期交楼行为，不应承担违约责任。2.退一步说，即使被告构成逾期交楼，原告的主张违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，违约金超过造成损失的30%，当事人有权以约定的违约金过高为由，请求法院适当减少。本案中原告并未举证其损失，即使存在损失，被告认为也仅是租金损失，参考中山市2018年房屋租金参考价，原告购买的神湾大道南侧片区，租金仅为16至20元每平方米，100平米左右的房产月租金最多为2000元，而原告按合同约定要求支付的万分之二每日违约金的标准，远远超过相应租金的30%，原告主张的违约金明显过高，请求法院依法调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月26日，张泽君（买受人）与昊景湾公司（出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，主要约定张泽君购买位于中山市************昊****6*****，总价562361元。合同第八条约定昊景湾公司应于2017年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付张泽君使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。第九条约定：出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。如买受人未按出卖人通知的时间办理收楼手续的，则在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用，且该期限届满次日起，该商品房毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计该商品房的保修期及物业管理费。合同附件六合同补充协议约定，出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的4%。合同还约定了双方的其他权利和义务。2017年7月27日，昊景湾公司出具广东增值税普通发票确认张泽君已支付涉案购房款562361元。2017年8月23日，中山市人民政府防汛防旱防风指挥部出具中山市防台风全民动员令载明：根据气象、水文、海洋部门预测，未来24小时内，今年第13号台风“天鸽”将严重影响我市，从23日9：10开设，启动全市防台风I级应急响应！2017年8月24日，中山市建设工程安全监督站发出暂时停止施工通知书，因台风影响，要求东莞市建工集团有限公司暂时停止对案涉建设工程的施工。2017年9月30日，经中山市建设工程安全监督站复检，因案涉建设工程塔吊隐患已消除，同意东莞市建工集团有限公司复工。2018年5月18日，昊景湾花园（5－8#住宅、地下车库及其他面积）工程经验收，工程质量评定为“合格”，同意交付使用。另案[（2019）粤20民终315号]中，本院曾于2018年8月20日依职权发函至中山市城乡规划局向该局了解暂停办理建设工程规划验收的相关事宜。2018年9月17日，中山市城乡规划局函复本院，意见如下：按照部省督察员要求，2017年10月始，对于有土地证但在土地利用总体规划中为非城乡建设用地的，必须先由国土部门（镇政府）调整好土地利用总体规划的城乡建设用地规模，并报市政府批准生效后，方可按照相关规定办理规划业务。从2018年3月7日始，为妥善解决规划、国土、建设方面的历史遗留问题，对已取得合法土地证但存在“两规”空间差异的用地，在符合总规、控规的前提下，可以办理规划审批手续。2018年3月8日，昊景湾公司重新递件办理建设工程规划验收。2018年4月18日，案涉建设工程规划通过验收。2018年6月26日，中山市住房和城乡建设局颁发含案涉房屋在内的中山市建设工程竣工验收备案登记证。涉案房屋为中山市************昊*********房。2019年5月23日，中山市神湾镇人民政府出具的关于昊景湾花园规划验收情况的复函载明：昊景湾公司业务经办人曾于2017年10月20日到中山市城乡规划局神湾分局咨询昊景湾5-9栋、地库工程如何办理规划验收业务，但由于当时市里要求暂停有关规划业务的办理（2017年10月至2018年3月7日），期间昊景湾公司没有办理相关规划验收业务。庭审中，双方对涉案中山市商品房买卖合同的内容不持异议；确认涉案购房款已于2016年8月26日支付完毕；确认涉案房屋于2018年7月1日交付。昊景湾公司称由于受台风影响，造成施工单位无法正常施工，延期了38天，加上政府机关行政行为、政策因素的变化，中山市暂停办理规划验收延期139天，合计延期177天，而根据合同约定，受上述两项因素影响延期交房的，无需通知业主；其于2018年6月26日办理好工程竣工验收备案登记证，当日即发函通知张泽君办理收楼手续，违约金时间仅为48天。张泽君对此不予确认，认为即使遭遇不可抗力的原因，昊景湾公司应当告知业主。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。张泽君与昊景湾公司签订的中山市商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于工期认定问题。庭审中，昊景湾公司抗辩存在顺延交付的法定及约定事由，因受台风“天鸽”的影响，涉案商品房受到损害，其需进行修复方可交付；另，2017年10月至2018年3月7日期间相关部门暂停办理规划验收业务，根据合同约定，交付时间应予顺延，为此提供了中山市防台风全民动员令、关于昊景湾花园规划验收情况的复函为证。张泽君认为即使遭遇不可抗力的原因，昊景湾公司应当告知业主，故对此不予确认。本院认为，根据合同约定，遭遇不可抗力，昊景湾公司须在发生之日起60日内告知张泽君，但昊景湾公司未提供证据证实其已履行上述约定的告知义务，且张泽君亦不予确认，故昊景湾公司的该项抗辩意见，理据不足，本院不予支持。另，双方在合同中约定，因政府机关行政行为，或昊景湾公司在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致昊景湾公司无法按时交付商品房的，昊景湾公司可据实予以延期，昊景湾公司辩称其系因相关部门在2017年10月至2018年3月7日期间暂停办理有关验收规划业务而导致其迟延办理规划验收备案手续。根据中山市神湾镇人民政府于2019年5月23日出具的关于昊景湾花园规划验收情况的复函，2017年10月至2018年3月7日存在政策规定暂停办理有关验收规划业务，但上述证据无法证明昊景湾公司在上述期间已向规划部门提交规划验收申请，且其自身提交的规划验收材料均符合要求，仅因为不符合土地利用总体规划问题导致不能通过规划验收审批。昊景湾公司作为具有专业资质的房地产开发企业，应当熟知工程竣工验收环节向规划部门递交规划验收申请应当以正式、书面形式提出，并应持有规划部门收取相关资料的书面回执，且递件与出具中山市建设工程竣工验收备案登记期间必定存在时间差，该时间差并非不可预见，不属于不可抗力的范畴。综上，昊景湾公司的抗辩意见，理据不足，本院不予采信。涉案合同约定昊景湾公司应于2017年12月31日前交付房屋，但昊景湾公司于2018年6月26日办理综合验收备案时才具备商品房法定及约定交付条件，昊景湾公司构成逾期交付，应按合同约定承担违约责任。关于违约金的问题。昊景湾公司主张其于2018年6月26日向张泽君邮寄收楼通知书，逾期天数仅为48天，但并未提供证据予以证明，该项抗辩意见缺乏理据，本院不予采信。庭审中，双方确认涉案房屋于2018年7月1日交付，本院予以确认。712张泽君1562361元日万分之二630，即逾期天数为181天。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”昊景湾公司抗辩张泽君主张的违约金的计算标准过高，违约金应按涉案商品房所在周边2018年的电梯房租金计算标准计算，即每月每平方米在15元至20元。据前述，本院认定涉案房屋实际达到交付条件的时间距离双方约定的交付时间长达181天，迟延收楼势必造成张泽君因未能使用涉案房屋造成租金等实际损失，因张泽君未就其迟延收楼造成的实际损失没有提供证据予以证明，故本院酌定调整违约金按年利率6%计付，昊景湾公司应向张泽君支付逾期交付违约金16965元（562361元×年利率6%÷360天×181天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市昊景湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张泽君支付逾期交房违约金16965元；二、驳回原告张泽君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308，减半收取154元（已原告张泽君预交），由原告张泽君负担26元，由被告中山市昊景湾房地产开发有限公司负担128元，并直接向原告张泽君支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年十二月十六日书记员  李德莲董秋言