福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初4539号 原告:戴旅，男，1988年6月6日出生，土家族，住贵州省松桃苗族自治县。 委托诉讼代理人：康承文，湖南正君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄漫莉，晋江市永和法律服务所法律工作者。 被告:陈国防，男，1978年8月27日出生，汉族，住福建省晋江市青阳洪宅垵**。 被告:陈珠凤，女，1982年1月7日出生，汉族，住福建省晋江市青阳洪宅垵**。 原告戴旅与被告陈国防、陈珠凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴旅的委托诉讼代理人康承文到庭参加诉讼，被告陈国防、陈珠凤经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审庭变更，戴旅向本院提出诉讼请求，1.确认戴旅与陈国防、陈珠凤之间的租赁关系于2020年3月28日解除；2.陈国防、陈珠凤返还剩余租期租金16269元；3.陈国防、陈珠凤承担本案诉讼费。事实和理由：陈国防、陈珠凤系夫妻关系。2020年1月4日，戴旅找陈国防、陈珠凤承租位于晋江市洪宅垵北区××号××房××房××房××房××房××宿舍，租赁期限自2020年2月5日至2020年8月5日，为6个月，租金共10000元。后因戴旅的工人较多，再次向陈国防、陈珠凤承租103房、104房、201房、302房、406房，租赁期限自2020年3月5日至2020年9月5日，为6个月，租金共10600元，上述租赁物的租金共计20600元。戴旅分别于2020年1月4日、2月10日、2月23日向陈国防、陈珠凤转账10000元、10000元、600元，共计20600元。后因疫情原因，戴旅所承包的工地无法如期开工，于是戴旅安排其工人前往其他工地施工。2020年3月28日，陈国防、陈珠凤未经准许，擅自将戴旅承租的宿舍转租至他人。戴旅认为，陈国防、陈珠凤的行为构成违约，理应退还剩余租期租金16448.92元（即①涉案房屋101房、401房、404房、501房、502房承租起始日期为2020年2月5日，解除日期2020年3月28日，实际履行了52天为2826.08元，陈国防、陈珠凤应退还剩余租金7173.92元；②涉案房屋103房、104房、201房、302房、406房，承租起始日期为2020年3月5日，解除日期2020年3月28日，实际履行23天为1325元，陈国防、陈珠凤应退还租金9275元），后戴旅多次催讨剩余租金无果。综上，陈国防、陈珠凤的行为已构成违约，严重侵害了戴旅的合法权益，故为维护自身合法权益，戴旅诉至法院，请判如所请。 陈国防、陈珠凤均未作答辩。 戴旅为证明其主张提供以下证据： 1.《居民身份证》一份，以证明戴旅的身份信息及主体资格； 2.《户籍证明》二份、《结婚登记审查处理表》一份，以证明陈国防、陈珠凤的身份信息及夫妻关系； 3.《租房协议书》一份，以证明戴旅向陈国防承租101、404、401、501、502房屋，自农历正月十二开始计算房租的事实； 4.“微信聊天记录”复印件一份，以证明戴旅向陈国防分两次承租房屋，共10间；第一次承租的起始时间为2020年2月5日，六个月的租金为10000元；第二次承租的起始时间为2020年3月5日，六个月的租金为10600元； 5.“图片”复印件十张、《报警回执》一份，以证明被告在履行合同期间，擅自转租至第三人的事实。 本院认为，陈国防、陈珠凤经送达起诉状及证据副本等，未提出异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩和质证的权利。证据1、2是相应机关出具，真实、合法，可以证明当事人身份情况，证明效力予以确认。证据3、4内容及形式均未违反我国有关法律规定，与本案事实有直接的关联性，能够证明案件事实，证明效力予以确认。证据5可印证戴旅主张的案涉房屋已于2020年3月28日被陈国防另行出租给其他人使用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2020年1月4日，戴旅通过微信向陈国防转账支付10000元确认向陈国防承租位于晋江市洪宅垵北区××号××房××房××房××房××房，租期六个月，后陈国防向戴旅出具《租房协议书》确认该些房间的租赁时间自2020年2月5日起算。 2.2020年2月10日、2月23日，戴旅通过微信分别向陈国防转账支付10000元、600元确认向陈国防承租位于晋江市洪宅垵北区××号××房××房××房××房××房，租期六个月，双方确认该些房间的租赁时间自2020年3月5日起算。 3.2020年3月28日，案涉房间已被陈国防另行出租他人，戴旅无法继续使用。至该日，戴旅已使用案涉房间101房、401房、404房、501房、502房53天，共计租金2915元；已使用案涉房间103房、104房、201房、302房、406房24天，共计租金1416元。 综上所述，本院认为,双方当事人均未能提供案涉房屋的合法建设手续，双方之间的租赁合同关系，应确认无效，无效的合同自始没有法律约束力，故戴旅请求解除双方之间的租赁关系，不予支持。但戴旅实际使用了陈国防出租的房屋，并按照约定支付陈国防租金共计20600元。现由于陈国防将案涉房间另行出租其他人使用致使戴旅无法继续使用，故戴旅要求陈国防退还租金16269元（20600元-2915元-1416元），予以支持。因收取租金、确认租赁关系的主体均是陈国防，故戴旅请求陈珠凤共同承担付款责任的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。庭审中，戴旅变更不利于己的诉讼请求，是对权利的自主选择，不违反法律规定，予以支持。陈国防、陈珠凤经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，判决如下： 一、陈国防应于本判决生效之日起五日内退还戴旅租金16269元； 二、驳回戴旅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费207元，因适用简易程序审理，减半收取103.5元，由陈国防负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈昌演 二〇二〇年十二月八日 书记员  王炜标 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。