北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7829号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京城市更新科技发展有限公司，住所地北京市海淀区知春路****010。法定代表人：武兴亭，执行董事。委托诉讼代理人：常斌，男，北京城市更新科技发展有限公司员工。委托诉讼代理人：张明明，北京高金律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京实友工贸有限公司，，住所地北京市海淀区西四环北路**馨雅大厦**法定代表人：栾好臣，总经理。委托诉讼代理人：王鑫塬，北京卓浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明明，北京卓浩律师事务所实习律师。上诉人北京城市更新科技发展有限公司（以下简称城市更新公司）因与被上诉人北京实友工贸有限公司（以下简称实友工贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初37559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城市更新公司上诉请求：撤销一审法院判决第二项至第八项及第十项，改判驳回实友工贸公司一审诉讼请求，支持城市更新公司一审反诉请求。事实和理由：一、就出租房屋前后签订的三份租赁合同存在明显的前后衔接的“换签”关系，在双方签订最后一份房屋租赁合同时，出租人未向承租人说明租赁范围的情况下，出租房屋的范围应当以第一份合同约定的范围和附图为准，承租范围应包括场地一楼烟酒店部分。二、城市更新公司人员到过现场不能等同于其认可承租范围。三、一审中玄立江的证言不应采信，玄立江在本案中与双方均存在明显利害关系。四、一审法院以实际测绘面积除以得房率得到承租面积的算法无事实依据。实友工贸公司辩称，同意一审法院判决，不同意城市更新公司的上诉请求。一、城市更新公司与实友工贸公司签订的租赁合同均为独立的合同关系，城市更新公司在实际考察了承租场地后签订合同，不存在城市更新公司所称的对租赁范围不清楚的情况。二、城市更新公司确认租赁房屋面积后与实友工贸公司签订租赁合同，且长达半年多并未提出异议，其起诉是为逾期支付租金寻找借口，没有事实与法律依据。三、本案一审裁判并非仅以证人证言为依据做出，而是综合庭审笔录中城市更新公司自认的事实及双方证据确定的裁判结果。四、双方合同中约定的面积包含公摊面积，而测绘结果是不包含公摊面积，测绘面积与双方确认的得房率（无论是0.7还是0.8）相除计算之后均超过了3800平方米。五、烟酒店从2017年起出租，城市更新公司在2018年考察场地时对于承租面积不包含烟酒店应当是知情的。实友工贸公司向一审法院起诉请求：1、确认实友工贸公司与城市更新公司于2018年7月11日签订的房屋租赁合同于2019年5月10日解除；2、判令城市更新公司支付2019年4月1日至2019年5月9日期间（共计38天）的租金493222.22元；3、判令城市更新公司支付逾期支付房租的违约金64118.89元（以493222.22元为基数，按照每日千分之五的标准自2019年4月13日计算至2019年5月9日，共计26天）；4、判令城市更新公司支付违约金500000元；5、判令城市更新公司支付逾期交付保证金的违约金，自2018年7月11日起，以50万元为基数，按照每日千分之五的标准，计算至实际支付之日（暂计算至2019年5月9日为755000元）；6、判令城市更新公司按照每日15611.11元的标准赔偿房屋自2019年5月10日至2020年6月22日的房屋空置损失（2020年6月22日之后的房屋空置损失另行主张）；7、判令城市更新公司支付2019年1月至4月的电费69720元；8、判令城市更新公司支付律师代理费损失260000元；9、判令城市更新公司支付逾期迁出注册地址的违约金，以每日10000元为标准，自2019年5月17日计算至实际迁出之日即2019年8月16日。10、城市更新公司承担本案所有诉讼费用。城市更新公司向一审法院反诉请求：1、撤销实友工贸公司与城市更新公司于2018年7月11日签订的房屋租赁合同；2、实友工贸公司返还城市更新公司已支付的租金431.5万元；3、实友工贸公司赔偿城市更新公司已投入的装修成本138.5万元。一审法院认定事实：北京市海淀区西四环北路63号馨雅大厦（以下简称馨雅大厦）由北京市四季青农工商总公司（以下简称农工商总公司）取得用地规划许可和建设工程规划许可而建设。农工商总公司系北京市海淀区兴海工业公司（以下简称兴海工业公司）的唯一股东。农工商总公司、兴海工业公司曾委托实友工贸公司经营出租馨雅大厦。本案中，农工商总公司、北京市海淀区四季青镇人民政府城镇建设管理科出具《资产、土地隶属关系及使用证明》，称馨雅大厦房屋产权归属农工商总公司所有，提供给实友工贸公司使用。实友工贸公司（甲方、出租方）与北京深发兰艺国际贸易有限公司（以下简称深发兰艺公司）（承租方、乙方）签订有房屋租赁合同，约定甲方将馨雅大厦地上一层北部和地下一层建筑面积约3600平方米出租给乙方经营红木家具使用，租赁期限12年，自2009年10月1日至2021年9月30日止，2013年10月1日至2021年9月30日期间的年租金为380万元，租金按季度支付，每季度前10日内支付下季度租金，乙方在租赁期限内有权转租第三方（除歌厅、餐饮、洗浴外）。2014年10月1日至2021年9月30日，将原中厅房屋租赁合并到此合同中，该房屋建筑面积760平方米，年租金金额118万元，乙方应在每季度再付给甲方29.5万元，每季度合计应付租金124.5万元。2016年2月26日，深发兰艺公司（出租方、甲方）与北京鑫贝壮教育科技有限公司（以下简称鑫贝壮公司）（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将馨雅大厦一层北段地上部分及地下一层的房屋及房屋内附属的设备、设施提供给乙方作为经营使用，房屋建筑面积约为3800平方米（含房屋四围内的结构柱、设备房、步行楼梯、货梯、客梯、消防楼梯、通道等），租期自2016年3月1日起至2021年9月30日止，第一、二年租金均为542万元，第三、四、五年租金均为562万元，2021年3月1日至2021年9月30日期间租金为3278300元，乙方应向甲方支付履约保证金50万元。上述合同签订后，鑫贝壮公司向深发兰艺公司支付了履约保证金50万元。2017年1月20日，因房屋租赁合同纠纷，深发兰艺公司起诉鑫贝壮公司至法院，实友工贸公司作为第三人参与诉讼，该案诉讼过程中，深发兰艺公司（甲方）、鑫贝壮公司（乙方）与实友工贸公司（丙方）于2017年4月26日签订《缴纳房租协议》，约定甲乙双方在合同纠纷未经法院裁决前，三方同意由乙方向丙方缴纳2017年4月及以后的租金，乙方继续使用馨雅大厦一层北段地上部分及地下一层，甲乙双方依据法院裁决结果再决定甲乙双方的合同是否继续生效，如甲乙双方合同解除或终止，由乙方与丙方签订该房屋租赁合同。就该案诉讼，法院于2017年12月28日作出（2017）京0108民初5218号民事判决书，判定深发兰艺公司与鑫贝壮公司之间的房屋租赁合同于2017年3月31日解除，鑫贝壮公司在扣除履约保证金50万元后向深发兰艺公司支付相应欠付租金2270466元。该判决作出后，深发兰艺公司、鑫贝壮公司均不服，上诉至北京市第一中级人民法院，该院于2018年5月24日作出（2018）京01民终4002号民事调解书，载明当事人达成如下协议：一、实友工贸公司与深发兰艺公司同意解除双方之间的房屋租赁合同；二、深发兰艺公司与鑫贝壮公司同意解除双方之间的房屋租赁合同；三、鑫贝壮公司于2018年7月1日前支付深发兰艺公司100万元，于2018年10月1日前支付177万元，双方之间纠纷彻底解决。2018年7月11日，实友工贸公司（出租方、甲方）与鑫贝壮公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租馨雅大厦地上北段及地下一层房屋，该房屋租赁建筑面积为3800平方米（含公摊共有公共建筑面积），租赁期限自2018年7月1日起至2022年4月30日止。租金每年562万元，签订本合同时，乙方应支付保证金50万元。2018年7月5日，玄立江（甲方）与城市更新公司（乙方）签订《框架合作协议》，约定甲方拥有鑫贝壮公司99.8%的股权，为鑫贝壮公司的法定代表人，乙方法定代表人为李强，甲方拟通过股权及全部资产转让的方式，将甲方公司80%的股权转让给乙方，且乙方同意受让。甲方承诺：甲方及甲方控制的鑫贝壮公司为馨雅大厦一层鑫贝壮教育机构使用房产的合法承租人，合同面积3800平方米，实际经营面积4300平方米；甲方引入乙方作为战略投资合作伙伴共同经营以上营业地的经营项目，甲方以经营地已投入的全部经营资产（含设备设施投入，除原有业主土建外）投资，占20%股份，乙方投入后续经营所需资金，占80%股份，后续投资无需甲方承担；协议合同签订之后，甲乙双方共同成立一家新公司，甲方占20%股份，乙方占80%股份，新公司作为后续经营主体经营以上营业地的经营项目，并承接甲方以往业务，甲方目前已销售的会员卡由新公司提供服务或者由新公司借款给鑫贝壮公司完成退卡，超出110万元部分由甲方负责；股权转让款共计100万元，分两次支付，签订合同当日乙方支付甲方30万元，工商变更正式完成后乙方支付甲方转让尾款70万元，鑫贝壮公司注册资本5000万元，实缴出资5000万元，股权转让完成后，股本结构变更为玄立江认缴1000万元，城市更新公司认缴4000万元，账面注册资金5000万元、实缴出资5000万元目前与账面不符，实缴为零，甲乙双方均知悉上述事实，甲方认可乙方100万元股权转让款支付完成后即完成获取80%股权转让款的支付义务；转让后鑫贝壮公司及新成立的公司的业务由乙方负责运营及管理；框架合同签订当日起，鑫贝壮公司的营业执照、开户许可证、公章、财务章、人名章、合同章由双方共管，股权转让完成后、乙方将全部股权转让款支付完毕，解除共管，交由鑫贝壮公司管理；乙方承诺甲方每年以20%股权所对应的分红比例向甲方支付分红，每年分红不低于35万元，如因运营问题所导致分红金额不足35万元的部分，由乙方负责补足。鑫贝壮公司于2013年4月26日登记设立，该公司投资人信息于2018年7月18日进行了变更，玄立江（出资额90万元）、玄兆业（出资额10万元）变更为城市更新公司（出资额4000万元）、玄立江（出资额990万元）和玄兆业（出资额10万元）。2018年7月11日，实友工贸公司（出租方、甲方）与城市更新公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租地上北段及地下一层房屋，房屋用途乙方仅限于办公经营。房屋租赁建筑面积3800平方米（含分摊共有公共建筑面积）。承租期自2018年7月1日至2022年4月30日止，甲方应在2018年7月1日前将房屋交付乙方使用（现状交付）。租金每年562万元；在签订本合同时，乙方须向甲方支付承租保证金50万元；在签订本合同时，乙方须向甲方支付首季租金、物业费140.5万元；租金的支付采取季度为循环周期向甲方支付，即应于每季度前10个工作日内，将租金、物业费140.5万元及时支付给甲方；若乙方未按本合同约定的相关条款向甲方支付应付款项，则须向甲方支付逾期付款违约金，逾期在30日内的，则每逾期一日按逾期付款额日千分之五向甲方支付逾期付款违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同，合同自甲方发出解除通知书之日起生效，甲方有权要求乙方无条件搬离租赁房屋，同时将该房屋以任何形式租售予第三方，且乙方已支付甲方的保证金不返还。物业费含在租金内；能源费按乙方实际使用量计量，由甲方向乙方代为收取，并随国家政策调整而调整，电费甲方另加收公摊费、维修费、折旧费等。第四条、双方的权利义务。1、甲方的权利与义务。……（6）乙方应在本合同终止之日将其自有财产搬出承租房屋，终止之日仍未搬出的，视为乙方放弃承租房屋内物品所有权，甲方有权对其进行处置，且无需经得乙方同意，因甲方处置乙方放弃物品产生的合理费用，应由乙方承担。……2、乙方的权利与义务。（1）按约定时间向甲方交纳房屋租金、合同履约保证金及相关费用。……（8）乙方需要对该房屋进行装修时，须向甲方呈书面材料，经甲方书面同意后方可进行装修……（10）在乙方按时足额支付甲方租金、电费及其他费用的情况下，乙方应于合同终止时搬出全部物品，合同终止之日承租房屋内仍有余物的，视为乙方放弃所有权，甲方有权对其进行处分；（11）乙方应在合同终止日前将其自有物品搬离承租房屋，若在本合同终止时乙方仍拒绝搬离的，则乙方自本合同终止之日次日起，按合同约定的租金标准的三倍向甲方按日支付房屋占用使用费，乙方确认本约定不存在房屋占用使用费过高的情形，乙方在签订本合同时自愿接受该标准计算房屋占用使用费。……第六条、合同期满。……4、本合同终止前，乙方应将已注册在承租房屋内的公司办理注册地址变更，并确保本合同终止后七日内办理完毕，乙方应在确定不再承租之日或确定双方对续租未达成合意之日起向工商登记部门申请公司注册地变更，乙方不得以工商部门办理注册地变更延误为由对抗乙方逾期迁出注册地，逾期迁出注册地的，乙方应按每逾期一日向甲方支付一万元的标准向甲方承担违约责任，直至乙方公司注册地实际迁出之日止。5、乙方应在本合同终止后第三十日至六十日内，到甲方处办理保证金结算，甲方扣除乙方拖欠的租金、电费、给甲方造成的损失、甲方处置乙方遗留物的合理支出及空置损失后，无息返还，乙方未能在上述期限内办理保证金结算的，视为乙方放弃保证金，经甲方核算后保证金不足以弥补甲方损失或不足以补交乙方欠交的租金、电费的，甲方保留向乙方追索的权利。第七条、合同的解除。有下列情形之一的，甲方有权解除合同：（1）乙方未足额支付租金超过三十日的或逾期十日未能补足保证金的；……。第九条、违约责任。……4、租赁期内，若乙方违反本合同的规定给甲方造成经济损失，甲方有权视损失情况扣除部分或全部合同履行保证金，并于扣除次日书面通知乙方，在合同履行保证金不足或不足以弥补甲方损失时，甲方将书面通知乙方补足，乙方在收到甲方书面通知十日内补齐，在合同期内，合同履行保证金不得充抵房屋租金；5、合同期内，若因乙方责任造成合同终止或受到相关部门的处罚时，则乙方支付的合同履行保证金不予退还，且由此给甲方造成的直接经济损失由乙方赔偿；6、因乙方违反合同约定，甲方行使合同解除权的，保证金不予退还；7、本合同终止时，乙方未能将房屋恢复原状的，甲方有权自行委托第三方进行恢复，因此产生的各项费用由乙方承担，同时，因乙方未能将房屋恢复原状，导致甲方自行恢复而产生的房屋未能进行出租的空置期损失，乙方亦应按照其承租的最后一年的租金标准向甲方支付实际空置期的空置损失，乙方向甲方交付房屋及甲方所供设备，甲方对此进行的签字确认不等于乙方已经履行了恢复原状的义务，甲方对房屋的接收亦不等于甲方放弃追究乙方恢复原状及要求乙方承担恢复原状费用并支付空置损失的权利；8、因乙方违约导致甲方采取诉讼方式维权，乙方承担所有相关费用，包括但不限于律师代理费、诉讼费、鉴定费、保全费等。第十三条、其他。1、乙方使用场地的装修及装修方案必须经甲方及政府有关部门的书面同意，装修所产生的一切费用均由乙方承担；……3、本合同项下通知除另有规定外均须以书面形式为准；4、甲乙双方发出的通知、函件送达地址为本合同所列地址直至一方书面通知更改时为止（甲方至乙方的函件、通知也可传递至租赁房屋）……。上述合同签订后，实友工贸公司向城市更新公司交付了房屋，城市更新公司向实友工贸公司支付了至2019年4月30日前的租金、物业费。此后城市更新公司未按合同约定支付2019年第二季度的租金、物业费，仅于2019年4月12日向实友工贸公司支付10万元。城市更新公司未依约向实友工贸公司支付保证金50万元。2019年5月8日，城市更新公司向实友工贸公司邮寄书面通知（落款日期为2019年4月30日），载明“我司于2018年7月就上述房屋租赁事宜与贵司换签了租赁合同。在租赁合同执行期间，我司发现贵司实际交付面积与原合同约定不符，贵司未按照合同约定履行义务。经2019年3月及4月多次沟通，贵司未能就上述问题给与（予）合理解释。双方未能达成补充协议。我司认为，贵司与我司换签的房屋租赁合同因存在重大缺陷，不具备执行条件，属于无效合同。基于以上判断，我司正式通知贵司：自2019年4月30日止，双方于房屋租赁合同项下的权利义务终止，我司将合同标的房屋交还贵司管理。同时我司保留就不实合同给我司造成的损失进行索赔的权利。”实友工贸公司于2019年5月9日收到上述通知的邮件。2019年5月10日，实友工贸公司向城市更新公司邮寄通过北京卓浩律师事务所所作《律师函》，载明北京卓浩律师事务所接受实友工贸公司之委托，“郑重致函如下：一、关于合同效力。……贵司在通知中提到的无效合同事由（不具备执行条件），并不属于法律规定的合同无效事由，双方签订的租赁合同并无法律规定的无效情形，应当属于有效合同，合同条款对双方产生拘束力。二、关于贵司单方解除租赁合同通知的法律效力。……双方自2018年7月签订租赁合同以来，持续九个月正常履行合同义务，且双方合同并未约定贵司有权因‘不具备执行条件’而解除合同，因此，贵司不具有通知委托人解除租赁合同的单方解除权，贵司的通知行为并不能发生法律效力。三、关于委托人的单方解除权。……贵司应于2019年4月12日前将2019年4月至6月的季度租金140.5万元支付给委托人，但截止至本函发出之日，贵司仍未足额支付，委托人多次向贵司索要，贵司均以经济困难为由拒绝支付。根据租赁合同第七条第1款规定，委托人有权行使单方解除权，要求解除与贵司的租赁合同。同时，委托人委托本律师事务所，通过发送律师函的形式，向贵司通知双方租赁合同于2019年5月9日解除。根据租赁合同第九条第6款规定，‘因乙方违反合同约定，甲方行使合同解除权的，保证金不予退还’因贵司始终未足额支付保证金，故贵司除应当补足外，还应按租赁合同第二条第5款标准支付逾期付款违约金。四、关于租赁合同解除后贵司返还房屋及迁出注册地的义务。……贵司于2019年4月30日向委托人发出通知，要求解除租赁合同，即可确定2019年4月30日贵司既已确定不再承租，故贵司应在2019年4月30日向工商登记部门申请公司注册地变更，并应在2019年5月16日前办理完毕。五、本律师事务所律师之意见。……1、贵司与委托人之间签订的租赁合同于2019年5月9日解除。2、本律师函签收之日起三日内贵司应向委托人履行支付租金130.5万元、保证金50万元、逾期付款（租金）违约金176175元（以130.5万元为基数，按每逾期一日支付逾期金额的千分之五计算，此处暂计算至本函发出之日）、逾期付款（保证金）违约金757500元（以50万元为基数，按每逾期一日支付逾期金额的千分之五计算，此处暂计算至本函发出之日）、支付2019年1月至2019年4月期间的电费69720元及返还租赁房屋、公司注、公司注册地迁出等义务期委托人将授权本律师事务所采用包括且不限于诉讼在内的合法方式，向您追究违约责任并要求您赔偿由此给委托人造成的一切损失（包括且不限于诉讼费、律师代理费、鉴定费、保全费等）……。”上述《律师函》于2019年5月11日送达城市更新公司。本案2019年7月9日庭审中，实友工贸公司认可城市更新公司于2019年5月10日将租赁房屋钥匙交还给其，城市更新公司则主张其于2019年4月30日即将租赁房屋交还给实友工贸公司，称其于2019年4月30日告知实友工贸公司，其留存在租赁房屋内的可以移动的物品，其放弃权利，固定的装修部分，其会索赔。实友工贸公司表示2019年4月30日只是对方于2019年5月9日邮寄的书面通知的落款时间。实友工贸公司表示城市更新公司于2019年5月10日交还房屋钥匙之后即一直空置，并于此后2019年11月4日庭审中向法院提交本案测绘鉴定时其拍摄的照片为证，显示馨雅大厦外部有大型设备，实友工贸公司主张上述大型设备为城市更新公司所使用，占用了相应场地而其未就此向城市更新公司收取相应租金，城市更新公司在合同终止时应将上述设备搬离而未搬离。城市更新公司表示大型设备为空调室外机，是鑫贝壮公司的，大型设备占用的面积不在双方合同约定的租赁范围内，本案中不应处理该设备。城市更新公司就其主张的腾退房屋时间为2019年4月30日，未向法院提交充分证据。另，双方认可城市更新公司对于租赁房屋进行了相应装修改造。实友工贸公司原诉请城市更新公司将租赁房屋恢复原状并按照合同租金标准赔偿房屋空置损失至房屋恢复原状之日，诉讼过程中，城市更新公司于2019年11月4日的庭审中表示，其认可留存在房屋内的装修固定物由实友工贸公司自行拆除，房屋处的大型设备其不做处理，认可由实友工贸公司自行处置。实友工贸公司表示基于城市更新公司放弃房屋内的一切物品和固定物，其会自行拆除，故撤回了恢复原状的诉请，明确向城市更新公司主张至实际拆除之日的每日空置损失的标准为每日租金金额即15611.11元，并称会另向城市更新公司主张拆除费用。城市更新公司对于日租金的金额表示认可。基于双方上述意见，法院释明对于实友工贸公司的处置过程、时间、结果等材料，双方进行相应留存，城市更新公司对此称“我方不参与处置过程。”后于2020年6月22日的庭审中，实友工贸公司表示，因租赁房屋处有大型设备和室内游泳池要拆除，需要大型机械入场和人工拆除，因为临近春节和后续疫情影响，其至今未能自行拆除而将房屋恢复原状，房屋仍处于空置状态，其明确空置损失主张至2020年6月22日止，该日期之后的空置损失，其另行主张，并保留向城市更新公司追索自行恢复原状而支出的费用的权利。实友工贸公司表示，合同约定城市更新公司应支付保证金50万元，在城市更新公司违约的情况下，其可不退还已付保证金，其认为保证金具有违约金的性质，故其在城市更新公司未实际支付保证金50万元的情况下，诉请城市更新公司支付相当于保证金金额的50万元违约金。实友工贸公司原诉请城市更新公司赔偿律师代理费6万元，并向法院提交了其与北京卓浩律师事务所签订的《民事委托代理合同》及律师代理费发票为证，显示实友工贸公司于2019年4月30日与北京卓浩律师事务所签订上述合同，约定北京卓浩律师事务所指派王鑫塬律师作为实友工贸公司在与城市更新公司房屋租赁合同纠纷一案中的委托代理人，代理费6万元；2019年5月7日，北京卓浩律师事务所向实友工贸公司开具律师代理费6万元的发票。后在本案诉讼过程中，城市更新公司提出反诉，实友工贸公司另向法院提交《民事委托代理合同》及律师代理费发票为证，显示实友工贸公司于2019年6月20日与北京卓浩律师事务所签订上述合同，约定北京卓浩律师事务所指派王鑫塬律师作为实友工贸公司在与城市更新公司房屋租赁合同纠纷一案中反诉程序的代理人，代理费20万元；2019年6月25日，北京卓浩律师事务所向实友工贸公司开具律师代理费共计20万元的发票两张。实友工贸公司变更其律师代理费损失的诉求金额为26万元。城市更新公司表示后续20万元律师代理费为实友工贸公司基于本案反诉产生，不应认定为实友工贸公司的实际损失。双方确认城市更新公司租赁房屋期间产生电费69720元未予支付。城市更新公司于2018年2月27日登记设立，2018年11月21日，该公司的注册地变更登记为北京市海淀区西四环北路63号地下一层BD101号，2019年8月16日，该公司注册地从上述地址变更为他处。就双方房屋租赁合同的签订，城市更新公司主张实友工贸公司存在欺诈，包括：1、实友工贸公司隐瞒了租赁房屋的真实面积，实际交付的租赁房屋面积不足合同约定的建筑面积3800平方米；2、在实际交付的租赁范围之外，另有用于经营“烟酒店”的房屋，应属于双方合同约定的租赁房屋范围内，但实友工贸公司并未交付。城市更新公司就其上述第1项事实主张，申请对于实际交付的租赁房屋的面积进行测绘，对于双方以馨雅大厦竣工图为据确认的实际交付房屋范围，经法院委托，沐城测绘（北京）有限公司于2019年9月26日出具《房屋面积测算技术报告书》，载明上述房屋总建筑面积3096.15平方米，其中地上主体面积2140.58平方米，地下面，地下面积955方米（上述建筑面积为按房屋外墙外围水平投影面积计算，没有划分及公摊共有共用面积）。城市更新公司为上述鉴定支付鉴定费10000元。双方对于上述鉴定意见均表示认可，实友工贸公司表示上述鉴定意见中的建筑面积未含公摊共有共用面积（以下简称公摊面积），而双方合同中约定的租赁面积为包含公摊面积的，在计算了公摊面积后，不存在其交付的租赁房屋的实际面积与合同约定不符而构成欺诈的事实；城市更新公司主张就地下一层，其系整体承租，故地下一层的计租面积不应包括公摊面积，且公摊比例、公摊面积计算方式、公摊面积具体数额等情况依据建筑情况不同而有区别，出租人对此应予掌握并在出租时向承租人予以明确说明，但就本案所涉双方合同，租赁房屋具体的公摊面积，实友工贸公司在签订合同前及本案诉讼过程中，均未能向其明确说明。2019年11月4日庭审中，就法院询问的在合同签订及履行过程中，城市更新公司是否询问过实友工贸公司公摊面积的具体数额，城市更新公司表示没有，实友工贸公司则表示向城市更新公司出示过本案测绘鉴定所据的竣工图，并告知了城市更新公司实际得房率按照0.7的比例计算。城市更新公司对此予以否认。实友工贸公司抗辩主张城市更新公司所述的“烟酒店”本身并不包含于双方合同约定的租赁范围之内，其就此并不构成欺诈。就本案双方关于租赁面积、租赁范围的争议，实友工贸公司申请玄立江出庭作证，玄立江于2019年7月9日、2019年11月4日两次庭审中到庭作证，在2019年7月9日庭审中，玄立江称：其将其在鑫贝壮公司的股权转让给城市更新公司，其以其在租赁房屋中的装修和设备设施作价股权转让对价共计350万元，其中110万元用作其实际经营鑫贝壮公司期间未消费完毕的会员卡的处理，根据处理情况再与城市更新公司进行实际结算，另外240万元，签订股权转让合同后城市更新公司实际支付100万元，剩余140万元由城市更新公司分四年支付给其，每年35万元。2016年鑫贝壮公司与深发兰艺公司签订租赁合同时，本案中双方争议的“烟酒店”房屋属于鑫贝壮公司的承租范围，鑫贝壮公司将上述房屋对外出租收取租金，并未用于鑫贝壮公司自身的经营，后因诉讼，2017年4月签订《缴纳房租协议》前，实友工贸公司经理续松友称，深发兰艺公司转租给鑫贝壮公司的租赁房屋的实际面积要多于鑫贝壮公司与深发兰艺公司所签合同约定的3800平方米，这种优惠是实友工贸公司给到深发兰艺公司的，鑫贝壮公司不能享受，要求鑫贝壮公司在与深发兰艺公司所签合同约定的租金基础上增加支付租金，在此情况下，鑫贝壮公司同意实友工贸公司收回部分租赁房屋，以维持了原租金金额，鑫贝壮公司于2017年4月将部分租赁房屋交还给了实友工贸公司，之后该部分房屋由他人用于经营“烟酒店”。在鑫贝壮公司与实友工贸公司签订房屋租赁合同后，鑫贝壮公司因资金困难未依照合同约定向实友工贸公司支付保证金50万元。其在与城市更新公司签订股权转让协议后，将鑫贝壮公司所签所有合同包括鑫贝壮公司与实友工贸公司所签房屋租赁合同都交给了城市更新公司，就上述房屋租赁合同是否解除及后续处理情况，其因未再实际参与鑫贝壮公司经营而不了解。股权转让过程中，其、鑫贝壮公司负责工程的人员和副总经理与城市更新公司的三个股东、负责设备设施的人员在租赁房屋现场进行了确认，双方确认了当时鑫贝壮公司经营使用的租赁房屋范围和设备设施情况，2018年进行上述考察时，2017年4月即已交还给实友工贸公司的租赁房屋已经实际用于开办“烟酒店”了，该部分租赁房屋面积当时已不属于鑫贝壮公司承租房屋范围，故其在股权转让过程中，未就“烟酒店”房屋不属于鑫贝壮公司所签租赁合同的承租范围告知予城市更新公司，城市更新公司相关人员亦未就此向其询问，且考察当时，即使不包含“烟酒店”房屋，鑫贝壮公司实际经营使用的面积也足够建筑面积3800平方米，直至本案诉讼过程中，2019年6月城市更新公司的股东常斌手持录音笔询问其“烟酒店”房屋是不是鑫贝壮公司的，其当时称“不是鑫贝壮的，是原告续总的。”2019年11月4日庭审中，玄立江称：其将租赁房屋处的装修、设施设备通过股权转让一并转让给了城市更新公司，其就不再参与鑫贝壮公司的经营了，股权转让之前，其在租赁房屋后院设置了八台空调室外机（即本案中城市更新公司提交照片中的大型设备），一并转让给了城市更新公司。其在与城市更新公司签订合同之前和之后都对场地和设施设备进行了交接，其的工程人员和城市更新公司的工程人员都在场的情况下，对于租赁房屋地上一层和地下一层的四至进行了确认，签订合同之前和之后，按照本案所涉竣工图，其与城市更新公司进行了交接。每一柱网格为一计数单元，实际使用面积为64平方米，按照竣工图中记载计数柱网格个数，乘以单个柱网格面积计算实际使用面积，上述使用面积除以0.7后应为鑫贝壮公司与实友工贸公司所签合同中约定计租的租赁面积，实际应为4290多平方米，但鑫贝壮公司与实友工贸公司所签合同中只写了3800平方米，多余部分，实友工贸公司未向鑫贝壮公司收取租金。在股权转让给城市更新公司时，其将实际使用面积计算方法、合同约定的计租面积计算方式及0.7的得房率，都告知给了城市更新公司。鑫贝壮公司与实友工贸公司签订房屋租赁合同时，“烟酒店”房屋已经不属于鑫贝壮公司的承租范围了。鑫贝壮公司在其作为法定代表人期间，馨雅大厦存在停车场、天井、物业用房等公用设施。就上述证言质证时，城市更新公司表示，玄立江称系将租赁房屋处的装修和设施设备折价转让给其公司，但其公司实际上只是购买了玄立江在鑫贝壮公司的80%的股权，上述装修、设施设备的权利并未转移，仍归属于鑫贝壮公司，故玄立江的其他证言亦为虚假，自相矛盾。《框架合作协议》约定鑫贝壮公司承租房屋的“合同面积3800平方米，实际经营面积4300平方米”，就上述实际经营面积高于合同面积的问题，城市更新公司解释称玄立江此前跟其公司说过租赁房屋有500多平方米租赁面积是不计算租金的，可以免费使用，差额500平方米的面积指向的是地下一层的设备间、水箱间、楼梯间，上述面积无法作为经营使用，可以作为仓库使用，其实际使用了。2019年11月4日的庭审中，就法院询问双方为何在签订房屋租赁合同后才讨论得房率，城市更新公司表示“双方的合同是延续之前的合同，我方签订合同后发现烟酒店面积没有移交，我方才去找了原告。”城市更新公司表示，鑫贝壮公司与深发兰艺公司所签合同有租赁房屋附图，显示“烟酒店”房屋属于租赁范围，鑫贝壮公司与实友工贸公司所签合同中无附图，但载明的租赁房屋面积、租金均与鑫贝壮公司与深发兰艺公司所签合同约定一致，故其认为鑫贝壮公司与实友工贸公司所签合同为与深发兰艺公司所签合同的延续，实际租赁面积和范围均应一致，“烟酒店”房屋应为鑫贝壮公司的承租范围。城市更新公司称玄立江亦对其称“烟酒店”房屋属于鑫贝壮公司与实友工贸公司所签合同的租赁范围，但就此未向法院提交相应证据。实友工贸公司主张其已于2017年即将“烟酒店”房屋出租予案外人，就此向法院提交房屋租赁合同为证，显示实友工贸公司于2017年9月27日与案外人吴景元签订该合同，约定吴景元承租馨雅大厦地上北段一层B102号房屋，房屋建筑面积550平方米（含分摊共有公共建筑面积），租期自2017年9月27日起至2022年4月30日止。城市更新公司表示，鑫贝壮公司在租赁房屋处经营儿童游泳、舞蹈、跆拳道、轮滑等少儿项目，其承租房屋后，对于地上一层游泳池的更衣间进行了改造，拆除了原地下一层的两个游泳池，改造成了玻璃隔间，改造了地下一层卫生间，将地下一层轮滑场改造成了体能健身场地，地上一，地上**部分除了前台位置没有改动置基本都进行了改动，对于租赁面积整体都做了粉刷。实友工贸公司认可城市更新公司对于部分租赁面积进行了部分改造，地上部，地上部分的游泳池和前台位置没有改动，地下**原经营马术的部分没有改动，地下**楼梯口背对楼梯的左边打了隔断新公司主张其就上述装修改造，应结算费用合计1665368.31元，已实付912501.8元，尚有部分应结算费用未实际支付，其在本案中仅反诉请求赔偿138.5万元，诉请金额与应结算费用的差额部分，其公司放弃主张。2019年7月9日庭审中，城市更新公司申请对于租赁房屋的面积进行测绘鉴定，并表示要申请对于租赁房屋处的装修现值进行评估鉴定，经法院询问，城市更新公司表示先进行测绘鉴定，测绘鉴定出具结果后再进行装修价值的鉴定，但在测绘鉴定意见作出后的后续诉讼过程中，城市更新公司未再提出装修价值鉴定的申请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，城市更新公司主张实友工贸公司在租赁房屋面积这一问题上存在欺诈，对此法院认为，首先，城市更新公司基于其公司与玄立江的股权转让和入股鑫贝壮公司而承租房屋，依据玄立江的证言和本案双方陈述，城市更新公司在与实友工贸公司签订房屋租赁合同之前，对于合同所涉租赁房屋进行了充分的现场考察，对于租赁房屋的范围应当有清晰认识；其次，本案双方所签合同是按照租赁房屋这一整体标的物按年度计算约定的整体租金标准，合同中虽有关于租赁房屋面积的条款，但未约定单位面积的租金标准，综合合同内容，故可认定上述租赁房屋面积的条款仅为对于租赁标的物的描述性记载；再次，合同中约定的计租面积为包含公摊面积的建筑面积，综合玄立江的证言、本案所作测绘鉴定及城市更新公司自己的陈述，即便按照城市更新公司所主张的实际应然的0.8的得房率反推计算，实友工贸公司实际向城市更新公司交付的、符合合同约定的包含公摊面积的房屋面积，亦足够合同载明的3800平方米，依据合同签订和履行过程，城市更新公司在本案中主张合同约定的计租面积不应包含公摊面积，不能成立。综上，城市更新公司就租赁房屋面积问题主张实友工贸公司存在欺诈，与法院查明事实相悖，法院不予采信。城市更新公司主张实友工贸公司隐瞒了“烟酒店”房屋应属双方合同租赁范围而构成欺诈，对此法院认为，如前所述，城市更新公司对于合同所涉租赁房屋进行了现场考察，对于租赁房屋的范围应当有清晰认识，综合玄立江的证言和实友工贸公司的其他举证，“烟酒店”房屋早于2017年4月即已由鑫贝壮公司交还给实友工贸公司，城市更新公司在此后考察租赁现场时，“烟酒店”房屋已经用于烟酒店经营，而非鑫贝壮公司经营使用，现城市更新公司在本案中主张系实友工贸公司隐瞒了“烟酒店”房屋应属双方合同租赁范围而构成欺诈，不能成立。另，城市更新公司主张玄立江在向其介绍鑫贝壮公司与实友工贸公司所签合同的租赁房屋范围时称“烟酒店”房屋属于鑫贝壮公司的承租范围，未提供证据，法院亦不予采信。综上，实友工贸公司与城市更新公司所签房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。城市更新公司反诉请求撤销双方合同、实友工贸公司返还已付租金，无事实及法律依据，法院不予支持。在双方租赁合同履行过程中，城市更新公司未依约按时足额支付租金，且于2019年5月8日向实友工贸公司发函称其不再继续履行合同，系其违约，在此情况下，城市更新公司上述终止履行合同的意思表示依法不应发生解除合同的法律后果，在城市更新公司作出终止履行合同的意思表示的情况下，实友工贸公司于2019年5月10日形成了包含有解除合同之意思表示的律师函，在此情况下，应当认定双方于2019年5月10日即就不再继续履行合同达成合意，故对于实友工贸公司诉请确认双方合同于2019年5月10日解除，法院予以支持；在此基础上，实友工贸公司诉请城市更新公司支付2019年4月1日至2019年5月9日期间的欠付租金493222.22元及欠付电费69720元，合理有据，法院予以支持。双方合同因城市更新公司违约而解除，城市更新公司在本案中反诉请求实友工贸公司赔偿装修投入的资金，于法无据，法院不予支持。合同解除后，城市更新公司依约应将租赁取得的房屋恢复原状并交还实友工贸公司，然依据本案查明事实，城市更新公司承租房屋后对租赁房屋进行过装修改造，其仅将房屋钥匙交还实友工贸公司，但仍留存物品于租赁房屋处和未将房屋恢复至交付时的原状，综合双方诉讼情况及对租赁房屋的处置情况，对于实友工贸公司诉请城市更新公司赔偿的房屋空置损失，法院以双方确认的日租金金额为每日标准，酌以180天为限支持为2809999.8元，对于实友工贸公司超出上述期限主张的空置损失，法院不予支持。城市更新公司以空调室外机属于鑫贝壮公司为由所提抗辩意见，无事实及法律依据，法院不予采纳。实友工贸公司本案中所提及的自行将房屋恢复原状所产生的费用问题，其可另行解决。城市更新公司未依约支付保证金50万元和租金、未依约及时将注册地址自租赁房屋处迁出，系其违约，双方合同亦因城市更新公司的违约行为而解除，但关于实友工贸公司就上述事实诉请城市更新公司支付的逾期支付租金、保证金的违约金、逾期迁出注册地址的违约金和相当于保证金金额的50万元违约金问题，法院认为应当综合合同约定，城市更新公司的违约行为，双方合同履行情况，违约金的惩罚性质和公平原则及实友工贸公司的实际损失等情况予以考虑，在此情况下：一、双方合同虽约定了在城市更新公司违约导致双方合同解除的情况下，已付保证金不予退还，但实友工贸公司在城市更新公司未依约支付保证金50万元的情况下，未在合理期限内催告履行，且综合合同中关于保证金的其他约定，保证金的功能为保证城市更新公司履行合同义务和弥补实友工贸公司因城市更新公司违约所致损失，考虑违约金须以合同明确约定为基础，双方合同中50万元保证金不退的约定，无法认定为双方关于违约金的约定，故实友工贸公司所提要求城市更新公司向其支付50万元违约金的诉请，事实及法律依据不足，法院无法支持。二、城市更新公司未依约支付保证金，致使实友工贸公司无法依据合同约定使用保证金以折抵包括被欠付的租金在内的等各项费用和损失至今，结合考虑对于城市更新公司未付保证金所致损失，实友工贸公司亦有未采取合理措施之过错，故从公平角度出发衡平双方利益，对于实友工贸公司诉请支付的逾期支付租金的违约金和逾期支付保证金的违约金的金额，法院酌情判定均为3万元。三、实友工贸公司主张的逾期迁出注册地址的违约金，金额过高，法院酌以支持1万元。关于实友工贸公司所提律师代理费损失的诉请，综合考虑双方合同就此所作约定、费用支出事实和费用合理必要性等情况，法院酌以支持6万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决：一、确认北京实友工贸有限公司与北京城市更新科技发展有限公司于2018年7月11日签订的房屋租赁合同于2019年5月10日解除；二、北京城市更新科技发展有限公司于本判决生效后十日内向北京实友工贸有限公司支付欠付租金493222.22元；三、北京城市更新科技发展有限公司于本判决生效后十日内向北京实友工贸有限公司支付逾期支付房屋租金的违约金3万元；四、北京城市更新科技发展有限公司于本判决生效后十日内向北京实友工贸有限公司支付逾期支付保证金的违约金3万元；五、北京城市更新科技发展有限公司于本判决生效后十日内向北京实友工贸有限公司支付逾期支付逾期迁出注册地址的违约金1万元；六、北京城市更新科技发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京实友工贸有限公司房屋空置损失2809999.8元；七、北京城市更新科技发展有限公司于本判决生效后十日内支付北京实友工贸有限公司电费69720元；八、北京城市更新科技发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京实友工贸有限公司律师代理费损失6万元；九、驳回北京实友工贸有限公司的其他诉讼请求；十、驳回北京城市更新科技发展有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经审理查明，2017年4月1日，实友工贸公司（出租方、甲方）与鑫贝壮公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将馨雅大厦一层北段地上部分及地下一层的房屋及房屋内附属的设备、设施提供给乙方作为经营使用，该房屋建筑面积为3800平方米，租期为5年，自2017年4月1日至2022年3月30日止，乙方同意按承租房屋建筑面积3800平米计算租金，第一年、第二年租金均为5420000元，第三年、第四年、第五年租金均为5620000元。一审法院就实友工贸公司与鑫贝壮公司之间租赁合同相关事实认定有误，本院予以纠正。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，城市更新公司以实际租赁面积少于合同约定的租赁面积为由提起上诉，首先，根据合同相对性，租赁面积的认定应以实友工贸公司与城市更新公司于2018年7月11日所签房屋租赁合同约定为准，该合同约定房屋租赁建筑面积3800平方米（含分摊共有公共建筑面积）；其次，根据一审中的测绘鉴定及城市更新公司主张的得房率，城市更新公司实际租赁的建筑面积大于3800平方米；再次，城市更新公司在与实友工贸公司签订租赁合同前对租赁房屋进行过现场考察，该租赁房屋属当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，故实友工贸公司与城市更新公司所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本案中不存在应当撤销合同的事由。合同履行过程中，城市更新公司未依约支付保证金50万元和租金、未依约及时将注册地址自租赁房屋处迁出，上述行为均构成违约，一审法院认定合同解除及就合同解除的后果处理正确，本院予以确认。综上所述，城市更新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51700元，由北京城市更新科技发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二〇年十二月九日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌