广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初8282号原告：深圳市万科物业服务有限公司东莞分公司，住所地为广东省东莞市南城区******。负责人：帅瑜。委托诉讼代理人：曾颖颖，女，汉族，1997年10月6日出生，住广东省龙川县**************，公民身份号码为441************02X，系该公司员工。委托诉讼代理人：温秋霞，女，汉族，1981年9月19日出生，住广东省东莞市***********，公民身份号码为360************52X，系该公司员工。被告：陈兴辉，男，汉族，1981年3月22日出生，住江西省宜春市袁州区***********，公民身份号码为362************830。原告深圳市万科物业服务有限公司东莞分公司诉被告陈兴辉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市万科物业服务有限公司东莞分公司的委托诉讼代理人曾颖颖到庭参加了诉讼。被告陈兴辉经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求一、判令被告支付其名下物业东莞市************万科双城水岸悦然庄22号楼02号房产拖欠的2019年4月至2020年5月共计14个月物业服务费人民币22880.48元。二、判令被告支付2019年4月至2020年5月共计14个月拖欠的车位服务费1120元。三、判令被告支付逾期交纳上述欠费的滞纳金人民币2111.18元。（一、二、三项合计：26111.66元）四、本案诉讼费用由被告承担。原告明确其诉请的滞纳金从次月的1日起计至清偿之日止，滞纳金2111.18元是暂计至2020年5月8日止的费用。案件事实2008年6月1日、2009年6月1日，原告与东莞市新万房地产开发有限公司就万科双城水岸分别签订《物业管理委托合同》、《万科双城水岸物业管理委托合同（附件一）》，合同约定由原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车管理服务费等费用，其中联排别墅的物业服务费为5.8元/月/平方米，停车场车位所有权或使用权属于业主的，业主应按每个车位40元/月的标准交纳停车管理服务费，每月15日前交纳当月物业服务费用，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠交总额的万分之五的标准支付违约金。2009年8月16日，被告作为买受人与东莞市新万房地产开发有限公司、东莞市塘厦镇房地产开发有限公司作为出卖人就万科双城水岸悦然庄22号楼02号房即案涉房产签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，补充协议约定案涉房产附设露天车位两个。根据不动产登记信息查询结果显示，被告取得案涉房产登记日期为2011年12月21日，案涉房产的面积为281.78平方米。原告主张案涉房产属于联排别墅，按每月5.8元/平方米交纳物业服务费，物业服务费为1634.32元/月，停车管理服务费按照每个车位40元/月，停车管理服务费为80元/月。2020年4至5月期间，原告通过短信、微信方式向被告催收2019年4月至2020年5月的物业服务费、停车管理服务费及滞纳金。以上事实有《物业管理委托合同》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、短信（截图打印件）、微信聊天记录（截图打印件）、滞纳金计算表、不动产登记信息查询结果以及本院庭审笔录附案证实。裁判理由和结果本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃质证和抗辩的权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”案涉物业建设单位与原告签订的《物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，被告作为案涉小区的业主，应履行《物业管理委托合同》约定义务。被告没有提交证据证明其已经支付物业服务费、停车管理服务费，应承担举证不能的责任，本院采信原告的主张，即被告拖欠原告2019年4月至2020年5月的物业服务费22880.48元、停车管理服务费1120元。依据《物业管理委托合同》附件一的第六条约定，物业服务费应于每月15日前交纳，逾期交纳的，每逾期一日按应交费用的万分之五支付违约金，原告主张的滞纳金即合同约定的违约金从次月1日起计算违约金，系其自由处分权利，本院予以支持，但基于公平原则，本院认为，违约金应当以不超过本金为限。至于原告要求被告支付停车管理服务费的滞纳金，《物业管理委托合同》附件一的第二十六条仅约定被告逾期交纳物业服务费需要支付违约金，原告要求被告支付停车管理服务费的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈兴辉应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市万科物业服务有限公司东莞分公司支付2019年4月至2020年5月的物业服务费22880.48元及违约金（违约金以当月相应欠缴物业服务费为本金，从次月1日起按照日万分之五计至实际清偿之日止，违约金以不超过本金为限，具体计算方式见附表）；二、被告陈兴辉应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市万科物业服务有限公司东莞分公司支付2019年4月至2020年5月的停车管理服务费1120元；三、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司东莞分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费452.79元，由被告陈兴辉负担。受理费原告深圳市万科物业服务有限公司东莞分公司已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  伦艳芬人民陪审员  何 俊人民陪审员  罗镇雄二〇二〇年十二月十四日书 记 员  郑婵娟邓德力附表：违约金计算标准为日万分之五欠缴月份本金起始日期截止日期违约金限额2019年4月1634.32元2019/5/1本金实际清偿之日为止1634.32元2019年5月1634.32元2019/6/1本金实际清偿之日为止1634.32元2019年6月1634.32元2019/7/1本金实际清偿之日为止1634.32元2019年7月1634.32元2019/8/1本金实际清偿之日为止1634.32元2019年8月1634.32元2019/9/1本金实际清偿之日为止1634.32元2019年9月1634.32元2019/10/1本金实际清偿之日为止1634.32元2019年10月1634.32元2019/11/1本金实际清偿之日为止1634.32元2019年11月1634.32元2019/12/1本金实际清偿之日为止1634.32元2019年12月1634.32元2020/1/1本金实际清偿之日为止1634.32元2020年1月1634.32元2020/2/1本金实际清偿之日为止1634.32元2020年2月1634.32元2020/3/1本金实际清偿之日为止1634.32元2020年3月1634.32元2020/4/1本金实际清偿之日为止1634.32元2020年4月1634.32元2020/5/1本金实际清偿之日为止1634.32元2020年5月1634.32元2020/6/1本金实际清偿之日为止1634.32元总计22880.48元附相关法律法规：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业管理服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。