河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民终1350号上诉人（原审原告）：鹤壁金爵置业有限公司，住所地鹤壁市淇滨区朝歌路与滨河大道交叉口（金融大厦****）。法定代表人：卢长生，该公司总经理。委托诉讼代理人：张学中，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：任建文，河南豫龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张海丽，女，1986年1月16日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。被上诉人（原审被告）：贾宁，男，1986年8月29日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张长海，河南明星律师事务所律师。上诉人鹤壁金爵置业有限公司（以下简称金爵公司）因与被上诉人张海丽、贾宁房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2020）豫0611民初1926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金爵公司上诉请求：一、一审判决认定张海丽、贾宁未能通过公积金贷款是由于金爵公司所售房屋的预售许可证过期的事实，与涉案商品房买卖合同已经不动产登记部门登记的事实互相矛盾。二、一审判决认定在张海丽、贾宁无法通过公积金贷款后，金爵公司没有通知其变更房款支付方式，没有通知张海丽、贾宁缴纳房款，其不存在违约的事实错误。三、一审判决认定张海丽、贾宁在接到解除合同通知后，2020年7月17日提起诉讼并进行了立案登记，没有证据。四、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十条第一款属适用法律错误。张海丽、贾宁辩称，一审中金爵公司以张海丽、贾宁根本违约提出解除合同没有事实根据。双方在合同当中并没有约定按揭贷款在什么时候支付，也就是说双方根本就没有约定支付时间，金爵公司从来没有通知过张海丽、贾宁可以交接房屋。也没有通知过张海丽、贾宁改变付款方式。所以张海丽、贾宁是积极履行合同，而是金爵公司没有履行自己的合同义务，要求解除合同没有依据。当张海丽、贾宁接到金爵公司的解除合同通知书，立即按照购房合同约定的联系方式去找金爵公司均找不到。金爵公司已经改变了其通信地址、通信电话，却没有按照合同告知张海丽、贾宁，并且张海丽、贾宁对合同提出异议的时间没有超过法律规定的三个月。一审认定事实清楚，适用法律正确。金爵公司上诉没有事实根据和法律依据，其上诉请求应予驳回。金爵公司向一审法院起诉请求：1.依法解除双方于2016年6月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》（房产位于华韵帝景湾13幢东1单元八层东2号）；2.判令张海丽、贾宁将《商品房买卖合同（预售）》原件及发票退还给其，由其依法扣除违约金6328.32元后，将剩余房款130087.68元退还张海丽、贾宁；3.本案诉讼费用由张海丽、贾宁负担。一审法院认定事实：张海丽于2015年8月17日向鹤壁市恒泰置业有限公司（以下简称恒泰公司）交房款136416元、数字电视费、天然气开口费等配套费用。并另行交给恒泰公司29118元，张海丽称该费用系按300元/平方米补交的房款。2016年6月2日，张海丽交纳房屋维修基金4367.7元。金爵公司称系其委托恒泰公司代收房款。2016年6月14日，金爵公司（出卖人）与张海丽、贾宁（××）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由张海丽、贾宁购买金爵公司投资开发的位于鹤壁市淇滨区珠江路南侧、华山路东侧华韵?帝景湾小区13幢楼东1单元八层东2号房屋一套，预测建筑面积共97.06平方米，总价款为316416元。付款方式为公积金贷款方式付款，××应当于2016年6月14日前支付首期房价款人民币136416元，余款人民币180000元向银行申请贷款支付。并约定出卖人应当于2016年10月1日前向××交付该商品房。双方的联系方式以合同约定为准。合同履行期间，任一方的联系方式如有变更，应于变更之日起七日内书面通知对方，在收到该变更通知前，原联系方式继续有效。逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知××。××应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。按双方合同约定，张海丽、贾宁交纳首付款后，剩余房款180000元向银行申请公积金贷款。张海丽、贾宁曾向金爵公司提交按揭贷款有关手续。但迟迟未能办理按揭贷款。2015年4月13日，鹤壁市商品房预售许可公示，金爵公司开发的华韵?帝景湾小区13#楼商品房预售许可证至2015年5月19日到期。2016年起帝景湾项目推进缓慢；2017年5月，淇滨区成立项目帮扶工作组，2017年7月复工，当时预计于2018年10月完工。2018年底一自称混凝土公司于会计电话告知张海丽、贾宁将剩余房款结清，并在原房屋价格基础上每平方米另加1000元。2020年6月3日，金爵公司向张海丽、贾宁邮寄送达《解除合同通知书》，称因张海丽、贾宁既未从银行贷款付清房款，也未以现金付清房款，已构成根本违约，通知张海丽、贾宁解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。张海丽、贾宁接到通知后，对该解除合同通知书不服，其二人根据金爵公司合同中提供联系方式未能与金爵公司取得联系，于2020年7月17日到一审法院进行预立案登记。金爵公司于2020年7月14日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于××，××支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当全面履行自己的义务。本案中，虽然双方约定付款方式为公积金贷款，在张海丽、贾宁交付首付款后，依双方约定将贷款资料交至金爵公司。至于金爵公司称其仅予以协助或如实提供相关证明，不承担保证××取得贷款的义务，但因其公司预售房许可证到期原因，无法为××办理贷款手续，在此情况下，金爵公司应及时通知张海丽、贾宁另行协商付款方式，协商不成时及时行使合同解除权，但金爵公司未提交该方面的证据。故不能以张海丽、贾宁未全额补足房款而认定张海丽、贾宁违约。即使张海丽、贾宁未能办理按揭贷款，其公司亦应当通知××张海丽、贾宁补足剩余房款，虽其公司称已让于会计通知张海丽、贾宁补足剩余房款，并在原房款价格基础上另加1000元/平方，但于会计称其系混凝土公司人员，未表明与金爵公司或恒泰公司的关系，金爵公司也未表述清于会计的具体就职单位，因购买房屋不同于其他一般交易，鉴于当事人防范意识，即使××张海丽、贾宁未按于会计通知交款，金爵公司也不能以此认定其已履行了要求张海丽、贾宁支付剩余房款的催告义务。在金爵公司于2020年6月3日向张海丽、贾宁邮寄解除合同通知书，张海丽、贾宁即通过合同中约定的联系方式未能与金爵公司取得联系，并向法院提起解除合同异议诉讼，视为其已对该解除合同通知书提出异议，该解除合同通知书并未生效。虽双方在合同中约定解除合同异议期为30日，但在张海丽、贾宁以合同约定的联系方式未能与金爵公司取得联系的情况下，于2020年7月17日向法院提起诉讼，亦在法律规定的三个月异议期间，不能以此认定解除合同通知书已生效。综上，本案不符合解除合同的要件，故对金爵公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，不予支持。对其第二项诉讼请求，是建立在合同解除的基础上，故亦不予支持。一审法院判决：驳回金爵公司的诉讼请求。案件受理费3028元，减半收取1514元，由金爵公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。金爵公司提交涉案房屋预售许可证一份，拟证明：涉案房屋预售许可证到期时间为2017年10月31日，开始时间是2014年10月16日，张海丽、贾宁与金爵公司2016年6月14日签订房屋买卖合同，原审认定未能贷款是因为预售证过期错误。张海丽、贾宁质证认为，该证据是后补的，一审中金爵公司并没有说办理时间的延长，预售证上笔迹也是比较新的。张海丽、贾宁提交与张学中通话录音、与金爵公司工作人员谈话录音等，拟证明：张海丽、贾宁收到解除通知后，积极与金爵公司联系，却找不到人。金爵公司质证认为，与张学中录音是真实的，其他录音人员身份无法确定，是在收到解除通知后形成的，与本案无关联性。本院认为，金爵公司提交的证据不能证明其主张的证明目的，对该证据的证明力不予确认。张海丽、贾宁提交的与张学中通话录音，金爵公司无异议，对该证据的证明力予以确认，对其他录音的证明效力不予确认。本院认为，关于上诉人金爵公司所提出的一审判决认定涉案合同未能通过公积金贷款是因金爵公司所售房屋的预售许可证过期的事实错误，认定张海丽、贾宁不存在违约行为错误的上诉理由。本案中，张海丽、贾宁与金爵公司订立《商品房买卖合同（预售）》合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。涉案商品房买卖合同虽约定购房尾款的支付方式为公积金贷款，但由于金爵公司原因，张海丽、贾宁未能办理公积金贷款。金爵公司未及时与张海丽、贾宁另行协商尾款的支付方式，而要求其在原房价格基础上加价1000元承担违约责任，没有事实及合同依据，且有违诚实信用原则。上诉人金爵公司关于一审判决认定违约责任不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人金爵公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案经调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3028元，由鹤壁金爵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  王建霞审判员  苗国庆二〇二〇年十二月一日书记员  张立平