新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民再177号 抗诉机关：新疆维吾尔自治区人民检察院。 申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：王进录，男，汉族，1962年4月24日出生，农民，住新疆维吾尔自治区哈密市。 被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：李玉德，男，汉族，1983年11月30日出生，个体工商户，住新疆维吾尔自治区哈密市。 申诉人王进录因与被申诉人李玉德房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院（2017）新22民终317号民事判决，向新疆维吾尔自治区人民检察院申诉。新疆维吾尔自治区人民检察院作出新检民（行）监[2019]65000000146号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2020）新民抗55号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。新疆维吾尔自治区人民检察院指派检察员艾克拉木、张硕出庭。申诉人王进录、被申诉人李玉德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新疆维吾尔自治区人民检察院抗诉认为，一、终审判决认定合同无效缺乏法律依据。终审判决系根据李玉德提供的哈密市人民政府办公室的通知、该房屋性质为宅基地、李玉德无法办理涉案房屋门头手续等其他营业手续，认定双方签订的房屋租赁合同无效，但该通知仅反映政府在城市管理中发现有违反城乡规划法的情形，向工商局通知在办理营业执照时要征求规划部门的意见，其并未禁止住宅作为商业用房，通知中的“部分道路”“规划确定的征收范围内”均未明确指向涉案房屋，而且李玉德也未向法庭出示涉案的房屋系通知中指出的违法建筑，同时李玉德也未向法庭出示其未能办理营业手续是因王进录出租的房屋原因而导致的证据，就此认定双方签订的房屋租赁合同无效，缺乏法律依据。二、本案生效判决适用法律错误。王进录与李玉德签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。且该合同不违反合同法第五十二条规定，不能认定为无效合同。哈密市政府办公室下发的通知，不属于行政法律法规，不能作为认定合同无效的依据。合同解除的前提是有效合同而非无效合同，且按照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，合同解除也必须符合该条规定的六种情形，当事人才可以解除合同。本案既做无效合同的认定，又按照合同解除的规定，对当事人双方履行合同的情况进行判决，既损害当事人的合法权利，又损害司法公信力。 王进录称，双方签订的《房屋租赁合同》应属有效合同，李玉德仅提交了《哈密市人民政府办公室通知》作为未能办理营业手续的证据，原审据此认定合同无效错误。双方合同约定王进录对办理营业手续无合同义务，且李玉德先装修再办理手续是自身决策问题导致损失，且鉴定人员没有资质，鉴定程序违法，应由李玉德本人承担装修损失，原审法院依据鉴定结论让王进录承担60%责任不当。王进录反诉请求李玉德支付房屋占用租金，应按照双方合同约定的租赁费予以支付，原审法院仅酌情支持10000元，与客观情况不符。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求再审予以纠正。 李玉德辩称，《房屋租赁合同》第一条明确写明租赁该房屋是作为商业用房使用，但是王进录的房屋性质是宅基地上建房，不能用作商用。李玉德不能办理门面门头手续的原因是哈密市人民政府办公室的通知，该通知明确了改变住宅性质用于经营违反《中华人民共和国城乡规划法》的规定。请求驳回王进录的申诉请求，维持原审判决。 李玉德向一审法院起诉请求：1.解除双方之间签订的房屋租赁合同；2.王进录向李玉德退还10000元押金；3.王进录向李玉德赔偿装修房屋投入损失72620元；4.由王进录承担本案的诉讼费用。王进录反诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》，并向王进录归还房屋钥匙；2.李玉德向王进录支付2014年3月5日至2014年7月5日的租金80000元（实际费用计算至归还房产之日止）；3.李玉德将上述房产恢复原状；4.李玉德承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年3月4日，李玉德、王进录签订房屋租赁合同约定：“一、基本情况：1.甲方（王进录）将自有的坐落在哈密市××路的房屋壹栋，使用面积540平方米，出租给乙方（李玉德）作为门面、商业用房使用。……3.甲方交付的房屋要求符合交工条件：水、电设施完好，甲方出租场地水、电、下水管道保证畅通，如有问题，甲方及时修复。交付给乙方后，出现的所有问题由乙方负责（电进户380V，不小于70KW）。二、租赁期限及用途：1.租赁期共捌年，甲方从2014年5月1日起将出租房交付乙方使用，至2022年5月1日收回。2.该房屋作为乙方商业使用，具体使用安排由乙方决定，甲方给乙方60天装修时间。三、租金及支付方式：1.该房屋每年租金为135000元；2.租赁期捌年，共计1080000元；3.每次缴纳一年半租金为202500元……四、关于押金及有关营业执照手续办理事宜：1.房屋所有营业手续由乙方自行办理。2.如因营业手续造成的一切损失由乙方负责，甲方不承担任何责任……2.甲方将房屋交付给乙方后，乙方的装修等所有支出，由乙方负责，甲方概不负责，如乙方不再使用甲方的房屋后，乙方不得破坏固定装修部分及房屋架构，若造成损失，乙方给甲方5倍的经济赔偿。”合同签订后，王进录向李玉德交付了房屋，李玉德将涉案房屋进行了部分装修。因王进录的房屋不具备开餐厅的条件，李玉德在办理开业手续过程中，无法办理涉案房屋的开业手续等，导致双方的租赁合同无法继续履行，因损失问题，双方协商未果，引起诉讼。 另查明，王进录的土地使用证明系村委会调换宅基地。2013年6月8日，哈密市人民政府办公室通知载明：“近期，哈密市规划监察大队、城建管理监察大队在例行巡查时发现，部分道路沿街住户擅自改造阳台，改变住宅性质用于经营，有未竣工验收的建筑物。同时，在规划确定的征收范围内存在违章建筑及住宅用于经营的问题。上述行为严重违反了《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律法规，为进一步规范建设、经营行为，请你单位接此通知后，进一步加强管理，审批营业手续时，必须征求市规划局或规划监察大队意见，无法满足规划要求的，不予审批办理”。涉案房屋土地性质为宅基地，李玉德无法办理涉案房屋门头等经营手续。庭审中，王进录认可李玉德于2014年4月底向其提出解除合同的要求。 再查明，2016年10月21日，李玉德向一审法院提出要求对涉案房屋的装修投入进行鉴定，一审法院委托哈密新浩价格评估有限公司进行鉴定，2017年1月13日哈密新浩价格评估有限公司作出房屋装修价格评估报告，评估结果：评估对象在评估时点2016年12月16日的评估值为人民币42628元。鉴定费1200元。一审法院经调取新疆维吾尔自治区哈密地区中级人民法院在（2015）哈中民二终字第8号案卷，第24、25页证实李玉德于2015年1月22日将涉案房屋的钥匙交给了王进录的妻子李艳。一审法院判决：一、王进录于判决生效之日起七日内向李玉德退还房屋押金10000元；二、王进录于本判决生效之日起七日内向李玉德赔偿装修费损失42628元的60%即25576.8元；三、鉴定费1200元，由李玉德承担480元，王进录承担720元；四、李玉德给王进录支付房屋租金10000元；五、驳回王进录要求李玉德将涉案房屋恢复原状反诉请求。 王进录不服一审判决，上诉请求：1.依法改判王进录不承担任何装修损失和返还押金的责任；2.由李玉德支付租金损失118125元；3.一、二审案件受理费、鉴定费均由李玉德承担。二审法院认定事实与一审法院查明的事实一致。二审法院另查明，王进录在一审提出的反诉请求为45000元，诉讼中又增加了反诉请求至118125元，但增加的反诉请求部分，未补交案件受理费。二审法院认为，李玉德与王进录签订的租赁合同的目的是为了经营餐厅，而王进录出租的涉案房屋的土地性质是个人宅基地，并不具备商业用途。本案的争议焦点是：1.租赁合同的效力应如何认定；2.合同不能履行的法律责任应如何分担；3.李玉德没有及时交付租赁房屋钥匙，对王进录造成占用租赁物的损失应如何认定；4.涉案租赁物的装修损失数额应如何认定。因涉案租赁房屋系宅基地性质，根据哈密市政府2013年6月8日对工商局下发的《关于进一步加强管理的通知》规定，说明不具有商业用途的涉案租赁房屋不能办理相关营业手续，从而使李玉德不能实现合同目的，此租赁合同应认定为无效合同，一审法院认定正确。王进录将不能用于商业经营的宅基地出租给李玉德，其过错责任要大于李玉德对涉案房屋失察责任，一审法院判令王进录承担60%的责任并无不当。一审法院委托具有价格鉴定资质的哈密新浩价格评估有限公司对李玉德的装修投入进行了价值鉴定，鉴定结论为42628元，其鉴定程序没有违反法定程序的情形，二审法院予以认定。李玉德在提起本案诉讼后，自2014年4月至2015年1月22日，将涉案租赁房屋的钥匙未及时交还王进录，造成王进录房屋占用损失理应予以赔偿，但该涉案房屋不具有商业用途，王进录以涉案租赁合同约定的租金为参考，向李玉德主张占用房屋10个月损失的请求二审法院不予支持，一审法院按10000元房屋占用的赔偿标准的认定基本适当。该院判决：驳回上诉，维持原判。 本院再审查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院再审认为，本案争议焦点为：1.涉案租赁合同的效力如何认定；2.合同各方责任应当如何确定；3.王进录主张赔偿房租及经济损失的请求是否有法律及事实依据。 一、关于《房屋租赁合同》效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。王进录、李玉德于2014年3月4日签订《房屋租赁合同》，约定将王进录的房屋出租给李玉德作为门面、商业用房，明确了双方的权利义务，系双方真实意思表示。原审法院根据2013年6月8日《哈密市人民政府办公室通知》，认定涉案合同签订之时即无法履行，系无效合同，但该通知并非法律、行政法规，双方签订的合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效认定的情形，原审法院认定合同无效无事实和法律依据，本院对此予以纠正。双方在原审庭审过程中均明确表示同意解除合同，李玉德亦已将该房屋钥匙返还，故涉案合同实际已解除。 二、关于《房屋租赁合同》解除后各方责任承担的问题。王进录称《国务院关于取消一批职业资格许可和认定事项的决定》国发〔2016〕35号已取消价格鉴证师职业资格许可和认定事项，本案鉴定人员不具备相应资质，鉴定程序违法。但，该决定并未取消已取得证书人员的相关资格。原审法院委托的哈密新浩价格评估有限公司具有价格评估丙级资质，其鉴定人员具备鉴定资质，且鉴定机构在进行现场查勘时李玉德、王进录均到场并在调查笔录、现场笔录询问表签字确认。因此，涉案鉴定程序合法，原审法院依据该房屋装修价格评估报告确定装修价值，符合法律规定。涉案房屋土地性质属于宅基地，李玉德因《哈密市人民政府办公室通知》无法办理门头手续等营业手续，致使合同目的无法实现。由于王进录过错责任大于李玉德对涉案房屋的失察责任，原审判令王进录承担60%的责任并无不当。 三、关于王进录主张赔偿房租及经济损失的请求是否有法律及事实依据的问题。王进录主张根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，依据双方合同约定的租金标准确定李玉德占有房屋期间的费用。涉案合同为房屋租赁合同，根据合同性质，合同解除后李玉德需返还其根据涉案合同所取得的占有利益。关于双方解除合同后，由李玉德仍然拒不返还涉案房屋所造成的损失，其亦应依法承担赔偿责任。关于李玉德所应返还的“占有利益”赔偿标准问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”上述条款的依据在于虽然租赁合同宣告无效，但一般情况下其无效并不影响租赁物的价值，亦不影响承租人使用租赁物。本案中，涉案房屋为宅基地上的房屋，无法满足双方约定的经营要求。由于双方在合同中约定的租金为参照用于经营的房屋租金所确定，现涉案房屋无法满足该用途时仍按照合同约定的租金确定返还“占有利益”的标准有失公平，亦违反上述条款的立法旨意。故，原审法院经酌定由李玉德向王进录支付10000元并无不当。王进录要求李玉德将涉案房屋恢复原状，因李玉德装修涉案房屋的行为系经王进录同意，且王进录亦为李玉德预留了装修时间。故，对王进录该项反诉请求原审法院不予支持，并无不当。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 维持哈密市中级人民法院（2017）新22民终317号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 毛   惠   娟 审判员 孙      健 审判员 爱丽美热·艾海提 二〇二〇年十二月十四日 书记员 古扎丽 · 吐尔洪