四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初7259号 原告：成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司，住所地：宜宾市翠屏区商业街********，统一社会信用代码915115020689730288。 负责人：赵勇，经理。 委托诉讼代理人：汪进莲，四川远皓律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：李航宇，四川远皓律师事务所律师，执业证号××。 被告：李海，男，汉族，1983年8月14日出生，住翠屏区。 被告：蒋宗美，女，汉族，1988年8月20日出生，住翠屏区。 委托诉讼代理人：李海，男，汉族，1983年8月14日出生，住翠屏区，（系被告蒋宗美之夫） 原告成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司（以下简称亿新物业宜宾分公司）诉被告李海、蒋宗美物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告亿新物业宜宾分公司的委托诉讼代理人李航宇，被告李海、被告蒋宗美的委托诉讼代理人李海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿新物业宜宾分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳物业服务费3554元（计算自2015年7月31日至2020年7月31日）；2.判令被告按合同约定向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金1066.20元；（按物业服务费的30%计算），总计应缴纳费用：4620.20元；3.判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告将诉求第一项中的物业服务费3554元变更为3824.04元（含住宅物业服务费3554.04元，垃圾清运费270元,垃圾清运费按4.5元/户/月计算），诉求第二项违约金1066.20元变更为1147.21元，总计应缴纳费用4620.20元变更为4971.25元。其余诉求不变。事实与理由：2014年7月16日成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司与书香府第小区业主代表大会签订《书香府第小区物业服务合同》，约定2014年7月28日至2017年7月28日原告负责该项目的物业管理服务工作，被告业主负有交纳物业费义务。2017年7月27日成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司与书香府第小区业主大会续签《书香府第小区物业服务委托合同》，约定2017年7月28日至2020年7月28日原告负责该项目的物业管理服务工作，被告业主负有交纳物业费义务。被告是书香府第小区3-1-502的业主，但被告从2015年7月31日至2020年7月31日，未向原告缴纳物业管理费。该户的产权面积为84.62㎡，根据《书香府第小区物业服务合同》与《书香府第小区物业服务委托合同》的约定，被告应按照0.7/㎡的标准向原告缴纳物业管理费。根据合同，业主逾期缴纳物业管理费的，应从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的5‰向原告支付违约金，但原告愿意按被告所欠物业费金额的30%收取违约金。被告拒不缴纳物业管理费的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了一定的经济损失，同时妨碍了小区的统一管理，侵害了已缴费业主的合法权益。现依照相关法律规定，原告特诉至法院，请求判如所请。 被告李海辩称：原告没有为我们提供合格的服务，服务不到位、垃圾满天飞、公共设施损坏严重、监控瘫痪物业公司未及时修缮，原告入驻小区第一年我们是交了物业费的，但因为物业公司服务不到位，根据权利义务的对等性，故我们才拒交物业费的。 原告围绕诉讼请求依法提交了亿新物业营业执照复印件、法定代表人身份证明、身份证复印件、被告户籍信息、查档证明一套、不动产登记、《物业服务合同》、《垃圾清运协议》、亿新物业催收照片及记录等证据。被告提交了包括公共设施及消防设施破坏严重、违章建筑、车辆乱停放、下水道堵塞、步行街商户占道经营、监控设备完全损坏、楼上违章搭建导致主卧室房屋漏水、新物业入驻小区的公区查验汇总、《物业合同》、《罢免书香府第小区业委会及监委会全体成员决议结果》的通报等一系列照片证据。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2014年7月16日，宜宾市翠屏区书香府第小区业主大会（甲方）与成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司（乙方）签订《书香府第小区物业服务合同》，主要约定：合同期限：自2014年7月28日零时至2017年7月28日零时；物业服务项目：1、小区房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2、小区房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；3、小区规划红线内、小区规划内附属配套服务设施的维修、养护和管理；4、小区公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区消杀、公共区域绿化等······；物业管理服务费及其管理：高层住宅物业每平米1.00元/月，多层住宅物业每平米0.7元/月，商业物业每平米1.8元/月；小区物业管理服务合同签订生效时，由乙方收取全部业主半年的物业服务费，物管费两个月内一次性收取半年，以后按半年或年收取，每次交纳服务费用时间为上一次到期时间为准，先收费，后服务。因自身原因导致房屋空置的，物业费按全额收取。不按时交纳物业服务费，乙方可根据书香府第物业服务合同相关约定及业主公约对不按时交纳物业服务费的业主，乙方依法向当地人民法院起诉，同时交纳5‰元/日的滞纳金。合同签订后，原告一直为该小区提供物业服务。 2017年7月27日，上述合同双方续签《书香府第小区物业服务委托合同》，主要约定：合同期限为3年，自2017年7月28日零时至2020年7月28日零时止；物业服务项目、收费标准同前合同，合同还约定了双方的权利义务、违约责任等。后原告继续为该小区提供物业服务至2020年7月31日。 二被告系书香府第3幢1单元5层2号住宅用房业主，该房屋建筑面积84.62㎡。二被告自2015年7月31日至2020年7月31日止，一直未交纳物业服务费。原告曾向二被告发出《物业费催缴通知单》及《律师函》进行催收，被告亦当庭认可原告向其进行催收。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，原告亿新物业宜宾分公司与书香府第小区业主委员会签订的《书香府第小区物业服务合同》、《书香府第小区物业服务委托合同》对小区业主即本案二被告具有法律约束力，原告为二被告所在小区提供了物业服务，二被告接受了原告提供的物业服务，其应履行合同义务及时缴纳物业服务费。故原告请求二被告缴纳2015年7月31日至2020年7月31日的物业服务费（含垃圾清运费270元）3824.04元，根据本院在同类型的物业服务合同纠纷案件中查明的事实，原告诉请的垃圾清运费由原告代收代缴，且该金额计算准确，符合合同约定及法律规定，且被告未提供证据证明其已交原告诉请期间的物业服务费、垃圾清运费，故本院对原告的该项请求依法予以支持。被告以原告服务管理不到位为由拒交物业费，本院认为，根据被告提供的照片，原告在提供物业服务时存在一定的瑕疵，比如：车辆随意停放、违章搭建、小区绿化管理不到位、路灯及监控设施未及时维护等问题，但二被告所提交的证据不能够证明原告物业服务不到位存在长期性和普遍性，不足以认定原告提供的物业服务与约定存在明显差距。原告所提供的物业服务存在一般瑕疵，但这些瑕疵都是一般违约行为，并不存在违法或者严重违约。故被告拒交物业服务费用的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 原告诉请二被告支付违约金1147.21元，虽《书香府第小区物业服务合同》、《书香府第小区物业服务委托合同》约定被告逾期未缴纳物业服务费，经原告催告后仍未交纳的，被告应承担违约责任，但因原告在提供物业服务管理中也存在一般违约行为，且原告亦未举证证明其已按物业服务合同约定全面履行其应尽的义务，故对原告的违约金诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告李海、蒋宗美于本判决生效之日起5日内支付原告成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司2015年7月31日至2020年7月31日期间的物业服务费3824.04元。 二、驳回原告成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司的其他诉讼请求。 如被告李海、蒋宗美未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李海、蒋宗美共同负担。此费用原告已预交，原告同意由二被告直付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  舒 波 二〇二〇年十二月四日 法官助理  陈永倩 书 记 员  曹 艺