江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6896号上诉人（原审被告、反诉原告）：李明，男，1982年10月16日生，汉族，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：陆海涛，安徽至达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨天祥，安徽至达律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：江苏海一投资实业有限公司，住所地江苏省南京市江宁区谷里街道莲花社区。法定代表人：李宗武，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱泊文，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人李明因与被上诉人江苏海一投资实业有限公司（以下简称海一公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初16027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员许云苏独任审理，于2020年9月8日公开开庭审理了本案。上诉人李明的委托诉讼代理人陆海涛、被上诉人海一公司的法定代表人李宗武、委托诉讼代理人朱泊文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持李明一审的反诉请求，驳回海一公司一审的诉讼请求，一审、二审诉讼费用由海一公司承担。事实与理由：一、一审法院认定案涉《房屋租赁合同书》合法、有效，系适用法律错误。案涉房屋占用范围内的土地，其用途为工业用地。然而，事实上，海一公司将所建办公楼及厂房全部对外进行出租，并没有从事工业生产。案涉土地用途由原先立项的工业用地变为现在纯粹的商业用地，海一公司打着“工业用地”的旗号，行“商业用地”之实。根据相关法律强制规定，土地使用者必须按照政府部门规划的用途使用土地，任何人不得违背。海一公司在未经出让方同意及政府相关部门批准的情况下，私自改变土地用途，严重侵害了国家在土地使用权出让金、税收、土地使用年限等方面的利益，属于损害社会公共利益的行为。依据合同法的规定，案涉房屋租赁合同属于无效合同，其主张违约金没有任何依据。二、一审法院认定案涉《房屋租赁合同书》的解除时间为判决发生法律效力之日，属于认定事实错误。在租赁期间，因海一公司将展厅门口挖个大坑并用围墙全部封死直到恢复原平路长达10个月之久，及2019年5月上旬左右海一公司擅自挖断李明自己花钱修的路(展厅门口和仓库门口的路）长达近3个月等原因，致使李明无法正常开展经营，严重亏损。李明于2019年10月4日向海一公司提出终止房屋租赁合同，海一公司也表示同意。随后，海一公司便在万购地产网上发布了招租信息，海一公司的法定代表人李宗武经常带人到案涉房屋现场看房，这足以说明双方之间签订的案涉合同已于2019年10月解除。三、一审法院认定李明支付海一公司违约金135000元，属于适用法律错误。依据案涉《房屋租赁合同书》第11.1条之约定，李明只需赔偿海一公司三个月的租金作为违约金，即67500元。2019年10月22日，李明通过手机短信的形式告知海一公司退租事宜，故其主张由李明承担未提前三个月告知海一公司并给海一公司造成的损失缺乏合同依据。四、一审法院酌定海一公司赔偿李明损失30000元明显偏低，与李明遭受的损失相差甚远，请求二审法院予以调整增加。李明前期投入了大量资金用于装潢案涉房屋以及对外宣传，由于海一公司大肆破坏、干扰李明合理、合法使用案涉房屋，最终致使李明不得已关门休业，且给其造成重大损失，一审法院酌定海一公司赔偿李明损失30000元，明显不足以弥补李明所遭受的损失。五、一审法院未就房屋押金22500元及装修保证金20000元进行处理，请求二审法院依法判决。被上诉人海一公司辩称：1.双方签订的租赁合同真实有效，是双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应严格遵守。本案中，海一公司作为涉案房屋的土地使用权人，土地用途为工业用地并取得了建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同明确载明了土地性质为工业用地，海一公司已尽告知义务，该租赁合同不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。另外，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定规制的对象是合同的履行行为，系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，即使违反该规定并不当然导致合同无效。2.一审判决解除租赁合同且李明赔偿海一公司13.5万元，未违反合同和法律规定。合同第11.1条约定：若遇到乙方所交租金、物业费以及其他费用超过所交时间三天仍未支付，则甲方有权提前解除本合同，乙方除支付上述费用外，同时乙方按日支付延期期间的未付款项的千分之五的滞纳金给甲方，并按违约处理，乙方需赔偿甲方三个月的租金作为违约金，且甲方不退还租赁定金，甲方同时断电断水，在三日内收回房屋，另承担未提前三个月告知甲方给甲方造成的损失，即三个月内甲方未出租的房屋租金。3.一审中，关于房屋押金22500元及装修保证金20000元的问题，李明并未主张，根据民事诉讼法司法解释的规定，二审中只能进行调解，调解不成，李明另行起诉。另外，根据合同第11.1条规定，若李明延期支付租金超过三日的，海一公司不退还定金。根据合同第9.3条规定，若因李明装修造成房屋改变、损坏的，乙方应予以恢复原状，如无法恢复原状的，乙方应承担相应赔偿责任。且2019年1月17日李明向海一公司出具承诺书一份，承诺书明确载明：在未经海一公司许可的情况下，李明擅自将不能承重的弧形钢结构房屋内进行吊顶、将扇形外立面弧形玻璃拆除、绿化带硬化，租赁期满后李明恢复原状并保证若出现漏水、坍塌等情况由李明负全责，李明提供了20000元作为装修的保证金。截至今日，李明仍未将房屋恢复原状，因李明的暴力改造，导致厂房大面积漏水，损失严重。根据合同约定及李明的承诺，房屋押金和保证金不应予以退还。4.一审认定海一公司赔偿李明损失30000元，虽根据一审查明的事实，海一公司无需承担任何损失，但海一公司对一审的判决结果予以尊重并认可。根据消防要求，涉案厂区做了消防水池和雨污分流，其中消防水池的施工时间为2018年10月至2019年4月，消防水池的施工是在双方签订合同前已经施工，李明在多次实地考察后对此是明知且接受的，另外海一公司也给李明给予了一定优惠；消防水池距离李明承租的厂房距离较远，根本没有影响。海一公司在施工现场放置了符合标准的钢板，以供车辆正常通过，通往李明租赁的展台还有后门，可以正常使用。雨污分流的施工时间是2019年5月底至2019年7月上旬，作为南京市政府的统一市政工程，江宁区谷里街道在厂区门口张贴公告告知了承租人，且海一公司积极提供了交叉施工、铺垫钢板等措施保障承租人的利益。厂区共有租户10余家，均未产生影响。综上，李明认为对其造成严重影响是不符合事实和法律规定的。李明在2019年10月22日与海一公司法定代表人李宗武的短信中，明确单方面违约的原因是其自身没有如期开业、行业不景气以及其筹钱未果等，而非厂区的施工对其经营产生了影响。请求驳回上诉请求，维持原判。海一公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除海一公司与李明于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同书》；2.李明将位于南京市江宁区的办公楼返还给海一公司；3.李明向海一公司支付违约金135000元；4.诉讼费用由李明承担。李明反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同书》已于2019年10月4日解除；2.海一公司赔偿因延期交房及擅自封路给李明造成的损失合计20万元；3.诉讼费用由海一公司承担。4.请求解封李明名下的银行账户。一审法院认定的事实：2018年12月1日，海一公司（甲方、出租方）与李明（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将南京市江宁区出租给乙方使用，租赁面积办公房1250平方米；本租赁物的土地为工业用地，本租赁物的功能按国家对其规定进行使用；租期从2018年12月5日至2021年12月4日止；交付时间为2018年11月25日并开始计收租金，乙方同意按租赁物及设施的现状承担；租赁定金为22500元；租金标准，每月每平方米18元，每年递增0.5元／平方米；若乙方需要开发票，须支付开票税费；物业管理每月每平方米0.5元；租金以租赁物交付乙方使用日开始计算，每年租金按一次性支付，首次在合同签订当日内，第二年租金在第一年租金到期前两个月付清；乙方在租赁期满或合同提前终止或违约终止之日时，应将自行安装的设施、设备搬迁完毕，清扫干净，并将租赁物交给甲方。如乙方归还租赁物未做完，则甲方将上述设备设施进行清理所产生的费用由乙方负责；若遇乙方所交租金，物业费以及其他费用超过所交时间三天仍未支付，则甲方有权提前解除本合同，乙方除支付上述费用外，同时乙方按日支付延迟期间的未付款项的千分之五的滞纳金给甲方，并按违约处理，乙方需赔偿甲方三个月的租金作为违约金，且甲方不退还租赁定金，甲方同时断电断水，在三日后收回房屋，另承担未提前三个月告知甲方给甲方造成的损失，即三个月内甲方未出租的房屋租金；租赁期间，若一方须解除合同，应提前三个月通知另一方，以告知函为准，并双方达成书面协议；若乙方提出解除合同须赔偿甲方三个月租金和不退定金作为违约金，若未提前三个月告知甲方，乙方除承担上述违约损失外，另承担未提前三个月告之甲方，给甲方造成的损失，即三个月内甲方未出租的房屋租金；若因政府有关行为或国家征收导致甲方无法继续履行本合同时，免责。合同还约定了其他事项。南京市江宁区谷里街道工业集中区地号21103006005地块的土地使用权人为海一公司，用途为工业用地。海一公司取得了案涉房屋建设工程规划许可证。李明反诉状中记载“合同约定房屋交付时间为2018年11月11日，但签订后反诉被告因与原承租人之间的纠纷导致该房屋于2018年11月25日方才交付”。李明提供的照片显示：2018年10月20日案涉房屋门口在进行施工作业；2019年5月8日至8月23日，案涉房屋门口在挖沟、水泥路面在施工；2019年8月27日，案涉房屋门口水泥路面基本施工完毕。2019年7月7日，李明向海一公司工作人员发送短信，反映房屋门口挖沟等影响经营，要求海一公司解决。2019年10月22日，李明向海一公司法定代表人李宗武发送短信“李总，和你说一下情况，因几种原因导致我南京展厅未能如期举行开业活动加上今年行业不景气导致亏损严重！为提前筹集房租，经以上一段时间的努力筹钱无果，实属困难无奈我只能忍痛将展厅拆了，在房租到期的12月5日前我们搬走。你是房东，所以起诉没有必要。我最近抽时间到南京与你办理一下。”2020年1月7日庭审中，海一公司与李明返还房屋问题达成一致意见：李明放弃堆放在案涉房屋内的货物，由海一公司处理，处理费用由海一公司自行承担。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。海一公司与李明签订的《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。双方应当按照约定，行使权利、履行义务。李明提出的海一公司将工业用地出租，是改变土地用途，《房屋租赁合同书》无效的抗辩。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条等相关法律规定的土地用途是指土地最终用途，将房屋出租并非最终用途，出租后实际占有人如何使用才是土地的最终用途；将房屋出租本身虽然具有商业属性，但上述相关法律规定的本义并非禁止工业土地建筑物租赁流转；否则会得出“所有工业用地都不得出租”这样的结论，这显然不符合实际和常理。本案中，《房屋租赁合同书》已明确记载土地为工业用地，本租赁物的功能按国家对其规定进行使用，证明海一公司已告知李明土地性质，李明同意按照国家规定使用租赁物。故李明提出的海一公司将工业用地房屋出租是改变土地用途的抗辩，没有事实依据，一审法院不予采纳。李明主张《房屋租赁合同书》是格式条款，没有事实依据，一审法院不予认定。关于房屋交付给李明的时间，因《房屋租赁合同书》是2018年12月1日签订的，其上记载“租赁物交付时间为2018年11月25日，并开始计收租金。乙方同意按租赁物及设施的现状承担。”从时间先后顺序理解，这应是对已发生的事实的确认，而非对未来义务的约定；且结合李明反诉状中陈述，海一公司于2018年11月25日将房屋交付李明的可能较大，一审法院予以认定。关于合同解除。李明主张双方已于2019年10月4日协商一致解除，但未提供充分证据予以证明，一审法院不予认定。合同约定若遇乙方所交租金超过所交时间三天仍未支付，甲方有权解除合同。李明未能按约定租金，达到合同约定的解除条件，海一公司要求解除合同，一审法院予以支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同约定，若遇乙方所交租金，物业费以及其他费用超过所交时间三天仍未支付，则甲方有权提前解除本合同，乙方除支付上述费用外，同时乙方按日支付延迟期间的未付款项的千分之五的滞纳金给甲方，并按违约处理，乙方需赔偿甲方三个月的租金作为违约金，且甲方不退还租赁定金，甲方同时断电断水，在三日后收回房屋，另承担未提前三个月告之甲方给甲方造成的损失，即三个月内甲方未出租的房屋租金。海一公司主张的违约金135000元，未超过合同约定及法律规定，一审法院予以支持。因海一公司已占有案涉房屋，故其要求返还房屋的诉讼请求，一审法院不再支持。关于李明主张海一公司封堵道路造成的损失。海一公司作为出租人，有义务保障李明对房屋的正常使用。在租赁期间，案涉房屋的门口水泥道路施工客观上对使用房屋造成了一定的不利影响，故一审法院酌定海一公司赔偿李明30000元。李明提出的要求解封其银行账户的反诉请求，不宜与本案合并审理，一审法院不予受理该反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、原告江苏海一投资实业有限公司与被告李明于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同书》于判决发生法律效力之日解除；二、被告李明于判决发生法律效力之日起10日内给付原告江苏海一投资实业有限公司违约金135000元；三、驳回原告江苏海一投资实业有限公司的其他诉讼请求。四、反诉被告江苏海一投资实业有限公司于判决发生法律效力之日起10日内赔偿反诉原告李明30000元；五、驳回反诉原告李明的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取5646元、保全费1195元，合计6841元，由被告李明负担。反诉受理费减半收取2150元，由反诉被告海一公司负担323元，由反诉原告李明负担1827元。对于一审查明的事实，本院予以确认。另查明，海一公司向一审法院起诉后，一审法院于2019年11月1日向李明邮寄送达了起诉状副本、举证通知书、传票等材料，李明收到起诉状的日期为2019年11月4日。还查明，二审期间，海一公司陈述，李明实际缴纳了一年的房租，从208年12月5日至2019年12月4日。2020年1月7日整体案涉房屋才交付给海一公司，公司收到房屋后进行快速拆除，大概于2020年1月中旬将房屋对外出租了。以上事实，有邮寄送达登记表、二审庭审笔录等予以证明二审期间，李明提交：1.视频光盘一份（共两段视频）。证明李明为了尽快实现合同目的，自行聘请人员移展厅门口、仓库门口的树和修水泥地面而花费的费用。在李明为了进出铺设水泥路面后，海一公司竟直接将李明铺设水泥路损毁。2.展厅设计费、广告费、部分装修工费付款凭证复印件一组、银行流水一组。证明在承租后李明为装修房屋支出非常大的成本，但因海一公司的根本违约导致李明的损失，该损失应由海一公司进行赔偿。整个承租是800平方米的装修面积，按照市场价3000元/平方米，实际将近300多万元，因为李明的原因导致部分票据没有找到，目前仅能收集到613868元的票据。通过李明提供的照片亦能看出，该展厅装修采用了比较高端的建材，李明为此付出了较大的成本。海一公司质证认为：关于第一组证据，其中第一段视频我方认可确实是涉案厂房，也承认确实进行了消防水池的工程，但是无法达到李明的证明目的；对于第二段视频我方无法核实究竟是否是涉案厂房，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。关于第二组证据，无法证明是涉案厂房的装修；且李明装修房屋与本案的租赁合同纠纷没有任何关系。对银行流水证据的三性均不予认可，无法证明系由于涉案厂房装修产生，即使其装修确实产生了一定的费用，但本案中，在海一公司多次催要的情况下，李明仍未能按合同约定支付租金，构成根本违约，其因自身违约行为导致的损失仍应由其本人自行承担海一公司提供：1.2019年1月17日李明向海一公司出具的承诺书一份，证明承诺书明确载明：在未经海一公司许可的情况下，李明擅自将不能承重的弧形钢结构房屋内进行重型吊顶、将扇形外立面弧形玻璃拆除，租赁期满后李明负责恢复原状并保证若出现漏水等情况李明负全责，李明提供了2万元作为装修的保证金；并表示恢复原状且不漏水、不坍塌的情况下，上述保证金2万元由海一公司予以退还。2.涉案厂房现租户的情况说明、微信聊天记录；3.涉案厂房的现场照片。证据2、3均证明现有厂房的实际情况。李明至今未将房屋恢复原状，且因李明的暴力改造，导致厂房大面积漏水，造成现承租户的损失严重，海一公司已经维修，但效果未知。根据承诺书的内容，2万元不应予以返还。李明质证认为：1.对证据1承诺书的真实性没有异议，但对其证明目的不予认可，该证据恰恰反映了海一公司欠付李明2万元装修保证金未予支付。2.对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予认可，反而可以看出在2019年10月双方解除了租赁合同之后，该房屋随即就被海一公司进行出租。关于漏水的情况，并非是李明的原因导致。本院认为，关于案涉租赁合同效力，案涉土地虽然是工业工地，但案涉租赁合同中，已经明确记载土地性质，且约定要求按国家规定使用，案涉《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，一审法院认定应属有效并无不当。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于合同解除时间，李明主张双方已于2019年10月4日协商一致解除合同，对此应提交充分证据证明自身观点，但从现有证据来看，直至2019年10月22日，李明仍在向海一公司法定代表人李宗武发送短信，结合内容来看，双方并未就合同解除事宜形成一致意见，举证不力的法律后果应由李明自行承担。因出租人海一公司已向李明交付了房屋，且承租人李明亦已实际占有使用，其后，李明并未按约向海一公司支付下一年度租金，并短信提出在房租到期前搬走，存在违约行为，一审法院对海一公司提出解除的诉请予以支持，于法有据。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。结合现有证据，本院认定以起诉状送达上诉人之日即2019年11月4日作为解除合同日期为宜。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。关于违约金，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据我国法律规定，违约金以补偿性为原则，兼具惩罚性。本案中，李明未按约定履行合同，客观上导致合同提前解除，鉴于实际上双方直至2020年1月7日方才就返还房屋问题达成一致意见，客观上李明占有使用了案涉房屋，并对出租人海一公司的权益造成损害，并对其预期利益产生影响，结合合同约定，并考虑到李明的过错程度及海一公司另行出租案涉房屋的时间，从公平角度出发，本院酌定违约金以90000元为宜。关于因道路给李明造成的损失，海一公司作为出租人，在租赁期间对案涉房屋门口的水泥道路施工客观上对使用房屋造成了一定不利影响，一审法院结合本案的实际情况及李明的举证情况，酌定海一公司赔偿李明30000元，系依法行使裁量权，已充分平衡双方利益，并无不当。李明上诉认为该数额不足以弥补其损失，但李明签订合同时相应施工已经存在，对施工可能造成的影响应有合理预期，且亦应考虑到经营的相应商业风险，其以装修房屋支出成本过高为由认为出租人赔偿数额过低缺乏充分依据，本院对其认为赔偿数额过低的上诉请求不予支持。关于押金和保修金，上诉人一审时并未主张，二审期间双方亦未对此达成一致意见，本院二审不予理涉。综上所述，李明的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初16027号民事判决；二、江苏海一投资实业有限公司与李明于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同书》于2019年11月4日解除；三、李明于本判决生效之日起10日给付江苏海一投资实业有限公司违约金90000元；四、江苏海一投资实业有限公司于本判决生效之日起10日赔偿李明30000元；五、驳回江苏海一投资实业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回李明的其他反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取5646元、保全费1195元，合计6841元，由李明负担6431元，由江苏海一投资实业有限公司负担410元；反诉受理费减半收取2150元，由江苏海一投资实业有限公司负担323元，由李明负担1827元；二审案件受理费5875元，由李明负担4994元，由江苏海一投资实业有限公司负担881元。本判决为终审判决。审判员  许云苏二〇二〇年十二月十七日法官助理谢新辉书记员汪海燕