广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1022民初3006号 原告：苏晓，女，1989年10月15日出生，壮族，个体户，住田东县。 委托代理人：梁伟，广西东晖律师事务所律师。 被告：广西田东花园国际大酒店有限公司，住所地田东县平马镇春天路**，统一社会信用代码：9145102259689354X6。 委托代理人：罗丽晨，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：梁孟，广西万通律师事务所律师。 原告苏晓与被告广西田东花园国际大酒店有限公司（以下简称花园国际大酒店公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法由审判员欧阳阳适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行审理。书记员周玲担任法庭记录。原告苏晓的委托代理人梁伟、被告花园国际大酒店公司的委托代理人梁孟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏晓向本院提出诉讼请求：一、判令被告限期将办理原告Ｂ02号商品房权属登记资料报不动产登记机关备案，给原告办理不动产权属证书；二、判令被告向原告支付违约金92963.57元（暂计至2020年9月18日：2020年9月19日起至原告取得不动产权属证书之日止的违约金以2546947元为基数，按日万分之1另计）；三、本案受理费由被告负担。事实和理由：2014年5月28日，原、被告签订一份合同编号为2014-Ｈ09的《商品房买卖合同》，约定：被告将其位于田东县花园国际大酒店商业楼第Ｂ幢02号共3层楼房出售给原告，该商品房建筑面积共322.84平方米；商品房总价款2546947元；被告应当在2015年1月18日前，将验收合格的商品房交付给原告使用；被告应当 在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金等。合同签订后，原告支付了购房款，被告于2017年9月18日将商品房交付给原告使用。但至今，被告没有将办理房屋权属登记资料报送登记机关备案，原告至今不能取得不动产权属证书。原告认为，根据《商品房买卖合同》约定，被告应在交房后2年内即2019年9月17日前将办理原告所购B02号商品房权属登记的资料报不动产登记机关备案，但被告至今未报送，属于法律规定的由于出卖人的原因造成买受人不能按期取得房屋权属证书的情形，其行为构成违约，应承担限期将办理原告B02号商品房权属登记资料报不动产登记机关备案、给原告办理不动产权属证书的违约责任：鉴于《商品房买卖合同》约定按已付房价款的0.1%支付逾期办证的违约金明显过低，而原告投入巨资购房却不能如期取得产权证书，造成生产经营中的融资成本增加，经济损失严重，故原告请求参照《商品房买卖合同》第七条之约定，由被告以已付购房款2546947元为基数按日万分之一的比例向原告支付逾期办证的违约金92963.57元（暂计2017年9月19日至2020年9月18日共365日即2546947元×365日×万分之一=92963.57元；2020年9月19日起至原告取得不动产权属证书之日止的违约金以2546947元为基数，按日万分之一另行计算）。为维护原告的合法权益，特提出前述请求，恳请依法公正判诀。 被告花园国际大酒店公司辩称，一、被答辩人诉请判令答辩人限期将办理B02号商品房权属登记资料报不动产登记机关备案，给被答辩人办理不动产权属证书没有事实及法律依据；根据双方签订《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应在商品房交付使用后两年内，由出卖人将办理权属登记的资料报产权登记机关备案”的约定，答辩人并没有代办不动产权属证书的义务。二、被答辩人诉请判令答辩人向其支付违约金92963.57元没有事实及法律依据；首先，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第2项明确约定逾期办证，卖方按已付房价款的0.1％向买方支付违约金。该合同条款当时完全明释于被答辩人，被答辩人也持有一份合同，完全清楚知道该条款的内容。因此，双方签订的《商 品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，根据《中华人民共国合同法》第八条的规定，该合同是依法成立并合法有效的合同，依法受法律保护。根据《中华人民共国合同法》第四条(当事人意思自治原则)，双方对违约金的计算有约定的，应当遵从双方约定。合同中并未约定以房屋总价款为基数按照每日万分之一的比例计算违约金，被答辩人的诉讼请求没有事实及法律依据。其次，答辩人作为出卖人，主要合同义务是交付房屋，答辩人已经履行了主要的合同义务，于2017年9月18日将涉案房屋交付给被答辩人使用。被答辩人称不能如期取得产权证书，增加其生产经营的融资成本，经济损失严重。众所周知，涉案标的为房屋，其主要功能及用途为居住，并非融资。被答辩人已实际占有、使用并可以利用涉案房屋取得收益，逾期办证仅存在法律上的瑕疵，但实际上没有给被答辩人造成任何损失。根据《中华人民共国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，主张增加违约金须以有证据证明实际损失大于合同约定违约金为前提。被答辩人并未加以举证证实因逾期办证而遭受实际经济损失，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，应承担举证不能的责任。再者，无论法律法规或是司法解释认定违约金过低增加或减少违约金的处理方式均为“适当调高比例”，即仅应对合同约定的违约金计算比例0.1％进行调整。被答辩人诉请的违约金计算方式，以“房屋总价款为基数按照每日万分之一的计算方式”改变了双方约定的违约金计算方法，完全突破了合同的约定。被答辩人主张的计算方式为持续计算，合同约定的违约金计算方式为固定金额，两种计算方式的计算结果，违约金金额相差37倍之多，如支持其诉请，不仅有违合同的当事人意思自治原则，也有违公平原则。三、被答辩人诉请违约金计算的截止日期为交付房屋权属证明之日没有事实及法律依据。根据《商品房买卖合同》第十五条，答辩人的合同义务仅为向备案机关提交办理权属登记资料，并没有向被答辩人交付房屋权属证明的义务。因此，被答辩人诉请违约金计算至取得不动产权属证书之日止是错误的，应计算至答辩人向备案机关提交办理权属登记资料之日止。综上，被答辩人的起诉没有事实及法律依据，请人民法院依法驳回其无理诉讼请 求。答辩人截止至目前已支付高额的逾期办证违约金，请求人民法院根据合同约定及举证规则，公平公正审理案件，使答辩人可持续平稳健康发展。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告为支持其主张提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明原告以2546947元购买被告开发的B幢02号房，合同约定被告应在交房使用后2年内向产权登记机关提交办证资料，办理房屋产权证书；2、商品房买卖合同登记备案证明，证明原告以2546947元购买被告开发的B幢02号房，合同约定被告应在交房使用后2年内向产权登记机关提交办证资料，办理房屋产权证书；3、销售不动产统一发票，证明原告已交付购房款2546947元；4、个人借款凭证，证明原告已交付购房款2546947元；5、个人结算业务申请书，证明原告已交付购房款2546947元；6、协议书，证明原告已交付购房款2546947元；7、“福润.花园里”前期物业服务协议，证明协议第八条约定，交房日即交纳物业服务费、城市生活垃圾处理费；8、收据，证明2017年9月18日原告给被告缴纳物业费、垃圾费等，被告给原告交房使用；9、税收缴款书，证明原告已缴纳契税、印花税；10、发票，证明原告已缴纳办证所需的各种税费。被告对原告提供证据的证明内容有异议，认为其没有违约。被告没有提供证据支持其辩解。本院对原告提交的证据材料审核后认为，上述证据内容客观，来源合法，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月28日，原告苏晓（买受人）与被告花园国际大酒店公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的、位于田东县花园国际大酒店商业楼第****房，房屋价款2546947元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年1月18日前，将具备验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记约定，出卖人应在商品房交付使用后两年内，由出卖人将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金 。合同同时对商品房面积差异处理、买受人逾期付款违约责任、出卖人逾期交房违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了购房款2546947元。原告陈述，涉案房屋于2017年9月18日交付使用，并提供专项维修资金、物业费等交费收据为证，被告认可原告所述交房时间。 截止开庭时，被告未能提交其向田东县不动产登记局提交涉案房屋权属登记申请相关材料的证据。 本院认为，本案的争议焦点系：1、被告是否存在逾期办证的违约行为；2、原告主张违约金的数额、计算标准是否有事实和法律依据。本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。关于被告是否存在逾期办证的违约行为问题。原告主张涉案房屋于2017年9月18日交付，并提供专项维修资金、物业费等交费收据为证，被告亦予认可，本院依法确认房屋交付时间为2017年9月18日。根据房屋权属登记的流程，通常为开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。因此，完成初始登记并告知买受人系开发商在履行办证过程中的首要义务。现被告至今未办理房屋权属初始登记，由此导致原告无法办理产权证，依据原、被告签订《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应在商品房交付使用后两年内，由出卖人将办理权属登记的资料报产权登记机关备案”的约定，被告未在交房后的两年内即2019年9月17日前办理房屋权属初始登记，其行为已构成违约。转移房屋所有权的过程，需要买卖双方相互协助和配合，被告完成房屋初始登记并告知买受人方具备协助办证的法定条件，本案非原告原因导致办证未果,被告认为不存在违约行为的辩称与事实不符，本院不予采纳。因双方合同并未约定由被告代为办理房屋权属证书，因此对原告诉请被告为其办理权属证书的主张，本院不予支持。被告辩称其没有代原告办理不动产权属证书的义务的辩解，本院予以采纳。 关于原告主张逾期办证违约金的数额及计算标准问题。被告应在涉案房屋交付后的两年即2019年9月17日前，完成将房屋权属资料报不动产登记机关备案的义务,由于被告未按约定履行该义务 ，导致原告不能预期领取房屋权属证书,从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益,被告除应继续履行办证义务外，还应承担逾期办证的违约责任。违约金系具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的,人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间预期收益,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。涉案房屋现已交付,房屋的使用功能可以实现,被告已经履行了主要的合同义务,虽然原告不能证明因逾期办证产生实际损失的数额,但由于被告的违约行为处于持续状态,双方约定按已付房款的0.1%计算逾期办证的违约金为固定金额,违约时间长短与其承担的违约金数额没有关联,双方的权利义务不对等，不符合公平原则，亦不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务。因此，原告认为约定违约金过低，请求调整为按日万分之1的主张，本院予以采纳。因此，被告应向原告支付逾期办证的违约金为，2546947元×逾期天数365天（从2019年9月19日起至原告主张的2020年9月18日止）×0.0001＝92963.57元。从2020年9月19日起，以2546947元为基数，按日万分之1计算违约金至被告完成房屋权属初始登记并告知原告时止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下： 一、被告广西田东花园国际大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内,向不动产登记机关提交办理田东花园国际大酒店商业楼第B幢02号房屋权属初始登记材料,并在房屋完成初始登记手续后三十日内协助原告苏晓办理不动产转移登记手续； 二、被告广西田东花园国际大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告苏晓支付逾期办证违约金（从2019年9月19日起至原告主张的2020年9月18日止，为92963.57元；从2020年9月19日起至被告广西田东花园国际大酒店有限公司完成房屋权属初始登记并告知原告苏晓时止，以已付房款2546947元为基数，按日万分之1计算）； 三、驳回原告苏晓的其他诉讼请求。 本案受理费2124元，减半收取1062元，由被告广西田东花园国际大酒店有限公司负担。(此款原告已预交,由被告于本判决生效之日起三十日内向原告付清)。 上述判决，义务人应在规定的履行期限内履行义务，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（开户行：农行百色分行营业部，账号：60×××97）。 审判员  欧阳阳 二〇二〇年十二月一日 书记员  周 玲