江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0724民初3484号原告:潘廷学，男，1972年2月3日生，汉族，居民,住灌南县。原告:李芹，女，1974年2月6日生，汉族，居民，住灌南县。两原告共同委托诉讼代理人：郑井艳，北京市盈科（连云港）律师事务所律师。被告：连云港市新境界置业有限公司，住所地：灌南县金德花园售楼处,统一社会信用代码：91320724553789646C。法定代表人：严松亭，董事长。委托诉讼代理人：杨威，江苏港通陆桥律师事务所律师。原告潘廷学、李芹红与被告连云港市新境界置业有限公司（以下简称新境界公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告李芹及其委托诉讼代理人郑井艳到庭参加诉讼，被告新境界公司委托诉讼代理人杨威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘廷学、李芹向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付违约金54791.10元(逾期办理权属变更及登记的违约金计算至2020年5月19日，自2020年5月20日起至原告实际获得房屋权属之日止，按照银行间同业拆借LPR标准的1.5倍计算违约金）；2、请求判令被告自行拆除案涉金德花园小区与规划不一致的违法建筑，使得案涉金德花园小区符合办理产权证的条件，并协助原告办理产权证件；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年7月31日签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于灌南县,该住宅建筑面积124.77平方米,住宅价款为504000元，合同约定住宅交付日期为2018年6月31日，被告于2018年7月3日实际收到房屋。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，被告应自房屋交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，同时提供必要文件协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，但是至今为止，被告未为原告办理相关产权手续。经业主们多次信访，了解到被告擅自更改经过建设部门审核过的设计图，将案涉小区地下室负二层防火区改建为小车库、将消防通道改为汽车库向业主出售，由于被告的上述违法行为，致使案涉小区的建设情况与原规划不相符，使得自然资源与规划部门对案涉小区不予规划核实，从而导致案涉小区不能进行竣工综合验收，同时消防通道、防火区被改为储藏间、汽车库，使得案涉小区的消防验收存在不能通过的巨大风险。被告的上述种种行为，不仅违反了行政法律法规的相关规定，还违反了与原告签订的《商品房买卖合同》的约定，构成违约，被告依法不仅需要向原告承担违约责任，还应继续履行合同中其应履行的义务，更应履行法律赋予其的法定义务。由于被告利用其优势地位，在原、被告签订的《商品房买卖合同》中免除其不能按时为原告办理权属手续的违约责任，未约定违约金，被告应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定向原告支付违约金。对于逾期交房的问题，被告应按照合同约定，每天按照万分之一的标准，以原告缴纳的总房款为基数计算违约金。为此，原告诉至本院。被告新境界公司辩称，1、双方约定的逾期办证的条件为商品房交付使用后买受人同意待出卖人完成该项目商品房综合验收合格后办理权属登记。该约定条款为附条件条款，时间条件未成就，原告起诉没有依据，且不是格式条款；2、涉案小区违建问题与本案无关联，系行政管理部门与被告的关系，不是原、被告之间的关系。被告一直努力将综合验收时间提前，但小区的绿化及河堤加固，不属于被告业务的全县蒸汽管道铺设，疫情影响，均是影响综合验收进度的因素，且违建建筑已经全部拆除；3，原告要求违约金的计算方法及标准利息无事实和法律依据；4、原告起诉适用的《城市房地产开发经营管理条例》不适用本案；5、现涉案房屋已经取得了验收合格并备案的相关手续，并已将相关手续提交给不动产登记部门。综上，因合同约定办理产权登记的时间节点未到，合同约定被告不承担合同从义务的违约责任，且该违约不会给原告带来任何损失。故原告要求支付违约金的诉求不能成立，请求依法驳回原告全部诉求。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的身份是商品房买卖合同的当事人。2、商品房买卖合同、房款发票、税收发票、公共维修基金的收据，证明目的是证明原被告间的商品房买卖合同的法律关系，同时原告已经履行了自己的合同及法定义务，商品房买卖合同约定了交房时间及办证时间，但是被告未履行其相应的义务的事实。3、连云港永安物业服务有限公司开具的收据2张，证明房屋的交付时间是2018年7月3日，证明被告逾期交房的事实。4、灌南县和城乡建设局回复业主贺某军信访事项处理意见书、规划部门给业主王某的处理意见书、规划部门回复给城管部门的函、城管执法部门拆除部分违法建筑的照片6张，证明被告进行违法建设的事实，小区存在质量及其他问题，被告不及时纠正，导致不能办理产权证的责任在于被告。5、2000年建设部和国家行政管理局联合发布的商品房买卖合同示范文本、2014年住建部和国家工商行政管理总局联合发布的商品房买卖合同（预售）示范文本，该两组证明被告所准备的合同文本也就是本案中与原告签订的案涉合同与示范文本不一致，构成格式条款，特别是有些条款免除了被告的责任，违反公平原则，严重侵害了原告的合法权益，该部分条款应属无效。6、城建档案馆调取的金德花园32号楼部分图纸3张，证明被告没有按照图纸进行施工，导致消防通道、消防设施及地下一层相关都有违法建设产生，致使不能办理规划核实，从而不能进行竣工验收的客观事实。7、照片2张，小区北岸河堤加固及蒸汽管道工程开工建设的照片，证明拍摄时间是2020年1月9日,在拍照的时间河堤加固工程早就完成，管道建设工程才刚刚开始。被告与案涉业主约定的交房时间是2018年6月31日，因此被告关于规划核实及初始登记，提交资料的义务应在约定交房后90天内完成，就是2019年9月30日前就应履行完毕合同义务。所以被告辩称规划核实不能通过系因河堤加固工程和蒸汽管道工程以及疫情原因导致，显然是不能成立的，导致业主至今不能办理产权证的责任完全在于被告。被告质证后认为：对证据1，真实性无异议；对证据2，真实性无异议，但与被告双方之间签订的是商品房买卖合同约定很清楚，合同的主要义务是被告向原告交付房屋，合同的附属义务是提供材料给产权登记机关备案，关于合同中的协助办理产权登记，原告理解是合同主要义务是不能成立的，根据全国法院的判例，关于商品房买卖合同中，房屋产权登记的协助义务均认定为合同附属义务，有的法院理解为从合同义务，因此肯定不是合同的主要义务。如果被告的责任不能在约定期间内提供产权办理的相关资料，双方约定原告同意等到被告办理房屋综合验收合格以后，再进行产权登记，本案中办理产权登记未能进行房屋进行综合验收的责任并不完全在于被告（详见答辩内容），即使责任全部在于被告，原告在签订合同时也认可对合同的附随义务不追究被告的责任；对证据3，与本案的诉求无关；对证据4，该回复函和信访事件的处理意见书与本案无关联，对于当初的行政机关认为的违规行为已经被综合执法局处理完毕，原告并没有证据证明综合验收是因为该违规行为所导致的，而且该违规行为仅是行政部门单方认为被告违规，但被告在行政案件处理过程中并没有认可行政机关的单方认定，对于被告的建设是否存在违建，是行政部门与被告之间的关系，有待于行政案件的最终认定，但是根据行政机关的单方认为事实上已经拆除了被告当初的建设，因此该组证据与本案未能办理产权登记没有关联。对于照片无法核查其真实性，即使原告提供的照片属于真实的，也印证了被告陈述的已经被行政机关拆除的行为的成立；对证据5，示范文本也说明了双方在合同签订过程中对合同的条款可以进行了修改、补充、删除，在合同正文前已经提示买受人应该仔细审查合同，对合同不理解的地方可以到相关部门进行咨询，确定后再签订，原告主张原被告之间所签订的合同与示范文本不一致不能成立，我们所使用的文本就是规范的示范文本，仅是根据示范文本内容双方进行添加、修改，这是示范文本允许的范围之内；对证据6，图纸是平面图，而不是施工图，仅凭平面图不能证明被告所建设的商品房违反了图纸的设计，是否违反图纸设计应当由图纸设计主管部门出具意见，来证明被告违反了图纸施工。图纸在施工过程中经过国家的相关部门批准也是可以调整的，而原告仅以该平面图就认为被告消防通道存在违法建设显然不能成立。如果图纸变更，就不可能通过综合验收，而我们事实上已经通过了工程竣工验收已经备案；对证据7，通过原告的举证可以说明到2020年1月蒸汽管道还在安装，河堤加固虽然完工，但是否经过验收合格我们不确定，原告应该举证证明在交付以后的政府的这些工程根本没有开工，而且要证明是由于被告的责任而导致未能进行综合验收。原告称2020年2月河堤北岸加固已经完全，可以说明该工程不是在2020年2月才开工，该工程是2018年开始开工，两年的工程，因此在被告向原告交付房屋期间，正好是政府工程导致综合验收不能完成，该小区综合验收将政府的该工程纳入小区的综合验收内，蒸汽管道也是从该小区内部穿过，该蒸汽管道是政府工程，不是小区工程，因此被告方未能在合同约定房屋交付180日内提交办理房屋产权登记手续是因为政府原因导致根据原告陈述，2018年8月交付该房屋，合同约定应当办理产权登记是2019年3月，同时合同约定即使不能在该期间协助办理，原告同意在被告综合验收后进行办理，该工程是2017年7月30日完全，因为政府工程影响，我们2020年9月25日已经获得政府综合验收备案，原告方仅一年的时间未能办理产权登记，并未导致原告任何损失因此原告所提供的证据，所要证明自己的主张是不能成立的。原告所提交的证据均不能证明原被告之间的合同15条约定，是无效条款或者是格式条款。被告为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：1、建设工程竣工验收备案表2份，证明涉案房屋已经通过综合备案验收，开工时间2015年4月，完工时间是2017年7月30日。2、建设工程竣工规划核实认可书，证明涉案房屋已经通过规划核实验收并备案，时间是2020年9月10日。上述证据,说明原被告在签订合同后，原告已经积极地完全该工程全部施工，竣工时间在2017年，没有通过综合验收是由于政府的两个工程以及今年的疫情影响，这些都是特殊情况，并非被告导致，而且被告已经积极办理的验收相关手续，将相关材料已经提交给灌南县不动产登记中心，等待原告办理产权登记，可以说明原告方所认为的被告违约的事实不存在，根据合同自治原则合同双方当事人所签订的合同只要不违反法律强制性规定，约定的条款依法应当予以保护。原被告之间约定清楚明确，原告在签订合同时也知道即使产权不能按期办理，只要房屋按期交付，不会影响自己的任何权利，因为原告在所有案件中并没有举证，原告要卖房导致的损失。同时被告所认为需要办理抵押贷款也可能影响原告的权益，但是事实上，原告购买的房屋是通过按揭借款，已经办理抵押手续，该房屋不可能再次办理抵押贷款，因此推理的方式不能成立。原告质证后认为：对证据1，其中二期的备案表与本案无关，三期的备案表没有异议，但是对于本案表中有些填写的内容真实性，原告不予认可，完工日期，该证据不能证明原告的证明目的。被告提交二期备案表可以看出，被告怠于履行自己的义务，致使包括二期以及案涉房屋三期竣工验收备案，直到今年9月25日才完成，之前据原告向灌南县行政审批局了解被告提交规划核实资料的时间是2020年7月9日在整个案件过程中，被告并未举证证明涉案房屋的规划核实系因政府工程的原因导致不能核实通过。因此要承担举证不能的责任；对证据2，三性没有异议，该证据也印证了原告陈述的被告提交规划核实资料时间是2020年7月9日，从提交资料到发证，刚好两个月时间，符合行政机关办理事项的一般时间规定，该证据也证实了被告延迟进行规划核实的事实，本来这项工作应该在2018年9月30日前完成，但是被告直到2020年9月10日才取得规划核实认可书，足以证明被告的违约事实。本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年7月31日签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的金德花园小区第32幢1单元1001室的住宅一套,建筑面积124.77平方米,价款为504000元，合同约定交付日期为2018年6月31日，合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第（3）项处理：3、商品房交付后买受人同意待出卖人完成该项目商品房综合验收合格后办理权属登记。被告于2018年7月3日实际收到房屋。因业主多次反映被告擅自更改规划设计，变更消防通道及其他违建事宜，规划局也书面向综合执法局提出建议，综合执法局派员到现场对有关违章建筑进行了强制拆除。因涉案房屋未通过综合验收，遂原告起诉。现涉案房屋已于2020年9月10日由被告新境界公司组织竣工验收合格，并于2020年9月23日报送工程验收备案文件至灌南县住房和城乡建设局备案。本案审理中，被告自述因绿化、河堤加固、我县蒸汽管道建设、疫情影响等原因导致该房屋现无法验收，但其没有提供证据。本院认为，原告与被告新境界公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。根据合同的约定，被告新境界公司应于2018年6月31日前将符合合同约定条件的房屋交付原告，但被告未能按期交付房屋，应当认定被告违约，依法应承担给付逾期交付房屋的违约金。现原告要求被告新境界公司给付从2018年6月31日起按照总房款的万分之一计算至2018年7月3日期间的违约金，共计3天。该主张符合双方约定，故对原告主张的该期间逾期交房违约金（504000元×0.01%×3天=151.2元），本院依法予以支持。另，根据合同的约定，被告于2018年7月3日向原告交付房屋后，应当在合同约定的180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未能按时提供，构成违约，应承担违约责任。但合同第十五条又约定，商品房交付后买受人同意待出卖人完成该项目商品房综合验收合格后办理权属登记，而该条款（第15条第3项）的实质是免除出卖人的违约责任，该条款为无效条款，本院不予采纳，故本院按照违约金的计算标准未作约定处理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，本院根据违约金的性质，以实际损失为基础，综合当事人的过错、诚实信用等综合衡量的原则。另结合公平原则，本院酌定按照已付房款总额，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率3.85%的标准来计算。关于计算违约金的时间，双方约定的自房屋交付之日起180日内由出卖人提供相关资料备案，该时间约定不违反法律、法规的强制性规定，约定有效。即支付起点为2019年1月3日,被告已于2020年9月23日向不动产登记部门报送工程竣工验收备案文件，支付终点为2020年9月23日。被告需支付的逾期办证违约金为：33384.96元（504000元×3.85%/12个月×20.7个月）。对于原告主张拆除小区内的所有变更规划设计的违章建筑，该主张不属于人民法院受理范围，原告可向有关行政机关反映，并要求处理，故对该诉求本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告连云港市新境界置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日给付原告潘廷学、李芹逾期交房违约金151.2元（504000元×0.01%×3天)。二、被告连云港市新境界置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告潘廷学、李芹逾期办证违约金33384.96元（504000元×3.85%/12个月×20.7个月）。三、驳回原告潘廷学、李芹的其他诉讼请求。案件受理费1170元，减半收取585元，由原告潘廷学、李芹负担225元（已交纳），被告连云港市新境界置业有限公司负担360元（原告已预交，被告在兑现上述款项时一并支付原告）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1170元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  姚志刚二〇二〇年十二月十四日书记员  刘 文法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人递交上诉状时，由上诉人从一审法院承办法官处领取《上诉费缴纳通知书》，上诉人自递交上诉状之日起七日内按通知书指定的账户交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。