云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1288号上诉人（原审被告）：楚雄新亚房地产经纪有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇阳光大道**，统一社会信用代码：91532301MA6KG2PT5Q。法定代表人：芶荣荒，系该公司董事长。委托诉讼代理人：苏家国，男，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：陈富，男，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：樊加亮，男，1983年2月19日生，回族，初中文化，云南省楚雄市人，个体工商户，住云南省楚雄市。被上诉人（原审原告）：楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会鲁班阁居民小组，住所地：楚，住所地：楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会鲁班阁>负责人：余春武，系该居民小组组长。委托诉讼代理人：刘昌启，云南瑞志律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原审第三人：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司，住所地：云，住所地：云南省楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城****用代码：91532301693077202U。法定代表人：永志强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周瑾，北京德恒（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：宋成琼，北京德恒（昆明）律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。上诉人楚雄新亚房地产经纪有限公司（以下简称新亚经纪公司）、樊加亮因与被上诉人楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会鲁班阁居民小组（以下简称鲁班阁居民小组）、原审第三人楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称兆顺公司）返还原物纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。新亚经纪公司上诉请求：1、撤销（2020）云2301民初1381号民事判决书。2、本案的诉讼费等其他费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院事实认定不清。1、樊加亮与原审第三人签订的租赁合同并未被法定解除，仍为合法有效的合同，樊加亮享有使用权及转租权，我方在与其签订的租赁合同期间使用该商铺并不存在无权占用的事实，且我方在与樊加亮签订租赁合同时并不知道樊加亮与原审第三人及原审原告之间的重重合同关系，上诉人系善意第三人。2、上诉人于2016年9月25日与樊加亮签订租赁合同取得该房屋的使用权，用于经营公司事务，租赁期限为2016年9月25日至2019年9月25日。2017年4月1日楚雄某商业管理有限公司向我公司出具同意由樊加亮将房屋转租给我方使用的转租证明，合同到期后，我方又于2019年9月26日与樊加亮签订为期三年的租赁合同，同时按照合同约定向樊加亮交纳租金，返还原物的基础应是无权占有，我方与樊加亮签订的租赁合同合法有效，且该合同期限在樊加亮与开发商签订的租赁合同期限之间，我方属于有权占有，使用该商铺合理合法。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定“房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，我方与樊加亮签订的租赁合同有效，并未被解除，而樊加亮与原审第三人的合同是否有效，我方并不知情，原审原告及原审第三人也并未书面通知我方，故我方不应承担腾房占有使用费。2、原审法院适用《破产法》第十八条的规定不当，不应当在返还原物当中适用，破产案件的债权债务关系属于另案调整的范畴。原审法院的审查范围有失偏颇，在没有查清案件事实的情况下，也没有依据鲁班阁居民小组所提交的调解书的完整内容作出裁判，而是断章取义虎头蛇尾。（2016）云2301民初2213号调解书除了针对合同解除进行说明，同时也明确约定了合同解除后，如果原审第三人未按期将房产交还给鲁班阁居民小组，则由其按照年租金2330000元的标准支付占用费，由此可见，根据合同相对性，鲁班阁居民小组诉讼请求占用费应为原审第三人，而不是本案上诉人。该案鲁班阁居民小组的诉讼主体不适格，涉案标的物的所有权不明，鲁班阁居民小组向一审法院申请的（2018）云2301执543号，根据（2019）云2301执异47号裁定书，樊加亮作为执行异议人，异议人理由成立，裁定撤销相关执行行为，涉案商铺的所有权不明。综上所述，请求上诉法院依法查明事实，支持上诉人的全部诉讼请求。樊加亮辩称，我同意新亚经纪公司的上诉理由。鲁班阁居民小组辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。兆顺公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。樊加亮上诉请求：楚雄市人民法院（2020）云2301民初1381号民事判决认定事实不清，适用法律不当，导致判决结果错误，请楚雄州中级人民法院依法予以纠正。事实和理由：一、原判决认定兆顺公司经告知后与上诉人解除了《商铺租赁合同》证据不足，认定事实不能成立。上诉人2016年10月13日与兆顺公司签订的商铺租赁合同系合法有效合同，租赁期为10年，正是基于对兆顺公司的信赖，上诉人才将该商铺高价装修后又出租给新亚经纪公司。在合同履行过程中与鲁班阁居民小组发生争议后，上诉人多次找兆顺公司协商解决办法，目的是将损失降到最小，其中2018年5月10日兆顺公司、鲁班阁居民小组、新亚经纪公司同场协议，由兆顺公司赔偿我和新亚经纪公司82300元后解除合同，但因兆顺公司不履行协议而告终。兆顺公司自始至终给我们的答复都是让我们先经营着，鲁班阁居民小组如有干扰由他们出面解决，所以到目前为止鲁班阁居民小组并未干扰承租人经营。2018年6月11日，楚雄市法院受理了兆顺公司申请破产一案，上诉人对兆顺公司依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定享有单方解除合同的权利不持异议，但认为其单方解除合同应明确、正式通知上诉人并提出解决办法，否则上诉人有理由相信在此之前继续履行合同的承诺是有效的。从一审法院查明的诸多事实证明，兆顺公司申请破产后并未行使合同解除权与上诉人解除《商铺租赁合同》。理由一是兆顺公司在申请破产后从未向上诉人樊加亮或经营人新亚经纪公司送达过任何通知，明确告知上诉人或经营人要求解除《商铺租赁合同》。二是2019年3月上诉人按兆顺公司的管理人要求暂先申报债权，4月2日确认债权时兆顺公司明确告知上诉人暂缓确定债权211094.42元，理由是因合同问题尚未解决，在继续履行合同中不能确定租金数额。如果兆顺公司主张2018年11月16日即明确告知上诉人解除了合同，为什么在发给上诉人的债权确认书中只字未提合同解除事实，租金数额不明确的理由也不能成立，双方2016年10月13日签订的《商铺租赁合同》租金约定是明确的，至2018年11月16日共抵扣债权多少一目了然，为什么无法确认？三是该纠纷兆顺公司曾多次召集上诉人、鲁班阁居民小组、新亚经纪公司共同协商解决，均因兆顺公司不履行承诺而拖延，至原审判决前各方都认为《商铺租赁合同》并未解除，上诉人、新亚经纪公司认为合同未解除，就连鲁班阁居民小组也认为兆顺公司未行使合同解除权，所以到2020年2月还向兆顺公司的管理人提出申请，请求兆顺公司尽快与上诉人解除《商铺租赁合同》，以上这些都是原审中无争议的事实。原审法院基于上述无争议事实不顾，仅凭兆顺公司提供的一份无签到日期的签到表、一份无任何签名的会议记录就草率认定“兆顺公司于2018年11月26日会同樊加亮协商解除合同事宜，兆顺公司管理人正式通知樊加亮解除了《商铺租赁合同》。”上述认定事实有证据证实吗？一审质证时上诉人己提出，会议签名不假，兆顺公司每次召集大家协商时都要求到场人签名以证实到场，签到表没有签到时间，会议记录也没有任何签名，根本证明不了2018年11月26日兆顺公司管理人已明确告知上诉人要解除《商铺租赁合同》。综上所述，原审法院判决认定兆顺公司已于2018年11月26日明确告知上诉人后与上诉人解除了《商铺租赁合同》的事实不能成立，反之，上诉人主张的事实恰恰能证明至目前为止，兆顺公司的管理人并未明确通知上诉人解除《商铺租赁合同》，上诉人与兆顺公司签订的《商铺租赁合同》应该受法律保护。二、原审法院依照《物权法》《合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，判决认定上诉人和新亚经纪公司无权占用商铺，应承担侵权责任适用法律不当。原审法院认定，兆顺公司因到期不能支付鲁班阁居民小组租金，与鲁班阁居民小组协商后于2017年9月29日签订了《租赁合同解除后房产返还协议书》，约定双方签订的《物业租赁合同》于2017年10月1日解除，据此认为上诉人丧失了与兆顺公司签订的《商铺租赁合同》履行基础，上诉人与新亚经纪公司构成无权占有，连带承担侵权责任。上诉人认为，上诉人与新亚经纪公司不构成无权占有，上诉人与新亚经纪公司在整个纠纷中没有任何过错，不应承担侵权责任。首先，上诉人与兆顺公司于2016年10月13日签订的《商铺租赁合同》是合法有效合同，签订合同时兆顺公司告知商铺系公司所有，上诉人作为善意承租人已履行完了6年的租金支付义务，应受法律保护。其次，兆顺公司因到期不能支付租金，与鲁班阁居民小组于2017年9月29日签订《租赁合同解除后房产返还协议书》约定解除合同时，兆顺公司和鲁班阁居民小组在明知兆顺第一城D栋X〔JL-XX〕号商铺己经租赁给樊加亮和新亚经纪公司经营，但双方均未通知樊加亮和新亚经纪公司参与协商，直到一审时，上诉人才知道兆顺公司与鲁班阁居民小组于2017年9月29日协议解除了租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩合同解除权的，人民法院应予支持”之规定，兆顺公司与鲁班阁居民小组协议解除合同时未通知上诉人到场，已剥夺了上诉人要求继续履行合同的抗辩权，如果当时通知上诉人同场解决，上诉人代兆顺公司支付租金后，还会有今天的纠纷吗？第三，兆顺公司与鲁班阁居民小组2017年9月29日签订的《租赁合同解除后房产返还协议书》约定，“四、乙方（楚雄兆顺公司）与次承租人之间的租赁合同纠纷由乙方自行解决。五、….如乙方与第三人之间未解决的纠纷影响甲方(鲁班阁居民小组)对房屋的使用管理，甲方因此遭受的全部经济损失，乙方应承担赔偿责任……。七、如果至2018年1月1日，乙方未能将次承租人占有的房屋交还给甲方，则乙方应按照甲乙双方原租赁合同约定的租金标准向甲方支付房屋占用费，占用费计至甲方实际收回房屋之日止”。按照上述协议内容，鲁班阁居民小组应当按协议约定向兆顺公司主张房屋占用费。三、原审法院判决由上诉人和新亚经纪公司按兆顺公司租给上诉人租金标准（4400元/月）向鲁班阁居民小组支付房屋占用费法律依据不足且明显不公平。首先，上诉人与兆顺公司签订的《商铺租赁合同》并未解除，上诉人与新亚经纪公司对承租的商铺也不构成无权占有，判决支付房屋占用费于法无据。其次，承担责任的前提在于过错，纵观本案，除了兆顺公司和鲁班阁居民小组存在不诚实守信，不履行通知义务等过错外，上诉人与新亚经纪公司没有任何过错，原审法院判决无过错方承担责任合理吗？第三，上诉人租赁的商铺租赁时处于闲置状态，为便于招租，经兆顺公司同意，上诉人投入十余万元作了必要装修，转租时也约定了高额违约金，兆顺公司与鲁班阁居民小组约定的房屋占用费是双方原签订的《物业租赁合同》租金标准，原审法院判决由上诉人和新亚经纪公司按兆顺公司租给上诉人租金标准(4400元/月)向鲁班阁居民小组支付房屋占用费明显不合理。四、原审法院判决由上诉人和新亚经纪公司连带负担本案全部诉讼费不合理。本案上诉人和新亚经纪公司无任何责任，且按原审法院判决，也只支持了鲁班阁居民小组部分诉讼请求，判决由上诉人和新亚经纪公司连带负担本案全部诉讼费明显不合理。综上所述，由于兆顺公司在与鲁班阁居民小组协商解除合同未通知上诉人，后兆顺公司在申请破产后也未通知上诉人解除合同，当前上诉人与兆顺公司签订的《商铺租赁合同》仍然有效，楚雄市人民法院（2020）云2301民初1381号民事判决认定事实不清，适用法律不当。请楚雄州中级人民法院查明本案事实后作出公正判决。新亚经纪公司辩称，我们已经支付相应租金，如果让我们退回租赁的房屋，应返还我们租金。鲁班阁居民小组辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。兆顺公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。鲁班阁居民小组向一审法院起诉请求：一、判令樊加亮、新亚经纪公司将位于楚雄市鹿城南路兆顺第一城D幢一层X1号（面积为53.62平方米）的商铺返还鲁班阁居民小组，支付自2017年10月1日起至2020年3月31日止的商铺占用费145000元，2020年3月31日以后的商铺占用费按每月5000元计算至商铺交还之日止；二、案件受理费由樊加亮、新亚经纪公司承担。事实和理由：鲁班阁居民小组根据其与兆顺公司于2010年7月8日签订的《拆迁补偿安置协议书》取得位于楚雄市鹿城南路兆顺第一城D幢X1号商铺的所有权。2013年9月16日，鲁班阁居民小组与兆顺公司签订《物业租赁合同》，约定鲁班阁居民小组将包括兆顺第一城Ｄ幢X1号商铺在内的诸多房产租赁给兆顺公司。兆顺公司没有按照租赁合同履行义务，鲁班阁居民小组于2016年7月11日提起诉讼，经法院主持调解，双方达成了协议，楚雄市人民法院于2016年12月19日将（2016）云2301民初2213号民事调解书送达各方当事人。民事调解书第二条约定：如果兆顺公司按期完全履行了支付租金的义务，则《物业租赁合同》继续履行，如果兆顺公司未按期足额支付租金，则《物业租赁合同》自2017年10月1日起解除，兆顺公司在合同解除之日起5日内退还房产。2017年9月27日，鲁班阁居民小组与兆顺公司签订《租赁合同解除后房产返还协议书》，明确兆顺公司按照调解书确定的日期将租赁的房产返还鲁班阁居民小组。办理移交过程中，鲁班阁居民小组知悉兆顺公司于2016年10月13日将原编号为Ｄ幢X（ＪＬ）-XX号的商铺租赁给樊加亮（此商铺现编号为Ｄ幢X1号、X2号、X号，Ｄ幢X1号中的53.62平方米租赁给樊加亮，其余108.09平方米租赁给张敏），樊加亮又将商铺转租给新亚经纪公司。此后，鲁班阁居民小组多次与樊加亮协商，要求其将商铺归还，但樊加亮以种种理由推诿搪塞，拒不归还。兆顺第一城Ｄ幢一层X1号商铺系鲁班阁居民小组所有的合法财产，在其与兆顺公司之间的租赁合同依法解除后，兆顺公司与樊加亮以及樊加亮与新亚经纪公司之间的租赁合同丧失了继续履行的基础，合同应依法解除，樊加亮、新亚经纪公司应将商铺返还鲁班阁居民小组。楚雄市人民法院于2018年6月11日裁定受理了兆顺公司的破产申请，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，兆顺公司与樊加亮以及樊加亮与新亚经纪公司之间的租赁合同已依法解除，樊加亮有返还商铺的义务，但其拒不归还，占用至今长达两年多，其侵犯了鲁班阁居民小组的合法财产权益，致使鲁班阁居民小组遭受了经济损失，其应支付相应的商铺占用费。现依法起诉，请依法判处。一审法院认定事实：兆顺公司于2010年4月30日取得了楚雄市鹿城镇龙江社区鲁班阁农贸市场片区城中村改造项目的房屋拆迁许可证。2010年7月8日，鲁班阁居民小组与兆顺公司签订《拆迁补偿安置协议书》，约定：鲁班阁居民小组所有的某农贸市场、某楼、某办公区、某旅社资产以及有关的土地资产，以置换固定资产及货币补偿的形式进行安置。兆顺公司用以下项目建成的资产安置：1.项目规划Ｂ区临鹿城南路地上一层商业建筑面积1000㎡；2.临灵秀路项目规划Ｄ区自西向东农贸市场1至3层建筑面积各2000㎡，共计6000㎡的房产。（2016）云23民初36号、（2018）云民终286号民事判决确认位于楚雄市环城西路与鹿城南路、灵秀路交叉口兆顺第一城Ｄ幢一层X号等房屋由鲁班阁居民小组优先取得所有权，归鲁班阁居民小组所有。2013年9月26日，鲁班阁居民小组、兆顺公司签订《物业租赁合同》，约定：鲁班阁居民小组将位于楚雄市平方米的物业出租给兆顺公司使用，兆顺公司按合同约定支付租金。因兆顺公司没有履行支付租金的义务,鲁班阁居民小组于2016年7月11日提起诉讼,经楚雄市法院主持调解,双方达成了和解协议,（2016）云2301民初2213号民事调解书，内容为：一、由兆顺公司向鲁班阁居民小组支付自2014年10月1日起至2016年9月30日止的租金3129480元、自2016年10月1日起至2017年9月30日止的租金2330000元，并支付截至2016年12月31日的逾期付款违约金500000元，于2017年1月10日前支付1500000元，于2017年3月31日前支付2129480元，于2017年6月30日前支付2330000元……三、如兆顺公司按照本协议第一条约定履行付清义务，则鲁班阁居民小组和兆顺公司于2013年9月26日签订的《物业租赁合同》继续履行，如兆顺公司未按期足额支付上述款项，则《物业租赁合同》自2017年10月1日起解除，兆顺公司自合同解除之日起5日内将兆顺第一城Ａ幢1层1-X4号房产和Ｄ幢1层24间、Ｄ幢2层14间、Ｄ幢3层8间的房产退还给鲁班阁居民小组，兆顺公司支付自2017年10月1日起至款项付清之日止按照应付租金月2%的违约金，合同解除后，如果兆顺公司未按期将房产交还给鲁班阁居民小组，则由兆顺公司按照年租金2330000元的标准支付占用费……2017年9月29日，鲁班阁居民小组与兆顺公司签订《租赁合同解除后房产返还协议书》，约定：双方于2013年9月26日订立的《物业租赁合同》自2017年10月1日解除；兆顺公司解除其与次承租人之间的租赁合同，将兆顺第一城D幢X1号等房屋于2017年10月1日前交还鲁班阁居民小组；鉴于兆顺公司已向樊加亮收取了D幢X1号、张敏收取了D幢X号房屋从2017年10月1日起至2017年12月31日止的租金，兆顺公司支付（2016）云2301民初2213号民事调解书第一项租金的同时支付此款给鲁班阁居民小组；兆顺公司与次承租人之间的租赁合同由兆顺公司自行解决，如果至2018年1月1日，兆顺公司还未能将商铺交还，则应按照原租赁合同约定的租金标准向鲁班阁居民小组支付房屋占用费，占用费计至实际收回房屋之日止。2016年9月5日，樊加亮与兆顺公司签订两份《协议书》，约定因樊加亮于2014年11月30日购买兆顺财富中心投资型商铺，一次性投入资金100000元，每月收益1250元，樊加亮购买兆顺第一城B栋24层03号写字楼，面积为40.12㎡，共计279980元，每月房租租金为2333.17元。因兆顺公司出现暂时资金周转困难不能如期支付每月租金，兆顺公司将兆顺第一城D幢X号（JL）-XX号商铺中50平方米租赁权抵押给樊加亮，抵押期限10年。2016年10月13日，樊加亮与兆顺公司签订《商铺租赁合同》，约定樊加亮向兆顺公司承租兆顺第一城D幢X（JL）-XX号房屋，租赁期限为10年，自2016年10月13日至2026年10月12日止，租赁面积50平方米，租金按80元/平方米/月计算（含税价），租金按年支付，2016年10月13日至2019年10月12日的月租金为4000元，2019年10月13日至2020年10月12日的月租金为4400元。兆顺公司承诺保证樊加亮在租赁期间经营不受任何影响并可持续使用，如因租赁权发生争议造成樊加亮损失的，兆顺公司承担赔偿责任。合同终止或合同解除通知送达15日内为租赁房屋返还日期，樊加亮应按期返还租赁房屋。如在合同期限内兆顺公司还清樊加亮欠款，樊加亮无条件归还商铺。樊加亮承租兆顺第一城D幢X（JL）-XX号商铺（50平方米）后，于2017年4月10日与新亚经纪公司的代表王学勤签订《租赁合同》，樊加亮将兆顺第一城D幢X（JL）-XX号商铺（50平方米）出租给新亚经纪公司，租赁期限自2016年9月25日至2019年9月25日，租金每年为60000元。2019年10月21日，王学勤代表新亚经纪公司与樊加亮签订《租赁合同》，樊加亮将兆顺第一城D幢X（JL）-XX号房屋（50㎡）出租给新亚经纪公司，租赁期限自2019年9月26日至2020年9月25日，租金每年为60000元。兆顺第一城D幢X（JL）-XX号现房号变更为兆顺第一城D幢X1号，房屋至今由新亚经纪公司占有使用。新亚经纪公司向樊加亮支付租金至2020年9月25日。另查明，楚雄市法院于2018年6月11日作出（2018）云2301破1-1号决定书，受理兆顺公司破产清算一案，并指定北京德恒（昆明）律师事务所担任管理人。樊加亮于2019年9月28日向兆顺公司的管理人申报债权，0260-X号关于债权审查情况的通知及债权申报审查意见表中暂缓确认债权金额139858.36元，债权申报审查意见表载明暂缓确认理由：2016年9月5日，债权人与债务人签订《协议书》，约定兆顺公司将兆顺第一城DD栋X(JL-XX)号商铺中50平方米的租金收益权抵给樊加亮，基于上述协议，樊加亮于2017年9月收取了该商铺租金46000元，目前樊加亮还在持续占有该商铺，且樊加亮已收商铺租金金额尚未结算。0260-X2号关于债权审查情况的通知及债权申报审查意见表中兆顺公司的管理人审查后暂缓确认债权金额71236.56元，债权申报审查意见表载明暂缓确认理由为樊加亮仍实际占用租赁商铺，租金尚未进行结算。同时查明，兆顺公司管理人于2018年11月26日会同樊加亮等协商解除合同事宜，于2018年12月5日向新亚经纪公司送达《关于继续履行合同的风险提示函》告知其本案诉争房屋的产权人为鲁班阁居民小组，以及鲁班阁居民小组已经与兆顺公司解除租赁合同。一审法院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物；房屋租赁合同解除，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人腾房并支付逾期腾房占有使用费；当事人对自己提出的事实主张或反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。关于新亚经纪公司是否应返还鲁班阁居民小组诉争房屋的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。鲁班阁居民小组与兆顺公司于2013年9月26日订立《物业租赁合同》，樊加亮与兆顺公司于2016年10月13日签订《商铺租赁合同》，樊加亮与新亚经纪公司于2017年4月10日签订《租赁合同》，各方当事人对上述租赁合同的效力均无异议，且上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，上述租赁合同依法成立并生效。樊加亮、新亚经纪公司作为次承租人，依据有效租赁合同占有诉争商铺合法，应予保护。但樊加亮、新亚经纪公司的租赁权以兆顺公司享有租赁权为基础，鲁班阁居民小组与兆顺公司于2017年9月29日签订《租赁合同解除后房产返还协议书》确认双方签订的《物业租赁合同》于2017年10月1日解除，樊加亮与兆顺公司签订的《商铺租赁合同》及樊加亮与新亚经纪公司签订的《租赁合同》丧失继续履行基础，商铺现占有使用人新亚经纪公司应腾房并将房屋返还鲁班阁居民小组。关于樊加亮、新亚经纪公司是否应向鲁班阁居民小组支付诉争商铺占有使用费及商铺占有使用费计算标准问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定:“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应以支持”。出租人请求解除合同时，次承租人享有抗辩权，只有次承租人不行使抗辩权时，解除行为才对次承租人有拘束力。《租赁合同解除后房产返还协议书》约定鲁班阁居民小组与兆顺公司签订的《物业租赁合同》于2017年10月1日解除；兆顺公司与次承租人之间的租赁合同由兆顺公司自行解决；如果至2018年1月1日，兆顺公司还未能将商铺交还给鲁班阁居民小组，则兆顺公司应按照原租赁合同约定的租金标准支付商铺占用费，占用费计至实际收回商铺之日止。虽然鲁班阁居民小组、兆顺公司、樊加亮认可曾于2018就租赁合同解除事宜协商过，鲁班阁居民小组、兆顺公司未提交证据证明其将合同解除行为通知到樊加亮。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。楚雄市法院于2018年6月11日作出（2018）云2301破1-1号决定书，受理兆顺公司破产清算一案；兆顺公司主张2018年11月26日，兆顺公司的管理人通知樊加亮协商解除合同事宜，提交了签到表、会议记录，能证明兆顺公司于2018年11月26日会同樊加亮协商解除合同事宜，兆顺公司管理人正式通知樊加亮解除《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同》约定，自合同解除通知送达15日内，为租赁房屋返还日期。兆顺公司管理人于2018年12月5日向新亚经纪公司送达《关于继续履行合同的风险提示函》告知其本案诉争房屋的产权人为鲁班阁居民小组，以及鲁班阁居民小组已经与兆顺公司解除合同；樊加亮与新亚经纪公司签订的《租赁合同》约定租赁期限内若非兆顺公司过失，新亚经纪公司单方解除合同，须提前15日通知兆顺公司。综合上述事实，楚雄市法院认定樊加亮与兆顺公司签订的《商铺租赁合同》于2018年11月26日解除，解除于2018年12月20日对新亚经纪公司发生法律效力，新亚经纪公司自2018年12月21日起负有腾房义务，故应自2018年12月21日起支付逾期腾房占有使用费。鲁班阁居民小组要求按每月5000元支付商铺占用费，樊加亮与兆顺公司签订的《商铺租赁合同》约定2018年10月13日至2019年10月12日期间的月租金为4000元，2019年10月13日至2020年10月12日期间的月租金为4400元；樊加亮与新亚经纪公司签订的租赁合同约定年租金为60000元。综合本案商铺情况及合同履行情况，原审参照樊加亮与兆顺公司签订的《商铺租赁合同》约定的租金标准支持房屋占用费，自2018年12月21日起至2020年3月31日止为59040元，自2020年4月1日至商铺返还之日按每月4400元标准支付。樊加亮与兆顺公司签订的《商铺租赁合同》于2018年11月27日解除，樊加亮与新亚经纪公司签订的《租赁合同》于2019年9月25日届满，樊加亮仍于2019年10月21日与新亚经纪公司签订《租赁合同》，由新亚经纪公司继续占有使用商铺，且樊加亮、新亚经纪公司均认可新亚经纪公司已向樊加亮支付房租至2020年9月25日，故樊加亮应承担连带付款责任。樊加亮与新亚经纪公司之间的租赁合同纠纷应另案处理，樊加亮与兆顺公司之间债权债务，樊加亮应按法律规定向兆顺公司申报债权。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定，判决：一、楚雄新亚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将位于楚雄市鹿城南路兆顺第一城D幢一层X号（面积约为50平方米）的商铺返还楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会鲁班阁居民小组；二、楚雄新亚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会鲁班阁居民小组支付自2018年12月21日起至2020年3月31日止的商铺占用费59040元，并按每月4400元支付自2020年4月1日至商铺返还之日止的商铺占用费；三、樊加亮对上述房屋占用费支付义务承担连带责任；四、驳回楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会鲁班阁居民小组的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1600元，由新亚经纪公司、樊加亮连带负担667元（未交，限于本判决生效后十日内交纳，款交法院），鲁班阁居民小组负担933元（已交）。二审中，双方当事人未提交新证据。二审查明，新亚经纪公司于2020年10月15日将案涉商铺归还了鲁班阁居民小组。其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：新亚经纪公司、樊加亮是否应向鲁班阁居民小组支付逾期腾房占有使用费及支付标准如何认定。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可请求返还原物。本案诉争的兆顺第一城D幢一层X1号商铺的所有权属于鲁班阁居民小组。鲁班阁居民小组与兆顺公司于2013年9月26日订立《物业租赁合同》将案涉商铺交由兆顺公司经营，2016年10月13日樊加亮与兆顺公司订立《商铺租赁合同》，承租了案涉商铺，之后，樊加亮于2017年4月10日与新亚经纪公司订立《租赁合同》，将案涉商铺转租给新亚经纪公司。以上合同的订立，不违反法律法规强制性规定，是合法有效的。但因兆顺公司未按合同约定向鲁班阁居民小组履行支付租金的义务，双方于2017年9月29日签订《租赁合同解除后房产返还协议书》，确认自2017年10月1日起解除双方签订的《物业租赁合同》，并将案涉商铺返还鲁班阁居民小组。自此，兆顺公司不再享有案涉商铺的租赁权，兆顺公司与樊加亮以及樊加亮与新亚经纪公司签订的租赁合同丧失了继续履行的基础，兆顺公司与樊加亮、樊加亮与新亚经纪公司之间的租赁合同应予解除。根据兆顺公司管理人提交的2018年11月26日会议签到表及会议记录，签到表上有樊加亮签字，该证据能够证实当天兆顺公司管理人约请樊加亮面商并正式通知其解除与兆顺公司的《商铺租赁合同》，据此，可认定兆顺公司已通知樊加亮解除双方签订的《商铺租赁合同》，解除时间应认定为2018年11月26日；兆顺公司管理人于2018年12月5日向新亚经纪公司员工王杰送达了《关于继续履行合同的风险提示函》，该函的主要内容为告知新亚经纪公司本案诉争商铺的产权人为鲁班阁居民小组，以及鲁班阁居民小组已与兆顺公司解除了《物业租赁合同》。参照樊加亮与新亚经纪公司的合同约定，单方解除合同需提前15日通知对方，故自该函送达后15日即2018年12月20日新亚经纪公司与樊加亮的《租赁合同》终止，案涉商铺应交回鲁班阁居民小组，新亚经纪公司在此之后已无权再占用该商铺。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，新亚经纪公司作为案涉商铺的次承租人，自2018年12月21日起负有返还房屋的义务，故一审法院判决新亚经纪公司自2018年12月21日起返还案涉商铺及支付鲁班阁居民小组逾期腾房占有使用费并无不当。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，一审法院结合本案实际以樊加亮与兆顺公司约定的该商铺租金为据计算逾期腾房占有使用费，认定标准并无不当，但计算结果错误。新亚经纪公司支付鲁班阁居民小组自2018年12月21日至2020年3月31日止的逾期腾房占有使用费应为63252元，因鲁班阁居民小组并未就此提起上诉，本案不作处理。新亚经纪公司应承担的逾期腾房占有使用费自2018年12月21日起至2020年3月31日止为59040元不再变动。本案新亚经纪公司在2018年12月21日具有腾房义务，但樊加亮仍然继续收取新亚经纪公司的房屋租金，故一审法院判决樊加亮对新亚经纪公司应支付的逾期腾房占有使用费承担连带责任并无不当。综上所述，新亚经纪公司、樊加亮的上诉理由均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2552元，由楚雄新亚房地产经纪有限公司负担1276元（已交）；由樊加亮负担1276元（已交）。本判决为终审判决。审判长 董 波审判员 刘亚丽审判员 冯 艳二〇二〇年十二月十四日书记员 邓 妤