湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终4129号上诉人（原审被告）：湖南金博林置业有限公司，住所地岳阳市湘阴县文星镇芙蓉北路与滨湖路交汇处东湖金岸****。法定代表人：柳亚，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊威，湖南昌禹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：万望满，男，1973年9月5日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：马忠鹏，湖南海川律师事务所律师。上诉人湖南金博林置业有限公司（以下简称金博林公司）因与被上诉人万望满商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初4279号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。金博林公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、按照本案双方签订的《商品房买卖合同》约定，本案被上诉人不应支付违约金。根据合同二十条第（二）项约定，出卖人在商品房交付之日起600日内未办好房产证，买受人有权解除合同，退还商品房。买受人就此要告知出卖人，是否退房。如确定不退房才能要求出卖人作出书面承诺。本案买受人在出卖人因特殊情况导致不动产登记延期的情形下，并未告知出卖人是否要退房，也未要求作出承诺。故出卖人没有出具承诺，不存在支付违约金。另未办理好房屋产权登记未给被上诉人造成任何经济损失，不存在支付违约金。二、上诉人未能办好房屋产权登记，存在合理理由。一是市政协与上诉人约定，土地为净用地出让，但上诉人要承担3432万元还建户的建设费。二是市政协强迫上诉人对政协干部购买商品房，优惠导致损失4890万元。三是市政协原承诺上诉人在小区建设部分铺面，后因市政协干部及家属阻挠，最后未建成，造成上诉人亏损3000多万。四是上诉人建设车库因业主阻挠无法收回成本。五是市政协原来要求先为拆迁还建户办理产权登记，但拆迁还建户不肯交纳税费，导致无法办证，因拆迁户无法办证，所以团购户办证只能搁置。另没有及时办证时因为市政协没有做好协调工作。三、原审判决认定事实及适用法律严重错误，依法应予撤销。原审判决曲解《商品房买卖合同》第二十条第（二）项内容，将违约责任强加给上诉人，上诉人并无违约情形。万望满辩称，一、双方在商品房买卖合同中约定了办证期限，该履约责任没有约定上诉人所称的前提条件。上诉人称没有办证的理由不存在，完全与本案不相关。二、双方签订的合同合法有效，上诉人应当按照合同约定进行履行。万望满在一审提出的诉讼请求：1.立即为原告办理房屋不动产权证；2.支付原告暂计至2020年7月1日的逾期办理房屋不动产权证违约金23895元及后续违约金（以房屋总价款的日万分之一标准支付至不动产权证办理完毕之日）；3.承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月20日，岳阳政协、岳阳市民主党派机关团购住房代表苑欣（乙方）和被告金博林公司（甲方）签订一份《团购商品房及还建住房合同书》，约定甲乙双方共同出资，以乙方名义通过挂牌竞得了岳阳政协炮台山院旧城改造项目8429平方米国有土地使用权，乙方将竞得的该宗土地使用权登记在甲方名下，由甲方进行开发建设和销售；乙方所投入竞买土地使用权的资金转为乙方向甲方团购商品房的定金（不计息），甲方按合同约定的条件向乙方提供198套团购商品房和246个地下停车位，并向该宗土地被征收还建户提供44套还建住房；乙方负责将198套团购房分配到198户名下，并应该根据均价3360元／平方米划分确定每套团购房的购买价格，在甲方分别与各团购户签订商品房买卖合同之前7天，以书面形式通知甲方，同时，应以书面形式将44套还建房分配到各还建户；合同还对其他事项进行了约定。随后，被告开始了工程建设。该建设工程位于岳阳市炮台山××路××号，最初定名为炮台山苑，后核准名称为博林苑。被告取得商品房预售许可证后，岳阳政协向被告提供了198户团购房名单，原告万望满是名单中的团购户之一。2016年9月6日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买博林苑第002幢26层2605号房屋，房屋建筑面积141.15平方米，房屋单价5460.93元／平方米，总房价款770810元；被告在2017年7月7日前向原告交付该商品房；因被告原因，原告未能在商品房交付之日起600日内取得商品房的所有权证书的，原告不退房，被告出具书面承诺，确保半年内办理好房屋所有权证书，超过半年未办好的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；合同还对其他事项进行了约定。诉讼过程中，原、被告对原告按约定交付了购房款、被告按约定交付了房屋的事实均无异议。针对未按时办理不动产权证的问题，被告主张未按约定办理不动产权证时，原告未提出退房申请、被告未出具书面承诺书，原告要求被告支付违约金的条件未成就。原告主张，原、被告已签订有效合同，被告未出具书面承诺书，说明被告没有履行合同义务，但原告仍然给了被告半年时间办理不动产权证。在原告提起诉讼后，被告在2020年7月3日为原告办理了不动产权证。一审法院认为，岳阳政协代表团购户代表苑欣和被告金博林公司签订《团购商品房及还建住房合同书》，约定被告按岳阳政协报送的名单和198户团购户签订商品房买卖合同，该合同应认定为有效合同。对合同关于原告不退房，被告出具书面承诺的理解问题，合同一方当事人只有在有变更合同条款或解除合同意愿时，才会向对方当事人作出意思表示，本案中，原告并无解除合同的意愿，无须通知被告不退房，被告在不能按合同约定时间办理不动产权证时，应主动向原告作出半年内办妥不动产权证的书面承诺，其不作为行为不能免除其合同义务，被告关于原告申请不退房后其才出具书面承诺的抗辩，是对合同约定的错误理解，亦不符合诚实信用的民法原则，对被告关于支付违约金条件不成就的抗辩，本院不予采纳。被告在原告提起诉讼后，已于2020年7月3日为原告办妥不动产权证，对原告的该项诉讼请求，本院不再处理。但被告逾期办理不动产权证，其相应的违约责任仍然应当承担。关于违约金的标准问题，被告已按约定时间交付房屋，可适当减轻被告的违约责任，对原告主张的日万分之一标准，本院酌情调整为日万分之零点五；关于违约金的起算时间，应按合同约定，从约定的交房日期之后的780天（600天+180天）即2019年8月27日起算。据此计算，截至2020年7月3日，被告应向原告支付逾期办理不动产权证的违约金12025元（770810元*0.05‰*312日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决：一、湖南金博林置业有限公司在判决生效后十日内支付万望满截至2020年7月3日逾期办理不动产权证的违约金12025元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回万望满的其他诉讼请求。案件受理费199元，由万望满与湖南金博林置业有限公司各负担99.5元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本案二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、金博林公司是否应承担未办理房屋所有权证的违约责任问题。二、金博林公司未办理房屋所有权证是否存在免责理由的问题。关于焦点一、根据本案双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）款中关于房屋所有权转移登记的约定，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起600日内取得商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，出卖人出具书面承诺，确保半年内办理好房屋所有权证书，超过半年未办好的，出卖人按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。该条款系对因金博林公司的原因，导致买受人即本案万望满未能在600日内取得商品房所有权证书的处理方式。此时的处理方式为买受人不退房，出卖人出具书面承诺在半年内办理好房屋所有权证。结合该条款第1种处理方式来看，第1种方式系约定买受人有权解除合同。可见双方选择的第2种方式是不解除合同，即买受人不解除合同，出卖人继续履行合同。则此时出卖人继续履行合同的条件是承诺确保半年内办理好房屋所有权证，否则应承担相应的责任。故按此约定，被上诉人在600日内没有取得所有权证书后，被上诉人不解除合同，合同已有此明确约定，无需被上诉人再向金博林公司作出其不退房的意思表示。金博林公司则应按合同约定由其向被上诉人作出书面承诺在半年内办理好房屋产权证。虽然金博林公司未作出书面承诺，但是作出该书面承诺不能狭隘的理解为其必须另行再向被上诉人作出书面承诺后才能继续履行办证义务，因作出该书面承诺是金博林公司自身的义务，而非被上诉人的义务。即使金博林公司要作出书面承诺，也应是其主动作出书面承诺，而非将该义务设定以被上诉人通知不退房为前提，金博林公司不能以未履行自身的承诺义务反而免责。金博林公司是否作出书面承诺均并不免除其合同责任的承担。金博林公司上诉主张其未作出书面承诺而不承担责任显然不符合合同约定，亦不符合诚实信用原则。故金博林公司上诉主张其不应承担未办理房屋所有权证的违约责任，本院不予支持。另买受人支付购房款所换取的是特定商品房的所有权，所有权包括占用、使用、收益、处分等权能，出卖人未办理权属证书的情况下，其相关权能并未全部转让。且商品房作为不动产，所有权的转移以登记为条件，房屋买受人如未获得商品房权属证书，则不能实现合同目的。该房屋也面临一房二卖、无法转让、房屋被设定抵押等风险和损失。故上诉人主张未办理房屋权属证书并未造成被上诉人实际损失而不承担违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点二、关于金博林公司未按期办理房屋产权登记是否存在免责理由的问题。金博林公司上诉主张因承担还建户的建设费、岳阳市政协强迫要求按照优惠价购买房屋、未能建设铺面、未能收购车库、岳阳市政协未能协调、应先办理拆迁还建户的产权登记等理由，因该理由既不符合合同约定亦不属于法定免责事由，故均不能构成免除其违约责任的理由，本院不予采纳。综上，金博林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由金博林公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 王欣辉审判员 曹 维二〇二〇年十二月二日书记员 刘 叶