汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0703民初1155号 原告：南郑慧川房地产开发有限责任公司。住所地：汉中市南郑区大河坎镇艺苑北路。 法定代表人：王**军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐显兵，陕西嘉盟律师事务所律师。 被告：罗燕，女，生于1975年4月2日。 原告南郑慧川房地产开发有限责任公司与被告罗燕商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告罗燕经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告南郑慧川房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2015年6月17日签订的《商品房买卖合同》及合同附件；2、请求判令被告向原告返还汉江明珠小区34幢2单元1601号房屋；3、请求判令被告向原告支付违约金21000元（总房款的5%，即420000×0.05=21000元）；4、请求判令被告配合原告前往房屋管理部门办理《商品房买卖合同》的注销备案手续并由被告承担注销费用；5、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。双方约定：1、被告购买原告开发的汉江明珠小区房屋一套，房屋总价款为420000元，被告应于合同签订当日向原告支付房屋首付款130000元，剩余290000元房款由被告向中国建设银行股份有限公司汉中分行（以下简称“建行汉中分行”）申请按揭贷款；2、若被告未按时向建行汉中分行履行还款义务，致使原告承担保证责任的，双方《商品房买卖合同》自行解除，该商品房的权属及处置权归原告所有，且被告应按购房总价款的5%向原告支付违约金;3、商品房买卖合同解除后，原告有权到房屋管理部门办理合同原登记备案的注销手续；4、双方还对房屋交付期限、付款方式、房屋面积差异处理、违约责任等内容进行了约定。（详见商品房买卖合同及补充协议）。合同签订后，被告申请了按揭贷款，原告为被告的该笔按揭贷款向建行汉中分行提供了阶段性连带保证，并在建行汉中分行开立了保证金专户。同意在被告未按时还本付息时，建行汉中分行有权从原告开立的保证金账户中直接扣划。之后，建行汉中分行如约向被告发放了贷款，但被告未按约还本付息。建行汉中分行以原告承担阶段性保证责任为由，从原告的保证金账户分期划扣了3期共计208407元用于偿还被告应付的全部贷款本息。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告罗燕未答辩。 经审理查明：2015年6月17日，原告与被告罗燕签订《商品房买卖合同》、《汉江明珠〈商品房买卖合同〉补充协议》。合同约定被告购买原告开发的位于南郑区大河坎镇南郑大道龙岗路以北的汉江明珠34幢2单元1601号商品房，总价款为420000元。付款方式为买受人于2015年6月17日之前付购房首付款130000元，其余款290000元由买受人在2015年6月30日之前向指定银行申请贷款支付。《汉江明珠〈商品房买卖合同〉补充协议》第二条第六款约定“当乙方不能履行向银行归还义务，致使乙方借款的银行根据《个人购房借款合同》约定，要求甲方履行担保义务，并从甲方提供的保证金中扣划了相应金额款项的事实时，本合同自行解除。该商品房的权属及处置权归甲方所有。乙方同意在因欠款原因解除合同后10日内，向甲方交还所购商品房，并按本《商品房合同》总金额的5%向甲方支付违约金。甲方在《商品房合同》因欠款原因解除后，依据本条约定及银行发出的《回购通知》或《提前还款函》和扣划款手续，到房管局办理本《商品房合同》原登记备案的注销手续”，同时，该合同第二条第五款还约定甲方采取折价、拍卖或变卖等方式处分该回购房产，所得款项用于支付处分该回购房屋所发生的费用等内容。同日，被告向原告支付了首付款130000元，之后又向原告缴纳首付款40000元，被告共计缴纳首付款170000元。2015年9月11日，被告罗燕向原告指定的建行汉中分行申请了个人住房贷款，并签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款金额250000元。建行汉中分行如约于2015年9月17日发放了贷款250000元。原告于2015年11月8日将房屋交付给被告，但被告仅在2018年4月13日前向建行汉中分行支付按揭贷款79340.86元（其中本金51467.84元）。自2018年7月31日至2019年3月26日，建行汉中分行依照《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房借款保证金质押合同》约定，从原告的保证金专户分三期共划扣208407.35元（其中本金198532.16元）用于偿还被告应付的剩余贷款本息，至此，被告案涉商品房的按揭贷款已全部清偿。现原告诉至法院，具体诉讼请求如前所述。 另查明：原、被告就本案《商品房买卖合同》在南郑区住房和城乡建设管理局进行了备案登记。审理中，根据原告申请，本院委托陕西秦正价格评估有限公司对案涉房屋进行价格鉴定，该公司出具秦价汉评字【2020】166-39号价格鉴定报告，鉴定结果为案涉房屋在2020年9月25日的鉴定价值为653402元。原告垫付该次鉴定费9800元。 上述事实，有原告的陈述，原告营业执照、法定代表人身份证及身份证明、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》、《汉江明珠补充协议》、《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房借款保证金质押合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、扣款通知书、银行交易明细报表、业主物品领用登记表、入伙程序表、消防安全责任书、物业管理服务协议、临时管理规约及承诺书、价格鉴定报告、鉴定费发票等证据证明，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告之间的商品房买卖合同，已自2015年6月17日原、被告订立《商品房买卖合同》、《汉江明珠补充协议》时起成立并生效。根据合同约定，被告应当按期归还购房按揭贷款。若被告不能履行还款义务，导致原告在银行存入的保证金被扣划，则本合同自行解除，被告应按涉案商品房总价款的5%向原告支付违约金。现被告未按时履行合同义务，构成违约，原告保证金被扣划，合同约定的解除条件已成就，且该违约金未超过法律规定的范围，故原告要求确认解除合同并向其支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告购买原告案涉房屋合同价款为420000元，现该房屋评估价为653402元，增值233402元，增值部分系原、被告付出案涉房屋价款形成的，其中原告付出房款198532.16元（本金），占比47.27﹪（198532.16÷420000），被告付出房款221467.84元（首付款170000元，按揭贷款本金51467.84元），占比52.73﹪（221467.84÷420000），据此，被告应获取案涉房屋增值款项123072.87元（233402×52.73﹪），其余增值部分归原告所有；同时，原、被告向建行汉中分行支付的按揭贷款利息属于获取房屋增值款应当付出的义务，不能计算在付款之内。合同解除后，原告应向被告返还其余购房款，同时，原告可依据约定到房管局办理本合同原登记备案的注销手续，故原告要求被告配合其办理注销手续的诉请于法有据，本院予以支持。但协议未约定因办理注销手续的费用承担事项，且该笔费用尚未实际发生，原告的损失也已通过违约金形式获得补偿，故原告要求被告承担注销费用的诉讼请求没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款之规定判决如下： 一、依法解除原告南郑慧川房地产开发有限责任公司与被告罗燕于2015年6月17日签订的《商品房买卖合同》、《汉江明珠补充协议》； 二、被告罗燕向原告南郑慧川房地产开发有限责任公司支付违约金人民币21000元（420000×5%=21000元），评估费9800元，合计30800元； 三、原告南郑慧川房地产开发有限责任公司返还被告罗燕购房款221467.84元及房屋增值款123072.87元，合计344540.71元； 以上两项相抵后，原告南郑慧川房地产开发有限责任公司应返还被告罗燕购房款人民币313740.71元，限原告南郑慧川房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内将此款项交本院执行局账户（提存）； 四、被告罗燕于本判决生效之日起十日内配合原告南郑慧川房地产开发有限责任公司办理《商品房买卖合同》的注销备案手续； 五、驳回原告南郑慧川房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如原告未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费325元，由被告罗燕负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  毛 龙 人民陪审员  陈**霞 人民陪审员  陈耀文 二〇二〇年十二月十八日 法官 助理  易虹秀 书 记 员  陈 丹