沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初15264号原告：中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行，住所地：沈阳市和平区中华路**，统一社会信用代码：91210102817790641G。负责人：辛立强，系该行行长。委托诉讼代理人：韩万鑫，系辽宁正时律师事务所律师。被告：高文龙，男，汉族，1992年12月7日出生，住吉林省磐石市。被告：辽宁富莱斯普房地产开发有限公司，住，住所地：沈阳市沈河区东贸路**(6门)/**门)，统一社会信用代码：91210100780088663K。法定代表人：邓淑梅。原告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行与被告高文龙、辽宁富莱斯普房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行委托诉讼代理人韩万鑫到庭参加诉讼，被告高文龙、辽宁富莱斯普房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行与被告高文龙、辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于2015年4月30日签订的《个人购房担保借款合同》[编号21020120150016667]；2.请求法院判令被告高文龙偿还原告借款本金490,584.20元、利息13,163.21元、罚息83.98元、复利180.39元，合计504,011.78元（以上本金及利息、罚息、复利截止日为2020年7月28日）,并自2020年7月29日起,按《个人购房担保借款合同》约定的计息办法给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行利息、罚息、复利至本判决实际清偿之日止；3.请求法院判令原告对被告高文龙名下位于沈阳市于洪区，建筑面积120.9平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4．请求法院判令被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司在对被告高文龙的全部债务承担连带保证责任；5.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、《个人购房担保借款合同》成立及生效情况：1.合同签订情况：2015年4月30日，原告与被告高文龙、辽宁富莱斯普房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》[编号21020120150016667]；2.借款金额：53万元（摘自借款合同第14页第二十三条，以下相同）；3.借款期限：360月，自2015年5月12日至2045年5月11日。（摘自借款合同第14页第二十五条，以下相同）；4.抵押担保范围：本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和延迟履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。（摘自借款合同第7页第9.2.1条，以下相同）；5.抵押物：被告高文龙名下位于沈阳市于洪区，建筑面积120.9平方米的房产（摘自借款合同第14页第三十二条，以下相同）；6.抵押登记手续：2015年5月10日，经沈阳市房屋登记中心办理预购商品房抵押权预告登记手续，编号为：沈房预中心字第××号，预告登记权利人：中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行；7.保证责任方式：由阶段性保证人辽宁富莱斯普房地产开发有限公司承担连带责任保证。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续情况完成之日止，为借款人的债务承担连带责任保证。（摘自借款合同第14页第三十一条、第15页第三十五条，以下相同）8.保证范围：包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。（摘自借款合同第6页第9.1.2条，以下相同）9.合同执行利率：采用基准利率方式：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。（摘自借款合同第14页第二十六条，以下相同）；10.罚息利率标准：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整（摘自借款合同第9页第11.1条，以下相同）；11.复息利率标准：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。（摘自借款合同第10页第11.3条，以下相同）；12.还款方式：等额本息还款方式。还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。（摘自借款合同第14页第二十九条，以下相同）；二、欠款情况13.欠款情况：截止至2020年7月28日，被告尚欠原告借款本金490,584.20元、利息13,163.21元、罚息83.98元、复利180.39元，合计504,011.78元。被告高文龙、辽宁富莱斯普房地产开发有限公司经传唤未到庭应诉，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、借款合同成立及生效情况1.合同签订情况：2015年4月30日，原告与被告高文龙、辽宁富莱斯普房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》[编号21020120150016667]；2.借款金额：530000元；3.借款期限：360月，自2015年5月12日至2045年5月11日；4.合同执行利率：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定；5.罚息利率标准：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；6.复息利率标准：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；7.还款方式：等额本息还款方式。还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；8.停止借款、立即还款：发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿……（2）借款人未按约定按时足额偿还借款的；9.欠款情况：截止至2020年12月1日，被告尚欠原告借款本金490,493.96元、利息21,062.44元、罚息194.36元、复利437.74元。二、抵押合同成立及生效情况1.合同签订情况：2015年4月30日，原告与被告高文龙、辽宁富莱斯普房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》[编号21020120150016667]；2.主债务：530000元；3.抵押担保范围：本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和延迟履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；4.抵押物：被告高文龙名下位于沈阳市于洪区，建筑面积120.9平方米的房产；5.抵押登记手续：2015年5月10日，经沈阳市房屋登记中心办理预购商品房抵押权预告登记手续，编号为：沈房预中心字第××号，预告登记权利人：中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行。三、保证合同成立及生效情况保证人：辽宁富莱斯普房地产开发有限公司1.合同签订情况：2015年4月30日，原告与被告高文龙、辽宁富莱斯普房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》[编号21020120150016667]；2.主债务：530000元；3.保证范围：包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；4.保证责任方式：由阶段性保证人辽宁富莱斯普房地产开发有限公司承担连带责任保证。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续情况完成之日止，为借款人的债务承担连带责任保证；5.保证期间：保证期间为借款到期日起二年。借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年。若发生法律法规或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。上述事实，除当事人陈述外，另有还款明细、欠款明细、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、抵押权预告登记证等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告高文龙、辽宁富莱斯普房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩合质证的权利。本院根据原告提供的证据对原告所述的案件事实予以认定。原告与被告高文龙、辽宁富莱斯普房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》系三方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告高文龙未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按约定按时足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。本案，被告高文龙未按期偿还贷款，原告有权依该协议的约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，故对原告要求解除与被告高文龙、辽宁富莱斯普房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告偿还借款本金、利息、罚息、复息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行请求对被告高文龙的房产享有优先受偿权的诉讼请求。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案涉案房屋未办理抵押物登记，仅办理了备案登记，抵押权未能设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予以支持。关于原告主张被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求。因抵押房产尚未办理抵押登记，原告有权要求被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司对该笔借款本息及诉讼费用的偿还承担连带保证责任，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下:一、解除原告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行与被告高文龙、辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于2015年4月30日签订的《个人购房担保借款合同》[编号21020120150016667]；二、被告高文龙于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行借款本金490,493.96元、利息21,062.44元、罚息194.36元、复利437.74元（以上本金及利息、罚息、复利截止日为2020年12月1日）,并自2020年12月2日起,按《个人购房担保借款合同》约定的计息办法给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行利息、罚息、复利至本判决实际清偿之日止；三、被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之前对被告高文龙应支付的上述款项承担连带保证清偿责任，并在承担连带保证清偿责任后，有权向被告高文龙追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,840元，保全费3,040元，均由被告高文龙、辽宁富莱斯普房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  臧 宁人民陪审员  康宗秀人民陪审员  魏晓萍二〇二〇年十二月十七日法官助理张剑飞书记员李丹妮本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。