辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终2618号上诉人（原审被告）：朝阳市华隆房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区光明街二段**。法定代表人：宫依群，董事长。委托代理人：郝建华，辽宁实远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张海艳，女，1974年4月28日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。委托代理人：张云生，男，1957年11月19日出生，汉族，退休干部，住朝阳市双塔区。原审被告：孙守辉，男，1976年6月25日出生，汉族，朝阳金辉建筑工程有限公司法定代表人，住朝阳市双塔区。委托代理人：孙琦，朝阳市建平县万寿街道法律服务所法律工作者。原审被告：孙守华，女，1973年11月3日出生，汉族，朝阳金辉建筑工程有限公司员工，住辽宁省朝阳县。上诉人朝阳市华隆房地产开发有限公司因与被上诉人张海艳、原审被告孙守辉、孙守华房屋买卖合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2020）辽1302民初917号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朝阳市华隆房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人张海艳的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人张海艳负担。事实和理由：根据《中华人民共和国房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，被上诉人孙守辉并未取得涉案房屋的权属证书，其与被上诉人张海艳签订的购房合同，违反法律强制性规定，应当属于无效合同。被上诉人张海艳没有说明其是行使代位权的情况下，一审判决直接认定张海艳的主张属于行使代位权，代替孙守辉向上诉人主张权利，这一认定即是超越当事人的诉求范围进行审理和裁判，有失公允。张海艳辩称，答辩人与被上诉人孙守辉签订的购房合同，是双方的债务抵销行为，也是一种以物抵债行为，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。答辩人的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第七十三条关于行使代位权的规定，其请求实质上就是行使代位权的请求，一审判决适用法律正确。孙守辉、孙守华辩称一审判决正确。张海艳向一审法院起诉请求：1、判令被告朝阳市华隆房地产开发有限公司、孙守辉、孙守华协助原告办理朝阳市双塔区和平街三段41-6号和41-7号商业网点房屋的产权过户登记手续；2、由被告孙守辉承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告孙守辉曾承包了被告朝阳市华隆房地产开发有限公司开发的“银领国际”小区的部分工程，工程施工完毕后，被告朝阳市华隆房地产开发有限公司同意用其开发的位于朝阳市双塔区和平街三段（铁西小区二期）41-6号和41-7号，建筑面积分别为188.40平方米和99.82平方米的两户商业网点房屋抵顶拖欠被告孙守辉的部分工程款。被告孙守辉与被告朝阳市华隆房地产开发有限公司达成上述抵账协议后，针对上述两户抵账房屋，被告朝阳市华隆房地产开发有限公司于2012年8月28日与被告孙守华签订了两份《商品房买卖合同》，并为被告孙守华开具了《收款收据》。被告朝阳市华隆房地产开发有限公司与被告孙守华签订上述两份《商品房买卖合同》后，将该两份商业网点房屋交付给被告孙守辉占有使用。2012年11月9日，被告孙守华作为借款人和抵押担保人与案外人朝阳企业信用担保有限公司签订了一份《抵押反担保合同》，合同约定被告孙守华用本案中的两户商业网点涉案房屋针对其借款向案外人朝阳企业信用担保有限公司提供抵押反担保，双方未办理抵押登记手续，但被告孙守华将其与被告朝阳市华隆房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》原件和被告朝阳市华隆房地产开发有限公司为其出具的两份《收款收据》原件交到了案外人朝阳企业信用担保有限公司处。2015年11月24日，被告孙守华及案外人李吉飞作为借款人，被告孙守辉和案外人张彩琴、朝阳金辉建筑工程有限公司作为保证人与案外人朝阳企业信用担保有限公司又签订了一份《抵押反担保合同》，反担保的标的仍为前述《抵押反担保合同》中约定的借款，但双方仍未办理抵押登记手续，且被告孙守华与被告朝阳市华隆房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》原件和被告朝阳市华隆房地产开发有限公司为被告孙守华出具的两份《收款收据》原件仍存放于案外人朝阳企业信用担保有限公司处。另查明，原告张海艳与被告孙守辉于2014年4月4日针对被告朝阳市华隆房地产开发有限公司抵账给被告孙守辉的上述两户商业网点房屋签订了一份《购房合同》，内容如下：“卖方：孙守辉（简称甲方），买方：张海艳（简称乙方）。根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条、乙方同意购买甲方拥有的座落在朝阳市和平街三段41-7号和41-6号两处商业网点，建筑面积为300平方米。（详见土地房屋权证第号）。第二条、上述房产的交易价格为：单价：人民币5,600.00元/平方米，总价：人民币￥1,700,000元整（大写：壹佰柒拾零万零仟零佰零拾零元整）。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币壹佰柒拾万元整。此房价包括营业税、维修基金等，到办产权房照止。第三条、付款时间与办法：2014年4月4日，乙方以滨河家园10楼、万商19号楼4楼、凌凤馨苑9号楼6楼形式支付给甲方。另外乙方再以现金给付甲方壹拾伍万元整，合计总价款壹佰柒拾万元整。甲乙双方同意卖售人以此房互抵买售人所有，抵顶房款。交付约定：2014年4月4日交付给乙方使用现房，甲方必须在2014年7月4日前负责办理乙方此房屋的一切手续及房屋过户，以便乙方用此房做贷款。如果甲方未在此期限内办理乙方的产权过户及房照，甲方同意按每月二分利息付乙方经济赔偿到房照办理成功止。甲方交付乙方使用的现房网点，保证乙方正常使用，乙方有权转让出租等一切权利，甲方无权干涉。甲方保证此房屋在办理房照前真实有效，此房屋在房管局备案，没有产权纠纷和债权、债务纠纷。诺因上述原因导致买售人退房或因出卖人退房，出卖人应向买售人承担已付房款的两倍返还责任。因出卖人造成的该商网不能办理产权或此房屋有债权、债务纠纷与买售人无关，由出卖人承担全部责任。甲方保证此房屋真实有效，本合同未尽事宜，双方约定后签订此合同，一式叁份，具有同等法律效力，否则可以按诈骗起诉。双方同意自双方签订之日起生效。出卖方（甲方）：孙守辉（签名摁印），购买方（乙方）：张海艳（签名），2014年4月4日”。被告孙守辉于原告张海艳与其签订上述《购房合同》当日将合同中约定的两户商业网点房屋实际交付给原告张海艳占有使用。原告张海艳于其与被告孙守辉签订上述《购房合同》当日通过工商银行转账给被告孙守辉400,000元，其中150,000元为上述《购房合同》中约定的购房款，剩余250,000元为被告孙守辉向原告张海艳借取的借款，并为原告张海艳出具了借据。原告张海艳与被告孙守辉签订上述《购房合同》后，将合同中约定的采取以物易物方式抵顶购房款的三户房屋交付给了被告孙守辉。被告孙守辉将其与原告张海艳签订的《购房合同》中约定的两户商业网点房屋交付给原告张海艳后，原告张海艳于2014年9月24日与案外人北方联合广播电视网络股份有限公司、北方联合广播电视网络股份有限公司朝阳分公司签订了一份《场地及建筑物租赁合同》，将上述两户商业网点出租给案外人北方联合广播电视网络股份有限公司、北方联合广播电视网络股份有限公司朝阳分公司使用。又查明，被告朝阳市华隆房地产开发有限公司抵顶给被告孙守辉，并由被告孙守辉另行出售给原告张海艳的本案中涉案的两户商业网点除原告张海艳因本案采取保全措施外，上述两户商业网点房屋不存在其他抵押和查封。还查明，案外人朝阳企业信用担保有限公司于2017年12月7日将公司名称变更为朝阳信和融资担保有限公司。现原告张海艳以被告孙守辉、孙守华、朝阳市华隆房地产开发有限公司拒绝协助其办理上述两户商业网点房屋的产权过户手续为由诉至本院。原告张海艳针对其诉讼请求向本院依法提供了原告与被告孙守辉于2014年4月4日签订的《购房合同》、中国工商银行个人业务凭证、被告孙守辉于2019年5月14日为原告出具的借据、原告张海艳与案外人北方联合广播电视网络股份有限公司、北方联合广播电视网络股份有限公司朝阳分公司签订的《场地及建筑物租赁合同》、增值税普通发票、完税凭证、被告孙守华与被告朝阳市华隆房地产开发有限公司于2012年8月28日签订的两份《商品房买卖合同》复印件和被告朝阳市华隆房地产开发有限公司为被告孙守华出具的两份《收款收据》复印件、被告孙守华等人于2015年11月24日与案外人朝阳企业信用担保有限公司签订的《抵押反担保合同》、被告孙守辉在原告张海艳对其第一次提起诉讼时其向法院提交的答辩状等证据材料予以证明，被告孙守辉、孙守华、朝阳市华隆房地产开发有限公司针对其答辩意见均未向本院提供证据证明。本院根据原告张海艳所提供的上述证据材料和本院在朝阳信和融资担保有限公司（原朝阳企业信用担保有限公司）调取的被告朝阳市华隆房地产开发有限公司与被告孙守华于2012年8月28日签订的两份《商品房买卖合同》及被告朝阳市华隆房地产开发有限公司为被告孙守华出具的两份《收款收据》、被告孙守华等人与案外人朝阳企业信用担保有限公司（现朝阳信和融资担保有限公司）签订的两份《抵押反担保合同》、本院对朝阳信和融资担保有限公司的法定代表人谭昌信所做的询问笔录以及经本院调查核实，朝阳市不动产登记中心于2020年7月22日向本院提供的协助查询通知书（回执）和询问笔录、朝阳信和融资担保有限公司电子工商档案以及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。一审法院认为，被告朝阳市华隆房地产开发有限公司为将其开发的位于朝阳市双塔区和平街三段（铁西小区二期）41-6号和41-7号两户商业网点房屋抵顶被告孙守辉工程款而于2012年8月28日与被告孙守华针对该两户商业网点房屋签订的两份《商品房买卖合同》以及原告张海艳于2014年4月4日与被告孙守辉签订的《购房合同》均系双方当事人的真实意思表示，均符合平等自愿、诚实守信、等价有偿原则，均不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，均合法有效。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”，但该规定是指未依法登记领取权属证书的房地产不得转让办理产权过户登记手续，且属于管理性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条关于“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”的规定，原告张海艳与被告孙守辉签订的《购房合同》并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该合同合法有效。故，被告朝阳市华隆房地产开发有限公司提出的原告张海艳与被告孙守辉签订的《购房合同》因违反法律的强制性规定，属无效合同的辩解意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。虽然被告朝阳市华隆房地产开发有限公司在本案审理过程中辩称因孙守辉曾被司法机关羁押，其公司与被告孙守辉之间的工程款并未最终结算完毕，即使被告孙守华与其公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，也不能证明其公司已将相应房产出售给了被告孙守辉和孙守华，被告朝阳市华隆房地产开发有限公司同意将本案中的两户涉案商业网点房屋抵顶被告孙守辉工程款，并与被告孙守华签订了《商品房买卖合同》，出具了《收款收据》，并且已经将涉案房屋实际交付给被告孙守辉实际使用，说明双方的抵账行为已经完成，即使其公司与被告孙守辉之间未对全部工程款进行结算，也不能因此否认双方在两户涉案商业网点房屋价值范围内的工程款已经结算完毕的事实，被告朝阳市华隆房地产开发有限公司的上述辩解意见，因与事实不符，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第七十三条第一款规定“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代为行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外”。被告朝阳市华隆房地产开发有限公司将本案中的两户涉案商业网点房屋抵顶被告孙守辉工程款，并与被告孙守华签订《商品房买卖合同》后，将涉案房屋实际交付给了被告孙守辉。被告孙守辉在占有上述房屋后与原告张海艳签订了《购房合同》，将涉案房屋出售给原告张海艳，并将出售房屋实际交付给原告张海艳后，被告孙守辉、孙守华一直未要求被告朝阳市华隆房地产开发有限公司协助其办理产权过户登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第七十三条第一款的规定，被告孙守辉、孙守华的上述行为属于怠于行使其到期债权的行为。原告张海艳在本案中提出的诉讼请求是要求被告朝阳市华隆房地产开发有限公司、孙守辉、孙守华协助其办理朝阳市双塔区和平街三段41-6号和41-7号商业网点房屋的产权过户登记手续，并非要求确认其对上述房屋具有所有权，原告张海艳的诉讼请求为债权请求权，而非物权请求权，且被告孙守辉、孙守华怠于行使其到期债权的行为损害了原告张海艳对涉案房屋所有权的及时取得，被告孙守辉、孙守华的行为对原告张海艳的合法权益造成了损害，原告张海艳可以根据《中华人民共和国合同法》第七十三条第一款的规定以自己的名义向被告朝阳市华隆房地产开发有限公司行使代位权。为了符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的管理性规定和避免国家相关税费的流失，且基于原告张海艳与被告朝阳市华隆房地产开发有限公司之间并未签订《商品房买卖合同》的事实，被告朝阳市华隆房地产开发有限公司应当先协助原告张海艳为被告孙守辉、孙守华办理本案中涉案两户商业网点房屋的产权过户登记手续，被告孙守辉、孙守华在取得上述两户商业网点房屋的产权证书后及时协助原告张海艳办理上述两户商业网点房屋的产权过户登记手续，原告张海艳的诉讼请求，本院予以支持。如本判决生效后，被告朝阳市华隆房地产开发有限公司未及时协助被告孙守辉、孙守华办理本案中两户涉案商业网点房屋的产权过户登记手续，而被告孙守辉、孙守华未及时向人民法院申请强制执行，原告张海艳可代为申请，相关税费按照相应法律规定各自承担。如原告张海艳在执行过程中代为垫付了不应由其承担的相关税费，其可根据相关法律规定，向应当承担相关税费的人员或组织另行追偿。因本案原告张海艳提出的是债权请求权，而非物权请求权，故不适用物权善意取得制度，被告朝阳市华隆房地产开发有限公司提出的相应抗辩意见，本院不予采纳。本案中的涉案房屋因未办理抵押登记，抵押权未设立。综上所述，原告张海艳要求被告孙守辉、孙守华、朝阳市华隆房地产开发有限公司协助其办理朝阳市双塔区和平街三段（铁西小区二期）41-6号和41-7号商业网点房屋的产权过户登记手续的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第七十三条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告朝阳市华隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助被告孙守辉、孙守华办理朝阳市双塔区和平街三段（铁西小区二期）41-6号和41-7号两户商业网点房屋的产权过户登记手续（产籍号：П-24-2-57C106、206、107、207）；二、被告孙守辉、孙守华于取得位于朝阳市双塔区和平街三段（铁西小区二期）41-6号和41-7号两户商业网点房屋（产籍号：П-24-2-57C106、206、107、207）的权属证书后十日内协助原告张海艳办理上述两户商业网点房屋的产权过户登记手续；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元（原告张海艳预交），保全费5,000元（原告张海艳交纳），合计5,200元，由被告孙守辉负担。二审期间当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，朝阳市华隆房地产开发有限公司为将其开发的位于朝阳市双塔区和平街三段（铁西小区二期）41-6号和41-7号两户商业网点房屋抵顶孙守辉工程款而于2012年8月28日与孙守华针对该两户商业网点房屋签订的两份《商品房买卖合同》以及张海艳于2014年4月4日与孙守辉签订的《购房合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。朝阳市华隆房地产开发有限公司与孙守华签订《商品房买卖合同》并出具《收款收据》后，已将涉案房屋交付孙守辉使用，说明双方的抵账行为已经完成，朝阳市华隆房地产开发有限公司与孙守辉之间是否对全部工程款进行结算，不影响朝阳市华隆房地产开发有限公司与孙守辉将两户涉案商业网点房屋抵顶工程款约定的成立。《中华人民共和国合同法》第七十三条第一款规定“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代为行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外”。孙守辉将涉案房屋出售并交予张海艳后，孙守辉、孙守华一直未要求朝阳市华隆房地产开发有限公司协助其办理产权过户登记手续，孙守辉、孙守华的行为属于怠于行使其到期债权，张海艳可以根据《中华人民共和国合同法》第七十三条第一款的规定以自己的名义向朝阳市华隆房地产开发有限公司行使代位权。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元由上诉人朝阳市华隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年十二月十五日书记员  毕 雪