浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初4209号 原告：桐庐县富春物业管理有限公司，住所地：浙江省桐庐县江南开发区。 法定代表人：方才花，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘祖国，男，1983年5月15日出生，汉族，住湖北省松淮市。系公司员工。 委托诉讼代理人：闻金秋，男，1961年8月8日出生，汉族，住浙江省桐庐县。系公司员工。 被告：赵晓耿，男，1978年11月19日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 原告桐庐县富春物业管理有限公司与被告赵晓耿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，后裁定转为简易程序于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告桐庐县富春物业管理有限公司委托诉讼代理人潘祖国、闻金秋，被告赵晓耿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桐庐县富春物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费4537元；2、判令被告支付原告垫付的楼道灯费24元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：赵晓耿于2001年8月7日购买了世纪花城7幢2502室及2幢401室房屋，截止2019年12月31日多年未缴纳物业管理费。期间原告多次催交。根据桐庐县物价局2003年12月19日《关于世纪花城物业管理收费标准的批复》,物业管理费用按住户的居住面积计算，高层住宅收费标准为每月1元每平方米，小高层住宅收费标准为每月0.7元每平方米。被告赵晓耿购买的世纪花城7幢2502室房屋是高层，2幢401室房屋是小高层，实际建筑面积为309.92平方米和97.38平方米，每月应缴纳309.92元和68.17元物管费用。从2019年1月1日至2019年12月31日止，被告先后共拖欠物业管理费用为4537元。且被告楼道灯费24元由原告垫付，也以各种理由拒绝支付。原告认为，原告已经为被告提供了物业服务，被告理应按时足额支付物业费。现被告拖欠物业服务费的行为严重侵犯了原告的合法权益，也给原告的物业管理工作造成了不利影响，因此原告依据相关法律规定提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告赵晓耿辩称：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告是世纪花城小区的业主，与开发商委托的桐庐县富春物业管理有限公司签订的物业管理服务合同，约定合同期限为5年(2010年10月1日至2015年9月30日)。约定由桐庐县富春物业管理有限公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理被告作为业主确实有缴纳物业费的义务。但被告行使先履行抗辩权，拒不缴纳2019年物业费，根据法规判断被告拒交物业费的抗辩是否合理合法，取决于被告的“理由”是否正当，因此被告抗辩“理由正当”是本案审查的重点。被告认为，本案“正当理由”争议的焦点主要有两条：一、物业公司是否履行了合同义务，是否存在严重违约，业主能否先履行抗辩权。二、2015年合同期限期满后，在业委会尚未成立之时，与物业公司签订的《桐庐县世纪花城小区物业服务合同》自动续约是否有效?假如有效，在物业不履行合同、严重违约的情况下，是否应该要求物业公司退还被告2015年至2018年所缴纳的物业管理费。第一条，原告履行合同期间存在严重瑕疵，欺骗业主，甚至拒绝履行合同，存在严重违约，进而被告行使先履行抗辩权。1、物业公司履行合同存在重大瑕疵，勉强提供的服务，质量也达不到合同约定的标准。面对小区业主多次维权，2018年物业公司为了平息众怒，哄骗业主缴纳物业管理费，曾主动出示了《富春物业2018工作安排》，承诺严格履行合同，但业主再次被欺骗了。小区管理混乱，房屋漏水、垃圾清理不及时，卫生不能及时有效打扫，监控系统成了摆设，导致小区安全问题严重失控，汽车乱停乱放，交通事故频发，物业管理人员上班打牌，不顾业主的诉求，敷衍、拖延，乃至最后无作为。整个小区脏乱差，充斥各种隐患，面对物业履行合同存在的重大瑕疵和黑社会性质的暴力做法，业主只能忍气吞声，发发牢骚。小区消防通道长期被车辆停放，大楼逃生通道堵塞而无人管理，小区内随意施工装修，维修养护不当，造成小区业主出入不便，业主们忍无可忍，为此多次要求物业公司整改，消防大队多次出过整改意见，但物业公司却一拖再拖，仅仅书面整改，从未有过行动。物业一直没有正式的保安队伍，管理松散，缺少甚至没有专业培训，而且人数也达不到管理1300多户小区的需求，导致小区安全问题严重失控，每年都会发生多起入户盗窃和车辆丢失案。业委会已出函要求整改，但遭到拒绝。仅在2010、2011两年间，被告就被入室盗窃两次，其中2010年由于被告楼上邻居前一天被盗，物业没有及时提醒和防范，玩忽职守，导致被告第二天被盗，物业出于理亏减免了被告2010年部分物业费。小区有二个大门，但进出口却四通八达，虽然法律没有明确规定保安配置数目，但仅靠十几个，甚至几个年老体迈的保安老大爷坐在门口三班倒，结果可想而知。业主们曾多次进行过沟通，业委会也出具公函要求物业公司提供聘请保安的合同、支付工资等情况，但物业公司置若罔闻。被告已经提交相关证据，物业公司如否认，就应由物业公司提供其聘请保安的合同、身体状况、培训支出、支付工资等情况的证据，如物业公司不能提交或者拒绝提交则应由物业公司承担举证不能的法律后果。2、物业公司不履行自己应尽的义务，存在欺行霸市、殴打业主的犯罪事实。2017-2018年期间，部分业主为了维护业主权益，带领全体业主，希望重组业委会，更换物业，但这期间物业公司为了自己能够霸占小区，竟公然辱骂殴打业主孙阿根，使用暴力手段阻止新物业进入。事后，虽然1818黄金眼介入，经过关部门调解，为了社会和谐，否认了新业委会的合法性，息事宁人。被告不想纠结这个问题，只是摆一个简单的事实：被定为不合法的业委会成员也是业主，业主有权利向物业提出自己的质疑与诉求，这即是所有业主的权利，也是物业公司应尽的义务。3、物业公司未履行世纪花城《桐庐县世纪花城小区物业服务合同》，并且未按相关合同条款提供服务，已造成事实违约。2018年，世纪花城7幢顶层的配电房发生火灾，事后调查是因为物业没有定时检查维修小区重要设施设备，导致配电房下水管道年久失修，漏水引起电线短路，进而引发火灾。火灾发生后，桐庐消防队虽然及时赶到，7幢整栋楼却没有一个合格的灭火器，全部都是过期灭火器，严重拖延了救火时间和时机，现场浓烟滚滚，充斥着有毒烟气。整栋楼居民惊恐的纷纷逃离(原告是顶楼住户，受到的影响和惊吓更甚)。最后消防队找遍整个小区，才勉强找到几个能用的过期灭火器，避免了一场危及生命的人为灾难。事后现场丢弃的过期灭火器甚至堵塞了逃生楼梯。根据《物业管理条例》规定，业主支付的物业费中有一部分是用于物业共用部位和共用设备设施的日常运行、维护。也即物业公司一般法定的维修责任范围是“物业共用部位和共用设备设施”。住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。物业公司应切实履行相应职责，对于自行维修养护的共用部位和设备设施需要定期检查排查消除隐患。因而依据规定，造成本次失火的下水管就应该属于物业公司维修保养，物业对本次火灾有着不可推卸的责任，是严重的失职，违背了合同。事后经过调查全小区自从2006年以来，从来没有按时更换过灭火器，即使桐庐县消防大队给出了整改意见，但直到2019年物业公司被赶出小区，灭火器也没得到更换。在原告依然按照合同缴纳物业费期间，物业公司却明知灭火器过期，拒绝更换，把原告致身于生命危机的隐患之中，对此业主毫无办法，这种漠视业主生命和财产安全的行为依照法律必须严惩。2018年，被告偶然发现7幢楼顶突然多出8座电信设施，防水层被严重破坏，排水设计的一塌糊涂，积水严重。被告询问所在大楼业主，没有任何一个人知道这件事。解决手机信号不好的问题是必要的，可是解决的方法必须安全、科学、合理。被告虽然几次找物业理论，想要物业解决电信设施造成的排水、防水层被严重破坏等问题，询问移动公司有没办理相应手续，但都被物业以各种理由推诿、拖延，至今没有任何行动和答复。《中华人民共和国电信条例》第四十七条规定，基础电信业务经营者在民用建筑物上附挂电信线路或者设置小型天线、移动通信基站等公用电信设施，应当事先通知建筑物产权人或者使用人，并按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准向该建筑物的产权人或者其他权利人支付使用费。《物业管理条例》第五十五条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。”物业公司没有事先通知相关业主，违背了《物业管理条例》规定，严重侵犯了被告的权利，甚至有可能影响被告的身体健康。4、物业公司违背双方签订合同的第26条，合同终止时，不仅没有按照合同规定做好交接事宜，而且还存在暴力打砸，非法拆除小区公共施设的黑社会性质行为。致使业主打110报警维护自己的权利和生命安全，对错以110的结论为准。在2019年12月底，新老物业交接之时，物业公司趁着最后管理的真空，肆意破坏小区公共财产和设施，更加恶劣的是，尽然拆除了一共11栋楼房消控室的消防消烟设备，这种严重违反消防安全规定的暴行竟然发生在光天化日之下。事后，有关部门虽然多次找其谈话，但均遭到物业公司的拒绝，至今尚未安装，以至于被告居住的房屋一直处于火灾隐患之中，这严重影响了被告的正常生活和工作，并造成了严重的心理问题和精神损失，这已经触碰了被告的底线。综上，物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费，依法对物业服务企业进行抗辩。因此被告依照法律先履行抗辩权，拒绝缴纳物业管理费，不再向恶势力低头。第二条，物业公司在2015年合同期限期满后，按照原有合同自动续约是否有效，被告不想讨论，因为存在不可调和的分歧。虽然2018年选举的业委会已被政府有关部门否定，但是在2018年新业委会成立的初期，物业公司是认可选举结果的，说明选举是符合程序的，是得到物业支持的。但为了自己的利益，物业公司最后又采用一切手段否认了自己的行为，解散了业委会。但即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，被告拒缴物业管理费也合情合法。首先，被告提供了大量的证据已经证明：物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符合同约定。物业管理存在严重瑕疵，因此部分业主根据合同法的规定，行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事。被告认为因为原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。同时由于原告严重违约，已经于2020年1月1日被全体业主逐出世纪花城，违约事实的结论已被业主的选择证实。其次，物业公司和业主是平等的主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，也不是服务不符合约定也收费，本案中，物业公司事实上明显未提供符合行业标准的服务，甚至不履行合同，是严重违约，业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，有权拒绝物业交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。被告认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务所支付的等价交换，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，让不法物业公司借助司法权力强迫业主就范，进而获取非法利益，是不利于保护弱势群体业主利益的，也是十分不公平的。因此，被告不希望法庭偏颇任何一方，请法庭认真审查业主的抗辩事由、不交纳物业费的真实原因，先履行抗辩是否正当合理。对物业公司履行合同存在重大瑕疵，拒不履行物业服务合同条款，作出一个公正的评判。根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求原告履行付费。然而材料中原告物业公司没有举证证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果，因此可推定原告并没有履行合同义务。实际上原告物业公司也没有履行合同。综上所述，基于事实，被告拒绝缴纳物业费是有正当理由和事实依据的，请求法院驳回原告的诉请。 原告桐庐县富春物业管理有限公司提供了下列证据材料： 1、商品房购销合同，证明房屋产权人是被告的事实。 2、催付物管费通知函，3、ems邮寄凭证，4、小区公告栏张贴照片，共同证明原告多次书面向被告催付物业费的事实。 5、物业费收取计算依据，证明被告欠费的金额。 6、关于世纪花城物业管理收费标准的批复，证明物业费收费标准的事实。 7、桐庐县世纪花城小区物业服务合同，证明原告与小区业委会签订物业服务合同的事实。 8、关于世纪花城第二届业委会部分成员调查情况公告，证明业委会成立不合法被取缔的事实。 9、解聘通知函，证明原告于2019年12月31日被解聘的事实。 被告赵晓耿提供了下列证据材料： 1、富春物业2018年工作安排，证明原告欺骗业主，殴打业委会成员，履行合同存在重大瑕疵。 2、清洁卫生不达标的照片，证明原告履行合同存在重大瑕疵，服务质量达不到物业合同约定的标准。 3、公函、世纪花城业委会回复函，证明原告不履行应尽的义务，拒绝提供维修基金和公共区域的经营性收入资料，承认小区存在的各种乱象和问题，履行合同存在重大瑕疵。 4、业主发牢骚的微信聊天记录截图，证明小区业主对物业的不满。 5、业主维权照片，证明原告存在欺行霸市、殴打业主的犯罪事实，履行合同存在重大瑕疵。 6、过期灭火器照片，证明原告未按相关合同条款提供服务，已构成事实违约。 7、电信设备照片，证明原告侵犯业主合法权益的事实。 8、非法破坏拆除消防消烟设备照片，证明原告违背物业服务合同第26条，已构成事实违约。 9、业主投诉音频，证明小区业主多次向物业公司和有关部门反映问题的事实。 10、资料移交清单、拒绝交接部分资料照片，证明截止2020年12月原告与新物业还未交接完毕，已构成事实违约。 11、小区业主驱逐老物业视频，证明原告不得民心的事实。 12、业主报警视频，证明原告欺行霸市，履行合同存在重大瑕疵。 13、采访视频、配电室火灾视频、业主投诉消防设施的录音，证明原告严重违反消防安全规定，已构成事实违约。 原告提供的证据，被告质证意见为：证据1、5、6、7、8、9，被告无异议；证据2、3，被告对其真实性无异议；证据4，被告对其真实性不清楚。本院经审核，对原告提交的证据的真实性予以确认。 被告提供的证据，原告质证意见为：证据1，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议；证据2、4、5、6、7、8，原告对其真实性无法核实，认为照片均无拍摄时间和地点；证据3、9、10、11、12、13，原告对其真实性无异议，但对证明目的有异议。本院经审核，对被告提供的证据的真实性予以确认。 经审理查明：被告赵晓耿系世纪花城7幢2502室及2幢401室房屋业主，建筑面积分别为309.92平方米和97.38平方米。2010年9月20日，桐君街道世纪花城业主委员会（委托方）与原告桐庐县富春物业管理有限公司（受托方）签订了《桐庐世纪花城小区物业服务合同》一份，约定由原告为世纪花城小区提供物业管理服务，物业服务费用由业主按拥有物业的建筑面积交纳：多层住宅0.4元/月·平方米；小高层住宅0.7元/月·平方米；高层住宅1.0元/月·平方米；车库0.2元/月·平方米；小高层、高层电梯运行能耗费、二次供水水泵运行能耗费、楼道照明、单元电控门电费按规定按面积或相关户数向业主分摊；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年的12月31日前缴清当年的物业管理费用。另约定：物业合同期限自2010年10月1日起2015年9月30日止；合同期满，委托方决定不再委托受托方管理的，应提前三个月书面通知受托方，受托方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知委托方；合同期满，委托方没有将续聘或解聘意见通知受托方，且没有选聘新的物业服务企业，受托方继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为原合同期限。2019年12月31日，原告撤离世纪花城小区。被告赵晓耿欠缴2019年1月1日至2019年12月31日物业管理费共计4537元。 本院认为，原告与桐君街道世纪花城业主委员会签订的《桐庐世纪花城小区物业服务合同》合法有效，效力及于全体业主。现原告向世纪花城小区提供了物业服务，被告作为该小区业主有依约缴纳原告服务期间物业费用的义务，故对原告要求被告支付物业费的诉请，本院予以支持。被告辩称原告物业服务存在严重瑕疵，被告可以拒交物业服务费。本院认为鉴于物业服务的动态性、涉众性等特点，以及为保障物业服务区域的和谐、稳定，一般情形下业主不能以物业服务瑕疵为由拒付物业服务费。对于物业服务的瑕疵，业主可以通过业委会要求物业服务人改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人等，事实上原告亦于2019年12月31日撤离世纪花城小区。对于个别情形下因物业服务瑕疵导致业主受损的，被告可就具体受损事项另行提起损害赔偿之诉，故被告的该抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于原告要求被告支付楼道灯费的诉请，因未提供相应的计算依据，故本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告赵晓耿于本判决生效之日起十日内支付原告桐庐县富春物业管理有限公司物业管理费4537元； 二、驳回原告桐庐县富春物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告赵晓耿负担。 原告桐庐县富春物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告赵晓耿于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  王杰 二〇二〇年十二月十一日 书记员  孙红 本案引用的法律条文 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。