辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14208号上诉人（原审原告）：高闫妍，女，1982年4月20日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人:任雪娇，辽宁希光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳青巢科技有限公司，住所地沈阳市沈北新区道义北大街**。法定代表人：孙雪峰，该公司经理。上诉人高闫妍因与被上诉人沈阳青巢科技有限公司（以下简称青巢公司）委托合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院作出的（2020）辽0114民初7771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。高闫妍上诉请求：1.依法撤销（2020）辽0114民初7771号民事判决书；2.对本案依法改判，改判被上诉人向上诉人支付提前解约的违约金9720元；3.改判被上诉人支付2020年6月12日-2020年7月25日非法占据上诉人房屋43天的租金2580元（1800元/30天*43天=2580元）；4.改判被上诉人支付免租期的租金2850元；5.本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决第7页倒数第2行，一审法院认为：“双方因办理门禁卡产生的纠纷，并非因被告的违约行为所致，原告要求被告支付违约金无法律依据。”是错误的。1.根据委托合同第五条第3点，甲方允许乙方对房屋进行相应的装修装饰，同意乙方进行隔断安装对外分割出租。但与是否提供电梯卡不是一致的合同义务约定，提供电梯卡仅是从给付义务，不是主给付义务，委托合同并未提及电梯卡给付数量及给付时间，不是房屋出租的必然条件。我同意房屋分割出租，但电梯卡不是本合同约定的具体内容，更何况我一直在配合办理电梯卡。2.根据判决书第6页正数第4行：“原告已经交付被上诉人七张门禁卡了“（有物业的台账七张证据），判决书第六页倒数第10行：“委托合同第五条，如房屋存在隐患，影响正常居住，产生的后果由甲方承担。”上诉人认为门禁卡不是房屋隐患问题，根本毫不相关，7张电梯卡已经能保证被上诉人正常出租（被上诉人在2019年期间自称丢失了4次门禁卡，但被上诉人并未提供门禁卡丢失的证据，）被上诉人对门禁卡有保管的义务，是被上诉人在使用门禁卡，丢失卡的过错方在被上诉人。房主和物业都不会无限制的提供办理门禁卡的次数，配合提供门禁卡的数量不是合同履行的必然条款。3.根据委托合同第五条第4款：“乙方应保证承租方的合法身份，如出现承租人非法转租等行为，由乙方负责。”被上诉人将房屋出租后从未提供给上诉人，承租人的身份证明，和他与承租人签订的租赁合同，频繁换租客，被上诉人有向上诉人报备承租人身份信息的义务。但被上诉人就是一再要求办理电梯卡，承租人的信息无备案。租给谁上诉人不知道，是否是无限制的出租，承租人的合法身份都不能保证，是否有非法转租的行为，上诉人也不知道。故被上诉人并未提供给上诉人承租人的合法身份信息，根据合同约定我完全可以不给他办理电梯卡。4.一审判决第五页，倒数第3行，被上诉人称，将房屋分成4个房间对外出租，并未提供4个房间均已出租的承租合同的证据，说仅仅是因为缺少一张电梯卡房屋租不出去，纯属子虚乌有、颠倒黑白。根据委托合同第四条第一款，无论房屋出租与否，房租都由乙方划到甲方账户上。上诉人认为是因为被上诉人方个人原因才乱找门禁卡不能办理为借口，拒不支付房租，才造成的提前解约。从2020年2月15日起，被上诉人一直找借口，拖延支付租金（有微信截屏2020.3.6日记录）。本应2012年3月5日缴纳下季度房租，催缴不交的情况下（有微信截图2020.3.6日记录），在2020年3月16日，上诉人将被上诉人起诉至于洪区人民法院，有沈阳市于洪区人民法院民事裁定书为证，在知道被起诉的情况下，被上诉人才于2020年3月20日支付了下季度租金。被上诉人曾经提：“出租户还没到期，房租和租户都直接转给您，这是最好的解决办法。”（有微信截屏2020.3.9日记录）。上诉人认为，被上诉人早就有提前解约的打算，想把租户转交给上诉人，不符合合同第四条第一款无论房屋出租与否，房租都由乙方划到甲方账户上的规定，应视为被上诉人违约，不同意提前解约。2020年6月5日，应缴纳2020年6月至9月份房租，上诉人多次催缴被上诉人支付下季度租金，被上诉人拒绝支付，已造成违约。故被上诉人应承担合同第六条规定的违约责任：如不遵守上述约定视为违约,违约责任与合同中途终止一致。故上诉人要求被上诉人支付违约金合同总金额的15%违约金，月租金1800*12个月*3年*15%=9720元，既违约金人民币9720元（大写：玖仟柒佰贰拾元）。一审法院没有依照合同条款判案，上诉人认为不合理，明显是被上诉人无故解约，其以我方不予办理电梯卡的事由根本不成立，在出租房屋只有4个房间的情况下，我方已给其办理了7张电梯卡，足以满足使用。一审判决没有给出不支付违约金的具体理由，判决并没有尊重合同，故请二审法院依据事实和法律改判被上诉人向上诉人承担合同约定的违约金。二、关于门禁卡事宜，被上诉人因个人原因想提前解约显而易见，无端生事，乱找借口。判决书已在第五页和第六页记录我方配合办门禁卡的事实，被上诉人也没有提供7张卡遗失的证据，4个房间7张门禁卡，已经完全可以满足房屋出租的需求。（1）由于被上诉人在委托代理期间内，过合同期不交租金，其也从未提交过电梯卡遗失的证明。那就说明，这七张卡都在被上诉人手中，本人自从将房屋委托给被上诉人出租后，门禁卡都是托管付费领卡的。（2）从2月份起被上诉人向上诉人提出要把租客房屋转交给我（有微信截图），想和解不支付违约金，我不同意。这是他们想逃避合同约定违约责任的动机，明显就是想提前解约才故意说门卡丢失补办。按照合同第四条第一款，无论房屋出租与否，房租都由乙方划到甲方账户上。（3）判决书第4页被上诉人说2020年4月27日手里有3张门禁卡，2020年5月13日的时候，仅剩下2名租客，2名租客一人一张卡，他手里一共3张门禁卡，2名租客，那就是他手里还有一张门禁卡，还说自己没有门卡，要我帮忙办理，就是故意找解除合同的借口。（4）我已经全力配合补办门卡，怎么证明原来的7张门卡就丢失了，一审被上诉人并未提供挂失的相关证据，明明他们手里有门卡，作为一个托管公司，复制卡的地方很多，可能因为一张门卡让房子租不出去吗？（5）法院判定我和被上诉人于7.24日（周五）上午10:00返还房屋，此之前7.11日，因一直没有收回房屋，为了保护自己的合法权益，我已经把所有登记过的门卡去物业办理了销卡，在被上诉人手中的门禁卡都上不了楼（与物业人员微信记录），但是于7.24日和7.25日交接了2天，每次都是他们先到的24楼房子内部（有微信证明，可去物业调取监控），他们怎么上的24楼，他们不说没电梯卡上不去楼吗？每次都是爬上去的吗？三伏天爬24楼，是不可能的，他们手里一定有多余的卡。而且由于7.24日房屋内部极其不整洁，我不同意交接，他们请的保洁第二天才交接，7.25日也是他们先到的房屋（被上诉人如不承认，可以去物业调取监控）。（6）我们签订的合同里，没有规定我必须无限次的配合办理门禁卡，办门禁卡不是被上诉人说的合同第五条第5款，存在房屋隐患、影响正常居住，物业费、采暖费，我该交的费用，每期都按时缴纳了，我的房子是2015年交房的新建商品房，物业花园小区，物业费2.3元/平米含电梯费。而且他们手里有卡。退一万步讲，在我方无任何过错的情况下，门禁卡根本构不成其提前解约的事由。被上诉人的陈述，详见判决书第6页第7行，其自述2020年5月11日和5月17日到期的两个租户不再续租已退租，又说其手只有3张电梯卡不够用，要求补办，前后矛盾，逻辑不通。所以说电梯卡只是其想提前解约的借口而已，其动机显而易见。三、一审判决因上诉人未提供证据证明被上诉人在2020年6月5日至7月25日有租金收入，对返还2020年6月5日之后房屋租金的诉求不予支持是错误的。合同第四条第一款无论房屋出租与否，房租都由乙方划到甲方账户上的规定，另判决书前后内容都矛盾，请二审法院判决被上诉人支付2020年6月12日-2020年7月25日非法占据上诉人房屋43天的租金2580元（1800元/30天*43天=2580元）。合同约定房租的支付时间为每年的3、6、9、12月份的5日前。2020年6月5日被上诉人应支付下季度房租，被上诉人一直未支付。判决书第七页、第八页均已写明双方租赁合同于2020年7月25日解除，上诉人、被上诉人于2020年7月25日进行的房屋交接。在2020年7月25日之前，这一期限的租金，理应支付给上诉人。无端占有上诉人房屋，都不判赔偿，属枉法裁判。而且在法庭处理环节法官曾经催促被上诉人归还房屋，如不归还房屋，应赔偿租金至房屋交接日。四、一审判决，免租期，免租三个月的租金5400元，双方合同明确规定每年一个月的免租期，不予支持返还是错误的。因判决合同期变更，请求二审法院改判被上诉人返还免租期的租金2850元。由于双方明确约定的合同期限为3年，以此为前提上诉人才给被上诉人3个的免租期。现合同履行刚17个月，被上诉人单方违约提前解除合同，给我方造成了预期可得的租金利益损失。如果被上诉人明确表示仅承租17个月或者当初只签订为期17个月的委托合同，我方是不可能给对方3个月的免租期的，对方的提前解约已构成欺诈，违反了公平原则和诚信原则。我方自愿同意按照此年限比例给予被上认人相应天数的免租期，故被上认人应承担5400元/36月*（36月-17月）=2850元的租金。五、一审判决诉讼费107元以及本次的上诉费，由被上诉人承担。上诉人不服，由以上环节可以看出，被上诉人先违约不支付租金，霸占房租房屋，还找门禁卡的借口，造成的违约。理应按合同赔偿上诉人损失，诉讼费由被上诉人承担。青巢公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审维持原判。高闫妍向一审法院起诉请求：1.判令解除高闫妍、青巢公司之间签订的《房屋出租委托合同》；2.判令青巢公司返还租用房屋；3.判令青巢公司支付终止租赁合同违约金，即本合同期内租金总金额的15%，违约金人民币9,720元；4.判令青巢公司支付签订合同时，已经扣除的2018年12月12日起至2019年3月12日止的免租期租金收入人民币5,400元（每年1个月免租，租赁期3年，免租期3个月）；5.判令青巢公司支付，因疫情原因，未支付的2020年3月5日至2020年3月20日半个月的租金900元；6.因被告告知房屋有租客居住，被告已收取租客租金，实际返还租金金额，实际要求计算至被告返还房屋之日；7.要求判令被告支付使用承租房屋产生的电费398.5元、水费450元；8.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月12日，高闫妍、青巢公司签订《房屋出租委托代理合同》一份，合同约定：高闫妍将其所有的位于沈阳市于洪区房屋委托给青巢公司对外出租。房屋的租期为2019年3月12日至2022年3月12日止，房屋交付使用日为2018年12月12日。合同约定每年预留30天的免租期，免租期后从2019年3月12日开始计算租期。案涉房屋月租金为人民币1,800元，年租金为人民币21,600元，租金按每三个月为一期支付，第二季度起，提前一个星期支付下季度房租。3年3个月免租期租金总计为5,400元。高闫妍允许青巢公司对该租赁房屋进行相应的装饰装修及家具家电的配置与更新，高闫妍同意青巢公司进行隔断安装并对外分割出租。该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理等费用由青巢公司承担。合同第六条“违约”条款约定，双方提前终止合同的，需提前30天书面通知对方，并支付对方本合同期内租金总金额的15%作为违约金。合同签订后，青巢公司将房屋分割成4个房间进行对外出租。高闫妍向青巢公司提供三张门禁卡，由于分割出租以及个别租客将门禁卡丢失，后青巢公司到物业办理门禁卡，因办理门禁卡需要高闫妍的配合，高闫妍在2019年9、10、11月总计配合青巢公司办理四张门禁卡。2020年4月27日，青巢公司再行出租案涉房屋，青巢公司提出当时只有三张门禁卡了，需要再办理门禁卡，高闫妍提出已经交付青巢公司七张门禁卡了，且物业告知高闫妍以后每办理一张门禁卡，物业费每年加收144元。故高闫妍不再同意青巢公司办理门禁卡，双方为此发生争执。青巢公司提供的聊天记录显示，青巢公司在2020年4月27日，告知2020年5月11日及5月17日到期的租户不再续租并于2020年5月13日为租户退还押金。2020年5月13日，青巢公司向高闫妍发出索赔函一份，内容为本公司与您在2018年12月12日签订了沈阳市房屋出租委托代理合同，截止时间为2022年3月12日，而租用到2020年4月27日，因为小区大门和电梯都需要门禁卡才能使用。由于您告知物业人员不同意办理，导致该房屋无法继续出租，原有住户不能续租，显然你给本公司造成了利益损害。根据您与本公司签订的沈阳市房屋出租委托代理合同第五条，双方权利义务中的第五款，如房屋存在隐患，影响正常居住的，产生的后果由甲方承担。第六条违约中第一款，如不遵守上述约定视为违约，违约责任与本合同中途中止一致。以下是本公司对于您的赔偿要求：1、2020年4月27日至5月12日索赔金额266元。2、2020年4月30日至5月12日索赔金额306元。3、本公司要求退回4月27日至5月12日的房租293元。4、关于违约责任会视后续具体情况而追究，本公司将不再通知，如若协商未果，本公司将通过法律途径追偿全部损失。另，2020年因疫情原因导致出租房屋困难，经青巢公司申请，高闫妍为青巢公司减免了半个月的租金900元。青巢公司向高闫妍支付的房租截至2020年6月5日。另，截至2020年6月末，案涉租赁房屋产生水费450元、电费398.5元。青巢公司庭审中对水电费由其承担无异议。在庭审结束后，青巢公司于2020年7月25日与高闫妍进行房屋交接，将案涉房屋以及钥匙、门禁卡等返还给高闫妍，并结清了应由青巢公司承担的水电费。一审法院认为，高闫妍、青巢公司之间签订的《房屋出租委托代理合同》，系双方当事人之间真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行各自的义务。关于高闫妍要求解除高闫妍、青巢公司之间签订的《房屋出租委托合同》及返还租用房屋、支付水电费之诉讼请求，青巢公司对解除合同及返还房屋无异议，经一审法院庭后询问，青巢公司已于2020年7月25日，与高闫妍进行了房屋交接，需要青巢公司承担的水电等费用并已结清，故一审法院确认双方租赁合同已于2020年7月25日解除，租赁房屋已返还无需一审法院判决返还，水电费已结清无需一审法院判决。关于高闫妍要求青巢公司支付终止合同违约金之诉讼请求，通过庭审查明的事实，导致双方委托代理合同解除的原因是双方因办理门禁卡产生纠纷，并非因青巢公司的违约行为所导致，高闫妍要求青巢公司支付违约金无法律依据，一审法院不予支持。关于高闫妍要求青巢公司支付因疫情未予支付的半个月租金之诉讼请求，因双方已经达成一致意见，因疫情减免半个月租金，符合法律规定以及当前政策，现高闫妍要求青巢公司支付该半个月租金之诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于高闫妍要求青巢公司给付2020年6月5日之后的租金之诉讼请求，因青巢公司提供的证据显示，青巢公司已于2020年4月份通知5月份到期的租户不再续租，高闫妍未提供证据证明青巢公司在2020年6月5日至2020年7月25日有租金收入，故高闫妍该项诉请一审法院不予支持。关于高闫妍要求青巢公司支付免租三个月的租金5,400元之诉讼请求，因关于免租期，双方合同明确约定，每年给予一个月的免租期，故高闫妍要求青巢公司支付免租期租金于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方的《房屋出租委托合同》已于2020年7月25日解除；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取107元，由原告承担。本院二审审理期间，上诉人高闫妍围绕其上诉请求提交了2份新证据。证据一上诉人与被上诉人负责人许超的微信记录，用于证明：被上诉人先是申请免租，在我方开始没同意，后我方给被上诉人免半个月租金，被上诉人提出提前解约，将房租及租户直接转给我方，被上诉人早有提前解约的打算，门禁卡仅是被上诉人的借口。证据二入住文件中业主入住各项交费明细，用于证明：按照还文件规定超出五张卡按商用计算，按144元每年每卡收取费用。青巢公司没有提交新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，具体认定如下：青巢公司对高闫妍提供的上述两份证据的真实性没有异议，本院对该两份证据的真实性予以确认，但是微信记录并不能证明青巢公司要求提前解约的事实。青巢公司承认在补办电梯卡时高闫妍将缴费明细向其进行了告知，故，本院对第二组证据的予以采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为：1.青巢公司应否支付违约金；2.青巢公司应否给付2020年6月12日-2020年7月25日期间的租金2580元；3.青巢公司应否支付免租期的租金2850元。关于争议焦点1，青巢公司应否支付违约金的问题。本案中，高闫妍主张要解除《房屋出租委托合同》，青巢公司同意解除，应视为双方当事人协商一致解除。高闫妍主张系由于青巢公司违反约定，导致合同目的不能实现而解除合同。一审法院综合本案情况认定在案涉合同履行过程中，双方当事人均有过错，解除合同并非因青巢公司的违约行为所导致，并无不当。故本院对高闫妍要求青巢公司支付违约金的上诉请求，不予支持。关于争议焦点2，青巢公司应否给付2020年6月13日-2020年7月25日期间租金2580元的问题。本案中，青巢公司实际给付租金至2020年6月12日，但其于2020年7月25日才将房屋返还于张闫妍，案涉合同于2020年7月25日才解除，故青巢公司应当继续给付2020年6月13日-2020年7月25日期间的租金。按照合同约定的租金标准计算，2020年6月13日-2020年7月25日期间的租金金额为2580元。张闫妍的该项上诉请求成立，本院予以支持。关于争议焦点3，青巢公司应否支付免租期的租金2850元的问题。双方当事人在合同中约定了免租期，虽然是约定每年免租期为1个月，全部合同期限的免租期为三个月，但是在合同履行过程中，张闫妍已经以其行为确认先行给与青巢公司全部3个月的免租期。现双方已以协商方式解除合同，张闫妍再行主张免租期的租金，本院不予支持。综上所述，高闫妍的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初7771号民事判决第一项；二、撤销沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初7771号民事判决第二项；三、被上诉人沈阳青巢科技有限公司于本判决生效之日起10日内给付高闫妍租金2580元；四、驳回高闫妍其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费214元，减半收取107元，二审案件受理费107元，均由沈阳青巢科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 涛审判员 赵春玲审判员 朱闻天二〇二〇年十二月十一日书记员 白欣鹭