湖北省罗田县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1123民初2780号原告：黄冈东楚物业服务有限公司，住所地黄冈市黄州区黄州大道**，统一社会信用代码91421102309847023G。法定代表人：鲍训静，该公司总经理。委托诉讼代理人:陈敏,男,系该公司罗田一品福第项目部经理,代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李何蓓，湖北国森律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：方定华，男，1965年7月18日出生，汉族，住罗田县，被告：汪利蒙，女，1968年1月1日出生，汉族，住罗田县，原告黄冈东楚物业服务有限公司(以下简称东楚物业公司)与被告方定华、汪利蒙物业服务合同纠纷一案,本院于2020年10月12日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东楚物业公司的委托诉讼代理人陈敏、李何蓓,被告方定华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东楚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付拖欠的物业管理服务费,暂计算至2020年9月15日为人民币4323元；2.判令两被告向原告支付滞纳金直至拖欠的物业管理服务费全部清偿为止，暂计算至2020年9月15日为2780.50元；3.本案全部诉讼费用由两被告承担。诉讼过程中，原告变更上述第1、第2项诉讼请求为：1.判令两被告向原告支付拖欠的物业管理服务费,暂计算至2020年11月15日为人民币4722.21元；2.判令两被告向原告支付滞纳金直至拖欠的物业管理服务费全部清偿为止，暂计算至2020年11月15日为2897.20元。事实和理由：原告与罗田县一品福第小区业主委员会签订《物业服务合同》，为罗田县一品福第小区提供物业管理服务。合同约定住宅物业服务费标准为按房屋建筑面积每月1元/平方米，逾期缴纳物业费的，从逾期之日起按欠费总额每日3‰收取滞纳金。两被告作为小区业主，住房建筑面积133.02平方米，被告享受了原告提供的物业服务，但从2017年12月31日起无故拖欠物业费至今，在原告多次催缴下，仍拒不缴。截止2020年11月15日，两被告共欠物业费4722.21元，滞纳金2897.20元。被告方定华、汪利蒙辩称，一、被告在2017年划归好家园物业服务公司管理，原告在2018年11月进驻一品福第小区，2017年-2018年11月，原、被告间不存在服务关系；二、被告与原告之间的问题属历史遗留问题，2017年，被告多次向好家园物业服务公司反映下水道堵塞、后阳台及地漏返水、内墙起泡、外墙瓷砖脱落、楼下酒店排烟等问题，但物业公司一直置之不理，被告重新装修装饰花费近20000元，原告在2018年11月介入小区管理后，被告曾主动上门缴纳物业费，原告以下欠的物业费必须一并缴纳而拒收，对被告提出的问题置若罔闻，不予受理；三、根据《物业管理条例》第二条规定，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；四、其他问题：1.原告计算物业费4722.21元要提供明确的计算方法；2.原告进驻小区后，被告曾主动上门交物业费，原告拒收，不应计算滞纳金；3.原告曾下通知要求缴物业费，但对被告提出的问题从未进行协调处理；4.小区建垃圾场离住户过近，严重影响居住环境；5.外墙贴砖脱落问题一直没有解决；6.电梯停电时电梯的配电器从未启动；五、被告同意缴纳所欠物业费，但要求原告必须解决上述问题，并赔偿相关损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，被告对原告提交的物业缴费通知单无异议，对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的其他证据有异议，认为物业服务合同真实，但债权转让没有通知被告；物业公司自建垃圾场未经业主同意；对工作联系函等不清楚，但实际问题没有得到解决。原告对被告提交的照片有异议，认为小区外墙瓷砖脱落的照片真实，外墙瓷砖脱落是属于房屋质量问题，不属于物业服务合同约定的内容，原告就该事项多次向开发商协商；对油烟问题原告已经多次协商处理，履行了物业管理职责；对被告房屋室内照片的三性均不认可。对上述有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《前期物业服务合同》、《一品福第小区物业管理接管合同》、《罗田县一品福第小区物业服务合同》、《债权转让协议》及附件清单、物业服务照片、《关于请求处理小区违章搭建及油烟排放问题的报告》及《关于一品福第小区餐馆油烟排放的回复》、《关于小区外墙掉砖情况的反映》、请求解决外墙渗水问题的《工作联系函》均真实，本院予以确认。被告提交的照片，由于物业服务具有时间持续性，单凭一时的照片不能证明物业服务公司提供的物业服务存在质量问题。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系罗田县一品福第小区1栋二单元301号房屋业主,其房屋面积为133.02平方米。2017年3月10日,小区物业建设单位湖北凤山一品房地产开发有限公司与罗田县佳禾物业服务有限公司（以下简称佳禾物业公司）签订《前期物业服务合同》和《一品福第小区物业管理接管合同》,双方约定由佳禾物业公司负责罗田县一品福第小区的物业服务,物业服务费由业主按其拥有物业的建造面积交纳，高层住宅每月每平方米1.00元，协议还约定了双方的其他权利义务，同时约定前期小区业主所欠物业费，由佳禾物业公司负责清收。罗田县一品福第小区业主委员会成立后，佳禾物业公司退出该小区物业服务,由原告东楚物业公司提供物业服务,2018年10月12日，罗田县一品福第小区业主委员会与原告签订《罗田县一品福第小区物业服务合同》，约定原告对罗田县一品福第小区提供物业管理服务事宜,小区服务等级标准为国家2级；合同期限3年，自2018年11月1日起至2021年10月31日止；物业服务费实行费用包干制,由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准为:住宅每月每平方米1.00元,商业面积每月每平方米1.20元；物业服务费一般按年收取，也可按业主意愿按季、半年收取，业主应在已缴费用到期前10日内履行交纳义务；业主或物业使用人逾期不交纳物业服务费的,从逾期之日起按欠费总额每日3‰收取滞纳金。合同签订后,原告开始负责小区的物业管理服务事宜。2018年12月10日，佳禾物业公司与原告签订了《债权转让协议》,佳禾物业公司将小区业主欠缴的物业费转让给原告，原告将债权转让通知在小区公告栏张贴。被告正常缴纳物业费至2017年12月31日,后以物业公司存在服务瑕疵为由,不再交纳后期的物业服务费,自2018年1月1日起,被告未按合同约定支付物业管理服务费，至2020年11月15日，共计欠缴物业服务费4589元（34.5月×133.02平方米×1元/月·平方米）。东楚物业公司催收无果,遂诉至法院。本院认为,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”第六条规定“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。”本案中，湖北凤山一品房地产开发有限公司与佳禾物业公司签订的《前期物业服务合同》及罗田县一品福第小区业主委员会与原告签订的《罗田县一品福第小区物业服务合同》系双方真实意思表示,且内容不违反法律法规的效力性强制性规定,应属有效。原告已实际为被告所居住的小区提供了物业管理服务,被告应当按合同约定交纳物业管理服务费。对于被告提出物业公司未尽到物业管理服务责任的意见,由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点,加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统,因此业主不能单凭一张或者一时照片证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题,而需要提供持续、充分的证据形成完整的证据链加以证明。被告认为物业服务企业提供的物业管理服务存在不足,可依据法律规定及合同约定的方式向原告主张权利,不宜以拒不支付物业服务费的行为予以对抗。被告未向原告缴纳2018年1月1日至2020年11月15日期间的物业服务费4589元属实,在原告提供了主要物业服务的情况下,被告应支付相应的服务费用，原告要求被告缴纳物业费的诉请有相关事实及法律依据,本院予以支持。虽物业服务合同约定了未按时缴纳物业费需承担相应滞纳金,但是被告系因对原告物业服务质量不满,并非恶意拖欠物业管理服务费,原告亦应加强物业服务，提供优质物业服务，根据本案实际情况,结合物业服务质量以及对双方当事人的影响程度综合衡量,原告要求被告承担滞纳金的请求，本院不予支持。罗田县一品福第小区成立业主委员会前,每任物业公司均系建设单位选聘,在每一任物业服务企业退出小区的物业服务后,均将业主欠缴的物业费进行移交,罗田县一品福第小区成立业主委员会后,前期物业企业将业主欠缴的物业费移交给原告，符合物业服务企业的特点和行业习惯。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第六十条，第一百零七条，第一百零九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下:一、方定华、汪利蒙于本判决发生法律效力之日起十日内向黄冈东楚物业服务有限公司给付2018年1月1日至2020年11月15日期间的物业服务费4589元;二、驳回黄冈东楚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由黄冈东楚物业服务有限公司负担10元,方定华、汪利蒙共同负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  张七林二〇二〇年十二月八日法官助理曹荔书记员闵敏