辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民终1523号上诉人（原审原告）：杨东庆，男，1965年1月21日生，汉族，住址：阜新市海州区。委托诉讼代理人：郑彩凤，辽宁方祥律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阜新绿地顺天置业有限公司，地址阜新市细河区人民大街北段**6门。法定代表人：马昕，该公司董事长。委托诉讼代理人：左宪年，孙瞻，辽宁厚翔律师事务所律师。上诉人阜新绿地顺天置业有限公司因与上诉人杨东庆房屋买卖合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，审理了本案，上诉人阜新绿地顺天置业有限公司的委托诉讼代理人左宪年，孙瞻，上诉人杨东庆的委托诉讼代理人郑彩凤，本案现已审理终结。杨东庆上诉请求：1.一、撤销阜新市细河区人民法院(2020)辽0911民初193号民事判决书第二项、第三项，改判为“被上诉人自2014年12月24日起至2020年7月21日止（5年零7个月），以上诉人已付购房款583321元为基数，按照年利率6%给付上诉人逾期办理产权登记的违约金。”二、一审、二审的诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由一、一审法院认定被上诉人只需给付逾期办理产权登记的违约金5833.元，完全错误。具体理由如下：第一，法院在案件审理中，应当对合同中约定的违约金标准进行审查，不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款。本案合同中虽约定了逾期办证的违约条款，但该条款为无效条款。因该条款约定的违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，且违约金的数额极低，仅为5833.元，严重违反了公平原则。而且该条款为格式条款，是开发商免除或限制自己责任而制定的条款。因此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，应认定该条款无效。在违约条款无效的情况下，可按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。或按照《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十八条第二款“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。第二，因购房合同约定的逾期办证违约金极低，当事人请求调整的，应当予以调整。订立违约条款的目的是为了约束合同当事人积极履行合同义务，如果有违约行为，则对违约人进行惩罚，对守约人予以保障。本案中涉及的逾期办证违约金也该如此。如果判令被上诉人只需给付58.33元的违约金，则对其违约行为起不到任何惩戒的作用，也完全违背了订立违约条款的目的。司法实践中，对于逾期办证的违约金，应结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整。第三，开发商应承担逾期办证的违约责任是法律明文规定的，并非以购房人是否存在实际损失为前提条件。而且最高法院曾对“损失”进行过解读，“损失”不仅仅是指实际损失，还应包括合同履行后可以获得的利益。开发商因逾期办证给业主造成影响落户、上学、就业、商贷、商品房交易等而带来的损失无法估量。因此，只要购房人主张的违约金符合法律规定，即便未提供证据证明其损失的情况下也应当获得支持。第四，上诉人在原审中主张以年利率6%的标准计算逾期办证的违约金具有法律依据。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十八条第二款【逾期办证的违约责任】，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定的“按年利率6%支付资金占用期间的利息”处理。二、上诉人的实际损失远远高于上诉人所主张的逾期办证违约金。上诉人因不能按期办理产权证而造成的经济损失有：1、影响房屋交易的损失10万元；2、因不能商贷而影响在上海购房所造成的房价上涨的损失37万元；3、无法在上海购房致使上诉人的女儿租房的租金损失156060元；4、上诉人夫妻双方无法提取住房公积金的利息损失12万元等。5、个人购房有息借款30万产生的利息损失9.6万元。三、原审法院违反了案件当事人的处分原则。在2020年4月20日细河区法院开庭前一天，绿地顺天经理马昕已与上诉人协商达成按合同每日0.01%赔偿和解意向，赔偿日期到法院受理之日。而且双方均同意延期开庭，被上诉人立即向细河区法院提出延期开庭申请，可法院却给予拒绝，强行开庭判决。上诉人认为原审法院违法了当事人的处分原则。四、上诉人认为对于被上诉人逾期办证的违约行为，应予以严惩。近几年，开发商频频恶意违约事件不断，尤其是开发商迟迟不予办理房产证的恶性违约，导致购房者在房屋交付且入住后遭遇了“一房二卖”，遭遇了“因开发商欠款而已出售的房屋仍被法院查封”等事件。造成这种现象的原因之一就是目前法律约束力度不够、合同格式化约定、法院的有限支持及惩戒力度不足等。因此，上诉人请求贵院支持上诉人的全部上诉请求，以对被上诉人逾期办证的行为予以适当惩戒。绿地辩称：意见同上诉状。上诉人绿地请求及理由1、请求二审法院撤销阜新市细河区人民法院(2020)辽0911民初193号民事判决第一项内容，依法改判按合同约定支付延迟交房的违约金。2、请求被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由，本案上诉人认为一审法院事实认定不清。一、上诉人与被上诉人之间关于延迟交房的违约金条款约定明确。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任条款，双方明确约定：出卖人如未按本合同规定人期限将该商品房交付买受人使用，出卖人在约定交房的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款的万分之零点一的违约金，合同继续履行。该约定明确、系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为真实、合法、有效的合同条款，应得到严格遵守。上诉人认为应按合同约定支付延迟交房的违约金。二、一审法院关于按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金没有法律事实和法律依据。一审法院以出卖人逾期交房违约金的约定过低，不足以弥补被上诉人的损失为由，认定应予以调整，系事实认定错误。关于因出卖人逾期交房给被上诉人造成的损失，被上诉人并没有提供证据证明。根据民事证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。就此逾期交房的损失被上诉人并没有完成举证义务，应承担举证不能的责任。一审法院按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金没有事实和法律依据。综合以上事实，上诉人认为阜新市细河区人民法院(2020)辽0911民初193号民事判决第一项内容存在错误，恳请贵院依法改判。杨东庆辩称：原一审判决第一项正确，绿地的上诉理由不成立。杨东庆向一审法院起诉称，1、要求被告赔偿因其违约行为给原告造成的损失(自2014年12月24日起暂计算至起诉之日止的利息为179565.65元)；2、自2013年11月1日至12月23日迟延交房违约金583321元×52天×0.01%，计3033.27元；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2013年12月24日，原告杨东庆与被告阜新绿地顺天置业有限公司签订商品房买卖合同，合同主要内容为：原告向被告购买其开发坐落于细河区的房屋，建筑面积129.66平方米，单价为4498.85元/平方米，总金额为583321元。关于买受人逾期付款的违约责任，约定逾期30日内按日向出卖人支付应付款万分之一的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金，继续履行的，买受人按日向出卖人支付应付款万分之三的违约金。关于交付期限，约定出卖人应当在2013年10月31日前，具备该商品房所在楼宇经验收合格的条件，交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任，约定出卖人在约定交房的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款的万分之零点一的违约金，合同继续履行。该合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。原告于合同签订当日向被告交付了全部购房款583321元，被告为原告出具销售不动产统一发票。2013年12月24日，被告向原告交付了房屋。一审法院认为，原告杨东庆与被告阜新绿地顺天置业有限公司签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为真实、合法、有效的合同。原、被告均应该按照合同的约定履行各自的义务。双方约定出卖人在2013年10月31前具备商品房验收合格条件，交付买受人使用，阜新绿地顺天置业有限公司未按合同约定按期交付房屋，构成违约，应承担违约责任。违约金的目的在于补偿因违约造成的损失，违约责任中对于出卖人逾期交房违约金的约定过低，不足以弥补原告的损失，因此应予调整，但因原告主张的违约金的计算方法已无法律依据，故按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。该商品房交付使用已超过365日，至今未办理产权登记，被告辩称目前已能够办理，未办理的原因在于原告，但未能提供证据予以证明，因此对于被告的意见本院不予采纳。因原告未能提供证据证明因被告迟延办理给其造成经济损失，故应按照合同约定给付原告已付房价款0.01%的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告阜新绿地顺天置业有限公司自2013年11月1日起，以原告杨东庆已付购房款583321元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付原告杨东庆逾期交房违约金至2013年12月23日止；二、被告阜新绿地顺天置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告杨东庆逾期办理产权登记的违约金58.33元；三、驳回原告杨东庆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3306元，减半收取1653元，由被告阜新绿地顺天置业有限公司负担。（原告已预交）二审期间，双方当事人未提供新的证据，本院认定事实如下：一审认定事实属实。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……。（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。第十九条，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，具体到本案2013年11月1日上诉人杨东庆向上诉人阜新绿地顺天置业有限公司支付了房屋全款为583321元，由于上诉人阜新绿地顺天置业有限公司未能在合同约定的期限内为上诉人杨东庆办理房地产权属证书，属于违约，应承担违约责任。上诉人阜新绿地顺天置业有限公司上诉认为一审法院判决认定事实及适用法律有误并按日支付违约金没有法律依据的意见，根据双方之间签订的房屋买卖合同看，是上诉人阜新绿地顺天置业有限公司提供的格式条款，一审法院判决其承担违约责任并无不当。但一审法院判决的起止日期有误应予纠正，起止日期应从购买房屋后扣除90日后，再扣除365天后计算，由于上诉人阜新绿地顺天置业有限公司已在2020年1月23日就可以办理房屋产权登记，上诉人应在此期间内予以办理房屋产权登记手续。至于上诉人阜新绿地顺天置业有限公司提出不应承担责任的意见没有事实依据不予采纳。再有违约金一节，一审法院按照总房款违约金为已付款项的0.01%(44.11元/日)，显然也不符和双方约定，应按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率利息进行计算。另原审法院认定阜新绿地顺天置业有限公司未按合同约定按期交付房屋，构成违约，应承担违约责任。违约金的目的在于补偿因违约造成的损失，违约责任中对于出卖人逾期交房违约金的约定过低，不足以弥补原告的损失，因此应予调整，但因原告主张的违约金的计算方法已无法律依据，故按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初193号民事判决；二、上诉人阜新绿地顺天置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付上诉人杨东庆逾期办理房地产权证书违约金(以本数583321元为基数，自2013年12月24日起计算至2020年7月21日止支付利息，利息按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率利息进行计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回上诉人阜新绿地顺天置业有限公司的其他上诉请求。二审案件受理费1653元，由上诉人阜新绿地顺天置业有限公司负担，二审案件受理费共6612元，由上诉人阜新绿地顺天置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱有明审判员  杨晓光审判员  苑明珠二〇二〇年十二月十七日书记员  于 跃