江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏04民终3950号 上诉人（原审原告）：钟楼区西林街道邹傅村民委员会，住所地常州市钟楼区华林家园**商铺**。 法定代表人：邹建国，该村委主任。 委托诉讼代理人：史智卓，江苏博爱星（南京）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：钟楼区西林鸣一建材经营部，住所，住所地常州市钟楼区怀德南路**div> 经营者：徐一鸣，男，1971年4月27日生，汉族，住常州市钟楼区。 委托诉讼代理人：徐宏辉，江苏益同盛律师事务所律师。 上诉人钟楼区西林街道邹傅村民委员会（以下简称邹傅村委）因与被上诉人钟楼区西林鸣一建材经营部（以下简称鸣一建材经营部）租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2019）苏0404民初4075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 邹傅村委上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持邹傅村委一审全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由鸣一建材经营部承担。事实与理由：一、本案所涉土地规划变更系集体土地的概括国有化，并非通常的土地征收，也并未完成征收手续，根据政策，邹傅村委对于案涉土地由使用、收益的权利。首先，集体土地国有化的流程至少包括：项目启动-成立项目工作组-发布征收土地公告-征收补偿登记-拟定土地征收补偿安置方案-政府批准-发布土地征收补偿安置方案公告等程序。如果依照上述法定程序，则案涉土地的征收行为并未完成，及案涉土地并未完成国有化,仅仅系规划变更为国有土地。因案涉土地目前仅系规划变更为国有土地，并未由征收公告、公告安置补偿方案等程序，实际不是集体土地征收而是集体土地的概括国有化。其次，本案所涉的土地并未完成国有化，相应土地征收费用并未支付，仅仅支付地上物补偿费、社会保障费及综合补偿等。最后，本案中有大面积的多块土地随案涉土地一起在规划上变为国有土地，规划自2006年变更，但至今没有任何征收安置方案对外公示，更没有具体的用途，前述大块土地事实上仍由鸣一建材经营部占有使用收益。这种情况产生是由于我国在2002年全国城市郊区集体土地一次转为国有化的政 策导致的，由于涉及巨量的集体土地，各地政府都无法一次性拿出相应的征收款项，故各地政府包括常州市都采用了等待相应地块有具体用途并取得相应土地出让款后在集体支付征收费用的政策，在此期间仍然由集体对土地使用和收益。 二、邹傅村委有权要求鸣一建材经营部支付占有使用费并立即腾空返还土地。首先，由于邹傅村委对案涉土地仍享有使用和收益的权利，有权要求鸣一建材经营部支付全部未付租金、占有使用费并立即腾空返还土地。其次，根据《合同法》第二百三十六条的规定，租赁到期后，双方又继续履行租赁合同，鸣一建材经营部当然应当依法向邹傅村委缴纳未付租金，而不局限于约定的租期。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条的规定，在租赁合同被解除后，出租人有权要求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费。 三、根据案涉《租赁协议书》第十二条、第十条的约定，邹傅村委有权要求鸣一建材经营部承担违约金和律师代理费等。一审认定鸣一建材经营部拖欠租金的事实，且部分支持了邹傅村委要求支付租金的诉请，则鸣一建材经营部的违约行为应当是确定无疑的，邹傅村委有权依约要求鸣一建材经营部承担违约金和律师代理费。但是一审法院对于鸣一建材经营部的违约行为未作评价，并直接驳回邹傅村委的诉请，系法律适用错误。 鸣一建材经营部辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。邹傅村委的上诉请求，与事实和法律不符,依法应予驳回。 邹傅村委向一审法院起诉请求：1.判令鸣一建材经营部立即腾空、返还土地，并支付拖欠的租金人民币98527.4元（自2016年11月11日暂计算至2019年6月28日）；2.判令鸣一建材经营部支付房屋占用使用费，以37500元/年为标准自《租赁协议书》解除之日至鸣一建材经营部返还土地之日止；3.判令鸣一建材经营部向邹傅村委支付违约金人民币11250元；4.本案诉讼费用和律师代理费由鸣一建材经营部承担。 一审法院认定事实：邹傅村委、鸣一建材经营部于2014年8月1日签订《租赁协议书》一份，约定邹傅村委（出租人）将位于常金路与玉龙路交叉口坐落于冯家，面积为五亩的土地出租给鸣一建材经营部（承租人），租期自2014年8月1日起至2015年7月31日止，租金37500元每年。由于被租赁土地上需要建围墙，双方约定由鸣一建材经营部垫资建造围墙，并以围墙造价抵扣租金。后经审计确认围墙造价为155035.62元。2015年10月30日，邹傅村委、鸣一建材经营部再次签订《租赁协议书》一份，租赁物、租金标准及支付方式均未变，租期自2015年11月1日起至2017年10月30日止。2016年1月28日，邹傅村委在扣除鸣一建材经营部两年租金后将剩余工程款80035.62元支付给鸣一建材经营部，之后鸣一建材经营部未支付过租金。 审理中，邹傅村委提交告知书及律师函各一份，并陈述其于2018年10月18日曾向鸣一建材经营部出具告知书，要求鸣一建材经营部支付2016年11月1日至2017年10月30日的租金，因鸣一建材经营部一直拒付租金，邹傅村委于2019年6月28日向鸣一建材经营部寄送律师函一份，告知鸣一建材经营部解除双方签订的《租赁协议书》，并要求鸣一建材经营部结清所欠租金和占用使用费。鸣一建材经营部陈述，对告知书无异议，但鸣一建材经营部在该告知书上签字并注明“产权不明”，对律师函不予认可，鸣一建材经营部没有收到该律师函。 审理中，邹傅村委另向一审法院提交常州市国土资源局向西林街道办事处出具的常国土资地函[2006]87号“关于批准农用地转用、土地征收的通知”，该通知载明“你单位上报的地块（属常州市2006年度第2批次村镇建设项目）业经江苏省国土资源厅苏国土资地函[2006]0291号文批复，同意将西林街道邹傅村的2.7171公顷集体建设用地并征收为国有……按呈报的土地开发利用规划用于村镇建设。请你单位按照法律、法规的规定和国家供地政策，及时到市国土资源部门办理供地手续”。邹傅村委陈述，案涉土地大概有四亩在上述征收规划内，有一亩左右在规划之外，上述土地并没有完成征收程序，土地并未变更登记为国有，而且基于邹傅村委对该土地的占用并使用的现状，邹傅村委是可以使用并收益的。鸣一建材经营部陈述，案涉土地性质已经变更为国有，按照相应法律规定邹傅村委无权对国有土地进行租赁并收取租金，邹傅村委也不能提供相应有权职能部门的授权。针对上述通知，经一审法院向西林国土资源所调查，工作人员告知案涉鸣一建材经营部租赁的冯家地块已于2006年被收归为国有了，相关补偿已经完成了，土地还在闲置，需要有项目之后才能办理土地出让手续，该土地应属于市政府管理，最起码也应由街道一级部门管理，村委应该无权进行处分。经一审法院向邹傅村委释明，邹傅村委不能提交案涉土地的权属登记材料，也不能提交相应职能部门授权其对案涉土地进行管理或对案涉租赁协议进行追认的材料。 另查明，鸣一建材经营部系个体工商户，经营者为徐一鸣，组成形式为个人经营。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定诚信的履行各自的权利义务。同时，债务应当清偿，债权人有权要求债务人按照合同的约定履行义务。本案中，邹傅村委、鸣一建材经营部签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。邹傅村委、鸣一建材经营部两次签订的《租赁协议书》约定土地租赁期限为三年，现经围墙款抵扣，鸣一建材经营部已抵扣两年租金，尚有一年租金未支付，故鸣一建材经营部应按合同约定向邹傅村委支付剩余一年租金37500元。关于合同约定的租赁期限到期后，即2017年10月31日之后鸣一建材经营部是否应向邹傅村委支付土地租赁费或使用费。该院认为，首先案涉土地已于2006年经江苏省国土资源厅批复同意征收为国有，且经该院调查得知相应补偿已完成，案涉土地因无具体项目在闲置。邹傅村委不能提供案涉土地权属登记材料，未能举证证明其对案涉土地享有所有权，亦不能提供相应职能部门授权其对案涉土地进行管理或对案涉租赁协议进行追认的材料。其次，邹傅村委、鸣一建材经营部约定的租赁期限到期后即2017年10月31日之后，双方未继续签订土地租赁协议，未对案涉土地租赁进行约定。故，该院认为债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，邹傅村委不能举证证明其对案涉土地具有所有权或管理使用权，且在2017年10月31日之后邹傅村委、鸣一建材经营部之间未签订合同，双方亦无合同关系，故邹傅村委无权对2017年10月31日之后鸣一建材经营部对案涉土地的占有使用行为主张权利。根据民事诉讼法的相关规定，邹傅村委必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，故对邹傅村委起诉要求鸣一建材经营部支付自2017年10月31日起至鸣一建材经营部返还土地之日止的土地租金、使用费的请求应裁定驳回邹傅村委起诉，由相应有权职能部分依法主张权利。关于邹傅村委主张鸣一建材经营部承担违约金、律师代理费的请求，该协议虽不存在无效情形，但亦存在有权主体主张权利致使协议无法继续履行从而导致邹傅村委违约的情形，故邹傅村委该主张该院不予支持。 综上，鸣一建材经营部应向邹傅村委支付一年土地租金37500元，对邹傅村委其他诉讼请求该院不予支持。因调解不成，一审法依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百一十九条、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、鸣一建材经营部于判决生效之日起十日内向邹傅村委支付土地租金37500元；二、驳回邹傅村委的其他诉讼请求。如果鸣一建材经营部未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2496元，（邹傅村委已预交），由邹傅村委承担1646元，由鸣一建材经营部承担850元，鸣一建材经营部承担部分于判决生效之日起十日内给付邹傅村委。 二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：根据常州市国土资源局出具的常国土资地函[2006]87号通知，结合一审法院向西林国土资源局的调查情况，案涉土地已于2006年被征收为国有，相应补偿已完成，该土地目前闲置的原因是没有具体的项目在建。邹傅村委认为其享有上述土地的使用权和收益权，但未提供证据予以证实，对此本院不予采信。邹傅村委要求鸣一建材经营部腾空、返还土地，并支付自2017年10月31日起至返还土地之日止的使用费，其主张无请求权基础，本院不予支持。邹傅村委在明知案涉土地已收归国有的情况下，仍与鸣一建材经营部签订租赁协议，鸣一建材经营部据此拒绝向其支付租金并不构成违约，邹傅村委要求鸣一建材经营部承担违约金和律师代理费的主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，邹傅村委的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2496元，由邹傅村委负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 磊 审 判 员  王 莹 审 判 员  罗希夷 二〇二〇年十二月十六日 法官助理  骆云辉 书 记 员  吴 洋