云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终2888号上诉人（原审原告）：薛汉国，男，1964年12月19日生，汉族，山西省广灵县人，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：王琳、李艳芳，云南平航律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：史慧仙，女，1964年8月19日生，汉族，曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。被上诉人（原审被告）：杨义明，男，1972年5月27日生，汉族，富源县人，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：郭以芝，云南大韬（曲靖）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人薛汉国因与被上诉人史慧仙、杨义明确认合同无效纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初3855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，于2020年11月23日对当事人进行了询问，本院决定本案不再开庭审理，双方当事人均无异议。本案现已审理终结。上诉人薛汉国上诉请求：1、撤销（2020）云0302民初3855号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决对案件基本事实认定错误，被上诉人史慧仙与上诉人系夫妻关系；案涉房屋属于被上诉人史慧仙与上诉人共有；本案的《二手房购房定金合同》、《二手房购置合同》系被上诉人史慧仙与被上诉人杨义明签订，两份合同无上诉人的签字；房款上诉人未收也未出具收据；被上诉人杨义明去被上诉人史慧仙家时上诉人在家，但未提及案涉房屋的买卖事项；案涉房屋至今未办理过户登记。上诉人对被上诉人杨明义和史慧仙签订《二手房购房定金合同》、《二手房购置合同》并进行房屋买卖上诉人毫不知情，一审法院推定上诉人知情是明显的牵强附会，不合逻辑。被上诉人杨义明向史慧仙购买房屋时明知是史慧仙与上诉人共有，但并没有取得上诉人本人同意，杨义明购房不属于善意。2、一审适用法律错误。一审适用司法解释，对本案应当适用的物权法只字不提，应适用物权法确认本案是无权处分，杨义明非善意取得房屋，上诉人有权追回房屋。一审判决杨义明属于善意取得错误，本案杨义明主观上不存在善意，客观上购房款未支付完毕，房屋也未进行变更登记，不适用善意取得。一审适用婚姻法解释（一）十七条是错误的，且对该条文存在曲解。夫妻处理夫妻共同财产时，双方应当平等协商，而本案中史慧仙未与上诉人进行协商。本案的案由不仅是确认合同无效，还应包括返还原物。一审认定上诉人与被上诉人杨义明是“熟识”的是错误的，根据物权法第97条、第106条，合同法51条、第52条，婚姻法解释（三）31条的规定，上诉人的诉讼请求应当予以支持。一审中上诉人提交了相关的判例，一审未在判决书中予以评述，违反最高法的规定，不符合最高法的相关要求。一审法院引用买卖合同第三条不当，本案的情况与第三条不符，上诉人也未主张用第三条解除合同。一审法院存在程序错误，杨义明的共有人顾芮也是合同当事人之一，应追加顾芮为本案当事人。被上诉人史慧仙辩称，我卖房时上诉人因工作忙确实不知情。我拿房产证给杨义明看过，是两本房产证，其中一本共有权证，不清楚为何两次提供合同杨义明都没有要求上诉人签字，合同上都没有打上上诉人的名字，是有意回避上诉人签字。杨义明到我家时对上诉人未提购房的事，我送杨义明到院子中时对说第二次交款的事，明显是要回避上诉人。杨义明让徐（许）锋作了假证，徐（许）锋因买车库的事对我怀恨在心，上诉人平时不常回家，不知谁是邻居，不会和陌生人说房子的事。被上诉人杨义明辩称，我们签合同时上诉人是知道的，我们有视频录像的，关于事实部分认可一审法院的认定，一审法院适用法律是正确的，我们在房屋中住了四年，上诉人也没有提出异议，当时上诉人未签字是考虑其身份特殊才没有签字，证人与上诉人是邻居不可能不认识，房屋重新装修过，物业水电我们一直在缴纳。薛汉国向一审法院起诉请求：1、确认二被告于2017年2月18日签订的《二手房购房定金合同》及2018年2月9日签订的《二手房购置合同》无效，被告杨义明返还房屋，该房屋价值为660600元。2、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实，原告薛汉国与被告史慧仙系夫妻关系。涉案坐落于曲靖市（麒麟物资有限公司）Ｂ幢第6层1-6-2号房屋登记的所有权人为薛汉国与史慧仙共同共有。2017年2月18日，被告史慧仙（甲方）与被告杨义明（乙方）签订《二手房购房定金合同》，约定涉案房屋的转让价格为660600元，房屋定金数额为60600元，于定金协议签订当天支付定金，定金支付后协议生效；甲方收到定金后在双方签订房屋买卖合同前将房屋出售给他人，视为甲方违约，双倍返还定金；全部购房款付清后，甲方负责办理购房过户手续，乙方负责支付过户费用，如过户不成功所造成的损失由甲方负责承担，合同当天支付首期房款60600元，第二期房款600000元于2017年5月18日前支付。合同签订后，被告杨义明于当日向被告史慧仙支付购房款60600元。后因不动产登记改革涉案房屋不能按期办理房屋过户，被告杨义明就未按约支付余款600000元。2017年12月16日，被告杨义明及其妻子顾芮到原告位于曲靖市的家中协商房屋买卖的后续事宜。2018年2月9日，被告史慧仙（甲方）与被告杨义明（乙方）再次签订《二手房购置合同》，约定乙方同意购买甲方拥有的坐落于曲靖市（麒麟区物资公司）Ｂ幢第六层1-6-2室住宅房产；乙方在2017年2月18日签订房产买卖合同时已付给甲方首付定金60600元；房屋的交易总价为660600。本合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付500000元，作为购房首付，甲方收到首付款后同意乙方装修入住；甲乙双方同意以转账方式在房地产交易中心缴交税费当日将剩余房款100000元全数支付给甲方。合同签订后，被告杨义明向被告史慧仙转账支付50万元，被告史慧仙向被告杨义明出具收款收据一份，该收款收据上载明：“收到杨义明购玄坛花园Ｂ幢602号房款500000元，伍拾万元正，下欠尾款10万元，壹拾万元正，等过户后当天一次性付清。”后涉案房屋未办理过户手续，被告杨义明也未支付剩余房款10万元。2020年5月26日，云南曲靖麒麟物资集团有限公司办公室发出通知称涉案房屋可以在领取宗地图后到曲靖市不动产登记中心办理不动产登记。2020年6月5日，原告以其不知情为由向一审法院提起前述诉讼请求。另查明，2017年2月19日，被告史慧仙将房屋交付给被告杨义明，被告杨义明将房屋装修后于2017年4月入住至今。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，被告史慧仙与被告杨义明签订的《二手房购房定金合同》及《二手房购置合同》系双方真实意思表示，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故为有效合同，无论涉案房屋的共同共有人薛汉国是否事后同意或承认，该合同均自成立时即生效，据此，原告要求确认二被告于2017年2月18日签订的《二手房购房定金合同》及2018年2月9日签订的《二手房购置合同》无效的诉请，无法律依据，不予支持。关于薛汉国对出售房屋是否知情同意的问题，一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，史慧仙与杨义明是在平等自愿的基础上签订房屋买卖合同，杨义明也支付了合理的对价,并于2017年4月实际占有涉案房屋至今,且双方系因不动产登记改革导致未能及时办理不动产变更登记手续，据此，杨义明属于善意取得。薛汉国主张史慧仙出卖涉案房屋未经其同意,一审庭审中薛汉国陈述其一直与被告史慧仙共同居住并有出售房屋的意向，一审法院结合杨义明提交的视频资料中双方的谈话过程可以看出原告薛汉国与被告杨义明夫妻是熟识的，杨义明有理由相信买卖行为是薛汉国与史慧仙的共同意思表示，现原告以不知情主张合同无效，要求返还房屋的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条之规定，判决：1、驳回原告薛汉国的诉讼请求；2、案件受理费10406元（原告已预交），由原告薛汉国承担。二审中上诉人与被上诉人未向本院提交新的证据，经二审审理查明的事实与原一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系上诉人薛汉国起诉请求确认被上诉人史慧仙与被上诉人杨义明所签订的《二手房购房定金合同》和《二手房购置合同》无效。其理由为案涉房屋是上诉人与被上诉人史慧仙的共有财产，上诉人薛汉国未在合同上签名，被上诉人杨义明入住案涉房屋3年多上诉人并不知情，被上诉人史慧仙处分了上诉人的财产，属于无权处分，未经追认不具有法律效力；被上诉人杨义明不适用善意取得。从本案的审理情况看，证人许某的证言证实了上诉人与被上诉人史慧仙具有出售房屋的意向，但并未证实上诉人知道本案的房屋即是出售给被上诉人杨义明的，被上诉人提供的视频资料也未显示上诉人知道出售房屋给被上诉人杨义明，上诉人也未在本案所涉的合同上签字，不能说明上诉人对此知情，被上诉人史慧仙属于无权处分。但根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”的规定，被上诉人杨义明在受让本案房产时是善意的，支付了合理的对价，按照双方签订合同时的房屋政策是不能办理房屋转移登记的，被上诉人史慧仙已在2017年2月19日向被上诉人杨义明交付了房屋，被上诉人杨义明取得本案所涉的房屋符合善意取得的条件，取得该房屋的所有权，本案所涉的《二手房购房定金合同》和《二手房购置合同》有效，本院予以确认。另，因政策的变动，本案所涉的房屋现在可以办理产权转移的相关手续，现在上诉人和被上诉人史慧仙应配合被上诉人杨义明办理相关手续，但不能说明在签订《二手房购房定金合同》和《二手房购置合同》时能办理转移登记手续而未办理，本案应当按照签订合同时的情况，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三项：“（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，认定本案所涉的房屋交付了被上诉人杨义明，被上诉人杨义明对房屋取得了所有权。综上所述，上诉人薛汉国的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10406元，由上诉人薛汉国负担。本判决为终审判决。审判长  刘招银审判员  敖显外审判员  时劲松二〇二〇年十二月十四日书记员  阮靖涵