贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终8972号上诉人（原审被告）：芮波，女，1968年8月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：深圳市住宅物业管理有限公司,住所地深圳市福田区福保街道益田社区益田路**益田村管理处大楼**。法定代表人：李东升，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭毅文，贵州民贵律师事务所律师。上诉人芮波因与被上诉人深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称深圳物业）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初1112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。芮波上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、上诉人芮波因居住房屋隔壁酒店在相邻承重墙上开窗并安装排气扇，导致上诉人卫生间窗户不能打开，且酒店每天不定时打开排气扇，噪音太大，严重影响了芮波的生活起居，从2014年向物业反映，回答说酒店为了消防验收合格才安装的，承诺在取得消防验收后会尽快拆除，但一直未拆除，直到2016年换成深圳物业，芮波也给深圳物业多次反映，但仍未解决，继续不作为，故芮波拒交物业费。在庭审前未看见物业委托合同，对合同上的权利义务不知晓，所以无法履行。深圳物业辩称，对于酒店开窗是事实，排气孔发生在2014年，答辩人是2016年3月22日才正式接管小区物业，争议多年未解决，对于开窗与答辩人无关，更不存在担责问题。答辩人接管后，不否认芮波向答辩人反映过，答辩人曾派人走访酒店查看排风情况，也核实酒店排风机正对卫生间的窗户，对其生活有一定的影响，答辩人联系过酒店负责人，要求协调解决，但协商未果，酒店不同意拆除。答辩人并未对其与酒店的纠纷袖手旁观，而是多次走访联系并进行协调，已经尽到了服务职责，我方无权处理双方争议。深圳物业向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告给付拖欠的物业管理费5222.5元（从2015年12月11日至2018年10月31日，其中2015年按102元/月，2016年1月1日至2018年10月31日按150.6元/月计算），滞纳金52元，合计人民币5274.5元；2、判令涉案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年2月，景怡苑第三届业主委员会发布了景怡苑小区《业主公约》，其中第一条“物业名称：贵阳市观山湖区景怡苑小区，物业类型：经济适用房、商铺。物业业主总户数3857户，总建筑面积629681.2万平方米。物业坐落位置：贵阳市观山湖区金阳南路1号。”2016年3月22日，原告深圳物业与贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会签订《景怡苑小区物业服务委托合同》，该合同主要约定：委托深圳物业对贵阳市观山湖区景怡苑小区提供物业服务，委托服务期限为四年,自2016年3月22日至2020年3月21日。现行物业服务费用的收费标准为：多层楼住宅0.7元/月平方米；电梯楼住宅1.15元/月平方米；别墅1.15元/月平方米；商业1.5元/月平方米；办公1.5元/月平方米；会所1.5元/月平方米；其他物业0.7元/月平方米。现行车辆停放服务费用的收费标准是:私有车位：每月每车收取服务管理费40元。物业服务费用由业主、物业使用人按其拥有的物业建筑面积承担；业主或物业使用人应当按季度、半年度或者年度周期缴纳物业服务费，每次缴费的具体时间为每月的5号。本合同生效之日前的小区债务和债权和深圳物业无关。贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会委托深圳物业对2015年12月11日之后的物业服务费、停车费开展收费工作。业主无故逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期未交纳物业服务费的总和每日1%的标准承担滞纳金。后原告深圳物业多次在被告家门上粘贴缴费通知单并发出律师催告函，律师催告函上载明了业主房号为景怡苑小区1组团1栋7单元301号（建筑面积130.94平方米）的住宅，自2015年12月11日至2018年1月31日已欠缴物业管理费4555.4元（1.15元/平方米），被告芮波至今仍未交纳。故原告诉至法院，提出前述诉请。一审法院认为，本案争议的焦点有:一、原告是否有权向被告收取物业费；若有权收取，则原告诉请的物业费是否合理；二、被告是否向原告支付滞纳金。针对以上焦点，根据《物业管理条例》第八条“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”、第三十四条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，2016年3月22日，原告深圳物业与贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》，委托深圳物业对该住宅小区进行物业管理，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，案涉物业服务合同属于合法有效的合同。故原告深圳物业与贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》对业主产生约束力，原告有权收取物业服务费。关于被告芮波提出窗子不能打开、以及噪音等问题为由拒不支付物业费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被告芮波主张原告深圳物业未履行物业合同的义务，但是未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。此外，即使被告芮波举证证明了原告履行合同过程中确有上述事实存在，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，向其要求赔偿，但法律未规定此请求权可作为对抗不交物业管理费的抗辩权，不能以此作为拒缴物业服务费的理由。被告芮波作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费，现芮波未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。原告深圳物业通过缴费通知单及律师催告函的方式履行了催交义务，对此被告芮波也予以认可。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”之规定,被告芮波应当按照《物业服务委托合同》约定的每月每平方米1.15元的标准缴纳物业费。因贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会与原告签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》系2016年3月22日签订，原告深圳物业也未提交任何材料证明其于2016年3月22日之前开始提供物业服务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告主张2015年12月11日至2016年3月22日的物业服务费，但是未提供证据证明此期间提供过物业服务或存在债权转让，应承担举证不能的法律后果。故原告深圳物业无权向该小区业主收取2016年3月22日之前的物业服务费。故被告芮波按照1.15元/㎡的单价计算从2016年3月22日起至2018年10月31日应缴纳的物业费共计4716.59元（1.15元/㎡×130.94㎡÷31天×10天＋1.15元/㎡×130.94㎡×31个月=4716.59元）；对深圳物业要求被告芮波支付滞纳金的诉讼请求，一审法院认为，原告深圳物业殆于行使其权利，故对此诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《物业管理条例》第八条、第十五条、第三十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条之规定，判决：一、被告芮波自本判决生效之日起五日内给付拖欠原告深圳市住宅物业管理有限公司物业管理费共计人民币4716.59元；二、案件受理费减半收取25元（原告深圳市住宅物业管理有限公司已预交），由被告芮波负担。三、驳回原告深圳市住宅物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，芮波提交照片三张，证明酒店安装排气扇导致其窗户打不开，造成不安全隐患、影响光照。深圳物业经质证，认为芮波反映问题后，其及时与酒店联系并作协调工作，酒店提交了消费安全检查合格证，认为开排气扇已经有关职能部门认可，开窗合法，不同意恢复导致协调未果。并提交了安全检查合格证。芮波经质证，该证据不能证明开窗合法，业主公约载明了不能在承重墙上打孔，深圳物业去协调就是证明认可双方的管理责任。对方既然签了业主公约，就应该遵守，对方也承认严重影响我方的日常生活（光照、安全、噪音）。对于双方提交的证据真实性予以确认，但因与本案争议问题无关联性，本院不予确认。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，深圳物业于2016年3月22日与贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》对小区业主具有约束力。深圳物业向小区提供了物业服务，业主应当交纳相应的物业服务费。芮波上诉主张因酒店在承重墙上开窗导致其生活受到严重影响，其可就相邻关系向侵权人主张权利。其向深圳物业反映情况后，深圳物业也依法了解情况并协调解决，也即深圳物业履行了相关的物业服务职责。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，芮波如认为深圳物业未履行相关职责，其可请求物业服务企业承担违约责任或者要求赔偿，但法律并未规定此请求权可作为对抗不交物业管理费的抗辩权，不能以此作为拒缴物业服务费的理由。因此一审判决芮波交纳相应物业服务费并无不当，本院予以维持。芮波的上诉理由本院不予采纳。综上所述，芮波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人芮波负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇二〇年十二月二日书记员 彭良久