广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初11888号 原告：黎维清，男，1991年6月30日出生，汉族，三洋电梯珠海有限公司梧州分公司法定代表人，户籍地广西梧州市龙圩区，现住广西梧州市龙圩区。 委托诉讼代理人：闵丹，广西桂吉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟敏，广西桂吉律师事务所实习律师。 被告：广西宏巽置业有限公司，住所：南宁市永宁村峙坡9队****，统一社会信用代码：91450103MA5NYQ2G7M。 法定代表人：付元友，执行董事兼经理。 原告黎维清与被告广西弘巽置业有限公司合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行审理。原告黎维清及其委托诉讼代理人闵丹、钟敏到庭参加诉讼。被告广西弘巽置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黎维清向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年9月26日签订的《安吉·鑫天地合作建房合同》无效；2.判令被告向原告返还合作建房款217952.92元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《安吉·鑫天地合作建房合同》，约定：“该地块规划用途为：集体商服用地，现定名安吉·鑫天地项目，地址为：西乡塘区××大道××线东面......甲方负责合作建房的审批手续、建 2 造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人......房号为项目中的2栋6层618号房，该房屋合同约定建筑面积66.98平方米，其中套内面积51.94平方米......该房屋合作建房单价为3254元/平方米，合计该房屋总价款为217952.92元......甲方应当在2020年12月1日前将房屋交付乙方使用......”原、被告双方签订《安吉·鑫天地合作建房合同》后，原告按合同约定于2019年9月26日向被告当时的法定代表人杨雄剑（合同签订与付款时被告法定代表人为杨雄剑，后2019年10月15日变更为付元友）支付合作建房款217952.92元，被告已立有收据为凭。现原告得知，该房屋所使用的土地为农民集体所有，该房屋未取得商品房预售许可证明。原、被告虽签订的合同为《安吉·鑫天地合作建房合同》，但其实质并不属于合作建房，而是房屋买卖，至此原告才得知与被告签订的《安吉·鑫天地合作建房合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定合同无效；第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。综上原告认为原、被告2019年9月26日签订的《安吉·鑫天地合作建房合同》无效，被告应当返还合作建房款217952.92元给原告。为了维护自己的合法权益，原告特诉至法院，恳请法院查明事实真相，依法判如所请。 被告广西弘巽置业有限公司未作答辩。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《安吉·鑫天地合作建房合同》。合同第一条约定：“甲方以征地拆迁安置经国家划拨方式取得位于南宁市面（土地证号：35&tim**;×16，规划总用地面积9134平方米，总建筑面积48948.28平方米）的地块，用于甲、乙双方合作建房。该地块规划用途为集体商服用地......经政府部门批准，在该地块上建设南宁市西乡塘区安宁街道办事处永宁村九队产业综合楼，现定名安吉·鑫天地项目，地 3 址为西乡塘区××大道××线东面。”第二条约定：“1.南宁市西乡塘区安宁街道办事处永宁村九队辅助色提供自用集体住宅回建建设用地与甲方合作建房，不承担合作建房费用......3.乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与土地使用权所有者的合作建房关系及联营期满后的续租关系、联营模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并本本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。”第三条约定，房屋位于2栋6层618号房，建筑面积66.98平方米。第四条约定，原告取得该房屋使用权限为70年，自2020年8月1日至2090年7月31日。第五条约定，房屋单价为3254元／平方米，总价款为217952.92元。第六条约定，实际测量面积与合同约定面积发生差异在±5%之内的，双方当事人同意按实际测量面积重新结算该房屋总价款，多还少补（不计利息）。实际测量面积与合同约定的面积发生差异超过±5%之外的，原告可退房，被告须在原告提出退房要求之日起90天内将原告已付款退还。原告不退房的，双方当事人按实际测量面积据实结算该房屋总价款，多还少补（不计利息）。第七条约定，原告采取一次性付款的方式支付房款，即217952.92元在签订本合同时支付至被告法定代表人的账户，开户行：农业银行中越路支行，账号：62×××76，户名：杨雄剑。第九条约定，被告应于2020年12月1日前将房屋交付原告使用。第十条约定，被告逾期交房的：1.逾期不超过120日的，合同继续履行；2.逾期超过120日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告提出解除合同通知到达之日起60日内向原告退还全部已付款；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告参照中国人民银行同期活期利率的1.5倍支付60天的违约金。第十八条第一款约定：“......如需将该房屋转让给第三方，必须征得甲方同意，同时向甲方交纳2800元的本合同更名手续费。”第六款载明：“使用期内，如因政府对该房屋、土地进行征收拆除，土地补偿款归甲方所有，房屋拆迁补偿费由甲方先行领取后按以下比例分 4 成，其中乙方所得补偿=甲方所得房屋拆迁补偿总额÷拆迁补偿总面积×乙方使用建筑面积÷总使用权年限×乙方未使用年限。”第九款约定：“依据今后相关政策，如该项目所占之集体建设用地的物业可以办理分户产权证，在乙方承担土地金、相应税费及其他所有办证费用的情况下，甲方应为乙方办理相关手续和相关证件，具体费用等事宜以届时相关部门的规定为准。” 2019年9月26日，原告通过银行转账方式将217952.92元支付至合同中约定的被告时任法定代表人杨雄剑的银行账户。同日，被告向原告出具一份《收据》，载明：“今收到黎维清交来购2号楼6层218号房......¥217952.92。” 另查明：被告为有限责任公司，经营范围包括房地产开发与经营、销售商品房等。2019年10月15日，被告法定代表人由杨雄剑变更为付元友。 又查明：原告并非南宁市西乡塘区永宁村村民。 截止法庭辩论结束，被告未提交土地依法转变为国有建设用地、商品房预售许可证明等相关证据。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西宏巽置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃当庭答辩和质证的权利，应承担由此产生的法律后果。 关于合同性质。原、被告签订的合同虽名为《安吉·鑫天地合作建房合同》，但从合同条款可看出，该合同并不具备合作建房中共担风险、共享利润的本质特征。认定涉案合同性质应从合同的形式、内容、当事人意思表示等多方面综合考量。合同约定原告有权使用房屋的期限长达七十年，同时约定在将来法律法规允许的情况下可办证，由此可见，原告基于合同，可对房屋享有排他的、独占的权利。从具体合同条款表述上，该房屋使用权的转让已无限接近于所有权转移，因本案诉争的房屋所占用的土地属于集体所有，为商服用地，对其用途，国家予以严格限制，被告无权将之直接销售。通过本合同，被告直接 5 获取固定收益，原告获取对房屋长期、稳定的排他性的占有、使用、收益、处分的权利。因此，从本案土地性质、合同条款、付款方式、交付日期、交付标准、使用期限、缔约情境等因素考虑，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原、被告之间形成房屋买卖合同关系。 关于合同效力。房地产建设开发行为是要式法律行为，须经人民政府有权部门审批后才能进行，行政审批行为是民事行为的前提和基础。南宁市西乡塘区安宁街道办事处永宁村九队产业综合楼所使用的土地用途为集体商服用地，被告只能在该土地上投资建设商业、餐饮业等经营性服务业建筑与相应附属设施。现被告在未取得涉案房屋销售许可证明的情况下，将涉案土地上建造的房屋作为商品房向社会大众出售，违反了南宁市人民政府批准的土地用途。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，《安吉·鑫天地合作建房合同》应为无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告签订的《安吉鑫天地合作建房合同》无效，依据前述规定，被告收取的购房款217952.92元应返还给原告。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 6 一、确认原告黎维清与被告广西弘巽置业有限公司于2019年9月26日签订的《安吉·鑫天地合作建房合同》无效； 二、被告广西弘巽置业有限公司向原告黎维清返还购房款217952.92元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2285元（原告黎维清已预交），由被告广西弘巽置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 罗 媛 二〇二〇年十二月十一日 7 书记员 黄翰明