河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16626号上诉人（原审原告）：张丙亮，男，1975年9月5日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：郭世杰、宋苏航，河南致建律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南省郑州市郑东新区龙子湖街道办事处磨李社区居民委员会，住所地河南省郑州市郑东新区博学路与姚桥路交叉口东北角磨李社区院内。负责人：李延松。委托诉讼代理人：李春雨，河南豫龙律师事务所律师。上诉人张丙亮因与上诉人郑州市郑东新区龙子湖街道办事处磨李社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初13247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。张丙亮上诉请求：1、依法撤销一审判决第四项；2、依法将本案发回重审或改判被上诉人赔偿上诉人违约损失260万元；3、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院部分认定的事实不清。原审法院认定上诉人并未举证证明其转租行为已告知被上诉人并经被上诉人同意，是不正确的。理由如下：1、被上诉人知道或应当知道上诉人将该涉案房屋转租的事实。2、被上诉人未在6个月内提出异议，应当认定转租行为有效。3、被上诉人应当赔偿上诉人260万元的违约损失。综上，一审法院认定事实不清，上诉人依法提起上诉，望二审法院判如所请。郑州市郑东新区龙子湖街道办事处磨李社区居民委员会辩称，一审法院认定张丙亮无权转租，其转租行为未经磨李社区书面同意，并在磨李社区备案的事实正确。张明亮的转租行为违反了合同的约定，因其违约行为造成的任何后果均应当由其本人全部承担。通过张丙亮自认的转租行为可以确认磨李社区已在租赁合同签订后将涉案房屋交付给张丙亮。另外租赁合同并未约定接通水电及安装电梯的时间。事实上房屋自交付至今水电均可正常使用。电梯的安装原则上是在张丙亮装修完成之后，由张丙亮通知磨李社区后再进行安装的。而张丙亮在本案诉讼发生前从未向磨李社区提出安装电梯的要求。另外，张丙亮诉称的转租行为系其与案外人调解书确认的金额，调解书系张丙亮与案外人自愿达成，磨李社区无法识别。郑州市郑东新区龙子湖街道办事处磨李社区居民委员会上诉请求：1、依法撤销一审判决并发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定本案基本事实不清，上诉人已交付涉案房屋，且水电正常。二、本案被上诉人无合同约定的解除权且不符合法定解除条件。三、一审法院作出的判决损害了集体利益。四、被上诉人系违约方，即便解除合同也不应当退还租金及利息。五、一审法院判决上诉人按贷款市场报价利率返还利息没有任何事实及法律依据。张丙亮辩称，原审判决认定的事实基本正确，除上诉人张丙亮上诉理由中称的违约损失260万元这部分事实认定不正确外，其他的事实原审法院查的非常清楚，适用法律正确，对上诉人磨李社区的上诉应该驳回。张丙亮向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告返还原告租金9011230.32元及利息（利息以9011230.32元为基数，自2018年5月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止），利息暂计至2020年7月13日为585729.97元；3、被告返还原告保证金200000元及利息（利息以200000元为基数，自2018年5月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止），暂计至2020年7月13日为6500元；4、被告返还原告多收取的房屋招租保证金535619.2元及利息（利息以535619.2元为基数，自2018年5月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止），利息暂计至2020年7月13日为34815元；5、被告赔偿原告违约损失2600000元；6、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月22日，被告发出磨李社区集资楼商业部分招标公示，载明：公告时间自2018年5月22日至5月28日下午5点截止。投标时间：2018年5月29日上午九点，在磨李社区居委会二楼会议室，以明标的形式进行公开投标。招标分两个标段，1、2、3号楼为一标段，5号楼为二标段。投标者必须在2018年5月28日下午5点前，将报名保证金交到姚桥农村信用社账户。以底价每月每平方38元乘招标标段的总面积一年的房租为报名保证金，中标后不退，作为租金计算。中标后五日内，把实际中标的款项交齐签订合同，过期不交齐者视为作废。合同租赁期限为十八年，含装修期六个月，装修期不收租金。1、2、3号楼商业部分地上3层地下2层为一个标段，面积为21374.67平米；5号楼商业部分地上3层地下1层为一个标段，面积为7256.21平米，总面积为28630.88平米。2018年5月28日，被告向原告出具收据一份，载明：兹收到磨李社区第二居民组孔某集资楼商业部分招租保证金1306万元（其中预交1、2、3号楼商业部分2019年一年的租金9746849.54元）。2018年5月29日，原告签订中标确认书，载明：原告于2018年5月29日在磨李社区居委会二楼会议室房屋租赁招投标活动中中标。中标为第一标段，中标价格为每月每平方米租金38元。2018年6月4日，被告向孔某退还3313150.48元。2018年8月24日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订房屋租赁合同，约定：甲方向乙方出租的房屋位于郑州市××、××西，乙方承租的房屋属于磨李社区集资楼商业部分招标公示中的第1标段，房屋的建筑面积共19761.47平方米，中标价为38元／平方／月。房屋租赁期限为十八年，自2018年9月1日起至2036年8月31日止（含6个月的装修期限，装修期内不收租金）。每年租金为9011230.32元。先交租金后用房。乙方必须于每年3月1日前将下年租金足额缴纳至甲方账户，第一年租金是从招标保证金中扣除后等于2019年的房租，2019年3月1日交2020年的房租，2020年3月1日交2021年的房租，以后以此类推，每年缴纳一年的租金。租赁期内，租金三年递增一次，三年租金的3％。乙方签订租赁合同后，缴纳20万元的保证金。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业使用。乙方无权将房屋转租他人。乙方需转租的，须经甲方书面同意并将新承租人在甲方备案。甲方为乙方接通水电，安装电梯。根据原告提交的照片显示，涉案房屋未通水通电。庭审中，原告称涉案房屋仅签订了合同，没有实际交付，在租赁期间没有使用过房屋，没有缴纳过电费。被告称1、2、3号楼没有用电，未产生过电费。证人孔某出庭作证称原告委托证人向某上交了1、2、3号楼、5号楼两个标段的房屋租金共计1306万元，后原告中了1、2、3号楼一标段，退了证人三百多万元，涉案房屋现没水没电，处于烂尾状态。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当履行各自的义务。原告中标涉案房屋并按照约定缴纳了保证金及房屋租金，被告应当按照约定交付涉案房屋。根据原告提交的照片及证人证言，可以确认涉案房屋商业部分未接通水电、安装电梯，不符合房屋租赁合同的约定，被告的行为致使原告合同目的无法实现，故原告有权请求解除双方签订的房屋租赁合同，故对原告该项诉讼请求，原审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告通过案外人孔某向被告转款共计1306万元，被告于2018年6月4日向孔某退还3313150.48元，剩余9746849.52元，故对原告要求被告返还其已交纳的租金9011230.32元、保证金200000元、多收取的房屋招租保证金535619.2元，共计9746849.52元的诉讼请求，原审法院予以支持。对于原告主张的各项利息，合同中并未明确约定，但被告逾期交付房屋的违约行为，导致原告资金占用利息损失，故原告有权主张以9746849.52元为基数，按照立案时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率3.85％的标准计算自2018年5月29日起至被告实际清偿之日止的利息，其中暂计算至2020年7月13日为798827.75元（9746849.52×3.85％÷365×777），原告主张的627044.97元在其应受偿范围内，原审法院予以支持。对于原告要求被告赔偿其违约损失2600000元的诉讼请求，因原、被告签订的租赁合同明确约定，原告无权转租，原告转租的，须经被告书面同意并将新承租人在被告处备案，原告并未举证证明其转租行为已告知被告并经被告同意，故对原告该项诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张丙亮与被告河南省郑州市郑东新区龙子湖街道办事处磨李社区居民委员会于2018年8月24日签订的房屋租赁合同；二、被告河南省郑州市郑东新区龙子湖街道办事处磨李社区居民委员会于判决生效后十日内返还原告张丙亮租金9011230.32元、保证金200000元、多收取的房屋招租保证金535619.2元，以上共计9746849.52元；三、被告河南省郑州市郑东新区龙子湖街道办事处磨李社区居民委员会于判决生效后十日内向原告张丙亮支付利息627044.97元及自2020年7月14日起至债务实际清偿之日止的后续利息（以9746849.52元为基数，按照年利率3.85％的标准计算）；四、驳回原告张丙亮的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99643元，减半收取49821.5元，由原告张丙亮负担12392.5元，由被告河南省郑州市郑东新区龙子湖街道办事处磨李社区居民委员会负担37429元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。张丙亮按照约定缴纳了保证金及房屋租金，郑州市郑东新区龙子湖街道办事处磨李社区居民委员会提供的房屋因商业部分未接通水电、安装电梯，不符合房屋租赁合同的约定，其行为致使张丙亮合同目的无法实现，张丙亮有权请求解除双方签订的房屋租赁合同并退还相应费用。双方租赁合同明确约定乙方无权将房屋转租他人。乙方需转租的，须经甲方书面同意并将新承租人在甲方备案。张丙亮提供的证据不足以证明其对房屋的转租行为已告知郑州市郑东新区龙子湖街道办事处磨李社区居民委员会并经其同意，故对张丙亮要求赔偿其违约损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，张丙亮、郑州市郑东新区龙子湖街道办事处磨李社区居民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费127243元，由张丙亮负担27600元、由郑州市郑东新区龙子湖街道办事处磨李社区居民委员会负担99643元。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二〇年十二月十八日书记员  李苗苗