辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1532号上诉人（原审被告）：鞍山华逸房屋开发有限公司，住所地鞍山市铁**工人街**。法定代表人：李长库，该公司经理。委托诉讼代理人：李静，该公司员工。委托诉讼代理人：杨富强，辽宁正方圆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵秀琴，女，1958年8月11日出生，汉族，住鞍山市铁**。委托诉讼代理人：万宝，男，1982年11月4日出生，汉族，住鞍山市铁**。被上诉人（原审被告）：赵春庆，男，1960年4月22日出生，汉族，住鞍山市铁**。上诉人鞍山华逸房屋开发有限公司（以下简称华逸房屋公司）因与被上诉人赵秀琴、赵春庆房屋买卖合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院(2019)辽0303民初3571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华逸房屋公司的委托诉讼代理人李静、杨富强，被上诉人赵秀琴及其委托诉讼代理人万宝，被上诉人赵春庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华逸房屋公司上诉请求：撤销原审民事判决，并依法改判或发回重审。事实与理由：原审判决适用法律错误，认定案件基本事实错误，应依法撤销原判，依据的事实和理由是：一、原审判决断章取义认定《汇祥佳园内部认购协议书》成立，适用法律错误。原审判决《汇祥佳园内部认购协议书》(下简称《认购协议书》)备注栏注明了(工程队顶账房)与赵春庆的陈述可以对应，也与上诉人陈述“刘海春是八建做工程的，他说把被告赵春庆的房子算到八建的工程款内相对应，这说明二被告在签订协议时已经达成了合意”。上述认定事实和适用法律错误。赵春庆作为认购协议书一方当事人，是利害关系人，他的说法不能轻易作为证据采信。至于上诉人说刘海春提出把房子算到八建工程款内，不是上诉人陈述的完整内容，上诉人完整的陈述是：“刘海春是八建做工程的，他说把被告赵春庆的房子算到八建的工程款内，我们与八建尚未结算，所以这户房子是否作为顶账房还有异议。”上述内容表明上诉人与八建公司未达成以房顶账协议。上诉人拒绝刘海春的提法，此事通过刘海春事后要在《认购协议书》上签字，为上诉人拒绝一事，就可充分的证明。故原判仅以上诉人陈述刘海春事后提出过要把房子算在八建工程款内，就认定上诉人和赵春庆及刘海春达成了以房顶账协议，实属认定事实和适用法律严重错误；二、原判认定《认购协议书》生效，事实认定和适用法律错误。《认购协议书》明确约定，没有收款收据，协议不生效。本案由于赵春庆没有履行口头施工合同义务，没有应得上诉人工程款，上诉人也没有为其开具购房收款收据，故依协议约定，协议未生效。原判认定协议成立并生效，显然是事实认定和法律适用错误；三、原审判决应当采信上诉人提供的证据而未予采信，适用法律不当。原审判决认为上诉人提供的《建设工程施工合同》、《补充协议两份》与本案没有关联性，适用法律不当。被上诉人赵春庆所述《认购协议书》是基于与八建公司及上诉人存在抹账行为签订的所述不实。为证明其所述不实，故上诉人提供了上述证据材料，以证明赵春庆与八建公司材料与上诉人没关系，案涉房产没有抹账，上诉人以往与八建公司以房顶工程款协议中没包括案涉房产，案涉房产不在顶账房产之内，这些证据可以证明本案事实，原判认为上述证据与本案无关，适用法律不当；四、原审判决以未成立未生效的《认购协议书》，作为案涉房产的所有权证明，认定二被上诉人之间签订的《房屋转让协议》合法有效，适用法律错误。《房屋转让协议》合法有效的前提是转让人合法拥有转让房屋，与受让人双方意思表示真实，行为不违反法律。而本案中，被上诉人赵春庆不是案涉房屋的所有权人，所有权人为上诉人，赵春庆隐瞒事实真相，将上诉人所有房屋非法转让给被上诉人赵秀琴，这一公然违反法律的协议，原审判决竟然认定其合法有效，纯属错误适用法律；五、原审判决判令上诉人为赵秀琴办理案涉房屋登记过户手续，更是适用法律严重错误。没有证据证明《认购协议书》成立，也没有证据证明《认购协议书》生效，更没有证据证明被上诉人赵春庆合法拥有并有权转让案涉房屋。况且，上诉人又提出相反证据证明赵春庆没有取得案涉房屋所有权。在此情况下，原审判决还作出与案件事实背道而驰的“由上诉人为赵秀琴办理房屋转让过户登记手续”的判决，实在是错误；六、赵秀琴原审诉讼请求应依法驳回。赵秀琴的权利来源于赵春庆依法拥有案涉房屋所有权和依法转让行为，而本案赵春庆尚未取得案涉房屋的所有权。其与上诉人签订的《认购协议书》尚未成立和生效。所谓抹账行为不存在。赵春庆与上诉人也没有履行工程施工口头合同，双方没有形成工程款债权债务关系，故赵春庆无权对赵秀琴转让上诉人名下的房产。鉴于二被上诉人非法转让上诉人房产，故其转让行为是无效的，赵秀琴基于非法的转让行为提出的本案诉讼请求，人民法院应当不予支持，原审判决依法应予撤销，赵秀琴的原审诉讼请求，依法应予驳回。赵秀琴辩称，服从原审判决。赵春庆辩称，服从原审判决。赵秀琴向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令坐落在鞍山市铁西区(公安号：鞍山市铁西区民主街194栋6号)房屋所有权为原告；2.判令第一被告给原告提供办理上述房屋产权证手续，判令第二被告协助办理上述手续；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年4月3日，被告华逸房屋公司与被告赵春庆签订《汇翔佳园内部认购协议书》一份，约定被告赵春庆认购物业汇翔佳园4号楼东1单元4-2层4/6层，建筑面积102.84平方米，住宅总价叁拾万叁千叁佰柒拾捌元整(小写￥303,378元)。备注：工程队顶账房。2009年12月11日，原告赵秀琴与被告赵春庆签订《房屋转让协议》一份，约定：被告赵春庆于2008年4月3日以前期水泥款顶账，位于铁西汇翔佳园**楼******商品房壹套，面积102.84m2，由于需用资金，将此套房屋转让给原告。付款方式为一次性付完总房款：人民币叁拾叁万元(330,000.00元)。协议签订当日，被告赵春庆向原告出具收条“收到购房款叁拾叁万元正(330,000.00)”。原告于2009年12月11日入住该房屋至今。一审法院认为，原告与被告赵春庆签订的《房屋转让协议》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，自合同成立时生效。原告已经按照合同约定交付全部房款，被告赵春庆应当协助原告办理房屋所有权登记手续，但因原告购买的房屋系被告华逸房产公司抵偿给被告赵春庆的抵账房，该房屋一直未办理更名过户手续，故被告华逸房屋公司应当协助原告办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。关于原告主张判令坐落在鞍山市铁西区房屋所有权为原告一节，依据我国《中华人民共和国物权法》规定不动产变动采取登记主义，原告与被告赵春庆签订的《房屋转让协议》系不动产物权合同，除包含债权关系外还包括物权关系，但债权关系发生法律效力后并不必然导致物权关系发生变动，故对于原告的该项诉讼请求该院不予支持。关于案涉房屋是否确实抵顶工程款一节，被告华逸房屋公司在该次审理中完全否认了抵顶工程款的事实，但在原审中称“我们与八建尚未结算，所以这户房子是否作为顶账房还有异议”(原审庭审笔录第四页第十八行)。该院认为，被告华逸房屋公司与被告赵春庆签订《汇翔佳园内部认购协议书》时系双方的真实意思表示，被告赵春庆已通过此协议取得房屋并将房屋转卖于原告，原告已在案涉房屋居住十年之久，被告华逸房屋公司并未向原告主张过腾房。案涉房屋所在小区已竣工十余年，被告华逸房屋公司作为开发商与承包方鞍山市第八建筑工程有限公司一直未作出结算，即使如其所说系鞍山市第八建筑工程有限公司未报预算，被告华逸房屋公司也未积极行使相关权利，被告华逸房屋公司怠于行使权利，即使产生不利后果也不应由原告承担。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告鞍山华逸房屋开发有限公司、赵春庆应于该判决生效之日起十日内协助原告赵秀琴办理其购买的坐落于鞍山市铁西区房屋(产籍号：2-58-253-1042，建筑面积：102.84平方米)的房屋所有权登记手续；二、被告鞍山华逸房屋开发有限公司于该判决生效之日起十日内将原告赵秀琴购买的坐落于鞍山市铁西区房屋办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案；三、驳回原告赵秀琴其他诉讼请求。案件受理费6250元，原告已预交，由被告鞍山华逸房屋开发有限公司、赵春庆共同承担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人赵秀琴与被上诉人赵春庆签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，系有效协议，赵秀琴已按协议约定交纳了购房款，赵春庆应按协议约定将房屋转让给赵秀琴。且案涉房屋是上诉人华逸房屋公司顶账给赵春庆，一直未办理更名过户手续，因此，原审判决上诉人提供必要的证明文件协助赵秀琴办理案涉房屋的所有权登记手续并无不当，应予以维持。关于上诉人提出上诉人与赵春庆虽签订《汇翔佳园内部认购协议书》，但没有案涉房屋收款收据，该协议书不生效的主张，本院认为，抵顶房屋行为发生时，建设工程多处在刚完工甚至尚未完工阶段，尚无法签订正式的商品房买卖合同，出卖方与买受方签订认购书以房屋抵顶工程款并确认双方权利。房屋交易过程中，买受人是以事先存在的债权抵顶房款，因此并不存在房款的实际支付流转，一般也无法提供正规的支付凭据。结合本案，上诉人与赵春庆在签订协议书时达成了合意，协议中交款收据的约定为格式条款，根据该房屋顶账的性质，没有交款收据是符合常理的。因此，对于上诉人此项主张本院不予支持。关于上诉人提出上诉人与赵春庆没有债权债务关系，赵春庆无权将上诉人名下的房产转让给赵秀琴的主张，本院认为，赵春庆与上诉人签订的《汇翔佳园内部认购协议书》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖核心条款作出了约定，且该协议上明确备注工程队顶账房，可以认定上诉人将案涉房屋顶账给赵春庆，赵春庆有权利将上诉人用于抵顶工程款的房屋转让给赵秀琴，其转让行为合法有效。且该协议签订后，案涉房屋已交付给赵秀琴，其已居住十年之久，协议已部分履行。上诉人认为其与赵春庆没有债权债务关系，案涉房屋不是顶账房，但未能提供足以反驳的相反证据，应承担举证不能的诉讼不利后果。因此，本院对其该项主张不予支持。综上所述，上诉人鞍山华逸房屋开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由上诉人鞍山华逸房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 周 洁审判员 王珍付二〇二〇年十二月九日法官助理闫亚书记员赵洋