广东省阳江市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤17执复54号 复议申请人（申请执行人）：阳江农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省阳江市江城区创业路**。 法定代表人：彭洪辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡曦，该公司员工。 被执行人：阳江市瑞丰实业有限公司。住所地：广东省阳江市江城区金郊工业区第一开发区江顺拉链厂内。 法定代表人：林建兵，该公司总经理。 被执行人：林建兵，男，1969年9月9日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。 被执行人：莫介来，男，1950年6月12日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。 被执行人：李秀英，女，1950年9月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。 被执行人：莫某，女，2004年5月8日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。 法定代理人：梁某，女，1983年5月10日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。 第三人：阳江市柏莱仕实业有限公司（原阳江市瑞丰刀剪有限公司、阳江市瑞丰精密铸造有限公司）。住所地：广东省阳江市江城区金郊工业开发区。 法定代表人：林建良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周文靖，广东赢信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯海碧，广东赢信律师事务所律师。 第三人：阳江市鑫竣实业有限公司。住所地：广东省阳江市江城区振兴路**之一、之二、之五、之六。 法定代表人：茹计健。 复议申请人阳江农村商业银行股份有限公司不服阳江市江城区人民法院（2020）粤1702执异86号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 阳江市江城区人民法院在执行广东阳江农村商业银行股份有限公司（后变更为阳江农村商业银行股份有限公司）与阳江瑞丰实业有限公司、林建兵、莫介来、李秀英、莫某金融借款合同纠纷一案中，于2020年6月5日作出（2019）粤1702执恢443号之一执行裁定，拍卖、变卖阳江瑞丰实业有限公司名下的坐落于阳江市江城区××、××、三不动产（产权证号：17××61）（以下简称涉案房地产）及其他上附着物。阳江农村商业银行股份有限公司不服该裁定，向该院提出异议。请求：一、暂停对阳江瑞丰实业有限公司名下的坐落于阳江市江城区××、××、××不动产及其他上附着物进行带租拍卖。二、对上述不动产的租约进行确认，并剔除租约进行拍卖。 阳江市江城区人民法院查明，2018年12月26日，该院作出（2018）粤1702民初1254号民事判决，判决：一、限阳江瑞丰实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内偿还尚欠的借款本金1567万元及利息（含罚息、复利）4182500元（上述款项暂计至2018年10月20日，从2018年10月21日起计至本判决确定的履行期限届满之日止的利息按双方签订的《借款合同》约定的利率计算）给广东阳江农村商业银行股份有限公司；二、限阳江瑞丰实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付律师服务费4万元给广东阳江农村商业银行股份有限公司；三、林建兵对上述判决第一项、第二项所确定的阳江瑞丰实业有限公司的债务承担连带清偿责任；林建兵承担保证责任后，有权依法向阳江瑞丰实业有限公司追偿；四、莫介来、李秀英、莫某在各自继承莫纯恩的遗产实际价值范围内对上述判决第一项、第二项所确定的阳江瑞丰实业有限公司的债务承担连带清偿责任；莫介来、李秀英、莫某承担保证责任后，有权依法向阳江瑞丰实业有限公司追偿；五、阳江瑞丰实业有限公司逾期不履行上述判决第一项、第二项所确定的款项时，广东阳江农村商业银行股份有限公司有权对依法拍卖或变卖阳江瑞丰实业有限公司名下的坐落于阳江江城区金山路90号瑞丰.金山凤凰5幢203房、401房、501房、601房、701房、801房、901房、1001房、1101房、1501房、1601房、304房、404房、504房、1004房、1104房、1204房、1404房，以及6幢202房、203房、301房、401房、801房、901房、1001房、1101房、1301房、304房、404房、504房、604房、704房共32处在建工程的所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权；六、阳江瑞丰实业有限公司逾期不履行上述判决第一项、第二项所确定的款项时，广东阳江农村商业银行股份有限公司有权对依法拍卖或变卖阳江瑞丰实业有限公司名下的坐落于阳江市江城区××、××、三（不动产权证书号：C17××61）不动产的所得价款在清偿第一顺位债务700万元后在300万元范围内享有优先受偿权；本案受理费141155元、诉讼保全费5000元、公告费1170元，合共147325元（广东阳江农村商业银行股份有限公司已预缴受理费245576元、诉讼保全费5000元、公告费1170元），由阳江瑞丰实业有限公司、林建兵连带负担，莫介来、李秀英、莫某在各自继承莫纯恩的遗产实际价值范围内连带负担。判决生效后，阳江瑞丰实业有限公司、林建兵、莫介来、李秀英、莫某没有履行生效法律文书确定的义务，阳江农村商业银行股份有限公司向该院申请强制执行。该院于2019年2月19日立案强制执行，首执案号为（2019）粤1702执887号，恢复案号为（2019）粤1702执恢443号。2020年6月5日，该院作出（2019）粤1702执恢443号之一执行裁定，裁定拍卖、变卖涉案房地产。2019年6月11日，该院作出（2019）粤1702执恢443号《广东省阳江市江城区人民法院关于阳江市瑞丰实业有限公司名下的坐落于阳江市江城区振兴路9号之一、二、三不动产及其地上附着物的拍卖公告》（以下简称：《拍卖公告》）、（2019）粤1702执恢443号《广东省阳江市江城区人民法院关于阳江瑞丰实业有限公司名下的坐落于阳江市江城区××、××、××不动产及其地上附着物的拍卖须知》（以下简称：《拍卖须知》）、（2019）粤1702执恢443号《拍卖通知书》。其中，《拍卖公告》、《拍卖须知》均注明：拍卖标的物带租约拍卖，租期至2032年12月31日止；拍卖标的物因存在租赁关系，公司正常生产经营，拍卖成交后按现状交付（不交吉）。2020年6月15日，该院在广东省阳江市江城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上发布先期拍卖公告，定于2020年7月16日10时至2020年7月17日10时止进行第一次公开拍卖，起拍价为9201634元。2020年7月15日，阳江农村商业银行股份有限公司向该院提出书面异议，请求如上所述。为此，阳江农村商业银行股份有限公司向该院提供阳江瑞丰实业有限公司出具《声明》2份、阳江柏莱仕实业有限公司出具《声明》1份等证据予以证明。其中，阳江瑞丰实业有限公司于2016年3月7日出具的《声明》载明：“本公司权属位于阳江市江城区××、××、三[粤房地证字第××号]，占地面积9637.5平方米、建筑面积3998.51平方米自用无出租，特此声明。”阳江瑞丰实业有限公司于2017年3月13日出具的《声明》载明：“本公司权属位于阳江市江城区××、××、三[证号：粤房地证字第××号]，占地面积9637.5平方米、建筑面积3998.51平方的房地产无偿提供给阳江柏莱仕实业有限公司作经营之用，没有出租。特此声明。”阳江柏莱仕实业有限公司于2017年3月13日出具的《声明》载明：“阳江瑞丰实业有限公司将位于阳江市江城区××、××、三，使用土地面积9637.5㎡，建筑面积3998.51㎡，房地产权证：粤房地证字第××号的房地产无偿提供给阳江柏莱仕实业有限公司作经营之用。因阳江达昌贸易有限公司向贵行申请借款柒佰万元用上述房地产作抵押。现阳江柏莱仕实业有限公司作出如下承诺：如阳江达昌贸易有限公司借款后违反贵行借款合同有关规定，贵行需要行使抵押权并对上述房地产进行处分时，阳江柏莱仕实业有限公司自愿放弃该处房地产的经营权，无条件搬离上述房地产不再经营，由阳江农村商业银行股份有限公司处理该房地产”。 听证中，阳江农村商业银行股份有限公司、第三人阳江柏莱仕实业有限公司均确认阳江农村商业银行股份有限公司提供的3份《声明》，均不是针对本案贷款而出具的，而是针对阳江达昌贸易有限公司向阳江农村商业银行股份有限公司申请贷款时出具的。 另查明，第三人阳江鑫竣实业有限公司分别于2020年5月29日、7月7日向该院执行实施部门提交申请书，请求该院确认其参加涉案房地产竞买的优先购买权人资格。为此，阳江鑫竣实业有限公司向该院提供《租赁合同》2份、《税收转账专用完税证》2份、《税收缴款书（税务收现专用）》2份、《中国工商银行电子缴税付款凭证》3份、《业务回单（付款）》7份、《客户收（付）款入账通知》5份、《业务回单（收款）》3份等证据予以证明。其中，阳江瑞丰实业有限公司（甲方）与阳江瑞丰刀剪有限公司（乙方）于2012年1月1日签订的《租赁合同》主要载明：甲方同意将涉案房地产和坐落阳江岗列镇金郊龙涛管理区江城第一工业区土地租赁给乙方使用；租赁期限自2012年1月1日起至2032年12月31日止；租金从2012年1月1日起算，租金采取以税费相抵方法支付，即乙方应向甲方支付的租金金额由乙方直接向有关税务部门缴纳甲方基于上述租赁标的物所产生的合法的税费（如土地使用税、房产使用税）。阳江柏莱仕实业有限公司（甲方）与阳江鑫竣实业有限公司（乙方）于2018年5月1日签订的《租赁合同》主要载明：甲方同意将承租阳江瑞丰实业有限公司的涉案房地产和坐落阳江岗列镇金郊龙涛管理区江城第一工业区土地转租赁给乙方使用；租赁期限自2018年5月1日起至2032年12月31日止；租金从2018年5月1日起算，租金采用现金方式支付，2018年5月1日至2020年4月30日每月租金10000元，……2030年5月1日至2032年12月31日每月租金16000元；另付押金20000元正，租赁厂房终止，甲方验收无误，将押金退还乙方，不计利息。根据《税收转账专用完税证》2份、《税收缴款书（税务收现专用）》2份、《中国工商银行电子缴税付款凭证》3份显示，阳江柏莱仕实业有限公司（原阳江瑞丰实业有限公司、阳江瑞丰精密铸造有限公司）向税务部门缴纳了2012年1月1日至2017年12月31日的土地使用税、房产税，每年税费约45000元。根据《业务回单（付款）》7份、《客户收（付）款入账通知》5份、《业务回单（收款）》3份显示，阳江鑫竣实业有限公司已通过银行转账方式支付押金20000元、每月支付租金10000元至2018年12月。另外，第三人阳江柏莱仕实业有限公司向该院在听证中提交了《租赁合同》2份、《税收转账专用完税证》2份、《税收缴款书（税务收现专用）》1份、《中国工商银行电子缴税付款凭证》3份、《税收完税证明》2份、《业务回单（付款）》9份、阳江柏莱仕实业有限公司出具的《阳江统一收款收据》16份等证据予以证明。上述证据中除了《税收完税证明》2份、阳江柏莱仕实业有限公司出具的《阳江统一收款收据》16份外，其他的证据与阳江鑫竣实业有限公司向该院执行实施部门提交的证据是一样的。其中《税收完税证明》2份显示，阳江柏莱仕实业有限公司已向税务部门缴交2018年1月1日至2018年12月31日的房产税、城镇土地使用税、滞纳金共41586.46元。阳江柏莱仕实业有限公司出具的《阳江统一收款收据》16份显示，阳江鑫竣实业有限公司已向阳江柏莱仕实业有限公司支付2019年1月至2020年4月的每月租金10000元以及2020年5月至2020年6月的每月租金11000元。 再查明，根据阳江不动产登记中心出具《不动产登记资料查询结果证明》显示，涉案房地产的抵押权人为阳江农村商业银行股份有限公司，抵押权登记时间为2016年4月21日。 阳江市江城区人民法院认为，根据第三人阳江鑫竣实业有限公司提交的《租赁合同》、《税收转账专用完税证》、《业务回单（付款）》7份等证据显示，第三人阳江柏莱仕实业有限公司已于2012年1月1日与被执行人阳江瑞丰实业有限公司签订租赁合同，且已按合同约定自2012年起每年向税务部门缴交税费以支付租金；第三人阳江柏莱仕实业有限公司于2018年5月1日与第三人阳江鑫竣实业有限公司签订转租合同，且阳江鑫竣实业有限公司已按合同约定每月支付租金。由于上述租赁合同与支付租金的完税证明、《业务回单（付款）显示》的银行转账记录、收款收据可以相互印证，由此可知，第三人阳江柏莱仕实业有限公司与被执行人阳江瑞丰实业有限公司之间、第三人阳江柏莱仕实业有限公司与阳江鑫竣实业有限公司之间的租赁关系是真实存在的。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第二项“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（一）……（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；”规定，第三人阳江柏莱仕实业有限公司与被执行人阳江瑞丰实业有限公司签订租赁合同时间早于阳江农村商业银行股份有限公司的抵押权登记时间，因此，该院依法拍卖涉案房地产，并在《拍卖公告》、《拍卖须知》上说明拍卖标的物是带租约拍卖以及拍卖成交后按现状交付（不交吉），符合法律规定，该院予以支持。对于阳江农村商业银行股份有限公司主张第三人阳江柏莱仕实业有限公司与被执行人阳江瑞丰实业有限公司之间、第三人阳江柏莱仕实业有限公司与阳江鑫竣实业有限公司之间的租赁关系是虚假的这一问题，阳江农村商业银行股份有限公司仅仅提供《声明》3份予以证明，并未能提供其他证据予以证实。但是，阳江农村商业银行股份有限公司与第三人阳江柏莱仕实业有限公司均确认该3份《声明》并非针对本案的抵押贷款的；根据该3份声明内容可知，第三人阳江柏莱仕实业有限公司在抵押贷款时已经在涉案房地产上使用、经营着，阳江农村商业银行股份有限公司对此应知悉的；相对于被执行人阳江瑞丰实业有限公司声明涉案房地产是无偿提供给第三人阳江柏莱仕实业有限公司使用而言，被执行人阳江瑞丰实业有限公司以每年缴交税费的租金将涉案房地产租赁给第三人阳江柏莱仕实业有限公司更符合常理。因此，阳江农村商业银行股份有限公司仅仅以《声明》3份而主张租赁关系是虚假的，请求该院暂停对涉案房地产带租拍卖并剔除租约进行拍卖，理据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定驳回阳江农村商业银行股份有限公司的异议请求。 复议申请人阳江农村商业银行股份有限公司向本院申请复议称，一、阳江瑞丰实业有限公司与阳江柏莱仕实业有限公司不存在租赁合同关系，（2020）粤1702执异86号执行裁定对于该两公司存在租赁关系的事实认定不清。3份《声明》是由阳江瑞丰实业有限公司、阳江柏莱仕实业有限公司分别出具，均可以充分证明了执行标的物在2017年3月13日前不存在任何租赁事实，印证了阳江瑞丰实业有限公司在2012年1月1日没有将执行标的物出租给阳江柏莱仕实业有限公司的事实。阳江瑞丰实业有限公司、阳江柏莱仕实业有限公司作为涉案租赁合同关系的当事人，双方在本案争议发生之前自认不存在租赁合同关系事实，具有高度的可信性。根据诚实信用原则及禁止反言原则，人民法院应当予以采信该3份《声明》，认定阳江瑞丰实业有限公司与阳江柏莱仕实业有限公司不存在租赁合同关系。二、阳江瑞丰实业有限公司与阳江柏莱仕实业有限公司（原阳江瑞丰刀剪有限公司）签订的《租赁合同》约定内容和履行方式与正常租赁交易习惯不相符，是虚假的民事证据，两公司所主张的租赁关系不能成立。三、阳江瑞丰实业有限公司与阳江柏莱仕实业有限公司是关联公司，且属于同一家族兄弟控制。阳江柏莱仕实业有限公司代阳江瑞丰实业有限公司所代缴的税费不能单纯认定为租金。四、执行法院举证责任分配不当，程序违法。综上所述，阳江瑞丰实业有限公司与阳江柏莱仕实业有限公司于2012年1月1日签订《租赁合同》及阳江柏莱仕实业有限公司与阳江鑫竣实业有限公司于2018年5月1日签订《租赁合同》是虚假、不真实的。阳江瑞丰实业有限公司与阳江柏莱仕实业有限公司不存在租赁合同关系，无权将本案抵押物转租给阳江鑫竣实业有限公司，无权要求法院带租拍卖执行标的物。（2020）粤1702执异86号执行裁定认定事实不清，适用法律错误，程序违法，处理结果显失公平。请求依法撤销（2020）粤1702执异86号执行裁定，对执行法院作出对涉案房地产及其地上附着物进行带租拍卖的错误执行行为予以纠正。 第三人阳江柏莱仕实业有限公司述称，一、执行法院认定存在租赁合同关系是基于客观证据及事实，执行法院认定事实清楚。我公司提供的证据能充分证实存在租赁合同关系，且成立租赁合同关系是先于金融借款抵押权登记时间。二、阳江农村商业银行股份有限公司在听证中提供的三份《声明》是针对另案贷款而出具，且该些《声明》内容明显与事实不符，该些《声明》已不被执行法院采信，也不应在审查复议中被采信。三、我公司与阳江瑞丰实业有限公司同属家族企业，双方2012年自愿达成《租赁合同》，该合同是其双方对物权的合法处分，并不需要参考市场价格出租。另外，我公司提供了其他证据反映了我公司家族企业间不是按市场价格转让资产的证据。四、执行法院举证责任分配以及程序均合法。五、我公司认为结合全案证据，能充分反应我公司与阳江瑞丰实业有限公司存在租赁合同关系，并且该租赁合同关系先于本案金融借款的抵押登记时间。我公司认为应保护承租人的合法权益，驳回阳江农村商业银行股份有限公司的复议请求。 经审查，本院对阳江市江城区人民法院查明的事实予以确认。 另查明，阳江瑞丰刀剪有限公司于2003年12月3日成立，2013年9月26日变更登记为阳江瑞丰精密铸造有限公司，2017年1月10日又变更登记为阳江柏莱仕实业有限公司。 本院认为，根据本案的执行依据，阳江瑞丰实业有限公司逾期不履行偿还借款及支付律师服务费义务的，阳江农村商业银行股份有限公司有权对依法拍卖或变卖阳江瑞丰实业有限公司名下的坐落于阳江市江城区××、××、三不动产的所得价款在清偿第一顺位债务700万元后在300万元范围内享有优先受偿权。执行法院在阳江瑞丰实业有限公司逾期不履行偿还借款及支付律师服务费的情况下，依法拍卖涉案房动产，符合法律规定。本案审查的焦点是：执行法院应否暂停对涉案房地产带租拍卖，并剔除租约进行拍卖。要厘清这个问题，必须根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，结合本案的事实进行分析。根据本案的证据，阳江瑞丰实业有限公司已于2012年1月1日将涉案房动产出租给阳江瑞丰刀剪有限公司（即后来的阳江柏莱仕实业有限公司）使用，后阳江柏莱仕实业有限公司又将涉案房动产转租给阳江鑫竣实业有限公司使用。而阳江农村商业银行股份有限公司作为涉案房动产抵押权人的抵押权登记时间为2016年4月21日。即本案订立抵押合同前抵押财产已出租，那么阳江柏莱仕实业有限公司与阳江鑫竣实业有限公司之间的租赁关系不受该抵押权的影响。至于阳江农村商业银行股份有限公司据以提异议的3份《声明》，阳江农村商业银行股份有限公司及阳江柏莱仕实业有限公司对此均认为，这是针对阳江达昌贸易有限公司向阳江农村商业银行股份有限公司申请贷款时出具的，而不是针对本案贷款而出具的。因此，对阳江农村商业银行股份有限公司以上述3份《声明》认为应暂停对涉案房动产带租拍卖并剔除租约进行拍卖的主张，因证据不足而不予支持。执行法院对上述拍卖标的物进行带租约拍卖，符合“买卖不破租赁”的原则及《中华人民共和国物权法》等相关法律规定。综上，复议申请人的复议请求理据不足，应予驳回。执行法院作出的（2020）粤1702执异86号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回阳江农村商业银行股份有限公司的复议申请，维持阳江市江城区人民法院（2020）粤1702执异86号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  钟艳云 审判员  林浈量 审判员  冯馨莹 二〇二〇年十二月九日 法官助理石岩 书记员姜雪萍