江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8948号上诉人（原审被告）:王志慧，女，1961年9月2日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）李林，男，1987年2月1日出生，汉族，住南京市江宁区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：刘琦琦，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:潘贵君，男，1992年10月29日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：陈明荣，江苏谦润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶思齐，女，1990年7月26日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：陶承庆，男，1961年9月3日生，汉族，陶思齐父亲。委托诉讼代理人：陈明荣，江苏谦润律师事务所律师。上诉人王志慧、李林与被上诉人潘贵君、陶思齐房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初4290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚震独任审理,于2020年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人王志慧、李林的委托诉讼代理人刘琦琦，被上诉人潘贵君、陶思齐的委托诉讼代理人陈明荣，陶思齐的委托诉讼代理人陶承庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王志慧、李林上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：(一)一审查明事实有误，上诉人签约当晚即表示不再出售涉案房屋；涉案房屋并非签约后才成为学区房。（二）一审酌定违约金过高。（三）一审诉讼费分担不当。被上诉人潘贵君、陶思齐辩称：（一）上诉人接受了定金，并将欠条撕毁。（二）上诉人系在涉案房屋配套小学可以招生后，才毁约。（三）被上诉人损失已高于一审判决数额。潘贵君、陶思齐一审请求：1.依法解除存量房买卖合同；2.王志慧、李林承担违约责任，支付违约金152万元（760×20%）。一审法院认定事实：2020年5月9日，双方当事人签订了《南京市存量房屋买卖合同》，合同约定，王志慧、李林将其名下坐落于南京市鼓楼区房屋，建筑面积220.58平方米，该房屋出售总价760万元，定金10万元。王志慧、李林应于2020年5月20日提供贷款机构要求的相关贷款材料，并向贷款机构办理贷款申请手续。2020年6月10日前，潘贵君、陶思齐负责提供400万元人民币，帮助王志慧、李林解除房屋抵押贷款。2020年6月30日前，潘贵君、陶思齐给付首付款215万元。双方还约定，构成根本违约，由违约方承担违约责任，违约责任为合同总价款的20%。签订合同后，潘贵君、陶思齐支付了定金10万元。后王志慧、李林表示不再卖房，并于2020年5月14日退还了该定金。潘贵君、陶思齐向王志慧、李林发送了律师函，要求王志慧、李林继续履行合同，否则，潘贵君、陶思齐有权解除《南京市存量房屋买卖合同》并依法起诉。潘贵君、陶思齐陈述因出售房屋的学区明确，王志慧、李林不再出售房屋，并提供2020年6月23日南京市力人学校招生通告。王志慧、李林认为房子是用来住的，不卖房是因为房屋购买有王志慧、李林母亲的出资，王志慧、李林母亲不同意出售，故不再卖了。一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，潘贵君、陶思齐与王志慧、李林签订的《南京市存量房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。各方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，王志慧、李林明确表示不再出售房屋并将收取的定金100000元返还潘贵君、陶思齐，潘贵君、陶思齐起诉要求解除合同，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，潘贵君、陶思齐要求王志慧、李林按照合同约定承担违约责任1520000元（7600000×20%），王志慧、李林认为其虽构成违约，最多承担定金返还的违约责任，并要求降低违约金。综合考虑王志慧、李林违约时间（签订合同后时间极短）、潘贵君、陶思齐支付定金数额较少（仅10万元）且王志慧、李林已经实际返还、当事人的预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则，一审法院将违约金调整为800000元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因王志慧、李林违约，潘贵君、陶思齐可以选择按定金还是违约金由对方承担责任。王志慧、李林提出的按定金承担违约责任的主张，因其并非守约方，无权作出选择，故对王志慧、李林的该项主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条规定，一审判决：一、潘贵君、陶思齐与王志慧、李林于2020年5月9日签订的《南京市存量房屋买卖合同》解除；二、王志慧、李林于本判决生效之日起十日内支付潘贵君、陶思齐违约金800000元；三、驳回潘贵君、陶思齐的其他诉讼请求。一审案件受理费65000元，减半收取32500元，由王志慧、李林负担。本院二审期间，上诉人提交通话及聊天记录，证明签约当晚上诉人即表示不再出售涉案房屋，并在5月14日退还了定金。还提交了《南京市鼓楼区教育局文件》、《关于世贸外滩新城11号楼验收及配建学校相关事宜的函》，证明涉案房屋在签约前就已经是学区房。对此，被上诉人陈述，其对签约当晚上诉人即表示不再出售涉案房屋并不知情，相反上诉人次日还收取了剩余定金5万元。涉案房屋确系力人学校学区，但因为有钉子户不愿搬迁，故招生时间一直未定。5月13日，该钉子户同意搬迁，小学可以正常招生，上诉人才毁约。对于一审查明的事实，双方均无异议，本院二审予以确认。本院二审补充查明：2020年8月3日，上诉人以8330000元的价格另行购买了涉案房屋同单元的1602室房屋（建筑面积261.21平方米）。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，上诉人无正当理由拒不履行涉案《南京市存量房屋买卖合同》，已构成违约，被上诉人有权要求上诉人支付违约金。关于违约金的数额，上诉人认为一审判决数额过高请求本院予以减少。对此，本院认为，现并无直接证据证明被上诉人的损失，考虑到涉案《南京市存量房屋买卖合同》签订时，双方当事人均未预计到涉案房屋会出现较大涨幅；被上诉人5月10日支付定金10万元后，上诉人于5月14日即返还定金，表示不再履行合同；被上诉人于5月26日即提起本案一审诉讼，并随后在涉案小区另行购置房屋的事实，一审判决上诉人支付违约金800000元过高，本院二审调整为300000元。另，考虑到涉案诉讼系因上诉人故意违约导致，故一、二审诉讼费用均由上诉人承担。综上所述，上诉人王志慧、李林的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初4290号民事判决第一、三项；二、变更江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初4290号民事判决第二项为：王志慧、李林于本判决生效之日起十日内支付潘贵君、陶思齐违约金300000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32500元，由王志慧、李林负担。二审案件受理费11800元，由王志慧、李林负担。本判决为终审判决。审判员  龚震二〇二〇年十二月四日法官助理李晓龙书记员陈晓君