湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执异802号案外人：杜南洋，男，1946年11月16日出生，汉族。申请人：湖北正浩建设集团有限公司，住所地武汉市汉**汉南大道**。法定代表人：肖举平，该公司董事长。被申请人：武汉市戎和房屋开发有限责任公司，住所，住所地武汉市东西湖区吴家山台商投资区吴南路**div>法定代表人：黄旺喜。本院在执行（2018）鄂01执保635号湖北正浩建设集团有限公司与武汉市戎和房屋开发有限责任公司（以下简称戎和公司）建设工程合同纠纷一案诉讼保全过程中，案外人杜南洋向本院提出异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人杜南洋称，本院在执行（2018）鄂01执保635号裁定过程中，查封了位于武汉市东西湖区金银潭大道凯旋名居小区涉案房屋。该房屋系杜娟购买，已经支付全款，并办理了收房及入伙手续。本院对房屋的查封行为损害了杜娟的合法权益。故请求中止对案涉房屋的查封。案外人杜娟为支持其异议请求，向本院提交了如下证据（均为复印件）：1、《户口簿》**。拟证明杜南洋、罗彩红之间的亲属关系。2、2016年6月17日戎和公司（甲方、出卖人）与罗彩红（案外人杜南洋的儿媳、乙方、买受人）签订《常青·凯旋名居认购书》一份，合同载明：乙方认购甲方楼宇为常青凯旋名居项目涉案房屋，该商品房用途为住宅，建筑面积为105.12平方米。该商品房总价为926355元，单价为9288元/平方米。乙方自愿在签署本认购书时支付10000元作为认购该商品房的定金。甲乙双方签署正式的买卖合同后，乙方已付的定金自动转为购房款的一部分。拟证明案外人在本院查封之前已与戎和公司签订案涉房屋的买卖合同。3、2016年6月17日戎和公司开具的《收据》（编号：3245569）复印件一份，载明罗彩红认购房款10000元。拟证明案外人交纳购房定金的事实。4、2019年10月21日杜南洋（买受人）与戎和公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东150352004）复印件一份，合同载明：买受人购买戎和公司投资建设的凯旋名居商品房项目涉案房屋，商品房建筑面积105.47平方米，单价7778.1060元/平方米，总金额820357元。拟证明案外人已与戎和公司就案涉房屋签订正式的商品房买卖合同并已网签备案。5、2019年11月19日戎和公司开具的《湖北增值税普通发票》（NO.06883156）复印件一份，载明：购买方“杜南洋”，销售方“武汉市戎和房屋开发有限责任公司”，货物“不动产凯旋名居”，数量“105.47平方米”，价税合计“820357元”，备注“东西湖区金银潭大道凯旋名居”。拟证明案外人已向戎和公司支付全部购房款。6、2020年11月20日戎和公司开具的《湖北增值税普通发票》（NO.30190628）复印件一份，载明：购买方“杜南洋”，销售方“武汉锦有成物业服务有限公司”，货物“企业管理服务·物业管理服务”，价税合计“2668元”，备注“2018.8.1-2019.6.30”。拟证明案外人在本院查封前已入住案涉房屋的事实。7、2020年11月20日武汉市东西湖区不动产登记中心出具《武汉市不动产查封信息单》一份。拟证明本院为案涉房屋的查封法院。本案审理期间，杜南洋向本院出具《情况说明》一份，载明：杜南洋对位于武汉市东西湖区金银潭大道北、姑李路东凯旋名居第2栋1单元3层4室房屋提起执行异议一案，现对相关情况说明如下：根据《居民户口薄》，罗彩红是杜南洋的儿媳，二人系亲属关系。2016年6月17日，罗彩红与戎和公司签订《凯旋名居认购书》，认购该房屋。后根据家庭实际情况，决定以杜南洋名义签订购房合同。2019年10月21日，杜南洋与戎和公司签订《商品房买卖合同》，购买该房屋，为申请中止查封，特此予以说明。本院遂通知罗彩红到庭，罗彩红对杜南洋所述事实予以确认。本院查明，湖北正浩建设集团有限公司与戎和公司建设工程合同纠纷一案诉讼保全过程中，本院于2018年9月27日作出（2018）鄂01民初4294号民事裁定书，裁定冻结戎和公司的银行存款3388万元，如银行存款不足，查封其相应价值的其他财产。2018年9月30日，本院作出（2018）鄂01执保635号协助执行通知书，要求武汉市东西湖区不动产登记局协助执行：一、查封戎和公司名下坐落于武汉市东西湖区金银潭大道北、姑李路东凯旋名居X栋X单元X层X、X、X、X、X、X、X、X、X、XX、XX室，X栋X单元X层X-X室、X栋X单元X层X-X室，X栋X单元X层X-X室，X栋X单元X层X-X室，X栋X单元XX层X室，X栋X单元X层X室。上述保全限额3388万元。二、查封期限为三年（自2018年9月30日起至2021年9月29日止）。案涉房屋在查封范围之内。本院查封非为轮候查封。另查明，就原告（反诉被告）正浩公司与被告（反诉原告）戎和公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年1月22日作出（2018）鄂01民初4294号民事判决书，判决如下：一、戎和公司应于本判决生效之日起十日内向正浩公司支付工程款25867623元。二、戎和公司应向正浩公司支付截止2019年12月26日的工程款利息2847724.36元，并应以欠付工程款25867623元为基数自2019年12月27日以中国人民银行发布的同期同类贷款利率向戎和公司支付利息至上述款项清偿之日止。三、正浩公司应向戎和公司开具6119万元的建安税务发票。正浩公司在收到本判决第一、二项确定的款项后十日内向戎和公司开具25867623元的建安税务发票。四、正浩公司于本判决生效后十日内向戎和公司交付其施工部分的工程档案资料及竣工报告。五、驳回正浩公司其他诉讼请求。六、驳回戎和公司其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费211214.5元，诉前保全费5000元合计为216214.5元，由正浩公司负担21621.5元，由戎和公司负担194593元。反诉案件受理费105608元，由正浩公司负担95047元，由戎和公司负担10561元。本案鉴定费92万元，由正浩公司负担9.2万元，由戎和公司负担82.8万元（因鉴定费用由正浩公司预付50%，戎和公司预付50%，应由戎和公司向正浩公司支付鉴定费36.8万元）。本院认为，本案的焦点问题是案外人对案涉房产享有的权利是否能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人在本院采取查封措施之前，已与戎和公司签订房屋买卖合同；在本院查封之前案外人已实际占有该不动产；已支付全部房款；未办理过户登记属于不能归责于案外人自身原因，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条的规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故，本案应中止对案涉房屋的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下：中止对位于武汉市东西湖区金银潭大道北、姑李路东凯旋名居涉案房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  周晨审判员  徐文审判员  吴利二〇二〇年十二月七日法官助理刘小铭书记员谭晓