江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2781号 上诉人（原审原告）：南昌市嘉悦商业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区。 法定代表人：刘波，系公司总经理。 委托诉讼代理人:魏子红，江西瀛洪仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人:万清清，江西瀛洪仁律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：胡文峰，男，1976年1月生，汉族，住江西省南昌市新建区。 上诉人南昌市嘉悦商业管理有限公司（以下简称嘉悦公司）与上诉人胡文峰房屋租赁合同纠纷一案，均不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初1466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉悦公司上诉请求：一、判令撤销一审判决第二项，改判胡文峰在支付租金后承担违约金22890.5元及赔偿装修损失5万元。二、本案一、二审诉讼费用由胡文峰承担。事实及理由：1、案涉合同第8.2条约定，乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金，违约金按2倍日租金数额乘以逾期天数；逾期一个月以上的，甲方有权单方面解除合同，并留置在该房屋内的一切财物，甲方有权对留置的财物进行处理用于抵扣租金，因留置产生的一切不利后果均由乙方承担。按照该约定，如果逾期一天都应当支付利息，不可能逾期一个月以上不用支付逾期支付违约金，这与双方的约定及法律精神明显不符。嘉悦公司考虑到违约金约定过高，所以主动调整到按约利息二分计算违约金。2、案涉合同约定，乙方在商铺内的不可移动的物品，在合同期满或者合同未到期乙方交还商铺时，乙方须无偿留下。一审法院错误机械地理解了该约定，实际上，该条约定指的是只要胡文峰离开，双方的租赁关系就结束，胡文峰就必须无条件将商铺内不可移动的物品留下，否则就应当赔偿损失。综上，请求二审法院予以改判。 胡文峰辩称，1、胡文峰不存在违约行为。在交付租金之前已经和嘉悦公司达成了口头协议，涉案房屋是2019年5月租赁下来，支付了2019年9月-11月三个月租金，其中2019年5月10日-8月31日是免租期，该场地用于教育培训，由于配套设施不能满足培训需求，所以在2019年12月1日交付租金之前就已经向嘉悦公司提出了解除合约，并告知计划保留210商铺的使用权，用208-209、211-215两个商铺的押金抵扣210商铺2019年12月以后的租金。而且，双方约定年后重新签订210商铺的租赁协议，由于疫情不可抗力的原因导致一直无法签订210商铺的租赁协议，胡文峰也向嘉悦公司说明了210商铺的合同和其他两个商铺的合同不是一起的，分了三次签订，不应该单独签约，合同应当继续有效，这些原因都导致一直没有签订。所以胡文峰并不存在违约。在2019年12月份之前，嘉悦公司已经同意撤场，搬离场地的可移动物品。2、关于赔偿的问题，该房屋装修都是胡文峰本人装修，并没有破坏房屋结构，胡文峰只是把其自己的可移动物品带走了，不存在损失，无需赔偿。 胡文峰上诉请求：1、判令撤销一审判决，依法改判驳回嘉悦公司的诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由嘉悦公司承担。事实与理由：一、一审法院认定本案事实不清，证据不足，适用法律不当。本案中，胡文峰承租商铺后，对商铺进行整体装修，用于教育培训。2019年12月1日之前，胡文峰承租的商铺在营业中因无法提供学生住宿。因此，胡文峰便与嘉悦公司协商，解除了208-209、211-215两个合同的租赁关系，仅保留210商铺的承租，双方同意对胡文峰装修的物品先不拆除，待嘉悦公司将商铺重新出租后折价转让给承租人，并约定年后协调其他事宜。为此，胡文峰在嘉悦公司同意后仅将四台空调转让给了一楼业主，剩余空调及其他物品均未拆除。同时，胡文峰也要求以已付押金冲抵商铺租金。然而，年后因疫情原因，双方就案涉商铺未签订书面的解除合同，但嘉悦公司在年后已对外将该商铺出租，这也证实嘉悦公司已收回涉案208-209、211-215商铺的事实，故胡文峰无需再支付案涉208-209、211-215商铺2019年12月1日之后的租金。另外，根据政府下达的文件要求，胡文峰仍承租的210商铺因疫情原因，无法正常营业，而该疫情属不可抗力，故胡文峰有权要求减免疫情期间的租金。同时，嘉悦公司未经胡文峰同意在2020年3月份已将210号商铺出租给他人，故胡文峰仅需要承担疫情前的租金（即2020年1月25日前）。二、一审法院未对胡文峰支付的履约保证金进行判决明显是错误的。双方签订的三份租赁合同后，胡文峰向嘉悦公司支付了履约保证金54800元，然而，一审法院却未对该履约保证金进行审理，更未进行抵扣。即使双方未签解除合同，应支付商铺租金，该履约保证金亦应优先扣除。综上，一审法院在未查明案件事实的情况下，不可能作出公正判决，必然会严重损害胡文峰的合法权益。故请求二审法院支持胡文峰的上诉请求。 嘉悦公司辩称，1、对于双方签订的租赁合同，双方租赁关系在2019年并没有解除，一审法院对此认定清楚正确。2、嘉悦公司与胡文峰的租赁关系，并不满足疫情减免租金的政策规定。3、胡文峰缴纳的保证金属于履约保证金，在胡文峰不按照合同的约定履行时，嘉悦公司有权直接没收保证金。 嘉悦公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令胡文峰支付从2019年12月1日至2020年5月9日的租金共计288673元及违约金22890.50元(违约金按照月息2分暂计至2020年5月9日，自2020年5月10日起违约金以288673元为基数按照月息2分计算至租金付清之日止)；二、判令胡文峰赔偿损坏的租赁物的装修价值约50000元；三、一审案件诉讼费由胡文峰承担。 一审法院认定事实：2019年5月8日，当事人双方签订三份租赁合同，约定嘉悦公司将位于南昌市新建区商铺租赁给胡文峰，租期均为2019年6月19日至2031年8月31日，首年租金208-209商铺为60000元、210商铺为93600元、211-215商铺为500000元，支付方式均为每三个月的第一日支付年租金的四分之一，2019年9月1日前为装修免租金期，租金自2019年9月1日起计算；合同约定：1、双方协商一致解除合同的、互不承担违约责任，2、胡文峰单方要求提前退租的，嘉悦公司有权解除合同，不退回保证金，3、胡文峰逾期支付租金1个月以上的，嘉悦公司有权解除合同；合同期满或合同期内胡文峰交还商铺的，胡文峰须无偿留下不可移动的物品。2019年12月，胡文峰向嘉悦公司工作人员提出解除208-209、211-215商铺的租赁关系，双方因保证金是否抵扣租金、商铺内的空调如何处理，以及如果解除租赁是否需要重新签订合同等问题未达成一致意见，胡文峰亦未向嘉悦公司支付全部商铺自2019年12月1日应付的租金。2020年5月8日，嘉悦公司向胡文峰发出解除合同通知，并要求胡文峰支付拖欠的租金。2020年5月9日，胡文峰拆除了部分商铺内的物品。 一审法院认为，一、胡文峰单方提出解除2个商铺的租赁合同，但未与嘉悦公司达成解除协议，而胡文峰如果在2019年12月向嘉悦公司支付了另1个商铺的租金，则表明胡文峰虽未与嘉悦公司达成解除协议，但仍实际单方解除了2个商铺的租赁合同，现胡文峰既未达成解除协议，又未支付租金，故胡文峰应当支付全部3个商铺自2019年12月起的租金。2020年5月8日，嘉悦公司向胡文峰发出解除合同通知，故租金应计算至2020年5月8日共计283444.46元；二、双方的租赁合同没有约定胡文峰逾期支付租金1个月以上的违约金计算方式，故嘉悦公司诉请要求胡文峰支付按月息2分计算违约金，一审法院不予支持；三、双方合同约定，胡文峰在商铺内的不可移动的物品，在合同期满或合同期内胡文峰交还商铺时，胡文峰须无偿留下，本案中，双方的合同未到期，胡文峰也未主动交还商铺，故不可移动的物品胡文峰无须无偿留下，因此嘉悦公司诉请赔偿损失，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限胡文峰在判决生效后五日内，给付南昌市嘉悦商业管理有限公司283444.46元；二、驳回南昌市嘉悦商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5973元，由南昌市嘉悦商业管理有限公司负担1290元、胡文峰负担4683元。 本院二审期间，胡文峰向本院提交光盘一张，内容是2019年12月-2020年5月的视频录像，证明目的：嘉悦公司在胡文峰返还租赁物后，自2019年12月10日起对返还的租赁物对外招租的相关情况，并于2020年4月20日将租赁物对外承租，证实胡文峰在2019年12月前已将租赁物返还的事实。嘉悦公司质证后认为，该份证据不满足新证据的规定，不属于二审的新证据。况且，从视频上看不出嘉悦公司对其同意退租。嘉悦公司在二审期间未向本院提交证据。本院查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：（一）、嘉悦公司要求胡文峰承担283444.46元租金及22890.5元违约金是否有事实和法律依据。（二）、嘉悦公司要求胡文峰赔偿装修损失5万元应否予以支持。 关于焦点（一），案涉《商铺租赁合同》系当事人双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，应受法律保护。履行合同过程中，胡文峰向嘉悦公司提出提前解除案涉商铺租赁合同，但其未向法院提交充分有效的证据证实双方就解除事宜达成一致意见，也未提交证据证实其于2019年12月1日已将案涉商铺退还给了嘉悦公司，在此种情况下，胡文峰未按案涉商铺租赁合同的约定向嘉悦公司支付租金已构成违约，因此，一审法院认定“嘉悦公司于2020年5月8日向胡文峰发出解除合同通知，应视为双方解除协议的日期”并无不当，本院予以维持；嘉悦公司依据案涉商铺租赁合同约定，要求胡文峰据实承担支付截至2020年5月8日租金共计283444.46元具有事实和法律依据，应予以支持。另外，关于胡文峰是否应当承担违约金的问题。由于双方当事人在案涉商铺租赁合同中并未明确约定违约金应以欠付租金为基数按月息2分计算，因此，嘉悦公司要求胡文峰承担以欠付租金为基数按月息2分计算而得的违约金22890.5元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时，由于在履行案涉商铺租赁合同过程中，胡文峰要求提前解除合同并有拖欠租金情形，因此，其要求以已支付的履约保证金抵扣租金于法无据，本院不予支持。 关于焦点（二），根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，现嘉悦公司诉讼要求胡文峰承担其装修损失50000元，但其并未向法院提交相应的证据证实胡文峰造成了其装修损失以及损失数额为五万元，因此，嘉悦公司的该诉讼主张缺乏事实和法律依据，理由亦不充分，本院不予支持。 综上所述，嘉悦公司与胡文峰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5973元，由胡文峰负担4683元，南昌市嘉悦商业管理有限公司负担1290元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉