陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕05民终2392号 上诉人（原审原告)：刘智锋，男，汉族，1981年4月22日出生。 上诉人（原审原告)：张艳丽，女，汉族，1987年2月23日出生。 二上诉人共同委托代理人：刘建楼，澄城县148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：肖继军，男，汉族，1968年12月15日出生。 被上诉人（原审被告）：李瑞婷，女，汉族，1978年7月11日出生。 被上诉人（原审第三人）：西安际然房地产开发有限公司澄城分公司。 负责人：孙建峰，系公司负责人。 委托诉讼代理人：王婷，女，汉族，1989年9月7出生，系该公司员工。 上诉人刘智锋、张艳丽与被上诉人肖继军、李瑞婷、被上诉人西安际然房地产开发有限公司澄城分公司（以下简称际然公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省澄城县人民法院(2020)陕0525民初292民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘智锋、张艳丽及其委托诉讼代理人刘建楼、被上诉人肖继军、李瑞婷、际然公司的负责人孙建峰及其委托诉讼代理人王婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘智锋、张艳丽的上诉请求：一、撤销陕西省澄城县人民法院(2020)陕0525民初292民事判决；二、依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。三、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由，一、一审未查明全部事实真相。肖继军、李瑞婷系夫妻关系，涉诉房产系其夫妻共同财产，区别于一般共同共有的特殊共有财产。中介公司在签订《房屋三方买卖合同》之前，征询过肖继军的意见，肖继军同意出售。二、一审“本院认为”部分推论部分错误。1、一审以《最高人民法院关于适用》若干问题的解释（三）第十一条规定，作出推论的依据，适用法律错误。2、一审认为：被上诉人中介公司“无证据证明其在促成合同订立时，肖继军无明确出卖的意思表示，该合同对肖继军不产生法律效力”之认定是错误的。3、一审认为：“刘智锋夫妇明知肖继军本人未签字确认，也存在一定过错，其双倍返还定金的请求，本院不予支持。”是错误的。三、一审适用法律错误。1、李瑞婷的代签行为是一种表见代理，应视为有权代理。2、本案合同应为有效合同。3、本案应适用《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条的规定，支持上诉人的全部诉请。四、本案判决条文错误。 肖继军、李瑞婷辩称，一、一审判决查明的案件基本事实清楚。二、签订的《房屋三方买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，侵害了第一被上诉人的合法权益。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意。《陕西省城市房地产市场管理条例》第十七条规定，转让共同共有的房地产须有全体共有人同意的文书。肖继军未出具任何同意出售房屋的书面文书，该合同违反了上述法律、行政法规的强制性规定，也侵害了其合法的财产权利。三、李瑞婷的代签行为不构成表见代理，签订的《房屋三方买卖合同》应不产生法律效力。本案所涉房屋价值高达几十万元，已超出了日常家务代理的范围，房屋的出售应征得所有共有人的同意。四、签订《房屋三方买卖合同》过程中，上诉人和中介机构存在明显过错，是导致合同无效或解除的根本原因，理应承担相应的法律责任。 刘智锋、张艳丽向一审法院起诉请求：1、判令二被告共同退还原告因被告违约的款项92540元；2、判令第三人承担连带退还责任；3、诉讼费用由二被告承担。 一审认定事实：2019年10月18日，原告刘智锋夫妇在第三人西安际然房地产开发有限公司澄城分公司的居间介绍下，与被告李瑞婷签订了三方买卖合同，肖继军未到场签字确认，由李瑞婷代替肖继军在合同上签字。合同约定，被告将坐落于古徵街兆兴花城18号楼东单元4层西户面积143.3平方米的单元房出卖给原告刘智锋、张艳丽夫妇。房屋成交款50万元，其中含定金5万元。2018年10月18日将定金5万元存入李瑞婷指定账户。并约定，定金50%由第三人监管。被告刘瑞婷夫妇拿到房产证（十个工作日）三个工作日刘智锋夫妇配合办理网签。双方约定：于资金监管账号出现该房产总房款是3日内由李瑞婷夫妇将合同约定的房屋交付给刘智锋夫妇。刘智锋夫妇应承担15000元佣金。合同签定后，原告刘智锋夫妇交付李瑞婷、孙建峰定金5万元。张艳丽交付第三人21270元，备注过户时需要交纳个税、契税。被告肖继军认为合同无效，不同意履行合同。李瑞婷已经退还原告5万元。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中原、被告及第三人之间签订了房屋买卖合同，但原告尚未支付房屋价款，也未办理产权登记过户手续，因此，原告在此房屋买卖合同中尚不构成善意第三人；庭审中，原告主张解除该买合同时，被告也表示同意，该合同不再继续履行是双方当事人意思的真实表示；第三人西安际然房地产开发有限公司澄城分公司作为专门从事房屋交易的中介机构，应当详细了解征求房屋所有人出卖的真实意思表示，积极履行其居间介绍的义务，但第三人无证据证明其在促成合同订立时，被告肖继军无明确出卖的意思表示，故该合同对肖继军不产生法律效力，导致该合同予以解除的事实，第三人存在一定过错，应当承担一定的责任。原告刘智锋夫妇明知肖继军本人未签名确认，也存在一定过错，其双倍返还定金的请求不予支持。第三人作为中间机构未全面完成居间介绍的法律义务，应当返还中介费用。被告李瑞婷返还原告5万元的事实，予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条的规定，判决：一、第三人西安际然房地产开发有限公司澄城分公司返还原告刘智锋、张艳丽21270元。二、驳回原告刘智锋、张艳丽的其它诉讼请求。案件受理费2114元，由第三人西安际然房地产开发有限公司澄城分公司负担。 二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，合同的成立，是指合同的当事人意思表示达成一致。合同的成立，不涉及任何的国家干预，完全是当事人意思自治的结果。由于合同的成立关注的只是当事人间有没有达成合意，故从理论上讲，合同的成立要件只有一个，那就是当事人间的意思表示一致。本案中，刘智锋、张艳丽在际然公司的居间介绍下，与李瑞婷签订的《房屋三方买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，客观真实，合同成立。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：…（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，刘智锋、张艳丽以及际然公司均未提供肖继军同意出售涉案房屋的书面文书，故该《房屋三方买卖合同》违反了法律的强制性规定，该《房屋三方买卖合同》无效。 合同无效的法律后果。1、返还财产。返还财产是在合同被确认无效后，双方当事人在合同履行过程中都享有的请求对方返还自己投入的财产权，双方均应恢复合同履行前的状况而绝不是指未履行合同的损失。本案中，刘智锋、张艳丽交付李瑞婷、孙建峰定金5万元，李瑞婷已将5万元退还给刘智锋、张艳丽。现刘智锋、张艳丽请求肖继军、李瑞婷共同退还因违约的款项92540元，因《房屋三方买卖合同》被依法确认无效，肖继军、李瑞婷不存在可继续履行或应当履行而不履行的情况，不构成违约行为，不应承担违约责任。刘智锋、张艳丽请求肖继军、李瑞婷承担违约责任没有法律依据。《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可对外发布相应的房源信息。本案中，际然公司作为专门从事房屋交易的中介机构，应当详细了解征求出售方的真实意思表示，在未取得涉诉房屋权属证书及肖继军的身份证明或委托手续的情况下，居间介绍双方当事人签订了《房屋三方买卖合同》，存在明显过错，应承担相应的法律后果。际然公司收取刘智锋、张艳丽的21270元，依法应予返还。2、赔偿损失。指合同被依法认定无效后，合同双方当事人在合同履行过程中所遭受的损失。本案中，刘智锋、张艳丽在签订房屋三方买卖合同时，明知卖方（甲方）为肖继军、李瑞婷，且肖继军未到场的情况下，李瑞婷代肖继军签名，而肖继军本人事后亦未追认。故刘智锋、张艳丽也存在一定过错。且刘智锋、张艳丽也未提供其损失的相关证据，故原审判决际然公司返还刘智锋、张艳丽的21270元并无不当。 综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。上诉人刘智锋、张艳丽的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1581元，由上诉人刘智锋、张艳丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦文强 审判员  吴丽宁 审判员  李 谦 二〇二〇年十二月十七日 书记员  史 翌