常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0413民初4196号原告：史云，女，汉族，1984年9月8日出生，住常州市金坛区。原告：曹鹤俊，男，汉族，1982年9月27日生，住常州市金坛区。被告：常州市金坛旭润置业有限公司，统一社会信用代码91320413MA1P63FU3J，住所地常州市金坛区华城中路**。法定代表人：项振，访公司董事长。委托诉讼代理人：董云，北京大成（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈露露，男，汉族，1989年6月5日生，该公司员工，住南京市江宁区。原告史云、曹鹤俊与被告常州市金坛旭润置业有限公司（以下简称旭润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史云、曹鹤俊和被告旭润公司的委托诉讼代理人董云、陈露露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史云、曹鹤俊向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付按已付房款每日万分之一计算的至房屋实际交付之日止的违约金人民币15274.6元；2、判令被告向原告返还房屋差价人民币25993.21元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月21日，原告与被告签订了关于金玺天郡26栋乙单元904室（施工编号6栋乙单元904室）的商品房买卖合同，合同中约定房屋建筑面积143.56平米，按建筑面积计算每平米价：10037.61元人民币，总价款为1441000元人民币（含税价），原告依约于2018年4月21日前向被告支付了房屋首付款290000元，余款通过银行贷款每月支付。合同约定房屋的交付时间为：2019年12月31日前，若出卖人逾期交付则在交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金。现被告逾期交付，构成违约，应该向原告支付违约金。双方签订商品房买卖合同时，约定的房屋单价为每平米10037.61元，该单价已经包含11%的增值税部分。该房屋的净单价应为：9042.89元。被告在2019年12月18日开具的“江苏增值税普通发票”中，税率为9%，单价为9208.817167元。房屋单价高出合同约定的部分及实际按9%结算增值税后的结余部分，被告应该向原告进行退还。现原告为了维护自己的合法权益，根据我国法律规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告旭润公司辩称：1、根据法律规定及合同约定，因不可抗力可顺延交房，无需承担违约责任。案涉房屋延期交付的主要原因是政府实施环保管措施，造成工程多次停工，而被告对于政府行为客观上无法避免，主观上无法克服，完全处于不可控的状态，属于法律意义上的不可抗力的范畴，因此，被告可免除相应的违约责任。即使需承担违约责任，也应扣除因政府行为对施工进度造成影响的天数。2020年年初爆发的新冠肺炎疫情，根据江苏省、常州市、金坛区的政府规定，可以顺延。2、本案的房款系固定总价，不应受到增值税率的调整而调整，即不会受到税率上调、房价上涨，税率下降、房价下跌，且合同中未约定降税即降价，国家降低增值税率的目的是给企业减轻税负，虽房屋含税价由原告支付，税金的最终承担者确实是原告，对最终承担者不一定是纳税义务人。增值税率下调所产生的获益应由纳税义务人即被告享有。故原告无权要求返还因税率调整的房屋差价。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证，经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月5日，被告旭润公司开工建设金玺天郡项目，2017年10月28日开工建设金玺天郡6号楼。2018年4月21日，原告与被告签订了关于金玺天郡26栋乙单元904室（施工编号6栋乙单元904室）的商品房买卖合同，合同中约定房屋建筑面积143.56平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平米人民币10037.61元，总价款为1441000元人民币（含税价），原告依约于2018年4月21日前向被告支付了房屋首付款290000元，余款1151000元通过银行贷款支付。合同约定房屋的交付时间为：2019年12月31日前，若出卖人逾期交付则在交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同附件七补充协议还载明：本期商品房项目根据国家税务总局2016年第18号公告，适用[一般纳税人]征收方式，适用税率为[11%]。合同签订后，原告的购房款已经付清。2019年12月18日，被告开具江苏省增值税普通发票，载明金玺天郡26栋乙单元904室面积143.39平方米，价税合计1439293元，其中税率为9%，税额为118840.71元。2019年12月20日，被告向原告发出收房通知书，通知原告于12月31日收房。2020年1月3日，被告发出告金玺天郡客户书，主要内容为2020年1月3日金玺天郡未正式交付，相关违约责任按照合同条款执行。2020年1月20日，常州市金坛区住房和城乡建设局作出关于金玺天郡项目有关情况的说明，主要内容有金玺天郡项目没有通过工程质量验收，通知被告立即停止交房，并责令被告发出延期交付的官方声明，严格按协议约定承担延期交付的违约赔偿。2020年4月8日，被告向原告邮寄了收房通知书，通知原告于4月15日收房。2018年4月4日，财政部国家税务总局发布2018（32）号关于调整增值税税率的通知，增值税税率由11%调整为10%，自2018年5月1日执行。2019年3月20日，财政部税务总局海关总局发布2019（39）号关于深化增值税改革有关政策的公告，增值税税率由10%调整为9%，自2019年4月1日执行。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、告金玺天郡客户书、常州市金坛区住房和城乡建设局作出关于金玺天郡项目有关情况的说明、收房通知书等证据在卷证明。本院认为，依法成立的商品房买卖合同受法律保护。原、被告之间签订的商品房买卖合同内容不违反法律规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。被告金玺天郡项目未按照合同的约定期限交付，其真正原因是没有通过工程质量验收，因此被告逾期交付房屋构成违约，应当按照约定向原告按已付房款总额的日万分之一支付违约金，至实际交付之前一日，本案违约金为1441000元×0.0001×104天（2020年1月1日-4月14日），共计14986.40元。对于被告提出的辩解意见，本院认为，被告作为房地产开发企业，将2019年12月31日确定为金玺天郡项目交付日期，应该是在综合考虑各种因素后确定的。大气污染管控，已经是政府多年来的常规性管理工作，政府的管控措施对应不同的天气状况有不同的举措。被告作为有资质的房地产开发企业对此是明知的，应当自行协调好施工进程，而非将政府的管控手段作为工程逾期、商品房买卖合同交付逾期的理由。新冠疫情的发生更是在合同约定的交付日期即2019年12月31日之后，被告以此为逾期交付的不可抗力的理由，亦不能成立，故对被告的辩解意见本院不予采纳。对于原告主张被告应退还因税率调整而多收的购房款25993.21元的问题，本院认为，根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条“在中华人民共和国内销售货物或者加工修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税”规定，被告销售不动产应当缴纳增值税，原告不是增值税的纳税人。国家调整降低增值税税率目的是为了减轻增值税纳税人的负担。原、被告签订的商品房买卖合同单价明确，且系固定含税总价，虽然增值税税率由11%调整为9%，但不能因国家调整降低增值税税率而重新计算买卖合同约定的商品房单价，故原告主张被告返还因税率调整而多支付的购房款无事实依据和法律依据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告常州市金坛旭润置业有限公司于判决生效后十五日内向原告史云、曹鹤俊支付逾期交付商品房违约金人民币14986.40元。二、驳回原告史云、曹鹤俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费934元，减半收取467元，由原告史云、曹鹤俊负担293元，由被告常州市金坛旭润置业有限公司负担174元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 汤罗兆二〇二〇年十二月七日法官助理 万涛涛书 记 员 祁云秀