辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1922号上诉人（原审被告）：鞍山大唐物业服务有限公司，住所地鞍山市立山区工业街2所****。法定代表人：唐万君，该公司经理。委托诉讼代理人：印有毅，辽宁千山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩城公馆小区业主委员会，，住所地地鞍山市立山区韩城公馆小区负责人：巴冬，该业主委员会主任。被上诉人（原审被告）：唐民，男，1969年1月27日出生，汉族，无业，住鞍山市立山区。上诉人鞍山大唐物业服务有限公司（以下简称大唐物业公司）因与被上诉人韩城公馆小区业主委员会（以下简称韩城公馆业委会）、被上诉人唐民建筑物区分所有权纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2019）辽0304民初4464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人大唐物业公司的委托诉讼代理人印有毅，被上诉人韩城公馆业委会的负责人巴冬，被上诉人唐民经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鞍山大唐物业服务有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，改驳回被上诉人韩城公馆业委会的诉讼请求；2.由被上诉人承担诉讼费。事实与理由：一、本案案由错误。本案案由应为欠款纠纷，因上诉人与被上诉人韩城公馆业委会的物业服务合同纠纷有仲裁条款，应当适用仲裁，且鞍山仲裁委员会己经就本案的相关事由予以审查，并出具仲裁裁决书，仲裁裁决已生效。上诉人认为一审法院应当审查双方是否有欠款事由，及欠款事由的真实性，而不是在重复审查仲裁已经查明的事实。二、原审判决对欠条主体认定错误。首先，欠款主体为唐民和巴东，并不是本案被上诉人韩城公馆业委会和大唐物业服务有限公司，韩城公馆业委会只是巴东的定语。大唐物业服务有限公司也是唐民的定语，加盖公章只是证明唐民为大唐物业员工。一审法院却判决上诉人向韩城公馆业委会支付2万元，是事实认定错误。三、一审法院以2015年、2016年、2017年、2018年案涉小区公共部分收费没有变化为由判决上诉人支付2万元给被上诉人韩城公馆业委会，认定事实错误。上诉人认为2017年与2018年的公共部分收费也没有变化，且仲裁裁决己经驳回被上诉人的关于2017年要求支付租赁费的仲裁请求，仲裁己经生效，一审法院也予以认可。唐民给予以前的业主委员会主任齐峰的钱是唐民与齐峰之间的个人行为，不是上诉人公司给的，上诉人账户也无此项支出项目，是否给予齐峰钱款与上诉人无关。四、上诉人并无2万元的公共部分租赁费，公用部分管理、分配、使用应当由业主大会讨论决定。被上诉人并未举证证明召开了业主大会，要求支付租赁费不是业主的意思，只是巴东的意思表示而己。韩城公馆小区业主委员会辩称，服从原审判决。唐民未答辩，亦未提交书面意见。韩城公馆业委会向一审法院起诉请求：1.判令二被告共同给付所欠原告欠款4万元；2.二被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月9日，原告韩城公馆业委会与被告大唐物业公司签订《鞍山韩城公馆物业服务合同》一份，合同履行期限自2016年1月1日起至2018年1月1日止。合同履行到期后，原告韩城公馆业委会与被告大唐物业公司于2018年1月6日再次签订《鞍山韩城公馆物业服务合同》一份，合同履行期限为自2018年1月6日起至2019年1月6日止。二份合同的第十条均约定“本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方（大唐物业公司）经营，经营收入作为乙方的管理费用及补充物业服务费用”，第三十一条均约定“本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第1种方式处理：1.向鞍山市仲裁委员会申请仲裁；2.向人民法院提起诉讼”。另查，在2018年1月6日签订的《鞍山韩城公馆物业服务合同》中附有补充条款，该条款第2条内容为：“公共部分的出租租赁费用归全体业主所有”。补充条款由被告唐民签字，并加盖鞍山大唐物业服务有限公司公章。再查，被告大唐物业公司于2015年、2016年每年给付韩城公馆业委会前主任齐峰公共部位租赁费2万元。2017年、2018年被告大唐物业公司承认对公共部位收费情况与2015年、2016年相比没有变化。2018年1月6日，被告鞍山大唐物业服务有限公司出具欠条1份，载明：“大唐物业董事长唐民欠韩城公馆业主委员会巴冬2017年、2018年公共部位的出租租赁费共计肆万元（40,000）整。2018年收物业费还清”。欠条由被告唐民签字，并加盖被告鞍山大唐物业服务有限公司公章。又查，原告韩城公馆业委会向鞍山市仲裁委员会申请仲裁，请求解除双方签订的物业服务合同及被告大唐物业公司返还2015年至2018年小区公共部位租赁费311,600元。鞍山市仲裁委员会于2018年8月13日作出鞍仲裁字【2018】14号裁决书，驳回原告韩城公馆业委会的仲裁请求。其中鞍山市仲裁委员会对2016年1月1日至2018年1月1日年度小区公共部位租赁费以没有事实依据驳回原告仲裁请求。一审法院认为，合法的民事行为受法律保护。原案原告与被告大唐物业公司自愿签订的二份物业服务合同合法有效，双方依据合同履行了相应的义务。2018年1月6日签订的合同中附有补充条款，其中第2条内容为：“公共部分的出租租赁费用归全体业主所有”。补充条款由唐民签字，并加盖鞍山大唐物业服务有限公司公章。补充条款应视为对原物业服务合同条款的补充和修改，系双方当事人真实意思表示，真实合法有效。同日，被告唐民出具欠条1份，并加盖鞍山大唐物业服务有限公司公章。载明：“大唐物业董事长唐民欠韩城公馆业主委员会巴冬2017年、2018年公共部位的出租租赁费共计肆万元(40，000)整。2018年收物业费还清”。该欠条内容实际上是对公共部位租赁费用数额进行了明确约定，即2017年、2018年每年给付原告公共部位租赁费2万元。该欠条系当事人真实意思表示。欠条中虽载明大唐物业董事长唐民欠韩城公馆业主委员会巴冬2017年、2018年公共部位的出租租赁费共计肆万元(40，000)整。但唐民与巴东之间并未存在真实的借贷关系，该欠条是基于《鞍山韩城公馆物业服务合同》及补充条款而发生，其内容是对公共部位租赁费用数额进行具体约定，被告唐民为被告大唐物业公司董事长，其在欠条上签字为职务行为，巴东系韩城公馆业委会主任，故可以认定欠条的签订主体为原告韩城公馆业委会与被告大唐物业公司，被告大唐物业公司作为相对人应履行相应的给付义务，被告唐民不承担给付责任。对于被告大唐物业公司辩称原告以不续签物业服务合同为要挟，被告是在违背真实意思情况所签订的没有事实依据一节，因没有提供证据予以证明该院不予采信。对于原告诉求的租赁费2017年、2018年共计4万元一节，因仲裁委员会已对2017年度公共部位租赁费作出裁决，对此该院不予审理。关于原告诉求2018年租赁费2万元一节，该院认为双方当事人签订的《鞍山韩城公馆物业服务合同》及其补充条款、欠条中已有约定，双方当事人应当按照约定履行义务，在欠条中明确写明2017年、2018年公共部位的出租租赁费共计肆万元(40,000)整，被告大唐物业公司应履行给付2018年租赁费2万元的义务。故对原告此项请求该院予以支持。对于被告主张每年没有收取到公共部位租赁费2万元一节，因被告大唐物业公司于2015年、2016年每年均履行了给付原告公共部位租赁费2万元，2017年、2018年被告大唐物业公司对公共部位收费情况与2015年、2016年相比没有变化，因此，被告的主张显系没有依据，该院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：一、被告鞍山大唐物业服务有限公司于该判决书生效之日起十日内给付原告韩城公馆小区业主委员会租赁费20，000元；二、驳回原告韩城公馆小区业主委员会对被告唐民的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告韩城公馆小区业主委员会承担400元，由被告鞍山大唐物业服务有限公司承担400元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条的规定，民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。本案中，被上诉人唐民与韩城公馆业委会主任巴冬之间不存在债权债务关系的事实，各方当事人均无异议。被上诉人要求上诉人给付案涉小区共部位的租赁费，并向法庭提交了由上诉人大唐物业公司的董事长唐民出具的欠条作为证据。本院经审查认为，该欠条明确载明所欠费用为公共部位的租赁费，欠条的内容与案涉物业服务合同及补充条款中关于“公共部分的出租租赁费用归全体业主所有”的约定相互印证，被上诉人唐民向被上诉人韩城公馆业委会出具该欠条，在欠条中表明其大唐物业董事长的身份，并加盖上诉人大唐物业公司的印章，是其代表大唐物业公司就案涉小区公共部位租赁费用归属问题与韩城公馆业委会达成的协议，该民事法律行为自成立时生效，具有法律约束力，不得擅自变更或者解除，因此而产生的法律后果应当由上诉人承担，原审判决由上诉人向被上诉人韩城公馆业委会给付案涉小区共部位的租赁费，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人关于该欠款载明的“大唐物业董事长”是唐民的定语，加盖公章只是证明其为大唐物业公司员工，上诉人不是案涉欠款的主体，不应承担给付责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于上诉人提出其与被上诉人韩城公馆业委会的物业服务合同纠纷有仲裁条款，应当适用仲裁程序，且仲裁裁决己经驳回被上诉人的关于2017年要求支付租赁费的仲裁请求，仲裁己经生效，关于2018年的公共部位的租赁费的争议，被上诉人韩城公馆业委会也应当提交仲裁委员会裁决，而不应向法院提起诉讼的问题。案涉欠条是上诉人大唐物业公司与被上诉人韩城公馆业委会就案涉小区公共部位租赁费用归属问题另行达成的协议，其内容没有关于在协议履行过程中产生纠纷时应当提交仲裁的约定，被上诉人韩城公馆业委会就本案纠纷向法院提起诉讼，符合法律规定。因鞍山市仲裁委员会已对2017年度公共部位租赁费作出裁决，原审法院仅对被上诉人韩城公馆业委会关于要求给付2018年度公共部位租赁费2万元的诉讼请求予以支持，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的此项上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人鞍山大唐物业服务有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人鞍山大唐物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 周 洁审判员 王珍付二〇二〇年十二月二日书记员 赵 洋