安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初9658号 原告：乔继青，男，1997年7月10日出生，汉族，住安徽省阜南县。 被告:阜南县平和置业有限公司,住所地安徽省阜南县鹿城镇陶子河路尚鼎国际**楼**，统一社会信用代码91341225MA2NORR4XY。 法定代表人：张亮亮，该公司经理。 委托诉讼代理人：王军，安徽弘大律师事务所律师。 原告乔继青与被告阜南县平和置业有限公司（以下简称平和置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乔继青、被告平和置业公司的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乔继青向本院提出诉讼请求：平和置业公司返还乔继青装修差价款80475.47元；平和置业公司负担诉讼费。 事实及理由：2018年4月20日，乔继青与平和置业公司签 订《商品房买卖合同(预售)》,合同约定平和置业公司将其开发的安徽省阜南县阜勤路东、阜裕路北、滨河路西侧的金海湾·华 府面积为116.32㎡的29幢1单元503号精装商品房出售给乔继青,该商品房含装修款的总价款合计是732591元。合同附件四第一条将装修单价明确单列为1500元/㎡,装修总价款为174480元。合同签订后,乔继青依约向平和置业公司足额支付了该套房屋首付款和银行审批发放的个人住房购房贷款。阜南县人民政府有关部门向小区的业主们公示了一份由平和置业公司出资委托安徽长平房地产资产价格评估有限公司于2020年1月19日作出的《金海湾贵府·华府标准户型室内精装修价值评估报告》，乔继青才知道涉案商品房实际装修价值为94004.53元,远远不及合同中约定的174480元,两者相差80475.47元，装修款差价非常明确,为保护乔继青的合法权益,特依法起诉。 平和置业公司辩称，一、依据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第三款及附件六之规定，乔继青如果认为装饰装修及相关设备标准不符合合同约定，只能要求平和置业公司及时更换、修理，不能要求赔偿装饰、设备差价。附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》：交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第三款约定处理。《商品房买卖合同》第十六条第三款规定：三、装饰装修及设备标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，按照约定乔继青只能要求平和置业公司及时更换、修理，不能要求赔偿装饰、设备差价。因此，应依法驳回乔继青的诉讼请求。二、平和置业公司在收到安徽长平房地产价格评估有限公司的评估报告后的法定期限内提出书面异议，至今，安徽长平房地产价格评估有限公司未给予书面答复，平和置业公司认为该评估报告至今未生效，不能作为本案的定案依据。三、乔继青购买的是金海湾﹒贵/华府29幢1单元503号房面积116.32㎡，安徽长平房地产价格评估有限公司作出的评估报告并不包括该户型，没有任何证据证明乔继青购买涉案房屋的标准户型与评估报告载明的2#A标准户型一致，即使认定评估报告的效力，参照房屋面积及评估报告三现场影响资料载明应参照5#C户型评估金额为118955.51元。四、5#C户型建造成本价93899.71元（包含装饰造价68638.20元、安装造价21003.53元、其他4257.98元），装饰造价包含分部分项工程费61740.56元、措施项目费267.45元、不可竞争费962.82元、税金5667.37元，其中材料总金额为53113.80元。因此，只有材料费53113.80元才是可更换、修理的价格内容，体现物的价值。 综上所述，即使乔继青能够举证证明装修价格与备案价格不符，那么按照合同约定，乔继青只能要求平和置业公司及时更换、修理，而不能要求平和置业公司赔偿装饰、设备差价。因此，乔继青的诉讼请求无事实及法律依据，应依法驳回乔继青的诉求。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月20日，乔继青购买平和置业公司开发的项目名称为金海湾﹒华府29号楼1单元5层503号房，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定预测建筑面积为116.32㎡，其中套内建筑面积96.05㎡，分摊共有建筑面积20.27㎡，房屋价款按照建筑面积计算，单价为人民币6298.07元/㎡，总价款为人民币732591元，付款方式为商业贷款，2018年4月20日前支付首付款302591元，余款430000元向平和置业公司指定的金融机构申请贷款支付。 《商品房买卖合同（预售）》第七章第十六条第三款装饰装修及设备标准约定：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。 《商品房买卖合同（预售）》附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”：1、该套商品房面积为：116.32㎡，毛坯单价为4798.07元/㎡，该套商品房毛坯总价为（人民币）558111元；装修单价为1500元/㎡，该套商品房装修总价为（人民币）174480元，该套商品房合计总价款（含装修款）为人民币732591元。 合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”：1、外墙：真石漆或涂料；2、起居室：内墙天花高级乳胶漆，配精美石膏线，墙身高级乳胶漆，顶棚高级乳胶漆，配精美石膏线，室内地面，东鹏或同等品牌高档复合地板；3、厨房：地面，东鹏或同等品：地面地砖，墙面，东鹏或同等品牌高级墙面砖，顶棚，铝扣板吊顶，厨具，美佳或同等品牌高档木饰面组合橱柜，配雪雨牌龙头；4、卫生间：地面，东鹏或同等品：地面地砖，墙面，东鹏或同等品牌高级墙面砖，配雪雨或同等品牌精美镜柜，顶棚，铝扣板吊顶，卫生器具，雪雨或同等品牌洁具及龙头；5、阳台：墙身，高级乳胶漆，地面，东鹏或同等品，地面地砖，非封闭阳台墙身：同本层建筑外墙材料；6、电梯：巨人通力；7、管道：PVC；8、窗户：实德或海螺型塑钢门窗。 2020年1月19日，安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司接受平和置业公司的委托，对平和置业公司开发的金海湾贵府、华府6套标准户型的精装修房屋的内装修价值进行评估。经评估，乔继青所购买的29号楼B户型精装修房装修价值为94004.53元。其中建造成本为74203.95元（装饰造价53599.88元、安装造价17239.21元、其它成本3364.86元），相关费用19800.58元（管理费用1484.08元+投资利息1097.48元+销售税费、销售费用4957.57元+开发利润12261.46元）。 乔继青尚未接收涉案房屋。 本院认为，乔继青与平和置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。双方在合同附件中对商品房装修装饰部分进行了约定，该附件亦为合同的组成部分。涉案房屋为商品装修房，区别于商品毛坯房，平和置业公司需向乔继青交付的房屋不仅应当符合一般居住标准，还应保证装修装饰部分符合法律规定及双方当事人的特殊约定。双方在合同中对外墙、起居室、厨房、卫生间等区域的装修材料等均已作出约定，但对相关的装修材料价格、产品型号、生产厂家、用材数量等均未确定，仅凭借《商品房买卖合同（预售）》无法确认双方约定的装修标准。但平和置业公司在房屋预售时设置有“样板房”，“样板房”对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，是买受房屋装修装饰最直接的展现，根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”，本案中平和置业公司预售房屋时设置的“样板房”装修质量标准应当作为实际交付房屋的装修参照标准。商品房买卖合同由平和置业公司提供，平和置业公司应交付与“样板房”装修装饰标准一致的房屋，房屋装修装饰价款中包含装修装饰成本和可获预期利益，该价款基于双方当事人约定产生，“样板房”装修装饰部分的建造成本低于合同约定价的部分，应为平和置业公司可获的预期利益，房屋装修装饰的价值是否低于合同约定价值，不能作为平和置业公司是否违约的判断标准，而应以平和置业公司是否按照“样板房”使用的装修装饰规格进行装修，来考量其是否完成了合同义务。平和置业公司作为出卖人，“样板房”的提供者，负有封存样板房以及说明样板房质量的义务，现涉案商品房买卖合同对装修装饰具体规格约定不明，“样板房”也已拆除，平和置业公司也未提供“样板房”装修装饰规格、施工合同、用料情况等证明，无可供参照的标准，平和置业公司无法证明交付的房屋符合合同约定或达到“样板房”使用的装修装饰标准，平和置业公司存在违约行为，应当承担违约责任。平和置业公司主张采取维修、更换措施，因无可供参照标准，合同约定的违约责任承担方式无法实现。 商品房买卖合同约定装修单价为1500元/㎡，未区分套内和公摊装饰价格。平和置业公司未提供公摊面积装饰价格大于1500元/㎡的价格，本案以1500元/㎡计算内装饰价格，平和置业公司收取内装修款价值为144075元（1500元/㎡×96.05㎡）。平和置业公司辩称评估报告未生效，评估是为达成和解在政府组织下由其委托评估公司进行评估，系妥协之举，不应作为对平和置业公司不利的证据；本院认为该评估报告系依平和置业公司委托作出，且平和置业公司未能提供评估公司不具备资质及程序、评估方法违法的相关证据，故本院对平和置业公司以上辩称意见不予采信。本院对评估报告的证明力予以认定。因评估报告未确定分摊共有建筑面积部分的装修的价格，乔继青仅能就套内建筑面积部分的装修款主张权利，故乔继青根据评估结论选择直接作用于装饰成本的，能体现可修理、可更换的物的差价的诉求合理，应当予以支持。该评估报告以市场价值标准进行评估，最终评估价包含五个部分，即建造成本、管理费用、投资利息、销售税费和费用、开发利润，其中装饰造价53599.88元，是直接投入的装饰成本，是双方约定的可更换、修理的价格内容，体现物的价值，其中装饰造价与整体装修装饰价值的比例为57.02%（53599.88元÷94004.53元），以涉案房屋约定的内装修价值144075元为基准，以评估意见确定的上述数额比例为参照，推定涉案房屋应当投入的装修装饰造价为82151.57元（144075元×57.02%），扣减实际装修装饰造价53599.88元，平和置业公司应退还乔继青装修款28551.69元（82151.57元-53599.88元）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 被告阜南县平和置业有限公司于本判决生效十日内退还原告乔继青房屋装修款28551.69元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计906元（原告预交），由原告乔继青负担649元、被告阜南县平和置业有限公司负担257元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  张红 二〇二〇年十二月十一日 法官助理孙梅英 书记员任海燕