北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9849号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京长阳招商管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇碧桂园**商业楼**楼****。法定代表人：刘闪，执行董事。委托诉讼代理人：高颖，女，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马晓红，女，1974年4月29日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人北京长阳招商管理有限公司（以下简称长阳招商公司）因与被上诉人马晓红房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长阳招商公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判马晓红向长阳招商公司支付自2020年4月1日至2020年5月21日的房屋租金、物业费共计17356.8元，依法改判马晓红向长阳招商公司支付在2020年5月22日至2020年7月8日的房屋占有使用费14745.6元，以上共计32102.4元；上诉费由马晓红承担。事实及理由：一、一审法院认定的费用分担比例缺乏依据，显失公平。首先，导致合同无法履行的过错方并非长阳招商公司，在本次新型冠状病毒疫情初期，双方在交涉退租事宜时，长阳招商公司一直在替马晓红考虑，为其提出减免方案，有明确避免损失扩大的意思表示。在马晓红提出解除合同时，也予以回复要求其按照约定时间办理退租手续，退还房屋，显然长阳招商公司已经履行应尽的义务。其次，在长阳招商公司告知马晓红办理退租手续、退还房屋后，其仍占用房屋，以双方有纠纷已诉至法院为由拒绝办理房屋腾退手续。长阳招商公司认为即使双方存在纠纷，也可以先将房屋交还，长阳招商公司亦是本次疫情的受害方，因马晓红一直占用房屋，导致房屋无法重新出租，马晓红理应承担全部房屋占用费。最后，一审法院认定合同因不可抗力解除，马晓红无需承担违约责任，已经是为其考虑，但是长阳招商公司并无重大过失，也无明显过错，不应承担三分之二的责任。二、一审法院对于租金、物业费和占有使用费的计算存在错误。一审法院认定双方于2020年5月21日解除合同，马晓红占用房屋至2020年7月8日，马晓红的租金交至2020年3月31日，长阳招商公司承诺为马晓红减免20天租金。由此可见，在2020年4月1日至2020年5月21日期间租赁合同仍然有效，马晓红理应支付31天的租金和物业费，除去减免的20天租金，应当支付23天的租金和51天的物业费。综上所述，一审判决严重损害了长阳招商公司的利益，酌定的比例不但没有法律依据，还违反了公平原则。马晓红辩称，同意一审判决，不同意长阳招商公司的上诉请求和理由。一审法院根据双方的责任来酌定分担比例，并不存在计算错误。双方合同实际解除日期是3月17日，所以一审法院从18日开始计算是正确的。马晓红在与长阳招商公司提出解除合同后，要求长阳招商公司接收房屋，但是长阳招商公司不予配合，在解除合同上设定障碍。4月1日，马晓红以书面形式咨询了物业，不允许马晓红进入房屋，亦不允许搬家，马晓红请求长阳招商公司进行协调，但是没有回复。一审开庭后马晓红根据法院要求腾退房屋，但是长阳招商公司仍然不接受，马晓红只能邮寄钥匙。因为长阳招商公司不接收房屋导致损失扩大，长阳招商公司存在故意，所以一审法院认定的比例合理。马晓红向一审法院起诉请求：1.请求判决双方所签《房屋租赁合同》（合同号CYZS-A-2019-008）于2020年3月16日解除；2.请求判决长阳招商公司退还马晓红租赁保证金30000元，退还已交2020年2月1日至2020年3月31日房屋租赁费及物业费27648元，共计57648元；3.要求长阳招商公司退还2019年11月15日至2020年3月15日的供暖费6608.4元；4.诉讼费用由长阳招商公司负担。长阳招商公司向一审法院反诉请求：1.判令马晓红继续履行双方于2019年9月11日签订的房屋租赁合同；2.判令马晓红向长阳招商公司支付拖欠的租金21504元（自2020年4月1日起，以153.6平米计算面积，以2元/日/平方米为标准，暂计算至2020年6月9日，实际主张至实际履行之日）；3.判令马晓红向长阳招商公司支付拖欠的物业管理费10752元（自2020年4月1日起，以153.6平米计算面积，以1元/日/平方米为标准，暂计算至2020年6月9日，实际主张至实际履行之日）；4.判令马晓红向长阳招商公司支付自2020年3月27日起至7月2日止逾期支付房屋租金和物业费的违约金10547.71元，并支付至实际付清之日止；5.判令马晓红向长阳招商公司支付电费909元（自2019年11月6日起，以1.3元/度为标准，暂计至2020年6月9日，实际主张至实际履行之日）；6.本案诉讼费用由马晓红承担。一审法院认定事实：北京市房山区长阳镇碧桂园38号楼底商的产权人系北京市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司），该公司委托长阳招商公司代为经营管理该商业楼宇，委托权限包括但不限于招商并与承租商签署并履行房屋租赁合同、常规业务管理、市场管理、商业形象的宣传与推广、商户服务等，授权委托期限10年，自2019年1月1日起至2028年12月31日。2019年9月11日，马晓红（承租人）与长阳招商公司（出租人）签署房屋租赁合同，约定马晓红承租北京市房山区长阳镇碧桂园38号楼2层203商铺（以下简称涉案商铺），该商铺租赁面积实测为153.6平方米，该商铺行业（或业态）为少儿培训托管教育；租赁期限为36个月，自2019年9月18日起至2022年9月17日；租赁保证金人民币30000元，物业管理费1元/平方米/天，2019年11月18日-2020年9月17日租金2元/日/平方米；如因不可抗力而影响合同履行时，受影响的一方应尽快以书面方式通知另一方，以尽量减少可能给对方造成的损失，并提供相关的证明文件，根据不可抗力的影响，部分或全部免除其违约责任，当不可抗力事件停止和消除后，受影响的一方应尽快以书面方式通知另一方，双方应对合同是否继续履行另行协商，合同所述的不可抗力包含瘟疫以及任何一方不能预见、对其发生及后果不能避免并不能克服的客观事件；合同还对房屋装修、双方权利和义务、违约责任、合同的解除、房屋的交还、争议解决方式等事项进行了约定。合同签订后，马晓红依约向长阳招商公司交纳了租赁保证金人民币30000元；2019年12月22日，马晓红交纳2020年1-3月租金和物业管理费41933元；2020年3月10日，长阳招商公司向马晓红发出通知，免除部分房屋租赁费用，具体免除内容为：2020年2月1日至2月29日期间，针对您公司为抗击疫情作出的努力，予以免除20天房屋租赁费用（本期租金已经缴纳的，计入下次租金缴纳时段）；2020年3月11日，长阳招商公司向马晓红发出缴费通知单，明确减免的租赁费按照153.6平方米、2元/日/平方米计算，20天共计6144元。因新冠肺炎疫情影响，线下培训无法开展，马晓红于2020年3月16日向长阳招商公司提交申请，告知长阳招商公司自当日起退租，并请求退还押金和1月27日至3月的租金。2020年3月17日，长阳招商公司向马晓红方作出答复意见，同意解除合同，并要求：一、马晓红收到答复意见三日后签订解除合同；二、已经收取的物业管理费、租赁保证金不予退还，已收取的租金以实际交付日为标准计算，多退少补；三、马晓红于2020年3月31日前完成房屋的所有交付工作；四、马晓红支付41933元（3个月租金和3个月物业管理费之和）作为违约金。因未能就费用问题达成一致意见，双方未签订解除合同。马晓红于2020年3月30日向法院提起诉讼，长阳招商公司于2020年5月21日收到法院送达的起诉状副本等材料。法院审理中，马晓红于2020年7月7日将商铺钥匙邮寄给长阳招商公司，长阳招商公司方于2020年7月8日签收。另查，2019年至2020年供暖季，涉案商铺暖气因故障关闭，经双方协商，长阳招商公司同意退还马晓红40%的供暖费2641.92元。马晓红拖欠长阳招商公司电费909元。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，长阳招商公司受产权人碧桂园公司委托代为经营管理有关商铺，长阳招商公司与马晓红就涉案商铺签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均已按合同约定履行了各自义务。由于受新冠疫情和疫情防控措施的影响，马晓红租赁长阳招商公司商铺进行的线下培训无法开展，导致马晓红无法继续经营，故请求以不可抗力为由解除合同，符合法律规定，法院予以支持，解除时间以长阳招商公司收到起诉状副本等材料的日期为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后至房屋交还前产生的房屋占有使用费法院将参照双方约定的租金标准予以确认。本案合同因不可抗力而解除，双方当事人均不存在过错，互不承担违约责任，马晓红请求长阳招商公司返还已交纳的租赁保证金，符合法律规定，法院予以支持。鉴于疫情开始后线下培训无法开展，马晓红于2020年3月16日申请退租，长阳招商公司于2020年3月17日作出答复，双方对涉案商铺无法继续租赁达成了一致意见，仅就费用的支付存在分歧，此时双方应尽快办理房屋交还手续以避免损失扩大，费用负担问题可以通过继续协商或其他途径予以解决。长阳招商公司免除马晓红2020年2月1日至2月29日期间20日的租金6144元，法院予以确认。2020年3月18日之前的租金和物业管理费马晓红应予支付。2020年3月18日至2020年7月8日迟延交还房屋期间（共计113天）所产生的租金、物业管理费和占有使用费52070.4元，应由双方分担，具体比例法院根据双方的责任酌定由马晓红分担三分之一即17356.8元，核减长阳招商公司免除马晓红20日的租金6144元以及马晓红已经交纳的2020年3月18日至同年3月31日14天的租金及物业费6451.2元，马晓红应支付长阳招商公司租金、物业管理费和占有使用费4761.6元。双方协商由长阳招商公司退还马晓红40%的供暖费2641.92元，法院予以确认。马晓红同意支付长阳招商公司电费909元，法院不持异议。双方的其他诉讼及反诉请求，缺乏法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认马晓红与北京长阳招商管理有限公司2019年9月11日签订的房屋租赁合同于2020年5月21日解除；二、北京长阳招商管理有限公司于判决生效后七日内返还马晓红租赁保证金30000元、40%的供暖费2641.92元，合计32641.92元；三、马晓红于本判决生效后七日内支付北京长阳招商管理有限公司租金、物业管理费和占有使用费4761.6元、电费909元，合计5670.6元；四、驳回马晓红的其他诉讼请求；五、驳回北京长阳招商管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审法院查明一致。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。长阳招商公司与马晓红就涉案商铺签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。马晓红与长阳招商公司签订的房屋租赁合同约定房屋用途为托管、辅导，由于受新冠疫情和疫情防控措施的影响，马晓红无法开展线下少儿培训托管教育活动，导致马晓红无法继续经营，故请求以不可抗力为由解除合同，符合合同约定及法律规定，应当予以支持。一审法院认定长阳招商公司收到起诉状副本等材料的日期为合同解除时间并无不当，本院予以维持。本案合同因不可抗力解除，双方当事人均不存在过错，对于合同解除互不承担违约责任，马晓红有权要求长阳招商公司返还已交纳的租赁保证金。鉴于疫情开始后线下培训无法开展，马晓红于2020年3月16日申请退租，长阳招商公司于2020年3月17日作出答复，双方对涉案商铺无法继续租赁达成了一致意见，仅就费用的支付存在分歧，为避免损失扩大，此时双方应尽快办理房屋交还手续，费用负担问题可以通过继续协商或其他途径予以解决。长阳招商公司上诉主张马晓红拒绝办理房屋腾退手续，但并未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。根据马晓红的租金交纳情况、长阳招商公司减免租金的承诺、房屋使用状况以及房屋腾退交接情况，一审法院酌定马晓红应当承担的租金、物业管理费和占有使用费的数额并无不当，本院予以维持。综上，北京长阳招商管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费603元，由北京长阳招商管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邹 治审 判 员  刁久豹审 判 员  王 云二〇二〇年十二月七日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之