江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终4295号 上诉人（原审被告）：吴成龙，男，1981年9月2日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：徐金林，江苏瀛鑫律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：沈秀芳，女，1968年11月25日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。 委托诉讼代理人：高仕进，江苏济洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祁玉，江苏济洲律师事务所实习律师。 上诉人吴成龙因与被上诉人沈秀芳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初6852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴成龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回沈秀芳要求腾让3075、3076室门市的诉讼请求，改判吴成龙按照每间每年租金5000元的标准支付房屋占用使用费；诉讼费用由沈秀芳承担。事实与理由：一、一审法院程序违法。盐城白马市场6幢3075室房主委托沈秀芳出租房屋，沈秀芳是受托人，无权以自己的名义起诉主张租赁房屋的相关权利，因此，对于3075室，沈秀芳不具备原告诉讼主体资格。二、一审法院认定事实不清，判决错误。1.租金标准适用错误。2018年的租金标准为15000元/年，一审判决按35000元/年计算房屋占用使用费，系适用租金标准错误。2.代付的物业费应抵充房租。承租前房屋差欠的2015年物业费由吴成龙代付，应在房租中扣减。承租后，约定35000元/年租金中包含物业费，但2016年、2017年的物业费实际是由吴成龙支付，应抵充。3.要求吴成龙腾房不符合约定。承租时双方约定，只要吴成龙按市场行情正常交租金，房屋就一直租给吴成龙用。在此情况下，吴成龙才放心投资装修。承租后沈秀芳违约单方涨租，吴成龙没有认可，沈秀芳以此为由不再出租给吴成龙，与约定不符，也有违诚信。 沈秀芳辩称，一、一审法院程序合法，案涉3075室房主委托沈秀芳出租房屋，在一审中房主本人也出庭作证，也向法庭出具了证明，沈秀芳具有原告诉讼主体资格。二、一审法院认定事实清楚，判决正确。1.关于吴成龙提出租金标准错误的问题，双方约定的租金标准是年租金35000元，2018年吴成龙之所以交了15000元是因为吴成龙不讲诚信迟迟不愿意交纳，经沈秀芳找人协调才交了15000元，剩余部分吴成龙未缴纳，并不是年租金就降到15000元。从吴成龙的上诉状中也陈述沈秀芳要求涨房租，就不可能存在降房租的说法。2.关于物业费抵充房租的问题，当初35000元仅仅是租金，并不包括物业费，按照白马市场周边的行情，物业费都是承租人自己交纳，不存在物业费抵充租金的问题。三、关于沈秀芳要求吴成龙腾空房屋的问题，吴成龙与沈秀芳之间的租赁合同是口头约定，没有书面形式，按照合同法规定，属于不定期租赁合同，沈秀芳有权随时解除合同，因吴成龙违约不按期支付租金，在沈秀芳多次催交的情况下吴成龙仍然未交纳，沈秀芳在不得已的情况下通知吴成龙解除合同并言明不再续租，在这种情况下沈秀芳要求吴成龙腾空房屋符合法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。 沈秀芳向一审法院提出诉讼请求：1.判令吴成龙立即让出占用的白马市场6号楼3075室、3076室房屋。2.判令吴成龙支付沈秀芳房屋占用费（自2019年6月21日起至吴成龙实际让房之日止，按月租金2916.67元的标准计算）。3.本案的诉讼费用由吴成龙承担。 一审法院经审理查明以下事实：沈秀芳系盐城市亭湖区新白马纺织服装批发市场6幢3076室门市业主，为便于经营，同幢3074室门市业主黄某、3075室门市业主陆志军、柏某分别委托沈秀芳对外出租经营。2016年6月21日，沈秀芳与吴成龙达成口头协议，约定由吴成龙租赁使用盐城市亭湖区新白马纺织服装批发市场6幢3074室、3075室、3076室三间门市，租期三年，每年租金35000元（不含物业服务费）。后吴成龙按约交纳了两年租金，但未按约支付第三年的租金，后经白马市场调解，吴成龙于2018年10月25日向沈秀芳支付第三年租金15000元，余款未付。2019年6月22日租赁期间届满后，吴成龙向沈秀芳转账支付15000元，沈秀芳于6月25日将15000元退还于吴成龙，同时要求吴成龙腾空并交还案涉门市。后因双方未能达成一致意见，沈秀芳遂于2019年7月16日在案涉门市处张贴了解除租赁关系、要求结清拖欠租金和物业管理费的书面通知。 一审庭审中，案涉3075室门市业主柏某作为证人出庭，证明吴成龙第三年的房屋租金尚未交全以及要求吴成龙返还3075室门市、不再对其继续出租。 一审法院认为，沈秀芳、吴成龙双方通过口头形式自愿订立的房屋租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。沈秀芳按约向吴成龙提供了案涉门市，吴成龙仅支付了前两年的租金。案涉合同于2019年6月21日届满后，沈秀芳将吴成龙转账的租金予以退回，且在案涉房屋处张贴解除租赁关系并要求结清拖欠租金和物业管理费的通知，上述行为表明沈秀芳不同意继续出租，故一审法院认定沈秀芳、吴成龙在合同期限届满后，双方未成立事实租赁关系，沈秀芳有权要求吴成龙返还案涉3075室、3076室门市，并主张吴成龙支付自2019年6月21日起至实际让房之日止的房屋占用使用费。关于吴成龙要求沈秀芳赔偿装修费用的问题，双方虽未对房屋的装饰装修进行约定，但沈秀芳明知吴成龙租赁房屋系经营皮草生意，故吴成龙根据合同的性质进行装修，应视为沈秀芳同意吴成龙装修。在双方租赁关系终结后，吴成龙对未形成添附的装饰装修物可以取回，对形成添附的附属物可以拆除，因拆除给案涉房屋造成毁损的，应恢复原状。吴成龙要求沈秀芳补偿装修损失，没有法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，一审法院判决：一、由吴成龙于判决生效之日起十日内腾空并搬出位于盐城市亭湖区门市，直接返还给沈秀芳。二、由吴成龙于判决生效之日起十日内向沈秀芳支付自2019年6月21日起至实际返还房屋之日止按月租金1944元的标准计算的房屋占用使用费。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315元，由吴成龙负担。 在本院二审过程中，吴成龙申请证人董某到庭，董某陈述：“当时吴成龙租房子是我介绍吴成龙和沈秀芳认识的，应该是在2016年6月份双方见面谈的，他们当时只有口头协议，当时说同等条件下吴成龙先租，后面他们交钱的事情我就没有参与，9月28日开业经营的，吴成龙大概是6、7月份跟沈秀芳拿的钥匙，拿的钥匙装修，在9月28日装修经营。” 吴成龙申请证人王某到庭，王某陈述：“当时沈秀芳和吴成龙谈的因为吴成龙进行了装修，在后期同等条件下先租给吴成龙，其他的我也不清楚。吴成龙租的商铺现在租多少钱我不清楚，吴成龙租的第一间位置还可以，后面几间还不行，第一间之前是10000-15000元之间，后面的2000元-5000元之间。……吴成龙租房子的时间大概在6-8月之间，夏天的时候。” 吴成龙对董某、王某的证人证言均予以认可；沈秀芳对董某的证人证言予以认可，对王某的证人证言不认可。 本院经审查，董某、王某的证人证言能够证明吴成龙与沈秀芳租赁合同的起始日期为2016年6月，结合沈秀芳自认的日期，本院认定双方租赁合同起始日期为2016年6月21日。 二审审理期间，关于租金问题，沈秀芳的代理人陈述：租金前两年收的35000元一年，第三年吴成龙只交了15000元，剩下的没有办法，反正到期后也不打算租给他，也不打算要了……关于抵扣物业费问题，沈秀芳的代理人陈述：同意在房屋占有使用费中抵扣吴成龙代沈秀芳交纳的3074门市的物业费1286元。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，沈秀芳与吴成龙未签订书面房屋租赁合同，双方之间形成不定期租赁关系。关于吴成龙上诉提出沈秀芳不具备原告诉讼主体资格问题。沈秀芳向一审法院起诉请求判令吴成龙让出3075、3076室门市并支付房屋占有使用费。对此，吴成龙认可沈秀芳为3076的业主，3075室门市所有权人柏某到庭陈述委托沈秀芳出租房屋，委托沈秀芳要回房屋，故沈秀芳具有本案原告诉讼主体资格。 关于吴成龙上诉提出一审法院计算房屋占有使用费标准错误问题。二审审理期间，沈秀芳自认第三年只收取吴成龙15000元租赁费用，结合市场行情，房屋占有使用费应按15000元/年的标准进行计算，即吴成龙应向沈秀芳支付自2019年6月21日起至实际返还房屋之日止按833元/月（15000元÷12个月÷3间×2间）的标准计算房屋占有使用费。另外，二审审理期间，沈秀芳同意抵扣吴成龙代沈秀芳交纳的3074室门市的物业费1286元，故该款项亦应在房屋占有使用费中予以抵扣。 关于吴成龙上诉提出腾房不符合约定的问题。本案审理期间吴成龙陈述其与沈秀芳口头约定，只要吴成龙按市场行情正常交租金，房屋就一直租给吴成龙使用。经查，本案吴成龙、沈秀芳未签订书面租赁合同，双方为不定期租赁合同，沈秀芳有权要求吴成龙搬出。 综上所述，吴成龙的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初6852号民事判决第一项； 二、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初6852号民事判决第二项； 三、吴成龙于本判决生效之日起十日内向沈秀芳支付自2019年6月21日起至实际返还房屋之日止以833元/月的标准计算房屋占有使用费（最终结算时扣减吴成龙代交的物业费1286元）。 四、驳回沈秀芳的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费315元，由吴成龙负担135元、沈秀芳负担180元；二审案件受理费315元，由吴成龙负担135元、沈秀芳负担180元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王迎付 审 判 员 孙曙光 审 判 员 郑娟娟 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 徐 平 书 记 员 周亚梅 附录法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于已不利的事实，或者对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于已不利的事实的，适用前款规定。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。