河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫96民再21号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南省隆发置业有限公司。住所地：河南省济源高新技术产业开发区。法定代表人：张计划，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵宗文，河南艳阳天律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：常韶青，男，汉族，1974年8月30日出生，住河南省林州市。委托诉讼代理人：许亚杰，河南九威律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘小波，男，汉族，1973年9月15日出生，住河南省焦作市解放区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李建强，男，汉族，1971年7月15日出生，住河南省济源市。委托诉讼代理人：翟付会，河南涛声律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张小军，男，汉族，1976年4月15日出生，住河南省林州市。委托诉讼代理人：李殿军，济源市诚信法律服务所法律工作者。再审申请人河南省隆发置业有限公司（以下简称隆发置业公司）、常韶青因与被申请人刘小波、李建强、张小军合同纠纷一案，不服本院（2020）豫96民终171号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2020年8月28日作出（2020）豫民申4386号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2020年11月2日受理后依法另行组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人隆发置业公司委托诉讼代理人赵宗文、再审申请人常韶青委托诉讼代理人许亚杰，被申请人李建强及刘小波和李建强的委托诉讼代理人翟付会，被申请人张小军委托诉讼代理人李殿军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隆发置业公司再审请求：撤销一二审判决，依法驳回李建强、刘小波的诉讼请求。事实与理由：一、一二审判决认定涉案以房抵账协议为有效协议是错误的。（一）以房抵账协议应为无效协议。首先，张小军与常邵青20**年4月2日签订的“上城国际”商住楼联合建设合同是一份无效合同，该合同是在2011年签订，而隆发置业公司取得涉案土地开发权是在2012年，且郑州华鑫置业有限公司（以下简称华鑫置业公司）和隆发置业公司签订的合作协议中也约定对外售房的主体是隆发置业公司，常邵青无权对外签订联建合同，张小军更无权对外销售涉案房屋。刘小波与张小军签订以房顶债协议时协议中约定的房屋并不存在，以一个尚未发生的标的物来抵债是无效的。其次，案涉抵债协议严重恶意损害第三人合法权益，该协议中810万元债务涉嫌虚假。李建强、刘小波始终没有提供810万元的结算协议及810万元债务形成详细来源及相关证据。张小军抗辩称抵债协议中的810万元债务不属实，是被他人胁迫的情况下订立的，没有具体算账，张小军与刘小波（李建强）之间到底是借款还是合作建房该基本事实没有查清。综上，应着重审查抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，以避免当事人通过签订抵债协议等方式将违法高息合法化和避免虚假诉讼。（二）以房抵债协议是在2012年11月13日，涉案商品房在获取预售许可证之前，开发商不能有任何销售行为，且抵债协议未经隆发置业公司同意。（三）抵账协议是张小军与刘小波恶意串通的行为。李建强、刘小波在开始投资时就非常清楚该项目的开发商是隆发置业公司，常韶青是由华鑫置业公司指派的代表，李建强、刘小波作为合伙投资人，对房屋的销售权和销售程序非常清楚，明知张小军不是隆发置业公司人员，也知道“上城国际1#、2#楼售楼专用章”是张小军自己刻制的，常邵青否认给张小军刻制过该章，在抵账协议上加盖该章隆发置业公司并不清楚。二、一二审判决认为以房抵债协议对隆发置业公司和常韶青具有约束力，并判决隆发置业公司承担责任明显错误。（一）一二审法院认为“张小军在抵债协议上加盖“上城国际1#、2#楼售楼专用章”一定程度上可以代表隆发置业公司”完全错误。首先，济源市人民法院（2016）豫9001民初5902号（以下简称5902号案件）生效判决书认定的是隆发置业公司与案外人王智营之间商品房买卖关系成立基于双方签订了商品房买卖合同，并不是因为收款收据加盖“上城国际1#、2#楼售楼专用章”就代表隆发置业公司，本案中隆发置业公司既没有参与签订以房抵账协议，也尚未与刘小波、李建强签订《商品房买卖合同》，两案事实并不相同，没有可比性。其次，张小军是常邵青聘请的施工方，张小军的行为对隆发置业公司不发生法律效力。第三，根据最高人民法院《民九纪要》第41条，张小军在抵账协议中加盖的“上城国际1#、2#楼售楼专用章”是张小军个人私自刻制，对隆发置业公司、常邵青不产生约束力。（二）一二审法院认定“隆发置业公司、常韶青配合刘小波、李建强和买房人办理了相关手续，说明其不但知晓、认可抵账协议，并且按协议约定部分履行了义务”完全错误。本案己查明事实是：所有购房款必须汇入隆发置业公司账户，由隆发置业公司按照其与常邵青代表的华鑫置业公司所签订的合作开发协议约定收取各项费税后将其余款项支付给常邵青，并经常邵青审核后，由隆发置业公司与购房户签订《商品房买卖合同》。至于常邵青收到隆发置业公司支付款项后怎样处理，隆发置业公司不清楚，也与隆发置业公司无关。2015年7月23日隆发置业公司对李建强汇入的5套房款按照正常的销售规则收取费税后将余款转给常邵青并与购房户签订《商品房买卖合同》，是在履行与华鑫置业公司的合作义务和所有商品房销售的正常手续，并非隆发置业公司知道抵债协议以及按抵债协议约定部分履行了义务。（三）2015年7月23日李建强汇入隆发置业公司3788324元的购房款，隆发置业公司依然是按照正常销售方式进行操作的。但是常邵青在收到该款项后，认为其和张小军之间没有进行结算，张小军还欠其巨额税费没有支付，而已经没有其他多余房屋对外销售，故不同意张小军继续卖房。通过与张小军协商，张小军同意从2015年8月27日汇款中扣除其前期欠公司税款503846元，并给常邵青出具了同意扣除503846元税款的书面证明，然后常邵青再将剩余款退给了张小军（最终该款转给了李建强）。以上，隆发置业公司、常邵青是按正常销售过程对待的，并不是在履行涉案抵账协议，更没有愿意受该抵账协议约束的意思表示。三、一二审法院判决隆发置业公司承担赔偿责任明显错误。（一）根据涉案抵账协议第五条约定应当由张小军承担赔偿责任，签订该协议时隆发置业公司没有参与，协议中加盖的“上城国际1#、2#楼售楼专用章”是张小军私自刻制的。（二）根据最高人民法院《民九纪要》第44条，李建强等申请解除涉案抵账协议后，就等于涉案协议中的以房抵债不存在了，其和张小军之间的原债权债务关系依然存在，其应当向张小军主张履行原债权，隆发置业公司不应当承担任何责任。四、涉案抵账协议及补充协议是刘小波与张小军所签，李建强从未提供证据证明与本案的关系，涉案所有款项都是从李顶强账户转出，也与李建强无任何关系，李建强作为本案原审原告不合法。综上所述，一二审法院判决隆发置业公司承担责任，无事实依据和法律依据。常韶青再审请求：1.依法撤销一二审判决，改判驳回李建强、刘小波的诉讼请求。事实与理由：一、一二审法院认定刘小波与张小军签订的抵账协议为有效协议完全错误。（一）常韶青与张小军签订的“上城国际”商住楼联合建设合同第一条明确约定地下室剩余约1100平方归张小军所有不计配套费张小军有权出售，该合同并没有约定张小军对商品住宅有销售权，故一二审判决以常韶青与张小军签订联合建设合同明确约定张小军有权出售房屋，从而认定张小军以其承包建设的房产抵偿欠款并无不当，完全错误。另外，以房抵债协议存在恶意损害第三人合法权益，以房抵债协议所依据的810万元债务涉嫌虚假诉讼。（二）李建强、刘小波在开始投资时就非常清楚该项目的开发商是隆发置业公司，常韶青是由华鑫公司指派的代表，明知张小军不代表隆发置业公司对外销售行为，却私自与张小军签订抵债协议，明显存在恶意串通。二、一二审法院认为抵债协议对常韶青和隆发置业公司具有约束力，并判决隆发置业公司承担责任没有事实和法律依据。（一）隆发置业公司对2015年7月23日李建强汇入的5套房款系按照正常的销售规则收取费税后将余款转给常韶青，并与购房户签订《商品房买卖合同》，是在履行和所有商品房销售一样的正常手续。根本不存在隆发置业公司、常韶青知道并认可抵账协议以及按抵债协议约定部分履行了义务。二审法院以常韶青在二审庭审中回答“房款为什么要退给张小军”时所称：当时其知道张小军与李建强有抵账协议，但因其与张小军之间没有清算，所以通知隆发置业公司将款退给张小军”，就认定常韶青知道该抵账协议并对该抵账协议承担责任，分明是断章取义。张小军与李建强签订抵账协议时常韶青并不知道，在李建强找常韶青办理手续时，常韶青才知道有抵账协议，且立即告诉李建强该抵账协议不生效，因为张小军的配套费没有清算，并通知隆发置业公司不得办理手续，故不能把常韶青在事后知道有抵账协议就判决常韶青承担责任。（二）2015年8月27日李建强汇入隆发置业公司3788324元购房款，隆发置业公司依然是按照正常销售方式进行操作，但是常韶青认为张小军欠其巨额税费没有支付，故不同意继续给张小军再办理手续。常邵青、隆发置业公司并不是在履行涉案抵账协议，更没有愿意受该抵账协议约束的意思表示。综上，一二审法院判决隆发置业公司、常邵青承担赔偿责任明显错误。针对隆发置业公司和常邵青的再审请求，刘小波、李建强答辩称：一、关于李建强的原告主体资格问题。刘小波本人接受法院调查时承认案涉810万是其和李建强共同出资，对抵账协议形成过程已经进行了如实陈述，并且表示其委托李建强代表自己处理所有涉案事务，愿意承担李建强诉讼行为带来的任何法律后果，因此，李建强的诉讼主体资格没有任何瑕疵。二、以房抵账协议中的810万系刘小波、李建强的投资款转化而来，并非单纯借款，其投资已经转化为案涉房屋部分。况且，上城国际1、2号楼建设投资在8000万以上，隆发置业公司和常邵青未投入资金，张小军欠刘小波、李建强810万实属正常，且张小军认为抵账协议数额不对也应在法定撤销期间提出，关于张小军是否受胁迫，没有任何证据，张小军也没有在法定期间提出，故张小军欠款810万客观真实。三、张小军、常韶青和隆发置业公司是合作开发，隆发置业公司和常韶青应该对张小军的行为承担连带责任。案涉上城国际项目是隆发置业公司以拍卖方式取得土地使用权证，并取得其他许可证件，张小军和常韶青均没有相应的资质，二人对外活动均以隆发置业公司名义进行。况且，张小军将案涉房屋的钥匙交付李建强，隆发置业公司也和张小军共同给李建强办理了部分房屋的手续，因此隆发置业公司和常韶青对张小军的售楼行为产生的赔偿应该承担连带责任。四、涉案抵账协议签订时间是2012年11月13日，并非在隆发公司取得开发权以前签订。且在刘小波、李建强起诉前，隆发置业公司已经取得相关销售许可，因此，以房抵债协议确立的商品房买卖合同合法有效。五、以房抵债协议上加盖“上城国际1#、2#楼售楼专用章”应认定是张小军代表隆发置业公司签订协议。在“上城国际”房屋销售过程中办理售房手续使用的都是本案中“上城国际1#、2#楼售楼专用章”，并且上述5902号生效判决也认定该章在销售房屋过程中使用是代表隆发置业公司，隆发置业公司也实际履行了该生效判决确定的返还多收房款的义务。六、涉案抵账协议签订后，张小军、常韶青和隆发置业公司按约部分履行后，将剩余房屋二次出卖给他人，刘小波、李建强因合同目的不能实现，请求解除合同符合法律规定。七、常韶青申请再审称“2015年7月23日隆发置业公司将3788324元，扣除费税后将“3360244元以劳务费支付给常韶青”，关于退给张小军的是否是劳务费，常邵青多次陈述张小军欠其劳务费，在张小军欠其款的情况下为何不扣除？况且在以“买配套”方式合作开发房地产的模式中，开发商不会给施工费支付劳务费，常邵青明显是在虚假陈述。综上，请求依法驳回隆发置业公司和常邵青的再审请求。针对隆发置业公司、常邵青的再审请求，张小军答辩称：一、隆发置业公司对案涉房产没有投资，按照张小军与常韶青的合作协议，该房产为张小军所有并对外销售，但该房产却被隆发置业公司出卖并办理备案，因而隆发公司应当承担还款责任。二、隆发置业公司、常韶青对张小军将案涉房产抵债给李建强、刘小波的事实是明知的，并且按照张小军、常韶青及隆发置业公司的交易协议办理了相关房款转账及退款手续，隆发置业公司与常韶青还扣取了其中的税款、管理费和佣金。仅仅是因隆发置业公司拒不办理案涉房产的房屋买卖合同备案才形成本案纠纷，因此，隆发公司与常韶青应当承担还款责任。其他答辩意见同李建强、刘小波的答辩意见。刘小波、李建强向济源市人民法院一审起诉请求：1.依法解除其二人与张小军等人之间“上城国际”1号楼商品房、车位的抵账协议（2012年11月13日上城国际1号楼2号楼售楼专用章为甲方、张小军为乙方、刘小波为丙方的协议书，2014年1月12日在上述协议复印件右上方张小军签订房号变更内容及2015年7月6日张小军与刘小波签订的补充协议）；2.判令张小军、常韶青、隆发置业公司返还其已付“上城国际”1号楼商品房（房号为：404西南、501西北大套、502西北小套、701西北大套、702西北小套、703东北、801西北大套、802西北小套、803东北、1001西北大套、1002西北小套、1101西北大套、1102西北小套、1302西北小套、504西南、603东北、1201西北大套、1301西北大套、1202西北小套，合计19套房）的房款（其中含隆发置业公司无依据扣除的税款等244360元、503846元）和19个车位款6896291元及利息（从2012年11月13日计算至付款之日止）；并按已付房款5660687元的一倍承担赔偿责任，张小军、常韶青、隆发置业公司互负连带责任；3.案件受理费、保全费由张小军、常韶青、隆发置业公司承担。济源市人民法院一审认定事实：2011年4月2日，张小军与常韶青签订“上城国际”商住楼联合建设合同一份，约定：张小军参与建设1、2号楼，地上临街两层为商业门店，地下室以1600元收取配套费，剩余约1100平方归张小军所有，不计配套费并有权出售。合同第五条乙方责任中的第七项规定：单位团购、材料抵房的除外，张小军应服从常韶青的统一的售房合同，并承担售房费用。该合同上加盖了“河南省济源上城国际业务专用章”。上述建设合同所涉商品房系隆发置业公司经营开发，该公司于2012年取得了济水大街北、蟒河南、市国税局东、紫罗兰家园西的商业住宅用地权，并取得了建筑许可证、规划许可证等，用地项目名称为济源市上城国际。常韶青作为隆发置业公司的代表对该小区的建设进行了招标。该小区共开发了1、2、3号楼及地下车位，其中，张小军投资建设了1、2号楼，常韶青建设了3号楼。刘小波、李建强先共同与张小军在1号楼投资建设，后退出。就刘小波、李建强前期的投资，2012年11月13日，张小军与刘小波达成协议，载明：就张小军偿还刘小波810万元欠款事宜经协商一致，张小军以其承包建设的房产偿还欠刘小波的810万元；双方约定清偿债务的房产按照每平方3100元计算，车位每个按照6万元暂定，将来按照市场价格多退少补，其中120平方的房屋7套（其中西北方的房屋是子母套），140平方房屋10套，车位19个，共计810万元；并写明了房屋的具体位置和楼层。该协议还约定：“上城国际”作为用于清偿债务的房产及车位的开发商，确认张小军的清偿行为合法有效，对此无异议。如果用以清偿债务的房产及车位权属有争议，造成的损失由张小军承担。刘小波、张小军在协议上签名，并加盖了“上城国际1#、2#楼售楼专用章”。2014年1月12日张小军在2012年11月13日协议的右上角批注，将用于抵账的房屋变更为：120平方的房屋5套，140平方房屋12套（其中东户4套，西北户8套为子母房），共计17套（其中西北方的房屋为大小套即子母房，共25套），车位19个未变。2015年1月，张小军将住宅房的钥匙均交给了刘小波。2015年7月6日，刘小波、张小军又签订补充协议，载明就张小军偿还刘小波810万元欠款事宜，变更为：每个车位6万元定下，不再按照市场价多退少补，以后购房所开发票“销售不动产统一发票（自开）”，所应交税款由刘小波承担，其他每平方按3100元计算、楼层位置及楼层号、车位19个均不做任何变动。协议签订后，刘小波、李建强将其中的4套（1号楼503东北143.15平方的房屋一套、601、602西北143.15平方的子母房一套、804西南114.45平方的房屋一套、904西南114.45平方的房屋一套，共5套）房屋卖掉，并于2015年7月23日由李建强分两次将4套房（含1个小套，按每平方3100元计算）的房款1597120元转给隆发置业公司，当日隆发置业公司和常韶青以税款、管理费等名义扣除244360元后将剩余房款1352760元从常韶青之妻宋香玉账户转给张小军账户（由刘小波持有并掌控）；2015年8月，刘小波又将114.45平方米的704号房屋卖掉（包含在当时刘小波等二人申请出售10套房中，见下文）。上述5套房含1小套共6套房按每平方3100元计算总计1951915元。上述房屋买卖，一般是由张小军向常韶青提出卖房，常韶青同意后交由其聘用的上城国际会计侯艳军计算房价及相应的税款、管理费和佣金数额，通知买房人交款到隆发置业公司，常韶青和该公司扣除相应的税款、管理费和佣金后由隆发置业公司与买房人签订商品房买卖合同，然后上城国际另一名职工张果果办理房屋备案等手续。以上刘小波等二人所卖5套房含小套6套房亦按照此程序执行，购买人均将房款交给了刘小波，刘小波等二人将房屋钥匙交给了买方。买方也与隆发置业公司签订了商品房买卖合同，并在房管局备案。2015年8月27日，经常韶青同意，李建强又将10套房共1222.04平方米的房款3788324元转给隆发置业公司，该价款由侯艳军计算好税金、管理费和佣金数额后，隆发置业公司以税款、管理费分别名义扣除412927元、15153元共计428080元后转到宋香玉账户，宋香玉扣除佣金75766元后（以上三笔扣款共计503846元）将剩余房款3284478元转退给张小军账户，但该10套房中除上述刘小波等二人所售114.45平方米的704号房屋外，剩余9套房隆发置业公司一直未交付刘小波、李建强。后隆发置业公司已经将抵账给刘小波、李建强的404号（西南）房屋一套、501号（西北）大套一套、502号（西北）小套一套、701（西北）大套一套、702（西北）小套一套、703（东北）一套、801（西北）大套一套、802（西北）小套一套、803（东北）一套、1001（西北）大套一套、1002（西北）小套一套、1101（西北）大套一套、1102（西北）小套一套、1302（西北）小套一套、504（西南）一套、603（东北）一套、1201（西北）大套一套、1301（西北）大套一套，共18套进行了出售，仅剩西北户1201号房屋的子房1202号未出售，上述抵账房屋共计1660.1平方米。经查询，济源市市区房价在2018年5月为5750元左右。另查：购房人王智营在隆发置业公司购买商品房，其持有的售房款收据上加盖的也是“上城国际1#、2#楼售楼专用章”，王智营持该收据认为其多付隆发置业公司购房款，向济源市人民法院起诉要求退还多付的房款等，经该院审理，支持了王智营的请求。济源市人民法院一审认为，关于李建强的主体资格问题，虽然刘小波未出庭，但经该院核实其本人，其认可本案所涉810万元债权系其和李建强合伙所有，李建强的诉讼行为可以代表其本人，故李建强在本案中具有诉讼主体资格。2012年11月13日，张小军、刘小波就张小军偿还刘小波和李建强810万元欠款事宜达成的协议、2014年1月12日张小军在协议的右上角的批注及2015年7月6日刘小波、张小军又签订补充协议，均是当事人的真实意思表示，内容不违反国家规定，此前张小军与常韶青签订“上城国际”商住楼联合建设合同也明确约定张小军有权出售房屋，说明张小军以房顶债并无不当，对刘小波、李建强和张小军而言，该协议系有效协议。关于810万元的债务数额，张小军现在虽有异议，但该债务系刘小波、李建强的投资款转化为借款，并非单纯的借款，当时其也对该债务予以认可，现未提供证据推翻，故予以认定。本案的关键是协议上虽然载明了“上城国际”作为用于清偿债务的房产及车位的开发商，确认张小军的清偿行为合法有效，对此无异议”，但没有隆发置业公司相关人员或常韶青的签字或加盖行政章、合同专用章，仅仅加盖了“上城国际1#、2#楼售楼专用章”，这种情况下该协议是否对该隆发置业公司、常韶青有约束力。该院认为：第一，该院生效判决已经确认“上城国际1#、2#楼售楼专用章”系隆发置业公司售楼时使用，说明张小军加盖该公章一定程度上可以代表隆发公司的行为；第二、协议签订后，张小军将房屋的钥匙交给了刘小波等二人，刘小波等二人也将抵给其的5套房屋卖掉，隆发置业公司、常韶青仅仅扣除税款、佣金等费用后，就将剩余款项退给了刘小波等二人，隆发置业公司和常邵青不但没有收取房款，还配合刘小波等二人和买房人办理了相关手续，说明其不但知晓、认可抵账协议，并且按协议约定部分履行了义务；第三，2015年8月，经常韶青同意，刘小波等二人将10套的房款汇给隆发置业公司，并继续由上城国际会计根据确定的10套房的面积、房号计算了房款及相应的税款、佣金及管理费，隆发置业公司和常韶青扣除一部分税款等费用后，又将剩余款项退给了刘小波等二人，说明双方同意继续履行刘小波等二人与张小军签订的协议的部分义务，且刘小波等二人已经完全履行了义务。综上，隆发置业公司和常韶青知晓并同意刘小波等二人与张小军签订的协议，并部分履行了协议，故该协议对隆发置业公司和常韶青同样有效，隆发置业公司和常韶青应按照协议的约定配合刘小波等二人和张小军将抵账房屋交付刘小波等二人出售并配合办理登记等手续。隆发置业公司、常韶青答辩称张小军无权处分房屋、其对协议不清楚也未加盖公章、刘小波等二人和张小军恶意串通等理由，与查明的联建合同中约定张小军不计配套费有权出售房屋、隆发置业公司、常韶青在仅仅收取相关税款后配合刘小波等二人办理部分房屋买卖手续等事实不符，也没有提供刘小波等二人与张小军恶意串通的证据，且刘小波等二人与张小军所签协议的权利义务并不失衡，故隆发置业公司、常韶青的答辩理由不成立。在抵账协议有效的情况下，张小军已按协议约定将抵账商品房钥匙交给刘小波等二人，隆发置业公司、常韶青本应按该协议全面履行交付商品房并办理相关备案等手续的义务，但隆发置业公司将抵给刘小波等二人的含子母房在内的18套房屋进行了二次销售，并在房管部门进行了备案，现该18套房屋已经不能交付给刘小波等二人，剩余的1202号房屋及车位即使交付给，小套房也不方便单独出售，剩余车位也因刘小波等二人不能售房而影响其原有价值。刘小波等二人提出其签订合同的目的已无法实现，要求解除其与张小军签订的相关协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项之规定，刘小波等二人的该请求符合法律规定，予以支持。张小军辩称其已将抵账房屋钥匙交付刘小波等二人不应当解除协议，但交付钥匙并不意味着抵账协议已经履行完毕，客观上相关当事方也仅仅部分履行了交付抵押房屋的义务，其他房屋已无法履行，故张小军的答辩理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，对双方已经按抵账协议履行的含小套的6套房买卖，根据合同性质无须也不宜恢复原状，双方当事人亦均未提出恢复原状的请求，故应维持原状。对未履行部分，刘小波等二人根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项规定，要求返还已付购房款及利息，请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，因本案的商品房买卖是基于张小军对刘小波等二人负有债务、张小军以其建设的商品房给刘小波等二人顶账、然后由隆发置业公司交付房屋、协助办理相关手续的事实，虽然可以认定本案当事人对刘小波等二人与张小军之间的抵账协议是知晓并同意的，但这种协议并不是刘小波等二人与隆发置业公司直接签订的商品房买卖合同或以房顶债协议，隆发置业公司本案中违约的主观过错与其与刘小波等二人直接签订商品房买卖合同或顶账协议还是有所区别的，故刘小波等二人要求按商品房买卖合同的规定让隆发置业公司、常邵青等人承担相应责任法律依据不充分，不予支持。隆发置业公司主张不应以房地产买卖合同的相关违约条款让其承担责任的答辩理由予以采纳；另一方面，虽然本案债务开始仅仅涉及刘小波等二人与张小军，但在双方签订的抵账协议后并经隆发置业公司知晓并认可后，相关法律关系的相对方已变成刘小波等二人与张小军、常邵青、隆发置业公司，即张小军负有交付房屋钥匙、常邵青和隆发置业公司负有交付房屋的义务并配合办理登记手续的义务，由于抵账协议的解除是由隆发置业公司违约造成的，隆发置业公司在不能交付房屋的情况下应承担与应交付房屋价值相当的价款的支付义务及赔偿损失责任，而不是在合同解除后自然免除隆发置业公司和常韶青的义务，让张小军单独承担还款责任。且从公平原则上讲，不能让违约方因违约而得到利益亦是民法的基本原则，故隆发置业公司辩称合同解除后让张小军承担还款责任的理由不能成立，不予支持。关于张小军、常邵青、隆发置业公司应承担的责任问题，应当根据本案认定的事实、涉案财产的性质，根据法律规定分别确认。第一，关于刘小波等二人要求的已付购房款问题。因刘小波等二人已经卖掉的5套（含小套6套）房屋，隆发公司已配合签订了买卖合同，并办理了备案手续，物权已经转移，未履行的部分，应返还房款。按照双方约定的每平方3100元计算，刘小波等二人已经收回房款1951915元，除车位款外，剩余房款8100000元-1951915元（已得房款）-车位款1140000元=5008085元，刘小波等二人要求隆发置业公司返还，证据充分，理由正当，予以支持。因2012年11月13日的抵账协议上约定，如果用以清偿债务的房产及车位权属有争议，造成的损失由张小军承担，根据该约定，张小军应对隆发置业公司的责任承担连带责任。常韶青没有在抵账协议上签字，所以，刘小波等二人要求常韶青承担责任，证据不足，不予支持。另因协议约定的19个车位，没有约定具体位置，也没有向刘小波等二人交付钥匙，合同解除后，该车位按每个6万元的价格计算为114万元，由张小军承担。第二，关于刘小波等二人要求隆发置业公司返还其于2015年7月23日、2015年8月27日两次扣除刘小波等二人的244360元、503846元税金等款项的问题。该院认为：其中244360元作为合同履行的一部分，不管隆发置业公司扣款是否有法律依据，但系双方自愿行为，也不存在违背法律和行政法规等导致协议无效的因素，客观上双方也已履行完毕，且至起诉时已超过一年，期间刘小波等二人亦未要求撤销，刘小波等二人的该项请求不予支持；另外503846元系刘小波等二人为购买10套商品房时隆发置业公司和常韶青所扣，现在除其中一套114.35平方米704号房屋交付外，其他房屋没有交付，自应恢复原状，由隆发置业公司和常韶青返还。扣除上述704号房屋的税金、管理费40239元和佣金7122元外，隆发公司应返还387841元（428080元-40239元），常韶青应返还68644元（75766元-7122元），并均应自2015年8月28日扣款次日起按中国人民银行同期贷款利率支付刘小波等二人相应的利息。第三，关于刘小波等二人要求的损失问题。虽然法院未支持刘小波等二人要求赔偿一倍房款损失的要求，但自本案所涉抵账协议签订后，本地商品房价格明显上涨，至刘小波等二人起诉时本地商品房价格涨到每平方米5750元左右，远远超出抵账协议约定的每平方米3100元的价格，隆发置业公司未交付商品房面积为1660.1平方米，计算差额为4399265元，该差额应该视为因隆发置业公司违约给刘小波等二人造成的损失，应当由隆发置业公司予以赔偿；张小军同样应依照抵账协议约定承担连带责任。另外张小军自行承担的114万元还款责任，亦应按中国人民银行同期贷款利率支付原告相应的利息。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除2012年11月13日刘小波与张小军签订的并加盖有“上城国际1、2号楼售楼专用章”的协议、解除2014年1月12日张小军在2012年11月13日协议的右上角关于顶账房屋变更的批注、解除2015年7月6日刘小波与张小军签订的补充协议。二、隆发置业公司于判决生效后十五日内支付刘小波、李建强5008085元，并赔偿刘小波、李建强损失4399265元，张小军承担连带责任。三、隆发置业公司于判决生效后十五日内返还刘小波、李建强387841元及利息（自2015年8月28日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效后确定还款之日止）。四、常韶青于判决生效后十五日内返还刘小波、李建强68644元及利息（自2015年8月28日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效后确定还款之日止）。五、张小军于判决生效后十五日内支付刘小波、李建强1140000元及利息（自2015年8月28日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效后确定还款之日止）。六、驳回刘小波、李建强的其他诉讼请求。案件受理费111448元，刘小波、李建强负担10000元，张小军负担10000元，隆发置业公司负担90000元，常韶青承担1448元；保全费5000元，由隆发置业公司负担，张小军对隆发置业公司的责任承担连带责任。常韶青、隆发置业公司均不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李建强、刘小波对常韶青、隆发置业公司的诉讼请求。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，关于李建强在本案中的主体资格是否适格的问题。隆发置业公司上诉称涉案以房抵债协议是刘小波与张小军签订的，李建强在协议中并未签名，故李建强以一审原告身份参与诉讼，没有事实依据。根据一审法院2019年8月1日向刘小波所作调查笔录，刘小波认可本案所涉810万元债权系其和李建强合伙所有，涉案抵债协议签订之后的后续事宜均是由李建强代表其二人办理的，李建强的诉讼行为可以代表人其本人，且张小军在本案中对李建强的债权人资格亦予以认可，故李建强在本案中具备诉讼主体资格，隆发置业公司的该项上诉理由不能成立，不予采纳。关于张小军与刘小波签订的涉案以房抵债协议是否有效的问题。隆发置业公司在原一审庭审中曾认可涉案商住楼工程系常韶青以其公司名义投资建设，常韶青也在上述商住楼工程的招投标手续及涉案部分房屋销售时所签的商品房买卖合同中代表隆发置业公司签字，且常韶青在原二审庭审中亦认可其是隆发置业公司济源上城国际项目部的总负责人，投资、开发、施工均由其负责，因此，在常韶青与张小军签订“上城国际”商住楼联合建设合同后，张小军有权基于该联合建设合同的约定出售房屋，这说明张小军以其承包建设的房产抵偿欠款并无不当。在此基础上，张小军、刘小波于2012年11月13日就张小军偿还刘小波、李建强810万元欠款事宜达成的协议、2014年1月12日张小军在该协议右上角的批注及2015年刘小波、张小军又签订的补充协议，均是当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且双方所签协议的权利义务并不失衡，应为有效协议。关于前述协议是否对常韶青和隆发置业公司具有约束力的问题。首先，2012年11月13日的协议上加盖了“上城国际1#、2#楼售楼专用章”，济源市人民法院生效判决已确认系隆发置业公司售楼时使用，说明张小军在该协议上加盖该章一定程度上可以代表隆发置业公司；其次，常韶青在本案原二审庭审中回答“房款为什么要退给张小军”时，称当时其知道张小军和李建强有顶房协议，但因其与张小军之间没有清算，所以通知隆发置业公司将款项退给张小军；再次，张小军在协议签订后已将协议中约定的抵债房屋钥匙交给了李建强，李建强也将协议中约定抵债的5套房屋（实为6套，含1小套）房屋出售他人，隆发置业公司、常韶青在未收取购房款、仅扣除税款、管理费等费用的情况下，配合李建强和买房人办理了相关手续，说明隆发置业公司、常韶青不但知晓、认可该协议，并且按协议约定履行了部分义务，此后李建强将对应的房屋钥匙也交给了买房人；最后，经常韶青同意，李建强在2015年8月将协议约定的其中10套抵债房屋的房款汇给隆发置业公司，仍按照此前惯例由上城国际会计根据确定的10套房屋的面积和房号计算了房款及相应的税款、佣金和管理费，隆发置业公司和常韶青在扣除了计算好的税款、管理费和佣金后，又将剩余款项退给了刘小波、李建强掌控的账户，说明各方同意继续履行张小军与刘小波签订协议的部分义务。综上，虽然本案债务开始仅仅涉及张小军与刘小波、李建强，但在双方签订的抵债协议被隆发置业公司和常韶青认可且部分履行了协议约定内容后，相关法律关系的相对方已经变成刘小波、李建强与张小军、常韶青、隆发置业公司，应当认定协议对常韶青和隆发置业公司具有一定的约束力，常韶青、隆发置业公司应按照协议约定将抵债房屋交付刘小波、李建强出售并配合办理备案、登记等手续，常韶青、隆发置业公司关于抵债协议对其不具约束力的上诉理由均不能成立，不予采纳。关于隆发置业公司应否向刘小波、李建强承担违约责任的问题。如前分析，在双方签订的抵债协议被隆发置业公司和常韶青知晓并认可后，相关法律关系的相对人已经变成刘小波、李建强与张小军、常韶青、隆发置业公司，在此情况下，张小军负有交付房屋钥匙的义务，常韶青和隆发置业公司负有交付房屋并配合办理备案、登记等手续的义务。张小军已按协议约定将抵债房屋钥匙交给李建强，但隆发置业公司将抵给刘小波、李建强的包含大小套房屋在内的18套房屋进行了二次销售，且在房管部门进行了备案，现该18套房屋已不能交付刘小波、李建强，剩余的小套房屋1202号及车位即使交付给刘小波、李建强，小套房也不方便单独出售，剩余车位也因刘小波、李建强不能售房而影响其原有价值，刘小波、李建强签订协议的合同目的客观上已无法实现，刘小波、李建强要求解除涉案抵债协议符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，应予支持。由于抵债协议的解除是由隆发置业公司违约造成，隆发置业公司在不能向刘小波、李建强交付房屋的情况下应承担与交付房屋价值相当的价款的支付义务及赔偿因房屋涨价给刘小波、李建强所造成的差额损失责任，张小军应按照约定承担连带责任，因此，隆发置业公司关于合同解除后应由张小军承担还款责任的上诉理由不能成立，不予采纳。关于常韶青上诉所称的503846元应否返还给刘小波、李建强的问题，该费用是刘小波、李建强在转款前经常韶青同意并由上城国际财务人员计算后扣除的税款、管理费和佣金，在相关抵债房屋不能出售致使刘小波、李建强不能回收房款的情况下，应当由隆发置业公司、常韶青各自将其扣除的相关费用返还给刘小波、李建强。常韶青上诉所称张小军出具有同意扣除该款以抵扣此前所欠税款的书面证明仅是其与张小军之间的内部约定，对刘小波、李建强不产生效力，常韶青可就此另行向张小军主张，因此，常韶青的该项上诉理由亦不能成立，不予采纳。综上，常韶青、隆发置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82082元，由常韶青负担1616元，隆发置业公司负担80466元。再审期间，常韶青提供了销售涉案1、2号楼的财务账册17张，以证明1、2号楼正常售房情况下，购房款在隆发置业公司依据其与郑州华鑫置业有限公司的约定扣除税款后，将剩余款项转给常韶青的财务人员宋香玉的账户，常韶青依据其与张小军的协议约定扣除相应税费、佣金后将剩余款项转至张小军的账户，涉案的前6套房的销售资金办理过程与正常销售是一致的，并不是隆发置业公司与常韶青在履行张小军与刘小波的以房抵账协议。隆发置业公司质证称，对该证据真实性无异议，销售房款的流程情况属实，恰恰证明隆发置业公司是在履行其公司与华鑫置业公司签署的协议，隆发公司仅仅是过一下账户，并未从该项目中获取任何利益；刘小波、李建强质证称，对该证据真实性没有异议，对常韶青所述办理流程没有异议，但对证明对象有异议，该证据恰好能够证明常韶青与隆发置业公司对案涉抵账房产知道并且认可；张小军质证称，对证据真实性没有异议，对常韶青所述办理流程没有异议，但案涉房产的销售过程也是这样的过程，仅是最后隆发置业公司应该办理备案手续而没有办理备案手续。本院质证意见：因隆发置业公司、刘小波和李建强、张小军对常韶青提供的以上证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以认定。本院再审查明事实与一、二审查明事实一致外。另查明：一、本案所涉“上城国际”商住楼小区项目系常韶青借用华鑫置业公司的开发资质进行建设开发。2011年12月23日，常韶青作为授权签约人以华鑫置业公司名义与隆发置业公司签订《“上城国际”项目合作开发协议》，之后，由常韶青借用隆发置业公司的名义进行招标、投资建设，隆发置业公司并未参与实际投资。二、关于本案所涉1#、2#楼房屋销售手续办理流程问题。一般正常情况下，在售房前，经常韶青同意后，由常邵青交由其聘用的“上城国际”会计侯艳军计算房价及相应的税款、管理费和佣金等数额，之后由购房人或张小军将房款交与隆发置业公司，在隆发公司依据其与华鑫置业公司所签“上城国际”项目合作开发协议的约定扣除税款后，将剩余款项转给常韶青（其聘用财务人员其妻宋香玉的账户），常韶青依据其与张小军所签“上城国际”商住楼联合建设合同约定扣除相应税费、佣金后，将剩余款项转至张小军的账户，然后由隆发置业公司与购房人签订商品房买卖合同，并由隆发置业公司办理房屋备案等手续，隆发置业公司并未收取房款。本案中，李建强于2015年7月23日所交4套（含1小套）房款的手续、8月27日所交10套房的手续，均系李建强将购房款转账给隆发置业公司后，按照以上流程办理。三、关于本案所涉“上城国际1#、2#楼售楼专用章”的问题。一审期间刘小波、李建强提供了上述5902号案件生效判决、再审期间张小军提供了的济源市人民法院（2017）豫9001民初6557号（以下简称6557号案件）生效判决，以证明本案所涉抵账协议上加盖的“上城国际1#、2#楼售楼专用章”系济源市上城国际在销售1、2号楼过程中多次使用过，张小军签订以房抵账协议加盖该章可以代表隆发置业公司和常邵青。隆发置业公司、常邵青均称该章系张小军私自刻制使用，隆发置业公司、常邵青并不知情，本案系隆发置业公司、常邵青不同意签订商品房买卖合同引起，而该两起案件均系在隆发置业公司同意签订房屋买卖合同之后引发的纠纷，与本案没有可比性。经查，1.上述5902号案件系王智营诉隆发置业公司房屋买卖合同纠纷，王智营的诉讼请求为要求隆发置业公司退还19390元房款本金及利息等，王智营提供有其与隆发置业公司签订的购房合同及加盖有“上城国际1#、2#楼售楼专用章”的购房款收据等证据，隆发置业公司提出异议称该购房收据上没有该公司盖章。济源市人民法院认为，按照隆发置业公司与王智营签订的商品房买卖合同约定，王智营多交房款19390元，遂判决：隆发置业公司退还王智营多交房款19390元，给王智营开具购房发票，将房屋交付王智营，并支付违约金等；2.上述6557号案系赵阳诉隆发置业公司房屋买卖合同纠纷，赵阳的诉讼请求为要求解除双方签订的商品房买卖合同，并判令隆发置业公司退还房款并承担已付房款一倍赔偿。赵阳提供有商品房买卖合同和加盖有“上城国际1#、2#楼售楼专用章”购房收据，隆发置业公司未参加该案诉讼。济源市人民法院认为，隆发置业公司与赵阳签订房屋买卖合同后又将该房出售并交付给第三人，案涉买卖合同目的已无法实现，遂判决：解除双方当事人之间的房屋买卖合同，隆发置业公司返还赵阳购房款，并赔偿损失。以上两起案件均系隆发置业公司在签订房屋买卖合同之后引发的纠纷，并未涉及“上城国际”1、2号楼的销售手续办理流程及“上城国际1#、2#楼售楼专用章”是否隆发置业公司、常邵青交与张小军使用等来源问题。四、关于本案诉争隆发置业公司、常邵青所售涉案18套房的问题。诉讼中，常邵青认可2015年8月27日在李建强将10套房款汇给隆发公司要求办理销房手续时，常韶青经过核实剩余房源时，发现张小军私自收取房款对外销售其他部分房屋，导致该部分所售房屋的管理费、税金、佣金以及配套费等无法直接从购房款中扣除，常韶青为了收回张小军所欠税金和配套费等费用，故不同意继续办理售房手续，并直接将18套房以抵账的形式出售，让隆发公司与购房户签订商品房买卖合同，并在房管局进行了备案，该18套房隆发置业公司尚未扣除任何税款和管理费等费用。本院再审认为，一、关于李建强的诉讼主体资格问题。虽然涉案以房抵债协议是刘小波与张小军签订，李建强在协议中并未签名，但根据一审法院向刘小波所作调查笔录，刘小波认可本案所涉810万元债权系其和李建强合伙所有，抵债协议签订之后的后续事宜均是由李建强代表其二人办理的，李建强的诉讼行为可以代表其本人，且张小军在本案中对李建强的债权人资格亦予以认可，故李建强在本案中具备诉讼主体资格。二、关于张小军与刘小波所签订案以房抵债协议的效力问题。隆发置业公司在原一审庭审中曾认可涉案商住楼工程系常韶青以其公司名义投资建设，常韶青也在涉案商住楼工程的招投标手续及涉案部分房屋销售时所签的商品房买卖合同中代表隆发置业公司签字，且常韶青在原二审庭审中认可其是隆发置业公司上城国际项目部总负责人，投资、开发、施工均由其负责，因此，在常韶青与张小军签订“上城国际”商住楼联合建设合同后，张小军有权基于该合同约定出售房屋，涉案810万元以房抵账协议及补充协议是基于刘小波、李建强对1号楼的前期投资建设，在二人退出后，张小军与刘小波就退还前期投资相关事宜所签订，张小军称该协议系其受胁迫所签，没有证据证实，隆发置业公司和常邵青称该810万元债务数额涉嫌虚假，严重恶意损害第三人合法权益，也无证据证实，且张小军也并未在法定期间内提出撤销或异议，因此，以上抵债协议及补充协议均是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。三、关于涉案以房抵债协议对隆发置业公司、常韶青是否具有约束力的问题。1.涉案“上城国际”商住楼项目系常韶青借用隆发置业公司名义进行招标、投资建设，隆发置业公司并未参与投资建设。2.关于本案所涉“上城国际1、2号楼售楼专用章”的问题。以上所述5902号案件、6557号案件生效判决审理的案件均系在隆发置业公司同意签订房屋买卖合同之后引发的纠纷，并未涉及“上城国际”1、2号楼的销售手续办理流程及“上城国际1#、2#楼售楼专用章”是否隆发置业公司、常邵青交与张小军使用等来源问题，而本案系隆发置业公司和常邵青不同意签订商品房买卖合同引起，因此，该两个判例并不足以证明本案所涉抵账协议加盖“上城国际1#、2#楼售楼专用章”可以代表隆发置业公司及常邵青，也不足以证明隆发置业公司、常邵青知道并认可该抵账协议。3.涉案抵债协议第十条约定“甲方作为用以清偿债务的房产及车位的开发商，确认张小军的清偿行为合法有效，对此无异议”，从上述文字内容看，仅表明甲方对协议约定张小军的清偿行为不持异议，甲方并未明确作出愿意承担或与张小军共同承担债务的意思表示，且该协议的甲方一栏内加盖的是“上城国际1#、2#楼售楼专用章”，甲方主体指代亦不够明确。4.关于涉案1、2号楼房屋销售手续办理流程的问题。一般正常的办理流程是，在售房前，经常韶青同意后由常邵青交由其聘用的上城国际会计计算房价及相应的税款、管理费和佣金等数额，由购房人或张小军将房款交与隆发置业公司，在隆发公司依约扣除税款后，将剩余款项转给常韶青，常韶青依约定扣除相应税费、佣金后将剩余款项转至张小军的账户，然后，由隆发置业公司与购房人签订商品房买卖合同并办理房屋备案手续，隆发置业公司并未收取房款。本案中，李建强于2015年7月23日所交4套（含1小套）房款的手续、8月27日所交10套房款的手续，均系李建强将购房款转账给隆发置业公司后，按照以上流程办理，张小军并无证据证实隆发置业公司、常邵青在办理以上流程时知道张小军是在以房抵账，以此并不足以证实隆发置业公司、常邵青知道、认可抵债协议以及按抵债协议约定部分履行了义务。另外，2019年9月12日济源市人民法院调查张果的笔录显示，张果称“其原先在上城国际负责去房管局备案，刘小波、李建强提供的转账明细不是其写的，不知是谁写的，签合同是别人签过后其拿去隆发置业公司盖章然后去房管局备案，其也不知道合同上的标准是如何计算的，都是常邵青给其写条让其去备案。”2019年9月19日济源市人民法院调查侯艳军的笔录显示，侯艳军称其是上城国际项目部的人，担任内部财务，主要是核算项目上的税费、手续，其大概在2017年底离开上城国际，刘小波、李建强提供的转账明细表上面的字都是其写的，当时张小军带一个人过来，这个人是谁其不记得了，也不记得当时是啥情况写的这些字，一般程序是张小军给其说卖了几套房，其把佣金、相关税费等手续一算，然后批好之后，给其的老板常邵青说一声，他同意之后，张小军去隆发置业公司办手续，其是经过常邵青的同意才计算税款，张小军除了卖给李建强房外，还卖给其他人房，都是这种模式，先是张小军和常邵青说好，然后让其计算相关税费，其他其都不管了。以上两份笔录内容也不能证明当时隆发置业公司、常邵青及其工作人员知道张小军是在以房抵账。5.关于常韶青在本案原二审庭审中回答“房款为什么要退给张小军”时称“当时其知道张小军和李建强有顶房协议，但因其与张小军之间没有清算，所以通知隆发置业公司将款项退给张小军”，常邵青已在诉讼中作以解释，即签订抵账协议时其并不知道，在李建强找其办理售房手续时才知道有抵账协议且立即对抵账协议提出异议。综上，本案在证据不足以证实隆发置业公司、常邵青知道抵债协议的情况下，该以房抵债协议对该隆发置业公司、常韶青并不具有约束力。四、关于各方当事人的责任承担问题。1.现因常韶青已直接将本案诉争18套房屋进行销售并在房管部门进行了备案，现该18套房屋已不能按照抵房协议交付，剩余的1202号房屋及车位即使交付，小套房也不方便单独出售，剩余车位也因刘小波等二人不能售房而影响其原有价值，因此，刘小波等二人要求解除其与张小军签订抵账协议及补充协议，符合法律规定，本院予以支持。因涉案抵账协议的合同当事人为刘小波、李建强与张小军，隆发置业公司和常邵青并未合同当事人，该以房抵债协议对该隆发置业公司、常韶青不具有约束力，且该协议上约定如果用以清偿债务的房产及车位权属有争议，造成的损失由张小军承担，因此在抵账协议解除的情况下，张小军应当依法承担退还房款的法律责任。本案中，对双方已经按抵账协议履行的含小套的6套房买卖，隆发置业公司已配合签订了买卖合同，并办理了备案手续。关于未履行的部分，应返还房款。按照双方约定的每平方3100元计算，刘小波、李建强已经收回房款1951915元，除车位款外，剩余房款8100000元-1951915元（已得房款）-车位款1140000元=5008085元，依法应由张小军返还刘小波、李建强。另外，因协议约定的19个车位，没有约定具体位置，也没有向刘小波、李建强交付钥匙，合同解除后，该车位按每个6万元的价格计算为114万元，也应由张小军承担。张小军称其已将抵账房屋钥匙交付刘小波等二人不应当解除协议，但交付钥匙并不意味着抵账协议已经履行完毕，张小军该辩称理由不能成立。2.关于刘小波、李建强要求返还其于2015年7月23日、2015年8月27日两次扣除的244360元、503846元税金等款项的问题。其中，关于244360元客观上双方也已履行完毕，且至起诉时已超过一年，期间刘小波、李建强亦未要求撤销，刘小波等二人的该项请求不予支持。另外的503846元是刘小波、李建强在转款前经常韶青同意并由上城国际财务人员计算后扣除的税款、管理费和佣金，在相关抵债房屋不能出售致使刘小波、李建强不能回收房款的情况下，应当由隆发置业公司、常韶青各自将其扣除的相关费用返还给刘小波、李建强。常韶青称张小军出具有同意扣除该款以抵扣此前所欠税款的书面证明仅是其与张小军之间的内部约定，对刘小波、李建强不产生效力。因该503846元系刘小波、李建强为购买10套商品房时隆发置业公司和常韶青所扣，现在除其中一套114.35平方米704号房屋交付外，其他房屋没有交付，自应恢复原状，由隆发置业公司和常韶青返还。扣除上述704号房屋的税金、管理费40239元和佣金7122元外，隆发公司应返还387841元（428080元-40239元），常韶青应返还68644元（75766元-7122元），并均应自2015年8月28日扣款次日起按中国人民银行同期贷款利率支付刘小波、李建强相应的利息。3.关于刘小波、李建强要求的损失问题。一二审判决认为本案应当赔偿因房屋涨价给刘小波、李建强所造成的差额损失责任并认定张小军赔偿损失4399265元，并无不当，且刘小波、李建强并未就此提出上诉和申请再审，故本院予以维持。另外，张小军自行承担的114万元还款责任，亦应按中国人民银行同期贷款利率支付相应的利息。关于常邵青将涉案18套房屋出售并由隆发置业公司办理房屋买卖合同问题系常邵青等人与张小军之间纠纷，不属于本案审理范围，本案不予涉及。综上，一二审判决认定事实部分有误，判决结果不当，再审予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2020）豫96民终171号民事判决及济源市人民法院（2019）豫9001民初3786号民事判决；二、解除2012年11月13日刘小波与张小军签订的并加盖有“上城国际1、2号楼售楼专用章”的协议、解除2014年1月12日张小军在2012年11月13日协议的右上角关于顶账房屋变更的批注、解除2015年7月6日刘小波与张小军签订的补充协议；三、张小军于判决生效后十五日内支付刘小波、李建强房款5008085元，并赔偿刘小波、李建强损失4399265元；四、张小军于判决生效后十五日内支付刘小波、李建强车位款1140000元及利息（自2015年8月28日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效后确定还款之日止）。五、河南省隆发置业有限公司于判决生效后十五日内返还刘小波、李建强387841元及利息（自2015年8月28日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效后确定还款之日止）。六、常韶青于判决生效后十五日内返还刘小波、李建强68644元及利息（自2015年8月28日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效后确定还款之日止）。七、驳回刘小波、李建强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费111448元，刘小波、李建强负担17730元，张小军负担85084元，河南省隆发置业有限公司负担7118元，常韶青承担1516元；保全费5000元，由张小军负担。二审案件受理费82082元，由常韶青负担1516元，隆发置业公司负担7118元，张小军负担73448元。本判决为终审判决。审判长  黄存智审判员  孙东杰审判员  谢高锋二〇二〇年十二月十一日书记员  宋雪娇