新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终4121号 上诉人（原审被告）：余继国，男，1971年6月18日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**。 委托诉讼代理人：杨金良，新疆则冰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：华文杰，新疆则冰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：庞君君，男，1982年5月12日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**。 委托诉讼代理人：张兆云，乌鲁木齐市水磨沟区居正法律服务所法律工作者。 原审第三人：马长江，男，1967年9月14日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 上诉人余继国因与被上诉人庞君君及原审第三人马长江租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭于2020年11月30日公开开庭进行了审理。上诉人余继国及其委托诉讼代理人杨金良、华文杰，被上诉人庞君君委托诉讼代理人张兆云，原审第三人马长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余继国上诉请求：撤销一审判决并改判驳回庞君君的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：首先，一审法院查明认定的事实与判决结果相互矛盾且适用法律错误。一审认定余继国与庞君君之间具有厂房租赁合同关系，并且双方已经履行合同，庞君君也在实际使用厂房。其次，既然双方实际履行则何谈合同不成立，故一审判决观点错误。本案核心问题是双方合同是否成立。庞君君起诉事实与理由、辩论事实与理由及代理意见均认可双方合同成立，一审法院突破双方自认事实认为双方合同没有成立违背相关法律的规定。庞君君向余继国支付房租是基于庞君君与马长江签订合作合同，合作合同明确约定厂房设备归庞君君所有，庞君君在厂房生产了一段时间足以说明余继国与庞君君及马长江之间具有合同租赁关系。再次，若双方签订的合同无效，则庞君君也应承担使用期间的占用使用费，也并不是全部退款，应当按照实际使用时间结合租金情况扣减使用费。另外，本案程序有误，遗漏必要的当事人马彦霞，因本案租赁关系庞君君与马彦霞、马长江三方属自然人间的合作关系，由庞君君承担房租并主管生产的模式经营，庞君君向余继国交付房租是履行原余继国与马彦霞之间的租赁合同，也是原租赁合同的延续，并不是与庞君君之间割裂开的关系，故一审法院对合同关系的认定属于理解错误，请求二审法院予以纠正。 庞君君辩称，不同意余继国上诉请求，我方支付一年租金19.5万元，余继国收到租金后出具收条，但仅凭交易记录和收条不能反映租赁合同内容，其要约不明确不具体，双方未就租赁合同内容达成合意，我方一直没有使用涉案厂房，通过不动产登记处查询，该厂房没有土地信息，乌鲁木齐市城乡规划管理局调档得出的内容，米东区3302号建设规划许可令截至目前未办理规划手续，余继国出租给我方的是没有土地规划的厂房，根据相关法律规定，出租人未取得建设规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效，余继国在一审法庭辩论终结前未提交任何相关手续，余继国在一审中增加一审证人马长江为当事人，其目的就是不想返还租赁费。综上，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。 马长江述称，本案与我无关，我不发表意见。 庞君君向一审法院起诉请求：余继国归还租金19.5万元。 一审法院认定事实，2019年9月6日，庞君君向余继国支付19.5万元。2019年9月6日，余继国向庞君君出具收条，内容为：“今收到庞君君交房租现金壹拾玖万伍仟元整（￥195，000.00元）。房租2019年10月01计算”。2020年4月28日，经乌鲁木齐市自然资源局不动产登记查询，位于乌鲁木齐市米**厂房没有土地信息。2020年4月29日，乌鲁木齐市城乡规划管理局米东区分局出具调档回复，内容为：“乌鲁木齐市米东区人民法院：关于调取位于乌鲁木齐市米东区厂房的建设规划许可证的调查令我分局已收悉，经认真核实，截至目前，未到米东区规划分局办理相关规划手续”。另查，余继国在庭审中提供出租方（甲方）余继国、承租方（乙方）马彦霞的厂房办公楼（含宿舍）租赁合同。合同的内容为：“……甲方租赁给乙方的厂房坐落在米东区永康众力博泰投资有限公司（以下简称众力公司）厂区内，厂房结构为钢结构，厂房租赁总面积为3000平方米（厂房总面积的一半），办公楼（含宿舍）租赁总面积为1500平方米（办公楼总面积的一半）……厂房办公楼（含宿舍）租赁自2019年3月1日起至2021年3月1日止，租赁期两年。（从2019年1月1日至2019年2月28日甲方给乙方搬迁和装修时间，不算租金）……甲、乙双方约定，第一年租金：45万元（开收据，无发票），第二年租金50万元。合同保证金5万元，由乙方交给甲方保管，甲方开具收据（无发票），合同期满后如无未了结事项，由甲方无息退还乙方。合同签订生效后，乙方即付部分租金20万元给甲方，余下租金需于2019年8月1日前付清，第二年租金须于2020年1月1日前一次性付清。如乙方无故拖欠，甲方每天按实际年租金的1％增收滞纳金，并有权终止租赁合同……”。出租方处余继国签名，承租方授权代表人处有“马彦霞”的名字。落款时间为2018年12月31日。2019年9月4日，甲方庞君君、乙方马长江签订投资合作协议，内容为：“……双方就甲方接手注册于新疆乌鲁木齐市米东区的新疆搏鑫恒达教学设备有限公司（以下简称：搏鑫恒达）事宜达成如下协议……搏鑫恒达工厂现有机器设备和三辆车的情况说明：乙方以现有工厂设备和三辆车打包折合30万元人民币，这笔款在工厂盈利以后分期返还给乙方，具体的返还事宜看情况协商解决。乙方以现有材料打包折合10万元人民币，这笔款在合同签订后在2019年年底之前甲方以现金形式支付给乙方。合同签订后，厂里面的所有设备和三辆车的所有权归甲方所有……搏鑫恒达工厂运营管理说明：甲方负责工厂正常运营的后续资金投入，具体投入金额以工厂能正常运营为准。甲方把工厂的劳务生产承包给乙方，具体承包细则另行签订承包合同。甲方把工厂的销售承包给乙方，具体承包细则另行签订承包合同。乙方现有的搏鑫恒达营业执照变更给甲方……”。 一审法院认为，本案的争议焦点为庞君君、余继国之间是否形成租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。承诺的内容应当与要约的内容一致。在本案中，余继国向庞君君出具收到租金19.5万元的收条，但仅凭收条不能反映租赁合同的具体内容，导致要约承诺的内容不明确、不具体，嗣后双方也未就合同主要权利义务达成合意。首先是庞君君、余继国对合同当事人未达成合意。庞君君陈述根据收条，庞君君、余继国存在租赁合同关系。余继国认为庞君君支付的租金系代马彦霞支付厂房办公楼（含宿舍）租赁合同的租金。其次是庞君君、余继国对租赁标的未达成合意。庞君君陈述租赁位于乌鲁木齐市米东15000平方米的厂房。余继国认为庞君君支付的租金用于支付位于乌鲁木齐市米东区3000平方米厂房、1500平方米办公楼（含宿舍）的租金。最后庞君君、余继国对租赁期限未达成合意。庞君君陈述租赁期限自2019年10月至2020年9月。余继国认为其与马彦霞签订租赁合同中约定自2019年3月1日至2021年3月1日。庞君君支付的租金用于支付第一年的租金。综上，租赁合同的必备条款约定不明和对主要条款没有约定。并且，庞君君、马长江签订的投资合作协议中对租赁厂房没有约定，且庞君君在庭审中不认可余继国提供的厂房办公楼（含宿舍）租赁合同与本案的关联性。庞君君在庭审中陈述余继国未向其交付厂房，余继国也未提供3000平方米厂房、1500平方米办公楼（含宿舍）向庞君君交付的证据。故庞君君、余继国没有形成租赁合同关系。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十二条规定：“《合同法》第58条就合同无效或者被撤销时的财产返还责任和损害赔偿责任作了规定，但未规定合同不成立的法律后果。考虑到合同不成立时也可能发生财产返还和损害赔偿责任问题，故应当参照适用该条的规定”。故庞君君要求被告返还租金19.5万元的诉讼请求，予以支持。一审判决：余继国返还庞君君租金19.5万元，于本判决生效之日起十日内付清。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 余继国提交以下证据：1．微信截图一张，系众力公司负责人周红贵通过微信向余继国发送的米东区2020年9月17日出具的《关于办理永康五金工业园项目土地挂牌出让手续的函》。用以证明余继国出租给庞君君及马长江的土地有合法手续，市资源局收到挂牌手续后，通知众力公司缴纳土地出让金；2．余继国与庞君君微信聊天记录。用以证明庞君君自2019年9月6日交租金后具体使用的事实，因有暖气漏水要求余继国整改。庞君君质证意见为：1．对于《关于办理永康五金工业园项目土地挂牌出让手续的函》微信截图真实性、有效性、关联性均不认可。首先，该函只是微信截图，未能提交原件；其次，该函“永康五金工业园”看不出与本案涉案的乌鲁木齐市米东区化工工业园康庄东路3302号厂房有任何关联性。2．对于微信聊天记录真实性、合法性认可，与本案关联性不认可，微信聊天记录不完整，断章取义，从聊天记录看，余继国的涉案厂房没有交付庞君君且该厂房不具备使用条件，根据该聊天内容还可反映出该厂房仍由原租赁人马长江租赁占有使用。马长江质证意见为：对余继国提交证据的真实性、有效性、关联性均认可。本院对证据认定如下：1．微信截图中《关于办理永康五金工业园项目土地挂牌出让手续的函》无原件，对其真实性、合法性、关联性均不认可；2．因庞君君对微信聊天记录的真实性予以认可，本院对其真实性予以确认，对其关联性在本院认为中进行认定。 本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定的”。本案中，余继国主张庞君君租赁并使用了其厂房，但余继国并未提交证据证明其出租的厂房具有上述法律规定的相应手续，故双方之间的租赁关系违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，庞君君请求余继国返还所支付的租赁费19.5万元的请求合理正当，本院予以支持。余继国提交的证据不能证明庞君君占有使用涉案厂房，对其关联性，本院不予确认，对庞君君称应当扣减占有使用费的上诉理由，本院不予采信。余继国上诉称本案遗漏必要诉讼当事人，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。 综上，一审判决认定事实基本清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,200元（余继国已预交），由余继国负担。 本判决为终审判决。 审判长  张惠君 审判员  谭建艳 审判员  黄淑梅 二〇二〇年十二月十五日 书记员  杨文新