河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4642号上诉人（原审被告）：固始县五月花实业有限公司，社会统一信用代码：91411525671657855K。地址：固始县蓼城大道根亲文化公园西门外北侧。法定代表人：王晓明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王世传，河南振蓼律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：吴康延，男，1949年7月11日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：宋俊丽，河南振蓼律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人固始县五月花实业有限公司因与被上诉人吴康延房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2020）豫1525民初2174号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人固始县五月花实业有限公司委托诉讼代理人王世传，被上诉人吴康延及其委托诉讼代理人宋俊丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。固始县五月花实业有限公司上诉请求：1、请求撤销原审判决第二、第三项。事实和理由：1、原审判决认定事实错误。被上诉人要求上诉人为其出具《承诺书》保证在该小区能办理不动产证书时，为其办理过户手续，足以表明上诉人已经事先告知被上诉人该房屋此前已经卖与许珂并已办理预售登记。不存在被上诉人对涉案房屋已备案在许珂名下不知情，该认定事实错误；2、原审判决适用法律错误。原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第九条错误，不应判决上诉人承担违约责任，“滞纳金”属于借贷纠纷，与本案性质不同，不应合并审理。吴康延辩称，本案一审判决事实认定清楚、正确，双方之间是房屋买卖合同纠纷，答辩人作为非违约方行使合同解除权符合法定条件。答辩人存在严重违约行为，应当依法承担违约责任。吴康延向一审法院起诉请求：1、要求解除原、被告于2018年12月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、要求被告返还原告购房定金20,000元（双倍返还）；3、要求被告返还原告已交付的购房款585,171元；4、要求被告返还原告支付的滞纳金10,000元；5、要求被告赔偿因商品房价差给原告造成的经济损失272,779.5元。（以上被告共应承担返还及赔偿义务总金额为887,950.5元）；6请求被告承担本案诉讼费用和其他支出。一审法院认定事实：2017年11月20日，原、被告签订《（根亲国际铭都）房屋定购协议书》一份，原告定购被告开发的“根亲国际铭都”3号楼1单元8层802房屋一套，房屋价格为593,395元。原告于同日交纳了定金10,000元。2017年12月11日，原告向被告支付350,171元，其中税费21,776元，购房款328,359元。因原告家中出现其他情况，原告无法按时支付剩余房款235,000元。经协商，2017年12月11日，原、被告又签订一份《借款协议》，原告向被告借款235,000元，用于支付欠被告的购房款235,000元，原告同时给被告出具金额为235,000元的借条一张。借款协议约定原告应于2018年1月1日前付100,000元，于2018年2月11日前全部付清，逾期支付的按4‰/日支付“滞纳金”。此后，原告于2018年1月12日付50,000元，2018年2月13日付50,000元，2018年4月26日付55,000元，2018年5月30日付50,000元，2018年6月30日付30,000元，共计235,000元。此后，被告要求原告按借款协议支付“滞纳金”93,540元时，双方产生争议。经协商，原告支付了10,000元的“滞纳金”。2018年12月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定的交房时间是2018年12月31日前。2020年3月底，原告要求被告为其办理预售登记及不动产证时，被告未能办理。原告到不动产管理部门查询时发现许珂已进行了预售登记且无法撤销。原、被告为此多次协商未果。原告遂提起诉讼。诉讼中，经一审法院委托，河南鑫睿房地产评估有限公司出具豫郑鑫睿评字【2020】SF09049A号估价报告，估价对象“根亲国际铭都”3号楼1单元8层802房在2020年8月25日的房地产市场价值为人民币763,700元整，房地产单价为5,809元/平方米。另查明：2020年7月23日，许珂向本院提起诉讼，要求判令被告向其交付“根亲国际铭都”3号楼1单元8层802房等。2020年8月23日，本院判决驳回许珂的诉讼请求。许珂提起上诉，该案目前正在审理中。一审法院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，合法、有效，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情况，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所受房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。被告未提供足够的证据证明其已告知了原告该房曾出售给许珂，许珂已办理了预售登记。原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》的第十九条预售合同登记备案（一）规定：出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。该条款的约定也表明签订合同时，被告并未告知原告只能等许珂办理了不动产证之后，通过交易的方式，才能为原告办理不动产证。目前，被告与许珂的商品房买卖合同仍在诉讼中，被告何时能为原告办理不动产证无法确定。因此，原告要求解除合同的诉讼请求成立，予以支持。合同解除后，被告应退还原告的购房款593,395元，并赔偿房屋现价与原购房款之间的差价170,305元。原、被告之间的商品房买卖合同已成立，原告交纳的定金10,000元已转为购房款，不应再适用定金规则。合同解除后，被告收取的“滞纳金”10,000元亦无事实及法律依据，应退还原告。评估费8,137元应当由被告承担。原告要求被告支付律师费用，未提供事实及法律依据，不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告固始县五月花实业有限公司于本判决生效后三十日退还原告吴康延购房款593,395元；二、被告固始县五月花实业有限公司于本判决生效后三十日赔偿原告吴康延损失170,305元；三、被告固始县五月花实业有限公司于本判决生效后三十日赔偿原告吴康延评估费8,137元；四、驳回原告吴康延其他的诉讼请求。本案二审期间，吴康延提交1份在固始县房管部门查询的2020年11月21日该涉案房屋登记情况，拟证明该房屋不仅有预告登记，还有抵押登记，抵押贷出来的钱被固始县五月花实业有限公司内部人员用了。固始县五月花实业有限公司质证称，对该证据无异议，抵押贷款出来的钱被许珂适用了，以后许珂一直在还款。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。另，二审中固始县五月花实业有限公司同意解除《商品房买卖合同（预售）》。本院认为，本案的争议焦点为一审判决是否适当。经查，本案双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同依法有效，双方应该按照合同的约定全面履行合同义务。在签订该合同时固始县五月花实业有限公司未履行涉案房屋存在产权纠纷有关情况的告知义务，导致涉案房屋不能办理房屋预告登记及办理不动产证的时间不明，在固始县五月花实业有限公司存在明显违约，合同目的不能实现的情况下，被上诉人吴康延依法享有合同解除权。固始县五月花实业有限公司辩称其在与吴康延签订《商品房买卖合同（预售）》时，已经明确告知吴康延该房屋此前已卖与案外人许珂并已办理预售登记，但通过固始县五月花实业有限公司提交的《承诺书》等证据，不能证明其事前已经就涉案房屋的预告登记情况告知吴康延，该辩称意见有违常理，且吴康延对此亦不予认可，故对其辩称意见本院不予采纳。一审认定事实清楚，判决固始县五月花实业有限公司返还购房款并承担违约责任并无不当，本院予以支持。关于滞纳金，经查，该滞纳金产生的基础是吴康延在购房过程中因资金紧张向固始县五月花实业有限公司借款，但该借款并未实际发生，应视为双方就《商品房买卖合同（预售）》约定房款中剩余房款的支付达成的分期付款协议。现双方同意解除合同，收取滞纳金无事实依据，故固始县五月花实业有限公司应当返还吴康延已经支付的10000元滞纳金，一审判决正确，本院予以支持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人固始县五月花实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3868.80元，由上诉人固始县五月花实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 彭    晨审判员 马    勇审判员 吴    斌二〇二〇年十二月七日书记员 张中尉（兼）