天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初24937号原告:远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司,住所地天津市河**华捷道****。主要负责人:赵学伟,总经理。委托诉讼代理人:张志杰，天津景贤律师事务所律师委托诉讼代理人：崔冰，天津景贤律师事务所律师。被告：佟勤，女，汉族，1970年11月27日出生，住天津市河**。委托诉讼代理人：姚婧，天津裕如律师事务所律师。被告：天津裕如律师事务所，住所地天，住所地天津市东丽区空港经济区中心大道与东七道交口远航商务中心33-2-8-5077）。主要负责人：杨金钢，主任。原告远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司与被告佟勤、被告天津裕如律师事务所（以下简称“律师事务所”）物业服务合同纠纷一案,本院于2020年9月3日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张志杰、被告佟勤的委托诉讼代理人姚婧、被告律师事务所的主要负责人杨金钢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令被告向原告支付2017年10月1日至2019年12月31日期间物业费78342.66元;2.诉讼费由被告承担。事实和理由:2007年8月20日起，原告与天津远滨房地产开发有限公司签署了《天津市前期物业服务合同》，对被告名下房产提供物业服务，合同生效后，原告已向被告提供了完善的物业管理服务，但被告一直拒绝支付物业费，原告多次催缴未果，故呈讼。被告佟勤向本院提交答辩意见如下：对欠费的期间没有异议，对数额有异议，不认可收费标准，不交物业费的理由是：1、前期物业合同对佟勤不发生法律效力，前期物业服务合同有约定对业主有约束力的情形。被告没有书面确认。原告并未提供符合标准的物业服务，定价远超合理价格，收费标准未与业委会协商，且并未提供完善的物业管理服务。法律依据是《天津市物业管理条例》第48条第一款，第2条，开发商与被告均属于远洋旗下公司，但就物业费定价时未考虑被告承受能力，定价远超同行业收费标准。被告是2015年入住的。2、园区内常年无保安，监控基本不可用，园区三个入口要么无保安亭，外来车辆随意进出，导致业主车辆无法正常停放，经常因停车发生车辆刮擦，存在较大安全隐患，园区道路年久失修，行车道及人行道地砖破损，车道到处是坑，地面下沉，地面下沉面产生巨大裂痕。也经常发生刮擦。3、园区设备不全，无集中供暖，被告只能自己安装空调，不便利也造成极大经济损失。4、被告所处单元卫生间长期无人打扫，墙壁瓷砖掉落无人打扫，墙壁无人管理，联系原告不管。2019年夏季下大雨直接导致被告屋内物品被浸泡，至今未解决。佟勤和律师事务所之间存在房屋借用合同，合同约定涉案物业费由律师事务所承担。被告律师事务所向本院提交答辩意见如下：律师事务所与佟勤之间存在房屋借用合同，约定物业费由律师事务所承担，律师事务所认可上述事实。鉴于原告提供了清洁、电梯运营的相关服务，律师事务所同意支付该项物业服务费，但对于其他物业服务事项，因为原告没有按照约定提供物业服务，所以应当相应扣减原告主张的物业服务费，具体金额按照双方合同中约定酌情支付3万元物业服务费，具体理由如下：1、原告主体不适格；2、原告并未实际履行合同；3、原告并未按照合同约定如实履行合同义务，具体表现为小区车辆无序停放，车辆拥挤不堪，没有物业人员进行管理，没有安保人员进行物业服务，业主车辆出现拖地的损失，小区入口坑洼、被告所在楼层卫生间经常不打扫，卫生间墙砖脱落、两个小便池损坏，房屋漏水，垃圾桶随处堆放，物业接待人员态度蛮横，质价不相符等。同时，原告并未向佟勤催收物业费，而是向律师事务所催收，其起诉不符合法律规定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年8月20日，原告（乙方）与案外人天津远滨房地产开发有限公司（甲方）签署了《天津市前期物业服务合同》，该合同已经过备案，合同约定甲方将远航商务中心委托乙方进行物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准及内容、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中，合同期限自2007年8月20日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止，物业管理服务费用标准为B区5.28元/平方米*月，电梯、消防、二次供水等机电设施运行、维护、管理费用B区5.72元/平方米*月，业主缴纳时间为每月5日前。原告起诉时按照每月每平米11元的标准计算的物业欠费金额。另查明，被告佟勤系业主,房屋建筑面积263.78平方米。另,佟勤和律师事务所之间存在房屋借用合同，约定自2016年5月1日起至2022年4月30日止，律师事务所借用该房屋用途为办公，合同约定涉案物业费由律师事务所承担。原告对2017年10月1日至2018年12月31日期间物业费43523.7元已进行了书面催收。剩余费用，未提交书面催收证据。又查明，2015年12月25日,北京远洋基业物业管理有限公司天津分公司经核准，名称变更为远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司,即本案原告。再查明，被告认为远洋亿家物业服务股份有限公司天津港保税区分公司（以下简称保税区分公司）方系为涉案小区提供物业服务的企业，原告提供了保税区分公司于2020年6月26日作出的说明一份，其上载明：原告与保税区分公司系关联公司，为同一负责人，对于远航商务中心项目，原告委托保税区分公司向业主收取物业费并开具收费票据，服务主体仍为原告，保税区分公司不会向远航商务中心业主张权利。本院认为，原告与天津市远滨房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律法规强制性规定，其合法效力应予确认，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。就本案物业项目的服务主体问题，被告虽认为保税区分公司方系本案物业项目物业服务主体，但根据本案原告提供的前期物业服务合同及情况说明等证据，可证明保税分公司仅系接受原告委托代收涉案小区物业费、涉案小区的物业服务主体仍应系原告的事实。综上，原告作为涉案物业服务合同相对方的身份应予确认，原告起诉主体适格。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应履行的义务之一即是及时交纳物业服务费用。原告主张其依据合同约定对被告所在小区提供了物业管理服务，并提供证据予以证实，故原告享有收取相关物业管理服务费的权利，被告佟勤作为小区业主,负有交纳物业管理服务费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。依据上述司法解释第十二条规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务合同纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。故佟勤与律师事务所应承担连带向原告支付物业服务费的义务。关于物业费金额，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定内容，未经物业服务企业书面催收的物业费用，人民法院不予支持，结合已查明事实，对于原告未催收的部分物业费，本院不予审理。对于原告已催收的2017年10月1日至2018年12月31日期间物业费43523.7元，根据本案查明事实，原告在车辆管理等方面存在物业服务不到位的情形，但被告不能因此拒付全部的物业服务费，本着质价相当、按质论价的原则，本院酌情扣减原告已书面催收的物业管理服务费中的10%。故对原告请求中合理部分，予以支持，超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告佟勤、天津裕如律师事务所于本判决生效后十日内连带给付原告远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司2017年10月1日至2018年12月31日期间物业费39171元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计879.5元，由原告负担440元，由被告负担439.5元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 杨 婧二〇二〇年十二月二日书记员 肖明秀