辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民再95号上诉人(原审被告、被申请人):锦州春雨房地产开发有限公司，住所地辽宁省黑山县姜屯镇长岗子村。法定代表人：高春雨，该公司经理。委托诉讼代理人：刘洋，该公司员工。委托诉讼代理人：吴锦新，辽宁曌益律师事务所律师。被上诉人(原审原告、再审申请人):颜磊，男，1987年5月20日出生，满族，农民，住辽宁省黑山县。委托诉讼代理人：邓军，辽宁紫泰律师事务所律师。上诉人锦州春雨房地产开发有限公司因与被上诉人颜磊房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省黑山县人民法院于2018年9月14日作出（2018）辽0726民初207号民事判决，颜磊不服，向本院提起上诉，本院于2019年3月11日作出（2019）辽07民终31号民事判决，颜磊不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2019年8月26日作出（2019）辽民申4215号民事裁定，指令本院再审。本院于2020年1月7日作出（2019）辽07民再92号民事裁定书，撤销本院（2019）辽07民终31号民事判决及辽宁省黑山县人民法院（2018）辽0726民初207号民事判决，发回重审。辽宁省黑山县人民法院于2020年6月24日作出（2020）辽0726民初601号民事判决，锦州春雨房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锦州春雨房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘洋、吴锦新，被上诉人颜磊及其委托诉讼代理人邓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦州春雨房地产开发有限公司上诉请求：一、请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定被上诉人“主张已交付63000元房款的事实为真实”和“对无偿占用原告的首付款68000元支付利息”是错误的。被上诉人提供的证据及法院调取的证据均不能证实被上诉人交付63000元的事实，上诉人提交的76户交款明细能证实被上诉人交5000元而非68000元，因此原审判决认定被上诉人己交付68000元及上诉人无偿占用该款是错误的。另上诉人与被上诉人并未签订房屋认购书，因此判决解除认购书、返还被上诉人68000元及利息更是错误的，故请求你院撤销原审判决，依法改判。被上诉人颜磊答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人给付了购房款68000元，上诉人已经将涉案房屋另行出售给他人，构成违约。所以，被上诉人有权要求上诉人返还购房款，赔偿利息。原告颜磊向一审法院提出诉讼请求：一、解除与被告置换房屋的约定；二、要求被告返还首付68000元并依法赔偿；一倍赔偿68000元以及差价损失114675元；三、要求被告按照中国人民银行同期利息；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月25日，原告与锦州嘉源房地产开发有限公司签订《黑山鸿运家园二期房屋认购书》，约定购买位于黑山鸿运家园项目5号楼2单元5层西户住宅，建筑面积83.2平方米，每平方米2500元，总房款208000元。原告于2013年1月21日交定金5000元，2013年1月25日交房款63000元，合计共交首付款68000元。后因锦州市嘉源房地产开发有限公司无力开发，经政府协调由被告锦州春雨房地产开发有限公司接收此项目。2014年5月24日被告与原告协商，将购买的黑山鸿运家园项目5号楼2单元5层西户住宅调换为春雨花园4号楼6单元502室，建筑面积86平方米。被告无故拒不履行合同，现被告已将春雨花园4号楼6单元502室以每平方米3750元的价格出卖给第三人，原告与被告协商未果，故诉至法院。一审法院认定，2013年1月25日，原告与锦州嘉源房地产开发有限公司签订《黑山鸿运家园二期房屋认购书》，约定购买位于黑山鸿运家园项目5号楼2单元5层西户住宅，建筑面积83.2平方米，每平方米2500元，总房款208000元。原告于2013年1月21日交定金5000元，后锦州市嘉源房地产开发有限公司将该项目转让给被告锦州春雨房地产开发有限公司。2014年5月24日被告与原告协商，将购买的黑山鸿运家园项目5号楼2单元5层西户住宅调换为春雨花园4号楼6单元502室，建筑面积86平方米。一审法院认为,据民事诉讼法律、法规规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告颜磊2013年1月25日与锦州嘉源房地产开发有限公司签订黑山鸿运家园二期房屋认购书并交付5000元定金属实，锦州春雨房地产开发有限公司通过转让取得开发权后对该笔定金也予以认可，故原告主张返还购楼款68000元中的5000元的诉求，本院予以支持。而原告主张的购房款63000元，被告并未承认其收到该款，而原告也并未提供相关证据予以证明，虽然提供了锦州银行出具的银行流水单一份，证明其2013年1月25日取款，但并未形成完整的证据链条予以证明该款确已交付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告锦州春雨房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告5000元购房款；二、驳回原告颜磊其他诉讼请求。案件受理费1500元，由被告负担。颜磊不服一审判决，上诉请求：一、撤销黑山县人民法院(2018)辽0726民初207号判决,发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求；二、上诉费由被上诉人承担。二审中，上诉人提交《黑山县第三水泥厂地块出售协议书》复印件一份，拟证明在该协议中锦州嘉源房地产公司负责人佟玲嫚与被上诉人法人高春雨曾经签订了一份协议书，在该协议书中涉及76名购房者，其中就包括上诉人。经人民法院核实，该协议书存在于辽宁省黑山县人民法院（2016）辽0726民初602号卷宗中。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院二审认为，上诉人颜磊主张其于2013年1月25日与案外人嘉源房地产开发公司签订房屋认购书并交付购房款63000元，嘉源公司为其开具收据，但上诉人将收据遗失，被上诉人对此不予认可。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据上述规定，上诉人未能提供证据证明交款事实，应当承担不利后果。上诉人主张被上诉人与嘉源公司签订的地块出售协议书中涉及76名购房者，双方应当有交接清单，交接清单能够证明76名购房者中包括上诉人，能够证明上诉人交款的事实，被上诉人不提交交接清单应当承担不利后果。虽然在另案中存在一份《黑山县第三水泥厂地块出售协议书》，在该协议书中涉及76名购房者，但是协议书并没记载76名购房者的姓名，是否包括上诉人不能确定。上诉人主张被上诉人处存在交接清单，但是被上诉人予以否认并主张双方是口头约定并没有形成书面清单。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。根据该条规定，将举证责任分配给对方当事人的特定前提是有证据证明对方当事人手中持有对其不利的证据且拒绝提供。但在本案中被上诉人否认存在交接清单事实，上诉人亦不能提供充分证据证明被上诉人手中持有交接清单。因此，不能依据上述法律规定，认定被上诉人处持有交接清单且拒绝提交从而推定上诉人主张成立。至此，上诉人对其主张的已经交付首付款63000元的事实未能完成举证责任，应当承担不利后果，一审法院以上诉人举证不能为由驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，颜磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人颜磊负担。一审法院再审认定，2013年1月25日，原告颜磊与嘉源房地产公司签订《黑山鸿运家园二期房屋认购书》，约定原告购买嘉源房地产公司开发的黑山鸿运家园项目5号楼2单元5层西户住宅楼，建筑面积为83.2平方米，每平米购买价格为2500元，房款总计208000元，购房首付款为68000元。2013年1月21日，原告向嘉源房地产公司交付购房定金5000元；2014年2月13日，嘉源房地产公司与春雨房地产公司签订出售协议，嘉源房地产公司将黑山县第三水泥厂地块以2800万元价格出售给春雨房地产公司，并由春雨房地产公司无条件承接嘉源房地产公司所预售的76户住宅及4个车库，嘉源房地产公司已收的817万元预售房款，自动转为春雨房地产公司的购地款。原告系嘉源房地产公司所预售的76户住宅之一。嘉源房地产公司所收购房款从春雨房地产公司应付的购地款中扣除，将76户住宅移转到春雨花园小区，并约定该76户享有优先选房权，同时嘉源房地产公司将相关手续及收据底联等交予被告；2014年5月24日，被告与原告协商，将原告购买的黑山鸿运家园项目5号楼2单元5层西户住宅楼置换为春雨花园小区4号楼6单元502室住宅楼，面积为86平方米，被告于2017年2月20日将该楼出售给案外人张洪仁。一审法院再审认为，被告春雨房地产公司无条件承接嘉源房地产公司所预售的76户住宅，原告作为76户之一，被告对此予以认可，因此，被告春雨房地产公司受让了嘉源房地产公司与原告签订的房屋认购书的合同权利义务，该认购书的权利义务对原被告具有约束力，原告与被告春雨房地产公司之间形成房屋买卖合同关系，现房屋买卖合同已无法履行，应依法予以解除；原告颜磊于2013年1月25日与嘉源房地产公司签订黑山鸿运家园二期房屋认购书并交付定金5000元，春雨房地产公司对该笔定金予以认可，现合同不能履行，原告主张返还该5000元，本院予以支持；76户购房人名单以及自动转为春雨房地产公司购地款（817万元）的预收房款明细等证据为被告所实际控制保管，但被告拒不提交，依法应认定原告主张已交付63000元房款的事实为真实。因此，现原被告之间房屋买卖合同无法履行，合同目的已无法实现，原告要求被告返还购房款63000元，有事实和法律依据，予以支持；原被告购房合同不能履行，原告无法实现购房目的，被告应自2013年1月25日起，对无偿占用原告的首付款68000支付利息，2013年1月25日至2019年8月20日的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，给付至实际履行之日止。原被告的其它主张，证据不足，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（新）第四十八条之规定，判决：一、解除原告颜磊与被告锦州春雨房地产开发有限公司的房屋认购合同；二、被告锦州春雨房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告颜磊购楼首付68000元；三、被告锦州春雨房地产开发有限公司从2013年1月25日起以68000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率给付原告利息，至2019年8月20日止。2019年8月20日之后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付，至实际履行之日止；四、驳回原告的其他诉讼请求。本院再审期间，当事人未提交证据，一审法院再审查明的事实属实，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点是被上诉人颜磊是否交纳了63000元的购房款。经查，2013年1月25日，被上诉人颜磊与嘉源房地产公司签订《黑山鸿运家园二期房屋认购书》，购房首付款为68000元，2013年1月21日，被上诉人颜磊向嘉源房地产公司交付购房定金5000元，说明颜磊与嘉源房地产公司形成房屋买卖合同关系。嘉源房地产公司与上诉人春雨公司于2014年2月13日签署的《黑山县第三水泥厂地块出售协议书》约定春雨公司支付二千万元用于购置地块，并无条件承接嘉源公司所预售的76户住宅，春雨公司接手后，在被上诉人颜磊的5000元定金收据上注明调换后的小区房号，说明上诉人春雨公司认可被上诉人颜磊属于由嘉源公司转来的76户购房者之一，通过调换房号，上诉人春雨公司与被上诉人颜磊之间形成房屋买卖合同关系。被上诉人颜磊陈述63000元购房款收据丢失，春雨公司不认可颜磊交纳过63000元购房款，但嘉源公司实际控制人佟玲嫚证实嘉源房地产公司已经将收据底联等相关售楼手续移交给春雨公司，对被上诉人颜磊有利的证据在春雨公司控制下，春雨公司拒不提供。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。因此，推定被上诉人颜磊已经交纳购房款63000元。综上，上诉人春雨公司的上诉请求没有事实和法律依据，不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持辽宁省黑山县人民法院（2020）辽0726民初601号民事判决。二审案件受理费1500元，由上诉人锦州春雨房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  刘树林审判员  姚雪峰二〇二〇年十二月十一日法官助理张瑞芳书记员项彦琳