黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑08民终1233号上诉人（一审被告）：佳木斯广元房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市向阳区梅江小区广元大厦。法定代表人：董影，该公司经理。委托诉讼代理人：贾丽，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王秀英，女，1957年5月21日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：赵培儒，黑龙江同和律师事务所律师。一审第三人：赵奇，男，1968年7月3日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市前进区。上诉人佳木斯广元房地产开发有限公司（以下简称广元开发公司）因与被上诉人王秀英、一审第三人赵奇房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院（2019）黑0803民初947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广元开发公司上诉请求：一、依法撤销黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院（2019）黑0803民初947号民事判决，改判驳回被上诉人王秀英的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由被上诉人王秀英承担。事实及理由：1.一审判决认定上诉人与赵奇存在债权债务关系，赵奇与被上诉人亦存在债权债务关系，故上诉人以其开发的位于佳木斯市新府社区荷兰城风车18号楼101号商服作价3193906元抵付赵奇欠被上诉人的3704400元借款，该事实认定错误。事实上，2014年1月3日，上诉人与被上诉人订立《商品房买卖合同》的目的是被上诉人欲购买案涉房屋，双方形成的是商品房买卖关系，并非被上诉人所述的以房抵付赵奇欠款关系。被上诉人除提供商品房买卖合同以外，还应提供三方达成以房抵债合意的书面协议，否则不能认定签订商品房买卖合同是抵付欠款的目的。商品房买卖合同中约定房屋价款3193906元，而被上诉人所述赵奇欠其借款本息3704400元，抵欠之间相差51万余元，证实不了以房抵债。被上诉人所述与赵奇存在八笔借贷，但其中有两笔，债权人并非是被上诉人，而且借贷本金中，是否预扣利息，赵奇是否偿还本息以及3分、5分月息的约定不符合法律规定，一审都未予审查。上诉人与被上诉人订立商品房买卖合同后，因被上诉人未支付房屋价款，故上诉人于2014年5月27日在佳木斯市房屋交易与产权管理中心办理了案涉房屋的商品房买卖合同撤销手续，同时案涉房屋由案外人开始占有使用，被上诉人一直未占有使用过案涉房屋，这与以房抵债关系必须实际交付抵债房屋的规定不符。上诉人于2014年1月与被上诉人订立商品房买卖合同，于2014年5月办理合同注销登记。而被上诉人却一直未向上诉人主张过权利，而以被上诉人陈述，案涉房屋应于2014年1月5日交付其占有使用，在上诉人未向其交付的情形下，被上诉人于2019年才提起诉讼，已超过诉讼时效。上诉人认为仅凭商品房买卖合同及收据证实不了被上诉人以房抵付欠款的主张，一审仅以被上诉人单方陈述认定的事实证据不足，认定的事实错误。2.一审判决适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决上诉人返还已付购房款并赔偿被上诉人已付购房款一倍的损失共计600余万元错误。该条款是对出卖人恶意违约行为的惩罚性赔偿责任的规定，而本案是因被上诉人未支付购房款，上诉人才将商品房买卖合同登记注销，不存在第八条规定的先卖后抵或一房数卖的恶意违约情形，一审适用法律错误。王秀英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1.上诉人称没有三方抵账协议，买卖合同无效是错误的，因为被上诉人与上诉人及第三人有债务纠纷，上诉人给第三人出具了证明，案涉房屋产权归第三人所有，在第三人带领下被上诉人与上诉人共同到办公室签订了房屋买卖合同，是三方协商后的结果，抵账协议是口头的，房屋买卖合同的购房款收据就是抵账协议。2.上诉人称买卖合同的价款与被上诉人和第三人之间的债务存在51万元的差额，从而证明不是抵账的方式付清的购房款，被上诉人与第三人之间确实还存在其他借贷关系，第三人尚欠100万元左右的借款未还，319万元的购房款抵付的是部分欠款。3.上诉人所称的有两笔借款并非为被上诉人，是因为此笔借款是被上诉人以女儿的名义支付给第三人的，至于借款的利息在一审中被上诉人都是按照当时的法律规定以年利率24%计算的，一审都做了审查。4.上诉人所称因被上诉人未支付购房款而到产权部门撤销了房屋买卖合同是不真实的，因上诉人采取的方法不是撤销，而是模仿被上诉人的签字，有鉴定意见为证，上诉人的行为属于欺诈和违法行为。5.上诉人称本案过了诉讼时效是错误的，在一审中经传票传唤上诉人拒不出庭，应当视为放弃权利，上诉人也没有书面意见主张诉讼时效的问题，根据法律的规定一审不主张诉讼时效的，二审无权提出诉讼时效问题。6.被上诉人的行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，双方之间商品房买卖合同是真实意思表示，本质上就是买卖，上诉人恶意模仿签字撤销合同，又将案涉房屋出售他人的行为应当受到惩罚性的赔偿。因此，一审法院判决上诉人给付利息和罚金是符合法律规定的。上诉人的上诉请求不成立，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。王秀英向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告于2014年1月3日签订的《商品房买卖合同》；2.被告退还原告已交纳的购房款3193906元，并自2014年1月3日起，以3193906元为基数，按同期银行贷款利率给付利息至实际退还之日时止；3.被告赔偿原告3193906元；4.案件受理费由被告承担。一审法院认定：2012年3月3日至2014年1月3日，第三人赵奇分八次向原告借款，本息合计3704400元。因被告广元开发公司与第三人赵奇存在债权债务关系，经原、被告及第三人三方协商一致，约定被告广元开发公司用其开发的位于佳木斯市新府社区荷兰城风车18号楼101号（产籍号：1-0611-052-000101），建筑面积270.67平方米商服，房屋价款3193906元，抵付第三人赵奇欠原告王秀英的3704400元借款。2014年1月3日，原、被告签订案涉房屋的机打《商品房买卖合同》，被告广元开发公司给原告王秀英出具了3193906元《收据》并加盖了被告广元开发公司公司财务专用章。后原告发现被告广元开发公司在佳木斯市房屋交易与产权管理中心办理了案涉房屋的商品房买卖合同撤销手续，将案涉房屋另行出售他人，而2014年5月27日《商品房买卖合同撤销申请书》中申请人“王秀英”签名并非原告王秀英本人所签。依原告申请，经本院委托，佳木斯市中医院司法鉴定所于2020年4月23日作出佳中医司鉴[2020]文司鉴字017号《司法鉴定意见书》，鉴定意见：2014年5月27日《商品房买卖合同撤销申请书》上申请人处“王秀英”的签名字迹不是王秀英本人所写。原告王秀英为此花费鉴定费15500元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，第三人赵奇与原告王秀英之间存在债权债务关系，被告广元开发公司与第三人赵奇亦存在债权债务关系，经原、被告及第三人三方协商用案涉房屋抵顶第三人赵奇欠原告王秀英的3704400元欠款，系三方真实意思表示，原、被告双方签订了机打《商品房买卖合同》，且被告广元开发公司给原告王秀英出具了购房款收据，双方均应按照合同约定全面履行相应的权利义务。特别是被告广元开发公司通过冒顶原告名义的方式，在佳木斯市房屋交易与产权管理中心办理商品房买卖合同撤销的相关手续后，将房屋出售他人存在过错，导致双方之间的房屋买卖合同目的不能实现，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据相关法律规定，原告有权要求解除与被告广元开发公司签订的《商品房买卖合同》，返还已付购房款及利息，并要求被告广元开发公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，被告广元开发公司应自2014年1月3日起，以3193906元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告王秀英支付利息至实际给付之日止。综上所述，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告退还房款、给付利息及赔偿原告损失的诉讼请求，本院依法予以支持。缺席判决：一、解除原告王秀英与被告佳木斯广元房地产开发有限公司于2014年1月3日签订的《商品房买卖合同》；二、被告佳木斯广元房地产开发有限公司返还原告王秀英购房款3193906元，并自2014年1月3日起，以3193906元为基数，按中国人民银行同期贷款利率给付利息至实际给付之日止；三、被告佳木斯广元房地产开发有限公司赔偿原告王秀英3193906元。以上二、三项两项均于本判决生效后10日内付清。案件受理费56515元、鉴定费15500元，由被告佳木斯广元房地产开发有限公司负担。二审期间，被上诉人未向本院提交新证据。上诉人向本院提交了复印于（2018）黑08民初1号案件卷宗中的（2018）黑08民初1号判决、欠据、赵奇欠款明细、不动产发票、收据，证明上诉人不欠赵奇的钱，而是赵奇欠上诉人1500余万元，所以被上诉人主张的上诉人对赵奇负有债务，因此将案涉房屋抵付给被上诉人观点不能成立。不动产发票证实，2013年、2014年被上诉人签订商品房买卖合同的时候，上诉人是具备出具不动产发票的条件，但是没有给被上诉人开发票原因是其未付款。收据表示赵奇在上诉人抵付给其他人的房屋在收款收据中均标明了“抹账”两个字，而被上诉人的收据当中付款方式为空白，既不是抵账也不是现金支付，所以案涉房屋不是抵付欠款的法律关系。本院经审查认为，该组证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。经审理，本院认定事实如下：2014年1月3日上诉人广元开发公司与被上诉人王秀英签订了机打的《商品房买卖合同》，约定上诉人广元开发公司将位于佳木斯市新府社区荷兰城风车18号楼101号（产籍号：1-0611-052-000101），建筑面积270.67平方米的商服出卖给被上诉人王秀英，房屋价款3193906元。同日上诉人广元开发公司给被上诉人王秀英出具了3193906元《收据》并加盖了上诉人广元开发公司财务专用章。后被上诉人王秀英发现上诉人广元开发公司在佳木斯市房屋交易与产权管理中心办理了案涉房屋的商品房买卖合同撤销手续，将案涉房屋另行出售他人，而2014年5月27日《商品房买卖合同撤销申请书》中申请人“王秀英”签名并非原告王秀英本人所签。依被上诉人王秀英申请，经一审法院委托，佳木斯市中医院司法鉴定所于2020年4月23日作出佳中医司鉴[2020]文司鉴字017号《司法鉴定意见书》，鉴定意见：2014年5月27日《商品房买卖合同撤销申请书》上申请人处“王秀英”的签名字迹不是王秀英本人所写。被上诉人王秀英为此花费鉴定费15500元。本院认为，本案的争议焦点为上诉人广元开发公司是否应返还被上诉人王秀英购房款及利息并赔偿被上诉人王秀英一倍的房款数额。上诉人与被上诉人虽然签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，上诉人为被上诉人出具了收据，但是被上诉人陈述房款的支付方式是以抵账的方式支付，其原因为一审第三人赵奇欠被上诉人借款，而上诉人又欠付赵奇工程款，所以三方协商一致，约定用案涉房屋抵付赵奇欠被上诉人的借款。但上诉人并不认可其与被上诉人、赵奇之间达成了以房抵债的协议，且对其欠付赵奇工程款的事实亦不认可。被上诉人未有充分证据证明上诉人与赵奇之间存在债权债务关系，亦无法证明三方达成了以案涉房屋抵付赵奇欠被上诉人借款的事实，因此被上诉人支付房款的证据不足，无法认定被上诉人向上诉人支付了案涉房屋的购房款。因此不应支持被上诉人一审要求返还房款及利息并主张一倍购房款赔偿责任的诉讼请求。一审法院对上诉人、被上诉人、赵奇三方达成了以房抵债的合意，以抵债的方式支付房款的认定错误，对被上诉人与赵奇之间欠款数额的认定亦不属于本案审理范围，本院予以纠正。因案涉房屋已另行出售他人，导致双方之间的房屋买卖合同目的不能实现，因此被上诉人有权要求上诉人解除双方签订的《商品房买卖合同》。综上所述，上诉人广元开发公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院（2019）黑0803民初947号民事判决第一项；二、撤销黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院（2019）黑0803民初947号民事判决第二项、第三项；三、驳回被上诉人王秀英的其他诉讼请求。一审案件受理费56515元、鉴定费15500元、二审案件受理费56515元，均由被上诉人王秀英负担。本判决为终审判决。审判长  王雪洁审判员  程 磊审判员  彭景丰二〇二〇年十二月十一日书记员  付丽丽