新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3904号 上诉人（原审原告）：刘月玲，女，1977年12月17日出生，汉族，新疆维吾尔自治区和布克赛尔县气象局局长，住新疆维吾尔自治区和布克赛尔县。 上诉人（原审原告）：叶湘江，男，1977年12月3日出生，汉族，新疆维吾尔自治区和布克赛尔县和什托洛盖镇党委书记，住新疆维吾尔自治区和布克赛尔县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张晓芸，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨柳湘，女，1971年3月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区阿勒泰市。 委托诉讼代理人：张新斌，新疆西域律师事务所律师。 上诉人刘月玲、叶湘江因与被上诉人杨柳湘房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初7882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘月玲、叶湘江的委托诉讼代理人张晓芸，被上诉人杨柳湘的委托诉讼代理人张新斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘月玲、叶湘江上诉请求：1．依法改判（2019）新0104民初7882号民事判决的第一判项，支持刘月玲、叶湘江10,692.81元的诉讼请求；2．依法撤销（2019）新0104民初7882号民事判决第三项，并改判支持叶湘江、刘月玲的其他26,000元诉讼请求。事实和理由：一审法院事实部分认定错误，适用法律错误。首先，一审法院关于预期可得利益金额存在事实认定错误以及适用法律错误。本案中法院已向双方当事人释明，本案的案由为房屋买卖合同纠纷，故，在审理中，应当遵循合同法中有关违约责任以及违约的惩罚性赔偿责任为审判规则，而不应当以侵权责任中的实际填平损失作为审判规则。且一审法院认定预期可得利益所依据的基础事实和计算方式与协议和《公证书》约定不符，也与相关法律法规相冲突。其次，本案系因杨柳湘逾期偿还按揭贷款致使合同解除的，杨柳湘在公证书中明确承诺“2009年7月1日以后，由其向按揭银行履行还款义务，如因不及时还贷，造成有关部门追款、收房等全部责任，由其承担，给我方造成损失的，由杨柳湘赔偿。”因杨柳湘违约导致了诉讼，我方为此支付了律师费应当由杨柳湘承担。请求二审法院依法查明事实，支持我方的上诉请求。 杨柳湘辩称，刘月玲、叶湘江的上诉请求没有事实和法律依据，双方之间签订的协议解除的原因是新疆广汇房地产开发有限公司（以下简称广汇房产公司）一房二卖导致的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉维持原判。 刘月玲、叶湘江向一审法院起诉请求：1．请求判令杨柳湘依法承担因违约造成的卖房预期可得利益等损失66,691元；2．请求判令杨柳湘承担因违约造成的追款损失5,000元（保全费1,079.86元、诉讼费3,831.21元）；3．请求判令杨柳湘承担交通费1,000元、律师代理费20,000元。 一审法院认定事实：案涉房屋系叶湘江、刘月玲（买受人）于2007年6月向广汇房产公司（出卖人）购买，双方签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）的主要内容：房屋为预售商品房，建筑面积57.76平方米，单价2,080元／平方米，总金额壹拾贰万零壹佰肆拾元捌角（120,140.80元）；双方在签订合同三日内，买受人于2007年6月8日之前，须向出卖人交付31％的房款38,140.80元，剩余69％房款82,000元以银行按揭贷款方式支付20年；出卖人应当在2007年10月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；因属银行按揭贷款购房，产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接在乌市房屋产权交易管理中心领取产证。买卖合同签订后，叶湘江、刘月玲支付了首付款，并在中国银行新疆分行营业部办理了贷款。2007年6月22日，叶湘江、刘月玲与中国银行新疆分行营业部及广汇房产公司、新疆广厦房地产交易网络有限责任公司（以下简称广厦公司）签订《中国银行个人住房借款合同》，广厦公司在保证人处签章、广汇房产公司在法定或授权代表人处签章，贷款金额为捌万贰仟元，月利率5.1‰，贷款期限240月，以等额本金还款法归还贷款本息，保证人为借款人承担连带责任保证。叶湘江、刘月玲向中国银行新疆分行营业部出具《借据》，借款本金82,000元，承诺：如债务人连续三期或累计六期未归还应偿付的借款本息，债权人可以对债务人剩余全部借款本息申请人民法院强制执行，担保人自愿承担连带责任。同年8月15日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市公证处出具（2007）新乌证内经字第5039号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。叶湘江、刘月玲（乙方）与广厦房产交易公司（甲方）于2007年6月9日另订立的《按揭贷款担保协议书》约定，乙方连续或累计不按借款合同约定偿还贷款而造成甲方回购房产的，甲方有权收回乙方所购房屋，乙方所交购房款及已偿还银行贷款本息不予退还，乙方按总房款的30％作为违约金赔偿甲方，并承担因乙方违约造成的银行罚金。 2009年7月1日，叶湘江、刘月玲向杨柳湘转让案涉房屋，双方签订《协议》主要内容：叶湘江、刘月玲作为卖方将位于乌鲁木齐市××路房出售给杨柳湘，协议房屋单价3,200元，总额另加2,000元，买方支付的房款为111,972元，卖方已结清所有物业收费至2009年7月1日，银行月供款2009年7月1日前已付清，卖方将购房合同、首付款收据及月供银行卡等相关票据已全部转交买方，相应公证已办理，今后所产生的一切债权债务由买方负责，与卖方无关，待房款交清办理过户手续，一切费用由买方负责。该协议签订后，杨柳湘依约向叶湘江、刘月玲支付房款111,972元，叶湘江、刘月玲依约交付房屋。 2018年，杨柳湘将叶湘江、刘月玲诉至法院，请求解除双方签订的《协议》，法院于2019年1月4日作出（2018）新0104民初5759号民事判决书，判决解除杨柳湘与叶湘江、刘月玲签订的《协议》，叶湘江、刘月玲向杨柳湘退还购房款111,972元。该判决事实查明部分载明：2010年6月23日，杨柳湘因诈骗罪被阿勒泰市人民法院判处有期徒刑十年，2016年12月17日刑满释放，期间的按揭款无人支付，杨柳湘逾期偿还按揭贷款，导致广汇房产公司回购案涉房屋，房屋于2011年6月10日出售给他人。叶湘江、刘月玲不服该判决提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2019年6月20日作出（2019）新01民终1575号民事判决：驳回杨柳湘上诉、维持原判。 2019年，叶湘江、刘月玲将广汇房产公司、广厦公司诉至法院，请求判令解除双方之间的买卖合同，广汇房产公司、广厦公司返还首付款38,140.8元、已付银行贷款本息16,000元、赔偿房屋增值价款损失64,691.2元，赔偿54,140.8元。法院于2019年11月25日作出（2019）新0104民初6329号民事判决：解除叶湘江、刘月玲与广汇房产公司签订的《商品房买卖合同》，广汇房产公司返还叶湘江、刘月玲购房款46,340.8元（已交首付款38,140.8元＋已付银行贷款本金8,200元），驳回其他诉讼请求。该判决事实查明部分载明：杨柳湘未支付按揭款，广汇房产公司作为保证人自2009年10月至2010年8月30日连续代付银行借款10期7,018.98元，2010年12月14日，广汇房产公司代为还清按揭贷款进行回购，2011年6月10日，广汇房产公司将房产出售给何玉瑛，并办理过户手续，何玉瑛又于2016年12月9日出卖给冉静；经询，截至2009年7月1日，叶湘江、刘月玲向广厦公司支付首付款38,140.80元，支付中国银行新疆分行营业部贷款本金8,200元、利息9,633.01元。广汇房产公司、广厦公司不服提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2020年5月29日作出（2020）新01民终796号民事判决书，对一审查明事实予以确认，维持解除广汇房产公司、广厦公司与广汇房产公司签订的《商品房买卖合同》，广汇房产公司返还叶湘江、刘月玲房款46,340.80元（本金38,140.8元＋本金8,200元）的一审判决，但改判广汇房产公司还需返还叶湘江、刘月玲银行贷款本金16,000元。另，叶湘江、刘月玲就本案申请财产保全，承担保全费用1,079.86元。 一审法院认为，叶湘江、刘月玲各项诉求系双方争议点。关于叶湘江、刘月玲主张预期可得利益损失66,691元。叶湘江、刘月玲认为案涉房屋面积为57.76平方米，其与广汇房产公司签订的买卖合同约定价格是2,080元／平方米即120,140.80元，其卖与杨柳湘的价格是3,200元／平方米另在总价上加2,000元即186,832.00元（57.76平方米＊3,200元／平方米=184，832.00元＋2,000元），差价即其预期可得的卖房损失66,691元（186,832.00元-120,140.80元）。杨柳湘则认为，叶湘江、刘月玲方因房产公司一房二卖产生的根本违约导致案涉房屋买卖无法履行，本案应属合同纠纷，不属物权纠纷，叶湘江、刘月玲方主张的损失和利益损失不存在相应的事实和依据，其诉请实质是杨柳湘向其支付的购房款，且叶湘江、刘月玲重复起诉，不符合一事不再审的原则。一审法院认为：1．叶湘江、刘月玲以杨柳湘不及时偿还银行贷款，导致房屋被房产公司收回并另售他人，构成单方违约致合同无法实际履行产生损失，依据的是双方的合同约定，应属房屋买卖合同纠纷（经询，叶湘江、刘月玲本案对按房屋买卖合同处理不持异议）；2．叶湘江、刘月玲在另案中主张房屋增值损失，依据的是其与广汇房产公司买卖合同，且并未获得支持，叶湘江、刘月玲于本案中主张系依据与杨柳湘签订房屋买卖协议，双方争议的法律关系并不相同，叶湘江、刘月玲主张承担责任的主体也不相同，对杨柳湘认为属一事两审的抗辩理由，一审法院不予采纳；3．《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，叶湘江、刘月玲将其从房产公司按揭购买的房屋出卖给杨柳湘，出卖时双方已明确叶湘江、刘月玲已付清签约前的按揭本金和利息，此后由杨柳湘负责偿还，但杨柳湘因其自身原因逾期未付，导致房产公司依据其与叶湘江、刘月玲的房屋买卖合同约定“回购”且另行出卖给他人，双方签订的《协议》实际无法继续履行，现杨柳湘于另案中诉讼解除了与叶湘江、刘月玲签订的《协议》，法院判决叶湘江、刘月玲向杨柳湘返还已收取的房款111,972元，导致合同解除的原因系杨柳湘未按约及时支付贷款，依据上述法律规定，叶湘江、刘月玲主张杨柳湘赔偿相应预期可得利益损失不违反法律规定；4．关于预期可得利益金额的确定。叶湘江、刘月玲主张按合同价格差价确定预期可得利益损失金额，但从合同实际履行情况看，双方在购房协议中虽约定单价为3,200元，但因案涉房屋系叶湘江、刘月玲按揭方式付款，出卖给时仍在还款期限内，双方采取的是确认叶湘江、刘月玲已付清本金及利息，约定给付固定金额的房款，此后还款由买房人即杨柳湘负责的方式，故以叶湘江、刘月玲实际收取的房款111,972元为基础确定预期可得利益更为合理。从法庭调查情况看，双方签订协议的2009年7月1日时，叶湘江、刘月玲向房产公司支付首付款38,140.8元，支付中国银行新疆分行营业部贷款本金8,200元、利息9,633.01元，该部分金额叶湘江、刘月玲已通过诉讼确认房产公司应予返还（本金及利息合计17,833.01元，叶湘江、刘月玲只主张返还16,000元，其余部分应属放弃），扣除该部分实际付出后，叶湘江、刘月玲就房屋出卖可预期利益为55,998.19元（111,972元-38,140.80元-8,200元-9,633.01元）。关于其他诉求。1．叶湘江、刘月玲主张杨柳湘承担因违约给其造成的追款损失5,000元，包括保全费1,079.86元、诉讼费3,831.21元。一审法院认为，叶湘江、刘月玲就本案承担保全费1,079.86元，属其因合同无法实际履行后追索实际发生的损失，一审法院予以支持。叶湘江、刘月玲主张的诉讼费3,831.21元，并非本案发生且属法院生效判决确定由叶湘江、刘月玲自行承担的费用，不属其因本案诉讼发生的索款损失，一审法院不予支持；2．叶湘江、刘月玲主张的交通费1,000元，叶湘江、刘月玲陈述其坐线路车从外地来乌发生的交通费用不能确定与本案存在关联及必需，一审法院不予支持。叶湘江、刘月玲认为按双方公证书内容，如杨柳湘不及时还贷，造成有关部门追款、收房，杨柳湘承担全部责任，自愿赔偿损失，故应承担其聘请律师进行相关诉讼产生的律师费20,000元。一审法院认为，叶湘江、刘月玲主张的律师费，虽是在双方处理案涉被收回房产的相关纠纷中发生，但不属必然发生的费用，上述公证内容中并未明确约定律师费，一审法院不予支持。一审判决：一、杨柳湘于判决生效后十日内支付（承担）叶湘江、刘月玲预期可得利益损失55,998.19元；二、杨柳湘于判决生效后十日内支付（承担）叶湘江、刘月玲索款损失（财产保全费）1,079.86元；三、驳回叶湘江、刘月玲的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。叶湘江、刘月玲提交了保险公司保函发票一份，用于证明因诉讼其实际支付了保全费用，该费用应当是损失，应当由杨柳湘承担。杨柳湘质证认为对该发票的关联性不予认可，与本案无关。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性将结合其他证据综合予以认定。杨柳湘二审期间未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审期间的争议焦点为：1．叶湘江、刘月玲就涉案房产主张的预期可得利益如何计算；2．叶湘江、刘月玲主张杨柳湘承担诉讼费、律师费、交通费是否有事实和法律依据。 关于逾期可得利益如何计算的问题。本案中，从双方在2009年7月1日签订的《协议》中约定“由杨柳湘向叶湘江、刘月玲支付111,972元购房款后涉案房屋剩余的按揭贷款由杨柳湘向银行偿还”可看出在杨柳湘支付完111,972元购房款后，涉案房屋与叶湘江、刘月玲再无关系，且后续的银行按揭购房款并未实际发生。一审判决以双方之间实际履行的购房款111,972元为基数计算叶湘江、刘月玲对涉案房屋的预期可得利益的损失并无不妥，叶湘江、刘月玲上诉请求应以双方约定的购房单价计算出涉案房屋总价款为基数计算预期可得利益的损失的主张本院不予采信。 关于叶湘江、刘月玲主张由杨柳湘承担诉讼费、律师费、交通费的问题。首先，叶湘江、刘月玲主张其在另案中支付的3,831.21元诉讼费应由杨柳湘承担的请求，因该3,831.21元诉讼费是由生效判决书判决确定由叶湘江、刘月玲承担。其次叶湘江、刘月玲主张杨柳湘承担1,000元交通费的上诉请求。从叶湘江、刘月玲提交的新疆通用定额发票上无法反映出行地和到达地，叶湘江、刘月玲亦未能提供充分有效的证据证明系因本案原因支付了上述费用。最后，关于叶湘江、刘月玲以杨柳湘在《公证书》承诺自愿承担违约所造成的一切损失为由主张20,000律师费应由杨柳湘承担的请求，因该《公证书》中并未明确约定律师费用，杨柳湘对此也不予认可，且律师费并非必须产生的费用。综上，叶湘江、刘月玲主张由杨柳湘承担诉讼费、律师费、交通费的上诉请求本院不予支持。 综上所述，刘月玲、叶湘江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费717.32元（刘月玲、叶湘江已预交），由刘月玲、叶湘江负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾敏 审判员  姚雷 审判员  王辉 二〇二〇年十二月十七日 书记员  马婷