天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3874号上诉人（原审被告）：王会颖，女，1965年4月26日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：徐福森（系王会颖丈夫），住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：祝爱波，天津民合律师事务所律师被上诉人（原审原告）：李烨，女，1980年1月22日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：韩宇祥，天津辩正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭玉标，男，1980年1月20日出生，住天津市宁河区。上诉人王会颖因与被上诉人李烨、郭玉标房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2020）津0117民初905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王会颖上诉请求：1.依法撤销一审判决,改判驳回李烨、郭玉标的全部诉讼请求或将本案发回重审;2.本案一、二审诉讼费用由李烨、郭玉标承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。一审认定“王会颖实际使用涉诉房屋并产生了一定经济效益的”的结论,没有任何依据。李烨、郭玉标不能举证证明王会颖实际使用涉诉房屋以及获得经济利益。李烨、郭玉标在一审开庭时自认“在该地块建设钢结构房屋800平米、办公室1间、门卫1间、院落1000平方米”。即王会颖实际购买的房屋的用地只有800平米而非原审认定的2.66亩。双方签订的是《房屋买卖合同》,买卖的是房屋，根据李烨、郭玉标的自认，案涉房屋占用的只是2.66亩范围中的一部分，即使存在0.56亩未被确认为违法用地,如何认定涉案房屋的占用土地中的一部分在未被认定为违法占用的0.56亩中？故原审法院关于涉案“厂房用地中尚有0.56亩未被确认为非法占用”认定也属错误。一审法院参照房屋的位置、面积、使用时间等相关因素酌定使用费的事实依据不足。李烨、郭玉标在原审中仅提供了3份证明及一份租赁合同证明相同地段同样结构的厂房近几年的租金情况，上述证明并没有相应的租赁合同、出租方收取租金的往来资金支付凭证和收取租金的结算手续予以证明真实性。2.一审法院适用法律错误。根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条规定：“双务合同不成立、无效或者被撤销时,标的物返还与价款返还互为对待给付,双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的,一般应当支付使用费,该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息”的规定,案涉合同已经生效判决认定无效,且王会颖主张的利息损失,被两级法院以王会颖存在一定过错为由予以驳回。故依据上述规定,李烨、郭玉标作为房屋出卖方其过错程度显然大于作为买受方的王会颖,王会颖主张的资金利息损失被驳回的情况下,房屋使用费亦应以李烨、郭玉标存在过错为由不予支持，否则违背法律规定,显示公平。李烨辩称，要求驳回上诉，维持原判。主要理由：第一，王会颖购买房屋目的就是为了使用，因此王会颖说没有使用，与事实、逻辑不相符；第二，房屋买卖无效。按照物权法相关规定，房屋使用费是一种孳息，这种孳息应该返还，一审法院酌情已经考虑到王会颖所提的各种因素都已经包括在内，因此一审判决酌定返还，符合法律规定。郭玉标辩称，驳回上诉，维持原判。李烨、郭玉标向一审法院起诉请求：1.要求王会颖给付房屋占有使用费333000元；2.诉讼费用由王会颖承担。一审法院认定事实：2010年5月1日，李烨与宁河县大北涧沽镇官庄村委会订立《租赁合同》，宁河县大北涧沽镇官庄村委会（甲方）将位于××村××亩土地出租给李烨（乙方）搞养殖业。租赁期限2010年5月1日至2060年4月30日。租费5000元／亩／年，租金13300元／年，于当年5月1日前交清。乙方缴纳保证金30000元，于租赁期满后退还。甲方不负责乙方所建房屋的各种证件，在乙方所租赁地块上，如遇国家和当地政府有重大调整，中途拆除和不让乙方建设的损失全部由乙方承担，甲方不负责任何经济损失和任何责任。在租赁期内，乙方的养殖业因经营管理等原因想中途改成其他行业，在国家政策允许的条件下甲方不干涉，但是乙方生产加工时所产生的垃圾和污水对周边生产生活不能造成影响和危害。造成的影响及经济损失由乙方负责赔偿。李烨租赁后，在该地块建设钢结构房屋800平米、办公室1间、门卫1间，院落1000平方米。2013年5月8日，天津市国土资源和房屋管理局宁河县国土资源分局向李烨送达津宁国土处罚字2012（136）号《行政处罚决定书》，该《行政处罚决定书》载明因李烨未经土地行政主管部门批准，擅自占用宁河县大北涧沽镇官庄子村集体土地（土地利用总规划为一般耕地、其他农用地）2.1亩建厂房的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六、四十四条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十四、七十六条和第八十三条的规定：“1、责令李烨退还非法占用的宁河县大北涧沽镇官庄子村集体土地2.1亩；2、限期15日内自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物、构筑物和其他附属设施，恢复土地原状。”后李烨未申请复议、未起诉，亦未履行处罚决定。2013年9月11日，天津市国土资源和房屋管理局宁河县国土资源分局向一审法院申请强制执行。2013年9月17日，我院作出（2013）宁行执审字第138号行政裁定书，对津宁国土处罚字2012（136）号行政处罚决定准予强制执行。2013年11月1日，天津市国土资源和房屋管理局宁河县国土资源分局对李烨申请执行，该执行案件于2014年1月6日裁定，终结津宁国土处罚字2012（136）号行政处罚决定书本次执行程序。2017年10月31日，王会颖（乙方）与李烨（甲方）订立《房屋买卖合同》，甲方自愿将坐落于天津市宁河区大北镇××村北侧1000米处的房屋出售给乙方。该房屋权属性质私有；所有权人李烨，建筑面积2.66亩。上述房屋成交价格为600000元，房屋土地承包押金20000元。合同订立后，王会颖陆续给付李烨购房款及土地承包押金合计620000元。2019年6月12日，王会颖对李烨、郭玉标提起诉讼，要求李烨、郭玉标返还厂房购置款及土地承租风险抵押金合计620000元，并以该款为基数，自2018年4月28日起以月息2%计息至此款返还之日止，2019年9月6日天津市宁河区人民法院作出（2019）津0117民初2441号判决书，判决：“一、被告李烨、郭玉标于本判决生效后十日内，共同连带返还原告王会颖购房款及承包押金合计620000元中的370000元，其余250000元由李烨返还王会颖；二、驳回原告其他诉讼请求。”2019年10月19日，李烨不服该判决，上诉于天津市第三中级人民法院，天津市第三中级人民法院于2019年12月3日（2019）津03民终2300号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年1月8日，一审法院对李烨与天津市规划和自然资源局宁河分局（原天津市国土资源和房屋管理局宁河国土资源分局）非诉执行一案恢复执行。2020年1月11日本院向李烨发出《执行通知书》，责令李烨立即退还非法占用的天津市宁河区大北涧沽镇官庄子村土地2.1亩；立即拆除非法占用土地上新建的建筑物、构筑物和其他设施，恢复土地原状。并以公告的形式告知其到期不履行的，法院将依法强制执行。2020年1月20日，法院将涉诉违法建筑全部拆除。另查，李烨、郭玉标原系夫妻关系，双方于2002年12月9日登记结婚，2018年2月6日协议离婚。一审法院认为，李烨与王会颖之间订立的《房屋买卖合同》虽因违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，被判定无效，但案涉房屋已经实际交付给王会颖使用，该房屋虽属违法建筑，但在王会颖占有期间已实际使用且产生了一定的经济利益，并且王会颖是按照合同的约定使用了2.66亩面积的厂房用地，该用地中尚有0.56亩未被确认为违法占用，从公平原则考量，王会颖对李烨应支付一定的房屋使用费。一审法院参照案涉房屋的位置、面积、使用时间等相关因素综合考量，酌情确定2017年10月31日至2018年2月6日使用费9000元，2018年2月7日至2019年12月3日使用费66000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、王会颖于判决生效后十日内向李烨、郭玉标支付2017年10月31日至2018年2月6日房屋使用费9000元；二、王会颖于判决生效后十日内向李烨支付2018年2月7日至2019年12月3日房屋使用费66000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间利息。案件受理费6294元，减半收取3147元，由王会颖负担715元，由李烨负担2432元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。王会颖二审提供证据：证据一：天津市宁河区大北涧沽镇官庄村企业电费抄表台帐。欲证明自王会颖买受诉争房屋至该房屋拆除的水电费没有变化，王会颖没有使用过涉诉房屋。证据二：涉案房屋买卖合同所涉土地的政府信息公开申请答复告知书及政府公开的宁河区大北涧沽镇土地利用现状图。欲证明涉案房屋买卖合同所涉土地的土地利用总体规划是农用地，不是建设用地。证据三：证人李某证言。欲证明其看见厂房是空的，王会颖始终没有使用。本院认证意见：以上证据与本案争议焦点缺乏关联性，本院不予采信。本院查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点为：王会颖是否应当向李烨、郭玉标支付房屋占有使用费。李烨与王会颖之间订立的《房屋买卖合同》已经生效判决认定为无效合同。在该合同中，价款给付和房屋交付系互为对待给付义务。该合同被认定无效后，双方负有的返还义务仍然构成对待给付，一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费；另一方占有价款的，一般也应支付资金占用费。两笔费用互为给付义务，应予以抵销。在本院（2019）津03民终2300号生效判决书中已经认定，案涉合同所涉及的购房款、承包押金李烨、郭玉标应予返还，但王会颖主张的资金占用利息，因其自身具有过错，法院未予以支持。相应地，王会颖占用房屋产生的使用费，与作为李烨、郭玉标占用资金的利息，应作为可抵销的债务予以抵销。根据2019年11月《全国法院民商事审判工作会议纪要》（“九民会”）第三十四条规定精神，因王会颖交付的资金占用利息法院未予以支持，故李烨、郭玉标主张的房屋占用费亦不应予支持。同时，房屋占有面积与土地使用面积的四至不能完全重合，房屋面积小于占地面积，房屋占地面积中合法占地与违法占地范围无法区分，但生效判决认定案涉合同无效理由为建筑物未有合法手续以及非法占地，故即使房屋部分面积存在部分合法占用土地情形，该部分合法占用土地的房屋面积亦因缺乏建筑规划手续，属于本案无效合同的一部分，故即使存在占有使用费，亦与资金占用利息形成对待给付而应予以抵消。再者，因李烨在明知非法占用土地被行政机关予以行政处罚的前提下，非但没有自动拆除、恢复原状，还对地上建筑物进行买卖交易，赚取经营利益，具有一定主观过错。因此一审法院判决支持的部分房屋占用费处理不当，本院予以纠正。综上所述，王会颖的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市天津市宁河区人民法院（2020）津0117民初905号民事判决；二、驳回李烨、郭玉标的原审诉讼请求。一审案件受理费3147元，由被上诉人李烨、郭玉标负担；二审案件受理费1675元，由被上诉人李烨、郭玉标负担。（二审案件受理费上诉人王会颖已预交，被上诉人李烨、郭玉标于判决生效后十日内直接给付王会颖。）本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  何日升审判员  郭小峦二〇二〇年十二月二日法官助理姜玉姝书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……