陕西省延安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕06民终1913号 上诉人（原审被告）：陕西上城房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区，统一社会信用代码：91610000786983503M。法定代表人：袁祖强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王栋、王淑雯，陕西王炳森律师事务所。被上诉人（原审原告）：高治，男，1983年11月8日出生，汉族，陕西省富县村民，现住前柳村。委托诉讼代理人：乔广才，陕西富华律师事务所律师。原审第三人：王锋，男，1983年8月8日出生，汉族，陕西省富县村民，，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。上诉人陕西上城房地产开发有限责任公司与被上诉人高治房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省富县人民法院（2020）陕0628民初1280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，书面进行了审理，本案现已审理终结。  上诉人陕西上城房地产开发有限责任公司上诉请求：1、依法撤销（2020）陕0628民初1280号民事判决书；2、依法判决被上诉人承担本案诉讼费用。上诉理由：上诉人认为，一审法院认定事实不清。第一，2015年9月30日，上诉人与被上诉人口头约定被上诉人购买上诉人开发建设的富县XX花园XX小区XX号楼XX单元XX层XX室房屋。在合同履行过程中，被上诉人长期拖欠房款，在房屋买卖合同中，卖方的合同目的就是及时获得价款，而被上诉人长期拖欠房款的行为严重不符合诚实信用原则，属于严重的违约行为。第二，在上诉人向被上诉人通知收房后，被上诉人拒不收房，仍属于违约行为。综上所述，被上诉人以自身违约行为表明其没有继续履行合同的意愿和能力，并导致合同目的不能实现，双方的口头合同应视为已解除，被上诉人无权要求上诉人向其退还30万元并赔偿损失，上诉人有权对房屋另行处置。故请求二审法院查明本案事实，撤销一审判决，依法进行改判，以维护上诉人的合法权益。对高治的违约行为没有做出认定。对上诉人给其邮寄的交房通知书的时间未查明。从定金票据可以显示房屋购房款应为547600元。而实际仅付款30万元，高治应该在7月内付款总房款de 70%.即38万元。但原告直至通知交房之日未履行该义务。根据约定原告违约2万元定金不予退还，一审判决的酌定损失没有依据。上诉人涉案房屋卖并没有给高治造成20万元的损失。一审判决5万元损失明显过高。被上诉人高治辩称：答辩人2015年9月30日和上诉人达成购买上诉人开发建设的富县XX花园XX小区XX号楼XX单元XX层XX室房屋，答辩人当时给上诉人交纳了2万元定金，有交纳定金的票据为证，至2015年11月20日答辩人共计给上诉人交纳了购房款30万元，答辩人多次要求和上诉人签订书面购房合同，上诉人表示交完全部购房款才能签订书面合同，而且房屋正在建设中，未办理房屋预售手续被告一直拒不和原告签订书面购房合同，并要求答辩人在上诉人给答辩人交房时一次性交清剩余房价款。2019年8月10日上诉人给答辩人邮寄了书面“交房通知书”要求答辩人2019年8月25日前办理收房手续并交清剩余房价款。答辩人收房时发现上诉人建设房房屋尚未安装天然气主管道，而且至今天然气主管道未安装，根本未达到交房条件和标准，答辩人要求上诉人安装天然气后交房，但2019年被告开发建设的房屋相关手续完备，因房屋价格上涨，上诉人却违约擅自于2019年11月18日将答辩人购买的房屋转卖给第三人。导致该房屋一房二卖，造成原告的合同目的无法实现。高治向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告2015年9月30日约定的房屋买卖合同；2、裁判被告返还原告交纳的购房款30万元；3、判令被告赔偿给原告造成的损失20万元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实： 2015年9月30日，原告和被告口头约定原告购买被告开发建设的富县XX花园XX小区XX号楼XX单元XX层XX室房屋，原告给被告交纳了2万元购房定金。2015年原告给被告交纳20万元购房款，2015年11月20日原告再次给被告交纳购房款8万元。原告一共向被告上城公司交付房款及定金30万元，另被告上城公司向原告邮寄交房通知书，但是原告未收房，房屋未交付的原因是房屋当时未建成，至今天然气未入户，该涉案房屋被告公司已592000元卖于第三人王锋，另双方未签订书面购房合同。一审法院认为，被告陕西上城房地产开发有限责任公司虽未与原告高治签订书面售房合同，但其公司已向原告出具公司加盖财务专用章的收款收据，实际已形成合法的买卖合同关系，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。经查涉诉房屋被告公司已于2019年11月18日出售给第三人王锋，原、被告之间继续履行合同已无可能，原告的合同目的也无法实现，故原告诉请解除双方之间约定的房屋买卖合同的诉求，符合法律规定，依法予以支持。在合同解除后被告陕西上城房地产开发有限责任公司理应及时返还原告已支付购房款；原告要求被告公司承担其购房款30万元并按照年利率6%从2015年11月20日起至实际给付清之日止的利息的诉求，经本院审查，符合法律规定，依法予以支持；原告请求被告赔偿给其造成的损失20万元的诉求，经查被告公司给原告出具其公司加盖财务专用章收款收据明确记载房子的方位等信息，且该房源信息和被告公司销售给第三人王锋的房屋买卖合同上信息一致，均为富县XX花园XX小区XX号楼XX单元XX层XX室，被告上述行为显属“一房二卖”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件>适用法律若干问题的解释》第八条第二款之规定，本院酌情确定由被告陕西上城房地产开发有限公司承担给原告造成的损失5万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、依法解除原、被告之间的房屋买卖合同关系；二、被告陕西上城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告高治返还购房款30万元，并按照年利率6%承担该房款自2015年11月20日起至实际给付清之日止的利息；三、被告陕西上城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告高治赔偿损失5万元;四、驳回原告高治其他诉讼请求。本案受理费8800元，减半收取4400元，由被告陕西上城房地产开发有限责任公司承担。二审审理期间，当事人未提交新证据， 一审法院认定事实属实。本院认为，上诉人陕西上城房地产开发有限责任公司与被上诉人高治虽未签订书面的房屋买卖合同，但是被上诉人按照约定交付部分房款，上诉人出具收款收据，双方当事人之间实际形成房屋买卖合同法律关系。因上诉人陕西上城房地产开发有限责任公司将案涉房屋又出卖于第三人并已交付，导致上诉人与被上诉人的合同不能履行，被上诉人高治无法取得房屋，被上诉人高治起诉请求解除合同，一审判决解除合同，判决正确，本院予以确认。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失。一审法院据此判决上诉人支付利息计赔偿损失，判决正确，无不当之处。据此，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人陕西上城房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。     审  判  长   周  海  龙审  判  员   樊      宁审  判  员   李  欣  南 二〇二〇年十一月二十六日 法 官 助 理   李  委  玲书  记  员   李      惠     202006191319830808610XXXXXXXXXXXXXXX9161000078698350319831108861062819831108271202006281280202011041