湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1409号 上诉人（原审被告）：闵胜刚，男，1982年8月24日出生，汉族，住安化县。 委托诉讼代理人：董不亚，湖南理定明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安化县纯信物业管理有限公司，住所地安化县。 法定代表人：杨焱安。 委托诉讼代理人：刘娜，湖南江之浩律师事务所律师。 上诉人闵胜刚因与被上诉人安化县纯信物业管理有限公司（以下简称纯信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省安化县人民法院（2020）湘0923民初452号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 闵胜刚上诉请求：撤销一审判决，驳回纯信物业公司的诉讼请求，由纯信物业公司承担案件诉讼费用。事实和理由：一、纯信物业公司在一审中提交的证据不足以证实案涉A门面的面积为148.92㎡，且一审法院在（2020）湘0923民初451号案件中未认定A门面的面积，一审判决作出相反判决，认定A门面面积为148.92㎡错误；二、纯信物业公司未对物业共用部分卫生进行打扫，违规停放的物品占道，影响了门面经营；闵胜刚租赁的部分，因楼顶平层漏水致室内霉变，用于展示的墙布等黑化报废，展示效果不佳。故闵胜刚未享受基本的物业服务，一审判决未考虑前述情况判决其支付全部物业费不当；三、案涉房屋至今未办理竣工验收和消防验收手续，依法不能交付，在前述手续办妥之前，纯信物业公司不能收取物业费；四、刘某门面的前期物业服务已到期，纯信物业公司不能依据已终止的前期物业服务合同向闵胜刚收取物业费。 纯信物业公司辩称：一、根据纯信物业公司提交的证据，案涉门面面积清楚，一审判决认定相应面积正确；二、纯信物业公司提供了保安、保洁等物业服务，堆放建材系第三方之间的纠纷，物业公司做了协调工作，且大部分材料已搬走，闵胜刚提交的照片仅能证实拍摄当天的情况；三、消防法、建筑法为管理性规范，不能以此认定物业服务合同无效；四、前期物业服务合同未约定合同期限，纯信小区无其他物业公司进驻，一直由纯信物业公司提供物业服务。请求驳回上诉，维持原判。 纯信物业公司向一审法院起诉请求：判令闵胜刚支付2017年4月8日至2020年2月8日期间的物业管理费53880元；由闵胜刚承担案件诉讼费。 一审法院认定事实：纯信物业公司于2013年6月1日与安化县纯信房地产开发有限公司签订《物业委托合同》，约定甲方（安化县纯信房地产开发有限公司）将安化县东坪镇沿江路纯信豪苑范围(简称纯信豪苑)委托于乙方（纯信物业公司）实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每㎡1.2元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每㎡2元向业主或物业使用人收取。该合同还约定委托管理期限至业主委员成立并转交业主委员会签订委托服务协议之前。2017年4月8日，安化县纯信房地产开发有限公司的法定代表人夏建军与闵胜刚签订《房屋租赁合同》，约定甲方（夏建军）将位于安化县东坪镇沿江路纯信豪苑住宅小区某栋A号商业门面（具体使用面积与位置以房屋红线图为准）及某栋1楼原早餐店门面约60㎡左右出租给乙方（闵胜刚）经营窗帘软包产品，租赁期间自2017年4月8日至2027年4月7日止，租赁期间产生的水电费、物业费和因房屋租赁产生的一切税与费由乙方（闵胜刚）承担。闵胜刚还同时承租了案外人刘某购买的位于安化县东坪镇沿江路纯信豪苑某栋B号门面，与前述门面合并用来经营某品牌窗帘店。2017年5月5日，闵胜刚就其承租门面中的900㎡部分向纯信物业公司以每月每㎡2元的标准交纳了2017年5月5日至2018年5月4日的物业服务费共计21600元（900m2×每月每㎡2元×12个月），之后的物业费一直未交纳。安化县纯信豪苑小区一直由纯信物业公司提供物业服务，至今未选派新的物业服务企业。 一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：一、闵胜刚是否应该向纯信物业公司交纳案涉商铺的物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”；第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”；第十二条：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”；《物业管理条例》第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，本案纯信物业公司与安化县纯信房地产开发有限公司签订的《物业委托合同》系建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，合法有效。闵胜刚作为本案案涉商铺的实际使用人，虽然未与纯信物业公司签订物业服务合同，但闵胜刚作为物业使用人，安化县纯信房地产开发有限公司与纯信物业公司签订的《物业委托合同》对其具有约束力。闵胜刚作为物业的使用人，接受了纯信物业公司提供的物业服务，其有交纳物业服务费的义务。闵胜刚辩称其承租门面中刘某部分的物业服务费不应由其承担，纯信物业公司提供的物业服务不到位，但未提交充分有效的证据予以证明，且从闵胜刚交纳物业服务费的情况亦能够认定案涉商铺的物业服务费由闵胜刚交纳，故闵胜刚的上述辩称意见，依法不予采纳。二、本案案涉房屋的面积确定。庭审中，闵胜刚对其承租门面中某栋1楼原早餐店门店（建筑面积60㎡）以及其承租的刘某某栋的B（建筑面积为899.7㎡）门面的面积不持异议，但对其承租的某栋A号门面的面积有异议，根据安化县房地产管理局出具的房屋分户平面图能够认定该门面的建筑面积为148.92㎡。故闵胜刚承租门面的总面积应为1108.62㎡（60㎡+899.7㎡+148.92㎡）。三、本案物业服务费的收费标准认定。纯信物业公司与安化县纯信房地产开发有限公司签订的《物业委托合同》第十九条约定：“非住宅房屋按建筑面积每月每㎡2元向业主或物业使用人收取”。闵胜刚承租案涉商铺经营某品牌窗帘店，从事的是商业活动，故本案的物业服务费应按非住宅房屋的标准计算，即每月每㎡2元。综上，纯信物业公司要求闵胜刚支付2017年4月8日至2020年2月8日的物业服务费的诉讼请求，依法予以支持。本案的物业服务费应以每月每㎡2元的标准，按1108.62㎡的面积计算，从2017年4月8日到2020年2月8日共计75386.16元，扣除闵胜刚已经支付的21600元物业服务费，闵胜刚还需向纯信物业公司交纳物业服务费53786.16元。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、第十二条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、闵胜刚于判决书生效之日起十日内向安化县纯信物业管理有限公司交纳2017年4月8日至2020年2月8日期间的物业服务费53786.16元；二、驳回安化县纯信物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1148元，减半收取574元，由闵胜刚负担573元，安化县纯信物业管理有限公司负担1元。 二审中，双方当事人围绕上诉请求提交了证据。闵胜刚提交证据六份：证据一、安化县人民法院（2020）湘0923民初451号民事判决书，拟证明纯信物业公司收取物业服务费的面积不明确；证据二、安化县人民法院（2020）湘0923民初1556号民事判决书；证据三、房屋漏水的照片12张；证据四、视频资料一份；证据六、闵胜刚租赁门面被车辆堵塞照片。以上证据二、三、四、五，均拟证明纯信物业公司未尽物业服务义务；证据六、安化县纯信豪苑布居艺阁门面分层分户平面图，拟证明闵胜刚租赁刘某门面的套内面积为730.74㎡，租赁纯信公司门面套内面积为113.73㎡，三楼的公摊面积为21.01㎡，整个三楼的建筑面积为865.48㎡，加上一楼52.31㎡，闵胜刚共租赁917.79㎡。闵胜刚所租赁的三楼门面113.73㎡部分及一楼门面52.31㎡为纯信房地产开发有限公司私自占用业主公共区域建章搭建，该部分面积实际已由小区全体业主公摊，不存在再有公摊面积的可能。一审判决认为租赁面积为1108.62㎡错误。本院组织当事人进行了质证。纯信物业公司对前述证据的质证意见为：证据一未生效，达不到其证明目的；证据二、证据三能证明开发商与房地产公司之间有纠纷，不能证明纯信物业公司未尽服务责任；对证据三的真实性、合法性、关联性有异议；证据五的拍摄人、拍摄时间不明，证据形式不合法，达不到其证明目的；对证据六的意见为：对安化县国土资源测绘队的测量面积真实性无异议，但该测量数据仅为套内建筑面积，不包含公共部分与公用房屋分摊建筑面积。该证据显示案涉A门面套内面积与安化县房地产管理局测量的套内面积121㎡相差不远，加上公摊面积，闵胜刚承租的案涉A门面面积为148.92㎡。案涉B门面套内面积与安化县房地产管理局测量的套内面积731.02㎡相差不远，加上公摊面积，闵胜刚承租的案涉B门面面积为899.7㎡。B门面加A门面，再加一楼门面与公摊，闵胜刚承租的面积共为1108.62㎡。本院经审查认为，闵胜刚提交的证据一为未生效判决；证据二案件的当事人非本案当事人，不能证明其与本案存在关联；证据四的真实性存疑；证据五为静态照片，与本案的关联性不明，本院对上述证据不予采信。证据三中房屋漏水原因不明，亦不足以证明是否与纯信物业公司提供的服务存在关联，本院不予采信，闵胜刚如因他方原因受损，可另行主张权利。纯信物业公司在一审中提交的证据拟证明案涉门面面积为1108.62㎡，闵胜刚提交的证据六拟证明案涉门面面积为917.79㎡。纯信物业公司提交的房屋分户平面图的出具单位为安化县房地产测绘队，闵胜刚提交的门面分层分户平面图由安化县国土资源测绘队出具，二者存在对立性。闵胜刚提交的平面图载明“注：暂参照该栋房屋业主合同确定三楼公摊面积为21.01平米（该三楼公摊面积包括一楼过道面积10.74平方米），三楼实际公摊面积待整栋房屋实测后确定）”，据此可知，安化县国土资源测绘队测量的房屋面积因公摊面积不确定而不能确定整体面积。因国土部门的测量队具有侧重于室外而房管部门的测量队具有侧重于室内测量的特性，结合本案为室内门面测量的情况，本院采信纯信物业公司提交的证据，即以安化县房地产测绘队出具的测量面积为准，确认案涉门面的整体面积为1108.62㎡。纯信物业公司虽认可闵胜刚提交的证据的套内面积，但因公摊面积不确定，故不能因其认可套内面积而否认安化县房地产测绘队作出的平面图载明的面积。 本院经审理查明，一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方二审争议的焦点是：闵胜刚应否支付纯信公司53786.16元物业服务费。本院认为，闵胜刚应予支付，分述如下： 一、关于门面面积及物业费收费标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，纯信物业公司在一审中交了案涉门面面积及物业费收费标准的相应证据，闵胜刚虽有异议，但提交的证据不足以推翻纯信物业公司之证据的证明力，一审判决认定案涉门面面积为1108.62㎡，并依据合同标准计算物业费并无不当，本院予以维持。闵胜刚认为门面面积认定有误及纯信物业公司未尽服务责任的上诉理由，本院不予采纳。闵胜刚另认为案涉部分门面为违章建筑，因无证据证明，本院对其意见亦不予采纳。 二、关于纯信物业公司能否收取物业费。闵胜刚与纯信物业公司签订合同后，交纳了部分物业费，以其行为对租赁场所交付之初的状况予以认可。案涉租赁场所在合同签订之时虽未竣工、消防验收，但闵胜刚所经营之门面自租金起算之日已正常营业，纯信物业公司提供了相应物业服务至今，故合同目地已达到。一审判决依据合同约定的时间和收费标准计算物业费并无不当，本院予以维持。闵胜刚以未验收及前期物业到期所提上诉理由，本院不予采纳。 综上所述，闵胜刚的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1148元，由闵胜刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  李京伟 审判员  陆康彪 审判员  蒋远军 二〇二〇年十二月七日 书记员  卢硕娟