辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7508号上诉人（原审被告）：大连腾业房地产开发有限公司，住所地大连市瓦房店市永宁镇平家村平屯。统一社会信用代码91210281679976092C。法定代表人：孙国占，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林红，该公司员工。被上诉人（原审原告）：丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地瓦房店市岗店办事处西长春路西段******。统一社会信用代码91210281071577333H。负责人：曹春安，该支行行长。委托诉讼代理人：关绍静，辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵天野，该支行员工。原审被告：蒋有杰，男，1993年10月3日出生，汉族，户籍地瓦房店市。上诉人大连腾业房地产开发有限公司（以下简称“腾业公司”）因与被上诉人丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称“丹东银行”）、原审被告蒋有杰金融借款合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初2768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。腾业公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判腾业公司不承担连带清偿责任。事实和理由：办理抵押登记是丹东银行及蒋有杰的义务，并非上诉人腾业公司的义务。丹东银行及蒋有杰均明确知悉，案涉项目房屋早已具备办理产权证及抵押权登记的条件，但长期拖延不办理、放任抵押登记风险的发生，不正当地阻止腾业公司保证责任解除条件成就，应视为解除条件已经成就，上诉人腾业公司的保证责任已经免除。1.根据《借款合同》、《按揭贷款合同协议》相关约定，办理抵押登记是被上诉人丹东银行及原审被告蒋有杰的义务，并非上诉人腾业公司的义务。《借款合同》第19.2条约定“抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务”；同时，根据被上诉人与上诉人腾业公司签订的《按揭贷款合作协议》第三条第5款约定，腾业公司在“达到办理房屋所有权证的条件时，应及时通知甲方(被上诉人)，并负责协助甲方(被上诉人)及借款人办理房产的正式抵押登记手续”。办理抵押权登记是被上诉人丹东银行及原审被告蒋有杰的义务，而非上诉人腾业公司义务。腾业公司与原审被告蒋有杰签订《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，从上述约定说明，在商品房买卖合同中，上诉人腾业公司也仅承担“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，而前述义务腾业公司均已履行完毕。2.被上诉人有意拖延办理抵押登记，应视为上诉人保证责任解除条件已经成就，腾业公司保证责任已经免除。案涉项目于2014年12月16日取得竣工验收备案表，即已具备办理房屋不动产权证的全部条件。原审被告蒋有杰购房时间是2015年6月9日，其购买的是现房，在购房时就已经知悉房屋具备办理产权证条件，随时可以办理房屋产权证。被上诉人丹东银行与上诉人腾业公司签订《按揭贷款合作协议》时(2015年1月16日)，被上诉人就已知悉案涉项目房屋具备办理产权证、抵押登记的条件。并且，根据同样在被上诉人银行处办理抵押贷款的案涉项目业主毕学峰、焉桂平等人办理房屋抵押登记的情况，其房屋均在2016年办理完毕产权证，但被上诉人作为抵押权人的抵押登记于2018年才办理完毕，再次证明被上诉人不仅早已知悉案涉项目完全具备了办理抵押登记的全部条件，而且有意拖延办理抵押登记。保证期间会根据案涉房屋抵押权登记的办理情况可长可短，但根据诚实信用的基本原则，双方应使该保证期间处于合理的期限范围内，不应使该期间无限期延长，此是“阶段性保证”的应有之义。原审被告蒋有杰无正当理由不办理案涉房屋产权登记，企图让腾业公司承担保证责任；被上诉人丹东银行更怠于行使自身权利未向蒋有杰进行任何催促，未能采取措施防范抵押风险发生，依赖于腾业公司在原告处留存的保证金、企图直接扣划保证金，放任蒋有杰不办证的行为，被上诉人的行为目的具有明显的不正当性，且具有明显的过错，应当视为为自身利益所需以不作为的形式不正当地阻止了保证合同解除条件的成就。在腾业公司的全部义务均已妥善履行的情况下，腾业公司对案涉房屋至今未办理抵押登记不存在任何过错，上诉人腾业公司既无法代替蒋有杰办理案涉房屋产权登记，更无法代替被上诉人办理抵押登记。根据《合同法》第四十五条“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的规定，结合本案情况，应视为腾业公司的保证责任免除条件已经成就，保证责任应当免除。丹东银行辩称，不同意上诉人的上诉请求。蒋有杰未到庭，也未提交书面答辩意见。丹东银行向一审法院起诉请求：1.判令被告蒋有杰立即偿还原告借款本金人民币90091.85元及至还清之日止的利息（截止2019年3月20日欠利息3066.61元、罚息81.99元、复息73.83元，本息合计93314.28元）；2.判令被告蒋有杰偿还原告律师费人民币1400元；以上共计：94714.28元。3.判令原告对被告蒋有杰提供的抵押物即位于驼山乡西屏路138号3单元6层3号的房产享有优先受偿权，对处置该抵押物所得价款在抵押担保范围内优先受偿；4.判令被告腾业公司对被告蒋有杰上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2015年10月29日，被告蒋有杰（借款人、抵押人）与原告丹东银行（贷款人）、被告腾业公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》一份（编号：DHWFDGRFD201514401），合同约定原告向被告蒋有杰提供贷款103000元，用于蒋有杰购置住房。贷款期限为180个月，自2015年10月29日至2030年10月28日。实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时中国人民银行同期同档次贷款利率为基准利率4.9%上浮10%确定，逾期还款的罚息标准为合同约定利率基础上加收50%，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。还款方式为等额本息还款法。如借款人发生未按合同约定日期偿还贷款的违约行为，贷款人有权宣布合同立即到期，并要求贷款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，有权要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。合同同时约定被告蒋有杰以其贷款购买的位于位于瓦房店市房屋为原告提供抵押。被告腾业公司为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带责任保证，至抵押财产的正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止。2015年10月29日，被告腾业公司向原告出具《不可撤销连带责任担保函》，自愿就案涉借款合同为蒋有杰提供不可撤销连带责任还款保证。保证范围为应偿还借款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用；保证期限自本担保函签发之日起，至房屋抵押登记手续办理完毕，且原告收到抵押房屋他项权证原件之日止。被告腾业公司于同时向原告出具《连带责任担保承诺书》。2015年10月29日，被告蒋有杰以位于瓦房店市房屋为原告办理预告抵押登记，但至今未办理房屋权属证书及他项权证书。2015年11月12日，原告向被告蒋有杰指定的被告腾业公司账户放款103000元，借款借据写明贷款期限自2015年11月12日起至2030年10月28日止。后被告蒋有杰未依约履行还款义务。至2019年3月20日止，被告蒋有杰尚欠原告借款本金90091.85元、利息3066.61元、罚息及复利155.82元。原告为本次诉讼花费律师费1400元。另查明，因被告蒋有杰逾期还款，原告曾于2018年10月24日从被告腾业公司保证金账户内代扣蒋有杰欠款本、息3278.52元。本案诉讼请求中，原告已先行对该扣款进行了扣除。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效。本案中，原告丹东银行与被告蒋有为、腾业公司自愿签订《个人购房借款/担保合同》，各方建立合同关系的意思表示真实，且不违反法律、法规相关规定，应为有效。原告依约足额向被告发放借款，被告应依约向原告履行还款义务，如有违约，应依约承担违约责任。现被告蒋有杰逾期还款的事实清楚，证据确实充分，足以认定。原告要求被告蒋有杰依约偿还本、息并要求其承担因主张债务而产生的律师费的诉讼请求于法有据，予以支持；案涉房屋尚未办理抵押登记，原告的抵押物权尚未实现，故其主张对该房屋享有优先受偿权的诉讼请求于法无据，不予支持；被告腾业公司自愿为案涉借款向原告提供不可撤销的阶段性连带责任保证，并明确约定保证期间至房屋抵押登记手续办理完毕且原告收到抵押房屋他项权证原件之日止。原告与二被告未就抵押房屋的权属证书办理事宜另行作出其他约定，亦未就保证责任事宜另行作出其他约定。被告腾业公司抗辩该阶段性连带责任保证解除条件已经成就，该抗辩事实依据及法律依据均不足，法院无法采纳。对原告要求被告腾业公司承担连带责任保证的诉讼请求予以支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蒋有杰向原告丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行偿还借款本金90091.85元及至还清欠款之日止的利息、罚息（利息、罚息依案涉《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算）；二、被告蒋有杰向原告丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行给付律师费1400元；前述第一项、第二项，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、被告大连腾业房地产开发有限公司就前述第一项、第二项，向原告丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行承担连带清偿责任；四、驳回原告丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2168元，财产保全费967元，合计3135元，由被告蒋有杰、大连腾业房地产开发有限公司连带负担。公告费600元，由被告蒋有杰负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，且对一审认定的事实均无异议，本院经审查对一审认定的事实予以确认。本院认为，由于上诉人与被上诉人丹东银行签订的《个人购房借款/担保合同》并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，系有效合同。那么，根据该合同的约定，“保证人腾业公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任”，即上诉人承担的是阶段性连带责任保证。通过已经查明的事实可知，截至目前被上诉人丹东银行仍未能取得案涉房屋他项权利证书，依据《个人购房借款/担保合同》的约定，上诉人腾业公司应承担连带保证责任。至于上诉人提出的“抵押登记的办理义务人是借款人（蒋有杰）与贷款人（丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行），与上诉人无关”的抗辩意见，本院认为，由于合同具有相对性，且合同责任系严格责任，合同当事人仅能依据法律规定和合同约定向相对方行使履行抗辩权，而不区分未能履行合同的责任过错。现就已经查明的事实来看，被上诉人丹东银行未收到案涉抵押物的他项权证，案涉《个人购房借款/担保合同》又没有关于上诉人能够行使履行抗辩权情形的约定，因此，无论丹东银行是否存在怠于主张权利以及蒋有杰不履行办证义务而造成未能办理案涉抵押房产抵押登记的过错，上诉人都不能免除保证责任，况且上诉人与被上诉人签订的《按揭贷款合作协议》第三条第五款明确约定“……该项目达到办理房屋所有权证的条件时，乙方（腾业公司）应及时通知甲方(丹东银行)，并负责协助甲方及借款人办理房产的正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》等交由甲方保管”，更是明确了腾业公司是办理案涉房屋抵押登记的责任主体之一，而非丹东银行，显然，上诉人该项上诉理由没有事实和法律依据，一审判决腾业公司承担连带保证责任并无不当。综上所述，腾业公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2168元（上诉人大连腾业房地产开发有限公司已预付），由上诉人大连腾业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 迪审判员  王 歆二〇二〇年十二月十五日书记员  于 涵