湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初2574号原告（反诉被告）：武汉首邦物业有限公司，住所地武汉市青山区白玉山光明攀建社区居委会**。法定代表人：戴闯，该公司经理。委托诉讼代理人：黄凯，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。被告（反诉原告）：秦茂，男，1990年10月3日出生，汉族，美发行业从业人员，住武汉市青山区（户籍地武汉市洪山区）。委托诉讼代理人：沈晓路，湖北维勒律师事务所律师（特别授权代理）。原告武汉首邦物业有限公司（以下简称：首邦公司）与被告秦茂租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序。在审理过程中，被告秦茂提出反诉，本院依法合并公开开庭进行了审理。原告首邦公司的委托诉讼代理人黄凯，被告秦茂及其委托诉讼代理人沈晓路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）首邦公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《物业租赁合同》；2、被告支付商铺租金及物业费98134元、截至2020年6月9日的滞纳金139782元（按日0.5%的标准，2020年6月9日起至实际腾退之日止的滞纳金按合同约定计算）；3、被告支付商铺占用费暂定为1964.6元(按照每月租金除以30日，即178.6元/日，自2020年6月9日至实际腾退之日止）；4、被告承担律师费及全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年5月1日签订一份《物业租赁合同书》。根据该合同约定，原告向被告出租位于武汉市青山区白玉山康宁路丽红广场A-147、A-148、A-151、A-152号商铺，面积约为129.42平方米，租赁期限为3年，即从2018年5月1日起至2021年4月30日止。合同签订后，原告依约履行合同义务，将商铺交付被告承租使用。被告却违反合同约定，在租赁期间内没有依约支付租金，构成违约。经原告函告也置之不理。为维护合法权益,故原告诉至法院。被告（反诉原告）秦茂辩称：1、被告同意涉案租赁合同关系在事实上已提前终止，但提前终止是原告造成的。2020年5月8日原告已正式停止对丽红广场的物业管理义务，此后原告与被告之间已经没有法律关系，被告已于2020年5月8日腾退了大部分办公美发设备，剩余部分也愿意配合丽红广场完成腾退工作。从原告2020年6月9日向被告送达终止物业租赁合同通知之日，被告已经不能在租赁门面有效经营，虽然腾退房屋的方式有瑕疵，但原告已于2020年5月8日退出，涉案商铺处于无人管理状态。如将腾退时间计算至2020年10月15日，对被告显失公平。原告已经自行更换了门锁，因此应按照2020年6月9日确认为腾退时间比较公平；2、被告对原告主张的租金及管理费、滞纳金不予认可。根据涉案租赁合同约定，被告认为应当以丽红广场消防验收通过之日即2019年2月15日开始计算开业时间。被告已经缴纳了6个月的租金和管理费合计39918元。租赁期限从2019年2月15日起至2020年5月8日止，一共是236天，约7.9个月。因新型冠状病毒××疫情，原告要求被告按照全额缴纳租金及管理费显失公平，被告请求疫情期间的3个月租金及管理费予以免除，疫情之后3个月的租金及管理费减半收取，且根据合同约定第一合同年的第三季度免租金。故被告实际的租赁期限应当是48.5天，被告应当缴纳的租金为8664元（5359/30*48.5）；3、原告未尽到管理义务，原告没有设置垃圾箱、没有开放空调，造成被告客户流失，公共走道内全部是坐着聊天的老人，严重影响被告的正常经营。故应当将被告已缴纳的管理费7764元退还；4、因原告没有开放空调，被告没有实际享受相关权利，原告应当退还空调使用费2933元（2018年9月14日支付863元、2019年8月31日支付2070元）；5、原告应当退还被告未使用完的电费。被告最后一次电卡充值是2020年5月21日，充值金额1000元，根据电表显示余额为308.49元，应当退还被告308元；6、被告应缴纳租金8664元，被告已经缴纳的租金及管理费39918元，扣减空调费2933元、电费余额308元，被告多缴原告费用34495元，原告应退还被告。因原告及丽红广场经营环境从2019年10月开始急剧恶化，大量商户开始退租退场，被告坚持经营，被告入驻丽红广场时产生的装修费，支付员工工资及管理成本，并没有找原告主张索赔。丽红广场内的公共电力已经于2020年5月8日全部停止，保安和工作人员也全部撤出丽红广场，原告以自己的实际行为表示不再履行对丽红广场的管理义务。被告认为其与原告的租赁合同关系从2020年5月8日正式终止；7、原告应当承担被告的经济损失。因原告及丽红广场的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》在2019年2月15日才审查通过，可是原告的招商工作在2018年3月及以前就开始开展，原告在存在重大安全隐患的前提下欺诈被告签订合同，丽红广场提前开业损害了社会公共利益，应属无效合同。被告已经缴纳的租金和管理费39918元应予以全部退还被告，原告和被告互负债务进行抵扣，原告还应当向被告实际退还费用34495元；8、原告主张的滞纳金标准过高，不予认可，即使存在滞纳金，也只能按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。被告（反诉原告）秦茂向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告于2018年3月19日签订的《物业租赁合同书》无效；2、反诉被告向反诉原告返还房屋租金及管理费、保证金合计34495元；3、本案本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年3月19日，原、被告签订《物业租赁合同书》，约定反诉被告出租位于武汉市青山区康宁路丽红广场A-147、A-148、A-151、A-152号商铺，建筑面积共计129.42平方米。租赁期从2018年5月1日起至2021年4月30日止。合同约定，反诉被告初步拟定于2018年5月1日前交付商铺或以统一开业日期为准，如因该商铺所涉及的与政府主管部门工作衔接原因（包括但不限于规划、城建、消防等）而导致商铺不能按期交付，则合同租赁期顺延。此后，反诉被告为了经济利益吸引商户入驻丽红广场，在消防没有验收通过前开始招商，对反诉原告及广大商户的承诺是先入驻丽红广场聚集人气，具体商铺交付确认时间日后再说，并且在签订租赁合同时没有书面告知反诉原告消防验收没有通过审查合格。合同附件三《补充协议书》中反诉被告还对反诉原告设定了防火、消防义务，显失公平。合同未约定空调费，但反诉被告实际收取了空调使用费2933元。反诉原告于2018年3月22日缴纳了租金及管理费19959元、保证金19959元，合计39918元。2020年5月21日预存电费1000元，尚余308元电费。根据反诉原告及其他广大承租商户反馈，丽红广场自认为的统一开业日期为2018年10月1日，但是反诉被告和丽红广场均没有张贴公告通知所有承租商户，并且反诉被告和丽红广场的消防验收一直未通过审查。直到2019年2月15日，武汉市公安局青山区分局消防大队才下发了丽红广场的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。反诉被告及丽红广场经营环境从2019年10月开始急剧恶化，大量商户开始退租退场，最终在2020年5月8日时，反诉被告维持不了物业管理义务，走道内公共部分的电力关停、保安及工作人员开始撤场，丽红广场成为无人管理状态，原、被告的租赁关系从此时开始实际终止。在承租期间，反诉被告没有设置垃圾箱、没有开放空调，造成反诉原告客户大量流失，严重影响了反诉原告的正常经营。合同关于经营环境卫生的约定，都是要求反诉原告承担相应义务，对反诉被告的管理义务却没有约定，对反诉原告显失公平。反诉原告不承担管理费，已经缴纳的管理费7764元应当全部退还。双方租赁期限从2019年2月15日起至2020年5月8日止一共是236天，约7.9个月。因新型冠状病毒××疫情，反诉原告请求法院在疫情期间的3个月租金及管理费予以免除，疫情之后3个月的租金及管理费减半收取。合同约定第一合同年的第三季度免租金。反诉原告实际的租赁期限应当是48.5天【236天-90天（3个月免租期2019年7-9月）—90天（3个月疫情期间2020年1月23日至4月22日）-7.5天（疫情之后2020年4月23日至2020年5月8日15天租金减半）】，应当缴纳的租金为8664元（5359÷30×48.5）。综上，反诉被告在存在重大安全隐患的前提下欺诈反诉原告签订合同，损害社会公共利益，属无效合同。反诉原告已经缴纳的租金和管理费39918元应予以全部退还，互负债务进行抵扣，反诉被告还应当退还费用34495元（已经缴纳的租金及管理费39918元-应缴纳租金8664元+空调费2933元+电费余额308元）。原告（反诉被告）首邦公司对被告（反诉原告）秦茂的反诉辩称：1、双方签订的物业租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。关于消防安全检查合格证问题，丽红广场早在2015年4月通过消防设计审批，2017年12月消防验收合格。丽红广场的营业执照办理是以2017年12月取得的消防验收合格证为准。被告所谓未取得消防安全检查合格证是完全不存在的。被告的主张与客观事实不符，且消防安全属于行政管理关系，以行政管理关系来判断合同的效力没有法律依据，被告所谓原告基于欺诈订立合同是不成立的；2、被告应当按照合同约定履行付款义务。合同签订后，原告按约将商铺交付给被告承租使用。丽红广场于2018年10月1日举行了盛大的开业典礼。被告提交的证据（丽红广场开业典礼视频和照片），证明被告对此知情，合同履行期限从2019年2月15日开始计算，没有任何事实依据。被告仅支付了首期租金、物业费和保证金，从2019年1月1日起拒付租金及物业费，截至2020年6月9日欠付商铺租金及物业费98134元。双方关于滞纳金的约定合法有效。本案属于租赁合同纠纷，而非民间借贷纠纷，按照全国银行间同业拆借中心市场报价利率计算滞纳金的观点，没有事实和法律依据。本案于2020年6月起诉，新的民间借贷纠纷司法解释于2020年8月施行，故本案不受该司法解释的影响和限制。根据合同约定及法律规定，原告有权依法解除合同，并且要求被告支付其欠缴的租金、物业管理费以及滞纳金；3、被告的反诉请求没有事实和法律依据。丽红广场自开业之后一直正常经营，有商户进入或者退出都是经营的正常状态。首邦公司自2020年5月8日撤出丽红广场、没有保安及物业管理，是不存在的。首邦物业公司对丽红广场进行正常的物业管理，不存在原告未尽到管理职责。双方在合同中明确约定有空调费，原告实际按照8元/月/平方米收取，该价格也是武汉市场最低空调费价格。被告应交空调费4659元，实缴空调费2933元，还欠费1726元。被告剩余电量308.49度。请求驳回被告全部反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：丽红广场的建设单位武汉丽兴地产有限公司将白玉山丽红广场委托首邦公司进行物业管理，由首邦公司负责代收白玉山丽红广场租户的水电、物业费、租金、卫生费等费用及招租、招商事宜。2018年5月1日，首邦公司（出租方、甲方）与秦茂（承租方、乙方）签订《物业租赁合同书》及附件《补充协议书》。合同约定：甲方向乙方出租位于武汉市青山区白玉山康宁路丽红广场A-147、A-148、A-151、A-152号的商铺，总出租建筑面积129.42平方米，租赁期限3年，从2018年5月1日起至2021年4月30日止；甲方初步拟定于2018年5月1日前交付商铺或以统一开业日期为准，如因该商铺所涉及的与政府主管部门工作衔接原因（包括但不限于规划、城建、消防等）而导致商铺不能按期交付，则合同租赁期顺延；乙方每期应向甲方支付租赁及管理费共19959元，该费用包含商铺租金41.41元/月/平方米、物业管理费10元/月/平方米，合计51.41元/月/平方米。乙方按每一自然月向甲方支付水电费、天然气费及损耗费；空调费元/月/平方米按使用时间预收多退少补；在合同签订之日，乙方需向甲方一次性预付3个月的费用19959元。经营期内，乙方应于每一租赁期（3个月）结束前的五日内向甲方支付下期租金及相关费用；乙方须于合同签订日向甲方支付19959元的合同保证金（相当于3个月月度费用）；如乙方在合同规定的缴付月度费用、水电费或其他任何费用的期限过后5天内，仍未缴清有关款项，甲方有权向乙方收取自该欠款应缴之第一日始计至该款项全部缴清之日止的利息作为赔偿，日利率按0.5%计算；租赁期满或本合同终止后，乙方逾期搬出或拒不搬出租赁商铺，甲方有权按逾期天数和本合同约定的月度费用标准从乙方的保证金中直接扣除逾期租金及相关费用；第一、第二合同年月度费用不变，第三合同年月度费用在上年基础上递增10%。第一合同年的第三季度免租金，免租期间需缴纳物业费3882元。2018年3月22日，首邦公司向秦茂交付涉案商铺，秦茂向首邦公司支付三个月的租金及管理费合计19959元、合同保证金19959元。秦茂于2018年3月开始装修涉案商铺。秦茂分别于2018年9月14日、2019年8月31日向首邦公司支付空调费863元（中央空调2018年7月21日至2018年8月20日）、2070元（空调费2019年6月6日至2019年8月5日）。2020年5月21日，秦茂预存电费1000元，剩余电量为308.49度，电费价格为1.1元/度。2015年4月23日，武汉市公安消防局向武汉丽兴地产有限公司出具武汉市公安消防局建设工程消防设计审核意见书，审核认定该建设工程所作的消防修改设计合格，工程竣工后，应依法向公安机关消防机构申请验收。2018年5月21日，武汉市青山区白玉山康宁路丽红广场工程办理竣工验收备案。2018年10月1日，武汉市青山区白玉山康宁路丽红广场统一开业。2019年2月15日白玉山丽红广场取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2020年5月8日秦茂撤出涉案商铺，但未腾退涉案商铺内全部物品，亦未告知首邦公司，也未交付涉案商铺钥匙。本案审理中，秦茂称不存在交接钥匙，其放弃涉案商铺内的物品，其撤出时并未锁门。首邦公司则称秦茂虽撤出涉案商铺，但门锁了，未交付钥匙。2020年6月6日，首邦公司向秦茂发出合同终止函，通知秦茂终止合同，秦茂认可其于当日收到内容为合同终止函的短信。2020年6月7日，秦茂就涉案商铺提出退租申请。2020年10月15日，秦茂与首邦公司就涉案商铺办理完毕交接手续。以上事实由《物业租赁合同书》、《补充协议书》、合同终止函、短信记录、退租申请、工程竣工验收备案证明书、物业管理服务合同、建设工程消防设计审核意见书、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、收条、收据以及当事人的陈述等证据予以确认并在卷佐证。因新型冠状病毒××疫情暴发，武汉市采取了多种防疫管控措施，并于2020年1月23日暂时关闭了离返汉通道。2020年4月8日，武汉市重新开放了部分离返汉通道，疫情管控措施逐步降级。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉租赁合同是否合法有效；二、新型冠状病毒××疫情期间的租金是否应予减免；三、滞纳金的标准是否应予调整。一、关于涉案《物业租赁合同书》是否合法有效的问题。涉案合同系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案商铺所在的武汉市青山区白玉山康宁路丽红广场于2018年5月21日办理竣工验收备案，系合法建筑。秦茂主张在签订涉案合同时未取得消防安全检查合格证，损害了社会公共利益，没有依据，本院对该抗辩意见不予支持。秦茂基于合同无效主张已经缴纳的租金、管理费应予以全部退还的反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。《物业租赁合同书》中约定首邦公司初步拟定于2018年5月1日前交付商铺或以统一开业日期为准。涉案商铺所在的丽红广场统一开业时间为2018年10月1日。秦茂于2018年3月开始装修涉案商铺，首邦公司主张租赁期限从丽红广场统一开业时间即2018年10月1日开始，符合合同约定。秦茂称其未收到开业通知等抗辩意见，没有依据，本院不予支持。合同订立时，秦茂已支付3个月租金及管理费19959元，即已支付2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金及管理费，但其未按约定支付此后的租金。秦茂出现逾期未支付租金的情形，首邦公司可以依法解除合同。2020年6月6日，武汉首邦物业有限公司向秦茂发出合同终止函，通知秦茂终止合同。秦茂收到解除合同的通知后未提出异议，并于次日提出退租申请。故《物业租赁合同书》应自秦茂收到解除合同的通知之日即解除，即于2020年6月6日解除。二、关于新型冠状病毒××疫情期间的租金是否应予减免的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。秦茂租赁涉案房屋系用于经营理发店，2020年1月23日至2020年4月8日政府为应对新型冠状病毒××疫情采取了管控措施，客观上对秦茂经营产生了一定影响。故本院根据公平原则并结合合同履行的期限及违约情形，酌定免除3个月租金。秦茂应支付自2019年1月1日至2020年6月6日的租金及管理费。《物业租赁合同书》约定第一合同年的第三季度免租金，免租期间需缴纳物业费3882元。截止到2020年6月6日的租金及管理费114431.6元（19959/3*17+19959/90*6）。一个季度租金为16077元（41.41*129.42*3），秦茂已支付的保证金应抵扣3个月租金及管理费19959元，故秦茂还应支付62318.6元（114431.6-16077-16077-19959）。涉案合同虽于2020年6月6日解除，但秦茂并未及时办理涉案商铺的交接手续，导致损失进一步扩大，对此秦茂应承担扩大的损失。秦茂虽辩称其于2020年5月8日撤出涉案商铺，但其并未搬走全部物品，也未告知首邦公司其放弃房内物品，故应以秦茂办理涉案商铺交接手续之日确定实际腾退日期。秦茂于2020年10月15日腾退涉案商铺。自合同解除之日至秦茂腾退房屋之日止，首邦公司主张按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，不违反法律规定，故秦茂应向首邦公司支付2020年6月7日至2020年10月15日的房屋占有使用费23396.6元（178.6*131天）。三、关于滞纳金的标准是否应予调整的问题。首邦公司未举证证明秦茂逾期支付租金及管理费给其造成的实际损失，故首邦公司的损失为资金占用期间的利息损失。滞纳金应为违约金，现秦茂认为首邦公司主张的滞纳金过高，要求法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，故本院将2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金及管理费产生的滞纳金调整为5000元。2020年1月至2020年6月6日期间产生的租金、管理费，本院考虑到疫情因素、疫情结束后秦茂也未能正常经营以及2020年5月8日秦茂就撤出涉案商铺等因素，免除此期间秦茂未及时支付租金的违约责任。秦茂对此的抗辩意见，本院予以部分支持。关于秦茂主张返还空调费2933元的问题。秦茂分别于2018年9月14日、2019年8月31日支付了2018年7月21日至2018年8月20日、2019年6月6日至2019年8月5日期间的空调费，交费的时间发生在空调使用期间之后，该费用应已经实际发生，秦茂提交的证据不能证明首邦公司未提供空调服务，故秦茂要求返还空调费，依据不足，本院不予支持。关于返还电费的问题。双方确认剩余电量为308.49度，按照1.1元/度计算，首邦公司应向秦茂返还电费339.34元。关于秦茂主张不承担管理费，应当退还管理费7764元的问题。秦茂提交的证据不能充分证明首邦公司未提供物业管理服务，其要求退还管理费，没有依据，本院不予支持。关于律师费的问题。涉案合同中没有约定，且首邦公司未提交证据证明律师费已经实际发生，首邦公司的该项诉讼请求，没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、秦茂于本判决生效之日起十日内向武汉首邦物业有限公司支付租金及物业管理费共计62318.6元；二、秦茂于本判决生效之日起十日内向武汉首邦物业有限公司支付滞纳金5000元；三、秦茂于本判决生效之日起十日内向武汉首邦物业有限公司支付房屋占有使用费23396.6元；四、武汉首邦物业有限公司于本判决生效之日起十日内向秦茂返还电费339.34元；五、驳回武汉首邦物业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回秦茂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费2898元，由武汉首邦物业有限公司负担1864元，由秦茂负担1034元。反诉费371元，由武汉首邦物业有限公司负担25元，由秦茂负担346元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  林艳二〇二〇年十二月十一日法官助理汤西倩书记员汪诗雨