辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8112号上诉人(原审被告)：大连昌盛房地产开发有限公司，住所地瓦房店市西长春路西段**。法定代表人：丁长林，该公司董事长。委托诉讼代理人：王绍学，辽宁金刚石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴美贤。上诉人大连昌盛房地产开发有限公司（简称昌盛公司）因与被上诉人吴美贤房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初5049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昌盛公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项；2.减少一审案件诉讼费；3.一、二审诉讼费由吴美贤承担；4.本案应当中止审理，因本案涉嫌诈骗犯罪，导致昌盛公司无法为吴美贤办理房权证。事实与理由：一、根据《合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”双方于2019年2月签订正确的商品房买卖合同之后，才真正确定了双方权利与义务。这时房屋已经被查封，属于不可抗力，依规定应部分或者全部免除责任。由于案涉房屋被吉林银行股份有限公司大连分行申请诉讼保全查封，上诉人试图沟通用反担保的形式将案涉房屋解封，但该案件未进入执行程序（事后得知，因涉及徐长波刑事案件，民事案件不能申请执行），程序上无法操作。（2018）辽02民初154号案件涉案贷款合同被定性为贷款诈骗，上诉人是担保人，在担保时并不知道贷款的内幕是诈骗，其后果必将导致贷款合同无效，主合同无效，担保合同当然无效。案涉房屋不能正常办理产权登记的原因是法院查封所致，贷款银行吉林银行股份有限公司大连分行应对因此造成上诉人的损失承担法律责任。在现有情况下，原审判令昌盛公司向吴美贤赔偿没有法律依据。二、由于案涉房屋涉及刑事案件，根据先刑事后民事的诉讼原则，本案应当中止审理。另外，根据一审判决书，一审案件受理费44,094元，收费过高。吴美贤辩称，不同意昌盛公司的上诉请求。吴美贤于2015年10月16日已与昌盛公司签订商品房认购协议书，2016年8月3日前已交清全部购房款，有昌盛公司出具的收款收据为证。昌盛公司当时就应为吴美贤办理产权证。双方的权利和义务早已确定，并非2019年2月28日补签商品房买卖合同时才确定。2017年2月23日昌盛公司为吴美贤提供了一份商品房买卖合同，房号与价格等都与实际不符，应系有意欺骗。在吴美贤交清全部购房款之后，昌盛公司在吴美贤不知情的情况下，一次抵押给丹东银行，二次进行担保，该行为属于欺诈。吴美贤2018年就找过昌盛公司要求办理房产证，多次电话联系承诺给办理。因为昌盛公司明知系其自身原因给吴美贤造成了损失，所以才签订补充合同，其应按照合同履行，应驳回昌盛公司的上诉请求。吴美贤向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间商品房买卖合同有效，并协助办理房产证书；2.赔偿原告违约金776,958元；3.诉讼费由被告承担。一审法院查明，2015年10月16日，原告吴美贤与被告昌盛公司签订认购协议书，约定：原告吴美贤以3,884,790元的价格，购买被告昌盛公司开发建设的昌盛经典二期·御花苑16号楼4号公建房屋（行政街号为瓦房店市岗店办事处西长春路西段143-46号）。协议书签订后，原告吴美贤分三次向被告昌盛公司交付全部购房款。2016年6月27日，被告昌盛公司为原告吴美贤办理入住手续并收取其物业费、维修基金、装修保证金、契税款等多项费用，原告吴美贤实际接收案涉房屋并进行了装修，占有使用至今。因为案涉房屋的产权登记事宜，原告吴美贤多次找被告昌盛公司，要求办理所有权登记。被告昌盛公司于2017年2月23日与原告吴美贤签订了案涉房屋的商品房买卖合同，因房屋位置表述不正确，又于2019年2月28日再次签订了关于案涉房屋的商品房买卖合同，该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按相关规定继续协助办理。因被告昌盛公司迟迟未能为原告吴美贤办理案涉房屋的产权登记，在原告吴美贤要求下，原、被告于2019年2月22日签订商品房买卖补充合同一份，约定：被告昌盛公司自本补充协议签订之日起，5个工作日内将96,195元契税返还原告吴美贤；被告昌盛公司于2019年7月份为原告吴美贤办理不动产登记手续（即房产执照），逾期办理，被告昌盛公司按房款总额的20%承担违约金。该补充合同由被告昌盛公司的法定代表人丁长林和原告吴美贤签名。上述商品房买卖补充合同签订后，被告昌盛公司向原告吴美贤返还了契税款96,195元，但至今未办理房屋产权登记。被告昌盛公司于2019年11月20日为原告吴美贤出具了购房款3,884,790元的增值税发票。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，不得违反法律，不得违背公序良俗。原、被告签订的房屋认购书和商品房买卖合同，均系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方签订的补充合同，亦是对商品房买卖事宜中关于办理产权登记的相关约定，合法有效。该补充合同中被告昌盛公司法定代表人丁长林的签名，是对公司出售房屋事项的约定，且被告昌盛公司此后也按补充合同约定履行了部分内容，所以丁长林签订补充合同系职务行为，应由被告昌盛公司承担该补充合同的义务。被告昌盛公司已经收到原告吴美贤的全部购房款，并将房屋交付原告吴美贤使用，理应按商品房买卖合同约定在交房后180日内为原告吴美贤办理案涉房屋的产权登记，逾期办理侵犯了原告吴美贤的权益，理应承担相应的违约责任。按照原、被告双方签订的补充合同约定，被告昌盛公司未在2019年7月为原告吴美贤办理房屋所有权登记，即属违约，应承担购房款3,884,790元的20%的违约金，故原告吴美贤诉请逾期办证违约金776,958元，于法有据，应予支持。被告昌盛公司辩称案涉房屋被大连市中级人民法院另案查封，所以未能办理产权登记，但未能提供证据证明该项查封系因原告的原因，并且被告昌盛公司早在2015年就已经与原告吴美贤签订认购协议、在2016年收到全部购房款并实际交房，理应及时为原告吴美贤办理网签备案和产权登记，却在2017年才签订第一份房号错误的商品房买卖合同、2019年2月签订正确的商品房买卖合同、2019年11月才出具购房款增值税发票，其实际出售房屋时间早于被告所述的法院查封时间，所以，即使案涉房屋的确存在法院查封，也是因为被告昌盛公司未能全面、及时地履行出卖人的合同义务所致，不能以此为由拒绝承担逾期办证的违约责任。对被告昌盛公司的此项抗辨，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告吴美贤与被告大连昌盛房地产开发有限公司关于瓦房店市岗店办事处西长春路西段143-46号房屋的商品房买卖合同有效；二、判决生效后十五日内，被告大连昌盛房地产开发有限公司协助原告吴美贤办理上述房屋的所有权登记；三、判决生效后十五日内，被告大连昌盛房地产开发有限公司给付原告吴美贤逾期办证违约金776,958元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44,094元，由被告大连昌盛房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人昌盛公司提交（2018）辽02民初154号民事裁定书和判决书，拟证明查封时间是2018年4月10日，判决时间2018年9月17日，昌盛公司是在不知情的情况下被长波物流骗取吉林银行贷款的行为提供了无效担保，贷款诈骗导致贷款合同无效，作为从合同的担保合同当然无效，该查封给办理房权证造成了障碍。吴美贤认为该证据与本案没有关系，案涉房屋在查封之前就已经全款购买，并交付使用。本院认为，昌盛公司提交该证据的真实性应予采信，但该证据不能证明昌盛公司可以据此免于向吴美贤承担逾期办证的违约责任。本院对一审认定的事实予以确认。另查，案涉房屋于2018年4月10日在吉林银行股份有限公司大连分行诉大连长波物流有限公司、昌盛公司、徐长波、闫淑梅、徐长威、钟铭金融借款合同纠纷一案中被诉讼保全查封，至今仍处于查封状态。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”因吴美贤在案涉房屋被查封前、后与昌盛公司签订了多份合同，并提起本案诉讼，故虽然昌盛公司未对一审判决第一项、第二项提起上诉，本案二审仍应进行全面审查。吴美贤原审诉讼请求确认双方之间的商品房买卖合同有效一节，按照已查明事实，双方于2015年10月16日签订认购协议书、2017年2月23日签订商品房买卖合同（房号、单价、总价款内容不正确）、2019年2月28日签订正确的商品房买卖合同，昌盛公司对上述合同的真实性均无异议。本院认为，鉴于双方对上述商品房买卖合同的效力不存在争议，即吴美贤关于此项诉讼请求在客观上不具备诉的利益，法院亦无作出实体裁判的必要性。据此，针对吴美贤的此项诉讼请求，本院不予审理。昌盛公司虽未对一审判决第二项即协助办理案涉房屋所有权登记提起上诉，但鉴于案涉房屋仍处于法院查封状态，在依法解封前不具备协助办理产权过户登记手续的条件。原审未考虑判决的可执行性，在客观上履行不能的情况下，判决昌盛公司在十五日内协助办理案涉房屋的产权登记不当，本院依法予以纠正。昌盛公司明确表示同意待该房屋具备办理过户登记条件时协助吴美贤办理产权过户登记手续，故吴美贤可待案涉房屋具备办理过户登记条件时向昌盛公司请求协助即可。关于昌盛公司上诉主张本案应中止审理一节，按照昌盛公司的陈述，（2018）辽02民初154号民事案件因涉及徐长波刑事案件，吉林银行股份有限公司大连分行未申请执行，案涉房屋暂不能办理换封或解封，但案涉房屋本身并非徐长波涉嫌刑事案件的标的，本案无须等待徐长波涉嫌刑事案件的审理结果，昌盛公司关于本案中止审理的上诉理由，本院不予采纳。关于昌盛公司主张不应向吴美贤支付逾期办证违约金一节，双方于2019年2月22日签订商品房买卖合同补充合同，约定昌盛公司于2019年7月为吴美贤办理不动产登记手续，逾期办理，昌盛公司按房款总额的20%承担违约金。该补充合同关于逾期办证违约金的约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应系合法有效。昌盛公司在明知案涉房屋于2018年4月10日被诉讼保全查封且未予解封的情况下，就案涉房屋逾期办证违约金与吴美贤达成补充合同，其应按照该合同约定承担法律责任。案涉房屋被法院查封且未予解封系客观发生在先的事实，并非不能预见、不能避免且不能克服之客观情况，昌盛公司关于因查封不能办理房产证构成不可抗力的上诉意见，没有事实与法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故原审判由昌盛公司按照补充合同向吴美贤支付逾期办证违约金776,958元，具有事实与法律依据，并无不当。另，昌盛公司关于原审诉讼收费不合理一节，原审按照本案诉讼请求和诉讼标的金额计取诉讼费，符合《诉讼费用交纳办法》相关规定，并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条、第三百三十条之规定，判决如下：一、维持辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初5049号民事判决第三项；二、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初5049号民事判决第一项、第二项；三、驳回吴美贤的其他诉讼请求。一审案件受理费44,094元，由吴美贤负担32,524元，大连昌盛房地产开发有限公司负担11,570元。二审案件受理费11,570元，由上诉人大连昌盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  任 娲二〇二〇年十二月十五日书记员  刘佳华