广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初17105号原告：苏秀菊，女，汉族，1987年1月23日出生，住址：广东省高州市************，公民身份号码：440************249。委托诉讼代理人：苏龙超，男，汉族，1983年10月1日出生，住址：广东省高州市************，公民身份号码：440************273。被告：东莞市常平房地产开发实业公司，住所：广东省东莞市********。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：周妙云，女，汉族，1983年11月14日出生，住址：广东省东莞市常平镇朗洲一队**，公民身份号码：441************628。该公司员工。被告：广东东田投资股份有限公司，住所：广东省东莞市莞城区*******田丽峰大厦写字楼1301号。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。原告苏秀菊诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）、广东东田投资股份有限公司（以下简称东田公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告苏秀菊的委托诉讼代理人苏龙超，被告常平房地产公司的委托诉讼代理人周妙云，被告东田公司的委托诉讼代理人路娇，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏秀菊向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付延期办理房屋产权证违约金29269.91元（按年利率6%自2018年5月28日至2019年8月2日止）。事实与理由：2015年12月6日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定购买由被告开发的位于常平镇元江元及霞坑村交汇处商品房，房屋总价款为413129元，合同约定：交房时间为2016年5月28日，交房条件为该商品房经验收合格；房屋交付后730天内（2018年5月28日前）协助办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行。原告按时向被告支付了首付款124129元，并缴纳了房屋维修资金、契税。被告自交房至2019年8月2日，一直未给原告办理房屋权属登记备案，致使原告无法取得房屋权属登记。依据《中华人民共和国合同法》相关规定，原告认为万分之五的违约金无法弥补原告的损失，故要求按年利率6%的标准赔偿违约金。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。被告常平房地产公司辩称，山畔华庭是东田公司挂靠常平房地产公司开发的房地产项目，由东田公司筹集资金，独立开发、经营、管理，常平房地产公司作为被挂靠方，不参与开发、经营、管理，不参与利益分配，不承担经济风险。被告东田公司辩称，案涉合同对于逾期办证的责任约定明确，原告诉求计算没有合同依据，请求法院驳回原告的诉请。一、案涉房屋按合同约定时间已交付。2015年12月6日，原告与东田公司签署案涉合同，约定原告购买东田山畔华庭6栋303号房，东田公司应于2016年6月1日前交楼，实际交付时间为2016年5月28日。二、案涉不动产权证逾期原因主要是政策因素所致，非开发商故意所为。2016年以后，全国开始实施不动产统一登记，要求房地一体登记，2016年8月，国家层面的操作规范--国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）的通知》国土资规（20160809）才出台，到达地方上落实有一定的时差。因确权手续的办事流程、所提供资料均发生改变，不动产权部门在受理过程中也存在较多不确定因素，办证提交资料经常出现重复提交的情形，加之案涉楼盘的土地是90年代购入，在土地权籍调查、实测等环节时间加长，影响了不动产权证初始资料的提交时间。《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》国办发（2019）8号（20190226）2019年的有关通知，也充分说不动产权证办证过程中确系存在较多的重复提交资料的情形。案涉楼盘并不存在规划证不齐、税款未交等情形，更不存在东田公司懈怠情形。三、案涉合同是双方自愿签署，合法有效，合同条款已明确约定逾期办证违约金的计算方式，应当遵循合同约定。案涉合同的第15条、附件五“其他补充”第5条约定了东田公司具有办理案涉房屋权属登记的义务，也明确了东田公司违反该义务须按已付房款的万分之五支付违约金以及原告有权解除合同的约定。合同虽是定式合同，但已在房管部门备案，有关逾期办证违约条款并未违反法律规定，而是遵循公平原则，给予原告选择解除合同的权利。合同条款并非属于免除东田公司主要义务，加重原告责任，排除原告主要权利的情形，也不属于格式条款其他法定无效情形，合同应予以遵循。根据条款约定，东田公司需在2018年5月29日前将有关确权资料报产权登记机关备案，超过180天，即2018年11月29日如仍未能提交的，原告有权要求解除合同，东田公司退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金，但原告并未要求解除合同，根据合同第15条约定，东田公司应支付购房款的万分之五的违约金。四、原告未能提交其实际损失大于违约金数额的有效证据，其调高违约金的要求并无法律依据。案涉房屋不动产权初始登记材料的提交时间为2019年7月8日，不动产权部门审核近一个月发证，东田公司领取不动产权证书后及时向各业主履行通知义务。在无法办证期间，原告的使用、收益、处分之权利均可以正常实施。原告并未因逾期办证遭受到任何损失，相反，与原告购房时价格比较，目前原告案涉房产按市场价已获利一倍有余。本案中，原告亦未能提供其实际受损失的证据，无法证明违约金金额低于其实际损失，其要求调高违约金于法无据。综上，案涉房屋早已办证，逾期办证并非东田公司故意或过错所致，原告亦未因此受到任何损失，其要求大幅提高违约金没有法律依据和事实依据，请求法院驳回原告对东田公司的不当诉求。本院经审理认定事实如下：2015年12月6日，苏秀菊与东田公司、常平房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定苏秀菊向东田公司、常平房地产公司购买东莞市******************，房屋总价款为413129元；东田公司、常平房地产公司应当在2016年6月1日前将符合经验收合格并符合本合同约定的该商品房给苏秀菊；东田公司、常平房地产公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由东田公司、常平房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因东田公司、常平房地产公司的责任，苏秀菊不能在规定期限内取得房地产权属证书的，苏秀菊不退房，东田公司、常平房地产公司按已付房价款的0.05%向苏秀菊支付违约金。合同附件五其他补充第五条约定：在苏秀菊交齐办证所需税费及资料后，东田公司、常平房地产公司承诺在交楼之日起730天内协助苏秀菊办妥房地产权属证书，如逾期办理超过180天，苏秀菊有权要求解除合同，并要求东田公司、常平房地产公司退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金，如因苏秀菊方面的原因无法办理，一切责任由苏秀菊自行承担；东田公司、常平房地产公司对苏秀菊的办理权属登记义务为协助苏秀菊办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理商品房权属登记条件时，能够为苏秀菊提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定东田公司、常平房地产公司在本合同第十五条及本条的义务已经完成，其承担的转移商品房所有权的义务已履行完毕。2016年5月28日，东田公司、常平房地产公司向苏秀菊交付案涉房屋。原告苏秀菊主张东田公司、常平房地产公司于2019年8月2日通知其案涉商品房所在的楼宇已完成确权手续可办理不动产权证，告知苏秀菊等业主具体的办证指引。东田公司主张其已在2019年7月8日就将案涉商品房所在第6栋楼宇办理权属登记所需由出卖人提供的资料报房地产管理部门登记备案，该栋楼已符合办证条件。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、楼宇交接书、办证通知、《不动产登记受理凭证》以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。常平房地产公司与东田公司共同作为出卖人与苏秀菊签订《商品房买卖合同（预售）》，常平房地产公司虽抗辩案涉房地产项目是由东田公司挂靠其公司名下进行开发，但并未提供任何证据予以证明，故常平房地产公司与东田公司作为合同相对方应共同承担履行案涉合同所产生的法律责任。本案的争议焦点为：一、常平房地产公司、东田公司应否承担逾期提交办证资料至产权登记机关备案的违约责任；二、如需承担违约责任，违约金应如何计算。关于焦点一。根据各方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件五“其他补充”第五条约定，案涉房屋于2016年5月28日交付给苏秀菊，常平房地产公司与东田公司应自案涉商品房实际交付之日起730日内协助苏秀菊办妥房地产权属证书，即常平房地产公司与东田公司应于2018年5月28日前向房管部门提交需由其提供的办理权属登记的资料。但东田公司于2019年7月8日才向房管部门提交相关资料，且苏秀菊主张东田公司于2019年8月2日才通知其案涉房屋可以办理房产证，东田公司对于苏秀菊上述主张未持异议亦未提交反证予以证明，本院予以采信。本院认为，东田公司虽然向房地产管理部门提交了相关资料，但并不能证明案涉房屋已符合办证条件，故应以常平房地产公司与东田公司于2019年8月2日通知办证之日为常平房地产公司与东田公司实际完成协助办证义务之日。综上，常平房地产公司与东田公司存在逾期431天协助办证的情形。常平房地产公司与东田公司理应向苏秀菊承担逾期协助办证的违约责任。关于焦点二。案涉合同主条款约定，无论常平房地产公司与东田公司逾期履行协助办证期间多长，苏秀菊在不退房的情况下，逾期办证违约金均固定按已付房价款的0.05%即206.56元来计付，违约金的计算标准及金额明显过低，不利于敦促常平房地产公司与东田公司及时履行协助办证的义务，也完全不足以弥补苏秀菊因此而造成的损失。现常平房地产公司与东田公司逾期办证，苏秀菊明确不要求解除合同并主张以已付购房款为基数按年利率6%计算违约金，该标准是适当的违约金计算标准，合法合理。结合苏秀菊的诉请来核算，常平房地产公司与东田公司应共同支付苏秀菊逾期办证违约金为29269.91元（413129元×6%÷365天×431天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，本院判决如下：被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内连带向原告苏秀菊支付逾期办证违约金29269.91元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费266元，原告苏秀菊已预交，由被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  梁 敏二〇二〇年十二月八日法官助理  唐淑贤附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。