山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0112民初8124号 原告：西藏新城悦物业服务股份有限公司济南分公司，住所地山东省济南市历城区，统一社会信用代码913701123072082604。 负责人：傅鹰，经理。 委托诉讼代理人：冶明忠，该公司员工。 被告：刘福，男，1984年12月18日出生，汉族，现住济南市历城区。 原告西藏新城悦物业服务股份有限公司济南分公司（以下简称新城悦济南分公司）与被告刘福物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告新城悦济南分公司的委托诉讼代理人冶明忠，被告刘福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新城悦济南分公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘福支付拖欠物业费3535.92元；2.判令刘福支付违约金800元（截止2020年7月1日）；3.本案的诉讼费由刘福承担。事实与理由：刘福所有的山东省济南市历城区某小区的一套房屋由新城悦济南分公司提供物业管理服务。根据《前期物业服务合同》之约定，新城悦济南分公司有权按建筑面积向刘福收取物业服务费，收费标准2.00元/月·平方米（其中公共性物业服务费1.45元/月·平方米，电梯维护运行费0.35/月·平方米，自动消防设施维护运行费0.2元/月·平方米），刘福应当于每半年期首月5日前履行交纳义务。逾期未能按时足额交纳物业费的，按逾期金额每日万分之五支付违约金。刘福拖欠2018年9月1日至2020年3月31日的物业服务费至今，新城悦济南分公司多次催缴无果，且已向刘福发送《催缴物业费律师函》，但刘福仍拒绝缴纳拖欠的相关费用。为维护新城悦济南分公司的合法权益，故起诉至法院。 刘福辩称，其并没有说不交物业费，只是暂缓交纳物业费，新城悦济南分公司没有履行当初承诺的物业服务义务，刘福也可以暂缓缴纳物业费。新城悦济南分公司提供的是五星级的物业服务，而其物业服务却大打折扣，比如，小区的业主家失火，消防车赶到，却因消防通道被堵塞，无法赶到现场，赶到现场后却发现消防栓没有水，最后只能使用邻居家的水，一盆一盆的将火扑灭。前期物业服务合同上面并没有刘福本人签字，当时没有交房为什么要签合同。现在前期物业服务合同已经到期，新城悦济南分公司单方面签合同，刘福不予认可。刘福在新城悦济南分公司提供合格的物业服务后，会全额交纳物业费，但新城悦济南分公司提供的物业服务不达标，所以刘福有理由暂缓缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下： 刘福系济南市历城区xx小区业主，房屋建筑面积98.22平方米。新城悦济南分公司系该小区的物业服务企业。2015年9月22日，济南某甲房地产开发有限公司（以下简称某甲公司，甲方）与江苏新城物业服务有限公司济南分公司（该公司名称于2016年3月31日变更为西藏新城物业服务有限公司济南分公司，于2016年10月28日变更为新城悦济南分公司，乙方）签订《新城xx小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对xx小区提供前期物业服务事宜，乙方提供的公共性物业服务标准达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的五星级标准；电梯、自动消防设施维护运行服务达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的特种设施设备维护运行服务标准；物业服务费由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准如下：（小）高层住宅：2元/月·平方米（其中公共性物业服务费：1.45元/月·平方米，电梯维护运行费：0.35/月·平方米，自动消防设施维护运行费：0.2元/月·平方米），物业服务费（物业服务资金）按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年期首月5日前（每次交费的具体时间）履行交纳义务；乙方的管理服务未达到合同约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，给甲方或物业使用人造成损失的，乙方承担相应的赔偿责任；甲方、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费（物业服务资金）的，应按每日应交额的万分之五向乙方支付违约金。2017年12月底，案涉房屋交付刘福，刘福交纳物业服务费至2018年8月31日，之后未再交纳物业服务费。 关于新城悦济南分公司是否按照前期物业服务合同的约定提供了相应的物业服务的问题。刘福述称，新城悦济南分公司在小区提供的物业服务不达标，并向本院提交照片一宗、业主微信群聊天记录一宗、小区存在的问题讨论表、信访处理意见书、新闻报道材料及视频材料等，拟证明新城悦济南分公司不作为、无管理、无服务，小区存在卫生环境差、死亡苗木随处可见、公共收益不公开、公共区域玻璃破碎长期不更换、小区存在违建、地下车库车辆随意进出、地下室漏水、小区内部收废品垄断、消防设施检查造假、车辆乱停乱放阻塞消防通道、消防栓爆裂、电梯逾期未检故障频发等问题，另，2019年1月2日凌晨，小区一29层住户因电瓶车充电发生火灾，之后发现楼层消防栓没水，消防通道堵塞致消防车无法进入，当日在火灾被扑灭消防管道打水时，又出现消防栓爆裂漏水。经质证，新城悦济南分公司认为，2019年1月份的火灾问题，新城悦济南分公司曾回复过，当时是因为管道正在维修，水压较小，关闭了部分水阀，发生火灾时恰逢维修过程；微信群聊天记录与新城悦济南分公司员工的工作状态无关；对于乱停车现象堵塞消防通道问题，物业公司只能进行规劝、阻止，并无执法权，无法强制挪动业主车辆；对于电梯逾期未检问题，检验电梯需要特殊资质，物业只能联系检验机构来检验；对于消防箱内无灭火器问题，不能排除拍摄时是否人为取出；巡检卡超前签字真实性存疑，并非责任人刘某本人签字；关于储藏室漏水问题，物业服务人员曾发出紧急维修通知进行了维修；对于保洁和绿化问题，新城悦济南分公司每天都会进行垃圾清运，但不可能24小时派人蹲守在垃圾桶旁边，照片只能反映拍摄当时的状况，无法证明物业没有履行保洁义务；小区植被有季节性更替，物业更换植被时有一定的时间差，并没有放任枯草持续存在；车库玻璃损坏，物业都会进行处理，不会放任不管；小区十字路口道路属于行政道路并非小区道路，路灯维修应由行政部门处理；消防栓爆裂事件是属实的，当时也有物业员工在现场处理的视频片段，对于泡水的电梯，新城悦济南分公司已联系维保公司进行维保处理；小区内废品回收与新城悦济南分公司无关；对于公区收益都是在每年的1月和6月定期在物业服务中心前台和小区公告栏公布的，业主可以查看，新城悦济南分公司可以提供共有收益明细；对于问题汇总表，表中均有处理意见，物业公司也在积极整改，没有拒绝与业主沟通；对于违建问题应当由城管部门进行拆除处理，新城悦济南分公司会全力配合。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中，新城悦济南分公司与某甲房地产公司签订的《xx小区前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘福作为xx小区的业主，应当根据上述协议约定行使权利、履行义务。新城悦济南分公司对案涉小区提供了物业服务，刘福事实上享受了新城悦济南分公司的物业服务，其应当向新城悦济南分公司支付物业服务费。刘福主张新城悦济南分公司提供的物业服务不达标，故其有权暂缓交纳物业服务费，对此，本院认为，因小区内的物业管理服务是一个动态过程，刘福提供的证据无法反映其欠缴费用期间新城悦济南分公司整体的、一贯的物业服务水平，其主张的新城悦济南分公司存在的问题，存在房屋质量、管理维护、个别业主不文明行为等多种可能产生原因，综合刘福提供的证据可以证实新城悦济南分公司在提供物业服务方面确实存在多方面瑕疵，但不足以证实该瑕疵已经造成整个管理区域的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，致使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现。对于物业服务质量中的一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，如仅以不满物业服务质量为由拒交物业费，会导致物业服务企业经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。但根据刘福提交的新城悦济南分公司在维护消防设施、管理消防通道方面存在瑕疵的相关证据，结合新闻报道该小区业主家中失火暴露出的消防通道堵塞、消防管道没水、打水后出现一处消防栓爆裂漏水的问题，本院认为，新城悦济南分公司在该时间段确实存在消防设施维护方面的重大瑕疵，结合本案的其他事实，应当酌情减免该时间段的相应物业服务费，根据合同约定及新城悦济南分公司的过错程度，本院确定减免刘福物业服务费235.73元（按12个月减免10%计算，98.22平方米×2元/月/平方米×12个月×10%）。综上所述，刘福应按照约定交纳2018年9月1日至2020年3月31日的物业服务费3496.63元（98.22平方米×2元/月/平方米×19个月-235.73元）。因新城悦济南分公司在履行合同义务中确实存在瑕疵，故对于新城悦济南分公司要求刘福支付违约金的请求，本院不予支持。关于刘福主张案涉房屋系其与妻子张某某共有，本案应起诉其二人的问题，本院认为，刘福与案外人张某某系案涉房屋共有人，新城悦济南分公司在审理过程中明确表明本案中仅要求刘福承担责任，不要求追加案外人张某某参加诉讼，系对其诉讼权利的合法处分，故本案并未遗漏诉讼主体。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下: 一、刘福于本判决生效之日起十日内支付西藏新城悦物业服务股份有限公司济南分公司物业服务费3496.63元（自2018年9月1日至2020年3月31日）； 二、驳回西藏新城悦物业服务股份有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由刘福负担。 本判决为终审判决。 审判员  刘克峰 二〇二〇年十二月一日 书记员  康与莹