北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初4030号原告:北京瑞锦盛祥丝绸文化发展有限公司，住所地北京市丰台区南苑路**A。法定代表人：应香林，总经理。原告：应香林，男，1962年10月8日出生，汉族，北京瑞锦盛祥丝绸文化发展有限公司总经理，住浙江省杭州市余杭区。二原告委托诉讼代理人：陈雨，男，北京瑞锦盛祥丝绸文化发展有限公司职员。二原告委托诉讼代理人：崔欣，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京翰林昊诚装饰有限公司，住，住所地北京市大兴区长子营镇罗庄一村村委会东300米/div>法定代表人：于良，总经理。委托诉讼代理人：姜雪飞，男，北京翰林昊诚装饰有限公司职员。被告：于德诚，男，1961年6月6日出生，汉族，北京翰林昊诚装饰有限公司职员，住辽宁省辽中县。二被告委托诉讼代理人：陈虹，北京市大翰律师事务所律师。原告北京瑞锦盛祥丝绸文化发展有限公司（以下简称瑞锦盛祥公司）、应香林与被告北京翰林昊诚装饰有限公司（以下简称翰林昊诚公司）、于德诚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞锦盛祥公司、应香林的委托诉讼代理人陈雨、崔欣，被告翰林昊诚公司委托诉讼代理人姜雪飞，被告翰林昊诚公司、于德诚的委托诉讼代理人陈虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞锦盛祥公司、应香林向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年2月9日签署的《北京嘉和久源商务综合楼A区合作协议书》（以下简称合作协议）无效；2.判令被告双倍返还原告已经交付的定金400万元；3.判令被告退还原告支付的装修费220.56万元；4.判令被告退还原告项目运作费9.01万元；5.判令被告退还原告食堂租金3.75万元；6.判令被告赔偿原告装修损失1182.9517万元；7.判令被告赔偿原告咨询费、设计费、广告费24.45万元；8.判令被告赔偿原告罚款损失30万元；9.判令被告赔偿原告因赔偿商户支付的赔偿款损失226万元；10.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年2月9日，应香林与翰林昊诚公司签署合作协议，约定应香林以年租金900万元为标准，承租翰林昊诚公司建筑面积18700平方米，共三层的房产。依据合同约定，被告应于土建整体完工后正式开业运营，租金起租。2015年3月16日、5月8日，应香林与于德诚分别签署补充协议，对定金支付时间及租金总额进行了调整。上述协议签定后，原告先后于2015年2月9日、5月22日支付于德诚共200万元定金。2016年1月13日以来，于德诚以土建和装修为名，要求原告支付装修款。原告先后分13次支付被告220.56万元。2016年8月17日以来，于德诚另以项目运作为由要求原告向其支付礼品款，原告共分6次向其支付9.01万元。2017年5月1日至2018年4月30日间，被告另从原告处收取一年的食堂租金9万元，因实际只使用了7个月，应退还3.75万元。原、被告双方合同签订后，基于对被告的信任，原告先后开展了内部装修和招商工作，原告支付了装修费用共计1322.73万元。2016年以来，为推动涉案项目的进展，原告支付可行性报告咨询费8万元、消防图纸设计费5.1万元、招牌广告费7.35万元、门面墙体字画广告费4万元。因被告不能按照双方协议第6条约定提供办理营业执照用的相关证件，2018年5月，北京市工商行政管理局丰台分局对在原告处租赁经营的30名商户，以无证经营为由，每户罚款1万元。原告代30名商户缴纳了共计30万元罚款，该笔罚款支出系被告违约造成，应当由被告承担赔偿责任。原告为涉案项目的运营投入了大量的人力、物力和财力，项目却未能顺利进行。因被告的违约行为，导致原告还需要赔偿众多商户的损失，被告应当予以负担。依据合作协议约定，被告负有保证原告正式开业运营的义务，但被告未能履行，构成根本违约。2018年5月29日，北京市丰台区南苑乡大红门村村民委员会发布《关于瑞锦丝绸市场的关停公告》（以下简称关停公告），对涉案场所进行了关停，导致原告所有的投资均化为乌有，给原告造成了巨额的经济损失和严重的精神创伤。2018年8月4日，原告及35名商户共同向丰台区南苑乡政府发出《申请报告》，请求乡政府明确正式关停的时间，以便处理相关善后事宜。2018年11月1日，和义办事处城管科正式向北京翰林吴诚装饰有限公司发布《拆除通知书》，涉案项目无法继续履行。本案中，瑞锦盛祥公司、应香林是共同履行合同义务的一方当事人，翰林昊诚公司、于德诚是共同履行合同义务的对方当事人，均应享有共同的权利，履行共同的义务。因被告违约造成原告巨额损失，故原告为维护自身的合法权益，诉至法院。被告翰林昊诚公司、于德诚辩称：一、本案租赁合同的主体为应香林与翰林昊诚公司。双方签订的合作协议及两份补充协议均系于德诚代表翰林昊诚公司与应香林签订，翰林昊诚公司认可于德诚代公司签订合同的效力，合同权利义务由翰林昊诚公司承担。签订合同时，瑞锦盛祥公司尚未成立，不认可瑞锦盛祥公司为租赁合同相对方。二、认可原、被告于2015年2月9日签署的合作协议无效。三、合作协议虽无效，但原告实际占有使用租赁房屋，已经交付的定金转为房屋使用费，原告无权主张双倍返还定金。四、原告向被告交纳220.56万元属实，但该笔费用系房屋使用费，并非装修费，不同意退还。被告于2017年5月30日正式交付全部三层的租赁房屋，原告于2017年6月1日开始经营，房屋使用费从2017年6月1日开始起算，费用标准参照租金约定，为每年900万元。五、原告支付的所谓运作费9.01万元系原告自己的经营行为，与本案无关，但被告同意上述费用折抵房屋使用费。六、原告主张的食堂租金与本案无关，食堂不在本案合同约定的租赁范围，被告不同意退还。七、原告主张的装修损失，没有合同约定，亦无法律和事实依据，不同意赔偿。八、原告主张的咨询费系自己的经营行为，与被告无关，消防在原告进场时已经做完，2016年被告支付了235万元消防费用，原告主张消防设计费，不予认可。九、原告主张的罚款损失与被告无关，被处罚的主体并非被告，而是各商户，被处罚原因系未办理营业执照，但瑞锦盛祥公司已经在租赁房屋办理了营业执照，至于商户未办理的原因与原告无关。十、原告与商户的纠纷与被告无关，被告不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理本院认定事实如下：2015年2月9日，翰林昊诚公司（甲方）与应香林（乙方）签订合作协议，约定：地：地址：南苑路**95970部队西墙处**见附图筑面积18700平方米，共三层。一、双方公平、诚信合作，确定年租金人民币玖佰万元，正式开业前付清当年全部租金。（一方违约，对方赔偿守约方贰佰万元）合作协议签订后即付定金200万元（即2015年2月17日前付100万，正月底，即3月19日前支付100万元定金）。二、租金前三年不变，第四年开始以后每三年递增10%。三、合作期以与部队合同同期延续合作。四、中央空调、消防系统、电力变压系统、电梯及土建整体由甲方管理维修。五、土建整体完工后，交乙方商户进入。装修期为三个月，确定正式开业运营，租金起租。六、土建完工后，甲方应向乙方提供办理营业执照用的相关证件、证明文件（消防验收手续、房产证明、地址、地址证明不能及时提供相关证明文件，延误开业所造成的损失由甲方负责。2015年3月16日，翰林昊诚公司（甲方）与应香林（乙方）签订《北京嘉合久源商务综合楼A区补充协议》，约定：由于甲方所建市场面积发生变化，协议2015年3月19日前支付100万定金顺延甲方开始装修后、5日前。租金根据实际情况双方协商，协商达不成共识，甲方退还乙方人民币100万整。于德诚在甲方处签字。2015年5月8日，翰林昊诚公司（甲方）与应香林（乙方）签订《京嘉合久源商务综合楼A区合作协议书补充协议》，约定：经双方经双方公平诚意的会谈，确定以下补充协议内容。因主体建筑原定三层，但区政府主管部门对主体有要求，只能建二层，乙方根据实际楼层付甲方租金（暂定一层租金400万，二层300万、三层200万）所以扣除未建成三层租金200万，如果甲方今后条件允许建成后交乙方装修、经营使用，确定具体启用时间，乙方补足甲方原定租金900万元。二、大厅电梯从一层架至三层。于德诚在甲方处签字。2015年7月1日，瑞锦盛祥公司注册成立，住所，住所地为北京市丰台区南苑路**A林为瑞锦盛祥公司法定代表人。2016年7月29日，北京市丰台区南苑乡政府出具房屋产权说明，载明建设单位名称：北京翰林昊诚装饰有限公司，该主体建筑于2015年6月建成，使用性质为商业，上述场所产权人为北京嘉和久源投资管理公司。另查，2015年2月9日，应香林付于良定金100万元；2015年5月22日，应香林付于德诚租金100万元，2015年12月23日，瑞锦盛祥公司付于德诚10万元。2016年1月27日，应香林向于德诚支付租金5万元。2016年7月1日，于德诚收取瑞锦盛祥公司5万元。2016年8月11日，应香林向于德诚支付3万元。2017年1月3日，于德诚出具借条，内容为：今从陈雨借款人民币伍拾万元，用于市场空调之用款。2017年6月13日，瑞锦盛祥公司缴纳商业街105号-106号（2017.5.1-2018.4.30食堂）租金9万元。2017年6月29日，翰林昊诚公司收据载明：今收到瑞锦丝绸文化有限公司租金（转付布艺市场田志勇空调施工费）6万元。2017年6月30日，瑞锦盛祥公司付于德诚55万元。2017年8月8日，原告支付施工费5630元。2017年9月1日，瑞锦盛祥公司支付翰林昊诚公司租金2万元。2017年9月24日，瑞锦盛祥公司支付杨金生电梯费用4万元。2017年12月10日，瑞锦盛祥公司支付于德诚市场租金80万元。原告另提交销货清单一组，证明原告向被告支付礼品款共计9.014万元。上述费用除食堂租金外，原告称原告共向被告支付429.574万元，包括定金200万元、装修费220.56万元、项目运作费9.014万元。被告称上述费用总金额认可，实际为原告缴纳的房屋使用费及其他费用，其他费用可以折抵房屋使用费。2018年5月3日、4日，北京市工商行政管理局丰台分局向承租南苑路甲86号A区的30名商户作出行政处罚决定书，载明：当事人于2017年6月1日至2018年4月13日期间，未经工商行政管理机关核准登记，从事销售丝绸制品的经营活动……属于未取得营业执照，擅自从事经营活动的行为，对各商户分别作出罚款1万元的处罚。原告提交中国工商银行北京南苑支行出具的北京市非税收入一般缴款书，证明原告为商户缴纳罚款共计30万元。被告质证认为，缴纳罚款的主体为商户，并非原告，且处罚决定书中明确写明30名商户于2017年6月1日，开始经营，可以证明原告开业时间为2017年6月1日。2018年5月29日，北京市丰台区南苑乡大红门村村民委员会发布关停公告，内容为：瑞锦丝绸的商户朋友：该市场房屋产权归中国人民解放军95801部队，由我村投资建设并使用。按照军委规定，该市场涉及的全部房屋将整改并变更租赁及管理方式，最终以我村与部队签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》为准。目前我村正积极配合部队开展上述工作，按照工作部署，我村将关停该市场，以落实整改要求。现通知市场内的全部商户朋友从即日起停止一切经营活动，并积极配合关停工作，请勿以任何直接和间接的方式进行经营，以免造成不必要的损失。该市场将在整改并变更租赁及管理方式之后，按照产权方要求重新开业，请商户朋友耐心等待。2018年8月4日，瑞锦盛祥公司与商户联名向丰台区南苑乡政府发送《申请报告》，内容为：瑞锦丝绸文化展示中心自2018年5月29日起接大红门村通知暂时关停，至今已两月有余。我司全体商户严格遵守通知要求，也急切等待整改后重新开业……北京市丰台区人民政府和义街道办事处城市建设管理科分别于2018年11月1日、2018年12月3日向翰林昊诚公司发布拆除通知书，内容为：你单位在北京市大红门桥东南角原“北京市锦绣连发布艺市场”内建设三层钢架结构房屋一栋，总建筑面积13554.6平方米。上述行为未经规划部门批准，经规划部门认定为违法建设。现通知你单位立即自行拆除全部违法建设。逾期不拆，和义街道办事处将组织相关部门对你单位违法建设进行拆除。庭审中，原告提交记账凭证、电子回单、发票、收据一组，证明原告向案外人支付咨询费8万元、消防设计费5.1万元、墙体字画广告费11.35万元。被告表示上述费用为原告自身经营所用，与被告无关，消防改造被告已经完成，不认可消防设计费的真实性。原告提交瑞锦盛祥公司（发包人）与张宝玉（承包人）、河北慧德工程项目管理有限公司（造价咨询人）于2017年3月16日签订《竣工结算书》，载明内部装修总金额13227289.59元。原告提交记账凭证、支出凭单、电子回单、收条证明原告向童开元支付装修款23万元，向张宝玉支付装修款136.484万元，向盛利支付木门款60万元。被告对上述证据的真实性、关联性和证明目的不予认可。原告提交商户赔偿款统计表、说明及转账记录，证明原告赔偿商户损失金额，原告表示上述赔偿金额中包括退还的租金以及赔偿商户的装修损失，另有部分商户的赔偿未提交证据。被告对上述证据的真实性、关联性和证明目的不予认可。被告提交中国人民解放军95801部队诉北京嘉和久源投资管理公司、第三人翰林昊诚公司、北京永乐苑投资管理有限公司租赁合同纠纷及北京嘉和久源投资管理公司诉翰林昊诚公司租赁合同纠纷民事判决书及民事调解书，证明翰林昊诚公司就本案租赁房屋向房屋产权人缴纳租金。原告质证表示，以上诉讼系承租土地纠纷，并非房屋，且在该诉讼中，翰林昊诚公司自认房屋装修后并未开业。在本院审理过程中，原告申请对北京市丰台区南苑路甲86号一层、二层装修残值、装修现值进行评估，北京中勤永励资产评估有限责任公司于2020年9月24日作出评估报告，评估结论为在基准日2018年11月22日装修残值的市场价值为12400663元，在基准日2020年9月3日装修现值的市场价值为11829517元。原告支付评估费29万元。经本院现场勘验，租赁房屋一层较为完整，包括整体装修和商铺内部装修；二层仅为整体装修，无商铺入住痕迹；三层未装修，堆放部分物品。第一次庭审中双方均认可实际租赁范围为一层、二层，最后一次庭审中被告表示实际交付了三层房屋，原告应当按照共计三层支付房屋使用费，原告表示三层未建成，系违章被要求拆除，原告亦未实际使用三层房屋。庭审中，双方均认可食堂不在租赁房屋范围内。因房屋产权问题，未能办理消防验收手续。原告称自2018年5月发布公告后，租赁房屋即有保安把守，无法使用租赁房屋，被告表示虽然发布公告，但考虑商户众多，故允许原告实际经营至2018年11月底。本院认为，本案合作协议及补充协议的签订主体为应香林与翰林昊诚公司，应香林与翰林昊诚公司为本案权利义务主体双方没有争议，本院予以确认。应香林签订合作协议后，以租赁房屋为注册地成立瑞锦盛祥公司，由应香林担任法定代表人，翰林昊诚公司及于德诚实际收取瑞锦盛祥公司房屋租金，故瑞锦盛祥公司主张其实际与应香林共同为合同承租方，本院予以认定。于德诚虽在两份补充协议上签字，但甲方处明确列明为翰林昊诚公司，于德成表示系代表翰林昊诚公司签署协议，翰林昊诚公司亦对于德诚的代理行为予以认可，故现有证据不足以证明于德诚系租赁合同权利义务主体，二原告要求翰林昊诚公司与于德诚共同承担责任，本院不予支持。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案被告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，二原告要求确认就租赁该房屋签订的合作协议无效，于法有据，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方在合作协议中约定：土建整体完工后，交乙方商户进入。装修期为三个月，确定正式开业运营，租金起租。本院结合原告已装修、招商的事实，房屋使用现状，对商户作出的行政处罚决定书的内容，认定租赁房屋已实际交付，交付范围为一层、二层，开业时间为2017年6月1日，房屋使用费起算时间为2017年6月1日。原告主张租赁房屋未实际交付，要求双倍返还定金，没有事实依据，本院不予支持，且根据被告出具的收据，原告实际交付定金为100万元，原告主张交付定金200万元，本院不予采信。根据关停公告发布的时间以及瑞锦盛祥公司与商户联名向丰台区南苑乡政府发送《申请报告》载明的内容，本院认定租赁房屋自2018年5月29日无法使用。另，因房屋产权问题及消防手续问题，影响原告对租赁物的使用、收益，故房屋使用费应当酌减。综上，参照双方在补充协议中约定的租金标准每年700万元、原告的使用时间、未能完全使用房屋酌减比例，以及原告已交纳的429.574万元（包括原告所称定金、装修费、项目运作费），被告主张全部折抵房屋使用费，并无不当。故原告要求被告退还定金、装修费及项目运作费，本院不予支持。关于原告主张的食堂租金，因食堂不在本案租赁合同范围，与本案并非同一法律关系，本院不予支持，原告可另行解决。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立租赁合同，导致租赁合同无效，出租人对此负主要过错责任。承租人在签订合同时，未查看租赁房屋的任何手续，未尽到基本的审慎义务，对因合同无效造成的损失负有一定的责任。现原告因合同无效主张装修损失1182.9517万元，本院根据双方过错责任比例，酌情予以支持。关于原告主张的咨询费、设计费、广告费24.45万元，原告要求被告赔偿，本院结合原告实际使用租赁物时间及双方过错比例，酌情予以确定。关于原告主张的工商罚款损失30万元，因处罚原因系未取得营业执照，擅自从事经营活动，即违反规定擅自进行经营的行为违法，原告要求被告赔偿没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张赔偿商户支付的赔偿款损失226万元，其中退还商户的租金部分与被告无关，其要求被告赔偿，本院不予支持；关于原告所称赔偿商户的装修损失部分，其未能提供证据证明具体的损失金额，且原告已申请对租赁房屋的装修损失进行了评估并向被告进行主张，故其另行要求被告赔偿商户的装修损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告应香林与被告北京翰林昊诚装饰有限公司于2015年2月9日签署的《北京嘉和久源商务综合楼A区合作协议书》无效；二、被告北京翰林昊诚装饰有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京瑞锦盛祥丝绸文化发展有限公司、应香林装修损失946.4万元；三、被告北京翰林昊诚装饰有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京瑞锦盛祥丝绸文化发展有限公司、应香林咨询费、设计费、广告费17万元；四、驳回原告北京瑞锦盛祥丝绸文化发展有限公司、应香林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146537元，由原告北京瑞锦盛祥丝绸文化发展有限公司、应香林负担67299元（已交纳），由被告北京翰林昊诚装饰有限公司负担79238元（于本判决生效之日起七日内交纳）。评估费290000元，由原告北京瑞锦盛祥丝绸文化发展有限公司、应香林负担58000元（已交纳），由被告北京翰林昊诚装饰有限公司负担232000元（于本判决生效之日起七日内向原告北京瑞锦盛祥丝绸文化发展有限公司、应香林给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  韩文川审判员  张 莹审判员  牛瑾婧二〇二〇年十二月十五日书记员  崔亚楠