天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终5175号上诉人（一审被告）：张云静，女，1973年5月18日出生，汉族，住天津市宝坻区。被上诉人（一审原告）：孙生海，男，1959年10月28日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：任景林，天津宝信律师事务所律师。上诉人张云静与被上诉人孙生海《租赁合同》纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初4484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张云静上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回孙生海的全部诉讼请求；2.两审案件受理费均由孙生海承担。事实与理由：张云静与孙生海签订《租赁合同》后，经协商一致，孙生海将涉诉场所无偿提供给张云静使用，张云静不再支付租金，孙生海出具了相关证明，该证明系孙生海的真实意思表示，免除租金的承诺亦符合生活法则和客观真实性。因《租赁合同》的租赁期限截止日期为2024年12月31日，故张云静认为在其无违约行为的情况下，孙生海无权解除合同。孙生海辩称，张云静所述证明，其已在一审时提交由张云静之夫赵建强出具的说明记录，证实该证明仅用于政府检查，对双方的租赁不具有约束力，双方应遵守《租赁合同》约定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。孙生海向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2019年11月3日签订的《租赁合同》；2.判令被告立即腾清租赁场区物品；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年11月3日，孙生海（甲方、出租方）与张云静（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，双方对合同的真实性及内容均无异议，合同约定，甲方将其坐落在宝坻区钰华街195号院内（面向东一层）租赁给乙方使用，用于市场；租赁期限五年，从2019年11月3日至2024年12月31日止；每年租金陆拾万元整，租金为税后金额，甲方不承担任何税费，自签订合同之日起交定金壹拾万元，2020年1月1日前交清余下租金，以后每年的1月1日前一次性交清租金；甲方提供水、电计量设备，水电由乙方支付；乙方所租房屋应按约定的用途使用，不得利用承租房屋进行违法活动；乙方负责租赁期内的房屋维护及维修；乙方不能按时全额交付租金和水、电费，且超过三个月的，甲方有权提前解除合同，并追讨当年租金及所产生的利息，乙方并向甲方赔偿违约金。合同还约定了其他事项。双方《租赁合同》签订后，孙生海遂将租赁房屋交付张云静，后张云静占有并使用涉诉房屋。截至目前，张云静已给付孙生海2020年1月1日至2020年12月31日期间的房屋租金350000元，尚欠250000元租金至今未付。另查，宝坻区钰华街195号院内的房屋登记所有权人为孙生海。涉诉房屋只是房屋产权证下的部分房屋，对此原、被告均无异议。诉讼中，被告承认按照合同约定，房屋租金一年一交，2020年1月1日应缴纳2020年全年的租金。但被告明确表示不同意解除合同，亦不同意缴纳2020年剩余租金250000元。双方对以下事实存在争议：原告主张为催要房屋租金，原告分别于2020年7月2日和2020年7月8日向被告发出了催缴租金和解除合同的告知书并将告知书张贴在涉诉房屋处，同时原告妻子与被告夫妻多次进行微信聊天。原告就此提供了告知书和微信聊天记录。被告对原告的上述证据不予认可，被告没有收到催缴租金的告知书。并主张被告租赁涉诉房屋后进行了装修改造，投入了大量设施，同时双方曾就涉诉房屋达成一致意见，原告曾承诺无偿将涉诉房屋交付被告使用至2024年12月31日，故原告无权解除合同。被告就此提供了2020年1月6日孙生海署名的证明一份，内容为：宝平街道领导您好，坐落宝坻区钰华街195号房东孙生海，现有面向东一层1200左右厂房，已闲置多年，无偿给表妹张云静做宝钰华购物中心使用，如果政府有统一规划拆迁或征用，保证让张云静无条件退出使用，不会给政府增加麻烦。原告对被告的上述主张不予认可，认为上述证明中孙生海的签名和印章均不真实，该证明是为了应付政府检查，对双方不具有法律效力和约束力。原告就此也提供了2020年1月6日的证明一份，该证明除具有上述内容外，还写明此证明一共三份，由张云静拿走两份，为应付政府检查，不起法律效力，天津市宝坻区宝钰华购物中心和赵建强在该证明上签字和盖章。被告对原告提供的上述证明不予认可。一审法院认为，孙生海与张云静签订的《租赁合同》，双方对其真实性无异议，该合同系张云静与孙生海双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，予以确认。本案争议焦点为房屋《租赁合同》是否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。根据双方签订的《租赁合同》约定，被告不能按时全额交付租金和水、电费，且超过三个月的，原告有权提前解除合同。被告应在2020年1月1日前交付2020年全年的租金，但被告经原告多次催要后，至今尚欠原告2020年全年的租金250000元未付，同时被告在诉讼中明确表示不同意支付2020年剩余租金250000元。故原告要求解除双方的《租赁合同》既符合合同约定，亦符合法律规定，一审法院予以支持。张云静应腾清涉诉房屋的物品，并将房屋交还给原告。被告主张双方曾就涉诉房屋达成一致意见，原告曾承诺无偿将涉诉房屋交付被告使用至2024年12月31日，故原告无权解除合同。被告虽提供了2020年1月6日孙生海署名的证明一份，因原告对此不予认可，并认为该证明为了应付政府检查，对双方不具有法律效力和约束力，原告就此也提供了2020年1月6日的证明一份。考虑本案涉诉房屋的实际情况，故被告主张原告无偿将涉诉房屋交付被告使用至2024年12月31日，有悖常理，不符合客观真实性，故对被告的上述主张，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除孙生海与张云静于2019年11月3日签订的《租赁合同》；二、张云静于判决生效后三十日内腾清其租赁房屋（宝坻区钰华街195号院内面向东一层）物品，并将房屋交付孙生海。案件受理费80元，减半收取计40元（孙生海已预交），由张云静负担，给付时间同上。二审中，孙生海没有提交新证据，张云静提交两份新证据即：证据一、电费缴纳单据及张云静与孙生海员工的微信聊天和转账记录，以证明其交过电费；证据二、图片7张，以证明张云静所盖房屋已被孙生海拆除，2020年7月1日之后其不再占有使用涉案房屋。孙生海的质证意见为：对于证据一没有异议；对于证据二的真实性无法确认，但张云静如果交租金，可以继续使用涉案房屋。经本院审查，关于证据一，双方当事人虽对真实性无异议，但张云静承租期间交纳电费是当然义务，与其上诉请求无关，本院不予采信；关于证据二，鉴于孙生海不予认可，亦无法确认其证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，孙生海的妻子是赵建强的表姐，张云静和赵建强原来是夫妻关系。张云静称，因为亲属关系孙生海对外出租是600000元，但张云静可以无偿使用，此种情况下张云静仍然给付了租金。本院庭审中，张云静对一审判决记载的其“不同意缴纳2020年剩余租金250000元”不予认可，表示愿意继续缴纳租金，但称剩余的租金要慢慢地给。张云静还称，孙生海把其东西都拆了，不能继续经营使用，合同已不能履行，但还要求继续承租。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《租赁合同》是否应当予以解除；二、张云静是否有权无偿使用并将承租场所内的物品予以腾清。关于争议焦点一，依据一审法院审理查明的事实，孙生海与张云静对双方签订《租赁合同》的真实性及内容均无异议，一审法院认定合同有效正确，本院予以确认。依照《租赁合同》约定，张云静不能按时全额交付租金和水、电费，且已超过三个月，孙生海有权提前解除合同。故孙生海要求解除双方的《租赁合同》既符合合同约定，亦符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二，涉案《租赁合同》解除后，张云静应腾清涉诉房屋的物品，并将房屋交还给孙生海。张云静提交证明并坚称孙生海曾承诺无偿将涉诉房屋交付其使用至2024年12月31日，孙生海不予认可，此外，孙生海在一审时亦提交了一份证明，本院经审查，该两份证明内容完全一致，但孙生海提交之证明有赵建强亲笔签字表示该证明是为了应付政府检查而出具，同时盖有天津市宝坻区宝钰华购物中心之章，据此，综合考量涉案房屋的实际情况及证明事项、《租赁合同》，本院认定张云静主张无偿使用涉诉房屋，事实依据及法律依据不足且有悖常理，本院不予支持，其应当将承租场所内的物品予以腾清。综上所述，张云静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由张云静负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇二〇年十二月十一日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……