辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7608号上诉人（原审原告）：赵晓华，女，1973年1月3日生，满族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：李树艳，辽宁昭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓娜（上诉人妹妹），女，1974年1月1日生，满族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审被告）：大连龙湖东港房地产有限公司，住所地辽宁省大连市中山区职工街兴盛里**。法定代表人：雷莛，该公司总经理。委托诉讼代理人:李升斌，上海市协力(大连)律师事务所律师。委托诉讼代理人:张凯智，辽宁众雯成律师事务所律师。上诉人赵晓华因与被上诉人大连龙湖东港房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵晓华上诉请求：一、撤销大连市中山区人民法院作出的（2020）辽0202民初1987号民事判决书；二、依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审；三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审认定在2014年11月30日将房屋交付给宫某某，就认定是已经将案涉楼宇电梯交付给上诉人使用是事实认定错误。一审法院以被上诉人在向宫某某交付房屋时，该电梯及电梯间作为建筑物的结构部分一并交付给了宫某某，即是履行了向其他业主（包括上诉人）交付电梯间的义务，属于明显认定事实错误。被上诉人自认2016年年初案涉电梯被宫某某封闭，上诉人在2017年购买案涉房屋时，被上诉人在明知其与宫某某有其他纠纷并且电梯已经被锁的情况下，向上诉人隐瞒了该节事实，将房屋出售给上诉人。一审法院故意遗漏该节事实，属于事实认定错误。2、一审法院认定被上诉人无法打开电梯的卷帘门系认定事实错误。被上诉人在一审所举的证据电梯维护保养均是由被上诉人的物业公司所做，如其无法打开电梯，又是如何对电梯维护保养？而一审法院却说被上诉人无法打开电梯，明显与事实不符。3、一审法院故意在判决中遗漏上诉人在一审诉状及庭审中多次陈述的事实：上诉人与被上诉人在签订的《商品房买卖合同》中第十三条约定“被上诉人九十天内向上诉人交付公共设施”以及合同附图中显示，电梯的面积已经计算在房屋的价款中，这两节事实均是可以认定被上诉人违约的事实，而一审法院在上诉人多次强调的情况下，故意回避该节事实，为被上诉人推卸没有按照合同履行的违约责任。一审法院的上述认定如果得到二审法院支持，将使上诉人永远无法使用电梯。二、一审法院适用法律错误。1、本案是合同纠纷，应当适用商品房买卖合同和合同法的相关规定。合同法第六条规定：当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用原则。而本案被上诉人在签订合同时明知其已经将电梯交付给宫某某个人专有使用，且电梯已经被宫某某用防盗门封锁的情况下，却故意隐瞒该节事实，将房屋出卖给上诉人，在上诉人多次追问的情况下，又谎称领导出差等推脱，违背了诚实信用原则。一审法院忽略了合同法的基本原则，没有适用该条法律审理本案，属于适用法律错误。2、合同法第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人在合同中约定了包括电梯在内的附属设施应在合同签订后九十日内交付给上诉人使用。而被上诉人并未履行该义务，被上诉人明显违反约定，应当适用合同法中关于违约责任的条款即第一百零七条的规定。而一审法院并未适用该规定，在被上诉人没有全面履行交付附属设施义务时，引用一个模棱两可的法律，做出了自相矛盾的解释。在被上诉人将电梯只交付给宫某某单一业主使用的情况下，却以电梯作为共有部分不能交付给单一业主使用为由驳回了上诉人的诉请。3、一审法院适用物权法及区分建筑物所有权解释认定被上诉人对共有部分及公共设施即电梯不再享有管理权和使用权，按照此观点，那么被上诉人对本案诉争的电梯即没有处分权，被上诉人亦是没有权利收取关于电梯公摊部分的款项，而被上诉人不仅将电梯间作为公摊面积向上诉人收取了款项，且在与上诉人的合同中约定在九十日内将公共设施交付给上诉人，按照一审法院的推理，被上诉人应当属于无权处分，那么一审法院应当认定合同条款无效。4、上诉人的请求不是设施不符合交付条件，而是要求被上诉人交付“使用”。满足交付条件说明被上诉人有能力履行合同，而被上诉人没有全面履行交付房屋及附属设施的义务，上诉人有权要求其继续履行合同义务即交付案涉楼宇的电梯供上诉人使用。三、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》中明确约定，上诉人支付的总价款中包括公共部分与公用房屋分摊建筑面积，故根据权利与义务对等原则，上诉人有权要求向收取公共部分分摊价款的被上诉人主张享有使用公共附属设施即电梯及电梯间的权利。另外，根据合同相对性，被上诉人应向上诉人履行交付电梯及电梯间使用的义务。原审法院认为电梯及电梯间向其他业主交付，就已履行了向业主（包括上诉人）交付电梯及电梯间的义务，违反合同相对性原则。四、被上诉人在销售案涉房屋时，故意隐瞒案涉楼宇电梯使用存在纠纷，而不向上诉人披露明显存在过错，损害上诉人作为销售者的知情权。综上所述，一审法院的判决保护了不诚信交易，损害了上诉人的合同权益，有失公平。大连龙湖东港房地产有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、案涉电梯门被封系该物业楼上其他业主所为，与被上诉人无关，本案属于侵权纠纷和相邻权纠纷，并非商品房买卖合同纠纷。案涉房屋所在楼层的房屋系宫照淞所购买，案涉房屋于2014年交付给宫照淞后，宫照淞与其父亲于2016年初擅自将电梯封闭，电梯门被封一事系该物业楼上业主所为，与被上诉人无关。该项目的物业服务公司大连龙湖物业服务有限公司已经向大连市中山区人民法院提起诉讼，诉请宫照淞、宫本钢拆除二楼电梯门口的障碍物，该案件已经立案，案号为（2020）辽0202民诉前调889号，该障碍物拆除后，上诉人即可正常使用该部电梯，并不存在被上诉人未交付电梯这一事实。二、上诉人购买的房屋系现房，双方签署《商品房买卖合同》及《补充协议》时对电梯门被其他业主封闭一事已知晓且未提出异议。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第十一款约定“买受人确认，在本协议签署前，该房屋已经建成，已具备合同第八条约定的交付条件，且买受人完全了解该房屋的现状，并已经对该房屋进行充分的勘查、检查，对该房屋及其附属的设备、装饰装修、附属设施和空间及周围配套设施、周边环境等已经充分知悉和了解……对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可……买受人确认该房屋完全具备合同约定的各项交付条件”。根据该约定，案涉房屋系现房销售给上诉人，双方签署《商品房买卖合同》及《补充协议》前，案涉物业该楼层的电梯门已经处于被他人封闭状态。上诉人在购买案涉房屋前已到现场进行查看，对案涉房屋的基础设施及公共配套设施状况已知晓、了解且未提出任何异议。上诉人在原审中并未提供任何证据证明，被上诉人在销售时存在欺诈、隐瞒情况，因该房屋为现房销售，上诉人应查看现房后签订商品房买卖合同，故上诉人对房屋状况是明知的。三、电梯作为项目的公用设施，上诉人并不享有专有权，并不能交付给某个单一业主，而是在项目整体交付时进行了交付，被上诉人已履行《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的交付义务，并不存在被上诉人不能交付电梯的事实。《物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，案涉房屋所在物业的电梯作为案涉房屋的公用设施，上诉人并不享有专有权，业主享有共有及共同使用的权利，并不能交付给某一单一业主。被上诉人在向案涉房屋楼宇第一位业主交付房屋时，案涉电梯已进行了交付，并不需再向以后办理交付手续的业主进行交付。而且被上诉人向原告交付案涉房屋时，该电梯设施已处于可使用、可运行状态，且其在起诉状中亦承认案涉房屋的电梯处于可运行的状态。被上诉人已履行《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定的交付义务，现无法使用系因案外人侵权所致，被上诉人不应再承担所谓交付电梯义务。赵晓华向一审法院起诉请求：1、判令被告立即将位于中山区公建房屋的电梯交付原告使用;2、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告双方于2017年12月26日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于中山区房屋,面积209.45平方米，按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米21,000元，总价款4,398,450元。《商品房买卖合同补充协议》第十一条第十一款约定“买受人确认，在本协议签署前，该房屋已经建成，已具备合同第八条约定的交付条件，且买受人完全了解该房屋的现状，并已经对该房屋进行充分的勘查、检查，对该房屋及其附属的设备、装饰装修、附属设施和空间及周围配套设施、周边环境等已经充分知悉和了解，且买受人已清楚整个项目的规划审批情况，对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可。买受人确认该房屋能够满足其居住要求，同意以现状为准。买受人确认该房屋完全具备合同约定的各项交付条件，且市政基础设施和其他设施均满足交付条件”。双方签订合同后，原告支付全部购房款，被告也向原告交付了案涉房屋。原告庭审中称签订案涉房屋《商品房买卖合同》及交付时，案涉电梯的二楼出口处已设置了卷帘门。根据被告提供的录音记录记载，案涉小区物业公司员工李波与案外人电话沟通解决电梯封闭事宜，案外人承认电梯卷帘门为他本人所设置，且表示拒绝拆除。另查，案涉房屋所在楼宇于2015年8月20日取得竣工验收报告，于2017年9月30日已取得竣工验收备案表，其所附带的电梯处于可运行、可使用状态。被告与官某某于2014年11月30日签订《商品房买卖合同》，被告将中山区港浦路房屋出售给了官某某，并在原告购买房屋前，已将房屋交付给了官某某。据双方陈述，案涉楼房仅一部电梯，一楼、二楼电梯出口处均设置了卷帘门，原、被告双方无法打开。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原、被告双方均应按合同的约定全面履行自己的合同义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分??”的规定，电梯间因建筑结构自然形成，是从属于楼房的不可分割的一部分，属于业主共有,不具有独立产权，单一业主并不享有专有权，只享有共有及共同使用的权利，并不能交付给单一业主使用。本案中，被告在向案涉楼宇的其他业主交付房屋时，该电梯及电梯间已作为建筑物的结构部分一并交付，且被告并未将该电梯及电梯间的位置出售给他人专有使用，故被告已履行了向业主交付电梯及电梯间的义务。而且在被告将案涉项目及案涉楼宇交付后，被告对案涉房屋的共有部分及公共设施不再享有管理权和使用权,在交付后电梯出口处被他人封堵的责任，不应由被告承担。另外，原、被告双方《商品房买卖合同》及补充协议中已约定案涉房屋系现房销售，原告同意以现状为准,且确认市政基础设施和其他设施均满足交付条件，故对原告要求被告交付电梯使用的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：驳回原告赵晓华的诉讼请求。案件受理费100元，由原告赵晓华负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，电梯间并不属于某一业主单独专有，电梯间属于建筑物内的公共通行部分，依法应由全体业主享有共有和共同管理的权利。本案中，上诉人诉请要求被上诉人将案涉公建的电梯交付给上诉人使用，但该电梯依法应由上诉人与建筑物内其他楼层的业主共同管理和共同使用，上诉人无权要求被上诉人将电梯向其单独交付或由其排他使用。同时，根据庭审查明的事实，案涉电梯目前具备正常运行的功能，被上诉人亦未对电梯使用设置障碍，上诉人所在楼层无法使用电梯的主要原因系该楼层电梯出口被其他案外人封闭，并非被上诉人拒绝履行《商品房买卖合同》中约定的设施交付义务所造成。根据双方合同约定，案涉房屋系现房销售、现状交付，上诉人在订立合同前已经现场查看了包括案涉电梯在内的房屋及附属设施现状，上诉人在庭审中认可其现场查看房屋时二楼电梯出口已经处于封闭状态，上诉人亦未提交证据证明被上诉人存在故意隐瞒电梯使用状况或阻碍基础设施正常使用的情形，故上诉人本案要求被上诉人交付电梯的诉讼请求缺乏充分事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当，本院对上诉人的上诉请求不予支持。综上，赵晓华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵晓华负担。本判决为终审判决。审判长  季烨审判员  吕瑛审判员  王亮二〇二〇年十二月四日书记员  苏锐