西藏自治区那曲市中级人民法院民事判决书（2020）藏06民终100号上诉人（原审被告）：索朗土多，男，1979年8月21日出生，藏族，住西藏自治区索县。委托诉讼代理人：尼玛卓玛，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。委托诉讼代理人：娜布珍玛，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：索朗，男，1954年5月8日出生，藏族，住西藏自治区索县索河北路1—**。委托诉讼代理人：扎西措姆，西藏伟豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：达珠，西藏伟豪律师事务所律师。上诉人索朗土多因与被上诉人索朗买卖合同纠纷一案，不服西藏自治区索县人民法院（2020）藏0626民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人索朗土多及其委托诉讼代理人尼玛卓玛、娜布珍玛、被上诉人索朗及其委托诉讼代理人扎西措姆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。索朗土多上诉请求：1.依法撤销索县人民法院作出的（2020）藏0626民初13号判决，驳回被上诉人要求上诉人向其支付房款190000元的诉讼请求，并依法予以改判。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。双方当事人签订的《协议》只约定了上诉人需于2014年8月15日前一次性付清剩余的190000元，未约定被上诉人办理相关手续的期限，双方的义务无履行顺序。根据《合同法》第六十六条的规定，双方应同时履行。上诉人准备支付190000元时，被上诉人以整个索县均未办理过房产证为由未履行《协议》约定的办理房屋手续义务。根据《合同法》第六十六条的规定，被上诉人履行其办理所有房屋手续义务之前，上诉人有权拒绝履行其支付190000元购房余款的义务，上诉人到期未支付190000元购房余款不构成违约。2.一审判决认定事实不清，证据不足。一审审理原告方不断向被告催讨190000元的事实时，只出示了记载其通话内容的书证，并未出示原始载体。该通话录音属于视听资料，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条的规定，当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体。而一审中被上诉人未提供存储通话录音的原始载体，该证据的真实性无法确认。应认定为《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定的存在疑点的视听资料，且上诉人在法庭上也未表示对该证据无异议。该证据不能单独作为认定原审原告不断找被告催讨剩余190000元的依据。3.本案已超过诉讼时效。4.涉案房屋已经被政府拆除，属于情势变更，上诉人购买房屋的合同目的无法实现。索朗辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求无任何事实与法律依据，请求人民法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。索朗向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付房款人民币190000元整；2.依法判令被告向原告支付违约金人民币46550元整，以上共计人民币236550元整；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告将位于索县退休基地的面积为300平方米的房屋出售给被告。原、被告双方于2013年10月10日签订协议，在《协议》中载明，1.房屋总售价为590000元，现已支付400000元，剩余190000元于2014年8月15日之前一次性付清；2.房屋所有手续由原告负责办理，所需手续费用由原、被告各负责一半。交易时原告已将案涉房屋交付给被告，至今由被告占有使用，但被告至今未按照约定向原告支付剩余房屋价款190000元。原告至今没有办理案涉房屋的房屋产权证，该房屋现已被索县人民政府拆迁改造。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖《协议》，为双方当事人经协商自愿签订的合同，未违反法律行政法规的强制性规定，亦未侵害他人合法权益，合法有效。双方应按照合同约定全面履行各自的义务。在本案中，原告已于交易时将涉案房屋实际交付给被告占有使用，被告应当按照约定支付剩余房款190000元。因此原告要求被告支付剩余房款190000元的诉讼请求，符合事实和法律规定，予以支持。虽然被告没有履行支付剩余房款的义务，原告亦未完成合同约定的办理所有房屋手续的义务，民事活动应当遵循公平原则，因此对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。判决：一、被告索朗土多于该判决生效后三十日内偿还原告索朗剩余房款190000元；二、驳回原告索朗的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，上诉人提交了1组证据，被上诉人未提交新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据分析认定如下：上诉人提交的证据为3段通话录音，证明双方当事人约定的房屋交易的价款明显高于周围的市场价及请求法院根据履行合同过程中出现的各类变化做减少价金的判断。被上诉人认为该组证据为上诉人偷录取得且无法确定通话人的身份，对三性及证明目的均不予认可。本院认为，该组证据为上诉人偷录取得，对其合法性不予确认；也无法确定通话双方的身份，对其关联性不予确认，因此，对该组证据不予确认。被上诉人索朗一审时提交了双方当事人的通话录音及书面的通话记录，上诉人索朗土多认为该录音是偷录取得且一审没有当庭播放，剥夺了其质证权，违反了法定程序。但一审庭审记录显示，该组证据已经过索朗土多质证，并且索朗土多当庭表示认可该组证据。因此，一审法院没有剥夺索朗土多的质证权。由于索朗土多认可该组证据且被上诉人索朗在二审庭审中出示了该段通话录音的原始载体并当庭播放。本院认为，一审对该组证据予以确认并无不妥。被上诉人索朗一审时提交的第二组证据即两张图表。本院认为阿朗塔杰等人签字的图表与本案不具有关联性，不予确认；第二张图表为手工绘制，对其真实性不予确认。本院对一审的认定予以纠正。被上诉人索朗一审时提交的第三组证据为《中华人民共和国国有土地使用权证》，本院认为，该组证据虽然能够证明索朗取得位于索县退休基地的1072平方米土地的使用权，但该事实与本案双方当事人在本案中所争议的法律关系无关，不予确认。本院对一审的认定予以纠正。根据一二审对证据的分析认定及当事人陈述，本院认定事实如下：索县住房和城乡建设局在将房屋产权证办理工作移交索县自然资源局之前，在全县范围内未办理过房屋产权证。2019年8月，索朗以电话方式向索朗土多催要剩余的190000元房款。本院认定的其他事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，双方当事人签订的《协议》合法有效，双方应当按照《协议》约定全面履行各自的义务。在《协议》签订的当日，被上诉人索朗已经向上诉人索朗土多交付了房屋，上诉人索朗土多应当按照约定支付购房款。虽然《协议》约定被上诉人索朗负有办理房屋手续的义务，但索县住房和城乡建设局证明，在将房屋产权证办理工作移交索县自然资源局之前，在全县范围内未办理过房屋产权证。从索县实际考虑，被上诉人索朗虽然未能办理房屋手续，但其并无过错，上诉人索朗土多应支付剩余的购房款190000元。涉案房屋在上诉人索朗土多占有使用期间被政府拆迁，这属于另外一个法律关系，与本案的买卖合同关系无关。上诉人索朗土多继续履行《协议》不存在显失公平或不能实现合同目的的情况。因此，本案不存在情势变更的情形。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定，因上诉人索朗土多在一审期间未提出诉讼时效抗辩，对其在二审中提出的本案已超过诉讼时效的上诉理由不予支持。一审适用《中华人民共和国合同法》第八条违反了法律适用规则，属于适用法律不当；《中华人民共和国民法总则》不能溯及既往，一审适用错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人索朗土多的上诉请求不能成立。应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款、第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由上诉人索朗土多负担。本判决为终审判决。审  判  长   李 耀 斌审  判  员   王 友 慈审  判  员   巴  央二〇二〇年十二月一日书  记  员   索朗旺姆