云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初8700号原告：云南金领地物业服务有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区王旗营股份合作社王旗营路。法定代表人：王晓刚。委托诉讼代理人：毕云龙、刘莹，系云南滇铭律师事务所律师，一般授权代理。被告：云南博程投资管理集团有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区王旗营金领地大厦**。法定代表人：倪建友。委托诉讼代理人：段集银，女，1991年9月15日出生，汉族，住址云南省昆明市盘龙区，系公司员工，特别授权代理。被告：云南宏程建筑防水工程有限公司，住所地云南省昆明市白马小区东碧组团******。法定代表人：胡平。委托诉讼代理人：石雅瑜，女，1977年5月22日出生，汉族，住址云南省昆明市官渡区，系公司员工，特别授权代理。原告云南金领地物业服务有限公司与被告云南博程投资管理集团有限公司（以下简称博程公司）、云南宏程建筑防水工程有限公司（以下简称宏程公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘莹、被告博程公司委托诉讼代理人段集银、被告宏程公司委托诉讼代理人石雅瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即向原告支付金领地大厦2层201-204室2018年的物业公共服务费44165.64元、2019年的物业公共服务费87131.28元、2020年的物业公共服务费88331.28元，共计219628.2元；2.判令二被告立即支付至实际缴清物业服务费之日的违约金65888.46元（219628.2×30%=65888.46）；3.判令二被告承担原告因实现债权而产生的律师费10000元，以上合计295516.66元；4.本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：原告系金领地大厦的物业服务公司，被告博程公司系金领地大厦201-204室的实际使用人，被告宏程公司系金领地大厦201-204室（建筑面积共计：1204.74㎡）的房屋所有人。2014年7月24日，原告与被告博程公司签订《物业服务协议》，自018年6月17日起，原告多次向二被告发送《物业公共服务费缴通知单》。截止原告起诉时，二被告共计拖欠了2018年7月1日至2020年12月31日的物业管理服务费共计219628.2元。经多次追讨二被告至今仍未支付上述费用，现原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告博程公司辩称，不同意原告的诉讼请求。博程公司只是租赁案涉办公室，并非业主，与原告签订的物业服务合同也只是对承租期间的物业使用服务进行了相关约定；博程公司在2014年8月份搬离，后期由华语集团使用，2016年5月搬回使用50%的办公室，期间一直正常缴纳物业费。2018年7月1日该房屋被昆明市盘龙区人民法院强制执行腾空，之后博程公司未再使用过该物业，与该物业无任何法律关系，所以原告起诉的2018年7月1日以后的物业费不应由博程公司承担。被告宏程公司辩称，原告起诉宏程公司交纳物业费无事实和法律依据，请求驳回原告对宏程公司的全部诉讼请求。宏程公司未与原告签订过任何物业服务合同，要求宏程公司承担物业费无任何法律依据；宏程公司对外租赁的承租方在租赁期间的物业费已全额交纳，2018年7月1日后该物业被昆明市盘龙区人民法院强腾、查封，宏程公司至此后未使用过该物业也未享受过任何物业服务，所以原告起诉的2018年7月1日以后期间的物业费不应由宏程公司承担。本案当事人为证明自己的主张，向法庭提交了证据，本院组织各方进行了质证。结合质证意见，综合证据形式、内容，本院对原告提交的证据1.营业执照、工商登记信息、房产证；2.物业服务协议；5.通告函；6.律师委托协议；7.案涉物业查封情况，真实性、合法性、关联性予以确认。原告提交的证据3.物业公共服务费缴通知单；4.调整物业费的征询意见书，因形式上无法核实其真实性，不予确认。被告宏程公司提交的证据，因内容上反映不出与本案的关联性，故不予确认。根据当事人陈述及认定的证据，本院确认以下案件事实：原告系昆明市盘龙区王旗营金领地大厦的物业服务企业。被告宏程公司系昆明市盘龙区王旗营金领地大厦**商业**的所有权人。被告宏程公司将前述物业租赁给被告博程公司使用，因此，2014年7月24日，被告博程公司与原告签订了《物业服务协议》，确认前述物业总面积为1204.74平方米，对物业服务费用进行了详细约定：综合物业服务费4元/㎡·月，商铺物业服务费5元/㎡·月，电梯使用维护费1.2-1.5元/㎡·月，二次供水加压费30元/月/户（代收），垃圾清运处置费50元/月/户（代收）；合同中约定业主出租房屋时，由业主缴纳物业服务费及其他有关费用，所有因该房屋发生的任何事务、费用、纠纷由业主承担；未按约缴纳物业管理费的，以应付之日起至实际支付之日的总额计算按每日千分之三的比例加收违约金。该《物业服务协议》由被告博程公司签章，协议主要内容后附《金领地.国际商务区域防火责任书》，被告博程公司处有名为“石云艳”的人员签名。原告在2014年12月向昆明市盘龙区王旗营金领地大厦全体业主发出《金领地大厦物业费调整征询意见书》，载明因人员成本、维护成本增加，消费水平大幅提高等原因，拟调整物业费收费基础，调整后的物业费为6元/㎡·月，商铺物业服务费7元/㎡·月，电梯使用维护费1.2/㎡·月（15层以下，含15层）及1.5元/㎡·月（15层以上），二次供水加压费30元/月/户（代收），水池清洗费30元/户/年，车位物业费100元/车位/月。该《金领地大厦物业费调整征询意见书》共有78户签字，其中案涉2层1-4室由“石云艳”签名。后因两被告未交纳2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业管理费用，原告诉至本院提出如上诉讼请求。另查明，案外人兴业银行股份有限公司昆明分行与博程公司、宏程公司、石云艳等借款合同纠纷中，因博程公司、宏程公司、石云艳等未履行（2017）云0103执证8号、9号执行通知书中的还款义务，昆明市盘龙区人民法院于2018年7月1日强制腾空了案涉物业并公告将对该物业依法评估、拍卖。目前案涉物业仍系被查封状态。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告主张的物业服务费的标准是否成立？二、两被告是否应当承担案涉物业的物业管理费用，如应承担，是否应承担违约金？三、原告主张的律师费用是否成立？一、原告主张的物业服务费的标准是否成立？2014年，原告就案涉金领地大厦的物业服务费在原约定标准上进行了调整，本院认为，物业服务费系业主共同管理权利中的重大事项，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”应由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但原告提交的证据仅能证明原物业服务费收费标准，反映不出调整后的标准已经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。此为不能采纳原告主张的调整后的物业服务费收费标准理由之一。理由之二，在《金领地大厦物业费调整征询意见书》案涉物业签字处非业主被告宏程公司签字确认，不能证明被告宏程公司同意调整物业服务费标准，原告也未有证据证明被告已按照调整后的收费标准缴纳过物业服务费。故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，原告作为主张方应承担不利后果，不予采纳其关于物业服务费为6元/㎡·月的意见，认定物业服务费为4元/㎡·月。故被告宏程公司欠缴物业管理费金额计算为（4元×1204.74㎡+30元+2.5元+100元）×6个月+（4元×1204.74㎡+30元+2.5元）×12个月+（4元×1204.74㎡+30元+2.5元+100元）×12个月=147343.8元。二、两被告是否应当承担案涉物业的物业管理费用，如应承担，是否应承担违约金？对于案涉物业的业主即被告宏程公司是否应承担支付物业管理费用的义务之争点，依据《物业管理条例》第七条第五项的规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告宏程公司作为案涉物业的业主应承担支付物业管理费用的义务。被告宏程公司辩称案涉物业已由人民法院查封未使用，本院认为，被告宏程公司作为案涉物业的所有权人，在原告提供了物业服务的前提下，与原告成立事实上的物业服务合同关系，应按照前述法律规定支付相关物业管理费用，其承担的支付义务并不以是否实际使用物业或是否通过案涉物业获益为前提。被告宏程公司的答辩意见不能成立。被告博程公司是否应承担支付物业管理费用的义务，本院认为，原告主张被告博程公司承担支付义务的理由为被告博程公司系案涉物业的承租人即实际使用人，但经审理查明，自2018年7月1日案涉物业已经人民法院依法查封致使被告博程公司未再使用案涉物业，故原告要求被告博程公司承担该支付义务的事实已不存在，被告博程公司不应承担该支付义务。对于两被告是否应承担违约金的诉讼请求，基于前述，被告宏程公司应支付物业管理费用但未支付，实际给原告造成了资金占用的损失，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”综合原被告各自过错程度，支持违约金以欠付款项147343.8元为基数自起诉之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际清偿之日。至于原告主张的违约金计算标准，系在《物业服务协议》约定基础上进行的调整，但该协议并非原告与被告宏程公司签订，原告主张该标准无事实依据，不予支持。三、原告主张的律师费用是否成立？原告主张的该费用，其并未与被告宏程公司约定产生该费用后由谁承担，且未有证据证明原告已实际产生该费用的支出，故原告的该部分诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南宏程建筑防水工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南金领地物业服务有限公司支付物业管理费用共计147343.8元；二、被告云南宏程建筑防水工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南金领地物业服务有限公司支付以前述欠付金额为基数自2020年8月24日起至实际支付完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；三、驳回原告云南金领地物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费适用简易程序减半收取2866元，由原告承担1428元，被告承担1438元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判员  江丽二〇二〇年十二月十六日书记员  颜青