陕西省铜川市中级人民法院   民事判决书     (2020)陕02民终494号     上诉人（原审被告）:杨文，女，汉族，宜君县村民，现住宜君县。   委托诉讼代理人：张宝龙，男，汉族，住宜君县，系杨文之夫。   被上诉人（原审原告）：宜君县安居物业管理有限责任公司（以下简称安居物业），住所地：陕西省铜川市宜君县。   法定代表人：张帅，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张永宁，男，汉族，住宜君县，系该公司工作人员。   上诉人杨文因与被上诉人宜君县安居物业管理有限责任公司（以下简称安居物业）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省宜君县人民法院（2020）陕0222民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日向受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人杨文的委托诉讼代理人张宝龙，被上诉人安居物业的委托诉讼代理人张永宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   杨文二审诉讼请求：1.退回上诉人2016年9月至2020年6月10日的部分物业费；2.驳回上诉人一审承担的滞纳金2397元；3.本案诉讼费用有被上诉人承担。主要事实和理由：1.2016年小区业主向相关部门投诉，小区院子消防车进不去，物业违规收取天然气入户费2370元，相关部门2016年8月责令被上诉人整改，至今为止，小区院子消防形同虚设，消防队下整改四年了都没有改。上诉人录制了近一年的小区问题，其中消防最多，连消防都做不好，防盗门坏了几年无人管，最近才维修，电梯脱审，小区垃圾清运不及时，卫生差、设施设备不维修，小区存在重大隐患，上诉人认为被上诉人服务达不到三级标准，与物业质量不符。被上诉人于2013年违反物业管理条例的情况下，强行入住本小区，与上诉人签订服务合同。2.上诉人与被上诉人法人张帅为同村发小，2014年至2018年9月底，被上诉人与上诉人说定，被上诉人公司员工在张宝龙店内采购烟、酒、茶，费用用来扣除物业费，上诉人2013年10月交装修押金1800元，被上诉人承担上诉人阳台损失费用1000元，2016年至2017年，被上诉人在上诉人店内购物3292元，2018年9月上诉人与被上诉人清算账务，被上诉人不承认公司员工拿上诉人货物3000元，拿货的员工系被上诉人与上诉人的发小，上诉人多次催促被上诉人与公司员工来店内核对账务，当时上诉人在微信中说的3000元就是上诉人店内的3000元货款，截至2020年8月，其员工才将3000元转给上诉人。2018年9月30日前期物业合同到期，2020年1月17日上诉人交物业费2000元，2010年3月16日，上诉人缴纳物业费200元，2010年6月1日上诉人缴纳物业费521元，上诉人实际从2018年9月30日以前不拖欠物业费，因被上诉人与其员工的纠纷强加于上诉人。一审认为上诉人并承担2014年至2020年3月30日的滞纳金不属实。   安居物业辩称，原告杨文投诉小区消防形同虚设与物业服务没有直接关系，但物业公司有维护消防安全义务，针对小区消防宣传和防火安全，做到了应尽的义务和维护，至今小区未发生任何安全隐患和事故发生。至于我公司收取天然气入户费2370元不属事实，上诉人未出示我公司收取的证据。关于小区防盗门锁坏了，无人管和电梯脱审，纯属虚构。即使被上诉人三级服务不合标准也不是上诉人不交纳物业费的理由。2.上诉人索要货物欠款与拖欠物业费没有任何法律关系，被上诉人所拖欠的物业费在抵扣中承认，拖欠物业费3920元无异议。由此产生的违约金7990元有据可查。3.安居物业公司是受开发商委托的前期服务协议，与杨文签订了物业服务合同，属于双方协商而定，并非强行签订。   原告安居物业一审诉讼请求：被告立即支付拖欠2018年9月至2020年6月物业费（包括卫生费、电梯费、）3920元、滞纳金（自2014年10月1日至2020年3月30止）7990元，放弃2020年4月至6月期间的滞纳金。事实与理由：2013年9月27日，原被告签订《物业服务合同》，并于同日开始为被告提供物业服务，《物业服务合同》约定：被告有义务向原告按时和足额缴纳各项物业服务费，自实际交房之日起计算，各项收费按建筑面积、按季某某收取，由被告于该季某某内向原告足额缴纳，如有拖欠，每日按照千分之一的标准向原告支付滞纳金。在原告管理服务XX小区期间，被告自2014年1月—2020年6月30日拖欠物业费13546元，双方结算、抵扣后被告尚欠原告自2018年9月—2020年6月拖欠物业费3920元及2014年10月至2020年3月期间滞纳金7990元。   一审法院审理查明，2013年9月26日杨文(甲方)与安居物业（乙方）签订前期物业服务协议，双方约定了权利义务内容主要有：在物业服务区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修服务；8、物业档案资料管理。物业服务费按照本物业交付之日起计收。乙方在甲方收楼时，计清并预收三个月物业服务费。自收楼起第四个月开始，甲方应在每季某某最后一个月前履行完交纳当季物业服务费的义务。物业服务费用实行包干制（公共水电分摊除外）每月收费标准按住宅建筑面积计收；高层住宅0.9元∕㎡∕月，多层住宅为0.45元∕㎡∕月，商业物业为1.5元∕㎡∕月，电梯费为0.25元∕㎡∕月+每2层加0.05元∕㎡∕月，生活垃圾费5元∕户∕月。新增物业费服务内容计费标准2元∕㎡∕月（可选）。甲方逾期缴纳物业服务费、公摊水电费等费用，从逾期之日起每日按应缴费用1‰的标准向乙方支付滞纳金。2013年10月1日陕西凯森置业有限责任公司（委托方）与安居物业（受托方）签订物业管理委托合同。委托期限自2013年10月1日至2018年9月30日止。杨文的物业费交至2018年9月30日，每季某某交纳物业费521元，其中生活垃圾费户/月10元标准计算收取，自2018年10月1日起至今未交纳物业费。现安居物业至今继续向宜君县XX小区提供物业服务。   一审法院认为，本案的争议焦点为：一、关于被告是否应当向原告支付物业管理费的问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。本案中，原告安居物业与陕西凯森置业有限责任公司签订物业管理委托合同及其与杨文签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示, 不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对业主均具有约束力。双方应当按照合同约定享有权利、履行义务。被告辩称，其与原告的合同已到期且已于2016年8月5日解除了与原告的物业服务合同，原告还存在服务不达标的问题。根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业的应当由业主共同决定。但其提供的证据不足以证明XX小区业主委员会依法选聘和解聘物业服务企业的事实，同时被告提供的证据也不足以证明原告提供的物业服务未达到合同约定的三级标准，其应承担举证不能的法律后果，因此对被告的主张不予采信。本案中，前期物业服务合同到期后,安居物业虽未与业主方签订新的物业服务合同,但其仍按照前期物业服务合同约定的事项向被告房屋所在的XX小区业主提供了物业管理服务，杨文作为小区业主已实际接受了安居物业所提供的物业服务。案涉前期物业服务协议期限至业主委员会与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止。结合宜君县人民法院（2019）陕0222民初576号民事判决书认定的事实及原、被告的陈述能够相互印证，现XX小区业主委员会尚未依法选聘新的物业服务企业,签订新的物业服务合同,故即使业主委员会向原告发出解除物业服务合同关系的通知,原、被告之间仍存在事实上的物业服务关系。原告主张物业服务费收费参照《前期物业服务协议》及公示变更的收费标准计算，不违反法律规定，予以支持。故,安居物业主张由业主杨文向其支付自2018年9月至2020年6月期间物业服务费3920元，予以支持。关于被告提出的原告在被告处购买物品的金额应当抵扣物业费，但提供的证据不足以证明双方有抵扣的约定及天然气入户费的问题与本案不属于同一法律关系,被告可另案诉讼。   二、关于滞纳金如何认定的问题。原被告在《前期物业服务协议》中约定的滞纳金系平等民事主体之间经协商确定的，不具有行政滞纳金的法定性、强制性和惩罚性，而是具有督促义务方履行义务的作用，更多的是用于弥补守约一方的损失。因此该合同中的滞纳金具有合同违约金的性质，应当认定为违约金。本案中，被告逾期未交纳物业服务费,已构成违约,按照约定被告应向原告支付违约金。被告提供的证据虽不足以证明原告提供的服务未达到约定的服务标准，但能够一定程度上说明原告提供的物业服务过程中存在一些不足和不到位的地方，且被告辩称违约金过高。综合本案原被告合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等因素，酌情确定被告承担约定违约金的30%，杨文拖欠物业费产生的违约金为自2014年10月起至2020年3月30日止共计7990元，其承担30%即2397元。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：一、杨文于本判决生效之日起三十日内向宜君县安居物业管理有限责任公司支付物业管理费3920元；二、杨文于本判决生效之日起三十日内向宜君县安居物业管理有限责任公司支付违约金2397元；三、驳回宜君县安居物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费486元，减半收取243元，由宜君县安居物业管理有限责任公司负担183元，由杨文负担60元。   二审查明事实于一审法院查明一致，对一审法院查明事实予以认定。   二审杨文提交陕西省宜君县人民法院（2017）陕0222民初356、462号民事判决书，证明上诉人与安居物业之间没有物业服务合同关系。   安居物业质证称，这两份判决与本案无直接关系，不予采信。判决所记载是否属实不清楚。   二审中，安居物业未提交新证据。   本院对杨文二审提交的二份民事判决书的真实性予以认定。   本院认为，本案争议焦点为：1. 杨文拖欠物业服务费的数额；2. 安居物业是否服务到位及违约金的认定。   1. 关于杨文拖欠物业服务费的数额问题。   2013年10月1日，陕西凯森置业有限责任公司（宜君项目部）与安居物业签订《物业管理委托合同书》，委托管理期限自2013年10月1日起至2018年9月30日止。2013年9月1日，陕西凯森置业有限责任公司（宜君项目部）与安居物业签订《物业管理委托合同》，委托管理期限自2018年10月1日起至2025年9月30日止。2013年9月28日杨文(甲方)与安居物业（乙方）签订《前期物业服务协议》。2016年8月4日，宜阳福祉业主委员会与宜君县胜达物业管理有限责任公司签订《物业服务合同》。安居物业从2018年10月1日起至今向XX小区提供物业服务，案涉小区大部分业主也实际交纳了上述期间的物业服务费，形成了事实物业服务关系，此期间，杨文应向安居物业支付相应的物业服务费用。二审期间，杨文认可拖欠安居物业服务费3920元。   2. 关于安居物业是否服务到位及违约金的认定问题。   杨文一审提交安居物业的消防不达标、防盗门不及时维修、电梯脱审、小区垃圾清运不及时、卫生差、设施设备不维修等情形的相应证据。安居物业管理中存在一些问题，但并不能证实安居物业的管理一直都存在上述情况，不能完全否认物业公司的物业服务。安居物业的物业管理是否存在违规行为，服务是否到位，业主可以向有关行政主管部门反映，而不能采取拒交物业费的方式维权，安居物业作为案涉小区的物业公司，应当增强服务意识，针对业主表达的合理诉求应当有所反馈，并积极做出相应整改，打造和谐舒适的小区环境。   从杨文一审提交的张宝龙与安居物业法定代表人张帅的微信截图内容来看，2018年10月张帅称阳台给杨某某1000元，张宝龙将3807元物业费转了，双方就没帐了，滞纳金就免了， 2018年10月19日张宝龙转给张帅3807元。安居物业二审不认可上述微信截图内容，但安居物业一审提交的杨文2014年11月至2017年4月滞纳金清单中有2018年10月转账3807元、阳台补偿1000元等内容，与微信截图内容相互印证，一审对违约金的起算点认定不当，二审予以纠正。本案杨文存在逾期支付物业费问题，已构成违约，安居物业提供的物业服务过程中存在一些不足和不到位的情形以及一审杨文称违约金过高。一审法院从权利义务关系一致的角度，双方履行合同的实际情况，酌定杨文承担违约金的30%，并无不当。杨文拖欠物业费产生的违约金为自2018年10月至2020年3月30日止，共计1057元，其承担30%即317.1元。   综上，一审认定事实清楚，但违约金起算点认定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款三项之规定，判决如下：   一、维持陕西省宜君县人民法院（2020）陕0222民初286号民事判决主文第一项；   二、撤销陕西省宜君县人民法院（2020）陕0222民初286号民事判决主文第二项、第三项；   三、杨文于本判决生效之日起三十日内向宜君县安居物业管理有限责任公司支付违约金317.1元；   四、驳回宜君县安居物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费486元，减半收取243元，由宜君县安居物业管理有限责任公司负担193元，由杨文负担50元；二审案件受理费50元，由宜君县安居物业管理有限责任公司负担25元，由杨文负担25元。   本判决为终审判决。       审 判 长陈建安   审 判 员郭玉荣   审 判 员康建军        二0二0年十二月十五日     书 记 员  张诗悦   00                1