辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终4141号上诉人（原审被告）：陶宏伟，男，1987年10月30日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。上诉人（原审被告）：段世洁，女，1987年12月25日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。被上诉人（原审原告）：上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司。住所地：辽宁省鞍山市铁**解放东路******。负责人：乔春宏，总经理。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人陶宏伟、段世洁因与被上诉人上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称爱家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初3892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陶宏伟、段世洁，被上诉人爱家物业公司的委托诉讼代理人刘沫含到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶宏伟、段世洁上诉请求：依法撤销鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初3892号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、依法判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实错误：上诉人在诉讼过程中举证证明，被上诉人在履行物业服务合同过程中，存在严重违约行为，具体如下：1、消防设施问题。消防设施缺失，损坏严重，管道缺水（官方给出明确答复爱家皇家花园小区消防设施部分合格，部分不合格）。2、物业用房问题。《前期物业服务合同》约定，全园区30幢楼物业用房建筑面积为481.84平方米，未经小区业主同意，被申请人伙同开发商将上述物业用房出售。搬到现在的物业中心，该中心位于四楼不方便业主报修，一期二期业主共计1372户只有一部报修电话，经常占线给业主造成很大困扰。鞍山市所有小区物业服务中心没有在四楼的。3、保洁问题。依据前期物业服务合同补充条款附件二，物业公司应承担的清洁卫生服务义务未履行。4、电梯维保和护套问题。电梯维护没有按照国家规定进行，被上诉人承诺每季度保养一次，但上诉人咨询特种设备检验局得知，电梯应每半月保养一次，被上诉人违反国家强制性规定。5、公共设施问题。从2015年至今，损坏的设施均未维修，甚至直接拆除。楼房公共区域内的大厅、走廊、门厅、安全门、单元门、路灯均存在不同程度的毁损，不给予及时维修，一个灯泡换一个月的事，实时发生。6、广告收益问题。被上诉人上报政府每部电梯每年收益1500元，爱家小区共53部电梯，每年应得79500元收益，被上诉人公示的数额与实际收入的数额有差异。并且该收益应上缴鞍山市房屋维修基金管理中心，并建立二级账户，作为业主维修房屋使用，被上诉人未履行该项义务；二、上诉人对上述主张都举出证据证明，被上诉人否认并未提供证据，不应支持被上诉人意见。要求行使同时履行抗辩权延迟缴纳物业费。三、原审判决适用法律错误：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。被上诉人未按约定履行义务，应承担违约责任。应酌情减少物业费。二审增加补充意见。按照《物业管理条例》的规定，物业服务企业每年要进行公示，要求公示八个方面的信息。1、确定公共管理制度；2、确定服务内容；3、明确服务标准；4、明确服务时间；5、明确服务设施设备；6、物业资金的管理；7、物业项目档案管理。8、物业资产的经营管理。实际上爱家物业公司并没有公示。业主理不清：爱家物业公司的服务内容、标准；除了保安保洁之外，其他的服务内容；服务品质是否对等，服务人员数量是否对等，申报的数量是否准确。爱家物业公司辩称，服从一审判决。爱家物业公司向一审法院起诉请求：1、判令陶宏伟、段世洁支付拖欠物业费9327.31元、电梯费1080元，合计10407.31元及违约金；2、本案诉讼费用由陶宏伟、段世洁承担。一审法院认定事实，爱家物业公司系为鞍山爱家皇家花园提供物业管理服务的物业公司，陶宏伟、段世洁系该小区4号楼1253号业主。2014年1月1日，鞍山爱家房地产开发有限公司与爱家物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费由爱家物业公司按建筑面积以1.8元/平方米/月向业主收取，住宅电梯费为30元/月/户向业主收取。《前期物业服务合同一补充条款》中载明：业主或物业使用人应于每年6月20日前预缴当年度下半年物业服务费，每年12月20日前预缴下一年度上半年物业管理服务费。逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。再查，陶宏伟、段世洁在爱家物业公司所服务的小区内拥有住宅一处，建筑面积143.94平方米。自2018年1月1日至2020年12月31日，陶宏伟、段世洁未向爱家物业公司交纳物业费9327.31元、电梯费1080元，合计10407.31元。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，2014年1月1日，鞍山爱家房地产开发有限公司与爱家物业公司签订了《前期物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。爱家物业公司履行了提供物业服务的义务，陶宏伟、段世洁没有按时支付物业服务费。故陶宏伟、段世洁应当向爱家物业公司给付拖欠的2018年6月1日-2020年12月31日期间物业费1.8元/平方米/月×143.94平方米×36个月=9327.31元及电梯费30元/月/户×36个月=1080元，合计10407.31元。关于爱家物业公司要求陶宏伟、段世洁自2018年1月1日起至实际缴纳物业费时为止，按每日千分之三的标准主张滞纳金一节，鉴于该小区的实际情况，物业公司应听取业主的意见，进一步完善服务，更好地维护双方的合法权益，故对该项诉讼请求不予支持。关于陶宏伟主张爱家物业公司服务不到位的问题。从现有证据看，可以认定爱家物业公司在物业服务方面存在一定的瑕疵，未能达到令全体业主都满意的程度，但爱家物业公司基本履行了物业服务合同中约定的应履行的义务。物业服务中所存在的瑕疵不能成为业主拒交物业费的正当理由，所谓的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情况下。本案爱家物业公司对该小区履行了物业服务义务，陶宏伟作为该小区的业主，对物业公司的服务不满意，可以通过业主委员会行使权利，更换其他的物业公司，或根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，陶宏伟可通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利。陶宏伟拒绝交纳物业费的行为，违反了物业服务合同的约定，其拒交物业费的行为对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对陶宏伟提出的此项理由，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、陶宏伟、段世洁于判决生效之日起十日内向上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司给付物业费9327.31元、电梯费1080元，合计10407.31元；二、驳回上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61元，由陶宏伟、段世洁负担。二审期间，陶宏伟、段世洁向本院提供光碟两张，用于证明一审判决之后物业服务方面存在的问题，主要涉及保安没有保安证。保安群殴业主；公共设施中的监控设施损坏；公共管理制度问题；物业占用消防通道，地下车库，地下车库没有逃生指示灯质量不合格，多次报修物业，爱家物业公司拖延时间，到三年以后说房屋过保不予保修；园区路灯未予修理；爱家物业公司没有把供暖公司提供的服务指示牌挂到小区的正门醒目位置，导致业主想报修供暖问题，找不到电话。爱家物业公司提供：1、《商品房项目中社会功能用房认定表》，用于证明爱家物业公司目前在小区所使用的物业用房的地址是经鞍山市住房和城乡建设委员会物业处审核通过的，使用的物业用房是合法用房。2、照片一张，用于证明小区内所有公共收益收支情况，均已在爱家物业公司服务前台定期进行公示。3、照片一张，用于证明小区正门监控问题并不是一个长期状态，经过维修已达到正常使用功能。本院组织双方当事人进行证据交换和质证，爱家物业公司质证认为法律法规没有明确规定小区保安必须具有保安证才能上岗。监控设施属于日常消耗品，存在损坏的可能，需要维修周期进行维修。群殴事件的性质应当以公安机关最终调查结论为准。垃圾清运以及公共设施的维修都需要发生、清理、维修，再发生、再清理、再维修这样一个循环的过程，不能仅凭特殊时期拍摄的照片及视频，来证明物业服务方面存在瑕疵。消防指示灯脱落的照片，不能证明该小区的消防设施是不合格的状态，不能体现小区整体消防设施的客观情况。上诉人的房屋质量问题，经上诉人陈述是发生在其入住的首年，距今已有五年之久，房屋质量问题本身维修义务就属于地产公司。上诉人在五年之内都没有向地产公司主张过权利，可以充分证明其房屋质量问题的报修过程以及地产公司给予的答复的真实性是不客观的。视频中消防通道设立阻车桩是避免业主将车辆停放消防通道而设立的。如发生消防隐患，物业公司将立即开启，保证消防通道畅通。正体现了物业服务。对于爱家物业公司提供的证据，陶宏伟、段世洁认为证据1不能证明是物业合法用房，证据的真实性有待商议。证据2业主从来没有看到公示的照片。证据3爱家物业公司没有提供物业服务有关监控常态的照片。本院的认证意见是，双方当事人提供的证据能够证明爱家物业公司在物业服务方面存在一定的瑕疵，爱家物业公司也在不断进行改进，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于陶宏伟、段世洁上诉提出爱家物业公司存在严重违约，不应支持爱家物业公司的诉讼请求，应酌情减少物业费一节。首先，爱家物业公司依据与鞍山爱家房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及补充条款，为陶宏伟、段世洁居住的小区提供物业服务，陶宏伟、段世洁作为小区业主接受了爱家物业公司服务，应当交纳相应的物业费、电梯费。其次，陶宏伟、段世洁提出爱家物业公司物业服务存在消防设施、物业用房、保洁、电梯维保和护套、公共设施、广告收益等严重违约行为。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。”依此规定可知，业主只有在爱家物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，爱家物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但爱家物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，爱家物业公司基本上履行了《前期物业服务合同》及补充条款约定的义务，陶宏伟、段世洁上诉所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。根据该解释第三条的规定，陶宏伟、段世洁有权通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利。一审法院判决适用该司法解释并无错误。第三，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，爱家物业公司与鞍山爱家房地产开发有限公司于2014年1月1日签订《前期物业服务合同》约定物业服务收费高层住宅1.8元/月/平方米，电梯费30元/月/户。该约定并不违反法律和行政法规的规定，对全体业主产生效力。物业公司的收费标准与提供的物业服务内容属于物业服务合同约定，物业服务企业为业主所居住的园区提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业公司提供的服务也会因评判标准不同出现差异。本案中，爱家物业公司的服务如不能达到令陶宏伟、段世洁满意的程度，但陶宏伟、段世洁不满意不等同于小区其他业主的意见，陶宏伟、段世洁可以通过与业主委员会或与物业公司及时沟通督促爱家物业公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。陶宏伟、段世洁以拒交物业费的办法消极对抗对爱家物业公司服务的不满既是一种违约行为，又是对已经交费业主的不公平，故对陶宏伟、段世洁提出的酌情减少物业费的理由，本院不予支持。关于本案中的物业用房问题，爱家物业公司提供的证据1显示物业用房确实进行了调整，但不能证明系爱家物业公司私自出售了原物业用房。就物业用房问题，全体业主有权另行主张权利。综上所述，上诉人陶宏伟、段世洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陶宏伟、段世洁负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二〇年十二月十六日法官助理单琬甜书记员王佳策