湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初2770号 原告：曹**明，男，1978年9月14日出生，汉族，住湖南省永兴县。 委托诉讼代理人：李世雄，湖南金鸥律师事务所律师。 被告：曾正果，男，1978年6月3日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。 委托诉讼代理人：曾文东，广东指针律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟卓志，广东指针律师事务所律师。 原告曹**明与被告曾正果房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告曹**明及其委托诉讼代理人李世雄、被告曾正果的委托诉讼代理人曾文东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹**明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》并返还原告购房款120000元；2、判令被告赔偿原告合同违约金289400元（按合同总价480000元，日利率千分之一，从2018年6月29日计算至2020年4月26日），另赔偿损失50000元，合计339400元；3、判令被告赔偿物业管理费损失6011元；4、判令被告赔偿原告既得利益损失220000元（现行市场价700000元－购房价480000元），以上合计685411元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：被告曾正果于2015年2月7日与郴州市东田房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于苏仙区××小区××栋××房屋，建筑面积118.43平方米。2018年6月29日，原、被告签订房屋买卖合同。合同约定房款480000元，付款方式：合同签订时付第一笔定金260000元，2018年9月1日交房时付第二笔款项160000元，过户后付清余款60000元。违约责任：甲方不履行本合同规定，每逾期一天按房价总额千分之一作为违约金赔偿给乙方，逾期一个月时，乙方有权解除本合同，甲方除将已收的房价款（包括定金）退还外，并应赔偿乙方违约金50000元。2018年7月2日，原告曹**明通过银行转账向被告曾正果缴纳第一笔购房定金款260000元。2018年8月29日，通过银行转账150000元，通过支付宝转账10000元用于缴纳购房款，共计支付420000元购房款；同日，被告依约将房屋钥匙5把，验收表、收楼确认书交给了原告，原告缴纳物业管理等费用6011元，后被告迟迟未办理不动产过户手续。2020年4月24日从小区微信群得知，被告已将转让给原告的房屋以600000元的价格再次转让给案外人李明娟，并办理了过户手续。原告认为，被告的行为构成一房两卖，为维护原告自身合法权益，提起诉讼。 被告曾正果辩称：一、被告与原告在起诉前已通过协商的方式达成一致，同意按“被告退还购房款42万元，双方解除合同”的方式处理本纠纷。被告与原告于2018年6月29日签订《房屋买卖合同》，但因案涉房屋开发商拖欠土地出让金、税款等，导致案涉房屋在签订合同前并未办出不动产权证，原告对此也是知情的，原告也一直没有催促被告办理案涉房屋的过户手续。2020年3月23日，涉案房屋的开发商才办出不动产权证，但因当时处于新冠病毒疫情期间，被告的经济十分困难不得已只能将自己名下的案涉房屋转卖至他人。原告得知此事后，其妻子郭秋瑾于2020年4月联系上被告，被告亦主动承认错误，经双方协商同意按“被告退还购房款42万元，双方解除合同”的方式处理本纠纷。因原告没有按要求返还被告给予其的购房资料，被告出于保障自身权益的目的，才暂时没有返还剩余的购房款12万元。因此，原告再要求被告支付违约金289400元、损失5万元及既得利益损失22万元，有违诚实信用原则。 二、原告诉请被告按日千分之一的标准计算违约金，存在“违约金过分高于损失”的情形，请求人民法院依法予以调整为按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）的标准计算违约金。 三、原告主张自2018年6月29日起开始计算违约金，缺乏事实与法律依据。被告以48万元的价格将建筑面积为118.43平方米的房屋转让给原告，该价格明显低于市场价格，甚至低于被告自身的购房价，其原因在于：1、被告当时急需资金周转，愿意低价转让；2、在双方签订《房屋买卖合同》前，被告已提前告知了案涉房屋并未办出房产证。原告在知晓该情况后，依然愿意购房案涉房屋。双方对办理案涉房屋过户手续时间的约定为：自被告办出案涉房屋的房产证后即有义务按《房屋买卖合同》约定将案涉房屋过户至原告名下。综上可知，原告计算违约金的时间应自被告办出案涉房屋的房产证之日即2020年3月23日起计算。 四、被告认为原告要求被告支付损失5万元的诉请不合理。原告已诉请被告支付违约金赔偿其损失，若再要求被告支付损失5万元，则属于重复要求被告赔偿损失。原告未提交证据证明其有超过违约金赔偿金额以外的经济损失，原告要求被告支付损失5万元不合理。 五、原告要求被告支付既得利益损失22万元的诉请缺乏事实与法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，本案中被告违约，其所能预见或者应当预见到的违反合同可能造成的损失双方已通过合同约定违约赔偿标准（即为违约金），案涉房屋房价的涨跌并不在被告与原告应当预见到的范围内。因此，该诉请缺乏法律依据。 综上所述，被告认为原告的诉请缺乏事实与法律依据，请求人民法院酌情对原告的诉请予以驳回或调整。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，原告曹**明提交了以下证据：1、原告与被告身份证复印件；2、《郴州市商品房买卖合同》；3、《房屋买卖合同》；4、签订《房屋买卖合同》时的照片；5、中国建设银行客户交易详细信息单、支付宝转账凭证、收款收据、收条、客户回单；6、物业管理费票据；7、涉案房屋不动产权证照片；8、原告与案外人李明娟微信聊天记录；9、转账凭证；10、原告与被告微信聊天记录；11、东田金湾现行房价网络查询截图；12、物业管理条约。被告曾正果提交了以下证据：1、被告与原告妻子郭秋瑾微信聊天记录；2、被告与原告通话记录；3、《房屋买卖合同》、涉案房屋登记为被告曾正果时不动产权照片。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年2月7日，被告曾正果（买受人）与郴州市东田房地产开发有限公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》。合同主要约定：“买受人购买东田金湾小区H5栋21层2104号房，建筑面积118.43平方米，单价每平方米4088元，金额484142元。付款方式一次性付款。”同日，曾正果一次性支付购房款484142元，郴州市东田房地产开发有限公司向其出具了不动产预收款专用凭据。2018年6月29日，被告曾正果（出卖人、甲方）与原告曹**明（买受人、乙方）签订了《房屋买卖合同》。合同主要约定：“一、甲方将其拥有完全产权的位于东田金湾居住小区的房屋，H5栋21层2104号，建筑面积118.43平方米，以480000元的价格出售给乙方。二、过完户时，乙方将60000元余款一次性付清给甲方。三、付款方式：签定合同时乙方先交260000元作为定金交给甲方。二期付款，乙方在9月1日前将160000元交给甲方，在9月1日前甲方负责将房屋所有手续办齐，水电开通，甲方收到第二笔款时将房屋钥匙交给乙方。四、违约责任，甲方不履行本合同规定的，每逾期一天按房价总额千分之一作为违约金赔偿给乙方。逾期超过一个月，乙方有权解除合同，甲方除将已收的房价款包括定金全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失50000元。六、其他约定，如果甲方办不成房产证，乙方有权要求甲方配合办理，如甲方不配合办理，甲方全额退款，并补偿损失。”原告曹**明于2018年7月2日通过银行转账向被告曾正果缴纳第一期购房款260000元，被告向原告出具金额为260000元收据一张。原告于2018年8月29日通过银行转账向被告缴纳第二期购房款150000元，通过支付宝转账缴纳购房款10000元，被告向原告出具金额为160000元收条一张；同日，被告向原告交付房屋钥匙5把，并由原告之妻郭秋瑾签署H5—2104号东田金湾楼宇验收表及东田金湾收楼确认书。原告于当日缴纳了2018年9月1日至2019年8月31日共计12个月的物业管理费、装修押金、装修垃圾清运费、服务费等费用共计4766.4元。原告曹**明于2020年3月23日缴纳2019年9月1日至2020年3月31日共计7个月的物业管理费1245.3元，上述缴纳的装修服务费及物业管理费共计6011.7元。2020年3月23日曾正果办理了涉案房屋的不动产权证，权利人登记为曾正果；2020年4月，被告曾正果将该房屋出卖给案外人李明娟，并办理了不动产权过户手续，涉案房屋权利人登记为案外人李明娟。被告于2020年4月26日退还原告购房款100000元，同年7月1日退还原告购房款200000元。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷,双方当事人对涉案房屋已出卖、过户给案外人李明娟并办理了不动产权登记的事实无异议。本案争议焦点为：被告曾正果是否构成违约，原、被告签订的《房屋买卖合同》应否解除；被告曾正果应否承担退回购房款及违约金的责任。 买卖房屋根据合同目的为实现房屋所有权转移，现因被告将房屋转让过户给第三人，造成该房屋不能办理交易过户手续给原告，被告无法履行房屋过户义务，被告曾正果的行为构成根本违约，致使原告无法实现合同目的，原告诉请解除本案《房屋买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已经履行支付部分购房款的，有权向被告曾正果主张退回；原告曹**明向被告曾正果缴纳420000元购房款，被告已退还300000元购房款，尚应退还原告120000元购房款，故，原告要求被告返还购房款120000元的诉讼请求，本院予以支持。原告因涉案房屋实际产生了物业管理费、装修押金等费用6011.7元，被告应赔偿原告该损失，现原告主张物业管理费等损失6011元，本院予以确认。 另，根据《房屋买卖合同》第四条违约责任约定：“甲方不履行本合同规定的，每逾期一天按房价总额千分之一作为违约金赔偿给乙方。逾期超过一个月，乙方有权解除合同，甲方除将已收的房价款包括定金全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失50000元。”本案中原告未举证证明因被告的违约行为造成的实际损失，本院结合双方就违约责任约定及本案事实，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为约定“甲方每逾期一天按房价总额千分之一作为违约金赔偿给乙方”的计算标准远超过同期银行计收逾期贷款利息标准，可以认定该违约金过分高于原告造成的损失。故，违约金应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年利率3.85%予以计算。被告从2018年6月29日起至2020年4月26日期间实际占有、使用原告所缴纳的购房款，故原告诉请违约金计算时间段从2018年6月29日起至2020年4月26日，有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告约定以房价总款为基数计算违约金，本院予以确认；违约金基数为房价总款480000元，该时间段违约金为33880元（480000元×3.85%×22个月÷12个月），对被告辩称原告计算违约金的时间应自被告办出案涉房屋的房产证之日即2020年3月23日起计算的抗辩意见，本院不予采纳。对被告辩称原告主张的违约金过分高于造成的损失，请求调整为按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）的标准计算违约金的抗辩意见，本院予以采纳。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原、被告在《房屋买卖合同》中还约定了甲方逾期超过一个月还应赔偿乙方经济损失50000元，该约定符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告已诉请被告支付违约金赔偿其损失，再要求被告支付损失5万元，则属于重复要求被告赔偿损失，缺乏法律依据；原告未提交证据证明其有超过违约金赔偿金额以外的经济损失，因此，原告要求被告支付损失5万元不合理的辩称意见，本院不予采纳。 关于原告要求被告赔偿既得利益损失220000元的诉讼请求。原、被告未就该既得利益赔偿事宜进行约定，且原、被告已对违约金的计算方式进行了明确约定，故，对原告该诉讼请求，本院不予支持。对被告辩称请求人民法院应对原告要求支付既得利益损失的诉讼请求不予支持的辩称意见，本院予以采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告曹**明与被告曾正果于2018年6月29日签订的《房屋买卖合同》； 二、限被告曾正果于本判决生效之日起三十日内退还原告曹**明购房款120000元； 三、限被告曾正果于本判决生效之日起三十日内赔偿原告曹**明违约金33880元； 四、限被告曾正果于本判决生效之日起三十日内赔偿原告曹**明经济损失50000元； 五、限被告曾正果于本判决生效之日起三十日内赔偿原告曹**明物业管理费、装修服务费等损失6011元； 六、驳回原告曹**明的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10654.11元，减半收取5327.05元（已减半收取），财产保全费2520元，共计7847.05元，由被告曾正果负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 曾郴卉 二〇二〇年十二月一日 法官助理 雷凌波 书 记 员 黄志超