河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1003民初2850号原告：许昌新景苑置业有限公司，住所地许昌经济技术开发区长村张乡徐庄社区。法定代表人：郭晓东，该公司董事长。委托诉讼代理人：范柯，河南度邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆亚闯，河南度邦律师事务所实习律师。被告：张伟峰，男，汉族，1978年10月12日生，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：姜阳，河南许都律师事务所律师。被告：徐惠君，女，汉族，1972年11月16日生，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：雷风云，河南世纪风律师事务所律师。原告许昌新景苑置业有限公司（以下简称新景苑公司）诉被告张伟峰、徐惠君案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新景苑公司的委托诉讼代理人范柯、被告张伟峰的委托诉讼代理人姜阳、被告徐惠君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新景苑公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院排除对许昌市经济技术开发区灞陵路东、屯田路北澜菲溪岸13幢楼东1单元17层东户的房产(房屋总价581071元)的执行:2、请求贵院确认本案的执行标的许昌市经济技术开发区灞陵路东、屯田路北澜菲溪岸13幢楼东1单元17层东户的房产所有权归原告所有。事实与理由：2013年9月29日，原告新景苑公司(出卖人)与被告徐惠君(××)签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价581071元，首付181071元，剩余400000元银行贷款，后因被告徐惠君未按约定偿还银行贷款，放贷银行交通银行股份有限公司许昌分行将被告徐惠君和原告诉至魏都区法院，魏都区法院判决原告新景苑公司承担连带保证责任。根据原告与被告徐惠君签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条规定:银行按揭合同签订后，房屋所有权证办理完结前，个人住房抵押贷款的××如未及时足额还款，导致出卖人承担保证责任的，在接到银行要求出卖人回购贷款房屋通知时，出卖人回购的贷款房屋所有权归出卖人所有，××已付所有款项不予退还。由于被告徐惠君未及时足额还款，导致原告新景苑公司承担连带保证责任，因此澜菲溪岸13幢楼东1单元17层东户的房产所有权现归原告新景苑公司。根据原告与被告徐惠君签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条的规定：银行按揭合同签订后，房屋所有权证办理完结前，个人住房抵押贷款的××如未及时足额还款，导致出卖人承担保证责任的，在接到银行要求出卖人回购贷款房屋通知时，出卖人回购的贷款房屋所有权归出卖人所有，××已付所有款项不予退还。由于被告徐惠君未及时足额还款，导致原告新景苑公司承担连带保证责任，并回购贷款房屋，因此澜菲溪岸13号楼东1单元21层东户的房产所有权现归原告新景苑公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项之规定：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。13号楼土地使用权、建设工程规划许可、施工许可等均属原告，且已办理归属原告的不动产登记大证，在没有分户之前，13号楼所有权归原告。2017年1月17日，贵院在审理张伟峰诉徐金峰、徐慧君民间借贷纠纷一案中，张伟峰申请财产保全，贵院作出(2017)豫1023民初110号民事裁定书，裁定将徐金峰、徐慧君银行存款228000元或者同等价值财产子以查封、扣押、冻结。后在张伟峰申请执行过程中，贵院将原告所有的澜菲溪岸13幢楼东1单元17层东户的房产执行；2019年8月，原告提出执行异议，原告于2019年9月11日收到(2019)豫1003执异116号执行裁定，贵院驳回了原告的异议请求，驳回理由为：虽然预告登记事项失效，但该商品房买卖合同属于以登记备案方式进行的公示，具有对抗第三人的效力。事实上，商品房买卖合同中，原告是合同当事人，不是第三人，故一审裁定适用该理由不成立，合同双方当事人的约定合法有效，受法律保护，该商品房买卖合同实际是附条件的保留所有权的买卖合同，故（2019）豫1003执异116号裁定错误。故原告诉至法院。被告张伟峰辩称，请求法院驳回原告的起诉。一、原告所提起的执行异议之诉，不符合法律和司法解释的规定，法院不应当受理，根据我国《民事诉讼法》第二百二十七条规定案外人对执行标的提出执行异议的时限为“执行过程中”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款对此进一步具体规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出”。本案诉争房屋在执行程序中已经由案外人王涛通过司法拍卖获得该房屋的所有权，有关该房屋的执行程序已经基本终结，并且王涛现已将该房屋过户给张明阳。根据上述法律和司法解释的有关规定，案外人执行异议之诉的功能在于对执行中的标的确认是否准予执行，但对于已经执行的标的不能决定是否应当回转至执行前的状态。具体就本案而言，原告提起案外人执行异议之诉并不能将已经执行拍卖给王涛并由王涛过户给张明阳所有的房屋回转为被告徐惠君所有（供许昌新景苑置业有限公司申请执行）。原告在诉争房屋的执行已经终结后，提出执行异议之诉，不符合上述法律和司法解释的规定，法院应不予受理。二、原告对诉争房屋并不享有所有权，并不享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，原告所提供的《商品房买卖合同》及《不动产权证书》不能证明诉争房屋所有权人是原告。首先，通过原告提供的《商品房买卖合同》能够证明在2013年9月29日原告已将诉争房屋以581071元的价格出让给被告徐惠君。另外，根据建安区人民法院作出的（2019）豫1003执异116号裁决书所查明的事实，原告在与被告徐惠君签订诉争房屋的《商品房买卖合同》时，已经向许昌市房产交易租赁管理处登记备案，该房产的××为被告徐惠君，该《商品房买卖合同》属于以登记备案的方式对外公示，具有对抗第三人的效力。在双方签订的《商品房买卖合同》未依法解除或撤销的情况下，诉争房屋已经转让给了被告徐惠君。另外，根据《商品买卖合同》附件四第六条的约定，原告办理房产所有权大证的目的是协助××办理分户产权证，是原告作为出卖人应当履行的合同义务。其次，原告主张根据《商品房买卖合同》附件四第四条的规定，“银行按揭合同签订后，房屋所有权证办理完结前，在××未及时足额还款，导致出卖人承担保证责任的，在接到银行要求出卖人回购贷款房屋通知时，出卖人回购的贷款房屋的所有权归出卖人，××已付款项不予退还。”本案中，并不存在原告作为出卖人回购贷款房屋的事实，银行要求原告承担连带偿还银行贷款其依据的是原告签订的《个人房产抵押贷款合同》，该合同约定原告对被告徐惠君的银行贷款承担连带保证责任，并非依据的贷款房屋回购合同。原告偿还完银行贷款后与被告徐惠君之间产生的是保证人追偿权关系，是一种金钱债权债务关系，并非物权关系，另外，原告与被告之间也未签订诉争房屋的回购协议。原告不能依据《商品房买卖合同》附件四第四条的约定主张诉争房屋的所有权归原告。最后，根据被告张伟峰依法调取的证据，可以证明诉争房屋所有权在2019年9月12日已经变更为张明阳，并已经办理了豫（2019）许昌市不动产权第**房屋所有权证，诉争房屋的所有权人并非本案原告许昌新景苑置业有限公司。被告徐惠君辩称，若该争议房屋归原告所有，原告应返还被告徐惠君已支付的首付款及每月支付的房贷。原告在诉状中称《商品房买卖合同》附件四第四条的约定，其中××已付所有款项不予退还，该条款违背民法基本原则，根据《消费者权益保护法》第26条的规定，该条款为无效条款，且该条款为原告自行定义的格式条款，未有提示和说明，即便该条款有提示和说明，也应认定为无效条款。原告应退还被告徐惠君支付的购房款。原告新景苑公司为支持自己的主张，向本院提交的证据有：1、2019年9月2日许昌市建安区人民法院（2019）豫1003执异116号执行裁定书一份，证明原告向建安区人民法院提出执行异议，但法院驳回原告的诉求，此时法院拍卖还未结束。2、原告新景苑公司与徐惠君签订的《商品房买卖合同》一份，证明被告徐惠君在原告处购房的事实，该合同补充协议实际是附条件的、保留所有权的销售合同，其中补充协议第四条约定即表示当银行通知原告承担保证责任该条件就成就，房屋所有权归原告所有。3、豫（2016）许昌市不动产权第0007765号证书一份，证明根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，涉案房屋的所有权归原告所有。4、许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初1694号民事判决书一份，证明因被告徐惠君未偿还银行贷款，法院判决徐惠君和原告承担连带偿还责任。5、法律文书生效证明复印件一份，证明（2019）豫1002民初1694号民事判决书已于2019年6月18日生效。6、许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002执异78号裁定书一份，证明与本案相同的案件，法院裁定终止执行。被告张伟峰为支持自己的主张，向本院提交的证据有：1、（2018）豫1003执恢456号执行裁定书、《拍卖成交确认书》、（2018）豫1003执恢456号送达回证各一份，证明2019年4月10日，建安区人民法院依法作出（2018）豫1003执恢456号执行裁定书，对被告徐惠君名下的诉争房屋进行司法拍卖，王涛在2019年5月28日通过拍卖取得诉争房屋。2、（2018）豫1003执恢456号之二执行裁定书二份、（2018）豫1003执恢456号之二协助执行通知书二份、（2018）豫1003执恢456号送达回证二份、许昌交字第201908280036号确认告知单一份、豫（2019）许昌市不动产权字第0078415号产权证书一份，证明：建安区人民法院在2019年8月15日向许昌市房产交易租赁管理处出具执行裁定书和协助执行通知书，请求将被告徐惠君名下诉争房屋解除查封，并过户到××王涛名下。2019年8月19日，建安区人民法院向许昌市不动产登记中心出具执行裁定书和协助执行通知书，请求将被告徐惠君名下的诉争房屋注销抵押权登记、解除查封，并过户到××王涛名下。许昌市房产交易租赁管理处出具房屋交易和产权状况确认告知单，确认××王涛通过法院裁决取得诉争房屋，许昌市不动产中心依法为××王涛办理了豫（2019）许昌市不动产权字第0078415号产权证书，业务编号为201808300528。3、查档证明一份，证明诉争房屋现在所有权属于张明阳，房屋所有权证号为豫（2019）许昌市不动产权第××号。被告徐惠君为支持自己的主张，庭后向本院提交交通银行许昌分行银行流水一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事均进行了证据交换和质证。当事人对原告提交的证据1、2、3、4真实性无异议，对被告张伟峰提交的证据1、2、3真实性无异议。对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认证如下：对原告提交的证据5，被告张伟峰认为与本案无关，被告徐惠君对该证据无异议。本院认为，结合案件庭审查明情况，该证据能证明原告的证明目的，故本院对该证据予以确认。对原告提交的证据6，被告张伟峰认为该证据并非生效的裁判文书，与本案相关案情不相符，不能作为参考，被告徐惠君对该证据真实性无异议。本院认为，该证据与本案案情无关，故本院对该证据不予采纳。对被告徐惠君庭后提交的交通银行许昌分行银行流水，原告认为该证据是被告徐惠君打印的银行回单，反映的是被告徐惠君向银行交款情况，该交款真实与否，原告不知道，银行确认真实，原告无异议，该证据在本案中，不具有关联性。被告张伟峰对该证据真实性无异议。本院认为，该证据与原告提交的案号为（2019）豫1002民初1694号民事判决书查明事实相互印证，故本院对该证据的真实性予以确认。综合上述证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2013年9月29日，原告新景苑公司（出卖人）与被告徐惠君（××）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为201305838），原告将位于许昌经济技术开发区灞陵路以东、屯田路以北澜菲溪岸13号楼1单元17层东户的、136.67平方米的房屋出卖给被告徐惠君，该合同约定：房屋总价款为581071元，首付181071元，剩余40万元采用银行贷款。该合同附件四《合同补充协议》第4条约定：银行按揭合同签订后，房屋所有权证办理完结前，个人住房抵押贷款的××如未及时足额还款，导致出卖人承担保证责任的，在接到银行要求出卖人回购贷款房屋通知时，出卖人回购的贷款房屋所有权归出卖人所有，××已付所有款项不予退还。《商品房买卖合同》签订后，被告徐惠君支付了该房产的首付款181071元。2014年3月17日，交通银行许昌分行与徐惠君、许昌新景苑置业有限公司签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定徐惠君向交通银行许昌分行借款40万元用于购买位于灞陵路××××路北澜菲溪岸13号楼东1单元17层东户房产。被告徐惠君以上述房产向交通银行许昌分行提供了抵押担保，许昌新景苑置业有限公司为徐惠君的上述借款提供连带责任保证，且徐惠君与交通银行许昌分行办理了抵押预告登记。原告新景苑公司于2016年10月17日办理了位于许昌经济技术开发区灞陵路以东、屯田路以北澜菲溪岸13幢280套房产的不动产权证书。上述合同签订后，徐惠君按期正常还本付息至2017年11月30日，于2018年1月1日偿还本金45.86元。后因被告徐惠君未按约定偿还银行贷款，放贷银行交通银行股份有限公司许昌分行将徐惠君、许昌新景苑置业有限公司、徐金峰诉至许昌市魏都区人民法院，该法院于2019年5月20日作出（2019）豫1002民初1694号民事判决书（该判决已生效），判决徐惠君、许昌新景苑置业有限公司连带偿还交通银行股份有限公司许昌分行借款本金359184.79元、利息及复利。另，张伟峰诉徐惠君、徐金峰民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，张伟峰向本院提出财产保全申请，本院于2017年1月18日查封被告徐惠君名下位于许昌市经济技术开发区灞陵路××小区××单元××东户的房产（备案合同号：201305838）。2017年3月13日，本院作出（2017）豫1023民初110号民事判决书，判决徐惠君、徐金峰于该判决生效之日起五日内共同偿还张伟峰借款228000元及利息（利息按照年利率24%自2016年1月31日起计算至借款实际清偿完毕为止）。该判决生效后，被告张伟峰向本院申请强制执行。2019年4月10日，本院作出（2018）豫1003执恢456号执行裁定书，裁定对徐惠君名下位于澜菲溪岸小区13号楼东1单元17层东户的房产予以评估、拍卖或变卖。后案外人王涛于2019年5月13日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物（许昌市经济技术开发区灞陵路××小区××单元××东户的房产，备案合同号：201305838）。2019年8月19日，许昌市不动产登记中心办理了涉案房产的过户登记手续，将涉案房产过户到王涛名下，王涛取得所有权证书。2019年9月12日，该涉案房产登记在借款人张明阳名下【所有权证号为：豫（2019）许昌市不动产权第××号】。另查明，就张伟峰诉徐惠君、徐金峰民间借贷纠纷，本院在执行申请人张伟峰申请执行徐惠君民间借贷纠纷一案中，原告许昌新景苑置业有限公司于2019年8月23日向本院提出书面执行异议，本院于2019年9月2日作出（2019）豫1003执异116号执行裁定书，裁定驳回许昌新景苑置业有限公司的异议请求。原告新景苑公司于2019年9月11日签收执行裁定书，于2019年9月20日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。关于原告的起诉是否超过法定期限。根据《最高人民法院关于适用若干的解释》第三百零四条“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖”的规定，本院于2019年9月2日作出（2019）豫1003执异116号执行裁定书，原告于2019年9月11日签收执行裁定书，于2019年9月20日向本院提起案外人执行异议之诉，故原告的起诉并未超过法定期限。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”的规定是案外人在执行程序中提出执行异议的期限，并不是提起执行异议之诉的期限。关于涉案房屋（许昌市经济技术开发区灞陵路××小区××单元××东户房产）的房屋所有权是否归属原告及原告就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利问题。首先，本案中，原告据以提出案外人执行异议之诉的主要依据是原告与被告徐惠君签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条的规定，且认为《商品房买卖合同》实际上是附条件的保留所有权的买卖合同。本院认为，根据原告提交的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条，若出卖人回购贷款房屋的，则贷款房屋的所有权归出卖人所有，但本案中，虽然许昌市魏都区人民法院作出的（2019）豫1002民初1694号民事判决书判决徐惠君、许昌新景苑置业有限公司连带偿还交通银行股份有限公司许昌分行借款本金359184.79元、利息及复利，但原告未提交证据证明其就涉案房屋进行了回购，故原告依据该补充协议认为就涉案房屋享有所有权的理由不成立。其次，案外人提出执行异议之诉的功能在于阻却法院对执行标的的执行，但对于已经执行完毕的标的并不能决定是否应当回转至执行前的状态。本案中，案外人王涛就涉案房屋于2019年5月13日即通过网拍竞买的方式合法取得其所有权，而许昌市魏都区人民法院作出（2019）豫1002民初1694号民事判决要求原告新景苑公司承担连带清偿责任的时间为2019年5月20日，此时已执行拍卖完毕，但此时该判决并未生效。2019年8月19日，涉案房产已过户登记到王涛名下，原告于2019年8月23日向本院提出书面执行异议，此时涉案房屋的登记所有人已为案外人王涛，该阶段的执行措施已实施完毕，排除强制执行的情形已不复存在，故原告提出的案外人执行异议之诉并不能阻却法院对执行标的的执行。综上所诉，依据《最高人民法院关于关于适用若干问题的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告许昌新景苑置业有限公司的诉讼请求。案件受理费9611元，由原告许昌新景苑置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  周雪平审 判 员  黄艳晓人民陪审员  黄伟杰二〇二〇年十二月十一日书 记 员  兰 青