新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民再84号 再审申请人(一审被告、二审上诉人)：亚森卡日·努热木，男，1970年6月1日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：裴珊，新疆世源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：玛依拉·吾买尔，新疆世源律师事务所律师。 被申请人(一审原告、二审被上诉人):石河子开发区天富房地产开发有限责任公司，住所地新疆石河子开发区。 法定代表人：刘婷，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：斯坎德尔·艾合买提，新疆卡玛莱提律师事务所律师。 再审申请人亚森卡日·努热木与被申请人石河子开发区天富房地产开发有限责任公司（以下简称天富房产公司）返还原物纠纷一案，不服本院（2019）新01民终2698号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称自治区高级人民法院）申请再审。自治区高级人民法院于2020年4月21日作出（2020）新民申42号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人亚森卡日·努热木及其委托诉讼代理人裴珊、玛依拉·吾买尔与被申请人天富房产公司的委托诉讼代理人斯坎德尔·艾合买提到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亚森卡日·努热木再审请求：1.撤销一、二审民事判决；2.依法驳回天富房产公司的诉讼请求。事实和理由，1.我与天富房产公司之间没有签订房屋租赁合同，根据合同相对性的法律关系，天富房产公司起诉我属诉讼主体错误；2.我与乌鲁木齐西域茹纳克物业服务有限公司（以下简称茹纳克物业公司）签订的租赁合同合法有效，并支付了租赁费，不存在侵权的事实；3.天富房产公司与茹纳克物业公司签有委托合同，天富房产公司应当向茹纳克物业公司主张权利；4.天富房产公司向我主张2012年至2017年的占用费已超过诉讼时效，并在我不能到庭时钻法律空子进行诉讼，属于恶意诉讼；5.我与茹纳克物业公司的租赁合同履行期限至2016年，约定的租金每天每平方米1.5元并交付租金至2015年，并于2015年搬出房屋。原审法院抛开租赁合同约定价格，另行参照评估房租价格每天每平方米6元计算房屋占有使用费，侵犯了我租赁合同的权利，违反了买卖不破租赁的特殊保护，存在明显错误；6.原审法院对于侵权、赔偿、返还等不同的法律关系一并进行审理，存在程序错误的问题。 天富房产公司辩称，1.我公司对案涉房屋享有所有权，针对亚森卡日·努热木非法侵占房屋的行为主张权利，不是合同纠纷，故本案中不适用合同相对性原则；2.亚森卡日·努热木与茹纳克物业公司签订租赁合同时，应当知道茹纳克物业公司对案涉房屋的经营期限为2012年7月30日，其作为承租方有权且有义务要求茹纳克物业公司出示相关的授权文件或产权证书，亚森卡日·努热木签订合同时没有尽到注意义务，不应当将其风险转嫁给我公司。2012年6月15日、2012年9月27日，我公司在案涉房屋墙体悬挂维汉两种文字公告以及在新疆法制报发布公告，已向包括亚森卡日·努热木在内的商户进行了通知并要求各商户返还商铺，所以从2012年7月30日起，亚森卡日·努热木对该房屋不存在任何形式的合法占有权利，且有返还商铺的义务；3.我公司已根据合同关系向茹纳克物业公司主张过权利，并得到相应支持，本案亚森卡日·努热木是非法占有我公司的合法财产，我公司要求其承担返还财产、赔偿损失的侵权责任有事实和法律依据；4.亚森卡日·努热木对房屋占有、使用、收益时间是持续的，且我公司是基于所有权提出的诉请，本案不存在诉讼时效的问题，且亚森卡日·努热木主张诉讼时效已过又提起反诉的行为自相矛盾；5.我公司作为房屋产权人并未将案涉房屋过户给任何第三方，买卖不破租赁的特殊保护在本案中无法适用；6.经我公司申请，一审法院参考同类地段商铺场地占有使用费单价，作为本案场地占有使用费的计算依据，于法有据；7.《侵权责任法》规定承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。原审法院对本案的法律关系都确定无误，请人民法院依法驳回亚森卡日·努热木的再审请求。 天富房产公司向一审法院起诉请求：1.判令亚森卡日·努热木停止侵权，返还乌鲁木齐市新华南路670号人才交流大厦A2(26.42平方米)、A3(110.49平方米)门面房；2.判令亚森卡日·努热木支付2012年8月1日至2017年3月1日之间的场地占用费共计1372239元（以同等条件下周边商业租赁每平方米日单价6元计，136.95平方米×6元/平方米/天×1670天）。 一审法院认定事实，位于乌鲁木齐市新华南路**人才交流大厦A2、A3门面房系新疆人才交流大厦的一部分，该大厦由本案天富房产公司开发建设，并取得了相应产权。2009年7月12日，天富房产公司与案外人茹纳克物业公司分别签订了《委托销售合同》、《委托经营协议》，即由茹纳克物业公司代天富房产公司销售并经营新疆人才交流大厦的三层商业广场及部分办公用房。如果茹纳克物业公司在代理销售期内完成了70%的销售任务，茹纳克物业公司代为经营期限为2009年8月1日至2013年7月30日；如果茹纳克物业公司在代理销售期内未完成70%的销售任务，茹纳克物业公司代为经营的期限为2009年8月1日至2012年7月30日。前述合同签订后，天富房产公司将房产交付给茹纳克物业公司，茹纳克物业公司对房屋进行了装修并将部分房屋出租。2012年6月15日，天富房产公司在案涉房屋所在大厦墙体悬挂维汉两种文字公告，内容为：“人才交流大厦一至三层商业权属天富房产公司所有。委托茹纳克物业公司代理销售，合同约定在2012年7月30日前未实现70%销售，则茹纳克物业公司代理权限终止。超过此期限，茹纳克物业公司无权进行相关的招商、租赁、销售等活动。”2012年9月27日，天富房产公司与案外人新疆昆仑绿业房产投资集团有限公司乌鲁木齐分公司在新疆法制报联合发布公告，内容为：“天富房产公司开发的人才交流中心大厦商业楼，原委托茹纳克物业公司代理销售，期限截止2012年7月30日，超过此期限，茹纳克物业公司无权进行相关的招商、租赁、代理销售等活动。现该楼已出售于新疆昆仑绿业房地产投资集团有限公司乌鲁木齐分公司。其他单位和个人无权处分，如有不明事项请与新疆昆仑绿业房地产投资集团有限公司乌鲁木齐分公司联系。”公告注明联系人与联系方式。2012年8月3日，天富房产公司与茹纳克物业公司就上述委托合同纠纷进行诉讼。经过一审、二审，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院于2013年8月9日作出（2013）新兵民二终字第7号《民事调解书》，主要内容为：一、茹纳克物业公司经营人才大厦的期限截止于2012年7月30日；二、茹纳克物业公司必须保证在2013年10月31日前将其在经营期间（包括占有期间）签订的所有商户安全、平稳地清退……。后，茹纳克物业公司未履行调解书确定的义务，天富房产公司申请法院强制执行。新疆生产建设兵团农八师中级人民法院于2014年2月13日向人才交流大厦案涉房屋商户张贴公告，要求所涉商户于公告发出后一个月内将所租赁商铺清理完毕并返还给天富房产公司。2010年12月27日，亚森卡日·努热木与茹纳克物业公司签订《房屋租赁合同》，租赁乌鲁木齐市新华南路670号人才交流大厦门面房（A2）一间，建筑面积26.46㎡，租赁期限自2011年6月1日至2016年5月31日止。租金每年18000元。2011年1月10日，亚森卡日·努热木与茹纳克物业公司签订《房屋租赁合同》，租赁乌鲁木齐市新华南路670号人才交流大厦门面房（A3）一间，建筑面积110.49㎡，租赁期限自2011年5月1日至2016年4月31日止。租金每年60000元。亚森卡日·努热木一直在占用案涉商铺到现在。庭审中天富房产公司出具同类地段商铺场地占用使用费的市场价值进行评估的资产价值分析报告一份，场地占用使用费的价格是每平方米6.6元；亚森卡日·努热木称A3门面房的租金交到2014年5月1日、A2门面房的租金交至2014年9月份。另查，新疆昆仑绿业房地产投资集团有限公司、新疆昆仑绿业房地产投资集团有限公司和田分公司因与天富房产公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院民事判决上诉，自治区高级人民法院作出（2018）新民终157号民事判决书，在判决认定商铺清理工作完成时间为2017年9月19日，该判决书生效时间为2018年7月19日。 一审法院认为，所有权系对世权，任何人均负有不妨害权利人实现其权利的义务。天富房产公司作为诉争房屋的所有权人，认为亚森卡日·努热木侵害其物权，有权提起侵权之诉，本案天富房产公司、亚森卡日·努热木主体适格，亚森卡日·努热木关于本案主体不适格的理由无法律依据，不予支持。该房产自2009年8月1日至2012年7月30日由天富房产公司委托给案外人茹纳克物业公司经营。2012年7月30日后委托经营期限终止，天富房产公司未继续委托茹纳克物业公司经营，也未再追认茹纳克物业公司的代理经营行为。本案亚森卡日·努热木虽从茹纳克物业公司处租赁了案涉房产的门面两间，但在2012年7月30日后茹纳克物业公司因超出代为经营期限已不再享有对外出租案涉房产的收益权利，天富房产公司已提前通过公告等行为明确表示收回案涉房产，本案亚森卡日·努热木在未征得天富房产公司同意的情况下继续占有使用该房产门面，于法无据，构成侵权，应当向天富房产公司返还。因此，天富房产公司关于返还房屋的诉讼请求应予以支持。关于天富房产公司请求亚森卡日·努热木支付场地占用费的问题。因2012年7月30日后，亚森卡日·努热木负有腾房义务，故天富房产公司主张亚森卡日·努热木承担逾期腾房的场地占用费，符合法律规定。对于占有使用费数额，天富房产公司出具同类地段商铺场地占用使用费的资产价值分析报告，价格是每平方米6.6元，该报告客观公正，可以作为定案依据。根据该报告结论自2012年8月1日至2017年3月1日1670天的场地占用使用费为1372239元，应予支持。亚森卡日·努热木应支付场地占用费1372239元。本案是基于所有权的返还原物纠纷，故亚森卡日·努热木要求追加茹纳克物业公司为共同诉讼人的答辩意见，不予采纳。对于诉讼时效问题，天富房产公司就案涉人才大厦清理商户事宜提起多次纠纷，经新疆维吾尔自治区高级人民法院作出的（2018）新民终157号生效判决认定商户清理工作完成时间为2017年9月19日，该判决书生效时间为2018年7月19日，故亚森·卡日努热木认为已超过诉讼时效的抗辩不能成立。在一审判决前亚森卡日·努热木未提供有效证据证实其应要求替茹纳克物业公司履行他案判决内容支付过部分租金的事实，因此对其要求扣减替茹纳克物业公司支付租金的抗辩理由不予采信。一审法院判决：一、亚森卡日·努热木向石河子开发区天富房地产开发有限责任公司返还位于乌鲁木齐市新华南路670号人才交流大厦A2、A3门面房；二、亚森卡日·努热木于本判决生效后十日内向石河子开发区天富房地产开发有限责任公司支付2012年8月1日至2017年3月1日的场地占用费1372239元。 亚森卡日·努热木不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决，驳回天富房产公司诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审法院查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。另查明，二审法院于案涉商铺现场进行实地勘查，双方均认可，案涉商铺已经由天富房产公司控制，商铺内已没有亚森卡日·努热木的物品，天富房产公司认可，其主张返还商铺的诉讼请求已执行完毕。二审法院认为，茹纳克物业公司基于其与天富房产公司签订的《委托经营协议》的内容，将案涉商铺向亚森卡日·努热木出租，在该《委托经营协议》中天富房产公司与茹纳克物业公司约定了委托期限，而茹纳克物业公司在代理销售期内未完成70%的销售任务，则茹纳克物业公司的有效经营期限截止于2012年7月30日。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”茹纳克物业公司与亚森卡日·努热木签订的租赁合同的租赁期间为2011年6月1日至2016年5月31日，在天富房产公司没有追认，茹纳克物业公司事后也未取得案涉商铺处分权的情况下，茹纳克物业公司超过与天富房产公司协议约定的委托期限进行的委托经营行为构成无权处分。所谓“买卖不破租赁”是指，租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有权人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。本案中茹纳克物业公司从不享有案涉商铺物权，其经营行为是基于天富房产公司的委托行为，茹纳克物业公司与天富房产公司之间不存在买卖法律关系，亚森卡日·努热木上诉认为，其因“买卖不破租赁”的法律规定，于茹纳克物业公司委托期限届满后，仍享有案涉商铺的承租权的上诉意见，二审法院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本案于一、二审审理过程中，亚森卡日·努热木提出案涉商铺的所有权人为新疆昆仑绿业房地产投资集团有限公司，但就该公司为案涉商铺所有权人的事实未提供证据证实，而天富房产公司向法庭出示了案涉商铺的产权证书证实其是案涉商铺的所有权人，故对于亚森卡日·努热木提出天富房产公司不是本案适格原告及应当追加新疆昆仑绿业房地产投资集团有限公司为本案诉讼参与人的上诉意见，不予采纳。天富房产公司系基于物权保护提出的本案诉讼，茹纳克物业公司与亚森卡日·努热木之间存在的是租赁合同法律关系，故亚森卡日·努热木要求追加茹纳克物业公司参加诉讼，二审亦不予采纳。因茹纳克物业公司自2012年7月30日起对案涉商铺即不享有合法有效的受委托经营权，则亚森卡日·努热木以其与茹纳克物业公司之间因租赁合同对案涉商铺所享有的债权，对抗天富房产公司对案涉商铺的所有权的上诉意见，不予采纳。故天富房产公司要求亚森卡日·努热木向其支付占有案涉商铺期间的费用的请求，应当予以支持，亚森卡日·努热木基于租赁合同向茹纳克物业公司支付的租赁费用，其可另行诉讼处理。经为案涉商铺提供物业的新疆玉隆物业服务有限公司（以下简称玉隆物业公司）出具的证明，截止2017年4月20日亚森卡日·努热木所经营的案涉商铺一直营业，并缴纳了物业费，天富房产公司以此向亚森卡日·努热木主张2012年8月1日至2017年3月1日期间的占有使用费，亚森卡日·努热木提出其于2014年9月返还了案涉商铺，对此其不能出示证据予以证实，一审法院以物业公司提供的证明证实的内容认定亚森卡日·努热木占用案涉商铺的时间并无不当，亚森卡日·努热木提出其不应当支付占有使用费的上诉意见，二审不予采纳。为确定案涉商铺占有使用费用的标准，天富房产公司提交的另案诉讼中，由法院委托新疆瑞丰资产评估有限责任公司对与案涉商铺同一大厦A10号65㎡商铺占有使用费的标准进行的《资产价值分析报告》，确定2013年7月31日至2015年10月31日共823天的占用费为320970元，则平均每天每平方米的占用费用为6.6元，对此标准亚森卡日·努热木不予认可，但对占用费的标准其未能出示证据证实，结合该报告的计算方式，一审法院支持天富房产公司主张的6元每天每平方米的标准，并无不当，二审法院予以确认，亚森卡日·努热木提出《资产价值分析报告》不应当作为案涉商铺占用费用的标准的上诉意见，二审法院认为，因该报告不是对案涉商铺进行了评估，故一审法院只是将该报告作为天富房产公司提供的证据作为确定占用费用的计算标准的参考，故对亚森卡日·努热木的此项上诉意见，二审法院不予采纳。因二审庭审中亚森卡日·努热木当庭提出对其上诉提出的诉讼时效问题不再进行主张，故对此二审法院不作分析。案涉商铺经双方认可，2019年8月已实际返还天富房产公司，对此二审法院予以确认。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 本院再审查明，1.再审中，本院调查询问目前仍在玉隆物业公司工作的职工热衣木江·艾木都，亚森卡日·努热木的委托诉讼代理人与天富房产公司的委托诉讼代理人在场。热衣木江·艾木都陈述，玉隆物业公司负责管理人才交流大厦及案涉房屋，热衣木江·艾木都一直在玉隆物业公司工作，亚森卡日·努热木于2015年12月底离开案涉商铺，热衣木江·艾木都将商铺钥匙收回。亚森卡日·努热木认可证人证言的真实性、合法性、关联性，认为证人可以证明亚森卡日·努热木于2015年12月底离开案涉商铺的事实。天富房产公司认为证人证言与玉隆物业公司出具的《证明》内容相矛盾，对证人证言的真实性不认可。本院对证人证言的真实性、合法性、关联性将在本判决判由中予以综合认定。 2.本院就天富房产公司与新疆美生商贸有限公司（以下简称美生公司）返还原物纠纷一案，2014年8月20日作出（2014）乌中民四初字第56号民事判决：（1）被告美生公司于本判决生效后十日内向原告天富房产公司返还位于乌鲁木齐市××路商铺（现为凯娜宴会厅）；（2）被告美生公司于本判决生效后十日内向原告天富房产公司支付2012年8月1日至2014年4月26日的占用费2611701.1元｛422128元[1500000÷1297天（2010年1月8日-2013年7月30日）×365]+2189573.1元[4131.27㎡×2元/㎡/天×265天（2013年7月31日-2014年4月26日）]｝。美生公司不服，上诉至自治区高级人民法院，2015年2月28日,自治区高级人民法院作出（2014）新民一终字第221号民事判决：（1）维持（2014）乌中民四初字第56号民事判决第一项，即被告美生公司于本判决生效后十日内向原告天富房产公司返还位于乌鲁木齐市××路商铺（现为凯娜宴会厅）；（2）变更（2014）乌中民四初字第56号民事判决第二项为：美生公司于本判决生效后十日内向原告天富房产公司支付2013年7月31日至2014年4月26日的占用费2189573.1元【4131.27㎡×2元/㎡/天×265天（2013年7月31日-2014年4月26日）】。 3.亚森卡日·努热木已向茹纳克物业公司支付A2商铺2011年6月1日至2013年5月30日的租金共计36000元，支付A3商铺2011年5月1日至2013年4月30日的租金共计120000元。亚森卡日·努热木协助天山区人民法院执行茹纳克物业公司为被执行人的案件，向天山区人民法院交付（茹纳克物业公司应收租金）A2商铺2013年6月1日至2014年5月30日的租金18000元，交付A3商铺2013年5月1日至2014年4月30日的租金60000元。上述共计234000元。 本院再审查明的其他事实与一、二审查明的事实一致。 本院再审认为，根据双方当事人再审中的诉、辩主张，本案的争议焦点为：1.如何确定当事人之间的法律关系；2.天富房产公司的起诉是否超过诉讼时效；3.茹纳克物业公司是否应参加本案诉讼；4.天富房产公司是否有原告主体资格；5亚森卡日·努热木何时退出了案涉商铺，如何确定天富房产公司请求支付房屋占有使用费的标准及数额。 一、关于如何确定当事人之间的法律关系的问题。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”，第三百九十七条规定：“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务”。第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”。依据上述法律规定，就本案而言，天富房产公司与茹纳克物业公司分别签订的《委托销售合同》、《委托经营协议》，由茹纳克物业公司代理天富房产公司销售并经营新疆人才交流大厦的三层商业广场及部分办公用房，不是天富房产公司将自己的房屋出租给茹纳克物业公司，故天富房产公司与茹纳克物业公司双方是委托合同法律关系。茹纳克物业公司与亚森卡日·努热木签订《房屋租赁合同》，约定亚森卡日·努热木案涉房屋（A2）一间，（A3）一间，有房屋面积、租赁期限、租金数额的内容，双方是房屋租赁法律关系。 二、关于天富房产公司的起诉是否超过诉讼时效的问题。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》法规标题最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2008.08.21时效性现行有效第一条，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。即诉讼时效制度只适用于债权请求权，并不适用于物权请求权。天富房产公司一审的诉讼请求是停止侵权、返还案涉房屋及支付房屋占有使用费，该诉讼请求并非债权请求权，而是物权请求权。故亚森卡日·努热木不能以天富房产公司超过诉讼时效为由抗辩请求。 三、关于茹纳克物业公司是否应参加本案诉讼的问题。追加诉讼当事人是人民法院结合案件事实和是否存在利害关系来确认，原审未追加茹纳克物业公司为当事人，并不影响本案的审查，原审不存在重大程序错误，对亚森卡日·努热木该再审理由不予采纳。 四、关于天富房产公司是否有原告主体资格的问题。天富房产公司在起诉时是案涉房屋的所有权人，在茹纳克物业公司经营期限届满后，有权对承租人提起返还原物之请求。亚森卡日·努热木关于天富房产公司主体不适格的再审理由无法律依据，本院不予采纳。 五、关于亚森卡日·努热木何时退出了案涉商铺，如何确定天富房产公司请求支付房屋占有使用费的标准及数额的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据”。天富房产公司提交玉隆物业公司出具的《证明》，主要内容为亚森卡日·努热木承租的商铺2017年4月20日仍在营业，并缴纳了物业费，以此主张亚森卡日·努热木应支付2012年8月1日至2017年3月1日的房屋占有使用费。玉隆物业公司虽然出具了《证明》，但没有按照上述司法解释要求，由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，亦没有相关经办人到庭作证，天富房产公司也未提交亚森卡日·努热木在2017年4月前后缴纳物业费的财务凭证。本院认为，证人热衣木江·艾木都在本院调查询问本案当事人均在场的情况下陈述证言，应视为其出庭作证。证人热衣木江·艾木都长期在玉隆物业公司工作，其本人表述了自己亲身感知的事实，具备客观性，反映了亚森卡日·努热木经营商铺时间和退出时间，而天富房产公司提交的《证明》是玉隆物业公司作为证人以书面方式提供的证言，玉隆物业公司相关经办人未出庭作证，故就本案而言，证人证言的证据效力高于《证明》效力，热衣木江·艾木都的证言可以证明亚森卡日·努热木于2015年12月底离开案涉商铺的事实。 综上，亚森卡日·努热木仍需向天富房产公司支付房屋占有使用费。理由如下，亚森卡日·努热木在与茹纳克物业公司签订合同时，应当知道茹纳克物业公司不是案涉房屋所有权人，也有义务了解茹纳克物业公司的经营期限，在天富房产公司不追认超出经营期限合同效力的前提下，超出期限的合同对天富房产公司不产生法律上的约束力。天富房产公司与茹纳克物业公司之间没有买卖合同法律关系，本案没有适用“买卖不破租赁”相关法律的事实基础。故，亚森卡日·努热木需向天富房产公司支付超出茹纳克物业公司经营期限的房屋占有使用费。关于占有使用费计算标准，本院认为，占有使用费的计算应当在遵循公平原则的基础上考虑。天富房产公司没有证据证明，在2010年茹纳克物业公司对外与承租人签订租赁合同时，天富房产公司向承租人告知过委托经营的期限的事实，且《委托经营协议》对茹纳克物业公司允许经营的范围未做明确约定。亚森卡日·努热木签订租赁合同时没有无偿使用房屋的意思表示，2012年6月15日，天富房产公司在案涉房屋发布的公告对外公示收回对茹纳克公司的委托代理权，但该公告并无解除案涉《房屋租赁合同》的意思表示，客观来讲，亚森卡日·努热木没有过错，由其承担侵权责任，没有法律依据。鉴于超出经营期限的合同对天富房产公司没有法律约束力，超出期限只产生不当得利的法律后果，而不是因过错赔偿的法律后果，故原审以资产价值分析报告中的占有使用费标准确定本案房屋占有使用费标准不当，本院再审予以纠正。 根据本案具体情况，综合考虑租赁合同中已约定的租金数额亦未明显背离市场标准，以合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，较为公平合理，即：亚森卡日·努热木向茹纳克物业公司支付租金以及协助天山区人民法院交付租金至2014年4月、5月。A2商铺2014年6月至2015年12月占有使用费为：18000元÷12个月×19个月=28500元；A3商铺2014年5月至2015年12月占有使用费为：60000元÷12个月×20个月=100000元。共计支付128500元。 另，根据本院再审查明的事实，亚森卡日·努热木已于2015年12月离开案涉房屋，故天富房产公司一审请求返还案涉房屋已经没有事实依据，故对该项诉请再审予以驳回。 综上所述，原判决适用法律有不当之处，且本案出现新证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）新01民终2698号民事判决及乌鲁木齐市天山区人民法院（2017）新0102民初2704号民事判决； 二、亚森卡日·努热木支付石河子开发区天富房地产开发有限责任公司房屋占有使用费128500元； 三、驳回石河子开发区天富房地产开发有限责任公司要求亚森卡日·努热木返还乌鲁木齐市天山区新华南路670号人才大厦A2、A3门面房的诉讼请求。 上述亚森卡日·努热木应付款项，限于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费17150.15元（天富房产公司已预交），由天富房产公司负担12845.5元，由亚森卡日·努热木负担4304.65元；二审案件受理费17150.15元（亚森卡日·努热木已预交），由亚森卡日·努热木负担4304.65元，由天富房产公司负担12845.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李         健 审 判 员 于         翔 审 判 员 玛依娜·阿不都拉热依木 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 杨    兴    亚 书 记 员 陈         彬