山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终11845号上诉人（原审被告）：莱芜阳光物业管理有限公司，住所地济南市莱芜区。法定代表人：李境，执行董事。委托诉讼代理人：朱从义，济南莱芜鹏山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：马宝军，济南莱芜汶杨法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘振俊，男，1962年7月12日出生，汉族，住济南市。上诉人莱芜阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）因与被上诉人刘振俊物业服务合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初2921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。阳光物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判刘振俊无权请求返还物业费6992.7元或发回重审。2.一、二审诉讼费由刘振俊承担。事实与理由：阳光物业公司自2011年9月份在刘振俊居住的小区提供服务，前期物业服务合同虽在2016年12月30日到期，但阳光物业公司一直在该小区提供服务，刘振俊应当支付物业费。涉案小区虽选聘了业委会，但业委会并未选聘新的物业公司，只有当业委会与新的物业公司签订物业服务合同后，开发商与前期物业公司签订的前期物业服务合同才能终止，一审判决不当。刘振俊辩称，1.（2020）鲁01民终7848号民事判决书判决“阳光物业公司与豪盛置业签订的前期物业服务合同于2016年12月30日到期后，万和园业委会并未与阳光物业公司续签物业服务合同，此时阳光物业公司应及时交接物业并撤离小区”，说明阳光物业公司2016年12月30日后没有收取物业费的权利和义务。2.业委会多次与阳光物业公司协商退出小区的事宜，阳光物业公司均拒绝退出。阳光物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判决刘振俊返还自2017年1月至今无权收取刘振俊的物业费、水费8779.20元；2.判决本案的诉讼费由刘振俊承担。一审法院认定事实：刘振俊系济南市莱芜区（原莱芜市莱城区）鲁中东大街60号万和园1幢东3单元801房产业主。2017年1月至2020年3月份，刘振俊向阳光物业公司缴纳物业费6992.70元、水费1786.50元。阳光物业公司提交已经发生法律效力的（2020）鲁01民终1096号民事判决书一份，该判决书认定如下事实：济南市莱芜区（原莱芜市莱城区）鲁中东大街60号万和园系由山东豪晟投资置业有限公司开发建设。2011年9月21日、2013年9月21日、2015年9月21日，山东豪晟投资置业有限公司与阳光物业公司签订3份《前期物业服务合同》，合同期限自2011年9月21日至2016年12月30日止。2015年9月21日《前期物业服务合同》约定：第六条，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅每平方米每月1.3元。第三十五条，本合同期限自2015年9月20日起至2016年12月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十六条，本合同期满前，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，山东豪晟投资置业有限公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十七条，本合同终止时，阳光物业公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。2015年12月29日，莱芜市物业管理办公室出具编号为2015006号《万和园小区业主委员会备案证明》载明：万和园小区在凤城街道办事处组织指导下，按照《山东省物业管理条例》完成本小区业主大会筹备、公示工作，并于2015年11月21日召开首次业主代表大会，选举产生了首届业主委员会组成人员。2015年12月29日小区业主委员会持相关材料经我办备案。另查明，庭审中刘振俊申请撤回要求阳光物业公司返还水费1786.50元的诉讼请求，一审法院依法予以准许。一审法院认为，依据已经生效的（2020）鲁01民终1096号民事判决书认定，涉案小区于2015年11月21日召开首次业主代表大会，选举产生了首届业主委员会组成人员，并于2015年12月29日在莱芜市物业管理办公室备案。自2015年12月29日涉案小区业主委员会依法备案后，山东豪晟投资置业有限公司无权再为涉案小区签订前期物业服务合同。根据2015年9月21日山东豪晟投资置业有限公司与阳光物业公司签订《前期物业服务合同》第三十五条约定本合同期限至2016年12月30日止，第三十七条约定本合同终止时，阳光物业公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。阳光物业公司违反合同约定，在2016年12月30日《前期物业服务合同》到期终止后，拒不向小区业主委员会移交，并退出物业服务区域。阳光物业公司收取刘振俊2017年1月份至2020年3月份期间的物业费6992.70元依据不足。故刘振俊要求阳光物业公司退还6992.70元的诉讼请求，一审法院予以支持。阳光物业公司辩称业主委员会的成立不符合法律规定，证据不足，一审法院不予采信。阳光物业公司辩称为阳光物业公司付出了服务劳动，收取物业费是正常的，于法无据，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第一项、第七项、《中华人民共和国物权法》第七十五条、《物业管理条例》第十一条第四项、第十五条、第二十一条、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条之规定，判决：被告莱芜阳光物业管理有限公司于判决生效之日起五日内返还刘振俊物业费6992.70元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告莱芜阳光物业管理有限公司负担。二审中，阳光物业公司提交证据一、2020年8月4日由济南市莱芜区封城街道办事处关于万和园小区业主委员会改选工作组成人员的通知书一份。证明莱芜区万和园小区业主委员会成立时不符合国务院物业管理条例以及山东省物业管理条例的相关规定，证明该小区业主委员会的成立无效。证据二、阳光物业公司与开发商签订的前期物业服务合同。证明莱芜区万和园业主委员会虽然在2015年12月29日成立，但尚未新聘物业管理企业，阳光物业公司按前期物业服务合同约定的内容一直提供服务符合法律规定。刘振俊对两份证据的真实性均没有异议，对证明目的有异议。刘振俊主张业主委员会的成立是有效的，是合法的。本院认为，刘振俊对证据的真实性没有异议，本院对证据的真实性予以采信。刘振俊提交告知书一份，证明阳光物业公司于2020年10月30日已经撤离。阳光物业公司对证据的真实性没有异议。本院认为，该证据能够反映撤离的真实情况，可以作为认定案件事实的根据，本院对该证据予以采信。一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，莱芜市万和园小区业主委员会曾起诉阳光物业公司，济南市莱芜区人民法院作出（2019）鲁0116民初6615号民事判决，判决阳光物业公司于判决生效之日起十五日内撤离济南市莱芜区鲁中东大街60号万和园小区，并移交物业相关设施及资料。阳光物业公司对该判决不服提起上诉，济南市中级人民法院作出（2020）鲁01民终7848号民事判决，其中载明：阳光物业公司与山东豪晟投资置业有限公司签订的《前期物业服务合同》于2016年12月30日到期后，万和园业委会并未与阳光物业公司续签新的物业服务合同，此时阳光物业公司应及时交接物业并撤离小区。判决驳回上诉，维持原判。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，选聘和解聘物业服务企业是业主、业主大会的权利，建设单位可以选聘物业服务企业提供前期物业服务，在小区业主成立业主大会、选举业主委员会后，建设单位无权再选聘前期物业服务企业，而应由业主大会选聘物业服务企业。前期物业服务合同可以约定期限，期限届满，前期物业服务合同的权利义务终止。本案中，涉案小区于2015年11月21日召开首次业主代表大会，选举产生了首届业主委员会组成人员，并于2015年12月29日在莱芜市物业管理办公室备案。自2015年12月29日涉案小区业主委员会依法备案后，山东豪晟投资置业有限公司无权再为涉案小区签订前期物业服务合同。根据2015年9月21日山东豪晟投资置业有限公司与阳光物业公司签订《前期物业服务合同》第三十五约定本合同期限至2016年12月30日止，第三十七条约定本合同终止时，阳光物业公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。阳光物业公司违反合同约定，在2016年12月30日《前期物业服务合同》到期终止后，拒不向小区业主委员会移交，且未退出物业服务区域。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”据此，阳光物业公司收取2016年12月31日以后的物业费，依据不足。另，已经生效的（2020）鲁01民终7848号民事判决亦载明:2016年12月30日后万和园业委会未与阳光物业公司续签新的物业服务合同，此时阳光物业公司应及时交接物业并撤离小区。本院认为，阳光物业公司于2016年12月30日后应及时撤离小区，在应当撤离后的期间，其以业委会没有选聘新的物业公司为由不撤离小区没有法律依据，阳光物业公司主张2016年12月30日后应收取物业费不应得到支持。刘振俊要求返还其已经缴纳的2017年1月至2020年3月的物业费具有依据，一审判决并无不当。综上所述，阳光物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人莱芜阳光物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李杰二〇二〇年十二月七日书记员  孙雪