贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7673号上诉人（原审原告）：深圳市公元物业管理有限公司。住所地：深圳市福田区福田街道河滨大道与益田路交界东南皇都广场**楼1101至1106。法定代表人：曹雷，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵正方，该公司员工。委托诉讼代理人：胡义娟，该公司员工。上诉人（原审被告）：王祥群，女，汉族，1979年10月22日出生，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：王祥模，男，汉族，1981年11月22日出生，住贵州省绥阳县。系王祥群弟弟。上诉人深圳市公元物业管理有限公司（以下简称公元物业公司）因与上诉人王祥群物业服务合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初1709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。公元物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决认定自被上诉人接房之日开始计算物业费错误，违反上诉人与被上诉人签订的《物业服务合同》、上诉人与开发商签订的《商品房买卖合同》及《交房公告》的约定。2.一审判决认为公摊费不属于本案法律关系审理范畴错误。王祥群未针对公元物业公司的上诉请求及理由作书面答辩。王祥群上诉请求：一、撤销贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初1709号民事判决，改判公元物业公司按2016年交房时的口头承诺和文字依据减半收取2016年6月至2019年10月的物业管理费和全额收取2019年11月至2020年5月的物业管理费1923.30元。二、本案一、二审诉讼费由公元物业公司负担。事实与理由：2016年上诉人接房时，公元物业公司工作人员告知上诉人关于空置房的缴费方式是交一年可以管两年（2016.6.10—2018.6.10），且双方合同第五页对此有约定。在此两年期间，公元物业公司未向上诉人催收物管费。上诉人已经口头申请并写下文字依据减半收取物管费。上诉人于2019年10月入住，前期共三年零四个月空置，按照合同约定应交纳20个月的物管费，扣除前期交纳的12个月，上诉人还应交纳8个月的物管费，计算为：1.2元每平方米×106.85平方米×8个月=1025.76元。2019年11月至2020年5月共计7个月，入住后全额应交1.2元每平方米×106.85平方米×7个月=897.54元，上述两项共计1923.30元。公元物业公司未针对王祥群的上诉请求和理由作书面答辩。公元物业公司向一审法院起诉请求：一、请求王祥群立即支付公元物业公司物业费5307.00元。二、本案诉讼费由王祥群承担。一审法院认定事实：2015年12月27日，公元物业公司与王祥群所在的小区幸福小区项目开发商遵义市万豪晨辉房地产开发有限公司签订了《幸福小区前期物业服务合同》，合同第二十三条第2项：“物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业：1.20/平方米/月；商业物业：2.00/平方米/月；公共能耗分摊费：120元/年。2017年6月13日，公元物业公司与绥阳县洋川镇幸福小区业主委员会签订《幸福小区物业服务合同》，约定的物业服务费为1.2元/平方米/月，物业服务费按年缴纳，每年按11个月计收物业服务费并开具12个月的票据，业主或承租人应在每年6月10日前缴纳下一年度（即当年6月1日至次年度5月31日物业服务费）。物业服务合同签订后公元物业公司时至今仍在为幸福小区提供物业管理服务。对于公元物业公司陈述王祥群的住房面积是106.85平方米，无异议，予以认定。另查明，2016年，遵义市万豪晨辉房地产开发有限公司向物业公司送达王祥群系幸福小区A3栋12层5号房屋业主通知，2016年6月10日，王祥群接收上述房屋，并在《资料物品领用签收表》、《房屋交付验收表》上签字确认；同日，王祥群向公元物业公司缴纳物业费1359.00元及公共能耗分摊费120元，共计1659元。一审法院认为，公元物业公司与王祥群所在的小区幸福小区项目开发商遵义市万豪晨辉房地产开发有限公司、王祥群及绥阳县洋川镇幸福小区业主委员会都签订了《物业服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，幸福小区现由公元物业公司进行物业管理，王祥群系幸福小区A3栋12层5号房屋业主，其为公元物业公司提供物业服务的受益人，王祥群应当向公元物业公司履行支付物业管理费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，公元物业公司要求王祥群承担自2017年1月1日起至2020年5月31日期间共计41个月拖欠物业费及公摊费共计5307.00元，因王祥群已经缴纳一年物业费1539.00元，王祥群接房日期为2016年6月10日，应自2016年6月10日起至2017年6月9日。公元物业公司与幸福小区业主委员签订物业服务合同后，按该合同约定，期限为2017年6月1日至2020年5月31日期间；按年收费（住宅：1.20/平方米/月）；交11月按12月计算。王祥群2017年6月10日至2020年5月31日共1086天未缴纳，在此期间内，按以交11月按12月计算扣减60天，则该期间物业费为1.2÷30×106.85（1086-60）=4385.12元，对公元物业公司提出由王祥群支付物业费5257.00元的诉讼请求，对4385.12元部分，予以支持。对于王祥群抗辩的空置费的抗辩，按公元物业公司、王祥群双方约定，王祥群应向公元物业公司申请，由公元物业公司核定，但王祥群未提供证据证明其向公元物业公司申请并经公元物业公司核定的事实，故该抗辩理由不成立，不予支持。对于公摊费，不属于本案审理的范畴，故在本案中不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、由王祥群支付深圳市公元物业管理有限公司物业费4385.12元，限本判决生效后十日内付清。二、驳回深圳市公元物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由王祥群负担。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于公元物业公司的上诉理由，首先，关于物管费的计算时间，根据《贵州省物业管理条例》第五十四条“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费,由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费,由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。”之规定，一审判决以被上诉人接房日期为起始日期计算其应缴纳的物业费符合前述规定，本院依法予以确认。其次，关于公摊费的认定问题，在2017年6月13日公元物业公司与绥阳县洋川镇幸福小区业主委员会签订的《物业服务合同》中，并未对公摊费进行约定，故一审判决对公摊费问题不予审查并无不妥，本院依法予以确认。因此，深圳市公元物业管理有限公司的上诉理由不能成立。关于王祥群的上诉理由，王祥群上诉主张房屋空置应减半收取物管费，根据公元物业公司与王祥群双方约定，王祥群应就房屋空置的问题向公元物业公司提出申请，由公元物业公司核定，但王祥群未提供证据证明其向公元物业公司申请并经公元物业公司核定的事实，王祥群的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，公元物业公司与王祥群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由深圳市公元物业管理有限公司负担50元；由王祥群负担50元。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  娄 强审判员  贺灿灿二〇二〇年十二月二日法官助理杨恩高书记员冯滢