广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3758号上诉人（原审原告）：中山市横栏中心区幼儿园，住所地广东省中山市**********。法定代表人：谭昌永，该幼儿园校长。委托诉讼代理人：李俊松，北京市（盈科）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市横栏镇横西股份合作经济联合社，住所地广东省中山市******民委员会。主要负责人：吴景豪，该经联社主任。委托诉讼代理人：罗景山，广东宪鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：许淑萍，广东宪鼎律师事务所律师。上诉人中山市横栏中心区幼儿园（以下简称横栏中心幼儿园）因与上诉人中山市横栏镇横西股份合作经济联合社（以下简称横西经联社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初16265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。横栏中心幼儿园上诉请求：一、维持一审判决第二项；二、明确一审判项第一项为：自横栏中心幼儿园起诉之日起（或至迟于横西经联社另案原解除合同诉求送达横栏中心幼儿园之日起）解除横栏中心幼儿园与横西经联社签订的《租赁合同》及《横西幼儿园租赁合同补充协议》；三、撤销一审判决第三项，改判横西经联社向横栏中心幼儿园返还已收取的履约保证金20万元，租金39万元，规划报建费387656.58元，鉴定费用7934.22元。二审期间，横栏中心幼儿园增加两项上诉请求：四、横西经联社赔偿横栏中心幼儿园因履行合同产生的设计费、勘察费、测绘费及相关人员工资等损失合计158320元；五、横西经联社承担横栏中心幼儿园因本案支出的律师费32000元。事实和理由：一、一审法院对合同解除时间应予明确。1.一审法院虽然不认可横栏中心幼儿园关于合同系因横西经联社的原因不能继续履行，但对横栏中心幼儿园在一审起诉时主张的情势变更解除合同诉求予以采纳和支持，故合同解除时间应为横栏中心幼儿园一审起诉之日。二、横西经联社在2019年11月20日提起解除合同之诉，如依一审法院认定横栏中心幼儿园无权主张横西经联社违约解除合同，那么在横西经联社诉求解除合同的起诉书送达横栏中心幼儿园日之日，横西经联社合同解除的意思表示已经送达横栏中心幼儿园，基于合同解除权的形成权性质和双方关于合同解除的意思一致，横西经联社解除合同的意思表示不能撤回，所以合同至迟应于横西经联社诉求解除合同的起诉书送达横栏中心幼儿园之日解除。三、一审法院未予明确合同解除时间，不利于明确双方权利义务，定纷止争。由于合同解除时间涉及另案租金计算截止时间，甚至可能因此导致横西经联社因此恶意上诉，以获取不当的持续租金收益权利。二、一审法院认为横栏中心幼儿园“未依约在2018年9月30日前交纳下一年度的租金26万元，构成违约”适用法律错误，横栏中心幼儿园不存在违约。1.横栏中心幼儿园自始至终都在积极、紧迫地办理工程报建相关工作，积极履行合同。但是初始是因为土地规划功能问题导致无法报建；土地规划功能问题解决之后，报建时又被告知旧教学楼违建（租赁合同签约时仅明确旧教学楼无房产证，未告知无报建手续）；旧教学楼违建解决，准备施工报建时，旧教学楼又被鉴定安全性有问题；经过各方会商论证，推倒以前设计方案重新报建成功，准备再次启动施工报建时，又被告知土地权利人需要由横西村民委员会变更至横西经联社，导致2018年4月2日取得新的规划许可后一直不能启动施工报建工作。2.基于前述事实，横栏中心幼儿园在2018年5月左右获知因土地产权人与合同出租人不一致原因致使无法正常启动施工报建（招投标）工作时，基于无权处分和出租方有交付满足合同约定用途要求的租赁物之义务，横栏中心幼儿园有权行使先履行抗辩权，不缴纳下一年度租金或租赁合同对应期间的租金，因此横栏中心幼儿园并没有违约。三、根据合同法第九十七条之规定，以及本案租赁合同性质及本案双方履行情况，横西经联社应返还横栏中心幼儿园向横西经联社缴纳的相关费用及代横西经联社支出的相关费用。1.本案租赁合同并非一般的房屋租赁合同，系一块包含违法建筑的空地，不存在交付问题，至合同争议被提至法院前，一直处于规划报建过程，尚未解决主体问题。横西经联社在合同已履行的过程中并没有支付任何成本（包括边际成本），因为其即使用于其他租赁活动，仍然会面临前述的一系列瑕疵问题，耗费与本案相同的被耗费时间。故合同解除的恢复原状效果，仅须体现在横西经联社返还已收取的租金和租赁保证金。其中租赁保证金虽性质是体现为违约责任，但基于前述横栏中心幼儿园合法的先履行抗辩权，租赁保证金亦应一并返还。2.横栏中心幼儿园在规划报建过程中代横西经联社缴纳的报建费、论证费、违建罚款、鉴定费用均是为横西经联社利益支出，且在合同解除情形下是横西经联社享有最终受益，故横西经联社亦应予以返还。综上，请求二审法院依法查明事实，支持横栏中心幼儿园的上诉请求。横西经联社答辩称，一、关于合同是否解除的问题，一审法院根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定认定横栏中心幼儿园作为违约方享有合同解除权，其理由认为双方形成合同僵局，但是本案不存在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定情形，横栏中心幼儿园长时间拖欠租金，属于恶意欠租，存在恶意违约情形。二、横栏中心幼儿园继续履行合同不存在显失公平的问题。涉案合同可以履行，横栏中心幼儿园也曾提出延长租期履行合同，说明幼儿园并非不愿意履行合同，只是继续履行合同导致收益减少，但是幼儿园本身就是商业行为，收益可多可少，没有证据证明对幼儿园存在显失公平。三、横西经联社有权拒绝解除合同，不违反诚实信用原则。根据横栏中心幼儿园的自认，其最迟知道时间是2018年5月份，但是其在2019年3月25日办理了规划许可证延期，及在2019年5月15日就土地权属人的变更事宜在征询意见书上签名同意，横栏中心幼儿园以其行为表明继续履行涉案合同，根据法理，在合同约定或者法定解除条件成就后，有解除权一方当事人可以向对方发出解除合同通知也可以要求对方继续履行合同。但是解除权人只能择一行使，不能两者兼具，否则将双方当事人合同关系处于不稳定状态，这是禁反言原则。退一步讲，本案若横西经联社有违约行为，横栏中心幼儿园已经选择继续履行合同，故不能要求解除合同。三、横栏中心幼儿园行使合同解除权超过期限，从2018年5月起至其要求解除合同已经超过一年时间，虽然合同法没有规定解除权合理期限，但是即将施行的民法典规定解除权行使期限为一年。四、关于横栏中心幼儿园是否违约的问题。横栏中心幼儿园没有先履行抗辩权。1.横栏中心幼儿园早已知道土地产权人和出租人不一致，招标文件早已对此作出说明，横栏中心幼儿园提供的2016年7月12日中山市建设用地规划条件的单位是村委会。2.根据涉案合同约定，报建相关行政手续全部由横栏中航信幼儿园负责，不属于横西经联社义务，横西经联社不存在先履行义务，横栏中心幼儿园逾期支付租金构成违约。五、本案不属于情势变更，本案属于横栏中心幼儿园在签署合同时应当预见的商业风险，不属于情势变更情形。根据相关法律规定，适用情势变更需要经过高级人民法院的审核程序。横西经联社上诉请求：撤销一审判决第一及第二项，改判驳回横栏中心幼儿园全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，本案不存在合同僵局，案涉合同有条件继续履行，横栏中心幼儿园作为违约方，无权单方解除案涉合同。1.一审判决认为双方未能就变更合同达成一致意见即为形成合同僵局，无合理依据。2019年6月18日，案涉租赁物的新土地证已出（登记在横西经联社名下）；2019年8月14日，案涉租赁物的新建设工程规划许可证已出（建设单位为横西经联社）；2019年11月，本案立案受理。由此可见，本案立案前，涉案合同的履行已不存在任何阻碍，完全可以继续履行；另外，继续履行合同不会对横西经联社产生不利，不继续履行合同才会对横西经联社产生不利，而继续履行合同对横栏中心幼儿园也不一定产生不利，只是产生的利益可能相对减少，但这应是横栏中心幼儿园订立合同时及作出违约行为时应可以预见的情况。2.“案涉租赁物的租赁期间共18年，因案涉租赁物上新旧楼房的规划报建等问题已过了三年半”属于横栏中心幼儿园依约应负的违约责任，不得以此认定案涉合同出现合同僵局。一方面，案涉租赁物早期不能办理规划报建的原因在于横栏中心幼儿园。根据横栏中心幼儿园提供的《中山市建设用地规划条件》及《新旧楼报建》，2016年7月12日政府部门已出具幼儿园规划许可，但是在2017年6月6日仍然因为横栏中心幼儿园的图纸原因办理不了规划许可证。另外，2017年7月3日和7月5日，新楼和旧楼分别办理了规划许可证，2018年4月2日，横栏中心幼儿园将新楼和旧楼合并办理了规划许可证，2019年3月25日办理了延期。即在2019年新规划许可证出来之前，都是因为横栏中心幼儿园图纸原因导致重复办理规划报建。另一方面，自2017年7月份开始，涉案租赁物的规划许可证一直处于有效状态，但是横栏中心幼儿园在这么长时间内均没有进行施工，属于横栏中心幼儿园违约，横栏中心幼儿园无证据证明是横西经联社原因导致无法施工。3.一审判决认为“横栏中心幼儿园继续履行合同，对其显失公平……横西经联社不同意延长租赁期限或采取其他补救措施，又拒绝解除合同，有违诚实信用原则”与事实和法律规定相违背。案涉合同合法有效，横栏中心幼儿园在订立合同时应预见合同履行可能发生的商业风险，横栏中心幼儿园应严格履行案涉合同，不存在继续履行对横栏中心幼儿园显失公平的情况，更何况“继续履行合同对一方显失公平”不属于法定变更合同或解除合同的理由。横栏中心幼儿园变更案涉合同应取得横西经联社横西经联社的同意，横西经联社有权选择同意变更或不同意，横西经联社没有义务接受横栏中心幼儿园提出的一切变更条件。更何况变更合同涉及村集体利益，依法应经过村民大会投票决定，因此，横西经联社没有违反诚实信用原则。综上所述，横栏中心幼儿园作为违约一方不享有单方解除合同的权利，而且本案不存在合同僵局，横栏中心幼儿园违法行使解除合同的行为属于横栏中心幼儿园违约行为，横西经联社有权要求横栏中心幼儿园继续履行案涉合同，横栏中心幼儿园要求解除案涉合同不应被支持。二、76342元属于双方约定应由横栏中心幼儿园承担的费用，一审判决由横西经联社返还无合理依据。1.案涉合同已明确约定“办证所需的一切费用”由横栏中心幼儿园承担，而该费用包含上述76342元。根据《租赁合同》第五条第5款：“乙方（横栏中心幼儿园）要按上级部门的有关规定办理相关手续，实行依法经营、按章纳税、自负盈亏，在签订合同后一切债权、债务……等费用与责任由乙方负责”，第六条第2款：“报建、建设、办房产证（办理在甲方名下）等所需的一切相关费用由乙方负责”，第七条第1款：“甲方按现状交付上述租赁物给乙方使用，原横西小学旧教学楼没有办理房产证，乙方如需办理该教学楼房产证，甲方协助办理，办证所需的一切费用均由乙方承担，如需进行房屋安全鉴定，所需费用均由乙方承担。”横栏中心幼儿园明知案涉租赁物没有房产证，而76342元虽然属于行政罚款，但是属于办理房产证必须要支出的费用，故“办证所需的一切费用”应包括上述76342元，故依约应由横栏中心幼儿园承担。2.横栏中心幼儿园也认为“76342元”属于《租赁合同》约定的“办证所需的一切费用”。横栏中心幼儿园在《民事起诉状》陈述“在重新就旧教学楼报建拟翻新维修过程中（原告代为缴纳罚款76342元，支付规划报建及论证费用402656.58元、鉴定费用7934.22元）……合同解除后，被告依法应当将已收取的履约保证金、租金，以及原告代为缴纳的违建罚款、规划报建及论证费、鉴定费用返还原告”由此可见，横栏中心幼儿园也认可行政罚款76342元属于《租赁合同》约定的由横栏中心幼儿园承担的费用之一，只不过按照横栏中心幼儿园的主张，横栏中心幼儿园认为横西经联社违约，横栏中心幼儿园享有合同解除权，故其有权要求横西经联社返还相关费用。然而，横西经联社不存在违约行为，横栏中心幼儿园不享有合同解除权，故横栏中心幼儿园无权要求横西经联社返还76342元等一切费用。三、横栏中心幼儿园主张的是合同之债，但本案案由是租赁合同纠纷，一审判决横西经联社返还76342元的理由是不当得利之债，超出横栏中心幼儿园主张，与本案不属于同一法律关系，违反不告不理的原则。若属于不当得利之债，应当由横栏中心幼儿园另行起诉，且不当得利之债也超出法定诉讼时效，不应当支持。综上所述，请求二审法院依法改判驳回横栏中心幼儿园全部诉讼请求。横栏中心幼儿园答辩称，一、违约方是横西经联社，在筹建过程中，横栏中心幼儿园积极紧迫履行相关合同，但是因为横西经联社和横西村委土地规划问题，旧教学楼违建安全问题、土地主体不一致问题，导致报建时间拖延。最后一次规划报建之后在准备施工报建和招投标的时候无法进行下一步原因是土地不在经联社名下，根据中发改［2011］217号关于明确村集体用地项目立项有关事宜的通知，中山市2011年发文要求类似本案项目需要在立项之前把土地过户到经联社名下，但是横西村委以及横西经联社不仅没有在立项以及签署租赁合同之前办妥该事宜，而且在横栏中心幼儿园长达三年多筹建过程中没有告知，到几次规划报建办妥进行施工报建及招投标的时候才告知土地主体不合规需要变更，导致工程无法继续进行。横西村委以及横西经联社为了避免缴税，所以从2018年4月2日出第二次规划许可到2019年6月长达一年多的时间才变更土地主体，所以一直到2019年6月才出了新的土地证，违约方是横西经联社。二、由于经联社违约在先，所以横栏中心幼儿园在2019年9月有权行使先履行抗辩权，不缴纳下一年度租金。三、2019年6月至8月间，虽然横西经联社已经把土地主体进行了变更，但是双方已经就合同履行形成僵局，无法就合同期限甚至包括旧教学楼的拆除重建达成一致，一审法院对此认为形成合同僵局正确。在此基础上，继续交纳该时间段之后的租金对横栏中心幼儿园不公，横栏中心幼儿园继续不予支付租金不构成违约。四、一审法院支持了76342元的横栏中心幼儿园代为交纳的罚款是基于合同解除恢复原状的法律依据，并非不当得利。横栏中心幼儿园向一审法院起诉请求：一、确认横栏中心幼儿园与横西经联社签订的《租赁合同》及《横西幼儿园租赁合同补充协议》已解除；二、横西经联社向横栏中心幼儿园返还已收取的履约保证金20万元、租金39万元，以及横栏中心幼儿园代为缴纳的违建罚款76342元、规划报建及论证费402656.58元、鉴定费用7934.22元；三、横西经联社赔偿横栏中心幼儿园因履行合同产生的设计费、勘察费、测绘费及相关人员工资等损失合计158320元；四、横西经联社承担横栏中心幼儿园因本案已支出的律师费32000元。诉讼过程中，横栏中心幼儿园明确诉求一合同解除时间为横西经联社收到律师函之日即2019年10月18日。一审法院认定事实：横西经联社（甲方）与横栏中心幼儿园（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于横栏镇*****（原旧横西小学）场地总面积约7亩及1幢旧教学楼（以下统称租赁物）出租给乙方作经办幼儿园用途；期限为18年，从2015年9月25日起至2033年9月24日止，甲方交付土地给乙方使用之日起六个月为装修、建设免租期；租金从免租期满三日起计算，当日缴纳一周年租金，第二年租金从第一年的9月30日前一次性支付；先交租后使用，每年9月30一次性支付，初始年租金为26万元，每五年递增10%，即2015年9月25日至2020年9月24日共五年每年租金26万元，2020年9月25日至2025年9月24日共五年每年租金28.6万元，2025年9月25日至2030年9月24日共五年每年租金31.46万元，2030年9月25日至2033年9月24日共三年每年租金34.606万元；合同签订当天，乙方一次性向甲方交纳20万元作为合同履约保证金，该保证金不计利息，租赁期满后全额退回乙方；乙方负责出资将原教学楼翻新、房屋外围墙铺设瓷砖、门窗修葺一瓣、楼梯增设扶手等安全设施；乙方在教学楼北面负责出资新建一栋教学楼（首层高度要求4米以上，建筑面积约4000平方米），报建、建设、办房产证（办理在甲方名下）等所需的一切费用由乙方负责；乙方在承包期间，申报立项后6个月内建成该楼房，合同期满后该楼房所有使用权属甲方所有；甲方按现状交付上述租赁物给乙方使用，原横西小学旧教学楼没有办理房产证，乙方如需办理该教学楼房产证，甲方协助办理，办证所需一切费用由乙方承担，如需进行房屋安全鉴定，所需费用由乙方承担；乙方清楚了解上述租赁物的现状，不能以任何理由，拒付租金给甲方；乙方需要按甲方规划及市一级幼儿园规格建筑，建设时施工安全责任由乙方负责，与甲方无关；租赁期满乙方所建房屋及装修设施等无偿归甲方所有，乙方不能拆除；违约责任：如甲方违约或提前收回上述租赁物，需按照国家相关法律赔偿乙方一切损失；如乙方违约或拖欠租金超2个月，甲方有权终止本租赁合同，没收乙方缴纳的租赁保证金，收回上述租赁物的使用权，乙方所投资的一切均无偿归甲方所有等内容。合同落款时间为2015年9月25日。横栏中心幼儿园称该时间为倒签，合同实际签订时间为2016年6月30日，原因是上述租赁物需办理土地转功能事宜。2016年6月30日，双方签订《横西幼儿园租赁合同补充协议》，约定由于甲方（横西经联社）租赁前未能办齐该土地的转功能手续（原属住宅用地转幼儿园用地），该土地证在转功能手续办齐后由横栏镇国土分局保管，甲方于2016年5月30日向横栏镇国土分局申请借用该土地证需办理规划报建手续，因此甲方延迟交付该土地给乙方使用，故租赁期限变更为从2016年7月13日至2034年7月12日，共18周年，按公历时间计；甲方交付土地给乙方使用之日起六个月为装修、建设免租期（2016年7月13日至2017年1月12日）；租金缴交时间及办法变更为：每年9月30日前缴交下一年租金，其中2016年7月13日至2021年7月12日共五年每年租金26万元，2021年7月13日至2026年7月12日共五年每年租金28.6万元，2026年7月13日至2031年7月12日共五年每年租金31.46万元，2031年7月13日至2034年7月12日共三年每年租金34.606万元；乙方必须按时交租，逾期不交租当乙方违约处理，合同即终止，该幼儿园另行发包，乙方不得干涉等内容。上述租赁物的所有权人为中山市横栏镇横西村民委员会（以下简称横西村委会）[不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第***号，占地面积：5674平方米，用途：幼儿园，权利类型：集体建设用地使用权，出证日期：2016年5月26日]。横栏中心幼儿园（从案外人吴丽簪的银行账户转出）已向横西经联社交纳20万元履行保证金，横西经联社已向横栏中心幼儿园交付上述租赁物。2016年7月12日，中山市城乡规划局出具《中山市建设用地规划条件》，载明容积率、绿地率等。2017年1月23日，横栏中心幼儿园（从吴丽簪的银行账户转出）向横西经联社交纳2017年1月13日至2017年7月12日的租金13万元。2017年3月8日，中山市城乡规划局出具《中山市建设工程规划设计方案审查意见书》，同意上述租赁物上的幼儿园建设方案（建设规模4980.27平方米），可进行下阶段设计（用地上现状有一幢4层教学楼未办理报建，须在该项目新建建筑办理报建前补办现状教学楼的报建手续）。2017年5月5日，横栏中心幼儿园代横西村委会交纳行政处罚罚款76342元。同日，中山市城市管理行政执法局出具《中山市城市管理行政执法局结案报告》，载明横西村委会违法建设案为2017年3月20日自行申报，横西村委会于2017年5月5日缴纳罚款76342元，整改完毕。中山市城市管理行政执法局还出具《证明》，确认上述租赁物未领取《建设工程规划许可证》，横西村委会已交纳行政处罚罚款，请横栏镇规划分局给予办理相关报建手续。2017年6月6日，中山市城乡规划局出具《中山市城乡规划局不予行政许可通知书》，载明横西村委会办理建设工程规划许可证-新建工程，因该项目未明晰各幢建筑物的建筑面积及办学的班级数量，修改图纸后再报审，暂不予行政审批。2017年7月3日，中山市城乡规划局就上述租赁物上幼儿园（新建部分）颁发建设工程规划许可证（建字101********0011），附件载明同意办理报建，按图兴建4层幼儿园建筑2幢，总建筑规模4026.37平方米，基底面积1264.55平方米。2017年7月5日，中山市城乡规划局就上述租赁物上幼儿园（原有建筑）颁发建设工程规划许可证（建字101********0010），附件载明同意补办4层幼儿园配套建筑1幢的规划报建，总建筑规模1262.26平方米，基底面积317.84平方米。2017年7月29日，吴丽簪向案外人吴艳华分别转账支付295132.92元（备注幼儿园新楼规划报建费）、92523.66元（备注幼儿园旧楼规划报建费）。2017年7月31日，横栏中心幼儿园（从吴艳华的银行账户转出）代横西村委会向中山市城乡规划局横栏分局交纳村镇基础设施配套费295132.92元、92523.66元。2017年9月16日，横栏中心幼儿园（从吴丽簪的银行账户转出）向横西经联社交纳2017年7月13日至2018年7月12日的租金26万元。2018年2月7日，中山市城乡规划局出具《中山市建设工程修建性详细规划意见书》，载明同意在上述租赁物上的幼儿园及周边用地的修建性详细规划（建设规模5288.12平方米），可进行下阶段设计。2018年4月2日，中山市*********委会颁发《建设工程规划许可证》（建字第101********0020），建设项目幼儿园（1幢，4层），位置在上述租赁物上，建设规模5234.22平方米，附件载明同意办理报建，按图兴建4层幼儿园1幢，并注销原编号为101********0010、101********0011的建设工程规划许可证。横栏中心幼儿园称在2018年5月左右，因政府涉集体资产管理及招投标管理原因，上述租赁物主体需要变更为横西经联社，导致不能继续开展工作。2019年3月25日，中山市城乡规划局出具《中山市建设工程报建变更批复书》，载明同意上述建设工程规划许可证的有效期延期至2019年10月2日。2019年5月15日，横西经联社向横栏中心幼儿园发出征询意见书，称应政府通知要求，决定对上述租赁物的权属证书进行物权主体变更，即由横西村委会变更为横西经联社，望横栏中心幼儿园能给出宝贵意见、建议。横栏中心幼儿园于同日在该征询意见书中书面表示同意。2019年6月18日，中山市自然资源局颁发不动产权证书[粤（2019）中山市不动产权第0199025号]，上述租赁物的所有权人变更为横西经联社。2019年8月14日，中山市城乡规划局向横西经联社颁发《建设工程规划许可证》（建字第101********0003），建设项目与上述一致，附件载明同意重新办理规划报建，并注销原编号为101********0020的建设工程规划许可证。该证在横西经联社处。2019年10月16日，横栏中心幼儿园委托广东万**海天律师事务所向横西经联社发出律师函，声明横西经联社无权收取租金，双方之间的租赁合同基于本函送达而终止，要求横西经联社返还租赁保证金、租金等，并赔偿设计费、人员工资等损失。横西经联社已于2019年10月18日收到该律师函。2019年11月20日，横栏中心幼儿园诉至法院，提出前述诉请。另查明：2016年2月1日、2017年1月23日，吴丽簪向吴艳华分别转账支付1万元（分别备注往来款、汇出汇款）。横栏中心幼儿园提供吴艳华的证明，证明内容为吴艳华确认上述款项为横栏中心幼儿园支付的关于由其协助幼儿园筹建、与各单位沟通的2016年及2017年工资。2016年9月28日，横栏中心幼儿园与广东舜壹建筑设计有限公司签订《建设工程设计合同（一）》，约定前者委托后者承担横栏镇横西幼儿园工程设计，建筑面积5100平方米，估算设计费10万元等内容。次日，吴丽簪向广东舜壹建筑设计有限公司转账支付2万元（备注横西幼儿园设计款）。2016年10月12日、2017年3月13日，中山市沙溪测绘工程有限公司向中山市横栏镇横西幼儿园出具测绘费金额分别为1500元、720元的广东增值税普通发票。2017年1月25日，吴丽簪向丁国利转账支付16100元（备注横西幼儿园勘察费）。2017年7月29日，吴丽簪向叶春安转账支付6万元（备注横西幼儿园设计费）。2017年9月16日，吴丽簪向江门市房屋安全鉴定中心有限公司转账支付7934.22元（备注中山市横栏镇横西幼儿园屋鉴定费）。2018年3月1日，吴丽簪向朱建武转账支付15000元（备注横栏幼儿园款）。2019年，横栏中心幼儿园与广州博厦建筑设计研究院有限公司签订《建设工程设计合同（一）》，约定前者委托后者承担横栏镇横西幼儿园工程设计，建筑面积5234平方米，估算设计费12万元等内容。2019年9月20日，横栏中心幼儿园收到中山市建筑工程施工图设计文件审查中心有限公司发出的请款单，要求横西经联社支付施工图审查费合计14655.8元。横栏中心幼儿园于2017年9月委托中山市华洋房屋安全鉴定有限公司对前述租赁物上的旧教学楼进行鉴定，并称早已知悉鉴定结论，在其于2019年12月26日交纳鉴定费12723.7元后，中山市华洋房屋安全鉴定有限公司出具书面《幼儿园（原有建筑）结构安全性检测鉴定报告》。该鉴定报告结论：该楼结构安全性显著影响整体承载，并建议对不满足承载力要求的构件进行加固等。广东华洋房屋安全鉴定有限公司于2019年12月26日向横栏中心幼儿园开具鉴定费金额为12723.7元的广东增值税普通发票。又查明：2019年10月14日，横栏中心幼儿园与广东万**海天律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，约定前者委托后者在前者与横西经联社租赁合同纠纷一案中担任前者的代理人，约定律师代理费固定加风险，在签订合同三日内支付32000元等内容。广东万**海天律师事务所于2019年10月31日向横栏中心幼儿园出具民案代理费金额为32000元的广东增值税普通发票。再查明：一审法院于2019年11月20日立案受理横西经联社与横栏中心幼儿园房屋租赁合同纠纷一案[（2019）粤2072民初16260号]。横西经联社提出诉讼请求：1.自本起诉状副本到达横栏中心幼儿园、谭昌永之日，解除横西经联社与横栏中心幼儿园、谭昌永之间的租赁合同关系；2.横栏中心幼儿园、谭昌永向横西经联社返还位于中山市************之一（原旧横西小学）场地总面积约7亩及1幢旧教学楼的租赁物；3.横栏中心幼儿园、谭昌永向横西经联社支付租金和占用费325000元；4.横栏中心幼儿园、谭昌永向横西经联社支付逾期付款利息（以325000元为基数，自2018年7月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；5.横栏中心幼儿园、谭昌永缴交的履约保证金20万元归横西经联社所有。诉讼过程中，横西经联社变更诉求为：1.横栏中心幼儿园、谭昌永继续履行《租赁合同》及《横西幼儿园租赁合同补充协议》；2.横栏中心幼儿园、谭昌永向横西经联社支付2018年7月13日起至2020年7月12日租金52万元；3.横栏中心幼儿园、谭昌永向横西经联社支付逾期付款利息（以26万元为基数，自2018年10月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以26万元为基数，自2019年10月1日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.横栏中心幼儿园、谭昌永缴交的履约保证金20万元归横西经联社所有。一审法院认为：横西经联社与横栏中心幼儿园签订的案涉租赁合同及其补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应予恪守。横栏中心幼儿园主张横西经联社没有按约交付案涉租赁物，横西经联社辩称已完成交付。双方虽然没有签订租赁物交接的书面手续，但在案涉租赁合同中已明确约定“甲方交付土地给乙方使用之日起六个月为装修、建设免租期”，在2016年6月30日签订的补充协议中进一步明确装修、建设免租期为2016年7月13日至2017年1月12日，横栏中心幼儿园也已开展立项、规划设计、报建等工作，并实际从2017年1月起交租，可见，双方已确认案涉租赁物的交付时间为2016年7月13日。横西经联社的抗辩有理，故予以采纳。横栏中心幼儿园主张其未能在案涉租赁物上启动建设、经营幼儿园的原因在横西经联社。横西经联社不予认可。首先，案涉租赁合同约定案涉租赁物为现状交付，横栏中心幼儿园清楚案涉租赁物的现状，旧教学楼没有房产证，旧楼办证和新楼报建、建设、办证等费用均由其承担，横西村委会、横西经联社均积极配合报建等手续。其次，横栏中心幼儿园提供的鉴定报告结论是楼房结构安全性显著影响整体承载，并建议对不满足承载力要求的构件进行加固等，其也没有提供其他充分证据证实案涉租赁物中的旧教学楼必须拆除重建，导致其变更建设项目设计，重新办理建设工程规划许可证。第三，横栏中心幼儿园自认在2018年5月左右是因政府涉集体资产管理及招投标管理原因，案涉租赁物主体需要变更为横西经联社，导致不能继续开展工作。后横西经联社也征询了横栏中心幼儿园的意见，横栏中心幼儿园也同意变更案涉租赁物的主体。而后横西经联社也积极配合办理新的建设工程规划许可证。可见，横西经联社不存在违约行为，横栏中心幼儿园未能在案涉租赁物上启动建设、经营幼儿园的原因不在横西经联社。而横栏中心幼儿园未依约在2018年9月30日前交纳下一年度的租金26万元，构成违约，应承担相应违约责任。作为违约方，横栏中心幼儿园没有单方解除合同的权利，因此，横栏中心幼儿园主张案涉租赁合同及其补充协议于横西经联社收到其律师函之日解除的诉请，于法无据，故不予支持。关于是否解除案涉租赁合同及其补充协议的问题，首先，横栏中心幼儿园坚持要求解除合同，横西经联社不同意，也自认不同意横栏中心幼儿园曾提出的关于延长租赁期限等变更合同的要求，在另案[（2019）粤2072民初16260号]中诉求也从要求解除合同变更为继续履行合同，双方无法达成一致意见，已形成合同僵局。其次，案涉租赁物的租赁期限共18年，因案涉租赁物上新旧楼房的规划报建等问题已过了三年半，对此，横栏中心幼儿园不存在恶意违约。但案涉租赁物上的建设项目尚未动工，若继续履行合同，横栏中心幼儿园需花巨资投入建设，且动工前的其他筹备事项及施工、装修均需占用较长租赁期，横栏中心幼儿园经营幼儿园并收益的时间将大大缩短，明显少于双方签订案涉租赁合同时的预期，况且按约在租赁期满后横栏中心幼儿园需无条件退出。因此，横栏中心幼儿园继续履行合同，对其显失公平。第三，即使案涉租赁物上的建设项目设计规划变更原因不在横西经联社，横西经联社也承认是应政府通知要求需变更案涉租赁物的权利人才能出具新的建设工程规划许可证，导致建设项目动工时间的拖延，这与横栏中心幼儿园所称的政府涉集体资产管理及招投标管理原因导致需变更案涉租赁物权利主体相符，而新旧建设工程规划许可证的距离期间超过一年，横西经联社不同意延长租赁期限或采取其他补救措施，又拒绝解除合同，有违诚实信用原则，因此，对横栏中心幼儿园要求解除合同的诉请予以支持。但横栏中心幼儿园作为违约方应当承担的违约责任不因合同解除而减少或者免除。横栏中心幼儿园作为违约方，无权要求返还履行保证金、租金，也无权要求横西经联社返还其已交纳的规划报建费、论证费、鉴定费用及赔偿设计费等损失。横栏中心幼儿园要求横西经联社承担律师费的诉请也于法无据，故一审法院亦不予支持。横西经联社的相应抗辩有理，故予以采纳。而横栏中心幼儿园代为缴纳的行政处罚罚款76342元并非双方约定应由横栏中心幼儿园承担的费用，鉴于横栏中心幼儿园已代为缴纳，横西经联社由此获益，故横西经联社应向横栏中心幼儿园予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、解除横栏中心幼儿园与横西经联社签订的《租赁合同》及《横西幼儿园租赁合同补充协议》；二、横西经联社于判决发生法律效力之日起七日内向横栏中心幼儿园返还代为缴纳的行政处罚罚款76342元；三、驳回横栏中心幼儿园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16205元，由横栏中心幼儿园负担15263元，横西经联社负担942元（该款横栏中心幼儿园已预交，法院不予退还，横西经联社于履行中迳付横栏中心幼儿园）。本院二审期间，横西经联社未提交新证据。横栏中心幼儿园提交以下证据：1.关于明确村集体用地项目立项有关事宜的通知（中发改［2011］217号）；2.中标结果确认函，两份证据共同证明横西村委及横西经联社应在横西村民办幼儿园经营权承包招投标项目立项之前就完成土地使用权变更。现村委及经联社不仅没有与在立项之前完成该工作，而且在幼儿园长达三年多的筹建（规划报建）过程中未办理该事宜，未告知该事宜，一直到幼儿园在2018年5月左右面临施工报建招投标时才告知承租人需要变更土地使用权，才开始启动该变更事宜，导致工程持续延误，违约在先。另外，文件中说到租赁合同须经镇政府批准后生效，现该合同是否尚未生效，请法院依法核实。横西经联社不确认证据1的真实性，其认为该文件收件人不是横西经联社，横西经联社不是行政机关，不能代表横西经联社明知相关情况。虽然证据1中载明经镇政府批准后生效，但该文件不是法律文件，租赁合同不是法律规定需要批准后才能生效的合同，因此证据1对涉案合同效力不产生影响；确认证据2的真实性，确认函载明出采购单位是村民委员会，即横栏中心幼儿园在签署涉案合同的时候已经知道了土地的权属人和合同签署人不一致的情况，也知道需要办理相关行政手续，横栏中心幼儿园应当预见相关手续风险。横西经联社上述两份证据真实性无异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案的租赁合同及《横西幼儿园租赁合同补充协议》应否解除；二、横西经联社应否向横栏中心幼儿园返还履约保证金20万元、租金39万元、规划报建费387656.58元、鉴定费7934.22元、行政处罚款76342元，并赔偿横栏中心幼儿园设计费、勘察费、测绘费及相关人员工资等损失合计158320元以及律师费32000元。争议焦点一，关于涉案的租赁合同及《横西幼儿园租赁合同补充协议》应否解除的问题。本院在（2020）粤20民终3757号判中已认定横栏中心幼儿园没有依约向横西经联社支付租金已构成违约，作为违约方横栏中心幼儿园能否主张解除合同，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：一、法律上或者事实上不能履行；二、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；三、债权人在合理期限内未要求履行。”根据上述规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同。本案约定的租赁期限为18年，从2016年7月13日交付至今已近四年半，即租赁期限已过四分之一，而因（2020）粤20民终3757号案中所述的若干障碍，涉案租赁物上原计划建设的项目至今尚未能动工，横西幼儿园的利润空间已因前期时间的消耗而大大缩小，若此时继续履行合同，势必继续投入巨大的建设和运营成本，且横西经联社又不同意再延长租赁期限，在此情形下,横栏中心幼儿园继续履合同所需的财力、物力已超过基于合同履行所能获得的利益，强行要求横栏中心幼儿园继续履行《租赁合同》及《横西幼儿园租赁合同补充协议》显失公平，故一审法院支持横栏中心幼儿园解除合同的诉讼请求正确，本院对此予以维持。争议焦点二，关于横西经联社应否向横栏中心幼儿园返还履约保证金20万元、租金39万元、规划报建费387656.58元、鉴定费7934.22元、行政处罚款76342元，并赔偿横栏中心幼儿园设计费、勘察费、测绘费及相关人员工资等损失合计158320元以及律师费32000元的问题。因（2020）粤20民终3757号判已认定横西经联社为守约方，而横栏中心幼儿园是违约方，并需支付相应租金，横西经联社亦有权依约没收横栏中心幼儿园的履约保证金。故本案中横栏中心幼儿园主张横西经联社返还履约保证金20万元、租金39万元、规划报建费387656.58元、鉴定费7934.22元、并支付设计费、勘察费、测绘费及相关人员工资等损失158320元、律师费32000元等损失的主张，均无法律和合约依据，本院一并驳回，对于其中的行政处罚款76342元，因是横栏中心幼儿园代横西经联社缴交，受益人为横西经联社，故一审法院判定横西经联社应向横栏中心幼儿园返还正确，本院予以维持。综上所述，上诉人中山市横栏中心区幼儿园、中山市横栏镇横西股份合作经济联合社的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14450元（中山市横栏镇横西股份合作经济联合社已预交16205元，中山市横栏中心区幼儿园已预交13656元），由上诉人中山市横栏中心区幼儿园负担13656元，由中山市横栏镇横西股份合作经济联合社负担794元。中山市横栏镇横西股份合作经济联合社多预交的案件受理费15411元，由本院予以退还。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇二〇年十二月七日书记员  古莉娟雷媛