黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6163号上诉人(一审原告)：黑龙江东方天地房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区辽河路**中植方洲苑小区******门市。法定代表人：胡洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张**，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：吕文，男，1988年6月6日出生，汉族，政府职员，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：延宜宽，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：宋要宇，男，1977年4月16日出生，汉族，无固定职业，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：宋要琳（系宋要宇姐姐）,女，1974年6月2日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。上诉人黑龙江东方天地房地产开发有限公司（以下简称东方天地公司）因与被上诉人吕文、宋要宇执行异议之诉纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初18447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东方天地公司的委托诉讼代理人张**，被上诉人吕文及其诉讼代理人延宜宽，被上诉人宋要宇的委托诉讼代理人宋要琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方天地公司上诉请求：1.撤销一审判决，撤销南岗区人民法院(2019)黑O1**执异198号执行裁定书，并依法改判支持东方天地公司的一审诉讼请求;2.诉讼费由吕文、宋要宇承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，未按照法律规定依法判决。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下称《异议复议规定》）第二十八条:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，吕文必须同时满足《异议复议规定》二十八条四项条件才能依法排除执行。本案吕文的情形并不同时满足该四项条件，不能排除执行，具体理由如下:一、吕文明知案涉房产设有抵押而购买房产不能更名，自身存在过错，是因其自身原因未能办理更名过户。吕文一审庭审时陈述其购买房产时明知案涉房产设有抵押贷款,以及案涉房产当时未取得房屋所有权证书(不动产权登记证书),那么根据黑龙江省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第十八条第五款的规定,吕文在购买房屋时主观上对案涉房产未取得不动产权登记证书及房产设有抵押贷款系明知，那么其应当预见到后续房产更名存在障碍,对于房产不能更名事宜其自身存在过错，不能更名是其自身原因造成的。包括哈尔滨市中级人民法院、黑龙江省高级人民法院在内的全国各法院在司法实践中对于案外人购买房产时明知房产设有抵押情况下购买,一律认定为案外人自身原因导致对案涉房产未更名过户,属于自身原因未能办理更名,从而不能排除执行。因此，吕文的情形不能满足《异议复议规定》二十八条第四项的规定，仅凭第四项，吕文就不能排除本案的执行。二、吕文对案涉房屋未支付全部价款。吕文与宋要宇在《君子协定》约定房屋购房款106万，已支付购房款68万(一审未提供付款的原件），而在一审第一次开庭后，吕文与宋要宇签订协议确认房款变更为100万元，法院将房款总额认定为100万元。吕文与宋要宇在本案诉讼第一次开庭后降低房屋总价款是无效的，法院该认定有效是错误的。第一次开庭时，吕文陈述给付宋要宇购房款67万余元，双方按68万元计算。第一次开庭后，吕文陈述代宋要宇还银行贷款32万元，而没有交付法院执行，东方天地公司认为吕文与宋要宇在第一次开庭后串通损害东方天地公司的利益是违法的。即便如此，按照房屋总额106万，吕文亦没有足额支付全部购房款，吕文不能满足《异议复议规定》二十八条第三项的规定，其不能排除案涉房产执行。三、吕文在人民法院查封之前未合法占有案涉房产。吕文未提交进户通知、进户钥匙等证明材料，其提交的材料不能证明在人民法院查封之前已实际合法占有案涉房产。吕文的情形不能满足《异议复议规定》二十八条第二项的规定。四、吕文在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。首先,一审判决认定2016年7月13日宋要宇与吕文在壹彤房地产经纪有限公司建立房屋买卖合同关系，该认定没有证据支持。其次，吕文提交的《君子协定》不符合协议签订的形式，吕文及宋要宇未在协定下方落款签字,该协定未成立。同时该协定未写明协定签订时间及房产位置，《君子协定》不能证明吕文在案涉房产被查封前已经签订合法有效的书面买卖合同。东方天地公司在南岗区人民法院复印2份《君子协定》，其中1份与吕文提交《君子协定》一致，另1份君子协定双方主体未签字，协议不成立。吕文提供的《房产交易补充合同书》、《房产交易更名过户的补充合同》均未写明签订时间，房产交易更名过户的补充合同一方主体未签字，合同未成立。吕文认为转款凭证等证据形成证据链证明《君子协定》签订时间在2016年，该主张不成立。协议签订的时间应当在书面协议上明确写明或者有当时签订协议时的录像直接证明，上诉人对被上诉人吕文转款的证据存有异议，即便转款事实存在，转款凭证只能证明转款的日期及金额，不能证明《君子协定》签订的时间。吕文辩称，第一，购买时房产有抵押情况，并不是不能办理过户。在解除抵押后，可以办理过户。双方签订合同时，也对解除抵押、更名过户进行了约定。一审期间只是没有履行完合同，不能说明吕文存在自身过错。第二，房屋价款最初约定106万后变更为100万的结果是在一审开庭之前，并不是上诉人所说的是一审开庭之后，在一审提交的证据里面也能够证明，在此前已经变更为100万元。第三，吕文在一审中已经通过装修进户及购买油烟机、坐便，以及为房屋缴纳了物业费、电梯费及供暖费用，同一审判决所述。吕文对房屋实际进行支配控制，应该认定为合法占有。第四，吕文与宋要宇签订的合同对于房屋地址、签订时间以及双方约定价款，系同一买卖交易约定，应当视为合法有效的买卖合同。宋要宇辩称，与吕文答辩意见一致。东方天地公司向一审法院起诉请求：撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103执异198号执行裁定，并许可对执行标的哈尔滨市××路××单元××号的房产强制执行。诉讼费由吕文、宋要宇承担。一审法院认定事实：2015年5月27日，宋要宇与哈尔滨银开房地产开发有限公司签订商品房买卖合同购买该公司开发的（商品房预售许可证编号-哈房预售证第1050号）位于哈尔滨市××友谊××路以南（××）第**楼******，建筑面积121．57平方米住宅。该商品房总价款为人民币930226元；付款方式为2015年5月27日付现金30％，即280226元，2015年6月27日贷款支付70％，即65万元；房屋交付时间为2015年12月31日。事后，宋要宇又与上海浦东发展银行哈尔滨分行签订个人购房担保借款合同，借款65万元，用于购买案涉房屋，贷款期限10年（2015年12月18日至2025年12月18日），执行利率为年4.9％，并用该案涉房屋提供抵押担保。宋要宇支付房款后，2017年11月9日，哈尔滨市国土资源局给宋要宇颁发了黑（2017）哈尔滨市不动产权第0253077号不动产权证书，并于2018年6月6日办理了抵押物登记，不动产登记证明编号为黑（2018）哈尔滨市不动产证明第0064177号，抵押权人为上海浦东发展银行哈尔滨分行。2016年7月13日，宋要宇与吕文在哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司建立房屋买卖合同关系后，双方又分别签署了君子协定、房产交易补充合同书、交易更名过户的补充合同，对案涉房屋的价款、付款和还款金额及时间、税费等进行了约定。其中，交易更名过户的补充合同约定，宋要宇应于2019年5月1日前还清案涉房屋的剩余银行贷款，并配合吕文办理公积金贷款手续。宋要宇与吕文签订上述协议后，截至2019年2月27日，吕文已向宋要宇支付购房价款676582元，买卖双方共同确认按68万元计算购房价款。2016年8月4日，宋要宇接收案涉房屋钥匙，支付2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业费2334元、电梯费876元、装修管理费608元后将案涉房屋交付吕文。吕文接收案涉房屋后，通过招商银行支付供热费3113.88元，于2016年8月7日出资1598元订购了坐便器，于2016年8月16日出资5500元购买烟机炉具1套，于2016年8月21日购买橱柜支付定金500元，于2016年9月22日出资2380元购买了装修油漆，于2016年12月31日出资1400元购买卫浴1套，用于装修案涉房屋。2017年6月4日，吕文支付2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业费2334元、电梯费876元。2018年9月9日，吕文支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业费2334元、电梯费876元。东方天地公司与宋要宇之间的民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年12月15日作出（2017）黑0103民初6867号民事判决，判决：一、宋要宇于判决生效后10日内偿付东方天地公司借款本金44万元；二、宋要宇于判决生效后10日内向东方天地公司支付占用东方天地公司上述借款本金期间的利息（自2017年7月19日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。宋要宇不服，提起上诉，哈尔滨市中级人民法院于2018年4月30日作出（2018）黑01民终2380号民事判决，驳回上诉，维持原判。因宋要宇未履行生效判决给付义务，东方天地公司向原审法院申请执行。执行中，原审法院于2019年6月28日作出（2019）黑0103执85号执行裁定，查封宋要宇名下位于哈尔滨市××路××单元××号，建筑面积121．57平方米房屋（产权证号：黑20**哈市不动产权字第**）的产权档案，于2019年7月2日实施。吕文提出书面执行异议后，原审法院于2019年12月3日作出（2019）黑0103执异198号执行裁定，中止对宋要宇名下位于哈尔滨市××路××单元××号房产的执行，为此，东方天地公司向原审法院提出执行异议之诉。另查，2020年7月22日，吕文代宋要宇向上海浦东发展银行哈尔滨分行偿还贷款32万元，同日，宋要宇与吕文签订房屋买卖余款结算协议及确认书，确认案涉房屋价款为100万元，吕文已向宋要宇付清了案涉房屋的全部价款。一审法院认为，执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以排除执行措施。东方天地公司向一审法院申请执行的依据是一审法院（2017）黑0103民初6867号民事判决书，该判决的结果是宋要宇向东方天地公司偿还借款本金44万元及利息，故属于金钱债权执行，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。本案，双方当事人争议的焦点问题是，一、在人民法院查封案涉房屋产权档案之前宋要宇与吕文是否签订了合法有效的房屋买卖合同；二、在人民法院查封案涉房屋产权档案之前吕文是否实际合法占有案涉房屋；三、吕文是否已按约定支付房屋价款；四、吕文就案涉房屋未办理过户登记手续是否存在过错。具体分述如下：一、《中华人民共和国合同法》规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。书面形式是指合同书、信件和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式。本案，宋要宇与吕文在哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司建立案涉房屋买卖合同关系的时间是2016年7月13日，有吕文支付定金的票据为凭。宋要宇与吕文之间的房屋买卖合同虽然不是同一时间形成，但君子协定、房产交易补充合同书、房产交易更名过户补充合同载明了缔约人姓名、案涉房屋的地址、价款、付款方式、房屋产权证的办理等相关事宜，符合买卖合同的构成要件，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，东方天地公司主张宋要宇未与吕文签订合法有效的书面买卖合同，缺乏事实和法律依据。二、关于吕文是否合法实际占有案涉房屋的问题。东方天地公司主张吕文不能证明其在人民法院裁定查封案涉房屋的产权档案之前已合法占有案涉房屋，不具有能够排除执行的权利。一审法院认为，合法占有、实际占有，要求占有人对不动产的占有本身具有法律依据，同时买受人的占有系以对不动产实际享有控制力、管领力的方式进行。本案，吕文作为买受人在人民法院裁定查封案涉房屋的产权档案之前已经接收了案涉房屋，支付了相关费用（物业费、取暖费）并对案涉房屋进行装修，即对案涉房屋享有实际的管领力与支配力，处于法律意义上的实际占有状态。且宋要宇从开发商哈尔滨银开房地产开发有限公司处购买案涉房屋，并将该房屋出售给吕文，吕文对案涉房屋的占有系合法占有。东方天地公司认为吕文不构成合法占有的诉讼主张，不能成立。三、关于吕文是否已按约定支付购房价款问题。自2016年7月13日吕文与宋要宇建立案涉房屋买卖合同关系至2019年2月27日，吕文已向宋要宇支付购房价款68万元。审理中，吕文就案涉房屋代为宋要宇向上海浦东发展银行哈尔滨分行偿还贷款32万元，该行为系吕文向宋要宇支付案涉房屋的购房价款，至此，吕文已经按着买卖双方的约定向宋要宇支付了案涉房屋的全部价款，吕文的付款行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定的情形，即已支付全部价款。四、关于吕文就案涉房屋未办理过户登记手续是否存在过错的问题。东方天地公司主张吕文明知案涉房屋有贷款不能更名过户，仍然签订君子协定购买，系其自身过错原因造成案涉房屋不能更名过户。一审法院认为，宋要宇与吕文于2016年7月13日在哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司建立案涉房屋买卖合同关系，并支付定金15万元，事后，双方又书面约定了房屋价款，付款方式及案涉房屋产权证的办理事宜。合同签订后，吕文依约支付了大部分房款。案涉房屋的产权于2017年11月9日方办理至宋要宇名下，案涉房屋于2019年7月2日被人民法院裁定查封，因宋要宇与吕文签订的案涉房屋买卖合同并未对吕文刻以一次性支付房款的义务，也未约定吕文须在2019年7月2日前将案涉房屋产权办理至自己名下，且东方天地公司亦未提供证据证明吕文就办理产权登记手续存在不合理的迟延。东方天地公司主张吕文未办理房屋过户登记手续系其自身过错，事实和法律依据不足。综上，吕文向宋要宇购买案涉房屋，已按约定支付全部房屋价款，在人民法院裁定查封案涉房屋产权档案之前其已合法占有案涉房屋，不存在其自身原因未办理过户登记的情形，吕文作为案涉房屋的买受人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。东方天地公司的诉讼请求，依法不能不成立，不予支持。据此判决：驳回东方天地公司的诉讼请求。案件受理费100元，由东方天地公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：吕文是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决认定吕文符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，享有排除强制执行的民事权益是否正确。关于宋要宇与吕文在人民法院查封案涉房屋产权档案之前是否签订了合法有效的房屋买卖合同的问题。本案中，宋要宇与吕文于2016年7月13日在哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司签订协议，合同内容符合房屋买卖合同的要件，具有房屋地址、房屋价款内容，有吕文支付定金的票据及银行转账记录予以佐证，应视为宋要宇与吕文之间的房屋买卖合同关系成立。双方签订的君子协定、房产交易补充合同书、房产交易更名过户补充合同载明了缔约人姓名、案涉房屋的地址、价款、付款方式、房屋产权证的办理等相关事宜，符合买卖合同的构成要件，东方天地公司主张宋要宇未与吕文签订合法有效的书面买卖合同，理由不能成立。关于在人民法院查封案涉房屋产权档案之前吕文是否实际合法占有案涉房屋的问题。吕文作为买受人在人民法院裁定查封案涉房屋的产权档案之前已经实际占有、使用案涉房屋，支付了物业费、取暖费，并对案涉房屋进行装修，吕文对案涉房屋的占有系合法占有。关于吕文是否已按约定支付房屋价款的问题。吕文已向宋要宇支付购房价款68万元，并就案涉房屋代宋要宇向上海浦东发展银行哈尔滨分行偿还贷款32万元，该行为系吕文向宋要宇支付案涉房屋的购房价款。吕文已经按照双方约定向宋要宇支付了案涉房屋的全部价款，吕文的付款行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定的情形。关于吕文就案涉房屋未办理过户登记手续是否存在过错的问题。东方天地公司未提供证据证明吕文就办理产权登记手续存在不合理的迟延。东方天地公司主张吕文未办理房屋过户登记手续系其自身过错，事实和法律依据不足，本院不予支持。综上所述，东方天地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黑龙江东方天地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 董   茂   建审判员 王梦薇审判员王爱军（）二〇二〇年十二月四日法官助理刘向坤书记员刘晶