北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初62001号原告：吴辉，男，1970年1月31日出生，汉族，北京名师状元国际教育中心职员，住北京市海淀区。身份证号：×××。委托诉讼代理人：王成，北京市中盾律师事务所律师。被告：张传凯，男，1979年11月24日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。身份证号：×××。被告：张蓓，女，1980年5月30日出生，汉族，无业，住上海市黄浦区。身份证号：×××被告：张庆生，男，1949年3月6日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。身份证号：×××。三被告共同委托诉讼代理人：于是今，北京嘉传律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：王昶，北京嘉传律师事务所实习律师。原告吴辉诉被告张传凯、张蓓、张庆生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴辉及其委托诉讼代理人王成，被告张庆生及被告张传凯、张庆生、张蓓之共同委托诉讼代理人于是今、王昶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴辉向本院提出诉讼请求：1、确认吴辉和张传凯、张庆生、张蓓于2018年2月4日签订的《小产权房颐西庄园山下区×楼院买卖合同》为无效合同；2、判决张传凯、张庆生、张蓓向我返还购房款及定金350万元；3、判决张传凯、张庆生、张蓓向我返还燃气管道费3.2万元；4、判决张传凯、张庆生、张蓓向我支付以3500000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年3月29日起至实际返还全部房款之日的利息429479.16元（暂计算至2020年10月20日，之后计算至实际返还全部购房款之日）；5、本案诉讼费由张传凯、张庆生、张蓓承担。事实和理由：2018年2月4日，张传凯委托其父张庆生与我签订《小产权房顾西庄园山下区×楼院买卖合同》（以下简称《合同》）一份，张传凯将其位于北京市上庄乡山下区×楼院的房屋卖给我。张庆生是该房屋买卖《合同》的实际协商人、签字人，也是合同款项的接收人。该《合同》约定∶房屋出售总价款为人民币980万元，具体付款方式为∶1、2018年2月4日付定金2万元;2、甲方（张传凯）配合乙方（我）签署该房屋租户（四海孔子学院经营方）因房主变更而转租的合同，确定腾退房截止时间后，付第一笔款48万元;3、2018年3月30日付300万元;4、2018年9月15日付330万元;共付680万元后，2018年9月15日当日张传凯、张庆生、张蓓配合将所有的过户变更手续交于我;5、承租方四海孔子书院腾出所有房后三日内，我付余款300万元。双方约定，《合同》签订后，房屋租给四海孔子学院的租金归我，张传凯对该房屋产权、使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给我。我按照合同约定，向张传凯支付了350万元，并向物业公司缴纳了燃气管道费3.2万元，但张传凯并没有履行合同义务，将出租房屋的租金交给我，且张传凯在2018年9月15日当日无法配合将所有的过户变更手续交给我，导致合同无法继续履行。经查，该房屋建设时并没有在政府部门办理审批手续，张传凯也没有取得该房屋的任何产权证书，该房屋无法办理过户手续。按照《中华人民共和国合同法》的规定，双方签订的房屋买卖合同应该认定为无效合同。基于无效合同，取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。综上，为维护我的合法权益，避免损失继续扩大，特向法院提起诉讼。张传凯、张庆生、张蓓辩称，一、不认可双方签订的合同无效，诉争房屋所占土地是国有农场的苹果园，与小产权和农业用地无关，属于国土局管理。自房屋建成至今我方已经居住二十年了，且北京市委、国家曾审批过，并可以办理相关房屋手续。之后没有办理房产证主要原因是上庄乡未交纳土地出让金。该土地不是上庄的农业地，故该房屋不属于小产权房屋，我方认为诉争合同现仍有效，且诉争合同是吴辉提供的，当时吴辉就想要小产权，合同名称也是小产权，如果将来拆迁可以帮助吴辉要到补偿费。当时我方出售诉争房屋时是因为张传凯、张蓓工作调动，家里急需用钱，所以我方才卖的，而且吴辉到处说诉争房屋要拆迁。最早该房屋是出租给孔子学院的，之后吴辉又不要该房屋了，称我和孔子学院坑吴辉。二、不同意返还购房款及定金，而且我方认为合同有效，吴辉应继续支付我方剩余的购房款。三、燃气管道费用是吴辉主动交纳的，而且吴辉现仍未交纳全部的购房款，不应向我主张该项费用。四、诉争房屋吴辉并未支付完购房款，且房屋并未实际交付给吴辉，吴辉不应向我主张该项费用。五、不同意承担诉讼费。张传凯、张庆生、张蓓提出反诉请求：1、请求判决确认双方之间的房屋买卖房屋合同有效并判决解除合同；2、请求吴辉支付我房屋租金损失100万元；3、本案的诉讼费用及律师费均由吴辉承担。事实和理由：2018年2月4日，张传凯与吴辉签订了《颐西庄园山下区×楼院买卖合同》，约定由吴辉购买张传凯位于北京市海淀区上庄乡颐西庄园山下区×号房院（以下简称“该房屋”），总价款为980万元。合同中，双方约定违约金为100万元。1998年11月10日，北京市海淀区上庄乡人民政府出具《全权委托书》，全权委托北京市海淀区上庄乡人民政府家庭农场筹备处（以下简称“筹备处”），对涉案土地转让、规划设计、开工建设、施工管理、物业销售等全权负责。2001年8月16日，张传凯与北京市海淀区上庄乡人民政府家庭农场筹备处签订《北京颐西庄园购销合同》（以下简称《购销合同》），并出具了上述《全权委托书》。《购销合同》约定，在将房屋交付60日内，分批按有关规定办理上庄乡人民政府主管部门发放的房产证。在交付房屋部分款项和全款后，筹备处向张传凯出具了正式的“北京市工业企业专用发票”。张传凯购房时，出卖方为上庄乡人民政府，并承诺可办理房产证。2003年10月14日，北京市规划委作出了《关于海淀区颐西庄园违法建设处理意见的报告》，决定对颐西庄园办理合法手续。2004年3月19日，中共北京市海淀区委致北京市委督查室《关于对海淀区颐西庄园违法建设处理情况的报告》指出，让颐西庄园中不影响水库建设的已购住宅业主补办土地出让金、为缴纳土地出让金的业主补办产权证。2004年4月20日，中共北京市委做出了《海淀区颐西庄园问题协调会议纪要》，责成有关政府部门尽快就推进颐西庄园业主办理产权合法手续问题制定方案，纪要第四条内容为：“由海淀区牵头，会同市规划委、市国土房管局，就依据规划可以保留的别墅补交土地出让金、大市政费等相关税费后，为购买别墅办合法手续问题制定方案。”颐西庄园被纳入规划并予以保留，并且政府做出了对颐西庄园产权问题合法化的决定。因此，该房屋并非小产权房，在补交土地出让金、大市政费等相关税费后，是可以办理产权证的，所以双方签订的房屋买卖合同合法有效。在签订买卖合同前，该房屋一直为北京市海淀区四海孔子经典教育培训学校（以下简称“孔子学校”）承租并使用。孔子学校与张庆生于2011年5月10日签订了《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限为2011年9月1日至2022年7月20日，租金为每月13000元。因吴辉坚持要求孔子学校腾退房屋，否则不接受该房屋，孔子学院不得不搬出该房屋。腾退之后吴辉并未按照合同约定继续支付剩余房屋价款，我方也因此无法继续获得房租利益。吴辉的行为本身就违反了"买卖不破租赁"的原则，并且在孔子学院搬出后拒绝支付购房款，吴辉为根本违约。因吴辉之行为导致孔子学院无法继续承租，孔子学院自2017年3月支付最后一笔房租后就未支付其他任何房屋租金，截至2022年7月20日，我方按原租房合同合计可获得64个月的房租，计83.2万元。我方依照合同约定履行了义务，但吴辉并未履行其合同义务，吴辉的这种违约行为给我方造成了经济损失。吴辉对张传凯、张庆生、张蓓的反诉请求辩称，张传凯、张庆生、张蓓的反诉理由不成立。1、张传凯、张庆生、张蓓提供的北京市海淀区上庄乡人民政府出具的《全权委托书》上载明，授权海淀区上庄乡人民政府家庭农庄筹备处对涉案土地转让、规划设计、开工建设、施工管理、物业销售等全权负责，同时张传凯、张庆生、张蓓提到海淀区上庄乡人民政府家庭农庄筹备处承诺给该房产办理房产证，并不意味着海淀区上庄乡人民政府家庭农庄筹备处就依照法律规定，办理了建设用地规划手续。事实上，海淀区上庄乡人民政府家庭农庄筹备处并没有为该房产建设办理合法的手续。至于张传凯、张庆生、张蓓应不应该向海淀区上庄乡人民政府、海淀区上庄乡人民政府家庭农庄筹备处追责或起诉相关单位，与本案无关。2、张传凯、张庆生、张蓓举证政府部门于2003年、2004年就涉案房屋所在小区颐西庄园违法建设问题做出了处理意见，但处理意见至今都没有被落实，没有改变颐西庄园违法建设的事实。3、在签订合同过程中，张传凯、张庆生、张蓓故意隐瞒房屋为违法建筑、无法过户的重要事实，违背诚实信用原则，诱导我在违背真实意思的情况下与其订立合同。张传凯、张庆生、张蓓提到在合同签订时，我明知过户条件不成熟，但明确表示愿意等待过户条件成熟后再办理过户手续，以此证明该《买卖合同》是双方真实的意思表示，张传凯、张庆生、张蓓的该主张不成立。合同订立时，张传凯、张庆生、张蓓并未告时我该房产为违法建筑，只是说是小产权房，当时不能过户，但过段时间可以过户，并且为了避免我付款后的风险，双方在合同中约定，合同签订后张传凯、张庆生、张蓓将房屋的出租、收益、占有权利转移给我。张传凯、张庆生、张蓓以虚假的承诺诱导我与其签订合同，并向其转款350万余元，之后张传凯、张庆生、张蓓并没有将房屋租金交付给我，也没有将房屋转移给我，张传凯、张庆生、张蓓的行为已明显构成欺诈。4、张传凯、张庆生、张蓓主张合同有效的理由不成立。该房屋属未取得建设工程规划许可证的建筑，根据《城乡规划法》、《土地管理法》的规定，应被定为违法建筑，并且该房屋所在小区颐西庄园整体已被政府部门定为违法建设。对于违法建筑，应按规定作限期拆除处理，而不能用以交易。《城乡规划法》第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。《土地管理法》第四条规定∶国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《土地管理法实施条例》第八条规定：省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报国务院批维。经查，涉案房屋在建设过程中并没有取得北京市建设用地规划许可和相关规划文件。同时相关政府也认定该房屋所在小区的建设为违法建设，尽管政府部门提出整改和补救意见，但并没有让该违法建设变成合法建设。故该房屋属于违法建筑。对于违法建筑，按规定应作限期拆除处理，而不能用以交易，双方签订的房屋买卖合同应确认为无效合同。5、张传凯、张庆生、张蓓无权要求解除合同并要我赔偿损失。《合同法》第九十四条规定∶有下列情形之一的，当事人可以解除合同∶（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形。《合同法》第九十七条规定∶合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张传凯、张庆生、张蓓无权要求我赔偿租金损失。理由有三∶其一，双方签订买卖合同后，我按照合同约定向张传凯、张庆生、张蓓转款350万元，但张传凯、张庆生、张蓓被没有按照《合同》第二条、第四条的规定，将房屋租金交于我，也没有将房屋转移给我占有，属张传凯、张庆生、张蓓严重违约，而不是我违约。按照《合同》第二条规定，2018年9月15日我应付购房款330万元整，但同时约定，2018年9月15日当日张传凯、张庆生、张蓓配合把所有的过户变更手续交于我。经双方沟通得知，且事实表明，2018年9月15日当日张传凯、张庆生、张蓓无法配合把所有的过户变更手续交于我，故我依据法律的规定没有向张传凯、张庆生、张蓓继续转款。《合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约有权拒绝其相应的履行要求。其二，要求孔子书院退房是按合同约定处理，并由张传凯、张庆生、张蓓负责与孔子学院商谈和办理《补充协议》手续的。双方在《合同》第二条中明确约定∶乙方于2018年2月4日付贰万定金;之后甲方配合乙方签署孔子书院的因房主变更而转租的合同，确定腾退截止时间;并付第一笔款;签订本协议后，甲方与孔子学院的租金交于乙方。余款等承租方四海孔子学院腾退所有的房后三日内，付余款叁百万元整。要求孔子书院确定腾房时间，是依双方签订的《合同》约定进行并非我的单方面的意思表示和个人行为，且张传凯、张庆生、张蓓为了早向我拿到尾款，也与孔子学院签订了《补充协议》，约定2019年8月1日前退房，孔子学院也接受了这一退房时间，但张传凯、张庆生、张蓓并未将应交给我的房租交给我。其三，在《合同》第二条、第四条有明确约定，签订买卖合同后，张传凯、张庆生、张蓓应将房屋租金交给我，并将房屋的收益、出租、占有权利一并转让给我。张传凯、张庆生、张蓓无权要求继续获取租金和要求我赔偿租金损失。故基于以上三点理由，张传凯、张庆生、张蓓无权要求承担租金损失，相反应当按照《合同》约定让我占有该房屋并收取租金。张传凯、张庆生、张蓓既不将房屋转给我占有，也不让我出租房屋并收取租金，张传凯、张庆生、张蓓也没有积极寻找新的租户承租房屋、尽可能地减少损失，张传凯、张庆生、张蓓无权要求我赔偿租金损失。综上所述，双方签订的合同应为无效合同，张传凯、张庆生、张蓓应向我返还财、赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年2月3日，张传凯向张庆生出具《委托书》一份，内容如下：“委托人张传凯与受托人张庆生系父子关系，因办理颐西庄园山下区×号院出售事宜，不便亲自前往，特委托张庆生前去办理，委托人张庆生在此范围内所签订的一切文件委托人均予以承认，由此产生的一切法律后果委托人张传凯均予以承担。特此委托。”2018年2月4日，出卖人（甲方）张传凯与买受人（乙方）吴辉签订《小产权房颐西庄园山下区×楼院买卖合同》，双方约定如下：一、甲方自愿将其位于北京市海淀区上庄乡颐西庄园山下区×号房院（以下简称×号房院）以人民币玖佰捌拾万元整（9800000元）的总价款出售给乙方，产权属于乙方。二、乙方支付甲方合同保证定金贰万元，如甲方反悔本合同，双方赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。于2018年2月4日付贰万元；之后甲方配合乙方签署孔子书院的因房主变更而转租的合同，确定腾退截止时间；并付第一笔款；签订此协议后，甲方与孔子书院的租金交于乙方。分三次付清房款：第一笔钱于同孔子书院签新的租房协议后付48万元整；2018年3月30日付300万元整；2018年9月15日付330万元整；共付清六佰捌拾万元整，2018年9月15日当日甲方配合把所有的过户变更手续交于乙方；余款等承租方四海孔子书院腾退出所有的房后三日内，付余款叁佰万元整，乙方与孔子书院签订新的出租协议（未定）；三、本合同签定时，甲乙双方都不具备网签过户条件。等网签过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋正规产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。四、本合同签订后，甲方对该房屋产权、使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》；六、违约责任。甲乙双方违反合同的一方补偿另一方壹佰万。如因规划部门、设计部门、国家规划拆迁的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当配合乙方领取有关补偿款发放。……张传凯、张蓓、张庆生、吴辉四人均在该合同结尾处签字确认。上述合同签订后，吴辉分别于2018年2月5日、3月9日、3月29日通过银行转账的形式支付房款共计350万元。2018年3月29日，张庆生代张传凯向吴辉出具《收条》一张，内容如下：今收到吴辉交来的购×号院的房款叁百万元整。订合同时2万，后有48万两次共50万，于2018年3月29日前共收350万（叁佰伍拾万）。庭审中，吴辉主张2018年4月23日其向小区物业公司交纳了涉案房屋煤气管道费3.2万元，并提交银行转账记录为证。张传凯、张庆生、张蓓认可吴辉缴纳了3.2万元煤气管道费。关于涉案房屋性质，吴辉主张系违法建筑，并提交《北京市海淀区温泉镇人民政府信访事项处理意见书》、北京市国土资源和房屋管理局《关于对海淀区颐西园违法用地处理意见的请示》、北京市海淀区人民政府《通知》、盖有首都图书馆文献检索专用章的报刊、北京市规划和自然资源委员会《政府信息告知书》为证。张传凯、张蓓、张庆生对吴辉提交的上述证据真实性均不予认可，称吴辉提供的上述证据仅能证明2001年至2002涉案房屋系违法建筑，但是在2003年北京市规划委报告已作出了涉案小区违法建筑处理意见报告，报告中允许涉案小区内房屋办理合法手续，国土局找上庄乡协调要求交纳土地出让金，办理房屋产权证，但是乡里一直不肯交纳这笔费用，后来始终没有办理，为证明其上述主张提交《全权委托书》、《关于海淀区颐西庄园违法建设处理意见的报告》、《海淀区颐西庄园问题协调会议纪要》为证。吴辉对张传凯、张蓓、张庆生提交的上述证据真实性均不予认可，称涉案房屋已经证明了是违法建筑，只是责令相关部门进行处理，但是至今没有处理，没有改变违法建筑的事实。关于涉案房屋出租情况，张传凯、张庆生、张蓓主张涉案房屋在转让给吴辉前正常出租且具有正常租金收入，因吴辉违约无法出租而导致张传凯、张庆生、张蓓承担了损失，为证明其上述主张提交《房屋租赁合同》、《解除通知》、租金流水明细为证。吴辉认可上述《房屋租赁合同》真实性，称双方签订的买卖合同第2条和第3条约定了签订合同之后，涉案房屋的房租应当交给我方，不应该是张传凯、张庆生、张蓓收取；《解除通知》真实性不认可，主张并不是解除合同的通知，因为补充协议中已经约定了退房时间为2019年8月1日前退房，互不欠费；租金流水明细真实性认可，称关于租金张传凯、张庆生、张蓓只是提供了一部分的支付明细，按照补充协议的约定，孔子书院是2019年8月前退出，互不欠费，所以租金应当交纳至2019年8月1日，至于之前打了多少钱，我方不清楚。同时，吴辉主张涉案房屋对外出租每月1.3万元，该租金没有按《买卖合同》的约定转交给自己，张传凯、张庆生、张蓓应支付此租金并赔偿损失，为证明其上述主张提交《房屋租赁合同》、《补充协议》为证。张传凯、张庆生、张蓓对《房屋租赁合同》真实性认可，对《补充协议》真实性不认可，主张该补充协议上“张庆生”处不是本人签字，签字是吴辉伪造的，实际上吴辉坚持要求承租方腾退房屋，我方在吴辉的要求下跟孔子书院进行的协商，孔子书院并非2019年腾退房屋，实际上是看到无法继续使用房屋之后，再签订房屋买卖合同之后就腾退了。同时，为核实上述补充协议的真实性，张庆生当庭拨打了案外承租方孔子学院副院长冯萍电话，冯萍在电话中当庭回复称：“因为当时涉案房屋没有到期，房屋进行了买卖，房主说让搬走，双方租赁合同涉及违约，张庆生承诺我方提前搬走可以免部分房租，后来我方于2017年下半年就没有交纳房租了，我方是达成协议之后才不交纳的，当时吴辉让我写的补充协议。写补充协议时，吴辉与张庆生都在场，他们两个人没有签字，2019年8月前的房屋租金我方没有交纳。”庭审中，张传凯、张庆生、张蓓主张承租方北京市海淀区四海孔子经典教育培训学校（以下简称孔子学校）于2019年8月初搬走，租金交纳至2017年3月底。吴辉主张孔子学校于2019年8月20日左右搬走，租金其自己认为交纳至2019年8月1日，就其上述主张未向本院提交相应证据。同时，吴辉主张自己在孔子学校搬走后，接到张庆生通知去看房，且要求收房，但张传凯、张庆生、张蓓要求其继续交纳剩余房款400多万，双方就此未达成一致。另查，张传凯与张蓓系夫妻关系，张庆生系张传凯之父。本院认为，本案争议的焦点在于双方交易的涉案房屋的性质。庭审中，吴辉主张涉案房屋系违章建筑，张传凯、张庆生、张蓓认可现涉案房屋因土地出让金缴纳问题尚未办理合法手续，即使政府相关部门曾下发过通知允许涉案小区房屋办理合法手续，但是在现有涉案房屋未办理相关审批手续的情形下，双方就涉案房屋签订的《买卖合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担应的责任。根据庭审查明的事实，双方在签订所谓的《小产权房颐西庄园山下区×楼院买卖合同》时就涉案房屋的性质均系明知，故双方就因此合同签订所造成的各项损失均存在过错，本院认定双方过错均等，各自承担百分之五十的责任。鉴于双方签订的房屋买卖合同无效，现吴辉要求张传凯、张蓓、张庆生返还购房款350万元及燃气管道费3.2万元，于法有据，本院予以支持。关于利息损失一节，鉴于吴辉已于2019年3月29日向张传凯、张蓓、张庆生交纳购房款350万元，现双方合同归于无效，因此产生的利息损失应由双方按照过错比例承担，具体计算方式本院综合判定。关于租金损失，鉴于案外人北京市海淀区四海孔子经典教育培训学校（以下简称孔子学校）与张传凯就涉案房屋签订的租赁期间自2011年9月1日起至2022年7月20日止，月租金13000元，结合双方提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》以及庭审中与该学校冯萍电话核实，本院认定孔子学校于2019年8月1日前已搬出涉案房屋，租金交纳至2017年3月底，且双方在孔子学校搬出涉案房屋后就剩余房款交纳问题一直未达成一致意见，该房屋一直空置，合同无法继续履行，张传凯、张庆生、张蓓在双方就涉案房屋剩余房款交纳产生争议且吴辉一直未予收房的情形下，有义务采取适当措施防止损失的扩大，故本院酌情认定租金损失应计算至2019年9月30日，空置期的损失应由双方按过错比例共担，现张传凯、张庆生、张蓓要求吴辉赔偿租金损失，于法有据，吴辉应自2017年4月1日起至2019年9月30日，按照月租金13000元标准，结合双方过错比例，承担此期间50%的租金损失。另，张庆生系基于张传凯的委托代为签署了双方之间的买卖合同并出具了相应收条，故双方之间合同权利义务之承受者仍应为张传凯，吴辉要求张庆生、张蓓承担相应责任，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条之规定，判决如下：一、张传凯与吴辉于二〇一八年二月四日签订的《小产权房颐西庄园山下区×楼院买卖合同》无效；二、张传凯于本判决生效后七日内返还吴辉购房款及定金共计三百五十万元；三、张传凯于本判决生效后七日内返还吴辉燃气管道费三万二千元；四、张传凯于本判决生效后七日内支付吴辉利息损失的百分之五十（以三百五十万元为基数，自二〇一八年三月三十日起算至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、吴辉于本判决生效后七日内赔偿张传凯房屋租金损失十九万五千元；六、驳回吴辉的其他诉讼请求。七、驳回张传凯、张蓓、张庆生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万五千八百五十六元，由吴辉负担二千一百二十三元（已交纳），由张传凯负担三万三千七百二十三元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费六千九百元，由张传凯负担五千五百五十四元五角（已交纳），由吴辉负担一千三百四十五元五角（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 倞人民陪审员  赵卫民人民陪审员  陈凤廷二〇二〇年十二月十四日书 记 员  刘 刚