湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初2332号原告：武汉德勤物业资产管理有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻经济开发区红岗创业服务中心**，统一社会信用代码914201136667798319。法定代表人：梅宝华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶然，湖北精图治律师事务所律师。被告：武汉航融科技合伙企业，住武汉市东湖新技术开发区关山一路**IT服务中心******，统一社会信用代码91420100MA4KXTRY15。法定代表人：盛群，该公司总经理。委托诉讼代理人：王凯，该公司员工。被告：盛群，女，1982年9月16日出生，汉族，，住武汉市洪山区被告:武汉德航联合科技有限公司，，住武汉市新洲区阳逻经济开发区老屋村、余集村华中国际产业原**工程**厂房**统一社会信用代码91420117MA4KY9DK90。法定代表人：肖勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟声，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。原告武汉德勤物业资产管理有限公司（以下简称德勤物业公司）与被告武汉航融科技合伙企业（以下简称航融科技企业）、被告盛群、被告武汉德航联合科技有限公司（以下简称德航科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德勤物业公司在庭审中追加武汉德航联合科技有限公司为本案的被告参加诉讼。原告德勤物业公司的委托诉讼代理人陶然、被告航融科技企业的委托诉讼代理人王凯、被告德航科技公司的委托诉讼代理人钟声到庭参加诉讼，被告盛群经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德勤物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告武汉航融科技合伙企业和被告德航科技公司共同向原告支付租金、物业服务费、合同违约金共计100万元。2、被告盛群对上述债务承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月26日，原告德勤物业公司与被告航融科技企业签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：原告将位于阳逻港华中国际产业园B-F9-1、2号厂房总计租赁面积为5650.52平方米的房屋出租给被告航融科技企业，2018年3月31日将房屋移交给被告航融科技企业，2018年7月1日起按照合同约定收取租金，租赁期限为5年，从2018年7月1日起至2023年6月30日止，第一、二、三年租金按照15元每平方米每月，第四、五年的租金为16元每平方米每月，物业费第一年按1元每平方米每月计算，第二年物业费按物业公司标准计收，租金按年支付，第一笔租金自本合同签订当日支付，其余租金应于每年第一个月10号前支付，被告还应向原告交付租赁保证金30万元于签订合同当日一次性向原告足额缴纳。合同还约定双方任意一方需单方面提前终止合同，应提前两个月书面通知对方，并且自通知下达之日起，结清租金或未尽事宜，未提前两个月书面终止合同方应额外支付30万元违约金。2018年3月26日原被告双方就签订的《厂房租赁合同》又签订了一份《补充协议》，该协议约定第一年的租金免交，第二年租金为10元每平方米每月，第三年租金为12元每平方米每月，第四年起租金按原合同执行，物业费第一年按50%计收，第二年物业费按物业公司标准计收，租赁保证金30万元免交。合同签订后，被告未按合同约定向原告支付租金和物业费，故原告诉至法院，提出前述诉请。被告航融科技企业、被告盛群共同辩称，被告航融科技企业是作为武汉德航联合科技有限公司的隐名代理人代被告德航科技公司签订的租赁合同，我公司不应承担该合同的责任。我公司为投资平台企业，我公司不需要使用厂房，依据合同法402条，厂房租赁合同项下的权利义务直接约束武汉德航，航融一概不承担责任。德航是本案的实际使用人，也是合同的实际履行义务人，故原告应将德航列为被告并驳回对我公司的起诉。被告德航科技公司辩称，本公司是诉争厂房的实际承租人，签约的航融公司是我公司的隐名代理人，我公司在签约诉争合同尚未取得营业执照，故诉争合同是航融公司代表我公司与原告签订了诉争合同。我公司向原告交付了物业费，原告向我公司出具了抬头为我公司名称的物业费发票。依据合同法的约定航融公司不应承担本案的诉争合同的项下的责任。因原告将诉争厂房转卖给他人，导致我公司无法继续履行合同，我公司并未违约，原告应赔偿我公司的损失。双方约定的违约金过高，请法院予以调整。原告德勤物业公司围绕诉讼请求依法提交了厂房租赁合同一份及补充协议一份、房产证二份及授权委托书、企业营业执照及登记信息。被告航融科技企业提交了厂房租赁合同和补充协议一份。被告德航科技公司提交了会计凭证的发票、撤场通知书、原告与案外人签订的合同。对原、被告提交各方均无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对被告德航科技公司提交的会计凭证发票，该证据证明被告德航科技公司向原告交付了水电押金、物业费、装修押金且原告向被告德航科技公司出具以被告武汉德航联合科技有限公司为抬头的上述费用的发票，结合被告德航科技公司提交的撤场通知书的抬头也是被告武汉德航联合科技有限公司，撤场通知书的内容为：“撤场通知书武汉德航联合科技有限公司：贵我双方于2019年9月30日解除了位于阳逻港华中国际产业园B-F9-1、B-F9-2《厂房租赁合同》，贵司于2019年10月10日前将B-F9-1厂房内的设备设施已经搬离，但B-F9-2厂房留存的设备设施经我方多次催促，一直存放至今。现我司通知贵司：1、贵司应支付B-F9-2厂房从2019年10月1日-2020年4月30日的占用费，费用标准参照双方之前签订的《厂房租赁合同》租金约定。该B-F9-2厂房面积2449.6㎡，租金单价10元/㎡/月，占用费为171472元。┄”本院认为结合被告德航科技公司提交的会计凭证的发票、撤场通知书、原告与案外人签订的合同可以认定以下事实，阳逻港华中国际产业园B-F9-1、B-F9-2厂房的实际承租人和使用人是被告德航科技公司，且原告与被告签订的《厂房租赁合同》已经于2019年9月30日解除，被告占用B-F9-2厂房的时间应计算至2020年4月30日止。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月26日，原告德勤物业公司与被告航融科技企业签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：原告将位于阳逻港华中国际产业园B-F9-1、2号厂房总计租赁面积为5650.52平方米的房屋出租给被告航融科技企业，2018年3月31日将房屋移交给被告航融科技企业，2018年7月1日起按照合同约定收取租金，租赁期限为5年，从2018年7月1日起至2023年6月30日止，第一、二、三年租金按照15元每平方米每月，第四、五年的租金为16元每平方米每月，物业费第一年按1元每平方米每月计算，第二年物业费按物业公司标准计收，租金按年支付，第一笔租金自本合同签订当日支付，其余租金应于每年第一个月10号前支付，被告还应向原告交付租赁保证金30万元于签订合同当日一次性向原告足额缴纳。合同还约定双方任意一方需单方面提前终止合同，应提前两个月书面通知对方，并且自通知下达之日起，结清租金或未尽事宜，未提前两个月书面终止合同方应额外支付30万元违约金。2018年3月26日原被告双方就签订的《厂房租赁合同》又签订了一份《补充协议》，该协议约定第一年的租金免交，第二年租金为10元每平方米每月，第三年租金为12元每平方米每月，第四年起租金按原合同执行，物业费第一年按50%计收，第二年物业费按物业公司标准计收，租赁保证金30万元免交。合同签订后，实际承租人和使用人均是被告武汉德航联合科技有限公司，该被告于2018年4月13日办理营业执照，被告共计向原告缴纳了物业费60166元，水电押金5000元，装修押金20000元，未向原告缴纳租金。原告与被告航融科技企业签订的《厂房租赁合同》双方于2019年9月30日协商解除，被告德航科技公司于2019年10月10日将B-F9-1号厂房撤场并退还给原告，将B-F9-2号厂房一直占用至2020年4月30日。本院认为，原告德勤物业公司与被告航融科技企业签订《厂房租赁合同》真实合法有效，应当受到法律的保护。但诉争的合同中的厂房实际承租人和使用人均系被告德航科技公司，且被告德航科技公司向原告缴纳了各项费用，原告亦向德航科技公司出具了以被告德航科技公司为抬头的发票，原告还向被告德航科技公司发出了撤场通知书并要求德航科技公司承担厂房占用费，故诉争合同的实际当事人变更为被告德航科技公司与原告，如根据合同的相对性原则，原告不能向被告航融科技企业主张权利，但被告德航科技公司成立后对合同进行了确认，故被告德航科技公司变更为案涉合同的一方主体，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条隐名代理的规定，相对人不知道发起人是为设立中公司的利益时，公司成立后应享有介入权，相对人应享有选择权，即享有请求该发起人或公司承担合同责任的权利，一经选定，不得再行变更。本案中原告要求被告德航科技公司负担相关费用并要求被告德航科技公司支付厂房占用费，故本院认定原告已经选择了要求被告德航科技公司承担责任，故原告诉至本院要求被告航融科技企业承担责任于法无据，本院不予支持。被告德航科技公司差欠原告的租金、物业费计算方式如下，B-F9-1号厂房面积为3200.92㎡，租金从2019年7月1日计算至2019年9月30日共计三个月的租金为3200.92㎡×10元/月/㎡×3=96028元，物业费从2018年7月1日起计算至2019年9月30日为3200.92㎡×0.5元/月/㎡×12+3200.92㎡×1元/月/㎡×3=28808.28元。B-F9-2号厂房面积为2449.6㎡，租金从2019年7月1日计算至2020年4月30日共计10个月的租金为2449.6㎡×10元/月/㎡×10=244960元，物业费从2018年7月1日起计算至2020年4月30日为2449.6㎡×0.5元/月/㎡×12+2449.6㎡×1元/月/㎡×10=39193.6元。综上所述，被告德航科技公司应向原告支付的租金为340988元（96028元+244960元=340988元），物业费为68001.88元（28808.28元+39193.6元=68001.88元），扣减被告德航科技公司已经支付的物业费60166元、水电押金5000元、装修押金20000元，被告德航科技公司还应向原告支付的物业费和租金合计为323823.88元。原告与被告德航科技公司系协商解除合同，故原告要求被告支付30万元违约金本院不予支持，原告与被告德航科技公司解除合同后，原告并未向被告德航科技公司索要过租金和物业费，故本院认定违约金应以租金340988元为本金按照合同约定每日千分之一从起诉之日即2020年7月13日起计算至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十五条、四百零二、四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告武汉德航联合科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告武汉德勤物业资产管理有限公司支付租金、物业费合计323823.88元并支付逾期付款违约金（以租金340988元为本金按照合同约定每日千分之一从起诉之日即2020年7月13日起计算至实际清偿之日止）。二、驳回原告武汉德勤物业资产管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13800元，减半收取6900元由原告武汉德勤物业资产管理有限公司负担。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  傅菁二〇二〇年十二月十七日书记员  陶康