丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初3950号 原告（反诉被告）：卢时唐，男，1951年4月11日出生，汉族，住丽水市莲都区，现住丽水市莲都区××街××号××室。 委托代理人（特别授权）：王昌君，浙江万申佳律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）：吴凯，浙江万申佳律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：浙江省丽水市信步鞋业有限公司。住所地：丽水市中山街**。统一社会信用代码：3325012000367。 法定代表人：王培良。 委托代理人（特别授权）：徐凯，浙江丽大律师事务所律师。 原告卢时唐为与被告浙江省丽水市信步鞋业有限公司房屋买卖合同纠纷一案向本院起诉，本院受理后，被告提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王昌君、被告及其委托代理人徐凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢时唐诉称：被告经审批获得坐落于丽水市莲都区××街××号土地并建造房产。2000年6月15日，被告称需资金周转，遂将坐落于丽水市莲都区××街××号××楼中套住宅（现为中山街197号402室房产），面积112.07平方米，不动产产权证号码：×××14，以及配套柴间一间，面积6.98平方米，一并出卖给原告所有，双方为此签订《购房协议书》一份，约定房产总价款为139000元，付款后被告协助原告办理房产过户手续，原告只需承担过户税、费等费用的3%，其它因该房产产生的一切费用由被告承担。合同签订后，原告按约付清房款139000元，被告将房产交付原告所有，原告一直居住至今。由于被告没有及时办理土地使用用途变更相关手续（从综合变更为住宅）等不可归责于原告的原因，导致该房产至今未过户给原告。现只要被告按规定办理土地使用用途变更手续并补缴纳费用，房产即处于可过户变更状态，但被告以各种理由拒不协助办理上述房产过户等相关手续。综上所述，原、被告之间建立的房产买卖法律关系，系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，属合法有效，被告应当全面履行义务。被告应当履行协助房产过户变更登记等义务而未履行，已经构成违约，应当承担违约责任（原告保留要求被告赔偿经济损失的权利）。为此，依据我国合同法、民事诉讼法等相关法律规定提起诉讼，请求判令：一、原、被告于2000年6月15日签订的《购房协议书》有效；二、被告协助办理坐落于丽水市莲都区××街××号××室土地使用用途变更为住宅的相关手续，并补交土地使用用途变更产生的相关费用；三、被告协助原告办理坐落于丽水市莲都区××街××号××室房产（包括柴间一间）的产权过户登记手续；四、被告承担上述房产过户所产生的税、费的97%。后原告自愿撤回诉请第二项中涉及补交土地使用用途变更的相关费用以及诉请第四项。 被告浙江省丽水市信步鞋业有限公司辩称：首先，该案件诉讼时效已过。房屋买卖合同纠纷诉讼时效为3年，最多不能超过20年。当权利人的权利受到侵害已经超过20年，人民法院不应当再保护权利人的权益，该规定是知道或者应当知道权利受侵害之日起。双方签订购房协议书之时已经明确过户时间为2020年7月5日，最后签订于6月15日。知道或应当知道之时，应当自2020年7月5日来计算诉讼时效。原告起诉之日为诉状上明确之日2020年8月4日，该时效已经超过20年零一个月，该最长诉讼时效不受中断等影响的，我们也看不到中断的情形，故该诉请诉讼时效已过，其诉请不应得到法庭的支持。 被告浙江省丽水市信步鞋业有限公司反诉称：被告与原告于2000年6月15日签订的《购房协议书》，买卖标的物为坐落于丽水市莲都区××街××号××楼中套住宅一套（但未明确房号），其中约定2000年7月5日前被告和原告完成过户手续，然而原告因特殊原因无法到场过户，后被告也积极要求过户，特殊原因消除后怠慢行事的为原告，导致现在已经过去20年仍未过户，原告未按照约定的条款履行为违约行为。为此，被告为维护自身合法权益，向法院提起反诉，请求依法判令：被告与原告解除于2000年6月15日签订的《购房协议书》。 原告卢时唐针对反诉辩称：第一点，本案的解除条件不成就。解除有两种情况，一种是约定解除，合同中有没有约定。第二种就是没有约定的情况下，法律规定是不是有权利。本案当中既没有约定解除权，也不符合法定的解除权理由。被告主张法定解除权所依据的合同法哪一条不明确。同时，合同法第94条对法定解除权也有规定的几种情形。本案反诉诉请也不符合任何一个解除情形。第二点，房屋现在还没有过户是因为被告存在违约行为，原告作为房产出让方，具有三方面的主要义务：一是要使得房产处于一个可过户状态。二是要缴纳合同约定的费用。三是有协助房产过户的义务。因此我们认为合同虽然约定2000年7月5日前完成过户，但当时因为原告下落不明，导致房产未办理相关手续，也未缴纳土地出让金和相关费用，导致至今无法办理变更登记，这是因为被告的违约行为造成。第三点，原告在本案的义务是支付约定的购房款和缴纳3%的过户费用，并没有其他义务。原告按约全款支付了购房款，也愿意承担约定的过户费用。因此，原告不存在任何违约行为。综上，被告出卖房产，其合同目的是能够收到购房款，被告已经收到全部购房款，其合同目的早已实现，也不存在合同目的不能实现的情况。对于被告讲到的期限问题。本案的解除期间也过了，被告认为是在2000年7月5日前应该履行过户手续。被告认为原告没有来履行，其就有法定解除的权利。从知道法定权利之日起至今也有20年，期间也已经过了。因此，被告主张解除权没有事实和法律依据，反诉请求不能成立，恳请法庭驳回。 经审理查明：2000年6月15日，原、被告签订购房协议书一份约定：被告将中山街197号四楼住宅一套（面积112.07㎡、柴间一间6.84㎡）作价139000元出售给原告；合同签订当天付30000元，余款2000年6月25日前付清，2000年7月5日前被告协助原告办理好房产证过户手续；过户税费等费用原告负担3%（房管处评估价），余下部分由被告负担。原告于2000年6月22日支付完毕了购房款，后搬进该房屋占有使用至今。现案涉房屋仍登记在被告名下（房屋所有权证存根字第×××14号、门牌号为中山街197号402室）。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提供的原、被告身份证据、购房协议书、收条、国有土地使用权出让合同、出让呈报表、国有土地使用证、不动产查询记录、门牌证及当事人庭审陈述。 本院认为，原告与被告签订房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定为有效，原告诉请确认案涉购房协议有效，本院予以支持。原告诉请被告依照合同约定，协助原告办理案涉房产过户手续及其配套的土地用途变更的相关手续，于法有据，本院予以支持。被告辩称原告诉请已超诉讼时效最长保护期，因原告在案涉合同签订后不久便以已实际占有使用该房屋至今，且在此后的长时间内被告亦未明确表示其将不履行合同（事实上被告系获知原告起诉后，才提起解除合同的反诉请求），即原告不存在权利受侵害而怠于行使权利的情形，故对该抗辩不予采信。 被告反诉要求解除案涉购房协议书，其理由为原告未按合同约定办理过户手续。对此本院认为，被告该请求无事实和法律依据，理由如下：第一，合同约定的原告的主合同义务为支付房款，该义务原告业已履行完毕，协助办理过户手续系被告的合同义务，如果按照被告观点，以此作为解除合同的依据，则变义务为权利，不符合合同本意，更有违公平。第二，在合同本身未明确约定的情形下，以违反合同约定作为解除合同的依据需要达到合同目的不能实现的程度，本案不存在被告合同目的不能实现的情形。第三，被告提出解除合同、收回房屋，系因房屋价值增值较多所致，法律不鼓励不诚信行为。综上，本院驳回被告的反诉诉请。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下： 一、确认原告卢时唐与被告浙江省丽水市信步鞋业有限公司于2000年6月15日签订的购房协议书有效； 二、被告浙江省丽水市信步鞋业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告卢时唐办理案涉坐落中山街197号房屋（房屋所有权证存根字第×××14号、门牌号为中山街197号402室）的房产过户手续（包括土地用途变更手续）； 三、驳回被告的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费17657元，反诉案件受理费80元，合计17737元，由被告浙江省丽水市信步鞋业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  黄野松 人民陪审员  吕规平 人民陪审员  叶小虹 二〇二〇年十二月十六日 代书 记员  何 烨