湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1202民初1934号原告：咸宁市自然资源和规划局（以下简称资源规划局）。住所地：咸宁市咸宁大道**。法定代表人：李光，资源规划局局长。委托代理人：陈新贵，湖北海舟律师事务所律师，一般代理。被告：湖北洁丽雅房地产开发有限公司（以下简称洁丽雅公司）。住所地：咸宁温泉经济开发区工业园内法定代表人：石昌佳，洁丽雅公司董事长。委托代理人：舒易平，湖北众和律师事务所律师，一般代理。第三人：咸宁市城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）。住所地：咸宁市咸宁大道**法定代表人：李军平，城投公司董事长。委托代理人：金圣茗，湖北佳成律师事务所律师，一般代理。原告资源规划局与被告洁丽雅公司及第三人城投公司建设用地使用权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告资源规划局委托代理人陈新贵、被告洁丽雅公司委托代理人舒易平、第三人委托代理人金圣茗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。资源规划局向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付合同约定分期的土地出让金利息23400元（合同约定分期付款时间为57天，央行2010年公布的贷款利率为5.35%，因此分期付款利息为280万元×5.35%÷365天×57天=23400元）及逾期违约金（自2010年4月1日起以280万元为基数，按日1‰的标准计算至付清之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年8月，经咸宁市人民政府批准，由第三人城投公司收储并申请、公开拍卖出让标号P（2007）013号地块。2007年10月10日被告洁丽雅公司竞得该地块并签订成交确认书。2010年2月4日，原告与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：鄂XN-20**-0000014），约定土地出让总价款为935万元，面积为24937.7平方米。土地于2010年2月26日由第三人按现状交付给被告。合同第十条约定被告应分期支付土地出让金，第一期于2010年2月4日前支付655万元，第二期于2010年4月1日之前付清第二期土地出让金280万元，分期支付国有建设用地使用权出让价款的，被告应在支付第二期土地出让金时按支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息；同时合同第三十条约定，被告不按期付款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向原告交纳违约金。合同签订后，被告于2008年9月17日缴纳出让金200万元、2010年3月8日支付了第一期土地出让金余款455万元，被告至2018年3月28日才付清第二期土地出让金280万元，至今被告未向原告支付分期利息及逾期违约金。为此，原告诉至本院，要求依法处理。洁丽雅公司辩称：一、被答辩人诉讼请求与事实不符，于法无据，依法应予以驳回。根据《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称出让合同）第八条、第十条约定，涉案建设用地使用权出让款总计为人民币935万元，由答辩人分二期支付，第一期土地出让金655万元的缴纳时间为2010年2月4日，第二期280万元的缴纳时间为2010年4月1日。实际上，答辩人已于2008年9月17日向被答辩人交纳200万元土地出让金。后因涉案宗地直至2010年2月仍未完成征地拆迁和地面附着物清表工作，答辩人在“如期取得土地使用权无望”的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，依法行使“不安抗辩权”，并在此后与答辩人、第三人积极沟通，协调交地事宜。随后，答辩人任然给予对行政部门的信任，在2010年3月8日将第一期出让金尾款455万元缴纳给被答辩人。另根据答辩人与被答辩人签订的《出让合同》第六条及第十条约定，被答辩人交付土地的时间为2010年2月26日前。但直至约定交地期限届满后，该地块上仍存在部分房屋未予拆迁，青苗未予迁移等妨碍“净地交付”的问题。很显然根据当时情况，被答辩人以及第三人已不可能在约定期限完成“净地”交付的合同义务。答辩人基于该严重违约行为的影响，为了维护自身的合法权益，根据《合同法》第六十七条之规定，依法行使“先履行抗辩权”，迟延支付第二期土地出让金，后于2018年3月28日将该笔280万元的出让金全额支付给了被答辩人。因此，被答辩人认为，我方迟延交纳土地出让金，系基于被答辩人以及第三人逾期工地违约行为而被迫采取的自我救济，属于依法行使抗辩权的行为，不应被认定为违约行为。同时，答辩人在被答辩人以及第三人多次违约的情况下，仍然将全部出让金交付给了被答辩人，体现了答辩人的契约精神，依法、依理均不应追究答辩人迟延支付出让金的责任。二、被答辩人未按法律法规和合同约定将相关出让地块以“净地”形式交付给答辩人，构成合同违约。根据《物权法》及相关法律规定，国有土地使用权交付应完成法律意义上的交付和物理意义上的交付。本案中被答辩人交付的土地部分在出让前已经形成了相关权利人的物权，存在物权纠纷，拆迁工作无法进行，被答辩人根本无法按期完成“净地”交付义务，导致被答辩人始终无法对该地块占有、使用。国家多次出台政策，包括国土资源部发出的《关于认真贯彻进一步加强土地供应调控的通知》、《国土资源部、住、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设用地管理调控的通知》等要求出让土地为净地，不得毛地出让。直至被答辩人起诉之日，涉案地块上仍存在部分遗留房屋未拆迁，明显未达到“净地出让”的标准。从客观事实来看，被答辩人也未能实现“净地”交付，其行为与国家法律、法规及相关政策相违背，亦与合同约定内容不符，构成合同违约。三、涉案地块的使用年限应当自实际交付土地之日起算。根据《出让合同》第37条约定，“因出让人迟延交付土地的，土地的使用年限应当自实际交付土地之日起算”。本案中，虽然咸宁市土地收购储备中心受被答辩人委托，就涉案土地交付事宜签订《关于浮山泵站P（2007）013号地块交地协议书》（下称交地协议书），其中约定的土地交付时间为2020年8月30日前完成净地移交。但实际上涉案土地上截止目前仍有拆迁工作尚未完成，答辩人在8月30日仍未取得该宗地块的使用权。因此，依照《出让合同》第37条以及《交地协议书》第二条约定，被答辩人在此后为答辩人办理相关土地权属证书时，涉案土地的使用年限应当自土地实际交付答辩人之日起算。结合本案客观事实，答辩人认为，我方迟延支付出让价款的行为是基于对被答辩人以及第三人多次违约行为的自我救济，属于依法行使抗辩权的合法行为，不应认定为违约行为。另外，即使确认答辩人在履行合同中存在违约情形，需向被答辩人承担违约责任的。那么，对于答辩人以第三人多次逾期交付宗地的违约行为，答辩人保留追究该两方违约责任，承担赔偿相关损失的权利，以此通过“违约责任互抵”的原则解决相关纠纷。综上，请求依法驳回被答辩人要求答辩人承担违约责任支付滞纳金（违约金）的诉讼请求，合同约定的分期支付期间的利息答辩人愿依约承担，但被答辩人应及时交地并为答辩人办理不动产登记手续，地块的使用年限应当自实际交付土地之日起算，以保障答辩人的合法权益。城投公司述称：城投公司不是本案国有建设用地使用权出让合同的当事人，不应承担责任。本院经审理认定事实如下：2007年8月，经咸宁市人民政府批准，原告资源规划局将由第三人城投公司收购储备的位于咸××区××大道原水厂泵房一宗国有建设用地使用权进行公开拍卖出让。2007年8月28日，咸宁市土地储备开发交易中心发布了国有土地使用权挂牌出让公告，出让公告明确了出让地块的基本情况及规划指标要求。2007年10月10日，在咸宁市招投标中心举办的国有土地使用权挂牌出让活动中，被告洁丽雅公司成功竞得编号P（2007）013号地块的国有建设用地使用权。成交总价为9350000元，出让面积24937.7平方米。2008年9月17日，被告洁丽雅公司缴纳土地出让金2000000元，累计共缴纳9350000元。2010年2月4日，原、被告签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》。出让合同第四条约定：本合同项下出让宗地编号为（2010）014号，宗地总面积大写贰万肆仟玖佰叁拾柒点柒平方米（小写24937.7平方米），其中出让宗地面积为大写贰万肆仟玖佰叁拾柒点柒平方米（小写24937.7平方米）。本合同项下出让宗地坐落于咸宁市××大道。第五条：本合同项下出让宗地的用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地。第六条：出让人同意在2010年2月26日前将出让宗地交付给受让人。出让人同意在交付土地时该宗地大道达到本条（二）：现状土地条件。第八条：本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写玖佰叁拾伍万元（小写9350000元），每平方米人民币大写叁佰柒拾肆点玖叁元（小写374.93元）。第十条：受让人同意按照本条第一款第（二）向规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期人民币大写陆佰伍拾伍万元（小写6550000元），付款时间：2010年2月4日之前。第二期人民币大写贰佰捌拾万元（小写2800000元），付款时间：2010年4月1日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。第十一条：受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。第三十条：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。第三十七条：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条：出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。合同同时还约定了其他权利和义务。合同签订后，原告于2010年3月8日，缴纳土地出让价款4550000元。但原告规划局未按合同约定时间交付涉案地块。2016年11月28日，第三人向原告资源规划局递交一份《关于浮山泵站P（2007）013号地块闲置原因说明的函》。明确城投公司在招拍挂前已与原地块权属人咸宁市自来水公司签订征收土地协议，但是由于原自来水公司改制、住户拆迁、其他单位原泵站占地和原自来水公司与当地村组涉及征地补偿遗留问题没有彻底解决，导致不能完成交地工作。2017年9月5日，咸宁市人民政府召开关于洁丽雅公司土地相关问题协调会议，就洁丽雅公司两宗土地相关问题进行专题协调，并形成备忘录。备忘录（二）、关于浮山泵站P（2007）013号地块问题。因水厂改制，遗留部分房屋未拆迁，鉴于出让土地时是由城发集团负责征迁工作，为了更好地利用棚改政策，建议地块内未拆迁房屋由市城发集团负责按市政府棚改政策实行货币化安置。（三）、关于项目推进要求。市城发集团和咸安区相关单位要加快推进征迁工作，确保10月1日前完成征地拆迁和地面附着物（房屋、鱼塘、苗木和宅基地）清表工作，实现净地交付。洁丽雅公司要积极推动开发建设工作，于2018年元旦前开始动工建设。（四）、明确交地时间问题。相关地块的实际交地日期以市土地储备中心出具的土地出让确认书上的时间为准。（五）、关于规划问题。由市城乡规划局负责，综合做好整个地块内的供水、排水、供电、电线等公共基础设施的规划设计工作。（六）、关于土地出让年限问题。由市城发集团和市土地交易中心负责，根据土地使用权出让合同约定协调洁丽雅公司土地出让年限问题。2018年3月28日，被告洁丽雅公司缴纳了余下土地出让金2800000元。2020年7月14日，咸宁市土地收购储备中心与被告洁丽雅公司签订交地协议书，明确土地交付时间为2020年8月30日前完成净地移交。但原告至今未向被告净地交付土地，被告也未支付土地出让价款分期付款利息。为此，原告诉至本院，要求依法处理。本院认为，原、被告签订的国有建设用地使用权出让合同合法、有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案被告通过招、拍、挂程序，合法竞得合同项下宗地，并按约履行了首期付款义务。因涉案宗地部分房屋拆迁补偿未到位，安置工作尚未落实等原因，土地交付义务人原告规划局和第三人城投公司一直未能向被告洁丽雅公司交付涉案宗地。根据国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条：市、县规划资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：1、土地权利清晰；2、安置补偿落实到位；3、没有法律经济纠纷；4、地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；5具备动工开发所必须的其他基本条件。故原告应当解决涉案宗地上的房屋拆迁等问题，按照约定向被告“净地”交付。原告在竞买须知中虽明确交地责任人为第三人城投公司。但第三人在宗地收储、出让过程中仅受政府委托履行协调职能，宗地出让主体、交地义务人仍为原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故原告因第三人原因造成不能履行无瑕疵宗地交付义务的，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于涉案宗地存在住户拆迁、企业改制及征地补偿问题没有彻底解决，导致原告未按约交地。第三人致函原告明确涉案宗地存在问题，要求按照合同约定，尽快将涉案宗地交付竞买人。咸宁市人民政府召开协调会议亦明确要求限期完成拆迁、清表工作，实现净地交付。同时确定实际交地日期以市土地储备中心出具土地出让确认书的时间为准，并由相关部门协调出让年限问题。故案涉P（2007）013号地块交地时间应认定为咸宁市土地收购储备中心与被告交地协议确定的时间。按双方合同第三十七条约定：土地使用年期自实际交付土地之日起算。故涉案宗地使用年期应以将来实际交付土地之日起算。由于原告未依约履行“净地”交付义务，被告迟延付款，且有合理事由。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被告在原告未履行无瑕疵宗地交付义务的情况下，行使先履行抗辩权符合法律规定。原告主张被告承担违约责任的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但被告应按国有建设用地使用权出让合同约定履行支付分期付款利息义务。为了维护市场经济秩序，保护当事人的合法权益。依照国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告湖北洁丽雅房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告咸宁市自然资源和规划局土地出让金利息23400元。二、驳回原告咸宁市自然资源和规划局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193元，由湖北洁丽雅房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  阮文胜二〇二〇年十二月十一日书记员  姚仁鹏