湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1465号上诉人（原审原告）：郭俊，女，1987年11月13日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。委托诉讼代理人：张仲衡，湖北海舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北宏大资产管理有限公司，住所地湖北省咸宁市长安大道**。法定代表人：金杯，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：咸宁宏大城市广场开发有限公司，住，住所地湖北省咸宁市长安大道**/div>法定代表人：张泽胜，该公司董事长。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：王良皓，男，湖北宏大资产管理有限公司工作人员。上诉人郭俊因与被上诉人湖北宏大资产管理有限公司（以下简称宏大管理公司）、咸宁宏大城市广场开发有限公司（以下简称宏大开发公司）委托合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初4977号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭俊上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的起诉请求；2.案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.《商铺委托经营管理协议书》约定的三年免租期已过，被上诉人应当支付上诉人租金收益。按照协议书第三条约定，从2015年4月28日至2018年4月27日为三年免租期，从2018年4月28日后，被上诉人应支付上诉人租金收益。一审判决以2017年8月被上诉人宏大开发公司取得竣工验收备案证为由，认为应从2017年8月起计算免租期认定事实错误；2.被上诉人应当按照每月3762元的标准支付租金收益，并按照同期银行贷款利率计算至付清之日止，即使对租金收益标准有异议，上诉人在一审中也提出可对租金收益标准进行司法鉴定，但一审法院直接驳回上诉人的诉讼请求程序严重违法；3.因被上诉人未支付上诉人租金收益，应当按照购房款的10%即56423元支付上诉人的违约金；4.被上诉人未经上诉人同意改变商铺原始状态，应当承担恢复原状的法律责任。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。宏大资产管理公司、宏大开发公司辩称，1.上诉人已于2018年2月11日领取了违约金，并承诺不再以任何方式向被上诉人主张合同违约权利，因此，上诉人商铺租金应从2017年8月31日被上诉人取得备案证后扣除三年免租期即2020年9月1日起开始计算，被上诉人还没有到支付租金的时间；2.双方的委托经营管理协议约定，被上诉人可以对案涉商铺进行装饰、装修。请求二审法院驳回上诉，维持原判。郭俊向一审法院起诉请求：1.判令二被告向原告支付自2018年4月28日起的租金收益（暂计算至2019年9月27日，租金收益为63954元），并按银行同期贷款利率计算利息至付清之日止；2.判令二被告向原告支付违约金56423元；3.判令二被告将原告房屋恢复原状；4.本案诉讼费由二被告负担。一审法院认定事实：2014年1月29日，原告郭俊与被告宏大开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买宏大开发公司开发建设的宏大城市广场A区2层2030号商品房，建筑面积29.78平方米，总价款428818元;商品房交付时间应当在2015年4月28日前，交付条件为该商品房经验收合格且买受人房款全部付清、商场已开业。2015年7月31日宏大开发公司向原告开具了销售不动产统一发票。因逾期交付商品房，2018年2月11日被告宏大开发公司向原告郭俊支付逾期交房违约金42881元，郭俊承诺今后不再以任何理由、任何方式向宏大开发公司主张违约责任。2014年1月29日，原告郭俊（甲方）与被告宏大管理公司（乙方）签订《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》，协议约定甲方委托乙方经营管理的商铺位于咸宁市××大道××城市广场××号，建筑面积为29.78平方米；该商铺的委托经营期为10年，按照甲方购买该商铺时所签订的《商品房买卖合同》约定，自实际交付使用之日起计算（即自2015年4月28日起至2025年4月27日止），在此之前，商铺由开发商管理；由于商场处于培育期，在此期间广告宣传、招租和经营管理费用较大，甲方同意放弃商铺前三年的任何经营收益，即为免租期，商铺由乙方根据商场培育情况决定免租、减租，盈亏不涉及甲方；自第四年起至第十年，该商铺租金收入的90%支付给甲方，10%作为乙方管理费用；租金收益的支付为满半年结算一次，即按实际应付租金之日起计算，在结清完毕后15个工作日内一次性付给甲方；如乙方未按本协议规定向甲方支付委托经营收益，则乙方应向甲方支付本协议所指商铺实际成交价的10%作为违约金；委托经营期间该商铺及其固有附属设施的维护责任由乙方承担，甲方允许乙方或实际承租方对该商铺进行装修、装饰或添置新物，委托经营管理期结束后，租赁期结束时不可正常搬移的装修、装饰物归甲方所有，甲方不得要求乙方及实际租赁方恢复原状。合同还对双方其他权利义务作了约定。一审法院另查明：咸宁宏大城市广场于2017年8月31日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。一审法院认为，原告郭俊与被告宏大开发公司签订的《商品房买卖合同》及与宏大管理公司签订的《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》是双方当事人真实意思的表示，未违反相关法律规定，依法应受法律保护。原告郭俊所购商铺在合同约定的交付时间即2015年4月28日尚未达到合同约定的交付条件，该房屋在2017年8月才取得相关证书，在此之后才由被告宏大开发公司交付给宏大管理公司进入委托经营阶段，而依原告与宏大管理公司约定前3年为市场培育的免租期，即时至今日该商铺仍在免租期内，而原告在获得逾期交房违约金、接受逾期交房的事实后又主张交房时间在2015年4月28日、免租期三年应自2015年4月28日起算的诉求与事实不符且有违诚实信用原则，原告所举证据也不足以证明被告违反了管理协议的约定，故对原告要求被告支付租金及违约金的诉求一审法院不予支持。另宏大城市广场现整体由咸宁万达公司经营，咸宁万达公司基于经营的需要，对包括原告商铺在内的房屋作了整体的设计和安排，这符合原告与被告宏大管理公司在委托经营管理协议中的约定，原告此时主张恢复原状对商场的整体经营管理不利，也不利于原告收取租金目的的实现，故对原告要求被告将房屋恢复原状的诉求，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回原告郭俊的诉讼请求。案件受理费2708元，减半收取计1354元，由原告郭俊负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对当事人争议的证据和事实，本院认定如下：一审法院认定的事实与二审查明的相符，本院继续予以认定。本院认为，郭俊与宏大开发公司签订的《商品房买卖合同》及与宏大管理公司签订的《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。关于郭俊提出案涉商铺免租期已过，被上诉人应当支付上诉人租金收益并承担未支付租金收益的违约金的上诉理由。本院认为，案涉商铺于2017年8月31日才取得竣工验收备案证书，此后才由宏大开发公司交付给宏大管理公司委托经营，而郭俊与宏大管理公司约定前3年为商铺租金收益的免租期，故一审判决商铺尚在免租期内并无不当。根据郭俊与宏大管理公司签订的委托经营管理协议，租金收益支付方式为每满半年结算一次，至目前也未达到租金支付条件。故郭俊的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于郭俊提出的一审未对其提出的对租金标准进行司法鉴定，程序严重违法的上诉理由。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条规定，当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。本案中，对租金如何计算、计算的标准，既非专门性问题，也不属于专业机构确定的事实，而应以双方合同约定的计算标准确定。郭俊的该主张不符合法律规定。郭俊的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于郭俊提出要求被上诉人承担恢复商铺原状的法律责任的上诉理由。本院认为，一审判决对此已作了充分阐述，本院继续予以认定。郭俊的该上诉理由本院不予支持。综上所述，郭俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。建议依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2708元，由郭俊负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 李 伟审判员 沈朝明二〇二〇年十二月九日书记员 陈 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；