山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13044号上诉人（原审被告）：张大海，男，1963年4月4日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：李清豹，男，1971年6月19日出生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：赵军，山东地维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李峰，男，1971年4月29日出生，汉族，住山东省肥城市。委托诉讼代理人：任秀粉，北京市君致（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昊天，北京市君致（济南）律师事务所实习律师。上诉人李清豹、张大海因与被上诉人李峰房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初1822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。李清豹、张大海上诉请求：撤销一审判决，驳回李峰一审的诉讼请求。事实与理由：一、李峰于2017年5月8日对涉案房屋停水停电，并于2019年8月12日恢复水电。事实上，以上停水停电和恢复水电的时间，有生效判决和李峰恢复水电的短信通知证实，并非李清豹、张大海单方所称。二、一审判决认定李清豹、张大海已支付的租金及期限为：第二期系2019年8月至2020年1月，是错误的。李峰在诉讼中自认李清豹、张大海交付的租金已经交至2020年3月22日。李清豹、张大海实际交付租金的数额以及期限：（2018）鲁01民终7740号民事判决认定的事实证实：2017年5月8日，李峰对涉案房屋停水停电，此时，李清豹、张大海的租金已经交至2017年7月31日，李清豹、张大海有二个月零22天的租金没有实际使用。李峰恢复水电的时间为2019年8月12日，之后李清豹、张大海按合同约定交付了半年的租金87250元，租金交至2020年2月11日，因以上有二个月零22天的租金没有使用，故李清豹、张大海实际交付租金的期间已经至2020年5月2日。李清豹、张大海在一审中计算的租金已交至2020年4月10日有误。据上所述，一审认定的第二期租金交至2020年1月，属于认定事实错误。三、在一审诉讼中，2020年4月15日已将涉案房屋的钥匙交于双方的房屋中介，并通知了李峰，让其与中介联系接收房屋，中介也通知过其接收房屋，是为了不必要的损失，并未有任何行为限制李峰接收房屋。因此，一审认定的现房屋处于李清豹、张大海的控制之下，属于认定事实错误。四、根据生效判决，在停水停电期间，李清豹、张大海有权拒付租金，恢复水电时，李清豹、张大海才有交租金的义务2019年8月12日，李峰恢复水电后，李清豹、张大海交付了半年的租金87250元。因此，双方合同约定的交付租金的时间为每年的7月1日前和1月1日前，已经事实上变为不可能。恢复水电后才是计交租金的起始时间，也即2019年8月12日。一审不顾在合同履行过程中发生了停水停电的客观事实，仍认为李清豹、张大海应于每年的7月1日前和1月1日前交付租金，不按以上时间交付租金即构成违约，明显不尊重客观事实，偏袒李峰。五、关于一审认定的违约金。在一审诉讼中，李清豹、张大海从未主张违约金的计算方式应采用2017年2月1日至2020年1月31日的年租金174500元的标准计算，一审判决属于无中生有，没有事实依据。一审认定的违约金为123650元，是按照合同约定的递增的第二档年租金247300元计算的。但适用第二档的租金标准有前提条件，即第四至六年才能适用。根据生效判决认定的李峰停水停电和恢复水电的时间，在停水停电前李清豹、张大海使用房屋的时间为三个月零八天，也即2017年2月1日起至2017年5月8日，2019年8月12日恢复水电后至李峰一审起诉时，李清豹、张大海使用了七个多月，二项相加，李清豹、张大海实际使用房屋的时间不足十一个月，不到一年。因此，一审以第四至六年的租金标准计算违约金，违反了双方合同的约定，也即第四年开始才能适用第二档的租金标准。李清豹、张大海主张租金已交至2020年5月2日，至李峰一审起诉时（2020年3月24日），没有逾期交付租金的事实，也即无违约行为。即使按照李峰自认的租金已经交至2020年3月22日，以合同约定的一至三年的租金标准计算半年的租金为87250元，以此为基数，按年息24%计算，李峰每月也只有1745元的利息损失。一审不按照法律要求的以实际损失为基础，判令李清豹、张大海支付123650元违约金，远远超出了李峰可能有的实际利息损失。一审肆意认定违约金的数额，违反了合同法第113，114条以及合同法解释二第29条的规定，属于枉法裁判，违反了公平原则，司法不公。六、一审认定李清豹、张大海应支付30天的租金为20325元，为2020年4月20日至开庭之日的租金。上述租金数额是按照合同约定的第四至六年的租金标准计算的。如上所述，李清豹、张大海实际使用房屋不到一年，按照第四至六年的租金标准计算应付租金，违反了合同的约定，应按照第一至三年租金标准计算应付租金。李清豹、张大海认为使用涉案房屋满三年才能适用第四至六年的租金标准，而李峰要求按照第四至六年的租金标准计交。因双方对交付租金的标准发生争议，2020年5月2日之后的租金没有交付，李清豹、张大海主观上没有违约的故意，希望二审法院以双方的合同为依据，根据公平、诚实信用原则，纠正错误。综上所述，请求二审法院支持李清豹、张大海的请求。李峰辩称，一、已生效的（2020）鲁01民终1354号民事判决已经认定，涉案房屋的供水供电已于2019年8月恢复。李清豹、张大海自认涉案房屋的停水停电自2017年5月至2019年7月共计26个月，与事实认定一致，故关于恢复供水供电的时间，一审法院事实认定并无错误。二、一审判决认定的李清豹、张大海已支付的租金及期限无误。李清豹、张大海自合同签订之初，按第一阶段标准缴纳了2017年2月1日至2017年7月31日共半年的租金。因案涉房屋在2017年5月底因停水停电开始无法使用，故其在第一阶段缴纳的租金剩余两个月（2017年6月1日至2017年7月31日）还未使用，顺延到合同继续履行后（2019年8月份），即视为李清豹、张大海于2019年8月份在李峰处缴纳29083元租金，后李清豹、张大海又于2019年8月份向李峰缴纳了87250元租金，故李清豹、张大海缴纳租金共计116333元。合同自2019年8月12日开始履行，自2019年8月12日至2020年1月31日共计172天，适用第一阶段租金计算标准，年租金174500元，即日租金478元，共计82216元。因李清豹、张大海已经缴纳租金共计116333元，扣除自2019年8月12日至2020年1月31日适用第一阶段租金计算标准的租金后，李清豹、张大海剩余在李峰处租金为116333-82216=34117元。并于2020年2月1日开始适用第二阶段租金标准，年租金247300元，即日租金677.5元。故李清豹、张大海已缴纳2020年2月1日后租金天数为34117÷677.5=50.3。即李清豹、张大海已缴纳2020年2月1日开始共50天的租金，即支付到2020年3月21日止。之后未再缴纳租金，履行合同义务，构成违约。又因案件诉讼时值疫情期间，故法院本着最高人民法院发布的文件指导精神及公平原则，将租金起算时间调整至4月20日。对此，李峰亦表示认可和接受，故一审判决并无错误。而针对李清豹、张大海在上诉状中的主张，李峰认为租金的计量单位为人民币“元”而不是“天数”。日常生活中所称的“缴纳了多少天的租金”是指缴纳金额除以日租金。日租金标准变化，“缴纳了多少天的租金天数”当然也会产生变化。不能一概而论直接顺延以“天数”相加进行计算。三、李峰将房屋继续交付给李清豹、张大海后，李清豹、张大海如何使用，将房屋钥匙交付给谁，在不违反合同约定及法律规定的前提下都是被允许的，这是李清豹、张大海的自由处分，并不改变案涉房屋已经由李清豹、张大海实际控制占有的事实。并且，双方的《商铺租赁合同》中并未给房屋中介设定任何权利义务条款，与本案并无任何关系。法律亦未规定将钥匙交给房屋中介可以产生租赁合同中止履行的法律效果。故无论是依法还是依约，李清豹、张大海将钥匙交给房屋中介的行为均不是其不缴纳租金的正当抗辩事由，仅是其自由处分的个人意志行为。四、前诉判决书并未改变合同条款，合同约定的租金交付时间、交付标准、违约金标准均应严格按照合同约定履行。现时间已经是2020年，故应按照合同约定的2020年2月1日至2023年1月31日的租金标准即年租金247300元，在1月1日前及7月1日前及时交付履行。以上条款合法有效且并未被生效判决项加以变更，亦不存在履行不能或不可抗力的法定情形，故李清豹、张大海应严格按照合同约定履行合同义务，其上诉主张无事实及法律依据。五、在前诉（2020）鲁01民终1354号案件中，法院判决李峰向李清豹、张大海支付了合同约定的全额违约金，未有任何减少。故在本案中本着公平公正、同案同判的精神，一审法院亦根据同样的原则进行裁判合理合法，无任何错误。综上所述，请求二审法院维持一审判决。李峰向一审法院起诉请求：1.判令李清豹、张大海支付自2020年3月22日起至开庭之日共计90天的房租共计60975元，物业费7000元。2.判令李清豹、张大海向李峰支付违约金123650元。3.诉讼费由李清豹、张大海承担。一审法院认定事实：2016年9月18日，李峰（甲方）与李敛、张大海（乙方）签订了《商铺租赁合同》，该合同约定：经双方协商一致，就乙方承租甲方商铺事宜，特签订本合同。甲方出租给乙方的商铺坐落于济南市绿地中央广场D-2项目1#楼1单元104号，面积209.89㎡和105号面积188.66㎡室房屋，两套合计建筑面积398.55㎡（合同中简称“该房屋”），类型为商业，房屋用于宾馆和餐饮等用途，同时也可以从事餐饮、办公、超市等合法项目的经营；租赁期限、租金额度以及支付方式：1.租赁期限为12年：自2017年2月1日起至2029年1月31日止；2.甲方送乙方装修期4个月，自2016年10月1日起至2017年1月31日止；3.租金及相关费用：第1-3年，年租金为174,500元整（即2017年2月1日至2020年1月31日）；第4-6年，年租金为247300元整（即2020年2月1日起至2023年1月31日）；第7-12年，年租金为363600元整（即2023年2月1日至2029年1月31日），在租赁期间甲方不得以任何理由任意调整租金，租金按6个月结算一次，下期租金需要提前一个月支付，由甲方提供有效收据，乙方于每年的7月1日前和1月1日前分别支付给甲方；保密及违约责任：甲乙双方均履行上述约定事宜，若一方违约，向另一方支付违约金。违约金为6个月的房屋租金。该合同还约定了房屋的交付及装修、商铺的使用和有关费用、租赁期满及续签等事宜。2018年1月30日，李峰将张大海、李敛诉至一审法院，要求：1.判令解除李峰、张大海、李敛在2016年9月18日签订的《商铺租赁合同》交还房屋并恢复原状；2.判令张大海、李敛支付违约金87250元；3.判令张大海、李敛支付自2017年7月1日至搬出租赁房屋，按每月14541元的标准计算的房租；4.诉讼费由张大海、李敛承担。经一审法院（2018）鲁0104民初1074号民事判决书判决：一、李峰与张大海、李敛于2016年9月18日签订的《商铺租赁合同》于2018年2月14日解除；二、张大海、李敛于判决生效之日起30日内将《商铺租赁合同》中涉及的位于济南市槐荫区绿地中央广场D-2项目1号楼1单元104号及105号两处商铺恢复原状并返还李峰；三、张大海、李敛于判决生效之日起30日内支付李峰违约金87250元；四、驳回李峰其他诉讼请求。张大海、李敛不服，上诉于济南市中级人民法院，济南市中级人民法院经审理查明后认定：物业对涉案房屋的停水停电行为系依据业主的要求及装修管理协议的规定，经现场查看，虽张大海、李敛对涉案房屋的楼梯进行了装修、改造，但李峰未能提供证据证实张大海、李敛的行为破坏了房屋主体结构和安全，张大海、李敛的行为未构成违约。故李峰在张大海、李敛已经支付租金的合同履行期内，阻止张大海、李敛对房屋进行装修并且要求物业对其进行停水停电，李峰已经以实际行为停止履行其向张大海、李敛出租涉案房屋的合同义务。张大海、李敛依法有权拒绝继续向李峰缴纳后续租金，直至张大海、李敛可以按照合同约定实际使用涉案房屋。据此，李峰所提张大海、李敛逾期支付租金达2个月，要求解除合同的请求不予支持。因李峰无权行使《商铺租赁合同》中约定的合同解除权，故李峰所提的违约金、租赁费等请求均不能成立，一审法院对此不予支持。综上，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终7740号民事判决书判决：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初1074号民事判决书；二、驳回李峰的诉讼请求。2019年12月4日，张大海、李敛将李峰诉至一审法院，要求：判令李峰支付违约金27250元；2.依法判决将双方商铺的租期顺延26个月，至2031年3月31日；3.诉讼费用由李峰承担。一审法院（2019）鲁0104民初6552号民事判决书判决驳回张大海、李敛的诉讼请求。后张大海、李清豹（李敛）不服，向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院认定：根据已经生效的（2018）鲁01民终7740号民事判决书认定张大海、李清豹对涉案房屋进行装修、改造不构成违约，李峰阻止张大海、李清豹对涉案房屋进行装修、要求物业对涉案房屋停水停电的行为构成根本违约；且李峰的上述违约行为亦符合双方《商铺租赁合同》中“李峰干涉李清豹、张大海正常经营”的情形，因此，本案中李清豹、张大海以李峰违约为由要求李峰支付违约金的请求本院予以支持。综上，济南市中级人民法院作出（2020）鲁01民终1354号民事判决书，判决：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初6552号民事判决；二、李峰自判决生效之日起十日内支付张大海、李清豹违约金87250元；三、驳回张大海、李清豹的其他诉讼请求。在审理过程中，李清豹、张大海称李峰于2017年5月8日对涉案房屋进行停水停电，并于2019年8月12日恢复水电。另查明，李敛与李清豹系同一人。李清豹、张大海已支付的租金及期限为：第一期系2017年2月至2017年7月，第二期系2019年8月至2020年1月，支付租金共计174500元。现房屋处于李清豹、张大海的控制之下，并处于闲置状态。一审法院认为，当事人应当按照合同的要求全面履行义务。根据《商铺租赁合同》的约定，张大海、李清豹应于每年的7月1日前和1月1日前分别支付李峰房租，现张大海、李清豹逾期未支付房租，且现房屋实际可以使用并处于张大海、李清豹的控制之下，故张大海、李清豹已构成违约，为此应当承担违约责任。张大海、李清豹辩称，因李峰存在停水停电的违约行为，故其支付的租金应当抵充至2020年4月，因在生效裁判文书中已判决李峰支付张大海、李清豹违约金，故一审法院对于该辩解理由不予采信。关于违约金的数额认定问题。张大海、李清豹认为，因张大海、李清豹实际使用房屋的年限为第二年，故违约金的计算方式应采用2017年2月1日至2020年1月31日年租金174500元的标准计算。一审法院认为，因双方签订的《商品租赁合同》系当事人的真实意思表示，且双方在签订合同时应当预见物价上涨等其他经济因素。故一审法院基于维护交易秩序和交易安全的原则，认为应当根据《商铺租赁合同》的约定，按照2020年2月1日起至2023年1月31日的年租金为247300元，支付6个月的违约金。经核算张大海、李清豹应当支付李峰违约金为247300的二分之一即为123650元。关于房屋租金及物业费的承担。因张大海、李清豹逾期支付租金，且房屋现实际处于闲置状态，并未归还李峰，故对于李峰主张张大海、李清豹支付房屋占用费的请求，一审法院予以支持。因涉案房屋的年租金为247300元，故日租金为677.5（247300÷365）元。关于李锋主张自2020年3月22日起至开庭之日止，共计90日的租金60975元的诉讼请求，实际计算共计59日。依据2020年4月20日颁布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中的规定，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，妥善处理合同纠纷。故一审法院依据文件指导精神以及公平原则，将房屋租金起算日期调整至2020年4月20日，即张大海、李清豹应支付自2020年4月20日起至开庭之日止，共计30天的租金20325（677.5*30）元。关于李峰主张的自2019年8月12日起至开庭之日止，共计9个月，按每平方米2元计算的物业费，由于李峰未提交证据证明其已实际支出该笔费用，且双方合同中未载明物业费支付标准、时间等情况，李峰可在其实际支付后另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百年一十三条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》之规定判决：一、张大海、李清豹于判决生效之日起十日内支付李峰房屋租金20325元；二、张大海、李清豹于判决生效之日起十日内支付李峰违约金123650元；三、驳回李峰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3374元，减半收取1687元，由张大海、李清豹负担。二审中，各方当事人均未向法庭提交新的证据。本院认为，本案二审的争议焦点为：在涉案《商铺租赁合同》履行过程中，李峰阻止张大海、李清豹对涉案房屋进行装修，要求物业对涉案房屋停水停电，张大海、李清豹有权拒付租金。该另案生效判决认定的事实是否可以导致《商铺租赁合同》条款的变更。本案中，李峰与张大海、李清豹签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于合同条款变更的情形，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，双方履行合同的过程中并无以上合同法规定的变更情形，因此张大海、李清豹仍应按照合同约定的条款支付租金，其上诉主张以实际使用时间为标准确定交纳租金和违约金的年度没有依据，本院不予支持。经本院审查，李清豹、张大海自合同签订之初，已缴纳2017年2月1日至2017年7月31日期间的租金。因案涉房屋在2017年5月因停水停电开始无法使用，其有权拒付租金，故此期间的剩余租金应顺延到恢复供水供电之后。据前所述，李清豹、张大海应该按照合同约定的年度继续支付租金。涉案《商铺租赁合同》约定，李清豹、张大海应该提前一个月交纳后续租金。因李清豹、张大海怠于履行合同义务，构成违约，按照双方之间的合同约定，其应该支付6个月的违约金。张大海、李清豹虽主张违约金的数额过高，但在另案生效判决中，李峰向其赔偿的违约金数额也是按照上述合同约定的违约金标准，故本院对其主张不予支持。综上，一审法院考虑到疫情及上述租金顺延因素，判决张大海、李清豹支付自2020年4月20日起至开庭之日止的租金，并支持李峰主张的6个月违约金并无不当。综上所述，李清豹、张大海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3180元，由李清豹、张大海负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈勇二〇二〇年十二月八日法官助理 乔斌书 记 员 李杨