江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2365号上诉人（原审被告）：胡冬生，男，1939年1××月××0日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：胡盛斌（系胡冬生儿子），男，1970年1月16日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区乾明巷××号**××单元60××房，现住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：朱永祺，江西秉志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周小奉，男，1964年3月××日出生，汉族，现住江西省吉安市吉州区钵盂山********（现门牌号××单元**）。委托诉讼代理人：周绍祺（系周小奉哥哥），男，1951年5月9日出生，汉族，住江西省，住江西省泰和县v>上诉人胡冬生因与被上诉人周小奉房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初3192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡冬生的委托诉讼代理人胡盛斌、朱永祺，被上诉人周小奉及其委托诉讼代理人周绍祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人胡冬生上诉请求：一、依法撤销原审判决，驳回周小奉的全部诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由周小奉承担。事实与理由：一、一审法院对周小奉诉请审查错误。1．周小奉诉请协助办理过户手续，首先应当查明诉争房屋所有权的状况。本案诉争房屋转让时为房改标准价房，单位占40%，职工占60%按份共有所有权。职工占比60%产权为胡冬生与其妻子共同所有。胡冬生独自转让个人所有的60%产权后，至今没有取得单位的40%所有权。根据不动产权登记相关法律规定，不动产权变更登记应由全部所有权人共同签字才能发生法律效力。因此，周小奉诉请胡冬生协助办理过户手续诉请为无效诉讼请求。2．双方协议仅就职工个人产权部分转让进行了明确约定，对单位产权部分如何取得和转让未进行约定。双方仅原则规定购买房屋单位产权部分及过户费用由周小奉承担，而对胡冬生如何取得单位产权部分所有权，以何价格转让给周小奉因无法确定而未能约定。周小奉在胡冬生不知情的情况下，以胡冬生名义向胡冬生单位缴纳了房改房标准价，该行为不能认定为周小奉直接向胡冬生支付了购房对价，更不能认定周小奉取得了该部分房屋的产权。周小奉要求胡冬生办理全部房屋产权的过户手续的诉讼请求无法履行，胡冬生至今尚未取得该房屋单位产权部分的产权。二、一审法院判决错误。本案周小奉诉请确认所有权，并协助办理过户手续，实际为房屋买卖纠纷。一审法院围绕房屋买卖的事实进行了审理，对房屋买卖是否有效，所有权是谁不进行评判。对是否符合不动产过户条件未进行审理，直接判决要求胡冬生协助周小奉办理过户手续。该判决无法实际执行，必然导致更大的错误。综上，胡冬生对本案房屋并不单独享有所有权，不但与单位共有，还与妻子共有。胡冬生和周小奉签订本案转让协议未征得单位和妻子同意，目前房屋权属状况为多人共有。周小奉自行以胡冬生名义向胡冬生单位付款，认为就取此已取得房屋全部产权。胡冬生没有实际取得房屋全部产权，却被要求协助办理全部房屋产权过户手续。胡冬生已经就周小奉在胡冬生不知情的情况下，私自以胡冬生的名义办理40%房屋产权手续并违法获得凭证的行为向纪检等部门进行了举报，已经受理并正在处理中。请求依法改判，驳回周小奉的全部诉讼请求。被上诉人周小奉辩称：协议是双方真实意思表示，不违反法律的规定。双方应按约定履行义务，周小奉已经将60%产权的购房款支付给了胡冬生，房屋已经交付给周小奉居住至今。周小奉已经办理了其余40%的购房手续，并支付了购房款。周小奉已经按约定履行了义务，胡冬生应遵守承诺，配合周小奉办理过户手续。请求驳回胡冬生的上诉请求。周小奉向一审法院起诉请求：1、依法确认位于钵盂山1号4栋3单元101室（现门牌号为××单元101房）房屋归原告所有，被告协助原告办理房屋产权过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2003年3月16日，胡冬生取得吉市房权证吉州字第00**1944号房屋所有权证书，载明：房屋所有权人胡冬生，房屋坐落禾埠4栋3单元101房，房屋状况幢号4栋、房号101房、结构砖混房屋总层数3层、所在层数1层建筑面积50.09平方米设计用途住宅产别私产附记：房改标准价房。2005年3月3日，被告胡冬生（甲方、出卖方）与原告周小奉（乙方、承买方）签订《协议》一份，载明：“甲乙双方经充分协商一致，甲方将位于钵盂山4幢2单元101室房屋的60%产权转让给乙方，转让金额为人民币壹万伍仟元整（15,000.00元），其余40%产权及未来任何过户费用均由乙方承担，甲方不再承担其他任何费用；本协议以甲方向乙方收讫上述款项完毕双方签字后生效，一式两份，双方各执一份。胡冬生在甲方处签名捺印，周小奉在乙方处签名捺印。”协议签订前，周小奉于2005年3月2日将15,000元房款支付给胡冬生，胡冬生向周小奉出具一份收条，载明：“今收到周小奉购买胡冬生房屋60%产权款总计壹万伍仟元正。”。协议签订后，胡冬生将房屋所有权证书交给原告收执，并将案涉房屋交付给周小奉居住使用至今。2010年11月3日，周小奉以胡冬生的名义缴纳1,784元房租给吉安市吉州区国有资产管理营运中心，该中心向周小奉出具收款收据一份，载明：2010年11月3日交款单位胡冬生摘要交来房租（原电缆厂）金额壹仟柒佰捌拾肆元正￥1,784元。2010年11月4日，公房出售单位江西电缆有限责任公司与购房人胡冬生签订《吉安市房改成本价房买卖合同》一份，约定：一、住宅状况住房地址吉安市禾埠电缆厂宿舍第********，结构砖混，套型二室一厅，竣工日期85年增减比例地段郊区-6认购第一层增减比率-1%，计-7%；二、面积标准、售房价格、优惠折扣和付款方式购房总面积50.09㎡售房价格2000年市场价650元/㎡，2000年成本价630元/㎡，优惠折扣付款方式：工龄折扣0.582%、购房人购房工龄年限28年，配偶购房年限18年，合计46年，计价公式实际售价=成本价×（1-年工龄折扣率×夫妇双方工龄之和-现住房折扣率）×（1-年折旧率×已竣工使用年限）×（1±地段楼层朝向增减系数之和）×（1-一次性付款折扣率）×建筑面积-设备装修款，限额面积按计价公式结算：632×（1-0.582%×46）×（1-2%×26）×（1-7%）×40%×50.09=4139.32，应付购房款大写金额肆仟壹佰叁拾玖元叁角贰分。本合同经买卖双方签字盖章，市房改办审核签证并办理各项手续后即予生效。合同一式四份，买卖双方、市房改办、房地产交易处各执一份。吉安市吉州区国有资产管理营运中心在卖方处加盖公章，周小奉代胡冬生在买方处签名，吉安市吉州区住房制度改革办公室在鉴证机关处加盖公章。胡冬生本人填写吉安市房改成本价房买卖审批表封面及第一项家庭成员及购房情况，记载：公房出售单位江西电缆有限责任公司购房人胡冬生住房地址吉安市禾埠，一、家庭成员及购房情况：购房人配偶情况购房人胡冬生出生年月1939.12.22身份证号36240119391220001X工作单位江西电缆公司职务或职称退休参加工作时间、购房工龄1959.9.21。配偶吴玉仙，出生年月1949.4.28身份证号362401194904280026工作单位江西电缆公司参加工作时间、购房工龄1979年5月；同住一处家庭成员情况胡冬生男吴玉仙62女工作单位江西电缆厂；原购住房情况胡冬生、吴玉仙购房地址吉安市禾埠钵盂山江缆公司套型二室一厅。二、申请购房情况：住房：住房地址吉安市禾埠第********建造时间1985年结构砖混套型**一厅成本价630元市场价650元审批情况：申请购房理由按吉府发（2002）8号文件办理；申请人处周小奉代胡冬生签名2010年11月4日，产权单位意见同意购买40%产权2010年11月8日；市房改办审批意见男方工龄28女方工龄18核实人刘享受面积91审查人郭庆辉2011年3月8日。2011年3月16日吉安市吉州区住房制度改革办公室签盖“同意出售”并加盖公章。2010年12月21日，周小奉以胡冬生的名义缴纳4,539.32元给吉安市吉州区国有资产管理营运中心，该中心向周小奉出具收款收据一份，载明：2010年12月21日交款单位胡冬生摘要交来40%购房款（电缆厂职工）金额肆仟伍佰叁拾玖元叁角贰分￥4,539.32元。一审法院认为，原告与被告签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按约履行各自的义务。签订协议前，原告已将60%产权的15,000元购房款支付给了被告，协议签订后被告已将案涉房屋交付给原告居住至今，且双方在协议中约定其余40%产权及未来任何过户费用均由原告承担，而原告在签订协议的几年后已到吉安市吉州区国有资产管理营运中心办理了其余40%产权的购买手续并支付了购房款，原告已按约履行自己的义务，被告理应遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，履行协助原告办理房屋过户手续的义务，故原告要求被告协助原告办理过户手续的诉讼请求，于法有据，予以支持。对被告的相关辩解，不予采信。关于原告在本案中请求法院确认案涉房屋归其所有的诉求，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产转移登记，周小奉基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，其不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告胡冬生于本判决生效十五日内协助原告周小奉办理房屋过户手续（吉市房权证吉州字第00**1944号）。二、驳回原告周小奉的其他诉讼请求。案件受理费1,150元，由被告胡冬生负担。本院二审期间，上诉人胡冬生提交了一份《购买剩余40%产权流程》，拟证明办理产权证需要产权所有人本人和国资委一起到不动产登记中心办理。被上诉人周小奉质证认为，对该证据的真实性、关联性有异议，没有任何单位盖章，办证流程我方不知情。对双方争议的证据，本院分析认定如下：上诉人胡冬生提交的《购买剩余40%产权流程》无法核实其真实性，本院不予认定。二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，上诉人胡冬生与被上诉人周小奉于2005年3月3日签订的协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。协议约定了款项支付及过户费用由被上诉人周小奉承担，双方均应按照协议约定履行。被上诉人周小奉已经按照协议约定向上诉人胡冬生支付了60%产权的房屋转让款，且已经向吉州区国有资产运营中心交纳了40%产权的款项，上诉人胡冬生应当协助被上诉人办理过户手续。上诉人胡冬生主张案涉房屋系与妻子共同共有未征得其妻同意转让，但胡冬生于2005年签订协议收取60%产权转让款后即将产权证交给被上诉人，房屋亦由周小奉居住使用至今，其妻子十几年来都未提出任何异议，对上诉人胡冬生该上诉理由，本院不予支持。上诉人胡冬生还提出被上诉人周小奉交纳的40%产权款项中使用了胡冬生及其妻子的工龄折抵，要求被上诉人周小奉支付工龄补偿款，因双方签订的协议对此没有明确约定，胡冬生亦未在一审审理时提出反诉，双方可就此进行协商或另行处理，该请求在本案中不予处理。综上所述，上诉人胡冬生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,300元，由上诉人胡冬生负担。本判决为终审判决。审判长  王东平审判员  赖苏平审判员  涂 强二〇二〇年十二月一日书记员  曹 阳