天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4615号上诉人（原审被告）：穆庆，女，1969年9月15生，回族，住天津市西青区。被上诉人（原审原告）：韩廷群，男，1975年11月3日生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：轧宗忻，天津孚惠律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：韩文学，男，1974年12月24日生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：王振柱，北辰区保盈法律服务所法律工作者。上诉人穆庆因与被上诉人韩廷群、韩文学确认合同无效纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初9083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。穆庆上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回韩廷群对穆庆全部诉讼请求，诉讼费用均由韩廷群、韩文学负担。事实和理由：1.韩廷群与穆庆之间的协议是双方真实意思表示，且已实际履行达6年之久，应综合考虑历史情况、平衡双方的合法权益等因素，认定协议合法有效；2.即使协议无效，也是韩廷群、韩文学的过错更大，在损失承担时穆庆不承担责任或仅承担小部分损失，同时也应当对房屋不存在后，穆庆利益如何保障的问题一并解决。韩廷群辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。韩文学述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。韩廷群向一审法院起诉请求：1.确认韩廷群与穆庆签订的《房屋转让协议书》无效，并判令穆庆返还给韩廷群购房款48万元整，并赔偿韩廷群的损失10万元，韩文学承担连带责任；2.诉讼费由穆庆和韩文学承担。后增加诉讼请求，要求穆庆和韩文学赔偿损失137160元。一审法院认定事实：韩文学持有天津市北辰区大张庄镇居民、村民建房用地使用证一份，该证编号为151，记载建房户名：韩文学，施工地点：大张庄镇北麻疸村，新扩、改建（过户），施工日期1984年，间数三间，附房两间，宅基地面积为151平米。2006年9月15日韩文学（甲方）与穆庆（乙方）签订房屋转让协议书，协议约定：1、甲方经母子协商决定将大张庄镇北麻疸村桦榕里7号一处有偿转让给乙方，乙方应付甲方一次性的全部房款；2、乙方付款后，甲方将土地证和有关字据交付乙方，甲方在收款后必须无条件地配合乙方今后的过户转让事宜，过户费由乙方负责；3、此房转让签订后，甲乙双方不可反悔。如有家庭纠纷与此卖房无关，否则属于违约行为。签订协议后，穆庆向韩文学支付购房款9.5万元，韩文学向穆庆出具了收条。2014年10月1日穆庆（甲方）与韩廷群（乙方）签订房屋转让协议书，协议约定：1、甲方经协商决定将大张庄镇北麻疸村桦榕里7号一处有偿转让给乙方，乙方应付甲方一次性的全部房款48万元；2、乙方付款后，甲方将土地证和有关字据交付乙方，甲方在收款后必须无条件地配合乙方今后的过户转让事宜，过户费由乙方负责；3、此房转让签订后，甲乙双方不可反悔。如有家庭纠纷与此卖房无关，否则属于违约行为。2017年3月30日，韩廷群向穆庆给付定金10万元，穆庆给韩廷群出具了收条一份，该收条的主要内容：今收到韩廷群房屋定金10万元（壹拾万元正）。2017年4月7日，韩廷群向穆庆转账38万元，穆庆给韩廷群出具了收条一份，该收条的主要内容：今收到韩廷群房屋款38万元（叁拾捌万元整）。另查，2018年12月5日，韩文学以北辰区大张庄镇北麻疸村桦榕里7号房屋权利人的身份（乙方被拆迁人）与大张庄镇人民政府（甲方）签订了大张庄示范镇建设住宅拆迁安置协议，协议约定:按照建筑面积57.1平米1：1给予还迁安置；还迁房屋坐落在永定新河南确定的还迁区内，建筑面积57.1平米。乙方享受阳光救助购房面积52.9平米（价格800元/平米，共需42320元），乙方院落面积93.33平米（货币补偿款500元/平米，共得46665元），各项一次性补助费70840元，按每月1000元支付租房费用，韩文学自认已领取12个月的租房费用并享受了相关的拆迁权益。又查，穆庆自述其于2006年购买涉案房屋时户口位于天津市南开区××道龙云里，非农业户口。韩廷群自述其是大张庄镇北麻疸村负责拆除民房的人员，2014年签订房屋转让协议前已于2012年11月将户口从大张庄镇北麻疸村迁出。一审法院认为，本案的争议焦点为：韩廷群与穆庆签订的买卖合同是否有效；若无效，穆庆、韩文学是否应返还拆迁款；如返还，返还的数额。对此，分析如下：所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。韩廷群与穆庆，穆庆与韩文学签订《房屋转让协议书》虽属自愿，在协议中约定只是买卖房屋，但根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。我国《合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”韩文学持有天津市北辰区大张庄镇居民、村民建房用地使用证，宅基地上的房屋虽属其所有，但所建房屋的土地是属村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。韩廷群、穆庆所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同，穆庆不是北辰区大张庄镇北麻疸村村民，不具备该区域内购房权利。故韩文学将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的穆庆，双方签订的《房屋买卖协议》违反了我国《土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。穆庆购买该房屋后又转卖给同样不具有北辰区大张庄镇北麻疸村集体组织身份的韩廷群。韩廷群明知其购买的房屋所在地与自己不属同一集体经济组织，仍从穆庆手中购买且并非用于居住，均违反了上述强制性规定，故本案当事人之间的房屋买卖行为均属无效。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。合同无效不能等同于没有合同关系，合同具有相对性。合同无效应产生合同无效的法律后果，合同无效不是当事人可得主张突破合同相对性的理由。现韩廷群要求穆庆返还购房款48万元的请求于法有据，应当予以支持；韩廷群要求韩文学承担返还责任的请求于法无据，不予支持。穆庆购买涉案房屋后并未一直用于居住，亦未尽到审查购买人身份的义务而将涉案房屋转卖给同样非北辰区大张庄镇北麻疸村集体组织身份的韩廷群；韩廷群作为大张庄镇北麻疸村的原村民且负责拆除北麻疸村的民房，应知所购买房屋已不具有居住功能且明知自己已不是北辰区××镇××村村民仍购买了涉案房屋；综上，韩廷群、穆庆在购买房屋的过程中均具有过错，故韩廷群、穆庆对韩廷群所主张的损失均应承担一定的责任。穆庆赔偿韩廷群的损失应以48万元为本金自2017年4月7日计算至实际支付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十条之规定，判决：一、韩廷群和穆庆签订的《房屋转让协议》无效;二、穆庆于判决生效之日起十日内返还韩廷群购房款48万元并赔偿韩廷群的损失（以48万元为本金自2017年4月7日计算至实际支付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回韩廷群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9972元，由韩廷群负担1472元，穆庆负担8500元。二审期间各方当事人均未提供证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。韩文学与穆庆、穆庆与韩廷群虽自愿签订了房屋转让协议，但案涉协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同，两份协议的买受人穆庆、韩廷群在签订该协议时均不是北辰区大张庄镇北麻疸村村民，不具备该区域内购房权利，一审法院据此认定案涉房屋转让协议无效并无不当。关于韩廷群的损失，一审法院在考虑了签订协议时各方的过错程度后，认定的损失范围及责任承担并无不当，关于穆庆主张的损失问题，不属于本案解决范畴，其已另行向韩文学提起诉讼，本案不予涉及。综上所述，穆庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9972元，由上诉人穆庆负担。本判决为终审判决。审判长 常 静审判员 岳文君审判员 郭 矗二〇二〇年十二月四日书记员 唐 啸