河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0823民初4077号原告：武陟县丽晶物业管理有限公司，住所地：河南省武陟县木栾大道与朝阳二路交叉口。统一社会信用代码：91410823671664203E。法定代表人：李振通，总经理。委托诉讼代理人：朱庆祥，河南步青律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莉，女，该公司工作人员。被告：赵雪梅，女，1971年2月15日出生，汉族，住河南省武陟县。原告武陟县丽晶物业管理有限公司（以下简称丽晶物业）与被告赵雪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丽晶物业的委托诉讼代理人朱庆祥、被告赵雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告4207元（包括2015年1月1日至2019年12月31日物业费3393元，滞纳金814元）。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年6月30日，原告丽晶物业与被告赵雪梅签订了物业服务协议，约定自发入伙通知书起至业委会成立，原告按约定为小区业主提供物业服务，物业管理费多层住宅每月按每平米0.35元交纳物业费，2018年底经入户调查双过半业主同意后，2019年起物业费上调至每月每平方米0.5元。交纳费用时间为季首五日内交纳每季度费用。空置房屋按建筑面积每月平方米按上述类型物业管理费的70%交纳，共用水电费按70%交纳。逾期未交纳的按照逾期之日起每天百分之一交纳违约金，被告所住房屋水木清华小区13号楼2单元1楼东户，面积为148.81㎡，自2015年1月1日起就拖欠物业费，截止到2019年12月31日欠费金额3393元，滞纳金814元，原告曾多次催收，未有结果。现起诉至法院，望法院依法判决。被告辩称，被告在水木清华小区不仅购买了13号楼2单元1楼东户的房屋，同时也购买了1号楼5号车库。1、2008年8月起，被告因车库顶部漏水问题不断向原告进行反映，要求原告予以解决。至2016年经原告数次维修无果后，原告便对被告的请求置之不理（上述事实由原告出具的书面《证明》可以印证）。由于原告始终不能履行国务院《物业管理条例》中关于配套设施、设备维修养护管理的规定，被告依法享有《合同法》第67条赋予的先履行抗辩权，因此在原告实际提供妥善的物业服务之前，被告不仅有权拒付物业管理费用，且原告也不得要求被告支付违约金，故请法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。2、原告没有履行物业管理职责，只收费、不管理，侵犯业主权益，在这种情况下，物业让业主交纳物业费，于法无据，于理不合。3、物业长期在小区内伐树、毁草坪，规划公共区域道路，收取高昂停车费牟利。4、业主从未见过原告公开透明公示收支情况，从未召集业主代表大会，公布物业费用、收支账目明细。5、小区内环境脏乱差，公共设备毁坏严重，楼道内私拉电线，造成火灾隐患。根据当事人的陈述、举证，本院对本案事实确认如下:被告居住的水木清华小区13号楼2单元1楼东户，房屋面积为148.81㎡。2008年6月30日，原、被告之间签订了《前期物业管理服务协议》，协议中第四条物业管理费用及公用水电费用部分约定：一、自发入伙通知书起，乙方开始交纳物业管理费；二、乙方交纳费用时间：季首五日内交纳每季费用；三、物业管理费多层住宅每月暂按每平方米0.35元。第十一条违约责任部分约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天百分之一交纳违约金，并在管理区域进行公告，直至诉诸于法律。原、被告签订上述协议后，赵雪梅将物业管理费交纳至2014年12月31日，自2015年起未交纳物业管理费用。被告未交纳物业管理费用的理由同其答辩意见。另查明，被告在水木清华小区购买的1号楼5号车库自2008年8月份因漏水与丽晶物业多次协商解决未果。丽晶物业于2016年10月27号向原告出具证明：“水木清华小区业主赵雪梅在13-2-1东居住，购买车库在1号楼5号车库，2008年8月份向物业反映车库漏水问题，2008年至2016年维修过5次未维修好，（7-10号车库顶漏水）至今没有得到解决，业主物业费交到2014年年底，目前尚欠2015-2016年物业费共计金额1250元。特此证明，武陟县丽晶物业管理有限公司，2016年10月27日”。另，因被告家里房屋外墙漏水屋内装修损坏和车库漏水墙面涂料脱落，原告对被告2009年1月1日至2014年12月31日的物业费进行了优惠，该期间物业费应收金额3750元，实收2800元，优惠950元。上述本院认定的事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的前期物业管理服务协议一份、催缴凭证及微信聊天记录截屏、数字监控系统安装合同一份、水木清华南苑小区生活垃圾清运合同四份、来客登记、来访登记、出入登记、车辆登记信息、巡查记录、监控维修合同、服务照片、优惠申请单等，以及被告提供的丽晶物业出具的证明一份、就“武陟丽晶物业2018年12月12日公告上调物业费入户调查”不实情况的重新调查情况十四张、2008年-2020年车库照片三十张在卷佐证。关于原告提供的征询业主上调物业费的民意调查及关于物业费价格上调的公告，该证据仅有40余份调查表，而根据原告出具的公告，水木清华小区住宅总住户682户，该证据无法证明原告就上调物业费经过了小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主和占总人数过半数的业主同意，故对该证据及证明指向，本院不予确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。物业服务合同是物业服务企业为业主提供有偿物业管理服务的依据，物业管理服务是住宅小区正常运行的保障，物业服务企业收取的物业费是物业服务的必要的物质保障，所以，业主负有依约交纳物业费的义务。本案中，丽晶物业自水木清华小区成立以来即进驻小区提供物业服务，与业主赵雪梅就物业服务签订服务协议，双方均应按照协议约定履行各自义务。依据庭审及原告所举证据，本案原告已提供相关物业服务，赵雪梅则应交纳相应的物业管理费用。被告辩称丽晶物业提供的物业服务存在问题，拒绝支付物业费，本院认为根据被告所提交的证据并不能证明本案物业服务存在重大瑕疵，故被告不能以此拒绝交纳物业费用。本案原、被告签订的前期物业管理服务协议中约定物业费为每平方米0.35元，结合原告诉请，2015年1月1日至2019年12月31日物业费为3125元，该费用被告应向原告支付。原告就上调物业费未提供证据证明获得了小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主和占总人数过半数的业主同意，故对原告要求2019年1月1日至2019年12月31日的物业费按照每平方米0.5元计算的诉请不予支持。建设和谐小区需要小区业主和物业服务企业的共同努力、共同参与。原告作为物业服务企业，在进行物业服务过程中，应当努力把小区管理好、服务好，营造良好的小区氛围，赢得全体小区业主的信任。本案中，因原告在管理被告所居住的小区过程中确实存在沟通不到位、服务有待进一步提高等瑕疵，也应对被告未按时交纳物业费承担部分责任，故对原告请求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。关于被告辩称的车库漏水问题，被告在辩称中提到：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持”，被告辩称的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的承担均需被告提出明确的诉讼请求，不能作为被告对抗原告诉讼的抗辩理由。由于被告并未提出反诉，故被告的该抗辩意见不是本案的审理范围。被告可就车库漏水问题另行协商或诉讼解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告赵雪梅于本判决生效后十日内支付原告武陟县丽晶物业服务管理有限公司物业费3125元;二、驳回原告武陟县丽晶物业服务管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由武陟县丽晶物业服务管理有限公司负担10元，由赵雪梅负担15元。本判决为终审判决。审判员  赵向辉二〇二〇年十二月十一日书记员  郝志新