内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终1130号上诉人(原审被告)：辛某，住内蒙古自治区五原县。被上诉人(原审原告)：五原县新城物业服务有限公司。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：梁某。上诉人辛某因与被上诉人五原县新城物业服务有限公司（以下简称新城公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区五原县人民法院（2019）内0821民初4633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。上诉人辛某、被上诉人新城公司法定代表人李某及其委托诉讼代理人梁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辛某上诉请求：1.撤销五原县人民法院（2019）内0821民初4633号民事判决，依法查清事实，审核双方争议，将本案发回重审；2.一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人因房顶漏雨从2013年至2019年在6年内物业公司不管，但是从2013年至2017年从未要过物业费。2018年1月20日去我家要物业费时，公司经理给我说明年给你们做彩钢顶，我当时相信他们的话，就把2013年至2017年的物业费全部给清。到2018年的3月份，我又去问什么时候做彩钢顶，物业公司给我的答复说：“政府批不下来做不成”。完事就不管了，所以我就没给交2018年至2019年的物业费，公司把我起诉到法院，我不服五原县人民法院于2019年11月1月22日作出的（2019）内0821民初4633号民事判决，该判决在未确定双方签定的物业合同是否有效的情况下，违法裁决依法应予撤销，改判或者发回重，其理由如下：一、被上诉人的物业公司手续不全：第一、他有注册资金，但没有验资证明，第二、他没有物价管理部门的各项审批文件（原件），第三、他没有企业资质证书正、副本，第四、他用的是前期物业合同，前期物业合同是有期限的。二、一审判决适用法律不当，因为物业公司从未和业主签过合同，但是审判长王玉生偏向物业公司争辩，严重违背了《中华人民共和国合同法》的立法宗旨，属实用法不当，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上人民政府房地产主管部门没收违法所得，并处5万元至20万元罚款，给业主造成损失的依法承担赔偿责任。三、未履行法定义务，法本应该维护正义的职业，但是一审法官至今未履行法定义务，丧失了最根本的职业道德。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误，且极其不公正的错误判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，还法律公正公平，还上诉人公道。新城公司辩称，上诉人是2013年购买的房屋，2013年-2017年漏水问题是由开发商解决的，2018年以后是由我们物业维护，维修期限为从买房起算5年，楼顶维护过两次，我们和开发商多次协调解决上诉人房屋问题，去年我们又去他家要做防水，但上诉人不让做，其他户家都做了，上诉人到现在再没报过维修，请求维持原判。新城公司向一审法院起诉请求：依法判令被告支付原告2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费1110元，违约金720元，共计1830元；由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告辛某系原告新城公司的业主，居住在××县，房屋面积92.56㎡，原告方于2012年9月27日与虹亚房地产开发集团有限公司五原分公司签订了前期物业管理服务合同，委托管理期限为2012年9月27日-2014年10月31日，收费标准为每平方米0.44元；又于2014年12月23日与虹亚房地产开发集团有限公司五原分公司签订了前期物业管理服务合同，委托管理期限为2014年12月23日-2018年12月31日，收费标准为每平方米0.5元；又于2019年1月1日，与五原县虹亚B区业主委员会签订了物业管理服务合同，委托管理期限为2019年1月1日-2022年1月1日，收费标准为每月每平米0.5元。原告在对虹亚小区进行物业服务过程中，制度完善，记录完整，按合同履行物业服务，被告辛某拖欠多年物业费，原告多次催要未果遂诉至法院。另查明，被告庭审中提出的家中房顶漏雨，系工程遗留问题，因物业公司协调开发商与业主双方解决未果，并且物业公司对其进行过维修，物业公司已完成了对该事件的物业服务，并有维修记录在案予以佐证；物业收支公开情况，物业公司每六个月会进行一次收支明细公开；卫生打扫的不行，楼道内都是小广告，被告未有证据证明新城公司保洁服务不到位。上述事实，有双方当事人陈述，物业服务合同、维修记录、业主满意度调查表、图像资料、岗位责任制、视频及图片资料等证据材料在案予以证实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，物业服务是物业公司按照合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修，养护，管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动，作为提供物业服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，积极按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务。作为接受物业服务的业主，应当与物业公司共同努力，建设和谐小区环境，按时向物业公司交纳物业费，以便物业服务公司对小区进行服务和管理。被告庭审中提出的家中房顶漏雨，系工程遗留问题，因物业公司协调开发商与业主双方解决未果，并且物业公司对其进行过维修，物业公司已完成了对该事件的物业服务，并有维修记录在案予以佐证；物业收支公开情况，物业公司每六个月会进行一次收支明细公开；卫生打扫的不行，楼道内都是小广告，被告未有证据证明新城物业公司保洁服务不到位，因此其拒交物业服务费的抗辩理由不成立，故原告请求被告给付物业服务费的诉讼请求，予以支持。根据公平合理原则，对原告请求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。被告辛某未按照合同约定的时间给付物业服务费，构成违约，应承担给付物业服务费的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决：一、被告辛某于判决生效后五日内给付原告五原县新城物业服务有限公司2018年1月1日至2019年12月31日的物业费1110元；二、驳回原告五原县新城物业服务有限公司要求被告辛某支付违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告辛某负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：辛某应否支付新城公司物业费1110元。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定履行自己的义务；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，根据审理查明的事实，辛某居住在××县，系该小区业主，房屋面积92.56㎡。新城公司于2012年9月27日与虹亚房地产开发集团有限公司五原分公司签订了前期物业管理服务合同，收费标准为每平方米0.44元；于2014年12月23日与虹亚房地产开发集团有限公司五原分公司签订了前期物业管理服务合同，收费标准为每平方米0.5元；于2019年1月1日，与五原县虹亚B区业主委员会签订了物业管理服务合同，收费标准为每月每平米0.5元。上述物业服务合同合法有效，应受法律保护。新城公司按照合同约定履行了物业服务义务，辛某作为小区业主也接受了相应的物业服务。辛某上诉提出的房顶漏雨问题，系工程遗留问题，新城公司也协调开发商与业主进行过协商，且新城公司对辛某房顶漏雨亦进行过维修，新城公司提供了物业服务。辛某以其房顶漏雨未维修、新城公司未与业主签订过合同为由，拒绝向新城公司支付2018年、2019年物业费，缺乏事实和法律依据。根据《物业管理条例》第四十一条关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，原审法院判决辛某承担向新城公司支付物业费1110元的民事责任，并无不当。综上所述，辛某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由辛某负担。本判决为终审判决。审判长 毛爱萍审判员 罗一民审判员 付桂梅二○二○年十二月三日书记员 张 颖