宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终1170号 上诉人（原审被告）：郭小琴，女，1977年2月9日出生，汉族，大专文化，幼儿园教师，住宁夏固原市。 被上诉人（原审原告）：固原六盘君子商贸有限公司，住所地：宁夏固原市原州区。 法定代表人：杨君，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马明燕，宁夏信用律师事务所律师。代理权限:特别授权。 上诉人郭小琴因与被上诉人固原六盘君子商贸有限公司（以下简称六盘君子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初5125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭小琴上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初5125号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.被上诉人不是案涉房屋出租、签订租赁合同适格主体。被上诉人仅提供授权委托书，不能证实委托人是案涉房屋所有权人，具有将房屋授权他人使用、出租的资质。经上诉人核实商铺所有权人李齐超未向被上诉人出具过授权委托书，被上诉人提供的证据真实性存疑。由于被上诉人提供的证据真实性存疑，不能提供完整证据链，故被上诉人不是适格的诉讼主体。2.商铺租赁合同未约定因上诉人违约，不再享受免租优惠条件的合同条款。商铺租赁合同中对于免租期限，进行过明确约定，但未对因租金延迟交纳构成违约，免租条款无效的约定。上诉人已支付一年的租金、水费及物业费，后上诉人因三楼无暖气多次找被上诉人要求解除合同，被上诉人公司长期无人，无法联系。因此，上诉人不能按期交纳租金是因三楼不能供暖，且无法联系被上诉人导致，上诉人并未违约，不应支付违约金，且应当按约享受免租优惠条件。3.根据上诉人提供的公告中，可证实上诉人在租赁房屋期间，被上诉人存在管理不善和严重违约，致上诉人租赁商摊混乱不堪、停滞发展的事实。因此，被上诉人不能履行自己管理职责，上诉人不应支付物业费。综上，请二审支持上诉人上诉请求。 六盘君子公司辩称，1.被上诉人受摊位所有权人的委托，对外招商，签订租赁合同，收取租金等与摊位管理相关的事宜，且被上诉人经营的范围包括场地租赁、房屋租赁等，被上诉人是本案适格主体；2.房屋租赁合同中，出租人出租的目的是通过出让房屋的使用、占有，换取租金，承租人长期拖延租金，经催告拒不支付，致使房屋出租人的合同目的无法实现，已构成根本违约，应承担违约责任。免租优惠条件上，以合同完全履行为前提，合同尚未履行完毕，不再享受免租优惠；3.被上诉人与银川中城房地产开发有限公司，因商场管理发生纠纷而交恶，被上诉人被迫退出商场管理，因此，宁夏尚都购物中心有限公司发布的公告不具有证明效力，且在被上诉人退出商场后，宁夏尚都购物中心有限公司不善经营，管理混乱，最终导致商场关门；4.一审事实认定清楚，但适用法律部分错误，针对上诉人的上诉请求，被上诉人要求驳回上诉，维持原判。 六盘君子公司向一审法院起诉请求：1.判令郭小琴支付拖欠的房屋租赁费40465.628元、物业管理费8903.05元、暖气费3153.438元、水费1072.668元，以上费用共计53594.784元，并承担拖欠上述费用期间（3%/日）违约金；2.本案诉讼费用由郭小琴负担。 一审法院查明，赵维莉、张玉霞、黄军霞、郭金星、王强、李齐超、刘宁霞、马玮、陈红、孙秀娟系固原市原州区××7号楼三楼3149、3150、3153、3154、3155、3156、3157、3158、3182、3183号摊位（总面积201.63平方米）实际所有权人，与六盘君子公司就其所有商铺对外招商、签订租赁合同等与商铺管理相关的一切事项等事宜签订商户授权委托书。2018年8月2日，六盘君子公司与郭小琴签订商铺租赁合同，约定：甲方（六盘君子公司）将位于固原市原州区××7号楼三楼3149、3150、3153、3154、3155、3156、3157、3158、3182、3183号商铺出租给乙方（郭小琴）租赁期限为2018年8月5日至2020年8月4日。甲方给予乙方6月的装修期，在此期间，乙方不向甲方支付摊位租赁费用，但发生的物业管理费和其他应由乙方支付的费用仍正常交纳。具体时间为：租金年付，第二年免半年租金。若乙方在合同期间内出现迟延支付、拒付合同约定的各款项以及其他违约行为的，则乙方不再享受前述免租期的优惠条件，乙方须支付原免租期的摊位租赁费。租赁费为每月每平方米13.00元；物业管理费每月每平方米3.50元；水费0.3元每月每平方米，按年收取；乙方应于合同签订当日向甲方交纳保证金9000元，乙方因为拖延不交租赁费、管理费等费用的，甲方可以从乙方保证金扣除相关费用，致保证金少于约定数额的，乙方应于三日内补齐，逾期未补齐，乙方应按差额部分每日按3%向甲方支付违约金；合同自双方签字或盖章之日起生效。双方在合同上签字、盖章。郭小琴承租后于2018年8月2日交纳保证金9000元，房屋租赁费31454元，水费725元、物业管理费8468.5元。另查明，2018年1月8日，双方又签订商铺租赁合同。约定：甲方（六盘君子公司）将位于固原市××区、168号摊位出租给乙方（郭小琴），租赁期限自2018年1月8日至2021年1月7日，甲方给予乙方1月的装修期，在此期间，乙方不向甲方支付摊位租赁费用，但发生的物业管理费和其他应由乙方支付的费用仍正常交纳。装修期具体时间为：2018年1月8日至2018年2月7日。若乙方在合同期间内出现迟延支付、拒付合同约定的各款项以及其他违约行为的，则乙方不再享受前述免租期的优惠条件，乙方须支付原免租期的摊位租赁费。租赁费每月每平方米15元；物业服务费每月每平方米3.5元，乙方应于合同签订当日向甲方交纳保证金3000元，乙方因为拖延不交租赁费、管理费等费用的，甲方可以从乙方保证金扣除相关费用，导致保证金少于约定数额的，乙方应于三日内补齐，逾期未补齐，乙方应按差额部分每日按3%向甲方支付违约金；合同自双方签字或盖章之日起生效。双方在合同上签字、盖章。2018年1月8日，郭小琴支付2168、2169号摊位半年租金5481元，支付保证金3000元。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案中，六盘君子公司受固原市原州区政府街尚都国际7号楼三楼3149、3150、3153、3154、3155、3156、3157、3158、3182、3183号摊位所有权人委托管理，就对外招商、签订租赁合同等与商铺管理相关的一切事项等事宜与六盘君子公司签订授权委托书，六盘君子公司与郭小琴签订了商铺租赁合同，六盘君子公司起诉，符合法律规定。双方签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，属有效合同。六盘君子公司要求郭小琴履行该部分合同义务的理由成立，予以支持。六盘君子公司虽提供证据证明其与郭小琴就固原市原州区尚都购物中心七号楼二楼166号、168号摊位签订了商铺租赁合同，但其未能提供有效证据证明其系合法出租收益人，故对六盘君子公司要求郭小琴履行该部分合同义务的诉讼请求不予支持。郭小琴辩称签订合同之时六盘君子公司承诺其享受免半年房屋租赁费的优惠政策，六盘君子公司对优惠政策不否认，但认为根据合同约定，郭小琴存在拖欠租赁费等各项费用及其他违约行为的，不再享受免租优惠条件，郭小琴确实存在拖欠租赁费等费用的违约行为，根据合同约定，对郭小琴该辩解不予采信。郭小琴辩称于2019年6月份搬离了租赁的尚都购物中心七号楼三楼摊位，但未能提供有效的证据予以证实，对其辩解不予采信。故确认固原市原州区政府街尚都国际7号楼三楼3149、3150、3153、3154、3155、3156、3157、3158、3182、3183号摊位自2018年8月5日至2020年4月1日的租赁费总计为52161.68元（19个月×13.00元/月/平方米×201.63平方米+27天×13.00元/月/平方米×201.63平方米÷30天），考虑2020年受新型冠状病毒性肺炎疫情影响，酌情减免2个月租赁费即5242.38元（2个月×13.00/月/平方米元×201.63平方米），根据合同约定郭小琴交纳的保证金9000元抵充租金，再减去已支付的房屋租赁费31454.3元，故郭小琴实际应支付房屋欠交租赁费为6465元。六盘君子公司具有物业服务资质且就物业管理费与郭小琴进行了明确约定，故对六盘君子公司要求支付物业费的诉讼请求部分予以支持（三楼摊位201.63平方米的物业费），根据合同约定，案涉三楼摊位自2018年8月5日至2020年4月1日的物业服务费为：201.63平方米×3.5元/月/平方米×19个月+27天×3.5元/月/平方米×201.63平方米÷30天＝14043.53元，减去已缴纳的8468.5元，确认欠交的物业费为5575.03元。双方约定水费0.3元/年/平方米，则自2018年8月5日至2020年4月1日的水费为：0.3元/月/平方米×201.63平方米×19个月+27天×0.3元/月/平方米×201.63平方米÷30天＝1203.73元。减去已支付的725.9元，确认欠交的水费为477.83元。六盘君子公司主张的暖气费因其未能提供有效证据予以支持，对其诉请的暖气费不予支持。六盘君子公司要求按每日3%支付拖欠上述费用期间的违约金，过分高于法律规定，应按欠款数额的30%予以确认，违约金为6465元+5575.03元+477.83元×30%＝3755.36元。综上所述，六盘君子公司的诉讼请求部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、由郭小琴于本判决生效之日起十日内向固原六盘君子商贸有限公司支付房屋租赁费6465.00元、物业费5575.03元、水费477.83元、违约金3755.36元，共计16273.22元；二、驳回固原六盘君子商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1140元，减半收取570元，由固原六盘君子商贸有限公司负担400元，郭小琴负担170元。 二审中，双方均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院予以确认。 本院认为，六盘君子公司与郭小琴签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据本案证据及事实，六盘君子公司享有案涉3149、3150、3153、3154、3155、3156、3157、3158、3182、3183号商铺租赁权，其有权与郭小琴签订租赁合同，六盘君子公司基于该租赁合同具有收取相关费用的资格。郭小琴上诉提出六盘君子公司不具有诉讼主体资格的意见不能成立，不予支持。郭小琴上诉称案涉商铺之一的所有权人李齐超未向六盘君子公司出具过授权委托书，六盘君子公司提供证据真实性存疑，但郭小琴对此未提供相应证据证明，对其上述意见，不予采纳。合同明确约定如承租人有迟延支付相关费用违约行为的，不再享受免租期的优惠条件。因郭小琴未按期支付租赁费，存在违约情形，故郭小琴上诉关于其应当享受免租优惠条件的意见，不予支持。一审结合本案事实及新冠疫情实际情形，判决由郭小琴承担的租赁费用并无不当，二审予以确认。另，一审判决郭小琴支付水费及物业管理费用正确，二审予以确认。郭小琴上诉称六盘君子公司存在管理不善情形，其不应承担物业管理费用，因其对此未提供充分有效证据证明，对其上述意见不予支持。关于郭小琴应否承担违约金的问题。郭小琴虽未按期支付租赁费用及其他费用，但六盘君子公司亦存有未供暖客观情形，双方均有过错，故郭小琴不应承担违约金较为公平合理。一审判决支持六盘君子公司此项请求欠妥，二审予以纠正。 综上所述，郭小琴的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初5125号民事判决； 二、由上诉人郭小琴于本判决生效之日起十日内向被上诉人固原六盘君子商贸有限公司支付房屋租赁费6465元、物业费5575.03元、水费477.83元，共计12517.86元； 三、驳回被上诉人固原六盘君子商贸有限公司的其他一审诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1140元，减半收取570元，由被上诉人固原六盘君子商贸有限公司负担400元，上诉人郭小琴负担170元；二审案件受理费207元，由上诉人郭小琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘万德 审判员  王喜军 审判员  李凤玲 二〇二〇年十二月二日 书记员  魏小红