江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1898号上诉人（原审被告）：魏永干，男，1972年1月24日出生，汉族，江西省玉山县人，经商，家住浙江省杭州市滨江区。委托诉讼代理人：吴志华，江西贤和律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：玉山县自然资源局，住所地江西省玉山县冰溪镇怀玉二路南侧，统一社会信用代码11360923014778745R。法定代表人：胡巨炜，系该局局长。委托诉讼代理人：徐祥洲，系江西帝经（玉山）律师事务所律师，特别授权。上诉人魏永干因与被上诉人玉山县自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服江西省玉山县人民法院（2020）赣1123民初265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。魏永干上诉请求为：请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人要加收土地出让金255万元，没有事实及法律依据。二、上诉人超容积率、超建筑密度的行为属于违反规划法律法规行为，依法应由规划行政主管部门处罚。三、原一审审理过程中，已经对超建土地价值进行评估，结论为115.09万元，即便要补交出让金，也应是115.09万元。四、上诉人受让的土地政府要求让出一条公共通道，应补偿拆除已建建筑物损失16.35万元，有政府会议纪要为依据，属于同一案件，应一并处理。另补充上诉理由：一、根据2010年3月23日上诉人与被上诉人补签的国有建设土地权使用合同第十条，明确规定本合同签订之日起七日内一次性支付全部土地出让款。已经过了三年的诉讼时效，被上诉人丧失了胜诉权。一审期间上诉人没有承诺要支付250万元。二、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的合同系真实意思表示，不符合客观事实。根据被上诉人提交的2018第14号地块超规划指标补交土地出让金处理方案，可以看出被上诉人要求上诉人补签合同是单方作出的决定，其处理方案中的有关上饶市地升估价师事务所有限公司的评估报告也没有告知上诉人，上诉人并不清楚合同的内容，也没有征询上诉人的意见。上诉人在2010年3月17日支付违规罚款。玉山县城乡规划局通过了规划验收，上诉人为了通过规划验收被迫按被上诉人的要求签订合同绝非自愿，10年来既不支付255万元，上诉人以实际行为表明其自始不接受补签订合同支付的义务。一审法院认定上诉人是自愿的，忽视了政府决定行为的强制性和政府审批的威慑力，作为民营企业家是不具备对抗的实力。三、如果贵院认定上诉人需要支付土地差价，则上诉人认为一审法院依法律程序认定的土地差价，以115万元较为妥当。理由在于被上诉人引用的国土资源部协议出让国有土地使用权规范适用法律错误，根据协议书规范第一条规定，采取了招标、拍卖、挂牌不适用该使用权规范，涉案土地采取拍卖，被上诉人要求上诉人补签协议补交出让金适用法律错误。评估不客观、不真实，主要是因为被上诉人没有提交该份评估报告，无法核实评估内容是否符合规范的第八条规定，无法确保评估报告的客观公正性。上诉人与被上诉人补签订的合同违反法律规定无效，建筑密度的指标调整非经法定程序产生，违法无效。根据建设用地容积率管理办法第七条、第八条、第十一条以及城乡规划法第三十九条，均有明确的规定。玉山县自然资源局辩称：一、上诉人在开发该地块建设中，经过验收确认其容积率和建筑密度均超出原来合同的约定。二、上诉人提到的建筑用地容积率的有关意见，指的是土地出让前确定容积率所应当依据的法律规定和程序性规定，不适用本案。三、确定255万的补交土地出让金，当时委托了评估，但是一直没有找到该份评估报告。双方在原一审的时候有过共同委托评估，但是不够客观，不符合出让合同的约定。玉山县自然资源局向一审法院提出的诉讼请求为：1.要求被告立即支付土地出让金255万元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2008年10月16日，原玉山县国土资源局发布拍卖出让公告，公开拍卖出让玉山县新建北路西侧〔三清广场南侧〕、编号为2008-14号地块国有建设用地使用权，其发布的《国有建设用地使用权拍卖出让须知》明确：2008-14号地块宗地面积为4879,1㎡，土地用途为商住用地，规划容积率为＜2.8%，建筑密度为＜48%；允许申请人单独申请竞买，也可以联合申请竞买；起拍价为人民币696万元，拍卖成交价为该幅地块的总地价款，包括土地出让金、土地契税；竞得人必须在成交之日起1个月内交纳70%拍卖成交土地款，2个月内交清全部拍卖成交土地款及服务费；动工及竣工期限为地块交付之日起18个月。被告与郏利欢等16人协商由被告作为合伙建房总负责人参与了2008年10月28日召开的拍卖会，并以2600万元的总价款竞得2008-14号地块。同日，被告与原玉山县国土资源局签订了《成交确认书》，玉山县公证处于同日出具了玉证字第1531号《公证书》，证明被告等80户以人民币2600万元购得拍卖标的的拍卖活动及拍卖结果真实、合法。被告参与竞拍成功后与郭春莲、祝龙芬、郏利欢等16人于2008年12月6日签订了《协议书》，约定：各立协议人共同出资通过挂牌出让获得玉山县冰溪镇新建北路14号地块约4900㎡国有土地使用权用于建造私房;各立协议人一致推举魏永干为合伙建房总负责人，对外代表各立协议人参与土地竞拍，交纳土地出让金，办理建房相关手续等活动；40直店面规划的进深度不一致，为求最大共同利益，各立协议人一致同意在土建时将40直店面的进深度以规划批准的最长进深度为准建造，超建部分由各立协议人共同承担法律责任（罚款）……罚款应及时交到总负责人处；各立协议人一致同意将本协议所涉房屋土建包给总负责人魏永干承建……。被告根据其与其他合伙建房户所签订的《协议书》于2009年7月27日办理了《建筑工程施工许可证》，在对2008-14号地块进行建设过程中，其南面81.77时土地及在该土地上所建设的163.5时建筑因城市规划而被有关部门责令拆除，该81.77时土地被用作城市公共通道。被告在建设过程中违反拍卖时约定的规划建筑密度、容积率，在2010年3月完成施工进行竣工验收时，通过实测，建筑容积率达到了3.56%,建筑密度迗到了77%。2010年3月15日，原玉山县国土资源局提出“2008-14号地块超规划指标、补交土地出让金处理方案”提交玉山县人民政府常务会议研究，经玉山县人民政府常务会议研究，决定同意原玉山县国土资源局提出处理方案，即“南面通道占地81.77㎡、建筑163.5㎡拆除，如自行拆除的，则弥补费用16.35万元；主楼超规划指标部分由规划部门罚款46万元，之后补办规划手续；补交国土部门出让金255万元，重新签订国有建设用地使用权出让合同”。被告于2010年3月17日向玉山县规划局缴纳了违规罚款39万元，于2010年3月19日向玉山县财政局缴纳了2008-14号地块出让金之滞纳金11.5万元，于2010年3月19日向玉山县土地开发整理储备中心缴纳了2008-14号地块服务费14.55万元，于2010年3月23日补办了《建设用地批准书》。2010年3月23日，被告以“魏永干等80户”的名义，与原玉山县国土资源局重新签订了《国有建设用地使用权出让合同》，重新签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定国有建设用地使用权出让价款为人民币2855万元，单价为5851.50元㎡建筑容积率为“不高于3.56”，建筑密度为“不高于77%”。2010年3月31日，被告取得了《国有土地使用证》，该证上登载的土地使用权人为“魏永干等80户”、使用面积为4879,1㎡。本案在原审过程中，经本院委托，江苏苏信房地产评估咨询有限公司于2019年4月10日作出（江苏）苏信（2019）(估）赣字第010016号和第010017号土地估价报告，认为2008-14号地块在实际建设过程中第七层楼面地价为312元㎡，超面积分摊土地面积为1036.16时，超建建筑面积为3688,74㎡超建建筑土地价值为115.09万元；2008-14号，地块在竞拍时的总地价为658.58万元。另查明，原玉山县国土资源局于2019年4月因机构改革被撤并，其职能由新组建的玉山县自然资源局即本案原告行使。上述事实，有原告提交的国有建设用地使用权拍卖出让须知、成交确认书、议题单、补交土地出让金方案、玉山县人民政府常务会议纪要、《国有建设用地使用权出让合同》、江西省国有土地使用权有偿使用收入专用票据、被告与郏利欢等16户于2008年12月6日签订的“协议书”；被告提交的成交确认书、被告与其他合作建房户于2008年12月6日签订的“协议书”及2009年10月9日签订的会议纪要、土地使用权证及2008-14号地块联建房业主名单、公证书复印件、《国有建设用地使用权出让合同》、国有土地使用权出让呈报表、建设用地批准书、玉山县城房地产开发项目竣工验收备案表、江西省国有土地使用权有偿使用收入专用票据、2010年3月19日的缴款书、江西省行政事业单位收款收据、2010年3月17日“魏永干等联建房”向玉山县规划局缴纳罚款的江西省罚没现金专用收据、现场照片为据，双方当事人对上述证据均无异议，故本院均予以确认。一审法院认为，原玉山县国土资源局因机构改革而被撤并，其职能由新组建的玉山县自然资源局即本案原告行使，故根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担”的规定，原玉山县国土资源局在本案中所享有的权利和义务应由原告玉山县自然资源局享有和承担。被告作为2008-14号地块80户联建业主的总负责人，受其余16户业主的委托参与2008-14地块的竞拍，并与其余16户业主于2008年12月6日签订“协议书”、于2009年10月9日签订的“会议记录（纪要）”，明确被告为合伙建房总负责人，对外代表各联建业主参与土地竞拍、交纳土地出让金、办理建房相关手续、负责2008-14号地块的土建工程，负责超建罚款的收取与缴纳，且被告同意承担相应的民事责任，因此，对2008-14号地块因超建而应缴纳的罚款及应补交的土地出让金应由被告负责缴纳。被告竞拍成功后，在对2008-14号地块进行建设过程中违反该地块出让时“出让须知”中规定的规划容积率和建筑密度，超规划容积率和建筑密度，已经构成了违约，玉山县人民政府常务会议就此研究作出由规划部门罚款46万元后补办规划手续，补交国土部门出让金255万元后重新签订国有建设用地使用权出让合同的决定，被告接受了该处理决定，缴纳了罚款、支付了逾期缴纳土地出让金之滞纳金等后，于2010年3月23日与原告补签了《国有建设用地使用权出让合同》。原、被告补签的《国有建设用地使用权出让合同》对原规划容积率和建筑密度及土地出让金的金额进行更改，没有违反法律的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，故本院对原告要求被告按补签的《国有建设用地使用权出让合同》的约定补交土地出让金255万元的诉讼请求予以支持。被告在对2008-14号地块进行建设过程中，其南面81.77㎡土地及在该土地上所建设的163.5㎡时建筑因城市规划而被责令拆除，该81.77㎡土地被用作城市公共通道，被告等联建业主并未取得该81.77㎡土地的使用权，故本院对被告要求原告按竞拍单价折价退回81.77㎡土地相应的土地出让金的抗辩意见予以支持；对被告要求以江苏苏信房地产评估咨询有限公司作出的评估报告来确定其所应补交的土地出让金的抗辩意见，本院认为被告接受了玉山县人民政府常务会议对其超容积率、超建筑密度的处理方案，且按处理方案缴纳了违规罚款、滞纳金，补签了《国有建设用地使用权出让合同》，原、被告所补签的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人的真实意思表示，属对原合同的变更，故本院对江苏苏信房地产评估咨询有限公司作出的评估报告不予采信，对被告的抗辩意见不予支持；至于被告在81.77㎡土地上所建设的163.5㎡建筑因城市规划而被责令拆除的费用弥补问题，不属于本案的审理范围，被告可以另行提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百五十九条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告魏永干于本判决发生法律效力之日起十日内向原告玉山县自然资源局支付超规划容积率和建筑密度的土地出让金255万元；二、由原告玉山县自然资源局于本判决发生法律效力之日起十日内按竞拍单价5,328.85元/㎡（26,000,000元÷4879,1㎡=5,328,85元/㎡）退回被告魏永干81.77㎡土地的土地出让金435,740元（81.771㎡×5,328.85元/㎡=435,740元）；三、驳回原告玉山县自然资源局的其他诉讼请求。案件受理费27,200元，由被告魏永干负担（限本判决发生法律效力之日起十日内交纳。原告玉山县自然资源局已预交13,600元，待被告魏永干缴纳后退回给原告玉山县自然资源局）。二审中，双方当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对上诉人魏永干的上诉理由，评析如下：案涉的2008-14号地块因魏永干在建设过程中超出原拍卖出让须知规定的建筑密度及容积率，对此，玉山县人民政府常务会议研究作出由规划部门罚款46万元后补办规划手续，补交国土部门出让金255万元后重新签订国有建设用地使用权出让合同的决定。2010年3月23日玉山县自然资源局与魏永干签订了《国有建设用地使用权出让合同》，双方通过该合同接受了玉山县人民政府常务会议作出的补交土地出让金255万元的决定，系双方真实意思表示一致，该份合同合法有效，魏永干应按照该合同履行自己的义务。魏永干在原一审中申请鉴定的江苏苏信房地产评估咨询有限公司作出的评估报告对玉山县自然资源局没有约束力，魏永干不能据此改变双方于2010年3月23日签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的内容。因魏永干未在一审期间提出诉讼时效抗辩，在二审中提出的，本院不予支持。另魏永干在81.77㎡土地上所建设的163.5㎡建筑因城市规划而被责令拆除的费用弥补问题，因不在案涉合同约定的内容中，魏永干可另行提起诉讼。综上所述，魏永干的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27，200元，由上诉人魏永干负担。本判决为终审判决。审判长  夏旭莉审判员  姜一珉审判员  周立峰二〇二〇年十二月七日书记员  程建波