海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初817号原告：广州市安隆房地产开发有限公司，住所地：广州市从化江埔街江埔村马池塘岭自编**。统一社会信用代码91440184560240299K。法定代表人：朱满豪，系公司总经理。委托代理人：蓝杰培，系该公司职员。委托代理人：白浩东，系辽宁日泽律师事务所律师。被告：桐乡市浙北皮革广场管理有限公司，住所地：桐乡市屠甸镇同裕南路**。统一社会信用代码91330483672569427R。法定代表人：戚国梁，系公司总经理。委托代理人：齐瑞铎，京衡律师集团上海事务所律师。被告：辽宁南台国际箱包城有限公司，住所地：海城市南台树林街道。统一社会信用代码91210381085335095A。法定代表人：戚国梁，系公司总经理。委托代理人：李华澎，该公司员工。第三人：海城市南台房屋开发有限责任公司，住所地：海城市南台新昌大街。统一社会信用代码91210381723732635H。法定代表人：赵显航，系公司经理。原告广州市安隆房地产开发有限公司（以下简称安隆公司）诉被告桐乡市浙北皮革广场管理有限公司（以下简称浙北皮革）、辽宁南台国际箱包城有限公司（以下简称南台箱包城）、第三人海城市南台房屋开发有限责任公司（以下简称南台房屋开发公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2017年10月18日作出（2017）辽0381民初705号民事判决后，原告不服该判决，依法提出上诉。辽宁省鞍山市中级人民法院于2018年5月18日作出（2018）辽03民终949号民事裁定书，撤销本院（2017）辽0381民初705号民事判决，并发回本院重审。本院重审立案后，依法另行组成合议庭，本院于2019年4月12日作出（2018）辽0381民初3874号民事判决后，原告不服该判决，依法提出上诉。辽宁省鞍山市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）辽03民终2365号民事裁定书，撤销本院（2018）辽0381民初3874号民事判决，并发回本院重审。本院重审立案后，依法另行组成合议庭，并于2020年6月3日公开开庭进行审理，原告安隆公司的委托代理人白浩东、蓝杰培，被告浙北皮革的委托代理人齐瑞铎，被告南台箱包城的委托代理人李华澎到庭参加诉讼，第三人南台房屋开发公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年12月20日，第一被告浙北皮革（协议甲方）与原告安隆公司（协议乙方）签订了框架性质的《合作开发协议书》，共同开发项目：“南台国际箱包城，协议约定在海城成立南台箱包城，计划总投资32亿元，出资比例为：甲方（浙北皮革）60%，乙方（安隆公司）40%。同意由乙方已获得的109037平方米土地按乙方实际取得价格作为乙方实际投资额”。其他内容详见《合作开发协议》。《合作开发协议》签订后，原告按约定将109037平方米土地过户到第二被告南台箱包城名下。2014年5月30日，第一被告浙北皮革（协议甲方）与原告安隆公司（协议乙方）和第二被告南台箱包城（协议丙方）签订了《合作开发协议书的补充协议》。协议第二条合作方式第一款约定：“乙方在本补充协议签订后，乙方于一周内协助甲方办理原甲、乙双方共同成立的南台箱包城股份转让协议及股东变更手续。变更方式为甲方或甲方指定的个人（或法人单位）受让乙方所占南台箱包城的40%股份，变更完成后，乙方不再保留股份。甲方受让乙方的40%股份将以面积补偿方式补偿乙方项目开业后15000㎡（大写：壹万伍仟平方米）实测产权建筑面积。”第二款约定：“甲方补偿乙方的15000㎡（大写：壹万伍仟平方米）面积由地块海城国用（2011）第108号、海城国用（2011）第109号上建设完成箱包交易市场的9000㎡（大写：九仟平方米）与海城国用（2011）第107号、海城国用（2011）第111号上建设完成风情街的6000㎡（大写：陆仟平方米）共同组成。”。协议第三条三方责任第一款约定：“甲方责任，负责五块地块的建设，按政府要求于2014年12月20日完成海城国用（2011）第108号、第109号两地块上建设箱包交易市场的开业工作；地块海城国用（2011）第**、海城国用（2011）第111号上建设的风情街项目取得预售许可证后三个月内，完成乙方取得6000㎡补偿面积中的50%销售合同指标，6个月内完成补偿面积中的80%销售合同指标，8个月内完成全部补偿面积的合同销售。”第三款丙方责任约定：“当甲方不能履行上述责任时候，其责任转移至丙方，由丙方继续履行。”。乙方安隆公司已经于2014年5月30日协助甲方浙北皮革办理原甲、乙双方共同成立的南台箱包城有限公司股份转让协议及股东变更手续，将乙方所占辽宁南台国际箱包城有限公司的40%股份转让给顾宏亮，变更完成后，乙方不再保留辽宁南台国际箱包城有限公司股份。但第一被告桐乡市浙北皮革广场管理有限公司没有按照协议约定时间完成补偿原告广州市安隆房地产开发有限公司的15000㎡（大写：壹万伍仟平方米）{海城国用（2011）第108号、海城国用（2011）第109号上建设完成箱包交易市场的9000㎡（大写：九仟平方米）与海城国用（2011）第107号、海城国用（2011）第111号上建设完成风情街的6000㎡（大写：陆仟平方米）}箱包交易市场建设，至今仍没能交付原告使用。综上，原告认为，原告与第一、第二被告签订的《合作开发协议》、《合作开发协议补充协议书》经各方签字盖章后合法有效，第一被告未按协议要求如期完成项目建设，已经严重影响了原告的商业进程，给原告造成了巨大的经济损失。根据《合作开发协议补充协议书》第五条违约责任约定“违约处罚方式为：违约方仍按协议要求继续履行责任外，每日支付另一方违约标的资产市场价格万分之五的违约金。”故请求法院认定原告与第一、第二被告签订的《合作开发协议》、《合作开发协议补充协议书》合法有效，由二被告继续履行协议约定的市场建设责任，并由二被告承担违约责任，赔偿违约金21497595元。被告浙北皮革辩称：原告与海城鼎城皮革有限公司没有任何关联，鼎恒公司并非广州安隆的下属分公司，广州安隆也不是鼎恒公司的投资人或者股东，鼎恒公司投资人是新豪集团房产（香港）发展有限公司，属于台港澳法人公司企业，案涉土地与广州安隆没有任何关联，广州安隆与浙北皮革合作的开发协议无效，依据合同法第51条规定，南台开发公司并未对上诉合作开发协议作出任何追认的意识表示，广州安隆在合作开发协议后也未取得土地所有权，故案涉合作开发协议无效。案涉土地南台箱包城是从南台开发公司出让所得，并非广州安隆，依据合作能开发协议履行投资义务所得，依据权利义务对等原则，广州安隆无权获得任何对价。案涉项目因政府未依约支付相应款项，导致融资困难，至今工程未能全部完工，无法经营，浙北皮革没有任何过错，更无任何违约行为，请依法驳回原告诉讼请求。被告南台箱包城辩称：这块土地是2014年经过南台镇市场管理委员会的协调，我们从南台开发公司依照法律程序转让给我们的这5会土地，我们也相应付款1000万元，余下的6千多万元我们打了条，我们这些土地是通过正常转让程序转让过来的，与广州安隆公司没有任何关系，所以原告无权向我公司诉求。第三人南台房屋开发公司未到庭答辩。经审理查明：2013年12月20日，第一被告浙北皮革（协议甲方）与原告安隆公司（协议乙方）签订了《合作开发协议书》，协议约定：1、合作开发的项目位于亩及另向政府争取约300亩后续发展用地，项目名称为：南台国际箱包城，计划总投资32亿元，总占地面积约30万平方米，总建筑面积约50万平方米。项目分二期工程建设。2、合作方式主要为甲方出资占股比例为60%、乙方为40%，注册资金双方按比例出资，同意由乙方已获得的109037平方米土地按乙方实际取得价格作为乙方实际投资额，项目开发资金由甲方按照出资比例落实解决，直至达到乙方比例的实际投资额后双方再按股份比例共同投入后续资金。双方责任约定：甲方负责协调与当地政府有关部门的关系，并落实与政府签订《投资合同书》等的执行工作。2014年5月30日，在原有的《合作开发协议书》的基础之上，第一被告浙北皮革（协议甲方）与原告安隆公司（协议乙方）、南台箱包城（协议丙方）又签订了一份《合作开发协议书的补充协议》，该协议约定：1、项目位于海城市块地块，共计109037㎡国有性质商业服务用地（证号：海城国用（2011）第107号至海城国用（2011）111号），用于建设箱包市场及市场配套设施。合作方式：1、乙方在本补充协议签订后，乙方于一周内协助甲方办理原甲、乙双方共同成立的南台箱包城股份转让协议及股东变更手续。变更方式为甲方或甲方指定的个人（或法人单位）受让乙方所占南台箱包城的40%股份，变更完成后，乙方不再保留股份。甲方受让乙方的40%股份将以面积补偿方式补偿乙方项目开业后15000㎡（大写壹万伍仟平方米）实测产权建筑面积。2、甲方补偿乙方的15000㎡（大写壹万伍仟平方米）面积由地块海城国用（2011）第108号、海城国用（2011）第109号上建设完成箱包交易市场的9000㎡（大写：玖仟平方米）与地块海城国用（2011）第107号、海城国用（2011）第111号上建设完成风情街的6000㎡（大写：陆仟平方米）共同组成。3、乙方对补偿面积的区域选择上优于甲方，次于南台镇镇政府的选择权，乙方选择区域将在甲方提供的建设工程方案设计规划平面图上作出标准，甲、乙双方加盖公章。由于本补充协议签订时项目仍处于规划申报阶段，项目竣工后会与目前申报时的建筑面积出现误差，双方应本着平等客观的原则，在区域选择不变的前提下，合理分配好各自所占面积。三、三方责任：1、甲方责任：甲方负责上述五块地块的建设，按政府要求于2014年12月20日完成海城国用（2011）第108号、第109号两地块上建设箱包交易市场的开业工作（由于政府原因或其他不可抗力因素造成开业时间顺延，甲方免责；若因甲方原因造成延期，甲方承担责任）；在地块海城国用（2011）第107号、海城国用（2011）第111号上建设的风情街项目取得预售许可证后三个月内，完成乙方取得6000㎡补偿面积中的50%销售合同指标，6个月内完成补偿面积中的80%销售合同指标，8个月内全部完成补偿面积的合同销售。甲方应在收到该部分面积销售款后5日内将销售款打入乙方指定账户。2、乙方责任：乙方负责承担箱包交易市场中9000㎡补偿面积过户或销售时所要缴纳的税费，负责承担风情街中6000㎡补偿面积销售时所要缴纳的税费，风情街的销售价格应在甲方的项目整体销售方案框架下双方友好协商后，确定最终的销售单价。3、丙方责任：当甲方不能履行上述责任时候，其责任转移至丙方，由丙方继续履行。四、由于本项目具有一定的复杂性，除本补充协议外还应包括与本项目自2010年被招商以来的有关协议作为本补充协议的组成部分，以做到相互解释，互为说明。解释顺序如下：1、本补充协议。2、《合作开发协议书》。3、《终止协议》。4、《辽宁南台国际箱包城商业综合体项目招商协议》。5、《合作开发海城市南台箱包、皮革协议书》。五、违约责任：甲、乙、丙三方应严格按照协议要求履行各自责任，无法履行的一方构成违约，违约方应承担违约责任。违约处罚方式为：违约方仍按协议要求继续履行责任外，每日支付另一方违约标的资产市场价格万分之五的违约金。…….协议落款处甲、乙、丙三方均加盖了公章及相关人员签字。另查，2010年5月17日，南台房屋开发公司（甲方）与海城鼎恒皮革皮具有限公司（乙方，以下简称鼎恒公司）签订了一份《合作开发海城市南台箱包、皮革协议书》，海城市人民政府（甲方）与海城鼎恒皮革皮具有限公司（乙方，以下简称鼎恒公司）签订了一份《合作开发海城市南台箱包、皮革协议书》，两份协议主要约定：乙方同意用海城市南台镇政府所属的房屋开发公司进行开发、销售，该公司具备开发资质。协议签订后，2010年12月23日，南台开发公司以600元/平方米的单价通过挂牌出让的方式竞得土地HC-2010-32-006号、HC-2010-32-005、HC-2010-32-004号、HC-2010-32-003、HC-2010-32-002、HC-2010-32-001地块的土地使用权，土地面积共计137981平方米。并于2011年3月10日与海城市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同书六份后合法取得了该137981平方米土地的使用权。再查，2013年12月24日南台开发公司（甲方）与鼎恒公司（乙方）又签订了一份《终止协议》，海城市人民政府（甲方）与海城鼎恒皮革皮具有限公司（乙方，以下简称鼎恒公司）签订了一份《终止协议》，两份协议约定：一、甲乙双方确认，乙方以南台开发公司购买的土地使用权相关权利义务归乙方，由乙方按法定程序办理土地权属变更手续，其中四分之一土地28944平方米［海城国用（2011）第112号地块］含在建工程约30000平方米，由乙方办至其指定的公司名下。二、根据本协议第一条约定，剩余四分之三净地109037平方米［海城国用（2011）第107号地块、海城国用（2011）第108号地块、海城国用（2011）第109号、海城国用（2011）第110号地块、海城国用（2011）第111号地块］办至南台箱包城公司名下。具体内容以浙北皮革与安隆公司签订的《合作开发协议书》约定为准。土地变更发生的税费由乙方承担。三、辽宁南台箱包城管理委员会与辽宁南台国际箱包城有限公司拟签订的《南台国际箱包城商业综合体合作协议》中有关涉地优惠政策，当乙方将四分之三的土地使用权办至辽宁南台国家箱包城有限公司名下后，该公司可享受《南台国际箱包城商业综合体合作协议》中约定的有关优惠政策。……五、甲、乙双方在履行《合作开发海城市南台箱包、皮革协议书》过程中产生的债权债务由乙方承担。包括海城国用（2011）第112号地块在建工程按实际销售的建筑面积计算每平方米给甲方支付50元人民币。六、甲、乙双方在履行完上述五条约定义务外，原签订的《合作开发海城市南台箱包、皮革协议书》自行终止。2014年1月1日，辽宁南台箱包城管理委员会（甲方）与被告南台箱包城（乙方）签订一份辽宁南台国际箱包城商业综合体项目招商协议，内容为：一、合作内容：乙方拟投资约30亿元人民币在海城市交汇区域建设南台国际箱包城商业综合体项目，该项目占地面积约31.89万平方米，建筑面积约50.8万平方米。……二、项目建设用地来源，交易市场A座建设所需的58535平方米的国有出让土地、高档箱包风情街建设所需的31997平方米国有出让土地、配套功能区建设所需的18505平方米国有出让土地，由甲方协调其所属企业南台开发公司按法定程序转让给乙方。乙方所缴纳的相关税费地方留成部分甲方作为扶持发展基金返还乙方。（二)甲方从土地增减挂钩中解决一期交易市场B座所需约30000平方米建设用地、高档箱包风情街所需约30000平方米建设用地、二期工程所需约10万平方米建设用地的指标。其中一期8万平方米建设用地甲方给予乙方的招商价格是人民币300元每平方米，二期10万平方米建设用地甲方给予乙方的招商价格是人民币500元每平方米。三、甲方给予乙方的政策支持，乙方通过招拍挂方式取得的土地，甲方要在乙方摘牌后按项目施工建设进度将高于招商价格的摘牌资金，通过辽宁南台箱包城管理委员会返还给乙方，用于辽宁南台国际箱包城商业综合项目的基础设施建设。…….四、双方的权利义务，（一）乙方应于一期交易市场B座所需约50000平方米建设用地摘牌后一个月内开工建设，并保证高档箱包风情街项目于2014年5月底前开工建设……（十）甲方向乙方购置3万平方米交易市场A座商铺用于置换原政府市场经营户的商铺，购置价格每平方米建筑面积协议价格为3863元人民币；甲方向乙方购置1万平方米高档箱包风情街用于对原政府市场周边沿街经营箱包的业户商铺置换，购置价格每平方米建筑面积协议价格为2933元人民币。甲方拟向乙方购置4万平方米交易市场B座商铺用于对宏德箱包市场及精品箱包城的业主商铺互换，购置价格每平方米建筑面积协议价格为3863元人民币，在甲方与宏德箱包市场及精品箱包城协商后另行确定。（十一）甲方购置交易市场A座商铺的价款，在不违反法律规定的前提下按以下时间分期分批地支付给乙方：当交易市场A座建筑基础完成时支付总价款的20%；当交易市场A座建筑物主体结构完成时支付总价款的30%；当交易市场A座建筑物装修装饰完成时支付总价款的30%；当交易市场A座工程全部完工并开始试营业时结清所有价款……六、违约责任……本协议在履行过程中，因不可抗力因素或国家政策调整致使本协议不能履行时，双方互不承担违约责任。若乙方未按约定对该项目建设用地按土地招拍挂程序进行摘牌本协议自动终止。七、其他事项……（四）海城鼎恒皮革皮具有限公司分别与海城市政府和海城市南台房屋开发有限责任公司签订的《合作开发海城市南台箱包、皮革协议书》全部解除后，由乙方承继包括南台开发公司与海城市国土资源局签订的土地出让合同。又查，2014年1月25日，被告南台箱包城为南台开发公司出具了一份暂借68475236元的专用收款收据，2014年10月15日，被告南台箱包城支付土地出让金10000000元。2017年3月27日，第三人南台房屋开发公司出具证明：海城市南台房屋开发有限责任公司与海城鼎恒皮革皮具有限公司合作，于2010年12月23日挂牌出让竞得土137981平方米(共6块土地，土地证号为海城国用(2011)第107号、海城国用(2011)第108号、海城国用(2011)第109号、海城国用(2011)第110号、海城国用(2011)第111号、海城国用(2011)第1**)，支付的土地出让金为8281万元，其中海城鼎恒皮革皮具有限公司出资(郭清霞出资1800万元，高月银出资500万元同，朱智丽出资200万元，朱健敏出资600万元，刘国荣出资100万元，朱丽容出资550万元，广州市南宝水电安装工程有限公司出资400万元)4150万元，特此证明。上述事实，原告提供的证据有：1、合作开发海城市南台箱包、皮革协议书两份。2、挂牌出让成交确认书、国有建设用地使用权出让合同6份。3、证明一份。4、汇款凭证15张。5、海城市土地储备非税收入一般缴款书12张。6、合作开发协议书一份。7、合作开发补充协议。8、终止《合作开发海城市南台箱包、皮革协议书》两份。9、辽宁南台国际箱包城商业综合体项目招商协议。10、国有土地使用权转让合同5份。11、专用收款收据。12、记账凭证。被告浙北皮革提供的证据有：1、工商登记信息。被告南台箱包城提供的证据有：海城市不动产登记中心调取5份涉案土地档案。以上证据经庭审质证和本院审查,所证事实足资认定，本院依法采信。本院认为，原告安隆公司与被告浙北皮革于2013年12月20日签订的《合作开发协议书》、原告与二被告于2014年5月30日签订的《合作开发协议书的补充协议》是否有效的关键在于原告安隆公司是否实际取得五块案涉土地的使用权。第一，根据原告提供的《合作开发海城市南台箱包、皮革协议书》两份、挂牌出让成交确认书、国有建设用地使用权出让合同6份、证明一份、汇款凭证15张，能够证明鼎恒公司实际交付土地出让金、系案涉五块土地使用权的实际所有人；第二，根据终止《合作开发海城市南台箱包、皮革协议书》协议两份，能够证明鼎恒公司已同意并认可将其取得的五块土地使用权作为原告安隆公司的资产与他人进行合作，显见本案原告具备案涉五块土地使用权支配的主体资格；第三、原告安隆公司与二被告于2014年5月30日签订的《合作开发协议书的补充协议》中的第四项明确列明与案涉土地有关协议作为本补充协议的组成部分，显见二被告在签订合同时对于案涉五块土地的具体情况完全知晓并认可；第四，关于被告辩称已经另行支付1000万元土地出让金与借条，与本案原告无关，故本院不予采信。综上，本院认为原告以109037平方米的土地使用权作为出资合法有效，即原告与被告浙北皮革所签订的《合作开发协议》及原告与二被告签订的《合作开发协议书的补充协议》均有效。关于被告是否违约、是否应支付违约金及数额的问题。第一、根据原告与二被告签订的《合作开发协议书的补充协议》中明确约定开工时间、完成销售指标时间等，并对违约责任进行了明确约定，现被告浙北皮革未按照约定时间完成工程项目应属违约、应支付违约金；第二、根据《合作开发协议书的补充协议》中约定：“由于政府原因或其他不可抗力因素造成开业时间顺延，甲方免责”，该条款中约定的政府原因应理解为政府政策、政府履行职能等过程中出现不可抗力方面事宜，而不应是被告辩称的政府承诺资金未到位，且根据本案综合情况，政府已在涉案项目中办理了土地使用权证等应属于行政范围职责，未开工建设全部原因归责于政府未支付承诺款项显然不符合实际情况，被告又未举证证明存在其他不可抗力情形，故本院认为被告不应根据该条款免责；第三，关于违约金数额，根据原、被告的约定：“每日支付另一方违约标的资产市场价格万分之五的违约金”，首先市场价格无法确定，其次即使依据最低价格约定亦明显过高，故本院根据综合情况调整为：以原告作为合作投资的109037㎡土地的实际支付款项（109037㎡×300元/㎡=32711100元）作为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算。又因原告主张的时间为2014年12月20日至2016年12月31日，故本院予以支持上述时间内的违约金。关于原告对被告南台箱包城的诉讼请求，因原、被告三方在《合作开发协议书的补充协议》明确约定：“当甲方不能履行上述责任时候，其责任转移至丙方，由丙方继续履行。”，现未有证据显示被告浙北皮革不能履行职责，故该项诉讼请求本院不予支持。关于原告的第二项诉讼请求，因被告已经按照合同约定承担支付违约金的责任，故该项诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告广州市安隆房地产开发有限公司与被告桐乡市浙北皮革广场管理有限公司于2013年12月20日签订的《合作开发协议书》有效；原告与被告桐乡市浙北皮革广场管理有限公司、辽宁南台国际箱包城有限公司于2014年5月30日签订的《合作开发协议书的补充协议》有效；二、被告桐乡市浙北皮革广场管理有限公司于本判决生效后10日内支付原告广州市安隆房地产开发有限公司违约金（以32711100元为基数，从2014年12月20日至2016年12月31日止，按照中国人民银行同期贷款利率130%计算）；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费138665元，由原告广州市安隆房地产开发有限公司承担50%，即69332.50元，由被告桐乡市浙北皮革广场管理有限公司承担50%，即69332.50元，此款原告广州市安隆房地产开发有限公司已垫付，被告桐乡市浙北皮革广场管理有限公司在履行本判决确定的给付义务时加付69332.50元给原告广州市安隆房地产开发有限公司。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  杨春旭人民陪审员  马德全人民陪审员  杨 杰二〇二〇年十二月十五日书 记 员  侯 旭