江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初2222号原告：赵胜平，男，1973年1月12日出生，居民，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：戴振宇，谷娜娜，江苏欣扬律师事务所律师。被告：钮月，男，1988年12月21日出生，居民，住宿迁市宿豫区。被告：朱辉，男，1979年9月21日出生，居民，住宿迁市宿城区。被告：朱江，男，1984年8月26日出生，居民，住宿迁市宿豫区。原告赵胜平与被告钮月、朱辉、朱江租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后因案情需要，转为普通程序审理。原告赵胜平及其委托诉讼代理人戴振宇、被告钮月、朱江到庭参加诉讼，被告朱辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵胜平向本院提出诉讼请求：1.判令三被告连带赔偿租赁厂房损毁损失（具体金额以评估市场价值为准）及逾期支付违约金2730元（按照390元/天标准自2020年5月1日计算至实际付清为止，暂计算至2020年5月7日为2730元）；2.判令三被告连带支付拖欠原告租金58000元及逾期支付违约金1601元（以58000元为基数按照月利率2%自2020年3月27日计算至实际付清为止，暂计算至2020年5月7日为1601元）；3.判令三被告连带赔偿原告因厂房损毁造成的租金损失15726元（参照年租金140000元标准，自2020年3月27日计算至厂房损毁损失被支付完毕之日止，暂计算至2020年5月7日为15726元）；4.判令三被告将租赁厂房失火产生的废墟垃圾清理完毕；5.本案诉讼费用由三被告承担。诉讼过程中，原告将厂房损失数额明确为3736800元、垃圾清理费为706000元。事实和理由：三被告系合伙关系。2019年3月27日，由被告钮月出面与原告签订厂房租赁合同，约定原告将位于宿迁市宿豫区东侧的钢结构厂房租赁给三被告使用，合同约定了租赁厂房面积、租赁期限、租金及支付方式、违约责任等。2020年2月18日19时，涉案厂房发生火灾，厂房全部损毁、坍塌，损失惨重。宿迁市公安局消防支队宿豫区大队出警救火，并出具火灾事故认定书《宿豫消火认字（2020）第0003号》，对起火原因认定如下：火灾原因系可排除外来货源、可排除电气线路故障，不排除废旧布料受潮自燃引发火灾。原告依照约定将厂房交于三被告占有、使用，三被告应当妥善保管和维护，并在租赁期限届满后将符合正常使用状态的厂房交还于原告。现厂房失火损毁，三被告应当按照厂房的当时市场价值赔偿原告损失，并应当将厂房被烧毁产生的废墟垃圾清理完毕。2020年3月4日，原、被告就赔偿事宜达成一致意见：被告在2020年4月30日之前将案涉钢结构厂房恢复原状或按照房屋的评估价格赔偿原告损失，逾期按照390元/天赔偿损失至履行完以上义务。但时至原告起诉时，三被告均未履行以上赔偿义务。案涉厂房损毁，致使租赁合同期满后，被告无法将其按照合同约定交付于原告，因此原告有权参照合同关于厂房年租金140000元标准向三被告主张逾期占用厂房的租金损失，直至三被告将厂房损毁损失赔偿完毕。同时，原告将厂房交付于被告后，被告仅支付了部分租金，经双方对账，三被告尚欠原告租金58000元。三被告系个人合伙，对合伙债务应当承担连带责任，故原告有权向任一被告主张权利或要求其共同承担责任。后原告经与三被告协商解决以上问题不成，因而成诉。被告钮月辩称，1.朱辉是我请来厂里帮忙的，朱江是我厂里工人，我支付给他工资，朱辉和朱江不是合伙人，不应当承担责任；2.我与原告签订的合同中第七条第二款中有约定，涉案厂房发生的火灾属于不可抗力因素，火灾发生于疫情期间，我无法到现场处理火灾情况，且发生火灾我损失更大，因此我不应当承担责任；3.我不应当承担租金及违约金，一年租金我已经给付完毕了，根据合同约定，如果我拖欠租金，原告不可能会允许我继续租赁的；4.厂房废墟及垃圾已经由保安乡政府安排保安乡环卫中心进行清理。被告朱江辩称，我与钮月不是合伙关系，是钮月雇佣我做事的，我不应当承担责任。被告朱辉未到庭参加诉讼，诉讼过程中，向本院提交书面答辩意见为：我与钮月不是合伙关系。我向原告转账和对账的事情，是替钮月帮忙做事的，所有钱是我转给原告的，包括去原告家对账，也都是和钮月一起去的。原告提供的录音也不能证明我是合伙人，我也没有说过是合伙人，并且我也是让原告和钮月联系解决问题的。本院经审理认定事实如下：2019年3月27日，原告赵胜平（甲方、出租方）与被告钮月（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》一份，主要约定：1.出租厂房情况，甲方出租给乙方的厂房坐落于东侧，租赁厂房的建筑面积约为3600平方米，为钢架结构；2.厂房租赁期限，自2019年3月27日起至2020年3月26日，租期一年，租赁期满后，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应予租赁期满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；3.租金及支付方式，甲乙双方约定，该厂房以年租计算，年租金为140000元（乙方付款20000元进入，一月后付50000元，三月后全年房租付清），甲乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方逐年支付厂房租金，支付日期为2020年1月26日前；4.其他费用…、5.厂房使用和维修责任…、6.厂房转租和归还…、7.租赁期间其他约定，⑴租赁期间，乙方应遵循国家的法律法规，守法经营，不得利用厂房租赁进行非法活动。乙方要做好消防、安全、卫生工作，否则造成后果由乙方承担；⑵租赁期间，厂房应不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行、双方互不承担责任……。2020年2月18日，涉案厂房发生火灾，宿迁市宿豫区消防救援大队出警并作出起火原因认定：火灾原因系可排除外来火源、可排除电气线路故障，不排除废旧布料受潮自燃引发火灾。起火部位位于宿迁市宿豫区布厂厂房内西南角废旧布料堆放处。过火面积约1500平方米，无人员伤亡。次日，宿迁市宿豫区消防救援大队对被告钮月、朱江进行了询问调查，其中，钮月主要陈述：“厂房内没有生产，主要是做仓库的，服装厂的下脚料用来人工分解一下”、“厂里有两个股东，我是里面的股东之一”、“厂房里面没有通电”等。朱江主要陈述：“与房东有合同，是钮月与房东赵胜平签订的，我没有参与”、“厂房租金一年140000元，我和钮月每人70000元”、“我和钮月是合伙人”等。2020年3月4日，被告钮月向原告出具《关于赔偿赵胜平标准化钢架厂房一事情况说明》一份，主要记载：被告在使用厂房期间造成火灾，给原告造成的损失，愿意赔偿原告一切经济损失，并提供两种赔偿方式供原告选择，一为被告承诺在2020年4月30日前按照该厂房原结构、质量、标准为赵胜平恢复原貌，二为被告承诺于2020年4月30日前按照评估价以现金方式赔偿给赵胜平，否则，被告愿意按照每逾期一天向赵胜平支付损失费390元，直至向赵胜平支付全部赔偿金额或将厂房重建交付止。2020年10月28日，就涉案厂房所占土地及目前状况等，本院前往现场进行调查。经查，2012年11月1日，宿迁市宿豫区保安乡坡墩村村民委员会（甲方、出让方）与案外人王业峻、宋某（乙方、受让方）、宿迁市保安乡人民政府（丙方、见证方）共同签订《土地出让合同书》一份，将涉案厂房和另一厂房共同所占44.2亩土地出让给乙方，用于乙方工业生产、商业建设使用。土地使用期限为50年，自2012年11月1日至2062年10月31日，土地出让金为618800元等。王业峻在受让该土地后，南北方向建造了两间相同的标准化钢结构厂房，涉案厂房系其中一间。2017年5月29日，原告赵胜平与案外人王某共同出资3400000元从王业峻处购得两间厂房及土地使用权。2017年9月5日，赵胜平、王某就所购厂房及土地作出分割约定，土地平均分配，位于南边厂房归赵胜平、北边厂房归王某所有。通过对宿迁市宿豫区保安乡综合行政执法局、土地管理等部门了解，涉案土地系保安乡坡墩村集体土地，涉案厂房未取得建设工程规划许可证及主管部门批准建设。在发生火灾后，保安乡人民政府曾在原告提起本案诉讼前组织过清运工作，因垃圾处理情况复杂、所需清运费用较大，未能继续进行，自原告提起诉讼后，垃圾一直堆放在原处，高约1.5米，表面有泥土遮掩，东、南方向用铁皮围挡。诉讼过程中，原告赵胜平对因火灾致厂房损失、清运费用及厂房残值进行司法评估，本院依法委托江苏星河源房地产评估工程咨询有限公司对涉案厂房被烧毁前的市场价值评估，评估结论为厂房3711600元、围墙25200元，合计3736800元，其中，重新建造全新的厂房需要建筑安装工程费为3060000元，扣除折旧后估价为2692800元。同时，本院委托中证房地产评估造价集团有限公司对所涉及的火灾资产清理、残值进行评估，评估结论为焚烧垃圾清理费用750000元、残值为144000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，即1.2019年3月27日，原告与被告钮月签订的《厂房租赁合同》；2.租赁合同履行过程中，被告支付租金情况：朱辉通过微信确认的7笔合计62000元，后期，被告分别支付的10000元（2019年12月13日）、10000元（2020年1月23日）；3.宿迁市宿豫区消防救援大队出具的《火灾事故调查登记表》、《火灾事故认定书》及相关询问笔录等，本院予以确认并在卷佐证。至于被告钮月出具的《关于赔偿赵胜平标准化钢架厂房一事情况说明》、原告提供的其与被告钮月、朱辉之间的录音资料及评估报告等，需综合分析后作出认定。本案争议焦点为：一、被告钮月与朱江、朱辉是否为合伙关系？二、本案租赁合同效力？三、被告在租赁期间造成火灾给原告造成的租赁物的损失数额？四、被告是否欠原告租赁期间的租金？因租赁物毁损给原告造成的租金损失如何确认？关于争议焦点一，本院认为，个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。本案中，在涉案厂房发生火灾后，宿迁市消防支队宿豫区消防大队作为火灾处理单位，对涉案厂房租赁合同的签订者钮月进行询问时，钮月明确说明涉案工厂有两个股东，同时对被告朱江进行询问时，朱江也明确说明自己系合伙人，且140000元租金由其和钮月各半支付。被告钮月、朱江在无防备和后期责任考量情况下，作出该表述可信度大，双方就合伙关系意见一致，并能够相互印证，且朱江亦参与了涉案厂房内布料加工的经营管理工作，故对朱江与钮月之间存在合伙关系，本院予以认定。关于原告主张被告朱辉亦为合伙人的主张，其提供的与被告钮月及朱辉本人的录音资料，该录音资料中并无被告朱辉对其合伙身份的认可，原告以朱辉向其支付租金即作朱辉为合伙人推测，无事实依据，且与钮月、朱江在火灾发生后，在消防部门作出的陈述相悖，故对原告主张被告朱辉为合伙人，本院不能支持。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”规定，涉案厂房的建造未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，所涉租赁合同应属无效合同。关于争议焦点三，本院认为，涉案租赁合同虽认定为无效合同，但不影响原告基于被告对租赁物造成的毁损向被告主张赔偿的权利。本案中，涉案厂房发生火灾的原因，消防部门作出“可排除外来火源、可排除电气线路故障，不排除废旧布料受潮自燃引发火灾”的认定，与原告无关，且产生的损失非合同无效所致，故对原告向被告主张厂房损失的请求，本院予以支持。至于厂房损失的具体数额，基于涉案厂房在建造时未取得建设工程规划许可，也未向相关主管部门进行申请批准建设，致双方租赁合同无效，根据合同无效的处理原则，被告应向原告返还厂房。现厂房已在租赁期间因被告生产原因毁损，故被告应按照该厂房在毁损时重新建造全新的厂房扣除折旧后向原告履行赔偿责任，根据评估机构依据的“成本法”的估价方法，该部分估价为2692800元，即建筑安装工程费（3060000元×88%折旧）。就该部分损失违约金问题，原告主张无法律依据，本院不予照准。就被告辩称原告未能提供电源给其使用、未进行厂房维修、保养，存在过错，同时，涉案厂房毁损系不可抗力造成等抗辩事由，因该火灾事故非被告所述原因所致，所产生的厂房损失亦非合同无效所致，且发生的火灾非不可抗力范畴，故对被告以该抗辩理由欲减轻或免除其赔偿责任的辩解意见，本院不予采纳。至于涉案厂房前期费用、基础设施配套费、管理费用等，被告辩称不存在该部分费用，其陈述与涉案厂房建造时情况相符，且符合无效合同的处理原则，故被告该部分辩解意见，本院予以采纳。关于争议焦点四，本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。本案中，原告主张租赁期间的租金，有事实和法律依据，应予以支持。同时，被告应对其是否支付租金、支付租金的具体数额承担举证责任，在双方对通过微信、支付宝等方式支付租金82000元无异议的情况下，被告对剩余租金的支付未提供证据予以证实，应承担不利后果，故对原告向被告主张租赁期间的租金58000元的诉求，本院予以支持。至于原告据此主张的违约金部分，无法律依据，本院不予照准。关于因租赁物毁损给原告造成的租金损失问题，因被告原因造成原告厂房毁损，势必造成其后期经营损失，基于该部分损失客观存在，按照一般钢结构企业建造同样厂房所需时间，本院酌情按照三个月厂房租金作为原告该部分损失，厂房租金以原被告双方合同约定标准计算，即35000元（取整数，140000元/年÷12月×3）。关于原告主张的垃圾清理费用，在扣除厂房残值后，本院予以支持，即根据评估结论，该部分费用应为606000元（750000元-144000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十二条、第二百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告钮月、朱江于本判决生效后七日内赔偿原告赵胜平厂房损失2692800元、租金58000元、租金损失35000元及垃圾清理费606000元（残值在该部分费用中抵扣），合计3391800元；二、驳回原告赵胜平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41668元，评估费29500元，合计71168元，由被告钮月、朱江负担55383元，原告赵胜平负担15785元。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  王守东人民陪审员  吴新品人民陪审员  姚京川二〇二〇年十二月十日书 记 员  王雪龙附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。