湖南省会同县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1225民初1070号 原告：怀化市康馨物业服务有限公司，住所地会同县林城镇建设路江东小区麓沅水岸绿城**，统一社会信用代码91431225055844745X。 法定代表人：朱富华，该公司经理。 委托诉讼代理人：胡建华，男。 委托诉讼代理人：粟媛，女。 被告：粟林，男，1989年4月2日出生，汉族，居民，住会同县。 原告怀化市康馨物业服务有限公司（以下简称康馨公司）与被告粟林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告康馨公司的委托诉讼代理人胡建华到庭参加诉讼，被告粟林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。现已审理终结。 原告康馨公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付所欠物业管理服务费5604.75元，并支付违约金11601.83元，两项共计17206.58元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2015年2月1日，原告与被告粟林签订了《前期物业管理服务协议》（以下称协议），该协议约定由原告为被告位于湖南省怀化市会同县××小区××栋××室物业提供物业管理服务，被告向原告缴纳物业管理服务费。被告应缴物业管理服务费的住房面积为124.55平方米。此后，被告的物业管理服务费仅缴纳至2016年10月31日。自2016年11月1日至今，被告未按合同约定向原告缴纳物业管理服务费。根据协议第四条第一款约定被告应在每月1至10日前向原告缴纳上月水电费和本月物业管理费及车位管理服务费、公共水电分摊费用等。根据协议第四条第二款及第七条第四款约定，被告自2016年11月1日至2020年7月31日共计欠原告物业管理服务费5604.75元，应支付违约金11601.83元，两项共计17206.58元。原告曾多次催促被告履行《前期物业管理服务协议》所约定的相关义务，但被告仍然拒不履行和缴纳物业管理服务费。为维护原告的合法权利，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 被告粟林未作答辩。 本院经审理查明，被告粟林在会同县林城镇江东小区暨麓沅.水岸绿城购买有B栋4-1号住房一套。2015年2月1日，原告（甲方）与被告粟林（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，双方约定了物业服务管理相关的权利义务；并约定，原告对被告粟林房屋给予物业管理的房屋建筑面积为120.07平方米，物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），乙方缴纳费用的时间为每月1-10日前，按规定缴纳上月水电费和本月物业管理费及车位管理服务费、公共水电分摊费等，乙方按高层带电梯住宅每月每平方米1元的标准向甲方缴纳物业管理服务费；乙方不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。此后，被告粟林的物业管理服务费缴纳至2016年10月31日。自2016年11月1日至2020年7月31日被告粟林共欠物业管理服务费5604.75元未向原告缴纳。 2016年4月1日，被告粟林在会同县房产管理局对案涉物业办理房屋所有权登记，所有权证号会房权证林城字第2××2号，该房登记的建筑面积为124.55平方米，套内建筑面积为100.81平方米。 2016年至2019年7月，中国人民银行银公布的一年期人民币贷款基准利率为4.6%。 上述事实，有双方当事人的身份信息，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，被告粟林缴纳物业管理服务费至2016年10月31日的缴费票据，被告粟林应交物业管理服务费及违约金的明细账目，原告向被告粟林催收物业管理服务费的《欠费催缴通知函》张贴照片，证号为会房权证林城字第2××2号房屋所有权证复印件及本案法庭笔录等证据在卷作证。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，未损害国家、集体和第三人的利益，该协议合法有效。双方应当依照协议约定各自履行相应的义务，在原告履行了协议约定的物业管理服务工作的情况下，被告应当履行给付物业管理服务费的义务。被告自2016年11月1日至2020年7月31日拖欠物业管理服务费5604.75元未向原告缴纳，显属违约，被告不仅应当据实支付物业管理服务费，还应当承担逾期付款的违约金。双方在协议中约定的违约金过高，2019年8月20日以前，具体可以中国人民银行银公布的一年期人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算（即上浮30%的基准利率计算）；2019年8月20日以后，可按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日月发布的一年期贷款市场报价利率4.25%上浮30%计算;违约金以各年度应交物业服务管理费总和为计算基数，自下一年度的1月1日为违约金计算起始日期。关于物业管理服务费计价基础的房屋建筑面积问题，双方在合同中虽然共同认可房屋建筑面积为120.07平方米，但2016年4月1日被告在房屋登记机关确权的房屋建筑面积为124.55平方米，依法应当按照房屋权属证书确定的建筑面积为准；因此，2016年4月1日以后，被告应当按照应当按照房屋权属证书确定的建筑面积计算缴纳物业服务管理费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下： 一、被告粟林向原告怀化市康馨物业服务有限公司缴纳所欠自2016年11月1日至2020年7月31日的物业管理服务费5604.75元； 二、被告粟林自2017年1月1日起至所欠物业管理服务费清偿之日止，按年利率6.4%向原告怀化市康馨物业服务有限公司支付所欠2016年11月1日至12月31日249.1元物业管理服务费的违约金；被告粟林自2018年1月1日起至所欠物业管理服务费清偿之日止，按年利率6.4%向原告怀化市康馨物业服务有限公司支付所欠2017年1月1日至12月31日1494.6元物业管理服务费的违约金；被告粟林自2019年1月1日起至所欠物业管理服务费清偿之日止，按年利率6.4%向原告怀化市康馨物业服务有限公司支付所欠2018年1月1日至12月31日1494.6元物业管理服务费的违约金；被告粟林自2020年1月1日起至所欠物业管理服务费清偿之日止，按年利率6.4%向原告怀化市康馨物业服务有限公司支付所欠2019年1月1日至7月31日871.85元物业管理服务费的违约金；被告粟林自2020年8月1日起至所欠物业管理服务费清偿之日止，按年利率5.525%向原告怀化市康馨物业服务有限公司支付所欠2019年8月1日至12月31日622.75元物业管理服务费的违约金；上述违约金随物业管理服务费一并清偿； 三、前列第一、二项判决内容，限本判决生效后三日内履行完毕； 四、驳回原告怀化市康馨物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取本案案件受理费115元，由被告粟林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  许积祥 二〇二〇年十二月一日 法官助理陈持瑶 书记员陈持瑶（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。