湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0202民初650号原告（反诉被告）：张莹，女，1976年3月2日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：李晶晶，湖北太圣律师事务所律师。被告（反诉原告）：皮建军，男，1972年11月25日出生，汉族，住黄石市黄石港区。被告（反诉原告）：刘飞，女，1988年7月7日出生，汉族，住黄石市黄石港区。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：方闳，湖北方式律师事务所律师。原告（反诉被告）张莹与被告（反诉原告）皮建军、刘飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2019年4月26日、2020年8月14日、9月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张莹的委托诉讼代理人李晶晶、被告（反诉原告）皮建军及两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人方闳均到庭参加诉讼，原告（反诉被告）张莹、被告（反诉原告）刘飞到庭参加了2020年9月18日的诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张莹向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还购房款570000元；2、判决被告赔偿原告房屋装修价值93234.17元；3、判决被告承担本案评估费3000元。事实与理由：2014年7月15日，原告与被告签订《商品房转让协议》，约定被告将位于黄石市黄石××区黄石大道江岸名城2-2503房屋出售给原告，房屋总价款为730000元，原告先行支付350000元，余款由原告每月20日前支付被告50000元，直至付清全部剩余房款后过户。截至2015年6月2日，原告总计支付被告购房款670000元，尚余60000元未支付。被告在收到原告670000元购房款后，将该房屋交付给原告，原告遂对该房屋进行装修。因原告未能及时支付余款60000元，被告一直未与原告办理房屋过户手续，并以原告违约为由拒绝将房屋出售原告，但被告拒绝返还原告购房款及装修款。原告认为，根据《商品房转让协议》约定，原告未能按时支付剩余房款，被告有权终止该转让协议，原告赔偿被告损失100000元。但原告已支付了670000元购房款，并对该房屋进行了装修，被告应当在扣除100000元损失后，返还原告购房款570000元，并赔偿原告装修款180000元。因原、被告就返还购房款及装修款未能协商一致，故原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。两被告（反诉原告）答辩称，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回。1、原告不是本案适格主体，涉案房屋的实际购买人是梁军，梁军与原告有多年的夫妻关系，两被告虽然向原告出具了收条，但是并未收到原告支付的任何购房款，被告申请追加或通知梁军参加诉讼。2、在签订商品房转让协议前不久，梁军以夫妻经营驾校需要资金为由向第一被告借款30余万元，该款项梁军实际用于支付部分购房款。3、截止到2015年前，梁军与原告出双入对，并有子女，长期在一起共同生活及经营驾校，外人都理所当然认为他们是夫妻关系，没有疑问。自2015年梁军与原告负债隐匿，引发系列讨债风波及民事案件，包括两被告在内才知道该两人在1997年5月登记结婚后，于2011年9月至2012年5月反复登记离婚、复婚又离婚，其两份离婚协议归纳起来就是所有财产归原告，所有债务归梁军，离婚的意图十分明显。4、本案的真实诉讼背景是某些梁军、张莹的债权人及其亲属视梁军与张莹此前从两被告手中骗借巨额款项隐匿不还而不顾，一再挑起诉讼，意图达到非法目的，2018年2月9日也在黄石港区人民法院以民间借贷纠纷起诉被告皮建军，然后当庭撤诉，今天又提起第二次诉讼。5、法律不应成为不良用心者的工具，为查明事实，两被告申请追加梁军作为本案当事人。被告（反诉原告）皮建军、刘飞向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付房屋占用费156000元（按每月3000元从2014年7月至2018年10月，共计52个月）；2、判令反诉被告向反诉原告支付房屋占用期间的物业费4470元；3、判令反诉被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年7月，反诉原告与反诉被告签订《商品房转让协议》，同月反诉被告占用反诉原告房屋，后反诉被告违约，皮建军于2018年10月收回房屋，被告占用房屋期间达52个月，且未付物业费4470元。按每月3000元的市场价计算，反诉被告应向反诉原告支付房屋占用费156000元。为维护反诉原告的合法权益，反诉原告特提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）张莹答辩称，张莹在支付了购房款后，被告将房屋交付给张莹，张莹将该房屋装修，该房屋已经被被告强行收回，在收回房屋时张莹装修的损失已经发生，因此张莹装修的价值被告应当返还，张莹是支付购房款后，被告自愿将房屋交付给张莹使用，且当时是基于合法的买卖关系，合法的占用使用房屋，被告主张占用房屋期间的租金没有依据，张莹在使用房屋期间欠交的物业费原告愿意承担。租金计算的金额没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的快递单复印件有异议，认为是否寄送解除通知无法证明；本院认为根据庭审查明事实，被告皮建军认可收到快递单，但是否为解除商品房转让协议通知书无法证实，故本院对原告向被告寄送文件的事实予以采信，但是否为解除商品房转让协议通知本院无法核实。原告对被告提交的连城物业管理公司江岸名城服务处出具的收据、证明、物业费收取表有异议，认为不能证明梁军实际居住在诉争房屋；本院认为该证据能证明本案事实，故予以采信。原告对被告提交的梁军出具的欠条有异议，认为当时借款时张莹不在场，对于借款用途并不知情，梁军也并没有认可该笔借款；本院认为该欠条结合被告提交的银行交易明细，对欠条的真实性本院予以采信。原告对被告提交的汽车租赁合同有异议，本院认为该证据与本案无关，故不予采信。原告对被告提交的中介机构出具的情况说明及租房网有异议，认为中介机构不是适格的证明主体；本院认为该证据仅是2020年6月左右诉争房屋的租赁价格，与本案无关联，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月15日，张莹作为买方与皮建军、刘飞作为卖方签订《商品房转让协议》，约定皮建军、刘飞以730000元的价格将位于黄石××区××大道××名城××室转让给张莹，张莹先支付350000元，余款由张莹于每月20日前支付50000元，直至付清全部剩余房款后过户，皮建军、刘飞无条件提供该房屋过户证件及相关手续，过户费由张莹承担；双方同意按协议支购房款；如皮建军、刘飞中途违约不愿转售该房屋，将赔偿张莹损失100000元；如张莹违约未能按时支付剩余房款，皮建军、刘飞有权终止该转让协议，张莹赔偿皮建军、刘飞损失100000元。签订合同当日皮建军、刘飞将诉争房屋交付给了张莹，张莹亦对该房屋进行了装修。2014年7月15日皮建军、刘飞出具收条，载明今收到江岸名城2-2503房屋首付款350000元（付款人张莹）。2014年12月31日刘飞出具收条，载明今收到梁军付给江岸名城房屋款180000元、另欠余款200000元。2015年3月26日刘飞出具收条，载明今收到江岸名城房屋款40000元，余额为160000元。2015年6月2日皮建军出具收条，载明收到张莹付房款100000元（余60000元）。张莹庭审中陈述上述670000元大部分由案外人梁军支付。因张莹未支付完全部购房款，皮建军于2018年9月将房屋收回。2018年12月张莹向皮建军邮寄信函，其主张为解除合同通知书。现因皮建军、刘飞未能退还购房款及赔偿装修损失，张莹故提起诉讼，双方形成讼争。另查明，张莹与案外人梁军于2011年9月16日登记复婚，于2012年5月17日登记离婚。梁军与皮建军之间另有债权债务尚未结清。张莹收到诉争房屋后，梁军曾居住在房屋。诉争房屋自2015年5月15日至2016年5月15日、2017年5月15日至2018年11月15日的物业管理费共计4470元均未交纳。本案审理过程中，张莹对诉争房屋的房屋装修工程进行评估，经本院委托，湖北守信建设工程项目管理有限公司出具报告书，诉争房屋的装修工程总造价为93234.17元。张莹为此支出鉴定费3000元。本院认为，张莹与皮建军、刘飞订立的《商品房转让协议》合法有效，双方均应按照合同的约定主张权利、履行义务；变更或解除合同，也应当协商一致。由于张莹未能按约全部支付购房款，皮建军、刘飞收回了诉争房屋，且张莹通过诉讼要求皮建军、刘飞退还购房款，双方的行为均表明不再继续履行房屋买卖合同，因此双方以实际行动已解除房屋买卖合同。皮建军、刘飞主张案外人梁军系实际购房人，且应追加其为共同原告的请求，理由为梁军支付了大部分购房款，且张莹、梁军对外以夫妻名义共同生活，张莹为名义购房人。本院认为本案诉争合同系张莹与皮建军、刘飞所签订，皮建军、刘飞在签订共同时有义务审查相对方，且在皮建军、刘飞出具的收条中明确记载有收到张莹支付的购房款，梁军所支付的款项不影响张莹作为购房人购买房屋，皮建军、刘飞主张梁军支付房款就是实际购房人缺乏依据。故根据合同的相对性，本院认为诉争房屋的购买方系张莹，故本院对皮建军、刘飞的上述主张及追加梁军为共同原告的申请均不予支持。原、被告双方解除房屋买卖合同后，均应当及时承担返还房屋、退还购房款的义务。因皮建军、刘飞未能退还购房款，违反法律规定，故本院对张莹主张在扣除100000元违约金后要求皮建军、刘飞退还购房款570000元的诉讼请求均予以支持。关于张莹主张的房屋装修赔偿款，本院认为合同履行过程中张莹未按约支付购房款，其行为构成违约，但诉争房屋系张莹所装修亦是事实。皮建军、刘飞收回房屋后，为了物尽其用，况且皮建军、刘飞收回房屋后亦未对房屋进行装修，根据室内住宅装修行业本院酌定本案诉争房屋装修价值在五年内折价完毕，张莹已使用房屋50个月，故房屋剩余价值为(10月÷60月)×93234.17元＝15539元。本院对张莹主张皮建军、刘飞承担房屋装修赔偿款15539元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。关于皮建军、刘飞反诉主张的房屋占用费。依照法律规定，解除合同后，应当根据合同履行情况进行清算，相互返还财产，承担损失，恢复原状；拒绝返还财产的，应当承担返还财产、赔偿损失的责任。签订诉争合同后皮建军、刘飞将房屋交付给张莹是基于合法有效的房屋买卖合同，张莹占有使用房屋也是基于诉争合同。皮建军、刘飞收回房屋前，其已收到约定总购房款的绝大部分，故皮建军、刘飞在资金占用期间主张张莹承担合法占有使用房屋期间的房屋占用费于法无据，本院不予支持。关于皮建军、刘飞反诉主张的物业管理费。根据物业管理条例规定，物业使用人在使用期间应承担物业管理费。本案中张莹从2014年7月至2018年9月期间应承担物业管理费，但2015年5月15日至2016年5月15日的物业管理费1788元、2017年5月15日至2018年9月15日的物业管理费2384元均未缴纳，张莹本应向物业服务公司缴纳，因皮建军、刘飞已收回房屋，为减轻当事人诉累，结合张莹庭审中自愿承担物业管理费的辩称，本院确定由张莹承担上述期间的物业管理费4172元。皮建军、刘飞在收到上述物业管理费后亦应向物业服务公司缴纳。皮建军、刘飞反诉超出的部分，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第七十七条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）皮建军、刘飞于本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）张莹购房款570000元并赔偿装修损失15539元，共计585539元。二、原告（反诉被告）张莹于本判决生效后五日内向被告（反诉原告）皮建军、刘飞给付物业管理费4172元。三、驳回原告（反诉被告）张莹的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）皮建军、刘飞的其他反诉请求。上述第一、二项合并计算后，被告（反诉原告）皮建军、刘飞应于本判决生效后五日内给付原告（反诉被告）张莹581367元。如果皮建军、刘飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费10432元，由张莹负担1222元，皮建军、刘飞负担9210元；反诉案件受理费1754元，由张莹负担46元，皮建军、刘飞负担1708元。鉴定费3000元，由张莹负担2500元，皮建军、刘飞负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  胡又林人民陪审员  董晓慧人民陪审员  张 景二〇二〇年十二月七日书 记 员  肖 君