江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7422号上诉人（原审被告）：南京卓立房产置业有限公司，住所地南京市鼓楼区沈举人巷**。法定代表人：朱俊才，该公司董事长。委托诉讼代理人：李春林，江苏友诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：方辰，江苏友诚律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局南京管理站，住所地，住所地南京市玄武区山东路**iv>负责人：陈佳兵，该管理站站长。委托诉讼代理人：刘雪梅，北京市兰台（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯华，北京市兰台（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市鼓楼区人民政府国有资产监督管理办公室，住所地南，住所地南京市鼓楼区山西路**v>负责人：曹波，该办公室主任。委托诉讼代理人：崔勇，江苏东域律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫来财，江苏东域律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：南京市规划和自然资源局，住所地南京，住所地南京市鼓楼区中山路**>负责人：叶斌，该局局长。委托诉讼代理人：郭瑞晓，女，该局工作人员。委托诉讼代理人：陆宏飞，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人南京卓立房产置业有限公司（以下简称卓立房产公司）、中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局南京管理站（以下简称南京管理站）因与被上诉人南京市鼓楼区人民政府国有资产监督管理办公室（以下简称鼓楼国资办）、南京市规划和自然资源局（以下简称规划与自然资源局）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初10640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。卓立房产公司上诉请求：依法改判规划和自然资源局为鼓楼国资办办理南京市鼓楼区广州路209号一单元1303室、2001室、2002室、二单元401室、501室、601室、701室、801室、901室、1001室、1101室、1201室、1301室、1401室、1202室、1302室、1802室、1902室等共计18套房屋的土地使用权登记。事实与理由：在审理相关案件（2016)苏0106民初10427号、（2018)苏01民终10205号案件，及本案一审（2019)苏0106民初10640号案件时，规划和自然资源局曾出函并多次说明可以办理土地使用权证，致使法院误以为是因卓立房产公司原因导致涉案房产无法办理土地权登记，故判决卓立房产公司承担本案的协助办理责任。本案的症结实际上是规划和自然资源局与南京管理站，并非卓立房产公司，法院只判决卓立房产公司协助办理产权登记，却未明确规划和自然资源局的责任、也未明确该责任的救济途径，显属不当。鼓楼国资办辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。规划与自然资源局辩称：对于卓立房产公司的上诉请求不予认可，本案是民事诉讼，应当由民事主体之间履行相应的协助过户义务，规划与自然资源局只是作为行政部门履行相应的行政职能，在民事判决中法院不能直接判决规划与自然资源局履行相应的土地使用权登记行为。南京管理站述称：对于一审判决结果没有异议。南京管理站上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审。2.请求判令本案全部诉讼费用由卓立房产公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，认定行为违反程序性原则，应依法撤销一审判决发回一审人民法院重审。在本案中，南京管理站对于卓立房产公司多占用部队土地的问题，仅提出了如不能返还则按目前的市场价格对南京管理站进行赔偿的陈述，并未提出“按照合同约定要求卓立房产公司补偿南京管理站331.4平方米土地的价值”和“要求卓立房产公司补偿土地费用”的主张，根据不告不理原则，一审法院不应在本案中对前述问题进行认定。一审法院未经南京管理站或其他当事人提出请求亦未经各方当事人举证、质证即对上述问题进行认定并直接否定南京管理站享有请求补偿的合同和事实依据，剥夺了南京管理站主张事实、提出证据和就相关证据充分发表意见的机会，相关事实并未查清。另外，若该判决生效，前述认定即转变为对南京管理站不利的免证事实，需要提供足以推翻的相反证据才能纠正，加重了南京管理站的证明负担，有碍案件的公正性，严重损害了南京管理站的合法权益。综上，一审法院认定事实不清，认定行为严重违反正当程序保证原则，请求撤销一审判决，依法发回重审。卓立房产公司辩称：1、南京管理站的上诉没有法律依据，一审判决没有判定南京管理站承担实体性的权利，所以南京管理站对本案没有上诉权。2、南京管理站对事实的描述违背了法院的生效判决，在卓立房产公司与73821部队分割房屋的诉讼中，人民法院已经驳回了部队即本案南京管理站当时提出的几项请求，已经进行了实体的处理，并且对于该生效判决南京管理站也未申请再审，在本次诉讼中南京管理站又以相同的理由、事实侵犯了其所谓的诉权为由提出上诉，没有法律依据，且违背了生效判决认定的事实，南京管理站的权利在另案中仍然可以通过再审申诉的方式予以解决。综上，请求裁定驳回南京管理站的上诉。鼓楼国资办述称：请求维持一审判决，驳回南京管理站的上诉请求。规划与自然资源局述称：1、本案确实存在超用军用土地的情况，应当重新取得后勤保障部的批文。2、卓立房产公司和部队双方应当共同申请重新进行用地复核。鼓楼国资办向一审法院起诉请求：1.判令卓立房产公司立即协助鼓楼国资办办理南京市鼓楼区广州路209号一单元1303室、2001室、2002室、二单元401室、501室、601室、701室、801室、901室、1001室、1101室、1201室、1301室、1401室、1202室、1302室、1802室、1902室等共计18套房屋的土地使用权证；2.诉讼费用由卓立房产公司承担。一审法院认定的事实：一、卓立房产公司与73821部队合作建房的事实2002年5月8日，卓立房产公司作为乙方与甲方73821部队签订了一份条文为26条的《合作建房合同》。该合同约定：甲方提供3130平方米的土地与乙方合作开发广州路209号和211号房产项目，甲方负责提供3130平方米的土地，乙方负责全部建设经费；规划建设房屋面积为12420平方米（以南京市规划局最后审定的方案为准，乙方另行征购广州路209号院内二宗地方房地产所规划建设面积不包括在内），甲方获得46%的房屋面积，乙方获得54%的房屋面积；分给甲方的所有房屋，乙方应以甲方户头办理房屋所有权证和相应的土地使用权证；本合同经过军队主管机关审批后生效。同日，22双方还签订了一份条文为24条的合同，对建筑面积和分配方式进行了不同的约定，但该合同未依约报请军队主管机关审批。2004年1月14日，中国人民解放军总后勤部批准了总条文为26条的合作建房合同。2004年3月26日，解放军土地管理局向南京市土地局下发了军用土地补办出让手续许可证，许可73821部队将涉案的3130平方米土地用于合建，并注明军地双方的分房比例为4.6:5.4，土地亦按此比例分割。2004年5月21日，南京军区联勤部下发了与上述文件意思一致的批文。2007年6月30日，卓立房产公司与南京市国土局签订了国有土地使用权出让合同，明确用地总面积为4152.8平方米，其中市政配套用地6.1平方米，部队经济适用房划拨用地面积为1907.48平方米，实际出让面积2239.22平方米（经计算划拨土地与出让土地的面积比例为4.6:5.4），应缴纳的土地出让金总额为6140029元，容积率为4.5。2010年8月24日和2010年12月31日，南京市规划局下发了两份建设工程规划许可证，许可分批建设该房屋，计容建筑面积为19051.7平方米。2011年4月14日，卓立房产公司与南京市国土局签订了补充协议，约定出让土地中房屋的建筑面积增加391.62平方米，应补缴土地出让金524.34万元。附随该补充协议的《土地出让金评估委托通知单》载明房屋的容积率变更为4.67。2012年涉案房屋完成建设，除地下用房和车库外，地上共建有27，地上共建有**房屋，其中**和**为商业性用房，房号分别为**********，其他楼层每层两个单元，房间号分别为一单元301、302、303、401、402、403——2701、2702、2703和二单元301、302、303、401、402、403——2701、2702、2703。二、卓立房产公司与73821部队协议分割房屋的事实2007年7月7日，73821部队与卓立房产公司签订了补充协议，该协议在对房屋和车位的分配方案进行约定的同时，还约定因办理规划用地红线时多列入的331.4平方米的土地不得参与土地分割，仍归73821部队所有，卓立房产公司再次向73821部队支付拆迁补偿费100万元，双方办理国有土地使用权证的土地面积分割生效合同仍为2002年5月8日签订的《合作建房合同》。2009年6月24日，双方又签订了补充协议，约定：涉案项目的建筑总面积为19000平方米，73821部队分得住宅5300平方米，商业用房1000平方米，卓立房产公司分得房屋12700平方米，军地实际分成比例为3.31:6.69；军内报批手续由73821部队办理，乙方积极配合，产生的费用由乙方负担；100万元拆迁补偿费待房屋建到四层时一个月内支付给73821部队；2007年7月7日双方签订的补充协议自本协议生效后自行废止，本协议双方签字盖章并经甲方主管机关批准后生效。但是，该协议未获得部队主管机关的批准。2012年5月7日，卓立房产公司与73821部队再次签订了补充协议，明确该协议是在2002年5月8日所签订的合作建房合同的基础上达成的，协议载明项目的总建筑面积为24197.99平方米，地上部分为18810.81平方米，地下部分为5387.18平方米，地上部分为18810分得一般住宅，地下部分为5387、401、501——1201；302、402、502——1002；303、403、503——1003；二单元402、502、602——1102；303、403、903、1003、1103——1803），面积为5712.55平方米，商业2套（209号-1中的面积分别为842.95平方米和80.72平方米，共计923.67平方米），上述房屋的总面积为6636.22平方米，另分得地下车位19个，其中包括4个自走式车位（23号——26号），15个机械车位（J6——J10，J18——J27）。具体面积以房产部门竣工实测的面积为准。协议明确约定，73821部队除参与上述分配外，不参加任何其他分配。该协议明确载明双方签字盖章后生效，与原协议具有同等法律效力。2013年10月22日，73821部队和卓立房产公司向南京市国土局递交了情况汇报，明确双方同意按照勘界成果表部队划拨面积减少444.66平方米，地方相应增加该面积，并同意按照2007年卓立房产公司所签订的土地，地方相应增加该面积金7.56万元。2013年8月，南京市国土局对涉案土地制作了土地勘界测定成果表，该表载明该项目核准用地面积4146.7平方米，实际用地面积4146.74平方米，规划许可证核定的计容建筑面积为19051.7平方米，实际测绘建筑面积19653.29平方米，该面积不含规划所涉及的地下建筑面积5750.3平方米，根据宗地分摊法卓立房产公司分摊用地面积2683.92平方米，73821部队分摊用地面积1462.82平方米，复核容积率为4.59。另外该表还载明：“合同约定出让建筑面积10468.11平方米，现实际出让建筑面积12330.98平方米，超1862.87平方米。三、73821部队与卓立房产公司进行诉讼的事实上述分房协议签订后，卓立房产公司向73821部队交付了部分房屋，但没有交付二单元402、502——1102室等八套房屋，亦没有支付补充协议中所约定的100万元拆迁补偿款，且已交付的房屋和车位未办理产权登记手续。2016年11月3日，73821部队向一审法院提起诉讼，要求卓立房产公司支付拆迁补偿款100万元、移交A-1栋二单元402-1102等八套房屋、返还331.4平方米土地、补充给付住宅450.96平方米、地下用房305.2平方米、地下停车位16个，并为46套住宅、20、地下用房3059个地下车、地下停车位16个。2018年4月28日，一审法院作出（2016）苏0106民初10427号民事判决书，判决卓立房产公司向73821部队支付100万元拆迁补偿费、移交A-1栋二单元402-1102等八套房屋、办理46套住宅的房产证，并驳回了其他诉讼请求。上述判决作出后，73821部队不服向南京市中级人民法院提出上诉。2019年5月13日，南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终10205号民事判决书，驳回了73821部队的上诉，维持原判。上述判决作出后，73821部队已为其46套住宅办理了房屋产权证，该46套房屋的建筑面积总和为5716.74平方米。73821部队根据补充协议所分得的209-1号房屋虽未获得产权证，但经测绘该房屋的建筑面积为924.52平方米。综上73821部队所获得的地上房屋总建筑面积为6641.26平方米，卓立房产公司获得的地上房屋总建筑面积为13012.03平方米（19653.29平方米-6641.26平方米），二者的分房比例约为3.38:6.62。四、鼓楼国资办获得本案所涉房屋的事实2007年4月24日，卓立房产公司作为甲方与乙方南京市鼓楼区城市建设有限公司签订了《合作协议书》。该协议书约定：甲方负责取得南京市鼓楼区广州路209号、211号地块的合法开发权，并取得有效的建设批件，且负责该项目涉及的地方房产的拆迁资金筹措及建设、销售工作；乙方向该项目投入不低于5300万元的资金，取得该项目不少于5000平方米房屋的所有权，乙方的投资楼面单价为10600元/平方米；甲方负责做好73821部队的协调工作，并负责做好乙方所得房产的代理销售和过户工作，确保购房人取得合法产权；乙方所得房产作为区域内拆迁产权调换房，由乙方委托甲方向被拆迁人定向销售，销售价格由乙方确定，销售收入归乙方所有；乙方所得的房产以楼层为单位，按10600元/平方米根据实际面积结算；甲方无法取得该项目土地或不能办理房屋产权等原因造成本协议无法实施的，甲方退还乙方已支付的所有投资，并给与乙方已支付金额双倍的违约赔偿等。2011年8月24日，鼓楼区人民政府发布了第七号《区长办公会会议纪要》，明确原则上同意区财政局出资购买广州路项目43套房产及城建公司上报的套型接收方案，并一次性过户至鼓楼国资办名下。后鼓楼国资办与卓立房产公司签订了一份《团购协议》，约定购买该项目中的43套商品房，预测总面积为4981.44平方米，最终面积以房屋所有权证为准。2012年5月31日，卓立房产公司与鼓楼国资办签订了本案所涉的18套房屋的《商品房预售合同》，该18份合同均约定卓立房产公司应于2012年12月31日前交付房屋，并约定卓立房产公司在该商品房交付后60日内（应当不超过90日），与鼓楼国资办一起申请房屋所有权转移登记，鼓楼国资办领取房屋产权证后，有权要求卓立房产公司配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记。上述协议签订后，南京市鼓楼区城市建设有限公司陆续支付了全部资金，卓立房产公司向被拆迁人代为销售了25套房屋，目前该25套房屋已经取得了房产证和土地证。鼓楼国资办所购买的18套房屋目前也已经取得了房屋产权证，但尚未取得国有土地使用权证。四、部队房屋管理职能变动的事实因部队内部改革，原73821部队所享有的对46套房屋和209-1号房屋的权利最终被划归至南京管理站所有。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于卓立房产公司是否应协助办理涉案房屋土地证的问题本案中，卓立房产公司与鼓楼国资办签订的《团购协议》和《商品房预售合同》等均系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，对双方当事人均有约束力。因双方所签订的《商品房预售合同》约定，卓立房产公司在该商品房交付后60日内（应当不超过90日）与鼓楼国资办一起申请房屋所有权转移登记，且鼓楼国资办在领取房屋产权证后有权要求卓立房产公司配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记手续，而目前鼓楼国资办已经取得了房屋产权证，故其要求卓立房产公司协助办理本案所涉18套房屋的土地使用权证书，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。但是，因办理土地证需要规划和自然资源局的审核，若规划和自然资源局最终拒绝为鼓楼国资办办理土地证的，鼓楼国资办可以另行主张权利。卓立房产公司以其并非办证主体为由辩称鼓楼国资办的诉讼主体错误，无事实和法律依据，一审法院不予支持。另外，鼓楼国资办请求卓立房产公司协助办理土地证的诉讼请求，明确具体，并无不明之处，故卓立房产公司辩称鼓楼国资办诉讼请求不明，无事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于本案所涉18套房屋的土地证是否应先完善用地手续才能办理的问题首先，卓立房产公司与原南京市国土局签订的国有土地使用权出让合同虽约定部队经济适用房划拨用地的面积为1907.48平方米，实际出让面积为2239.22平方米，但其实际获得了4152.8平方米的总用地面积，其在该用地面积上所建设的房屋，并不存在超出总用地面积建房的问题，仅存在划拨用地和出让用地分摊比例的问题。其次，部队下发的批文虽然注明军地双方的分房比例为4.6:5.4，土地亦按此比例分割，但双方签订房屋分割协议时并未遵守上述比例，且双方已经实际分割完毕，一审法院（2016）苏0106民初10427号民事判决书以及南京市中级人民法院（2018）苏01民终10205号民事判决书亦认为双方的最终分割协议合法有效，原审批比例实际已被变更，故双方的土地分割应以各自实际所得房屋面积比例进行划分。再次，因卓立房产公司与原73821部队所签订的《合作协议》约定由卓立房产公司负责全部建设经费，并办理土地证，故卓立房产公司在分割用地时超出国有土地使用权出让合同所实际获得的出让用地以及南京管理站所继受取得的209-1号房屋用地，均应由卓立房产公司补交土地出让金。最后，虽然正常的办证程序系先缴纳土地出让金，再办理产权证书，但在本案18套房屋已经签订了商品房预售合同，并取得了房屋产权证书，且鼓楼国资办在购买该房屋时并无过错，亦无法得知卓立房产公司欠付土地出让金，故规划和自然资源局宜先行办理土地证，然后再追索土地出让金。但是，因是否办理土地证系规划和自然资源局的行政权力范围，而本案系民事案件，故一审法院在本案中仅对土地分割方式进行分析，并不对其行政权力进行干涉，其是否按上述分析分割土地及是否协助鼓楼国资办办理土地证，均是其行政权力范围，一审法院在本案中不予理涉。三、关于卓立房产公司应否对南京管理站进行补偿的问题首先，卓立房产公司与南京管理站系通过自行协商的方式进行房屋分割的，双方并未约定卓立房产公司要对超出《合作建房合同》所约定的分割比例所获得的出让土地进行补偿，故南京管理站要求卓立房产公司补偿其331.4平方米土地的价值，无合同依据。其次，卓立房产公司虽然与原73821部队签订了《合作建房合同》，但其并非系直接从原73821部队处取得土地，而系通过签订土地出让合同的方式获得的土地，故南京管理站要求卓立房产公司补偿其土地费用，无事实依据。再次，南京管理站虽主张卓立房产公司应赔偿其土地损失，但该意见仅系其抗辩意见，其非反诉，且其在本案中亦无权提出反诉，故一审法院对其抗辩意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：南京卓立房产置业有限公司于判决生效之日起十五日内协助南京市鼓楼区人民政府国有资产监督管理办公室办理南京市鼓楼区广州路209号一单元1303室、2001室、2002室、二单元401室、501室、601室、701室、801室、901室、1001室、1101室、1201室、1301室、1401室、1202室、1302室、1802室、1902室等共计18套房屋的土地使用权证。案件受理费80元，由南京卓立房产置业有限公司承担。本院审理期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。同时，卓立房产公司针对一审查明“2007年7月7日，73821部队与卓立房产公司签订了补充协议”表示：该补充协议是针对24条的合同所签订，所有的补充协议都是针对24条的合同进行补充。南京管理站认为一审判决对73821部队与卓立房产公司进行诉讼的事实认定存在遗漏，（2018）苏01民终10205号案件中没有支持南京管理站对于返还多占用331.4平方米的土地诉请，是因为该土地事实上已经被实际占用，不具有可执行性，也没有返还的可能性，所以南京管理站在一审答辩时要求卓立房产公司就无法返还的土地进行赔偿，卓立房产公司答辩称双方的纠纷已经在（2018）苏01民终10205号案件中全部解决且法院驳回了南京管理站赔偿请求的意见与事实均不相符。二审中，各方当事人均未提供新的证据。本案审理中，鼓楼国资办明确表示其与卓立房产公司房屋买卖合同关系依法成立并有效，请求判令相关单位尽快办理涉案18套房屋土地使用证。本院认为，鼓楼国资办与卓立房产公司在协商一致基础上签订的《团购协议》、《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，协议内容合法有效，双方当事人均应当按约定全面履行各自的义务。涉案《商品房预售合同》约定，卓立房产公司在鼓楼国资办领取房屋产权证后，有义务配合鼓楼国资办办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记。故鼓楼国资办诉请判令卓立房产公司协助办理涉案房屋土地使用证，有相应的合同依据。根据本案查明的事实，涉案项目确实存在超用军用土地的情形，就超用的军用土地需要得到部队的用地批文并缴纳土地出让金后方可办理土地使用证。在取得部队批文前，涉案房屋客观上尚不具备办理土地使用证的条件，但在取得部队相关批文后，卓立房产公司即应当主动履行缴纳土地出让金，协助鼓楼国资办办理土地使用证的义务。本案系鼓楼国资办依据其与卓立房产公司签订的商品房预售合同约定，诉请法院判令卓立房产公司协助办理涉案房屋土地使用证。至于卓立房产公司应否对南京管理站土地价值进行补偿的问题，不属本案的审理范围，本案不予理涉，一审法院在本案中对此作出认定欠妥。综上，一审认定鼓楼国资办有权要求卓立房产公司配合办理涉案18套房屋土地使用权变更登记手续有相应的依据，但鉴于目前暂不具备办证条件，一审判决卓立房产公司协助鼓楼国资办办理涉案房屋土地使用证客观上无法履行，鼓楼国资办可在具备办证条件后另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初10640号民事判决；二、驳回南京市鼓楼区人民政府国有资产监督管理办公室的诉讼请求。一审、二审案件受理费各80元，均由卓立房产公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  钮丽娜审判员  白文虎二〇二〇年十二月九日书记员  汪海燕