山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2843号上诉人（原审被告）：滕州通盛上海花园幼儿园，住所地滕州市北辛路通盛上海花园小区内，统一社会信用代码52370481MJE235277P。法定代表人：朱思连，经理。委托诉讼代理人：张成龙，山东滕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘刚，山东滕达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滕州中盛房地产有限公司，住所地滕州市北辛路**，统一社会信用代码91370481752662330A。法定代表人：伍爱娥，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王洪伟，山东荆河律师事务所律师。原审被告：朱思连，男，1970年1月29日出生，汉族，住滕州市。上诉人滕州通盛上海花园幼儿园（以下简称通盛幼儿园）因与被上诉人滕州中盛房地产有限公司（以下简称中盛公司）及原审被告朱思连房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2019）鲁0481民初5604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。通盛幼儿园上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一审、二诉讼费用由中盛公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。根据庭审可以看出，通盛幼儿园与中盛公司之间并不存在房屋租赁关系，通盛幼儿园对该事实并无异议。庭审过程中中盛公司提交的房产证拟证明通盛幼儿园现在使用的房屋即为中盛公司享有所有权的房屋，但是中盛公司在庭审过程中提交的房产登记证书显示该房屋位于北辛路北侧、华美中学东侧，但华美中学并不存在，无法确定案涉房屋的具体位置。通盛幼儿园的注册地址为通盛花园小区内，通盛花园小区内房屋很多，无法确定通盛幼儿园使用的房屋就是中盛公司主张返还的房屋。因此，通盛幼儿园并无返还房屋的义务，更无支付相关房屋使用费的义务。即使是能证明案涉房屋即为通盛幼儿园所实际占有使用的房屋，但根据现有的状况也不具备返还条件。自通盛幼儿园开设幼儿园以来，通盛幼儿园不断向幼儿园进行投资建设，已投资数百万元，鉴于幼儿园投资大回报慢的现实状况，远远未收回成本，如果返还房屋，势必会给通盛幼儿园造成巨大的损失。通盛幼儿园开办的幼儿园无论从师资还是硬件设施都达到了滕州市范围内幼儿园规模的前列水平，入园儿童已经有数百人，现为山东省示范幼儿园。如果现在通盛幼儿园返还房屋，势必在承受巨额损失的基础上，将原来投资的添附物进行拆除，恢复房屋原状。现入园的几百个儿童将无学可上，会造成严重恶劣的影响，会造成很多不稳定因素。虽然中盛公司承诺在案涉房屋内继续承办幼儿园，但案涉房屋在拆除添附物后，已不具备办学条件，只能重新装修，这期间所花费的时间将是很长的，这段时间几百个儿童是无法接受教育的，是通盛小区所有业主不能接受的，也不利于社会的稳定。而且现有的政策明令禁止拆除办学设施，势必会给通盛幼儿园带来极大的损失。中盛公司辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序正当合法，依法应予维持。二、通盛幼儿园的上诉请求理由不足，依法不应得到支持。1.关于房屋坐落问题。中盛公司在一审庭审时已经向法院提交了案涉房屋《房所有权证书》(证号为：滕房权证城区字第**)，该证明确载明“房屋坐落北辛路北侧，华美中学东侧，通盛上海花园一期续建幼儿园；设计用途幼儿园。”通盛幼儿园的注册地在滕州市北辛路通盛上海花园小区内，整个通盛上海花园小区就一处幼儿园。通盛幼儿园认为其占用的房屋不属于中盛公司所有，但是没有提供任何证据，纯属采用恶意诉讼的方法，拖延非法占用中盛公司房屋的时间。2.关于是否具备房屋返还条件的问题。通盛幼儿园既不认可与中盛公司有房屋租赁关系，也不认可与一审被告朱思连之间存在案涉房屋租赁、借用和无偿使用关系。事实上，通盛幼儿园自2019年8月11日起，实际占用着中盛公司的房屋，通盛幼儿园这种没有任何理由占用中盛公司的房屋行为，依法应当认定为非法占用行为。通盛幼儿园非法占用中盛公司房屋，以已经投资装修，返还势必会给通盛幼儿园造成巨大损失为由，拒绝返还房屋。通盛幼儿园的观点不仅依法不能成立，而且也违反《中华人民共和国物权法》第四条的规定，即“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。综上，中盛公司与通盛幼儿园既然不存在房屋租赁关系，通盛幼儿园就无权占用中盛公司的房屋。中盛公司向一审法院起诉请求：1.判令通盛幼儿园向中盛公司返还位于滕州市通盛上海花园小区房屋所有权证号为滕房房权证城区字第**的儿园房屋；2.判令通盛幼儿园、朱思连向中盛公司支付租赁期限届满后的房屋使用费（自2019年8月11日起，按照每日657.5元的标准计算至实际返还之日止，计算标准为租金16万元÷365天×1.5倍）；3.判令通盛幼儿园、朱思连赔偿中盛公司损失（自2019年8月11日起，按照每日1000元的标准，计算至实际返还之日止）；4.诉讼费用由通盛幼儿园、朱思连负担。一审法院认定事实：2009年3月30日，中盛公司作为出租方（甲方），大宗集团双语幼儿园作为承租方（乙方），签订了《通盛·上海花园幼儿园租赁合同》。合同第一条载明：出租房屋情况（一）房屋基本情况1、房屋座落：北辛路3258号；2、建筑面积：1815平方米；3、房屋用途：幼儿园；4、房屋结构：砖混。合同第三条载明：交付日期和租赁期限（一）甲乙双方约定，甲方于2009年3月20日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期为10年（自2009年8月1日起至2019年7月31日止）。（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。合同第四条载明：租金、支付方式和期限（一）甲、乙双方约定：前五年（自2009年8月1日起至2014年7月31日止）每年租金为人民币（大写）壹拾伍万元整，￥:150000元。后五年（自2014年8月1日起至2019年7月31日止）每年租金为人民币（大写）壹拾陆万元整，￥：160000元。（二）乙方支付租金的方式如下：乙方在房屋交付当日向甲方预先支付半年的租金；之后，乙方应提前10日向甲方预先支付下半年的租金。甲方收取租金后应向乙方提供收款凭证。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的50%支付违约金给甲方。合同第七条载明：房屋返还时的状态（一）除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后10日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按照本合同约定租金的1.5倍向甲方支付该房屋占用期间使用费。在合同落款处出租方加盖了中盛公司的公司印章，同时中盛公司的委托代理人签名，承租方加盖了大宗集团双语幼儿园的印章，委托代理人处朱思连签名。经向滕州市社会组织事务中心查询，大宗集团双语幼儿园未在其单位注册登记。在通盛幼儿园的档案材料中，有滕州市张汪镇大宗村出具的证明一份。证明内容为：“兹证明原大宗集团双语幼儿园（简称大宗双语幼儿园）在2009年3月30日与中盛公司签订了《通盛幼儿园租赁合同》。现大宗集团双语幼儿园将承租的坐落在滕州市3258号1815平方米的幼儿园房屋无偿转给通盛幼儿园朱思连（身份证号）使用。原大宗集团双语幼儿园于2009年3月30日与中盛公司签订租赁合同时的委托代理人朱思连与目前的通盛幼儿园举办者朱思连为同一人。特此证明”。通盛幼儿园对此不予认可。通盛幼儿园在先陈述在签订合同时是以大宗集团双语幼儿园的名义签订，当时还未在民政局登记，开办时需要在民政局登记，实际登记为通盛幼儿园，后又否认是房屋租赁合同的主体，并陈述朱思连和大宗集团双语幼儿园签订的房屋租赁合同与其无联性，对其没有约束力。通盛幼儿园亦陈述其与中盛公司之间无租赁关系，与朱思连之间不存在租赁、借用、无偿使用等关系。通盛幼儿园现无法联系朱思连。通盛幼儿园的住所地位于滕州市北辛路通盛上海花园小区内。中盛公司认为租赁合同的主体是其与朱思连，通盛幼儿园是实际占有使用人。中盛公司陈述租赁合同期限内房屋租金是由朱思连支付，已支付完毕。2019年7月18日，赵利平向中盛公司账户转账8万元，中盛公司又将此款退回到赵利平账户。案涉房屋的房产证号为滕房房权证城区字第**。/div>一审法院认为，本案首先要确定中盛公司与朱思连、通盛幼儿园之间的法律关系。通过通盛幼儿园的答辩及质证意见，可以看出通盛幼儿园关于其与中盛公司之间的法律关系陈述了两个意见：1.通盛幼儿园与中盛公司之间基于双方签订的租赁合同到期而成立不定期租赁合同；2.通盛幼儿园不是租赁合同的主体，因而与中盛公司之间无法律关系。这两种意见基于对一个事实的两种认识，即双方之间是否存在租赁关系这一事实。从本案中盛公司提交的房屋租赁合同看，形式上合同的主体是大宗集团双语幼儿园，朱思连是大宗集团双语幼儿园的委托代理人，但实质上大宗集团双语幼儿园并没有在相关部门登记成立，因此其不是民事诉讼法上的民事主体。通盛幼儿园并没有在租赁合同中加盖印章，其成立晚于租赁合同签订的时间，且通盛幼儿园的法定代表人朱思连无法联系亦未到庭陈述及答辩，因此通盛幼儿园是不是该房屋租赁合同的主体，需要通过中盛公司及通盛幼儿园的陈述及提交的其他证据予以综合判断。通盛幼儿园在先认可，其与中盛公司之间存在租赁事实，按照禁反言的原则，通盛幼儿园不得再就同一事实作出与之相反的陈述，但通盛幼儿园后否认与中盛之间存在租赁事实，对于通盛幼儿园否认之事实，中盛公司又予以认可，在本案中双方亦未提交其他证据证明通盛幼儿园与中盛公司之间存在租赁事实及租赁关系的具体内容，因此一审法院对于中盛公司与通盛幼儿园均认可的双方之间无租赁关系这一事实予以认定。如果双方对此事实再作出不同的陈述，或者朱思连又代表通盛幼儿园作出不同的陈述，均违背民事诉讼中的诚实信用原则。综上，从2009年3月30日中盛公司与朱思连签订的房屋租赁合同看，因大宗集团双语幼儿园不具有民事主体资格，以其名义签订的合同只能约束行为人即朱思连，故该合同的主体是中盛公司及朱思连。中盛公司及朱思连之间的房屋租赁关系，主体适格，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。租赁合同期满后，中盛公司与朱思连未就续租事宜达成一致意见，通过现有的证据亦无法认定双方成立了不定期租赁合同。基于租赁合同期限届满而终止，朱思连应按照合同的约定返还租赁房屋。然事实上，该房屋实际由通盛幼儿园占有使用。从通盛幼儿园的答辩意见、通盛幼儿园的实际住所，结合朱思连是通盛幼儿园的法定代表人这一事实，能够认定通盛幼儿园实际占有使用案涉房屋。现因朱思连不到庭参加诉讼，通盛幼儿园又否认与朱思连之间就案涉房屋存在租赁、借用、无偿使用等法律关系，虽有滕州市张汪镇大宗村出具的证明，但系单一证据，且系第三方出具的证明，无其他证据予以佐证，一审法院现无法认定通盛幼儿园与朱思连之间存在何种法律关系。无论通盛幼儿园与朱思连之间存在何种法律关系，因朱思连作为承租人，其与出租人之间的租赁关系已终止，通盛幼儿园与中盛公司之间又无合同上的法律关系，因此通盛幼儿园不再拥有占有、使用案涉房屋的合法依据，形成了对出租人的租赁房屋的无权占有。故权利人即中盛公司有权要求通盛幼儿园腾空并返还房屋。关于房屋占有使用费用的问题。因通盛幼儿园系案涉房屋的实际占有人，应由通盛幼儿园向中盛公司支付房屋占有使用费。中盛公司与朱思连的租赁合同期满后，朱思连即负有返还房屋的义务，双方约定的返还房屋的期限为租赁合同终止后10日内。因此通盛幼儿园作为实际占有人应于2019年8月10日前将案涉房屋返还。而通盛幼儿园一直未返还，因此自2019年8月11日起，通盛幼儿园应向中盛公司支付房屋占有使用费。虽中盛公司与朱思连在租赁合同中约定了承租方到期不返还房屋，应按照约定的租金金额的1.5倍向出租方支付房屋占用期间的费用，但因该约定系中盛公司与朱思连之间的约定，基于合同的相对性原理，该约定对合同之外的其他人不产生约束力。因此中盛公司诉请通盛幼儿园按照此约定支付房屋占有使用费，一审法院不予支持。关于房屋占有使用费，可参照中盛公司与朱思连之间签订的租赁合同中约定的标准计算，即每年16万元。故通盛幼儿园应自2019年8月11日起至实际返还房屋之日止，按照每年16万元的标准向中盛公司支付房屋占有使用费。关于中盛公司诉请朱思连、通盛幼儿园赔偿损失，因未提交充分有效证据，一审法院不予支持。若中盛公司、朱思连、通盛幼儿园因装饰装修产生纠纷，可通过协商、另行诉讼等合法途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第二百一十条、第二百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决：一、通盛幼儿园于判决生效后十日内将坐落于北辛路北侧、华美中华东侧、通盛上海花园一期续建幼儿园房屋（滕房权房权证城区字第**）并返还给中盛公司；二、通盛幼儿园于判决生效后十日内向中盛公司支付房屋占有使用费（自2019年8月11日起至实际返还之日止，按照每年16万元的标准计算）；三、驳回中盛公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费692元，由通盛幼儿园负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。通盛幼儿园提交两份证据，证据一为滕州市人民政府印发的关于《滕州市城镇居民居住区配套幼儿园专项整治工作方案》《滕州市无证幼儿园专项整治方案》的通知（复印件）一份，证明：1.案涉幼儿园系中盛公司通过非法手段获取的房产证，按照规划要求，案涉幼儿园应属于小区配套设施，应属全体业主所有；2.根据国家政策要求，滕州市正在对全市幼儿园进行回收统一管理，要求各幼儿园限期办理移交手续。即使产权归属于中盛公司，中盛公司也不再享有使用收益的权利。证据二为山东省教育厅发布的《2020年省级示范幼儿园名单公示》一份，证明案涉幼儿园办学标准已经达到省级示范标准，已经被全体业主认可，园区业主幼儿较多，将案涉房屋交付给中盛公司不符合现实状况。为社会稳定，应由通盛幼儿园继续使用该房屋开办幼儿园为宜。另补充：目前通盛幼儿园去住建部门查阅，当时规划的案涉幼儿园属于全体业主，对方要求返还的房屋不是通盛幼儿园现在使用的房屋。中盛公司的质证意见为，证据一与本案无关联性，其证明目的与通盛幼儿园回答法庭的问题相矛盾，证据二与本案也无关联性。本院的认证意见为，证据一、二均与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认本院认为，本案的争议焦点为，1.通盛幼儿园现在使用的房屋是否是中盛公司所有的坐落于滕州市续建幼儿园房屋（滕房权证房权证城区字第**）通盛幼儿园是否应予返还案涉房屋。关于焦点一，从位置上看，中盛公司所有的案涉房屋《房所有权证书》(证号为滕房权证城房权证城区字第**)屋坐落位置为“房屋坐落北辛路北侧，华美中学东侧，通盛上海花园一期续建幼儿园；设计用途幼儿园”，通盛幼儿园的实际位置即住所地为滕州市通盛花园小区内，结合通盛幼儿园的陈述、通盛幼儿园的现在实际负责人赵利平于2019年7月18日按照朱思连缴纳租金的账号向中盛公司账户转账8万元租金的行为，同时结合与中盛公司签订案涉《房屋租赁合同》主体的朱思连是通盛幼儿园的法定代表人这一事实，能够认定通盛幼儿园实际占有使用的房屋是中盛公司所有的坐落于滕州市续建幼儿园即案涉房屋（滕房权证城区房权证城区字第**）认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。关于焦点二，通盛幼儿园与中盛公司均认可双方之间无租赁合同关系这一事实，通盛幼儿园对案涉房屋的占有即形成了无权占有，一审法院认为案涉房屋权利人中盛公司有权要求通盛幼儿园腾空并返还案涉房屋以及支付使用期间的房屋占有使用费并无不当，本院予以确认。综上所述，通盛幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费692元，由上诉人滕州通盛上海花园幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二〇年十二月四日书记员 刘 畅