山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终3235号上诉人(原审被告)：宋树芳，女，1971年1月27日出生，汉族，住枣庄市市中区。上诉人(原审被告)：枣庄佳豪物业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区光明路明华园******。法定代表人：褚福东，公司经理。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：陈玉、张新，山东玉镜律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会，住所地，住所地枣庄市市中区青檀中路60正西方向100米iv>负责人：田永臣，主任。委托诉讼代理人：曲开泉、曲艺，山东鼎赢律师事务所律师。上诉人宋树芳、枣庄佳豪物业有限公司因与被上诉人枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初3081号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋树芳上诉请求：1.撤销枣庄市市中区人民法院(2020)鲁0402民初3081号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审。2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由:宋树芳与本案无关，不是本案适格主体。本案案由是物业服务合同纠纷，上诉人宋树芳不是合同一方当事人，一审法院判决上诉人宋树芳承担责任，突破合同相对性，违反法律规定，判决结果是错误的。综上，请求二审法院依法查明件事实，依法裁判，支持上诉人的诉讼请求。枣庄佳豪物业有限公司上诉请求:1.撤销枣庄市市中区人民法院(2020)鲁0402民初3081号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审。2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人枣庄佳豪物业有限公司是合法进驻书馨苑三期小区。根据建设单位枣庄市恒立置业有限公司与枣庄佳豪物业有限公司于2017年11月1日签订的书馨苑三期物业服务补充合同，能够证实因书馨苑三期小区前期物业合同到期，原物业公司枣庄吉品物业经营管理有限公司撤出书馨苑三期小区，为了使小区物业服务不脱节，为了书馨苑三期后续二期工程建设及房产证备案办理，由建设单位选聘上诉人枣庄佳豪物业有限公司提供后续物业服务。被上诉人市中区书馨苑三期业主委员会自称是在2016年9月2日成立，自业委会成立以来，未履行业委会职责，业委会主任成员田永臣在小区内违章搭建车库、打砸物业办公室等不良行为，引起书馨苑三期小区广大居民的不满，小区居民联名要求马庄社区居委会对书馨苑三期小区进行监管。马庄社区居委会经入户调查，由超过入住业主80%同意马庄社区居委会监管书馨苑三期小区。在业委会不能履行职责的情况下，由马庄社区居委会出于维护广大居民的利益，选聘枣庄佳豪物业有限公司为小区居民提供物业服务，也是合理合法的。上诉人枣庄佳豪物业有限公司已实际为书馨苑三期小区居民提供了物业服务，小区居民也实际享受了上诉人提供的服务。通过小区居民的行为表明，书馨苑三期小区已接受并认可上诉人为其提供物业服务。二、被上诉人作出解聘上诉人的程序不合法。根据山东省物业管理条例的规定，解除或终止物业服务合同应当由业主大会决定，应当履行必要的通知义务。未约定通知期限的，应当提前60日通知。被上诉人通过邮寄向上诉人送达告知书，并要求三日搬出小区，是违反法律规定的。补充上诉意见：1.自2016年6月20日成立业主委员会以来，被上诉人一直没有召集业主大会，没有及时了解业主物业使用的意见及建议，被上诉人的行为引起书馨苑三期业主的不满，联名要求马庄社区居委会对书馨苑三期小区进行监管，社区居委会通过走访超过80%业主同意，由马庄社区居委会监管书馨苑三期事务，代行业委会职责，根据枣住建房字（2020）34号文件第55条第二款规定，业委会不按时召开业主大会的可以代行业委会职责，马庄社区居委会代行业委会职责符合法律规定。2.根据上述文件第七条规定，业委会在街道和社区居委会指导监管下工作，对物业管理活动中重大履职事项，应先召开业委会党组织会议或党员委员会会议讨论，形成共识后，再提交业委会或业主大会决定，上述文件25条规定，选聘或解聘物业服务应由业主大会决定，该决定应经过专有部门占总建筑面积二分之一且占总人数二分之一以上的业主同意，通过上述条文可看出，被上诉人作出解聘物业公司的程序和决议与上述文件不符。3.根据被上诉人一审提交的证据，不能证明在成立业委会以后履行业委会职责，被上诉人作出的解聘物业公司的决议不符合山东省物业管理条例业主大会和业主委员会指导规则等文件的规定。4.书馨苑三期业主已经以实际的接受上诉人提供的物业服务，并对上诉人佳豪物业有限公司给予好评，并十分拥护上诉人，表明书馨苑三期业主以自己的行为认可上诉人提供的物业服务，书馨苑三期业委会作出的决定并非业主大会的决议，被上诉人作为书馨苑三期业主大会的执行机构，无权对解聘物业公司的事项作出表态，一审法院判决结果错误，被上诉人一审时没有向法庭提交召开业主大会解聘物业公司的提议及业主大会决议等证据，故被上诉人向上诉人发出的要求搬离小区的通知应属于解聘物业服务，应由业主大会决定，故被上诉人作出的通知程序违法不具有效力，请求驳回。枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。2.上诉理由不能成立，上诉人未通过合法程序选为本小区物业服务。3.答辩人是适格主体。补充答辩：1.上诉人称业委会自成立以来没有履行职责不是客观事实，在一审中被上诉人已向法庭提交召业委会、组织五位业主等进行活动的证据，有社区和街道有关人员监管，上诉人称没有召开会议及未形成决定均无客观依据，因书馨苑三期业委会没有必要向不合法的物业服务进行报告，也无权公示，上诉人所说不成立。2.当时三期业主共同选举业委会有监督机关监管，程序合法，否则有关部门不会对业委会进行备案。3.业委会作为全体业主代表，面对上诉人没有权利且不称职的进行所谓物业服务，业主意见很大，发生多次冲突，几乎每周都去派出所报案，上诉人作为所谓物业公司，强行服务，业主多次上访向寻求解决，并非如上诉人所说业主已接受服务，上诉人自称是依法成立的物业公司，至今未向有关部门提交成立资质等合法手续，所以业主共同要求物业撤出搬离是有依据的，以便解除上诉人强行进行服务，继续对广大业主侵权的行为，在没有依据的情况下收取业主物业费没有合法依据。4.上诉人所称居委会代管小区的陈述不是事实，该事实一审中已查明，关于马庄居委会向小区业主送达的由居委会代行职权的公告，已经由枣庄市市中区人民政府撤销，一审法院已认定，现代表小区业主行使权力的仍为被上诉人，且上诉人也没有监管以及插手小区自治的权利，现被上诉人代表小区业主行使权力，一审法院认定事实清楚。综上一审认定事实清楚，请求二审维持原判。枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会向一审法院起诉请求：判令二被告立即停止侵害、排除妨碍；依法判令两被告立即搬离枣庄市市中区书馨苑三期小区；依法判令两被告立即向原告移交小区物业用房共4间、小区业主信息资料、年检资料等物业管理所必需的所有档案材料；本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月2日，枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会通过枣庄市市中区物业管理办公室备案，同日枣庄市物业管理办公室出具备案证明，该证明载明：书馨苑三期小区业主委员会成立备案申请材料已收悉，经审核，业主委员会选举程序合法有效，材料完整，准予备案。2017年11月1日，枣庄吉品物业经营管理有限公司出具告知书一份，该告知书载明：尊敬的书馨苑三期各位业主，我公司关于书馨苑三期（枣庄市市中区兴华路）的物业服务协议已于2017年11月1日到期，同时决定完全撤出，不再进行任何服务，经营活动。11月1日前的所有事物、纠纷等全部由宋树芳负责处理，11月1日起任何事情与本公司无关。同日，枣庄市恒立置业有限公司与枣庄佳豪物业有限公司签订《馨苑三期物业服务补充合同》一份，该合同约定：一、物业名称为书馨苑三期，物业类型为住宅类，坐落位置为市中区兴华路8号，建筑面积为14761平方米。二、物业管理区域：东至书馨苑二期，西至市中区国税局，北至市中区兴华路。其他事项：1、合同期限：自2017年11月1日至2018年11月1日止。2、本合同到期，如业主代表大会及主管部门未与物业服务企业签订新的服务合同，则本合同自动顺延。2019年1月1日，马庄社区居民委员会（甲方）与枣庄佳豪物业有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》一份，该合同载明：物业名称为书馨苑三期，物业类型为住宅类，坐落位置为枣庄市兴华路南侧。其他事项：合同期限自2019年1月1日至2019年12月31日，合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料与甲方进行移交，合同到期后甲方为聘用新的物业公司，则本合同自动顺延。2018年8月24日，枣庄市市中区永安镇马庄社区居民委员会向书馨苑三期业主出具公告一份，该公告载明：经多数小区业主反映，本小区业主委员会自成立以来，不以服务广大业主为目的，破坏物业管理工作，未履行业主委员会职责及义务，其行为包括：1、一年内未召开业主大会两次；2、破坏公司财物，殴打物业人员，被公安机关依法处理；3、业委会成员存在违章搭建建筑物行为；4、业主委成员拒付物业服务费，并煽动其他业主拒交，不履行法定义务；5、违法收取业主费用，不给开具收据，涉嫌非法侵占；根据《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规规定，本小区业委会成员已符合资格自行终止条件，不能依法行使业委会权利，为更好服务本小区，规范业委会工作，经社区入户调查，超过入住业主80%同意，现由社区牵头成立临时议事小组监督管理本小区事务，终止业委会所有职能。业委会公章即日作废，业委会成员的行为属于个人行为，产生一切后果由其个人负责。2019年6月17日，枣庄市市中区永安镇人民政府出具信访事项处理意见书一份，该意见书载明：一、由于该小区业主多次反映及社区入户调查，该届业委会存在：1、业委会成员拒交物业费；2、业委会委员有违章乱搭建等行为。根据《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规规定，于2018年8月24日，马庄社区居委会予以公告调查结果，符合相关规定。二、为更好服务本小区，经马庄社区入户调查征得超过百分之八十的业主同意，由马庄社区委托物业公司暂时管理该小区。如不服本处理意见，看自收到本处理意见书之日起30日内向市中区人民政府提出复查申请，如逾期不提出复查申请，本处理意见即为该信访事项的终结性意见。2019年8月7日，枣庄市市中区人民政府向市中区永安镇人民政府出具《枣庄市市中区人民政府信访事项答复意见撤销决定》，该撤销决定载明：申请人田永臣不服你机关于2019年6月17日作出的《信访事项处理意见书》，向市中区人民政府信访事项复查复核办公室提出复查申请。本机关依法予以受理，根据《山东省信访事项听证办法》第十七条规定：“有权处理的行政机关在受理信访事项并经调查核实后，认为可能作为对信访人请求不予支持的处理意见的，应当书面告知信访人听证权利。”但你机关并未告知申请人听证的权利，根据《山东省人民政府信访事项复查核规程》第二十八条第（三）项规定，决定撤销你机关于2019年6月17日作出的《信访事项处理意见书》。2020年5月30日，枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会通过中国邮政向宋树芳、枣庄佳豪物业有限公司邮寄告知书一份，该告知书要求宋树芳、枣庄佳豪物业有限公司三日内完全撤出小区，并按法律规定与业主委员会办理小区相关资料、设施、设备的移交手续，如不撤出，将向人民法院提起诉讼。一审法院认为,虽然枣庄吉品物业经营管理有限公司（原书馨苑小区三期的物业服务）于2017年11月1日出具的告知书有“枣庄吉品物业经营管理有限公司与书馨苑小区三期的物业服务协议到期决定完全撤出，不再进行任何服务，经营活动。11月1日之前的所有事务、纠纷等全部由宋树芳负责处理，11月1日起任何事情与本公司无关”内容，2017年11月1日，枣庄市恒立置业有限公司与枣庄佳豪物业有限公司签订《馨苑三期物业服务补充合同》，但枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会于2016年9月2日成立，枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会并未对枣庄市恒立置业有限公司与枣庄佳豪物业有限公司于2017年11月1日签订《馨苑三期物业服务补充合同》予以认可，枣庄佳豪物业有限公司、宋树芳至今也没有与枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会签订物业服务合同，枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会亦未聘用枣庄佳豪物业有限公司、宋树芳为枣庄市市中区书馨苑三期小区进行物业管理及服务，故枣庄佳豪物业有限公司、宋树芳对枣庄市市中区书馨苑小区三期的物业管理服务既无合同上的依据也无法律上的规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”的规定，故对枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会要求枣庄佳豪物业有限公司、宋树芳搬离枣庄市市中区书馨苑三期小区，向枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会移交小区物业用房4间、小区业主信息资料、年检资料等物业管理所必需的所有档案材料的请求，符合法律规定，该院予以支持。关于枣庄佳豪物业有限公司、宋树芳提出的业主委员会成立有异议，原始签到数不够，投票数不够，不具备成立的条件的辩解，枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会对此不予认可，且枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会向法庭提交了业主委员会备案申请表一份，合法备案证明，故对枣庄佳豪物业有限公司、宋树芳的该辩解不予支持。关于枣庄佳豪物业有限公司、宋树芳提出的业委员不履行业委员职责，符合终止的条件，由居委会行使业主委会员的职能的辨称，该院认为，2019年8月7日，枣庄市市中区人民政府向市中区永安镇人民政府出具《枣庄市市中区人民政府信访事项答复意见撤销决定》已经撤销枣庄市市中区永安镇人民政府出具的“由马庄社区委托物业公司暂时管理该小区”意见，故该院对枣庄佳豪物业有限公司、宋树芳的该辨称不予采纳。关于枣庄佳豪物业有限公司、宋树芳要求田永臣履行交纳物业费请求，该院认为该请求与本案不是同一法律关系，对该请求不予处理，枣庄佳豪物业有限公司、宋树芳可以另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决：一、枣庄佳豪物业有限公司、宋树芳于判决生效之日起三十日内搬离枣庄市市中区书馨苑三期小区，向枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会移交小区物业用房4间、小区业主信息资料、年检资料等物业管理所必需的所有档案材料；二、驳回枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会其他诉讼请求。案件受理费50元，由宋树芳、枣庄佳豪物业有限公司负担。本案二审中，宋树芳、枣庄佳豪物业有限公司提交书馨苑三期物业服务满意度调查表11页，证明在2020年10月16日上诉人通过走访小区业主132户，对物业服务满意度进行调查，132户业主均对上诉人的物业服务很满意或满意，证明书馨苑三期业主认可上诉人为他们提供物业服务。枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会质证认为，真实性有异议，业主签字并没有按指纹，签字真实性无法核实，公章是佳豪公司的，可以随便盖，我们对业主的了解为并不是进户调查，上诉人借人口普查的机会了解各小区业主的信息，并单方制作了满意度调查表，不能证明上诉人所说业主已接受物业服务。枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会提交2020年11月30日书馨苑三期小区全体业主109户联名单据，因小区业主反映，上诉人利用人口普查的借口掌握小区业主的信息，并骗取业主相关信息的情况并制作评价表，经业委会讨论并向各业主告知情况，各小区业主在知悉后郑重声明，宋树芳做制作填写的满意评价是无效的。宋树芳、枣庄佳豪物业有限公司质证认为真实性不予认可，签名的笔迹可看出应是由一人签的，很多业主对于签名联名表的证明目的并不知情，稍后提交证据证明联名表的不真实性。我们有电话询问是否有签联名表，询问姚芳、宋文明是否签署联名表，姚芳明确告知我不在家我没签名，我们有电话录音为证，我们并没有让本案田永臣签署满意度调查，在该联名表中确有田永臣的名字，以上可看出该证据是虚假的。宋树芳、枣庄佳豪物业有限公司提交光盘录音及宋树芳与田永臣的争吵视频。枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会质证认为，真实性无法核实，合法性不予认可，电话明显有诱骗恐吓的意思，且为偷录，业主是不想两边得罪，且上诉人控制小区门禁掌握业主资料。第一个也未明确说被上诉人是否去了她家，第二个人明确说去了他家且签字了。证明在交谈过程中，被上诉人田永臣认可一直在造假。田永臣在争吵过程中所说的造假是气话，不是其的真实意思表示。二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会于2016年9月2日成立，该业主委员会未对枣庄市恒立置业有限公司与枣庄佳豪物业有限公司于2017年11月1日签订《馨苑三期物业服务补充合同》予以认可，亦未聘用枣庄佳豪物业有限公司、宋树芳为枣庄市市中区书馨苑三期小区进行物业管理及服务，枣庄佳豪物业有限公司、宋树芳也没有与枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会签订物业服务合同，故枣庄佳豪物业有限公司、宋树芳对枣庄市市中区书馨苑小区三期的物业管理服务既无合同上的依据也无法律上的规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”的规定，枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会要求枣庄佳豪物业有限公司、宋树芳搬离枣庄市市中区书馨苑三期小区，向枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会移交小区物业用房4间、小区业主信息资料、年检资料等物业管理所必需的所有档案材料的请求，符合法律规定，本院予以支持。根据法庭查明：枣庄吉品物业经营管理有限公司（原书馨苑小区三期的物业服务）于2017年11月1日出具的告知书有“枣庄吉品物业经营管理有限公司与书馨苑小区三期的物业服务协议到期决定完全撤出，不再进行任何服务，经营活动。11月1日之前的所有事务、纠纷等全部由宋树芳负责处理，11月1日起任何事情与本公司无关”内容，在枣庄佳豪物业有限公司没有与枣庄市市中区书馨苑三期业主委员会签订物业服务合同的情形下，宋树芳参与了该小区的物业服务管理，其应当与枣庄佳豪物业有限公司共同承担民事责任。综上，宋树芳、枣庄佳豪物业有限公司上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由宋树芳、枣庄佳豪物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  段修排审判员  关光明审判员  朱运涛二〇二〇年十二月四日书记员  赵 丽