云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1407号上诉人（原审原告）:张宗春，男，1962年11月22日出生，汉族，身份证住址湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：杨文忠，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：勐腊利瑞房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳州勐腊县勐捧农场职工宿舍区。统一社会信用代码：915328235688042556。法定代表人：高松。利瑞公司委托诉讼代理人：冯璐，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：陈立彦，男，1980年2月18日生，汉族，身份证住址广东省化州市。利瑞公司、陈立彦共同委托诉讼代理人：罗正宇，云南民定（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人张宗春因与被上诉人勐腊利瑞房地产开发有限公司（以下简称利瑞公司）、陈立彦合同纠纷一案，不服云南省景洪市人民法院（2020）云2801民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的证据、事实、理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张宗春的上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、本案不属于建设用地使用权转让合同纠纷，不应适用建设用地使用权转让合同纠纷的相关法律规范调整双方权利义务。二、一审判决认定张宗春与陈立彦签订项目转让协议，约定将项目开发建设权利转让给陈立彦不当，第一份转让合同虽系与陈立彦签订，但后续签订的两份协议均由利瑞公司承担了受让方的全部权利义务，项目转让受让方为利瑞公司，且认定合同无效的法律规定应是效力性强制规定，一审法院所适用法律与法律关系不符，且该规定未涉及行为效力，不应认定合同无效。三、本案属在土地一级开发过程中转让案涉地块项目开发建设权益交易机会的合同，系各方当事人的真实意思表示，未违反效力性、禁止性规定，合法有效。四、被上诉人已顺利取得涉案土地使用权并已办理土地使用权证，实现了合同目的，正是土地一、二级联合开发模式的典型体现。被上诉人利瑞公司辩称，一、本案系建设用地使用权转让合同纠纷，虽然双方协议内容是项目转让，但实际是建设用地使用权转让，张宗春个人不能建立项目。2015年1月12日，本案中涉及的国有建设用地使用权公开拍卖，并由利瑞公司拍下，后景洪市国土资源局与利瑞公司签订《国有建设用地使用权转让合同》，2017年7月11日，利瑞公司获得景洪市住房和城乡建设局颁发的建设用地规划许可证。2017年11月7日，景洪市城市发展改革和工业信息化局下发文件，利瑞公司所计划建设开发的粤商广场建设项目才正式备案成功。经过繁杂的程序后，项目才进入开发建设的第一阶段，后期会有更多建设过程。国家明确了房地产开发项目的硬性条件，张宗春不能获得项目的开发建设权，更遑论转让项目。二、土地是国有的，不属于张宗春，张宗春没有转让依据进行转让，一审法院适用的法律正确，事实认定清晰，请二审法院依法驳回张宗春的上诉请求。被上诉人陈立彦辩称，答辩意见与利瑞公司一致。另外，一级开发要由市政府批准的市场主体进行，上诉人是自然人，并非政府批准的企业或者主体。对国有土地和乡村集体土地要征地、拆迁、安置补偿都需要资质，上诉人是自然人并非公司，不具备拆迁、征地资质。这宗地块没有市政配套建设，也没有达到三通一平或者七通一平的熟地条件，土地和协议不属于土地一级开发的范畴。同样，张宗春从事转让也必须为一级开发的主体，上诉人是自然人，明显不具备这样的资质。张宗春向一审法院起诉请求：1.利瑞公司支付土地转让款850万元并承担逾期付款利息，以850万元为基数自2019年12月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%计算至欠款全部付清之日止；2.陈立彦对上述债务承担连带清偿责任；3.利瑞公司、陈立彦共同承担律师服务费23万元及案件受理费。一审法院认定事实：2011年1月19日，西双版纳坤元房地产开发有限公司（以下简称坤元公司）以400万元的价格取得了西双版纳景丰房地产开发有限责任公司（以下简称景丰公司）勐海路搬迁安置房项目。后张宗春（甲方）于2012年9月9日代表坤元公司与陈立彦（乙方）签订一份《开发勐海路景丰小区旁搬迁安置房项目转让协议》，其中显示：乙方暂由陈立彦为代表，待成立独立的项目公司与景丰公司签订正式合同后，本项目自动转为正式的乙方。双方约定了1250万元的转让价款，项目前期的一切债务由甲方承担。并约定乙方在与景丰公司签订协议后三天内支付甲方400万元，待缴纳土地出让金后地块权属人为乙方所有，10天内实付300万元，余款待办好商品房预售许可证后一个月内一次性支付。并约定了签订协议后乙方先支付30万元作为定金等内容。协议下方有张宗春与陈立彦的签名捺印。2015年1月12日，利瑞公司对位于景洪市旁土地公开拍卖竞价，并于同月20日与景洪市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，获得了该宗土地的建设用地使用权。于2017年7月11日取得该宗土地的《建设用地规划许可证》，于2020年1月6日取得了该宗土地国有建设用地使用权的《不动产权证书》。2018年5月10日，张宗春（甲方）与利瑞公司（乙方）签订一份《付款协议》，其中显示：2012年9月9日，张宗春以坤元公司名义与乙方签订了一份《开发勐海路景丰小区旁搬迁安置房项目转让协议》，约定甲方将坤元公司依法取得开发建设权的位于景洪市旁的土地及项目作价1250万元转让乙方。后坤元公司将本合同权利义务一并转让予甲方，乙方即利瑞公司继承了该转让协议的全部权利义务。该协议签订后，甲方已将项目及土地按协议约定全部交付乙方，乙方则已向相关行政部门缴纳了土地出让金并办理了相关建设开发手续，现乙方分期支付了转让款共计400万元，剩余850万元至今未支付，乙方承诺剩余850万元于2019年12月22日前向甲方一次性付清等内容。该协议末尾有张宗春签名捺印，利瑞公司盖章，陈立彦作为乙方代表签名并作为担保人签名捺印。另查明，张宗春为本次诉讼支付律师服务费23万元。2020年1月8日，坤元公司向一审法院出具一份《情况说明》，表示其公司于2011年1月19日向景丰公司竞标“勐海路搬迁安置房项目”并中标，获得该项目的土地开发使用权。后因其公司拖欠张宗春借款无法偿还，公司决定将项目及土地整体转让张宗春，用于抵偿借款。抵偿后，该项目及土地使用权、处置权属于张宗春。一审法院认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”的规定，取得土地使用权应该支付出让金并办理相应的登记手续，本案中张宗春与陈立彦签订项目转让协议，约定将项目开发建设权利转让给陈立彦，但张宗春并未提供证据证实其已经取得该项目的土地使用权。张宗春提供坤元公司出具的情况说明以证实该项目土地使用权系坤元公司以抵债形式转让给张宗春，交由张宗春处理。但张宗春亦并未提供证据证实坤元公司取得过该地块的土地使用权。故本案中，张宗春所称“取得”土地使用权的过程不符合法律规定，其转让涉案土地使用权的行为亦没有事实基础。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，张宗春与陈立彦之间签订的项目转让协议违反了国家对国有土地使用权出让和转让的规定，应属无效合同。双方对导致合同无效均存在一定的过错，都应对该违法转让行为承担一定责任。张宗春要求利瑞公司、陈立彦支付剩余转让款及相应利息以及律师费、诉讼费的诉求没有法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回张宗春的诉讼请求。案件受理费72910元，由张宗春负担。二审中，上诉人张宗春、被上诉人利瑞公司、陈立彦均未提交新证据。上诉人张宗春认为一审法院遗漏认定搬迁安置项目的由来；遗漏认定坤元公司将该该项目权益转让于上诉人抵偿债务；遗漏认定双方于2012年11月6日签订补充协议，2013年签订项目转让协议的事实；遗漏认定被上诉人以底价竞得土地使用权、缴纳土地出让金、是否获得征地拆迁补偿等。被上诉人利瑞公司、陈立彦对一审法院确认的法律事实无异议。上诉人张宗春对一审法院所提异议不能成立，本院不予确认。本院对一审法院认定的法律事实予以确认。另查明，《付款协议》约定850万元于2019年12月22日前一次性付清，若利瑞公司未按按支付欠款，则自愿按银行基准利率上浮10%承担自还款期限届满次日起至尾款全部付清之日止的逾期付款利息，张宗春为实现债权及担保权利而产生的律师费由利瑞公司承担本院认为，坤元公司与陈立彦于2012年9月9日签订的合同为《开发勐海路景丰小区旁搬迁安置房项目转让协议》，该合同内容显示双方转让的是案涉土地的开发建设权益的交易机会，一审法院认定双方为建设用地使用权转让合同纠纷不当，本案应为合同纠纷，一审法院对本案法律关系认定有误，适用法律错误，本院予以纠正。《开发勐海路景丰小区旁搬迁安置房项目转让协议》的合同双方为坤元公司与陈立彦，但坤元公司已出具《情况说明》，表明坤元公司在该搬迁安置房项目中合同权益已归属于张宗春所有。利瑞公司于2015年竞得涉案项目土地使用权，2017年取得该地的《建设用地使用权》，后张宗春与利瑞公司于2018年签订的《付款协议》中载明张宗春已将项目及土地按协议全部交付利瑞公司，利瑞公司则已缴纳了土地出让金并办理了相关建设开发手续，根据该《付款协议》约定内容可知，利瑞公司认可其已按《付款协议》约定取得案涉土地的开发建设权益，其愿向张宗春支付850万元，利瑞公司应按《付款协议》约定内容支付款项，因其违约，应按合同约定承担违约责任。《付款协议》约定850万元于2019年12月22日前一次性付清，若利瑞公司未按期支付欠款，则自愿按银行基准利率上浮10%承担自还款期限届满次日起至尾款全部付清之日止的逾期付款利息，张宗春为实现债权及担保权利而产生的律师费由利瑞公司承担，张宗春对利瑞公司提出的诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。陈立彦作为担保人在《付款协议》上签名捺印，因合同中对保证方式没有约定，陈立彦应当按照连带责任保证承担保证责任，张宗春要求利瑞公司、陈立彦共同承担律师费23万元与保证责任约定不符，陈立彦仅应承担保证责任。综上所述，张宗春的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省景洪市人民法院（2020）云2801民初334号民事判决；二、勐腊利瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张宗春支付850万元，并按一年期贷款市场报价利率标准上浮10%向张宗春支付850万元自2019年12月23日起至该款清偿之日止的逾期付款利息；三、勐腊利瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张宗春支付律师费23万元；四、陈立彦对上述二、三项债务承担连带责任保证，陈立彦承担保证责任后，有权向勐腊利瑞房地产开发有限公司追偿；五、驳回张宗春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各72910元，保全费5000元均由勐腊利瑞房地产开发有限公司、陈立彦连带负担。张宗春预交案件受理费，法院不另清退，由勐腊利瑞房地产开发有限公司、陈立彦径付张宗春。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决确定的履行期限届满之日起法律规定的二年内向一审法院申请强制执行。审判长  臧翠玲审判员  陈 瑜审判员  徐艺华二〇二〇年十二月七日书记员  郭力菲