辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2969号上诉人（原审原告）：营口市城乡建设与公用事业中心，住所地：营口市站**市府路**。法定代表人：刘智弘，系单位主任。委托诉讼代理人：刘育伟，辽宁海润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：营口市站前区汉釜宫烤肉城，住，住所地：营口市站**海天佳苑****网点甲12、甲3门市。经营者：肖永梅，女，1972年9月20日出生，汉族，住西市区。委托诉讼代理人：张娜，站前区知行法律服务所法律工作者。上诉人营口市城乡建设与公用事业中心、营口市站前区汉釜宫烤肉城因房屋租赁合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人营口市城乡建设与公用事业中心上诉请求：1、请求判令撤销站前区人民法院（2020)辽0802民初101号民事判决书第二项判令内容，并改判被上诉人给付租金905767.97元（与一审相差119890.97元）；2、一、二审诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：一、上诉人一审中已经变更诉请租金金额，但一审判决仍以起诉时金额判令被申请人给付租金，认定事实不清，请予撤销并改判。上诉人起诉时诉请的租金金额是根据辽宁嘉信房地产土地评估事务所有限公司（以下简称嘉信评估公司）出具的《房地产估价报告》(辽嘉估字【2017】632号）文件作出的，但该估价报告仅是对案涉房屋2017年度的市场租金价值进行评估，所以一审审理过程中，上诉人重新委托嘉信评估公司对案涉房屋2013年7月1日至2019年11月1日的租金进行评估，并将该辽嘉估字【2020】N.608号-3《房地产估价报告》当庭举证，并在证明观点中明确提出诉请租金金额以该《房地产估价报告》确定的租金计算，但一审判决虽采信该报告并确定按该报告被上诉人应给付租金金额为905767.97元，但判令给付租金时却仍以提起诉讼时金额为准，忽视了上诉人变更诉讼请求的主张，认定事实存在错误。二、上诉人起诉时诉请租金金额应为905877元。上诉人诉讼请求中诉请租金金额虽然书写为785887元，但在诉状中关于租金计算的表述为租金合计905877元，计算方式为26元×458.44㎡×76个月，所以上诉人提起诉讼时要求给付租金的金额应为905877元。综上，请求撤销一审判决第二项判令内容，并予以改判。被上诉人营口市站前区汉釜宫烤肉城辩称，上诉人要求答辩人人给付其租金905767.97元租金，对此答不予认可，理由如下：1、双方之间未形成租赁关系，答辩人不应给付其租金答辩人于2013年7月投资装修涉案两处房屋，并非系基于租赁关系，而系基于欲购买本案诉争房屋，因当时涉案地段房屋为二趟街，位置偏僻且系毛坯房，很多地方的建设都未完善，且手续亦不健全，多套房屋已经闲置两年多。答辩人通过李建华得知该地段房屋可进行拍卖出售。基于购买的想法，响应招商引资的建议，为拉动营造商业范围，盘活该地段僵尸房，答辩人投资135万元对涉案房屋装修，经营烤肉饭店。当时的该房产归营口市开发管理办公室管理，并未对案涉房屋主张租赁，而系默认答辩人的装修使用行为。只等涉案房屋拍卖出售，答辩人享有该房屋的优先购买权。谁料，因该房屋手续无法完备，涉案房屋不能进行拍卖，故买卖事宜一直未实施。答辩人占有房屋经营是事实，但因系基于欲买卖的意愿占有该房屋，且该房屋至今手续未完善，系将原规划设计为车棚擅自变更为门市网点，系违章建筑，不符合合法租赁的前提，不能合法有效的认定系租赁关系，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效之规定，一审法院认定答辩人与上诉人之间形成事实租赁关系，并判决答辩人给付其租金适用法律系错误的。根据该法第五条规定:屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院般应予支持。故即使不考虑双方之间的买卖关系，亦只能按照占有使用费对其诉请予以考虑，而不能按照事实租赁关系支持其租金的诉求。2、上诉人称在一审审理过程中，其单方委托的嘉信评估公司对案涉房屋2013年7月1日至2019年11月1日的租金进行评估，并按照嘉信评估公司的《房地产估价报告》确定的租金计算2013年7月1日至2019年11月1日的租金905767.97元，违背法律规定。案件已经经过法院受理，即使应通过评估程序确定占有使用费的数额，亦应由人民法院委托，其单方委托做出的评估报告不符合法定程序，不应采信，更不能以此作为定案依据。上诉人在一审并未要求变更增加诉讼请求，其质证意见不能作为增加诉讼请求的依据，其亦未缴纳增加诉讼标的生的诉讼费。并且其诉讼请求已经超过诉讼时效，其诉求亦应驳回。综上，上诉人上诉请求不仅违背事实，且与法相悖，对于其要求给付租金的诉讼请求应依法予以驳回。上诉人营口市站前区汉釜宫烤肉城上诉请求：一、撤销营口市站前区人民法院（2020)辽0802民初101号民事判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人要求给付租金785877元的一审诉讼请求。二、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判遗漏了本案案涉租赁房屋（站前区甲9门市房)，系属于违法建筑的重要案件事实没有查清。被上诉人在一审两次庭审中，均未能向法庭举证其持有依法取得的案涉房屋的所有权证书，所以法院应认定被上诉人对案涉房屋不享有合法的物权。虽然被上诉人向法庭举证了《国有建设用地使用权出让合同》，但该合同只能证明被上诉人依法取得了案涉房屋的土地使用权，而不能证明被上诉人对地上建筑物即案涉房屋享有合法的物权。二、上诉人认为，被上诉人没有向法庭举证证明案涉房屋是合法建筑，因此，上诉人有理由认为案涉房屋的现存状态是违法建筑。本案经过两次庭审，被上诉人至今没有向法庭就案涉房屋的合法性问题向法庭举证，因此，上诉人有理由认为，被上诉人向法庭主张的向上诉人出租的案涉房屋不具有合法性，即案涉房屋现处于违法建筑状态。”而原审法院却在原判中的认定事实部分对案涉租赁房屋是否系违法建筑的问题，不予审查，避而不谈，但在本院认为部分，原审法院却又毫无根据的认为“上诉人以租赁房屋系非法建筑……的抗辩理由不能成立”，对此，上诉人认为，原判认定事实不清。二、原判仅认定了“被告（上诉人）于2013年7月起占有使用案涉房屋（位于站**门市），且至今仍在该房屋内经营”的事实，而在没有查清上诉人为什么实际占有并使用被上诉人案涉房屋的原因，在此事实不清的基础上，原审法院得出“原、被告之间己经形成了事实上的房屋租赁关系”的观点，因缺乏事实依据而错误。上诉人占有、使用案涉房屋的客观原因是基于上诉人欲购买案涉房屋，而不是基于租赁关系。被上诉人答应出售给上诉人的案涉房屋，因被上诉人建设的案涉房屋原系规划设计的用途是小区的车棚，建设单位和施工单位未经有关机关审批，擅自将其改建为门市网点房屋，由于被上诉人存在违法行为，才导致了被上诉人无法将现处于违法建筑状态的案涉房屋依法进行房屋所有权登记后出售给上诉人，但上诉人因欲购买被上诉人的案涉房屋，因此才在经被上诉人同意的情况下对案涉房屋花费了135万元的巨资进行了装饰、装修。现因被上诉人存在上述违法行为，造成了案涉房屋处于违法建筑状态，上诉人欲购买被上诉人案涉房屋的目的无法实现，造成上诉人蒙受巨大装饰、装修费用经济损失，过错责任完全在于被上诉人，鉴此，被上诉人理应赔偿上诉人对案涉房屋进行装饰、装修的经济损失。三、被上诉人的起诉已经超过诉讼时效。被上诉人在第一次庭审时陈述其2013年就去收过租，但没人交。故其2013年就知晓自己的权益受到了侵害，而其2019年在提起诉讼，已经超过诉讼时效。四、原审适用法律错误。被上诉人诉争的本案案涉房屋的出租行为，因被上诉人对案涉房屋主张的物权不具有合法权，且其主张的出租行为也不具有合法性。故法院对于被上诉人主张的违法利益不应保护。被上诉人营口市城乡建设与公用事业中心辩称，答辩人认为一审判令汉釜宫腾退房屋，并支付占用期间租金认定事实清楚、适用法律准确，答辩人不认可的仅是占用期间的租金金额，具体如下：一、案涉房屋为国有资产，任何人都无权无偿占有使用。1、2008年11月6日营口市发展和改革委员会同意营口市城市棚户区改造领导小组办公室新建营口市水务公司东回迁楼工程项目，建设地址渤海大街以北、市水务公司以东、养路费征稽处以西、潮沟路以南，占地面积46928㎡，其中住宅建筑面积63119㎡、商业建筑面积15519㎡。2015年5月15日营口市国土资源局将坐落于营口市站前区渤海大街北，光华路东宗地出让给营口市城市棚户区改造领导小组办公室，宗地面积43160㎡，出让价款42744855元，该款2015年5月14日已全额缴付，所以案涉房屋产权为国有。2、答辩人不否认最初与汉釜宫之间存在买卖案涉房屋的意向，但答辩人在发现案涉房屋不在相关部分规定的出售范围时，明确告知其需要签订租赁合同或腾退房屋，是汉釜宫拒绝腾退房屋才导致本案诉讼，对于其占用期间理应给付费用。3、庭审过程中，汉釜宫并没有提供证据证明是答辩人允许其在签订合同前先行装修、使用案涉房屋。事实上对于国有资产，任何人都没有权利允许他人无偿使用，所以对于汉釜宫的装饰、装修损失，答辩人无赔偿义务。二、即使答辩人未取得规划许可证，被上诉人仍有义务给付占用期间使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案双方虽无书面租赁合同，但一审查明汉釜宫从2013年7月起占有使用案涉房屋至今的事实，所以即使答辩人未取得规划许可证，无对外出租案涉房屋的权利，但汉釜宫占用案涉房屋属实，所以一审判令汉釜宫给付占用期间使用费适用法律准确。只是一审中答辩人提交辽宁嘉信房地产土地评估事务所有限公司做出辽嘉估字【2017】632号估价报告，诉请按评估的租金金额给付使用费，但一审虽认可评估报告结果，但在判令时却没有依据评估价格进行判决，对此答辩人也提出上诉，具体详细答辩人上诉状。三、答辩人诉请没有超过诉讼时效。1、汉釜宫占用案涉房屋期间，答辩人多次安排工作人员，要求其腾退房屋或签订租赁合同，要求给付占用期间租金，相关证据一审已经提交，所以存在诉讼时效中断情形。2、汉釜宫占用案涉房屋是从2013年7月至今，所以占用处于持续状态，所以在占用期间，答辩人有权随时要求汉釜宫腾退房屋，给付占用期间租金，不存在诉讼时效问题，一审判决对于诉讼时效的认定符合法律规定。综上，请求驳回汉釜宫的诉讼请求。上诉人营口市城乡建设与公用事业中心向一审法院起诉请求：1、请求判令腾退房屋；2、请求判令被告给付租金785877元及利息15.4万元（利息暂定到2019年11月1日）,从欠租之日至实际给付之日，按同期贷款利率计算；3、案件诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年4月5日，营口市城市建设综合开发办公室拟成立营口市保障住房管理服务中心，归市城市建设综合开发办公室直管，具体负责市本级保障性住房住宅区、商业用房和公共配套设施的监管、维修、维护及招租等非赢利性管理服务工作等，后经营口市政府批准同意设立；2015年12月31日，营口市机构编制委员会批复同意将原市综合开发办承担的保障性住房管理职能与市住房改革与保障办公室整合，组建营口市保障性住房管理办公室；2018年7月9日，营口市委办公室对市直公益性事业单位进行优化整合，将保障性住房管理办公室整合至市社会保障中心；2019年8月2日，营口市委机构编制委员会将市保障性住房管理办公室从市社会保障中心剥离整合至市城乡建设与公用事业中心（即本案原告）。2015年5月15日，营口市国土资源局和营口市城市棚户区改造领导小组办公室签订《国有建设土地使用权出让合同》，合同项下出让的土地位于营口市站前区，面积为9094.65平方米，出让价款42744855元；2015年5月14日，将全部价款分三次向营口市财政局支付完毕。2018年11月6日，经营口市发展和改革委员会批准同意，由营口市城市棚户区改造领导小组办公室负责建设营口市水务公司东回迁楼项目（本案争议房屋包含在该项目中）。根据原被告庭审中陈述，被告于2013年7月起占有使用案涉房屋（位于站**门市），且至今仍在该房屋内经营。又查，原告委托辽宁嘉信房地产土地评估事务所有限公司对本案争议房屋（位于站**两处房产，建筑面积合计为458.44平方米）进行了租金市场价格评估，根据该评估公司2020年3月9日出具的辽嘉估字[2020]N.608号-3的《房地产估价报告》，评估结果为“在价值时点的年租金市场价值（2012年1月1日至2020年12月31日）总价为人民币12,81,799元”，其中，2012年—2014年两处房屋三年的年租金评估价均为154036元，2015年—2017年两处房屋三年的年租金评估价均为143034元，2018年和2019年两处房屋的年租金评估价均为132030元，2020年两处房屋的年租金评估价为126529元。一审法院认为，被告自2013年7月起占有使用租赁房屋经营至今，虽然双方并未签订书面的租赁合同，但原被告之间已经形成了事实上的房屋租赁关系，被告占用房屋应当支付占用期间的租金，故被告以租赁房屋系非法建筑且双方不存在租赁关系为由不支付租金的抗辩不能成立。因双方对租金数额没有明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条的规定，应当按照订立合同时履行地的市场价格履行，根据原告委托评估公司对被告租期内租金的评估结果：2012年—2014年两处房屋三年的年租金评估价均为154036元，2015年—2017年两处房屋三年的年租金评估价均为143034元，2018年和2019年两处房屋的年租金评估价均为132030元，2020年两处房屋的年租金评估价为126529元；该评估结论，虽然被告提出异议，但未能提供证据予以反驳且不申请重新评估，本院审查后对该评估结论予以采纳，被告应当按照上述标准向原告支付租期内（2013年7月1日至2019年11月1日）的租金共计905,767.97元（具体包括：2013年7月1日至2014年12月31日[租金为154036元*1.5年]；2015年1月1日至2017年12月31日[共计三年，租金为143034元*3年]；2018年1月1日至2019年11月1日[共计679天，租金为132030元/365天*679天]），现原告主张数额为785,877元，本院予以支持。关于被告辩称已超诉讼时效的理由，本院认为，因原被告未签订书面的协议，对租金支付时间没有明确约定，在租赁关系一直存续的情况下，原告有权随时要求被告支付，对被告的抗辩理由本院不予采纳。关于原告诉请的租金利息，现被告逾期支付租金，属于违约行为，因双方未对违约责任作出约定，故本院认为应自原告向法院起诉主张权利之日（即2019年10月29日）起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息。关于原告要求被告腾退房屋的请求，现原被告未签订书面租赁合同，且被告至今拒绝支付租金，故被告继续占用房屋无合法依据，原告作为房屋的现主管部门，其要求腾退房屋，本院予以支持。关于被告辩称的装修费135万元，不在本案审理范围内，且被告未诉请原告返还，本院不予审查认定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条之规定,判决：一、被告营口市站前区汉釜宫烤肉城于本判决生效之日起三十日内将房屋（位于站**甲9门市房）腾退给原告营口市城乡建设与公用事业中心；二、被告营口市站前区汉釜宫烤肉城于本判决生效之日起三十日内向原告营口市城乡建设与公用事业中心支付房屋占用期间的租金785,877元及相应利息，利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月29日起计算至租金全部给付之日止。被告如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13199元（原告已预交），由原告承担1304元、被告承担11895元并给付给原告。二审中，上诉人营口市站前区汉釜宫烤肉城提交了一份房屋租赁合同，欲证明房屋租赁期限为一年，从2013年5月31日至2014年5月31日止，标准是30元/月，租赁合同由李建华代签。被上诉人营口市城乡建设与公用事业中心质证认为合同主体不适格，因为印章是营口市城市建设综合开发办公室，该单位不是案涉房屋的管理者。营口市城市建设与公用事业中心下设的营口市保障住房管理服务中心是案涉房屋的合法管理者，所以主体不适格。且租金高于评估价格，故与本案待证事实无关。另外该合同应该是先盖的章后形成的租赁合同。本院对上诉人营口市站前区汉釜宫烤肉城提交的《房屋租赁合同》真实性予以确认。其他事实认定同一审查明事实。本院认为，本案上诉主要争议焦点为，上诉人营口市城乡建设与公用事业中心主张租金905767.97元是否应予支持；涉案房屋没有产权登记是否影响二上诉人的权利义务关系；上诉人营口市城乡建设与公用事业中心主张本案涉案房屋按照租赁法律关系处理是否应予支持；上诉人营口市城乡建设与公用事业中心主张权利是否超过诉讼时效。对于上诉人营口市城乡建设与公用事业中心主张租金905767.97元是否应予支持问题。因上诉人营口市城乡建设与公用事业中心在一审诉讼请求中请求给付租金为785877元，虽然在事实与理由中表述为应付租金905877元，但并未向一审法院明确变更诉讼请求，并且对于超出诉讼请求范围的给付租金数额，也未予交纳诉讼费。一审法院按照不超出原告诉讼请求范围进行判决，并无不当。上诉人营口市城乡建设与公用事业中心该项上诉请求不成立，本院不予支持。对于涉案房屋没有产权登记是否影响二上诉人的权利义务关系问题。虽然涉案房屋没有进行产权登记，但房屋交付上诉人营口市站前区汉釜宫烤肉城后，上诉人营口市站前区汉釜宫烤肉城利用该房屋从事了商业经营活动，房屋价值得以实现，房屋没有产权登记没有影响二上诉人之间的权利义务关系。上诉人营口市站前区汉釜宫烤肉城该项上诉理由不成立，本院不予支持。对于上诉人营口市城乡建设与公用事业中心主张本案涉案房屋按照租赁法律关系处理是否应予支持问题。上诉人营口市站前区汉釜宫烤肉城虽然主张，二上诉人对本案涉案房屋形成房屋买卖法律关系，但没有提供证据予以证明，依据民事诉讼证据规则，承担举证不能的不利后果。并且上诉人营口市站前区汉釜宫烤肉城向本院提供了《房屋租赁合同》，亦能证明二上诉人有租赁涉案房屋的合意。上诉人营口市站前区汉釜宫烤肉城该项上诉理由不成立，本院不予支持。对于本案是否超过诉讼时效问题。上诉人营口市站前区汉釜宫烤肉城提交的《房屋租赁合同》盖有营口市城市建设综合开发办公室的公章，虽然上诉人营口市城乡建设与公用事业中心主张该办公室与上诉人名称不一致，但认可政府确实存在营口市城市建设综合开发办公室这个机构。对于涉案房屋的管理权，是政府部门内部之间的调整问题，与上诉人无关。本案情况应视为在签订合同时，营口市城市建设综合开发办公室对涉案房屋具有管理权，该《房屋租赁合同》对主张租金的上诉人营口市城乡建设与公用事业中心具有约束力。该合同中明确约定,合同租赁期限为一年，自2013年5月31日起，至2014年5月31日。合同租赁房屋交付使用后，上诉人营口市站前区汉釜宫烤肉城即已形成给付租金的义务。根据上诉人营口市城乡建设与公用事业中心的陈述，其单位在2013年向上诉人营口市站前区汉釜宫烤肉城索要过租金，之后，在2017年8月9日向汉釜宫烤肉城发出了催缴租金的律师函。但没有提供证据证明从2013年索要租金的时间到2017年8月9日之间向汉釜宫烤肉城索要过租金。依据民事诉讼证据规则，上诉人营口市城乡建设与公用事业中心对在2013年索要租金之后，在两年内继续索要过租金具有举证责任，但上诉人营口市城乡建设与公用事业中心没有提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。上诉人汉釜宫烤肉城主张2013年7月1日-2014年5月31日期间的租金超过诉讼时效，本院予以支持。对于2014年5月31日之后形成的事实租赁关系，因双方没有约定租赁期限，也未约定给付租金期限，上诉人营口市城乡建设与公用事业中心可随时主张索要租金，从上诉人营口市城乡建设与公用事业中心举证的律师函看，索要租金的时间2017年8月9日到起诉时间2019年10月29日起诉时间，时间间隔未超过3年的诉讼时效，所以，上诉人汉釜宫烤肉城主张的诉讼时效问题，除2013年7月1日到2014年5月31日期间的租金超出诉讼时效外，其他时间段均未超出诉讼时效。按照上诉人营口市城乡建设与公用事业中心所举评估报告计算，一审判决多计算了2013年7月1日到2014年5月31日期间的租金141200元（154036元×11/12），一审判决给付租金785877元应扣除141200元，即644677元。综上所述，上诉人营口市城乡建设与公用事业中心的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人营口市站前区汉釜宫烤肉城的上诉请求部分成立应予支持。依照《民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持辽宁省营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初101号民事判决第一项；二、变更辽宁省营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初101号民事判决第二项为上诉人营口市站前区汉釜宫烤肉城于本判决生效之日起10日内向上诉人营口市城乡建设与公用事业中心支付房屋占用期间的租金644677元及相应利息，利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月29日起计算至租金全部给付之日止。如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费13199元由上诉人营口市站前区汉釜宫烤肉城承担。上诉人营口市站前区汉釜宫烤肉城预交的二审案件受理费11659元，由上诉人营口市站前区汉釜宫烤肉城负担10000元，由上诉人营口市城乡建设与公用事业中心负担1659元；上诉人营口市城乡建设与公用事业中心预交的二审案件受理费2698元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  赵洪骥审判员  秦振敏审判员  关春秋二〇二〇年十二月十七日法官助理那晓梅书记员翟健含