广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初3414号原告：鹤山市豪悦物业管理有限公司，住所地：广东省鹤山市****************，统一社会信用代码：91440784MA51MQ4M33。法定代表人：何卫东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰霞，广东汉铎律师事务所律师。被告：冯健文，男，汉族，1996年1月3日出生，住广东省鹤山市****************，公民身份号码：440************618。原告鹤山市豪悦物业管理有限公司与被告冯健文租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序。本案于2020年10月29日公开开庭进行了审理，原告鹤山市豪悦物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄钰霞、被告冯健文到庭参加诉讼，现已审理终结。原告鹤山市豪悦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年7月10日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告搬离豪悦新天地首层4号之二商铺并将该铺位交还给原告；3.判令被告立即向原告支付租金（从2020年1月1日起计算至合同解除之日止，暂计至2020年8月31日为65938.34元）；4.判令被告立即向原告支付卫生费（从2020年1月1日起按每月86元计算至合同解除之日止，暂计至2020年8月31日为688元）；5.判令被告立即向原告支付电费及设施设备维护费（从2019年11月1日起计算至合同解除之日止，暂计至2020年8月6日为11256.20元）；6.判令被告立即向原告支付违约金（从2019年10月起分别以每月的应付租金、卫生费、电费和设施设备维护费之和为基数，从当月的26日起，按日利率5‰计算至费用付清之日止，暂计至2020年8月6日为51259.03元）；7.判令被告支付场地占用费（从合同解除之日起计算至被告搬离租赁物之日止，按每月25878元计算）；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年7月10日签订《商铺租赁合同》，约定：原告将豪悦新天地首层4号之二商铺租赁给被告使用，租赁期限自2019年7月10日至2024年7月9日止。2019年7月10日至2019年8月9日为优惠免租期，2019年8月10日起至2020年7月9日止月租金为捌仟壹佰叁拾捌元整（￥8138元）；2020年7月10日起至2021年7月9日止月租金为捌仟陆佰贰拾陆元整（￥8626元）；2021年7月10日起至2022年7月9日止月租金为玖仟壹佰肆拾肆元整（￥9144元）；2022年7月10日起至2023年7月9日止月租金为玖仟陆佰玖拾叁元整（￥9693元）；2023年7月10日起至2024年7月9日止月租金为壹万零贰佰柒拾伍元整（￥10275元）。卫生费为每月人民币86元。租金按月结算，被告须于每月25日前缴交下月的租金，逾期交纳的原告有权按日千分之五收取违约金。租赁期内，被告拖欠租金、服务费及任何应由原告或物业收取的费用（包括代收代缴的费用），视为被告违约，每逾期一天，按拖欠金额每日千分之五向原告支付违约金。从2019年10月起，被告未按时支付租金、卫生费、电费和设施设备维护费等费用，经原告多次催讨，被告拒不支付。根据《商铺租赁合同》第十八条“有下列情形发生的，甲方有权解除合同......6、乙方欠缴租金及其他费用达十五天或延迟交付租金累计超出三次（含三次）以上”的约定，原告有权解除合同。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告冯健文辩称，同意与原告解除商铺租赁合同。被告已经将商铺交还给原告，原告要求撤场是在2020年9月30日签字撤场。2020年3月22日终止合同之后，被告已经没有经营，双方一直交涉租金问题，但未能达成统一意见。2020年6月18日，被告到原告处协商租金问题，但发现商铺已上锁，被告要求将设备撤离，租金问题后续再处理，但原告要求被告交齐租金才能将设备撤离。被告不同意向原告支付租金至2020年8月31日，只同意支付至2020年5月31日。对第四、五项诉讼请求无异议。对第六项诉讼请求有异议，不同意支付违约金。对第七项诉讼请求有异议，不同意支付占用费。因为疫情原因，被告在2020年3月22日通过书面将终止合同的申请书送达给原告招商部的江经理。因为疫情防控问题，双方于2020年5月才进行面对面协商，原告已经知道被告不再经营商铺，当时被告已经向原告明确已经撤场，将商铺交还给原告，但由于原告要求被告交齐租金才能将设备搬离，导致被告一直占用商铺，因此不同意支付场地占用费。本院经审理认定事实如下：2019年7月10日，原告为甲方（出租人），被告为乙方（承租人），双方就租赁豪悦新天地首层4号之二商铺签订《商铺租赁合同》，《商铺租赁合同》约定：商铺的租赁期限自2019年7月10日至2024年7月9日止，共五年。第一年租期由2019年7月10日起至2020年7月9日止。其中2019年7月10日起至2019年8月9日为优惠免租期，2019年8月10日起至2020年7月9日止月租金为8138元。第二年租期由2020年7月10日起至2021年7月9日止，月租金为8626元。还约定了第三年租期至第五年租期的租金。该商铺物业卫生费包干制方式计算，每月86元，免租期内不收取。乙方自行到供水公司申请报装水表，相关用水费用由乙方承担，电费按单价1.20元/度收取（此单价已含公摊及损耗）。租金按月结算，乙方须于每月25日前，主动到甲方指定的地点缴交下月的租金，乙方可以现金支票、刷卡转账或现金支付以上费用，逾期交纳的甲方有权按日千分之五收取违约金。乙方因经营原因，可提前解除合同的，必须以书面形式提前两个月通知甲方，在乙方结清所有租金及其它费用等的前提下，双方签署解除合同协议书，合同解除后乙方交付的履约保证金不予退还，归甲方所有，如剩余租期在半年以上的，乙方另按最后一个月租金的两倍向甲方支付提前解除合同违约金。租赁期间，因自然灾害、战争或政府下令规定禁制等不可抗力事件而导致双方无法继续执行本合同，任何一方均不得向对方索赔。租赁期内，乙方拖欠租金、服务费及任何应由甲方或物业收取的费用（包括代收代缴的费用），视为乙方违约，乙方每逾期一天，按拖欠金额每日千分之五向甲方支付违约金。逾期超过十五天的视作重大违约行为，甲方有权解除合同，收回租赁物业，所有保证金不予退还，同时，乙方还应承担直至乙方缴清所有欠款为止的逾期付款违约金，并向甲方承担本合同约定的其他违约责任。合同还约定了其他事项。2020年3月24日，被告与原告的员工通过微信聊天沟通撤场的事宜，被告向原告发送“我打算拿一份撤场申请书给你”“那份合同先交上去，我拍档说不想经营店铺了”，此后双方继续通过微信聊天沟通撤场的事宜。2020年9月30日，被告向原告出具《商铺移交确认书》，《商铺移交确认书》载明：“本人冯健文已于2020年9月30日将首层4号之二号租赁鹤山市豪悦物业管理有限公司商铺腾空，并于当日移交给鹤山市豪悦物业管理有限公司，同时移交商铺锁匙1把”。被告确认2020年1月起未向原告缴交卫生费，每月卫生费为86元。被告对原告主张尚欠的电费及设施设备维护费无异议，具体欠费如下：2019年10月26日前的电费及设施设备维护费为4429.20元、2019年10月27日至2019年12月25日的电费及设施设备维护费为2218元、2019年12月26日至2020年1月25日的电费及设施设备维护费为1480元、2020年1月26日至2020年2月25日的电费及设施设备维护费为1975元、2020年3月26日至2020年4月25日的电费及设施设备维护费为383元、2020年4月26日至2020年5月25日的电费及设施设备维护费为352元、2020年5月26日至2020年6月25日的电费及设施设备维护费为216元、2020年6月26日至2020年7月25日的电费及设施设备维护费为203元。另查明：被告租赁的涉案商铺位于鹤山市***********，用于经营鹤山市沙坪玛丽亚串串香美食店。坐落于鹤山市**************双号，大鹏路250至352双号的商铺为鹤山市******望楼经济合作社、鹤山市*******朗经济合作社、鹤山市******越塘经济合作社共同所有。鹤山市******民委员会、鹤山市******望楼经济合作社、鹤山市*******朗经济合作社、鹤山市******越塘经济合作社于2020年9月10日出具《经营场所使用证明》，《经营场所使用证明》载明：“兹有分别位于鹤山市**************双号；鹤山市**************双号；鹤山市************双号；鹤山市************双号，上述商铺所有权属鹤山市******望楼经济合作社、鹤山市*******朗经济合作社、鹤山市******越塘经济合作社三方共同所有，目前均已建成并可作经营性场所投入使用，现租赁给鹤山市豪悦物业管理有限公司和鹤山市广豪商业管理有限公司，并同意鹤山市豪悦物业管理有限公司和鹤山市广豪商业管理有限公司有权租赁给第三方作经营场所使用”。再查明：被告于2020年9月15日收到本案的民事诉状等应诉资料。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告租赁给被告使用的案涉商铺，根据原告提供的《经营场所使用证明》，足以证明原告享有转租的权利，因此原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，符合有关法律规定，应受法律保护。一、关于双方于2019年7月10日签订的《商铺租赁合同》于何时解除的问题。被告辩称于2020年3月22日通过书面形式将终止合同申请书送达给被告员工江经理，《商铺租赁合同》应于2020年3月22日解除。根据被告提供的微信聊天记录，被告是基于经营的原因向原告提出终止双方的租赁关系，但根据《商铺租赁合同》“乙方因经营原因，可提前解除合同的，必须以书面形式提前两个月通知甲方，在乙方结清所有租金及其它费用等的前提下，双方签署解除合同协议书”的约定，被告未能提供按上述约定解除《商铺租赁合同》的手续，微信聊天记录未能显示双方就解除合同达成一致意见，庭审中，被告仍主张双方的租赁关系在存续期间，故被告主张《商铺租赁合同》于2020年3月22日解除，理据不足，本院不予采纳。被告又认为原告于2020年6月18日前已对涉案商铺进行上锁处理，但没有提供足够的证据予以证实，故本院也不予采纳。原告认为因被告严重违约，主张向被告送达应诉资料之日解除《商铺租赁合同》。依据《商铺租赁合同》“租赁期内，一方拖欠租金、服务费及任何应由甲方或物业收取的费用（包括代收代缴的费用），视为乙方违约，乙方每逾期一天，按拖欠金额每日千分之五向甲方支付违约金。逾期超过十五天的视作重大违约行为，甲方有权解除合同，收回租赁物业，所有保证金不予退还”的约定，结合被告拖欠租金的情况，被告逾期支付租金已远超十五天，故原告有权按照《商铺租赁合同》的约定行使解除权。原告主张于应诉资料送达之日即2020年9月15日解除《商铺租赁合同》，符合法律及双方的约定，本院予以支持。二、关于被告应向原告支付的租金及占用费数额的问题。按上述，双方于2020年9月15日解除《商铺租赁合同》，因此租金应计算至2020年9月15日。根据《商铺租赁合同》约定“2019年8月10日起至2020年7月9日止月租金为8138元及2020年7月10日起至2021年7月9日止月租金为8626元”的约定及被告自2020年1月起没有支付租金，故被告尚欠的租金数额应为8138元+8138元+8138元+8138元+8138元+8138元+8484.34元+8626元+4313元=70251.34元。根据《商铺移交确认书》本院确认被告于2020年9月30日才与原告办妥交接手续，故占用费应从2020年9月16日起计至2020年9月30日，计得占用费为8626元/月÷30天/月×15天=4313元。原告请求月租金的标准的三倍计算占用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于被告应向原告支付的电费及设施设备维护费、卫生费数额的问题。被告对原告请求的电费及设施设备维护费没有异议，本院予以确认2019年10月26日前应缴的电费及设施设备维护费为4429.20元、2019年10月27日至2019年12月25日的电费及设施设备维护费为2218元、2019年12月26日至2020年1月25日的电费及设施设备维护费为1480元、2020年1月26日至2020年2月25日的电费及设施设备维护费为1975元、2020年3月26日至2020年4月25日的电费及设施设备维护费为383元、2020年4月26日至2020年5月25日的电费及设施设备维护费为352元、2020年5月26日至2020年6月25日的电费及设施设备维护费为216元、2020年6月26日至2020年7月25日的电费及设施设备维护费为203元。被告对每月卫生费为86元无异议，原告要求从2020年1月1日起计算至合同解除之日即2020年9月15日，故卫生费应为86元/月×8个月+86元/月÷30天/月×15天=731元。四、关于原告请求的租金、电费及设施设备维护费、卫生费的违约金问题。原告请求的租金、电费及设施设备维护费、卫生费的违约金自逾期支付之日起计算违约金，符合双方的约定，本院予以支持。原告请求的违约金实为利息损失，原告请求按《商铺租赁合同》约定的日利率5‰计算，已远远超过法定标准，故本院不予支持，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。五、关于原告请求被告搬离豪悦新天地首层4号之二并将商铺交还给原告的问题。原告确认被告已于2020年9月30日搬离并交还商铺给原告，故原告的上述请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告鹤山市豪悦物业管理有限公司与被告冯健文于2019年7月10日签订的《商铺租赁合同》于2020年9月15日解除；二、被告冯健文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市豪悦物业管理有限公司支付租金70251.34元及违约金（以8138元为基数，自2019年12月26日起至2020年1月25日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以16276元为基数，自2020年1月26日起至2020年2月25日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以24414元为基数，自2020年2月26日起至2020年3月25日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以32552元为基数，自2020年3月26日起至2020年4月25日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以40690元为基数，自2020年4月26日起至2020年5月25日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以48828元为基数，自2020年5月26日起至2020年6月25日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以57312.34元为基数，自2020年6月26日起至2020年7月25日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以65938.34元为基数，自2020年7月26日起至2020年8月25日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以70251.34元为基数，自2020年8月26日起至本判决规定之付清款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、被告冯健文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市豪悦物业管理有限公司支付卫生费731元、电费及设施设备维护费11256.20元及违约金（以4429.20元为基数，自2019年10月26日起至2019年12月25日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以6733.20元为基数，自2019年12月26日起至2020年1月25日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以8299.20元为基数，自2020年1月26日起至2020年2月25日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以10360.20元为基数，自2020年2月26日起至2020年3月25日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以10446.20元为基数，自2020年3月26日起至2020年4月25日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以10915.20元为基数，自2020年4月26日起至2020年5月25日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以11353.20元为基数，自2020年5月26日起至2020年6月25日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以11655.20元为基数，自2020年6月26日起至2020年7月25日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以11944.20元为基数，自2020年7月26日起至2020年8月25日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以11987.20元为基数，自2020年8月26日起至本判决规定之付清款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；四、被告冯健文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市豪悦物业管理有限公司支付占用费4313元；五、驳回原告鹤山市豪悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4699.79元(已减半收取)，由被告冯健文负担4280元，由原告鹤山市豪悦物业管理有限公司负担419.79元。原告鹤山市豪悦物业管理有限公司已预交受理费4699.79元，本院予以退回4280元；被告冯健文应向本院补缴案件受理费4280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员   黄粤康二〇二〇年十二月八日法官助理   书 记 员   胡丽珍冯婉雯