重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0111民初5987号原告：钟胜修，男，汉族，1964年2月22日出生，住重庆市大足区。原告：梁德继，女，汉族，1963年10月6日出生，住重庆市大足区。二原告共同委托诉讼代理人：孙世林，重庆瀚林律师事务所律师。被告：重庆遵大房地产开发有限公司（统一社会信用代码915002256635967655），住所地重庆市大足区棠香街道办事处五星大道**蓝湖丽都。法定代表人：刘世雄，执行董事。委托诉讼代理人：李鸿沛，重庆百君(大足)律师事务所律师。原告钟胜修、梁德继诉被告重庆遵大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案。依法适用小额诉讼程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。二原告共同的特别授权委托代理人孙世林和被告的特别授权委托代理人李鸿沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金14825元（以245035元为基数，从2016年12月5日起，按日万分之1计算至2018年8月1日向前推10日止）；2.判令本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方就房屋位置、面积、单价、交房时间、办理房地产权证时间、逾期办证违约金计算方式等事项明确约定。合同签订后，二原告按约履行和相关合同义务，但被告却违反合同约定延迟办理产权证。根据合同约定以及法律规定，被告应该支付逾期办证违约金。二原告现诉至法院，望判如所请。被告辩称，逾期办证违约金应当以涉案房屋取得竣工验收备案登记证的时间或者二原告实际接房时间中最晚的时间为起算时间，计算至取得不动产登记受理单取之日为止。合同约定的违约金标准过高，请法院依法下调，下调标准按日万分之0.5计算。本院经审理后认定事实如下：2016年8月24日，原告钟胜修、梁德继（乙方）与被告重庆遵大房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定二原告以按揭付款方式购买被告开发建设的位于重庆市大足区棠香街道二环南路777号7幢24-7号预售商品房一套，建筑面积70.01平方米，总成交金额为245035元。其中合同第七条约定，甲方应当在2016年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；交付的商品房应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件；合同第八条约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应当签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第十三条约定关于办理产权登记的约定，……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期办理向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自合同解除通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。上述合同签订后，二原告按照《重庆市商品房买卖合同》的约定方式向被告交清了购房款，二原告于2016年10月5日与被告签订《接房手续书》，并于当日接收使用了购买的商品房。交房后，被告为二原告申请办理了上述商品房的不动产登记手续，二原告在2018年8月1日取得了涉案商品房的《不动产权证书》。同时查明，涉案房屋单位建设工程于2016年9月29日消防验收合格，2016年10月25日于竣工验收合格，2016年11月3日重庆市大足区城乡建设委员会对涉案房屋单位工程颁发了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案在审理过程中，双方当事人达成如下合意：二原告主张的逾期办证违约金计算至2018年7月21日。现二原告以被告逾期办证，应当支付逾期办证违约金为由，诉至本院，诉如前述。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、购房款缴纳凭据、《不动产权证书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、建筑工程单项验收意见书、接房手续书以及双方当事人在庭审中的陈述等证据载卷佐证，经当庭质证，予以确认。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关于二原告要求支付逾期办证违约金14825元的主张，本院认为，双方合同约定被告应在2016年9月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。被告实际于2016年10月5日将未取得建设工程竣工验收备案登记证的涉案商品房交付给二原告使用，交付使用时，不符合合同约定的交房条件，二原告有权拒绝接房。但二原告自愿接受了房屋使用，应当视为原被告双方以行为变更了房屋交付使用的合同约定条件,同意二原告先行接收存在交付条件缺陷的房屋，待涉案房屋单位工程竣工验收合格，达到法定交房条件时，满足交付使用条件。因为未经竣工验收合格的房屋不能交付使用，房屋竣工验收合格后，始具备交付使用的法定条件。双方当事人以行为变更房屋交付使用条件后，房屋交付使用时间不再以《竣工验收合格备案证》取得时间作为考量节点，而是以房屋竣工验收合格时间作为考量节点。涉案房屋单位工程于2016年10月25日竣工验收合格，达到法定交房条件，满足交房条件时，应当视双方的交接房行为于当日完成，故本院确认被告于2016年10月25日将涉案商品房交付原告使用。被告交付房屋使用后，按照合同约定，被告应当及时提供办理涉案房屋的《房地产权证》的相关资料，最迟在2016年12月24日取得涉案商品房的不动产登记受理单。由于被告未按期取得涉案商品房的不动产登记受理单，则被告应当承担逾期办证违约责任并支付逾期办证违约金。被告虽未能向本院提交不动产登记受理单，但鉴于二原告在2018年8月1日已获取涉案房屋的《不动产权证书》，且双方当事人一致合意逾期办证违约金计算至2018年7月21日止，故本院确认被告应支付的逾期办证违约金为：245035元X0.0001X574天(2016年12月25日至2018年7月21日）=14065.01元。二原告主张的违约金金额不正确，应予以纠正。被告要求以取得建设工程竣工验收备案登记证的时间作为违约金起算时间的理由不成立，不予以采纳。关于被告提出下调违约金的辩解，被告对其辩解未提供证据予以证明，同时相较于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条规定的关于商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法的标准，本院认为涉案合同约定每日万分之一的标准不存在违约金约定过高的情形。对被告提出的该项辩解，本院不予以采纳。综上，为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告重庆遵大房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告钟胜修、梁德继逾期办证违约金14065.01元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告钟胜修、梁德继的其余诉讼请求。本案案件受理费85.32元（已减半），由原告钟胜修、梁德继共同负担9.51元，被告重庆遵大房地产开发有限公司负担75.81元。本判决为终审判决。审判员  饶思臣二〇二〇年十二月十四日书记员  李文思