北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终8035号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京鑫鑫天宇餐饮有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街******南侧A1。法定代表人：李帅帅，总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京亿旺商场有限公司，，住所地北京市昌平区沙河镇松兰堡村村西镇政府**9门法定代表人：沈从贵，经理。委托诉讼代理人：戴瑞明，男，1976年11月28日出生，北京亿旺商场有限公司职员，住福建省武夷山市。上诉人北京鑫鑫天宇餐饮有限公司（以下简称鑫鑫天宇公司）与上诉人北京亿旺商场有限公司（以下简称亿旺商场）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初14234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫鑫天宇公司上诉请求：1．请求撤销一审判决第二项，依法改判亿旺商场赔偿鑫鑫天宇公司装修损失635302元；2．请求撤销一审判决第五项判决，依法改判亿旺商场赔偿鑫鑫天宇公司可信赖利益损失371520元；3．一审、二审诉讼费由亿旺商场承担。事实和理由：1．合同无效，鑫鑫天宇公司有权依照北京市高级人民法院的相关意见主张六个月房屋使用费的信赖利益损失；2．出租人对涉案房屋未取得合法产权证明导致合同无效承担70%的主要过错责任，一审法院认定责任比例不当。亿旺商场不同意鑫鑫天宇公司的上诉请求和理由，并上诉请求：1．请求改判双方于2018年7月8日签订的《经营场地租赁合同》有效；2．请求改判亿旺商场无需向鑫鑫天宇公司赔偿装修损失544544．43元；3．请求改判亿旺商场无需向鑫鑫天宇公司退还押金61920元；4．请求改判鑫鑫天宇公司依法向亿旺商场支付自2019年5月6日至2019年11月30日期间拖欠的租金（每日租金2064元*208天=429312元）；5．请求改判评估费、诉讼费由鑫鑫天宇公司承担。事实和理由：1．鑫鑫天宇公司承租的经营场所具有相应的规划许可证，鑫鑫天宇公司对其所承租区域的房屋情况是了解的，不能以此为由主张无效，也不能因此要求亿旺商场承担过错责任；2．鑫鑫天宇公司的装修损失并非亿旺商场导致，客观上承租场所性质、水电供应等并未导致鑫鑫天宇公司不能经营的后果，鑫鑫天宇公司自主决定不再继续经营，应由其承担相应的投资风险，判决亿旺商场赔偿装修损失无依据；3．鑫鑫天宇公司拖欠租金未付，亿旺商场无需退还押金；4．鑫鑫天宇公司拖欠未付租金天数208天，按照每日2064元的标准计算，共拖欠429312元。鑫鑫天宇公司不同意亿旺商场的上诉请求和理由，坚持其上诉意见。鑫鑫天宇公司向一审法院起诉请求：1．请求确认双方于2018年7月8日签订的《经营场地租赁合同》无效；2．判令亿旺商场赔偿鑫鑫天宇公司装修损失914638．19元；3．判令亿旺商场赔偿鑫鑫天宇公司设备、设施损失267148元（其中电烤炉25500元、燃气烤炉23500元、玻璃面3500元、广告牌27000元、娃娃机12000元、灯具损失8850元、厨具及餐饮设施165650元、洗手台11**元）；4．判令亿旺商场赔偿鑫鑫天宇公司电费损失77064元；5．判令亿旺商场退还鑫鑫天宇公司房屋押金61920元；6．判令亿旺商场赔偿鑫鑫天宇公司可信赖利益损失371520元；7．本案诉讼费及鉴定费由亿旺商场承担。亿旺商场向一审法院提起反诉请求：1．请求判决解除双方于2018年7月8日签订的《经营场地租赁合同》；2．判决鑫鑫天宇公司腾退租赁场地；3．判决鑫鑫天宇公司依法支付自2019年5月6日至腾退之日止的占有使用费（每日租金2064元，至2019年8月20日已欠付租金218784元）并支付违约金62952元；4．诉讼费用由鑫鑫天宇公司负担。一审法院认定事实：2018年7月8日，亿旺商场（甲方）与鑫鑫天宇公司（乙方）签订《经营场地租赁合同书》，约定亿旺商场将位于北京市昌平区亿旺商场二楼，面积860平方米租赁给鑫鑫天宇公司用于经营餐饮。租赁期限自2018年8月10日起至2025年10月24日止（其中装修期为2018年8月10日至2018年10月24日，2018年10月25日正式起租）。乙方向甲方支付租金2．4元/天/平方米，租金采取按季付费，第一笔租金于2018年8月9日支付，月租金开业前付一个月押金和一个月租金，以后付租金当季末付下一季度租金，一年以后为半年一付，租金每两年递增8%。合同签订后，亿旺商场将场地交付给鑫鑫天宇公司，鑫鑫天宇公司进场装修后，正常经营。关于租金交纳情况，双方均认可鑫鑫天宇公司于2018年7月8日交纳押金61920元，于2018年10月23日交纳2018年10月25日至2019年1月24日期间的租金185760元，于2019年交纳租金5万元，于2019年3月16日交纳租金5万元，于2019年4月12日交纳租金85760元，于2019年5月15日交纳租金5万元。庭审中，鑫鑫天宇公司提交购电明细两份，证明鑫鑫天宇公司经营的烤肉店与商场内美食城的用电弄混，即鑫鑫天宇公司购买的电由美食城使用，美食城购买的电由鑫鑫天宇公司使用，直到2019年6月3日修正过来，双方才各用各户上的电。鑫鑫天宇公司称因美食城用电量大，因此实际自己购电量多，亿旺商场将电表连接错误导致自己产生电费损失，故主张自开始用电之日即2018年9月28日至电表使用修正之日2019年6月3日期间，鑫鑫天宇公司比美食城多支出的电费由亿旺商场赔偿。亿旺商场认可鑫鑫天宇公司确实与美食城的电表弄混，但称各商户均向商场产权人北京安广美生防水材料技术开发有限公司直接购电并使用，不同意赔偿鑫鑫天宇公司的电费损失。亿旺商场提交2019年7月8日出具的《催缴单》一份，证明鑫鑫天宇公司不按合同约定交纳租金，亿旺商场多次催缴租金未果，于2019年7月10日给鑫鑫天宇公司停水停电。鑫鑫天宇公司称亿旺商场于2019年7月6日停水停电后就没再经营，亿旺商场称系2019年7月12日停水停电。亿旺商场提交《建设用地规划许可证》一份，证明涉案房屋用地取得了规划审批手续。鑫鑫天宇公司提交购物订单、商品销售单、微信转账记录、微信聊天记录证明涉案场地内有部分设备设施无法移动，部分是专门定做，拉走也没有价值，这些均没有在评估鉴定范围内，该部分损失也应由亿旺商场赔偿。亿旺商场认为对于形成添附的评估公司已经进行评估，没有评估的部分鑫鑫天宇公司可以自行拉走。鑫鑫天宇公司提交照片和视频，证明其于2019年11月30日腾退完毕，但多次提出与亿旺商场进行交接，亿旺商场均不配合。亿旺商场认可鑫鑫天宇公司于2019年11月30日腾退，但认为鑫鑫天宇公司仍留有桌椅在场地，所以不能交接。且鑫鑫天宇公司在腾退时将场地墙面破坏。庭审中，鑫鑫天宇公司表示如有损坏场地墙面情况同意修复。案件审理过程中，依鑫鑫天宇公司的申请，法院依法委托北京双圆工程咨询监理有限公司对租赁标的物的装修工程现值进行鉴定，该鉴定机构出具双圆司鉴字（2020）第002号《造价鉴定意见书》，鉴定结果：一、按租赁经营期限为5年计算：1、确定项所涉工程造价金额为790714．08元2、待定项所涉工程造价金额为45526．54元；二、按租赁经营期限为8年计算：1、确定项所涉工程造价金额为864843．53元2、待定项所涉工程造价金额为49794．66元。经法院向该鉴定机构释明，鉴定内容系对涉案场地装修工程的现值进行评估鉴定，无需考虑租赁期限，为此，鉴定机构出具《补充鉴定的回函》，鉴定结果：1、现值确定项金额：860672．22元。2、现值待定项金额：46901．83元。双方均认可该《补充鉴定的回函》。鑫鑫天宇公司为此支付鉴定费59600元。关于待定项，双方认可内容为操作间屋顶，鑫鑫天宇公司主张系自己施工，亿旺商场主张鑫鑫天宇公司未经商场同意私自将原有屋顶拆除并更换，认为该部分工程造价损失应由鑫鑫天宇公司自己承担。经法院现场勘验，涉案场地有亿旺商场堆放的餐具、椅子、沙发等。经鑫鑫天宇公司指认，场地内装饰的花墙、灯具、儿童城的设备、沙发座椅均为其专门定制，拉走也没有用处，且该损失未在评估范围内。亿旺商场认为该部分物品鑫鑫天宇公司均可运走。勘验中，亿旺商场指出鑫鑫天宇公司在未经亿旺商场同意的前提下私自在西侧墙体开了两扇窗户，在货梯西侧墙体凿开一扇门。鑫鑫天宇公司表示可以恢复墙体。关于鉴定结论中，双方存在争议的部分为后厨操作间，鑫鑫天宇公司表示因后厨操作间需做下水系统，地，地面抬高后顶存在安全隐患，需起高加固，且施工前都通知了亿旺商场。亿旺商场认为地面做排水可以，但是不能随便拆除房顶。勘验过程中，经法院组织调解，双方同意就恢复被拆除的墙体、清运场内垃圾事宜由鑫鑫天宇公司支付亿旺商场一万元，由亿旺商场自行处理。关于鑫鑫天宇公司进行的装修，亿旺商场不同意继续利用。另查，租赁标的物没有取得建设工程规划许可证。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方签订《经营场地租赁合同书》中的标的物位于北京市昌平区沙河镇亿旺商场二楼，面积860平方米的房屋属于整个商场（共四层楼房）的一部分，因该商场（共四层楼房）未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，亿旺商场作为房屋的出租方，明知涉案房屋未取得建设工程规划许可而对外出租，鑫鑫天宇公司作为承租人，对于承租房屋状况未尽到审慎的审查义务，对于合同无效，亦有过错，双方应就各自的过错情况依法承担相应责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于鑫鑫天宇公司要求亿旺商场赔偿装修损失一节，法院综合考虑双方举证情况、过错程度、现场勘验情况，结合鉴定机构出具的鉴定意见，酌情确定亿旺商场应赔偿鑫鑫天宇公司的装修损失金额。关于双方争议的后厨操作间屋顶的改造一项，法院认为，双方在签订合同时，亿旺商场明知鑫鑫天宇公司经营餐饮并同意其根据经营状况进行装修，鑫鑫天宇公司对于后厨操作间进行排水系统施工，房顶加高加固，没有超出装修改造的合理必要范围，且亿旺商场亦未提出异议，故法院对该部分装修损失予以确认。关于鑫鑫天宇公司要求亿旺商场赔偿鑫鑫天宇公司设备、设施损失267148元一节，法院认为，鑫鑫天宇公司主张的该部分损失均系未形成附和的装饰装修物，且亿旺商场不同意利用，鑫鑫天宇公司可自行拆除移走，但不允许造成房屋毁损，故对于鑫鑫天宇公司的该项主张法院不予支持。关于鑫鑫天宇公司主张亿旺商场赔偿电费损失一节，法院认为，鑫鑫天宇公司在实际使用涉案房屋的过程中，系自行购电自行使用，无需经过亿旺商场的任何操作，若鑫鑫天宇公司确实产生电费损失，应与实际使用方沟通协商或通过合法的途径解决，故其要求亿旺商场赔偿电费损失，缺乏事实依据，法院不予支持。关于鑫鑫天宇公司要求亿旺商场退还押金61920元的请求，合法有据，法院予以支持。关于鑫鑫天宇公司要求亿旺商场赔偿可信赖利益损失一节，法院认为，合同被确认无效后，对于合同无效负有过错的一方应就其过错向对方承担缔约过失责任，赔偿对方因信赖合同有效而产生的信赖利益损失，合同一方所获信赖利益损失的赔偿数额，不应超过合同实际履行的情况下其所获履行利益，鑫鑫天宇公司称信赖利益损失为房租差价、成本周转等，该项主张超出了信赖利益赔偿的范围，法院对此不予支持。关于亿旺商场要求鑫鑫天宇公司腾退涉案场地一节，因鑫鑫天宇公司已于2019年11月30日腾退，经法院现场勘验，现涉案场地已经由亿旺商场实际占有并控制，故对于亿旺商场该项请求，法院不再支持。关于亿旺商场主张鑫鑫天宇公司支付自2019年5月7日至实际腾退之日的占有使用费一节，法院认为，虽然双方签订的《经营场地租赁合同》无效，但鑫鑫天宇公司实际占有涉案场地期间，仍应支付占有使用费。因双方均认可鑫鑫天宇公司于2019年11月30日腾退，根据庭审查明的事实，鑫鑫天宇公司实际交纳租金至2019年5月18日，故其应当支付2019年5月19日至2019年11月30日期间的占有使用费。法院结合鑫鑫天宇公司交纳租金的时间和金额、亿旺商场停水停电后鑫鑫天宇公司不能正常经营的情况、双方当事人的过错程度、参照双方约定的租金标准，酌情确定鑫鑫天宇公司向亿旺商场支付占有使用费的金额。关于亿旺商场主张鑫鑫天宇公司赔偿违约金一节，依据不足，法院不予支持。本案审理过程中，双方同意由鑫鑫天宇公司支付亿旺商场一万元，由亿旺商场自行恢复被拆除的墙体、清运垃圾，法院对此不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京亿旺商场有限公司与北京鑫鑫天宇餐饮有限公司于2018年7月8日签订的《经营场地租赁合同书》无效；二、北京亿旺商场有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京鑫鑫天宇餐饮有限公司装修损失544544．43元；三、北京亿旺商场有限公司于本判决生效后十日内退还北京鑫鑫天宇餐饮有限公司押金61920元；四、北京鑫鑫天宇餐饮有限公司于本判决生效后十日内给付北京亿旺商场有限公司占有使用费228284元；五、驳回北京鑫鑫天宇餐饮有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京亿旺商场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，亿旺商场提交了涉案房屋所在地块的土地使用权证和用地规划许可证，但经本院释明，未提交涉案房屋所有权证或建设工程规划许可证。鑫鑫天宇公司称其主张的信赖利益包括订约机会损失、预期收益损失、房屋差价及成本。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的《经营场地租赁合同书》应属无效。亿旺商场据此收取的押金应予返还。出租人有义务保证自己出租的房屋合法，因此亿旺商场对合同无效承担主要责任，鑫鑫天宇公司承担次要责任。租赁合同无效，对装修现值，由双方按照导致合同无效的过错分担损失，亿旺商场应当承担大部分损失，鑫鑫天宇公司也应该承担部分损失，一审法院在鉴定结论基础上综合确定的数额合理，本院予以确认。双方均认可租金已缴纳至2019年5月18日，且鑫鑫天宇公司于11月30日腾退，故鑫鑫天宇公司只应当支付此期间的占有使用费，一审法院在此范围内根据实际情况和双方过错确定的应付数额合理，本院予以确认。鑫鑫天宇公司主张的房租差价、成本周转等，不属于信赖利益赔偿的范围；订约机会损失、预期收益损失等具有不确定性且缺乏证据证明，法院不予支持。综上所述，北京鑫鑫天宇餐饮有限公司、北京亿旺商场有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23726元，由北京亿旺商场有限公司负担9865元（已交纳），由北京鑫鑫天宇餐饮有限公司负担13861元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年十二月九日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一