江西省赣州市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）赣07行终543号上诉人（原审原告）：钟家兴，男，汉族，1969年1月17日出生，住赣州经济技术开发区。委托代理人：张大伟，北京吴少博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赣州经济技术开发区征收搬迁办公室。住所地：赣州经济技术开发区华坚南路。法定代表人：黎明莉，主任。出庭应诉负责人：郭起兵，该办党组成员。委托代理人：刘明斌，江西公仁律师事务所律师。委托代理人：张明，江西公仁律师事务所律师。上诉人钟家兴因土地征收行政赔偿一案，不服赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702行初207号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审判决查明，2005年12月2日，原告取得赣州市国土资源局颁发的赣市开国用（2005）第91号和赣市开国用（2005）第92号《国有土地使用权证》。2018年6月8日，赣州市章贡区人民政府发布《金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收决定公告》，原告涉案房屋和土地在征收范围内。2018年11月3日，原、被告签订三份《国有土地上房屋征收补偿协议》。签订协议后，原告于2018年11月13日腾空弃房。原、被告因被征收房屋实际建造面积少于房屋产权证证载建筑面积，于2019年5月14日，原、被告签订《补充协议》。原告认为被告对其取得国有土地使用权证的土地和部分院落及空地没有补偿即赣市开国用（2005）第92号《国有土地使用权证》登记的国有土地。故于2019年8月2日，向赣州市纪委、市监察委反映关于赣州经济技术开发区拆迁办行政不作为的情况。2019年12月2日，被告向原告作出《关于钟家春、钟家兴、孙光树、孙光凤独立办理产权登记土地征收补偿的回复》，认为现未建房但独立办理国有土地使用证的空地与现已建房的土地原同属一宗地，宗地完成了整体规划报批，且被征收房屋价值包括房屋本身和土地使用权价值，对其未建房的空地不再单独进行评估补偿。原告不服被告所作的回复，于2020年1月6日向赣州经济技术开发区管理委员会申请行政复议。2020年1月8日，赣州经济技术开发区管理委员会对原告作出赣经开复不字[2020]2号《不予受理行政复议申请决定书》。原审法院认为，原、被告根据《金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》的相关规定，双方自愿签订了《国有土地上房屋征收补偿协议》，原告涉案国有土地使用权价值已包含在被征收房屋价值中，被告已按照征收补偿协议对原告予以补偿。原告在要求被告对其土地进行补偿没有法律依据。故被告所作《关于钟家春、钟家兴、孙光树、孙光凤独立办理产权登记土地征收补偿的回复》不违反法律规定。原告诉请的理由不能成立，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告钟家兴的诉讼请求。案件受理费50元，由原告钟家兴承担。上诉人钟家兴向本院提起上诉，要求：依法撤销江西省赣州市章贡区人民法院于2020年8月31日作出、9月2日送达的（2020）赣0702行初206号《行政判决书》，并在查明事实后依法改判。主要事实与理由：一、一审判决事实认定不清，证据不足。针对被上诉人主张的对上诉人所有的赣市开国用（2005）第92号《国有土地使用权证》上登记的326.07平方米土地（以下称“涉案地块”）已经给予征收补偿的事实没有进行充分审查、说理和论证。首先，上诉人于2005年12月依法取得由赣州市国土资源局颁发的赣市开国用（2005）第91号《国有土地使用权证》（以下称“91号地块”）和赣市开国用（2005）第92号《国有土地使用权证》（以下称“92号地块”）。其中91号地块的证载使用权面积为300平方米，92号地块的证载使用权面积为326.07平方米。两证地类（用途）均为商住，使用权类型均为出让，终止日期均为2053年10月13日。即上诉人依法享有两块宗地的物权权益，且涉案92号地块的土地使用权证并未被注销，仍在有效期限中。其次，91号地块已经因金坪旧城改造项目被依法征收，且上诉人已经就该地块的征收补偿事宜与被上诉人于2018年11月3日签订了三份《国有土地上房屋征收补偿协议》。其中三份协议中涉及的合法建筑类补偿面积共计76,112平方米，且协议中均明确记载所有建筑所占用的土地均在91号地块的使用权面积范围内。然而一审法院在审理中对上诉人提供的证据四（三份《国有土地上房屋征收补偿协议》）和证据五（补偿协议审核表）的三性一边给予认可，一边却对上诉人主张的被上诉人只是针对91号地块给予补偿，并未对92号地块及地上建筑物、附属物予以补偿的证明目的不予认可，且未给予充分说理论证，径自作出这样的认定显然过于草率，不符合审查证据的基本逻辑要求。最后，涉案92号地块虽然也被纳入此次征收范围内，但就补偿事宜，被上诉人并未与上诉人进行协商，也未签订任何补偿协议，即截止目前被上诉人就该地块并未给予上诉人任何补偿。原审法院审理过程中，被上诉人并没有提供证据证明已经对涉案92号地块给予征收补偿。只是以原始登记宗地为一个整体，房随地走一起予以征收补偿为由来主张已经对上诉人92号地块给予补偿，显然属于故意模糊曲解法定补偿方式，企图掩盖未依法对上诉人92号地块给予征收补偿的事实。一审判决中对于被告提供的8份证据审查意见也只有简单的一句话，即“符合三性，可以证明案件基本事实，予以采信”。这显然是很随意且草率的，没有给予严谨的审查说理论证。同时，一审法院在本院认为部分写到：“原告涉案国有土地使用权价值已经包含在被征收房屋价值中，被告已经按照征收补偿协议对原告予以补偿”，但一审法院并未说明这样认定的依据和理由。二、原始登记的宗地被依法分割变更登记后，新的权利人依法享有分割登记后新宗地的各项权益。房地一体原则是指房屋占用范围内的土地使用权随房一起变更占有状态。一审法院将单独办证的涉案地块与另一块单独办证的宗地相混淆，模糊两块宗地的边界，曲解房地一体原则，严重侵害了上诉人合法享有的物权权益和应有的补偿权益。首先，原《中华人民共和国城市规划法》并未规定国有土地使用权出让后，土地使用权人分割土地的，城乡规划主管部门须对分割后地块的规划条件进行重新核定。本案中上诉人是按照原宗地的规划条件进行开发建设的，符合分割宗地的条件并依法取得相应的土地使用权证。且早在2005年分割独立办证时，赣州市经济技术开发区规划建设管理局颁发的2007-006《建设用地规划许可证》就已经清楚标注上诉人的用地位置范围，认可了上诉人作为标注地块的合法使用权人依法享有的建设权益。故涉案92号地块产生的物权权益以及获得征收的补偿权益应当依法予以保障。其次，《物权法》以立法的方式明确了房地一体原则，其是指房屋占用范围内的土地使用权随房一起变更占有状态。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中主要体现为第十七条第（一）项对被征收房屋价值的补偿。这里的房屋价值具体包括房屋价值和其所占用土地的使用权价值，作为一个整体进行评估补偿。另外，司法实践中对于同一块宗地剩余的空地、院落是给予补偿的，且这里的补偿是单独计算的一项。依据最高人民法院对山东省高级人民法院关于“空地、院落补偿事宜请示”作出的（2012）行他字第16号答复可知，国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。即对于被征收人享有国有土地使用权的空地应当给予补偿，计算标准是按照征收时的房地产市场价格。而非被上诉人主张的对被征收房屋补偿中一并包含了未有建筑物的空地。且涉案地块是单独立宗办证的，更不应该将其混淆到对另一块单独立宗办证地块的房屋补偿中。三、被上诉人自始至终未对上诉人享有合法使用权的涉案地块给予征收补偿。被上诉人如果要对涉案地块实施征收，必须依法给予上诉人公平合理的补偿。首先，《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十一条规定“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，登记机构注销房屋所有权登记和土地使用权登记”。而上诉人所有的涉案92号地块的土地使用权证尚在有效中，并未被注销。也就是说，被上诉人并未完成对该涉案92号地块的征收补偿，该涉案地块的合法使用权人仍为上诉人。其次，涉案地块已经被纳入征收范围，但被告却在未依法进行补偿的情况下擅自在上诉人仍享有使用权的地块上动工建设，严重侵害了上诉人的物权权益和依法获得补偿的权益。最后，依据《土地管理法实施条例》第三条“依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”和《土地管理法》第二条“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”之规定可知，上诉人作为涉案92号地块的现合法使用权人，合法权益不容侵犯。涉案92号地块因公共利益需要依法被纳入征收范围的，被上诉人应当依法给予公平合理的补偿。综上，上诉人认为一审判决存在严重的事实认定不清和证据不足，应当依法予以撤销。为维护自己的合法权益，现依据《行政诉讼法》的相关规定，向法院提起上诉，望法院查清事实，支持上诉人的诉请。被上诉人赣州经济技术开发区征收搬迁办公室答辩意见，一、涉案土地原属于一宗土地，且该宗土地已经完成整体规划报批。根据一审提交的证据可知，上诉人涉案土地与另案诉讼的孙光树、钟家春等人的土地原属一宗土地，且该宗土地使用权人原为陈金华，国有土地使用证号为赣市开国用（2003）第××号，国有土地使用权面积为3060平方米。上诉人及孙光树、钟家春等人受让该宗国有土地使用权后，于2005年2月27日取得《建设用地规划许可证》，用地面积为3060平方米，并于2007年2月13日取得了《建设工程规划许可证》，建设规模为5354平方米（6Ｆ框混）。据此，涉案土地已经完成了整体规划报批，上诉人客观上已经不能在涉案土地上建设新的建筑。虽然上诉人取得了该宗土地的626.07平方米国有土地使用权，2005年12月2日，赣州市国土资源局还对上诉人取得的626.07平方米国有土地使用权进行了分割，并向上诉人颁发了赣市开国用（2005）第91号《国有土地使用证》和赣市开国用（2005）第92号《国有土地使用证》，使用权面积分别为300平方米和326.07平方米。但该两本国有土地使用证项下的国有土地使用权面积仍属于前述已办理《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》国有土地使用权面积中的一部分。二、答辩人已经对上诉人所称92号地块证载的国有土地使用权给予了征收补偿。根据第三方评估公司对原告相应房屋进行评估时所附《房屋所有权证》可知，原告相应房屋均建设在626.07平方米国有土地使用权上，由此也能充分佐证评估机构对原告相应房屋进行评估时，对其土地价值也一并予以了评估，同时根据第三方评估公司江西恒方房地产土地估价咨询有限公司出具的《房地产征收估价报告》第6页所载明的内容可以看出，评估公司出具的评估价格为房地合一的价格，包含所分摊土地的价值。另外，《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条也明确规定了房屋价值包含地上建筑物也就是房屋的价值和土地使用权价值两个部分。换言之，原告所称的326.07平方米国有土地使用权价值已包含在评估公司所出具的评估价格中，即根据“房地一体”的原则，原告所称的涉案国有土地使用权价值已包含在被征收房屋价值中。另外，如前所述，上诉人涉案房屋所占土地原属于一宗土地，且该宗土地已经完成整体规划报批并开发完成，双方签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》也并未明确记载上诉人被征收房屋所占用的国有土地使用权具体信息。据此，上诉人所称的92号地块证载的326.07平方米国有土地使用权价值已包含在评估公司所出具的评估价格即被征收房屋价值中，答辩人已经按照征收补偿协议对上诉人给予了补偿。因此，在原告已经获得了充分补偿的情况下，不存在答辩人还需对原告所称的涉案国有土地使用权另行补偿的问题。综上所述，涉案土地原属于一宗土地，且该宗土地已经完成整体规划报批，且答辩人已经对上诉人所称92号地块证载的国有土地使用权给予了征收补偿，因此，恳请法院依法驳回上诉人的上诉。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。上述事实，有原审法院随卷移送的证据以及本院询问协调笔录在卷可以证实。本院认为，《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》(2012)行他字第16号中认为：“国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”因此，在本案中被上诉人主张征收协议中包含了上诉人的房屋、空地的价值，且已经纳入到了评估报告的评估价值中，即评估价值已经包括屋后土地使用权的价值。但评估机构在对上诉人的房产进行评估时评估结果明细表中仅仅体现了建筑面积，并未说明涉案92号地块空置土地使用权价值如何体现，二审庭审中被上诉人也未能对此进行充分说明。因此，本院认为，涉案征收补偿协议中对房屋建筑的补偿作出约定，但未对上诉人留有空地进行征收补偿。即使上诉人所在地块整体规划的建筑面积已经建设完毕，但是不能据此认为上诉人92号地块没有任何价值。被上诉人征收上诉人具有合法国有土地使用权证的国有土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”之规定，应当对其进行征收补偿。综上，被上诉人未对上诉人的92号地块进行征收补偿违反法律规定，被上诉人作出《关于钟家春、钟家兴、孙光树、孙光凤独立办理产权登记土地征收补偿的回复》主要依据不足，应予撤销。原审判决适用法律不当，应予撤销。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条，《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702行初207号行政判决；二、撤销被上诉人赣州经济技术开发区征收搬迁办公室于2019年12月2日作出的《关于钟家春、钟家兴、孙光树、孙光凤独立办理产权登记土地征收补偿的回复》；三、责令被上诉人赣州经济技术开发区征收搬迁办公室于本判决生效后60日内对上诉人钟家兴所有的赣市开国用（2005）第92号国有土地使用权依法作出征收补偿决定。一、二审案件受理费共100元，由被上诉人赣州经济技术开发区征收搬迁办公室负担。本判决为终审判决。审判长  周洋发审判员  刘定丰审判员  陈煜龙二〇二〇年十二月十四日法官助理王豪书记员黄婷