广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初27106号原告：东莞市安居乐物业管理有限公司，住所地为广东省东莞市*********。法定代表人：赖某1。委托代理人：邓尔良，男，1976年5月1日出生，汉族，身份证住址为广东省紫金县***************，公民身份号码为441***************，系原告员工。被告：潘建华，男，1976年4月10日出生，汉族，身份证住址为广东省东莞市，公民身份号码为420***************。原告东莞市安居乐物业管理有限公司（以下简称“安居乐公司”）诉被告潘建华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，并公开开庭进行了审理。原告安居乐公司的委托代理人邓尔良，被告潘建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居乐公司起诉称，2011年6月28日，原告与嘉湖山庄业主委员会签署了《物业管理委托合同》，约定由原告对嘉湖山庄房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。合同还约定了物业管理费标准，水费、污水处理费的收取方式等。被告潘建华是嘉湖山庄的业主，原告已按照合同约定向包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，然被告自2017年11月至2019年3月拖欠原告物业管理费及水费、污水处理费等物业服务费用。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2017年11月至2019年3月物业管理费1744元、水费与污水处理费506.57元；二、被告向原告支付滞纳金（以本金2250.57元为基数，按照每日万分之二十的标准，自欠费之次月的1日起算至实际清偿之日止）；三、被告承担本案诉讼费。被告潘建华答辩称，一、原告诉请物业管理费、水费及污水处理费，没有法律依据。原告与嘉湖山庄业委会签订的物业管理委托合同约定的委托管理期限为5年，截至2016年6月29日止，合同第三十九条约定合同期满合同自然终止。原告于合同期满应当自行退出，双方应遵守合同约定义务，原告的行为已严重违背合同约定，原告主观故意不退出强行继续占据案涉小区。原告提供的物业管理委托合同存在三方面问题：首先，代表嘉湖山庄盖章的印章不完整无法识别为嘉湖山庄第几届业委会，不清楚印章公章来源、备案情况；其次，印章公章字体为繁体字，在中华人民共和国境内不可能以繁体字制作印章公章，且该印章公章不符合规范的标准称谓，不排除是当事人私刻公章涉嫌合同诈骗；再次，代表嘉湖山庄签字的郝永福是没有合法授权权限的，没有召开业主大会，没有经业主大会半数以上人数通过达成一致签订合同。合同期满后，第五届业委会成员、部分业主代表多次与原告交涉，请原告退出嘉湖山庄，但原告多次与业主发生肢体冲突并殴打业主，原告强行占据小区、强制服务。二、原告诉请的滞纳金，没有明确约定支付依据，因原告是强买强卖的单方主观服务行为，双方未签订服务合同。三、本案诉讼费由原告承担，本案没有合同约定，原告的行为扰乱市场经济秩序，缺乏契约精神。原告起诉业主物业服务纠纷分了多宗起诉，与常理不符。由于原告召集人员对住户断电、停水、堵门等扰乱业主生活的行为，甚至阻扰业主组织成立业委会及业主大会投票选聘新物业公司，原告的行为导致业主不愿意缴纳管理费。四、被告自2017年11月起的水费与污水处理费已交给嘉湖山庄第五届业委会。综上所述，原告所提三点请求都是无法无据的强制行为，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，根据原告提供的《物业管理委托合同》显示，安居乐公司与东莞市寮步镇嘉湖山庄业主委员会于2011年6月28日签订合同，约定安居乐公司为东莞市寮步镇嘉湖山庄提供物业管理服务，合同期限为2011年6月30日至2016年6月29日,住宅房屋的物业管理费为每月每平方米1.2元，非住宅房屋的物业管理费为每月每平方米3.3元；逾期缴纳物业管理费应每天按应交款项的万分之二十支付滞纳金。《物业管理委托合同》落款处有“东莞嘉湖山庄业主委员会专用章”的印章及“郝永福”的手写字迹，其中印章部分字体为繁体字。原告主张其为嘉湖山庄小区提供物业服务至2019年3月31日，但被告自2017年12月1日开始拖欠物业管理费，自2017年11月16日开始拖欠水费和污水处理费，故原告要求被告支付拖欠的物业管理费、水费及污水处理费至2019年3月31日，并要求按照每日万之分二十标准自欠费次月1日起支付滞纳金至付清之日止。被告对原告提供的《物业管理委托合同》的印章及签名不予认可，认为该合同约定的期限已届满，被告强行占据案涉小区，期间亦没有尽到物业服务的责任，听说原告有殴打、恐吓其他业主，亦擅自停水停电，影响业主的正常生活，因此无须向原告支付物业管理费，至于水费和污水处理费，被告已缴纳给第五届业主委员会。关于物业管理费，原、被告确认案涉房屋每月物业管理费为109元。关于水费、污水处理费，原告安居乐公司提交了东莞市东江自来水有限公司出具的《关于追收欠费的函》，该函载明安居乐公司支付嘉湖山庄的水费至2018年5月2日，双方确认2017年11月16日至2018年5月2日期间的水费、污水处理费共计172.36元，被告表示如原告能提供缴纳水费和污水处理费的发票，则被告同意支付相关费用，但2018年5月2日之后的水费、污水处理费不需要原告代收代缴。另查，2018年8月3日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会起诉安居乐公司，请求判令安居乐公司撤出东莞市寮步镇嘉湖山庄，该案案号为(2018)粤1971民初21520号。2018年10月22日，该案作出一审判决，判决安居乐公司于判决发生法律效力之日起三十日内撤离东莞市寮步镇嘉湖山庄小区。后安居乐公司不服一审判决，提起上诉，二审案号为（2019）粤19民终211号，东莞市中级人民法院于2019年2月22日作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年3月25日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会申请执行，案号为（2019）粤1971执7624号，该案已执行完毕，安居乐公司已撤离嘉湖山庄小区。已经发生法律效力的(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书查明：一、2011年6月28日，安居乐公司与东莞市寮步镇横坑嘉湖山庄第三届业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定安居乐公司为东莞市寮步镇嘉湖山庄提供物业管理服务，合同期限为2011年6月30日至2016年6月29日,住宅房屋的物业管理费为每月每平方米1.2元，非住宅房屋的物业管理费为每月每平方米3.3元。逾期缴纳物业管理费应每天按应交款项的万分之二十支付滞纳金。二、2017年5月7日，嘉湖山庄召开业主代表大会，会议决议结果为：维持现状，不续签与安居乐公司的物业管理委托合同。三、2018年5月20日，嘉湖山庄召开业主大会，大会就是否续聘安居乐公司进行了表决，否决票为623票，得票率为60.3%；否决票权数55748平方米，得票率为60.2%，表决结果为不选聘。四、2018年6月21日，嘉湖山庄第五届业主委员会出具《退出通知》，要求安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤出嘉湖山庄小区，并向业委会移交相关账务、资产、资料、设备等。以上事实，有原告安居乐公司提交的《物业管理委托合同》、业主大会会议决定、房地产权证、欠费明细表、催缴通知书、收款收据、联络函、自来水公司追收欠费函，被告潘建华提交的物业合同盖章页、房产管理局2份回复、物业服务组织架构图、投诉书、照片、房产管理所责令通知书、收款收据、银行电子回单，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告之间是否存在物业服务合同关系；二、安居乐公司是否有权收取物业管理费、水费、污水处理费。关于第一个争议焦点。首先，2017年5月7日，嘉湖山庄召开业主代表大会，会议决议结果为：维持现状，不续签与安居乐公司的物业管理委托合同。2018年5月20日，嘉湖山庄召开业主大会，大会就是否续聘安居乐公司进行了表决，表决结果为不选聘。以上事实可以看出，嘉湖山庄业主代表大会及业主大会对于续签与安居乐公司的物业管理委托合同是持反对意见，但是对于此前曾与安居乐公司签订物业管理委托合同的事实是没有异议的，倘有异议，则与其会议结果不“续签”、不续聘的决议相矛盾。其次，2019年4月21日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会向安居乐公司出具的《联络函》中确认安居乐公司向嘉湖山庄业主提供8年的服务。最后，已经发生法律效力的(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书查明安居乐公司与东莞市寮步镇横坑嘉湖山庄第三届业主委员会于2011年6月28日签订《物业管理委托合同》，在(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书未被撤销的情况下，以及在被告未能提交证据推翻(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书所确认的事实的情况下，被告应对自己的主张承担举证不能的法律后果。综上，本院认为安居乐公司与潘建华之间在客观和事实上存在物业服务合同关系。关于第二个争议焦点。首先，被告在答辩时确认原告与嘉湖山庄签订的物业管理委托合同期限为自2011年6月30日起至2016年6月29日止。根据《广东省物业管理条例》第五十条规定：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”嘉湖山庄业主大会在2016年6月29日前没有作出续聘安居乐公司或选聘其他物业服务公司的决定，因此，在安居乐公司自愿按照合同约定继续提供物业服务的情况下，案涉物业服务合同自动延续。其次，嘉湖山庄业主大会于2018年5月20日经业主表决作出不选聘安居乐公司的决议，此后嘉湖山庄业主委员会执行该决议，并于2018年6月21日向安居乐公司发出《退出通知》，要求安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤出嘉湖山庄小区，并向业委会移交相关账务、资产、资料、设备等。因此，案涉物业服务合同的延续期应为2016年6月30日至2018年7月6日，嘉湖山庄小区的业主应当根据物业服务合同的约定向安居乐公司交纳该延续期间的物业服务费用。至于2018年7月7日之后的物业管理费，因业主委员会已按业主大会决议要求通知安居乐公司撤离小区，安居乐公司应当按业主大会的决议及业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区，故嘉湖山庄小区的业主无需再向安居乐公司交纳2018年7月7日之后的物业管理费。因安居乐公司拒不按照业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区而造成的损失应当由安居乐公司自行承担。最后，被告没有证据证明原告安居乐公司提供的物业服务违反物业服务合同的约定，应承担举证不能的法律后果，因此被告应向原告安居乐公司支付2017年12月1日至2018年7月6日期间的物业管理费。原告安居乐公司代缴嘉湖山庄小区的水费至2018年5月2日，因此，安居乐公司可向业主潘建华追偿2018年5月2日及之前垫付的水费、污水处理费。至于2018年5月2日之后的水费，因安居乐公司没有垫付，其无权向业主主张。潘建华主张其已将水费、污水处理费交至嘉湖山庄业委会，但潘建华没有提交证据证明嘉湖山庄业委会已将该水费、污水处理费返还给了垫付方即安居乐公司或支付给东莞市东江自来水有限公司，故潘建华依法应当将安居乐公司代为垫付的水费、污水处理费返还给安居乐公司。综上，潘建华未向安居乐公司支付物业管理费、水费、污水处理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。结合以上论述，潘建华应当向安居乐公司支付的款项为：1.物业管理费：双方均确认案涉物业每月管理费为109元，因此2017年12月1日至2018年7月6日期间的物业管理费为784元[109元/月×(7+6÷31)个月]。2.水费、污水处理费：安居乐公司代为缴付的2017年11月16日至2018年5月2日期间的水费、污水处理费共计172.36元。3.滞纳金：原告庭审中明确其诉请的滞纳金为被告逾期交纳物业管理费的滞纳金，由上可知，案涉物业服务合同自动延续，该物业服务合同约定滞纳金的标准为每日万分之二十，故原告诉请以当月物业管理费为基数按照每日万分之二十的标准计算滞纳金，本院予以支持。因物业服务合同没有约定物业管理费的缴交日期，故当月欠缴物业管理费的滞纳金应当从逾期支付物业管理费的次日即次月1日起计算至实际付清之日止，每月物业管理费的滞纳金总额不超过当月的物业管理费。例如2017年12月物业管理费的逾期滞纳金以109元为本金，按每日万分之二十的标准，自2018年1月1日起计算至实际清偿之日止，滞纳金总额不超过109元，其余月份的逾期滞纳金以此类推。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条、第五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的法律规定，判决如下：一、被告潘建华应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市安居乐物业管理有限公司支付2017年12月1日至2018年7月6日期间的物业管理费784元。二、被告潘建华应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市安居乐物业管理有限公司返还代缴的水费、污水处理费共172.36元。三、被告潘建华应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市安居乐物业管理有限公司支付逾期交纳物业管理费的滞纳金（逐月分开计算，分别以每个月应交纳的物业管理费109元为本金，按每日万分之二十的标准，自次月的1日起计算至实际清偿之日止，每月物业管理费滞纳金总额不超过109元）。四、驳回原告东莞市安居乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元（已由原告预交），由原告东莞市安居乐物业管理有限公司承担14元，由被告潘建华承担11元。本判决为终审判决。审 判 员 赖艳君二〇二〇年十二月四日法官助理 郭继聃书 记 员 彭丽萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。第五十条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。