重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7690号上诉人（原审被告）：徐小林，女，1986年6月7日出生，汉族，住重庆市潼**。被上诉人（原审原告）：重庆市粤昊富商业运营管理有限公司，住所地重庆市潼**江北新城A2-27、01、02号地块2号子地块，统一社会信用代码915002233277601240。法定代表人：郑洋，系公司经理。委托诉讼代理人：李一帆，重庆升正律师事务所律师。上诉人徐小林因与被上诉人重庆市粤昊富商业运营管理有限公司（以下简称粤昊富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院（2020）渝0152民初3486号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人徐小林、被上诉人粤昊富公司的委托诉讼代理人李一帆到庭参加二审询问。本案现已审理终结。徐小林上诉请求：1.撤销(2020)渝0152民初3486号民事判决书；2.涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：原判认定事实不清，适用法律不正确。1.租金计算错误。被上诉人的原因导致上诉人经营困难，多次协商后双方于2020年1月份重新签订了租赁合同和物业管理合同，合同约定租金和管理费合计降为每月4853元。所以从2020年1月开始，租金和管理费应当按照新签订的合同计算。上诉人于2020年5月就向被上诉人提出解除租赁合同，被上诉人也同意了。故双方解除合同时间为2020年5月，租金及管理费的计算截止时间应当为2020年5月。2.上诉人不存在违约行为。因疫情以及被上诉人原因本就经营困难，被上诉人还擅自扣押上诉人货款21000余元，导致上诉人资金链断裂，这才导致上诉人无法缴纳相关租金和管理费，且被上诉人不仅不同意将该货款折抵租金和管理费，也不将该货款支付给上诉人，是被上诉人违约在先。补充：疫情属于不可抗力因素，上诉人不应该承担违约责任。商城的很多商家都撤场了，营业环境对我们也不好，我们也是正常撤场，不存在违约。粤昊富公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。关于租金计算，是根据双方合同明确约定计算出的尚欠金额。关于违约，上诉人在整个欠付租金期间费用远远超过21000元，而且不知道这个21000元是否真实存在，即使存在也不影响违约责任的承担。对于疫情是否是不可抗力，对方欠付租金的时间很长，请法院判决。对于其他的租户情况和商城情况，与本案欠付租金无关。粤昊富公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的商铺租赁合同。2.判决徐小林支付2018年12月12日至双方租赁合解除之日止的租金（6174元/月）；3.判决徐小林支付2019年6月12日至实际返还之日止的物业管理费（1060元/月）；4.支付违约金21070元（依据合同第四条第三款）；5.返还租赁房屋并支付房屋占用费（自合同解除之日起计算至实际返还之日止）。一审法院认定事实：2016年9月12日，粤昊富公司（甲方）、徐小林（乙方）签订商铺租赁合同，约定甲方将仁豪家饰界A馆1层的8间商铺（A1102-A1105、A1085-A1088）出租给乙方，用于经营卫浴、厨电，合同期限5年（2016年9月12日至2021年12月11日止）。双方约定，月租金6174元，前三年不递增，第四年在第三年的基础上递增8%，第五年在第四年的基础上递增10%。签订合同时一次性交纳7个月租金（43218元），赠送24个月免租期（前四年免租5个月，第五年免租4个月）。租金每年交纳一次，前四年每次交纳7个月租金，签订合同时交纳7个月租金（需同时办理接房），第五年交纳8个月租金，租金需提前一个月交纳。乙方需交纳经营保证金，标准为一个月租金6174元。乙方租赁期间擅自撤租，所交经营保证金不退，还应承担余下租期所有费用20%的违约金。乙方需按承租面积交纳管理费，标准为5元/月/平方米（双方诉讼中一致确认为1060元/月），自2016年9月12日起，免收9个月管理费。管理费按季度支付。乙方有权享受甲方为市场提供的服务，服从市场管理，并按时交纳管理费、政府行政性收费，上述费用如拖延交付达三个月以上，视同乙方违约，甲方有权解除合同，所交保证金不退。该合同签订后，粤昊富公司向徐小林提供了约定的商铺，徐小林未交纳2018年12月12日之后的租金，未支付2019年6月12日之后的管理费。本案的民事起诉状副本于2020年8月17日送达给徐小林。一审法院认为，双方的租赁合同有效，徐小林应当按照约定履行给付租金、管理费的约定义务。依照该合同约定，徐小林欠付租金、管理费已经超过三个月以上，粤昊富公司具有约定解除权。因此，一审法院认定案涉商铺租赁合同以徐小林收到一审法院送达的民事起诉状副本之日（2020年8月17日）解除。徐小林作为租赁合同的承租人，具有依照合同给付租金和管理费的约定义务。关于租金、管理费的具体数额，一审法院结合欠缴租金、管理费的具体期间、免租期约定以及新冠疫情（考虑影响期约一个半月）的客观情况，酌定由徐小林负担租金66627元（6174元×7/12×18.5）、管理费13250元（1060元×12.5）。双方关于承租方在租赁期间擅自撤租，出租方有权保留经营保证金并收取余下租期所有费用20%的违约金的约定，系双方对提前终止租赁合同违约责任如何承担的约定。一审法院认为，因承租人违约导致房屋租赁合同解除的，出租人客观上存在寻租费用、租金差价或房屋闲置期间的租金损失，一审法院考虑粤昊富公司已经保留有6174元经营保证金的情况，酌定由徐小林另行负担违约金6000元。租赁合同解除后，承租人应当返还房屋。合同解除后至房屋实际返还期间，出租人也有权请求承租人支付占有期间的使用费。关于使用费的具体标准，可以参照双方关于租金、管理费的约定确定，一审法院酌定为155元/日［6174元×7/12/30）＋1060元/30]。关于徐小林在本案中所提出的双方已经协商解除合同的有关主张，无相关证据予以证实，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、原告重庆市粤昊富商业运营管理有限公司与被告徐小林签订的商铺租赁合同于2020年8月17日解除；二、被告徐小林于本判决生效之日十日内起向原告重庆市粤昊富商业运营管理有限公司支付租金66627元（2018年12月12日至2020年8月17日）、管理费13250元（2019年6月12日至2020年8月17日）、违约金6000元；三、被告徐小林于本判决生效之日十日内向原告重庆市粤昊富商业运营管理有限公司返还房屋（仁豪家饰界A馆1层，A1102-A1105、A1085-A1088）及房屋占用费（自2020年8月18日起，按155元/天计算）；四、驳回原告重庆市粤昊富商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2399.16元，减半收取计1199.58元，由原告重庆市粤昊富商业运营管理有限公司负担226.58元，被告徐小林负担973元。”二审中，当事人均未举示新证据,徐小林举示了其手机里的视频，拟证明其已经于2020年9月17日撤场，被上诉人认为该证据不是新证据，且视频里保安也明确说了可以搬。本院认为，该视频仅表明徐小林与视频中的保安在就搬离物品协商，并不能证明徐小林已经撤场。本院不予采信。庭审中，被上诉人表示大件已经搬离，其他东西没搬走，徐小林不愿意签署放弃其他物品的承诺书，公司也不敢动。徐小林当即表示这些东西都不要了，他们自行处理。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，粤昊富公司与徐小林签订的商铺租赁合同合法有效，对合同双方当事人均具有约束力，徐小林应当按照该合同约定履行支付租金和管理费的义务。徐小林上诉称双方已于2020年1月就租金、管理费作出了新的约定，但未举示充分证据予以证明，对该意见，本院不予采纳。徐小林上诉称双方已于2020年5月解除了案涉租赁合同，故租金、管理费应当截至2020年5月。徐小林认为其一审提交的专柜撤场审核表足以证明其主张的事实，但该审核表上并没有粤昊富公司签章或法定代表人签字确认，且粤昊富公司对前述事实也不认可，故该证据不足以证明双方已于2020年5月解除了案涉租赁合同的事实，对徐小林的该上诉意见，本院不予采纳，一审法院以载有粤昊富公司解除合同意思表示的诉状送达给徐小林的时间作为合同解除时间并以此计算租金和管理费并无不当，本院予以确认。徐小林未按照合同约定履行支付义务，应当承担违约责任。根据已查明事实可知，徐小林未交纳2018年12月12日之后的租金，未支付2019年6月12日之后的管理费，而新冠疫情发生于2020年1月份，故不能以新冠疫情作为其未违约的合理理由。徐小林还称因粤昊富公司原因导致其经营困难，但未举示充分证据予以证明，无法证明粤昊富公司存在违约事实而导致徐小林违约。关于徐小林提出的粤昊富公司扣押其货款一事，与本案不是同一法律关系，本案不做处理，且与本案无关联性，不能作为徐小林拒绝履行支付义务的合理理由。综上所述，徐小林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1946.93元，由上诉人徐小林负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年十二月一日法官助理 王玲书 记 员 梁麟