山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11813号 上诉人（原审被告）：王健君，男，1987年7月28日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：青岛新时代物业服务有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路****。 法定代表人：王增连，经理。 委托诉讼代理人：阎志强，北京盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘福进，北京盈科（青岛）律师事务所实习律师。 上诉人王健君因与青岛新时代物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2020)鲁0211民初8117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王健君上诉请求：一、撤销一审判决，改判：（1）根据权利义务对等原则、合同全面履行原则，从物业费里减除物业公司未善尽合同义务之对价；（2）根据司法解释相关规定物业费支付到衡山舒苑业委会通知新时代物业公司撤出期截止日2018年11月底为止；2.一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：因本案被上诉人一审中提交《消防验收合格书》证明其已尽到消防管理义务，上诉人一审中曾提交《调查取证申请书》请求法院依法调取当地公安机关于2019年9月对新时代物业公司衡山舒苑消防管理违法行为做出的《处罚决定》，一审法院并未依法调取。本次上诉提交新时代物业衡山舒苑《工作交接单》证明：（1）衡山舒苑小区长期存在消防供水不保压、消防通道不畅通等严重问题，其并没有尽到对公共设施的管理、维护职责；（2）一审期间被上诉人明知本小区消防栓不保压还向法庭提交“衡山舒苑小区消防设施维护合格”的虚假证据。2、关于本小区物业管理服务、维修维护的瑕疵程度因长期不清掏小区化粪池导致产生易燃、剧毒气体硫化氢，至今没有解决；自2013年未经业主同意撤除东门门卫，严重影响东门消防功能至今未恢复；地下停；地下停车场不开通风设备除湿防联动设施、金属悬挂设施锈蚀损坏；物业公司为开超市盈利砸坏居民楼楼体承重墙至今没有解决；水表空跑，全体业主“实交水费”与物业公司“转交水费”长期存在巨大差异，物业公司利用此受益；小区所有的门禁系统废弃等等，已经是“大量瑕疵”、“严重瑕疵”而不是一般瑕疵。一审判决适用法律片面、对未全面履约的“服务瑕疵”应对等核减物业服务费。1、根据双务合同的对等原则，物业服务合同的物业服务费对应、对等物业服务质量，未尽或者未善尽合同义务的服务瑕疵应当核减其所对应、对等的物业服务费部分。2、一审判决既然因为被上诉人的“较多服务瑕疵”而不支持其主张的违约金，更应该支持上诉人主张的核减其所对应、对等的物业服务费部分，因为与服务瑕疵对应的首先应该是物业费本金而不是违约金。抛开对应的本金而单独指向违约金有违法律逻辑。3、一审判决体现的是对物业服务企业业务影响的顾忌，而对物业服务企业不诚信经营、服务不断缩水、损害业主利益这种普遍现象的滋长却未有顾忌，这种单向顾忌有违司法公正。上诉人要求被上诉人撤出的《通知函》、衡山舒苑业主大会2018年8月31日选聘新物业公司的《决议》、2018年9月28日解聘旧物业公司的《决议》法律层面至今并未被撤销，仍然有效。特别是衡山舒苑业主委员会向被上诉人发送《通知函》的法律行为足以触发《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的适用。如此，更有利于减少当前普遍存在的物业服务行业利用垄断地位通过不正当竞争拿到小区物业项目，拿到项目后不讲诚信缩水服务，业主投诉无门的普遍现象。也更有利于帮扶处于劣势地位的业主们摆脱基层居委会“变服务、协助义务为设置障碍的权力”，阻挠业主大会实现选聘物业服务单位自治权的尴尬法律困境。如此，才会更有利于社会稳定。 青岛新时代物业服务有限公司答辩称：原审判决正确，请求二审法院予以维持。 青岛新时代物业服务有限公司向原审法院提出诉讼请求：1.依法判令王健君支付青岛新时代物业服务有限公司物业费4814.67元、违约金3351.01元；2.判令诉讼费由王健君承担。 原审法院经审理认定事实如下： 1.甲方青岛兴达佳园置业有限公司与乙方即青岛新时代物业服务有限公司签订前期物业管理服务合同，约定：由青岛新时代物业服务有限公司为位于青岛开发区交汇处向北200米的衡山舒苑小区提供物业服务，青岛新时代物业服务有限公司按住宅公寓物业费1.3元/月/㎡、电梯运行费0.4元/月/㎡收费。合同期限自2016年8月1日至2017年7月31日。合同期满前2个月，甲乙双方应就本合同期限的延长或物业管理服务合同的续签进行协商，同等条件下，甲方应优先选用乙方继续为本小区提供物业管理服务。业主或物业使用人按照预交的方式缴纳物业费，应在每季度首月的5日前向乙方交纳当季度的物业服务费等相关费用，首次物业服务费，业主应于交房之日交纳。业主或物业使用人应按本合同的约定，及时支付物业费等相关费用，否则每逾期一日按应付费用的0.3%向乙方支付违约金。 青岛新时代物业服务有限公司在本案中未提交其2018年1月1日以后与青岛兴达佳园置业有限公司续签的物业管理服务合同，也未提交与王健君签订的物业服务合同。青岛新时代物业服务有限公司提交青岛市黄岛区薛家岛韶山路社区居委会出具的情况说明证实其在前期物业服务合同到期后，至今一直为小区提供物业服务。青岛新时代物业服务有限公司提交消防设施维护保养报告书、卫生消杀记录、值班记录、设施设备周期性维护保养记录、保洁员自查表、配电室、风机房、给排水机房、电梯、供水自主性维护例行点检表、物业服务费收费收据等证据证实其一直为涉案小区提供物业服务。王健君提交照片、工作联系函、整改事项清单、信访受理告知书等证据证实青岛新时代物业服务有限公司在至今的物业服务中存在服务不到位、维护不尽责、人员配备不到位、涉嫌赚取水费、侵占业主公共权益等事宜。 2.王健君系衡山舒苑小区的业主，居住在该小区**，房屋建筑面积91.36平方米。王健君承认其自2017年1月1日起至2019年10月31日止一直未缴纳物业费，并表示对合同约定的物业费标准无异议。 3.青岛新时代物业服务有限公司在本案中诉求王健君交纳自2017年4月1日起至2019年10月31日止的物业费4814.67元。青岛新时代物业服务有限公司提交照片证实其在王健君居住的房屋门上张贴过催费通知单，通知王健君交纳物业费。 原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。青岛新时代物业服务有限公司与青岛兴达佳园置业有限公司所签的前期物业管理服务合同，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业公司应当按照该合同约定提供符合约定标准的物业管理服务，小区业主也应当按照合同约定履行交纳物业费、配合物业行使管理义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对包括王健君在内的全体业主具有法律约束力。虽然，该合同约定的物业服务合同期限为2016年8月1日至2017年7月31日，青岛新时代物业服务有限公司未提交其2018年1月1日以后与青岛兴达佳园置业有限公司续签的物业管理服务合同，也未提交与王健君签订的物业服务合同，但双方提供的相关证据可以证实青岛新时代物业服务有限公司在前期物业合同到期后至今仍在为涉案小区提供物业服务，只是青岛新时代物业服务有限公司提供的物业服务存在着瑕疵而已。王健君自认其自2017年4月1日起至2019年10月31日止未缴纳物业费，并表示对合同约定的物业费标准无异议。对此原审法院予以确认。青岛新时代物业服务有限公司为涉案小区提供了物业管理服务，故王健君应当依照合同约定的标准和时间及房屋面积向青岛新时代物业服务有限公司交纳物业服务费用。王健君的房屋面积为91.36平方米，青岛新时代物业服务有限公司诉求其按照合同约定的标准交纳物业费4814.67元，符合法律规定，原审法院予以支持。鉴于青岛新时代物业服务有限公司提供的物业服务存在瑕疵，青岛新时代物业服务有限公司诉求王健君承担违约金，原审法院不予支持。王健君认为青岛新时代物业服务有限公司已经失去主张物业费的合法请求权基础、违法经营、侵占业主权利等与事实不符，王健君以此为由拒交物业费，不符合法律规定，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王健君于判决生效之日起十日内支付青岛新时代物业服务有限公司2017年4月1日起至2019年10月31日止的物业服务费4814.67元；二、驳回青岛新时代物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由青岛新时代物业服务有限公司负担10元，由王健君负担15元。 二审中，王健君提交衡山舒苑《工作交接单》照片。证明：（1）衡山舒苑小区仍然存在消防供水不保压、消防通道不畅通等问题；（2）一审开庭时原告向法庭提交的“衡山舒苑小区消防管理、消防设施维护合格”的书证于内部《交接单》相矛盾，一审提交的书证内容虚假。实际情况是被上诉人并没有尽到管理、维护职责。此证据为新时代物业交接单，为上届物业主任与现任物业主任之间的交接记录，原件在被上诉人处。请法庭责令被上诉人提交，如被上诉人拒绝提供，依法应当由被上诉人承担不利责任。王健君提交衡山舒苑东门消防通道被阻照片。证明：青岛新时代物业服务有限公司放弃衡山舒苑小区东门“门前三包”，东门门岗无人值守，东门消防通道被阻、未能有效管理，至今仍然是本小区的重大消防隐患。青岛新时代物业服务有限公司对上述证据真实性不认可。因王健君未出示证据原件，本院对证据真实性及证明事项不予确认。 青岛新时代物业服务有限公司提交青岛市环境保护局黄岛分局委托检测报告。证明：被上诉人已对衡山舒苑小区化粪池进行清理整治，化粪臭气浓度，硫化氢排放均符合《恶臭污染物排放标准》（GB14554-1993）恶臭污染物厂界排放二级（新扩改建）标准限值要求。青岛新时代物业服务有限公司提交青岛诚祥建筑工程司法鉴定所技术鉴定书，证明：证明衡山舒苑小区1号楼104户承重墙已经恢复，不存在上诉人所述承重墙至今没有恢复的问题。青岛新时代物业服务有限公司提交2020年9月消防设施维护保养报告书、消防通道照片。证明：青岛新时代物业服务有限公司定时对消防设施维护保养，消防通道顺畅，不存在上诉人所述消防通道受影响的问题。王健君质证称对真实性不予认可。上述证据均系青岛新时代物业服务有限公司单方制作，本院对其真实性证明事项不予确认。 本院对原审认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：上诉人王健君应否支付物业费。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 本案中，青岛新时代物业服务有限公司与青岛兴达佳园置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对包括王健君在内的全体业主均具有约束力。合同到期后，青岛新时代物业服务有限公司继续为涉案小区提供了物业管理服务，故王健君应当依照合同约定的标准和时间及房屋面积向青岛新时代物业服务有限公司交纳物业服务费用。王健君以小区安保服务不到位、东门无人专职值守为由拒交物业费无事实及法律依据，本院不予支持。 另，衡山舒苑业主大会与青岛新时代物业服务有限公司之间的纠纷与本案物业费纠纷系不同的法律关系，本案不予处理。 综上，上诉人王健君上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王健君负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年十二月四日 书记员  翟国媛