河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初15854号原告：董洪斌，男，1974年7月16日出生，汉族，住河南省安阳市殷都区。委托诉讼代理人：曹守帅，河南兴亚（郑州）律师事务所律师。被告：河南舒健医药科技有限公司,住所地河南自贸试验区郑州片区(郑东)商鼎路**********。法定代表人：李刚，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：夏忠海，男，系公司股东及经理。被告：夏忠海，男，1971年4月8日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被告：李刚，男，1971年1月18日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。被告：桑力强，男，1973年6月24日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。三被告共同委托诉讼代理人：贺晔，河南良承律师事务所律师。原告董洪斌与被告河南舒健医药科技有限公司（以下简称“舒健公司”）、夏忠海、李刚、桑力强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人曹守帅，被告舒健公司委托诉讼代理人夏忠海、被告夏忠海、桑力强及被告夏忠海、李刚、桑力强的共同委托诉讼代理人贺晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告舒健公司给付原告董洪斌房屋租金160512元、逾期支付租金的违约金31090元（以上违约金暂计至2020年9月11日，自2020年9月12日起至实际付清之日止，以160512元为基数，按每月2%的标准支付违约金）、物业费17110.9元，共计208712.9元；2、判令被告舒健公司给付原告房屋装修、办公家具转让款75000元及逾期支付转让款的违约金27000元(以上违约金暂计至2020年7月12日，自2020年7月13日起至实际付清之日止，以75000元为基数，按每月2%的标准支付违约金）,共计102000元；3、判令被告夏忠海、李刚、桑力强在未缴出资范围内对上述第一项、第二项债务承担连带还款责任；4、判令被告负担案件受理费。事实与理由：被告夏忠海、李刚、桑力强系被告舒健公司的股东，其中：夏忠海出资252万元，占公司注册资本比例的25.2%;李刚出资666万元，占公司注册资本比例的66.6%;桑力强出资82万元，占公司注册资本比例的8.2%。2019年1月10日，原告与被告舒健公司签订《办公写字楼转租合同》，主要约定：甲方（原告）将位于郑州市郑东新区商鼎路78号3幢2单元30层3013号房屋出租给乙方（被告舒健公司）作为办公场所使用，面积为214.76平方米；租赁期限为24个月，自2019年1月11日起至2021年1月11日止；租金支付标准为：10800元/月，从第二年起租金每年递增8%;租金支付方式为：每半年支付一次，首期租金于合同签订当日支付，以后每期租金提前15天支付，先付后用；乙方逾期支付租金，应按逾期金额每日千分之五支付违约金（滞纳金）。另外，合同还约定甲方将房屋装修及办公家具等作价75000元转让给乙方，本合同签订之日，乙方需一次性向甲方支付转让款，乙方逾期支付，应按逾期金额每日千分之五支付逾期付款违约金（滞纳金）;因合同履行产生纠纷，由房屋所在地的法院管辖处理等合同内容。上述合同生效后，原告依约将房屋及办公家具等交付给被告，但被告并未按照合同约定向原告支付房屋租金和房屋装修及办公家具转让款。原告认为，原告与被告舒健公司签订的《办公写字楼转租合同》是双方真实的意思表示，合同内容并不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务，原告已按照合同约定将房屋和房屋装修及办公家具交付给被告舒健公司，被告舒健公司应按合同约定向原告履行付款义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。现被告夏忠海、李刚、桑力强未履行任何出资义务，被告舒健公司经营状况严重恶化，没有任何财产可供偿还债务，且已处于停业瘫痪状态，被告夏忠海、李刚、桑力强作为被告舒健公司的股东，应当在其未缴出资范围内对公司债务承担连带还款责任。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至法院，望判如所请。被告舒健公司辩称，一、签订的《办公写字楼转租合同》无效。原告提供的合同签订日期为2019年1月10日，此时原告董洪斌是公司的股东（实际发起人和控制人）代表公司，又与公司签订协议，违反法律的规定，自始无效。舒健公司对合同不知情，转租合同未履行。舒健公司的银行流水显示，公司给付的租金是直接转账给河南升龙物业管理有限公司郑东新区分公司，租赁协议无效且不真实，不予认可，请求驳回原告的诉请。二、原告起诉的主体不适格。原告是公司的股东，不是实际的房屋所有权人，起诉自己的公司和其他股东要租金和违约金，主体不适格。根据微信群截图原告发的照片，原告从开始的占有公司12.5%的股份到现在的8.2%,原告转账给河南升龙物业的资金属于以股东身份的内部出资行为。三、原告所述的被告未支付房屋租金和房屋装修及办公家具的转让款不实，租金、装修及办公家具属于公司的资产，有公司的资产清单，在舒健公司的公司群里群人员都予以认可。综上所述，原告的主体不适格且所诉的事实不实，请求驳回。被告夏忠海、桑力强、李刚辩称，一、签订的《办公写字楼转租合同》无效。原告提供的合同签订日期为2019年1月10日，此时原告董洪斌是公司的股东（实际发起人和控制人）代表公司，又与公司签订协议，违反法律的规定，自始无效。舒健公司对合同不知情，转租合同未履行。舒健公司的银行流水显示，公司给付的租金是直接转账给河南升龙物业管理有限公司郑东新区分公司，租赁协议无效且不真实，不予认可，请求驳回原告的诉请。二、原告起诉的主体不适格。原告是公司的股东，不是实际的房屋所有权人，起诉自己的公司和其他股东要租金和违约金，主体不适格。根据微信群截图原告发的照片，原告从开始的占有公司12.5%的股份到现在的8.2%,原告转账给河南升龙物业的资金属于以股东身份的内部出资行为。三、前股东承诺事实的出资，拥有合法的股权，具有完全的处分权，被告对出资不实没有责任及出资的义务。根据工商信息显示，前股东与被告签订股权转让协议中的第二条保证的第1款有约定；不存在被告未履行任何出资义务，根据微信群截图原告发的照片，原告从开始的占有公司12.5%的股份到现在的8.2%,如果被告存在出资不实，原告也是股东，也未实际出资。四、原告所述的被告未支付房屋租金和房屋装修及办公家具的转让款不实，租金、装修及办公家具属于公司的资产，有公司的资产清单，在舒健公司的公司群里群人员都予以认可。综上所述，原告的主体不适格且所诉的事实不实，请求驳回。经审理查明，2019年1月10日，原告（甲方、出租方）与被告舒健公司（乙方、承租方）签订《办公写字楼转租合同》，约定，甲方将其合法拥有的坐落在郑州市郑东新区商鼎路78号3座2单元3013号房屋出租给乙方使用，面积为214.76平方米。乙方作为办公使用。租赁期限共24个月，自2019年1月11日至2021年1月11日。月租金为10800元。每半年支付一次。第一期租金签订合同当日支付，以后每期租金提前15日支付。乙方在租赁期限内，使用的水电费、电话、网络使用费、物业管理费、租金税费、车位费，由乙方自行承担。乙方向甲方支付押金1万元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。在租赁期内，乙方逾期支付租金，甲方有权终止合同，收回房屋，由此造成甲方的损失，乙方应予以赔偿，按照逾期金额每日千分之五支付逾期付款的滞纳金。租赁期内，乙方未经甲方书面同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同期限内，第二年起租金每年递增百分之八。双方约定，甲方将房屋装修及办公家具等作价75000元转让给乙方，合同签订之日，乙方一次性支付。如逾期支付，按逾期金额日千分之五支付逾期付款滞纳金。合同到期时，房屋装修等不可移动的附属物，乙方无偿交还给甲方。2019年5月27日、7月1日、12月5日，被告舒健公司向河南升龙物业管理有限公司郑东新区分公司转款11425.2元、6313.8元、电费300元。2020年8月30日，河南升龙物业管理有限公司郑东新区分公司开具有河南增值税普通发票，显示购买方名称为原告，物业服务费价税合计为17110.90元，系付2020年1月1日至9月4日的物业费。2020年9月10日，原告向被告舒健公司出具解除合同通知书，载明因被告舒健公司未能按照双方约定支付租金，缴纳物业费，经催要仍未履行，构成根本违约。故通知解除双方于2019年1月10日签订的《办公写字楼转租合同》，自该通知到达时合同解除。被告应于2020年9月15日前腾清并搬离租赁房屋，如逾期未搬离或者全部搬离，视为被告舒健公司抛弃剩余物品，原告有权自行收回房屋并清理。2020年9月15日，被告舒健公司向原告出具回复函，载明：被告舒健公司于2020年9月11日收到原告送达的《解除合同通知书》，被告舒健公司同意解除，并已于2020年9月13日腾清租赁的涉案房屋，请原告尽快办理房屋交接。被告舒健公司拖欠的房屋租金及原告垫付的物业费17110.9元，希望双方协商解决。庭审中，原告称涉案房屋系案外人李书庆所有，由原告承租涉案房屋后转租给被告舒健公司。经原、被告共同确认，2019年4月11日前涉案房屋的租金均由原告缴纳。涉案房屋于2020年9月13日腾空。被告庭审中称原告系被告舒健公司的实际股东，是由吴景虎代持的原告股份，原告的出资比例由最初的12.5%变更为现在8.5%。原告对吴景虎代持其12.5%股份的事实予以认可，并称其以家具及装修费进行出资，其另称目前已经将股权全部转让，现在已非被告舒健公司股东。另查明，被告舒健公司注册成立于2017年3月22日。2019年1月10日的舒健公司章程显示，公司住所地，公司住所地为涉案房屋所在地本为1000万元。股东吴景虎认缴出资875万元，出资比例为87.5%，股东桑力强认缴出资125万元，出资比例为12.5%，出资时间均为2039年1月10日前。2019年1月15日，被告舒健公司的工商登记信息中，股东由赵斌变更为吴景虎、被告桑力强。2019年11月8日，吴景虎分别与被告夏忠海、李刚签订股权转让协议，将其名下持有被告舒健公司的股份转让给被告夏忠海、李刚二人。2019年11月11日，被告舒健公司的工商登记信息中，股东由吴景虎、桑力强，变更为桑力强8.2%、夏忠海25.2%、李刚66.6%，2020年8月9日，被告舒健公司召开2020年度第一次股东会会议，由全部股东一致同意解散公司，进行资产核算，委托会计事务所及律师事务所按正规程序执行。同时公司成立清算组。同日出具股东会决议，如下，同意解散舒健公司，公司停止营业，进行清算。由李刚担任清算组组长。以上事实有原告提交的《办公写字楼转租合同》、工商登记资料、股东会会议记录、决议、解除合同通知书、回复函、物业费发票、股权出让协议，被告提交的微信截图、工商信息及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原告与被告舒健公司签订的《办公写字楼转租合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定。双方当事人应当按照合同约定履行相应的义务。原告依约向被告舒健公司交付涉案房屋，被告舒健公司应当向原告支付涉案房屋的租金。原被告均确认2020年9月13日腾空房屋。合同约定月租金10800元，合同期限内，第二年起租金每年递增百分之八，按此标准计算，2019年1月11日至2020年1月10日月租金为10800元。2020年1月11日至2021年1月10日月租金为11664元(10800+10800×8%)。因在2020年1月起新冠疫情爆发，属不可抗力，由此采取的相应疫情防控措施，对房屋的实际使用产生影响。故结合本案实际情况，对此期间的房租按照两个月租金的标准予以酌减，由此计算，2019年4月12日至2020年9月13日的租金为168350.4元（10800×8+10800÷30×28+11664×6+11664÷30×3）。原告自认被告舒健公司缴纳租赁费3万元，扣除该项费用后，尚欠租赁费138350.4元，对原告主张过高部分，本院不予支持。原告主张支付违约金31090元，本院认为，从我国合同法关于违约金的规定看，违约金兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。综合考虑被告舒健公司的违约时间、违约程度、原告的可期待利益及本案合同实际履行情况等因素，本院酌定被告舒健公司支付原告违约金15000元。对原告主张过高部分本院不予支持。对于后续违约金，本院不再支持。关于原告主张物业费17110.9元，有原告提交的物业费发票为证，故本院予以支持。关于原告主张的房屋装修、办公家具转让款，合同中虽有约定，但庭审中原告已自认其以装修及家具向被告舒健公司进行出资，故对原告要求被告舒健公司支付其装修及办公家具转让款的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告夏忠海、李刚、桑力强在未缴出资范围内承担连带责任，因原、被告双方对被告舒健公司的股东成员尚存在争议，股东对公司债务的承担属公司内部事项，与本案的租赁合同亦非同一法律关系，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告河南舒健公司科技有限公司于本判决生效后十日内向原告董洪斌支付房屋租赁费用138350.4元、违约金15000元、物业费17110.9元；驳回原告董洪斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5961元，减半收取2980.5元，由原告董洪斌负担1345.5元，由被告河南舒健公司科技有限公司负担1635元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年十二月七日书记员  刘宏丽