安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1881民初3915号 原告：宁国市家馨物业服务有限公司，住所地安徽省宁国市北园路金宁花苑****，统一社会信用代码91341881MA2MYCFM44(1-1)。 法定代表人：李少华,董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈永祥，系该公司主任。 被告：周诚，男，1966年7月17日出生，汉族，住安徽省宁国市。 原告宁国市家馨物业服务有限公司（以下简称家馨物业公司）与被告周诚物业服务合同纠纷一案，本院2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告家馨物业公司的委托代理人陈永祥，被告周诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家馨物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2017年1月1日至2019年12月31日拖欠物业费及公摊水电费1551及滞纳金2347元,共计3898元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月1日原告与宁国市上海花苑A区业主委员会签订了《小区物业管理协议》及《物业服务合同》,约定由原告对“上海花苑A区”进行物业管理,双方对物业服务内容及收费标准进行了约定,同时约定逾期交纳物业管理费用的按照千分之三收取滞纳金,原告于2017年1月1日进驻小区开始进行物业服务直至今日。被告在“上海花苑A区”小区购买商品房一套，面积为90.1平方米,双方约定物业服务标准,收费依据,计算方式及起始时间和违约责任,被告身为“上海花苑A区”业主,其享受了原告提供的物业服务,却并没有及时向原告交纳物业服务费用,没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2017年1月1日至2019年12月31日累计欠物业服务费及公摊水电费1551元及滞纳金2347元,共计3898元。期间经原告多次催收,被告均以各种理由予以搪塞,拒不履行交纳物业费的义务。 周诚辩称：其不愿意支付。周诚住在一楼，2017年左右家中厨房的污水管道出现第一次渗水，将厨房和地板都淹了。周诚找到物业公司，物业公司没有处理。周诚自己买了管道、请了工人处理。2019年下半年左右，卫生间上面漏水，周诚去找了好几次物业，没有人来，两周后其下班回家发现水又从厨房漫起来了，客厅也被淹了，整个地板因为吸水翘起来了。第一次的处理是周诚把自己家的管道分出来另外接了一个，第二次是因为楼上的管道长时间渗漏，水压过高冲开了第一次的切割口。两次都是周诚自己施救的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了营业执照复印件、《物业管理服务合同》复印件等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定。 对有争议的证据，本院认证如下： 被告提举说明、证明、收条复印件，拟证明两次进水的事实。原告对该证据有异议，认为其中的收条是2016年发生的，当时不是原告提供物业服务的，原告是2017年1月1日入驻该小区的；对其中的说明、证明，第二次进水时是原告在提供物业服务，当时进水后原告就进行了及时的维修疏通，地，地板没有被泡水被告房屋管道首次漏水并非发生在原告提供物业服务期间，故对被告提举的收条，因与本案无关联性而不予认定；虽然被告提举的说明、证明不符合证据形式要件，但原告对其服务期间、被告家中管道第二次漏水的事实不持异议，故本院对该部分证据予以认定。 本案经审理认定事实如下： 2017年1月1日起，原告家馨物业公司入驻上海花苑A区提供物业服务至今。相关制式《物业管理服务合同》由原告与上海花苑A区每年签订一次，合同第二十条规定：乙方（即本案原告）必须按下列约定,实现目标管理：1、房屋外观美丽；2、设备运行正常；3、共用部位、共用设施设备的维护和管理；4、公共环境卫生做到地面每天清扫一遍、地、地面清洁化带内不藏垃圾；5、绿化带每年修建2次、打药除虫2次、不准他人当菜园使用、除去杂草、枯枝、及时补充绿化；6、维护道路通畅、车辆停放有序、禁止外来车辆入内；7、维护公共秩序与协助消防；8、房屋共用部位、公共设施设备的急修、小修,每次维修在200元以内资金,由乙方承担；9、满足业主物业使用人对服务的合理要求。上述1-8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准。第二十一条2款规定：本物业管理公共服务费,住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方0.45元向乙方交纳……7款规定：物业管理公共服务中未计入的功用设施设备运行、能耗费，按住户实际用量共同分摊，为便于计算每户每年30元计算。现被告认为其家中管道两次漏水，原告未予修理，故拒绝支付自2017年1月1日起的物业服务费。原告多次催要未果，遂诉至法院。 另查明，被告房屋位于上海花苑Ａ区，房屋面积90.1平方米。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业服务合同》签订后，原告应当按照合同约定履行物业服务义务，实现目标管理，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。本案中，被告房屋首次管道堵塞继而反水，并非发生在原告提供物业服务期间。虽然此后在原告服务期间，被告房屋管道发生漏水，但该漏水的原因不仅与原有管道堵塞相关，亦与被告私自更改污水管道相关，故被告并不能以此作为其完全拒交物业服务费的抗辩理由。原告作为提供服务者，应当正视自身的服务角色，对污水管道容易堵塞的常见问题，应当定期组织施工人员进行疏通，防止发生管道堵塞溢水造成业主房屋受损的重大事件。现原告未能提供任何证据证明其曾对污水管道进行过疏通，在服务质量上存在瑕疵，与合同约定的标准存在差距，但鉴于原告已提供部分物业服务，基于物业服务收费应当与服务水平相适应的原则，同时考虑被告私自更改污水管道的自身过失，本院对原告请求被告缴纳物业费的70%予以支持。结合原告为被告提供物业服务的时间，本院确定被告向原告缴纳物业费929.77元〔（90.1平方米×0.45元/月×36个月+30元/年×3年）×60%〕。原告诉请要求被告支付滞纳金2347元，该主张明显过高，本院依法酌定为100元，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告周诚于本判决生效之日起十日内支付原告宁国市家馨物业服务有限公司自2017年1月1日至2019年12月31日止拖欠的物业服务费929.77元及滞纳金100元，共计1029.77元； 二、驳回原告宁国市家馨物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，已减半收取计25元，由原告宁国市家馨物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  陈木三 二〇二〇年十二月八日 书记员  徐 垚 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用…… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。