四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终1265号 上诉人（原审原告）：孙旭跃，男，1972年6月26日出生，汉族，农民，住四川省乐山市五通桥区。 被上诉人（原审被告）：乐山市恒昌置业有限责任公司，住所地：四川省乐山市中心城区白燕路**。 法定代表人：刘煜，执行董事。 委托诉讼代理人：王加瑜，男。 上诉人孙旭跃因与被上诉人乐山市恒昌置业有限责任公司（以下简称恒昌置业公司）确认合同有效纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初4364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙旭跃上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认孙旭跃与恒昌置业公司签订的房屋买卖合同有效；3.一、二审诉讼费由恒昌置业公司承担。事实与理由：一、违章建筑是指未经建设、规划行政主管部门批准或违反建设审批规定所修建的建筑物，其构成要件为：1.主管机关是建设、规划行政部门；2.建设行为未经建设、规划主管部门批准；3.擅自修建的行为。违章建筑的认定机构是政府授权的主管机关即建设规划部门，一审法院审理的是民事案件并非行政案件，故一审判决认定案涉房屋属于违章建筑，超越了其审判权限，属于无效认定。二、首先，《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，该条中的“合法建造”是指建造符合当时的规定，并非现在的规定。案涉房屋是1992年因政府招商引资政策而修建，取得了合法的规划报建手续。其次，即使建造行为违法，也不能改变违章建筑的不动产属性。虽然违章建筑不能办理所有权登记，但建造人可以基于事实行为发生物权变动规则而取得所有权。案涉房屋从1992年修建至今，政府相关部门并未对该房屋作出任何实质性决定，这是对以前乐山城区房屋修建事实的一种认可。即使案涉房屋被行政主管机关认定为违章建筑，但恒昌置业公司仍对该房屋享有不动产所有权。虽然孙旭跃无法办理物权登记，但这只是导致房屋所有权不能转移。因此转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力，案涉房屋买卖合同并不违反法律、法规的禁止性规定。再次，案涉房屋于1992年修建，《中华人民共和国城乡规划法》于2008年颁布，故该法对1992年的修建行为不具有溯及力，故一审判决适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判。 恒昌置业公司辩称，案涉房屋取得了规划报建手续于1994年修建，并非违章建筑。当时共修建了1,900平方米左右的厂房，主厂房有1,508平方米，附属厂房400平方米左右，案涉房屋系附属厂房的一部分。因恒昌置业公司办证意识淡薄在厂房修建完毕后很长时间内没有办理房产证，直到2009年才办理了主厂房的产权证，附属厂房没有办理产权证的原因已记不清楚了。恒昌置业公司确实将案涉房屋卖给了孙旭跃。综上，同意孙旭跃的上诉请求。 孙旭跃向一审法院起诉请求：1.依法确认孙旭跃、恒昌置业公司签订的房屋买卖合同有效。2.本案诉讼费由恒昌置业公司承担。 一审法院认定事实：2015年3月21日，孙旭跃、恒昌置业公司签订了《购房协议》，协议第1条约定：恒昌置业公司自愿将坐落在白燕路13号地块上临街水泥瓦房门市3间约110平方米出售给孙旭跃，出售价为22万元。协议第2条约定：签订购房协议生效后，孙旭跃一次性现金支付购房款给恒昌置业公司，不得拖欠。协议第3条约定：此水泥瓦房无权属证，孙旭跃不得要求恒昌置业公司办理过户手续。合同签订后，孙旭跃于2015年3月25日向恒昌置业公司支付购房款22万元，恒昌置业公司出具了收款收据。2017年3月22日，柏杨街道办事处出具证明：兹证明乐山市市中区白燕路222号恒昌置业公司于2013年1月15日办理国有土地证……该土地上原建有房屋，面积约110平方，属临时居民自建房，未办理房产证，该房屋购买人孙旭跃，身份证号511112197206××××。在乐山市中级人民法院（2017）川11民终1169号民事判决书中也对未有证据证明该房屋系合法建筑以及已依法登记作出了认定。孙旭跃、恒昌置业公司均认可该房屋无规划报建手续，至今也未补办相关手续，也无法进行不动产登记。 一审法院认为，根据柏杨街道办事处出具的证明，孙旭跃、恒昌置业公司签订的《购房协议》中所购买的坐落在白燕路13号地块上的临街水泥瓦房门市3间属于临时居民自建房，未办理房产证。乐山市中级人民法院（2017）川11民终1169号民事判决书中也对未有证据证明该房屋系合法建筑以及已依法登记作出了认定。再根据孙旭跃、恒昌置业公司在签订的购房协议时第3条此水泥瓦房无权属证，孙旭跃不得要求恒昌置业公司办理过户手续的约定，可以证明孙旭跃、恒昌置业公司对于该房屋不能办理不动产权登记的情形是明知的，也就是双方是在明知该房屋无法取得合法登记的情况下进行的买卖，且至今该房屋也未补办相关手续进行补正，该房屋属于违章建筑，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款“法律、行政法规规定应当办理批准手续的,依照其规定”的规定，双方进行的买卖不能得到法律的保护。因此，孙旭跃、恒昌置业公司签订的《购房协议》中由于买卖的房屋违反了法律、行政性法规的强制性规定，具有先天的违法性，故而订立的以买卖违章建筑为标的物的买卖合同也就因违反法律、行政性法规的强制性规定而归之无效。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条第五项，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回孙旭跃的诉讼请求。本案受理费减半收取2,300元，由孙旭跃负担。 二审中，恒昌置业公司提交了《建筑安装工程竣工验收证书》4页、《房屋四面墙界申报表》1页、房屋所有权证3页，该公司主张《建筑安装工程竣工验收证书》反映1994年修建的厂房面积共计1,919平方米，《房屋四面墙界申报表》、房屋所有权证能够反映已经办理房屋所有权证的主厂房面积为1,508平方米，可以推断案涉房屋包含在剩余400平方米的房屋范围内，拟证明案涉房屋经相关行政文件批准，系合法修建。 孙旭跃质证认为，对恒昌置业公司提交证据的真实性、合法性和关联性均无异议，该组证据可以证明案涉房屋取得了规划报建手续，系合法修建。 孙旭跃提交了《建设用地规划许可证》［乐经建规编号（1993）23#］1页、乐山市宏盛花岗石建材厂征地地形图1页、总平面图1页，孙旭跃主张案涉房屋在总平面图载明的“综合楼”修建范围内，拟证明案涉房屋经过合法有效征地后取得了合法规建手续而修建。 恒昌置业公司质证认为，对孙旭跃提交证据的真实性、合法性和关联性予以认可。案涉房屋在总平面图载明的“综合楼”修建范围内，但总平面图上包括“综合楼”在内的所有建筑物并未按照总平面图的规划进行修建。 本院认证：因恒昌置业公司提交的证据不能反映案涉房屋包含在《建筑安装工程竣工验收证书》载明的建筑工程范围内，且该组证据不能达到其证明目的，故本院不予采信。因孙旭跃提交的总平面图不能直观反映案涉房屋的具体位置、面积等情况且恒昌置业公司明确表示该图纸上包括案涉房屋在内所有建筑物并未按照总平面图的规划修建，故孙旭跃提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 本院对一审法院查明的除以下事实外的其他事实予以确认。 本院二审另查明：恒昌置业公司认可孙旭跃已支付案涉房屋购房款，该公司于2015年3月25日出具收款收据，该收据载明：孙旭跃交来购置门面房款现金22万元。恒昌置业公司在一审中并未认可案涉房屋无规划报建手续。 本院认为，本案的争议焦点：孙旭跃与恒昌置业公司签订的《购房协议》是否有效？《中华人民共和国城市规划法》（自1990年4月1日起施行，于2008年1月1日废止）第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”根据前述法条可知，不论是1990年4月1日施行的《中华人民共和国城市规划法》还是现行的《中华人民共和国城乡规划法》均明确规定在城市规划区内修建建筑物必须取得建设工程规划许可证。因我国对未取得建设工程规划许可证的建筑持否定性评价，此类建筑损害了国家利益，规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等系列行为的监管，导致此类建筑在现行体制以外生存，直接危及社会的公共安全及人民群众的生命财产安全，故未取得建设工程规划许可证的建筑物违反了前述法律的强制性规定，属于法律规定的禁止流通物，不能进入市场进行处分收益。本案中，孙旭跃、恒昌置业公司均主张案涉房屋于上世纪90年代修建并取得了规划报建手续，但双方提交的证据既不能证明案涉房屋的修建时间，也不能证明案涉房屋的修建取得了建设工程规划许可证，故孙旭跃主张案涉房屋符合《中华人民共和国物权法》第三十条规定的因合法建造而设立物权情形的上诉理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。因本案的证据不能证明案涉房屋建造取得了合法依据，故一审判决以案涉房屋违反了法律的强制性规定为由认定孙旭跃与恒昌置业公司就案涉房屋签订的《购房协议》无效，并无不当。 本案中，孙旭跃仅就其与恒昌置业公司签订的合同效力提出确认请求，故本案案由应为确认合同有效纠纷，一审法院确定本案案由为房屋买卖合同纠纷不当，应予纠正。 综上所述，孙旭跃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,600元，由孙旭跃负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黎琳 审 判 员 李霞 审 判 员 王进 二〇二〇年十二月八日 法官助理 王琦 书 记 员 孙影