大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初8395号原告：陈波，男，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李明阳，系辽宁开尔律师事务所律师。被告：广盈置业（大连）有限公司，统一社会信用代码91210211691630551G，住所地大连市甘井子区红旗街道岔鞍路****。法定代表人：王健，系董事长。委托诉讼代理人：赵福胜，系辽宁正然律师事务所律师。原告陈波与被告广盈置业（大连）有限公司（以下简称广盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵明阳，被告委托诉讼代理人赵福胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将验收合格的房屋交付原告并向原告支付自2016年4月1日起至实际给付之日止按日万分之一逾期交房违约金260,490元（1,900,000元*0.0001*1371天，违约金暂计算至2020年1月2日）；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年10月19日签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告所建房屋且原告已向被告支付房款1,900,000元。合同明确约定，被告应于2016年3月31日交房，如未交房，原告有权向被告主张已支付房款日万分之一的违约金。原告多次请求被告履行其义务，被告未能履行，现被告拒绝履行交房义务的行为严重损害了原告的正当合法权益，故原告诉至法院，请求依法判决。被告辩称，不同意原告诉讼请求。理由：一、被告与原告不存在真实的商品房买卖合同法律关系。2015年7月6日，被告与大连建筑设计装饰工程有限公司（以下简称装饰公司）、原告签订《以房抵付工程款协议书》，被告以案涉房屋作价434万元抵付工程款，原告以房贷形式补足差价款。为方便原告办理房贷，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，被告与原告不存在真实的商品房买卖合同法律关系；二、原告向被告支付房款190万元，与事实不符。根据《以房抵付工程款协议书》约定，被告开具《销售不动产统一发票》一份，发票涉及的款项是被告收取装饰公司购房定金及抵付工程款；三、被告已履行以房抵付工程款协议。虽然装饰公司尚有27万元差价未付，被告仍将抵付工程款房屋依协议确认给付原告，并为原告开立了电费缴费账户。综上，案涉房屋以抵债方式转让给装饰公司，该公司又将案涉房屋转让给原告。原告与被告之间不存在真实的商品房买卖合同法律关系，原告依据《商品房买卖合同》要求被告支付违约金没有事实和法律依据。经审理查明：2015年7月6日，广盈公司、装饰公司和原告签订《以房抵付工程款协议书》，三方就广盈公司、装饰公司双方大连西郊公馆精装修工程承包合同工程款支付方式达成协议，协议约定：三方同意将广盈公司开发别墅作价434万元，不包括别墅电梯、燃气壁挂炉配置。装饰公司在出具别墅权属声明（受益人本合同陈波）后，装饰公司购房定金50万元付至广盈公司指定开户行、帐户后三日内，广盈公司与原告签订《商品房买卖合同》并办理大连市房地产交易市场网签手续，广盈公司在原告提供规定必要手续后，按照现行商业银行非住宅房贷利率、最高贷款限额、年限等政策，协助原告办理本协议约定案涉房屋贷款手续，原告同意房贷金额为217万元，贷款年限10年，贷款合同生效后即视为装饰公司、原告已经已经履行完毕全部购房款支付义务。三方确认，广盈公司未付工程款140万元转为原告购买案涉房屋购房首付款，且装饰公司提供完税工程发票，在本协议经过三方签字盖章生效，同时购房合同在大连市房地产交易市场网签备案后，广盈公司、装饰公司双方大连精装修工程承包合同履行完毕。原告购买案涉房屋相关责任义务执行购房合同条款。2015年10月19日，原告与广盈公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买商品房，行政街号为大连市甘井子区，建筑面积249.40平方米，总房款434万元；首付房款217万元，于本合同签订的同时支付，剩余房款217万元，买受人以商品房抵押贷款的方式支付给出卖人；出卖人应当于2016年3月31日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的商品房交付买受人使用；逾期交房的，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。2015年10月16日，广盈公司为原告出具了案涉房屋预收款190万元的发票，其中包括购房定金50万元和广盈公司欠装饰公司工程款140万元。原告亦办理了217万元贷款手续，广盈公司收到了贷款，亦已经通知原告领取发票。另被告于2019年1月8日为原告开立了电费缴费账户，于2020年5月9日为案涉房屋工程办理竣工验收备案。上述事实，有原告提供的《以房抵付工程款协议书》、《商品房买卖合同》、被告提供的《以房抵付工程款协议书》、国有土地使用证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房销售许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、大连供电公司交费收据以及庭审笔录在案为凭，这些证据材料经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，本案争议焦点为：原告与被告是否存在真实的商品房买卖合同关系，原告要求被告交付房屋以及要求给付逾期交房违约金应否支持。本案中，广盈公司拖欠装饰公司工程款，装饰公司同意以广盈公司开发的房屋进行抵付，原告、被告和装饰公司签订了《以房抵付工程款协议书》，原告作为装饰公司指定受益人，三方约定将140万元的工程款及装饰公司购房定金50元，作为原告购买案涉房屋的首付房款，剩余房款由原告贷款，贷款合同生效后即视为装饰公司、原告已经履行完毕全部购房款支付义务。以上以房抵付工程款协议，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。关于原告与被告是否存在真实的商品房买卖合同关系。根据三方签订的协议，可以认定案涉房屋首先是抵付给装饰公司，后装饰公司又出具权属声明，将案涉房屋指定受益人为本案原告；关于购房款，三方约定房屋首付款由装饰公司购房定金50万元和广盈公司欠装饰公司工程款140万元构成，剩余房款217万元，由原告以贷款形式支付，贷款合同生效后即视为装饰公司、原告已经履行完毕全部购房款支付义务，协议签订后，原告实际履行的是《以房抵付工程款协议书》，被告亦为原告出具了预付款190万元的发票，原告以贷款形式支付的房款，属于以房贷形式补足的差价款；被告与原告签订《商品房买卖合同》，是为了配合原告办理房屋贷款以及办理产权手续。因此原告与被告之间不存在真实的商品房买卖合同法律关系。原告要求被告给付逾期交房违约金不应支持。关于原告要求被告交付房屋。因案涉房屋指定受益人为原告，因此原告有权要求被告交付房屋，原告请求合理，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广盈置业（大连）有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内将验收合格的行政街号为大连市甘井子区房屋交付原告原告；二、驳回原告原告的其他诉讼请求。案件受理费2,604元（原告预付，已减半收取），由原告负担2,504元，被告负担100元。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审判员 司 萍二〇二〇年十二月一日书记员 宋子豪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。