辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初11334号原告：大连城建开发集团物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区。法定代表人：徐之宏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：薛晓峰，系该公司员工。委托诉讼代理人：秦鹏，系该公司员工。被告：段振群，男，1992年12月6日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连城建开发集团物业管理有限公司与被告段振群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘昊、王霞到庭参加诉讼。被告段振群经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠物业服务费1,955元及违约金2,597.2元；2、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2004年1月28日，大连金广物业管理有限公司与王喜生签订了《大连市前期物业管理服务协议》，合同约定大连金广物业管理有限公司对大连金色阳光家园小区提供物业管理服务，由王喜生支付物业服务费，被告段振群购买该房产后大连金广物业管理有限公司依然按合同约定履行对金色阳光家园小区的物业管理服务，自2018年1月至2019年1月被告无故拖欠大连金广物业管理有限公司物业费747.5元。2019年1月4日，大连市甘井子区泉水街道锦泉社区与大连金广物业服务有限公司签订了《退出金色阳光家园小区物业服务的交接协议》，根据该协议第三条之约定大连金广物业管理有限公司服务期间被告所欠物业费由原告收缴。2019年2月大连市甘井子区泉水街道锦泉社区居民委员会与原告签订《物业管理服务合同》，约定原告对金色阳光家园小区提供物业管理服务，被告向原告支付物业服务费，服务费标准为“住宅按建筑面积每月每平方米0.65元，公建每月每平方米1.3元”。合同签订后，原告按约定提供物业服务，被告接受了服务，自2019年2月至2020年10月被告尚欠物业费1,207.5元，我方为此多次催缴无果，故诉至法院，请求法院判令被告给付物业费合计1,955元，违约金2,597.2元。合计：4,522.2元。被告段振群向本院递交答辩状中辩称：本人自购房进入该小区自2017年一直由大连金广物业管理，大连金广管理期间本人所住房屋墙壁有漏水，墙面损坏，寻至物业处一直以维修基金未到为理由墙面至今未修复。转年大连城建物业接手，上门催收物业费本人才知物业已更换。问题1：物业交接期间本人未收到通知，问题2：交接期间问题找谁解决。物业费到哪都得交，但是问题得不到解决，交钱的意义是什么？本院经审理查明事实如下：被告系大连市甘井子区泉水的业主。2004年1月28日，建设单位大连金广房屋开发有限公司（甲方）与王喜生（乙方）签订了《大连市前期物业管理服务协议》，约定甲方委托有权委托物业管理企业实施前期物业管理，有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议。原告对金色阳光家园住宅小区提供前期物业服务管理。合同第四条物业管理服务费中约定，住宅按建筑面积每月每平方米0.5元，非住宅按建筑面积每月每平方米1元，乙方交纳费用时间每年1月5日-15日。2017年11月6日，被告从王喜生处购买取得案涉房屋所有权。2019年1月4日，大连金广物业服务有限公司与大连市甘井子区泉水街道锦泉社区居民委员会签订《退出金色阳光家园小区物业服务的交接协议》，约定截止2018年12月31日，在我公司服务期间，小区业主应交我公司但未交纳的物业服务费约1,588,835.60元转让给新的物业公司进行收缴。欠费时间：2004年7月1日至2018年12月31日，欠费户数783户，详见明细。明细表载明段振群起始时间2018年1月1日、终止时间2018年12月31日、合计金额690元。2018年2月15日，原告（乙方）与大连市甘井子区泉水街道锦泉社区居民委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对泉水街道金色阳光家园小区物业管理服务采购项目实行物业管理。委托管理期为5年。自2015年2月1日起至2024年1月31日。合同第二十四条物业管理服务费第2款约定，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.65元向乙方交纳，公建由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.3元向乙方交纳；第8款约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交欠交物业管理服务费总额的日千分之三交纳违约金。被告入住后，自2017年1月至2020年10月，欠交物业服务费用1,955元。本院所确认的上述事实，有《大连市前期物业管理服务协议》、《退出金色阳光家园小区物业服务的交接协议》、《物业管理服务合同》、不动产登记查询结果及庭审笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证及本院的审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自的义务。关于原告的主体资格，本院认为，大连金广物业服务有限公司通过《退出金色家园小区物业服务的交接协议》约定将被告2017年1月至2019年1月欠交的物业费即案涉债权转移给原告，故原告系本案的适格主体。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权人转让债权的只需将其转让债权的情况及时通知债务人，现受让人大连市国有房屋经营集团有限公司以原告身份向法院起诉要求被告履行债务，该起诉行为可以视为通知。原告作为物业服务企业，已对案涉小区提供了相应的物业服务，履行了其应尽的义务，被告作为业主，亦应按合同约定履行交纳物业费的义务，借故拖欠不妥。现原告要求被告给付2018年1月至2020年10月拖欠的物业服务费用，本院予以支持。关于被告辩称原告未提供墙面维修服务一节，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，对于物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对此，被告可以另行起诉，其以服务不到位为由拒交物业费的行为，不能有效提升物业服务质量，反而会加重物业公司的经济负担，也不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，不能得到支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原、被告之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要完善之处，亦应承担一定的责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告段振群自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连城建开发集团物业管理有限公司物业服务费用1,955元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八十条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告大连城建开发集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（简易程序减半收取，原告已预付），由被告段振群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 田 擎二〇二〇年十二月四日书记员 吕雁冰本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。