湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9735号上诉人（原审被告）：黄麟雅，女，1987年1月4日出生，汉族，住湖北省公安县。委托诉讼代理人：余俊，湖北融腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉老街酒肆餐饮管理有限公司，住所地武汉市江汉区新华下路**阳光大厦****。法定代表人：李荣清，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡怡，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人黄麟雅因与被上诉人武汉老街酒肆餐饮管理有限公司（以下简称老街酒肆餐饮公司）确认合同效力纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初9995号民事判决，本院于2020年9月24日立案后，本院于2020年9月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人黄麟雅的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，老街酒肆餐饮公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。黄麟雅的上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回老街酒肆餐饮公司一审的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由老街酒肆餐饮公司承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。一审法院认定黄麟雅收取租金和租房保证金的权利基于转让通知到达老街酒肆餐饮公司后才享有这一事实错误，黄麟雅该项权利（物权之收益权）的取得属于法定取得，与转让通知无关。二、黄麟雅在2018年10月25日签署不动产买卖合同，于不动产买卖合同签署之日依约定取得不动产物权所有权。老街酒肆餐饮公司在2018年8月18日收到出卖人武汉联投万科生态城房地产有限公司（以下简称万科公司）即将出卖租赁物告知后未尽到承租人的审慎注意义务，明知房屋所有权即将发生转移会发生出租人变更却依然置之不理，而在房屋所有权转移发生200多天（截止2019年5月23日）后，老街酒肆餐饮公司知道或应当知道黄麟雅成为新的租赁物业主这一事实。老街酒肆餐饮公司在明知的情况下还在故意继续向原房东缴租对抗现出租人，才导致发生了拖欠租金、保证金的事实，应认定老街酒肆餐饮公司的违约行为。三、关于《商铺租赁合同》第8.5条约定“万科公司发出转让通知，本租赁合同下甲方的权利义务即转让给受让人……”这一约定与《中华人民共和国物权法》第三十九条规定相悖且损害黄麟雅的利益而无效。四、一审适用法律错误。一审法院错误认为黄麟雅请求支付租金的权利基于转让通知到达老街酒肆餐饮公司后才享有而作出判决无任何法律依据，该判决不仅剥夺了黄麟雅作为合法出租人收取租金和租房保证金的权利，也违反了《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定。老街酒肆餐饮公司向一审法院起诉请求：1.确认黄麟雅于2019年向武汉老街酒肆餐饮管理有限公司寄送的租赁合同《解除合同通知书》无效；2,本案诉讼费由黄麟雅承担。诉讼过程中，武汉老街酒肆餐饮管理有限公司变更第一项诉讼请求为：请求确认案涉《商铺租赁合同》继续履行。一审查明的事实：2015年5月27日，武汉老街酒肆餐饮管理有限公司（承租方、乙方）与案外人武汉联投万科生态城房地产有限公司（以下简称万科公司）（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》用于经营“老街酒肆”餐馆，合同约定：1、老街酒肆餐饮公司租用万科公司名下商铺（共600㎡）。2、租赁期限为2018年1月1日至2025年12月31日，共96个月；第一年至第三年的租金为20元/㎡/月，第四年至第六年租金为30元/㎡/月，第七年至第八年租金为40元/㎡/月。3、保证金人民币五万元整；未经甲方同意，乙方不得转租。4、该租赁物业在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；乙方承诺放弃其作为承租人在租赁期限内对商铺享有的优先购买权，如甲方将商铺向第三人转让，由甲方向乙方发出转让通知，乙方应当按照甲方或第三方的要求出具确认继续履行本合同并向第三方缴纳租金等费用的确认函或者共同签署相关协议予以确认。无论乙方是否签署确认函或者相关协议进行确认，只要甲方向乙方发出转让通知，本租赁合同下甲方的权利义务即转让给受让人，乙方应按甲方通知的受让人的名称、账户向受让人支付租金。5、如果乙方未征得甲方书面同意改变租赁物用途或违反约定使用租赁物的，甲方有权解除合同；如果乙方擅自转租该物业或转让该物业承租权的，甲方有权解除该合同；如果乙方欠缴费用达到1000元或者欠费共计3次的，甲方有权解除合同。案涉《商铺租赁合同》还对违约责任，双方其他权利义务等作出了约定。黄麟雅在庭审中表示，万科公司曾于2018年8月18日向武汉老街酒肆餐饮管理有限公司邮寄送达《告知函》及《补充协议》，告知函载明“……我司于2018年决定出售该商铺（老街酒肆餐饮公司所承租商铺）……现再次函告贵方（老街酒肆餐饮公司），我司将于近日对商铺进行公开销售，商铺出售并交付后，该商铺下的出租方将由我司变更为新的买受人，贵方（老街酒肆餐饮公司）应按合同约定向该买受人履行租金交纳义务，否则该买受人有权以贵方拖欠租金等违约行为为由追究贵方的违约责任，包括但不限于解除合同等”，但在案件审理过程中，黄麟雅未提交证据证明万科公司已将《告知函》及《补充协议》邮寄送达老街酒肆餐饮公司，老街酒肆餐饮公司在庭审中表示未收到过该《告知函》及《补充协议》。2018年10月25日，黄麟雅与万科公司签订商品房买卖合同，购买了位于武汉市东湖高新技术开发区严西湖路8号万科紫悦湾一期商业4幢1-2层商01号商铺，嗣后，黄麟雅、案外人万军办理了所购商铺的不动产权证。2019年5月23日，万科公司向老街酒肆餐饮公司发出《告知函》1份，《告知函》载明“我司将贵方租赁的商铺已出售给新的业主并已经交付，商铺目前的业主姓名为黄麟雅，所购商铺建筑面积为102.2平米，交付日期为2018年10月25日……我司于2018年8月17日书面通知贵方前往指定地点配合签订商铺出售后的补充协议，但至今贵方未与我司或业主确认，也拒绝签订商铺出售后的补充协议，导致贵方至今未向业主支付租金，业主有权以贵方拖欠租金等违约行为为由追究贵方的违约责任。鉴于此，我司再次函告贵方，我司已将贵方租赁的商铺出售给新的业主，自交付日起，贵方租金应交纳给新的业主，请贵方向业主交纳租金，贵方已向我司交纳交付日后的租金，我司将扣除相关费用后无息返还给贵方……”。在收到万科公司的告知函后，老街酒肆餐饮公司于2019年5月29日向黄麟雅转账支付2658元，支付了万科紫悦湾一期商业4幢1-2层商01号商铺2019年5月23日至2019年6月30日的房租，后又于2019年6月28日支付了上述商01号商铺2019年7月1日至2019年9月30日的房租6132元，并一直按时足额缴纳租金至今。房租的支付标准均为20元/㎡/月。2019年7月24日，万科公司再次向武汉老街酒肆餐饮管理有限公司老街酒肆餐饮公司送达《关于交付日期变更的说明》，说明载明“……经我司再次核对，对商铺的交付日期进行了更新，更新后的信息如下：黄麟雅所购商铺2层面积为102.2㎡，交付日为2019年3月18日……请贵方按照本函的交付日期重新核算自交付日起应缴纳给业主的租金……”。一审另查明，老街酒肆餐饮公司于2019年3月29日向万科公司转账支付23476元（含黄麟雅商铺的租金），用于支付老街厨房所承租商铺2019年4月1日至2019年6月30日的租金，后又于2019年5月24日向万科公司转账支付23476元，用于支付老街厨房所承租商铺2019年7月1日至2019年9月30日的租金。一审再查明，黄麟雅在一审庭审中表示，黄麟雅分别于2019年5月20日、2019年5月24日和2019年7月12日向老街酒肆餐饮公司送达了《解除合同通知书》和《律师函》各1份，要求解除《商铺租赁合同》并办理解除合同事宜，但其未提交已将《解除合同通知书》和《律师函》送达老街酒肆餐饮公司的相关证据，老街酒肆餐饮公司在庭审中表示并未收到该通知书和律师函。关于武汉老街酒肆餐饮管理有限公司与万科公司签订的《商铺租赁合同》是否已经解除，双方发生争议，武汉老街酒肆餐饮管理有限公司遂向一审法院起诉，要求确认合同并未解除并应继续履行。一审法院认为：2015年5月27日，万科公司与武汉老街酒肆餐饮管理有限公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。租赁期间内，万科公司将该商铺出售给黄麟雅，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此，武汉老街酒肆餐饮管理有限公司与黄麟雅之间成立租赁合同关系。双方争议的焦点是自何时起武汉老街酒肆餐饮管理有限公司应向黄麟雅缴纳租金。对此，一审法院认为：一、黄麟雅作为案涉商铺受让人，法定承受了原出租人万科公司在《商铺租赁合同》中的权利和义务，受让人黄麟雅或原出租人万科公司应将所有权变动的事项及时通知承租人，如未及时通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力应及于受让人。另外，万科公司与老街酒肆餐饮公司所签订《商铺租赁合同》第8.5条约定：“如万科公司将商铺向第三人转让，由万科公司向老街酒肆餐饮公司发出转让通知，只要万科公司向老街酒肆餐饮公司发出转让通知，本租赁合同下甲方的权利义务即转让给受让人，老街酒肆餐饮公司应按甲方通知的受让人的名称、账户向受让人支付租金”，根据该项约定，万科公司负有向承租人发出转让通知的义务，自通知送达承租人时，承租人始负有向受让人支付租金的义务，本案中，万科公司于2019年5月23日向承租人老街酒肆餐饮公司送达了转让通知，则老街酒肆餐饮公司应从2019年5月23日起向受让人黄麟雅支付租金。黄麟雅辩称，2018年8月18日万科公司已向武汉老街酒肆餐饮管理有限公司发出告知函，但黄麟雅未提供证据证明万科公司已将告知函送达武汉老街酒肆餐饮管理有限公司，且即便万科公司于2018年8月18日已将告知函送达了武汉老街酒肆餐饮管理有限公司，告知了武汉老街酒肆餐饮管理有限公司“将在近期将商铺出售”事宜，因2018年8月18日商铺转让事实尚未发生，该告知函也并不具有《商铺租赁合同》中所约定转让通知的效力。二、万科公司在2019年5月23日送达的告知函中确定了交付日为2018年10月25日，该交付日系万科公司与黄麟雅之间的约定，在万科公司告知武汉老街酒肆餐饮管理有限公司商铺出售前，该交付日的约定对武汉老街酒肆餐饮管理有限公司并无约束力。同理，万科公司单方面要求武汉老街酒肆餐饮管理有限公司从万科公司处申领退款另行向黄麟雅缴纳自交付日起租金的告知函无法律依据，黄麟雅不能据此主张租赁合同已解除。综上，自万科公司于2019年5月23日向承租人老街酒肆餐饮公司发送转让通知之日起，承租人老街酒肆餐饮公司始负有向受让人（新出租人）黄麟雅支付租金的义务。老街酒肆餐饮公司收到转让通知后，于2019年5月29日向黄麟雅缴纳了案涉商铺2019年5月23日至2019年6月30日的房租，并自此按时足额向黄麟雅缴纳租金至今。在2019年5月23日之前，因万科公司未将案涉商铺所有权发生变动的事项及时通知老街酒肆餐饮公司，老街酒肆餐饮公司向原出租人万科公司支付的租金效力也应及于受让人黄麟雅。可见，武汉老街酒肆餐饮管理有限公司老街酒肆餐饮公司在履行《商铺租赁合同》过程中并未欠付租金，不存在违约行为，黄麟雅不享有法定或约定解除权，且黄麟雅并未提交证据证明其向武汉老街酒肆餐饮管理有限公司发送了解除合同通知书，故对黄麟雅辩称其享有约定解除权且解除合同通知书已经生效的意见，不予支持，案涉《商铺租赁合同》应继续有效，武汉老街酒肆餐饮管理有限公司老街酒肆餐饮公司及黄麟雅应继续履行。黄麟雅还辩称武汉老街酒肆餐饮管理有限公司应向其缴纳5万元保证金，对此，万科公司已根据《商铺租赁合同》的约定收取了武汉老街酒肆餐饮管理有限公司租赁保证金，《商铺租赁合同》约定的保证金应为从属权利，黄麟雅法定承受了原出租人万科公司在《商铺租赁合同》中的所有权利和义务，保证金权利也应由万科公司转让给黄麟雅，在武汉老街酒肆餐饮管理有限公司已交纳保证金的情况下，黄麟雅不得再次要求武汉老街酒肆餐饮管理有限公司交纳租赁保证金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：武汉老街酒肆餐饮管理有限公司与武汉联投万科生态城房地产有限公司于2015年5月27日签订的《商铺租赁合同》继续有效，武汉老街酒肆餐饮管理有限公司与黄麟雅应继续履行《商铺租赁合同》。案件受理费100元，由黄麟雅负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为黄麟雅与老街酒肆餐饮公司之间的租赁合同是否因老街酒肆餐饮公司迟延交付租金而解除。对此，本院分析如下：其一，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，万科公司将其所有的商铺出租给老街酒肆餐饮公司，后在租赁期间内将该商铺出卖于黄麟雅，则老街酒肆餐饮公司仍享有其与万科公司签订的《商铺租赁合同》项下的权利义务；其二，老街酒肆餐饮公司在接到万科公司发出的《告知函》前，按照合同约定向万科公司交付租金，在接到《告知函》后，按《告知函》向黄麟雅交付租金，有合同依据；其三，黄麟雅并未举证证明其于万科公司发出《告知函》前以案涉商铺所有权人的身份向老街酒肆餐饮公司主张租金。结合以上，老街酒肆餐饮公司并不存在迟延交付租金行为，黄麟雅认为老街酒肆餐饮公司没有向其交付租金即为迟延交付租金并据此享有合同解除权的上诉意见，不能成立，本院不予支持。综上，黄麟雅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由黄麟雅负担。本判决为终审判决。审判员 张 红二〇二〇年十二月八日书记员 邬云格