广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终6940号上诉人（原审被告）：张丽伟，男，1979年7月21日出生，汉族，住山东省海阳市**********。上诉人（原审被告）：严海熔，女，1982年1月6日出生，汉族，住湖北省长阳土家族自治县************。两上诉人共同委托诉讼代理人：孟凡亮，广东洋三律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄乐乐，广东洋三律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：胡惠群，女，1975年7月7日出生，汉族，住广东省陆丰市********之4。委托诉讼代理人：张莹，广东奥纪律师事务所律师。上诉人张丽伟、严海熔因与被上诉人胡惠群房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初16160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。张丽伟、严海熔上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判张丽伟、严海熔支付152000元给胡惠群。事实与理由：一审已查明双方当事人之间的房屋买卖合同已于2019年5月5日解除。双方合同解除属于合意解除，不存在任何一方违约的情况，双方达成的相关协议书是协商一致的结果。从胡惠群提交的证据来看，双方特别约定的将“双倍”划掉，这是双方就合同违约责任作出的特别约定。况且，双方的房屋买卖合同关系已经解除，在此前提之前不存在继续适用房屋买卖合同违约条款的合同依据。因此按照双方达成的协议书，张丽伟、严海熔已基本全部退还了胡惠群的定金，尚欠违约金未支付而已，一审对协议书内容理解错误，导致错判。胡惠群辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。双方约定的合同定金为30万元，如买卖任何一方逾期超过10天未履行义务，守约方可解除合同并要求违约方按定金双倍或支付总楼价20%的违约金。因张丽伟、严海熔违约导致涉案房屋无法完成交易，其应承担双倍返还定金的责任。在2019年5月5日协商签订涉案协议书时，双方约定如张丽伟、严海熔在2019年5月15日前返还定金30万元及违约金15万元，双方的权利义务终止，如其违约没有按期付款，则需双倍返还定金及支付律师费。而涉案房屋买卖合同已约定了双倍返还定金的责任，在2019年5月5日协议书再约定双倍定金，重复双倍就存在四倍的定金，于是就删掉了双倍的字样，故张丽伟、严海熔应按约定承担返还双倍定金的责任。胡惠群向一审法院起诉请求：1.胡惠群与张丽伟、严海熔签订的房屋买卖合同中的房屋买卖合同关系于2019年5月5日解除；2.张丽伟、严海熔立即向胡惠群双倍返还定金，支付余额350000元及利息损失（以350000元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际清偿之日止）；3.张丽伟、严海熔立即向胡惠群赔偿中介费损失3000元及支付利息损失（以3000元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际清偿之日止）；4.张丽伟、严海熔向胡惠群赔偿律师费损失11000元。一审法院认定事实：1.关于涉案协议书违约条款的理解问题，即该协议的违约条款载明的内容“双方确认，因乙方债务原因，导致无法实现房屋买卖目的，构成违约，经协商同意解除房屋买卖合同，乙方承诺在2019年5月15日前向甲方退还定金300000元及支付违约金150000元，否则甲方有权要求乙方按照房屋买卖合同的约定双倍返还定金以及支付律师费、中介费等损失”是胡惠群理解的双倍返还定金还是张丽伟、严海熔理解的单倍返还定金，对此，一审法院评议如下：首先，从上述文字内容和原合同的相关约定来看，双倍返还定金的意思非常明确；其次，违约责任属于加重责任，轻于原责任的可能性极低，故张丽伟、严海熔的主张明显不合常理。综上分析，一审法院采信胡惠群的陈述，认定该协议书中的定金返还为双倍返还。2.关于胡惠群提供的委托代理合同的落款日期是否有误的问题，胡惠群主张涉案的委托代理合同是胡惠群就涉案的权利第一次提起诉讼时签订的，之所以委托代理合同落款打印时间为2018年4月18日，是因工作人员制作该合同时粗心失误致没有更改原模板的落款时间，实际签订时间应为2019年3月13日。对此，一审法院经查询案件记录，认为胡惠群的陈述合理，对其陈述予以采信，认定涉案委托代理合同的实际签订时间为2019年3月13日。3.关于胡惠群是否已收到张丽伟、严海熔于2019年9月5日支付的10000元的问题，胡惠群在庭审中主张没有收到该笔款项，但张丽伟、严海熔向一审法院提交了中国邮储储蓄银行账户对账单予以证明，胡惠群没有提供相反的证据予以推翻，故一审法院对胡惠群的陈述不予采信，认定胡惠群已收到张丽伟、严海熔于2019年9月5日支付的10000元。涉案房地产位于中山市***********朝阳花地花园正阳居2单元801室[土地证号：国（2010）易0909**，房产证号：**10041120、0210041121]，权利人为张丽伟、严海熔。2019年1月27日，胡惠群作为买方、张丽伟、严海熔作为卖方、中山市***地产有限公司（以下简称兴园公司）作为居间方，三方签订房地产买卖合同，约定由胡惠群购买涉案房地产，合同主要内容：1.价款，1210000元，签订本合同同时支付300000元作为购房定金，另买方须同时支付3000元给居间方代办过户咨询费，首期楼款（含定金）为300000元，楼价余款910000元；2.违约责任，逾期超过十天仍未履行的，守约方可以解除合同，并有权要求违约方赔偿交易定金的双倍给予守约方或支付等额于总楼价20%的违约金，守约方有权要求违约方赔偿因本次交易而支出的中介服务费等全部损失及因追究违约方违约而支付的律师费等全部费用；3.其他，卖方保证对该物业享有完整处分权，并应在交易过户完成前将有关物业的产权纠纷、债务等事项处理完毕，并保证交易过户时该物业没有产权纠纷和债权债务纠纷，以及交易过户完成时买方无须对上述事项负责，否则由卖方承担全部责任并赔偿买方因此带来的损失。另卖方不得存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为，如因卖方有此类事情导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方造成的全部损失。合同签订后，胡惠群向张丽伟、严海熔支付了购房定金300000元，向兴园公司支付了代办过户咨询费3000元。同年5月5日，胡惠群作为甲方、张丽伟、严海熔作为乙方，双方签订协议书，协议书的主要内容为：1.乙方确认收到甲方支付了定金300000元；2.双方确认，因乙方债务原因，导致无法实现房屋买卖目的，构成违约，经协商同意解除房屋买卖合同，乙方承诺在2019年5月15日前向甲方退还定金300000元及支付违约金150000元，否则甲方有权要求乙方按照房屋买卖合同的约定返还定金以及支付律师费、中介费等损失；3.若乙方按照上述第2款约定按时足额履行付款义务，双方的权利义务终止，互不追究对方的责任。协议书签订后，张丽伟、严海熔于2019年5月15日前无向胡惠群支付任何款项，后陆续共向胡惠群支付了298000元。胡惠群聘请了广东奥纪律师事务所指派律师代理本案诉讼，为此向该所支付了律师费11000元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为胡惠群是否可以以房屋买卖合同约定的违约标准向张丽伟、严海熔主张违约权利的问题及定金金额的调整问题。对此，一审法院认为，首先，胡惠群与张丽伟、严海熔签订的房屋买卖合同中关于房屋买卖合同部分以及胡惠群与张丽伟签订的协议书是双方的真实意思表示，内容除了房屋买卖合同中关于定金的金额超出法律规定需要调整外，其余内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。胡惠群要求张丽伟、严海熔按房屋买卖合同的约定承担违约责任，有合同依据，现张丽伟、严海熔违约，依法应承担违约责任；其次，签订涉案的协议书是基于张丽伟、严海熔的违约行为致使房屋买卖合同解除的原因而签订的，而胡惠群对房屋买卖合同的解除并无任何责任，双方在房屋买卖合同中约定的违约条款内容合法部分，对双方具有约束力，故张丽伟、严海熔应双倍返还合法定金给胡惠群。至于定金的调整问题，涉案房屋买卖合同的交易标的为1210000元，合法定金应为242000元，即胡惠群向张丽伟、严海熔支付的300000元中242000元为定金，58000元为购房预付款。现张丽伟、严海熔已向胡惠群退回了298000元，抵扣了购房预付款58000元后，余款240000元作为抵扣双倍返还定金款的一部分，张丽伟、严海熔尚需退回的双倍返还定金款为244000元。至于未返还的双倍定金款的利息损失、中介费和相关利息损失，该部分损失均是胡惠群的实际损失，在胡惠群选择使用定金罚则的前提下，同时主张该部分损失属重复主张，胡惠群相应的诉讼请求，一审法院不予支持。至于律师费损失，胡惠群支出涉案的律师费属于追讨涉案债权的合理支出，该部分损失亦属因张丽伟、严海熔的违约行为导致的扩大损失，且双方已约定该损失由违约方承担，故张丽伟、严海熔应向胡惠群支付，胡惠群相应的诉讼请求，一审法院亦予以支持。至于胡惠群主张确认解除涉案房屋买卖合同的诉求问题，因张丽伟、严海熔予以确认，一审法院亦予以支持。综上，胡惠群的诉讼请求，理据充分部分，一审法院予以支持；理据不足部分，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、胡惠群与张丽伟、严海熔于2019年1月27日签订的房屋买卖合同中房屋买卖部分于2019年5月5日解除；二、张丽伟、严海熔于一审判决发生法律效力之日向胡惠群支付双倍返还定金款余款244000元；三、张丽伟、严海熔于一审判决发生法律效力之日向胡惠群赔偿律师费损失11000元；四、驳回胡惠群的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6760元，诉讼保全申请费2340元，合计9100元，由胡惠群负担2725元，由张丽伟、严海熔负担6375元（该款已由胡惠群预交，张丽伟、严海熔于上述付款期限内一并迳付胡惠群）。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，涉案协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于张丽伟、严海熔是否应承担双倍返还定金的问题，因双方当事人对协议书中“否则甲方有权要求乙方按照房屋买卖合同的约定双倍返还定金以及支付律师费、中介费等损失”的约定存在不同理解，涉及合同解释问题。一审法院结合协议约定及原合同内容，并结合生活常理进行分析后，认定张丽伟、严海熔的主张明显不合常理，并采信胡惠群的陈述、认定上述条款系指双倍返还定金，并据此判令张丽伟、严海熔支付双倍定金余款244000元，处理结果并无不当。至于胡惠群主张的律师费亦有合同依据，一审予以支持亦无不妥，本院亦予维持，并对当事人未上诉的其他部分不作审查。综上，张丽伟、严海熔的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2360元（张丽伟、严海熔已预交），由张丽伟、严海熔负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年十一月三十日书记员  韦健淳高丽