江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4427号上诉人（原审被告）:常州德厚房地产开发有限公司，住所地常州市钟楼区中吴大道******。法定代表人：陈德树，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王滨，江苏怀德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉辉，江苏怀德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷传银，男，1980年1月11日生，汉族，住溧阳市。被上诉人（原审原告）：杨乐珍，女，1981年8月14日生，汉族，住溧阳市。上诉人常州德厚房地产开发有限公司（以下简称德厚公司）因与被上诉人雷传银、杨乐珍房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初4012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。德厚公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.《补充协议》对上诉人逾期交付的违约责任约定了最高限额，即违约金按日累计总额最高不超过被上诉人已付房价款的1%,该约定不存在无效情形，对双方具有约束力。现上诉人支付的违约金已经达到了最高限额,原审判决却要求上诉人在该约定限额外继续承担违约责任，不仅没有事实及法律依据，也与其对《商品房买卖合同》及《补充协议》的效力认定相悖。2.原审判决认定上诉人向被上诉人发出通知书及支付违约金的行为可以视为双方对《补充协议》中约定的违约金最高限额进行了变更，该认定与事实不符,也不符合法律对于合同变更的相关规定。3.根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同《补充协议》第六条第2款第（1）项的约定，对于逾期交付的不可抗力免责事由不仅包含异常天气，还包括自然灾害，但原审判决无视上诉人提供的证明施工期间发生多次自然灾害的证据,而是将其笼统归入天气情况范畴，事实认定明显不清。且上诉人也已提供了气象部门对施工期间每月连续降雨情况的统计，作为影响施工正常进行的、客观存在的状态，上诉人认为也应计入不可抗力免责事由的范围。4.涉案房地产开发项目在施工过程中，还存在大量因政府环保管制措施导致的停工情形,根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同《补充协议》第六条第2款第（2）项的约定以及合同法第一百一十七条的规定，对此类不可抗力情形导致的停工期间，也应在实际逾期交付的天数中予以扣除，不应认定为上诉人的违约期间。原审判决在事实认定尚且不清的情况下,武断地排除政府环保管制措施这一不可抗力免责事由，显属不当。被上诉人雷传银、杨乐珍二审答辩称：1.案涉《补充协议》的相关条款系格式条款，上诉人未履行法定提示和告知义务，应属无效。2.上诉人向被上诉人发出延期交房通知书及支付违约金的行为应视为双方对讼争条款即违约金最高限额进行了变更，上诉人仍应按日以已付房款的万分之一支付违约金。3.《补充协议》中约定的不可抗力免责事由应严格适用，且上诉人作为开发商在设定工期时都应把正常或可能存在的异常天气因素考虑在内，不具有不可预见性，上诉人不能以此作为不可抗力并要求免除相应的违约责任。4.上诉人不能以政府环保管控措施作为不可抗力事由以此免除违约责任，导致上诉人逾期交付房屋的原因系上诉人与施工方存在工程纠纷。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。雷传银、杨乐珍向一审法院起诉请求：1.判令德厚公司继续支付逾期交房违约金31374.05元（自2019年4月1日起计算至房屋钥匙交付前一日2020年1月20日止按日以已付房价款的万分之一计算，计算方式1063527元×0.0001×295天=31374.05元)；2.本案诉讼费由德厚公司承担。一审法院经审理查明：2017年11月10日,雷传银、杨乐珍与德厚公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2FBE80A0A310406BBD3A）及《补充协议》，合同约定“买受人雷传银、杨乐珍购买出卖人德厚公司建设的施工编号为君泰尚德花园4幢甲单元1604室商品房，预售许可证号常钟（2017年）房预售证第（064）号，预测建筑面积102.56平方米，单价9571元/平方米，总价款1063527元（大写壹佰零陆万叁仟伍佰贰拾柒元整），买受人应当在2017年11月10日前支付首期商品房价款663527元，余款400000元向建行申请贷款支付。出卖人应当在2018年11月30日（第十条）前向买受人交付商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意按照下列第11.2方式处理（11.2见补充协议）。”同日，当事人双方签订《补充协议》，协议载明“……六、本合同第10条做如下补充……2、双方确认：买受人购买的商品房所在的楼宇或本项目在开发建设或销售过程中所发生的下述情形构成逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任，其中‘下述情形’包括：（1）因人力不可抗拒、无法预见的自然灾害、意外事件、异常天气（施工期间的冰雹、雨雪、沙尘暴等次数或数量超过本地区前两年平均值的）、异常地质状况（指发现地下埋藏物及迁移、岩层或水文地质条件异常等）造成工程延误或逾期交房的；（2）因执行合同签署后新颁布的国家政策、法律、法规及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施或因政府管制、征用或规划变更等政府行为导致工程拖期或逾期交房的；……（5）施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹等导致工程拖期或逾期交房的；（6）政府行为（如戒严、迟延有关文件或证件的批准，改变用地或建筑规划，进行市政工程建设影响开发进度等）、突发性社会事件（包括但不限于罢工、暴乱等影响社会秩序的情形）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的……。”“……七、本合同第11.2条约定如下：出卖人逾期之日起90日内，自本合同规定的交付期限即2018年11月30日届满之日的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。自出卖人逾期起90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应按买受人累计已付房价款的1%向买受人一次性支付违约金，并将已收取的房款按约定的期限和方式以及相关违约金、费用等款项退还买受人；若合同继续履行，出卖人应自本合同规定的交付期限即2018年11月30日届满之日的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，违约金按日累计总额最高不超过买受人已付房款的1%，出卖人就逾期交房除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任……。”“……二十、特别承诺事项……7、本合同所约定的违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失的，该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失，同时本合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质，在充分理解和认可上述原则的基础上，双方今后均不再以‘违约金过分高于损失’等为由作为抗辩要求调低违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失；合同还对其他事项进行了相关约定……。”2018年2月2日，雷传银、杨乐珍向德厚公司履行完毕全部购房款，具体为2017年11月2日以刷卡方式支付5万元购房诚意金，后该款转为定金；2017年11月10日以刷卡方式支付613527元；2018年2月2日，中国建设银行股份有限公司常州延陵路支行将贷款40万元发放至德厚公司名下农业银行花园支行账户。德厚公司向雷传银、杨乐珍分别出具了金额为50000元、613527元收款收据各一张。2018年11月13日，德厚公司向包括雷传银、杨乐珍在内的购房业主发出《君泰尚德花园延期交房通知书》一份，主要内容为：合同约定交房时间为2018年11月30日，因政府在施工期间环保要求提高，以及施工方延误施工进度等原因，导致目前项目整体尚未达到合同约定的交房条件，无法在合同约定期限进行房屋交接，房屋交付将延期至2019年2月28日前；在延期交房期间，德厚地产公司将按合同约定支付相关违约金。2019年2月26日，德厚公司向包括雷传银、杨乐珍在内的购房业主再次发出《君泰尚德花园延期交房通知书》一份，主要内容为：因施工方未按合同履约，导致目前项目整体尚未达到合同约定的交房条件，无法在2019年2月28日进房屋交接，具体交付时间需政府相关部门、德厚地产、苏中建设三方协调后予以确定，确定后予以书面通知；在延期交房期间，德厚地产公司将按每天万分之一支付相关违约金。德厚公司分别于2018年12月20日、2019年1月21日、2019年3月20日以转账方式向雷传银、杨乐珍支付三笔违约金，单笔金额为3296.93元，于2019年2月21日以转账方式向雷传银、杨乐珍支付违约金2977.88元，共计支付违约金12868.67元。2019年5月22日，德厚公司向包括雷传银、杨乐珍在内的购房业主又发出《君泰尚德花园延期交房通知书》一份，主要内容为：君泰尚德花园交付事宜，在政府相关部门的多方努力下，项目已初步确定竣工时间，业主所购买的房屋将于2019年12月31日前交付，延期交房德厚地产公司将按相关合同条款执行。2019年9月20日，常州市钟楼区住房和城乡建设局向德厚公司发送《关于君泰尚德花园项目的函》一份，主要内容为：德厚地产公司开发建设的君泰尚德花园一期工程由苏中建设集团股份有限公司总承包建设，工程于2015年6月开工建设，计划于2018年11月30日交付使用，但至今尚未竣工，目前已延期交付9个多月；根据德厚地产公司与苏中建设集团股份有限公司于2019年5月13日签订的复工协议，复工后进展缓慢，未能在2019年7月14日前完成所有协议约定施工内容，在2019年7月25日前也未按约定完成竣工预验收，未完成质量整改工作，项目至今未完成分户验收及消防验收等相关验收工作，业主经常到政府部门集体上访，要求尽快交付房屋并提出索赔；希望德厚地产公司从维护社会稳定大局考虑，妥善解决社会矛盾，在不违反国家强制规范规定的情况下，按照通过审图的设计变更或验收规范，加快推进工程进度，尽快完成房屋交付；德厚地产公司与苏中建设的纠纷，可以通过法律方式解决。2019年10月29日，该院受理了张雪琴、陈建忠诉德厚公司房屋买卖合同纠纷案件，并于2019年12月31日作出（2019）苏0404民初6038号民事判决，该判决已生效。该案审理中，德厚公司提出因天气与环保管控原因导致工期延误的抗辩意见，且当庭提供了其自制的《工期延误汇总》表格一份，载明：自2017年10月28日至2018年11月30日陆续停工254天、2018年12月1日至2019年4月4日陆续停工50天，其中列明2017年12月31日至2018年1月2日全面停工3天、2018年1月3日至1月6日暴风雪停工4天、2018年1月17日至2018年1月19日全面停工3天、2018年1月20日至2018年1月22日全面停工3天、2018年1月24日至2018年1月29日暴风雪停工6天、2018年1月30日至2018年2月2日全面停工4天、2018年4月13日至2018年4月14日雨天停工2天、2018年4月22日至2018年4月23日雨天停工2天、2018年5月24日至2018年5月25日雨天停工2天、2018年7月1日至2018年7月4日雨天停工4天、2018年7月5日至2018年7月6日暴雨停工2天、2018年7月7日至2018年7月9日雨天停工3天、2018年7月21日至2018年7月23日台风停工3天、2018年7月24日至2018年7月27日雨天停工4天、2018年8月3日雨天停工1天、2018年8月12日至2018年8月26日雨天陆续停工8天、2018年9月13日雨天停工1天、2018年9月16日至2018年9月17日雨天停工2天、2018年10月11日至2018年10月16日全面停工6天、2018年11月1日至2018年11月3日全面停工3天、2018年11月15日至2018年11月22日全面停工8天、2018年11月22日至2018年11月26日与11月25日至11月30日全面停工9天、2018年12月1日至2019年4月4日陆续全面停工50天，一并提交了其从网上搜集以及微信群打印的停工文件、通知、气象资料予以佐证。在该案审理过程中，法院前往涉诉房屋建筑工程的监理方常州市诚真建设工程监理有限公司调取了涉案工程2016年10月1日至2019年6月7日期间的监理日志原件共5本，其中显示：2017年1月18日至2017年5月13日春节放假停工、2017年6月20日至8月3日期间处于墙体砌筑阶段、2017年8月4日至9月30日房屋修补、清理、2017年9月30日房屋主体验收；2017年10月至2018年11月期间，房屋施工进度为装饰，具体施工内容为安装、外墙保温等内容，其中2018年1月18日至3月11日停工（未注明原因）、2018年5月25日至5月27日未有施工内容、2018年6月7日至6月8日高考停工，2018年8月19日一期地坪道板土方开始回填、2018年8月21日至8月25日施工内容有土方回填（显示市安监站现场检查要求8月25日暂停一天土方回填，但该天施工内容有土方回填）、2018年8月26日下雨影响土方回填作业（当天未有土方回填内容）、2018年8月27日至8月30日施工内容有土方回填，2018年9月20日未施工，2018年10月16日至10月18日施工内容有连廊部位土建，2018年11月6日下雨外场无法施工、2018年11月7日至11月8日下雨未施工、2018年11月15日至11月16日下雨未施工、2018年11月18日、11月20日、11月21日下雨未施工；2018年12月1日至2019年6月7日期间施工进度为装饰及外场后九通，具体内容主要为公共部位安装、外场景观、雨污水管、门厅装饰、地下室水、地下室水电等，其中12月1日要求停止土方作业做好裸土覆盖工作但施工内容没有土方作业，2018年12月8日没有施工内容，2019年1月24日未有施工，2019年1月25日至2019年2月21日春节放假，2019年1月22日施工进度为后九通，2019年2月22日至3月6日没有具体施工内容，2019年3月7日变更后的施工单位森禾景观、江阴建设开始施工，主要内容为景观、雨污水等。同时，法院还前往常州市气象局了解相关时间段的天气情况，其工作人员告知：2017、2018年天气与2015、2016年并无异常，从降雨天数来看，2015年为135天，其中暴雨天数为8天；2016年为143天，暴雨天数为12天；2017年为126天，暴雨天数为7天；2018年为142天，暴雨天数为4天。该院亦前往常州市大气管理办公室了解相关时间段的大气管控情况，其工作人员告知该院：2017、2018年因环保要求确实存在大气管控措施禁止土方施工的情形，并向该院出具了2017年3月15日常州市人民政府办公室印发的《常州市重污染天气应急预案》以及具体管控的通知。另查明，2020年1月14日，德厚公司向包括雷传银、杨乐珍在内的购房业主发出《交付准备通知书》，主要内容为：目前，君泰尚德花园一期商品房已经竣工验收合格。为了最大限度尊重您的利益，请您仔细阅读以下有关办理交付手续的注意事项。集中办理时间：2020年1月19日—21日。具体如下1月19日上午：1#甲单元；1月19日下午：1#乙单元；1月20日上午：2#楼；1月20日下午：3#楼；1月21日上午：4#甲单元；1月21日下午：4#乙单元。2020年1月21日，雷传银、杨乐珍拿到案涉房屋的钥匙。一审法院认为，雷传银、杨乐珍与德厚公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，并不违反国家法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，雷传银、杨乐珍履行了付款义务，德厚公司亦应按约向雷传银、杨乐珍交付约定的房屋。德厚公司虽抗辩其未能按约交付一方面系工程施工单位延误工程工期，另一方面系施工期间发生大量不可抗力因素，根据双方合同约定，因人力不可抗拒、无法预见的自然灾害、意外事件、异常天气（施工期间的冰雹、雨雪、沙尘暴等次数或数量超过本地区前两年平均值的）造成工程延误和逾期交房的，不能认定为逾期交付；结合该院在审理尚德花园部分业主与德厚公司房屋买卖合同纠纷系列案件的生效判决中，德厚公司均未能提供证据证明其主张的期间内冰雹、雨雪、沙尘暴等异常天气的次数或数量超过本地区前两年的平均值；该院向气象部门调查的情况也不能反映存在上述情形。德厚公司在其制作的《工期延误汇总》中所列明的停工日期、原因，与该院调取的监理日志所反映的停工日期、原因存在较大冲突；德厚公司代表在接受常州电视台采访时陈述如没有施工方拖延工期，在管控之前已经施工完毕。德厚公司在明知政府采取环保管制措施的情况下，仍约定在2018年11月30日前予以交付房屋，应视为其对环保管制措施对房屋交付的影响有所预见并充分考虑。再者，结合同类地段房屋已交付的事实，故对德厚公司的该抗辩意见不予采纳。案涉《商品房买卖合同》约定德厚公司未按期交付房屋，逾期交付的违约金按日累计总额最高不超过已付房款的1%。但2019年2月26日德厚公司向雷传银、杨乐珍发出通知，告知2019年2月28日前无法交房，同时承诺延期交房期间按每日万分之一支付相关违约金。事实上2019年3月20日德厚公司仍向雷传银、杨乐珍支付违约金，雷传银、杨乐珍亦予以接受。加上已支付的违约金，德厚公司向雷传银、杨乐珍支付的违约金已超过已付房款的1%。由此可见，双方以实际行为变更了《商品房买卖合同》中有关违约金按日累计总额最高不超过已付房款的1%约定，故对德厚公司提出的出卖人逾期交付应向买受人支付的逾期交付违约金，按日累计总额最高不超过买受人已付房价款的1%的抗辩意见，亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款规定，该院遂判决：常州德厚房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付雷传银、杨乐珍逾期交房违约金31374.05元（自2019年4月1日起至2020年1月20日止）；如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取293元（雷传银、杨乐珍已预交），由德厚公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有合同无效的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系德厚公司为出售案涉楼盘房屋而预先拟定重复使用，且在订立合同前并未与购房人充分协商的合同条款，可以认定为由德厚公司提供的格式合同。德厚公司与房屋购买人在《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定，出卖人逾期交付房屋，若合同继续履行，出卖人应自本合同规定的交付期限届满之日的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，违约金按日累计总额最高不超过买受人已付房款的1%，出卖人就逾期交房除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。该条款系德厚公司限制自身责任、减轻自身义务的条款，但德厚公司在《商品房买卖合同》及《补充协议》中并未采取醒目的方式提请房屋购买人注意，也未提供证据证明德厚公司曾就上述条款向房屋购买人尽说明义务，故上述违约金条款应当认定为无效。关于德厚公司主张应在逾期交付天数中扣除异常天气、自然灾害所致停工天数，所谓自然灾害，是指因不能支配、控制的自然力给社会的生产生活和人民生命财产造成的危害和损失。德厚公司称因暴风雪、暴雨造成停工，现无证据证明因暴风雪、暴雨的原因在案涉楼盘所在地域引发自然灾害、且导致案涉楼盘因自然灾害停工，故德厚公司要求从逾期交付时间中扣除相应天数的主张不能成立，本院不予采信。此外，案涉合同明确约定，施工期间的冰雹、雨雪、沙尘暴等次数或数量超过本地区前两年平均值的为异常天气。德厚公司主张的异常天气主要指连续的阴雨天，根据一审法院向常州市气象局了解的情况，2017、2018年天气与2015、2016年并无异常，德厚公司亦未提供证据证明主张的期间内冰雹、雨雪、沙尘暴等异常天气的次数或数量超过本地区前两年的平均值，故德厚公司要求从逾期交付时间中扣除异常天气天数的主张不能成立，本院不予采信。关于德厚公司主张案涉项目施工过程中存在因政府环保管制措施导致的停工情形，相应天数应在逾期交付天数中予以扣除。因2017年3月16日常州市人民政府办公室就印发了《常州市重污染天气应急预案》，明确规定对重污染天气进行管控。案涉合同签订时，上述管控措施早已施行，并非案涉合同所约定的签署后新颁布的政府管制措施。在明知政府采取环保管制措施的情况下，德厚公司仍约定案涉房屋于2018年11月30日前交付，应视为其对环保管制措施对房屋交付的影响有所预见并充分考虑。结合同类地段房屋已交付的事实，德厚公司要求从逾期交付时间中扣除因政府环保管制措施所致停工天数的主张不能成立，本院不予采信。综上，德厚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费586元，由上诉人德厚公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 仪审判员 卢文忠审判员 罗希夷二〇二〇年十二月十日书记员 杨 青