沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0103民初2681号原告：丁薄尹。被告：汪纯雨。被告：刘艳霞。原告丁薄尹与被告汪纯雨、刘艳霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁薄尹到庭参加诉讼，被告汪纯雨、刘艳霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告丁薄尹向本院提出诉讼请求：1、法判令被告汪纯雨、刘艳霞给付原告房屋租金款2800000元，逾期给付至今产生的利息400000元，采暖费192000元，共计3392000元；2、判令因被告的违约行为导致原告房屋闲置12个月的赔偿金800000元；以上两项共计4192000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2016年1月1日签订了一份《房屋租赁合同》，被告租用原告位于沈河区的门市，2016年至2017年度，被告由于经营困难，只给付了原告部分租金，截至2017年12月31日，被告还拖欠原告租金2800000元，且在被告租赁期间拖欠采暖费192000元，此费用由原告予以垫付，由于被告的违约行为，造成了原告房屋闲置12个月，给原告造成的经济损失为800000元，现原告将被告起诉至法院，请求法院依法判决，保护原告合法权益。被告汪纯雨经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告刘艳霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告进行了举证。被告汪纯雨、刘艳霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利。对原告提供的房屋租赁合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月1日，原告丁薄尹与被告汪纯雨签订《房屋租赁合同》一份，其中，原告丁薄尹作为“出租方（甲方）”，被告汪纯雨作为“承租方（乙方）”。合同约定：“甲方出租给乙方的房屋位于沈阳市沈河区，为营业用房，出租给乙方使用的房屋面积共2600平方米。本合同房屋租赁期为十年，其中免租期为六个月。免租期从2016年1月1日起至2016年6月30日止。如乙方实际履行租赁合同期限不满5年，则没有免租期。乙方须向甲方补交6个月房租人民币玖拾伍万圆整。房屋租赁期从2016年7月1日起至2026年6月30日终止。乙方须向甲方缴纳保证金叁拾万圆整（此叁拾万圆为房租金之外额外缴纳），如果乙方发生提前退租，则保证金（叁拾万圆整）归甲方所有，若保证金不足以弥补甲方损失，甲方可继续追究乙方违约责任。如甲方无正当理由提前毁约，则退还保证金叁拾万圆整，另外按市场评估价格赔偿乙方装修及其他设施、设备费用。租赁期满，甲方收回出租房屋，乙方如期完好交还。该房屋按年计算租金，年租金为每年税后壹佰玖拾万圆整（1900000元）。每年提前三个月缴纳房租，即每年3月31号之前，乙方（汪纯雨）将房屋租金壹佰玖拾万圆整交给甲方。房屋租金总计壹佰玖拾万圆整自2016年1月1日至2016年4月30日止，按二分利（年利2%）产生利息，利息总额拾贰万陆仟圆整。首年款项交付约定：2016年2月6号乙方（汪纯雨）向甲方（丁薄尹）缴纳人民币贰拾万圆整加定金拾万圆整共计叁拾万圆整作为保证金；第二期2016年5月1号缴纳人民币贰佰零贰万陆仟圆整。如果2016年5月1号前乙方无法向甲方交齐人民币贰佰零贰万陆仟圆整，则视为违约，叁拾万保证金不予返还，乙方所安装的空调、空气净化器等不可移动的固定资产；地面、墙面（办公用品除外）全部装修和为房屋服务的设施、设备，作为违约赔偿，归甲方所有。税费：该房屋租金方式为税后净得，按年收取租金。甲方只提供租赁场地和与其相关的资料。甲乙双方议定，所有税费（包括房产税、营业税、个人所得税、土地税、印花税、城建税、教育费附加等均由乙方替甲方缴纳，甲方所得壹佰玖拾万圆整为税后净得。）乙方必须及时主动足额缴纳各项税费；由于逃脱税费的原因所导致的一切法律责任及全部费用均由乙方负责。租赁期间的采暖费、税费、电费等一切费用均由乙方负责。租赁期间（包括免租期）房屋及水暖、电气等所有设备、设施维护、维修及保养均由乙方负责，费用由乙方承担。乙方在租赁房屋期间不得少交，欠交各项费用。水费、电费、采暖费、环保费等如发生以上情况，甲方将诉诸法律解决。”合同第十条关于合同的变更、解除与终止约定：“1、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，直接和间接损失均由乙方负责。甲方可采取各种手段收回房屋，产生的不良后果由乙方负责……（4）逾期未交纳按约定的应当由乙方交纳的各项费用的。（5）拖欠房租的……2、租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满3个月前书面通知甲方。如甲方在租期满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权”；第十一条关于房屋交付及收回的验收约定：“2、租赁期满或提前退租，乙方必须将房屋完整交付甲方，对乙方所安装的空调、空气净化器等不可移动的固定资产；地面、墙面（办公用品除外）全部装修和为房屋服务的设施、设备，必须完整交付甲方。经甲方验收合格后，三天内将押金返还乙方。（十年期满，中途退租不返还押金）。3、乙方交还甲方房屋时不得留存杂物，对未经同意留存的物品，甲方有权处置”；第十二条约定：“乙方违反合同第九、十约定的，还须向甲方承担违约金，按年租金总额的30%计算，违约金不足弥补损失的甲方有权追偿。”原告丁薄尹在“甲方”处签字按手印，被告汪纯雨在“乙方”处签字按手印。2016年12月31日，被告汪纯雨向原告出具《欠条》一张，内容载明：“一、汪纯雨2016年房屋欠款140万元整，所有税费由汪纯雨负责，按原合同执行。二、2017年房屋租金应于2017年1月1日前缴纳，税后190万元，如无法缴纳延期至2017年5月31日。三、如果2017年5月31日不能缴纳2017年房租，二年共计欠款330万元税后，必须在2017年6月30日前搬出，搬迁按原合同执行。”2017年11月18日，被告汪纯雨又向原告出具《欠条》一张，内容载明：“汪纯雨于2016年1月1日与丁薄尹签定《房屋租赁合同》，租用沈阳市沈河区的门市。由于经营困难，2016年度与2017年度的房屋租金还没有交付给丁薄尹，实际欠款情况如下：2016年1月1日起至2017年12月31日止，汪纯雨欠丁薄尹的房屋租金总计:3800000元(叁佰捌拾万圆整)其中:2016至2017年度房屋租金:1900000元(壹佰玖拾万圆整)；2017至2018年度房屋租金:1900000元(壹佰玖拾万圆整)；汪纯雨已交付的房屋租金:1000000元(壹佰万圆整)。根据以上，至2017年12月31日止，汪纯雨欠丁薄尹房屋租金:2800000元(贰佰捌拾万圆整)。除此之外，根据原合同约定，汪纯雨还负有以下责任：1，向丁薄尹提供其缴纳房屋租赁税的完税发票原件和复印件。2，向丁尹提供其缴房屋采暖费的交费发票原件和复印件。3，保证不拖欠水费、电费及其他费用。针对以上事实，汪纯雨保证如下：1、于2018年1月1日之前还清房屋租金欠款。在还清房屋租金之前，汪纯雨不得搬运租赁房屋(沈阳市沈河区的门市)内的任何物品。2、若汪纯雨于2018年1月1日之前无法还清房屋租金欠款，则自愿自行从沈阳市沈河区奉天街419号A座门市中撤出。3、交齐房屋租赁期间产生的一切税、费。因拖欠税、费而产生的一切经济损失和法律责任由汪纯雨承担。若汪纯雨不按上述期限及时还清欠款，则租房屋内的所有物品归丁薄尹所有。物品价值不足以抵偿欠款，汪纯雨仍须还清房屋租金欠款。同时汪纯雨须承担一切法律后果，赔偿丁薄尹的所有经济损失(包括但不限于利息、违约金、诉讼费、执行费、律师、差旅、评估费、拍卖费等实现债权的费用)。”被告汪纯雨在“欠款人”处签字按手印。2018年1月1日，被告汪纯雨又向原告出具《还款计划》一份，内容载明：“汪纯雨于2017年11月18日向丁薄尹保证，将于2018年1月1日之前还清房屋租金欠款。时至2018年1月1日汪纯雨未向丁薄尹还款，仍欠丁薄尹房屋租金:2800000元(贰佰拾万圆整)。为确保汪纯雨欠丁薄尹的房屋租金能够确实的、及时的还清，特立此还款计划，具体内容如下:房屋租金欠款总额2800000元(佰捌拾万圆整)，一、2018年6月30日前还70万元，二、2018年10月31日前还70万元，三、2018年12月31日前还70万元，四、2018年12月31日还款70万元。关于汪纯雨所欠房屋租金的其余细则，以原合同及2017年11月18日所签欠条为准。”被告汪纯雨在“欠款人”处签字按手印。庭审中，原告提供供暖收费收据2张、电子发票2张、POS签购单2张，用于证明案涉房屋已经缴纳2016年11月1日至2017年3月31日采暖费共计49405.65元，其中，一层网点面积为651.17平方米，金额20837.33元；二层网点面积892.76平方米，金额为28568.32元。同时，原告认可被告已经于2017年末主动搬离案涉房屋。另，位于沈阳市沈河区，建筑面积2681.69平方米的房屋登记所有权人为原告丁薄尹，无其他共有权人，房屋用途为商业。现原、被告因房屋租赁合同产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，当事人依法签订的合同成立并依法生效。合同当事人应按照合同约定履行合同义务。未按合同约定履行合同义务，应承担相应违约责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告作为案涉租赁物的所有权人，其于2016年1月1日与被告签订的《房屋租赁合同》以及被告于2016年12月31日、2017年11月18日出具的《欠条》、于2018年1月1日出具的《还款计划》均系双方当事人真实意思的表示，合同依法成立，合法有效，能够证明原告丁薄尹与被告汪纯雨之间形成了房屋租赁关系，合同约定的内容对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应遵照履行。原告作为出租人已履行合同义务即按合同约定将案涉房屋交付被告使用，则被告作为承租人亦应合同约定交付租金。被告汪纯雨经本院合法传唤，未到庭答辩，亦未提供相关证据证明其是否给付租金以及已付租金的具体数额，应承担举证不能的法律后果。现被告汪纯雨逾期给付房屋租金的行为，已经侵犯原告的合法权益，原告作为出租人有权要求被告汪纯雨给付所欠租金。关于尚欠租金的数额问题。虽案涉《房屋租赁合同》中约定免租期为六个月，即自2016年1月1日起至2016年6月30日止，但该条款的履行是按合同期限为十年进行约定的，且案涉租赁合同明确约定“如被告实际履行租赁合同期限不满5年，则没有免租期”，现原告认可被告已经于2017年末主动搬离案涉房屋，双方协议在第二年内已实际解除，因此，被告应给付原告自2016年1月1日起至2017年12月31日止的房屋租金。结合原、被告签订的《房屋租赁合同》、被告于2017年11月18日出具的《欠条》以及2018年1月1日出具的《还款计划》，可以看出被告应给付原告自2016年1月1日起至2017年12月31日止的房屋租金为380万元（190万元/年×2年），而被告已经给付原告租金100万元和保证金30万元（其中，10万元为定金）。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。鉴于原、被告约定保证金中包含10万元的定金，则被告作为给付定金的一方不履行合同义务，其无权要求返还定金，亦不能用定金冲抵租金。另，被告尚有剩余20万元（30万元-10万元）的履约保证金在原告处，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条的规定，该笔履约保证金应为被告按约履行债务提供的质押担保，保证金的主要作用在于保障债权人的债权能够得到顺利实现，其核心价值在于保证而非惩罚。虽原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定：“2016年2月6日被告汪纯雨向原告丁薄尹缴纳人民币贰拾万圆整加定金拾万圆整共计叁拾万圆整作为保证金，如果被告发生提前退租，则保证金（叁拾万圆整）归原告所有，若保证金不足以弥补原告损失，原告可继续追究乙方违约责任。”被告在其违约的情形下丧失保证金的返还请求权，但合同本意正是在被告无法履行合同约定的情况下，以保证金来扣减被告无法履行合同而给原告造成的损失，以确保原告的债权能够得以实现。因此，在拖欠租金情况下，剩余20万元保证金负有减损义务，原告应当优先将该部分履约保证金用于充抵拖欠租金，否则无权主张扩大部分的损失。因此，被告汪纯雨尚欠原告丁薄尹已到期租金260万元（190万元+190万元-100万元-20万元）。关于逾期给付租金产生的利息问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院综合考量，原告逾期收取租金的损失主要是资金占用的损失，即贷款利息的损失。现原告主张按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算损失并未高于原告逾期收取租金而产生的资金占用损失，亦未超出被告的违约行为所能导致后果的合理限度。本案中，原、被告之间对于利息的计算标准并无明确约定，但在案涉还款计划中约定分期偿还尚欠租金，故，原告主张的利息应以50万元（70万元-20万元）为基数，自2018年7月1日起至2019年8月19日止；以70万元为基数，自2018年11月1日起至2019年8月19日止；以140万元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，均按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算；以260万元为基数，自2019年8月20日起至债务实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%的标准计算为宜。鉴于原告已经给付定金10万元，因此，在计算上述利息时应当予以扣减，并以原告所主张的40万元为上限。关于采暖费的问题。案涉房屋租赁合同中约定：租赁期间的采暖费、水费、电费等一切费用均由被告负责。现原告提供的供暖收费收据2张、电子发票2张、POS签购单2张等证据证明案涉房屋已经缴纳2016年11月1日至2017年3月31日采暖费共计49405.65元，其中，一层网点面积为651.17平方米，金额20837.33元；二层网点面积892.76平方米，金额为28568.32元。该采暖费的形成期间为被告租赁案涉房屋期间，采暖费应由被告承担。故，对于原告的该项诉讼请求中合理部分，本院予以支持。关于原告主张被告给付房屋闲置12个月的赔偿金800000元的诉讼请求。商业房屋是否闲置于租赁场地地理位置、商业活动是否活跃、客观经济是否繁荣等密切相关，属于商业活动中不确定因素引起的，给商业主体带来损失的一种经济现象，现原告并未提供相关证据证明案涉房屋是否存在闲置的情况，以及房屋闲置与被告违约之间存在因果关系。故，对于原告的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告刘艳霞是否承担共同还款责任的问题。原告该项主张的依据系被告汪纯雨、刘艳霞系夫妻关系，但原告并未提供相关证据予以佐证，故，对于原告的该项诉请，证据不足，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告汪纯雨于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告丁薄尹租赁费260万元（自2016年1月1日起至2017年12月31日止）；二、被告汪纯雨于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告丁薄尹租赁费260万元的逾期利息（以50万元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月19日止；以70万元为基数，自2018年11月1日起至2019年8月19日止；以140万元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，均按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算；以260万元为基数，自2019年8月20日起至债务实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。上述利息合计需扣减定金10万元，并以40万元为上限）；三、被告汪纯雨于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告丁薄尹采暖费49405.65元；四、驳回原告丁薄尹其他诉讼请求。如被告汪纯雨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40336元，其中，被告汪纯雨承担31195元，原告丁薄尹承担9141元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王英霞人民陪审员  魏全胜人民陪审员  周靖红二〇二〇年十二月四日法官 助理  潘鸿飞书 记 员  吕艳艳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。