河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15927号上诉人（原审原告）：赵某1，女，1982年2月15日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王永真，河南良达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李某1，男，1977年12月16日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：睢雪亮，河南明治律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏玉党，河南明治律师事务所实习律师。上诉人赵某1因与被上诉人李某1房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初16871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人赵某1的委托诉讼代理人王永真、被上诉人李某1及委托诉讼代理人睢雪亮、魏玉党到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵某1上诉请求：1.请求撤销一审民事判决，改判被上诉人向上诉人支付房租50000元，水电物业费1894元及30%的违约金30000元（不服金额为61894元）；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定2019年底双方实际解除《门面（商铺）房屋租赁合同》，认定事实错误，判决被上诉人承担违约金的标准过低。一、被上诉人仅通过微信告知上诉人不再租赁涉案房屋，但并未与上诉人进行房屋交接，也未将房屋钥匙交还上诉人。结合上诉人一审提交的水、电费票等证据可以看出，被上诉人一直在使用涉案房屋，因此被上诉人应向上诉人支付房屋使用期间的租金。二、被上诉人在原审法院称搬走时将水、电费等结清纯属虚假陈述。二、被上诉人在一审法院称搬走时将水、电费等结清纯属虚假陈述。上诉人系因物业催要物业、水、电费等拖欠费用，才得知被上诉人未缴纳上述费用。被上诉人甚至未将2020年2月份之前的水电费结清。一审法院认为被上诉人结清水、电费、物业费等无依据。三、一审法院认定20%的违约金过低，双方签订的合同约定违约金为10万元，即使该约定过高，也应当按照30%的标准支付违约金。四、在被上诉人想要解除合同，但未将钥匙交给上诉人时，上诉人一直积极维护被上诉人合法占有该房屋的权利，自2020年2月至法院未判决解除合同之前，上诉人一直未将涉案房屋另租给他人。李某1辩称，一、一审法院认定被上诉人与上诉人签订的《门面（商铺）房屋租赁合同》解除时间2019年12月27日正确。2019年12月，被上诉人无力继续承租涉案房屋，于2019年12月27日清空搬离房屋并电话、微信通知上诉人，上诉人表示同意解除合同，并让被上诉人在门口张贴招租启示。同时上诉人还一再微信中要求上诉人带其他承租人考察租赁涉案房屋，表明双方一致同意解除合同，合同解除时间应为2019年12月27日。二、一审法院认定被上诉人解除合同的违约金20%合理，在被上诉人可承受范围内。受疫情影响，2020年经济形势不稳定，被上诉人无力继续承租涉案房屋，无力支付高额违约金。赵某1向一审法院起诉请求：1．依法解除原、被告签订的《门面（商铺）房屋租赁合同》；2．依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租金47396.81元及逾期利息（租金自2020年2月3日起按照每天273.97元暂计至2020年7月24日，实际租赁费用计算至合同解除之日；利息按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自起诉之日至被告实际支付租金之日）及水费、电费、物业费1894元；3．依法判令被告向原告支付拖欠租金的滞纳金47396.81元（暂计至2020年7月24日，实际费用计算至合同解除之日）；4．依法判令被告向原告支付提前解除合同违约金100000元及未按照合同约定使用商铺、交纳房租及各项费用违约金100000元；5．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告（甲方）与被告于2018年8月3日签订《门面（商铺）房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于郑州高新技术产业开发区电厂路27号1号楼1-2层附8号的商铺出租给乙方使用，租期5年，从2018年8月3日起至2023年8月2日止，第1年、第2年租金10万元，第3年开始每年递增10%，首期租金半年5万元，以后每6个月支付一次，时间为每年的8月1日前、2月1日前，如拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的100%加收滞纳金；双方不得提前解除合同（双方协商一致除外），如一方提前解除，应赔偿对方违约金10万元。被告从2018年8月3日开始使用涉案房屋，向原告缴纳了押金1万元，租金15万元。2019年12月底，被告将房屋腾空，将水、电、物业费结清，并告知原告不再租赁涉案房屋。2020年1月，原告向被告催缴下半年房租，被告称因新冠疫情影响生意无法经营，只有不租了，建议双方同心协力将房子租出去，1万元押金也不要了，作为原告继续找下个租户的资金。2020年2月3日之后的水、电、物业费均系原告自行缴纳。以上事实，有经原、被告质证的下列证据及本案庭审笔录在案佐证：1、产权证、原告的结婚证、微信聊天记录、通话记录；2、房屋租赁合同、照片、银行卡交易明细；3、物业费发票、电费收据。原告提交的郑州高新区舒美养生馆企业信用信息公示报告、企业信息查询，用以证明被告一直租用涉案商铺至2020年9月28日。因原告的该项主张与庭审中原告认可的2020年2月份被告已搬离这一事实相矛盾，故对于该项证据本院不予采纳。被告提交的献血记录、参与公益活动的证书和照片等，因与本案租赁合同不具有关联性，本院不予采纳。一审法院认为，原、被告签订的《门面（商铺）房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面履行合同义务。被告因自身原因于2019年12月底提前解除合同，并将房屋腾空，结清了水电费物业费等费用，双方的房屋租赁合同已于2019年底实际解除，现原告又起诉要求解除合同，不再存在解除合同的事实基础，本院不予支持。双方的租赁合同解除后，被告已付清实际使用期间的所有租金15万元，并结清了水电物业费等相关费用，原告再要求被告支付合同解除之后的房租和其他费用及违约金、滞纳金等，没有法律依据，本院不予支持。双方租赁合同约定一方提前解除合同的应赔偿对方违约金10万元，本案确系被告违约提前解除合同，应向原告承担违约金，但该项约定违约金标准过高，应酌减至一年租金的20%，即2万元。现被告同意将1万元押金作为违约金，不再要求原告退还，被告应当再支付原告违约金1万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李某1于本判决生效后10日内支付原告赵某1违约金10000元。二、驳回原告赵某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3229元，由原告赵某1负担3200元，被告李某1负担29元。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于双方签订的房屋租赁合同解除时间。根据一审在卷的微信记录、庭审笔录显示，被上诉人于2019年12月底已将租赁房屋腾空，并作出不再续租的意思表示，结清2019年12月底水电、物业费用，故双方之间的房屋租赁合同已实际于2019年底解除。上诉人赵某1提交的证据不足以证明截至2012年12月底的水电、物业费未交清，其该上诉理由不予采纳。二、关于违约责任。被上诉人李某1单方解除合同，构成违约，应向上诉人支付违约金。综合考虑房屋年租金及合同约定的违约金标准，并考虑生产经营现状，一审法院认为违约金约定的10万元标准过高，予以酌减至年租金的20%即2万元，并无不当。故上诉人赵某1的上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，赵某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1347元，由上诉人赵某1负担。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二〇年十二月十四日书记员  李丰汝