山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异124号异议人（案外人）：崔传海，男，1964年10月13日出生，住址高唐县。申请执行人:山东天宸塑业有限公司，住所地：聊城经济开发区东昌路南庐山路西。法定代表人：傅化平，经理。委托代理人：唐婷，山东同心达律师事务所律师。被执行人：聊城华银时代置业有限公司，住所地：高唐县人和办事处华银商城**。法定代表人：郭强，经理。在本院执行申请执行人山东天宸塑业有限公司（简称天宸公司）与被执行人聊城华银时代置业有限公司（简称华银时代公司）债权转让合同纠纷一案中，异议人崔传海对本院查封、拍卖华银时代公司名下的位于华银时代花园小区4号楼S4号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人崔传海称：请求依法中止执行对华银时代花园小区4号楼商4号房产的查封及拍卖。事实和理由：贵院于2019年12月31日发布（2019）鲁1502执3105号查封公告，依法查封了案外异议人所有的华银时代花园小区4号楼商4号房产，并根据申请执行人天宸公司的申请进行拍卖，贵院所查封的涉案楼房4号楼商4号属于案外人所有，侵犯了案外异议人的合法权利。为此，特向贵院提出申请，请求依法对上述房产中止执行。申请执行人天宸公司称，异议人与被执行人华银时代公司之间不具有真实的商品房买卖合同关系，其对申请执行人申请查封的被执行人名下的聊城华银时代花园小区4号楼商4号房不享有排除本案执行的权利，其所提出的执行异议申请不应得到支持。一、异议人与被执行人华银时代公司之间是民间借贷合同关系，并不具有真实的商品房买卖合同关系。被执行人华银时代公司在异议人提起本案执行异议申请前，曾向贵院提交了一份2019年1月30日其与异议人之间签订的《协议书》一份。其一，该协议书明确约定由被执行人华银时代公司向异议人崔传海借款人民币60万元整。借款转入被执行人华银时代公司名下开户行为建行高唐支行，账号为37×××90的账户内。这与异议人在本次执行异议案件中所提交证据主张的支付购房款的转账事实完全一致，可以证实这是同一笔款项，而且系借款而非购房款。其二，该协议书约定的是将涉案华银时代花园小区4号楼商4号房做抵押，出具合同于异议人名下并开据收据。这一约定内容进一步证明了对于涉案房屋，双方所签订的商品房买卖合同及出具的收据，仅是作为双方债务履行的一种非典型担保方式，双方之间系民间借贷关系而非商品房买卖合同关系。并且该抵押并未办理抵押登记，不具有对抗第三人的效力。二、异议人未提供证据证明其已合法占有该不动产，也未提供证据证明并非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，异议人还应提供证据证明在法院查封之前已合法占有该不动产，并且至今未办理过户登记并非异议人原因。而异议人并未提供相应证据予以证明，无法排除本案执行。三、涉案房屋并非用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，涉案聊城华银时代花园小区4号楼商4号室的用途为商业，而非用于居住，并不符合能够排除执行的情形。综上所述，异议人与被执行人之间并不具有真实的商品房买卖合同关系，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，不能排除本案执行，其对涉案房产的执行异议申请应当予以驳回。被执行人华银时代公司未作答辩。本院查明，本院在审理原告天宸公司与被告华银时代公司债权转让合同纠纷一案中，2019年5月8日，本院出具（2019）鲁1502民初2277号民事调解书，调解协议如下：一、被告聊城华银时代置业有限公司于2019年5月31日前偿还原告山东天宸塑业有限公司借款50万元；2019年7月31日前偿还原告150万元；2019年10月31日前偿还原告200万元；2020年1月31日前偿还原告200万元；2020年4月30日前偿还原告200万元；2020年7月31日前偿还原告剩余200万元；二、如被告聊城华银时代置业有限公司按期履行本调解协议约定的第一条还款义务，则原告山东天宸塑业有限公司同意放弃2018年2月1日后的利息；如被告聊城华银时代置业有限公司未按期履行第一条还款义务，应支付原告山东天宸塑业有限公司本金1000万元及自2018年2月1日起按照月息1%标准支付利息至实际还清之日；三、原告山东天宸塑业有限公司因为诉讼支出的费用共计67320元，由被告聊城华银时代置业有限公司承担33660元，该款项于2019年7月31日前支付；四、原告山东天宸塑业有限公司放弃其他诉讼请求；五、案件受理费40930元，由原告山东天宸塑业有限公司承担。该调解协议生效后，被告未履行付款义务。经原告天宸公司申请执行，本院于2019年8月12日立案执行。执行过程中，经申请执行人申请要求本院查封被执行人所有的二期华银时代花园房产，本院于2019年9月5日出具（2019）鲁1502执3105号之二执行裁定书，裁定如下：查封被执行人聊城华银时代置业有限公司名下高唐县官道街西侧仁和路北侧华银南方商贸城和华银时代花园小区房产、储藏室、车库（详见清单）。查封期限为三年。2019年9月6日，本院向高唐县不动产登记中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书，查封了华银时代公司名下的上述房产清单中的84套房产，其中包括查封了异议人所称的涉案4号楼商4号房产。2019年11月19日，本院又向高唐县房地产交易所（高唐房管局备案科）送达了上述执行裁定书及协助执行通知书，查封了上述涉案房产。另高唐县不动产登记中心与高唐县房地产交易所（高唐房管局备案科）系两个部门且分别办工。另查明，2019年2月20日，崔传海与华银时代公司签订《高唐县商品房买卖合同》（合同编号：H4-商4）一份，合同约定：崔传海购买华银时代公司开发的位于高唐县北湖路东侧、人和路北侧时代花园小区商品房4号楼1单元1楼商4（1-2层）号房；该套房产建筑面积共90.32平方米，套内建筑面积为80.14平方米，单价6643.05元/平方米，房屋总金额为人民币600000元整；付款方式为一次性付款，买受人应于该合同签订当日付清总房款人民币600000元整等内容。异议人提交的盖有华银时代公司公章的交款收据一份，内容为：2019年1月31日，崔传海交房款600000元（4-商4），收款方式转账；异议人另提交中国银行支付系统收付款通知书一份，载明崔传海于2019年1月31日向华银时代公司汇款600000元，但未注明该款的用途。异议人称上述款项为购买涉案房屋款项。异议人未提交其他佐证证明系交纳房款情况。申请执行人提交华银时代公司与崔传海签订的协议书复印件一份，内容为：“因甲方（华银时代公司）经营需要向乙方（崔传海）就借款事项达成以下协议：一、甲方向乙方借款人民币陆拾万元整（￥600000.00），该款项由甲方指定乙方汇入聊城华银时代置业有限公司账户，账号：37×××90，开户行：建设银行高唐支行。三、甲方将华银时代花园H4-4房源做抵押，出合同于乙方名下并开收据。若甲方未能按期归还本金，乙方有权出售该房源偿还借款，甲方无条件配合。”等内容。审查时，异议人对申请执行人的上述证据无异议并称借款时查询涉案房屋没有查封才同意借钱的，并用涉案房屋进行了抵押，但没在房管局办理抵押手续，后开发商提出将涉案房屋抵偿之前的借款。异议人认可涉案房屋现在尚未完工，未交付使用，仅办理了网签，未办理确权手续。上述事实，有异议人提交的《高唐县商品房买卖合同》（合同编号：H4-商4）、华银时代公司出具的收据及中国银行支付系统收付款通知书各一份、申请执行人提交的华银时代公司与崔传海签订的《协议书》复印件一份以及本院在高唐县不动产登记中心及高唐县房地产交易所（高唐房管局备案科）调取的查封、备案材料、对异议人的询问笔录等为证。本院认为，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院在高唐不动产登记中心查封涉案房产的时间是2019年9月6日，在房管局备案科查封涉案房产的时间是2019年11月19日，异议人崔传海提交的房屋买卖合同落款时间是2019年2月20日，但未提交其他证据证明合同签订时间，结合申请执行人提交的《协议书》及异议人的陈述，该房屋买卖合同存在倒签的可能性，崔传海认可其到现在仍未收到涉案房屋，所以崔传海在本院查封之前仍未占有使用涉案房屋。申请执行人提交的《协议书》及异议人的认可陈述，可以证明异议人所称的房款系借款，涉案房屋系用于该笔借款的抵押，但房屋抵押未在房管局办理抵押登记手续。所以，异议人主张房屋买卖合同不能成立，其所主张的异议请求不符合上述法律规定，其无证据证明其享有涉案房屋的所有权或者享有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。所以，异议人崔传海要求解除对涉案房屋的查封及排除执行的请求，不符合法律规定的情形，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、二十八条的规定，裁定如下：驳回异议人崔传海的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  朱立杰审判员  王玉霞审判员  毛英民二〇二〇年十二月十六日书记员  袁 靖