湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2530号上诉人（原审原告）：覃芳，女，1976年11月14日生，汉族，住宜昌市点军区。委托诉讼代理人：占顺达，湖北得伟君尚（湖北自贸片区宜昌片区）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜昌碧桂园房地产开发有限公司，住所地宜昌市点军区塘上村**（五龙社区****），统一社会信用代码9142050030989687XE。法定代表人：吴迪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯树立，湖北普济律师事务所律师。上诉人覃芳因与被上诉人宜昌碧桂园房地产开发有限公司（以下简称宜昌碧桂园公司）合同纠纷一案，不服宜昌市点军区人民法院（2020）鄂0504民初581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。覃芳上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审。事实和理由：一、一审认定2017年6月30日案涉地下室进行了竣工验收，属于认定事实不清。1.案涉车位在2020年6月5日前没有经过规划条件核实，不得组织竣工验收，故宜昌碧桂园公司未在合同约定期限将验收合格的车位交付给覃芳。2.案涉合同名称为《未竣工车位有偿使用协议书》，说明案涉车位没有竣工验收。3.建设工程竣工验收报告中开工日期等为打印字体，唯独竣工验收日期为手写，而且总监理工程师陈宇三处字迹不是同一人所签，验收人员并未到齐，何来竣工验收？二、一审对案涉车位的验收合格是以五方验收还是竣工验收备案为准的事实，避而不谈，属于认定基本事实不清。1.法律规定，案涉车位除了要通过五方验收外，还应当通过消防验收、环境设施验收等专项验收，最后经竣工验收备案后，才称为验收合格，宜昌碧桂园公司至今未举证在2020年6月5日后组织了验收。2.案涉合同第三条第二款属于格式条款，双方对该条款中“验收合格”有不同理解，法院应当作出对宜昌碧桂园公司不利的解释，此处“验收合格”应当被解释为“竣工验收备案”。三、一审认定案涉车位的面积为2.40米X6.12米”，属于认定事实错误。根据现场勘测的车位长、宽以及面积的数据显示，不管是以中线还是内径作为车位尺寸的认定标准，案涉车位的长、宽都没有达到《宜昌市城乡规划管理技术规定》，更不符合《未竣工车位有偿使用协议书》约定的面积要求，一审以车位外径作为认定标准，缺乏法律依据，有失公正。四、一审采纳宜昌市自然资源和规划局出具的《关于宜昌碧桂园2号、3号地下室的情况说明》，属于严重违反法定程序。(一）《关于宜昌碧桂园2号、3号地下室的情况说明》无经办人、负责人签字，形式不合法。(二）宜昌市自然资源和规划局认为车位符合规范要求所依据的是中国化学工程第十六建设有限公司《宜昌市建设工程规划条件核实测量成果报告书》，但该报告没有载明现场测量的记录及照片，无相关资质证书，该情况说明不得作为定案依据。五、一审适用法律错误。(一）案涉车位面积不符合双方约定，覃芳享有解除合同权利。(二）宜昌碧桂园公司对业主实施了欺诈行为，业主处于弱势地位。(三）2020年6月车位才经规划条件核实，宜昌碧桂园公司已违约长达2年之久，导致覃芳无法实现合同目的。(四）根据法院现场勘查数据，车位不符合《宜昌市城乡规划管理技术规定》规定，已影响到覃芳对该车位的正常使用，《未竣工车位有偿使用协议书》应予解除。宜昌碧桂园公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。覃芳向一审法院起诉请求：1.解除覃芳与宜昌碧桂园公司于2018年7月8日签订的《未竣工车位有偿使用协议书》；2.宜昌碧桂园公司返还使用费93000元；3.宜昌碧桂园公司支付自2018年8月15日起至判决生效之日止的违约金，按已付使用费的日万分之五计算；4.宜昌碧桂园公司支付违约金13950元；5.宜昌碧桂园公司支付自2018年8月15日起至实际清偿之日止的资金占用费；6.诉讼费由宜昌碧桂园公司承担。一审法院认定事实：2018年7月8日，宜昌碧桂园公司（甲方）与覃芳（乙方）签订《未竣工车位有偿使用协议书》。双方约定，宜昌碧桂园公司将HBYC-BL-DXCWB-001107号车位提供给覃芳使用，覃芳已充分知悉该车位仍在建设中尚未竣工。车位使用费总额93000元；车位的面积不少于14.40平方米；车位使用期限为20年，自2018年8月15日起至2038年8月15日止，前述期限届满后，覃芳可继续无条件使用至2084年8月6日止。双方还约定，乙方应在2018年8月15日到宜昌销售中心办理该车位的使用手续，如因乙方原因逾期办理该车位使用手续的，视为在该日甲方已按照协议约定交付了该车位，该车位的使用期从该日起计。如因甲方原因未能在上述约定期限将验收合格的该车位交付给乙方使用的，每逾期一天，甲方应按乙方已付使用费总额的万分之五向乙方支付违约金，使用期限顺延。甲方逾期交付达90天的，乙方有权解除本协议书，甲方应按乙方已付使用费总额的15%向乙方支付违约金。合同签订后，覃芳按约定支付了车位使用费93000元，诉争车位已按协议约定时间交付覃芳使用。一审法院同时查明，HBYC-BL-DXCWB-001107号车位位于宜昌碧桂园2号地下室。2017年6月30日，宜昌碧桂园一期四标段总承包工程（2号地下室）进行了竣工验收。2020年6月1日，宜昌市住房和城乡建设局网站显示宜昌碧桂园一期四标段总承包工程（2号地下室）办理了竣工验收备案。同年6月5日，宜昌市自然资源和规划局颁发了宜昌碧桂园2号、3号地下室的《建设工程竣工验收规划条件核实证明》。经现场测量，HBYC-BL-DXCWB-001107号车位的面积为（2.40米×6.12米），达到了协议约定的14.40平方米，也符合《宜昌市城乡规划管理技术规定》（2010版）规定“室内每个车位面积不小于（2.4米×6米）”的要求。2020年10月19日，宜昌市自然资源和规划局出具《关于宜昌碧桂园2号、3号地下室的情况说明》，称“一、宜昌碧桂园2号、3号地下室审批车位数1083个，其中2号地下室321个，3号地下室762个。规划条件核实车位数1083个，符合规划要求；二、根据测绘单位提供的测量成果报告书，车位尺寸符合《宜昌市城乡规划管理技术规定》等相关规范要求。”一审法院认为，覃芳与宜昌碧桂园公司签订的《未竣工车位有偿使用协议书》是双方真实意思表示，合法、有效。宜昌碧桂园公司已按协议约定时间将车位交付覃芳使用；在本案起诉前，宜昌碧桂园公司已办理了诉争车位所属地下室的竣工验收备案及规划核实手续，无明显违约行为。故覃芳要求解除与宜昌碧桂园公司签订的《未竣工车位有偿使用协议书》并返还车位使用费等五项诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决驳回覃芳的诉讼请求。一审案件受理费减半收取1609元，由覃芳负担。二审中，双方未向本院提交新的证据。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用”。根据当事人举证情况，案涉地下室已经由宜昌碧桂园公司组织参建五单位共同进行了验收，验收结论认为“工程质量符合设计和质量验收标准要求”，竣工验收备案表显示其竣工验收日期为2017年6月30日，故此时车位已依照上述规定验收合格，可以交付使用。覃芳提出案涉工程竣工验收时间认定不清的上诉理由，本院不予支持。关于案涉车位的面积，一审法院于诉讼过程中进行了现场测量，覃芳的车位实测面积达到了协议约定的面积，同时一审法院向宜昌市自然资源和规划局进行了调查，该局出具了《关于宜昌碧桂园2号、3号地下室的情况说明》，认为车位数和车位尺寸符合《宜昌市城乡规划管理技术规定》的相关要求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十四条的规定：“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。”覃芳提出该车位面积不符合约定，宜昌市自然资源和规划局出具的上述说明严重违法的上诉理由，本院不予支持。根据一审查明的事实，覃芳支付车位使用费后，宜昌碧桂园公司即将该车位交付给覃芳使用，覃芳现已违约为由，请求解除与宜昌碧桂园公司之间签订的《未竣工车位有偿使用协议书》，并承担违约责任的诉讼请求，事实和法律依据不足，一审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。其提出的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3218元，由覃芳负担。本判决为终审判决。审判长  苗劲松审判员  黄孝平审判员  王明兵二〇二〇年十二月十八日书记员  钱 诚