广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4022号 上诉人（原审原告）：周建长，男，1964年8月22日出生，汉族，户籍地广西壮族自治区柳州市柳**，现住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：张锐，广西万铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗艺，广西万铭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李国君，男，1946年10月11日出生，侗族，户籍地广西壮族自治区三江侗族自治县，现住广西壮族自治区三江侗族自治县。 被上诉人（原审被告）：覃凤梅，女，1954年9月30日出生，侗族，户籍地广西壮族自治区柳州市鱼峰区，现住广西壮族自治区三江侗族自治县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：潘耀辉，广西大侗寨律师事务所律师。 上诉人周建长因与被上诉人李国君、覃凤梅房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院（2020）桂0226民初617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 周建长上诉请求：一、撤销一审判决第二项;二、判决解除上诉人与被上诉人于2012年11月15日签订的《房屋（门面)租赁合同》及2005年11月1日签订的《房屋（门面）租赁合同》;三、判决被上诉人在10日内向上诉人返还广西壮族自治区三江侗族自治县古宜镇新华路2号一、二层房屋；逾期返还的，被上诉人应按每月155360元向上诉人支付逾期返还期间的房屋占用费;四、判决被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金67506.99元。(违约金以每期应付租金为基数按银行同期贷款利率上浮30%暂计至2020年4月25日）五、判决被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费。 事实和理由：1.被上诉人严重违约，从上诉人取得涉案房屋所有权成为出租方开始，被上诉人一直未按照原租赁的合同按时足额支付租金，导致上诉人的合同目的无法实现，因此上诉人有权提出解除合同的诉请。2.被上诉人严重违约，没有按时支付租金，因导致上诉人发生了实际的损失，其应当向上诉人支付违约金。 李国君、覃凤梅辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。我方没有违约，因为发生了新的情况导致我方不能按照合同约定时间缴纳2018年4月26日以后的租金。具体情况是这样，(2017)桂0226民初46号判决中的2017年1月1日之前租金16.9万元,该租金在判决后我方已结清;之后的2017年全年租金33.8万元，我方也已付给周建长;但此后周建长为了提高租金又在2018年3月15日提起了（2018）桂0226民初255号诉讼，该案历经几审人民法院最后于2020年3月16日作出(2019)桂02民终3077号终审判决，由于诉讼，导致我方在领取(2019)桂02民终3077号判决之前，均无法支付本案所诉请的2018年4月26日-2020年8月21日的租金。而且在我方收到(2019)桂02民终3077号判决书后，已尽量联系周建长履行债务，但是无法联系上,最后还是通过一审法院执行部门联络才得以履行。 周建长向一审法院起诉请求：一、判决解除双方于2012年11月15日签订的《房屋（门面）租赁合同》及2005年11月1日签订的《房屋（门面）租赁合同》；二、判决李国君、覃凤梅在10日内向周建长返还广西三江侗族自治县古宜镇新华路2号一、二层房屋；逾期返还的，李国君、覃凤梅应按每月155360元向周建长支付逾期返还期间的房屋占用费；三、判决李国君、覃凤梅向周建长支付拖欠的房屋租金702246.58元及逾期付款违约金67506.99元（房屋租金自2018年4月26日暂计至2020年4月25日，此后租金按原合同标准计算至合同解除之日止；违约金以每期应付租金为基数按银行同期贷款利率上浮30%暂计至2020年4月25日）；四、判决李国君、覃凤梅支付周建长因合同解除造成的损失90000元（按原合同3个月租金计算）；五、本案诉讼费用由李国君、覃凤梅承担。 一审法院认定事实：周建长于2016年7月1日通过受让方式，从原所有权人杨令处取得广西三江侗族自治县房屋所有权，不动产权证号码：桂（2016）三江侗族自治县不动产权第0000411号，该房屋一层面积约1041.3㎡、二层面积约900㎡。经该院（2017）桂0226民初46号民事判决书确认，李国君、覃凤梅与杨令于2005年11月1日、2012年11月15日签订的上述房屋一、二层的《房屋（门面）租赁合同》继续有效，周建长取代杨令成为合同出租方，李国君、覃凤梅为新华路2号一、二层商铺共同承租人，并判决李国君、覃凤梅按原租赁合同标准向周建长支付2016年7月1日至2016年12月30日租金169000元。该判决生效后李国君、覃凤梅已给付租金履行义务。2005年11月1日的《房屋（门面）租赁合同》约定：由李国君承租杨令位于三江县，使用面积为900㎡的房屋门面，租赁期限为15年，从2005年11月1日起至2020年11月1日止。合同第四条约定：“第三个五年（第11年至第15年）租金递增按第一时段租金乘以40%，即每年租金168000元”。2012年11月15日的《房屋（门面）租赁合同》约定：由李国君承租杨令位于三江县即三江饭店一楼（原停车场），建筑面积约为900㎡的房屋门面，租赁期限为18年，从2013年1月1日起至2031年1月1日止。合同第二条约定：“租金按三个时段（6年为一个时段）计算：第一个时段（2013年元月1日至2019年元月1日）每年租金170000元；第二个时段（2019年元月1日至2025年元月1日）每年租金190000元；第三个时段（2025年元月1日至2031年元月1日）每年租金210000元”。合同第三条约定：“从2016年9月1日起每年分两次交付租金，即从2016年9月1日起交付半年房租，半年后交付下个半年房租，按此办法执行至本合同到期之日止”，合同第四条约定：“乙方（李国君）向甲方（杨令）原承租的二楼租期至2020年11月1日到期，续租至2031年元月1日止，租金按一楼租金计算，不另签约，以本合同为准。租金交付方式也按一楼的方式交付”。双方同时对其他各项权利义务作了约定。 因为租金问题，周建长于2018年3月再次对李国君、覃凤梅提起诉讼，经过一、二审人民法院审理后，柳州市中级人民法院于2020年3月16日作出(2019)桂02民终3077号民事判决书，判决“李国君、覃凤梅尚欠周建长2017年1月1日至2018年4月25日期间的房屋租金443567.12元，该债务扣除李国君、覃 凤梅先行支付的338000元，尚应支付105567.12元，该债务在本案判决生效之日起十日内履行完毕”。 周建长以李国君、覃凤梅根本违约及拒不履行生效裁判确定的义务，已经导致周建长合同目的不能实现的后果为由，提出上述诉讼请求。 一审法院认为，2005年11月1日和2012年11月15日李国君与杨令签订的《房屋（门面）租赁合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，周建长2016年7月1日通过受让方式从原所有权人杨令处，取得上述合同门面的所有权后，成为合同的出租方，经该院(2017)桂0226民初46号民事判决书确认，李国君、覃凤梅与杨令于2005年11月1日、2012年11月15日签订的上述房屋一、二层的《房屋（门面）租赁合同》继续有效。本案中柳州市中级人民法院于2020年3月16日作出（2019）桂02民终3077号民事判决书判决“李国君、覃凤梅尚欠周建长2017年1月1日至2018年4月25日期间的房屋租金443567.12元，该债务扣除李国君、覃凤梅先行支付的338000元，尚应支付105567.12元”，周建长收到该判决书后，并没有催告李国君、覃凤梅在合理期限内给付尚欠租金105567.12元及2018年4月26日以后尚欠的租金，因此周建长以李国君、覃凤梅迟延履行生效裁判确定的义务，导致周建长合同目的不能实现的后果为由，要求判决解除双方于2012年11月15日签订的《房屋（门面）租赁合同》及2005年11月1日签订的《房屋（门面）租赁合同》的证据不足，该院不予支持。周建长请求2018年4月26日至判决前的租金该院予以支持，2018年4月26日至判决前的租金应按房屋租赁合同约定据实计算，具体应为819019.16元（即一楼租金2018年4月26日至2018年12月31日共计250天，按年170000元计算，即170000/年÷365天×250天=116438.35元；一楼租金2019年1月1日至2020年8月21日共计599天，按年190000元计算，即190000/年÷365天×599天=311808.21元；二楼租金2018年4月26日至2020年8月21日共计849天，按年168000元计算，即168000/年÷365天×849天=390772.60元）；周建长的其他诉讼请求的证据不足，该院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李国君、覃凤梅应于本判决生效后十日内给付周建长819019.16元（2018年4月26日至2020年8月21日一、二楼房屋租金）；二、驳回周建长的其他诉讼请求。案件受理费12398元，减半收取6199元，李国君、覃凤梅负担5896元，周建长负担303元。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。上诉人对一审事实补充认为(2017)桂0226民初46号案件判决系周建长申请执行后履行。双方当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院二审予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：1.本案合同是否应当解除？2.是否应当支付延迟支付租金的违约金？ 本案中，上诉人以被上诉人存在迟延履行租金而主张解除合同。本院认为，本案合同尚不达到解除条件。具体分析如下：1.双方关于租金标准的纠纷从2018年3月25日开始产生，经法院审理作出（2018）桂0226民初255号判决后，又由于当事人不服经历上诉、重审再上诉等诉讼程序，该案于2020年3月16日由人民法院作出(2019)桂02民终3077号终审判决，故直至此时，争议租金标准才得以确定。因此，在此期间出现延迟于合同约定时间履行租金事出有因。并且，(2019)桂02民终3077号判决确定租金标准后，李国君已经采取了主动联系方式希望履行租金交纳义务，并非故意延迟行为。2.另外，从延迟时间因素对合同目的实现的影响程度来看。本案争议合同为租赁合同，依照合同的性质看并非当事人的特殊合同目的债务，也并非不在特定时日或期间履行即不能达到合同目的的合同，因此不应由于当事人一方一旦出现迟延履行时，即可认定为相对人的合同目的无法实现。一般来说，一方并不严重迟延履行往往也不必然导致另一方的合同目的落空，出于保护交易安全及维持合同关系稳定的考虑，不宜立即解除合同。如前文所述原因，本案被上诉人未能按照合同约定时间交纳租金，属于事出有因。并且在该缴租障碍排除后，两个月后上诉人立即又提起新的以解除合同为目的的民事诉讼，才导致被上诉人又一次暂时停止支付租金。而上述一系列情形发生后，债权人未向债务人进行催告在合理期限内履行，即提出要求解除合同，该主张理据不足，本院不予支持。 但是，虽被上诉人延迟交付租金有一定客观原因，然其并非完全没有条件了解和核实上诉人账户，在其收到（2019）桂02民终3077号民事判决书判决后，可以采取更为主动的方式积极履行债务，但其未采取，客观上造成延迟履行情形，并且也导致上诉人在延迟履行期间占用资金的损失，故应当依据诚实信用及公平原则对此予以弥补。因双方均认为其在合同中未约定延迟履行租金违约金计算标准，故从2020年3月24日李国君签收(2019)桂02民终3077号判决书十日起，被上诉人李国君应当以2018年4月26日至2019年12月31日期间一、二楼房屋租金589506.84元（即一楼租金2018年4月26日至2018年12月31日共计250天，按年170000元计算，即170000元÷365天×250天=116438.35元；一楼租金2019年1月1日至2019年12月31日共计365天，按190000元/年计算，即190000元；二楼租金2018年4月26日至2019年12月31日共计615天，按年168000元计算，即168000元÷365天×615天=283068.49元）为基数，按照银行同期一年期贷款市场报价利率向上诉人支付延迟履行租金违约金。又因按照双方合同约定2020年1月1日以后的租金在2020年9月1日及以后陆续按期支付，本案周建长在2020年6月1日起诉时尚未到约定支付时间，故2020年1月1日至一审判决日2020年8月21日期间租金本案不应计算违约金。 综上所述，周建长上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院（2020）桂0226民初617号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院（2020）桂0226民初617号民事判决第二项； 三、从2020年4月3日起，李国君、覃凤梅应当以589506.84元为基数，按照银行同期一年期贷款市场报价利率向上诉人支付延迟履行租金违约金至款项清偿之日止。 四、驳回周建长的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12398元，减半收取6199元，二审案件受理费1487.67元，合计7686.67元（周建长已预交），周建长负担400元，由李国君、覃凤梅负担7286.67元。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年十二月十一日 书记员 覃 溪