云南省富宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2628民初663号 原告：魏瑞琴，女，汉族，1970年9月12日生，福建省福清市人，现住富宁县。 委托诉讼代理人：潘树美，云南君山律师事务所执业律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：陶江旺，云南君山律师事务所执业律师，代理权限为特别授权。 被告：富宁复丰房地产开发有限公司，住所地富宁县新华镇文体路**。 法定代表人：惠威，公司执行董事。 委托诉讼代理人：崔伟，云南杨柏王事务所执业律师，代理权限为特别授权。 原告魏瑞琴与被告富宁复丰房地产开发有限公司（以下简称富宁复丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用简易程序，因被告富宁复丰公司迁移地址不明，相关诉讼文书不能直接送达被告，本院裁定转为普通程序，并依法向被告富宁复丰公司公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等，于2020年8月19日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告魏瑞琴及其委托诉讼代理人潘树美、陶江旺，被告富宁复丰公司的委托诉讼代理人崔伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏瑞琴向本院提出诉讼请求：1.依法判决富宁复丰公司赔偿魏瑞琴经济损失150000元；2.本案诉讼费用由富宁复丰公司承担。事实及理由：2012年，富宁复丰公司取得富宁县东风路和文体路交叉口(现在的富宁县上海国际公馆小区)的土地使用权和建设许可进行房地产开发。在开发过程中，为促进小区内商铺快速、高价出售，富宁复丰公司便通过多种渠道大肆宣传，并在售楼部以电子屏幕和沙盘摆放的方式向外界展示上海国际公馆小区对面将会建成一个“商业中心”。富宁复丰公司广告宣传的内容为“上海复丰商业广场、未来的商业中心不可比拟、富宁绝版黄金地段、左拥繁华、右揽奢藏、富宁最具有投资的财富圣地、行政、文化、经济、公园汇聚，富宁中心、掌握未来、上层大境界、城市第一峰。”魏瑞琴在看到宣传内容后，便前往富宁复丰公司的售楼部进行了解，其工作人员向魏瑞琴介绍富宁复丰公司将会在上海国际公馆对面的富宁森林公园内建造一个大型的U型商业广场，该广场是上海国际公馆的二期工程，购买其位于上海国际公馆的商铺，后期所带来的经济利益十分巨大，而上海国际公馆的商铺正处于这样一个繁华的商务中心地带。为此，魏瑞琴在富宁复丰公司的承诺性虚假宣传下，本着商铺投资可带来可观的长远性经济利益目的，便以富宁复丰公司要求的16954．98元／平方米的高价向富宁复丰公司购买商铺，该商铺的位置就在富宁复丰公司宣传的“百越公园U型商业中心”正对面。如今，商铺已交付魏瑞琴多年，但富宁复丰公司当初承诺的商业中心却迟迟不见踪影，魏瑞琴的商铺因此一直处于经济冷淡地段，魏瑞琴高价购买的商铺不但没有带来可观的经济利益，而且还严重贬值。后魏瑞琴经多方了解得知富宁复丰公司在宣传其所谓的商业中心时根本没有取得所谓的“大型U型商业广场”的任何相关用地、建设、开发、销售等许可。 魏瑞琴购买的是商铺，是一种投资性产品，具有盈利性质，而魏瑞琴购买商铺的原因正是基于富宁复丰公司宣传的将建设一个U型商业广场所带来的可期待利益，富宁复丰公司宣传的内容足以使魏瑞琴误认为所购买的商铺各方面的性价比很高。魏瑞琴认为，富宁复丰公司的行为构成商业欺诈，违反诚实信用原则，违反《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项规定，即“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”富宁复丰公司应对魏瑞琴进行经济损失赔偿，为维护自身合法权益，特向法院起诉，望法院依法判决支持以上诉讼请求。 富宁复丰公司辩称，一、魏瑞琴的起诉已经超过诉讼时效，魏瑞琴的诉请应当予以驳回。本案中，双方于2015年5月19日签订了《商品房购销合同》，于2015年6月3日办理了备案登记，时至今日，已经5年有余，魏瑞琴都没有向答辩人主张过任何权益，魏瑞琴的起诉已经超过诉讼时效。退一步讲，即便按照文山州中级人民法院作出的(2019)云26民终940号民事判决书第9页对于诉讼时效的认定，其也超过了诉讼时效，该判决书明确了在该案件中田世刚、王踽房屋买卖房屋时间为2015年8月11日，但《富宁县人民政府关于百越公园东侧地块国有建设用地使用权的复函》是在2016年3月7日作出的，其于2018年3月27日起诉在合理范围内，未超过诉讼时效。而本案中，魏瑞琴的起诉在2020年3月23日，那么2016年3月7日至其起诉之日已经超过了4年多，依然超过诉讼时效。为此，其诉讼请求应当予以驳回。 二、魏瑞琴的起诉与客观事实不符合，答辩人无任何违约行为，在不考虑诉讼时效的前提下，答辩人也不应当承担任何赔偿责任。魏瑞琴主张答辩人承担违约责任适用的司法解释为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”之规定，但是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的立法目的在于：期房可以预售时，很多开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施夸大其词的宣传，作出具体明确的允诺和说明(例如：承诺有房屋精装修、公共喷泉及花园等)，导致购房者相信该允诺和说明后购买期房，等到接房后才发现所有承诺都是空话连篇，为了维护购买期房的消费者权益，国家就要惩治这种不诚信的行为。但是该司法解释并不是无限制的进行适用，是有前提条件的：1.销售广告和宣传资料是针对商品房开发范围内的房屋及相关设施，而魏瑞琴所称百越商业广场并不在答辩人规划范围内；2.销售广告和宣传资料中的说明和应诺必须具体；3.销售广告和宣传资料中对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响；4.合同中对于违约行为、责任有约定。只有在满足以上四个条件，并且开发商失信的情形下，才要承担责任。而本案中，根本不满足以上四个要件，具体理由如下： (一)魏瑞琴购买的商铺属于上海国际公馆项目，只有在针对上海国际公馆项目开发范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺无法实现时，答辩人才承担责任。然而答辩人并没有对上海国际公馆项目进行任何说明和允诺。魏瑞琴关于“答辩人已经对魏瑞琴作出将在上海国际公馆对面、百越公园东侧盖商业中心的允诺，答辩人未能实现该允诺，应该承担违约责任”的主张依法不能得到支持。双方签订的《商品房购销合同》都已经明确：上海国际公馆项目开发范围为“县城城南片区东风路与文体中路交叉口处，东风路南侧，文体中路西侧，富宁县人民法院东侧”，该项目是已经有用地规划许可证、竣工验收备案证的，是一个独立的项目。而百越公园东侧，与上海国际公馆相隔一条公路，不属于上海国际公馆开发范围。魏瑞琴所主张的百越公园东侧无论是否开发建设都与上海国际公馆项目没有任何关系，都不属于上海国际公馆的项目范围之内。更何况，百越公园东侧项目并不属于上海国际公馆项目开发范围内的房屋及相关设施，无论答辩人是否对百越公园东侧项目作出任何说明和允诺，都与上海国际公馆无关，答辩人也不应该承担任何责任。并且，答辩人就从未对百越公园东侧项目作出任何实质性的说明和允诺，魏瑞琴所提交的证据也不能证明其主张的事实。 (二)魏瑞琴无证据证明答辩人销售广告和宣传资料中载明的说明和允诺具体、明确。魏瑞琴主张：答辩人的销售广告和宣传资料为“将会在上海国际公馆对面——富宁森林公园里建一个大型U型商业广场中心，上海复丰商业广场、未来的商业中心不可比拟、富宁绝版黄金地段……，上海国际公馆处于这样一个繁华的商务中心地带”，答辩人宣传资料中的说明具体明确，答辩人没有建盖商业中心，应该承担责任。魏瑞琴混淆了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“说明和应诺必须具体明确”概念，什么是具体明确?就是内容必须为类似“答辩人要在小区内将盖一个音乐喷泉，房屋内有紧急报警按钮、锁为指纹锁……”这样具体、明确、有操作性的内容。魏瑞琴向法庭提交的第4组证据予以证明“答辩人虚假宣传要在上海国际公馆对面(百越公园建设一个大型商业广场”，但是该证据不能作为定案依据，该组证据材料中的宣传资料、微信截图、沙盘都没有直接显示、标明答辩人作出过要盖商业广场的允诺和说明，更无法证实答辩人针对上海国际公馆的房屋及相关设施作出过具体明确的说明和允诺。更为荒谬的是，魏瑞琴提交的证据中大多数都是上海国际公馆住宅户型图、上海国际公馆外貌图及模型，与魏瑞琴购买的商铺无关。至于“未来的商业中心不可比拟、富宁绝版黄金地段”的内容仅仅是语言的修饰手法，任何一个广告用语都会用到的修饰手法。魏瑞琴无任何证据证明答辩人针对上海国际公馆进行过实质性说明和允诺，再加之该宣传说的也是商业广场，并非本案的上海国际公馆。 (三)答辩人的允诺和说明对于《商品房购销合同》的订立、价格无实质性影响，该合同及房屋价款均是魏瑞琴的真实意思表示。从答辩人提交的证据能够证明本案的案件事实为：2013年魏瑞琴与答辩人就上海国际公馆13号商铺签订了《认定书》(该认定书的性质为预约合同，并非商品房买卖合同)，上海国际公馆项目2014年12月竣工，此时就能够看出上海国际公馆整个项目的概况、结构，魏瑞琴经过实地查看以后认为8号商铺更满足个人需求，于2015年5月19日与答辩人签订了《商品房购销合同》。上述合同都是在上海国际公馆项目已经竣工验收之后才签订的，在签合同之前，魏瑞琴有充足的时间和机会了解商品房的位置、、地理环境等实况魏瑞琴所购买的商铺是现房，并非期房，属于魏瑞琴自愿签订，不存在答辩人作出的允诺和说明诱导魏瑞琴购买房屋的情形。《商品房购销合同》中的价格更属于双方意思自治，不存在答辩人的宣传资料对房屋价格有重大影响的情形。更为重要的是，答辩人已经交付了符合《商品房购销合同》约定的商铺给魏瑞琴，魏瑞琴也实际使用了该商铺并获得收益，答辩人无任何违约行为。 (四)《商品房购销合同》中并没有对“如果答辩人虚假宣传属于违约行为，应该承担违约责任、支付违约金”进行约定，魏瑞琴主张答辩人支付违约金无事实依据。魏瑞琴主张的违约责任，并没有任何合同约定，更不符合法律规定。同时，魏瑞琴也无任何损失，相反因为使用该商铺而获得利益。 (五)魏瑞琴购买商铺的行为，本来就是商业投资，无论亏盈均属于商业风险，其作为有正常判断能力的成年人，对于商品房的购买有完全民事行为能力，其购买的是可以实地考察的现房，而不是期房，不用担心建盖出来和规划不一致，或者是否会烂尾，其本身主要是依据现房的实际效果以及地理位置购买，而不是依据虚无缥缈的尚未建盖的商业广场，其购买的上海国际公馆无论与对面的商业广场没有任何必然的联系，就好比商铺增值了有收益了，魏瑞琴也不可能支付给答辩人一样，反之，魏瑞琴也没有权利要求答辩人给其任何补偿。 三、答辩人无法开发上海国际公馆对面的商业广场，是由于人大代表不同意开发，以及政府行为的不可抗力因素，不存在魏瑞琴所述的“商业欺诈、违反诚实信用”，魏瑞琴的行为已经严重的损害了答辩人的名誉，答辩人有权另案追究其诽谤行为。本案中，上海国际公馆对面的商业广场本身与上海国际公馆是两个盘、两块不同的土地，也没有任何共同的规划，本身与魏瑞琴购买商铺行为无关。但答辩人与政府签订的《协议书》已经明确了政府将给予答辩人开发该商业广场，答辩人开发完毕上海国际公馆后，正在筹备商业广场的规划设计时，于2016年却收到了《富宁县人民政府关于百越公园东侧地块国有建设用地使用权的复函》，其答复是富宁县人大代表、政协委员及广大市民坚决不同意划出公园用地作建设，因此不能出让百越公园地块土地，故无法建盖商业广场本身不是答辩人的主观意愿，更不是答辩人能掌控的，并且富宁县人大代表、政协委员、广大市民代表的是包括魏瑞琴在内的富宁县人民，也就是说他们基于人民的意志坚决不同意答辩人开发建设商业广场。魏瑞琴在答辩人没有违约、自己没有任何损失的情况下，又反过来把本来不存在的违约责任强加于答辩人诉至法院，声称答辩人欺诈、不诚信，这完全就是自相矛盾，不同意开发建设的也是代表魏瑞琴的富宁县人大代表、政协委员、广大市民代表，而反过来告答辩人不开发建设商业广场的也是魏瑞琴，这样的诉讼请求不应得到支持。综上所述，原告的诉请于法无据，望贵院查明事实，依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。魏瑞琴提交的《魏瑞琴身份证》复印件，富宁复丰公司无异议，对该证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.魏瑞琴提交的《富宁复丰公司企业信用信息公示报告》，用以证明：①富宁复丰公司的身份情况及诉讼资格合法；②富宁复丰公司在2012年仅取得“上海国际公馆小区”的用地手续，至今并未取得其宣传的富宁县百越公园东侧处“商业中心广场”的任何用地手续。经质证，富宁复丰公司对该证据的真实性、合法性和关联性均无异议，但对待证事实有异议，认为该证据正好证明：①富宁复丰公司系依法成立的有限公司，独立承担民事责任；②富宁复丰公司开发建设上海国际公馆项目依法按照法律规定取得建设用地使用权、预售许可证、建筑规划许可证等手续，富宁复丰公司开发建设上海国际公馆的过程中无任何违法违规行为；③上海国际公馆项目选址为富宁县城城南片区东风路与文体路交叉处，东风路南侧，文体中路西侧，该项目没有包含百越公园东侧处“商业中心”；④魏瑞琴陈述百越公园东侧处“商业中心”与上海国际公馆无关，与本案无关。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，能够证明魏瑞琴主张的待证事实，予以采信。2.魏瑞琴提交的《富宁县富宁大厦（暂定）开发建设协议书》复印件、《富宁县住房和城乡建设局关于上海国际公馆建筑设计方案的复函（富住建函【2012】32号文件）》复印件，用以证明：①富宁复丰公司于2012年与富宁县政府签订开发房地产项目的意向性协议，其中项目⑴为上海国际公馆小区（商住用地）、项目⑵为百越公园（商业用地）；②富宁复丰公司在仅签订意向性协议而未取得相关用地手续的情况下便以该协议对外大肆宣传其将在上海国际公馆对面百越公园东侧建盖商业中心，使广大群众信以为真；③富宁复丰公司在与政府签订协议后，并未取得百越公园的用地许可，并于2012年改变其规划建设，仅建设开发上海国际公馆小区，但其仍然对外大肆宣传其虚构的“百越公园商业中心”，欺骗购房者。经质证，富宁复丰公司对该组证据中的《富宁县富宁大厦（暂定）开发建设协议书》复印件的真实性、合法性和关联性均予以认可，该协议中第二条第(一)项约定“富宁县政府将百越公园东侧地块债权债务等遗留问题了结后，富宁县政府确保上海复丰投资发展有限公司在2012年12月30日以前作为项目二期发展”，即富宁县政府有义务依据该协议的约定将百越公园东侧地块用于开发，但是富宁县政府于2016年答复无法出让百越公园东侧地块的土地使用权，该政府行为属于不可抗力。④该协议仅能证实富宁县人民政府、上海复丰投资发展有限公司签订了协议，无法证实富宁复丰公司大肆宣传将在上海国际公馆对面百越公园东侧建盖商业中心、欺瞒所有购房者。富宁复丰公司对《富宁县住房和城乡建设局关于上海国际公馆建筑设计方案的复函（富住建函【2012】32号文件）》复印件的真实性、合法性和关联性均不认可，认为①该证据仅为复印件，无法核对真实性；②该复函仅为住建局就“上海国际公馆建筑设计方案的批复需要由州规划局审批”的答复，属于住建局内部行政管理所作出的，与本案无关。本院认为，虽《富宁县富宁大厦（暂定）开发建设协议书》复印件系富宁县人民政府与上海复丰投资发展有限公司签订的，但能够证明上海复丰投资发展有限公司以其在富宁县注册的富宁复丰公司进行开发，并通过与富宁县人民政府签订该协议，初步达成百越公园东侧地块作为富宁复丰公司进行二期开发的意向，对该证据予以采信。《富宁县住房和城乡建设局关于上海国际公馆建筑设计方案的复函（富住建函【2012】32号文件）》复印件系富宁县住房和城乡建设局关于上海国际公馆建筑设计方案的复函，该复函中仅载明“同意该建筑方案及相关指标，待按程序上报州规划局审批后即可组织实施。”但并未载明上海国际公馆的建筑设计方案，故对该证据不予采信。3.魏瑞琴提交的《富宁复丰公司广告宣传单》、《售楼部宣传模型沙盘图》、《广告宣传电子屏幕图》，用以证明富宁复丰公司在开发上海国际公馆小区时，在仅取得该小区的用地许可情况下，对外大肆宣传其将在该小区的对面（百越公园）建盖一个大型商业广场，并将上海国际公馆小区商铺的位置和未来商业价值进行了承诺性虚假宣传，抬高房价对外销售，骗取了魏瑞琴的信任。经质证，富宁复丰公司对该组证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为①拍摄人、拍摄时间、拍摄地点不清楚，真实性无法核实；②富宁复丰公司出售的是上海国际公馆，项目范围为“富宁县城城南片区东风路与文体路交叉处，东风路南侧，文体中路西侧，富宁县人民法院东侧”，百越公园东侧不属于该范围，魏瑞琴陈述的百越公园东侧不属于上海国际公馆的开发规划范围；③上海国际公馆两份宣传纸，属于住宅的户型图，与本案无关。本院认为，《售楼部宣传模型沙盘图》能够反映富宁复丰公司售楼部在宣传模型沙盘中明确标明了购物商城的位置，与《广告宣传电子屏幕图》、《富宁复丰公司广告宣传单》中的图文内容共同印证富宁复丰公司在宣传销售上海国际公馆小区宅楼时对将在该小区对面（百越公园）建盖购物商城的信息一并进行宣传，对于上述证据予以采信。4.魏瑞琴提交的《商品房购销合同》复印件、《收据》复印件二份、上海国际公馆收房手续审批表，用以证明魏瑞琴在富宁复丰公司的承诺性虚假宣传下以16954.98元/平方米的高价购买富宁复丰公司开发的商铺，并向富宁复丰公司支付房款1701940元，其中首付款791940元，向银行按揭贷款910000元。经质证，富宁复丰公司对该组证据的真实性、合法性和关联性均予以认可，但对待证事实不予认可，认为：①上海国际公馆于2014年12月31日竣工，魏瑞琴于2015年5月19日向富宁复丰公司购买上海国际公馆8号商铺，并签订了《商品房购销合同》，该合同是魏瑞琴对商铺的位置、、地理环境结构等实况进行查看后自愿签订的，不存在富宁复丰公司承诺性虚假宣传导致其签订的情形；②《商品房购销合同》中并没有对富宁复丰公司承诺性虚假宣传应该承担违约责任、支付违约金进行约定；③《商品房购销合同》明确商品房开发规划范围内为东风路和文体路交叉口处，并不包含百越公园东侧商业广场。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，能够证明魏瑞琴向富宁复丰公司购买商铺门面，并支付商铺首付款791940元的待证事实，予以采信。5.魏瑞琴提交的《上海国际公馆商铺备案情况表》，用以证明：①富宁复丰公司在对外进行承诺性虚假宣传时，均是以每平方米14000元至17000元的高价对外销售商铺，其中魏瑞琴购买商铺的单价是最高的；②富宁复丰公司在其虚假宣传多年后，因其欺骗行为无法圆场，便以严重低于魏瑞琴购买的单价对外销售商铺，其中最低单价为9704元/平方米，平均价仅在10000元左右；③富宁复丰公司的欺骗行为已严重侵犯了魏瑞琴的合法权益，给魏瑞琴造成了严重的经济损失，应对魏瑞琴的损失承担法律责任。经质证，富宁复丰公司对该份证据的关联性不予认可，认为富宁复丰公司对外销售商铺的价格属于其经营行为，与魏瑞琴无关。再者商铺的位置不同价格当然不同，不仅仅是商铺，就连同一个盘的别墅位置不同，平均价都有每平方米6000元至14000元的差距，因此，价格差距不能说明问题。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，但不能够证明富宁复丰公司以平均价10000元左右将门面卖予其他买家的待证事实，故对该证据予以部分采信；6.魏瑞琴提交的《富宁县“上海国际公馆”周边小区示意图及2015年度周边小区商铺交易说明》、《富宁县“上海国际公馆”周边小区示意草图》、《二手商铺交易登记表》、《富宁县人民政府关于存量房交易计税基准价格的批复》（富政复【2015】227号文件）、《富宁县地税局关于请求富宁县人民政府发布存量房交易计税基准价格的请示》（富宁地税请字【2015】4号文件）、《房屋建筑物评估明细表》，用以证明富宁复丰公司虚假宣传对外销售的商铺售价明显、严重高于周边同片区的商铺售价，已经严重侵犯了魏瑞琴的合法权益，给魏瑞琴造成了严重的经济损失。经质证，富宁复丰公司对该组证据的三性不予认可，该证据不能证明魏瑞琴的证明观点，不能用不同地段、不同项目、不同时间建成、不同用途的房屋来做比较，上述房产有的是住房，有的是商住一体，有的甚至是1989年、2000年等等不一的年代建成,本身就没有可比性，更何况魏瑞琴购买的是现房，其经实地考察后才购买的，购买时周边的房产都已经建成，魏瑞琴本身就明知。本院认为，《富宁县“上海国际公馆”周边小区示意图及2015年度周边小区商铺交易说明》、《富宁县“上海国际公馆”周边小区示意草图》、《房屋建筑物评估明细表》是由魏瑞琴单方出具，均未加盖单位公章，真实性无法确认；《二手商铺交易登记表》、《富宁县人民政府关于存量房交易计税基准价格的批复》（富政复【2015】227号文件）、《富宁县地税局关于请求富宁县人民政府发布存量房交易计税基准价格的请示》（富宁地税请字【2015】4号文件）虽来源合法，内容客观真实，但其证明的“二手商铺”和“存量房”与本案无直接关系，故对该组证据不予采信。7.魏瑞琴提交的文山壮族苗族自治州中级人民法院（2019）云26民终940号民事判决书复印件，用以证明富宁复丰公司虚假宣传欺骗购房者及高价出售商铺的行为已经由生效的民事判决书予以确认，并判决富宁复丰公司向购房者赔偿经济损失。经质证，富宁复丰公司对该组证据的真实性予以认可，但不能证明魏瑞琴的证明观点，该判决书的案件起诉时间与本案不一致，本案已经超过诉讼时效，并且我国不是判例法国家，判例并不能直接作为法律适用。本院认为，魏瑞琴提交的文山壮族苗族自治州中级人民法院（2019）云26民终940号民事判决书来源合法，内容客观真实，能够证明魏瑞琴的待证事实，应予采信。8.富宁复丰公司提交富政函[2016]17号《富宁县人民政府关于百越公园东侧地块国有建设用地使用权的复函》复印件，用以证明富宁复丰公司未能开发百越公园东侧的商场并非富宁复丰公司的原因，而是富宁县人大代表政协委员及广大市民代表坚决不同意划出该地块用于建设，这属于不可抗力以及代表魏瑞琴意志的人大代表、政协委员、市民代表不同意开发所导致的结果。经质证，魏瑞琴对富宁复丰公司提交的该组证据的真实性无异议，但不认可待证观点，该函不属于富宁复丰公司抗辩的不可抗力，富宁复丰公司从始至终均没有取得百越公园东侧地块的开发建设使用权，在魏瑞琴购买房屋时，就进行大肆宣传，到后期一直未取得该地块的开发权，属于富宁复丰公司的欺诈行为而非不可抗力。本院认为，富宁复丰公司提交的该组证据是富宁县人民政府在富宁复丰公司书面建议富宁县人民政府出让百越公园东侧地块国有用地使用权，在县人大代表、政协委员及广大市民坚决不同意划拨公园用地作为其他项目建设、改变公园公益用地性质的情况下作出不予出让的答复，而非富宁复丰公司已经取得建设用地使用权后县人民政府不予批准建设的情形，不属于不可抗力因素，该证据不能证明富宁复丰公司的待证事实，但该证据能够说明富宁百越公园东侧地块国有用地使用权用于其他项目建设是富宁县人大代表、政协委员和广大市民坚决反对的事情，是众所周知的事实，对该证据本院予以部分采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月19日，魏瑞琴与富宁复丰公司签订《商品房购销合同》，魏瑞琴向富宁复丰公司购买富宁复丰公司所开发建设的富宁“上海国际公馆”8号商铺，商品房套内面积为107.52平方米，单价16954.98元/平方米，房屋总价1822999元，合同签订当天，魏瑞琴支付购房首付款912999元，余款910000元通过按揭贷款支付。2015年9月14日魏瑞琴在富宁复丰公司制作的《上海国际公馆收房手续审批表》上签字，双方进行了房屋交割，交房时因实际面积有出入，双方将房屋总价款变更为1701940元。 另查明，1.富宁复丰公司于2012年5月22日成立，2012年10月29日，富宁复丰公司取得《建设用地规划许可证》地字第公（GB／T2260）201200038号，该许可证中载明，用地单位：富宁复丰公司，用地项目名称：上海国际公馆，用地位置：县城城南片区，附图及附件名称：上海国际公馆选址于县城城南片区东风路与文体中路交叉口处，东风路南侧，文体中路西侧，富宁县人民法院东侧，用地面积为5641平方米。上海国际公馆于2012年12月25日开工，2014年12月31日竣工，2015年6月15日竣工验收，2015年8月11日取得《文山州建设工程竣工验收备案证》。2.富宁复丰公司在其售楼中心摆放建筑设计楼房宣传沙盘，该沙盘图片中的百越公园东侧地块明确标明了U型商业广场的位置，同时富宁复丰公司在其售楼部的电子屏幕及宣传海报中宣传楼盘旁边即将要建盖大型商业广场，宣传中用到“未来财富中心，不可比拟”、“上海复丰商业广场，未来的商业中心、富宁绝版黄金地段”、“财富圣地”等宣传用语，但作出该宣传时富宁复丰公司并未取得百越公园东侧地块的建设用地使用权。2016年3月7日富宁县人民政府作出“富政函[2016]17号”《富宁县人民政府关于百越公园东侧地块国有建设用地使用权的复函》，对富宁复丰公司明确答复百越公园东侧地块国有土地使用权不能出让。富宁复丰公司于2017年2月20日开始，以均价低于魏瑞琴购买商铺的价格出售“上海国际公馆”其他商铺。2018年3月27日，本案案外人即“上海国际公馆”另外商铺购买者田世刚、王瑀向本院提起诉讼，要求富宁复丰公司赔偿田世刚、王瑀违约损失958110元，经本院审理判决并经文山州中级人民法院二审终审判决，由富宁复丰公司赔偿田世刚、王瑀经济损失150000元。为此，魏瑞琴于2020年3月30日向本院提起诉讼，主张参照田世刚、王瑀与富宁复丰公司纠纷案件的判决要求富宁复丰公司赔偿其经济损失150000元。 本院认为，魏瑞琴于2015年5月19日与富宁复丰公司签订《商品房购销合同》，购买富宁复丰公司所开发建设的富宁“上海国际公馆”8号商铺，同年9月14日富宁复丰公司向魏瑞琴交付房屋，魏瑞琴接收了该房屋，2016年初富宁复丰公司以“富丰建函【2016】10号”文件向富宁县人民政府提出《关于建议启动百越公园东侧②号地块国有建设用地使用权出让工作的报告》，对于出让该地块国有建设用地使用权的反对呼声在县人大代表、政协委员以及广大市民当中都是众所周知的，2016年3月7日富宁县人民政府作出“富政函[2016]17号”《富宁县人民政府关于百越公园东侧地块国有建设用地使用权的复函》，对富宁复丰公司明确答复百越公园东侧地块国有土地使用权不能出让。富宁复丰公司于2017年2月20日开始，以均价低于魏瑞琴购买商铺的价格出售“上海国际公馆”其他商铺，“上海国际公馆”另外商铺购买者已经知悉，魏瑞琴在此时也应当知道其权利受到侵害，但魏瑞琴并未向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”故魏瑞琴于2020年3月30日向本院起诉已经超过诉讼时效，其诉讼请求依法不予支持。富宁复丰公司提出魏瑞琴起诉超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定，判决如下： 驳回魏瑞琴的诉讼请求。 案件受理费3300元，由魏瑞琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  黄志保 审 判 员  卢绍荣 人民陪审员  张红艳 二〇二〇年十二月九日 书 记 员  赵晴晴