山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终13009号 上诉人(原审被告、反诉原告)：青岛硅谷置业有限公司，住所地山东省青岛市即墨区鳌山卫办事处莱青路**。 法定代表人：张建刚，董事长。 委托诉讼代理人：时吉杲，山东文鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴龙胜，山东文鼎律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：焦红蕾，女，1976年3月5日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：张中昊，山东元衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：逄振洪，男，1977年5月7日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：张中昊，山东元衡律师事务所律师。 原审第三人：青岛海达住建设施有限公司，住，住所地山东省青岛市即墨区长江二路**/div> 法定代表人：刘长江，董事长。 原审第三人：东亚装饰股份有限公司，住所地，住所地山东省青岛市市**山东路**时代国际广场**iv> 法定代表人：刘彦辰，总经理。 委托诉讼代理人：陶渊，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：杨盼，男，该公司工作人员。 上诉人青岛硅谷置业有限公司（以下简称硅谷置业公司）因与被上诉人焦红蕾、逄振洪、原审第三人东亚装饰股份有限公司（以下简称东亚装饰公司）、青岛海达住建设施有限公司（以下简称海达住建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初3742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 硅谷置业公司上诉请求：1.撤销(2020)鲁0282民初3742号民事判决，改判解除双方间签订的《青岛市商品房预售合同》并判令两焦红蕾、逄振洪支付上诉人赔偿金27401.1元；2.一审案件受理费、反诉费，二审案件受理费由焦红蕾、逄振洪承担。事实和理由：一、东亚装饰公司与海达住建公司及焦红蕾、逄振洪签订的抵款协议书违反法律强制性规定，应当属于无效协议。东亚装饰公司没有通过合同途径进行房屋转让，其行为涉嫌严重偷税漏税，违反法律强制性规定，转让行为违法，其与其他第三人签订的转让协议应属无效。二、东亚装饰公司严重违反《硅谷大厦》转让协议约定。东亚装饰公司提交的《硅谷大厦》转让协议第二条约定：乙方(东亚装饰公司)需缴纳2号楼5万元/套作为认购定金，剩余房款于工程款中进行扣除，多退少补；第三条约定：本协议签订并交清认购金后，甲方(硅谷置业公司)为乙方保留该房屋至工程验收之日。甲方通知乙方与甲方签订《商品房预售合同》；第四条约定：乙方签署《硅谷大厦》转让协议后可将该房屋自行处理，处理后所得的购房款由甲方按照本工程施工合同中工程款支付进度约定转入乙方账户；第五条第2款约定：乙方签署《青岛市商品房预售合同》及缴纳其他相关购房费后，按照《青岛市商品房预售合同》进行责任认定。首先，认购的房屋应当由东亚装饰公司与硅谷置业公司签订《青岛市商品房预售合同》，双方按照预售合同约定履行相关权利义务，但东亚装饰公司严重违反转让协议约定，违约在先；其次，东亚装饰公司签署《硅谷大厦》转让协议后可将该房屋自行处理，该“自行处理”应当符合法律法规，依法处理，而不是自由任性违法处理，应当先与硅谷置业公司签订《青岛市商品房预售合同》，再由东亚装饰公司与其他第三人签订商品房买卖协议，但是东亚装饰公司没有通过合法途径办理房屋转让登记手续，房屋所有权人仍属硅谷置业公司，东亚装饰公司无权自行将房屋转让给其他第三人；再次，转让协议约定所得的购房款由甲方按照本工程施工合同中工程款支付进度约定转入乙方账户，即购房款应当先汇入硅谷置业公司账户，由硅谷置业公司按照工程款进度向东亚装饰公司支付工程款，但硅谷置业公司没有收到任何款项，东亚装饰公司存在严重违约行为。因此，上诉人准许东亚公司处分房屋应当是在双方签订的转让协议的前提下进行，应当符合合同约定，而不是随意转让。但东亚公司转让抵账房不仅违反了转让协议的约定，更违反了法律强制性规定，为无效行为，原审却并没有追究东亚公司的转让行为是否合法合约有效，直接认定上诉人准许东亚公司处分房屋，严重不符合事实。另，上诉人与海达住建公司没有任何的经济往来、没有签订任何的合同、协议等，东亚公司亦没有陈述确定海达住建公司已经收到了购房款，焦红蕾、逄振洪付款的终端客户名为“青岛昌鼎龙商贸有限公司”，与海达住建公司更是没有任何关系，在海达住建公司未出庭质证及接受询问的情况下，原审完全没有理会上诉人根据法律规定及合同约定提出的意见，仅凭海达住建公司出具的一份收据就认定海达住建公司已经收到购房款，严重不符合证据采纳规则及事实，不符合常理。三、焦红蕾、逄振洪未按照合同约定将购房款交付给上诉人，违约在先，根据《商品房预售合同》，上诉人有权拒绝交付房屋及拒绝履行合同约定的其他义务且不构成违约，同时有权解除合同，要求焦红蕾、逄振洪支付赔偿金。《商品房预售合同》第六条约定：乙方(焦红蕾、逄振洪)应当按本合同约定时间如期足额将房价款解入甲方(硅谷置业公司)的预收款监管账户。乙方的付款方式和付款期限在附件一中明确约定。附件一：付款时间：乙方于2016年11月15日前付定金50000元，于2016年11月15日付房款548022元。《商品房预售合同》第七条约定：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择下列第壹中方案追究乙方责任：甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价的5%。甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。《补充条款》第六条约定：若乙方未按约定期限付清购房款及其他应支付款项(包括但不限于应由乙方承担的费用、违约金、赔偿金等)的，甲方有权拒绝交付房屋及拒绝履行合同约定的其他义务，且不构成违约。根据上述约定，焦红蕾、逄振洪应当按照合同约定将购房款及时足额交付至指定账户，否则构成违约，逾期超过30天，上诉人有权选择解除《商品房预售合同》。截至本案起诉至法院，焦红蕾、逄振洪仍未按合同约定将购房款支付至指定账户，构成严重违约，上诉人有权解除合同并要求被上诉人支付赔偿金。 焦红蕾、逄振洪辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，不仅自相矛盾，而且违背事实常理。一、其是按照上诉人的要求与第三人签订的房屋买卖合同，也是按照上诉人的要求将购房款支付到第三人指定的账户。完成上述行为之后，上诉人在房管部门网站上为其办理了网签登记。上诉人如今矢口否认上述事实，并称没有收到购房款，其行为不仅违法，而且涉嫌犯罪。二、上诉人所罗列的事实与理由是故意对涉案《硅谷大厦》转让协议的曲解和断章取义。《硅谷大厦》转让协议第四条明确约定，第三人签署该协议后可将房屋自行处理。该条约定可以证实第三人有权处分涉案房屋。该协议并没有约定购房款要汇入上诉人的账户。而且《硅谷大厦》转让协议第四条最后一句“之后甲方代办相关手续证件”，该句意是上诉人要负责办理网签登记等手续证件，本案中，上诉人已经为其办理了网签登记手续，该事实完全可以证实，上诉人对东亚装饰公司及海达住建公司的行为是明确认可的。本案应视为其已经按照约定支付了全部购房款。而上诉人却故意删掉“之后甲方代办相关手续证件”的表述，明显属于掩盖事实。三、其是按照上诉人的要求与第三人签订的房屋买卖合同，也是按照上诉人的要求将购房款支付到第三人指定的账户，上诉人也已经为其办理了网签登记手续，肯定了第三人的行为。现在上诉人反而称第三人的行为违法，明显属于自相矛盾。 东亚装饰公司述称，一、东亚公司与海达住建公司及被上诉人签订的抵款协议系当事人真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，并不涉嫌偷税漏税，合法有效。二、东亚公司并未违反《硅谷大厦》转让协议，协议中约定东亚公司可将该房屋自行处理。而本案中的处理方式就是东亚公司将房屋抵顶给海达住建公司，并实际由被上诉人购买。在被上诉人支付购房款的当日与上诉人签订了商品房预售合同，应当认定上诉人明知并认可上诉人与被上诉人及第三人之间的债权债务关系。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。 焦红蕾、逄振洪向一审法院起诉请求：1.判决硅谷置业公司立即交付焦红蕾、逄振洪硅谷大厦2号楼7层x户房屋；2.判决硅谷置业公司向焦红蕾、逄振洪支付逾期交房违约金99740元（2017.1.1～2019.6.30），并仍按合同约定日万分之二计算自2019年7月1日至实际交房之日的违约金；3.诉讼费用由硅谷置业公司承担。 硅谷置业公司向一审法院反诉请求：1.解除硅谷置业公司与焦红蕾、逄振洪之间签订的《青岛市商品房预售合同》；2.焦红蕾、逄振洪支付赔偿金27401.1元；3.诉讼费用由焦红蕾、逄振洪承担。 一审法院认定事实：一、2016年11月15日，焦红蕾、逄振洪（乙方）与硅谷置业公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定，1.房屋地址：即墨区鳌山卫街道办事处滨海路169号《硅谷大厦》2号楼7层x户；2.房屋价款：总房价款为498398元（不含房屋全装修价格），房屋全装修总价为548022元；3.付款方式和付款期限：自有资金方式付款，乙方于2016年11月15日前向甲方支付定金50000元，于2016年11月15日于甲方签约并支付首付房款548022元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方；4.房屋交付：该房屋的交付必须符合条件，办理了房屋所有权初始登记；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该房屋符合交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起30天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方签署验收交接单。二、2016年11月15日，焦红蕾、逄振洪分别通过邮储银行62×××92账户及青岛农商银行62×××22账户，以刷卡支付方式支出330000元及218022元。收取焦红蕾款项的终端商户名称显示为“青岛昌鼎龙商贸有限公司”。同日，海达住建公司向焦红蕾、逄振洪出具收款收据一份，确认收到购房款548022元。甲方（转让方）海达住建公司与乙方（受让方）焦红蕾、逄振洪签订《硅谷大厦房屋转让协议》一份，约定，转让房屋位于青岛市即墨市户，建筑面积（预测）为62.03平米，房地产权证号：鲁（2016）即墨市不动产权第00033**，预售证号：青房注字2016第**。房屋转让价格为人民币伍拾肆万捌仟零贰拾贰元整（小写：548022元整）。在签订协议时，乙方一次性付清全部转让款（以甲方出具的收据为准）。甲方保证该房屋在转让时没有作抵押及发生一切债务与纠纷，否则甲方承担相应的法律责任，给与乙方双倍转让价格赔偿。本协议签订前，有关该房屋的一切债权债务以及发生的纠纷由甲方承担，本协议生效后，有关该房屋产生的一切债权债务以及发生的纠纷由乙方承担。本协议生效后，甲方委托并授权开发商配合乙方办理《青岛市商品房预售合同》等相关手续证件。该转让协议为未载签订时间。三、东亚装饰公司（甲方）、海达住建公司（乙方）与逄振洪、焦红蕾（丙方）签订的抵款协议书，约定鉴于海达住建公司为东亚装饰公司材料分包，供货金额尚未结算完毕，具体结算金额以双方最终确认结算为准。东亚装饰公司同意以硅谷大厦及配套项目1.1期装饰装修工程2号楼（北楼）709户住宅抵扣乙方在硅谷大厦及配套项目1.1期装饰装修工程部分材料款，落户户主为丙方。甲、乙、丙三方就商品房抵偿货款一事达成如下协议。第一条，甲、乙、丙三方共同确认，同意以硅谷大厦及配套项目1.1期装饰装修工程2号楼（北楼）709户（建筑面积62.03㎡，房屋折后总价537686.00元，大写人民币：伍拾叁万柒仟陆佰捌拾陆元整）抵扣乙方在硅谷大厦及配套项目1.1期装饰装修工程部分材料款，落户户主为丙方，抵账总金额537686.00元，（大写人民币：伍拾叁万柒仟陆佰捌拾陆元整）；第二条，本协议有效期至该抵账房产办理完毕《房地产权证》为止。该协议书未记载签订时间。四、硅谷置业公司（甲方）与东亚装饰公司（乙方）签订有《硅谷大厦》房屋转让协议，该协议约定，甲方将包括案涉房屋2#709在内的14处房产转让给乙方，乙方需缴纳1#10万元/套，2#5万元/套作为认购定金，剩余房款于工程款中进行扣除，多退少补。本协议签订并缴清认购金后，甲方须为乙方保留该房屋至工程验收之日，不能将该房屋认购给第三方。甲方通知乙方与甲方签订《商品房预售合同》，所需缴纳房款于工程房款中进行扣除，多退少补。本协议签订并缴清认购金后，甲方须为乙方保留该房屋至工程验收之日，不能将房屋认购给第三方。甲方通知乙方与甲方签订《商品房预售合同》，所需缴纳房款于工程房款中进行扣除，多退少补。签署该协议后乙方可将该房屋自行处理，处理后所得的购房款由甲方按照本工程施工合同中工程款支付进度约定转入乙方账户，之后甲方代办相关手续证件。乙方签署《商品房预售合同》及缴纳其他相关购房费用后，按照《商品房预售合同》进行责任认定。该协议未载明签约时间。2016年2月5日包括涉案房屋在内的硅谷大厦项目取得商品房预售许可证；2018年8月6日，涉案房屋所在的工程进行了房屋建筑工程竣工验收备案；2019年3月11日，青岛市国土资源和房屋管理局即墨分局为硅谷置业公司填发房地产登记明细，载明硅谷置业公司投资开发的位于青岛市即墨区具备房地产登记条件，准予登记。 一审法院认为，根据逄振洪、焦红蕾及硅谷置业公司提交的证据及东亚装饰公司陈述，可以认定硅谷置业公司作为开发商与东亚装饰公司协议以硅谷大厦房屋抵顶工程款，准许东亚装饰公司处分房屋的事实以及东亚装饰公司将案涉房屋抵顶给海达住建公司并最终由海达住建公司出售给焦红蕾、逄振洪并收取购房款的事实。硅谷置业公司与焦红蕾、逄振洪签订了《商品房预售合同》，应当认定硅谷置业公司明知并认可双方及第三人之间的债权债务关系。焦红蕾、逄振洪与硅谷置业公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。焦红蕾、逄振洪在《商品房预售合同》约定的期限向海达住建公司支付硅谷大厦2号楼7层x户房产的购房款548022元，履行了购房人支付购房款的义务，焦红蕾、逄振洪无需再向硅谷置业公司支付购房款。故硅谷置业公司以焦红蕾、逄振洪未支付购房款为由所主张的反诉请求缺乏事实及法律依据，不予支持。焦红蕾、逄振洪按照合同约定及时足额支付了房款，硅谷置业公司亦应按照合同约定及时履行交房、协助办理房屋所有权转移登记手续等相关合同义务。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》，焦红蕾、逄振洪购买的硅谷大厦2号楼7层x户房屋应于2016年12月31日交付，但至庭审时该房屋尚未进行房屋验收交接，已经超过双方约定的房屋交付期限，焦红蕾、逄振洪有权依据合同约定主张逾期交房违约金。现涉案的硅谷大厦2号楼7层x户房屋已经竣工验收备案并进行了房屋所有权初始登记，焦红蕾、逄振洪要求硅谷置业公司继续履行合同交付房屋符合合同约定及法律规定，予以支持。硅谷置业公司逾期交房构成违约，焦红蕾、逄振洪要求承担以已付房款548022元为基数自最后交付期限之第二天即2017年1月1日起起至实际交付之日止按照日万分之二计算的逾期交房违约金符合合同约定，法院亦予以支持。 一审判决：1.青岛硅谷置业有限公司于判决生效之日起十日内向焦红蕾、逄振洪交房硅谷大厦2号楼7层709户房屋；2.青岛硅谷置业有限公司于判决生效之日起十日内向焦红蕾、逄振洪支付违约金99740元（以已付房款548022元为基数，按照日万分之二自2017年1月1日起计算至2019年6月30日）并承担以548022元为基数自2019年7月1日起至实际交房日被告按照日万分之二计算的违约金；3.驳回青岛硅谷置业有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2294元，由青岛硅谷置业有限公司负担。反诉案件受理费243元由青岛硅谷置业有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，根据现有证据、各方当事人陈述及业已查明的事实，可以认定硅谷置业公司与东亚装饰公司签订转让协议将包括涉案房屋在内的数套房屋抵顶给东亚装饰公司，由东亚装饰公司自行处理房屋，硅谷置业公司予以配合。东亚装饰公司将涉案房屋抵顶给海达住建公司，海达住建公司转让给焦红蕾、逄振洪并收取焦红蕾、逄振洪支付的购房款，硅谷置业公司以与焦红蕾、逄振洪签订涉案商品房预售合同的方式表示对将涉案房屋出售给焦红蕾、逄振洪予以认可。硅谷置业公司与焦红蕾、逄振洪签订的涉案房屋商品房预售合同合法有效，双方应当严格履行各自的合同义务。硅谷置业公司未依约交付房屋，违约事实清楚，应当履行交付房屋的合同义务并承担相应的逾期交房违约责任，一审对此处理正确，本院予以确认。硅谷置业公司主张未收到焦红蕾、逄振洪支付的购房款，焦红蕾、逄振洪违约在先，但根据《硅谷大厦》转让协议的约定，东亚装饰公司可将涉案房屋自行处理，并未约定购房款要汇入硅谷置业公司的账户。由此，硅谷置业公司以焦红蕾、逄振洪未向其支付购房款为由，主张焦红蕾、逄振洪构成违约的理由不能成立。一审对硅谷置业公司的主张不予支持并无不当。硅谷置业公司称东亚装饰公司与海达住建公司及焦红蕾、逄振洪签订的抵款协议违反法律强制性规定，应当属于无效协议，该主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，硅谷置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2294元，由上诉人青岛硅谷置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年十二月二日 法官助理 杨志昌 书记员张旭 书记员于国英