江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终3868号 上诉人（原审被告）：杨连根，男，1966年7月10日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。 上诉人（原审被告）：陈书芬，女，1966年8月19日生，汉族，居民，住江苏省盐城市。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：杨丹丹（系杨连根、陈书芬之女），女，1988年2月20日出生，居民，汉族，住江苏盐城市亭湖区。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：吕汉超，盐城市建军法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：陈建翠，女，1970年2月17日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市城南新区。 委托诉讼代理人：彭长春，江苏知本律师事务所律师。 上诉人杨连根、陈书芬因与被上诉人陈建翠房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院(2019)苏0991民初1949号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨连根、陈书芬上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回陈建翠的诉讼请求；一、二审诉讼费用、保全费用由陈建翠承担。事实与理由：一审法院认为杨连根、陈书芬出售房屋没有依据，陈淑芬自始至终都不同意卖房。杨连根收取的款项不是购房款，仅是预约金。如果陈建翠要杨连根、陈书芬协助履行过户，将造成杨连根、陈书芬现有房价的损失426966元（100万-146067=853933/2）。 陈建翠辩称，1.一审认定事实正确，判决杨连根、陈书芬协助过户也是正确的，一审判决结果否定了杨连根、陈书芬因为房价上涨作出极不诚信的行为，维护了公平正义。2.根据杨连根、陈书芬的上诉状第一条，杨连根、陈书芬也自认了当初确实是将讼争房屋出卖给陈建翠的意思表示，可是杨连根、陈书芬在原审中却认为双方是房屋租赁关系，前后自相矛盾，也再次证实了杨连根、陈书芬极不诚信的行为。3.杨连根、陈书芬当庭陈述收到陈建翠的146067元，就是购房款，而在一审中陈建翠提交了盐城市土地储备中心关于订购安置房合同介绍信，该介绍信所明确的案涉购房款就是146067元，这显然是本案讼争房屋当时的市场价格，陈建翠当初就已经全额支付了讼争房屋的房款，并且在后续也补交了部分购房款，交纳了讼争房屋的维修基金。综上，请求驳回上诉，维持原判。 陈建翠向一审法院起诉请求：1.判令杨连根、陈书芬协助陈建翠办理关于盐城市人民南路北港花园11号楼609室房屋及54号车库的产权过户登记；2.本案诉讼费用由杨连根、陈书芬承担。 一审法院经审理查明，陈建翠与张向阳系夫妻。杨连根与陈书芬系夫妻。杨连根与陈建翠之兄陈建生系熟人。五人皆系原盐城市城区村民。2006年初，杨连根、陈书芬在的原房被拆迁并以安置房调换方式进行安置。同年2月18日，盐城市地产拆迁服务中心向盐城鸿基房地产开发有限公司出具一份《订购安置房合同介绍信》，载明：杨连根被拆迁人已选定第一套房屋为9号楼3单元4层404室，面积126.48平方米，房款（大写）贰拾肆万玖仟零壹拾叁元捌角整（￥249013.8），选择车库号为33，面积25.96平方米，房款（大写）贰万肆仟贰佰零壹元贰角整（￥24201.2）；选定第二套房屋为11号楼5单元6层609室，面积77.07平方米，房款（大写）壹拾贰万贰仟零陆拾玖元玖角整（￥122069.9），车库号为54，面积17.45平方米，房款（大写）贰万壹仟捌佰陆拾壹元肆角整（￥21861.4），房款基本到位，请予办理购房合同。经陈建翠之兄陈建生引见，杨连根、陈书芬将所选定安置房中的一套即11号楼609室出卖给陈建翠，由陈建翠支付购房款。2006年2月20日，杨连根出具一份收条，言明：今收到陈某人民币壹拾肆万陆仟零陆拾柒元整（146067.00）。 2006年11月27日，盐城市地产拆迁服务中心向盐城鸿基房地产开发有限公司出具《关于办理安置房交接手续的通知》：杨连根户订购的北港公寓11幢609室和车库房款已结清，请贵公司给予办理房屋钥匙交接有关手续。同日，陈建翠以杨连根名义向盐城市地产拆迁安置服务中心补缴购房款，并取得该中心出具的一份收据。该收据载明：交款单位杨连根，收款方式现金，人民币叁仟壹佰叁拾元壹角整（￥3130.1），收款事由北港11-609室补交房款。同日，陈建翠还以杨连根名义向盐城鸿基房地产开发有限公司缴纳物业维修基金。该公司出具一份收据，载明：交款单位杨连根，收款方式现金，人民币（大写）贰仟玖佰肆拾壹元贰角（￥2941.2），收款事由北港11-609及54#车库物业维修基金。2006年下半年，杨连根、陈书芬将房屋交给陈建翠。陈建翠装潢后，将房屋作出租之用。 2007年9月7日，盐城新奥燃气发展有限公司用户购气电子查询记录显示，北港花园11#609室用户陈建翠两次购气总量80立方。 2008年4月17日，盐城市房产管理局发给杨连根盐房权证市区字第××号房屋产权证。该证载明：房屋所有权人杨连根，房屋坐落市区北港花园，房屋状况11幢54号，17.44平方米，非居住用房，11幢609室，79.02平方米，居住用房，共有人陈书芬等1人。 2019年7月29日，杨连根、陈书芬办理市区北港花园11幢609室房屋及11幢54室房屋不动产权证。两份《不动产登记簿查询记录》载明：土地坐落市区北港花园11幢609室、11幢54室，房屋建筑面积分别为79.02㎡及17.44㎡，权利性质出让/商品房，权利人杨连根、陈书芬。后因陈建翠要求杨连根、陈书芬协助办理房屋产权过户登记遭拒，陈建翠遂于2019年11月诉至一审法院。 一审法院另查明：2019年12月10日，盐城市城南新区黄海街道办事处民委员会出具一份证明：兹有我村**村民陈建翠与陈某系同一人，情况属实。特此证明。同年12月11日，盐城市永恒社区服务有限公司出具一份《北港花园物业证明》，载明：兹有本小区（北港花园）11号楼609室及54号车库自（2006）房子交付至今一直由业主陈建翠使用，由其租赁给他人。 2019年12月13日庭审中，杨连根、陈书芬的共同委托诉讼代理人蔡某陈述：2006年2月杨连根的原住宅被拆迁，安置两套房子……由于没有钱购买，他是一个农民，没有收入，陈建生与杨连根是熟人，就跟陈建生借钱15万元，陈建生跟杨连根说没钱，但说她妹妹有钱，陈建生还问杨连根钱怎么还，（后来）陈建生跟他妹妹讲了这个事，陈建翠跟她哥哥讲让杨连根讲房子卖给她，陈建生就跟杨连根说了此事，但被告家里是陈书芬做主，杨连根就跟陈书芬说了，但陈书芬不同意，后来就将房子出租给陈建翠居住了，当时口头说一千元一个月，一年一万二，租金冲抵借款，抵充完为止，2006年3、4月份两套房子分到杨连根手里，杨连根自己留了一套住，另一套的房子钥匙就给了陈建翠了，租期大约在今年年底到期，陈建翠不起诉杨连根、陈书芬，杨连根、陈书芬也要起诉陈建翠。 2020年1月9日，杨连根在一审法院谈话笔录中陈述：2006年2月20日的146067元的收据钱是租房钱，租金1000元/月，从打条子的时间2006年2月20日租至2019年12月底，将近14年……房屋出租的时候是毛坯房，因我还有另外一套安置房，一百多平，也是毛坯房，我需要把诉争房屋出租给原告，用租金装潢另一套房子……我不知道租金的款项金额为何与拆迁房的房款相一致，与我无关……我没有收到67元的零头，条子上这么写的不错，但陈建翠只给了14.6万元，67元我没收……本来是没有这个零头的，我是通过陈建翠哥哥陈建生向陈建翠借钱用于装修，借14万多，现在房子出租给她，用房子租金抵扣借款……2006年2月20日我打的收条就是借条，我也没注意这方面的区别，反正用租金来抵充借款，就打了这个收条……我上门查看过，但陈建翠转租给人家了，我没法看……周围邻居不知道我房子出租给陈建翠……物业说我是租房，他们知道的，反正这个房子是我的，不管物业知道不知道。 2020年5月12日的庭审中，杨连根陈述：我与陈建翠哥哥陈建生原来是生产二队、三队的，原来就是熟人，陈建生跟我提出买房子事情，说他妹妹陈建翠想要这个房子，陈建生问我多少钱，我说不谈钱，他说14万多，但具体不知道多少钱，所以我也想不起来租还是卖的（庭审结束后杨连根提笔划去该句并在旁签名）……我只是收了这个钱，没说这个是房款，但陈建翠说是房款……我认为这个是租房子的租金……当时我收了14万多是事实，当时陈建生提出买房子，我说要跟陈书芬商议，后来陈书芬知道后不同意卖房子，我然后将钥匙拿给了陈建翠，陈书芬不同意卖房子，我们找了对方三次，我擅自做主，我当时不知道具体拆迁价格是多少，也缺钱。陈书芬陈述：一开始杨连根将钥匙交给陈建翠，我隔了好长时间才知道老杨将钥匙给陈建翠，后来我跟陈建翠说过，我要房子不可能将房子给你。 另：1.2007年12月4日，盐城鸿基房地产开发有限公司（出卖人）与杨连根（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定(摘要)：买受人购买的商品房为第11幢第6层609号房，房款人民币125212.5元，车库11幢54号，房款人民币21848.9元，合计房款人民币147061.4元。2.北港花园11#609室所在幢楼座基铭牌载明：建设单位盐城市鸿基房地产开发有限公司，设计单位盐城市规划市政设计院有限公司，监理单位盐城市成业监理有限公司，施工单位盐城市北港建筑公司，建于2006年9月。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一是陈建翠与杨连根、陈书芬之间是否成立房屋买卖合同法律关系及该法律关系效力如何；二是本案是否已超过诉讼时效；三是陈建翠要求杨连根、陈书芬协助办理过户的诉求应否予以支持。 一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。关于争议焦点一，杨连根、陈书芬主张与杨连根达成口头房屋买卖协议，并提交杨连根于2006年2月20日出具的收条，该收条载明，收到陈建翠“人民币壹拾肆万陆仟零陆拾柒元整”。杨连根、陈书芬辩称其上并无“购房款”字样。对此一审法院认为，杨连根出具该份收条及收款属实。对于该款的性质，应当综合涉案房屋的使用状况、期限长短、其他缴款手续等间接证据，以及当事人双方的陈述及时下本地区房地产市场明显上涨的行情来据情据理加以判定。具体理由如下： 1.2020年1月9日之前的庭审及谈话中，杨连根的委托诉讼代理人蔡某及杨连根本人均陈述，因另一套安置房装潢缺少资金而向原告之兄陈建生提出借钱之需，而将时为毛坯的本案所涉北港花园11#609室出租给陈建翠，以租金抵充借款。对此节行为过程，杨连根、陈书芬仅有口述而无任何证据证实。杨连根还在该次谈话笔录中陈述“用房子租金抵扣借款，2006年2月20日我打的收条就是借条”。此述明显不合日常生活经验法则。如果系陈建翠向杨连根出借款项，并同意用支付房租的方式抵充借款，则对借款双方而言，通常应要求在2006年的收条中注明“以房租抵充陈建翠借款”等类似字样。否则于理不合，但客观上，实际收条中并无此等内容。故杨连根关于收条的形成初衷系用租金抵充借款的辩称主张难以成立。此外，2020年5月12日第二次庭审中，杨连根本人陈述，系熟人亦即陈建翠的哥哥陈建生向其提出由陈建生妹妹即陈建翠购买涉案拆迁安置房，并支付了款项146067元，由其本人出具了收条。这一陈述实质上否定了杨连根之前向陈建翠借款的说法。当事人陈述自相矛盾，有违民事诉讼的诚信原则，其抗辩所述不足以为人民法院所采信。同时，鉴于杨连根第二次庭审中的陈述，为承认了对方当事人所主张之法律关系的存在。该意思表示具有法律效力，应予确认。尽管庭审中，杨连根、陈书芬仍坚持认为收条款项是租金，但还陈述“当时我收了14万多是事实，我和陈建生玩的还可以，当时陈建生提出买房子，我说要跟陈书芬商议，不知道她同意不同意，后来陈书芬知道后不同意卖房子，我然后将钥匙拿给原告”。可见，对于陈建翠哥哥陈建生提出买房子的意思表示，杨连根认可的，并收款，这一款项应属购房款无疑；虽然庭审中杨连根陈述事后又跟陈书芬商议，陈书芬不同意卖房，但后来杨连根又向陈建翠交付钥匙，同意陈建翠装潢并入住。庭审中，陈书芬虽辩称其不同意卖房子并曾找陈建翠要求退房，但并无充分证据证实。相反，陈建翠实际占有使用案涉房屋长达十余年，如陈书芬不同意卖房，其应及时向原告主张权利，而非待陈建翠要求过户之时，才提出不同意卖房。因此，可以认定陈书芬对杨连根在2006年出卖北港花园11#609室及54号车库房屋给陈建翠的行为是明知且认可的。 2.对于本案当事人之间法律关系的考察还需结合房屋使用状况及相关手续的具体交付情况来判定。首先，根据陈建翠提供的建设工程座基公示铭牌，案涉房屋所在幢楼“建于2006年9月”，而陈建翠与杨连根、陈书芬之间出具收条的时间是“2006年2月20日”。从日常生活经验角度考察，承租人租用房屋一般系用于当下，而不会去租用尚未建成的房屋，如照杨连根、陈书芬主张双方系房屋租赁关系，则在房屋离实际落成尚有好几个月的情况下，承租人就将十多万元“租金”交付出租人的状况，明显不合常理，且租金存在“67”元的零头，如果按杨连根、陈书芬所述租金1000元/月租至2019年底，则租金应计为整数，这种存在零头的“租金”数额也与日常经验法则有悖。其次，2006年11月27日当日，盐城市地产拆迁安置服务中心及盐城鸿基房地产开发有限公司分别开具的两份收款收据，交款单位均为“杨连根”，收款事由分别为“北港11-609及54#车库补交房款”及“北港11-609及54#车库物业维修基金”。该两份收据均为陈建翠所持有。如系房屋租赁则相关收据原件不应由陈建翠持有。虽然杨连根、陈书芬陈述该两份收据系陈建翠为了找小区物业办理装潢事宜而向杨连根、陈书芬借走使用，但就此节并无证据证实，且按照常理即便存在此种情况，杨连根、陈书芬作为房屋权利人也应当向陈建翠及时收回原件。因此，综合以上案涉房屋使用状况及相关手续交接情况，加之从2006年下半年房屋交付陈建翠，陈建翠至今占有已达13年之久，应认定该房系出卖给陈建翠。再次，杨连根提供了一份其作为买受人于2007年12月4日与盐城鸿基房地产开发有限公司订立的《商品房买卖合同》，该合同条款中确有案涉房屋及车库购房款合计为147061.4元的约定，杨连根出具的收条款为146067元，低于上述买卖合同价款994.4元，杨连根、陈书芬从而认为现实生活中亦不可能存在低价出卖房屋的情况。对此，一审法院认为，根据2006年2月18日盐城市地产拆迁安置服务中心出具的《订购安置房合同介绍信》所载内容，杨连根选定的第二套房即案涉11#609室及54#车库房款合计为人民币143931.3元。实际杨连根出具收条收到款项为146067元，数额已大于安置服务中心初步确定的安置房价款；且杨连根自述，其与陈建翠哥哥陈建生系熟人，且双方“玩的还可以”，碍于熟人情面以适当略高于地产安置服务中心测算的安置房价款出卖房屋亦具高度盖然性。而且，上述《商品房买卖合同》系订立于2007年12月4日，杨连根出具收条收取陈建翠购房款系2006年2月20日，杨连根、陈书芬用后发生的事实衡量先行为，认为杨连根、陈书芬不可能以低价出卖房屋，除非杨连根、陈书芬能预测到实际与开发商订立《商品房买卖合同》时价款将会超过地产拆迁安置服务中心初步测算的价款，否则此种反驳理由无充分依据。 3.根据上述理由，一审法院依法确认陈建翠与杨连根、陈书芬之间成立关于北港花园11#609室及54号车库房屋买卖口头合同。该合同已经具备了房屋座落、价款、交付时间等必备条款，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定。应属有效合同。被告辩称《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。从而主张即使存在房屋买卖合同，也因无书面合同及被告转让时无权属证书而致合同应归于无效。但上述法律规定系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。因此，杨连根、陈书芬辩称即使双方存在房屋买卖合同，但其尚未取得权属证书而转让房屋，合同应为无效的主张不能成立。 关于争议焦点二，即陈建翠诉求杨连根、陈书芬协助办理房屋过户登记效是否已超过诉讼。本案中，陈建翠与杨连根、陈书芬双方订立的房屋买卖口头合同并无关于产权过户时间的约定；且本案中，陈建翠占有使用案涉房屋长达十余年之久，本身具有一定公式意义，其主张杨连根、陈书芬协助办理过户登记的请求权具有一定物权属性，不宜适用诉讼时效的规定。因此，杨连根、陈书芬的该项辩称主张不能成立。 关于争议焦点三，即陈建翠要求杨连根、陈书芬协助办理过户登记的诉求应否支持的问题。陈建翠与杨连根、陈书芬之间口头订立的关于北港花园11幢609室、11幢54室房屋买卖合同为有效合同，对双方当事人均具法律拘束力，双方均应按约履行各自义务。杨连根作为买受人已经实现了对房屋的长期占有，杨连根、陈书芬将房屋交付陈建翠并接受陈建翠的购房款，杨连根、陈书芬有义务将房屋转移过户登记给陈建翠。现杨连根、陈书芬未履行此项义务，故应承担相应的法律后果。陈建翠主张杨连根、陈书芬协助办理案涉房屋过户登记手续的诉求合理合法，一审法院依法予以支持。杨连根、陈书芬在本案审理过程中曾提起反诉，但其并未向一审法院缴纳反诉费用，故对其反诉请求不予理涉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第十二条、第四十四条、第六十条、第六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第八十五条之规定，一审法院判决：杨连根、陈书芬应于判决生效之日起十日内协助陈建翠办理关于盐城市区北港花园11幢609室及11幢54室房屋过户登记手续。案件受理费13800元，诉讼保全费5000元，合计人民币18800元，由杨连根、陈书芬负担。 在本院二审过程中杨连根陈述：“在出具收条之前房子还没有拿，我的房子是被拆迁了，两套安置房，陈建生当时就来跟我谈让我卖一套给陈建翠，2006年2月20日我收了陈建翠146067元，这个钱不是卖房子的所有的钱，只是预约的钱。房屋维修基金、契税等都是我拿的钱去交的，但是发票是我交给陈建翠的，因为陈建翠要装修需要拿这些发票，不然物业不给她装修，所以我把发票给陈建翠了。当时陈书芬就跟陈建翠要房子，要过几次，陈建翠一直把房子租给他人，我找她人找不到人，到了2008年我拿了房产证，陈建翠也一直没有要求我们给她办证。” 陈建翠陈述：“2005年杨连根、陈书芬房屋拆迁，我哥哥陈建生与杨连根玩得好，杨连根拆迁两套房子说房子他只要一套，杨连根跟陈建生说卖一套给你妹妹陈建翠，我哥哥打电话给我说杨连根有一套房子要卖给我问我要不要，我就把钱给杨连根了，146067元是房屋的全部价格，物业维修基金、补交的房款都是我去交的，条子也在我家里，装潢也都是我装的，房子一直是我住的，我女儿上高中大概在2008年就开始出租这个房子，以前我和我嫂子去杨连根、陈书芬他们家给他们送了5000元给他们让他们过户，他们不同意过户，现在是由于我孙子要上学了必须要过户，我又去找杨连根、陈书芬要求过户，他们还是不同意过户，我是在这种情况下才起诉的，146067元是当时的市场价。” 在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。 对一审审理查明的事实，本院予以确认。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，杨连根、陈书芬双方没有签订书面房屋买卖合同，在本院二审过程中杨连根、陈书芬陈述杨连根收取的陈建翠146067元款项为案涉房屋买卖合同的预收金，而非全部房款，陈建翠不予认可，案涉房屋原为杨连根、陈书芬拆迁安置房，根据陈建翠在一审中提交的订购安置房合同介绍信可以看出房屋在当时的价款为122069.9元，车库为21861.40元，合计143931.3元，陈建翠向杨连根支付146067元，并持有补交房款和物业维修基金的收据原件，后陈建翠对房屋进行了装修、出租等，形成了对房屋的实际占有、使用，杨连根、陈书芬上诉称其收取的款项为案涉房屋预收款项没有依据，杨连根、陈书芬共同生活，其对陈建翠装修、出租的情况是明知的，现陈书芬上诉称其不同意出售房屋的主张，本院不予采信。 综上所述，杨连根、陈书芬的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国合同法》六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销盐城经济技术开发区人民法院（2019）苏0991民初1949号民事判决； 二、杨连根、陈书芬于本判决生效之日起十日内协助陈建翠办理盐城市区北港花园11幢609室及11幢54室不动产权属登记手续。 二审案件受理费13800元，由上诉人杨连根、陈书芬负担。 本判决为终审判决。 审判长  王迎付 审判员  孙曙光 审判员  郑娟娟 二〇二〇年十二月十六日 书记员  周亚梅