湖北省沙洋县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0822民初1012号原告：沙洋县金梦园物业有限公司，住所地：沙洋县五里镇金梦园小区。统一社会信用代码91420822MA493A5324。法定代表人：张体会，该公司经理。被告：王龙，男，生于1983年11月12日，汉族，沙洋县人，住沙洋县。委托诉讼代理人：李芳梅，女，生于1988年9月2日，汉族，沙洋县人，住沙洋县。系王龙之妻。原告沙洋县金梦园物业有限公司（以下简称金梦园物业公司）与被告王龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告金梦园物业公司法定代表人张体会、被告王龙委托诉讼代理人李芳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金梦园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务管理费1750元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月22日，原告与湖北金龙时代置业发展有限公司签订了五里金梦园小区物业管理委托协议，并遵照此协议第九条第一款按每平米0.5元计算，每年金梦园小区各业主上交服务管理费600元/年，原告也在沙洋县行政审批局进行了合法登记，并严格按照经营范围进行了服务，金梦园小区多数业主能够自觉履行物业公司制定的各项制度。被告从2018年2月1日至2021年1月下欠物业管理费1750元，原告也曾多次督促被告交纳物业管理费，被告总是推诿，拒不交纳，使原告目前服务资金短缺，小区各项公共设施不能完善，严重影响了多数业主生活居住环境。原告遂起诉。被告王龙答辩称，原告服务项目及质量标准并不明确，其提供的物业服务不到位，主要表现在：小区楼道卫生不达标；未安装消防措施，小区存在安全隐患；安保人员不负责任，外人可随意进出小区，无人管理，曾导致业主私人财产被盗，物业公司也不予处理；居民多次反馈水压不够无法正常用水，物业不予处理；物业公司私自出租公共场地；工作人员态度恶劣等；综上，被告要求更换物业公司。原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》及《物业管理委托协议》，被告对《商品房买卖合同》无异议，对《物业管理委托协议》真实性有异议，该协议经与原件核对无异，本院确认其真实性。被告提交三组照片，原告无异议并表示会整改，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王龙夫妇于2015年10月4日与湖北金龙时代置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买金梦园小区4号楼一单元302室。双方在买卖合同中约定，前期物业服务由荆门魏理物业服务有限公司提供。2017年1月22日湖北金龙时代置业发展有限公司作为甲方与乙方张体会夫妇签订《物业管理委托协议》，约定将金梦园小区的物业管理委托给张体会，委托管理事项为：“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼梯间、走廊通道、门厅、水管道、垃圾道、共用照明、天线、楼外消防设施设备；构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、公用绿地、花木的养护与管理、公用环境卫生，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，包括安全防控、巡视、门岗执勤等事项。”委托管理期限自2017年2月1日至2022年2月1日。双方还约定物业管理费，住宅楼由乙方按照建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，逾期缴纳物业费的，从逾期之日按照每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金。另查明，因按相关行政法规要求，取得预售许可证之前必须确定前期物业服务公司，金梦园小区建设单位湖北金龙时代置业发展有限公司在出售房屋之前遂将荆门魏理物业服务有限公司作为前期物业公司，但荆门魏理物业服务有限公司并未入驻该小区，也未派员提供物业服务。该小区开盘至2017年签订《物业管理委托协议》期间，陆续有一、二十户居民入住，在此期间由建设单位安排人员打扫卫生。2017年小区绿化等相应配套设施完工后，建设单位遂与张体会签订委托协议。2018年3月21日，沙洋县金梦园物业有限责任公司成立，法定代表人为张体会，经营范围包括物业服务等。建设单位认可金梦园物业公司为小区前期物业公司。还查明，王龙按照每年600元的标准向张体会交纳了2017年2月1日至2018年2月1日期间的物业费。原告陈述2016年期间，其向开发商交纳了物业费，但2016年期间其摩托车停放在小区内被盗，一直未得到妥善解决，且因物业服务不到位，与张体会发生纠纷，遂拒交物业费。金梦园物业公司承认其存在服务不到位不及时的情况，并表示会及时整改。原告诉请1750元，系按照每月50元的标准，从2018年2月1日计算至2020年12月31日。本院认为，本案的争议焦点在于：第一、原告是否金梦园小区物业服务提供主体，原、被告之间是否存在物业服务合同关系；第二、王龙能否以物业服务不到位拒绝交纳物业费。关于争议焦点一，本院认为,金梦园物业公司是案涉小区前期物业服务的提供主体，双方存在物业服务合同关系。理由如下：1、《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”虽然商品房买卖合同中约定的前期物业公司为荆门魏理物业服务有限公司，但该公司并未实际提供物业服务，湖北金龙时代置业发展有限公司作为金梦园小区的建设单位，又与张体会夫妇签订了《物业管理委托协议》，此后张体会注册成立了金梦园物业公司，湖北金龙时代置业发展有限公司认可其为金梦园小区前期物业公司；最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与建设单位签订的《物业委托管理协议》约定的服务期限尚未届满，且金梦园小区尚未成立业主大会，也未选举产生业主委员会，未选聘新的物业服务企业，本院认定《物业管理委托协议》对被告一方具有约束力。2、被告王龙认可原告提供了物业服务，即使被告并非物业服务合同的签订方，双方也形成了事实上的物业服务法律关系，故本院认定原告是金梦园小区前期物业服务的提供主体。关于王龙能否因物业服务不到位拒交物业费的问题。本院认为，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。被告一方提交的照片，不足以证明原告服务不到位的问题足以达到全额减免物业费的程度，原告在履行合同中提供物业服务确实存在瑕疵,但是可以通过及时整改等方式解决,不构成根本违约，被告因此拒绝交纳物业费缺乏法律依据，本院不予支持。至于王龙抗辩称物业公司未为其解决摩托车被盗一事并以此理由拒交物业费，因其摩托车于2016年被盗时，当时小区并无物业公司入驻，被告要求原告承担责任无法律及事实依据，本院对其抗辩意见不予采信。保持一个小区的环境卫生整洁、公共设施完好、安保状况良好，需要物业公司及全体业主共同努力：物业服务企业要认真完成每一项物业服务工作,业主要及时交纳物业服务费且应为维护小区公共环境和秩序而保持自律，只有这样才能避免小区的物业管理陷入“服务不好、业主不交费、服务更不好”的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告王龙于本判决生效后十日内向原告沙洋县金梦园物业有限公司支付物业费1750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。附：沙洋县人民法院账户信息开户行：中国农业银行沙洋农场支行户名：沙洋县人民法院账号********审判员  周曲曲二〇二〇年十二月四日书记员  钟 雪