山西省晋中市榆次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0702民初5267号 原告：赵锁萍，女，汉族，1967年7月8日生，系榆次区村民，住榆次区。 被告：晋中开发区佳地房地产开发有限责任公司（以下简称“佳地公司”），地址：晋中市山西示范区晋中开发区汇通产业园区。 法定代表人：李素明，该公司执行董事。 委托诉讼代理：李彦军，山西正名律师事务所律师。 被告：山西德生源广告传媒有限公司（以下简称“德生源公司”），地址：晋中市榆次区西湖井路天意商城**。 法定代表人：杨崇文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：牛丽娜，女，汉族，1980年8月5日生，系太原市杏花岭区居民，住榆次区。该公司员工。 委托诉讼代理人：冯亮，男，汉族，1980年8月2日生，系太原市迎泽区居民，住址同上。该公司员工。 原告赵锁萍与被告佳地公司、被告德生源公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵锁萍、被告佳地公司的委托诉讼代理人李彦军、被告德生源公司的法定代表人杨崇文及其委托诉讼代理人牛丽娜、冯亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告双倍返还购房定金60000元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年，被告佳地公司委托被告德生源公司对佳地公司开发的商铺进行出售。2018年5月8日，原告与被告佳地公司签订《内部认购书》，并支付定金3万元，其中2万元汇入佳地公司账户，另外1万元汇入德生源公司账户。2018年6月8日，原告按照《内部认购书》的约定交付50%的首付款时，工作人员王磊称“现在不收首付款，房子动工以后再交”。但至今被告也未与原告签订《商品房买卖合同》，涉案房屋至今未动工，被告的行为已经构成违约，应按照原告所付定金双倍返还。原告为维护其的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告佳地公司辩称，其没有委托德生源公司对商品房进行销售，德生源公司只是广告公司，没有房地产销售经纪的经营范围和资格。其认可收到原告支付的购房款20000元，其愿意退还。 被告德生源公司辩称，其有合法的营业执照，其与被告佳地公司之间有合法的授权书，其与原告签订的是房屋居间服务协议，其没有向原告出售房屋，其只是提供了媒介服务，其收取的是10000元的媒介居间服务费，该费用是佳地公司委托大德森公司，大德森公司委托其收取的，并且其提出策划报告、计划报告、营销报告均经过佳地公司的同意。在大德森公司与佳地公司的委托书中明确表示其公司及其加盟的吉屋网站仅负责提供媒介服务，佳地公司明确表示具备合法销售及建设等资质，如构成违约系佳地公司自己违约，不利后果应由佳地公司承担。 本院经审理认定的事实如下：2017年7月1日，被告佳地公司与案外人太原市大德森房地产经纪有限公司（以下简称“大德森公司”）签订《商品房代理销售合同》，约定：佳地公司委托大德森公司为晋华片区**西段改造建设项目的商品房销售代理人，代理期限自2017年7月1日至2018年6月30日止，商铺销售底价为26000元/㎡，销售价（销售底价+溢价）由大德森公司制定并报佳地公司审批，经佳地公司书面确认后才能实施。未经佳地公司书面同意，销售价不得低于销售底价。另外双方还对销售任务、销售佣金的计算方式及支付、双方权利及义务、违约责任等进行了约定。 2018年5月8日，原告与销售顾问王磊及营销负责人签订《内部认购书》，载明：认购人赵锁萍认购房号为567，建筑面积为38.06平米，认购单价为14475元/平方米。认购总价为伍拾伍万零玖佰壹拾玖元整，定金贰万元。本内部认购书仅限于约束协议双方认定的房屋位置、建筑面积、房屋价格以及定金的支付和双方在内部认购期间的违约责任。除出卖人另有通知外，认购人应于2018年6月8日前携带本内部认购书，不低于房屋签约总金额50%的首付款（含已付定金）、购房需携带证件及其他相关资料，与出卖人签订《商品房买卖合同》并支付应付首付款，认购人签订《商品房买卖合同》时所付的定金将自动转化为房款。 同日，原告作为乙方填写《客户服务申请表》并签名、捺印，该表载明：原告赵锁萍自愿参加吉屋网佳地KKmall项目（公司）客户优惠活动。享受除门店价之外优惠：商业：交10000元总价优惠60000元；此活动在2018年8月8日之前缴纳首付则享受此活动优惠，此服务费不予退还。王磊在推荐者处签名、捺印，被告德生源公司在该处加盖公章。 同日，原告将购房定金2万元汇入被告佳地公司的账户，佳地公司向原告开具收款收据。同日原告还将1万元汇入被告德生源公司的账户。 2018年5月26日，被告佳地公司与案外人大德森公司签订《授权书》，载明佳地公司同意大德森公司开展营销工作，采用全民营销模式与全民营销团购营销策略，同意大德森公司委托被告德生源公司通过吉屋网电商平台开展电商渠道推广工作。大德森公司在上述授权事项范围内，必须通过合法方式从事营销活动，加强对营销工作的管理，大德森公司及其委托单位（或个人）在营销过程中给佳地公司及第三方造成损失，由大德森公司向其委托的电商平台及渠道索赔。授权书的有效期与营销合同的期限一致。 另外，被告德生源公司还与案外人大德森公司签订《KKMALL项目居间媒介服务委托》，约定：大德森公司委托德生源公司可以在大德森公司所独家代理的项目KKMALL案场进行合法的居间媒介服务合同，包括但不限于：1、德生源公司可以在KKMALL进行居间媒介服务；2、德生源公司可以在案场进行合理合法的商业活动与电商拓客房源优惠活动，向客户收取推广费、服务费、居间费。 2020年10月21日，晋中市信访局向市住建局出具市访转字（2020）124号《信访事项转办函》，载明：榆次佳地KK项目商铺购房户等10余人于2020年10月21日来市上访，反映佳地公司未取得预售许可证的情况下售房、违规收取团购费、未按合同约定交房等问题，现要求退还购房款，并支付违约金。现根据有关规定将此信访事项转至你局，请你局高度重视，明确承办的责任科室和责任人，依法按政策予以协调处理，及时将处理意见书面送上访人，同时将受理、办理等情况按照山西省网上信访信息系统要求，登记录入。 2020年11月10日，晋中市住房和城乡建设局出具《答复意见书》，载明：经核实，佳地公司资金暂时出现缺口，致使原计划9月底退还业主的认购房款、团购费未能及时退还，该公司正在积极寻找项目合作伙伴，现已有两个合作意向正在洽谈。待合作方资金注入后，该公司将第一时间退还业主认购款、团购费，并在退款时支付相应利息。如您们对此有异议，建议依据《合同法》约定，走司法程序。 庭审中原告陈述，其向被告购买的商铺，被告就没有动工，也没有取得预售许可证，交给二被告的款都是定金，其买房时，被告佳地公司交给其一张卡，当时说卡里有商铺的相关介绍，但实际是一张空白卡。被告佳地公司称，双方签订的认购书无效，其同意退还20000元定金以及相应利息，另外1万元不是其收取的，不应由其退还。被告德生源公司称，其已经履行了服务义务，并促成佳地公司与原告签订《认购书》，其不存在欺诈，是被告佳地公司存在欺诈行为，其不应退款。 上述事实，原告向本院提供证据：内部认购书、账户交易明细、收据、晋中市城乡建设局答复意见书及信访事项。被告佳地公司质证认为，对证据的真实性无异议，但认购书实际是双方签订的的商品房买卖合同，由于其未取得预售许可证，认购书应为无效，认可收到原告支付的费用20000元。被告德生源公司收取的10000元是服务费与其无关。被告德生源公司质证认为，原告提供的信访局出具的文件与其无关，原告与佳地公司签订的认购书系其服务内容之一，营销负责人王磊系其公司员工，其已经完成服务，不应退款。被告德生源公司向本院提供证据：客户服务申请表、通知、商品房代理销售合同、授权书、合作协议、委托合同。上述证据经原告质证认为客户服务申请表、认购协议系其签订的，但二被告均存在欺诈行为。被告佳地公司对被告德生源公司提供的证据质证认为对通知的真实性存在异议，对其他证据的真实性无异议，其中合作协议、委托书等能证明10000元是原告与德生源公司之间的服务费。上述证据本院审查对双方无争议的证据予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定为无效。但原被告双方签订的《内部认购书》仅规定了原告认购的房号、购房款数额、定金等内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该认购书的性质为预约性质的商品房认购合同，不是本约性质的商品房买卖合同。该认购书系原被告双方真实意思表示，不存在法定无效的情形，应认定为有效。关于原告主张被告双倍返还定金60000元，因被告佳地公司在与原告签订《内部认购书》后已收取原告购房定金20000元，但被告佳地公司未履行与原告订立买卖合同的义务，导致双方签订的《内部认购书》的目的已经不能实现，依法应适用定金罚则，被告佳地公司应双倍返还原告定金40000元。关于被告德生源公司向原告收取的10000元费用，因双方约定该费用的性质是服务费不是定金，不适用定金罚则，按照约定该费用收取后原告购房的总价款可优惠6万元，被告德生源公司收取服务费应以被告佳地公司与原告签订正式的《房屋买卖合同》为前提，且该优惠不仅存在于签约阶段，也贯穿于合同履行阶段。现原告与被告佳地公司经被告德生源公司提供服务而签订的《内部认购书》，因被告佳地公司违约，已不能实现合同目的，原告最终并未享受折扣优惠，故被告德生源公司应退还原告该款，故本院对原告的诉讼请求予以部分支持，对被告德生源公司辩称其已经提供了居间服务不应退还该费用的辩解意见不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下： 一、被告晋中开发区佳地房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内双倍返还原告赵锁萍购房定金共计40000元。 二、被告山西德生源广告传媒有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵锁萍服务费10000元。 三、驳回原告赵锁萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，减半收取计650元，由原告赵锁萍负担125元，被告晋中开发区佳地房地产开发有限责任公司负担400元，被告山西德生源广告传媒有限公司负担125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  曹瑞峰 二〇二〇年十二月八日 书记员  董 华