湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初2435号原告：卫国和，男，1954年4月12日出生，汉族，住湖北省黄石市。委托诉讼代理人：秦多雄，湖北太圣律师事务所律师。被告：湖北恒大置业有限公司，住所地湖北省黄石市明珠花园**楼，统一社会信用代码91420200790580264U。法定代表人：宋险峰，董事长。委托诉讼代理人：张继良、杨逸云（实习），湖北善远律师事务所律师。原告卫国和与被告湖北恒大置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卫国和及其委托诉讼代理人秦多雄，被告湖北恒大置业有限公司的委托诉讼代理人张继良、杨逸云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。卫国和向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理黄石市黄石港区杭州路15号恒大锦绣磁湖3号楼2单元902室（还建产权调换房屋）的产权登记；并从2018年9月2日起按房屋价值（商品房销售价格）125.75平方米×9480元/平方米×6%/年支付至2020年8月20日的逾期办证违约金140619.98元，从2020年8月21日起按房屋价值（商品房销售价格）125.75平方米×9480元/平方米×5.775%/年支付逾期办证违约金至实际协助办证之日止（以黄石市不动产登记中心收件之日为准）；2.判令被告承担2017年4月1日至2018年8月30日竣工验收前的物业管理费3961.13元（125.75平方米×2×12个月+125.75平方米×1.5×5个月）；3.判令被告返还有线开户费1100元、燃气开户费2280元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2013年3月18日，原、被告签订了《房屋产权调换协议书》，约定原告将其所有的黄石市黄石港区杭州路××号房屋交由被告统一开发，后就地还建产权调换，还建建筑面积115.88平方米，还建地段为××（××）××号地块甲方开发的“恒大·锦绣磁湖”项目还建单元内。临时过渡期自乙方搬离原址后36个月，如超过36个月未交房给乙方，则给予临时安置补偿。甲方承诺在办理回迁安置交接手续完毕后18个月内协助乙方办理调换房屋的产权登记。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告在未办理竣工验收的情况下，于20l7年3月2日将“恒大·锦绣磁湖”3号楼2单元902室交付原告，3号楼实际于2018年8月30日办理竣工验收备案登记，交付的还建房面积为125.75平方米，原告按商品房价格补差面积9.87平方米。被告应当于2018年8月30日前协助原告办理产权登记，但至今仍未协助办理产权登记。《房屋产权调换协议书》约定的房屋搬迁设施补偿费中并未对有线开户费进行补偿，但在交房时却向原告收取了有线开户费。被告按商品房价格收取了超出还建面积的购房款，则应参照商品房销售合同,不应再收取天燃气开户费，但被告仍予收取。被告违规交房、逾期办证，在合同之外另收费用，其竣工验收前的物业管理费应由被告承担，还应承担逾期办证的违约责任。湖北恒大置业有限公司辩称，1、被告不存在逾期办证的违约行为，涉案房屋早已具备办证条件，原告未向被告主张办证事宜，原告主张逾期办证违约金无合同或法律依据；2、原告于2017年3月2日作出声明，认定涉案房屋符合产权交换房屋的交付条件，并领取钥匙入住，还与湖北爱佳物业服务公司签订《前期物业服务协议》，原告作为业主已享受了物业服务，应支付物业服务费，原告要求被告承担交付房屋后的物业管理费没有事实和法律依据；3、《房屋产权调换协议书》并未约定被告承担有线开户费及燃气开户费，该费用是其他部门收取，被告仅是代收代缴，原告要求被告返还该费用无合同或法律依据；4、原告要求被告承担竣工验收前的物业管理费、返还有线开户费及燃气开户费的诉请已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2013年3月18日，被告湖北恒大置业有限公司（甲方）与原告卫国和（乙方）签订《房屋产权调换协议书》，合同约定：乙方被调换房屋位于杭州路××号房屋（证载面积89.14平方米），甲方按建筑面积1.3给予乙方就地还建产权调换房（以下简称还建房），即还建乙方建筑面积115.88平方米，还建房的房源为××（××）××号地块开发恒大锦绣磁湖项目的还建单元内；甲方提供的还建房户型面积以规划审定面积为准，还建房的建筑面积以市房屋产权产籍所核定为准，双方以该面积及该项目主管部门批准的商品房开盘价按相应比例进行结算；乙方给与甲方临时安置补偿费等其他补偿费79999.56元；甲方承诺在与乙方办理回迁安置交接手续完毕后18个月内协助乙方办理调换房屋的产权登记，乙方原房产证所登记的建筑面积内的办证相关费用由甲方承担，超出原证载面积的办证费用则按国家有关规定各自承担，如因乙方原因延期办证的，甲方不承担违约责任；如乙方未在甲方通知期限内办理交房手续或未按期结算或未付清超面积购房余款达7日的，视为乙方自动放弃选择的产权调换方式，甲方有权以被调换房屋的评估价给予乙方货币补偿。合同还就送达地址等进行了约定。同日，原、被告还签订了《补充协议》，就还建房内隔墙建造等进行了约定。2017年2月28日，原、被告签订《恒大·锦绣磁湖还建房选房确认单》，确认被告选择还建房为3号楼2单元9层902室，建筑面积125.75平方米，超出协议约定面积9.87平方米，并约定超出0-5平方米按7110元/平方米补差款35550元、超出5-10平方米按8058元/平方米补差款39242元，合计74792元。2017年3月2日，原告给付被告涉案房屋面积差额、维修基金5344.38元、有线电视开户费1100元、天燃气开户费2280元。被告还出具《入伙通知书》，通知爱佳物业-恒大·锦绣磁湖物业服务中心，涉案房屋交付日期为2017年4月1日。当日，原告给付湖北爱佳物业服务有限公司2017年4月1日至2018年3月31日的物业服务费3647元。2017年9月28日，原告出具房屋验收声明。2017年12月1日，被告向原告返还部分房款后，向原告出具涉案房屋实际面积差额款71165.9元的收据。2019年3月9日，被告在《黄石日报》上刊登《“恒大·锦绣磁湖”小区办证通知》，通知小区业主办理时间为2019年3月9日-4月30日，办理地点为恒大·锦绣磁湖营销中心（2号楼商业门面）、物业服务中心，并注明业主需准备的资料，及将按资料齐备的情况电话或短信分期通知业主，请接到通知的业主前去领取办证资料。2020年4月7日，原告给付湖北爱佳物业服务有限公司2018年4月至2019年12月的物业服务费3961元。另查明，2015年2月，被告（甲方）与黄石有线广电数字网络有限公司（乙方）签订《“恒大·锦绣磁湖”项目有限综合信息网络工程施工合同书》，合同约定甲方委托乙方为该小区提供优先综合信息网接入、运营服务，网络综合建设费用特批价格为1100元/户，该小区用户入住后开通有线数字电视时，不再收取数字电视初装费、宽带数据调测费。2016年1月19日，被告（甲方）与黄石中石油昆仑城投燃气有限公司（乙方）签订《燃气管道报装合同》，合同约定乙方安装锦绣磁湖小区的燃气管道及附属设施设备，报装费为2280元/户。2016年9月26日，涉案房屋通过建筑工程竣工验收。2018年8月30日，锦绣磁湖小区3号楼办理了建设工程竣工验收备案证，备案证号为420200-18-036。2018年10月10日，湖北恒大置业有限公司就涉案房屋办理了不动产登记，涉案房屋坐落于黄石市黄石港区杭州路3号2-902室，建筑面积125.75平方米。本院认为，原、被告签订的《房屋产权调换协议书》及《补充协议》（以下简称合同），不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同并已生效。当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。该合同内容涉及被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，实为房屋拆迁安置补偿合同。被告已按该合同约定给予原告含有线电视移装费在内的补偿费，而合同中并未约定由被告承担有线电视开户费或天燃气开户费。且有线电视及天燃气均由原告使用受益，理应由原告自行承担相应费用，故对原告要求被告返还有线电视开户费及天燃气开户费的诉请，本院不予支持。被告于2017年4月1日向原告交付未达到交付条件的涉案房屋并办理了回迁安置交接手续，其应按合同约定于办理回迁安置交接手续完毕后18个月内即2018年10月1日前协助原告办理不动产权证，但其直至2019年3月9日才在黄石日报上发布公告，显已违约，应承担相应的违约责任。故对原告要求被告协助办理位于黄石市黄石港区杭州路3号2-902室房屋过户登记手续的诉请，本院予以支持。因双方并未约定违约金或因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本院综合考虑房屋面积、开盘价格、超面积房款单价等因素，酌情按年利率6%计算2018年10月1日至2019年3月9日期间160日的违约损失23541.64元（7110元/平方米×115.88平方米×6%×160÷365+71165.9元×6%×160÷365），对原告超出部分的诉请，本院不予支持。关于物业服务费，《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条规定：“建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同、前期物业服务合同的约定，向业主和前期物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。交付的物业应当具备以下条件：（一）建设项目竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环境保护等行政主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；……建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。”涉案房屋于2018年8月30日办理建设工程竣工验收备案证，故被告应参照上述地方性法规承担涉案房屋交付时至2018年8月29日期间的前期物业服务费3961.13元（125.75平方米×2元/平方米/月×12月+125.75平方米×1.5/平方米/月×5月）。因被告承担前期物业服务费至涉案房屋于2018年8月30日办理建设工程竣工验收备案证时，故诉讼时效应从2018年8月30日起算，本案未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：一、被告湖北恒大置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告卫国和办理位于黄石市黄石港区杭州路3号2-902室房屋的过户登记手续。二、被告湖北恒大置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告卫国和逾期办证违约损失23541.64元、前期物业服务费3961.13元。三、驳回原告卫国和的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3258元，减半收取计1629元，由原告卫国和负担814.5元，由被告湖北恒大置业有限公司负担814.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员 阮 珊二〇二〇年十二月十五日书记员 田也塬