呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3233号上诉人(原审原告)：内蒙古宏泰房地产开发有限公司。法定代表人：张宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴志强，北京市两高律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：内蒙古山西商会。法定代表人：张厚堂，该商会会长。委托诉讼代理人：李天明，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗悦，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。原审第三人：内蒙古坤德物业服务有限公司。法定代表人：王贵梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：包爱民，慧聪律师事务所律师。上诉人内蒙古宏泰房地产开发有限公司（以下简称宏泰公司）因与被上诉人内蒙古山西商会（以下简称山西商会）、原审第三人内蒙古坤德物业服务有限公司（以下简称坤德物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初3051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宏泰公司的委托诉讼代理人吴志强，被上诉人山西商会的委托诉讼代理人李天明、苗悦，原审第三人坤德物业的委托诉讼代理人包爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏泰公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由山西商会承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误。一审法院认定双方之间约定的租金为零元，该认定没有事实和法律依据。1、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁是一种支付租金使用租赁物的行为，本案中双方签订的《商铺租赁合同》约定：山西商会租赁宏泰公司所有的的位××区西户，租赁面积为660.34平米，租期自2015年5月15日起至2020年5月14日止，计算租金的每个租期为12个月，第一个租期自2015年5月15日起至2016年5月14日止；该合同共签约5年，租金不变。租金不包括设备费用、水费、电费、电话费、物业管理费、垃圾清运费、采暖费及空调费等。同时合同还约定双方应认真履行租赁协议，违约方须负责赔偿违约行为给对方造成的损失及违约金。合同签订后，双方办理房屋租赁交接手续，并在交接单签字确认，因7层的房屋已经装修完毕，山西商会为了节约成本，提出直接使用7层房屋，使用面积仍为660.34平米。宏泰公司从未书面表明将房屋无偿提供给山西商会使用，只是当时双方对5层租金的价格暂时未能达成一致。一审法院认定山西商会无偿使用租赁物没有事实及法律依据，属于无依据推定。收取租金是宏泰公司的合法权利，对于权利的放弃应当有书面的意思表示，但宏泰公司在合同中不仅没有放弃该权利的意思表示，相反双方签订的租赁合同对租赁的地点、面积、租期、租金的组成，以及双方的权利义务和违约责任都做了明确具体的约定。退一步讲原租赁合同约定的山西商会租用5层，后使用的是7层，双方就7层租赁行为没有任何合同约定，但山西商会占用至今，应当依法交纳租金。且在实践中对于合同价格在签订合同书时未能达成一致，在后期经过协商或通过法律途径解决的情况也是普遍存在的，不能因为当时未达成一致就推定为免费使用。且合同法明确规定，合同中对价款或酬金双方约定不明确的，协商解决；协商不成的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。故宏泰公司在一审中申请法院对租赁物的市场价格进行鉴定，但一审法院却未予以采信，一审判决严重损害了宏泰公司的合法权益。二、一审判决认定宏泰公司未提供山西商会占用房屋的具体面积，故无法计算物业费、水电费等各项费用，该认定没有事实依据。1、租赁合同及房屋交接单均已证明，山西商会在2015年5月15日签订租赁合同时的承租面积为660.34平方米，只是实际使用的是7层房屋而非合同约定的5层房屋但租用面积未变。2、从不动产权证书及案外人的租赁合同说明：本案双方争议的7层商铺总面积为1022.73平米，其中案外人赵某占用的租赁面积为122.18平米；山西商会从2015年5月15日至2017年2月19日占用的租赁面积为660.34平米；宏泰公司占用了30平米的面积作为财务室使用；张厚堂占用200平米作为办公室由其个人使用；剩余10.21平米为卫生间面积。直到2017年2月20将山西商会占用202平米租给了案外人内蒙古自治区民政厅使用，山西商会继续租用剩余的458.34平米。且内蒙古衡正通价格评估有限责任公司，接受一审法院的委托，对本案争议房屋的租赁价格进行评估时，也对山西商会的实际租用面积进行了测量和拍照取证，以上证据足以证明山西商会的使用面积与宏泰公司的陈述相符。而山西商会仅以自己打印的7层房屋出租情况示意图，抗辩称其使用了7层大约40平方米的面积。该证据没有客观真实性，无法证明山西商会所要证明的目的。3、一审对山西商会自认的40多平米房屋的水、电、暖及物业费不予认定，严重违反法律规定。在庭审山西商会自认实际使用租赁场所的面积为40平方米，且承认没有缴纳水、电、物业费等，法官在此情况下作出驳回宏泰公司的全部诉讼请求，严重违反法律规定。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，依法予以改判，以维护宏泰公司的合法权益。山西商会辩称，一、一审认定事实清楚，双方约定的租金确实为零元，宏泰公司是专业的房地产开发公司，在起草合同时不可能出现重大的失误。二、山西商会是会员制的民间组织，宏泰公司作为山西商会的会员之一，其前提条件就是为山西商会提供免费的办公地址，时任宏泰公司法定代表人张厚堂为了将山西商会引入宏泰公司，为山西商会提供了相应的办公场所，同时他也获得了山西商会的法定代表人资格，也为山西商会的发展做出了应有的贡献。为了让双方的说法有个依据，双方于2015年的时候签订了房屋租赁协议，双方约定的租金即为零元。一审认定宏泰公司未能提供山西商会占用房屋的具体面积故无法计算物业费、水电费等准确。宏泰公司提供的证据是660平米和400多平米的房屋使用，并未提供实际的山西商会使用的面积，也不认可山西商会使用的40多平米的面积。因此，宏泰公司应对其主张提供相应的证据，如无法提供，应当按照举证不能来认定。宏泰公司主张水电的计算方式是均摊式，一审法院认为无法计算，一审法院认为宏泰公司无法举证证明其主张的认定也是准确的。坤德物业述称，宏泰公司的诉讼请求与第三人没有关联性，梦溪苑小区也就是涉案的商业区域的4号楼的6、7层的物业费、违约金、电费，是通过第三人起诉宏泰公司确认的，且经过法院的执行程序，宏泰公司已经向第三人履行完毕。宏泰公司向一审法院起诉请求：1、判令山西商会立即支付宏泰公司位于××区房屋的租赁费共1667057元（租赁面积660.34平方米的租赁时间自2015年5月15日起至2017年2月19日，租赁费为671909元；租赁面积458.34平方米的租赁时间自2017年2月20日至租赁届满2020年5月14日，租赁费为995148元，共计1667057元）；2、判令山西商会向宏泰公司支付违约金333660.05元；3、判令山西商会支付宏泰公司垫付的电费5086.2元，水费1867.9元，物业费29896.75元，暖气费39858.12元及垫付的违约金6018.74元。一审法院认定事实：1、蒙（2017）呼和浩特市不动产权第0006818号不动产权证书记载：“权利人：内蒙古宏泰房地产开发有限公司；共有情况：单独所有；坐落：回民区成吉思汗大街梦溪苑小区工程4号楼；权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权。”2、2015年5月15日，宏泰公司（甲方、出租人）与山西商会（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》，合同约定：“租赁场所坐落于回民区成吉思汗大街北侧的梦溪苑项目，商铺号为4幢5层西户，面积共660．34平方米。租赁期限自2015年5月15日起至2020年5月14日止，共计5年。计算租金的每个租期为12个月。租金标准为首年度每天每平方米／元，首年度月租金为人民币／元整，首年度租金总计为／元。该合同共签约5年，租金不变。租赁期内乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、物业管理费、采暖费、空调费、垃圾清运费以及与乙方使用该租赁场所有关的一切费用，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。双方约定本协议的违约金为该租赁场所同楼层结算价的20％。”合同签订后，宏泰公司未向山西商会交付租赁合同中约定的4号楼5层西户的商铺，山西商会实际使用××楼商铺，且不曾向宏泰公司交纳过租金。3、2017年2月19日，宏泰公司（甲方、出租方）与案外人内蒙古自治区民政厅（乙方、承租方）签订《商品房租赁合同》，合同约定：“乙方承租甲方位于××区、702室，两处建筑面积共计202平方米，租期5年，年租金137562元，租赁税为6878．1元由乙方承担。”4、2018年4月19日，第三人坤德物业将宏泰公司诉至该院，要求宏泰公司向其支付2015年12月24日至2018年2月24日期间梦溪苑小区商业4号楼6层及7层的物业费、违约金及垫付的电费、垃圾清理费。2018年6月14日，该院作出一审判决，判令宏泰公司向坤德物业支付2015年12月24日至2018年2月24日期间产生的物业费106363.92元、违约金28337.8元、垫付电费21591.88元。宏泰公司不服一审法院判决，提起上诉。二审法院于2018年10月18日作出终审判决，判决驳回上诉；维持原判。宏泰公司已向坤德物业履行完毕判决内容。5、2019年11月18日，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司出具内衡（呼）评字［2019］第633号评估报告书，载明：“呼和浩特市回民区梦溪苑小区商业4号楼七层办公房屋在基准日的租赁价格合计为人民币980609元。其中标的在2015年5月15日至2017年2月19日660.34平方米的市场租赁价格为371448元；在2017年2月20日至2020年5月14日458.34平方米的市场租赁价格为人民币609161元。”后宏泰公司提出新证据即《不动产权证》要求补充鉴定。2020年4月13日，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司出具内衡（呼）评字［2020］第55号评估报告书，载明：“呼和浩特市回民区梦溪苑小区商业4号楼七层商铺房屋在基准日的租赁价格合计为人民币1667057元。其中标的在2015年5月15日至2017年2月19日660．34平方米的市场租赁价格为671909元；在2017年2月20日至2020年5月14日458．34平方米的市场租赁价格为人民币995148元。”。一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，双方告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法、有效。《商铺租赁合同》中对于租金的约定表述为“租金（租金不包括设备费用、水费、电费、电话费及物业管理费等）标准为：首年度每天每平方米／元（税后），首年度月租金（税后）为人民币／元整。首年度年租金（税后）总计为人民币／元整。该合同共签约5年，租金不变。”对此，宏泰公司主张租金约定不明确，山西商会应按照评估报告载明的市场租赁价格向其支付租金。宏泰公司辩称，该合同中租金部分的表述应理解为租金零元，宏泰公司同意山西商会免费使用场地。一审法院认为，双方在租赁合同中未约定租金数额，双方在实际履行中，宏泰公司从未收取过租金，山西商会亦未交纳过租金，因此从双方约定及实际履行的情况可以认定双方约定的租金为零，即山西商会无偿使用租赁物，故对山西商会的抗辩主张予以采纳。宏泰公司应对山西商会实际承租面积承担举证责任，宏泰公司未向山西商会交付合同约定的租赁场所，对于实际交付租赁场所的面积亦未出示证据予以证明，故一审法院对宏泰公司诉请依据的房屋面积依法不予采信。对于宏泰公司主张的为山西商会垫付的水费、电费、物业费、违约金，由于宏泰公司未举证证明山西商会实际承租场地的面积，故对其主张的按照山西商会租赁面积分摊的上述费用的请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告内蒙古宏泰房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半计11730元，由原告内蒙古宏泰房地产开发有限公司负担。本院二审期间，宏泰公司提交了一组照片，拟证明山西商会共占用了四间房间，总面积超过山西商会所自认的40平米。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、宏泰公司主张山西商会支付房屋租金及违约金是否有事实及法律依据；二、山西商会是否应支付电费、水费、物业费、暖气费及违约金。针对第一个争议焦点，双方签订的《商铺租赁合同》第四条租金及租金的支付（一）约定：租金（租金不包括设备费用、水费、电费、电话费及物业管理费等）标准为：首年度每天每平方米／元（税后），首年度月租金（税后）为人民币／元整。首年度年租金（税后）总计为人民币／元整。该合同共签约5年，租金不变。宏泰公司主张合同约定“／元”系因双方未就租金达成一致，但宏泰公司并未提供证据证明其在合同签订后就租金数额与山西商会进行过协商，且其在起诉前亦从未向山西商会主张过租金。山西商会辩称，因时任宏泰公司的法定代表人张厚堂欲引进山西商会故同意其免费使用租赁物，故合同中的“／元”约定的是零租金。因宏泰公司未就其主张提供充足的证据，且未能就合同中租金“／元”的约定作出合理解释，可以认定宏泰公司同意山西商会在约定的租期内使用房屋无需向其支付房屋租金。故本院对宏泰公司主张山西商会支付租金及违约金的请求不予支持。针对第二个争议焦点，《商铺租赁合同》约定租金不包括设备费用、水费、电费、电话费及物业管理费等，乙方应承担与其使用该租赁场所有关的一切费用。关于宏泰公司主张的水费与电费，《商铺租赁合同》未约定水费、电费等费用的计算方式，宏泰公司又未能举证证明山西商会实际使用的水费、电费等费用的具体数额，故本院对宏泰公司主张的电费、水费不予支持。关于物业费与暖气费，虽双方于《商铺租赁合同》当日签订了入住交接单，但双方均认可山西商会实际使用的并非租赁合同约定的房屋，宏泰公司未能举证证明山西商会实际占有使用的房屋面积及实际使用的房屋的具体交接时间，本院对宏泰公司主张的物业费、暖气费及违约金不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。综上所述，宏泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23460元，由上诉人内蒙古宏泰房地产开发有限公司负担。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年十二月三日法官助理 于文硕书记员 郝辰炜