江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终3586号上诉人（原审被告）：扬州宇天机械制造有限公司，住所地在扬州市开发区裴庄村河**。法定代表人：孙余，该公司董事长。委托诉讼代理人：张诗星，江苏新浪潮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：扬州经济技术开发区裴庄村村民委员会，住所地在扬州市扬子江中路**。负责人：吴洪斌。委托诉讼代理人：赵龙祥，江苏石立律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东华，江苏石立律师事务所律师。上诉人扬州宇天机械制造有限公司（以下简称宇天机械公司）因与被上诉人扬州经济技术开发区裴庄村村民委员会（以下简称裴庄村委会）租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州经济技术开发区人民法院(2020)苏1091民初806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。宇天机械公司上诉请求：撤销一审判决并改判驳回裴庄村委会的诉讼请求，诉讼费由裴庄村委会承担。事实与理由：1、本案并非简单的房屋租赁合同纠纷，而是牵扯到拆迁补偿的利益纠纷，裴庄村委会试图通过诉讼赶走宇天机械公司，侵占应当支付给宇天机械公司的补偿利益。2、裴庄村委会发函解除租赁协议的理由不能成立，宇天机械公司不存在拖欠租金的事实。3、裴庄村委会主动停收租金，现在又主张租金，有违诚信原则。裴庄村委会辩称，双方订立的租赁合同约定的租期截止2016年下半年，租期届满后，双方形成不定期租赁关系，宇天机械公司应当支付租金，裴庄村委会有权随时解除合同。另，宇天机械公司逾期无正当理由不支付租金，裴庄村委会亦有权解除合同。裴庄村委会向宇天机械公司送达了解除合同通知书，双方的租赁关系于2020年3月14日解除。合同解除后，宇天机械公司应当返还租赁物，并支付占有使用费。至于宇天机械公司所述案涉房屋已经拆迁，与事实不符，截止目前，拆迁补偿协议没有签订，裴庄村委会也没有获得补偿费。综上，请求驳回上诉、维持原判。裴庄村委会向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认裴庄村委会与宇天机械公司之间的《房屋土地租赁协议书》已经于2020年3月14日解除；2、判令宇天机械公司立即将其占有的原电器厂房房屋腾空并交付给裴庄村委会；3、判令宇天机械公司立即向裴庄村委会支付租金及使用费102179元（暂计算至2020年5月31日，自2020年6月1日起11号合同项下房屋按照年租金25000元，14号合同项下房屋按照年租金13500元计算至实际给付之日）；4、诉讼费由宇天机械公司承担。一审法院认定事实：1、宇天机械公司承租裴庄村委会位于裴庄村河东组原江阳汽车厂仓库内南部房屋多年，合同一年一签。2015年8月15日，裴庄村委会作为甲方与宇天机械公司作为乙方签订《房屋土地租赁协议书》（合同号11）一份，约定：乙方租用甲方厂房1间，面积216平方米。租赁期限为1年，自2015年8月15日至2016年8月15日止，年租金为25000元。2015年12月24日，裴庄村委会与宇天机械公司签订《房屋土地租赁协议书》（合同号14）一份，约定：乙方租用甲方江阳仓库1间，面积143平方米。租赁期限2015年10月14日至2016年10月14日，年租金13500元。上述两份协议书均约定：租金先付后租，每年由甲方开票据向乙方收取租金，逾期超过一个月，甲方有权收回出租房屋土地，协议自行终止；承租期满后，双方另行商订，如不延续，乙方自行拆除装饰材料，甲方不负责任何贴损；2、2017年9月4日，扬州经济技术开发区扬子津街道新华社区居民委员会向同地段的其他租户发出《通知》，内容为：“感谢您对裴庄村的支持！因你所租用的房屋，在东南片区改造范围内，结合我村城中村拆迁改造，现通知你户于2017年9月5日至2017年12月4日前搬离。房租从2017年9月停缴，多缴的房租在你户搬清离开前，给予退缴。感谢你户的配合，不到之处请予谅解”；3、宇天机械公司正在使用承租的房屋，《房屋土地租赁协议书》（合同号11）项下的租金已向裴庄村委会支付至2017年9月30日，《房屋土地租赁协议书》（合同号14）项下的租金已向裴庄村委会支付至2017年10月13日；4、2020年3月14日，裴庄村委会通过手机彩信的方式向宇天机械公司发出《解除租赁协议并催要欠款通知书》、《关于解除租赁协议并催要欠款的律师函》各一份，并于当日到达宇天机械公司。一审法院认为，裴庄村委会与宇天机械公司签订的《房屋土地租赁协议书》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。合同约定的租赁期限分别于2016年8月15日、2016年10月14日届满后，宇天机械公司继续使用房屋，裴庄村委会未提出异议，双方的租赁关系自约定的租赁期届满后转为不定期租赁关系，租赁关系未解除或终止前，裴庄村委会享有收取租金的权利、负有提供租赁物的义务，宇天机械公司享有使用房屋和土地的权利、负有支付租金的义务。宇天机械公司使用租赁物至今，却未向裴庄村委会支付自2017年9月30日、2017年10月13日后的租金，依据我国《合同法》第二百二十七条之规定，出租人有权解除合同。再者，依据我国《合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁关系当事人均可以随时解除合同，故即使宇天机械公司未拖欠租金，裴庄村委会也有权解除合同。裴庄村委会已书面通知宇天机械公司解除合同，宇天机械公司自认已于2020年3月14日收到了通知，通知到达时合同解除，故依法确认双方的租赁合同关系于2020年3月14日解除。合同解除后，宇天机械公司无权继续使用租赁房屋，裴庄村委会据此要求宇天机械公司腾空并返还租赁房屋有事实和法律依据，故依法予以支持。宇天机械公司未支付两份协议书项下2017年9月30日至2020年3月14日、2017年10月13日至2020年3月14日租赁期间的租金属于违约行为，支付租金是宇天机械公司的合同义务，宇天机械公司应承担继续履行合同的义务，故对裴庄村委会要求宇天机械公司支付租金的请求予以支持。租赁合同解除后宇天机械公司仍占有房屋和土地，已给裴庄村委会造成损失，裴庄村委会要求宇天机械公司按合同履行后可获得的利益为标准支付占用费符合法律规定，故对裴庄村委会要求宇天机械公司支付占有使用费的主张予以支持。宇天机械公司辩称裴庄村委会主动停收租金，而非宇天机械公司拖欠租金，因扬州经济技术开发区扬子津街道新华社区居民委员会发送的《通知》内容为停缴以及限期搬离承租地，《通知》中没有不缴或免费继续使用的意思表示，事实上宇天机械公司也未搬离承租地，故对该辩称理由不予采纳，宇天机械公司应依法给付租金和使用费。宇天机械公司辩称要求裴庄村委会支付拆迁补偿费，因宇天机械公司所提证据不足以证明裴庄村委会用于出租的房屋已被拆迁征用，也未能证明裴庄村委会获得了相应的拆迁补偿费用，故对该辩称意见不予采纳。宇天机械公司请求给予减免租金，裴庄村委会同意减免两个月的使用费，符合当前新冠疫情政策的精神，也是裴庄村委会对自己权利的处分，故一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和中民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、裴庄村委会与宇天机械公司分别于2015年8月15日、2015年12月24日签订的《房屋土地租赁协议书》两份均于2020年3月14日解除；二、宇天机械公司于判决生效后十日内搬离坐落于裴庄村河东组原江阳汽车厂仓库内所承租的房屋，向裴庄村委会返还该房屋；三、宇天机械公司于判决生效后十日内向裴庄村委会支付租金和占用使用费（以年租金25000元为标准从2017年11月30日起，以年租金13500元为标准从2017年12月13日起，均计算至实际交还房屋和场地日止）。案件受理费依法减半收取1252元，由宇天机械公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1、裴庄村委会主张双方当事人之间的租赁合同关系于2020年3月14日解除有无事实与法律依据；2、宇天机械公司是否应当将案涉房屋及土地腾空并交付给裴庄村委会；3、宇天机械公司是否应当向裴庄村委会支付租金及使用费。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁合同关系的当事人可以随时解除合同。本案中，裴庄村委会与宇天机械公司签订的两份《租赁协议书》约定的租赁期限均于2016年下半年届满，宇天机械公司继续使用房屋，裴庄村委会未提出异议，双方间形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。裴庄村委会于2020年3月14日通过手机彩信的方式向宇天机械公司送达《解除租赁协议并催要欠款通知书》、《关于解除租赁协议并催要欠款的律师函》，双方当事人的租赁合同关系自此解除。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。裴庄村委会要求宇天机械公司腾让并返还租赁物并无不当，依法应予以支持。承租期间，宇天机械公司未足额交纳租金，合同解除后，宇天机械公司仍占有租赁物，裴庄村委会要求其交纳租金并按租金标准支付占有使用费亦无不当，依法予以支持。至于宇天机械公司上诉提及的拆迁补偿等问题，因与本案系不同的法律关系，且宇天机械公司未提供证据证明拆迁利益业已确定，本院对此不予理涉。综上所述，宇天机械公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2504元，由上诉人宇天机械公司负担。本判决为终审判决。审判长  莫俊秀审判员  孙建瑢审判员  韩 冰二〇二〇年十二月七日书记员  孙皎皎