云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云07民终831号上诉人（原审原告）：王岩，男，1986年12月7日生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。委托诉讼代理人：张国耀，云南李寿刚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李亮波，云南李寿刚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李赵根，男，1968年4月13日生，纳西族，住丽江市古城区。被上诉人（原审被告）：关丽华，女，1966年8月19日生，纳西族，住丽江市古城区。二被上诉人的委托诉讼代理人：关秀娟，云南新秀云勇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人王岩（以下简称上诉人）因与被上诉人李赵根、关丽华（以下简称被上诉人）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省丽江市古城区人民法院（2020）云0702民初1546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求:1.请求二审法院依法撤销云南省丽江市古城区人民法院作出的云07**民初1546号《民事判决书》，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.请求二审法院判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：原审法院事实认定错误。一、上诉人在一审阶段提交相关证据，证明五一街文明巷73号房屋的所有人及使用人均不是被上诉人，即被上诉人辩称的争议铺面及房屋门牌登记为73号并非实情，原审法院对此证据及所证事实不予认定是错误的。本案争议房屋位于丽江市古城区街文生巷77号），房屋所有人系被上诉人李赵根、关丽华，该房屋先后被出租给案外人杨青、郝立、武强，并于2015年10月17日将该房屋出租给上诉人。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，合同第一条明确约定，被上诉人将位于丽江市古城区全部房屋出租给上诉人使用，租赁期限为17年，并就租金、租金支付方式等进行了约定，在该合同第五条，双方还明确约定上诉人有权自主出租商铺及对外承包客栈。合同签订后，被上诉人将房屋交付给上诉人使用，上诉人依约支付租金至2020年9月16日。2019年6月15日，被上诉人却将77号房屋的一间铺面及铺面楼上一间房屋擅自出租给案外人舒少军。本案争议的铺面及房屋属于五一街文明巷77号，与上诉人承租的用于客栈经营的房屋紧邻在一起，并未独立分开。自上诉人2015年承租77号房屋后，该争议铺面及房屋便一直由上诉人占有使用。被上诉人将该争议铺面及房屋擅自出租给案外人舒少军，并在原审答辩中辩称该争议铺面及房屋门牌登记为五一街文明巷73号（又名五一街文生巷77号），不属于上诉人所承租的丽江市古城区。为此，上诉人提交了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》《世界文化遗产古城经营项目监管标识》，该组证据证明门牌号为古城区五一街文生巷73号的房屋，其登记名称为“古城区米利都餐吧”，场所所在建筑名称为“王福生的自建房”，场所建筑面积为“152.52平方米”，经营者为“刘宇”，而被上诉人辩称的所谓登记为73号铺面及房屋（即争议房屋）的土地使用面积仅为长5.3米，宽为3.9米。前述证据表明，门牌登记为73号的房屋无论从场所建筑名称、建筑面积、经营者来看，均与被上诉人所辩称的登记为73号的铺面及房屋情形不符，故，争议房屋及铺面并非如被上诉人所说独立登记为73号，而是附属于77号房屋。上诉人认为，以上证据来源合法、事实客观、证明内容与本案具有关联性，原审法院却对该组证据不予认定，进而错误认定案件事实，损害了上诉人的合法权益。二、上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》，明确写明了上诉人的租房范围为丽江市古城区内全部房屋，原审法院认定争议商铺不属于出租的77号房产是错误的。根据前述事实及上诉人、被上诉人提交的证据可以表明：首先，被上诉人与杨青、郝立、武强及上诉人签订的《房屋租赁合同》《房房屋租赁合同补充协议》，均明确约定了出租范围为丽江市古城区，并未将该争议铺面及房屋排除在外，也未对争议铺面及房屋的使用、租期等作出约定。并且，上诉人与被上诉人于2015年10月17日签订的《房屋租赁合同》第五条明确写明，乙方有权自主出租商铺及对外承包客栈，由此可见，该租赁合同的租赁范围明显包含商铺及其楼上房屋。被上诉人在一审辩称，该争议铺面仅免租五年，若被上诉人所辩称为事实，则在租赁合同中，双方应对铺面的后期租赁期限、租赁费用等相关事宜作出约定，但前述事项在该合同中并未体现。故，依据租赁合同，本案争议铺面及房屋与上诉人用于客栈经营的房屋应为整体，共同出租给上诉人；其次，从房屋实际建筑上看，该争议铺面与上诉人承租的现用于客栈经营的房屋紧邻，墙体相连，共用内院，争议房屋与77号其他部分具有明显的整体性，是不可分开的；第三，依据租赁惯例来看，77号房屋租赁给案外人杨青、郝立、武强期间，争议铺面及房屋也一直包含在内，由承租人占有使用。上诉人认为，争议铺面及房屋均属77号，由被上诉人出租给上诉人使用，且上诉人提交了以上证据主张争议铺面及房屋属于上诉人承租的77号房屋，被上诉人未能对前述事实予以有效驳斥，原审法院对以上事实未加查证，即认定争议铺面及房屋不属于上诉人承租的77号房屋是错误的。三、被上诉人李赵根与关丽华擅自出租由上诉人承租的五一街文明巷77号商铺及楼上房屋，已违反《房屋租赁合同》构成违约，原审法院事实认定错误，并对上诉人继续履行合同、主张被告承担违约金的诉求不予支持是错误的。双方签订《房屋租赁合同》，约定将位于古城区的全部房屋出租给上诉人，被上诉人应当履行合同义务将古城区五一街文生巷77号的全部房屋交付上诉人使用。五一街文明巷77号不仅仅包含上诉人用作客栈经营的部分，还应当包含由被上诉人擅自出租的争议铺面及房屋，被上诉人擅自出租行为已构成违约。根据双方签订的《房屋租赁合同》及《合同法》相关规定，上诉人有权要求被上诉人继续履行《房屋租赁合同》约定义务，并承担违约责任，即要求被上诉人承担违约金。原审法院认定事实错误，判决驳回上诉人的全部诉讼请求，导致该争议铺面及房屋至今仍由案外人舒少军占有使用。综上所述，原审法院对上诉人提交的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》《世界文化遗产古城经营项目监管标识》两组证据不予认定，错误认定争议铺面及房屋为五一街文明巷73号，不属于上诉人承租的77号房屋，使该争议房屋一直被案外人舒少军占有使用，严重损害了上诉人的合法权益。为理清案件事实，正确适用法律，依法维护法律的尊严，请二审法院查明案件事实，并对本案依法改判。被上诉人辩称：原审认定事实清楚，适用法律准确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、本案争议房屋即一楼铺面一间及楼上房屋一间不属于古城区（又称文生巷77号）内的房屋。五一街文明巷77号房屋为答辩人祖遗房产，土地证及产权证均登记为答辩人李赵根之父赵林生。2001年9月24日，赵林生户还向义尚社区文明村村委会以出让方式取得了一块空地的使用权，该空地位于义尚社区文明村李继昌户西边。五一社区文生巷77号户赵林生户南边，面积长为5.3米、宽3.9米，总面积为20.67平方米。2004年期间，赵林生户在该块空地上建设了楼上楼下共两间房屋。在建设过程中，因77号院的房屋土地与建设的楼上楼下两间房屋土地紧邻且同属赵林生户，为了便于使用，所以在建设时就建在了一起，并未分开。只是2004年建设的楼下铺面一间向南面单独开门，可通楼上，改造之后楼上一间有独立的出口。77号院土地属国有土地并办理了《国有土地使用证》及《房屋所有权证》，土地使用面积为184.074平方米，房屋建筑面积为170.2平方米。而2004年建设的两间房屋土地则属于集体土地，未办理单独的土地证及房产证，该房屋的土地及房屋面积未纳入77号院的土地及房屋面积内。因此，本案争议的房屋不属于其所承租的丽江市古城区（又称文生巷77号），故也不在其承租范围内。二、本案争议房屋即一楼铺面一间及楼上房屋一间不属于被答辩人的承租范围内，该商铺仅仅是答辩人在一定期限内免费交由被答辩使用而已，免租期限到期后答辩人有权收回该商铺，具体情况如下：2012年6月1日，答辩人李赵根、关丽华夫妻将其所有的位于丽江市古城区（又名文生巷77号）的房屋一院出租给案外人杨青作为客栈使用，租赁期限为18年，在合同约定了承租房屋的房产证号、房屋建筑面积为170.2平米；国有土地使用证号、土地面积184.××4平米等情况。当时，承租人提出还要使用77号房屋外的一间铺面含铺面楼上一间房屋，答辩人就表示这间铺面要另算租金，但承租人表示由于其已一次性支付了前五年的租金，暂时无力承担该铺面的租金。因此，经协商后答辩人同意免铺面租金，并在合同第二条中约定了免交五年的该铺面的租金，合同中写明为“免五年铺面”（免交期限自2012年6月1日起至2017年6月1日止），然后将77号房屋及铺面一间含铺面楼上一间房屋一并交给出承租人使用。2013年6月，承租人杨青将该房屋的承租使用权转让给郝立、武强，之后，根据双方的协商，答辩人与郝立、武强单独签订《房屋租赁补充协议》，杨青承租的77号房屋转让与郝立、武强继续使用，期限为2013年6月10日至2033年5月31日。该铺面一间含铺面楼上一间房屋也按之前约定一并交给承租人使用。2015年10月，郝立、武强又将该房屋的承租使用权转让给了被答辩人王岩，答辩人与被答辩人重新签订了新的《房屋租赁合同》，期限为2015年10月17日至2032年12月19日。该铺面一间含铺面楼上一间房屋同样按惯例一并移交给被答辩人王岩使用。2017年6月，五年免交期满后，答辩人找到被答辩人主张该铺面及铺面楼上一间房屋租金，遭到被答辩人拒绝，经多次协商均未达成一致意见，被答辩人继续占有使用该铺面及铺面楼上一间房屋直至2019年6月。因此，该铺面是答辩人依照与之前两任承租人之间约定的免租期限未到期而继续交由被答辩人使用而已，并非是将其与77号房屋一并租给被答辩人的。三、答辩人与被答辩人于2015年10月17日签订的《房屋租赁合同》仍在正常履行，被答辩人也在正常经营客栈，答辩人从未提出解除合同的主张或导致合同无法继续履行的情形，不存在需要由人民法院判令继续履行合同的情形。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，答辩人李赵根、关丽华夫妇不存在违约情形，不应承担任何违约责任，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。同时，答辩人保留主张其占用铺面两年期间租金收益的权利。上诉人向一审法院起诉请求：1.二被告继续履行双方订立的《房屋租赁合同》；2.被告承担违约金438000元；3.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定的事实：位于丽江市古城区房屋系被告李赵根、关丽华所有，原告王岩于2015年10月17日与二被告签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，二被告将上述房屋出租给原告使用，租赁期限为十七年（自2015年12月20日至2032年12月19日）租金86000元／年，七年后，每两年递增10%；该合同并就租金支付方式、双方权利义务等进行了约定。合同签订后，二被告将房屋交付给原告使用，原告依约将房屋租金支付至2020年9月16日。在本案合同履行过程中，2019年6月15日将位于丽江市古城区房屋出租给案外人舒少军，原告以该房屋属于其承租房屋的部分为由，向本院提出诉讼。一审法院认为，原告王岩与被告李赵根、关丽华于2015年10月17日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。上述合同中明确约定了原告承租范围为丽江市古城区房屋，现二被告将位于丽江市古城区房屋出租给案外人舒少军，出租给案外人的租赁物与出租给原告的租赁物不属于同一房产，二被告未阻碍原告正常使用涉案房屋，一审法院认定二被告不存在违约，本案诉争合同尚处于正常履行状态，对原告诉请继续履行合同及被告支付违约金的主张不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：驳回原告王岩全部诉讼请求。案件受理费7870元，由原告王岩负担。本院二审期间，当事人均没有提交新的证据。上诉人的委托诉讼代理人虽向本院申请延期举证至2020年11月20日，但申请期限届满后，也未提交新的证据。经二审审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。二审另查明，2012年6月1日，李赵根、关丽华、赵琴仙与杨青签订《房屋租赁合同》，将丽江市古城区房屋（建筑面积170.2平方米、占地面积184.074平方米）出租给杨青，租赁期限为18年，合同特别注明“免五年铺面”。2013年6月14日，李赵根、关丽华、赵琴仙与郝立、武强签订《房屋租赁补充协议》，对77号房屋的租赁期限、租金、支付方法作了补充。王岩从郝立、武强处转租涉案房屋后，2015年10月，李赵根、关丽华与王岩签订《房屋租赁合同》，约定将丽江市古城区内全部房屋出租给王岩。本院认为，本案的争议焦点是：争议铺面及楼房一间与文明巷77号房屋是否为同一栋房屋？是否属上诉人与被上诉人租赁合同的租赁标的物？房屋属不动产，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，不动产权利证书是权利人享有该不动产物权的证明。据古城区大研街道义尚社区居民委员会出具的证明，争议铺面及楼房占地由赵林生户于2001年交纳2400元费用后于2004年单独修建，为楼上楼下两间房屋门牌号登记为“五一社区文生巷73号”，未办理产权登记。经查，二被上诉人最初将文明巷77号房屋出租给杨青，杨青转租给郝立、武强，郝立、武强转租给王岩。在三次租赁关系中，二被上诉人认可将争议铺面及楼房一并交由承租人使用，但前提是五年免租期内免费使用，免租期限届满后要支付租金。结合二被上诉人与杨青“免五年铺面”的特别约定，以及杨青与郝立、武强和王岩三者间存在合同转租的承续事实，二被上诉人提出争议铺面及楼房由承租人免租金使用五年，期满应支付租金的观点，既有最初的《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》印证，亦符合交易习惯，而上诉人与被上诉人签订的合同约定的租赁物仅为五一街文明巷77号内全部房屋，并无已包含争议房屋或在合同期内可无偿使用争议房屋的特别约定。故，五年免租期届满后，对于租金支付，上诉人应与被上诉人积极协商争议房屋的租赁事宜，因双方未能就此达成合意，二被上诉人将争议房屋收回另行出租，并不违反法律规定及合同约定。上诉人提出本案争议铺面及房屋属于77号的上诉理由，无证据证实，本院不予采信。上诉人要求二被上诉人继续履行合同并承担违约责任的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7870.00元，由上诉人王岩负担。本判决为终审判决。审判长  高精红审判员  张培贵审判员  胡强胜二〇二〇年十二月九日书记员  熊玉兰