黑龙江省龙江县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0221民初2553号原告：石金塔，男，1982年12月7日出生，汉族，个体，住黑龙江省齐齐哈尔市龙江县。被告：龙江翰沃房地产开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙江县龙江翰沃城市综合配送中心**楼******，统一社会信用代码912302210691835628。法定代表人高雷，职务董事长。委托诉讼代理人：于海洋，男，1986年2月20日出生，汉族，该公司职员，现住黑龙江省齐齐哈尔市龙江县。委托诉讼代理人：姜海洋，男，1970年6月22日出生，汉族，该公司职员，现住黑龙江省齐齐哈尔市龙江县。原告石金塔与被告龙江翰沃房地产开发有限公司（以下简称翰沃公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年8月11日立案。依法适用普通程序，分别于2020年9月7日、2020年11月26日、2020年11月27日公开开庭进行审理。原告石金塔和被告翰沃公司委托诉讼代理人于海洋、姜海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石金塔向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿逾期办理房屋产权的损失28,875.00元（即2018年11月1日起以275,000.00元为基数，按人民银行同期贷款利率6厘计算）；2.要求被告给付维修房屋费用800.00元、精神抚慰金5,000.00元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月15日，原告以按揭方式在被告处购买龙江翰沃城市综合配送中心10-1号101室商服楼，面积为78.80平方米，购房价格为275,000.00元。双方签订商品房买卖合同，该合同中第二十条约定，自商品房交付之日起180天内取得该商品房的房屋所有权证书，时至今日，原告所购买的房屋因被告的原因未办理房屋产权证书，为此原告多次找被告要求被告协助办理房屋产权证书，被告均以各种理由搪塞拒不协助，无奈诉至法院。被告翰沃公司辩称：第一，被答辩人签署过委托经营管理合同，委托期限为2018年10月31日至2021年10月30日，在此期间将房屋委托给第三方经营及管理，说明在上述期限内房屋的经营权和管理权归第三方所有，没有给被答辩人造成任何经济损失。第二，导致延期综合验收、办理产权证书有如下原因。1.在答辩人办理综合验收期间发生严重的疫情，在不可抗力的情况下，答辩人也无法正常办理相关手续才导致未按正常时间办理房产证，现在答辩人也在全力配合相关部门办理相应的手续。2.在工程正常施工中有部分业主进行上访告状等行为，迫于压力相关单位对其进行停工检查，导致正在施工的工程无法施工停滞不前。3.由于东北冬天的特殊天气原因，有些综合验收项目也无法进行验收，例如防水工程的验收。第三，即使延期办理产权证，被答辩人诉讼请求中时间也不对，根据购房合同规定在交房之日起180天内办理房屋产权证。综上所述，导致延期验收情况的发生答辩人表示歉意，因以上因素的关系答辩人现也正在尽快的办理中，请法院根据事实情况，依法驳回被答辩人的诉讼请求。原告石金塔和被告翰沃公司围绕各自诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：翰沃公司在龙江县××镇××北、××、建设“龙江翰沃城市综合配送中心”项目，2017年10月30日翰沃公司取得案涉商品房预售许可证，2019年7月工程竣工。在本案案涉商品房交易前，石金塔与翰沃公司签订了《龙江翰沃城综合配送中心商品房认购书》及《龙江翰沃城二期销售合同审核单》，约定案涉商品房原总价301,112.00元，自总价款中扣除三年24%的返租款及各项优惠后，商品房成交价为275,000.00元。2017年11月15日，原告石金塔与被告翰沃公司签订了《商品房买卖合同》，石金塔购买翰沃公司开发、销售的龙江翰沃城市综合配送中心10-1幢00单元01层000101号房产（面积78.80平方米，房款为人民币275,000.00元），同日翰沃公司向龙江县房产管理局出具购买商品房登记备案介绍信。石金塔与翰沃公司约定：石金塔应当于2017年11月15日前支付首期房价款，余款向龙江县农村信用合作联社申请贷款支付，石金塔按约交纳商品房首付款并按期贷款支付商品房余款，履行了全部支付商品房价款义务，翰沃公司于2019年9月20日向石金塔交付案涉商品房，但因翰沃公司方面原因至今未予办理商品房权属登记。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，石金塔与翰沃公司签订的《龙江翰沃城综合配送中心商品房认购书》、《商品房买卖合同》，均无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故该两份合同合法有效，合同当事人均应按约定全面履行己方义务。本案争议的焦点问题是：翰沃公司应否赔偿石金塔逾期办证违约金、如何确定案涉房屋交付日期、若赔偿违约金自何时起算。本院认为，自案涉房屋竣工、交付后，石金塔未取得房屋权属证书是事实，而对此翰沃公司未能提供阻却其验收、办证的相关证据，故翰沃公司应承担逾期办证违约责任。当事人因工程质量问题进行上访，相关职能部门介入处理，导致交房延迟，该责任不应归咎于翰沃公司，另翰光物业公司交款凭证载明，案涉商品房交付时间为2019年9月20日，此日期为交房日期，故根据合同约定，即截至2020年3月20日翰沃公司应为石金塔办理房屋所有权证书，翰沃公司未能履约，石金塔行使不安抗辩主张应予支持。双方当事人在《商品房买卖合同》第二十条第（二）项中明确约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种（“不影响买受人委托管理经营合同权益”）方式处理，视为约定不明或没有约定，根据法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的最新贷款市场报价利率，其中短期年利率为3.85%，又根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》要求，逾期贷款罚息改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，本院酌定上浮40%，即逾期年利率为3.85%+3.85%×40%=5.39%。综上所述，逾期办证违约金应以石金塔购房款总额275,000.00元为基数，自2020年3月21日始，按年利率5.39%计算利息，至不动产登记机构颁发案涉商品房房屋所有权证书日止。另，当事人应积极向不动产登记机构提交房屋登记或转移登记所需的资料、批件，涉及石金塔提供资料、文件或协助的，若石金塔怠于配合，利息停止计算。翰沃公司抗辩因疫情影响无法验收、办证，但疫情缓解后，依然未能办证，故其抗辩主张本院不予支持。石金塔主张的维修费用无正式发票，收款人未到庭接受质询，另被告亦提供了相关维修物料，故800.00元维修费不予支持。石金塔无证据证明其造成精神损害，故精神抚慰金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告龙江翰沃房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石金塔支付违约金（具体金额以275,000.00元为基数，按年利率5.39%计息，自2020年3月21日始延续计算至不动产登记机构颁发案涉商品房房屋所有权证书日止）。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费667.00元，由被告龙江翰沃房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  张 艳审 判 员  李志海人民陪审员  崔 鹏二〇二〇年十二月七日书 记 员  王醴蕤