贵州省织金县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黔0524执异91号 异议人（案外人）：龙礼芬，女，1964年9月15日生，穿青人，住贵州省织金县。 申请执行人：王明远，男，1958年12月26日生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。 申请执行人：贵州织金农村商业银行股份有限公司，住所地：织金县文腾街道金中路**，统一社会信用代码915205007952586881。 被执行人：汪永芬，女，1974年4月7日生，汉族，住贵州省织金县。 被执行人：王洪章，男，1970年5月28日生，汉族，住贵州省织金县。 被执行人：汪政有，男，1954年1月23日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区金阳新区。 被执行人：陈德菊，女，1955年11月12日生，汉族，住贵州省织金县。 本院在执行王明远申请执行汪政有民间借贷纠纷一案中，查封了位于织金县1层1号产权证为x、x号房屋，在执行贵州织金农村商业银行股份有限公司（下称织金农商银行）与汪永芬、王洪章、汪政有、陈德菊借款合同纠纷案中，轮候查封了上述房屋。异议人龙礼芬于2020年12月2日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人龙礼芬称，异议人与被执行人汪政有、陈德菊于2012年5月达成房屋买卖意向协议，汪政有、陈德菊同意将其拥有的位于织金县门面一格（产权证号为x）以120万元的价格转让给异议人，异议人分别于2012年5月18日支付人民币30万元、2013年12月11日支付人民币40万元、2014年2月11日支付人民币40万元。异议人于2015年10月得知该房被用作抵押物作为王洪章、汪永芬向中国邮政储蓄银行股份有限公司织金县支行（以下简称邮政银行织金支行）借款的抵押担保，遂督促汪政有签订《房屋转让协议》，双方因此于2015年10月12日签订了正式的《房屋转让协议》。由于在签订正式《房屋转让协议》前该房被抵押，故双方约定由汪政有、陈德菊在2018年10月12日还清该房抵押贷款后将房屋过户到异议人名下。汪政有、陈德菊在余款付清后将买卖之房交付给异议人（由于该房之前已出租给曾静，2015年10月12日之后租金由异议人收取，原租期届满后，异议人与曾静协商继续将房屋出租给其使用，异议人于2016年11月18日、2018年1月1日与曾静签订了租赁协议，将该房出租给曾静经营图文广告收取租金），申请人至今已合法占有近五年。由于汪政有、陈德菊未能按时偿还邮政银行织金支行贷款，导致不能按约定的时间将涉案房屋过户至申请人名下。邮政银行织金支行因该笔贷款向织金县人民法院起诉，并在取得生效的（2020）黔0524民初1006号民事判决后申请执行，在案件的执行过程中，由于汪政有、陈德菊无力在其提供抵押财产价值范围内对债务承担清偿责任，异议人为了保住自己的财产，使前述房屋不被拍卖，经与另一门面的买受人汪红梅协商，由异议人与汪红梅共同借款给汪政有，用于偿还邮政银行织金支行的借款本金、利息、迟延履行金、执行费、案件受理费等。2020年7月30日，异议人、汪红梅与被执行人汪政有共同到邮储银行织金支行偿还贷款后，邮储银行织金支行派员一起到织金织金县不动产登记中心解除了涉案房屋的抵押登记。同日，织金县人民法院以（2020）黔0524执503号之一执行裁定，将该房查封。因异议人在法院查封前就签订了合法有效的书面《房屋转让协议》，且房款全部付清并合法占有该房至今已近五年，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定，特提出执行异议，请求解除对织金县1层1号产权证号为x号房屋的查封。 异议人为支持自己的主张，向本院提交了下列证据材料： 1.甲方署名为“汪政有”、乙方署名为“龙礼芬”、落款时间为“2015.10.12”、主要内容为买卖产权证号为x号的位于织金县门面的《房屋转让协议》复印件一份； 2.织房权证城关镇字第x号房屋所有权证、织国用（2007）第x号国有土地使用权证复印件各一份； 3.2012年至2015年期间，收款人署名为“汪政有”、金额总计120万元、主要内容为收到龙礼芬交来购买x号门面购房款的收据及与收据载明的金额一致的银行账户现金取款交易明细复印件一组； 4.邮储银行织金支行银行贷款还款凭证一组； 5.抵押登记《注销证明》、《借条》、龙礼芬个人银行账户现金取款凭条复印件各一份； 7.《门面出租协议》复印件二份。 申请执行人王明远辩称，异议人与被执行人汪政有的案件，自2019年1月起即进入执行程序，织金县人民法院于2019年3月20日以（2019）黔0524执135号执行裁定查封了被执行人位于织金县1层1号（产权证号为x、x）的两个门面，上述门面被查封后，于2019年7月8日在司法拍卖平台进行了公开变卖，而在人民法院查封、处理、变卖等长达二年的时间内，异议人不可能不知晓人民法院对该房的查封，但该期间内异议人未提出任何异议。另外，异议人提出其与被执行人汪政有的所谓房屋转让行为的证据违反交易习惯和规定，不能支持其异议成立。被执行人汪政有经营房开公司，无论其个人或企业都熟悉银行账户的操作，不可能和异议人发生多次大额业务往来都不通过银行转账而采取现金交易。异议人曾担任织金县房管局副局长多年，非常熟悉房屋买卖、抵押等需要如何办理手续，不可能犯在历时三年之久、付出上百万资金后还不签订方面买卖协议的错误。另外，被执行人汪政有已熟知各种逃避执行的套路，在申请执行人与被执行人汪政有一案中，申请执行人知晓的属被执行人所有的诸多财产均被其采取各种手段转移致使人民法院无法执行。诸多情况表明，异议人提出异议的目的系与被执行人恶意串通，企图伪造房屋已在多年前发生买卖的事实，干扰法院执行，侵害申请执行人的合法权益。故特请求人民法院依法驳回异议人的异议请求，并在查清异议人与被执行人恶意串通伪造证据和事实妨害人民法院案件执行的事实后追究其相应的责任。 申请执行人王明远未提交任何证据材料。 被执行人汪政有称，龙礼芬购买房屋属实，相应房款已支付完毕，在人民法院查封前，房屋已交付给龙礼芬使用。 申请执行人织金农商银行、被执行人王洪章、汪永芬、陈德菊未作答辩，亦未提交任何证据材料。 本院依据申请执行人王明远的申请，调取了（2019）黔0524执135号执行案中对涉案房屋查封、拍卖的相关证据并依职权调取了（2020）黔0524民初1006号民事判决。 经审查查明：位于织金县产权证号为织房权证城关镇字第**、第x号房屋原系汪政有、陈德菊所有，2014年4月1日，王洪章、汪永芬与邮政银行织金支行签订《个人额度借款合同》和《个人最高额抵押合同》，合同约定由邮政银行织金支行于2014年4月4日向被告王洪章发放贷款200万元，汪政有、陈德菊提供上述房屋为该笔借款作抵押担保并办理了抵押登记（截至2020年3月10日，该笔借款尚欠本金244,887.53元及部分利息尚未清偿）。本次执行异议程序中，异议人提供了落款时间为“2015年10月8日”的汪政有、陈德菊与龙礼芬签订《购房协议》一份，协议书载明汪政有、陈德菊将该房以115万元的价格出售给龙礼芬，并对办理房屋过户手续产生的费用、办理过户手续的时间、原房屋所有权证的保管等事项进行了约定。 王明远与汪政有民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月23日以（2017）黔0524民初3777号民事调解书确定：“被告汪政有所欠原告王明远借款本金260,000元及利息，定于2017年12月23日前一次性偿还原告王明远借款本金30,000元及利息（利息按月利率1.5%从2015年10月1日计算至偿还之日止）、于2018年12月23日前一次性偿还原告王明远借款本金130,000元及利息（利息按月利率1.5%从2015年10月1日计算至偿还之日止）、于2019年6月30日前一次性偿还原告王明远借款本金100,000元及利息（利息按月利率1.5%从2015年10月1日计算至偿还之日止）。”履行期限届满后，因汪政有未履行相应义务，王明远向本院申请执行，本院于2019年1月10日立案执行。执行中，本院于2019年3月20日向织金县不动产登记中心送达了（2019）黔0524执135号协助执行通知书，查封了x、x号门面。 织金农商行与汪永芬、王洪章、汪政有、陈德菊金融借款合同纠纷一案，本院于2019年12月26日作出（2019）黔0524执5352号民事判决书，判令：“一、被告汪永芬、王洪章于本判决生效后十日内一次性共同偿还原告贵州织金农村商业银行股份有限公司借款本金403,766.02元并按“织农信个贷201307053号”《个人借款合同》及“织农商行金中展字第201607015号”《借款展期协议书》约定利率计算支付自2019年2月21日起至偿还完毕借款本金之日止的利息（即逾期罚息及复利）；二、原告贵州织金农村商业银行股份有限公司对被告汪政有与陈德菊提供抵押的其二人共同所有的分别位于织金县的房屋（房屋所有权证号：织房权证城关字第**）、织金县房屋（房屋所有权证号：织房权证城关镇字第**）享有优先受偿权。案件受理费7,830元，减半收取计3,915元，由被告汪永芬、王洪章负担。”中国邮政储蓄银行股份有限公司织金支行与汪政有、汪桂永、陈德菊金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月11日作出（2019）黔0524民初2435号民事调解书，确定“一、被告汪桂永自愿定于2019年8月20日前一次性偿还所欠原告中国邮政银行股份有限公司织金县支行的借款本金618,126.22元及利息（利息根据借款合同约定予以计算）；二、如被告汪桂永未能在2019年8月20日前履行偿还前述本金及利息的义务，原告中国邮政银行股份有限公司织金县支行对抵押物（位于织金县、织房权证城关字第**商铺）享有申请拍卖及优先受偿的权利；三、案件受理费9,980元，减半收取4,990元，由被告汪桂永、汪政有、陈德菊负担。”本院立案执行上述两案后，于2020年7月30日作出（2020）黔0524执503号之一执行裁定，并于次日向织金县不动产登记中心送达协助执行通知书，轮候查封了诉争财产。 另查明，汪红梅与异议人龙礼芬于2020年7月30日共同借款给汪政有代王洪章、汪永芬清偿了二人于2014年4月1日向中国邮政银行储蓄股份有限公司织金县支行贷款本息余额289,409.38元并垫付了案件受理费2,497元，消灭了中国邮政储蓄银行股份有限公司织金县支行对诉争房屋享有的抵押权，邮政银行织金支行依据（2019）黔0524民初2435号民事调解书享有债权于2020年9月15日获得完全清偿。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对异议人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）异议人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”首先，本案中，异议人龙礼芬提供了《房屋转让协议》及相应《收条》证实其向被执行人汪政有、陈德菊购买了诉争房屋并支付了相应价款，根据法律规定及交易习惯，房屋买卖合同属要式合同，即应当订立书面合同，异议人龙永芬作为房屋管理部门工作人员，应当知晓此规定和交易习惯，但其主张的从双方达成购买房屋的合意到补签《房屋转让协议》，时间长达三年之久且交易金额高达百余万元，与异议人的职业素养和交易习惯不符，且每次支付金额高达数十万元购房款均不通过银行转账的行为，也不符合常理和交易习惯。故对案外人龙礼芬所主张的购买诉争房屋的事实本院不予认定。其异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定应予支持的情形，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人龙礼芬的异议请求。 异议人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向织金县人民法院提起执行异议之诉。 审 判 长 吴兆明 审 判 员 袁 海 审 判 员 王敏敏 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 段忠彩 书 记 员 向乾华