广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2020）粤71行终2724号上诉人（原审原告）：陈智先，男。委托代理人：陈智玄，男，系原告陈智先的哥哥。委托代理人：徐仁杰，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市住房保障办公室。住所地：广州市豪贤路**。法定代表人：王宏伟，主任。委托代理人：陈茜，该办公室工作人员。委托代理人：梁鹏，广东国智律师事务所律师。上诉人陈智先因诉被上诉人广州市住房保障办公室土地收益款征收核定一案，不服广州铁路运输法院（2020）粤7101行初1809号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，涉案房屋位于荔湾区芳信路120号2910房。根据2019年4月2日《广州市不动产登记查册表》显示，该房屋产权人为张景光，套内建筑面积为63.66平方米，建筑面积为81平方米，土地使用权取得方式为划拨，共有情况为单独所有，房屋性质为经济适用房，登记时间为2011年12月14日，产权人张景光，占有部分为全部，权证号码为650038104号，房屋所有权性质为私有。登记附注包括：暂缓征收国有土地出让金。日后如改变用地性质或权属变更，需补办出让手续；超过70平方米的部分为商品房；经济适用房，不得出租、出借，5年内不得上市交易；共同申请的家庭成员姓名和身份证号码：张宇航……；等。广州市荔湾区人民法院在执行胡倩与张景光民间借贷纠纷一案中，因被执行人张景光不履行生效法律文书确定的义务，广州市荔湾区人民法院于2019年11月11日上午10时至2019年11月12日上午10时止在京东网络司法拍卖平台拍卖张景光名下的涉案房屋。2019年11月12日，原告以1256380元的最高价竞得涉案房屋。2019年11月19日，广州市荔湾区人民法院作出（2018)粤0103执恢475号之二《执行裁定书》，裁定如下：一、涉案房屋的所有权归原告（公民身份号码：440************915）所有。该屋所有权自本裁定送达原告时起转移；二、原告可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。三、解除原审法院对涉案房屋的查封。2019年12月26日，广州市荔湾区人民法院作出（2018)粤0103执恢475号《协助执行通知书》,要求被告协助原告办理涉案房屋产权转移的交易过户相关手续。2019年11月21日，原告委托陈智玄办理涉案房屋的过户登记手续、查册、调档、身份核对手续、缴纳相关税费等事宜。2020年1月6日，原告委托陈智玄代原告填写《经济适用住房上市交易申请表》，提出涉案房屋上市交易申请。2020年1月13日，被告在该表上出具意见：经核对，该经适房符合上市交易条件。经核算，该房屋上市交易应补缴土地收益等价款为人民币1086839.04元。该表说明部分载明：……3.申请人对应补缴土地收益等价款数额有异议的，应在完成补缴土地收益等价款手续前向市住房保障办提出核价异议申请，进行核价复核；4.申请人应在2020年10月30日前（含当天）完成土地收益等价款缴款手续，逾期未缴的需重新提交申请……2020年1月16日，原告委托陈智玄申请核价异议，并填写《经济适用住房土地收益等价款核价异议申请书》。2020年2月5日，被告向原告作出《经济适用住房土地收益等价款核价异议复核告知书》，称“现核定：位于荔湾区芳信路****的房屋的核价为23770.8元/平方米，土地收益等价款1086839.04元。”该告知书的附件为《关于荔湾区芳信路120号2910房经适房核价说明》，称“一、核价过程广州市荔湾区************，登记字号为2011登记字6013984，总建筑面积81.0平方米，性质为经适房部分建筑面积70平方米，朝向为东南，总楼层32层，属于高层电梯楼。性质为经适房部分购买单价为4362.96元/平方米，购房合同签订日期是2010年2月1日。该套房屋于2020年1月在广州市住房保障办公室办理核算土地收益等价款手续时，系统核价结果为评估单价26412.0元/平方米，考虑年限折扣后，最终核定单价为23770.8元/平方米，核定应缴土地收益等价款为1086839.04元，系统计算和核定过程如下：应缴土地收益等价款=（核定单价-性质为经适房部分购买单价）×性质为经适房部分建筑面积×80%。二、核实情况广州市荔湾区************位于广州市荔湾区郭村小区，周边配套有地铁五号线滘口站、芳信路公交总站、岭南花卉市场、广州中医药大学第三附属医院、德明中英文实验小学、广州市第四中学、第九十三中学等，交通便捷度较好，配套较为齐全，生活便利。经调查核实，该小区周边的商品房住宅小区案例万和苑于价值时点的成交和挂牌案例，根据面积、户型格局、朝向、景观等因素不同，成交单价大约在28000元/平方米左右。因此，综合考虑人文环境等因素对经适房价格的影响后，广州市荔湾区************的核价结果是合理的”。原告于2020年3月20日收到该《经济适用住房土地收益等价款核价异议复核告知书》后不服，诉至原审法院。诉讼中，被告陈述张景光在购买涉案房屋时，对涉案房屋建筑面积70平方米以内的部分，按每平方米4362.96元的标准购买，超出70平方米的部分，按同地段普通商品房的销售价格计算。原审法院认为，关于被告认为诉争告知书不属于人民法院行政诉讼受案范围的意见。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”诉争告知书是被告针对原告提出的核价异议申请的复函，且是原告缴纳土地收益等价款的重要依据，故诉争告知书对原告的权利义务产生了实际影响，属于人民法院行政诉讼的受案范围，具有可诉性。对被告提出的该项意见，原审法院不予支持。《经济适用住房管理办法》第五条规定：“国务院建设行政主管部门负责对全国经济适用住房工作的指导和实施监督。县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门负责本行政区域内经济适用住房管理工作。县级以上人民政府发展改革（价格）、监察、财政、国土资源、税务及金融管理等部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。”《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》第四条第一款规定：“市住房制度改革领导小组办公室、市住宅建设办公室负责本市经济适用住房的管理工作。”根据上述规定，被告负责辖区内经济适用住房的管理工作，有权对原告提出的核价异议申请作出处理。《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。”《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》第二十条规定：“购得经济适用住房满5年的，购房人可转让经济适用住房，但应当缴纳土地收益等价款，市房改办住建办可优先回购。购房人缴纳土地收益等价款后，可以取得完全产权，房地产管理部门应当在其房地产权证上重新注记。土地收益等价款按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80％计算。土地收益等价款全额上交市财政。”根据上述规定，经济适用住房上市交易需按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80％缴纳土地收益等价款。本案中，原告通过司法拍卖的方式取得涉案房屋的所有权，由于涉案房屋性质为经济适用房，涉案《广州市不动产登记查册表》登记附注部分也载明，涉案房屋建筑面积中70平方米部分，需补办出让手续，故根据上述规定，若要进行涉案房屋转移登记应按照上述规定缴纳土地收益等价款。为此，原告向被告提出涉案房屋上市交易申请。被告认为涉案房屋符合上市交易条件，并核算得出该房屋上市交易应补缴土地收益等价款。原告不服，提出核价异议申请。被告收到该申请后，重新进行审核后得出：（系统评估单价26412.0元/平方米×年限折扣90%-性质为经适房部分购买单价4362.96元）×性质为经适房部分建筑面积70平方米×80%=土地收益等价款1086839.04元，并未违反上述规定。由此，原告要求撤销诉争告知书的理据不足，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告陈智先的诉讼请求。上诉人陈智先向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实缺乏依据。原审期间，被上诉人称涉案房屋70平方米以内的部分按照每平方米4362.96元的标准购买，但未提供证据证实。原审法院限期被上诉人提供相关证据，被上诉人并未提供，应当承担举证不能的不利后果。原审判决仍认定按照上述标准计算应纳税所得额，缺乏事实依据，应予撤销。按照《广州市不动产登记查册表》中载明的涉案房屋购买信息，该房屋购入价为389730元，总面积为81平方米。被上诉人无法举证证明涉案房屋70平方米部分和11平方米部分存在价格差，则购入成本单价应为4811.48元／平方米（389730元÷81平方米）作为计算依据。二、原审判决适用法律不当。原审判决忽略上诉人通过法院公开拍卖的方式以最高价竞买涉案房屋的事实，故意回避双方争议焦点，作出错误判决。《广东省财政厅广东省地方税务局关于规范我省二手房屋交易最低计税价格管理的指导性意见》（粤财法〔2008〕93号)第六条规定对于本案更具有针对性，应当予以适用。综上，请求二审法院判决：1.撤销原审判决；2.撤销被上诉人作出的《经济适用住房土地收益等价款核价异议复核告知书》；3.被上诉人承担一、二审诉讼费。被上诉人广州市住房保障办公室二审答辩称：一、被上诉人计算的土地收益价款具有事实和法律依据，应当予以维持。被上诉人在原审期间已提供张景光的购房合同证实其以4362.96元/平方米的价格购买取得涉案房屋70平方米的经适房部分，剩余11平方米按照普通商品房价格购买。上诉人主张按照单价4811.48元／平方米作为购入成本的计算依据，与客观事实不符。被上诉人根据《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》第二十条的规定，计算出涉案房屋的土地收益价款，于法有据，应当予以维持。二、缴纳土地收益等价款系取得经适房完全产权且上市交易的法定条件，上诉人完成过户必须缴纳完全土地收益等价款。上诉人主张以拍卖价格作为计税价格的主张与涉案土地收益等价款无关。而且，广州市荔湾区人民法院的拍卖公告已明确表述应缴纳涉案房屋的土地收益等价款。上诉人购买涉案房屋的行为，视为对该公告知悉和认同，依法应当按照规定缴纳土地收益等价款。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审查，原审法院认定事实清楚，且有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，关于被诉复核告知书是否可诉以及是否合法的问题，原审判决已详细论述，本院二审认同原审判决的认定。关于上诉人主张涉案房屋的单价应以原业主支付的全部房价款除以全部建筑面积得出的购房单价，作为土地收益等价款计算依据的问题。《广州市不动产登记查册表》载明，涉案房屋建筑面积为81平方米，其中70平方米为经济适用房性质，11平方米为普通商品房性质。上诉人在《经济适用住房上市交易申请表》填报的涉案房屋经适房部分购买单价，以及被上诉人提供的涉案房屋原业主张景光签订的购房合同，均明确载明70平方米部分的购房单价为4362.96元/平方米，被上诉人据此以经济适用房部分面积70平方米以及该部分的购买单价4362.96元/平方米，作为参与土地收益等价款的核价依据，事实清楚，证据充分，并无不当。因此，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人主张涉案房屋应依据粤财法〔2008〕93号文作为核定土地收益等相关价款的计算依据的问题。涉案房屋部分建筑面积为经济适用房性质，该部分面积上市转让交易需先交纳土地收益等价款，该价款的核定方法和标准应适用经济适用住房的相关规定。粤财法〔2008〕93号文系针对二手房屋交易最低计税价格标准出具的指导意见，不应作为核定涉案房屋的土地收益等价款的依据。因此，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。上诉人的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共50元，由上诉人陈智先负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭建军审 判 员 金 霞审 判 员 余树林二〇二〇年十二月四日法官助理 张宗芳书 记 员 何洁芬