贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终9379号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路67号法定代表人：杨芳俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭江泥（公司员工），女，1984年10月20日出生，汉族，住贵州省息烽县。委托诉讼代理人：龙子枭（公司员工），男，1994年8月12日出生，苗族，住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨帆，女，1978年2月27日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区委托诉讼代理人：杨晓林，贵阳市南明区油榨法律服务所法律工作者。上诉人贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司（以下简称恒阳房开）因与被上诉人杨帆商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初1611号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒阳房开上诉请求：1、撤销原判第一项、第二项判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人无法办理银行贷款系因被上诉人自身原因导致，并非不可归责于上诉人与被上诉人的事由，一审人民法院事实认定错误，法律适用错误；2、涉案《商品房买卖合同》未达到解除的条件，按揭贷款支付房价仅是被上诉人履行自身付款义务众多方式的一种，根据上诉人与被上诉人之间的合同约定，被上诉人无法采取贷款方式支付购房款，导致《商品房买卖合同》无法继续履行的情况下，被上诉人应当变更支付方式。杨帆答辩称：上诉人的上诉请求无法成立，理由如下：1、一审法院向银行工作人员询问贷款程序符合法律规定；2、本案被上诉人作为普通人,对银行审批程序不可能完全清楚，在贷款过程中也只能遵循银行人员提供的信息，被上诉人从银行得到的第一信息是可以办理贷款，故而支付了首付款。被上诉人并未隐瞒自己已有贷款且过高的事实，所以被上诉人不存在过错，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请法院依法驳回上诉。杨帆向一审法院提起的起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》。2.判令被告返还原告已付购房款1457600元。3.诉讼费由被告承担。恒阳房开向一审法院提起的反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付购房款1450000元，并从2019年11月15日起至实际清偿购房款之日止，以逾期应付款项为基数按每日万分之一计算违约金，暂计算至2020年4月13日，逾期150日，违约金21750元。2.判令反诉被告承担本案案件受理费。一审法院认定事实，2019年7月3日，杨帆作为买受人，恒阳房开作为出卖人，共同签订《商品房买卖合同》（合同编号：2019ＸＳ5-001），主要约定：杨帆购买恒阳房开开发建设的位于经开区，建筑面积242.3平方米，房屋总价款2907600元，买受人以银行按揭付款的，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款1457600元，余款1450000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后7日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人有权解除合同，合同解除后／日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在／日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后／日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。第十条逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日个工作日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30个工作日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90个工作日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30个工作日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30个工作日内向出卖人支付违约金。该合同还对其他权利义务进行了约定。杨帆在买受人处签字捺印，恒阳房开在出卖人处加盖合同专用章。同日，杨帆支付恒阳房开首付款1457600元，案涉房屋取得以杨帆为购房人的《贵阳市商品房现售合同备案登记表》，现售合同登记号为Ｘ19054486。双方明确案涉房屋未交付，现仅办理了现房销售备案登记。杨帆陈述，若解除合同，将积极配合恒阳房开办理现房销售备案登记。其后，因杨帆按揭贷款审核未获通过，杨帆要求解除合同，恒阳房开主张继续履行合同，双方为此产生争议。就按揭贷款办理情况，杨帆陈述，恒阳房开工作人员称与兴业银行有合作，并带其到该银行查询点办理贷款，杨帆向银行提交了征信报告、银行流水等资料，该银行工作人员胡本玲审核后表示可以贷款，让杨帆交纳购房首付款，杨帆遂签订合同并支付了首付款，其后胡本玲又通过电话和微信告知杨帆称贷款审核未通过，故按揭贷款最终无法办理责任不在杨帆本人。为证实上述情况，原告提交了杨帆与兴业银行工作人员的录音、征信报告和现金流水记录、微信聊天记录。恒阳房开称，与兴业银行的确存在合作关系，但具体贷款审核系由银行负责，并表示本案所涉金钱债务并非不能履行，恒阳房开可接受三年内付清尾款1450000元。对此，杨帆以其无固定收入、已负债3000000元经营性贷款、受疫情影响无法正常营业，现无支付能力为由未予同意。恒阳房开提交2019年11月13日向杨帆发送的《催告函》，拟证明其已按合同约定要求杨帆履行合同义务。该《催告函》载明：杨帆女士，依照您与我司于2019年7月3日就贵阳市经开区龙湾国际5栋1-31-1房屋买卖事宜订立的《商品房买卖合同》约定，您尚欠购房尾款1450000元，应交维修基金25199.2元。根据《商品房买卖合同》第十条约定，若您未在约定的期限内支付相关款项，您应按约承担逾期付款的违约责任，请您于2019年11月23日前至龙湾国际售楼处办理付款手续。杨帆质证称，该《催告函》只能证明恒阳房开要求履行合同约定义务，但不能证明杨帆存在故意隐瞒或故意违约情形。经一审法院向兴业银行小河支行案涉贷款人经办人胡本玲调查询问，胡本玲认可案涉贷款确由其负责初审，并提交该行《二手房按揭所需资料及注意事项》说明情况，因杨帆符合上述材料中借款人准入条件，虽存在负债，但就杨帆提交的银行流水，收入覆盖负债，故在其负责的初审通过审查，初审后，还要补齐首付款交纳凭据等才能进行之后的二、三级贷款审批，其确向杨帆告知初审通过可以签订合同，并让其将首付款证明等材料交来，但也告知过杨帆具体贷款通过还要以后台审核结果为准。其后杨帆将首付款交纳凭证等资料均交过来，但在后台审批时，因负债过高存在较大潜在风险未予通过。对上述调查情况，杨帆认为银行工作人员所述内容和其诉请一致，能够说明无法办理贷款的原因不在杨帆本人，案涉合同无法继续履行的原因不能归责于双方当事人，且杨帆办理贷款时，胡本玲称符合办理贷款条件，并未说明还有二级、三级审批。恒阳房开认可兴业银行小河支行系合作银行的查询点之一，如有需要办理按揭贷款的客户，先到合作的银行查询点进行审查，审查通过后再签订购房合同，但提出，具体经办过程的确只有经办人才清楚，不认可杨帆所述意见，本案就是杨帆个人原因导致贷款无法办理。一审法院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。杨帆与恒阳房开签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。结合庭审查明情况及双方发表意见，归纳本案的争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》是否达到解除条件？本案中，合同约定杨帆向恒阳房开支付首付款1457600元，余款1450000元以按揭贷款方式支付，杨帆举证证明系因恒阳房开合作银行查询点兴业银行小河支行的工作人员告知通过贷款初审并要求提交首付款证明等材料，待其按照指示签订合同并支付首付款后，该银行工作人员又告知不能办理贷款，系不能归责于其个人的原因未能办理按揭贷款。根据购房交易习惯，杨帆作为消费者有理由相信，恒阳房开合作银行查询点所做审查符合贷款条件才签订的购房合同，结合一审法院调查情况，亦系该银行工作人员要求杨帆提交首付款支付证明等，待杨帆支付完毕本案房屋的首付款后，又被银行告知不能办理贷款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。而因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，及案涉《商品房买卖合同》关于“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在/日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后/日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”之约定，购房人杨帆以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人恒阳房开返还已付购房款，一审法院予以支持。对于恒阳房开的反诉诉讼请求，基于前述事由，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》的六十四条之规定，判决：一、解除原告杨帆与被告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司于2019年7月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019XS5-001）；二、被告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨帆购房款1457600元；三、驳回原告杨帆的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9059元（已减半收取），由原告杨帆负担。反诉案件受理费9023元（已减半收取），由反诉原告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉《商品房买卖合同》是否应予解除；二、如合同应予解除，是何方原因导致合同解除，违约责任如何承担。关于焦点一，双方在《商品房买卖合同》中约定案涉房屋的付款方式为首付款+贷款方式，现由于杨帆的银行贷款未审核通过，导致贷款部分的房款逾期支付。现上诉人坚持要求继续履行合同，但被上诉人明确表示其个人无能力支付购房尾款一百余万元，故要求解除合。对此本院认为，2020年因疫情原因导致企业或个体工商户经营困难是众所周知的事实，且根据一审查明的事实可知，杨帆贷款未通过的原因系其个人已有300万元的经营性负债，存在较大潜在风险，故杨帆陈述其无能力支付剩余购房尾款应基本属实，案涉合同在客观上存在合同目的不能实现的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，案涉合同解除符合法律规定。关于焦点二，杨帆申请的银行贷款最终未获审批通过系因其个人负债较大的客观原因导致，虽然主观上杨帆没有过错，但其申请贷款时对自己的收入、负债等情况十分清楚，其作为具有完全民事行为能力的成年人，应对自身的偿债能力有所预判，也应知晓向银行申请贷款可能存在审核未能通过的情形，故本院认为本案在认定未能取得贷款的具体原因时，还是应根据客观原因进行认定，即银行贷款最终未获审批通过系杨帆个人原因导致，而非不可归责于双方的原因。根据合同第十条的约定，逾期付款超过90日解除合同的，买受人应按逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，故杨帆应支付的违约金为1450000元×1%=14500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初1611号民事判决第一项、第二项；二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初1611号民事判决第三项、第四项；三、杨帆于本判决生效之日起十日内支付贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司违约金14500元；四、驳杨帆的其他诉讼请求；五、驳回贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9059元，由杨帆负担；一审反诉案件受理费9023元，由杨帆负担902元，由贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司负担8121元；二审案件受理费17918元，由杨帆负担1792元，由贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司负担16126元。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年十二月一日书记员  曹 然