新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终2921号 上诉人（原审原告）：新疆尚宏茗豪物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路****。 法定代表人：华慧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王毅，新疆众望律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘斌，男，1971年2月3日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：郭玉涛，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人新疆尚宏茗豪物业服务有限公司（以下简称尚宏茗豪公司）与上诉人刘斌因物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初4978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭于2020年10月27日开庭进行了审理。上诉人尚宏茗豪公司的委托诉讼代理人王毅，上诉人刘斌的委托诉讼代理人郭玉涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尚宏茗豪公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判刘斌支付物业服务费66,829.77元；二、撤销一审判决第二项，依法改判刘斌支付违约金8,949.31元；三、判决刘斌承担上诉费用。事实和理由：1．本案中我公司开庭出示的2012年11月1日《乌鲁木齐市前期物业服务合同》、刘斌签字的《入住费用明细表》对于物业服务费均约定每月每平方米4.8元，刘斌已按照上述收费标准支付部分物业服务费。一审法院认定建设单位与我公司签订的《乌鲁木齐市前期物业服务合同》合法有效，刘斌作为业主，该合同对其具有约束力，应按照每月每平方米4.8元的收费标准计算相应物业服务费。即使按照开庭出示2018年1月11日《乌鲁木齐市前期物业服务合同》约定，高层住宅每月每平方米2元、办公楼每月每平方米3元、商业每月每平方米5元的标准，刘斌将住宅用于办公，也应该按照每月每平方米3元的标准支付物业服务费；2．上述物业服务费收费数额变化后，本案涉及的物业服务费违约金也应当按照刘斌的欠费数额进行调整。 刘斌辩称，物业公司认定的物业收费标准没有合法依据，根据发改委相关规定，未成立业主委员会的物业费是按照政府指导价；按照物业收费规定，高层带电梯普通住宅服务费一级至四级是每月每平方米0.8元至2元，而物业公司未按其服务级别收费；物业公司一审向法院提交的物业收费标准是1.8元，二审又提供2元的收费标准，可见物业公司的收费存在随意性和单方定价的事实。另外，物业公司未提供与之服务级别相对应的物业服务。 刘斌上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；二、一、二审诉讼费用由物业公司承担。事实和理由：我的房屋产权证的房屋性质载明的规划用途为住宅，物业公司应按照普通住宅的物业费标准收费。涉案房屋的大楼消防通道由原来的两个变成一个，在楼顶加盖建筑，存在安全隐患，可能危及公共利益及他人合法权益。在物业服务不达标的情形下，一审在确定物业服务收费标准时应酌情减少。另外，物业公司未提供物业服务级别的证明。我方不应支付违约金，物业服务实行的是政府指导价，物业公司公示的是普通住宅每月每平方米1.8元，但物业公司按照每月每平方米4.8元收取，远远超过了物业费收费标准，我方针对收费问题多次与物业公司协商，始终未能达成一致，我方不应承担违约责任。 尚宏茗豪公司辩称，关于物业服务收费标准，应按照刘斌签字的《入住费用明细表》约定的每月每平方米4.8元，刘斌也按此标准支付了一部分物业费；前期物业合同对业主具有约束力，刘斌将住宅改为办公用途，应按照每月每平方米3元支付物业费；上述物业服务费收费数额变化后，本案涉及物业服务费违约金也应当按照刘斌的欠费数额进行调整。 尚宏茗豪公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2015年1月8日至2019年6月30日物业管理费66,829.77元；2.判令被告按照年利率6%支付逾期付款违约金8,949.31元。合计75,779.08元。 一审法院认定事实：2012年11月1日，新疆文龙房地产开发有限公司与尚宏茗豪公司签订《前期物业服务合同》，新疆文龙房地产开发有限公司选聘尚宏茗豪公司对位于乌鲁木齐市的大厦提供物业服务，合同期限自2011年11月1日至2019年10月30日，鸿基大厦住宅为5-19层共90套，商业为1-4层。合同第十七条约定：“本小区物业服务为包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体内容如下：一、物业公司按照乌鲁木齐市住宅物业服务等级标准一档标准提供服务，并按以下标准进行收费，前两年可根据实际情况下浮10%，高层住宅按建筑面积每月每平方米2至3元；商业按建筑面积每月每平方米4至6元……二、业主应于房产公司通知办理入住之日起缴纳物业服务费用，物业服务费按年度缴纳，业主或物业使用人应在使用前一个月内履行缴纳义务。”2018年1月11日，甲方新疆文龙房地产开发有限公司与乙方尚宏茗豪公司签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》，合同期限自2017年9月10日起至业主委员会按照业主大会决议代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止，该合同约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅2元每月每平方米，办公楼3元每月每平方米，商业物业5元每月每平方米，费用调整按政府相关法律法规执行，依法将住宅变更为其他用途的，应根据变更后物业使用性质加价收取物业服务费用按年交纳，由业主或物业使用人承担的物业服务费应在每年12月25日前履行交纳义务。该合同第三十八条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每日按未交数额3‰向乙方支付违约金。”尚宏茗豪公司在鸿基大厦公示的物业服务收费公示牌显示，高层或带电梯普通住宅1.8元/月·平方米，服务等级为四级，收费依据为新发改法规[2016]1189号文件、乌发改医价[2017]62号文件，该公示牌加盖有乌鲁木齐市价格监督检查局的公章。 刘斌系鸿基大厦7D、7E的业主，7D房屋建筑面积为147.24平方米，7E房屋建筑面积为111.38平方米。2013年1月10日，刘斌办理了房屋入住手续。同日，刘斌向尚宏茗豪公司缴纳7D房屋物业费8,481.02元（147.24平方米×4.8元×12个月）、7E房屋物业服务费6,415.49元（111.38平方米×4.8元×12个月）。2014年1月24日，刘斌按照每平方米4.8元缴纳了2014年1月10日至2015年1月9日期间的物业服务费。刘斌自2015年1月10日起未向尚宏茗豪公司缴纳物业服务费。 一审法院认为，建设单位选聘物业管理企业进行物业管理服务并依法签订的物业服务合同属前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，鸿基大厦的建设单位与尚宏茗豪公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，合法有效，刘斌是鸿基大厦7D、7E室的业主，该合同对刘斌具有约束力。尚宏茗豪公司入驻鸿基搭设后，为业主提供了相应的物业管理服务，作为该小区的业主，亦接受了尚宏茗豪公司提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。 本案的争议焦点为：1.尚宏茗豪公司提起本案诉讼是否超过诉讼时效；2.尚宏茗豪公司与刘斌争议的物业服务费收费标准如何确定；3.尚宏茗豪公司主张物业服务费及违约金的数额如何确定。 一、对于尚宏茗豪公司提起本案诉讼是否已过诉讼时效的问题。尚宏茗豪公司自2013年1月10日起为刘斌提供物业服务至今，刘斌作为业主，在接受了尚宏茗豪公司提供的物业服务后，依照法律规定应当负有及时履行交纳物业服务等费用的义务。刘斌自2015年1月10日开始拖欠物业服务费，尚宏茗豪公司亦采取相应的催缴方式来维护自身权益，故刘斌认为本案已过诉讼时效的理由不能成立，应不予支持。 二、对于本案物业服务费收费标准如何确定的问题。尚宏茗豪公司认为刘斌在办理入住时入住费用明细表中载明写字间按每月每平方米4.8元收取，且刘斌按此标准缴纳了两年的物业服务费，故应以4.8元确定收费标准。刘斌认为其住宅为普通住宅，不应按照商用标准收取，尚宏茗豪公司物业服务不到位，且该标准也高于乌鲁木齐物业收费的相关规定。对此本院认为，建设单位与尚宏茗豪公司签订了两份《前期物业服务合同》，自2011年11月1日起高层住宅每月每平方米2至3元、商业每月每平方米4至6元，2017年9月10日起高层住宅每月每平方米2元、办公楼每月每平方米3元、商业物业每月每平方米5元，费用调整按政府相关法律法规执行，将住宅变更为其他用途的，应根据变更后物业使用性质加价收取物业服务费用按年交纳。而在尚宏茗豪公司在鸿基大厦物业服务收费公示牌中显示，高层或带电梯普通住宅1.8元/月·平方米，该收费标准经过乌鲁木齐市价格监督监察局审核确认且向鸿基大厦全体业主公示，刘斌作为业主应适用该标准缴纳物业服务费。《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十二条规定：“为普通住宅小区配套建设的非住宅用房（商业用房、幼儿园、诊所等）及改变用途的住宅，其物业服务收费应在普通住宅小区物业服务收费标准的基础上加价收取。原则上用于商业网点、门店的加收不超过100%；用于办公、幼儿园、诊所的加收不超过50%，具体加价办法由地（州、市）价格主管部门规定。”刘斌将住宅用于办公，按照上述规定，尚宏茗豪公司可以在住宅收费标准的基础上加价50%收取即按照2.7元/月·平方米收取（1.8元/月·平方米×150%）物业服务费。尚宏茗豪公司要求按照每月每平方米4.8元标准收取，应不予支持。 三、对于物业服务费及违约金的数额如何确定的问题。尚宏茗豪公司为刘斌提供了物业服务，刘斌应当依照诚实信用的原则，履行支付物业服务费的义务。尚宏茗豪公司在本案中主张2015年1月8日至2019年6月30日期间的物业服务费，而尚宏茗豪公司提交的收据中显示刘斌物业服务费已缴纳至2015年1月9日，故刘斌须向尚宏茗豪公司支付2015年1月10日至2019年6月30日期间的物业服务费37,497.31元﹝2.7元/月·平方米×（147.24平方米+111.38平方米）×53个月+2.7元/月·平方米×（147.24平方米+111.38平方米）÷30天×21天﹞。 刘斌称其迟延缴纳物业服务费与尚宏茗豪公司物业服务不到位有直接的关系故不应承担违约金，对此刘斌未提供证据证实，且按时缴纳物业服务费是其法定义务，故刘斌以此拒绝承担物业费欠缴违约金的请求不能成立，应不予支持。《前期物业合同》约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用每日按未交数额3‰向尚宏茗豪公司支付违约金，该约定对刘斌具有约束力。因该违约金标准过高，尚宏茗豪公司自愿按照年利率6%主张违约金的数额，并自年初收取全年物业费从次年开始计算违约金，不违反《前期物业合同》的约定，本院不持异议，则刘斌拖欠2019年1月10日至2019年6月30日期间物业服务费的违约金在本案中不应计算，违约金按照拖欠年份分段计算为3,965.58元。（计算方法表见纸质版判决书） 综上所述，对尚宏茗豪公司要求刘斌支付物业服务费及违约金的诉讼请求中的合理部分，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，判决：一、被告刘斌于本判决生效之日起十日内向原告新疆尚宏茗豪物业服务有限公司支付2015年1月10日至2019年6月30日期间的物业服务费37,497.31元；二、被告刘斌于本判决生效之日起十日内向原告新疆尚宏茗豪物业服务有限公司支付违约金3965.58元。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。尚宏茗豪公司提交：大厦物业收费标准公示牌，用以证明我公司在意识到公示牌存在错误之后，于2019年12月重新制作了公示牌，新的公示牌上对住宅改办公的收费标准是每月每平方米3元；管理系统截图两张及前期物业服务合同一份，证明备案的合同中对住宅改办公的收费标准是每月每平方米3元。刘斌质证认为：对管理系统截图和前期物业服务合同的真实性和关联性不认可，对我没有约束力。对收费公示牌的真实性不认可，一审物业公司提供的公示标准是每月每平方米1.8元，且没有载明物业服务级别。刘斌提交：照片9张，其中5张用于证明物业公司管理的是安全通道，五楼以上才可以进入，四楼及以下无法进入，有安全隐患；另外4张用于证明物业公司服务不达标。尚宏茗豪公司质证认为：对照片真实性和关联性不认可，对证明的问题也认可。本院对上述证据的证明力结合其他证据综合予以认定。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.尚宏茗豪公司主张刘斌支付2015年1月8日至2019年6月30日期间的物业费收费标准该如何认定；2.刘斌是否应当承担违约金。 一、关于物业费收费标准的问题。尚宏茗豪公司在鸿基大厦内展示的物业服务收费公示牌中显示，高层或带电梯普通住宅1.8元／月·平方米，该收费标准经过乌鲁木齐市价格监督监察局审核确认且向鸿基大厦全体业主公示，尚宏茗豪公司则应按此标准向业主收取物业服务费。按照《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十二条规定：“为普通住宅小区配套建设的非住宅用房（商业用房、幼儿园、诊所等）及改变用途的住宅，其物业服务收费应在普通住宅小区物业服务收费标准的基础上加价收取。原则上用于商业网点、门店的加收不超过100％；用于办公、幼儿园、诊所的加收不超过50％，具体加价办法由地（州、市）价格主管部门规定”。刘斌将住宅用于办公，按照上述规定，尚宏茗豪公司可以在住宅收费标准的基础上加价50％收取，即按照2.7元／月·平方米收取（1.8元／月·平方米×150％）物业服务费，刘斌主张按照1.8元／月·平方米作为办公用房的物业收费标准的上诉理由不能成立，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”刘斌在办理入住时虽按照《入住费用明细表》中载明的写字间每月每平方米4.8元的标准已交纳了一部分物业费，但双方并未重新签订物业服务合同，仅为刘斌当时自愿交纳的物业费用，系其对权利的自行处分，尚宏茗豪公司主张按照4.8元作为收取物业费用的标准不符合《前期物业合同》中关于住宅收费标准的约定，也不符合政府指导价，尚宏茗豪公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。 二、关于刘斌是否应当承担违约金的问题。结合上述分析，刘斌对于欠付物业服务费用的事实并无异议，但双方对于欠付的金额存在争议，2015年1月8日至2019年6月30日期间，刘斌既未按照每月每平方米4.8元给付物业服务费用，亦未按照其自认的每月每平方米1.8元给付物业服务费用，根据《前期物业合同》的约定，刘斌应当支付违约金，《前期物业合同》中约定违约责任过高，一审法院按年利率6%对违约金数额予以调减并无不当，本院予以维持。 综上所述，尚宏茗豪公司、刘斌的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，尚宏茗豪公司已预交657.90元，由尚宏茗豪公司负担；刘斌已预交211.62元，由刘斌负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 晓 审判员 严 斌 审判员 杜高升 二〇二〇年十二月十八日 书记员 乔 萌