四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初271号 原告十堰市阳光房地产开发有限公司，住所：十堰市北京北路**。 法定代表人肖基成，系该公司董事长。 委托（特别授权）代理人孟宪章，湖北郧和律师事务所律师。 被告巴中市神锋货车运输有限责任公司，，住所：四川省巴中市巴州区江北大道东段原城关粮库内）。 法定代表人李素兰，系该公司总经理。 委托代理人马传殿，男，生于1982年6月5日，汉族，初中文化，该公司员工，户籍地安徽省凤阳县，现住巴中市巴州区。 委托代理人董海军，四川律生和律师事务所律师。 第三人周英，女，生于1969年10月14日，汉族，，住湖北省十堰市茅箭区 原告十堰市阳光房地产开发有限公司（以下简称十堰阳光公司）与被告巴中市神锋货车运输有限责任公司（以下简称神锋公司）、第三人周英执行异议之诉一案，本院受理后于2019年8月9日作出（2019）川1902民初1760号民事判决：一、位于十堰市张湾区××道××幢××单元××号房屋属原告十堰市阳光房地产开发有限公司所有；二、驳回原告十堰市阳光房地产开发有限公司的其他诉讼请求。宣判后，原告十堰阳光公司不服，提出上诉。四川省巴中市中级人民法院以一审不符合法定程序为由，于2019年11月28日作出（2019）川19民终1135号民事裁定，撤销本院（2019）川1902民初1760号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告十堰阳光公司之委托代理人孟宪章，被告神锋公司之委托代理人马传殿、董海军到庭参加诉讼；第三人周英下落不明，经本院公告传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告十堰阳光公司原审向本院提出诉讼请求：1.请求中止对位于十堰市张湾区××道××幢××单元××号房屋的执行，请求解除对该房屋的预查封；2.请求确认位于十堰市张湾区××道××幢××单元××号房屋系原告所有；3.本案的诉讼费用由被告承担。重审中变更诉讼请求：1.判令不得对十堰市张湾区××道××幢××单元××号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2.本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年11月16日，贵院作出了（2016）川1902民初2534号民事调解书，由第三人周英向被告神锋公司支付234200元。第三人周英逾期付款后，神锋公司向贵院申请了执行，并对位于十堰市张湾区××道××幢××单元××号房屋进行了预查封。在执行阶段，原告十堰阳光公司向贵院提出执行异议，贵院于2019年1月30日作出了（2019）川1902执异9号执行裁定书，认为商品房预售合同中约定的合同解除条件突破了合同的相对性原则，且周英在仲裁裁决中消极应对，存在通过以仲裁手段规避案件执行的情形，并以上述理由驳回了原告的执行异议。原告认为，十堰仲裁委员会作出的（2018）十仲裁字第058号裁决已经解除了《商品房预售合同》，该裁决已经生效，原告是案涉房屋合法的所有权人，有权要求贵院解除预查封。商品房预售合同中明确约定“买受人逾期超过30日的出卖人有权解除合同……逾期偿还银行贷款视为逾期付款”。该合同内容系双方真实意思表示，未违反我国法律、法规的强制性规定突破合同的相对性，应为合法、有效的合同。并且涉案房屋未交付，第三人周英也未入住，原告十堰阳光公司在仲裁裁决生效后也未擅自将剩余房款返还第三人周英，第三人周英未在仲裁裁决中获得任何利益，不存在第三人周英通过仲裁裁决规避执行的问题。综上，请求支持原告的诉讼请求。 被告神锋公司辩称：1.原告十堰阳光公司的诉讼请求不成立，理由：第三人周英与原告签订的商品房预售合同是在2014年6月，被告起诉周英是在2016年9月，法院作出执行裁定书是在2017年6月，而原告所举证的仲裁裁决书作出时间是2018年2月，该裁决书解除周英与原告的买卖合同是在被告申请执行之后，原告有逃避执行的嫌疑，同时因2017年6月作出查封裁定后，原告提出执行异议，被告在第一次查封后又申请查封，所以不存在原告所称查封失效的问题。2.第三人周英与原告签订商品房买卖合同且备案登记具有准物权效力，被告申请执行，人民法院查封是正确的。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。 第三人周英未到庭，未作答辩。 经审理查明：2014年6月5日，原告十堰阳光公司与第三人周英签订《商品房预售合同》（合同编号：ＹＳ0106675），约定：第三人周英以444043元购买原告十堰阳光公司开发的位于张湾区××街××道××号××幢××单元××号××；买受人应于2014年6月5日前支付购房首付款134043元，剩余购房款310000元由买受人通过向出卖人指定银行办理按揭贷款方式支付；买受人在申请按揭贷款时，贷款银行是以出卖人为买受人承担阶段性连带还款保证责任为前提；买受人逾期付款超过三十日的，出卖人有权解除合同。合同签订后，第三人周英支付首付款134043元。双方就《商品房预售合同》办理了备案登记，但未办理产权登记。 2016年9月20日，案外人李龙贵及被告神锋公司向本院起诉周英合同纠纷一案，本院于2016年11月16日作出（2016）川1902民初2534号民事调解书，确定由周英向神锋公司支付234200元，此款从2016年11月起在每月27日前支付3万元至付清之日止；若周英逾期付款，神锋公司可要求周英立即一次性付清下余全部款项，并从逾期之日按年利率24%计算资金利息至付清之日止。后第三人周英未按约定时间履行给付义务，被告神锋公司遂向本院申请执行。本院于2017年6月3日作出（2017）川1902执827号之一执行裁定书，查封了案涉位于张湾区××街××道××号××幢××单元××号房屋。 2017年6月27日，因第三人周英未按时偿还银行贷款，原告十堰阳光公司向十堰仲裁委员会提出仲裁申请，请求解除该公司与周英签订的《商品房预售合同》，并由周英支付其被扣划的保证金13155.39元、违约金4650.08元，并自2017年6月20日起按日万分之五继续计算违约金至清偿之日为止。2018年2月22日，十堰仲裁委员会作出（2018）十仲裁字第058号仲裁裁决书裁决：1、解除十堰市阳光房地产开发有限公司与周英于2014年6月5日签订的《商品房预售合同》（合同编号YS0106675）；2、周英在本裁决生效后十日内支付十堰市阳光房地产开发有限公司为其垫付的保证金13155.39元及相应的违约金417元（截止2017年6月19日，后续以日万分之五为标准计算至清偿之日止），共计13572.39元……该裁决已于2018年2月22日发生法律效力。 本院在执行案涉房屋过程中，原告十堰阳光公司向本院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的预查封。2019年1月30日，本院作出（2019）川1902执异9号执行裁定书，驳回了十堰阳光公司的异议请求。十堰阳光公司不服，向本院提起诉讼。 重审庭审中，原告认可案涉房屋已经交付于第三人周英，但周英一直未装修入住，也未办理房屋产权过户登记。 上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原、被告及第三人身份信息，《商品房预售合同》，仲裁裁决书及生效证明，民事裁定书，房屋登记档案，银行交易明细等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。 本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对执行标的全部或一部分主张享有实体权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以排除法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法。本案中，原告十堰阳光公司与第三人周英就案涉房屋签订了《商品房预售合同》并办理了备案登记，且支付了首付款。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”，在第三人周英未履行生效法律文书所确定的义务时，本院在执行过程中对案涉房屋进行预查封并无不当。 本案争议焦点一：在案涉房屋被查封后，原告十堰阳光公司能否行使合同解除权。本院认为，人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，法院对诉争房屋的查封限制的是周英处分房产的行为，并不当然等同于限制原告关于诉争房屋买卖的合同权利，且《商品房预售合同》约定了原告享有合同解除权的条件，系当事人之间真实意思表示，故原告十堰阳光公司在本院查封诉争房屋之后，仍可根据合同约定条件行使合同解除权。本案原告于2017年6月27日向十堰仲裁委员会申请解除与周英的《商品房预售合同》，十堰仲裁委员会已作出（2018）十仲裁字第058号仲裁裁决书，解除了原告十堰阳光公司与第三人周英签订的《商品房预售合同》，且该裁决书已发生法律效力。故对该仲裁裁决书的法律效力，本院予以采信。 本案争议焦点二：原告十堰阳光公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，原告虽已将案涉房屋交付于第三人周英，但双方并未对案涉房屋进行产权变更登记，且十堰仲裁委员会作出的仲裁裁决书已解除原告与周英签订的《商品房预售合同》，合同解除后，债权消灭。而原告十堰阳光公司作为诉争房屋的开发企业，对案涉房屋享有所有权。故原告十堰阳光公司作为案涉房屋的所有权人，有权向人民法院申请解除查封，排除执行。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的……”之规定，原告请求不得对十堰市张湾区××道××幢××单元××号房屋进行执行，并解除对该房屋的查封，本院予以支持。 被告神锋公司辩解房屋已经交付于周英，自周英接受房屋时起，周英便对案涉房屋享有所有权，是否过户不影响周英对房屋所有权的取得，并且原告在承担担保责任后可向周英追偿，不能排除法院对案涉房屋的执行等理由不成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定，判决如下： 一、不得执行十堰市张湾区××道××幢××单元××号房屋； 二、解除对十堰市张湾区××道××幢××单元××号房屋的查封。 本案受理费7960元，由被告巴中市神锋货车运输有限责任公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者诉讼代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  董 爽 人民陪审员  苟中学 人民陪审员  何光洁 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员  谢红梅