江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终2358号上诉人（原审原告）：邱毅盛，男，1984年8月20日出生，汉族，江西省铜鼓县人，群众，杭州市良工装饰有限公司设计师，住浙江省杭州市拱墅区。委托诉讼代理人：邱永春，男，汉族，1957年7月15日生，江西省铜鼓县人，住江西省铜鼓县，系邱毅盛父亲。被上诉人（原审被告）：林斌，男，1987年4月28日出生，汉族，江西省铜鼓县人，群众，无业，住江西省铜鼓县。上诉人邱毅盛因与被上诉人林斌租赁合同纠纷一案，不服江西省铜鼓县人民法院（2020）赣0926民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。邱毅盛上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判林斌支付租金9200元并将商铺恢复原样；3.一、二审诉讼费由林斌承担。事实及理由：1.从2019年9月30日起林斌就一直拖欠半年的租金25200元，后来陆续支付16000元，仍然拖欠9200元至今未付。一审法院认定拖欠的租金是8400元，认定事实错误。2.林斌也承认自己从2019年10月至2020年4月一直就没有经营，贴了店铺转让，想把店铺转让出去。所以林斌并不是受疫情影响导致无法经营，没有营业收入。林斌提交解除租赁合同，属严重违约。这两点都不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定减免租金的情形，不应当适用公平原则变更合同减免一个月租金4200元，林斌应当全额支付拖欠的租金9200元。即使减免一个月租金4200元，也还应当支付5000元租金给邱毅盛。3.林斌承认确实将原有的装修破坏，大门的玻璃门和卫生间的玻璃门已经拆走，吊灯、吊顶、门头等都拆走，破坏了全部电线电路。根据租赁合同约定租赁期满，装修不得自行拆走，林斌私自把装修全部拆走的行为显然违约，应当恢复原状。林斌辩称，店面我花了56000元转让费，店面装修都是我出了钱的，我没有义务恢复原状。疫情期间我跟邱毅盛协商退租，是由于邱毅盛不同意退租，一拖再拖导致没有交租金，是由于邱毅盛的原因造成的，所以我不承担租金。邱毅盛向一审法院起诉请求：1.要求林斌立即支付拖欠的租金9200元；2.要求林斌立即将邱毅盛的商铺恢复原样；3.林斌承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2018年9月20日邱毅盛与林斌签订一份《店面租赁合同》，合同约定，一、店面地址：甲方（邱毅盛）同意将位于柳林街鲜果市场7-8号二间店面租赁给乙方（林斌），乙方对该店面进行了充分了解，愿意租该店面。二、租赁期限：租赁时间为三年（即从201810月1日起至2021年9月30日止）。三、经营销售电动车。四、店面租金及付款方式：第一年为每间每月2000元，以后每年递增5%，即2019年10月1日至2020年9月30日为50400元/年；2020年10月1日至2021年9月30日为52920元/年，租金按半年支付。2019年10月1日至2020年9月30日的店面租金林斌分五次向邱毅盛支付了16000元，剩余租金尚未支付。2020年2月份及3月份林斌向邱毅盛表示不再继续承租店面，但双方就林斌提前解除店面租赁合同一事未达成一致意见，2020年4月1日林斌将店面钥匙交付给邱毅盛，林斌腾空店面时将装修的门头等拆除了。一审法院认为，邱毅盛与林斌签订的《店面租赁合同》系双方真实意思的表示，邱毅盛与林斌均应按约定全面履行自己的义务。林斌承租邱毅盛的店面，应当向邱毅盛履行支付店面租金的义务，林斌以其在2020年2月份、3月份就向邱毅盛表示不再承租店面为由，拒绝支付自2020年2月份起的店面租金，但林斌实际腾空店面的及交付店面钥匙给邱毅盛的时间是2020年4月1日，该院认为，林斌实际占有、使用店面期间的租赁费林斌应当向邱毅盛支付，林斌拒绝支付2020年2月、3月份的店面租金没有事实和法律依据。根据双方的约定，2019年10月1日至2020年9月30日的租金为50400元／年，即每月4200元，2020年2月份、3月份的租金合计8400元。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”考虑到新冠××疫情对承租人实际营业收入产生了重大损失，根据公平原则，酌情减少4200元租金。故林斌应当向邱毅盛支付店面租金4200元。邱毅盛还要求林斌将店面恢复原状，邱毅盛诉称林斌将店面的灯、门头等装修拆除，邱毅盛将其经营的电动车品牌门头拆除应属正当行为。关于邱毅盛诉称的林斌拆除的其他装修，邱毅盛无证据证实林斌承租时店面的基础装修，无法认定林斌是否违反合同约定拆除店面内部的装修，故对邱毅盛主张的要求林斌将店面恢复原状的诉讼请求，不予支持。一审判决：一、由林斌在本判决生效后十日内支付邱毅盛店面租金4200元；二、驳回邱毅盛的其他诉讼请求。案件受理费100元，由邱毅盛负担50元，林斌负担50元。邱毅盛与林斌在二审期间均未提交证据。本院二审除对一审查明的事实予以确认外，另查明，邱毅盛收取了林斌9000元押金未退还。《店面租赁合同》第九条约定：“……如乙方违约，已交押金及租金甲方不予退还，并收回店面及应归甲方的全部财产。”本院认为，本案的争议焦点为：一、林斌应向邱毅盛支付多少租金；二、林斌是否应将案涉商铺恢复原样。一、关于林斌应向邱毅盛支付多少租金的问题。1.根据邱毅盛与林斌签订的《店面租赁合同》约定，2019年10月1日至2020年9月30日的租金为50400元／年，租金按半年支付。林斌于2020年4月1日搬离案涉店铺，自2019年10月1日至2020年4月1日，林斌应向邱毅盛支付租金25200元，林斌已支付16000元，欠付9200元。2.《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，林斌在新冠××疫情期间并未经营，新冠××疫情对承租人实际营业收入造成了重大损失，根据公平原则，酌情减少5000元租金。故此，林斌还应向邱毅盛支付4200元租金。二、关于林斌是否应将案涉商铺恢复原样的问题。邱毅盛认为根据《店面租赁合同》的约定租赁期满，装修不得自行拆走，上诉要求林斌承担恢复原样的责任。林斌拖欠租金显属违约，应承担《店面租赁合同》第九条约定的违约责任。该条款约定：“……如乙方违约，已交押金及租金甲方不予退还，并收回店面及应归甲方的全部财产。”邱毅盛收取了林斌9000元押金未退还，林斌已于2020年4月1日将案涉商铺交还给邱毅盛，林斌已用9000元押金承担了违约责任。邱毅盛要求林斌承担恢复原样的责任，但由于邱毅盛未提交证据证实林斌承租时店面的基础装修，无法认定林斌是否拆除店面原有内部的装修，故对邱毅盛主张的要求林斌将商铺恢复原样的上诉请求，本院不予支持。综上，邱毅盛的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人邱毅盛负担。本判决为终审判决。审判长 易 芳审判员 高胜敏审判员 黄若凡二〇二〇年十二月十五日书记员 刘海烨