江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5677号上诉人（原审原告）：于连生，男，1951年4月18日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：于成，男，1975年9月3日生，汉族，系于连生之子，住徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：徐州日成房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山路康怡家园**楼内。法定代表人：石峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王鸿伟，该公司员工。上诉人于连生因与被上诉人徐州日成房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初5541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人于连生的委托诉讼代理人于成，被上诉人徐州日成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王鸿伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。于连生上诉请求：1.变更有失公平的安置协议或撤销该不合法的协议重新安置；2.判令徐州日成房地产开发有限公司一视同仁承担过渡安置费；3.判令徐州日成房地产开发有限公司承担所有的诉讼费用。事实与理由：1.涉案房屋是以前的老屋，被上诉人与上诉人商谈多次没有结果，趁家中无人被上诉人强拆了涉案房屋，为能证明房屋的合法面积及合法存在，方便以后维权，于成在上诉人毫不知情的情况下与被上诉人签订了不平等的安置协议。一审为证明协议条款有失公平，上诉人提交两份安置协议供对比，证明拆迁补偿、置换房价及安置费用均不公平。依据《民法通则》第五十九条和《中华人民共和国合同法》第五十四条，在订立合同时有失公平，使对方违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更的，人民法院不得撤销，而一审判决以“主体适格，双方真实意思的表示，对合同内容存在异议，可以拒绝签字为由”，驳回上诉人的请求，明显不当。如上诉人未签订该不合理的“安置协议”，更无证据证明当时涉案房屋的存在。2.一审判决认定构成表见代理有误，系对表见代理存在误区。仅靠直系亲属没有被代理人的授权表意不构成表见代理，且忽略了被代理人的权益。依据《中华人民共和国合同法》第九条，当事人可以依法委托代理人签订合同，但依据第四十八条、第五十一条规定，无处分权人订立的合同未经被代理人的追认该合同无效。表见代理是维护代理制度稳定，保护善意无过失相对人的合法权益，代理制度应尊重被代理人的意思，考虑被代理人的利益。涉及强拆、有失公平的协议，自始不发生有权代理的效力。在诉讼时效内，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条和《民法通则》第五十九条，上诉人的诉讼请求应予支持，上诉人是涉案房屋的实际拥有者，而不是共同拥有者，依据《物权法》第九十七条，于成无权处分上诉人的财产，其仅是房屋被强拆后，因被上诉人置之不理后签订了不合理的协议，以此确定房屋的合法面积，并非上诉人的真实意思表示。3.关于过渡费问题，在签协议时被上诉人多次向于成承诺2年后上房，由于迟迟不上房，当时上访的拆迁户都拿到了过渡安置费，办事处也承诺上房时会支付，请求二审法院公正判令被上诉人支付过渡安置费用。徐州日成房地产开发有限公司辩称，请求驳回上诉人的上诉请求。1.关于上诉人要求变更与被上诉人签订的房屋拆迁安置补偿协议问题。双方签订的《徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》是双方当事人的真实意思表示，且主体适格，内容亦不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按约履行各自义务。诉讼中，上诉人主张该合同条款内容不合理，但若合同签订时上诉人对上述合同内容存在异议，可拒绝签字，拒绝与被上诉人达成上述合同。上诉人与被上诉人签订上述合同，应视为其对上述合同内容的认可，故对上诉人该主张，法院不应采纳。上诉人主张上述协议系被迫签字，但其并未就该事实提供证据予以证明。该主张亦无事实基础。另虽该安置协议系上诉人之子于成代为签订，但基于亲属关系的因素，即房屋征收补偿系对家庭成员共同补偿的事实。于成签订合同的行为构成表见代理，对上诉人产生法律约束力。综上，在双方自愿达成合同多年，上诉人单方主张变更合同内容，无事实及法律依据，不应予支持。2.关于上诉人要求被上诉人承担违约过渡费的问题，双方合同明确约定过渡方式为自行过渡，现上诉人主张过渡费系对合同条款的变更，无事实及法律依据。3.案外人实事集团建设工程有限公司与被上诉人建设工程施工合同纠纷一案，因被上诉人未按照（2013）徐民初字第180号民事调解书履行，实事集团建设工程有限公司向徐州市中级人民法院申请执行。徐州市中级人民法院依法对被上诉人所有的位于徐州市的土地使用权、土地证号为徐土国用2004字164**及在建工程进行评估拍卖，竞卖公告及竞买须知载明，徐州市金狮房屋开发公司已代为发放拆迁过渡费15755040元。另据徐州市中级人民法院作出的（2015）徐复执字第00008-2号执行裁定书，被上诉人所有的位于徐州市的土地所有所有权、土土地证号为徐土国用2004字16400号及在建工程C1号楼、C2号楼、**归徐州市云龙房地产开发公司所有。因此，被上诉人不是本案的适格被告。综上，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。于连生向一审法院提出诉讼请求：1.变更徐州日成房地产开发有限公司签订的关于本市云龙区津东三巷54-2号房屋的拆迁补偿安置协议不合理条款，请求安置房屋价格按当年拆迁安置标准（每平方4100元），请求拆迁补偿标准按当年补偿标准（每平方3410元）给与补偿；2.判令徐州日成房地产开发有限公司承担违约过渡费18万元；3.判令徐州日成房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。一审法院查明，2012年3月19日，于连生的儿子于成代于连生（被拆迁人、乙方）与徐州日成房地产开发有限公司（拆迁人、甲方）签订《徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》一份，约定：因康怡佳园（原铁刹山棚户改造）一期建设项目需要，甲方经徐拆许字﹝2010﹞7号批准，根据市政府令第78号、第99号、徐政发（2005）5号，徐政发（2005）13号文件，现对乙方坐落在54-2号房屋进行拆迁。一、乙方拆迁房屋情况1、产权性质：私…3、用途：住宅，4、合法建筑面积296.43㎡，其中私房296.43㎡；二、乙方选择的补偿安置方式为：产权调换1、乙方同意与甲方坐落在康怡佳园住宅小区C10幢一单元1808室，建筑面积84.16㎡的房屋调换产权，并以被拆迁房屋的补偿款与甲方经房地产市场评估价格确定的房款，相互结算差价。甲方提供的产权交换房必须符合国家质量安全标准。因产权调换涉及的有关事宜甲、乙双方约定如下：（1）产权调换安置房屋面积的确定：以产权实际测量为准，具实结算；（2）产权调换安置房屋的价格约定：按4800元/㎡计算；（3）产权调换安置房屋质量的约定：以房屋质量验收合格为准。2、乙方负责向甲方提供合法的产权证、土地使用证或其他有效证明，并应在本协议签订三日内必须腾空房屋交给甲方拆除。3、甲方应为乙方办理所调换房屋的产权、产籍证件提供必须的资料证明。三、拆迁补偿安置款、搬家补助等及产权交换差价结算1、甲方应根据市政府令第78号、第99号及相关配套文件、评估价对乙方进行补偿安置结算，乙方应得拆迁补偿安置款为：296.43㎡×280元/㎡计83000元；3、乙方合计应得总补偿款为83000元；4、甲方提供的产权交换房屋总房款为403968元，乙方拆迁补偿应得款为83000元，产权交换后乙方应向甲方支付差价款320968元，支付时间为上房时支付现金。四、拆迁过渡方式、期限乙方过渡方式为自行。六、需要约定的其他事项：甲方通过单位（单体）工程验收后，乙方应按上房通知如期上房。截止于连生起诉之日，徐州日成房地产开发有限公司尚未交付上述房屋。另查明，案外人实事集团建设工程有限公司与徐州日成房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，因徐州日成房地产开发有限公司未按照（2013）徐民初字第180号民事调解书履行，实事集团建设工程有限公司向徐州市中级人民法院申请执行。徐州市中级人民依法对徐州日成房地产开发有限公司所有的位于徐州市的土地使用权[土地土地证号：徐土国用（2004）字第164**在建工程进行评估拍卖。竞买公告及竞买须知载明：徐州市金狮房屋开发公司已代为发放拆迁过渡费15755040元，并有部分购房户已缴纳认购款5223万元，竞买人需承诺竞拍成功后按照法律规定妥善处理与徐州市金狮房屋开发公司及上述购房户有关已代为发放过渡费及房屋认购款方面的争议。2016年7月29日，徐州市中级人民法院作出（2015）徐复执字第000028-2号执行裁定书，裁定：徐州日成房地产开发有限公司所有的位于徐州市的土地使用权[土地证土地证号：徐土国用（2004）字第16400号]及在建工程C1#楼、C2#楼、**徐州市云龙房地产开发公司（组织机构代码：13655254-1）所有。一审法院认为，一、关于诉讼时效问题。本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，双方之间订立的房屋拆迁安置合同尚未履行完毕，诉讼时效尚未起算，现于连生主张对尚未履行完毕的合同内容进行变更，其提起本案诉讼并未超过诉讼时效。二、关于于连生要求变更与徐州日成房地产开发有限公司签订的房屋拆迁安置补偿协议条款的问题。双方签订的《徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》是双方当事人真实意思的表示，且主体适格，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按约履行各自义务。诉讼中，于连生主张该合同条款内容不合理，但若合同签订时，于连生对上述合同内容存在异议，可以拒绝签字，拒绝与徐州日成房地产开发有限公司达成上述合同；双方签订上述合同，应视为其对上述合同内容的认可，故对于连生该主张，不予采纳；于连生主张上述协议系被迫签字，但其并未就该事实提供证据予以证明，该主张亦无事实基础。另，虽然该安置协议系于连生的儿子于成代为签订，但基于亲属关系的因素及房屋征收补偿系对家庭成员共同补偿的事实，于成签订合同的行为构成表见代理，对于连生产生法律约束力。综上，在双方自愿达成合同多年后，于连生单方主张变更合同内容，无事实及法律依据，不予支持。三、关于于连生要求徐州日成房地产开发有限公司承担违约过渡费的问题。双方合同明确约定，过渡方式为于连生自行过渡，现其主张过渡费亦系对合同条款的变更，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条之规定，遂判决：驳回于连生的诉讼请求。二审期间，上诉人于连生向本院提交其子女于亮、于曼曼写的书面材料，证明于成没有代理权限。被上诉人徐州日成房地产开发有限公司质证称，该证据与涉案合同的签订没有关联性。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1.上诉人于连生要求变更或与被上诉人徐州日成房地产开发有限公司重新签订安置协议的请求应否予以支持；2.上诉人于连生要求被上诉人徐州日成房地产开发有限公司承担过渡费有无事实与法律依据。一、关于上诉人于连生要求变更或与被上诉人徐州日成房地产开发有限公司重新签订安置协议的请求应否予以支持的问题。本院认为，上诉人于连生与被上诉人徐州日成房地产开发有限公司之间的《徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》虽系其子于成代为签订，但于成二审陈述系其主动要求与被上诉人徐州日成房地产开发有限公司订立上述安置协议，此与其关于签订上述安置协议系受胁迫的主张相矛盾；上诉人于连生于上述协议签订后一年左右，即2013年3月前后即知晓其子于成代签安置协议之事实，其虽主张知晓于成代其签订上述安置协议后并不认可，并前往被上诉人徐州日成房地产开发有限公司处要求重新签订安置协议，但一、二审期间均未能提交证据证明其曾主张变更或撤销涉案安置协议，被上诉人徐州日成房地产开发有限公司对此亦不予认可，故本院不予采信。基于上诉人于连生与于成的父子关系以及房屋征收系对家庭成员共同补偿，加之上诉人于连生知晓其子代其签订安置补偿协议后六年均未主张变更或撤销安置协议之事实，一审法院认定于成代上诉人于连生签订涉案《徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》构成表见代理，并无不当。此外，被上诉人徐州日成房地产开发有限公司与案外人实事集团建设工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案，因被上诉人徐州日成房地产开发有限公司未按照（2013）徐民初字第180号民事调解书履行，实事集团建设工程有限公司向徐州市中级人民法院申请执行。徐州市中级人民依法对徐州日成房地产开发有限公司所有的位于徐州市的土地使用权[土地证土地证号：徐土国用（2004）字第164**建工程进行评估拍卖。竞买公告及竞买须知载明：徐州市金狮房屋开发公司已代为发放拆迁过渡费15755040元，并有部分购房户已缴纳认购款5223万元，竞买人需承诺竞拍成功后按照法律规定妥善处理与徐州市金狮房屋开发公司及上述购房户有关已代为发放过渡费及房屋认购款方面的争议。据此，因被上诉人徐州日成房地产开发有限公司所有的土地使用权及在建工程已被法院依法评估拍卖，包括涉案房屋在内的土地使用权、在建工程等的相关权利义务将由竞买人按相关法律规定处理，被上诉人徐州日成房地产开发有限公司现已无权就其之前所有的土地使用权和在建工程另行设定权利义务，客观上亦无法与上诉人于连生重新订立或变更安置协议内容，故一审法院判决驳回于连生要求变更或重新签订安置补偿协议的诉讼请求，并无不当。二、关于上诉人于连生要求被上诉人徐州日成房地产开发有限公司承担过渡费有无事实与法律依据的问题。本院认为，据上所述，于成代上诉人于连生签订《徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》构成表见代理，上述《徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》依法应认定有效且作为处理双方关于房屋拆迁安置补偿关系的依据。上述安置协议明确约定过渡方式为上诉人于连生自行过渡，故其现主张过渡费并无合同及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人于连生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人于连生负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 苏 团审判员 胡元静二〇二〇年十二月十一日书记员 赵 莹