广西壮族自治区凌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1027民初1315号 原告：杨再航，男，1971年6月26日出生，汉族，干部，住广西凌云县。 被告：潘育远，女，1985年1月7日出生，汉族，个体工商户，住广西凌云县。 委托诉讼代理人：蒋机，广西锦康律师事务所律师。 第三人：万景玺，男，1984年10月29日出生，汉族，个体工商户，住广西凌云县。 原告杨再航与被告潘育远、第三人万景玺租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨再航、被告潘育远的委托诉讼代理人蒋机、第三人万景玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨再航向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行解除合同约定并把房屋完整交回给原告；2、判决被告支付所欠租金5205元；3、判决被告按租房合同约定结清拖欠租金、水电费及相关费用；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据《中华人民共和国合同法》及双方签订的《租房协议》第二条规定“本房屋租金（2018年8月1日至2021年7月30日)为人民币伍万元(50000元），租金每年结算，承租前一次性付清”。证明2020年7月30日上年所交租金己到期。根据《租房协议》第三条规定“租金支付时间及方式：承租开始前15天交清房租”。根据《租房协议》第九条合同的解除第3项规定“乙方未按约定期限支付租金超一个月”，被告截止到2020年8月17日尚未支付租金给原告，被告己违反《租房协议》合同的解除条款。原告有权解除合同约定，原告于2020年8月17日委托代理人万景玺向被告发出《房屋租赁合同解除告知书》，要求2020年8月20日前搬离并将房屋交回给原告，被告己确认收到《房屋租赁合同解除告知书》，合同己依法解除，合同义务己终止。但被告至今仍非法侵占原告的私有财产。为维护原告的合法权益不受侵犯，特向人民法院起诉，请求判决支持原告上述诉讼请求。 被告潘育远辩称，本合同仍属有效合同，不应解除。1、关于事实方面，由于原告将涉案房屋转让给第三人，且未履行通知和协助义务导致被告无法正常履行支付租金。根据《民法总则》的相关规定，债权人在债务转让时应当通知债务人。在当被告将租金交付给原告时，原告只是口头上说房屋已经转让，现在已经不管他的事了，以此为借口进行推脱，但又不告知将房屋卖给谁。导致被告在无奈中才推迟了几天支付，但并非被告的主观故意，因此，被告不存在拖欠租金的责任。2、根据《合同法》 第九十六条：“当事人一方本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力”的规定，原告即使要行使解除权应当通知被告，且被告有权利提出异议。而原告自始至终都为通知被告要求解除合同，同时也剥夺了被告的异议权利。因此该合同未经过通知该合同仍处有效之中。3、被告于2020年8月22日已经将租金交付给原告，已经用行为表明被告无违约的主观意图，履行了支付租金的义务。而原告在无任何理由的情况下将租金退回又以被告未缴纳租金为由起诉解除合同，是滥用诉讼权利和司法资源。4、现如今属于疫情期间，法院在解除合同时应当慎重。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指定意见（二）》第一条第5项第一款“承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。本租赁合同的涉案房屋适用于经营服装，且租赁期限是六年，属于长期合同。鉴于此被告才对所租赁的房屋投入大量资金进行装修，如果在不查清事实的情况下随意解除合同，将会使被告造成重大损失，对被告将是非常不公平的。综上所述，从诚实信用原则的角度出发，双方在履行合同时，原告应当在合同履行发生重大变化时履行自身的告知和协助义务，而不是拖延对方而构陷被告违约，即使在此情况下被告仍然积极的履行了支付租金的义务。再者，现在是疫情特殊时期，无论是从双方公平角度考虑还是为维护交易的稳定性出发，都不应解除合同，应当妥善解决被告与房屋买受人如何继续履行合同的问题，以保障各方当事人的利益。 本院经审理认定事实如下：2018年7月18日，原告杨再航（甲方）与被告潘育远（乙方）签订租房协议，约定原告杨再航将其位于凌云县出租给被告潘育远作经营服装类使用，租赁期限为2018年8月1日至2024年7月30日。2018年8月1日至2021年7月30日每一年度的租金为50000元，租金每年结算，承租前一次性付清，2021年8月1日起至2024年7月30日的租金随市场波动提前3个月另议，租金支付时间及方式为承租前15日交清。租房协议第九条对合同的解除约定为：租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回本房产。（1）擅自将房屋转让，对外投资入股或与他人调换；（2）利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益的；（3）乙方未按约定期限支付租金超过一个月。2020年7月22日晚21时09分，被告潘育远的丈夫杨正良与原告杨再航微信聊天，杨正良要原告杨再航发房屋买主的电话，原告杨再航将第三人万景玺的电话告知杨正良，因号码错误，原告杨再航于7月24日中午12:46将第三人万景玺的电话再次告知杨正良。2020年8月15日，杨正良与原告杨再航通话，要将2020年至2021年度的房租汇给原告杨再航，原告杨再航告知房租不用汇给他，房屋已卖给第三人万景玺。2020年8月17日，原告杨再航委托万景玺向被告潘育远发出《房屋租赁合同解除告知书》，要求被告潘育远于2020年8月20日前搬离并将房屋交回给原告杨再航。2020年8月22日和2020年8月26日，被告潘育远两次向原告杨再航的账户支付2020年至2021年度的租金50000元，均被原告杨再航以房屋已出售予第三人万景玺，租金应给付第三人万景玺为由予以退回。 另查明，2018年9月19日，被告潘育远向原告杨再航支付2018年8月1日至2019年7月30日的房租。2019年8月12日和2019年8月22日，被告潘育远向原告杨再航支付2019年8月1日至2020年7月30日的房租。 再查明，2019年1月6日至2019年7月29日，被告潘育远从淘气贝贝广西分公司共进货616476.70元；2020年1月1日至2020年7月22日，被告潘育远从淘气贝贝广西分公司共进货331487元。 上述事实，有原告杨再航提供的原告身份证复印件、原告不动产证复印件、授权委托书、房屋租赁合同、房屋租赁合同解除告知书、电话通话录音、微信聊天记录，被告潘育远提供的广西凌云农村商业银行股份有限公司营业部活期存款历史查询单、中国农业银行银行卡交易明细清单、《2019年淘气贝贝出货明细表》《2020年淘气贝贝出货明细表》、电话通话录音、询问笔录以及原被告庭上陈述等证据在案佐证。上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 本院认为，新型冠状病毒疫情属于突发公共卫生事件，属于不可预见不能避免，系法律规定的不可抗力情形。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力，原、被告双方应当按照约定履行自己的义务。虽被告潘育远在合同约定的期限内未支付2020年至2021年度的租金，按合同约定构成违约，但被告潘育远因疫情导致经济效益下降未能按时支付租金，该违约行为与疫情导致的经济效益不好有关，并非恶意违约，为此，被告潘育远提供了《2019年淘气贝贝出 货明细表》《2020年淘气贝贝出货明细表》，该证据能充分证明其所经营的服装店营业收入明显减少的事实，且被告潘育远在合同约定支付租金的最后一日即2020年8月15日由其丈夫杨正良与原告杨再航通话，要将2020年至2021年度的房租汇给原告杨再航，表达继续履行合同的意愿，且于2020年8月22日和2020年8月26日，两次向原告杨再航的账户支付2020年至2021年度的租金50000元，亦符合双方往年交付租金的习惯，虽均被原告杨再航以房屋已出售予他人，租金应给付房屋买受人为由予以退回，但被告潘育远迟延履行支付租金的时间短，且其补交房租的行为，能使原告杨再航的合同目的得到实现。因此，从合同法鼓励交易和维护交易稳定性的精神以及疫情的客观现实出发，对于因疫情防控期间未按时支付房租的行为，不宜认定为根本违约，进而解除合同，故对原告杨再航提出解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，判决如下： 驳回原告杨再航的诉讼请求。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告杨再航负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  黄成桦 二〇二〇年十二月八日 书记员  杨 新