山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终11985号 上诉人（原审原告）：张xx，男，1931年2月1日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：韩飞，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张xx，男，1946年3月17日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 被上诉人（原审被告）：张x，男，1986年1月1日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 上诉人张xx因与被上诉人张xx、张x房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院(2020)鲁0203民初3068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，决定对本案不开庭审理，并于2020年11月17日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人张xx的委托诉讼代理人韩飞，被上诉人张xx、张x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张xx上诉请求：1、依法撤销山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初3068号判决书；2、依法判决支持张xx的一审诉讼请求；3、诉讼费由张xx、张x承担。事实和理由：一审判决适用法律、认定事实错误。本案中张xx与张xx、张x之间关于本案所涉房屋买卖事宜共有三份协议，即，张xx与张xx之间签订的《房地产买卖契约》、张xx与张x之间签订的《购房合同补充协议书》、张xx在张x哄骗下签订的所谓《房屋交接尾款协议书》，其中第三份协议即所谓《房屋交接尾款协议书》张xx根据没有看协议内容，张xx年龄89岁，在张xx、张x哄骗下绕开随行家人的情况下根据张x提前写好的字条抄写在协议中，完全根据张x的指示操作，根本不能代表张xx的真实意思，而张xx、张x一审中提到关于第三份协议的签订过程张xx、张x处存有录像资料，但是直到一审判决之前，张xx、张x也未向法院提供该录像资料，明显有心虚之处。一审判决在“本院认为”部分只提到第三份协议即所谓“房屋交接尾款协议书”，对于第一份协议、第二份协议却只字未提，其实第三份协议反而是不能代表当事人真实意思，不能作为定案依据的协议，并且在违约金相关约定方面三份协议之间是有延续关系的，而对于逾期交房违约金的约定三份协议均高于法定标准，第三份协议即便是有效其关于违约金的约定也仅仅是对前两份协议的再次确认，相当于第二分补充协议，并不能改变违约金约定过高的事实。 张xx、张x辩称，房屋买卖合同签订合法，我方按照合同约定支付了定金及首付款，所有程序均是按照合同约定履行的，最后支付尾款时是在华夏银行，华夏银行有录音录像，我方也有录音录像。张xx在双方交接完毕4个月后再提起诉讼属于无理要求，不合理也不合法。 张xx向一审法院起诉请求：1、请求判令张xx支付购房尾款228110元，张x承担连带给付责任；2、张xx、张x承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年1月13日，张xx与张xx签订房地产买卖契约，约定张xx将位于青岛市户房屋出卖给张xx，成交价格为1100000元，张xx于签订合同当日支付定金30000元，于过户当日支付房款300000元，剩余房款770000元于张xx搬离空房后一次性付清，张xx应当保证此房屋无任何纠纷；张xx于2018年5月1日将房屋交付张xx；如张xx不能按期向张xx交付房屋或张xx不能按期向张xx付清购房款，每逾期一日，由违约方向对方支付500元违约金；张xx保证该房屋为空户，若有户口张xx于2018年5月1日前迁出等。庭审中，张xx、张x称，涉案房屋实际由张x购买，张x委托张xx代为看房签订合同。合同签订后，张x依约向张xx支付定金及购房款330000元，张xx协助将涉案房屋产权过户给张x。 因张xx之子张风林占用涉案房屋，张xx无法按照约定时间向张x交付房屋，后张xx与张x签订购房合同补充协议书，约定：如张xx无法交付房屋，导致张x起诉占房者，张xx承担起诉清迁所购房产的所有费用；双方定于2018年5月1日正式交接房屋，如张xx未能按时交付房屋或张x未能按时付清购房款，每逾期一日，由违约方向对方支付500元违约金，直至交房交款当日结算；尾款770000元未付，直至房屋彻底清迁无住户租户无户口，水电、煤气等费用一并清算完毕方可支付尾款770000元，若有违约，费用将从尾款中一并扣除；自2018年5月1日起如张xx无法交付房屋，则由张xx支付给张x每月2000元房租补偿。 2018年3月28日，张x以张风林等为被告，向法院提出物权保护纠纷诉讼，要求张风林等腾出涉案房屋。因张x未能提供张风林准确的送达地址联系方式等，法院裁定驳回张x的起诉。 此后张x又以张xx为被告，向法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求张xx交付涉案房屋。经法院调解，双方达成调解协议，张xx自愿于2018年12月28日前将涉案房屋交付张x。法院出具（2018）鲁0203民初8166号民事调解书。在张x申请法院执行（2018）鲁0203民初8166号民事调解书过程中，张xx之子张风林提出执行异议，法院审查后作出（2019）鲁0203执异36号执行裁定书，驳回张风林的异议。后张风林与张xx、张x达成和解，由张xx补偿张风林100000元、张x补偿张风林30000元，2019年8月20日张风林出具收到条，迁出涉案房屋。 2019年8月20日，张x支付张xx购房尾款401200元。 2019年8月21日张xx与张x签订房屋交接尾款协议书，约定：甲方已于2019年8月20日将此房已完全交付于乙方，违约金计算根据购房合同和附加协议自2018年5月1日起计算至2019年8月20日止；根据购房合同约定每日违约金伍佰元整，每月另外支付乙方贰千元租房补偿，从总尾款柒拾柒万元中扣除；扣除尾款如下:根据甲方协议同意从总尾款中扣除10万元作为给此房侵占居住人张风林补偿使张风林搬离此房产。扣除违约金如下：2018年5月1日起开始计算至2019年8月20日共计475天(每月按30日计算)475*500=23.75万元贰拾叁万柒仟伍佰元整；2018年5月1日起开始计算至2019年8月20日共计15个月零20天15*2000+1300=3.13万元三万一千三百元整；合计补偿违约的费用需从总尾款七十七万元中扣除:10万元+23.75万元+3.13万元=36.88万元。扣除以上费用后乙方应一次性支付甲方此房屋剩余总尾款肆拾万壹仟贰佰元整。自甲方收到尾款之日起，甲方与此房再无任何关系，此房屋交易结束。合同落款处张xx签字并签有“我是在自愿思维清楚的情况下同意此协议”。 因张xx在代张x支付代理费20000元后又要求代理人退还了代理费10000元，2019年8月23日案外人青岛市北凯通法律服务所以张x为被告，向法院提出委托合同纠纷诉讼，要求张x支付代理费10000元及利息，该案尚未审结。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构于以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，根据张xx与张x2019年8月21日签订的房屋交接尾款协议书可以确认，双方已经根据之前签订的房地产买卖契约、补充协议的内容，并结合合同履行过程中的实际交付情况，对张xx迟延交付房屋的违约责任达成合意，对违约金数额、应扣除购房款尾款数额均达成了合意，通过折抵购房款尾款的形式，张xx已经实际承担完毕违约责任。张xx在已按双方合意承担违约责任后，又提出违约金过高，请求法院予以调整，不符合法律规定，对张xx要求张x、张xx支付购房款228110元的诉讼请求一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决：驳回张xx的诉讼请求。 案件受理费4722元，由张xx负担，公告费450元，由张xx、张x负担，于判决生效后十日内履行。 本院二审期间，张xx、张x提交两段录音录像，证明交接尾款和签订协议书时没有胁迫张xx，而且张xx的儿子和儿媳也在场。张xx质证称，对证据的真实性予以认可，对关联性不认可，尾款交接协议的录像中只显示张xx一人，并不能证明其他人在场。 本院认为，本案纠纷的实质是张xx对于张x要求其承担的违约责任不予认可，根据双方当事人的诉、辩主张，本案争议的焦点问题是双方当事人在房地产买卖契约及补充协议中约定的违约责任应否予以调整。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方当事人约定逾期交付房屋的违约金标准为日500元，同时又约定自2018年5月1日起月2000元的租金补偿，即双方当事人在约定违约金同时又约定了租金损失，该约定有惩罚性赔偿之嫌，有违民事赔偿的损失填平原则。故，本院认为，日500元的违约金与月2000元的租金损失不宜同时适用。仅就日500元的违约金约定而言，该违约金标准明显高于房屋买卖合同中一般社会公众的正常认知，超出社会公众所能预见和接受的预期损失，因张xx、张x未举证证明张xx逾期交付房屋给其造成的损失高达日500元，张xx诉请主张该违约金约定标准过高，理由成立，本院予以采纳。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”的规定，综合双方当事人在履约过程中所签订的三份协议和双方当事人的履约情况、张xx在明知房屋被他人占有的情况下依然出售房屋的过错程度、张x为取得涉案房屋所付出的各项成本等因素，本院酌定，在双方当事人自行核算的违约责任基础上减少10万元，即张x再行支付张xx房屋尾款10万元。故，张xx请求张x支付购房尾款228110元，本院予以部分支持。因张x在本案中认可张xx仅是其购买涉案房屋的代理人，通过双方履约过程中张x多次支付购房定金、首付款和尾款的过程，张xx对于张xx系代理人、张x系真实买受人的身份应当早已明知，故，张xx请求张xx支付购房尾款，与事实不符，本院不予支持。关于双方当事人签订的房屋交接尾款协议书法律效力问题，本院认为，张xx提供的证据不足以证明其系在被欺诈、被胁迫的情况下签订的该协议书，其上诉主张该协议书并非其真实意思表示，依据不足，本院不予采信。但该协议书的名称明确为“房屋交接尾款协议书”，结合本案中张x仅支付少部分购房款和张xx作为出卖人急于收回全部购房款的心理考虑，本院认为，该协议书仅能视为张xx对于已经接收到的房屋尾款数额的确认，不宜直接视为张xx对于违约责任的认可，故，一审以该协议书为由认定张xx已经实际承担完毕违约责任，欠妥，本院予以纠正。 综上所述，张xx的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市市北区人民法院(2020)鲁0203民初3068号民事判决； 二、张x于本判决生效之日起十日内支付张xx购房尾款100000元； 三、驳回张xx的其他诉讼请求。 一审案件受理费4722元，由张xx负担2652元，由张x负担2070元，张x负担部分应在本判决生效之日起十日内直接支付张xx。二审案件受理费4722元，由张xx负担2652元，由张x负担2070元，张x负担部分应在本判决生效之日起十日内直接支付张xx。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  马 喆 审判员  孙向东 二〇二〇年十二月十日 法官助理 王莉莉 书记员胡荣华 书记员于国英