广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初7325号原告（反诉被告）：深圳市金阳成物业管理有限公司。住所：深圳市南山区招商街道桃花园社区兴工路美年国际广场**401A。统一社会信用代码：914***********142P。法定代表人：张玉平，总经理。委托诉讼代理人：谢婉婷，广东华商（珠海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海市夏湾益健豪庭假日大酒店。住所：珠海市***********、六楼。统一社会信用代码：92440400L19953656T。经营者：罗文杰，总经理。委托诉讼代理人：李任开，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张熙涵，广东德赛律师事务所律师。原告（反诉被告，以下以本诉原告统称）深圳市金阳成物业管理有限公司与被告（反诉原告，以下以本诉被告统称）珠海市夏湾益健豪庭假日大酒店物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，被告在法定期限内向本院提起反诉，本院经审查后受理被告反诉，并依法将本诉与反诉合并审理。本案依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢婉婷、被告的委托诉讼代理人李任开、张熙涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下本诉诉讼请求：1.2016年5月至2020年4月的公共水费分摊费用96145.62元及截止至2020年5月20日的滞纳金195677.62元；2.2017年1月至2020年4月的公共电费分摊费用785596.16元及截止至2020年5月20日的滞纳金1595563.1元；3.2016年7月至2020年4月的公共维修分摊费用95822.45元及截止至2020年5月20日的滞纳金319169.17元；4.2020年2月至2020年4月的水费5695.21元及截止至2020年5月20日的滞纳金910.21元；5.2020年2月至2020年4月的电费103570.86元及截止至2020年5月20日的滞纳金13752.48元；6.2020年2月至2020年4月的电梯维修费2400元及截止至2020年5月20日的滞纳金434.4元；7.物业管理费312397.21元（其中2257号商铺2013年1月至2016年8月的物业管理费14978.31元，全部商铺2020年1月至2020年5月的物业管理费297418.9元）及截止至2020年5月20日的滞纳金144292.45元；8.自2020年5月21日起至付清欠款之日止的滞纳金（以上述欠款本金1401627.51元为基数、自2020年5月21日起计至付清欠款之日止、按每日千分之三的标准计算）；9.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2007年10月26日，深圳市世房物业管理有限公司（后名称变更为深圳市金阳成物业管理有限公司）与珠海正邦岭秀城的开发商珠海正邦房地产开发有限公司（以下简称正邦公司）就正邦岭秀城的物业管理签订编号为GC07029（Q）《物业管理合同》，约定：由金阳成公司对正邦岭秀城的全部物业提供管理服务，其中商业部分公共设备、设施的水电能耗及维修保养费用按珠海市政府及行业有关规定据实分摊，物业服务费标准由金阳成公司与商业经营管理公司另外约定；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月五日前缴交当月费用，逾期不交纳管理费的，按照每日千分之三的标准收取欠缴部分的滞纳金；管理期限为从本合同签字之日起至本物业全部交付使用并成立业主委员会，业主委员会依法签订新的物业管理服务合同生效之日止。2013年1月18日，原告作为丙方与作为甲方的正邦公司、作为乙方的被告签订编号为珠海正邦201100502《商业租赁合同补充协议书》约定：被告的物业管理费改为直接支付给原告；物业管理费按年实行环比递增的方式计算，以《合同》及《补充协议》中约定的建筑面积作为双方的计算面积，租赁免租装修期满后首年三楼的物业管理费为5元/平方米/月，此后物业管理费每年递增3%；租赁免租装修期满后首年一楼物业管理费为5元/平方米/月，此后物业管理费每年递增5%；物业费按月缴纳，当月的物业管理费必须在当月20日之前缴纳。协议还约定原告代收代缴水电费，水费标准以供水公司出单标准为依据，并按照珠海供水部门的收费标准计算，电费按珠海市供电部门的收费标准计算（电损则按实际损耗分摊，公共水电的分摊，依照珠海市物价局有关规定执行）；原告每月10日前，向被告发出水电费通知单，被告根据水电费通知单，需每月16号前付清水电费，发票由原告财务开具，如因被告超出规定期限支付水电费导致产生的滞纳金，则由被告自行承担，并原告有权按照所产生的滞纳金的30%加收，作为被告向原告支付的违约费用。2017年10月20日，被告与原告签订编号为益金20171020《物业管理补充协议》，约定：被告在WS1-68区每月商业用电量与正邦广场每月总用电量之间的比率，作为计算被告每月缴纳变损损耗的依据；自本协议签订之日起，原告按照每月10000元的金额标准向被告收取用电分摊费，如供电局收取的用电单价有调整，被告按照供电局收费单价的上下浮比例作相应调整并支付用电分摊费。合同签订后，原告按约定提供了物业管理服务，代缴了水电费，并垫付了相关维修费用。但被告经原告多次书面口头催讨，仍未付清管理费、水电费、公共水电、维修分摊等相关费用，截至2020年5月20日已累计欠费本金1402427.51元。被告拒不交费的行为不仅构成违约，也损害了物业管理区域内其他业主的合法权益，因此原告依据合同法、物业管理条例的相关规定，依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。2013年1月1日开发商正邦公司将被告所在的正邦广场68区移交给原告进行物业管理，原告开始对被告所在区域提供物业管理服务，原告每天、每周、每月都制定了工作计划，并按时按点对物业区域进行安保巡查，维修维护消防检查和演练、清洁卫生、绿化养护等工作，对电梯、消防等公共设备还聘请专业的维保公司进行维保，原告已按照约定提供了物业管理服务，且原告每月按被告要求，将各项服务费用分别制作结算清单，每月费用包括当月的管理费和电梯维修费和上月的水电费（包括公摊水电），原告在每月10日前将费用结算清单送交给被告，在正邦广场的经营场所内，给财务人员签收，被告在月底安排其在正邦广场的经营主体珠海市吉莲益健美食休闲会所向原告转账支付各项费用，原告收款后再按被告要求开具发票，并送交被告财务。除2257号商铺外，被告已付清2016年5月之前的全部费用，但从2016年6月起，被告开始选择性支付水电费和管理费等部分费用，拒绝缴纳公摊水电和公共维修费，2020年1月起被告开始拒绝支付管理费，2020年2月至4月的水电费和电梯维修费被告因为疫情原因没有营业也拒绝支付，原告的诉求本金140多万元，其中七成是2016年开始拖欠的公摊水电费和维修费，这些费用不是原告提供物业管理服务收取的报酬，而是原告代被告等水电实际使用人向供水、供电单位实际垫付的费用，被告拒付该费用不仅违约，垫付费用长期占用原告的资金，给原告造成严重损失。被告辩称：一、原告是基于其与被告之间的合同关系提起本案诉讼，但是其不但没有按照合同约定完全履行合同义务，提出的诉讼请求亦没有合同依据。2011年6月16日，被告与正邦公司签订《租赁合同》，租赁正邦岭秀城商铺项目WS1三楼整层，建筑面积6732平方米，以及WS1一楼部分街铺，建筑面积469平方米，用于餐饮及其他项目。2013年1月18日正邦公司、被告及原告三方签订了《商业租赁合同补充协议》（下称“三方协议”），该合同鉴于部分明确约定“按照正邦公司、被告双方于2011年6月16日签订的《租赁合同》以及2012年5月18日签订的《商业租赁合同补充协议》中约定的物业管理范围、收费标准等各项物业管理相关条款不变的前提下，物业管理方面的责任和权利由原告承担和履行”，因此该三方协议实际上是在正邦公司、被告及原告协商一致的前提下，为便于被告履行缴纳物业管理服务费用的合同义务，针对本案涉案物业作出的关于物业管理范围、收费标准等各项物业管理事宜的明确约定。2017年10月20日，被告与原告又针对涉案物业的公共电费分摊费用事宜作出约定，并签订了《物业管理补充协议》。从合同效力角度来看，本案原告本应当按照三方协议及《物业管理补充协议》的约定履行物业管理义务，并据此主张权利、提起本案诉讼。但实际上，原告不但没有按照合同约定完全履行合同义务，提出的诉讼请求亦没有合同依据。1.原告没有按照合同的约定完全履行物业管理合同义务，涉案物业管理费应予减免。（1）三方协议第六条“丙方管理事项”第2款约定“房屋建筑本体共同设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、避雷设施、通风系统、给排水系统、电梯、楼内消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务”，然而在原告的管理下涉案物业存在多处消防安全隐患，商场内多处消防栓未进行安全检查、商场二楼消防栓破损、一楼外围消防防风机破损、灭火器随意摆放、消防通道内堆放杂物；（2）三方协议第六条“丙方管理事项”第3款约定“本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外照明、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、垃圾中转站、路灯等）和附属配套服务设施（建筑小品、休闲设施、信报箱等）的维修、养护和管理”，但由于原告的管理缺失，被告从2014年起便自行聘请他人负责下水管道的养护与管理；（3）三方协议第六条“丙方管理事项”第3款约定“物业管理区域（含地下停车场）内所有共用部分的清洁卫生、垃圾的收集清运、虫害消杀等服务”，但是原告不但没有提供指定的垃圾房解决垃圾的存放问题，还对物业管理区域内共用部分的卫生疏于清洁，导致公共卫生混乱。由于原告未按合同约定履行物业管理义务，长期以来引起广大业主的投诉，包括岭秀城商业街及小区频繁出现下水管堵塞、漏水、垃圾无人处理、电梯故障、无故对业主停水停电等，被告亦多次针对物业管理服务事宜与原告进行协商、敦促整改，然而在几年的时间里原告一直未予改善，严重影响了被告的正常经营，增加了被告的经营成本，被告不得不额外聘请保安、保洁人员对应当由原告负有物业管理义务的公共区域进行管理、保洁。被告本应有权拒绝支付或者扣减部分管理费，但被告本着长远合作的态度，没有扣减管理费，亦没有通过诉讼解决。但原告不为所动，依然只收取管理费，不想提供服务。因为通过上百宗的诉讼和无数的投诉，使得原告十分清楚，只要它取得特定区域的物业管理权，那么被业主委员会换掉的可能性微乎其微，提不提供服务都一样可以照收管理费，充其量是被适当减少。所有的诉讼、投诉，没有令原告改善服务，反而更是袖手旁观，坐等收取管理费、滞纳金。反对原告进行无为管理的业主见投诉、诉讼都不能促使原告改变，开始采取非理性的手段抗争，以此期望引起政府、执法部门的重视。在2020年7月18日下午，岭秀城的部分业主就因不满原告的无为管理，强行在道路上安装石柱，阻拦汽车通过。虽然这些业主的行为是因不满原告所为，但受到影响和损失的却是被告，该行为致使被告无法使用四号货梯，给被告的经营造成严重的影响和损失。现在既然原告起诉要求被告支付自2020年1月起的物业管理费用，被告根据《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求涉案物业的物业管理费应予减免。除此之外，第一，涉案物业地下停车场部分自2020年1月8日起由被告自行管理，该部分物业管理费用应予免除；第二，在涉案物业之中2257号商铺系被告于2014年12月9日购入，2013年1月至2257号商铺实际交付之前，被告并不是2257号商铺的实际使用人，根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，被告依法不应承担2257号商铺实际交付之前的物业管理费，原告的诉讼请求于法无据。2.原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求没有合同依据，依法不应予以支持。首先，在本案中，原告提起诉讼要求被告承担的欠费本金为1402427.51元，滞纳金却高达2269799.43元，先不论滞纳金超过本金将近一倍是否过高，单从合同约定的角度讲，原告按照每日千分之三的标准要求被告交纳滞纳金就没有相关依据。如前所述，被告仅是涉案物业的承租人，原本不应当直接向原告缴纳物业管理费用，但是为便于被告履行交纳物业管理服务费用的合同义务，原告、被告、正邦公司特签订三方协议，那么原告就应当按照三方协议的约定来主张权利，而三方协议对于被告的各项费用缴纳问题，约定如下：第三条第二款“物业管理费按月缴纳，当月的物业管理费必须在当月20日之前缴纳”；第四条第三款“如因乙方（指被告）超出规定期限支付水电费导致产生的滞纳金，则由乙方自行承担，并丙方有权按照所产生滞纳金的30%加收，作为乙方向丙方支付的违约费用”，其中没有逾期缴费按每日千分之三支付滞纳金的约定。其次，根据三方协议第四条第三款的约定，原告向被告主张水电费滞纳金的前提是原告代被告向供水、供电单位支付了延迟缴费滞纳金，但是根据原告提供的证据显示，供水、供电单位并未向原告征收滞纳金，并且根据《物业管理条例》第四十四条第二款“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”的规定，原告无权要求被告支付水电费滞纳金。综上所述，原告要求被告支付逾期缴费滞纳金的诉讼请求没有合同依据，不应予以支持。3.原告要求被告承担2257号商铺公摊以外的公共维修分摊费用及电梯维修费用的诉讼主张没有合同依据，根据相关法律规定公共维修分摊费用依法应由物业所有权人承担。在三方协议、《物业管理补充协议》及相关的合同约定中，原告及被告均没有对公共维修分摊费用承担问题作出约定，而依据《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》的相关规定，公共维修分摊费用依法应由物业的所有权人承担。在本案中，除2257号商铺外被告仅是涉案物业的承租人，而不是所有权人，并且原告提出的电梯维修费用亦应属于公共维修费用的一部分，不应当由被告独自承担。因此，原告要求被告承担2257号商铺公摊以外的公共维修分摊费用及电梯维修费的诉讼主张没有合同及法律依据，不应予以支持。二、原告未提交证据证明其已向被告主张公共水费、电费分摊费用（含公摊、损耗）及2020年2月至2020年4月的水费、电费，其诉讼请求依法不应予以支持。在本案中，针对涉案物业公共水费、电费分摊费用，原告仅提交了2017年12月、2018年12月、2019年12月、2020年1月的各项费用结算清单，这不能够证明其已向被告主张公共水费、电费分摊费用，被告已在每月收到原告的物业管理费、水电费单后履行了付款义务。针对被告未予交纳涉案物业2020年2月至2020年4月水费、电费的诉讼主张，原告也仅提交了其按时向供水公司、供电局缴费单，没有反映出被告需要交纳的费用。而事实上，2020年2月至2020年4月被告为响应国家对疫情防控的号召，一直处于停业状态，并没有产生水费、电费。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，在原告未提交证据证明其已向被告主张公共水费、电费分摊费用及2020年2月至2020年4月的水费、电费的情况下，其诉讼请求依法不应予以支持。被告补充答辩如下：1.双方的合同是在2013年签订的，与原告和正邦公司签订的物业管理合同无关，调整双方法律关系的应是双方在2013年1月18日和2017年10月20日签订的合同；2.原告所主张的款额主要是原告认为被告没有支付有关的公摊水电费和损耗费用，除了原告未能有证据证明原告向被告主张，部分请求的主张如维修费是没有合同依据的，部分请求的主张如水电、公摊、损耗费用是因原告未能提供其代缴代付的依据以及总表、分表的统计依据所造成的，双方对于该部分存在争议，并同意把争议搁置，故才存在2016年-2020年5月原告提起诉讼；3.原告要求支付滞纳金没有合同依据，原告所依据的原告和正邦公司签订的物业管理合同对被告没有约束力，而在原被告之间签订的合同中关于滞纳金的约定仅限于如果被告拖延支付相关费用给供水供电部门，作出滞纳金处罚后，原告有权按照该滞纳金的30%向被告主张权利，在本案中，原告根本没有这方面的证据。被告提出如下反诉诉讼请求：1.撤销被告与原告于2013年1月18日签订的《商业租赁合同补充协议》第三条第一款中关于物业管理费收取标准的约定；2.原告退还自2013年1月至2019年12月多收取的被告的物业管理费用1982899.44元；3.本案反诉费用由原告承担。事实和理由：被告为正邦.岭秀城物业WS1三楼、一楼部分商品的实际使用人，原告为该物业区域的物业管理服务企业。2013年1月18日，正邦公司、原告、被告三方签订了《商业租赁合同补充协议》，约定“租赁免租装修期满后首年三楼的物业管理费为5元/平方米/月，此后物业管理费每年递增3%；租赁免租装修期满后首年一楼的物业管理费为5元/平方米/月，此后物业管理费每年递增5%”。但是，被告近日却得知珠海摩尔百货有限公司（简称摩尔百货公司）与原告于2019年3月28日签订协议，约定“自2018年4月1日起物业管理费收费标准为1.5元/平方米/月”；沃尔玛（中国）投资有限公司（简称沃尔玛）与正邦公司于2011年7月11日签订《意向书》，（1）（d）约定“物业服务费为租用面积每月每平方米人民币3元”；然而按照三方协议的约定，被告使用物业2018年物业管理费收费标准已达到一楼6.38元/平方米/月、三楼5.8元/平方米/月，2020年一楼物业管理费收费标准更是已增至7.04元/平方米/月。摩尔百货公司、沃尔玛与被告同为正邦.岭秀城物业的实际使用人，对物业的使用用途均为商业，所享受的物业管理服务一样，但物业管理费用收费标准相差却如此巨大，完全是原告隐瞒实情及利用被告没有经验所致，显示公平。并且在原告负责涉案物业管理期间，虽然由于其未按合同约定履行物业管理义务，长期以来引起广大业主的投诉，包括岭秀城商业街及小区频繁出现下水管堵塞、漏水、垃圾无人处理、电梯故障、无故对业主停水停电等等，被告还额外聘请了保安、保洁人员处理应当由原告履行的合同义务，原告的行为严重影响了被告的正常经营，增加了被告的经营成本，但是被告还是本着长远合作的态度，没有扣减管理费。被告认为，在被告与正邦公司、原告订立三方协议之前，原告即与正邦公司签订《正邦.岭秀城物业管理合同补充协议》接受并认可了正邦公司与沃尔玛关于物业管理费收费标准3元/平方米/月的约定，却还是在被告不知情的情况下按照更高的收费标准向被告收取了物业管理费，因此，三方协议在订立之时关于收费标准的约定即有违公平原则。而在被告诚信履约的情况下，原告又与同属于同一物业的其他承租人即摩尔百货公司签订协议，显著降低了物业管理费收费标准。被告原依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，提出反诉要求变更合同，但鉴于《民法总则》第一百五十一条以及最高人民法院第九次《民商事审判会议纪要》第2条已经对合同的变更作出了归入撤销事由中，故被告作出申请变更第一项反诉请求。基于公平原则，被告可根据3元/平方米/月的标准与原告就物业管理费标准进行磋商，并达成协议。又鉴于原告已收取被告的物业管理费是利用被告不知情，没有经验，违反公平原则，给被告造成损害，故其已收取的多于3元/平方米/月的部分费用共计1982899.44元应返还给被告。原告对反诉答辩如下：被告的反诉请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：…（二）在订立合同时显示公平的。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”本案中，被告未涉案物业的实际使用人，原告为物业服务企业，二者均为平等的商事主体，原告并不存在任何优势地位。二者与涉案物业业主正邦公司三方2013年1月18日在平等、自愿、协商一致的基础上签订涉案编号为珠海正邦201100502《商业租赁合同补充协议书》，对物业管理费标准及支付方式作了约定。且《商业租赁合同补充协议》中关于首年5元/平方米/月、此后每年递增的物业管理费标准，最初是由被告与正邦公司在2011年6月16日签订的《租赁合同》中约定的，三方签订《商业租赁合同补充协议书》再次确认了这一标准。被告历经两次合同磋商，对合同的内容及法律后果有清晰的认知及判断，其签署合同应当承担由此而产生的法律责任。涉案《商业租赁合同补充协议书》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。合同签订后被告享受了原告提供的物业管理服务，而且除2257号商铺2013年1月至2016年8月的管理费外，被告也已按合同约定的物业管理费标准向原告实际履行了2013年1月至2019年12月的物业管理费的支付义务。被告在原告提起本案诉讼后，才以合同法第五十四条显失公平为由要求变更2013年1月18日签订的合同约定的物业管理费标准，有违诚实信用原则，其反诉请求没有依据，应予驳回。原告提交如下证据：1.2007年10月26日《物业管理合同》；2.2013年1月18日《商业租赁合同补充协议书》；3.2017年10月20日《物业管理补充协议》；4.2017年12月益健商铺管理费出单明细及各项费用结算清单、水电记录；5.2018年12月益健商铺管理费出单明细及各项费用结算清单、水电记录；6.2019年12月益健商铺管理费出单明细及各项费用结算清单、水电记录；7.2020年1月的益健商铺管理费出单明细及各项费用结算清单、水电记录；8.原告在岭南路8号岭秀城WS1商业街1-4楼用水（拱北供水所出具的水费对账单）；9.实收明细（珠海供电局出具的电费对账单）；10.2016年7月9日益健维修费结算单、费用明细、分摊公示、天花玻璃更换工程合同等；11.2017年1月9日益健维修费结算单、费用明细、分摊方案、工程施工合同等；12.2019年4月5日结算费用清单、费用明细、维修公示、发票等；13.2020年2月8日结算费用清单、费用明细、维修公示、合同、发票等；14.2016年6月结算费用清单4份、水电记录及费用明细；15.2016年6月已付款发票8份；16.2016年7月结算费用清单4份、水电记录及费用明细；17.2016年7月已付款发票9份；18.2016年8月结算费用清单4份、水电记录及费用明细；19.2016年8月已付款发票9份；20.2016年9月结算费用清单4份、水电记录及费用明细；21.2016年9月已付款发票8份；22.2016年10月结算费用清单4份、水电记录及费用明细；23.2016年10月已付款发票9份；24.2016年11月结算费用清单4份、水电记录及费用明细；25.2016年11月已付款发票10份；26.2016年12月结算费用清单4份、水电记录及费用明细；27.2016年12月已付款发票9份；28.2017年1月结算费用清单5份、水电记录及费用明细；29.2017年1月已付款发票10份；30.2017年2月结算费用清单7份、水电记录及费用明细；31.2017年2月已付款发票8份；32.2017年3月结算费用清单7份、水电记录及费用明细；33.2017年3月已付款发票8份；34.2017年4月结算费用清单7份、水电记录及费用明细；35.2017年4月已付款发票8份；36.2017年5月结算费用清单7份、水电记录及费用明细；37.2017年5月已付款发票8份；38.2017年6月结算费用清单7份、水电记录及费用明细；39.2017年6月已付款发票9份；40.2017年7月结算费用清单7份、水电记录及费用明细；41.2017年7月已付款发票9份；42.2017年8月结算费用清单7份、水电记录及费用明细；43.2017年8月已付款发票9份；44.2017年9月结算费用清单7份、水电记录及费用明细；45.2017年9月已付款发票9份；46.2017年10月结算费用清单7份、水电记录及费用明细；47.2017年10月已付款发票12份；48.2017年11月结算费用清单7份、水电记录及费用明细、物业管理补充协议；49.2017年11月已付款发票12份；50.2017年12月已付款发票10份；51.2018年1月结算费用清单7份、水电记录及费用明细；52.2018年1月已付款发票11份；53.2018年2月结算费用清单7份、水电记录及费用明细；54.2018年2月已付款发票10份；55.2018年3月结算费用清单7份、水电记录及费用明细；56.2018年3月已付款发票10份；57.2018年4月结算费用清单7份、水电记录及费用明细；58.2018年4月已付款发票10份；59.2018年5月结算费用清单7份、水电记录及费用明细；60.2018年5月已付款发票10份；61.2018年6月结算费用清单7份、水电记录及费用明细；62.2018年6月已付款发票12份；63.2018年7月结算费用清单7份、水电记录及费用明细；64.2018年7月已付款发票10份；65.2018年8月结算费用清单7份、水电记录及费用明细；66.2018年8月已付款发票12份；67.2018年9月结算费用清单7份、水电记录及费用明细；68.2018年9月已付款发票12份；69.2018年10月结算费用清单7份、水电记录及费用明细；70.2018年10月已付款发票10份；71.2018年11月结算费用清单7份、水电记录及费用明细；72.2018年11月已付款发票10份；73.2018年12月已付款发票10份；74.2019年1月出单明细2份、结算费用清单6份、水电记录及费用明细；75.2019年1月已付款发票10份；76.2019年2月出单明细2份、结算费用清单6份、水电记录及费用明细；77.2019年2月已付款发票10份；78.2019年3月出单明细2份、结算费用清单7份、水电记录及费用明细；79.2019年3月已付款发票10份；80.2019年4月出单明细2份、结算费用清单6份、水电记录及费用明细、排污管施工修复费明细、雨水管施工修复费明细；81.2019年4月已付款发票10份、82.2019年5月出单明细2份、结算费用清单7份、水电记录及费用明细；83.2019年5月已付款发票10份、84.2019年6月出单明细2份、结算费用清单7份、水电记录及费用明细；85.2019年6月已付款发票10份；86.2019年7月出单明细2份、结算费用清单6份、水电记录及费用明细；87.2019年7月已付款发票10份；88.2019年8月出单明细2份、结算费用清单6份、水电记录及费用明细；89.2019年8月已付款发票8份；90.2019年9月出单明细2份、结算费用清单7份、水电记录及费用明细；91.2019年9月已付款发票8份；92.2019年10月出单明细2份、结算费用清单7份、水电记录及费用明细；93.2019年10月已付款发票8份；94.2019年11月出单明细2份、结算费用清单7份、水电记录及费用明细；95.2019年11月已付款发票8份；96.2019年12月已付款发票7份；97.2020年2月出单明细2份、结算费用清单8份、水电记录及费用明细、消防维修费、供电补偿柜维修费明细；98.2020年3月出单明细2份、结算费用清单7份、水电记录及费用明细；99.2020年4月出单明细2份、结算费用清单7份、水电记录及费用明细；100.2020年5月出单明细2份、结算费用清单7份、水电记录及费用明细；101.2020年6月出单明细2份、结算费用清单7份、水电记录及费用明细；102.中国建设银行网上银行电子回执15份；103.2020年6月部分秩序维护员巡逻签到表；104.2020年1月至6月建筑消防设施单项检查记录表和岭秀城管理处消防巡查签到表；105.垃圾房照片；106.2020年1至6月商业街部分维修维保工作照片；107.2020年1月至6月商业街部分安保、消防、防疫等工作照片；108.2020年1月至6月商业街部分安保巡查照片；109.2020年1至6月商业街部分清洁保养工作照片；110.正邦岭秀城物业管理合同（2#地下室停车场部分）。被告提交如下本诉证据：1.《租赁合同》（2011年6月16日）；2.《商业租赁合同补充协议》（2012年5月18日）；3.《商业租赁合同补充协议》（2013年1月18日）；4.2257号商铺房地产权证（粤房地产权证珠字第**00271192号）；5.《北岭店承包合同书》；6.《北岭店承包合同书》；7.《北岭店下水道污水污油处理承包合同》；8.《北岭店下水道污水污油处理承包合同》；9.正邦广场地下运营管理方案；10.通知；11.岭秀城业主在道路上安装石柱现场照片；12.消防安全隐患照片；13.停车场负二层化油池照片；14.室外公共垃圾存放照片；15.公共卫生、管理缺失照片。被告提供如下反诉证据：1.意向书；2.协议书。本院查明，2012年1月4日，经深圳市市*监督管理局核准，深圳市世房物业管理有限公司更名为深圳市金阳成物业管理有限公司。2007年10月26日原告（深圳市世房物业管理有限公司）与正邦公司签订《正邦.岭秀城物业管理合同》，合同约定正邦公司委托原告为正邦.岭秀城提供物业服务，服务费用按照回迁房住宅部分、公寓部分、住宅部分、商业部分区分收取，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月五日前缴交当月费用，逾期不交纳管理费的，物业管理公司按照每日千分之三的标准收取欠缴部分的滞纳金等。2011年6月16日正邦公司与被告签订《租赁合同》，约定正邦公司将岭秀城商铺WS1三楼整层以及WS1一楼部分街铺出租给被告，租赁合同期为15年。2013年1月18日正邦公司（甲方）、被告（乙方）、原告（丙方）签订《商业租赁合同补充协议书》，协议约定：1.乙方承租正邦.岭秀城WS1一楼1020-1022、1077-1079号铺总面积469平方米；WS1三楼面积9010.79平方米的物业；2.乙方的物业管理费改为直接支付给丙方，乙方无需依照《合同》及《补充协议》的相关条款另行支付物业管理费给甲方；3.物业管理费按年实行环比递增的方式计算，租赁免租装修期满后首年三楼的物业管理费为5元/平方米/月，此后物业管理费每年递增3%；租赁免租装修期满后首年一楼物业管理费为5元/平方米/月，此后物业管理费每年递增5%；4.物业费按月缴纳，当月的物业管理费必须在当月20日之前缴纳；5.由乙方指派专人将所有垃圾送至丙方指定的足够乙方使用的垃圾房，乙方直接与环卫部门商定垃圾处理的相关工作，丙方不参与此项工作；6.若乙方用水用电暂时无法移交，丙方将代收代缴水电费，水费标准以供水公司出单标准为依据，并按照珠海供水部门的收费标准计算。电费按珠海市供电部门的收费标准计算（电损则按实际损耗分摊，公共水电的分摊，依照珠海市物价局有关规定执行）；7.丙方每月10号前，向乙方发出水电费通知单，乙方根据水电费通知单，需每月16号前付清水电费，发票由丙方财务开具；如因乙方超出规定期限支付水电费导致产生的滞纳金，则由乙方自行承担，并丙方有权按照所产生滞纳金的30%加收，作为乙方向丙方支付的违约费用；8.合同委托管理期限自2012年12月1日起至甲方重新选聘物业公司或岭秀城业主委员会成立后重新选聘物业公司或乙方结束租赁上述全部租赁区域止，如部分租赁区域结束租赁，剩余部分仍按上述合同条款执行。被告自认2014年9月22日徐家乐购买位于珠海市香洲区***********商铺，2257号商铺购买后一直由被告实际控制使用。原、被告均认可2257号商铺按照被告承租的涉案物业三楼的标准支付物业管理费。2017年10月20日被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理补充协议》约定：1.由于珠海供电局未抄表到户，甲方在WS1-68区每月商业用电量与正邦广场每月总用电量之间的比率，将作为计算甲方每月缴纳变损损耗的依据；2.甲乙双方同意自本协议签订之日起，乙方按照每月10000元的金额标准向甲方收取正邦广场用电分摊费。因本协议签订时，供电局约定的公共用电的用电单价为0.8733元/度，如供电局收取的用电单价有调整，乙方应及时向甲方出具相应的书面证明，由甲方按照供电局收费单价的上下浮动比例作相应调整，并支付用电分摊费给乙方。原告主张被告拖欠2016年5月至2020年4月的公摊水费96145.62元、2017年1月至2020年4月的公摊电费785596.16元、2016年7月至2020年4月的公共维修分摊费用95822.45元、2020年2月至2020年4月的水费5695.21元、2020年2月至2020年4月的电费103570.86元、2020年2月至2020年4月的电梯维修费2400元、物业管理费312397.21元（其中2257号商铺拖欠费用期间为2013年1月至2016年8月，全部商铺拖欠费用期间为2020年1月至2020年5月）。原告提交管理费出单明细、结算清单及水电抄表记录证明公摊水电费的计算依据；提交拱北供水所出具的水费对账单和抄表读数证明原告代被告支出的水费金额；提交广东电网有限责任公司珠海供电局出具的电费实收明细和抄表读数证明原告代被告支出的电费金额；提交维修结算单、分摊公示通知、维修合同、发票等证据证明原告主张的公共维修分摊费用。庭审时，原、被告同意在庭后对原告主张的代缴水费和代缴电费的度数进行核对。庭后原告提交书面意见称已将结算单发送给被告，但被告称2020年2月至5月没有营业，不与原告进行核对。被告对代缴水、电费的度数问题并未进行回应。另查明，正邦公司与沃尔玛（中国）投资有限公司于2011年7月11日签订的《意向书》约定“物业服务费用为租用面积每月每平方米人民币3元”。2019年3月28日摩尔百货与原告签订《协议书》，约定自2018年4月1日起物业管理费收费标准为1.5元/平方米/月。被告认为沃尔玛、摩尔百货和被告均为正邦.岭秀城物业的实际使用人，所享受的物业管理服务一样，物业管理费收费标准却相差巨大，显失公平，故要求原告退还多收取的物业管理费用。本院认为，原告、被告和正邦公司签订的《商业租赁合同补充协议》，原告和被告签订的《物业管理补充协议》，均为签约各方的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法成立。被告以显失公平为由主张撤销《商业租赁合同补充协议》第三条第一款中有关物业管理费收取标准的约定。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定:“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”被告并未举证证明其在签订《商业租赁合同补充协议》时处于危困状态，且被告作为经营多年的大型餐饮经营者，对于租赁、签署合同等法律行为应当具有较为丰富的经验，不存在缺乏判断能力的情形。原告与案外人签订的物业合同属于原告与案外人的意思自治表示，与本案无关。在被告未提交证据证明其签订合同时存在处于危困状态、缺乏判断能力等情形的情况下，被告仅以原告与案外人签订的合同与《商业租赁合同补充协议》中约定的条件不一致为由，主张显失公平，理由不成立。被告以此要求撤销《商业租赁合同补充协议》第三条第一款中关于物业管理费收取标准的约定，本院不予支持。被告以撤销《商业租赁合同补充协议》第三条第一款中关于物业管理费收取标准的约定为由，要求原告退还多收取的物业管理费，理由不成立，本院不予支持。《商业租赁合同补充协议》中对物业管理费的收费标准进行约定，双方均应当按照合同约定履行各自的权利义务。被告主张原告未按照合同约定完全履行物业管理合同义务，并提交照片予以证明，但被告提交的照片均为2020年6月20日拍摄，所反映的仅为当时一个时间点的情况，物业服务本身具有长期性和持续性的特点，仅依据某个时间点的照片不足以证明原告未按约履行物业管理义务。相对应的，原告提交的照片则囊括了2020年1月至2020年6月期间原告为涉案物业提供物业管理服务的情况，体现原告为履行物业服务管理义务所做的工作。故结合原、被告双方提交的证据，本院认为被告提交的证据不足以证明原告未按约履行合同义务，被告主张原告未按约完全履行物业管理合同义务证据不足，本院不予采纳。被告应当按照上述补充协议约定的标准向原告支付物业管理费。对于2257号商铺，根据被告提交的房地产权证和其自认的购买、控制商铺时间，2257号商铺的物业管理费起算时间应为2014年9月。在原告未提交证据证明2013年1月至2014年8月期间2257号商铺由被告实际控制使用的情况下，原告要求被告支付2257号商铺2013年1月至2014年8月期间的物业管理费，没有事实依据，本院不予支持。原、被告双方均认可2257号商铺的物业管理费单价按照《商业租赁合同补充协议》中约定的三楼物业管理费单价计算，故被告应当向原告支付2257号商铺2014年9月至2016年8月的物业管理费8373.5元。被告还应当按照《商业租赁合同补充协议》约定的物业管理费标准向原告支付租赁商铺2020年1月至2020年5月的物业管理费共计295579.81元（一楼469㎡×7.04元/平方米/月×5个月；三楼9010.79㎡×6.15元/平方米/月×5个月；2257号商铺64.69㎡×6.15元/平方米/月×5个月）。对于原告主张其代被告缴纳的2020年2月至2020年4月的水费和电费，该费用为被告自用的水费、电费，《商业租赁合同补充协议》中约定该费用由原告代收代缴，故该部分水、电费应由被告负担。原告提交供水公司和供电局的缴费清单，证明其已履行代为缴纳水电费的义务。被告抗辩应由原告和被告对抄表数进行核对后方能确定代缴水电费的金额，但在庭审后，被告却未按照本院要求与原告核对水电表读数，也没有就水电表读数的核对事项发表回应意见，故在被告未提交证据证明原告水电费金额有误、又怠于履行核对义务的情况下，本院采纳原告提交的证据，被告应当向原告支付2020年2月至2020年4月的水费5695.21元、电费103570.86元。对公摊水费，根据《商业租赁合同补充协议》约定，原告每月向被告发出水电费通知单，被告根据水电费通知单交纳相应费用。原告提交的每月向被告发出的管理费出单明细中详细记录了公摊水费的公摊比率、分摊用量、分摊金额等，且在出单明细上签名的刘雅丽和林玉兰经被告确认为被告员工，可见原告已按照合同约定履行向被告送达水电费通知单的义务。另外，原告还提交了水费交费明细，明细上详细记录了抄码读数、清账日期等，原告依据上述证据要求被告支付2016年5月至2020年4月的公摊水费96145.62元，有事实依据，符合合同约定，本院予以支持。原、被告双方争议较大的费用为公摊电费。《商业租赁合同补充协议书》中约定“电损则按实际损耗分摊，公共水电的分摊依照珠海市物价局有关规定执行”，依据该条约定可见，双方对于公摊电费的约定是包含了电损和公共电两部分公摊电费，而《物业管理补充协议》中更是就这两部分公摊电费进行了分条细化约定，即电损以“甲方在WS1-68区每月商业用电量与正邦广场每月总用电量之间的比率”作为计算依据，公共电则“按照每月10000元的金额标准”交纳公摊费。原告在庭审中陈述的公摊电费计算方式正是按照上述合同中约定的计算方式进行分摊计算，并提交公共电表记录、公摊用电记录、电费缴纳明细等证据证明公摊电费的计算方式和计算依据，原告主张的公摊电费计算方式符合合同约定，且提供相关证据证明其计算依据，原告主张的公摊电费应当予以支持。而对于被告主张的双方签订合同时本意是以10000元囊括每个月全部的公摊电费、以及原告的公用电度数存在问题等抗辩，不符合合同依据，亦无证据予以证明，本院不予采纳。故被告应当向原告支付2017年1月2020年4月的公摊电费785596.16元。对于原告主张的公共维修分摊费用，原告虽提交了相应的维修合同、维修票据等证据证明其已支出上述费用，但《商业租赁合同补充协议书》中并未约定被告需要负担公共维修费用，被告作为承租方租赁涉案物业，其对租赁物业所应承担的义务有别于物业所有权人，被告交纳物业相关费用的依据应为被告与原告签订的物业管理协议。在合同无明确约定的情况下，原告要求被告支付公共维修分摊费用，无合同和法律依据，本院不予支持。同理，《商业租赁合同补充协议书》中也没有约定被告需要向原告交纳电梯维修费的约定，原告要求被告支付2020年2月至2020年4月的电梯维修费，没有合同依据，本院亦不予支持。关于滞纳金问题，《商业租赁合同补充协议书》中并未对被告迟延交纳物业管理费的违约责任进行约定。原告主张依据其与正邦公司签订的《正邦.岭秀城物业管理合同》中有关滞纳金的约定收取物业管理费滞纳金，但被告并非涉案小区的业主，而是涉案物业的租客，被告就交纳物业费用所应承担的义务并不受开发商与原告签订的前期物业合同的约束，被告承担义务的依据应为《商业租赁合同补充协议书》。现《商业租赁合同补充协议书》中并未对滞纳金进行约定，原告要求被告支付物业管理费的滞纳金无合同依据，本院不予支持。对于水电费、公摊水电费的滞纳金，《商业租赁合同补充协议书》中约定“如因乙方超出规定期限支付水电费导致产生的滞纳金，则由乙方自行承担”，依据该条约定，乙方应当承担的是因超出规定期限支付水电费而产生的滞纳金，但原告提交的供水、供电公司的缴费明细中均未产生滞纳金，则依据上述协议书约定，原告要求被告支付水电费、公摊水电费的滞纳金无事实依据，亦不符合合同约定，本院不予支持。至于公摊维修费用和电梯维修费的滞纳金，无合同依据，亦不予支持。综上，被告应当向原告支付物业管理费303953.31元（8373.5+295579.81）、水费5695.21元、电费103570.86元、公摊水费96145.62元、公摊电费785596.16元，共计1294961.16元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告珠海市夏湾益健豪庭假日大酒店于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市金阳成物业管理有限公司支付物业管理费人民币303953.31元、水费人民币5695.21元、电费人民币103570.86元、公摊水费人民币96145.62元、公摊电费人民币785596.16元，共计人民币1294961.16元；二、驳回原告深圳市金阳成物业管理有限公司其他本诉诉讼请求；三、驳回被告珠海市夏湾益健豪庭假日大酒店反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币36178元，由原告负担人民币23420元，由被告负担人民币12758元。案件反诉受理费人民币11323元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  林 雯人民陪审员  王会春人民陪审员  符晓琴二〇二〇年十二月九日书 记 员  王心乐