河北省任丘市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0982民再4号 原审原告：刘占山，男，汉族，1980年11月19日出生，现住任丘市。 委托代理人高金宗，河北广宣律师事务所律师。 委托代理人栗亚楠，河北广宣律师事务所律师。 原审被告：任丘市宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）。统一社会信用代码：91130982745440676R。住所地：任丘市渤海东路阳光小区。 法定代表人：白贺光，该公司经理。 委托代理人王尧，天津中畅律师事务所律师。 第三人：孟影，女，汉族，1990年5月6日出生，住址河北省任丘市。 委托代理人刘帅，男，汉族，1992年7月17日出生，住址河北省任丘市。系孟影之夫。 第三人：王俊贤，男，汉族，1928年4月5日出生，现住河北省任丘市。 委托代理人王金凤，女，汉族，1960年9月26日，住址任丘市。系王俊贤之女。 原审原告刘占山因与原审被告任丘市宏宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月29日（2017）冀0982民初2887号民事判决，原审被告不服上诉于沧州市中级人民法院，后又申请撤回上诉，沧州市中级人民法院于2018年4月24日作出（2018）冀09民终336号民事裁定，准许任丘市宏宇房地产开发有限公司撤回上诉。该案已经发生法律效力。在该案执行过程中，本院院长发现涉案房屋可能缺乏执行基础不能执行。本院于2020年8月19日作出（2020）冀0982民监5号民事裁定，本案由本院再审。本院依法组成合议庭进行了审理，原审原告刘占山及委托代理人高金宗、栗亚楠，原审被告任丘市宏宇房地产开发有限公司委托代理人王尧，第三人孟影的委托代理人刘帅，第三人王俊贤的委托代理人王金凤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审原告刘占山诉称：1.请求法院依法判令被告按照双方于2013年4月5日签订的《御景家园小区认购协议书》之约定履行交付房号为御景家园小区12号楼1单元201室和301室的义务；2.判令被告承担因工期给原告造成的经济损失10万元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年4月5日签订御景家园小区认购协议书，原告购买了被告任丘市宏宇房地产开发有限公司位于任丘东风路御景家园小区12号楼1单元201 号、12号楼1单元301号两套住宅，并于当日分别缴纳首付五万元。于2016年11月3日分别缴纳93878元和328032元，共计521910元，协议约定上述两住宅于2015年12月31日前竣工交房，现约定日期已过，被告未按期交房，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，望法院判如所请。 原审被告任丘市宏宇房地产开发有限公司辩称，被答辩人主体不适格，应当驳回起诉。被答辩人没有同答辩人签订过御景家园认购协议书，此协议书系被答辩人自己伪造的，被答辩人曾经是御景嘉园售楼代理公司的内部人员，当时代理公司负责售楼，被答辩人所使用答辩人的御景嘉园小区认购协议书没有收回，被答辩人起诉所用的御景嘉园小区认购协议书系被答辩人自己填写，完全是虚假陈述。被答辩人想利用诉讼来达到其欺骗答辩人房产的目的，请法庭查清事实后予以驳回起诉。 原审认定事实如下：原告刘占山于2013年4月5日购买了被告任丘市宏宇房地产开发有限公司位于任丘东风路御景家园小区12号楼1单元201号、12号楼1单元301号两套住宅，于当日由原告父亲刘钢代原告分别缴纳首付五万元并签订两份《御景家园小区认购协议书》，两份协议书主要内容为：“御景家园小区认购协议书出卖人：任丘市宏宇房地产开发有限公司买受人：刘占山一、买受人所认购楼房位于任丘市“12号楼1单元（201号住宅楼）301号住宅楼，建筑面积约122平方米，单价（人民币）：¥3810元／平方米，持卡客户优惠300元／平方米，优惠后总房款（肆拾陆万壹仟壹佰陆拾零元整，¥461160元）肆拾陆万肆仟捌佰贰拾元整，¥464820 元，该栋住宅楼于2015年12月31日前竣工。注：住宅建筑面积为暂定面积，最终面积以产权登记面积为准，房款据实多退少补。二、签订本协议时乙方选择第二种付款方式：1.一次性付款，待竣工验收后，到售楼处领取相关房屋产权手续。2.分期付款：暂付五万元整，尾款交房时一次性付清。买受人选择分期付款，优惠后:（¥3780/平方米）¥3810元/平方米，首付应缴纳房款五万元整；剩余尾款（肆拾壹万壹仟壹佰陆拾零元整，¥411160元）肆拾壹万肆仟捌佰贰拾零元整，¥414820元，于交房前一次性交清。三、买受人未能按上述付款方式或交款日期交够房款，本协议自动解除，出卖人有权重新处置该房产，退回已收房款，无需承担责任。四、待房管部门对“御景嘉园小区”房屋面积实地测量完毕，竣工验收后，150个工作日内办理产权及相关手续。五（略）、六（略）、七（略）、八（略）。出卖人：任丘市宏宇房地产开发有限公司经办人：宋买受人：刘占山签订日期：2013年4月5日”。上述两协议签订后，原告刘占山的姐姐刘翠英于2016年11月3日向被告指定账户分别缴纳93878元和328032元房款。至今被告未按期交房。上述事实有原告提供的两份2013年4月5日的《御景嘉园小区认购协议书》、任丘市宏宇房地产开发有限公司出具的收款收据两份、原告姐姐给被告账户的转款记录及原、被告当庭陈述所证实。 本院原审认为，原、被告双方于2013年4月5日签订的两份《御景嘉园小区认购协议书》，系双方真实意思表示，该《协议书》真实、合法、有效，依法成立的合同受法律保护，当事人应按照约定，遵循诚信原则全面履行自已的义务。并且根据《最 高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案原、被告签订《御景家园小区认购协议书》虽标明为“认购”，但该合同中具备了标的物、总价款、竣工时间及办理产权事宜等主要内容并且原告已支付了50%以上的购房款，故该《御景家园小区认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。原告依合同约定履行了支付房款的义务，现要求被告按照《御景嘉园小区认购协议书》约定继续履行交付房号为御景家园小区12号楼1单元201室和301室的义务，符合法律规定，本院予以支持。 被告任丘市宏宇房地产开发有限公司辩称，被告未与原告签订过御景家园认购协议书，此协议书系原告自己伪造的，原告曾经是御景嘉园售楼代理公司的内部人员，当时代理公司负责售楼，原告所使用被告公司的御景嘉园小区认购协议书没有收回，原告起诉所用的御景嘉园小区认购协议书系原告自己填写，完全是虚假的。本院认为，被告对自己的上述辩解并未提供有效证据相佐证，故对被告辩解本院不予采信。原告主张被告应承担因工程延期给原告造成的损失10万元，因原、被告双方在签订的协议书中并未对违约情形进行约定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使 用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。该案参照《任丘市棚户区改造房屋征收补偿安置办法》中过渡补偿标准：楼房按建筑面积每月12元/平米，按244㎡计算，损失为52704元（自2016年1月1日计算至2017年6月30日，共18个月，以后顺延至交付房屋之日止）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条的规定，判决：一、被告任丘市宏宇房地产开发有限公司于本判决生效后二个月内向原告交付御景家园小区12号楼1单元201室和御景家园小区12号楼1单元301室；二、被告任丘市宏宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失52704元（自2016年1月1日计算至2017年6月30日，以后顺延至交付房屋之日止）。案件受理费7017元、保全费5000元，由原告刘占山承担323元，被告任丘市宏宇房地产开发有限公司承担11694元。 原审原告刘占山的再审意见，诉讼请求、事实与理由与原审一致。鉴于本案为审判监督程序，补充以下几点：1、再审理由为《民事诉讼法》第二百条，我方认为本案不符合再审的启动程序；2、本案已经两审，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法庭予以维持；3、双方房屋买卖协议合法有效，原审已经确认，且判决正确，原审被告也在二审中明确承认协议及转款记录的真实性，并有鉴定予以支持；4、原审被告所提公告并未提及，原审原告更重要的是其所用的方法不符合法律规定，假设我 方真有违约行为，其应向人民法院提起诉讼予以解决，或者是向我方积极的调解，但其并没有上述行为；5、原审被告刚刚向贵院提起再审申请现在早已经过了当事人申请再审的六个月的期限。 原审被告任丘市宏宇房地产开发有限公司再审辩称，1、原审被告与原审原告没有签订房屋买卖合同，其所谓的认购协议也仅仅是一个订金性质的，由于原审原告在相应的时间没有缴纳应该缴纳的房款，原审被告多次电话通知，最后于2016年的10月10日在沧州晚报发布了公告，规定未在约定的时间内办理拨款手续者，应于2016年11月30日前到御景家园售楼处办理退款及退房手续。原审原告没有在规定的时间内补足房款，其主张自己交了一部分房款，而这部分房款打入原审被告的账户，原审被告并不知情，也没有按照规定的时间内交足所有的房款，所以，原审原告与原审被告之间的所谓的订金性质的协议也已经解除。2、在此前提下由于合同在该订金性质的协议已经解除，原审原告分别将争议房屋卖给了第三人王俊贤与孟影等人，房屋已经被王俊贤、孟影等人实际占有使用，由此原审被告向任丘市人民法院依法提起再审请求，请人民法院依法查明上述事实，将该案进入再审程序。 第三人孟影诉讼意见，这套房子买的时候还没结婚，当时交完钱后准备签合同时，不知道是什么原因签不了房屋买卖合同。到现在因为孩子出生了，孩子需要上学，需要装修，因为这是学区房，所以说我申请法院看看是怎么处理。我上那房里面看了一下，我要是可以签的话，我需要装修，然后近期孩子上学用，我 现在已经实际占有了房子，钥匙在我手里。我是2017年6月把所有的房款都已经交清了，已经有三年多的时间了。 第三人王俊贤诉讼意见，房屋买卖合同是2017年5月23日和他们签订的，也是这一天交的全款，契税也交了，维修基金、房屋维修基金也都交了，也装修了，也入住了这个房子。 再审查明的事实，原审原告刘占山与原审被告任丘市宏宇房地产开发有限公司于2013年4月5日签订了两份《御景家园小区认购协议书》，两份协议书主要内容为：“御景家园小区认购协议书出卖人：任丘市宏宇房地产开发有限公司买受人：刘占山一、买受人所认购楼房位于任丘市“12号楼1单元（201号住宅楼）301号住宅楼，建筑面积约122平方米，单价（人民币）：¥3810元／平方米，持卡客户优惠300元／平方米，优惠后总房款（肆拾陆万壹仟壹佰陆拾零元整，¥461160元）肆拾陆万肆仟捌佰贰拾元整，¥464820元，该栋住宅楼于2015年12月31日前竣工。注：住宅建筑面积为暂定面积，最终面积以产权登记面积为准，房款据实多退少补。二、签订本协议时乙方选择第二种付款方式：1.一次性付款，待竣工验收后，到售楼处领取相关房屋产权手续。2.分期付款：暂付五万元整，尾款交房时一次性付清。买受人选择分期付款，优惠后:（¥3780／平方米）¥3810元／平方米，首付应缴纳房款五万元整；剩余尾款（肆拾壹万壹仟壹佰陆拾零元整，¥411160元）肆拾壹万肆仟捌佰贰拾零元整，¥414820元，于交房前一次性交清。三、买受人未能按上述付款方式或交款日期交够房款，本协议自动解除，出卖人有权重新处置该房产，退回已收房款，无需 承担责任。四、待房管部门对“御景嘉园小区”房屋面积实地测量完毕，竣工验收后，150个工作日内办理产权及相关手续。五（略）、六（略）、七（略）、八（略）。出卖人：任丘市宏宇房地产开发有限公司经办人：宋买受人：刘占山签订日期：2013年4月5日”。上述两协议签订后，于当日由原审原告父亲刘钢代原审原告分别交纳首付五万元。2016年11月3日，原审原告刘占山的姐姐刘翠英向田野账户分别转账93878元和328032元。庭审中，原审被告承认收到上述两笔转账。 另查明，1、2016年10月25日，任丘市宏宇房地产开发有限公司与孟影签订《御景家园小区委托定向建房协议书》将涉案住宅201室出卖给孟影，房屋建设资金总计614200元。孟影当日付款194200元，余款420000元于2017年6月21日交付，已占有涉案房产。2、2017年5月23日，任丘市宏宇房地产开发有限公司与王俊贤、栗书泽签订了《商品房买卖合同（预售）》将涉案住宅301室出卖给王俊贤、栗书泽，商品房价款614215元。王俊贤当日一次性付款房款，已占有涉案房产。庭审中，原审被告均承认涉案房产钥匙已交付二第三人。 上述事实有原审原告刘占山提供的两份2013年4月5日的《御景嘉园小区认购协议书》、任丘市宏宇房地产开发有限公司出具的收款收据两份、原审原告姐姐给原审被告账户的转款记录；第三人孟影提供的《御景家园小区委托定向建房协议书》、两张收款收据；第三人王俊贤提供的《商品房买卖合同（预售）》、河北省增值税普通发票、税收完税证明、河北省住宅专项维修资金专用票据、任丘市住宅专项维修资金交存通知书等证据证实。 本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”任丘市宏宇房地产开发有限公司与刘占山就涉案住宅2013年4月5日签订了《御景嘉园小区认购协议书》，刘占山于当日由其父替其交纳首付各五万元，原审被告为其出具了两张收款收据，后原审原告刘占山的姐姐刘翠英于2016年11月3日向田野的账户分别转账93878元和328032元，但原审原告未能提供原审被告的收款收据，原审被告称不知情，且剩余房款至今未交付。后任丘市宏宇房地产开发有限公司与孟影于2016年10月25日就涉案住宅201号签订《御景家园小区委托定向建房协议书》，孟影于2017年6月21日把房款全部付清，并已实际占了涉案房产；任丘市宏宇房地产开发有限公司于2017年5月23日又与王俊贤、栗书泽就涉案住宅301号签订《商品房买卖合同（预售）》，王俊贤当日支付了全部购房价款，任丘市宏宇房地产开发有限公司为王俊贤开具了购房款发票，王俊贤已实际占有了涉案房产。原审原告刘占山因尚未完全履行合同约定的义务，其再请求履行原合同已无可能,至于其所交纳的房款及所受到的损失可另行主张。经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）冀0982民初2887号民事判决； 二、驳回原审原告刘占山的诉讼请求。 案件受理费7017元、保全费5000元，均由原审原告刘占山承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判长 张立春人民陪审员吕水仙人民陪审员刘冬梅 二〇二〇年十二月七日 书记员 颜        秋        杰