江西省上饶市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣11执复57号复议申请人（利害关系人）：昆山中广房地产开发有限公司管理人。负责人：周宁，系江苏尚韬律师事务所律师。申请执行人：吴中正，男，1987年01月28日出生，汉族，住余干县。被执行人：昆山中广房地产开发有限公司，住所地昆山市千灯镇石浦机场路玉峰大道边。法定代表人：吴金善，系该公司执行董事。复议申请人昆山中广房地产开发有限公司管理人（以下简称中广管理人）不服余干县人民法院（以下简称余干法院）（2020）赣1127执异10号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。吴中正与昆山中广房地产开发有限公司（以下简称中广公司）商品房买卖合同纠纷一案，余干法院于2019年9月2日作出（2019）赣1127民初2147号民事调解书，确认中广公司继续履行2016年9月26日与吴中正签订的《商品房买卖合同》，并于2019年10月20日前为吴中正办理东方玉园1幢4单元310室房屋（以下简称案涉房屋）产权登记过户手续。因中广公司未履行生效法律文书确定的义务，吴中正于2020年5月25日向余干法院申请强制执行。2020年6月11日，余干法院向中广公司送达协助执行通知及前述调解书，要求中广公司为吴中正办理案涉房屋产权登记过户手续。中广公司不服并向余干法院提出异议请求中止案件执行。事实与理由：江苏省昆山市人民法院（以下简称昆山法院）于2020年4月23日裁定受理中广公司破产清算，并指定江苏尚韬律师事务所（以下简称尚韬律所）担任管理人。案涉房屋登记在中广公司名下，系中广公司财产，在昆山法院裁定受理中广公司破产申请后，有关中广公司的执行程序应当中止。另，尚韬律所系昆山法院指定履行清算职责，余干法院向尚韬律所发送《协助执行通知书》属于对象错误。余干法院查明，吴中正与中广公司签订商品房买卖合同购买案涉房屋，合同生效后吴中正依约给付购房款，中广公司在工程竣工后依约交付了案涉房屋，吴中正对该案涉房屋进行了使用。后吴中正就案涉房屋过户登记问题向余干法院提起诉讼，经法院调解并制作（2019）赣1127民初2147号民事调解书。因中广公司未履行调解协议，吴中正向余干法院申请强制执行。另查明，2020年4月23日，中广公司进入破产程序，尚韬律所担任其破产管理人，其在本案执行中提出异议，请求依法中止本案执行程序。余干法院认为，首先，吴中正就案涉房屋已支付了全部购房款且已实际占有和使用，中广公司也依约交付。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（以下简称优先受偿权批复）等相关法律、司法解释之精神，交付全部购房款后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权，建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。因此，吴中正对案涉房屋债权具有特定性和优先性，中广公司应当在破产程序中优先协助办理案涉房屋所有权登记的义务，余干法院强制执行案涉房屋过户登记事宜不受中广公司破产程序影响，即不应中止执行。再者，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称企业破产规定）第七十一条第（五）项之规定：“尚未办理产权证或产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产”，而本案中吴中正已经支付所有房款且已实际交付并占有和使用该房屋，虽案涉房屋现仍属中广公司的财产，但根据上述规定，该案涉房屋不属于破产财产范畴。同时，《中华人民共和国企业破产法》（以下简称企业破产法）第十九条规定：“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止”属普遍性规定，但《企业破产规定》第七十一条第（五）项属特别规定，应依法优先适用。中广管理人主张以《企业破产法》第十九条以及相关司法解释为依据要求中止本案执行程序，是法律适用不当，其应根据（2019）赣1127民初2147号民事调解书确定的义务协助办理案涉房屋过户手续。对于中广管理人主张《协助执行通知书》发送对象错误，根据《企业破产法》第二十五条规定内容，协助办理债务人名下房屋过户登记手续，应属管理人职责范围内事务，故中广管理人主张《协助执行通知书》发送对象错误于法无据。中广管理人向本院复议称，请求撤销(2020)赣1127执异10号执行裁定，查清事实后依法作出中止(2020)赣1127执389号案件执行行为的裁定。案涉房屋登记在中广公司名下，系中广公司财产，根据《企业破产法》等相关法律规定，在昆山法院裁定受理中广公司破产申请后，有关中广公司财产的执行程序应当中止。主要事实与理由：一、余干法院认为吴中正对案涉房屋债权具有特定性和优先性，中广公司应当在破产程序中优先协助办理涉执房屋所有权登记的义务，该等认定与事实不符。首先，吴中正不符合消费者买受人条件，购房合同不应再履行，其相应的债权应纳入普通债权类别，按照企业破产法规定的清偿顺序进行清偿。中广公司若协助办理案涉房屋的过户登记手续有违禁止个别清偿的规定，侵害其他债权人公平受偿的权利。其次，昆山市对昆山商品房的购房人资格有相应的限制性规定，吴中正提供的材料显示其并不符合购房条件，事实上无法办理房屋权属登记手续。因此，案件所涉两份商品房买卖合同实际无法继续履行。再次，吴中正提供的材料均无法证明其已支付完毕全部房款，也无法证明中广公司已实际向其交付了房屋，案涉《民事调解书》《执行裁定书》所依据事实均属错误，根据破产管理人的调查，吴中正房款支付及案涉房屋交付问题与案涉《民事调解书》认定的事实明显不一致，破产管理人有权代表中广公司适时启动审判监督程序要求撤销案涉《民事调解书》。二、余干法院认定“虽本案涉执房产现仍属中广公司的财产，但根据《企业破产规定》第七十一条第五项之规定，该涉执房产不属于破产财产范畴”系对法律规范的误读。本案不应适用《企业破产规定》第七十一条第五项规定，案涉房屋登记在中广公司名下，系中广公司财产，在中广公司被宣告破产后，即自然成为“破产财产”。三、根据《企业破产法》等相关规定，即便如余干法院所认为的“涉案房屋现仍属中广公司的财产但不属于破产财产”，本案执行程序也应当中止。四、《企业破产规定》第七十一条不能排除《企业破产法》第十九条的适用。吴中正辩称，余干法院不停止执行并未违法，破产管理人复议缺乏事实和理由，请求依法应予驳回。一、依据《合同法》第二百八十六条、《优先受偿权批复》等相关法律、司法解释规定之精神，其因消费所购买的商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优于有担保债权的建设工程款优先受偿权。因此该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，破产管理人为协助办理房屋所有权变更登记，并非破产法第十六条所称的无效的个别清偿行为。二、从破产法第十八条规定来看，破产前成立的合同，只有当双方均未履行完毕的合同，破产管理人才可单方决定合同继续履行与否，否则无权单方决定。就本案而言，购房合同及本人房款清缴均发生在破产前，破产时，双方均未履行情形尚不存在，依此规定，本案商品房买卖合同应继续履行，本人相关权利受合同法保护。既然商品房买卖合同应继续履行，那么就不存在法院中止执行的问题。其实，破产法第十八条是第十六条的例外规定；三、从《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条第2款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”规定可以看出，尽管出卖房屋仍登记在出卖人名下，但购买人实际上享有所有权人的权利，出卖人只是名义上的所有权人，依此规定，涉案房屋显然不是破产财产。同时，基于涉案房屋占有性质的司法确认，参照(2003)民二他字第52号复函第二条及民事诉讼法司法解释第四百九十三条之规定，该财产也不能认作破产财产。四、从涉案债权债务性质来讲，非破产法所清理对象。从破产法第四十九条、五十九条、一百一十四条、一百一十五条规定来看，破产法所要清理的是具有金钱内容债权债务。基于涉案商品房买卖合同继续履行的原因，届至破产时，涉案之债，仅是一种房屋过户登记非金钱之债，不属破产清理对象。既然不属破产法清理对象，中止执行就自然无从谈起。五、依据破产法司法解释(二)第1条的规定来看，破产财产是指能用金钱衡量的“东西”。破产法第十九条中止执行所指对象是债务人财产，即债务人的可用金钱来衡量的“东西”，余干法院执行的对象是一种不能用金钱来衡量的行为，即房屋所有权变更登记。余干法院的执行未违反关于中止执行的规定。破产管理人所述没有事实依据。1.破产管理人称本人购房不是为了消费与事实不符，其向本要过本人名下无房的证明，该证明足能证明本人购买中广公司房产是为了消费。2.破产管理人认定本人违反房屋限购政策与事实不符，昆山市不动产登记中心曾明确告知余干县人民法院，涉案房屋不能办理过户登记，只是因昆山市法院进行了查封，解封即可办过户登记。苏州市在2016年10月4日颁布限购令，限购令规定购房者需敫交一年社保。而本人在限购令颁布前就已购买。3.破产管理人毫无根据地否定余干县法院调解书所载事实。其实，调解书所载事实，中广公司的法定代表人在庭审中已给予了认可。同时，本人也在庭审中出示了缴清房款等相关证据，管理人也看过法院卷宗材料。本院查明的事实与余干法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点系中广公司破产申请受理后，其是否仍负有协助吴中正办理案涉房屋所有权变更登记的义务。中广公司作为房地产开发企业，在其进入破产程序后，对于已支付全部款项的消费者，中广公司依法负有交付房屋并办理所有权变更登记的义务。首先，根据《合同法》《优先受偿权批复》等相关法律、司法解释规定之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权系针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，区别于普通债权，在受偿顺位上因法律、司法解释规定而具有优先性。本案中吴中正向中广公司购买商品房并支付全部款项，符合前述规定适用情形，中广管理人主张吴中正不符合消费者买受人条件，缺乏事实依据。其次，《企业破产法》第十六条基于对其他破产债权人合法权益的公平保护，而规定人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效，该规定与《企业破产法》第十九条等有关对破产债务人的执行程序中止情形的规定目的一致，均在于防止个别清偿行为对其他破产债权人受偿权益造成损害。因交付了购买商品房的全部或者大部分款项的消费者对所购商品房享有的权利具有特定性与优先性，该权利实现并不会对其他破产债权人的合法权益造成损害，为此，中广公司履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，不属于《企业破产法》第十六条规定的无效的个别清偿行为。中广公司主张为吴中正办理案涉房房屋权属变更登记属于前述规定的无效的个别清偿行为，缺乏法律依据。最后，对于中广公司破产申请受理前成立而其和对方当事人均未履行完毕的合同，中广管理人有权根据《企业破产法》第十八条第一款规定决定解除或继续履行，而本案中吴中正已经支付案涉房屋全部购房款，中广管理人并无解除权。为此，本案不应适用《企业破产法》第十九条等规定裁定中止执行，退一步讲，即使吴中正未向人民法院申请强制执行，其也可依据前述规定请求中广公司履行交付房屋并办理所有权变更登记的义务，中广公司应当积极履行义务。余干法院（2019）赣1127民初2147号民事调解书对中广公司办理案涉房屋产权变更登记的义务予以确认，中广管理人主张前述调解书错误，属于对执行依据异议，可依法另行主张。中广管理人主张余干法院协助执行通知书送达对象错误，余干法院认为与《企业破产法》关于破产管理人职责的规定不符，并无不当。此外，原审裁定适用《企业破产规定》第七十一条第五项规定并据此论证，确有不当，本院依法予以纠正，但并不影响本案处理结果。综上，余干法院（2020）赣1127执异10号执行裁定认定事实清楚，适用法律不当予以纠正，结果应予维持。中广管理人复议请求没有事实与法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回昆山中广房地产开发有限公司管理人的复议申请，维持余干县人民法院（2020）赣1127执异10号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 程 杰审判员 谢善华审判员 涂巍林二〇二〇年十二月八日书记员 吴华俐