湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10913号上诉人（原审原告)：温向芳玲，女，汉族，湖北省十堰市人，户籍所在地。法定代理人：温某，系温向芳玲之父，户籍所在地。委托诉讼代理人：张亚奇，湖北忠三律师事务所律师被上诉人（原审被告)：湖北华中盘龙收藏品交易市场开发有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区盘龙城经济开发区机场高速以西、霞飞路以北（新力·帝泊湾）售楼部。法定代表人：胡衍放，该公司负责人。委托诉讼代理人：姚雪松，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李晓琴，女，该公司员工。被上诉人（原审被告)：武汉思创世纪房地产营销策划有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区水果湖街汉街武汉中央文化旅游区K3地块第******。法定代表人：余平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张鑫，湖北中和信律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：武汉汉越慧达营销策划有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区龙阳街陶家岭社区陶家岭5.5产业园综合楼第**第**。法定代表人：郑维，该公司总经理。委托诉讼代理人：张鑫，湖北中和信律师事务所律师。上诉人温向芳玲因与被上诉人湖北华中盘龙收藏品交易市场开发有限公司（以下简称华中开发公司）、武汉思创世纪房地产营销策划有限公司（以下简称思创世纪公司）、武汉汉越慧达营销策划有限公司（以下简称汉越慧达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初604号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。温向芳玲上诉请求：撤销一审判决，支持我方在一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院错误认定所谓“隆振刚出具的《购房承诺书》”，而被上诉人并未证实是隆振刚签字，且温向芳玲从未授权过隆振刚签署所谓“购房承诺书”，温向芳玲与被上诉人的法律关系只能依据已备案并生效的商品房买卖合同确定；二、一审法院适用法律错误，在被上诉人擅自分拆“购房款”和“服务费”的行为被确认为违法操作并被认定无效后，根据合同法第五十八条的规定，被上诉人应当返还203508元。但一审法院却毫无根据的表述变更双方的商品房买卖合同，一审法院的做法没有任何事实依据和法律依据；三、被上诉人之间关于购房款的分配约定，不能约束温向芳玲。被上诉人以居间服务费的名义多收取203508元的行为无效，应予返还。华中开发公司答辩称，1、违背诚信原则的主体是上诉人，在整个商品房买卖过程中，上诉人通过相关交易取得涉案商品房屋，其一方作为理性自然人本身对商品的交易价值经过充分考量的，在市场环境不是特别明朗的情况下，上诉人提出追溯费用的情况，违背诚信原则。我方不存在所谓获利的结果，一审法院已经查明涉案税款我方已全额缴清。上诉人一直在混淆涉案主体的概念，本身我方在一审已经提出我方应当作为商品房买卖合同关系一案的第三人，而上诉人该种主张应当向其他被上诉人提出。上诉人否认购房承诺书签字人为隆振刚，该事实举证责任在上诉人，且这一事实当庭也已作出核实。上诉人对隆振刚签字应当属于有效授权，不然商品房买卖合同及其他文件上诉人为何没有提出效力异议。所以要求驳回上诉，维持原判。思创世纪公司、汉越慧达公司共同答辩称，上诉人在上诉状中所提及的签字问题，在一审庭审过程中审判长当庭充分向上诉人代理人核实签字是否为隆振刚本人所签，上诉人也当庭拨打电话向温某确认签字确为隆振刚。关于隆振刚是否构成表见代理或拿到了温某的授权问题，一审责令庭后让上诉人方到法院做调查笔录。所以我方认为一审法院在签字以及代理问题上审查细致，所以上诉人此点上诉没有事实依据，没有道理。关于上诉人认为我方分拆购房款，存在牟利获利情况，对此我方不予认可。一审时我方向法院提交了相关证据，包括报销合同、报销合同补充协议、分销协议，在整个销售模式中，溢价款销售并未被法律确认为无效，上诉人一审阶段也并未提交过任何我方受到过地方政府及法律法规的行政处罚的证据。而合同无效只能是违反狭义理解的法律法规的情形，才能确定无效。关于我方是否有擅自拆分购房款来规避税费的问题，一审起诉前，华中开发公司已经向税务机关足额补缴了相应税款，所以一审过程中，因税费造成的国家损失已经全部填平，不存在溢价款销售非法牟利问题。而恰恰是上诉人违反诚信行为，一审时温某与代理工作人员的微信聊天记录可以表明上诉人对购房款的组成是完全清晰的。而房屋的备案价是三万多，实际成交价是两万余元，并未违法。实际价值远超过已经交付的购房款及服务费的总和，鉴于温某与销售人员的沟通，其一次性要购买四套，所以在原有打折情况下还进行了优惠，其独家优惠的模式已经直接转嫁了，不存在非法获取利益问题。所以我方作为整个涉案房屋销售的现场、广告、渠道的实际服务提供者，完全履行了告知、推荐评估、讲解等相关义务，尽到了服务内容，故应该驳回上诉人所有上诉请求、维持原判。温向芳玲向一审法院起诉请求：1、判令华中开发公司、思创世纪公司、汉越慧达公司共同退还我方203508元，并按月利率2%向我方支付自2018年6月3日起至实际还清之日止的利息损失；2、本案诉讼费用由华中开发公司、思创世纪公司、汉越慧达公司承担。一审法院查明，2018年3月，华中开发公司（甲方）与思创世纪公司（乙方）签订《武汉新力帝泊湾商业总代理销售合同》一份，合同约定：双方采取独家总代理形式对甲方开发建设的新力帝泊湾项目中的房源进行合作，乙方享有收益权、销售权等权利，乙方在本合同约定合作期限内代表甲方通过渠道拓展客户；甲方一次性确定房源低价，以《附件一：新力帝泊湾商铺价格表》中底价的方式给到乙方，超出部分由乙方向客户收取，每10套核算一次，平均不超过13个点，超出部分乙方退还甲方。乙方收取的服务费需根据业主需求开具发票或收据。双方合作期限2018年3月31日-2018年9月30日。同年4月2日，双方又签订《补充协议》一份，约定：甲方承诺给予乙方及与乙方联合代理销售的相关公司介绍的客户房屋销售价格优惠，即该类客户按原房屋销售单价的88%-95%购买房屋，且甲方承诺该优惠价仅乙方及与乙方联合代理销售的相关公司介绍的客户享有。2018年3月30日，思创世纪公司与汉越慧达公司签订《新力帝泊湾联合代理合同》，确定双方为新力帝泊湾项目产品包销合作伙伴，本着利益共享、风险共担的合作原则，各司其责，本合同有效期限自2018年3月30日-2018年9月30日截止。同时，双方在合同中还约定了岗位人员提成比例、合作公司股份比例分配及其他权利义务内容。同日，案外人隆振刚以温向芳玲的名义向汉越慧达公司出具二份《购房承诺书》，其中就1-7号商铺承诺的内容为：本人温向芳玲同意购买1-7号商铺，该商铺建筑面积为32.1平方米，原总价975228元，折后价881937元。本人承诺将于2018年3月30日交付定金50000元，于2018年4月25日支付390092元（含定金50000元），于2018年5月11日支付390091元，于2018年5月11日支付101754元。就1-8号商铺承诺的内容为：本人温向芳玲同意购买1-8号商铺，该商铺建筑面积为32.1平方米，原总价975228元，折后价881937元。本人承诺将于2018年3月30日交付定金50000元，于2018年4月11日支付401187元（含定金50000元），于2018年5月11日支付378996元，于2018年5月11日支付101754元。之后，温向芳玲的父亲温某分别向华中开发公司支付了1-7号、1-8号商铺房款780183元、780183元。2018年5月11日，汉越慧达公司在收到前述商铺的服务费203508元后，向温向芳玲出具了收据。2018年6月2日，温向芳玲的父亲温某以温向芳玲的名义与华中开发公司签订二份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：黄170058093、黄170058094）。合同约定:原告购买被告开发的“新力·帝泊湾”项目中第1幢1层商7号房和商8号房；该商品房的用途为商业服务，建筑面积分别均为32.10平方米，商品房单价24304.76元/平方米，房款金额为780183元。双方约定，买受人于2018年6月9日一次性存入商品房全部价款；出卖人应当在2019年4月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用……。温向芳玲认为，华中开发公司、思创世纪公司、汉越慧达公司除收取案涉二套商铺的总房款1560366元外，另行收取温向芳玲的服务费203508元没有法律依据，应予退还。后双方就该款项的退还事宜多次协商无果，由此引发本案诉争。本案一审审理过程中，温向芳玲撤回对继武副食店的起诉。一审法院认为，华中开发公司与思创世纪公司签订的《武汉新力帝泊湾商业总代理销售合同》及其《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其中关于思创世纪公司及其联合方独家代理销售华中开发公司开发的“新力·帝泊湾”项目所有商铺之约定，符合委托合同的要件特征，双方之间成立委托代理法律关系。针对思创世纪公司向购房人以服务费的形式收取报酬的约定，经一审庭审查实，华中开发公司从事不动产销售应承担的增值税税率为9%，而思创世纪公司从事服务行业所承担的增值税税率仅为6%。显然，华中开发公司与思创世纪公司作为市场经济中的纳税主体，对于不同行业的一般纳税人所采用的增值税税率及计税方法应该是明知和理解的，但华中开发公司与思创世纪公司却通过合同条款将委托人的报酬支付义务约定为由购房人履行，并在后续的商铺销售中不改变买受人购房总价的情况下，将商铺价格人为拆分为“购房价”和“服务费”二个部分，从而达到避税的目的，致使国家利益受损。因此，合同中关于由代理人向客户收取服务费的条款，虽系华中开发公司与思创世纪公司达成合意的结果，但鉴于双方利用合法形式掩盖其非法目的，实际上造成了国家税收损失，故应定为无效条款。而合同的其他条款因不违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，当属有效。温向芳玲购买涉案商铺时系限制民事行为能力人，其法定代理人温某授权案外人隆振刚持卡代为支付购房款的行为构成有权代理，对被代理人温某发生效力。同时，因华中开发公司允许思创世纪公司与他人联合销售，故思创世纪公司与汉越慧达公司基于《新力帝泊湾联合代理合同》形成合伙关系后，汉越慧达公司可以华中开发公司的名义在代理销售合同范围内出售“新力·帝泊湾”项目的所涉商铺，对外形成的债权债务应由思创世纪公司和汉越慧达公司共同享有并承担。一审庭审中，温向芳玲的法定代理人温某称汉越慧达公司从未告知本人或隆振刚收取服务费一事，其所支付的服务费203508元应予退还。一审法院认为，在上述代理销售合同中关于由思创世纪公司向客户收取服务费的条款被认定无效后，《购房承诺书》中将商铺总价拆分为“购房价”和“服务费”的约定亦应归于无效。结合温向芳玲的诉称意见及温某提交的《情况说明》可知，在2018年3月30日至2018年5月11日期间，无论是温某自行付款还是委托隆振刚刷卡支付，其内心真意均是支付涉案商铺的购房款，所追求的法效意思亦为履行购房合同的付款义务。况且，华中开发公司与思创世纪公司就涉案商铺在《附件一：新力帝泊湾商铺价格表》中约定有底价总价、底价单价和面积总价、面积单价，思创世纪公司与汉越慧达公司作为代理销售商在提供了相应服务后，只可能在底价总价与面积总价之间销售商铺，不可能完全按照华中开发公司给到的底价总价和底价单价对外出售。否则不仅违背代理销售双方订立合同的初衷，而且亦不符合该行业的交易惯例和等价有偿的市场规则。故温向芳玲主张华中开发公司、思创世纪公司、汉越慧达公司退还所交款项203508元的诉讼请求，因无事实基础和法律依据，一审法院不予支持。涉案1-7号商铺及1-8号商铺的销售价格均应按照《购房承诺书》中原总价的折后价881937元予以执行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第三款、第五十六条、第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款、第一百五十五条、第一百五十六条、第一百六十一条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回温向芳玲的全部诉讼请求。一审案件受理费4352元，由温向芳玲负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，温向芳玲上诉否认隆正刚所签承诺书的效力，但温国荣二审自认隆正刚为其远房亲戚，前期购房活动亦由隆正刚参与，在未与开发商签订正式商品房买卖合同的情况下，温国荣已按照承诺书确认的金额全额支付了款项，从本案实际履行情况结合房屋买卖交易惯例而言，本案承诺书应为有效。在支付购房款后，温某以温向芳玲的名义与华中开发公司签订了二份《武汉市商品房买卖合同》，将合同签订前温国荣支付的总房款拆分为房款和服务费两部分，虽然该约定有明显的避税目的，但因温向芳玲与华中开发公司并不存在恶意串通之故意，且华中开发公司在其后已向税务机关补缴了相应税款，故一审法院认定该约定无效，于法无据，本院予以纠正。现温向芳玲已按约支付了包括服务费在内的全部购房款，价款总额亦未超过房屋备案价，温向芳玲要求退还服务费的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，温向芳玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4352元，由上诉人温向芳玲负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年十二月十七日书记员 严 洁