安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初4335号 原告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司淮南分公司，营业场所淮南市山南新区南经十五路与和悦街交叉口，统一社会信用代码91340400MA2NOLPY6R（1-1）。 负责人：朱伟新，系该公司财务总监。 委托诉讼代理人：齐善彬，安徽竞合律师事务所律师。 被告：郭东晨，男，1992年11月18日出生，汉族，本科文化，住安徽省凤台县。 委托诉讼代理人：马义群，女，1972年5月17日出生，汉族，户籍所在地安徽省凤台县，现住安徽省淮南市田家庵区，系被告郭东晨母亲。 原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司淮南分公司（以下简称红星美凯龙淮南分公司）与被告郭东晨租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红星美凯龙淮南分公司的委托诉讼代理人齐善彬、被告郭东晨及委托诉讼代理人马义群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告红星美凯龙淮南分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付管理费20416.67元（2020年3月1日至2020年8月25日），支付违约金至全部管理费支付完毕时止，暂计6448.75元（截至2020年7月13日），合计26865.42元；2.依法判令被告支付律师费2500元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月1日，原告与被告签订《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》，约定被告租赁原告管理的红星美凯龙商场展位，展位编号为10339-AF06-T8-94238，租赁面积为100平方米，经营品牌为益动篮球，租赁期限为2019年9月1日到2020年8月25日止，管理费标准为35元/平方米/月，每月管理费为3500元，交付方式为每三个月支付一次，提前15日支付，违约金按未付款项金额的每日千分之三计算。截至目前，被告欠付管理费20416.67元，违约金6448.75元。原告多次找到被告要求支付相应款项，但被告拒绝，现原告依法提起诉讼，请求人民法院予以支持。 被告郭东晨辩称，前两个季度的租金没有拖欠；还有1万元质保金；疫情结束后我主动找到商场，本想缴费续租第三季度、把账协商清掉，但商场以消防检查为由，暂不给开课，具体时间说等通知，两周后再联系，发现对方违反之前不招同行业的口头承诺，对方否认，后我对以消防检查为由不予开课产生疑虑。不同意原告的全部诉请。还有1万元质保金，两个月的装修免租期，总公司发了疫情一个月免租金的公告，正好等于两个季度，抵消了租金；违约金、律师费不支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查，对原告提交的原告营业执照、被告身份证复印件、《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》以及被告提交的疫情文件打印件、消防文件打印件、场地照片十二张的真实性均予以确认，对证明观点及质证意见应结合全案证据予以综合评判。 被告郭东晨提交了CD录音及文字记录，证明有实际的两个月免租期，文件在商场那边，当时以盖章为由没有交付于被告。原告质证意见：关于免租期，原告不认可两个月免租期，合同约定不需要装修时间。本院经审查，该录音无法证实系原告与被告红星美凯龙淮南分公司员工之间发生，故对该组证据不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年，原告红星美凯龙淮南分公司与被告郭东晨签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，该合同约定：出租方（即中青旅（集团）淮南投资置业有限公司）将淮南山南商场商场展位租赁给承租方即郭东晨，并由管理方即红星美凯龙淮南分公司基于商场运营提供市场管理、营销、推广、培训等商业服务事宜；展位编号为10339-AF06-T8-94238，租赁面积为100平方米，经营品牌为益动篮球；承租方应于每一付款周期向出租方支付租金和市场推广费，并向红星美凯龙支付管理费（红星美凯龙就其所收取的管理费提供的管理服务包括市场管理、商品质量监督、品牌及营销推广等，详见本合同通用条款）；出租方授权红星美凯龙工作人员代为收取租金和市场推广费，根据出租方（或其关联方）和红星美凯龙（或其关联方）此前签订的委托建设装饰和经营合同（或性质类似的合同），红星美凯龙有权向承租方直接收取一部分租金和市场推广费，作为出租方在委管合同项下应支付的委托经营费，该部分租金和市场推广费付至红星美凯龙账户，出租方仍应根据约定的租金和市场推广费金额向承租方开具发票；租赁期和服务期限均自2019年9月1日起至2020年8月25日止，租金、市场推广费、管理费的起算时间为2019年9月1日，付款周期均为三个月，管理费单价为35元/平方米/月，每一付款周期之前的15日前支付；承租方应于本合同签订当日向红星美凯龙支付质量保证金10000元，在本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，红星美凯龙自本合同终止之日起满一年后向承租方返还30%质量保证金，满两年后再返还30%，满三年后返还剩余金额质量保证金；承租方可以在2019年9月1日至2020年8月25日期间对展位进行装修；若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、租赁保证金、装修工程保证金、违约金等），承租方应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。该《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》落款处，中青旅（集团）淮南投资置业有限公司未在出租方处签字或盖章，原告红星美凯龙淮南分公司在管理方处盖章，被告郭东晨在承租方处签字。 合同生效后,被告郭东晨支付了相应费用,对于2020年3月1日后的管理费，不再向原告红星美凯龙淮南分公司支付。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。红星美凯龙淮南分公司与郭东晨签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，原、被告双方之间签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》中明确约定了租赁期、管理费，被告应当按照合同约定的时间向原告支付管理费，现被告郭东晨在庭审中认可从2020年3月1日起停止向原告红星美凯龙淮南分公司支付管理费，虽抗辩有两个月的装修免租期、商场以消防为由不予开课，但案涉合同中未有关于装修免租两个月的约定，被告亦未提交证据予以证明，故对被告的抗辩不予采纳。关于被告庭审答辩时称疫情时原告发了免一个月租金的公告、后又在辩论意见里称原告承认有两个月的疫情免租期，原告在庭审中认可给商户一定免租金的政策、在代理词中亦认可因疫情给予被告减免一个月的管理费，故本院对被告抗辩称免一个月管理费予以采纳。关于被告抗辩抵扣一万元质量保证金的问题，案涉合同5.2条对质量保证金返还方式予以了明确，原告亦不认可直接抵扣的方式，故对被告抗辩以质量保证金直接抵扣管理费，本院不予采纳，原告应在满足合同约定的条件后及时向被告返还质量保证金。关于管理费数额，按照合同约定，2020年3月1日至管理费截止日期即2020年8月25日，共计5个月25天，扣除原、被告双方认可的一个月疫情减免期，则被告应向原告支付管理费16916.67元（35元×100㎡×4个月+35元×100㎡÷30天×25天）。关于违约金，被告未按照合同约定及时支付管理费，未履行合同规定的义务，已构成违约，应当承担违约责任。现原告依据合同9.1条约定，按被告未付款项金额的每日千分之三主张违约金合计6448.75元，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法规定的“过分高于造成的损失”。故本院就本案被告郭东晨过错程度以及合同履行情况，酌定由被告郭东晨承担违约金1000元。关于原告主张被告支付律师费2500元，因案涉合同未对律师费的承担进行约定，且原告未向法庭提交相关律师代理费发票和支付凭证，属举证不能，故对该项诉请，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告郭东晨于本判决书生效之日起十日内一次性支付原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司淮南分公司自2020年3月1日起至2020年8月25日期间管理费16916.67元，承担违约金1000元，合计17916.67元； 二、驳回原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司淮南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费534元，依法减半收取267元，由原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司淮南分公司负担19元，被告郭东晨负担248元（被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决所确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行之日起两年内向本院申请执行。 审判员  茹文君 二〇二〇年十二月九日 书记员  黄梦美 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。