云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初6704号原告：刘彩娥，女，1955年12月6日生，汉族，曲靖市麒麟区人，初中文化，务农，住云南省曲靖市麒麟区。委托代理人：左云帆。（特别授权）委托代理人：李京南（实习律师）。（特别授权）被告：崔燕（曾用名崔小燕），男，1968年12月1日生，汉族，曲靖市麒麟区人，小学文化，务农，住云南省曲靖市麒麟区。委托代理人：严胜浪，云南乾周律师事务所律师。第三人：崔凤怀，男，1954年6月12日生，汉族，曲靖市麒麟区人，小学文化，务农，住云南省曲靖市麒麟区。与原告系夫妻关系。原告刘彩娥诉被告崔燕，第三人崔凤怀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告刘彩娥及其委托代理人左云帆、李京南，被告崔燕及其委托代理人严胜浪，第三人崔凤怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘彩娥向本院提出诉讼请求：1.撤销第三人与被告签署的《房屋协议转让书》，由被告返还原告位于B15幢2号落地房和2栋3单元501号电梯房；2.受理费由被告承担。在诉讼过程中，原告就第一项诉请予以变更为“撤销第三人与被告签署的《房屋协议转让书》，由被告返还原告位于B15幢2号落地房和2栋3单元501号电梯房。”事实和理由：2019年，曲靖市麒麟区翠峰街道高家屯社区崔家屯居民小组（以下简称居民小组）为改善本组居民生产、生活和居住条件，按照开发区翠峰片区征地拆迁安置“拆旧建新”的要求，统一在农村集体所有建设用地建造了270套单元房和270套落地房。根据2019年11月26日居民小组制定的《安置新区房屋建设分配工作方案》，凡2010年12月30日户籍在本村且2011年11月30日前在前述本村户籍出生的人口，房屋实物按每户分得单元房和落地房各一套，房屋折价款按4人一户确定80万元，超出4人的，超出一人的，由居民小组补偿每人20万元，不足4人的，少一人的，补偿给居民小组20万元。依此分配方案，原告与第三人夫妻两人应向居民小组补交40万元，可分得单元房和落地房各一套。2019年6月27日，崔凤怀与崔燕签署《房屋协议转让书》，约定：崔凤怀自愿将本户的落地房、电梯房一并转让给本村崔燕名下；崔凤怀名下2人40万元，由崔燕补偿给崔凤怀，另40万元由崔燕补偿给集体，之后，崔燕可以参加分房；内部账双方自行解决；以上协议交村负责办理。2019年7月初被告向第三人交付现金40万元。2019年12月14日，被告依《房屋协议转让书》参加了居民小组组织的分房，抓阄选定崔凤怀户名下落地房和电梯房并领取了房屋钥匙。2020年1月22日，被告向第三人交纳6万元，第三人未受领。2020年9月24日，第三人经多方打听方得知被告抓阄选定的归己名下的房屋为B15幢2号落地房和2栋3单元501号电梯房且被告已进行装修于2020年6月上旬入住。自《房屋协议转让书》签署次日始，协议双方即因转让价款发生争议，虽经多次协商并经高家屯社区居委会、崔家屯居民小组调解，至今未能达成一致意见。房屋为夫妻共同共有，第三人未经原告同意转让房屋的行为属无权处分，被告不能取得房屋所有权。而且，转让后，原告与第三人将处于无家可归的困境。根据《中华人民共和国物权法》第97条、第103条、第106条及物权法司法解释（一）第15条、第16条之规定，原告与第三人夫妻两人依据《居民小组安置新区房屋建设分配工作方案》应分得的B15幢2号电梯房和2栋3单元501号电梯房享有共同共有权，第三人未经原告刘彩娥同意擅自出让房屋属于无权处分，且《房屋协议转让书》约定的房屋转让价格明显不合理。被告身为同一居民小组成员明知涉案房屋原告与第三人享有共同共有权，应当认定被告存有重大过失，不构成无权处分中的善意取得。被告崔燕与安置新区分房领导小组成员有亲属关系，在《安置新区房屋建设分配工作方案》尚未公布时事先知道相关内容，在签订合同时其未告知真实情况，有悖诚实信用和公平交易原则。所以，第三人对“拆旧建新”和转让价款存在重大误解。虽因除斥期间已过撤销权消灭，但根据《中华人民共和国民法总则》第157条及上述所述有关“无权处分”的理由，被告不能取得房屋所有权，合同目的无法实现，该《房屋协议转让书》应予以撤销，双方各自返还依据《房屋转让协议书》取得对方财产。综上所述，被告无权占有原告所属房屋，致原告财产损失。为维护自身合法权益，根据相关法律规定，请求依法裁判。被告崔燕辩称：第一，根据原告的诉请是撤销房屋转让协议，在诉状第三页倒数第三行已明确除斥期间已过，撤销权消灭，故撤销权依法不成立，同时，诉状中的落地房和单元房不是原告一人的，因此原告一个人无权要求房屋返还归其个人。第二，原告主张的事实部分属实，也就是签订了房屋转让协议，被告已支付了原告家40万元，同时向集体支付了40万元，原告与被告同属村民小组成员，房屋买卖符合法律规定，属依法取得该房屋。第三，被告就争议的房屋已经装修入住，现在要求返还，相关的损失无法计算，严重影响了交易安全，原告的诉请不能成立。房屋买卖符合法律规定，除斥期间已过，原告的诉讼是因为房屋价格上涨产生的不正当诉讼，该诉请在法律上和事实上都没有任何依据，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。第三人崔凤怀述称：签协议前时间仓促，未与原告商量。原告早上出去打工，晚上九点多回来。6月份签协议，11月发布分房方案，对分房方案不了解，签协议时不知是拆旧建新，若出售房屋将无房可住。原告刘彩娥围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1.原告、第三人的身份证及户口簿复印件，用以证明原告和第三人的身份情况、诉讼主体资格和夫妻家庭成员关系。2.《安置新区房屋建设分配工作方案》，用以证明村居民小组以户为单位分配房屋，房屋属家庭所有。3.《房屋协议转让书》（无指纹），用以证明第三人无权处分，被告明知原告与第三人系夫妻关系。4.《房屋转让协议书》（有指纹），用以证明被告伪造指纹，有悖诚信信用原则。5.证明，用以证明自2019年12月14日始被告占有第三人名下B15幢2号落地房和2栋3单元501号电梯房。6.证明，用以证明原告、第三人与被告就房屋转让争议两次协商未果。7.证明，用以证明落地房租金20000元/年和电梯房租金9600元/年。被告崔燕围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1.房屋协议转让书，用以证明被告和第三人在其他人的见证下签订了房屋转让协议，房屋已依法转让给被告，转让协议符合法律规定。2.存单两份，用以证明被告已向原告与第三人支付了40万元，同时向集体支付40万元，得到了集体的同意后依法参与房屋分配。3.单元房和落地房确认登记表各一份，用以证明在法律服务所主持和见证下，被告依法抓阄分到了两套房屋。4.照片一张，用以证明分房当日，原告在分房现场，对该分房没有向被告和居民小组提出任何反对意见，说明分房情况原告是知情的。5.照片四张，用以证明争议的房屋被告已经装修入住，事实上已无法返还。第三人崔凤怀围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1.第三人的身份证复印件，用以证明第三人的身份信息、诉讼主体资格的事实。2.《安置新区房屋建设分配工作方案》，用以证明村居民小组以户为单位分配房屋和房屋属“拆旧建新”。3.《房屋协议转让书》（无指纹），用以证明第三人与被告签署协议。4.《房屋转让协议书》（有指纹），用以证明被告伪造指纹，有悖诚信信用原则。经质证，被告就原告、第三人所举证据发表了如下质证意见：1.对原告及第三人所举证据1、2、3、4的真实性、合法性没有异议，能证明被告的主张，但不能证明原告的主张。2.证据5的真实性、合法性没有异议，证明房屋已分给被告。3.证据6与本案没有关联性，真实性不认可，不清楚出具证明人柳志国的身份。4.证据7的三性不予认可，因为看不懂内容。经质证，第三人就原告所举证据发表如下质证意见：1.证据1、2、5、6、7的三性及证明目的没有意见。2.证据3、4产生的情况是：双方在签订转让书时，原告去打工，没在家，提出因家庭成员不在，要跟家庭成员商量，推迟几天，但被告再三催促，并声称这几天签了就不起作用。于是，与被告一起到居民小组会议室，小组的尹石见、柳建才在场，被告请柳建才写份协议，柳建才写了一份协议给被告，大家就散了。第二天早上八点多，被告就叫第三人去村上，要把协议交给村上管经济的柳志国。到社区找到柳志国后，被告在社区复印了协议，交给柳志国一张。对证据3、4无异议。经质证，第三人就被告所举证据发表如下质证意见：1.证据1即房屋转让协议书，与原告提交的相同，质证意见相同。2.证据2证明的事实存在。3.证据3即房屋位置确认登记表无异议、集体的意见是如果发生过买卖，要由买方抽阄，卖方可以不去。分房有法律服务所的参与，抽阄是被告的行为。4.证据4照片所反映的打架地点是在分房现场。有人对分配有意见而发生纠纷，这是发生在抽阄的上午。正式抽阄时第三人与原告没有在现场。5.证据5证明被告已就涉案房屋进行了装修且居住使用是事实，但在装修前，曾告诉被告房屋不要装修了，因为有纠纷。经质证，原告就被告所举证据发表如下质证意见：1.证据1即房屋转让协议的真实性、合法性、关联性均不予认可，因为被告提交的房屋转让协议与原告提交的房屋转让协议有明显不同，原告提交的没有指印，但被告提交的是有指印，且在转让协议上标注有40万元，原告提交的并没有此类数字，也就是两份转让协议书对当时签字的情况并不能显示出来。此转让协议书明确可见原告没有签名。2.证据2即存单没有意见，被告已交付了款项3.证据3的真实性、合法性、关联性没有异议，对其证明目的有意见。这两份证据可以明确表示出抓阄人是被告，但户主是第三人，和原告提交的分房协议可以明确表示在抓阄时该房屋的实际所有人为户主第三人名下的全体家庭成员。4.证据4的真实性没有异议，合法性、关联性有异议。照片既没有时间，又没有明显的标识以说明照片来源于何处。所以，由于欠缺时间及明显的标识，不能证明被告的主张。5.证据5的真实性没有异议，合法性、关联性有异议。照片虽没有相应的时间，但原告承认被告进行装修并居住。装修的价值是可以估量的，在返还房屋后，原告愿意补偿。经质证，原告对第三人所举证据及证明目的没有异议。通过质证，本院就证据予以认定：当事人提交的《房屋协议转让书》（摁有指纹）是相同的几份复印件，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证；原告及第三人所举证据提交的证据1能证明其身份情况，本院予以确认并在卷佐证；原告及第三人所举证据2、3，一是证据内容相同，且对方对真实性、合法性无异议，此证据与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证；原告所举证据5、6、7，一是证明被告在向集体缴纳40万元后抽阄分得落地房屋与单元房以及此房屋周围其他房东姓名，二是证明双方发生纠纷。证明内容与双方当事人的陈述并无矛盾，所以，本院对此证据予以确认并在卷佐证；被告所举证据2、3、4、5，结合庭审时第三人陈述的“被告向其支付了40万元，又向集体支付了40万元。之后，被告参与了由法律服务所见证的集体分配，分得了本案争议的房屋并装修居住。分房的上午，原告到了分房的地方，看到了有人发生争执。”第三人是事实的参与者，其陈述与该部分证据的证明内容一致，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：双方当事人均为同一村村民。2019年11月26日，居民小组为改善本组居民生产、生活和居住条件，按照开发区翠峰片区征地拆迁安置“拆旧建新”的要求，在农村集体所有建设用地建造了270套单元房和270套落地房予以分配形成了《安置新区房屋建设分配工作方案》，方案明确凡2010年12月30日户籍在本村且2011年11月30日前在前述本村户籍出生的人口，以每4人为一户，每户分得单元房（集体定价23万元）和落地房（集体定价57万元）各一套，房屋折价款按4人一户确定80万元，超出4人的，超出一人的，由居民小组补偿每人20万元，不足4人的，少一人的，由居民补偿给居民小组20万元。依照上述分配方案，原告与第三人夫妻两人为一户，应向居民小组补交40万元。2019年6月27日，崔凤怀与崔燕签署《房屋协议转让书》，协议约定：崔凤怀自愿将本户的落地房、电梯房一并转让给本村崔燕名下；崔凤怀名下2人40万元，由崔燕补偿给崔凤怀，另40万元由崔燕补交给集体，之后，崔燕可以参加分房；内部账（户头费）双方自行解决；以上协议交村负责办理。2019年7月初被告向第三人以转账转款的方式支付转让款40万元，同时向居民小组缴款40万元。9月，双方当事人发生纠纷，经居民小组于9月3日、6日主持调解，双方当事人未达成协议。2019年12月14日，被告依据《房屋协议转让书》参加了由法律服务所见证的居民小组组织的分房会议，抓阄选定B15幢2号落地房和2栋3单元501号电梯房并领取了钥匙。现被告对上述房屋予以装修并居住。2020年1月22日，被告向第三人支付6万元，第三人未受领。本院认为，根据当事人的陈述及庭审，本案争议焦点是：1.涉案有指纹的《房屋协议转让书》是否是原告、第三人、被告三方的真实意思表示以及是否具有合同解除的法定情形；2.原告要求被告返还房屋是否有事实和法律依据。一、是否属真实意思表示的问题1.根据第三人在就签订《房屋协议转让书》的过程的解释，可以得出如下事实：在被告与其协商转让事宜时，他明确首先须与家人协商；前后两次到村小组，第一次请小组的工作人员代写了协议，协议由被告代管，第二次即代写协议的第二天，被告与第三人又到小组，复印了协议，并将协议交给小组代理组长柳志国。2.第三人在庭审过程中陈述：当天，两儿子崔德良、崔德明及两儿媳陈梅花、杨彩群没有签名，过了两三天签名，是否摁手印已记不清，其签了姓名。3.被告提交的证据证明居民小组接受被告全额支付款项并同意参与分房，且交付房屋。4.根据本院确认的事实，原告在小组组织分房时，其明知小组分房。从上述事实可见，首先，第三人与儿子、儿媳充分协商，确认《房屋协议转让书》内容真实并签名以示同意；其次，原告在没有相关证据证明夫妻关系不正常的情况下，其主张第三人就转让事宜没有与其协商，极不符合生活常识。因第三人与儿子、儿媳可以协商，其不可能不告知或者与生活几十年的妻子予以协商。原告主张其不知情符合客观实际，主张不成立；第三，在房屋分配的当天，原告明知集体在分房，如其不知房屋已转让于被告，肯定要求参与分配或者问清楚不能参与分配的事由，然而，在缴纳小额资金并参与分配后即可分得两套大额价值房屋的情况下，其选择放弃，极不符合一般人的价值趋向，且事近两个月才就转让事宜与被告发生纠纷，极不符合常理，原告不知房屋已转让没有可能性，即其明确已转让事实或者以默示的方式予以同意；第四，《房屋协议转让书》得到了原告的儿子、儿媳签名确认的情况下，被告有充足的理由相信原告是明知转让事宜，且也有充足的理由相信第三人为原告的丈夫可以代原告处理财产转让事宜；第五，当地在以户处理相关事宜时，习惯于户主一个为代表。所以，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款“行为人可以明示或者默示作出意思表示”、第一百四十二条“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词语，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”及《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的该代理行为有效”规定，被告与第三人所签订的《房屋协议转让书》是双方当事人的真实意思表示，对合同双方当事人具有法律约束力；原告以明示的方式或者至少以默示的方式作出了转让的真实意思表示，转让合同对其具有法律效力；第三人签订合同的行为有效，对原告具有法律效力；双方当事人在村集体经济组织允许被告参与分配且交付房屋的情况下，即说明村集体经济组织同意第三人就集体分配的房屋转让给同一村村民即被告，不损害集体和国家的利益。所以，《房屋协议转让书》既不违反法律和行政法规的强制性规定，又不违背公序良俗，也不损害集体的合法利益，依法成立并生效。被告按照约定和分配方案向第三人和集体经济组织全面履行了支付义务，集体经济组织又接受款项并允许被告参与分配以及交付了房屋，被告也就转让房屋装修居住，被告完全履行了合同义务占有使用房屋。原告主张的解除合同及重大误解和无权处分与本院确认的事实不符，且无相关证据予以佐证，其主张于法无据，本院不予支持。原告主张在转让后可能无房屋居住，其两儿子明知房屋转让事宜，且两儿子有房屋居住，因子女对父母有法定的赡养义务，此义务包括保障父母的居住权，所以，其主张也不成立。二、是否应当返还的问题。原告主张解除合同无解除合同的法定情形，在本院不支持其项诉请的情况下，原告主张返还财产于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第三十二条、第六十条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决如下：驳回原告刘彩娥的诉讼请求。案件受理费11800.00元，由原告刘彩娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  龚占金人民陪审员  武昔花人民陪审员  覃立雯二〇二〇年十二月十九日书 记 员  高吉瑞