江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初362号原告（案外人）：蒋武卫，男，汉族，住常州市钟楼区。原告（案外人）：蒋土林，男，汉族，住常州市钟楼区。两原告共同委托诉讼代理人：陈军，江苏常武律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈丹丹，江苏常武律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏卡尤斯科技有限公司常州分公司，住所地常州市钟楼区。负责人：李平，该公司总经理。被告（被执行人）：常州凯纳房地产开发有限公司，住所地常州市钟楼区星港苑。诉讼代表人：芮春祥。委托诉讼代理人：赵磊，江苏源博律师事务所律师。原告蒋武卫、蒋土林与被告江苏卡尤斯科技有限公司常州分公司、常州凯纳房地产开发有限公司（以下简称凯纳公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋武卫、两原告委托诉讼代理人陈军、陈丹丹，被告江苏卡尤斯科技有限公司常州分公司负责人李平、被告凯纳公司委托诉讼代理人赵磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋武卫、蒋土林向本院提出诉讼称，蒋武卫系凯纳公司凯纳华侨城零星工程承包人，该工程于2012年完工并验收合格，因凯纳公司无力支付工程款，遂决定以该公司名下坐落于凯纳华侨城4幢1802室房屋作价956800元抵付该工程的部分款项，当时该房屋上设有抵押权，为及时收回工程款项，蒋武卫无奈之下接受凯纳公司用上述房产抵付工程款。为此2015年2月10日，蒋武卫及其弟蒋土林与凯纳公司签订了《凯纳华侨城认购合同》，合同约定将涉案房屋卖与蒋武卫和蒋土林，并已办理交接手续将上述房屋交付蒋土林使用。但由于房屋上存在抵押权，房屋过户手续一直未能办理，至2016年9月12日，该房屋抵押权消灭，但原告无法及时掌握房屋他项权利信息，凯纳公司亦未告知，待蒋武卫了解到情况后，该房屋已于2016年12月26日被查封。两原告认为，其在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部房款且依法实际占有涉案房屋，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。请求：1.停止对常州市××幢××室房屋的执行；2.确认常州市××幢××室房屋归蒋武卫、蒋土林所有。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：确认常州市××幢××室房屋归蒋武卫、蒋土林所有，被告凯纳公司协助两原告办理房屋过户登记手续。被告江苏卡尤斯科技有限公司辩称，1.认购合同不具备商品房买卖合同的主要内容，不是法律意义上的商品房买卖合同；2.蒋土林与凯纳公司没有直接关系，蒋土林未支付对价，占有案涉房屋系非法占用；3.原告提供的认购合同记载的签订时间与凯纳公司2018年7月9日出具的情况说明所记载的认购合同签订时间不一致，情况说明是虚假证据。被告凯纳公司辩称，1.认购合同不是商品房买卖合同，原告与凯纳公司之间不存在合法有效的书面买卖合同；2.认购合同签订时房屋尚处于抵押状态，未经抵押权人同意，认购合同本身亦不合法，是无效合同；3.没有证据证明实际占有人蒋土林支付了购房款，蒋土林占有房屋亦未经抵押权人同意。经审理查明，2017年1月20日，本院对江苏卡尤斯科技有限公司常州分公司诉凯纳公司建设工程合同纠纷一案作出（2016）苏0404民初6219号民事判决：凯纳公司于判决生效之日起十日内向江苏卡尤斯科技有限公司常州分公司支付工程欠款572485元，并自2015年3月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期付款利息至判决确定给付之日止。2016年12月15日，本院根据江苏卡尤斯科技有限公司常州分公司的申请，作出（2016）苏0404民初6219号民事裁定：查封或冻结被申请人凯纳公司名下价值640000元的财产。根据该裁定，本院于2016年12月26日查封了涉案房屋。根据江苏卡尤斯科技有限公司常州分公司的申请，本院于2017年4月13日立案强制执行，案号为（2017）苏0404执913号。在本案执行过程中，本院于2018年4月25日作出（2017）苏0404执913号执行裁定：评估、拍卖涉案房屋常州市××幢××室。案外人蒋武卫、蒋土林对本案执行标的提出异议，本院于2018年8月30日作出（2018）苏0404执异42号执行裁定，驳回蒋武卫、蒋土林的异议请求。蒋武卫、蒋土林不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，本院于2018年10月25日作出（2018）苏0404民初4999号民事判决，驳回了蒋武卫、蒋土林的诉讼请求。蒋武卫、蒋土林不服，向江苏省常州市中级人民法院提起上诉，江苏省常州市中级人民法院于2019年11月26日作出（2018）苏04民终4484号民事裁定，以本院在凯纳公司破产后未通知管理人参加一审诉讼，违反法定程序为由，撤销本院（2018）苏0404民初4999号民事判决，将案件发回本院重审。审理中，为证明其主张，两原告向本院提供如下证据：1.落款时间为2012年8月13日的建筑工程施工合同一份，载明发包方为凯纳公司、承包方为蒋武卫，用以证明蒋武卫承包了凯纳公司的零星工程。2.常州中信造价咨询有限公司2014年12月出具的结算审定单一份，用以证明经常州中信造价咨询有限公司审定，蒋武卫承包的凯纳华侨城零星工程总价为12429082.78元。3.落款时间均为2015年2月9日的三份证据：（1）申请人为蒋武卫的申请书，载明蒋武卫向凯纳公司申请办理以涉案房屋抵付工程款956800元的手续；（2）凯纳公司付款单，载明蒋武卫零星工程款956800元，用凯纳华侨城4幢1802室房屋抵付；（3）凯纳华侨城VIP优惠审批表，载明涉案房屋的客户为蒋武卫，执行单价10000元/平方米，执行总价为956800元。两原告用以上证据证明蒋武卫就拖欠的956800元工程款向凯纳公司申请抵扣涉案房屋的房款，凯纳公司同意认可。4.买受人为蒋武卫、蒋土林，落款时间为2015年2月10日的凯纳华侨城认购合同一份，载明两原告向凯纳公司认购涉案房屋，价格为956800元，用以证明两原告以工程款抵付购房款向凯纳公司购买了涉案房屋。5.落款时间为2018年7月9日的凯纳公司出具的情况说明一份，载明凯纳公司同意以涉案房屋抵付欠蒋武卫的工程款956800元，双方于2015年3月3日签订了《凯纳华侨城认购合同》并办理了房屋交接手续，由于其他原因，该房屋一直未办理过户手续等，原告用以证明凯纳公司再次确认涉案房屋是以拖欠的工程款抵扣房款，并已交付。6.落款时间为2015年2月12日的办理交付手续审批单一份、凯纳公司出具的落款时间为2015年3月3日的入住通知书一份、2015年4月办理的户主为蒋土林的燃气证与开户发票，以及缴纳电梯费收款收据、物业费收款收据、房屋维修基金收款收据、热水费收款收据若干张、蒋土林支付宝水电费缴纳记录，用以证明原告蒋土林于2015年3月3日起实际占有涉案房屋。本院还查明以下事实：1.蒋武卫出具的申请书、凯纳公司付款单、凯纳华侨城VIP优惠审批表三份证据中，无凯纳公司盖章，仅有个人签名，两原告主张系“韩维明”所签，庭审中，两原告、凯纳公司一致认可韩维明为凯纳公司总经理。2.落款时间为2015年2月10日的凯纳华侨城认购合同、落款时间为2018年7月9日的情况说明，均仅有凯纳公司加盖公章，无经办人签名。3.2018年10月29日本院裁定受理刘文庆对凯纳公司的破产清算申请。4.涉案房屋于2014年12月24日登记于凯纳公司名下；2015年1月5日，凯纳公司以包括涉案房屋在内的三套房屋作为抵押物为常州某农村小额贷款有限公司担保贷款315万元，并办理了抵押登记，于2015年3月17日解押；2015年3月17日，凯纳公司又再次以包括涉案房屋在内的三套房屋作为抵押物为常州洛察纳装饰工程有限公司向常州市新北区融通农村小额贷款有限公司担保贷款417万，于2016年9月12日解押。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为蒋武卫、蒋土林对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。蒋武卫、蒋土林认购涉案房屋并非基于居住需求，蒋武卫、蒋土林与凯纳公司之间并非一般的购房消费者与商品房开发经营者之间的关系，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，而应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，根据该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋至今仍登记在凯纳公司名下，两原告主张排除强制执行，应当同时具备上述四项法定要件，否则执行法院对涉案房屋可以依法采取执行措施。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第一，蒋武卫、蒋土林与凯纳公司签订了涉案房屋的认购合同，综合全案来看，该认购合同并不具备真实的购房目的，而是因凯纳公司结欠蒋武卫工程款无法偿还，用涉案房屋抵偿部分债务，认购合同实质上是以房抵债协议。而债权人通过抵债方式取得房屋，物权法上的属性为继受取得不动产，依据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，受让人自变更登记时才始取得不动产所有权。本案中，蒋武卫、蒋土林对涉案房屋的权益来源于工程款债权请求权，与申请执行人江苏卡尤斯科技有限公司常州分公司对凯纳公司享有的债权是平等的，在凯纳公司已经破产的情况下，确认蒋武卫、蒋土林对涉案房屋享有所有权并准予执行将构成个别清偿，有违破产程序公平受偿原则。第二，蒋武卫、蒋土林在签订认购合同之时，涉案房屋已存在抵押权利限制，根据原告起诉状中“当时该房屋上设有抵押权，为及时收回工程款项，蒋武卫无奈之下接受凯纳公司用上述房产抵付工程款”的陈述，本院认定，蒋武卫在接受以房抵债签订认购合同时对涉案房屋上存在抵押系明知的，两原告作为有完全民事行为能力的法律主体，对于取得物权需要依法办理过户登记，未经登记不发生法律效力等应有充分认知，其亦未能提供充分证据证明其在签订认购合同之日直至2016年12月26日涉案房屋被本院查封前，存在要求凯纳公司办理过户登记的积极行为，对涉案房屋未能办理过户登记自身亦存在过错，应自行承担相应的法律风险。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，判决如下：驳回原告蒋武卫、蒋土林的诉讼请求。案件受理费13368元（原告已预交），由原告蒋武卫、蒋土林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  贺晓梅人民陪审员  刘 莉人民陪审员  王叶**二〇二〇年十二月九日书 记 员  周嘉怡