河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终3624号上诉人(原审原告)：张绍彬，男，汉族，1990年8月2日出生，住新乡市。委托代理人：贾明，新乡市牧野区诚信法律服务所法律工作者。上诉人(原审被告)：河南省正方源置业有限公司，住所地新乡市万仙街欧洲名郡**楼裙房**。法定代表人：李守明，经理。委托代理人李耀杰，男，汉族，1978年9月30日出生，住新乡市,系公司职工。委托代理人：王清芳，河南启轩律师事务所律师。上诉人张绍彬与上诉人河南省正方源置业有限公司（以下简称正方源公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0703民初1783号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案后组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张绍彬及其委托诉讼代理人贾明，上诉人正方源公司的委托诉讼代理人王清芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张绍彬上诉请求：撤销一审判决第四项，改判正方源公司赔偿我因一房二卖的经济损失203722.53元，并维持一审判决第一、二、三项，一、二审诉讼费由正方源公司。事实和理由：一审法院认定赔偿损失不包括可得利益损失是错误的，《合同法》第107条规定“一方不履行合同义务，应当承担赔偿损失等违约责任”，被上诉人不守诚信不履行双方签订的《商品房房源内部订购协议》合同义务，对涉案房屋一房二卖，从中直接获取房屋差价203722.53元，直接侵害我的合法权益，应当支持上诉请求予以赔偿。正方源公司辩称，张绍彬的上诉请求没有事实和法律依据。2017年底我公司通知张绍彬签订正式的房屋买卖合同，张绍彬拒签合同，我公司在超出保留房源期限之后才将房屋出售给第三人，我公司没有违约，是张绍彬违约在先。请二审维持一审对该部分的判决结果。正方源公司上诉称：请求变更一审判决第二项，并撤销第三项判决结果，一、二审诉讼费由张绍彬承担。事实与理由：伯马欧洲名郡住宅小区是经区政府批准的棚户区改造项目，属于公益性项目，不对社会销售。张绍彬不是伯马公司员工，并不具备购房资格，其与新乡市正方圆公司签订的《商品房房源内部订购协议》违反法律强制性规定，自始无效。即使有效，因为张绍彬违约在先，我公司也不应承担责任。2017年底我公司通过多次电话通知和书面公告方式催促张绍彬等购房户签订正式房屋买卖合同，但张绍彬接到通知后拒绝签订。我公司在过了房源保留期之后将房屋出售给第三人，完全符合合同约定，并不违约。一审判决适用法律错误，本案土地系划拨，属于经济适用房，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，一审法院据此判决我公司赔偿张绍彬已付购房款一倍的赔偿金98487元是错误的。一审法院判决第二项利息计算至2019年7月15日错误，我公司在2018年7月13日已经正式通知张绍彬办理退费和退房手续，张绍彬拒不办理，一审判决我公司承担2018年7月13日至2019年7月15日期间的利息错误。综上，请求改判一审判决第二项、撤销第三项。张绍彬辩称：正方源公司的上诉请求没有事实和法律依据，不应支持。2014年1月5日签订的《商品房源内部定购协议》是合法有效的。合同履行过程中，我没有违约行为，是正方源公司是违约方，擅自提高房款价格，并将房屋出售给第三人。请求驳回正方源公司上诉，并依法支持我的上诉请求。张绍彬向一审法院起诉请求：1、依法解除双方2014年01月05日所签订的《商品房源内部定购协议》，并返还张绍彬所缴纳的房屋定购金98487元及利息37299元（60000元自2012年09月01日至2019年07月15日按照年利率6%计算，为24600元：38487元自2014年01月05日至2019年07月15日，按照年利率6%计算为12699.6元）；2、判令正方源公司应按时给张绍彬交付房屋，按照所交房款金额（98487元）的日万分之一，自2015年07月01日起支付张绍彬违约金至2019年07月11日，共计14169元；3、正方源公司因其一房二卖赔偿张绍彬一倍房款98487元及损失203722.53元；4、诉讼费和保全费由正方源公司承担。一审法院认定事实：2012年，新乡市正方圆置业有限公司(现河南省正方源置业有限公司)和河南省伯马股份有限公司(以下筒称:伯马公司)合作开发改造伯马公司家属区，上述开发已列入新乡市棚户区改造项目。2014年初，伯马公司取得开发资质，新乡市正方圆置业有限公司和伯马公司合作协议终止。后因伯马公司无力继续开发案涉项目，双方于2015年01月09日签订《河南省伯马棚户区改造项目转让接收协议书》，约定由伯马公司将案涉项目转让给正方源公司，转让行为已经新乡市卫滨区发改委及新乡市棚户区(城中村)改造办公室同意及确认，对土地性质进行变更，由正方源公司摘牌取得案涉土地使用权，取得案涉项目的规划许可、建设许可和预售许可。2012年09月01日，张绍彬与河南省伯马股份有限公司签订了《伯马欧洲名郡》内部团购房源确认单，确认购买案涉项目5号楼1单元802户房屋。当日，张绍彬按照确认单约定缴纳认购诚意金60000元，该款由河南省伯马股份有限公司收取，并向张绍彬出具了收据。2014年01月05日，张绍彬（乙方）与新乡市正方圆置业有限公司（甲方）签订了《商品房源内部定购协议》，该协议主要约定：乙方购买甲方开发的欧洲名郡住宅小区5号楼1单元802户，建筑面积81.79平方米，采取银行按揭付款方式支付房款，优惠后总房款为2444487元。签订协议之日，乙方须缴纳房款总金额的40.28%即98487元作为定购金，甲方为乙方保留上述房源，并在开盘时签订正式《商品房买卖合同》，并付清与房屋相关的配套费用及与银行办理完银行按揭手续。甲方在收取定购款后，向乙方开具收款凭证，乙方应在甲方开盘后或甲方通知乙方后7日内，与甲方签订正式《商品房买卖合同》，逾期不签订《商品房买卖合同》，视为乙方违约和放弃该定购房源，甲方有权解除本协议，并有权将房屋另行出售他人，乙方所交纳的定购金不予退还。同日，张绍彬向被告缴纳了38487元认购诚意金，该款由被告收取，并向张绍彬出具了收据。张绍彬两次共缴纳了购房诚意金98487元。2018年10月08日，张绍彬起诉至本院，要求确认2014年01月05日张绍彬与新乡市正方圆置业有限公司签订的《商品房源内部定购协议》合法有效、被告交付房屋支付违约金。2019年03月21日，一审法院作出了（2018）豫0703民初1894号民事判决书，判决确认双方于2014年01月05日签订的《商品房源内部定购协议》有效。正方源公司不服判决，上诉至本院。本院作出（2019）豫07民终1944号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。正方源公司仍不服判决，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院作出（2019）豫民再5891号民事裁定书，裁定驳回河南省正方源置业有限公司的再审申请。现张绍彬以正方源公司一房二卖，无法实现合同目的起诉至一审法院，要求解除双方2014年01月05日签订的《商品房源内部定购协议》，并返还张绍彬所缴纳的房屋定购金98487元，支付利息、违约金、一倍房款及损失。庭审中，张绍彬称因正方源公司擅自在原房款基础上加价，双方发生争执，正方源公司未办理案涉房屋相关手续，致其2018年起诉至一审法院。正方源公司对此不予认可，称，2017年年底通知业主签订合同时，最初房款未加价，因张绍彬不同意提前办理按揭，一直拖延，正方源公司方下通知告知延期不签订合同的业主：交全款每平方加价100元，按揭每平方加价200元。另查明，2013年12月30日，新乡市正方圆置业有限公司企业名称变更为河南省正方源置业有限公司。2017年案涉房屋已建成。2018年08月30日，案涉房屋正方源公司以每平方米5480元价格已出售给他人。一审法院认为，张绍彬与正方源公司签订的《商品房源内部定购协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规，为有效合同。双方当事人应按约履行己方义务、享受权利。（2018）豫0703民初1894号生效民事判决书也对该合同效力予以确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”张绍彬以案涉房屋正方源公司已出售给他人，其行为实属一房二卖，主张解除双方2014年01月05日签订的《商品房源内部定购协议》，返还房屋定购金98487元及利息、一倍房款98487元的诉讼请求一审法院予以支持。利息以60000元为基数，自2012年09月01日起，按年利率6%计算至2019年07月15日；利息以38487元为基数，自2014年01月05日起，按年利率6%计算至2019年07月15日。张绍彬要求正方源公司未按时交付房屋支付违约金的诉讼请求，不符合合同约定，一审法院不予支持。张绍彬要求解除合同，解除合同赔偿损失不包括可得利益损失，张绍彬要求正方源公司因一房二卖赔偿损失属于可得利益损失。因此，张绍彬要求正方源公司赔偿损失203722.53元的诉讼请求，理由不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，一审法院判决：一、解除张绍彬与正方源公司2014年01月05日签订的《商品房源内部定购协议》。二、正方源公司于判决生效后十日内返还张绍彬已付认购诚意金98487元及利息（利息以60000元为基数，自2012年09月01日起，按年利率6%计算至2019年07月15日；利息以38487元为基数，自2014年01月05日起，按年利率6%计算至2019年07月15日）。三、正方源公司于判决生效后十日内赔偿张绍彬已付购房款一倍的赔偿金98487元。四、驳回原告张绍彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8082元，保全费2770元，合计10852元，由张绍彬承担案件受理费3268元，正方源公司承担案件受理费4814元、保全费2770元。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”按照上述司法解释的规定，本院二审围绕张绍彬、正方源公司提出的上诉请求进行审理并评述如下：关于可得利益损失问题，张绍彬主张正方源公司应当赔偿其可得利益损失共计203722.53元。本案中，通过一审查明事实可知，张绍彬与正方源公司未能及时签订正式合同，不可单独归责于正方源公司一方，因此对张绍彬主张的可得利益损失，本院不予支持。一审法院对该诉请的判令理由虽有不当，但处理结果正确，应予维持。关于认购金98487元及利息问题。因张绍彬请求解除与正方源公司签订的《商品房源内部订购协议》，案涉房屋也已经出售给第三人，一审法院判令正方源公司返还张绍彬已经支付的认购金并支付利息，并无不当。正方源公司上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，张绍彬、河南省正方源置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6618元，由张绍彬负担4356元，由河南省正方源置业有限公司负担2262元。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二〇年十二月二日书记员  石涵西