湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终1023号上诉人（原审原告）：王波，男，1971年9月20日出生，汉族，住湖北省京山市，被上诉人（原审被告)：荆门市恒海房地产开发有限公司，住所地湖北省荆门市东宝区天鹅路北侧（福寿居老年公寓）****，统一社会信用代码91420800753439878C。法定代表人：赵万兵,总经理。委托诉讼代理人：张万启，湖北子彦律师事务所律师。上诉人王波因与被上诉人荆门市恒海房地产开发有限公司（以下简称恒海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省京山市人民法院（2020）鄂0821民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月18日进行了询问，上诉人王波及恒海公司的委托诉讼代理人张万启到庭参加了询问。本案现已审理终结。王波上诉请求：撤销原判，发回重审；本案一、二审诉讼费用由恒海公司负担。事实与理由：一、一审法院程序违法。1.一审法院遗漏了对恒海公司在租金定价上违约这一事实的审理。王波主张的诉请，除了主张恒海公司没有保证自己经营三年属于违约，还在诉状中明确恒海公司在租期到期后，恶意抬高租金、恶意将租金标准翻倍属于违约。但一审法院未查清该事实。2.王波在一审庭审中，要求对涉案房屋装修物残存价值进行鉴定，但一审未对此进行回应。二、一审法院审理认定的事实存在错误。恒海公司恶意抬高租金标准，并不允许王波转租的情况下，逼迫王波腾退案涉房屋，违背双方签订合同的本意，构成严重违约。三、一审法院审理适用法律错误。1.一审法院认为租赁合同第二条第2项的约定是附条件的条款，进而缩小该条款的效力，属于适用法律错误。2.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款的规定，经出租人同意的添附，在合同解除后，由于该添附物不能取回，已经成为添附方的损失。对于该损失，原则按照过错承担赔偿责任。如系王波违约，但所留装潢物对于出租方确有再利用价值的，可由出租方酌情给予补偿。3.退一步讲，即使一审法院认为第二年的合同未如约签订，并非哪一方过错所致，则根据公平原则，亦应由王波获得对应得利益部分进行折价补偿。恒海公司答辩称，一、恒海公司系涉案房屋的合法所有权人，根据王波在2014年通过合同权利义务概括转移的《京源丽都门面租赁合同》中约定，合同期满后，装修物归甲方（恒海公司）所有。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，王波要求恒海公司补偿装饰装修费用的请求，应不予支持。三、恒海公司未违反约定。1.《京源丽都门面租赁合同》明确约定合同一年一签，证明双方形成租赁合同关系的前提是重新签订合同。2.《京源丽都门面租赁合同》虽约定“一年到期续签”，只能表示王波在同等条件下享有优先承租权，并不能理解为合同到期后，双方必须续签租赁合同。3.《京源丽都门面租赁合同》第二条第2项约定的内容，仅是在恒海公司出售涉案房屋时，才履行承诺。故请求驳回上诉，维持原判。王波向一审法院起诉请求：一、判决恒海公司赔偿王波损失150000元；二、本案诉讼费用由恒海公司负担。一审法院认定事实：2010年，恒海公司与案外人刘元林、段启明、裴会斌签订《京源丽都门面租赁合同》，将其所拥有的位于）租赁××、××、段启明经营，期限从2010年9月1日至2018年8月31日止。京山市京源丽都8号楼第二层商铺分为201、202号商铺，其中201号商铺建筑面积为491.81平方米。2013年3月8日，案外人刘元林、裴会斌、段启明经恒海公司同意后，将上述商铺转租给案外人常诗玉、曾显芳、张燕群经营。2014年4月29日，案外人常诗玉、曾显芳、张燕群经恒海公司同意后又将涉诉房屋转租给王波、赵守斌用于合伙经营。2016年8月，王波、赵守斌分开经营，王波经营201号商铺，赵守斌经营202号商铺。2017年10月，王波与赵守斌协议散伙，201号商铺仍由王波继续经营。王波于同年10月11日与恒海公司签订了201号商铺的《京源丽都门面租赁合同》，合同约定租期从2017年10月15日至2018年8月31日止，租金标准为每平方米10元，合同一年一签，一年到期续签，租金随行就市，根据市场行情增减，恒海公司应在合同签订之日起一天内将商铺交付给王波，租赁保证金20000元，租期到期后，房屋无损坏，退还全部保证金。合同还约定，恒海公司在合同期内有权出售该商铺的产权，在出售房屋后不得影响本合同的履行，保证王波经营三年，租金仍由恒海公司收取。合同签订后，王波于2017年10月11日以201号商铺作为经营场所于同日注册成立了京山丽都宾馆，并从事经营。恒海公司将应退还至王波的其与赵守斌转租期间保证金2万元，作为王波租赁期间保证金予以收取，并向王波出具了收款收据。2018年8月31日合同到期后，双方对租金标准进行了多次协商，但未能达成一致意见。同年10月18日，恒海公司委托湖北京源律师事务所向王波发出律师函，通知其因续签事宜双方未能协商一致，决定不再续签合同，并要求京山丽都宾馆在收到通知书后的十日内腾退房屋，并结清租期届满之日起至实际退房之日止的房租。由于未返还房屋，恒海公司于2019年1月2日诉到一审法院，一审法院于2019年3月29日作出（2019）鄂0821民初11号民事判决，判决京山丽都宾馆于判决生效之日起七日内返还恒海公司案涉201号商铺，并支付占用费。后京山丽都宾馆提起上诉，湖北省荆门市中级人民法院作出判决驳回上诉，维持原判。王波当庭陈述京山丽都宾馆经营至2019年9月，因人民法院强制执行而停业。恒海公司和王波均对合同约定的租赁期间租赁物和租金交付无争议。现王波以恒海公司的行为构成违约应承担违约责任为由，向一审法院提起诉讼，要求恒海公司赔偿其装修物残余价值、转让费损失及预期利润等经济损失15万元。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点在于：1.恒海公司与王波签订的京源丽都门面租赁合同的效力；2.恒海公司是否违反合同约定，构成违约。一、关于租赁合同的效力。《京源丽都门面租赁合同》系恒海公司与王波自愿签订，该合同内容不违反法律法规强制性规定。虽然恒海公司以合同不是双方真实意思表达为由认为合同无效，但其所提交的证据既不能证明其上述主张的事实，也不能证明租赁合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的相应情形，因此恒海公司与王波签订的《京源丽都门面租赁合同》有效。二、恒海公司是否违反合同约定，构成违约。本案中王波以租赁期间届满后，恒海公司恶意提高租金，致使双方不能续签租赁合同，并通过诉讼，强制将案涉商铺腾退，达到其收回商铺的目的，也致使王波不能继续经营为由，认为恒海公司的行为违反租赁合同的约定，构成违约。一审法院认为，《京源丽都门面租赁合同》中载明的“合同一年一签”、“一年到期续签”等内容只是表示王波在同等条件下享有优先承租权，不能理解为合同到期后双方必须续签租赁合同。且恒海公司作为出租方其出租财产的主要目的是为了获得租金收益，在租赁期间届满后原租赁双方对续租租金不能达成一致的情况下，根据自愿原则，恒海公司有权拒绝续签租赁合同。本案中王波所提交的证据亦不能证明恒海公司存在恶意抬高租金故意阻却合同签订的行为，且案涉商铺被王波实际占有使用至法院强制腾退时止。因此恒海公司并未侵犯王波优先租赁权，其行为不构成违约。租赁合同第二条第2项约定“甲方出售商铺后，不影响本合同的履行。保证乙方经营三年，租金仍由甲方收取。”本院认为，该条系附条件条款，系恒海公司作出的如其出售商铺保证王波经营三年的承诺，但保证经营的前提应是恒海公司与王波存在租赁关系并且恒海公司将商铺出售，目前恒海公司并未出售商铺，租赁期间届满后恒海公司与王波也未建立新的租赁关系，因此约定的条件尚未成就，恒海公司作出的承诺亦不具有约束力。综上，恒海公司的行为并不违反其与王波签订的门面租赁合同的约定，不构成违约。王波以恒海公司违约为由，要求其赔偿其经济损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告王波的诉讼请求。案件受理费3300元，因适用简易程序审理减半收取1650元，由原告王波负担。本院经审理查明，一审认定的事实属实，予以确认。二审另查明，一审王波请求恒海公司赔偿150000元，包括涉案房屋装修物的残余价值、转让费的损失以及逾期利益的损失和诉讼费损失。本院认为，本案争议的焦点为，一、恒海公司是否违反约定不与王波续签房屋租赁合同；二、恒海公司是否应赔偿涉案房屋的装修残值。恒海公司是否违反约定不与王波续签房屋租赁合同。王波上诉主张，1.一审法院遗漏了恒海公司在租金定价上违约的事实。2.恒海公司恶意抬高租金标准，违背了双方签订合同的本意，已经构成严重违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”在判断关于合同条款理解的争议时，不应孤立的看该合同的各个条款，应把全部有关争议的所有合同条款构成一个整体，从各个合同条款及构成部分的相互关联、所处的地位和总体联系上阐明争议的合同含义。本案中，2017年10月11日，双方签订的《京源丽都门面租赁合同》第一条第1项约定“合同一年一签，租金随行就市，根据市场行情增减。”第2项约定“租期一年，从2017年10月15日至2018年8月31日止。一年到期续签。”第二条第2项约定“甲方（恒海公司）出售商铺后，不得影响本合同的履行。保证乙方（王波）经营三年，租金仍由甲方收取。”据此，王波与恒海公司就本案争议条款约定的内容为：房屋租赁期限为一年，一年到期后续签，续签的租金随行就市，根据市场行情增减。另约定若恒海公司出售涉案房屋，仍应保证继续出租涉案房屋给王波三年。本案诉争系由房屋租赁合同的履行引起，从合同的履行义务看，出租人恒海公司主要的义务为将房屋租赁给王波，承租人王波主要的义务为支付租金。现合同约定的租赁期限已届满，若涉案房屋关于续租的预约合同成立并生效，必须就续租的房屋及续租的数额两项意思表示均达成一致。现租赁的房屋已特定化，双方均无异议；但关于租金数额，双方约定的为“随行就市，根据市场行情增减”，并未就具体数额达成一致。故涉案房屋续租的预约合同成立条件并不成就，恒海公司不存在违约。实际上，从庭审调查的情况看，双方就租金数额的多少进行了商洽，王波认为恒海公司要求的租金过高，违背双方签订合同的本意，构成严重违约。但1.双方并没有就续签《京源丽都门面租赁合同》约定相对固定的租金数额或者第三方可参照标准，2.王波提供的证据也证实，类似商铺的租金数额有高于涉案房屋租金报价的情况，故不能得出恒海公司存在恶意违约的结论。因此，本案恒海公司未与王波续签房屋租赁合同的行为，并不违反《京源丽都门面租赁合同》。一审法院系在查清相关事实的基础上作出处理，符合法律规定。二、恒海公司是否应赔偿涉案房屋的装修残值。《中华人民共和国合同法》第二百二十三规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，2017年的《京源丽都门面租赁合同》并未对如何处理装饰装修费用进行约定，现租赁期限届满，王波请求恒海公司补偿符合装饰装修费用的，不予支持。同时，按照王波与恒海公司自2014年开始履行的房屋租赁合同所形成的惯例，亦约定：租赁期限届满后,由装修物由恒海公司所有。故王波上诉主张恒海公司赔偿涉案房屋装修残值的请求没有法律与事实依据，不予支持。综上所述，王波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人王波负担。本判决为终审判决。审判长 苏 华审判员 杨红艳审判员 王 冉二〇二〇年十二月九日书记员 刘 静