辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13353号上诉人(原审被告)：周春霞，女，汉族，1979年10月1日生，住新民市。委托诉讼代理人：张翠文，辽宁振新律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：沈阳格林华怡房地产开发有限公司，住所地新民市兴隆堡镇中兴路**1-9-4。法定代表人：张文财，该总经理。委托诉讼代理人：蔡红军，男，该公司员工。上诉人周春霞因与被上诉人沈阳格林华怡房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服新民市人民法院（2019）辽0181民初4545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案已审理终结。周春霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由1.一审法院判决错误。上诉人房屋已经备案，相当于已经取得物权。被上诉人为上诉人办理了入住手续，上诉人对房屋进行装修，而且居住多年，对房屋已经实际占有。所以，双方不能解除合同。本案属于债权纠纷而非物权纠纷；2.现上诉人没有办理往房贷款的责任在被上诉人。被上诉人对于上诉人的违约存在过错，所以，被上诉人应该自己承担违约责任；3.上诉人会尽快还清欠款。沈阳格林华怡房地产开发有限公司辩称，同意一审法院判决。沈阳格林华怡房地产开发有限公司向一审法院起诉请求1.解除案涉编号XM2012-2006685的《商品房买卖合同》；2.撤销《商品房买卖合同》备案登记；3.被告向原告支付违约金27024元；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月25日，原告与被告签订《格林繁荣里垫款申请》，用于原告在被告处购买格林繁荣里的房屋一套。所购商品房房号为3-1号3-1-2（沈阳市胡台新城振新八街43-1号）房，总房款为27024元。双方约定首付款10240元，先由原支付10240元，剩余80000元公司垫付。其中，首期还款日为2016年10月25日，金额为10240元；第二期还款日期为2017年6月30日，金额为20000元；第三期还款日为2017年11月30日，金额为20000元；第四期还款日为2018年6月30日，金额为20000元；第三期还款日为2018年11月30日，金额为20000元。协议还约定“2.本人在签订《商品房买卖合同》后，按合同约定积极配合开发公司或银行办理贷款手续，并严格按照以上方式向开发公司缴纳房款。本人在得到公司或银行通知后7日内，仍不能办理相关手续的，本人自愿按照第4项承担保证责任。”、“4.本人如不能按期还款，按总房款的20%承担违约责任。每年的还款日的次日起计算违约金。本人如不能履行第1、2、3项中的任何一项保证，开发公司有权随时解除《商品房买卖合同》”。2016年10月25日，被告周春霞向原告出具《欠据》一份。还查明，2016年12月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，《商品房买卖合同》中约定：被告购买位于新民市【幢】【座】3-1【单元】【层】2号房，该商品房用途为住宅，建筑面积为90.11平方米，单价为2999元/平方米，房款总计为270240元。《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”《合同补充协议》约定：“……4、买受人若采用商业贷款或公积金贷款的付款方式，在签定《商品房买卖合同》时即视为买受人明确知道自己已经符合放款条件，买受人需积极配合出卖人办理贷款的后续手续（包括提供各种信贷资料并配合办理预告登记等一切与贷款有关的各项事宜），并保证在该房屋具备贷款条件后的40个工作日内办理完成商业贷款或公积金贷款的一切手续。若因买受人个人原因导致银行在以上约定日期内不能正常放款的，应按总房款的日万分之一缴纳滞纳金，《商品房买卖合同》上的各项约定仍继续执行；若买受人由于下列原因导致不能办理贷款的，买受人同意在签约之日起的40日内付清全部房款，否则视为买受人违约，买受人无条件同意出卖人解除本合同并按总房款的10%支付违约金。（1）办理贷款过程中，遇到银行统一规定的贷款政策或调整贷款政策，而买受人拒不接受的；（2）由于买受人贷款信用不符合银行要求或提供资料不真实等原因而被银行设限，导致银行不予办理贷款的……33、本补充协议是本合同不可分割的组成该部分，如有抵触，以本补充协议为准。34、上述条款由双方在平等协商的基础上，共同确定。买受人特为此公告，对本合同及本补充协议的全部内容完全明白和同意。”上述《商品房买卖合同》经到新民市房产部门进行备案，备案的《商品房买卖合同》标注的签订日期为2016年12月28日。再查明，中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行出具的《中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表》中的“贷前调查人意见一栏”中记载，“该客户征信中无逾期不良”，同时在2017年8月4日的“决策意见”一栏中记载“同意给予借款人周春霞中长期个人商品住房贷款，金额180000元，期限120月。意见文字描述：审批意见同意。”以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《销售不动产统一发票》、《格林繁荣里垫款申请》、《欠据》、《限期补交欠款催告书》、本院调取的《中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表》及当事人陈述等证据经庭审质证，本院予以确认，并开庭笔录在卷佐证。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《格林繁荣里垫款申请》等经双方签字或盖章确认，系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，合法有效，双方负有依照该合同约定全面履行的义务。现被告未按照合同约定的期限交付剩余的房屋尾款，原告要求解除合同、撤销合同备案的诉讼请求，符合双方的合同约定，予以支持。关于原告要求被告承担违约金问题，在原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，被告逾期付款超过180日的，应承担总房款5%的违约金。现原告以被告违反《商品房买卖合同》中的《合同补充协议》为由，主张按照10%计算违约金的数额，认为在《合同补充协议》的第4条中约定的由买受人按总房款10%的比例支付违约金需要满足的条件是：（1）办理贷款过程中，遇到银行统一规定的贷款政策或调整贷款政策，而买受人拒不接受的；（2）由于买受人贷款信用不符合银行要求或提供资料不真实等原因而被银行设限，导致银行不予办理贷款的两种情况，而本案中，被告违约并非系贷款政策调整后其拒绝导致，也非被告提供的贷款信用不符合银行要求或提供资料不真实导致，故原告以此为由主张被告按照总房款的10%承担违约责任无事实依据，不予支持。因被告在签订合同后未按期向原告支付剩余首付购房款，且逾期天数均超过180天，故按照《商品房买卖合同》约定，应由被告承担总房款5%的违约责任，故原告请求中合理部分，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳格林华怡房地产开发有限公司与被告周春霞于2016年12月28日签订的《商品房买卖合同》；二、被告周春霞于本判决生效之日起10日内协助原告沈阳格林华怡房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号：XM2012-2006685）的备案登记手续；三、被告周春霞于本判决生效之日起10日内向原告沈阳格林华怡房地产开发有限公司支付违约金13512元；四、原告沈阳格林华怡房地产开发有限公司与本判决生效后10日内返还原告周春霞购房款10240元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告沈阳格林华怡房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费576元，由被告周春霞承担。本院二审期间，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间为商品房买卖合同关系。关于上诉人是否取得物权的问题，根据法律规定，不动产的物权以登记为物权转移，案涉房产因上诉人未能足额支付购房款，而导致未能办理房屋产权登记手续，因此案涉房产并未发生物权变动，即非为上诉人所有。且在本案中，上诉人仍未能给付案涉房款，一审法院判决解除合同并无不当。因上诉人至今未能给付房款，其承担违约责任符合合同约定。上诉人的上诉请求没有依据，本院不予支持。综上所述，周春霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费576元，由周春霞负担。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年十二月十七日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。