湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12833号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地湖南省浏阳市圭斋东路**。负责人：曾祥林，行长。委托诉讼代理人：姜启良，男。委托诉讼代理人：康艳，女。被上诉人（原审被告）：李月霞，女，1964年9月13日出生，汉族，户籍地湖南省浏阳市，现住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：刘开桂，湖南首选律师事务所律师。委托诉讼代理人：范磊，湖南首选律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司，住所地湖南省浏阳市金沙中路**，现住所地湖南省浏阳市鑫岛明珠**鑫岛集团。法定代表人：周汝红，董事长。委托诉讼代理人：周辉，女。被上诉人（原审第三人）：周汝红，男，1975年2月8日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被上诉人（原审第三人）：尤中文，男，1959年12月22日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被上诉人（原审第三人）:曾显达，男，1967年10月6日出生，汉族，住湖南省浏阳市。上诉人中国农业银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称农业银行浏阳市支行）因与被上诉人李月霞、浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司（以下简称鸿宇公司）、周汝红、尤中文、曾显达申请执行人执行异议之诉一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初10341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人农业银行浏阳市支行上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判确认李月霞对位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋不享有排除强制执行的权益，准许继续查封冻结上述房屋；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人对涉案房屋享有的抵押权已经生效判决确认并进入执行程序。二、李月霞主张的权利已超过诉讼时效。鸿宇公司在2013年5月16日将涉案房屋所在全部土地办理了抵押登记，在2013年11月19日、2014年1月8日将鸿宇城一期在建工程办理了抵押登记。抵押登记具有对外公示效力，但李月霞从未向上诉人主张其权利，已超过三年的诉讼时效。三、一审法院在（2020）湘0181执异138号裁定中确认李月霞的拆迁安置权优先于上诉人经生效判决确认的抵押权，违反法律规定。四、李月霞对涉案房屋的权利在上诉人办理抵押登记之前是不确定的，且上诉人办理抵押登记在李月霞选房之前。五、涉案房屋面积超过了李月霞的应拆迁安置面积，超过部分的面积应属普通的商品房交易行为，上诉人对超出部分面积的购房款应享有优先受偿权，但上诉人从未收到该部分款项，一审法院裁定鸿宇公司直接过户侵害了上诉人合法权益。被上诉人李月霞辩称：一、上诉人虽对涉案房屋享有抵押权，但涉案房屋属于李月霞的征收安置产权调换房屋，李月霞的权利优先于上诉人的抵押权。二、李月霞的权利是对产权调换房屋的所有权，系物权，不适用诉讼时效的规定；且李月霞在一审法院对涉案房屋执行过程中提出执行异议，根据民事诉讼法的规定有权提起执行异议之诉。即使适用诉讼时效，也应从李月霞近期知道房屋被抵押之日起算。三、李月霞与浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室订立的拆迁补偿安置协议，明确约定了安置房屋的位置、用途，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，李月霞的拆迁安置权优先于上诉人的抵押权。四、涉案土地挂牌时明确了土地竞买人即鸿宇公司负有提供相应拆迁安置产权调换房源的义务，上诉人理应知情。且李月霞选房时间为2013年11月19日，上诉人办理在建工程抵押的时间晚于该时间。五、李月霞已依约付清了超面积部分的购房款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。被上诉人鸿宇公司、周汝红、尤中文、曾显达均未向本院提交答辩意见。农业银行浏阳市支行向一审法院提出诉讼请求：1.继续查封冻结鸿宇公司提供的位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋的抵押物；2.确认李月霞对上述涉案房屋不享有排除强制执行的权益；3.本案诉讼费用由李月霞、鸿宇公司、周汝红、尤中文、曾显达承担。一审法院认定事实：湖南省高级人民法院在审理农业银行浏阳市支行与鸿宇公司、周汝红、尤中文、曾显达金融借款、担保合同纠纷一案中，依据该院作出的（2016）湘民初28-1号民事裁定书于2016年12月5日向浏阳市不动产登记中心送达（2016）湘执保61号协助执行通知书，协助执行事项如下：一、查封鸿宇公司名下的“鸿宇城”项目一期在建工程下列房产：预售证号：2014-0010（Ａ6栋1001至1026、1101至1122、701至726、801至819、902至905、907至914、924至926、101、111至114、119、121、123至125、134、140、141、146、207、215、224、301、303至323、326至372、401、1201至1207、1209至1213、1223、1224、1226、1301至1319、1322、1401至1407、1409、1410、1416至1426、1501至1518、1521、1522、1601至1618、1622、1701至1703、1707至1721、1725、1726、1801至1815、1817、1821、1906至1908、1912至1917、1920至1922、1924至1926、2001至2021、2023至2026、2101、2119至2126、2201至2209、2223至2226、2501至2526），预售证号：2014-0009（Ａ1-Ａ5栋1002至1004、1007至1009、1011、1013至1016、1018至1021、1102至1104、1106至1109、1111至1121、801、802、804、806、807、809、811至817、901至919、921、501、601、701、702、102至131、401、1219、1319、1321、1419至1421、1519、1521、1619、1620、1719、1821、1919至1921、2019至2021、2119、2219至2221、2319、2419、2420、2519至2521、2619、2620），预售证号：2014-0038（Ａ7-Ａ8栋303、305、403）；二、查封鸿宇公司名下的上述房产项下的国有土地使用权22727平方米［总权证号为（2013）第05548号，总面积为31775平方米，查封面积为22727平方米］。查封期限为三年，自2016年12月6日起至2019年12月5日止。2016年12月23日，湖南省高级人民法院作出（2016）湘民初28号民事判决书，判决的主要内容是：一、鸿宇公司自本判决生效之日起七日内偿还农业银行浏阳市支行借款本金39800万元及2016年11月21日前所欠利息、罚息和复利共计38671408.75元，2016年11月22日起至本息实际付清之日止按中国人民银行同期同档次基准利率×130%×130%计收逾期罚息，同时按中国人民银行同期同档次基准利率×130%×130%计收复利；二、由鸿宇公司自本判决生效之日起七日内支付农业银行浏阳市支行为实现债权所发生的保全费5000元；三、农业银行浏阳市支行有权对鸿宇公司位于浏阳市北正南路已抵押登记［浏他项（2013）第037号］的国有土地使用权和已办理抵押登记的房屋（浏房建字第3××7号、浏房建字第3××8号、浏房建字第3××9号、浏房建字第3××5号、浏房建字第3××6号、浏房建字第3××7号、浏房建字第3××3号、浏房建字第3××4号，建筑面积为131617.81平方米）享有抵押权，可在本判决第一、二项确定的债权范围内优先受偿；四、周汝红、曾显达、尤中文对本判决第一、二项确定的鸿宇公司应承担的债务承担连带清偿责任，周汝红、曾显达、尤中文承担保证责任后，有权向鸿宇公司追偿；五、驳回农业银行浏阳市支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2174450元，由鸿宇公司、周汝红、曾显达、尤中文共同负担。上述判决生效后，农业银行浏阳市支行向湖南省高级人民法院申请强制执行，该院立案执行，执行案号为（2017）湘执8号。2017年8月1日，湖南省高级人民法院作出（2017）湘执8-1号执行裁定书，将该案指定湖南省衡阳县人民法院执行。2017年8月16日，湖南省衡阳县人民法院作出（2017）湘0421执545号执行裁定书，冻结、划拨鸿宇公司、周汝红、曾显达、尤中文银行存款和其他资金456169941.50元或查封、扣押、扣留、提取同等价值的其他财产。2017年8月18日，湖南省衡阳县人民法院向浏阳市不动产登记中心送达（2017）湘0421执545-5号协助执行通知书，协助执行事项如下：查封鸿宇公司名下“鸿宇城”项目一期工程下列房产：预售证号：2014-0009（Ａ1-Ａ5栋1002-1004、1007-1009、1011、1013-1016、1018-1021、1102-1104、1106-1109、1111-1121、801、802、804、806、807、809、811-817、901-919、921、501、601、7102、131、401、1219、1319、1321、1419-1421、1519、1521、1619、1620、1719、1821、1919-1921、2019-2021、2119、2219-2221、2319、2419、2420、2619、2519-2521、2620）；预售证号：2014-0038（Ａ7-Ａ8栋303、305、403）；查封期限为三年，自2017年8月18日起至2020年8月17日止。2020年7月6日，湖南省高级人民法院作出（2020）湘执协26号执行裁定书，裁定（2016）湘民初28号民事判决书由一审法院执行。一审法院于2020年7月24日立案执行，执行案号为（2020）湘0181执5619号。2020年7月29日，一审法院作出（2020）湘0181执5619号执行裁定书，冻结、划拨被执行人鸿宇公司、周汝红、尤中文、曾显达银行存款456169941.5元（利息及申请执行费未计算在内）或者查封、扣押其价值相当的财产。2020年8月13日，一审法院向浏阳市不动产登记中心送达（2020）湘0181执5619号协助执行通知书，续查封被执行人鸿宇公司名下“鸿宇城”项目一期工程下列房产：预售证号：2014-0009（Ａ1-Ａ5栋1002-1004、1007-1009、1011、1013-1016、1018-1021、1102-1104、1106-1109、1111-1121、801、802、804、806、807、809、811-817、901-919、921、501、601、7102、131、401、1219、1319、1321、1419-1421、1519、1521、1619、1620、1719、1821、1919-1921、2019-2021、2119、2219-2221、2319、2419、2420、2619、2519-2521、2620）；预售证号：2014-0038（Ａ7-Ａ8栋303、305、403）；查封期限为三年，从2020年8月13日至2023年8月12日止。2020年8月25日，李月霞向一审法院提出执行异议，请求：1.确认位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋属于李月霞的征收安置产权调换房屋，应给予办理不动产产权登记手续；2.确认李月霞对涉案房屋所享有的拆迁补偿安置权优先于农业银行浏阳市支行所享有的担保物权；3.中止针对涉案房屋的一切执行行为。一审法院于2020年9月1日作出（2020）湘0181执异138号执行裁定，裁定如下：1.李月霞对位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋所享有的拆迁补偿安置权优先于农业银行浏阳市支行所享有的抵押权；2.对位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋中止执行；3.驳回李月霞申请办理不动产产权登记的异议。农业银行浏阳市支行不服该裁定，于2020年9月7日向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，1.李月霞的母亲刘枚珍于1994年8月23日去世。2010年10月28日，湖南省浏阳市公证处作出（2010）浏证字第1781号《公证书》，确认登记在刘枚珍名下坐落于浏阳市××路××号，所有权证号为浏房权私字第0××2号房屋由李月霞一人继承。因浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城改造项目，需征收拆迁李月霞继承的位于浏阳市××路××号房屋，2012年2月5日，浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室（房屋征收部门，简称甲方）与李月霞（被征收人，简称乙方）签订《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议》，协议主要内容是：被征收房屋座落于浏阳市××路××号××栋××楼，房屋产权证号私005892，登记面积57.32㎡，合法建筑面积为62.66㎡；乙方自愿选择产权调换方式，产权调换实行回迁安置，安置房位于本征收项目一期范围所建安置房的一至五栋，乙方自愿选择建筑面积约为93.39㎡的安置房，超面积21.33㎡，乙方同意按以下方式补交超面积购房款：超面积在20㎡以内的，乙方按2800元／㎡支付超面积购房款，超面积在20㎡以上的，由乙方按该安置楼盘开盘市场销售优惠价92折支付超面积购房款等；付款方式：本协议补偿总额57907元，协议签订后7日内，甲方支付乙方6634元，余款51273元，暂不支付，待乙方在接收产权兑换房屋时再进行结算，互相找补差价。2012年9月17日，上述项目地块由鸿宇公司摘牌竞得并进行开发建设。2013年11月19日，浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室出具编号为230《浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城改造项目征收安置产权调换房确认书》，被征收人李月霞楼栋与户型Ａ1-5，面积93.39㎡，楼层选定壹拾楼。李月霞在该确认书上签字。2017年11月21日，浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室发布《关于鸿宇城一期交房的公告》，选择Ａ1-Ａ4栋住宅的被征收人于2017年11月29日办理交付手续，安置明细表载明Ａ1栋1002号房李月霞。办理交付手续后，李月霞于2018年3月22日向鸿宇公司缴纳物业维修资金7764元。随后，李月霞对Ａ1栋1002号房屋进行了装修，现已入住。2.李月霞的Ａ1栋1002号房屋实测面积为92.39㎡，超面积购房款为57980元，核减预留余款51273元，应缴6707元；2018年3月22日，李月霞向浏阳市城市建设集团有限公司转账支付了差价6707元，现李月霞已支付了全部购房款，农业银行浏阳市支行及鸿宇公司均对此予以认可。一审法院认为：申请执行人提起执行异议之诉的，人民法院应当审查案外人是否系权利人，是否享有足以排除强制执行的权益。本案中，2012年2月5日，李月霞与浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室签订了《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定对李月霞的拆迁房屋进行安置补偿。涉案房屋是李月霞作为被拆迁人基于其与拆迁人协商拆迁安置补偿协议过程中达成的拆迁安置整体补偿方案而取得，且李月霞已支付了超面积购房款，现已实际接收占有涉案房屋并在涉案房屋居住生活。农业银行浏阳市支行就涉案房屋所设定的抵押权是在拆迁安置之后设立的。农业银行浏阳市支行对上述A1栋1002号房享有抵押权，李月霞享有拆迁补偿安置权，其权利顺位可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定的内容及其精神予以确定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者要求取得房屋的权利，故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定可知，通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人，其权利优先于其他购房消费者的权利。综上，在通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护被拆迁人的权利。本案中，李月霞对A1栋1002号房享有的拆迁补偿安置权优先于农业银行浏阳市支行享有的抵押权，其对涉案房屋享有排除强制执行权益，故，一审法院对农业银行浏阳市支行请求继续查封冻结鸿宇城一期A1栋1002号房屋以及请求确认李月霞对涉案房屋不享有排除强制执行权益的诉讼请求均不予支持。此外，本案是农业银行浏阳市支行提起的执行异议之诉，故本案不存在李月霞主张权利超过诉讼时效的问题，且因李月霞主张的权利系对产权调换房屋享有的所有权，系物权，物权不适用诉讼时效之规定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：驳回中国农业银行股份有限公司浏阳市支行的全部诉讼请求。案件受理费100元，由中国农业银行股份有限公司浏阳市支行负担。二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为李月霞对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述条款对不动产买受人的物权期待权给予了特殊保护。其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，优先于抵押权等优先受偿权。第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，通过所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议的被拆迁人，对于补偿安置房屋所享有的民事权益优先于其他购房消费者。综合上述逻辑，被拆迁人对拆迁安置房屋所享有的民事权益，同样优先于抵押权等优先受偿权，足以排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行。本案中，李月霞基于2012年2月5日与房屋征收部门签订的合法有效的《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议》，取得了对涉案房屋的拆迁安置权益，并按约支付了超面积部分的购房款，故一审法院认定李月霞对涉案房屋享有的权益相较农业银行浏阳市支行的抵押权更应受优先保护，该权益足以排除强制执行，并无不当，本院予以维持。农业银行浏阳市支行以李月霞选定拆迁安置房屋的时间晚于涉案房屋所在土地设定抵押登记的时间、涉案房屋的面积超出应拆迁安置的面积为由，认为李月霞对涉案房屋享有的权益不足以排除本案的强制执行，缺乏法律依据，本院不予支持。另，本案是李月霞对强制执行的标的物提出异议后，农业银行浏阳市支行不服执行异议裁定提起的执行异议之诉，只要人民法院实施了执行措施，李月霞作为案外人即有权就执行标的提出执行异议，并不受诉讼时效的约束，故农业银行浏阳市支行抗辩称李月霞的权利主张超过诉讼时效，缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人农业银行浏阳市支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国农业银行股份有限公司浏阳市支行负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇二〇年十二月五日书记员 陈 娇