广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终24809号上诉人（原审原告）：广州市越秀区建设和水务局，住所地广东省广州市越秀区东川路**。负责人：高耿恩，局长。上诉人（原审原告）：广州市越秀区重点项目拆迁办公室，住所地广州市越秀区东华南路牛乳基****。法定代表人：江晓雄，该单位主任。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：朱东兴、洪静文，分别系广东金桥百信律师事务所律师、实习人员。上诉人（原审被告）：潘启穗，男，1957年2月23日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人广州市越秀区建设和水务局（以下简称越秀区建设和水务局）、广州市越秀区重点项目拆迁办公室（以下简称越秀区重点项目拆迁办）、潘启穗因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初6972号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。越秀区建设和水务局、越秀区重点项目拆迁办上诉请求：1.撤销一审裁定。2.指令有管辖权的人民法院审理本案。3.本案诉讼费由潘启穗承担。事实与理由：一审裁定事实认定及法律适用错误。一、越秀区建设和水务局与潘启穗存在实际的租赁关系，一审法院亦予以确认。潘启穗原住仁济路水月宫后街××号房屋，该房屋是潘启穗向广州市越秀区房地产管理局大新房管站承租的公有住房。后由于广州市政府收回“中建广场”地块国有土地使用权作儿童公园的决定，越秀区建设和水务局与潘启穗签订《拆迁房屋安置协议》，约定潘启穗永迁至海珠区××街××房，并明确保持原租赁关系。也即是说，潘启穗使用涉案房屋，实际上是延续了原房屋的租赁关系，越秀区建设和水务局与潘启穗存在事实与法律上的租赁关系。二、越秀区建设和水务局、越秀区重点项目拆迁办与潘启穗在建立租赁关系时，法律地位是平等的，双方之间订立的租赁合同合法有效，应予以履行。越秀区建设和水务局与潘启穗就涉案房屋租赁一事虽未重新签订书面租赁协议，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，双方之间可视为订立了不定期租赁合同。根据潘启穗签名的《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》，潘启穗亦认可其与越秀区建设和水务局之间的租赁关系。1.越秀区建设和水务局与潘启穗之间的租赁关系，是双方遵循平等、自愿的原则协商建立的。2.在依法对外出租涉案房屋时，越秀区建设和水务局的法律地位与潘启穗的法律地位是平等的，双方的权利义务对等。越秀区建设和水务局虽属于行政机关，但在与潘启穗签订、履行合同过程中，并不存在利用其行政权力的情况。司法机关应当保护平等主体间一方当事人通过司法途径进行救济的权利。3.双方订立的不定期租赁合同出自双方的真实意思，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。三、越秀区建设和水务局、越秀区重点项目拆迁办与潘启穗之间产生的租赁合同争议属于民事纠纷，人民法院应予以受理并审理。潘启穗从2002年2月27日使用涉案房屋至今，拖欠了长达211个月的房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”的规定，越秀区建设和水务局和代管的越秀区重点项目拆迁办有权就此提起民事诉讼，通过诉讼途径向潘启穗主张相关权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”据此，越秀区建设和水务局和越秀区重点项目拆迁办就与潘启穗租赁纠纷一事提起民事诉讼，人民法院应予受理并审理。四、越秀区建设和水务局、越秀区重点项目拆迁办申请二审法院指令有管辖权的人民法院审理本案。根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的最新规定，缺乏明确裁判规则或者尚未形成统一裁判规则的，人民法院办理案件应当进行类案检索。我方在中国裁判文书网中查找了与本案类似的案例，发现广州市中级人民法院与广州市内其他人民法院都将此类案件作为民事诉讼受理并进行了实体审理。综上，为保护国有资产，维护越秀区建设和水务局、越秀区重点项目拆迁办的合法权益，请求二审法院判如所请。潘启穗上诉请求：1.删除一审裁定本院认为部分中的“原广州市仁济路水月宫后街××号房屋是潘启穗向广州市越秀区房地产管理局大新房管站承租的公有住房”的内容，认定“原广州市仁济路水月宫后街××号房屋是潘启穗向广州市越秀区房地产管理局大新房管站承租的社会主义改造经租房”。2.删除一审裁定本院认为部分中的“并订明永迁后潘启穗继续保持原租赁关系。因此，潘启穗使用涉案房屋实际是延续了广州市仁济路水月宫后街××号房屋的租赁关系，故越秀区建设和水务局、越秀区重点项目拆迁办与潘启穗之间存在实际的租赁关系”的内容，认定“并订明永迁后乙方（即潘启穗）继续保持原租赁关系。因此，潘启穗使用涉案房屋只是延续了广州市仁济路水月宫后街××号房屋的原租赁关系，而且，潘启穗也入住了涉案房屋。因此，越秀区建设和水务局、越秀区重点项目拆迁办与潘启穗所签订的《拆迁房屋安置协议》履行完毕。故越秀区建设和水务局、越秀区重点项目拆迁办与潘启穗之间既不存在拆迁安置关系，也不存在租赁关系”。3.删除一审裁定本院认为部分中的“越秀区建设和水务局是涉案房屋权属人，涉案房屋性质为安居房，越秀区重点项目拆迁办是受越秀区建设和水务局委托为实施社会保障职能作为出租人与承租人即潘启穗建立的上述关系，属于非平等民事主体之间的法律关系”的内容，认定“而且，越秀区建设和水务局、越秀区重点项目拆迁办与潘启穗属于非平等民事主体之间的关系”。4.二审费用由越秀区建设和水务局、越秀区重点项目拆迁办承担。事实与理由：一、《广东省公有房产管理办法》第二条规定：“公房是指依法收归国有和国家、地方、企业投资建购的全民所有制的房屋。”第二十七条规定：“本办法除产权管理外，适用于纳入社会主义改造经租房。”也就是说，公房是公房，经租房是经租房，二者产权人的性质有根本上的区别：公房是国有资产，经租房是私有财产。只是由于历史原因，经租房一直以来都按公房管理。二、《拆迁安置协议》第四条其他事项已明确约定：“永迁后乙方继续保持原租赁关系。”此处乙方即潘启穗，原租赁关系应指特定的原房屋实际产权人或房屋代理人（即政府相关的房产管理部门）与潘启穗的租赁关系。三、1991年1月18日国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：“拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起的变动原租赁合同条款的，应当作相应修改。”但自2002年2月27日潘启穗与越秀区建设和水务局签订《拆迁房屋安置协议》，并获永迁安置入住广州市海珠区××街××房以来，至今是否有进行或完成产权调换手续无从稽考，更没有任何单位和个人与潘启穗签订任何新的房屋租赁合同。四、《拆迁房屋安置协议》仅约定永迁安置补偿问题，并未就租赁物的名称、租赁期限、租金等作出约定，不符合《中华人民共和国合同法》第十二条合同内容的相关规定（如标的、数量、价款等）和第十三条订立合同方式的相关规定（如要约、承诺，意思表示等）。潘启穗与越秀区建设和水务局、越秀区重点项目拆迁办并无法律上的租赁关系。五、越秀区重点项目拆迁办并非法定的实施社会保障职能部门。按属地管理原则，涉案房屋的管辖权应归广州市海珠区住房和建设局（房屋管理科）。广州市海珠区人民政府门户网站和广州市越秀区人民政府门户网站的公开信息已明确表明：广州市海珠区住房和建设局具备辖区的房屋管理职能，而越秀区建设和水务局并不具备房屋管理职能。但广州市越秀区的房屋管理职能依旧由广州市越秀区房屋管理局（公房管理科）履行。六、潘启穗就一审裁定的法律关系问题曾到广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室咨询，接访人员称：涉案《拆迁房屋安置协议》的安置工作已经完成，协议本已终结，拆迁双方无任何关系。余下的房屋产权调换工作是房管部门的事。七、既然越秀区建设和水务局、越秀区重点项目拆迁办与潘启穗之间属于非平等民事主体之间的法律关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，即可直接裁定不予受理。综上所述，一审法院认定越秀区建设和水务局、越秀区重点项目拆迁办与潘启穗之间存在实际的租赁关系，与事实不符，结论牵强，既不合情理，又有悖于法律依据，判词逻辑欠严谨。因此，请求二审法院尊重历史，再查明本案的全部事实，依法进行改判，以维护法庭的公正严明和潘启穗的合法权益。本院认为，根据一审法院已经查明的事实，潘启穗能够使用涉案房屋的依据基于广州市仁济路水月宫后街××号房屋被拆迁后延续原租赁关系而产生，一审法院据此认定潘启穗与越秀区建设和水务局之间存在实际的租赁关系，并无不当。越秀区建设和水务局是涉案房屋权属人，涉案房屋性质为安居房，越秀区重点项目拆迁办是受越秀区建设和水务局委托为实施社会保障职能作为出租人与承租人即潘启穗建立的上述关系，租金标准亦远低于市场租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，一审法院据此认定该租赁关系属于非平等民事主体之间的法律关系，由此产生的纠纷也不属于人民法院受理民事诉讼的范围，并驳回越秀区建设和水务局、越秀区重点项目拆迁办的起诉，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。广州市越秀区建设和水务局、广州市越秀区重点项目拆迁办公室及潘启穗的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员 李 焕二〇二〇年十二月十日书记员 古嘉玲张海燕