辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终2193号 上诉人(原审原告)：高玉坤，男，1965年3月5日出生，汉族，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：李丽，辽宁万鹏律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：辽宁宗裕房地产开发有限公司，住所地抚顺开发区顺大街S?F国际鑫城小区**楼**。 法定代表人：许文斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：徐文峰，辽宁圣权律师事务所律师。 上诉人高玉坤因与被上诉人辽宁宗裕房地产开发有限公司（以下简称宗裕公司）商品房销售合同纠纷一案，不服丹东市元宝区人民法院(2020)辽0602民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人高玉坤及其委托诉讼代理人李丽，被上诉人宗裕公司的委托诉讼代理人徐文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高玉坤上诉请求：撤销原判，改判被上诉人承担违约责任，违约金以购房款为基数年利率6%，自2020年1月1日起计算至2020年10月9日止。事实和理由：原审判决认定事实清楚，判决结果正确。1、被上诉人向不动产登记中心首次递交材料的时间是2020年6月，已经对上诉人构成违约。2、2019年5月1日被上诉人给上诉人出具的承诺书，承诺上诉人2019年12月31日前办理不动产登记证，但至今未能办理。该承诺书并没有“因出卖人的原因”为前提，更何况还是因为被上诉人的原因导致上诉人不能及时取得房屋产权证书。3、有类似案件，法院对购房者提出的要求承担违约金的请求都予以支持。4、被上诉人长期占有上诉人购房款，承担相应利息符合公平原则。 宗裕公司辩称，上诉人上诉请求没有事实和法律依据，造成涉案房屋没有按期办理产权登记的原因不在被上诉人，被上诉人已经向不动产登记中心提交了相关手续，但由于测绘报告需要修改，且在2020年初又发生疫情，导致测绘公司在2020年5月6日才重新出具了测绘报告，由于不动产登记中心积累的工作量较大，造成涉案房屋不动产登记延迟，被上诉人没有过错，不应承担违约责任。 高玉坤向一审法院起诉请求：1、依法判令被告履行合同义务即协助原告办理房屋产权证书；2、依法判令被告承担违约责任(赔偿原告自办理入户起以总房价为基数，按照同期银行利率6%计算至可以办理房屋权属证书之日止的损失) 一审法院认定事实：原告向被告购买被告开发的位于丹东市元宝区房屋。2015年9月25日，被告向原告交付了该房屋，并出具《交房通知单》。同日，原告办理了入户手续。2016年12月19日，被告为原告出具283378元《辽宁增值税普通发票》发票联。2017年8月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于丹东市元宝区，预测建筑面积为67.94平方米的商品住宅一处，房屋总价款为283378元。双方约定：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：双方另行商议办理日期。” 2019年5月1日，宗裕公司销售部为原告出具《承诺书》1份，内容为：“现承诺宗裕城C区金水街1-18#3单元308室，购房人高玉坤。该房源与（应为‘于’）2019年12月31日前办理不动产登记证。如未按时办理，则国家相关法律法规规定处理。” 该院自丹东市不动产登记中心调取房屋首次登记需要递交的材料清单（以下简称“清单”）显示，首次登记需要递交的材料包括：1、申请书、授权委托书（原件）；2、申请人（代理人）身份证明、营业执照副本（复印件，核验原件）；3、国有土地使用证（原件）；4、建设工程规划许可证（正副本原件）；5、施工许可证（正副本原件）；6、房屋已竣工的证明（建设工程规划核实合格证、竣工验收备案书、消防合格证明）（原件）；7、经审核的房屋测绘报告（原件）；8、、地名办出具的标准地址证明（原件）9、申请登记房屋明细（加盖单位公章）；10、物业用房、社区用房等公共设施、设备用房位置说明（加盖单位公章）；11、实地勘察记录、现场照片。丹东市不动产登记中心工作人员在《询问笔录》中向该院说明：清单中建设工程规划核实合格证、竣工验收备案书可以《丹东市已售商品房办理不动产登记联合认定单》替代，是否有社区用房、设备用房位置说明不影响首次登记的办理。 就包括本案丹东市元宝区房屋所在的宗裕城D-1地块楼盘，被告于2020年6月向丹东市不动产登记中心递交了不动产首次登记的申请材料。现对照清单查明材料的形成时间如下：其中清单第1、2、9、10项属于被告随时可以出具的材料。第3项国有土地使用证：涉案坐落于元宝区学院东街辽（2017）丹东市不动产权第0014945号国有建设用地使用权证系被告2017年取得。第4项建设工程规划许可证：涉案建字第210600201300031号建设工程规划许可证正本、副本系被告2013年7月10日取得，2013年9月11日丹东市城乡规划局作出《关于变更[210600201300031]号建设工程规划许可证内容的通知》。第5项施工许可证：涉案编号210600201501271201500264《建筑工程施工许可证》正副本系被告2015年取得。第6项房屋已竣工的证明（建设工程规划核实合格证、竣工验收备案书、消防合格证明）：2019年5月27日丹东市住房和城乡建设局为包括涉案房屋所在楼号出具了《丹东市已售商品房办理不动产登记联合认定单》同意上述项目办理不动产登记认定；2019年12月27日丹东市自然资源局出具《丹东市已售商品房办理不动产登记联合认定单》载明规划审批面积和依据丹东精纬测绘技术有限公司《宗裕城D-1地块测绘报告面积汇总表》得出的实际建筑面积；2016年3月10日，被告就涉案楼号办理了《建设工程竣工验收消防备案表》；2016年3月16日丹东市消防局出具《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，涉案楼号未被确定为抽查对象。第7项经审核的房屋测绘报告:2019年5月27日丹东精纬测绘技术有限公司已作出（竣工：2015110）《房屋建筑面积测绘报告书》（××），后因房产部门要求修正，于2020年5月6日出具修正后的定稿，2020年5月18日丹东市房屋产权产籍管理处在定稿中加盖面积管理专用章。第8项地名办出具的标准地址证明：2013年6月24日，丹东市民政局出具《宗裕小区标准门牌××》载明涉案楼号标准门牌为：××3单元308室。第11项实地勘察记录、现场照片：2020年6月17日，丹东市不动产登记中心工作人员填写《实地查看表》，载明元宝区金水街1-1号至25号，25幢楼房现已建造完毕，照片含D-1地块18号楼。 2020年7月1日，丹东精纬测绘技术有限公司出具《情况说明》,载明：该公司根据被告于2019年5月份提供的房屋测绘资料，对宗裕城D-1地块18号楼（房屋坐落：××）实地测量房屋建筑面积，并于2019年5月27日出具房屋建筑面积测绘报告书（竣工:2015110）,该报告书提交丹东市房地产行政主管部门审核，丹东市房地产行政主管部门要求对测绘报告书进行修改，该公司修改后于2020年5月6日重新出具房屋建筑面积测绘报告书。 2020年7月2日，丹东市不动产登记中心工作人员在该院《询问笔录》中答复称宗裕城D1地块18号楼的首次登记材料初步看已经全了，但还没有录入系统，除录入量太大之外，因系统限制，如有业主尚在办理抵押登记或预告登记，被告的房屋首次登记就无法办理，之前已经告知被告在2020年6月30日把业主办理抵押登记、预告登记的情况卡死，之后才能办理不动产首次登记。 一审法院认为：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”第三十五条：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”本案中，原告主张其与被告公司之间存在商品房销售合同关系，被告没有异议，该院应当认定原告与被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应全面履行，被告应协助原告办理产权登记。根据前述规定，原告房屋办理产权登记须以被告为该房屋所在的涉案18号楼办理不动产首次登记完成为前提。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”原、被告在《商品房买卖合同（预售）》中对因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房屋权属证书的处理方式约定为“双方另行商议办理日期”，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“当事人有特殊约定”。2019年5月1日，被告为原告出具《承诺书》承诺涉案房屋于2019年12月31日前办理不动产登记证。“如未按时办理，则国家相关法律法规规定处理。”现承诺期限已过，因涉案18号楼不动产首次登记未完成导致原告房屋未能办理不动产产权登记，该院应就涉案18号楼不动产首次登记未完成是否是由于出卖人即被告的原因造成进行审查。 结合《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、丹东市不动产登记中心房屋首次登记材料清单及工作人员《询问笔录》来看，在涉案18号楼国有建设用地证、建设工程规划许可证、施工许可证齐全的情况下，房屋已经竣工验收的材料即清单6和房地产调查或者测绘报告即清单7最为重要。2016年涉案楼盘完成消防验收备案。2019年5月27日，丹东市住房和城乡建设局出具《丹东市已售商品房办理不动产登记联合认定单》，同意宗裕城小区（含宗裕城D-1地块1-25号楼）项目办理不动产登记认定。2019年12月27日，丹东市自然资源局出具《丹东市已售商品房办理不动产登记联合认定单》记载宗裕城D-1区1号-25号规划审批面积为111946平方米，依据丹东精纬测绘技术有限公司《宗裕城D-1地块测绘报告面积汇总表》，实际建筑面积为117063平方米。结合2020年7月1日，丹东精纬测绘技术有限公司出具《情况说明》及2019年5月27日出具《房屋建筑面积测绘报告书》（竣工:2015110）,可以证明涉案楼盘在2019年已经通过验收，并将测绘报告递交丹东市房地产行政主管部门审核。此后，丹东市房地产行政主管部门要求对测绘报告书进行修改，因新年、疫情等原因导致测绘公司修改后于2020年5月6日才重新出具房屋建筑面积测绘报告书，又因不动产登记中心疫情后累积待办登记量过大，且不动产登记系统无法同时兼容宗裕城业主办理抵押登记、预告登记和被告办理不动产首次登记，导致涉案18号楼不动产首次登记延迟。综合本案现有证据，该院无法认定涉案18号楼不动产首次登记未完成、原告房屋未能办理不动产产权登记是由于被告的原因导致。因此，原告要求被告承担违约责任，该院无法予以支持。未完成涉案18号楼不动产首次登记给原告造成不便，导致本案诉讼，因此，该院酌定案件受理费由被告负担。被告应当尽快完成已售楼盘不动产首次登记，依约协助业主办理产权登记。 原告请求判令被告履行合同义务即协助原告办理房屋产权证书，被告没有异议，该院予以支持。被告应在可以办证之日起十五日内协助原告高玉坤为丹东市元宝区房屋办理房屋产权证书。判决：一、被告辽宁宗裕房地产开发有限公司在可以办证之日起十五日内协助原告高玉坤为丹东市元宝区房屋办理房屋产权证书；二、驳回原告高玉坤的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告辽宁宗裕房地产开发有限公司承担。 二审期间，双方均未提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案审理的焦点是上诉人是否应当承担预交办理房屋产权证书的违约责任。 被上诉人为上诉人出具的《承诺书》，承诺涉案房屋于2019年12月31日前办理房屋产权证书。依据被上诉人一审中提供的证据可以认定，案涉房屋首次不动产登记需要递交的全部手续，被上诉人是于2019年12月27日准备完毕。但由于《房屋建筑面积测绘报告书》需要修改、2020年初疫情无法工作以及不动产登记中心累计待办业务量较大无法及时办理等原因，致使上诉人未兑现承诺。考虑以上客观因素，一审法院认定涉案18号楼不动产首次登记未完成、上诉人房屋未能办理不动产产权登记不是由于被上诉人的原因导致，符合案件的实际情况，该认定并无不当。故对上诉人要求给付逾期办证违约金的上诉请求，本院不予支持。 综上，高玉坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费264元，由上诉人高玉坤负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  孔亮亮 审判员  张峻峰 二〇二〇年十二月十六日 书记员  林婷婷