新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新42民终1540号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘天荣，男，1973年4月5日出生，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 委托诉讼代理人：马原生，新疆德之厚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：沙湾县金桥通商务咨询有限公司，住所地新疆维吾尔自治区沙湾县金昌路1巷****。 法定代表人：王振江，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑晓亮，沙湾县三元法律服务所法律工作者。 上诉人刘天荣因与被上诉人沙湾县金桥通商务咨询有限公司（以下简称金桥通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院（2019）新4223民初2349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月12日公开开庭进行了审理。上诉人刘天荣及其委托诉讼代理人马原生，被上诉人金桥通公司的委托诉讼代理人郑晓亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘天荣上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判支持上诉人请求，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误。1.双方签订的《房屋租赁合同》应依法解除。该合同约定金桥通公司将教育路210号由东向西第八间门面转租给刘天荣使用，并口头约定由金桥通公司在门面房门前搭建15平方米彩钢房一并租给刘天荣使用。合同签订后，刘天荣缴纳了第一期房租20万元、1万元押金和1万元转让费，但金桥通公司未履行搭建15平方米彩钢房的义务，而且也未交付房产所有权证等材料配合刘天荣办理经营许可证，导致刘天荣租赁房屋却不能实现经营目的。2.刘天荣于2019年5月29日向金桥通公司送达了解除合同通知书后，将房屋钥匙交给金桥通公司，并搬离。故，自2019年7月以后的房屋租赁费不应再交付。3.刘天荣不应向金桥通公司支付逾期利息及违约金10万元。 金桥通公司辩称，1.我公司认为一审法院认定事实清楚，应当予以维持。刘天荣诉称不能实现合同目的，无论一审还是二审都没有证据。2.刘天荣称2017年向我公司交钥匙，没有证据证实，我公司也没有接收，实际上是2020年11月10日我公司向房东移交房产时，因上诉人门牌没有摘，大门紧锁造成我公司无法移交。3.鉴于本案涉案房屋我公司和房东已解除涉案房屋的租赁关系，我公司与上诉人的租赁合同已无法继续履行，我公司同意双方合同解除，房租计算至2020年11月10日，同时刘天荣应承担截止2020年11月10日的房屋占用利息。 原告刘天荣向一审法院起诉请求：判令解除原、被告双方于2016年9月21日签订的房屋租赁合同。 反诉原告金桥通公司向一审法院反诉请求：1.依法确认反诉被告2019年5月29日作出的解除合同通知书无效。2.判令反诉被告继续履行双方2016年9月21日签订的房屋租赁合同。3.判令反诉被告立即向反诉原告支付2018年6月30日前应支付房租30万元，逾期付款利息19500元（2018年6月30日至2019年7月30日，计13个月，30万元×5‰月息×13个月），违约金10万元，合计41.95万元。 一审法院认定事实：沙湾公路段拥有综合楼37栋2276平方米产权。2016年7月30日，出租方石河子公路管理局沙湾分局（甲方）与承租方被告金桥通公司（乙方）签订房屋租赁合同。房屋租赁合同约定：一、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。二、甲方将位于沙湾分局综合楼商业房由东向西共8间门面出租给乙方。三、租赁期限、用途。该房屋租赁期限共19年，自2016年7月30日起至2035年7月30日止；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为商业综合用房使用。七、在租赁期内，乙方有转租权。合同签订后被告取得房屋并将部分房屋转租给他人经营。2016年9月21日被告（反诉原告）金桥通公司（甲方）与原告（反诉被告）刘天荣（乙方）签订房屋租赁合同。房屋租赁合同约定：1.甲方将其拥有使用权的综合楼一层门面房由东向西第八间门面房（门牌号教育路210号）出租给乙方使用，该房屋设施齐全，乙方检验后无异议。2.甲方将该门面房出租给乙方的期限为9年，自2016年9月30日至2025年9月30日，租金10万元／年，乙方向甲方交纳租金的期限分为三期，乙方应于本合同签订生效即向甲方缴纳第一期2年租金20万元，第二期3年租金30万元，第二期4年租金40万元，乙方应于前期租期结束前3个月向甲方交纳下期房租。3.乙方在承租期间只能用于商业综合用途，未经甲方同意不得转租。4.为保证该合同的履行，该合同双方签字之日乙方向甲方交纳保证金1万元。7.该合同双方应当信守，任何一方违约应承担违约金10万元，并赔偿守约方其他损失。双方当事人在房屋租赁合同上签字盖章。合同签订后，原告刘天荣于2016年9月22日向被告金桥通公司交纳了第一期房屋租赁费20万元、保证金1万元、转让费1万元。原告刘天荣在该租赁房屋经营药品买卖，开设了亚中平价药品超市，亚中平价药品超市企业负责人是贾春花。原告称贾春花是其妻子。原告刘天荣认可该房屋产权人未阻止过原告的经营活动。2019年5月原告刘天荣向被告金桥通公司送达了解除合同通知书，原告持有的解除合同通知书落款时间是2019年5月26日，通知书内容为：与金桥通公司法定代表人口头协商门口搭建15平方的面积作为经营场所，后多次协商无结果导致我经营受限，接到通知后请尽快与我解除合同；金桥通公司没能按时提供有效的房屋产权证，导致乙方不能按时换发药品经营许可证，造成乙方刘天荣的损失，由金桥通公司承担。被告金桥通公司认可收到解除合同通知书，被告举证的解除合同通知书内容是上述内容，但是落款时间是2019年5月29日。2019年5月28日反诉原告金桥通公司以特快专递方式向反诉被告刘天荣发送了房租催缴通知，要求刘天荣缴纳房租30万元。原告刘天荣称双方口头约定由被告在该门面房前搭建15平方米租赁房一间由原告租赁使用，被告金桥通公司否认双方对此进行了协商。另查明石河子公路管理局于2018年5月在原审法院起诉被告金桥通公司，认为金桥通公司未经出租人许可转租房屋，要求解除与金桥通公司之间的房屋租赁合同。原审法院审理后作出（2018）新4223民初860号民事判决书，判决驳回石河子公路管理局的诉讼请求。一审法院认为，原告（反诉被告）刘天荣与被告（反诉原告）金桥通公司之间签订了房屋租赁合同，原告刘天荣对合同的效力提出异议，认为被告金桥通公司未经房屋产权人同意，被告擅自转租无效，原审法院认为被告金桥通公司通过租赁的形式合法占有房屋，金桥通公司与房屋产权人签订的房屋租赁合同约定金桥通公司有权转租，属于有效约定，因此金桥通公司将该房屋转租不违反其与产权人的约定，原告刘天荣的理由不成立，原审法院不予采信；原告称被告金桥通公司的经营范围不包括租赁房屋这一业务，合同无效，原审法院认为房屋租赁不属于法律规定的专营项目，被告经营范围中不包括租赁房屋，被告仍然有权就其占有的房屋进行租赁经营，故原告的意见原审法院不予采信；原告称被告没有交纳税款，原审法院认为被告是否缴纳税款与合同效力无关，原告的该意见原审法院亦不予采信。综上原审法院认定双方当事人之间的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，合法有效，原审法院予以确认。双方当事人应当全面履行合同。一、本诉部分。原告刘天荣认为被告金桥通公司未履行在房屋门口搭建15平方米简易房的义务，被告存在违约。原审法院认为原告对此负有举证责任，原告刘天荣提供的证人证言，但证人当庭表示不清楚原告与被告的口头协议，被告金桥通公司亦不认可双方有关于搭建简易房的口头约定，因此原告应当承担举证不能的不利后果，原告主张被告在搭建简易房方面存在违约行为，原审法院不予认定。原告认为被告不能提供房屋的权属证书造成原告不能取得药品经营许可证，原审法院认为从法律规定看，《中华人民共和国合同法》及相关民事法律未规定出租方应当提供房屋的产权证书，从双方的房屋租赁合同看双方当事人也未约定出租方应当提供房屋的产权证书，因此原告这一主张，原审法院不予认定。由于被告金桥通公司没有违约行为，原告要求解除合同，不符合合同约定的解除权成就条件，也不符合法律规定的解除权成就条件，原告向被告发出的解除合同通知书，没有法律依据，原告要求解除合同，原审法院不予支持。二、反诉部分。反诉被告刘天荣未按合同约定的时间交纳房租，存在违约行为。且反诉被告刘天荣向反诉原告发出解除合同通知书，以其行为表明不想履行合同，也是违约行为，因此反诉被告刘天荣应当承担违约责任。1.结合本案的本诉部分，反诉被告刘天荣在反诉原告金桥通公司没有违约的情况下，发出解除合同通知书，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原审法院不予认定其法律效力。反诉原告金桥通公司请求确认解除合同通知书无效，原审法院予以支持。2.反诉原告金桥通公司要求反诉被告刘天荣继续履行房屋租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原审法院予以支持。3.反诉原告要求反诉被告立即向反诉原告支付2018年6月30日前应支付房租30万元。按照房屋租赁合同约定“乙方应于本合同签订生效即向甲方缴纳第一期2年租金20万元”，并约定“第一期2年租金20万元，第二期3年租金30万元，第二期4年租金40万元，乙方应于前期租期结束前3个月向甲方交纳下期房租”，根据双方合同的约定看第一期租期结束时间是2018年9月30日，那么乙方应于2018年6月30日前交纳第二期租金30万元，反诉原告该请求与合同约定一致，不违反法律规定，原审法院予以支持。4.反诉原告金桥通公司要求反诉被告支付付款利息19500元（30万元×5‰月息×13个月，2018年6月30日至2019年7月30日，计13个月），但是反诉原告又要求反诉被告支付违约金，原审法院认为利息是为弥补反诉原告的违约损失的，违约金也是弥补反诉原告违约损失，违约金也足以弥补利息损失。反诉原告提出利息，又提出违约金请求，是对违约损失的重复主张，故原审法院对反诉原告主张利息损失不予支持。5.反诉原告金桥通公司要求反诉被告刘天荣支付违约金10万元。房屋租赁合同约定“任何一方违约应承担违约金10万元”，反诉被告刘天荣认为违约金过高，申请调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。反诉被告迟延交纳租金给反诉原告造成的是房租所能产生的利息收入损失，因此原审法院以利息收入损失为基础计算反诉原告的损失，支持违约金33150元（30万元×5‰月息×17个月×130％，2018年7月1日至2019年11月30日）。判决：一、驳回原告刘天荣的诉讼请求。二、反诉被告刘天荣向反诉原告沙湾县金桥通商务咨询有限公司发出的解除合同通知书无效。三、反诉被告刘天荣继续履行与反诉原告沙湾县金桥通商务咨询有限公司签订的房屋租赁合同。四、反诉被告刘天荣于判决生效后十日内支付原告沙湾县金桥通商务咨询有限公司房租30万元。五、反诉被告刘天荣于判决生效后十日内支付原告沙湾县金桥通商务咨询有限公司违约金33150元。六、驳回反诉原告沙湾县金桥通商务咨询有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人刘天荣提交新证据一（一组）：1.（2020）新42民终1061号民事判决书1份，证明石河子公路管理局沙湾分局与金桥通公司在2016年7月30日签订的房屋租赁合同于2019年8月15日解除。2.中华人民共和国药品经营许可证1份，证明刘天荣药品经营许可证有效期至2018年12月9日，2016年11月21日该药店经营场地由原经营场地沙湾县新世纪购物中心负一层变更为沙湾县教育路210-8号。3.沙湾县三道河子镇沙城路社区2020年9月17日的证明1份，证明刘天荣及其妻于2019年8月至2020年9月无固定职业。该组证据证实，药品是特殊经营的商品，必须要有药品经营许可证，金桥通公司无法提供原房东的产权证复印件，致使刘天荣无法办理药品经营许可证，导致停业。合同解除时间应当界定在2019年7月或者8月。金桥通公司对判决书的三性无异议，对证明目的有异议，根据双方的移交单，双方解除的时间是2020年11月10日。对药品经营许可证的三性无异议，对证明目的有异议，该证据不能证明上诉人不能经营的原因，到目前为止涉案房屋仍旧挂着门牌没有移交。对社区证明有异议，该证明应当有经办人签字。认证：该组证据能够证实金桥通公司与石河子公路管理局沙湾分局的房屋租赁合同于2019年8月15日解除，对该组证据的证明目的予以采信。上诉人刘天荣提交新证据二：录音2份，证实双方确实口头约定过搭建15平米的房屋，但是金桥通公司因政府层面原因一直未能审批，所以无法兑现口头约定。刘天荣一直在向金桥通公司的法定代表人索要租赁房屋的产权证办理药品经营许可证，但是对方一直未将产权证给刘天荣。金桥通公司对录音真实性无异议，但认为双方是针对沙湾县法院的判决书如何一次性处理进行的协商，并没有达成意见，双方也没有明确门面房外15平方米房屋的搭建，只是说政府若批下来了就搭建，事实上到现在都没有批下来。认证：对该组证据的真实性予以采信。 被上诉人金桥通公司提交新证据一：（2020）新42民终1061号民事判决书1份，证明金桥通公司已将涉案房屋的房租交至2020年7月30日。刘天荣对该证据三性无异议，认为金桥通公司给石河子公路管理局沙湾分局交纳房屋的时间与刘天荣无关。认证：对该证据的真实性予以采信。金桥通公司提交新证据二：照片2张、移交单1份，证明涉案房屋根据法院判决，金桥通公司于2020年11月10日向石河子公路管理局沙湾分局进行移交，其中涉案刘天荣租用的房屋因为门牌没拆，大门挂锁没有移交。刘天荣认为移交清单和本案无关，照片是彩打件，与刘天荣在一审中提交的照片不一致，门并没有上锁，该房屋已空置未使用。认证：对金桥通公司向石河子公路管理局沙湾分局移交房屋的事实予以采信。 本案的争议焦点为：1.本案双方解除合同的时间应该如何认定？2.本案违约责任如何认定？ 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，本案案涉房屋是由金桥通公司从石河子公路管理局沙湾分局租赁后，又出租给刘天荣。在（2020）新42民终1061号民事判决书中已经判决确认石河子公路管理局沙湾分局与金桥通公司签订的房屋租赁合同于2019年8月15日解除，基于此事实，刘天荣与金桥通公司签订的房屋租赁合同已无法继续履行，符合解除的条件，解除时间应认定为2019年8月15日。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘天荣按照合同约定向金桥通公司交纳了第一期房屋租赁费20万元、保证金1万元、转让费1万元。2018年9月30日至合同解除之日即2019年8月15日的房租未交纳，根据双方合同约定，每年的房租为10万元，刘天荣还应向金桥通公司交纳房租费6.75万元（10万元÷12个月×10.5个月-保证金1万元-转让费1万元）。 关于违约责任如何认定的问题，通过录音证据能够反映刘天荣与金桥通公司的法定代表人王振江就针对出租门面房前搭建15平方米的房屋达成口头协议，并向王振江索要办理药品经营许可证的房屋产权材料，金桥通公司称门面房前搭建房屋属违建行为，但在与刘天荣协商时并未提出，且在案涉房屋旁有搭建的房屋存在，刘天荣有理由相信金桥通公司会为其搭建房屋。在庭审时，金桥通公司陈述其公司在与石河子公路管理局沙湾分局打官司时才取得案涉房屋的产权材料，说明刘天荣在租赁房屋时，金桥通公司未向其提供房屋产权材料，刘天荣称因金桥通公司未提供房屋产权材料导致其无法办理药品经营许可证的理由应予成立。结合以上事实可以认定金桥通公司存在违约行为。刘天荣在交纳第一期房租后，未按约定交纳第二期房租，亦存在违约行为，鉴于双方均有违约情形，对金桥通公司要求按合同约定的“任何一方违约应承担违约金10万元，并赔偿守约方其他损失”的请求不予支持。 综上所述，刘天荣的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院（2019）新4223民初2349号民事判决； 二、确认上诉人刘天荣与被上诉人沙湾县金桥通商务咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年8月15日解除； 三、上诉人刘天荣于判决生效后十日内支付被上诉人沙湾县金桥通商务咨询有限公司房租67500元； 四、驳回原审被告、反诉原告沙湾县金桥通商务咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉部分案件受理费35元、反诉部分案件受理费3796元，二审案件受理费6297元，合计10128元，由上诉人刘天荣负担2052元，由被上诉人沙湾县金桥通商务咨询有限公司负担8076元。 本判决为终审判决。 审判长  范 淑 桂 审判员  马 桂 兰 审判员  张 艳 梅 二〇二〇年十二月十三日 书记员  阿丽娜尔