江苏省常州市钟楼区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0404执异68号异议人（案外人）：周建康，男，汉族，住淮安市涟水县。申请执行人：胡晓筠，男，汉族，住常州市新**。被执行人：常州新区阳光抛光材料有限公司，住所地常州市新**。法定代表人：张建江。被执行人：张建江，男，汉族，住江苏省常州市武进区。本院在执行胡晓筠申请执行常州新区阳光抛光材料有限公司（以下简称阳光公司）、张建江金融借款合同纠纷一案中，异议人周建康向本院提出书面异议。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2013年12月30日，本院对江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）诉阳光公司、张建江金融借款合同纠纷一案作出（2013）钟商初字第1121号民事判决：一、阳光公司于判决生效之日起十日内向江南银行支付借款本金2990715.3元及利息【按最高额借款合同（月息千分之七点二三零二上浮50%）约定自2013年3月30日起计算至本判决确定履行之日止】。二、阳光公司于判决生效之日起十日内向江南银行支付律师代理费70740元。三、如阳光公司不能偿还上述债务，江南银行有权就阳光公司抵押的坐落于常州市××镇××弄村房地产（房屋所有权证号：常房权证武字第1××**）折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。四、如阳光公司不能偿还上述债务，张建江对上述债务承担连带清偿责任。上述判决后当事人均未上诉。2015年3月20日江南银行与中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司订立了不良金融资产包转让协议，将上述判决确定的债权转让给了中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司。2016年7月19日，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司与同伦资产管理有限公司签订债权转让协议，将上述债权转让给了同伦资产管理有限公司。2018年1月19日，同伦资产管理有限公司与杭州坤盛资产管理有限公司订立了债权转让协议，将上述债权转让给了杭州坤盛资产管理有限公司。2018年3月22日，杭州坤盛资产管理有限公司与胡晓筠签订了债权转让协议，由胡晓筠受让了上述债权。根据胡晓筠的申请，本院于2018年3月27日立案强制执行，案号为（2018）苏0404执1007号。在该案执行过程中，2018年5月26日本院作出（2018）苏0404执1007号执行裁定：评估常州市××镇××弄村房地产（房屋所有权证号：常房权证武字第1××**；土地使用权证号：武集用（2013）第1511043号，以下简称案涉不动产）。同年11月12日，本院裁定拍卖涉案不动产。案涉不动产于2019年5月20日以901.5万元司法拍卖成交。异议人周建康提出异议称，其对法院拍卖案涉不动产不服，请求取回属于异议人的财产价值（具体为属于异议人的附属设施部分152万元、属于异议人的无证部分、属于异议人的有证部分装修价值及属于异议人的财产拍卖溢价部分）。事实和理由：2012年1月1日，异议人与阳光公司、张建江签订了《厂房租赁合同》，合同约定张建江（甲方）将位于常州市武进区××镇××路××号（阳光公司）厂房6000平方米出租给异议人（乙方），租期自2012年1月1日至2024年12月31日止。之后，异议人根据约定分期支付给张建江259万元，张建江也依约交付房屋。为充分发挥租赁物使用价值，异议人对老厂房、排污管道等进行了专修改造，对整体地面进行增高，并加建了600平方米的房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定：“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”。法院在对案涉不动产进行处理时，并没有充分查清事实，且已对案涉不动产评估、拍卖完毕。因此，请求法院根据《民事诉讼法》第二百二十七条进行审查，在对案涉不动产处理后，允许异议人取回本属于自己财产部分的价值。异议人周建康为证明其主张，向本院提交以下证据：1.异议人与张建江签订的《厂房租赁》，该份租赁合同载明，异议人承租阳光公司的厂房，有权进行装修改造，遇到国家征用、拆迁、政府和拆迁部门对异议人所有补贴的费用归异议人所有。2.印有“红线以内部分为承租方（周建康）后建面积等字样”的阳光公司厂房内照片打印件若干张，每页打印件上有“情况属实张建江2019.11.25”的字样。3.印有“此图为原美食街饭店及商户照片，均由本人（周建康）装修改造”字样的照片打印件若干张及武进区牛塘周家饭店的营业执照复印件一张，营业执照载明的经营场所为武进区牛塘镇湖滨北路522号。4.证据目录中载明名称为“周建康所建的美食街公用卫生间（图片为他人后期改造）”的照片打印件3张。5.证据目录中载明名称为“周建康投资建造的酒吧（后期被他人盗窃、破坏图片）”的照片打印件若干张。6.部分租客证明。7.落款时间为2019年12月3日的张建江出具的《财产说明》，内容包括周建康租赁阳光公司厂房，周建康在厂里所搭建的辅房门头、广告及所有钢结构房归周建康所有（除4号房钢结构293平方）水电下水道包括后期装修改造，都是周建康投入，厂里道路加高（包括所有地坪）。8.常州市牛塘镇海鲜城广告字牌制作及付款证明，包括常州市武进区人民法院作出的（2015）武民初字第1323号民事判决书及该院制作的（2015）武执字第2282号款物交接单及结案通知书，证明周建康通过常州市武进区人民法院执行支付了上述广告字牌定作费用25213元。另查明，一、坐落于常州市××镇××弄村不动产拍卖成交前自2004年4月26日登记于阳光公司名下。江苏鑫洋土地房地产评估有限公司出具的苏鑫房估（2018）字第2628号《房产估价报告》（以下简称评估报告）载明，上述不动产的总建筑面积为5660.35平方米。其中有证建筑物面积为5584.06平方米，登记于阳光公司名下，房屋所有权证号：××；无证建筑物面积为76.29平方米。二、坐落于常州市××镇××弄村的土地使用权面积为4210.2平方米，登记在阳光公司名下，土地使用权证号：武集用（2003）第1511043号。2018年12月25日本院执行局出具情况说明一份：常州市武进牛塘湖滨北路522号的地址××镇××弄村是同一地址。三、异议人曾于2018年向本院提出执行异议，其称，2012年1月1日，异议人与张建江、阳光公司签订了《厂房租赁合同》，约定张建江将阳光公司的所有厂房出租给异议人使用，租期自2012年1月1日至2024年12月31日止，租金259.2万元等等。合同签订后，异议人根据约定支付给张建江259万元，并花费巨资对租赁厂房进行了装修。张建江也依约向周建康交付了房屋。异议人要求1、确认2012年1月1日周建康与张建江、阳光公司订的《厂房租金合同》合法有效；2、执行拍卖中依法保障周建康的租赁权至2024年12月31日止；3、请求将租赁后加建的房屋（约600平方米）不列入房屋拍卖的范围。本院于2018年12月25日作出（2018）苏0404执异71号执行裁定：驳回周建康的异议请求。该裁定书载明，本院认为异议人用收条证明已将259万元房租金以现金支付给张建江不符合常理，其主张的租赁关系无事实依据，不予认定。异议人对该裁定不服，向常州市中级人民法院申请复议，常州市中级人民法院作出（2019）苏0404执复22号执行裁定驳回了异议人的复议申请。四、（2015）武民初字第1323号民事判决书中所指的牛塘镇海鲜城的广告字牌位于案涉不动产处，在本院拍卖范围内。评估报告中广告牌被纳入“彩钢棚…广告牌、辅房……”一项，该项评估总价值152万元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；……。该司法解释第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，异议人请求取回属于异议人的财产价值是认为本院拍卖的案涉不动产中有属于其财产的部分，本院依前述司法解释先审查异议人是否为案涉不动产的权利人。案涉不动产分为5584.06平方米的有证房产与76.29平方米的无证房产，有证房产登记于阳光公司名下归阳光公司所有。异议人主张案涉不动产的附属设施（除牛塘镇海鲜城广告牌）、无证部分及有证部分的装修部分归其所有无法律及事实依据。理由如下：1、异议人提供的案涉不动产处的照片仅可看出案涉不动产的自然状态，无法确认相关权属情况。2、异议人提供的《厂房租赁》合同中虽约定异议人有权对案涉不动产进行装修改造，且遇到国家征用等情况下对异议人所有补贴的费用归异议人所有，但该份租赁合同已经生效裁定确认不予认可。3、异议人提供的《武进区牛塘周家饭店》的营业执照上虽载明的经营场所为武进区牛塘镇湖滨北路522号，但无法确认该地址所在不动产的所有权。4、异议人提供的其称为租户所出具的证明无其他证据予以印证，本院对其真实性无法认定。5、异议人提供的张建江出具的证明，因张建江为本案被执行人，具有利益关联性，在无其他证据相佐证的情况下本院对其出具证明的真实性无法认定。故异议人所提供的证据皆不足以证明其为案涉不动产的附属设施（除牛塘镇海鲜城广告牌）、无证部分及有证部分的装修部分的权利人，故对其主张上述财产权益的异议请求本院不予支持。关于牛塘镇海鲜城广告牌部分，异议人提供的常州市武进区人民法院的相关文书足以证明该部分为其出资制作，应归其所有。综上所述，异议人主张的异议请求中除牛塘镇海鲜城广告牌部分拍卖所得款应归其所有外，其他异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一项、第二十五条第一款第一项，裁定如下：一、中止对（2015）武民初字第1323号民事判决书中所指的牛塘镇海鲜城的广告字牌的执行；二、驳回周建康的其他异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  吴 颖审 判 员  包艳波审 判 员  刘永丽二〇二〇年十二月二日法官助理  王 玲书 记 员  周嘉怡