沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初14245号原告：陈家庆。原告：杨洪霞。被告：沈阳商业城股份有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路**。法定代表人：陈快主，系该公司董事长。委托诉讼代理人：徐驰，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：吕亚楠，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：沈阳商业城（集团）有限公司，住，住所地沈阳市沈河区中街路**/div>法定代表人：张殿华。原告陈家庆、杨洪霞诉被告沈阳商业城股份有限公司、沈阳商业城（集团）有限公司租赁合同纠纷一案。本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈家庆、杨洪霞，被告沈阳商业城股份有限公司委托诉讼代理人徐驰、吕亚楠均到庭参加诉讼，被告沈阳商业城（集团）有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告陈家庆、杨洪霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告沈阳商业城股份有限公司按约定回购原告所有的商铺（3层42号），被告沈阳商业城（集团）有限公司承担连带责任，以人民币301158元购买；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2007年6月初原告购买了沈阳安利置业经营有限责任公司所开发的沈河区朝阳街23号（3-42号）面积为14.04平方米的商铺，当时由被告沈阳商业城股份有限公司承诺必须租赁购买，并签订了商铺租赁合同，同时在合同第四条第6项约定了购买条款。2016年10月12日原告按约定提交了申请要求被告沈阳商业城股份有限公司按约定购买时，以人民币301158元购买，被告沈阳商业城股份有限公司却以无钱为由拒绝购买，不同意履行原合同约定，已构成事实违约。由于被告沈阳商业城（集团）有限公司对被告沈阳商业城股份有限公司在2006年11月20日为被告沈阳商业城股份有限公司对全体业主签订的商铺租赁合同提供了承担连带责任担保的担保函，所以被告沈阳商业城（集团）有限公司应承担连带赔付义务。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告沈阳商业城股份有限公司辩称，一、《商铺租赁合同》合法、有效，合同各方应共同遵守。2007年8月22日，被告沈阳商业城股份有限公司与原告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律强制性规定，因此该合同合法、有效，合同双方应当按照合同约定行使权利，承担义务。二、《商铺租赁合同》对被告沈阳商业城股份有限公司回购案涉房产有明确约定。原告所谓的提出了回购申请，因不足以证明其申请交给被告沈阳商业城股份有限公司，故应当认定原告未在合同约定的期限内主张回购。期限届满后，原告向被告沈阳商业城股份有限公司主张回购案涉商铺产权的权利消灭，原告回购之请求应予驳回。（一）原告称，其提出了回购申请，但因不足以证明其向被告沈阳商业城股份有限公司提出，故应认定原告未依约向被告沈阳商业城股份有限公司提出回购申请。原告在诉状中称：2016年10月12日，原告按约定提交了回购申请。但原告无其他证据证明该申请递交给被告沈阳商业城股份有限公司，因此不能认定原告向被告沈阳商业城股份有限公司提交了回购申请。（二）依据《商铺租赁合同》第四条第六款第三项和第五项“自承租期届满5年之日起，至本合同有效期届满之日止，如甲方（原告）转让商铺的，乙方（被告沈阳商业城股份有限公司）承诺可以随时按如下方式购买：（3）租期第十年，以人民币叁拾万零壹仟壹佰伍拾捌圆整（301158元）购买；（5）甲方需提前6个月向乙方提出转让的书面申请，双方于3个月内完成签订转让协议、支付转让款及产权过户手续。自乙方向甲方支付完全部转让房款之日起，本合同解除。因转让发生的税收由甲方承担。”之约定，原告如欲向被告沈阳商业城股份有限公司申请回购案涉房产，须在承租期届满5年之日起以后至十年租期届满前6个月向被告沈阳商业城股份有限公司提交书面申请。鉴此，被告沈阳商业城股份有限公司认为：1.“自承租期届满5年之日起”，是指在《商铺租赁合同》履行满5年后，原告请求被告沈阳商业城股份有限公司回购商铺的权利产生。“提前6个月”，是指在合同到期日6个月之前。那到期前的6个月，为提出回购申请的最后期限。期限一过，则权利消灭。2.“自承租期届满5年之日起”直至合同到期前“6个月”的区间，应属双方约定的除斥期间。该期间，是指原告回购申请权利固定存续期间，原告在该期间内不行使权利，该期间届满即发生原告权利消灭的法律效果。同时，除斥期间是不变期间，不因任何事由而中止、中断或者延长。就本案来说，因原告未在合同约定的“自承租期届满5年之日起”直至合同到期前“6个月”的期间内，向被告沈阳商业城股份有限公司主张回购的权利，故原告已经申请回购的权利已经消灭。因此，原告请求被告沈阳商业城股份有限公司回购的主张没有合同依据，应予驳回。三、因原告未申请被告沈阳商业城股份有限公司回购，则《商铺租赁合同》履行进入到合同届满后的商铺租赁方案表决、签订阶段。此时，商铺回购已成为历史，对双方将不再具有约束力。依据《商铺租赁合同》第四条第六款的规定，被告沈阳商业城股份有限公司应就本合同期届满前90日，就后续的租赁提出新方案，并交由全体业主大会投票表决。这条约定，是基于双方没有回购而商洽合同期满后的承租事宜。显然，在商洽续租时，回购已经翻篇，回购已经成为历史，回购的权利也不能穿越重来，原告申请回购的权利不再具有合同依据。四、被告沈阳商业城股份有限公司目前经营亏损，原告持有商铺所有权相比回购款的债权属性，更有利于维护其权益。被告沈阳商业城股份有限公司目前已连续亏损10余年，经营状况持续恶劣，已经被上交所*ST。甚至在2020年6月10日发生员工拉条幅，要求被告沈阳商业城股份有限公司恢复工作的群体性事件。被告沈阳商业城股份有限公司是否退市、是否破产，尚不得而知。如今，原告仍享有案涉商铺享有所有权即物权，而原告诉求为要求被告沈阳商业城股份有限公司回购该商铺，是欲将物权转化为债权。在被告沈阳商业城股份有限公司破产风险存在的情况下，原告持有物权，相比对被告沈阳商业城股份有限公司享有债权，更有利于维护其权益，更有保障。此点，请原告审慎考虑。综上所述，为维护被告沈阳商业城股份有限公司合法权益，请人民法院依法驳回原告全部诉请。被告沈阳商业城（集团）有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年下半年至2007年初，被告沈阳商业城股份有限公司通过各种营销渠道对商业城商铺进行招租，其招租的广告牌、宣传册及沈阳晚报辽沈楼市广告板块上的招租广告词中多次使用“发售人与经营者紧密关联”、“投资保障更安全”、“5年、8年、10年三重退出机制，收放自如，打造零风险投资计划”、“无理由退铺计划，收放自如的安全投资”等字眼，以能够无理由退铺为宣传亮点进行商铺的招租。2007年6月11日，原告陈家庆（出租方、甲方）与被告沈阳商业城股份有限公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，将其与原告杨洪霞共有的坐落于沈阳市沈河区3（单元）（层）42号，建筑面积14.04平方米商铺租赁给被告沈阳商业城股份有限公司。该合同第一条“1、该商铺建筑面积为14.04平方米，租赁期间自2007年8月22日至2017年5月31日止”，第二条“1、年租金标准为人民币24008元（税前），日租金标准按一年365天计算”，第四条“6、自承租期届满5年之日起，至本合同有效期届满之日止，如甲方转让商铺的，乙方承诺可以随时按如下方式购买：（1）租期第五年，以人民币287469元购买；（2）租期第八年，以人民币295682元购买；（3）租期第十年，以人民币301158元购买；（4）以按揭贷款方式支付购房款的，按按揭银行的规定办理；（5）甲方需提前6个月向乙方提出转让的书面申请，双方于3个月内完成签订转让协议、支付转让款及产权过户手续。自乙方向甲方支付完全部转让房款之日起，本合同解除。因转让发生的税收由甲方承担”，第六条“1、乙方对商铺进行的统一设计装修、租赁期满，甲方同意按当时实际状况接收”，“2、本合同期间届满前90日，由乙方提出新的商铺承租方案，并提议召开全体业主大会（以下称业主大会），由业主大会就是否按照新的租赁方案继续向乙方出租进行投票表决，全体业主按照其所拥有物业的面积行使表决权，业主大会拥有1/2以上（含1/2）表决权的人员同意乙方按照新的租赁方案继续承租的，甲方应当于决议作出之日起30日内与乙方签订新的租赁合同，业主大会拥有1/2以上（含1/2）表决权的人员不同意乙方按照新的租赁方案继续承租的，乙方在本合同有效期届满之日起30日内将现状商铺交还甲方”，第七条“双方同意，在甲方无违约行为的情况下，沈阳商业城（集团）对乙方支付租金和购买承诺提供连带责任担保，担保有效期为本合同生效期间（担保函见附件）”。2006年11月20日，沈阳商业城（集团）出具担保函，载明：“沈阳商业城（集团），现对沈阳商业城股份有限公司与沈阳市沈河区商业城?世界名牌折扣商场项目产权业主（买受人）签订的《商铺租赁合同》提供连带责任担保。为此，出具此不可撤销的无条件担保书：1、我公司同意《商铺租赁合同》中的全部条款，保证沈阳商业城股份有限公司按合同约定履行按期交纳租金义务，对沈阳商业城股份有限公司在本合同中履行的行为承担连带保证责任。2、如沈阳商业城股份有限公司不能按照与沈阳市沈河区商业城?世界名牌折扣商场项目产权业主（买受人）签订的《商铺租赁合同》约定的时间条件履行承诺，我公司无条件按照此合同约定的时间条件和价格购买该商铺。3、我公司同意在合同约定的任何沈阳商业城股份有限公司付款义务未得到履行情况下，业主（买受人）有权直接要求我司履行相应款项支付义务或赔付义务，我司会在确认事实后十日内履行该项义务。4、此担保书自出具之日起生效，至沈阳商业城股份有限公司在与业主（买受人）签订的《商铺租赁合同》期满终止”。2009年8月26日，“沈阳商业城（集团）”名称变更为“沈阳商业城（集团）有限公司”。2017年5月下旬，涉案商铺的业主代表与被告沈阳商业城股份有限公司负责人就商铺回购及合同届满前租赁方案进行协商未果。此前原告曾将其个人的商铺回购申请及有其本人签名的集体回购申请以快递或面交的形式送达给被告沈阳商业城股份有限公司。2017年7月8日，被告沈阳商业城股份有限公司在辽沈晚报刊登公告，载明：“尊敬的……陈家庆……，沈阳商业城股份有限公司与你们签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议书》，承租位于沈阳市沈河区部分商铺。上述合同于2017年5月31日到期。在合同期限内，我司一直严格执行合同中的各项约定，履行权利与义务，按时支付租金。因租赁期已满，我司按《商铺租赁合同》约定已于2017年6月30日之前将该商铺位置清理完毕，但由于电话沟通不上各位业主或者沟通后各位业主仍未按合同约定来我司收铺。故请各位业主于2017年7月10日之前到我司办理交接手续，逾期不办理，视为我司已按合同约定交接完毕。特殊声明，合同终止后，我司对房屋无任何看管等义务，因此所产生的人身及财产损失我司将不承担赔偿责任”。本院认为，原告陈家庆、被告沈阳商业城股份有限公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，现共有人原告杨洪霞对此不持异议，因此上述合同及协议书不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行。本案的争议焦点为：一、原告要求回购商铺的诉讼请求是否应该得到支持；二、被告沈阳商业城股份有限公司是否应予支付商铺占有使用费；三、被告沈阳商业城（集团）有限公司是否应该承担连带责任。关于争议焦点一，第一、双方签订的商铺租赁合同明确约定了对商铺租赁合同到期的处理方式包括：续租或者回购商铺。本案中，时任商业城法定代表人、董事长的王琦在2017年5月24日与商铺业主代表的会议上也明确表示“我们不是到这个时候才想起了协调方案。2016年11月份，我们一直在奔走这个事儿，你总要租啊，怎么租，回购的事儿怎么办”，表明商业城业主早在2016年11月份就已经提出过要求回购事宜，只是因为双方当时也在协调续租的问题，故而业主们才没有明确提出书面的回购申请。二、尽管合同中有如果原告转让商铺需提前6个月向被告提交书面的转让申请的约定，但并未约定相应的违约责任，即双方对原告未提前六个月提交回购申请如何处理并没有约定，并不必然是原告退铺权的灭失。而业主在合同期内可以“随时”退铺的权利是被告沈阳商业城股份有限公司在商铺招租阶段的宣传重点和亮点，也是促成原告购买商铺并返租给被告的重要因素，是本合同中涉及原告重要权利的条款，对这一权利的灭失条件应有双方的明确约定，不应仅因为原告未提前六个月提出申请就推断出原告该项权利的灭失。更何况该项要求原告提前六个月提出申请的约定已经变相的将原告的退铺权行使期间压缩至2016年11月30日，这与合同中约定的合同期内“随时按如下方式购买”是相互矛盾的，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，另外“甲方需提前六个月向乙方提出书面转让申请”为格式条款，是对其承诺给原告的“随时”退铺权利的限定，对于该限定原告权利的条款，被告并未尽到明确的提示注意义务，在商铺租赁合同到期前六个月亦未向原告提示该权利。综上，被告主张的原告因未提前六个月向其提出书面申请丧失退铺权的抗辩，本院不予采信。本案原告提出回购申请的时间并不违反合同约定，被告应按合同约定履行回购义务并及时支付回购款。本案中，原告陈家庆与被告签订的《商铺租赁合同》明确约定了2017年的回购价格为301158元，故对于原告要求被告以301158元的价格回购案涉商铺的诉讼请求，本院应予支持。关于争议焦点二。类似于本案商铺回购的经营模式，原告在十年租赁期满取得了商铺投资款全额回报，而在签订本商铺回购内容时，原告亦应充分考虑对方的履约能力以规避风险。同时，被告沈阳商业城股份有限公司已发布公告，通知原告收铺，办理交接手续，且原告未能提供证据证明其主张，为平衡双方利益，故对于原告要求被告沈阳商业城股份有限公司支付商铺占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点三。虽然上述合同及补充协议书均无被告沈阳商业城（集团）有限公司的签字或盖章确认，但被告沈阳商业城（集团）有限公司以出具担保函的方式，对以上合同的履行提供了连带责任担保，出具了不可撤销的无条件担保书，该约定明确具体，故被告沈阳商业城（集团）有限公司应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零八条、第一百二十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳商业城股份有限公司于本判决发生法律效力后三十日内支付原告陈家庆、杨洪霞商铺回购款301158元；二、原告陈家庆、杨洪霞于本判决发生法律效力后三十日内将坐落于沈阳市沈河区（3-42）商铺交付被告沈阳商业城股份有限公司，并协助被告沈阳商业城股份有限公司办理上述商铺产权的更名过户手续，更名到被告沈阳商业城股份有限公司名下，更名过户的相关税收由原告陈家庆、杨洪霞负担，其他费用按法律规定负担；三、被告沈阳商业城（集团）有限公司对本判决第一项、第二项承担连带责任；四、驳回原告陈家庆、杨洪霞的其他诉讼请求及被告沈阳商业城股份有限公司的其他抗辩。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5815元，由被告沈阳商业城股份有限公司、沈阳商业城（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员  王英霞人民陪审员  李 虹人民陪审员  陈绪文二〇二〇年十二月十七日法官 助理  潘鸿飞书 记 员  吕艳艳