江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5664号上诉人（原审原告）:徐州瑞轩餐饮企业管理有限公司，住所地徐州市中山南路贵邦财富大厦**-1-1521。法定代表人:陈瑞轩，该公司总经理。委托诉讼代理人:张玉，江苏圆点律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:邳州世茂大厦商业有限公司，住所地邳州市运河街道世茂大厦人民路**。法定代表人:颜宏通，该公司董事长。委托诉讼代理人:张海涛，江苏魏东律师事务所律师。委托诉讼代理人:魏东，江苏魏东律师事务所律师。上诉人徐州瑞轩餐饮公司企业管理有限公司（以下简称瑞轩餐饮公司）因与被上诉人邳州世茂大厦公司商业有限公司（以下简称世茂大厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2019）苏0382民初2272号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人瑞轩餐饮公司的法定代表人陈瑞轩及其委托诉讼代理人张玉、被上诉人世茂大厦公司的委托诉讼代理人张海涛到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。上诉人瑞轩餐饮公司上诉请求：1.撤销一审判决，本案发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:2016年11月，被上诉人将邳州世茂广场对外招商。2017年1月，上诉人与被上诉人签订租赁合同。上诉人承租邳州世茂广场4楼的一处面积约100多平方的位置经营餐饮，租赁期限6年。合同特别约定：“租赁期内四、五楼餐饮区不允许出现独立的饮品专柜及面食，租期内影院开业且四、五楼餐饮开业率达到90%开始计收租金。”被上诉人招商时承诺：该商场4楼和5楼除了其自营的电影院外，将全部打造为餐饮，形成餐饮的规模化。商场将聘请专业团队采取有效措施提升整个人气，吸引顾客。上诉人入驻后，投资了几十万用于该门店的装修、运营等。但自2017年5-6月份，商场的4-5楼基本处于停业状态或者没有开业，整个商场顾客寥寥无几，直到2018年8月份，商场仍不具备正式开业条件。商场内几乎无消费客流，被上诉人考虑4-5楼形成餐饮中心有困难，2018年9月左右开始整体调整招商项目，4-5楼重新进行招商。上诉人曾提出被上诉人退还押金、预付租金等，被上诉人拒绝退还，并以上诉人拖欠租金为由将上诉人告上法庭，经两级法院审理均驳回其诉请。2018年10月左右，上诉人去门店，发现店内的装修设施被破坏，店内物品不知所踪，上诉人的门店被改造成了教育培训机构。后报警了解到，是被上诉人在上诉人不知情的情况下，强行清场，破坏了上诉人的装修设施、设备，上诉人为此提出诉讼，提出赔偿。上诉人认为，本案一审判决事实认定不清，法律适用错误，裁判程序不合法，裁判结果有失公平，应予改判。理由如下：1.一审判决认定的事实不全面，引述上诉人陈述的内容断章取义。一审引述上诉人曾在上一诉讼中同意合同解除，据此认定双方合同早已协商解除。上诉人在上一诉讼中提出解除合同，诉请的内容是要求被上诉人退还押金等，合同解除和退还押金是同一诉讼请求，不应割裂开来。被上诉人在上一诉讼中，答辩时不同意退还押金，双方就合同解除问题没有达成一致意见。并且上诉人后来撤回了反诉，被上诉人增加的“解除合同”的诉讼请求也没有得到终审判决的支持，双方就合同解除问题没有形成共同结论。因此，被上诉人在强行清场时，双方合同还处在没有解除的状态。被上诉人在合同没有解除的情况下，强行清场，清场时也没有口头或书面通知上诉人，构成了侵权和违约的竞合。2.一审驳回上诉人提出的折价赔偿的请求是错误的。被上诉人在上诉人毫不知情的情况下，强行拆除上诉人的装修设施，搬走了上诉人店内的物品。上诉人报警后，辖区邳州运东派出所仅做份笔录即作出“不予立案决定”，后上诉人在法定时间内提出了“复议”，公安机关以民事纠纷为由未进行处理。公安机关的调查及一审中，被上诉人的法定代表人“颜宏通”和其代理律师都承认，在清场时都未曾通知上诉人。上诉人未到场的情况下，仅以被上诉人单方制作的《物品清单》来确定上诉人丢失的物品，并要求上诉人接受该物品，对于上诉人来说也是不公平的。上诉人一审时主张折价赔偿，提出的司法鉴定申请，符合法律规定，也有其必要性。选择折价赔偿还是同意归还物品是上诉人的合理诉权。对于上诉人要求对被上诉人认可的扣押物品的价值及损失价值的鉴定是合理要求，一审法院拒绝委托鉴定机构鉴定，剥夺了上诉人的合法诉权，程序上违法，案件应发回重审。3.本案的租赁合同是被上诉人提供的格式合同，只有合同中的第二十一条的手写部分是双方商定的内容。格式合同中提供者有提示或说明的义务，一审判决引用的合同中的第14条和第15条的格式条款明显对承租人不公，剥夺了承租人主要权利，并且在合同里设置陷阱。被上诉人作为提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，该条款可以不成为合同的内容。4.即使根据一审判决引用的租赁合同中的14.2.13条款，一审判决引用内容也不全面。该条款全部内容为：“乙方开业后，未经甲方事先书面同意于正常工作时间在该商铺内暂停或停止营业(因甲方原因或不可抗力造成的除外)”。一审没有引用：“(因甲方原因或不可抗力造成的除外)”的部分。通过之前的判决和合同第21条双方商定的手写条款可以看出，恰恰是甲方(被上诉人)餐饮开业率不足等原因导致乙方商铺处在暂停状态。被上诉人没有完成相应的商业配套工作，导致上诉人被迫暂停营业。一审认定无论任何原因合同解除后，装修归被上诉人，既没有合同依据也没有法律依据。这种判决结果既不合法也不合理。5.上诉人曾同意退还押金，但前提是店面没有遭到破坏，店内物品仍可以搬走使用，双方自愿协商解除。目前，上诉人投资几十万的商铺在上诉人毫不知情的情况下遭到破坏，店内物品不知所踪，仅退还押金，上诉人当然难以接受。被上诉人在合同没有依法解除，承租人不知情的情形下，强行清场，搞破坏。一审判决对合同的内容和上诉人的陈述断章取义，仅选取片段作出裁判依据，没有全面分析案情，从合法、公平的角度上作出裁判。上诉人一审提出的鉴定申请，被无理剥夺。故上诉人提出上诉，请二审法院发回重审或依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人世茂大厦公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，涉案的合同双方已经解除，对此事双方无异议的。1.上诉人诉请要求解除合同，在关联案件中，上诉人已于2018年4月26日主张过该诉请，被上诉人也于2018年6月11日答辩同意解除合同，双方达成一致，事实上该合同也已经不再履行。即便在原审归纳争议焦点也是合同解除的原因应当如何认定，对此焦点上诉人当时也是无异议的。2.关于上诉人所称的扣押物品，合同解除后，被上诉人方已经委托保险公司予以搬运，双方也为此事报警，相关的搬运清单也是由上诉人提交至公安机关，上诉人在原审中也将派出所询问笔录以及办案清单提交给法庭，被上诉人也同意按照该清单显示的编号予以返还。同时被上诉人认为上诉人明知道该物品被搬运且被上诉人一直让其取的情况下，上诉人却拒绝取回，存在损失，对于保管财产的费用，被上诉人保留要求其赔偿的权利。至于上诉人起诉所称的10万元的价值，其他财产没有法律依据。3.上诉人所说的装修损失并不存在在租赁合同中明确约定，无论何种原因合同解除，装修均归被上诉人所有，被上诉人并未按照合同第18条要求上诉人对交付的商铺恢复原状及打扫清理，已经对其作了尽可能的让步，但合同解除后，上诉人拒不腾挪，给被上诉人另行出租，存在巨大障碍，实际损失更多的是被上诉人一方。4.关于押金租金，物业押金、店庆等费用，在涉案的合同中对租金及物业费做了明确规定，且已达到了被上诉人收取租金的条件，上诉人的该部分租金押金也并不足以涵盖其应付的租金。在关联案件中，被上诉人本着解决问题的态度未去具体计算举证租金的条件已成熟，上诉人两年多的租金也未得到法院的支持，但是为了将更多精力放在运营上，被上诉人没有占用过多的司法资源，仍然认可原一审法院的判决。二、原审判决适用法律正确。双方签订的涉案的房屋租赁合同，不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同全面履行合同义务。上诉人要求对物品折价赔偿，不要求返还物品，没有法律依据，毕竟上诉人在一审中提交的证据可见，其调取至公安机关清单已经非常清楚地载明了相关的物品证明，系在具备返还物品情况下，约定客观、公正、裁决即合法合理，毕竟任何人都不应当以不正当的诉求而获益。综上，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉人的诉请，维持一审判决。瑞轩餐饮公司一审诉请：1.解除原告与被告签订的关于邳州市运河街道人民路8号的世茂大厦公司购物中心4F-2的商铺租赁合同；2.被告立即返还原告价值10万元的扣押物品，包括所有的营业设备、桌椅板凳等等（待鉴定后追加）；3.被告赔偿原告装修、装潢损失16万元（待鉴定后追加）；4.被告退换收取的包括押金在内的费用69597.5元；5.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月份，瑞轩餐饮公司（乙方）与邳州世茂大厦商业有限公司（甲方）签订了《商铺租赁合同》，合同中约定瑞轩餐饮公司承租世茂大厦公司位于邳州市的商铺用于餐饮，取名邳州市猫先森餐厅，租期从2017年1月15日到2023年1月14日止。合同第十页14.2.13条规定“乙方开业后，未经甲方事先书面同意于正常工作时间在该商铺暂停或者停止营业”的条件下甲方可以解除合同。合同第十页14.2.18写明“因乙方违约而致甲方单方解除合同或乙方单方提前解除合同或租赁期限届满合同终止，乙方无权对该商铺的装修及物品要求甲方赔偿，且撤离该商铺时需按甲方要求对装修进行拆除或保留”。15.1.2条写明“该商铺交付后，出现本合同约定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方已经支付的所有保证金、租金等款项均不予退还，甲方有权向乙方索取乙方在本合同规定的装修期内所免除的所有费用，此外，在本合同解除后，乙方还应向甲方支付退租当年每月固定租金和管理费之和的一倍的违约金或人民币15533元”。合同签订后，瑞轩餐饮公司于2016年11月24日向世茂大厦公司交纳2个月押金21000元，3个月租金31207.5元，三个月的物业押金15390元，店庆费2000元，合计69597.5元。瑞轩餐饮公司在庭审中明确，2016年11月双方签订合同后，2017年1月瑞轩餐饮公司开始试营业，营业至2017年10月左右，后停业。世茂大厦公司在本案之前已经就租金问题向瑞轩餐饮公司提起过诉讼，经一、二审审理后世茂大厦公司索要租金的请求被驳回。关于合同是否解除的问题，世茂大厦公司在上一案件三次开庭后提出增加解除合同的诉讼请求（提出的时间是2019年3月13日），本院以增加解除合同诉讼请求时法庭辩论已经终结为由，认定为在上一案件中处理该项请求程序违法，关于解除合同的诉讼请求不予理涉。在上一案件审理过程中，瑞轩餐饮公司两次陈述其意见，审判员问：“瑞轩公司现在是否同意将房屋交付给世茂？”瑞轩公司答：“退押金就同意”，在第8页审判员问：“双方是否同意调解？”世茂公司答：“同意，房子给我们，我们放弃租金、物业费，双方两不相欠”；瑞轩公司答：“同意，退还69597.5元，解除合同，房子还给原告，其他两不相欠。”双方因为是否退还69597.5元费用的问题，没有形成一致意见，调解未成功。2018年8月20日，世茂大厦公司将瑞轩餐饮公司清场，物品拉出，房屋转租，装修重做。瑞轩餐饮公司为此以涉嫌盗窃报警，公安机关经审查后作出不予立案决定。瑞轩餐饮公司也曾在一审法院审理的上一案件中提起了反诉，案号为（2018）苏0382民初2281号，后又撤回反诉，另行提起本案诉讼。一审法院认为：瑞轩餐饮公司与世茂大厦公司签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方应按照合同约定全面履行合同义务。关于瑞轩餐饮公司提出的诉讼请求：1.依法判令解除商铺租赁合同；在诉讼过程中，瑞轩餐饮公司、世茂大厦公司均同意解除，事实上也不再履行案涉合同，瑞轩餐饮公司的该项请求予以支持。2.折价赔偿，不要求返还物品，即使世茂大厦公司同意返还，瑞轩餐饮公司也不同意，坚持要求折价赔偿；因世茂大厦公司同意归还物品，瑞轩餐饮公司也没有世茂大厦公司拒不归还物品的证据，瑞轩餐饮公司所说的物品清单没有证据证明事发时就在现场，公安机关也没有就可能的物品缺失问题进行立案，综合考虑，瑞轩餐饮公司可以按照公安调查的有第三方搬家公司确认的物品清单内容返还相应物品。庭审中，瑞轩餐饮公司坚持不要求返还物品，世茂大厦公司同意返还，瑞轩餐饮公司也不同意接收，坚持要求折价赔偿，该主张无事实及法律依据，不予支持。3.依法判令世茂大厦公司赔偿瑞轩餐饮公司装修、装潢损失16万元（待鉴定后追加）；瑞轩餐饮公司占用场地2年多，世茂大厦公司主张瑞轩餐饮公司支付租金亦未得到支持，租赁合同中明确约定无论任何原因合同解除后，装修归邳州世茂大厦公司商业有限公司，该请求不予支持。4.依法判令被告退还收取的包括押金在内的费用69597.5元；因被告世茂大厦公司主张原告瑞轩餐饮公司租金问题在上一案件中已经驳回，因市场客观原因，致使未能实现合同目的，现双方均同意解除合同，该费用应当支持退还瑞轩餐饮公司。综上，一审法院判决：一、原告徐州瑞轩餐饮公司企业管理有限公司与被告邳州市世茂大厦公司商业有限公司签订的关于邳州市运河街道人民路8号的世茂大厦公司购物中心4F-2商铺的《商铺租赁合同》解除。二、被告邳州市世茂大厦公司商业有限公司于判决生效后十日内退还原告徐州瑞轩餐饮公司企业管理有限公司各项费用共计69597.5元。三、驳回原告徐州瑞轩餐饮公司企业管理有限公司的其他诉讼请求。经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：1.双方之间合同解除的原因和时间点如何确定。2.上诉人要求被上诉人赔偿财产物品损失以及装修损失，有无事实和法律依据。二审期间双方当事人均无新证据提供，一审查明事实二审予以确认。一、关于双方之间合同解除的时间点和原因如何确定问题。本院认为，在一审法院审理的（2018）苏0382民初2281号世茂大厦公司诉请瑞轩餐饮公司给付租金的租赁合同纠纷中，上诉人瑞轩餐饮公司在2018年4月26日的庭审中提出解除涉案租赁合同的反诉请求，世茂大厦公司不仅在2018年6月11日、2018年8月14庭审答辩中表示同意解除合同，还曾在该案中增加请求解除合同的主张，后上诉人撤回反诉，另行提出本案一审诉讼，继续主张要求解除合同。因此，上诉人对于双方都积极追求解除涉案合同的结果在（2018）苏0382民初2281号案2018年6月11日庭审中就已经知晓，双方只是对于合同解除的原因各执一词。综上，双方合同应于上诉人提出反诉要求解除合同，2018年6月11日被上诉人同意解除之日解除。虽一审法院（2018）苏0382民初2281号民事判决书第一项判决，即“原告邳州市世茂大厦商业有限公司与被告徐州瑞轩餐饮企业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》解除”被本院作出的（2019）苏03民终3768号民事判决撤销，但撤销的理由是世茂大厦公司在法庭辩论终结后增加的诉讼请求，一审法院不应予以处理。因此，上诉人以此为由主张双方的合同仍继续履行，缺乏事实依据。而事实上，上诉人瑞轩餐饮公司在（2018）苏0382民初2281号中陈述其经营至2017年6月，因生意惨淡被迫停业，后在本案一审期间又陈述其试营业至2017年10月，之后停业。即便上诉人试营业至2017年10月，至被上诉人将上诉人的物品腾空之日，上诉人亦停业近1年之久，综合考虑，从2016年11月被上诉人将涉案房屋交付给上诉人之日起，上诉人无需支付被上诉人任何租赁费用，在此情况下，双方合同继续履行会导致社会资源浪费，显失公平，亦应当予以解除。关于双方合同解除原因问题，上诉人主张系因被上诉人经营的电影院遮挡导致其生意惨淡，被上诉人改变整个商场的经营规划未按合同约定将四楼、五楼开发为餐饮经营，及强行搬离其房屋内物品，导致其合同目的不能实现而解除。被上诉人主张因上诉人自身经营不善导致长期停业，按照合同约定其作为出租方有权单方解除合同。对此，本院认为，如前所述，在被上诉人强行搬离上诉人涉案房屋物品之前，上诉人已经长期停业。故，上诉人自身经营不善系导致双方合同不能继续履行的主要原因。二、关于上诉人要求被上诉人赔偿财产物品损失以及装修损失，有无事实和法律依据问题。本院认为，自2018年4月26日上诉人反诉要求解除合同，被上诉人同意解除合同之日，上诉人就应本着诚实信用、及时减损的原则，尽快搬离涉案房屋。但上诉人在（2018）苏0382民初2281号2018年8月14日庭审中，回答法庭询问：“涉案房屋现在还在瑞轩公司处吗？”上诉人回答“门是敞开的。”后法庭询问“瑞轩公司，现在房屋内还有什么东西？”上诉人法定代表人陈述：“所有东西都在。”后被上诉人要求其及时腾空，但上诉人仍未腾空。因此，被上诉人在已经明确要求上诉人腾空房屋，但上诉人在合理期限内仍不腾空情形下，为避免双方损失扩大，将上诉人留在涉案房屋内的物品搬离，并制作物品清单保管至今的行为，并不违反法律规定。且，在本案一、二审庭审期间，被上诉人均要求瑞轩餐饮公司取回由其公司保管的物品，瑞轩餐饮公司要么坚持要求被上诉人折价赔偿，要么以被上诉人未告知其保存地方或暂时没空为由，暂不予取回。故，上诉人要求被上诉人赔偿物品损失的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张的装修损失问题，因双方合同约定无论合同何种情形合同终止或者解除，装修归被上诉人世茂大厦公司所有，因此，在双方均积极追求解除合同前提下，经被上诉人发出腾空房屋请求后，上诉人仍不予以腾空，被上诉人自行拆除涉案房屋中的装修，并无不当，上诉人的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人瑞轩餐饮公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。对于一审判决，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4704元，由上诉人徐州瑞轩餐饮企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  苏 团二〇二〇年十二月八日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷