贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3632号 上诉人（原审被告）：黄白琰，女，1987年5月15日生，汉族，重庆市璧山县人，住重庆市。 被上诉人（原审原告）：贵州永德耀物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市。 法定代表人：王家吉，该公司常务副总经理。 上诉人黄白琰因与被上诉人贵州永德耀物业管理有限公司（以下简称“永德耀公司”）物业服务合同纠纷一案，不服长顺县人民法院于2020年9月18日作出（2020）黔2729民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黄白琰向本院提出上诉请求：1、撤销长顺县人民法院（2020）黔2729民初921号民事判决，发回重审；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：第一，一审适用法律错误，导致判决结果错误。上诉人与被上诉人未签订任何合同，根据合同的相对性原则，双方无合同关系，一审依法不应当将被上诉人与长顺利尔房地产开发有限公司（以下简称“利尔房开公司”）签订的的合同义务（每平方米3元物业费）强加给上诉人，显得不公平、不合理。一般情况下，在法律没有明文规定的情况下，所有合同均应适用合同相对性原则。上诉人翻阅了有关法律书籍和规定，找到了以下这些合同由法律规定可突破合同相对性的情形：合同保全；买卖不破物业；建设工程施工合同中的分包人连带责任；非法转包、违法分包的情形下，发包人对实际施工人的责任；单式联运合同；旅游合同；机动车交通事故责任强制保险赔偿责任；第三者责任商业险。除上述情形外，其余情形均不能违背法律规定突破合同相对性原则。本案中，上诉人从未与被上诉人签订任何合同，与上诉人无合同上的任何权利义务关系，故一审适用《合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，将被上诉人与利尔房开公司签订的的合同义务强加给上诉人，有悖于法律规定，显得不公平、不合理。第二，一审在未追加依法应当追加的当事人（利尔房开公司）参加诉讼来查明事实，即以被上诉人诉称的物业价格每平方米3元作为裁判的事实依据，违反了有关法律程序，导致案件事实不清。诚然，上诉上曾与利尔房开公司签过相关合同，约定物业费等费用由上诉人负责缴纳，但这个约定只是明确上诉人与利尔房开公司的有关费用缴纳义务，未约定缴纳多少。而本案的争议焦点也恰恰是这个问题，故一审如果要强行将被上诉人与利尔房开公司签订的的合同义务强加给上诉人，也应当依法追加利尔房开公司参加诉讼，以查清本案被上诉人要求上诉人缴纳每平方米3元房屋物业费的合同依据或法律依据，否则，剥夺了上诉人的价格约定权或知情权。 被上诉人永德耀公司二审答辩称：第一，一审认定事实清楚，证据充分，应予维持。上诉人在一审庭审中称：1、没有收到过答辩人催缴通知；2、当时与利尔房开公司签订的是经销合同，并不是物业服务合同，且房开答应带动商铺做经销活动拉动生意，答辩人并没有带动上诉人做经销活动；3、答辩人服务不周到，经常有人高空抛物，卫生清理不干净，水道不通，进货时车子被拦进不去，影响做生意，故只能按1元/㎡缴纳物业服务费。答辩人在庭审中相继出示了与业主方利尔房开公司签订的《物业服务合同》、利尔房开公司与上诉人签订的《商铺租赁合同》、公示通知、催款费用清单、现场服务照片等证据，充分证明了答辩人与业主方利尔房开公司签订了《物业服务合同》，约定服务内容及收费标准，答辩人也按合同约定对服务区域履行了相关物业服务义务。而上诉人与利尔房开公司签订的《商铺租赁合同》也明确约定：因租赁产生的所有费用（包括水电、电话、宽带、有限电视、物业管理费等费用）均由上诉人自行承担，且作为物业使用人，上诉人也实质享受了答辩人提供的公共物业服务。至于上诉人在上诉状中称价格约定权或知情权问题，理应由上诉人在签订《商铺租赁合同》时向利尔房开公司就相关要约进行了解与咨询后进行意见签署，作为完全民事行为能力人，上诉人与利尔房开公司签订的《商铺租赁合同》内容没有违反相关法律规定，且是双方真实的意思表示，上诉人就有义务承担相应的物业管理服务费。第二，一审适用法律正确，程序合法，应当依法维持原判。一审在判决中适用了《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）款的规定是正确的。答辩人依法与业主方利尔房开公司订立《物业服务合同》并履行相应服务义务，上诉人实质享受答辩人提供的物业服务，但却不履行支付服务费用义务，所以一审在法律适用上并无不妥。基于以上事实与理由，答辩人认为一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。 原审原告永德耀公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付物业管理费6180元；2、本案讼诉费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年3月1日，原告永德耀公司与利尔房开公司签订物业服务合同，物业服务合同第五章第一条约定，已出租的商户物业管理费按商铺面积每月3元/㎡执行，由原告永德耀公司自行向商户收取。同年6月4日，被告黄白琰与利尔房开公司签订商铺租赁合同，被告向利尔房开公司租赁位于御景金湾F栋一层5、6、8号商铺经营家居建材，商铺面积为182㎡，合同约定租赁期间，因租赁所产生的所有费用（包括水电、电话、宽带、有限电视、物业管理费等费用）均由乙方（被告）自行承担。合同签订后，原告永德耀公司按照物业服务合同提供物业服务。被告黄白琰租赁商铺经营后一直没有缴纳物业管理费，原告经多次催缴未果故引起本案纠纷。 一审法院认为：原告永德耀公司与利尔房开公司签订有物业服务合同，合同约定已出租的商户物业管理费按商铺面积每月3元/㎡交纳，由原告永德耀公司自行向商户收取。被告黄白琰与利尔房开公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，内容没有违反相关的法律规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，该合同第五条约定因租赁所产生的所有费用（包括水电、电话、宽带、有限电视、物业管理费等费用）均由被告自行承担。原告已按照物业服务合同提供物业服务，而被告没有按照约定交纳物业服务费，被告的行为构成违约，故对原告提出由被告支付拖欠物业服务费6180元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。被告委托代理人提出的代理意见，与查明的事实不符，缺乏事实和证据，不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：被告黄白琰于本判决生效之日起10日内向原告贵州永德耀物业管理有限公司支付物业服务费共计陆仟壹佰捌拾元（6180元，2019年6月至2020年6月共计13个月）。案件受理费25元，由被告黄白琰负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，上诉人提供的证据不属于新证据，不予组织质证。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1、一审适用《中华人民共和国合同法》的相关规定是否错误；2、是否应当追加利尔房开公司作为当事人参加诉讼。 本院认为：第一，对于一审适用《中华人民共和国合同法》的相关规定是否错误问题。上诉人主张其与被上诉人之间不存在合同关系，而仅与利尔房开公司存在商品房租赁合同关系，故不应向被上诉人承担合同责任。根据一审查明，被上诉人永德耀公司与利尔房开公司签订有物业服务合同，并约定已出租的商户物业管理费按商铺面积每月3元/㎡执行，由被上诉人永德耀公司自行向商户收取。因根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”和第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，在业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同之前，由建设单位签订的前期物业服务合同是法律创设的制度，具有强制性，业主不得以合同并非由其签订为由拒绝履行。同时，业主与物业管理企业存在着事实上的服务合同关系，物业服务行为的最终受益者是业主，业主理应支付物业服务费。故被上诉人永德耀公司与利尔房开公司签订的物业服务合同对上诉人具有约束力。第二，对于是否应当追加利尔房开公司作为当事人参加诉讼问题。同理，因被上诉人永德耀公司与利尔房开公司签订的物业服务合同对上诉人具有约束力，利尔房开公司不属于必要共同参加诉讼当事人，不予追加，故一审依据被上诉人永德耀公司与利尔房开公司签订的物业服务合同，认定由上诉人按照合同约定承担支付物业服务费的责任正确，应予确认。 综上所述，上诉人黄白琰的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黄白琰负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二〇年十二月九日 书记员  刘 皓