辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2645号上诉人（原审原告）：谢晓书，女，1992年6月15日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：梁瑞珍（谢晓书母亲），1960年12月11日出生，汉族，住抚顺市望花区。被上诉人（原审被告）：张岩，女，1992年5月13日出生，汉族，住抚顺市新抚区。上诉人谢晓书因与被上诉人张岩房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人谢晓书的委托诉讼代理人梁瑞珍，被上诉人张岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢晓书上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判。二、依法撤销一审判决中上诉人所承担的一半诉讼费责任的判决，改判上诉人无责任。三、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人（出租方）与被上诉人（承租方）于2019年4月16日签订了《租房协议》，期限一年。2020年2月3日被上诉人要求上诉人降低租金一万元左右，上诉人只同意降低四千元，没有达到被上诉人要求，因此被上诉人为报复上诉人。在租赁房屋到期时，恶意搞破坏，损毁房屋，拆除屋内设施，将墙壁砸了多处大、小窟窿。拆除一小部分地板。拆走室内所有房门（屋门、卫生间门、阳台门），拆走大门上闭门器。毁坏电路设施，将墙内的电线全部拆除，电灯、电开关、电插座全部拆除。损毁用水设施，将水池、水管都拆除，将下水堵塞。到期后扣留钥匙一套，不归还。现一审法院对此案作出判决，上诉人对判决有以下意见：一、一审法院仅判决被上诉人补偿1000元，显然是不合理的。一审法院认为，双方在租赁合同中没有明确房屋租赁前状况，也没有对房屋设施明细作约定，双方均有责任，不具备评估鉴定条件，被上诉人就可以不赔偿是错误的。1、上诉人认为，合同中虽然没有明确房屋租赁前状况，但是《租房协议》第三条中，乙方租赁期间水费、电费等由乙方负担。第四条中，在承租期间，由于乙方原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。这两个条款能证明租赁房屋内有水、电、门等配套设施，而且被上诉人经营使用期间一直交水、电费。证明房内有水、电等设施。不是无水、无电、无门的状态。2、被上诉人租房时，是前一个租户转租的，前一租户正在经营使用中，根据《租房协议》签订日期，证明此房一天也没空闲。证明了该房屋当时能够使用，符合适租状态。否则，前一个租户已经无法经营和使用，也无法转租。3、房屋内的水、电、门设施，是建筑机构、房产局在房屋交付使用前的配套设施，不是另行安装的。一般交易习惯，出租时水、电、门等设施是必备的，这些属于房屋基础设施，并不是另外购置的装饰、装修物，不属于被上诉人所有，租赁期满，也不应拆除。因此，证明房屋租赁前状态，按照对房屋设施明细约定，只是其中一种证明方法，应该不是唯一方法，其它方法能够证明，法律也应该予以支持。但是在到期交房时，被上诉人将所有设施都拆除，还将房屋严重毁损是违反法律、法规的行为。4、被上诉人强调她经营时进行了装修，墙壁贴了集成墙板，电灯重新安装，将原来设在厨房的水池、水管拆除，重新安装在卫生间。租期届满，她装的她就要拆除，她应该拆除，拆除时毁损房屋她没有责任，她不知道她租赁时该房屋是什么样。根据《合同法》第二百三十五条规定：租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。上诉人认为，被上诉人返还的租赁房屋应当符合按照约定或者为使用后的状态，不应该是拆除设施、砸坏墙壁、毁损房屋的状态。被上诉人的行为是违反法律规定的，应承担赔偿责任，应该按实际修复发生的费用赔偿，补偿1000元是不合理的判决。二、判决赔偿数额不合理。1、被上诉人拆除所有墙内电路线、电开关、电插座等设施，应赔偿实际修复发生的费用，材料费419元，电工工时费800元。2、被上诉人拆除水池，应赔偿购买水池的盆和架费用60元。3、被上诉人毁损墙壁，应赔偿墙壁残留物拆除，墙壁损坏处修复力工费300元。以上均已向一审法庭提交收据凭证。4、被上诉人拆除室内三个门和大门上闭门器，也应赔偿，市场最低价的门每个大约500元，安装费100元，闭门器一对400元。5、水池、水管、下水的安装修复费用，材料费和安装费220元。6、地板修复材料费、施工费100元。7、墙壁修复材料费和人工费900元。以上只是对毁损之处做最基本的修复，不包含任何装饰、装修费用，均应判决被上诉人承担。三、一审判决对原告提出被告扣留钥匙一节，因合同中没有约定，庭审时双方说法不一，本院无法考虑显然是错误的。租赁期满，返还房屋，须归还钥匙，是交易常规和交易习惯，不需要合同约定。房屋不租了，还拿着钥匙不归还，是无理行为，法院不应支持，对庭审时双方说法不一的情况，应采纳证据。第一次庭审中，被上诉人否认两套钥匙，说只有一套钥匙，己经归还，她手里没有了。上诉人提交举证（光盘录像录音）证明，钥匙在被上诉人父亲手里。第二次庭审中，被上诉人当庭承认有两套钥匙，说后来给了。法官问：“给谁了。”她说：“不知道给谁了。”这已经很明确了，是故意不归还钥匙的行为，两次庭审说法不一的只有被上诉人，在证据面前才承认有两套钥匙，这种不诚实的行为已经很明确。一套钥匙是两把，一把是大门的，一把是卷闸门的。因大门是肯德基门锁，不锈钢锁芯，没有配的，只能整体换锁，还有卷砸门的锁，两把锁230元。应该由被上诉人承担。四、一审判决因双方约定的续租违约条款与合同明确租期一年条款矛盾，该条款无效，是错误的。一审已经明确认定，原、被告平等自愿签订的房屋租赁合同是有效合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。《租房协议》第一条规定，到期时，不再续租须提前三个月通知对方，否则按晚通知的时间抵扣房租。《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条规定：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密义务。因此合同约定的通知义务法律是支持的，应当履行，并不存在与租期一年矛盾，无论租期是多少，双方应按合同约定履行通知义务，是以上两条法律所规定。被上诉人晚通知19天，构成违约，违背了诚实信用原则和《租房协议》中的通知义务约定，如果不让其承担一定的民事责任，显然是对这种违反诚实信用原则行为的纵容，与法律规定相悖，因此被上诉人应承担违约责任。根据《租房协议》第一条规定抵扣19天房租，按年租金34000元计算，被上诉人应承担违约金1769元。五、一审判决对原告提出的房屋到期，因遭被告破坏而影响使用应按实际影响时间，由被告支付房屋租金一节，因前述原因不予支持是错误的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。说明了租赁期届满时，除当事人另有约定外，承租人装饰装修未形成附合的可由承租人拆除，己形成附合的归出租人所有。就是已形成附合的装饰装修物不应该拆除，未形成附合的也不能拆坏了房屋。造成房屋毁损不能使用的，应承担恢复原状的责任。除了恢复原状的侵权责任外，因拆除装饰装修物导致房屋无法使用的时间，出租人还可以根据当地同类房屋同类用途的租金计算损失赔偿。本案被上诉人将墙面贴了一层集成墙板，属于对租赁房屋的装饰装修物，应属于已形成附合的，不应该拆除，即使拆除将墙面拆毁损了，也要承担恢复原状的责任，其他的水、电、门、管道、电路都是房屋的原有设施，即使改造了也不能拆除，拆除了也要承担恢复原状的责任。即使没有房屋租赁前状况，也没有对房屋设施明细作约定，无法恢复原状，也要恢复使用后的状态。根据《合同法》第一百三十五条规定，返还的租赁物为使用后的状态。说明也不能因拆除装饰装修物导致房屋无法使用，造成房屋毁损。总之到期时，交付的房屋应该是能够使用，符合适租状态。在庭审中，上诉人提交的证明材料（光盘录像，图片）显示房屋损毁严重，无法使用，因此应当按实际影响使用时间支付房屋租金。从租赁期届满2020年4月15日开始计算至2020年7月24日修复完毕，共计100天。根据当地同类房屋同类用途的租金计算损失，每年租金3万元，被上诉人应支付6675元房屋租金。六、一审诉讼请求第六条请求法院判决被告承担本案一切诉讼费用，属合理要求，法院应当支持。1、刻录光碟图片和复印费用，均为本案诉讼所需费用，应由被上诉人承担，上诉人已提交支付凭证，共计52元。2、一审判决上诉人承担一半受理费不合理，双方在租赁合同中没有明确房屋租赁前状况，也没有对房屋设施明细作约定，不属于什么责任，只能说对房屋租赁前状况不清楚，但是国家法律上还有诚实信用原则，租赁物返还条款等规定，可以证明损毁房屋是违法行为，应承担全部赔偿责任，因此应由被上诉人承担全部诉讼费。张岩辩称，上诉人说我恶意搞破坏、损坏房屋、拆坏屋内设施，将墙壁的不少处拆的大小眼、拆除一部分地板、损坏一部分电路设施、电灯开关插座等与事实不符，我也没有恶意破坏上诉人的房屋。上诉人指的大小眼是我们装修时说好的装修墙壁板，走的时候需要撤掉，上面钉眼，地板本身就是我铺的，我没有拆除上诉人的地板，我们也没有拆除她的门，闭门器是我在五金店购买的，一审也提供了发票，灯开关插座是我的样品，走的时候肯定需要拆走。我们走的时候水池水管也没有给堵，不知道上诉人说的水池水管堵是什么原因。上诉人说晚通知的违约责任，因为当时我们是没有说退房，是提前和对方协商价格，对方给我降1000元，我说旁边价格没有这么高，对方说那我就不租你了，后来没有协商一致，我就没有续租。上诉人让我赔偿其损失，我不知道是因为什么，上诉人租不出去房屋与我无关。我还有1000元押金在上诉人处，我认可一审判决。谢晓书向一审法院起诉请求：一、判决被告将原告出租门市房屋内损坏和拆除部分恢复原样。二、判决被告支付房屋租赁期间所欠费用346元。三、判决被告支付违约金769元。四、判决被告将出租房屋钥匙全部交还。五、判决被告从2020年4月16日继续支付房屋租金至房屋恢复原样时顺利交接为止。六、判决被告承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：原告谢晓书将自有一楼民宅作为门市房连续多年对外出租。2019年4月15日，原告简称甲方与被告简称乙方签订了《租房协议》，约定：一、甲方将位于望花区的房屋出租给乙方使用；房屋租赁期从2019年4月16日至2020年4月15日；到期时，不再续租须提前三个月通知对方，否则按晚通知的时间抵扣房租。二、本房屋按年结算一次性付清，年租金34000元整，乙方同意预交1000元作为保证金，乙方需提前一个月预交租金；三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费、维修费以及其它由乙方使用而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须结清欠费。四、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。五、如因城市规划建设等需拆迁时，乙方应无条件及时交还房屋，乙方不享受任何补偿。甲方按实际租期返还乙方剩余租金。一切因房屋动迁给予的补偿由甲方享有，乙方应协助办理手续。否则不退还剩余租房款及保证金，因此造成的损失由乙方承担。六、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。合同履行后，被告如约交付了租金。2020年2月3日，被告因疫情请求原告降低房屋租金，双方未能协商一致。2020年4月15日，原告接收房屋时认为被告毁损房屋，双方产生矛盾。2020年4月23日，原告以诉称理由诉至本院。审理中，原告申请对房屋毁损情况进行评估鉴定，抚顺市中级人民法院认为不符合评估条件未予立案。庭审中，被告同意承担欠物业费96元，欠房产维修费240元，欠水费5元，欠电费5元；四项费用总共346元。一审法院认为，原、被告平等、自愿签订的房屋租赁合同是有效合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。但是双方在租赁合同中没有明确房屋租赁前状况，也没有对房屋设施明细作约定，双方均有责任。在不具备评估鉴定条件下，原告要求被告对房屋毁损赔偿并恢复原状，本院考虑被告交付出租房屋后，降低了房屋出租用途及原告实际维修的情况，被告应补偿原告维修款1000元。对原告要求被告承担欠物业费96元，欠房产维修费240元，欠水费5元，欠电费5元，四项费用总共346元，因被告同意承担，本院予以确认。对原告提出根据《租房协议》第一条规定：“到期时，不再续租须提前三个月通知对方，否则按晚通知的时间抵扣房租。”被告于2020年2月3日通知原告不再续租，按规定晚通知19天，构成了违约，应该支付违约金1769元及违约金769元一节，因双方约定的续租违约条款与合同明确租期一年条款矛盾，该条款无效，本院不予支持。对原告提出被告扣留出租房屋钥匙一节，因合同中没有约定，庭审时双方说法不一，本院无法考虑。对原告提出的出租房屋到期，因遭被告破坏而影响使用应按实际影响时间，由被告支付房屋租金一节，因前述原因，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十条、第二百一十六条的规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告张岩补偿原告谢晓书房屋维修款1000元(被告张岩以抵押金1000元抵付)；二、本判决生效后十日内，被告张岩给付原告谢晓书物业费96元、房屋维修费240元、水费5元、电费5元，四项费用总共346元；三、驳回原告谢晓书的其它诉讼请求。案件受理费50元，原、被告各负担25元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、张岩是否存在恶意破坏、损毁房屋的情形，一审判决对谢晓书相关损失的认定是否合理；二、张岩在合同履行过程中是否存在违约行为；三、一审判决对案件受理费负担的决定是否合理，对谢晓书主张的刻录光碟、复印费用是否应予支持。关于焦点一，谢晓书与张岩签订的《租房协议》到期后，双方未再续租，谢晓书主张张岩在腾房时对租赁房屋恶意破坏、损毁，造成损失，根据一审查明的相关事实，结合二审中双方庭审陈述，张岩辩称其承租房屋系经营集成墙板、吊顶、灯具、五金及建材等，在租期届满后，拆除了其自有的墙板、电线等相关设施，并没有对案涉房屋恶意破坏、损毁。通过谢晓书提供照片、视频所呈现的案涉房屋状况看，房屋内确有墙面受损的情况，但无法证明系张岩恶意破坏、损毁的事实存在。谢晓书称张岩在租赁房屋墙上贴的墙板是无法拆除的，如拆除墙体必然遭受损坏，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，本案出租人谢晓书同意承租人张岩可以适当装饰、装修，因此，当张岩因拆除已形成附合的装饰装修物而造成房屋一定程度上的毁损，在目前恢复原状已无法实现的情形下，张岩应对谢晓书的损失予以合理的补偿。谢晓书主张的张岩卸走案涉房屋原有的门、灯等基础设施现尚无充分证据予以证明，且双方在租赁协议中没有明确房屋租赁前的状况，在双方各执一词的情况下，考虑到谢晓书为实现对案涉房屋再次出租的目的需要相应维修的现实情况，一审法院酌情考虑张岩补偿谢晓书1000元，系在合理的范围、幅度内进行裁量，本院不再予以调整。除此外，谢晓书上诉要求张岩赔偿拆除室内房门、闭门器、水池、水管、地板修复、墙壁修复等费用合计2220元，其称该费用系新的租户自行修复所产生，且将该费用已支付给新的租户，因无充分的事实依据，本院对其上述赔偿费用的主张不予支持。关于张岩是否存在未予返还房屋钥匙以及谢晓书主张的房屋空置期租金损失一节，谢晓书均未提供充分证据证实，一审法院对此已作充分论理，在谢晓书二审中未提交新的证据，本案事实未发生变化的情形下，本院就此节问题不再赘述，对谢晓书该节主张不予支持。关于焦点二，关于张岩在履行《租房协议》过程中，是否存在违约行为一节，案涉《租房协议》中虽有“到期时，不再续租提前三个月通知对方，否则按晚通知的时间抵扣房租”的约定，但该《租房协议》约定了租期，属于定期租赁，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，亦可以即刻终止合同，此为租赁双方意思自治原则，任何一方都无义务配合对方续租。而案涉《租赁协议》在已约定租期的前提下又约定了上述条款，显然不符合客观实际，且张岩在租赁期间届满提前两月之余与谢晓书协商续租事宜，亦未对谢晓书造成实质上的影响或损失，故谢晓书关于张岩存在违约情形进而要求张岩承担违约金1769元的上诉请求不成立，本院不予支持。关于焦点三，一审法院围绕谢晓书的诉讼请求，据实裁判，根据案件的具体情况决定双方各自负担的案件受理费数额并无不当之处。关于谢晓书二审提出其刻录光碟、复印等费用应由张岩承担一节，因上述费用系当事人为自身利益的诉讼行为所支出的成本，应由其自行负担，谢晓书该节上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，谢晓书的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谢晓书负担。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  李依桐审判员  张庆敏二〇二〇年十二月九日书记员  王 琪