济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0104民初6359号原告：山东智信物业管理有限公司，住所地济南历下区省府前街红尚坊**楼**。法定代表人：杜吉华，总经理。委托诉讼代理人：吕合强，山东智富律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐九霖，山东智富律师事务所律师。被告：安敏，女，彝族，1965年9月11日出生，住济南市。委托诉讼代理人：文天赐（安敏之子），男，彝族，1999年5月28日出生，住济南市。。委托诉讼代理人：刘继柱，山东统河律师事务所律师。原告山东智信物业管理有限公司(以下简称智信物业公司)与被告安敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告智信物业公司委托诉讼代理人吕合强、齐九霖，被告安敏委托诉讼代理人刘继柱、文天赐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。智信物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业费6381.82元，支付自拖欠之日起的滞纳金3620.51元；2、诉讼费用等由被告承担。事实和理由：原告是大尧风华盛景花园小区的物业服务公司，被告是该小区*号楼*单元*室业主，房屋建筑面积93.12平方米。被告享受了原告提供的物业服务，但并没有按时支付物业费用。自2018年2月25日至2020年12月31日，累计欠费6381.82元，滞纳金3620.51元。其不交纳物业费的行为损害了小区其他业主的利益，更损害了物业公司的合法权益。为此起诉，请贵院查清事实，依法判如所请。安敏辩称，智信物业公司的诉求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回，具体理由如下：1.风华盛景花园小区在济南市槐荫区住建局备案的物业公司是山东浩辉物业管理有限公司，智信物业公司在风华盛景花园小区提供物业服务不具有合法性；2.智信物业公司提供的《前期物业服务合同》前后没有骑缝章，不能确保合同其他页与签字页属于同一份合同，退一步讲，合同中也没有服务期限的约定，缺少合同必要条款，属于无固定期限合同，可随时解除，合同第十一条约定本合同自签订之日起生效，该合同乙方代表人处虽有安敏的签字，但是签署时间没有填写，故该《前期物业服务合同》只是成立，但并没有生效，智信物业公司主张的物业费和滞纳金没有合法依据；3.智信物业公司在风华盛景花园小区管理期间，严重不负责任，管理混乱，在小区安全、卫生、消防、服务方面均不合格，其服务标准连一星级都达不到，请求法院按照一星级服务标准调整物业服务费定价，最高不能超过每平方米1.7元；4.智信物业公司主张滞纳金没有法律依据，《前期物业服务合同》没有生效，且智信物业提供物业服务存在重大瑕疵，请求驳回其诉讼请求。智信物业公司围绕诉讼请求提交如下证据：济物招标（2014）053号中标通知书，原告与山东大尧置业有限公司（以下简称大尧公司）签订的风华盛景花园（G085）前期物业服务合同，济前物备（2014）088号济南市前期物业管理备案证明，原告与被告签订的前期物业服务合同，交房通知书、房屋欠款明细、催费通知单张贴照片，部分工作日志、来访人员车辆登记表。安敏围绕其答辩意见提交如下证据：一、济南市物业管理行业协会网站下载打印件《风华盛景花园（G086）项目前期物业服务招标公告》；二、照片一组。本院组织当事人对原、被告提交的上述证据进行了证据质证。经本院审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年10月31日，智信物业公司根据《中华人民共和国招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等规定，通过招标、投标方式等程序，被确定为大尧公司开发的风华盛景花园（G085）前期物业管理服务中标单位，并由大尧公司、山东安康建设项目管理有限公司联合向智信物业公司核发了济物招[2014]053号《中标通知书》，该中标通知书载明：项目名称：风华盛景花园（G085）前期物业服务；项目规模：总建筑面积78970平方米；中标单价为：高层住宅为2元/平方米/每月；商业用房为5元/平方米/每月。2014年11月5日，大尧公司与智信物业公司签订《风华盛景花园（G085）前期物业服务合同》，约定：大尧公司选聘智信物业公司对风华盛景花园（G085）（物业管理区域名称）提供前期物业服务事宜，订立本合同。合同中双方还对其它事项进行了约定。合同生效后，智信物业公司对风华盛景花园（G085）范围内的物业提供了服务。2014年11月18日，智信物业公司取得了由济南市住房保障和房产管理局核发的济前物备第2014088号《济南市前期物业管理备案证明》，载明：山东大尧置业有限公司将坐落于槐荫区兴福寺道，建筑面积78970平方米的风华盛景花园（G085）委托山东智信物业管理有限公司进行前期物业服务，经查符合相关规定，现予以备案。2017年1月，大尧公司通知安敏其所购的大尧风华盛景花园房屋具备交房条件。安敏按合同约定交纳物业费至2018年2月24日。安敏自2018年2月25日开始拖欠物业费，截止2020年12月31日，累计拖欠物业费6356.99元，计算方法为：自2018年2月25日起至2020年12月31日止，2元/月/平方米×93.12平方米×34个月+2元/月/平方米×93.12平方米÷30天×4天=6356.99元。另查明，智信物业公司提交物业服务日志、车辆人员出入登记表等，证明尽到了物业服务义务。并提交“催费通知单”拍照影印件1份，证明于2020年6月29日通过向安敏房门张贴“催费通知单”的方式向安敏催交物业服务费。本院认为，依据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。”第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”结合本案，2014年11月5日，大尧公司通过招投标方式选聘了智信物业公司为风华盛景花园（G085）物业服务企业，并向智信物业公司发放了《中标通知书》；并且智信物业公司取得了由济南市住房保障和房产管理局核发的济前物备第2014088号《济南市前期物业管理备案证明》。因此，智信物业公司在风华盛景花园（G085）小区进行物业服务，符合上述法律规定，物业服务合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，智信物业公司与安敏签订《前期物业服务合同》，并且在安敏的答辩意见及提交的证据中均能反映出智信物业公司为风华盛景花园小区提供了物业服务，该《前期物业服务合同》并不因该合同无签订日期处于成立、未生效状态；安敏辩称该《前期物业服务合同》没有骑缝章，对合同内容不认可，但是亦未提交相反证据证实，因此本院对智信物业公司与安敏签订的《前期物业服务合同》予以采纳。该合同第四条约定：物业服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用）乙方按下列标准向甲方交纳：（一）产权人自房屋交付之日起按半年度交纳其物业服务费，以后每半年度交纳一次，并于每半年度的首月15日前交清下期物业服务费；（二）产权人自房屋交付之日起，住宅按建筑面积每月每平方米2.00元交纳。其中第一年按建筑面积，按照物业公司优惠价1.70元每月每平方米收取，自第二年度起恢复原价，按照建筑面积每月每平方米2.00元交纳。（四）因乙方原因空置房屋半年以上的（须提前到物业服务中心备案），经物业服务中心确认后，按相应年度物业服务费收费标准的70%收取，一旦业主进住，自进住之日起按相应年度的物业服务费收费标准收取；（五）乙方出租物业时物业服务费由乙方交纳。第六条，违约责任约定：（四）乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业服务有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的3‰按日交纳滞纳金，直至向人民法院起诉。合同还对其他事项进行了约定。智信物业公司在甲方签章处盖章，安敏在乙方处签名、捺印。《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”安敏作为小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用；物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在一般瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，安敏未交纳自2018年2月25日起至2020年12月31日止的物业费元，此期间其仍然接受着物业服务，事实清楚；其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也不公平。因此，安敏应依法向智信物业公司支付物业费。智信物业公司要求安敏交纳物业费6356.99元，本院予以支持；超出部分、本院不予支持。安敏提交的在济南市物业管理协会网站上下载的《风华盛景花园（G086）项目前期物业服务招标公告》，以及物业管理公司中标公告，与本案不具有关联性，本院不予采纳。关于智信物业公司要求安敏支付违约金3620.51元的诉讼请求，本院认为，虽然智信物业公司提交了物业服务的相关证据，但提交的证据不能证明其完全履行了物业管理合同所约定的义务，安敏提交照片打印件一宗可以证明智信物业公司的物业服务确实存在一定的不周到、不及时的瑕疵问题，对于业主逾期缴纳物业服务费负有一定责任，其工作尚存提高、改进之处；故智信物业公司要求安敏支付违约金的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告安敏于本判决生效之日起十日内支付原告山东智信物业管理有限公司物业服务费6356.99元；二、驳回原告山东智信物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由山东智信物业管理有限公司负担9元；由被告安敏负担16元。本判决为终审判决。审判员 王 军二〇二〇年十二月四日书记员 龚赛赛