山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4672号 上诉人(原审被告)：泰安市大展城市发展有限公司，住所地：泰安市东岳大街**。 法定代表人：王兴建，董事长。 委托诉讼代理人：张广峰，山东公允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莎，山东公允律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邹连军，男，1987年9月18日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 被上诉人（原审原告）：于明艳，女，1992年7月27日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 上诉人泰安市大展城市发展有限公司（以下简称大展公司）因与被上诉人邹连军、于明艳商品房预售合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初4719号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大展公司上诉请求：撤销一审判决第一判项，改判驳回原告的诉讼请求，或将本案发回重审：一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院依据鉴定机构鉴定的房屋月租金来计算逾期交房违约金缺乏事实依据，不符合法律规定。《商品房预售合同》及补充协议合法有效，并且经过网签备案和政府主管部门审查，对双方具有约束力，应当得到履行。双方在合同中明确约定了逾期交房违约金计算标准。根据商品房买卖合同纠纷司法解释第十七条规定，只有在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。且，被上诉人并没有证据证实其有实际损失，因此，本案应当适用约定标准计算违约金而不应当按照鉴定的房屋月租金作为计算依据。二、上诉人迟延交房具有符合合同约定的免责事由，因不可抗力导致的迟延交付时间应当予以扣除，一审法院认定事实错误。根据双方签订的《商品房预售合同》补充协议第七条第4项的约定，遭遇不可抗力或市政配套设施没有到位的，出卖人有权据实予以延期交付房屋。本案具有如下免除违约责任的事由：1、交房迟延的主要原因是土地部门不能对该项目中的部分土地完善手续。在本项目的土地出让以及规划建设时，政府相关部门要求整合相邻土地、统一规划建设，但其中部分土地的出让手续土地部门迟迟不能完善，导致涉案房屋工程建设（包括配套建设）迟延以及项目综合验收迟延。2、新冠疫情作为世界性的重大公共卫生事件构成不可抗力是毋庸置疑的。受新冠疫情的影响，各行各业都遭遇了几近毁灭性的打击，政府部门、企事业单位几乎都陷入全面停摆状态。涉案工程综合竣工验收备案也不能幸免的遭遇到了相应迟延，这是上诉人不能预见也无法克服的，且客观上也确实影响了综合验收备案的迟延。3、供水等公用事业单位的配套工程施工迟延导致验收备案迟延。基于上述原因和合同约定，对于迟延交房上诉人不应承担违约责任。即便不考虑土地手续迟迟不能完善的问题，对于因新冠疫情期影响和配套工程建设迟延导致的逾期交付期间（约5个月)，上诉人不应承担逾期交房违约责任。 邹连军、于明艳向一审法院提出起诉请求：1、依法判令被告支付原告自2019年7月31日至2020年7月4日逾期交房违约金2374元；2、支付因逾期交房造成的房租损失16500元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年12月6日，两原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订山东省新建商品房买卖合同（预售）一份，主要约定：原告购买被告开发的坐落于岱岳区，合计总价款698182元；被告应于2019年7月31日前交房，出卖人逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告直到2020年7月4日才向被告交付房屋。庭审中，原告提交房屋租赁合同、居住证明等证据，证实因被告未按约定期限交付房屋，其在外租房居住，造成了其月房租损失1500元。 在案件审理过程中，根据原告申请，一审法院依法委托泰安信诚价格评估事务所对位于泰安市岱岳区粥店办事处堰北村土地以西、泮河东路以东的大展鸿府小区1号楼1单元30-30层3002号房产同地段同类型房屋自2019年8月1日至2020年6月30日的平均月租金进行了评估，结论为上述期限内平均月租金为人民币1250元，原告为此支出评估费2000元。 一审法院认为，原被告签订的山东省新建商品房买卖合同（预售），主体适格，意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效合同，双方均应全面履行。被告应按照合同约定于2019年7月31日前将涉案房屋交付给原告。被告提交的供水专项配套建设服务协议，不能证明系由于市政部门等原因造成了延期交房。合同约定的交房时间在新冠疫情发生之前，故新冠疫情的发生不能构成被告延期交房的理由，故本案被告不存在违约责任免责事由，其应承担逾期交房的违约责任。庭审中，根据原告提交的证据足以证实因被告逾期交房给原告造成了房租损失，合同约定的被告逾期交房违约金支付标准明显过低，原告要求予以调整，符合法律规定，依法应予准许。根据评估机构出具的评估结论，一审法院认定因被告逾期交房给原告造成的实际损失为逾期交房期间的房租损失，月平均1250元。因合同约定的被告逾期交房违约金支付标准过低，原告要求本院予以调整，一审法院已依法予以调整，原告再根据该违约责任条款要求被告支付违约金，没有法律依据，依法应予驳回。因被告违约，原告为确定被告的违约行为给其造成的损失而支出的评估费用，系必要的和合理的费用，应由被告承担。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告泰安大展城市发展有限公司支付原告邹连军、于明艳逾期交房违约金13875元（按月均1250元，自2019年8月1日计至2020年7月4日），限自本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费197元，由被告负担143元，原告负担54元，评估费2000元，由被告负担。 二审中，当事人没有提交新证据，一审法院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人大展公司与被上诉人邹连军、于明艳之间的商品房预售合同关系清楚，权利义务关系明确。根据合同约定，上诉人大展公司应当在2019年7月31日前交付房屋，因其未能依约交付，一审法院认定其构成违约，是正确的。上诉人主张因“土地部门不能对该项目中的部分土地完善手续”导致迟延，缺乏有效证据支持，不能作为其免责理由。上诉人主张因新冠疫情导致迟延并应在违约期限中扣除疫情期间5个月，但上诉人大展公司在2019年7月31日不能按期交房，已经违反合同约定，已经构成违约，疫情发生在其迟延履行之后，故不能因疫情免除其违约责任。关于上诉人大展公司承担违约责任的方式，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”因此，本案中，一审法院根据当事人调整违约金的请求，结合逾期交房期限内同地段同类型房屋租赁价格，确定大展公司承担违约责任的具体数额，并无不当。 综上，大展公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费395元，由上诉人泰安市大展城市发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十二月七日 书记员 刘文绰