辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初13835号原告：冯国强，男，1960年7月26日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托诉讼代理人：迟曼，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：辽宁合泰置业有限公司，住所地：沈阳市于洪区白山路**。法定代表人：薛可祥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王海婷、金升龙，系辽宁人民律师事务所律师。原告冯国强与被告辽宁合泰置业有限公司（以下简称“合泰置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯国强及其委托诉讼代理人迟曼，被告合泰置业公司的委托诉讼代理人王海婷、金升龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付已交付的购房款98,700元的双倍赔偿金即197,400元；2、判令因被告逾期交房，从2012年11月1日起至2020年9月11日，按每月400元标准向原告支付住房补贴损失37,600元。合计235,000元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年7月17日，原、被告签订了《时代明城认购协议》，该协议约定由原告作为购买方向被告支付10,000元定金及首付款人民币88,700元，购买位于沈阳市胡台新城住宅，面积82.99平方米，交房时间定2012年9月30日。协议签订后，原告按约付清了上述款项10,000元及88,700元。但是该房屋一直未进行房产行政备案，也未向原告交付房屋。为此原告多次找被告协调，双方又于2013年4月5日签订了《补充协议》，被告承诺交房正式时间为2013年12月31日，若因被告原因延期交房，原告可以选择退房，如原告退房，则被告应按已交房款额双倍赔偿给原告。被告应从2012年11月1日起至实际交房之日止，按每月400元标准向原告支付住房补贴。该补充协议签订后，被告一直未交付房屋。原告多次向被告协商此事，但被告均以各种理由拖延。直至近日，原告发现其所购买的房屋已有人居住，后经与物业核实，该房屋已被沈阳市皇姑法院执行给沈阳鑫鹿虎门窗有限公司（2016辽01**执2327号执行裁定）。综上，因被告的严重违约行为，严重损害了原告的合法权益，致使合同目的无法实现、合同无法再继续履行，故原告诉至法院。被告辩称：原告的陈述不符合事实，亦违反协议约定和法律规定。一、因原告违约拖延签订正式商品房买卖合同，答辩人没有违约责任。本案的事实情况是，双方签订《认购协议》和《补充协议》后，答辩人一直要求原告签订正式的商品房买卖合同，以及办理银行按揭、交房相关事宜，但原告一直拖延签订正式商品房买卖合同，2013年12月31日以后更是联系不到原告。因此，是原告违约造成一直未签订正式的商品房买卖合同，无法办理交房相关事宜。依据双方签订的《认购协议》第3条：“认购方如果不能按照本《认购协议》的约定签订正式《商品房买卖合同》，或者在签订正式《商品房买卖合同》后5日内没有按照银行相关要求及时办理银行按揭，即视为认购方放弃本《认购协议》中规定的所有权益，答辩人有权不予退还定金，并有权将该物业另行出售。”的约定；和《补充协议》第7条：“原告未与答辩人签订《商品房买卖合同》的，视为原告放弃购买该房屋，双方签订的有关协议自动解除，答辩人有权另行出售该房屋，无需向原告承担任何违约责任。”的约定，本案系原告违约，导致一直未与答辩人签订正式的商品房买卖合同，视为原告放弃购买该房屋，双方签订的有关协议自动解除，不存在答辩人违约。二、原告无权要求赔偿双倍购房款，且该违约金过高不符合法律规定。第一，因答辩人没有违约行为，不应承担违约赔偿责任。第二，原告要求已交房款的双倍赔偿远远高于《合同法》第114条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条规定的违约金上限规定，且没有造成实际损失，不应予以支持。三、原告要求答辩人按照每月400元支付住房补贴损失的没有法律依据，也不符合协议约定。根据《补充协议》约定，原告获得住房补贴的必要条件是双方确已签订正式商品房买卖合同并履行实际交房，现因原告的违约行为并未签订正式商品房买卖合同导致无法交房，协议早已因原告违约行为而自动解除，因此原告无权要求答辩人支付住房补贴。四、本案已过诉讼时效，原告不具备主张案涉债权的救济权利。根据签订的《认购协议》和《补充协议》，本案交房时间为2013年12月31日，债权诉讼时效自2014年1月1日起至2016年12月31日届满，依据当年有效的《民法通则》第135条的规定，当年的诉讼时效期间为两年，而原告从2014年至本次2020年10月22日起诉时已经长达6年之久的时间内，原告在明知该债权到期却一直未与答辩人联系或向法院诉讼，视为原告已放弃其权利。且答辩人从未表示同意履行退还房款事宜，更未对本案争议债权进行过重新确认，而原告也未能提供充分证据证明存在诉讼时效中断的情形，因此，本案已过诉讼时效，原告不具备主张案涉债权的救济权利。基于以上事实和法律规定，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月17日，原、被告签订了《时代明城认购协议》一份，协议约定原告购买被告开发的位于沈阳市胡台新城“时代明城”房产一套。建筑面积82.99平方米，单价为3,719.73元每平方米。总价为人民币308,700元。付款时间的约定为，原告于当日支付10,000元定金，三日内支付首付款人民币88,700元，交房时间暂定2012年9月30日，具体交房时间于签定商品房买卖合同上体现。协议第二条约定，认购方应当在出售方通知后3日内携带此协议、收据及本人身份证，到出售方售楼处签订正式商品房买卖合同；认购方如果不能按照本认购协议的约定，签订正式商品房买卖合同，或者在签订正式商品房买卖合同后5日内，按照银行相关要求及时办理银行按揭，即视为认购方放弃本认购协议中规定的所有权益，出售方有权不予退还定金，并有权将该物业另行出售。协议签订后，原告按约支付了定金10,000元及首付款88,700元。因被告未按期交付房屋，双方又于2013年4月5日签订了《补充协议》一份，协议约定一、双方正式确定交房时间为2013年12月31日。若因甲方原因迟延交房，乙方可以选择退房，如乙方退房，则甲方按已交房款额双倍赔偿给乙方。甲方从2012年11月1日起至实际交房之日止，按照每月400元标准向乙方一次性支付住房补贴。双方签订的原协议及本补充协议在双方签订正式商品房买卖合同生效时终止。若乙方收到甲方签订商品房买卖合同通知10日内，未与甲方签订商品房买卖合同的，视为乙方放弃购买该房屋。双方签订的有关协议自动解除，甲方有权另行出售该房屋，甲方负责退还乙方已交购房款及相应利息。此外，无需向乙方承担任何违约责任。该补充协议签订后，原告主张被告一直未通知其签订正式商品房买卖合同，被告主张是原告拒绝签订正式商品房买卖合同。被告未能提供证据证明其通知原告签订正式商品房买卖合同而原告拒绝签署。被告亦未向原告交付房屋。2018年，沈阳市皇姑区人民法院下发2016辽01**执2327号执行裁定书，将案涉房屋执行给沈阳鑫鹿虎门窗有限公司。原告主张在起诉前2020年7月份左右发现案涉房屋有人居住，经过与物业核实才知道房屋已被执行给他人的事实。原告提供2020年7月24日的通话录音一份，原告主张对方人员为被告方工作人员（胡经理），录音中原告提出一直等待通知签订购房合同，对方提出房子没有备案，被法院执行给他人入住了。被告对录音证据的真实性有异议，提出该份录音存在截取的问题，且该份谈话录音并没有重新确认该商品房退费债权事宜，不能作为诉讼时效中断的证据。被告提供案涉16号楼其他业主的入住协议三份，证明其他业主在2013年12月31日办理了入住，证明被告已经按照补充协议通知原告办理入住。原告对该组证据有异议，提出该证据不能证明被告向原告发出过签订正式商品房买卖协议的通知。本院确认的上述事实，有原、被告当庭陈述，《时代明城认购协议》、收款数据、《补充协议》等证据在卷佐证，经开庭审理，当事人质证及本院审查，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《时代明城认购协议》及《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，该两份协议合法有效，双方均应依约履行。按照双方签订的认购协议书之约定，认购方应当在出售方通知后3日内到售楼处签订正式的商品房买卖合同。本案中原告主张未收到被告签订商品房买卖合同的通知，被告对此予以否认，但被告未能提供证据证明已通知原告签订正式的商品房买卖合同，故被告所提出的是原告拒绝签订正式的商品房买卖合同导致协议无法继续履行的抗辩意见，本院不予采纳。关于原告要求被告支付已付购房款双倍赔偿金197,400元之诉讼请求，依据双方补充协议的约定，被告应于2013年12月31日交房，若因被告的原因延期交房，原告可以选择退房，如原告退房，被告按照已交房款额双倍赔偿给原告。且案涉房屋已被法院强制执行给案外第三人，双方签订的认购协议在客观上已无法实际履行。故原告要求按照补充协议的约定，要求被告赔偿原告双倍购房款的诉讼请求有相应的事实及法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告按每月400元的标准，自2012年11月1日起至2020年9月11日向原告支付住房补贴37,600元(400元/月X94个月)之诉讼请求。双方在补充协议中约定，被告从2012年11月1日起至实际交房之日止按每月400元标准向原告一次性支付住房补贴。故原告上述诉讼请求与法有据，本院予以支持。关于被告提出本案已过诉讼时效，原告不具备主张案涉债权的救济权利之抗辩意见。原告提供的录音证据，尽管被告予以否认，但从常理来理解，作为购房者，在交付了住房定金以及房屋的首付款之后，在被告未与其签订正式商品房买卖合同以及交付房屋的情况下，不可能不去主张自身的权益；另双方的补充协议约定，若原告退房，被告双倍赔偿已付房款给原告，以及按每月400元的标准给付原告住房补贴至实际交房之日止。上述协议也并没有确定给付原告双倍赔偿款以及住房补贴的具体时间，原告可随时提起诉讼。原告于2020年提起诉讼，未超过法律保护的最长20年的诉讼时效，故被告的上述抗辩意见，本院不予采信。关于被告提出该违约金约定过高的抗辩意见，双方2011年7月签订认购书的时间距离原告诉讼已超过9年，当时认购书确认的单价为3,719.73元每平方米，房屋总价为308,700元，考虑9年来房价上涨的因素，双方约定的按照已付购房款88,700元的双倍支付违约金，以及按每月400元的标准支付住房补贴，被告未提供证据证明该违约金的约定并未达到过高的程度，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告辽宁合泰置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告冯国强双倍购房款197,400元；二、被告辽宁合泰置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告冯国强2012年11月1日至2020年9月11日的住房补贴37,600元；三、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2,412.5元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  付冬梅二〇二〇年十二月十六日书记员  李雪威