河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初7232号原告：隗某某，女，1976年11月16日出生，汉族，住信阳市平桥区。委托诉讼代理人：李永，孔魏（实习），河南涵信律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：余某某，男，1965年8月1日出生，汉族，住信阳市平桥区。被告：朱某某，女，1969年10月20日出生，汉族，住信阳市平桥区。原告隗某某与被告余某某、朱某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隗某某及其诉讼代理人李永、孔魏、被告余某某到庭参加了诉讼，被告朱某某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隗某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除2018年3月8日原告与两被告签订的《买卖房款协议书》；2、依法判决两被告退还原告购房款330000元，并从2018年3月8日开始按同期银行贷款利率支付利息至购房款全部退还完毕为止；3、两被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告有两个儿子，大儿子今年23岁，需要在市内买房结婚。2018年3月7号，原告通过亲戚介绍和亲戚一起到信阳市九居房地产营销策划有限公司，经理吴国芳接待了原告，对原告说他们专门做房屋买卖中介，手上有房源，可以帮忙买房。其后，吴国芳叫来余某某，由余某某和原告一起到信阳市平桥区平安路东森花园E栋一单元四层东看房，原告经过查看该房屋(当时该房屋还没有装防盗门，电梯也没有安装)，认为该房屋三室一厅一厨两卫，比较满意。双方口头协商总房款38万，先付33万，过完户后再付5万元。第二天即2018年3月8日，在信阳市九居房地产营销策划有限公司，余某某向原告提供一份2017年元月10日刘国林和朱某某签订的《房屋买卖协议》复印件一份，说该房屋为他妻子朱某某从刘国林手中买下来的，该房屋是大产权可以办理过户手续，原告法律意识淡薄，没买过房子，信以为真。随后，原告与被告双方在《买卖房款协议书》上签字并按手印确认。《买卖房款协议书》主要内容为：“出卖方余某某朱某某将坐落于信阳市平桥区平安路东森花园E栋一单元四层东房屋，建筑面积127.7平方米，卖给隗某某，成交价380000元，首付33万元，剩余5万元于房屋过户后三日内付清。”协议签订后，当天下午原告和两被告一起到中国邮政储蓄银行××桥区××路支行，原告取现金26万元加上随身携带的现金7万元，一共33万元在银行内柜台中窗口当场交给了朱某某，朱某某当场存入银行。余某某将已经由两被告写好的并由中介公司盖章的现金收条交给了原告。2018年年底，原告去看过一次，发现房子还没建好。2019年1月24日，原告发现房间门前放了一个防盗门准备安装，原告询问余某某是否是他定的防盗门，他说是他定的。后来原告一直询问余某某什么时候交房，他一直说快了。2020年10月10日，原告又过来看房，发现房屋门前有法院张贴的张民事裁定书，原告查看裁定书，发现该房屋已经被刘国林抵偿给了刘伟。原告发现两被告卖的房屋根本就不是他们的，他们也没有任何有效产权凭证。双方签订的《买卖房款协议书》根本都无法履行，原告无法入住，房屋也无法过户。两被告将小产权房屋说成是大产权的，并隐瞒房屋有纠纷的事实，其应退还原告全部购房款。原告为维护自身的合法权益，特提出解除《买卖房款协议书》，并要求退还购房款，但两被告根本不同意，也不配合。原告依据协议申请仲裁，但仲裁委员会以仲裁协议无效为由，不予受理。综上，为保护原告的合法权益不受侵害，原告特向法院提起诉，请法院依法查清事实，公正判决，支持原告诉讼请求。被告余某某辩称：一、本案不存在合同解除的法定事由。《合同法》第九十四条规定的合同解除事由，本案均没有出现或发生。二、原告当申请执行异议，而不应当提起解除权诉讼。因为被告出售给原告的房产，是被告依法拥有处分权的财产，被告不存在《合同法》第九十四条规定的任何违法和违约事由。被告与原告的交易已经完成，案涉房产的所有权已经转移至原告，是平桥区法院的错误补正行为侵害了原告的物权权利，而不是被告的行为导致其财产权利受损。因而，原告应当依据《民事诉讼法》第227条的规定申请执行异议，而不是对被告提起解除权诉讼。综上，被告没有违法或违约行为导致原告的物权权益受损，被告没有可诉的行为。是因为法院的错误补正行为导致原告的物权权益受损，其应当依据《民事诉讼法》第227条的规定，申请执行异议，而不是对被告提起解除权诉讼，应当依法驳回原告的起诉。被告朱某某未到庭答辩。原告隗某某为证明其主张成立，提交如下证据：证据一、申请人身份证复印件一份；证明目的：申请人的身份适格。证据二、《买卖房款协议书》一份、现金收条一张、银行取款凭证两份；证明目的：余某某、朱某某将坐落于信阳市平桥区平安路东森花园E栋一单元四层东房屋卖给隗某某，隗某某通过取款26万元加现金7万元共支付余某某、朱某某33万元。证据三、刘国林与朱某某房屋买卖协议一份、隗某某和余某某的微信聊天截图5张、房屋被张贴裁定书图片1张、录音光盘一张、录音文字说明一份；证明目的：余某某、朱某某卖给隗某某的房屋系从刘国林手中抵债，而刘国林因欠刘伟钱，已经于2017年和刘伟在平桥法院达成了调解书，调解书已经生效，房屋被法院裁定。余某某、朱某某无权出售该房屋，《买卖房款协议书》确定的房屋无法过户，无法买卖，合同目的无法实现。证据四、仲裁不予受理通知书一份；证明目的：原告曾向仲裁委申请仲裁，仲裁委以仲裁约定无效为由不予受理。被告余某某质证称：一、房屋买卖合同是事实，暂时交付不了是因为法院查封，但不是不可抗力，虽然贴了封条最终房屋归谁还没到交付时间，不具备解除合同的条件，并不是房屋拿不到，房屋之前不存在争议。二、房屋是大产权，签订的是合法合同。被告余某某为证明其答辩质证意见，提交如下证据：一、原告与案外人刘国林房屋买卖协议复印件，证明被告有权处置该房屋。二、2017年豫15**民初3448民事调解书一份，证明该房屋于2016年卖给被告，2017年刘国林把房子调解给案外人刘伟。三、2017豫15**执2489-1执行裁定是四层西户抵给刘伟，2019年补订成东户把房屋抵给案外人刘伟，而房屋被告2016年就卖给了原告。原告隗某某质证称：一、对于提供原件材料有合同有收据，但是金额较大，被告余某某还应该提供其与刘国林的银行转账，否则无法证明实际交易完成。二、执行裁定真实，房屋已经被法院抵押给案外人刘伟，导致原告无法入住，合同无法履行。本院经审理认定事实如下：2018年3月8日，原告隗某某通过信阳市九居房地产营销策划有限公司介绍作为乙方与被告余某某、朱某某作为甲方签订了《买卖房款协议书》，与本案有关的约定如下：“一、甲方将坐落于信阳市平桥区平安路东森花园E栋一单元四层东，建筑面积127.7平方米。甲方保证所出售的房屋质量无安全隐患，房屋权属无产权纠纷、无债务纠纷，没有重复交易，没有其他银行或高利贷抵押贷款，符合国家上市交易流通条件。如有任何一项上述纠纷，甲方愿意承担一切经济及法律责任。二、确认以人民币叁拾捌万元整的成交价格购买该套房屋，此成交价格不包含依照国家有关规定应当由甲方承担的交易税费（过户费用）；乙方购买上述房屋，向甲方首次交付购房房款共计人民币叁拾叁万元整，剩余伍万元尾款应于房屋过户后三日内一次性结清。三、本合同签订基于甲乙双方自行、自愿、平等的原则为基础，经双方达成协议，甲方违约应双倍返还房款，乙方违约则房款不予返还；因本房款收付所引起的相关的任何争议，先由甲方、乙方协商解决，协商不成的提请当地仲裁委员会进行仲裁。仲裁不成功的，由当地人民法院依法审判裁决。”双方均在该合同上签名按指印。当日，被告余某某、朱某某出具“现金收条”一份，载明：“今收到隗某某身份证：购买于信阳市平桥区平安路东森花园E栋1单元四楼东购房款（人民币）叁拾叁万元整，还剩五万尾款待房产证过户三日内结清。”被告余某某、朱某某在收款人处签名按指印，案外人信阳市九居房地产营销策划有限公司加盖公章。通过庭审中查明的事实，被告余某某、朱某某已于2018年3月8日收到原告交付的33万元购房款。之后，原告一直催促被告交付房屋，被告一直未能将涉案房屋交付原告。原告发现涉案房屋被法院以刘国林欠款为由抵偿给案外人刘伟后，遂找被告协商退还购房款事宜，双方未能达成一致意见，原告按照协议约定申请信阳仲裁委员会仲裁，信阳仲裁委员会作出不予受理决定，原告遂诉至本院，请求支持诉讼请求。本院认为，原告与二被告均是完全民事行为能力人，双方在签订合同时，对合同内容是充分了解的，合同依法成立，依法成立的合同受法律保护，对原告、二被告均具有约束力。原告按约支付购房款33万元之后，二被告未履行交房义务，且未尽到保证涉案房屋权属无争议的义务，已构成违约。现该房屋已无法完成交付，《买卖房款协议书》的目的无法实现，原告请求解除《买卖房款协议书》的主张，于法有据，本院予以支持。合同解除后，二被告应退还原告支付的购房款，因此，对于原告主张二被告退还购房款33万元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称的，其与原告之间的交易已经完成，原告应当向法院提起执行异议之诉的意见，依据本院查明的事实，被告并未将涉案房屋交付原告，且在原告发现涉案房屋被安装房门时，被告予以隐瞒涉案房屋权属具有争议的事实，证明原、被告并未完成此次交易。根据合同的相对性，二被告从案外人刘国林手里购买的涉案房屋系二被告与案外人之间的法律关系，与本案无关，被告可另行主张权利，因此，对于被告的答辩意见，本院不予采纳。原、被告签订的《买卖房款协议书》中未约定交房日期，且庭审中查明，被告无法交房是因为其主观意志之外的原因造成的，关于原告主张二被告以33万元购房款为本金支付利息的请求，本院认为应从原告发现被告违约或者具有违约风险，无法实现合同目的之日起计算。根据聊天记录显示，原告于2019年1月24日发现涉案房屋有人购买房门准备安装，询问被告时，被告余某某称是自己购买，故意隐瞒了涉案房屋权属具有争议的事实，此时，被告已有违约的风险，因此，本院认为，应从2019年1月24日起以33万元购房款为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息至本息还清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告隗某某与被告余某某、朱某某于2018年3月8日签订的《买卖房款协议书》；二、被告余某某、朱某某于本判决书生效之日起十五日内退还原告隗某某购房款33万元及利息（以33万元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年1月24日起计息至本息还清之日止）；三、驳回原告隗某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，减半收取3125元，由被告余某某、朱某某共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费次日起5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳市分行，账户：46×××16。审判员  邹存琴二〇二〇年十二月一日法官助理陈卫卫书记员夏鹤玲