北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初22697号原告：北京巨声易购科技发展有限公司，住所地北京市东城区交道口南大街**。法定代表人：杨景旺，总经理。委托诉讼代理人：张伟，河北询诺律师事务所律师。被告：北京惠民智慧商务有限公司，，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街**院**楼****法定代表人：田文奇，总经理。委托诉讼代理人：刘文婷，北京市微明律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩克，男，1958年5月3日出生，该公司职员，住北京市朝阳区。第三人：北京健翔桥农副产品市场有限责任公司，住所地北京市海，住所地北京市海淀区龙翔路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王丽敏，董事长。委托诉讼代理人：刘学永，北京市华标律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘安琪，北京市华标律师事务所实习律师。原告北京巨声易购科技发展有限公司（以下简称巨声公司）与被告北京惠民智慧商务有限公司（以下简称惠民公司）、第三人北京健翔桥农副产品市场有限责任公司（以下简称健翔桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。巨声公司的委托诉讼代理人张伟，惠民公司的委托诉讼代理人刘文婷、韩克，健翔桥公司的委托诉讼代理人刘学永、刘安琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巨声易购公司向本院提出诉讼请求：1.判令我司与惠民公司签订的《房屋租赁合同》于2019年4月3日解除。2.判令惠民公司按市场价133610元/月的标准支付2018年10月18日至2019年4月3日房屋租金；判令健翔桥公司按市场价133610元/月的标准支付2019年4月4日至2020年7月20日房屋占有使用费。3.判令惠民公司按中国人民银行同期贷款利率支付2018年5月18日至2019年8月20日的损失，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价支付2019年8月21日至2020年7月20日的损失。4.案件受理费由惠民公司承担。事实和理由：我司与惠民公司于2018年9月28日签订《商业用房房屋租赁协议》，涉案房屋位于北京市东城区交道口南大街29号；房本产权面积199平方米（实际使用面积为750平方米）；租赁期限5年，自2018年10月18日至2023年11月15日止，其中2018年10月18日至11月15日为惠民公司装修期，我司同意免除惠民公司装修期内一个月房租并将惠民公司所租赁商业用房的租赁期限顺延一个月。我司同意以年租金84万元将涉案房屋租赁给惠民公司用于经营使用后，按约定于2018年10月18日前将房屋交付惠民公司，但惠民公司至今未支付任何租金，且未经我司同意擅自将房屋租赁给健翔桥公司。惠民公司不支付租金及擅自转租行为严重侵害了我司的权益。惠民公司不按照约定从事政府规定的便民工程，用租赁来的房屋获取租金差价，违背合同目的，惠民公司获取租金差价后不向我司支付租金。在此情况下，我司于2019年4月3日向惠民公司发出了《合同解约通知书》，并于4月4日采取了堵门措施将房屋收回的做法，但被健翔桥公司所有的商户阻止了我司的行为。故我司诉至法院，请法院判如所请。惠民智慧公司辩称，巨声公司起诉的事实与客观事实不符。本案的背景为：1.我司根据东城区交道口街道办事处提升居民生活品质需求，租用涉案房屋打造“悠惠万家”便民服务综合体，方便居民所需。2018年9月28日，我司与巨声公司签订《商务用房房屋租赁协议》，租期5年，自2018年10月18日至2023年11月15日（其中2018年10月18日至2018年11月15日为一个月免租期）。合同签订后，巨声公司延迟交付房屋，实际交房日为2018年11月16日。根据合同约定，免租期顺延至2018年12月15日，实际计费日自2018年12月15日。2.租赁协议约定，甲乙双方在本商业用房协议签订并在甲方将所租赁的商业用房交予乙方并经乙方验收无误收到甲方所提供发票后5个工作日内，乙方将第一年度前半年的租金交予乙方。合同中未约定收款账户信息。房屋交付后，我司向巨声公司提供了开票信息，待巨声公司开具发票后付款，但巨声公司拒绝开票。3.2019年4月4日，巨声公司在没有与我司任何沟通的情况下，对涉案房屋采取封门措施，致商铺无法经营。2019年4月8日，在街道的调解下，巨声公司才解除封门措施。4.此后，我司要求巨声公司提供收款账户以便付款，但巨声公司法人以在外地出差、回京后联系为由不提供账户，我司款项无处可付。后巨声公司起诉我司。5.我司与健翔桥公司纠纷一审在东城区法院审理中查明，本案涉及房屋由两套房屋经改扩建而形成一套商业用房，未经规划部门审批取得规划许可证。我司认为，涉案租赁合同无效，巨声公司违背诚实信用原则，无法收回房屋占用费的原因是其自身阻止了付款条件的成就，因而造成的不利后果应由其自行承担。我司始终积极履约，不存在过错，无需承担违约责任和赔偿责任。理由如下：1.涉案房屋经改扩建形成后未取得规划许可证，租赁合同自始无效，巨声公司主张违约金于法无据。巨声公司延期交房，实际占用费应自2018年12月15日起算。2.巨声公司故意阻止付款条件成就，不利后果应由其自行承担。我司支付租金的前提签订租赁协议、甲方交付房屋、乙方验收无误、乙方收到甲方所提供发票。同时满足上述条件后5个工作日内，我司支付第一笔租金。我司联系巨声公司要求开发票以便付款，巨声公司怠于行使该义务，付款条件不成就。3.暂不考虑合同效力，巨声公司违反诚实信用原则，无权单方解除合同，主张违约金。巨声公司拒不开发票违约在先，其在明知无权解除合同的情况下封门断电，扩大损失，我司保留向其追索的权利。综上，我司不同意巨声公司的诉讼请求。健翔桥公司述称，我司已经于2020年7月14日分别向巨声公司及惠民公司下发了交房通知书，约定三方于2020年7月20日交付涉案房屋。交房当天，惠民公司没有到场，我司将涉案房屋全部交付巨声公司。我司同意支付巨声公司2019年4月4日至2020年7月20日的房屋占用费，但不同意巨声公司主张的标准，巨声公司主张的标准过高，我司同意按照年租金100万元的标准支付房屋占用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月28日，巨声公司作为出租方（甲方），惠民公司作为承租方（乙方），双方签订《商业用房房屋租赁协议》，约定：甲方同意将位于东城区交道口南大街29号且具备开办社区商业服务综合体的商业用房租赁给乙方作为开办社区商业服务综合体对外经营使用（以下简称商业用房），乙方所租赁的商业用房房本产权面积199平方米（实际使用面积为750平方米），其中地上一层面积不低于250平方米，剩余面积由甲方自行使用；地上二层建筑面积；地上**建筑面积为300平方米营使用；地下一层建筑面积；地下**建筑面积200平方米面积为乙方使用；租赁期限为5年，自2018年10月18日起至2023年11月15日止。其中2018年10月18日至2018年11月15日为乙方装修期，甲方同意免除乙方装修期内一个月房租并将乙方所租赁甲方商业用房的租赁期限顺延一个月；甲方同意以年租金84万元将商业用房租赁给乙方经营使用；甲乙双方在本商业用房租赁协议签订并在甲方将所租赁的商业用房交予乙方并经乙方验收无误且收到甲方所提供发票后的5个工作日，乙方将第一年度前半年的租金（2018年11月16日至2019年5月15日，42万元）交予甲方。乙方在2019年5月16日且收到甲方所提供发票后的5个工作日将第一年度后半年租金（2019年5月16日至2019年11月15日，42万元）交予甲方……；甲方承诺在2018年10月18日前将完好无损的商业用房交予乙方经营使用……；乙方按时足额向甲方交纳所租赁商业用房的租金并负责交纳水费、电费及相关社会管理费，不得拖欠；乙方未按约定时间交纳租金，超过三十天仍不履行交付义务的，甲方在不承担任何责任的情况下，有权单方解除本租赁协议，收回商业房屋……。合同签订后，巨声公司向惠民公司交付涉案房屋，惠民公司未按合同约定支付房屋租金。2018年11月5日，惠民公司与健翔桥公司就涉案房屋签订《合作协议》，健翔桥公司在涉案商铺经营生鲜超市、便民服务。2019年4月3日，巨声公司向惠民公司发出《合同解约通知书》，通知惠民公司自即日起甲方收回所租赁房屋。4月4日，巨声公司采取封堵涉案房屋的行为，后经街道办事处调解，巨声公司将房屋解封。2019年4月4日，惠民公司通过微信形式向巨声公司送达《告知函》，内容为：……此前，我公司已多次催促贵公司按照合同约定开具发票，我方收到发票后付款，但多次沟通至今贵公司未开具发票，违反合同。后在街道办事处的协调下，双方代表见面沟通，确定在清明节后确定补充协议，解决发票问题。2019年4月4日上午8时，贵公司在未通知我公司的情况下，突然对我公司承租的悠惠-菊儿胡同店封门，导致门店无法正常经营且造成巨大的负面影响……。2019年4月10日，巨声公司向健翔桥公司发出《通知函》，告知其已于2019年4月3日向惠民公司发出解约通知，后发现惠民公司将租赁房屋擅自转租给健翔桥公司，通知健翔桥公司于收到通知函后3日内联系巨声公司处理商铺腾挪后续事宜，逾期巨声公司将采取强制腾退措施。2019年8月2日，惠民公司（反诉被告）起诉健翔桥公司（反诉原告），要求解除双方签订的《合作协议》及《补充协议》并交还涉案房屋，支付惠民公司联营扣点、信息服务费、工服费、滞纳金等。健翔桥公司反诉要求惠民公司赔偿停业期间损失、服务费等损失。2020年6月28日，北京市东城区人民法院作出（2019）京0101民初15448号民事判决，判决：惠民公司与健翔桥公司签订《合作协议》及《补充协议》无效……。判决后，惠民公司不服提起上诉，2020年8月26日，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终7426号民事裁定书，裁定：撤销东城区人民法院（2019）京0101民初15448号民事判决；发回东城区人民法院重审。该案件现在审理中。2020年7月14日，健翔桥公司向巨声公司及惠民公司发出《交房通知书》，载明：健翔桥公司于2020年6月28日接到北京市东城区人民法院（2019）经0101民初15448号民事判决书，认定健翔桥公司与惠民公司签订的《合作协议》及《补充协议》无效，要求健翔桥公司于3个月内将涉案商铺腾退给惠民公司。健翔桥公司也接到巨声公司起诉惠民公司及健翔桥公司要求协助办理交接通知。现正式通知巨声公司及惠民公司于2020年7月20日上午9点到涉案商铺办理交接腾房事宜，未按时到场的一方视为放弃接收的权利，我方将向到场一方交付；如均不到场，仍视为健翔桥公司已履行交接义务。2020年7月20日，巨声公司作为房东即甲方，健翔桥公司作为承租方即乙方，双方签订《商铺交接确认书》，载明水表，现表底5904；电表现表底91172、42107、9420；房屋大门钥匙一把，该商铺已达到条件和交付标准，甲方同意接收。惠民公司对巨声公司与健翔桥公司之间房屋交接行为不予认可。另查，一、编号为（94）东规建居字4号《建设工程规划许可证》载明的建设项目名称为翻、改、扩建（商业），建设位置为交道口南大街29号，建设规模为146.06平方米。附件为地上一层改、扩；编号为（2003）规东建字0290号《建设工程规划许可证》载明的建设项目名称为商业用房，建设位置为东城区菊儿胡同2号，建设规模为104.40平方米。二、北京市东城区菊儿胡同2号6间房屋，建筑面积为67.60平方米，房屋共有权人为杨景旺、杨景生、杨景慧三人。涉案房屋所有权人为王秀华，建筑面积131.50平方米，房屋9间。涉案房屋由上述二套房屋经改、扩建后而形成的一套包含地下一层、地上二层的商业用、地上**的商业用房上述两套房屋经规划部门审批的改扩建内容均不一致。三、北京市东城区交道口南大街29号房屋的所有权人系王秀华，建筑面积131.5平方米，房屋9间。北京市东城区菊儿胡同2号房屋的所有权人系杨景旺、杨景生、杨景慧，建筑面积67.6平方米，房屋6间。涉案房屋系由上述两套房屋经改、扩建后而形成的一套包含地下一层、地上两层的商业用、地上两层的商业用房上述两套房屋经规划部门审批的改扩建内容均不一致。审理中，一、巨声公司要求解除合同的理由为：惠民公司将涉案房屋转租给健翔桥公司；不按合同约定的时间支付租金。巨声公司要求惠民公司支付租金的标准是按照惠民公司转租给健翔桥公司的租金标准计算并称已电话告知惠民公司付款账户，且惠民公司可以通过天眼网查询对公账户。巨声公司称无法为惠民公司出具发票的原因为房屋所有权证的面积与合同约定的面积不符，签订合同的主体与房屋所有权证的主体也不一致。二、惠民公司称其与巨声公司签订的合同应属无效，没有支付巨声公司租金的理由为支付巨声公司租金的前提是巨声公司先开具发票且巨声公司一直未提供对公账户。并表示没有收到过《合同解约通知书》及《通知函》及《交房通知书》和《商铺交接确认书》。健翔桥公司擅自向巨声公司交付房屋的行为无效。三、惠民公司为证实其主张，提供其法定代表人与巨声公司法定代表人之间的微信聊天截屏，2018年12月20日，惠民公司：公司名称北京大道惠民智慧商务有限公司，纳税识别号91110101MA01BJD45C，地址北京市东城区，地址北京市东城区珠市口东大街****4-6-1***XX，开户行北京农商银行崇文支行，账号×××。2019年5月15日，惠民公司：本次交纳租金为2018年12月16日至2019年6月15日的租金，共计42万元整，原协议约定的房屋交接时间为2018年10月18日，免租期为一个月。但实际上房屋原二楼商户最终腾退的时间为2018年11月16日，因此将原协议时间按照实际腾退时间进行顺延，即协议租赁时间变为2018年11月16日至2023年12月15日，其中2018年11月16日至2018年12月15日为免租期。本次交纳的租金为2018年12月16日至2019年6月15日。请您尽快开具发票。2019年5月17日，惠民公司：杨总，请您把公司账户发我，我们先安排付款。巨声公司：我在外地出差，回去同你联系。2019年5月29日，惠民公司：杨总，您回京了吗，需要您那边的账号，我们走支付流程，已经到月底了。巨声公司：田总，回京后同你联系。2019年6月6日，巨声公司：杨总，您回京了吗，如果没回来的话可以安排先把账号发来，我们现安排付款事宜。2019年8月5日，惠民公司：杨总，这段时间您一直未回复，联系不上，现在您回京了吗。我们这边的资金应付账目上，需按照此前签署的协议支付租金，请您提供下租金收款账户，同时也请您按照合同开具下发票，开票信息此前也发给过您，等会我再发一下，避免开错。巨声公司对真实性认可，认为上述信息系惠民公司单方发的，双方已经协商过多次，惠民公司一直未缴纳租金。四、惠民公司主张巨声公司于2018年11月16日向其交付涉案房屋，未提供证据。惠民公司同意支付房屋使用费自2018年12月15日始至实际交付房屋之日止，按年84万元标准计算。五、健翔桥公司庭后表示其同意以年租金84万元标准向巨声易购公司支付2019年4月4日至2020年7月20日的房屋使用费。本院认为，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，巨声公司与惠民公司签订的《商业用房房屋租赁协议》无效。合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，巨声公司要求惠民公司及健翔桥公司按照市场价支付房屋使用费的主张，缺乏依据，本院不予支持。巨声公司要求惠民公司支付2018年10月18日至2019年4月3日租金的主张，因双方签订的合同无效，巨声公司主张上述期间为租金有误，本院将巨声公司所主张上述期间租金纠正为房屋使用费。房屋使用费的标准参照合同约定的租金标准判定。惠民公司称巨声公司于2018年11月16日向其交付房屋，缺乏证据，本院不予采信。巨声公司要求健翔桥公司支付2019年4月4日至2020年7月20日的房屋使用费的主张，健翔桥公司同意支付并同意按年租金84万元的标准支付，本院不持异议。巨声公司要求惠民公司支付经济损失的主张，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、北京巨声易购科技发展有限公司与北京惠民智慧商务有限公司于2018年9月28日签订的《商业用房房屋租赁合同》无效。二、自本判决生效之日起七日内，北京惠民智慧商务有限公司支付北京巨声易购科技发展有限公司2018年10月18日至2019年4月3日房屋使用费385000元。三、自本判决生效之日起七日内，北京健翔桥农副产品市场有限责任公司支付北京巨声易购科技发展有限公司2019年4月4日至2020年7月20日房屋使用费1085000元。四、驳回北京巨声易购科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14624元，由北京巨声易购科技发展有限公司负担3656元（已交纳）；由北京惠民智慧商务有限公司负担元3656元，于本判决生效之日起七日内交纳；由北京健翔桥农副产品市场有限责任公司负担7312元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘 敏二〇二〇年十二月十四日法官助理  马小龙书 记 员  孙 萍