吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2020）吉06民终709号   上诉人（一审被告）：管琳，女，1991年7月1日生，汉族，无固定职业，住白山市。   被上诉人（一审原告）：王强，男，1994年6月6日生，汉族，无固定职业，住白山市浑江区龙都一品小区**楼****。   上诉人管琳因与被上诉人王强房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2020）吉0602民初1291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人管琳、被上诉人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   管琳上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用全部由王强负担。事实和理由：2019年11月20日签订一份房屋租赁合同××区，租金600/月，合同签订后，王强支付管琳4200元，包合3600的租金和押金600，租期为半年。一、2020年1月，王强以购买新房为由要求退房，管琳认为王强没有按照当初最少住五个月的承诺而执行，没有答应王强的请求，之后王强协商管琳房屋出租给下一任住户，两方均没有损失，王强也会积极配合如果出租出去，立刻与管琳交接房屋解除合同，在王强提出退房请求后管琳多次联系王强。要求进行房屋检验合同解除，而王强以没有时间，不在本地，各种事由，拒绝和管琳检验房屋解除合同。王强不接电话，不回微信造成一直没有进行房屋交接，2020年2月5日，王强称自已可以与管琳交接房屋，管琳与王强到达房屋，王强并没有按照他所说的已经搬出房屋，水电取暖费结清，而还是处于居住的状态，行李，衣物，日用品还是摆放整齐，没有一丝要退房的意思，最后闹的不欢而散。管琳也因此告知王强继续履行合同，2020年2月10日，王强用微信通知管琳给管琳邮寄了其中一把房屋钥匙，也没有跟管琳说退房还是检验房屋。在那之后管琳回到北京的房子隔离15天，王强也再没有提出退房，验房请求，也并没有将房屋使用权交还于我，如按王强所说协商一致解除合同，2月10号已经将房屋交还于管琳，为什么管琳多次要与王强交接房屋，王强却一再推脱。此后管琳没有收到王强任何退房请求和检验房屋的请求，直到2020年五月份房屋租赁合同到期，王强告知管琳2月10日就已经退房，让管琳返还租赁款，并通知管琳已经上告法庭，王强在一审法庭陈述4月26日看到租赁房屋灯是亮着的，并认为管琳已经租赁给下一任住户让管琳返还租赁款，而管琳早就回到北京住处进行隔离，并没有将房屋出租，那时疫情严重小区都是封闭的，根本进不去，而且管琳与王强合同尚未解除不敢贸然出租，所以按王强所说，那就说明王强一直在享受房屋使用权，管琳也调取了每月的水电费都有产生，在法庭上一审法官并没有组织双方进行质证，管琳上交的书面证据，而王强只有口述证据和一部手机。判决书写道，双方协商一致解除合同，王强2020年2月10日与管琳交接了房屋，而事实管琳并没有收到王强退房请求，并且这期间王强一直在使用房屋。对“一审法庭查明2020年2月10日原告通过邮寄方式将房屋其中一把名钥匙邮寄给管琳就等于房屋做了交接”，管琳做出辩解法庭却予以不顾，根据相关法律规定，王强要交付所有房屋钥匙，结清水电取暖费用，并且与房东进行房屋检查，双方同意后才能解除合同，而王强并没有按照解除合同的程序去执行。对本判决，管琳认为法庭明显袒护王强，一审判决在王强没有任何证据的前提下，做出此判决严重损害了管琳的合法权益，管琳不服该判决。二、一审判决曲解法律，法律的目的在于定纷止争公平公正，兼顾各方当事人的合法权益，在本案中法庭在王强没有出示任何证据的前提下作出此判决，而对管琳出示的证据予以不顾，明显是在故意偏袒王强一方，结合“白山市浑江区人民法院（2020）吉0602民初1291号判决书内容”，其并未兼顾各方当事人合法权益，王强严重违反了租赁的法律法规，说退房就退房不用验房，不用缴纳水电取暖费用，钥匙邮寄其中一把到房东手里就可以退房，不用承担任何责任。举个例子：宾馆有全日房(全天)和钟点房(四小时)两种，全日房(全天)100元，钟点房(四小时)50元，你开了全日房付给宾馆200元(含100押金)结果你因为有事，就住两个小时，你要退房，你是不是要跟宾馆管理人员商量宾馆同意了你的请求，你是不是也要让宾馆检验房间才能退回你剩余的房款你总不能一走了之，然后钥匙邮给宾馆，反过来就去找宾馆退钱这种行为是什么行为，哪个法律规定租赁市场可以这样操作可见一审法院偏袒王强行为更加明显，不能叫人信服。实体判决不公，法律丧失公信力。希望二审法院查明事实，维护管琳的合法权益。   王强答辩称，王强答辩称，一审已经对合同审查，合同上载明未住满半年每月650元房租，王强是1月20日提出解除合同，中途收拾东西两把钥匙都给她了，2月20日租期满3个月，2月10日将钥匙交给管琳，之后王强就找管琳退租金，之前同意退租金，后来3月份微信不回，电话不接，最后起诉。王强是在东西搬走、房屋腾空后将钥匙交给管琳，从2月28日打电话管琳就不接电话，2月8、9号时当时在收拾东西因为钥匙锁在屋里了，管琳给王强送钥匙，当时时间太晚了，王强说第二天把钥匙给管琳，然后管琳就走了。   王强向一审法院起诉请求：一、要求管琳立即返还原告租赁款2250元；二、诉讼费由管琳承担。事实与理由：王强、管琳于2019年11月20日签订了《房屋租赁合同》，约定将管琳××区的房屋以每月600元的价格出租给管琳使用，租赁期限为半年。双方约定如不到半年租金按照每月650元计算。合同签订后，王强支付给管琳4200元，包含3600元的租金及600元押金。此后，双方经协商一致解除合同，王强于2020年2月10日将房屋交还给管琳，但管琳一直未能按约定返还剩余租金及押金。现王强为维护其合法权益，提起诉讼。   一审法院认定事实：2019年11月20日，管琳作为甲方，王强作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》。约定甲方将位于白山市××区的房屋以每月600元的价格出租给乙方使用，租赁期限为半年，自2019年11月20日起至2020年5月20日止，租金总计3600元，押金600元。租赁合同签订后，王强向管琳交付了租赁款及押金总计4200元。双方同时约定如租赁不足半年则租金按每月650元计算。此后，王强由于购买了房屋，于2020年1月中旬向管琳提出退租，愿意按每月650元的价格扣除三个月的房租，要求管琳退还剩余租赁款1650元，押金600元，总计2250元，但双方就此并   未达成一致意见。王强于2020年2月10日通过邮寄的方式将租赁房屋钥匙交付给管琳，现该租赁房屋已由管琳收回转租给他人使用。   上述案件事实有微信聊天证明、《房屋租赁合同》、当事人的陈述及庭审笔录等在卷为凭。   一审法院认为，双方在自愿、平等的基础上签订的《房屋租赁合同》不违反法律强制性规定，该协议合法、有效，本院予以确认。租赁合同签订后，双方均按合同约定全面履行了各自的义务。租赁合同中约定如租赁不足半年则租金按每月650元计算，此条款视为双方在签订租赁合同时，就对租赁方提前解除合同的情况做了约定，即租金每月增加50元，变为每月650元，此外双方并未就提前解除合同做任何违约金的约定。本案中王强在解除租赁合同时，尽到了提前告知义务，并自愿按650元每月的租金，支付三个月的房租，其要求出租方管琳返还剩余租赁费及押金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。   依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：“管琳于本判决发生法律效力后立即返还王强剩余租赁款、押金总计2250元。……案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由管琳负担。”   本院二审期间，本院二审期间，王强提交一份电话通话记录，证明2020年2月28日起打电话管琳不接，中途有一次王强用其女朋友电话给管琳打电话，打通后管琳讲关于退还租金事宜均是其丈夫管理，等协商后答复。之后再打电话，电话处于通话中，用其它电话可以打通，王强猜测管琳将王强女朋友电话进行了特殊设置，因为联系不到管琳所以起诉。   管琳质证认为，之前租房时，王强说没有住满半年，要求退房，当时要检查房屋时里面东西都在，王强只是说钥匙忘记在屋里了，让去送钥匙，王强东西没有收拾完，管琳就走了。2020年2月10日，王强给管琳邮寄一把钥匙，但是也没有说退房的事，也没有说再次让管琳验房，水电费也没有结清，管琳认为如退房应该水电费结清、验房后才能完成退租。   本院二审审理查明的事实与一审认定事实一致。   本院认为，双方在合同中约定如租赁不足半年则租金按每月650元计算。证明王强未租满半年不存在违约情形。经一审质证的证据证明，王强在2020年2月初已明确表示解除合同，并同意多租一个月，方便管琳重新招租，于2020年2月10日将租赁房屋钥匙邮寄给管琳，管琳已知悉王强解除合同的意思表示。管琳应积极配合王强完成退租事宜。王强并无违约行为。一审判决并无不当。   综上所述，管琳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50.0元，由上诉人管琳负担。   本判决为终审判决。     审判长 高明义   审判员 李 楠   审判员 李世为     二〇二〇年十二月九日   书记员 杨 栋