湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初3035号原告（反诉被告）：李英，女，1981年11月12日出生,汉族，住武汉市东西湖区，被告（反诉原告）：刘磊，男，1982年7月24日出生，汉族，住武汉市青山区，原告李英与被告刘磊合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理，后被告刘磊提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李英及被告（反诉原告）刘磊到庭参加诉讼。在审理过程中，双方当事人申请调解期限一个月，该期限不计入本案审限。本案现已审理终结。李英向本院提出本诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘磊返还租赁房屋并还原房屋结构，清除房内油烟；3.判令刘磊支付租金（租金自2020年5月起计算至刘磊返还房屋日止，按每月13000元的标准，暂计算至2020年9月12日为57032元）；4.判令刘磊支付物业公司水费、电费、物业费（计算至交房之日止，以物业公司提供的数额为准，暂计算至2020年9月12日为10795元）；5.判令李英不返还履约保证金13000元；6.判令刘磊承担本案全部诉讼费用。事实与理由：李英与刘磊于2019年10月19日签订了一份租赁合同，租赁期限从2019年12月1日起至2024年11月30日止，租金为每月13000元，当日支付第一季度租金及房屋押金共计52000元。每季度租期开始前10日内支付下一个季度租金，当季度租金拖欠达7天，李英有权终止合同并收回该房屋，且有权不退还刘磊租房押金。合同签订后，李英依约履行合同，向刘磊提供可以使用的房屋，但刘磊并未能依约履行付款义务，自2020年5月1日起，刘磊共拖欠租金57032元，水电物业费10795元，李英多次向其催收欠款无果，故诉至法院。刘磊针对本诉辩称，1.同意解除房屋租赁合同，退房时将油烟污渍清理干净并撤除二楼的冲洗设备；2.同意承担2020年4月至今的水电物业费，物业水电费以物业出具的单据为准；3.李英曾对2020年3月至5月的房租进行减免，故我于2020年6月1日向李英缴纳房租至2020年8月，不存在未按期缴纳房租的情况；4.因2020年8月武汉暴雨，房屋水管倒灌，我们找到物业疏通管道，物业称是之前业主改造房屋的问题，建议最好将地下管道做整改，与李英协商后李英也愿意找人整改并给予相应赔偿，但实际并未履行，故我未缴纳9月的房租。刘磊向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令李英退还刘磊支付押金13000元；3.判令李英退还刘磊支付的2020年8月租金13000元；4.判令李英补偿刘磊2020年8月的经营损失10000元；5.判令李英承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2020年受疫情影响，武汉自1月23日封城直至5月8日店面才开门。开门后，我发现下水管道倒灌，整个店面一楼被臭水淹没。在向物业报备后物业联系市政用特种机器将外面的管道疏通。臭水倒灌产生的异味导致严重卫生不达标，物业工程部要求我们联系业主尽快彻底解决且指出业主必须负全责。经了解，前一个租户装修时业主及租户均未去物业报备，存在私自装修违规行为，我在进行店铺装修时按照《房屋租赁合同》第三条第四项规定交由物业备案明细，经物业工程部核实无违规项目操作，物业退还了全额装修押金。2020年6月1日，店铺正式营业，我约好李英代理人何祖明，让其改造水管，但其称不会有什么严重问题，一旦再出现管道翻水、倒灌问题会保证处理。此外，我们还协商上次房租缴交的是2019年12月至2020年2月，但2月至5月店铺没有营业，免除3月至5月的房租，2月房租冲抵6月房租，7月、8月的房租足额缴纳。2020年8月上旬，下水道又堵了两次，但并没有回流翻水，我只是跟物业报备并找人疏通，但整个店面奇臭无比，药监部门检查后反馈店面需要做整改且不可经营，我店当即跟物业报备，并等待工程部检修。8月20日，店面管道又开始往外翻水，经物业工程部检查后，告知情况很严重必须通知业主过来做改造处理，否则店面不能营业。2020年8月23日，我将店面情况发给何祖明并按照《房屋租赁合同》第三条第一项规定要求李英承担责任并解决问题，李英出面沟通后承诺整改并赔偿店铺8月房租及不能营业的经济损失。得到李英承诺后，2020年9月4日，按李英要求将店面钥匙交于物业工程部并配合李英找管道师傅做好改造准备工作，但李英反而在没有任何告知并协商的前提下将我诉至法院。2020年9月15日，在闭店情况下，李英还恶意向工商投诉我店无证经营，造成我店声誉受损。自2019年12月至今，前前后后投入50多万用于店面装修、电量增容、设备投入等，开业仅仅一个月就碰上疫情，复工复产后又因李英不负责且从未告知前一租户违规装修情况等，故本人向法院提出反诉。李英针对刘磊的反诉辩称，同意解除与刘磊签订的房屋租赁合同，因为刘磊违约未按时交房租，故不同意退还押金，我没有收到刘磊8月份的房租。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2019年10月李英将其所有的位于青山区工人村××楼2-1商铺房屋租赁给刘磊经营餐饮“霸王煸鸡”。2019年10月19日，李英与刘磊签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁物建筑总面积269.53平方米，租赁期限为5年，自2019年12月1日起至2024年11月30日止，租金为每月13000元（不包含开发票的税费），第三年起每年递增5%，租金以季度为单位，于每季度租期开始前10日内支付，当季度租金拖欠达7天的，李英有权终止合同并收回房屋；租房押金13000元，期满后如无违约，押金无息退还，若有违约则保证金不予退还；承租期间，房屋水费、电费、燃气费、卫生费、物业等费用均由刘磊承担；刘磊对房屋进行装修、改造，应事先取得李英的同意，所有装修改造所产生的相关费用由刘磊自行承担，装修项目细则需报李英及物业存档，并不得因装修、施工、安装而对该房屋的主体结构产生实质性影响；租期满后不得拆除或按李英要求拆除房屋装修设施，如刘磊经营餐饮，退租应清除墙面、门窗油污。2019年10月19日，刘磊向李英转账52000元（包含押金及2019年12月、2020年1月及2月的租金，其中2019年12月1日前为免租期），并就承租商铺装修与武汉市天源物业管理有限责任公司青宜居物业服务中心签订《门面装饰装修管理服务协议》并缴纳保证金。在店铺装修过程中，刘磊将原房屋一楼厕所改造，加装滤水池，在二楼抬高一处地平，建造水池，并将二楼水池的水管与一楼滤水池的水管连通，水由一楼出水管排入主管。店铺装修完成后，物业公司检查装修情况后退还刘磊结构押金，并在《门面装饰装修管理服务协议》尾部注明“装修主体结构未动，只铺地板、走电线，在小房间加装滤水池，且出水接入主管”。此后刘磊使用租赁房屋经营餐饮，考虑到疫情原因和店铺实际经营情况，刘磊与李英协商免除2020年3、4、5月的房租，同时6、7、8月的房租按26000元予以缴纳。2020年6月1日，刘磊向李英指定的案外人何祖明支付26000元。2020年8月底，李英催要下一季度的房屋租金，被告知房屋下水道翻水、一楼被淹，且下水道翻水在2020年4月就出现过一次，需要李英出面维修解决。2020年8月底9月初，李英到现场了解情况，并找到物业人员拟进行维修，但李英、刘磊双方因下水管堵塞导致店铺地板经营等损失问题未能协商一致，导致维修一事搁置。后李英于2020年9月14日诉至本院。在本院审理过程中，刘磊表示愿意解除合同并承诺于2020年11月13日将租赁房屋交付给李英，实际刘磊于2020年12月7日交付房屋给李英，双方就截至2020年12月7日的水电止码进行记录。经过双方现场交接，李英要求刘磊拆除一楼的滤水池和二楼抬高的地平和水池，恢复原状并清除室内垃圾。另查明，2019年11月6日，刘磊与武汉天源物业管理有限责任公司就一楼的59.52平方米面积房屋签订《物业管理服务协议》，约定每月每平方米的物业服务费为2.4元。截至2020年12月7日，刘磊欠付部分物业服务费、水电费。以上事实有《房屋租赁合同》、转账记录、《门面装饰装修管理服务协议》、《物业管理服务协议》、微信聊天记录以及当事人陈述等予以证实。在庭审过程中，李英、刘磊对管道堵塞原因说法不一，但双方均表示找过物业，物业了解管道堵塞情况。本院于2020年12月7日走访了武汉天源物业管理有限责任公司，据该公司物业管理人员介绍，店铺的出水管道确实出现堵塞，系房屋的下水管道接入普通住宅管道而非商用管道以及油污排放两方面原因共同导致。物业曾协调双方解决问题，但双方因租户店铺地板损失问题没有谈妥产生纠纷。本院认为，李英与刘磊签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。现李英与刘磊在履行合同的中发生纠纷，李英提出解除合同，刘磊同意解除合同，本院予以照准。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。现李英认为合同解除因刘磊拒不支付租金、水电费导致，刘磊存在违约行为，应当支付相应的租金并收取履约保证金，而刘磊认为合同的解除因李英交付的房屋下水管道堵塞导致店铺无法经营，李英存在违约行为，应当承担返还押金、退还租金并赔偿经营损失的责任。对此，根据本院庭后走访了解的情况，涉案房屋下水管道堵塞影响店铺经营的事实确实存在，但下水管道堵塞的原因系下水管道接入普通住宅管道和油污排放共同导致。现刘磊提供的证据可以证明其在承租房屋前下水管道即接入住宅管道，其承租后亦未改变该状态。李英作为出租方，在租赁房屋时明知刘磊租赁房屋用于经营餐饮，需要使用下水管道，其对下水管道接入住宅管道的情况未尽到告知及提醒义务，而刘磊作为承租方，对其油污排放可能导致管道堵塞的风险亦未尽到注意义务，故对于房屋下水管道堵塞影响经营，且双方后续就该问题亦未能有效协商解决进而导致合同解除，双方均负有责任，并非任一方的违约行为导致。因涉案房屋前期的租金减免系李英和刘磊协商后的真实意思表示，现刘磊已支付租金至2020年8月，故对于李英再次主张减免期的租金本院不予支持；对于李英要求刘磊支付9月起至房屋实际返还之日止的租金的本诉请求以及刘磊要求李英返还2020年8月的租金、退还押金及赔偿经营损失的反诉请求，本院综合合同的履行情况、下水管道堵塞造成的损失及房屋占有使用时间、后期交付情况以及各方的过错，基于公平原则一并予以考量，酌定刘磊支付李英房屋占用费用13000元，因李英前期收取了刘磊押金13000元，两者相互抵扣。因《房屋租赁合同》约定，租赁满后不得拆除或按李英要求拆除房屋装修设施，刘磊若经营餐饮，退租应清除墙面、门窗油污，故对于李英要求刘磊拆除一楼滤水池和二楼抬高的地平和水池并清除室内垃圾的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。为避免当事人因未及时拆除清理导致各方损失扩大，若刘磊未能在法院指定的期限内拆除并清理，可由李英自行拆除并清理，本院酌定刘磊补偿李英拆除费用和垃圾清理费3000元。对于李英主张刘磊支付物业公司水费、电费及物业费的诉讼请求，虽然本案中刘磊与物业公司签订物业服务合同，但因李英为房屋的所有权人，故刘磊实际系代表李英与物业公司签订物业服务合同。根据《房屋租赁合同》约定，刘磊应承担租赁房屋产生的物业费用及水电费用，现上述费用已经实际产生，后期李英也将为此支出相应的费用，刘磊亦同意根据物业公司出具的单据据实支付上述费用，故对于李英的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除李英与刘磊签订的《房屋租赁合同》；二、刘磊于本判决生效之日起10日内拆除一楼的滤水池和二楼抬高的地平和水池并清除室内垃圾，若刘磊不能在法院指定的期限内拆除清理，李英可自行处理，由刘磊补偿李英拆除和垃圾清理费用3000元；三、刘磊于本判决生效之日起10日内向李英支付2019年11月1日至2020年12月7日期间欠付的的物业管理费、水电费（以武汉天源物业管理有限责任公司出具的单据为准）;四、驳回李英的其他本诉请求；五、驳回刘磊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5961元，反诉费350元，合计6311元，由李英负担3155.5元；刘磊负担3155.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  洪翠临二〇二〇年十二月十八日书记员  司 思