江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初6071号原告：中国建设银行股份有限公司涟水支行，住所地涟水县安东路东侧泰山路北侧泰安大厦****。负责人：姜荣清，该行行长。委托诉讼代理人：陆春海、吴萌萌，江苏冠誉律师事务所律师。被告：葛志敏，男，1987年8月21日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：王晓丽，女，1990年3月18日出生，汉族，居民，户籍地灌南县，住涟水县。被告：淮安香山置业有限公司，住，住所地涟水县东鼎商城****商铺/div>法定代表人：郭元，该公司总经理。（未到庭）委托诉讼代理人：李亮亮、贾罡，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司涟水支行（以下至判决主文前简称建行涟水支行）诉被告葛志敏、王晓丽、淮安香山置业有限公司（以下至判决主文前简称香山公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行涟水支行的委托诉讼代理人陆春海、被告葛志敏、被告香山公司的委托诉讼代理人李亮亮、贾罡到庭参加诉讼，被告王晓丽经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。原告建行涟水支行向本院提出诉讼请求：1、被告葛志敏、王晓丽偿还原告借款本金244210.18元、利息1785.05元、利息罚息4.91元、本金罚息9.82元，合计246009.96元（利、罚息暂计算至2020年8月4日）以及此后罚息按照年利率4.9%水平上上浮20%再上浮50%计算至实际还款时止。2、被告葛志敏、王晓丽支付原告因实现本案债权而发生的律师代理费23000元。3、被告香山公司对上述债务承担连带责任。4、判决原告对位于涟水县折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：要求被告葛志敏、王晓丽共同偿还原告借款本金232968.8元、利息570.77元，合计233539.57元（利、罚息暂计算至2020年12月2日），此后的利、罚息，按照合同约定计算至实际还款时止。事实与理由：被告葛志敏、王晓丽因购房需要向原告借款31万元，并于2017年10月17日与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份。双方约定：借款期限为120个月（即2017年8月30日至2027年8月30日）。贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%，借款逾期罚息利率为执行贷款利率水平上上浮50%,贷款利率于每年的1月1日调整。还款方法为等额本息还款法，即被告按期以相等的金额偿还贷款本息。被告葛志敏、王晓丽提供其所有位于涟水县房屋作抵押担保，如被告不按约定按时足额偿还借款本息，原告有权宣布借款立即到期，解除与被告的借贷关系，要求被告立即清偿借款本息及包括但不限于原告为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用，并有权对前述抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在担保范围内享有优先受偿权，被告香山公司在保证人处盖章，被告香山公司应对上述债务承担连带清偿责任，合同还对管辖法院、纠纷解决方法等事项予以约定。2017年10月16日，被告葛志敏、王晓丽己将上述房屋办理了不动产登记证明（抵押权预告登记），权利人是原告，原告于2017年10月17日按约向被告葛志敏、王晓丽发放了31万元借款，然而自2019年10月份、11月份被告未按约定还款，甚至从2020年7月起至今被告未按约定还款，已构成违约，原告在催款无效的情况下，特依据上述合同约定向贵院提出如上诉请，请予支持。被告葛志敏辩称：房贷拖欠了三个月，现在已经将拖欠的钱还清了，剩下的想继续按月支付，对原告诉讼请求和事实与理由无异议。被告王晓丽未作答辩。被告香山公司辩称：根据公司法第16条规定，公司为他人提供担保，应经董事会或股东会、股东大会决议，本案原告在我司尚未提供董事会或股东会、股东大会决议的情况下，即与我司签订担保合同，系违反上述规定，未经合理的形式审查义务，不能构成善意，所签订的担保合同无效。我司不应承担连带责任。即使担保合同有效，我司也不应承担连带保证责任。根据个人住房商用借款合同第19页的第35、36条约定，双方对保证方式、期限均未做明确规定，系一般保证，应由被告葛志敏、王晓丽先承担清偿责任。综上，我司无需承担连带保证责任，原告对我司的诉求无事实和法律依据，请求依法判决。经审理查明：2017年10月17日，被告葛志敏、王晓丽、香山公司与原告建行涟水支行订立一份个人住房（商业用房）借款合同。该合同约定，借款本金31万元，借款期限120个月，自2017年8月30日至2027年8月30日。该合同项下的贷款利率执行浮动利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次。该合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。原告按照约定的用款计划将合同项下的借款款项直接划入被告香山公司账户。如借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款提前到期，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按合同约定计收罚息和复利。借款人与贷款人约定登记费、评估费、保管费、鉴定费、公证费、律师服务费、保险费等贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担。合同还约定，该合同项下的担保方式为连带责任保证。保证人为被告香山公司，保证人提供连带责任保证。在庭审中原、被告双方明确保证期间适用个人住房（商业用房）借款合同36条第2种约定，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同另约定，抵押人为被告葛志敏、王晓丽，被告葛志敏、王晓丽以位于涟水县房屋设定抵押，抵押担保的范围包括本合同约定的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。2017年10月16日，被告葛志敏、王晓丽为位于涟水县房屋办理预告登记，登记证号为：苏（2017）涟水县不动产证明第0018936号，义务人为葛志敏、王晓丽，权利人为原告建行涟水支行。2017年10月17日，原告向被告葛志敏、王晓丽发放贷款31万元。后被告葛志敏、王晓丽未能按合同约定全面履行还款义务。截止2020年12月2日，被告葛志敏、王晓丽尚欠原告借款本金232968.8元、利息570.77元，合计233539.57元。另查明，原告建行涟水支行（甲方）与江苏冠誉律师事务所（乙方）签订委托代理合同，约定甲方因与葛志敏、王晓丽、香山公司金融借款合同纠纷一案委托乙方律师为代理人，参与诉讼。根据《江苏省律师服务收费管理办法》及乙方依法制定的苏冠费（2018）01号《律师服务收费标准》，甲方向乙方支付律师代理费人民币23000元，此款在本代理合同签订时支付。2020年11月27日，江苏冠誉律师事务所向原告建行涟水支行开具23000的代理费发票。以上事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、不动产登记证明、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、代理费发票、委托代理合同，被告香山公司提供的不动产初始登记证明单等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订借款合同不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订以后，原告按约发放贷款310000元，并约定了还款期限和还款方式，被告葛志敏、王晓丽未能按合同约定履行还款义务，违反其与原告所签合同的约定，故原告有权宣布贷款立即到期，并要求被告葛志敏、王晓丽偿还截止2020年12月2日的贷款本息233539.57元，以及自2020年12月3日起至借款付清之日止按合同约定计算的利息、罚息。根据合同约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担，因被告葛志敏、王晓丽违约导致本案诉讼，故原告由此产生的律师费应当由被告葛志敏、王晓丽承担。关于律师费的数额，参照江苏省物价局、江苏省司法厅关于调整律师服务收费标准的通知(苏价费〔2013〕421号)，结合案件的标的、难易程度和案情，本院酌定律师费为11500元。根据合同约定，被告香山公司为被告葛志敏、王晓丽的上述贷款提供连带责任保证。故在保证期内，原告有权要求保证人承担保证责任。对原告要求被告香山公司对被告葛志敏、王晓丽所欠原告贷款本息承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持，被告香山公司应当在借款合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止，承担阶段性连带还款责任。被告香山公司在承担保证责任后有权向被告葛志敏、王晓丽追偿。原告按照约定将合同项下的借款款项直接划入被告香山公司账户，被告香山公司辩称所签订的担保合同无效，理由不能成立。被告王晓丽经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃庭审答辩、举证、质证等抗辩权利。涉案房地产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，债权登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。因此，原告中国银行涟水支行作为涉案房地产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，对涉案房屋不享有现实抵押权。故对原告要求对位于涟水县房屋在抵押债权范围内享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告葛志敏、王晓丽在本判决生效后三十日内给付原告中国建设银行股份有限公司涟水支行截止2020年12月2日贷款本息233539.57元，并承担以232968.8元为基数，自2020年12月3日起至款项还清之日止，按合同约定计算的利息。二、被告葛志敏、王晓丽在本判决生效后三十日内给付原告中国建设银行股份有限公司涟水支行律师代理费11500元。三、被告淮安香山置业有限公司对被告葛志敏、王晓丽所欠上述借款本息承担阶段性连带还款责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司涟水支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5335元减半收取2667.5元，由被告葛志敏、王晓丽、淮安香山置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××10）。审 判 员 姜怀友二〇二〇年十二月八日法官助理 周慧文书 记 员 罗 蒙附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。