山东省泗水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0831民初2599号 原告：中国工商银行股份有限公司泗水支行，住所地泗水县泗河办人民路**。统一社会信用代码：91370831866363312B。 负责人：刘仰峰，职务：行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：颜刚，山东亚联律师事务所律师。 被告：孔凡康，男，1989年12月28日出生，汉族，农民，户籍地泗水县，现住泗水县。 被告：张霞，女，1988年11月10日出生，汉族，农民，户籍地泗水县，现住泗水县。 被告：九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司，住所地泗水县龙城知春小区公建楼**楼自南向**房。统一社会信用代码：91370831688268426R。 法定代表人：王志良，负责人。 委托诉讼代理人（特别授权）：仲伟华，山东同章律师事务所律师。 被告：九巨龙房地产开发集团有限公司，住，住所地济宁市水岸盛世K+楼座一社会信用代码：913708002671192972。 法定代表人：徐衍博，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：仲伟华，山东同章律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司泗水支行诉被告孔凡康、张霞、九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司、九巨龙房地产开发集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人颜刚、被告孔凡康、九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司及九巨龙房地产开发集团有限公司共同委托诉讼代理人仲伟华到庭参加诉讼，被告张霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司泗水支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告中国工商银行股份有限公司泗水支行与被告孔凡康、张霞签订的借款合同；2.被告孔凡康、张霞偿还原告中国工商银行股份有限公司泗水支行借款本金143818.93元及暂计至2020年6月20日的利息、罚息15792.25元，自2020年6月21日起至借款清偿之日止，按借款合同约定的利率支付利息、罚息；3.被告九巨龙房地产开发集团有限公司、九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司承担连带清偿责任；4.确认原告中国工商银行股份有限公司泗水支行对被告孔凡康、张霞抵押的财产（泗水县龙城知春书香门第第93幢东4单元4层东户401号房屋）享有优先受偿权；5.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2012年12月12日，我行向孔凡康、张霞发放一手房贷款174000元，期限240个月，贷款到期日2032年12月12日，用位于泗水县龙城知春书香门第第93幢东4单元4层东户401号房作为抵押物，九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司为该笔借款提供阶段性保证。截止到2020年6月20日，共欠借款本金143818.93元及利息、罚息15792.25元。被告孔凡康、张霞不能按时偿还贷款本息，不论是连续还是累计未按时足额偿还贷款本息月数或次数都较多，严重违反了借款合同的约定。根据合同法相关法律规定和借款合同的约定，原告现决定解除与被告孔凡康、张霞签订的借款合同，随本诉状进行通知。为维护原告合法权益，提起本诉讼，请贵院查明事实，支持原告诉求。 被告孔凡康辩称，我同意与原告解除合同，对于原告所主张的利息和罚息的数额也无异议，我同意偿还。 被告九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司、九巨龙房地产开发集团有限公司共同辩称，对原告诉求应由借款合同双方当事人进行核实确认，由人民法院依法认定。答辩人同意原告就案涉房屋优先受偿，在不存在免责事由的情况下，答辩人同意在阶段性担保合同约定的范围内对物的担保以外的债权承担相应担保责任。涉案房屋早已具备办证条件，只是由于被告孔凡康个人原因故意拖延办证，无端加重了答辩人的担保责任，人民法院应依法判令被告孔凡康立即办理办证手续，并协助原告办理正式的抵押登记手续，自办理正式的抵押登记手续之日起，免除答辩人的担保责任。 被告张霞未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2012年12月6日，被告孔凡康、张霞因购买坐落于泗水县龙城之春书香门第第93幢东4单元4层东户401号房向原告申请个人一手房购置贷款174000元，并于当日与原告签订《个人购房借款/担保合同》，原告及被告孔凡康（借款人）、张霞（共同借款人）、九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司（保证人）在合同上签字、捺印、加盖公章。原告与被告孔凡康、张霞及被告九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司在《个人购房借款/担保合同》中约定：借款金额：174000元；借款用途：用于购买坐落于泗水县龙城之春书香门第第93幢东4单元4层东户401号房；借款期限为240期，自2012年12月12日起至2032年12月12日止；借款利率：中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率6.55%，当期执行年利率6.55%，逾期年利率8.515%，逾期浮动值30%；划款方式：由贷款人将贷款一次性划入借款人授权的九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司开立的账号为16×××80的账户上；还款账号为：62×××25，户名：孔凡康；还款方式：按月等额本息还款法；共同借款人责任：涉及二人以上共同借款，任一借款人均应履行合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；违约责任：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同。对借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上加收30%；担保方式：阶段性连带责任保证，由保证人九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司提供阶段性保证担保，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，待正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证后免除保证人的保证责任。2012年12月12日，原告按照合同约定将贷款174000元支付至合同约定的被告九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司开立的账号为16×××80的账户上。2012年12月6日，被告孔凡康、张霞在泗水县房产管理所将其购买的坐落于泗城龙城知春书香门第第93—4—401的房屋为原告办理预抵押登记手续并办理房屋他项权证，证书编号为：泗房抵他字第××号。自2015年9月份起被告孔凡康、张霞的贷款出现多次逾期，已超合同约定的解除合同条件成就的上限次数。截至2020年11月21日，被告孔凡康、张霞尚欠原告贷款本金140950.50元及利息、罚息15088.97元未予偿还。 另查明，被告孔凡康、张霞所购涉案房产暂未就涉案债务办理正式抵押登记手续。 上述事实，主要依据当事人陈述、《个人购房借款/担保合同》《个人借款凭证》、被告孔凡康的还款记录、房屋他项权利证明、房权证及房屋平面图予以证实，且均已记录在卷。 本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，借款人与原告签订的借款合同，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、法规的强制性规定，亦没有损害社会共同利益和他人的合法权益，属有效合同。原告履行了向借款人出借钱款的义务，借款人理应履行偿还借款的义务。被告孔凡康、张霞作为共同借款人其逾期还款行为已构成根本违约，且符合合同约定的解除情形，原告有权解除与被告孔凡康、张霞签订的《个人购房借款/担保合同》。关于解除合同的时间，虽然原告并未向被告直接送达解除合同通知书，但其在起诉时向本院提交的诉状中明确提出了解除请求，本院于2020年11月10日向被告孔凡康、张霞送达了诉状副本，故自2020年11月10日起，原告与被告孔凡康、张霞所签订的《个人购房借款/担保合同》即告解除。合同解除后，原告同时有权要求被告孔凡康、张霞偿还全部剩余借款本息并按合同约定支付罚息。关于借款本息数额的计算问题，原告向本院提交被告孔凡康的还款记录，证明截至2020年11月21日，被告孔凡康、张霞尚欠原告贷款本金140950.50元及利息、罚息15088.97元未予偿还，本院予以支持。对于2020年11月21日后的正常息、罚息应依据原告与借款人签订的借款合同的约定另行计算。 关于原告要求就被告孔凡康、张霞所购抵押房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿的问题。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，被告孔凡康、张霞因购房向原告申请购房贷款并以其购买的房屋办理商品房抵押预告登记。抵押权预告登记表明权利人享有了请求办理抵押权本登记的权利，但抵押权并未当然设立。同时预告登记是相对于本登记而言的登记，是属于保障将来实现物权的登记，其本身不能发生物权登记效力。故原告无权就被告孔凡康、张霞购买的案涉房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。 当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，原告、借款人、保证人三方签订的借款合同中担保条款，系当事人真实意思的表示，没有违反国家法律、法规的强制性规定，同时也没有损害社会公共利益和他人的合法权益，亦属有效合同，且借款合同中约定保证方式为阶段性连带责任保证，阶段性保证期间至办理完毕房屋正式抵押登记手续，且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证之日止，本案借款人孔凡康至今未就涉案房屋向原告办理正式抵押登记手续，被告九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司作为连带责任保证人仍在保证期间内，应对借款人的借款本金及正常息、罚息承担连带清偿责任。关于上述保证责任是否应由被告九巨龙房地产开发集团有限公司承担的问题。本院认为，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，被告九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司系被告九巨龙房地产开发集团有限公司的分公司，其承担的保证责任应由被告九巨龙房地产开发集团有限公司承担。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告中国工商银行股份有限公司泗水支行与被告孔凡康、张霞之间的《个人购房借款/担保合同》于2020年11月10日起解除； 二、被告孔凡康、张霞于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司泗水支行暂计至2020年11月21日的借款本金140950.50元及利息15088.97元，2020年11月21日后的正常息、罚息按照借款合同约定的利率标准另行计算至实际给付之日止； 三、被告九巨龙房地产开发集团有限公司在被告孔凡康、张霞就涉案房产为原告中国工商银行股份有限公司泗水支行办理正式抵押登记手续完毕，且原告中国工商银行股份有限公司泗水支行收到正式抵押登记信息的房屋他项权证前对上列第二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司泗水支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3492元，保全费1400元，由被告孔凡康、张霞、九巨龙房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 长  马鹏飞 人民陪审员  任 旺 人民陪审员  孔 平 二〇二〇年十二月四日 书 记 员  杜建东