新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终399号 上诉人（原审原告、案外人）：刘国成，男，1947年11月25日出生，汉族，退休职工，住山东省威海市。 委托诉讼代理人：刘中华，山东联志律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：李群，女，1953年7月28日出生，汉族，新疆文化艺术学校退休教师，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：李昭熙，新疆井然律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：威海恒峰房地产开发有限公司，住所地山东省威海市文登经济开发区九龙路**。 法定代表人：刘祖延，该公司总经理。 上诉人刘国成因与被上诉人李群、威海恒峰房地产开发有限公司（以下简称恒峰房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2020）新01民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月11日对本案进行网络开庭审理。上诉人刘国成的委托诉讼代理人刘中华，被上诉人李群及其委托诉讼代理人李昭熙到庭参加诉讼。被上诉人恒峰房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 刘国成上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判支持刘国成一审诉讼请求。事实和理由：1．一审法院认定事实不清。刘国成与恒峰房地产公司于2008年1月6日签订了《商品房买卖合同》，合同约定刘国成以208,172元的价格购买恒峰房地产公司开发的涉案房屋，合同签订后由李某代为支付所有房款，恒峰房地产公司开具相应收款收据。恒峰房地产公司的财务负责人齐英于2008年3月4日向刘国成出具的交款明细亦可证实刘国成的房款已全部支付。在刘国成多次催促恒峰房地产公司的法定代表人刘祖延协助办理产权变更登记手续过程中，其也认可公司已收到刘国成支付的购房款。案涉房屋交接后，刘国成对房屋进行了装修并出租使用至今，在此期间刘国成不仅多次催促恒峰房地产公司协助办理产权变更登记手续，也多次到案涉房屋所在地的行政管理部门请求协助办理过户手续，但恒峰房地产公司始终以各种理由搪塞拖延。一审法院认定刘国成在履行《商品房买卖合同》过程中未积极主张权利，系事实认定错误。2．一审法院适用法律错误。刘国成与恒峰房地产公司签订《商品房买卖合同》后一直积极催促恒峰房地产公司办理产权变更登记手续，但其一直以各种理由搪塞拖延至今。由于恒峰房地产公司内部股权转让及管理混乱等原因导致刘国成无法办理房屋产权过户手续，并非刘国成的过错，故刘国成不应为恒峰房地产公司的消极拖延过错承担任何责任。刘国成在本案中符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持刘国成的一审诉讼请求。 李群辩称，刘国成的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求。1．刘国成提供的证据不能证实其于法院查封前签订了合法、真实、有效的房屋买卖合同、实际支付房款并占有房屋的事实，且对于上述事实的陈述前后矛盾。2．刘国成称其已经支付房款，但是仅提供了收据，并无相应转账凭证、正规发票及恒峰房地产公司的进账单等佐证，且其一审中提供的取款记录均为李某，而非刘国成，加之李某也购买了海地苑的房屋，故即便李某支付房款属实，其也无法证实李某的付款是自己支付房款还是代刘国成支付。3．在刘国成之后购买涉案房屋同栋楼宇的其他房屋购买者均在法院查封前办理了房屋过户手续。故刘国成自2008年签订房屋买卖合同至今十二年之久，未办理房屋过户登记或者预告登记等手续，存在明显过错，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，其在本案中不享有足以排除争议房屋执行的民事权益。一审判决正确，请求二审维持原判。 恒峰房地产公司未出庭亦未提交书面答辩意见。 刘国成向一审法院起诉请求：立即停止对位于山东省威海市××区房屋（以下简称涉案房屋）的执行。 一审法院认定事实：1．涉案债权及执行情况。李群与威海海地苑房地产开发有限公司（以下简称海地苑房地产公司）于2008年8月8日签订了《委托代理合同》，约定海地苑房地产公司委托李群就该公司开发的“文登海地苑商品房”项目进行市场开发、经营销售等全部事宜。合同签订后，李群在新疆区域范围内为海地苑房地产公司销售了房屋。2012年8月23日，李群向一审法院提起商品房委托代理销售合同纠纷诉讼，要求终止《委托代理合同》，并由恒峰房地产公司向其支付业务开办费、代理费及违约金。一审法院于2015年3月4日作出（2012）乌中民二初字第89号民事判决书，恒峰房地产公司不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院提出上诉，该院于2016年8月17日作出（2015）新民一终字第236号民事判决书已发生法律效力。因恒峰房地产公司未履行该生效法律文书确定的义务，李群向原审法院申请强制执行，一审法院立案执行，执行案号为（2016）新01执1186号。因山东省威海市××区不动产登记中心资料无法显示网签、预售登记信息，经一审法院委托山东省威海市××区人民法院对包括涉案房屋在内的30套房产信息进行查询，威海市文登区国土资源局不动产查询结果为：恒峰房地产公司名下5套房产未抵押、未查封，其中包括涉案房屋。同时，涉案房屋也未在威海市房产管理部门办理网签备案。2019年11月1日，一审法院作出（2016）新01执1186号之九协助执行通知书，查封了包括涉案房屋在内的5套房产，查封期限自2019年11月1日至2022年10月31日。2020年3月19日，一审法院作出（2016）新01执1186号之十执行裁定书，裁定：拍卖恒峰房地产公司名下位于山东省威海市××区、山东省威海市××区（涉案房屋）、山东省威海市××区、山东省威海市××区房产及对应土地使用权。刘国成对此提出异议，一审法院作出（2020）新01执异21号执行裁定书，裁定驳回刘国成的异议请求。2．刘国成购买和使用涉案房屋的情况。2008年1月6日，刘国成与海地苑房地产公司签订《商品房买卖合同》，海地苑房地产公司于当日开具收取海地苑××号门面房房款收据。庭审中，刘国成提交了案外人李某分别于2007年12月29日、2008年1月5日、2008年1月6日取款共计220,000元的银行交易查询记录，以及2008年1月6日海地苑房地产公司代收有线电视安装费用的收款收据。2017年11月10日，李某代刘国成与威海市文登区润德物业服务有限公司签订《海地银河苑物业管理服务合同》。庭审中，刘国成提交物业费收款收据两份，一份记载交费时间为2017年11月20日，交费区间为2012年9月1日至2018年2月28日；另一份无交费时间，交费区间为2018年3月1日至2020年2月28日。2017年11月20日，刘国成向威海市文登区润德物业服务有限公司交纳装修押金，威海市文登区润德物业服务有限公司向其出具收款收据。另外，刘国成提交2018年8月1日李某代其与长鸿整体家居装饰签订的装修合同，2019年2月12日李某代其与白某签订的房屋租赁合同，及2020年3月14日李某代其与吕某签订的租房合同。3．其他情况。2010年2月1日，海地苑房地产公司变更为威海恒峰房地产开发有限公司。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。刘国成认为其在李群与恒峰房地产公司发生诉讼、涉案房屋被查封之前就已经购得涉案房屋，交清全部房款并占有使用，其于涉案房屋上所享有的权利优先于李群的权利。故本案的争议焦点是：刘国成提出的执行异议之诉能否成立，刘国成对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。对此，一审法院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘国成虽向法庭提交了《商品房买卖合同》及收款收据，但其提交的是案外人李某取款的相关证据，无法证实这些款项用于支付涉案房屋房款的事实，且刘国成未向法庭提供购房发票，因此，刘国成提交的上述证据无法证实其已经支付涉案房屋的全部价款。另外，在一审法院于2019年11月1日查封涉案房屋时，经房屋产权管理部门查询结果为：未查封、未抵押、无预售登记备案，登记的所有权人仍为恒峰房地产公司。故，一审法院依法采取的查封等执行措施，并无不当。根据刘国成提交的证据反映，其购买涉案房屋的时间为2008年1月6日，到涉案房屋被查封时历时十一年之久未办理房屋产权证书，而刘国成提交的证据并不足以证明其作为买受人曾向原海地苑房地产公司或恒峰房地产公司提出过要求办理房屋产权证书的主张，即刘国成不能证明其在履行《商品房买卖合同》的过程中，积极主张自己的权利，本案中刘国成并未尽到合理注意义务。综上，刘国成以其已支付全部房款并占有房屋为由提出案外人异议，要求停止对涉案房屋执行的主张，缺乏事实和法律依据，一审不予支持。遂判决：驳回原告刘国成的诉讼请求。 本院二审期间，刘国成围绕其上诉请求提交了两组证据： 证据一、从中国银行股份有限公司文登支行调取的现金交款单一份、储蓄存款凭条一份、刘祖延个人账户查询交易单及刘祖延个人出具的证明一份，拟证明李某代刘国成向海地苑公司交纳房款208,172元； 证据二、山东省威海市文登经济开发区金山管理委员会出具的证明一份、企业变更登记材料一份、恒峰房地产公司出具的证明一份，拟证明本案系非因刘国成自身原因导致未办理过户登记的事实。 经本院组织质证，李群对第一组证据中现金交款单、储蓄存款凭条、刘祖延个人账户查询交易单的真实性、合法性予以认可，与本案的关联性及证明目的不予认可；对刘祖延个人出具的证明的真实性、合法性、关联性均不予认可。对第二组证据中恒峰公司的企业变更登记材料的真实性予以认可，对威海市文登经济开发区管理委员会出具的证明真实性、合法性及关联性均不予认可，对该组证据的证明目的不予认可。 恒峰房地产公司未出庭，视为放弃质证权利。 本院认证认为，第一组证据储蓄存款凭条、现金交款单仅能证实2008年1月5日李某或刘祖延向刘祖延账户存款208,172元，刘祖延个人账户查询交易单也仅能印证刘祖延账户于2008年1月5日收到了该笔款项。刘祖延作为恒峰房地产公司的法定代表人，系本案利害关系人，在恒峰房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼的情形下，对刘祖延个人出具的证明，不予采信。对第二组证据恒峰房地产公司的工商登记材料的真实性、合法性予以确认，与本案的关联性不予确认，恒峰房地产公司企业内部的股权变动与刘国成非自身原因未办理产权变更登记之间并不存在直接关联性。对山东省威海市文登经济开发区金山管理委员会出具的证明，不予采信。首先，该部门并非涉案房屋登记管理部门，无权对刘国成是否向房管部门提供过户手续及未办理过户原因出具情况说明；其次，该证明并无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条有关单位出具证明的形式要件。 上诉人刘国成二审期间向本院递交了案外人张某作为证人出庭作证的申请。在刘国成一审提交的购房合同中，张某系海地苑房地产有限公司与刘国成签订商品房买卖合同的委托代理人，在该合同中除显示“张某”姓名信息外，并无张某本人的其他信息。本院已庭前告知刘国成申请张某作为证人出庭作证，应当向本院递交张某在2008年期间作为海地苑房地产有限公司签订商品房买卖合同委托代理人的相关证明材料，在本案开庭前上诉人刘国成并未提交上述相关材料，本院对该申请予以驳回。 被上诉人李群及原审被告恒峰房地产公司未提交新证据。 二审查明：2009年9月2日案外人周某与海地苑房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买海地银河苑××房屋一套，于2012年11月30日取得该房屋产权证书。2011年9月16日案外人曾某购买海地银河苑××号门面房，于2017年7月12日取得该房屋产权证书。 二审查明其他事实与一审一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：刘国成对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案系案外人刘国成提起的执行异议之诉，应当对其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。刘国成应当举证证明在涉案房屋被人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有涉案房屋，支付了涉案房屋的全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，以及非因其自身原因而导致房屋未办理过户登记。只有满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，才能排除人民法院对涉案房屋的强制执行。 本案中，刘祖延出具证明拟证实2008年1月5日其收到李某代刘国成支付的房款208,172元，对此证明本院不予认可。即便恒峰房地产公司和刘祖延对该笔款项认可，但仍不能就此免除刘国成对付款事实的举证责任。从现有证据来看，刘国成提交的储蓄存款凭条、现金交款单仅能证实2008年1月5日李某或刘祖延向刘祖延账户存款208,172元，不能证实该笔款项为刘国成的付款，故对其主张已支付全部房款的请求本院不予支持。 刘国成上诉主张由于恒峰房地产公司内部股权转让及管理混乱等原因导致刘国成无法办理房屋产权过户手续，并非刘国成的过错。而根据本院查明的事实，与刘国成购买房屋属于同一楼盘的其他买受人早在2012年11月就已办理房屋过户手续并取得房屋产权证书，刘国成二审提交的威海市文登经济开发区金山管理委员会出具的证明不能证实刘国成向当地房地产登记管理部门就办理产权过户积极主张过权利，刘国成举证的恒峰房地产公司的工商登记档案材料，亦不能证实非因刘国成自身原因而导致涉案房屋未办理产权过户。故刘国成的请求不符合《执行异议和复议规定》第二十八条有关无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，刘国成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7150元（刘国成已预交），由刘国成负担。 本判决为终审判决。 审判长 崔      瑜 审判员 田   忠   顺 审判员 兰      宁 二〇二〇年十二月十六日 书记员 艾力努尔·马达尼