山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4215号上诉人（原审原告）：李瑞荣，女，1957年2月13日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：王思胜，龙口高新法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陈华，女，1969年5月16日出生，汉族，住龙口市。委托诉讼代理人：路振勇，山东金隽律师事务所律师。上诉人李瑞荣因与被上诉人陈华房屋买卖合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2020）鲁0681民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李瑞荣上诉请求：1、查明事实，撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费全部由陈华承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定本案诉讼标的物“龙口市龙丰小区三号楼二楼西户”的房屋产权事实是错误的。第一，该房非陈华所有，也未有房产证。该房二十年前由龙丰集团所建，是为解决单位职工住房困难。当时单位只收取建筑材料的80%费用，购买的职工对其不拥有所有权，并规定不可买卖。所以其无论在什么时间、什么政策下，现在、将来都办理不出房产证。陈华在合同中第四条承诺是隐瞒事实，是一种欺诈行为。第二，根据合同第二条约定，合同签订之日起，李瑞荣交付房款，陈华将房产证原件交给李瑞荣。但李瑞荣交付房款，陈华未能交付房产证原件给李瑞荣。第三，陈华提交小区管委会的房产证明，以证明房为其所有，没有任何法律效力，违反法律规定。综上事实，陈华所售楼房既没有房产证，也不拥有该房的产权，国家更不会有政策给其办理房产证。2、一审判决认定龙口市龙威小区东起2栋2洞1楼西户为有房产证的房屋也是错误的。第一，陈华卖给李瑞荣的房屋非其所有，应是无权处分，该产权所有人是袁焕苓。陈华称该房为自己所有是欺骗李瑞荣。第二，陈华把袁焕苓的房产证交付给李瑞荣，经李瑞荣去龙口市不动产登记处问询，该楼房办理不了过户登记手续。为此，李瑞荣对该房屋剩下的余款不予给付并诉之法院是正确的。事实上，陈华是欺骗李瑞荣，如果说陈华能办理出该楼房的过户手续，其在三年间早就办理了。合同中，陈华称因政策限制不能办理房屋过户手续是一种欺诈行为。综上，陈华的行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条，合同应认定为无效。二、一审判决适用法律错误。一审法院在没有查明事实的情况下，适用《中华人民共和国合同法》第五十二条规定驳回李瑞荣的诉讼请求是适用法律错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定和中国相关司法实践，只有出卖人与买方签订房屋买卖合同后以自己尚未取得房屋产权证明为由，向法院提出诉讼，主张房屋买卖合同无效，法院是不支持其诉讼请求的。但本案中，陈华违反效力性强制性规定，其所售二栋房屋是无产权证书的，也永远无法取得产权证书，并且在签订和履行合同中，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条全部条款，合同应是无效的。综上，陈华所售房屋是处分他人财物，其隐瞒事实，以欺骗手段严重损害李瑞荣的合法权益，一审法院未查明事实，错误地适用《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定驳回李瑞荣诉讼请求。为了正确适用法律，维护法律的尊严，维护李瑞荣的合法权益，请二审法院查明事实依法改判或者发回重审。陈华辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律得当，判决正确，望二审法院依法驳回李瑞荣的上诉请求，维持原判。李瑞荣向一审法院起诉请求：1、依法确认李瑞荣与陈华签订的售房合同无效，判令陈华返还李瑞荣购房款165000元、取暖费2125元，共计167125元；2、诉讼费用由陈华承担。一审法院认定事实：陈华与其夫王晓明于2018年11月2日经公证继承取得坐落于龙威小区东起2栋2洞1楼西户，《房屋所有权证》号龙房交字第××号房产一处。陈华另购得工作单位建造的住宅楼一套，坐落于龙口市（遇家）龙丰小区三号楼二楼西户，该楼房未办理房产证。2019年11月1日，李瑞荣与陈华签订《个人售房合同协议书》（格式合同）。主要内容：陈华将自己的房屋转让给李瑞荣。房屋坐落于户，房屋建筑面积78平方米，价格85000元，自本合同签订之日起一次性付清，同时陈华将房产证原件交给李瑞荣。双方一致同意，目前由于政策限制，暂不能办理过户手续，日后政策允许，办理手续需缴纳各项费用均由李瑞荣承担。李瑞荣与陈华及见证人张某在合同上签字。2019年11月1日，李瑞荣与陈华还签订另一份《个人售房合同协议书》，用的是同一份格式合同。主要内容：陈华将自己的房屋转让给李瑞荣。房屋坐落于遇家龙丰小区三号楼二楼西户202，房屋建筑面积90平方米，价格150000元。其他内容与上一份合同完全相同。合同见证人张某当庭作证称，其与李瑞荣系高中同学，李瑞荣托其买陈华的房子，在李瑞荣与陈华签订合同前，其已向李瑞荣说明该房无房产证。李瑞荣当庭表示对证人张某的证词无异议。上述合同签订后，李瑞荣给付陈华房款共计165000元。陈华将城关镇龙威小区的房产已交付给了李瑞荣。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。李瑞荣主张其与陈华签订的二份《个人售房合同协议书》均无效，其主要理由是涉案房产无房产证或无土地使用权，但该理由并不属于上述规定的五种合同无效的情形之一，故对李瑞荣的这一观点不予采纳。由于在合同签订前，陈华和合同见证人（也是本案证人）张某已将涉案房产无房产证这一事实告知了李瑞荣，李瑞荣对此也当庭表示无异议，说明涉案房产买卖是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，也不影响李瑞荣合同目的的实现，认定二份合同均有效。李瑞荣的诉讼请求于法无据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和合同法》第八条、第五十二条规定判决如下：驳回李瑞荣的诉讼请求。一审案件受理费3743元，由李瑞荣承担。二审中，陈华提交其丈夫王晓明出具的说明一份，载明：李瑞荣与我妻子陈华签订的房屋买卖合同涉及的龙口市龙威小区的楼房（龙房交字第××号），是我母亲袁焕苓的遗产，2018年11月2日通过公证继承所得，系我和陈华夫妻二人的共同财产。陈华将该楼房卖与李瑞荣，我知情并且是我夫妻二人的共同意思表示。经质证，李瑞荣认为：一、该证据的提供超过举证期限，王晓明在一审时没有提供该证明，而在二审开庭之后才提供。二、公证书中明确载明房屋系由王晓明一人继承，并非其所称房屋是其夫妻共同财产。三、即使王晓明继承了房屋，属于夫妻共同财产，陈华和王晓明没有办理房屋产权变更登记，也是无法为李瑞荣办理房屋过户手续的。经本院委托一审法院调查，龙丰家属区管理委员会（以下简称龙丰管委会）主任答复：涉案龙丰小区（遇家）3#2楼202室房屋所在土地属于集体土地，现在办不出房产证，应该属于小产权。经质证，李瑞荣认为该调查笔录的调查人为一审法院的书记员，调查程序不符合规定，龙丰管委会对小产权房法律定义理解错误。陈华对该调查笔录的真实性没有异议，但对调查笔录的内容不予认可，认为龙丰管委会主任只是普通工作人员，不能仅依据他所称的“只有集体土地证，应该属于小产权”来确定龙丰小区的土地使用性质和房屋产权性质。龙丰小区的土地原系龙口市东莱街道遇家村的集体土地，出让给龙丰公司。是否办理了国有手续、是否支付了土地出让金以及土地的性质，应当以土地使用权证和国土部门的档案为准。一审中，龙丰管委会在向陈华出具的证明中载明：龙丰管委会于2019年11月曾给陈华开过龙丰小区3号楼1栋202室为陈华本人房产的证明，给买房方以此为证。涉案龙威小区房屋的土地使用权证中载明：土地使用者为龙口市劳服物资供销处，用途为仓库。经质证，李瑞荣认为关于土地使用权证上的“本件与原件核对无异”，如果是由法院核对的话，李瑞荣对其真实性无异议，但认为该证据与法院要求陈华在7日内向法院提交给李瑞荣过户手续没有关系，也就是说陈华不能给李瑞荣过户。陈华对该土地使用权证的真实性无异议，认为该证载明坐落于“龙丰小区南”，系涉案的龙威小区房屋的土地使用权证，原是龙口市东莱街道西渠村的集体土地，并非龙丰小区的土地使用权证。关于李瑞荣主张的其已支付涉案龙丰小区房屋取暖费2125元的事实，陈华予以认可。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：涉案房屋买卖合同是否有效，陈华应否返还李瑞荣购房款、取暖费。一、关于涉案龙威小区房屋问题。该房屋系陈华的丈夫王晓明通过公证继承所得，登记权利人为王晓明的已故母亲袁焕苓，王晓明明确表示陈华将该房屋卖与李瑞荣其知情且为其夫妻二人的共同意思表示。因此，该房屋虽登记在袁焕苓名下，但不影响房屋买卖合同的效力。涉案房屋买卖合同系陈华与李瑞荣的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应恪守履行。该合同中明确约定“双方一致同意，目前由于政策限制，暂不能办理过户手续，日后政策允许，办理手续需缴纳各项费用均由李瑞荣承担”，因此，李瑞荣对该房屋暂不能办理过户手续系明知，且同意待日后政策允许过户后再行办理相关手续。故李瑞荣关于确认龙威小区的涉案房屋买卖合同无效并返还购房款的主张于约不合，于法无据，本院不予支持。二、关于涉案龙丰小区房屋问题。第一，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。现行法律限定在集体组织成员之间转让的地上建筑物，一般是指建造于农民宅基地上的房屋，并没有限制建设于集体土地上的所有房屋均不能转让，而李瑞荣未提交证据证明涉案房屋所占用的集体土地属于农民宅基地的范围。第二，李瑞荣虽主张依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”之规定，涉案龙丰小区房屋买卖合同因该房屋未取得权属证书而无效，但该项规定并非效力性强制性规定，不影响合同效力。且在其未见到该房屋的权属证书情况下仍然与陈华签订合同买受该房屋，并以此为由主张合同无效，违反诚实信用原则。综上，故李瑞荣关于确认龙丰小区的涉案房屋买卖合同无效并返还购房款、取暖费的主张于约不合，于法无据，本院不予支持。综上所述，李瑞荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3743元，由李瑞荣负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年十二月七日书记员  孙嘉慧