北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终7802号上诉人（原审被告）:刘宝山，男，1948年12月18日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：任根江，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：马庆朝，北京市信凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:北京柏盛名匠标识制作有限公司，住所地北京市昌平区兴寿镇西营村**。法定代表人：王凯，总经理。委托诉讼代理人：马丽芬，北京在明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟，北京在明律师事务所律师。原审被告：刘永，男，1973年7月13日出生，无业，汉族，住北京市昌平区。上诉人刘宝山因与被上诉人北京柏盛名匠标识制作有限公司（以下简称为柏盛公司）、原审被告刘永租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初5322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘宝山上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回柏盛公司一审的全部诉讼请求;一二审诉讼费由柏盛公司承担。事实和理由：1．双方签订的《房屋（含厂房、场地）租赁合同》，不仅包含房屋，还包括厂房和场地，不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》；房屋建造于2008年之前，不应适用《中华人民共和国城乡规划法》；柏盛公司是用双方签订的租赁合同和土地使用证办理的营业执照，说明合同中的场地和房屋均是政府认可的合法建筑。2．柏盛公司的诉讼请求中要求的是停产停业损失，一审判决认定一次性停产停业综合补助费，超出诉讼请求范围，且认定事实错误。3．柏盛公司的注册地址没有查清。4．刘宝山只是将前院中的场地、房屋及厂房租赁给了柏盛公司，后院是刘宝山居住使用，一审法院将后院中涉及的补偿判给柏盛公司，没有任何依据。5．一审法院忽略刘宝山在租赁场地经营的事实。6．一审法院混淆了时间节点的概念，对柏盛公司实际占用租赁场地的期限认定错误。柏盛公司辩称，同意一审判决。刘永述称，同意刘宝山的意见。柏盛公司向一审法院起诉请求：1．判令刘宝山、刘永返还柏盛公司涉案房屋自2017年11月25日至2018年7月31日的占有使用费共计96018元，自2017年12月1日至2018年7月31日厂房租金差价损失14万元；2．判令刘宝山、刘永支付柏盛公司装修、设备、附属物补偿费271096元；3．判令刘宝山、刘永支付柏盛公司房屋补偿费305002元，搬家补助74236元，停产停业损失1202910元，空调迁移费2800元（4台立式3台壁挂），电话迁移费300元（2台）；4．本案诉讼费用由刘宝山、刘永承担。一审法院认定事实：刘宝山于1998年1月28日与村委会、昌平县兴寿镇西营村经济合作社签订《承包合同》，刘宝山承租位于西营村北原二队场院与厂房，使用面积5262平方米，包括所有的房屋及一切设施，前院东西宽63米，南北长74米，后院东西30米，南北长20米。2010年6月1日，出租方刘永与承租方王双平、罗京签订《房屋（含厂房、场地）租赁合同》，一、甲方将西营村北（原铸造厂）部分厂房场地租给乙方使用，厂房占地总面积4756平方米，其中包括：前院北房十六间，东西房各六间，后院北房（车间）十七间，东房九间，西房四间，彩钢棚六间，总建筑面积为1650平方米。二、租赁期为十五年，出租方从2010年6月1日起将出租房交付承租方使用至2025年8月1日收回。三、租金标准前十年12万元／年，后5年为13万元／年。四、乙方的租赁用途为生产加工环保设备、标识标牌等相关产品，必须合法经营。六、乙方进厂后首先进行厂区门口道路修建，厂房内地面铺装，电路改造等工作，相关费用甲方同意由第一年至第三年，三年中的租金中每年扣除2万元作为给乙方的补偿，其余费用由乙方承担。罗京及王双平分别向本院出具《说明》，其于2010年6月1日与刘永签订《房屋（含厂房、场地）租赁合同》系成立公司所为，公司名称柏盛公司。故与刘永、刘宝山合同纠纷所涉及拆迁补偿费与本人无关，本人不作主张。2010年6月1日，刘宝山出具委托书写明，关于租赁合同的一切事项委托刘永全权负责，特此证明。柏盛公司述称，知道刘宝山与刘永的委托关系，如果刘永没有委托权限，我方就不会和刘永签订合同。柏盛公司另提交一份《房屋（含厂房、场地）租赁合同》，内容与前述《房屋（含厂房、场地）租赁合同》基本一致，出租方为刘宝山，承租方为柏盛公司。但双方当事人均认可，实际履行的是出租方刘永与承租方王双平、罗京签订的《房屋（含厂房、场地）租赁合同》。合同签订后，刘宝山向柏盛公司交付了涉案场地及房屋。自2017年8月1日至2018年7月31日期间，年租金标准为14万元，柏盛公司支付租金到2018年7月31日。2017年11月24日，村委会下发《通知》，要求从2017年11月24日接到通知起，立即停水停电及停产，如果不服从者，后果自负。2019年5月17日，村委会出具《情况说明》，写明柏盛公司座落在西营村，村中心位置周边都是村民宅院，由于所生产加工的产品需要钢铁材料，在加工中焊接、折弯、剪板、装卸、喷漆等工序会发出很大的噪音和刺鼻的气味，给周边村民带来很大的苦恼。影响到周边村民的正常生活，所以经常受到村民向村委会和相关部门的投诉，环保部门也多次要求整改，实际生产中一直未达到环保标准，北京市整治散乱污企业，于2017年11月24日由村委员会及有关部门联合执法，下达通知柏盛公司立即停水、停电、停产，柏盛公司因无法继续生产，为了不延误生产，很快找到新厂址，自行将机器设备和物资全部拉走，在此之前根本就没有提到腾退拆迁一说，直至2018年3月初我收到上级部门口头通知，由于我所租场地为工业用地，属于工业大院腾退范围（农村规划，国家征地）得到通知后，很及时的口头通知了柏盛公司，当时已经没有了生产机器设备和生产条件，柏盛公司当时也积极配合，没有任何的争议，期间只有一个值班人员看守大门，2018年3月底进厂测量、评估，本身就没有机器设备和物资，柏盛公司也没有任何参与。一切与柏盛公司无关，柏盛公司所要求的停产、停业损失费和搬家运输费根本就不存在，纯属无理要求。该《情况说明》上加盖有村委会印章，无负责人签字。2019年7月18日，村委会出具《证明》，证明柏盛公司在我村搞生产经营，我村委会经常接到村民投诉，投诉柏盛公司污染环境，影响村民正常生活。基于以上原因，2017年11月24日，我村委会和有关部门联合执法，通知柏盛公司停水、停电、停产，要求其整改，以上通知与2018年3月份开始的工业大院腾退无关。该《证明》上加盖有村委会印章，无负责人签字。2019年7月18日，村委会出具《证明》，证明我村委会在2018年3月份通知刘宝山承包我村的土地要腾退拆迁，刘宝山在2018年8月10日将承包的部分场地交回村委会，但柏盛公司的工人仍在此居住，直至2018年10月份工人才全部撤离完毕，刘宝山承包的场地才全部交给我村委会。该《证明》上加盖有村委会印章，无负责人签字。2020年6月28日，村委会出具《证明》，说明我村委会与刘宝山签订《非住宅房屋腾退解约协议》（协议编号：XY-004）时，柏盛公司因自身环境污染问题，在2017年12月份已经自行搬迁完毕，此次腾退拆迁所有补偿只针对刘宝山，没有对停产停业的任何补偿。拆迁人北京市昌平区兴寿镇西营村股份经济合作社与被拆迁人刘宝山签订《非住宅房屋腾退解约协议（解除土地承包、租赁合同）》，写明刘宝山在腾退范围内有建筑面积2969．45平方米房屋，被腾退房屋位于北京市昌平区兴寿镇西营村。重置成新价格的70%为1647075元，附属物价格为752676元，2010年12月6日之后补偿价格为232640元，树木补偿价格为70660元，腾退房屋及地上物补偿款为2703051元。腾退综合补助费及其他费用为1281746元，其中包括一次性综合补助费1202910元，搬家费74236元，空调4000元，电话600元。以上1+2项共计补偿款总额为3984797元。刘宝山已收到3984797元。关于具体腾退时间。柏盛公司主张其于2018年3月9日全部搬完，将厂房交给拆迁办。刘宝山、刘永则主张柏盛公司实际占用场地到2018年11月份。2019年7月18日村委会出具的《证明》中有，刘宝山在2018年8月10日将承包的部分场地交回村委会，但柏盛公司的工人仍在此居住，直至2018年10月份工人才全部撤离完毕，刘宝山承包的场地才全部交给我村委会。2020年6月28日村委会出具的《证明》中有柏盛公司因自身环境污染问题，2017年12月已经自行搬迁完毕。关于被腾退房屋的建设情况。《房屋（含厂房、场地）租赁合同》中约定交付内容为：前院北房十六间，东西房各六间，后院北房（车间）十七间，东房九间，西房四间，彩钢棚六间，总建筑面积1650平方米。柏盛公司述称，北房十六间对应《北京市房屋院落调查登记表》中1号和6号，东西六间对应2号和5号，后院北房（车间）十七间对应12号，东房九间对应14号，西房四间对应18号和20号，另外原有19号是个厕所。彩钢棚六间是1号及6号背面的石棉瓦棚子。我方将1号及6号背面的石棉瓦棚子拆除后修建了房屋。我方新建的房屋有3号、4号、8号、13号、15号、16号、17号、22号。刘宝山、刘永述称都是在我房屋的基础上改造的。另外，根据我院调取的柏盛公司建房时间统计表，建房时间在《房屋（含厂房、场地）租赁合同》签订之后建设的有3号、4号、8号、13号、16号，其余均显示是在合同签订之前。关于装修、设备及附属物的添附情况。柏盛公司主张《估价结果通知单》中部分项目系已方在承租后添附，共计271096元。《估价结果通知单》上装修、设备及附属物评估总价为756724元，刘宝山实际拿到补偿款752676元。刘宝山、刘永对柏盛公司主张的部分项目不予认可，但《房屋（含厂房、场地）租赁合同》并未列明此类交付项目，且刘宝山、刘永并未提交相应证据材料予以证明。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。《房屋（含厂房、场地）租赁合同》约定出租的厂房未取得建设工程规划许可证，彩钢棚系未经批准建设的临时建筑。《房屋（含厂房、场地）租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。关于《房屋（含厂房、场地）租赁合同》合同主体的问题，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《房屋（含厂房、场地）租赁合同》刘永虽以自己的名义与合同相对方签订合同，但合同相对方在订立合同时知道刘永与刘宝山之间的代理关系，该合同直接约束刘宝山与合同相对方。关于柏盛公司一方，罗京与王双平已表示与刘永签订《房屋（含厂房、场地）租赁合同》为成立柏盛公司所为，当事人提交的出租方为刘宝山，承租方为柏盛公司的《房屋（含厂房、场地）租赁合同》也能证明刘永在签订合同时明知合同相对方为柏盛公司。故法院确认，本合同为刘宝山与柏盛公司之间签订，刘永并非合同当事人，柏盛公司无权要求刘永承担本案所有的给付义务，对于柏盛公司提出的该部分诉讼请求，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因无效合同取得的财产，应当返还对方，不能返还的，应根据双方各自的过错责任，承担其相应的赔偿责任。本案双方在租赁合同场地内各自所有的建筑物及附属物，在《非住宅房屋腾退解约协议》、腾退结算清单、《房地产估价报告》中，给予本案土地及地上物腾退的补偿款，系对本案租赁合同场地及地上物权利人的补偿。法院认为，基于本案双方签订的《房屋（含厂房、场地）租赁合同》无效，本次腾退的各项补偿款，应依据双方在租赁合同场地上的享有的建筑物、附属物的权利及经营的事实，确认租赁合同当事人在本次自主腾退拆迁补偿的权利。对于柏盛公司提出的要求刘宝山返还涉案房屋自2017年11月25日至2018年7月31日占有使用费的诉讼请求。2017年11月24日村委会通知停水停电及停产，此后柏盛公司无法在厂房内正常开展生产经营，法院对此后柏盛公司应付的占有使用费依约定的租金标准予以酌减。关于柏盛公司的实际腾退时间，柏盛公司主张其为2018年3月9日全部搬完，并提交搬家视频予以证明。刘宝山、刘永则述称柏盛公司实际使用场地到2018年10月，其提交的2019年7月18日村委会出具的《证明》、2020年6月28日村委会出具的《证明》关于腾退时间的说法相互矛盾，法院无法采信。故法院确认柏盛公司腾退时间为2018年3月9日。自2017年8月1日至2017年11月24日，柏盛公司应全额支付占有使用费，计44493元（140000元÷365天×116天，小数点后四舍五入）；自2017年11月25日至2018年3月9日期间柏盛公司应付的占有使用费依约定的租金标准予以酌减，法院酌定为20137元（140000元÷365天×105天×50%，小数点后四舍五入）。自2017年8月1日，柏盛公司应支付刘宝山64630元，柏盛公司实际支付140000元，刘宝山应退还柏盛公司占有使用费75370元。故对于柏盛公司的本项诉讼请求，法院在75370元范围内予以支持，超出部分，法院不予支持。对于柏盛公司提出的要求刘宝山支付自2017年12月1日至2018年7月31日止的租金差价损失140000元的诉讼请求。村委会要求停水停电停产及腾退并非刘宝山造成的，要求其承担赔偿责任，无事实及法律依据，法院不予支持。对于柏盛公司提出的要求刘宝山支付房屋补偿费305002元的诉讼请求。柏盛公司提出的3号、4号、8号、13号、16号房屋为新建，15号及22号则为交付时为彩钢棚，后进行了翻建的陈述，与《房屋（含厂房、场地）租赁合同》、建房时间统计表、照片能相互印证，法院对此予以认可。新建房屋3号、4号、8号、13号、16号房根据《非住宅房屋腾退解约协议（解除土地承包、租赁合同）》确定的房屋补偿价格为232640元，15号、22号房根据《估价结果通知单》确定的价格为300518元，重置成新价格的70%为210362．6元。至于第19号，无相关证据显示此房屋为柏盛公司所建，法院对此部分不予支持。15、22号原为彩钢棚，柏盛公司在此基础上予以翻建，根据彩钢棚的面积及单位重置成新价，法院酌定刘宝山该两号房屋应得价款为31753元，此价款应从刘宝山应支付柏盛公司的房屋补偿费中予以扣除。刘宝山应支付柏盛公司房屋补偿价格为411249．6元。故柏盛公司提出的该项诉讼请求，有事实及法律依据，法院在柏盛公司主张的范围内予以支持。对于柏盛公司提出的要求刘宝山支付装修、设备、附属物补偿费271096元的诉讼请求。柏盛公司主张《估价结果通知单》中部分项目系己方在承租后添附，共计271096元。虽刘宝山、刘永对于其中部分项目不予认可，但并未拿出相反证据予以证明，法院对刘宝山、刘永的意见不予采信。《估价结果通知单》上装修、设备及附属物评估总价为756724元，刘宝山实际拿到补偿款752676元，两者差额为4048元。经与拆迁公司核实，4048元差额为2010年后房屋及附属物补偿根据政策发生的相应扣减，此部分应在刘宝山应支付给柏盛公司的补偿款内进行扣减。另外，《房屋（含厂房、场地）租赁合同》中有约定，柏盛公司进厂后首先进行厂区门口道路修建，厂房内地面铺装，电路改造等工作，相关费用刘宝山同意由第一年至第三年，三年中的租金中每年扣除2万元作为给柏盛公司的补偿，共计6万元。该部分金额应在装修、设备、附属物补偿费中予以扣减。故对于柏盛公司提出的该项诉讼请求，法院在207048元范围内予以支持，超出部分法院不予支持。对于柏盛公司主张的要求刘宝山支付停产停业损失1202910元的诉讼请求。《兴寿镇西营村“工业大院”自主腾退实施方案》中规定，腾退综合补助费考虑到建筑面积及经营活动等因素，柏盛公司新建房屋的面积为563．63平方米，改建面积为396．91平方米，刘宝山交付时砖混结构房屋2008．91平方米，彩钢棚396．91平方米。柏盛公司自2010年起在此处注册成立了公司，从事生产经营活动并纳税，法院依据涉案房屋的建设情况以及涉案房屋内办理的营业执照、实际经营等因素，酌定刘宝山应向柏盛公司支付一次性综合补助费损失721746元。本项诉讼请求超出部分，法院不予支持。对于柏盛公司提出的要求刘宝山支付搬家补助74236元的诉讼请求。截至腾退之前，一直都是柏盛公司在此经营并注册企业，但刘宝山亦在案涉房屋内有部分物品需要搬迁，法院依据涉案房屋的经营使用情况、房屋内物品的归属情况等因素，酌定刘宝山应向柏盛公司支付搬家补助59388．8元。本项诉讼请求超出部分，法院不予支持。对于柏盛公司提出的要求刘宝山支付空调迁移费2800元及电话迁移费300元的诉讼请求。根据《腾退结算清单》，每台空调的迁移费为400元，每个电话的迁移费150元。现柏盛公司主张有7台空调和2台电话是其后装的，刘宝山、刘永认可柏盛公司的部分陈述，不认可部分也无法提交任何证据材料予以证明。对于此项诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。综上所诉，法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条之规定，判决：一、被告刘宝山于本判决生效之日起十日内，向原告北京柏盛名匠标识制作有限公司返还房屋占有使用费75370元；二、被告刘宝山于本判决生效之日起十日内，向原告北京柏盛名匠标识制作有限公司支付装修、设备及附属物补偿费207048元，房屋补偿费305002元，搬家补助费59388．8元，一次性停产停业综合补助费721746元，空调迁移费2800元，电话迁移费300元；三、驳回原告北京柏盛名匠标识制作有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，刘宝山提交北京市怀柔区人民法院（1998）怀经字第72号民事判决书、北京市昌平区人民法院（1998）昌经初字第137号民事判决书、带有负责人签字的村委会《证明》、西营铸造厂房屋分布图及部分照片等证据材料，证明涉案场地一直由刘宝山使用至拆迁腾退、柏盛公司的搬迁与拆迁腾退无关、一审法院认定的房屋情况有误等内容；柏盛公司对上述证据的证明目的均不予认可，表示刘宝山曾经经营过西营铸造加工厂，但已经吊销，与本案拆迁无关，涉案场地一直由柏盛公司使用，刘宝山仅是收取租金，村委会的证明与事实不符，柏盛公司是得到村委会和镇政府的证明后去工商局进行登记取得营业执照，用于经营标识制作。柏盛公司提交经营场所证明，证明215号是村委会出证明后按照证明进行注册，刘宝山对该证明没有意见，但认为证明上写的是西营村北，不是215号。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《房屋（含厂房、场地）租赁合同》约定将西营村北（原铸造厂）部分厂房场地用于租赁，但涉案场地上的厂房未取得建设规划审批手续，本案纠纷可以参照适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，一审法院认定《房屋（含厂房、场地）租赁合同》无效正确。《房屋（含厂房、场地）租赁合同》的签订人虽为刘永及王双平、罗京，但刘永系受刘宝山委托签订，王双平、罗京系为设立柏盛公司所签，并在签订后注册成立了柏盛公司，合同签订的法律后果应由柏盛公司承受，因此，一审法院认定的合同主体正确。当事人对柏盛公司实际腾退时间意见不一致，刘宝山虽主张柏盛公司使用场地到2018年10月，但其提交的村委会《证明》对此说法矛盾，而柏盛公司提交了搬家视频证明其于2018年3月9日搬离，一审法院依法采纳柏盛公司该意见，并在此基础上考虑实际使用情况酌情确定占有使用费合理，本院予以维持。涉案场地被腾退后获得的各项补偿款，应在认定《房屋（含厂房、场地）租赁合同》无效基础上，考虑各自过错及实际情况和补偿内容等因素，在刘宝山与柏盛公司之间合理分配。具体如下：一、关于房屋补偿费，涉案房屋中3号、4号、8号、13号、16号房屋为柏盛公司新建，15号及22号则为交付时为彩钢棚，后被柏盛公司进行翻建，此与《房屋（含厂房、场地）租赁合同》、建房时间统计表、照片等证据材料能相互印证，一审法院酌情扣除15号和22号原为彩钢棚应当补偿的费用和无相关证据证明为柏盛公司所建的19号补偿费用之后，所确定的应补偿的柏盛公司的房屋补偿费305002元正确，本院予以维持。二、关于装修、设备、附属物补偿费，柏盛公司主张《估价结果通知单》中部分项目系己方在承租后添附，刘宝山、刘永对于其中部分项目不予认可，但并未拿出相反证据予以证明，一审法院对《估价结果通知单》上装修、设备及附属物评估总价与刘宝山实际拿到补偿款的差额4048元进行了核实并扣减，刘宝山同意在租金中扣除的道路修建等费用亦应在此部分费用中扣除，上述情况基础上，柏盛公司应得的装修、设备及附属物补偿费为207048元。三、关于柏盛公司所主张的停产停业损失，在腾退补偿款中体现为一次性综合补助费，《兴寿镇西营村“工业大院”自主腾退实施方案》中规定腾退综合补助费考虑到建筑面积及经营活动等因素，因此，该费用的分配应考虑房屋建设和实际经营情况，柏盛公司注册后一直在涉案场地经营并纳税，且在租赁过程中新建房屋563．63平方米、改建396．91平方米，一审法院将此项费用的百分之六十酌定给柏盛公司合理，本院予以维持。四、关于搬家补助费，因双方均有物品需要搬迁，一审法院依据涉案房屋的经营使用情况、房屋内物品的归属情况等因素，确定的刘宝山应向柏盛公司支付搬家补助59388．8元正确，本院予以确认。五、关于空调、电话迁移费，柏盛公司主张有7台空调和2台电话是其后装的，刘宝山、刘永认可柏盛公司的部分陈述，不认可部分也无法提交任何证据材料予以证明，一审法院对此支持具有事实和法律依据。综上所述，刘宝山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23539元，由刘宝山负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年十二月九日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一