湖北省广水市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1381民初1501号原告：湖北黄商集团股份有限公司广水黄商购物中心。住所地：广水市应山办事处东正街与广安路交汇处。负责人：王学明，店长。委托代理人：尹志刚，湖北文赤壁律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代为签收法律文书。委托代理人：柳明，黄商购物中心员工。代理权限：一般代理。被告：张萍，女，出生，广水市人，住。委托代理人：何享成，广水市城郊法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代为签收法律文书。原告湖北黄商集团股份有限公司广水黄商购物中心（以下简称“黄商购物中心”）与被告张萍商铺租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告黄商购物中心的委托代理人尹志刚和柳明、被告张萍及其委托代理人何享成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄商购物中心向本院提出的诉讼请求：1、要求确认原、被告的商铺租赁合同已经解除，被告撤走专柜中陈列的商品，退还专柜场地；2、判令被告支付场地占用损失；2、本案受理费由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年6月11日签订了两份商铺租赁合同，被告在原告处租赁经营场地，设专柜经营彩妆和玉兰油产品，二份合同均采取约定保底销售额，实行扣率管理。2018年12月31日合同期满，被告拒绝续签合同，继续占用场地经营。经原告多次催促退场，被告拒绝撤走专柜陈列商品继续经营。2019年10月12日再次向被告送达书面工作联系函，被告不予理睬。2019年12月13日，原告再次与被告协商退场事宜不能达成一致，通知终止原告与被告2018年6月11日签订的经营合同，请被告于2019年12月17日前退出经营场地。2020年元月5日，向被告当面送达化妆品专柜张萍占用场地的告知函。被告的行为严重影响了原告经营活动。据此，为了维护自己的合法权益，诉请法院，判如所请。被告张萍辩称：一，原告诉称“被告在原告场地与专柜经营彩妆和玉兰油品牌，分别使用面积为39.8平方米、22平方米两场地”与事实不符。被告首先租赁场地为16平方米，后来租赁柜台占用面积为14平方米，并非原告诉称的面积。原告诉请被告支付场地占用损失无事实依据。2019年12月至2020年4月，因新冠××疫情，全国采取封城措施，以避免疫情的扩散，原告商场没有营业，应依法免交场地占用费。原告诉称“被告合同期满拒续签合同”，纯属强词夺理。2014年12月30日被告与原告签订专柜经营合同进场经营，被告依合同约定全面履行了合同义务，但原告违背诚实信用原则单方要求提高租赁费，以胁迫被告自行退场，在此情况下，被告才没有续签合同。虽然双方没有续签合同，但原告仍依正常的标准收取了商铺租赁费。嗣后，被告得知，原告是因金梦妆出更高租赁费，才要求与被告解除合同。2019年11月20日，原告在没有与被告协商一致的情况下，擅自对被告经营的柜台停电，导致被告被迫停业。二，原告应依法返还被告进场保证金3000元，柜台押金10000元，销售款6740.5元（注：扣除黄商购物中心应收取的费用后为6303元）。三，原告未按合同的约定即时结清应付被告2019年9至11月货款15万余元，到12月底才给予结算，给被告造成了相应的损失。审理查明本案的事实如下：黄商购物中心于2014年12月10日在广水市市场监督管理局登记成立，系湖北黄商集团股份有限公司的分公司。该购物中心注册登记后，其与张萍签订了商铺租赁合同，张萍对所租赁的经营场所装修入驻，用于经营化妆品。2018年6月11日前双方（黄商购物中心为甲方，张萍为乙方）的租赁合同为一年一签订，一年期满后续签，合同为黄商购物中心提供的格式文本。上述系列合同违约责任约定：乙方在经营过程中与他人发生的债权债务与甲方无关，全部由乙方负责，若因此影响甲方的声誉，由乙方赔偿损失；乙方违反规定，提前终止合同，装修等费用和损失甲方不予补偿，同时保留要求乙方赔偿损失的权利；甲方无故提前终止合同，应付给乙方违约金10000元，并按乙方装修使用年限赔偿乙方装修费，即使用一年（不足一年按一年计算）赔偿装修费的50%，使用两年及两年以上的赔偿装修费为零等。合同期满未续约的，或者乙方违反本合同而导致合同终止时，乙方应于接到甲方终止合同书面通知之日起三天内或者合同期满之日，负责将所陈列商品撤离，并不得破坏、拆除专柜设施等。2018年6月11日双方签订了两份2018年度的《百货专柜租赁合同》，张萍在黄商购物中心设专柜经营彩妆和玉兰油产品，租赁了两块场地，二份合同均采取约定保底销售额，实行扣率管理，黄商购物中心每月13日向经营者结算相应的货款等。具体约定为：玉兰油品牌使用商铺净面积为39.8平方米，保底销售额为21万元，扣率10%，管理费100元；彩妆品牌使用商铺净面积为22平方米，保底销售额为189438元，扣率14%，管理费100元。2018年底合同期满，张萍继续在原柜台正常经营商品。因黄商购物中心拟引进其他经营者，黄商购物中心计划提高扣率，张萍遂拒绝签订租赁合同，但拒绝撤走商品继续经营。2019年10月12日，黄商购物中心向张萍送达书面工作联系函，要求张萍退场被拒绝。2019年11月20日黄商购物中心对张萍经营的柜台停止供电，张萍遂停止经营，将商品清理到柜台内后放置于经营场所一侧。因双方对协商退场不能达成一致，12月13日黄商购物中心再次通知张萍终止双方2018年6月11日签订的经营合同，要求张萍于2019年12月17日前退出经营场地。2020年元月5日，黄商购物中心再次向张萍送达了退场的告知函。元月下旬，黄商购物中心因疫情停业，直至4月开门营业。2020年5月13日，本院受理了黄商购物中心的诉讼。另查明：黄商购物中心与张萍在2014年底、2015年初签订租赁合同时，张萍向黄商购物中心交纳了保证金3000元。此后的经营过程中，张萍因扩大经营，黄商购物中心与张萍协商利用了他人退场时留下的柜台一组，向黄商购物中心交纳押金10000元。张萍在2019年9月、10月、11月、12月销售商品的货款分别为74891元、60223.8元、34026元、6740.5元（注：该笔经营款黄商购物中心依合同约定扣除费用后应返还6303元），合计175881.3元，黄商购物中心没有依原合同约定结算及时付给张萍，直到12月底向张萍结算,扣除了提点及其他费用后返还了大部分销售款，余款6303元没有返还给张萍。张萍在经营期间，营业额逐年上升，2019年度，张萍在黄商购物中心经营的商品销售额超过40万元。2020年6月29日本案首次开庭审理时，经本院反复做工作，张萍同意调解结案，并主动清理撤离了经营场所的商品，向购物中心返还了交纳10000元押金的柜台一组，该柜台现已被新的经营者利用，但黄商购物中心在张萍撤离后，没有协商调解；2020年10月20日本院再次组织调解，张萍接受了调解意见并签字，黄商购物中心到庭的委托代理人将书面协议原件带回请示，后该购物中心没有签字同意，向本院返还了书面协议原件。本院认为：一、合同的性质。房屋出租人黄商购物中心将经营性商铺房屋提供给承租人张萍使用，张萍定期给付约定租金（表现方式为营业额提点），并于合同终止后将商铺归还给出租人，因此本案为房屋租赁合同纠纷；双方签订合同时为其真实、自愿的意思表示，且不违反法律的效力性强制规定，合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，2014年底，黄商购物中心与张萍签订房屋租赁合同，张萍装修入驻从事经营活动，租赁合同均为逐年签订，且张萍经营的化妆品营业额逐年上升。2019年度黄商购物中心与张萍之间没有签订房屋租赁合同，为不定期租赁合同，该购物中心可行使合同任意解除权，双方并因合同解除事由发生争议，于2019年11月20日对张萍经营的专柜采取停止供电的方式迫使其停止经营，但仍依原租赁合同的约定的扣率向张萍收取费用至2019年12月底。因此，黄商购物中心与张萍之间的房屋租赁合同在2019年12月底已经实际解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并赔偿损失。”张萍在与黄商购物中心签订租赁合同时，向黄商购物中心交纳履约保证金3000元，履行合同过程中又向该购物中心支付柜台押金10000元，2019年12月底结算时黄商购物中心欠付张萍经营款6303元未付。黄商购物中心与张萍的合同解除后，张萍依法可以要求黄商购物中心恢复原状、采取其他补救措施，并赔偿损失。即黄商购物中心在合同解除后，应向张萍返还履约保证金3000元、柜台押金10000元和给付经营款6303元，合计19303元。黄商购物中心在庭审中提出“张萍没有提起反诉，人民法院不应支持张萍要求返还押金及剩余经营款”的辩论意见。本院认为，黄商购物中心请求确认合同解除、要求张萍返还原物或者赔偿损失，而张萍在诉讼中提出黄商购物中心基于合同也存在同时履行抗辩的给付义务，人民法院应尽可能一次解决纠纷，因此本院可以在处理本案的纠纷中一次性处理相关问题，以避免因支持单方请求而出现不公平的裁判结果，因此，黄商购物中心的抗辩理由本院不予采纳。2020年5月黄商购物中心向人民法院提起诉讼，除要求解除双方签订的房屋租赁合同，张萍撤走专柜陈列的商品，退还专柜场地，同时要求张萍支付2019年12月18日至起诉之日2020年4月8日的场地占用损失73597元及此后的损失。2019年12月底以前的相关费用，张萍已经依合同约定向黄商购物中心交纳；2020年元月至4月因疫情影响黄商购物中心停止经营活动，对此期间的损失，依相关政策规定，张萍可不予交纳。因此，对黄商购物中心要求张萍支付2019年12月18日至起诉之日2020年4月8日的场地占用损失73597元及此后的损失的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告湖北黄商集团股份有限公司广水黄商购物中心与被告张萍的房屋租赁合同解除。二、原告湖北黄商集团股份有限公司广水黄商购物中心返还被告张萍交纳的履约保证金3000元、柜台押金10000元及经营款6303元，合计19303元。三、驳回湖北黄商集团股份有限公司广水黄商购物中心的其他诉讼请求。上述履行内容在本判决生效之日起十日内履行。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1760元，由原告湖北黄商集团股份有限公司广水黄商购物中心承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审判员  周厚新二〇二〇年十二月十四日书记员  程登峰