江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏13民终4312号 上诉人（原审原告）：卞斌，男，1969年10月3日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。 被上诉人（原审被告）：宿迁市瑞天房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区蔡集镇田洼村**。 法定代表人：许元明，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：张建祥，男，1982年3月16日出生，住江苏省南京市下关区。 上诉人卞斌因与被上诉人宿迁市瑞天房地产开发有限公司（以下简称瑞天公司）、张建祥案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（以下简称宿某法院）（2019）苏1311民初4705号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卞斌上诉请求：撤销一审判决，改判支持卞斌一审诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋位于宿豫区，是上诉人老家所在乡镇，上诉人对于该位置的房屋存在家乡情结，瑞天公司的老板许元明大力宣传其开发的小区可以办证，不同于小产权房，故上诉人决定购买案涉房屋，与瑞天公司签订了《商品房买卖合同》，一次性付清全部购房款。上诉人仅是普通购房者，不了解房产买卖及相关手续的办理，能够做的只是根据瑞天公司和许元明的要求支付房款、了解所购房产信息。案涉合同系许元明提供的范本，随后也是由许元明书写具体的楼栋房号，丽华名园小区4幢1单元302室是唯一的，有明确的指向性，一审法院认为案涉合同欠缺商品房合同成立的必备条件，认定错误。二、上诉人在一审中提交了瑞天公司出具的购房款收据，结合上诉人与被上诉人的磋商买卖过程、房产买卖时的市场价格以及小区其他房产的买卖交易方式，实际上可以推定出双方之间是一次性付款。根据百度查询结果，2010年宿迁市中心的房价每平方不过3500元，案涉房屋处于宿迁西北角的乡镇上，上诉人购买的价格是每平方1100元左右，符合当时的市场价。三、被上诉人在一审中陈述案涉房屋系借款抵押，被上诉人并未提供证据证明。即使其陈述属实，许元明只需要与上诉人签订合同就可以，或者将房屋在有条件情况下网签至上诉人名下即可，没有必要完成签订合同到收取房款的全部流程。四、上诉人购买案涉房屋后，因瑞天公司、许元明与黄某之间产生经济纠纷，黄某向宿某法院起诉并保全4号楼全部房屋。在诉讼过程中，双方达成调解，瑞天公司、许元明将4号楼中除上诉人购买案涉房屋之外的房产均抵付给黄某，能够印证许元明、瑞天公司已将案涉房屋出卖给上诉人，故没有进行抵债。在此之后，黄某找到建筑商胡军完成门窗安装，瑞天公司也就交付了案涉房产的钥匙给上诉人，上诉人已经实现了对案涉房屋的占有。五、瑞天公司将该房产交由法院裁定给张建祥，系无权处分。二者的基础关系是借贷并非买卖，即便是通过法院裁定，仍未能突破其债权的本质。 张建祥辩称，认可一审判决。 瑞天公司未作答辩。 卞斌一审法院诉讼请求：1.撤销（2011）宿豫执字第1636-1号执行裁定书终止执行，并判决将位于宿迁市宿豫区返还与原告；2.本案诉讼费由瑞天公司、张建祥负担。庭审中卞斌明确诉讼请求，要求停止对案涉房屋的执行，并自愿撤回要求返还案涉房屋的诉讼请求。 一审法院经审理查明，2011年1月18日，南京市下关区人民法院对张建祥诉瑞天公司、王某、周某借款合同纠纷一案作出（2010）下商初字第314号民事调解书，调解内容为：一、瑞天公司应给付张建祥借款本息300万元，此款于2011年1月20日前给付100万元，余款200万元于2011年4月16日前付清；如有一期未能及时足额支付，张建祥有权就上述全部款项申请强制执行，且瑞天公司需要按照同期商业银行贷款利率的4倍支付违约金；二、担保人王某、周某对上述债务承担连带保证责任；三、案件受理费13840元，保全费5000元，合计18840元，由张建祥负担。因瑞天公司未按调解书履行给付义务，根据张建祥的申请，宿某法院于2011年9月1日立案强制执行，案号为（2011）宿豫执字第1636号。在案件执行过程中，该院于2013年2月28日作出（2011）宿豫执字第1636-1号执行裁定：一、将被执行人瑞天公司建造的位于宿迁市宿豫区其附属车库作价778500元抵偿给张建祥（身份证号：），用于清偿债务……。后卞斌对上述房屋中的4幢1单元302室房产主张权利并提出执行异议，该院审查后作出（2019）苏1311执异87号执行裁定，裁定驳回卞斌的异议请求，卞斌不服该裁定，提起诉讼。 另查明，2010年8月14日，卞斌与瑞天公司签订一份商品房买卖合同，约定卞斌购买被告瑞天公司开发的X幢X单元XXX室房屋，房屋建筑面积105平方米，单价1100元每平方米，总价112000元，卞斌通过一次性付款方式支付房款，瑞天公司应于2011年4月3日前向卞斌交付房屋。该合同中买受人的地址、联系电话、小区土地地块编号、工程规划许可证号、商品套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积、一次性付款的付款期限等内容均为空白。后瑞天公司于同年11月向卞斌出具一份收据，注明收到卞斌购房款112000元。 再查明：案外人张某与卞斌系姨姐弟关系。2010年7月21日，张某与瑞天公司签订一份商品房买卖合同，约定购买瑞天公司开发的4幢X单元XXX室房屋，房屋面积105.3平方米，单价1100元每平方米，总价112000元，张某通过一次性付款方式支付房款，瑞天公司应于2011年6月3日前交付房屋。该合同中买受人的地址、联系电话、小区土地地块编号、工程规划许可证号、商品套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积、一次性付款的付款期限等内容亦均为空白。后瑞天公司向张某出具一份收据，注明收到原告购房款112000元。 还查明：2008年9月18日，瑞天公司取得宿迁市宿豫区丽华名园小区建设用地规划许可证。2009年6月29日，瑞天公司取得宿迁市宿豫区XX名园小区1#-5#楼建设工程规划许可证。2011年1月21日，瑞天公司取得宿迁市宿豫区丽华名园小区1#-5#楼商品房预（销）售许可证。 一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，虽然卞斌提供的商品房买卖合同显示其于案涉房屋被法院裁定给张建祥前，与瑞天公司签订了商品房买卖合同，但仅凭该份合同不足以证明卞斌与瑞天公司之间存在真实有效的商品房买卖合同关系。理由为：第一、庭审中卞斌及案外人张某关于二人系同一天与瑞天公司签订商品房买卖合同及支付购房款的陈述，与二人提供的合同载明的日期明显存在矛盾；第二、卞斌与张某购买的房屋位于同一栋楼同一单元同一方向的不同楼层，该两套房屋的户型与面积应该是一致的，但两份合同载明的面积却相差0.3平方米，且两份合同约定的交房日期也不一致，同时卞斌提供的合同中存在很多空白内容，上述情形明显与一般商品房买卖交易习惯不符。故该院认定仅凭卞斌提供的商品房买卖合同不足以证明其与瑞天公司之间存在真实有效的商品房买卖合同关系。退一步讲，即使卞斌与瑞天公司之间存在真实有效的商品房买卖合同关系，并付清了购房款，卞斌亦未能举证证明在该院作出裁定前已对房屋进行占有使用，且如瑞天公司已实际将房屋交付原告，其一直将房屋空置未加利用，并直至2019年才得知房屋被抵偿与张建祥，明显与常理不符。综上，卞斌所举证据不能证明其对案涉房屋享有排除执行的合法权利，故对卞斌要求停止执行案涉房屋的请求，不予支持。 卞斌自愿申请撤回要求返还案涉房屋的请求及对王某、周某的起诉，系其对自身权利的合法处分，不违反法律规定，依法予以准许。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回卞斌的诉讼请求。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 对于一审法院判决查明的事实，本院依法予以确认。 本案二审争议焦点为：卞斌对案涉房屋是否享有排除法院强制执行的民事权益。 本院认为，对于被执行人是房地产开发企业的，案外人对被执行人开发的商品房主张停止执行的，如果案涉房屋被法院查封之前，案外人已经与被执行人签订合法有效的书面买卖合同、占有使用案涉房屋、付清全部购房款以及非因案外人自身原因未办理过户登记的，那么案外人对案涉房屋即享有物权期待权，应停止对案涉房屋的执行；如果案涉房屋被法院查封之前，案外人已经与被执行人签订合法有效的书面买卖合同、该商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款百分之五十的，那么案外人对案涉房屋即享有房屋消费者物权期待权，也应停止对案涉房屋的执行。本案中，根据一、二审查明的案件事实，能够认定卞斌对案涉房屋不享有排除执行的民事权益。理由如下：一、在商品房买卖过程中，因房款数额较大，买房人往往通过转账、刷卡等方式付清全部购房款，很少以现金方式一次性付清全部购房款。卞斌主张通过现金付清112000元全部购房款，虽然提供了瑞天公司出具的购房款收据，但瑞天公司对此不予认可，而卞斌未进一步举证证明其资金来源，现有证据不能认定卞斌已经付清全部购房款。二、宿某法院于2013年2月28日将案涉房屋裁定给张建祥，卞斌未提供证据证明其在此之前已经实际占有使用案涉房屋。三、案涉房屋不是卞斌唯一住房，并非用于保障其基本居住权。 综上，卞斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2540元，由上诉人卞斌负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐淮成 审判员  陈 鹏 审判员  吴军良 二〇二〇年十二月十四日 书记员  蔡雨桐 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。