辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14528号上诉人（原审原告、反诉被告）：辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区赤山路**。法定代表人：徐伟，该公司经理。委托诉讼代理人：刘洋，女，1985年6月23日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市和平区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李萍，女，1981年10月3日出生，汉族，现住沈阳市于洪区(438#)2-5-2。委托诉讼代理人：肖宏，男，1967年3月7日出生，汉族，系李萍丈夫，现住沈阳市于洪区(438#)2-5-2。上诉人辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司因与李萍房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0114民初9118号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司上诉请求：1、依法改判(2019)辽0114民初9118号民事判决书，请求判令被上诉人除给付上诉人房款本金外，另需给付上诉人逾期付款利息25.0028万(自房屋取得竣工验收备案证之日起，按中国人民银行同期贷款利率，以欠款数额为基数暂计算至2019年9月28日，要求计算至被告实际付清房款之日止)。2、一、二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人于2008年7月26日签订《“绿地老街坊·城北新苑”定购协议书》，被上诉人认购上诉人开发的位于沈阳市于洪区2-5-2房源一套，房屋面积115.58平方米，总价款550387元。被上诉人于2008年7月11日交纳定金5万元、于2008年7月26日交纳首付款120387元，上述两项共计170387元。此后，被上诉人在既未按照订购协议的约定与上诉人签订《商品房买卖合同》，也未再支付剩余38万元购房款的情况下，于2009年自行装修入住，占用上诉人房源至今。为避免给其他购房人造成麻烦，上诉人才未将该房源另售，但被上诉人的行为致使上诉人的合法权益遭到侵害且仍在不断扩大。(一)、一审判决第10页认定上诉人与被上诉人未签订《商品房买卖合同》的原因系因涉案房屋存在质量问题。上诉人认为：如被上诉人欲向上诉人主张房屋质量损失的前提，应为被上诉人已全部缴纳房款，被上诉人已成为涉案房屋的实际产权人。截至上诉日，被上诉人就涉案房屋尚未交齐房款，尚未取得涉案房屋的产权证，无权就房屋质量问题向上诉人主张权利。事实上，被上诉人在未交齐房款的情况下，擅自使用房屋至今，从未向上诉人反映过房屋存在质量问题，影响其居住使用；虽上诉人与被上诉人尚未签订《商品房买卖合同》，未明确约定房屋交付标准，但被上诉人实际占用、使用房屋的行为应视为被上诉人在入住之时对房屋现状的认可。(二)、被上诉人未按照上诉人与被上诉人签订的《认购协议》约定的时间签订《商品房买卖合同》补齐剩余房款，按照《合同法》及商品房买卖合同相关司法解释规定，上诉人认为被上诉人应就欠付房款部分给付上诉人利息，应自房屋取得竣工验收备案证之日起，按中国人民银行同期贷款利率，以欠款数额为基数暂计算至2019年9月28日，要求计算至被告实际付清房款之日止。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，导致上诉人合法权益一直被侵害，为维护上诉人合法权益，特上诉至贵院，请贵院依法裁决，支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人李萍辩称，造成付款逾期的原因在于上诉人，由于其失信，故我方不敢在其维修赔偿前付款。上诉人李萍上诉主张：1、请求法院对被上诉人维修整改行为进行更切实有效的约束，比如与李萍交尾款挂钩联动。2、请求法院判决被上诉人在票据自行书写的标注无效或进行笔迹鉴定。3、请求法院判令李萍不承担诉讼费用。4、请求法院判令被上诉人赔偿因为其拖延整改，给李萍造成的在首付款、贷款额度、贷款利息等方面的损失约15万元。事实与理由：一、该纠纷延宕十余年，最根本原因在于被上诉人逃避责任，拒绝对质量问题进行整改。一审法院判决没有把被上诉人维修结果和李萍交付尾款办理手续直接有效挂钩联动。没有对被上诉人拖延维修、拒绝维修等情形进行分门别类的有效规制，使得双方各给一个月时限解决问题的字面公平，实际操作起来对李萍非常不利。二、缴纳的5万元定金是否包含在170387元的票据中，应该以李萍的字据为准，不应仅以被上诉人在自己票据上的注明文字为准。如果真是应该收回的票据被客户丢失，怎么可能不要求客户立字据或签字按手印。三、李萍没有理由承担被上诉人的诉讼费用。四、由于被上诉人原因，导致李萍错过了2008年时的购房政策，在首付款比例、贷款额度、贷款年限、贷款利率等方面造成经济损失约15万元，请求法院判令由被上诉人承担，或判决李萍按照2008年购房政策办理贷款等手续，由李萍拿着法院的判决自行协调银行和政府相关部门办理贷款等手续。被上诉人辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司辩称：对于其第一项主张，应在李萍向我方补齐房款后上诉人才能为其进行维修整改，现李萍并未交齐房款，并非房屋所有权人。对于其第二项主张，如果上诉人认为其已经支付购房款金额并非一审判决确认的金额需要李萍提供付款证据。对于第三项请求，诉讼费用应由败诉方承担。对于第四项请求，交齐房款为买房人基本义务，不管交款方式为哪种均不能规避李萍逾期付款的违约责任，因李萍逾期付款行为应向我方交付违约金而并非李萍主张的单方损失。辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告补交房款38万元；2、请求法院判令被告支付逾期付款利息22.5563万(自房屋取得竣工验收备案证之日起，按中国人民银行同期贷款利率，以欠款数额为基数暂计算至2019年6月13日，要求计算至被告实际付清房款之日止)，1、2项合计金额60.5563万元；3、请求法院判令被告配合原告签订商品房买卖合同；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、2008年7月26日，原、被告双方签订《“绿地老街坊.城北新苑”定购协议书》一份，协议约定被告认购原告开发的位于沈阳市于洪区商品房一套，房屋面积115.58平方米，房屋单价4935/平方米，总价570387元。定购协议书第4条约定：“乙方(被告)应于本协议签订之日起七日内。至售楼处签订《商品房买卖合同》；逾期未至即被视作乙方违约，甲方可不经催告，本协议即告终止，甲方有权将该房屋自行处置，乙方所付定金全部作为违约金，甲方不予退还。”当日双方签订交款通知单，约定付款方式为按揭付款，减免房款20000元，成交单价4761.96元，成交总价550387元，首付款应于2008年7月26日之前交付170387元。2、被告于2008年7月11日以刷卡方式向原告交付定金50000元，原告出具收款收据(收据号：0282666)；于2008年7月26日以刷卡方式向原告交付房屋首付款120387元，被告因定金发票丢失，当日在原告公司提供的收款收据复印件下方注明“由于本人不慎将此原购房发票收据丢失，原收据作废，特此证明”并签字，原告为被告复印原有收款收据并在上面填写“客户已将此第三联丢失。已于7月26日收回，新收据号：0089527。2008年7月26日原告为被告出具收款收据(收据号：0089527)，收款项目为购房首付款170387元，并注明“含7月11日收5万，原收据0282666(客户已将原件丢失)”。之后双方未签订正式的商品房买卖合同，剩余房款被告亦未交付。被告自2009年装修房屋居住至今。3、2019年8月26日，被告向本院申请对案涉房屋进行质量鉴定，沈阳建大工程检测咨询有限公司出具检验报告，检验结论为：1.阁楼6-F轴柱垂直度最大偏差为32mm，不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2015中表8.3.2“层高≤6m时，垂直度允许偏差为10mm”的要求。2.以a测点为基准点，阁楼地面混凝土楼板板顶两测点高差为26mm，依据《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2015中表8.3.2“层高处标高允许偏差为±10”两测点间高差不满足要求。3.阁楼2~6-F轴梁底测点最大高差为31mm，6―8-F轴梁底测点最大高差为9mm，依据《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2015中表8.3.2“层高处标高允许偏差为±10”，26-F轴梁不满足要求，68-F轴梁满足要求。被告预交鉴定费及复印费20200元。2020年5月27日，沈阳建大工程检测咨询有限公司出具补充说明，以上不满足项属可修稍难修，但修后尚能恢复或接近恢复原功能。2020年4月23日，被告申请对案涉房屋因以上质量问题造成的房屋贬损价值进行评估，经摇号由辽宁艺成房地产土地资产评估咨询有限公司评估，2020年5月20日，因原、被告无法就修复方案达成一致意见，该公司予以退卷。2020年6月3日，被告申请对案涉房屋因以上质量问题进行维修的修复方案进行鉴定，经摇号由辽宁省建设科学研究院有限责任公司进行鉴定，2020年6月12日，该公司出具退鉴说明，载明因委托事项超出技术服务能力，委托书予以退回。本院向原、被告双方释明自行寻找有资质的鉴定机构进行鉴定，双方在规定期限内均表示未找到。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点为：1、原、被告于2008年7月26日所签订的《“绿地老街坊.城北新苑”定购协议书》是否合法有效；2、原、被告双方未签订房屋买卖合同的原因；3、涉案房屋是否存在质量问题；4、涉案房屋的总价款是多少，被告方已交纳多少房款，还差多少房款；5、原告方的诉讼请求及被告方的反诉请求是否超过诉讼时效。关于原、被告于2008年7月26日所签订的《“绿地老街坊.城北新苑”定购协议书》是否合法有效的问题。本案中双方签订《“绿地老街坊.城北新苑”定购协议书》系预约合同，是双方当事人真实意思表示，旨在事后双方订立房屋买卖合同，未违反法律强制性规定，应为合法有效。关于涉案房屋是否存在质量问题。根据沈阳建大工程检测咨询有限公司出具的检验报告，检验结论：1.阁楼6-F轴柱垂直度最大偏差为32mm；2.以a测点为基准点，阁楼地面混凝土楼板板顶两测点高差为26mm；3.阁楼26-F轴梁底测点最大高差为31mm，均不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2015中表8.3.2的要求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。故案涉房屋存在质量问题，被告主张原告进行维修，原告应按国家建筑质量标准对案涉房屋进行维修，若原告未进行维修，被告可自行维修，原告应支付被告花费的维修费用。被告预交鉴定费及复印费20200元，应由原告承担。关于原、被告双方未签订房屋买卖合同的原因问题。被告因案涉房屋存在质量问题无法与原告协商解决而未与原告签订商品房买卖合同，但其已将案涉房屋装修并一直在内居住至今，足以表明其有与原告签订商品房买卖合同的意思表示，原告亦主张要求被告配合原告签订商品房买卖合同，故原告该项诉讼请求，予以支持。双方在《“绿地老街坊.城北新苑”定购协议书》约定内容的基础上签订商品房买卖合同，原告已交付房屋，被告应将剩余房款补齐。因双方未签订商品房买卖合同，亦未约定剩余房款交付时间，原告主张被告履行交付剩余房款的义务，但因原告交付的房屋质量存在瑕疵，被告以此为抗辩不交付剩余房款，亦不构成违约。故原告要求被告支付逾期付款利息的主张，不予支持。关于涉案房屋的总价款是多少，被告方已交纳多少房款，还差多少房款的问题。在双方签订的交款通知单中约定成交总价550387元，故案涉房屋总价款为550387元。根据原、被告提供的收款收据和POS机刷卡存根，被告于2008年7月11日首先交纳了定金50000元，后其将该收款收据(收据号：0282666)丢失，在被告交纳首付款120387元当日，原告出具一份收款收据(收据号：0089527)，收款项目为购房首付款170387元，并注明“含7月11日收5万，原收据0282666(客户已将原件丢失)”。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，一审法院判决如下：一、原告(反诉被告)辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司与被告(反诉原告)李萍于本判决发生法律效力之日起五日内签订商品房买卖合同(房屋位于沈阳市于洪区，面积115.58平方米)；二、被告(反诉原告)李萍于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告(反诉被告)辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司剩余房款380000元；三、原告(反诉被告)辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内按国家建筑质量标准为被告(反诉原告)李萍维修位于沈阳市于洪区房屋，如不维修，被告(反诉原告)李萍可自行维修，原告(反诉被告)辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司于被告(反诉原告)李萍维修完成后三日内支付被告(反诉原告)李萍所花费的维修费用；四、原告(反诉被告)辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内给付被告(反诉原告)李萍鉴定费20200元；五、驳回原告(反诉被告)、被告(反诉原告)的其他诉讼请求和反诉请求。如原告(反诉被告)、被告(反诉原告)未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9855.6元，由原告(反诉被告)辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司负担2855.6元，由被告(反诉原告)李萍负担7000元；反诉费2150元，由原告(反诉被告)辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，李萍陈述，其于工程未完工时即已经入住案涉房屋。本院认为,李萍与辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司签订订购协议书，约定李萍购买辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司开发房屋，该协议合法有效。辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司应按照协议约定，向李萍交付质量合格房屋。李萍应向对方足额交付购房款。一审法院经委托鉴定机构鉴定，案涉房屋存在质量问题，因此一审法院判决辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司维修房屋，李萍给付剩余房款并无不当，应予维持。由于房屋存在质量问题，双方发生纠纷多年，没有对剩余房款的给付形成合意，且房屋质量问题至今尚未解决，因此上诉人辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司主张李萍给付剩余房款利息，本院不予支持。关于给付房屋余款问题。辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司提供的170387元收款收据中注明“含7月11日收5万，原收据0282666(客户已将原件丢失)”。李萍主张自己支付两笔款项分别为170387元及5万元，合计支付220387元，5万元收款收据并未丢失。辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司提供收据中标注内容为其单方标注，申请鉴定。二审期间，辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司向李萍出示由李萍书写并签字的票据丢失声明，且明确李萍支付两次分别为5万元及120387元，合计支付170387元。李萍经回忆，认可该陈述，自己实际给付170387元，本院对此予以确认，故不需对票据进行鉴定。一审法院对李萍实际给付购房款及应支付剩余房款数额的认定正确，应予维持。关于李萍主张的赔偿15万元的问题。因该主张系在二审期间新提出的请求，辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司不同意调解，因此李萍可以另行诉讼解决。综上，上诉人辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司、李萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5353.42元，由上诉人辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司承担；二审案件受理费12005.6元，由上诉人李萍承担。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  周濛审判员  杨帆二〇二〇年十二月二日法官助理勾雪峰书记员刘圆芳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。