广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0330民初193号 原告：蒙家昌，男，1974年4月7日出生，汉族，广西平乐县人，住广西平乐县。 委托诉讼代理人：黄秀华，广西中远律师事务所律师。 被告：卢连弟，女，1958年9月12日出生，汉族，广西平乐县人，住桂林市象山区。 委托诉讼代理人：周志勇，广西中心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄其伟，广西中心律师事务所实习律师。 原告蒙家昌与被告卢连弟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。于2020年5月15日，第一次公开开庭审理时，原告蒙家昌的委托诉讼代理人黄秀华、被告卢连弟及其委托诉讼代理人袁晓林到庭参加诉讼，第一次开庭后被告卢连弟与委托诉讼代理人袁晓林解除了诉讼代理关系。2020年10月14日，第二次公开开庭时，原告蒙家昌及其委托诉讼代理人黄秀华、被告卢连弟及其委托诉讼代理人周志勇、黄其伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒙家昌向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原告与被告于2018年3月4日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿原告损失194135.38元；3案件受理费由被告承担。事实和理由：原告自2010年5月1日起与案外人蒙鸿基合作经营汽车维修店，由案外人蒙鸿基租用被告位于平乐县房屋作为汽车修理场地使用，租赁期至2018年5月1日。后原告独立经营汽车修理厂，于2018年3月4日与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告继续租用上述场地使用，租赁期限自2018年5月1日至2026年5月1日，共八年，前四年每月租金5000元，后四年每月租金5500元。合同签订后，被告多次要求修 改合同，双方为此发生争执，协商不下的情况下被告竟于2018年5月1日与案外人劳支力签订租赁合同，将租赁物的一半又租给劳支力使用，上述纠纷，平乐县人民法院于2018年12月26日己做出（2018）桂0330民初1062号民事判决书，确认被告一房两租构成违约，判令被告继续履行涉案合同，将涉案租赁物交与原告使用，后被告上诉，桂林市中级人民法院维持一审判决，终审判决后，被告仍拒绝向原告交付原租赁给劳支力的一半房屋，故原告按每月租金2,500元的标准支付房金，后被告诉至法院要求原告每月全额支付租金5,000元，但平乐县人民法院作出（2019）桂0330民初933号民事判决书未支持被告的诉讼请求。自原、被告发生纠纷起，被告经常到原告的门面与原告争吵，严重影响了原告的正常经营，特别是第二次起诉败诉后，被告甚至拉砖头倒在原告门面门口欲在门口砌围墙，后经原告报警后被阻止，被告又用大锁把门面锁起，并切断水电，致使原告无法正常经营。原告认为，被告一直未向原告交付全部租赁物全部给原告使用，同时还阻扰原告使用租赁物，被告的行为明确表明了不履行租赁合同，导致原告无法实现合同目的，根据《合同法》规定，原告有权解除双方签订的《房屋租赁合同》。同时，原告在签订合同后，为实现合同目的，对租赁物进行了装修，包括场地硬化，水电、修建卫生间、搭建修车棚、烤漆房等，共产生费用189,869元。但在完工后因被告的原因致使门面无法使用，至2019年12月左右完全停止营业，给原告造成了损失（工人工资）。故合同解除后，被告需向原告赔偿上述装修金额的7/8的损失，即166,135.38元，同时向原告支付工人工资损失28,000元。为维护原告的合法权益，特提起民事诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告卢连弟辩称，原告严重违约，被告要求解除合同，要求原告搬离租赁房屋；原告尚欠被告房屋租金90,000元，请求法院依法判令原告支付被告租金90,000元；在原告未经被告同意，擅自改变被告房屋状况及门前场地状况，且被告私自占用房屋后面的土地进行搭建，原告的行为违反了合同约定，原告对所产生的费用应当自行承担，原告主张的三相四电、两厢电、烤漆房、泡沫活动板房、泡沫围板等，原告可以拆除取回，因此，请求法院依法驳回原告要求被告赔偿损失的请求。 经审理查明：原告卢连弟用于出租的房屋位于平乐县，自2010年起为蒙家昌租用，与案外人蒙鸿基一同使用，一直经营汽车修理厂。2012年5月1日，卢 连弟与蒙家昌对2015年5月1日至2018年5月1日的房屋租金进行协商并签订《合同补充协议》，该协议约定2016年月租金为2050元，2017年月租金为2150元，2018年月租金为2250元。2018年3月4日，卢连弟作为甲方，蒙家昌为乙方重新签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：卢连弟出租位于平乐县房屋给蒙家昌，租房时间从2018年5月1日至2026年5月1日止。租赁期间乙方应爱护室内外固有结构设施，如门窗、地板、电器、墙面，不得损坏或乱贴乱画及改造，如有损坏乙方恢复原样或照价赔偿，如需改造变动房屋结构需征得甲方同意，乙方有权转租，必须经甲方同意。合同签订后，原告蒙家昌对租赁场地进行装修，对原有修车车间进行换瓦、修建门前水沟、安装水电及厕所门、对原来车间后面的土地进行硬化、搭棚、并在原有的车间内搭建泡沫活动板房、泡沫围板、安装不锈钢房门等，为做办公室使用，在原有一楼办公室安装玻璃落地窗门。2018年5月1日，被告与案外人劳支力签订租赁合同，将租赁物的一半又租给劳支力使用，原告向法院提起诉讼，经平乐县人民法院审理认定被告一房两租构成违约，判令被告继续履行涉案合同，将涉案租赁物交与原告使用，后被告上诉，桂林市中级人民法院维持一审判决，终审判决后，被告未将原租赁给劳支力的一半房屋腾空交给原告，故原告按每月租金2500元的标准交付租金。后被告卢连弟以原告未按5000元交租金为由诉至法院，要求与原告解除房屋租赁合同，法院依法驳回被告的诉请。法院判决驳回被告诉请后，被告经常到原告租赁的场所以原告未给付租金为由进行吵闹，2019年12月15日，被告再次到原告租赁的场所进行吵闹，原告向公安机关报警，原、被告双方在公安机关的见证下将原告租赁的场所的大门各加一把锁锁起。2020年1月8日，被告向原告发出《拖欠租金通知书》。2020年1月14日，原告诉至本院。 本案在审理过程中，原告向本院申请对租赁场所的装修支出进行评估，广西评估价格事务所有限公司现场评估后，于2020年8月7日作出［2020］评值价桂03**-100号价格评估结论书，结论载明：平乐县房屋（场地）装修费用：100568元，原告为此支付评估费8000元。原告将自己的物品于2020年8月23日搬离了租赁场所，现被告已经接管租赁房屋，并已对原告所租赁的场所进行改造。 庭审中，被告卢连弟提起反诉，但被告未交诉讼费，后在庭审中明确表示放弃反诉，决定另行起诉，故按撤回反诉处理。 原告在第二次庭审过程中，原告变更诉讼请求，将装修损失从166,135.38元变更为100,568元，同时被告向原告支付工人工资损失28,000元，共计人民币128,568元。 以上事实有原告提交的（2019）桂03民终556号民事判决书、（2019）桂0330民初933号民事判决书、派出所值班日记、派出所执法记录仪视频（三张光盘）、现场照片、《拖欠租金通知书》复印件、原告对租赁场地装修所支付的发票、收据、收条、装修材料明细、装修现场照片、装修人员的身份信息、蒙玉秀、廖慕霞、姚润保、蔡冬生的身份证复印件及收据、被告提交的《房屋租赁合同》复印件、《拖欠租金通知书》、被告向原告追讨租金的光盘、现场照片、原告申请法院对租赁物装修的价值的《价格评估结论书》、评估费发票及庭审笔录等证据证实。 本院认为：原告蒙家昌与被告卢连弟签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，《合同》合法有效，双方均应按协议全面履行义务。原告认为被告多次到出租房屋吵闹，影响原告正常经营，原告要求与被告卢连弟解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告卢连弟辩称原告严重违约，也要求解除合同，因此，对原告的这一诉请，本院予以支持。原告要求被告卢连弟赔偿租赁场地的装修损失。被告卢连弟辩称原告擅自对租赁场地进行装修、改造，未经被告同意，应当自行承担装修损失。本院认为原告与被告签订《房屋租赁合同》后，为了今后更好的经营需要，对场地进行必要装修改造，被告也是知情的。被告提出辩称未取得其同意原告的行为属于擅自装修，但被告没有提交证据证实原告在装修过程中阻止原告进行装修、改造。从本案实际情况及之前被告起诉要求与原告解除房屋租赁合同来看，原告蒙家昌希望合同得到履行，故而不可能故意去违反合同约定，使自己陷于不利境地。因此，对被告的辩称意见，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失人民币100,568元，被告辩称认为原告的诉称中三相四电、两相电、断电器、水管、烤漆房、泡沫活动板房、泡沫围板为可分离、未形成附合的装饰装修物、原告可以拆除取回，树脂棚、砂灰铁棚、漆房铁棚、车间换瓦等在合同签订之前就存在，不应由被告承担。本院认为被告没有提供原告没有对装修租赁物进行装修的证据，且被告现已经对原告所租赁的场地进行了重新改造。因此，对被告的辩称意见，本院不予支持。在原告装修的有一个玻璃落地门，在玻璃落地门相隔不远处本身就有一个木门可以供原告进出使用，因此，对原告要求被告支付玻璃落地门的损失2,337元，本院不 予支持。对原告的损失，由于原告已经使用了租赁物1年7个月15天的时间，剩余时间为6.375年（6年＋4.5个月÷12个月），参照《价格评估结论书》，本院支持78,277.83元[（100,568－2,337）×6.375/8]。原告诉请被告赔偿支付工人工资损失28,000元，庭审中，原告确认诉请的工人工资是2019年11月、12月的工资，本院认为原告诉请的工人在2019年11月、12月是在为原告做事，应由原告支付工资，因此，对原告这一诉请，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告蒙家昌与被告卢连弟于2018年3月4日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告卢连弟本判决生效后十五日内赔偿原告蒙家昌装修损失共计人民币78,277.83元； 三、驳回原告蒙家昌的其他诉讼请求。 案件受理费人民币2,871元，由原告蒙家昌负担1,131元，被告卢连弟负担1,740元；诉讼保全费1,420元，由原告蒙家昌负担570元，被告卢连弟负担850元；评估费8,000元，由原告蒙家昌负担2,000元，被告卢连弟负担6,000元。 上述金钱给付义务，义务人应按时履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2871元（收款单位：桂林市中级人民法院。账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  周 伟 审 判 员  陶双军 审 判 员  赵 雷 二〇二〇年十二月七日 法官助理  蒋思思 书 记 员  廖芳兰 附：《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。