江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3958号上诉人（原审原告、反诉被告）：顺祺（南京）洗染有限公司，住所地江苏省南京市沿江工业开发区姜桥路**。法定代表人：朱靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：王浩全，江苏共盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李克勤，女，汉族，1949年8月24日生，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李志，男，1986年12月15日出生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：许贵富，江苏信棠律师事务所律师。上诉人顺祺（南京）洗染有限公司（以下简称顺祺公司）因与被上诉人李志房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初4713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顺祺公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审反诉请求，支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未能查清事实，对被上诉人的违约行为未进行审查认定。1、被上诉人未能按约在2018年7月31日支付接下来半年租金28050元，且在上诉人多次催要后仍然未付。上诉人根据合同约定有权解除合同，并由被上诉人承担支付双倍租金的违约责任。2、被上诉人自2018年6月至2018年12月30日拖欠水电费9850.27元，一审法院对此未能查明。根据双方租赁合同第8条约定，被上诉人拖欠水电费超过一个月，构成违约，上诉人可以解除合同。3、被上诉人从未告知上诉人其要搬走，机器设备至今仍在厂房内，一审法院对于2018年7月31日以后的租金未作处理。二、上诉人解除合同合理合法，被上诉人违法经营至2018年10月份，被环保局责令停产停业，一审法院判决上诉人支付停业损失，没有依据。被上诉人在签订合同时就故意隐瞒无照非法经营的事实，经营造纸造成周围环境污染，上诉人将要求被上诉人承担相应治理费用。三、根据相关政策要求，对不可搬迁机器设备的补偿费用为评估价40%，可搬迁机器设备的补偿费用为8%，一审法院将可移动设备按照不可移动设备的比例进行补偿，违反相关拆迁政策。四、被上诉人在一审中委托评估的水池、造纸机等配套设施是在已经进行拆迁评估后违法搭建的，其对此未告知上诉人，与上诉人无关，造成的不利后果应由其自行承担，不应进行二次补偿。李志辩称，被上诉人已经付清水电费，不存在欠付，上诉人对于水电费的主张未能提供证据予以证实。一审法院认定双方合同系因政策性拆迁的不可抗力而解除，双方均不存在违约，该认定正确。上诉人要求被上诉人支付租金没有依据。被上诉人的反诉请求有事实依据和证据证实，一审法院的认定正确。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。顺祺公司向一审法院起诉请求：1、确认顺祺公司与李志签订的《租赁合同》于2018年10月1日解除，判令李志从租赁标的中立即搬迁撤离；2、判令李志支付租金28050元；3、判令李志支付违约金28050元；4、判令李志支付水电费9850.27元（截止2018年12月3日）李志在一审提起反诉请求：判令顺祺公司赔偿李志损失合计432146元。一审法院认定事实：顺祺公司（甲方、出租方）与李志于2017年7月18日（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将六合区大厂姜桥路310号的312平方米（锅炉房）出租给乙方，租期自2017年8月15日起，租金为第一年5.5万元，一年分两次付款，每次2.75万元，提前15天支付，租金2018年8月15日后按每年2%递增。如乙方拖欠房租晚于应缴纳日期超过2个月，甲方有权提前终止本合同并没收乙方的租赁保证金，且不承担因此给乙方造成的任何损失。如果甲方因此提出终止合同，乙方应立即终止使用标的房产并按合同规定要求归还甲方，如不能按时归还，自次日起应向甲方支付双倍房租。租赁房屋所产生的水电及其他管理费按月由乙方交纳给甲方，如拖欠超过个月，甲方有权终止合同。乙方租赁期内，如遇政策性拆迁，视为不可抗力因素，自拆迁之日起本合同自然终止，双方均不构成违约，乙方无条件配合甲方搬离。因不可抗力及拆迁原因导致本合同终止，乙方应在合同终止之日搬离，保持租赁场所干净、整洁交还甲方。租赁区域（包括甲方所有的设施，设备）如有任何损坏，乙方负责修复，费用由乙方承担；如有任何遗失或者造成的损坏无法修复时，乙方应赔偿甲方相应的损失，如在交还期届满后，乙方仍有物品未搬离的，视为乙方放弃对该物品的所有权，甲方有权依法处理乙方物品。乙方在租赁区域交还时应以现装修交还，除属乙方的活动家具，活动的设施设备及物品除外，其它固定的装修装潢固定地设备（机器设备除外）以及分割房屋间的办公设隔断等均应保证使用功能完好且不得拆除，无偿赠与甲方。如果乙方未能在交还期交还租赁区域，甲方有权停止各种服务，如停水、停电、锁门等，直至依法采取强制措施清场，因此支出的费用以及造成的责任和损失由乙方承担。乙方自逾期之日起每日按原日租金标准的2倍向甲方支付延期使用租金及违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，李志向顺祺公司支付了2017年8月15日至2018年8月15日的租金5.5万元。2018年初，江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司接受南京市六合区大厂街道办事处、顺祺公司委托，对顺祺公司被搬迁经济行为所涉及的机器设备附属设施及房屋进行评估。江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司以2018年2月8日为评估基准日进行了评估，结果分别为12294998元、58940416元。其中造纸棚10017元、第105项十吨锅炉房水池35955元、第106项十吨锅炉房水池24311元、第238项水池1242元、第239项水井7200元。2018年4月20日，李志在案外人郑春刚处购买造纸设备一套并安装，共付款9万元，剩余10.5万元以旧设备抵扣。2018年8月28日，顺祺公司（甲方）与南京市六合区大厂街道办事处（乙方）签订《大厂街道关闭企业补偿协议书》，约定关停位于南京市六合区大厂姜桥310的顺祺公司，甲方给予乙方补偿费合计66077707元。乙方在签订本协议后40个工作日内拆除机器设备，并将所拆设备及货物搬运出厂区，50个工作日内注销营业执照。2018年10月31日前交出场地，按补偿总额的5%标准给予奖励，2018年11月30日前交出场地，按补偿总额的5%标准给予奖励，2018年12月31日前交付场地，按补偿总额的3%标准给予奖励。2018年9月，李志向顺祺公司支付电费9550元。2018年10月11日，顺祺公司的负责人李克勤发微信给李志催缴水电费并通知其终止合同，李志通过微信向李克勤转账4万元并表示不同意终止合同。2018年12月，李克勤发微信给李志，通知因其欠缴水电费及房租，顺祺公司将于2018年12月10日之前停水停电，并要求李志尽快拆除设备，否则罚款。2019年1月16日，顺祺公司向李志发送律师函通知其根据租赁合同第三条、第十条规定解除租赁合同，并要求其在收到函件15日内完成全部的搬迁工作，于2019年2月2日前将租赁物归还顺祺公司，否则将对整个厂区停水停电。双方协商无果，顺祺公司于2019年6月13日诉至法院，李志遂提起反诉。审理过程中，李志申请对其购买的造纸设备及配套设施等资产进行评估，一审法院委托江苏象仁土地房地产资产评估有限公司进行评估。江苏象仁土地房地产资产评估有限公司于2019年11月19日出具苏象仁资评报字[2019]第0024号评估报告书，评估结果为166720元（房屋建筑类合计31080元、设备类合计135640元）。一审法院认为，顺祺公司与李志于2017年7月18日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据双方合同约定，如遇政策性拆迁，视为不可抗力因素，自拆迁之日起本合同自然终止，双方均不构成违约，乙方无条件配合甲方搬离。顺祺公司为配合政府工业布局调整于2018年8月23日与大厂街道办事处签订《大厂街道关闭企业补偿协议书》，上述协议的签订应视为顺祺公司与李志在《租赁合同》中约定的合同终止事由出现。（一）关于本诉部分。顺祺公司要求李志搬离涉案房屋并支付租金的诉请，因李志除不可拆除的设备外，已于2018年12月31日前搬离涉案场地，故一审法院不予支持。关于违约金，因《租赁合同》的终止系政策性拆迁，双方均不构成违约，顺祺公司主张的违约金，不予支持。关于水电费，李志已提供证据证明已付清电费、未使用自来水，故该项诉请，不予支持。（二）关于反诉部分。顺祺公司在评估基准日之前未向李志尽到通知义务，致使其在不知情的情况下购买造纸设备，合同终止确对其造成损失，李志主张的该部分损失，一审法院酌定顺祺公司给付66688元（166720×40%）。李志搭建的造纸棚、构筑物及辅助设施包含在评估结果中，该部分主张，也予支持，具体如下：1、机器设备损失55798元（李志主张的金额139495×40%）；2、造纸棚10017元；3、构筑物及辅助设施损失68708元；4、停产停业损失23603元（按照归属于李志的机器设备、构筑物及辅助设施、装饰装修等评估之和的5%计算为47206元，其中50%归李志所有）。上述金额合计224814元（66688+55798+10017+68708+23603）。一审法院据此判决：一、顺祺（南京）洗染有限公司于本判决生效之日起五日内给付李志补偿款224814元；二、驳回顺祺（南京）洗染有限公司本诉的其他诉讼请求；三、驳回李志反诉的其他诉讼请求。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。顺祺公司已在其与郑蕾蕾之间房屋租赁合同纠纷一案（案号为（2020）苏01民终1350号）的二审中提交了其自行制作的水电费欠费清单复印件，并称该清单中包含了李志应缴纳的水电费部分。经审理查明，一审法院查明的“李志通过微信向李克勤转账4万元并表示不同意终止合同”错误，双方当事人均表示并无此事。一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。二审中，双方当事人一致确认李志关于案涉房屋的租金交纳至2018年8月14日，即交纳了第一个租赁年度的租金。关于李志于2018年4月20日购买的造纸设备，被上诉人李志陈述，案涉房屋确于2018年2月8日进行了拆迁评估，但当时评估人员并未表明身份，其并不知评估是用于拆迁，其如明知案涉房屋要拆迁，不可能花费几十万元购买并安装该设备。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、顺祺公司与李志签订的合同何时终止；2、李志应否向顺祺公司支付租金、占有使用费、水电费及给付违约金；3、一审法院认定的李志的损失数额是否正确。关于争议焦点1，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，顺祺公司与李志签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据双方合同约定，租赁期内，如遇政策性拆迁，视不可抗力因素，自拆迁之日起合同自然终止，双方均不构成违约。本案中，顺祺公司为配合政府工业布局调整于2018年8月28日与南京市六合区大厂街道办事处签订《大厂街道关闭企业补偿协议书》，约定2018年12月31日前交付场地可按补偿总额的3%标准给予奖励。上述协议的签订应视为案涉《租赁合同》约定的合同终止事由出现。本院认定顺祺公司、李志签订的《租赁合同》于2018年12月31日自行终止。合同权利义务终止后，李志作为承租人应及时向顺祺公司返还租赁房屋，因李志在一二审中均明确其已将可拆除设备搬离，案涉房屋内仅剩余不可拆除设备，且明确表示上述不可拆除设备不要了。故本院认为上诉人顺祺公司要求李志从案涉房屋搬迁撤离的诉请已履行完毕，本院对该诉请不再作出判决。顺祺公司可自行处置案涉房屋内剩余设备和物品。关于争议焦点2，关于顺祺公司上诉提出要求李志支付欠付租金及占有使用费的主张，本院认为，李志虽主张其在2018年8月即停止生产，并搬离设备，但对此未能提供证据予以证实，其亦未提供证据证明其与顺祺公司之间存在案涉房屋的交接，且李志亦认可案涉房屋内遗留了不可拆除设备，在其未明确告知顺祺公司其已搬离并办理交接手续的情况下，顺祺公司认为其仍继续占有房屋符合常理。综合考虑双方合同已于2018年12月31日终止，顺祺公司于2018年8月即与南京市六合区大厂街道办事处签订《大厂街道关闭企业补偿协议书》，案涉房屋无法正常经营的现状，以及顺祺公司在一审庭审中曾作出的同意租金计算至2018年12月31日的陈述，本院酌定李志仍需向顺祺公司支付2018年8月15日至2018年12月31日租金21037.5元。关于顺祺公司上诉主张李志支付违约金28050元，因案涉合同系因政策性拆迁而终止，双方均不构成违约，对顺祺公司该项主张，本院不予支持。关于顺祺公司主张李志支付水电费9850.27元，因其在另案中提交的水电费清单系其自行制作，水电费发票系复印件，另案生效判决对该证据亦未认可，其据此要求李志交纳水电费证据不足，本院不予支持。关于争议焦点3，关于李志于2018年4月20日购买的造纸设备损失补偿，因案涉房屋已于2018年2月8日进行了拆迁评估，李志虽主张顺祺公司并未告知其案涉房屋将拆迁事宜，但李志亦知晓案涉房屋进行评估的事实，仅称评估人员并未表明身份，其不知是拆迁，不足以证明其在评估后仍继续购买机器设备的损失应由顺祺公司承担，故一审法院酌定顺祺公司给付李志该部分损失补偿66688元不当，本院予以撤销。关于一审法院认定的其他各项损失补偿，因李志搭建的造纸棚、构筑物及辅助设施确已包含在拆迁评估结果中补偿，一审法院根据相关拆迁政策计算其损失，酌定李志应取得其中158126元拆迁补偿利益，并无不当。综上所述，上诉人顺祺公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初4713号民事判决第二、三项；二、变更江苏省南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初4713号民事判决第一项为：顺祺（南京）洗染有限公司于本判决生效之日起五日内给付李志补偿款158126元；三、李志于本判决生效之日起五日内给付顺祺公司2018年8月15日至2018年12月31日租金21037.5元；四、驳回顺祺（南京）洗染有限公司的其他诉讼请求；五、驳回李志的其他反诉请求。一审本诉案件受理费1449元，反诉案件受理费3891元，评估费6000元，共计11340元，由顺祺（南京）洗染有限公司负担2410元，由李志负担8930元；二审案件受理费5661元，由顺祺（南京）洗染有限公司负担3963元，由李志负担1698元。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  徐聪萍审判员  涂 甫二〇二〇年十二月十六日法官助理徐琨玉书记员汪海燕