广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3721号上诉人（原审被告)：叶秀坤，男，1965年10月25日出生，住广东省江门市蓬江区*************。公民身份号码：442************115。委托诉讼代理人：吴泽绵，广东三良律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：江门市蓬江区******民委员会。住所地：广东省江门市蓬江区******民委员会。统一社会信用代码：54440703C037662954。法定代表人：黄梅芳，该村委会主任。委托诉讼代理人：阳帆，广东天高律师事务所律师。上诉人叶秀坤因与被上诉人江门市蓬江区******民委员会（下称“上巷村委会”）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初2677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。叶秀坤上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回上巷村委会的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用及其他相关费用由上巷村委会承担。事实和理由：1.一审法院未向叶秀坤合法送达原审诉讼文件，剥夺了叶秀坤的诉权。一审判决程序违法，依法应予撤销。2.根据《租赁杜阮镇上巷村哪元寺土地合同书》第五条第一款的约定，叶秀坤对涉案土地享有优先承租权，上巷村委会在单方面解除租赁合同并与案外人江门市珍侨农产品电商有限公司签订租赁合同前的合理期限内应将租金、年限等条件告知叶秀坤，以保障叶秀坤能够行使同等条件下优先承租的权利。但上巷村委会从未通知叶秀坤，导致叶秀坤无法行使优先承租权，严重损害了叶秀坤合法权益。上巷村委会辩称：一审判决符合法定程序，叶秀坤早已放弃优先承租权。上巷村委会在合同到期后已以速递、电话、微信、公告等方式告知叶秀坤合同已到期且将公开招投标出租，但叶秀坤未以任何方式表示续租的意愿。上巷村委会向一审法院起诉请求：1.判令叶秀坤立即交还占用的哪元寺土地；2.判令叶秀坤支付场地占用费（自2019年9月1日起，按每年138000元的标准，计至实际交还场地之日止，暂计至2020年2月28日为69000元）；3.诉讼费由叶秀坤承担。一审法院认定事实：2003年4月19日，上巷村委会与案外人江门市***绿化工程有限公司（下称“铭利园公司”）签订一份《租赁杜阮镇上巷村哪元寺土地合同书》，约定：上巷村委会将位于叱石风景区山下哪元寺（土名）一带的荒地及耕作地租给该公司使用，时间为十五年（自2003年7月18日至2018年7月17日止），每年租金两万元，合计三十万元租金；先缴交租金后使用，铭利园公司应于每年4月25日前交纳当年租金，不得拖欠；租期内，一切房屋建筑、拉电线路安装、资金投入、生产经营、安全环保及一切税务费用、债权债务均由承租方负责；承租方每年须缴交管理费、治安费合计1200元；承租人必须按合同约定，依时足额缴交租金、管理费，不得拖欠，如拖欠达三个月以上的，上巷村委会有权追收，并有权单方解除合同，收回出租的土地，土地上房屋及设施无偿归上巷村委会所有；承租人确需将原租赁的土地转租给他人经营，必须经上巷村委会书面同意并保持原租金以上等。2010年6月6日，铭利园公司经上巷村委会同意，将合同权利义务转让给了叶秀坤，合同期限和内容不变。合同期满后，上巷村委会与叶秀坤并未重新签订租赁合同。2019年5月15日，上巷村委会向叶秀坤发出《租赁到期通知书》，要求其在同年6月14日之前交还租赁物。叶秀坤收到上述通知后并未按要求交还涉案场地。上巷村委会又于同年7月21日向叶秀坤发送《律师函》，要求其最迟于7月31日前自行清场并交还土地等，但叶秀坤仍未清场并交还。2019年8月22日，江门市珍侨农产品电商有限公司以每年138000元投得涉案土地承包权，并于同年8月31日和上巷村委会签订了《农用地承包合同》。另查明，上巷村委会庭审中确认叶秀坤交付涉案场地租金至2019年7月。一审法院认为：叶秀坤经过上巷村委会的同意从案外人铭利园公司处租得涉案场地，该转租行为合法有效，原铭利园公司的权利义务由叶秀坤承继。涉案场地的租赁期间已于2018年7月17日届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条及第二百三十六条的规定，上巷村委会与叶秀坤在合同期满后虽未续签合同，但原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，上巷村委会有权随时解除合同。上巷村委会多次通知叶秀坤解除租赁合同关系，并要求其交还涉案场地，但叶秀坤均不予理会，显属不当。故上巷村委会要求叶秀坤返还涉案场地，于法有据，一审法院予以支持。同时，因叶秀坤逾期返还涉案场地，故其还应向上巷村委会支付自2019年9月1日起至实际搬离涉案场地之日止的场地占有使用费，占有使用费的标准按原《租赁杜阮镇上巷村哪元寺土地合同书》约定的标准计算。上巷村委会主张按照其与案外人江门市珍侨农产品电商有限公司签订的《农用地承包合同》约定的租金标准计算场地占有使用费，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：1.叶秀坤于判决发生法律效力之日起十五日内向上巷村委会返还上述《租赁杜阮镇上巷村哪元寺土地合同书》项下的涉案场地；2.叶秀坤于判决书发生法律效力之日起十日内向上巷村委会支付自2019年9月1日起至涉案场地实际返还之日止的占有使用费（占有使用费参照合同约定的年租金20000元的标准计算）。案件受理费减半收取762.5元，由叶秀坤负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院依法确认一审法院所查明的事实。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。围绕叶秀坤的上诉请求，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.本案一审送达程序是否合法；2.叶秀坤应否向上巷村委会返还涉案的租赁场地及支付相应的占有使用费；3.上巷村委会是否侵害了叶秀坤的优先承租权。关于本案一审送达程序是否合法的问题。叶秀坤上诉主张一审中其未收到任何起诉文件及传票，一审法院也未公告送达上述文件，一审判决系在未合法传唤其参加诉讼的情况下作出，剥夺了其诉讼权利，一审审理程序严重违法。经审查，一审法院已于2020年4月9日依法通过电子送达的方式向叶秀坤送达了《起诉状副本》《举证通知书》《应诉通知书》《传票》等诉讼文书，告知了叶秀坤相关诉讼权利并通知其于2020年4月29日开庭审理本案。系统显示送达结果为“成功”，叶秀坤于2020年4月15日查看了一审法院送达的相关文书。故一审诉讼送达程序合法，为有效送达。叶秀坤上诉称一审送达程序违法，剥夺了其诉讼权利无事实和法律依据，本院不予支持。关于叶秀坤应否向上巷村委会返还涉案的租赁场地及支付相应的占有使用费。涉案场地的租赁期间已于2018年7月17日届满，上巷村委会与叶秀坤虽未重新签订租赁合同，但叶秀坤仍继续占有并使用案涉租赁场地，上巷村委会也未提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原租赁合同在双方当事人之间继续有效，但租赁期限为不定期，双方当事人均有权随时解除合同。2019年5月15日，上巷村委会向叶秀坤发出《租赁到期通知书》，要求其在同年6月14日之前交还租赁物。上巷村委会通知叶秀坤解除合同的权利系形成权，双方之间的租赁合同自解除通知到达叶秀坤之时解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。叶秀坤收到上述通知后应按要求交还涉案场地，但其一直未交还。上巷村委会又于同年7月21日向叶秀坤发送《律师函》，要求其最迟于7月31日前自行清场并交还土地等，叶秀坤仍未清场并交还，显属不当，其依法还应向上巷村委会支付自合同解除之日起至实际搬离租赁场地期间的占有使用费。根据一审法院查明的事实，叶秀坤交付涉案场地租金至2019年7月，上巷村委会主张叶秀坤应支付自2019年9月1日起至实际交还租赁场地之日止的占有使用费，系其对自身权利的处分，应予采纳。但是，上巷村委会主张的叶秀坤应按每年138000元的标准计付占有使用费无法律依据，一审判决认定按原《租赁杜阮镇上巷村哪元寺土地合同书》约定的标准计算占有使用费恰当，本院予以维持。关于上巷村委会是否侵害了叶秀坤的优先承租权的问题。叶秀坤上诉主张上巷村委会未保障其优先承租权，严重侵害其合法权益。经审查，案涉租赁合同第五部分“其他规定”第1条约定：“在租赁期满后，若甲方（上巷村委会）还没有计划开发此地方的情况下进行再投包时，在同等条件下优先由乙方再租赁”，其实质系通过约定的方式为承租方设立了合同期满后在同等条件下优先承租的权利，其权利性质为债权。而本案中，江门市珍侨农产品电商有限公司经公开招投标方式从上巷村委会取得的系涉案土地承包经营权，其权利性质为物权。换言之，上巷村委会并非将案涉场地再次对外出租，而是通过公开招投标的方式将案涉土地发包，叶秀坤可以平等参与竞标，但无权主张以同等价位优先承租案涉场地，故其上诉称上巷村委会侵害其优先承租权无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，叶秀坤的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人叶秀坤负担。其已预交二审案件受理费1525元，多出的1100元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 李 海审 判 员 刘邦中二〇二〇年十二月一日法官助理 程石刚书 记 员 陈诗仪