广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终1089号上诉人（原审被告）：姚少强，男，汉族，住广东省汕头市金平区**************，公民身份号码440************412。被上诉人（原审原告）：汕头中海物业服务有限公司，住所地汕头市****，统一社会信用代码914**********414XB。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：许志明，广东广和（龙华）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨坦，广东广和（龙华）律师事务所律师。上诉人姚少强因与被上诉人汕头中海物业服务有限公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初1227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姚少强上诉请求：1.判令上诉人与被上诉人并没有任何业务来往，被上诉人对上诉人的起诉实属名不正言不顺，无理取闹；2.当时的买卖经济合同并没被上诉人的印章，中信公司也没在合同上注明要和被上诉人合并；3.被上诉人从中介入捣乱破坏买卖经济合同条例，致甲、乙双方在处理纠纷时中断，被上诉人应承担本案法律责任和诉讼费。事实与理由：由于上诉人家地裂多次找被上诉人解决，被上诉人态度傲慢根本不想解决此事，上诉人也和被上诉人说要开个证明，说明地板裂不属中信建筑质量标准范围内。工程经理说这个没，最后一次上诉人路过物业处看到工程经理和物业主任、员工等在物业管理处喝茶，上诉人上前问他地板的事如何处理，他听后即站起来喷火大声手指物业主任、员工叫他们不要理上诉人，上诉人听后即回应他，如果没处理好期间上诉人是不会缴物业费，在这期间不存在缴物业费和欠款累计等项目，一切清零，工程经理说：“不缴就不缴”，在场物业主任和员工也都默认。好几年没人找上诉人缴物业费，所以上诉人没有欠款，这是事实。被上诉人中海物业公司辩称，1.上诉人和被上诉人存在物业服务合同关系，被上诉人与该小区开发商中信汕头公司签署物业管理合同书，后与物业小区业主委员会签署物业管理委托合同和物业服务合同，服务期限是2003年1月1日至2017年7月31日，合同到期后，虽被上诉人没有和小区业主委员会签署合同，但被上诉人一直为小区提供物业管理服务；2.上诉人主张的拒缴理由无事实和法律依据。首先上诉人所称的案涉房屋地板开裂但其并未提交任何证据予以证明，无法证明该地板开裂是因上诉人家装存在质量问题还是因为房屋本身存在质量问题，即使确实是房屋质量存在问题，被上诉人作为小区的物业管理公司，仅对小区的共有部分进行服务、修缮，对私有部分不具有修缮的义务。综上，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。中海物业公司向一审法院起诉请求：1.判令姚少强向中海物业公司支付2004年1月至2020年3月物业服务费15539.4元；2.判令姚少强向中海物业公司支付2004年1月至2020年3月物业服务费违约金20961.37元；3、由姚少强承担本案诉讼费。一审法院认定事实：中海物业公司原公司名称“汕头市中信物业管理公司”于2007年10月16日变更登记为“汕头中信物业服务有限公司”，2018年7月13日变更登记为“汕头中海物业服务有限公司”。姚少强为汕头市金平区*****************业主，该房建筑面积122.02㎡，该栋住宅没带电梯。中海物业公司为该房产所在小区提供物业管理服务。2002年1月8日，中信汕头公司与汕头中信物业管理公司签订《中信东厦花园物业管理委托合同书》，约定中信汕头公司委托汕头中信物业管理公司对该小区实行物业管理，委托期限自合同签订之日起至小区业主大会召开，业主委员会成立后另行聘任之日止。物业管理服务费按市物业小区收费等级评定小组对本物业小区评定的收费等级相应的政府指导价标准，向物业使用人收取。2003年1月1日，汕头中信物业管理公司与汕头市******业主委员会签订《物业管理委托合同》、2016年2月1日，汕头中信物业服务有限公司与汕头市******业主委员会签订《物业服务合同》，约定该小区物业委托上述公司实行物业管理，期限自2003年1月1日起至2017年12月31日止。物业管理费是按住宅标准和按政府指导价收取，2002年1月至2011年12月收费标准为0.55元/㎡·月，2012年1月至2013年12月收费标准为0.7元/㎡·月，2014年1月至今收费标准为0.77元/㎡·月。业主和物业使用人缴纳物业服务费应当为当月10日前缴纳物业服务费，同时约定二次供水以最终到户价标准按政府有关规定收费，实行代收代缴服务；违约责任约定按逾期缴纳物业费以每日千分之一计收违约金；协议还约定了其他事项。协议签订后，中海物业公司对该小区提供物业服务。姚少强于2001年7月8日签收了交房验收证明书，成为汕头市金平区*****************业主，该房产经房产部门确认房屋建筑面积为122.02㎡。中海物业公司对该小区提供了物业管理服务。自2004年1月起至2020年*月的物业服务费用共15539.4元，姚少强拒绝交纳。经中海物业公司多次通过催讨函等方式催要，但姚少强至今未交纳。中海物业公司起诉时主张向姚少强催收的逾期缴纳物业费违约金按日万分之五计算，从逾期之日起计至2020年*月的违约金共20961.37元。以上事实有中海物业公司、姚少强提供的证据以及庭审笔录为证。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。中信汕头公司与汕头中信物业管理公司签订的《中信东厦花园物业管理委托合同书》，及中海物业公司与中信东厦花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》、《物业服务合同》均对业主具有约束力，业主应该根据物业管理委托合同的约定履行。关于物业管理费数额，姚少强的房产面积经房产部门确认为122.02㎡，房屋位于多层第三层，一审法院予以确认。中海物业公司系具有国家一级资质的物业服务单位，中信东厦花园按照二级收费。按照《物业管理委托合同》约定:“多层住宅管理服务费0.55元/㎡.月”、“物业管理费用标准随政府指导价调整”等，故按照《关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》、《汕头市住宅物业服务收费政府指导价》“2012年1月1日起至2013年12月31日第三楼层政府指导价为0.70元/㎡·月”，2014年1月1日起第三楼层政府指导价为0.77元/㎡·月”，主张姚少强按照规定付还物业管理费，依据充分，一审法院予以支持。即姚少强自2004年1月至2011年12月应交纳的物业管理费6442.66元（122.02㎡×0.55元/㎡·月×96个月=6442.66元）、2012年1月至2013年12月应交纳的物业管理费2049.94元（122.02㎡×0.70元/㎡·月×24个月=2049.94元）、自2014年1月至2020年3月应交纳的物业管理费7046.66元（122.02㎡×0.77元/㎡·月×75个月=7046.66元），共15539.26元。按照《物业管理委托合同》、《物业服务合同》的约定:“关于违约责任中有约定，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金”，但中海物业公司起诉时主张违约金按日万分之五计算，从逾期之日计至2020年3月为20961.37元。不违反双方的约定和有关法律、法规的强制性规定，一审法院予以支持。姚少强辩称在2001年年底，发现其住宅大厅双头柱脚地板出现裂纹（水磨地板），经泥工断定是工程质量问题，后找中海物业公司协商，中海物业公司没有解决好其住宅出现的问题，故其不应缴纳物业管理费的问题。经查，姚少强所称的其房屋私有部分存在质量问题，属于房地产开发商的责任范围，中海物业公司作为小区物业管理公司，仅对小区公有部分进行管理，中海物业公司不负有对姚少强私有房屋部分进行修缮的责任，因此，姚少强的辩解意见，理由不成立，一审法院不予采纳。综上，中海物业公司作为物业服务单位，在完成服务职能的基础上，应加强从业人员培训，加强与业主沟通，尽可能的解决业主的实际问题。本案而言，为保证物业服务工作正常开展，小区管理良性发展，中海物业公司关于物业费用的主张一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条第一款的规定，一审法院作出如下判决:一、姚少强应于判决发生法律效力之日起10日内付还中海物业公司自2004年1月至2020年3月的物业管理服务费15539.26元。二、姚少强应于判决发生法律效力之日起10日内付还中海物业公司自2004年1月至2020年3月的逾期违约金20961.37元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费356元，由姚少强负担。中海物业公司已预交的案件受理费，一审法院予以退回。姚少强应负担的案件受理费，应在判决发生法律效力之日起10日内向一审法院交纳。拒不交纳的，一审法院将依法强制执行。二审期间，姚少强向本院提交下列证据材料：1.照片六张，用以证明中海物业公司对绿化管理和服务管理与事实差异大，绿化管理和小区管理服务不及格；2.律师函两份，用以证明中海物业公司聘请了三家律师，经常打电话骚扰其本人。经质证，中海物业公司认为姚少强提交的六张照片并非法律规定的二审新证据，至于是否采信由法院决定；同时，该证据无法证明上诉人所要证明的目的，通过照片被上诉人并不认为能够显示出该绿化状态存在什么问题。关于律师函，对该信件予以确认，但对上诉人所要证明的目的不予认可，上诉人拖欠物业费，被上诉人通过法律途径催缴物业费，同时可以证明被上诉人对拖欠管理费积极予以处理，通过向其发出律师函的方式催缴物业费，且上诉人已收到该律师函。本院审理查明，一审判决认定的基本事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院另查明，《物业服务合同》第二条约定：“在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维修、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。”本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于姚少强拒付物业费的理由是否成立问题。姚少强以中海物业公司没有解决好其房屋出现的地板开裂工程质量问题及小区物业服务管理不合格为由拒付物业费。对此，本院认为，根据《物业服务合同》第二条的约定，中海物业公司仅对物业共用部位负有维修、养护和管理义务，姚少强私有产权范围内的地板开裂问题并不属于中海物业公司应承担修缮义务的职责范围。姚少强若认为其房屋地板开裂与工程质量有关，应另循法律途径向房地产开发商主张权利，而不应以此为由拒付物业费。另外，姚少强提供的证据并不足以证明中海物业公司提供的物业服务质量不合格。综上所述，姚少强拒付物业费的理由不成立，本院予以驳回。关于中海物业公司的部分诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本案姚少强并未聘请专业律师作为代理人参与本案诉讼，考虑姚少强年岁已高且法律专业知识有限，其在诉讼过程中陈述的“中海物业公司多年未找其缴物业费”的相关答辩意见可视为其具有提出诉讼时效抗辩的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本案除姚少强二审期间自认有收到中海物业公司委托的律师事务所于2017年6月29日发出的关于追讨物业费的《律师函》外，中海物业公司提交的其他相关证据并不足以证明其公司在此之前有向姚少强追讨过物业费。因此应当认定本案诉讼时效于2017年6月29日因中海物业公司向姚少强提出履行请求而中断，故本案未超过诉讼时效部分的物业费为2017年7月至2020年3月（共33个月），物业费合计3100.53元（0.77元/㎡×122.02㎡×33个月）。中海物业公司主张的向姚少强拖欠的自2004年1月至2017年6月的物业费因超过诉讼时效，依法不受法律保护。因本院已重新确定姚少强应支付拖欠的物业费的期间，故姚少强因逾期交纳物业费依约所应支付的违约金的计算基数及起算时间点应相应予以调整。2017年7月至2020年3月的违约金按中海物业公司主张的日万分之五计算为790.70元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初1227号民事判决第一项为：姚少强应于本判决发生法律效力之日起10日内付还汕头中海物业服务有限公司自2017年7月至2020年3月的物业管理服务费3100.53元；二、变更汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初1227号民事判决第二项为：姚少强应于本判决发生法律效力之日起10日内付还汕头中海物业服务有限公司自2017年7月至2020年3月的逾期违约金790.70元；三、驳回汕头中海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费356元，由汕头中海物业服务有限公司负担318元，姚少强负担38元。二审案件受理费712元（上诉人姚少强已预交），由上诉人姚少强负担76元，被上诉人汕头中海物业服务有限公司负担636元。被上诉人汕头中海物业服务有限公司应负担的二审案件受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；逾期交纳的，本院将依法强制执行。上诉人姚少强多预交的二审案件受理费636元，经其书面申请后，由本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 翁汉光审 判 员 张丹华审 判 员 陈瑛瑾二〇二〇年十二月四日法官助理 范晓武书 记 员 周丹晖