河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终4877号 上诉人（原审被告）：河北海慧房地产开发有限公司，住所地：河北省定州市北门街**。 法定代表人：张泽龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谷江曼，河北冀华（定州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘红欣，女，1975年7月22日出生，汉族，住河北省定州市北城区。 被上诉人（原审原告）：周二营，男，1976年4月25日出生，汉族，住河北省定州市北城区。 上诉人河北海慧房地产开发有限公司因与被上诉人刘红欣、周二营房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2020）冀0682民初1292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 河北海慧房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销定州市人民法院作出的(2020)冀0682民初1292号判决，发回重审。2、本案诉讼等费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。被上诉人交纳预付金10000在先(2012年12月31日)，签订《商品房认购协议》在后(2013年3月2日)，而非一审判决认定事实部分的先签订认购协议，后缴纳预付金。一审法院认为:“在履行过程中，双方变更 了房款交付方式”没有事实依据，不合情理。从合同中可见，付款方式就三种:即一次性，分期和按揭。一审法院认为变更付款方式的原因在于被上诉人于2016年6月25日预付房款7万元。但仅凭这一点就认定双方变更了房款交付方式显然理据不足。多交一笔预付房款仅会导致按揭贷款数额减少。被上诉人主张:“2016年双方将交款方式口头协商变更为分期付款没有提供任何证据，我方不认可，何来变更?况且，如果法院认为变更，应该明确变更为何种付款方式。ニ、一审法院适用法律错误。基于一审法院认为“在履行过程中，双方变更了房款交付方式”，进而适用《合同法》第61条，第161条，属于适用法律错误。双方对价款并不属于“没有约定或者约定不明”，本案中价款很明确即223155元，付款方式为按揭。一审法院按《合同法》第61条的规定，通用“不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。忽视了商品房买卖的特殊性:需备案合同，需办理产权证，若不能另行达成协议如何备案，如何办理产权证?应通用商品房买卖合同的有关规定。三、即使按照一审法院的裁判思路，履行原协议，也应该按照原认购协议的内容，由被上诉人向上诉人支付违约金和10000元的变更手续费。从2016年6月25日被上诉人缴纳70000元预付房款后再无缴纳房款。通知义务只存在于按揭贷款付款方式中，此种付款方式已因被上诉人办理不出按揭无法履行，只能变更或解除。(2019)冀06民终3545号判决书生效，原协议未解除，被上诉人理应缴纳剩余房款，但其以延期交房为由，拒绝缴纳，故被上诉人应该承担自(2019)冀06民终3545号判决书生效(2019.8.8)后的违约金。(6000元按日千分之一，即每天60 元，计算至实际付款之日)原协议的补充条款第3、明确约定，“乙方自签订本协议后，不得擅自变更房号、购买人等，如乙方确需变更的，必须与甲方协商通过，并须一次性支付甲方变更手续费10000元”，既然被上诉人主张变更了付款方式，理应按本条规定支付。基于以上事实和理由，请二审法院把此案发回重审。 刘红欣、周二营辩称，关于上诉状中第一部分，答辩人认为一审法院认定“在履行过程中双方变更了房款交付方式”认定事实正确。在定州市人民法院(2018)冀0682民初3524号案件中上诉人的起诉状中叙述“2016年6月25日被告要求变更交款方式并交纳70000元预付房款，剩余60000元购房款迟迟未予交纳”，变更房款交付方式是上诉人明确认可的。在定州市人民法院(2018)冀0682民初3524号民事判决书和保定市中级人民法院(2019)冀06民终3545号民事判决书中“本院认为部分”也确认了“双方变更了房款交付方式”。另外根据双方签订的《商品房认购协议》第三条的约定付款方式有三种，1、一次性，2、分期，3、按揭，双方将原约定的按揭付款方式变更，并且答辩人除将首付款给付外，后期又给付了7万元的房款，那么显而易见变更后的付款方式就是分期付款。上诉人认为一审法院这一认定没有事实依据是错误的。二、上诉状的第二部分上诉人认为一审法院适用同法第六十一条第一百六十一条错误，答辩人认为其陈述的理由明显是为了恶意拖延房屋交付时间在凑上诉理由，是在亵渎法律的尊严。上诉状的第三部分上诉人要求答辩人支付违约金和变更手续费10000元，更是没有事实依据，完全是上诉人自己在杜撰事实，断章取义。事实上是双方变 更交款方式后，答辩人多次找上诉人交付剩余房款，但因当时定州市房价快速上涨，上诉人要求答辫人多交付房款导致双方纠纷，根本就不存在答辩人违约的问题。四、一审判决没有让上诉人承担违约责任和诉讼费明显使上诉人得到了不法利益，使答辩人的合法权益受到损害。理由如下：第一、一审判决引用合同法第六十ー条、第一百六十一条的规定没有让上诉人承担违约责任，明显适用法律错误。本案中约定不明的是剩余房款的交付时间，不是交房时间不明，房款交付时间不明可以按照合同法第六十ー条、六十二条规定进行确定。如答辩人出现付款违约情况上诉人可以按照双方签订的《商品房认购协议》第四条:买受人逾期付款的违约责任，主张违约金。但经定州市人民法院(2018)冀0682民初3524号民事判决书和保定市中级人民法院(2019)冀06民终3545号民事判决书判决已经驳回了上诉人解除合同、由答辩人承担违约责任的诉讼请求。第二、根据双方签订的《商品房认购协议》第五条交付期限及违约责任:出卖人应当在2014年12月31日前，依照协议规定，将符合本协议约定的商品房交付买受人使用，但遇下列特殊情况原因，出卖人可据实予以延期:1、遭遇火灾、水灾、、地震等不可抗力出卖人在发生之日起20日内告知买受人的；2、影响施工的天气条件:雨、雪、风力等；3、非出卖人过错造成的；4、政府及相关政策原因引起的。除上述原因外，由甲方原因造成延期交付房屋的，应向乙方按每日已交房款的万分之一付滞纳金。该条约定已经明确交房时间，根本就不存在约定不明的情况。在一审庭审中上诉人没有提交《商品房认购协议》第五条约定延期交付情形的相关证据，其违约责任是不能免除的。综 上所述，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不应得到法院的支持，虽然一审判决对答辩人有失公平，但答辩人考虑到从双方约定的交房日期2014年12月31日至今已经拖延了近6年，答辩人作为老百姓而言倾其所有，勉强购得房产，现答辩人一家三代六口人同住一堂，夫妻双方经常为这个烦心事吵闹不休。本来买房是想为孩子读高中准备，明年大学就毕业了还拿不到房子。答辩人实在是不想再拖了，开发商河北海慧地产做为一个有社会责任的本土企业却如此不近情理，与民争利，利用自身资源优势恶意争诉，对此行为答辩人深表无奈和无力。故此，答辩人请二审法院予以维持原判决，驳回上诉人的上诉请求，并请求由上诉人承担诉讼费用。 刘红欣、周二营向一审法院起诉请求：1、被告按照原、被告签订的《商品房认购协议》，将鑫海科技广场小区1栋1单元11层02号房屋交付给原告；2、被告支付给原告违约金（违约金按照每日已交房款173155元的万分之一，从2015年1月1日计算至被告实际交付房屋之日止）；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2013年3月2日签订《商品房认购协议》，协议约定：“由刘红欣、周二营（乙方）购买海慧房地产（甲方）开发建设的坐落于定州市北门街鑫海•国际第1栋1单元1102室单元楼一套，建筑面积为85.5平米，房价款223155元。买受人于2013年3月2日前付清首付款93155元，其余房款130000元采取银行按揭贷款方式。”合同签订后，原告于2012年12月31日交纳预付金10000元，2013年3月2日交纳预订金93155元，2016年6月25 日交纳房款70000元，由于原告未交付剩余房款，被告未将房屋交付给原告。案涉房屋现已具备交付条件，原告仍需交付60000元购房款。原告诉称被告拒收购房款未提供证据证实，被告予以否认。 一审法院认为，原、被告自愿签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方应全面履行合同义务。合同约定：除首付款外按银行按揭贷款支付剩余房款。在履行过程中，双方变更了房款交付方式。原告于2016年6月25日交纳部分房款70000元，剩余60000元的交付时间双方未明确约定。《合同法》第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百六十一条：买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付价款没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。根据交易习惯，购房者支付购房款在先，开发商交付房屋在后，开发商在被告未履行完付款义务时拒绝交付房屋，合情合理。现在房屋已具备交付条件，原告支付被告购房款60000元后被告交付原告案涉房屋。原告要求被告支付违约金，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百六十一条的规定，判决：一、原告刘红欣、周二营于判决生效后5日内交付被告河北海慧房地产开发有限公司剩余房款60000元，同时被告将坐落于定州市北门街鑫海•国际第1栋1单元1102室单元楼交付给原告。二、驳回原告其它诉讼请求。如果未 按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间，上诉人提交了交款凭证一份，证明2016年6月25日缴纳的房款并非是将付款方式变更为分期付款后缴纳的第二笔房款，仅是原计划缴纳1103室房产后转入，原、被告就付款方式并未达成共识。被上诉人质证意见：我当时买了两套房子，这是另外一套房子交纳的款，与本案房产无关。另查，一审庭审笔录第6页上诉人陈述：“……7万元是1103转入，我们认可为1102房款……”。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。该协议在履行过程中，上诉人于2016年6月25日交纳部分房款70000元，剩余60000元的交付时间双方未明确约定。上诉人虽称该70000元房款系1103房产转入，但其认可为1102房款，《中华人民共和国合同法》第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百六十一条：买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付价款没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。本案中，涉案房屋已具备交付条件，上诉人支付被上诉人购房款60000元的同时上诉人应交付被上诉人案涉房屋。故此，上诉人的主张理据不足，本院不予支持。 综上所述，河北海慧房地产开发有限公司的上诉请求不 能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本判决为终审判决。 审 判 长 张亚男 审 判 员 赵春林 审 判 员 刘 斌 二〇二〇年十二月四日 法官助理 堵红果 书 记 员 裴晶晶