广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终1141号 上诉人（原审被告，原审反诉原告）：广西龙州东一盟国际投资有限公司，住所地广西壮族自治区龙州县龙州镇龙锦大道**，统一社会信用代码：9145143561552657Q。 法定代表人：吴荣伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴永春，该公司执行董事。 被上诉人（原审原告，原审反诉被告）：黄海，男，1986年4月29日出生，壮族，农民，住广西壮族自治区宁明县。 被上诉人（原审原告，原审反诉被告）：韦巧光，女，1987年10月9日出生，壮族，农民，户籍所在地广西壮族自治区宁明县，现住广西壮族自治区宁明县。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑建立，崇左市宁明县法律服务所法律工作者。 上诉人广西龙州东一盟国际投资有限公司（以下简称东一盟公司）因与被上诉人黄海、韦巧光商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区龙州县人民法院（2020）桂1423民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本院于2020年10月9日组织当事人、诉讼参与人询问，上诉人东一盟公司的委托诉讼代理人吴永春，被上诉人黄海及其委托诉讼代理人郑建立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东一盟公司上诉请求：一、撤销龙州县人民法院（2020）桂1423民初508号民事判决第三项、第五项；二、改判黄海、韦巧光承担违约责任，向东一盟公司支付违约金12499.8元（从2014年1月8日起至2015年5月30日止共502天，以83000元为基数按每日万分之三计算）。事实和理由：（一）一审法院判令双方解除合同,对此东一盟公司没有异议,但是一审法院认定东一盟公司逾期交房的行为构成违约的观点是不正确的。黄海、韦巧光在交纳首付款后,剩余款项未在合同约定的交付时间内交纳或者办理按揭手续,其行为构成违约在先。因此从合同签订之日到约定的交房日止,该段时间内是黄海、韦巧光违约,东一盟公司不存在违约行为。黄海、韦巧光未按约定办理按揭或交纳剩余房款构成违约,应当承担相应的违约责任。至于在约定的交房日起至黄海、韦巧光起诉之日,由于双方均存在违约行为,互有履行抗辩权,此段时间内不应计算违约责任。（二）一审法院认定合同约定的解除条件成就后,解除合同无须经过催告，混淆了催告与解除权行使的概念。从2015年5月30日至黄海、韦巧光起诉之日起,其从未向东一盟公司提出要求解除合同,说明黄海、韦巧光不行使合同解除权。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任”的规定,但却只判决东一盟公司承担利息费用,黄海、韦巧光对其违约责任不用承担责任,明显属于错判。东一盟公司认为,在起诉之前黄海、韦巧光没有要求解除合同,东一盟公司不存在返还已交购房款的义务,因此不应承担在此期间的资金占用利息。如东一盟公司需要承担利息,那黄海、韦巧光也应当承担逾期付款违约金。 黄海、韦巧光辩称，东一盟公司没有按照合同的约定交房，其上诉请求黄海、韦巧光承担违约责任，向东一盟公司支付违约金12499.8元没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 黄海、韦巧光向一审法院起诉请求：一、解除黄海、韦巧光与东一盟公司于2013年12月24日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:DM11138);二、判令东一盟公司按照《商品房买卖合同》退还购房首付款84308元和黄海、韦巧光已交付房款万分之一的违约金14078.1元及违约金843.08元及银行利息13910元，四项共计113139.18元。 东一盟公司向一审法院提出反诉请求：一、判令双方继续履行2013年12月24日签订的《商品房买卖合同》；二、判令黄海、韦巧光支付违约金55278元。 一审法院认定事实：位于广西壮族自治区龙州县的“广西龙州东盟国际商贸城”,系东一盟公司开发商品房。2013年12月23日黄海、韦巧光付给东一盟公司购买商铺首付款84308元，次日,双方签订《商品房买卖合同》(合同编号:DM11138),约定购买广西龙州东盟国际商贸城第11幢138号商铺,房款共计167308元。合同第六条规定，买受人于2013年12月23日付给东一盟公司购买商铺首付款84308元，应于本合同签订之日起15日内办完银行按揭手续。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付商品房。合同第九条还约定,如出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的,按逾期时间分别处理(不作累加):(1)逾期不超过90日,自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 另查明,黄海、韦巧光是夫妻关系，涉案房屋东一盟公司至今未进行竣工验收,不符合合同约定的交付条件,中国人民银行2015年10月24日规定的活期存款年利率为0.35%。对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。 一审法院认为，本案争议焦点是:一、黄海、韦巧光与东一盟公司签订《商品房买卖合同》是否应当解除或者继续履行;二、东一盟公司如何承担责任。 关于焦点一,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”即双方解除合同的条件成就时,无须经过催告这一程序。2013年12月23日双方签订《商品房买卖合同》约定交房日期为2015年5月30日,并约定东一盟公司逾期交房超过90天,黄海、韦巧光有权解除合同。黄海、韦巧光交付首付购房款后,东一盟公司未按合同约定期限交房,属于违约行为,东一盟公司应承担逾期交房的违约责任。自2015年5月30日至今东一盟公司没有明确交付涉案房屋具体时间，双方约定的解除合同的条件已成就。符合双方签订的《商品房买卖合同》第九条即逾期超过90日后,买受人有权解除合同的规定，黄海、韦巧光主张解除合同符合《合同法》第九十三条第二款规定，一审法院予以支持，根据合同相对性原则，东一盟公司反诉继续履行合同理由不成立，一审法院不予支持。 关于焦点二,关于东一盟公司应否承担违约责任的问题。虽然黄海、韦巧光已向东一盟公司支付了大部分房屋款，但按照《商品房买卖合同》第六条约定，应认定黄海、韦巧光负有先履行义务，鉴于双方当事人均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，直至到本案开庭之日，“广西龙州东盟国际商贸城”项目仍未验收合格，故黄海、韦巧光有权对东一盟公司逾期交房90天后的两种约定承担违约责任方式，选择适用解除合同。东一盟公司应向黄海、韦巧光返还已付购房款84308元。由于黄海、韦巧光违约在先，黄海、韦巧光主张东一盟公司承担已交付房款万分之一的违约金14078.1元是没有事实和法律依据，一审法院不予支持。东一盟公司也存在逾期违约不能交房的情形，其反诉主张黄海、韦巧光继续履行合同并承担违约金55278元，一审法院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金,黄海、韦巧光解除合同后,东一盟公司应当按照合同的约定向黄海、韦巧光返还购房款84308元,黄海、韦巧光要求东一盟公司返还已付购房款84308元的请求，一审法院予以支持。关于东一盟公司应否支付0.01%违约金问题，因依据双方签订商品房买卖合同第九条的约定,东一盟公司应向黄海、韦巧光支付违约金8.43元(84308×0.01%),该约定的违约金明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”黄海、韦巧光为购买案涉商品房支付购房款84308元,东一盟公司未能按期交付房屋,导致黄海、韦巧光不能实现预期目的,造成其支付购房款84308元利息损失,而双方约定的违约金计算标准明显低于实际利息损失,因此,黄海、韦巧光主张按中国人民银行同期活期利率计算违约利息损失,符合其实际经济损失情况,也符合法律规定,一审法院予以支持。一审法院结合东一盟公司的过错程度及所受到的实际损失,依据公平及诚实信用原则,黄海、韦巧光请求活期存款利息符合中国人民银行2015年10月24日规定的活期存款年利率0.35%计算的规定，其利息1448.83元（以本金84308元为基数，从2015年5月31日起至2020年4月27日止共计1791天，即84308元×0.35%×1791天/365天=1448.83元），一审法院予以支持，超出部分利息，一审法院不予支持。 综上所述，涉案《房屋买卖合同》解除后，东一盟公司应当向黄海、韦巧光返还房屋款84308元并支付逾期期间占用利息1448.83元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定,判决:一、解除黄海、韦巧光与广西龙州东一盟国际投资有限公司于2013年12月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:ＤＭ11138）;二、广西龙州东一盟国际投资有限公司于本判决生效之日起三十日内返还黄海、韦巧光购房款84308元（此款由东一盟公司转入一审法院账户后再转给黄海、韦巧光，开户行：中国农业银行龙州县支行振龙分理处，户名：龙州县人民法院，账号：20×××85）；三、广西龙州东一盟国际投资有限公司于本判决生效之日起三十日内支付黄海、韦巧光购房款占用期间的利息1448.83元（以84308元为基数,按中国人民银行2015年10月24日同期活期年利率0.35%支付占用期间的利息，自2015年5月31日起至2020年4月27日止）；四、驳回黄海、韦巧光其他诉讼请求；五、驳回广西龙州东一盟国际投资有限公司的反诉请求。一审本诉受理费2562元,减半收取1281元,一审反诉受理费1182元，减半收取591元，二项合计1872元，由黄海、韦巧光共同负担151元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担1721元。 本院二审期间，黄海、韦巧光未提交新证据，东一盟公司在本案询问后提交了以下补充证据：1.广西龙州东一盟国际投资有限公司支付广西信达建设有限公司（2014年1月至2015年8月）工程款付款凭证清单，拟证明黄海于2020年10月9日二审庭审中陈述涉案项目处于停工状态不是事实。本院认证如下：该工程款付款凭证清单仅能证明2014年1月至2015年8月东一盟公司向广西信达建设有限公司支付工程款的事实，不能直接证明2014年、2015年涉案工程处于施工状态，故本院对该证据不予采信。2.蒙雪娟、丘伟能分别与东一盟公司签订的《商品房买卖合同》、预告登记证，拟证明与黄海同一时间签订购房合同的蒙雪娟、丘伟能均已经办理银行按揭贷款手续，黄海不配合提供银行贷款资料而构成根本违约。本院认证意见：蒙雪娟、丘伟能分别与东一盟公司签订《商品房买卖合同》约定的付款方式均为一次性付款，而黄海、韦巧光与东一盟公司签订《商品房买卖合同》约定的付款方式为其他方式，两种付款方式不一致，故对东一盟公司的证明内容，本院不予采信。 双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，关于东一盟公司和黄海、韦巧光在履行合同中是否存在违约，黄海、韦巧光应否向东一盟公司支付违约金12499.8元的问题。东一盟公司与黄海、韦巧光签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,是合法有效的合同，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。黄海、韦巧光在与东一盟公司签订《商品房买卖合同》后仅向东一盟公司支付了首期的购房款84308元,并未在双方合同约定的期限内办理银行按揭贷款的相关手续,违反了双方签订的《商品房买卖合同》第六条的约定,黄海、韦巧光存在逾期付款的违约行为。如果黄海、韦巧光按约定支付全额购房款，东一盟公司也应按合同约定向黄海、韦巧光按期交付符合合同约定的房屋。但涉案房屋东一盟公司至今未进行竣工验收，不符合合同约定的交付条件，即使黄海、韦巧光按约定支付全额购房款，东一盟公司还是存在不能按期交房的客观事实,而且目前尚不能确定何时可以交房，造成了合同履行不能的客观后果，东一盟公司该行为亦不符合合同的约定。本案双方当事人均违反合同约定，应当各自承担相应责任，互不向对方支付违约金。因此，一审法院既不支持黄海、韦巧光的违约金诉讼请求，也不支持东一盟公司的违约金反诉请求并无不妥,本院予以维持。 关于东一盟公司应否向黄海、韦巧光支付购房款占用期间利息的问题。第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。东一盟公司对一审法院关于解除涉案合同的判项未提起上诉,本院就合同解除问题不再分析，并对一审法院该判项予以维持。由于东一盟公司逾期交房以及客观上不能交房的违约行为,致使黄海、韦巧光已支付的购房款被东一盟公司长期占用,不能实现合同目的和合同履行后可以获取的利益,也不能实现对该款项进行支配和收益的权利，对黄海、韦巧光造成一定经济损失,因此，合同解除后,东一盟公司除返还收取的购房款84308元外,还应赔偿黄海、韦巧光因此所产生的损失。结合案件实际情况，黄海、韦巧光诉请按照中国人民银行2015年10月24日规定的活期存款年利率0.35%计算购房款占用期间的利息合理，应予支持。一审法院对该项判决正确,本院予以维持。 综上所述，东一盟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2562元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 韦权美 审 判 员 梁 飞 二〇二〇年十二月二日 法官助理 农碧霞 书 记 员 马丽斯 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。