广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0821民初1314号 原告：曾世有，男，1967年8月5日出生，汉族，居民，户籍地平南县，现住平南县通泰中央商务区。 委托诉讼代理人：黄桂霞，广西律翔律师事务所律师。 被告：农文华，男，1980年5月13日出生，汉族，居民，住平南县。 委托诉讼代理人：农文金，广西桂联律师事务所律师。 被告：杨贵华，男，1989年6月24日出生，汉族，居民，住平南县。 被告：程敏娟，女，1991年12月28日出生，汉族，居民，住平南县。 第三人：中国工商银行股份有限公司平南县支行，住所地平南县平南街道朝阳大街**，统一社会信用代码91450821791316190U。 负责人：张喜。 原告曾世有与被告农文华、杨贵华、程敏娟，第三人中国工商银行股份有限公司平南县支行（以下简称工行平南支行）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曾世有及其委托诉讼代理人黄桂霞，被告农文华的委托诉讼代理人农文金，被告程敏娟到庭参加诉 2 讼。被告杨贵华及第三人工行平南支行的法定代表人张喜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案已审理终结。 原告曾世有向本院提出诉讼请求：1．依法确认现位于平南县归原告所有，由被告程敏娟协助办理过户手续； 2.判令停止对平南县的执行，解除对该房屋的查封。事实和理由：2018年12月29日，原告曾世有通过平南置佳房地产中介有限公司与被告程敏娟签订了房屋买卖合同书及房屋装修协议书，约定登记在程敏娟名下的位于平南县出卖给原告曾世有，成交价款为75万元。合同签订后，曾世有当日通过银行转账29.5元给被告程敏娟，还转账5000元定金给中介公司的员工，共转账了30万元，被告程敏娟出具收条，剩余房款按照合同约定履行。讼争房屋在2018年12月29日交付原告曾世有使用，居住至今。程敏娟购买房屋时曾向工行平南支行贷款40.8万元，并到不动产中心办理抵押登记，因未还清贷款故未解押。因案涉房屋留存有被告程敏娟设定的抵押，该房屋属于合同房并未取得房产证，因无法办理过户手续，对此原告并没有任何过错。因被告杨贵华涉案，平南法院查封并即将拍卖由原告实际占有的房屋，原告于2020年3月19日向平南法院提出执行异议，平南法院驳回原告的申请。为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼。 被告农文华辩称，请求驳回原告的诉讼请求，涉案房产为杨贵华与程敏娟的共同所有，并非为程敏娟个人财产。 被告程敏娟辩称，案涉房产是其个人所有的财产，名字以及银行贷款都是程敏娟个人承担的，与杨贵华没有任何关系。被告程敏娟不承担还款责任，杨贵华的借款 3 不是用于购买商品房，是用于赌博，应由其自行承担。被告程敏娟未在借条上签名，对杨贵华的借款毫不知情。被告有自己的收入，杨贵华所借款项不是用于家庭生活开支，属于个人债务，应由其个人承担。 第三人工行平南支行辩称，1.原告请求确认涉案房屋属其所有没有事实依据及法律依据。根据原告与被告程敏娟签订的合同，案涉房屋已经设定抵押登记，抵押权人为第三人。根据法律规定，程敏娟如果转让涉案房屋，需经第三人同意，但第三人并没有做出同意的意思表示，直到接到本案诉讼文书才知道程敏娟已将案涉房屋出卖给原告。因此，除非原告代为清偿债务消灭抵押权，否则程敏娟、原告的行为违反了相关法律规定。2.如果程敏娟购房时是单身或程敏娟是以个人财产支付购房首付款，应停止执行案涉房屋。2017年程敏娟以个人名义向第三人办理房贷，并于2017年9月12日向第三人出具《单身声明书》，第三人同意向程敏娟发放贷款后，于2017年11月7日已经依约代程敏娟向广西通泰房地产开发有限公司支付了408000元。根据原告提供的证据，目前不能查清程敏娟向第三人贷款时是否是已婚状态。根据相关法律规定，假如程敏娟购买房屋时是单身状态，或程敏娟是以个人财产支付购房首付款，剩余房款则向第三人申请贷款支付的情况下，应视为程敏娟以个人财产支付了涉案房屋的购房款，第三人认为应视为涉案房屋系程敏娟的婚前财产，并非夫妻共同财产。而根据（2019）桂0821民初895号民事判决书并未判决程敏娟承担偿还责任，根据相关法律规定，第三人认为不应对属于程敏娟个人财产的涉案房屋强制执行。综上所述，第三人认为原告请求确认涉案房屋归其所有没有事实依据，对于是否应停止房屋的执行，请法院根据事实依法认定。 被告杨贵华未作答辩。 4 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，至于能否证明待查明事实应综合本案其他证据全面认定。 本院经审理认定事实如下：被告程敏娟与杨贵华于2017年6月23日登记结婚。2017年12月，被告程敏娟因购买案涉商品房以个人名义向第三人工行平南支行申请贷款，并签订了贷款合同，第三人依约代被告程敏娟向广西通泰房地产开发有限公司支付了408000元。2018年7月26日，第三人对案涉商品房进行预告登记，不动产登记证明号为桂（2018）平南县不动产证明第0008226号。2018年12月29日，曾世有与程敏娟签订《房屋买卖合同书》，该协议其中约定：程敏娟同意将其所拥有的位于平南县交汇处通泰中央商务区二期04幢第22层1单元012202号房出售给曾世有，该房地产建筑面积123.89㎡。成交价为：柒拾伍万元整（¥750000元），该转让款含附属房屋一并转让的设施、设备价格。签订合同之日，曾世有应向程敏娟支付定金15万元及首付款15万元。剩余45万元应于不动产中心办理好甲方（程敏娟）不动产证后甲方告知乙方（曾世有）之日起三天内向甲方支付部分房款20万元，剩余房款25万元应于该房产权成功过户至乙方名下三天内付清。办理产权交易手续所发生的税费由乙方承担。中介费用共计15000元，由甲乙双方各负担7500元。同日，原告与被告程敏娟签订《房屋装修协议书》，主要约定：甲方（程敏娟）已将其所拥有的位于在平南县交汇处通泰中央商务区二期04幢第22层1单元012202号房出售给乙方（曾世有），甲方同意乙方提前装修入住。曾世有与程敏娟签订《房屋买卖合同书》及《房屋装修协议书》后，曾世有于签订合同当天支付29.5万元给程敏娟，程敏 5 娟将涉案商品房交付给曾世有占有和使用。庭审后，曾世有自愿按照本院的要求将剩余未付的房屋转让款450000元交到本院标的款账户交付执行。 农文华与杨贵华的民间借贷纠纷一案，本院已作出（2019）桂0821民初895号《民事判决书》。农文华根据已发生法律效力的（2019）桂0821民初895号《民事判决书》向本院申请执行，请求被执行人即本案被告杨贵华偿还借款本金50000元及利息。本院受理后，作出（2019）桂0821执1667号之二执行裁定，查封了登记在案外人程敏娟名下的位于平南县通泰中央商务二期4幢1单元012202号房（合同编号201704060050）。由于杨贵华未履行生效法律文书确定的义务，本院又于2020年1月19日作出（2019）桂0821执1667号之三执行裁定，评估、拍卖该商品房。曾世有于2020年3月19日对本院查封、评估、拍卖该商品房提出书面异议，认为其已按照协议支付了涉案商品房的购房款，程敏娟也将该商品房交付给其占有，其已装修入住管理至今，案涉商品房属其财产，不属于程敏娟所有的财产，请求本院停止对该商品房的执行，并解除对该商品房的查封。本院受理后经审查，于2020年3月26日作出（2020）桂0821执异15号《执行裁定书》，裁定驳回案外人曾世有的异议请求。曾世有不服该裁定，遂提起本案诉讼。 本院认为，关于曾世有请求确认案涉房屋归其所有并由被告程敏娟协助办理过户的诉讼请求应否支持的问题。被告程敏娟以自己名义购买案涉房屋并办理了贷款，该房产属于其个人财产。曾世有与程敏娟所签《房屋买卖合同书》及《房屋装修协议书》，该两份合同有原告的转账记录及中介方盖章确认，是合法有效的。曾世有与程敏娟在《房屋买卖合同书》中约定案涉房屋出售给曾世有，曾世有可根据约定向不动产登记机关请求变更登记。根据物权法第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，共有人关于共有财产归属的约定并不必然导致不动产所有权的变动。曾世有 6 请求确认不动产物权发生变动，其实现有赖于案涉房屋抵押权人的同意与否，最终取决于是否在不动产登记机关办理了权属变更登记。本案中，案涉房屋上仍附有抵押权，曾世有对案涉房屋现阶段仅享有请求不动产登记机关变更物权登记的请求权，该种请求权的实现仍需要以抵押权人的同意为条件，曾世有直接通过本案诉讼的方式请求确认对案涉房屋享有所有权的条件并不完备。因此，本院对曾世有请求确认其对案涉房产享有所有权并由被告程敏娟协助办理过户的诉讼请求不予支持。 本案争议焦点是原告曾世有作为案外人对涉案房屋主张权利是否能够阻却法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告曾世有对涉案商品房主张权利能否阻却法院的强制执行，是否符合上述法律规定，分析如下：一、关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题。曾世有提供了其与程敏娟于2018年12月29日签订的《房屋买卖合同书》、《房屋装修协议书》及转让款收据、转账凭证予以证实，该合同的内容未违反法律、法规的禁止性规定，且系合同双方当事人的真实意思表示，为合法有效合同。二、关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产问题。曾世有陈述涉案房屋自签订《房屋买卖合同书》之日起由其占有、使用，且提供了电费及物业费缴费票据及微信截屏予以证明，程敏娟对曾世有居住在涉案商品房无异议。本院认为，根据原告曾世有提供的《房屋买卖合同书》、《房屋装修协议书》、转让款收条、转款凭证及双方当事人陈述，本院认为曾世有主张在签订商品房转让协议后其已合法占有涉案房屋的可信程度较高，应 7 确认曾世有在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的事实。三、关于已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行问题。从原告提供的收据，可印证其已支付程敏娟30万元的事实，因此，本院认为曾世有提供的证据足以证明其支付了30万元购房款给程敏娟的事实。至于曾世有是否按照合同约定支付部分价款问题。曾世有与程敏娟约定剩余45万元房款应于不动产中心办理好程敏娟不动产证后程敏娟告知曾世有之日起三天内向程敏娟支付部分房款20万元，剩余房款25万元应于该房产成功过户至曾世有名下三天内付清，庭审后，曾世有自愿按照本院的要求将剩余未付购房款450000元交到本院标的款账户交付执行。据上分析，应认定曾世有已按合同支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的事实。四、非因买受人自身原因未办理过户登记。上述分析证明程敏娟尚未付清其为涉案商品房在银行的按揭款，而未付清银行按揭款致使涉案商品房未能办理过户登记系现实存在的问题，过错责任在于程敏娟，而非曾世有自身的原因未办理过户登记。综上，曾世有对涉案房屋主张权利阻却法院的强制执行符合上述法律规定，对曾世有提出的不得对涉案房屋强制执行的诉讼请求，本院依法予以支持。曾世有提出对涉案房屋解除查封的诉请，其实质是要求不对涉案房屋采取执行措施，其可另行向本院申请解除对涉案房屋的查封。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一（项）、第二款的规定，判决如下： 一、不得对位于平南县进行执行； 8 二、驳回原告曾世有的其他诉讼请求。 案件受理费11300元（原告曾世有已预交），由被告杨贵华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费11300元（款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨子葓 人民陪审员  吕琼梅 人民陪审员  梁向东 二〇二〇年十二月十四日 法官 助理  黄倩倩 书 记 员  容 菊