湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初15394号原告:谭铖程，男，汉族，1985年4月12日出生，户籍地长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：张玲，湖南源美律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭艳，湖南源美律师事务所律师。被告：湖南揭商房地产开发有限责任公司，住所地湖南省长沙市岳麓区窑塘新村******，统一社会信用代码：91430000570257529T。法定代表人：吴李彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：王朝，湖南罡翅律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑士军，湖南国风德赛律师事务所律师。原告谭铖程诉被告湖南揭商房地产开发有限责任公司（简称“揭商房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭铖程委托诉讼代理人郭艳及被告揭商房地产公司委托诉讼代理人王朝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭铖程向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交付房屋违约金79440.1元，以总房款为基数按日万分之一计算至实际交付符合法律规定条件的房屋之日止；2、判决被告支付原告逾期交付房屋权属证书的违约金141720.2元，以总房款为基数按日万分之二计算至实际取得房屋产权证之日止；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月3日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》购买位于含光路与谷丰路交叉路口由被告开发的荣泰商业广场3号栋2338房商业公寓，该《长沙市商品房买卖合同》及补充协议均系由被告提供且不允许协议变更的格式合同。原告支付了全部房款，但因被告原因该楼栋至今没有完成竣工验收及竣工验收备案未达到法定交房条件。被告也未依法办理房屋初始登记，致使原告至今未能取得房屋权属证书，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益。被告揭商房地产公司辩称，1、双方合同第十条交付期限及条件、《补充协议》第18条均对交房条件约定为经验收合格，且被告已于2018年7月11日实际交房，原告主张符合法律规定的交房条件没有事实依据，也没有合同依据和法律依据。2、被告已按合同约定向原告支付了逾期交房的违约金，且原告向被告提交了银行收款账号并已实际接收该违约金，也说明原告对此没有异议。3、被告同意在商品房交付后720天内为原告办理不动产登记证书，原告主张按日万分之二支付逾期办证违约金没有合同依据和法律依据，也与岳麓区法院既往裁判不符。经审理查明，2017年6月3日，原告谭铖程与被告揭商房地产公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为ＸＸ1700202338），购买被告开发的位于××路××路××广场××幢××层××号房。双方在合同中约定房屋建筑面积109.26㎡，总价款为964083元，首付款484083元，剩余房屋280000元采用按揭方式支付。出卖人应当在2018年5月28日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期交房的，出卖人自合同约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之一的标准向买受人支付违约金。出卖人应在对商品房交付使用后360日内，将该商品房向长沙市住房和城乡建设委员会申请办理初始登记，取得栋证后360日内申请办理买受人的房屋所有权证，项目全期开发完毕并由出卖人完成土地出让条件修改手续后540日开始办理土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续的，出卖人按照10元每日向买受人支付违约金至办理完毕上述手续并取得相关权属证书。合同附件四《补充协议》第18条载明，合同第十条约定的“该商品房经验收合格”是指按照《建设工程质量管理条例》竣工后由建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格，双方同意不以竣工验收备案作为交付条件。合同签订后，原告向被告支付了首期购房款及办理不动产权属证书所需的相关费用，并向银行申请办理了按揭贷款。涉案房屋于2018年7月6日经建建设、监理、施工、设计及勘察单位验收合格，被告于当日在潇湘晨报上发布交付公告，通知荣泰商业广场3、6、7号栋业主于2018年7月11日办理房屋交付手续。2019年2月15日，原告办理涉案房屋的收房手续，被告向原告出具其制作的违约金确认表列明因逾期交房向原告赔偿4145.56元，抵扣一年的物业管理费3513.8元后，应向原告支付631.76元。原告在上述违约金确认表上签名确认，被告于2019年3月28日向原告指定的账户支付了上述逾期交房违约金631.75元。另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区××雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。上述事实，有原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、收款收据、税收缴款书、物业维修基金专用收据，被告提交的单位工程质量竣工验收记录、潇湘晨报交房公告、入伙文件签收登记表、违约金确认表、银行电子回单及原、被告双方当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告谭铖程与被告揭商房地产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方当事人均应按约履行相应的义务。关于逾期交房的违约金。涉案房屋于2018年7月6日经建设、监理、施工、设计及勘察单位验收合格，达到了合同约定的交房条件，被告在此后通过潇湘晨报发布交房公告通知业主于2018年7月11日办理收房手续，该交房行为合法有效。原告支付了全部购房款，被告未按合同约定时间交房，应承担相应的违约责任。原告在被告制作的违约金确认表上签名，即是对被告提出的逾期交房赔偿金数额及支付方式予以认可。被告已按原告认可的数额及方式对原告进行了补偿，原告要求被告再次支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。原告诉称涉案房屋在办理竣工验收备案后才达到交房条件，但合同明确约定“验收合格”是指由建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格，不以竣工验收备案作为交付条件。原告的该项诉称意见无事实和法律依据，本院不予采纳。关于逾期办证的违约金。依据合同约定，被告应在交房后360日内办理初始登记，取得栋证后360日内申请办理涉案房屋所有权证，项目全期开发完毕并完成土地出让条件修改手续后540日开始办理土地使用权证。被告自愿将办证期限调整为在商品房交付后720天内办理不动产登记证书，不违反法律规定，本院予以确认，被告应在2020年6月30日前为原告办理涉案房屋的不动产登记证书。被告逾期办证属于违约行为，应承担相应的违约责任，向原告支付违约金610元（2020年7月1日至2020年8月31日，共计61天），此后的违约金按合同约定每日10元的标准计算至实际办证之日。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。原告诉称合同中约定的办证期限不明确，应视为没有约定，办证期限为房屋交付之日起九十日内。但被告为原告办理不动产登记证书的主要义务是将办理不动产登记证书需由出卖人提供的资料报不动产登记机关，为原告申请办理不动产登记证书，商品房买卖合同中关于申请办理初始登记及房屋所有权的期限约定均具体而明确，自2016年《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件发布后，房屋所有权证与土地使用权证统一为不动产登记证书，现被告自愿放弃申请办理土地使用权证的时间，将申办房屋所有权证的期限作为办理不动产登记书的期限，合理合法。对原告的该项诉称意见，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条和第一百零七条之规定，判决如下：一、判令被告湖南揭商房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三日内向原告谭铖程支付逾期办证的违约金610元（暂计算至2020年8月31日），此后的违约金按合同约定每日10元的标准计算至实际办证之日；二、驳回原告谭铖程的其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2309元，由被告湖南揭商房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李天红二〇二〇年十二月十七日法官助理陈佳辉书记员丁烁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。