广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1326号上诉人（原审被告）：梅州市明景阳房地产开发有限公司，住所地广东省蕉岭县*********，统一社会信用代码914***********110L。法定代表人：张景川，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：江俊龙，福建尚南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张增庆，男，汉族，1963年5月6日出生，公民身份号码441************015，住广东省蕉岭县***************。原审被告：张景川，男，汉族，1980年12月13日，公民身份号码350************072，住福建省惠安县************。委托诉讼代理人：江俊龙，福建尚南律师事务所律师。上诉人梅州市明景阳房地产开发有限公司（以下简称明景阳公司）因与被上诉人张增庆、原审被告张景川商品房预售合同纠纷一案，不服广东省蕉岭县人民法院（2020）粤1427民初628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明景阳公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的相应诉讼请求。事实和理由：一、2016年3月17日，被上诉人张增庆与上诉人明景阳公司签订《商品房预售合同》，购买景川酒店0118商铺，总金额82万元，张增庆已付77万元，剩余5万元约定在商铺办理房屋产权证时支付；同时约定商铺于2016年6月30日前交付给张增庆，房产证在商铺交付后的1080日内办理到张增庆名下。2017年8月4日，因明景阳公司未按期交付商铺，张增庆起诉明景阳公司交付房屋并支付违约金。该案张增庆胜诉，从明景阳公司处获得截止至2018年7月31日的280000元违约金，而后又继续申请执行2018年8月1日至2020年7月22日的违约金274120元。2020年6月15日，张增庆以办理房屋产权证逾期为由再次起诉，要求明景阳公司办理产权证并支付逾期办证违约金。对张增庆提出的诉请，明景阳公司同意办理产权证，但是明景阳公司对张增庆提出的违约金有异议。异议的主要理由是，1.《商品房预售合同》约定的房屋产权登记时间从房屋交付时起算的1080天内，而不是约定的房屋交付时间(2016年6月30日)起1080天内，所以未出现逾期办证的情况，在未逾期的情况下，即使张增庆要行使不安履行抗辩权，要求提前办理产权证，也只能在人民法院支持的日期后才开始起算逾期办证时间；2.《商品房预售合同》的合同总价是82万元，张增庆还有5万元未支付，82万元的30%为24.6万元，而明景阳公司已支付给张增庆28万元的违约金，且不提明景阳公司未违约，即使明景阳公司违约，按照相关法律规定，过高的违约金应予调整，超过合同金额30%可以视为过高，房地产开发也没有如此暴利，明景阳公司支付给张增庆28万元的违约金后，案涉商铺明景阳公司已经是亏本出售了，而张增庆也不能提出他到底有什么损失可以超出合同总金额的30%，也无法适用赔偿实际损失的法律规定；3.张增庆至今没有将剩余5万元支付给明景阳公司，即使要双方同时履行，张增庆也应履行通知义务。二、一审判决说理有误。首先，办理房屋产权证以房屋竣工建设为前提。办理房屋产权证的时间，如果约定从房屋交付时起算，那么肯定约定的是实际交付时间。而明景阳公司已经为逾期交付房屋支付了截止2018年7月31日的28万元违约金，一审却认定还要从2016年6月30日起算办证时间，即认定涉案商铺在2016年6月30日前已经实际交付，那么明景阳公司的28万元违约金自然不应该支付，两者是相互矛盾的。其次，一审判决认定逾期交房和逾期办证是不同的违约项目，应该分别计算违约金，不存在违约金超过合同总金额30%的情况。那么，现在商业合同越来越细致，合同内常常出现针对不同情形的违约条款，如果一审判决认定无误的话，将会出现各项违约情形相加，总的违约金合计可以超过合同总额的100%，明显有误。再次，就张增庆应支付的5万元尾款的付款时间，明景阳公司与张增庆签订的《商品房预售合同》及其相关法律文书中没有要求明景阳公司承担先履行义务。所以张增庆至少应发函要求双方同时履行各自义务，否则明景阳公司同样享有迟延履行抗辩权。最后，《全国法院民商事审判工作会议纪要》“三、关于合同纠纷案件的审理”中提到“要根据诚实信用原则，合理解释合同条款、确定履行内容，合理确定当事人的权利义务关系，审慎适用合同解除制度，依法调整过高的违约金，强化对守约者诚信行为的保护力度，提高违法违约成本，促进诚信社会构建。其中第50条更明确提出“【违约金过高标准及举证责任】认定约定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”而《中华人民共和国合同法》第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条则规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”现在明景阳公司已就案涉合同已支付给张增庆28万元违约金，该违约金已超过合同总额的30%。此时张增庆需举证证明其遭受的损失超过28万元，但是张增庆未证明该事实。张增庆辩称，上诉人的主张不符合事实。商品房预售合同清楚约定了交房日期和办证日期。上诉人主张办证期限不是从2016年6月30日起算，而是从交房之日起算，是荒谬的。商品房预售合同约定，剩余购房款5万元在办证时支付。可是到了办证之日，答辩人催促上诉人办证，上诉人一直谎称正在办证中，答辩人不得不向有关部门上访，才得知上诉人将房产证用于借款抵押，因贷款人未按期归还借款，被梅县区人民法院查封，经答辩人提出异议之诉后才得以解封。上诉人有意曲解法律条文，上诉人的延迟交房违约，与逾期办证的违约，在商品房预售合同里面是各自独立的条款，没有必然联系，不能混为一谈。张增庆于2020年6月15日向一审法院起诉请求：1.判令被告履行《商品房买卖合同》（合同编号201631092）约定的义务，立即协助原告办理位于蕉岭县**************景川长寿酒店0118号商铺的不动产权证（含国有建设用地使用权证及房屋所有权证）转移登记至原告名下；2.判令被告在10天内向原告支付自2019年6月17日起暂计至2020年6月16日共计360天的涉案商铺逾期办证违约金,按已交770000元、每日万分之三计83160元，剩余违约金计算至实际办好商铺不动产权证之日为止；3.本案受理费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月17日，原告与被告明景阳公司签订编号为201631092的《商品房买卖合同（预售）》，约定被告明景阳公司将位于蕉岭县**************景川长寿酒店0118商铺以820000元的价格出售给原告。合同第六条约定，分期付款的方式，原告应在2016年6月30日前分二期支付，首期房价款770000元应在2015年10月19日前支付；剩余房款50000元应在店铺办理房产证时支付。合同第十二条约定，被告明景阳公司应当在2016年6月30日前向原告交付商品房，若逾期在90日内交付房屋，被告明景阳公司应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。合同第二十条约定，因被告明景阳公司的原因，原告未能在商品房交付之日起1080日内取得商品房的房屋所有权证书，若原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告明景阳公司按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。2015年10月19日，原告向被告明景阳公司支付房款770000元。2017年8月4日，因被告明景阳公司一直未履行合同约定的交房义务，原告诉至一审法院，要求被告明景阳公司在45日内交付商铺；要求被告明景阳公司支付因逾期交房产生的计算至2017年7月31日的违约金150150元，及支付从2017年8月1日起至被告明景阳公司交付商铺之日止以购房款770000元为基础按万分之五计算的违约金。一审法院于2017年9月19日作出（2017）粤1427民初557号民事判决，支持了原告的上述请求。被告明景阳公司不服上述一审判决上诉至梅州市中级人民法院，梅州市中级人民法院于2017年12月1日作出（2017）粤14民终1156号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告明景阳公司不服上述二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2019年3月18日作出（2018）粤民申4830号民事裁定，驳回了被告明景阳公司的再审申请。截止至2018年7月31日，原告已收到被告明景阳公司因逾期交房产生的违约金合计280000元。2018年7月25日，原告向蕉岭县税务局缴纳房屋买卖契税等合计33374元。因被告明景阳公司一直未办理房屋所有权转移登记手续，原告等商户信访至蕉岭县自然资源局，该局于2019年9月5日作出蕉自然资信访字[2019]18号信访事项处理意见书，告知原告其购买的涉案商铺已于2019年7月25日被梅县区人民法院查封，查封期限从2019年7月24日至2022年7月23日。原告遂于2019年10月21日向梅县区人民法院提交《执行异议申请书》，请求法院停止对涉案商铺的查封，涉案商铺于2019年11月26日得以解封。2020年1月3日，原告向被告明景阳公司邮寄《履约催告函》，要求被告明景阳公司交付商铺并办理好不动产产权证，但被告明景阳公司仍未履约，原告遂于2020年6月15日提起本案诉讼。一审庭审中，被告辩称其并未收到原告邮寄的《履约催告函》。本案未能协商解决。一审法院认为，原告与被告明景阳公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应遵守履行。对双方争议问题，分析如下：一、关于被告张景川是否需要承担合同违约责任的问题。原告系与被告明景阳公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，所以合同中规定的违约责任应由被告明景阳公司承担。被告张景川作为被告明景阳公司的法定代表人，其个人无需承担合同违约责任。二、关于原告可否同时主张被告支付两种逾期违约金的问题。商品房买卖合同中买受人的主要义务就是按期足额支付购房款，而出卖人的主要义务就是交付符合条件的商品房和房屋权属证书。合同中不仅规定了出卖人逾期交付和办证的违约责任，对买受人逾期付款的责任同样做了约定，可以说合同双方的权利义务是对等的。出卖人在合同中明确承诺了具体的交房日期、办证日期，并分别约定了违约金，在违约情形下应依据合同约定分别承担违约责任。三、关于商铺办理房屋所有权转移登记的问题。根据合同第二十条约定，被告明景阳公司应该协助原告在商品房交付之日起1080日内取得商品房的房屋所有权证书。而合同第十一条已约定，商品房的交付时间为2016年6月30日，则被告明景阳公司应在2019年6月16日协助被告办理房屋所有权转移登记。被告明景阳公司在庭审中已明确表示会办理房屋所有权转移登记手续，因此，原告请求被告明景阳公司协助办理涉案商铺的不动产权证转移至原告名下，予以支持。四、关于违约金的计算问题。根据合同第二十条约定，如果因被告明景阳公司的原因导致无法办理房屋所有权转移登记，原告也不解除合同的，则自完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告明景阳公司按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。被告明景阳公司至今未协助原告办理房屋所有权转移登记，已超过合同约定的1080日，属于违约行为，应负违约责任。所以原告要求被告支付自2019年6月17日起暂计至2020年6月16日止，按已交房款770000万的每日万分之三计算的违约金合计83160元，理由充分，予以支持。合同已约定原告需要在办理房产证时交付剩余的50000元，但目前被告明景阳公司并未协助原告办理房产证，所以对被告抗辩原告未支付50000元致使被告可以顺延办证义务的理由，不予采纳。五、关于原告请求的违约金是否过高的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高的，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被告明景阳公司在经历了逾期向原告交房的纠纷诉讼后，仍然将涉案商铺的房屋产权证书抵押给他人进行借款，被告明景阳公司的此过错行为导致双方的合同目的迟迟无法实现，造成了原告的预期利益损失，被告明景阳公司已经严重违反了诚实信用原则。而被告明景阳公司已经先后违反合同约定的交房和办证义务，被告明景阳公司应该分别承担违约责任向原告支付违约金，而不能单纯的将两项违约金进行相加，认为超过合同总金额的30%。对被告主张原告请求违约金过高的辩论意见，不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，于2020年8月17日判决：一、被告梅州市明景阳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起30日内协助原告张增庆办理位于蕉岭县**************景川长寿酒店0118号商铺的不动产权证，不动产权证号（证明）为：粤（2016）蕉岭县不动产证明第0000868号；二、被告梅州市明景阳房地产开发有限公司应支付原告张增庆自2019年6月17日起至2020年6月16日止的逾期办证违约金83160元。上述83160元违约金，被告梅州市明景阳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起15内偿清；2020年6月17日起至被告梅州市明景阳房地产开发有限公司实际办理好商铺不动产权证之日止按合同约定的违约金，被告梅州市明景阳房地产开发有限公司应在商铺不动产权证办理好之日偿清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计939.5元，由被告梅州市明景阳房地产开发有限公司负担。经查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，据张增庆在二审中陈述，涉案房屋尚未交付给张增庆。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”根据明景阳公司上诉请求，本案二审主要争议焦点是明景阳公司现在是否需要向张增庆支付逾期办证违约金。根据明景阳公司与张增庆签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1080日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不同意解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。该合同对“商品房交付之日”没有明确约定为“商品房的约定交付日”。一审法院以“约定的交付商品房截止日2016年6月30日”，作为明景阳公司履行办证义务的期限起算时间点，没有合同依据。且据张增庆陈述，涉案房屋尚未交付给张增庆。因此，张增庆在本案起诉请求明景阳公司从2019年6月17日（2016年6月30日计算1080日至2019年6月16日）起计算逾期办证违约金，缺乏依据，应不予支持。综上所述，明景阳公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省蕉岭县人民法院（2020）粤1427民初628号民事判决第一项；二、撤销广东省蕉岭县人民法院（2020）粤1427民初628号民事判决第二项；三、驳回张增庆的其他诉讼请求。一审案件受理费939.5元，由梅州市明景阳房地产开发有限公司负担469.75元，由张增庆负担469.75元。二审案件受理费1879元，由梅州市明景阳房地产开发有限公司负担939.5元，由张增庆负担939.5元。梅州市明景阳房地产开发有限公司预交的上诉费1879元，可向本院申请退还939.5元；张增庆应自本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳二审案件受理费939.5元。本判决为终审判决。审 判 长 陆宝华审 判 员 张孟棋审 判 员 陈国华二〇二〇年十二月十四日法官助理 范宜洪书 记 员 巫锾宇