辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初14843号原告：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路**。法定代表人：魏东红，该公司总经理。委托诉讼代理人：王颖，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张彪，男，该公司工作人员。被告：刘亚杰，女，1955年9月9日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘志红，女，系原告儿媳。原告辽宁建和物业管理有限公司与被告刘亚杰物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁建和物业管理有限公司委托诉讼代理人王颖、被告刘亚杰委托诉讼代理人刘志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁建和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付拖欠物业管理费3806元及滞纳金3139元；2、请求判令被告承担本案全部费用。事实与理由：被告是原告进行物业服务的现代家园小区沈阳市沈河区南乐郊路208号2-3-2室的业主，住宅建筑面积173平方米，住宅物业费收费标准为每平方米0.8元/月。被告自2015年1月1日至2017年4月15日一直没有交物业费。原告多次找被告讲明缴纳物业服务费是业主应尽的责任和义务，但被告以种种理由拒不缴纳。原告认为，依照相关法律规定。被告拖欠物业管理费的行为已经侵害了原告及园区所有业主的利益，故原告诉至本院，请求本院依法支持其诉讼请求。被告刘亚杰辩称，不是我们一户不交，当时很多业主对原告物业公司都不满意。1、原告管理混乱，外来车辆随意进入，随意给外来人员开门，保安也不过问，门禁失效；2、清扫卫生不及时，冬天积雪长达半个月不清理；3、小区道路不平整，影响房屋价格，园区道路是我们一直反映的问题，反映也没有结果；4、单元门多次报废，一直也没有维修。走廊上的灯坏了也没有人管，坏的灯泡都得自己更换。门窗也不及时维修，冬天一直灌风；5、小区东门有违建的花鸟鱼市场，物业也没有进行管理。本院经审理认定事实如下：2014年9月27日，原告辽宁建和物业管理有限公司通过债权转让的方式，取得沈阳市沈河区现代家园小区所有业主拖欠的2005年以来的物业管理费。原告于2015年1月22日与现代家园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起。该园区物业费标准为部分多层住宅0.8元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。交费期限过一个月后仍未交纳物业管理服务费的，视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%计算向乙方支付的违约滞纳金，如补交及时可以免除滞纳金。2015年12月28日，现代家园业委会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求辽宁建和物业管理有限公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业委会与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；辽宁建和物业管理有限公司返还沈阳市沈河区现代家园业委会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。辽宁建和物业管理有限公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。经原告与业委会共同协商确认，原告于2017年4月15日撤离现代家园小区。被告刘亚杰为坐落于现代家园小区内的沈阳市的业主，房屋建筑面积为173平方米。因被告未交纳2015年1月1日至2017年4月15日期间的物业管理费。原告催收无果，诉至本院。本院认为，原告物业公司与现代家园业委会签订了《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务。现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方仍具有约束力。原告要求被告在接受了物业服务后履行交纳物业费的义务，具备事实及法律依据，应予支持。关于原告主张的2015年1月1日至2017年4月15日期间的物业费，原告按照物业服务合同的约定标准0.8元/平方米/月的标准计算物业服务费，金额合计为3806元（0.8元×173平方米×27.5个月）。考虑到原告物业因与现代家园小区业委会之间因小区物业服务质量问题产生过纠纷，并诉至人民法院。人民法院最终支持了业委会的诉讼请求，解除了其与原告的物业服务合同关系并判令原告返还相关费用。这说明原告履行物业服务过程中确实存在瑕疵，要求被告全额交纳物业费并不公平，物业费应当适当酌减。根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为被告对2015年1月1日至2017年4月15日期间的物业费按欠费金额的80%向原告交纳较为公平。该部分金额经计算为3044.80元（3806元×80%）。关于原告主张的滞纳金，根据查明事实，原告服务于案涉小区。该小区业委会曾向本院提出诉讼，认为原告服务存在重大质量问题，要求解除与原告的服务合同，本院亦作出生效判决，支持了业委会的诉讼请求。这足以说明物业公司的物业服务确实存在着一定问题。虽然双方约定了滞纳金，但该滞纳金实质应为违反服务合同的违约金。被告因原告物业服务有瑕疵而没有按时交纳物业费，存在合理事由，不应收取滞纳金。故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告刘亚杰于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁建和物业管理有限公司2015年1月1日至2017年4月15日期间的物业管理费3044.80元；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘亚杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审判员  王泽明二〇二〇年十二月十三日法官助理张萌萌书记员汪海溦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。