陕西省西安市中级人民法院     民事判决书     （2020）陕01民终13632号     上诉人（原审被告）：李大龙，男，1991年1月18日出生，汉族，住江苏省建湖县。   被上诉人（原审原告）：王楠，男，1984年10月30日出生，汉族，住陕西省蓝田县。   上诉人李大龙因与被上诉人王楠房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初5159号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   李大龙上诉请求：变更一审关于支付王楠违约金8400元，支付王楠物业费320.1元的判决；改判王楠支付违约金2800元；改判王楠支付2019年10月16日至12月25日房屋占有使用费6533元。事实与理由：王楠于2019年6月8日租用李大龙房屋，租赁用途为托管教育，但王楠擅自改变房屋用途，实际用于数学、英语、物理等高中文化课程辅导。因李大龙长期居住外地，涉案房屋租赁全权委托中介处理，合同签订均通过快递形式。7月17日，王楠告知李大龙物业公司已对房屋停水3天要求李大龙打开水阀。事后通过楼下业主得知7月15日房屋流水且屋内无人故物业断水。9月22日，楼下业主向物业反馈涉案房间漏水致墙面发霉，严重影响生活，22日起经多次多人打压检查未发现水管漏水。王楠声称未使用主卧卫生间，而8月水费账单实为140.6元，约37吨水，其他月份账单为3.8元，多次隐瞒信息。10月12日，李大龙飞往西安处理涉案房屋漏水事宜，王楠认为物业公司与其沟通事项无义务告知李大龙，期间发现王楠所办“壹心教育”在涉案屋内从事文化课辅导，并未公示办学资质。10月15日，双方在中介处协商解除合同，期间李大龙确认王楠所办“壹心教育”无办学资质，通过企查查验证，该机构无营业执照，根据合同第十条，王楠擅自改变房屋用途、利用房屋从事违法活动，李大龙有权要求王楠支付违约金并单方解除合同，收回房屋。10月16日，李大龙收回涉案房屋，并督促王楠搬离，16日后王楠仍在涉案房屋进行办公。12月24日，经多次督促，王楠归还房屋配套物品（电卡、气卡、门禁等），交纳占用期间产生的物业费、垃圾费等物业费用，从涉案房屋搬离，并遗留无法搬离的沙发至今。10月16日-12月24日王楠实际对房屋进行占用。   王楠辩称，不同意李大龙上诉请求，一审事实审查清楚，应当维持。   王楠向一审法院起诉请求：1.判令李大龙支付王楠合同违约金8400元；2.判令李大龙退还王楠10月16日至12月7日的租金4853元；3.判令李大龙退还王楠押金2800元；4.判令李大龙支付王楠损失20000元。   一审法院认定事实如下：2019年5月，王楠（承租方、乙方）与李大龙（出租方、甲方）以及陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十三分公司签订《房屋租赁三方合同》，其中第一条约定房屋坐落于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室；第二条约定租赁用途为托管教育；第三条约定房屋租赁期限自2019年6月8日至2022年6月7日；第四条约定月租金为2800元，押金为2800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；第五条约定，租赁期内的水费、电费、物业管理费、垃圾费由乙方承担；第十条约定，乙方不按照约定的日期支付租金达十五日以上的，欠缴各项费用达500元的，保管不当或不合理使用导致附属物品、设施设备损坏并拒不赔偿的，利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，甲方有权要求乙方支付违约金并单方解除合同，收回房屋；第十一条约定，租赁期内，如甲方需提前收回该房屋的，应提前三十日通知乙方，并按月租金的三倍支付违约金，并退还乙方已交纳剩余租金及押金。合同签订后，王楠缴纳了2019年6月8日至2019年12月7日租金共计16800元，并缴纳押金2800元，2019年10月15日，李大龙与王楠协商要求单方面解除合同，因双方对搬离案涉屋内物品的时间未达成一致意见，次日李大龙通知物业关停案涉屋内的生活用水。2019年12月25日，王楠搬离案涉房屋，并缴纳2019年10月1日至2019年11月30日期间的住宅电梯运行费91.9元，住宅生活垃圾清运费12元，高层住宅物业服务费322.92元。一审庭审中，双方均认可《房屋租赁三方合同》已解除，且系李大龙单方解除合同，王楠认为解除合同的原因系案涉房屋漏水并提交了深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司收款专用收据，以证明其缴纳的物业费系部分经济损失。李大龙认为解除合同的原因系王楠用水不当，其根据合同约定行使解除权。   一审法院认为，王楠与李大龙签订的《房屋租赁三方合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。王楠、李大龙双方均认可《房屋租赁三方合同》已解除，本案的争议焦点是：1.《房屋租赁三方合同》何时解除；2.《房屋租赁三方合同》解除后双方的责任如何承担。关于第一个焦点问题。结合2019年10月15日李大龙与王楠协商要求单方解除合同，并于次日要求物业关停案涉屋内的生活用水，致涉案房屋无法正常使用的实际情况，王楠、李大龙签订的《房屋租赁三方合同》于2019年10月15日解除。关于第二个焦点问题。李大龙认为其根据合同第十条的约定行使解除权，但提供的证据不足，对李大龙的主张不予采信。合同第十一条约定，租赁期内如甲方需提前收回该房屋的，应提前三十日通知乙方，按月租金的三倍支付违约金，并退还乙方已交纳剩余租金及押金。故合同解除后，李大龙应支付王楠违约金8400元，退还王楠剩余房租租金4853元，并退还押金2800元。王楠实际腾房时间为2019年12月25日，李大龙可另案主张案涉房屋占有使用费。关于王楠主张支付经济损失的诉讼请求，王楠提交了深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司收款专用收据，证明其缴纳的物业费系部分经济损失。物业费应缴纳至合同解除当日即2019年10月15日，李大龙应支付王楠垫付的2019年10月16日—2019年11月30日期间的住宅电梯运行费68.9元，住宅生活垃圾清运费9元，高层住宅物业服务费242.2元，共计320.1元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李大龙于本判决生效之日起十日内退还原告王楠租金4853元；二、被告李大龙于本判决生效之日起十日内退还原告王楠押金2800元；三、被告李大龙于本判决生效之日起十日内支付原告王楠违约金8400元；四、被告李大龙于本判决生效之日起十日内支付原告王楠经济损失320.1元。五、驳回原告王楠的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本件受理费701元，由王楠负担383元，李大龙负担318元。因王楠已预交，李大龙应将该款连同上述款项一并给付王楠。   二审经询，双方对一审已查明事实无异议，本院依法予以确认。另，二审中双方均认可2019年10月15日合同解除后，2019年10月16日李大龙将房屋断水，后王楠继续在房屋内经营，直至2019年11月26日李大龙锁门，后经双方协商王楠于2019年12月25日办理手续并搬离。   本院认为，李大龙、王楠均认可涉案租赁合同于2019年10月15日解除，本院予以确认。关于合同解除的原因，双方意见不一，李大龙称系王楠违约且其发现王楠没有办学资质致其对王楠失去信任故要求解除合同，王楠则称系李大龙单方违约解除合同，本院认为根据双方租赁合同中关于租赁用途为“托管教育”的约定，李大龙在签订租赁合同时对王楠租用房屋用于托管培训等情况应属知晓，合同履行中其再以王楠没有办学资质为由要求解除合同依据不足，另外双方争议的漏水问题，李大龙作为出租人理应保障房屋处于适租状态，李大龙也未有充分证据证实房屋漏水完全系王楠使用不当造成并无房屋本身原因，故其因漏水问题要求解除合同亦属依据不足，一审法院认定李大龙单方解除合同构成违约，符合本案审查情况。至于违约金，虽双方合同约定按月租金三倍支付违约金，但综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定李大龙向王楠支付一个月租金作为解除合同违约金为宜。关于王楠要求李大龙退还租金4853元以及押金2800元的诉讼请求，王楠签订租赁合同后向李大龙交纳2019年6月8日至2019年12月7日租金16800元及押金2800元，根据本案查明事实，双方租赁合同于2019年10月15日解除后，虽李大龙将房屋断水但王楠仍在涉案房屋内经营，直至李大龙2019年11月26日锁门，故自2019年10月16日至11月25日期间王楠仍应向李大龙支付一定的房屋占有使用费，参考双方合同约定租金标准同时考虑李大龙将房屋断水影响王楠正常用水的实际情况，本院酌情王楠负担该期间占有使用费2264.5元，据此计算，李大龙应退还王楠租金2599.1元（16800-11200-736.4-2264.5）。因合同解除，李大龙已无继续占有王楠已付押金的合同依据，王楠已付押金2800元李大龙应予退还。至于王楠支付的2019年10月16日至2019年11月30日期间的住宅电梯运行费、住宅生活垃圾清运费及高层住宅物业服务费，因二审查明王楠自2019年10月16日至11月25日期间仍于涉案房屋内经营，故该期间房屋产生的物业费等王楠亦应予以负担，唯考虑李大龙将房屋断水致房屋并非处于正常使用的客观状态，本院酌情王楠负担前述费用的60%，李大龙负担40%，2019年11月26日至30日期间因李大龙锁门王楠并未实际使用故该期间的物业费等由李大龙负担，据此计算，李大龙应向王楠支付149.7元。   综上所述，一审判决第二项应予维持，第五项应予撤销，第一项、第三项、第四项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初5159号民事判决第二项；   二、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初5159号民事判决第五项；   三、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初5159号民事判决第一项为：李大龙于本判决生效之日起十日内退还王楠租金2599.1元；   四、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初5159号民事判决第三项为：李大龙于本判决生效之日起十日内支付王楠违约金2800元；   五、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初5159号民事判决第四项为：李大龙于本判决生效之日起十日内赔偿王楠经济损失149.7元；   六、驳回王楠其余诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费701元（王楠已预交），由王楠负担538.7元，李大龙负担162.3元；二审案件受理费251.33元（李大龙已预交），由李大龙负担128.13元，王楠负担123.2元。   本判决为终审判决。       审判长  刘    琪   审判员  师    婷   审判员  卫婉莹         二○二○年十二月十四日     书记员  崔    旋     2020011363219910118503209251991011814561984103012110161012219841030171620200113515920201009   202001135159202001135159202001135159          1