广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19200号上诉人（原审原告）：蔡海仓，男，1959年12月1日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：李庆波，广东民诚众信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市为盛贸易有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街富宁路**首层。法定代表人：魏玉娥。委托诉讼代理人：向焘，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：增城友丰房地产开发公司，住，住所地广东省广州市增城区荔城街西园南路友丰大厦**/div>法定代表人：聂水发。委托诉讼代理人：刘力，广东增泰律师事务所律师。原审第三人：增城友丰企业发展总公司，住，住所地广东省广州市增城区荔城街西园南路友丰大厦**/div>法定代表人：聂水发。委托诉讼代理人：刘力，广东增泰律师事务所律师。上诉人蔡海仓因与被上诉人广州市为盛贸易有限公司（以下简称为盛公司）、增城友丰房地产开发公司（以下简称友丰房地产公司）、原审第三人增城友丰企业发展总公司（以下简称友丰总公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人蔡海仓上诉请求：撤销一审判决第二项，改判：1.立即停止对位于广州市增城区荔城街华侨城D区2号华荔楼108房、109房（房产证号分别为40××21、40××15）的强制执行，解除对上述房屋的查封；2.确认位于广州市增城区荔城街华侨城D区2号华荔楼108房、109房属蔡海仓所有。3.友丰房地产公司立即协助和配合蔡海仓将位于广州市增城区荔城街华侨城D区2号华荔楼108房、109房过户至蔡海仓名下；4.由为盛公司、友丰房地产公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定蔡海仓直至2015年才向友丰房地产公司提出案涉房产的过户要求，与事实不符。事实上，蔡海仓自1998年11月25日与友丰房地产公司签订《商业铺位转让协议书》后，每年均在增城市华侨房地产开发公司（以下简称华侨房地产公司）和友丰房地产公司之间就办理房地产证的事宜奔走。由于友丰房地产公司在2015年提出要收取20万元作为办证费用，双方才签署了《协议书》，在此之前并没有形成要求办证的相关书面材料，但在2016年3月18日的《关于华侨城两商业铺位历史遗留问题后续处理的情况说明》中提到“2015年，蔡海仓先生要求华侨房地产公司办理未果，转多次向我房地产公司表达过户到其名下的要求”，可证明在2015年前，蔡海仓是向原出卖方华侨房地产公司提出办证和过户的积极要求的。蔡海仓之所以会找华侨房地产公司办证，是因为友丰房地产公司在与蔡海仓签订《商业铺位转让协议书》时，隐瞒了案涉商铺已办理了其名下的房产证，向蔡海仓表示商铺可办理一手房产，并让蔡海仓找华侨房地产公司办理。二、一审法院认定案涉房产至今未能过户登记到蔡海仓名下，系蔡海仓的自身原因所造成，对此蔡海仓具有过错，属认定事实不清，适用法律错误。1.友丰房地产公司已于1997年7月20日办结了权属人为友丰房地产公司的房产证，但在此后与蔡海仓签订《商业铺位转让书》时却隐瞒已办证的事实，还让蔡海仓找华侨房地产公司转为一手，其主观上具有过错。2.友丰房地产公司虽登记为权属人，但并未缴纳相关的契税和办证费用，房产证原件一直存放在房管局未能领取，致使没有房产证原件不能办理过户，友丰房地产公司具有过错。3.当时如需取证需要提供有效的发票，而购房发票应由原开发商华侨房地产公司开具，但华侨房地产公司以资金周转困难，无法缴纳相关税费（土地出让金亦未缴纳）为由表示无法提供发票。这是由于客观原因不能开具发票办理过户登记，并非是蔡海仓的过错造成。友丰房地产公司应持有房产证原件和交清之前的税费才具备过户登记的前提条件，因其在将案涉商铺转让给蔡海仓之前未处理好应该处理的问题，若将此客观因素的风险转嫁于蔡海仓，明显不合理。4.关于蔡海仓于2016年3月18日、19日签订的《关于华侨城两商业铺位历史遗留问题后续处理的情况说明》和《承诺书》。案涉两商铺经过多年沟通处理，由于客观原因造成过户不能，蔡海仓要求友丰房地产公司返还蔡海仓此前为办证的问题向其支付的20万元费用，但友丰房地产公司要求蔡海仓必须签订上述两份材料，否则不给退款。为取回20万元，蔡海仓不得不签上述两份由友丰房地产公司草拟的材料，但该承诺书及与此相关对蔡海仓不利的内容是友丰房地产公司在乘人之危下签订的，对蔡海仓不具效力。最重要的是，上述两份材料不影响证明蔡海仓为了办证和过户事宜向出卖方提出过请求的积极行为，同时也证实了是“非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条第二款的规定，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。本案中，蔡海仓已向出卖方提出了过户登记请求，只是客观因素导致未能过户成功，应符合前述规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。蔡海仓亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其他三个条件，因此蔡海仓享有足以排除强制执行的权益。一审法院对前述规定的理解过于苛刻，以致适用法律错误。综上所述，我方认为，在人民法院查封之前案涉商铺已签订合法有效的书面买卖合同，蔡海仓已合法占有该不动产20年之久且已支付全部价款，且非因蔡海仓自身原因未办理过户登记，故蔡海仓有足够的事实和理由可以排除强制执行。一审法院认定事实不清，适用理解法律片面以致判决错误，请求二审法院支持蔡海仓的上诉请求。被上诉人为盛公司二审答辩称：我方认为，案涉房产至今未能过户登记到蔡海仓名下，系其自身原因所造成，原因有三：一是对他人权利障碍的忽略；二是对政策限制的忽略；三是消极不行使登记权利。蔡海仓与友丰房地产公司于2015年签署的《协议书》已明确约定：“产生的一切费用由蔡海仓承担，友丰房地产公司无需负责。”蔡海仓与友丰房地产公司于2016年3月签署的《关于华侨城两商业铺位历史遗留问题后续处理的情况说明》已明确：“蔡海仓先生认定发票费终须由华侨房地产公司支付开具并再三经过权衡利弊轻重，认为自行缴交税费费用较大，加重了经济成本。因此，蔡海仓先生明确表示放弃上述两商业铺位的过户要求，同时要求撤销上述2015年6月16日签定的《协议书》。”蔡海仓于2016年3月签署的《承诺书》亦有明确的阐述：“本人亦无经济能力先行垫支缴纳上述税费。”根据上述事实，我方认为，蔡海仓的行为属于消极不行使登记权利的情形，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定，故其不享有足以排除为盛公司债权执行的民事权益，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。被上诉人友丰房地产公司二审答辩称：同意一审判决，蔡海仓的上诉请求由二审法院依法审查。原审第三人友丰总公司述称：同意一审判决，蔡海仓的上诉请求由二审法院依法审查。蔡海仓向一审法院起诉请求：一、立即停止对位于广州市增城区荔城街华侨城D区2号华荔楼108房、109房（房产号分别为40××21、40××15）房屋的强制执行，解除对上述房屋的查封；二、确认蔡海仓与友丰房地产公司于1998年11月25日签订的《商业铺位转让协议书》合法有效，并确认位于广州市增城区荔城街华侨城D区2号华荔楼108房、109房属蔡海仓所有；三、友丰房地产公司立即协助和配合蔡海仓将位于广州市增城区荔城街华侨城D区2号华荔楼108房、109房过户至蔡海仓名下；四、为盛公司、友丰房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：1998年11月25日，增城市建筑安装工程公司第一施工队（乙方）与友丰房地产公司（甲方）签署《商业铺位转让协议书》，约定以下内容：“甲方：增城友丰房地产开发公司乙方：蔡海仓……1、甲方自愿将其在增城华侨房地产开发公司购买的商业铺位转让给乙方，该铺位位于增城市荔城镇华侨城D区第贰幢华荔楼第壹层七号南面和八号南面共贰间。2、甲方转让的上述铺位面积分别为华荔楼第壹层七号南面：70.4平方米，华荔楼第壹层八号南面：70.4平方米，共计为140.8平方米。3、转让总金额：叁拾捌万肆仟捌佰柒拾陆元。4、付款方式：一次性。5、本协议书附甲方原与增城县华侨房地产开发公司签定的《商品房买卖合约》，合约中说明的第2、3、4、7条规定转由乙方负责，第5条办契手续和交易费甲方已交42205.60元，如有新费用发生，由乙方负责。6、其它约定：①铺位转让之后，有关该铺位的一切事宜由乙方负责。②乙方如需变更铺位的权属人，其一切费用由乙方负责。……”上述协议书第2页乙方落款处加盖了“增城市建筑安装工程公司第一施工队”印章，乙方法定代表人落款处有蔡海仓的签名。2015年6月16日，蔡海仓与友丰房地产公司签署《协议书》，内容为：“……一九九八年十一月二十五日，甲、乙双方签定《商业铺位转让协议书》（见附件）约定：甲方将位于增城市荔城镇华侨城D区第贰幢华荔楼第壹层七号南面和八号南面共贰间商业铺位以384876元价格转让给乙方。根据上述．《商业铺位转让协议书》，结合上述两铺位现状，按照甲方国资主管部门关于国有资产监督管理的有关要求，为最大限度保障甲、乙双方权益，切实履行双方各自责任、权利、义务，解决处理历史遗留问题。现就上述两铺位后续处理问题经甲、乙双方友好协商，—致达成协议如下：一、乙方现向甲方一次性支付200000元（大写：贰拾万元），作为处理历史遗留问题的费用（不含税）；二、甲方收到上述款项后，根据市国资办批复，协助乙方办理上述两商铺的取证（己由市中旅集团统一向国土部门办理）及过户登记手续。因此产生的一切费用由乙方承担，甲方无需负责。三、本协议一式两份，自双方签字之日起生效。”2015年9月24日，友丰房地产公司开具收款收据给蔡海仓，确认收到蔡海仓交来的处理历史遗留问题费用20万元。2016年3月18日，蔡海仓与友丰房地产公司签署《关于华侨城两商业铺位历史遗留问题后续处理的情况说明》，内容为：“增城友丰房地产开发公司（下称房地产公司）与蔡海仓先生于1998年11月25日签定《商业铺位转让书》，约定将房地产公司的位于增城市荔城镇华侨城D区2号华荔楼108、109房两间商业铺位（共140m2）作价转让给蔡海仓先生。多年来上述两商业铺位一直未办理过户到蔡海仓先生名下，主要原因是：(1)、按购房约定华侨房地产公司收取办证款后应由其办理《房产证》；(2)、蔡海仓先生在与友丰房地产签转让合同后即具合同于1999年3月1日与华侨房地产签转到其名下的合同，其双方后续工作一直保留在当时阶段，未办理结俱。2015年，蔡海仓先生要求华侨房地产公司办理未果，转多次向我房地产公司表达过户到其名下的要求。房地产公司经请示并经与蔡海仓先生友好协商，双方于2015年6月16日签定《协议书》，……2015年9月15日，经申请并经增城区国资办出具书面材料《关于处理历史遗留问题的批复》（增国资办函【2015】49号），审核批复同意房地产公司与蔡海仓先生关于上述两商铺的过户手续。9月中旬起，房地产公司人员、蔡海仓先生经到房管局、区地税局、华侨房地产开发公司等政府部门及开发商就《房产证》取证事宜按程序开展了大量的咨询、走访、讨论、协商等工作，协助蔡海仓先生办理过户手续。在这当中，碰到以下四个主要问题：①上述两商业铺位华侨房地产公司已于1997年7月20日办结了《房产证》，权属人为“增城友丰房地产开发公司”；②因华侨房地产公司已收取友丰房地产公司包括契税款等而未依法缴纳契税及办证费以致《房产证》至今存放于房管局未取，其间未具通知友丰房地产公司领取；③目前如需取证必须先提供有效的购房发票，而购房发票应由原开发商华侨房地产开发公司开具，但华侨房地产开发公司以资金困难为由无法缴纳相关税费无法提供发票；④经地税局核算，上述两铺位现开具发票需补缴合计约28万元，其中滞纳金共计约24万元（均计至2015年11月）。为此，房地产公司与蔡海仓就上述补缴税费问题多次与中旅集团华侨房地产公司磋商、协调，华侨房地产公司表示无法办理。在此情况下，为尽快妥善解决上述两铺位的过户问题，避免后续问题的继发，房地产公司多次与蔡海仓先生就补缴税费问题进行了多次、深入的磋商，动员蔡海仓先生先行垫付缴交上述税费以获得相应购房发票，从而完成过户登记工作。蔡海仓先生认定发票费终须由华侨房地产公司支付开具并再三经过权衡利弊轻重，认为自行缴交税费费用较大，加重了经济成本。因此，蔡海仓先生明确表示放弃上述两商业铺位的过户要求，同时要求撤销上述2015年6月16日签定的《协议书》，并返还给其已履约交付的20万元。对此，房地产公司已全面、明确再三告知蔡海仓先生对上述两商业铺位放弃过户、保持现状可能引起不利的风险，尤其是房地产公司因已有债务问题和可能随时出现诉讼纠纷、查封、拍卖、转移等风险，此后果自负，房地产公司不负任何责任。届时，蔡海仓先生将无法保障在上述两商业铺位的应有权益。同时，关于返还20万元问题，需根据国有资产监督管理相应规定，按程序向国资管理部门申请审批同意解除后方可返还给蔡海仓先生。蔡海仓先生明确表示放弃过户要求是其本人真实意思表达，对当中存在的风险、问题亦已清楚，无异议。以上情况说明。”2016年3月19日，蔡海仓签署《承诺书》给友丰房地产公司，载明以下内容，“增城友丰房地产开发公司：关于增城市荔城镇华侨城D区2号华荔楼）108、109房两商业铺位的历史遗留问题的处理意见，已于2016年3月18日由本入与贵公司签定了《关于华侨城两商业铺位历史遗留问题处理的情况说明》。鉴于上述两铺位的开发商华侨房地产开发公司因资金困难至今无法缴纳相关税费不能提供有效的购房发票以致无法办理上述两铺位的取证，同时本人亦无经济能力先行垫支缴纳上述税费，根据上述《情况说明》，在此，本人明晰如下情况：1、放弃上述两铺位的过户要求；贵公司已全面、明确、再三告知本人对上述两商业铺位放弃过户、保持现状可能引起不利的风险，尤其是可能因贵公司已有债务问题随时出现经济纠纷、法律诉讼等致两铺位被查封、拍卖、转移等风险，本人对当中存在的所有风险、问题亦已清楚，无异议。据上，本人在此承诺：本人对上述两商业铺位放弃过户、保持现状可能引起的一切风险、问题、后果、责任等概由本人承担，贵公司不负任何责任。”2016年5月26日，蔡海仓签署《收据》给友丰房地产公司，《收据》载明蔡海仓收到友丰房地产公司退回处理历史遗留问题费用（现金）20万元。2019年6月17日，广州市增城区国土资源和规划局出具两份《不动产登记查册表》，载明位于荔城镇华侨城D区2号华荔楼108房、109房的的产权人是友丰房地产公司，登记时间为1998年7月28日，其中108房的土地登记字号为商字5624号，权属证号为40××21号，109房的土地登记字号为商字5623号，权属证号为4066615元；上述两房处于查封状态，查封时效从2018年7月20日至2021年7月19日，查封案号为（2017）粤0183民初7692号之一。2019年12月23日，一审法院作出（2019）粤0118执异379号执行裁定书，载明以下内容：“……本院在执行申请执行人广州市为盛贸易有限公司（以下为盛公司）申请执行被执行人增城友丰房地产开发公司（以下友丰房地产公司）、增城友丰企业发展总公司（以下友丰总公司）民间借贷纠纷一案中，蔡海仓对本院作出（2017）粤0183民初7692号之二民事裁定书，裁定查封被执行人友丰房地产公司名下位于广州市增城区荔城街华侨城D区2号华荔楼108房和109房（房产证号分别为40××21和4066615）以下简称案涉房产）的执行行为不服，向本院提出执行异议。……本院查明，申请执行人为盛贸易公司申请执行被执行人友丰房地产公司、友丰总公司民间借贷纠纷一案的执行依据为已经发生法律效力的（2019）粤01民终5551号民事判决，该案判决：一、撤销广东省广州市增城区人民法院(2017)粤0183民初7692号民事判决第二、三项；二、变更广东省广州市增城区人民法院(2017)粤0183民初7692号民事判决第一项为：上诉人增城友丰房地产开发公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向被上诉人广州市为盛贸易有限公司清偿850万元本金及利息、罚息（以850万元为基数，自2005年7月1日起至2017年6月20日止，按月利率6.09375‰计付利息，按日万分之二点一计付罚息）；三、上诉人增城友丰企业发展总公司对上诉人增城友丰房地产开发公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回被上诉人广州市为盛贸易有限公司的其他诉讼请求。在（2017）粤0183民初7692号案件的审理过程中，本院根据为盛贸易公司的请求查封了案涉房产。由于友丰房地产公司、友丰总公司逾期未履行上述生效判决确定的义务，为盛贸易公司于2019年6月26日向本院申请执行。本院立案受理，执行案号为：（2019）粤0118执4067号。（2017）粤0183民初7692号之二民事裁定的保全查封措施自此转为执行查封措施。蔡海仓不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。……本院认为，……蔡海仓与友丰房地产公司之间就案涉房产买卖的行为，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定应当支持异议请求的情形，故蔡海仓的异议理由不能成立，本院不予支持。……裁定如下：驳回异议人蔡海仓的异议请求。……”一审庭审中，蔡海仓提供《填土协议》原件一份及收据复印件2张，拟证明以抵债方式付清案涉房产购房款的事实。《填土协议》显示甲方是增城友丰实业发展公司，乙方是增城市建筑安装工程公司第一施工队，蔡海仓是乙方代表，载明甲方同意将小楼镇公路收费站西侧大龙山（土名）填土工程交由乙方承包，结算整项工程款合计35万元等；2张收据复印件分别载明蔡海分别收到友丰保健品公司工程款29920元、收到友丰实业公司小楼工程款354956元等内容，时间为1998年11月25日。友丰房地产公司、友丰总公司对上述证据的真实性予以认可，对合法性、关联性没有发表意见，上述证据是蔡海仓与友丰实业公司之间的协议，友丰实业公司与友丰房地产公司、友丰总公司是不同的法人企业。蔡海仓还提供了租金收据、银行电费存折、预交水费卡等单据，拟证明案涉房产一直由蔡海仓交纳水电费、出租收益等事实。友丰房地产公司、友丰总公司对上述证据的真实性予以认可，对合法性、关联性没有发表意见。本案审理过程中，一、蔡海仓与友丰房地产公司均确认友丰房地产公司在签署《商业铺位转让协议书》当天已将案涉房产交付给蔡海仓使用。二、蔡海仓陈述在付清案涉案房款后每年都有要求友丰房地产公司协助办理案涉房产过户手续。友丰房地产公司主张蔡海仓的上述陈述不属实。三、蔡海仓陈述，案涉房产在2018年被查封后，友丰房地产公司将该情况告知了蔡海仓，为此蔡海仓自行到房管部门查询，才知道案涉房产已登记到友丰房地产公司名下，在此之前，蔡海仓一直不知道案涉房产已登记到友丰房地产公司名下的情况。四、友丰房地产公司陈述：其认可蔡海仓在签署《商业铺位转让协议书》后已付清所有房款，但蔡海仓并没有支付相应的款项，而是以《填土协议》和人民医院的工程款抵扣案涉房产的房款；友丰房地产公司并没有拖欠蔡海仓的工程款，由于友丰房地产公司是国有企业，其名下财产属于国有，友丰房地产公司听从上级部门的指定或决定，才用案涉房产来抵扣债务。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，结合蔡海仓提出的诉讼请求，本案主要审查案外人蔡海仓对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权益。通过蔡海仓与友丰房地产公司签署《协议书》《关于华侨城两商业铺位历史遗留问题后续处理的情况说明》以及蔡海仓在2016年3月19日签署的《承诺书》的内容可知，蔡海仓在签署《商业铺位转让协议书》之后，与友丰房地产公司的后续工作一直保留在当时阶段，蔡海仓直至2015年才向友丰房地产公司提出案涉房产的过户要求。关于办证的问题，蔡海仓与友丰房地产公司于2015年6月16日签署《协议书》，由蔡海仓向友丰房地产公司支付了20万元的历史遗留问题处理费，友丰房地产公司协助蔡海仓办理案涉房产的取证及过户登记手续。由于办理案涉房产需补缴28万元，但蔡海仓认为交税费用较多，明确表示放弃过户要求。蔡海仓还签署《承诺书》，表明放弃案涉房产的过户要求，对于案涉房产可能因友丰房地产公司的债务问题随时出现经济纠纷导致被查封、拍卖等风险问题清楚且亦无异议，对于放弃过户、保持现状可能引起的一切风险、后果、责任等蔡海仓本人承担。后友丰房地产公司将历史遗留问题处理费20万元费用退还给了蔡海仓。由此可见，在案涉房产被查封之前，友丰房地产公司曾协助过蔡海仓办理案涉房产的过户问题，由于办证税费过高，蔡海仓自愿放弃了过户要求。因此，案涉房产至今未能过户登记到蔡海仓名下，系蔡海仓的自身原因所造成，对此蔡海仓具有过错。依据上述法律规定，蔡海仓对案涉房产不享有足以排除强制执行的权益，故蔡海仓主张停止对案涉房产强制执行、解除对案涉房产查封的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。另，蔡海仓与友丰房地产公司于1998年11月25日签署的《商业铺位转让协议书》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故蔡海仓主张该合同合法有效，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，物权的登记具有公示、公信效力，案涉房产目前仍登记在友丰房地产公司名下，故蔡海仓要求确认案涉房产属其所有的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。虽然蔡海仓与友丰房地产公司签署的《商业铺位转让协议书》合法有效，但蔡海仓在2016年3月已签署《承诺书》表明放弃办理过户手续，后案涉房产在2018年7月已被查封，且蔡海仓主张停止对案涉房产强制执行、解除查封的诉讼请求并未得到支持，故蔡海仓诉请要求友丰房地产公司协助和配合办理案涉房产过户至其名下的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，作出如下判决：一、确认蔡海仓与增城友丰房地产开发公司于1998年11月25日签署的《商业铺位转让协议书》合法有效。二、驳回蔡海仓的其他诉讼请求。一审案件受理费13800元，由蔡海仓负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，蔡海仓向本院提交了如下证据：1.由华侨房地产公司出具的情况说明，拟证明友丰房地产公司曾让蔡海仓找华侨房地产公司转为一手房产，蔡海仓在1998年到2015年期间奔走于房管局、地、地税局等政府部门以及友丰房地产公司与华侨房地产公司之间办证事宜做了大量工作，但由于客观原因未能成功办理过户登记。2.友丰房地产公司、华侨房地产公司与蔡海仓为办一手房而签订的商品房买卖合约，因后续办不成，故该合同未履行完毕。为盛公司针对上述证据发表如下意见：蔡海仓未能证明其有客观理由在一审中不能提交该两证据，现其于二审庭询当天提交，不符合举证规则，故该两证据不应予以采纳。若二审法院对该两证据予以接受，我方的质证意见如下：1.华侨房地产公司于2020年9月23日即一审庭审结束之后出具情况说明，该情况说明相当于证人证言，华侨房地产公司应当出庭接受质证。且从该情况说明的内容来看，明显是华侨房地产公司的主观推测，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。2.因为盛公司并非商品房买卖合约的合同相对方，故对其真实性无法确认。至于关联性，假设该合同为真实的，该合同显示总金额为253440元，备注标识铺位是华荔楼向南第七号，但蔡海仓与友丰房地产公司于2016年3月签署的《关于华侨城两商业铺位历史遗留问题后续处理的情况说明》已明确该两商铺是荔城街华侨城D区2号，即与商品房买卖合约的备注内容不一致，故对该合同的关联性无法确认。即便与案涉两商铺有关联，蔡海仓在2016年期间签署的书面文件亦足以证明因其自身原因导致案涉商铺未能办理过户手续。友丰房地产公司、友丰总公司的质证意见同为盛公司的质证意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合各方当事人的诉辩意见，本院确定本案争议的焦点为：蔡海仓是否享有能够排除一审法院对案涉房屋强制执行的权益。蔡海仓与友丰房地产公司于1998年11月25日就案涉房屋签署《商业铺位转让协议书》后，一直未办理过户手续，直至2015年蔡海仓才向友丰房地产公司提出案涉房产的过户要求，2015年6月16日蔡海仓与友丰房地产公司签署《协议书》，约定蔡海仓向友丰房地产公司支付20万元的历史遗留问题处理费，友丰房地产公司协助蔡海仓办理案涉房产的取证及过户登记手续。其后蔡海仓认为办理案涉房产尚需补缴28万元，税费过多，以《承诺书》的形式明确表示放弃过户要求，确认对于案涉房产可能因友丰房地产公司的债务问题随时出现经济纠纷导致被查封、拍卖等风险问题清楚且亦无异议，承诺对于放弃过户、保持现状可能引起的一切风险、后果、责任等由蔡海仓本人承担。友丰房地产公司随即将历史遗留问题处理费20万元费用退还给了蔡海仓。一审法院据此认定案涉房产至今未能过户登记到蔡海仓名下，系蔡海仓的自身原因所造成，蔡海仓自身具有过错，并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，驳回蔡海仓要求停止对案涉房产强制执行、解除对案涉房产查封的诉讼请求，于法有据，本院予以维持。由于案涉房产目前仍登记在友丰房地产公司名下，一审法院认定蔡海仓要求确认案涉房产属其所有的诉讼请求缺乏事实和法律依据，并驳回其要求友丰房地产公司协助和配合办理案涉房产过户至其名下的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。蔡海仓上诉主张其对于案涉房屋未能过户没有过错，显与上述事实不符，蔡海仓其他上诉主张并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，蔡海仓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人蔡海仓负担。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年十二月七日书记员 古嘉玲张海燕