辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初13947号原告：赵朔，女，1985年2月28日出生，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：郝凤霞，系原告母亲。委托诉讼代理人：董华亮，系北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告：辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：徐伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘洋，系公司员工。原告赵朔诉被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵朔委托诉讼代理人董华亮、郝凤霞，被告委托诉讼代理人刘洋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告请求：1、请求法院判令被告支付延期交房违约金共计30084.31元（自2012年6月30日至2013年4月3日，共逾期277日，277天543038元0.2‰=30084.31元）；2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金共计9144.76元（自2014年9月25日至2019年6月5日，1684天543038元0.01‰=9144.76元）。3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2011年7月19日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的沈阳市于洪区荷兰村北侧绿地老街坊?城北新苑于洪区赤山路80-5号第105栋/座2-2单元1号楼商品房一套。合同对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。按照合同规定，商品房交易价格总计543038元，2016年6月23日总房款543038元全部支付到被告指定帐户。根据《商品房买卖合同》第八条约定，该商品房应于2012年6月30日前验收合格并交付使用，但由于被告没有依照《沈阳市商品房交付管理办法》合法取得《住宅商品房准许交付使用证》，导致原告2013年4月3日才收到被告的入住通知单，逾期交房277天。按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第二项之约定，“逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续屣行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二。”另根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付交房款的十万分一的违约金，合同继续履行。”该商品房实际于2013年4月3日验收合格并交付原告使用，按照合同规定被告为原告办理房屋产权登记的最后截止日期是2014年9月25日，而实际上被告在2019年6月5日才为原告办理完成房屋不动产权登记，逾期1684日。被告应按照合同约定支付逾期办理房屋所有权证违约金9144.76元。原告多次向被告提出按照合同约定支付逾期交房违约金的合理请求都遭到柜绝，无奈之下，原告只得拿起法律武器来维护自己的合法权益，请求人民法院依法予以支持。被告辩称：关于原告诉请的逾期交房违约金已超过诉讼时效，且原告已实际占有使用房屋多年，被告认为法院不应支持其诉讼请求。关于原告提及的逾期办证违约金，本案商品房所在园区已于2018年12月25日通过关于准予绿地老街坊城北新苑二期项目办理房屋权属登记的通知，以解遗程序办理产权登记手续，且被告于2019年2月21日在园区张贴房屋产权登记办理通知，向业主邮寄EMS、在业主群内通知、在报纸刊登公告等多种途径告知业主办证事宜，故被告认为自2019年2月21日起，被告不应再承担逾期办证违约金给付义务，鉴于原告为首次诉讼，对于超过诉讼时效的主张，请求法院予以驳回。同时违约金计算应在原告起诉日往前推三年作为违约金的起算时间即2017年的10月15日至2019年的2月20日，共483天，违约金应为2677.18元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月19日，原告赵朔与被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区商品房，建筑面积88.67平方米，房屋总价款543038元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年6月30日前，将具备下列第1种（商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊情况（遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过180日……；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同或继续履行合同，合同继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理：3、出卖人按日向买受人支付交付房款的十万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按合同约定交付了全部购房款，共计543038元。2013年4月3日，被告通知原告办理入住手续。4月4日，原告入住案涉房屋。2018年12月25日，于洪区解决历史遗留项目办证问题领导小组办公室作出沈于解遗办发(2018)23号《关于准予“绿地老街坊.城北新苑”二期项目办理房屋权属登记的通知》包含本案案涉房屋准予登记。2019年2月21日，被告在园区张贴房屋所有权证办理通知书、在报纸发出公告向原告邮寄送达通知书，在业主群内告知等多种形式，向业主告知办理产权登记手续。2019年6月5日，案涉房屋办理了权属登记。本院认为：房屋买卖合同是以转移不动产物权为内容的债权合同。房屋买受人有义务将购房款交付出卖人，出卖人有义务转移不动产物权，并在约定期限内协同买受人办理物权变动登记手续。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效合同，双方应依约全面履行。按照合同约定，被告应当在2012年6月30日前将经验收合格的案涉房屋交付原告，被告于2013年4月3日通知原告办理入住手续属于明显违约，应承担违约责任。但是，根据诉讼时效相关法律规定，原告在入住案涉房屋后，被告逾期交房的违约行为已结束。原告直至2020年10月21日才提起诉讼主张权利，并且未能提供证据证明诉讼时效中止、中断的事由，故本院对原告的该项主张不予支持。关于逾期办证违约金；原告于2013年4月4日入住案涉房屋后，依据合同约定，被告应当在交付房屋之日起540日内（即2014年9月26日前）为原告办理房屋权属登记，但直至2019年2月21日，案涉房屋才具备了办理权属登记条件，被告未能按照合同约定履行合同义务，存在违约行为，应承担违约责任，给付原告逾期办证违约金。关于逾期办证违约金计算起点、止点及计算标准。依据《商品房买卖合同司法解释》第18条第1款规定：从合同约定或法定的办证期限届满之日起算，即商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。结合本案，起算时间应为2014年9月27日。计算止点应以被告履行完办证义务之日止，被告应当将办理房产权属登记所需的资料报备于房产登记机关，具备办证条件，并向买受人履行了告知义务。结合本案，计算止点应为2019年2月21日，被告通过在园区张贴房屋产权登记办理通知并邮寄送达通知书时止。计算标准在双方合同中已明确约定，即按日向买受人支付房款的十万分之一的违约金。综上，原、被告明确约定违约金计算标准，并且违约行为处于持续状态，原告该项诉求适用诉讼时效规定，违约金保护范围为原告起诉之日向前倒推三年，从2017年10月26日—2019年2月21日期间的逾期办证违约金，经计算，违约金数额为2622.87元(483天543038元0.01‰)。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日给付原告赵朔逾期办证违约金2622.87元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取390元，由原告承担340元、被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  赵崇帮二〇二〇年十二月十一日书记员  曹 慧