河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初11724号原告：河南广源物业管理有限公司，住所地，郑州市**南屏路**金牛水岸国际花园**楼****。统一社会信用代码：9141010366340820XF法定代表人：张敏。委托诉讼代理人：张艺伟，河南亚太人律师事务所律师。被告：王文峰，男，汉族，1964年4月6日出生，汉族，住郑州市。，住郑州市>原告河南广源物业管理有限公司诉被告王文峰物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法使用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告河南广源物业管理有限公司的委托诉讼代理人张艺伟，被告王文峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付原告所拖欠的物业管理费8452.8元、水费386.7元，电费136.1元，违约金2692.68元(所拖欠费用的30%)，共计11668.28元；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系郑州市二七区碧云路与南屏路交叉口“金牛水岸国际花园”小区的物业服务公司，被告系该小区11号楼1单元1106号房屋的业主。2011年12月26日被告与河南瑞祥物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，约定了物业费按照每平米1.15元/月和水电费用，同时约定了未按期缴纳相关费用的违约金标准为日千分之三。2012年9月27日，原告接替瑞祥公司成为金牛小区的物业服务单位，并与业主约定仍然按照前期物业管理服务协议的标准收取服务费和水电费。然而，被告却自2015年1月1日起开始拖延物业服务费，自2019年8月26日起拖欠水费，2016年3月1日起拖欠电费。原告多次讨要未果遂起诉。望贵院查明事实，判如所请，维护原告合法权益。被告辩称：一、答辩人(被告)与被答辩人(原告)之间并未签署任何物业服务合同，被答辩人亦非案涉物业服务合同的相对人，其诉讼主体不适格，依法应予驳回起诉。答辩人购买二七区南屏路69号院金牛水岸国际花园11号楼1106号房屋用于自住，并于2011年12月31日正式收房时，与开发商河南金牛置业有限公司指定的河南瑞祥物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。双方约定由河南瑞祥物业管理有限公司提供小区的前期物业服务并收取费用。答辩人装修入住后，忠实履行前期物业管理合同，按时缴纳相关费用至2014年12月31日。《前期物业管理服务合同》中第一条第一款第5项约定：“河南瑞祥物业管理有限公司【金牛水岸国际花园】物业服务中心可委托专业公司承担【金牛水岸国际花园】的专项管理与服务，不得将【金牛水岸国际花园】的整体管理责任转让给第三方。”被答辩人诉称其“于2012年9月27日接替瑞祥公司成为金牛小区的物业服务单位”，但未能提供其合法合规入驻的相关证明，不能构成《前期物业管理服务合同》的延续或继承。被答辩人以物业服务合同纠纷为由发起诉讼，但未能提供其为诉争合同主体的证据，因此不是本诉的适格主体，法院应驳回被答辩人的起诉。二、被答辩人欺骗性收取物业费，应依法予以终止并退回已收部分。经了解，小区一期交房的10、11、12号楼，业主均是与河南瑞祥物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，二期交房时，新业主签订的前期物业合同主体为河南广源物业公司(被答辩方)。即被答辩方的服务收费对象并不包含一期3栋楼的业主。截止本诉发生前，被答辩方从未以任何方式将这一事实告知一期业主，也未公布政府房屋管理部门批准的针对一期业主的收费许可证明，而是以【金牛·水岸国际花园】物业服务中心的模糊名义对一期交房的10、11、12号楼三栋楼全体业主进行欺骗性收费(第二组证据)。答辩人依据《前期物业管理服务合同》享受服务权利及缴费义务的对象是河南瑞祥物业管理有限公司。在该合同未明确终止的期间，各项权利义务对双方仍然具有约束力。答辩人从未与被答辩人签订《前期物业管理服务合同》，被答辩人也未在诉状中提供其与河南瑞祥物业管理有限公司有关代收物业费用的相应委托关系证据。被答辩人采用恶意欺瞒的方式收取物业费，是对答辩人和河南瑞祥物业管理有限公司双方合法权益的肆意践踏，请求法院判决终止被答辩人之错误行为，并责令其将已违法收取的费用退回相应的一期业主。三、小区业主委员会已签约新的物业公司，《前期物业管理服务合同》已依法终止。答辩人及大批业主多次向【金牛水岸国际花园】物业服务中心反映小区物业管理中存在的临时水、电，暖气不通，盗窃案频发，卫生脏乱差等各项问题，并未得到及时响应和解决。求助多家媒体介入(第七组证据)，物业公司也只是扯皮推诿。其行为已严重违反《前期物业管理服务合同》之约定。无奈之下业主只有行使抗辩权，暂缓缴纳物业费。为维护自身的合法权益，小区召开了业主大会并选举成立业主委员会，于2018年12月8日由二七区人和路办事处正式备案(第三组证据)。鉴于被答辩方的服务缺失及拒不配合整改的恶劣行径，小区业主委员会于2019年5月28日下达公告，要求全体业主暂缓缴纳物业费(第四组证据)。答辩人签署的《前期物业管理服务合同》中，对于物业服务合同终止期限并没有约定。根据“没有约定从法定”的原则，按照《物业管理条例》第二十六条相关规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”2019年12月，小区业主委员会正式签订协议，自2020年1月1日起由河南正美物业服务有限公司接管小区物业服务，且合同生效但被答辩人拒不配合撤场移交(第五组证据)。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条第二款规定“物业服务企业拒绝退出移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。因此，自2020年1月1日起，《前期物业管理服务合同》已依法终止，答辩人也无需承担相应费用，应驳回诉讼请求。四、被答辩人主张的诉讼时效期已过。被答辩人于2020年9月17日起诉要求答辩人支付2015年1月1日以后的物业费和电费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被答辩人部分主张已超过三年诉讼时效，需要由法院依法裁定。即使答辩人应当向被答辩人缴纳一定费用，亦应当从2017年11月1日以后开始计算。被答辩人所主张的2015年1月1日至2017年10月31日的物业费、已经超过了普通诉讼时效，故请求法院不予支持。水费今年从2020年4月25日物业私自涨价由原来的2.40元提高到4.50元，我认为无凭无据，口头说改供自来水，又提不出任何证据证明是自来水，所以我拒缴涨价后的水费。电费当初拆表时，没有让我确认度数，我不认可。五、被答辩人提供的物业服务存在严重瑕疵，违约在先，其诉请违约金不应得到支持。答辩人认为，被答辩人物业管理混乱，未完全按物业合同履行约定，私自改造电路，大幅度降低小区公共照明，强行剥夺业主采光权，私自私拉乱扯电线线路，造成消防隐患。卫生脏乱差、公共设施部位损坏严重、安全隐患突出、恶意隐瞒广告收入、违约未公布物业管理费用收支账目等问题，答辩人暂时缓交物业费完全是被答辩人违约行为在先而造成，是行使正当的抗辩权，目的是为了督促被答辩人积极改进服务。《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。因此业主不应承担违约责任。违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应承担违约金损失的义务。原告所主张的违约金，由于原告违约在先法律不予支持，没有与答辩人签订的书面合同作为依据。虽然《前期物业管理服务合同》中约定日违约金为标的的千分之三，但法律赋予的双方同等抗辩权，对答辩方不再有拘束力，故不应支付违约金。并且，《前期物业管理服务合同》为河南瑞祥物业管理有限公司提供的格式合同，其中有关违约金的条款，并没有履行说明义务，根据《合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”六、被答辩人起诉请求答辩人支付水费、电费并无事实和法律依据，其违规收取水电费用且私自涨价，涉嫌倒卖国家资源。【金牛·水岸国际花园】物业服务中心未取得相关单位的正式委托授权，私自将临时水电在小区进行转售，也从未公示收费标准。其提供的水、电表未经权威机构校表、封签；也无电力部门的收费授权凭证，产生的计费数量及金额缺乏有效法律依据，所以也是无效的。从被答辩人提供的诉讼书可以看出，被答辩人涉嫌倒卖国家电力资源。物业公司的经营范围并不包括水电转售，根据《电力法》“电力供应与使用条件第三十八条”规定：除了电力部门之外，任何人不允许转卖电力，如果开发商或物业收取临时电费，是违法行为，法院不应支持。答辩人入住小区至今，自来水皆为临时用水，饮水安全问题难以保证，危害到业主生活和身体健康。被答辩人从未提供市政自来水公司的授权收费凭证及一户一表正式发票，违规至今。七、被答辩人经营资质、员工职业素养存在严重缺陷，履约能力不足，其诉请支付物业费依法不应支持。【金牛?水岸国际花园】物业服务中心从未按规定在小区公示政府管理部门颁发的物业管理资质证书、从业人员资质证明、物价部门核准的收费标准、收费备案材料等信息，其员工多是附近村民，未经专业培训，且更换频繁。被答辩人在为二期业主提供前期物业管理服务时，因自身服务意识欠缺、员工能力不足，加之内部管理混乱，造成履约严重不足的客观事实，也导致很多业主以暂缓交费进行抗争。被答辩人虽然多次发起恶意诉讼，但均被各级法院认定其提供的服务存在质量缺陷，判决物业费打折收取。由此可见，被答辩人履约能力不足，未能按照规定的一级物业服务标准提供质价相符的服务(第六组证据)。综上所述，原告起诉应予驳回，其诉讼请求不应得到支持。答辩人提出如下意见：1、原告方诉讼主体不适格，请求法院依法驳回起诉。2、对非法转售的临时水电费用予以罚没或不予支持。3、对已超过诉讼时效的诉求不予支持。4、对原告拒不撤场移交期间诉求的所有费用不予支持。5、基于小区物业公司仅提供了最基础的公共设备维护、垃圾清运服务，主张法院判决仅收取公共能耗费用及垃圾清运费用，约合原物业费的10%，即2017年11月1日-2019年12月31日的公共能耗费为305.2元(备注：102.06平方米x1.15元x26个月=3051.60元×10%=305.20元)。6、驳回原告的违约金请求事项，并依据同等抗辩权，判决原告向被告支付同等违约金。7、本次诉讼所有相关费用由原告承担。本院经审理查明：被告所购房屋位于郑州市二七区××楼××单元××号，建筑面积102.06平方米。2011年12月26日，被告与河南瑞祥物业管理有限公司签订一份前期物业管理服务合同，约定物业管理费标准1.15元/平方米/月，双方权利义务、物业管理服务内容、违约责任，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日3‰交纳违约金等事项。2012年9月27日，郑州市住房保障和房地产管理局物业管理处出具一份郑州市前期物业管理中标备案通知书，原告河南广源物业管理有限公司中标金牛水岸花园前期物业管理，同意备案。2012年10月1日，河南金牛置业有限公司（甲方）与原告河南广源物业管理有限公司（乙方）签订一份前期物业服务合同，约定甲方将被告房屋所在的金牛水岸国际花园（位于郑州市**环××、××、××、××西，总建筑面积299994.94㎡）委托原告河南广源物业管理有限公司实行物业管理，物业服务价格为1.15元/平方米/月，费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。物业服务期限为自2012年10月1日起至业主大会成立。合同还对物业服务质量标准、双方权利义务等作出约定。后原告河南广源物业管理有限公司诉至本院。被告拖欠2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业费8452.8元、2019年8月26日至2020年6月25日的水费386.7元、2016年3月1日至2016年3月30日期间的电费136.1元，原告催要未果，依法提起本案诉讼。以上事实有郑州市前期物业管理中标备案通知书、前期物业服务合同等证据，经庭审质证，予以确认。本院认为，原告河南广源物业管理有限公司与河南金牛置业有限公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案前期物业服务合同签订后，被告未交纳2015年1月1日至2020年12月31日的物业费8452.8元，因原告河南广源物业管理有限公司物业服务存在瑕疵，根据本案情况酌定减少10%，被告应支付物业费7607.52元；原告河南广源物业管理有限公司关于2019年8月26日至2020年6月25日的水费386.7元、2016年3月1日至2016年3月30日期间的电费136.1元的主张合理，本院予以支持；原告河南广源物业管理有限公司关于违约金的主张，因原告在提供物业服务的过程中存在一定瑕疵，故对该项请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条规定，判决如下：一、被告王文峰于判决生效之日起十日内支付原告河南广源物业管理有限公司2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业费7607.52元、2019年8月26日至2020年6月25日的水费386.7元、2016年3月1日至2016年3月30日期间的电费136.1元，共计8129.32元；二、驳回原告河南广源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92元,减半收取46元,由原告河南广源物业管理有限公司负担14元,被告王文峰负担32元。本判决为终审判决。审判员  张卫青二〇二〇年十二月十日书记员  张 丽