河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0684民初3121号 原告（反诉被告）李国清，男，汉族，1982年6月8日出生，住高碑店市。 原告（反诉被告）李学英，女，汉族，1980年5月19日出生，住高碑店市。 二原告委托代理人陈海亮，河北盛誉（白沟）律师事务所律师。 被告（反诉原告）马文燕，女，蒙古族，1972年7月3日出生，住高碑店市。 被告（反诉原告）孙玉友，男，汉族，1972年4月9日出生，住高碑店市。 二被告委托代理人王志强，男，蒙古族，1986年1月5日出生，住定兴县，马文燕系其姨母，孙玉友系其姨夫。 第三人保定筑航房地产经纪有限公司，住所地河北省保定市白沟新城富民大街**，法定代表人王金广，职务总经理。 委托代理人宋磊。 委托代理人于逢娇。 原告（反诉被告）李国清、李学英与被告（反诉原告）马文燕、孙玉友、第三人保定筑航房地产经纪有限公司（以下简称筑航房产）定金合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案 —2— 后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告（反诉被告）委托代理人陈海亮、二被告（反诉原告）委托代理人王志强、第三人委托代理人宋磊、于逢娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告（反诉被告）诉称，2020年7月15日，原被告签署了《房屋买卖合同》，由原告购买被告名下位于白沟凤凰城小区4-1-701室房屋，第三人为中介公司。为此，原告交纳定金5万元，该定金由第三人直接收取。时至今日该合同并未履行，经原告事后了解，该交易不符合白沟的房屋限购政策。被告明知不可交易而收取定金，第三人作为专业的房屋中介机构，明知限购情况仍然促成双方交易，均有重大过错，请求法院判令：解除原被告及第三人签署的《房屋买卖合同》；二被告双倍返还定金10万元，第三人对此承担连带责任；本案诉讼费由被告承担。 二被告（反诉原告）辩称，涉案合同已生效，已具备基础履行条件，原告起诉解除合同应驳回。原告交纳定金5万元，由中介公司收取并支付居间服务费8000元，被告实收定金4.2万元，后原告主张其无购房资格，经房管局调解，房管局同意为原告办理购房资格，被告表示积极配合。合同签订后，被告一直积极配合中介公司及原告办理房屋过户手续，原告没有保证够购房资格就签订合同，隐瞒了真实情况，系原告自身过错导致，在房管局调解解决购房资格问题后，原告又拒绝办理房屋交易手续，属于原告违约。根据担保法89条、合同法115条的规定，原告无权要求返还定金。 第三人就本诉述称，被告讲的比较符合实际情况。 反诉原告（本诉被告）诉称，2020年8月6日被反诉人找到反诉人家中，提出解除合同，要求返还定金，理由是被反诉人没有购房资格，经房管局调解，房管局同意办理购房资格，反诉人积极配合，被反诉人一再提出无理要求，侵犯反诉人合法权益，由于被反诉人的无理要求无法满足，使合同无法继续 —3— 履行。被反诉人没有购房资格就签订合同，隐瞒了真实情况，在房管局调解办理购房资格后仍然拒绝配合房屋交易程序，应承担违约责任，除已缴纳定金不予返还外，应赔偿反诉人已实际支付的8000元居间服务费，同时由于被反诉人迟迟不办理过户手续，随着房产交易市场行情变化，涉案房屋价值大幅下降，被反诉人应根据市场房价下跌幅度赔偿反诉人损失。请求法院判令：被反诉人承担不履行房屋买卖合同的违约责任，包括赔偿反诉人已支付给第三人的居间服务费8000元及因市场房价下跌导致的反诉人涉案房屋损失；被反诉人支付本案的全部诉讼费用。 反诉被告（本诉原告）辩称，反诉人的反诉请求不明确，反诉的事实和理由无事实和法律依据，双方的房屋买卖合同根本就不具备履行的条件，反诉人自身存在重大过错。 第三人就反诉述称，认可反诉状的事实，房屋价格的下跌幅度没有一个具体的标准。 经审理查明，二原告（反诉被告）系夫妻关系，二被告（反诉原告）系夫妻关系。第三人从事房地产中介服务，审理过程中其法定代表人由宋磊变更为王金广。2020年7月15日，二被告（反诉原告）作为甲方与二原告（反诉被告）作为乙方及第三人作为丙方签订《房屋买卖合同》（以下简称合同）一份，合同约定：甲方将共有的坐落于河北省保定市房屋出卖给乙方，建筑面积104.58平方米，房屋用途为住宅，房屋成交价格为868000元。签订合同当日甲方支付丙方居间服务费8000元，乙方支付丙方居间服务费10000元。乙方于2020年7月15日向甲方支付定金50000元，该定金为房款的一部分，定金通过自行交接方式划转。乙方选择商业贷款的方式申办贷款，拟贷款金额600000元，甲乙双方一致同意，乙方1次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，于银行面签当日乙方向甲方支付人民币218000元，资金通过自行交接方式划转。甲方应在收到全款三 —4— 日内将房屋交付乙方。合同另约定甲乙双方对对方身份证件进行了审核，另约定其他内容。合同签订当日，二原告（反诉被告）将定金5万元转交第三人，第三人将定金5万元交付二被告（反诉原告），当日二原告（反诉被告）将居间服务费1万元交付第三人，二被告（反诉原告）将居间服务费8000元交付第三人，后第三人将二原告（反诉被告）交付的定金1万元返还。 另查明，2017年6月15日，保定白沟新城管委会出台《保定白沟新城管委会关于进一步稳控房地产市场实施意见》（俗称限购政策），规定“非本行政区户籍居民家庭在我区购买首套住房（含新建商品住房及二手住房，下同）时，须提供我区3年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，补缴的个人所得税纳税证明或者社会保险不得作为购房有效凭证……”，根据该规定，二原告（反诉被告）户籍在高碑店市，无在白沟镇购房的购房资格，三方均对上述情况认可。庭审中，三方均同意解除涉案《房屋买卖合同》。二原告（反诉被告）主张签订合同时知晓自身无购房资格，二被告（反诉原告）也明知该情况而收取定金，第三人作为专业机构也知晓该情况仍促成双方交易，二被告及第三人均存在重大过错，要求二被告（反诉原告）双倍返还定金10万元，第三人承担连带责任。二被告（反诉原告）称不知道二原告（反诉被告）不具备购房资格，一直在积极配合办理手续，二原告（反诉被告）隐瞒无资格的情况，在房管局调解办理资格后仍拒绝交易构成违约，应赔偿已支付的居间服务费8000元并赔偿因房价下跌造成的损失。第三人称签订合同当日三方均知晓二原告无购房资格等情况。 以上事实有原告提交的《房屋买卖合同》、微信转账凭证、身份证复印件、白沟新城限购政策文件、微信聊天记录、中介费票据及庭审笔录等在卷予以证实。 本院认为，原、被告与第三人签订的《房屋买卖合同》系 —5— 出于真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。庭审中三方均同意解除合同，本院予以支持。本庭争议的焦点是签订合同当时二原告（反诉被告）购房资格三方是否知晓及谁承担违约责任问题，就此，本院认为，2017年6月15日保定白沟新城管委会出台的限购政策系在2017年4月1日国家宣布雄安新区成立、此后河北省及保定市对全省、全市相继出台房地产管控意见、政策的背景下出台，上述情况应为众所周知的事实，三方在2020年7月15日签订合同，此时白沟镇限购政策出台已有三年之久，二被告（反诉原告）作为卖方，理应知晓当地限购政策，且合同中有“双方对对方身份证件进行了审核”等内容，故签订合同时二被告（反诉原告）应当知晓二原告（反诉被告）无购房资格问题，二原告（反诉被告）作为买方明知无购房资格仍购房、第三人作为中介服务机构在明知二原告（反诉被告）没有购房资格的情况下仍促成双方签订合同，现二原告（反诉被告）因不具备购房资格且不能提交证据证明能够办理购房资格的情况下无法继续履行合同，三方对此均存在过错。现三方均同意解除合同，因原被告均有过错，过错相抵，对于已支付的定金5万元，二被告（反诉原告）应返还给二原告（反诉被告），对于二原告（反诉被告）其他主张，不予支持。因居间服务费8000元已支付给第三人，故对于二被告（反诉原告）要求二原告（反诉被告）赔偿居间服务费8000元的反诉主张不予支持。二被告（反诉原告）另主张二原告（反诉被告）赔偿因市场房价下跌造成的损失，未提交证据证明确实遭受损失及损失数额计算方法，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原被告及第三人于2020年7月15日签订的《房屋买卖合同》； 二、二被告（反诉原告）于本判决生效之日起十日内一次 —6— 性返还二原告（反诉被告）坐落于河北省保定市房屋购房定金5万元； 三、驳回二原告（反诉被告）其他诉讼请求； 四、驳回二被告（反诉原告）反诉请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1150元，反诉案件受理费25元，共计1175元，由二原告（反诉被告）负担575元，二被告（反诉原告）负担600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉费用，按自动撤回上诉处理。（汇款户名：河北省保定市中级人民法院，账号：10×××07，开户行：中国银行西城支行） 审判员  罗悦君 二〇二〇年十二月十六日 书记员  孙建超