新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新32民终411号 上诉人（原审被告）：新疆德亚房地产有限公司，住所地新疆和田地区和田市纳瓦格路**德亚商住楼**。 法定代表人：黑力力买买吐送，该公司董事长。 委托诉讼代理人：努尔加玛丽买买提明，新疆丝都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新疆维吾尔自治区和田地区水利局，住，住所地新疆维吾尔自治区和田市乌鲁木齐北路**/div> 法定代表人：袁同军，该局局长。 委托诉讼代理人：吕新瑞，新疆元正盛业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵文君，男，1971年5月8日出生，汉族，和田水务投资有限责任公司职工，住新疆维吾尔自治区和田市。 上诉人新疆德亚房地产有限公司（以下简称德亚公司）因与被上诉人新疆维吾尔自治区和田地区水利局租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区和田市人民法院（2020）新3201民初487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人德亚公司的委托诉讼代理人努尔加玛丽买买提明，被上诉人地区水利局的委托诉讼代理人赵文君、吕新瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德亚公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判双方继续履行《土地及房屋租赁合同》。事实及理由：1．我方有延迟支付部分租金的权利。双方的租赁合同签订后，截至目前，我方交纳租金1,800,000元，尚欠租金1,200,000元。但对租赁合同中约定应交付给我方的8.6亩土地9套住房及两间门面房没有履行。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。故我方有权拒绝交纳租金，对方也没有送达缴纳租赁费通知书。2．地区水利局并不存在跟德亚公司签订的《土地及房屋租赁合同》的解除权，或者解除权已消灭。从2014年10月1日起已经过5年之久，所以解除权行使已超过法律规定，解除权已消灭。综上，请求撤销一审判决，依法公正处理本案。 地区水利局辩称：1．双方签订租赁合同后，我方已按照合同约定履行了交付房屋及场地给对方使用的义务，对方在长达5、6年的使用期间内并未向我方主张交付的房屋不符合合同约定。且对方承诺在2014年10月1日前向我方付清合同约定的租金，说明我方并无违约行为，否则对方不可能作此承诺，因而对方所谓的先予履行抗辩权并不存在。2．双方签订的租赁合同第五条约定，未按合同约定缴纳租金的，我方有权单方解除合同。德亚公司未按合同约定缴纳租金，经我方多次催要，承诺2014年10月1日前付清租金。但我方至今未收到租金。德亚公司的行为已构成根本违约，我方有权按照合同约定单方解除合同。3．何时解除合同是我方的单方权利，我方以向法院起诉的方式要求解除合同，符合民法典第565条规定，也符合（2019）最高人民法院511号判决观点，只要合同解除符合法定条件，人民法院判决解除合同的时间为判决生效之日，合同的法定解除权并不适用除斥期间的规定。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 地区水利局向一审法院起诉请求：1．依法判令解除双方于2013年9月27日签订的《土地及房屋租赁合同》；2．依法判令德亚公司向地区水利局支付违约金600,000元（计算公式：3000000＊20％=600000）；3．由德亚公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年9月27日，原、被告签订《土地及房屋租赁合同》，约定地区水利局将位于和田市××路面积为38.6亩的土地及地面房屋（车房4个、住房9套、办公室6间、变压器房2间、值班室2间）使用权出租给被告使用。合同约定，租赁期限为15年，自2013年9月26日至2028年9月25日；租金为每年20万元，15年合计300万元；交付方式：合同签订之日起3日内，被告向原告一次性支付总租赁费的20％即60万元，2014年1月31日前一次性支付总租赁费的80％即240万元。违约责任：被告在租赁期内有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，收回被告租赁范围内的土地及房屋（除被告自行建设的建筑物〈不含为原告修建的建筑物〉外，但被告应在本合同解除后30日内将自行建设的建筑物〈不含为原告修建的建筑物〉予以拆除、处置，逾期未拆除、处置的，原告有权无条件处置），不退还被告之前支付的租金，所造成的一切法律责任、经济损失由被告承担。情形如下：一是乙方从事危害国家安全、从事或组织黄、赌、毒和非法宗教等活动；二是乙方破产、被他方兼并（收购、重组）、法人变更；三是乙方擅自将承租的土地及房屋整体转租第三方；四是未按合同约定缴纳租金。被告在承租期未满提前解除合同，甲方不退还被告之前支付的租金。被告在解除合同后30日内将自行建设的建筑物（不含为原告修建的建筑物）予以拆除、处置，逾期未拆除、处置的，原告有权无条件处置。如有一方违约将按总租金的百分之二十向守约方承担违约金并承担由此造成的一切经济损失和法律责任。合同签订后，被告截至2015年3月3日，共缴纳了租金1,800,000元。原告于2015年3月4日出具缴纳租赁费通知书，通知被告于2015年4月30日前将剩余的租赁费共计120万元全部缴纳完毕，逾期后果自负。但剩余租金1,200,000元，被告至今没有缴付。 一审另查明，原告虽将大部分租赁物交付给被告，但包括值班室2间等一部分标的物，至今没有予以交付。 一审法院认为，本案的争议焦点为原告地区水利局与被告德亚公司签订的“土地及房屋租赁合同”是否具备解除的条件。原告地区水利局与被告德亚公司签订的“土地及房屋租赁合同”是双方平等、自愿、协商一致的原则下进行的，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。本案中，原告以因被告不履行主要债务为由，请求解除双方签订的《租赁合同》。该合同约定被告未按合同约定缴纳租金，原告有权单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条也规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。因此，原告地区水利局关于解除原告与被告签订的租赁合同的诉讼请求，原审法院予以支持。对于原告地区水利局要求被告德亚公司支付违约金600,000元的诉讼请求，虽然被告没有履行给付义务，但原告至今也没有将标的物全部交付被告。因此，原告要求违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。被告辩称，解除权消灭，驳回原告的诉讼请求，请求判决继续履行合同。被告该项陈述，因没有事实及法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告新疆维吾尔自治区和田地区水利局与被告新疆德亚房地产有限公司于2013年9月27日签订的《土地及房屋租赁合同》（被告新疆德亚房地产有限公司于判决生效之日起三十日内将租赁物返还原告新疆维吾尔自治区和田地区水利局）；二、驳回原告新疆维吾尔自治区和田地区水利局要求被告支付违约金600，000元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,800元，由被告新疆德亚房地产有限公司负担4,900元，由原告新疆维吾尔自治区和田地区水利局负担4,900元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点为涉案的租赁合同是否应予解除。地区水。地区水利局与德亚公司签订的&ldquo房屋租赁合同”系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。双方签订的涉案租赁合同亦约定“未按合同约定缴纳租金，有权单方解除合同。”经查，双方在租赁合同中约定，涉案租赁费应于2014年1月31日前支付完毕。但德亚公司未按照合同约定将租赁费支付完毕，经地区水利局催缴，德亚公司交纳120万元后，承诺将所欠租赁费120万元于2015年4月30日前支付完毕。但直至今日，所欠的120万元租赁费仍未交纳，所欠租赁费占比达到40%。故德亚公司的行为构成根本性违约，一审判决解除双方的涉案租赁合同，并无不当。德亚公司提出，因地区水利局未履行交付全部租赁物的义务，故德亚公司有权不支付租金。经查，合同签订后，地区水，地区水利局虽未将涉案租赁物全部交付影响德亚公司的正常使用；合同履行期间，德亚公司不仅未向地区水利局主张未交付的租赁物，反而积极履行涉案租赁合同，承诺在2014年10月1日前付清合同约定的全部租赁费，并对涉案租赁物进行修缮。故地区水利局的履行瑕疵并不构成根本性违约，涉案租赁合同被解除的过错应归责于德亚公司。 综上所述，德亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由德亚公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄 红 辉 审判员  王   婧 审判员  图尔荪亚森 二〇二〇年十二月十二日 书记员  热伊莱伊敏