广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23479号上诉人（原审被告、反诉原告）：邓雨诗，女，1992年6月9日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：朱灏，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴珊，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州珠光实业集团有限公司，住所地广东省广州市从化江埔街环市东路**，统一社会信用代码91440101562270547M。法定代表人：廖腾佳，职务：总经理。委托诉讼代理人：温晋民，该司职员。原审原告（反诉被告）：广东南光建筑工程有限公司，住所，住所地广东省丰顺县汤坑镇湖下开发区铜湖路**社会信用代码914414237962644146。法定代表人：何少敏，职务：总经理。委托诉讼代理人：邝燕飞，该司职员。上诉人邓雨诗因与被上诉人广州珠光实业集团有限公司（以下简称珠光公司）、原审原告广东南光建筑工程有限公司（以下简称南光公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初1244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人邓雨诗的委托诉讼代理人朱灏、吴珊，被上诉人珠光公司的委托诉讼代理人温晋民，原审原告南光公司的委托诉讼代理人邝燕飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邓雨诗上诉请求：1.撤销一审判决第四项以及诉讼费用的承担；2.改判珠光公司按照全额购房款重新开具房屋销售发票；3.改判珠光公司向邓雨诗支付违约金共计258145.07元（以311053元为基数，自2017年6月7日起以同期银行贷款年利率4.35%计算至2018年5月7日止，共计12553.58元；以720000元为基数，以2017年、2018年农业银行房贷利率差额1.95%年为标准，按贷款年限25年计算，共计245591.49元）；4.一、二审案件受理费由珠光公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。一审遗漏查明珠光公司未向邓雨诗开具全额发票的相关事实。珠光公司为了达到逃避目前限价要求、少缴税费的目的，将部分购房款列入装修款名目中，而一审已查明珠光公司的上述行为并认定总购房款实际包含珠光公司所称的装修款，涉案《房屋装修合同》中约定的装修款实际为购房款的一部分，却未进一步对珠光公司是否向邓雨诗开具全额发票的事实进行审查。事实上，珠光公司从未向邓雨诗开具过房屋销售发票，包括一审认定为购房款部分的原装修款。（二）一审适用法律错误。1.一审错误认为按全额购房款重新开具房屋销售发票需要案外人监管及协助，客观上存在强制执行不能。按照全额购房款开具发票是珠光公司的法定义务，客观上可强制执行且无需他人协助。因房屋销售发票是邓雨诗支付购房款的凭证，若珠光公司未按真实支付的全额购房款开具发票，将极大加重邓雨诗以后出售涉案房屋所需缴纳的税款，对邓雨诗的合法权益造成严重影响，给珠光公司少缴税费提供便利，便于其逃避限价要求。2.一审对因果关系的相关法律适用错误，错误认定银行贷款政策变化与珠光公司无关。珠光公司拖延办理网签的过错行为与邓雨诗的贷款利息损失具有因果关系。珠光公司早已于2017年5月27日收取邓雨诗首付款，邓雨诗也一直积极配合其并努力促进案涉房屋买卖的交易进程，而珠光公司却迟迟不履行相应办理网签义务，收取首付款并享有占有期间的收益，构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及从公平合理的角度出发，珠光公司应向邓雨诗支付因其违约造成邓雨诗的违约损失，该损失的计算从珠光公司收到首付款应办理网签之日起参照同期银行贷款利率向邓雨诗支付利息至网签之曰止。3.对于邓雨诗贷款利息损失产生的原因和责任。广州市人民政府早在2017年3月就颁布房产限购令，受限购、限贷政策影响，银行贷款利息上浮，珠光公司作为开发商，深知上述政策对房贷利率的影响，且可预见房贷利率的上浮趋势，但在政策颁布后、房贷利率增高的形势下，仍拖延一年才与邓雨诗办理网签。珠光公司的迟延网签行为，在合同履行中已违背了诚实信用原则，并致使邓雨诗遭受贷款利息优惠损失，且确定的损失均发生于珠光公司超出合理期限不网签之后，即邓雨诗在本案中的贷款利息损失均是珠光公司过错所致，其应承担赔偿责任。4.从行业惯例上看，珠光公司应在邓雨诗支付首付款后合理期限内办理网签，但其在邓雨诗支付首付款后，未在合理期限内办理网签，且在邓雨诗多次书面催告后，又以换房等理由拖延一年才办理网签。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，因办理网签时间在限购限贷政策颁布之后，珠光公司拖延办理网签的行为不符约定，存在过错，给邓雨诗造成了房贷利息损失，而该损失属珠光公司应当预见的损失，故政策变化导致的利息损失与珠光公司的过错具有因果关系，一审错误认定银行政策变化与珠光公司无关错误，因此，珠光公司故意拖延办理网签的行为具有过错，拖延一年导致邓雨诗不得不接受一年后房贷利息上浮的损失，是邓雨诗额外承担贷款利息损失产生的原因，应承担赔偿损失的责任。请求二审法院判如所请。珠光公司二审答辩称，不同意邓雨诗的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：（一）针对邓雨诗的上诉请求第一项，目前由于广州市从化区受到房地产调控政策限价的影响，购房合同还是不可以按照实际的金额签署，因此，邓雨诗该项诉请不具有可执行力，且受到按揭合同的影响，也会受到阻碍，如果邓雨诗要重新签订合同肯定会牵扯到按揭。（二）针对邓雨诗的上诉请求第二点。1.珠光公司在认购书的履行过程中并不存在任何的违约行为，认购书有明确约定邓雨诗清楚、知悉该物业尚未涂销抵押，承诺按认购书约定付款，且承诺不能以抵押为由解除或追究珠光公司责任，涂销抵押之后，珠光公司将以电话或短信方式通知邓雨诗，邓雨诗在收到通知后的五个工作日内与珠光公司签署买卖合同。2.通过按揭贷款进行房款的支付是购房人选择的付款方式，按揭贷款利率调整的原因是多方的，按揭银行会根据申请按揭当事人的征信情况变化而变化，因此贷款利率完全有可能因为邓雨诗的征信而导致。其次在整个合同履约过程中，珠光公司并没有任何过错，一审判决所查明的事实属实。3.珠光公司对按揭贷款利率的调整没有任何的预见可能性，按揭贷款调整利率是银行自主经营权的范围，根据合同法规定，违约损害赔偿受可预见的限制，因此邓雨诗无权要求珠光公司赔偿损失。4.按揭贷款的利息是一个并未实际发生的利息，即是一个不确定的数字，是待定的金额，会随着邓雨诗的还款情况，比如提前还贷等情况进行变化，邓雨诗主张赔偿其贷款利息的损失没有任何法律依据。因此，邓雨诗的上诉请求均没有任何法律和合同依据，依法应当予以驳回。南光公司二审述称，同意一审判决，不同意邓雨诗的上诉请求、事实和理由，具体答辩意见与珠光公司的答辩意见一致。珠光公司、南光公司于2020年3月11日向一审法院起诉请求：1.判令邓雨诗立即支付已到期的购房款75862元；2.判令邓雨诗立即支付逾期付款违约金：（1）以55142元为本金，按日万分之二自2018年1月17日计至2018年2月2日；（2）以140692元为本金，按日万分之二自2018年3月17日计至2018年11月15日；（3）以35173元为本金，按日万分之二自2018年11月16日计至2019年2月27日；（4）以105519元为本金，按日万分之二自2018年6月17日计至2019年2月27日；（5）以105519元为本金，按日万分之二自2018年9月17日计至2019年2月27日；（6）以35173元为本金，按日万分之二自2019年2月28日计至2019年12月21日；（7）以140689元为本金，按日万分之二自2018年12月17日计至2019年12月21日；（8）以75862元为本金按日万分之二自2019年12月22日计至还清之日止；3.案件诉讼费由邓雨诗承担。邓雨诗向一审法院提起反诉请求：1.确认邓雨诗与南光公司签署的《房屋装修合同》为无效合同；2.珠光公司到房地产登记机构撤销涉案房屋备案登记后，按照实际购房款1735393元与邓雨诗重新签署《广州市商品房买卖合同（预售）》进行网签备案，并按照全额购房款重新开具房屋销售发票；3.判令珠光公司向邓雨诗支付违约金共计258145.07元（以311053元为基数，自2017年6月7日起以同期银行贷款年利率4.35%计算计至2018年5月7日止，共计12553.58元；以720000元为基数，以2017、2018年农业银行房贷利率差额1.95%/年为标准，按贷款年限25年计算，共计245591.49元）；4.判令珠光公司向邓雨诗支付逾期交房违约金268985.91元（以总房价1735393元为基数，自2019年6月30日按总房价每日0.05%标准计至满足交房条件且通知邓雨诗收楼之日止）；5.案件全部诉讼费用由珠光公司承担。一审法院认定事实：珠光公司于2019年3月26日经广州市市场监督管理局准予变更登记（备案），由广州御盈房地产有限公司（以下简称御盈公司）变更为广州珠光实业集团有限公司（穗工商（市局）外变字【2019】第xx号）。涉案房屋为广州市从化区x房。根据落款日期为2018年1月28日御盈公司（甲方）与邓雨诗（乙方）就涉案房屋签订的《珠光·御景山水花园楼宇认购书》载明，认购日期为2017年5月27日，其中第五条“签订《商品房买卖合同》”约定了“乙方应按第四条履行付款义务待发展商涂销通知5个工作日内按第十二条第2款约定到签约中心按甲方公示的合同条款签署《商品房买卖合同》及其附件暨办理网签备案。乙方未能履行本条约定，或因乙方原因未能及时办理《商品房买卖合同》备案的，甲方有权单方面解除本认购书，不退还本认购书第四条已收取的定金，且不再另行通知乙方而将该物业另行出售，若甲方同意继续履行本认购书的，乙方应按逾期天数按总房价的0.1%向甲方支付违约金。”第十二条“其他约定”的第2款约定了“乙方清楚知悉该物业尚未涂销抵押，承诺按认购书约定付款，保证不以该物业存在抵押为由主张接触本认购书或追究甲方责任。涂销抵押后甲方以电话或短信的方式通知乙方，乙方在接到通知之日起5个工作日内按本认购书约定与甲方签署《商品房买卖合同》，按本认购书办理按揭贷款手续（如选择按揭贷款）。乙方未按本条约定签署《商品房买卖合同》及其附件，按认购书第五条处理。”第3款约定了“因客户换房获领导批准调整认购时间更换认购书”御盈公司向邓雨诗就涉案房屋出具的收款日期为2017年5月27日首付款收款专用收据，其中备注为“换房生成收款单”。2017年5月27日，御盈公司出具《珠光·御景山水城花园认购卡》，载明“邓雨诗认购房号17-2-1502，销售人员为王x。”广州新臣房地产经纪有限公司向邓雨诗出具的《结算确认书》中明确购买的房屋为“珠光御景山水城项目”17-2-1502。又查，2017年8月26日，邓雨诗授权邓x向御盈公司、南光公司发出《敦促签署购房网签合同、并在此之前拒绝继续缴交装修款的声明》，载明如下“本人于2017年5月份于贵司签订了珠江御景山水花园楼宇认购书，认购贵司的x房，并按照贵司要求签署了该单元的房屋装修合同。之后，本人按照约定缴交了首期购房款并办理了银行贷款手续，同时，按照贵司口头通知缴交了两起房屋装修费。但至今为止，虽经本人多次敦促，贵司仍未配合本人办理该商品房的网签手续，也迟迟不向本人提供已经贵司签订的房屋装修合同，导致本人不知合同生效与否，也不知分期交款的正确日期，无法依照合同缴纳个分期款项。贵司相关人员口头通知缴交各期装修款的时间，因没有合同对照，本人无法辨识真假，恐遭诈骗，不敢以此履行。鉴于上述原因，为保障本人合法权益，请贵司于2017年9月10日前将本人已经签署的房屋装修合同交回本人，以便本人知悉装修合同是否已经由双方签订，已经合法成立，并明晰各项交款日期。同时要求贵司在此时间内配合本人就该房屋按照原楼宇认购书约定条件签署网签合同。若贵司届时不能按照认购书的约定签订网签合同，本人将视为贵司无法履行合同，构成根本违约。本人也将因为贵司的违约，要求解除合同，一切不利后果将由贵司承担。同时，若因此导致本人不能如约购买该房屋，则该房屋的装修合同目的无法实现，本人也将要求解除装修合同，因此产生的不利后果，也将由贵司承担。基于上述贵司之责任，本人声明：1.请贵司在2017年9月10日之前，向本人移交合法成立的装修合同，以便我方如约履行。2.请贵司在2017年9月10日之前，按照认购书的约定，与本人签订网签合同。否则，我方将解除与贵司签订的商品房认购书，因此造成装修合同解除等一切不利后果，将由贵司承担。”2017年11月8日，邓雨诗授权邓x向御盈公司、南光公司发出《关于再次敦促签署购房网签合同、并在此之前拒绝继续缴交装修款的声明》，再次声明要求御盈公司、南光公司按其于2017年8月26日的来函提出的问题予以解决。2017年12月8日，御盈公司高级置业顾问王x通过微信通知邓雨诗：“你的17-2-1502房子已经涂销出来了，可以过来签网签合同了，星期日必须要网签了，因为要抢银行贷款额度。”邓雨诗于2018年1月12日回复“1.原先优惠的五千元怎么没有了？2.转换到这套房是因为超过半年贵司无法按原认购书与我网签，我是被迫申请换房。既然换房后贵司推迟2年才交楼，那作为对等义务肯定是按交楼时间顺延缴款时间，怎么可以按原合同时间交款？如按原认购书时间缴款，也请按原认购时间交楼。请把以上问题解决了，我们即签合同。”“另外，你发给我的版本显示为倒签，是否有效呢？”王x于2018年1月31日才回复“我在开会”“微信讲吧”。2018年3月15日，邓雨诗通过微信向王x发送《在未领取购房合同签拒绝继续缴交装修款的声明》，并在2018年3月26日询问装修合同是否盖章以及什么时候可以网签。再查，根据落款日期为2018年1月28日，邓雨诗（甲方）与南光公司（乙方）就涉案房屋签订的《房屋装修合同》，约定装修总价款是703457元，共分6期付清：1.甲方于签订《房屋装修合同》时交付定金10000元整[在第一期装修款中自动抵扣]；2.2017年12月26日前支付105519元；3.2018年1月16日前支付105519元；4.2018年3月16日前支付140692元；5.2018年6月16日前支付105519元；6.2018年9月16日前支付105519元；7.2018年12月16日前支付140689元。南光公司收款账号为44×××35，开户行为中国建设银行东城支行。该合同第三条约定：“乙方按《商品房买卖合同》约定收楼之日起十三个月月底最后一天前完成装修工程，但遭遇不可抗力或甲方未缴清装修款（包括逾期付款或银行按揭款逾期划到乙方账户），乙方可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）。”第四条第1款对验收移交期限进行约定：“1.装修工程完工后，乙方在本合同约定的工期届满前任何时间都可向甲方发出移交通知书，甲方应按移交通知书载明的移交时间对装修工程进行验收并办理交接手续。否则，自该移交通知书所载明的移交期限届满之日起视为已实际移交，且视为甲方对装修工程质量无异议。”第八条就违约责任进行约定：“1.甲方逾期支付合同款项及逾期办理银行按揭手续的，乙方有权要求甲方自逾期之日起每日按未支付装修款0.02%的标准支付逾期违约金。逾期10日仍未付清装修款的，乙方有权解除合同，并按合同总价款的30%向甲方收取违约金。2.乙方逾期移交装修工程，甲方有权要求乙方自逾期之日起每日按合同总价款的0.02%的标准支付逾期违约金。3.合同生效后，双方应遵守履行。如合同一方未经对方同意擅自解除合同的，视为单方违约，违约方应按合同总价款的30%向守约方支付违约金，本合同对解除权另有约定除外。”同日，邓雨诗出具《授权委托书》和《声明》，受托人为南光公司，约定委托权限为“代为验收商品房、代为提出商品房整改意见、代为接受商品房、代为办理商品房交付相关手续、代为签署与商品房交付有关的一切文件资料等特别代理。”委托期限为“自《商品房买卖合同》约定的商品房交付日期起，直至房屋装修完毕并按照《房屋装修合同》的约定交付给委托人之日止。本委托书为不可撤销委托，直至委托事项完成”。《声明》内容如下：“本人为认购从化区x房，申请并委托广东南光建筑工程有限公司对该房屋进行室内装修并签订《房屋装修合同》。本人确认签署的《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》是本人真实意思表示，对《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》约定的价格及装修标准予以确认，不存在任何异议。同时声明本人自愿签署的《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》同时生效，无论何种原因导致《商品房买卖合同》、《房屋装修合同》中的任一个解除、撤销或无效时，则另一个也同时解除、撤销或无效，不再履行，同时配合办理解除协议及相关手续。本人确认知悉该房屋于认购时处于抵押状态，鉴于现行政策的特殊性，房管局不定时调整该房屋的签约指导价，故本人承诺：本人同意在该房屋的认购价总额不变的前提下，配合广州御盈房地产有限公司和广东南光建筑工程有限公司，在签署《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》时，按照房屋局的签约指导价调整该房屋的认购书价格和装修合同价格，并按照调整后的认购书价格和装修合同的价格，签署《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》。”2018年5月7日，御盈公司（甲方）与邓雨诗（乙方）就涉案房屋签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：x），约定总金额为1031936元，约定付款方式为按揭付款方式付款，首期款311936元，按揭贷款720000元。该合同第十条第3款约定：“3.按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过60日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。”第十三条约定：“甲方应当于2019年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出交楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。”附件七：《本合同补充协议》中第24条约定“合同双方违反本合同约定，且合同继续履行的，所产生的利息、赔偿款和违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%。”第25条约定“本合同中0.05%的违约金比例均调整为0.01%，本补充协议对违约金另有约定的除外。”同日，该合同进行网签。2018年8月31日，南光公司通过广东康浩律师事务所陈x律师向邓雨诗（地址：广州市（地址：广州市天河区x截至2018年8月21日装修款欠款246211元，物流显示该函于2018年9月3日被他人签收。2019年6月25日，南光公司与珠光公司就涉案房屋签订《毛坯收楼确认函及房屋交接确认书》，《确认书》载明：“经验收，该楼宇确认已经达到毛坯交楼状态，同意验收”。涉案房屋按照《房屋装修合同》的约定应于2020年7月装修完成交楼，根据珠光公司、南光公司提交的涉案房屋装修现场进度照片，装修工程至本案庭审时尚未完工。另查，收款人为南光公司的涉案房屋装修款收据分别为：1.2017年6月11日67948元；2.2017年6月24日77948元；3.2018年2月2日55142元；4.2018年11月15日105519元；5.2019年2月26日211038元；6.2019年12月21日100000元。综上，加上邓雨诗于签订《房屋装修合同》时交付定金10000元整（在第一期装修款中自动抵扣），邓雨诗共付《房屋装修合同》约定之装修款627595元。邓雨诗已付清《广州市商品房买卖合同（预售）》约定之购房款。庭审后，珠光公司未能向一审法院提供2017年5月27日原认购书。一审法院认为，本案主要涉及以下几个问题：一、关于《房屋装修合同》的效力及本案案由。2018年1月28日签订的《房屋装修合同》并非单纯的装修合同，存在以下特殊情况：（1）《房屋装修合同》签订时间早于《商品房买卖合同（预售）》，这显然不符合“先购房后装修”之一般常理。（2）涉案房屋的《房屋装修合同》、《声明》、《授权委托书》均为格式合同，且在同一天签订，其统一的装修标准并未体现一般装修合同的双方协商意志，并非家庭住宅装修行为，而是开发商应予完成的必要的商品房配套装修工程，装修成本构成商品房售价不可分割的一部分。（3）邓雨诗在《声明》中明确了“本人确认知悉该房屋于认购时处于抵押状态，鉴于现行政策的特殊性，房管局不定时调整该房屋的签约指导价，故本人承诺：本人同意在该房屋的认购价总额不变的前提下，配合广州御盈房地产有限公司和广东南光建筑工程有限公司，在签署《广州市商品房买卖合同》与《房屋装修合同》时，按照房屋局的签约指导价调整该房屋的认购书价格和装修合同价格，并按照调整后的认购书价格和装修合同的价格，签署《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》。”结合珠光公司、南光公司在起诉状以及庭上自认，可见，涉案房屋实际上带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房，珠光公司、南光公司为规避房地产调控限价政策，有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将一份房屋买卖合同拆分为一份房屋买卖合同和一份装修合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《房屋装修合同》为以虚假的意思表示实施的民事法律行为，因而无效。至于《房屋装修合同》隐藏的房屋买卖的内容为商品房买卖合同的一部分，合法有效，与《广州市商品房买卖合同（预售）》构成完整的商品房买卖合同。因此，《房屋装修合同》中约定的装修款实际为购房款的一部分，涉案带装修出售的房屋的总购房款应为：《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房价1031936元+《房屋装修合同》约定的装修款703457元=1735393元，未付装修款为约定装修款703457元-已付装修款627595元＝75862元。据上，本案案由应为商品房预售合同纠纷，而非装修合同纠纷。邓雨诗关于确认《房屋装修合同》为无效之反诉请求，一审法院予以支持。二、关于珠光公司、南光公司诉讼请求支付《房屋装修合同》约定之装修款欠付款项及违约金问题。关于邓雨诗余欠购房款问题。《房屋装修合同》约定之装修款实为《广州市商品房买卖合同（预售）》购房款的一部分，《房屋装修合同》约定的付款期限均已到期，因此，余欠之购房款75862元，邓雨诗应予支付，珠光公司、南光公司该项诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。关于邓雨诗应否支付违约金问题。《珠光·御景山水花园楼宇认购书》中关于认购时间、换房更换认购书的记载，与2017年5月27日的首付款收款专用收据上关于“换房生成收款单”的备注、御盈公司出具的《珠光·御景山水城花园认购卡》、广州新臣房地产经纪有限公司出具的《结算确认书》以及邓雨诗与珠光公司销售人员之间的微信聊天记录，均可印证珠光公司存在未及时网签、换房、重新签订认购书等事实，因此，一审法院对于邓雨诗发出的《敦促签署购房网签合同、并在此之前拒绝继续缴交装修款的声明》中所记载其拒绝继续缴交装修款之原因予以采信。但因及后已经对《广州市商品房买卖合同（预售）》进行网签，《房屋装修合同》约定的付款期限均已到期，邓雨诗仍负有支付余欠购房款之义务，因此，一审法院酌情认定本案起诉日前的违约金由珠光公司、南光公司自行承担，邓雨诗则需承担起诉日后的违约金。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件补充协议中将主合同的违约金下调为日0.01%，而《房屋装修合同》违约金约定为日0.02%。根据前述，《房屋装修合同》隐藏的房屋买卖的内容为商品房买卖合同的一部分，合法有效，与《商品房买卖合同（预售）》构成完整的商品房买卖合同，因此，两份合同约定的违约金应以《商品房买卖合同（预售）》为准。也即，邓雨诗应以75862元为本金自起诉日2020年3月11日起按日万分之一计付违约金至付清款项之日止，珠光公司、南光公司超出诉讼请求部分，理据不足，一审法院不予支持。三、关于邓雨诗的其他反诉请求处置问题关于邓雨诗反诉请求珠光公司到房地产登记机构撤销涉案房屋备案登记，并按实际购房款与邓雨诗重新签署《广州市商品房买卖合同（预售）》进行网签备案及按全额购房款重新开具房屋销售发票的问题。因邓雨诗通过按揭贷款方式购买涉案商品房，《广州市商品房买卖合同（预售）》已经在按揭银行备案，牵连到按揭贷款合同，且《广州市商品房买卖合同（预售）》已经进行网签备案，显然该项反诉请求还涉及相关案外人的监管及协助，客观上亦存在强制执行不能，因此，对于邓雨诗该项诉讼请求，一审法院不作审查，邓雨诗可向有关部门另寻救济途径。关于邓雨诗反诉请求支付损失258145.07元问题。邓雨诗主张因珠光公司未在合理期限内及时将首付款转入监控账户进行涂销抵押，造成其无法及时网签，以银行优惠政策办理按揭贷款。因《珠光·御景山水花园楼宇认购书》中已约定邓雨诗已清楚知悉该物业尚未涂销抵押，并不以该物业存在抵押为由主张解除认购书或追究珠光公司责任，且对于银行贷款政策变化，珠光公司并无过错，故对于邓雨诗该项反诉请求，理据不足，一审法院不予支持。关于邓雨诗反诉请求支付逾期交楼违约金问题。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》约定涉案毛坯房屋交付日期为2019年6月30日前，而《房屋装修合同》约定装修房屋交付日期为2020年7月底。根据前述，本案买卖标的为带装修的商品房，故交楼日期应为2020年7月底。但根据《房屋装修合同》第三条约定，在邓雨诗未缴清装修款前，珠光公司、南光公司有权拒绝交付房屋，故邓雨诗反诉请求珠光公司支付逾期交楼违约金理据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年8月24日作出如下判决：一、邓雨诗应自判决发生法律效力之日起10日内向珠光公司、南光公司支付购房款75862元及违约金，违约金以75862元为本金自2020年3月11日起按日万分之一计付至付清款项之日止；二、驳回珠光公司、南光公司其他诉讼请求；三、确认邓雨诗与南光公司于2018年1月28日签订的《房屋装修合同》无效；四、驳回邓雨诗的其他反诉请求。一审案件本诉受理费2936元，由邓雨诗负担2100元，珠光公司、南光公司负担836元；反诉受理费4539.41元，由邓雨诗负担4439.41元，由珠光公司、南光公司负担100元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，邓雨诗称其于2017年5月27日向珠光公司支付的首付款购买的是另一套房屋，并非涉案房屋，因在2018年之后，珠光公司通知其只能接受换购买涉案房屋，珠光公司没有钱退，且必须重新签订认购书，才会存在2017年支付房款，2018年签订认购书的情况。另外，邓雨诗还表示其就涉案房屋已于2018年7月2日申请银行贷款，2018年1月至7月期间的银行贷款利率没有调整变化。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合邓雨诗的上诉请求和理由以及珠光公司、南光公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.邓雨诗主张珠光公司向其开具发票应否支持；2.邓雨诗要求珠光公司向其支付贷款利息损失理由能否成立。现评析如下：关于邓雨诗主张珠光公司向其开具发票应否支持问题。根据《中华人民共和国发票管理办法》的规定，发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。国家税务总局统一负责全国发票管理工作。国家税务总局省、自治区、直辖市分局和省、自治区、直辖市地方税务局依据各自的职责，共同做好本行政区域内的发票管理工作。未按照规定开具发票的，是属违反发票管理法规的行为，由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处一万元以下的罚款。可见，开具发票属于行政法律关系，不是民事法律关系，因此，邓雨诗主张珠光公司开具发票的诉请，不属民事案件受理范围，本院对其该起诉不予支持。关于邓雨诗要求珠光公司向其支付贷款利息损失理由能否成立问题。邓雨诗主张因珠光公司未在合理期限内及时将首付款转入监控账户进行涂销抵押，造成其无法及时网签，以银行优惠政策办理按揭贷款。但根据邓雨诗二审陈述的内容可知，其于2017年5月27日支付的首付款对应的是另一套房屋，并非涉案房屋，双方是在2018年之后才换购涉案房屋，且该换购涉案房屋的行为是双方真实意思表示。就涉案房屋而言，尽管邓雨诗在2017年5月27日向珠光公司支付了首付款，但该款也只能作为2018年双方换购涉案房屋时的涂销款项，而邓雨诗已于2020年7月2日申请了银行贷款，并自认2018年1月至7日期间并不存在银行利率贷款调整问题，因此，上述款项在2018年之后是否进入监管账户，并不必然导致邓雨诗产生贷款利息优惠损失。此外，双方签订的《珠光·御景山水花园楼宇认购书》中还约定邓雨诗已清楚知悉该物业尚未涂销抵押，并不以该物业存在抵押为由主张解除认购书或追究珠光公司责任，且对于银行贷款政策变化，珠光公司并无过错，因此，一审法院作出驳回邓雨诗该项诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，邓雨诗的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5172.18元，由邓雨诗负担。本判决为终审判决。审判员  余盾二〇二〇年十二月八日法官助理李志康书记员谢金泽