黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑05民终729号上诉人（原审被告）:刘海斌，男，1989年4月13日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省宝清县。被上诉人（原审原告）:黑龙江省新盟房地产开发集团有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市岭**38委。法定代表人：左玉鑫，职务：董事长。委托诉讼代理人：董雪，女，该公司文员。委托诉讼代理人：张文，黑龙江双峰律师事务所律师。上诉人刘海斌因与被上诉人黑龙江省新盟房地产开发集团有限公司（以下简称新盟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宝清县人民法院（2020）黑0523民初1200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘海斌，被上诉人黑龙江省新盟房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人董雪、张文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘海斌上诉请求：l.撤销黑龙江省宝清县人民法院（2020）黑0532民初1200号民事判决；2.判令驳回被上诉人的诉讼请求；3．一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一审判决认定事实和适用法律错误。一、本案应为物业合同纠纷，不是房屋租赁合同纠纷，一审法院拒绝就物业费争议进行审理，属于适用法律错误，侵害了上诉人的合法民事权利。二、一审判决认定物业费属于经营费用是错误的。房屋的经营费用指与上诉人经营相关的费用，如水电费用、工商登记费用等。物业费用是因房屋维护等服务而收取的费用，与房屋相关，与上诉人的经营无关。《物业管理条例》第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。物业与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案双方签署的《房屋租赁合同》没有约定物业费由上诉人承担，根据《物业管理条例》的规定，应由业主承担。一审认为经营费用包括物业费用，属于违法认定，侵害了上诉人的合法民事权利。三、上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同》签署后协商过物业费问题，被上诉人经理称可以免一年物业费，上诉人在此前提下表示可以考虑承担物业费，但后期被上诉人不承认此次协商内容，也拒绝与上诉人就物业费问题签署补充协议，因此双方并未就物业费承担达成一致，上诉人没有同意承担物业费。四、上诉人没有和物业公司签署过物业管理合同，被上诉人在庭审时所称签署的是入住协议,而非物业管理合同，该处一审法院认定事实错误。五、被上诉人以其垫付物业费为由向上诉人主张追偿权，上诉人要求追加物业公司作为第三人，一审法院并未采纳。上诉人认为物业公司实际并未提供任何物业服务，对上诉人房屋漏雨等情况不进行维修，不提供环境与卫生服务，不提供安全服务，负有较大过错责任，应免受或减少物业服务费，该部分属于物业不作为，物业公司应作为第三人参加诉讼。被上诉人在未通知上诉人的情况下自行同意向物业公司支付全部费用,再要求上诉人给付，实际上剥夺了上诉人认为不应支付物业费或减免物业费的权利。六、被上诉人没有提供物业公司的物业服务企业资质证书，没有提供经政府物价部门批准的收费标准文件,因此其向物业公司缴纳物业费缺乏法律依据。七、被上诉人没有提供业主委员会与物业公司签署的物业服务合同以及经业主委员会认可的物业费收费标准。八、被上诉人本次提供的收费凭证与2019年物业公司起诉上诉人的收费凭证金额不符。被上诉人没有提供证据证明费用已经真实交纳。请求对一审判决依法改判，保护上诉人的合法权益。新盟公司辩称，物业管理条例中规定“房屋的所有权人和使用权人约定物业费由房屋的使用人支付的，房屋的所有权人也有义务支付使用人使用期间的物业费”，被上诉人依法向物业服务企业支付物业费，上诉人应当向被上诉人支付其使用房屋期间的物业费。关于上诉人主张免交物业费并没有向一审法院提供相关证据，被上诉人也没有承诺免交物业费的事实，所以上诉人应当支付本案的物业费。新盟公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付物业费8278元，利息827.7元;2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月13日，双鸭山北方新盟房地产开发有限公司与被告刘海斌签订《房屋租赁合同》一份。合同约定,双鸭山北方新盟房地产开发有限公司将位于宝清县××号的房屋出租给刘海斌，租赁期间为2016年7月18日至2019年8月17日，共计3年，年租金5万元，同时合同约定，租赁期间，该租赁场所发生的一切经营费用，由被告承担。因被告未支付房屋租赁期间的物业费，原告向房屋所在小区物业公司双鸭山市新天地物业管理有限公司宝清管理处支付了被告租赁房屋期间的物业费共计8277元。另查明，双鸭山北方新盟房地产开发有限公司的名称由黑龙江省新盟房地产开发有限公司变更为黑龙江省新盟房地产开发集团有限公司。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，不违反法律规定，依法成立并生效。双方应当按照合同的约定，履行各自义务。在双方签订的房屋租赁合同中约定“该租赁场所发生的一切经营费用由刘海斌（乙方）承担”，在本案开庭时被告自认未缴纳宝清县××号房屋租赁期间的物业费，因物业费属于租赁房屋的经营费用之一,故被告未支付构成违约。原告要求被告向其给付物业费8277元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。但原告要求被告给付利息827.7元，于法无据，本院不予支持。被告以未接受物业服务不交纳物业费进行抗辩，但未提供证据予以证实，故被告的抗辩主张本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决:一、被告刘海斌于本判决生效后30日内向原告黑龙江省新盟房地产开发集团有限公司给付物业费8277元。二、驳回原告黑龙江省新盟房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元,由被告刘海斌负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了通话录音三段及通话记录单一页，来电显示为物业公司的座机号码，来电人称是物业公司保安，受公司经理委托让我缴纳一审判决确定的物业费，如果不交就会因强制执行上黑名单，经我告知开发商已交付完毕后，回复称单位郭经理告知开发商没有交此笔物业费，从而证明被上诉人作为开发商并没有实际垫付物业费，一审认定事实错误。经质证，被上诉人对对上诉人提交证据的真实性、关联性有异议，录音中所谓的保安我们不知道是谁，上诉人主张和保安通话所表达的意思是保安经过谁授权的，保安有没有职权来替被上诉人或者是物业公司进行意思表示，证据不能证明上诉人要证明的问题。一审法院法官依职权对物业公司进行了询问，其中已经对被上诉人交物业费的事实进行了确认。本院对上诉人二审提交的证据认证如下：上诉人提交的录音证据与一审法院对物业公司询问后，物业公司称被上诉人已替上诉人垫付物业费的事实相矛盾，故该证据的真实性不能确认，本院不予采信。当事人二审争议的事实，本院认定如下：确认一审判决认定的事实。本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定“一切经营费用由承租方承担”。上诉人作为承租人，其经营行为离不开对房屋的使用，其属于房屋实际使用人，一审认定经营费用包括物业费并无不当。被上诉人在一审提交的物业公司收据、发票，与法院对物业公司所做的询问笔录中体现物业公司认可被上诉人已交费完毕的事实相互印证，能够证明被上诉人已垫付完毕。上诉人主张被上诉人未垫付物业费，但不能提交有力证据加以佐证，应承担举证不能的不利后果。综上，刘海斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘海斌负担。本判决为终审判决。审判长  高山峰审判员  岳 明审判员  刘国玉二〇二〇年十二月十七日书记员  李淑瑜