河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3437号上诉人（原审原告）：贺雨生，男，1970年4月8日出生，汉族，住焦作市解放区。被上诉人（原审被告）：王黎明，男，1969年1月26日出生，汉族，住焦作市山阳区。上诉人贺雨生因与被上诉人王黎明房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初3239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。贺雨生上诉请求：1、撤销原判第三项，改判被上诉人返还7000元条定金款；2、上诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判认定事实不清，证据不足，适用法律不当。1、从合同行为看,上诉人从未占有合同标的物,该房屋不存在因合同造成损失。从法律上看,该房产性质属于法律、行政法规严禁出售的小产权房,故不存在售卖收益及机会损失。被上诉人未提供证据证明其因签订合同造成损失,但被上诉人在持有上诉人预付款期间,给上诉人造成利息损失或上诉人购买银行理财产品增加的收益。2、《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”即应当恢复到合同签订前的状态,依实际情况分别处理,过错责任与所受损失有直接因果关系。本案中属于有过错无损失的情形,被上诉人不存在合同上和法律上的损失,故被上诉人应返还全部预付款。一审在被上诉人没有证据证明其存在损失的情况下，判决上诉人承担7000元过错损失错误。严重偏袒被上诉人利益,违背了公平原则。3、上诉人承认购买小产权房,自己也有法律上的过错,交纳诉讼费实际就是对这一过错的惩罚,否则,上诉人不会花费时间、精力和金钱,故愿意承担一审判决的80元诉讼费。综上,一审关于赔偿损失7000元条的认定事实不清,证据不足,适用法律错误,违反法定程序,请求二审法院依法查明事实,维护上诉人的合法权益。王黎明辩称，1、上诉人托其朋友购买我的房子，并带上诉人看了三、四次房屋，上诉人非常满意，上诉人也知道是小产权房，同意购买，且通过其朋友把钱转给了我。即便是合同无效，双方都有过错，上诉人也得承担过错责任，所以7000元定金不应返还。2、房屋已经交给上诉人，且按他的要求安装洗衣机、空调、抽烟机、下水道等，还进行了改造，上诉人住我的房子起码半年以上了，洗衣机、家电、家具等已经拆封，已经使用过了，应当赔偿我的损失。请驳回上诉，维持原判。贺雨生向一审法院起诉请求：1、依法认定该房屋买卖合同无效；2、判令被告立即返还原告预付房款50000元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明：原告贺雨生与被告王黎明均非焦作市解放区上白作街道上白作村村民。2018年10月27日，王黎明与案外人张黔岑签订《房屋买卖合同》，约定张黔岑将其坐落于焦作市解放区普济路西侧上白作街道办事处上白作村幸福家园小区1号楼负一层4单元中户的房屋出售给王黎明，房屋价格为70758元，被告将房款一次性交付给张黔岑。经案外人陈根生介绍，被告将上述房屋出售给原告。2019年11月5日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：房屋总价款为300000元，付款方式为：1、本合同签订时，乙方先支付甲方购房定金7000元整，甲方不得将此房屋再做二卖，并于3日内将房屋整理干净交给乙方；如甲方反悔，双倍赔偿乙方损失，如乙方反悔，定金不退；其余房款乙方在合同签订后半年内分期分批付清；乙方全部房款付清后，甲方及时为乙方办理房屋过房手续，过户费用全部由甲方承担。后原告将房款50000元交付被告，其中7000元为房屋定金。另查明，1、解政文[2007]29号《解放区人民政府关于申报上白作村城中村改造项目的请示》载明：近年来，我区上白作街道上白作村由于规划、土地等政策因素一直未批划宅基地，目前全村300余户村民的住房问题未得到解决……计划在上白作村村北、上白作生态园南惠民路两侧的12亩闲置土地上，建设8栋村民安置楼，可解决上白作村北部200多户村民的住房问题。在上白作村北部旧房拆迁后的20余亩土地上，建设6栋村民安置楼，可解决150户村民的住房问题。上白作村城中村改造项目所需资金，由该村委会出一部分、村民集资一部分筹集……。2、焦发改投资[2010]232号《焦作市发改委关于核准上白作村城中村改造项目的批复》载明：主要建设内容为：21栋6层砖混结构住宅楼和商住楼……该项目估算总投资7843万元，资金来源为上白作村村民委员会自筹……。3、《城中村改造选址指导书》载明：改造地址为上白作村村北生态园惠民路南侧55.95亩，拆迁面积无证房19906.91平方米，划拨土地面积55.95亩。4、焦土预审[2010]4号《焦作市国土资源局关于解放区上白作村城中村改造项目用地的预审意见》载明：该项目拟选址东至普济河，北至上白作生态园饭店，西至上白作村南北大道，占地面积为5.035公顷，其中农用地1.3122公顷（其中耕地1.2992公顷），建设用地3.7228公顷……。5、原告在购房时对房屋的性质知晓。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是原、被告之间签订的《房屋买卖合同》是否有效，原告是否有权要求被告返还房款。《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，农村集体土地上建造的住房,只准许在同一集体经济组织成员内部有条件的转让,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据本案查明的事实，上白作城中村改造项目的初衷是为了解决本村村民住房问题，诉争房屋的用地是由原宅基地拆迁、耕地等组成，其性质仍为集体用地，即诉争房屋系“小产权房”。同时，《国务院办公厅关于按严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》也规定：农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。被告提交的涉案房屋及土地的相关手续为城中村改造项目的手续，并不能改变房屋的性质。根据我国合同法的相关规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。因此，原、被告之间签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定,合同自始无效，故对原告贺雨生要求确认《房屋买卖合同》无效的诉讼请求,该院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但根据原告所述，其在购买涉案房屋时明知房屋为小产权房而购买，有一定的过错，故原告所交的购房定金7000元被告不予退还，由被告返还原告剩余43000元房款，原告主张超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，一审判决：一、确认原告贺雨生与被告王黎明于2019年11月5日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告王黎明应于判决生效之日起十日内返还原告贺雨生房款43000元；三、驳回原告贺雨生的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元，由被告王黎明负担495元，原告贺雨生负担80元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经本院审理查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，双方对涉案房屋系“小产权房”的事实不持异议，且双方当事人均非涉案房屋所在的农村集体经济组织成员，依法不得买卖涉案房屋，原审确认双方之间的涉案房屋买卖合同无效正确。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”双方明知涉案房屋系“小产权房”，而予以买卖，并导致该房屋买卖合同无效，双方均存在过错，故因该合同取得的财产,双方应当予以返还，并各自承担相应的责任。王黎明没有提供证据证明贺雨生在该房屋买卖中给其造成了损失，一审判决王黎明不予返还贺雨生购房定金7000元缺乏事实依据，判决不当，应予纠正。另，因导致涉案房屋买卖合同无效，双方均存在过错，原判案件受理费575元应由双方均担。综上，贺雨生的上诉请求成立，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初3239号民事判决的第一、二项；二、撤销河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初3239号民事判决的第三项及案件受理费负担部分；三、王黎明于本判决生效之日起十日内返还贺雨生购房款7000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费575元，由王黎明、贺雨生各半负担；二审案件受理费50元，由王黎明负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 军审 判 员  余同云审 判 员  毕 蕾二〇二〇年十二月十一日代书记员  张艳娇