辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终2185号上诉人（原审被告、反诉原告）：辽阳市广发食品酿造有限公司，住所地辽阳市宏伟区宏伟路**。法定代表人：刘洪英，系该公司经理。委托诉讼代理人：曹忠斌，辽阳市白塔区阳光法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：辽阳兴宝酿造食品有限公司，住，住所地辽阳市宏伟区宏伟路**/div>法定代表人：袁宝成，系该公司经理。上诉人辽阳市广发食品酿造有限公司因与被上诉人辽阳兴宝酿造食品有限公司租赁合同纠纷一案，不服辽阳市宏伟区人民法院（2020）辽1004民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人辽阳市广发食品酿造有限公司的委托诉讼代理人曹忠斌、被上诉人辽阳兴宝酿造食品有限公司的法定代表人袁宝成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽阳市广发食品酿造有限公司上诉请求：一、撤销辽宁省辽阳市宏伟区人民法院（2020）辽1004民初206号民事判决（以下简称206号民事判决）；二、确认上诉人和被上诉人2017年1月1日签订的《房屋使用协议书》有效并继续履行；三、确认上诉人和被上诉人2019年10月8日签订的《解除房屋使用通知书》无效或撤销；四、确认2019年1月1日上诉人和被上诉人签订的《房屋租赁协议》无效或撤销；五、判令因被上诉人违反《房屋使用协议书》未给上诉人供应蒸汽赔偿反诉原告损失151,878元；六、判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、206号民事判决认定事实错误、适用法律错误。认定双方属于不定期租赁法律关系没有事实依据。其认定2019年1月1日上诉人和被上诉人签订的《房屋租赁协议》取代或替代上诉人和被上诉人2017年1月1日签订的《房屋使用协议书》没有事实与法律依据。206号民事判决称：2019年协议内容与2017年协议内容基本一致，因此应以签订时间在后的2019年所签订的协议为现行有效的合同，该合同期限为一年。至2019年12月31日合同期满…双方属于不定期租赁法律关系…，认定错误理由如下：1、2019年协议内容与2017年协议要是内容基本一致就不存在该案争议（该认为自相矛盾）；2、2017年协议租赁期限为十年固定期、2019年协议租赁期为一年；3、2017年协议是双方真实意思的表示、合法有效，2019年1月1日上诉人和被上诉人签订的《房屋租赁协议》是虚假的意思表示，应被确认为无效合同。4、在206号民事判决认定事实错误、错误认定双方属于不定期租赁法律关系的前提下，适用合同法第六十一条（补充条款）、第九十一条（七）、第九十四条（三）、第九十六条（第一款）、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、二百三十六条是错误的。无适用上述法律条款的条件与情形。二、206号民事判决理解法律、适用法律错误，206号民事判决对上诉人在一审中的反诉请求未审未理。206号民事判决称：对于被告认为原告于2020年1月1日停止供电，故其不应再支付租金的问题，本院认为租金的给付系案涉租赁合同的主合同义务，该义务履行的对价给付系房屋地交付或转移占有。在被告仍继续占有案涉房屋的情形下，其无权以此为由主张免除其该占有使用期间的租金给付义务。同时，本案中，从原告提供的证据看，原告给其停电系因其不交电费造成，故本院对被告的抗辩意见不予支持。…关于被告在本案受理后，以原告不履行合同义务，不提供蒸汽给其造成停产三个月，反诉请求赔偿损失。…是辽化公司行为与被反诉人没有任何关系…。原告所提供的被告在2017年11月至2018年1月正常生产的相关证明材料，可以证明被告2017年至11月至2018年1月一直正常生产，并未因停供蒸汽而停产…，206号民事判决的错误在于：1、上诉人在租赁房屋的租赁合同中，被上诉人除了交付租赁物以外有两个主合同义务：供电、供汽。试想酿造企业无电无汽将无法生产，作为出租人，如果租赁物无电无汽，上诉人作为酿造企业能承租吗？租赁物无电无汽能租出去吗、能租上价钱吗？合同中明确约定由被上诉人履行供电供气的义务，206号民事判决枉顾合同约定，在判决中无端加重一方义务、免除另一方义务。2、供汽是被上诉人必需履行的合同义务，也是双方约定的。因其他外界原因发生不能供汽的违约事实，应由承诺方承担违约责任，上诉人因被上诉人停止供电供气发生的生产经营损失与辽化公司无关，与被上诉人有直接因果关系，206号民事判决不能剥夺上诉人的合同履行中的抗辩权。3、一个案件审理，开五次庭，允许被上诉人五次举证，违反民诉法和证据规则程序、实体规定。上诉人在一审反诉中的请求不涉及206号民事判决中所认定的上诉人生产期间的时段的认定，判决中所采信的上述证据未经当庭质证不能作为合法有效的证据使用。4、漏审上诉人反诉请求第四项。三、1、上诉人和被上诉人2017年1月1日签订的《房屋使用协议书》是双方真实意思的表示，不违反法律法规禁止性规定，且双方实际履行至今（2019年12月31日反诉原告通过微信亨通之舟给反诉被告支付租金2万元），该协议应继续履行。2、上诉人和被上诉人2019年10月8日签订的《解除房屋使用通知书》中月、日之前的空白处已经被反诉被告篡改，而且该协议中的拖欠工资为虚假内容，实际为欠房租，并且该通知书签订后，上诉人应被上诉人要求又继续向被上诉人支付房租，该通知书已经实际废止、上诉人和被上诉人实际又继续履行2017年1月1日签订的《房屋使用协议书》。该通知书应被撤销或被确认无效；3、2019年1月1日上诉人和被上诉人签订的《房屋租赁协议》是虚假的，上诉人之所以与被上诉人签订该协议，是因为被上诉人说签订该协议不是未实际履行，目的是为出卖案涉厂房、担心卖家看到上诉人和被上诉人2017年1月1日签订的《房屋使用协议书》租期10年，影响厂房出售所用，让上诉人配合被上诉人，所以该协议是虚假的意思表示，上诉人请求撤销。另外将该协议和上诉人和被上诉人2019年10月8日签订的《解除房屋使用通知书》综合对比，如果《解除房屋使用通知书》是真实的，那么上诉人和被上诉人就没有在只差两个多月时间厂房租赁就到期的情况下，签订《解除房屋使用通知书》了。4、判令因被上诉人违反《房屋使用协议书》未给上诉人供应蒸汽赔偿上诉人损失，2017年10月26日至今，被上诉人因违反房屋租赁协议约定的内容，未给上诉人供应生产蒸汽。造成原告停产3个月的损失（上诉人每个月向税务机关纳税1,460元、每年向被上诉人支付房租13万元，每月10,833元，合伙经营该企业，每年需向合伙人支付10万元利润作为合伙分成的费用，每月8,333元，每月工资支出30,000元，每月损失50,626元）3个月151,878元。综上，请求人民法院支持上诉人的上诉请求。辽阳兴宝酿造食品有限公司辩称，一审我是原告，在被告欠我租金的情况下我起诉。上诉人的上诉理由是一审的理由，上诉人租赁我的房屋从一开始就欠我的房租，不管是执行2017年还是2019年的协议，协议中都约定如果拖欠水电费和房租，由乙方上诉人承担责任。2017年的协议期间是两年，2017年10月13日上诉人就拖欠我租金十万元，上诉人法人出具了欠条。上诉人拖欠我租金要求解除合同并给付我租金，水电费我也主张了，上诉人拖欠的水电费我方给垫付了。辽阳兴宝酿造食品有限公司向一审法院起诉请求：一、要求被告立即撤出（倒出）租赁原告房屋（生产车间），保证设备完好无损；二、要求被告立即支付欠原告租赁费63,000元、水费1,628元、电费6,665元，总计71,293元；三、要求被告承担在诉讼中的一切费用。事实及理由，2019年1月1日，原、被告续签一份房屋租赁协议，规定，原告生产车间及设备租赁给被告使用，租期一年，每年租金13万元（分期），每月支付一万元，每月25日前一次性交齐，剩余部分12月底结清；同时，被告承担房屋税和部分土地税，按规定申报缴纳并承担使用房屋所发生的一切税费；被告生产期间使用的水、电按表计量，按约定支付费用，但是租赁协议履行期间，被告违反协议约定，拖欠电费、房租等费用，原告多次催要，被告于2019年5月8日自行书写承诺，分别在2019年5月15日、5月20日、5月23日前还清所欠费用，如不还断水、断电，一切后果（我）被告自负，然而被告无视自己的承诺，继续拖欠。2019年10月8日，原告给被告送达了解除房屋使用通知书，被告法定代表人刘洪英同意，于11月30日之前在保证厂房、设备、锅炉等设施完好的情况下撤出，并在通知书上签了字。解除租赁协议后，被告并没有履行偿还拖欠原告71,293元费用和撤出的承诺。为保护企业的合法权益，依法请求人民法院判令被告辽阳市广发食品酿造有限公司立即撤出租赁原告兴宝酿造食品有限公司房屋，并支付71,293元所欠费用。被告应承担在诉讼中的一切费用。庭审中陈述，被告（反诉原告）租用我公司房屋一共2900平米，没有房照的2000平米酿造车间，900平有房照（其中700平米单独的包装车间和二楼部分办公室）、另外有400平米平房有房照，苯板厂用200平米，广发用200平米。我现在知道机械用的砧子，铁的，有300-400斤，现在没了，一台酱油的立式的包装机没了，一台水泵没了，应该是2018年刘洪英借出去了当时告诉我了，现在还没拿回来，车间蒸料罐上的电机没了、曲房大电机内的机芯没了剩壳了，我现在知道这些，这是去年冬天水冻了，去掐水时候我进去看见的。我进去的时候里面有臭酱油臭大酱，现在啥样不清楚了。庭审中减少水费1,628元，增加诉讼请求，要求被告（反诉原告）缴纳2020年3-6月房租4万元、解除双方签订的房屋使用协议，要求被告搬走，供电的厂子一直跟我要被告所欠的电费。辽阳市广发食品酿造有限公一审辩称：我方认为在履行2017年1月1日双方签订的房屋使用协议书中，原告（反诉被告）违约在先，我们是食品酿造企业，需要蒸汽，自2017年12月26日原告停止供应蒸汽，致使被告重上锅炉，原告违反房屋使用协议书，从2020年1月25日给被告停电，关门上锁，至今给被告造成了损失101,252元，因为停供工业用气。原告当庭增加的房租没有给，因为原告从2020年1月25日起一直给停电、断电到现在，2020年没交房租，我们同意协商解决。庭审中陈述，租金问题，2017年全年不欠，2018年不欠，2019年欠6万元左右，具体以2019年双方签字的解除使用通知书数额为准，截止到2019年10月8日欠67,000元，2019年11月10日给1万元，2019年11月28日转2,000元，2019年12月31日给了2万元，2020年1月8日转1,669元，1月9日转1,650元。刘洪英儿子宋超通过微信给于德转的。2020年2月10日给1,628元水费。减去水费对。2019年欠租金63,000元。庭审中被告法定代表人通过电话视频承认其接受李富转让该公司股权时承担公司拖欠（本案原告）的房屋使用费16.1万元。辽阳市广发食品酿造有限公司一审提出反诉请求：一、确认反诉原告和反诉被告2017年1月1日签订的《房屋使用协议书》有效并继续履行；二、确认反诉原告和反诉被告2019年10月8日签订的《解除房屋使用通知书》无效或撤销；三、撤销2019年1月1日反诉原告和反诉被告签订的《房屋租赁协议》；四、判令因反诉被告违反《房屋使用协议书》未给反诉原告供应蒸汽赔偿反诉原告损失151,878元；五、判令本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由，1、反诉原告和反诉被告2017年1月1日签订的《房屋使用协议书》是双方真实意思的表示，不违反法律法规禁止性规定，且双方实际履行至今（2019年12月31日反诉原告通过微信亨通之舟给反诉被告支付房屋租金2万元），该协议应继续履行。2、反诉原告和反诉被告2019年10月8日签订的《解除房屋使用通知书》中月、日之前的空白处已经被反诉被告篡改，而且该协议中的拖欠工资为虚假内容，实际为欠房租，并且该通知书签订后，反诉原告应反诉被告要求又继续向反诉被告支付房租，该通知书已经实际废止，反诉原告和反诉被告实际又继续履行2017年1月1日签订的《房屋使用协议书》。该通知书应被撤销或被确认无效；3、2019年1月1日反诉原告和反诉被告签订的《房屋租赁协议》是虚假的，反诉原告之所以与反诉被告签订该协议，是因为反诉被告说签订该协议不是未实际履行，目的是为出卖案涉厂房、担心卖家看到反诉原告和反诉被告2017年1月1日签订的《房屋使用协议书》租期10年，影响厂房出售所用，让反诉原告配合反诉被告，所以该协议是虚假的意思表示，反诉原告请求撤销。另外将该协议和反诉原告的反诉被告2019年10月8日签订的《解除房屋使用通知书》综合对比，如果《解除房屋使用通知书》是真实的，那么反诉原告和反诉被告就没有在只差两个多月时间厂房租赁就到期的情况下，签订《解除房屋使用通知书》了。4、判令因反诉被告违反《房屋使用协议书》未给反诉原告供应蒸汽赔偿反诉原告损失，2017年10月26日至今，反诉被告因违反房屋租赁协议约定的内容，未给原告供应生产蒸汽。造成原告停产3个月的损失（反诉原告每个月向税务机关纳税1,460元、每年向反诉被告支付房租13万元，每月10,833元，合伙经营该企业，每年需向合伙人支付10万元利润作为合伙分成的费用，每月8,333元，每月工资支出30,000元，每月损失50,626元）3个月151,878元。综上，请求人民法院支持反诉原告的反诉请求。在履行2017年1月1日签订的《房屋使用协议书》中原告违约了，没有提供工业用汽，2017年12月到现在没有给被告供应工业用汽，致使被告在原告违约的情况下增加生产成本，重上锅炉，原告违反房屋使用协议书，因未供应用汽造成损失3个月151,878元。另外从2020年1月25日起关门换锁停电，给被告造成了截止4月30日是101,252元，但现在暂时我不主张。辽阳兴宝酿造食品有限公司一审辩称：一、反诉原告与反诉被告2017年1月1日签订的《房屋使用协议书》是双方意思的表示。1、反诉人在同股东签订三年生产承包协议后，2017年1月1日与被反诉人签订了《房屋使用协议书》。2、反诉人提供的另外一份“协议书”是反诉人以欺骗的手段，谎称有投资人要合作，给人家看的假协议。这个就是我想问刘洪英的第一个问题。当时我们已经签订完2年的协议，关于10年协议又过几天，刘跟我说别人想投资，我们弄个10年的假协议，所以拿出一份10年（后改的）协议，10年的协议是假协议。二、2019年10月8日，《解除房屋使用通知书》是反诉人本人在通知书上签的字，证明拖欠房租是事实。从8月开始，因为刘有一个承诺，2017年5月8日（提交法庭了），写明欠电费21,283元分二次还，2019年5月15日还壹万，2019年5月20日结清，另外欠兴宝11,000元5月23日前还清，如不还断水断电，一切后果我自负；2019年4月10日（没提交），写明今欠房租16,000元如不给则断水断电。二个都是刘本人写的。10月8日的通知书，下面刘签同意，因为原来签了12月，后更改的11月31日，刘手写。刘承诺说自己指定走。这是我要问刘洪英的第二个问题。三、2019年1月1日续租的协议是双方协商生效的协议，主要是明确锅炉及汽化器是被反诉人购买的（134,200元），当时刘欠我房租134,400元，抹去了200元。产权归被反诉人所有；明确锅炉使用方的义务责任。四、反诉人提出被反诉人违反《房屋使用协议书》未给反诉原告供应蒸汽，赔偿反诉原告损失共计151,878元。反诉人这种行为是无赖行为。1、使用蒸汽时按辽化公司清单金额结算，直接支付给辽化公司（反诉人已提供蒸汽发票）。2、2017年10月31日，停止对辽化公司以外企业供汽，是辽化公司行为，与被反诉人没有任何关系。2017年10月16日，辽化公司动力厂给我们发的通知，定于10月20日停止供应蒸汽。接到通知后我们马上告诉刘，刘当时说没有办法。我于10月19日给辽化动力厂写了一份供汽申请。实际被告车间里没有原料。动力厂理解我们行业，所以给我们延长到10月26日，又给我们下发通知，订于10月31日停止供汽。3、被反诉人于2017年12月为反诉人购买了一台燃气锅炉汽化器一个，并安装使用。我和被告方老周，我开车拉他一起到铁西繁荣锅炉厂，134,200元减去7,000元汽化器，是锅炉价，从欠我10万元款中扣除。不足部分从下一年房租抵顶。对方提供的一份证明，11月停汽，12月购买了锅炉，所以没有那么多损失。这就是2019年1月1日重新签订协议，就是明确锅炉的产权是我的。综上所述，为了维护被反诉人（本诉原告）的合法权益，请求法院判令驳回反诉人的诉讼请求，支持答辩人（本诉原告）的诉讼请求。庭审中陈述，被告（反诉原告）并未因辽化停止供应蒸汽而停产，相反，被告（反诉原告）在2017年11月至2018年1月一直在生产，并没有造成损失，所以不同意其反诉请求。一审法院认定事实：2016年11月12日，甲方辽阳市广发食品酿造有限公司股权人，法定代表人李富，与乙方刘洪英签订股权转让协议，约定甲乙双方根据法律法规规定，经辽阳市广发食品酿造有限公司股权持有人张秀芹同意，就甲方持有的该公司50%股权转让给乙方，同时该公司法定代表人由李富更名为刘洪英的相关事宜达成一致，特签订本协议。一、甲方向乙方转让的是该公司的50%股权系由甲方所持有的部分，转让后乙方不得侵害另外50%股权持有人的利益，但双方另有约定的除外。二、甲乙双方股权转让协议签订后同时将辽阳市广发食品酿造有限公司的法定代表人的资格到登记机关由李富变更为刘洪英。三、乙方承诺受让公司继续存在和发展，保证依法从事生产经（营）活动。四、转让价格及支付1、甲乙双方同意并确认本次转让的是该公司的50%股权。2、甲乙双方同意并确认50%股权过户到乙方名下后，乙方于2017年春节前支付甲方5万元，2017年6月1日前支付为甲方承担的债务（白俊山）4万元；2017年10月1日前支付3万7千元。承担甲方拖欠的房屋使用费16.1万元。3、甲、乙双方同意并确认2015年11月15日之前该公司的所有债权、债务由甲方承担。2015年11月15日之后，该公司的所有债权、债务由乙方承担。五、协议生效条件1、本协议已由甲乙双方正式签署。2、本协议已得到其他股权持有人的同意与批准。3、双方完成本协议所规定的与股权转让的全部手续，并将所有转让的公司50%股权过户到乙方名下，完成法定代表人的变更。六、本协议未尽事宜，双方协商解决。七、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，另外股权持有人一份，登记机关备案一份。出让方（甲方）签字：李富、指印2016.11.12日9.30，受让方（乙方）签字：刘洪英、指印，股权持有人签字：张秀芹，签署日期：2016年11月12日上午9点30分，签署地点：辽阳市兴宝食品酿造有限公司院内。在本案第一次开庭审理庭审调查中，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方法定代表人袁宝成、刘洪英均认可上述协议中的乙方甲方拖欠房屋使用费16.1万元系李富经营辽阳市广发食品酿造有限公司期间所欠本案原告的房屋使用费。2017年1月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订房屋使用协议书，甲方：辽阳兴宝酿造食品有限公司，乙方：辽阳市广发食品酿造有限公司，经甲乙双方协商，乙方使用甲方生产车间及厂房等事宜达成如下协议：一、乙方使用甲方生产车间及厂房是酿造生产车间，包括车间内原有设备（车间设备按车间原始明细表）。包括车间一层二层（不包括甲方现在使用的五个房间）及厂东部原材料库200平方米。二、使用年限及费用：使用时间暂定为二年，费用13万元/年，每月交纳1万元用于甲方职工工资等，每月25日前一次性交齐，剩余部分每年12月底前结清，同时乙方承担房屋使用税和部分土地使用税，按月申报，及时缴纳。三、生产期间，甲方提供水、电、汽：（1）水：按表计量，按辽化收费所规定收取；（2）电，按表计量，此外不承担基础电费及其他费用；（3）汽：按表计量，根据辽化公司费用清单金额，必须在每月10-15日内交齐，（水、电、汽价格国家或政府如有调整，按调整后价格收取）。四、乙方具备独立的法人资格，独立承担法律责任，房屋使用期间，自筹资金独立核算，自负盈亏，依法经营。五、乙方在使用甲方房屋期间，如果发生不可抗力给双方造成损失，由双方各自承担。如果违反国家政策法规，应及时改正。如果国家政府出台新的政策，按新政策办理。甲方厂区如出现整体动迁，按动迁政策办理，乙方无条件迁出，但生产损失费、补偿费归乙方，此协议自动终止。六、乙方在房屋使用期间如对厂房内建筑进行改造，拆卸车间设备必须经过甲方同意方可动工，在经营生产使用期间，没有经过甲方同意不得外租、外包，否则无效。七、乙方不得以任何借口拖欠房屋及水、电、汽等费用，特别是水、电、汽必须按规定时间内交纳，由此造成甲方失信或不良影响，乙方承担全部责任。八、甲乙双方有违反上述任何一项协议内容，本协议即刻终止。终止后双方如有异议，可向人民法院请求诉讼。本协议未尽事宜，双方协商解决。甲方：加盖辽阳兴宝酿造食品有限公司公章，袁宝成签名，乙方：加盖辽阳市广发食品酿造有限公司公章，刘洪英签名，2017年1月1日。次日，应被告要求，原告将被告留存的该协议书第一页二、使用时间暂定为二年改为“十”年，并加盖原告公章。2017年10月16日，辽阳石化公司动力厂给兴宝酿造食品发来通知：目前辽化公司自产蒸汽已不能满足公司生产及生活区供暖需求。需从国成热电公司购买，故公司决定不再供应与辽化公司外用户的蒸汽使用，如需用汽可与国成热电公司联系供应，按公司要求，定于10月20日停止贵单位低压蒸汽供应，请贵单位提前做好应对措施，确保安全过冬。辽阳石化公司动力厂加盖公章2017年10月16日。同年10月26日，辽阳石化公司动力厂又给兴宝酿造厂发来通知：目前辽化公司自产蒸汽已不能满足公司生产及生活区供暖需求，需从国成热电公司购买，故公司决定不再供应与辽化公司外用户的蒸汽使用，如存在困难，请各用户与宏伟区政府联系解决。按公司要求，定于10月31日上午9时，停止贵单位低压蒸汽供应。请贵单位提前做好应对措施，确保安全过冬。辽阳石化公司动力厂加盖公章2017年10月26日。另查，被告（反诉原告）消毒剂配置记录表（2016年3月1日至2018年8月25日4页）反映于2017年10月20日、28日、30日、11月5日、12日、16日、25日、12月5日、13日、23日、25日、27日、28日、30日、2018年1月2日、5日、9日、11日、15日、20日均对消毒池进行高锰酸钾消毒，操作人王辉签名；必备生产设备、设施维护保养、清洗消毒记录（2017年8月1日至2018年3月5日2页）反映于2017年10月20日对灌装机、管道清洗消毒，于2017年10月28日、2018年1月20日对大酱包装机清洗消毒，于2017年10月30日、11月5日、12日、16日、25日、12月5日、13日、23日、25日、2018年1月2日、9日、15日对灌装机进行清洗消毒，操作人韩凡签名；大酱生产记录反映投料日期为2018年1月9日、13日、14日、17日，分别向4号、6号、5号、12号池投放800公斤大酱粬、面粉200公斤，操作人：韩凡签名；酱油生产记录反映2018年1月20日至24日每日分别向11号、2号、19号、1号、1号池投入750公斤酱油粬、面粉250公斤，操作人：韩凡签名；产品检验报告单反映生产厂家为广发食品有限公司，产品商标为刘老根，生产日期和检验日期分别为2017年11月5日、12日、16日、25日、12月5日、13日、25日，产品名称为黄豆酱油（酿造），检验人员处加盖尹维章个人名章，检验结论处加盖检验合格印章。2017年12月，被告（反诉原告）从辽阳市繁荣锅炉厂购买工业锅炉一台，于2018年1月23日投入使用。因刘洪英欠2017年租金134,200元，经双方同意将锅炉顶给原告。2019年1月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订房屋使用协议，“房屋使用协议，甲方：辽阳兴宝酿造食品有限公司，乙方：辽阳市广发食品酿造有限公司，经甲、乙双方协商，就乙方使用甲方生产车间及厂房等事宜达成如下协议：一、乙方使用甲方生产车间及厂房是：酿造生产车间、包装车间，包括车间内原有设备（车间设备按车间原始明细表）。二、使用年限及费用：使用时间暂定为壹年，费用每年13万元，每月缴纳1万元用于甲方职工工资等，每期25日前一次性交齐，剩余部分每年12月底前结清。同时乙方承担房产税和部分土地使用税，按规定申报缴纳。承担使用房屋所发生的一切税费。三、生产期间，甲方提供水、电、（1）水：按表计量，按辽化收费所规定收取；（2）电：按表计量，价格为0.935元，不承担基础电费及其它费用；（3）甲方为乙方提供锅炉一台、气化器一个供乙方使用，维修、年检由乙方负责，费用由乙方承担，每月1日至10日期间交齐水电费，（水、电价格，国家和政府如有调整，按调整后价格收取）。四、乙方具备独立的法人资格，独立承担法律责任，房屋使用期间，自筹资金，独立核算，自负盈亏，依法经营。五、乙方在使用甲方房屋期间，如果发生不可抗力给双方造成损失，由双方各自承担，如果违反国家政策法规，应及时改正。如果国家政府出台新的政策，按新政策办理，甲方厂区如出现整体动迁，按动迁政策办理，乙方无条件迁出，但生产损失补偿费归乙方，此协议自动终止。六、乙方在房屋使用期间如对厂房内建筑进行改造拆卸车间设备，必须经过甲方同意方可动工，在经营生产使用期间没有经过甲方同意不得外租、外包，否则无效。七、乙方不得以任何借口拖欠房屋及水、电等费用，如果按规定时间没能及时交纳，由此造成的后果由乙方承担全部责任。八、甲、乙双方有违反上述任何一项协议内容，本协议即刻终止。其它未尽事宜，双方协商解决。甲方：辽阳兴宝酿造食品有限公司公章，乙方：刘洪英签名2019年1月1日”。2019年5月8日，刘洪英出具承诺，写明：广发酿造食品有限公司欠中兴塑料制品厂电费21283元，分二次还，2019年5月15日还壹万，2019年5月20日结清，另外欠兴宝11,000元5月23日前还清，如不还，断水断电，一切后果我自负。刘洪英2019年5月8日。2019年10月8日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）辽阳市广发酿造食品有限公司发出解除房屋使用通知书，辽阳市广发酿造食品有限公司：法定代表人：刘洪英，自2019年1月1日起，你与我公司签订的房屋使用协议书，你没有按协议的内容履行约定，目前为止已拖欠我公司用于职工工资款累计陆万柒仟元整（67,000元），已经严重地违反了协议的约定，因此我公司决定终止与你签订的协议，限你在11月31日（12月30日有钩抹，加盖辽阳兴宝酿造食品有限公司公章）之前在保证厂房、设备、锅炉等设施完好的情况下撤出。由此造成的后果由你方承担全部责任。刘洪英签写“同意”，辽阳兴宝酿造食品有限公司加盖公章，2019年10月8日，刘洪英在下方书写“辽阳市广发酿造食品有限公司刘洪英11（12）月31日”。截止到2019年10月8日被告（反诉原告）欠原告（反诉被告）租金欠67,000元，被告（反诉原告）法定代表人刘洪英的儿子宋超通过微信给于德转付租金和水费，于2019年11月10日付1万元租金，于2019年11月28日付2000元租金，于2019年12月31日付2万元租金，于2020年1月8日付水费1,669元，于1月9日付水费1,650元。被告（反诉原告）至今尚欠2019年租金63,000元。被告（反诉原告）未交付2020年租金，至今占有使用原告（反诉被告）厂房和设备。另查，辽阳市宏伟区中兴塑料制品厂提供2020年3月16日广发食品用电明细：表①直通，表②：1：40单价0.935元/度，单位：元2019年4月末欠中兴电费21283元。2020年1月末欠21283.00+10786.00-19904=12165.00元。制表人：张霞，法定代表人张虹签名，加盖公章。2019年8月31日，被告（反诉原告）法定代表人刘洪英微信转账交给于德电费款5,500元，于德出具收条。2020年1月30日，于德在便笺上书写：刘洪英欠电费12,165元，交5,500元，12,165-5,500=6,665元，于德签名指印2020年1月30日。一审法院认为：本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方先后于2017年和2019年签订过两份房屋使用协议，其内容符合房屋租赁合同特征，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2017年所签协议，使用时间原约定2年后修改为10年，2019年所签协议约定使用期限1年。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。经查，该两份协议均为双方自愿签订，系真实意思表示，内容均为合法有效，两份协议约定“八、甲、乙双方有违反上述任何一项协议内容，本协议即刻终止。”当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告（反诉被告）依据2019年签订的1年期协议以被告（反诉原告）拖欠房租为由，要求解除双方签订的房屋使用协议、被告（反诉原告）立即撤出（倒出）租赁的房屋（生产车间），保证设备完好无损、立即支付欠原告（反诉被告）租赁费103,000元、电费6,665元。被告（反诉原告）提出以2017年1月1日签订的使用协议约定10年期限为准，协议继续有效至今未到期，要求继续履行2017年签订的房屋使用协议。双方对以哪一份租赁协议为现行有效合同及租赁期限产生争议。2019年协议内容与2017年协议内容基本一致，因此，应以签订时间在后的2019年所签协议为现行有效的合同，该合同期限为1年，至2019年12月31日合同期满，现被告（反诉原告）仍在占有使用案涉租赁房屋、设备，因此，双方属于不定期租赁法律关系。不定期租赁法律关系何时解除的问题。因本案属于合同期满后双方形成不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告（反诉被告）于2020年8月4日提出解除双方房屋使用协议诉求并通知被告（反诉原告），应为合同解除日期。一审法院对原告（反诉被告）主张解除双方不定期租赁合同请求予以确认。关于2019年1月1日起至合同解除之日拖欠的租金问题。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，被告（反诉原告）于原租赁合同届满后仍继续承租使用案涉租赁房屋，且并无足以采信的证据表明原告于2020年8月4日前对该不定期租赁法律关系提出异议，故被告（反诉原告）仍应当按照原租赁合同之约定支付租金、电费。经查，被告（反诉原告）尚欠2019年租金63,000元、电费6,665元，属于违约。2020年以来，被告（反诉原告）一直占有使用房屋设备，现原告（反诉被告）自愿减免疫情期间1-2月租金，要求被告（反诉原告）支付2020年3-6月的资金4万元，被告（反诉原告）承认2020年未缴纳租金，故原告（反诉被告）的主张成立。对于被告（反诉原告）认为原告无权依据2019年租赁协议向其主张租金、电费的问题，一审法院认为，在原租赁合同继续有效的情形下，仅租赁期限转为不定期，但上述法律规定并未排除其他原约定内容的继续适用，故对被告（反诉原告）的该反驳理由，一审法院不予采纳，案涉租金、电费，被告（反诉原告）应当给付。对于被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）于2020年1月1日停止供电，故其不应再支付租金的问题。一审法院认为，租金的给付系案涉租赁合同的主合同义务，该义务履行的对待给付系房屋的交付或转移占有，在被告（反诉原告）仍继续占有案涉房屋的情形下，其无权以此为由主张免除其该占有使用期间的租金给付义务。同时，本案中，从原告（反诉被告）提供的证据来看，原告（反诉被告）给其停电系因其不交电费造成，故本院对被告（反诉原告）的抗辩意见不予支持。关于被告（反诉原告）在本案受理后，以原告（反诉被告）不履行合同义务、不提供蒸汽，给其造成停产3个月，反诉请求原告（反诉被告）赔偿损失。依照《中华人民共和国民事诉讼法》和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释相关规定，对被告（反诉原告）提出的反诉合并审理。现原告（反诉被告）抗辩称，我们原使用的蒸汽由辽化公司供应，停止对辽化公司以外企业供汽，是辽化公司行为，与被反诉人没有任何关系，不同意其反诉请求。经查，审理中原告（反诉被告）提供了辽化公司的两份停止供应蒸汽通知，故停供蒸汽并非原告（反诉被告）控制，另外，原告（反诉被告）所提供的被告（反诉原告）在2017年11月至2018年1月正常生产的相关证明材料可以证明被告（反诉原告）2017年11月至2018年1月一直正常生产，并未因停供蒸汽而停产。另外，原告（反诉被告）陈述的“2019年1月1日续租的协议是双方协商生效的协议，主要是明确锅炉及汽化器是被反诉人购买的（134,200元），当时刘欠我房租134,400元，抹去了200元。产权归被反诉人所有；明确锅炉使用方的义务责任”一节，结合双方于2019年1月1日签订的房屋使用协议中约定“三、（3）甲方为乙方提供锅炉一台、气化器一个供乙方使用，维修、年检由乙方负责，费用由乙方承担，……”，而在本案庭审中被告（反诉原告）法定代表人虽未到庭，但当庭通过电话视频承认其于2016年11月12日接受李富转让该公司股权时，承担该公司此前拖欠（本案原告）的房屋使用费16.1万元，因被告（反诉原告）委托代理人陈述不清楚此款是否偿还，经一审法院释明，限期回复本院，但至今未予答复，又未举出相关证据证明已将此款偿还原告（反诉被告），因此，原告（反诉被告）所述比较符合客观情理。故被告（反诉原告）反诉主张的损失无事实依据，一审法院不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，原告（反诉被告）请求合理，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第九十一条第（七）项、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十三条、第一百四十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）辽阳兴宝酿造食品有限公司与被告（反诉原告）辽阳市广发食品酿造有限公司的不定期房屋使用协议；二、被告（反诉原告）辽阳市广发食品酿造有限公司于本判决生效之日起三日内一次性给付原告（反诉被告）辽阳兴宝酿造食品有限公司房屋租金103,000元；三、被告（反诉原告）辽阳市广发食品酿造有限公司于本判决生效之日起三日内一次性给付原告（反诉被告）辽阳兴宝酿造食品有限公司电费6,665元；四、被告（反诉原告）辽阳市广发食品酿造有限公司于本判决生效之日起十五日内自行撤出所租用的原告（反诉被告）辽阳兴宝酿造食品有限公司的房屋，保证设备完好无损；五、驳回被告（反诉原告）辽阳市广发食品酿造有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元2,341元（原告（反诉被告）预交），由被告（反诉原告）辽阳市广发食品酿造有限公司负担。反诉案件受理费1,668.50元（被告（反诉原告）预交），由被告（反诉原告）辽阳市广发食品酿造有限公司负担。本院二审期间，被上诉人辽阳兴宝酿造食品有限公司提交新证据：上诉人法人的欠条复印件，证明欠租金十万元。被上诉人辽阳市广发食品酿造有限公司发表质证意见：真实性不认可，没有上诉人公司盖章，该欠条只写欠现金，未写欠租金，日期为2017年1月13日。欠条是否已还清不清楚。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间系房屋租赁合同关系，上诉人二审庭审中认可拖欠租金及水电费，被上诉人要求解除房屋租赁合同有事实及法律依据，一审法院判决解除房屋租赁合同并判决上诉人给付租金及水电费并无不当。关于上诉人提出被上诉人未供应蒸汽应当赔偿其损失的问题，因其无充分证据证明其存在损失，一审法院不予支持亦无不当。综上所述，辽阳市广发食品酿造有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4009.5元，由上诉人辽阳市广发食品酿造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 娜审判员 曹丽娜审判员 艾德玲二〇二〇年十二月十七日法官助理李雪书记员徐智源