广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初3126号 原告：黄玉梅，女，1971年3月3日出生，汉族，住湖北省监利县。 委托诉讼代理人：卢振林，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 被告：广西东盟商贸城有限公司，住所地：钦州市金海湾东大街**。统一社会信用代码：91450700073783624E。 法定代表人：张传能,董事长。 委托诉讼代理人：刘绪伟，上海申亚律师事务所律师。 原告黄玉梅与被告广西东盟商贸城有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄玉梅的委托诉讼代理人卢振林到庭参加诉讼；被告广西东盟商贸城有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 原告黄玉梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告黄玉梅与被告广西东盟商贸城有限公司于2013年7月签订的《中国广西东盟商贸城一期小商品区商铺委托经营管理合同书》；2.判令被告广西东盟商贸城有限公司将其受托管理的广西 东盟商贸城一期小商品区Ａ18-7-XXX号商铺交还原告黄玉梅；3.判令被告广西东盟商贸城有限公司向原告黄玉梅支付2017年7月1日至实际交还原告商铺之日止的租金，暂计至2020年9月15日尚欠原告租金84257.25元；4.判令被告广西东盟商贸城有限公司向原告黄玉梅支付逾期付款违约金，暂计至2020年9月15日止为15587.63元；5.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月，原告与被告签订《中国广西东盟商贸城一期小商品区商铺委托经营管理合同书》，原告将其购买的位于钦州市盟商贸城一期小商品区Ａ18-7-XXX号商铺全权委托给被告进行经营管理，合同约定委托期限自2014年7月1日起至2024年6月30日止。甲方（被告）向乙方（原告）支付商铺委托经营租金收益，原告免收前三年的租金，自2017年7月1日起至2019年6月30日止，被告承诺按年度支付年度保底收益，每年保底收益为26262元（平均每季度6565.50元），如果该商铺实际租金超出保底收益范围，超出部分，甲方占90%，乙方占10%,乙方按每季度向甲方支付一次委托经营收益，并于每季度的第一个月的15日前结算完毕。合同第14.1条约定，乙方逾期6个月不支付租金收益，甲方有权解除合同，同时在逾期支付租金期间，每逾期一日，乙方按应付而未付款金额的万分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告依约将商铺交付被告经营使用，但被告至今已拖欠商铺租金84257.25元。原告经多次催收，被告至今未付。被告的行为已构成违约，除应支付租金外，还应支付违约金。为维护原告的合法权益，请法院判如所请。 原告为证实其主张，向本院提供如下证据： 1.黄玉梅身份证复印件，证明原告身份信息； 2.广西东盟商贸城有限公司工商登记信息，证明被告主体资格； 3.《中国广西东盟商贸城一期小商品区商铺委托经营管理合同书》， 4.确认书， 5.现场照片， 证据3、4、5证明：（1）原告将其所有的商铺委托被告经营管理的事实；（2）商铺的经营期限、租金、支付期限、违约责任等均有明确约定的事实；（3）被告确认于2014年7月1日对商铺进行管理并承诺依约支付委托经营收益（租金）；（4）商铺正常租赁中。 被告广西东盟商贸城有限公司答辩称，一、案涉商铺已连同其他商铺一并出租给案外人郭自亮，在租赁合同期限届满前原告无权解除合同，也无权要求返还商铺。1.鉴于原告委托被告对案涉商铺进行“统一业态规划、统一招商推广、统一定价出租、统一经营管理”，案涉商铺于2018年8月1日由被告租赁给案外承租人郭自亮，租赁期限届满日为2021年4月30日。6间商铺现在已是一个整体，分属不同的业主，如果解除《委托经营管理合同书》将商铺交还原告，会影响实际承租人对商铺的使用和经营，直接影响相邻商铺其他业主的整体利益实现；2.案涉商铺在2018年8月1日前一直处于空置状态，商铺并未产生租金收益，被告没有收入来源，但被告每年需要支付大量的物业运行维护等费用，长期处于严重亏损状态，出现租金支付困难，被告并非恶意不支付租金收益。3.早在2017年8月开始，被告就频繁与包括原告在内的业主沟通，告知目前市场的招商及经营状况以及被告入不敷出的情况，要求业主积极妥善处理租金支付问题，被告提出多种方案供业主选择，但原告却拒绝接受任何一种方案，被告作为受托人，如实告知了商铺的实际情况，已尽相关告知义务，不存在恶意违约情况，因此，被告违约程度显著轻微，《委托经营管理合同书》不应解除。二、本案为委托合同，被告仅需向原告支付2017年7月1日至2019年6月30日期间实际收到租金，对于2019年7月1日至2024年6月30日期间，被告仅需按照出租给第三方的实际收 到租金的90%向原告支付租金即可。原告诉请的租金数额不符合法律规定，也不符合合同的约定。三、被告不应承担逾期支付违约金。《商铺委托经营管理合同书》第五条5.3款约定“乙方在取得租金发票后方可办理收益结算事宜”。由此可见，合同约定的收益为税前金额，原告提供发票是支付委托经营收益的前提。本案原告未向被告提供发票，即便存在应付未付的委托经营收益，在原告未提供发票的情况下，被告有权不予支付而不构成违约，也无需承担逾期支付的违约金。请求法院依法公正裁决。 被告为证实其主张向本院提供如下证据： 1.《中国广西东盟商贸城商铺租赁合同》，证明内容：（1）案涉商铺由被告连同其他商铺自2018年8月1日出租给了郭自亮，2018年8月1日至2020年4月30日期间租金标准为12.38元/月/平方米，2020年5月1日至2021年4月30日期间租金标准为13元/月/平方米。据此计算，2019年7月1日起至2020年9月15日期间应收实际租金为4650.72元，被告实际收到租金4650.72元，根据委托合同此期间应支付给原告租金4185.65元（实际收到租金*90%）。（2）委托经营合同第四年、第五年的租金标准（按面积折算后为80元/月/平方米）比商铺实际租金标准明显高6.15倍，因此委托经营合同约定的固定租金标准严重背离市场，不应作为原被告之间对租金收益结算的依据。3.案涉商铺已连同其他商铺一并出租给案外人，从维护租赁区域业主整体利益的角度出发，在租赁合同期限届满前原告无权解除经营管理合同，也无权要求返还商铺； 2、《关于委托经营收益结算支付相关事宜的沟通函》，证明为妥善处理与业主之间关于租金收益支付方面的争议，被告提供了多种方案（包括打折支付、以物抵债方案等），供广大业主选择，绝大多数业主已选择了被告提供的方案并达成协 议且领取了租金，但本案原告一直拒绝协商，导致至今未能获得租金。因此被告不属于恶意不支付租金收益，也不应承担逾期支付的违约责任。 3、给业主邮寄函件的快递回执单（存根），证明上述通知单已送达原告。 经审理查明，2013年7月，原、被告签订了《中国广西东盟商贸城一期小商品区商铺委托经营管理合同书》，约定原告将中国广西东盟商贸城一期小商品区的A18-7-XXX号商铺委托给被告经营管理，委托期限自2014年7月1日起至2024年6月30日止共计10年。原告自愿放弃前3年（即2014年7月1日至2017年6月30日）的商铺收益权。在委托期内，被告承诺自2017年7月1日起至2019年6月30日止，按每年26262元向原告支付保底收益。自2019年7月1日起至2024年6月30日止，按被告出租给第三方的实际租金的90%向原告支付委托经营收益，其中10%的收益用于市场运营管理费用。合同还约定，被告自2017年7月1日起，按每季度向原告支付一次经营收益，并于每季度的第一个月的15日前结算完毕，即2017年7月1日至2019年6月30日期间的收益支付时间为2017年7月15日、2017年10月15日、2018年1月15日、2018年4月15日、2018年7月15日、2018年10月15日、2019年1月15日、2019年4月15日，每次支付的金额为6565.50元(26262元÷4季度）；2019年7月1日至2020年9月15日期间的收益支付时间为2019年7月15日、2019年10月15日、2020年1月15日、2020年4月15日、2020年7月15日，按被告出租给第三方的实际租金的90%支付。被告逾期6个月不支付租金收益，原告有权解除本合约，同时，还约定在逾期支付租金期间，每逾期一日，被告按应付而未付款金额的万分之三向原告支付违约金。由于被告未能按时向原告履行合同义务，拖欠原告2017年7月1日至2019年6月30日期间的租 金52524元（26262×2）以及2019年6月30日之后的租金，引起纠纷，原告诉至本院，请求解决。 另查明，原告在庭审中，变更第一、二项诉讼请求为：请求于2021年5月1日解除原、被告双方签订的合同，同时被告把商铺交还给原告。 又查明，被告与案外人郭自亮分别于2019年11月15日、2020年9月21日签订《中国广西东盟商贸城商铺租赁合同》各一份，合同约定中国广西东盟商贸城一期小商品区的A18-7-XXX号-138号商铺自2018年8月1日由被告出租给郭自亮，2019年11月15日的签订的合同约定租赁期限自2018年8月1日起至2020年4月30日止，该期间租金标准为12.38元/月/平方米；2020年9月21日签订合同约定租赁期限自2020年5月1日起至2021年4月30日止，该期间租金标准为13元/月/平方米。 再查明，原告所有的中国广西东盟商贸城一期小商品区.37平方米，按被告与案外人郭自亮签订的租赁合同约定的租金标准计算，原告该商铺2019年7月1日至2020年9月15日期间的租金为4989.55元［（27.37×12.38×10）＋（27.37×13×4.5）］，被告应支付给原告该期间的租金为4490.60元（4989.55×90%）。 以上事实，有原告提供的原告的证据1至证据5、被告提供的证据1以及当事人在庭审笔录中的陈述等证据在卷予以证实。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案中，被告将原告购买的商铺进行租赁经营，收取租金，双方签订的合同实质是租赁经营合同，合同约定的保底收益是被告的最低收益租金。原告与被告签订的《中国广西东盟商贸城一期小商品区商铺委托经营管理合同书》，是双方当事人的真实意思表示，是合法 有效的合同，双方应按照合同的约定履行义务。在合同的履行过程中，原告已按合同的约定交付了商铺，被告接收了商铺进行了经营管理，但是被告并没有履行合同的约定，拖欠原告租金未付，应承担相应的责任。一、关于租金数额的问题。经本院查明，被告欠原告2017年7月1日至2019年6月30日期间的租金为52524元，2019年7月1日至2020年9月15日期间的租金为4490.60元，合计57014.60元，事实清楚，证据充分，本院予以确认。原告请求的租金数额与事实不符，超过部分的请求，本院不予支持。二、关于违约金问题。被告逾期不支付租金给原告，已构成违约，应承担支付违约金的违约责任。原告请求被告支付违约金按每日万分之三计付的请求，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，没有超出法律的规定。根据合同约定，2017年7月1日至2019年6月30日期间所欠收益金的违约金以每季度应付收益6565.50元累计计算的收益金数额为基数,从2017年7月起从每季度第一个月的16日起至2020年7月15日止;2019年7月1日至2020年9月15日被告应付的租金4490.60元，应于2020年7月15日前付清，从2020年7月16日起至被告付清租金之日止，违约金基数4490.60元累计计入，以上违约金均按每日万分之三计算。被告主张商铺未成功出租，被告不应支付收益给原告，本院认为被告的该抗辩意见缺乏相应的依据，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”被告在享受权利的同时，应当承担相应的义务。从原、被告签订商铺经营管理合同的履行情况来看，原告已经将其购买的商铺出租权让渡于被告，被告作为一个完全市场经济主体，追求利益是其市场经济法则，被告应该预见商铺不能出租的商业风险，但其仍作出支付委托经营收益的承诺，应当承担因此产生的法律后果。被告认为原告提供发票是支付委托经营收益的前提，本案原告未提供发票， 即便存在应付未付的委托经营收益，在原告未提供发票的情况下，被告有权不予支付而不构成违约，也无需承担逾期支付的违约金。本院认为，《中国广西东盟商贸城一期小商品区商铺委托经营管理合同书》第五条虽然约定原告需开具发票，但开具发票系基于法律规定而产生的合同义务,从性质上而言,属于附随义务,而不是主给付义务。本案中，原告已经履行完毕合同的主要义务交付了商铺，不存在违约行为，原告未开具发票不能成为被告不履行主合同付款义务的抗辩事由。被告在未支付租金给原告的情况下，主张原告先开具发票，其抗辩理由没有法律依据，本院不予采纳。被告认为其作为受托人，如实告知了商铺的实际情况，原告不积极采取措施导致商铺目前尚未取得收益，被告已尽相关义务，不存在违约，不应支付违约金。本院认为，被告向原告提供几种解决方案，是被告向原告提出变更原合同的意思表示，但原告不接受，双方未能达成新的协议，双方应按原合同履行，而被告没有履行原合同约定的支付委托经营收益的义务，其行为构成了违约，应承担违约责任。三、关于《委托经营管理合同书》是否应解除的问题。1.《委托经营管理合同书》第一条约定，原告委托被告对商铺进行“统一业态规划、统一招商推广、统一定价出租、统一经营管理”，被告把原告的商铺连同其他业主的商铺连成整体出租，是被告经营管理的需要，整体出租将会成常态。虽然被告与案外人郭自亮的租赁合同期限至2021年4月30日，但有可能还会续租，原告请求从2021年5月1日起解除《委托经营管理合同书》，如果解除合同，原告收回商铺，商铺的整体性被打破，可能会造成承租人不再续租，会影响其他业主的利益。2.原、被告双方签订了《委托经营管理合同书》之后，被告经营的“广西东盟商贸城”的商铺大部分处于空置状态，被告亦与各商铺的业主进行过沟通协商，因商铺并未产生租金收益，而导致出现被告租金支付困难，被告并非恶意违约不支付租金。虽然《委托经营管理合同书》约定了解除合同的条件，但被告的违约程度并不影响原告合同目的实现，原告通 过诉讼可以达到合同目的的实现。因此，原告请求解除双方签订的《委托经营管理合同书》，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，原告的该项请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下： 一、被告广西东盟商贸城有限公司支付给原告黄玉梅中国广西东盟商贸城一期小商品区A18-7-XXX号商铺2017年7月1日至2020年9月15日期间的租金57014.60元； 二、被告广西东盟商贸城有限公司支付给原告黄玉梅逾期付款违约金（违约金的计算办法：从2017年7月16日起至2017年10月15日止，以6565.50元为基数；从2017年10月16日起至2018年1月15日止，以13131元为基数；从2018年1月16日起至2018年4月15日止，以19696.50元为基数；从2018年4月16日起至2018年7月15日止，以26262元为基数；从2018年7月16日起至2018年10月15日止，以32827.50元为基数；从2018年10月16日起至2019年1月15日止，以39393元为基数；从2019年1月16日起至2019年4月15日止，以45958.50元为基数；从2019年4月16日起至2020年7月15日止，以52524元为基数；从2020年7月16日起计算至被告付清租金为止，以57014.60元为基数，以上均按每日万分之三计算； 三、驳回原告黄玉梅的其他诉讼请求。 上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如 果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2496元，减半收取1248元，由被告广西东盟商贸城有限公司负担844元，原告黄玉梅负担404元（原告已预交1248元，被告在付款时将其负担部分一并加入付还原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  邓英旦 二〇二〇年十二月二日 书记员  符文娴 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、 协助、保密等义务。 二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 四、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 五、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 六、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。