广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25424号上诉人（原审被告，反诉原告）：曾伟杰，男，1974年12月14日出生，汉族，住深圳市宝安区。委托诉讼代理人：彭超，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雍，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市中科自学考试辅导中心，住所地广州市花都区新华街新华路**工会大厦**。法定代表人：陈锡明，该辅导中心举办者。委托诉讼代理人：段启文，广东尊海律师事务所律师。上诉人曾伟杰因与被上诉人广州市中科自学考试辅导中心（以下简称中科中心）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初18651号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人曾伟杰上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.改判曾伟杰没收中科中心的租赁保证金39669元；3.曾伟杰无需向中科中心赔偿装饰装修损失15000元；4.中科中心向曾伟杰支付租赁税费和维保费1654元；5.中科中心将涉案租赁房屋317恢复原状并承担相应费用；6.本案的诉讼费用由中科中心承担。事实与理由：一、一审法院在认定涉案《房屋租赁合同》无效的情况下，径行判决曾伟杰向中科中心返还租赁保证金39669元，没有事实和法律依据。曾伟杰在签订、履行涉案租赁合同的过程中不存在任何过错。本案租赁合同无法履行的原因完全在于中科中心，中科中心因自身经营原因而于2020年3月25日发送《律师函》，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求于2020年3月31日接收租赁物业。对此，曾伟杰明确书面回复，告知中科中心支付拖欠的水电费、税费及支付4月份租金，但中科中心并未回应。在此情况下，涉案租赁合同因中科中心原因而无法履行，曾伟杰有权不予向中科中心返还租赁保证金。租赁保证金在性质上系担保涉案租赁合同的正常履行，中科中心因自身原因不予继续履行租赁合同、不予支付水电费、税费及租金，在此情况下，曾伟杰亦有权没收中科中心缴纳的租赁保证金。二、一审法院判决曾伟杰向中科中心赔偿装修装饰损失15000元没有事实和法律依据。（一）根据曾伟杰向中科中心带装修交付租赁物业的事实，结合中科中心提交的证据，中科中心提交的证据不足以证明其装修事实和装修所支付的费用。（二）涉案租赁合同无法履行的原因在于中科中心，即便中科中心存在装修事实，因中科中心自身原因所造成的损失也应由中科中心承担，而不应由曾伟杰承担。（三）本案的装修金额和现值认定明显有误，仅有中科中心单方提供和陈述，并未有第三方鉴定予以确认，在此情况下的装修金额和现值明显有误。三、一审法院不予支持中科中心向曾伟杰支付租赁税费和维保费1654元，没有事实和法律依据。依照双方《房屋租赁合同》，结合曾伟杰提交的检测费收据、消防维保费收据、消防罚款收据等资料，且该费用均为涉案租赁房屋所花费的费用，均足以证明曾伟杰花费了该费用，该费用应由中科中心予以承担。四、一审法院以无恢复必要为由不予支持曾伟杰要求中科中心恢复涉案物业原状并承担相应费用，明显没有事实和法律依据。即便本案租赁合同无效，中科中心在使用涉案租赁物业后，在拆装搬离物品过程中严重破坏租赁物业楼板、线路，未恢复原状，理应予以恢复，截止到目前，涉案租赁物业仍未拆除。被上诉人中科中心二审答辩称：一、涉案租赁合同无效，曾伟杰依据无效租赁合同收取的保证金应当退回。二、中科中心承租涉案物业为经营需要进行装修，并在一审中提交了相应证据予以证明，完成了举证责任，且证明损失并非一定需要鉴定，鉴定也只是证明具体损失的方式之一。中科中心所提交的证据足以证明己方损失，且扣除了相应非附合装修物的费用。曾伟杰出租的物业属于违章建筑，直接导致合同无效，理应对中科中心的装修损失承担赔偿责任。三、曾伟杰上诉主张的租赁税费和维保费等，大部分属于消防及税收款项，无权要求中科中心负担，且曾伟杰在收取租金的过程中每月都不定数额地向中科中心收取税金、卫生费等各种合同未约定的费用，已超出合同约定，也超出了曾伟杰所主张的税费。四、中科中心按照正常使用的房屋现状返还物业，并不存在故意毁损的情况，且涉案物业属于违章建筑，已经纳入拆迁范围，并无恢复必要。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中科中心于2020年7月20日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认中科中心与曾伟杰于2018年4月18日签订的《租赁合同》无效；2.曾伟杰返还中科中心交付的租赁保证金39669元；3.曾伟杰减免中科中心2020年2月及3月的租金及物业管理费，并返还中科中心已经支付的2020年2月及3月租金及物业管理费26808元；4.由曾伟杰向中科中心赔偿装修损失56749元；5.由曾伟杰承担本案全部诉讼费用。曾伟杰提起反诉请求判令：1.中科中心向曾伟杰支付2020年3月份水电费357元（含公摊）；2.中科中心向曾伟杰支付租赁税费和维保费1654元；3.曾伟杰有权没收中科中心交纳的租赁保证金39669元；4.中科中心将涉案租赁房屋317房恢复原状并承担相应费用；5.本案本诉、反诉诉讼费由中科中心承担。一审法院查明事实如下：2018年4月18日，汇森国际物流有限公司（甲方）与中科中心（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在广州市白云区空港大道XX号XX中心317单元（以下简称涉案物业）。该房屋出租面积按建筑面积计算，共计188.9平方米，房屋出租用途为商务办公。甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容，标准及需约定的有关事宜由甲乙双方在乙方办理装修入场手续相关资料中加以说明。甲方于2018年4月19日前向乙方预先交付该房屋进行装修使用（甲方给予乙方装修免租期至2018年4月25日止，自合同生效之日起算）。房屋租赁期2018年4月19日起至2021年4月18日止。其中2018年4月19日至2019年4月18日月租金及物业管理费金额为13223元，2019年4月19日至2020年4月18日月租金及物业管理费金额为14016元。物业管理费已包含各物业使用者所享有的公共部分的建筑、设施、设备的维修、养护和定理以及公共场所的卫生、绿化、电梯、公共秩序的维护。公共水电分摊按实际使用的水电表运行数量乘以单价，除以每平方米计算为公共水电费用的实际费用。按乙方租用的建筑面积乘以水电分摊实际每平方费用。租赁期间，乙方按月支付租金及物业管理费，于每月30日前以现金或银行转账方式，向甲方缴交下月的租金及物业管理费，租金及物业管理费支付至曾伟杰的账户。签订本合同的当日内，乙方向甲方支付房屋租赁保证金39669元。除甲方管理的公共部分外，乙方在其独立使用的范围内发生的水、电按先预交费后使用方式，价格按水每吨6元计算，电按1.6元每度电计算。因本合同产生的税费由乙方承担。使用期间，除涉及主体结构及公共设施的维修和维护由甲方承担之外，乙方对承租的物业承担维修维护义务等等。该合同出租方处理加盖汇森国际物流有限公司印章，曾伟杰作为法定（授权）代表人签名，承租方处加盖中科中心的公章，承租人的签约代表为臧石磊。上述合同签订后，中科中心向汇森国际物流有限公司支付了押金39669元。汇森国际物流有限公司将涉案物业交付中科中心使用。合同履行期内，中科中心支付的租金及物业管理费支付至曾伟杰的个人账户。汇森国际物流有限公司已经于2019年1月4日解散（注册撤销）。本案审理过程中，曾伟杰和中科中心确认涉案《房屋租赁合同》的出租方和承租方分别为曾伟杰和中科中心。2020年2月和3月份，曾伟杰与中科中心协商，曾伟杰同意按照七折收取租金和物业管理费，中科中心实际按每月9383元的标准向曾伟杰支付了租金和物业管理费。2020年2月26日，广州市嘉禾街道办事处重点项目办公室发出通知，主要内容为嘉禾望岗周边地块是我市重点收储项目。根据项目征拆要求，涉案物业所在的建筑位于征拆红线范围。请相关利益人积极配合征拆工作，于2020年3月31日前撤离退场。2020年3月31日，中科中心搬离涉案物业。中科中心明确其不对装修损失申请评估。为证明其装修损失，中科中心向一审法院提交了以下证据：1.装修工程结算报价表，该表显示公司名称为广州市特艺水电安装工程有限公司，装饰部分为中科教育集团，报价人为文生，报价时间为2018年6月16日，工程项目包括木板隔墙、铝合金隔墙、原玻璃贴膜、该玻璃门、天花修复、新贴地脚线砖、改装LED灯盘、暗装电、暗装网线、装空调电、清运杂物、保洁、扇灰油漆，金额合计56749元；空调部分金额合计53065元；总计109814元。该合同落款处甲方由臧石磊签名，乙方处有文华桂签名。2.工商银行电子回单，显示中科中心于2018年7月21日向文华桂转账109814元，转账备注：嘉禾装修款费用。中科中心陈述空调其已拆除运走，故其在本案中主张的装修损失为109814元扣除空调的费用。中科中心确认其未支付2020年3月份的水电费。曾伟杰为证明其主张的水电费，向一审法院提交了房租、水、电费（专用）收据，该收据上载明了2020年4月1日水电表的抄表记录，其中水费合计17元，电费合计340元。为证明其他费用，曾伟杰还向一审法院提交了以下证据：1.催缴税费通知书，载明的出租屋地址XX大厦三楼，出租面积1196平方米，未缴费期限为2019年1月至2019年12月，应于2020年3月13日缴纳出租屋综合税7176元。2.税收缴款书，纳税人为黎裕强，缴纳税种为综合征收住宅、综合征收土地使用税及滞纳金，税款所属时期为2019年1月至2019年12月，金额合计7787.5元。2.广州市XX广场物业管理有限公司于2020年3月30日开具的收据，载明今收到三楼出租屋税及滞纳金7787.50元。3.开具时为2020年3月18日，开具人为某建筑消防科技有限公司，内容为今收到广州市XX广场消防设施年度监测费用2250元（一层）（三楼）的收据一张。4.开具时间为2020年3月30日，开具人为广州XX广场物业管理有限公司，内容为今收到三楼交来消防年度检测费2250元的收据一张。5.行政处罚决定书，载明违法人为广州市XX广场物业管理有限公司（XX大厦）违反了《中华人民共和国消防法》的规定，给予违法人6万元的处罚，落款时间为2019年7月11日。6.广州市XX广场物业管理有限公司于2019年8月14日开具的收据，内容为收到三楼交来的消防罚款7500元。7.广州市XX广场物业管理有限公司于2019年11月30日开具的收据，载明今收到三楼消防维保费6250元。另查明，涉案物业所在的广州市白云区空港大道XX号XX大厦未取得用地规划许可和建筑工程规划许可。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。一审法院认为：曾伟杰和中科中心确认涉案《房屋租赁合同》的出租方和承租方分别为曾伟杰和中科中心，一审法院对此予以确认。由于涉案物业未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《房屋租赁合同》属于无效合同，中科中心要求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求一审法院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。中科中心要求曾伟杰退还租赁保证金（即押金）39669元，一审法院予以支持。曾伟杰反诉要求没收租赁保证金，一审法院不予支持。双方租赁合同无效，但曾伟杰有权要求中科中心参照合同约定的租金标准向其支付房屋占有使用费。中科中心主张2020年2月XX大厦的物业管理公司关闭大厦经营入口，中科中心无法经营，但对此中科中心并未提供证据予以证实。且曾伟杰于2020年2月、3月份按照七折的标准，每月向中科中心收取了9383元的租金和物业管理费，中科中心已经实际按上述标准交纳了租金和物业管理费，应视为双方已经就租金和物业管理费标准的变更达成了一致意见，现中科中心要求曾伟杰减免2020年2月和3月份的租金和物业管理费，向其退还26808元的租金和物业管理费依据不足，一审法院不予支持。涉案《房屋租赁合同》中对中科中心承租涉案物业后的租赁事宜进行了约定，考虑到中科中心经营的实际需要，并结合中科中心提交的装修报价单、装修费的支付凭证，一审法院对中科中心对涉案物业进行装修的事实，以及装修报价单及支付凭证予以采信。并确认中科中心于2018年7月份就涉案物业形成附合的装修装修支付费用56749元。租赁合同无效，应由租赁双方按照过错承担分担现值损失，考虑中科中心实际使用装饰装修已近两年，一审法院酌情认定中科中心的形成附合的装饰装修损失为30000元。因签订合同的各方当事人均应具有审慎义务，曾伟杰作为出租人未提供合法建筑物，中科中心对涉案物业的状态应详细了解，涉案合同因租赁标的物没有合法规划报建而无效，曾伟杰和中科中心对合同无效均有过错，应当由双方各承担50%的损失，曾伟杰应当向中科中心赔偿装饰装修损失15000元。对于曾伟杰反诉要求中科中心支付2020年3月份水电费357元的诉讼请求，考虑到中科中心实际于2020年3月31日才搬离涉案物业，现曾伟杰也提交了抄表记录证实水电费的实际行度及计算依据，一审法院对曾伟杰的该项反诉请求予以支持。对于曾伟杰要求中科中心支付租赁税费及维保费1654元的反诉请求，由于曾伟杰现提交的消防检测费收据、消防维保费收据、消防罚款收据系案外人出具，缺乏合同等相关证据予以佐证，一审法院无法确认其真实性；曾伟杰提交的税费收据纳税人系案外人，无法证据与本案的关联性。且曾伟杰对于其现要求收取的税费、维保费等与此前其已经收取的税金、电工维护费的关系，以及是否存在重复计算等问题未能明确，曾伟杰现对上述费用的计算依据亦不明确，故一审法院对曾伟杰的该项反诉请求不予支持。对于曾伟杰反诉要求中科中心将涉案物业恢复原状并承担相应费用的反诉请求，由于涉案房屋属于未经合法规划报建的建筑物，该物业已经被列入征拆的范围，并无恢复原状的必要，曾伟杰的该项反诉请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，一审法院于2020年10月15日判决如下：一、确认广州市中科自学考试辅导中心与曾伟杰之间于2018年4月18日签订的《房屋租赁合同》无效；二、在本判决生效之日起三日内，曾伟杰向广州市中科自学考试辅导中心退还租赁保证金39669元；三、在本判决生效之日起三日内，曾伟杰向广州市中科自学考试辅导中心赔偿装饰装修损失15000元；四、在本判决生效之日起三日内，广州市中科自学考试辅导中心向曾伟杰支付水电费357元；五、驳回广州市中科自学考试辅导中心的其他诉讼请求；六、驳回曾伟杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1382元，由广州市中科自学考试辅导中心负担798.64元，曾伟杰负担583.36元；反诉受理费421元，由曾伟杰负担396元，广州市中科自学考试辅导中心负担25元。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。二审期间，双方均无新证据提交。本院认为，一审法院经审查认定涉案《房屋租赁合同》主体为曾伟杰和中科中心，涉案物业未办理规划报建手续，前述《房屋租赁合同》无效，判决中科中心已付租金和管理费不予退还，中科中心应清缴水电费，理据充分，双方均无异议，不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、租赁保证金39669元应否退还；二、装饰装修损失赔偿责任承担；三、曾伟杰诉请中科中心支付租赁税费和维保费能否成立；四、中科中心应否恢复涉案物业原状。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，租赁保证金39669元退还的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因双方租赁合同无效，曾伟杰就无效合同收取的款项，理应予以退还。据此，一审法院认定曾伟杰应向中科中心退还保证金39669元，理据充分。曾伟杰上诉主张没收该租赁保证金，不能成立。关于争议焦点二，装饰装修损失赔偿责任承担的问题。因涉案《房屋租赁合同》中对中科中心承租涉案物业的租赁事宜作出约定，考虑到中科中心经营的实际需要，并结合中科中心提交的装修报价单、装修费的支付凭证，一审法院对中科中心对涉案物业进行装修的事实，装修报价单及支付凭证予以采信，并无不妥。曾伟杰虽对此不予认可，但未能提供证据推翻该事实。曾伟杰作为出租人未提供合法建筑物，而中科中心对涉案物业的状态应详细了解，涉案合同因租赁标的物没有合法规划报建而无效，曾伟杰和中科中心对合同无效均有过错。一审法院综合具体案情酌情认定中科中心形成附合的装饰装修损失为30000元，双方各承担50%的损失，由曾伟杰向中科中心赔偿装饰装修损失15000元，公平合理，本院予以维持。关于争议焦点三，曾伟杰诉请中科中心支付租赁税费和维保费1654元能否成立的问题。由于曾伟杰一审提交的相关单据均系案外人出具，缺乏合同等相关证据予以佐证，也无法确认与本案存在关联。且曾伟杰对于其一审中要求收取的税费、维保费等与此前其已经收取的税金、电工维护费的关系，是否存在重复计算以及前述费用计算依据均未能明确。因此，曾伟杰诉请中科中心支付前述费用，缺乏充分依据，不予支持。关于争议焦点四，中科中心应否恢复涉案物业原状的问题。涉案物业属于未经合法规划报建的建筑物，且物业已经被列入征拆的范围，并无恢复原状的必要，曾伟杰亦无充分证据证明涉案物业系中科中心破坏。因此，一审法院认定中科中心不负有恢复原状的必要，并无不妥。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人曾伟杰的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1208.08元，由上诉人曾伟杰负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二〇年十二月十日书记员  纪惠敏黄晶晶