湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0722民初2894号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司汉寿分公司，住所地湖南省汉寿县龙阳街道办事处小南门渔场辰阳南路（天济城内）。负责人：朱新星。委托诉讼代理人：黄志明，湖南经卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敏，女，该公司员工。被告：袁先红，男，1981年7月19日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：周田夫，汉寿县正阳法律服务所法律工作者。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司汉寿分公司（以下简称碧桂园公司）与被告袁先红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人黄志明、黄敏，被告袁先红及其委托诉讼代理人周田夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园公司向本院提出诉讼请求：判令袁先红支付拖欠的物业服务费3517.40元，自2019年9月1日起至付清日止按日千分之三支付违约金（暂计至2020年10月31日为1876.06元）；2.本案诉讼费由袁先红承担。事实和理由：2016年5月16日，碧桂园公司与袁先红签订《汉寿碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园公司为小区提供物业管理服务，管理期限从签订合同之日至全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时终止。物业管理费为1.8元/平方米/月，每月5日前交纳。袁先红系汉寿碧桂园观湖5栋703号的业主，房产建筑面积为142.51平方米，每月应付物业管理费为256.52元。碧桂园公司按照约定为袁先红提供了管理服务，但袁先红自2019年9月1日至2020年10月31日期间未支付物业管理费，共计人民币3517.40元。另根据合同约定，袁先红逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起按应交管理费的日千分之三缴纳违约金，故袁先红应承担的违约金为1876.06元。袁先红辩称：1.碧桂园公司所述与事实不符，其与业主之间的物业服务权利与义务不明确，双方签订物业合同没有经过小区业主委员会同意，且签订合同时碧桂园公司没有尽到释明义务；2.碧桂园公司没有尽到合同约定的物业服务，对于露天停车场没有按照约定无偿给业主使用，地下停车场出售给部分业主，致使没有购买车位的业主不能免费停车；3.碧桂园公司的安防系统形同虚设，电梯经常出现故障，维修不及时，且经常有不相干的人进出小区；4.根据相关法律规定，碧桂园公司存在违约行为应采取补救措施，减免或免收相应的物业管理费；5.碧桂园公司的物业管理费收取过高，没有物价部门的红头指令性文件，致使业主蒙受损失，碧桂园公司应给出合理解释。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经审查，碧桂园公司提交的资料移交书、收楼应缴款项明细、期楼收楼通知书、入住登记、物业服务协议、微信催缴记录、汉寿县价格与收费项目及标准备案表来源合法、内容客观真实，且袁先红无异议，本院均予以采信；袁先红提交的碧桂园车位公告、地面停车场照片2张、微信截图、合同、收据拟证明碧桂园小区的停车位没有按照约定进行无偿使用，但出售停车位的主体为小区的建设单位即常德市天济桂园房地产开发有限公司而非物业服务公司，故本院对其关联性不予采信；袁先红提交的意见函及业主签名表不具有完整性，无法证实该意见函系由签名表上的业主所联名出具，本院对该组证据不予采信；袁先红提交的报事记录及照片可以证明小区内存在部分待解决问题，但小区内的物业服务是一个动态过程，该组证据仅能反映小区某个时段内的状况，无法直接证明碧桂园物业公司的物业服务存在严重问题，本院对该组证据的证明目的，不予采信。经审理查明：袁先红为汉寿碧桂园观湖5栋703号的业主，房屋建筑面积为142.51平方米。2016年5月16日，袁先红与广东碧桂园物业服务股份有限公司汉寿分公司签订《汉寿县碧桂园前期物业服务协议》，约定碧桂园公司为袁先红在内的小区全体业主提供物业服务，期限至小区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时止。物业服务费采取包干方式，由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为1.8元/月/平方米，如业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。袁先红自2019年9月1日开始未缴纳物业费至今。截至2020年10月31日，尚欠物业服务费3591.25元（142.51㎡×1.8元/㎡×14月）。另查明，广东碧桂园物业服务股份有限公司汉寿分公司于2019年6月19日更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司汉寿分公司，后于2020年7月23日更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司汉寿分公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告双方签订的《汉寿碧桂园前期物业服务协议》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应当按照约定全面履行各自的义务。袁先红辩称碧桂园公司的物业服务不到位，但并未向本院提交有效证据予以证实，且物业费的收取除用于物业公司的管理人员、工作人员的开支外，更多的是用于小区公共物业及配套设施的维护保养，物业服务关系到小区内全体业主的切身利益,故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费,应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断,如单个业主以此为由拒交物业服务费,将影响到整个小区的物业服务水平和质量,不利于维护小区全体业主的根本利益,对已经交纳物业服务费的业主而言亦有失公平。对于小区停车位的问题，如袁先红认为存在未履行承诺的情况，可以向作出承诺的主体即常德市天济桂园房地产开发有限公司另行主张权利。截至2020年10月31日，袁先红需向碧桂园公司支付物业费3591.25元，碧桂园公司仅主张3517.40元，系其对自己权利的处分，本院予以支持。《汉寿碧桂园前期物业服务协议》中虽约定了被告如未按协议约定交纳物业服务费,则从应付费用之日的次月1日起按照每日千分之五的标准支付违约金,但该违约金计算标准明显过高，本院酌定调整为按照全国银行间同业拆借中心2020年10月(起诉时)公布的一年期贷款市场报价利率3.85%以3517.40元为标准计算违约金，期限为2019年9月1日起计算至付清之日止。据此,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、袁先红于本判决生效之日起十日内支付碧桂园生活服务集团股份有限公司汉寿分公司物业服务费3517.40元，并自2019年9月1日起，以3517.40元为基数按照年利率3.85%的标准支付至付清之日止的违约金；二、驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司汉寿分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由袁先红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  向阳二〇二〇年十二月八日法官助理刘胜男书记员张嘉艳附本判决书所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。