陕西省铜川市中级人民法院     民事判决书     (2020)陕02民终475号     上诉人（原审原告）：邢合昕，男，1977年3月19日生，汉族，住铜川市印台区。    上诉人（原审原告）：李会娟，女，1985年4月24日生，汉族，住铜川市印台区。    委托诉讼代理人：邢合昕，男，1977年3月19日生，汉族，住铜川市印台区，系李会娟之夫。   被上诉人（原审被告）：陕西华居置业有限公司，住所地铜川市印台区。   法定代表人：丁鹏，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：王文学，西部法制报法律服务所法律工作者。   原审第三人：中国建设银行股份有限公司铜川分行，住所地铜川市新区。   负责人：雷亚东，该分行行长。   委托诉讼代理人：张育红，男，汉族，1973年11月13日生，该分行个贷中心主任。   委托诉讼代理人：唐珍，陕西宋林科律师事务所律师。   上诉人李会娟、邢合昕因与被上诉人陕西华居置业有限公司（以下简称华居公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司铜川分行（以下简称建行铜川分行）商品房销售合同纠纷一案，不服铜川市印台区人民法院 (2019)陕0203民初758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李会娟、邢合昕并作为李会娟的委托诉讼代理人，被上诉人华居公司的委托诉讼代理人王文学，原审第三人建行铜川分行的委托诉讼代理人张育红、唐珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   邢合昕、李会娟上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判为被上诉人按照《商品房买卖合同》（合同编号：20150316001）约定按时支付银行月供，并由被上诉人划定一个车位供上诉人使用。2、维持一审判决第二项、第三项。3、判令被上诉人偿还上诉人代其偿还的银行借款11610.38元（2020年5月到2020年9月），以及上诉期间继续产生的上诉人代被上诉人偿还的银行借款。4、判令被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。5、请求将一审期间所发现被上诉人涉嫌骗取贷款罪的案件线索移交公安机关。事实和理由：1、一审判决已认定《商品房买卖合同》（合同编号20150316001）合法有效，却驳回了上诉人请求判令被上诉人履行合同的诉讼请求，逻辑混乱。2、关于案涉贷款首付款问题，上诉人并未缴纳。根据贷款合同约定，首付款缴纳后第三人才能发放贷款。但现在第三人违规发放贷款，该笔贷款应为无效，发放到哪个账号就应从哪个账号回收。应当查清是被上诉人为骗取贷款，在上诉人不知情的情况下欺骗银行缴纳首付款，还是被上诉人与第三人恶意串通违规放贷。如被上诉人涉嫌骗取贷款，应移交公安机关。3、一审判决所列争议焦点错误。争议焦点是合同是否有效及继续履行，并没有约束第三人的意思。4、关于被上诉人为该案所涉及贷款偿还月供的情况，在一审中有证人证明在长达一年的时间里，被上诉人的工作人员持已知80多户半价房业主银行卡到各大银行还款，第三人不可能不知情。5、《商品房买卖合同》（合同编号20150316001）约定被上诉人应该提供车位供上诉人使用，一审判决却因为被上诉人自身原因不提供车位，就驳回上诉人诉讼请求。即使不能提供车位，也应予以经济补偿，可按每车/每年3000元酌情处理。6、在上诉人不还款的情况下，上诉人相当于缴纳了120%房款（贷款70%+首付款50%）。   庭审中，上诉人增加上诉请求：1、华居公司为上诉人办理房屋所有权登记证书，如不能办理则退还上诉人交纳的契税、大修基金及办证费用29785元，并继续办理登记证书；2、华居公司支付未提供车位的补偿3750元；3、华居公司承担一审期间公告费400元；4华居公司承担未按约定还款造成的上诉人个人征信名誉和经济损失。   被上诉人华居公司辩称，不同意上诉人原上诉请求中的第1、3、4、5项及增加的四项上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。   建行铜川分行述称：一审查明的事实清楚，适用法律正确，应予维持。三方签订的住房借款合同合法有效，上诉人与被上诉人华居公司签订的商品房买卖合同及补充协议建行铜川分行完全不知情。   邢合昕、李会娟向一审法院起诉请求：1、判令被告按照《商品房买卖合同》约定按时向第三人支付月供，每月2292.19元；2、判令被告支付逾期办理房屋产权证违约金1000元；3、判令被告给原告划定一个车位的使用权供原告使用；4、判令被告偿还原告代其偿还的第三人借款9168.76元及在案件诉讼期间继续产生的原告代为清偿的第三人借款；5、判令被告承担本案诉讼费用。   一审法院认定事实：位于铜川市印台区三里洞的XX居XX城系被告2011年启动的商品房项目开发工程。2015年2月，原告邢合昕持被告发放的XX居XX城羊年五折活动>宣传购房广告去被告售楼部咨询，被告工作人员告知原告半价购房是先以原告名义办理房屋抵押贷款，由被告使用贷款并由被告按期偿还。同年3月2日原告邢合昕（乙方）与被告（甲方）XX居XX城认购协议书一份，协议主要约定：一、乙方自愿认购XX居XX城X单元X层XX室，户型三室两厅，甲乙双方约定该房屋按套计算该商品房价款，乙方所定套型应付购房款总计498777元。二、乙方签订认购书时，向甲方支付认购定金20000元，作为认购此套商品房的依据，如乙方违反合同约定，乙方无权要求返还定金。三、甲、乙双方同意乙方按照一次性付款羊年五折活动>方式支付房款；四、本认购协议书自双方签章之日起生效，本协议书一式两份，甲、乙双方各执一份，在双方签订《商品房买卖合同》后，本认购协议书自行失效并由甲方收回。协议书甲方处加盖有被告合同专用章，原告在乙方处签名捺印。协议签订后原告向被告交纳定金20000元。   2015年3月5日原告邢合昕（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同（预售）一份，合同主要约定原告购买被告开发的位于铜川市印台区XX路XX居XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋总价款为498777元，原告采取商业贷款方式付款。原告应于2015年3月4日前支付首期房价款153777元，占全部房价款的30%，余款345000元向银行申请贷款支付。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记,因出卖人的原因,买受人未能在该商品交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的,并同意按照另行约定方式处理。被告在出卖人处加盖合同专用章及法定代表人崔万民名章，原告在买受人处签名捺印。商品房买卖合同（预售）签订后在铜川市住房和城乡建设管理局备案，2015年3月4日被告向出具交纳购房首付款153777元的收款收据。   2015年3月10日二原告、被告与第三人签订个人贷款合同一份，合同主要约定：1、二原告从第三人借款本金345000元用于购买位于铜川市印台区XX居XX小区XX幢XX号房屋，借款期限为240个月即2015年3月13日至2035年3月13日，贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮（上浮/下调）3%，该利率自起息之日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的利率调整日调整一次。本合同项下贷款利率于每年1月1日调整；2、本合同用款计划执行贷款人将款项一次划入被告账户，账号：XXXXXXXXXXXXXXXX5921，开户银行为建行铜川红旗街支行。借款人选取委托扣款方式还款，借款人指定委托扣款账户为账户名称：邢合昕，账号：XXXXXXXXXXXXXXX8958，开户银行：建行铜川分行营业室。借款人的还款方法为采用等额本息还款方法，在合同签订时的利率水平下，每个月归还本息金额为2487.04元；3、本合同项下担保方式为保证和抵押，其中，保证人在该合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。抵押财产为上述二原告所购房屋；4、本合同一式肆份，具有同等法律效力。合同注明：“借款人、抵押人、保证人或其授权代理人对本合同特别约定条款的内容全部知晓，并完全承认粘贴页骑缝处加盖第三人个人贷款合同专用章的特别签订条款粘贴页的法律效力，同意按照粘贴页约定的内容以及合同的通用条款履行自己的义务”。二原告在借款人与抵押人处签名，被告在保证人处加盖公章，第三人在贷款人处加盖个人贷款合同专用章。   2015年3月17日原告邢合昕（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订商品房买卖合同及合同补充协议各一份。合同主要约定：1、乙方购买位于铜川市印台区三里洞“华居X号”小区X楼X单元X层X室三室两厅房屋一套，总价款为498777元，因乙方参加甲方实施的“羊年活动”，故在乙方办理完毕银行按揭手续，银行已放款的前提下，甲方以签订放款的五折将房屋一次性售予乙方，乙方支付放款后，银行月供由甲方按时支付。每五年为一个确认段，若五年后任何一方不愿继续贷款，甲方不得以任何理由拒绝，需及时办理还款手续并为乙方办理房产证相关手续，所有费用基数以商品房总价款为基数，各自承担，付款以其他方式即“羊年活动”，一次性支付50%的商品房总价款；2、甲方应在2015年5月13日前将符合本合同约定的商品房交付给乙方进行房屋装修，甲方应当在商品房交付使用后720日内，开始办理房屋产权证书。乙方应当积极履行配合义务，提供办证所需的个人资料并保证提供资料真实有效，如甲方就此通知乙方后，乙方在合理期限仍不提供办证所需手续的，乙方向甲方承担1000元的违约金；如因甲方原因在约定期限内未办理房产证书的，甲方应向乙方承担1000元的违约金，房产证继续办理；3、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（见附件）。本合同补充协议及附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同补充协议主要约定有甲方自愿将一个车位的使用权用于保证甲方顺利还款，若甲方未能将按揭贷款归还，乙方可使用该车位用于补偿损失，甲方应继续完成还款工作。商品房买卖合同及合同补充协议出卖人处均加盖有被告合同专用章及崔万民名章，原告邢合昕均在买受人处签名捺印。合同签订同日，原告向被告交纳购房款249388元及预收契税、住宅专项维修资金和办理房产证等费用29885元。   二原告系夫妻关系。2015年4月22日被告向二原告交付所购房屋，二原告居住至今。被告在2015年3月至2019年6月期间持原告还款银行卡以原告名义每月按时偿还第三人借款本息，2019年7月被告未还款，第三人于同年7月22日向原告送达了催款通知书，后被告将还款银行卡交给原告，原告即从2019年7月起每月按时归还第三人借款本息，截至2020年4月原告已归还借款本息共计22921.9元。   本案争议焦点为：1、原、被告之间于2015年3月17日签订的商品房买卖合同是否有效，能否约束第三人；2、原告向第三人归还的借款本息及逾期办理房屋产权证违约金是否应由被告承担，被告是否应当划定一个车位用以赔偿原告损失。   一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一、原告持被告购房宣传单向被告咨询并与被告签订了认购协议，双方初步约定原告以半价购买被告房屋，原告向第三人借款由被告使用并由被告按期向第三人偿还，后双方依次签订了商品房买卖合同（预售）、2015年3月17日的商品房买卖合同及其补充协议，并与第三人签订了个人贷款合同对上述约定内容予以确认。上述合同及补充协议均为原、被告及原、被告与第三人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同及补充协议均合法有效。二、个人贷款合同约定由被告担保原告为购买房屋向第三人借款,原、被告及第三人应当按照合同约定履行各自义务，第三人发放借款履行了出借义务，应当由借款人原告向第三人履行偿还借款的义务。三、原、被告2015年3月17日签订的商品房买卖合同约定原告以半价购买被告房屋，原告应在第三人处办理购房个人贷款，所借款项由被告使用并由被告按期向第三人偿还，约定对双方均有约束力，但其内容实质上是将原告对第三人的借款债务转移给了被告，第三人对此事前不知晓且事后没有同意,原、被告在此情况下约定的将原告债务转移给被告对第三人无法律约束力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告提出第三人明知原、被告关于原告以半价购买被告房屋,借款由被告使用并由被告按期向第三人偿还的约定，且被告与第三人恶意串通损害原告利益的事实，对此被告及第三人均否认，且原告列举的证据又不能充分证明，故被告提出的上述事实不成立。综上所述，原、被告于2015年3月17日签订的商品房买卖合同中关于原告以半价购买被告房屋，原告向第三人借款由被告使用并由被告按期向第三人偿还的约定仅约束原、被告双方，对第三人无约束力，故原告要求判令被告按照2015年3月17日签订的《商品房买卖合同》约定按时向第三人支付每月2292.19元借款的诉讼请求，不予支持。原告提出双方约定原告借款由被告向第三人偿还分有五年期限，现期限已届满，按照约定应当由被告向第三人办理还款手续的主张，因该约定实质上仍属双方约定原告借款由被告向第三人偿还的部分，双方约定能否履行仍需征得第三人的同意，故依据上述相同理由判定原告该主张不能成立，不予支持。   原、被告约定原告以半价购买被告房屋，借款由被告使用由被告偿还，原告按约定向被告支付了半价房款及其他款项,被告已向原告交付了房屋,被告应当履行按期向第三人偿还借款的义务,被告现已停止偿还,违反双方上述约定,应承担相应的违约责任,原告已向第三人偿还了部分借款本息，被告应当给付原告，故原告要求判令被告偿还原告已偿还第三人借款本息的诉讼请求，予以支持。原、被告在商品房买卖合同（预售）及2015年3月17日签订的商品房买卖合同及补充协议中均约定有逾期办理房产证应承担违约金条款，现被告已逾期未办理房产证，已构成违约，应当按约定承担违约金，故原告要求判令被告承担逾期办理房产证违约金1000元的诉讼请求，予以支持。   原、被告在2015年3月17日签订的商品房买卖合同补充协议中约定有如被告不能按期还款，被告给原告划定一个车位用于补偿原告损失，但双方对划定车位的约定不明确，且被告至今对车位没有规划，无法确定具体车位,故对原告要求判令被告划定一个车位供原告使用的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、驳回原告邢合昕、李会娟要求判令被告陕西华居置业有限公司按照2015年3月17日签订的《商品房买卖合同》向第三人中国建设银行股份有限公司铜川分行每月支付月供2292.19元及被告陕西华居置业有限公司划定一个车位供原告使用的诉讼请求。二、被告陕西华居置业有限公司支付原告邢合昕、李会娟逾期办理房屋产权证书违约金1000元。三、被告陕西华居置业有限公司支付原告邢合昕、李会娟已向第三人偿还的借款22921.9元。上述款项于本判决书生效之日起30日内支付。案件受理费398元，由被告陕西华居置业有限公司负担。   二审中，当事人对一审查明的认购协议、商品房买卖合同（预售）、三方签订的个人借款合同、上诉人与华居公司签订的商品房买卖合同及补充协议等基本事实无异议。本院予以确认。   二审中，上诉人提供以下证据：①华居公司在小区张贴的公告和收款收据，证明该小区地下车库在收费运营；②银行交易明细、对账单及提前还款受理通知书，证明在一审判决后上诉人向银行还款情况。③公告费收据，证明一审中向华居公司公告送达诉讼文书的公告费。   华居公司对上述证据质证认为，证据的真实性没有异议，公告不能证明更换物业公司，收据只能证明该小区地下车库在使用运营，不能作为车位损失补偿依据；银行交易明细不认可；公告费由法院裁决。   建行铜川分行质证认可银行交易明细，认为其他证据与其无关，不发表质证意见。   对上诉人提供的以上证据，本院认为，上诉人提供证据的真实性予以确认。   根据以上证据，本院另查明，2019年3月16日，华居公司向案涉小区业主发出《致广大业主书》，明确前期物业服务协议已过期，原物业公司无法提供物业服务，华居公司代管该小区物业服务，其间，华居公司收取了业主停车费。在一审查明的还款之外，2020年5月至9月建行铜川分行从上诉人账户扣收还款11610.38元，2020年10月13日，上诉人向建行铜川分行还款2292.19元，2020年11月4日，上诉人提前还本50000元。   一审中，因向华居公司公告送达诉讼文书，邢合昕支付公告费400元。   本院认为，本案当事人争议的主要问题是：①案涉购房首付款是否交付；②上诉人与华居公司签订的商品房买卖合同约定的华居公司代替上诉人向第三人建行铜川分行还款的约定对第三人是否有约束力；③上诉人与华居公司合同约定车位的交付问题。   关于案涉购房首付款是否交付。2015年3月2日，邢合昕与华居公司签订认购协议约定认购定金20000元，2015年3月5日邢合昕与华居公司签订商品房买卖（预售）合同约定，邢合昕应于2015年3月4日前支付首付款153777元，虽然2015年3月4日华居公司出具153777元收款收据，但邢合昕否认其交付了该款项，且在2015年3月17日邢合昕与华居公司签订商品房买卖合同当日，邢合昕向华居公司建行七一路支行账户交款229389元，加上已付认购定金20000元，华居公司向邢合昕出具半价购房的所有购房款249389元的收款收据。如果邢合昕实际交付了首付款153777元，在此后交购房款时就应当扣减该款只需支付差额，而实际上邢合昕支付了除认购定金之外的差额，并未扣减首付款，与常理不符。现有证据不能证明2015年3月4日收据载明的首付款153777元是邢合昕支付。   关于上诉人与华居公司签订的商品房买卖合同约定的华居公司代替上诉人向第三人建行铜川分行还款的约定对第三人是否有约束力问题。2015年3月10日邢合昕作为借款人和抵押人与贷款人建行铜川分行、保证人华居公司签订《个人住房借款合同》，约定借款人邢合昕采用等额本息还款方法。同年3月17日，邢合昕与华居公司签订商品房买卖合同，约定在邢合昕办理完毕银行按揭手续银行已放款的前提下，华居公司以签订房款的五折将房屋一次性售予邢合昕，邢合昕支付房款后银行月供由华居公司按时支付。以上签订合同的过程来看，邢合昕与建行铜川分行签订借款合同在先，邢合昕与华居公司签订五折购房、华居公司还贷款的合同在后，建行铜川分行对邢合昕与华居公司签订五折购房、华居公司还贷款的合同并不知晓，华居公司代邢合昕偿还贷款月供的约定只能约束邢合昕与华居公司，对建行铜川分行不发生法律效力，对建行铜川分行而言借款合同的还款义务人仍是邢合昕，华居公司与建行铜川分行之间并未形成借款合同关系。上诉人相应上诉理由不能成立。   但根据邢合昕与华居公司的合同约定，邢合昕还款后，华居公司应当向邢合昕、李会娟返还。除一审认定的已还款22921.9元之外，银行扣款及邢合昕又偿还的贷款63902.57元（11610.38+2292.19+50000），是持续发生的事实，华居公司应当一并返还。上诉人相应上诉请求予以支持。   关于上诉人与华居公司合同约定车位的交付问题。2015年3月17日邢合昕与华居公司签订商品房买卖合同补充协议约定，华居公司将一个车位的使用权用于保证华居公司顺利还款，若华居公司未能将按揭贷款归还，邢合昕可使用该车位用于补偿损失，华居公司应继续还款。华居公司未按双方约定向贷款人还款，且根据二审查明的事实，华居公司代管该小区物业并收取了业主停车费，说明该小区的车位已由业主使用，华居公司应当按照约定给邢合昕划定一个车位由邢合昕无偿使用，以补偿华居公司未按约定向贷款人还款给邢合昕造成的部分损失。上诉人该项上诉请求予以支持。   综上所述，一审认定事实清楚，适用法律适当。上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。二审出现的新事实及依据新证据查明的事实，涉及原告部分诉讼请求，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：   一、维持铜川市印台区人民法院 (2019)陕0203民初758号民事判决主文第二项及案件受理费负担部分；   二、变更铜川市印台区人民法院 (2019)陕0203民初758号民事判决主文第三项为：陕西华居置业有限公司在本判决生效后30日内向邢合昕、李会娟返还已向中国建设银行股份有限公司铜川分行偿还的借款86824.47元；   三、撤销铜川市印台区人民法院 (2019)陕0203民初758号民事判决主文第一项；   四、陕西华居置业有限公司在本判决生效后30日内为邢合昕、李会娟在位于铜川市印台区三里洞的XX居XX,小区划定一个车位，由邢合昕、李会娟无偿使用。   五、驳回邢合昕、李会娟的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   一审公告费400元，由陕西华居置业有限公司负担。二审案件受理费90元，由邢合昕、李会娟共同负担30元，由陕西华居置业有限公司负担60元。   本判决为终审判决。     审 判 长    周少英      审 判 员    康建军      审 判 员    董敏     二〇二〇年十二月九日     法官助理   海鹰   书 记 员  朱雪莹      1