湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初7166号原告：李清华，女，1970年7月25日出生，汉族，住恩施市，委托诉讼代理人：邱兵、谭鑫，湖北施南律师事务所律师、实习律师。被告：陈剑，女，生于1970年10月18日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，委托诉讼代理人：赵鹏，恩施市崔坝法律服务所法律工作者。原告李清华与被告陈剑房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李清华及其委托诉讼代理人谭鑫、被告陈剑及其委托诉讼代理人赵鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李清华向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付赔偿款壹万元（小写：10000.00元），并按年利率6%支付自2019年2月21日至本金清偿之日止的利息，并将房屋改造部分恢复原状；3.判令被告向原告支付违约金陆万伍仟元（小写：65000.00元）。事实与理由：2013年3月12日，被告租赁原告恩施市火车站商贸一小区12-11号住房，双方签订《房屋租赁协议》，约定租期自2013年6月1日至2026年6月1日止。因租赁房屋受损，2019年2月21日被告向原告出具一万元借条补偿。期间原告多次催要，但被告至今未予支付。后被告又私自修改房屋结构，原告多次要求被告将房屋恢复原状，被告至今未恢复。且房屋租赁期间未经原告同意擅自转让房屋，至今被告不再租赁房屋，拒付房屋租金，已严重违约。被告的行为违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益，原告特根据《合同法》《民事诉讼法》之规定具状诉讼，望判准如上请求。被告陈剑辩称，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。首先，案涉《房屋租赁合同》于2019年2月17日就已经解除。即2019年2月17日，答辩人经被答辩人同意将案涉房屋（海悦客栈）转让给案外人程文经营，被答辩人对《转让合同》充分认可。自此，答辩人与被答辩人于2013年3月12日签订的《房屋租赁合同》已全面解除。该《合同》中约定属于答辩人的权利义务亦全部转让给受让人程文。有恩施市人民法院（2019）鄂2801民初5974号以及恩施土家族苗族自治州中级人民法院（2020）鄂28民终字441号生效判决书载明。其次，被答辩人要求答辩人支付赔偿款10000元，不属于本案审理范畴，系另一民事法律关系。因为，答辩人与被答辩人在解除案涉《房屋租赁合同》时，已经向被答辩人出具了借条一张，载明：“今借到李清华人民币壹万元。”据此，可以认定该借条所涉款项已经转变为民间借贷的款项，完全属于民间借贷的民事法律关系。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于恩施市火车站××小区××房屋××栋租赁给被告使用，租赁期限为13年，即自2013年6月1日起至2026年6月1日止；租金以年计算，第一年至第七年每年5万元（第一年免收），第八年至第十三年为浮动租金，其递增涨幅按本小区本排当时的价格比照上涨；租赁期满被告在租赁房屋范围内的不可移动的装饰、装潢，被告不得故意损坏，应保持原样，可移动的物品，双方可以协商处理，或送或作价；在租赁期间内，被告可以转让；合同生效后，任何一方违约，均应向对方支付13年总租金的10%作为违约金。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告对该房屋进行了装修改造，经营宾馆，取名为恩施市海悦客栈。2019年2月17日，被告与案外人程文签订《转让合同》，约定被告将海悦客栈转让给程文经营。2019年2月21日，被告给原告出具借条一份，其内容为“今借到李清华现金壹万元整（￥10000.00）附：转让海悦客栈时给她的补损今借人：陈剑（签字捺印）2019.2.21”。2019年2月下旬，程文将海悦客栈改名为海悦驿栈并营业。原告在程文的海悦驿栈开业时赠送了花篮。程文给原告交付房屋租金至2020年6月1日。2020年6月，陈剑因经营海悦驿栈亏损，决定停止经营，提出将租赁房屋退还给原告，原告未接受，程文遂放弃对海悦驿栈的经营并外出务工。审理中，经征询程文意见，程文表示不再承租案涉房屋，放弃对海悦驿栈的经营。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行合同确定的义务。在合同履行过程中，原告提出解除该合同，被告称该合同自其将海悦客栈转让给程文时即已解除，且程文以自己的行为表示放弃承租该房屋，原、被告及程文均有解除租赁合同的意思表示，故该合同自程文决定退还给原告时即解除。被告在承租案涉房屋后，对该房屋进行了装修整改，并经营宾馆，原告对此是完全知道的，原告未对被告装修整改该房屋提出异议，应认定为认可。2019年2月21日被告给原告出具借条一份虽然从合同的形式上是民间借贷关系，但出具该借条的基础法律关系是案涉租赁合同，故不属于另一法律关系，应在本案中审理，该借条注明是因被告转让海悦客栈时给原告的补损，是被告的真实意思表示，故原告依据该借条要求被告支付该款项的理由成立，本院予以支持。该借条未约定利息，故原告要求被告支付利息的主张不能成立，本院不予支持。合同未约定租赁期限届满后或合同解除时应对房屋改造部分恢复原状的相关内容，故原告要求被告将房屋改造部分恢复原状的主张不能成立，本院不予支持。原告知晓并认可被告将海悦客栈转让给程文，且案涉租赁合同明确约定可以转让，故原告以被告转让房屋的行为违约的主张不能成立，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物支持损失的，承租人应当赔偿”，故被告将其经营的海悦客栈转让给他人不影响其与原告之间的房屋租赁合同关系，被告以其将海悦客栈转让给他人时即与原告之间的房屋租赁合同解除的主张不能成立，本院不予采信。被告在没有法定理由的情况下要求解除合同，其行为违约，原告要求被告支付违约金的请求符合合同的约定，理由成立，本院予以支持。根据双方合同的约定，应以13年总租金为基数计算违约金，原告提出按每年50000元的租金标准计算合适，因双方约定第一年免收租金，故应按12年的租金标准计算违约金为60000元（50000元×12年×10%），超过部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、原告李清华与被告陈剑于2013年3月12日签订的《房屋租赁合同》自2020年6月解除。二、被告陈剑于本判决生效后五日内支付原告李清华赔偿款10000元、违约金60000元，合计70000元。三、驳回原告李清华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费减半收取838元，由原告李清华负担63元，被告陈剑负担775元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  聂本军二〇二〇年十二月十一日书记员  张 悦