广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初7435号 原告：冼燕华，女，1978年7月20日出生，汉族，住广西壮族自治区贺州市八步区。 被告：罗文术，男，1975年9月10日出生，壮族，住广西壮族自治区忻城县。 委托诉讼代理人：潘代春，广西广来律师事务所律师。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序 立案时间：2020年9月7日 开庭时间：2020年10月27日 当事人到庭情况： 原告冼燕华：本人到庭 被告罗文术：本人及其委托诉讼代理人潘代春到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1.判令原告与被告之间签订的租赁合同无效;2.被告退还原告预付给被告的厂房铺面租金8000元及给被告垫付的印刷费1000元，共计9000元；3.被告赔偿原告以下费用：广告招牌拆装费6800元，搬迁运输费3500元，共计10300元；4.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2020年6月下旬，因原厂址外要增加租金，想另找一个场地降低费用成本，便找到了被告那里。当时被告并没有告知原告该场地是违建没有正规手续的，还承诺就算拆迁也要三到四年以后。口头协议2020年7月20日正式计算入场费用。原告先后三次微信转账租金给被告：2020年7月2日2000元、7月10日3000元、7月15日3000元。2020年7月21日垫付印刷费1000元，共计9000元。2020年7月24日，三塘镇人民政府出示《限期拆除违法建筑（搭建）的告知书》（编号：20A7-47），在公示出来之前原告已把原厂里的大部分东西搬至九曲湾农场七分场1186号，高薪聘请专业公司的工程师把威海六开四色印刷机、桑那四开四色印刷机、申威达全开切纸机电源电路拆解完毕准备搬迁过去，23号在公示出后一个小时，原告立即终止搬迁过去的想法，事实已酿成严重经济损失。原告和被告多次协商，被告都没有一个态度，一分钱都没有退还亦无任何说法，经济损失具体费用如下：广告招牌拆装6800元，搬迁运输费3500元，共计10300元。因被告隐瞒九曲湾农场七分场1186号场地属非法搭建，无正规手续，为了收取厂房铺面租金，故使工房搬迁遭受的较大经济损失。 被告答辩要点 被告罗文术辩称，1.即使没有在政府明确确认被告铺面是违章建筑的前提下，也没有明确通知要求搬迁的前提下，是原告自己认为此地会被政府拆迁以后自行停止租赁，将自己的办公以及厂房搬走，这个责任不应当由被告承担。2.被告为了原告顺利进行生产经营，在原告租赁前经过原告方要求也铺设了地砖和水电安装也花费4423元，所以在整个租赁过程以及经营过程当中，被告也蒙受损失，这个损失也是原告擅自停止租赁造成的。3.被告认为各方遭受的损失应该由各方自行承担，合同是基于当事人意思自治自愿的基础上签订的，应该受法律保护，是合法有效的。 认定事实及法律适用 经审理查明：2020年7月2日，原告冼燕华与被告罗文术对位于九曲湾农场七分场1186号的房屋租赁达成口头协议，约定原告因经营需要租赁被告的房屋作为办公使用，房租为2800元/月，地下室为500元/月，租金按季度支付。同日，原告向被告付款2000元，被告向原告出具《收条》，载明“今收到冼燕华交来九曲湾农场1186号工厂前期准备工作（如铺地、工厂门窗、三相电、办公室清理干净）租金2000元，大写：贰仟元整，租金7月20日起算（租金铺面及厂房1万元一个季度）大写壹万元整，收款人：罗文术，2020.7.2”。7月10日、7月15日，原告向被告分别付款3000元、3000元。7月21日，原告垫付被告印刷费1000元。上述费用合计9000元，被告予以认可。 随后，原告陆续将经营设备搬运至案涉房屋。因案涉房屋及所属区域属于违章建筑，2020年7月24日，南宁市兴宁区三塘镇人民政府发出限期拆除违法建筑（搭建）告知书，要求相关权利人限期拆除。7月25日，原告将经营设备搬离案涉房屋。 另查明，被告陈述案涉房屋所属土地从九曲湾农场职工“苏美珍”处租赁，并建设房屋对外出租，房屋建设并未取得主管部门审批手续。 2020年9月7日，原告认为与被告之间的合同系无效，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”原告冼燕华向被告罗文术承租房屋，为此双方针对租赁物具体位置、用途、租金标准、支付期限达成口头协议，原告向被告支付租金，被告出具《收据》予以确认，可以证实双方对于房屋租赁合同主要条款已经达成一致意见并履行的事实，双方虽未订立书面协议，但其实施的行为，事实上已形成了房屋租赁合同关系。被告将其建设的房屋出租给原告使用，因案涉房屋建设并未取得建设工程规划许可证或者得到主管部门批准。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，双方之间形成的房屋租赁合同违反了法律强制性规定，应为无效。 关于房屋占有使用费等。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”同理，原告已经向被告支付了房屋占有使用费8000元，双方发生争议后，原告已于2020年7月25日搬离案涉房屋，扣除原告已经使用的自2020年7月20日至7月25日期间的房屋占有使用费，故被告应返还原告已经支付的房屋占有使用费为8000元-（3300元/月÷30天×6天）=7340元。原告垫付的印刷费1000元，被告也予以认可，应予以支付给原告。 关于合同无效后损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告在未取得建设工程规划许可证或者得到主管部门批准情况下建设房屋并对外出租，对此负有过错。原告在向被告租赁房屋时以及订立合同时并未查验租赁物的权属证明或者批复证明，自身也存在过错。据此，应各自承担其损失，对于原告主张的广告招牌拆装、运输费用，本院不予支持。 判决结果 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、确认原告冼燕华与被告罗文术于2020年7月2日形成的房屋租赁合同无效； 二、被告罗文术向原告冼燕华返还房屋占有使用费7340元； 三、被告罗文术向原告冼燕华支付印刷费1000元； 四、驳回原告冼燕华的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费141元，由原告冼燕华负担80元，被告罗文术负担61元。 本判决为终审判决。 审判员 王 星 二〇二〇年十二月一日 书记员 唐启寓 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。