河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3476号上诉人（原审原告）：马晨路，女，1983年10月2日出生，汉族，住沁阳市，现住沁阳市。委托诉讼代理人：李婧萍，河南太华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张朦胧，男，1990年3月11日出生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：原丽珍，河南永威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱渲涛，男，1995年1月27日出生，汉族，住沁阳市，现住沁阳市。上诉人马晨路因与被上诉人张朦胧、朱渲涛租赁合同纠纷一案，不服河南省沁阳市人民法院（2020）豫0882民初2130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。马晨路上诉请求：1、依法维持原判第一项，撤销原判第二项,改判被上诉人赔偿上诉人损失84900元或发回重审;2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、朱渲涛未经上诉人同意将房屋转让给张朦胧的行为,对上诉人不发生法律效力。上诉人将房屋出租给朱渲涛,其擅自以25000元转租给张朦胧,直到2020年4月才得知此事,二人的转租行为不符合法律规定，朱渲涛亦应当承担赔偿责任。2、合同到期后,形成附合的装饰装修依法归上诉人所有，被上诉人对其损坏应当赔偿。无论基于双方签订的租赁合同或者法律规定,合同期满或乙方(指被上诉人)停止经营时,已有的装饰装修归上诉人所有,并在合同中明确约定不得拆除地砖、吊顶、墙面、管线以及其他附属设施。但被上诉人对装饰装修进行毁损的行为侵犯了上诉人的合法权益,应当承担赔偿责任。3、上诉人主张的赔偿数额具有事实和法律依据，一审中被上诉人提交了自己的装修清单，记载了装修时地板砖花费13356元、铺砖工费花费9500元、隔断5600元、隔断木工材料9700元、房屋设计费3000元、水电工钱、材料15000元等,与上诉人请求赔偿的项目相互印证,且价格也与上诉人主张的数额基本一致,属于正常的市场浮动范围,可证实上诉人的主张均是真实的。且被上诉人提交的装修清单显示“垃圾清理4500元”,这与上诉人主张的垃圾清理4500元完全一致。在被上诉人对房屋破坏后,上诉人及时报警,对现场进行拍照、录像、固定证据,原审法院称上诉人没有及时固定证据是错误的。该装修损失完全可以参照被上诉人装修时支出的数额进行计算。4、上诉人的房屋就是用来出租的,被上诉人将房屋装修进行毁损,产生的损失有垃圾清运费、因需打扫卫生导致房屋无法正常出租减少的收益、基础装修全部被毁导致房屋租金降低的损失等等。距离第一次出租给被上诉人的价格,现在已经是4年后的价格,租金上涨理所应当，租金上涨是上诉人的合法收益,怎能以上诉人的合法收益抵消被上诉人的赔偿责任。至于新的装饰装修费用由谁支出,这是上诉人与新的租户之间的问题,这并不能免除被上诉人承担赔偿责任。上诉人仅仅是参照新租户支出的装修数额来向被上诉人主张权利,原审认定新的装修费不是上诉人出的,上诉人没有损失是错误的。综上,请二审依法查明事实,维护上诉人的合法权益。张朦胧辩称，上诉人的上诉请求不能成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：第一、张朦胧和马晨路形成租赁关系，与朱渲涛没有关系。双方没有签订书面的租赁合同，更没有约定张朦胧租赁期间装修的物品应归马晨路所有，那么张朦胧在租赁期间自己的装修物仍为张朦胧所有。第二、张朦胧装修的地板因形成附合并未拆除，不存在张朦胧将地板砖、吊顶拆除或者损坏的情形，上诉人称张朦胧将其拆除损坏的观点不能够成立。第三、张朦胧投资所进行的装修以及装修的花费系张朦胧在租赁期间自己进行的花费，与上诉人没有任何关系，上诉人不能凭张朦胧装修时的花费来推断自己所谓的损失，其主张没有任何事实和法律依据。第四、根据民事立法精神，损失赔偿的基本原则是填补和弥补原则，本案中，上诉人将房屋对外出租时是毛坯房，张朦胧在租赁房屋后，对房屋进行了铺设地板砖、架设线路、吊顶、刷墙等装修，正因为有张朦胧的装修才导致现在租赁房屋的价格增高，现该房屋又被租赁户石哲租赁后投资进行了装修，上诉人对房屋没有投资装修，根本不存在其装修损失这一说法。第五、现房屋的租赁价格高低与否以及时间长短，是上诉人与现在的租户进行的协商和确定，与张朦胧包括朱渲涛均没有任何关系。上诉人在上诉状中称4年后房屋租赁会涨价，但由于张朦胧的损坏导致其不能涨价，没有事实和法律依据。同时，上诉人想当然的推断以后的租赁价格会上涨，也是单方推断。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。朱渲涛辩称，转让是在合同到期后转让的，合同我当时没认真看，房屋损坏的问题与我无关，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。马晨路向一审法院起诉请求判令：１、二被告连带赔偿原告损失84900元，支付拖欠的水电、物业费6014元；２、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：2017年2月25日原告马晨路作为甲方，被告朱渲涛作为乙方，双方签订租赁合同一份，马晨路将自己所有的位于怀府景苑小区的门面房出租给朱渲涛。合同第二条约定：租赁期限壹年，自2017年2月26日至2018年2月26日；第三条约定：租金为30000元；第四条约定：如因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方负责维修或承担赔偿责任。合同期满或乙方停止经营时，已有的装修归甲方所有，乙方不得拆除地砖、吊顶、墙面、管线以及其他附属设施等；第六条约定：在租赁期间，乙方对于出租房屋不得以任何形式转租、转让、转借、抵押、合作联营等行为。乙方不得将租赁房屋长期闲置不用，应自觉遵守甲方或甲方指定的物业管理制度。合同签订后，朱渲涛向马晨路交纳了房租。马晨路租赁给朱渲涛的房屋为毛坯房，朱渲涛租赁后，对房屋打了隔断，毛坯房墙面喷漆，毛地面铺设地毯等简单装修，装修后从事根雕生意。2018年房屋租赁期限到期后，双方未再重新签订书面租赁合同，朱渲涛于2018年3月19日通过微信转账的方式向马晨路支付第二年租金30000元。2018年9月24日朱渲涛与张朦胧达成口头协议，朱渲涛将租赁马晨路的房屋转给张朦胧，双方约定转让费为25000元。被告张朦胧将25000元转让费通过微信转账方式支付给朱渲涛，双方之间未签订书面合同。二被告未告知马晨路其二人租赁权转让事宜。张朦胧受让后，对房屋进行了地板砖的铺设、房屋隔断及墙壁粉刷、安灯走线等装修，从事培训工作。2019年4月15日张朦胧通过微信向马晨路转账15000元，同年11月6日又通过微信给马晨路转账15000元。2020年4月马晨路向张朦胧催要房租时知道了二被告之间租赁权转让的事实。同时告知张朦胧，如果续租，要增加房租，张朦胧表示不再续租，并于2020年６月29日通过微信向马晨路转账10000元，付清了2020年6月之前的房租。2020年７月２日至３日张朦胧搬离交房期间，将部分地板砖砸毁，屋内隔断、天花板、线路损毁，房顶被打孔一处漏水，毛坯房原有的部分下水管道损毁。张朦胧称下水管道的损坏是经营过程中为排水方便进行的开口处理，不是故意损坏。马晨路于2020年8月3日诉至法院。2020年8月7日马晨路与石哲签订租赁合同，将本案诉争房屋租赁给石哲，石哲在签订合同后，对该房屋进行了重新装修，现已经装修完毕。诉讼中，马晨路申请冻结张朦胧银行存款、微信、支付宝余额90914元，该院依法作出（2020）豫0882民初2130号民事裁定，冻结张朦胧银行存款、支付宝、微信余额90914元，期限一年。一审法院认为，一、原告马晨路与被告朱渲涛之间法律关系的界定问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，就诉争房屋的租赁，原告马晨路与被告朱渲涛签订了租赁期限一年的书面租赁合同，被告朱渲涛按合同约定交付了一年的租赁费，因此原告马晨路与被告朱渲涛之间形成了定期一年的租赁合同关系。2018年2月租赁合同到期后，朱渲涛继续使用承租房屋，马晨路未提出异议，双方未再签订书面合同对租赁期限进行重新约定，双方之间的租赁期限应为不定期。二、二被告之间法律关系以及原告与被告张朦胧之间法律关系的界定问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。从上述规定可以看出，转租的重要特征之一是承租人与出租人之间的合同继续有效，承租人不退出租赁关系。而租赁权转让是指承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。2018年9月被告朱渲涛将承租房屋权益以25000元的价格转让给张朦胧，按二被告约定，朱渲涛退出租赁合同，今后合同的权利和义务由张朦胧承继，因此二被告之间成立租赁权转让合同，非转租合同。租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让。根据《合同法》第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。依此规定，经合同另一方即出租人同意的租赁权转让是合法转让，未经出租人同意的租赁权转让为非法转让，转让行为对出租人不发生法律效力。但对承租人和受让第三人而言，转让合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。因此二被告的转让合同应属有效。朱渲涛转让的剩余租赁权益到期后，原告马晨路直接收取2019年2月至2020年2月的租赁费，以及2020年4月原告知道二被告之间的转让行为后，收取被告张朦胧2020年3至6月租赁费的行为，应视为原告马晨路与被告张朦胧之间形成新的租赁合同关系，双方未签订书面合同约定租赁期限，应视为不定期租赁。三、原告马晨路诉请的损失如何确定，其诉请应否支持。原告诉请费用包括：1、张朦胧欠付的水电、物业费；2、屋内隔断、天花板、线路、地板砖等装修被损的修复和重新铺设费用；3、被损房顶和原有排水管道被损的修复费用；4、垃圾清运费。首先，原告马晨路支出的6014元水电、物业费，其支出的水电、物业费6014元系被告张朦胧承租期间欠付的费用，因此马晨路要求张朦胧给付理由正当，予以支持。其次，张朦胧装修的屋内隔断、天花板、线路、地板砖等被其损坏应否赔偿问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，被告张朦胧承租期间，装修的屋内隔断、天花板、线路、地板砖，其不再承租后，将上述装修损毁，虽然马晨路与朱渲涛合同约定，承租期满后，装修归原告所有，但上述装修是朱渲涛将租赁权转让后，张朦胧又进行的装修，马晨路知道转让后，未再与张朦胧重新签订合同进行约定。装修被损后，马晨路没有及时固定证据，而是又进行了出租并由新的承租人予以装修，也无法通过鉴定确定损失价值，同时现该部分装修费用也是由新的承租人石哲支付，并未给马晨路造成实际损失，因此马晨路要求被告赔偿该部分损失理由不足，该院不予支持。其三、关于房顶打孔和排水管道的修复费用，原告申请石哲出庭作证，也仅是证明房顶修复费用预计3000元，排水管道修复费用预计800元，但截止本案庭审结束前，马晨路也没有提供房顶和排水管道修复实际支出费用的证据，同时该预计费用也是石哲装修费用的一部分，也未给马晨路造成实际损失支出，因此马晨路要求张朦胧赔偿该部分损失证据不足，不予支持。其四、马晨路主张的垃圾清运费4500元，从其提供的证据看，该费用亦为石哲支付，没有给其实际造成损失支出，因此其要求张朦胧给付该费用理由不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，一审判决：一、被告张朦胧应于判决生效之日起十日内给付原告马晨路水电、物业费6014元。二、驳回原告马晨路的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1036元，保全费929元，原告马晨路负担1835元，被告张朦胧负担130元。二审中，当事人均未提供新的证据。经本院审理查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，上诉人马晨路对“张朦胧分别于2019年4月15日、11月6日通过微信给其转账各15000元；2020年4月马晨路知道朱渲涛与张朦胧之间租赁权转让的事实后，向张朦胧催要房租时告知张朦胧，如果续租，要增加房租，张朦胧表示不再续租，并于2020年６月29日通过微信向马晨路转账10000元，付清了2020年6月之前的房租”的事实不持异议，上述事实足以说明马晨路已认可朱渲涛与张朦胧之间转租的事实，马晨路与张朦胧之间形成了新的涉案房屋租赁合同关系，原审认定马晨路与张朦胧之间形成了新的租赁合同关系，且视为不定期租赁，并无不当。由于马晨路与张朦胧未签订书面租赁合同，对张朦胧重新装修的内容如何处理没有约定，且在张朦胧搬离涉案租赁房屋后，马晨路又将该房屋租赁给他人，并由他人进行了重新装修使用，如若基于张朦胧的行为存在经济损失，亦无法通过鉴定予以确定，即马晨路没有充分证据证明张朦胧的行为给其造成了实际经济损失，故原审对其主张的损失84900元不予支持并无不妥。另，马晨路上诉称因朱渲涛擅自将房屋转租给张朦胧，故朱渲涛应承担赔偿损失的责任，因马晨路与张朦胧之间形成了新的租赁合同关系，同时，马晨路没有证据证明其主张的损失是由朱渲涛造成，故其要求朱渲涛承担赔偿损失的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，上诉人马晨路的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1923元，由上诉人马晨路负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 军审 判 员  余同云审 判 员  毕 蕾二〇二〇年十二月一日代书记员  张艳娇