江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8762号上诉人（原审被告、反诉原告）：肖宁，男，1962年3月1日出生，汉族，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：张新，南京市浦口区盘城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：仲宁，男，1957年9月18日出生，汉族，住南京市沿江工业开发区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陆翠华，女，1955年10月2日出生，汉族，住南京市沿江工业开发区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡国凡，江苏国成律师事务所律师。原审第三人：南京爱如山房地产置业顾问有限公司第七分公司，住所地在南京市江北新区大厂街道草芳路**。负责人：骆胜国，该分公司经理。委托诉讼代理人：翟丽，女，该公司员工。上诉人肖宁因与被上诉人仲宁、陆翠华、原审第三人南京爱如山房地产置业顾问有限公司第七分公司（以下简称爱如山第七分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初1088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人肖宁及其委托诉讼代理人张新，被上诉人仲宁、陆翠华的委托诉讼代理人胡国凡，原审第三人爱如山第七分公司的委托诉讼代理人翟丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖宁上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持肖宁一审诉请，并驳回仲宁、陆翠华一审诉请。事实与理由：一审判决显失公正。肖宁对一审查明事实无异议，但对仲宁、陆翠华未按指令付款却不构成违约的认定不能认同。1.在肖宁将房屋按约定已经过户至仲宁、陆翠华名下、合同并未约定房款的支付方式的情况下，肖宁完全有权利有理由让仲宁、陆翠华将房款打入自己或其他任何不特定账户，仲宁、陆翠华应无条件服从。2.肖宁在仲宁、陆翠华未依约付清房款的情形下，拒绝交房并迁出户口系行使不安抗辩权。3.由于仲宁、陆翠华拒绝按照肖宁指令付房款，肖宁也只能等拿到房款才能交房并迁出户口，不能因为肖宁曾经提出延期交房的要求而认定肖宁违约。仲宁、陆翠华辩称，1.仲宁、陆翠华没有任何违约行为，违约的是肖宁，其违约行为主要包括：未按约定日期过户、迁出户口及交付房屋。2.由于肖宁的违约行为，给仲宁、陆翠华造成的损失远超一审法院认定的5万元，具体损失包括：占用利益、律师费等，但未提起上诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。仲宁、陆翠华向一审法院起诉请求：1.判令肖宁将位于南京市六合区的房屋交付给仲宁、陆翠华，结清水、电、气、有线电视、电话、物管费用（暂计300元，以最终实际结算为准）；2.判令肖宁赔偿损失184000元（含合同违约金、代理费、中介费、房租损失、未按时迁出户口违约金等）；3.肖宁负担本案诉讼费。肖宁向一审法院反诉请求：1.判令仲宁、陆翠华支付房屋尾款6万元；2.判令仲宁、陆翠华支付违约金184000元；3.诉讼费由仲宁、陆翠华负担。一审法院认定事实：仲宁、陆翠华系夫妻关系，仲飞系仲宁、陆翠华之子，肖宁、肖弘系父子关系。2019年9月5日，肖宁（甲方）与仲飞（乙方）及爱如山第七分公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：甲方将位于南京市六合区房屋出售给乙方，房屋面积59.78㎡，房屋售价92万元。甲方应向丙方支付佣金11040元，乙方应向丙方支付佣金11040元。甲、乙方无正当理由不履行合同的，违约方按总房价20%支付违约金。守约方已向丙方支付的佣金等视为守约方的损失，由守约方直接向违约方主张，丙方不予退还。因违约方违约行为引发诉讼而产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担。乙方于2019年9月5日、9月6日前支付甲方购房定金2万元、3万元，该定金最后冲抵房款。乙方于2019年10月30日前支付甲方购房房款计86万元，并于当天甲乙双方办理产权交易过户抵押手续，过户当天甲方需迁出该房屋内的所有户口，尾款1万元在结清水、电、气、有线电视、通讯等相关所有费用后与乙方交接房屋时，由乙方支付给甲方。甲方最迟于交房前清空该房屋内所有户口，如甲方在规定期限内未能迁出该房屋内所有户口，则需支付5万元违约金给乙方。合同签订后，仲飞按约向肖宁支付定金5万元，向爱如山第七分公司支付佣金14000元。合同履行过程中，双方协商一致将户口迁出及交房期限延至2019年11月10日。2019年10月31日，肖宁（甲方）与仲宁、陆翠华（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，双方办理过户登记手续，涉案房屋登记至仲宁、陆翠华名下。肖宁曾提出延期2个月交付房屋，仲宁、陆翠华未同意。肖宁提供其子肖弘的银行卡，要求仲宁、陆翠华将剩余购房款打入该账号，爱如山第七分公司告知其提供产权人即肖宁本人的银行账号，并将此情况告知仲宁、陆翠华。2019年11月11日，肖宁提供本人银行卡账号，仲飞将购房款81万元汇至该账号，肖宁出具相应收条一张。仲宁、陆翠华认为肖宁未在约定时间内将涉案房屋户口迁出及交付房屋，已构成违约，故扣减购房款5万元作为违约金未支付；肖宁认为仲宁、陆翠华未按约定足额支付购房款，故不同意交付房屋。双方各执己见，致房屋交接手续一直未办理。2019年11月20日，仲飞诉至南京市六合区人民法院要求肖宁交付房屋、结清相关费用，并支付违约金184000元，后于2020年1月22日撤回诉讼。因本案诉讼，仲飞支付律师费2万元。2019年12月初，肖宁将涉案房屋户口迁出。2020年3月11日，仲宁、陆翠华再次诉至南京市六合区人民法院要求肖宁交付房屋、结清相关费用，并赔偿损失184000元。一审庭审后，双方于2020年5月11日办理了房屋交接手续，仲宁支付肖宁房屋尾款1万元（该款扣减了2019年至2020年的暖气费）。一审法院认为，当事人应当按约全面履行合同，遵守诚实信用的原则。肖宁与仲飞签订的《房地产买卖中介合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性、强制性的规定，合同依法成立生效，予以确认。根据上述合同，肖宁与仲宁、陆翠华签订了《南京市存量房买卖合同》，并将涉案房屋过户至仲宁、陆翠华名下，可以证明涉案房屋系仲飞代仲宁、陆翠华购买，仲宁、陆翠华予以认可，且肖宁未提出异议，故合同权利义务应当由仲宁、陆翠华承接。本案中，根据双方合同约定，仲宁、陆翠华应当于2019年10月30日前支付购房款86万元，当天双方办理产权交易过户手续，肖宁应当于过户当天迁出该房屋内的所有户口，结清水、电、气、有线电视、通讯等相关所有费用后交付房屋。关于仲宁、陆翠华于2019年11月11日支付购房款的行为是否构成违约的问题。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。涉案房屋产权人及合同卖方均为肖宁，双方并未约定购房款汇至肖弘名下，肖宁应当先提供本人的收款账户便于对方支付购房款，其于2019年11月11日提供本人账户，而仲宁、陆翠华在获取该账号后立即支付购房款，故认定仲宁、陆翠华的行为不构成违约。关于仲宁、陆翠华扣减5万元购房款的行为是否构成违约的问题。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。根据合同约定，房屋交付前需要肖宁清空该房屋内所有户口，且结清水、电、气等相关费用，而户口迁出、清空房屋、结清费用需要一定时间，仲宁、陆翠华同意将迁出户口及交房期限延至2019年11月10日，但肖宁未提供证据证明其在该日期之前已做好交房准备并通知对方收房，结合肖宁曾提出延期两个月交房的要求、直至2019年12月初才将涉案房屋户口迁出的事实，而双方合同约定肖宁未能按期迁出户口需支付5万元违约金，应认定仲宁、陆翠华的行为不构成违约。肖宁未在双方约定期限内清空涉案房屋内的户口、结清相关费用及交付房屋，构成违约，仲宁、陆翠华主张其赔偿违约造成的损失，于法有据，予以支持。但其主张的损失金额184000元明显过高，根据仲宁、陆翠华具体损失情况，兼顾合同履行的情况及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定肖宁赔偿损失5万元。双方完成房屋交接后，仲宁、陆翠华应当支付购房款6万元（92万元－5万元－81万元），扣减双方交接时已经支付购房款1万元，仲宁、陆翠华还应支付肖宁购房款5万元。肖宁主张仲宁、陆翠华支付购房款5万元，有事实及法律依据，予以支持。肖宁主张仲宁、陆翠华支付违约金184000元，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条的规定，判决：一、仲宁、陆翠华于判决生效后十日内向肖宁支付购房款5万元；二、肖宁于判决生效后十日内赔偿仲宁、陆翠华违约损失5万元；三、驳回仲宁、陆翠华的其他诉讼请求；四、驳回肖宁的其他反诉请求。上述判决一、二项相抵后，双方互不履行。一审本诉案件受理费3986元，减半收取计1993元，由仲宁、陆翠华负担；反诉案件受理费2480元，由肖宁负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十四条规定：“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”由此可见，债务人向第三人履行，合同双方当事人应有约定，在有约定情况下，债务人未向第三人履行的，才构成违约。本案中，肖宁主张仲宁、陆翠华按其指示将房款付至其子肖弘账户，仲宁、陆翠华应无条件同意，否则构成违约，缺乏法律根据。由于肖宁未按约对于仲宁、陆翠华履行义务提供必要的条件致使该二人未按约在规定时间内履行付款义务，仲宁、陆翠华不构成违约。相应的，肖宁认为其有权拒绝交付房屋及迁出户口，系行使不安抗辩权也不能成立。2019年11月11日，仲宁、陆翠华在获取肖宁本人账户后，立即支付购房款，应视为全面履行义务的行为。肖宁未按约交付房屋并履行迁出户口等附随义务，构成违约，应承担相应违约责任。故一审判决判令肖宁承担5万元的违约责任，有事实与法律依据，应予维持。综上所述，肖宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4960元，由肖宁负担。本判决为终审判决。审判员  夏雷二○二○年十二月十六日法官助理刘小琴书记员汪海燕