辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终15364号上诉人（原审被告）：沈阳三达房产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市大**。法定代表人：史天佑，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴迪昌，辽宁大辽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王连壁，男，1943年2月19日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：张艳红，女，1946年6月20日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：王连壁（张艳红丈夫），男，1943年2月19日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。上诉人沈阳三达房产开发有限公司因与被上诉人王连壁、张艳红财产损害赔偿纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初1130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法由审判员宋宁担任审判长（并任主审），与审判员刘小丹、任江共同组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人沈阳三达房产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审案件受理费，均由二被上诉人负担。事实和理由：1.原审认定事实错误，被上诉人的房屋已超过房屋质保期，并且已超过诉讼时效。2.上诉人不应赔偿被上诉人鉴定后的财产损失价值，并承担鉴定费。3.被上诉人的房屋已经由维修基金进行维修，并且已经维修完毕，因此，上诉人不应承担继续维修及赔偿责任。被上诉人王连壁、张艳红辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原告向一审法院起诉请求：1.原告房屋自入住起，外墙、窗户、阳台渗水，室内墙壁、地板受到严重损坏，请求判决被告赔偿原告30180元；2.本案诉讼所涉费用由被告承担。事实和理由：原告于2009年12月28日在被告售楼处办理了购房交接手续，于2010年6月入住，当年8月，因室内墙壁多处潮湿、开裂，原告到物业管理处报修。被告的崔工程师说：“今年不能修了，计划已经上报了，你家房子要等到明年才能修。”房子渗水是件大事、急事，急事应该急办。被告的部下却让业主等待一年，分明是故意拖延。2011年，原告第二次报修，施工人员在外墙的砖缝处打胶。过后墙壁仍然渗漏，室内墙壁表面开裂、脱皮处越来越多，面积越来越大。大雨过后，窗台上积满了水，流到地板上。2012年，原告第三次报修，崔工程师说：“你家房子渗漏不是墙的问题，是窗户渗水。”原告问“窗户怎么会渗水呢？”崔工程师说：“是窗框跟墙的连接处的钉子没弄好。”原告说：“那就修窗户吧。”崔工程师说：“已经过保修期了，用户要自己承担。”原告问：“保修期多长时间？”崔工程师说：“两年。”原告问：“去年维修时，为什么不修窗户呢？”崔工程师说：“那谁能一下子看出来。”原告说：“你没看出来，责任在你，不能让业主承担。”崔工程师说：“过保修期了，上面不批，我也没办法。”有关的文字材料上记载保修期为5年，崔工程师说是2年，这是恶意篡改蒙骗业主。2013年第四次报修，原告找到了前任管理处负责人夏天棋，把前三年报修的情况和遭遇述说了。夏天棋说：“我跟工程部王经理说一下，我们两人去你家看看再说。”然而，过去半年多，直到他离职，物业公司从上到下没有任何人作出回应。2014年第五次报修，原告找到物业管理处现负责人高鹤，把原告先前报修的情况又述说了一遍，高鹤不置可否，没有回应。2015年至今，在长达四年多的时间里，原告多次催问高鹤，何时维修？高鹤都不予理睬，只在2018年7月份派人在外墙墙面上刷胶。但是，对原告家的窗户没有维修，对室内损毁的墙面也没有维修。确切地说，高鹤只字没提，全当没有这回事。2019年4月份，原告再次找到高鹤，商谈维修一事。高鹤说：“你找盖房子的，这房子是谁盖的，你就找谁。”于是，原告问高鹤三达房产开发公司的地址，高鹤说：“你自己上网查吧！”其势盛气凌人，不可一世。总之，自2010年起，迄今为止，在长达九年多的时间里，原告因房子渗漏而产生的维修问题，始终没有解决。现在，原告房子内墙损毁严重，墙面多处开裂、脱皮、发霉，尤其北卧室的损毁更为严重。每到夏季，墙面荫湿、发霉、长毛，由绿变黑、脱皮、气味难闻。综上所述，可见三达房产开发公司和三达物业管理公司在住宅质量保修期内，对用户不承担保修责任，不履行《住宅质量保证书》和《前期物业管理服务协议》，致使原告蒙受重大损失。故请求法院判决被告沈阳三达房产开发有限公司赔偿原告30180元。请求依法判决支持原告的全部诉讼请求。一审法院认定事实：二原告系沈阳市于洪区太湖街**4-3-2房屋所有权人。2009年12月18日，原告办理了入住手续。2010年7月16日、2010年8月4日、2010年9月3日、2010年11月3日、2012年9月18日，原告多次就房屋漏水事宜向被告报修，被告多次对该房屋进行维修。庭审中，原告表述：“从2010年至2012年找过崔工程师，2012年以后崔工程师就走了，2013年找的夏天棋，夏天棋干了一年就走了，2014年至今一直找的是现在的负责人叫高鹤。”被告表述：“崔工程师是开发公司负责维修的，夏天棋和高鹤是物业公司的经理。”“我们维修过五次，2010年7月16日、2010年8月4日、2010年9月3日（原告家里没有人，维修的是外墙）、2010年11月3日、2012年9月18日。”另查明，2020年5月7日，原告对其房屋内因漏水产生的损失申请鉴定，部分内容为本房屋所有人自入住起，外墙、窗户、阳台多处渗漏，室内墙壁、地板、书籍均遭受严重损害。经本院委托，委托鉴定项目为：2009年12月购买被告房屋，2010年6月入住，自入住起房屋外墙、窗户、阳台、多处渗漏，室内墙壁、地板等均遭受严重损害，现原告申请对造成的财产损失数额进行鉴定。2020年6月15日，辽宁光辉资产评估有限责任公司作出辽光资评报字[2020]第094号《沈阳市于洪区人民法院委托对王连壁、张艳红所有的房屋因漏水造成的财产损失价值评估项目资产评估报告》，第三条记载：列入本次评估对象为：王连壁、张艳红所有的位于于洪区产因漏水造成的财产损失价值。评估范围：墙面乳胶漆、地板、书共计3项。纳入评估范围的资产范围与委托评估的资产范围一致。评估结论：本次项目在评估基准日2020年6月5日所表现出的损失价值为1385元。损失评估明细表记载：墙面受损面积为26平方米，乳胶漆损失价值1040元。地板受损面积为5平方米，损失价值为265元。书数量为2本，损失价值为80元。原告预交鉴定费2000元。原、被告对此资产评估报告均有异议，2020年7月27日，辽宁光辉资产评估有限责任公司分别对原、被告进行了回复，回复未改变《沈阳市于洪区人民法院委托对王连壁、张艳红所有的房屋因漏水造成的财产损失价值评估项目资产评估报告》的评估结论。2020年8月31日，原告向本院提交《重新鉴定申请书》，原告认为：一、评估公司徇私舞弊。评估公司对于洪区人民法院的司法鉴定委托书进行篡改，把委托鉴定项目中室内墙壁改成墙面乳胶漆。评估公司以篡改的评估范围为依据对墙面乳胶漆的价值进行评估，只需考虑乳胶漆这一种材料，对影响损失价值评估的重要因素，人工费不予考虑。对其他四种建筑材料（嵌缝石膏、加固剂、底漆、腻子粉）不予考虑，予以删除。地板虽没有被篡改，但同样遭此厄运。评估公司对地板价值进行评估，只考虑地板的板材价值，对人工费不予考虑。对其他材料费用及搬运费、运输费等也不予考虑，予以删除。二、评估公司徇私枉法。评估公司对家中地板实体性贬值进行评估，只选择一种方法，这样做法违背了《中华人民共和国资产评估法》第26条。评估公司复议回复第3条内容：“地板已使用近10年，存在贬值。”对实体性贬值的评估方法通常有三种，即观察法、使用年限法、修复费用法。从实际情况出发，评估公司应首选观察法，其次使用年限法，应以观察法为主。该评估公司只选择使用年限法这一种方法，违背了资产评估法。选择使用年限法进行评估与实际情况不符。因本申请人家中只有二人没有孩童及闲杂人员，且家人对地板倍加爱护，地板至今完好如初，以使用年限进行评估是主观臆断。这样评估属实不客观、不公正。家中地板有使用价值，但因在铺装时进行过切割、涂胶等二次加工，这样的地板不能上市交易买卖，不能进入社会消费领域，即不具有社会属性。因而，家中地板只有使用价值，没有商业价值，不具有商品的两重性。所以家中地板不同于商家地板，它只是物品，但不是商品，不存在贬值。任何物品只要不存在交易、买卖，只限于个人使用，均不存在贬值。本申请人家中的地板被损害，理应根据市价赔偿损失。因为赔偿不是交易、买卖，所以不存在贬值。三、评估公司狡辩抵赖。评估公司复议回复第一条内容：“本次评估中，乳胶漆的价值包含了人工费及材料费用。”实际情况是评估报告书有二万多字，从头至尾，对于人工费只字未提。对于除乳胶漆、地板以外，任何一种材料均未提及。在本申请人对评估报告提出异议、指出错误之后，在复议回复中突然冒出人工费及材料费用这几个字。让人感到惊诧之余，更多的是茫然不解，评估公司为什么将人工费及材料费用隐藏在乳胶漆的价值中？为什么不把人工费及材料费用单独开列出来？关于评估报告中损失评估明细表的作用：评估公司没有在损失评估明细表里把人工费及材料费用分别列出，却把人工费及材料费用隐藏在乳胶漆的价值中。这是故弄玄虚吗？显然不是，这是在狡辩抵赖，企图文过饰非，瞒天过海，为自己的过失开脱。上述这些问题在法庭上本申请人要求评估公司来人作出解释说明。评估公司的刘海渤支吾其词。当问到乳胶漆的价值包含了人工费及材料费用，那么人工费、乳胶漆、材料费用各是多少？评估人员膛目结舌，无言以对。综上所述，可见该评估公司评估报告中的错误，证据确凿，情节严重，损害了申请鉴定人的合法权益，造成恶劣影响。故请人于洪区人民法院法官追究辽宁光辉资产评估有限公司的法律责任。鉴于上述情况，该评估公司评估报告的鉴定意见不应作为认定事实的根据，本申请鉴定人要求重新鉴定。一审法院认为：结合本案庭审过程及本院确认的事实，归纳本案争议焦点为：涉案房屋的质量问题是否超出房屋保修期；原告的财产损失金额。关于本案争议的焦点问题，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为２年；（五）装修工程为２年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。本案中，被告主张涉案房屋已经超过了质保期，原告于2009年12月18日办理了入住手续。从2010年起，原告多次就房屋漏水事宜向被告报修，被告多次对该房屋进行维修，故原告在向被告报修房屋质量问题时，涉案房屋仍在保修期内，至原告诉讼之日，涉案房屋经多次维修仍持续存在渗漏的质量问题，对原告居住造成影响，应视为在保修期内发生的质量问题，故对原告的损失，被告应承担赔偿责任。关于财产损失金额问题，辽宁光辉资产评估有限责任公司作出辽光资评报字[2020]第094号《沈阳市于洪区人民法院委托对王连壁、张艳红所有的房屋因漏水造成的财产损失价值评估项目资产评估报告》，评估结论：本次项目在评估基准日2020年6月5日所表现出的损失价值为1385元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条的规定，当事人申请重新鉴定，存在下列情形之一的，人民法院应当准许：(一)鉴定人不具备相应资格的；(二)鉴定程序严重违法的；(三)鉴定意见明显依据不足的；(四)鉴定意见不能作为证据使用的其他情形。存在前款第一项至第三项情形的，鉴定人已经收取的鉴定费用应当退还。拒不退还的，依照本规定第八十一条第二款的规定处理。对鉴定意见的瑕疵，可以通过补正、补充鉴定或者补充质证、重新质证等方法解决的，人民法院不予准许重新鉴定的申请。本案中，原告未提供证据证明辽光资评报字[2020]第094号《沈阳市于洪区人民法院委托对王连壁、张艳红所有的房屋因漏水造成的财产损失价值评估项目资产评估报告》存在上述情形之一，且辽宁光辉资产评估有限责任公司拥有合法、有效的评估资质，原告并未提供证据证明被告及鉴定机构在鉴定过程中存在程序违法并足以导致鉴定结论有失偏颇的事由或者鉴定意见明显依据不足，故原告的意见，本院不予支持。原告重新鉴定的申请，本院不予准许。辽宁光辉资产评估有限责任公司辽光资评报字[2020]第094号《沈阳市于洪区人民法院委托对王连壁、张艳红所有的房屋因漏水造成的财产损失价值评估项目资产评估报告》记载：损失评估明细表：墙面受损面积为26平方米，乳胶漆损失价值1040元。地板受损面积为5平方米，损失价值为265元。书数量为2本，损失价值为80元。上述损失金额共计1385元。该评估明细表中未对旧墙翻新重新刷乳胶漆需要整理旧墙面、刮腻子、打磨、上底漆、找补、面漆、养护、地面清理等其他工序的人工费及材料费，及重新铺设地板的人工费进行计算，故本院酌情认定其他工序的人工费及材料费共计2000元。关于鉴定费，系原告合理，必要性支出，根据原告提供的鉴定费收据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、被告沈阳三达房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告王连壁、原告张艳红财产损失费3385元；二、被告沈阳三达房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告王连壁、原告张艳红鉴定费2000元；三、驳回原告王连壁、原告张艳红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告沈阳三达房产开发有限公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为：根据上诉人的上诉请求、理由及被上诉人的答辩意见，本案双方当事人争议的焦点是：被上诉人的房屋漏水是否已超过房屋质保期，上诉人应否赔偿被上诉人房屋漏水所造成的损失3385元，并承担一审鉴定费。关于被上诉人的房屋漏水是否已超过房屋质保期的问题，本院认为，因上诉人在二审中确认其所建造的案涉房屋是2009年竣工验收并交付使用的，且承认房屋墙面的保修期是五年，此外，上诉人在一审承认对于被上诉人的房屋墙面渗水问题先后维修过五次，时间分别是2010年7月16日、2010年8月4日、2010年9月3日（被上诉人家里没有人，维修的是外墙）、2010年11月3日、2012年9月18日，据此，应当认定上诉人所建造的、被上诉人所有的房屋自交付使用后一年即出现渗水现象，虽然上诉人予以维修多次，但一直未能维修好，且直到2018年还予以维修，故被上诉人要求上诉人承担维修责任和造成财产损失的赔偿责任，具有事实和法律依据，对于上诉人提出的被上诉人的房屋已超过质保期、被上诉人的起诉已超过诉讼时效的上诉理由，本院均不予支持。关于上诉人应否赔偿被上诉人房屋漏水所造成的损失3385元，并承担一审鉴定费的问题，本院前已论述，因上诉人所建造的、被上诉人所有的房屋自交付使用后一年即出现渗水现象，虽然上诉人维修多次，但一直未能维修好，故对于给被上诉人室内财产造成的损失及一审支付的鉴定费，应由上诉人承担赔偿责任。虽然，上诉人辩称被上诉人所在的小区已启动维修基金进行维修，但这只是对墙面渗水问题进行维修，不能减免因墙面渗水给被上诉人造成的财产损失的赔偿责任，因此，本院对上诉人提出的此项上诉理由，亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈阳三达房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 宁审判员 刘小丹审判员 任 江二〇二〇年十二月十一日法官助理韩雪书记员王天秀本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；