宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1998号 上诉人（原审原告、反诉被告）:宁夏鼎辉置业有限公司。 法定代表人：卢某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李某，北京市中银（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅某，北京市中银（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：陆某，宁夏天器律师事务所律师。 上诉人宁夏鼎辉置业有限公司（以下简称鼎辉置业公司）因与被上诉人郑某确认合同无效纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初10736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理完毕。 鼎辉置业公司上诉请求：1.依法撤销金凤区人民法院（2019）宁0106民初10736号民事判决；2.依法将案件发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回被上诉人一审反诉请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决事实认定有误。1.一审判决对《房屋买卖合同》的性质认定有误。案涉《房屋买卖合同》的签订，是因被上诉人与上诉人股东卢浩之间有未结清的债权债务关系。双方签订案涉《房屋买卖合同》是为上诉人股东卢浩欠付被上诉人的借款提供的让与担保。并不是一审认定“上诉人同意将欠付被上诉人的借款用于购买案涉房屋”这一事实。对此，上诉人与被上诉人于2014年9月1日签订的《关于中石化大厦第13层第14层交房期及备案手续延期的赔偿协议》，对此事实有所表述。2.一审判决遗漏了重要事实，本案应当按民间借贷法律关系审理，一审判决却以房屋买卖合同关系审理。但是退一步讲，本案不管最后被认定为民间借贷纠纷还是房屋买卖合同纠纷，一审判决都要对双方之间的借款金额或是购房款的支付予以查清。但是一审判决既没有查清双方之间的借款金额为多少，也没有查清被上诉人有无付清1190万元的购房款，如何支付的。3.银川市金凤区人民法院于2019年12月27日作出的(2019）宁0106民初15010号之一民事裁定书、(2019)宁0106民初15011号之一民事裁定书第2页审理查明部分，已经认定被上诉人与上诉人之间不存在商品房预售合同纠纷，实为民间借贷纠纷。现上述裁定已经生效，但是本判决却认定的事实与上述已经生效的裁定认定的事实相矛盾。二、关于案涉《房屋买卖合同》的性质。银川市金凤区人民法院(2019)宁0106民初15010号之一民事裁定书、(2019)宁0106民初1501l号之一民事裁定书已经认定上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，实为民间借贷纠纷，并且认定双方签订的《房屋买卖合同》是为借款提供的担保。那么上诉人认为根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用第71条之规定“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效”。根据该条法律规定，《房屋买卖合同》只有让与担保效力，没有物权效力。也就是说，《房屋买卖合同》变相地约定了被上诉人到期不能清偿债务，涉案房屋归债权人所有这一内容，故根据上述法律规定，《房屋买卖合同》是无效的。三、一审程序违反法律规定，上诉人一审提出的本诉为确认之诉，而被上诉人提出的反诉为给付之诉，属于不同的法律关系，一审对于被上诉人提出的反诉请求不应当受理，但一审法院在受理的情形下且支持了反诉人的反诉请求。 郑某答辩称，1.上诉人一审本诉的请求是确认案涉商品方买卖合同无效，理由是案涉房产未取得商品房预售许可证，但上诉人已于2019年10月30日一审审理期间取得了案涉房产预售许可证，故上诉人原审本诉诉请不能成立；2.上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同前已形成了借款合同，但双方并未约定借款到期后借款人不能还款被上诉人请求履行商品房买卖合同的约定，实际上双方在借款期内经协商一致终止了借款合同建立了案涉商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款，且上诉人核实后向被上诉人出具了购房收款收据，将借款本金及利息已转化为购房款；3.案涉商品房买卖合同合法有效，上诉人根据全国法院民商事会议纪要不能作为本案的定案依据，实质上相应的对应条款为物权法的第186条规定，但案涉的证据及事实不属于该条的禁止流押，同时案涉事实也不存在合同法第52条规定的无效情形之一，案涉的事实是双方终止了借款合同，将借款本金及利息转化为购房款，由被上诉人向上诉人购买案涉房产，而并非为借款合同提供担保，故本案也不属于最高院关于审理民间借贷案件适用若干问题规定的第24条规定适用情形，同时也证明了原金凤区人民法院（2019）宁0106民初15010、15011民事裁定书认定性质错误；4.被上诉人一审的反诉请求明确为确认之诉，而非给付之诉。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 鼎辉置业公司向一审法院起诉请求：1.确认原被告于2012年10月11日签署的《商品房买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。 郑某向一审法院反诉请求：1.依法确认双方于2012年10月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令反诉被告协助办理《商品房买卖合同》登记备案手续；3.本案反诉费由反诉被告承担。 一审法院认定事实，2012年10月11日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告作为买受人购买商务区办公楼中石化大厦第13层，单价7000元每平方米，总金额1190万元。2014年9月1日，原被告双方签订《关于中石化大厦第13层第14层交房期及备案手续延期的赔偿协议》，确认因原告股东卢浩向被告借款到期后未能按时清偿借款，原告同意将上述借款用于购买案涉房屋并承诺在2014年10月20日办理涉案房屋的备案手续，被告需支付房款的差额部分。 另查明，原告开发建设的宁夏中石化办公大楼于2019年10月30日取得《商品房预售许可证》，预售证号：银审服预售证第**，预售面积27746.01平方米，预售套数16套。 一审法院认为，本案的争议焦点为案涉《商品房买卖合同》性质是否构成让与担保。让与担保是指债务人或者第三人为担保债权的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。如果债务人与债权人订立合同，约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。本案中，综合双方提交的证据，案涉《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，未约定如债务人未清偿债务，案涉房屋即直接归被告所有，而是双方协商通过原告所有的商品房出售给被告以清偿债务人难以清偿借款的方式实现双方的交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定。虽然案涉房屋的房款中包括原告及其股东卢浩与被告之间的借款，但原告提交的证据不足以证明双方形成的商品房买卖合同构成让与担保以及符合无效的情形。该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，但被告仍需按合同约定履行足额支付购房款的义务。另，案涉房屋已于2019年10月30日取得《商品房预售许可证》，故本诉中原告主张《商品房买卖合同》无效的诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。对于反诉部分，在双方签订的《商品房买卖合同》合法有效情形下，该合同的登记备案手续并不以缴清房款为前提要件，反诉被告应按约定协助反诉原告办理该合同的备案登记手续。虽反诉被告对双方之间的款项金额存有异议，但其可以另行通过合法途径解决。对反诉被告的辩解意见法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、驳回宁夏鼎辉置业有限公司的诉讼请求；二、宁夏鼎辉置业有限公司与郑某于2012年10月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效；三、宁夏鼎辉置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助郑某办理上述第二项中合同的备案登记手续。案件受理费100元，反诉案件受理费50元，均由宁夏鼎辉置业有限公司负担。 本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交证据。 二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为涉案《商品房买卖合同》的法律效力、一审程序是否违法。本案中，双方当事人对签订涉案《商品房买卖合同》的事实予以认可。案涉《商品房买卖合同》签订前，上诉人鼎辉置业公司股东卢浩与被上诉人郑某之间存在借款合同关系，在此基础上，上诉人鼎辉置业公司与被上诉人郑某签订《商品房买卖合同》，并由上诉人向被上诉人郑某出具了时间为2012年11月14日的收据，收据载明的收款为19000000元。但根据被上诉人郑某一审中提交的2014年9月1日由上诉人鼎辉置业公司与郑某签订的《关于中石化大厦第13层第14层交房期及备案手续延期的赔偿协议》的约定，涉案房款的构成系“宁夏鼎辉置业有限公司股东卢浩向郑某借款，本金加利息共计19000000元，借款期限自2012年6月1日至2013年6月30日。此款双方约定作为宁夏鼎辉置业有限公司开发中石化大厦项目的启动资金。因卢浩借款到期未能按时偿还，2013年7月20日由宁夏鼎辉置业有限公司董事长卢某出面调解，将此款项用于乙方三人购买中石化大厦第13层、第14层的购房款……”。根据《关于中石化大厦第13层第14层交房期及备案手续延期的赔偿协议》的约定，证实2012年10月11日双方签订的《商品房买卖合同》，系在鼎辉置业公司股东卢浩借郑某款项及利息，上诉人、被上诉人双方将借款本息转为购房款，将郑某与卢浩之间的借款合同关系转变为上诉人与被上诉人及案外人之间商品房买卖合同关系。案涉《商品房买卖合同》性质是否构成让与担保。让与担保是指债务人或者第三人为担保债权的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。如果债务人与债权人订立合同，约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。本案中，综合双方提交的证据，案涉《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，未约定如债务人未清偿债务，案涉房屋即直接归被上诉人所有，而是双方协商通过上诉人所有的商品房出售给被上诉人以清偿债务人难以清偿借款的方式实现双方的交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定。虽然案涉房屋《商品房买卖合同》约定的房款1190万元中包括上诉人及其股东卢浩与被上诉人之间的借款，但上诉人提交的证据不足以证明双方形成的商品房买卖合同构成让与担保以及符合无效的情形。故上诉人请求确认涉案《商品房买卖合同》无效的诉请一审法院不予支持处理正确。关于一审法院支持被上诉人反诉请求并判决上诉人协助被上诉人办理备案登记手续一审程序是否违法。本案一审中，被上诉人主张由上诉人协助办理涉案《商品房买卖合同》的备案登记手续。经查，虽上诉人与被上诉人之间对被上诉人郑某出借的款项存在争议，双方于2014年9月1日签订的《关于中石化大厦第13层第14层交房期及备案手续延期的赔偿协议》中约定宁夏鼎辉置业有限公司股东卢浩向郑某借款，本金加利息共计19000000元，涉及本案双所签订合同价款为1190万元。但上述借款的本金是多少、计算的利息是否符合法律规定，均需另案进一步审查确定，本案中不涉及给付的内容，双方可以另行通过合法途径解决。现已确认双方签订的《商品房买卖合同》合法有效情形下，涉案合同的登记备案手续并不以缴清房款为前提要件，上诉人应按约定协助被上诉人办理该合同的备案登记手续。一审法院对被上诉人主张由上诉人协助办理涉案《商品房买卖合同》的备案登记手续的诉请予以受理并在本案中处理，程序并无违法和不当。综上，上诉人鼎辉置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人宁夏鼎辉置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  杨巧玲 审判员  张 婧 二〇二〇年十二月七日 书记员  马 娟 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。