湖南省嘉禾县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1024民初1644号原告：嘉禾县三鑫房地产开发有限公司，住所地嘉禾县珠泉镇嘉园路。法定代表人：李德阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖成河，湖南嘉明律师事务所律师。被告：何艳石，男，1978年3月13日出生，汉族，湖南省嘉禾县人，住嘉禾县。被告：罗捷，女，1978年6月30日出生，汉族，湖南省嘉禾县人，住嘉禾县。第三人：中国工商银行股份有限公司嘉禾支行，住所地湖南省嘉禾县珠泉镇人民北路**。法定代表人：曾宏涛，系该行行长。原告嘉禾县三鑫房地产开发有限公司（以下简称三鑫公司）与被告何艳石、罗捷及第三人中国工商银行股份有限公司嘉禾支行（以下简称工行嘉禾支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三鑫公司的委托诉讼代理人肖成河到庭参加诉讼，被告何艳石、罗捷及第三人工行嘉禾支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的商品房买卖合同（预售），嘉禾县××镇××道嘉禾县国有煤矿棚户区改造项目金色年华小区Ａ7，11栋2单元2802号房归原告所有，原告返还被告已支付的房款；2、判令被告赔偿给原告造成的损失20000元；3、诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告依法在嘉禾县××镇××道旁的地块开发“嘉禾县国有煤矿棚户区改造项目金色年华小区Ａ7，11栋”商品房项目，2017年10月10日，两被告与原告签订了合同编号为20173006的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（以下统称商品房买卖合同），约定被告以按揭付款方式向原告购买Ａ7，11栋2单元2802号房（建筑面积147.20平方米，套内建筑面积125.01平方米）；房屋价款235520元，其中首期房价款55520元，银行贷款180000元。商品房买卖合同签订后，2018年5月10日两被告作为借款人和抵押人、第三人作为贷款人、原告作为保证人，三方签订了《个人购房借款／担保合同》（以下简称按揭贷款合同），约定被告向第三人借款180000元用于支付购买Ａ7，11栋2单元2802号房，借款期限60个月，原告作为连带保证人对被告的借款提供担保，同时被告作为抵押人将购买的Ａ7，11栋2单元2802号房（抵押物）抵押给第三人。按揭贷款合同签订后，被告存入了55520元的首付款，以满足银行按揭放贷的条件，第三人如期发放了被告所借的180000元贷款到原告账户充抵被告的购房款。原告于2017年10月25日到县房产局为被告办理了该套房的合同备案登记。商品房买卖合同、按揭贷款合同签订以来，至2019年4月，两被告只偿还借款本息55794.02元，之后再没有履行过偿还第三人贷款的义务，经第三人、原告催告仍拒绝履行，甚至拒绝联系。被告违约以来，原告已被第三人每月从原告的保证金账户中扣划相应的金额（含借款本息等）替代被告归还贷款。至2020年11月18日，原告已替被告向第三人偿还贷款及违约金、罚息共40872.89元（其中罚息2158.6元）。被告拒绝还贷的违约行为，致使原告被以保证人的身份承担还款责任，造成原告卖房所得价款又被银行回收还要多承担利息、违约金等损失，而被告没有支付购房款却企图获取房屋所有权的后果。显然，被告的违约行为致使原、被告签订的以被告支付购房款、原告交付房屋为交易内容的商品房买卖合同的目的无法实现。依照合同法第94条第（四）项的规定，原告对该合同享有法定解除权。为此特提起诉讼，望判如所请。被告何艳石、罗捷未予答辩，也未向本院提供证据。第三人工行嘉禾支行未到庭参加诉讼，但第三人通过出具《声明》的方式陈述了事实并提出了主张，述称“由于业主多次违约拒不偿还贷款，已失去诚信，至2020年8月31日三鑫公司已经十多次替业主何艳石、罗捷偿还贷款共计30474.48元，现为维护合法权利，特声明如下：鉴于业主何艳石、罗捷不诚信拒绝偿还贷款，我行对三鑫公司与业主解除购房合同的行为无异议。待解除购房合同生效后，业主何艳石、罗捷未清偿的贷款（含利息、罚息、违约金）由三鑫公司来清偿。”原告围绕诉讼请求，依法向本院提交了商品房买卖合同（预售），合同备案证明，个人购房借款/担保合同，个人逾期贷款催收函，工商银行凭证，工商银行声明，工商银行关于支付利息、罚息的说明，三鑫公司委托合同及律师费发票等证据材料。本院经审查认为，上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据。据此，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据,对原告主张的案件事实予以确认。另查明，原、被告签订商品房买卖合同后，虽进行了合同备案，但因被告后来未履行偿还按揭贷款义务，作为买卖标的物的商品房亦未交付给被告，更未办理不动产权证。纠纷发生后，原告聘请律师代理诉讼，支付律师费7000元。本院认为，本案系以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》系主合同与从合同的关系，均系双方真实意愿表示，合同内容不违背法律和行政法规的规定，合法有效，依法予以确认。两被告未按借款合同的约定履行还贷义务，同时违背了商品房买卖合同的约定，构成对商品房买卖合同的违约，两被告应当按照商品房买卖合同约定和法律规定承担相应的违约责任。一、关于诉请1。本案中，作为买卖标的物的商品房并未实际交付被告，未办理产权过户登记手续，商品房实际控制和占有人仍是原告，且满足下列条件：其一，被告在偿还按揭贷款的履行期限届满之前，未履行偿还按揭贷款义务，其行为已表明不履行合同主要债务；其二，由于两被告的违约行为，致使原告依照借款合同约定承担了保证担保责任，原告的保证金账户中每月被第三人扣划相应的金额替被告归还贷款本息，原告收取的商品房价款被银行逐月收回，导致原告的合同目的无法实现。上述情形符合《合同法》第九十四条的规定，当事人可以依法主张解除合同，故原告请求判决解除原、被告签订的商品房买卖合同的诉请，符合合同约定和法律规定，于法有据，本院予以支持。原、被告签订的商品房买卖合同解除后，两被告对该商品房拥有的合同权利丧失，该商品房归原告三鑫公司所有，由三鑫公司返还两被告已付的全部购房款111314.02元（首付款55520元+偿还银行借款本息55794.02元）。二、关于诉请2。《合同法》第一百零七条规定：当事人不履行合同义务或者履行合同义务，不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。两被告未按《个人购房借款/担保合同》的约定，向第三人偿还贷款及利息，依法应向原告承担违约的民事责任。两被告应承担如下民事责任：（一）原告聘请律师代理诉讼，支付律师费7000元，该费用是两被告违约给原告造成的损失，原告要求两被告赔偿该项费用，本院应予支持；（二）两被告的违约行为致使原告承担了连带担保责任，产生了2158.6元的罚息损失，两被告对此应当予以赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第四项、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告嘉禾县三鑫房地产开发有限公司与被告何艳石、罗捷于2017年10月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》，嘉禾县××镇××道嘉禾县国有煤矿棚户区改造项目金色年华小区Ａ7，11栋2单元2802号房归原告嘉禾县三鑫房地产开发有限公司所有，由原告嘉禾县三鑫房地产开发有限公司返还被告何艳石、罗捷购房款111314.02元；二、被告何艳石、罗捷于本判决生效之日起十五日内，赔偿原告嘉禾县三鑫房地产开发有限公司经济损失9158.6元；三、驳回原告嘉禾县三鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元、公告费300元，合计450元，由被告何艳石、罗捷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员  李勇军二〇二〇年十二月一日代理书记员  曾 秀附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。