贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终2213号 上诉人（原审被告）：谢四飞，男，1983年10月10日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。 被上诉人（原审原告）：贵州铜城物业服务有限公司，住所地贵州省铜仁市凉水井路**。 法定代表人：张琴，公司执行董事。 委托诉讼代理人：张朝和，男，1988年6月6日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。 上诉人谢四飞因与被上诉人贵州铜城物业服务有限公司（以下简称铜城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初2896号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 谢四飞上诉请求：1．撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初2896号民事判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系。被上诉人依据2015年11月1日与业委会签订的物业服务合同属无效合同，因小区业委会成立不符合规定，故业委会私自选聘的物业服务企业不符合法律规定；其次，物业公司提供的物业服务存在严重问题；最后一审认定被上诉人违约缺乏依据，且判决的违约金过高。 铜城物业公司二审未作答辩。 铜城物业公司向一审法院起诉请求：1．请求判令被告支付原告2015年11月1日至2020年12月31日（共计62个月）物业服务费9,531元（153.74㎡×1.00元/㎡×62=9,531元），及违约金4,960元，共计14,491元；2．本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年11月1日，原告铜城物业公司与铜仁市名城世家业主委员会签订《碧江区名城世家小区物业服务合同》，合同约定：原告对被告所在的铜仁市碧江区名城世家小区提供物业服务，服务内容包括环境卫生、绿化与建筑品的养护与管理，交通、车辆停放秩序，装饰装修管理，消防管理、房屋建筑共用部位、共用设施设备的保养与管理等内容。合同对物业服务费收费标准约定如下：高层住宅按1.00元/月/㎡×建筑面积计收；业主在接房时一次性预付一年的物业服务费，并在次年后30日内履行交纳当年应付费用。此外，合同还对物业服务内容、物业服务质量、双方权利义务等进行了约定。 被告为名城世家小区6栋2单元102室业主，房屋建筑面积153.74㎡，物业服务费应为1.00元/月/㎡。合同签订后，原告按照约定提供了物业服务，但被告未按照约定向原告支付物业服务费。2019年1月12日原告向被告发送催缴物业费的函并电话催收后，被告仍未履行交纳物业服务费的义务。 另查明，原告在庭审中自认在提供物业服务期间未按照约定全面履行物业服务；被告从2015年11月1日起未向原告支付物业服务费，其辩称履行合同过程中原告实际是按照0.8元/㎡/月收取物业服务服务费的事实未向法庭提供证据。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务会同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务会同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，原告铜城物业公司与铜仁市名城世家业主委员会签订的《碧江区名城世家小区物业服务合同》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，系合法有效的合同，该合同对铜仁市名城世家业主具有约束力。 关于原告铜城物业公司主张被告谢四飞支付2015年11月1日至2020年12月31日期间的物业服务费9,531元的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照协议约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案原告铜城物业公司已经按照合同约定为被告谢四飞提供了物业服务，被告谢四飞则应按照合同约定支付相应的物业服务费。但由于原告主张的物业服务费至2020年12月31日，因部分主张原告并未向被告提供物业服务，其主张被告支付物业服务费用的请求对被告有失公平，综合全案事实，原告主张被告支付物业服务费用到本案立案时止为宜。即被告谢四飞支付物业服务费的起止日期为2015年11月1日至2020年7月2日共计56个月。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，被告辩称履行合同过程中原告实际是按照0.8元/㎡/月收取物业服务服务费的事实未向法庭提供证据，其辩称理由一审法院不予采信；《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，在本案中，原告自认在提供物业服务期间未按照约定全面履行物业服务，被告经原告铜城物业公司以书面、电话的形式催交，被告谢四飞仍未履行交纳物业服务费的义务，对涉案纠纷的发生原被告双方都由一定的过错，综合全案事实，原、被告承担过错责任的比例为30%和70%为宜，故对原告主张被告支付物业服务费的诉讼请求其请求合法部分一审法院予以支持。根据原告提供的《碧江区名城世家小区物业服务合同》中的约定，被告应支付原告2015年11月1日至2020年7月2日期间的物业服务费即为：56个月×1.00元/月/㎡×153.74㎡×70%=6,026.61元。 关于原告铜城物业公司主张被告谢四飞支付其违约金4,960元能否得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，按照双方签订的《碧江区名城世家小区物业服务合同》第五章第八条：“业主或者使用人违反本合同的约定，未能按照足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的应按步梯房50元/月，电梯房80元/月的标准向乙方支付违约金。”的约定，原告要求被告按照约定支付违约金既未违反双方约定，又未违反法律规定，故一审法院对原告主张被告谢四飞支付违约金的请求合法部分依法予以支持。按照双方的约定及上述过错责任的分担比例，被告谢四飞应支付原告违约金3,136元（56月×80元×70%）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告谢四飞于本判决生效后十日内支付原告铜城物业公司物业服务费6,026.61元（2015年11月1日起至2020年7月2日止）及违约金3,136元，共计9,162.61元。二、驳回原告铜城物业公司其他诉讼请求。 二审中，上诉人提交小区业主宋凤琴等人出具的《联合证明》；用以被上诉人提供的物业服务具有瑕疵，上诉人有权拒交物业费。被上诉人质证认为该小区观光电梯损坏是事实，但维护需要业主签字确认，以动用维修基金，但维修基金的使用不能由物业公司自行决定，部分设施在被上诉人入驻小区时已经损坏。 上述证据，客观真实、合法与具有关联系，且与一审认定物业公司提供的服务存在瑕疵相吻合，本院以采信。 二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、当事人双方是否存在物业服务关系；二、谢四飞是否应当支付欠付的物业费及承担违约金。 关于双方当事人是否存在物业服务关系问题，本案中，2015年11月1日，铜仁市名城世家业主委员会与铜城物业公司签订了《碧江区名城世家小区物业服务合同》后，进驻该小区提供了物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，铜城物业公司为依法成立的物业服务公司，其与业主委员会签订的物业服务合同对铜城物业公司服务该小区区域内的业主具有约束力，谢四飞应当按照上述合同之约定向被上诉人交纳物业费。 上诉人提出被上诉人提供物业存在瑕疵，物业公司服务不到位的情形，本院对铜城物业公司服务有瑕疵的事实予以确认。虽然铜城物业公司在提供物业服务上确实存在不足，但存在的问题属于合同履行之瑕疵，不属于《合同法》中的根本违约，上诉人不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。另一方面，铜城物业作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，区分情况，及时整改或者向业主做好沟通解释工作，取得业主的谅解和支持，为名城世家小区提供更好的物业服务。本案中，物业公司未完全按合同约定全面履行义务，提供的物业服务存在瑕疵，而上诉人拖欠铜城物业公司物业费亦属实。本着物业服务费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，结合铜城公司的物业服务情况、上诉人拖欠物业服务费的起止时间、双方的违约程度等因素，鉴于双方均存在过错，一审法院按照30%扣减了物业费和违约金已经体现了对物业公司违约责任。鉴于物业服务的动态性、涉众性特点，以及为保障物业服务区域的和谐稳定，上诉人仅以物业服务瑕疵拒付物业费的抗辩，本院不予支持。 综上所述，谢四飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由谢四飞负担。 本判决为终审判决。 审判长 向 前 审判员 田 芳 审判员 唐正洪 二〇二〇年十二月十一日 法官助理李正雷 书记员伍昊