中华人民共和国广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初946号原告：东莞市源通物业管理有限公司，住所地广东省东莞市*****************。法定代表人：罗道贵，经理兼执行董事。委托诉讼代理人:林雯菁，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈峰，广东明楷律师事务所实习律师。被告：林广实，男，1957年4月30日出生，日本国国籍，护照号码为MZ0461926。原告东莞市源通物业管理有限公司诉被告林广实物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭,于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林雯菁、陈峰到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉请：1.被告向原告支付欠付的2014年9月至2019年8月期间201室的物业管理费6421.20元及滞纳金（以当月所欠管理费为基数，按年利率24%的标准计至清偿之日止），支付203室的物业管理费6192.60元及滞纳金（以当月所欠管理费为基数，按年利率24%的标准计至清偿之日止）；2.被告向原告支付201室2014年9月至2019年8月电费213.20元、水费11.70元、污水处理费4.08元及其利息（以上述欠费为本金，以年利率24%的标准计至实际清偿之日止），支付203室2014年9月至2019年8月水费23.50元、污水处理费8.38元及其利息（以上述欠费为本金，以年利率24%的标准计至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告是东莞市****************、203室的业主，原告是丽都花园的物业服务公司，自2013年12月16日起接手原物业公司东莞市丽都物业管理有限公司为丽都花园提供物业服务至今。2008年6月20日，东莞市丽都物业管理有限公司与东莞市常平房地产开发实业公司和衡阳市金果实业房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定东莞市丽都物业管理有限公司为丽都花园提供物业服务。2014年1月1日，原告与东莞市丽都物业管理有限公司签订《资产转让协议》，约定东莞市丽都物业管理有限公司将其包括对业主债权在内的所有资产及物业管理权转让给原告。原告接手及受让债权事宜，均已通过公告的方式通知业主，故原告有权向被告收取被告拖欠东莞市丽都物业管理有限公司的各项费用。2015年2月12日，原告与东莞市常平房地产开发实业公司签订《前期物业服务合同》，并进行了备案。原告按照合同的约定提供了服务，被告自2014年9月起欠付物业管理费及物业服务公司为其垫付或代收的各项费用。原告多次催告，被告均拒不支付，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告未答辩，未举证。本院经审理查明事实如下：被告是东莞市****************、203室的产权人，房屋建筑面积分别为66.89平方米、64.51平方米。2005年5月4日，被告与案外人东莞市银泰物业管理有限公司签订了《业主公约》、《消防安全责任书》、《装修协议书》、《楼宇验收交接登记表》、《丽都花园业主（住户）情况登记表》等文件。双方约定：案涉小区由东莞市银泰物业管理有限公司提供物业管理服务，物业管理公司有权按照每日千分之三的标准收取违约金。2008年6月20日，东莞市常平房地产开发实业公司、衡阳市金果实业房地产开发有限公司与东莞市丽都物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，委托东莞市丽都物业管理有限公司对丽都花园进行物业管理，委托期限自2008年6月20日9时起至2013年6月20日9时止。2013年11月27日，东莞市丽都物业管理有限公司出具《公告》，告知丽都花园全体业主，从2014年1月1日起，该公司将撤出丽都花园，不再对丽都花园提供物业管理服务；在该公司管理服务期间，若尚未缴清管理费、水电费等费用的业主，从即日起，请向衡阳市金果实业房地产开发有限公司缴交费用，东莞市丽都物业管理有限公司不再受理缴费事宜。2013年12月23日，衡阳市金果实业房地产开发有限公司与原告共同出具《公告》，告知丽都花园全体业主，鉴于东莞市丽都物业管理有限公司已于2013年11月27日张贴公告，将于2014年1月1日退出丽都花园，不再为丽都花园提供物业管理服务，丽都花园尚未成立业主委员会，丽都花园的物业管理尚属于前期物业管理阶段，为避免丽都花园处于无物业服务状态，维护全体业主的合法权益，衡阳市金果实业房地产开发有限公司决定从2014年1月1日起临时接管丽都花园的物业管理服务工作，并暂时委托原告开展实际的物业管理服务工作。在此期间，如需缴纳管理费及水电费等费用的业主请联系衡阳市金果实业房地产开发有限公司或原告。2014年1月1日,原告作为受让方，东莞市丽都物业管理有限公司作为转让方，共同签订《资产转让协议》，约定双方同意丽都物业资产及经营管理权的移交时间为2013年12月15日，并约定在2013年12月16日之前完成全部移交工作；且约定2013年12月16日零时之后丽都物业资产及相关经营管理权的权利义务及相关责任由原告承担，东莞市丽都物业管理有限公司及前期物业管理企业原与业主签订的前期物业管理委托协议及相关管理公共契约中的相应权利转由原告享有。2014年11月28日，东莞市丽都物业管理有限公司及原告共同向丽都花园全体业主出具《债权转让通知》，告知全体业主，东莞市丽都物业管理有限公司将其为丽都花园管理服务期间，业主未能缴清所欠的物业管理服务费、水电费等费用之债权全部转让给原告，该通知自发出之日起生效，从即日起，尚未能缴付清所欠的物业管理服务费、水电费等费用的业主须向原告缴纳。2015年2月12日，东莞市常平房地产开发实业公司与原告签订《前期物业服务合同》，合同期限为2015年2月1日至2016年1月31日，原告被选聘为案涉丽都花园物业服务企业，双方约定物业服务费用按月交纳，案涉多层住宅的物业管理费按建筑面积每月每平方米1.60元收取，业主或承租人应在每月20日前交纳。该《前期物业服务合同》已备案至东莞市房产管理局。原告庭审中主张《前期物业服务合同》到期后，仍由原告一直为丽都花园提供物业服务，物业管理费的实际缴纳时间延续到每个月的最后一天。原告主张在2014年9月至2019年8月期间，被告共拖欠物业管理费为：201房为6421.20元及滞纳金，203房为6192.60元及滞纳金；拖欠的其他费用为：201房电费213.20元、水费11.70元、污水处理费4.08元及利息，203房水费23.50元、污水处理费8.38元及利息。以上事实，有原告提交的《业主公约》、《消防安全责任书》、《装修协议书》、《楼宇验收交接登记表》、《丽都业主（住户）情况登记表》、护照复印件、《物业管理委托合同》、公告、资产转让协议、债权转让通知、《前期物业服务合同》、诚信证明、水电抄表统计表、电费发票、水费及排污水处理费发票、费用催缴通知单及照片、欠费明细表等及本院庭审笔录等附卷为证。。本院认为，被告林广实为日本国国籍，本案为涉外物业服务合同纠纷。关于准据法的适用，因无证据显示本案约定了处理合同争议所适用的准据法，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案原告住所地及合同履行地在中华人民共和国，因此，中华人民共和国为案涉纠纷的最密切联系地，应确定中华人民共和国的法律作为本案的准据法。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证、质证的权利。案涉小区尚未成立业主委员会，案涉小区的开发商东莞市常平房地产开发实业公司、衡阳市金果实业房地产开发有限公司与东莞市丽都物业管理有限公司签订的《物业委托管理合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。原告作为物业管理有限公司，自2014年1月1日起受案涉小区开发商委托，为案涉小区提供物业服务，且在同日与东莞市丽都物业管理有限公司签订《资产转让协议》，约定案涉丽都物业资产及相关经营管理权的权利义务及相关责任转由原告承担，并将东莞市丽都物业管理有限公司及前期物业管理企业原与业主签订的前期物业管理委托协议及相关管理公共契约中的相应权利转由原告享有为被告案涉房屋所在小区提供物业服务；2014年11月28日，东莞市丽都物业管理有限公司及原告共同向丽都花园全体业主出具《债权转让通知》，告知全体业主，东莞市丽都物业管理有限公司将其为丽都花园管理服务期间，业主未能缴清所欠物业管理服务费、水电费等费用之债权全部转让给原告，该通知自发出之日起生效，从即日起，尚未能缴付清所欠物业管理服务费、水电费等费用的业主须向原告缴纳。故原告已受让东莞市丽都物业管理有限公司的全部债权及对案涉丽都花园的物业管理权、经营权。原告享有案外人东莞市银泰物业管理有限公司与被告签订的《业主公约》、《物业管理委托合同》等合同约定的相关权利。另，原告在案涉小区未成立业主委员会的情况下与案涉小区的开发商东莞市常平房地产开发实业公司签订《前期物业服务合同》，接受开发商的委托对案涉小区进行物业管理，合法有效。被告作为已经入住案涉小区的业主，原告作为物业服务的提供方，均应按约定全面履行各自义务。原告依约为被告购买的案涉物业提供了物业管理服务，被告应依约交纳物业管理费。《前期物业服务合同》约定物业管理费的收费标准为多层住宅每月每平方米1.60元，被告应当按照该约定支付物业管理费。案涉物业的建筑面积为分别为66.89平方米、64.51平方米，经计算得出每月应缴管理费分别为107.02元、103.21元。原告诉请从2014年9月至2019年8月的管理费，计算得出分别为：107.02元×60个月=6421.20元、103.21元×60个月=6192.60元。被告未能举证已经缴纳了上述期间的管理费，应当向原告支付。关于原告诉请被告支付2014年9月至2019年8月期间的水费、电费、污水处理费，有原告提交的水电抄表统计表、电费发票、水费及排污水处理费发票、费用催缴通知单及照片、欠费明细表为证，本院予以确认。被告未能举证证明其已部分或全部缴纳，故其应向原告支付2014年9月至2019年8月期间费用如下：201房电费213.20元、水费11.70元、污水处理费4.08元，203房水费23.50元、污水处理费8.38元。关于利息滞纳金的问题。《业主公约》约定若业主逾期未缴纳管理费及其他有关费用，物业管理公司可按每天所欠费用千分之三的比例收取滞纳金，滞纳金收取时间从应交之日起到支付之日止。原告起诉要求按照年利率24%计算滞纳金，但该滞纳金的计算标准仍明显过高，从公平合理的角度出发，本院认为应将滞纳金的计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为宜。《前期物业服务合同》约定物业管理费应在每月20日前交纳，原告确认实际缴纳时间延续到每个月的最后一天，本院予以确认，故被告应以当月物业管理费为本金，逐笔自逾期之日即下月1日起支付滞纳金至实际清偿之日止。关于水费、电费、污水处理费，从原告提交的票据可见其缴费时间，结合原告表示该费用应与物业管理费一起交，故相应的利息应以当月发生的水电费、污水处理费为本金，自下月1日起支付利息至实际清偿之日止，计算标准为按中国人民银行同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止。超出上述部分的滞纳金、利息请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：一、被告林广实应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市源通物业管理有限公司支付2014年9月至2019年8月的物业管理费6421.20元及滞纳金（每月以107.02元为本金，自次月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止，2019年8月20日开始中国人民银行同期同类贷款基准利率变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；二、被告林广实应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市源通物业管理有限公司支付2014年9月至2019年8月的物业管理费6192.60元及滞纳金（每月以103.21元为本金，自次月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止，2019年8月20日开始中国人民银行同期同类贷款基准利率变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；三、被告林广实应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市源通物业管理有限公司支付2014年9月至2019年8月的电费、水费、污水处理费合计260.86元及利息（以194.09元为本金，2014年10月1日开始按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以7.83元为本金，2014年12月1日开始按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以17.58元为本金，2015年4月1日开始按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以38.41元为本金，2015年5月1日开始按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以2.95元为本金，2017年5月1日开始按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以260.86元为本金，2019年8月20日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告东莞市源通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费324元（原告已预交），由被告林广实负担。如不服本判决，原告东莞市源通物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告林广实可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 刘 冠审判员 吉海燕审判员 刘先军二〇二〇年十一月三十日书记员 邬东琴邓敏珠附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。