江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9278号上诉人（原审原告）：莫玉超,女,1989年3月17日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：莫国良（莫玉超之父），1963年1月10日生，汉族。委托诉讼代理人：刘慧琴（莫玉超之母），1964年5月28日生，汉族。上诉人（原审被告）：徐子超，男，1988年2月20日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：钱盛洋，江苏新高的律师事务所律师。原审第三人：南京我爱我家公司房屋租赁置换有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路****。法定代表人：史立斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴琼，女。上诉人莫玉超、上诉人徐子超因与原审第三人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初5309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人莫玉超及其委托诉讼代理人莫国良、刘慧琴，上诉人徐子超的委托诉讼代理人钱盛洋，原审第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人吴琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。莫玉超上诉请求：撤销一审判决，改判徐子超退还5万元尾款、赔偿车位损失10万元、赔偿中介费4.5万元、赔偿违约金31.5万元；由徐子超承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、莫玉超与徐子超于2019年7月8日签订南京市存量房买卖合同（经纪机构版），购买位于鼓楼区房屋，双方已于2019年8月20日去房产交易中心进行房屋过户。二、合同中明确记载徐子超承诺该房屋含一个租赁车位，交房时配合莫玉超至物业变更。因徐子超称其之前向物业交纳停车费至2020年6月30日，莫玉超要求徐子超提供与物业公司的车位租赁合同，但徐子超称合同丢了。莫玉超在车位到期与物业公司沟通后得知，徐子超与物业公司2019年5月23日签订了一份关于车位因房屋买卖后即权属中止的字据，但徐子超在2019年7月8日签订合同时从未将此事告知莫玉超。徐子超短短一个半月时间不可能忘记此事，徐子超是恶意隐瞒，以便抬高房价。三、莫玉超如不是看中该房屋含车位，也不会以高于周边房价的价格购买此房。车位是房屋的附加值，购房时是按照有车位的房价购买的，现在没有了车位，如果再次转手，房价肯定受损。根据周边相同年代房屋均价对比,案涉房屋房价高于均价近千元，因此莫玉超要求徐子超支付10万元作为车位赔偿。而且，车位是房屋买卖交付的重要部分，现导致房屋未能完全交付，按照合同约定，徐子超应退还尾款5万元。一审法院判决徐子超总计赔偿2万元过少。四、合同约定如有一方违约，守约方可以选择适用定金罚则或要求按房屋总价的10%计算违约金，如违约金不足以弥补违约方给守约方造成的损失，守约方有权按照法律法规的有关规定追偿。如有违约，中介方的中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费。故，徐子超应赔偿莫玉超违约金31.5万元（房屋总价315万元的10%）及中介费4.5万元，共计36万元。徐子超辩称：1、关于莫玉超要求退还5万元尾款，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。莫玉超实际上也仅支付尾款4万元，其要求退还5万元尾款没有事实和法律依据。2、徐子超不存在恶意隐瞒车位租赁情况的行为，根据莫玉超提交的证据，莫玉超在房屋交付前，已经明确知晓该车位租赁使用情况。在双方交易过程中，徐子超已经预付一年的车位租赁费，并且在2020年6月底前，该车位都是由莫玉超无偿使用。因此不存在给莫玉超造成损失的情况。莫玉超要求赔偿10万元没有事实和法律依据。3、关于赔偿中介费及违约金，在二审程序中，原审原告增加的诉讼请求，在本案中不应当处理。如果莫玉超坚持该项请求，应当另行起诉。4、本案一、二审诉讼费用应由莫玉超承担。我爱我家公司述称，认同一审法院认定的事实，没有补充意见。徐子超上诉请求：撤销一审判决，改判驳回莫玉超的诉讼请求。主要事实和理由：上诉人徐子超与莫玉超于2019年7月8日签订南京市存量房买卖合同（经纪机构版），莫玉超购买的房屋己于2019年8月20日过户。上诉人徐子超在交房前带被上诉人的母亲刘慧琴去物业办理过停车登记变更，且该车位免费给莫玉超使用至2020年6月30日。徐子超已按照合同要求配合莫玉超前去物业变更，不存在违约。莫玉超辩称，徐子超称已经配合办理停车登记变更，请徐子超提供变更手续和变更结果的证据。关于徐子超陈述的车位免费使用问题，合同中约定交房时含有家具和电器，但是在实际交房时，徐子超违约，将家具和电器全部搬走，所以2020年6月30日之前的停车费用于家具和电器的赔偿，并不是免费让莫玉超使用。车位暂时由莫玉超使用，但车位租赁人仍然是徐子超。如果徐子超认为其没有违约，为什么不向莫玉超要回1万元押金，一审判决后，徐子超主动打电话给莫玉超问银行帐户，并准备将违约金打给莫玉超。我爱我家公司述称，认同一审法院判决。莫玉超向一审法院起诉请求：1、徐子超向莫玉超退还房屋尾款5万元；2、徐子超赔偿莫玉超损失10万元；3、诉讼费由徐子超承担。一审法院认定事实：位于南京市鼓楼区的房屋原归徐子超所有，徐子超在持有该房屋时从物业公司处承租了一个车位，该车位的承租结束日期是2020年6月30日，徐子超在《欣之园小区车库车辆停放确认表》上签署了自己的姓名，该表的车位使用说明处载明“车位到期不续签和未按时预缴费视为自动放弃车位，房屋出卖时物业将收回停车位，车位费中不包含车辆看管费”。2019年7月8日，徐子超作为甲方与乙方莫玉超及丙方我爱我家公司一起签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将其名下位于南京市鼓楼区房屋出售给乙方，总价200万元，尾款5万元在房屋交付时双方自行交割……甲、乙双方如有一方违约，守约方可以选择适用定金罚则或要求按房屋总价的10%计算违约金，如违约金不足以弥补违约方给守约方造成的损失，守约方有权按照法律法规的有关规定追偿……甲方承诺该房屋含一个租赁车位，交房时配合乙方至物业变更。徐子超于2019年8月20日将房屋过户给了莫玉超，并于2019年10月9日将该房屋交给了莫玉超，但徐子超未能协助莫玉超办理承租权变更手续。莫玉超于2020年7月14日缴纳物业费中亦不包含车位费。2019年10月15日，徐子超作为甲方与乙方莫玉超一起签署了一份《收条》，内容为：“本人徐子超于中央××单元××室房产的购房款已由莫玉超全部付清，由于此房车位问题，甲乙双方经协商，由乙方暂扣甲方1万元房款作为押金，直至乙方本人可自行交付车位费后付给甲方”。一审庭审中，莫玉超称其仅支付给了徐子超4万元的尾款，剩余1万元未支付。一审法院认为，债务人向债权人提供的用以保障自己履行债务的押金属于担保金，债务人的债务履行完毕时，债权人应当返还押金；债务人不履行或者不完全履行债务时，债权人可以在债权的范围内就押金优先受偿。一、关于是否应返还尾款的问题。本案中，徐子超与莫玉超签订的《南京市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，对双方当事人均有约束力。因该合同约定“尾款5万元在房屋交付时双方自行交割”，且徐子超已将房屋交付给莫玉超，故莫玉超要求徐子超退还5万元尾款，无事实和法律依据，一审法院不予支持。徐子超与莫玉超签署的合同虽然约定“甲方承诺该房屋含一个租赁车位，交房时配合乙方至物业变更”，且徐子超在交房时未能配合莫玉超将该车位的承租人变更至莫玉超名下，但莫玉超在徐子超未能协助变更车位承租权后，另行与徐子超签署了“收条”，因该收条不仅载明了莫玉超的付款数额，而且载明了徐子超支付的押金数额，并约定了莫玉超退还该押金的条件，且有双方当事人的签名，故该收条具备了合同的要件，应当认定双方当事人达成了新的协议。因该协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。因莫玉超在新协议签订时已按照该协议的约定支付了5万元尾款，莫玉超在支付完毕该款后，再行以徐子超违约为由，要求徐子超返还尾款5万元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于是否应赔偿损失的问题。因徐子超交付的1万元押金具有担保的性质，故该款实际是督促徐子超履行协助义务的担保金。徐子超辩称双方于2019年10月15日达成了新的协议，但该协议并未约定其可以不再履行原存量房买卖合同中所约定的配合乙方至物业变更承租人的义务，而是约定莫玉超暂扣1万元作为押金，直至莫玉超可自行交付车位费后再将该押金退还，故该协议不能免除徐子超协助莫玉超获得车位承租权的义务。莫玉超自行交付车位费的情形虽然包括通过徐子超协助变更车位承租权的方式获得自行交付车位费的情形，也包括莫玉超通过自己的努力而从物业公司处直接获得承租权的情形，且双方并未约定莫玉超自行交付车位费的具体时间，但莫玉超所享有的持有该1万元押金的权利，并不具有排除在其发现徐子超不能继续履行合同时向徐子超主张违约责任的权利，因为其在该协议签订后仍可以选择要求徐子超继续履行合同。因徐子超未提供证据证明其已经协助莫玉超获得了车位承租权或有能力协助莫玉超获得车位承租权，且莫玉超提供的证据证明其通过自己的努力并未获得车位承租权，故莫玉超请求判令徐子超承担违约责任，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。莫玉超虽然可能在本案判决生效后通过自己的努力获得车位承租权，但其获得承租权的结果显然与徐子超无关，徐子超不应因莫玉超的行为而免除自己的违约责任。因本案所涉车位系承租车位，而非产权车位，且莫玉超未提供证据证明其损失达到了10万元，故结合车位承租权确实会给房屋产权人带来实际利益，并影响房屋销售价格的事实，一审法院酌定徐子超赔偿莫玉超损失2万元。因徐子超缴纳的1万元系担保金，且莫玉超并未返还该款，故扣除该款后，徐子超仍需支付赔偿款1万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院作出判决：一、徐子超于判决生效之日起十日内赔偿莫玉超损失1万元（押金1万元已予以抵扣）；二、驳回莫玉超的其他诉讼请求。二审中，莫玉超提交以下证据：1、手机截图3张，显示涉案小区附近和燕园、泰和园、千禧苑小区的房价，证明涉案房屋总价高于临近小区的房价，莫玉超因考虑车位原因，才认可该总价。2、付款凭证一份，证明涉案房屋莫玉超实际支付315万元房款。徐子超质证对手机截图的真实性、合法性、关联性均不予认可，无法知道证据来源以及客观性，也无法知道该份证据形成时间；房价的波动比较快，不同时间的房价自然会有不同上涨或下落；影响房价因素非常多，位置上临近，不代表房价相近，即使相同小区，建造年限、配套设施等也会产生房价差异。徐子超认为房价差异与车位无关，同时徐子超也已经根据合同约定履行了相应义务，由于小区年代久远，车位不能满足全部住户要求，小区采取的是登记制，由需要车位的业主排队进行登记，在有合适车位时会进行安排。对于房款支付凭证，徐子超实际收到3139500元。我爱我家公司质证认为，对于手机截图，房屋价格受到楼层、地段、地段等多重因素影响，该组证据不能证明涉案房屋的价格高于或低于附近小区。涉案车位为租赁车位，并非产权车位，不是涉案房屋的附属设施或附加值，也并非是影响房屋交易的重要因素。莫玉超认为租赁车位对房屋价格有重大影响的意见不能成立。对于房款支付凭证，请法院依法认定。对手机截图的证明目的本院不予认定。对房款支付凭证真实性予以认定。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。徐子超与莫玉超签订的《南京市存量房买卖合同》合同合法有效，当事人应按约定履行各自的义务。合同约定徐子超承诺该房屋含一个租赁车位，交房时配合莫玉超至物业变更。但根据法院查明的事实，该车位的承租结束日期是2020年6月30日，莫玉超此后未能继续使用该车位。徐子超对合同义务的履行与合同约定不符，徐子超上诉主张其不构成违约，无事实依据，本院不予采信。关于徐子超应承担的责任。莫玉超上诉主张车位问题导致房屋未完全交付，要求徐子超退还购房尾款5万元，本院认为，案涉车位系承租车位，而非产权车位，不属于案涉房屋买卖合同的交易标的，莫玉超此项主张缺乏依据，本院不予支持。本案中，莫玉超要求徐子超赔偿损失10万元，本院认为，结合双方于2019年10月15日签字达成的“收条”内容，一审法院考虑车位承租权的实际利益和对房屋销售价格的影响，认定徐子超赔偿莫玉超损失2万元，并无不当。莫玉超其他上诉请求，超出其一审诉讼请求范围，不属于本案审理范围，本院不予理涉。综上，莫玉超、徐子超的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由莫玉超负担2860元，由徐子超负担440元。本判决为终审判决。审判员  李任飞二〇二〇年十二月十五日书记员  郭旭冬