山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0902民初6489号 原告：泰安泰山金石机械有限责任公司。住所地：泰安市岱岳区青春创业园开发区。 法定代表人：靳成武，董事长。 委托诉讼代理人：李晓冰，山东泰山蓝天律师事务所律师。 被告：泰安市德豪建材有限公司。住所地：泰安市泰山区金星社区**。 法定代表人：车超群，总经理。 被告：董万勇，男，1968年2月10日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 两被告共同委托诉讼代理人：赵民山，山东泰诚律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：解东志，山东泰诚律师事务所律师。 原告泰安泰山金石机械有限责任公司（以下简称金石公司）与被告泰安市德豪建材有限公司（以下简称德豪公司）、董万勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金石公司的法定代表人靳成武、委托诉讼代理人李晓冰，被告德豪公司、董万勇的共同委托诉讼代理人赵民山、解东志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金石公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行合同，立即支付欠付涉案房产拍卖成交价款19169341.42元；2.判令被告根据合同约定每日按照逾期付款金额的1‰支付违约金至实际付清之日止；3.诉讼费、保全费、担保费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告立即支付欠付拍卖成交款14157341.42元；2.判令被告立即支付违约金27491780.78元，并按未付款14157341.42元，自2020年5月26日起至今每日违约金14157.34元至实际付清之日的滞纳金；3.本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。司法评估结论作出之后，原告变更诉讼请求为：1.依法判令被告继续履行合同，立即支付欠付涉案房产拍卖成交价款6935015.21元；2.判令被告根据合同约定每日按照逾期付款金额的1‰支付违约金至实际付清之日止；3.诉讼费、保全费、担保费由被告承担；4.评估费180000元由被告承担。事实和理由：2016年4月12日，金石公司在《泰安晚报》A12版刊登公开拍卖文化路47号综合楼公告；2016年5月10日，太斗拍卖(以下简称太斗拍卖)在综合楼拍卖公告；2016年5月18日太斗拍卖在泰山珠宝文化城二楼拍卖大厅举行拍卖会，德豪公司以2670万元价格将文化路47号综合楼三座沿街楼及其座下工业出让地依法拍卖成功。2016年6月1日董万勇作为德豪公司的委托代理人与金石公司及太斗拍卖签订了互相制约的物业、价款《资产转让合同书》，合同约定任何一方违约都要承担相应违约责任。2016年6月12日，德豪公司通过太斗拍卖转付金石公司成交价款600万元，金石公司按照《资产转让合同书》约定，用该款项解除银行贷款抵押，按照太斗拍卖要求将解除银行抵押后的房产证、土地证交给了太斗拍卖。太斗拍卖按照《资产转让合同书》约定，组织委托方、德豪公司办理拍卖标的物分次移交。2016年6月29日房产过户查档时，发现涉案房产被侯继新因与董万勇、金石公司撤销权纠纷一案申请岱岳区法院于6月24日予以保全。金石公司一方面积极动员其余租赁户腾空房屋，一方面与岱岳区法院协调将拍卖标的物解除保全，金石公司于2016年8月24日，向岱岳区法院提供公司新厂区办公楼做为担保，2016年9月8日岱岳区法院下达(2016)鲁0911财保148号之二将涉案房产解除保全。因涉案房产被侯继新强行占有拒不清退，2016年7月金石公司起诉侯继新，请求确认解除租赁协议的通知生效，解除原告与侯继新签订的五份房屋场地租赁协议，并要求侯继新腾退房屋，赔偿租金损失等。现该五个案件经过一审、二审、再审已经审结，三审均支持原告的诉讼请求，确认解除原告与侯继新签订的五份租赁合同并判令侯继新支付欠付租金。诉讼过程中，金石公司于2016年将占总面积近80%拍卖标的物过户给了德豪公司，分别于2017年4月13日，实物移交4号楼一层面积120平方米；于2017年5月10日，实物移交4号楼一层面积120平方米；于2018年9月1日，实物移交4号楼一层面积约16平方米；于2018年11月21日，实物移交4号楼一层面积120平方米；于2019年3月14日，实物移交3、4号楼一层面积约400平方米；于2019年4月2日，实物移交3、4号楼一层面积370平方米；于2019年9月2日，实物移交全部执行生效判决房屋；2019年9月27日，涉案房产全部移交完毕。 根据德豪公司与金石公司及太斗拍卖签订的《资产转让合同书》的约定，德豪公司应当于2016年8月31日前付清拍卖成交价款2670万元，2016年6月12日德豪公司通过太斗拍卖转付金石公司成交价款600万元，德豪公司于2016年9月20日为金石公司垫支涉案3号楼过户税费682904.91元，于2016年12月22日为金石公司垫支涉案4号楼过户税费847753.67元，涉案房产拍卖成交价款余款19169341.42元至今没有付清。因德豪公司没有按照合同约定支付房产拍卖成交价款已违约，给金石公司造成巨大经济损失，双方因此成诉。 德豪公司、董万勇辩称，一、原告诉讼请求答辩人支付14157341.42元成交款与事实不符。答辩人所购原告的涉案房产，系通过原告委托的拍卖机构太斗拍卖2016年5月18日的拍卖会竞价后拍得，确认成交价2670万元。答辩人根据拍卖方的要求于2016年6月1日与原告及拍卖方签订《资产转让合同》，根据《资产转让合同》约定，原告应在2016年9月5日前交付涉案房产，但原告因第三人占用拍卖房产并未按照合同约定交付涉案房产，直至2019年10月份，原告才将标的房产最终交付答辩人。此时距拍卖成交确认之日，答辩人已经超过三年不能正常使用所购涉案房产。 为解决上述第三人非法占用涉案房产给答辩人造成的经济损失的问题，答辩人与原告及拍卖方协商一致于2020年4月10日签署《补充协议（一）》，第一条约定答辩人从2016年5月18日拍卖成交确认价款2670万元中扣减2016年10月5日至2019年10月4日期间涉案标的房产的应得租金收入。第二条约定由答辩人积极配合原告向恶意占用涉案标的房产的第三方追偿损失。第八条约定由答辩人支付500万元成交款给原告。第六条约定原告将2号楼不动产证过户至答辩人名下后拍卖标的物全部移交完成。按照该《补充协议（一）》约定，答辩人已经向原告支付500万元成交款。 二、答辩人实际应当支付的成交款为15012287元。 根据《补充协议（一）》第一条约定，答辩人委托具有山东省高院价格评估备案资质的中介机构泰安市和平价格评估有限公司对涉案房产2016年10月5日至2019年10月4日期间应得租金收入进行价格评估，该期间租金变现价格为11687713元，该价款应从答辩人应支付的成交价款2670万元中扣减。经扣减后的最终拍卖成交价款应该为：26700000-11687713=15012287元。 三、答辩人根据拍卖方要求及合同约定已经实际支付成交款13374290.91元。 （1）答辩人根据拍卖公告要求及《资产转让合同书》约定，通过拍卖方太斗拍卖向原告支付600万元成交款。（2）答辩人根据《补充协议一》约定，向原告支付成交款500万元成交款：2020年4月30日支付340万元、2020年5月15日支付160万元。（3）答辩人垫支拍卖标的物过户相关税费2374290.91元：2016年9月23日支付3号楼过户税费859407.11元、2016年12月22日支付4号楼过户税费1514883.8元。 综上所述，答辩人实际尚需支付的成交款为：15012287元-13374290.91元=1637996.09元。原告诉请不符合事实，请求法院依法驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年5月9日，金石公司与太斗拍卖签订《委托拍卖合同》，金石公司为委托人甲方，太斗拍卖为拍卖人乙方。合同约定：甲方自愿委托乙方拍卖以下标的：泰安市文化路47号泰土国用2007第0410号项下的三座沿街楼及座下的工业出让土地，其中房产建筑面积约5793.91平方米。 2016年5月10日，德豪公司向泰斗拍卖提交授权书，载明今由我单位员工董万勇前往贵处办理文化路47号房产拍卖业务，请给予接洽。 太斗公司于2016年5月18日举行拍卖会，拍卖该宗房地产。董万勇在拍卖会上买受涉案标的，太斗公司与董万勇于当日签署《拍卖成交确认书》。 2016年6月1日，金石公司作为甲方委托方，董万勇作为乙方买受方，泰斗公司作为丙方拍卖方，三方签订《资产转让合同书》。合同约定：第一条、乙方参加丙方于2016年5月18日所举办的拍卖会，并通过公开竞买的方式买受甲方位于泰安市文化路47号泰土国用2007第0410号项下的三座沿街楼及座下的工业出让土地一宗（其中房产建筑面积：5793.91平方米，工业出让土地面积2967.5平方米）；第三条、上述资产成交价格为人民币2670万元；第四条、付款时间、方法及违约约定：1.拍卖成交后，乙方自拍卖成交之日起20个工作日内先支付1000万元成交价款，然后甲方使用该款项解除银行抵押贷款，分三批次将标的过户给乙方指定人员名下；2.在全部成交价款付清前，乙方如果利用标的物在银行办理抵押贷款，甲方予以积极配合，银行贷款不足支付成交价款时，乙方承诺于2016年8月31日前筹集资金付清全部成交价款；3.丙方收到乙方成交价款后，优先协助甲方偿还该资产在银行的抵押贷款，剩余款项按照甲方要求打入甲方指定账户（丙方预留500万元作为甲方解除租赁合同和资产移交的保证金，该保证金甲方义务履行完毕后，丙方即可支付给甲方）；4.乙方如果未能按照上述约定时间支付成交价款，每逾期一日，按照逾期金额的1‰向甲方支付滞纳金。逾期累计达60日，甲方有权将标的物收回，另行委托丙方拍卖；第五条，租赁合同的解除、资产移交及违约责任：1.本次所拍卖的标的物部分存在租赁合同，甲方承诺在2016年8月31日前解除所有租赁合同（租赁户与乙方另达成租赁协议的除外），于2016年9月5日前将标的物移交给乙方，因解除或终止租赁合同所产生的纠纷和经济损失完全由甲方承担；2.甲方清退租赁业主后，将相应房产闭门落锁并将钥匙交付乙方后，即视为该资产移交完毕，之后如果再出现其他纠纷，甲方概不负责；3.甲方如果未能按照上述约定时间交付标的物，每逾期一天按照成交价款的1‰支付滞纳金（由丙方直接从预留保证金中扣除）；第六条、资产过户：标的物的过户由乙方负责实施，甲方予以积极配合并提供与之相关的文件及资料，过户时所产生的税费甲乙双方按照国家规定各自承担己方应该承担的部分（乙方承担契税、印花税和测绘费；甲方承担营业税、增值税及所得税等）。 2016年6月12日，太斗拍卖转付金石公司成交款600万元，金石公司以该款项解除涉案房地产的抵押之后，将泰土国用2007第0410号土地使用权证、泰房权证泰字第××号房屋所有权证交付太斗拍卖。 2016年6月24日，涉案房地产被泰安岱岳区人民法院（以下简称岱岳区法院）采取保全措施。之后，金石公司申请岱岳区法院解除保全措施，并于9月份将3号楼过户给德豪公司。德豪公司提交的税费发票显示其垫付金石公司应承担的增值税等税费共计859407.1元；于12月份将4号楼过户给德豪公司，德豪公司提交的税费发票显示其垫付金石公司应承担的增值税等税费共计1514883.8元。 庭后，金石公司提交书面说明一份，主要内容为：根据三方于2016年6月1日所签订的《资产转让合同书》第六条约定，原告认可增值税、土地增值税等由金石公司负担；此外的教育费附加19327.5元、12885元、水利建设专项收入6442.5元、城市维护建设税45097.49元等费用合同中没有约定，应当由双方平均负担，经计算各自负担69297.46元；两笔印花税6442.5元、3836.82元依据合同应由德豪公司负担。 因金石公司在拍卖涉案房地产之前将部分房屋出租给案外人侯继新使用，金石公司于2016年5月28日向侯继新送达《解除合同通知》。双方对解除合同行为的效力存在争议，金石公司于2016年7月12日向本院提起（2016）鲁0902民初2435号至2439号房屋租赁合同纠纷之诉。案经审理，本院确认金石公司的解除合同通知于2016年5月29日生效，判令侯继新向金石公司腾退所承租的房屋。宣判后侯继新提起上诉，泰安市中级人民法院维持了前述判决内容。判决生效后，金石公司向本院申请强制执行，先后将涉案房屋交付德豪公司。 期间，金石公司、德豪公司及太斗拍卖签署“拍卖标的物移交现场记录（文化路47号房产）”，确认了房屋交接的时间等信息。庭审中，金石公司另提交德豪公司武大勇经理向本院执行局出具的收条、德豪公司王洪忠经理的微信聊天记录等证据，证实金石公司分别履行交付房屋义务的事实。德豪公司对房屋交接事实无异议。 2020年1月20日，金石公司向德豪公司邮寄《催款告知函》一份，主要内容为：我公司诚意履行山东太斗拍卖有限公司主持的拍卖结果与《资产转让合同书》，历经三年诉讼，申请法院强制执行腾空拍卖标的房产，很快将拍卖标的物全部实物移交给了贵公司。此后，我公司多次请拍卖公司居中协调，要求贵公司履行付款义务，也多次与贵公司负责人协商付款事宜。但贵公司至今没有付款，没有表现出承认拍卖结果、执行《资产转让合同书》的诚意。现我公司书面告知贵公司，要求贵公司于2020年2月6日前，将拍卖标的物买受款付清给我公司。逾期引起的一切责任由贵公司负责。 2020年4月10日，金石公司作为甲方委托方，德豪公司作为乙方买受方，泰斗公司作为丙方拍卖方，三方签订《补充协议（一）》，主要内容为：1.因第三方恶意占用拍卖标的物达三年之久，甲、乙双方同意乙方从拍卖成交价款中扣减2016年10月5日-2019年10月4日之间拍卖标的物应得租金，作为甲方拖期交房给乙方的全部违约赔偿。三年应得租金以在泰安市或人民法院入围的评估公司出具的客观公正的评估报告为准；2.乙方承诺积极配合甲方向恶意占用拍卖标的物的第三方追偿损失；3.甲方承诺在收到乙方全部成交价款后第一时间办理庭前调解、解封等事项，并积极协助乙方将2号楼不动产证过户到乙方指定名下，过户时所需的全部税费由乙方全部承担；6.甲方将2号楼不动产证过户后（3号楼不动产证已于2016年10月过户、4号楼不动产证已于2016年12月过户），甲方移交拍卖标的物全部完成；8.乙方承诺在2020年4月30日前，支付给甲方500万元成交价款，余款待账目往来核算清楚后30日内全部付清。若延期付款，乙方按未付款额的万分之五/天付给甲方滞纳金；9.本补充协议签署并执行完后，丙方主持下的甲、乙、丙三方就2016年5月18日的拍卖合同善意协商执行完毕，互不追究其他违约责任。 《补充协议（一）》签订后，双方履行了部分约定内容。2020年5月27日，金石公司向德豪公司出具收据一份，主要内容为：“我公司于2020年4月30日收到泰安市德豪建材有限公司给付拍卖标的物买受款叁佰肆拾万元整；于2020年5月15日收到泰安市德豪建材有限公司延迟给付的拍卖标的物买受款壹佰陆拾万元整；于2020年5月25日收到泰安市德豪建材有限公司延迟给付拍卖标的物买受款壹佰陆拾万元的滞纳金壹万贰仟元整。” 落款时间2020年4月9日，三方签订《补充协议（二）》，就涉案土地上的无证建筑作出约定。 2020年5月27日，三方签订《补充协议（三）》，约定：甲、乙、丙三方经协商，决定委托山东天隆土地房地产资产评估有限公司（以下简称天隆评估公司）评估下列资产：1.委托评估的资产为泰安市文化路47号泰土国用2007第0410号项下的三座沿街楼（房产建筑面积5793.91平方米）2016年10月5日-2019年10月4日之间的租金总收益；2.正式评估报告出来后，三方承诺无条件认可，并按照约定按评估报告的结论金额直接从2670万元拍卖成交价款中扣减，作为甲方拖期交房给乙方的全部违约赔偿；3.本次评估费用由甲乙各承担一半；4.任何一方不认可评估报告都要承担违约责任及因此而产生的一切法律责任。 之后天隆评估公司未能作出评估报告，金石公司与德豪公司对未能作出评估报告的事由存在争议。德豪公司提交德豪公司负责人王洪忠分别于2020年5月29日和2020年6月9日与天隆评估公司的负责人通话记录两份，谈论的内容是涉案房地产由原被告双方共同指定的评估机构进行评估，双方对评估的总价和合同问题进行沟通的录音，用以证明经过原告自行委托、三方确认，由评估机构对涉案房地产租金收益进行过评估，只是由于原告单方面毁约，没有采纳该份评估结论。 金石公司对录音的真实性、合法性和与本案的关联性均有异议，认为该录音证据证实被告负责人王洪忠与天隆评估公司的评估人员私下接触，即便作出了报告也是不合法的，何况天隆评估公司根本就没有作出报告，因此也没有所谓的评估依据。 金石公司另主张《补充协议（三）》于2010年6月11日作废。 在此期间，德豪公司单方委托泰安市和平价格评估有限公司（以下简称和平评估公司）对泰安市文化路47号2号楼3号楼4号楼房产在2016年10月5日-2019年10月4日期间房屋租金变现价格进行价格评估。该公司于2020年6月19日作出泰和价评字[2020]0606号价格评估结论书，载明评估基准日期为2020年6月9日，确认评估结论为11687713元。金石公司对该评估报告的真实性、合法性、关联性均提出异议，质证认为该评估系德豪公司单方委托，应当以人民法院在金石公司与侯继新系列案件中确定的承租人实际应付租金计算租金损失。 诉讼过程中，金石公司向本院提出价格评估申请，申请事项：请求对金石公司诉德豪公司资产转让合同纠纷一案中，泰山区文化路47号2号、3号、4号楼因迟延交付造成的房屋占用期间的房屋占用期间租金损失委托有资质的评估机构进行评估。在该申请书中，金石公司详细列明了各部分房屋的面积及实际交付时间，要求评估自2016年9月5日至实际交付之日期间（最迟一次交接时间为2019年10月7日）的租金损失。经依法委托，山东金信价格事务所有限公司于2020年9月23日作出鲁金评字（2020）TSF0901号价格评估意见书，载明价格评估基准期间为2016年9月5日-2019年10月7日，认定所申请评估的租金损失价格为6474433.17元。金石公司因该鉴定支出鉴定费180000元。 庭审中，金石公司对该评估报告无异议，对评估报告中泰山区文化路47号2、3、4号楼房屋占用期间的租金损失中包含3栋楼的楼梯的面积有异议，主张3栋楼的楼梯面积没有实际租赁，没有产生租金损失，因此应当在总的评估价值中去除，实际2号楼、3号楼应当去除的楼梯面积分别为297.5平米，4号楼应当去除的的楼梯面积为504平米，三栋楼楼梯面积的租金价格也应当从总评估价值中予以减除。 德豪公司不认可该评估报告，质证意见如下： 一、该份评估报告评估对象存在重大误差，与涉案的需要评估的标的房产差异较大，见第二、三分析意见。 二、该份评估意见书，评估过程程序不符合《山东省价格鉴证操作规范》的相关要求，存在多处严重瑕疵。 （一）该报告主文中并没有明确载明价格评估的基准日，无法判断鉴定的价格是什么时点的租金价格。按照《规范》要求，租金价格评估应当考虑租金变现因素在基准日的变现价格。该报告不能作为本案判断租金收益损失的现行变现价格做参考。 （二）该评估报告第三页“三价格评估基准期间”虽然列明评估基准期间是2016年9月5日-2019年10月7日，但实际评估标的物的期间范围是按照涉案标的物三栋楼的每一间房屋的实际交付期间来计算评估基准期间的。总计评估13套租赁房屋总面积为5258.79平米，比不动产证记载面积少计算535.12平米。其中只有3号楼5层移动公司租赁的25平米是按照2016年9月5日-2019年10月7日计算占用天数的。因此该份报告的价格评估基准期间违背了原被告双方2020年4月10日签署的《补充协议一》关于租金损失期间按“三年”计算的约定。该份鉴定报告的价格评估期间违反了当事人的约定，不能真实反映本案要查明的租金损失问题。 （三）该份报告的评估方法采用“市场法”，但实际评估过程违反了《山东省价格鉴证操作规范》有关“市场比较法”的规定程序，存在违规操作行为，未按规定选取交易实例，仅仅通过与“当事人”座谈了解，了解原告公司提供的原租赁合同价格，并且调查的租赁市场的时间跨度为三年（三年租金价格不变，明显违背客观现实）。鉴定机构上述做法违背了客观、真实的基本鉴定原则。根据被告方代理律师的现场调查以及在“58同城网站平台”查询的同地段租赁市场价格，基本租赁单价在2.4元至4元之间，与鉴定机构座谈了解的差异极大。《山东省价格鉴证操作规范》为价格鉴证行业的规范性行业要求，应当为各鉴定机构所遵守，违背该程序的鉴定结论，不应作为审理案件的定案证据使用。 （四）该份评估报告即使按照实际交付房屋的面积评估，也存在着重大遗漏，没有准确的计算出租赁面积。报告第五页“8、4号楼三层羽毛球馆978平米、二层台球公园460平米”，既然是同一座楼从一层至三层的每一层的总体建筑面积应当是相同的。同一座楼上二层与三层的面积相差518.62平米，即不符合实际也违背了全面客观的鉴证原则，显然是重大遗漏。 另外，原被告双方签订的《拍卖成交确认书》、《资产转让合同》以及《补充协议（一）》，都明确规定了双方的转让资产中有2967.5平米的工业土地使用权，但是在该鉴定报告中并没有足额对该土地使用权收益进行评估，该鉴定报告累计计算的土地面积总和为2171平米，少评估了796.5平米。 三、该份评估意见书对于租金损失的评估鉴证完全违反了原被告双方的合同约定，不应作为审理计算涉案房屋被占用的租金收益损失的依据。理由如下： （一）原被告双方签署的补充协议对延期交房三年期间的租金收益损失评估涉及的计算期间、范围、评估机构选定都作出专项约定，原告申请法院另行委托鉴定机构，按照实际交房的时间和有利于自身的鉴定方案重新作出鉴定于法无据。该鉴定偏离双方的真实本意不应作为审理查明事实的依据。双方所签订的协议中专门有对延期交房问题及转让款支付问题作出规定，并且被告已经在实际履行了付款义务，相关房产的不动产登记也部分完成。在此种情况下原告违背合同约定，另行申请委托鉴定属于违约行为。对此，原告在法院委托机构选定过程中就已两次提出书面异议。 （二）原被告双方2020年5月27日签订《补充协议（三）》明确约定：“委托山东天隆土地房地产资产评估有限公司对涉案房产三座沿街楼2、3、4号楼（建筑面积5793.91平米）2016年10月5日至2019年10月4日之间的租金总收益”进行评估，并且签订了三方委托协议，评估机构已经就涉案的房产租金总收益进行了评估鉴证，结论是869万元。该份鉴定报告的结论也是客观公允的体现了涉案房地产的租金收益的状况，结合本案庭审过程中被告提交的泰安市和平价格评估有限公司出具的价格评估报告结论，三份评估报告的产生不同的三份结论，根本差异原因在于：1、依据不同，其中三方委托的机构和被告委托的机构做出的评估结论是依据《补充协议（一）》、《补充协议（三）》做出的，原告申请法院委托的机构做出的评估结论依据的是原告单方面提出的评估范围时间做出的；2、评估的方法不同，其中三方共同委托的评估机构和原告申请法院委托的机构评估方法是市场比较法，被告委托的机构采取的是收益法。综合以上情况，被告委托的鉴定机构和三方共同委托的鉴定机构做出的结论更加客观、具有充实依据，本次质证的评估报告结论于法无据，不应采纳。 （三）该份评估意见书对于租金损失的计算，严重背离了原被告双方就《资产转让合同》履行的真实合同目的，不符合本案的实际情况，有失公允。被告于2016年通过竞拍方式购得涉案房产，本意在于整体开发经营该处不动产使得房产增值收益。按照资产收益的基本规律，购买方花费巨额资金并非只是为了简单分割出租获取资产收益。双方补充协议中约定的是对租金收益进行评估，并非是单纯的租金价格计算。 本案所涉房产被第三方占用，导致延期三年不能交付，本身就是原告严重违约。但是本案的被告并没有向原告主张违约金，只是通过三份补充协议就租金收益损失作出约定，要求在计算时统一确定计算的范围为整体标的房产为期三年的租金收益，此项约定合法且公平合理。原告擅自毁约，于法无据，显失公平。 综上所述，该份评估意见书的价格鉴定结论，作出程序违法、结论不能客观真实反映本案需要查证的事实，违反双方的合同约定，于法无据，不应作为本案的有效证据使用。被告对该报告不予认可。 针对以上质证意见，德豪公司提交以下证据： 涉案不动产与承租人签署的租赁合同四份，用以证明涉案房产的房屋租赁单价均是在2元至4元之间，远远高于评估报告确定的单价。 2.58同城网站涉案不动产周边房租的标价截图的，用以证明周边路段属于商圈位置，商业地产的租赁价格均高于评估报告确定的单价，最高幅度能达到5元。 3.4号楼建筑图纸，用以证明4号楼1-3层建筑面积是相同的，评估报告中确定的4号楼2层、3层的面积与图纸相差了518.62平米，少评估了518.62平米的租赁面积。 金石公司质证认为，四份租赁合同与本案无关，且四份租赁合同的签订日期均在原告交付房产之后，系被告自行对外出租，与原告主张的延迟交付涉案房产延迟期间的租金没有任何关联性；对58同城网站的几份租金价格不予认可，不能证明系58同城网站资料，涉案房产延迟交付期间的租金价格与本案无关；被告主张的2号楼2层和3层的面积不一致，实际上2号楼2层除台球公园之外的其余面积一直没有对外出租，除台球公园之外的面积在双方签订资产转让合同后，2016年9月5日就是视为交付给被告了；该处面积没有任何争议，也没有人占用，因此被告主张二层和三层的面积不一致的主张不成立。 庭后，金石公司又提交书面意见一份，陈述对该评估报告的质证意见及偿补充相关事实。其中，补充质证意见为：1.评估面积是按照房产证上的面积计算的，但房屋实际使用面积小于建筑面积；2.2号楼存在382.5平方米楼梯面积，3号楼存在504平方米楼梯面积，该部分不能算作租赁面积；3.评估报告认定的每天每平方米租金标准不符合涉案房屋及周边租金的事实，依据金石公司考察结论，1层1.4元/天.平方米，2层1元/天.平方米，3层以上0.8元/天.平方米，金石公司依据该数据计算租金损失为5072232.72元。 本院认为，被告董万勇系以德豪公司代理人的身份参加拍卖，并签订《资产转让合同书》，实际购买人为德豪公司，原被告的相关陈述及金石公司出具的收据、金石公司与德豪公司签订的系列补充协议等证据可以证实该事实，故董万勇并非涉案合同的买受方，对金石公司对董万勇的诉讼请求本院不予支持。金石公司与德豪公司作为买卖双方及拍卖方太斗拍卖签订的《资产转让合同书》、《补充协议（一）》等合同系合同相对人的额真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。 现有证据可以认定，涉案合同长期未能全面履行的障碍为第三人占用部分涉案房屋，致使金石公司不能及时向德豪公司转移交付。《补充协议（一）》确认了该事实，并对处理方式及各方的权利义务重新作出了约定。依据该补充协议，金石公司的主要义务为向德豪公司转移2号楼所有权及支付逾期交房违约赔偿金；德豪公司的义务为于2020年4月30日前支付500万元成交款，于双方往来账目核算清楚之后于30日内付清余款；同时三方明确“本补充协议签署并执行完后，丙方主持下的甲、乙、丙三方就2016年5月18日的拍卖合同善意协商执行完毕，互不追究其他违约责任”。双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。 一、关于德豪公司已付成交款的金额。德豪公司于2016年6月份通过太斗拍卖支付金石公司成交款600万元，双方无异议，本院予以确认。 德豪公司提交的完税证明，以金石公司名义交纳的税费金额共计2374290.91元，金石公司指出其中的两笔印花税6442.5元、3836.82元依据合同应由德豪公司负担，该主张符合约定，本院予以确认；金石公司主张双方未作约定的“增值税教育费附加”等税费应由双方平均负担，该主张没有合同依据，以依照我国法规规定的交纳义务人负担为宜。完税凭证显示相关税费交纳义务人为金石公司，本院予以确认，对金石公司的该项主张本院不予确认。据此，德豪公司为金石公司垫付的、应抵成交款的税费金额为：2374290.91元-6442.5元-3836.82元=2364011.59元。 补充协议签订后，德豪公司又分别于2020年4月30日支付340万元，于2020年5月15日支付160万元，以上合计500万元，本院予以确认。 以上三项合计： 6000000元+2364011.59元+5000000元=13364011.59元。 二、关于依据《补充协议（一）》中约定的三年应得租金。金石公司与德豪公司对以评估确定相应金额无异议，但对评估方式及结论等均提出异议。 1.双方自行庭外达成的补充协议约定由天隆评估公司进行评估，但该评估公司最终未作出评估报告，未作出最终结论的事由对本案认定无影响；德豪公司自行委托和平评估公司作出的评估报告系单方委托，未经金石公司确认，该报告本院不予确认；在本案诉讼过程中，本院依照金石公司的申请委托进行司法评估，符合法律规定及双方达成的《补充协议（一）》约定，程序合法。 2.关于评估标的。金石公司分多次向德豪公司交付房屋，德豪公司未对该交付方式提出异议，并与金石公司签署了各交付批次的确认书，可见德豪公司以实际行动认可了金石公司的交付方式。评估期间，双方对补充协议约定的“对涉案房产三座沿街楼2、3、4号楼（建筑面积5793.91平米）2016年10月5日至2019年10月4日之间的租金总收益”存在不同理解。金石公司主张评估2016年10月5日至2019年10月4日期间各批次房屋在交付前给德豪公司造成的租金损失，而德豪公司则主张评估在此期间整体房屋的租金损失。本院认为，整体评估的主张否定了分批次交付房屋的客观事实，存在重复计算，亦在原被告之间形成明显的利益不均，不符合公平原则，故此对德豪公司的主张本院不予支持。对金石公司主张的评估标的本院予以确认。 3.本评估报告系依据双方确认的评估标的的租赁面积、租赁期间等事实所实施的评估，双方又对评估面积等提出异议，本院不予支持。 4.双方对评估报告所确认的单价等异议，均未提交充分证据否定本报告的客观性、科学性、合理性，本院不予采信。 综上，鲁金评字（2020）TSF0901号价格评估意见书合法有效，本院予以确认。依据该评估报告，2016年9月5日-2019年10月7日期间涉案房屋的租金损失价格为6474433.17元。 依据上述事实，德豪公司应付剩余成交款为： 26700000元-13364011.59元-6474433.17元=6861555.24元。 对金石公司要求德豪公司支付剩余成交款6861555.24元的诉讼请求本院依法予以支持。《补充协议（一）》约定：“乙方承诺在2020年4月30日前，支付给甲方500万元成交价款，余款待账目往来核算清楚后30日内全部付清；若延期付款，乙方按未付款额的万分之五/天付给甲方滞纳金。”依据该约定本院确认德豪公司付清剩余成交款的期限为本判决生效之日起30日内，德豪公司未能在该期限内付款的，应按照该约定承担违约责任。 《补充协议（一）》约定：“本补充协议签署并执行完后，丙方主持下的甲、乙、丙三方就2016年5月18日的拍卖合同善意协商执行完毕，互不追究其他违约责任。”依据该约定，金石公司要求德豪公司依据金石公司主张的计算方式支付逾期付款违约金已没有合同依据，对该诉讼请求本院不予支持。 关于180000元评估费的负担。《补充协议（三）》约定本次评估费用由甲乙各承担一半，双方对评估费用的负担无其他协议作出约定。虽然金石公司主张该协议已经作废，但该约定符合公平原则，在没有其他约定作出处理的情况下，本院参照该约定，酌定该评估费用由双方平均负担，德豪公司应向金石公司支付评估费90000元。 依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条规定，判决如下： 一、被告泰安市德豪建材有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告泰安泰山金石机械有限责任公司剩余成交款6861555.24元，逾期支付的，应依照双方签订的《补充协议（一）》的约定支付违约金（以逾期金额为基数，自逾期之日起至实际给付之日止，按日万分之五计算）； 二、被告泰安市德豪建材有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安泰山金石机械有限责任公司评估费90000元； 三、驳回原告泰安泰山金石机械有限责任公司对被告泰安市德豪建材有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回原告泰安泰山金石机械有限责任公司对被告董万勇的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30488元、保全费5000元，共计35488元，由原告泰安泰山金石机械有限责任公司负担371元，由被告泰安市德豪建材有限公司负担35117元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  孙其运 二〇二〇年十二月三日 书记员  辛 建