宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终706号上诉人（原审被告）：闫斌，男，1974年12月27日出生，汉族，个体，住平罗县城关镇。委托诉讼代理人：马睿，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周新荣，男，1969年4月20日出生，汉族，个体，住平罗县城。。被上诉人（原审原告）：郭娜，女，1977年8月27日出生，汉族，无业，住平罗县城。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵光辉，宁夏宁聚易诚律师事务所律师。原审第三人：石嘴山市千禧房地产开发有限公司，住所地：石嘴山市大武口区。法定代表人：孙建新，该公司董事长。上诉人闫斌因与被上诉人周新荣、郭娜、原审第三人石嘴山市千禧房地产开发有限公司（以下简称千禧房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初1244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闫斌的委托诉讼代理人马睿、被上诉人周新荣、郭娜的共同委托诉讼代理人赵光辉到庭参加诉讼。原审第三人千禧房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。闫斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回周新荣、郭娜的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定“2014年12月闫斌向周新荣、郭娜借款10万元，后闫斌无经济能力偿还借款，就以案涉商品房抵顶周新荣借款，并让周新荣、郭娜再向闫斌给付房款44万元”无任何事实依据，明显错误。周新荣、郭娜未提交任何借据、欠条等债权凭证证明该10万元借款事实和借款关系。本案事实为千禧房地产公司拟用本案所涉商铺抵顶给闫斌，依据《抹帐协议》千禧房地产公司将应偿还的欠款变更为闫斌对千禧房地产公司支付的购房款。2014年12月，周新荣、郭娜知道上述情况后鉴于二手房税费过高，希望闫斌将所涉商铺转让给其二人，由闫斌通知协调开发商千禧房地产公司，由其二人代替闫斌重新和千禧房地产公司签订购房合同并由千禧房地产公司为其直接办理房屋登记变更。双方达成合意，约定以总价552194元（包含地下室）的价格进行转让，闫斌同意分期付款。周新荣、郭娜向闫斌支付了10万元现金作为首付款，闫斌收到首付款后开始协调周新荣、郭娜与千禧房地产公司办理购房手续。周新荣分别于2015年1月24日、2017年1月5日、2017年1月6日分三次以银行转账方式向闫斌支付房款44万元。2018年10月14日，闫斌向郭娜出具《收条》，载明收到房款54万元。同时千禧房地产公司出具证明，证明其同意将本案所涉商铺的购房权利资格转让给周新荣、郭娜。二、一审判决适用法律错误。（一）一审法院认为闫斌与周新荣、郭娜之间为房屋买卖合同关系错误。闫斌持有的房屋是顶账房，在顶账协议的履行过程中，闫斌并未实际取得案涉房屋的所有权，仅是取得了向千禧房地产公司就该房屋主张签订合同、交付房屋等债权请求权。闫斌并不具有案涉商品房的所有权，无权作为出卖人。其次，周新荣、郭娜已经与千禧房地产公司签订了《商品房买卖合同》且该合同已经房管局登记备案，就案涉房屋的买卖关系而言，买卖主体是周新荣、郭娜与千禧房地产公司。再次，闫斌与周新荣、郭娜之间实际上为债权转让关系。周新荣、郭娜同意以552194元的价格受让该顶账房，实际上意味着其同意以该对价购买了此债权（即向开发商主张签订房屋买卖合同、交付房屋的权利）。千禧房地产公司在周新荣、郭娜没有向其交付购房款的情况下即向周新荣、郭娜开具购房发票和收据，并且与周新荣、郭娜签订《商品房买卖合同》及将《商品房买卖合同》登记备案的事实表明，千禧房地产公司不仅知道而且认可闫斌的该债权转让行为，认可周新荣、郭娜已经交付了购房款的事实，认可其作为出卖人有交付房屋并办理产权手续的义务，且千禧房地产公司出具《证明》其同意将本案所涉商铺的购房权利资格转让给周新荣、郭娜。上述事实表明闫斌将该债权转让已通知了债务人千禧房地产公司，因此闫斌的债权转让行为合法有效，双方之间形成了债权转让合同关系，而非房屋买卖合同关系。第三，在案涉房屋进行备案时，周新荣、郭娜自愿提供了身份证，该事实也表明周新荣、郭娜认可闫斌所转让的债权，同时也证明闫斌完成了其债权转让所对应的义务。第四，一审中闫斌提交了千禧房地产公司出具的《证明》，该证据能够证明千禧房地产公司同意闫斌向周新荣、郭娜的债权转让行为。（二）一审法院超出周新荣、郭娜诉讼请求进行裁判错误。周新荣、郭娜一审中的诉讼请求为解除与闫斌的买卖合同关系，在起诉状及诉讼请求中均未要求解除周新荣、郭娜与千禧房地产公司的《商品房买卖合同》。而一审法院却以案涉房屋目前未能办理房屋所有权证为由越权解除了周新荣、郭娜与千禧房地产公司的《商品房买卖合同》，并在周新荣、郭娜与千禧房地产公司的《商品房买卖合同》明确约定周新荣、郭娜不享有单方解除权的情况下错误的将《商品房买卖合同》的解除时间确认为闫斌收到民事起诉状的时间。千禧房地产公司不是本案被告，一审法院不应当在本案中解除千禧房地产公司为合同相对方的《商品房买卖合同》，属于明显超越自由裁量权的行为。一审法院在推定根据超裁的结论即《商品房买卖合同》解除后，导致闫斌与周新荣、郭娜也应解除买卖合同关系的结论错上加错。因已登记备案的《商品房买卖合同》仍然有效，导致闫斌的实体权利完全丧失，明明依据与千禧房地产公司签订的《抵抹账协议》已将开发商的欠款转为了支付的购房款，却实际未得到房屋，而案涉商铺也因债权转让自通知之日生效并无法撤销，在案涉商铺登记在周新荣、郭娜名下的情况下无法向千禧房地产公司主张任何债权。因闫斌不是周新荣、郭娜与千禧房地产公司《商品房买卖合同》的合同相对方，导致闫斌也无法请求解除周新荣、郭娜与千禧房地产公司的《商品房买卖合同》。最终导致闫斌实体权利完全丧失，既无法获得房屋也无法向千禧房地产公司主张金钱债权，造成双重损失无法救济。而周新荣、郭娜却依据一审判决无偿取得一套商铺的所有权，严重显失公平。因此一审判决严重错误，应当予以纠正。（三）即使解除案涉《商品房买卖合同》未超范围裁判，属于本案一审的诉讼请求，《商品房买卖合同》发生解除的效力后，也不应当是由闫斌向周新荣、郭娜退还房款，而应当是由千禧房地产公司退款。周新荣、郭娜只能依据该《商品房买卖合同》向千禧房地产公司主张权利，闫斌无义务向周新荣、郭娜交付房屋或者退还购房款。一审判决第5页倒数第3行认为千禧房地产公司从未向周新荣、郭娜开具过房款发票明显错误。闫斌提交的销售不动产统一发票，即是千禧房地产公司向周新荣开具的购房发票，且依据该发票为周新荣、郭娜办理了房屋不动产的登记备案手续，一审法院否定该直接证据明显偏袒周新荣、郭娜。（四）周新荣、郭娜因案涉房屋现在不能办理房屋所有权证，无法实现合同目的为由请求解除与闫斌的房屋买卖关系，其理由无事实和法律依据，不应得到支持。在案件审理过程中，千禧房地产公司已经承诺于2021年办理产权证，因此案涉房屋不属于不能办理产权证的情形。且迟延办证并不影响购买商铺用以经营使用之目的。案涉房屋所在小区大量居民都已经入住且商铺均对外出租，不存在房屋无法入住和无法交付的情况。而是周新荣、郭娜故意拒收房屋、恶意违约，恶意起诉，并在诉讼过程中前后反言。周新荣、郭娜辩称，闫斌所陈述的一审无证据认定的事实已经经过（2020）宁0202民初2号民事判决书依法查明并确认，周新荣、郭娜是将54万元房款交付给闫斌，相关的合同也是由闫斌交付给周新荣、郭娜，一审判决认定事实正确，闫斌的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。千禧房地产公司未到庭，未作陈述。周新荣、郭娜向一审法院起诉请求：1.判令解除周新荣、郭娜与闫斌之间的买卖合同关系；2.判令闫斌向周新荣、郭娜退还款项54万元；3.案件受理费由闫斌承担。一审法院认定事实：2014年9月16日，案外人闫学江与闫斌签订《顶账协议》一份，约定闫学江将位于平罗县千禧合院小区41号楼唐徕大街N12号商品房抵给闫斌。2014年12月份，闫斌向周新荣借款10万元。后闫斌无经济能力偿还借款，闫斌就以平罗县千禧合院小区41号楼唐徕大街N12号商品房抵顶周新荣借款，并让周新荣、郭娜再向闫斌给付房款44万元。之后，周新荣、郭娜陆续转款44万元。2018年10月14日，闫斌向郭娜出具收到购买千禧合院小区41号楼唐徕大街N12号商品房现金54万元的收条一张，收条还能体现涉及千禧合院小区41号楼唐徕大街N12号商品房所出具的销售不动产统一发票及已备案的《商品房买卖合同》均由闫斌经办。现周新荣、郭娜以千禧合院小区41号楼唐徕大街N12号商品房不能办理房屋所有权证为由，诉讼至法院。一审法院认为，无论周新荣、郭娜与闫斌之间的房屋买卖合同，还是周新荣与千禧房地产公司之间的《商品房买卖合同》均系各自意愿的体现，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定及公序良俗，对合同当事人具有约束力。因千禧房地产公司也承认案涉房屋于2021年才能保证办理房屋所有权证。故，周新荣、郭娜以案涉房屋现在不能办理房屋所有权证，无法实现其合同目的为由主张解除《商品房买卖合同》的理由正当，证据充分且于法有据，予以采纳。因千禧房地产公司、闫斌均是于2020年6月3日签收了一审法院向其送达的案涉民事起诉状在内的相关诉讼材料，故应确定《商品房买卖合同》是于2020年6月3日发生了合同解除的效力。当案涉《商品房买卖合同》发生解除的效力后，应溯及至未订立合同的状态。溯及至未订立合同的当初状态表现为周新荣、郭娜已交纳的房款亦要发生返还，这是一时性合同发生解除效力后应有体现，否则商品房买卖合同效力未消灭，可见案涉商品房买卖合同解除的效力应溯及至周新荣、郭娜与闫斌的房屋买卖合同效力的解除。理由是第一，因闫斌不具有一手商品房销售上市交易的资质，故闫斌向周新荣出卖案涉房屋必须以开发商千禧房地产公司名义与周新荣、郭娜订立正式商品房买卖合同；第二，闫斌手里持有由千禧房地产公司出具给周新荣案涉房屋的销售不动产统一发票充分说明周新荣、郭娜与千禧房地产公司之间的商品房买卖合同，以及周新荣、郭娜与闫斌之间房屋买卖合同具有相互依存性；第三，《商品房买卖合同》发生解除的效力后，让千禧房地产公司向周新荣、郭娜退还房款，但本案的现实是千禧房地产公司从未向周新荣、郭娜出具过收到房款的发票，由谁向周新荣、郭娜退还房款？因闫斌收取了周新荣、郭娜交付的房款，不言而喻应由其本人向周新荣、郭娜负担归还房款的民事责任为宜。可见，闫斌关于房屋债权请求权的债权转让的抗辩理由，显然不足以成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决：一、周新荣、郭娜与闫斌的房屋买卖合同已解除；二、闫斌于判决生效后十日内向周新荣、郭娜归还房款54万元。案件受理费9200元，减半收取4600元，由闫斌负担。二审期间，各方当事人未提交证据。本院审理查明，平罗县千禧合院小区41号楼唐徕大街N12号商品房于2015年2月6日备案至周新荣、郭娜名下。2020年5月19日，平罗县不动产登记事务中心出具情况说明一份，载明“新建（备案）商品房平罗县玉皇阁大道唐徕大街N12号，截止到2020年5月19日无抵押无查封。此房屋所在楼盘一直未办理总证，故平罗县玉皇阁大道唐徕大街N12号不能办理不动产登记证。”本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、闫斌与周新荣、郭娜之间是否为房屋买卖合同关系；二、闫斌是否应当向周新荣、郭娜退还54万元。关于焦点问题一，根据本案证据证实案外人闫学江将其从千禧房地产公司抵顶的房屋抵顶给闫斌，闫斌无法清偿周新荣借款10万元，用该房屋抵顶款项。已发生法律效力的（2020）宁0202民初2号民事判决书认定该10万元借款转化为商品房买卖合同的对价。周新荣、郭娜先后共支付给闫斌54万元房款，闫斌通过千禧房地产公司为周新荣、郭娜办理了案涉房屋的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、合同备案手续，并向郭娜出具了收到54万元房款的收条，闫斌将已备案的《商品房买卖合同》及发票交付给周新荣、郭娜，故闫斌与周新荣、郭娜之间形成事实上的房屋买卖合同关系。因闫斌通过抵顶方式取得案涉房屋，但未办理房屋所有权转移登记，案涉《商品房买卖合同》系闫斌出卖房屋办理交易手续的一种方式。千禧房地产公司未实际收取周新荣、郭娜的房款，一审法院认定闫斌与周新荣、郭娜之间为房屋买卖合同关系正确，闫斌关于其与周新荣、郭娜不存在房屋买卖关系，双方实际为债权转让关系的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于焦点问题二，周新荣、郭娜向闫斌支付了54万元房款，闫斌负有确保房屋交付及转移房屋所有权的义务，其该义务不因周新荣、郭娜与千禧房地产公司形成《商品房买卖合同》而消灭。闫斌、千禧房地产公司均无证据证明已向周新荣、郭娜交付房屋，故案涉房屋未实际交付，现也不能办理房屋所有权证，周新荣、郭娜买卖房屋的合同目的无法实现，其与闫斌之间的房屋买卖合同关系应予解除，闫斌收取周新荣、郭娜的54万元房款应由闫斌予以退还。闫斌关于不应由其向周新荣、郭娜退还房款，而应由千禧房地产公司退还房款的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，闫斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由上诉人闫斌负担。本判决为终审判决。审判长 李学军审判员 闫 莉审判员 孙 翔二〇二〇年十二月四日书记员 冒晓维附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。