江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0925民初5767号原告：杨良玉，男，1989年5月5日生，汉族，居民，住建湖县。原告：张艳红，女，1989年9月29日生，汉族，居民，住址同上。共同委托诉讼代理人：陈华，建湖县新区法律服务所法律工作者。被告：江苏登达房地产开发有限公司，住所地建湖县城向阳西路**。法定代表人：王金城，该公司经理。委托诉讼代理人：凌海东，该公司员工。被告：盐城市康居物业管理有限公司，，住所地盐城市迎宾南路**楼**法定代表人：李伟彬，该公司经理。委托诉讼代理人：马琳，江苏一正律师事务所律师。被告：建湖县近湖柒月美容美体养生馆，住，住所地建湖县登达新天地****/div>经营者：杜梦月，女，1991年6月20日生，汉族，居民，住址同上。委托诉讼代理人：马国军，建湖县鼎盛法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杜勇（系杜梦月之父），男，1968年5月13日生，汉族，居民，住射阳县。原告杨良玉、张艳红与被告江苏登达房地产开发有限公司（以下简称登达公司）、盐城市康居物业管理有限公司（以下简称康居公司）、建湖县近湖柒月美容美体养生馆（以下简称柒月养生馆）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张艳红及原告杨良玉、张艳红的共同委托诉讼代理人陈华，被告登达公司的委托诉讼代理人凌海东，被告康居公司的委托诉讼代理人马琳，被告柒月养生馆的经营者杜梦月及其委托诉讼代理人马国军、杜勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨良玉、张艳红诉称：请求判令三被告连带赔偿原告财产损失62300元，本案案件受理费、鉴定费15000元、公证费2000元由三被告承担。被告登达公司辩称：根据鉴定报告认定的结论与本被告无关，请求法庭驳回原告对本被告的诉请，对原告房屋受损基本事实无异议。被告康居公司辩称：请求驳回对本被告的诉请，理由：第一，原告因自身装潢过程中没有对排污管道进行封堵；第二，其长期不居住，疏于管理，导致原告室内产生损失；第三，本被告在发现原告室内有积水时，及时与原告取得联系，并协助进行处理，超出了本被告的物业服务范围，完全尽到物业管理职责，本被告对原告室内设施、设备没有特别约定情况下，不具有物业服务的职责；另外对原告刚才要求三被告共同赔偿责任，本被告理解为是侵权赔偿，本被告在本案中没有侵权责任，不应当承担侵权赔偿义务。对原告房屋受损基本事实无异议。被告柒月养生馆辩称：1.本被告主体不适格，原告应起诉其楼上21户业主，因涉案房屋管道堵塞是因为楼上21户业主将大量小孩尿不湿、卫生巾、卫生纸等废脏杂物流入管道，物业未及时清理沉井造成的；2.恶劣天气使登达新天地小区下水沉井全部暴涨，脏污回流致使管道堵塞；3.登达新天地小区也有其他几户业主遭遇类似情况，但其在单元楼处并无空气能台子压迫下水管道，故本被告认为该小区出现大量倒喷倒灌现象的根本原因是下水设计施工不当，从开挖现场提供的部分照片看，该楼道的下水管道从楼道至沉井之间弯道过多；4.原告在房屋装修时将原开发商房屋承建设计部门留下的20公分以上的卫生间管道截短，装修后未能及时安装马桶和防护设施，是造成涉案房屋污水倒灌的直接原因；5.本被告不认可江苏建纬检测股份有限公司出具的鉴定报告，该鉴定报告不能作为本案定案依据。综上，请求人民法院查明事实后依法驳回两原告对本被告的诉讼请求。经审理查明：原告杨良玉、张艳红系夫妻关系。两原告于2017年6月8日与被告登达公司签订商品房买卖合同，购买被告登达公司开发的登达新天地小区19号楼306室房屋及地下一层19-21号车库。2019年4月30日，两原告取得涉案房屋不动产权属证书。2019年4月24日，被告登达公司向两原告交付房屋；当日，被告康居公司与两原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议载明：“……第二条物业管理服务内容……二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设备设施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等……第三条物业服务质量……2、无乱搭建现象……三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：1、所有设施完好，供水、电、通讯、照明、等设施配套，运作正常；2、污水排放通畅。……”两原告收房后，即着手新房装修工作，同年8月份，涉案房屋装修工作基本完成，因原告张红艳处于孕期，加之新房需通风去除异味，故两原告没有立即入住。2019年9月10日下午2时50分左右，两原告接到被告康居公司工作人员电话，被告知涉案房屋内有水漫出，已渗透至二楼超市的天花板。原告随即赶至涉案房屋，发现卫生间中的马桶下水管道和两个地漏不断往外倒灌生活污水，并漫至房屋内的卧室、客厅、餐厅、厨房等部位，造成房屋内设施和家具不同程度受损，被告康居公司派工作人员对原告的房屋进行清理打扫。2019年9月11日，原告为保存涉案房屋内设施、物品受损情况及致损原因，向建湖县公证处申请证据保全，建湖县公证处于2019年9月30日出具了（2019）盐建证民内字第2022号公证书。原告花费公证费2000元。另查明，被告柒月养生馆位于登达·新天地二期18#楼101、201室，被告柒月养生馆在其门市后窗下，原告房屋楼下右侧空地擅自违章建造空气能热水器平台，安放空气能热水器和水箱。2017年11月6日，被告康居公司向其发出整改通知，内容为：“贵户在18#101门市后窗户口违章搭建平台，用于安装空气能热水器和水箱，违反装修管理条例，请予自行整改到位，否则将承担由此产生的一切后果……”。再查明，2016年4月30日，案涉房屋登达·新天地二期19#楼工程质量经竣工验收合格；2018年2月11日，涉案房屋所在小区登达·新天地二期进行竣工验收备案登记。本案审理过程中，经原告申请，本院委托江苏建纬检测股份有限公司对涉案房屋致损原因进行鉴定，该公司于2020年3月12日出具编号为JWJD202000041号鉴定意见书，认为后建设备平台对涉案管道上部荷载及原覆土层进行了改动，且该改动无相关设计、加固文件，无正规建设程序。原荷载的改动，使得后加荷载远大于原覆土层的荷载，管道上的竖向荷载增加。原覆土部分的改动，一方面平台建设时的施工质量（包括是否有施工人员踩踏现象、覆土的回填质量等）无法保证，另一方面原覆土层的厚度被降低，使覆土层失去保护管道作用。鉴定结论为：“（一）房屋致损的直接原因系其所在楼栋排水管损坏后堵塞导致，损坏的位置位于排水管室外部分靠近房屋主体的位置。（二）涉案排水管损坏的原因为后建设备平台导致。”经原告申请，本院委托盐城市锐信价格评估有限公司对案涉房屋因室内卫生间下水道返水造成家具和装修损失进行价格评估，该公司于2020年8月3日出具评估报告书，评定案涉房屋损失为62300元。原告合计预交鉴定费15000元。上述事实，有商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、物业接管移交表、建湖县公证处出具的公证书、接处警工作登记表、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、单位（子单位）工程质量竣工验收报告、整改通知单、证明、江苏建纬检测股份有限公司出具的鉴定意见书、盐城市锐信价格评估有限公司出具的鉴定意见书及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，应予确认。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，两原告家中因卫生间马桶下水道及两个地漏返水，室内设备及家具被污水浸泡受损，经专业司法鉴定致损直接原因系其所在楼栋排水管损坏后堵塞导致，涉案排水管损坏原因系被告柒月养生馆擅自占用小区公共区域违章搭建安装空气能热水器的水泥平台所致，被告柒月养生馆应承担主要赔偿责任。被告康居公司对被告柒月养生馆占用小区公共区域违章搭建水泥平台未能有效制止，疏于物业管理职责，对原告的损失应承担次要赔偿责任。原告家中溢水所致经济损失经鉴定为62300元，原告为此而支出的公证费2000元，鉴定费15000元，由被告柒月养生馆和康居公司各赔偿70%和30%。两原告该房新装潢不久，原告张艳红时值孕期，为免装修污染，暂未入住，符合人之常情，其接到家中漫水的通知后就及时赶至家中配合物业公司检查清理，被告并无证据证明原告改变房屋下水管道，装修未对排污管道封堵而致房屋污水倒灌受损，故对被告柒月养生馆、康居公司认为原告自身应承担过错责任的辩称，本院不予采信。关于原告主张被告登达公司承担赔偿责任，本院认为涉案小区房屋经竣工验收合格，两原告并无证据证明涉案楼栋排水管道存在质量问题，且两原告房屋受损的主要原因业已查明，与被告登达公司无涉，故两原告要求被告登达公司承担赔偿责任的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告盐城市康居物业管理有限公司赔偿原告杨良玉、张艳红损失23790元，被告建湖县近湖柒月美容美体养生馆（经营者：杜梦月）赔偿原告杨良玉、张艳红损失55510元，均于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告杨良玉、张艳红对被告江苏登达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2891元，由原告杨良玉、张艳红负担1109元，被告盐城市康居物业管理有限公司负担535元，被告建湖县柒月美容美体养生馆负担1247元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本3份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2891元。审 判 长  殷中华人民陪审员  王道友人民陪审员  孟艳萍二〇二〇年十二月二日法官 助理  胡海匣书 记 员  景 洲