山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终1317号上诉人（原审被告）：李某，女，2003年11月4日生，汉族，长治卫校学生，现住高平市。法定代理人：焦某1（系上诉人母亲），女，1982年2月24日生，汉族，农民，现住高平市。被上诉人（原审原告）：焦某2，男，1982年7月16日生，汉族，高平市市场监督管理局科员，住高平市。被上诉人（原审原告）：温某，女，1983年12月7日生，汉族，高平市实验小学教师，住高平市。上诉人李某因与被上诉人焦某2、温某确认合同无效纠纷一案，不服高平市人民法院（2020）晋0581民初2077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某及其法定代理人焦某1，被上诉人焦某2、温某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李某的上诉请求：依法撤销一审判决，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认为“双方所签订的《房屋买卖合同书》违反了山西省政府关于限价商品住房的相关规定，如果按此协议履行，将导致其他住房紧张、需要购买限价商品住房的人无法按正常价格和渠道购买”论理逻辑不通。二被上诉人自己有居住住房，在此基础上又购买案涉房屋，将案涉房屋出售给上诉人，是双方的交易行为，因何缘由会导致其他住房紧张。二、上诉人认为案涉房屋买卖合同并未损害公共利益。1、山西省政府的《保障性住房管理办法》规定购买限价商品房不满5年，不得上市交易。而被上诉人与上诉人之间的买卖合同，不属于上市交易的范围。2、上诉人、被上诉人均没取得案涉房屋的所有权，被上诉人并未取得不动产登记证书，故被上诉人并不满足对房屋上市交易的主体条件和处分房屋的处分权能。3、政府文件明确5年后可以转让，可见政府规制的并不是绝对的物权变动，买卖双方在缴纳房屋增值费用后即可转让。三、原审法院适用法律错误，本案合同所约定的履行期限明确载明，是在出卖方能够办理不动产登记时才转移房屋所有权，并没有约定现在就取得了房屋所有权，所以也就没有侵害公共利益。被上诉人焦某2、温某辩称，原审认定事实清楚、适用法律错误，请求驳回上诉、维持原判。一、二答辩人与上诉人交易的房屋属于政府供应的保障性住房，购买不满五年直接上市交易违反了限价房的配售秩序，损害了社会公共利益。1、二答辩人在高平市建成区范围内无属于自己的住房，完全符合高平市2015年度限价普通商品住房供应方案的申报条件。2、本案审查的是买卖合同的效力问题，并非物权的变动，答辩人有与开发商签订的房屋买卖合同，付清了房屋价款和维修基金等款项，对案涉房屋有完全的处分权能，满足房屋交易的主体条件。3、答辩人认为上市交易是指向购买不满5年的限价商品住房直接进入市场的买卖行为，而《保障性住房管理办法》中配售秩序规范的正是限价房的这种买卖行为，案涉合同违反了上述规定。二、上诉人提出的双方签订合同中明确载明履行期限一事，子虚乌有。合同有效前提下，由房屋售出方缴纳房屋增值费一事，没有法律依据。若房屋增值税由二答辩人缴纳，案涉合同房屋总价53万，单价4703元，就不是买卖涉案房屋的实际价款。除去二答辩人交给开发商的维修基金款项、购买限价房的预售房到拿钥匙期间担负的利息损失及房屋增值费，单价不足3500元，不但低于高平市区预售房市场价的70%，更是低于被上诉人购买房屋的单价4099元。案涉房屋签订时，二答辩人在不清楚限价房相关限售政策及买卖限价房需要缴纳增值收益的情况下，签订了不利于自身的合同。了解相关规定后，二答辩人多次联系上诉人无果，故诉至法院。原告焦某2、温某向一审法院提出诉讼请求：判令焦某2、温某与李某2018年1月27日签订的限价房买卖合同无效。一审法院查明事实：原告焦某2、温某系夫妻关系。高平市万和城1号楼1单元2701室房屋系限价普通商品住房。2016年，二原告向山西盛世房地产开发有限公司购买了位于高平市万和城1号楼1单元2701室房屋一套。2018年1月27日二原告、被告及高平市风光房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同书》，二原告将上述房屋以53万元出卖给被告，被告于当日交付房款，二原告向被告出具收据一支。被告李某签订合同时未满16周岁。2019年6月27日，被告李某母亲焦某1作为其法定代理人对上述《房屋买卖合同书》进行追认，并将《追认通知书》送达原告焦某2，原告焦某2本人签字并代温某进行了签字。2020年7月23日二原告诉讼在案，要求确认上述《房屋买卖合同书》无效。一审法院认为，损害社会公共利益的合同无效。本案双方所签订的《房屋买卖合同书》涉及的房屋性质为限价商品住房，限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房，是具有社会保障性质的商品住宅。相对于商品房而言，限价商品住房的购买必须符合相应的规定，取得相应资格，同时在房屋的转让方面有明确的政策性规定。根据《山西省限价普通商品住房供应管理办法》的规定，购买限价普通商品住房不满5年，不得上市交易。购买满5年，确需转让限价普通商品住房的，转让前应当向市、县(市、区)住房城乡建设（房地产）主管部门申报交易价格，经批准并按规定比例缴交部分交易增值收益后，方可进行交易。转让后，不得再申请购买限价普通商品住房。由上述规定可以看出，转让限价商品住房是受条件限制的，对于未满5年的限价商品住房不得交易。本案中，二原告与被告交易的房屋属于转让受限的房屋。因而双方所签订的《房屋买卖合同书》违反了山西省政府关于限价商品住房的相关规定，如果按此协议履行，将导致其他住房紧张、需要购买限价商品住房的人无法按正常价格和渠道购买，也违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，直接导致社会公共利益受损，因而2018年1月27日二原告与被告签订的《房屋买卖合同书》损害了社会公共利益，依法应确认为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在上述《房屋买卖合同书》被确认无效的情况下，因在一审法院释明后二原告不要求增加返还房屋的诉讼请求，故一审法院对于案涉房屋是否返还不作一并处理。对于被告主张的装修款及其他损失共计37万元，因被告未提供证据证明上述主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：确认原告焦某2、温某与被告李某于2018年1月27日签订的《房屋买卖合同书》无效。案件受理费100元，由原告焦某2、温某负担50元，被告李某负担50元。二审中，上诉人李某新提交两组证据：第一组，房屋商品买卖合同两份以及签订房屋买卖合同当事人的户口本，欲证明涉案房屋不是限价房，是商品房。第二组，高平市不动产登记交易中心出具的高平市不动产登记信息证明和高平市米山镇董寨村委会出具的证明一份，欲证明上诉人与其母亲只有案涉一套房屋住房。二被上诉人质证认为，对于第一组证据的真实性没有意见，案涉房屋是1号楼的，提供的买卖合同是4号楼和14号楼的，以其他户的买卖合同不能体现涉案房屋是否是限价房，不认可证明目的。对于第二组证据，1、不动产信息登记证明只能证明上诉人及母亲名下没有办理了房产证的房子，不能证明没有住房。2、李某和她奶奶住在一块，不能证明李某的奶奶没有住房，村委不能证明涉案的房屋系上诉人的，两份证据与本案没有关联性。3、对于证据的时效性有异议，属于逾期提交证据，不应采纳。本院对上述两组证据的真实性予以确认，但该两份房屋买卖合同不能证明案涉房屋非限价房，故对第一组证据的证明目的不予采纳。双方对一审查明事实均无异议，本院予以确认。二审查明的事实同一审查明事实一致。二审另查明，二被上诉人购买涉案房屋的时间是2015年12月10日。截止2020年12月10日，李某及其母亲焦某1在高平市不动产登记交易中心无不动产信息。又查明，《高平市2015年度限价普通商品住房供应方案》载明“第四条、申报条件申请限价普通商品住房应以家庭为单位提出申请，并推举具有完全行为能力的家庭成员为申请人。（一）本地家庭提出申请的，需满足以下条件：1、申请家庭的申请人具有高平市户籍；2、上年度家庭人均可支配收入低于30160元；3、申请家庭在高平市建成区范围内无住房或家庭人均住房建筑面积在29平方米以下；4、家庭财产低于60万元（含）”。本院认为，一、《山西省限价普通商品住房供应管理办法》规定，购买限价普通商品住房不满5年，不得上市交易。购买满5年，确需转让限价普通商品住房的，转让前应当向市、县(市、区)住房城乡建设（房地产）主管部门申报交易价格，经批准并按规定比例缴交部分交易增值收益后，方可进行交易。转让后，不得再申请购买限价普通商品住房。该规定只是住房城乡建设主管部门在行使行政管理职能时审查房产变更所需的条件，并非法律法规的效力性强制规定，并不必然导致合同无效。该规定制定的初衷是为了保证限价房真正用于住房困难的家庭，发挥社会保障功能，达到改善民生的目的。本案中，上诉人李某系未成年人，具备高平市户籍，其父亲已去世，上诉人与其母亲名下无不动产登记信息，这与限价房的申购精神相符合，案涉房屋买卖合同的签订并未侵害社会公共利益。二、从限价房的土地性质来看，限价房的用地系政府以竞地价、竞房价的方式出让给开发商，属于完全产权，虽签订合同受政策影响，但不必然导致合同无效，且本案中二被上诉人于2015年12月10日从山西盛世房地产开发有限公司购买案涉房屋，截止目前已经满5年，案涉房屋现在已经具备上市交易的条件。三、确认涉案《房屋买卖合同书》无效有违诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中《房屋买卖合同书》系双方自愿协商签订，协议签订后，上诉人于合同签订当日支付53万元购房款，被上诉人也履行了交付房屋的义务，后上诉人对房屋进行了装修并入住已近三年，被上诉人作为出卖人却又无视《协议书》内容，在房价已大幅增长的情况下，以双方买卖合同违反“限价房5年内不得上市交易”的规定要求确认合同无效，有违诚实信用原则，应受到法律的否定评价。此外，如确认合同无效而将房屋的权益返还被上诉人，将使失信的人获利而让守信的人失利，不利于在社会上弘扬“诚信”的社会主义核心价值观，也不利于维持交易秩序的安全。综上，一审判决认定事实清楚、但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销高平市人民法院（2020）晋0581民初2077号民事判决;二、驳回焦某2、温某的诉讼请求。一审案件受理费100元（焦某2、温某已预交），二审案件受理费100元（李某已预交），均由焦某2、温某负担。本判决为终审判决。审 判 长 周秋萍审 判 员 李海霞审 判 员 李 然 二〇二〇年十二月十六日法官助理 李素娟书 记 员 刘艳妮书记员刘艳妮本判决确定的诉讼费，由当事人于判决生效后7日内缴至本院专户，逾期将强制执行。收款单位：山西省晋城市中级人民法院收款银行：晋城市农行凤建支行