云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1793号上诉人（原审被告）：李红媛，女，1978年1月8日生，汉族，高中文化，云南省姚安县人，个体户，住楚雄市。被上诉人（原审原告）：楚雄海宏物业管理有限责任公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市开发区云开路**，统一社会信用代码：915323005993375816。法定代表人：冯勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：周婷，云南荣楚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张薇英，云南荣楚律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。上诉人李红媛因与被上诉人海宏物业管理有限责任公司（以下简称海宏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初3968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李红媛上诉请求：一、撤销楚雄市人民法院（2020）云2301民初3968号民事判决。二、依法判令海宏物业公司归还上诉人2017年1月1日到2019年1月1日不合法收取物业管理费1288/年×2年＝2576元。三、依法判令海宏物业公司赔偿上诉人误工费、精神损失费6000元。四、本案一、二审诉讼费用由海宏物业公司承担。事实和理由：一、海宏物业公司与楚雄某房地产开发有限公司签订的《某花园前期物业管理委托合同》违反了行政法规的强制性规定，为无效合同。况且某花园小区自竣工至今，楚雄市相关部门并未对该小区进行竣工验收，致使本小区业主至今未办理产权证书，故上诉人2017年1月1日到2019年2月28日期间的物业管理费，不应由上诉人缴纳；二、至于一审认为海宏物业公司提供事实服务一事，因该公司并未对本小区进行查验就接管，刻意隐瞒并欺骗小区业主接房，至今房屋未验收，故对此不认可；三、因海宏物业公司隐瞒小区房屋未经验收事实，造成小区水电管网至今无法改造、房屋两证无法办理等，而后在未经过业主与业委会同意且手续未完全齐全有效的情况下强行撤离，给小区居民造成重大经济损失。而且海宏物业公司在管理期间管理混乱，上诉人2017年10月9日因此被关在电梯1小时22分钟，故依法请求海宏物业公司赔偿上诉人因管理不善造成误工费及精神损失费6000元。请求驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的上诉请求。海宏物业公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。海宏物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令李红媛向海宏物业公司支付2019年1月1日至2019年2月28日的物业管理费214.66元；2.请求判令李红媛支付违约金306.53元（具体计算方式：214.66元×3‰×476天，暂计算至2020年6月19日止），并按照每日千分之三的标准支付自2020年6月20日起至上述款项付清之日止的违约金；3.请求判令李红媛承担本案全部诉讼费用。事实与理由：李红媛系海宏物业公司所管理的某花园小区的业主。2016年10月14日，李红媛与原业主谢某签订了房屋买卖合同，购买了某花园小区X幢X单元X室房屋，房屋建筑面积89.44㎡，购房合同中约定，在甲方（原业主谢某）将房屋交给乙方（李红媛）之前的小区物业管理费及其他费用由甲方承担，甲方交给乙方房屋使用产生的费用由乙方承担支付。2013年12月20日，李红媛与开发商楚雄某房地产开发有限公司签订了《某花园前期物业服务管理委托合同》，合同期限为2013年12月20日至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，并对物业服务费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。2014年2月17日，原业主谢某与海宏物业公司签订了《某花园前期物业管理服务协议》，协议对物业服务费、车位使用费及垃圾处理费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。海宏物业公司依约为李红媛提供完善的物业管理服务，但李红媛并未按照合同的约定向海宏物业公司交纳物业管理费，直至2019年3月初，因某花园小区业主委员会成立并重新委托了物业公司，海宏物业公司便依约退出，但李红媛仍拖欠海宏物业公司自2019年1月1日至2019年2月28日的物业管理费214.66元，海宏物业公司多次发通知、电话催交，均催收无果。综上所述，李红媛拒不交纳物业费的行为已构成违约，严重侵犯了海宏物业公司的合法权益，为维护海宏物业公司的合法权益，特诉至法院，请求法院支持海宏物业公司的诉讼请求。一审法院认定事实：2013年12月20日，楚雄某房地产开发有限公司委托海宏物业公司对某花园小区进行物业管理服务，双方签订《某花园前期物业管理委托合同》，约定委托管理期限自2013年12月20日起至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，物业管理服务费收费标准为小高层住宅每平方米（建筑面积）1元／月，多层住宅为每平方米（建筑面积）0.6元／月。李红媛系某花园小区X幢X单元X室业主。2014年1月13日，楚雄市发展和改革局作出楚发改批（2014）14号《楚雄市发展和改革局关于对金盾小区、某花园小区物业服务收费标准的批复》，对某花园小区物业服务收费标准确定为多层住宅综合物业服务收费每平方每月0.7元，高层住宅物业服务费每平方每月1.2元。2014年2月17日，海宏物业公司与原某花园小区X幢X单元X室业主谢某签订《某花园前期物业管理服务协议》，约定商品房建筑面积为89.44平方米，多层按建筑面积每月每平方米0.7元（不含公共分摊），高层按建筑面积每月每平方米1.2元，物业管理服务费交纳时间为每半年交纳一次，定于每年的1月份和7月份交纳物业管理费，协议还对双方的权利义务、物业管理服务内容、违约责任等做了约定。2016年10月14日，李红媛与原业主谢某签订《某花园小区房屋买卖合同》，约定李红媛向其购买楚雄市开发区某花园小区第X幢X单元X室。自2019年1月1日至2019年2月28日，李红媛欠海宏物业公司物业管理费214.66元（89.44㎡×1.2元／月·平方米×2个月）。另查明，楚雄市人民法院已审结的海宏物业公司诉某花园小区业主物业服务合同纠纷案件中，认定以下事实：海宏物业公司对某花园小区物业管理不到位，致使小区不同程度的出现车辆乱停乱放、花园胡乱搭建、部分绿化枯死、停车场地面塌陷、房屋质量存在问题、道路、水电、消防、门禁、监控等配套设施不完善等现象。一审法院认为，楚雄某房地产开发有限公司与海宏物业公司签订的《某花园前期物业管理委托合同》以及海宏物业公司与原业主谢某签订的《某花园前期物业管理服务协议》，均是双方在平等、自愿的基础上对某花园小区的物业维修、养护、管理及对小区范围内的环境卫生等事项所作的相关约定。海宏物业公司根据《某花园前期物业管理服务协议》的约定提供了物业管理服务，李红媛虽未在《某花园前期物业管理服务协议》上签字捺印，但其购买了原业主谢某的房屋，作为某花园小区的业主，实际享受了海宏物业公司提供的服务，并且李红媛在2017年、2018年都交纳了物业管理费，应视为李红媛认可了原业主谢某与海宏物业公司签订的《某花园前期物业管理服务协议》，李红媛应根据《某花园前期物业管理服务协议》的约定支付相应的物业管理服务费。海宏物业公司提供的物业服务存在瑕疵，李红媛不履行交纳物业管理服务费的义务，是对海宏物业公司违约行为依法行使违约救济权的合法行为，但李红媛实施履行抗辩权的限度应与海宏物业公司的违约内容相对应，否则，超出限度部分系违约行为。虽然海宏物业公司提供的物业服务有瑕疵，但鉴于李红媛实际接受了海宏物业公司的物业服务，酌情适当减少其应承担的物业管理费，由其支付应交纳物业管理费的80%计171.7元。因双方均存在违约行为，故对海宏物业公司要求李红媛支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、由李红媛于本判决生效之日起五日内支付楚雄海宏物业管理有限责任公司物业管理费171.7元（款交楚雄市人民法院）；二、驳回楚雄海宏物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由李红媛负担8元（未交，限于本判决生效之日起五日内交纳，款交楚雄市人民法院），由楚雄海宏物业管理有限责任公司负担17元（已交）。二审中，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。根据本案当事人的上诉请求、答辩意见，并经上诉人与被上诉人确认，本案二审争议焦点为：李红媛是否应支付海宏物业公司2019年1月1日至2019年2月28日的物业管理费。本院认为，《某花园前期物业管理服务协议》未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该协议虽然是原业主谢某与海宏物业公司签订，但李红媛购买了原业主谢某的房屋，成为某花园小区的业主，实际享受了海宏物业公司的服务，并且李红媛在2017年、2018年都交纳了物业管理费，应视为对谢某与海宏物业公司签订的《某花园前期物业管理服务协议》的认可，该协议对其具有约束力。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维持保养、正常秩序维持所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。另一方面，海宏物业公司作为物业服务的提供者，本应积极收集业主对物业服务提出的意见建议，为某花园小区提供更好的物业服务，但根据已查明的事实，海宏物业公司提供的物业服务确实存在不够到位之处。但上述问题应属于合同履行之瑕疵，不属于合同法中的根本违约，李红媛不能因此拒绝履行交纳物业费的义务。一审法院结合海宏物业公司实际提供的物业服务水平，酌情按物业服务合同约定标准的80%酌情计算李红媛2019年1月1日至2019年2月28日物业服务费为171.7元，并无不当。至于李红媛认为海宏物业公司应退回其已经交纳的2017年至2018年度的物业服务费及赔偿其误工费、精神损失费6000元，不属于本案审理范围。综上所述，李红媛的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李红媛负担（已付）。本判决为终审判决。审判长 董 波审判员 刘亚丽审判员 冯 艳二〇二〇年十二月十一日书记员 邓 妤