广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7169号上诉人（原审原告、反诉被告）：李如灿，男，1973年12月3日出生，汉族，住广东省深圳市福田区*********。委托诉讼代理人：李军，广东大立律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗均启，男，1964年5月4日出生，汉族，住广东省中山市********。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗景秋，男，1993年3月12日出生，汉族，住广东省中山市********。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李可赵，中山市板芙镇法律服务所法律服务工作者。上诉人李如灿因与被上诉人罗均启、罗景秋确认合同无效纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初3217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。李如灿上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回罗均启、罗景秋的全部反诉请求；撤销一审判决第四项，改判罗均启、罗景秋共同赔偿李如灿房屋被强制拆除经济损失的70%即3244602.9元，并支付评估费、测绘费3240元、证据保全公证费10000元，合计3265042.9元。事实和理由：一、罗均启、罗景秋明知涉案土地系耕地，不是建设用地，没有合法的建设用地审批手续和土地使用证，无法办理建设工程规划许可证等建房手续，不能转让，但为谋取不法利益，仍倒卖给李如灿建房使用，对涉案房屋被强制拆除存在主要过错，且因果关系成立，应当赔偿李如灿房屋被拆除的经济损失。二、涉案土地转让的协议文件不是本案的标的物，而是罗均启、罗景秋违法倒卖土地的原始证据，也是李如灿向公安机关报案要求追究罗均启、罗景秋违法倒卖土地刑事责任的证据。罗均启、罗景秋一审主张返还既无法律依据，也是毁灭证据或利用该原始文件再次违法倒卖土地。一审判决错误，应予撤销并驳回其全部反诉请求。罗均启、罗景秋辩称：一、李如灿诉请罗均启、罗景秋赔偿其房屋被强拆产生的经济损失没有事实与法律依据，其建设房屋系个人行为，从未要求罗均启、罗景秋进行协助。李如灿未办理报建程序擅自建房，不符合法律规定，且其建造的房屋高达九层，系其自身原因导致房屋被拆除，且在收到行政处罚书后自行委托第三方做的所谓证据保全，相关房屋估价不具有合法性。二、涉案转让协议被认定无效，其主张不应返还转让协议原始文件的说法不能成立。如二审法院认定合同无效，因合同取得的财产应相互返还。李如灿向一审法院起诉请求：1.确认李如灿与罗均启、罗景秋于2017年9月8日签订的建设用地合同转让协议（下称涉案合同）无效；2.罗均启、罗景秋共同返还土地转让款1230000元，并按银行贷款基准利率支付利息（以1230000元为基数，按年利率4.75%从2017年9月27日起计算至清偿之日）；3.罗均启、罗景秋共同赔偿房屋被强制拆除的损失4635147元；4.罗均启、罗景秋共同支付评估费7200元、测绘费3240元、证据保全公证费10000元，合计20440元。罗均启、罗景秋向一审法院提出反诉请求：李如灿向罗均启、罗景秋返还长租土地合同（其与福三经合社所签订）、涉案合同、收款收据2张（编号分别为9208820、9175261）、付款凭证（编号为9140180）、农村信用社结算业务委托书（日期为2011年2月28日）、东升镇罗均启、罗景秋用地示意图、用地图、宅基地红线图、相邻宗地示意图、图形电子文件信息来源证明原件。诉讼过程中，罗均启、罗景秋放弃其上述关于返还涉案合同的反诉请求。一审法院认定事实：2011年2月27日，罗均启、罗景秋（承租方、乙方）与福三经合社签订长租土地合同，主要约定内容包括：租用土地位于东升镇同乐福三村民分配住宅地内（林宝塘头），属本村集体土地，面积为300平方米；租用时间为70年；乙方在兴建建筑时，必须符合本村规划布局施工；甲方负责三通一平，如果乙方有机会能办土地使用证和房产证，甲方必须协助办理。合同签订后，罗均启、罗景秋向福三经合社支付了全部租金。2017年9月8日，罗均启、罗景秋（转让方、甲方）与李如灿（受让方、乙方）签订涉案合同，主要约定内容包括：甲方将自己在中山市********购买的一处建设用地使用权转让给乙方，用地编号见测量图，土地面积为300平方米，四至见地界坐标图，目前为空地；甲方保证其转让的该建设用地来源合法，产权清楚，没有任何债权债务纠纷，乙方是该用地唯一的合法使用人，如上述土地存在产权纠纷，则按甲方违约处理，承担一切法律责任，赔偿乙方一切经济损失；转让价为每平方米4100元，总额为1230000元（该价格已包括甲方以前产生的一切费用）；乙方在进行建设时，甲方负责协助办理设施、用水用电手续。涉案合同签订后，李如灿向罗均启、罗景秋支付了转让款1230000元，罗均启、罗景秋出具了日期为2017年9月18日的收据予以确认；罗均启、罗景秋亦向李如灿交付了土地，李如灿在该土地上建设了9层房屋建筑，但没有依法办理建设工程规划许可证。2019年4月9日，中山市自然资源局对李如灿发出行政处罚告知书，以“经查实，李如灿未经依法批准，占用位于同乐福三村的土地226.3平方米实施建设，建成一座9层建筑作住宅项目用途，该土地利用现状地类为耕地。根据《中山市东升镇土地利用总体规划（2010-2020年）》，该宗用地不符合规划。李如灿的用地行为违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条规定，已构成非法占用土地”为由，拟对李如灿处以如下行政处罚：1.责令退还违法占用的226.3平方米土地；2.限期于十五日内自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物，恢复土地原状；3.罚款6789元。2019年5月17日，中山市自然资源局对李如灿作出行政处罚决定书，正式决定对李如灿处以如下行政处罚：1.责令退还违法占用的226.3平方米土地；2.限期于十五日内自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物，恢复土地原状；3.罚款6789元。此后，李如灿交纳了罚款，但未自行拆除在涉案土地上所建房屋建筑。中山市自然资源局又于2019年7月17日对李如灿作出履行行政处罚决定催告书，催告其履行处罚决定。2019年12月5日，中山市香山公证处作出公证书称：2019年11月28日，李如灿向其申请办理证据保全公证，当日，其指派公证员、工作人员随李如灿到中山市东升镇一幢建筑物（该建筑物对面的一处建筑物墙壁上标示有福龙街24号之一的门牌），对该建筑外部的现有状况进行拍照（见附件一第1至7页）。随后，由李如灿聘请的中山市东建测绘工程有限公司的工作人员对该建筑物进行测量，测量完毕后现场生成测量草图，其工作人员对上述测量过程及测量草图进行拍照（见附件一第7至19页）。由李如灿聘请的广东联诚房地产土地资产评估咨询有限公司的评估专家对该建筑物进行现场勘察，取得勘察记录一份，其工作人员对上述勘察过程进行拍照（见附件一第20至25页）。随后其公证员、工作人员分别对该建筑物内部现有状况及天台的现有状况进行拍照（见附件一第25至305页），其工作人员对该建筑物的外部及内部现有状况进行摄录（见附件三）。该次公证产生公证费10000元。2019年11月29日，中山市东升镇人民政府组织住建、城管、公安、国土、市自然资源局第二分局等相关职能部门，对李如灿在涉案土地上所建设的房屋建筑进行强制拆除。后该房屋建筑已经被强制拆除完毕，涉案土地现处于空置状态。本案中，李如灿提交了长租土地合同（罗均启、罗景秋与福三经合社所签订）、收款收据2张（编号分别为9208820、9175261）、付款凭证（编号为9140180）、农村信用社结算业务委托书（日期为2011年2月28日）、东升镇罗均启、罗景秋用地示意图、用地图、宅基地红线图、相邻宗地示意图、图形电子文件信息来源证明等文件资料（有原件）作为证据。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：李如灿提交测绘图及微信转账记录拟证明其委托中山市东建测绘工程有限公司对其在涉案土地上所建设的房屋建筑进行测绘（测绘费3240元），测绘结果为总建筑面积2809.18平方米（9层加夹层、梯间）。李如灿提交评估报告书及发票拟证明其委托广东联诚房地产土地资产评估咨询有限公司对其在涉案土地上所建设的房屋建筑进行价值评估（评估费7200元），评估结果显示估价对象于价值时点（2019年11月28日）的评估价值为4635147元（不含占用范围内的土地使用权价值）。罗均启、罗景秋对上述证据均不予确认，并称相关证据是李如灿单方委托形成，房屋所属建筑面积应以中山市自然资源局相关认定为准；评估报告的估价对象及价值定义均谈及未提供地上建筑物、附着物相关规划、报建、消防的材料，自建物是否合规没有依据；同时，评估报告称使用结合成本法，但未作相关细项的评估说明，不能作为价值评估的依据。李如灿当庭述称，其在本案交易时不知道涉案土地的性质为耕地，也没有要求罗均启、罗景秋提供或者自行向相关行政主管部门查询涉案土地的性质以及权属登记情况；其后来在行政服务中心查询过，涉案土地没有土地证；按长租土地合同约定，涉案土地就是用于建房的，罗均启、罗景秋从一开始就是非法倒卖土地，其称涉案合同是长租土地合同的概括性转让不成立，长租土地合同也是无效的；涉案合同约定为建设用地的转让，建设用地转让的目的就是用于建房，但罗均启、罗景秋没有提供建设用地的土地证而转让，故其对李如灿的房屋被拆除损失存在重大过错，房屋被拆除与合同无效、没有土地证有直接因果关系；因为罗均启、罗景秋涉嫌追究刑事责任的问题，该协议可能交给公安机关依法处理，故不能返还；李如灿没有继续占用涉案土地的意思。罗均启、罗景秋则称，其不知道涉案土地的性质为耕地，因为是村里招标的土地，其在交易前后没有详细了解土地的性质；涉案土地没有权属登记的相关证件，村里应该有备案，但是镇里有没有不知道；其在涉案合同中并未承诺该用地可用于建设房屋，建设房屋受村、镇总体规划的限制；李如灿所建房屋为9层，远远超出行规的4层；正是由于李如灿的违法行为导致其自建的房屋被强制拆除，相应损失应由其自行承担。一审法院认为，本案应为确认合同无效纠纷。本案中，罗均启、罗景秋与福三经合社签订长租土地合同，约定由福三经合社将涉案土地出租给罗均启、罗景秋使用，该合同虽名为出租，实际却约定了长达70年的租赁期限，远远超过《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定的最长20年的租赁期限，再结合该合同约定的相关条款内容可见，双方明显是以租代售，名为租赁实为转让。而此后罗均启、罗景秋在与李如灿签订的涉案合同中，直接约定由罗均启、罗景秋将涉案土地的使用权转让给李如灿，可以印证上述认定。故罗均启、罗景秋抗辩主张涉案合同只是对长租土地合同权利义务的概括性转让无理，一审法院不予采纳和认定。由于在长租土地合同和涉案合同中，约定转让使用权的涉案土地现状地类仍为耕地（属于农民集体所有的土地中的农用地），在未经依法办理农用地转用审批手续及征收征用审批手续、建设用地登记手续前，依法不得转让用于非农业建设。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，长租土地合同和涉案合同均应认定无效。李如灿诉讼请求确认涉案合同无效有理，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故李如灿诉讼请求罗均启、罗景秋返还转让款1230000元，罗均启、罗景秋反诉请求李如灿返还长租土地合同（罗均启、罗景秋与福三经合社所签订）、收款收据2张（编号分别为9208820、9175261）、付款凭证（编号为9140180）、农村信用社结算业务委托书（日期为2011年2月28日）、东升镇罗均启、罗景秋用地示意图、用地图、宅基地红线图、相邻宗地示意图、图形电子文件信息来源证明等文件资料原件，均有理有据，一审法院予以支持。另外，虽然涉案土地现处于空置状态，李如灿当庭明确表示没有继续占用涉案土地的意思，罗均启、罗景秋亦未反诉请求李如灿返还涉案土地，但在涉案合同被认定无效的场合，涉案土地依上述法条规定亦应返还罗均启、罗景秋，故未免讼累，一审法院迳行依法作出认定处理。对于李如灿诉讼请求的转让款利息问题，一审法院认为，因罗均启、罗景秋已将涉案土地交付李如灿使用，其占有使用期间的占有使用费可与转让款利息相互抵销，故其请求自2017年9月27日起计算转让款利息理据不足，一审法院不予采纳，并调整为自李如灿在涉案土地上所建设的房屋建筑被强制拆除之日即2019年11月29日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至清偿之日止。对李如灿诉讼请求罗均启、罗景秋赔偿房屋被强制拆除的损失4635147元及评估费7200元、测绘费3240元、证据保全公证费10000元的问题，一审法院认为，因李如灿没有依法办理建设工程规划许可证及相关报建手续，擅自在涉案土地上建设房屋建筑，导致被行政主管机关认定为非法占用土地及责令拆除该房屋建筑，最后该房屋建筑被强制拆除，故由此产生的损失和责任应由其自行承担，其诉讼请求罗均启、罗景秋承担相关损失缺乏法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决：一、李如灿与罗均启、罗景秋于2017年9月8日签订的建设用地合同转让协议无效；二、罗均启、罗景秋于一审判决生效之日起七日内向李如灿返还转让款1230000元及支付利息（自2019年11月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；三、李如灿于一审判决生效之日起七日内向罗均启、罗景秋返还位于中山市********的300平方米土地及长租土地合同（罗均启、罗景秋与福三经合社所签订）、收款收据2张（编号分别为9208820、9175261）、付款凭证（编号为9140180）、农村信用社结算业务委托书（日期为2011年2月28日）、东升镇罗均启、罗景秋用地示意图、用地图、宅基地红线图、相邻宗地示意图、图形电子文件信息来源证明等文件资料原件；四、驳回李如灿的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53987元，反诉费50元，合计54037元，由李如灿负担37717元，罗均启、罗景秋负担16320元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、双方一审期间确认真实性的《中山日报》2019年11月29日报道载明：“该违法建筑为一幢十层高的出租屋，刚建好不久，正在做内部装修，占地面积约为186.6平方米，违法占用耕地0.77亩，总面积达2684平方米……工作人员表示，该案件属于市自然资源局挂牌督办案件，我们多次给当事人李某下达通知，责令他自行清拆建筑物，但存在侥幸心理的李某一边躲藏，一边抢建。劝阻无效后，镇政府最终决定对该违法建筑进行强拆。……”二、李如灿一审提交的评估报告载明：“本次评估，我们不考虑建筑物的权利归属问题。地上建筑物因委托方未提供相关规划、施工报建、施工质量验收等相关验收文件，对于报建、施工等相关问题我们进行了关注，但无法也无权进行定性，按目前现实状况，假设建筑物能正常使用并产生相应收益。”“本次评估选取的价值类型为市场价值，即估价对象于价值时点的市场价值，市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。”三、二审调查期间，李如灿称，其实际投入400多万元，根据测绘面积2800平方米以及中山市造价1500-1800元/平方米估算；签订合同时不知道涉案土地的耕地性质，罗均启、罗景秋没有提供土地证，李如灿就没有再追问；评估报告就是建筑成本估价，坚持按评估结论主张损失；建筑物是李如灿自行验收的。四、中山市城乡规划局于2016年制定的《中山市个人自建住房规划管理办法》（试行）以及2017年起施行的《中山市个人自建住房规划管理办法》均规定，个人自建住房城区总建筑面积不大于600平方米，镇区总建筑面积不大于1000平方米，原则上不得超过四层，第四层只允许建梯间及辅助用房，面积不得超过第三层面积的一半。……”本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。双方当事人签订涉案合同将涉案土地转让给李如灿用于建设住宅用房，因涉案土地的利用现状地类为耕地，依法不得转让用于非农业建设，故涉案合同因违反法律效力性强制规定而属无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。一审判令李如灿返还相关文件资料原件给罗均启、罗景秋，并无不当，本院予以维持。李如灿上诉主张无需返还的理由不能成立，本院不予支持。李如灿主张涉案房屋于2019年11月28日的价值为4635147元，应由罗均启、罗景秋承担70%的赔偿责任。本院认为，李如灿的损失主要为违建房屋被拆除后的建筑成本损失，但其并未提交图纸、合同、签证、支出凭证等书面资料以证实建房费用，其提交的评估报告也是假设建筑物能正常使用并产生相应收益，并对在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额，不具有参考价值。但李如灿确在涉案土地上建造了房屋，本院结合现有举证情况，参考建房当时建筑材料及人工成本、政策条件及建房面积、装修情况等因素，酌定李如灿的建房损失为250万元。李如灿明知涉案土地不具备建设条件，未经规划许可擅自违法建设房屋近3000平方米，且在相关部门督办后仍进行抢建，应对建房损失承担主要责任。罗均启、罗景秋作为出卖方明知涉案土地的产权状况及李如灿将涉案土地用于建设用途的意图，亦未提出异议，应对建房损失承担次要责任。根据本案的实际情况，本院酌定李如灿自行承担80%的建房损失，罗均启、罗景秋对李如灿的建房损失承担20%的责任，应赔偿李如灿50万元。本院对李如灿超出部分的诉求金额不予支持。综上所述，李如灿的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初3217号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初3217号民事判决第四项；三、罗均启、罗景秋于本判决发生法律效力之日起七日内向李如灿赔偿损失500000元；四、驳回李如灿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审本诉案件受理费53987元（李如灿已预交），由李如灿负担33617元，罗均启、罗景秋负担20370元；一审反诉案件受理费50元（罗均启、罗景秋已预交），由李如灿负担；二审案件受理费32920元（李如灿已预交），由李如灿负担24120元，由罗均启、罗景秋负担8800元。以上各自应负担诉讼费用抵减后，罗均启、罗景秋于本判决发生法律效力之日起七日内径付李如灿27120元，法院不另行收退。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年十二月二日书记员  韦健淳杨俊彦