天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3753号上诉人（原审原告）：马春霞，女，1977年12月30日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：王义青（系马春霞之夫），住天津市河**。委托诉讼代理人：郝书敏，天津澍泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津融创博元置业有限公司，住所地天津市东丽区津滨大道与天山南路交口万新招商中心大楼****。法定代表人：刘延青，总经理。委托诉讼代理人：商元钦，男，该公司法务。委托诉讼代理人：阳春艳，女，该公司法务。上诉人马春霞因与被上诉人天津融创博元置业有限公司（以下简称融创博元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。马春霞上诉请求：1、依法撤销一审判决，依一审诉讼请求改判，支持马春霞的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由融创博元公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。一、融创博元公司随房交付的小院系违法构筑物，履行存在重大瑕疵，应承担违约责任，返还马春霞多支付的购房款。二、一审判决错误认定马春霞尚在占有使用小院。小院虽已随涉诉房屋一并交付，但并不代表马春霞占有使用小院。1、因融创博元公司违法圈占公共绿地，马春霞自收房之日起万新街综合执法队就禁止马春霞使用，否则就要追究马春霞毁损公共绿地的责任，马春霞作为守法公民，严格遵守执法队的要求，自收房之日起就不能使用小院，现小院还为收房时的状态。2、依据双方合同约定及物权法的规定，占有使用必须建立在合法的基础之上。融创博元公司虽已交付房屋及小院，但小院系融创博元公司圈占的公共绿地，属于全体业主共享，马春霞无权独自占有使用。即使一审判决认为小院在拆除前马春霞可以继续占有使用，马春霞也拒绝占有使用。3、津丽万新行拆字（2020）42号《责令限期拆除决定书》2020年6月28日下达，已限定融创博元公司对小院类构筑物于30日内拆除，现拆除期限已届满，融创博元公司拒不拆除。一审判决以小院已随涉诉房屋一并实际交付，就认为“原告占有小院，并使用至今”“原告尚在使用过程中”，为认定事实错误。三、融创博元公司交付违法小院，不仅造成马春霞权利的损害，还造成马春霞财产的损失。马春霞独自使用小院的权利并非无偿取得的，是马春霞支付了比同栋二层多440000元的房款换取的，现小院被认定为违法构筑物，房屋价值贬损440000元。四、一审判决将不占有使用作为融创博元公司承担违约责任之前提，有违法律之公平正义，也易造成社会交易秩序的混乱。五、一审判决鼓励圈占违章建筑，鼓励占有使用违章建筑。一审判决已认定融创博元公司圈占的小院为公共绿地，也采信了津丽万新行拆字（2020）42号《责令限期拆除决定书》证据的证明力，就应以法律的武器纠正制止融创博元公司违法圈占小院的行为，纠正制止违法占有使用违章小院的行为。融创博元公司二审辩称，1、融创博元公司认为拆除与行政处罚是行政法律关系，与马春霞及融创博元公司之间的民事法律关系完全是两个不同的法律关系，不能混为一谈。2、一审法院查明、认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回马春霞的全部上诉请求。商品房销售合同约定内容及涉案房屋平面图并未明确小院范围，建筑面积也不包含小院的空间，且拆除决定书载明了救济途径，并不是对其性质的认定。3、拆除决定书要求拆除的是围栏，也并没有损害马春霞的权利。在双方之间的商品房销售合同中，融创博元公司履行了全部的义务，并未侵犯马春霞的任何利益。合同明确约定是对特定空间的使用，不应改变特定空间的用途，不能改变特定空间原有的隔离方式，故现在小院的使用并没有侵犯马春霞的任何权利。马春霞向一审法院起诉请求：1．判令融创博元公司退还购房款500000元、利息65663元及自2020年4月1日起至实际给付日止的利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2．本案的全部诉讼费由融创博元公司承担。一审法院认定事实：马春霞与融创博元公司于2017年6月17日签订天津市商品房买卖合同及附件六补充合同，马春霞购买融创博元公司开发建设的涉诉房屋，房屋面积96.97平方米，单价29230.48元，房价款2834480元，涉诉房屋为钢混结构，位置为一层，建筑总层数为21层。房屋价款根据建筑面积与单价计算，无小院价款显示，亦无小院的约定。商品房买卖合同的附件六为补充合同，系融创博元公司拟制的格式条款，第十八条是关于特定空间的归属或使用约定，其中第二项为出卖人有权将与相关商品房毗邻的露台、地下室或、地下室或半地下室……绿地院儿等（前述统称为特定空间）提供给前述商品房的买受人独自使用。买受人认可购买附带特定空间，商品房的买受人拥有相应特定空间的使用权；第三项为购买附带上述特定空间商品房的买受人不应改变特定空间的用途，不应改变特定空间原有的隔离方式，不应在特定空间内搭建违章建筑，不应妨害特定空间内公共设施的运行等内容。融创博元公司在竣工验收完毕后，自2020年1月至3月期间，利用涉诉房屋南侧外墙以外规划的公共绿地搭建铁艺围栏，圈占小院，分隔一楼各户的使用范围。马春霞于2020年4月15日办理收房入住手续。2020年6月28日，天津市东丽区人民政府万新街道办事处作出津丽万新行拆字（2020）42号《责令限期拆除决定书》，该决定书载明：涉诉房屋所在的汇莲美苑一楼未取得建设工程规划许可证进行建设小院类构筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第40条第1款和《天津市城乡规划条例》第52条、第62条第1款的规定，该办事处依据《中华人民共和国城乡规划法》第64条和《天津市城乡规划条例》第73条规定，责令融创博元公司对汇莲美苑一楼小院类构筑物于30日内自行拆除。小院至今尚未拆除。一审诉讼期间，马春霞申请对融创博元公司的财产进行保全，一审法院作出（2020）津0110民初1465号民事裁定书，冻结了融创博元公司名下银行存款565663元，马春霞支出财产保全申请费3348元。一审法院认为，马春霞与融创博元公司双方签订的商品房买卖合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。从本案查明事实分析，马春霞所称融创博元公司承诺赠送、附带小院体现在补充合同对特定空间的表述包括“小院儿”的内容，小院已随涉诉房屋一并实际交付，马春霞占有小院，并使用至今，因此能够确认融创博元公司在向马春霞出售涉诉房屋时赠送了小院。马春霞诉讼起因是在听闻政府要求拆除小院的通知，马春霞所诉款项是比照其他楼层房价核算的房屋价款差额，实为主张返还房屋部分价款，现涉诉房屋附赠的小院，马春霞尚在使用过程中，其自身财产并无损失，故马春霞诉请无事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回马春霞的全部诉讼请求。案件受理费减半收取4728元，财产保全申请费3348元，共计8076元，均由马春霞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马春霞向本院提供证据：小院现状照片三张，是马春霞自己拍照的，证明马春霞没有占有使用小院，也不能够占有，谁也无法占有使用小院。小院的现状是当时交房时候的状态，小院里面长满了杂草，马春霞没有办法使用，一旦使用，综合执法就来处罚。融创博元公司对马春霞提供证据的质证意见为：对该份证据的三性均不认可，无法核实是涉案房屋的小院，无法核实拍摄时间，故均不认可。二审中，融创博元公司未向本院提供证据。本院对马春霞提供证据的认证意见如下：该照片无拍摄时间及地点，无法核实是否为讼争房屋的小院，本院对该证据不予确认。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方当事人的争议焦点为融创博元公司是否向马春霞交付了双方合同约定的“小院”。双方签订的商品房买卖合同的附件六即补充合同的第十八条、关于特定空间的归属或使用约定：……2、出卖人有权将与相关商品房毗邻的露台、地下室或、地下室或半地下室……绿地院儿等（前述统称为“特定空间”）提供给前述商品房的买受人独自使用。买受人认可购买附带特定空间，商品房的买受人拥有相应特定空间的使用权。3、购买附带上述特定空间商品房的买受人不应改变特定空间的用途，不应改变特定空间原有的隔离方式，不应在特定空间内搭建违章建筑，不应妨害特定空间内公共设施的运行。4、享有上述特定空间使用权的业主应自行承担该等特定空间的维修养护事项，否则应赔偿出卖人或第三方所遭受的损失。……从上述补充合同约定内容可以看出，马春霞对讼争房屋所附带“小院”的交付标准是清楚的，融创博元公司亦是按照双方合同约定的标准向马春霞交付“小院”。二审期间，马春霞上诉主张其不能使用讼争房屋的“小院”，要求融创博元公司退还购房款440000元及相应利息损失，但其提供的证据不能证明其不能使用讼争房屋的“小院”，对其该项上诉主张，本院不予支持。一审法院根据查明的案件事实，判决驳回马春霞的一审诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，并无不当。综上所述，马春霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9456元，由上诉人马春霞负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年十二月一日法官助理周昊书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……