河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3294号上诉人（原审原告）：吴凤伟，男，1984年4月20日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：焦作坤泰房地产开发有限公司。住所地：河南省武陟县朝阳二街东段路北。法定代表人：成洋，执行董事。委托诉讼代理人：裴和平，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王泽芳，女，该公司员工。上诉人吴凤伟因与被上诉人焦作坤泰房地产开发有限公司（以下简称：坤泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院于2020年8月28日作出的（2020）豫0823民初3410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴凤伟上诉请求：1、撤销或者变更民事判决书第二项内容即支付违约金33.4元，改判坤泰公司按日承担损失，自2017年12月20日起以房屋总价款为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率截止起诉之日的利息42793元，（剩余部分计算至坤泰公司实际将办理权属登记所需全部资料报不动产登记机关备案之日止）；2一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院适用法律严重错误，判决给付违约金33.4元，严重显失公平，助长开发商不讲信用，请求予以改判。上诉人与被上诉人之间签订商品房买卖合同，约定上诉人需支付总房款333742元，被上诉人若违约需要按总价款的0.01％支付违约金，合同签订后上诉人严格履行了合同，但被上诉人未按约定将办理权属登记所需资料报不动产登记机关备案，致使上诉人无法取得不动产登记证书。上诉人从被上诉人处领房已达5年之久，为什么包括上诉人在内的全部业主无法按期取得不动产登记证书就是因为存在了商品房合同约定有逾期办证被上诉人仅需按房款的0.01％承担违约金的条款，对被上诉人来讲违约成本太低了，非常的低甚至低到了尘埃里。原审法院判决按合同约定的总房款的0.01％承担违约金，不仅不能制裁被上诉人积极履行义务，反而进一步纵容被上诉人违约，不仅不会化解纠纷，反而更会激怒其他购房者的情绪，使开发商与购房者之间的矛盾进一步激化。上诉人主张损失的计算方法有法有据，有原审法院既往判决作为依据，也有最高法院发布的指导案例作为依据。原审法院不予调整没有任何依据。上诉人主张调整违约金即损失计算方法是按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算从而确定损失，并且该计算方法是评价合同约定违约金数额高低的判断标准，即高于该标准的30%属于违约金过低，按照合同法及司法解释的规定进行调整。在原审法院同类判决当中，其他法官都是按照上诉人主张的损失计算标准判决的，况且最高人民法院发布的指导案例也是以同期银行同期贷款利率标准认定的。坤泰公司辩称，上诉人与被上诉人签订的合同合法有效，与现行法律无抵触，双方应当履行。坤泰公司已如期将上诉人所购买的商品房交付给上诉人占有使用和受益，其不会造成任何损失。商品房没有报备原因是施工方的原因以及环保和疫情方面的原因。涉案房屋买卖合同所使用的是河南省住建局预制的合同，全国人民都在用，其关键部位的数据系手工填写部分，不是预制条款，不属于格式合同。上诉人是完全民事行为能力人，对该条款是明知并且同意的。按照《最高院关于商品房买卖合同司法解释》第18条的规定，违约金是明示的，其损失不存在，因此不适用该条关于同期银行贷款利率的规定。吴凤伟向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即协助为原告办理不动产所有权证，并将办理权属登记所需要全部资料报不动产登记机关备案；2、请求判令被告按日承担损失，自2017年12月20日起，以房屋总价款为基数，以全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率截止起诉之日为42793元，（剩余部分计算至被告实际将办理权属登记所需全部资料报不动产登记机关备案之日止）；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定，原告于2015年9月17日与被告签订《商品房屋买卖合同》，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第二项处理，即：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”原告按合同履行了支付房款333742元的义务。被告于2015年12月30日前将上述房屋交付原告使用后，至今被告未提供资料报产权登记机关备案，致使原告的房屋权属证书未能办理。原告诉至该院。一审法院认为，原告和被告坤泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法受法律保护，对当事人均具备约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。关于坤泰房地产公司在履行商品房买卖合同过程中是否存在违约行为的问题，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”根据上述规定，坤泰房地产公司须交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，因此坤泰房地产公司负有协助原告办理房屋权属证书的义务。根据双方合同约定，坤泰房地产公司于2015年12月31日前向原告交付房屋后，720日内将办理权属登记需由坤泰房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。但坤泰房地产公司于2017年12月20日（交付房屋后第720天）前未能将办理权属登记的全部资料报产权登记机关备案。被告房地产公司逾期备案的行为，违反合同约定。关于如何确定违约金数额的问题，双方签订的《商品房买卖合同》中关于违约金条款的约定，并未解除被告违约责任，亦未加重原告责任，因此该条款不属于无效条款。按照合同第十五条的约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，原告主张以333742元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算违约金，依据不充分，该院不予支持。依照合同条款的约定，被告应以总房款333742元的0.01%向原告支付违约金，计333742×0.01%=33.4元。一审法院判决：一、被告焦作坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内协助原告吴凤伟办理房屋产权证书（即将办理权属登记的全部资料报产权登记机关备案）；二、被告焦作坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴凤伟违约金33.4元；三、驳回原告吴凤伟的其他诉讼请求。案件受理费870元，减半收取计435元，由被告焦作坤泰房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人吴凤伟提供如下证据：1、焦作市中级人民法院（2020）豫08民终1071号民事判决、焦作市解放区人民法院执行裁定书（2019）豫0802执异51号。证明：原审法院庭审程序存在违法，代理人不适格。2、武陟县人民法院的四份民事判决书。证明：违约金约定的标准都是0.01%，合同约定属于格式条款。被上诉人坤泰公司质证称，对证据1的真实性无异议，证明指向有异议。坤泰公司的代理人裴和平曾经代理亿祥公司参与案件，并不能排斥本案其作为代理人，不属于程序违法。对证据2真实性无异议，证明指向有异议，该四份合同虽然约定违约金为0.01%，但是不能证明为格式条款。本院对当事人提供的证据认证如下：上诉人吴凤伟提供的证据不能证明其指向，依法不予采信。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，坤泰公司与吴凤伟签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的权利义务。吴凤伟已按合同约定支付了全部房屋款项，坤泰公司未按期履行将资料报产权登记机关备案的义务，违反了合同中关于协助办理权属证书期限的约定，构成违约，应当承担违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，买房人吴凤伟不退房，出卖人坤泰公司应按已付房价款的0.01%向吴凤伟支付违约金，吴凤伟已支付全额房款333742元，坤泰公司应向吴凤伟支付违约金33.4元。违约金是双方当事人事先约定的在一方违约时向对方支付一定数额的金额。意思自治原则是合同最根本的原则，而约定违约金是双方意思自治的体现。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金额以不超过实际损失额为限”。本案商品房买卖合同中明确约定了的逾期协助办证违约金的计算方式，即出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第贰项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。这是双方当事人对逾期协助办证违约责任的预先约定，只要当事人双方约定违约金是自愿的，就应当尊重。坤泰公司发生逾期协助办证的违约行为，就应按合同约定向吴凤伟支付违约金。对违约金数额的调整系法院对合同自由的干预，违约金数额是否过低是与实际损失相比较而言的，应以实际损失作为调整违约金数额的基础。吴凤伟认为合同约定的违约金低于其实际损失，应就坤泰公司逾期协助办证对其造成的实际损失承担举证责任。吴凤伟未提供证据证明坤泰公司逾期协助办证对其造成的实际损失，其请求按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金，没有事实依据，该主张不能成立。裴和平在本案中可以作为坤泰公司的委托诉讼代理人参加诉讼，一审不存在程序违法问题。综上所述，吴凤伟的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费870元，由上诉人吴凤伟负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年十二月七日书记员 张艳娇