安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终3410号 上诉人（原审原告）：薛变革，女，1981年9月5日出生，汉族，住安徽省砀山县。 委托诉讼代理人：石方，安徽梨都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄若汉，安徽梨都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：砀山龙润置业有限公司，住所地安徽省砀山县经济开发区新光彩大市场**楼，统一社会信用代码91341321MA2N94X87Y。 法定代表人：张婉婉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张勇，安徽张勇律师事务所律师。 原审第三人：安徽砀山农村商业银行股份有限公司，，住所地安徽省砀山县砀城镇道北西路X344统一社会信用代码91341300728504244Y。 法定代表人：张磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈军，该行工作人员。 上诉人薛变革因与被上诉人砀山龙润置业有限公司（以下简称龙润公司）、一审第三人安徽砀山农村商业银行股份有限公司（以下简称砀山农商行）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院(2020)皖1321民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 薛变革上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉请。事实与理由：一、一审认定事实错误，龙润公司发放的“买一层送一层”宣传彩页的宣传内容既不属于要约邀请也不属于要约，而是欺诈行为。本案中，龙润公司自始未获得规划部门许可建造不低于2.8米的行政许可，不能修建宣传彩页上所描述的那一层，为了达到欺骗购房人签订合同的目的，龙润公司又修建了样板房供购房人参观，虚假承诺第三层的阁楼是送给购买第二层的购房户，二层用于做生意，三层可以居住，其虚假宣传让人信以为真。从房屋价格看，第二层房屋售假从一开始每平米4500元变成9000元，虽然购房合同没有注明送的那一层，但所有的商品房在出售顶楼房屋时，均不会注明顶层阁楼面积及使用权，也不会办理房产证，其当时并未产生怀疑，但在交房时，发现并未修建阁楼，龙润公司的销售经理仍保证会在三个月内修建完成，后其咨询相关部门，确定没有规划第三层才知道上当受骗。上述一系列行为已经构成欺诈。二、一审认定龙润公司开发的沿街商铺存在买一层得两层的情形无证据证明。一审故意偏袒龙润公司，违反法律规定主动调取多份证据，审理期限超期，程序严重违法。 龙润公司答辩称：一、一审判决认定事实正确。关于彩页的问题，该彩页并没有加盖公司公章，对彩页内容不予认可。共十八个案件提供了一份原件，彩页不能作为认定事实的依据。双方的购房合同没有承诺买二层送三层，不构成虚假宣传和欺诈。涉案房屋的销售价格已经在物价部门进行了备案，和周边同地段、同楼层的商铺销售价格基本持平，不存在提高价格的事实。二、案涉商铺不存在阁楼，薛变革在购买房屋时对房屋基本情况完全知晓，并且已经交房办理了房产证，其现要求解除合同理由不成立。针对砀山县市场监督管理局的处罚，其公司已经向法院提起了诉讼，处罚材料不能作为本案认定事实的依据。三、一审等待行政案件判决而中止审理，后又恢复审理，并没有超过法定审理期限。请求二审驳回上诉，维持原判。 砀山农商行述称：同意龙润公司的答辩意见。因为双方签订的借款合同合法有效，且已实际履行，砀山农商行无任何违约行为，不同意撤销合同。 薛变革向一审法院起诉请求：1.撤销双方签订的编号为0006800120180531号商品房买卖合同（预售）；2.判令龙润公司返还购房款135000元，并赔偿薛变革利息损失（利息按同期银行贷款利率自2018年9月1日至龙润公司全部返还购房首付款日止）；3.判令龙润公司返还向砀山农商行缴纳的贷款本息13546.56元（自2019年1月22日至2020年1月30日）；4.判令龙润公司赔偿其他损失15251元；5.解除其与砀山农商行签订的个人购房借款合同及个人购房借款抵押合同；6.诉讼费用由龙润公司承担。 一审法院认定事实：2018年9月1日，薛变革（买受人）与龙润公司（出卖人）就购买龙润公司开发的砀山县砀城镇侯楼社区桐木路南侧桐木路农贸大市场的商品房签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：该商品房所在建筑物的建筑总层为5层，其中地上5层，，地下**，薛变革购买的为****商品房其预测建筑面积共25.25平方米，其中套内建筑面积23.76平方米，分摊共有建筑面积1.49平方米，商品房单价9306.93元/平方米，总价款235000元；支付首付款135000元，余款100000元申请贷款支付；出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。薛变革于2019年8月31日向龙润公司交纳房款10000元，于2019年9月1日向龙润公司交纳首付款125000元，余款100000元申请贷款支付。2019年1月22日，薛变革与砀山农商行签订了《个人购房借款合同》，总计借款100000元，分10年还清本息，每月本息1128.88元。2019年10月31日，薛变革在龙润公司办理了房屋交接手续并交纳了契税、维修基金、物业费等相关费用共计15251元。涉案商品房交付后，薛变革与龙润公司就购买的商品房第二层是否送一层产生争议。诉讼期间，薛变革提供了宣传彩页复印件，内容为：桐木路生活家广场，商品房总价在25万/套左右，买一层送一层（2F层高4.5米，送的那层不低于2.8米）一层做生意（预计一年租金约10000元），送的一层可居住（预计一年租金约5000元），买一间二楼的回报率大概在6%。按照建设工程规划许可，龙润公司开发的桐木路农贸大市场项目经规划批准整个市场为一栋楼，总层数为五层，局部二层。其中局部二层在农贸大市场院内，总层为5层商品房为桐木路生活家广场沿街商品房。涉案商品房所在楼栋共计两层，一层层高5.2米，均价约12000元/平方米，二层层高4.5米，均价约9000元/平方米，一层、二层相互独立，均为商品房。桐木路生活家广场沿街商品房，共计总层为5层，3-5层为小公寓，1-2层为商品房，均价约24000元/平方米，系买一层送一层，一层层高5.2米，二层层高4.5米，一层做生意，送的一层可居住。涉案商品房价格已于2018年5月8日经砀山县物价局登记备案，一房一价。涉案工程于2019年11月18日竣工验收。 关于涉案二层商品房与建筑总层为5层的商品房为什么采用统一的《商品房买卖合同（预售）》样式，砀山县房产管理服务中心出具情况说明，内容：龙润公司开发的桐木路农贸大市场项目经规划批准整个市场为一栋楼，总层数为五层，局部二层，按照住建部关于《房屋交易信息数据采集数据标准》对于房屋层数的表述，单栋楼体不存在两种总层数的情况，以自然层数的最高层数作为单栋楼总层数，预售合同中第二章第三条为建筑总层数为5层，其中地上5层，地下1，地下**在预售合同中为系统自动生成，开发企业无法自行填写或更改。2020年3月25日，砀山县自然资源和规划局向薛变革颁发了皖（2020）砀山县不动产权第0003227号不动产权证，载明：权利人薛变革，坐落砀城镇，专有建筑面积23.76㎡，分摊建筑面积1.258㎡，房屋总层数5层，所在层数第2层，取得价格232859元，履行债务期限2019年1月15日至2029年4月15日止，抵押权人砀山农商行。 一审法院认为，本案争议的焦点为：薛变革主张撤销其与龙润公司签订的编号为0006800120180531号的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求是否能够得到支持。 薛变革与龙润公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。虽然受损害方可以依据法律规定行使撤销合同的权利，但因欺诈导致合同被撤销需具备下列条件:首先是欺诈方具有欺诈的故意。所谓欺诈的故意,是指欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的且会使被欺诈人陷入错误认识,而希望或放任这种结果的发生;其次是欺诈方实施欺诈行为,即故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况使他人陷入错误的认识;三是被欺诈的一方因欺诈陷入错误认识后作出了违背其真实意思的表示。本案中，薛变革主张撤销其与龙润公司签订的编号为0006800120180531号的商品房买卖合同（预售），依据是其提供的宣传彩页复印件。薛变革提供的宣传彩页复印件中确有“买一层得两层，一层经商，二层居住”“买25平方送25平方”等字样，但从彩页内容看，该宣传彩页并没有特指薛变革购买的涉案二层商品房，薛变革所称的送一层彩页中亦没有明确具体的位置及什么样的房屋，而且处在同样位置龙润公司同时开发的桐木路生活家广场沿街商品房确实存在买一层得两层，一层经商，二层居住的情形；诉讼中龙润公司也不认可该宣传彩页。从本地居民购买商品房的习惯看，居民购买商品房均要到现场多次勘察，不会仅凭宣传彩页就决定购买房屋，不能据此认定龙润公司存在虚假宣传或者欺诈。退一步讲，具体到宣传彩页的内容，该宣传彩页承诺的内容相对于薛变革来说不具体、不明确，根据已查明的商品房的价格等事实，该内容亦不能产生对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故，该宣传彩页应为要约邀请，而不应视为要约。要约邀请是当事人希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示，订立合同的具体内容的确定应以合同条款为准。 薛变革与龙润公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》中明确约定了涉案房屋的建筑层数、面积、价款等，在合同中龙润公司并未隐瞒房屋上述情况,薛变革亦是明知的，且涉案房屋的价款与涉案房屋所在楼栋其余房屋的价款以及与周边商品房单价相比较价格较为合理，不存在显失公平的情况。根据薛变革提供的证据，不能认定薛变革主张的其因砀山龙润公司的虚假宣传等而陷入了错误认识,从而作出了违背其真实意思表示的事实。另外，薛变革已于2019年10月31日与龙润公司办理商品房的交房手续，且颁发了不动产权证，实际完成了商品房的交付。故，薛变革主张撤销其与龙润公司签订的编号为0006800120180531号的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求无法律依据，不予支持。薛变革要求龙润公司退还购房款并赔偿损失的请求是建立在合同撤销的基础上的,该项诉讼请求亦无事实和法律依据,不予支持。 薛变革要求解除与砀山农商行之间的《个人购房借款合同》，以及由龙润公司偿付贷款本息及违约金的诉求，是按照薛变革与龙润公司签订的商品房买卖合同中解除合同条款来计算的违约金，在薛变革诉求解除商品房买卖合同未得到支持的情况下，薛变革要求龙润公司偿付贷款本息及支付违约金、赔偿损失的诉求无事实和法律依据，不予支持。对龙润公司的部分抗辩意见予以采纳。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回薛变革的诉讼请求。案件受理费3272元，减半收取计1636元，由薛变革负担。 本院二审期间，薛变革提交视听资料一份，证明龙润公司的销售人员在和购房人语音聊天中认可买二层送三层，三层顶高3.6米，里面实际高度不低于2.8米，而且表明二层到三层之间公司不给安装楼梯，只给留安装楼梯的一个楼梯口；在交房时承诺三个月内建好三层阁楼。龙润公司、砀山农商行对该份录音资料的三性有异议，不能证明被录音者身份与公司有关系。龙润公司提供如下证据：1、行政起诉状；2处罚告知书；3转账记录，上述三份证据证明行政处罚程序违法，其公司已经提起行政诉讼。4、不动产权证，证明案涉房屋已经交房办理了产权登记。薛变革质证认为，对行政起诉及房产已经办理登记的事实无异议，但合同是否履行完毕不影响其行使撤销权。砀山县农商行提供还款明细一份，证明薛变革一直在履行还款义务。薛变革质证认为因为在合同没有被撤销之前，必须要还款，不然影响征信。本院认为，对薛变革提供的录音资料，不能确认被录音人身份，被录音人未到庭接受双方质询，相对方亦不予认可，本院对该份录音证据的真实性不予确认。对龙润公司及砀山农商行提供的证据的真实性予以确认。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案争议龙润公司销售案涉房屋的行为是否存在欺诈，继而判断案涉合同是否符合解除条件。 根据当事人一二审的诉讼主张，薛变革认为龙润公司在销售案涉房屋过程中，虚假宣传“买一层送一层”，行为已经构成欺诈，要求撤销案涉房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。认定欺诈应当从以下几个方面综合进行考虑：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思表示。具体到本案中，薛变革认为龙润公司制作的宣传单及销售人员在销售房屋时均承诺“买一层送一层”，致使其认为可以多得一层房屋才购买案涉房屋。审理认为，商品房买卖系大额交易，消费者在处理如此大额涉及自身利益的买卖时往往不同于一般商品买卖，购房人在购房前通常要到现场看房，审查相应的规划许可、商品房预售文件，甚至会和周边同位置同种类房价进行比对后再决定是否购买房屋，不会仅凭宣传单简单的内容就决定购买房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，宣传单据虽然载明“买一层得两层”，“买25平方送25平方”，但双方的买卖合同具体载明了房屋位置、房屋面积，并后附相关分层平面图。根据相关宣传图，也仅能说明“买一层得两层”的房屋并不等同于“买一层送一层”，仅是指房屋层高较高，购房者可以自己隔出一层作为“第二层”使用；况且上述宣传关于“买一层送一层”的内容并未明确写入合同内容，薛变革购买商铺系投资行为，在购买商铺及签订合同时本身负有谨慎注意义务，龙润公司的宣传行为确有不当，行政机关亦进行行政处罚，但尚不足以构成对理性购买人的欺诈，薛变革不能提供证据证明龙润公司存在故意隐瞒涉案房屋真实情况，误导薛变革签订合同的欺诈行为，故对薛变革的上诉请求，本院不予支持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3272元，由薛变革负担。 本判决为终审判决。 审判长  周亚丽 审判员  许劲松 审判员  欧阳顺 二〇二〇年十二月三日 法官助理王志 书记员李秋琳 附：本判决适用的法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。