广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5807号上诉人（原审原告）：朱甜花，女，1981年2月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************。委托诉讼代理人：马春芳，男，1979年12月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************，系朱甜花的丈夫。被上诉人（原审被告）：雅生活智慧城市服务股份有限公司，住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人：黄奉潮，该公司董事、副总裁。委托诉讼代理人：梁嘉琪，女，系公司职员。委托诉讼代理人：吴育斌，男，系公司职员。上诉人朱甜花因与被上诉人雅生活智慧城市服务股份有限公司（以下简称雅生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初11092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。朱甜花上诉请求：撤销一审判决，改判雅生活公司向朱甜花返还2017年12月8日至2019年12月31日期间共计25个月超额收取的物业管理费247.8元及利息（按照当期人民银行公布的活期年利率0.35%计算）0.45元，共计248.25元。事实及理由：一、雅生活公司实际上超额收取物业服务费。雅居乐新城室内小车停车位管理服务协定（以下简称协定）约定的单车位按照每月40元收取，雅生活公司实际上从2017年12月8日至2019年12月31日按照每月50元（2017年12月缴费39元）的标准收取，合计1239元，每月超额收费10元，超额收费247.8元，利息0.45元，合计248.25元。二、一审判决认定事实错误。涉案《雅居乐新城室内小车停车位管理服务协定》是双方当事人2018年12月4日在雅生活公司正常工作环境中签订，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同。该协议是在《前期物业服务协议》（2016年4月3日签订）之后签订，而《前期物业服务协议》系朱甜花在购房时所附带签订，是朱甜花在完全不认识也不了解雅生活公司的情况下所签订的，故上述《雅居乐新城室内小车停车位管理服务协定》的法律效力应当高于《前期物业服务协议》。三、双方签订的《雅居乐新城室内小车停车位管理服务协议》的内容合法有效，与涉案小区的其他业主无关。雅生活公司在本案中也仅提交了3份涉案小区其他业主的车位管理合同佐证其主张，但涉案小区1-4栋可售车位达857个，雅生活公司没有向法庭提交该小区所有签约业主的相关合同，只将签约标准为50元/月的业主的合同提交法庭。同时，在一审庭审时，雅生活公司并不肯定全部业主的车位服务费都是50元/月，并表示暂时只知道朱甜花的车位是按该标准收取。四、2019年6月14日，朱甜花在（2019）粤2071民初22215号案中，根据雅生活公司提供的证据中山市三乡镇发展和改革局备案回执，得知车位物业服务管理费是40元/月而非实际收取的50元/月后，多次提出异议，但均未能与雅生活公司达成一致意见。朱甜花曾就该问题致电中山市12345市民服务热线，该热线回复“责令物业公司严格按照物业收费备案文件执行”。同时，朱甜花也书面投诉至中山市三乡镇发展和改革局。五、关于雅生活公司所称车位管理费的价格存在笔误的理由不成立。雅生活公司没有提供证据证明车位管理费的价格存在笔误的情况，朱甜花也多次表明不确认笔误的说法。双方是在正常的工作环境中签订《雅居乐新城室内小车停车位管理服务协定》，法院也没有对员工张清康是否存在“笔误”进行调查取证（包括员工本人表述、入职时间、工作培训经历、公司缴纳社保、发放工资证明等）。六、朱甜花在2020年4月28日再次投诉至中山市发展及改革局，该局在2020年7月10日明确书面回复该物业“自有车位每个每月40元”，雅生活公司很明显违反《中山市发展和改革局中山住房和城乡建设局关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知》第七条、第九条以及第十条的规定。七、一审庭审笔录内容有误，误将马春芳记录成雅生活公司的丈夫。雅生活公司辩称：一、一审法院认定车位物业服务费按照50元/月计算，没有超过政府指导价的范围，雅生活公司不存在超额收费的行为。涉案小区建设单位与雅生活公司签订的《前期物业服务委托合同》属于双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当全面履行。《前期物业服务委托合同》约定，车库车位按50元/月的标准缴纳停车服务费，因此车位服务费应当按照50元/月的标准计算有充分的合同依据。根据《关于颁发中山市住宅物业服务费政府指导价标准的通知》第二条，雅生活公司按照50元/月的标准向朱甜花收取物业服务费没有超过政府指导价。二、一审认定协定上的记载属于笔误，合理合法。从履行情况看，2017年12月8日至2019年12月31日，朱甜花先后在两个间隔较长的时间按照50元/月的标准支付车位物业服务费，表明朱甜花认可50元/月的标准。雅生活公司在涉案小区对车位50元/月的物业服务费标准进行了公示，该收费标准也与《前期物业服务委托合同》《前期物业管理服务协议书》约定的内容一致，朱甜花也一直都按照该标准缴纳物业服务费。物业管理服务具有整体性，涉及全体小区业主的公共利益。涉案小区的业主均是按照50元/月的标准支付车位物业服务费，雅生活公司不可能单独和朱甜花约定不同的收费标准，如果因为笔误导致个别业主可以减少物业费，则不符合小区的整体利益。三、朱甜花以价格备案情况为由，单方要求调整车位物业服务费收费标准、返还相关款项，理据不足。是否备案不影响约定的车位物业服务费的效力，价格备案不同于行政许可，属于管理性规定，是行政部门对于物业管理费调整行为进行管理的一项内容，不是物业公司收取车位物业费的必备前提条件，并非没有备案就不能收费。涉案的《前期物业服务委托合同》《前期物业管理服务协议书》均没有约定价格备案作为合同生效的条件，是否备案不影响车位物业服务费的效力。朱甜花向一审法院起诉请求：雅居乐雅生活服务股份有限公司向朱甜花返还2017年12月8日至2019年12月31日期间共25个月超额收取的物业管理费247.8元及利息0.45元（按当期中国人民银行公布的活期年利率0.35%计算），共计248.25元。一审法院认定事实：朱甜花系中山市***************小车位业主。2016年4月3日，雅建公司作甲方、雅居乐雅生活服务股份有限公司作乙方签订《前期物业服务委托合同》约定：甲方将其开发建设的雅居乐新城十六期商住小区委托乙方实施前期物业管理；地下车库小车车位物业服务费新城**按50元/月/个标准计算，每次缴纳时间为每月10-30日期间缴纳当月的小车车位物业服务费。协议还约定了其他具体事项。2017年9月28日，朱甜花与雅建公司签订《中山市**乐新城认购书》《中山市商品房买卖合同》约定，朱甜花向雅建公司购买位于中山市*********号小车位。同日，由雅居乐雅生活服务股份有限公司作甲方、朱甜花作乙方签订《前期物业服务协议》约定：乙方将位于中山市*****乐新城16期1-413幢地下车库****号小车位，委托甲方提供物业管理服务；物业管理服务费用（不包括房屋共用部分、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）及支付时间，乙方物业总建筑面积为28.72平方米，单车位为50元/月，孖车位为80元/月；乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用在每月25日前交纳。协议还约定了其他具体事项。签订协议后，雅建公司于2017年11月15日向朱甜花发出《收楼通知书》，通知朱甜花于2017年11月25日至2017年12月7日期间收楼。2018年12月4日，雅居乐雅生活服务股份有限公司作甲方、朱甜花作乙方签订《雅居乐新城室内小车停车位管理服务协定》约定：乙方将中山市*****乐新城16期1-413幢地下车库****号车位委托甲方提供物业管理服务，乙方自收到发展商书面通知约定的交付使用之日起计收物业管理服务费，单车位按每月40元收取，每月20日前交纳当月费用。庭审中雅居乐雅生活服务股份有限公司主张协议中约定的车位物业管理费“40元”/月系笔误，正确应为“50元”/月，事实上朱甜花签订协议之后两年多均按50元/月的标准缴纳物业管理费。一审庭审时朱甜花陈述，其于2018年12月4日、2019年12月19日以每月50元的标准向雅居乐雅生活服务股份有限公司缴交了从2017年12月8日至2019年12月31日期间的车位物业管理费合计1239元（其中2017年12月车位物业管理费为39元），并提交了收款收据及刷卡单予以证明，雅居乐雅生活服务股份有限公司对此事实予以确认。雅居乐雅生活服务股份有限公司另案诉朱甜花拖欠物业管理费一案中，朱甜花发现雅居乐雅生活服务股份有限公司提供的中山市发展和改革局备案回执及物业服务收费备案表载明，自有车位的管理费备案价格为40元/月，且《雅居乐新城室内小车停车位管理服务协定》约定的车位管理费也是40元/月，遂要求雅居乐雅生活服务股份有限公司退回多收的车位管理费，而后向有关部门投诉未果。朱甜花于2020年4月24日向一审法院起诉，主张前述实体权利。一审法院另查明，中山市三乡镇发展和改革局备案回执（中三价备2016年4号）及物业服务收费备案表载明：雅居乐新城十六期（万象郡二期），实行政府指导价物业收费备案标准，自有车位申请备案为40元/平方米/月，执行时间2016年12月30日。一审法院又查明，2014年12月31日，中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局颁布《关于颁布实施中山市住宅物业服务费指导价标准的通知》通知：业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务费实行政府指导价；业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务费汽车位50元/个/月；建设单位与前期物业服务企业在政府指导价最高收费标准之内按质价相符原则确定前期物业服务具体内容和收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同或前期物业服务协议中约定。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。朱甜花委托雅居乐雅生活服务股份有限公司对其所有位于中山市*********雅居乐新城16期1-413幢地下车库*****号车位提供物业管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。朱甜花与雅居乐雅生活服务股份有限公司签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。朱甜花主张双方签订的《雅居乐新城室内小车停车位管理服务协定》约定车位物业管理费为40元/月，且雅居乐雅生活服务股份有限公司在中山市发展和改革局备案的车位收费标准亦为40元/月，但雅居乐雅生活服务股份有限公司实际以50元/月收取朱甜花的车位管理费，雅居乐雅生活服务股份有限公司应向朱甜花退回多收的物业管理费247.8元；雅居乐雅生活服务股份有限公司主张《雅居乐新城室内小车停车位管理服务协定》中的40元/月系笔误，且因备案在前，车位销售及确权在后，故当时按照40元/月的标准进行备案，实际上朱甜花应按前期物业服务协议约定的50元/月标准缴交管理费。故本案的争议焦点是，朱甜花每月向雅居乐雅生活服务股份有限公司缴交的车位管理费是按40元还是按50元计算。首先，虽然《雅居乐新城室内小车停车位管理服务协定》约定车位收费标准为40元/月，但结合雅居乐雅生活服务股份有限公司提交的同一小区与其他业主签订的《雅居乐新城室内小车停车位管理服务协定》，均约定了车位收费标准为50元/月，且雅居乐雅生活服务股份有限公司在小区物业费收费标准公告栏中亦公示了单个车位收费标准为50元/月/个；从合同实际履行情况来看，2017年12月8日至2019年12月31日期间朱甜花缴交的管理费均按50元/月的标准计算，朱甜花从未认为《雅居乐新城室内小车停车位管理服务协定》约定车位收费标准与雅居乐雅生活服务股份有限公司实际收取标准不符而提出异议，由此可见，双方已以自身的实际行为认可了车位管理费按每月50元计算，故一审法院有理由相信雅居乐雅生活服务股份有限公司主张双方签订的《雅居乐新城室内小车停车位管理服务协定》中约定的车位物业管理费的价格存在笔误，实际价格应为50元/月；其次，虽然雅居乐雅生活服务股份有限公司备案的车位管理费标准为40元/月，但物业管理费备案是行政部门对物业管理费调整行为进行管理的一项内容，并不是收取物业管理费的必备前提条件，朱甜花主张以备案价格为由要求按40元/月支付物业管理费，理据不足；再次，业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务费实行政府指导价，前期物业服务合同约定，，地下车库小车车位物业服务费50元/月该标准未超出业主大会成立之前的政府指导价最高收费标准。综上，朱甜花向雅居乐雅生活服务股份有限公司缴交的车位物业管理费应按50元/月计算。综上所述，朱甜花要求雅居乐雅生活服务股份有限公司退回多收物业管理费的诉讼请求，理据不足，不予支持；雅居乐雅生活服务股份有限公司的抗辩意见予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回朱甜花的诉讼请求。一审受理费50元，减半收取计25元（朱甜花已预交），由朱甜花负担。本院二审期间，雅生活公司未向本院提交新的证据。朱甜花向本院提交了如下证据：1.雅生活公司与其他业主签订的《雅居乐新城室内小车停车位管理服务协定》。2.雅生活公司与其他业主签订的前期物业管理服务协议书。3.2020年7月10日中山市发展和改革局的回复。经质证，雅生活公司对上述证据的真实性、合法性均确认，但对关联性均不确认。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：1.雅生活公司与朱甜花签订的涉案《雅居乐新城室内小车停车位管理服务协定》第五条约定：“本协议共两页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。”2.中山市市*监督管理局于2020年10月9日核准雅居乐雅生活服务股份有限公司的企业名称变更为雅生活智慧城市服务股份有限公司。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据审理查明的事实可知，雅生活公司与朱甜花签订的涉案《雅居乐新城室内小车停车位管理服务协定》约定车位按40元/月的标准收取物业服务费，但朱甜花实际系按50元/月的标准向雅生活公司交纳涉案车位的物业服务费。因上述《雅居乐新城室内小车停车位管理服务协定》明确载明“本协议共两页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力”，故应认定朱甜花签订上述协定后其亦持有该协定，其作为完全民事行为能力人，其应已知晓上述协定约定的车位收费标准。在此情况下，朱甜花仍然按照50元/月的标准向雅生活公司交纳涉案车位的物业服务费，应视为朱甜花对其自身权利的合法处分行为。所以，朱甜花自愿按50元/月的标准向雅生活公司支付涉案车位的物业服务费后，再向雅生活公司主张返还相关费用及利息，违反了诚信原则，本院不予支持。综上所述，上诉人朱甜花的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人朱甜花已预交），由上诉人朱甜花负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  马燕清书记员  高 丽书记员高丽