内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0603民初1376号 原告：内蒙古兴泰物业服务有限责任公司，统一社会信用代码×××。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：张某。 委托诉讼代理人：路某。 被告：郝某，公民身份号码×××，住所内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司与被告郝某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人张某、路某，被告郝某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告郝某支付原告所欠物业费2009年至2011年、2013年至2015年、2019年的物业费壹万伍仟零玖拾捌拾（15098元）；二、判令被告郝某承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年，被告郝某入住揽胜苑小区。该小区从投入使用至2019年12月31日止，由内蒙古兴泰物业服务有限责任公司提供各项物业服务。郝某入住该小区后从2009年7月1日起至2011年12月31日，又从2013年1月1日至2015年12月31日，又从2019年1月1日至2019年12月31日未向原告交纳过费用。虽经原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司多次催缴，被告一直拒不交纳。分别为：2009年7月1日至2011年12月31日为139.02平米×1.5元×30个月=6256元，2013年l月l日至2014年12月31日为139.02平米×1.5元×24个月=5004元，2015年1月l日至2015年12月31日为139.02平米×l.2元×12个月=2002元，2019年1月l日至2019年12月31日为139.02平米×l.1元×12个月=1835元。合计物业费壹万伍仟零玖拾捌拾（15098元）。被告拒不支付各项费用的行为损害了原告的合法权益，为此原告特向贵法院提起诉讼，请求法院依法裁决以维护原告公司的合法利益。 被告郝某辩称，1.原告起诉的与事实不符，本人是2012年入住该小区并非2009年入住，且与物业公司已达成口头协议，对于未入住前的物业费免于收取；2.被告未交纳2013-2015年期间的物业费是因为在此期间被告的车辆在小区停放被划伤，但是物业没有履行职责，物业只是调取了监控再未查清车是被谁划伤的情况下，再未处理；3.2013-2015年期间被告停放在单元楼道内的赛车被盗，物业调取控未查出是谁盗取，再未处理，虽然报警也未查出，是因为物业公司的监控存在黑屏导致无法破案；4.房屋阳面卧室多次漏水，物业不予解决，然后被告自行找人处理；5.小区的地上停车位，物业公司长期不管理造成小区停车混乱，被告自已的停车位无法使用；6.正因为如此2016年缴纳物业费时达成口头协议，2015年之前的物业费与由于物业公司造成的损失相抵，不再缴纳之前的物业费。2016-2018年被告每年均提前缴纳物业费，2019年的物业费由于被告的车辆在小区再次被划伤，物业公司不予解决，被告停车位也长期被别人占用导致自已无法使用，房屋漏水再次发生物业不予解决，楼道内被告门口的楼道灯长期不亮，多次打电话未维修等原因。缴纳期间多次与物业公司协商未给解决，所以2019物业费一直未缴纳；7.原告在起诉里提到的多次催缴2015年物业费完全不是事实；8.对于2019年以前的所谓的缴纳物业费不予认可，对于2019年的物业费可以协商，2019以前从未向被告催缴过以前的物业费；9.按照民法典民法通则关于诉讼时效的规定，那么2016以前的所谓物业费也已过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据一、《物业管理项目委托合同》两份（复印件，原件经当庭核对无异议已退回），证明原告公司与房地产开发公司签署前期两份物业服务合同，原告公司2008年5月1日-2012年12月31日在被告所在小区提供物业服务有法律依据，费用为1.5/㎡。被告质证对证据一的真实性不认可，对证明目的不认可，1.对该物业合同的原件有异议，该合同的签订时间不对；2.2008年和2010年签订的合同从字迹来看完全是全新的，合同是后期签署的，封面的字迹和里面的字迹清晰程度不一，所以对真实性不认可，且2008年和2010年的合同的字迹完全一样，应该是同时签订；3.该物业合同中所谓的每月收取1.5或者1.8元的物业费费用并无法律依据，因为只有工商物价部门批准后物业公司才能收取。本院对该证据的真实性予以确认并采纳。原告提供证据二、《补充协议》（复印件，与原件核对无异后退回），证明原告公司与房地产开发公司签署补充协议，原告公司2013年1月1日至2014年12月31日在被告所在小区提供物业服务有法律依据，费用为1.5/㎡。被告质证对证据二的真实性不认可，对证明问题也不认可，理由是没有法律依据。本院对原告提供该组证据的真实性予以确认并采纳。原告提供证据三，2015、2019年《物业服务合同》（复印件，原件核对无异后退回），证明原告公司与揽胜苑一二期业主委员会签订物业服务合同，原告公司2015年至2019年在被告所在小区提供物业服务有法律依据。费用为1.2元和1.1元每平米。被告质证对证据三的2015年物业合同的真实性不认可，理由是乙方代表人签字应当是后补的，说明前期并未达成协议，对物业公司的服务也不认可，对证明的目的不认可。本院对原告提供该组证据的真实性予以确认并采纳。原告提供证据四、业主家门粘贴物业费交费通知书照片打印件7张，证明原告公司在2013、2014、2015、2016、2017、2018、2019年均以在被告家门张贴物业费交费通知书的形式向被告进行过物业费的催收，催收的内容均为被告所欠缴累计物业费用。被告质证对证据四的真实性及证明的问题均不认可，被告并未见过该通知单，且并不是在被告家门口粘贴，报纸有明显遮挡，而且门上的粘贴污渍没有任何变化，说明照片存在造假，而且该楼号不能证明是被告所居住的房屋。本院认为该照片无法显示拍摄时间，也无法显示为被告家，本院对原告提供的该组证据不予采纳。原告提供证据五，揽胜苑小区业主委员会出具证明（复印件，原件核对无异后退回），证明原告公司在2015年至2018年期间向揽胜苑一二期全体业主进行过物业费催收。揽胜苑业主委员会作为该小区全体业主事务的执行组织，已知晓原告公司向广大业主进行物业费催收的事实。被告质证对证据五的真实性无法确认，对证明目的不认可，业主委员会从未向被告催缴过上述内容。本院对原告提供证据的真实性予以确认并采纳。原告提供证据六、品质服务评价复印件、证明（复印件，原件核对无异后退回），证明原告公司从2008年7月至2017年7月12日向被告涉案小区提供物业服务，经第三方监督，小区业主基本满意。被告质证对证据六的真实性及证明的问题均不认可，理由1.复印件落款是滨河街道办事处，盖的是物业公司的公章，所以是造假的不认可；2.街道办事处无法代表业主的意见且该证明中的内容完全不符合事实。本院对原告提供证明的真实性予以确认并采纳，对于原告提供的品质服务评价复印件的真实性不予确认。原告提供证据七、揽胜苑一二期小区内其他业主缴纳物业费收据17页共47支（复印件，与原件核对无异后退回），证明原告公司在2010年至2012年、2013年、2014提供了物业服务，揽胜苑三分之二业主缴纳了物业费，也证明原告公司多年一直在向业主催要物业费，被告是因为其他理由拒绝缴纳物业费，所以不存在物业费时效已过的说法。被告质证对证据七的真实性及证明目的均不认可，理由1.都是别人缴纳物业费的证据无法证明三分之二的业主缴纳过物业费，也不能证明物业公司向被告催缴物业费。本院对该证据的真实性予以确认并采纳。被告提供证据一、微信聊天记录截图打印件3张，证明物业公司和被告催要的是2019年的物业费，且群中可以看到，大多数业主都对物业公司的服务不满意，物业公司对业主的车位管理不到位，造成业主本人的车位不能正常使用，物业公司服务不到位。原告质证对证据一的真实性及证明目的均不认可，理由为不能仅仅凭微信聊天截图证明原告公司的服务不到位，不能证明在原告公司服务期间的服务不到位。本院对该证据不予采纳。被告提供证据二、手机通话录音光盘一张（被告手机号为133XXXX****），证明：物业公司工作人员和被告催要的2019年的物业费，之前的物业费从未向被告催缴过，物业公司服务不到位。原告质证对证据二的真实性认可，对证明目的不认可，理由原告代理人在2020年3-4月份和业主催要物业费时已经明确说明是所有欠缴的物业费，而业主仅缴纳2019年的物业费并且不是全额缴纳，就此录音说明原告一直再向被告催要物业费，是因原告方对于法律不是属于专业性，所以历年来向业主催要物业费的通话记录以及短信催缴及上门催要，没有及时留存催缴证据，但是根据业主缴纳物业费的收据包括事实情况证明原告公司一直在向被告索要物业费。本院对该证据的真实性予以确认并采纳。 本院经审理认定事实如下：原告兴泰物业公司与内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，约定由原告物业公司2008年至2012年对揽胜苑小区进行物业服务。后签订补充协议，约定2013年、2014年由原告继续为该小区提供物业服务，收费标准按建筑面积每月1.5元／平米收取物业费，未明确约定物业费支付时间。该小区业主委员会成立后与原告兴泰物业公司签订2015年、2019年物业服务合同，2015年约定步梯楼收费标准为每月1.2元／平米，2019年约定步梯楼收费标准为每月1.1元／平米。2015年物业合同约定业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担物业的服务费用，物业服务费按年或季度交纳，业主或物业使用人应在每年或季度1月前30日内交纳相应的费用，鼓励一次性交清一年的物业费用。2019年物业合同约定建议业主于前半年一次性支付物业费。被告未支付2009年7月1日至2011年12月31日，2013年1月1日至2015年12月31日，2019年1月1日至2019年12月31日的物业费。2019年12月31日，原告兴泰公司退出该小区。被告郝某所有的××区为步梯楼，房屋面积139.02平米。 本院认为，原告兴泰物业公司与内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司签订的前期物业合同、补充协议、与该小区业主委员会签订的2015、2019年的《兴泰·揽胜苑一二期小区物业服务合同》，不违反法律的有关规定，合法有效，该合同对业主具有约束力。合同签订后，原告为该小区提供物业服务，被告郝某理应向原告交纳物业管理费。被告郝某提出2016年前的物业费已过诉讼时效，本院认为物业服务费作为在合同履行过程中不断产生的定期给付债务，物业公司逐年签订物业合同，均为独立债务，具有可分性，物业服务费的诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算，即诉讼时效应从债权人知道或者应当知道债务人欠交物业服务费之日起计算。物业公司按年度签订物业合同，按照合同约定双方签订合同及物业服务的实际，物业费的交纳最晚应当在每年的物业服务完毕之日前支付，2015年前的物业费应当在2015年12月31日前支付，2012年、2013年、2014年物业费约定不明确，结合物业服务合同的履行惯例也应在每年的12月31日前支付，原告并提供足够证据证明曾向本案被告郝某主张过物业费，无法证明本案存在诉讼时效中止、中断的事由，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，2015年12月31日前物业费已超过三年的诉讼时效，本院对被告抗辩2015年12月31日前物业费已过诉讼时效的理由予以采纳。对于2019年度的物业费，被告郝某应当支付。被告辩称2019年车辆在小区停放被划、停车位无法使用、物业服务不到位等，无证据证明且无事实及法律依据，故本院对被告的其他抗辩理由不予采纳。综上，根据《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告郝某于本判决生效之日支付原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司物业服务费1835元（2019年1月1日至2019年12月31日物业费139.02平米×l.1元/平米·月×12个月）； 二、驳回原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20元，由被告郝某负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵倩玉 二〇二〇年十二月三日 书记员  屈佳瑜 书记员  赛 罕 法条链接 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》