重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7446号上诉人（原审原告）：周建国，男，1954年10月11日出生，汉族，住重庆市江**。被上诉人（原审被告）：重庆聚城物业管理有限公司，住所地重庆市江**洋河路**阳光城**，统一社会信用代码9150010520304533XW。法定代表人：黄赟琼，总经理。委托诉讼代理人：谯坤强，重庆非子律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐磊，重庆非子律师事务所实习律师。上诉人周建国因与被上诉人重庆聚城物业管理有限公司（以下简称聚城公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2020）渝0105民初12620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人周建国，被上诉人聚城公司的委托诉讼代理人谯坤强、徐磊到庭参加了询问。本案现已审理终结。周建国上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人认为原审判决认定事实不清。1、一审审查认为，2013年2月1日重庆鼎升房地产开发有限公司与重庆中晟物业管理有限公司签订的《百年馨苑前期物业服务合同》合法有效。表面上看起来真实合法，但实际上重庆鼎升房地产开发有限公司并没有履行批准手续，擅自采用协议方式选聘重庆中晟物业有限公司就是一种违法行为，故对《百年馨苑前期物业服务合同》不予认可；2、重庆中晟物业管理有限公司收费违法。根据国家发改委、建设部、发改价格(2003)1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第六条规定，百年馨苑小区是政府指定拆迁安置房，该小区物业费属于政府指导价。依据重庆市物价局、重庆市土地房屋管理局渝价(1999)398号第七条、第十四条规定、重庆市物价局渝价(2004)778号第九条规定，物业服务收费只按物业服务收费等级确定收费审批主体，收费标准(以住宅为准)在二级、二级以上的由重庆市物价局审批的物业服务收费等级标准执行。2013年物业服务公司“二级”资质的物业服务收费标准每平方米为0.65元/平方(含电梯费)。重庆中晟物业管理有限责任公司未报重庆市物价局审批，越权定价，擅自提高收费标准，故被上诉人缺乏收费依据；3、以上事实有《重庆市发展和改革委员会关于百年馨苑物业收费审批备案信息答复》《公司基本情况》、《重庆中晟物业管理有限公司专用收据》，《百年馨苑物业服务合同》等作为证据。被上诉人入住该小区缺乏依据，收取物业服务费用缺乏依据，故应当退还多收取的物业服务费用。聚城公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周建国向一审法院起诉请求：1.聚城公司返还2013年4月至2015年12月违法多收的物业服务费625.76元；2.周建国从2014年4月起按重庆市物价局规定向聚城公司缴纳物业服务费，每月0.65元/m2（含电梯费），共计66.42元每月。一审法院认定事实：聚城公司系重庆市江北区嘉鸿大道299号百年馨苑小区的物业服务企业，周建国系重庆市江北区嘉鸿大道299号百年馨苑2幢15-2房屋业主，该房屋建筑面积75.85平方米。2013年2月1日，重庆鼎升房地产开发有限公司与重庆中晟物业管理有限责任公司签订《百年馨苑前期物业服务合同》，约定由重庆中晟物业管理有限责任公司为百年馨苑物业小区提供物业服务；物业服务收费选择包干制，住宅按照1.2元/月·m2（含电梯费）收取；业主应于每月20日前交纳物业服务费用或物业服务资金；合同期限自2013年2月1日起至2015年1月31日止。2013年4月7日，周建国与重庆中晟物业管理有限责任公司签订《百年馨苑物业服务合同》，约定由重庆中晟物业管理有限责任公司提供物业服务，重庆中晟物业管理有限责任公司提供的物业服务主要为小区各类房屋及其附属设施、设备的日常管理，对业主的房屋进行监督管理；保证房屋整体结构不受损害，保证小区外观格调统一美观及整体功能正常运转；保持小区的所有公有设备和器材，包括消防安全系统、通讯、设施、设备系统性能良好和运转正常；有权采取必要措施制止业主违反、不遵守或不履行本合约的行为，依法、依约对违约行为实施处理；治安管理；清洁卫生管理；水电管理；排污设施管理；房屋共用部位的日常养护维修；根据需要增设的其他服务项目。业主的责任主要为业主必须按时、按规定缴纳物业公司的各种费用，逾期不交，应按日加收应交费用总额3‰的滞纳金（违约金）；或会同有关部门暂停对其提供一切服务。合同第五条（物业管理服务费）约定，物管服务费按建筑面积收取（1-2楼）每月每平方米1元（含电梯费）、（3-顶楼）按建筑面积每月每平方米1.2元（含电梯费）；每月向业主和物业使用人收取，收取时间为每月10日至20日；本套房屋应计物业服务费为每月91元；水、电、公共照明费以每户每月6元包干收取。2013年4月至2015年12月期间，周建国共向聚城公司缴纳物业费3003元（91元/月×33月）。2016年10月11日，聚城公司经批准吸收合并重庆中晟物业管理有限责任公司，由聚城公司为百年馨苑提供物业服务，现聚城公司仍在为该小区提供物业管理服务。2019年5月13日，重庆市江北区人民法院作出（2019）渝0105民初4207号《民事判决书》，载明2014年3月1日至2018年12月31日期间，聚城公司为百年馨苑小区提供的物业服务质量存在一定瑕疵，物业服务费可依法予以调减。该判决已发生法律效力。2019年5月31日，重庆市发展和改革委员会作出《重庆市发展和改革委员会关于蒋道珍申请公开百年馨苑物业服务收费审批备案信息的答复》，载明：“经查，重庆中晟物业管理有限责任公司尚未将百年馨苑物业服务收费标准报送我委审批或备案，因此，你申请公开的‘百年馨苑物业服务收费信息’不存在”。一审法院认为，聚城公司举示的证据不足以证明周建国知道或应当知道其涉案事实超过三年，故对聚城公司认为周建国的起诉已经超过诉讼时效的答辩意见，一审法院不予采纳。周建国与聚城公司签订的《百年馨苑物业服务合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。聚城公司吸收合并重庆中晟物业管理有限责任公司后，承继了重庆中晟物业管理有限责任公司与周建国之间的物业服务合同关系，并继续为百年馨苑小区提供物业服务，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。聚城公司于2014年3月1日至2018年12月31日为百年馨苑小区提供的物业服务有瑕疵一事实已由生效法律文书认定，故本院对该事实予以认定，周建国名下房屋2014年3月至2015年12月期间产生的物业管理费为2002（91元/月×22月）元，因聚城公司于该期间提供的物业服务存在一定瑕疵，故本院依法将该期间的物业费下调至1601.60元，对超过部分的400.40元（2002元-1601.60元）聚城公司应予退还。对周建国超过400.40元的其他退还物业费的诉讼请求，因周建国举示的证据不足以证明聚城公司应予退还，故本院不予支持。周建国举示的证据不足以证明其应自2014年4月起按照每平方米0.65元/月缴纳物管费，故对周建国的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆聚城物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告周建国400.40元；二、驳回原告周建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由原告周建国负担9元，由被告重庆聚城物业管理有限公司负担16元。本院二审中，当事人未提交新证据。本院二审对一审认定的事实和证据予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此，重庆鼎升房地产开发有限公司与重庆中晟物业管理有限责任公司签订的《百年馨苑前期物业服务合同》对业主周建国具有约束力。周建国与重庆中晟物业管理有限责任公司签订的《百年馨苑物业服务合同》系双方当事人自愿签订，且另案生效法律文书已确认《百年馨苑物业服务合同》合法有效，合同约定内容对双方具有约束力。目前，聚城公司吸收合并重庆中晟物业管理有限责任公司，为百年馨苑小区提供物业服务，有权依据上述合同约定的物业费收费标准收取物业费。现周建国以合同中约定的物业服务费标准违法为由要求不按合同标准执行，实质上是主张该合同条款无效，而周建国的该上诉主张是否成立，应按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定进行审查，即合同条款是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，周建国所依据的《关于印发物业服务收费管理办法的通知》及物价局文件【渝价（2004）778号】等均不属于法律、行政法规的强制性规定，即使合同约定的物业收费标准高于上述文件规定，亦不属于合同法第五十二条规定的合同无效情形，因此，周建国该上诉主张不能成立。周建国上诉还认为开发商重庆鼎升房地产开发有限公司未经行政主管部门审批，擅自采用协议方式选聘重庆中晟物业管理有限责任公司作为物业服务企业并签订前期物业服务合同，违反法律规定。本院认为，即便开发商在物业单位选择、物业合同签订等方面存在未按时备案等瑕疵问题，亦不属于《合同法》规定的合同无效情形。同时，周建国在入住该小区时与重庆中晟物业管理有限责任公司签订了《物业服务合同》，并对双方权利义务进行了明确约定，也以其行为表示对选聘的物业服务企业的认可。周建国目前认为物管公司收取的物业服务费超出物价部门规定的收费标准，其可以向物业主管部门或价格监督部门投诉举报，但尚不能否定生效法律文书已确认的物业服务合同效力。故，周建国的该上诉主张亦不能成立。鉴于另案生效法律文书已确认聚城公司提供的小区物业服务存在瑕疵，并酌情对物业服务费标准予以相应下调。一审法院据此对2014年3月至2015年12月期间周建国应缴纳的物业服务费进行适当下调，判令聚城公司退还多收取的部分物业服务费，并无不当。综上所述，周建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由周建国负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶旭东审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年十二月十八日法官助理 郝晶晶书 记 员 韩 微