湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民撤13号原告：唐艳君，女，1982年6月11日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：郑志恒，湖南湘永律师事务所律师。被告：永州市秋晖房地产开发有限责任公司，住所地湖南省永州市冷水滩区凤凰路与梧桐路交汇处。法定代表人：严斌，该公司执行董事。被告：李建明，男，1971年4月20日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被告：永州农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区湘永路**。法定代表人：田万顷，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡小艳，湖南正赢律师事务所律师。委托诉讼代理人：张绵斌，男，1982年11月2日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区湘永路**。原告唐艳君与被告永州市秋晖房地产开发有限责任公司（以下简称秋晖公司）与被告李建明、被告永州农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）第三人撤销之诉一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐艳君及其委托诉讼代理人郑志恒、被告秋晖公司法定代表人严斌、被告农商银行委托诉讼代理人胡小艳、张绵斌到庭参加诉讼。被告李建明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐艳君向本院提出诉讼请求:一、请求将湖南省永州市冷水滩区人民法院（2018）湘1103民初2165号民事判决第二项“被告秋晖公司承担抵押担保责任，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭，抵押权也消灭”变更为“被告秋晖公司承担抵押担保责任，但其抵押担保的房屋不包括原告所购买的永房权证冷715004062号，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭，抵押权也消灭”，即请求撤销被告农商银行对原告已经购买的房产的抵押权，确认农商银行无权就原告已购得的房产优先受偿；二、案件诉讼费由被告负担。事实与理由：原告2011年10月22日签订合同向被告永州市秋晖房地产开发有限责任公司（以下简称秋晖公司）购买城市荣域商品房后，并已全款现金付清购房款。被告秋晖房产公司拿原告已经实际购买了的房屋，在未经得原告同意的情况下，于2015年擅自将原告所购房屋为被告李建明在农商行的借款上提供抵押担保，该抵押合同成立时，所涉及原告的房屋已交付给原告使用，且已装修入住，虽因被告的原因一直未办理不动产证，但原告已经是房屋的实际权利人，在原告向法院主张房屋权利时才得知该被抵押的事项，作为银行方应知房屋已经出卖并已装修住人，仍设立抵押，明显存在过错，损害原告权益，签订的关于原告所有的该套房屋抵押合同无效，银行方不应享有抵押权。即撤销被告永州农村商业银行股份有限公司对原告已购得房产的抵押权，确认被告永州农村商业银行股份有限公司无权就原告已购得的房产优先受偿。原告为维护其合法权益，遂诉至法院。被告秋晖公司辩称：一、农商银行享有抵押权，已经人民法院判决确定；二、秋晖公司对原告唐艳君的买卖合同因时间很久了，记不清了，秋晖公司没有交房给唐艳君，也没有收过唐艳君的水、电费；三、公司卖了几百套房子，为什么其他的房子办了房产证，而唐艳君没有办理房产证，也不要求秋晖公司办理房产证，唐艳君诉称其已经装修入住，此不是事实。被告李建明未到庭应诉，未提出答辩意见。被告农商银行辩称：一、原告唐艳君提起第三人撤销之诉不符合受理条件。（2018）湘1103民初2165号民事判决已经发生法律效力，现原告提起第三人撤销之诉，不符合法院受理条件，应驳回其起诉；二、原告唐艳君提起诉讼的主体不适格。唐艳君不具有本案第三人身份，她不是案涉房屋共有人，无权提起第三人撤销之诉，只能提出执行异议；三、关于房屋抵押问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，农商银行对抵押物享有对抗案外人的担保物权，《城市房地产管理办法》第三十七条第一款规定，抵押权可以随债权转让，《中华人民共和国物权法》第九条规定，抵押已经发生法律效力。抵押权经登记就具有公示效力，即使具有主体资格的第三人有权提起撤销之诉，也应当在六月内起诉，否则超过了诉讼期限。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：李建明以购买装修材料为由，与农商银行于2015年4月3日签订了一份《个人贷款合同》，约定李建明向农商银行借款495万元，月利率9.6‰，期限3年。同日，农商银行、李建明、秋晖公司签订了一份《最高额抵押合同》，约定秋晖公司以自己在冷水滩区××路××路××栋中的房产［房产证号：永：永房权证冷字第7××**房权证冷字第7××2号］为李建明借款提供抵押担保,办理了抵押登记，他项权证号为永房他证字第5××5号，抵押房号为1003、1004、1103、1203、1303、1304、1403、1404、1409、1501、1503、1703、1704、1802、1803、1804、1806、1808、1809、1813、1816，抵押期限2015年4月2日至2020年4月1日。2015年4月3日，农商银行向李建明发放贷款495万元。李建明于2017年11月30日停止付息。从2017年11月30日至2018年4月23日累计欠息17.1万元。本院在审理原告农商银行与被告李建明、秋晖公司金融借款合同纠纷一案中，于2018年7月18日做出的（2018）湘1103民初2165号民事判决第一、二项内容如下：“一、自本判决生效之日起一个月内被告李建明偿还原告永州农村商业银行股份有限公司借款本金495万元，自2017年11月30日至2018年4月23日累计欠息17.1万元，共计512.1万元，并自2018年4月24日起以本金495万元为基数按月利率9.6‰计算，罚息月利率在原借款利率基础上加收50%计算，向原告永州农村商业银行股份有限公司支付利息和罚息，息随本清；二、被告永州市秋晖房地产开发有限责任公司承担抵押担保责任，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭，抵押权也消灭”。该民事判决已发生法律效力。另查明，2011年10月22日，秋晖公司（出卖人）与唐艳君（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定秋晖公司将永州市冷水滩区××路××路××栋××单元××号房屋作价40.4868元出卖给唐艳君，首付12.4868万元，剩余28万元在买受人接到通知后7个工作日内到指定银行办理按揭，买受人交房时间应在2012年12月30日前。此后，唐艳君支付了全部购房款给秋晖公司，秋晖公司出具了收据给唐艳君。税务机关2013年5月6日向唐艳君开具了契税完税证（缴税金额8097.36元）。唐艳君于2015年装修入住至今。还查明，2020年7月20日，唐艳君得知本院于2018年7月18日做出了（2018）湘1103民初2165号民事判决，认为自身权益受到损害，以自己为原告、秋晖公司为被告于2020年8月17日向本院提出诉讼，请求法院确认房屋买卖合同有效。2020年9月27日，本院以（2020）湘1103民初3751号民事裁定认为买卖合同所涉房屋已经本院于2018年7月18日做出的（2018）湘1103民初2165号生效民事判决确定农商银行享有抵押权，原告唐艳君起诉确认房屋买卖合同有效不符合立案受理条件为由，裁定驳回原告唐艳君的起诉。唐艳君并于2020年8月17日向本院提起了本案第三人撤销之诉。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、交纳购房款的收据、交纳水费电费收据、完税证明、本院（2018）湘1103民初2165号民事判决书，以及被告农商银行提交的最高额抵押合同、房产证、他项权证、本院（2020）湘1103民初3751号民事裁定书、双方当事人当庭陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系第三人撤销之诉纠纷。本案争议的焦点有：一、原告唐艳君提起第三人撤销之诉，是否符合法定条件。本院认为，原告唐艳君有权提起撤销权之诉。理由：原告唐艳君就案涉位于永州市冷水滩区××路××路××栋××单元××号房屋主张所有权，是有独立请求权的第三人，有独立请求权的第三人提起第三人撤销之诉，诉讼主体适格；唐艳君于2020年7月20日知道其民事权益受到损害，于2020年8月17日提起第三人撤销之诉，没有超过6个月提起时限的规定；第三人撤销之诉的适用客体是生效的判决、裁定、调解书，原告唐艳君对本院已经生效的民事判决提起此项诉讼，符合法律规定。二、原告的诉讼请求应否得到支持。原告唐艳君购买秋晖公司开发的案涉1501号房屋，在农商银行办理他项权证（2015年4月2日）前，已经与出卖人秋晖公司签订了合法有效的买卖合同［本院在审查（2020）湘1103民初3751号中裁定驳回起诉，仅是从诉讼程序上驳回原告唐艳君的起诉，并没有否认买卖合同的效力］，交纳了全部购房款，并实际占有了该房屋，原告唐艳君即享有该房屋的所有权，该权利优先于农商银行享有的抵押权。综上所述，本院对于原告的诉讼请求依法予以支持，对被告的抗辩意见依法不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条规定，判决如下：变更本院于2018年7月18日做出的（2018）湘1103民初2165号民事判决第二项为：“被告永州市秋晖房地产开发有限责任公司承担抵押担保责任（抵押物不包含他项权证号为永房他证字第5××5号下原告唐艳君已经购买的1501号房屋），抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭，抵押权也消灭”。本案受理费300元，由被告永州农村商业银行股份有限公司、李建明、永州市秋晖房地产开发有限责任公司各负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  柏子仁人民陪审员  胡洁娜人民陪审员  罗小云二〇二〇年十二月七日法官助理宋立辉代理书记员  秦芳芳