新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1858号 上诉人（原审被告）：新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县乌奇公路南侧（吉康医院东侧）。 法定代表人：夏尚勇，该公司总经理。 上诉人（原审被告）：新疆神旗房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市延安南路理想520大厦**（**1丘****4F-C7）。 法定代表人：夏尚勇，该公司总经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：叶生礼，男，新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司员工。 被上诉人（原审原告）：杨艳，女，1969年9月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：谷晓萍，新疆瑞升合律师事务所律师。 上诉人新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司（以下简称神旗房产吉木萨尔分公司）、新疆神旗房地产开发有限公司（以下简称神旗房产公司）因与被上诉人杨艳商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2020）新2327民初451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。上诉人神旗房产吉木萨尔分公司、上诉人神旗房产公司的共同委托诉讼代理人叶生礼，被上诉人杨艳的委托诉讼代理人谷晓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 神旗房产吉木萨尔分公司、神旗房产公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．将本案发回重审或依法改判驳回原告的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定2016年7月26日上诉人认可对放款人李明军的债务予以接受与事实不符，上诉人未接受并认可过《喀什客户房源表》。二、2014年6月20日、2014年6月6日、2014年6月12日三笔借款255000元借款人均为李长江，2014年8月13日的借款75000元无上诉人签名确认，上述四笔借款共计330000元实际上诉人未收到，被上诉人也未提供相关证据证明该款交付上诉人。三、关于2015年3月20日签订的《商品房买卖合同》及《收据》，虽然该合同和收据上的印章系上诉人印章，但是该买卖合同和收据系喀什融资公司在未经上诉人同意的情况下私自所盖，起诉前上诉人并不知情上述《商品房买卖合同》及《收据》，现也未得到上诉人的追认，故该《商品房买卖合同》不成立也未生效。四、2019年8月11日，被上诉人的父亲杨俊明（涉案330000元借款的出借人）给上诉人出具的信件完全可以证明，出借款并非上诉人使用，而是李长江使用，并且杨俊明称《商品房买卖合同》及《收据》作废。因被上诉人实际未支付购房款，所以该《商品房买卖合同》不成立，被上诉人无权要求上诉人返还购房款。五、关于被上诉人出具的（2018）新2327民初2016号民事判决书，上诉人并未认可被上诉人出借款用于上诉人房地产开发的事实。六、关于法院认定的上诉人提供的《房源表》，该表是上诉人从喀什融资公司处取得，并不能证明该表中所列的所有借款属实且全部借款出借给上诉人使用，因喀什融资公司对外担保的借款出借给多家公司和个人，被上诉人并无证据证实该借款330000元出借给上诉人，另该表中第550号记载客户信息中并无具体房号，如果该《房源表》信息真实，完全可以证实上诉人无借款顶房款事宜，所以上诉人认为该《商品房买卖合同》属于未成立的合同。七、因杨俊明与本案有利害关系，上诉人在一审开庭时明确要求为查明案件事实，应当追加杨俊明作为本案第三人参加诉讼，一审法院未追加。综上，请求二审法院依法发回重审或者改判驳回一审原告的诉讼请求。 杨艳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案涉案款项是由借款方式转化为购房款，一审中被上诉人提交的证据可以证实，本案借款发生在前，后因上诉人无法按时清偿借款，为了向被上诉人偿还借款，双方协商同意，用以房抵债方式将涉案房屋出售给被上诉人。合同签订时间为2015年3月20日，被上诉人去神旗房产吉木萨尔分公司，由当时公司经理陈文杰接待，其带被上诉人看房后对房屋房号进行确定，最后在办公室签订《商品房买卖合同》，并由陈文杰出具了《收款收据》，上诉人称该合同印章是在未经其同意的情况下私自所盖不属实。 杨艳向一审法院起诉请求：1．判令解除原告杨艳与被告神旗房产吉木萨尔分公司于2015年3月20日签订的《商品房买卖合同》；2．判令被告神旗房产吉木萨尔分公司返还原告购房款388654元及赔偿利息损失18947元［388654元×4.875‰×10个月（2018年11月1日至2019年8月31日）］；3．判令被告神旗房产公司对上述款项承担给付责任。 一审法院认定事实：2012年，被告神旗房产吉木萨尔分公司开发建设吉木萨尔县神旗天地国际小区，因工程进度缺乏资金周转，被告公司的负责人夏尚勇通过他人介绍认识案外人李明军和孙世萍，并通过李明军开办的喀什市融信投资管理咨询有限责任公司及孙世萍开办喀什鸿泰股份投资管理有限公司向喀什地区客户借款融资，李明军非法吸收公众存款提供给被告开发房产。2014年9月，李明军和孙世萍开办的投资担保公司因资金出现问题无法向客户归还借款，二人要求被告提供开发的房产做抵押安抚客户，被告以每平方米3200元至3900元的价格将开发的房屋出售给提供借款的部分客户，被告公司的负责人夏尚勇收回了喀什市融信投资管理咨询有限责任公司向客户借款提供的担保书。2016年7月26日，被告出具《声明书》并附《喀什客户房源表》，载明被告公司将大部分客户放款给李明军的债权予以接受，部分客户在2015年1月15日前将向李明军的放款交接单移交给被告公司，并与被告公司达成以房抵债协议。另查明，2014年6月20日，李长江作为借款人、杨俊明作为出借人与喀什市融信投资管理咨询有限责任公司签订一份《担保合同书》约定：案外人杨俊明向李长江提供借款120000元，借款期限3个月，并由喀什市融信投资管理咨询有限责任公司提供担保。案外人杨俊明与喀什市融信投资管理咨询有限责任公司业务员程贤清签订了放款业务交接单，杨俊明给喀什市融信投资管理咨询有限责任公司放款120000元。2014年6月6日，李长江作为借款人、杨俊明作为出借人与喀什市融信投资管理咨询有限责任公司签订一份《担保合同书》约定：案外人杨俊明向李长江提供借款50000元，借款期限3个月，并由喀什市融信投资管理咨询有限责任公司提供担保。案外人杨俊明与喀什市融信投资管理咨询有限责任公司胡姓业务员签订了放款业务交接单，杨俊明给喀什市融信投资管理咨询有限责任公司放款50000元。2014年6月12日，李长江作为借款人、朱红华作为出借人与喀什市融信投资管理咨询有限责任公司签订一份《担保合同书》约定：案外人朱红华向李长江提供借款85000元，借款期限3个月，并由喀什市融信投资管理咨询有限责任公司提供担保。案外人朱红华与喀什市融信投资管理咨询有限责任公司胡姓业务员签订了放款业务交接单，朱红华给喀什市融信投资管理咨询有限责任公司放款85000元。2014年8月13日，夏尚勇作为借款人、朱红华作为出借人与喀什鸿泰股权投资管理有限公司签订一份《股权投资合同书》约定：朱红华向夏尚勇提供借款75000元，借款期限3个月，并由喀什鸿泰股权投资管理有限公司提供担保。但夏尚勇未在《股权投资合同书》中签名。案外人朱红华与喀什鸿泰股权投资管理有限公司程贤清签订了放款业务交接单，朱红华给喀什鸿泰股权投资管理有限公司放款75000元。以上喀什鸿泰股权投资管理有限公司、喀什市融信投资管理咨询有限责任公司共向原告父母杨俊明、朱红华借款330000元。2015年3月1日，案外人杨俊明、朱红华作为甲方与原告杨艳作为乙方签订一份《债权转让协议》，内容为：“乙方系甲方女儿。2014年6月，经喀什市融信投资管理咨询有限责任公司和喀什鸿泰股权投资管理有限公司担保，甲方向新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司法定代表人夏尚勇借款人民币388654元用于房屋开发建设。甲方自愿将享有对新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司的债权388654元转让给乙方所有，达成如下协议：一、甲方享有对新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司债权388654元转让给乙方所有；二、甲方将上述对于对新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司债权388654元所产生的利息也全部转让给乙方，乙方有权直接向新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司请求支付利息；三、甲方保证转让给乙方的债权真实、合法、有效，甲方与新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司之间债权数额明确，无任何纠纷；四、甲方已经将该债权转让的事宜通知债务人新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司，新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司直接向乙方履行给付款项义务”。又查明，2015年3月20日，原告与被告神旗房产吉木萨尔分公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告神旗房产吉木萨尔分公司将其正在开发的××旗住宅出售给原告，被告神旗房产吉木萨尔分公司于2018年10月前交房。逾期超过60日交房买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的3％承担违约金。2015年3月20日，被告神旗房产吉木萨尔分公司向原告出具《收据》一份，内容为：“收到杨艳付天地国际小区8-2-201房款388654元。”该房屋至今未完工也未交付。2019年8月11日，杨俊明给夏尚勇发了一份信件，主要内容为：“夏尚勇欠杨俊明330000元不属实，实际只欠75000元，李长江欠255000元。”庭审中，原告认为该信件是杨俊明为了让夏尚勇偿还一部分借款，只是协商解决借款问题，对被告证明的问题不认可。本案争议焦点：1．原、被告签订《商品房买卖合同》是否生效？2．被告应否返还原告房款388654元？3．原告要求被告支付违约造成利息损失能否支持？4．原告父亲杨俊明给夏尚勇的信件如何认定？5．被告神旗房产公司是否承担责任？一审法院认为，商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。关于本案原、被告神旗房产吉木萨尔分公司签订《商品房买卖合同》是否有效问题。根据一审法院查明的事实，该《商品房买卖合同》约定了房屋面积、价款、付款方式及交付期限、出卖人逾期交房违约责任等，并且被告神旗房产吉木萨尔分公司向原告出具了《收款收据》，注明房屋位置、收款名称和金额，与《商品房买卖合同》约定房款金额一致。被告神旗房产吉木萨尔分公司对《商品房买卖合同》的真实性无异议，但认为合同未生效，可以证实原、被告之间存在商品房买卖关系的事实。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应当认定为合法有效，原告与被告神旗房产吉木萨尔分公司之间存在民间借贷关系转化为商品房买卖合同关系。关于双方签订的《商品房买卖合同》能否解除问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告神旗房产吉木萨尔分公司应交付的房屋至今未竣工，导致原告签订商品房买卖合同目的不能实现，对此，原告提出解除双方签订的《商品房买卖合同》，一审法院予以支持。关于被告应否返还原告房款388654元。首先确定原告向喀什鸿泰股权投资管理有限公司、喀什市融信投资管理咨询有限责任公司出借330000元及利息是否转化为购房款，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告提供了喀什市融信投资管理咨询有限责任公司、喀什鸿泰股权投资管理有限公司与其签订的《担保合同书》、《股权投资合同书》及《放款业务交接单》，证明原告给以上二公司借款本金330000元。另已生效的（2018）新2327民初2016号民事判决书认定，喀什市融信投资管理咨询有限责任公司、喀什鸿泰股权投资管理有限公司向原告借款全部转借给被告神旗房产吉木萨尔分公司用于房地产开发的事实。另外，根据被告提供的《房源表》，该《房源表》第550号记载客户姓名杨俊明，房屋总价330000元，该《房源表》信息与原、被告签订的《商品房买卖合同》记载基本一致，可以证实被告存在“以房抵债”的事实。综上，根据原告提供的《商品房买卖合同》、《收款收据》及被告提供的《房源表》，可以认定原告支付房款总价为388654元。原告要求被告返还购房款388654元，有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付被告违约造成利息损失问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条关于“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”的规定及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本案原告未提供被告逾期交房对其造成实际损失的相关证据，但原、被告签订《商品房买卖合同》约定，“交房时间为2018年10月；出卖人未按合同规定期限将商品房交付买受人使用，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当按照买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金。”该约定不违反法律规定，双方约定了被告违约应当承担违约金，违约金的数额应当与造成的实际损失相当，该约定可以作为赔偿损失的计算依据，被告应当按照已付款数额388654元的3％向原告承担责任。被告应向原告承担损失为11660元（388654元×3％）。关于原告父亲杨俊明给夏尚勇的信件中所述“夏尚勇只欠7.5万元，李长江欠25.5万元”如何认定的问题。2015年3月1日，杨俊明、朱红华作为出让方与原告杨艳作为受让方签订一份《债权转让协议》，杨俊明、朱红华将喀什鸿泰股权投资管理有限公司、喀什市融信投资管理咨询有限责任公司向其借款本息388654元全部转让于原告杨艳，该转让协议合法有效，至此原告实际为该借款本息的债权人。后原告与被告神旗房产吉木萨尔分公司签订了《商品房买卖合同》，将该借款本息转化为购房款。2019年8月11日，杨俊明给夏尚勇出具的信件中称“夏尚勇只欠7.5万元，李长江欠25.5万元”，因杨俊明不属于该借款本息的实际债权人无权作出处分，也不属于自认，故该证据不能作为认定事实的依据。关于被告神旗房产公司是否承担责任的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条关于“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，被告神旗房产吉木萨尔分公司产生的民事责任应与其总公司共同承担。遂判决：一、解除原告杨艳与被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司于2015年3月20日签订的《商品房买卖合同》；二、被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司、被告新疆神旗房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告杨艳购房款388654元；三、被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司、被告新疆神旗房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告杨艳承担违约造成的损失11660元；四、驳回原告杨艳的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人神旗房产吉木萨尔分公司、神旗房产公司提交欠条一份，拟证实：1．该欠条是被上诉人给上诉人出具的，被上诉人起诉时主张的金额是380000余元，上诉人认为应扣减欠条中的金额；2．被上诉人是虚假诉讼，被上诉人一审起诉时称合同签订后，其向神旗房产吉木萨尔分公司交纳现金380000余元购房，没有陈述以房抵债的事情，但经审查存在以房抵债的情况，因此属于虚假诉讼。 经质证，被上诉人对该证据的真实性认可，对上诉人所要证实的本案是虚假诉讼不认可。欠条无法证实本案是虚假诉讼，对上诉人陈述欠款不是实际交付现金不认可。被上诉人的现金已通过信贷公司实际交付给上诉人，已由上诉人提前使用。被上诉人同意将该欠条中的欠款从一审诉讼请求金额中扣减。本院对该证据的真实性予以确认。 被上诉人杨艳未提交新证据。 为查明案件事实，本院依职权调取以下证据：1.（2018）新2327民初2016号案件中夏尚勇的询问笔录一份；2．陈文杰的情况说明一份；3.2015年8月19日陈文杰的询问笔录一份；4.2015年6月4日李明军的讯问笔录一份；5.（2018）新2327民初892号案件中声明书一份；6．喀什客户房源表两张；7．承诺函一份；8．夏尚勇出具的情况说明一份；9.2015年8月20日夏尚勇的询问笔录一份；10.（2018）新2327民初892号案件庭审笔录一份；11.（2017）新3101刑初186号刑事判决书一份。 经质证，二上诉人对该组证据的真实性认可，但认为其中存在一些客户的担保合同书涉嫌造假的情况，有假担保。从2014年11月到2015年侦查完毕后，通过侦查数据看上诉人与李明军的债务实际是1亿多元。2014年8、9月份，李明军与其业务员许强做了一个1700多万元的担保合同，给了他们68套房子的收据，房子是业务员许强签的。关于被上诉人的父亲杨俊明一直在吉木萨尔县上访，大概是2018年、2019年又到二上诉人法定代表人夏尚勇家中，夏尚勇报警后将杨俊明带走，杨俊明又继续上访，之后向夏尚勇赔礼道歉，并且写了情况说明。真假合同的区别在于要有给公司打钱的凭证，被上诉人什么都没有，担保合同的真假无法证实。被上诉人对该组证据的真实性认可，通过声明及房源表材料中第557次明确登记有被上诉人父亲杨俊明借款金额为330000元，表明上诉人公司对该债务认可，并同意以房抵债的事实。夏尚勇的笔录证实其明知喀什融信公司对该公司在吉木萨尔开发的房地产以房抵债，并予以同意。2015年8月20日夏尚勇的询问笔录第五页倒数第五行，夏尚勇明确陈述神旗小区**楼用于抵偿喀什公司的放贷人，由其公司副经理办理的事实，印证本案被上诉人的合同就是在吉木萨尔县分公司由陈文杰办理的事实，该公司对该债权予以认可后，与被上诉人签订合同，并出具收款收据。由此可证实，该借款已转化为房款的事实。本院对该组证据的真实性予以确认。 二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实本院予以确认。另查明，2015年4月7日，被上诉人杨艳向上诉人神旗房产吉木萨尔分公司出具《欠条》一份，内容为“现欠新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司房款￥58654元（伍万捌仟陆百伍拾肆元）。欠款人：杨艳2015.4.7”。又查明，2015年10月24日中国人民银行公布的一年以内（含一年）金融机构人民币基准利率为4.35%。 本院认为，本案争议焦点为：1．本案所涉《商品房买卖合同》的效力状态如何认定；2．本案所涉《商品房买卖合同》应否予以解除；3．神旗房产吉木萨尔分公司应否向被上诉人返还购房款并支付利息，以及应支付的数额如何确定；4．神旗房产公司应否承担神旗房产吉木萨尔分公司的债务，以及神旗房产公司承担何种责任。 关于争议焦点一，根据2015年8月20日喀什市公安局向上诉人神旗房产吉木萨尔分公司负责人及上诉人神旗房产公司法定代表人夏尚勇询问所制作的询问笔录内容来看，夏尚勇与李明军就以房抵债事宜进行了协商，夏尚勇对以房抵债亦表示同意。对本院二审依职权调取的《喀什客户房源表》，上诉人神旗房产吉木萨尔分公司、神旗房产公司对其真实性不持异议，并陈述李明军让其把表上所有的账都接下来。根据该房源表内容来看，其中明确记载了被上诉人杨艳父亲杨俊明的姓名及房屋总价330000元等内容。根据本案中查明的事实，本案所涉款项原为被上诉人杨艳父亲杨俊明和母亲朱红华出借给喀什融信投资管理咨询有限责任公司、喀什鸿泰股权投资管理有限公司的借款。2015年3月1日，被上诉人杨艳与杨俊明、朱红华签订《债权转让协议》，杨俊明、朱红华将其二人享有的债权转让给被上诉人杨艳。被上诉人杨艳于2015年3月20日与上诉人神旗房产吉木萨尔分公司签订了《商品房买卖合同》，上诉人神旗房产吉木萨尔分公司并向被上诉人杨艳出具了收款收据，该款项已经由借款转化为被上诉人杨艳的购房款。另，上诉人神旗房产吉木萨尔分公司、神旗房产公司在二审中提交了被上诉人杨艳于2015年4月7日向上诉人神旗房产吉木萨尔分公司出具的《欠条》。在上诉人神旗房产吉木萨尔分公司接受被上诉人杨艳所出具《欠条》的情况下，可以表明其明知与被上诉人杨艳签订《商品房买卖合同》的事实。结合本案中查明的上述事实，本院对上诉人神旗房产吉木萨尔分公司、神旗房产公司提出的本案所涉《商品房买卖合同》中印章，系在未经其同意情况下私自加盖的上诉理由不予采纳。该《商品房买卖合同》对房屋的位置、面积、价款、违约责任等做了明确约定，上诉人神旗房产吉木萨尔分公司、神旗房产公司对其中所加盖印章的真实性并无异议，可以认定该合同系双方当事人的真实意思表示，该合同属于依法成立并生效的合同。 关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2018年10月前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条中约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。上诉人神旗房产吉木萨尔分公司至今未向被上诉人杨艳交付房屋，符合合同约定的解除条件，故被上诉人杨艳请求解除本案所涉《商品房买卖合同》，本院予以支持。 关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在本案所涉《商品房买卖合同》已经解除的情况下，上诉人神旗房产吉木萨尔分公司应向被上诉人杨艳返还购房款。关于应返还的购房款数额，上诉人神旗房产吉木萨尔分公司、神旗房产公司二审提交的《欠条》中载明，被上诉人杨艳欠神旗房产吉木萨尔分公司购房款58654元。上诉人神旗房产吉木萨尔分公司、神旗房产公司认为应从总房款数额中扣减该欠条中的金额，被上诉人杨艳亦表示同意，故上诉人神旗房产吉木萨尔分公司应向被上诉人杨艳返还的购房款数额为330000元（388654元-58654元）。本案中，因上诉人神旗房产吉木萨尔分公司违反约定导致合同解除，其应向被上诉人杨艳赔偿损失。关于被上诉人杨艳主张的利息损失，一审法院以合同约定的违约金进行计算与被上诉人杨艳的诉讼请求不符，本院予以纠正。被上诉人杨艳主张按月息4.875‰计算利息，由于其与上诉人神旗房产吉木萨尔分公司之间并未约定适用的利率标准，对被上诉人杨艳主张的利息应按中国人民银行同期同类贷款利率月息3.625‰（4.35%÷12个月）计算较为适当，即为11962.5元（330000元×3.625‰×10个月）。因一审判决确定的违约损失金额低于本院计算确定的利息损失金额，在被上诉人杨艳未对一审判决提出上诉的情况下，对其主张的利息损失应按一审判决金额确定，即上诉人神旗房产吉木萨尔分公司应向被上诉人杨艳赔偿利息损失11660元。 关于争议焦点四，《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”。故依据该规定，对上诉人神旗房产吉木萨尔分公司的债务，其管理的财产不足以承担的部分，应由上诉人神旗房产公司承担。 综上所述，上诉人神旗房产吉木萨尔分公司、神旗房产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2020）新2327民初451号民事判决第一项，即“一、解除原告杨艳与被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司于2015年3月20日签订的《商品房买卖合同》”； 二、撤销新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2020）新2327民初451号民事判决第二项、第三项、第四项，即“二、被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司、被告新疆神旗房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告杨艳购房款388654元；三、被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司、被告新疆神旗房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告杨艳承担违约造成的损失11660元；四、驳回原告杨艳的其他诉讼请求”； 三、上诉人新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司于本判决生效之日起十日内返还被上诉人杨艳购房款330000元； 四、上诉人新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人杨艳支付利息11660元； 五、上述应付款项，上诉人新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司管理的财产不足以承担的部分，由上诉人新疆神旗房地产开发有限公司承担； 六、驳回被上诉人杨艳一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7414元，二审案件受理费7304.71元，合计14718.71元，由上诉人新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司、上诉人新疆神旗房地产开发有限公司负担12334.28元，由被上诉人杨艳负担2384.43元。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑洪彪 审 判 员 孙青莲 审 判 员 李 娟 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 马翔馨 书 记 员 邱文丽