重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初6531号原告：重庆北洋物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区创业街**，统一社会信用代码9150011566640414OQ。法定代表人：吴多，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李宁，男，该公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：彭芳，女，该公司员工。被告：张有轩，男，1974年6月17日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆北洋物业管理有限公司（以下简称北洋物业公司）与被告张有轩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易（小额）诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告北洋物业公司的委托诉讼代理人李宁、彭芳，被告张有轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北洋物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告张有轩支付原告北洋物业公司2019年4月1日至2020年7月31日期间的物业服务费2714.40元、公摊水电费492元，2016年4月1日至2018年9月30日期间的水费810.60元，共计4017元，并承担资金利息787.33元；2、诉讼费由被告张有轩承担。2013年6月8日，重庆渤能房地产开发有限公司与原告北洋物业公司签订了《中央公园前期物业服务合同》。2013年11月6日，原告与被告张有轩签订《业主临时规约》。约定：由原告北洋物业公司对位于重庆市长寿区桃兴路的中央公园组团XX地块的物业进行物业服务。约定花园洋房按建筑面积1.80元/月/每平方米收取物业服务费（含电梯使用费，不含公摊费），共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。原告北洋物业公司有权按照本合同和有关规定向甲方、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳义务，如未能按时足额交纳物业服务费，应按交纳金额的每日千分之三的标准支付违约金。合同期限自2013年6月8日至2016年6月7日或业委会签订新的物业服务合同止。合同期限届满前1个月，业主大会未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后3个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业服务企业，重新签订前期物业服务合同。重庆渤能房地产开发有限公司在“甲方签章”处盖章，原告北洋物业公司在“乙方签章”处盖章。被告张有轩在《承诺书》上签名，声明确认已详细阅读《中央公园前期物业服务合同》和《业主临时规约》，明确物业各项收费标准，同意遵守上述合同，承担违反上述合同的法律责任。被告张有轩系该小区中央公园X组团XXX号业主，原告北洋物业公司对该小区提供了物业服务，进行了小区保洁保养、安保巡查、检修维修、日常客服等物业服务工作。被告张有轩住宅系花园洋房，建筑面积94.25平方米，每月应交纳物业服务费169.65元，水电公摊费每月12元，代收水费每吨4.20元。被告欠交从2019年4月1日至2020年7月31日期间的物业服务费2714.40元、公摊水电费492元，2016年4月1日至2018年9月30日期间的水费810.60元，共计4017元，被告以各种理由拒绝缴纳。被告的行为已构成违约，要求被告承担违约责任，并自愿降低标准要求被告按年利率6%支付资金占用损失。原告北洋物业公司通过电话、律师函、催收单等催收未果，遂起诉来院。被告张有轩均辩称，入住后发现小区物业管理差，物业问题长期存在。不存在被告张有轩欠原告北洋物业公司水费的事实，未安装一户一表前是中央公园对业主实施的补偿性临时性供水。水电公摊费已包含在物业服务费中，不应再收取。物业服务费不应全额收取，最多每平方米0.5元，还应赔偿业主的直接损失和物业受损贬值损失。原告对楼盖屋盖维护不力，因原告整治方案不科学，被告自行开顶整治浸水，并加盖不锈钢盖防雨。原告对被告的物业未尽到维修维护责任，被告有损失3700元。业主共有物业灭失，收益流失。原告对小区管理不善，从业人员配备不足、不专业。卫生状况差，楼道亮灯率不足4成，绿植被移走枯死等。原告物业服务不到位，要求原告北洋物业公司按照质价相等的原则收费。《中央公园前期物业服务合同》已失效，且是未生效合同，无法定代表人或委托代理人签字。被告不存在违约，原告收取资金利息无依据。故请求驳回原告的诉讼请求。本院认为，被告张有轩系重庆市长寿区桃西二支路88号中央公园X组团XXX号业主。原告北洋物业公司与重庆渤能房地产开发有限公司签订的《中央公园前期物业服务合同》、原告北洋物业公司与被告张有轩签订《业主临时规约》，系各方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同签订后，原告北洋物业公司为被告张有轩所在物业小区提供了物业服务，被告张有轩应当按合同约定及时、足额交纳物业服务费。原告要求被告支付从2019年4月1日至2020年7月31日期间的物业服务费2714.40元、公摊水电费492元，2016年4月1日至2018年9月30日期间的水费810.60元，共计4017元，事实清楚，证据充分，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原告要求被告承担资金占用损失，被告未交费事出有因，故本院对原告主张的资金占用损失请求不予支持。对于被告张有轩认为合同失效、无效、不应全额交物业服务费、不应交公摊水电费及水费的辩解，因《中央公园前期物业服务合同》在业委会签订新的物业服务合同前，效力仍然及于该小区全体业主。在合同当事人“签章”栏，各方当事人有签名或盖章，不违反法律规定，合法有效。合同约定由原告北洋物业公司按照本合同和有关规定向甲方（重庆渤能房地产开发有限公司）、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用，对原、被告具有约束力。合同约定原告北洋物业公司向业主分摊计收公摊水电费用等，被告张有轩应当交纳公摊水电费。原告北洋物业公司获授权代收代交水费且已支付，被告张有轩应当交纳水费。其辩解不存在被告张有轩欠原告北洋物业公司水费、未安装一户一表前是中央公园对业主实施的补偿性临时性供水以及部分物业服务不到位问题，与查明的客观事实不符。对于其辩解符合客观事实的物业服务不到位部分，原告应积极地予以改善，但此并非重大违约，被告不能以此理由拒交物业服务费或要求降低物业服务费标准。被告未提交证据证明产生损失的情形系由原告提供服务不当所致，亦未提交证据证明该损失应由原告负责赔偿。故被告张有轩的上述辩解理由不能成立。原、被告作为物业管理服务协议的双方，均应依法、依约自觉、全面、认真履行各自的权利义务，物业服务事关千家万户人民群众切身利益，也关系到物业服务企业正常经营和健康发展。物业服务企业应强化履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，履行服务承诺及细则。在物业服务过程中注重了解、收集业主对物业服务的意见和建议，积极回应业主反映的问题，及时有效解决矛盾纠纷。业主与物业服务企业发生纠纷时，依法通过恰当、合理的方式反映、解决，加强双边沟通，尽可能协商处理化解纠纷。共同维护好、建设好和谐小区，既促进物业服务企业的良性发展，也提升人民群众的生活品质。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告张有轩于本判决生效后五日内向原告重庆北洋物业管理有限公司支付从2019年4月1日至2020年7月31日期间的物业服务费2714.40元、公摊水电费492元，2016年4月1日至2018年9月30日期间的水费810.60元，共计4017元；二、驳回原告重庆北洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张有轩负担。本判决为终审判决。审判员  刘运川二〇二〇年十二月一日书记员  孔 飞