河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16214号上诉人（原审被告）：周**，男，1961年5月22日出生，汉族，住郑州市管城回族区。上诉人（原审被告）：张福爱，女，1934年5月18日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被上诉人（原审原告）：唐秀勤，女，1971年1月6日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：张保恩，郑州市管城区法宝法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张亚楠，郑州市管城区法宝法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：郑州悦家房地产经纪有限责任公司，住所地郑州市管城区东大街****楼******。法定代表人：张帅，系该公司总经理。上诉人周**、张福爱因与被上诉人唐秀勤、郑州悦家房地产经纪有限责任公司（以下简称悦家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初5867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人周**、被上诉人唐秀勤的委托诉讼代理人张保恩、原审第三人悦家公司的法定代表人张帅到庭参加诉讼。上诉人张福爱经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。周**、张福爱上诉请求：1.撤销原判，对本案予以改判。判决买方继续履行合同，完成购房交易。如果不履行，预付20000元房款不退，买方也需要承担房价下跌对卖方造成的损失；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决存在案件事实未查清及认定错误。1.被上诉人隐瞒实情，误导裁判。根据悦家公司的辩称，可以认定唐秀勤是在知道房屋存在继承纠纷的情况下表示同意购买。2.一审法院基于错误的事实从而作出错误的裁判。一审法院认定买卖双方对于未能有效促成交易的完成均有一定过错。同时也认为合同已经实际解除，予以支持。一审法院没有考虑买方为何能容忍卖方半年之久才提出解除合同的原因，也未考虑合同不履行是由于不可抗力的原因，且近半年的时间郑州房价打折降价而给上诉人造成的房价下跌损失。唐秀勤在明知上诉人的房产存在继承纠纷情况下仍签订房屋买卖合同，现又解除合同，给上诉人造成巨大经济损失，并且悦家公司一直拿着上诉人的房本，也对房产存在继承纠纷知晓，没有及时有效促成交易的完成，也存在过错。因此上诉人要求被上诉人继续履行合同，完成购房交易。如果不履行，预付20000元房款不退，买方需要承担房价下跌对卖方造成的损失。从整个庭审和唐秀勤解除合同的主观目的性可以看出唐秀勤存在恶意。请求公正判决。唐秀勤辩称：上诉人的上诉请求没有事实及法律依据。原审判决错误，判决违约金过低，破坏了市场交易秩序，违反了公平原则，希望二审予以改判。2020年11月10日悦家公司已经把1万元定金退还给唐秀勤本人。悦家公司辩称：同意一审判决。2020年11月10日悦家公司已经把1万元定金退还给唐秀勤。唐秀勤向一审法院起诉请求：1.判令被告支付双倍定金即2万元整；2.判令被告立即退还购房款2万元整；3.判令被告支付违约金3000元；4.判令被告承担本案的诉讼费。后唐秀勤将诉讼请求变更为：1.判令被告支付原告购房预付款20000元；2.被告支付购房定金10000元；3.被告支付原告违约金168000元；4.第三人对上述债务承担连带责任；5.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2019年9月5日，张福爱（卖方、甲方）和唐秀勤（买方、乙方）、悦家公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：乙方购买甲方位于郑州市管城回族区豫丰街9号院26号楼3单元1层，房屋建筑面积60.03平方米，房屋总价款560000元。同日，唐秀勤向悦家公司缴纳10000元，悦家公司向其出具《收据》一份，载明：“兹收到唐秀勤交来购房定金10000元（佣金7000＋物业交割金3000）。”唐秀勤向张福爱的儿子周**缴纳20000元，周**向其出具《收据》一份，载明：“兹收到唐秀勤房子预付款20000元。”后因房子迟迟未能办理过户手续，唐秀勤于2020年6月5日向张福爱、周**出具《解除房屋买卖合同通知书》，要求解除房屋买卖合同。诉讼中，周**称当时因为涉案房屋存在继承纠纷，后诉至法院，相应的纠纷已解除，现在房子能够正常办理过户。悦家公司亦称周**所述属实。但唐秀勤称因房子当时迟迟未能办理过户，其已通知张福爱、周**解除房屋买卖合同，现房屋买卖合同已解除，其亦不想再购买涉案房屋。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方在履行合同的过程中，起初因二被告原因未能及时办理过户，后具备过户条件后，原告又不愿再购买涉案房屋。因此，该院认为原、被告对于未能有效促成交易的完成，均有一定过错。鉴于因未能及时办理过户，原告于2020年6月5日已通知二被告解除合同，现合同已实际解除。故原告要求二被告返还购房预付款20000元，该院予以支持。关于定金。因第三人悦家公司未能促成原、被告之间交易的完成，且第三人收取原告购房定金10000元，故原告要求第三人返还购房定金10000元，该院予以支持。因二被告并未收取原告定金，故原告要求二被告返还定金，该院不予支持。关于违约金。在合同履行过程中，因起初房屋存在继承纠纷，无法过户，二被告构成违约。后纠纷解决，房屋可以办理过户，但原告又不愿再购买，原告的行为亦有悖诚信原则。综合考虑原、被告在合同履行过程中的行为及过错程度、原告的损失情况，该院酌定二被告按定金10000元的标准向原告支付违约金。原告要求第三人悦家公司承担连带责任，没有依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张福爱、周**于本判决生效之日起十日内返还原告唐秀勤购房预付款20000元，并支付违约金10000元；二、第三人郑州悦家房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告唐秀勤购房定金10000元；三、驳回原告唐秀勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4260元，减半收取2130元，由原告唐秀勤负担1700元，被告张福爱、周**负担430元。本院二审期间，张福爱、唐秀勤、悦家公司均未向本院提交新证据。周**向本院提交了郑州邦诚房地产评估咨询有限公司作出的房产评估报告一份，拟证明涉案房屋的价值。唐秀勤、悦家公司质证认为该鉴定报告是另案鉴定报告，与本案无关。本院经审查，周**二审中提交的证据系一审法院另案中委托鉴定机构出具，与本案无关，故本院对该证据不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院另查明，一审法院作出本案判决后，悦家公司于2020年11月10日将1万元购房定金返还给唐秀勤。本院认为，上诉人张福爱经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院按其自动撤回上诉处理，不再另行制作民事裁定书。案涉《房屋买卖合同》签订后，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。因案涉房屋存在继承纠纷，未能及时过户，唐秀勤于2020年6月5日以邮寄方式向张福爱、周**发出《解除房屋买卖合同通知书》，邮件查询结果显示本人已签收。因此，一审法院认定合同已实际解除并判令张福爱、周**返还唐秀勤购房预付款2万元，并无不当。一审法院综合考虑双方的履约情况及过错程度，判令张福爱、周**向唐秀勤支付违约金1万元，亦无不当。一审法院作出本案判决后，悦家公司于2020年11月10日将1万元购房定金返还给唐秀勤，一审判决第二项确定的给付义务悦家公司已经履行完毕。上诉人主张如合同不履行，唐秀勤要承担房价下跌对卖方造成的损失。上诉人在一审中并未就此提出反诉请求，且被上诉人也不同意调解，故本院对上诉人的该项主张不予处理，上诉人可以另行主张权利。综上所述，周**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4260元，由周**负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年十二月十一日书记员  李志琳