湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11428号上诉人（原审被告）：黎小利，女，1982年4月13日出生，汉族，户籍所在地湖北省随州市曾都区。被上诉人（原审原告）：蔡金焱，男，1979年3月2日出生，汉族，住湖北省武汉经济技术开发区。上诉人黎小利因与被上诉人蔡金焱返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2020）鄂0191民初3284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。黎小利上诉请求：一、撤销一审判决，改判双方三年期限合同继续履行，房租根据疫情后市场价进行调整；二、本案一、二审诉讼费用由蔡金焱负担。事实和理由：一审判决解除合同会造成黎小利损失太大，上诉人疫情前刚装修了店面，花费几万元，如果被上诉人坚持解除合同，应承担全部经济损失。一审判决上诉人支付被上诉人违约金不合理。上诉人一直在和被上诉人协商缓交房租事宜。2020年6月13日被上诉人同意减免三个月房租，后被上诉人又反悔只同意减免二个月租金。2020年8月18日上诉人按被上诉人要求交房租时，被上诉人又反悔并让上诉人交纳楼上物业管理费。蔡金焱辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蔡金焱向一审法院起诉请求：1.确认黎小利与蔡金焱的房屋租赁合同已于2020年6月13日解除；2.黎小利在缴清房屋占用期间的物业水电费后腾退占用的房屋并支付蔡金焱房屋占用损失（以月租金4500元的标准，自2020年5月1日计算至实际腾退之日止）；3.黎小利支付逾期房屋租金的违约金（以所欠房租总额的日百分之一为标准自2020年5月1日计算至实际清偿之日止）；4.确认不予退还黎小利支付的押金5000元；5.本案案件受理费由黎小利承担。一审法院认定事实：蔡金焱与黎小利于2019年9月25日签订《门面租赁合同》一份，约定，蔡金焱将其自有的位于武汉经济技术开发区10R2地块水木清华商网1栋1层41号门面出租给黎小利，租赁期限从2019年11月1日起至2020年10月31日止，每半年支付一次租金，首次租金于合同签订之日支付27000元及押金5000元，房屋到期后无水电费、物业欠费和违反合同的性维护则退还押金，若超过30天未缴纳租金，则视为违约，自动放弃续租权，并有权终止合同、要求承租人将房屋恢复至出租前的原样，并按照所欠房租总额的每日1%收取滞纳金、不退还押金等。合同签订后，黎小利当即向蔡金焱支付了2019年11月1日至2020年4月30日房租及押金5000元，并占有使用至今。因黎小利到期未支付租金，经双方沟通未果，蔡金焱于2020年6月12日向黎小利送达解除门面租赁合同告知函，黎小利收到后至一审庭前辩论终结前仍未支付应付租金。蔡金焱认为黎小利违反双方合同约定，不按期支付租金，系属违约，故诉至一审法院。一审法院认为，蔡金焱系武汉经济技术开发区10R2地块水木清华商网******门面所有权人。黎小利与蔡金焱2019年9月25日签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属有效，双方均应按照该合同履行各自义务。蔡金焱依照约定全面履行了己方义务，黎小利无正当理由未按照合同约定的时间、金额履行合同义务，已构成违约，其行为足以表明不履行合同主要债务的意图。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第（二）项的规定，在合同履行期限届满以前，一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。蔡金焱有权依法行使合同解除权，且蔡金焱于2020年6月13日向黎小利送达解除合同通知，故一审法院以该通知送达之日认定合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。黎小利未按时支付应付租金、物业费等，应依约承担相应的违约责任。本案中，黎小利从2020年5月1日欠付租金及物业费等，蔡金焱要求黎小利结清涉案门面水电、物业费后腾退房屋及不退还押金5000元的诉请，符合双方合同约定，且不违反法律规定，一审法院依法予以支持。关于房屋占用损失，综合考虑本案案情及疫情防控等因素，一审法院酌情以月租金4500元的标准，从2020年7月1日保护至实际腾退之日止，蔡金焱诉请超过部分一审法院依法不予支持。关于违约金。蔡金焱主张按照所欠房租总额的日1%的标准计算，因该计算标准过高，一审法院依法予以调整，以实际未支付的房屋占用损失为基数，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍予以保护，从2020年7月1日起至款清之日止。黎小利抗辩其解除合同后存在装修等损失，但其未按规定提起反诉，黎小利可另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、蔡金焱与黎小利于2019年9月25日签订的《门面租赁合同》于2020年6月13日解除；二、黎小利于判决生效之日起30日内从武汉经济技术开发区10R2地块水木清华商网1栋1层41号门面腾退并结清门面使用期间的水、电费及物业费；三、黎小利于判决生效之日起30日内向蔡金焱支付房屋占用损失，以月租金4500元为基数从2020年7月1日起计算至实际腾退之日止；四、黎小利于判决生效之日起30日内向蔡金焱支付违约金，以实际未支付的房屋占用损失为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍从2020年7月1日起计算至实际款清之日止；五、蔡金焱不予退还黎小利押金5000元；六、驳回蔡金焱的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200元，减半收取计100元，由黎小利负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：1.一审判决后，黎小利于2020年11月2日向蔡金焱支付了41650元，关于该款项，黎小利认为系其支付的租金及物业费，其中包括2020年7月1日到10月30日的租金，每月4500元，共计18000元；2021年11月1日至2021年4月30日的租金22500元，年租金按45000元计算；再加上2020年11月1日至2020年10月30日一年的物业费1150元；以上共计41650元。蔡金焱认可收到了黎小利支付的41650元，但认为支付的款项系2020年5月到10月的租金共计27000元，其余的为滞纳金，多退少补。蔡金焱认可一年的物业费为1150元。双方认可，蔡金焱收取款项时表示按法院判决履行。2.二审中，蔡金焱明确表示同意继续将涉案房屋出租给黎小利，但租金标准需要按原合同履行，但黎小利不同意按原合同履行，要求蔡金焱调减租金后继续履行合同。3.截止2020年11月30日，黎小利仍在占有使用涉案房屋。4.黎小利未支付2020年5月1日至2020年6月30日期间的房屋租金，蔡金焱起诉主张黎小利支付自2020年5月1日起的房屋占用损失，一审判决未支持蔡金焱2020年5月1日至2020年6月30日期间的房屋占用损失，对此，蔡金焱未提起上诉。本院认为，二审应围绕黎小利的上诉请求及理由进行审理。关于黎小利上诉认为应按市场价调整租金后，继续履行其与蔡金焱的三年期限合同问题。根据双方签订的《门面租赁合同》，黎小利承租涉案房屋的期限为2019年11月1日至2020年10月31日，其并无充分证据证明双方达成了租赁期限为三年的意思表示。其次，二审中蔡金焱明确表示同意按涉案《门面租赁合同》内容继续履行合同，但黎小利予以拒绝，并表示只同意在调减租金标准后继续履行合同，对此，虽然在案外沟通协商过程中，蔡金焱同意调减租金，但双方并未就此达成一致意见。故，黎小利请求改判调减租金后履行三年期限合同的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决解除涉案《门面租赁合同》，由黎小利腾退涉案房屋并结清使用期间的水电费及物业费，以及按每月4500元标准支付蔡金焱自2020年7月1日起至腾退之日的房屋占有损失和违约金等，并无不当，本院予以维持。黎小利上诉主张如果蔡金焱解除合同应赔偿其损失，但其一审中未提起反诉，故对该上诉主张，本院不予支持。一审判决后，黎小利于2020年11月2日向蔡金焱支付了41650元，虽然双方对款项的性质存在争议，但该款项系一审判决后支付，蔡金焱在收取款项时也明确表示按法院判决履行，故当事人在履行本案判决时对该款项一并予以抵扣。综上所述，黎小利的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由黎小利负担。本判决为终审判决。审判员  申光伟二〇二〇年十二月十四日法官助理邱冠群书记员贾玉玲