湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初16470号原告:卢江,男,1988年5月28日出生,汉族,住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：覃敏，湖南科云律师事务所律师。被告:湖南欣恬置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区东岸街道双杨路******。法定代表人：陈勇。委托诉讼代理人：杨奕，该公司员工。委托诉讼代理人：张征，湖南道宽律师事务所律师。原告卢江与被告湖南欣恬置业有限公司（以下简称欣恬公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢江的委托诉讼代理人覃敏，被告欣恬公司的委托诉讼代理人杨奕、张征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢江向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令被告向原告赔偿装修差价款10000元（暂按10000元计算，后续以装修造价评估机构鉴定出相关差额为准）；2.请求贵院依法判令被告向原告退还违法收取的公摊面积装修费56232元；3.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金（按合同总价的日万分之一利率，自2020年7月1日计算至实际收房之日止）；4.请求贵院依法判令由被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费）。事实与理由:原、被告双方于2018年10月17日签订《长沙市商品房买卖合同》，该买卖合同约定，原告购买被告位于芙蓉区××路××号××栋××号房屋，规划用途为住宅，该房屋建筑面积为113.4平方米，其中套内建筑面积90.39平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积23.01平方米。另外该合同约定，该商品房单价为9824.79元／平方米（其中毛坯单价为7381元／平方米，精装单价2443.79元／平方米），总房价1114131元（其中毛坯总房价837005元，精装总房价277126元）。该合同签订后，原告依据合同约定向被告交付首期房款344131元，剩余房款77万元原告已按照被告的要求办理了相关的贷款手续。但是原告在收房时发现被告所交付的房屋与样版间设计、材料品质均不一致，且被告使用的室内装修材料明显与合同约定装修价款、小区配套设施与被告所宣传均不符合。综上所述，原告认为自己在装修部分向被告支付了高额的装修款，但被告向原告交付的装修材料明显存在质价不符及装修材料低劣的情形。另被告还存在违法向原告收取公摊面积装修款的情形。被告的上述行为严重损害了原告的合法权益，为维护自己的权益，原告特诉至贵院，请判如所请。被告欣恬公司辩称：1.被告严格根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》所约定的房屋装修标准，如实向原告履行了交房义务，故原告关于要求被告赔偿装修差价款的诉讼请求依法不能成立。2.涉案房屋的价格（含精装价格）是被告严格根据长沙市政府的精装修政策，经长沙市政府主导制定后，再经双方平等协商后以《房屋买卖合同》予以确定，据此，该价格的合法有效性不容置疑。故，原告要求被告退还违法收取的公摊面积装修费的诉讼请求不能成立。3.虽然2020年突发了新冠肺炎疫情这一不可抗力事件，但被告还是在法律政策及《房屋买卖合同》允许的时间内如期向原告交付了房屋，故，原告关于要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求依法不能成立。请依法驳回原告所有诉讼请求。4.被告认为原告申请对案涉房屋装修价款进行鉴定，对本案不具有任何法律意义，也无法律依据，依法应予以驳回。且对于案涉房屋的精装修工程报价，当时是经过政府部门核准的第三方造价咨询机构严格审定后，依法在长沙市发改委办理了精装价格备案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月17日，原告卢江（买受人）与被告欣恬公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：1.原告购买被告所有的位于长沙市芙蓉区××路××号××栋××号房屋；该房屋建筑面积为113.4平方米，其中套内建筑面积90.39平方米，公摊面积为23.01平方米，该商品房单价为9824.79元／平方米（其中毛坯单价为7381元／平方米，毛坯总房价837005元；精装单价为2443.79元／平方米，精装总房价277126元）；2.合同第八条约定，被告应在2020年6月30日前向原告交付该房屋，还应符合以下条件：（一）已经竣工验收备案；（二）满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；3.合同第九条约定，本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件，供水、供电、燃气于2020年6月30日达到接通条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户；4.合同第十条约定，（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及、地点以及应当携带的证件验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理；（二）由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照附件六《补充协议》第四条相关约定执行；5.合同补充协议（一）第四条第六项约定，出卖人自身原因造成未在《买卖合同》约定期限内将该房屋交付买受人，则：（1）买受人给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自《买卖合同》约定的交付期限届满后第91日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。本条可能涉及对出卖人义务或责任的限缩性约定，买受人对此充分知悉且不持任何异议。6.出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均有权委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。因此发生的检测费用由出卖人承担。7.合同附件三，对于房屋的公摊面积及户内部分的装饰设备标准（包括品牌和规格）进行了约定，户内包括全屋、厨房、墙面、公卫、主卫、客餐厅、卧室、阳台。合同还对其他事件做了约定。同日，原、被告签订《委托协议书》，原告将所购买的房屋，自愿委托乙方对该房屋按照本协议附件一进行改造施工。原告在合同约定期限内向被告支付了房屋首付款后，办理了银行按揭，并向被告支付完毕所有案涉房屋价款及装修款。2020年8月2日，原告委托长沙星石建筑装饰咨询有限公司对房屋的装修质量进行鉴定，鉴定房屋质量总体无结构安全、功能设计缺陷和主要质量缺陷，但案涉房屋中的水电工程、地面工程、地面工程、门窗工程和其他工程，均存在一般质量缺陷。原告提交了案涉房屋所在同一楼盘的第5栋701号房屋于2020年8月7日委托检测的《室内空气检测报告》，检测结果甲醛浓度为客厅0.383mg/m3、主卧0.205mg/m3。另查明，长沙市人民政府办公厅于2018年3月19日颁发的长政办函[2018]37号《关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》：二、加强销售管理，（二）新建全装修商品住宅毛坯部分按规定进行价格监制，装修部分价格报发改部门备案。销售合同网签备案时，毛坯和装修分开计价；（七）强化全装修合同管理。开发建设单位按全装修合同示范文本要求与购房者签订销售合同。销售合同应注明毛坯价、装修价和合同总价。装修清单应在合同附件中予以明确。长沙市住房和城乡建设委员会于2018年6月11日颁发的长住建发［2018］53号《长沙市住房和城乡建设委员会关于新建商品住宅全装修价格核算规定的通知》：一、新建商品住宅全装修部分价格（套内装修部分），须由具备资质的第三方造价咨询机构进行核算。第三方造价咨询机构在长沙建设工程造价网（×××.ｃｏｍ“咨询单位抽选系统”中随机抽选（具体登录抽选流程附后）；五、公共部分装修、普通入户门、室内排水、强（弱）电的配管、配线，应计入毛坯房价格，不计入全装修价格。该文件的合同附件一为《商品房全装修销售价格计算程序及公式表》，包括以下项目：一、工程费（装修工程费和设备工程费）；二、其他费用；三、管理费用；四、销售费用；五、财物费用；六、利润；七、全装修基准销售价格；八、全装修含税基准销售价格。以上合计为房屋全装修价格后，再按预售许可面积进行折合计算。2018年6月8日，被告在长沙建设工程造价网中随机抽选湖南创迪工程管理咨询有限公司对案涉房屋装修部分造价核算。2018年6月22日，被告将长沙建设工程造价网办理成果文件在长沙市住房和城乡建设委员会中备案，并经长沙市发展和改革委员会价格备案。2019年10月20日，案涉房屋所在的长沙市芙蓉区白竹坡路39号第4栋房屋通过了房屋建设工程竣工验收，且房屋建设工程竣工验收备案文件已经由长沙市住房和城乡建设局同意备案。2020年5月20日，被告向原告出具《关于受新冠疫情影响导致项目延期交付房屋的通知》，根据湖南省住房和城乡建设厅发布了《关于新冠肺炎疫情防控期间建设工程计价有关事项的通知》(湘建价函【2020】7号)，案涉房屋工期延误长达近两个月，被告会尽全力尽快交付房屋，时间会另行通知。案涉房屋精装修工程施工于2020年7月23日通过了建设单位、监督单位、施工单位和设计单位的验收并进行了备案。2020年7月20日，被告通过邮寄方式向原告发送《入伙通知书》，通知原告案涉房屋已具备交付入住条件，请原告于2020年8月2日来办理入伙手续。原告收到该通知书后，拒绝对案涉房屋进行收房。关于本案装修价格是否包含公摊面积，本院委托湖南省长沙市建设工程造价管理站（以下简称造价站）进行调查，该站2020年12月14日书面回复，经查阅备案文件、施工图纸等资料，回复如下：本合同纠纷所涉房屋全装修备案总价根据套内装修工程量计算，未计算公摊部分装修造价，该项目备案单价按总价除以预售面积计算。本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，并符合相关法律规定，依法予以保护,双方均应依据约定履行。一、关于原告诉请的被告赔偿房屋装修差价款。本院认为，商品房本身属于交易商品，其在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。本案合同约定的装修工程造价已按照长沙市住房和城乡建设委员会颁布的长住建发[2018]53号《长沙市住房和城乡建设委员会关于新建商品住宅全装修价格核算规定的通知》的要求，经过了随机抽选的第三方湖南创迪工程管理咨询有限公司的核算并进行备案。因此，对于原告的该项诉求，本院不予支持。因该项诉讼请求本院不予支持，至于原告要求对房屋装修价款进行鉴定，已没有必要，本院也不予采纳。二、关于原告诉请被告退还公摊面积装修费。原告认为，合同明确约定了精装修总价及单价，经过计算明显包含了公摊面积。虽然被告已向政府备案，其法律效力没有合同效力强，且长沙市造价站无权对政府文件进行解释。因此被告应当按照房屋买卖合同退还公摊面积装修款。被告认为，房屋装修总价经过了政府备案，备案价格没有计算公摊面积，且造价站进行了书面的回复，至于合同约定的装修单价，按照政府文件的规定，装修总价除以预售房屋面积。总体来说，不管合同约定的单价多少，总价没有计算公摊面积。因此，不存在退还公摊面积装修费。对此，本院认为，关于装修总价是否包含公摊面积，原被告签订的《商品房买卖合同》没有对此作出明确约定。虽然按照房屋买卖合同约定的精装修总价及单价经过换算看包含了公摊面积，但被告提供的相关材料能够对此做出合理解释，且符合政府的文件精神。首先，关于全装修总价，根据长沙市人民政府办公厅颁发的长政办函[2018]37号《关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》、长沙市住房和城乡建设委员会颁布的长住建发[2018]53号《长沙市住房和城乡建设委员会关于新建商品住宅全装修价格核算规定的通知》的要求及被告提供的精装修总价的备案材料，被告作为开发商，根据政府的文件精神就装修总价的组成部分以及造价经过了第三方工程造价咨询企业进行价格核算，并向政府发改部门备案,被告提交的《新建商品房住宅全装修部分价格核算成果文件备案表》备案内容为“单套套内装修费用总价”、“单套预售面积”、“单套按折算预售面积”，可以看出“单套套内装修费用总价”不包含公摊面积，且根据长沙建设工程造价站的回复，被告备案的装修总价不包含公摊面积。其次，关于合同约定的精装修单价，被告系根据长住建发[2018]53号《长沙市住房和城乡建设委员会关于新建商品住宅全装修价格核算规定的通知》附件一的折算公式，备案装修总价除以预售房屋面积，得出合同约定的单价。因此，原告要求被告退还公摊面积装修款的诉讼请求，本院不予支持。三、关于原告诉请被告支付逾期交房违约金。本院认为，出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。本案中，案涉房屋已经在2020年7月23日通过竣工验收，且供水、供电、燃气达到接通条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，并且提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。因此案涉房屋已经达到合同约定的交付条件和质量标准。考虑到2020年初的新冠疫情及根据双方合同补充协议（一）第四条第六项的约定，被告于2020年8月2日交房，属于合同约定的宽展期限内，不属于逾期交房。原告提供的对于案涉房屋的《房屋质量检测咨询报告书》及《室内空气检测报告》，无法证明房屋未达到交房时的质量标准及严重影响原告的正常居住使用，因此对于原告该项拒收房屋的原因，本院不予采纳。案涉房屋装修如果存在瑕疵，原告可根据合同的约定向被告另行主张权利或让被告承担保修义务。对于原告诉请被告支付逾期交房违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告卢江的诉讼请求。本案受理费728元，已减半收取，由原告卢江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗长华二〇二〇年十二月十八日法官助理刘玥书记员廖沙