四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14741号 上诉人（原审原告）：温江区月映长滩栖悦第一届业主委员会，住所地四川省成都市温江区月映长滩栖悦小区******。 委托诉讼代理人：靳中林，主任委员。 被上诉人（原审被告）：成都中铁二局瑞城物业管理有限公司，，住所地四川省成都市金牛区马家花园路** 法定代表人：刘斌，执行董事。 委托诉讼代理人：宋友庆，四川海德律师事务所。 委托诉讼代理人：李星，四川海德律师事务所。 上诉人温江区月映长滩栖悦第一届业主委员会（以下简称月映长滩第一届业委会）因与被上诉人成都中铁二局瑞城物业管理有限公司（以下简称中铁瑞城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初15540号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 月映长滩第一届业委会上诉请求：1.撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初15540号民事判决；2.解除被上诉人中铁瑞城物业公司与上诉人的物业服务合同；3.判令中铁瑞城物业公司退出案涉小区物业服务；4.判令中铁瑞城物业公司立即向上诉人移交相关物业服务用房和相关设施、资料等；5.一、二审案件受理费由中铁瑞城物业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误，严重违反法定程序，遗漏诉讼请求，并且出现了上诉人与通江锦朋物业管理有限公司签订了《物业服务合同》的新证据，故提起上诉。 中铁瑞城物业公司二审中辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 月映长滩第一届业委会向一审法院起诉请求：1.解除中铁瑞城物业公司与温江区月映长滩栖悦小区的《前期物业服务合同》；2.中铁瑞城物业公司立即退出温江区月映长滩栖悦小区物业服务；3.中铁瑞城物业公司立即移交《前期物业服务合同》附件二、附件三、附件四中的物业服务用房和相关设施及《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料；4.本案诉讼费等由中铁瑞城物业公司承担。 一审法院认定事实：2014年10月14日，成都市盈庭置业有限公司（甲方）与中铁瑞城物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定由中铁瑞城物业公司为温江区月映长滩栖悦小区（以下简称栖悦小区）提供前期物业管理服务，合同期限自2014年10月14日起至业主委员会代表业主与续聘或重新选聘的物业服务企业签订的物业合同生效时止，以及物业服务费标准为1.9元／月／平方米等内容。2017年5月1日至5月10日，栖悦小区组织召开了首次业主大会会议,通过了《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》。其中附件3《管理规约》补充约定中载明：住宅按每平方米每月1.5元收取，商用（包括将住宅用房改为商业用房）按每平方米每月5元收取……解聘中铁瑞城物业公司，由业主大会授权业主委员会通过招标或者议标或者比选的方式聘请一家物业服务机构负责物业管理。现在负责物业管理的中铁瑞城物业公司，在先解聘的前提下，可以让其与其他物业服务机构公平竞争。如果中铁瑞城物业公司能够接受管理规约的条件并且保证服务质量，也可以继续聘用……如果物业服务机构嫌费用低无利可图不愿意管理，就实行业主自行管理，由业主委员会代行管理职权，直接聘用物业管理人员管理物业等内容。次日，温江区金马镇金泉社区居民委员会发布《关于首次业主大会会议表决结果的公告》（第10号），主要内容为：栖悦小区首次业主大会在温江区金马镇人民政府的组织下，在温江区房产管理局的指导监督下，于2017年5月1日至2017年5月10日在小区举行。投票权数共计817个，建筑物总面积为100042.81平方米，专有部分面积72653.64平方米。共发出表决票817张，收回469张，其中有效票469张，弃权和废票0张。首次业主大会会议表决通过《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》，选举了业主委员会委员。当日，温江区金马镇金泉社区居民委员会发布《关于业主大会设法设立的公告》（第11号），主要内容为：栖悦小区首次业主大会在温江区金马镇人民政府的组织下，在温江区房产管理局的指导监督下，于2017年5月1日至2017年5月10日以书面征求意见的方式，召开了首次业主大会会议，表决通过《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》事项，并选举产生了业主大会的执行机构业主委员会（即月映长滩第一届业委会）。该建筑区划业主大会自2017年5月11日已依法设立。当日，业主大会选举的业主委员会委员召开会议，会议记录显示：根据业主大会的决议，并经业主委员会讨论研究，一致同意责令中铁瑞城物业公司于2017年5月13日撤离案涉小区，并于次日起对小区实施自行管理，由业主委员负责具体管理事务，或者聘请物业管理专业人士协助业主委员会管理小区物业。并于当日发布《通告》，其中载明有如下内容：根据《前期物业服务合同》第五条的规定，前期物业服务合同的履行期限于2017年5月13日截止。要求中铁瑞城物业公司于2017年5月13日前撤离小区，并通知业主按照住宅每月每平方米1.5元的标准缴费，中铁瑞城物业公司不得再向业主收取费用。同时该《通告》送达至中铁瑞城物业公司工作场所处。2018年12月18日，我院作出（2018）川01行终1016号《行政裁定书》，指令成都市郫都区人民法院对月映长滩第一届业委会与成都市温江区金马镇人民政府就业主委员会备案申请不予准许一案立案进行审理。后成都市郫都区人民法院作出（2019）川0124行初20号《行政判决书》，该份生效法律文书认定内容为：2017年2月10日，温江区金马镇金泉社区居民委员会发布公告，载明案涉小区已具备业主大会设立的条件以及业主大会筹备组成员的组成及推荐方式，并标明筹备组在以后工作中发布任何公告，必须加盖社区居委会的公章才真实有效。2019年3月26日，成都市温江区金马镇人民政府作出了同意备案的决定。中铁瑞城物业公司一直为栖悦小区提供物业服务至今。一审法院另查明，中铁瑞城物业公司与栖悦小区业主靳中林物业服务合同纠纷一案中，我院作出（2019）川01民终17383号《民事判决书》，判决认定的内容包括：《前期物业服务合同》于2017年5月11日终止后，中铁瑞城物业公司在明知业主大会决议降低物管费的情形下，仍然在栖悦小区提供物业服务，系以其行为认可了《管理公约》中关于物管费的标准。诉讼中，月映长滩第一届业委会确认至今未续聘或选聘其他物业服务企业。一审法院认为，因生效法律文书已认定案涉《前期物业服务合同》于2017年5月11日终止，故月映长滩第一届业委会要求解除《前期物业服务合同》的诉讼请求，不再重复处理。因中铁瑞城物业公司在《前期物业服务合同》和《临时公约》终止后，未在60日的合理准备期限内撤场，至今仍继续为栖悦小区提供物业服务，客观上履行了《管理公约》中对物管费标准的约定内容。而月映长滩第一届业委会既未重新选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同，也未举证证明其已采用自行管理的物管服务方式，案涉小区业主接受并享受了中铁瑞城物业公司的物业服务。故应视为双方之间建立了新物业服务合同。按照《中华人民共和国物权法》第七十六条关于经由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会、决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的规定，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款关于业主大会按照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持的规定,故《关于首次业主大会会议表决结果的公告》（第10号）中经“双过半”后终止《前期物业服务合同》并解聘中铁瑞城物业公司的决定已不再适用于现行双方当事人之间以《管理公约》的物管费标准达成的新的物业服务合同。为此，月映长滩第一届业委会要求解除与中铁瑞城物业公司的物业服务合同，以及要求中铁瑞城物业公司立即退出栖悦小区，并移交《前期物业服务合同》附件二、附件三、附件四中的物业服务用房等诉讼请求，均不予支持。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：驳回月映长滩第一届业委会的诉讼请求。案件受理费100元，由月映长滩第一届业委会负担。 二审中，月映长滩第一届业委会向本院提交了其于2020年4月15日与通江锦朋物业管理有限公司签订的物业服务合同，拟证明案涉小区与新物业服务公司签订了物业合同，中铁瑞城物业公司应从案涉小区退场并移交相关资料。经组织双方质证，中铁瑞城物业公司对该合同真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该合同未经业主大会同意，系业委会自行签订。本院认为案涉小区业主大会通过的《管理规约》明确约定了授权业委会聘请物业公司对案涉小区进行物业管理，月映长滩第一届业委会在一审结束后根据上述约定与新物业公司签订了物业服务合同，属于二审中的新证据，本院予以采信。二审查明事实除与一审法院一致外，另查明，2020年4月15日月映长滩第一届业委会与通江锦朋物业管理有限公司签订了物业服务合同，就案涉小区物业服务项目、质量、物业费收费标准等内容进行了约定。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条的相关规定，业主大会按照法律规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同、物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料等，人民法院应予支持。根据《物业管理条例》第二十九条的规定，物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件以及物业管理所必需的其他资料移交给业主委员会。本案中，案涉《前期物业服务合同》已于2017年5月11日终止，合同终止后中铁瑞城物业公司一直在案涉小区提供物业服务至今，现月映长滩第一届业委会向人民法院提起诉讼要求中铁瑞城物业公司退出案涉小区，并移交相关设施设备及资料等符合上述法律、司法解释规定，一审法院判决驳回月映长滩第一届业委会的诉讼请求不当，本院予以纠正。因本院生效法律文书认定案涉《前期物业服务合同》已于2017年5月11日终止，月映长滩第一届业委会要求解除案涉前期物业服务合同的请求本院不再重复处理。关于退场及移交相关设施设备、资料的时间，无证据表明在月映长滩第一届业委会向人民法院提起诉讼前案涉小区聘请了新的物业服务企业且双方发生了物业管理交接纠纷，且至一审判决后月映长滩第一届业委会才与新物业服务企业签订了物业服务合同，本院结合全案证据综合考虑合理的退场期限，酌情认定中铁瑞城物业公司在本判决生效后20日内退出案涉小区，并向月映长滩第一届业委会移交《物业管理条例》第二十九条规定的相关设施设备及资料。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初15540号民事判决； 二、成都中铁二局瑞城物业管理有限公司在本判决生效后20日内退出温江区月映长滩栖悦小区，并向温江区月映长滩栖悦第一届业主委员会移交《物业管理条例》第二十九条规定的相关设施设备及资料； 三、驳回温江区月映长滩栖悦第一届业主委员会的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，由温江区月映长滩栖悦第一届业主委员会负担20元，成都中铁二局瑞城物业管理有限公司负担80元；二审案件受理费100元，由温江区月映长滩栖悦第一届业主委员会负担20元，成都中铁二局瑞城物业管理有限公司负担80元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十二月三日 书记员  陈 悦