新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)兵0103民初883号 原告：罗盼盼，女，1992年出生。 委托诉讼代理人：张静，新疆皓宜律师事务所律师。 被告：兰明英，女，1973年出生。 委托诉讼代理人：陈发扬（系被告兰明英丈夫）。 原告罗盼盼与被告兰明英合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理后，依法适用简易程序，通过互联网法庭公开开庭进行了审理（曾因法定事由中止审理）。原告罗盼盼及其委托诉讼代理人张静、被告兰明英及其委托诉讼代理人陈发扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗盼盼向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除双方签订的《房屋转让合同》；2、请求判令被告退还经营权转让费150,000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月14日原告与被告签订《房屋转让合同》约定，被告兰明英将位于阿拉尔市塔里木大学东区市场二楼（房屋所有人系塔里木大学）2-8室以18万元的价格转让给原告，并配合原告办理使用权、《工商营业许可证》、《文化经营许可证》等手续的转让事宜至上述手续过户于原告名下。合同签订后原告按约定付清了全部款项，但被告一直以各种理由不配合原告变更手续。原告只好自己与产权人塔里木大学沟通，希望能签订下一年度的管理合同，但塔里木大学以与被告签订的管理合同中明文约定该房屋不得转让，他们只认被告及与被告签订的合同为由，拒绝与原告签订合同，并于2019年3月28日向原被告发出通知书，明确告知收回管理权，不再与原被告中的任何一方续签新合同，并通知原告在2019年4月30日前清理完店里的物品。原告接到通知后将物品搬出，房屋交还给塔里木大学。原告认为被告将无权转租的房屋连经营权一并转让于原告，被告也不能如约促成原告与塔里木大学签订管理合同并办理转让手续变更，导致原告与被告签订合同的目的无法实现，原告因权益受损多次找被告要求解除合同退还转让款未果，现诉至法院要求支持其全部诉求。 兰明英辩称，被告同意解除《房屋转让合同》,但被告没有违约，故不同意退还转让费。 当事人围绕诉讼请求及答辩理由依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了证据交换与质证。 原告罗盼盼为支持其诉讼请求向法庭提交下列证据：1、2017年1月14日原被告双方签订的《房屋转让合同》一份，证明原被告双方之间存在合同关系，被告有义务配合原告将《工商营业许可证》、《文化经营许可证》和房屋使用权限办理转至原告名下；2、物品清单一份、照片一组，证明转让房屋时，被告对转让房屋内的物品罗列清单，并在签订《房屋转让合同》时，出示给原告，双方最初协商的价格是22万元，照片证明租赁房屋及物品的种类、状况与清单一致；3、《收据》三份，证明双方签订合同后，原告向被告支付转让费18万元、押金1000元；证据4、（2018）兵0103民初651号案件庭审笔录一份，证明在（2018）兵0103民初651号案件庭审中，被告代理人陈述经过与原告讨价还价，最终确定转让价款为18万元；5、照片两副，证明2018年7月17日至2018年9月16日，被告将涉案房屋锁起来，导致原告两个月无法正常经营；6、原告与被告兰明英的微信聊天记录两份，证明2018年7月17日至2018年9月16日原被告双方协商解除《房屋转让合同》，被告承认将涉案房屋锁去掉的事实；7、原告与陈发扬的微信聊天记录一份，证明原告曾与被告丈夫陈发扬协商解除合同后在扣除每年房租3万元后，退还部分的事实，同时也可以证明被告锁门的时间；8、收据一份，证明原告向塔里木大学缴纳2017年-2018年房屋租金11,934元；9、《管理合同》原件一份，证明被告转让涉案房屋系私自转让，不符合该《管理合同》的约定；10、（2018）兵0103民初651号民事判决书一份，证明判决已认定被告违约的事实；11、《通知书》一份，证明因被告私自转让房屋，塔里木大学将涉案房屋收回，且通知原告在2019年4月30日前必须清理完物品，原告丧失涉案房屋经营权，导致合同目的不能实现。 兰明英质证认为，对于上述证据1、3、4的真实性、关联性、合法性予以认可；对于证据2真实性不认可，认为在签订《房屋转让合同》时，并没有拟定清单，该清单是2015年因为要出国才拟定的；对证据5的真实性认可，不认可关联性，因为被告担心原告将房屋内东西拉走锁门，锁门时间为两三天；证据6不能证明原告主张被告锁门两个月的观点；证据7微信聊天记录是在房屋的经营权是被告的情况下双方就解除合同后相关事宜进行的协商，因原告起诉塔里木大学，导致塔里木大学收回经营权，所以双方协商的前提发生变化；证据8真实性认可，该份证据证明原告在该阶段享有经营权；证据9真实性认可，但是《管理合同》是被告与塔里木大学签订的，而且原告在签订《房屋转让合同》时就知道《管理合同》中关于不能私自转让房屋的条款；证据10真实性认可，但是被告一直配合原告，并不存在未予配合的情形；证据11真实性认可，但原告丧失经营权是原告起诉塔里木大学所致。 被告兰明英为支持其答辩意见向法庭提交下列证据：1、原告与被告于2018年7月17至19日的微信聊天记录和被告向原告提出的调解方案各一份，证明原被告双方曾通过微信聊天的方式进行协商，确认房屋转让费为18万元，原告提出被告只要返还转让费18万就不要求违约金，并撤回对原告与第三人塔里木大学的起诉；被告同意在原告撤诉的基础上收回转让给原告书店的经营权，原告按30，000元/年的标准向原告支付租金至实际租赁日，若不撤诉塔里木大学终止与被告的合同关系，原被告都不再具有经营权，被告按30，000元/年的标准扣除租金再退还原告部分款项；2、被告给原告发出的微信记录和被告与塔里木大学管理员通话记录一份，证明被告告诉过原告塔里木大学愿意在当年11月份签合同时将相对方的名字改成罗盼盼；证据3、照片复印件两副、微信聊天记录一份，证明被告给店门上锁原告没持反对意见，被告上锁与否不影响原告经营证据；4、原告与塔里木大学张某的通话记录，证明原告因无法将从被告转入的书店经营权手续变更到自己名下，把被告与塔里木大学诉至法院，恶化被告与塔里木大学的关系，使被告也失去经营权资格，5、原告与被告的微信聊天记录三份、被告与塔里木大学张某的两份通话记录，证明被告积极配合原告办理手续变更事宜，为减少原告的损失而努力；6、《房屋租赁合同》和《管理合同书》各一份，证明被告自2007年12月至2018年11月以一年一签的形式与塔里木大学签订合同经营涉案书店，因变更手续问题原告将被告与塔里木大学诉至法院，致使塔里木大学不愿意再与被告签订合同，原告也失去了经营权；7、《房屋转让合同》一份，证明被告履行合同约定积极配合变更手续事宜，是原告不予配合；转让费包括书店经营权、房内设备和货物等费用；8、《阿拉尔垦区人民法院（2018）兵0103民初651号民事判决书》一份，证明原告与被告签订的房屋转让合同有效，塔里大学承认原告对该房屋事实上的经营权，手续不变更不影响原告经营，也未给原告造成损失；9、塔里木大学后勤管理处《清屋告知书》，证明原告将塔里木大学作为第三人诉至法院，使塔里木大学知道被告私自与原告签订房屋转让合同后，以被告违约为由终止与被告的合同关系，也不愿与原告建立合同关系；10、陈发扬的QQ日志五份、原告与被告的微信聊天记录一份，证明手续无法变更，原告没能正常经营是塔里木大学造成的，与被告无关。 原告罗盼盼对上述证据质证认为，对于证据1的三性予以认可；证据2不认可，与本案没有关联性；对证据3予以认可，可以证明被告对原告经营的店上锁的事实；对证据4不予认可，与本案无关联性；对证据5不予认可，被告与原告的聊天记录无实质性的内容，被告与第三方的通话记录与原告无关；对证据6的真实性认可，但对证明观点不予认可，2017年度至2018年度的房屋租赁费是原告交给塔里木大学的，原告在另一起案件中起诉被告与原告要求依法变更手续是合法维权；对证据7的真实性认可，但对证明观点不认可，相反该证据证明了被告未按合同约定履行义务；对证据8的三性予以认可；对证据9的三性认可，因被告违反与塔里木大学签订的合同约定，私自将房屋转让于原告，迫使塔里木大学发此通知赶出原告，使原被告间的合同目的无法实现；对证据10的三性不予认可。 本院结合原、被告在庭审中的举证质证及陈述，现认证如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否认，且该类证据确与双方诉辩事实具有一定关联性，故本院亦作为认定事实的参考依据。 本院经审理认定事实如下： 一、2016年11月26日，塔里木大学后勤管理处商贸服务中心将位于塔里木大学中区市场2-8号35.1㎡房屋出租给兰明英经营，并签订一份《管理合同》，合同约定租赁期限为1年（2016年11月26日-2017年11月25日），合同约定兰明英不得自行转租租赁房屋。 二、2017年1月14日，罗盼盼（合同称谓乙方）与兰明英（合同称谓甲方）签订一份《房屋转让合同》，合同约定兰明英将其从塔里木大学租赁的上述店面转让给罗盼盼经营，合同内容如下：“第一条房屋坐落、位置、结构、楼层和附属设施：1、本合同所转让房屋坐落在阿拉尔市塔里木大学市场二楼2-8室；2、该房屋为租用店面，房屋的建筑面积为35.1平方米；3、房屋质量：学校标准，装修状况：已装修，其他条件为，该房屋未设定转让；4、该房地产产权类型：租用；5、转让房屋的《工商营业许可证》、《文化经营许可证》以及房屋现使用招牌更换，甲方须配合乙方完成变更手续。第二条甲方对店面经营权的承诺：甲方不得隐瞒与转让房屋相关的重要事实，必须保证其对转让房屋拥有相关使用权，保证上述转让房屋没有设定担保、没有权属纠纷以及债权债务纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生转让前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在转让该房屋前办妥。转让后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，与乙方无关。第三条转让价格和付款方式：1、转让价格，双方商定该房屋转让价格为180，000元（人民币），大写壹拾捌万元整（人民币）；2、付款方式:a、此房转让价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。b、甲方收到乙方定金5000元伍仟元整，即可为乙方准备办理转让手续。甲方须积极配合乙方办理转让相关事宜。C、余款175，000元整，壹拾柒万伍仟元整由乙方直接交付给甲方。第四条房屋交付：1、双方协商议定，甲方应于乙方将余款交讫当日，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋内货物、设备进行验收。乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋转交，上述房屋的经营、使用权归乙方行使。同时应移交该店面与学校签订的管理合同；2、房屋交付乙方后，甲方将对此房屋的使用权限办理转让手续到乙方名下。办理转让手续等相关费用由乙方承担。甲乙双方应积极配合办理手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。”兰明英与罗盼盼签订合同后，罗盼盼按照合同约定于2017年1月14日向兰明英支付定金5000元，余款175，000元于2017年1月19日通过银行转账方式向兰明英支付，兰明英将涉案店面（含店内的物品）的交由罗盼盼经营。2017年2月27日，原告向被告支付一卡通押金1000元。 三、原告向被告支付的180，000元中，包括转让费及店内物品的价值，双方签订《房屋转让合同》过程中，被告向原告提供的物品清单载明了具体物品及价值，内容为“装修费1万元，货架7000元，监控3500元，电脑4000元，彩印及扫描仪1500元，传真＋电话＋宽带初装费1300元，过塑机1500元，POS机1000元，验钞机500元，商品价值3万元，转让费16万元，共计22万元”。经双方协商（讨价还价），双方均同意上述物品清单中的转让费及物品实际由原告向被告支付180，000元。 四、2017年11月26日，兰明英与塔里木大学就涉案房屋签订的《管理合同》期限届满后，兰明英与塔里木大学另行续签了房屋租赁合同，罗盼盼以兰明英的名义向塔里木大学交纳了2017-2018年度的房屋租赁费用。但兰明英没有按照《房屋转让合同》的约定，促成罗盼盼与塔里木大学直接就涉案房屋签订房屋租赁合同或者管理合同，因此罗盼盼于2018年7月13日向本院提起民事诉讼，要求兰明英履行促成罗盼盼与该案第三人塔里木大学直接就涉案房屋签订房屋租赁合同或者管理合同的义务，本院审理后认为“兰明英与罗盼盼就塔里木大学农贸市场2-8号店面经营权转让所签订的《房屋转让合同》，不违反法律的禁止性行规定，合法有效，本院予以确认……根据罗盼盼与兰明英签订的《房屋转让合同》的约定，兰明英负有促成罗盼盼与第三人塔里木大学签订合同的义务，但第三人塔里木大学并非《房屋转让合同》的合同相对人，也不负有必须与罗盼盼签订房屋租赁合同或者管理合同的义务，而且塔里木大学能否与罗盼盼就涉案房屋直接签订房屋务租赁合同或者管理合同具有不确定性，需待塔里木大学在签订下一年度管理合同时予以审核……”，本院于2018年9月29日作出（2018）兵0103民初651号民事判决书驳回了罗盼盼的诉讼请求，当事人均未上诉，该判决已经发生法律效力。 五、2019年3月28日塔里木大学后勤管理处商贸中心（甲方）向《管理合同》相对方兰明英和《房屋转让合同》相对方罗盼盼（乙方）发出《关于清理中区市场2-8号房屋的告知书》，载明“你们（兰明英和罗盼盼）经营使用中的中区市场《杨远书店》（中区市场2-8号，面积35.1ｍ2），房屋所有人系塔里木大学，此房是塔里木大学后勤管理处商贸服务中心管理。根据2018年9月25日阿拉尔垦区人民法院作出的（2018）兵0103民初651号民事判决书，兰明英违反其与甲方签订的HQSM2017(025)号《管理合同》第四条第二款‘房屋不得私自转让’之规定，私自与罗盼盼签订《房屋转让合同》，甲方根据相关规定决定收回对该房屋的管理权，并且不再与私自签订转让合同的任何一方续签新一轮合同。甲方与兰明英签订的管理合同2018年11月25日到期，乙方必须在2019年4月30日前清理完屋内物品，到时未清理的物品被视为废弃品处理，后果由乙方负担。”罗盼盼将屋内一副监控、一台电脑、一台彩印扫描仪、一部传真电话、一台过塑机、一部POS机和验钞机搬出后，塔里木大学收回了房屋。 另查明，2018年7月17日兰明英得知罗盼盼将自己与塔里木大学诉至法院后，通过微信向罗盼盼提出协商方案：“若罗盼盼同意撤诉，就同意罗盼盼将经营权会还给兰明英，兰明英按30，000元/年的标准扣除占用费后退还转让费，时间以实际租赁日为准。罗盼盼在学校规定那个时间内搬出屋内设备和货物交给兰明英处理”。自2017年1月14日至2019年4月30日，原告占用该房屋共计837天，应付占用费68，794.5元（30，000元÷365天×837天）；原告以被告兰明英的名义向塔里木大学交纳租金10，530元。原告向塔里木大学移交房屋时，原、被告签订《房屋转让合同》期间的物品清单中载明的物品中，监控、电脑、彩印扫描仪、传真电话、过塑机、POS机和验钞机尚存在，装修费1万元、货架7000元、商品价值3万元已因使用或销售而归于消灭，该部分价值应根据双方协商价折价为38，454元（47，000元×180，000元÷220，000元）。 本院认为，原告罗盼盼与被告兰明英就塔里木大学农贸市场2-8号店面经营权转让所签订的《房屋转让合同》，不违反法律的禁止性行规定，合法有效，本院予以确认，双方应当按照合同的约定，全面履行各自的义务。原告罗盼盼履行了支付180，000元经营权转让费（包括物品）和1000元的押金，兰明英也按照合同约定将店面经营权交由罗盼盼经营，但是兰明英未按《房屋转让合同》第四条第2项“房屋交付乙方后，甲方将对此房屋的使用权限办理转让手续到乙方名下。办理转让手续等先关费用由乙方承担。甲乙双方应积极配合办理手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方”的约定，促成罗盼盼与塔里木大学就涉案房屋签订租赁合同或者管理合同，故兰明英的行为属于违约行为。由于塔里木大学已经收回租赁的房屋，罗盼盼与塔里木大学就涉案房屋签订租赁合同或者管理合同的目的已不能实现，故原告请求解除与被告签订的《房屋转让合同》的诉求符合本案事实与法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。本案合同解除后，原告应需支付占用该房屋期间的转让费，退还现存转让物品及其他无法退还物品的等价款，被告扣除上述费用后应向原告退还剩余转让费，应退还原告84，281.5元（181,000元-占用费68，794.5元-物品折价款38，454元+已付租金10，530元）。原告的其他诉求没有事实与法律依据，本院不予支持。被告认为本案合同目的未能实现是原告起诉塔里木大学所致，不应退还转让费的答辩意见无事实及法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告罗盼盼与被告兰明英签订的《房屋转让合同》； 二、被告兰明英于本判决生效后五日内一次性退还原告罗盼盼84，281.5元； 三、原告罗盼盼于本判决生效后五日内退还被告兰明英监控一副、电脑一台、彩印扫描仪一台、传真电话一部、过塑机一台、POS机一部、验钞机一台； 四、驳回原告罗盼盼的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费3300元，减半收取计1650元，由原告罗盼盼负担723元，被告兰明英负担927元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第一师中级人民法院。 审 判 员 董     创 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 吐尔艾力·如孜 书 记 员 魏     琪