江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2438号上诉人（原审原告）：王海涛，男，1999年12月22日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：王凯（系王海涛父亲），男，1970年10月7日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：刘爱冰，江西贝壳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉安恒熙房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区城南新区冬青路以东、尚贤路以南E-5地块（尚德大道16号），统一社会信用代码91360800MA35LYU21E。法定代表人：万翔，系该公司总经理。委托诉讼代理人：田雪霖（系该公司员工），女，1990年2月18日，汉族，住贵州省绥阳县。上诉人王海涛因与被上诉人吉安恒熙房地产开发有限公司（以下简称恒熙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服吉州区人民法院（2020）赣0802民初3269号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王海涛的委托诉讼代理人王凯、刘爱冰；被上诉人恒熙公司的委托诉讼代理人田雪霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王海涛向本院上诉请求：1.撤销原判，依法改判恒熙公司双倍返还定金40,000元；归还购房款36,653元，支付利息暂计2,566元（自2019年4月24日至2020年6月24日），两项金额合计39,219元，并承担自2020年6月25日起至实际付清之日的利息（利率按年利率6%计算）。2.一、二审的诉讼费用由恒熙公司承担。事实和理由：1.一审法院认定《一次性分期付款承诺书》（以下简称《承诺书》）未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效是错误的。该《承诺书》属于格式条款，对第一条最后一句：“于2021年4月22日前支付226,606元；同时签署《商品房买卖合同》”未作特别提示和说明，承诺人本人及代理人亦未在《承诺书》上签名，且与2019年4月23日签订的《吉安恒大御景半岛商品房认购书》（以下简称《认购书》）第二条明确约定的“2019年4月27日前支付首期房款36,653元并签署《商品房买卖合同》”相冲突。由于王海涛对《承诺书》的重大误解，认为恒熙公司拒绝签订《商品房买卖合同》，故主张顺序履行抗辩权，不予交纳购房款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条之规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。一审开庭时，王海涛已向一审法院申请撤销该格式条款，但一审法院认为《承诺书》是双方当事人自愿签订，不予支持。该判决是错误的，没有事实和法律的依据。2.一审法院认定《承诺书》系王海涛提交属于自认，是错误的。王海涛提交该证据的目的仅是证明恒熙公司违约，签订《商品房买卖合同》的时间与《认购书》不一致，而且对该《承诺书》第一条最后一句内容在2021年签订《商品房买卖合同》存在重大误解，根本不是证明恒熙公司所述的事实，而且王海涛当庭撤回该份证据，并且在王海涛指出该份《承诺书》没有原件且签字有误的情况下，一审法院未审查该份证据的真实性，仍然做出自认的认定，缺乏事实和法律的依据。3.一审法院驳回王海涛的全部诉讼请求是错误的。本案是属于商品房预约合同纠纷。双方仅有签订的《认购书》，王海涛严格按照《认购书》的规定履行合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金，作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金双倍返还买受人。本案中，如果是王海涛一方原因，未能订立商品房买卖合同，只能按照定金法则处理，没收定金，本案涉案金额一共56,653元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。根据《认购书》约定，在王海涛交付了第一笔首付款后，恒熙公司一直未与王海涛签订购房合同，故恒熙公司违约在先，致使王海涛无法履行交付后期房款。恒熙公司辩称，该商品房的预售证已经取得了，不存在违法销售的情形，王海涛也没有提供房屋被抵押的证据，不存在违法违规的事项，因此，《承诺书》是合法有效的。王海涛向一审法院起诉请求：1.恒熙公司双倍返还王海涛定金40,000元；2.恒熙公司归还王海涛购房款36,653元，支付利息暂计2,566元（自2019年4月24日至2020年6月24日），两项金额合计39,219元，并承担自2020年6月25日起至实际付清之日的利息（利率按年利率6%计算）；3.诉讼费用由恒熙公司负担。一审法院经审理查明：2019年4月23日，王海涛、恒熙公司签订《认购书》，约定：由乙方（王海涛）认购甲方（恒熙公司）开发的吉安恒大御景半岛楼盘17栋1单元403房，总价款1,133,046元；乙方于签订认购书当日支付定金20,000元；采用分期付款方式支付房款：乙方须于2019年4月27日前支付首期房款36,653元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，剩余款项于2019年7月23日至2021年4月23日每季度付113,305元，直至付清；乙方必须在约定的付款方式和期限内到吉安恒大御景半岛支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。同日，恒熙公司的关联公司恒大地产集团有限公司向王海涛出具《无理由退房承诺书》，承诺内容如下：“您所购买的恒大属下公司开发的恒大御景半岛楼盘17幢1单元403房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%及以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”2019年4月24日，恒熙公司向王海涛出具金额为56,653元的购房款收据，载明为首付款（含定金）。王海涛签署《承诺书》，承诺内容如下：“1、总房款共1,133,046元，今已支付56,653元（含定金），余款1,076,393元，由于本人资金压力较大，现申请分期支付：于2019年7月22日前支付113,305元；于2019年10月22日前支付113,305元……于2021年4月22日前支付226,606元；同时签署《商品房买卖合同》。2、若本人未按承诺期限付款及签署《商品房买卖合同》，开发商有权没收定金及所缴房款，并对该房源另行处理，若因本人原因造成的违约责任，后果由本人全权承担。”2020年6月24日，恒熙公司函告要求王海涛支付逾期未付的房款453,220元。另查明，王海涛、恒熙公司双方至今未就案涉商品房签订《商品房买卖合同》。恒熙公司已在2018年6月取得涉案房屋的商品房预售许可证。一审法院认为，本案中的《认购书》、《承诺书》均系各方当事人自愿签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。本案的争议焦点主要为：1.恒熙公司在销售涉案房屋时是否已合法取得《商品房预售许可证》；2.王海涛是否有权要求恒熙公司双倍返还定金、购房款及利息。关于第一项争议焦点。恒熙公司提交的恒大御景半岛三期17栋的商品房预售许可证，虽然许可证上载明的是三期，但恒熙公司解释：楼盘在市房管局备注的是三期，公司内部定名为二期，整个恒大御景半岛只有一栋楼是17栋，且一个小区内不可能出现两个17栋。恒熙公司作出的解释符合常理，并且王海涛未举证推翻该许可证，法院依法采信恒熙公司提交的许可证，故恒熙公司所销售房屋已合法取得预售许可证，不存在王海涛所述无证销售情形。关于第二项争议焦点。《承诺书》系王海涛为支持其主张所提交，属于自认，恒熙公司对其三性亦不持异议，庭审中途，王海涛在知道该证据对其不利的情况下当庭反悔，在经释明后拒绝对该签名申请笔迹鉴定，王海涛在庭审中亦陈述恒熙公司销售人员告知其要付清全款才能签订合同，故法院依法采信该证据。根据该《承诺书》，签订商品房买卖合同的条件及时间为“2021年4月22日付清全款的同时”，王海涛在支付定金和首付款后，在经恒熙公司催告后，未按承诺支付剩余房款，存在违约行为的是王海涛。恒熙公司有权根据王海涛违约事实按照合同约定没收定金和首付款。王海涛主张恒熙公司故意隐瞒房屋抵押事实向其销售房屋，未就隐瞒事实和房屋已抵押进行举证，对王海涛要求就此认定恒熙公司欺诈销售的主张，不予支持。综上，依法驳回王海涛的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释[2015]5号）第九十条之规定，判决：驳回王海涛的诉讼请求。案件受理费1,780元，减半收取计890元，由王海涛负担（王海涛已预缴）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王海涛向法院提交了《承诺书》且在一审庭审开始时承认签字系委托诉讼代理人王凯所签，后王凯又否认《承诺书》上的签名，但经法院释明其拒绝对该签名申请笔迹鉴定，由于王海涛未能提供证据证明其主张，其应当承担该不利后果。虽然《承诺书》是由恒熙公司拟制，但王海涛在庭审中陈述销售经理已告知要等付清全款以后才会签《商品房买卖合同》，即恒熙公司已经告知王海涛签订《商品房买卖合同》的条件及时间已变更为“2021年4月22日付清全款的同时”，其尽到了提示和说明的义务。因王海涛在支付定金和首付款后，一直未按《承诺书》的约定支付剩余房款，其行为已经构成违约。恒熙公司有权根据王海涛违约事实按照约定没收定金和首付款，一审法院对其诉请不予支持正确。综上，王海涛的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,780元，由上诉人王海涛负担。本判决为终审判决。审判长  胡文君审判员  钟君林审判员  刘 娟二〇二〇年十二月十日书记员  傅雅婷