辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽07民终1891号上诉人（原审原告）：陶志伟，男，1979年5月12日出生，汉族，无职业，现住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：陶秋梅（陶志伟姐姐），1972年4月29日出生，汉族，无职业，现住辽宁省锦州市。委托诉讼代理人:张金，锦州市太和区太和法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：姚远，男，1983年7月7日出生，满族，个体业者，现住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：房雅杰、段国宽，辽宁山嵩律师事务所律师。上诉人陶志伟、姚远因合同纠纷一案，均不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2019）辽0703民初2158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶志伟上诉请求：一、撤销一审判决，改判持上诉人上诉请求或发回原审法院重审;二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，判决错误。一、一审法院依据工程造价咨询有限责任公司作出的鉴定意见书认定房屋损毁工程造价为59183.46元，7扇门的造价为6802.6元，并判决从59183、46元中扣除6802.6元错误。首先，被告租赁我的宾馆房屋时就存在上述7扇门，被告装修时将其拆走，退回房屋时理应恢复原状，被告未给恢复原状且将其装修安装的7扇已拆走。故鉴定意见书才对该7扇门造价进行的评估。其次，鉴定意见书只是记载被告认可7扇门的造价为6802.6元，并非鉴定意见书中认定7扇门造价为6802.6元。被告撤出时已将该7扇门拆走了，不应判决从原告的损失额中扣除。再者，被告并未申请委托鉴定评估，也不应以他认可数额作为判决依据。二、一审判决陶志伟返还姚远押金809.4元及“肯德基”门错误。根据《房屋租赁合同》第五条，乙方付给甲方押金2000元整，房屋到期后如没有任何问题甲方须将押金全部返还给乙方。房屋租赁到期后，房屋及设施等均已遭到乙方人为破坏，依法押金不应返还。一审法院判决我扣除乙方租赁经营期间欠付的电费402.6元、物业费788元后将剩余押金809.4元返还给被告姚远明显错误。关于“肯德基”门返还问题。一审法院认为“肯德基”门并非合同约定的必要装修，即是否安装取决于个人意愿而非经营必备，故原告应返还错误。姚远在租赁我的宾馆时，宾馆有入户门，他租赁装修时将我宾馆的入户门拆走，换上了所谓的“肯德基”门，属于经营必备的装修。故一审判决我返还被告“肯德基”门错误。三、关于房屋租金损失问题。根据《房屋租赁合同》约定，租期届满日为2019年10月9日。合同第六条约定“房屋到期后，如有变动，甲乙双方需提前三个月商议。”被告不再租赁了，但未提前三个月通知我，而是将房门及室内装修全部拆除，造成我的房屋无人承租，给我造成的经济损失依法应由被告承担赔偿。按照合同约定的年租金6万元，我按月租金5000元主张权利符合法律规定。一审法院只保护15天修复期间损失2500元错误。四、一审漏判了鉴定费4000元错误。经我申请法院委托渤海造价公司对房屋损毁修复工程进行工程造价鉴定，我方支付鉴定费4000元，但一审法院却将4000元鉴定费漏判，侵害了我的合法权益。综上，一审法院认定事实错误，判决错误，请二审法院撤销一审判决，改判支持我的上诉请求或发回一审法院重审。姚远辩称，上诉人陶志伟的上诉理由不能成立，一审法院要求姚远承担举证责任不当。另外肯德基门是姚远的私人物品，押金根据合同应当返还，房屋租金没有法律依据和事实依据，也没有合同约定，鉴定费4000元是上诉人陶志伟造成的，不应该由姚远来承担。希望二审法院改判姚远不承担责任。姚远上诉请求：一、依法撤销（2019）辽0703民初2158号民事判决书，改判上诉人不承担赔偿义务。二、判决被上诉人后才能到本案相关费用。上诉理由：一、原审法院举证责任分配错误，从而导致未查清重要事实。双方签订的《房屋租赁合同》约定，2019年10月9日租期届满。租期届满前，上诉人已经向被上诉人明确告知了终止合同的意向，并于租期届满当日在涉案房屋内给被上诉人陶志伟交接了钥匙，被上诉人陶志伟（其亲属陶春梅、陶秋梅亦在场）查看了涉案房屋后未提出任何异议，并要更换了房屋门锁。次日，陶志伟报警称涉案房屋物品被拆除。根据谁主张谁举证原则，被上诉人有义务证明涉案房屋内的物品系上诉人拆除，否则应当承担不利后果。二、原审法院部分事实认定错误。1、根据双方《房屋租赁合同》约定，租期满后，必要装修不得损坏，房内设施保持完好。上诉人认为，所谓必要装修，指的应当是非此部分装修无法使用才能交必要装修，如铺地板，地砖、刮大白等属于必要装修。所谓屋内设施应当理解为与基本居住有关的各种管线等高保障基本生活要求的设施，如水、电、煤气管线等。至于门、灯饰、到顶、踢脚线等该物品系为提供生活水平或使用效能而安装的附属设备和装饰，属于私人物品，不应认定为必要装修或屋内设施。原审法院未厘清私人物品和必要装修及屋内设施的范围，笼统地做出判决是错误的。三、原审法院判决引用的主要依据《工程造价鉴定意见书》不应当适用于本案。双方在《房屋租赁合同》中约定如何损坏，乙方负责维修或赔偿，上诉人认为，即使有证据证明了涉案房屋系上诉人毁损，上诉人也只有对毁损的范围进行维修恢复原状的义务或按照折价款赔偿的义务。而本案引用的《房屋租赁合同》存在如下问题：1、维修范围双方未共同认定。该鉴定机构并没有查清案涉房屋原貌，便认定维修范围即没有是适合依据也无法律依据。2、维修价格无事实依据且未扣除折旧。上诉人认为，如果维修，也仅应认定恢复原状的状态，而《房屋租赁合同》中的涉及的维修物品的品牌、型号、规格都无法与原状相对应，其意见书没有扣除折旧部分。上诉人认为，该房屋原本就老旧不堪，上诉人租来仅是装饰成为一个非常便宜的几十元一间的小旅馆。原审法院采纳《房屋租赁合同》中的新装饰高档装修显然与事实偏离太远。3、渤海工程造价咨询有限责任公司并不具备鉴定资质。该公司的经营范围仅是工程咨询，工程投标代理等，而无鉴定资质。而且出具鉴定书的人员也仅是工程师，而非估价师。综上，原审法院做出的判决既无事实依据，也无法律依据，故恳请二审法院支持上诉请求。陶志伟辩称，姚远的上诉理由没有事实和法律依据。一、姚远称租时该房屋是清水房未装修不是事实。2014年10月16日，姚远未与我签订《房屋租赁合同》前，2009年6月20日我与朱天成签订《房屋租赁合同》，将该房屋出租给了朱天成，朱天成用该房屋和关单新村1-63号房屋用开办锦州市凌河区新和旅馆（以下简称新河旅馆）用房。合同签订后，朱天成对租赁房屋按照旅馆要求进行了全方位装修。后来，朱天成按合同约定将开设新河旅馆的全部设施、装修均交与我所有。2014年10月16日，姚远在原新河旅馆存在的设施和装修基础上与我签订了同一版本的《房屋租赁合同》，经营凌河区清逸商务宾馆。姚远称我的房屋内无设施，无装修不是事实。虽然姚远经营清逸宾馆期间对租赁房一些设施进行了更换和部分装修，依据合同约定租期届满后应将经营清逸宾馆期间固定设施及装修完整留下。但合同届满前姚远已将租赁房屋的全部的房间门、地板、坐便等设施及装修拆除。我发现租赁房屋门及室内设施、地板、天棚吊顶及整个装修都被其拆除，我要求姚远恢复原样。姚远承认各房间门、门框、地板和室内的固定设施等是他拆走的，但不给恢复，便当即离去。我为了保护现场，只能先锁上房门，第二天向派出所报警。上述事实有我原审提交的报警记录和合同期届满房间门及室内设施、装修被姚远拆除后录像光盘、清逸宾馆损毁修复工程《工程造价鉴定意见书》佐证。如果姚远认为涉案房屋物品不是他拆除，是我拆除的，依据证据规则规定，应当由姚远承担举证责任。二、根据宾馆房屋装修性质、用途。用于开设宾馆目的对房屋的门窗、地板、灯饰、房间吊顶、卫浴设施及装修等不经拆除不能移走的固定设施及装修均应属于宾馆必要的设施和装修。姚远认为门、灯饰、吊顶、踢脚线等物品属于私人物品，不应认定为必要装修或屋内设施错误。三、原审判决采信锦州渤海工程造价咨询有限责任公司作出的《清逸宾馆损毁修复工程工程造价鉴定意见书》符合法律规定。根据鉴定机构营业执照和资质证书记载证明，该鉴定机构具有咨询鉴定资质，该鉴定机构是经组织双方当事人现场摇号确定的。鉴定机构现场勘查拍照时，双方当事人均在现场。原审质证时姚远对鉴定意见书并未提出异议，更未申请重新评估鉴定，上诉提出鉴定机构无资质，鉴定人员仅是工程师，而非估价师，维修范围未经双方共同认定，鉴定意见书不应采信等理由既不是事实，也没有法律依据。综上，姚远拆走、毁损租用的宾馆房屋设施、装修事实存在，原审判决采信鉴定意见书判决姚远赔偿我的这部分损失正确，请二审判决驳回姚远上诉请求。陶志伟向一审法院起诉请求：1、请求判令被告姚远赔付由其损毁房屋设施修复所需的材料费、人工费及三个月修复期的房屋租赁损失费，共计83615.00元；2、判令被告赔付因房屋损毁严重造成无法使用及出租所产生的房屋租赁损失费按每月5000元；3、诉讼费由被告承担。姚远向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人返还押金2000元；2、判令被反诉人返还肯德基门。一审法院审理查明：2014年10月16日陶志伟（作为甲方）与姚远（作为乙方）签订了房屋租赁合同，合同约定“甲方将座落在凌河区新制北里关单新村1-62号的门市房租给乙方使用，具体事宜如下：一、甲方将门市房租给乙方使用，年租金为陆万元整（60000.00），每年一次性付给甲方当年房租金。租期为五年，从2014年10月10日起至2019年10月9日止，合同期间房租不变动，每年提前1个月将房租付清。……五、租房期间，水、电、煤气、物业、暖气费等所发生的一切费用全部由乙方承担。乙方付给甲方押金2000元整，房屋到期后如没有任何问题甲方须将押金款全部返还给乙方。如乙方在租期内退租，甲方不负责退还此款。……七、乙方在租房期间进行的必要装修，在租房期满后不得损坏，无偿归甲方所有。在租期满后，房内一切设施保持完好，原样交给甲方，不得损坏，如出现损坏，由乙方负责维修或赔偿。注：暖气片202片该地暖不要了，放好管，别放工程管。水、电、煤气物业所有费用不欠。”此后陶志伟收取了房屋押金，姚远将上述房屋用于经营清逸宾馆并在宾馆入户处安装了“肯德基”门。2019年10月9日姚远退房时与陶志伟因房屋内设施、装修拆除问题产生纠纷。姚远退房时尚欠电费402.6元；物业费788元。庭审中陶志伟申请对涉诉房屋损毁进行修复所需支出的材料费、人工费以及修复期进行评估，该申请经锦州市中级人民法院技术处摇号选定锦州渤海工程造价咨询有限责任公司作为本案的评估机构，该公司于2020年3月6日作出渤海造价鉴定20200306号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：“1、清逸宾馆房屋损毁修复的工程造价为59183.46元。其中土建部分为37323.24元；电气部分5735.96元；水暖部分16124.26元；工程造价59183.46元。2、其中被告认可的7扇门的造价为6802.66元。3、根据《建筑安装工程定额（TY01-89-2016）》，综合维修内容，确定修复期为15天。”一审法院认为：原、被告签订的租赁合同体现了双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。依照协议约定，“在租房期间进行的必要装修，在租房期满后不得损坏，无偿归甲方所有。在租期满后，房内一切设施保持完好，原样交给甲方，不得损坏，如出现损坏，由乙方负责维修或赔偿。”，现原告提交证据证明房屋存在损毁，但被告未提交相应证据证明该损失并非其造成的事实，故被告应依约赔偿原告房屋损失。关于原告诉求的损失数额一节，锦州渤海工程造价咨询有限责任公司虽作出了渤海造价鉴定20200306号工程造价鉴定意见书，认定房屋损毁工程造价为59183.46元，但该意见书同时载明7扇门的造价为6802.6元，在原告租赁被告房屋时有原房屋的7扇门，而现在的7扇门是被告为经营宾馆而自行安装的，该部分并非合同约定的必要装修，即是否安装取决于个人意愿而并非经营必备，故该部分应予以扣除。关于原告诉求的修复期损失费用，应比照房屋租赁合同租金的约定及渤海造价鉴定20200306号工程造价鉴定意见书中关于修复期的时间综合认定。关于原告诉求的租金损失，因被告并未占有房屋，且合同中并未约定租金损失的相关约定，而房屋的出租本身亦存在不确定性，故原告的该节诉求不予支持。关于被告反诉返还押金一节，合同已过履行期限，双方亦未续签，押金应予返还，但应扣除被告经营期间拖欠的电费及物业费。关于被告反诉原告返还“肯德基”门一节，因该部分并非合同约定的必要装修，即是否安装取决于个人意愿而并非经营必备，故原告应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）姚远于本判决生效后7日内给付原告（反诉被告）陶志伟赔偿款52380.86元、修复期损失2500元；二、反诉被告陶志伟于判决生效之日起7日内返还反诉原告姚远押金809.4元及“肯德基”门；三、驳回原告陶志伟其他诉讼请求;四、驳回反诉原告姚远的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费945元，由原告陶志伟负担313元，被告姚远负担632元。反诉费75元，由反诉原告姚远负担6元，反诉被告陶志伟负担69元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》第七条约定：“乙方在租房期间进行的必要装修，在租房期满后不得损坏，无偿归甲方所有。在租期满后，房内一切设施保持完好，原样交给甲方，不得损坏，如出现损坏，由乙方负责维修或赔偿。”陶志伟提交的2019年10月9日视频资料显示，双方交接房屋时，房屋存在大量破坏、毁损现象，双方因为房屋毁损还发生了争执。姚远主张房屋破坏、毁损不是他造成的，而是在他承租时房屋就已经被损坏，与其无关。陶志伟提交视频资料显示，房屋的损害部分包括大量的电路、水暖、天花板等部位，都是直接影响房屋使用的关键部位，如姚远接手时房屋就已经被损坏，房屋就无法正常使用。但事实上姚远经营旅馆多年，房屋一直由姚远占有使用，且姚远未能提供有效证据证明其承租之初接手时房屋就已经被损坏的事实，故应当认定房屋损坏发生在姚远占有使用期间。因双方在《房屋租赁合同》中明确约定如房屋出现损坏，由姚远承担赔偿责任，故一审法院判决姚远赔偿房屋修复费用有合同依据。关于赔偿数额问题，一审时就损失数额问题双方选择了锦州渤海工程造价咨询有限责任公司进行评估鉴定，鉴定机构出具的《工程造价鉴定意见书》记载损毁修复的工程造价为59183.46元，7扇门的造价为6802.66元。虽然姚远主张该鉴定机构没有鉴定资质，但鉴定机构提交的营业执照显示该机构及鉴定人均具备工程造价咨询资质，因此鉴定程序不存在违法情节，鉴定结论可以采信，可以作为认定房屋损毁修复工程造价的证据。关于7扇门陶志伟是否应予返还问题，现有的7扇门是姚远因经营宾馆而自行安装的，房屋门是否属于必要装修在《房屋租赁合同》并未提及，7扇门的造价为6802.6元，从价格上看较为昂贵，另一扇“肯德基”门也较为昂贵，均超出了一般租赁者必要装修的范围，因此不宜认定为必要装修。一审法院认定7扇门及“肯德基”门属于姚远个人意愿，不属于房屋的必要装修，该部分费用应予扣除并无不当。因姚远给房屋造成的毁损已经由鉴定意见书予以确认，且一审法院已判决由姚远承担赔偿责任，故陶志伟继续扣留剩余押金缺乏合理事由，应予返还。关于房屋租金损失问题，虽然《房屋租赁合同》约定房屋到期后如有变动，双方需提前三个月商议，但是并未要求承租人承担必须告知的义务，也未约定违约责任，因此陶志伟要求姚远支付房屋租金损失没有事实及法律依据。陶志伟为确认房屋损失数额支付了4000元鉴定费，该费用是为证明其损失的合理的、必要的支出，应当由败诉方姚远承担。一审法院认定的损失数额既有鉴定意见书佐证，又符合本地区房屋租赁的市场惯例，并无不当之处。综上所述，陶志伟、姚远的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1890元，由上诉人陶志伟负担945元，由上诉人姚远负担945元。鉴定费4000元，由上诉人姚远负担本判决为终审判决。审判长  张卫东审判员  王 翔审判员  赵洪全二〇二〇年十二月十五日法官助理范玲书记员暴思洋