陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2020）陕01民终14938号   上诉人（原审被告）：陕西鑫磊石业有限责任公司，住所地西安市未央区。   法定代表人：周建星，该公司董事长。   上诉人（原审被告）：周建星，男，1963年12月6日出生，汉族，住西安市雁塔区。   被上诉人（原审原告）：陕西雪翔房地产开发有限公司，住所地西安市未央区。   法定代表人：陈小军，该公司总经理。   委托诉讼代理人：赵晶，北京市炜衡(西安)律师事务所律师。   委托诉讼代理人：董喆林，北京市炜衡(西安)律师事务所实习律师。   上诉人周建星、陕西鑫磊石业有限责任公司（以下简称鑫磊公司）因与被上诉人陕西雪翔房地产开发有限公司（以下简称雪翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初11252号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   鑫磊公司、周建星上诉请求：1.撤销一审判决第一项,改判计算租金时扣除鑫磊公司支付的电费2万元；2.撤销一审判决第二项,改判鑫磊公司无需支付利息；3.本案一、二审诉讼费由雪翔公司负担。事实与理由:双方签订租金合同,对水电费的缴纳属于租赁合同履行的内容。鑫磊公司代雪翔公司缴纳电费应在计算租金时予以扣除。一审法院认为该费用与本案无关,无法律依据。雪翔公司要求支付利息,一审判决对利息如何计算,是否应当承担利息并未说明理由,却在判决主文中要求鑫磊公司、周建星承担利息,无法律依据。应在计算租金时扣除鑫磊公司支付的2万元电费,对于利息不应当由鑫磊公司、周建星负担。   雪翔公司辩称，鑫磊公司、周建星上诉请求没有事实和法律依据。鑫磊公司缴纳其在租赁房屋期间使用电费造成支出与本案无关；鑫磊公司并无任何证据证明电费系替雪翔公司交纳应由雪翔公司承担。双方于2018年9月16日签订的《搬家续租合同》中明确约定：“搬家过渡期间甲方(陕西雪翔纸品有限责任公司)提供水电给乙方(陕西鑫磊石业有限责任公司)正常使用,期间的电费由乙方承担,并于搬家完毕日交接给甲方电费手续。”故周建星、鑫磊公司要求计算租金时扣除其支付的电费2万元没有依据。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，鑫磊公司在租赁期限到期后未搬离且未交付所欠租金,未按合同约定履行义务,应当承担赔偿雪翔公司损失的责任;根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定,雪翔公司请求鑫磊公司、周建星支付所欠20万元租金,并按照人民银行贷款利率4.35%支付利息的诉讼请求合理合法。鑫磊公司、周建星要求本案的一、二审诉讼费用由雪翔公司负担不符合《诉讼费用交纳办法》关于诉讼费由败诉人承担的规定。本案一审支持雪翔公司所有诉求,故案件受理费由鑫磊公司、周建星负担并无不当。鑫磊公司、周建星上诉请求应予驳回。   雪翔公司向一审法院起诉请求：鑫磊公司、周建星支付雪翔公司欠付的租金20万元，并按人民银行贷款利率4.35%由鑫磊公司、周建星负担利息（算至2019年6月25日）。   一审法院认定事实如下：2008年雪翔公司与鑫磊公司签订《租赁合同》，约定将雪翔公司位于西安市未央区三桥街办天台八路7号的厂房、办公楼及部分设施、设备租赁给鑫磊公司使用，租赁期限为10年，于2018年7月15日到期。2018年3月雪翔公司给鑫磊公司发送“通知书”，通知其在合同期满（2018年7月15日）前搬离租赁场地，按期交还租赁厂房及场地，并尽快支付截至2018年7月15日期间的租赁费。后鑫磊公司分三次将所欠房租交清，但直至2018年7月15日并未搬离所租场所。其间，双方因搬离多次发生争执，雪翔公司人员曾多次锁门、封门、断电、断水阻止鑫磊公司生产。后双方经协商，鑫磊公司续租三个月，在三个月后搬离，并于2018年9月16日签订《搬家续租合同》，约定鑫磊公司于2018年10月15日前搬离，续租期限3个月，期间房租为每月5万元。后鑫磊公司于2018年11月搬离，并由周建星为雪翔公司出具“欠条”一张，内容为：今欠陈小军厂房费共贰拾万元整，2018年12月15日前付清，后署名周建星，日期为2018年11月14日。到期后鑫磊公司并未向雪翔公司支付欠款，雪翔公司遂诉至法院，请求鑫磊公司、周建星支付雪翔公司欠付的租金20万元，并按同期人民银行贷款利率承担利息（至2019年6月25日）。一审审理中，鑫磊公司于2019年11月1日向一审法院提起诉讼，请求撤销鑫磊公司为雪翔公司书写的“欠条”。一审法院于2019年11月1日作出裁定，中止诉讼。2020年5月6日，作出（2019）陕0116民初16367号民事判决，驳回鑫磊公司及周建星的诉讼请求，该判决于2020年5月29日即发生法律效力。2020年7月8日雪翔公司申请恢复本案审理。庭审中，雪翔公司向法庭提供了以下证据：1.搬家续租合同，证明双方存在合法的租赁关系；2.欠条，证明鑫磊公司实际占用期的租金费用为20万元，且该欠条由周建星个人所写，证明其以个人名义加入此债；3.转账凭证2份，证明周建星以个人名义转账，是双方交易惯例，证明其以个人名义加入此债务；4.2016年国土局罚款，证明雪翔公司有理由怀疑鑫磊公司的法人人格与法定代表人人格混同，故应由周建星与鑫磊公民承担连带责任。鑫磊公司、周建星对雪翔公司提供证据进行质证，对证据1、2真实性认可，但提出合同和欠条均是在雪翔公司胁迫情况下所打；对证据3、4未提出异议。鑫磊公司向法庭提供了以下证据：1.交付电费的原始票据，证明其公司为雪翔公司垫付电费；2.搬迁之前所拍照片12张，证明雪翔公司采取断水、断电、锁门、堵门阻止他们生产、搬迁，也是造成后来产生20万元房租的原因。另外，雪翔公司租户着火烧坏鑫磊公司设备未做赔偿；3.2018年5月14日会议纪要，证明其公司开会决定在2018年7月15日前搬迁完毕，亦可看出系雪翔公司原因造成不能按时搬迁；4.行政处罚决定书，证明雪翔公司人员堵门、锁门、经派出所处罚其违法行为，亦证明后面延迟搬迁是由雪翔公司公司造成的。5.房屋租赁合同，证明其公司已于2018年5月18日签订房屋租赁合同，在与雪翔公司合同没有到期之前就已经准备好搬家的场地，可以按时搬迁。雪翔公司对鑫磊公司提供的证据进行了质证，对证据1认为与本案无关，且所交电费并不能证明为谁所交，因合用雪翔公司房屋还有别的单位，交电费票据并不能证明该电费应由雪翔公司承担。对证据2认为照片上的人物、时间、发生的原因均不能确定；着火的照片因与雪翔公司无关，该证据与本案无关。对证据3形式要件不予认可，会议纪要没有参会人签字，只有记录人字迹，对真实性亦不认可。从内容看只能证明鑫磊公司仍想继续租房，并不想搬迁，因未与雪翔公司方谈妥，逾期两个月搬迁，但并不代表2个月能办完。对证据4处罚决定书内容看，双方仅因口角发生争执，但证据内容与本案无关。对证据5的真实性、关联性、证明目的均不认可，认为该租赁合同与本案无关联性，也不能证明鑫磊公司做好搬迁的准备，且已搬完的证明目的。鑫磊公司、周建星未提供证据，其对雪翔公司证据质证意见同鑫磊石业公司。法庭调解，双方各执己见。   一审法院认为，雪翔公司、鑫磊公司签订《租赁合同》合法有效，合同到期后双方因鑫磊公司未按约定时间搬离发生争执，鑫磊公司虽举证证明雪翔公司员工采用断水、断电、锁门、封门等行为对他搬迁造成影响，但其提供的证据并不能证明雪翔公司人员的这些行为与其搬迁之间存在因果关系，即断水、断电、锁门、封门等行为，到底是催促鑫磊公司搬离还是阻止鑫磊公司搬离。更重要的是在2019年9月16日经双方协商签订《搬家续租合同》，2018年11月14日周建星又以个人名义向雪翔公司出具“欠条”，“合同”、“欠条”均在雪翔公司断电、断水、锁门、封门行为之后，其“合同”、“欠条”所约定的内容系双方真实意思表示，更是对各自权利、义务行使与认可，完全属于当事人意思自治。自“欠条”出具后，即表明鑫磊公司、周建星同意在与雪翔公司发生争执后愿意付雪翔公司20万元房屋租金，其行为是鑫磊公司、周建星对自己权利义务的处分，不违背法律规定，应确定其合法有效。鑫磊公司虽提出“合同”及“欠条”均在雪翔公司胁迫下所签，但其经过诉讼后已驳回其请求。另鑫磊公司所称电费及火灾造成其损失，均与本案无关，应另行处理，鑫磊公司所称雪翔公司断电、断水、锁门、封门对其生产造成损失，但鑫磊公司并未提起反诉，本案亦不涉及。为保护公民、法人合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决：一、本判决生效后十五日内被告陕西鑫磊石业有限责任公司、被告周建星共同支付原告租金200000元；二、本判决生效后十五日内两被告共同支付原告欠款利息4108元。案件受理费4362元、保全申请费1520元，由陕西鑫磊石业有限责任公司、周建星负担。   二审经询，各方当事人对一审查明事实均无异议，本院依法予以确认。   本院认为，雪翔公司与鑫磊公司于2018年9月16日签订《搬家续租合同》，约定自2018年7月15日至2018年10月15日止为鑫磊公司搬家过渡期，并约定搬家过渡期间电费由鑫磊公司承担。二审中，各方当事人对应付租金20万元不持异议，但鑫磊公司、周建星认为应当扣除电费2万元后向雪翔公司支付租金18万元，对此本院认为本案一审审理中鑫磊公司提交国家电网电费收据以及刷卡单显示交费时间为2018年9月22日，而周建星系2018年11月14日出具欠条确认欠付租金20万元并承诺该款于2018年12月15日以前付清，周建星出具欠条确认欠付款项以及承诺清偿时间的行为发生于前述交纳电费行为之后，且周建星另案起诉关于撤销该欠条的请求亦被驳回，故此周建星本案要求于雪翔公司主张租金中扣除电费2万元的意见，一审法院未予采纳，并无不当。各方当事人若就电费代交问题确有争议，亦可另循解决。至于利息，二审经询雪翔公司称其一审诉请鑫磊公司、周建星支付利息系以欠付租金200000元为基数，按照年息4.35%计算自2018年12月16日至 2019年6月25日，对此，本院认为鑫磊公司、周建星未于“欠条”载明的2018年12月15日之前付清欠款，雪翔公司主张其承担相应利息，与法不悖，一审对雪翔公司关于利息的请求予以支持，并无不妥。   综上所述，鑫磊公司、周建星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费403元，鑫磊公司、周建星已预交，由鑫磊公司、周建星负担。   本判决为终审判决。     审判长  刘    琪   审判员  师    婷   审判员  卫婉莹     二○二○年十二月十一日     书记员  崔    旋                        1