吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终1116号 上诉人（原审原告）：马永胜，男，1965年5月29日出生，汉族，个体工商户，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：林友祥，吉林巨石律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：长岭县鑫源建筑材料有限公司，住所地吉林省长岭县。 法定代表人：侯立国，董事长。 委托诉讼代理人：李德山，男，1958年2月25日出生，汉族，退休干部，住吉林省长岭县。 被上诉人（原审被告）：吕东，男，1973年9月30日出生，汉族，个体工商户，住吉林省长岭县。 上诉人马永胜因与被上诉人长岭县鑫源建筑材料有限公司（以下简称鑫源建筑公司）、吕东案外人执行异议之诉一案，不服吉林省长岭县人民法院（2019）吉0722民初3768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马永胜及其委托诉讼代理人林友祥，被上诉人鑫源建筑公司的法定代表人侯立国及其委托诉讼代理人李德山到庭参加诉讼。被上诉人吕东经传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已缺席审理终结。 马永胜上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持马永胜的诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由鑫源建筑公司、吕东负担。事实和理由：一、马永胜购买案涉楼房在先，鑫源建筑公司查封在后。马永胜于2016年9月17日全额购买吉林省文龙房地产开发有限公司（以下简称文龙房地产公司）楼房，经鑫源建筑公司申请，法院于2017年8月4日查封争议楼房。二、马永胜购买的楼房手续齐全，并且已经实际占有，马永胜持有商品房买卖合同、商品房认购协议书、付款收据、物业费收据、物业费清单、楼房钥匙等。三、（2017）吉0722民初2820号民事裁定查封的文苑花园小区10号楼3-702室并不在吕东名下，鑫源建筑公司无证据证明该楼房是吕东财产。吕东欠鑫源建筑公司的材料款也与该小区无关。四、一审适用法律错误。本案应当适用《最高人民法院关于民事执行案件中查封、扣押、冻结财产规定》第十七条关于第三人已经支付全额价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不宜查封、扣押、冻结的规定。综上，本案是吕东与鑫源建筑公司的材料款，不是文龙房地产公司与鑫源建筑公司的工程款，也不是马永胜欠鑫源建筑公司的材料款。马永胜以个人名义购买此楼房，马永胜不是松原市永胜建设工程有限公司（以下简称永胜建设公司）的法人，葛君臣也不是文龙房地产公司的法人。一审判决违背事实，适用法律、认定事实均错误，侵害了马永胜的合法权益，请求贵院公平判决。 鑫源建筑公司辩称，一、马永胜与文龙房地产公司签订的商品房买卖合同是以物抵债协议，所称的购房款事实上是吕东欠永胜建筑公司的资质费，马永胜未向文龙房地产公司支付过购房款。二、2019年6月11日长岭县法院执行局听证时马永胜称“徐文俭给我这套房屋具体多少钱没算过，钥匙当时没有给我，我去房产登记法院已经扣押，我就没有装修”，马永胜的陈述可以证实，马永胜是在法院查封后才取得涉案房屋钥匙的，文龙房地产公司未向马永胜交付房屋，马永胜尚未实际取得涉案房屋。三、根据长岭县法院2017年8月3日、2019年8月21日询问文龙房地产公司建设的文苑花园现场负责人葛君臣的询问笔录、对账单、吕东开房账单足以证实，葛君臣是文龙房地产长岭分公司的负责人，也是文苑花园项目现场的负责人，吕东是小区的建筑商。吕东借用永胜建筑公司的资质，与文龙房地产公司签订承包合同。2017年5月8日，文龙房地产公司与吕东第四次对账，将其所有的15套楼房所有权转给吕东抵顶5,019,710元，其中包括涉案房屋。鑫源建筑公司对涉案房屋有权申请财产保全，长岭县法院同样有权对涉案房屋进行强制执行。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，马永胜不符合在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的享有物权期待权的条件，不具有对外公示效力。马永胜就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。请求贵院依法驳回马永胜的上诉请求，维持原判。 马永胜向一审法院起诉请求：撤销（2019）吉0722执异47号民事裁定书中对长岭县长岭镇文苑花园小区1号楼3单元702室住宅楼的查封。 一审法院认定事实：鑫源建筑公司与吕东买卖合同纠纷一案，长岭县人民法院于2017年8月2日立案后，鑫源建筑公司向长岭县人民法院申请了财产保全，长岭县人民法院依法作出（2017）吉0722民初2820号民事裁定，对吕东在文苑花园小区10号楼2-401、2-402、2-601、2-301,1号楼2-501、3-702、3-801共七套住宅楼予以查封。于2017年9月14日作出（2017）吉0722民初2820号民事判决，判决吕东于本判决生效后立即给付鑫源建筑公司欠款1,700,000元。判决生效后，吕东未履行判决确定的义务，鑫源建筑公司向长岭县人民法院申请了执行。执行中马永胜向长岭县人民法院提出执行异议，要求解除对长岭县文苑花园小区1号楼3单元702室的查封，并停止评估、拍卖此楼房。长岭县人民法院于2019年8月22日作出（2019）吉0722执异47号执行裁定，驳回马永胜的异议请求。马永胜向长岭县人民法院提起案外人执行异议之诉，请求撤销（2019）吉0722执异47号民事裁定书中对长岭县长岭镇文苑花园小区1号楼3单元702室住宅楼的查封。鑫源建筑公司不同意马永胜的诉讼请求。吕东未到庭参加诉讼。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。马永胜符合以上条件，可以作为本案原告提起执行异议之诉。本案中，马永胜与文龙房地产公司签订的《房屋买卖合同》是以物抵债协议，马永胜未向文龙房地产公司支付购房款，未办理登记等手续并实际占有涉案房屋，长岭县人民法院查封该房屋并无不当。马永胜就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故马永胜要求解除涉案房屋的查封的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第（五）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、三百零五条、三百零七条、三百一十条、三百一十一条、三百一十二条第（二）项规定，判决：驳回马永胜的诉讼请求。案件受理费7344元，由马永胜负担。 本院二审期间，争议双方均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.鑫源建筑公司与吕东买卖合同纠纷一案，长岭县人民法院于2017年8月2日立案，鑫源建筑公司于同日向该院申请财产保全。2017年8月4日，该院作出（2017）吉0722民初2820号民事裁定，将包括本案争议文苑花园10号楼3-702等共七套楼房予以查封。 2.长岭县人民法院于2017年9月14日作出（2017）吉0722民初2820号民事判决，吕东于本判决生效后立即给付鑫源建筑公司欠款170万元。判决生效后，吕东未履行判决确定的义务，鑫源建筑公司向长岭县人民法院申请执行。 3.2018年9月5日，本院作出（2018）吉07执监36号执行裁定，指令该案由松原市宁江区人民法院审查。2019年1月11日，长岭县人民法院作出（2018）吉0722执异58号执行裁定，驳回马永胜的异议申请。马永胜不服，向本院申请复议，复议期间马永胜撤回复议申请。2019年2月20日，本院作出（2019）吉07执复13号执行裁定，准许马永胜撤回复议申请。 4.2019年2月26日，马永胜向长岭县人民法院提出执行异议。2019年8月22日，长岭县人民法院作出（2019）吉0722执异47号执行裁定，驳回案外人马永胜的异议请求。 5.马永胜原为永胜建设公司法定代表人，该公司于2009年6月10日成立，2012年8月24日法定代表人变更为马永利。 6.2016年9月17日，马永胜与文龙房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：文龙房地产公司将文苑花园2期1幢3单元7层702室102.53平方米房屋以413,196元价格出卖给马永胜。同日，文龙房地产公司为马永胜出具一枚《收据》，载明：收马永胜1#3-702室102.53平方米房款402,943元。 7.2016年9月19日，马永胜与文龙房地产公司签订一份《文苑花园商品房认购协议书》，载明：马永胜自愿认购文龙房地产公司开发的案涉房屋，总价格为413,196元，该套住宅入住时间为2018年12月20日。 8.2018年1月2日，文龙房地产长岭分公司为马永胜出具一份《收据》，载明：收取入住费7563元。马永胜自认该日期为交付钥匙时间。 9.2017年1月16日，文龙房地产公司取得文苑花园2期1号楼《预售许可证》。现房屋登记在文龙房地产公司名下。 10.与此案相关联的吕东、马永胜、葛君臣、永胜建设公司、文龙房产公司之间的法律关系，以及上述各方就案涉房屋产生的民事法律关系，争议双方各执一词。2019年6月11日，长岭县人民法院执行局组织听证期间，马永胜称“我购买房屋以什么方式支付，具体什么时间买的忘了，文龙用我的资质，给我的房屋，我和文龙徐文俭联系，是徐文俭用我的资质，与吕东没有关系……给我这套房屋，具体多少没算过，钥匙当时没有给我，我去房产登记，法院已经扣押，我就没有装修，办手续具体多长时间我记不清楚。”长岭县人民法院讯问葛君臣笔录记载：我2015年以文龙房地产公司名义建文苑小区并成立分公司，吕东挂靠永胜建设公司大包工程，我欠吕东工程款是用房子顶的，房子已经交付给吕东，我们之间的款项已经结清，同意就鑫源建筑公司与吕东一案配合法院保全8套房产。” 本院认为，马永胜对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。首先，马永胜收到执异裁定后，其对该裁定不服，于法定期限内提起诉讼，符合法律规定，本案性质为案外人执行异议之诉。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”马永胜应就涉案财产是否享有足以排除执行的民事权益承担举证责任。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。按照上述规定可知，马永胜需举证证明，法院查封、拍卖本案争议房屋前，即已合法占有标的物。关于此点，商品房买卖合同只是一种合同行为，未经登记不具有物权变动的效力。因本案案由具有一定的特殊性，当案外人与申请执行人同样享有债权，权利发生冲突时，案外人能否对抗法院查封裁定的执行，其是否在法院查封前合法占有、控制标的物，对外具备了公示效应是关键。经审查，2016年9月19日，马永胜与文龙房地产公司签订的《文苑花园商品房认购协议书》载明“入住时间为2018年12月20日”，马永胜在执行听证时陈述“给我这套房屋，具体多少没算过，钥匙当时没有给我，我去房产登记，法院已经扣押”，马永胜提供的入住费《收据》时间为“2018年1月2日”，且其自认2018年1月2日文龙房地产公司交付马永胜房屋。上述事实可形成有效证据链条，证明文龙房地产公司于法院2017年8月4日查封后交付给马永胜的房屋。因此，马永胜在查封后占有房屋的行为，受法院查封效力所及，不得对抗债权人鑫源建筑公司。 综上所述，马永胜的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7344元，由上诉人马永胜负担。 本判决为终审判决 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇二〇年十二月五日 书记员  邹仕尧