江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏12民终2541号 上诉人（原审原告、案外人）：陈来山，男，汉族。 委托诉讼代理人:翟翼翔,江苏江豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人:丁利,江苏江豪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：杨兴华，男，汉族。 被上诉人（原审被告、反对案外人异议的被执行人）：栾海祥，男，汉族。 被上诉人（原审被告、反对案外人异议的被执行人）：栾承猛，男，汉族。 被上诉人（原审被告、被执行人）：栾海燕，女，汉族。 被上诉人（原审被告、被执行人）：袁华勇，男，汉族。 被上诉人（原审被告）：杨月梅，女，汉族。 上诉人陈来山与被上诉人杨兴华、栾海祥、栾海燕、栾承猛、袁华勇、杨月梅案外人执行异议之诉纠纷一案，江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（下称高新区法院）作出（2019）苏1291民初1530号民事判决，上诉人陈来山对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审理。本案现已审理完毕。 原审法院经审理查明，杨兴华与栾海祥、栾承猛、袁华勇、栾海燕民间借贷纠纷一案，高新区法院于2015年9月22日作出（2015）泰开民初字第01049号民事调解书，约定：一、杨兴华与栾海祥、栾承猛、袁华勇、栾海燕双方同意以20万元本金及利息（自2015年2月3日起至实际还款之日按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）结账，栾海祥自2015年10月底前给付杨兴华本金1万元及按本金20万元自2015年2月3日起至2015年10月底按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息、自2015年11月开始每月月底前给付原告杨兴华本金1万元及利息（利随本清）；如栾海祥不按期履行，杨兴华有权就欠款总额及利息一次性向法院申请执行；二、栾承猛、袁华勇、栾海燕对上述债务承担连带清偿责任；三、案件受理费4300元，依法减半收取2150元，由栾海祥、栾承猛、袁华勇、栾海燕负担。后杨兴华申请执行，高新区法院于2019年2月26日作出（2019）苏1291执恢66号执行裁定，冻结、划拨被执行人栾海祥、栾海燕、栾承猛、袁华勇的银行存款253650元，或查封、扣押、扣留、提取等值财产。2019年3月12日，高新区法院查封案涉房产。又于2019年3月29日作出（2019）苏1291执恢66号之一执行裁定，拍卖被执行人栾承猛名下位于泰州市医药高新区房产。案外人陈来山提出执行异议后，高新区法院于2019年6月25日作出（2019）苏1291执异32号执行裁定书，驳回陈来山的异议。 原审原告陈来山向原审法院提出诉讼请求：1.不得执行位于泰州市医药高新区房产，并解除对上述房屋的查封措施；2.确认原审原告对泰州市医药高新区房产具有所有权；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告对案涉房屋享有所有权，原告于2015年12月1日向被告栾承猛购买了案涉房屋，因该房屋为安置房，原告与被告栾承猛约定自被告拿到房产证之日起5天内和原告办理过户手续。而后原告交付了购房款并入住该房屋至今。案涉房屋在2019年才满足办理所有权登记的条件，原告正准备办理所有权登记，该房屋即被泰州医药高新技术产业开发区人民法院查封。 被告栾承猛辩称，案涉房产仍属于被告,法院可以依法执行。在未申请执行前，其确实将房屋卖给原告，双方协商的房屋价格为36万元，原告亦支付了房款。其不清楚为何合同签订的50万元，且原告汇款50万元。原告付款后，被告就将房屋交付给了原告使用。当时出售房屋时尚未领取案涉房屋产权证不好办理过户，大约2018年春节前，被告领到房屋房产证时就通知原告过户，但原告要求等一等。 被告栾海祥辩称，原、被告确实签订过房屋买卖协议，但该协议是因为案外人乔亮逼迫其签订的。当时袁华勇欠乔亮一笔钱，其提供了担保，于是乔亮就作为介绍人逼迫被告与原告签订了案涉房屋买卖协议，约定的房屋转让价格高出市场价十到二十万元。原告确实向被告支付了50万元购房款，但是其中14万元当场就被乔亮拿走了。签订合同时，被告尚未领取案涉房屋产权证，协议中约定了过户时间。2018年底，被告领取房产证后就去找原告要求过户，要求原告随意贴点钱，但是原告要求等等，被告一直等了一年多，原告现在却起诉被告，被告不同意将案涉房屋出售给原告了。 被告杨兴华、栾海燕、袁华勇、杨月梅未答辩，亦未提交证据。 高新区法院查明，2015年12月1日，经乔亮介绍，卖方栾承猛（下称甲方）与买方陈来山（下称乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：乙方同意购买甲方拥有的坐落在X房地产，上述标的房地产的交易价格为50万元，本合同签订之日，乙方向甲方支付50万元；甲方应于拿到房产证之日起五天内和乙方办理房屋产权过户手续；税费分担甲乙双方遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，一切交易税费由乙方承担；本合同主体甲方是栾承猛共五人，乙方是陈来山共三人；双方还对违约责任等作出了约定。落款处有栾承猛、陈来山的签名并加盖捺印。 同日，栾承猛向陈来山出具收条一份，载明：“今收到陈来山50万元。（X房款）”。落款签名处下方载有一行手写字体“62×××78收款账号收款人栾海祥”。当日，陈来山之女陈娟通过其银行账户（账号：62×××13）向栾承猛之子栾海祥的银行账户（账号：62×××78）汇款50万元。合同签订后，栾承猛将案涉房屋交付陈来山占有使用至今。 另查明，所有权人杨月梅、栾承猛于2018年12月19日就坐落于医药高新区的房屋领取了产权证号为苏（X）泰州不动产权第X号的不动产权证，权利性质为安置房，建筑面积为118.93平方米。 庭审中，原告陈来山对于案涉房屋的交易价款的陈述存在前后不一致，其在第一次庭审中陈述房屋交易价款为50万元，但是在第二次庭审中被告栾承猛、栾海祥对房屋交易价款提出异议后，其又称“房款一共给了36万元，这个50万元是买卖协议上约定的，野徐法律事务所做了见证”，其后原告经其代理人提示又改口称约定的房款是50万元，对于相差的14万元，其解释称案涉房屋买卖的介绍人是其外甥乔亮，可能是被告欠介绍人的钱，从中抽给介绍人了，对于其购买时案涉房屋的市场价值，其称是30万元至40万元左右，对于以高出市场价格10万元至20万元购买案涉房屋，其解释称事情已经过去四五年了，也记不清了，当时自己住的房子拆迁了，拿到了一百三十几万元拆迁款，因为没有地方住，又买不到别的房子，经介绍人介绍就购买了案涉房屋，当时并不知道房屋的市场价格，是买了之后才知道的。 高新区法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告就房屋交易价款的具体数额陈述不一，无法判定原告已按照合同约定实际支付了全部价款；此外，案涉房屋未能办理过户登记是否系买受人即原告自身原因所导致。被告称其在领取案涉房屋产权证后随即就找原告要求办理产权过户，对此原告亦无异议，但是原告主张系因被告要求其加钱，其不同意，才导致被告不愿意配合过户。本院认为即使原告以上所称情况属实，其亦应采取一定的诉讼途径及时要求被告履行协助办理房屋过户的义务，若其及时采取诉讼途径主张权利并对案涉房屋采取保全措施，则案涉房屋不至处于产权归属不明的状态而造成本案的纠纷。故对原告的主张，本院不予支持。遂判决驳回原告陈来山的全部诉讼请求。案件受理费8800元，公告费900元，合计9700元，由原告负担（此款原告已交纳）。 上诉人陈来山不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、原审关于案涉购房款的交付事实认定错误；2、原审关于案涉房屋因买受人原因未办理过户登记有误。请求撤销原判决，依法改判支持上诉人的原一审诉讼请求或将本案发回重审。 被上诉人栾海祥、栾承猛答辩认为，原审认定事实清楚，适用法律及所作判决正确，请求维持原判决。 本院二审期间，上诉人陈来山撤回了在本案中请求确认案涉房屋具有所有权的诉讼请求。 本院认为，关于案涉房屋买卖合同的履行情况，首先，房屋买卖合同约定案涉房屋交易价格为50万元，在合同签订之日，上诉人陈来山之女即向被上诉人栾承猛之子支付了50万元，被上诉人栾承猛亦认可收到全部房款；其次，栾承猛在收到房款后向陈来山出具了收条；再次，栾承猛将案涉房屋交付给陈来山占有使用。因此，上诉人陈来山已经按照合同的约定，支付了全部购房款的事实，应予确认，原审法院仅以上诉人陈来山对房屋交易价款的数额陈述有出入，否认合同履行的事实有误。关于案涉房屋未过户是否为上诉人陈来山自身原因所导致，本院认为，栾承猛于2018年12月19日就坐落于医药高新区的房屋领取了产权证号为苏（X）泰州不动产权第X号的不动产权证，被上诉人栾承猛也通知了上诉人陈来山，但其提出了另外的要求，即要求上诉人陈来山在办理产权证过户时增加购房款，上诉人陈来山称临近春节需要考虑一下。显然，未能办理产权证过户的原因是双方当时就房款增加并未形成合意，客观上存在障碍，将原因归结于上诉人陈来山有失公允。况且，被上诉人栾承猛于2018年12月19日领取了房屋产权证，2019年3月12日原审法院即查封了案涉房产，前后不足三个月，尚在办理产权证过户的合理期限内，原审认定上诉人未能办理过户手续系上诉人自身原因，是对上诉人的苛求。综上，上诉人陈来山的上诉请求成立，本院予以支持。原审认定事实不清，适用法律及所作判决不当，本院予以纠正。导致本案诉讼，上诉人陈来山亦存在一定责任，故二审案件上诉费用由其承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，判决如下： 一、撤销泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2019）苏1291民初1530号民事判决。 二、不得执行泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2019）苏1291执恢66号之一执行裁定中坐落于医药高新区的房屋。 一审案件受理费8800元、公告费900元，合计9700元，由被上诉人栾承猛负担。二审案件受理费8800元，由上诉人陈来山负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 宋静婷 书 记 员 缪雯青