云南省富民县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0124民初925号原告：郭某，男，2009年5月10日生，住址：云南省昆明市五华区。法定代理人：董某，女，1974年8月29日生，住址：云南省昆明市五华区。系郭某的母亲。委托诉讼代理人：苏萍，云南北启律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南金耀颐和房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市富民县永定街道办事处环城西路，统一社会信用代码：915301245501488198。法定代表人：蒋培典，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：肖琦雷，男，1982年11月4日生，住址：云南省昆明市西山区。特别授权代理。委托诉讼代理人：何丽，云南上上律师事务所律师。特别授权代理。原告郭某诉被告云南金耀颐和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，于同年12月2日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人苏萍、被告的委托诉讼代理人肖琦雷、何丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2015年5月18日签订的商品房购销合同（合同登记备案号：FM201400434)合法有效，并判令被告继续履行该合同；2、判令被告承担逾期交房的违约责任，承担违约金至交付房屋时止，暂计算至2020年11月1日的违约金为402,400元；3、判令被告承担本案的诉讼费、律师代理费。事实和理由：2013年10月26日，原告在被告售楼部向被告交付购房定金30万元，之后于2015年5月18日交付80万元购房尾款后，双方签订《商品房购销合同》，截止签订合同时原告一共支付了110万元购房款，购房款已支付完毕。原、被告双方签订合同并约定原告购买依云山谷花园1-1期12幢12-4号房屋，-1-3层，商品房建筑层数为地上三次，地下**，参考建筑面积为173.19平方米，被告备注建筑面积181.62平方米，同时合同约定房屋价格为110万元、房款的支付方式为一次性支付110万元，被告应于2015年8月1日之前交付房屋给原告、并约定了被告为原告办理不动产权证的相关事宜，双方还约定逾期付款及逾期交房的违约责任，合同约定被告逾期交房按以下方式承担违约责任：逾期90日内按每日10元承担违约责任，超过90日仍未能交付房屋由被告每日按已付款的0.02%承担违约责任直至房屋交付之日止。原、被告双方在2015年5月18日签订商品房购销合同后，于2015年5月20日向富民县房地产管理所提出合同登记备案事宜，同日富民县房产管理所作出FM201500434的合同登记备案。被告没有在约定的时间交付房屋，原告要求被告交付房屋时，被告均告知原告快交房了，就这样不断的向原告承诺交房时间，直至原告提起诉讼之日，被告亦没有向原告交付房屋，被告的行为已经构成违约，应当依据合同约定承担违约责任，即前90天承担900元，至2020年11月1日共计1915天，扣除前90天后，按每天0.02%的标准计算为401,500元（1,100,000元×0.02%×（1915天－90天）），合计为402,400元。为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告辩称，1、我方认可双方签订的《商品房销售合同》合法有效，被告已经将房屋交付给原告，被告已经履行了交付义务；2、原告是生活在昆明市五华区的未成年学生，被告的违约行为并未给原告造成损失，原告诉请的违约金已经远远超过实际损失，已经接近合同价款的40%，原告诉请的违约金过高，被告请求法院予以调整；3、原告诉请的律师代理费，因为合同没有约定，不应由被告承担。综上，被告请求人民法院在查明真相的基础上，正确适用法律，依法驳回原告的部分诉请，并调整本案的违约金。原告针对诉讼请求向本院提交以下证据：一、《原告、法定代理人的身份证、户口簿复印件》；二、《被告的企业信用信息公示报告》；三、《商品房购销合同》；四、《商品房买卖合同登记备案表》；五、《收据》《云南省农信POS签购单》《云南省地方税务局通用机打发票》；六、《民事委托合同》。经质证，被告对原告提交第一组、第二组、第四组证据无异议；对第三组证据的三性无异议，但认为约定的违约金过高；对第五组证据的三性无异议，但认为不能证明第三项证明目的；对第六组证据不予认可，认为双方没有约定律师代理费的承担方式，原告也没有实际支付律师代理费。被告未向本院提交证据。本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。经庭审和质证，本院确认以下法律事实：2013年，原告欲购买被告的商品房，向被告预交定金300,000元。2015年5月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》约定：乙方购买甲方的商品房，按套计价，商品房总价款1,100,000元，由乙方于2015年5月18日前一次性向甲方支付全部房价款1,100,000元，甲方应于2015年8月1日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给乙方，甲方如未按约定的时间交房，自合同约定的交付时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。合同还对其他事项进行了约定。2015年5月18日，原告向被告支付剩余购房款800,000元。2015年5月20日，原告购买的商品房在富民县房地产管理所进行了备案登记。因被告至今未向原告交付房屋，为此，原告向本院提起本案诉讼。另查明，原告向被告购买的商品房至今未验收。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应依据合同的约定，按照诚实信用的原则，依法行使各自的权利和履行义务。本案中，原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原告请求判令被告继续履行双方签订的《商品房购销合同》，本院予以支持。原告已经按照合同的约定向被告支付了全部购房款，被告也应该按照约定于2015年8月1日前将经建设单位组织验收合格，及符合合同约定的涉案商品房交付给原告，因被告至今都未交付，被告的行为已经构成违约，根据双方签订的《商品房购销合同》第九条的约定，原告有权向被告主张逾期交房的违约金，被告认为双方约定的逾期交房违约金过分高于给原告实际造成的损失，请求依法予以调整，原告未举证证明其实际损失为多少，主张以所交房款为基数，按日万分之二的标准计算违约金，该主张标准过高，本院酌情予以调整，将被告逾期交房的违约金标准调整为以房屋总价款为基数按日万分之一计算。原告请求判令被告承担律师代理费，因双方签订的《商品房购销合同》未约定律师代理费的承担方式，原告至本案判决时也未实际支付因本案诉讼产生的律师代理费，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告郭某与被告云南金耀颐和房地产开发有限公司2015年5月18日签订的《商品房购销合同》合法有效，双方继续履行；二、由被告云南金耀颐和房地产开发有限公司自2015年8月2日起至实际交房之日止以购房总价款1100000元为基数按每日万分之一的标准给付原告郭某逾期交房的违约金；暂计算至2020年11月1日的违约金为210650元（1100000元×0.01%×1915天），在本判决生效后三十日内付清；三、驳回原告郭某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,336元（原告已预交），由原告负担2,876元、由被告负担4,460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  段志能人民陪审员  杜元明人民陪审员  司迎虹二〇二〇年十二月十一日书 记 员  周芯竹