山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0102民初14338号原告：盛凯，男，1974年出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：所晓雁，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：刘瑶，女，1979年出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：李忠高、张琪，山东瀚高律师事务所律师。被告：济南东兴置业有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：芦永季，经理。委托诉讼代理人：刘盼盼，山东齐鼎律师事务所律师。原告盛凯与被告刘瑶、被告济南东兴置业有限责任公司（以下简称东兴置业公司）相邻关系纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛凯及其委托诉讼代理人所晓雁,被告刘瑶及其委托诉讼代理人李忠高、张琪,被告东兴置业公司的委托诉讼代理人刘盼盼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。盛凯向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘瑶找到漏水点，尽快维修，停止侵害，排除妨碍；2.判令被告刘瑶赔偿原告经济损失49575元（装修费34075元，家电、家具等5000元，租金3500元/每月，租房3个月）；3.因本案而发生的诉讼费用、鉴定费用、评估费用等由被告刘瑶承担。事实及理由:盛凯与刘瑶均系某甲号楼业主，盛凯住某室，刘瑶住某甲室。2020年后，盛凯在外地居住多时，2020年4月28日经楼下某丙邻居电话通知得知自家房屋被淹，盛凯于2020年4月29日回家查看，发现家中客厅及一个卧室房顶大量漏水，导致这两个房间天花板、墙面脱落，木地板及踢脚线大面积被水浸泡发霉，墙面壁纸破裂，部分门套浸泡开裂变形，沙发、电视、空调等均有不同程度的损害。盛凯及时与刘瑶和物业公司联系，要求查找漏水点，停止侵害，并对受损房屋予以维修，但刘瑶推脱说漏水系物业公司的责任，拒不承担维修及赔偿责任。盛凯多次与刘瑶协商无果，诉至法院，请求法院依法维护原告的合法权益。通过委托鉴定后，鉴定机构对漏水原因作出鉴定，评估机构对经济损失作出认定。诉讼期间，盛凯变更诉讼请求：1.判令被告尽快维修，排除妨碍；2.判令被告赔偿原告经济损失62834元（装修费及家电损失24534元；租金损失3300元/月，租期6个月；鉴定费15000元；评估费3500元）；3.因本案而发生的诉讼费用由被告承担。刘瑶辩称：1、根据原告陈述，2020年4月28日因某丙室邻居发现自家房屋有渗水现象，遂至盛凯家中查看，才发现盛凯家中出现大量渗水，并已出现地板、门套等发霉变形现象，说明浸泡时间较长。另据鉴定意见书中分析，涉案房屋渗水是发生在楼板吸水饱和后沿楼板的薄弱处向下渗漏，因此水通过楼板渗漏至某甲室及地板继而向下渗漏至某丙室（盛凯楼下邻居）需很长时间。通过以上可以认定该漏水发生时间应在采暖期内（即2019年11月15日-2020年4月4日）。而涉案某乙室房屋的交付时间为2018年3月20日，因此涉案暖气管道发生渗漏是在房屋交付后两个采暖期内，依据相关法律规定，维修及损失责任应由第二被告东兴置业公司承担。2、涉案某甲室房屋为三室两厅，而受影响的房屋仅为客厅东南侧及西卧室，其他房间均未受影响仍可正常使用。依据价格评估报告中评估涉案房屋的装修周期为20天，因此租金应按照20天计算，即3300÷30×20=2200元。3、因被告刘瑶家中无渗水现象，其对隐蔽管道漏水不可能知情，而原告在诉状中表述因疫情滞留在威海，但省内疫情解除是2月10日，其对2号楼1单元某甲室房屋住宅损害状况未尽到妥善注意义务，导致损失扩大，应对涉案损失承担大部分责任。东兴置业公司辩称：一、我公司作为开发商，并不是相邻关系纠纷一案的适格被告。二、我公司交付给被告刘瑶的商品房是合格的，且已经过了供热及供冷系统两年的质保期。另，2018年3月20日，被告刘瑶向山东凯瑞物业服务有限公司出具《更改供暖系统承诺书》，承诺事项中载明：原有的供暖片样式及地暖管道不适合个人装修需求，主动要求进行如下改动：拆主卧、客厅、卧室暖气。根据东兴置业公司与刘瑶签订的《济南市商品房买卖合同》第十六条的规定，房屋交付后，因买受人使用不当或私自改动等原因造成房屋质量问题由买受人承担一切责任并不属保修范围。如需物业配合维修，应由买受人承担费用，因此造成的相邻房屋产生的质量或使用问题，由买受人承担责任并支付相关费用。三、原告遭受损失，是因为被告刘瑶房屋漏水所致。无论刘瑶房屋是否在质保期之内，根据合同的相对性，也应当由被告刘瑶以商品房买卖合同纠纷的案由起诉东兴置业公司，责任各方按照相关法律规定承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：盛凯与刘瑶均系某甲号楼一单元业主，其中盛凯系某甲室业主，刘瑶系某乙室业主。2019年11月-2020年4月采暖季期间，刘瑶一家在某乙室居住生活，而某甲室无人居住。2020年4月28日，该单元某丙室业主发现自家房屋有渗水现象，到某甲室查看情况后（盛凯留有钥匙），分别通知了盛凯、刘瑶和物业公司。盛凯回济南，于2020年4月29日回家查看，发现家中客厅及一个卧室房顶大量漏水，两个房间天花板、墙面脱落，木地板及踢脚线大面积被水浸泡，墙面壁纸破裂，部分门套浸泡开裂变形等。后双方就损害赔偿问题协商未果，盛凯诉至本院要求处理。诉前调解期间，根据盛凯的申请，本院依法对某甲号楼一单元某甲室房屋漏水点及漏水原因进行司法鉴定。山东国泰建筑工程设计咨询有限公司于2020年8月27日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：1.因不是全过程检测，故漏水点无法进行鉴定；2.某甲号楼一单元某甲室的客厅、西卧室顶棚和某乙室的客厅、西卧室地面为共用楼板。由于客厅、西卧室为无水房间，楼板无防水措施，不是防水楼板，在上层住宅有渗漏水的情况下，楼板吸水饱和后沿楼板的薄弱处向下渗漏。某甲号楼一单元某甲室房屋的漏水原因是上层某乙室的渗漏水通过楼板向某甲室渗漏导致。该意见书送达双方当事人后，双方在指定期限内均没有提出异议。鉴定费15000元，由盛凯先行支付。另，根据盛凯的申请，本院同时依法对某甲号楼一单元某甲室房屋因漏水造成的天花板、墙面、木地板、门、门套、家电家具、租金（租金计算时间自2020年5月5日起至装修完毕后一个月）等损失进行司法鉴定。山东正衡价格评估有限公司于2020年9月8日出具价格评估报告，认定某甲号楼一单元某甲室房屋因漏水造成的经济损失数额是24534元，合理的装修时间为20天，评估房屋月租金为3300元。价格评估报告送达双方当事人后，双方在指定期限内均没有提出异议。评估费3500元，由盛凯先行支付。关于房屋漏水情况。刘瑶主张2018年3月20日某乙室交付后，2018年11月-2019年3月采暖季未使用，2019年11月-2020年4月期间才使用供暖，认为应属于保修范围内，应由开发商承担某甲室的经济损失；而东兴置业公司提供了刘瑶向山东凯瑞物业服务有限公司出具《更改供暖系统承诺书》，认为根据与刘瑶签订的《济南市商品房买卖合同》第十六条的规定，因买受人使用不当或私自改动等原因造成房屋质量问题，应由买受人承担一切责任并不属保修范围，故应由某乙室业主承担相应赔偿责任。现刘瑶和东兴置业公司因应由谁承担某甲室的赔偿责任意见不一，协商未果。本院认为，相邻关系是相互毗邻的不动产所有人或占有、使用人，在行使不动产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。《中华人民共和国物权法》第八十四条规定，不动产相邻各方应当按照方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。本案系相邻关系纠纷，且盛凯并未要求东兴置业公司承担赔偿责任，系当事人对其权利的处分，并无不当。本案争议的焦点问题是：某甲室房屋漏水原因、损失的承担。本院认为，对于漏水原因，经本院依法委托鉴定，双方当事人在指定的期限内对鉴定意见均无异议，本院予以确认。根据鉴定报告确认的事实，某甲室漏水是楼上的某乙室渗漏导致，故理应由某乙室业主刘瑶承担相应的赔偿责任；且为了防止今后发生类似事件，避免不必要的损失发生，盛凯要求刘瑶尽快予以维修、排除妨碍，并无不当，本院予以支持。对于装修经济损失。因某乙室漏水导致楼下某甲室墙面、天花板、家具等被淹，损失数额经评估为24534元，而双方当事人均未在指定的期限内对评估报告提出异议，本院予以确认。因该损失系由某乙室造成，理应由刘瑶向盛凯赔偿。对于租金损失。因某甲室房屋受损，盛凯在重新装修期间需另行租房居住，经评估合理的装修时间为20天，租金每月3300元，本院予以确认。现盛凯请求6个月的租金不当，本院酌定盛凯在外租房及装修时间累计计算2个月为宜（即3300元*2个月=6600元），对盛凯主张超出部分，本院不予支持。需要说明的是，本案双方当事人系上、下楼邻居，后因各持己见以致产生诉讼，但矛盾并非不可调和，希望通过本案的处理，使双方能够相互尊重与体谅，最终恢复团结互助、互与方便的邻居关系。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告刘瑶于本判决生效之日起三十日内对某甲号楼一单元某乙室进行维修并排除漏水妨碍；二、被告刘瑶于本判决生效之日起十日内向原告盛凯赔偿因房屋漏水造成的装修等损失24534元；三、被告刘瑶于本判决生效之日起十日内向原告盛凯赔偿租金损失6600元；四、鉴定费15000元及评估费3500元，由原告盛凯负担1500元，被告刘瑶负担17000元；五、驳回原告盛凯的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费685元，由原告盛凯负担185元，被告刘瑶负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  戚文波二〇二〇年十二月三日书记员  彭金晨