江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初2268号原告：周常春，男，1968年10月2日生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：张伟，江苏博爱星律师事务所律师。被告：交通银行股份有限公司常州分行，住所地常州市通江南路**，统一社会信用代码913204008371501909。负责人：周毅平，行长。委托诉讼代理人：常建洪，江苏瑞鸿律师事务所律师。第三人：周洪波，男，1975年10月29日生，汉族，住常州市天宁区。第三人：李敏，女，1978年7月28日生，汉族，住常州市天宁区。原告周常春与被告交通银行股份有限公司常州分行（以下简称交通银行常州分行）、第三人周洪波、李敏案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月9日受理。案件审理过程中，本院依法追加周洪波、李敏作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周常春及其委托诉讼代理人张伟、被告交通银行常州分行的委托诉讼代理人常建洪、第三人周洪波到庭参加诉讼，第三人李敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，2015年4月28日，本院对交通银行股份有限公司常州分行诉常州博飞特金属材料有限公司、李达、张燕娥、周洪波、李敏金融借款合同纠纷一案作出（2015）天商初字第419号民事调解书：1、常州博飞特金属材料有限公司于2015年5月4日前偿还交通银行股份有限公司常州分行贷款本金2500000元，利息28464.02元（利息暂算至2015年3月21日），以及支付从2015年3月22日起至债务全部偿还完毕时止利息、罚息；2、如常州博飞特金属材料有限公司未按约履行上述第一项债务，则交通银行股份有限公司常州分行有权就周洪波、李敏坐落于常州市武进区房屋（他项权证号：常房他证武字第××号）、常州市房屋（他项权证号：常房他证新字第××号）分别在最高额1890000元、890000元范围内以折价或变卖、拍卖所得价款优先受偿；3、李达、张燕娥对上述第一项债务承担连带担保责任，在履行担保合同后，有权向常州博飞特金属材料有限公司追偿；4、案件受理费27028元，减半收取13514元，由常州博飞特金属材料有限公司、李达、张燕娥、周洪波、李敏共同负担。根据交通银行股份有限公司常州分行的申请，本院于2015年5月13日立案强制执行，案号为（2015）天执字第1021号。在本案的执行过程中，本院于2015年5月22日作出（2015）天执字第1021号执行裁定：冻结、划拨常州博飞特金属材料有限公司、李达、张燕娥、周洪波、李敏银行存款270万元或查封、扣押其相应价值的财产。2018年5月3日，本院依据该裁定，查封了周洪波、李敏名下坐落于常州市的房屋。后因无财产可供执行，本院裁定终结该案的执行程序。2019年12月3日，依据交通银行股份有限公司常州分行的申请，本院立案恢复执行，案号为（2019）苏0402执恢871号，执行过程中，本院于2020年3月21日至常州市房屋外张贴执行公告，载明本院拟评估、拍卖该房屋，要求案外人迁出或申报权利。案外人周常春于2020年4月21日向本院提起执行异议，要求中止对常州市房屋的执行。本院于2020年4月29日作出（2020）苏0402执异23号执行裁定书，驳回了周常春的异议请求。原告周常春向本院提出诉讼请求：1、不得执行常州市房屋。2、请求确认原告对怀德名园40幢1201室房屋的租赁权合法有效，依法应当保护同意带租拍卖，并赔偿原告的装修损失。事实和理由：2020年4月9日，原告对执行标的常州市房屋提出书面异议，常州市天宁区人民法院于2020年4月29日作出（2020）苏0402执异23号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告与周洪波之间的债务是真实的，均有银行的打款记录，借款余额为130万元。其和周洪波不存在其他业务关系。2013年12月30日，原告和周洪波签订了房屋租赁合同，用于抵偿部分债务，是双方的真实意思表示，如果是弄虚作假，完全可以时间放更长，甚至可以把周洪波的别墅也写进抵债协议。原告己经花费23万元左右对执行标的进行装修也是真实的。因为是家装，再加上时间过去多年，提供证据比较困难，周洪波也认可该装修投入是原告的。关于周洪波向被告作出的关于该房屋没有租赁物的承诺属于银行的格式文件，与原告无关，出租在抵押之前，并不影响原告和周洪波之间的租赁合同成立。该裁定保护了银行的抵押权，但对于原告的合法权利置之不顾，事实上进行带租拍卖，丝毫不影响被告抵押权的行使，周洪波的租赁行为也不构成对银行权益产生任何损失。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。被告交通银行常州分行辩称，对诉讼请求1，1、原告的两个请求相互矛盾，第一个请求不得执行，第二个请求认为可以执行，是附带条件执行，只能选择其一，不能并列请求。2、原告的请求没有事实和法律依据，因为被告的抵押是经过相关部门的登记完全有效。对债务人抵押给被告的房屋，被告依法有权申请法院强制执行，原告没有事实与理由阻止被告对债务人抵押的房屋进行拍卖。3、如果房屋租赁合法有效，被告与原告之间不存在相应的合同关系，被告也无法确定其租赁合同的真实性、关联性、合法性，也不符合执行异议之诉对房屋进行租赁合同确定效力，依法应驳回原告的诉讼请求。4、从案件事实说，在办理贷款前对该房屋办理抵押手续过程中没有见到案外人周常春，且抵押合同中抵押人签字确认，涉案房产不存在租赁。在承租人与周常春签订的合同中也没有债权人签字确认。房屋租赁没有依法办理相关的租赁登记。对于原告主张的诉讼请求2，原告没有证据证明其实际租赁房屋并占有使用房屋，对房屋装修的事实没有任何证据证明。这些不符合实际租赁的客观情况。据原告称是借给新亚公司500万元，借款是否成立，借款的原因，他们之间有无其他往来，欠款的真实性、合法性，原告没有完整的举证，其证据不能证明其三性，被告无法确认。综上，被告对原告的租赁不予认可，其没有完整的证据证明相关权利的三性，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人周洪波述称，对周常春的诉状所述事实没有异议。第三人李敏未出庭答辩，也未提交书面答辩意见。本院查明：周常春提供《欠条》一张。该欠条载明：至2013年12月30日，常州市新亚不锈钢管有限公司（以下简称新亚公司）尚欠周常春130万元。经双方协商，以该公司法人周洪波位于常州常信怀德名园40幢1201室的住宅抵押出租给周常春，期限15年，租金36万元，另付4万现金给周常春，共计40万元，作为对冲。新亚公司尚欠周常春90万元，由周洪波承担连带责任保证。新亚公司作为欠款方加盖公章，周洪波作为保证人签字，落款时间2013年12月30日。2014年1月5日，周洪波（甲方、出租人）与周常春（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定的相关内容如下：甲方保证向乙方出租的房屋系本人拥有完全所有权和使用权。房屋所有权证登记人周洪波；房屋的地址：常信怀德名园40幢1201室；房屋所有权证书编号：常房权证新字第**；土地所有权证书编号：常国用（2008）第××号。该房屋租赁期共180个月，自2014年1月10日起至2029年1月9日止。每月租金为2000元，租金总额360000元。房屋租金支付方式：现金。房屋租赁期内，乙方拖欠房租累计3个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋。租赁期间，乙方拖欠房租累计3个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金。周常春陈述，案涉房屋租赁的时候是毛坯房，银行抵押的时候也是毛坯房；2014年3月拿到了房屋钥匙，之后对房屋进行了装修，最早开始装修的时间为2014年9、10月份。周常春现居住于案涉房屋。另查明，常信怀德名园40幢1201室房屋的所有权人为周洪波、李敏。该房屋于2014年3月25日办理了抵押登记手续，抵押权人为交通银行常州分行。《授信业务抵押核保书》显示，抵押物是否存在出租、在先抵押、查封、扣押、监管等限制情况，该处填写的为“否”。抵押人周洪波、李敏在抵押人处签字。本院认为，本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，本案审理的焦点在于周常春对案涉房屋是否享有足以排除人民法院执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。按照上述规定，承租人如果在房屋被查封之前已签订合法有效的租赁合同并占有使用房屋的，其享有的权利是阻止向受让人移交占有房屋，而不享有阻止执行拍卖房屋的权利。综合本案具体情况看，1、就案涉债务性质而言，欠条中所载明的债务系新亚公司结欠周常春的债务而非周洪波个人所负债务，周洪波仅仅是该债务的保证人。2、本案用于出租的房屋系周洪波、李敏的共有财产，但用房屋租金抵偿的债务属于新亚公司与周常春之间的债务而非周洪波、李敏所负的共同债务。在用他人财产抵偿债务时，应当征得权利人的同意，否则会对合同的效力产生不利影响。因此，周洪波在处置共有财产时应征求李敏的意见并取得其同意，但欠条上和房屋租赁合同上都没有李敏的签字，亦即该财产的处置没有获得财产共有权人的同意。3、虽然从形式上看，周常春与周洪波在2014年1月5日签订了15年租赁期的《房屋租赁合同》，但案涉合同存在诸多矛盾之处。按《欠条》载明的内容，租金应该是以抵偿欠款的形式一次性支付的，而合同上载明租金的支付方式为现金，违约条款中也出现拖欠房租、逾期支付租金应承担违约责任的约定，这与周常春所述用欠款一次性抵付15年租期的36万元租金自相矛盾。合同中约定的房屋所有权证登记人周洪波也与实际登记的所有权人不一致。4、案涉房屋办理抵押登记之时，周常春并未实际占有、居住于该房屋之中（尚未装修）。5、《授信业务抵押核保书》载明案涉房屋用于抵押之时无出租周洪波亲自出庭参与了（2015）天商初字第419号案件的审理，其在该案件中并未说明案涉房屋已出租的情况。该案调解书载明“如常州博飞特金属材料有限公司未按约履行债务，则交通银行常州分行有权就周洪波、李敏坐落于常州市房屋（他项权证号：常房他证新字第××号）在最高额890000元范围内以折价或变卖、拍卖所得价款优先受偿。”根据该生效法律文书，交通银行常州分行有权就案涉抵押财产进行拍卖。综上，周常春不享有阻止案涉房屋执行向受让人移交占有的权利，其诉讼请求不予支持。李敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，依法可以缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回周常春的诉讼请求。案件受理费7990元，由周常春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴光前人民陪审员  王旭明人民陪审员  顾旭东二〇二〇年十二月九日书 记 员  朱晓骁