广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8851号上诉人（原审被告、反诉原告）：张朝臣，男，1990年11月1日出生，汉族，住河南省新野县*******夏官营1组，公民身份号码为411************454。委托诉讼代理人：陈伟，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静，广东品峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈伟如，男，1977年11月21日出生，汉族，住江西省樟树市************，公民身份号码为362************41X。委托诉讼代理人：陈建国，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐纪盈，北京德恒（东莞）律师事务所辅助人员。上诉人张朝臣因与被上诉人沈伟如租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初1921号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张朝臣上诉请求：1.撤销（2020）粤1972民初1921号民事判决第二项，变更为张朝臣向沈伟如支付2019年8月房屋占有使用费共28500元；2.撤销（2020）粤1972民初1921号民事判决第五、七项；3.沈伟如承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定张朝臣应向沈伟如支付自2019年8月至2020年4月22日期间的房屋占有使用费共248900元错误。1.张朝臣已以通知的形式和实际行为表示不再继续履行《厂房租赁合同书》，2019年7月底陆续搬离案涉厂房，搬厂持续时间较长，沈伟如亦知晓张朝臣搬厂情况。因此，张朝臣不应再承担案涉厂房的占有使用费。2.遗留在现场的物品责任在沈伟如。因沈伟如阻挠才未将遗留物品搬走，一审已有证人出庭作证，沈伟如亦未提供相反证据进行抗辩，故遗留物品所产生的仓储费不应由张朝臣承担。且张朝臣搬厂的新址亦是厚街镇，经营同样的工厂，所用设备、材料等均一样，张朝臣没有理由不将物品搬去新厂使用，而将高价值的物品遗留，空调、茶台等明显可反复使用，仅烤箱的价值就超过100000元。一审推定张朝臣怠于处理设备缺乏事实依据。3.沈伟如恶意扩大损失，对于扩大损失的部分不应由张朝臣承担。根据一审查明的2019年8月31日后的情况可知，即使张朝臣存在过错，沈伟如亦可通过2天时间花费5300元即可止损（即使不能完全止损，也可从每月28500元的损失降至每月1000元）。但沈伟如并没有这样做。且张朝臣举证证明沈伟如至少在2020年4月22日之前重新出租厂房，沈伟如即主张在该日重新出租，过于巧合。若沈伟如更长时间后才重新出租，则让张朝臣支付更长时间的占用费显然不公平。4.张朝臣搬离案涉厂房的原因在于沈伟如。根据《厂房租赁合同书》第十一条与第十二条之间的手书重点条款内容可知，张朝臣非常重视消防、环保，生产工厂若没有环保手续，随时有被查封的可能。因案涉厂房无任何报建手续，沈伟如迟迟无法为案涉厂房办理消防及环保手续，导致张朝臣工厂经常为了躲避检查而停产，这是张朝臣搬厂的真实原因。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，在张朝臣搬离并通知沈伟如不再使用案涉厂房后，虽因沈伟如阻挠导致现场有遗留物，但沈伟如亦应采取适当措施防止损失扩大，但沈伟如怠于采取止损措施，对由此造成的扩大损失无权要求张朝臣予以赔偿。二、遗留在现场的物品原因不在张朝臣，张朝臣无需支付自2020年4月23日起的仓储费。三、因沈伟如的过错导致张朝臣无法在案涉厂房继续正常生产，由此产生的拆卸、搬迁、清扫费共计5300元应由沈伟如承担，与张朝臣无关。沈伟如辩称，一、张朝臣应支付自2019年9月1日至2020年4月22日的房屋占有使用费。（一）张朝臣虽于2019年8月底停止生产，但其仍将大量的生产设备、办公用品等物品留存在案涉厂房处，前述物品实际占用案涉厂房，沈伟如已提交视频证明，张朝臣一审亦确认占用事实，且证人陈光合亦证实张朝臣留存在案涉厂房内的物品与沈伟如提供的《张朝臣留存物品清单》上的物品一致。因此，张朝臣应参照《厂房租赁合同书》约定的租金标准支付至沈伟如于2020年4月22日将张朝臣留存的前述物品搬离之日的占有使用费。（二）前述物品留存在案涉厂房内的责任完全在于张朝臣，与沈伟如无关，张朝臣应承担由此带来的不利法律后果。1.张朝臣不再租赁案涉厂房后，负有将厂房恢复原状，搬离自身物品，将厂房腾空归还给沈伟如的法定义务。其未及时搬离物品已经违法，亦影响沈伟如对外招租。2.沈伟如有催促张朝臣尽快搬离物品，并告知交租的法律后果，不存在阻止搬离行为，案涉微信聊天记录可证明。3.陈光合、于景普的证人证言不能证实沈伟如阻扰张朝臣搬离物品的事实。陈光合、于景普分别系张朝臣的员工和委托的装修施工方，与张朝臣存在利害关系，且该证人证言与沈伟如、张朝臣之间的微信聊天内容不符。4.张朝臣搬离案涉厂房的原因是其自身经营不善，陈光合“搬厂持续了十多天时间，经营正常”的证言及案涉微信聊天记录可证实，并不存在因环保、消防的原因影响其生产的事实。案涉厂房只是沈伟如出租的整个工业园的一部分，只要依法经营，不从事污染环境的行为，完全可正常生产。同园区还有十余家工厂至今仍在开工亦可佐证此事实。（三）沈伟如不存在恶意扩大损失的行为。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的适用条件是“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大”。而案涉租赁合同系无效合同，不存在“违约”一说。且张朝臣未及时搬离其物品，对案涉纠纷负有完全的过错和责任，沈伟如不负有主动帮助张朝臣搬离留存物品的法定或约定义务。且张朝臣完全有能力、有条件将其留存的物品搬离案涉厂房，并不存在因其客观履行不能而需要沈伟如协助搬离的情形。因此，张朝臣主张的止损缺乏依据。二、张朝臣留存的物品经沈伟如搬离后放置在工业区其中的一个厂房、宿舍、保安室内，占用了物业的面积。一审法院于2020年8月12日现场勘查亦确认此事。因此，一审酌定张朝臣自2020年4月23日起每月支付1000元仓储费并无不当。三、沈伟如诉请的物品拆卸、搬迁、清扫费属必然产生的费用，并有相应收据、微信聊天记录、扫码付款记录和微信转账记录相互印证，已形成完整证据链，足以证实沈伟如为了搬离张朝臣留存的物品已支付物品拆卸、搬迁、清扫费5300元的事实，该款项应由负有搬离义务的张朝臣承担。沈伟如向一审法院起诉请求：1.张朝臣向沈伟如支付2019年8月份租金28500元、9月份租金28500元、10月份租金28500元、11月租金28500元，暂合计为114000元（租金按照每月28500元标准计算，自2020年10月12日起按每月租金31350元计至张朝臣实际搬离之日止，暂计算至2019年11月）；2.张朝臣向沈伟如支付2019年7月电费22425元（含8月基本电费4600元）、2019年8月份电费11546元（含9月份基本电费4600元）、2019年10月基本电费4600元、2019年11月基本电费4600元，暂合计43171元（电费按照每月实际使用量支付，每月基本电费固定收取4600元，基本电费从2019年7月1日计至张朝臣实际搬离之日止，暂计算至2019年11月）；3.张朝臣向沈伟如支付2019年7月水费270元、2019年8月水费132元；以上暂合计157573元，抵扣张朝臣支付的押金85500元后，张朝臣还需向沈伟如支付72073元；4.张朝臣承担本案诉讼费。沈伟如其后增加诉讼请求：1.张朝臣支付物品拆卸、搬迁、清扫费共计5300元；2.张朝臣自2020年4月23日起按每月2000元的标准支付场地占有费给沈伟如至搬离物品之日止，暂计至2020年5月12日，共1333元；3.张朝臣将留存在沈伟如处的物品搬离。一审庭审中，沈伟如主张，将租金和电费计算至2020年4月22日；电费的计算时间从2019年7月1日变更为2019年8月1日计算。张朝臣向一审法院反诉请求：1.确认双方于2018年10月12日签署的厂房租赁合同无效；2.沈伟如向张朝臣退回押金85500元；3.本诉诉讼费及反诉诉讼费均由沈伟如承担。一审法院认定事实：2018年10月12日，沈伟如作为甲方，张朝臣作为乙方签订一份《厂房租赁合同书》约定，由甲方向乙方出租位于东莞市厚街镇汀山社区*************及厂房宿舍2间给乙方使用；乙方必须在每月5日前交付当月租金，月租金为28500元，乙方支付现金，甲方开具收据，未缴纳租金及水电费按日加收5‰滞纳金，在未经甲方书面同意超过5天未支付租金的，视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，收回所出租的厂房和宿舍；合同期限从2018年10月12日至2022年10月11日止，递增由租期第三年递增10%，具体为2018年10月12日至2020年10月11日每月厂租为28500元；2020年10月12日至2022年10月11日每月31350元；签订合同后，乙方向甲方支付85500元作为保证金；电费平0.7326元/度，谷0.4826元/度，加1毛再加10%电损；甲方负责变压器高压电在配电房内，乙方向甲方缴纳厂内生产、生活用电、用水等费用。基本电费23元/千伏安。水费6元/吨。合同落款处有原、张朝臣签名及捺印。签订合同当天，张朝臣向沈伟如支付押金85500元。庭审中，沈伟如主张沈伟如向张朝臣提供200千伏的变压器，每千伏23元，每月张朝臣应向沈伟如支付4600元的基本电费。沈伟如主张，其在2019年8月5日通过微信向张朝臣催收租金及水电费，要求张朝臣在5日之前缴纳。张朝臣要求宽限两天。沈伟如分别在2019年8月10日、15日、21日、31日再次催收8月份租金、水电费共计51195元，张朝臣在2019年8月31日表示“我没做了，你把东西处理了算了。”沈伟如回复“我们公司不会要你的东西，合同没跟我终止，每个月你都要租金，我会找律师收取，望知悉！沈伟如示。”此后，从2019年9月2日至10月23日，沈伟如多次向张朝臣催收2019年8月的款项以及2019年9月份的租金、水电费40178元、10月份33100元。2019年10月23日，沈伟如向张朝臣发送律师函要求张朝臣在两日内支付款项并搬离，否则沈伟如将起诉追索。沈伟如主张，张朝臣至今尚欠其租金、水电费情况如下：序号月份租金水费电费合计12019年8月28500270224255119522019年9月28500132115464017832019年10月28500046003310042019年11月2850004600331005合计11400040243171157573根据沈伟如向张朝臣出具的收据显示，2019年8月份收取的租金是2019年8月1日至31日的租金和水费，电费22425元备注是7月份电费。2019年9月份收取的租金是2019年9月1日至30日的租金和水费，电费备注是8月份的电费。沈伟如将上述收据拍照通过微信发送给张朝臣，张朝臣没有提出异议。沈伟如主张，至2020年4月22日，沈伟如清理张朝臣存放在案涉租赁物的物品，产生清理费5300元，包括向晏海华支付设备拆装、搬移费3000元，向谢昌福支付拆除水池、清理费800元，向王锯辉支付设备拆棚、搬迁费1500元。沈伟如主张上述费用应由张朝臣承担。为证明上述主张，沈伟如申请证人晏海华出庭作证，晏海华称其受沈伟如委托清理厂房内剩余的机器设备，清理了烤箱、水池、喷漆设备、垃圾，一共清理了两天，有五六个工人清理。第二天拆除水池，产生了建筑垃圾需要处理。清理上述设备除了人工外还需机器设备。沈伟如又提供一份其与案外人郝军签订的《厂房租赁合同书》及支付记录为证，主张其在2020年4月21日才将案涉厂房重新出租。沈伟如同意向张朝臣返还保证金85500元。张朝臣主张，其确认沈伟如2019年7月的租金及水电费，8月的租金、水费，至于8月份的电费，张朝臣表示是在2019年9月份收取的，当时张朝臣已经没有生产经营，不应支付4600元的基本电费，8月的电费应为6946元。2019年8月31日，张朝臣明确向沈伟如表示不履行合同义务，沈伟如不应收取任何款项。至于留存在租赁物内的物品，张朝臣主张是沈伟如阻挠其搬离。对此，张朝臣提供证人陈光合、于景普的证人证言佐证。陈光合称，其是张朝臣经营的美涂工厂的员工，工厂在2019年7月底开始搬迁，2019年8月中旬全部搬迁完毕，还有烤箱、风扇、水池等，房东不允许张朝臣搬走空调。陈光合确认沈伟如主张的张朝臣遗留在案涉厂房的物品清单。于景普主张，其为张朝臣装修新工厂，装修期限从2019年7月至月底装完。双方确认，案涉厂房没有办理建设工程规划许可证及其他产权证。为查明事实，一审法院在2020年8月12日前往案涉租赁厂房现场勘察，实地拍摄张朝臣存放在案涉厂区内的物品，包括烤箱一个、金属横梁一条、货架七个、卡板原料一个、空调三台、办公桌椅一套、茶桌一张、茶椅五张、铁床六张、排气扇两个、文件柜两个、电脑显示器一台、喷涂设备一个（照片附卷）。一审法院来到厂区发现，该物品散落存放在厂区其中一个厂房、宿舍、保安室，烤箱放置在室外。以上事实，有沈伟如提供的厂房租赁合同书、押金收据、2019年8月、9月、10月收据、微信聊天记录、照片、视频、晏海华、邓金富的微信主页、晏海华的扫码付款记录、收据、沈伟如和王琚辉的微信转账记录、王琚辉出具的两张收据、租赁合同、两张收据、情况说明、借记卡账户历史明细清单，有张朝臣提供的生产/办公场所租赁合同、零散工业废水工程转移协议书、工业废物服务协议、收款收据、证人证言、搬家司机证言、行驶证、转账记录、照片、装修公司法人证言、营业执照、厂房办公室工程承揽合同、新车间建设项目费用表、转账记录、收费明细表，以及一审庭审笔录等附卷为证。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。关于案涉《厂房租赁合同书》的效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，现双方均确认本案租赁物没有办理建设工程规划许可证或其他产权证明，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，一审法院认定案涉租赁合同应属无效合同。沈伟如诉求的租金，实际上应为占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，案涉合同无效，合同的当事人应将各自因案涉合同所取得的财产返还给对方。双方均认可由沈伟如向张朝臣返还保证金85500元，对此，一审法院亦予以认可。本案的争议焦点为：一、张朝臣应向沈伟如支付的占有使用费、水电费数额应如何认定；二、沈伟如要求张朝臣支付的搬迁费、仓储费有无事实依据，数额应如何认定。对此，一审法院分析如下：焦点一、对于2019年8月份的占有使用费、水电费合计51195元；2019年9月份的水费132元、实际使用电费6946元，双方均无异议，一审法院对此以予以认可。关于沈伟如诉求的2019年9月至2020年4月22日期间的占有使用费，从双方确认的微信聊天记录可见，张朝臣在2019年8月31日向沈伟如表示“我没做了，你把东西处理算了。”沈伟如在微信中明确回复不会要张朝臣的东西。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，从微信聊天记录可推定张朝臣在2019年8月31日搬离厂房，张朝臣在搬离时怠于处理其所有的设备，未能向沈伟如返还租赁物的原状，即该设备截至2020年4月22日前一直占用案涉厂房，张朝臣应参照《厂房租赁合同书》租金标准，从2019年9月1日起向沈伟如支付占有使用费至2020年4月22日，数额为220400元（28500元/月×7个月+28500元/月÷30天×22天），加上2019年8月的占有使用费，张朝臣需支付的占有使用费数额为248900元。沈伟如要求张朝臣立即搬离留存在厂房的物品，合法有据，一审法院予以支持。关于2019年9月份收取的基本电费4600元，一审法院认为，从沈伟如出具的收据显示，该电费产生的期间是2019年8月1日至31日，沈伟如通过微信向张朝臣发送上述收据，张朝臣并无提出异议，因此，一审法院认定2019年9月份的基本电费4600元是在2019年8月1日至31日期间产生，当时张朝臣还在使用厂房，应参照《厂房租赁合同书》向沈伟如支付4600元的基本电费。至于沈伟如诉求的从2019年9月1日之后的基本电费4600元，因张朝臣在2019年8月31日已搬离厂房，没有生产经营，没有实际产生电费，也没有实际使用变压器等设备，沈伟如要求其支付2019年9月1日之后的基本电费4600元/月，没有事实依据，一审法院不予支持。焦点二、关于沈伟如诉求的拆卸、搬迁、清扫费5300元，如焦点一所述，张朝臣未将其物品搬离是事实，沈伟如诉求的拆卸、搬迁、清扫费属必然产生的费用，也有收据予以佐证，因此，一审法院对沈伟如的该项诉求予以支持。关于沈伟如诉求的占有使用费，根据现场勘察的情况，结合张朝臣留存物品的设备、体积及存放的地点，一审法院酌定张朝臣自2020年4月23日起向沈伟如支付1000元/月的仓储费。对沈伟如诉求的超出此部分的诉求，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认沈伟如与张朝臣在2018年10月12日签订的《厂房租赁合同书》是无效合同；二、限张朝臣在判决生效之日起三日内向沈伟如支付2019年8月至2020年4月22日期间的房屋占有使用费248900元；三、限张朝臣在判决生效之日起三日内向沈伟如支付2019年8月的电费22425元、2019年9月的电费11546元；四、限张朝臣在判决生效之日起三日内向沈伟如支付2019年8月份的水费270元、2019年9月的水费132元；五、限张朝臣在判决生效之日起三日内向沈伟如支付拆卸、搬迁、清扫费共计5300元；六、限张朝臣在判决生效之日起十日内搬离存放在案涉厂区的物品，包括烤箱一个、金属横梁一条、货架七个、卡板原料一个、空调三台、办公桌椅一套、茶桌一张、茶椅五张、铁床六张、排气扇两个、文件柜两个、电脑显示器一台、喷涂设备一个；七、限张朝臣在判决生效之日起三日内向沈伟如支付2020年4月23日至实际搬离之日的仓储费，仓储费的标准按照1000元/月计算；八、限沈伟如在判决生效之日起三日内向张朝臣返还保证金85500元；九、驳回沈伟如的其他诉讼请求。如双方未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费801元，反诉案件受理费969元，合计1770元，由沈伟如承担969元，张朝臣承担801元。双方当事人二审期间均未向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：张朝臣应向沈伟如支付的占有使用费如何认定。对此，本院分析如下：关于占有使用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”张朝臣应向沈伟如支付2019年8月的占有使用费28500元，张朝臣对此亦予以确认。张朝臣于2019年8月31日停止经营离场，但未将案涉租赁物内的物品搬离。张朝臣该期间虽未进行任何经营，但因案涉租赁物内仍有物品将必然妨碍沈伟如另行出租，张朝臣主张沈伟如阻扰其搬离物品，但未举证证明，应承担举证不能的不利后果，对张朝臣的该主张，本院不予采信。但考虑留存在案涉租赁物内的物品并非难以转移保管，沈伟如实际于2020年4月22日因转租需要将案涉租赁物内的物品搬离至厂区内其他地方保管，且张朝臣在停止经营离场时也曾通过微信向沈伟如表示“我没做了，你把东西处理了算了”，而沈伟如明知张朝臣已经离场但未及时循求法律途径收回案涉租赁物，其对损失扩大亦有责任。故本院综合全案案情酌情认定张朝臣按其搬离前的使用费标准承担2019年9月1日至2020年4月22日期间的占有使用费50%的部分,即110200元，一审认定有误，本院予以纠正。关于拆卸、搬迁、清扫费5300元，张朝臣未将案涉租赁物内的物品搬离，沈伟如拆卸、搬迁、清扫必然产生相关费用，也有收据予以佐证，故一审对沈伟如的该项诉求予以支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人张朝臣的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持，对不成立部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初1921号民事判决第一、三至八项；二、变更广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初1921号民事判决第二项为：限张朝臣在判决生效之日起三日内向沈伟如支付2019年8月至2020年4月22日期间的房屋占有使用费138700元；三、驳回沈伟如的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费801元，反诉案件受理费969元，合计1770元，由沈伟如承担969元，张朝臣承担801元。二审案件受理费4746元（张朝臣已预交），由沈伟如负担2373元，张朝臣负担2373元。本判决为终审判决。审判长邓潮辉审判员尹河清审判员林静二〇二〇年十一月三十日书记员李慧英曾梓珊