宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终1194号 上诉人(原审原告)：固原六盘君子商贸有限公司。住所地：宁夏固原市原州区政府街。 法定代表人：杨君，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马明燕，宁夏信用律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人(原审被告)：王静，女，1987年11月2日出生，汉族，高中文化，居民，住宁夏固原市原州区。 委托诉讼代理人：郭云安，宁夏朔北律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人固原六盘君子商贸有限公司（以下简称六盘君子公司）因与上诉人王静房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初2596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 六盘君子公司上诉请求：一、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初2596号民事判决第一项，改判由王静于本判决生效之日起十日内向上诉人支付房屋租赁费14846.92元、物业费12570.35元、违约金8225.18元，共计35642.45元；(争议金额：6405.09元)；二、本案诉讼费用由王静负担。事实和理由：一审认定事实清楚，适用法律无误，但处理部分错误。六盘君子公司一审中自愿放弃的仅是追索3077、3078、3019号商铺租赁费的诉讼请求，而非放弃所有费用，对3077、3078、3019号商铺的物业管理费并未放弃。一审曲解六盘君子公司意思，作出部分错误的判决。请二审依法改判。 王静辩称，案涉房屋一共为五套，分别属于五位不同的房主，六盘君子公司仅以受托人的名义，与王静签订租赁合同。而在此前，六盘君子公司与王静之间又签订一份商铺租赁合同，而出租人表述为尚都国际七号楼招商部，而对五套房屋中间有部分房主经王静联系，根本不愿意起诉，因此，在法庭中认定事实为表述六盘君子公司放弃部分费用，其他具体事实与理由，我方将在上诉状中明确。 王静上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初2596号民事判决，将本案改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实有误，致判决错误。一审认定双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，属有效合同的事实有误。第一，王静签订租赁合同的相对方是尚都国际，而非六盘君子公司，其主体不适格；第二，双方签订的合同并未生效，王静一审阐明双方签订合同时并未达成合意，原本一式三份的合同，六盘君子公司只签订了一份，且该份合同也并未签订完整，六盘君子公司起诉时提交的租赁合同并未生效，其提交的合同明显记载一式三份，王静执有一份，六盘君子公司执有两份，王静对该合同持有异议，对合同产生效力的举证责任在六盘君子公司，其应当出示其执有的两份合同，才能证明双方签订的合同已经生效；第三，2019年9月22日，六盘君子公司向王静发出合同解除的催告函，双方合同已于2019年9月22日解除；第四，承租期间系六盘君子公司违约在先，应当向王静赔偿损失，且应当继续实行交三个月免三个月房租的优惠政策，而非王静向其支付违约金；第五，承租期间，六盘君子公司并未提供物业服务，物业费不应支持；第六，六盘君子公司和业主之间系委托关系，而非房屋租赁关系，其并非承租人，王静并非次承租人，故合同名为商铺租赁合同，实为居间合同，六盘君子公司只有索要居间报酬的权利，而无权主张房屋租赁费等相关费用，故主体不适格，应驳回其诉讼请求。补充：本案中，经两次签订合同且王静也多次与原房东沟通，原房东是否对上诉人主张权利意见均不一致，根据该条规定，作为受托人的六盘君子公司没有权利直接以自己名义对第三人主张权利，同时，民诉法对于隐名代理人能否以自己身份向第三人主张权利，没有明确规定。从本案法律关系来看，原房东与六盘君子公司之间属隐名代理合同关系。真正权利义务归结于五房东。但一审未对隐名代理关系进行研究，属适用法律错误。其次，根据一审双方提供的证据，能够显示王静于2019年12月9日已搬离案涉房屋，但原判却将租赁费、物业费等相应费用计算至2020年4月1日，属认定事实错误。故请二审审查，驳回被上诉人起诉。 六盘君子公司辩称，1.六盘君子公司主体适格，经房主授权对其商铺进行出租，收取租金等事宜，由于王静，未支付租赁费，六盘君子公司向房主说明情况后，房主再次授权，六盘君子商贸有限公司起诉追偿租金；2.对于3077、3078、3019号商铺房主，通过诉讼方式要求支付租金时，不愿意六盘君子公司起诉，未授权。一审中，六盘君子公司放弃对以上三商铺主张的租赁费的诉讼请求。对于物业费，由于六盘君子公司已经提供物业服务，且公司经营范围中，包含商铺租赁，足以证明其实际提供物业服务，王静应当支付该三套商铺的物业费，由于王静拖欠租赁费、物业费构成违约，应当承担违约金。对于王静陈述的2019年12月9日，双方之间并未解除租赁合同，截至一审庭审，王静仍占用商铺。因起诉日期为2020年4月1日，所以相关费用计算至2020年4月1日。请二审驳回王静的上诉请求，支持六盘君子公司上诉请求。 六盘君子公司向一审法院起诉请求：1.判令王静支付拖欠的房屋租赁费36500.4元、物业管理费12774.84元、暖气费4637.6元、水费1397.84元，以上费用共计55310.68元；2.本案诉讼费用由王静负担。 一审法院查明，李文渊、王晓霞、代晓琴、李忠平、杨显东分别是固原市原州区政府街尚都国际7号楼三楼30**、30**、31**、31**、31**号（总面积95.02平方米）商品房所有权人，分别于2017年10月30日、10月30日、12月1日、11月3日、11月13日与六盘君子公司就其所有商品房对外招商、出租摊位、签订合同、代收租赁费、追讨租赁费等事宜签订商户授权委托书。2018年1月14日，六盘君子公司与王静签订《商铺租赁合同》（出租方、甲方为六盘君子公司，承租方、乙方为王静），主要约定：甲方将位于固原市原州区政府街尚都国际7号楼3层C-0**、C-0**、C-0**、C-0**、C-1**、C-1**、C-1**、C-1**号商铺出租给乙方，租赁期限为2018年1月14日至2021年1月13日，租赁费为每平方米每月10元；水费按照每平方米0.50元计算；物业管理费每平方米每月3.50元；乙方应于合同签订当日向甲方交纳保证金3500元，乙方因为拖延不交租赁费、管理费等费用的，甲方可以从乙方保证金扣除相关费用，导致保证金少于约定数额的，乙方应于三日内补齐，逾期未补齐，乙方应按差额部分每日按3%向甲方支付违约金；合同自双方签字或盖章之日起生效。双方在合同上签字、盖章。六盘君子公司自认王静交纳保证金3500元，支付租赁费计5028元、物业管理费1203.00元。另查明，30**、30**、31**、31**、31**号商品房所有权人就诉讼追讨租赁费与六盘君子公司签订了授权委托书；庭审中六盘君子公司自愿放弃暖气费的主张及30**、30**、30**号商铺的所有费用的主张。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案中，六盘君子公司受商品房所有权人委托管理，并就诉讼追讨房屋租赁费等事宜签订授权委托书，并与王静签订商铺租赁合同，六盘君子公司起诉符合法律规定，故王静辩称六盘君子公司不具备房屋租赁的资格、主体不适格的意见不予采信。双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，属有效合同。六盘君子公司要求王静履行合同义务的理由成立，本院予以支持。鉴于双方未解除合同，且商品房所有人委托管理，双方签订的商铺租赁合同继续有效，确认自2018年1月14日至2020年4月1日的房屋租赁费总计为25275.32元（26个月×10元×95.02平方米+18天×10.00元×95.02平方米÷30天），考虑受疫情影响，酌情减免2个月租赁费即1900.40元（2个月×10元×95.02平方米），根据合同约定王静交纳的保证金3500元抵充租金，再减去已支付的房屋租赁费5028元，故王静实际应支付欠交房屋租赁费为14846.92元。王静辩称签订合同时六盘君子公司承诺其享受交三个月免三个月房屋租赁费的优惠政策，因此，其应支付的房屋租赁费用应为实际使用摊位租赁费用的一半，六盘君子公司对优惠政策不否认，但认为根据合同约定，王静存在拖欠租赁费等各项费用及其他违约行为的，不再享受免租优惠条件，王静确实存在拖欠租赁费等费用的违约行为，根据合同约定，对王静该辩解不予采信。六盘君子公司具有物业服务资格且就物业管理费与王静进行了明确约定，故对六盘君子公司要求支付物业费的诉讼请求，予以支持。确认王静欠交自2018年1月14日至2020年4月1日的物业费计7643.36元（26个月×3.50元×95.02平方米+18天×3.50元×95.02平方米÷30天-已交物业费1203元）。王静辩称六盘君子公司承诺免除物业费，六盘君子公司不予认可，王静亦没有提供其他证据予以佐证且其已交纳物业费1203元的行为与其辩称相互矛盾，故对王静该辩称不予采信。关于水费合同中约定按照每平方米0.50元计算，并未明确是按每月还是每季度每平方米0.50元计算，约定不明且未提供其他证据证明该主张，故不予支持。六盘君子公司要求王静按每日3%支付拖欠上述费用期间的违约金，过分高于法律规定，应按欠款数额的30%予以确认，支持的违约金为14846.92+7643.36×30%=6747.08元。六盘君子公司自愿放弃主张暖气费及3077、3078、3019号商铺所有费用的诉讼请求，系其对自身权利义务的处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，予以支持。对王静的其他辩解未能提供相应证据予以证明的，不予采信。综上所述，六盘君子公司的诉讼请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第五十一条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、由王静于本判决生效之日起十日内向固原六盘君子商贸有限公司支付房屋租赁费14846.92元、物业费7643.36元、违约金6747.08元，共计29237.36元；二、驳回固原六盘君子商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1182元，由固原六盘君子商贸有限公司负担651元，王静负担531元。 二审中，王静提供微信转账截图复印件一份。证明：2017年11月12日向固原六盘君子商贸有限公司转账1000元定金的事实。六盘君子公司质证意见：以上证据中的1000元为签订合同之前的定金，合同签订后，该1000元已包含在支付的租赁费5028元内。本院认为：王静提供的微信转账截图复印件，结合六盘君子公司质证意见及王静一审对此未提出相关的陈述，故该证据仅能证明2017年11月12日向六盘君子公司支付1000元定金的事实，并不能证明该款是否属已付租金5028元之外的事实，故对其证明效力不予认定。 二审查明：双方商铺租赁合同已于2019年12月9日解除，且六盘君子公司一审中仅对案涉30**、30**、30**号商铺租赁费用放弃。其余事实与一审查明的事实一致。本院予以确认。 本院认为，结合六盘君子公司与王静的诉辩意见，本案主要争议焦点是；六盘君子公司是否是适格的诉讼主体；案涉商铺租赁合同何时解除；案涉30**、30**、30**号商铺管理费是否应予支持；一审确定的案涉其他商铺的租赁费用、物业管理费用及违约金是否适当。 关于六盘君子公司是否是适格的诉讼主体问题。六盘君子公司基于其与案涉商铺所有权人之间签订的对外委托签订租赁合同的授权委托书，向王静出租案涉商铺，且其与王静亦签订相应的案涉商铺租赁合同，明确双方权利与义务，故六盘君子公司享有案涉商铺租赁权，六盘君子公司基于该租赁合同具有收取相关费用的资格。王静上诉提出六盘君子公司不具有诉讼主体资格的意见不能成立，不予支持。王静上诉称案涉商铺租赁合同并非双方真实意思表示并未生效，六盘君子公司对此不予认可，王静提供的证据亦不足以证明该主张的成立，对其该意见不予支持。 关于案涉商铺租赁合同何时解除的问题。二审中，王静称2019年12月9日其搬离商铺时，杨君阻挡不让搬离，为此，双方发生争执并由六盘君子公司报警。且称当天除货架弃留外，其余商品全部搬离。六盘君子公司称其当天索要费用时，王静称若要钱，其就要搬走，且当天王静实际已搬走一部分商品，且称商铺出租时，未交付过钥匙，系由商户自行准备。故结合双方陈述、六盘君子公司一审提供的2019年12月9日接处警登记表及王静一审提供的六盘君子公司出具的2019年9月22日的合同解除催告函，能够确认双方于2019年12月9日已解除租赁合同的事实。一审确认合同解除时间为2020年4月1日不当，二审予以纠正。 关于案涉30**、30**、30**号三套商铺物业管理费是否应予支持的问题。六盘君子公司虽在起诉状中主张包括前述商铺及其余案涉商铺共计八套商铺相应的租赁费及物业费用等，但庭审中，六盘君子公司称因30**、30**、30**号商铺所有权人，不愿意六盘君子公司起诉主张租金，未向其授权，故其放弃对前述三套商铺租赁费的诉讼请求，但其并未放弃该商铺的物业费用。故因其实际提供了物业管理，对其主张该商铺的物业管理费用应予支持。根据合同内容，该商铺的面积为147.92平方米（合同记载总面积）-95.02平方米（已支持管理费用的商铺面积）=52.9平米，期间应为2018年1月14日至2019年12月9日，每平米按3.5元计算，每月为52.9×3.5=185.15元，故该三套商铺的物业管理费用应为22个月（每月185.15元）+25天（每天6.2元）=4228元。一审未予支持该部分费用不当，二审予以纠正。 关于一审确定的案涉其他商铺的租赁费用、物业管理费用及违约金是否适当的问题。如前所述，双方于2019年12月9日解除合同，故其余商铺的租赁费用、物业管理费用的截止时间应以2019年12月9日为据。故结合本案事实，租赁费用为2018年1月14日至2019年12月9日期间的22个月（每月950.2元）+25天（每天32元）=21704元，除已支付的保证金3500元及租赁费5028元外，再支付13176元。物业管理费用22个月（每月332.57元）+25天（每天11元）=7592元，扣减已付的管理费1203元，再支付6389元。关于违约金，王静虽未按期支付租赁费用及其他费用，但六盘君子公司亦存有未供暖客观情形，双方均有过错，故王静不应承担违约金较为公平合理。一审判决支持六盘君子公司此项请求欠妥，二审予以纠正。 综上，王静应当支付的房屋租赁费为13176元，物业管理费为10617元，总计23793元。 综上所述，六盘君子公司及王静的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初2596号民事判决； 二、由上诉人王静于本判决生效之日起十日内向上诉人固原六盘君子商贸有限公司支付房屋租赁费13176元、物业费10617元，共计23793元； 三、驳回上诉人固原六盘君子商贸有限公司的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1182元，上诉人固原六盘君子商贸有限公司负担787元，上诉人王静负担395元；二审案件受理费581元，上诉人固原六盘君子商贸有限公司负担50元，上诉人王静负担531元。 本判决为终审判决。 审判长  刘万德 审判员  王喜军 审判员  李凤玲 二〇二〇年十二月八日 书记员  魏小红