河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0191民初584号 原告：河北东城物业服务有限公司，住所地石家庄高新区黄河大道**东城国际2-1-201，统一社会信用代码：911301015728460528。 法定代表人：杨兴国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马艳艳，该公司员工。 被告：河北纵贯线汽车服务有限公司，住所地；石家庄市裕华区建通街13号现代城底商4号楼1号、2号、3号商铺，统一社会信用代码：91130108MA09EF8Q6B。 法定代表人：林星辰。 被告：林星辰，男，1994年2月22日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 原告河北东城物业服务有限公司（以下简称东城物业公司）与被告河北纵贯线汽车服务有限公司（以下简称纵贯线公司）、林星辰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东城物业公司的委托诉讼代理人马艳艳到庭参加诉讼。被告纵贯线公司、被告林星辰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东城物业向本院提出诉讼请求：一、请求判决终止双方订立的《商铺租赁合同》，原告收回房屋；二、请求判令被告纵贯线公司支付拖欠租金146440.25元，免租期的租金62933元，拖欠物业费3630.75元，因欠费行为导致合同终止违约金443810.78元，共计656814.78元。三、原告扣除被告合同履约保证金66700元。四、请求判令被告林星辰承担连带责任；五、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月13日，原被告双方签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于石家庄高新区房屋出租给被告纵贯线公司，担保人林星辰，面积共计439.0平方米，后由于被告装修将外围台阶包围在内，承租房屋面积增加45.1平米，双方于2018年9月10日签订补充协议，议定总租赁面积变更为484.1平方米。合同自2018年4月20日起至2024年4月19日止，租赁期六年，原告给被告52天的免租期，现在被告不到一年就退租，仍享受52天的免租期，显然对原告不公平，为了公平被告应补缴免租期的租金。依照合同约定，被告应当支付给我公司2019年3月20日至2019年7月19日的租金和2019年4月20日至2019年7月19日的物业费被告均未支付。依照合同约定，被告单方退租的，应支付合同剩余租赁期间总租金的20%的违约金，且保证金不予退还。我方曾多次采取电话联系，发函通知的方式联系被告希望以友好协商的方式解决问题，但被告再三推脱，对我方的催费行为置之不理，恶意拖欠相关费用，由此给我方带来严重的经济损失。据此，原告请求人民法院认定被告的违约行为；判令支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告纵贯线公司、林星辰未到庭发表答辩意见。 经审理查明，本院认定如下事实： 2018年4月13日，原告东城物业公司（甲方出租方）与被告纵贯线公司（乙方承租方）签订《商铺租赁合同》。合同约定：1、乙方自愿租赁甲方位于石家庄高新区房屋，从事汽配、新能源汽车租赁经营，面积439平米。2、该房屋租赁期自起租日起至结束日共计陆年；即2018年4月20日至2024年4月19日；甲方于2018年4月20日向乙方交付房屋，乙方享有52天的免租期，免租期自2018年4月20日起至2018年6月10日止，免租期内甲方不向乙方收取租金，但在免租期内由乙方使用而产生的物业费、电费、水费等其他费用乙方应按照实际发生费用缴纳。3、租金和物业费交纳期限。3-1、甲、乙双方约定，自起租日起，第一年日租金为2.50元／平方米／天，租金每三年递增一次，每次递增9%。3-2、租金每季度缴纳一次，乙方应提前15日交付给甲方下一期的租金。首次租金缴纳时间为本租赁合同签订之日起5个工作日内。首次缴纳租金总额为人民币100970.00元整，该租金为2018年4月20日至2018年9月10日期间的租金。3.3物业费标准及缴纳方式：每月每平方米2.50元，每月物业费为1097.50元，半年物业费合计6585.00元。4、履约保证金。4-1、缴付方式：乙方同意履约保证金于本合同签订后五个工作日内缴纳给甲方。履约保证金金额为66700.00元；4-2、保证金退还方式：合同履行期满乙方迁出本房屋，双方办理完毕交接手续后十五个工作日内，甲方无息退还乙方保证金。4-3、租赁期间，乙方不得擅自提前解除租赁合同，否则房屋保证金不予退还。乙方履行合同过程中产生违约金但不缴纳的，甲方在退还履约保证金时，优先扣除。5、合同期内，如乙方未能在合同规定的期限内付清租金，每逾期一天应向甲方支付年租金总额千分之五的滞纳金，若乙方十日内仍未能付清租金，甲方有权解除合同，收回商铺，店铺遗留物品甲方有权自行处理。乙方并承担合同总租金1%的违约金。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途退租的，乙方应该按合同剩余租赁总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。合同到期前三个月不允许退租。合同到期或乙方中途解约或甲方依据合同终止乙方租赁的，乙方如有违约行为的需承担本合同的违约责任。合同还约定了其他内容。 2018年4月20日，原告东城物业公司将出租房屋交付被告纵贯线公司使用。 2018年9月10日，原告东城物业公司（甲方出租方）与被告纵贯线公司（乙方承租方）签订补充协议。协议约定，乙方于2018年3月14日租赁甲方位于石家庄黄河大道98号5号摩配超市楼2-4号商铺，商铺面积为439平米，现因乙方装修将外围台阶包围在内，故房屋面积增加，经实际测量，商铺东城增加面积9.6平方米，商铺北侧面积增加35.5平米，两侧增加面积合计45.1平方米。现经甲乙双方协商，以上增加面积与原商铺面积共同计入房屋租赁面积，即总租赁面积为484.1平方米，租赁各项费用自2018年6月11日起至2024年4月19日按最新面积484.1平方米计算，租赁期内各项费用标准及递增方式与原合同一致，本协议作为甲乙双方2018年3月14日签订《商铺租赁合同》的补充，与《商铺租赁合同》具有同等法律效力。被告林星辰在乙方保证人处签字。 2019年6月10日，原告东城物业公司出具催款函，内容为：“贵公司应于2019年3月20日缴纳下季度租金111343元，物业费7261.50元，共计118604.50元。望贵公司在收到本函之日起三日内，一次性支付所欠租金及物业费。” 原告东城物业公司主张被告纵贯线公司实际使用租赁房屋至2019年7月，并主张被告纵贯线公司自2019年3月20日之后未再支付房租及相关费用。 2019年7月20日，原告东城物业公司将案涉房屋出租给第三人。 上述事实有商铺租赁合同、补充协议、催款函、快递单、催缴公告、收据、及庭审笔录在案所证实。 本院认为，原告东城物业公司与被告纵贯线公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。原告东城物业公司已经按照约定将出租房屋交付被告纵贯线公司使用，被告纵贯线公司未按约支付相应的租赁费及物业费用，其行为显属不当。原告东城物业公司主张被告纵贯线公司自2019年3月20日后未在支付租金及物业费用，被告纵贯线公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃庭审举证、质证及答辩、陈述的相关权利，本院对原告东城物业公司的陈述予以采信。原告东城物业公司已于2019年7月20日将出租房屋承租给他人使用，故被告纵贯线公司欠付租金及物业费的期限为2019年3月20日至2019年7月19日。欠付租金计算方式为：2.5元×484.1平方米×121天=146440.25元；欠付物业费计算方式为：2.5元×484.4平方米×3个月=3630.75元，以上共计150071元。关于违约金。《商铺租赁合同》中约定的违约金过高，应予以调整。本院调整为以150071元为基数，自2019年3月21日起按照中国人民银行同期同类利率计算至2019年8月20日；自2019年8月20日至实际付清款项之日止按照全国银行业同期同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算。关于原告东城物业公司主张的2019年7月20日至2024年4月19日的租金，原告东城物业公司已于2019年7月20日将房屋出租于第三人，其并未产生租金损失，故该期间租赁费本院不予支持。关于被告林星辰是否承担责任。被告林星辰系被告纵贯线公司的法定代表人，其虽在补充协议中的“乙方保证人”处签字，但协议中并未明确约定被告林星辰承担连带付款义务，且原告东城物业公司未提交证据证实被告林星辰存在公司与个人财务混同的情形，故原告东城物业公司主张被告林星辰为上述付款责任承担连带责任，本院不予支持。被告纵贯线公司自2019年3月20日后未再支付租金，且已搬离出租房屋；原告东城物业公司亦已于2019年7月20日将房屋出租，故原、被告签订的《商铺租赁合同》已解除。被告纵贯线公司、林星辰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告河北纵贯线汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告河北东城物业服务有限公司支付欠付租金及物业费共计150071元及违约金（以150071元为基数，自2019年3月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际付清款项之日止按照全国银行业间同期同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算）； 二、驳回原告河北东城物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费11035元，由原告河北东城物业服务有限公司负担5517.5元，被告河北纵贯线汽车服务有限公司负担5517.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄高新区；邮编：050035；收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 霞 人民陪审员  成晓丽 人民陪审员  郭凤华 二〇二〇年十二月七日 法官 助理  李玲玲 书 记 员  李 霞 ——