广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5301号上诉人（原审原告）：赵军蕾，女，1978年10月17日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区****。委托诉讼代理人：廖永强，广东广和（中山）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山博达房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区***********，统一社会信用代码914********1105396。法定代表人：陈**，该公司总经理。委托诉讼代理人：周维坤，广东森科律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚斌，广东森科律师事务所律师。上诉人赵军蕾因与上诉人中山博达房地产开发有限公司（以下简称博达公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初6160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。赵军蕾上诉请求：撤销一审判决，改判博达公司赔偿赵军蕾多支付的房款272000元及利息损失（以272000元为基数，按照年利率6%自2017年3月30日起计至付清之日止），以及赵军蕾多支付的房款272000元一倍的损失，并支付逾期交房违约金136604.44元及利息损失（以136604.44元为基数，按照年利率6%自2019年9月11日起计至付清之日止）、承担本案律师费用23940元及诉讼费用。事实与理由：一、赵军蕾已就“多赠送的12㎡室内面积和176㎡平台面积”向博达公司支付相应对价，因博达公司未依约足额支付赠送面积及无权出售属于全体业主共有的平台，故博达公司应向赵军蕾赔偿多支付房款272000元及利息损失。1.在看房时，博达公司销售人员告诉赵军蕾因涉案房屋赠送面积大于其他户型，故单价为13903.4元/㎡。依照售楼处宣传广告牌载明涉案楼盘售房平均单价为8000元/㎡左右和涉案房屋总价之高，可知此单价是将“多赠送的12㎡室内面积和176㎡平台面积”按照室内面积8000元/㎡和平台面积1000元/㎡折算进去的，故涉案房屋总价为1079877元。双方实际于2016年9月3日达成购房意向，并就房屋价款、支付方式等合同的主要内容达成一致，仅因博达公司未办好预售许可证，延迟至2017年3月30日才签订认购书与合同。隽峰花园303房于2016年11月14日以88100元售出，与涉案房屋相差27万余元，亦可印证前述折算价格。可知博达公司所谓赠送行为应当认定为出售行为，赵军蕾已为该赠送面积支付对应价款，博达公司收取了不当的高额售价272000元。2.一审法院将宣传图纸性质认定为要约邀请属事实认定错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该宣传图是特殊层宣传图纸，对于赠送面积的说明和允诺对赵军蕾决定订立合同及房屋价格的确定产生重大影响，故该宣传图应认定为要约，属涉案合同的组成部分，对博达公司具有约束力，博达公司工作人员在沟通过程中亦通过口头和书面形式承认少交付12㎡室内面积的事实，故博达公司因就其少交付12㎡室内面积的违约行为向博达公司退还96000元购房款。3.博达公司无权出售全体业主的平台，应向赵军蕾退还不当出售平台对应的176000元价款。二、基于法律对面积差异及惩罚性赔偿的相关规定及立法精神，博达公司应向赵军蕾赔偿多支付的房款272000元一倍的损失。1.博达公司少交12㎡室内面积，所交付的面积与合同约定计价面积已超过3%的差异值，依照合同第五条第三项约定和前述司法解释第十四条第三项规定，博达公司除向赵军蕾返回多收房款外仍需支付多一倍的损失，即应双倍返回此面积差异款。2.博达公司在无权处分平台的情况下向赵军蕾出售176㎡平台面积属于欺诈行为，根据惩罚性赔偿原则，博达公司除向赵军蕾返还平台款项外，仍需支付多一倍的损失即双倍返还此部分房款。三、涉案合同对双方违反各自义务而承担的违约责任约定明显不对等，也与赵军蕾因逾期交房带来的租金、住宿、差旅费等直接或间接损失构成利益失衡，故博达公司应按每日万分之止向赵军蕾支付逾期交房违约金及相应利息损失。四、因本案案情复杂，当事人无法自行解决，律师费属于诉讼中的必然费用，也属于违约必然造成的损失，故博达公司应支付律师费23940元。博达公司辩称：一、一审已查明涉案合同对单价、建筑面积、总价等进行了明确约定，房屋总价款1079877元即为涉案商品房实际建筑面积的总价款，不存在赵军蕾所称“就多赠送的12㎡室内面积和176㎡平台面积向博达公司支付相应对价”的事实，其主张退还272000元房款及利息损失没有依据。1.赵军蕾在购买涉案商品房时，同户型各预售房屋价格均已公开公布，其明知涉案商品房与实际可利用的大面积露台相连，房屋价格与其他同户型房屋存在价款差异，其自愿按总价1079877元购买涉案商品房，在合同订立及履行后又以所谓的未赠送面积及无权处分露台面积而主张退款，违背诚实信用原则。2.博达公司交付的房屋与双方签订的认购书、商品房买卖合同中约定的面积及附件平面图完全一致，故双方已依约履行付款及交房义务。赵军蕾举证的宣传册为要约邀请，房屋户型及面积应以双方合同约定所附的平面图为准。该平面图不能证明赵军蕾所主张的少交付的12㎡面积这一事实，其主张少赠送了12㎡的房屋室内面积并进而要求按每平方米8000元的价格赔偿其房款没有依据。3.赵军蕾主张的赠送行为应认定为出售行为系其主观臆断，并非客观事实，也没有证据支持。现场实际情况及一审认定事实可知，与涉案商品房相连的平台处于围蔽状态，仅能通过赵军蕾的房屋进入该平台，故赵军蕾在购房后可无偿合理使用该平台，但博达公司并非出售该平台的所有权。另，因该露台位置的特殊性，仅能由其毗邻房屋的业主使用，不影响其他业主的合法权益，也没有证据证明该露台属于其他业主共有，故赵军蕾以无权处分为由主张博达公司按每平方米1000元退回部分房款不能成立。二、赵军蕾主张的律师费没有合同依据与事实基础，不应支持，一审已对此有充分论述和公正的认定。博达公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回赵军蕾要求博达公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。事实与理由：双方已就涉案房屋逾期交付达成协议并履行完毕，博达公司无须向赵军蕾另行支付逾期交付违约金。一审认定该协议有违公平原则，博达公司应支付逾期交房违约金是不适当的。1.双方在自愿、平等协商的条件下签订协议，为双方真实意思表示。赵军蕾承诺在博达公司依约履行补偿义务的情况下不再通过任何途径向任何主体追究博达公司迟延交付涉案房屋的任何责任。赵军蕾应非常清楚协议的具体内容与法律后果，该协议属于其对自身权利的自愿处分，其另行主张逾期交房违约金明显与协议内容冲突。2.一审期间，赵军蕾主张博达公司存在所谓的“胁迫”情形，但没有提供任何证据予以证明，也非客观事实。一审亦已查明赵军蕾未通过法定方式主张撤销或者变更，故其在协议中自愿放弃追究博达公司迟延交付房屋的责任，对其自身有法律约束力，其另行主张逾期交房违约金有违诚信原则与意思自治原则，不应支持。赵军蕾辩称，一审已查明涉案协议是显失公平的，也违背了赵军蕾的意愿，因为赵军蕾身处外地，不得不签署相关协议才得以入住收楼。赵军蕾是涉案楼盘第一批入住的，可见其收楼的迫切心情，因此是受到博达公司的胁迫而签署的补充协议。赵军蕾向一审法院起诉请求：1.判令博达公司返还赵军蕾多支付的房款272000元及利息损失（以272000元为基数，按照同期同类贷款利率自2017年3月30日起计至付清之日止）；2.判令博达公司赔偿赵军蕾多支付房款272000元一倍的损失；3.判令博达公司向赵军蕾支付逾期交房违约金136604.44元及利息损失（以136604.44元为基数，按照同期同类贷款利率自2019年9月11日起计至付清之日止）；4.判令博达公司承担本案律师费用23940元。一审法院认定事实：2017年3月30日，赵军蕾（买受人）与博达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市西区*******************；建筑面积101.41㎡，套内建筑面积77.67㎡；该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米13903.4元，总金额为1079877元整。公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设费用已分摊计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；付款方式为2017年3月30日一次性现金付款；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际付清应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人随时有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人同意继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际付清应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项，并在附件一中附上房屋平面图，但该房屋平面图并未包含赠送面积部分。该合同附件六《合同补充协议》还约定：出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的2%;出卖人以广告、售楼书、模型、示范单位（样板间）和其他宣传资料等方式展示的相关内容均为要约邀请，仅供买受人认购参考，不视为出卖人对本项目任何要约及承诺，亦不构成相应购房合同的组成部分，且示范单位（样板间）的装修、设备、设施及室内陈列的家具、装饰物品、电器等内容，均不包含在房价和交付范围之内，有关内容及交付标准均以合同及合同附件为准。签订上述合同后，赵军蕾依约向博达公司支付房价款1079877元。博达公司开发建设的博达汇峰项目对外销售，其所发布的户型图包含了部分赠送面积，该户型图广告下方备注“本户型图仅供参考，交房尺寸和买卖双方的权利义务以买卖合同为准，相同户型单位因楼栋、楼层、单元、建筑立面等差别，局部结构、面积等可能不同，以合同附图为准”。赵军蕾称，其所购买的户型博达公司以广告销售的形式允诺赠送室内面积约37㎡，赠送平台面积约176㎡。2018年12月19日，博达公司向赵军蕾发出一份《隽峰花园业主交付通知书》。2019年6月13日，涉案商品房所在工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2019年9月7日，赵军蕾前往涉案楼盘办理收楼手续，并签订《验房交接表》。该交接表上记载：验收项目存在问题有：次卧窗手柄松动（小房间）；公卫洗手间玻璃破碎。2019年9月10日，博达公司（甲方）与赵军蕾（乙方）就延迟交付房屋签订一份《协议书》，约定：本协议签订生效后，甲方向乙方赠送本房屋2019年9月8日到2020年1月31日的物业管理费作为补偿，无需承担迟延交付本房屋的任何责任；双方在自愿、平等协商的条件下签订本协议，均为双方的真实意思表示，乙方承诺在甲方依约履行补偿义务的情况下不再通过任何途径向任何主体追究甲方迟延交付本房屋的任何责任。该协议书还约定了其他事项。经质证，赵军蕾确认协议书上的签名，但认为该协议书对其权利不公平，其急于使用房屋装修入住才签订该协议书。由于收楼过程中，赵军蕾发现涉案商品房实际面积与宣传户型图不一致，博达公司所承诺赠送的37㎡的室内面积少了12㎡，双方协商未果，赵军蕾遂于2020年3月16日诉至一审法院，主张前述实体权利。赵军蕾因本案诉讼与广东广和（中山）律师事务所签订民事案件委托代理合同，并为此支付律师费23940元。博达公司提交的隽峰花园7幢303房（以下简称303房）的商品房买卖合同显示：该商品房于2016年11月14日签订商品房买卖合同，建筑面积为101.41㎡，套内建筑面积为77.67㎡；该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米11344.15元，总金额为881100元整。一审庭审中，赵军蕾述称，博达公司于2018年年底向其发了一份书面通知书通知其收楼，但是其于2019年1月1日去到博达公司收楼，发现没有任何竣工验收的资料，故其拒绝收楼；2019年9月初，博达公司的工作人员电话通知其在2019年9月7日去收楼，但由于收楼过程中发现有瑕疵，故于2019年9月19日才正式收楼；现已装修入住，赠送的平台属于公共露台，被博达公司强行分割，但博达公司无权分割该平台，平台分割后对其生活带来了很多不方便。博达公司则称，涉案露台是商铺的楼顶，只有赵军蕾等四户业主能够进入和使用，其通过协议约定的方式可以将涉案露台的使用权交给相关的业主，处分权并不是将露台出卖给赵军蕾，而是赠送给赵军蕾使用；根据其提交的证据平面图可以显示赵军蕾所使用的露台面积达到183.44㎡，故其不存在任何欺诈的情形。一审法院认为,本案为商品房预售合同纠纷。博达公司与赵军蕾签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定部分，当事人应当遵循诚信原则，恪守履行。本案争议焦点在于：一、赵军蕾诉请退还多收购房款有否依据；二、涉案商品房何时交付;三、赵军蕾诉请的违约金及利息损失是否符合法律规定或双方约定；四、赵军蕾诉请的律师费有否依据。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第十五条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案中，赵军蕾认为博达公司在销售涉案商品房时制作的户型宣传图为要约，而博达公司则认为该户型宣传图应为商业广告，应视为要约邀请。对此，一审法院意见如下：㈠关于套内少赠送12㎡面积的问题。虽然该宣传图载明了涉案商品房相关户型的面积及赠送面积，但同时也备注了该户型图仅为参考，交房尺寸以买卖合同约定为准，房屋面积应以合同附图为准，故涉案商品房的户型及面积应以双方所签订的商品房买卖合同所附的房屋平面图为准。而涉案商品房的房屋平面图并未包含上述赠送面积，故赵军蕾主张退还涉案商品房套内少赠送12㎡面积的购房款，缺乏事实依据，一审法院不予支持。㈡关于退还露台面积购房款的问题。由于涉案商品房位于小区商铺楼顶，因此与该栋同户型其他商品房相比，涉案商品房外侧附带一个面积不少于176㎡的露台。博达公司交付涉案商品房给赵军蕾时已将该露台用铁栅栏与毗邻房屋的露台隔离。虽然赵军蕾对于该露台不具有所有权，但是由于该露台位置的特殊性，故该露台仅能由赵军蕾个人使用。博达公司也是基于该考虑将涉案商品房的总房价要高于该栋同户型其他商品房，这完全符合商品房买卖市场的交易习惯。而且结合303房的交易价格来看，涉案商品房的交易价格虽然高于303房，但也在合理范围内，这是由于交易时间不同，可使用的面积不同等因素造成的。因此，赵军蕾以其不享有该露台的所有权为由要求博达公司退还相应购房款，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，赵军蕾主张博达公司退还多收的购房款，于法无据，一审法院不予支持。关于焦点二。涉案商品房买卖合同约定，博达公司应于2018年12月31日前，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的房屋交付赵军蕾使用。即赵军蕾与博达公司约定的涉案商品房的交付条件是涉案商品房经过竣工验收合格并办理工程竣工验收备案。其次，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条，以及《住房和城乡建设部房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第八条、第十一条的规定，商品房工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案方可交付使用，因此取得工程竣工验收备案证是房屋交付使用的法定条件。博达公司于2019年6月13日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，其于2018年年底向赵军蕾发出收楼通知书，要求赵军蕾办理收楼手续时，涉案商品房尚未取得竣工验收备案登记证，尚未符合合同约定的交付条件，故赵军蕾有权拒绝收楼。博达公司抗辩赵军蕾于2019年9月7日在《验房交接表》上签名确认，故应认定赵军蕾于该日收楼。对此，一审法院认为，虽然赵军蕾于2019年9月7日在《验房交接表》上签名，但由于该表验收项目存在问题中记载有“次卧窗手柄松动（小房间）；公卫洗手间玻璃破碎”等瑕疵问题，赵军蕾陈述由于上述瑕疵问题其于9月19日才正式办理收楼手续，但未提交任何证据证实。博达公司对此亦不予确认。鉴于双方就延迟交付房屋于2019年9月10日签订《协议书》，赵军蕾于该日办理涉案商品房的收楼手续更符合生活常理，故一审法院认定2019年9月10日为涉案商品房交付时间。关于焦点三。赵军蕾与博达公司在2019年9月10日就迟延交付问题所签订的协议书，以赠送部分物业管理费为补偿使赵军蕾放弃对其追究任何责任，有违公平原则，一审法院不予采信。博达公司未按商品房买卖合同约定的时间将符合合同约定的商品房交付赵军蕾，其行为构成违约，应自逾期交房的次日起向赵军蕾承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金额以不超过实际损失额为限”的规定,涉案商品房买卖合同中明确约定了逾期交房违约金的计算方式。如博达公司逾期交房，博达公司应以购房款为基数，按每日0.01%的标准计付违约金。这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，是双方的真实意思表示，该约定的违约金的年利率为3.60%，并非过低，且赵军蕾亦未提交证据证实因博达公司的逾期交房造成其实际损失的金额。故赵军蕾要求按照每日万分之五的标准计付逾期交房违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持。从现已查明的事实来看，博达公司逾期交房，按房价每日0.01%的标准计算的逾期交楼违约金已高于总房价的2%。若博达公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，且低于买受人逾期付款可能产生的违约金数额，则该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，而博达公司逾期交房的违约行为导致买受人不能完全享有对涉案商品房的占有、使用、收益、处分权益，其损失客观存在且数额难以确定。因此，博达公司要求违约金累计总额最高不超过总房价款的2%的抗辩，一审法院不予采信。经核算，以涉案商品房买卖合同约定的违约金计算标准，博达公司应向赵军蕾支付的2019年1月1日至2019年9月10日期间的逾期交房违约金为27320.89元（1079877元×0.01%/天×253天）。一审法院对赵军蕾诉请超过的部分，不予支持。赵军蕾主张的违约金的利息损失，属于重复计算，且无事实和法律依据，故一审法院不予支持。关于焦点四。律师费并非诉讼中发生的必然费用，也不属于违约造成的必然损失，且双方在合同中亦未对出卖人违约情况下律师费的承担问题进行约定。现赵军蕾主张按照买受人违约情况下需承担出卖人律师费的相关约定，进而推论出出卖人亦应承担同等责任，该主张有悖于法律逻辑，亦不符合平等主体之间的意思自治原则。因此，对于律师费的请求，一审法院不予支持。综上所述，赵军蕾诉求合法部分，一审法院予以支持；博达公司抗辩合理之处，一审法院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、博达公司于一审判决生效之日起七日内向赵军蕾支付2019年1月1日至2019年9月10日期间逾期交房违约金27320.89元；二、驳回赵军蕾的其他诉讼请求。本案二审期间，赵军蕾提交以下证据：1.认购书；2.转账记录（2016年9月3日）；3.转账记录（2017年3月30日）；4.博达汇峰03户型不同楼层房屋单价对照表；5.宣传海报及照片（403房）；6.中山市商品房销售登记备案表（1103房）。证据1-3拟证明双方于2016年9月3日达成购房意向，但由于博达公司未取得预售许可证，双方延迟至2017年3月30日签订认购书及合同；证据4-6拟证明涉案房屋成交价格畸高，超过合理范围，可知博达公司是名送实卖，实质已将赠送面积单价涵盖于购房总价中，且其宣传海报及相应图纸对赠送部分的说明具体确定，对涉案合同的订立及房屋价格有重大影响，根据相关法律规定，应视为要约。博达公司没有提交新证据。博达公司针对赵军蕾提交的上述证据质证称：确认证据1的真实性，认购书明确约定了计价方式，以及房屋实际面积以产权面积登记为准、博达公司展示的宣传资料不作为合同组成部分及交楼标准，展示的买卖合同也包含了房屋的具体结构图纸，赵军蕾在签订认购书时对房屋状况是了解的；确认证据2、3的真实性；不确认证据4的真实性、合法性、关联性，该表系赵军蕾自行制作，其他房屋的价格对涉案商品房没有实际参考意义，也不能证明双方将赠送面积计入房屋总价这一事实；证据5因无法核实其原件，不确认真实性，即便属实，也属于宣传广告，系合同法规定的要约邀请，具体房屋价格应以合同约定价格为准，且该海报也不能印证其诉讼请求；确认证据6的真实性，但不同房屋的价格不同，其他房屋的价格不能证明赵军蕾所称的购房总价包含了赠送面积和价格。本院对一审查明的事实予以认定。对当事人二审争议事实，本院查明如下：一、赵军蕾一审提交的涉案房屋户型图共三份，第一份载明“7栋A户型01房建筑面积约101㎡，套内面积约76㎡，赠送面积约25㎡”，第二份（所载表格）、第三份显示“7栋01户型建筑面积约101㎡，套内面积约76㎡，赠送面积约37㎡。二、二审调查期间，赵军蕾称，2019年9月10日协议属于其受胁迫签订的，因为不签协议就不允许收楼，并非其真实意思表示，应为无效；确认没有划扣2019年9月10日至2020年1月31日期间的物业费；赵军蕾所占的平面面积与当初销售的宣传面积一致，但不确认开发商用护栏将平台隔开的方式，因为平台属于全体业主共有共用，该部分不应该分隔也不应该出售。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，二审争议焦点为：一、赵军蕾主张博达公司退还多收房价款的诉求能否成立；二、赵军蕾是否有权向博达公司主张逾期交房违约金。关于焦点一。首先，赵军蕾提交的数份户型图所载赠送面积数据存在矛盾之处，也并未载明系赠送“室内面积”，且赵军蕾提交的录音、聊天记录等证据未经博达公司确认，也不能形成完整的证据链条，不能证明其主张的博达公司少交付了12㎡赠送室内面积，赵军蕾应承担举证不能的不利后果。其次，赵军蕾二审期间确认其已实际占用176㎡的平台面积，而其提交的户型图载明“交房尺寸和买卖双方的权利义务以买卖合同约定为准”。经查，涉案合同载明按套内建筑面积计价，并未载明赠送面积计入产权面积或者作为计价依据等内容，作为合同附件的房屋平面图亦未显示赠送面积，而赵军蕾作为买受人在签订合同时对该部分重要事项负有谨慎注意的义务，理应知晓房屋平面图与作为宣传资料的户型图之间存在的差异。以上表明双方在签订合同时，均是清楚相关赠送面积不计入产权面积、不作为计价标准的，这也符合商品房交易习惯。故一审法院据此对赵军蕾主张博达公司返还多收房款的诉求不予支持并无不当，本院予以维持。关于焦点二。赵军蕾在2019年9月10日协议抬头“乙方”处及主文落款处均签名确认，且无证据证明在签订协议时博达公司存在其所称的“胁迫”行为，在接受博达公司依约履行物业费补偿义务时亦未提出异议，故该协议应认定为双方的真实意思表示且已实际履行完毕。赵军蕾上诉主张该协议非其真实意思表示应属无效，缺乏证据，于理不合，本院不予采信。该协议已载明赵军蕾在博达公司履行补偿义务后不再追究迟延交房的责任，应视为赵军蕾自愿处分其相应权利，其现诉请博达公司承担逾期交房违约金的理据不足，本院不予支持。至于律师费问题，赵军蕾的主张不能成立，一审已有充分论述，本院予以维持。综上，赵军蕾的上诉不能成立，本院不予支持。博达公司的上诉理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初6160号民事判决；二、驳回赵军蕾的全部诉讼请求。一审案件受理费11306元，减半收取5653元（赵军蕾已预交），二审案件受理费10845元（赵军蕾已预交10845元，中山博达房地产开发有限公司已预交483元），均由赵军蕾负担。赵军蕾于本判决发生法律效力之日起七日内径付中山博达房地产开发有限公司483元，本院不另行收退。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年十二月三日书记员  韦健淳