广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1502民初277号原告：林花贤，女，1973年1月11日出生，汉族，住汕尾市城区港口小区*巷**，身份证号码441************764。委托诉讼代理人：陈士然，广东康时盛律师事务所律师。被告：孙新民，男，1952年4月10日出生，汉族，住汕尾市城区****************，身份证号码441************53X。被告：汕尾市富信房地产开发有限公司，住所地汕尾市区********，统一社会信用代码914************645。法定代表人：洪焕州。被告：黄宜笑，男，1965年6月12日出生，香港特别行政区居民，住汕尾市城区和顺**西2巷**，身份证号码R324800（2）。原告林花贤与被告孙新民、汕尾市富信房地产开发有限公司（下称富信公司）、黄宜笑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，2020年6月23日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告孙新民、富信公司、黄宜笑经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与孙新民、富信公司签订的《协议书》。2.判令孙新民、富信公司连带向原告返还双倍定金400,000元，扣除孙新民已还100,000元，实际付还300,000元；黄宜笑对上述被告返还的300,000元定金承担连带偿还责任。3.判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年11月23日，原告与孙新民和富信公司签订房屋买卖《协议书》，根据该协议约定，孙新民和富信公司与他人合作开发泰濠世纪豪庭二期楼盘，开发前，由于孙新民和富信公司需要资金周转，故由原告先付给孙新民和富信公司定金200,000元，待楼盘开工再付100,000元。而孙新民和富信公司承诺待公司楼盘开盘后回报给原告100,000元，与交付的定金共400,000元作为购买被告富信公司泰濠世纪豪庭第二期120平方米左右的套房。另黄宜笑自愿作为协议内容的担保人。协议签订后，原告向孙新民支付了200,000元，孙新民在协议签订前向原告所称其所建的楼房在滨海路泰濠隔壁，并提供相关图片，但之后原告发现孙新民提供的楼房位置不实，该地并不是孙新民或富信公司开发的，而孙新民和富信公司收钱后至现一年半的时间并没有建房，也没有提供基建方面的证据。显然，两被告收取了原告定金200,000元，并没有按协议约定建设楼房，故其行为已构成严重违约，故孙新民和富信公司应双倍返还原告定金400,000元，扣除孙新民于2019年2月3日已还原告100,000元，孙新民和富信公司实际应付还原告300,000元。黄宜笑应对上述300,000元承担连带责任。综上所述，为维护合法权益，特向法院提诉讼，恳请法院院支持原告的诉讼请求。孙新民没有答辩。富信公司提交书面答辩称，本人洪焕州在2016年5月11日与孙新民己签了富信公司的股份转让协议同时己在工商局变更登记。在这2018年11月房屋买卖合同事项，本公司、法定代表人从没委托和受权任何人办理什么泰濠二期开发房屋买卖合同和收款，也不认识、不清楚原告和其他被告他们的什么交易。此事与我富信房地产公司无任何关系和责任。黄宜笑提交书面答辩称，本人与孙新民、富信公司没有合作关系，在签订《协议书》后，发觉泰濠世纪豪庭二期楼盘与事实不符，主动要求孙新民将200,000元退还原告，但孙新民只退还原告100,000元，事后又没与原告理妥有关手续，故此造成原告向法院提起诉讼，本人完全没有担负孙新民、富信公司的任何责任，也没有任何回报的情况下，作为担保人的本人，确实感到委屈，但原告与被告的诉讼纠纷没有达到结果之前，本人确实有点责任，为维护原告的合法权益，恳请法院依据法律作出严正、公平的判决。原告对其请求提供的证据并提出证明目的：1.《协议书》，证明2018年11月23日，原告与孙新民和富信公司签订房屋买卖《协议书》，甲方协议担保人为黄宜笑。根据该协议约定，孙新民与他人合作开发泰濠世纪豪庭120平方米的套房。双方还约定原告向孙新民支付首付购房款400,000元，即原告向孙新民先预交购房定金200,000元，待二期楼房开工再付100,000元，被告楼盘开盘回报原告100,000元；2.照片，证明孙新民向原告提供了拟开发的楼盘位置；3.（1）中国建设银行个人活期和他户交易明细、收条、（2）借记卡账户历史明细清单，证明原告于2018年11月23日向孙新民转账200,000元，作为购买其开发楼盘的定金，孙新民于2019年2月3日退还原告100,000元定金；4.身份证、企业登记信息，证明原、被告身份信息。三被告没有提交证据。因孙新民、富信公司、黄宜笑经传票传唤无正当理由拒不到庭进行质证，也没有书面提出质证意见，视为其对自己的权利处分，放弃对证据进行质证的权利。本院对当事人的举证和质证，认证如下：对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，结合其与本案的关联性予以采纳或取舍，并在认定事实中进行认证。经审理查明，原告与孙新民、富信公司于2018年11月23日签订《协议书》，约定“经双方多年来朋友感情，就甲方与他人合作开发的泰濠世纪豪庭二期楼盘达成如下协议：一，由于甲方需要资金周转，现乙先付给甲方人民币贰拾万元楼房定金，待泰濠二期楼盘开工再付人民币壹拾万元，合计人民币叁拾万元。二、甲方同意承诺待公司楼盘开盘回报乙方人民币壹拾万元，加上定金30万元合计人民币肆拾万元整，给乙方优先选定120平方米左右套房的首付。三、……”甲方由孙新民签名并加盖富信公司印章，乙方由原告签名，黄宜笑作为担保人签名。原告于签订协议书当日通过银行转账方式向孙新民转账200,000元，孙新民向原告确认已收到200,000元的转账。2019年2月3日，孙新民通过银行转账方式向原告转账100,000元。上述事实，有原告提供的证据及陈述等在卷佐证。本院认为，本案案由为商品房预售合同纠纷。从原告与孙新民、富信公司签订的《协议书》的内容上来看，孙新民、富信公司与原告并没有对房屋位置、价款等主要条款进行约定，不具备合同成立的要件，且拟买给原告的房屋尚未在建。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故该《协议书》无效。关于原告要求孙新民、富信公司返还双倍定金的问题，本院认为，给付定金一方请求违约一方双倍返还定金是要在合同成立并有效的情况下才能主张，本案中不存在有效的商品房预售合同，故原告请求孙新民、富信公司返还双倍定金没有法律依据，本院不予支持。关于孙新民向原告收取的200,000元，应由孙新民、富信公司返还；扣除孙新民已返还的100,000元，孙新民、富信公司应返还原告100,000元。对于富信公司提出其公司及法定代表人从未委托和受权任何人办理泰濠二期开发房屋买卖合同和收款，不清楚原告和其他被告的交易，此事与其公司无任何关系和责任。因《协议书》上已加盖富信公司的印章，富信公司对其主张未能提供证据予以证明，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，富信公司对其主张未能提供证据，由其承担举证不能的不利后果。关于原告请求黄宜笑对孙新民、富信公司应返还原告双倍定金，扣除孙新民已返还部分，合计300,000元承担连带返还责任的问题。根据《中华人民共和国担保法》第五条第一款“……主合同无效，担保合同无效……”第二款“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”本院认为，本案中商品房预售合同尚未成立不是有效合同，故该担保条款无效。原告没有证据证明黄宜笑有过错，故本院对原告的请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十二条、《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认林花贤与孙新民、汕尾市富信房地产开发有限公司签订的《协议书》无效。二、孙新民、汕尾市富信房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还林花贤100,000元。三、驳回林花贤的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由林花贤负担3500元，孙新民、汕尾市富信房地产开发有限公司2300元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审 判 长  陈贵文审 判 员  郑淑卿人民陪审员  林悦涛二〇二〇年十二月四日法官 助理  刘玉霞书 记 员  戴 敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。《中华人民共和国担保法》第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。