江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3392号上诉人（原审原告）：周海艳，女，1983年11月20日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：范庄林，江苏序阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:吴丽，女，1996年10月29日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：霍如奎，江苏恒有律师事务所律师。原审第三人：沭阳金地建设开发有限公司，统一社会信用代码9132132213973955XY，住所地沭阳县沭城街道苏州东路和台州路交叉口。法定代表人：史建军，该公司董事长。上诉人周海艳因与被上诉人吴丽、原审第三人沭阳金地建设开发有限公司（以下简称金地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2020）苏1322民初597号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周海艳上诉请求：撤销沭阳法院（2020）苏1322民初597号民事判决并发回重审。事实与理由：一、原审认定房屋买卖合同不发生效力系事实不清，适用法律错误。被上诉人父亲去世后，母亲改嫁他人，被上诉人一直随其叔叔吴某共同生活至其婚嫁，双方由此形成事实上的抚养关系，吴某客观上履行了监护人的监护责任。监护人“除为被监护的利益外，不得处理被监护人的财产”是一种管理性规定，不是效力性强制性规定，违反该规定并不必然导致合同无效。另外，被上诉人成年后并未在诉讼时效期间内提出异议，应当推定其对房屋买卖行为予以追认。因此，本案的房屋买卖合同成立并生效。二、原审程序严重违法。上诉人主张房屋买卖合同有效并诉求继续履行合同，被上诉人主张买卖合同未成立，原审认定房屋买卖合同不发生效力，即当事人主张的民事行为效力与法院根据案件事实作出的认定不一致，法院应当向上诉人释明可以变更诉讼请求。原审机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，程序严重违法。被上诉人辩称，1.签订房屋买卖合同时被上诉人未成年，1992年收养法颁布后不存在事实上的收养关系，因此被上诉人虽然在未成年时在吴某家生活过，但吴某无权以监护人的身份处理被上诉人的财产，且即使是监护人也必须是在维护被监护人利益时才能处理被监护人的财产。2.签订合同时，上诉人明知被上诉人未成年，吴某不是监护人，签订的合同应该是效力待定合同，在此情形下上诉人应该积极主动的要求权利人进行追认，而上诉人既没有向被上诉人监护人及被上诉人母亲要求追认，也没有在被上诉人成年后向被上诉人要求追认。3.房屋买卖合同上被上诉人的签名是吴某哄骗被上诉人出租房屋而签，一直以来被上诉人都以为房屋是出租，直到2019年4月被上诉人打算收回房屋自住时，吴某才告知当时签订的是房屋买卖合同，被上诉人立刻表示不认可更没有追认。本案房屋买卖合同签订时是效力待定合同，签订后也没有得到被上诉人监护人和被上诉人成年后的同意和追认，故本案的房屋买卖合同不发生法律效力，请求驳回上诉。原审第三人金地公司未陈述意见。周海艳向一审法院起诉请求：1.吴丽立即办理沭阳县任巷小区二期14号楼4单元601室房屋不动产权属登记证书，金地公司予以协助；2.吴丽在取得沭阳县任巷小区二期14号楼4单元601室房屋不动产权属登记证书后立即协助周海艳办理不动产变更登记手续，将案涉房屋过户至周海艳名下；3.吴丽给付周海艳违约金23920元；4.本案诉讼费用由吴丽承担。一审法院认定事实：2010年3月23日，吴丽与相关部门共同签订沭阳县房屋拆迁补偿安置协议一份，通过产权置换的方式获得沭阳县梦溪街道任巷小区二期14号楼4单元601室房屋及车库。2011年11月24日，周海艳作为买方（乙方）、吴丽作为卖方（甲方）以及吴丽叔叔吴某以吴丽监护人身份作为甲方委托人签订《房屋买卖合同》，约定吴丽将拆迁登记在其名下的位于沭阳县任巷小区14号楼4单元601室和车库9.12平方米以119600元卖于周海艳。合同签订后，周海艳向吴某支付了119600元房款并接收了案涉房屋及车库。现案涉房屋已符合办证条件，周海艳诉至沭阳法院，要求吴丽协助办理案涉房屋产权变更登记等事宜。一审另查明，在房屋拆迁之前，吴丽父亲已去世，母亲后改嫁他人，吴丽在吴某家生活，政府部门向吴丽支付部分生活费直至其成年，吴丽与其母亲也一直有联系。签订案涉房屋买卖合同时，吴丽刚满15周岁，周海艳知道吴丽是吴某侄女。一审法院认为，父母是未成年子女的监护人，且监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人外，不得处分被监护人的财产。本案中，吴丽在未成年时虽然在吴某家生活，但双方并没有形成法律上的监护关系，吴丽的监护人仍为其母亲，吴某无权以吴丽监护人身份作为吴丽的委托人处理吴丽的财产。周海艳在与吴丽签订房屋买卖合时，明知吴丽系限制行为能力人且吴某非吴丽父亲，仍签订房屋买卖合同。限制行为能力人订立的合同除了纯获利以及与其年龄、智力、健康状况相适应的合同才不需要监护人（即其法定代理人）追认即生效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。房屋系公民重大的生活资料，房屋买卖明显与吴丽的年龄、智力不相适应，合同签订后也没得到吴丽监护人及吴丽成年后的同意和追认，故本案的房屋买卖合同不发生法律效力。周海艳的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第二十六条、第二十七条、第一百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回周海艳的诉讼请求。案件受理费478元，由周海艳负担。二审期间，上诉人周海艳围绕其上诉请求提交了以下证据：1.证人王某证言，主要内容是：王某称吴丽是其孙女，被拆迁的房屋是王某和其丈夫建的，本案争议的房屋是王某的，是王某当家卖给周海艳的；吴丽父亲是在原房屋拆迁前就去世了，吴丽父亲去世后吴丽母亲改嫁了，吴丽跟吴某一起生活；卖房子钱在吴某手里，都花在吴丽身上了；王某不识字，原房屋拆迁的时候就让其孙女吴丽签名的……。2.证人吴某证言，主要内容是：吴丽是吴某侄女，原房屋拆迁协议和本案房屋买卖合同均是吴丽本人签名；吴某一共兄弟四人，吴丽父亲吴从林是其三哥，原房屋拆迁的时候吴某及其大哥、二哥都有自己房屋，其三哥吴从林和父母住在被拆迁的房屋里，拆迁的时候其父亲和三哥吴从林都不在了；被拆迁的房屋是其父母建造的，拆迁的时候是其母亲让吴丽签名的；出卖本案的房屋和吴丽协商的，因为经济困难，吴丽又经常生病，还要上学，就把房子卖掉了，卖房款用于还款和吴丽生活开支了；吴丽成年后没有再和吴丽协商卖房子的事情；签订本案房屋买卖合同的时候周海艳应当知道吴某和吴丽不是亲生父女关系……。上诉人认为，证据1，王某的证人证言是真实的。证据2，吴某的证人证言中，有关签订合同时周海艳应当知道吴丽是吴某侄女的陈述不是事实，对吴某其他陈述均认可。被上诉人质证意见：对于证据1，即王某证人证言，该证据与本案争议焦点无关；拆迁协议上吴丽签名不是代签，实际上被拆迁的房屋就是吴丽父亲在世时建的，拆迁的时候就给吴丽了，如是代签名，那么应该签的是证人王某的名字。对于证据2，被拆迁的房屋是否为被上诉人父亲建造，被上诉人只是听说的，真实性有待证实。签订本案房屋买卖合同时证人吴某认可其和吴丽签名就行了，证明吴某也认为涉案房屋为吴丽所有。本院认证意见：对于证据1，本案审理的是周海艳与吴丽之间房屋买卖合同纠纷，本案房屋来源于拆迁安置，拆迁安置协议的被拆迁人是吴丽，应当认定被拆迁房屋的拆迁安置权益归吴丽所有，证人王某主张案涉房屋归其所有，该主张与拆迁安置协议相矛盾，证人王某与本案有利害关系，对证据1的真实性、合法性以及与本案的关联性，不予认定。对于证据2，因证人吴某亦与本案有利害关系，故对其证人证言的证据效力亦不予认定。本案二审查明的事实与一审相同，对一审法院查明的事实依法予以确认。本案二审争议焦点是：1.本案房屋买卖合同是否有效？2.一审程序是否严重违法？关于争议焦点1，即本案房屋买卖合同是否有效问题。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第十七条规定“十八周岁以上的自然人为成年人。不满十八周岁的自然人为未成年人。”第十九条规定“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。”第二十三条规定“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。”第二十七条第一款规定“父母是未成年人的监护人。”第一百四十五条第一款规定“限制行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或追认后有效。”本案中，吴丽父亲去世后，其母亲应为吴丽的监护人，即法定代理人。吴丽与周海艳签订房屋买卖合同时年仅15周岁，属于限制行为能力的未成年人，吴某亦非吴丽的法定代理人，吴丽签订房屋买卖合同的行为未经其法定代理人同意或追认，吴丽成年后亦未追认案涉房屋买卖合同，且房屋系公民重大的生活资料，订立案涉房屋买卖合同行为，明显与吴丽当时的年龄、智力不相适应，故本案房屋买卖合同不发生法律效力。对于上诉人提出的有关被上诉人成年后并未在诉讼时效期间内提出异议，应当推定其对房屋买卖行为予以追认的上诉主张,因本案涉及不动产物权请求权,依法不适用诉讼时效的规定,故上诉人该主张于法无据,不予支持关于争议焦点2，即一审程序是否严重违法问题。上诉人主张当事人主张的民事行为效力与法院根据案件事实作出的认定不一致，法院应当向上诉人释明可以变更诉讼请求；一审法院机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，程序严重违法。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权力的。”本案中，上诉人有关一审法院未向其释明可以变更诉讼请求，程序严重违法的上诉主张，没有法律依据，不予支持。况且，本案的处理亦不影响上诉人今后以新的诉求另行主张权利。综上所述，周海艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费478元，由周海艳负担。本判决为终审判决。审判长  徐淮成审判员  吴军良审判员  陈 鹏二〇二〇年十二月八日书记员  朱子俊