四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终1412号 上诉人（原审原告）：李怡，女，1979年11月8日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：秦顺章，四川正心律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：峨眉山市印象房地产开发有限公司，住所地：四川省峨眉山市温泉大道****。 法定代表人：周金龙，董事长。 委托诉讼代理人：胡明，女。 上诉人李怡因与被上诉人峨眉山市印象房地产开发有限公司（以下简称印象房开司）商品房预约合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2020）川1181民初2079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李怡上诉请求：1.撤销一审判决；2.印象房开司退还李怡定金50,000元；3.本案一、二审诉讼费由印象房开司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。《峨眉时光认购协议》明确约定在7月9日前交首付，即约定了案涉房屋付款方式是按揭贷款,而且双方自始至终都是围绕按揭贷款购房方式履行认购协议并准备相关材料，本案纠纷是因印象房开司合作银行拒绝贷款而引发，故一审判决认定《峨眉时光认购协议》未对付款方式进行约定是错误的。《峨眉时光认购协议》约定2020年7月9日前签订本约，而印象房开司出具的解除函载明于2020年7月8日前签订本约，与认购协议约定不符，故印象房开司解除合同没有合同依据。印象房开司主张在售楼部公示过《商品房买卖合同》范本并向李怡告知了条款，但并无证据予以证明，而且《峨眉时光认购协议》是印象房开司提交的格式条款，该公司没有举证证明其对该协议黑体字部分的内容尽到了明确说明义务，故依法不能认定该事实。二、一审判决适用法律错误。李怡提交的证据能够证明李怡不存在征信问题，因印象房开司合作银行单方面对李怡拒贷，导致李怡不能签订《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，案涉房屋无法按揭贷款并非李怡的主观违约行为，不能归责于李怡，故不应适用定金罚则。在李怡因按揭障碍不能获得印象房开司合作银行发放贷款的情况下，印象房开司明知李怡无法继续履行合同，仍要求李怡继续签订本约，否则不退还定金，导致李怡不签订合同则不退还定金，签订合同则会因不能履行合同承担更大损失，故印象房开司的行为已严重违反公平原则及意思自治原则。综上，请求二审法院依法支持李怡的上诉请求。 印象房开司辩称，一、双方签订的认购协议并未明确约定付款方式仅为按揭贷款。首付并非是针对按揭贷款的特有概念，分期付款的第一笔款项也可称为首付，以首付的概念来推断付款方式是片面的。李怡主张自己被银行拒贷，但其自始至终未提交被银行拒贷的证据。李怡尚未与印象房开司签订商品房买卖合同，没有缴纳贷款的首付款，即李怡尚未进入实质性银行贷款程序，故不可能存在被银行拒贷这一事实。李怡因逾期不良征信记录存在被银行拒贷的可能性，其以此为由拒绝与印象房开司签订本约合同，显然是李怡的过错。而且按揭贷款仅是付款方式之一，李怡还可以采用分期付款、一次性付款等方式。印象房开司将《商品房买卖合同》在售楼部公示，并在李怡签订认购协议之前提醒其认真阅读。根据李怡签字确认的《峨眉时光认购协议》第五条约定，李怡在签订该认购协议前已认真阅读并认可《商品房买卖合同》的内容，也表示不会因条款达不成一致而拒绝签订合同。《商品房买卖合同》明确约定，若李怡无法获得贷款不属于不可归责于双方的原因，而是属于李怡的原因，其应变更付款方式支付尾款，故即使李怡存在被拒贷的情形，其可以选择其他付款方式，该理由不能成为拒签本约的理由。根据《峨眉时光认购协议》的约定，李怡应在2020年7月9日前签约并交首付款，但其并未按时与印象房开司签订本约合同，也没有缴纳首付款。印象房开司的工作人员于2020年7月12日通过微信催促李怡签订合同，但其直到2020年7月15日都未前来签约，印象房开司才于2020年7月15日向其发送了解除认购协议的通知函，故解除函中载明签订本约的时间为2020年7月8日前系笔误，该笔误不影响解除函的效力。二、因本约没有签订的原因归责于李怡，本案应当适用定金罚则，故根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条与《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定，印象房开司不应退还李怡定金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李怡向一审法院起诉请求：印象房开司返还李怡购房定金50,000元，并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：印象房开司在峨眉山市开发了“峨眉时光”房地产项目。2020年7月2日，李怡（乙方）与印象房开司（甲方）签订了《峨眉时光认购协议书》（ＮＯ.0100357），约定由李怡认购印象房开司开发的位于峨眉山市××道××号××期××栋××单元××层××室××住房。该协议中还约定以下内容：1.认购房屋原总价为869000元，乙方符合以下情形的，可享受对应的优惠政策：该房不退不换2020年7月3日补齐50000定金，2020年7月9日前签合同交首付，合同价525832元。2.李怡于当日向印象房开司支付1万元作为定购房屋的定金；3.李怡须于签订本协议之日起7日内，携带《峨眉时光认购协议》、定金收据、身份证明文件正本及复印件到峨眉山市“峨眉时光”销售中心签署《商品房买卖合同》及相关协议，并按本认购协议约定方式支付购房款，双方签订《商品房买卖合同》及相关文件后，定金自动转为房款的一部分；4.如乙方在本条第2款约定期限内未前来签署《商品房买卖合同》及相关协议或未依时交纳上述应付房款，则乙方（李怡）违约，视为乙方（李怡）放弃其所认购该物业权利，乙方已缴付的定金及其他款项甲方不予退还，且甲方有权将该物业另行出售，因转售而获得之一切利益全部归甲方所有，与乙方无关，乙方不得要求任何形式赔偿或补偿。甲方在本条第2款约定期限内，不得将该商品房另售他人，否则双倍退还乙方定金。 同时，《峨眉时光认购协议》中黑体加粗特别提示部分内容为：“1.甲方（印象房开司）已将《商品房买卖合同》及相关文件文本（商品房买卖合同补充协议、前期物业管理服务协议、委托经营管理协议等）和其他与购房有关文件资料的全部内容在甲方项目处公示。乙方应在签订本认购协议之前认真阅读。乙方___(是/否)已认真阅读。2.乙方认真阅读上述文件后表示认可，并对所定购的商品房状况、交易条件、周边环境已有充分的了解且无异议，乙方不得以合同条款无法达成一致意见为由拒绝签订《商品房买卖合同》及相关文件。否则将视为乙方违约，本认购协议自动解除，乙方已支付的定金不予退还，并且甲方有权将该商品房另行出售。”上述乙方___(是/否)已认真阅读部分，有手写“是”字样且加盖手印。李怡认可“是”字样上的手印是其加盖的。 签订《峨眉时光认购协议》当日，李怡向印象房开司缴纳10,000元定金。次日，李怡向印象房开司交纳40,000元定金。 李怡称自己于2020年7月6日在中国人民银行乐山市中心支行查询自己的个人信用报告，7月8日，李怡携家人到印象房开司售楼处欲签订商品房买卖合同，而当天印象房开司的销售人员告知其提供的个人信用报告存在有“逾期”，无法办理按揭贷款需要按分期付款的方式签订购房协议，而李怡不同意现金分期购房，为此拒绝与印象房开司签订《商品房屋买卖合同》。 2020年7月9日，中国银行股份有限公司乐山分行出具《情况说明》，载明：兹有自然人李怡因购买我行合作楼盘“水岸名邸”项目住房，于2011年5月3日在我行叙做住房按揭贷款48.5万元，期限20年，已还款110个月，现该笔贷款还款正常。 2020年7月15日，印象房开司的销售人员通过微信向李怡发送《关于解除认购协议的通知函》的图片，内容为：2020年7月2日，您与我司签订了《峨眉时光认购协议》，定购了我司开发的位于峨眉山市××镇××道××号××期××栋××号商品房，并向我司支付了50000元作为定金。按照《峨眉时光认购协议》的约定：您应在2020年7月8日前到我司峨眉时光销售中心支付相应房款，并签订《商品房买卖合同》及《峨眉时光补充协议》，否则，视为您违约，我司将不退还您定金。然直至今日，经我司多次催促，您都未曾到我司签订合同及支付房款，您已违约，现我司按照《峨眉时光认购协议》约定，并根据《中华人民共和国合同法》之规定，郑重通知您：1.自本通知送达您之日起，即解除您与我司在2020年7月2日签订的《峨眉时光认购协议》；2.鉴于您的违约行为，我司将不退还您支付的50000元定金，同时我司将另行出售上述房屋。 在庭审过程中，因双方分歧较大，无法达成调解意见。 一审法院认为，合同是当事人明确双方权利义务的协议,依法成立的合同自当事人订立合同时生效,当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案双方当事人于2020年7月2日签订的《峨眉时光认购协议》,是双方真实意思表示,为有效合同，双方当事人应严格地按照合同的约定履行各自的义务。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”的规定，本案中，李怡认为自己因征信问题不能按揭购房属于“不可归责于当事人双方的事由”，印象房开司应将定金返还给自己，而印象房开司主张未能订立商品房买卖合同的原因在于李怡个人原因而非“不可归责于双方的事由”。在双方签订的《峨眉时光认购协议》对所购房源的总价款进行了约定，而未对付款的方式进行约定，李怡主张在签订该协议时就曾表态只能按揭购房，没有能力以其他方式购房，而印象房开司主张该协议中明确载明，甲方（印象房开司）已将《商品房买卖合同》及相关文件和其他购房有关文件、资料的内容在甲方项目处公示，而根据其公示的《商品房买卖合同》范本中，并非仅按揭购房一种支付方式，在购房者无法按揭购房的情况下，可选用其他支付方式，而李怡也在是否认真阅读的一栏加盖手印。另，《峨眉时光认购协议》中两处（第三条第3项、第五条第2项）向签约方提示所缴纳定金不予退还，作为签约方应在签署该协议时明确知道。 该院认为，按照双方签订的《峨眉时光认购协议》的约定,结合本案事实,李怡在向印象房开司支付定金后，双方未能签订商品房买卖合同的原因在于李怡,应当适用定金罚则，即交付的定金无权要求返还，故李怡要求退还定金的主张,该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：驳回李怡的诉讼请求。案件受理费1,050元，减半收取计525元，由李怡负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的除以下事实外的其他事实予以确认。 本院二审另查明：2020年7月2日印象房开司作为甲方与李怡作为乙方签订了《峨眉时光认购协议》（NO.0100357）。《峨眉时光认购协议》第二条“销售价格及房款支付方式”约定：乙方认购房屋原总价869,000元，乙方符合以下情形的，可享受对应的优惠政策：该房不退不换2020年7月3日补齐50,000元定金，2020年7月9日前签合同交首付，合同价525,832元，按时签约有效。第三条“特别约定”约定：1.乙方须按上述约定如期足额支付房款，若乙方在签订《商品房买卖合同》及相关文件前变更付款方式，应征得甲方同意，同时乙方应按相应付款方式对应的价格支付商品房购房款，否则视为乙方违约。2.乙方须于签定本协议之日起7日内，携带《峨眉时光认购协议》、定金收据、身份证明文件正本及复印件到峨眉山市“峨眉时光”销售中心签署《商品房买卖合同》及相关协议，并按本协议约定方式支付购房款，双方签订《商品房买卖合同》及相关文件后，定金自动转为房款的一部分。第五条“其他事宜”第1条约定：甲方已将《商品房买卖合同》及相关文件文本（商品房买卖合同补充协议、前期物业管理服务协议）和其他与购房有关文件、资料的全部内容在甲方项目处公示。乙方应在签订本认购协议之前认真阅读。乙方___(是/否)已认真阅读。 李怡与印象房开司工作人员张燕玲截止至2020年7月15日的微信聊天记录反映，李怡因个人征信存在逾期情形无法办理银行按揭贷款，张燕玲向其建议一次性付款或分期付款，李怡均不同意。直至2020年7月12日张燕玲仍在询问李怡是否签订《商品房买卖合同》。 关于李怡个人信用报告载明的“逾期”，李怡认可逾期原因是其逾期归还了银行的按揭贷款。 本院认为，本案的争议焦点：印象房开司是否应返还李怡50,000元？《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据双方签订的《峨眉时光认购协议》第二条关于“2020年7月9日前签合同交首付”的约定及李怡与印象房开司工作人员就案涉房屋付款方式的聊天记录内容能够认定李怡与印象房开司就案涉房屋付款方式约定为按揭贷款。根据《峨眉时光认购协议》第三条“特别约定”第1条和第2条的约定可知，李怡应在2020年7月9日前缴纳首付并签订《商品房买卖合同》，如李怡要变更付款方式，应征得印象房开司的同意。李怡未在《峨眉时光认购协议》约定的时间与印象房开司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》的原因是李怡个人信用报告反映其存在逾期还款情形无法办理按揭贷款，在印象房开司工作人员建议李怡变更付款方式的情况下，李怡不愿变更付款方式，前述原因均属于李怡个人原因，并非不可归责于李怡与印象房开司双方的原因。又因《峨眉时光认购协议》明确约定在李怡违约的情况下，印象房开司不退还其缴付的定金，故一审判决对李怡要求返还定金的诉讼请求不予支持，并无不当。 《最高人民法院关于印发修改后的通知》第三条规定：“……立案时应当根据当事人诉争法律关系的性质，首先应适用修改后的《民事案件案由规定》列出的第四级案由；第四级案由没有规定的，适用相应的第三级案由；第三级案由中没有规定的，适用相应的第二级案由；第二级案由没有规定的，适用相应的第一级案由……”。本案是李怡与印象房开司就《峨眉时光认购协议》即商品房预约合同发生的争议，故本案案由应为第四级案由商品房预约合同纠纷，一审判决确定本案案由为三级案由房屋买卖合同纠纷不当，应予纠正。 综上所述，李怡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,050元，由李怡负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黎琳 审 判 员 李霞 审 判 员 王进 二〇二〇年十二月十日 法官助理 王琦 书 记 员 孙影