湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初12115号原告：湖南高新物业有限公司，住所地长沙高新开发区嘉运路**麓城印象****。法定代表人：梁源，公司总经理。委托诉讼代理人：朱彩领，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。被告：刘清华，男，1980年2月13日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：李芳，湖南金顺律师事务所律师。被告：龙利文，男，1981年9月25日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。第三人：谢淑润，男，1974年4月29日出生，汉族，住长沙市岳麓区。第三人：长沙市岳麓区金色卡通英才幼儿园，住所地，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道英才园小区丰颐苑会所**iv>法定代表人：肖文亮。原告湖南高新物业有限公司与被告刘清华、龙利文及第三人谢淑润、长沙市岳麓区金色卡通英才幼儿园物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南高新物业有限公司的委托诉讼代理人朱彩领，被告刘清华及其委托诉讼代理人李芳、第三人谢淑润到庭参加诉讼，被告龙利文及第三人长沙市岳麓区金色卡通英才幼儿园经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。原告湖南高新物业有限公司向本院提出诉讼请求：1判令两被告支付所欠物业管理费317030元；2、判决两被告支付滞纳金67472.35元；3、判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年3月19日，原告与两被告签订了《物业管理合同》，合同约定两被告委托原告进行物业管理，委托期限从2014年6月1日至2026年3月31日止，物业管理费在2014年3月1日至2017年2月28日收费标准为1.8元/㎡/月，房屋总建筑面积目前为2550㎡；考虑到物价上涨因素，物业管理费按每3年在本合同物业费标准的基础上递增20%，即2017年3月1日至2020年2月28日物业管理费按2.1元／㎡/月标准收取。2020年3月1日至2023年2月28日物业管理费按2.4元/㎡/月标准收取。2023年3月1日至2026年2月28日物业管理费按2.7元／㎡/月标准收取。原告原先是按照l.5/㎡/月从2014年8月1日计算至2020年6月30日，现原告要求按照双方签订的《物业管理合同》约定的标准从2014年8月1日计算至2020年10月31日，合计384030元。2014年8月1日至2020年6月30日，两被告共计支付了67000元，剩余317030元物业费未缴纳。《物业管理合同》第四条违约责任约定了被告违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交付相关费用的，需从逾期之日（应缴费之月的月底）起，每逾期一天，按所欠费用总额的3‰支付滞纳金。现原告要求两被告酌情缴纳滞纳金67472.35元。被告刘清华辩称：1、虽然物业合同中对物业费有相关规定，但在合同实际履行过程中是按1.5/元/㎡计算，视为对合同的变更；2、依据相关法律规定，物业服务合同的案件在起诉前物业公司应当向业主书面催缴，原告并未履行相关法律义务，应当驳回对原告的诉请；3、本案牵扯时间很长，租赁关系复杂，应当分清各自的物业服务承担范围；4、原告从未向被告刘清华发出过书面催缴通知，根据我国关系诉讼时效的相关规定，对于2017年7月23日前的物业费诉请已经过了诉讼时效依法不能得到支持；5、原告并未向被告提供物业服务，也并未提供证据证明已经向被告刘清华提供物业服务，原告未履行自身义务，被告刘清华不应向原告支付物业费；6.原告没有任何服务，没有向被告刘清华催缴物业费，被告刘清华还主动沟通过，相应的服务还可以出一点费用，合同中约定和实际履行是不一致的，原告和第三人长沙市岳麓区金色卡通英才幼儿园有约定，算起来第三人长沙市岳麓区金色卡通英才幼儿园的物业费都不到1.5元/㎡/月。第三人谢淑润述称：第三人谢淑润租赁物业从来没有答应出物业费，因为转让费很高，第三人谢淑润以为物业费包含在里面，原告没有任何物业服务，第三人谢淑润不同意向原告缴纳物业费。被告龙利文未做答辩。第三人长沙市岳麓区金色卡通英才幼儿园未做陈述。经审理查明：2014年3月19日，原告湖南高新物业有限公司（乙方）与被告龙利文（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方就租赁的丰颐苑丰华楼委托乙方进行物业管理，达成一致合同如下：委托期限自2014年3月1日起至2026年3月31日止，共计12年。物业管理费为2014年3月1日至2017年2月28日物业管理费收费标准为1.8元/㎡/月，房屋总建筑面积目前为2550㎡。考虑到物价上涨因素，物业管理费按每3年在本合同物业费标准的基础上递增20%，即2017年3月1日至2020年2月28日物业管理费按2.1元/㎡/月标准收取，2020年3月1日至2023年2月28日物业管理费按2.4元/㎡/月标准收取；2023年3月1日至2026年2月28日物业管理费按2.7元/㎡/月标准收取。甲方在本合同签订生效后预缴3个月的物业管理费，3个月后，甲方应按月主动支付；如甲方未按时支付的，乙方将于次月上旬催收。水费按政府价格主管部门制定的城市供水价格的分类水价中商业用水价的8%损耗收取。电费按政府价格主管部门制定的城市供电价格的分类电价中商业用电加6%的损耗进行收取。乙方服务不到位，或者擅自提高收费标准，甲方有权要求乙方退还部分所收费用，并支付违约金。甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交付相关费用的，乙方有权于次月上旬上门催收；甲方仍不交付的，需从逾期之日起（应缴之月的月底）每逾期一天按所欠费用总的3‰支付滞纳金。合同签订后，原告按约提供物业服务。被告龙利文未支付物业管理费及水电费，原告于2014年11月19日催将书面催缴函送达给被告龙利文签收,2015年6月14日向被告龙利文书面催缴物业管理费及水电费未果，于2016年1月28日向被告刘清华催收水电费。截至法庭辩论终结日，原告收到涉案四层物业的物业费共计67000元，其中被告刘清华经营的柠檬大酒店缴纳35000元，第三人长沙市岳麓区金色卡通英才幼儿园缴纳32000元。就水电费，双方无争议。原告催收物业费未果，遂成本案。本案立案之间经过诉前调解未果。另查明，涉案物业共计四层，一层面积850平方米，二、三、四层总面积1700㎡。2014年3月1日被告龙利文承租该四层物业，2014年12月26日，被告龙利文将一层转租给第三人谢淑润，2015年7月4日，被告龙利文将四层物业全部转让给被告刘清华，被告刘清华在原告与被告龙利文的《物业管理服务合同》《协议》（消防管理）上签字。2018年5月9日，谢淑润将其承租的一层转租给第三人长沙市岳麓区金色卡通英才幼儿园。现二、三、四层由被告刘清华经营柠檬大酒店。原告在提供物业服务过程中，存在大楼外墙老化，水管破损未及时修理、大楼顶层杂物堆积未清理等现象。上述案件事实有原告提交的《物业管理服务合同》、支付凭证、证明、照片、被告刘清华提交的《转让协议》《房屋租赁转让补充合同》、照片、收据、收条、柠檬树酒店工商信息等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，原告与两被告签订的《物业服务协议》系当事人真实意思表示，内容合同，依法成立且生效，对三方均发生法律效力。根据原告提交的社区证明及照片，可以证明原告为涉案物业所在小区提供了物业服务，两被告应当支付相应的物业费。关于物业费的计算标准，原告虽在履约过程中均系按1.5元/㎡/月进行收取，但无证据证明双方就物业费标准协议进行变更。原告降低标准收取物业费的行为应认定为对自身权利的处分，并不产生变更合同内容的效果。现原告主张按照合同约定计算物业费，本院予以支持。关于承担主体，《物业管理服务合同》《协议》上虽然有两被告的签字，但是从原告发催款函的抬头可知，原告明确知晓物业转让的事实，其在催缴相关费用时亦区分了被告龙利文与被告刘清华为不同的承担主体。被告刘清华虽然在协议上签字，但从常理看，其应当是基于受让了被告龙利文的物业，故而签字认可其受让后，同意按原物业协议执行。故物业费的承担主体亦应以物业的转让时间分别确定为被告龙利文及被告刘清华，即原告主张的2014年8月1日至2015年7月4日（337天）的物业费，应当由被告龙利文承担，此2015年7月5日至2020年10月30日（原告主张截止日）的物业费，应当由被告刘清华承担。经计算，被告龙利文应当承担51561元（1.8元/㎡/月×2550㎡÷30天×337天），被告刘清华应当承担326569.5元（1.8元/㎡/月×2550㎡÷30天×604天+2.1元/㎡/月×2550㎡÷30天×1095天+2.4元/㎡/月×2550㎡÷30天×243天），柠檬树酒店及幼儿园所交物业费共计67000元为被告刘清华受让物业之后所交，相应款项应抵扣被告刘清华应付物业费，抵扣后，被告刘清华还应当承担259569.5元。被告龙利文未支付物业费，构成违约，但合同约定的滞纳金计算标准过高，本院根据公平原则，酌情确定被告龙利文应当承担的滞纳金为9900元。被告刘清华未支付物业费，构成违约，但根据被告刘清华所提交的照片可知，原告在与被告刘清华物业合同的履约过程中确有不力行为，本院综合考虑双方过错，对被告刘清华应支付的物业费按80%确定为207655.6元（259569.5元×80%），对滞纳金诉讼请求不予支持。第三人并非原告的合同相对方，在本案中无须承担责任，被告与第三人就物业费承担可另行处理。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、限被告刘清华于本判决生效之日起三日内向原告湖南高新物业有限公司支付物业服务费207655.6元；二、限被告龙利文于本判决生效之日起三日内向原告湖南高新物业有限公司支付物业服务费51561元及滞纳金9900元；三、驳回原告湖南高新物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3534元，由被告刘清华负担2534元，被告龙利文负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗琼二〇二〇年十二月十四日法官助理胡雅芯书记员杨峥玥附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。