北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8682号上诉人（原审被告、反诉原告）：石杏茶，女，1989年12月30日出生，汉族，住河北省衡水市景县。委托诉讼代理人：李大为，北京光夏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京鼎峰物业管理有限公司，住所地北京市海淀区太阳园**楼**邮局**-3。法定代表人：吴丽莹，总经理。委托诉讼代理人：石军，男，北京鼎峰物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：姜永松，北京市雄志律师事务所律师。上诉人石杏茶因与被上诉人北京鼎峰物业管理有限公司（以下简称鼎峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初4913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人石杏茶及其委托诉讼代理人李大为、被上诉人鼎峰公司之委托诉讼代理人姜永松、石军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石杏茶上诉请求：撤销一审判决第四项、第六项，改判鼎峰公司支付装修损失158425元；我方二审中要求追加对方股东及现任法定代表人吴丽莹为被告并要求其承担连带责任。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，我方对于合同无效不存在任何过错和原因；2.我方在一审中要求追加吴丽莹为被告，一审法院未予追加违反法定程序；3.一审法院适用法律错误，存在不良的社会导向和效应。鼎峰公司辩称，我公司同意一审判决。鼎峰公司向一审法院起诉要求：判令石杏茶向我公司支付2020年3月10日至2020年4月17日期间的占有使用费和2020年5月23日至2020年7月28日期间的占有使用费，合计107000元。石杏茶向一审法院反诉要求：1、请求确认我和鼎峰公司签订的房屋租赁合同是无效合同。2、判令鼎峰公司赔偿我因合同无效给我造成的经济损失：装修费160480元，评估费5500元，2020年4月18日至2020年5月22日期间的经营收入损失19800元，并返还房屋押金90000元，空调押金3000元。3、判令鼎峰公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年5月10日，鼎峰公司（出租方、甲方）与石杏茶（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于北京市昌平区沙河镇街道办事处地铁高教园站A口南侧地铁配套设施用房02号房屋(以下简称涉案房屋)及其附属设施，建筑面积130平方米，使用面积约100平方米。乙方承租“租赁房屋”的用途为餐饮、零售，其中主要经营项目为店内加工食品、制售快餐。租赁期限自2019年5月10日至2028年6月10日，其中免租期30天，自2019年5月10日至2019年6月9日。房屋租金2019年6月10日-2021年6月9日360000元/年……按押三付三方式付款，乙方于每期前15日内支付下一期的租金，甲方收到租金日起7日内向乙方出具等额收据，乙方于本合同签订之日支付甲方租赁押金90000元。装修和改造所需费用由乙方承担，成果属于乙方财产，并由乙方负责维护，本合同终止时乙方将可移动物搬走后，不可移动的部分就房屋现状交付，不必恢复原状，但不可破坏房屋主体结构。甲方保证其对“租赁房屋”拥有完整、合法的出租权利，并保证乙方在租赁期间按照约定用途享有合法用益权，同时甲方保证该房屋产权清晰……合同第27条约定，除本合同另有约定外，由于不可抗力原因导致“租赁房屋”毁损、造成甲方或乙方损失的，或不可抗力原因导致本合同不能履行的，甲乙双方在法律所规定范围内相互免责。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，石杏茶交纳了押金9万元和2019年6月10日至2020年3月9日期间的租金27万元，并于2019年6月12日支付了空调押金3000元。庭审中，鼎峰公司表示同意退还石杏茶房屋押金9万元和空调押金3000元。另查一，2020年4月17日晚上21时14分，鼎峰公司在未告知石杏茶的情况下自行将涉案房屋上锁。2020年5月22日，鼎峰公司告知石杏茶锁已经打开，但石杏茶既没有经营也没有办理物业交割。石杏茶表示因为案件尚存在争议，故保持原状是为了评估。2020年8月3日，双方办理了正式交接，鼎峰公司收回了公章、营业执照、电卡、食品经营许可证、钥匙等。对于鼎峰公司主张的2020年3月10日至2020年4月17日期间的房屋占有使用费，庭审中，双方协商一致由石杏茶给付鼎峰公司35000元。另查二，合同签订后，石杏茶对涉案房屋进行了装修，并开始经营餐饮、配置销售眼镜。庭审中，石杏茶向法院提交了装修合同、收据、订单截图等证据证明其装修情况和装修价格，鼎峰公司对证据的真实性、合法性、关联性不予认可。2020年5月22日，石杏茶申请对涉案房屋的装修现值进行评估。法院依法委托了北京中源正信资产评估有限公司进行了鉴定。2020年8月28日，该公司出具鉴定报告，鉴定结论为：在评估基准日2020年7月28日的市场价值为158740元，其中无争议部分156685元，有争议部分2055元。资产评估结果汇总表显示：装饰工程非争议部分评估金额为116465元，安装工程非争议部分评估金额为40220元，装饰工程争议部分为2055元。因石杏茶提出存在漏评项，2020年9月8日，该公司出具补充评估说明，本案涉及的20m空调管道在评估基准日2020年7月28日的市场价值为1740元。石杏茶预付了鉴定费5500元。庭审中，双方对鉴定报告的真实性予以认可，但鼎峰公司表示，不认可装饰工程争议部分为2055元，该项目为收银台，属于可拆除部分且存在残留价值。另查三，2020年10月28日，法院依法进行了现场勘验，勘验过程中，经双方协商，关于装饰工程争议部分即收银台，双方均同意由石杏茶拆走，石杏茶不再主张该收银台的损失；关于庭审中鼎峰公司提出的非争议安装工程部分中的吊扇、排风扇等，鼎峰公司亦不再要求石杏茶拆除，相关装修同意由法院依法判决；鼎峰公司不再向石杏茶主张2020年5月23日至2020年7月28日期间的房屋占有使用费，石杏茶亦不再向鼎峰公司主张2020年4月18日至2020年5月22日鼎峰公司私自锁门期间的经营收入损失19800元。另查四，鼎峰公司为证明涉案房屋的来源，向法院提交了三份合同，一份是北京市昌平区沙河镇王庄村股份经济合作社（出租方、甲方）与北京龙瀛昌盛国际贸易有限公司（承租方、乙方）于2017年12月28日签订的《昌平区农村集体土地对外租赁合同书》，约定乙方租赁甲方位于在地铁昌平线高教园区站南侧，总面积3.2亩，用途为商业经营；一份是2017年9月1日，北京龙瀛昌盛国际贸易有限公司（出租人、甲方）与北京福瑞祥云餐饮管理有限公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于北京市昌平区沙河镇街道办事处地铁高教园站A口南侧地铁配套设施用房1-01,1-02,1-03,1-04,1-05,1-06，租赁用途为餐厅、食品、商店等（不能用于明火经营）；一份是2018年5月5日，北京福瑞祥云餐饮管理有限公司（出租方、甲方）与鼎峰公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于北京市昌平区沙河镇街道办事处地铁高教园站A口南侧地铁配套设施用房1.2.3房屋，用途为餐饮、零售（不能使用明火）。另查五，法院依法向北京市规划和自然资源委员会核实，涉案房屋为集体土地上建设的砖混建筑，未依法取得建设工程规划许可证和乡村建设规划许可证。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋没有相关建设规划审批手续，故石杏茶和鼎峰公司之间的《房屋租赁合同》应属无效，因此对于石杏茶请求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，鼎峰公司在明知涉案房屋没有合法审批建设手续的情况下，仍然出租给石杏茶，而石杏茶在签订合同时并未尽到谨慎审查租赁标的物性质的注意义务即承租装修并经营，双方对于合同无效均存在过错，综合本案事实，法院认定鼎峰公司承担主要责任，石杏茶承担次要责任。关于鼎峰公司要求石杏茶支付房屋占有使用费一节，针对2020年3月10日至2020年4月17日期间的占有使用费，庭审中双方协商一致由石杏茶支付35000元，针对2020年5月23日至2020年7月28日期间的占有使用费，鼎峰公司表示不再主张，法院对此不持异议。关于石杏茶要求鼎峰公司返还房屋押金90000元、空调押金3000元一节，鼎峰公司表示同意退还，法院对此不持异议。关于石杏茶要求鼎峰公司承担房屋装修损失一节，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，因石杏茶承租涉案房屋后，确实进行了装修改造，法院对装修损失予以支持。具体数额本院综合考虑鉴定报告、造成合同无效双方的过错程度等因素，酌情确定鼎峰公司支付石杏茶装修损失110897.5元。关于石杏茶要求鼎峰公司支付2020年4月18日至2020年5月22日的经营收入损失一节，因石杏茶在现场勘验时表示不再主张该项诉讼请求，故法院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认北京鼎峰物业管理有限公司与石杏茶于2019年5月10日签订的《房屋租赁合同》无效；二、石杏茶于本判决生效后十日内给付北京鼎峰物业管理有限公司2020年3月10日至2020年4月17日期间的房屋占有使用费35000元；三、北京鼎峰物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还石杏茶房屋押金90000元、空调押金3000元；四、北京鼎峰物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付石杏茶装修损失110897.5元；五、驳回北京鼎峰物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回石杏茶的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。石杏茶未对一审判决第一项、第二项、第三项、第五项提起上诉，本院予以确认。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋没有相关建设规划审批手续，故石杏茶和鼎峰公司之间的《房屋租赁合同》应属无效，一审法院所作认定正确，本院予以确认。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。一审法院根据本案实际情况酌情确定的过错比例，并在此基础之上确定装修损失数额并无不当，本院予以确认。石杏茶上诉认为合同无效的过错全部在于鼎峰公司缺乏事实及法律依据，本院不予支持。石杏茶另上诉主张追加吴丽莹为本案被告并承担连带责任亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，石杏茶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费988元，由石杏茶负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 朱文君二〇二〇年十二月九日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹