山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4692号 上诉人(原审被告、反诉原告)：王合宽，男，1969年1月26日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：王黔，山东泰山法正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢正勇，山东泰山法正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：泰安市岱岳区大汶口镇后周家院村村民委员会，住所地：泰安市岱岳区大汶口镇后周村。 法定代表人：宋洪强，主任。 委托诉讼代理人：张心强，山东超然律师事务所律师。 上诉人王合宽因与被上诉人泰安市岱岳区大汶口镇后周家院村村民委员会（以下简称后周家院村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初3675号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王合宽上诉请求：撤销一审判决，对本案发回重审或者改判被上诉人支付给上诉人扩建造价费用，支持上诉人的反诉请求。事实和理由：一、在正式合同签订之前，双方已经有租赁关系，并承诺“如果以后村委使用，村委将王合宽垒南墙及大门的工料款，全部付王合宽。（因冲街垒的南墙及大门）”。即使有该如此明确的约定，一审判决却违背事实，没有支持上诉人的反诉及评估鉴定申请。二、根据成物不损的一般惯例，上诉人扩建的设施投资巨大，盲目拆除，对被上诉人村委以后使用及租赁都是巨大的损失，应当继续保留，物尽其用，不应拆除。一审判决却判令上诉人拆除，有违常理。三、上诉人经被上诉人允许，在租赁院落内进行了增、扩建、翻修，被上诉人辩称不知情，显然不符合常理，作为基层村民自治组织的被上诉人，对于辖区内的村民房屋建设应当是知晓的，因为村委辖区的村民大事小情，村委有片长、队长、组长等人员与村民、村委联系，应当对于增扩建房屋事情知情，况且，增扩建房屋属于农村的较大的事情了，需要通知四邻，装卸物料，暂存家具到邻居家，搭建架子、盖设棚子等准备。开工有开工仪式，完工有完工仪式，要放鞭炮，招待工人等程序，村委不可能不知道。被上诉人否认经其同意后上诉人才增、扩建、翻修的辩称不符合日常行为法则。四、一审判决仅以村委原工作人员的调查笔录为依据，否认上诉人经被上诉人允许才增、扩建、翻修，明显依据不足。该笔录与村委自述无异，不能作为定案依据。五、对于双方之间2001年10月1日签订的承包合同，该合同中“（二）乙方在使用期间，因房屋维修或增加设施，其费用由本人自理，大修、翻新由双方协商同意后再进行实施。”其费用由本人自理，从上下文综合分析，仅是维修、增加的费用由本人自理。但是，对合同到期后，终止、解除等情形出现时，对于上诉人增加的设施的处理及增建扩建费用的处理没有约定。“其费用由本人自理”这句话，不能适用于合同终止、解除等情形，即不能适用于本案解除后的上诉人对案涉院落中的增建、扩建设施的费用的承担。即对于上诉人的增扩建所产生的费用，合同约定不明，应当按照双方的过错程度对该费用予以分担。而被上诉人作为产权人应当申请审批，而被上诉人没有申请审批，该增扩建费用应由具有申请审批的申请义务人被上诉人村委承担。六、双方的协议书（草签）一份，盖有村委的公章。证实在1999月1月12日，被上诉人村委同意在原村委院东侧建油坊一处，同意上诉人王合宽增扩建设施。与一审判决中认定上诉人的建设未经被上诉人村委同意相矛盾，一审判决对此属于认定事实不清。七、由时任被上诉人村委干部周广厦、冯纪仓、周建签字并加盖有泰安市岱岳区大汶口镇后周家院村村民委员会公章的文字材料一份，证实上诉人王合宽进行增扩建（包括南墙垒，大门改造，)是经过村委同意的。同时村委承诺，“如果以后村委使用，村委将王合宽垒南墙及大门的工料款，全部付王合宽。(因冲街垒的南墙及大门）”。也说明上诉人的建设是经被上诉人一方同意的。八、上诉人根据以上理由，提出了反诉申请，并提交鉴定评估申请，一审判决对此未予支持、且对上诉人的评估鉴定申请未予理睬，忽视了上诉人的权利。 后周家院村委会辩称，上诉人上诉纯属无理缠诉，拖延执行。即使村委同意上诉人建设油坊，办理建设手续的义务也应当由上诉人申请，未办理合法建设手续的过错责任在上诉人，对此被上诉人没有任何过错。上诉人少租多占、无偿使用村集体房屋院落长达19年，分文不交，为其个人利益擅自增建，无视合同约定，构成严重违约，导致村委依法行使解除合同的权利。村委计划在原处改建健身广场，地上房屋并无保留价值，不再使用。一审法院为查明案件事实，进行现场勘验，并对村委原负责人进行调查了解，尊重事实，作出公正判决，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 后周家院村委会向一审法院提出起诉请求：1、解除原、被告2001年10月1日签订的房屋租赁合同；2、支付房屋及土地租赁费43860元；3、判令被告清除自建的房屋恢复原状，交还其占用的原告“郊区集建（89）字第02030号土地使用证”范围内的全部房屋；4、诉讼费由被告承担。 王合宽向一审法院提出反诉请求：1、反诉被告支付给我扩建造价费用约计5万元，以申请法院委托评估鉴定意见的结论计算，全部由反诉被告承担；2、本案诉讼费、反诉费、评估费均由反诉被告承担。 一审法院认定事实：1999年1月12日，原、被告签订协议书（草签），约定原告同意被告自费在原旧村委院东边建油坊一处，并提供水电方便（水电费自负），在未建完之前原告提供北边房屋3间，暂时使用四个月，超期按租赁交费（价格待协商）。2001年10月1日，原、被告签订承包合同，约定原告将原村委旧房3间，自2001年开始发包给被告经营门市部、养殖业，共233平方米，每亩乘以200元，每间每月按10元收费，每年12月31日前交清，违者发包方有权终止合同，另行发包，被告在使用期间因房屋维修或增加设施，其费用由本人自理，大修、翻新由双方协商同意后，再进行实施。承包合同签订后，被告租赁原告原村委旧房3间，进行租赁经营。租赁期间，被告建房屋多间。经勘验，被告现使用房屋及院落位于后周家院村南北中心街西侧，东西长35.5米、南北宽29.5米（自外墙丈量至外墙），院内北面有房屋三间（原村委旧房），该房屋最西侧有井一处、井上有泵房一间（原村委所建）、该房屋西侧有猪圈一处、该房屋南侧有化粪池一处、该房屋再向南有拌饲料的房屋一处、该拌饲料的房屋以东有消毒池一处（原村委所建）、在三间北屋的西侧再向南有猪圈四处、再向南有东西房屋一处、该东西房屋西侧为厕所一间、中间为猪圈一处、东边为猪圈一处，三间北屋东侧向南有水泥块垒的房屋一处、再向南有猪圈一处，再向南有水泥池一处，该院落内三间北屋的东边有油坊一处，该油坊自北向南有三间房屋（现用作起居室）、再向南为油坊的车间两处（大门向西），油坊最北面房屋西侧上房内有两大间房屋、下房内有地下室一处（面积同上房），该油坊有两处出口，一处向西在院内，一处向东、开向南北中心街，该院落现荒置，院内栽种柿子树、核桃树等若干棵。对于被告在租赁期间建设的房屋、猪圈等地上附属物，原告陈述均未经其许可。以上事实由原、被告陈述、协议书（草签）、承包合同、勘验笔录等证据证实。 一审法院认为，原、被告签订的协议书（草签）、承包合同内容不违反法律规定，双方意思表示真实，均为有效合同。原、被告签订的承包合同未约定租赁期限，但自2001年签订合同至今未超过20年，原、被告均应按承包合同约定履行各自义务。被告签订承包合同后，未按约支付租赁费，致使不能实现承包合同目的，原告依法要求解除双方签订的承包合同，符合法律规定，一审法院应予支持。原告要求被告支付房屋及土地租赁费43860元，原告说明其计算依据为房屋租赁费按17间房屋、每间10元计算，共使用226个月，房屋租赁费为38420元，对于院落使用费，原告起诉时主张按911平方米即1.36亩，每亩每年200元，乘以20年计算，数额为5440元，案件审理中原告陈述按实际勘验情况，被告实际使用房屋及院落面积1047.25平方米（东西35.5米、南北29.5米），减去17间房屋面积155平方米（17乘以15），实际使用院落面积792.25平方米、折合1.18亩，按每亩200元计算226个月，数额为4444.67元，房屋及院落使用费合计42864.67元，一审法院认为根据承包合同约定及案件事实，被告租赁使用原告旧房3间，应按合同约定3间房屋计算房屋租赁费，不应当按租赁期间总计房屋数量计算租赁费，对于原告主张的按被告实际使用院落面积155平方米，折合1.18亩，按1.18亩计算院落使用费，不违反法律规定，但对于原告主张被告支付的房屋及院落租赁费计算226个月，被告辩称原告的租金大部分主张已超过诉讼时效，而原告未提供向被告主张租赁费的相关证据，本案租赁费应按3年计算，房屋租赁费的数额为每间房屋每月10元，3间房屋使用3年，房屋租赁费数额为1080元，对于院落租赁费，按原告庭审时陈述的被告使用面积1.18亩计算，每年每亩200元，再乘以3年，数额为708元，以上合计1788元。原告要求被告清除自建的房屋恢复原状，交还其占用的原告“郊区集建（89）字第02030号土地使用证”范围内的全部房屋，原告说明其具体内容为要求被告清除其自建的房屋、猪圈、树木等地上附属物，交还原村委的房屋、泵房等，本院认为，原、被告双方签订的承包合同约定在使用期间因房屋维修或增加实施，其费用由被告本人自理，大修、翻新由双方协商后再行处理，本案审理中，原告表示被告在租赁期间新建房屋、猪圈等设施均未经原告允许，被告未提供充分的证据证实在其租赁期间新建房屋、猪圈等设施系经原告同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定，原告要求被告清除其自建的房屋、猪圈、树木等地上附属物，交还原村委的房屋、泵房、消毒池的诉讼请求，一审法院应予支持。根据本案实际情况，被告应自本判决生效之日起两个月内清除其自建的地上附属物，交还原告井、泵房及消毒池。被告辩称，在正式合同签订前，双方已经有租赁关系，并承诺如果以后原告使用，原告将其垒南墙及大门的工料款全部付给被告，因本案原告不同意保留使用被告建设的地上附属物，一审法院对被告抗辩的事由不予采信。被告反诉称，经原告允许，其在租赁院内进行了增、扩、翻修，被告未提供充分的证据证实其增、扩、翻修系经原告同意，一审法院对此不予支持。被告反诉要求原告支付其扩建造价费用约计50000元，以申请法院委托评估鉴定意见的结论计算，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定，被告作为承租人未经出租人同意，在租赁期间增设地上附属物，被告要求原告赔偿其损失，不符合法律规定，被告申请对其在租赁物院内扩建设施的价值进行评估鉴定后由原告承担，缺乏事实及法律依据，一审法院对被告的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十三条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）泰安市岱岳区大汶口镇后周家院村村民委员会与被告（反诉原告）王合宽于2001年10月1日签订的承包合同；二、被告（反诉原告）王合宽自判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）泰安市岱岳区大汶口镇后周家院村村民委员会房屋及土地租赁费1788元；三、被告（反诉原告）王合宽自判决生效之日起两个月内自现承包的位于后周家院村南北中心街西侧，东西长35.5米、南北宽29.5米的院落内搬出，并将原告旧房3间、井1口、泵房1间及消毒池1处返还原告（反诉被告）泰安市岱岳区大汶口镇后周家院村村民委员会，其他被告（反诉原告）自建的房屋及树木等地上附属物由被告（反诉原告）自行清理；四、驳回原告（反诉被告）泰安市岱岳区大汶口镇后周家院村村民委员会的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王合宽的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费897元，减半收取计448元，由原告负担398元，被告负担50元。反诉案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人王合宽与被上诉人后周家院村委会之间的租赁合同关系清楚，权利义务关系明确。王合宽在租赁期限内进行的增、扩建和翻修，没有证据证实经过了出租人后周家院村委会的允许，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定，后周家院村委会作为出租人，可以要求承租人恢复原状。故后周家院村委会提出恢复房屋原状的诉讼请求，一审法院予以支持，是正确的。上诉人王合宽主张增扩建取得了后周家院村委会的同意，但二审中亦未就此提交证据，对其主张二审亦不予支持。关于王合宽主张的扩建费用，根据当事人关于油坊建设的协议约定，只有在后周家院村委会同意使用王合宽建设的设施的情况下，后周家院村委会才应支付王合宽相应的工料款。本案中，不存在后周家院村委会同意使用并支付工料款的情形，故王合宽的反诉请求，缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持，并无不当。 综上，王合宽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1422元，由上诉人王合宽负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十二月九日 书记员 马 鑫