陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0102民初5085号原告（反诉被告）西安正大物业发展有限责任公司，住所地西安市新城区。法定代表人孙玉琴，总经理。委托诉讼代理人冯胜利、答嫣，（实习），博纳新律师事务所律师。被告（反诉原告）徐芳，女，汉族，1989年8月4日出生，住西安市新城区。委托诉讼代理人许龙城，西安市未央区148法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）西安正大物业发展有限责任公司诉被告（反诉原告）徐芳买卖合同、赠与合同纠纷一案。本院于2020年6月15日立案后，依法适用普通程序，由审判员凌小鸿、审判员王晓娟和审判员郭敏组成合议庭，由审判员凌小鸿担任审判长，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西安正大物业发展有限责任公司委托诉讼代理人冯胜利、答嫣与被告（反诉被告）徐芳及其委托诉讼代理人许龙城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）西安正大物业发展有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令徐芳支付购房款247560元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年底原告在审核公司账目时，得知被告在2018年1月15日以单价6000元/平方米的价格买到公司开发的XX庙XX村XX号XX居XX室41.26平方米的房产一套，价格为247560元，并以完成交易，办理了不动产证。但经查原告并无转款记录，也未有支付房款，买售价格和市场价格严重脱离，公司财务人员也讲不清缘由。且财务开出0850395号收据一张，但未见银行转款；财务也未于记账。最后连编号为0850395收据的票据本均已不见，会计屈某某、出纳鱼艳华既无法提供有效说明，也无法向原告解释票据下落等情况，并一起离职。致使公司财产受到了严重损失。自2018年至今，原告打电话也不接，也不主动说明情况，为保护原告的合法权益，特诉于贵院，望依法支持原告诉请。被告（反诉原告）徐芳辩称，一、原告不具有诉讼资格诉被告房屋买卖合同纠纷，应当驳回，首先原告不具有涉案财产所有权，所以原告不具有诉讼被告的权利；其次被告经原告公司股东会股东一致决议，赠与被告徐芳的并非房屋买卖交易行为。二、买卖合同与生效的股东会决议相悖，应依法确认股东会决议的法律效力，首先公司股东会是公司法和章程规定的最高权力机构，依法作出的股东会决议非经公司法规定的法定程序，由其公司监事会或股东依法向人民法院主张，否定其效力外，原、被告应依法执行股东会决议全面绝对执行股东会决议不得否定其法律效力。其次所谓虚拟房屋买卖仅是执行原告公司股东会决议赠与被告房产的过户的一种形式；三、房屋买卖合同与原告公司股东会决议效力的认定，应依法认定股东会决议为合法有效。首先股东会决议是原告公司股东会单方面通过表决做出的，被告人仅有接受赠与或者不接受的义务，无权法定其法律效力；其次股东会决议是依据公司法规定法定程序及公司章程通过全体股东表决程序依法做出的决议其法律效力应当受法律保护和肯定与被告法定的且有争议纠纷的房屋买卖合同相比其不具有法律效力。其三，公司法明文规定股东和监事会对公司股东会决议有异议必须依据公司法规定的通过法定程序经人民法院诉讼依法撤销。其四，从股权转让协议足以证明不包含涉案标的物。被告（反诉原告）提出反诉，请求依法确认被反诉人2017年12月29日股东大会决议合法有效，《商品房买卖合同》属于实现股东会决议目的的不可分割的部分。事实与理由：2017年12月29日被反诉人股东在西安正大物业发展有限责任公司办公室召开了股东会全体会议：“本次股东会会议于2017年12月29日通知全体股东到会参加会议。符合《公司法》及公司章程的有关规定。会议召集人为徐某甲，会议共四人参加，出席会议的股东会为持有公司100%的股权，经代表100%表决权的股东通过，做出如下决议：1、将公司开发的位于西安市莲湖区XX庙XX号XX居XX号房屋赠与徐芳，公司不再向徐芳本人收取房款。2、房屋办理产权过程中产生的税费由徐芳本人承担。”将被反诉人开发的位于西安市莲湖区XX庙XX号XX居XX号房屋赠与反诉人徐芳，被反诉人为了实现股东会决议，便于财产权利过户，虚拟与反诉人签订了商品房买卖合同及向反诉人出具了收款收据。反诉人据此办理了房产过户手续，实现了股东会决议——即将正天雅居12907号房屋赠与反诉人徐芳。然而，被反诉人依据其虚拟与反诉人签订的商品房买卖合同及向反诉人出具的收款收据，向反诉人主张房屋买卖合同款项，与被反诉人依据公司法及公司章程，公司股东会作出的股东会决议的目的和内容相悖。《商品房买卖合同》属于实现股东会决议的一个重要环节，并非独立的、真实的房屋买卖合同关系，前提条件是基于履行股东会决议，不能割裂、孤立看待《商品房买卖合同》，并据此否定实现股东会决议的事实。为了维护被反诉人公司股东会决议的法律效力，否定被反诉人违背公司法及公司章程的诉讼行为。故提起反诉，确认被反诉人依法作出的股东会决议合法，符合法律规定，被反诉人与反诉人签订的虚拟商品房买卖合同及向反诉人出具了收款收据不是孤立地存在，被反诉人不能据此向反诉人主张房屋买卖合同款项，要求驳回被反诉人诉讼请求，维护反诉人合法权益。原告（反诉被告）西安正大物业发展有限责任公司对反诉辩称，要求驳回被答辩人的诉求，支持答辩人的本诉请求。成立反诉的条件是反诉与本诉必须具有牵连性，在本案中反诉为确认之诉，是确认被反诉人2017年12月29日股东会决议合法有效，本案为买卖合同之诉，两者不是根据同一法律事实，且之间不具有因果关系，两者的诉讼请求也不同，故反诉不能成立。同时被反诉人提出的《商品房买卖合同》属于实现股东会决议的不可分割的部分，也与事实不符。《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的情况下签署的，双方理应遵守合同的约定，按照合同履行相应的权利义务，双方的合同并未体现赠与的目的，反诉请求不应得到支持。综上，股东会决议的合法有效与否与本案并无关系，《商品房买卖合同》的效力也不以股东会决议的有效与否来确定其效力，作为一份成立并生效的合同，其应该具有约束双方当事人的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，通过法庭调查本院认定如下事实：徐芳原系西安正大物业发展有限责任公司股东。2017年5月17日工商变更登记显示西安正大物业发展有限责任公司有股东四人，即田某某，占股0.7143%；徐芳，占股28.5714%；胡某某，占股33.3333%；徐某甲，占股37.381%，为法定代表人。以上股东持股共100%。2017年12月29日西安正大物业发展有限责任公司召开股东大会，经全体股东田某某、徐芳、胡某某、徐某甲表决通过决议：“1、将公司开发的位于西安市莲湖区XX庙XX号XX居XX号房屋赠与徐芳，公司不再向徐芳本人收取房款。2、房屋办理产权过程中产生的税费由徐芳本人承担。”该决议由全体股东徐某甲、胡某某、徐芳、田某某签字并加盖公司印章。随后将该房交付徐芳。2018年1月15日西安正大物业发展有限责任公司向徐芳出具收款收据一份，载明：收到徐芳交12907#房款247560元。2018年1月16日，西安正大物业发展有限责任公司与徐芳签署《商品房买卖合同》，约定徐芳向西安正大物业发展有限责任公司购买涉案房屋，房价247560元，徐芳应在2018年1月16日前支付该商品房全款。此后徐芳缴纳了该房屋的住宅专项维修资金、契税，并取得了房产证。徐芳称，该房屋实质上是西安正大物业发展有限责任公司向其赠与的，形式上签署《商品房买卖合同》是为了办理房产证。2018年4月3日徐某甲、胡某某、徐芳、田某某与王某某签署《股权转让协议》，以5600万元将徐某甲、胡某某、徐芳、田某某将其在西安正大物业发展有限责任公司的100%股权（包括该股权下所有的附带权益及权利）转让给王某某。2018年8月22日工商变更登记显示西安正大物业发展有限责任公司有股东二人，即王某某，占股95%；张逸卓，占股5%；法定代表人变更为王某某；2018年12月27日法定代表人变更为张萍；2019年5月23日法定代表人变更为孙玉琴。西安正大物业发展有限责任公司称，2018年底在审核公司账目时发现徐芳购买涉案房产并办理不动产证，但未支付房款，财务也未记账，只提供了收款收据的复印件，未提供其他证据。以上事实有收款收据复印件、股东会议决议、房屋买卖合同、股权转让协议、工商登记基本情况及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点为，一是徐芳是否应支付房款；二是徐芳反诉是否成立。一、《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”西安正大物业发展有限责任公司与徐芳对房屋买卖合同没有异议，合同为双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。西安正大物业发展有限责任公司已经向徐芳交付了房屋，徐芳已经办理了房产登记，有向西安正大物业发展有限责任公司支付房款的义务。二、徐芳反诉成立。反诉系本诉的被告以本诉的原告为被告，提出的与本诉有牵连的反诉请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”第二百三十三条“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”赠与和买卖虽非同一法律关系，但本案中，交付房屋与支付房款均指向同一房屋，两个诉讼请求之间有因果关系，具有牵连性，徐芳反诉符合反诉的要件，故本案合并审理。2017年12月29日西安正大物业发展有限责任公司召开股东大会，形成决议。徐芳向法庭提交了该决议，已初步完成了举证责任，西安正大物业发展有限责任公司否认该决议的真实性，应当提交相应的证据，以证明自己主张，其未提交相应的证据，应当承担不利的后果，本院对该证据予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”该决议由全体股东徐某甲、胡某某、徐芳、田某某签字并加盖公司印章,表明了全体股东对其财产权益的处分，为真实意思表示。虽为股东大会决议，从其形式要件上来看，该决议有公司法定代表人的签字并加盖公司印章，受赠人徐芳亦签字，符合赠与合同的特征。故该决议亦为公司行为，有对外效力，系公司与徐芳的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”西安正大物业发展有限责任公司在该涉诉房屋已交付徐芳，并已完成过户登记的情形下已丧失撤销赠与的权利。三、就本案看，存在两个合同，一是赠与合同，二是房屋买卖合同，两个合同均为有效合同。就赠与合同西安正大物业发展有限责任公司在股东大会决议后已经将房屋无偿交付给徐芳，完成了赠与合同的义务。西安正大物业发展有限责任公司在因赠与合同将房屋已无偿交付给徐某乙又与徐芳订立买卖合同，造成无法履行买卖合同中的房屋交付义务的情形，对徐芳形成了债务；徐芳亦在明知赠与合同已经履行完毕的情况下签订房屋买卖合同，造成了向西安正大物业发展有限责任公司支付房款的债务。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”双方互有债务为交付房屋和支付房款，债务的价值相同。买卖行为中的收款票据是卖方在收到买方的出卖物价款后向买方出具的收据，按照常理一般为交钱开票。西安正大物业发展有限责任公司违反常理，向徐芳开具收款收据却不实际收取房款的行为系将自己的交付房屋的债务与徐芳支付房款的债务抵销的行为。双方债务相互抵消，买卖合同的权利义务终止，徐芳不再欠西安正大物业发展有限责任公司房款，故西安正大物业发展有限责任公司的诉讼请求依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百八十五条、第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百三十二条、第一百三十三条之规定，判决如下：一、驳回西安正大物业发展有限责任公司要求徐芳支付房款247560元的诉讼请求；二、徐芳反诉成立，2017年12月29日西安正大物业发展有限责任公司向徐芳赠与位于西安市莲湖区XX庙XX号XX居XX号房屋的股东大会决议有效。诉讼费5013元，反诉费2450元，由西安正大物业发展有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长  凌小鸿审  判  员  王晓娟审  判  员  郭  敏                           二〇二〇年十二月十四日  法 官助 理  梁嘉玮                             书  记  员  赵怡萌   1