云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初13946号原告：云南中豪置业有限责任公司，住所昆明市官渡区彩云北路**。法定代表人：董绍朋。委托诉讼代理人：蒋婷，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：纪元淳然，云南澜湄律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：孟荣，男，1965年7月21日出生，汉族，住云，住云南省昆明市五华区div>委托诉讼代理人：李筱娟、冉培果，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。原告云南中豪置业有限责任公司诉被告孟荣商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日受理后，依法适用简易程序于2020年11月2日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人蒋婷、被告委托诉讼代理人李筱娟、冉培果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的昆明螺蛳湾国际商贸城仓储二期38幢1层104号房屋《商品房购销合同》（合同编号：CK003091）及补充协议；2.被告协助原告办理变更登记手续，将上述商品房变更登记在原告名下；3.被告立即向原告返还座落于昆明螺蛳湾国际商贸城仓储二期38幢1层104号房屋；4.被告立即返还原告代其向富滇银行股份有限公司昆明螺蛳湾彩云支行偿还的贷款本息等各项费用共计139,343元，并承担至被告实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费；5.本案的案件受理费由被告承担。事实及理由：2011年6月21日，原、被告双方签订了昆明螺蛳湾国际商贸城仓储二期38幢1层104号房屋的《商品房购销合同》及补充协议。合同约定：被告购买原告开发销售的昆明螺蛳湾国际商贸城仓储二期38幢1层104号房屋，房屋总价为437,717元；购房款以首付加贷款方式支付，即被告首期支付247,717元购房款，剩余款项190,000元向富滇银行股份有限公司昆明螺蛳湾彩云支行贷款支付，原告为被告的贷款提供阶段性连带保证责任。但，鉴于被告逾期偿还银行贷款，银行通知原告履行连带保证责任，原告遂为被告向银行承担担保责任，代被告偿还了相关款项。根据《商品房购销合同》及补充协议第四条第三项：乙方应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方（被告）未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方（原告）承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋甲方（原告）有权另行处置。乙方（被告）除应承担补充协议约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方（原告）因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。被告辩称：1.原告的前三项诉请应驳回，合同不应解除。合同解除权受到除斥期间限制，根据商品房买卖合同司法解释第15条第二款的规定，解除权受一年除斥期间的限制，原告代偿至今已经超过一年。涉案房屋已变更至案外人名下，被告事实上无法向原告要求返还房屋并变更登记。在商品房买卖合同关系以及金融借款合同关系中，银行、开发商、买受人三者的权利义务已经达到平衡状态，也就是银行发放贷款后贷款本金获得足额清偿，开发商也收取了买房人全部购房款，买房人也从开发商处获得房屋，被告虽然按照合同约定诉请解除合同，但如果合同解除后被告向原告返还了房屋，后续还会导致一系列诉讼，被告仍会向原告起诉返还购房款。所以本案中原告不应破坏已经履行完毕的商品房买卖合同以及金融借款合同，代偿款项可以另行主张。2.针对第四项诉请，原告代偿时是10套房屋一起清偿，无法区分每套房屋对应的本息，原告于2016年1月28日将全部贷款本息清偿，到2019年1月28日原告所有款项诉讼时效均已经过。3.原告主张的代偿款项的利息没有合同约定和法律依据，被告不应支付。4.所有费用由原告承担。原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证，关于当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，关于其他证据，本院认证如下：1.原告提交的《个人购房（抵押）担保借款合同》。该证据形式上由原告、被告、案外人富滇银行昆明螺蛳湾彩云支行共同签订，虽系复印件，但庭审后合同已加盖了富滇银行昆明螺蛳湾国贸支行的柜面业务章，而被告作为合同当事人一方，亦未提交其持有的合同予以核对，故本院对其真实性予以确认并采证；2.原告提交的告知函。该证据内容真实，来源、形式合法，本院予以采证；3.原告提交的记账凭证。该证据形式上由原告制作，被告对此不予认可，本院不予采证。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2011年6月21日，原告云南中豪置业有限责任公司与被告孟荣签订《商品房购销合同》（合同编号：CK003091）并备案（合同登记号为KM2011110445937），约定被告（合同列乙方）向原告（合同列甲方）购买昆明螺蛳湾国际商贸城仓储二期38幢1层104号房屋（用途为非住宅），套内建筑面积64.8平方米，总价款为437,717元，付款方式为2011年6月21日支付首付款247,717元，其余价款190,000元按揭支付，房屋交付期限为2011年7月31日前；合同第十二条约定：“在乙方办理完毕以下事项后，甲方于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续，一、支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、配套费、专项维修基金等；二、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等；甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。”同日，原、被告签订《合同补充协议》，其中第四条第3款约定“乙方（即被告）应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，导致甲方（即原告）承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋甲方有权另行处置。乙方除应承担本补充协议约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等”，第十七条第1项约定“由于乙方的原因导致解除《商品房购销合同》及本补充协议的，《商品房购销合同》有约定的从其约定，无约定的则乙方应向甲方支付合同总价款20%的违约金，且已发生的相关交易税费由乙方承担”。合同签订后，被告按约向原告支付了首付款247,717元、代收契税13,132元、代收印花税219元、代收工本费650元、代收维修基金8754元。之后，孟荣、云南中豪置业有限责任公司、案外人章琦、富滇银行股份有限公司昆明螺蛳湾彩云支行签订《个人购房（抵押）担保借款合同》，该合同约定由借款人（抵押人）孟荣、章琦向贷款人富滇银行股份有限公司昆明螺蛳湾彩云支行贷款2,170,000元用于购买昆明螺蛳湾国际商贸城二期3幢25层2515号房屋、昆明螺蛳湾国际商贸城仓储二期38幢1层101号、103号-110号房屋，贷款期限为120个月，自2012年1月5日至2022年1月5日，孟荣、章琦将其享有所有权的前述房屋抵押给富滇银行股份有限公司昆明螺蛳湾彩云支行，云南中豪置业有限责任公司承担阶段性连带责任保证担保，保证期间自本合同签订之日起至抵押人提供的抵押担保依法办理完抵押登记，抵押合同依法生效且抵押人将抵押物的权利凭证和/或他项权证原件送交贷款人之日止。2015年10月起，被告未能按期偿还贷款。因被告孟荣逾期偿还贷款，2016年1月28日，原告代偿被告贷款本息1,591,452.2元，现贷款已结清。另一，本院（2020）云0111民初13938号、13940号-13945号、13947号、13948号案件中查明：2011年6月21日及2011年6月22日，云南中豪置业有限责任公司与孟荣签订了九份《商品房购销合同》及合同补充协议，分别约定孟荣向云南中豪置业有限责任公司购买昆明螺蛳湾国际商贸城二期3幢25层2515号、昆明螺蛳湾国际商贸城仓储二期38幢1层101号、103号、105号-110号房屋。此九套房屋连同本案所涉房屋共计十套房屋的总价款为4,740,062元，首付款共计2,570,062元，其余价款2,170,000元向银行按揭支付。另二，涉案房屋原告已交付给被告，并于2014年4月22日办理房屋所有权证，所有权人登记为被告孟荣，2020年9月变更登记至案外人名下。诉讼中，原告自述因原告自身历史原因和银行原因未能及时办理抵押登记。现原告诉至本院，主张前述诉请。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律规定，该合同成立并合法有效，合同当事人均应当遵守履行。被告向银行贷款后，因迟延向银行归还贷款本息，导致原告承担保证责任，代被告偿还贷款本息1,591,452.2元。现原告以《合同补充协议》第四条第3款约定“因被告未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，原告承担连带责任的，原告在承担责任后有权向被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》”为由，要求解除与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。本院认为，被告已经按照合同约定支付了全部购房款，原告亦将房屋交付给了被告，双方均履行了合同的主要义务，故原、被告之间签订的商品房销售合同的主要目的已经实现；同时，原告在本案中的代偿金额与涉案合同中确定的交易价格有一定差距，被告的违约行为尚未导致双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议的合同目的无法实现，若以此为由解除商品房销售合同，将会加重被告的责任，对被告显失公平。且原告担保责任为附条件解除，条件成就即银行取得以银行为抵押权人的他项权利证书后，原告的保证责任解除。经本院庭审查明，涉案房屋已于2014年4月22日办理房屋所有权证，原告因其自身原因未及时办理他项权证，导致其承担保证责任，原告对此具有过错。原告虽主张已将产权证原件交给银行办理，但无法提供相关记录，亦无法说清继续代偿的原因，故本院对原告的主张不予确认。同时，涉案房屋现已变更登记至案外人名下，客观上已无法解除合同，故本院对原告要求解除上述合同、变更登记、退还房屋的请求不予支持。关于原告诉请的代偿款，被告抗辩已过诉讼时效，本院认为，涉案房屋于2014年4月22日办理房屋所有权证，商品房买卖合同已履行完毕，此时，原告应根据贷款合同的约定及时为银行办理抵押登记，但原告因其自身原因未办理抵押登记，导致原告于2016年1月28日承担保证责任。同时，普通债权诉讼时效为三年，从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。民法通则规定的两年诉讼时效期间已届满的，诉讼时效为两年。原告于2020年9月10日提起诉讼，庭审中其亦未提交相关证据证明存在时效中断、中止的情形，因此原告主张的代偿款已过诉讼时效，本院对相应的诉请不予支持。关于原告主张的资金占用费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告云南中豪置业有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费3086元，减半收取1543元由原告云南中豪置业有限责任公司承担，剩余1543元退还原告云南中豪置业有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 苏 燕二〇二〇年十二月四日书记员 何婧琳