河南省新乡市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫07民终4746号上诉人（原审被告）：郭超明（曾用名郭绍福），男，汉族，1963年2月23日出生，住河南省辉县。委托诉讼代理人：申文娟,河南百泉律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：张和富，男，汉族，1948年6月29日出生，住河南省辉县。委托诉讼代理人：郎建军，河南共鸣律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人郭超明与被上诉人张和富租赁合同纠纷一案，河南省辉县市人民法院于2019年10月30日作出(2019)豫0782民初5416号民事判决,郭超明不服该判决，向本院提起上诉，本院于2020年2月18日作出(2019)豫07民终5895号民事裁定，撤销原判，发回重审。河南省辉县市人民法院依法另行组成合议庭，于2020年8月7日作出（2020）豫0782民初588号民事判决。郭超明不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭超明及其委托诉讼代理人申文娟、被上诉人张和富的委托诉讼代理人郎建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭超明上诉请求：1.撤销河南省辉县市人民法院（2020）豫0782民初588号民事判决书，依法改判驳回张和富的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由张和富承担。事实和理由：1.一审法院认定基本事实错误。2008年2月8日，张和富向郭超明借款60898元，双方约定2008年7月8日归还，如到期不归还，案涉房屋归郭超明所有。借款到期后2008年9月20日，郭超明找张和富主张借款，经双方协商达成口头协议，约定张和富将案涉房屋卖于郭超明，郭超明出借的60898元作为房屋价款支付给张和富，此后双方之间的借贷关系和租赁关系均两清。自2008年9月份以后至今，张和富按照双方口头约定没有再找郭超明主张过任何租赁费，也没有找郭超明主张过案涉房屋。郭超明自此在该房屋中占有使用至今，期间并对案涉房屋进行了装修、加固、改造，直至案涉房屋涉及征收拆迁事宜开始，张和富才主张其为案涉房屋所有权人，并要求郭超明返还房屋并支付租赁费。2.张和富证据不能证明2008年以后，其与郭超明之间仍是租赁合同关系，一审法院认定双方之间仍为租赁合同关系没有任何依据。通过郭超明提供的证据及多次庭审调查可知，郭超明与张和富之间的租赁合同关系早已因口头协议而解除，双方已在事实上形成房屋买卖关系。如果双方之间是租赁关系，则自2008年9月份以后至今，在长达11年多期间中，张和富对案涉房屋不闻不问完全不符合正常的租赁交易习惯，张和富对案涉房屋也没有进行任何管理，期间郭超明对该房屋装修、修葺、加固、改造等张和富也根本不知情，由此，本案不能仅以张和富的主张而推定双方之间系租赁关系。3.一审法院适用法律错误。2008年之前，郭超明与张和富就案涉房屋租金问题口头达成协议，约定一年一付，且事实上每年1、2月份支付租金，一审中双方提交的租金收据也对此事实予以证实。一审中，郭超明提出张和富主张的租金请求已超过诉讼时效，一审法院却以《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，认定双方租赁合同不能确定履行期间，张和富诉求未超诉讼时效，明显法律适用错误。4.一审法院判令解除双方之间租赁合同并要求郭超明返还房屋，事实认定错误。因张和富、郭超明之间自2008年9月份就已经以口头形式解除了双方之间的房屋租赁关系，并重新形成了房屋买卖合同关系，因此张和富要求解除双方之间的租赁合同没有任何依据。且自张和富、郭超明口头约定取得案涉房屋所有权后，郭超明已经对案涉房屋进行了修葺、加固、装修、改造并基于此取得相应物权，张和富要求郭超明返还房屋没有依据。一审法院以郭超明目前占用该房屋就推定双方存在租赁关系，并基于此做出相应判决，事实认定错误。5.一审法院认定双方为租赁合同关系无任何依据，张和富没有任何证据能够证实双方之间存在书面或口头租赁合同。张和富辩称，1.张和富、郭超明之间系租赁合同关系，至今未转化为买卖合同关系，根据双方在一审中提交的相关证据已足以证明；2.对于郭超明主张的2008年以房抵债协议，明显违背最高院《关于担保法司法解释》第57条的规定，双方之间的租赁关系不能转为买卖合同关系，所以案涉房屋至今仍归张和富所有；3.张和富、郭超明之间为不定期租赁合同关系，张和富关于郭超明支付租赁费的诉求未超过诉讼时效，郭超明上诉没有事实依据和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回郭超明的上诉请求。张和富向一审法院起诉请求：1.要求解除张和富、郭超明之间的租赁协议，郭超明返还张和富x号门面房3间及返还后院（面积5m×15m），并拆除后院地面上的建筑物；2.郭超明支付张和富2012年5月至2019年5月的租金42000元；3.郭超明承担本案诉讼费。后张和富申请撤回返还后院（面积5m×15m），并拆除后院地面上的建筑物的诉讼请求，另案主张。一审法院认定事实：1994年辉县市工商行政管理局经辉县市人民政府同意，经过审批，征收18.5亩土地，在辉县市胡桥乡胡桥村北段建设了一个农贸市场，由张和富建设。建成后，因不能支付张和富工程款，1998年8月9日辉县市工商行政管理局（甲方）与胡桥工商所长张和富（乙方）为解决因政府行为造成上届班子遗留下来原胡桥市场160多万元债务问题，经甲、乙双方协商达成协议如下：一、甲方愿将胡桥市场及市场外门面房（含全部资产）出售给乙方，乙方向甲方交纳资金550000元；二、原经乙方遗留下的160多万元债务偿还，一切经济纠纷，法律责任等概有乙方承担，甲方概不承担；三、现胡桥工商所及该所东墙外门面房（含全部资产）归甲方所有与乙方概无关系；四、胡桥所与胡桥市场共用的该所南墙东至该所大门，西至该所西屋西墙外滴水属共用墙，任何一方未经对方同意不准使用、拆除该墙等，否则对方有权干予；五、胡桥所西屋南墙外的厕所，在该所南墙直线延伸以外北属甲方地界，以南属乙方地界…。2000年4月21日，辉县市人民政府向胡桥乡工商所颁发了国有土地使用证，该证载明土地使用者：胡桥乡工商所，座落：南环路南段路西，使用权类型：划拨，使用权面积：10054.80m2。2001年12月辉县市工商行政管理局以辉市工商字〔2001〕xx号文件向辉县市人民政府请示《关于处理胡桥市场遗留问题》，辉县市人民政府作出“该市场属于工商局资产，同意工商局处理意见”的批复。之后，辉县市工商局将协议所涉胡桥市场及市场外门面房交付张和富。张和富未办理土地使用权变更手续，也未办理房产所有权证书。张和富将其从辉县市工商行政管理局取得的房屋出租给包括郭超明在内的一些商户，郭超明自2001年起租赁了张和富三间门面房经营土产日杂，2005年、2006年张和富每年收取郭超明房屋租赁费5380元，2007年张和富收取郭超明房屋租赁费6880元。现张和富要求郭超明返还房屋三间并支付其2012年5月至2019年5月的租金42000元，郭超明以张和富欠其借款60898元到期未还并以房抵债，房屋现归郭超明所有为由，不予返还，致诉讼在案。另查明，郭超明在使用案涉房屋期间，对案涉房屋进行了整体垫高、更换了窗户，铺设了地板砖，安装吊顶，粉刷了墙面，后院地面上建成房屋一间。经对郭超明释法，其表示涉案房屋改造和装修等的损失，另行主张。一审法院认为，关于张和富、郭超明之间是否通过以房抵债协议将原租赁合同关系转换为房屋买卖合同关系的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案张和富将涉案房屋租赁给郭超明，郭超明向张和富支付租赁费，符合租赁合同的要件，故一审法院认为，张和富、郭超明之间形成了房屋租赁合同法律关系。同时，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条的规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效，故郭超明抗辩认为通过以房抵债协议将原租赁合同关系转换为房屋买卖合同关系事实不能成立，一审法院不予采纳。关于张和富、郭超明租赁合同是否应当解除，郭超明是否应当返还张和富其所租赁的房屋问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。张和富基于和辉县市工商行政管理局的协议书取得了租赁物的出租权，张和富享有对租赁物占有、使用、收益的权利，张和富、郭超明未签订租赁合同，也不能确定租赁期限，故张和富、郭超明之间的租赁合同为不定期租赁合同，张和富要求与郭超明解除租赁合同，符合法律规定，一审法院予以支持。张和富以向一审法院提出诉讼的方式解除租赁合同，一审法院于2019年8月28日向郭超明送达了起诉状副本、开庭传票等法律文书，合同自此解除。租赁合同解除后，郭超明应返还租赁物，张和富要求郭超明返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。承租人支付租金是租赁合同承租人的一项主要义务，张和富要求郭超明支付租赁费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于支付租赁费数额确定问题。双方2005年、2006年的租赁费为5380元，2007年的租赁费为6880元，现张和富按每年5380元主张租赁费，根据张和富计算的起始时间，郭超明应支付张和富自2012年5月起至2019年5月止（共计7年1个月）的租赁费共计38108元，张和富主张的超过该数额的部分，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。张和富、郭超明未约定租赁期限，张和富的起诉符合上述诉讼时效的规定，对郭超明诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。张和富申请撤回返还后院（面积5m×15m），并拆除后院地面上的建筑物的诉讼请求，另案主张，系张和富对诉权的处分，一审法院不持异议。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决：一、自2019年8月28日起解除张和富与郭超明三间房屋的租赁合同；二、郭超明于判决生效后十五日内将租赁的三间房屋返还给张和富；三、郭超明于判决生效后十五日内支付张和富租赁费38108元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由张和富负担49元，郭超明负担376元。本院在二审审理期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明，案涉房屋所在地为辉县市农贸建材市场即胡桥市场。关于该市场占用土地，辉县市人民政府于2000年4月21日颁发辉国用（2000）字第05000xx号国有土地使用证，该证载明，土地使用者：胡桥乡工商所，座落：南环路南段路西，用途：机关用地，使用权类型：划拨，使用权面积：10054.80平方米。案涉房屋未办理房屋所有权证书。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十二条第一款规定：“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行”；《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。本案中，辉县市人民政府颁发的辉国用（2000）字第05000xx号国有土地使用记载：案涉土地使用者系胡桥乡工商所，使用权类型系划拨，张和富虽与辉县市工商行政管理局签署了相关协议，但依据现有证据显示案涉土地性质并未变更，案涉房屋亦未办理房屋所有权证书，张和富作为本案一审原告的诉讼主体不适格，一审判决适用法律错误，予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销河南省辉县市人民法院（2020）豫0782民初588号民事判决；二、驳回张和富的起诉。一审案件受理费425元，退还张和富；上诉人郭超明预交的二审案件受理费752元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  周化冰审判员  邢梅霞审判员  李 信二〇二〇年十二月三日书记员  张洪雨