西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕01**民初13221号 原告：马桂华，女，汉族，X，住西安市灞桥区X，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：夏连艳，陕西格华律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵莹，陕西格华律师事务所律师。被告：黄敏亚，女，汉族，X，住西安市未央区X，公民身份号码 XXXXXXXXXXXXXXX。被告：李泽鹏，男，汉族，X，住西安市未央区X，公民身份号码 XXXXXXXXXXXXXXXXXX原告马桂华与被告李泽鹏、被告黄敏亚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，由审判员孙勇安独任审判，公开开庭进行了审理。原告马桂华的委托诉讼代理人夏连艳、赵莹到庭参加诉讼。被告李泽鹏、被告黄敏亚经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告马桂华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及与西安尚客居房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖三方合同》。2.判令被告向原告返还购房款64万元。3.判令被告向原告支付违约金17.7万元（以房屋成交价的10%计付违约金177万元×10%=17.7万元）。4.判令被告赔偿原告房屋买卖居间服务费损失3万元、律师费1万元。5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年5月29日，原、被告及西安尚客居房地产营销策划有限公司三方共同签订《房屋买卖三方合同》，约定被告将位于西安市未央区XX路XX幢XX单元XX室（不动产权证号：XXXXXXXXX)出卖给原告，面积134.39㎡，房屋成交价格为人民币壹佰柒拾柒万元整（177万元），约定定金35万元当日支付，剩余房款支付方式约定为：1.合同签订当日支付首付款22万元。2.甲方取得房屋不动产权证书后，甲乙双方至公证处办理合同公证或仲裁备案后，乙方支付20万元。3.房屋符合过户条件时乙方支付剩余房款100万元整。合同签订当日，原告便通过银行转账方式向被告支付房屋定金及首付款57万元（定金35万元，首付款22万元），向西安尚客居房地产营销策划有限公司支付房屋居间服务费3万元。2018年6月3日，被告将涉案房屋交付给原告使用，2018年8月1日和同年10月29日，原告应被告要求两次支付房款，分别为：3万元、4万元，共计7万元。但2020年4月原告却得知本案涉案房屋已于2019年5月30日被西安市莲湖区人民法院查封，查封期限为2019年5月30日至2022年5月29日，原告因此向莲湖区人民法院提出执行异议，但被法院裁定驳回异议请求。另，该涉案房屋在2018年8月31日已办理了抵押登记，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司西安分行（被担保债权数额为99万元），根据合同第四条“1、甲方保证该房屋没有权属纠纷（此次房屋买卖行为已征得房屋共有权人、抵押权人、承租人等的同意和授权），因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权偾务纠纷的，由甲方承担相应责任。”但事实是，被告在出售涉案房屋时并未征得抵押权人的同意便出售。因此，根据合同第九条“2、本合同签署后，若甲方未能按约定将该房屋交付乙方，或由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续、户口转移出去的，视为甲方违约......”，因被告拖欠他人欠款房屋被查封，被告的违约行为致本合同无法履行，从而导致原告房屋买卖合同根本目的不能实现。综上，原、被告及西安尚客居房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖三方合同》合法有效，原告已经按照合同约定履行了房屋价款的支付义务，但被告却因负债导致涉案房屋被法院查封，且房屋被抵押，致使原告不可能办理房屋产权证过户，导致原告合同根本目的无法实现。被告的违约行为已严重侵害了原告的合法权益，故起诉，请求如前。被告李泽鹏、被告黄敏亚未答辩。原告提交了以下证据：1.房屋买卖合同。证明原.被告及居间方签订的房屋买卖合同真实、有效、合法，受法律保护。合同各方应严格按照合同约定履行义务，被告违约应按合同约定及法律规定承担相应的违约责任。2.银行转账凭证及收款收据。证明原告已按合同约定履行了房款支付等义务，证明买卖合同合法、有效，系当事人真实意思的体现。3.莲湖区法院（2020）陕0104执异61号执行裁定书及不动产登记簿，证明被告违约未按照合同约定履行房屋产权办理手续，且涉案房屋因被告原因被轮候查封，原告购房目的不能实现。4.居间服务费收费收据及律师费的委托代理合同。证明因被告违约，导致原告发生中介费、律师费实际损失共4万元，该两项费用应由被告承担。被告未质证。经本院审查，原告提交的上述证据内容真实、来源合法，且与本案待证事实具有实质关联性，故本院确认上述证据有效。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月29日，原告马桂华与被告黄敏亚、李泽鹏及案外人西安尚客居房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖三方合同》一份，约定原告购买二被告所有的位于西安市未央区XX路XX幢XX单元XX室房屋以177万元的成交价格出售给原告。合同同时约定：“该房屋已经设定抵押，甲方（二被告）应于2022年3月1日之前办理抵押注销手续。乙方（原告）应于本合同签订当日将定金叁拾伍万元与购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转到甲方银行账户。签订合同当日，乙方向甲方支付首付款人民币贰拾贰万元整，不含定金部分；于甲方取得该房屋不动产权证书后，甲乙双方至公证处办理合同公证或仲裁备案后，乙方向甲方支付首付款人民币贰拾万元整；于该房屋符合西安市房地局过户条件时（网签满五或政策变化可行）乙方自愿采取现金或按揭方式支付剩余款人民币一百万元整。甲乙双方在签订本合同当日起900个工作日内准备好所有过户资料和所需房款，甲乙双方准备好所有过户资料和所需房款后，5个工作日内到房管局办理过户手续。甲方应当在甲乙双方签订本合同并且甲方收到乙方定金及首付款共计人民币五十七万元后七个工作日将房屋交付给乙方（买受方）。本合同签署后，若甲、乙双方哪个任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行则视为违约，如乙方违约定金不退，甲方违约双倍返还乙方定金，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费、居间服务费、综合保障服务费等；若甲方未能按约将该房屋交付乙方，或由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续、户口转移出去的，视为甲方违约。……，逾期超过三十日，则乙方有权解除本合同。甲方退付乙方已付购房款，同时向乙方交付房屋成交价百分之十的违约金”，等等。合同签订当日，原告便通过银行转账方式向二被告支付房屋定金及首付款共计57万元（定金35万元，首付款22万元）。2018年6月3日，二被告将涉案房屋交付给原告使用。2018年8月1日和同年10月29日，原告又分别支付了3万元、4万元。查，西安尚客居房地产营销策划有限公司现已注销。2019年5月30日因二被告的其他债务纠纷，涉案房屋先后被西安市莲湖区人民法院等多个法院查封。原告提出的执行异议被西安市莲湖区人民法院驳回。原告遂向本院提出诉讼，请求如前。本院认为：原告提交的证据陈述，可以证实原、被告之间存在涉案房屋买卖和双方已实际履行了合同主要义务以及涉案房屋因被告的其他债务而依法查封的事实。双方当事人所签合同，出于当事人自愿，且不违反法律规定，属于有效合同，当事人应如约履行。本案中，被告在双方签订买卖合同后，办理了房屋产权证书，但未如约办理公证手续，又在继续收取房价款的前后将涉案房屋抵押贷款，导致合同履行受到阻滞，以其实际行动表示拒绝履行合同义务意思表示。目前涉案房屋已经具备过户条件，被告仍不履行合同，属于违约行为，应当承担违约责任。又因被告其他债务不能及时清偿，导致原告无法及时取得房屋所有权，合同目的受到影响，故原告要求解除合同、被告返还购房款并支付违约金并赔偿损失之诉讼请求，依法予以支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃其诉讼权利，应当承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告马桂华与被告李泽鹏、被告黄敏亚及案外人西安尚客居房地产营销策划有限公司于2018年5月29日签订《房屋买卖三方合同》。二、被告李泽鹏、被告黄敏亚在本判决生效之日起十日内，向原告马桂华退还已付购房款64万元并支付违约金17.7万元及赔偿损失4万元，共计85.7万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20730元、公告费800元，共计21530元，原告已预交，现由二被告承担，连同上述应付款项一并付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员        孙勇安   二〇二〇年十二月月 二 日 书  记  员        杨  滢