云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初1988号原告（反诉被告）：祖翠琼，女，1971年9月17日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。原告（反诉被告）：李彦东，男，1970年9月17日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。两原告共同委托诉讼代理人：刘乔贵，云南鼎兴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：卿光容，女，1969年4月13日出生，汉族，现住云南省安宁市。委托诉讼代理人：兰天茂，云南大朋律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：赵晏瑩，云南大朋律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）祖翠琼、李彦东与被告（反诉原告）卿光容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，由审判员杨文雁独任审判。诉讼过程中，卿光容向本院提起反诉。本院于2020年10月21日公开开庭进行合并审理。原告祖翠琼、李彦东的委托诉讼代理人刘乔贵，被告卿光容及其委托诉讼代理人兰天茂、赵晏瑩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告祖翠琼、李彦东向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年1月3日签订的《房屋转让预约协议》；2、判令被告立即腾空安宁市房屋并将该房屋及该房屋《商品房购销合同》原件（ＮＯ：201003443）、住户手册原件及钥匙交还原告；3、判令被告支付违约金100000元给原告；4、判令被告赔偿支付原告实际占有使用房屋期间的费用84000元（按每月2000元，从2017年3月1日起计算至2020年8月31日止）；5、判令被告按照每月2000元从2020年9月1日起至将房屋交还原告之日止占有使用房屋期间的费用给原告（合计标的184000元）；6、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月2日，原、被告双方在房屋买卖中介的介绍下签订了《房屋买卖合同》，约定被告以1380000元的价格向两原告购买安宁市房屋，合同约定房屋买卖双方的权利义务，被告通过银行转账支付定金30000元给原告。2017年1月3日原、被告双方在《房屋买卖合同》的基础上至云南省昆明市国信公证处公证签订了一份《房屋转让预约协议》，取代了《房屋买卖合同》。在《房屋转让预约协议》第三条价款支付及定金担保部分约定：本协议生效之日被告一次性向原告支付转让价款壹佰万元，玖拾柒万元作为预付款，叁万元作为定金担保，剩余价款于取得房屋不动产权证书原件且于过户当日内支付，若房屋不动产权证书原件于2020年1月2日还未取得，被告于2020年1月2日内支付380000元给原告，余款80000元于产权过户当日支付。协议还约定了违约责任，其中违约责任第2款约定：乙方不按照本协议第三条规定支付价款的，甲方有权解除本协议，并要求乙方赔偿损失。违约责任第4款约定：因甲方违约，若乙方已对该房屋进行装修,则装修成本可列入实际损失范围；因乙方违约，则装修成本由其自行承担。随后，原告将房屋的购销合同、钥匙及房屋移交给被告，被告通过银行转账支付970000元给原告。可截止至今，整个小区的不动产权证书一直无法办理。2020年1月2日，被告支付尾款380000元期限已至，但被告无任何支付款项的意思表示，原告多次催促无果。2020年7月，原告再次通过微信催促被告支付转让款，否则将解除双方之间的合同、协议，收回房屋，但被告依然不予理会。原告认为，原被告双方签订的《房屋转让预约协议》是原告双方真实意思表示，依法成立并生效，被告没有履行协议约定的义务已构成违约，原告现诉至法院，请法院依法支持原告全部诉讼请求。被告卿光容辩称：第一，原被告双方签订的房屋买卖合同及办理公证的房屋转让预约协议合法成立，并发生法律效力。在双方所签订的房屋买卖合同及房屋转让预约协议生效之后，被告完全按照合同约定严格履行付款义务，在合同签订当日向原告支付定金30000元，在办理公证当日向原告支付970000元。2019年5月9日，被告再次向两原告支付购房尾款380000元，后因原告自身原因私自要求提高房屋转让价款，并将被告支付的380000元尾款退还。在合同履行过程中，被告不存在任何违约行为，而是原告单方面要求提高合同价款存在违约行为。第二，本案诉争房屋经被告核实，目前登记的所有权人仍为原告祖翠琼，双方所签订的房屋买卖合同以及房屋转让预约协议具备继续履行的条件，被告随时可以向原告支付剩余尾款380000元，被告要求继续履行双方所签订的房屋买卖合同及房屋预约转让协议。反诉原告卿光容向本院提出反诉请求：1、判令二反诉被告继续履行与反诉原告签订的《房屋买卖合同》及《房屋转让预约协议》。2、依法确认坐落于安宁市房屋（合同登记号：201003443）归反诉原告所有，二反诉被告应立即协助反诉原告办理该房屋的商品房买卖合同登记备案的变更手续。3、判令二反诉被告立即向反诉原告支付违约金276000元。4、本案全部诉讼费用由二反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告通过居间方昆明东函房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定反诉被告将其所有的坐落于安宁市房屋出售给反诉原告，成交价为1380000元，合同签订之日反诉原告向反诉被告支付30000元定金，协议公证时反诉原告再向反诉被告支付970000元，若三年内反诉被告取得不动产权证书，尾款380000元于办理产权过户当日一次性付清；若至2020年1月2日尚未办理产权变更登记，反诉原告于2020年1月2日向反诉被告支付300000元，剩余80000元待办理产权变更时支付。不按合同约定履行义务的一方，应向无过错方支付房屋成交价20%的违约金。后双方于2017年1月3日按照《房屋买卖合同》内容办理了《房屋转让预约协议》公证。当日反诉原告支付第一笔购房款1000000元（含30000元定金），反诉被告将房屋及该房屋的相关购房材料交付给反诉原告，反诉原告于2018年2月25日装修完毕后入住至今。2019年5月，反诉原告提前将尾款380000元支付给反诉被告，反诉被告却提出购房款要增加420000元，反诉原告表示不同意后，反诉被告将380000元退还给反诉原告。2020年1月2日，反诉原告到居间方昆明东函房地产经纪有限公司，与居间方共同联系反诉被告，要求支付《房屋买卖合同》及《房屋转让预约协议》约定的300000元购房款，反诉被告故意不接电话、不回信息、不露面，后居间方拨通反诉被告电话，反诉被告明确表示不收该笔尾款，致使反诉原告在2020年1月2日无法向其付款。此后反诉被告声称反诉原告未在2020年1月2日支付300000元，需额外支付100000元违约金、滞纳金；双方未能达成一致。且诉争房屋2019年时就已可以办理不动产登记证，反诉被告一直拖延不予办理，不协助反诉原告办理该房屋的产权变更登记手续。反诉被告完全违背诚实信用并构成重大违约，应承担违约责任。请求人民法院支持反诉原告全部反诉请求。反诉被告祖翠琼、李彦东辩称：第一，反诉原告要求继续履行与反诉被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋转让预约协议》无事实依据。双方之间现只有《房屋转让预约协议书》，《房屋买卖合同》被《房屋转让预约协议书》所取代，已经不存在履行的问题。另继续履行《房屋转让预约协议书》的义务主体系反诉原告一方，反诉被告的义务已经履行完毕。因双方在《房屋转让预约协议书》中约定履行的办理房屋产权过户还不具备条件，不存在继续履行的可能性。请求依法驳回该项诉讼请求。第二，双方所诉争的房屋所有权不明确，反诉原、被告虽然签订了《房屋转让预约协议书》，但是反诉被告尚未取得涉案房屋不动产权证，在反诉被告都无法确认房屋产权的权属的前提下，反诉原告要求确认涉案房屋归反诉原告所有的诉讼请求无事实依据。第三，反诉原告要求反诉被告配合办理变更房屋商品房买卖合同登记备案手续的诉讼请求也不存在。该诉讼请求超出了双方《房屋转让预约协议》的约定内容，双方《房屋转让预约协议》中，只约定由反诉被告将不动产权证变更过户在反诉原告的名下，但是涉案房屋的不动产权证至今未能办理，何时能办理，能否办理都无法确定，故对反诉原告的该项诉讼请求应予驳回。第四，反诉被告完全履行了己方的义务，不存在违约行为，亦不存在支付违约金给反诉原告的事实。第五，反诉原告陈述2019年5月其支付了380000元的尾款给反诉被告与事实不符。2019年5月尚未到双方约定的履行期限，双方约定的付款期限是2020年1月3日之前支付300000元，另，该笔款项并非反诉原告支付，且反诉被告已将该款全额退还了反诉原告。反诉原告未支付反诉被告300000元购房款已经超出双方约定的付款期限近一年，其以自己的行动明确表示不愿意履行合同，反诉被告才主张解除合同，因此请法庭依法驳回反诉原告的反诉请求。归纳原、被告的诉辩主张，双方争议的焦点是：1、本案合同应当解除还是继续履行？2、被告是否应当腾还房屋给原告并支付违约金及占用房屋的损失？3、原告是否应当协助被告办理房屋买卖合同登记备案变更手续？本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于被告提交的昆明东函房地产经纪有限公司出具的《情况说明》，原告主张该证据无公司法定代表人签字，对其真实性表示异议，因《情况说明》已由该公司签章确认，即代表公司的真实意思表示，无法定代表人签字并不影响该证据的真实性，原告的质证意见不能成立。另该公司作为协助双方履行合同的中介机构知晓合同履行情况，其出具的《情况说明》可以证明原、被告履行房屋买卖合同情况，本院对该证据三性予以采信。关于《民事委托合同》及律师费发票，因本案被告反诉并未要求原告支付律师费用，故上述证据不能证明本案所需待证事实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2017年1月2日，原、被告双方在昆明东函房地产经纪有限公司居间介绍下签订《房屋买卖合同》。合同约定：原告以1380000元的价格将其所有的位于安宁市房屋（建筑面积304㎡）出售给被告。被告应于双方办理房屋买卖合同公证时支付原告1000000元，自做公证起2017年1月3日至2020年1月2日，房屋产权未过户给被告，被告再向原告支付300000元，剩余尾款80000元在房屋产权变更登记至被告名下时支付。如三年内原告取得房屋不动产权证，尾款380000元于办理房屋产权变更登记当日支付。如原告违约，除承担20%房款违约金还应承担装修费用。同时，《房屋买卖合同》对房屋物业费、居间服务费承担等事宜亦作出了约定。2017年1月3日，原、被告双方签订《房屋转让预约协议》。协议约定：原告以1380000元的价格将其所有的位于安宁市房屋（建筑面积304.86㎡）出售给被告。被告于本协议生效之日一次性支付原告购房款1000000元，其中970000元为预付款，30000元为日后签订正式房屋买卖合同的定金担保。剩余价款于原告取得房屋不动产权证书原件且于产权过户当日内支付。如房屋不动产权证书原件原告于2020年1月2日还未取得，被告于2020年1月2日内支付300000元，余款80000元于产权过户当日内支付。双方签订正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件为原告取得房屋不动产权证书原件之日起3个工作日内。因办理房屋产权变更登记手续所产生的所有费用均由被告承担。如原告未按合同约定履行签订正式房屋买卖合同、办理产权变更登记手续义务，被告可要求原告退还1030000元，其中退还预付款970000元，双倍返还定金60000元，亦可要求继续履行协议，将房屋转让被告。如被告未按合同约定履行签订正式房屋买卖合同、办理产权变更登记手续义务，原告可向被告退还预付款970000元，但不退还定金30000元，或者要求被告继续履行合同。除上述违约责任承担方式外，因原告违约，除赔偿损失外还应承担被告装修房屋产生的损失，若被告违约，则装修成本由其自行承担。该协议同时对争议解决方式等事宜作出约定。同日原、被告双方对上述《房屋转让预约协议》进行了公证，原告同时将房屋交付给被告使用。被告于2017年2月28日办理了房屋装修手续，并于2018年3月19日入住至今。被告于2017年1月2日、1月3日分别向原告支付购房定金30000元，预付款970000元，合计1000000元。2019年5月9日，被告通过案外人田本建银行账户向原告支付购房尾款380000元，后原告又将尾款退还被告。2020年1月2日，被告通过微信向原告祖翠琼表示履行合同义务支付购房款，原告未予以回应。后被告通过房屋中介机构昆明东函房地产经纪有限公司联系原告，原告表示因涉诉房屋产权证书未能办理不动产权证，不接受被告支付购房款。2020年7月，被告通过昆明东函房地产经纪有限公司联系原告李彦东，要求支付购房尾款300000元，因原、被告双方对付款的具体方式未能协商一致，被告未能支付购房款。同年7月20日，原告祖翠琼通过微信联系被告，要求被告支付购房款300000元及100000元违约金，否则将解除双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋转让预约协议》。另查明，涉案房屋安宁市系原告祖翠琼向昆明林海云霄房地产开发有限公司购买，且已于2010年5月7日进行了商品房购销合同备案，备案号【201003443】，涉案房屋尚未办理不动产权证书。本院认为，原告祖翠琼与被告卿光容于2017年1月2日签订的《房屋买卖合同》及2017年1月3日签订的《房屋转让预约协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于本案的第一个争议焦点：本案合同应当解除还是继续履行？原告主张被告未按合同约定期限向其支付购房款300000元，已构成违约，根据合同约定其享有单方解除权，请求解除双方签订的房屋买卖合同。根据本院查证的事实，被告已于履行期限届满前即2019年5月9日向原告提前履行支付购房款380000元的义务，后原告又将购房款退还被告。2020年1月2日被告通过微信及昆明东函房地产经纪有限公司联系原告提出按合同约定的付款内容履行付款义务，原告均未作积极回应，2020年7月被告又向原告作出支付购房款300000元的意思表示。另原告主张被告知晓原告收款账户，其可自行履行不必通过原告同意。本院认为，根据日常生活经验，在大额商品交易中，付款行为应当以合同当事人事先协商一致为前提，即在收款方表示同意付款的情形下方才付款，故原告的主张不能成立，之后原告虽以微信要求被告支付购房款300000元及违约金100000元，但在双方就是否违约尚存争议情形下，原告即向被告主张违约金，被告拒绝付款并无不当。综上，本案中被告并不存在在履行期限届满之前，其明确表示或者以自己的行为表明拒不支付购房款300000元给原告的违约情形，原告以此为由请求解除双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋转让预约协议》无事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉原告主张继续履行双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋转让预约协议》的诉讼请求，反诉被告认为《房屋买卖合同》已被《房屋转让预约协议》取代，不存在继续履行的基础，根据庭审查明的事实，双方并未就解除《房屋买卖合同》达成合意，《房屋买卖合同》仍对双方当事人具有约束力，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋转让预约协议》成立并生效，且合同履行并无阻碍，故本院对反诉原告的该项诉讼请求予以支持。关于本案的第二个争议焦点：被告是否应当腾还房屋给原告并支付违约金及占用房屋的损失？被告基于双方签订的《房屋买卖合同》、《房屋转让预约协议》合法占有使用涉案房屋，现原告请求被告腾还房屋、交还住户手册、钥匙，并按每月2000元为标准，支付自2017年3月1日至实际交还房屋之日止的房屋占用费无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告交还《商品房购销合同》原件，因原告未能举证证明该合同系被告持有，应当承担举证不能的不利后果，故原告该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告请求被告承担违约责任支付违约金100000元，如上所述被告对原告未构成违约，原告的该项诉讼请求亦无事实和法律依据，本院不予支持。关于本案的第三个争议焦点：原告是否应当协助被告办理房屋买卖合同登记备案变更手续？根据查证的事实，双方当事人对涉诉房屋未办理产权登记的事实均已知悉，且在合同中已明确约定，待房屋办理不动产登记手续取得不动产权证书后3个工作日内办理产权变更手续，现反诉原告请求反诉被告协助办理房屋商品房买卖合同登记备案变更手续，因商品房备案登记是一种行政管理方式，本案所涉房屋系由房地产开发商向行政主管部门进行备案登记，登记备案范围仅限于商品房预售合同，本案中原、被告签订的二手房买卖合同如需变更备案登记需以原告取得房屋不动产权证为条件。综上，被告请求原告协助办理涉诉房屋的商品房买卖合同登记备案手续缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告支付违约金276000元，根据合同约定，办理房屋产权变更手续条件尚未成就，原告对此并无违约行为，被告请求原告支付违约金缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告请求法院确认涉诉房屋安宁市归其所有，本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，为给付之诉。涉诉房屋归属并非本案审理范围，被告可另行起诉，对该项诉讼请求本院不予支持。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：本诉部分：驳回原告祖翠琼、李彦东的全部诉讼请求。反诉部分：一、反诉原告卿光容与反诉被告祖翠琼、李彦东签订的《房屋买卖合同》、《房屋转让预约协议》继续履行。二、驳回反诉原告卿光容的其他诉讼请求。本诉案件受理费3980元，减半收取1990元，由原告祖翠琼、李彦东负担。反诉案件受理费5440元，减半收取2720元，由反诉原告卿光容负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  杨文雁二〇二〇年十二月七日书记员  唐丽慧