湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初3433号原告：中新房国石发展武汉有限公司（原武汉市中胜泓润物流有限责任公司），住所地武汉市青山区工人村都市工业园内。诉讼代表人：张粒，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：徐晨曦，北京中伦(武汉)律师事务所律师。委托诉讼代理人：马依娜，北京中伦(武汉)律师事务所实习律师。被告：邓永道，男，1968年2月15日出生，汉族，住武汉市青山区（户籍地湖北省通山县），原告中新房国石发展武汉有限公司（以下简称：中新房武汉公司）与被告邓永道排除妨害纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中新房武汉公司的委托诉讼代理人徐晨曦、马依娜，被告邓永道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中新房武汉公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即腾退、返还所占用的武汉市青山区工人村路××号钢谷项目5栋1层11号房屋；2、被告向原告支付从2018年9月26日起至实际腾退之日的房屋占用损失（按60元/月/平方米，暂计至2020年9月26日，占用费为64800元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：武汉市青山区人民法院于2018年6月29日作出（2018）鄂0107破（预）字第2号民事裁定书，裁定受理中新房武汉公司（原名武汉市中胜泓润物流有限责任公司）重整一案，并于同日作出（2018）鄂0107破字第2号决定书，指定中新房武汉公司管理人。管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款的规定履行职责，并已于2018年6月29日对外张贴管理人公告，表明中新房武汉公司已进入破产重整程序，管理人依法接管中新房武汉公司财产。武汉市青山区工人村路××号“武汉国际钢铁物流服务中心”（下称“钢谷园区”）系由原告开发建设，原告对钢谷园区未售房屋与已售但尚未转移所有权的房屋享有合法的所有权，其中包括武汉市青山区工人村路××号钢谷项目5栋1层11号房屋，门牌号为××。在原告进入重整程序之后，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款之规定，因管理人未在三十日内答复武汉市本丰昌木业有限公司（以下简称：本丰昌公司）的《继续履行合同告知函》（落款时间为2018年8月25日），原告与本丰昌公司原先订立的《租赁合同》视为在2018年9月26日解除。据此，自2018年9月26日起，本丰昌公司或其关联公司对原告开发的钢谷园区的相关房产不享有租赁权利，无权以承租人名义对外转租，亦无权收取租金。管理人在钢谷园区多次张贴公告，声明未经管理人书面同意，任何组织或个人无权对外租赁或承租中新房武汉公司房产。被告与武汉中鑫宏实业有限公司（以下简称：中鑫宏公司）于2018年3月1日签订《房屋租赁合同》，双方约定由中鑫宏公司将位于武汉市青山区工人村路××号钢谷项目5栋1层11号房屋租赁给被告用于石材经营。租赁期自2018年3月1日至2021年2月29日止。租赁期租金为15000元/年。经实地调查，被告目前仍占用案涉房屋用于经营。截至2020年9月26日，被告继续占用原告房屋已严重损害原告及原告债权人合法权益，原告作为涉案房屋所有权人，有权要求被告腾退并返还所占用的武汉市青山区工人村路××号钢谷项目5栋1层11号房屋。同时被告应当赔偿房屋占用损失，被告自2018年9月26日占用房屋至今历时24个月，占用房屋的面积为45平方米，按照钢谷园区相似商铺租金标准60元/月/平方米，被告应赔偿金额为64800元（暂计至2020年9月26日，累计计算至实际腾退完毕之日）。原告保留向被告主张其他合法权益的权利，原告保留另行向其他相关方主张合法权益的权利。被告邓永道辩称：关于腾退，我要等到明年3月租赁期满后才腾退，我是合法租赁商户，我对他们之间的纠纷毫不知情。我自2018年3月1日起未收到原告任何通知，我在不知情的情况下就收到法院传票，原告多次上门收取收据，并未提到合同到期。我的租赁合同签订时间是2018年3月，而原告与本丰昌合同解除时间是2018年9月，租赁先于买卖，租赁期间发生所有权变动不应影响我的租赁合同效力。关于占用费，我认为我不应该承担。我以前交过房租，我在占用期间未收到原告的任何通知。今年国家提倡租金减三免六，原告不应要求被告赔偿房屋占用费，我与原告无任何关系，我不是与原告签订的合同。经审理查明：武汉市青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心5号楼系原告开发建设。2016年9月29日，武汉市青山区城乡建设局对该栋房屋办理了竣工验收备案。案涉房屋为武汉国际钢铁物流服务中心5栋1层18商号（面积30.30平方米）和5栋1层28商号（面积17.93平方米），房屋权利人为原告。2014年，原告（甲方）与本丰昌公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将位于青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心的5号楼3-6层，建筑面积约3612.51平方米及其他房屋共计59855.9平方米的房屋租赁给乙方用于开办家居建材市场；合同期限自2014年11月30日至2034年10月31日止；本合同如提前终止、解除或届满当天，甲方应按届时房产的完好状态收回房产；租赁期间，乙方可将本合同下的物业租赁权益转租、转让或销售给第三人，乙方与第三人之间的租赁及债权债务关系均与甲方无关；租赁期间，若乙方提前终止合同或造成合同违约，须提前三个月书面通知甲方，并向甲方支付三年应收租金作为违约赔偿金，在乙方应缴清各项应缴付费用后，合同终止，乙方市场商户的所有租赁手续和租赁期间的权益以及法律上的责任和义务将全部由乙方承担；租赁期间，若甲方提前终止合同或造成合同违约，应向乙方支付三年应收租金作为违约赔偿金，合同即终止，乙方市场商户的所有租赁手续和租赁期间的权益以及法律上的责任和义务将全部由甲方承担。2018年3月1日，中鑫宏公司（甲方）与被告邓永道（乙方）签订《商铺租赁合同》，主要内容为：甲方将座落在武汉市青山区工人村路××号钢谷项目5栋1层11号租赁面积45㎡的物业出租给乙方；该物业经营品类为石材，品牌为宏鑫石材；租赁期限自2018年3月1日至2021年2月29日止，共计36月，该物业租赁期租金为15000元/年，签订合同时一次性全额支付给甲方；乙方享有的优惠为含物业；乙方逾期15日依旧未能向甲方支付租金，或拖欠水、电费、物业费累计满1个月租金的可视为乙方违约，甲方有权解除本合同，已收取的租金不予退还，另外甲方还有权要求乙方赔偿损失。同时，乙方需无条件将物业连同二次装修与天、地、墙相连接的墙体结构及镶嵌于墙体的附属物无偿交还甲方。乙方应在甲方要求的期限内迁出，如逾期，甲方有权在一名物业管理处工作人员见证的情况下单方面收回该物业；乙方中途解除租赁合同的，除甲方书面同意外，违约金为两个月租金，甲方中途解除合同的除书面同意外违约金为两个月租金（甲方应按租赁合同执行）；合同签三年租金一年一交。合同签订后，被告装修入场经营，并向中鑫宏公司缴纳了两年租金。被告未交纳最后一年的租金。2018年6月29日，本院作出（2018）鄂0107破（预）字第2号民事裁定书，裁定受理武汉新欣建筑工程有限公司对中新房武汉公司提出的重整申请。同日，本院作出（2018）鄂0107破字第2号决定书，指定北京中伦（武汉）律师事务所担任原告管理人。2018年8月25日，本丰昌公司向管理人提出继续履行合同告知函，要求继续履行本丰昌公司与中新房武汉公司签订的《房屋租赁合同》。由于管理人未同意继续履行《房屋租赁合同》，本丰昌公司于2018年9月6日向管理人申报债权，认为中新房武汉公司提前终止合同，应向本丰昌公司支付三年应收租金作为违约赔偿金，即违约金为人民币16145582.01元，同时应当由中新房武汉公司承担改造费人民币35884379.70元。2019年4月26日，原告召开第三次债权人会议，管理人解除了与案外人吴乐如有关房屋买卖合同，包含涉案的5栋1层18商号和5栋1层28商号。2020年9月30日，管理人向案外人吴乐如支付了解除房屋买卖合同的购房款。现原告诉至法院，请求判如所请。另查明：2014年10月24日，武汉市钢谷商业运营管理有限公司（甲方）与中百超市有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将青山区工人村99号1栋1112号商铺租赁给乙方，面积125平方米，租赁期限从2015年1月1日至2020年12月31日，租金每月按建筑面积每平方米60元。2015年7月2日，原告与武汉钢铁工程技术集团有限责任公司签订《租赁合同》，约定甲方将青山区青山镇武汉国际钢铁物流服务中心一期4栋第15-22层整层、18栋1楼部分区域等房屋租给乙方使用，租赁期限为60个月，租金标准为70元/平方米/月。庭审中，原被告确认目前涉案房屋所在地1栋和4栋的市场租金为15元-20元每月每平方米。本院认为，本案的争议焦点为：被告是否应向原告腾退并返还涉案房屋及被告是否应向原告支付房屋占用损失。第一，原告曾将涉案房屋出售给他人，但管理人于2019年4月26日解除了相关涉案房屋的买卖合同，涉案房屋的购房人也将房屋退还给了原告，原告也退还了相关购房款，且涉案房屋仍登记在原告名下，因此，原告是涉案房屋的所有权人；第二，原告曾与本丰昌公司签订租赁合同，授权本丰昌公司出租原告的相关房屋，但并不涉及本案涉案的房屋，且原告未授权中鑫宏公司对外出租涉案房屋。因此，被告与中鑫宏公司签订的租赁合同并不能约束原告；第三，由于原告与被告之间并无合同关系，原告作为案涉房屋的所有权人，被告占有诉争房屋没有合法依据，原告有权要求被告腾退并返还案涉房屋；第四，原告要求被告支付从2018年9月26日起至实际腾退之日的房屋占用损失（按照60元/月/平方米，面积为45平方米），原告提交的参照合同为1栋、4栋和26栋房屋的房屋租金且为2014年和2015年签订，目前市场1栋和4栋的房屋租金是15元-20元每月每平方米，被告与中鑫宏公司签订的合同价格为15000元/年，综合考虑相关情况，本院酌定租金按28元每月每平方米计算；第五，由于涉案房屋曾出售给他人，管理人于2019年4月26日解除了相关涉案房屋的买卖合同，涉案房屋才返还给了原告，因此，原告主张占用费应以45平方米，从2019年4月27日开始计算至实际腾退之日。故原告要求被告腾退并返还案涉房屋及支付房屋占用损失的诉请，本院予以部分支持。被告辩称到明年3月租赁期满后才腾退及不应支付占用费的意见，本院予以部分支持。综上，原告系诉争房屋的所有权人，被告应向原告腾退并返还诉争的房屋并支付房屋占用费（以45平方米，按28元/月/平方米为标准，从2019年4月27日开始计算至实际腾退之日）。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:一、被告邓永道于本判决生效之日起10日内腾退位于武汉市青山区工人村路99号钢谷项目5栋1层11号房屋（武汉国际钢铁物流服务中心5栋1层18商号和5栋1层28商号），并交还给原告中新房国石发展武汉有限公司；二、被告邓永道于本判决生效之日起10日内向原告中新房国石发展武汉有限公司支付房屋占用费（以45平方米，按28元/月/平方米为标准，从2019年4月27日开始计算至实际腾退之日）；三、驳回原告中新房国石发展武汉有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费4474元，由原告中新房国石发展武汉有限公司负担474元，由被告邓永道负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 刘 均二〇二〇年十二月十日书记员 倪妞妮