辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13567号上诉人（原审被告）：陈立平，女，1972年7月14日出生，汉族，住辽宁省铁岭县。委托诉讼代理人：杨涛，辽宁庆阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：隋长成，男，1993年6月5日出生，汉族，住辽宁省东港市。委托诉讼代理人：牛丽萍，辽宁震徽律师事务所律师。原审第三人：沈阳市沈河区旭昕阳房产信息站，住所地沈阳市沈河区方文路**6门。经营者：赵秋菊，女，1978年8月28日出生，汉族，住黑龙江省海伦市。上诉人陈立平因与被上诉人隋长成、原审第三人沈阳市沈河区旭昕阳房产信息站房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初3589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈立平上诉请求：撤销（2020）辽0103民初3589号民事判决书，依法改判驳回被上诉人诉请。事实与理由：上诉人与被上诉人在2018年6月18日签订的房屋买卖合同格式条款中没有明确贷款下放的时间，但是中介即第三人及被上诉人口头承诺半个月办理完毕。如一审法院不予采信，那么合同中手写条款很明确是被上诉人及第三人有两个明确义务，是被上诉人出资4000元由第三人找人拆借90000元给上诉人还贷款，而被上诉人及第三人没有履行该条款，并且合同中又明确拆借期限2个月，银行放款当天上诉人转给拆借人，这说明贷款审批放款时间就等同于借款时间，即合同签订之日2018年6月18日之后两个月即2018年8月18日前贷款放款完毕。而被上诉人2018年10月19日才贷款审批通过，不能因与本案有利害关系的第三人曲解该条款，而否定对该条款的通俗理解。事过2个月后上诉人多次向中介催问贷款审批下放事宜，迟迟无果，已多次告知解除合同不再向被上诉人出售房屋。故上诉人不存在违约，是被上诉人及第三人不履行合同条款，请二审法院依法驳回被上诉人的诉请。隋长成辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。1、双方没有约定过办理贷款的期限，本案的案涉买卖合同是2018年6月18日签订，被上诉人获得贷款审批的时间是2018年10月9日，审批的期限没有超过四个月，虽然双方没有约定贷款的期限，但是实际的期限并没有超过合理期限；2、拆借的约定，该约定的履行内容的时间是在贷款审批下来后被上诉人要支付房款时，贷款审批下来之前还没有达到需要拆借的条件，因此拆借条款提到的两个月的期限并不是上诉人所主张的贷款审批期限；3、我方收到审批贷款之前上诉人没有通知过其要解除合同，审批贷款下来之后要支付房款时候，上诉人才说拒绝出售房屋，并且当时拒绝返还任何款项。沈阳市沈河区旭昕阳房产信息站述称，同意一审判决。合同上没有写贷款审批期限，拆借是过户需要，房产局过户时才用拆借那笔钱。隋长成向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告双倍返还购房定金40000元、承担中介费4000元、律师费8240元；2、判令由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月18日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于沈阳市沈河区的房屋（建筑面积90.2平方米）以518000元出售给原告，本合同签订之日，原告向被告支付定金20000元，向第三人支付中介费4000元。合同签订后，除在本合同中另有约定外，中介费概不退还，如原被告双方在履行本合同过程中发生纠纷，中介费由违约方承担。关于违约责任约定：协议签订后,原告如未按本协议约定的时间付款,应向被告支付违约金,每逾期一天违约金按不动产成交价0.5%计算。逾期未付超过15天,视为原告违约,被告有权收取违约金继续履行合同或者单方面解除同，如果原告已经支付定金或者房款的,已付定金归被告所有;被告应在三个工作日内,将购房首付款在扣除违约金后还给原告。逾期未退,每逾期一天,被告应按应退金额的0.5%支付原告违约金；协议签订后,被告不按约定办理产权过户或者不按约定交付房屋的,被告应向原告支付违约金,每逾期一天,违约金按交易价格0.5%计算。逾期超过15天视为被告违约,原告有权选择收取违约金继续履行合同或者单方面解除协议,被告应将原告的已付款连同已付款银行的同期货款利息返还原告，并由被告承担此次交易中双方的全部交易税费和中介费。原告已交定金的,被告还应双倍返还。双方商定原告购买此房办理交易前贷款420000元，银行批完后原告首付房款68000元，替被告还银行贷款，过户当天被告腾出此房，结清各种费用；如银行批不下来原告贷款，定金和中介费返回原告（原告不算违约）；被告自己用200000元还银行贷款。备注：被告有银行贷款未还清（此房），原告同意另拿出4000元由中介找人拆借二个月，拆借90000元，银行放款当天被告转给拆借人，被告个人所得税大约3500元。同日，原告分别向被告给付购房定金20000元，向第三人给付中介费4000元。2018年10月9日，中国邮政储蓄银行股份有限公司奉天街支行作出个人消费贷款审批通知书，隋长成申请的个人二手房贷款，现已审批通过，决定给予贷款金额为420000元。原被告在合同的履行过程中产生纠纷，原告与辽宁震徽律师事务所签订民事委托代理合同，约定辽宁震徽律师事务所指派律师代理，以房屋价值518000元为标的，收取律师服务费8000元（不含税）。2018年10月29日辽宁震徽律师事务所开具了金额为8240元的律师费发票。另查明，2018年8月16日，被告与中介工作人员的微信聊天记录显示，被告问“贷款怎么样了，明天能批下来不，明天要是批不下来，你就告诉他们别买了”。在本案审理过程中，原告将原审诉讼请求变更为本案诉讼请求。一审法院认为：当事人的合法权益受法律保护，原被告以及第三人之间签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，各方当事人均应按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。本案房屋买卖合同于2018年6月18日签订，在合同中并未明确限定贷款办理的时间，同时被告提交的微信聊天记录也无法证明涉案房屋办理贷款一事三方达成了口头约定，对办理时间进行了约定，被告就此应当承担举证不能的不利后果。2018年10月9日，中国邮政储蓄银行已经审批通过原告申请的贷款，此时涉案房屋被告并未卖给他人，被告在明知贷款已审批通过的情况下，坚持拒绝履行合同义务，被告的行为系违约行为，应当承担违约责任，对原告要求被告承担双倍返还定金的请求本院予以支持。关于原告支付的中介费4000元，因合同约定了中介费由违约方承担，故对原告要求被告承担中介费的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告承担律师费的请求，本案原告以房屋价值为诉讼标的支付律师费，该标准过高，应当以原告的诉请为律师费收取的标的，参照辽宁省律师费收费标准，以3000元为宜。关于被告抗辩合同明确约定原告要出资4000元拆借用于被告偿还贷款，期限为2个月，最长在2个月内原告要完成贷款的下发。但是实际8月原告迟迟没有办理完贷款手续，故被告依据合同解除合同。一审法院认为，买卖合同中备注处书写内容为合同签订时所书写，而该书写内容并无约定原告需要在两个月内完成贷款下发，庭审中第三人解释该处约定实际指的是在银行贷款审批以后才拆借2个月，而涉案房屋还没走到过户的程序。该解释符合正常房产交易流程，故对被告的此项答辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条规定，判决如下：一、被告陈立平于本判决生效后十日内双倍返还原告隋长成定金40000元；二、被告陈立平于本判决生效后十日内给付原告隋长成中介费4000元；三、被告陈立平于本判决生效后十日内给付原告隋长成律师费3000元；四、驳回原告隋长成的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费975元，保全费1454元，由被告陈立平负担。二审期间当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。根据《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案双方签订的《房屋买卖合同》中并未明确约定贷款办理的时间，而上诉人提交的微信聊天记录也无法证明就贷款办理的时间一事三方达成了口头补充约定，故就贷款办理时间，应当按照合同有关条款及交易习惯确定。本案房屋买卖合同于2018年6月18日签订，2018年10月9日中国邮政储蓄银行审批通过了被上诉人申请的贷款，被上诉人办理贷款的时间并不违反购房贷款办理时间的交易习惯。故上诉人在明知贷款已审批通过的情况下，拒绝履行合同义务的行为构成违约，应当承担违约责任。关于上诉人主张的贷款审批放款时间等同于借款时间，应当最长在2个月内要完成贷款的下放，但是被上诉人迟迟没有办理完贷款手续，故上诉人依约解除合同的问题，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》备注处的书写内容并无约定被上诉人需要在2个月内完成贷款下发，原审第三人解释该处约定是指在银行贷款审批下来以后拆借房款的时间，为了办理过户需要拆借，而涉案房屋当时还没有完成贷款审批，并没有走到需要拆借的程序。该解释符合正常房产交易流程，一审法院对上诉人的抗辩未予支持，并无不当。综上所述，上诉人陈立平的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理975元，由上诉人陈立平负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  王虹二〇二〇年十二月十一日法官助理勾雪峰书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；