江苏省丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0321民初9504号 原告：李争，男，1981年6月20日出生，汉族，个体工商户，住江苏省丰县。 原告：程维娜，女，1981年5月21日出生，汉族，个体工商户，江苏省丰县。 原告：郭绍京，男，1986年6月1日出生，汉族，个体工商户，住浙江省绍兴市越城区。 原告：毕翠平，女，1986年3月8日出生，汉族，个体工商户，住浙江省绍兴市越城区。 四原告共同委托诉讼代理人：刘景良，江苏汉地律师事务所律师。 四原告共同委托诉讼代理人：刘洋，江苏汉地律师事务所律师。 被告：苏果超市(丰县)有限公司，住所地江苏省丰县人民路华地第一街区**。 法定代表人：陈兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：申德龙，该公司法务。 委托诉讼代理人：李大祥，该公司职员。 原告李争、程维娜、郭绍京、毕翠平与被告苏果超市(丰县)有限公司（以下简称苏果超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李争及四原告的共同委托诉讼代理人刘景良，被告苏果超市(丰县)有限公司的委托诉讼代理人申德龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李争、程维娜、郭绍京、毕翠平向本院提出诉讼请求：1.确认被告与徐州华地置业有限公司签订的租赁合同中包含的丰县人民路北侧华地第一街区4、5、6号楼1-101、201房屋的物权为原告享有;2.判令被告将收取的上述房屋的转租租金支付给原告(以4.8元/平方米／天为标准，按照原告实际取得物权的面积为基数，自2018年9月11日起计算至2020年11月30日止,含原告李争已交付的租金85629元中应返还的部分；2020年12月1日之后的租金，另行主张权利)；3.由被告负担诉讼费。事实和理由：2006年10月14日，被告苏果超市作为承租人与作为出租人的徐州华地置业有限公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，被告苏果超市承租徐州华地置业有限公司所有的位于丰县用于商业经营。租赁房屋建筑面积为13217平方米（一层约2000平方米，二层约11217平方米），合同还约定，出租人将出租房屋于2007年7月15日前交付被告苏果超市进行装潢、装修，装修期满的次日为起租日，租赁期限为15年。上述《房屋租赁合同》签订后，被告实际占有使用涉案出租房屋，并将部分房屋转租给他人使用。2018年9月，徐州华地置业有限公司将其中的位于丰县.70平方米的房屋，以房抵债给其债权人王**亮、王绯，后王**亮、王绯两人于2018年9月10日与原告签订《存量房买卖合同》，将上述房屋出卖给四原告，四原告于2018年9月11日办理了产权变更手续。后，四原告将涉案房屋产权变更的情形告知了被告，要求被告苏果超市将收取的上述房屋的租金支付给原告，被告置若罔闻，拒不将收取的租金支付四原告。 被告苏果超市辩称，第一、原告主张的租金答辩人认可，但不认可原告主张的租金标准，答辩人同意按照答辩人与徐州华地置业有限公司签订的房屋租赁合同约定的租金标准，自原告取得涉案房屋产权之日起支付原告应得租金，原告主张答辩人按照4.8元/平方米／天的标准支付租金既无事实依据，也突破了买卖不破租赁的原则，在答辩人支付总租金数额不变的情况下，原告作为物业主，仅占有13000平方米中的400平方米，原告单方提高房屋的租金标准，实际上损害了其他部分产权人的利益；第二，原告李争与答辩人签订了《单店租赁协议》，约定的租期为2018年9月1日至2020年8月31日，李争目前已欠答辩人应付租金634687元，已产生滞纳金897499.26元。答辩人向四原告支付的租金，应扣除原告李争作为承租人拖欠的答辩人租金及滞纳金数额。请查明事实，依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院对案件事实认定如下：2006年10月14日，徐州华地置业有限公司（甲方）与苏果超市（丰县）有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定如下:“第一条、租赁房屋坐落、面积、质量、状况及用途：1、甲方将其所有的位于丰县出租给乙方从事合法的商业经营。2、租赁房屋建筑面积约13217平方米（其中一层约2000平方米，二层约11217平方米）。第二条、租赁期限：1、自甲方向乙方正式交付之日起，甲方给予乙方120日的装修期，装修期满的次日为起租日。装修期间，乙方无需向甲方支付租赁费用。2、租赁期限：15年，本合同中规定的合同年为自起租日起的一个自然年度，以后年份以此类推，本合同共计15个合同年，由乙方按照本合同的约定向甲方交纳租赁费用。3、甲方承诺在2007年7月15日前将租赁房屋交付与乙方装潢、装修，具体时间以双方签订的房屋交接单为准。若双方不能在上述期限内办理交付手续，乙方的装修期及起租日顺延，但顺延期限最多不超过30日，否则甲方需要承担违约责任，违约金按照每天人民币壹万元（￥10000元）支付给乙方。租赁房屋交付时，双方应派人共同到场进行验收并签署有关交付文件后，视为甲方向乙方正式交付租赁房屋。……。第三条、租赁费用及交纳期限：第一年，租赁费用（含税，下同）240.2887万元/年，房屋正式交付后（扣除定金）支付；第二年，租赁费用240.2887万元/年，正式开业后一次性支付；第三年，租赁费用240.2887万元/年，按季度平均支付四次；第四年至第六年，租赁费用258.3844万元/年，第七年至第九年，租赁费用266.1360万/年；第十年至第十二年，租赁费用274.1200万元/年；第十三年至第十五年，租赁费用282.3436万元/年，自第四年起，每年按季度平均支付四次。”租赁合同末尾处加盖有徐州华地置业有限公司合同专用章和苏果超市有限公司合同专用章公章。涉案租赁合同签订后，徐州华地置业有限公司将租赁房屋交付给被告苏果超市，被告苏果超市使用其中部分区域经营超市，并将其中的部分区域转租给原告李争等人用于商业经营。 又查明，2018年8月9日，苏果超市（甲方）与李争（乙方）签订《商铺租赁单店协议》一份，主要内容如下：“1、租赁范围：乙方承租甲方位于丰县人民路购物广场店一层101#102#商铺（门店地址：丰县人民路华地第一街区）用于经营，租赁房屋面积为204平方米的场地（如附图所示位置），经营招商运动、服饰品类商品安踏体育品牌。2、租赁期限：2018年9月1日至2020年8月31日，共计731天。3、租金、保证金费用及交纳：租金采用固定租金，乙方承租该场地租金第1年4.6元、第2年5.06元／天／平方米，共204平方米，合同期内总人民币720316元（大写：柒拾贰万零叁佰壹拾陆元整）。租金按季度支付，在乙方签订协议后两天内交纳第一期租金，以后租金应按期提前15日支付，本协议期内详细付款时间如下：2018年8月15日之前支付85629元；2018年11月15日之前支付85629元；2019年2月15日之前支付85629元，2019年5月15日之前支付85629元；2019年8月15日之前支付94450元；2019年11月15日之前支付94450元；2020年2月15日之前支付94450元；2020年5月15日之前支付94450元。”前述商铺租赁单店协议签订后，原告李争将前述商铺用于安踏体育用品经营，并已支付被告苏果超市2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金85629元。 另查明，徐州华地置业有限公司将其所有的位于丰县产以物抵债给其债权人王**亮、王绯，后原告李争、程维娜、郭绍京、毕翠平从王**亮、王绯处购得该房产，并于2018年9月11日办理了不动产权证（不动产权登记号：苏20**丰县不动产权第0012505号）。该房产共有2个不动产单元，其中101房间在一层，面积为219.30平方米；201房间在2层，面积为227.40平方米。 2018年10月18日，徐州华地置业有限公司出具《证明》一份，载明：“徐州华地置业有限公司愿意放弃丰县人民路北侧华地第一街区4、5、6号楼1-101、201号门面（现在苏果安踏专卖店以及相对应的楼上房产），共两层，面积共计446.7平方米的相关收益及权益。” 还查明，2018年11月15日，李争代表本案原告向被告苏果超市邮寄《告知书》一份。该告知书载明，本案原告自2018年9月11起取得丰县人民路北侧华地第一街区4、5、6号楼1-101、201号房屋所有权，并已办理不动产权登记。同时要求终止李争与被告苏果超市签订的《商铺租赁单店协议》，并协商解决苏果超市将其中216平方米房屋转租给冯志国事宜。2018年11月15日，被告苏果超市收到李争发出的上述告知书（由苏果超市本案委托诉讼代理人李大祥签收）。2019年8月25日，本案原告再次向被告苏果超市发出《租金告知书》一份，该告知书表明，本案原告认可被告苏果超市与案外人冯志国、吴颖丹签订的租赁合同，要求被告苏果超市不再收取冯志国、吴颖丹支付的租金，并将已收取的冯志国、吴颖丹的租金返还给本案原告。2019年8月26日，该告知书由李大祥签收。被告苏果超市在收到上述两份告知书后，未将其收取的冯志国、吴颖丹的租金支付给本案原告。 庭审中，被告苏果超市陈述，案外人冯志国已将租金支付至2020年2月29日。关于涉案诉争一、二层房屋租金的支付标准，原告主张按照4.8元/平方米／天，被告苏果超市自认其承租的涉案房产一、二层中的对外转租部分的房产，2019年租金均价在5.5元/平方米／天。 本院认为，第一、关于涉案房屋的所有权问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”基于此，本案中，原告从案外人王**亮、王绯处购得涉案房产，经产权部门依法登记，已取得不动产产权证书，故，原告李争、程维娜、郭绍京、毕翠平从办理不动产权登记之日起，即自2018年9月11日起取得该涉案诉争房屋的所有权。 第二、关于原告李争要求被告苏果超市返还租金的问题。根据李争与苏果超市签订的商铺租赁单店协议的约定，李争已向苏果超市交纳了2018年9月1日至2018年11月30日期间（90天）的租金85629元，自2018年9月11日起，原告李争已成为涉案房产的所有权人，被告苏果超市已丧失再收取李争租金的权利基础，故，原告李争仅应支付被告苏果超市10天的租金，计9514.33元，下余租金76114.67元，被告苏果超市应将多收取的租金返还给交纳人李争。 第三、关于诉争房产租金的支付标准问题。物权法规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告认为，被告苏果超市应按照4.8元/平方米／天的标准支付租金，被告苏果超市认为，其应按照徐州华地置业有限公司与其签订的房屋租赁合同约定的标准支付租金。对此，本院认为，徐州华地置业有限公司作为出租人将房产整体出租给苏果超市，苏果超市将其中部分房产用于超市经营，另将其余区域分别转租给原告李争及案外人冯志国等人，用于收取转租租金。自2018年9月11日起，原告取得诉争房屋的所有权，因苏果超市与案外人冯志国、吴颖丹签订了房屋租赁合同，在原告成为诉争房产的所有人之后，虽然不能破除苏果超市作为出租人与案外人冯志国、吴颖丹房屋租赁合同，但苏果超市公司已丧失作为出租人收取租金的前提条件，该收取租金的权利应让渡给本案原告，即被告苏果超市应将收取的租金返还给房屋的所有权人。鉴于被告在庭审中陈述涉案房屋2019年出租、转租均价为5.5元/平方米/天，现本案原告要求被告苏果超市按照4.8元/平方米/天的标准支付租金，系当事人处分自己民事权利的表现，与法并无不合，本院予以准许。故，被告苏果超市应按照4.8元/平方米/天的标准支付本案原告租金，计885222.72元（227.40×4.8×811）。2020年12月1日起至苏果超市与案外人冯志国、吴颖丹签订的租赁合同到期之日止期间的租金，原告表示将另行主张权利，与法并无不合。至于案外人冯志国是否已将承租房屋的租金支付苏果超市，本院在此不予理涉。基于合同的相对性，如案外人冯志国、吴颖丹未将应付租金全额支付给苏果超市，苏果超市可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、确认原告李争、程维娜、郭绍京、毕翠平为丰县人民路北侧华地第一街区4、5、6号楼1-101、201房产的所有权人[不动产产权证号：苏（2018）丰县不动产权第0012505号]； 二、被告苏果超市(丰县)有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告李争租金76114.67元； 三、被告苏果超市(丰县)有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告李争、程维娜、郭绍京、毕翠平诉争的房屋租金885222.72元（自2018年9月11日起至2020年11月30日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13410元（原告已预交），由被告苏果超市(丰县)有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  曹 杰 审 判 员  孙太阳 人民陪审员  王文婷 二〇二〇年十二月二日 法官 助理  王 夏 书 记 员  王 慧