辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2231号上诉人（原审原告）：抚顺市舜泰物业有限公司，住所地抚顺市望花区海城街。法定代表人：王忠良，该公司经理。上诉人（原审被告）：刘玉福，男，1960年12月13日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：王跃东，男，1957年11月13日出生，满族，住抚顺市望花区（社区推荐）。上诉人抚顺市舜泰物业有限公司（以下简称舜泰物业）、刘玉福因物业服务合同一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人舜泰物业上诉请求：1、撤销原审判决未支持诉求的内容，并依法改判刘玉福支付2012年至2017年维修费608元的诉求。2、二审的诉讼费由刘玉福承担。事实和理由：一审法院认定诉讼时效事实不清，适用法律错误。1、公有房屋是指由国家及企事业投资兴建，销售的住宅。产权归国家所有。1998年国家出台政策，公有房屋的使用人可以通过该文件之规定参加房改取得所有权。但此类房屋依旧受到国家政策限制。为此辽宁省及抚顺市等有关政府都出台了《公有住房售后管理办法》文件。2、公有住房出售后收取的维修费是有公共性、公益性的，不受诉讼时效的限制，原因在于公共设施设备维修费收取的义务是法律、法规的直接规定，是相关义务人的法定义务，并非与特定主体间的基于债权关系而形成的债务，是不可免除的。3、因涉及社会公共利益而不受诉讼时效制度的调整，诉讼时效制度的设立是督促权利人行使权力，稳定交易秩序进而维护社会公共利益，一旦权利被滥用损害公共利益及民法的基本原则，则背离了立法的初衷，因为诉讼时效制度的立法价值是基于利益衡量原则，是特殊目的下“两权相害取其轻”，要避免不当扩大适用。对此依据《最高法关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条四项规定：本案的诉求不适用诉讼时效规定。4、上诉人物业服务合同系持续性合同，物业要求住户给付公共维修费的诉讼期间，应从最后一期物业管理的履行期限届满之日起计算，因为，如果以一年开始计算诉讼时效，则债权人将不得不频繁主张权利，不利于权益的保护，同时还加重诉讼负担。虽然年年的债务具有独立性，但每年的债务具有关联性，是一个服务合同项下整体债务，债务的整体性和关联性大于独立性，为了保护债权人的合理信赖利益，宜将连续性债务作为一个整体进行理解和履行，诉讼时效应从物业管理到期或撤出小区不再提供服务开始计算，住户主张超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据。5、公有房屋公共维修费关系到全体业主的公共利益，且物业服务企业只是代收人，不应因物业服务企业的行为影响全体业主的利益。房屋公共维修费具有特殊性，其权利属于全体业主。虽不是全社会成员的公共利益，但也是一个大群体的公共利益，全体业主在行使该项权利时存在一定的困难，其很难通过自身的行为去行使该项权，目前其通常是通过物业服务企业代为行使权利，物业服务企业在这种委托关系中无利益驱动，业主不缴纳该费用实际上侵犯的是全体业主的共同权益，产生的债权行为是连续的，不适用诉讼时效，如果适用时效制度会使小区全体业主的权利受到侵害，同时房屋公共维修费的交存与物业服务管理存在瑕疵没有关系。房屋公共维修费与物业服务约定的物业费完全是两个不同的费用，即使物业服务企业没有及时催讨费用，亦不宜认为是权利人“怠于行使权利”因此相关请求不宜适用诉讼时效。上诉人自2011年进入该小区服务至今，每年都在各楼的楼洞张贴收费通知，其中该小区约有半数以上住户自行到物业办公室交纳维修费。刘玉福辩称，不同意舜泰物业的上诉请求。2014年-2016年由兴人物业管理，社区街道都张贴了通知。我向兴人物业交纳了物业费。刘玉福上诉请求：1、驳回舜泰物业的诉讼请求；2、诉讼费由舜泰物业承担。事实和理由：1、上诉人居住的中海直小区是棚户区改造的小区，大部是回迁的动迁户，房屋产权改造前属于公房直管（房产局收房租），房改后属于私人所有。该小区675户居民仅有30余户没有参加房改，占总户数的5%，根本就不存在中海直物业开发公司与舜泰物业《小区物业管理承包协议》所述的“自管产权住宅楼”一说。2、该小区自1990年建成已经30年，1999年起由中海直开发公司委托抚顺市兴人物业公司作该小区前期物业管理服务工作，抚顺中海直物业开发公司作为国有投资企业，将公司产权及人员转让与抚矿暖气公司安置后，未经清算注销，属于自然消亡。工商登记为吊销未注销。2011年舜泰物业负责人王忠良，私自伪造抚顺中海直公司，沈阳中海直公司、东北中海直公司公章，勾结原沈阳中海直公司退休人员，冒充抚顺中海直公司，虚构债权债务与舜泰物业签订物业管理承包协议。3、按照国家和省市物业管理条例相关规定，开发公司委托的前期物业服务公司管理期满后，由业主委员会选择委托物业服务公司，签订委托合同，并经过所在街道和区一级政府物业办批准备案后才为合法的物业服务公司，而舜泰物业至今未有在政府部门备案得到批准，应视为不合法。4、上诉人居住小区居民均是弱势群体，法律意识不强，多年来大都是一直向兴人物业公司缴纳房屋公用设施维修费，接受兴人物业公司的维修服务，形成了事实上的物业服务关系，2016年后，由于两个物业公司为争取对小区物业服务权，一直打官司，舜泰物业凭法院判决中海直与舜泰公司合同不违法为依据，重复收取服务维修费，累计起诉一百多户居民，居民不得已要交两次服务维修费，耗费了大量诉讼资源。5、舜泰公司实际仅有法定代表人王忠良一人，没有管理及工作人员，实属皮包公司，对小区没有进行任何物业服务工作，小区的环境、卫生、治安等管理都是社区负责，王忠良就靠收取房屋维修费牟利，对收取的维修费的使用支出情况没有监督管理，王忠良冒充中海直工作人员，甚至将法律规定属于全体业主所有的小区公用设施变电所房屋产权都卖给私人所有牟利。二、舜泰公司对上诉人居住房屋收取维修费的合法性不存在，其与中海直公司签订的合同对上诉人不具有合法约束力，一审法院不能以具有瑕疵的另案判决书为唯一依据。舜泰公司辩称，该小区的产权单位与舜泰物业依法成立的合同受法律保护，刘玉福应受到该合同约束，向舜泰物业缴纳公共设施维修费。公房出售后，使用人必须按照政府有关部门的文件规定交纳维修费。刘玉福的上诉理由没有法律依据。维修费并非物业服务管理费，该笔费用不包括园区卫生、环境治安管理等服务。维修费只负责园区楼房、公共设施及设备的维修服务。刘玉福所述已将维修费交付兴人物业，但该笔费用于2020年11月退还至刘玉福。舜泰物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告给付2012年1月1日至2019年12月31日共用部分、共用设施设备的维修管理费932元；2、判令被告承担欠款额度20%的违约金186.4元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审认定事实，2011年4月7日，抚顺中海直物业开发公司与舜泰物业签订《小区物业管理承包协议》一份，约定抚顺中海直物业开发公司将位于望花海城中海直小区、新抚千金24方块开发建设的自管产权住宅楼9栋，面积约3.7万平方米，住户**……2011年4月1日起，将上述小区全部面积及非住宅全部委托给舜泰物业进行管理。舜泰物业应当履行的业务包括：……5、按照房屋管理有关规定收取房费和清理陈欠费用，并建立健全各种账目档案及有关资料……。2011年11月1日抚顺市房屋管理局、抚顺市财政局、抚顺市住房公积金管理中心下发抚房管发[2011]20号关于印发《抚顺市公有住房售后管理规定》的通知，该规定第十二条规定……公有住房售后用于居住房屋的共用部位、共用设施设备的维修费按照0.3元/平方米/月收取。位于抚顺市望花区的房屋原系公有住房，于2010年5月5日转移登记至刘玉福名下，建筑面积33.79平方米，该房屋在上述9栋自管产权住宅楼范围内。庭审中，舜泰物业称刘玉福的共用部位、设施维修费交纳至2011年12月31日。2018年舜泰物业诉至一审法院要求确认抚顺市兴人物业管理有限公司与孟庆福、邱云芝、周云洁签订的《物业服务合同》无效，一审法院于2018年12月17日作出（2018）辽0404民初2352号民事判决，确认抚顺市兴人物业管理有限公司与孟庆福、邱云芝、周云洁签订的《物业服务合同》无效。抚顺市兴人物业管理有限公司不服判决上诉至抚顺市中级人民法院，抚顺市中级人民法院于2019年9月20日作出（2019）辽04民终953号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。案涉房屋的原产权单位抚顺中海直物业开发公司与舜泰物业签订的《小区物业管理承包协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。刘玉福按照国家的房改政策取得案涉房屋的所有权，应受到该协议的约束，向舜泰物业交纳维修费。关于舜泰物业主张刘玉福应交纳2012年1月1日至2019年12月31日的维修费932元一节，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效存在中止原因的，自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。诉讼中断存在中断情形的，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。按照《抚顺市公有住房售后管理规定》规定及参照其他物业服务企业收取物业费的时间，刘玉福应于每月首日向舜泰物业交纳当月维修费，舜泰物业向一审法院提出诉讼的时间为2020年4月9日，因舜泰物业并未提供证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形，故刘玉福应向舜泰物业支付2017年5月1日至2019年12月31日的维修费，应为33.79平方×0.3元/平方米/月×32个月=324.38元，2012年1月1日至2017年4月30日期间的维修费因超过诉讼时效期间一审法院不予支持；关于舜泰物业主张刘玉福支付违约金一节，因案涉园区涉及两家物业公司纠纷，业主并非无故不缴纳维修费，故对此一审法院不予支持。关于刘玉福辩称其已向抚顺市兴人物业管理有限公司交纳了维修费，不应再向舜泰物业交纳一节，因抚顺市兴人物业管理有限公司与孟庆福、邱云芝、周云洁签订的《物业服务合同》已经法院生效判决确认无效，故刘玉福据此拖欠舜泰物业维修费并无法律依据，该抗辩意见一审法院不予支持；关于刘玉福主张对《小区物业管理承包协议》中“抚顺中海直物业开发公司”的印章进行鉴定一节，因该《小区物业管理承包协议》已为人民法院发生法律效力的裁判决所确认有效，故该主张一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十四条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决：一、被告刘玉福于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告抚顺市舜泰物业有限公司支付维修费324.38元；二、驳回原告抚顺市舜泰物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告抚顺市舜泰物业有限公司已预交），由被告刘玉福承担，随上述款项一并给付原告抚顺市舜泰物业有限公司。二审审理中，舜泰物业交2020年6月25日抚顺中海直公司与其签订的《补充协议》，证明：舜泰公司有权收取维修费且不受时间限制。刘玉福发表质证意见称，对证据真实性有异议，不能证明舜泰物业有权收取物业费。刘玉福提交2020年11月12日兴人物业出具的证实材料，证明：舜泰物业无权收取维修费以及管理物业。舜泰物业发表质证意见称，该证据出具人兴人物业与中海直的物业服务管理合同已于2010年12月底中止，现兴人物业出具的材料与本案没有关联性，无法律效力，内容与本案无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于本案争议焦点舜泰物业主张的2012年1月1日至2017年4月30日期间的维修费是否适用诉讼时效的问题。舜泰物业基于其与案涉房屋原产权单位签订的《物业管理承包协议》，向案涉房屋业主行使维修费交纳的债权请求权，业主交纳的维修费专项用于公有住房的售后共用部位、共用设施设备维修等支出，故舜泰物业以社会公共利益为由主张不适用诉讼时效依据不足；《抚顺市公有住房售后管理规定》记载业主按照住房建筑面积逐月交纳共用部分、共用设备的维修费，舜泰物业应按规定向业主收取维修费，在舜泰物业未能提交证据证明存在诉讼时效中止、中断等情形下，一审判决从舜泰物业主张权利即诉讼之日倒计三年起算物业费并无不当，舜泰物业该上诉请求本院不予支持。关于本案争议焦点刘玉福应否向舜泰物业交纳维修费的问题。业主对公有住房售后公共部位及共有设备的维修、更换，应按照住房建筑面积逐月缴纳维修费，由售房单位或业委会委托受委托单位收取，该费用并非物业服务费用，故刘玉福主张舜泰物业没有提供物业服务，与本案所涉维修费无关联性，本院不予采信。本案中，抚顺中海直物业开发公司作为案涉房屋的产权单位，其于2011年4月7日与舜泰物业签订《小区物业管理承包协议》委托舜泰物业收取维修费，该协议合法有效。舜泰物业有权依据该协议向刘玉福收取维修费，刘玉福亦应按协议内容履行。另，刘玉福称抚顺中海直物业开发公司工商登记为吊销未注销，该公司被注销登记前，企业法人仍为存续。关于刘玉福主张其已经向抚顺市兴人物业管理有限公司交纳案涉维修费一节，因抚顺市兴人物业管理有限公司收费所依据的《物业服务合同》无效，故刘玉福可另行主张权利，而不能以该理由拒绝向舜泰物业交纳维修费。一审法院判令刘玉福给付舜泰物业2017年5月1日至2019年12月31日的维修费324.38元有事实和法律依据，本院依法予以维持。综上所述，上诉人舜泰物业、刘玉福的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由抚顺市舜泰物业有限公司负担50元，由刘玉福负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 王向军审 判 员 田 丰审 判 员 秦 梦二〇二〇年十二月十四日法官助理王莎莎代书记员 孙 悦