辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2323号上诉人（原审原告）：雒某某，男，1975年7月30日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：秦某某，男，1981年3月25日出生，汉族，住顺城区。委托诉讼代理人：王某某，女，1975年1月11日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区。法定代表人：杨某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：于岩，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于天宇，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。上诉人雒某某与被上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创公司）商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初43号民事判决向本院提起上诉，本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。雒某某上诉请求：一、改判德创公司除支付一审法院支持赔偿金和赔偿日期外承担自2015年7月1日起至2016年9月24日期间的违约金合计3765.92元。二、德创公司承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、法院立案日期倒推三年的计算诉讼时效的方法，上诉人不予认同。首先，在产权证办理通知之前，上诉人被侵权的事实持续存在，违约金每天都在增长变化，因此本案所涉及到的债权类型属于典型的继续性债权，诉讼时效应该从债权人停止被侵权之日开始计算。上诉人所主张的计算时间并未超出此案诉讼时效；其次，上诉人与德创公司所签订的《商品房买卖合同》中只约定了因逾期办理产权证所产生的赔偿金计算方式，并未约定赔偿金的给付日期，没有履行期限的债务请求权以债权人主张权利时作为起算点计算。本案诉讼时效的起算日期应是上诉人主张权利日期开始计算；第三，据上诉人提交的录像和业主委员会会议纪要显示，2017年12月5日远洋城小区业主委员会、监督委员会、楼长代表和业主代表在远洋城售楼处二楼会议室与德创置业负责人、工程项目负责人、物业公司经理、远洋客服负责人在远洋城社区书记和街道信访办主任的协调下召开的工作会议。会上业委会已经代表全体业主向地产公司主张自己的权利，企业负责人王1、王2在广大业主及业主委员会面前公开承诺，德创置业公司会对为逾期办理产权证书承担法定的合同责任，并在2018年6月30日之前启动办理产权证的程序。根据合同法第十条，企业负责人在公开场合作出有利于业主的承诺，也将视为合同的一部分。远洋城小区的业主，对于产权证违约赔偿的为维权行为，从未停止过主履行自己的权利。另外，上诉人提供的录音证据也可以证明本小区业主代表曾到顺城区法院立案，顺城区法院当时未予立案，并告知业主，此案件已由顺城区法院通知市政府、市委和住建主管部门备案，不会因为未来业主立案的时间而受诉讼时效的影响。违约金的产生是对违约人的一种处罚方式，其在违约行为发生之日才产生而带有继续性债权的诉讼时效，功能是为了保证违约金的实现而在其无法实现时启动的，若持续发生的违约金的诉讼时效，按照顺城区法院判决的结果被支持，那对债务人来说就属于一种保护，违背了司法的公平性原则。德创公司辩称，请求维持一审判决。雒某某向一审法院起诉请求：1，判令德创公司向雒某某支付逾期办证违约金：26104.09元，截止日期：2019年05月08日。2，判令德创公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月1日，雒某某作为买受人与德创公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：雒某某以房屋总价款467815元的价格购买德创公司开发的位于抚顺市顺城区将军北街45-1号楼【2单元602号】房屋一处；德创公司应当在2014年6月30日前将符合合同约定的商品房交付雒某某使用；在本商品房实际竣工使用之日起60日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的，逾期在365日（含）之内，自约定向房屋登记机构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金；如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿的，出卖人不承担违约责任。同日，双方签订“远洋城”《抚顺市商品房买卖合同》补充协议一份，约定在商品房实际竣工使用之日起365日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，逾期超过365日后，买受人同意继续履行《合同》，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。合同签订后，雒某某按约定缴纳房款。德创公司亦按照约定将该房屋交付雒某某使用。另查明，2019年5月9日，德创公司向雒某某发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》要求雒某某到德创公司处核对材料。庭审中德创公司提出诉讼时效抗辩，雒某某认为诉讼时效起算之日应为2019年5月8日，并未提出其他证据证明存在诉讼时效中断情形。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行自己义务。本案，雒某某、德创公司双方签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，雒某某已履行合同约定的支付购房款的义务，但德创公司未能按照合同约定的期限履行己方义务，保证房屋买受人在约定期限内取得房屋所有权证书，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据双方约定，如因出卖人的责任，逾期超过365日后，买受人同意继续履行《合同》，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。该约定系违约金的计算方式，德创公司公司违约达到条件既可以准确计算出违约金的具体数额，雒某某主张的违约金债权范围是明确的，非持续性债权，与德创公司公司违约行为超过365日后的持续时间没有关联性，所以，雒某某要求德创公司公司支付违约金，应当适用诉讼时效制度（三年）。本案逾期办证的违约金诉讼时效自德创公司公司交付房屋之日的第366天即2015年7月1日起计算，且按日计付交房违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。本案中，原、德创公司均认可德创公司已于2014年6月30日前交付房屋，而雒某某于2019年9月25日向本院提起诉讼，其未提交曾向德创公司主张权利或向有关机关反映逾期办证问题等证据证明存在诉讼时效中断的情形，故雒某某应承担举证不能的责任，其要求2016年9月25日之前的按日计付逾期交房的违约金已超过诉讼时效，该院不予支持。关于违约金计算的截止时间，德创公司以取得初始房屋登记即为取得涉案房屋权属登记为由，主张计算至2018年11月29日的抗辩理由于法无据，该院不予采信。对雒某某主张违约金计算至德创公司2019年5月8日张贴书面通知为止的诉讼请求，本院予以支持，德创公司应当给付雒某某自2016年9月25日起至2019年5月8日止，以467815元为基数，按照日万分之零点五计算的违约金，即22338.17元（467815元*0.00005*955天）；关于德创公司主张双方约定违约金过高，请求予以适当减少一节，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，现双方约定的日万分之零点五的利率亦未超过法律规定的最低逾期贷款利息标准，故该院不予调整。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付雒某某延迟办理房屋产权证违约金22338.17元；二、驳回雒某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费453元，减半收取227元，由雒某某雒某某负担48元，德创公司抚顺德创置业有限公司负担179元。本院二审期间，上诉人提交的新证据有：1、业主委员会工作纪要和光盘，用以证明权利人主张权利和义务人同意履行义务，均构成诉讼时效中断的条件；2、2018年4月24日远洋城小区业主代表到北京远洋集团总部维权录音和录像，用以证明义务人同意履行义务视为诉讼时效中断的证据；3、抚顺市顺城区人民法院立案音频，用以证明2018年6月远洋城部分业主曾到顺城区法院立案，该院未予立案；4、抚顺市远洋城小区业主委员会核准书，用以证明业委会是合法组织，可以代替业主主张权利；5、抚顺市地方政府留言板（网络截图），用以证明远洋城部分业主产权证无法办理原因是地块有违规建筑导致市规划局不予规划验收。德创公司质证意见：1、会议纪要没有文件显示的各个单位的盖章确认，没有任何证明力；2、视频、音频、录音等影音影像资料证据均不是上诉人本人主张权利，不能起到中断诉讼时效的证明力；3、业主委员会核准书与本案没有关联性，业主委员会的组成是否合法不能在本案中起到中断时效的作用，上诉人本人没有任何授权；4、留言板打印网页，上诉人一审已经提供不是新证据。经本院审查，雒某某提交的证据与本案待证事实缺乏关联，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是雒某某主张的2015年7月1日至2016年9月24日期间的违约金是否超过诉讼时效以及是否存在诉讼时效中断的情形。第一，关于2015年7月1日至2016年9月24日期间的违约金是否超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”，对于本案，雒某某与德创公司在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金。根据该约定，德创公司负有单纯的债权性质的义务，从诉讼时效的立法本意及督促雒某某及时行使权利角度出发，雒某某应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。双方在商品房买卖合同中关于违约金的计算方式系以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。综上，一审法院认定2015年7月1日至2016年9月24日的违约金超过诉讼时效具有事实和法律依据，本院予以确认，对雒某某的上诉请求不予支持。第二，关于是否存在诉讼时效中断的情形。本案雒某某虽依据案外人与顺城区人民法院立案庭的录音主张本案存在诉讼时效中断的情形，但其无法证明通话的时间，通话人也不是本案雒某某，故雒某某提交的证据无法证明本案诉讼时效具有中断的情形。综上所述，雒某某的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由雒某某负担。本判决为终审判决。审判长 韩 强审判员 梁馨月审判员 黄 霞二〇二〇年十二月十五日书记员 张丽娟