湖南省芷江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1228民初1560号原告：张清，男，1964年3月17日出生，汉族，住湖南省芷江侗族自治县。原告：胡春秀，女，1969年7月3日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。两原告委托诉讼代理人：杨御钦，男,湖南紫鑫律师事务所执业律师。两原告委托诉讼代理人：杨艳华，女,湖南紫鑫律师事务所执业律师。被告：芷江侗族自治县房地产经营有限公司，住所地湖南省芷江侗族自治县芷江镇下马路（房产局**），统一社会信用代码914312287903374830。法定代表人：刘长春。委托诉讼代理人：张剑,男,芷江县恒泰法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邓长荣，男，1947年10月26日出生，汉族，住湖南省芷江侗族自治县。原告张清、胡春秀与被告芷江侗族自治县房地产经营有限公司（以下简称芷江房地产经营公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告张清、胡春秀的委托讼代理人杨御钦、杨艳华，被告芷江房地产经营公司及其委托诉讼代理人张剑、邓长荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张清、胡春秀向本院提出诉讼请求：1.判令被告向房屋登记部门提交办证资料，协助办理和平大厦小区1幢405号商品房房屋所有权证；2.判令被告支付原告违约金人民币25420元（以原告所交购房款为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率，从2016年1月1日计算至2020年8月1日，2020年8月1日至被告向房屋登记部门提交办证资料之日止的违约金另行计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年7月3日签订《商品房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告建设的位于芷江镇么家坪和平大道（前进路与320国道交叉处）和平大厦小区1幢405号商品房一套，共计价款305816元。该合同第15条约定：“出卖人应当在商品房交付后180日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案”。原告按照合同约定先向被告支付了140816元的首付款，余款以银行按揭贷款的方式支付了购房款。被告于2015年6月向原告交付了该商品房并向原告收取了办理房屋权属证书的相关税、费，原告现已装修入住。但被告至今没有按约定向房产登记部门提交办理产权证所需的资料，导致原告未能拿到该商品房的产权证。原告认为，被告未及时向房产登记部门提交办理产权证所需的资料，导致原告至今未能拿到该商品房的产权证书，系违约行为。经与被告多次协商未果，原告特诉至人民法院。原告张清、胡春秀为支持其诉讼主张，向本院提交下列证据：1.原告的身份证及被告的企业信息各一份，拟证明原告与被告基本情况；2.《商品房买卖合同》一份，拟证明被告未能在商品房交付后180日内为原告办理房屋产权证，已经违反合同约定；3.商品房契税发票、维修基金收据、购房付款凭证各一份，拟证明原告按照合同约定履行了支付购房款及缴纳办理产权证所需税费的义务；4.承诺书一份，拟证明被告股东邓长荣、田小书向业主承诺在2018年11月前将和平大厦各业主的房屋产权证办理完毕。芷江房地产经营公司辩称：原告诉称属实，原告的购房款及税费已经交清，办理产权证的费用收了2400元，没有办证的原因是部分业主没有交清房款，业主张玲玲没有付银行的按揭贷款，银行把被告的保证金扣了导致没有资金办证，还有就是不动产登记中心要求统一办证。原告要求办证被告同意尽快办理，但被告不承担逾期办证的违约金，因为双方合同没有约定违约金。芷江房地产经营公司向本院提交了张玲玲提前还款业务凭证及保证金支付回单、回购协议书拟证明张玲玲没有付银行的按揭贷款，银行把被告的保证金扣了232598.42元。被告对原告提交的证据均无异议，原告对被告提交的证据认为没有关联性。本院认为原告提交的证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信，被告提交的证据与本案没有关联性，不予采信。根据本院采信的证据结合原、被告的诉辩称及庭审陈述，依法查明下列法律事实：原告与被告于2013年7月3日签订《商品房屋买卖合同》，双方在合同中第四条约定:“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2536元，总金额（人民币）305816元。”第六条约定:“一、购房款买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式买受人选择按揭付款，于《商品房买卖合同》签订之日，交纳首付款140816元，剩余房款16.5万元向银行按揭贷款。”第八条约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起__60_日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的__2__%赔偿买受人损失。2.买受人不退房、出卖人按已付房价款的__X__%向买受人支付违约金。”原告按照合同约定履行了交纳房款、税费的义务，并交纳办理产权证的费用2400元。被告于2015年6月前向原告交付了房屋，但被告没有按照合同约定期限履行办理房屋产权证的义务。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同真实合法有效。原告已经履行了交纳房款、税费及办理房地产权属证书费用的义务，被告未能在合同约定的期限内履行协助办理房地产权属证书的义务明显违约，故对原告要求被告协助办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。原被告双方合同第十五条约定“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起_60_日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的_2__%赔偿买受人损失。买受人不退房、出卖人按已付房价款的__X__%向买受人支付违约金。”合同对买受人退房双方约定了违约金或赔偿金的支付及计算方式，合同对买受人不退房双方没有约定违约金。本案原告没有选择退房的条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。为此，被告依法应当支付原告逾期办证的违约金。因从2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自此以后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。本案被告应支付原告以总购房款305816元为基数从2016年1月1日起，依照原告起诉时即2020年11月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至被告向房产登记部门提交办证资料之日止的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条规定，判决如下：一、被告芷江侗族自治县房地产经营有限公司于本判决生效之日起一个月内协助原告张清、胡春秀办理和平大厦小区1幢405号房地产权属证书，办理费用由被告芷江侗族自治县房地产经营有限公司承担；二、被告芷江侗族自治县房地产经营有限公司于本判决生效之日起一个月内支付原告张清、胡春秀逾期办证违约金（违约金以总购房款305816元为基数从2016年1月1日起，依照原告起诉时即2020年11月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至被告向房产登记部门提交办证资料之日止）。案件受理费436元，减半收取计218元（原告张清、胡春秀已预交），由被告芷江侗族自治县房地产经营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  胡国平二〇二〇年十二月十一日法官助理李鸣军书记员李鸣军（兼）