辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽10民终1963号上诉人（原审原告）：张富鹏，男，1992年12月31日出生，汉族，辽阳县人，住辽阳县。委托诉讼代理人：张成涛（张富鹏父亲），男，1957年1月10日出生，汉族，住辽阳县。上诉人（原审第三人）：辽阳县银和物业有限公司。住所地：辽阳县刘二堡镇刘柳路****。法定代表人：苏颖，经理。原审被告：辽阳金盛房地产开发有限公司，住，住所地：辽阳县刘二堡镇河北村/div>法定代表人：张庆义，经理。上诉人张富鹏、辽阳县银和物业有限公司因与原审被告辽阳金盛房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽阳县人民法院（2020）辽1021民初1743号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。张富鹏上诉请求：1、撤销辽阳县人民法院（2020）辽1021民初1743号民事判决书，依法改判：支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决要求原审第三人辽阳县银和物业恢复对上诉人的房屋取暖、供水，认定事实正确，适用法律得当，但一审判决对上诉人的房租损失、物业费损失及取暖费损失没有认定，属于认定事实错误，适用法律不当。一审判决认定了原审第三人辽阳县银和物业向上诉人收取基础设施管网费违反法律规定，但因第三人的错误行为带来的后果却让上诉人自己承担，自相矛盾。一审判决本院认为（判决书第6页中部）：“第三人向原告收取基础设施管网配套费违反法律规定”；“第三人不应当以原告不交纳基础设施管网配套费为由拒签《入住协议书》，拒收水费和取暖费，并对原告停止供水供暖”。一审判决对这一事实认定正确，但第三人违反法律规定，就应当承担其违法的后果，就应当承担其违反法律规定给上诉人带来的损失，但一审法院却将其违法的后果由上诉人承担，违反法律规定。二、一审判决以上诉人已经办理入住并进行装修，就应当交纳物业费，而不支持向第三人主张物业费损失3,768元，违反法律规定。上诉人虽然办理入住并进行了装修，但因为原审第三人不提供供水、供暖，房屋无法居住，物业服务上诉人并没有享受，而没有享受的原因是辽阳县银和物业违反法律规定不提供供水供暖条件，是因被上诉人辽阳县银和物业的原因造成，被上诉人应当承担相应责任。但一审法院让上诉人承担被上诉人的违反后果，明显不公。三、一审判决认定被上诉人父母家离房屋相距不远，无须租赁房屋，而不支持上诉人房租损失，没有法律依据。上诉人一审向法庭提交了租房协议、租住房屋产权证等证据，足以证明上诉人租房发生的损失，但一审判决以父母房屋相距不远，无须租赁为由不支持租赁费用，与法与理均无依据。如果上诉人父母家庭适合居住，上诉人也不会购买房屋，上诉人购买房屋是因为上诉人有需要，况且上诉人拿出全部积蓄购买的房屋又不能居住，本身就是一个损失，如果这些钱存入银行每年也会有不少利息，更何况上诉人购买房屋本身是为了居住，购买了房屋不能居住，租住房屋合情合理，一审判决不支持上诉人房租损失没有法律依据。四、因被上诉人的原因造成上诉人的房屋无法居住，被上诉人应当承担上诉人的取暖费用13,244元。一审判决不支持上诉人取暖费违反法律。上诉人交纳取暖费的条件是房屋能够入住，现因被上诉人原因造成房屋无法居住，被上诉人应当承担取暖费损失，或者取暖时间自上诉人的房屋符合居住条件时收取，符合居住条件前的取暖费应当由被上诉人承担。综上所述，一审判决认定被上诉人收取费用并停止供水供暖违反法律规定是正确的，但对被上诉人因违法给上诉人的损失却不予支持，前后矛盾，请求二审法院依法审理，支持上诉人的诉讼请求。辽阳县银和物业有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原判第一项，驳回原审原告对上诉人的全部诉讼请求。二、请求法院判决本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判认定事实和适用法律错误，理由如下：一、原判本院认为部分“关于本案法律关系为物业服务合同纠纷”认定错误。上诉人与原审原告之间未签订过任何合同，也未建立起任何的事实合同关系，因此，原判认定本案法律关系为物业服务合同纠纷显然错误。物业服务合同纠纷是指业主和物业公司因物业管理合同的签订及履行发生争议。本案中的小区的物业管理由原审被告负责，与上诉人无关。原审原告与上诉人之间没有签订过物业服务合同，双方实际上也不存在物业服务合同关系，原审原告选择要求上诉人为其恢复供水、供暖显然没有事实和法律依据，故双方争议事实非物业服务纠纷，物业纠纷与上诉人无关。因此，原审案由确定错误。二、原判本院认为部分“关于原告要求被告解决其购买商品房供水供暖保障入住条件《供暖供水协议》认定根据为物业服务合同纠纷”认定上诉人负责为原告供水供暖的事实错误。原审原告要求的是被告履行《商品房买卖合同》约定义务，供暖、供水是商品房的基本功能，卖方没有履约，理应对作为买房的原告承担违约责任，根据“合同相对性原则”与上诉人无任何关联。虽然上诉人与原审被告曾于2016年6月25日签订过《供暖供水协议》，但上诉人依据合同约定，已经于2016年12月30日行使了终止合同权，且不承担法律责任。上诉人已经没有义务为被告开发的房屋供暖、供水义务。只为与上诉人签订《入住协议书》的住户供暖供水。因此，原审法院依终止的《供暖供水协议》，认定上诉人应向原审原告履行义务，显然认定事实错误。三、原判本院认为部分“关于原告请求第三人不得收取基础设施管网配套费”故意与“政府性基金的城市基础设施配套费”相混淆，费用内容及性质的认定错误。上诉人未向原审原告主张收取“政府性基金的城市基础设施配套费取基础设施管网配套费”也无违反法律规定的事实。上诉人只是受供暖、供水设施实际投资人的委托，代为收取供水、供暖设施、设备应公平分担的实际费用。原本上诉人与原审被告签订《供水供暖协议》中约定了由被告负责承担的费用，在原审被告不履行的情况下，上诉人行使单方终止合同权，终止《供水供暖协议》后，上诉人无须也不应按《供水供暖协议》履行任何义务。本案涉的供水、暖设备设施投资人不是政府也不是公益部门，政府况且依据相关法规规定，强制收取“政府性基金的城市基础设施配套费取基础设施管网配套费”才能进行供水、暖，上诉人代表设备设施的投资人自愿与入住业户签署《入住协议书》分担的供水、暖设备设施投资和维护费用，才能客观的实现供暖、水的目标，否则，按原判第一项，不但是对供水、暖设备设施投资人及全体签署《入住协议书》业户的公平，更严重的是，供水供暖投资完全可以停止授权。上诉人既不是供水暖的设备所有人也不是管理人，更无法实现为任何人供水、供暖。四、上诉人无法向原告供水、供暖。上诉人与原审被告的《供水供暖协议》已解除，原审原告与上诉人未签订《入住协议书》，上诉人无法获得供水暖的设备所有人的同意，无法与为原审原告供水供暖。六、上诉人并非原审原被告买卖合同的当事人，原审原告无权要求上诉人履行合同义务，也无权要求上诉人承担赔偿责任。依据我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故依据合同相对性的原则，出售楼房给原审原告的为原审被告，而非第三人，故对原审原告违约的是原审被告，原审原告依法应向原审被告主张违法责任，不应也无权向第三人主张违法责任。综上，原审判决认定事实适用法律完全错误，望二审法院支持上诉人上诉请求，依法改判。张富鹏向一审法院起诉请求：1、依法判令被告解决原告购买的商品房供水供暖，保障入住条件；2、判令第三人不得收取所谓配套设施费，立即恢复原告入住条件；3、因原告未能得到供水供暖，致原告不能入住，只能租赁其他房屋，请求判令第三人承担原告租房所发生的一切费用。每年3,000.00元，计4年1.2万元；物业费每年942.00元×4年=3,768.00元；水费、取暖费、维修保证金每年3,311.00元×4年=13,244.00元，合计29,012.00元。一审法院认定事实：2016年7月3日，张富鹏购买辽阳金盛房地产开发有限公司开发的金盛嘉园小区商品房一处，双方签订了房屋买卖合同，房屋位于金盛嘉园小区7号楼9层4号，面积87.23平方米。房屋价值15万元。张富鹏已向辽阳金盛房地产开发有限公司交纳了有线初装费、垃圾清运费等费用。张富鹏开始对房屋进行装修，并于2016年8月3日向辽阳县银和物业有限公司交纳至2016年10月31日的水费130元。2016年6月25日，辽阳金盛房地产开发有限公司和辽阳县银和物业有限公司签订了《供暖供水协议》，约定金盛嘉园小区由辽阳县银和物业有限公司供水供暖。协议签订后，辽阳县银和物业有限公司与金盛嘉园小区3大部分业主签订了《入住协议书》，辽阳县银和物业有限公司为甲方、业主为乙方。协议约定：甲方收取供暖、供水、基础设施管网配套费每平125元；甲乙双方签订的此协议与开发商无任何法律关系；乙方签订协议交纳费用后，甲方终身为乙方服务，并且履行甲乙双方签订的供暖、供水合同10年期服务。张富鹏装修完工后，在2016年11月准备与辽阳县银和物业有限公司签订入住协议时，张富鹏认为辽阳县银和物业有限公司要求其按楼房面积每平方米125元交纳基础设施管网配套费不合理，没有与辽阳县银和物业有限公司签订《入住协议书》，辽阳县银和物业有限公司也不收取张富鹏的水费和取暖费。辽阳县银和物业有限公司对张富鹏停止供水、供暖。另查，金盛嘉园小区属于未批先建项目。由于辽阳金盛房地产开发有限公司没有按照《供暖供水协议》约定的期限支付基础设施管网配套费等费用，辽阳县银和物业有限公司对金盛嘉园小区没有交纳基础设施管网配套费的部分业主停止供水供暖。由于存在上述问题，造成金盛嘉园小区部分业主上访。辽阳县委、县政府于2017年4月28日召开信访工作联系会议，专题研究。于2017年4月29日形成《会议纪要》，主要内容：对辽阳金盛房地产开发有限公司法定代表人张庆义取保候审，前提是拿出150万元资金，用于解决目前问题；刘二堡镇政府确保小区用电安全合规；成立业主委员会，负责管理收缴水电费等事项；县政府召开各相关职能部门会议，研究办理房照等后续问题办法。在此之前，辽阳县银和物业有限公司于2017年3月对金盛嘉园小区停止供水供暖业主恢复供水供暖，但张富鹏的供水供暖一直没有恢复。至今金盛嘉园小区的供水供暖一直由辽阳县银和物业有限公司负责。一审法院认为，一、关于本案法律关系问题，原审案由为“商品房销售合同纠纷”，但从张富鹏的诉求和本案事实看，双方争议的不是张富鹏与辽阳金盛房地产开发有限公司间的商品房销售合同纷争，而是张富鹏认为辽阳县银和物业有限公司收取基础设施配套费不合理，没有与其签订《入住协议》，辽阳县银和物业有限公司停止对张富鹏供水供暖，引起的物业服务纷争，本案应当为“物业服务合同纠纷”。二、关于张富鹏请求辽阳金盛房地产开发有限公司解决其购买的商品房供水供暖保障入住条件问题，本案系物业服务合同关系，而非商品房销售合同关系，争议的是张富鹏与辽阳县银和物业有限公司之间的收取基础设施管网配套费合理性及供水供暖问题，根据辽阳金盛房地产开发有限公司与辽阳县银和物业有限公司签订的《供暖供水协议》约定，张富鹏居住的金盛家园小区的供水供暖由辽阳县银和物业有限公司负责。因此，辽阳县金盛房地产开发有限公司在本案中不应当承担责任。三、关于张富鹏请求辽阳县银和物业有限公司不得收取基础设施管网配套费，恢复供水供暖，恢复其入住条件问题，首先，辽阳县银和物业有限公司向张富鹏收取基础设施配套费是否合法，基础设施配套费是拟建项目向政府城市建设、城市管理部门交纳的市政公用配套设施费，主要用于包括门前城市主次干道、给排水、供电、供气、路灯、公共交通、环境卫生和园林绿化等项目的建设和维护。《辽宁省城市供热条例》第十一条规定：“新建、扩建、改建建筑增加供热面积的，建设单位应当按照国家有关规定交纳城市基础设施配套费”。辽阳市政府办公室《关于征收城市基础设施配套费有关问题的通知》规定：“征收范围和对象。凡在辽阳市及所属县规划区域内新建、改建及扩建的住宅建筑、公共建筑、工业建筑等建设项目均为征收范围，实施上述建设项目的单位和个人为征收对象。城市基础设施配套费属政府性基金，主要用于城市基础设施建设”。据上述规定，结合本案，该项费用应当由建设单位交纳。张富鹏是购买商品房的消费者，不是交纳基础设施管网配套费的义务主体。因此，辽阳县银和物业有限公司向张富鹏收取基础设施管网配套设施费违反法律规定。其次，辽阳县银和物业有限公司是否有义务向张富鹏供水供暖，辽阳县金盛房地产开发有限公司与辽阳县银和物业有限公司于2016年6月25日签订的《供暖供水协议》约定金盛嘉园小区由辽阳县银和物业有限公司负责供暖供水。该约定即是辽阳县银和物业有限公司的权利同时也是辽阳县银和物业有限公司的义务，其有责任保证该小区全体业主的公共利益。辽阳县银和物业有限公司不应当以张富鹏不交纳基础设施管网配套费为由拒签《入住协议书》，拒收水费和取暖费并对张富鹏停止供水供暖。虽然辽阳县银和物业有限公司述称“因辽阳县金盛房地产开发有限公司拖欠其各项费用，辽阳县金盛房地产开发有限公司违约，于2016年12月30日解除合同，辽阳县银和物业有限公司无义务对张富鹏进行供暖”。但辽阳县金盛房地产开发有限公司否认，而且金盛家园小区实际也一直由辽阳县银和物业有限公司负责供水供暖。辽阳县银和物业有限公司与其他业主签订的《入住协议》可以佐证该事实。因此，张富鹏请求辽阳县银和物业有限公司立即恢复对其供暖供水是合理的，予以支持。四、关于张富鹏请求辽阳县银和物业有限公司赔偿物业费、水费、取暖费、维修保证金、房屋租赁费问题，由于张富鹏与辽阳县金盛房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》后，已办理入住并进行了装修，应当缴纳物业管理服务费。即便因民事纠纷没有居住并不代表物业服务单位不提供相应的服务。物业管理服务单位是为整个小区的公共区域进行服务，而不是对张富鹏个人服务。因此，张富鹏请求辽阳县银和物业有限公司赔偿其应当向辽阳县金盛物业管理有限公司交纳的物业费3,768.00元，不予支持；《辽宁省城市供热条例》第二十三条规定：“用户应当在供热期开始前或者按照合同的约定及时交纳热费。用户未与供热单位签订供用热合同，但已形成事实供用热关系的，用户应当按照规定交纳热费。新建建筑供热设施保修期为两个供热期。在保修期内，不得暂停供热。未办理入住手续的房屋，由建设单位承担热费；已办理入住手续的房屋，由房屋购买人承担热费”。据此规定，张富鹏在入住后的两个供热期内，不论是否享受供暖，均应当交纳取暖费。因此，对张富鹏要求辽阳县银和物业有限公司赔偿该项费用不予支持；《辽宁省城市供热条例》并无供暖用户需要交纳维修保证金的规定，第三人按每平6元收取维修保证金无法律依据，且张富鹏也没有实际交纳，不存在赔偿问题；张富鹏在辽阳县银和物业有限公司停止供水后，没有居住，没有水费发生，不存在水费赔偿问题。因此，张富鹏要求辽阳县银和物业有限公司赔偿水费、取暖费、维修保证金13,244.00元无事实根据，不予支持；张富鹏购买金盛嘉园小区楼房前与父母居住刘二堡镇山东村，与金盛嘉园小区相距不远，即便楼房不能居住，也无须租房居住。同时，张富鹏仅提供租赁协议，无其他证据佐证，不能证明租赁房屋事实。因此，对张富鹏该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《辽宁省城市供热条例》第十一条、第二十三条的规定，判决：一、辽阳县银和物业有限公司于判决生效后10日内恢复对张富鹏供暖供水；二、驳回张富鹏的其他诉讼请求。案件受理费3,880.00元，由张富鹏负担580元，由辽阳县银和物业有限公司负担220.00元，退还张富鹏3,080.00元。本院审理查明，辽阳金盛房地产开发有限公司开发的金盛嘉园小区7号楼至今尚未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》。辽阳县信访工作联席会议办公室时间为2017年4月9日的《会议纪要》表明，政府部门对案涉小区业主反映的供水、供电、供暖、电梯维保等情况已介入调查、处理。本院认为，县级以上城市人民政府确定的城市供水行政主管部门主管本行政区域内的城市供水工作；省、市、县供热行政主管部门负责本行政区域内供热监督管理工作。辽阳县人民政府的相关部门已对辽阳金盛房地产开发有限公司开发的金盛嘉园小区7号楼业主反映的供水、供电、供暖、电梯维保等情况介入调查、处理，尚无具体结果。据此，张富鹏提出的“1、判令被告解决原告购买的商品房供水、供暖，保障入住条件；2、判令第三人不得收取配套设施费，立即恢复原告入住条件”的诉讼请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。关于张富鹏提出的“判令第三人承担原告租房所发生的一切费用。每年3,000.00元，计4年1.2万元；物业费每年942.00元×4年=3,768.00元；水费、取暖费、维修保证金每年3,311.00元×4年=13,244.00元，合计29,012.00元”的诉讼请求，可待政府部门对案涉小区业主的供水、供暖等情况调查、处理完毕后另行诉讼解决。综上，原审判决认定事实及适用法律错误，依照《城市供水条例》第七条、《辽宁省城市供热条例》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九第（四）项、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销辽阳县人民法院（2020）辽1021民初1743号民事判决；二、驳回张富鹏的起诉。一审案件受理费3,880元，退还张富鹏；二审案件受理费800元，退还张富鹏580元、退还辽阳县银和物业有限公司220元。本裁定为终审裁定。审判长 都 伟审判员 胡 玲审判员 徐莲凤二〇二〇年十二月十八日法官助理高石书记员李玉