江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终4312号 上诉人（原审被告）：李素玲，女，1969年9月9日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。 上诉人（原审被告）：李仁慧，男，1979年7月15日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：孙仁荣，江苏昊业律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：蒋娜，江苏昊业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江苏大拇指物业管理服务有限公司，住所地在江苏省盐城市盐都区潘黄街道兆泉居委会。 法定代表人：薛显明，总经理。 委托诉讼代理人：成曙潮，北京市仁人德塞（盐城）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆立根，北京市仁人德塞（盐城）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：华坤，男，1989年1月16日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市世纪大道**世纪大厦**5086门市。 上诉人李素玲、李仁慧因与被上诉人江苏大拇指物业管理服务有限公司（以下简称大拇指公司）、华坤物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李素玲、李仁慧共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回大拇指公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由大拇指公司承担。事实和理由：1.李素玲已经与大拇指公司在2014年1月底经协商确定按2万元/年的标准交纳物业费；2.李素玲垫付了整栋楼房的电梯电费，李素玲为其他楼层使用人垫付的电梯电费应当抵充支付物业费；3.李素玲实际交纳物业费65000元，已不欠付大拇指公司物业费；4.大拇指公司要求李素玲支付2013年11月1日至2016年7月24日期间的物业费已经超过三年的诉讼时效；3.李仁慧虽然为案涉酒店的经营者，但未与大拇指公司签订物业服务合同，也未接受过大拇指公司提供的物业服务，故无需支付物业服务费；4。李仁慧经营期间楼道保洁、消防安全、值班保安均系自行聘请，自行交纳清理下水道费用，李仁慧还因消防管网无水问题被罚款2000元，因房屋维修支付16万元维修费，可以证明大拇指公司未提供物业服务。 大拇指公司辩称，1.大拇指公司没有与李素玲达成按2万元/年的标准支付物业费的约定；2.李素玲使用电梯应当交付电梯电费；3.一审中，大拇指公司提交的2017年11月福才社区调解委员会的证明，可以证明社区和派出所对李素玲与大拇指公司物业服务合同纠纷多次调解，本案并未超过诉讼时效；3.李仁慧系案涉驿路港湾酒店的经营者，是物业合同的服务对象和受益人，应当承担物业费；4.李仁慧因违法行为受到的罚款、维修房屋与本案无关。请求二审驳回上诉，维持原判。 华坤未发表答辩意见。 大拇指公司向一审法院起诉请求：1.判令李素玲支付2013年11月1日至2016年7月24日的物业服务费32012.08元及违约金（以32012.08元为基数，自2016年8月1日起至实际付清之日止，按年利率24%计算，暂定为1000元）；2.判令李仁慧支付2016年7月25日至2018年12月31日的物业服务费43356.51元及违约金（以43356.51元为基数，自2016年8月1日起至实际付清之日止，按年利率24%计算，暂定为1000元）；3.华坤对上述李素玲、李仁慧应支付的全部款项承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由李素玲、李仁慧、华坤承担。 一审法院查明的事实：华坤是盐城市世纪大厦B楼5065-5074号、5079-5085号、5107-5114号房屋的业主，大拇指公司是该大厦的物业管理单位。从2013年1月1日开始，大拇指公司与盐城市盐都区住宅建设有限公司签订了《物业管理委托合同书》，约定大拇指公司对盐城市世纪大道南、西环路东的世纪大厦及其区域范围内提供物业管理服务及收费标准等的事项。2013年10月30日，李素玲与潘某1、华坤签订了《房屋租赁合同》，李素玲承租潘某1、华坤所有的房屋经营驿路港湾酒店。2013年10月22日，大拇指公司与李素玲签订了《物业管理服务协议》，约定收费标准为1.3元/月/平方米，并约定了物业服务标准等事项。李素玲在经营期间，已向大拇指公司支付物业费63600元。2016年7月24日，李素玲与李仁慧签订了《协议书》，李素玲将驿路港湾酒店转让给李仁慧经营，李仁慧经营至2019年4月28日止。李仁慧经营期间，未与大拇指公司签订《物业管理服务协议》，李仁慧未向大拇指公司交纳过物业费。现大拇指公司向李素玲、李仁慧、华坤催要物业费未果，故诉至一审法院。 另查明：李素玲经营的驿路港湾酒店（世纪大厦B楼五层至六层，承租的含华坤在内的3户业主房屋），总面积为4222.35平方米，华坤所有的5065-5074号、5079-5085号、5107-5114号房屋面积为1150.04平方米，占总面积27.24%。李素玲、李仁慧对二人辩称的大拇指公司在物业服务问题上存在不尽责的情况，向一审法院提交了《接处警登记表》、其他业主签名的《证明》、拍摄的图片证实。李仁慧对其辩称的所支付的房屋维修费、电梯电费等，未能在一审法院指定的期限内提供证据证实。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，李素玲、李仁慧为驿路港湾酒店的经营者，且李素玲与大拇指公司签订了《物业管理服务协议》，该二人依法应向大拇指公司支付物业费，即李素玲应支付2013年11月1日至2016年7月24日期间的物业费32012.08元（1.3元/月/平方米÷30天×1150.04平方米×990天-63600元×27.24%）、李仁慧应支付2016年7月25日至2018年12月31日期间的物业费43356.51元（1.3元/月/平方米×1150.04平方米×29个月）。对大拇指公司主张的违约金，因是物业服务合同关系，且大拇指公司存在服务管理不尽责的情形，属未能完全履行合同约定的义务，故一审法院不予支持。因大拇指公司与李素玲另行签订了《物业管理服务协议》，明确了相互之间的权利义务，根据合同的相对性原则，对大拇指公司主张华坤承担连带清偿责任，一审法院亦不予支持。李素玲对辩称的大拇指公司同意按20000元/年的标准收取物业费，未提供有效证据证实，一审法院不予采信。李仁慧对其辩称的支付了电梯维修和下水道疏通费用、房屋维修费、电梯电费等，在一审法院指定的期限内，未提供证据证实，一审法院亦不予采信。李仁慧可待证据充分后，依法主张权利。据此，依照《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《中华人民和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及有关民事政策之规定，一审法院判决：一、李素玲应于判决发生法律效力之日起十日内向大拇指公司支付物业服务费32012.08元；二、李仁慧应于判决发生法律效力之日起十日内向大拇指公司支付物业服务费43356.51元；三、驳回大拇指公司的其他诉讼请求。案件受理费1600元，由李素玲负担700元，李仁慧负担900元。 二审中，李素玲为证明其主张提交了以下三组证据：证据一，电梯电费交纳记录（复印件），证明案涉房屋所在的世纪大厦用电编号为7102891521的电梯,2014年9月至2016年7月的电费为2120元，用电编号为7102891529的电梯,2014年1月至2016年7月的电费为10071元，该两部电梯电费由李素玲自行交纳；证据二，照片及视频光盘，证明李素玲在经营酒店期间，房屋经常漏雨，大拇指公司对物业服务合同约定的保安、保洁、停车位、电梯维修、消防服务等均未服务到位；证据三，证人邵某、李某的证言，邵某证明邵某曾与李素玲一起到大拇指物业公司商谈安装广告牌的事情，当天李素玲与大拇指公司薛总还商定物业费按20000元/年的标准交纳；李某证明李素玲和大拇指公司谈好物业费为20000元一年，在李素玲和李仁慧经营期间，电梯费用都是酒店自己交，停车也是酒店自行雇佣的保安安排协调，酒店顶层房间屋顶漏水，房间无法使用，也是酒店自行修理的。 李仁慧为证明其主张提交以下两组证据：证据一，维修协议书两份、收据三份，证明因驿路港湾酒店六楼楼顶墙面漏水，李仁慧于2017年11月18日、2018年9月25日将屋面防水拆除及重新浇筑保温层的工程承包给盐城市盐都区潘某2新防水材料门市部，李仁慧为此支付维修费用142927.7元；证据二，电梯电费缴费记录（复印件），证明案涉房屋所在的世纪大厦用电编号为7102891521的电梯,2016年8月至2018年12月的电费为3597.48元，用电编号为7102891529的电梯,2016年8月至2018年12月的电梯电费为8378.19元，该两部电梯电费由李仁慧自行交纳。 本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。大拇指公司对李素玲提交的证据的质证意见为，对证据一、证据三的真实性均不予认可，证据二不能实现证明目的；对李仁慧提交证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，对关联性有异议，对证据二真实性不予认可。李仁慧对李素玲提交的证据均无异议，李素玲对李仁慧提交的证据亦无异议。华坤未到庭发表质证意见。 二审对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，2017年8月2日，盐城市盐都区住宅建设有限公司与大拇指公司签订的物业管理合同，约定的服务期限为2018年1月1日至2019年12月31日，合同还约定物业管理费支出范围不包含电梯、泵房运行费用。李素玲与大拇指公司签订的物业管理服务协议约定，物业费为综合服务费，不包含公共设施设备维保和运行费用。 二审还查明，李素玲共向大拇指公司交物业费四次，大拇指公司均出具了收款收据，其中第一份收据载明：时间为2013年10月22日，交款单位驿路港湾租世纪大厦B楼5楼、6楼，人民币25000元，收款事由物业费2013年11月1日至2014年4月1日，还有贰万元到2014年4月1日交付至11月1日。大拇指公司最后一次收取李素玲物业费付的时间为2016年2月22日。 二审再查明，大拇指公司曾于2019年1月25日向一审法院提起诉讼要求李素玲、华坤支付物业费，后申请撤回起诉，一审法院于2019年9月6日作出（2019）苏0903民初775号民事裁定书，准予大拇指公司撤回起诉。 二审中，李仁慧、李素玲一致表示，如法院认定案涉房屋欠付物业费应当支付，则李仁慧承租期间的物业费由李仁慧直接承担。大拇指公司法定代表人薛显明陈述，李素玲曾与大拇指公司协商一致按50000元/年的标准交纳物业费，现在仍同意按该标准收费。 本案的争议焦点为：1.李素玲是否欠付大拇指公司自2013年11月1日至2016年7月24日期间的物业费，欠付数额如何认定；2.大拇指公司要求李素玲支付物业费是否超过诉讼时效；3.李仁慧是否应当向大拇指公司支付物业费，物业费数额如何认定。 本院认为，李素玲承租案涉房屋经营驿路港湾酒店，其与大拇指公司签订的物业管理服务协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同。李素玲接受了大拇指公司提供的物业服务，亦应按约按期交纳物业费。 关于李素玲应交物业费标准及欠付物业费数额如何认定的问题。经查，李素玲与大拇指公司签订的物业管理服务协议约定的物业费标准为1.3元/平方米/月，乘以李素玲实际承租的华坤、崔某、潘某1三人房屋的总面积4222.35平方米，经计算李素玲应交物业费为65868.66元/年。本案中，李素玲称其与大拇指公司口头约定按20000元/年的标准交纳物业费。大拇指公司对此不予认可，二审中，大拇指公司法定代表人薛显明认可双方曾协商按50000元/年的标准交纳物业费，现在仍同意按该标准收费。对此，本院认为，李素玲主张双方口头约定按20000元/年的标准交纳物业费，既未得到大拇指公司的确认，又未能提供充分证据予以证实，故对李素玲的该主张不予采信。根据大拇指公司一审中提交的该公司于2013年10月22日出具给李素玲的收款收据，其中载明已收取2013年11月1日至2014年4月1日物业费25000元，还有20000元到2014年4月1日交付至11月1日，能够说明大拇指公司已认可2013年11月1日起第一年的物业费按45000元收取。但该收款收据仅能反映双方对当年物业费金额协商一致，并不能以此证明大拇指公司同意以后每年都按45000元的标准收取。二审中，大拇指公司认可曾与李素玲协商一致按50000元/年的标准收费，系其对自己权利的处分，不违反法律的规定，本院予以确认。故李素玲应交物业费为第一年按45000元计算，以后按50000元/年的标准计算。结合李素玲承租华坤房屋的面积占整个驿路港湾酒店面积的比例计算，李素玲欠付物业费为18489.3元。 关于大拇指公司向李素玲主张物业费是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。第一百九十五条第三项规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁。本案中，大拇指公司最后一次收取李素玲物业费的时间为2016年2月22日，而大拇指公司曾于2019年1月25日向一审法院提起诉讼要求李素玲、华坤支付物业费，后撤回起诉，一审法院于2019年9月6日裁定准许撤诉。据此，大拇指公司得向李素玲主张权利的诉讼时效于2019年1月25日中断，并自2019年9月7日起重新计算，故大拇指公司提起本案诉讼要求李素玲支付物业费，并未超过诉讼时效。 关于李仁慧应否交纳物业费及欠付数额如何认定的问题。经查，2016年7月24日，李素玲将驿路港湾酒店转让给李仁慧经营，即李素玲将案涉房屋转租给李仁慧使用，李仁慧系案涉房屋的实际使用人，结合李仁慧二审中关于同意由其直接支付其承租经营期间物业费的陈述，一审法院认定李仁慧应按照李素玲与大拇指公司签订的物业管理协议的约定向大拇指公司交纳物业费并无不妥。承前所述，大拇指公司确认同意李素玲按50000元/年的标准交纳物业费，该标准亦应对李仁慧适用。故本案中，李仁慧欠付物业费数额为33210.4元。 关于李素玲、李仁慧能否以其交纳的电梯电费抵扣物业费的问题。经查，李素玲、李仁慧所交电费的电梯用电开户户主系潘某1，是该二人经营驿路港湾酒店所承租使用房屋的出租人之一，并非案涉房屋所在世纪大厦的物业管理委托人盐城市盐都区住宅建设有限公司，亦非大拇指公司，且在案涉物业服务合同中并未约定交纳的物业费包含电梯电费，亦无关于李素玲代交电梯电费可在物业费中抵扣的约定，故李素玲、李仁慧提出其垫交的电梯电费应在物业费中抵扣的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于李素玲、李仁慧提出大拇指公司存在物业服务不到位的上诉理由。经查，李素玲、李仁慧主张该二人经营驿路港湾酒店期间，卫生、安保均系自行聘请的，且酒店屋顶漏水，物业公司没有修理。对此，本院认为，驿路港湾酒店因自身经营需要聘请了内部保洁及安保人员不能证明大拇指公司未提供物业服务，至于屋顶漏水，属房屋质量问题，大拇指公司应提供相关协助义务，并不负有法定和约定的维修义务。考虑到大拇指公司可能存在的物业服务瑕疵，以及该公司已同意按50000元/年的标准收取物业费，本院对物业费标准不再作调整。 综上，李素玲、李仁慧的上诉请求部分成立，应予支持。因二审中出现新事实，导致原审判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初522号民事判决； 二、上诉人李素玲应于本判决生效之日起十日内向被上诉人江苏大拇指物业管理服务有限公司支付物业费18489.3元，上诉人李仁慧应于本判决生效之日起十日内向被上诉人江苏大拇指物业管理服务有限公司支付物业费33210.4元； 三、驳回被上诉人江苏大拇指物业管理服务有限公司的其余一审诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1600元，由上诉人李素玲负担400元，上诉人李仁慧负担650元，被上诉人江苏大拇指物业管理服务有限公司负担550元；二审案件受理费1600元（上诉人李素玲预交1600元，上诉人李仁慧预交1600元），由上诉人李素玲负担350元，上诉人李仁慧负担650元，被上诉人江苏大拇指物业管理服务有限公司负担600元，上诉人李素玲多预交的900元以及上诉人李仁慧多预交的700元，本院予以退还。 本判决为终审判决。 审判长 郑 治 审判员 张晨阳 审判员 周 陇 二〇二〇年十二月十五日 书记员 施凯钰