四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0182民初3464号 原告（反诉被告）：四川鑫翔龙节能建材有限公司（原名：成都市可美馨家具有限公司），住所地四川省彭州市丽春镇东风村**。 法定代表人：杨彦宾，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：朱永华，四川英贤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：罗菊梅，女，1988年6月23日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：杨棋茹，四川集文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶奎勇，四川集文律师事务所律师。 原告四川鑫翔龙节能建材有限公司（以下简称：鑫翔龙公司）诉被告罗菊梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日受理后，被告罗菊梅提起反诉。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫翔龙公司委托诉讼代理人朱永华，被告罗菊梅及其委托诉讼代理人杨棋茹、叶奎勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，原告成都市可美馨家具有限公司（以下简称：可美馨公司）于2020年11月13日更名为四川鑫翔龙节能建材有限公司。 鑫翔龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《厂房租赁合同》；2、判令罗菊梅支付租金277000元并支付拖欠租金的违约金80000元（根据合同11条约定，标准作了减少）。诉讼中，原告撤回判令罗菊梅立即腾退厂房并交付给原告的诉讼请求。事实及理由：2019年10月15日，双方签订《厂房租赁合同》，对资料期限、资金给付、租赁物出售、违约责任等作了明确约定。罗菊梅拖欠租金，原告经多次催收未果故诉至本院。 罗菊梅辩称，同意解除双方签订的《厂房租赁合同》；原告未按约定平方提供租赁物，应按未给足的平方数扣减租金，每平方以11元计算。原告主张的违约金要求过高，请求法庭依法予以调整。双方口头约定过废气废渣不应该由承租方处理，除了空压机之外罗菊梅已经没有其他物品在租赁厂房内，随时可以搬走。 罗菊梅向本院提出反诉请求：判令鑫翔龙公司支付罗菊梅损失115823.4元，并以115823.4元为基数，按银行同期同贷利率4.75%，支付自2020年10月21日起至付清为止资金占用损失。 事实和理由：鑫翔龙公司一直未按合同约定的面积交付租赁物，仅交付了6000平方米左右。租赁期间，罗菊梅已经支付了租金658000元，且一直对未足面积交付租赁物有异议。2020年10月16日，鑫翔龙公司采取停电等手段影响生产，迫使罗菊梅搬迁。2020年10月21日起至月底前，罗菊梅搬迁至新厂房，租车、搬运、工人费用共计5400元，以及为赶工期支付工人工资110423.4元，都是鑫翔龙公司违约造成的实际损失。 鑫翔龙公司在反诉中辩称，可美馨公司在诉讼中更名为鑫祥龙公司。罗菊梅说交付面积不足不符合客观事实，首先，租赁标的物是独立的整栋车间，出租方也没有进行具体的测量，只是估算的约7000平方米左右，因此出租方收取的租金虽然约定了每平方米每月11元（由此计算出每年的租金应为92.4万元，但实际上出租方是按照打包计算每年收取的租金为88万元）事实上承租方在租期起算日2019年10月15日前两月早就租赁使用了部分厂房，双方口头约定的租金为5.5万元，在2020年7月1日双方具体结算拖欠租金时，承租方也没有对租赁面积提出过异议，所以其以租赁面积不足为由提起反诉没有事实和法律依据，罗菊梅诉称停电影响了生产逼迫搬迁更不是事实，停电发生在双方解除租赁之后，协议解除后搬迁腾退标的物并交还给出租房是承租方的法定义务，产生的费用与出租房无关，综上所述，请求驳回罗菊梅的反诉请求。 本院经审理认定事实如下： 2019年8月21日，甲方可美馨公司与乙方罗菊梅签订《厂房租赁合同》约定，甲方将位于彭州市丽春镇东风村九组自有厂房及附属出租给乙方使用。租赁物面积约7000平方米、住房5间、办公室3间以及环保设备（中央吸尘器一台、油漆光氧设备2个全套，油漆房4个，打磨房全套设备）。租赁期限3年，从2019年10月15日至2022年10月14日止。租金每平方米11元/月，厂房总金额880000元/年，租金前3年不变。租赁方式为：先支付租金再行租赁。租金每年支付一次，乙方应于每年的9月15日前向乙方一次性支付全部租金。甲方交付租赁物时间为：2019年8月10日交付3000平方米租赁物部分，2019年9月30日将全部租赁物7000平方米交给乙方。乙方所从事的生产不得违反法律法规的相关规定，其“三废”的处理由乙方自行负责。如乙方逾期支付租金，乙方应从逾期付款之日起按欠费租金金额每日千分之五支付违约金，如逾期15天，则甲方有权利解除本协议并且不免除其支付欠费租赁的责任。 2020年7月1日，双方经结算，罗菊梅在《厂房租金协议》上签名确认：“按照我方签订的厂房租赁协议，本合同金额为880000元，已支付可美馨公司法人王波608000元，另计算8至9月厂房用地2月共计55000元，剩余厂房租金327000元。备注：原定2020年7月28日前付清10至15万元；2020年8月28日前付清剩余厂房租金”。罗菊梅于2020年8月23日支付租金3万元，于2020年8月24日支付租金2万元，至今尚欠租金277000元。2020年10月15日，可美馨公司在租赁厂房张贴通知载明，解除双方签订的《厂房租赁合同》；3日内付清租金277000元并结清经营期间的水电费用；3日内腾退厂房并交还可美馨公司。2020年10月16日，可美馨公司通知当地供电所停止向案涉租赁厂房供电。罗菊梅于2020年10月底前将租赁厂房内的设备、物品搬离，现仅有空压机尚未搬离。 以上事实有双方当事人当庭一致的陈述及工商登记信息、身份信息、营业执照、《厂房租赁合同》、《厂房租金协议》等证据在卷佐证，经庭审质证，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 本院认为，双方签订的《厂房租赁合同》系真实意思表示，对双方均具有约束力。出租人罗菊梅怠于履行租金给付义务并经催收未果，合同约定的解除条件成就，出租人有权解除合同，双方的合同于可美馨公司解除通知到达时（2020年10月15日张贴）解除；出租人并有权向承租人主张因违约产生的违约责任，结合合同的具体约定、履行情况、违约情形、实际损失等因素，本院认为，原告主张的违约金过高，酌定将违约金金额调整为：以277000元为基数，按年利率8.19%（4.2%×1.5×1.3），自2019年的9月16日计算至2020年10月14日（起诉之日）计394天，277000元×8.19%÷365天×394天=24488.77元。 关于可美馨公司是否构成违约。 本院认为，结合合同约定以及双方结算、支付的内容及行为，双方订立履行合同过程中，对于租赁厂房的具体平方数仅作为估计约数，实际是将租赁厂房作为一个整体对租金金额进行了约定，不存在承租方未按约定平方交付租赁物的情况。2020年10月15日解除合同后，可美馨公司采取停电措施，并要求罗菊梅及时腾退租赁厂房并无不妥。可美馨公司不构成违约，罗菊梅主张的损失不应得到支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、罗菊梅与成都市可美馨家具有限公司（现更名为：四川鑫翔龙节能建材有限公司）于2019年8月21日签订的《厂房租赁合同》，于2020年10月15日解除； 二、罗菊梅于本判决生效之日起五日内给付四川鑫翔龙节能建材有限公司租金277000元、违约金24488.77元； 三、驳回四川鑫翔龙节能建材有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回罗菊梅的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3328元，由罗菊梅负担2911元，四川鑫翔龙节能建材有限公司负担417元（此款四川鑫翔龙节能建材有限公司已缴纳，罗菊梅应负担的2911元于本判决生效之日起五日内给付四川鑫翔龙节能建材有限公司）；反诉案件受理费1308元，由罗菊梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡剑 二〇二〇年十二月三日 书记员  袁静