广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初8335号原告：惠东县弘诚实业发展有限公司，住所地广东省惠东县平山百丘田，统一社会信用代码914************887。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：魏展谦、刘俊凯，分别为广东扬鼎律师事务所律师、实习律师。被告：黎观皇，男，汉族，1986年10月11日出生，户籍地广东省惠东县**********，公民身份号码441************316。被告：练捷愉，女，汉族，1985年12月5日出生，户籍地广东省惠东县**********，公民身份号码441************064。上列两被告的共同委托诉讼代理人：刘思凯，广东鸿浩律师事务所律师。原告惠东县弘诚实业发展有限公司（以下简称弘诚公司）与被告黎观皇、练捷愉商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告弘诚公司的委托诉讼代理人魏展谦、刘俊凯与被告黎观皇、练捷愉的共同委托诉讼代理人刘思凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘诚公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付房屋占有使用费51004.8元（以建筑面积106.26㎡暂定按每月20元/㎡计算2015年7月9日至2017年7月4日期间的房屋占有使用费为51004.8元，具体结果以评估为准）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于惠东县****百丘田地段的厚园11幢6单元01号房住宅，建筑面积106.26㎡。2015年7月9日，双方签订《楼宇交接书》，并在被告的认可下进行了房屋交接手续，转移了房屋的占有。被告在收到IC卡、入户门锁匙、信报箱钥匙等文件资料后，向原告出具《入伙确认单》进行确认。为尽快入住，被告于2015年7月12日向原告递交了《装修施工申请书》。2017年，被告突然否认收房事实，并以原告逾期交房为由提起诉讼。经惠州市中级人民法院二审判决，最终认定房屋的法定交付日为2017年7月4日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。原告认为，双方已于2015年7月9日实际完成了房屋的交接行为，被告获得房屋钥匙后，不仅对房屋进行了装修施工，而且还根据实际使用情况缴纳了物业管理费，可见其在事实上已经占有和使用了房屋。然而在（2018）13民终3145号商品房销售合同纠纷案中，被告却否认了其在该日接收房屋的事实，导致房屋转移占有的时间被司法判决认定为2017年7月4日。因此，在2015年7月9日至2017年7月4日期间房屋所有权依然归属于原告，被告应当为其占有使用原告房屋的行为支付房屋占有使用费。为维护原告的合法权益，原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关法律法规提起诉讼，请求法庭判如所请，保护原告的合法权益。被告黎观皇、练捷愉答辩如下：一、原告诉请答辩人承担相应房屋占用费，并非源于双方商品房买卖合同中答辩人存在违约行为，而是源于答辩人“提前收楼占用房屋”的事实行为。故本案应认定为侵权责任纠纷，适用侵权的相关法律规定。二、侵权应当满足四要件，即侵权事实行为违法性、损害结果的发生、侵权事实与损害结果间存在因果关系、侵权人存在过错，而本案不存在以上四要件，故答辩人无需承担任何责任。三、原告向答辩人主张房屋占用费的债权请求权已经超过三年诉讼时效，请法院依法驳回其诉讼请求。四、退一步而言，即便法院认定原告诉请房屋占用费具备相关依据，也应当考虑以下三个因素以确定房屋占用费的具体数额：1、涉案房屋在尚未达到验收标准的情况下，原告是否存在处分收益的可能性？若支持房屋占用费是否违反诚实信用、公平正义及公序良俗原则？2、原告在此前的案件中已经自行委托了评估机构评估涉案房屋的租金，也在发表答辩意见、辩论意见、上诉意见时自认了租金计算标准，故原告申请评估没有依据，诉请以20元/㎡/月计算房屋占用费亦无依据。3、应当考虑双方的过错及因果关系中原因力的大小相互分担责任，综合本案情况，答辩人应当承担的责任不应超过30%。原、被告围绕各自的诉辩意见依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审查当事人所提供的证据，并综合双方的诉辩意见，本院认定事实如下：弘诚公司系成立于2009年9月2日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2014年6月20日，黎观皇、练捷愉（买受人）与弘诚公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号No0064449），约定被告黎观皇、练捷愉购买原告弘诚公司开发的位于惠东县****百丘田地段厚园11幢6单元01号房，该商品房建筑面积106.26㎡，总价款400218元。合同第八条约定出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定如出卖人逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，黎观皇、练捷愉按合同约定向弘诚公司支付了购房款。2014年7月9日，上述《商品房买卖合同》在房管部门办理了房屋预售登记备案。2014年7月16日，涉案房屋在不动产登记部门办理了预购商品房预告登记。2015年7月9日，弘诚公司与黎观皇、练捷愉办理交房手续，练捷愉据此在弘诚公司提供的《入伙确认单》、《楼宇交接书》、《装修施工申请书》上签名确认，并向物业公司预交了2015年7月9日至2015年10月8日期间的物业管理费用及水电公摊费用。上述《楼宇交接书》记载：“鉴于甲方（弘诚公司）所开发的惠东县平山镇黄排百丘田3号弘诚厚园二期已竣工，并经惠东县建设有关部门验收鉴定合格，可以投入使用。所以乙方（黎观皇、练捷愉）购买的本小区物业单元号11-601已具备入伙条件，可以使用。甲方和乙方均同意签署本楼宇交接书，以便甲方将乙方所购买的该物业通过签署本协议正式移交给乙方。乙方已检查了该物业所有情况，乙方可以接受该物业。甲、乙双方一致认为，可以签署本楼宇交接书，甲方正式把该物业移交给乙方，并确认自2015年7月9日起，该物业由甲方交付给了乙方……”。2017年4月12日，涉案房屋竣工验收合格。2017年7月4日，弘诚公司取得涉案房屋的竣工验收备案表。2019年1月28日，涉案房产转移登记至黎观皇、练捷愉名下【不动产权证号：粤（2019）惠东县不动产权第0009809号、粤（2019）惠东县不动产权第0009810号】。2017年6月20日，黎观皇、练捷愉以弘诚公司逾期交房及逾期办理产权登记为由向本院提起诉讼，要求弘诚公司支付违约金，本院经立案受理后于2017年6月21日向弘诚公司送达了该案的起诉状副本、证据副本及传票等相关诉讼文书。经审理，本院于2017年11月9日作出（2017）粤1323民初2103号民事判决书，该判决在查明弘诚公司因涉案楼盘19—21座的地下室工程在施工过程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破解决，工期需要90天的基础上，认定弘诚公司可以延迟90天交付房屋，并据此判令弘诚公司向黎观皇、练捷愉支付逾期交房违约金【以购房款400218元为基数，自2015年10月1日起至2017年7月4日（取得竣工验收备案表之日）止按日万分之五的标准计付，但不超过400218元的30%即120065.4元】及逾期交房违约金4002.18元（购房款400218元的1%）。因不服上述判决，黎观皇、练捷愉与弘诚公司均提起了上诉。2018年8月13日，惠州市中级人民法院以（2018）粤13民终3145号民事判决书驳回上诉，维持原判。弘诚公司在本案中提交一份《评估鉴定申请书》，要求本院依法委托具备资质的鉴定机构对涉案房屋所在地的房地产在2014年至2017年期间的租赁价值进行评估。经查，在本院审理上述（2017）粤1323民初2103号案的诉讼期间，弘诚公司委托佛山市中毅土地房地产评估有限公司对位于惠东县****百丘田地段厚园小区市场的房地产（毛坯房）在以下价值时点的租赁价值进行评估，该评估公司在评估报告中认定在2014年6月30日的月租金为7元/㎡，在2015年6月30日的月租金为7元/㎡，在2016年6月30日的月租金为8元/㎡，在2017年6月30日的月租金为10元/㎡。后弘诚公司在上述案件的一、二审中均以此评估报告为抗辩依据，主张合同约定日万分之五的违约金过高，要求予以调整。据此，本院在本案中对弘诚公司的上述评估鉴定申请不予准许。2020年10月15日，原告弘诚公司向本院提起本案诉讼，并提出了上述诉讼请求。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原告弘诚公司与被告黎观皇、练捷愉签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按合同约定履行自己的义务。综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：被告黎观皇、练捷愉应否向被告弘诚公司计付其自实际收楼之日即2015年7月9日起，至生效判决确定的计算逾期交房违约金的截止之日即2017年7月4日（取得竣工验收备案表之日）期间的房屋占用费。对此，本院认为，被告黎观皇、练捷愉在本案中已按合同约定向原告弘诚公司履行了支付购房款的义务，原告理应按合同第八条的约定向被告履行交房义务，即在2015年6月30日前向被告交付经验收合格的商品房。原告虽于2015年7月9日将涉案房屋交付被告使用，但其实际取得案涉房屋竣工验收备案表的时间系2017年7月4日，即原告系在未取得竣工验收备案表的情况下将案涉房屋交付给被告使用，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，原告的上述交房行为明显违反了法律规定和合同约定。且根据原告提供的《楼宇交接书》记载的内容可知，原告在向被告交付房屋时明显隐瞒了案涉房屋尚未验收合格的事实。由此可以看出，生效判决以原告取得竣工验收备案表的时间作为合法交房时间，并据此判令原告承担逾期交房违约责任的依据是原告所交付的房屋不符合合同约定的违约行为，而并非基于被告隐瞒或否认实际交房时间。本案中，原告在未取得竣工验收备案表的情况下自愿将案涉房屋交付被告使用，被告因此而取得了占有和使用案涉房屋的权利，该权利的取得系基于双方存在合法有效的商品房买卖合同关系，并未损害原告的合法权利。据此，原告诉请被告支付房屋占用费的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告惠东县弘诚实业发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1075元（原告已预交），由原告惠东县弘诚实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  王雪良人民陪审员  刘经民人民陪审员  林妙兰二〇二〇年十二月十三日法官 助理  黄浩芳书 记 员  杨舒婷