江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民撤1号原告：南京盈嘉恒升实业有限公司，住所地南京市江宁区东山岔路口。法定代表人：韩世芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：王磊，江苏宪德律师事务所律师。被告：南京怡居物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路****。法定代表人：韩世芬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张明明，江苏苏源律师事务所律师。被告：南京市秦淮区盈嘉大厦业主委员会，住所地，住所地南京市秦淮区中山南路**盈嘉大厦**iv>负责人：朱国祥，该业主委员会主任。原告南京盈嘉恒升实业有限公司（以下简称盈嘉恒升公司）因南京怡居物业管理有限公司（以下简称怡居物业公司）与南京市秦淮区盈嘉大厦业主委员会（以下简称盈嘉大厦业委会）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2019）苏01民终8515号民事判决，向本院提起第三人撤销之诉。本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盈嘉恒升公司的委托诉讼代理人王磊、被告怡居物业公司的委托诉讼代理人张明明、被告盈嘉大厦业委会负责人朱国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盈嘉恒升公司向本院起诉请求：1.撤销南京市中级人民法院（2019）苏01民终8515号民事判决，发回南京市秦淮区人民法院重审;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：坐落于南京市由原告开发建成，后由怡居物业公司提供前期管理服务。2011年，盈嘉大厦165位业主起诉原告，要求原告及怡居物业公司返还盈嘉大厦二层车库、6Ａ层避难层等。2011年12月12日，南京市秦淮区人民法院判决：盈嘉恒升公司将擅自改建的部分（包括盈嘉大厦二层的办公用房、6Ａ会所、楼梯的下楼洞的车库、楼梯间办公房及大厦的外墙面的“盈嘉地产”四个字）拆除，并恢复原状。相关业主申请执行期间，原告与部分业主、怡居物业公司订立三方协议书约定，盈嘉大厦二层除原地产客服中心以外部位以及6Ａ层改建部分及相关设施、设备、装修不再拆除，二层原地产客服中心由怡居物业公司使用，其余部位委托怡居物业公司对外招租，所得租金由业主和原告、怡居物业公司按比例分配。2018年8月7日，被告盈嘉大厦业委会起诉怡居物业公司，要求返还盈嘉大厦二层（原地产客服中心）部位，并自2018年7月1日起向盈嘉大厦业委会支付占有使用费。南京市秦淮区人民法院判决怡居物业公司将其占有的盈嘉大厦二层作为办公室的房屋返还给盈嘉大厦业委会并支付占有使用费。后双方均不服上诉，原告也提出异议，南京市中级人民法院审理后判决维持原判。根据（2012）宁民终字第811号民事判决书和三方协议约定，盈嘉大厦二层经原告改造、装修本应拆除，后因三方达成执行和解同意保留并对外出租，才获得了后续租金收益。盈嘉大厦按照规划配建的物业管理用房才是服务盈嘉大厦业主的物业办公室，怡居物业公司使用的房屋并非仅服务盈嘉大厦业主的物业办公室，其无偿使用的盈嘉大厦部分房屋，原告以自身投入的装修改造和设施设备收益与业主分成作为条件交换而来的。怡居物业公司与业主订立三方协议是受原告委托，其享有的占有二层房屋等权利来自于原告授权，该权利归属于原告。三方协议经生效判决认定有效，处于继续履行状态，法院判决怡居物业公司返还房屋，相当于部分解除三方协议，无任何事实和法律依据。由于怡居物业公司使用的房屋原来属于原告的客服中心，其所有权利来自原告，在没有原告参与诉讼的情况下，法院判决怡居物业公司返还房屋不但损害了原告提出抗辩的程序权利，也剥夺了原告使用相关房屋的实体权利。盈嘉大厦业委会辩称，2014年4月，原告撤销了设在盈嘉大厦二层南部的售房客服部，完全撤离了盈嘉大厦。怡居物业公司在原告完全撤离后，将盈嘉物业更名为怡居物业，办公场所移到原告撤离的二层南部。原告称盈嘉大厦二层、6A层改造装修并添加设备的事实，2014年怡居物业公司将二层对外出租时，原告2006年对二层改规划建设、装修和设备投入早已破烂不堪，承租人将其破烂拆除，重新改建、装修，后多次更换承租人，二层已多次重新改造、装修，原告当年的改造、装修和设备投入早已不见踪影，原告与怡居物业公司将专供二层、6层和6A层的中央空调早已彻底坏死，其废旧设备撤除至今堆放原处无人问津。盈嘉大厦二层、6A层产权属于全体业主，原告在未经产权人委托及授权的情况下，私自对二层、6A层改规划建设、装修，目的完全是为了自己与怡居物业公司私用，与全体受害业主没有关系，业主不应承担责任。怡居物业公司受原告委托操作涉案协议未经政府物业管理主管部门报备，未经公示，在出具单方留存及伪造涉案协议业主签名，利用90%业主不住盈嘉大厦，分散在全国各地及中国境外不易沟通的便利条件，自2014年4月至2015年逐一传来单个业主，哄骗在其拟定的涉案协议上签名，为凑够涉案协议签名人数，大肆伪造涉案协议业主签名。2014年的三方协议，经查近半协议非业主本人签订，已另案起诉。至今为止，无任何产权人授权同意怡居物业公司继续占用，三方协议中无任何物业解聘后继续使用的约定，作为产权人的业主，经过第三次、第四次业主代表大会，都有2/3以上业主的有效投票，以决定其用途。恳请贵院根据事实，依法驳回原告的诉讼请求。怡居物业公司辩称，南京市中山南路盈嘉大厦二层，原来的规划用途是自行车库，6A层的规划用途是避难层，业委会对此事实也是认可的。后期在房屋交付之后，原告对二层进行改造，由原来的非机动车库改为经营用房，对6A层避难层进行装修改造。怡居物业公司对盈嘉大厦二层的占有、使用是经过业主、盈嘉恒升公司以及怡居物业公司三方进行协商，经过2/3以上业主同意才占有使用盈嘉大厦二层的部分房屋，使用权来源于盈嘉恒升公司对二层和6A层的改造、装修投入。怡居物业公司占有使用二层房屋是有合法依据的，是基于原告对二层的装修改造投入，权利的来源是原告，而不是来源于业主，我方同意原告的诉讼请求。盈嘉大厦业委会向南京市秦淮区人民法院起诉请求：1.要求怡居物业公司腾空并返还盈嘉大厦二层南部办公用房及支付占用使用费；2.本案诉讼费由怡居物业公司承担。南京市秦淮区人民法院认定事实如下：盈嘉大厦建筑总面积16823.95平方米，其中二层原规划设计为自行车库，建筑面积925.8平方米，配套、共有及共用面积为2485.47平方米，全体业主建筑总面积为14337.58平方米。户数225户，1-6层商业办公权属29户，7-22层住宅有196户。怡居物业公司系盈嘉大厦前期物业公司，原公司名称为南京盈嘉物业管理有限公司，于2014年7月23日变更为现名称。2011年，盈嘉大厦165个业主将盈嘉恒升公司、怡居物业公司诉至南京市秦淮区人民法院，要求盈嘉恒升公司、怡居物业公司立即返还业主所有的本市避难层，拆除占用大厦楼道的两处建筑、顶层建筑，并恢复原状、赔偿损失等。南京市秦淮区人民法院（2011）秦民初字第425号民事判决认定：“依照有关法律规定，对全体业主共有部分，改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案原告诉称的盈嘉大厦原规划的二层自行车库、6Ａ避难层、楼梯的下楼洞、楼梯间及大厦的外墙面均属于全体业主的共有部分，被告在未依法经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的情况下，擅自进行改造，侵犯了全体业主的合法权益，现业主要求其将擅自改造的建筑物拆除，并将其恢复原状，符合有关法律规定，且被告亦同意拆除，本院予以支持”，并判决：“一、被告盈嘉恒升公司将擅自改建的部分（包括盈嘉大厦二层的办公用房、6Ａ会所、楼梯的下楼洞的车库、楼梯间办公房及大厦的外墙面的“盈嘉地产”四个字）拆除，并恢复原状；二、驳回原告周杰等165人的其他诉讼请求。”后部分原告不服上诉。经审理，南京市中级人民法院作出（2012）宁民终字第811号民事判决：驳回上诉，维持原判。2014年5月14日，朱国祥、张宝琴（甲方）、怡居物业公司（乙方）、盈嘉恒升公司（丙方）签订《协议》，约定：因甲方系盈嘉大厦915室房屋所有权人，关于位于南京市秦淮区及建造的楼顶违章建筑等使用事宜签订协议；为取得双赢结果，盈嘉大厦2层除原地产客服中心外（做为物业办公室）由业主或物业公司招投标出租（按最高竞价入选，但最低不得少于60万元／年并每年随市场情况递增）；甲方委托乙方为全体业主出租收益部分设立专项账户，并在出租款项到位15天内，由物业公司照表、业主代表签字后甲方发放（甲方收益计算公式如下），分配和发放情况接受全体业主审查；甲方收益款计算公式＝甲方房屋产区面积除以盈嘉大厦总建筑面积，在剔除开票税后5：5比例分成的全体业主收益。各方此外另对盈嘉大厦6Ａ层、顶层违章建筑物、物业管理等事项进行约定，并约定：鉴于甲方已就上述楼层使用事宜提起诉讼，且人民法院作出生效判决，甲方承诺在本协议签订后，放弃向人民法院要求对生效判决进行强制执行的权利，同时乙方协助业主近期成立业主委员会行使相应责任。除朱国祥、张宝琴外，还有多名业主签有类似协议。2015年7月27日，怡居物业公司与案外人金可乐服务中心签订《房屋租赁合同》，约定怡居物业公司将盈嘉大厦二层部分房屋出租给金可乐服务中心，建筑面积837平方米，租期自2015年8月1日起至2020年7月30日止，每平米日租金净得价为人民币2.4元。2017年7月7日，朱国祥将怡居物业公司诉至南京市秦淮区人民法院，请求判决确认其与怡居物业公司于2014年5月14日签订的《协议》无效。南京市秦淮区人民法院经审理判决：驳回朱国祥的诉讼请求。朱国祥不服上诉。南京市中级人民法院（2017）苏01民终9979号民事判决：驳回上诉，维持原判。朱国祥又向江苏省高级人民法院申请再审亦被裁定驳回再审申请。2018年2月1日，盈嘉大厦业主制定盈嘉大厦业主大会议事规则，该规则里记载选聘和解聘物业服务企业或其他管理人等应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；本业主大会会议采用使用物业行政主管部门建立的业主议事电子平台、书面征求意见形式、盈嘉大厦业主微信群（是参与人数最多的群）；业主大会会议按照会议筹备、意见反馈、发布公告、会议召开、表决票送达、表决形式、表决票回收、公告业主大会会议情况、公告业主大会会议决议、资料归档召开；专有部分面积按照房地产登记部门颁发的房屋权属证明所记载的面积计算，建筑总面积按照前项的统计总和计算；业主的人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算，总人数按照前项的统计总和计算。2018年3月1日，盈嘉大厦成立盈嘉大厦业委会，朱国祥为主任。2018年5月4日，盈嘉大厦业委会向怡居物业公司发出《解聘决定书》，载明：业委会经过法定程序，依照业主大会决议，向广大业主征询，就是否同意解聘怡居物业公司，业委会于2018年4月23日已统计每位业主亲笔书写的投票意见，就投票结果，发布盈嘉大厦业主大会情况通告已公示七天，现作出于2018年6月30日解聘怡居物业公司决定，本决定公示7日，如有异议，请与弓箭坊社区联系。后盈嘉大厦业委会重新选聘物业公司。2018年7月17日，怡居物业公司将盈嘉大厦业委会诉至南京市秦淮区人民法院，请求确认盈嘉大厦业委会于2018年5月4日作出的《解聘决定书》无效。南京市秦淮区人民法院于2019年1月14日作出(2018)苏0104民初7199号民事判决，认为：“选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、“经统计，业主同意解聘原告的面积、人数均超过总面积、总人数的二分之一，故被告解聘原告符合法律规定，对于原告要求确认解聘决定书无效的诉讼请求，本院不予支持”，并判决驳回怡居物业公司的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。2019年3月1日，盈嘉大厦业委会（甲方）、怡居物业公司（乙方）签订《物业管理项目移交协议》，约定根据（2018）苏0104民初7199号民事判决，经过秦淮区部门协调，甲乙双方就盈嘉大厦小区物业管理交接事宜，根据法律法规的规定，达成协议，双方一致同意本协议签订之日后、十五日内完成本协议确定的盈嘉大厦小区的物业管理交接事项，乙方于2019年3月9日前向甲方移交物业管理权、物业管理资料、设备设施等。第六条另约定：乙方移交后，甲方应在物业管理用房内设立收费场所为其收费、退费工作提供方便。同日，盈嘉大厦业委会发布公告，表示业主大会延期至2019年3月15日召开。2019年3月12日，盈嘉大厦部分业委会委员及业主代表召开会议讨论关于驱离怡居物业公司二层办公区域等事项。2019年3月15日至4月15日期间，盈嘉大厦业委会组织召开业主大会，通过现场及业主微信群中发放《业主大会表决票》，《业主大会表决票》的表决事为：1.按本人真实意愿，自2018年3月1日始废止盈嘉恒升公司及怡居物业公司与本人签订的关于盈嘉大厦业主共有的二层、6Ａ层的相关协议。2.业委会代表本人追偿自2018年3月1日南京市秦淮区盈嘉大厦业主委员会成立之日始所产生的相关收益（按政府备案证书规定，盈嘉恒升公司及怡居物业公司与部分业主签订的无时间限期、处分盈嘉大厦业主共有的二层、6Ａ层协议应同时自动废止）。3.本人委托业委会追讨自盈嘉大厦交付以来盈嘉恒升公司、怡居物业公司对业主的权益侵占（二层长期无偿占用办公、6Ａ出租分成等）。4.委托业委会处分盈嘉大厦公共区域的业主共有物权收益的相关事宜。投票意见为“同意”、“弃权”、“否决”三项。部分业主以现场填写或通过微信发送表决票的方式进行投票。2019年4月30日，江苏省南京市石城公证处对朱国祥携带手机中微信的“盈嘉业主公益群”的群成员页面、部分聊天记录及朱国祥与他人的部分聊天记录进行查看、截屏，并于2019年5月9日出具（2019）宁石证经内字第1769号公证书。经统计，盈嘉大厦共有182户业主对《业主大会表决票》投票“同意”，其中现场投票106人，通过微信投票76人，总面积为12751.84平方米。对此怡居物业公司认为，因其已不再提供服务且盈嘉大厦业委会阻挠，其无法对投票业主户数及面积进行复核，但《业主大会表决票》中表决事项违法，且未涉及本案诉讼事项，未授权盈嘉大厦业委会可以提起诉讼，业主大会亦未形成最终决议，故盈嘉大厦业委会不享有诉权；同时怡居物业公司系在盈嘉恒升公司进行装修改造并且投入设施的情况下，根据与业主签订的《协议》而享有案涉房屋的使用权，在《协议》有效且未被解除的情况下，盈嘉大厦业委会无权要求返还案涉房屋或支付租金。关于怡居物业公司占有二层作为物业办公用房的面积，盈嘉大厦业委会认为有200多平方米，怡居物业公司则认为二层总建筑面积925.8平方米，扣除出租给金可乐服务中心的837平方米后，剩余面积88.8平方米即为其使用面积。盈嘉大厦业委会对此不予认可，但同意使用费按此面积计算。双方均不要求对面积进行测绘。南京市秦淮区人民法院判决：一、怡居物业公司于判决发生法律效力之日起二十日内将其占有南京市秦淮区中山南路369号盈嘉大厦二层作为办公用房的房屋返还盈嘉大厦业委会，并支付占有使用费（占有使用费按213.12元/日为标准，自2019年3月9日起计算至怡居物业公司实际返还案涉房屋之日止）；二、驳回盈嘉大厦业委会的其他诉讼请求。原案一审判决后，双方当事人均上诉。本院二审认为，根据本案查明的事实，盈嘉大厦业委会虽于2018年5月4日发出《解聘决定书》，内容有业主大会决定2018年6月30日解聘怡居物业公司的决定，但双方对此存在争议，怡居物业公司认为该决定书无效，亦提起诉讼。双方当事人于2019年3月1日签订了《物业管理项目移交协议》，确定怡居物业公司2019年3月9日前办理各项移交手续，故南京市秦淮区人民法院认为案涉房屋占有使用费自2019年3月9日起算为宜，并无不当。本院二审对盈嘉大厦业委会认为案涉房屋的占有使用费应当自2018年6月30日起算的上诉理由，不予采信。一审中，盈嘉大厦业委会明确表示，同意按面积88.8平方米计算案涉房屋占有使用费，怡居物业公司亦同意按此面积计算费用，双方对此达到一致意见，系各自平等自愿处分自己的权益，而盈嘉大厦业委会二审上诉认为，应当按其实际测量的122.65平方米计算费用，改变其一审主张，本院二审不予支持。南京市秦淮区人民法院对案涉办公房占有使用费按同楼层其他房屋出租价格标准计算，实际客观、公平合理，具有相应依据。据上，本院二审对盈嘉大厦业委会的上诉主张，均不予支持。根据本案查明的事实，业主大会表决票第三项内容明确包含委托盈嘉大厦业委会向怡居物业公司追讨侵占的权益，故南京市秦淮区人民法院认为《业主大会表决票》中已涵盖盈嘉大厦业委会本次诉讼事项，具有相应依据，并无不当。业主决定建筑区划内重大事项及表决权，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。盈嘉大厦业委会提交的业主选票可以证明，案涉业主均达到了双过半的要求，符合相关规定。怡居物业公司认为，业委会所称的双过半是通过欺骗和胁迫业主取得，没有证据予以证明，本院二审不予采信。怡居物业公司与部分业主签订的《协议》中，就案涉争议房屋明确为物业办公室，故南京市秦淮区人民法院认为，因怡居物业公司已撤离盈嘉大厦，已非盈嘉大厦的物业管理公司，故其继续占有案涉房屋已丧失依据，具有事实依据。怡居物业公司认为，其基于协议对案涉房屋具有免费使用的理由，本院二审不予采信。本院（2019）苏01民终8515号民事判决：驳回上诉，维持原判。盈嘉恒升公司认为原案判决损害其合法权益，为此提起第三人撤销之诉。本案审理中，盈嘉恒升公司、怡居物业公司对原案一审判决认定事实中的“2019年4月30日，江苏省南京市石城公证处对朱国祥携带手机中微信的‘盈嘉业主公益群’的群成员页面、部分聊天记录及朱国祥与他人的部分聊天记录进行查看、截屏，并于2019年5月9日出具（2019）宁石证经内字第1769号公证书”及原案二审认定事实涉及此内容的相关部分有异议，认为虽然当时做了公证，但手机内的投票是否为业主，无法确认为业主投票。盈嘉大厦业委会对原案一、二审判决认定的事实均无异议。本院对当事人无异议的事实予以确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.盈嘉恒升公司在本案中提交的148份三方协议，其中有6份三方协议签约人不能确认是盈嘉大厦小区业主，34份三方协议签约人现今已非盈嘉大厦业主。2.怡居物业公司现已迁出盈嘉大厦二层房屋，有关该房屋内因拆除产生的垃圾清运费用承担纠纷本院二审正在审理中。本案的争议焦点：南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初7973号及本院（2019）苏01民终8515号民事判决是否侵害了盈嘉恒升公司的权益。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。针对本案，首先，盈嘉大厦二层房屋属于全体业主共有，盈嘉恒升公司提交的148份三方协议，经审查，现在能够认定108份三方协议签约人是盈嘉大厦业主，未达到专有部分三分之二以上的业主同意。盈嘉恒升公司主张使用盈嘉大厦二层房屋是经过三分之二业主授权，由其委托怡居物业公司使用，但现有证据并不能证明其得到三分之二业主授权，且盈嘉恒升公司未提供充分证据证明其有权使用盈嘉大厦二层房屋，该主张不能成立,本院不予采信，原案一、二审判决并未损害其民事权益。其次，盈嘉大厦业委会按照法定程序解聘怡居物业公司，且怡居物业公司现已撤离盈嘉大厦，非盈嘉大厦的物业管理公司，其继续占有盈嘉大厦二层房屋已丧失依据。综上所述，原案一、二审判决正确，盈嘉恒升公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，判决如下：驳回南京盈嘉恒升实业有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由南京盈嘉恒升实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审 判 长  沈亚峰审 判 员  于俊涛人民陪审员  邰玉梅二〇二〇年十二月二日书记员宋冰