山东省日照市岚山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1103民初2016号 原告（反诉被告）：武汉顺，男，1965年12月19日出生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:张奇，山东平澜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：代庚，男，1980年1月12日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。 委托诉讼代理人：代世柱，日照岚山兴法律服务所法律服务工作者。 原告武汉顺与被告代庚租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，代庚提起反诉，本院依法与本诉合并审理，适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序审理。原告（反诉被告）武汉顺及其委托诉讼代理人张奇，被告（反诉原告）代庚及其委托诉讼代理人代世柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 武汉顺向本院提出诉讼请求：1.解除《商铺租赁合同》，并判令代庚赔偿违约金160000元；2.判决代庚支付拖欠租金20000元(暂从2020.4.1计算至2020.7.1期间)；3.判令代庚将涉案商铺恢复原状。本案诉讼过程中,武汉顺变更第二项诉讼请求为判决代庚支付拖欠租金40000元(暂从2020.4.1计算至2020.10.1期间)。事实与理由：2019年3月23日，武汉顺与代庚签订《商铺租赁合同》，将涉案商铺出租给代庚，由代庚用于经营餐饮，租赁期限五年，租金80000元/年，一年一付。但经营至第二年，代庚迟迟未按约定缴纳房租，数次催告均未果。根据合同约定，代庚已构成违约，武汉顺有权终止合同，并要求代庚支付违约金。 代庚辩称，武汉顺所述不属实。1.双方已于2020年6月15日口头解除合同，武汉顺接手房屋并补偿装修损失76000元；2.房屋装修系双方一致意见，恢复原状的要求不成立。 代庚向本院提出反诉请求：判令武汉顺支付解除合同给代庚造成的装修损失100000元。本案诉讼过程中，代庚变更该项诉讼请求为判令武汉顺支付解除合同给代庚造成的装修损失111291元。事实和理由：双方签订《商铺租赁合同》后，代庚对涉案商铺进行装修。因疫情影响，代庚在2020年3月份未能依约缴纳租赁费，武汉顺承诺延期收取租金并免除两个月租金。之后，二人协商解除合同，并由武汉顺赔偿代庚76000元。协议达成后，武汉顺反悔并提起诉讼。鉴于代庚系基于五年租期进行装修，现在解除合同将给代庚造成巨大损失，故提出反诉。 武汉顺辩称，代庚诉讼请求无事实及法律依据，解除合同的根本原因是代庚长期拖欠租赁费，且双方并未就解除合同达成一致意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证复印件、《商铺租赁合同》、不动产证复印件、录音光盘，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.焦东、潘晓东的证人证言，证明双方就合同解除进行了初步磋商，但因作价未谈拢，双方未能就合同解除达成一致。代庚质证称两证人证言对作价78000元或76000元进行了明确陈述，但对作价物品的陈述不属实; 2.陈鹏飞、张守波的证人证言，证明双方已就合同解除达成一致，并对装修、物品进行了作价。武汉顺质证称陈鹏飞系代庚同学,其证言效力较低，谈判内容也未生效；张守波的证人证言没有任何效力。 本院认为，证人对磋商过程、物品作价的陈述大体一致，虽部分内容稍有出入，但不影响整体内容的真实性及其与本案的关联性，故对上述证人证言，本院均予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月23日，武汉顺（甲方）与代庚（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于岚山区圣岚路阳光海岸的商铺出租给乙方；用途开饭店；租期共五年，即自2019年4月1日零时起至2024年3月31日止；年租金捌万元整（80000.00元）；租金每壹年交一次……第二次租金需在当年房租到期壹个月前交付下年租金；如无故拖欠租金，从拖欠之日起甲方有权向乙方每天按日租金两倍加收滞纳金。拖欠十天以上的，甲方有权解除合同并强制终止乙方的经营活动；在签署本合同时，乙方向甲方缴纳壹万元的押金，合同终止或期满，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金；乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同……（3）逾期缴纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳者；租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止日内将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。另注明：第一年房租已收清；同意乙方改地下楼梯。武汉顺、代庚分别在落款处签字。合同签订后，代庚就涉案商铺进行了装修。2020年第一季度，新冠疫情爆发，代庚经营的饭店受影响停业，第二年租金亦未按时（2020年2月底份）缴纳。武汉顺承诺延期收取租金，并在2020年5月13日、6月5日通过电话向代庚催收租金。6月15日，二人商议解除合同并由武汉顺接手饭店，武汉顺就饭店装饰、物品对代庚进行作价补偿，初步作价为76000元或78000元。6月16日，代庚前往日照市另行租赁商铺。6月17日，二人就饭店接手事宜进行通话，代庚问“这个事你想不想办……房子我都租好了”，武汉顺称“这个事我昨天就想办了……东西不能动”，但二人未就最终作价达成一致。6月18日，二人再次就上述事宜进行通话，但二人在通话中发生言语冲突，并最终导致商谈破裂。之后，代庚将部分涉案物品运走，但商铺钥匙未交还武汉顺。 7月15日，武汉顺诉至本院，要求解除《商铺租赁合同》，并就违约金、租金等提出诉讼请求。案件受理后，本院多次组织双方就涉案纠纷进行调解，因双方分歧较大，致使调解未果。9月24日，代庚当庭向本院提起反诉，要求武汉顺赔偿装修损失。后经代庚申请，本院依法委托山东鸿海价格评估有限公司对日涉案商铺的装饰价值进行评估。该公司在双方当事人均参入的情况下对评估标的进行了丈量确认，并于11月3日作出山鸿价评字【2020】第0-1029号价格评估结论书，确定涉案商铺的装饰价值为111291元，代庚为此支出评估费5500元。庭审过程中，武汉顺称麻将间的墙面装修、隔间以及一楼卫生间坐便器系商铺自带，代庚称评估价值明显较低，但均未提交证据予以证实。 本院认为，武汉顺与代庚签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效，本院予以认定。本案争议焦点为：一、合同应否予以解除及解除时间；二、代庚是否存在违约，应否支付违约金；三、涉案商铺的处置方式。 关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致,可以解除合同。本案中，首先，双方当事人就饭店转接、物品作价进行磋商的行为，表明双方均有解除合同的意思表示，并就此达成合意基础上，二人针对合同解除的后果进行了磋商；其次，代庚另行租赁商铺、停止营业并放任店铺闲置的行为，表明其不再依约继续租赁商铺，《商铺租赁合同》已无继续履行可能性。故武汉顺要求解除合同的诉讼请求，于法有据，应予支持。至于解除时间,鉴于双方已于2020年6月15日就合同解除后果进行了磋商，且双方在此之后均未从实质意义上履行合同，故本院确定合同解除时间为2020年6月15日。合同解除后,代庚未将商铺钥匙交还武汉顺，并一直占有商铺任其闲置，造成武汉顺持续性租金损失，故武汉顺要求代庚支付40000元租赁费的诉讼请求，应予支持。 关于焦点二，鉴于双方已于2020年6月15日就合同解除达成合意,且武汉顺提交的5月13日录音“（代庚）咱后天哈，后天15号定下来。（武汉顺）好好”、6月5日录音“（代庚）你该租的租，我该干的干。（武汉顺）行，那我就再等你两天”可以看出，双方已就延期缴纳租金达成一致。综上，代庚逾期缴纳租赁费的行为不构成违约，武汉顺要求支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于焦点三,《中华人民共和国民法总则》第九条规定，民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。本案中，代庚系基于五年租期对涉案商铺进行装修，但因新冠疫情影响，涉案商铺在租赁首年的最后一个季度即告停业，考虑室内装修也需占用时间，室内装饰的实际使用时间较短。另外，《价格评估报告》载明室内装饰的残存价值较高，其成新率也尚有八成，贸然将涉案商铺恢复原状必然会造成不必要的人力、物力和财力损失，并不符合上述资源节约的理念，故对武汉顺要求恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。关于装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，代庚在租赁前期已就装饰、经营器具等投入了大额资金，其饭店又在经营远不足一年时因疫情停业。而该疫情又是饭店经营无法抗拒、不能克服之事由，并直接影响到租金交付义务的履行，应属不可抗力。这也是双方协商解除合同的根本原因。鉴于双方未就合同解除的后果达成一致，根据上述规定，结合涉案商铺鉴定价值111291元，本院酌情确定本案装修损失由双方共同分担，即双方分别承担55645.5元损失。 鉴于双方在《商铺租赁合同》中约定“合同终止或期满，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金”，而本案当事人尚未就涉案店铺的水电费、物业管理费等进行核算，故对涉案10000元押金，本院暂不予抵扣处理，双方可在共同核算后协商处理或另行主张。 综上所述，对武汉顺的诉讼请求，本院予以部分支持。对代庚的反诉请求，本院予以支持，但具体数额以本院认定为准。依照《中华人民共和国民法总则》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条，《诉讼费用交纳办法》第十八条之规定，判决如下： 一、原告武汉顺与被告代庚于2019年3月23日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月15日解除； 二、被告代庚于本判决生效之日起十日内支付原告武汉顺租金损失40000元； 三、驳回原告武汉顺的其他诉讼请求； 四、反诉被告武汉顺于本判决生效之日起十日内支付反诉原告代庚装修损失55645.5元。 付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4300元，由原告武汉顺负担3440元，被告代庚负担820元。反诉案件受理费1263元（已预交2526元），评估费5500元，以上合计6763元，由反诉原告代庚负担3381.5元，反诉被告武汉顺负担3381.5元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长 赵 昕 人民陪审员 代 鑫 人民陪审员 苏丽丽 二〇二〇年十二月九日 法官助理 李雪梅 书记员 任智琳