河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5971号 上诉人（原审原告、反诉被告）：訚立先，男，1977年6月10日出生，汉族，河北省固安县人，现住该村。 委托代理人：刘小峰，北京市华实律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王卫国，男，1977年6月10日出生，汉族，住河北省固安县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王树新，男，1962年7月27日出生，汉族，河北省固安县。 被上诉人（原审被告）：郑玉玲，女，1964年9月23日出生，汉族，住河北省固安县。 三被上诉人共同委托代理人：王建军，北京市广渡律师事务所律师。 上诉人訚立先因与被上诉人王树新、郑玉玲、王卫国租赁合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2020）冀1022民初2399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 訚立先上诉请求：1、撤销原判第一项，查清事实，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、2015年5月1日，被上诉人将本案涉案的大院及房屋租赁给上诉人訚立先时，双方签订的《大院租赁合同》即为无效合同，一审法院没有认定合同无效，导致对于合同无效而产生的责任赔偿问题无法查明。因被上诉人未办理好所出租的土地及房屋合法手续，就出租给上诉人作为办公及生产车间使用，导致双方所签订的《大院租赁合同》无效的后果，被上诉人应承担主要责任，对上诉人的损失也应由被上诉人承担主要赔偿责任。二、在签订合同之初，被上诉人已经明知所出租的土地及房屋的违法性，但依然出租给上诉人使用，并任由上诉人兴建房屋，并承诺相关手续正在办理中，本案不存在侵权主体的问题，而是对于导致租赁合同无效的后果，导致损失发生的过错承担问题，法院应综合双方在合同无效过程的过错程度，对于损失分别承担赔偿责任。 —2— 王树新、郑玉玲、王卫国答辩称，一审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，二审法院应驳回其上诉。答辩人的诉求合法有据，应当支持。 訚立先向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿因其违约行为给我造成的建筑投资损失3541088元，设备损失22万元。2、判令被告退还我2019年5月之后的租金8万元。3、诉讼费由三被告承担。 反诉原告王卫国、王树新向一审法院提出反诉请求：1、依法解除双方于2015年5月1日签订的《大院租用合同》；2、责令反诉被告支付自2020年5月1日以后的租金8万元。3、责令反诉被告返还租赁的东礼村占地11.88亩的大院及建筑物和附属设备，恢复原状，拆除其新建的建筑物，并赔偿反诉原告房屋及建筑物因其改扩建被强拆的损失20万元。4、责令反诉被告向反诉原告赔偿因违法建设被处罚款176813.6元、法院执行费1223元。5、诉讼费由三被告承担。 一审法院认定事实：2010年12月7日，被告王卫国、王树新与案外人北京卡普斯光学材料有限责任公司签订合同转让协议书，约定北京卡普思光学材料有限责任公司将其从固安县东礼村村委会承包的东礼村原三队饲养棚及大场土地11.88亩、租赁期限为30年的废弃地承包合同及其在承包土地上投资形成的地上物以63万的价格一并转让给乙方王卫国、王树新，原发包人固安县东礼村村委会在该协议上加盖了印章。郑玉玲与王树新系夫妻关系。2015年5月1日，原告訚立先通过郑玉玲联系与被告王卫国、王树新签订了《大院租赁合同》，合同约定，甲方王树新、王卫国，乙方訚立先，合同约定：甲方在固安县有一大院，出租给乙方使用。大院基本现状：面积占地11.88亩。院内现有建筑物有办公用房5间、厂房7间、门房3间、厕所一处。院内附属设施水井一眼、照明及动力电均已接驳到场内、乡镇统一供水。房屋用途为办公及生产车间用房。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。使用期限为20年，即2015年5月1日至2035年4月30日。使用租赁费每年8万元，每五年为一阶段，每阶段一次缴纳费用40万元。双方还约定，甲方保证在乙方租用院落期间该院落上没有产权纠纷及影响乙方使用权的第三人可追及的权利，有关抵押债务、所欠水电等，甲方均在出租该院落前结清，出租后如有上述未清事项由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。合同还约定，在甲方同意的基础上乙方可在场内进行与经营有关的施工和原有建筑物装修改造。待合同期满后，场内所有建筑物及相关附属设施必须完好移交给甲方。合同分别支付给王卫国、郑玉玲各20万元。原告承租该大院后，在院内加盖了两层办公楼及其他用房，并在被告原有房屋上加盖了彩钢顶棚。2016年2月24日，固安县国土资源局向王树新、王卫国下达行政处罚决定书，因其未经批准，擅自占用东礼村集体土地3850.09平米建房圈院并硬化地面的行为违反了土地法相关规定，责 —3— 令退还非法占用的3850.09平米土地，限期拆除在该地块上新建的建筑物及其他设施，恢复土地原状，对非法占用的耕地1114平米，按每平米价格30元标准处以罚款，对非法占用的耕地以外的其他土地2736.09平米，按每平米20元标准处以罚款，罚款总额为88141.8元。处罚决定书下达后，原告訚立先自行拆除了部分违章建筑。2019年10月23日，固安县固安镇人民政府再次向王树新下达限期拆除告知书，要求其在2019年10月26日前自行拆除清理在非法占用的土地上建设的建筑物及其他设施，恢复土地原貌，逾期未拆除整改到位的，政府将进行集中拆除，造成的一切损失由本人自行承担。2019年12月22日，固安法院强行拆除了（2018）冀1022行审844号裁定书中涉及到的违章建筑。其中包含王树新、王卫国原有房屋楼板房5间、门房三间以及20米围墙。 一审法院认为，关于郑玉玲的主体资格问题，因郑玉玲与被告王树新系夫妻关系，且双方的租赁合同也是由郑玉玲与原告方联系签订，原告訚立先将第一笔租金分别给付至郑玉玲与王卫国手中，虽然被告郑玉玲未在双方的租赁合同中签字，但其与王树新的夫妻关系及实际参与合同签订并收取租金的行为符合合同相对人的条件，因此原告将郑玉玲作为本案被告并无不当。关于本诉部分，对于原告訚立先要求被告赔偿拆除的违章建筑投资损失3541088元、设备损失22万元的诉讼请求，本院认为，无论双方有无允许在承租土地上建房的约定，建筑房屋都必须经过政府相关部门的批准，未经允许擅自建造房屋的行为因违法不受法律保护。本案中被告并非侵权主体，原告因私自建房被政府强制拆除，所造成的损失应由其自行承担。对于原告要求被告退还2019年5月之后的租金8万元的诉讼请求，因双方的租赁合同并未解除，原告仍在占用该土地院落，因此对该项诉讼请求本院亦不予支持。关于反诉部分，对于反诉原告要求解除双方2015年5月1日签订的《大院租赁合同》问题，因双方合同未到履行期限，且不符合合同约定单方解除合同需提前三个月书面通知对方且协商一致后才可解除的约定，对该项诉讼请求本院不予支持；对于要求反诉被告缴纳2020年5月1日以后租金8万元的请求应待双方确定合同是否继续履行后按实际租赁期限另行主张；对于要求反诉被告返还租赁土地11.88亩的大院及建筑物和附属设施及赔偿被强拆损失20万元的诉讼请求，因双方合同未解除，要求返还租赁占地11.88亩的大院及建筑物和附属设施的请求本院不予支持，对要求反诉被告赔偿被强拆损失20万元及赔偿因违法建筑被处罚款176813.6元、执行费1223元的诉讼请求因反诉被告不是侵权主体，该房屋是因违法建造被政府强制拆除，不受法律保护，且被拆除的反诉原告的房屋并非反诉被告所建，对该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告訚立先的全部诉讼请求。二、驳回反诉原告 —4— 王树新、王卫国的全部诉讼请求。本诉案件受理费37529元，减半收取18764.50元由原告訚立先负担；反诉案件受理费4136由反诉原告王树新、王卫国负担。 经审理查明，二审中，被上诉人提交“王卫国居住证明”、“固安县开明金属加工厂经营信息”一份，庭审中组织了质证。原审认定固安县人民法院强行拆除了（2018）冀1022行审844号裁定书涉及到涉案违章建筑属认定错误，该强拆主体系固安镇政府，强行拆除的依据也不是该裁定书。 本院认为，本案系“大院租赁合同”而非房屋租赁合同。涉案土地出租已经所属村委会同意并经民主议定程序讨论通过，被上诉人通过转让手续取得，其有权进行转租。双方合同并未约定被上诉人为上诉人办理建设用地审批手续，上诉人亦未提交证据证明被上诉人承诺为其办理相关手续。现上诉人未经相关行政机关审批，违法违规擅自建设房屋，其应当承担未批先建的法律后果。对于其违法违规行为所造成的损失，其应当自行承担。上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。 综上所述，訚立先的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37,529.0元，由上诉人訚立先负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘建刚 审 判 员 崔玉水 审 判 员 李绍辉 二〇二〇年十二月八日 法官助理 杜振辉 书 记 员 祁诗唯