河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0403民初3290号 原告（反诉被告）：闫亚增，男，1989年10月26日出生，汉族，住邯郸市馆陶县。 委托诉讼代理人：闫娅平，原告姐姐。 被告（反诉原告）：郭开芬，女，1983年2月8日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：冯帅辉，河北正纲律师事务所律师。 被告：郝亚臣，男，1972年8月17日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 原告（反诉被告）闫亚增与被告（反诉原告）郭开芬、被告郝亚臣为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闫亚增委托诉讼代理人闫娅平，被告（反诉原告）郭开芬及其委托诉讼代理人冯帅辉、被告郝亚臣到庭参加庭审。本案现已审理终结。 闫亚增向本院提出诉讼请求：1、依法判决合同号为0000059《房屋买卖（置换）合同》无效；2、判决被告郭开芬返还原告定金20000元并赔偿原告资金占用期间利息损失（以20000元为基数，支付自2017年6月13日起至履行完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计付）；3、判决被告郝亚臣对第2项请求承担连带责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年6月份，原邯郸县滏漳路鸿基房产信息服务部（以下简称鸿基服务部）负责人郝亚臣向原告推荐了旺峰佳苑小区待售房源。2017年6月13日，原告闫亚增被告郭开芬和鸿基服务部三方签订《房屋买卖（置换）合同》。约定郭开芬将其坐落于丛台区房屋出售给原告。承诺包办房产手续更名。成交价格为57万元，当天，原告向二被告支付定金2万元。郭开芬出具2万元定金收据。后经了解，该房属于峰峰集团棚户区改造项目，保障性住房，严禁倒卖。原告购买的房屋不仅不能买卖，更不能更名。涉案合同应属无效，原告主张返还定金未果。鸿基服务部属于尽职调查，没有如实报告，理应对原告的损失承担连带责任。现鸿基服务部已经注销，郝亚臣应承担责任。为维护原告的合法权益，特具状起诉。 郭开芬辩称，涉案的房屋买卖合同是各方真实意思表示。闫亚增充分了解房产的基本情况，对房屋现状无异议。合同明确载明房屋的过户时间及费用，以当地房管局的即时政策为准。合同约定剩余5万元待房产手续更名当日付清。均说明闫亚增对房屋不能过户时明知的，也是同意的。郭开芬向闫亚增约定是积极主动向国家机关缴纳税费，没有逃避税费的嫌疑。当时闫亚增和郭开芬、鸿基服务部口头协商解除合同，放弃定金不再追诉。请求驳回原告的诉讼请求。 郝亚臣辩称，原告闫亚增是明知房屋情况的，我方没有过错。合同解除也是事实，原告口头答应放弃定金，合同撕毁了，现在原告起诉是出尔反尔，不讲诚信，请求法院驳回原告诉讼请求。收取相关中介费的各自人员已经离职，服务部注销，不清楚具体中介费数目。 郭开芬提出反诉请求：1、请求判决被反诉人闫亚增赔偿反诉人违约金37000元。诉讼费用闫亚增负担。事实和理由：闫亚增对房屋的实际情况明知，无异议。闫亚增应根据合同约定于2017年6月23日向郭开芬支付房款50万元。但闫亚增未能按约定履行。应根据合同第六条第四款约定赔偿郭开芬违约金37000元。 闫亚增辩称，根据合同法相关规定，合同无效，闫亚增不应该承担相关责任。 郝亚臣辩称，与我无关，且反诉人未向我主张权利。 本院经审理认定事实如下：2017年6月13日，经鸿基服务部介绍，闫亚增作为买受人（乙方）和郭开芬作为出售方（甲方）签订《房屋买卖（置换）合同》。鸿基服务部作为中介方在合同书盖章。该合同约定，甲方将位于丛台区房屋出售给乙方。乙方对房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议。成交价格57万元。乙方于2017年6月13日向甲方支付定金2万元。2017年6月23日支付剩余50万元。剩余5万元待房产手续更名当日付清。如果违约赔偿总房款的50%。甲方承诺于乙方包更名（包括更名费用）。甲方保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。 合同签订当日，闫亚增向郭开芬支付2万元定金，郭开芬出具收据。郭开芬称只收到13000元，其余7000元作为中介费由鸿基服务部收取；郝亚臣称不清楚收取中介费情况。因不能办理过户手续，闫亚增主张定金未果，导致诉讼。 另查明，郭开芬于2016年8月16日和冀中能源峰峰集团棚户区改造办公室签订《旺峰佳苑小区住宅认购协议》。冀中能源峰峰集团旺峰嘉苑小区系棚户区改造项目，属于保障性住房项目，该小区的住房人资格、购房程序均有严格政策规定，严禁倒卖房号。 邯郸县滏漳路鸿基房产信息服务部为郝亚臣个人经营。2018年7月16日，更名为邯郸市邯山区滏漳路鸿基房产信息服务部。2020年7月28日办理了工商注销手续。 本院认为，关于涉案《房屋买卖合同》的效力，合同标的物是冀中能源峰峰集团旺峰嘉苑小区的房产，而该小区的性质为棚户区改造项目，属于政府保障性住房。项目房产申请人资格仅限于企业内部职工，未经规定程序审核通过的人无购买的资格，更不允许作为商品房公开上市交易，故《房屋买卖合同》应属无效。因此，原告闫亚增的第一项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告闫亚增的第二项诉讼请求，因无效合同取得的财产，应当予以返还。但如果各方对造成合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任。原告作为买受人应负谨慎的注意义务，结合买卖合同内容可认定闫亚增了解房产不能办理过户等情况。被告郭开芬、郝亚臣有关原告明知房屋现况的答辩意见，本院予以采信。原告闫亚增主张二被告赔偿利息的诉讼请求，不予支持。 关于本案郝亚臣的责任问题，鸿基服务部已经办理工商注销手续，相应责任由郝亚臣负担。鸿基服务部作为专业房地产中介机构，应严格依法开展房屋中介业务。其明知涉案房屋属保障性住房，仍从原告交付的定金中扣取中介费，应于返还。郝亚臣辩称不清楚收取中介费具体数额的意见，本院不予采信，按照被告郭开芬陈述被扣除7000元中介费的事实予以认定。 关于反诉原告郭开芬的反诉请求，鉴于涉案房屋属于保障性住房，严禁上市交易，郭开芬作为棚户区改造项目受益人，应严格遵守国家政策、法规。其擅自对外出售，于法无据，其反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告闫亚增与被告郭开芬于2017年6月13日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、被告郭开芬于本判决生效之日日五日内，返还原告闫亚增购房定金13000元； 三、被告郝亚臣于本判决生效后五日内，返还原告闫亚增购房定金7000元； 四、驳回原告闫亚增其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告郭开芬的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取计150元，郭开芬负担100元，郝亚臣负担50元；反诉费363元，由反诉原告郭开芬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  张建周 二〇二〇年十二月四日 书记员  孙晓轩 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。