广东省英德市人民法院民 事 判 决 书(2020）粤1881民初5175号原告：谢思均，男，1961年11月12日出生，汉族，住广东省英德市***********。身份证号码：440************619。委托代理人：梁平，广东清豪律师事务所律师。被告：广东英九庄园绿色产业发展有限公司。住所地：广东省英德市英红镇茶场中学场地内**栋**。统一社会信用代码：914***********766R。法定代表人：易振华，系该公司总经理。委托代理人：周红平，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：张方敏，男，1964年6月30日出生，汉族，住广东省英德市***********。身份证号码：441************718。系该公司员工。原告谢思均诉被告广东英九庄园绿色产业发展有限公司（以下简称英九庄园）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告谢思均及其委托代理人梁平、被告英九庄园的委托代理人周红平、张方敏到庭参加诉讼，被告本案现已审理终结。原告谢思均诉请：一、请求依法解除原、被告之间的租赁合同关系；二、判令被告立即清偿拖欠的租金7235元给原告；三、判令被告立即清除租赁地上的建筑物及附着物，并将租赁地交还给原告；四、由被告承担本案的诉讼费用。原告谢思均主张的事实与理由：2016年11月原告将其位于英德市************民小组塘尾顶的一块地出租给被告使用，双方口头约定按人口计算地租的标准，2017年-2019年按每人每年375元计算，原告家共有七人；2020年按每人每年375元计算，原告家共同有八人；到2020年被告应支付给原告的租金共为10875元，被告分别于2020年8月19日、2020年8月24日支付了262.46元、3640元共3902.46元给原告，仍欠6972.54元租金未支付给原告。经原告多次催收，被告仍然没有支付租金给原告。原告认为，被告拖欠原告租金的行为是一种严重违约的行为，根据《合同法》第九十四条第三款的规定，原告有权解除与原告的租赁合同。为此，特依法向贵院起诉，望贵院依法判准原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告英九庄园答辩称，对原告的所有诉请请求都不同意，原被告之间的纠纷已经调解完毕，双方不存在纠纷，不存在拖欠原告租金的情况，双方也没有书面的约定，租金的计算方式按照人口。一、答辩人作为受让方，已于2016年10月与转让方英德市惠丰置业有限公司、发包方英德市***********民小组签订《农村土地转让合同书》，转受让745亩土地的承包经营权。2010年12月29日，英德市***********民小组与英德市惠丰置业有限公司签订《龙头影农村土地流转合同书》，由英德市惠丰置业有限公司流转受让745亩土地的承包经营权。2016年10月26日，广东英九庄园绿色产业发展有限公司与转让方英德市惠丰置业有限公司、发包方英德市***********民小组签订《农村土地转让合同书》，转受让745亩土地的经营权。本案涉案土地包括在上述范围,答辩人承继原英德市惠丰置业有限公司的全部权利义务，并将相关土地租金支付给英德市***********民小组；二、被答辩人的弟弟谢秤保分别将1.6亩、2.66亩、1.3亩的土地，与答辩人签订《协议书》，租赁给答辩人经营使用，答辩人也已支付全部清苗补偿款给谢秤保。2017年12月15日，答辩人与被答辩人的弟弟谢秤保签订《协议书》，将在上述《农村土地转让合同书》范围内，分别为1.6亩、2.66亩、1.3亩的土地，总共5.56亩租赁经营给答辩人使用。其中，两块分别为2.66亩、1.3亩的置换地以700元/亩计算租金；三、被答辩人谢思均不是土地租赁合同当事人，其起诉主体不适格，应当裁定驳回其起诉。被答辩人的户口早已不在龙头影村，其弟弟谢秤保已作为户主将5.56亩出租给答辩人使用。由于被答辩人谢思均一直无理取闹，2019年4月26日，谢秤保只得声明“谢秤保耕地有5.56亩地，其中谢思军（均）有壹亩叁分地（1.3亩）”，同意将1.3亩的土地租金收益由答辩人直接支付给谢思均。因此，答辩人遵照谢秤保的意见，将1.3亩的土地租金收益，2016至2019年的土地租金3640元支付给谢思均，具体计算方式:1.3亩×700元/亩×4年=3640元；四、被答辩人谢思均3亩开荒地的租金已通过英红镇《人民调解协议书》协议解决，答辩人已支付10740元租金，并支付了人道主义援助金13500元给谢思均，2019年5月17日，答辩人与被答辩人就谢思均3亩开荒地的租金，达成《人民调解协书》，约定：1因为该土地为农业生产配套设施用地，按九号庄园与龙头影村2017年9月18日签订的《补充协议书》约定的承租价格，九号庄园按该《补充协议书》承租之日起，每年每亩1500元承租谢思均及家人的3亩开荒地，以后每满5年升值20%。九号庄园按答辩人已按协议支付给被答辩人10740元，并支付人道主义援助金13500元。综上，答辩人作为受让方，已与发包方英德市***********民小组签订《农村土地转让合同书》，转受让745亩土地的经营权；答辩人与被答辩人的弟弟谢秤保已签订《协议书》租赁5.56亩土地；被答辩人谢思均不是土地租赁合同当事人，其诉讼主体不适格;被答辩人谢思均3亩开荒地的租金已通过英红镇《人民调解协议书》协议解决.敬请法院依法查明事实，裁定驳回其起诉或判决驳回其全部诉讼请求。经审理查明，2010年12月29日，原告所在的龙头影村民小组与案外人英德市惠丰置业有限公司签订了《龙头影农村土地流转合同书》，约定将原告等村民承包及村民小组集体所有的共745亩土地出租给案外人英德市惠丰置业有限公司，根据土地性质，租赁期间为30年到50年不等，租赁价格为每亩100元/年，每5年增加50元。原告等部分村民对租金标准存有疑义，一直未将个人承包经营的部分土地交付案外人使用。2016年10月26日，被告英九庄园与案外人英德市惠丰置业有限公司签订了《农村土地转让合同书》，由案外人英德市惠丰置业有限公司将其在《龙庆影农村土地流转合同书》取得的权利义务概括性转让给被告英九庄园。由被告对租赁土地进行茶叶种植等农业开发。为了实际取得《龙头影农村土地流转合同书》中所涉及的土地使用权，被告英九庄园陆续与村民另行签订了协议书。其中与原告的弟弟谢秤保于2017年12月15日签订的《协议书》约定，被告向其租赁1.6亩土地，按谢秤保家现有户籍人口以每人依照被告向龙头影村民小组支付的土地租金的人均平均数支付租金。2017年12月15日，被告英九庄园与谢秤保签订了另一份《协议书》，约定由被告向其租赁2.66亩土地，租期25年，按每年每亩700元的标准支付租金，租金每5年每亩增加50元。事后，谢秤保将前述的1.6亩土地和2.66亩土地交付给被告使用，同时将原告的与其2.66亩土地相连的1.3亩土地交付给被告使用。2019年5月17日，在英德市英红镇人民调解委员会的主持下，对在《龙头影农村土地流转合同书》中所包含的原告3亩开荒地的租赁达成了调解协议，2016年至2017年9月18日的租金按700元每亩计算，由于该土地变更为农业生产配套设施用地，自2017年9月18日起按1500元每亩计算，以后每5年增加20%，租期至2041年12月31日止。2019年4月26日，谢秤保出具书面证明，证实其交付原告使用的5.56亩土地中包含原告的1.3亩土地。2020年8月6日，龙头影村民小组出具证明，被告承租的该村小组的土地中，坐落在塘尾顶的耕地包含原告的1.3亩土地。2020年8月24日，被告以每亩700元的标准向支付了案涉的1.3亩土地4年的租金共计3640元。另查明，案涉原告承包经营的1.3亩土地，被告已种植了茶叶树。原告对原被告双方的土地租赁关系予以确认，但是对租金按700元每亩的标准不予以认可，认为应按照现有户籍人口以每人以被告向龙头影村民小组支付的土地租金的人均平均数支付租金，即目前每人每年的标准375元计算租金。故被告尚欠付2016年11月至2020年11月的租金7235元。被告庭审中确认与村民的协议中，每一户有一处耕地是按现有户籍人口以每人以被告向龙头影村民小组支付的土地租金的人均平均数支付租金的。但是原告的另3亩土地已按超过该人口标准获取了租金，故案涉土地不应再按照前述人口标准获取了租金。另查明，2016年至2019年11月，原告妻子罗小红家庭户口中，有6个户籍人口，2019年11月20日，其增添了一个孙女。另原告的户籍位于英德市***********。上述事实，有原、被告双方提供的证明、协议书等书面证据及到庭当事人的法庭陈述在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。2010年12月29日，原告所在的龙头影村民小组将集体所有的745亩土地整体出租给案外人英德市惠丰置业有限公司发展综合农业，2016年被告英九公司从案外人英德市惠丰置业有限公司处转租过来作为茶叶生产基地发展综合农业开发，并实际占有使用了土地，种植了茶叶树，增添相关的农业生产综合配套设施，原告对前述租赁合同及被告的占有使用其土地的情况知情并认可，承认双方之间存在土地租赁有关系，因此，应认定原被告双方的土地租赁法律关系已成立，且没有证据证实该土地租赁法律关系违反了法律法规的强制性规定，该租赁关系合法有效，对双方具有拘束力。但是双方对案涉的1.3亩土地的租金计算标准存在争议。被告英九公司从转租土地后，与大部龙影村民小组的村民签订了土地租赁协议，根据其庭审中确认的事实，即每户享有与其签订一份按人口标准计算租金的土地租赁合同的权利，其余土地则按实际面积计算租金。本案中，原被告之间签订的3亩土地以1500元每亩每年的标准计算租金，其每年的租金和已超过按其人口计算标准计算的租金，但是实际仍然属于按面积标准计算的租金，而原告并未与被告签订其他的按人口标准计算租金的合同，因此，按照被告与该村其他村民签订相应土地租赁合同的惯例，原告出租给被告的土地协议中，应有一份按照人口标准计算租金的土地租赁合同。同时，本院注意到，前述3亩荒地的租金在2017年9月18日之前实则以700元每亩的标准计算租金的，与被告跟其他村民签订的按面积计算租金的土地租赁合同一致，由于被告在该土地上建设了相应的农业生产综合配套设施，与原告产生矛盾，故将租金标准进行了上调。因此，原告主张案涉的1.3亩土地按人口标准计算租金，本院依法予以支持。原告的户口迁出至镇街上，已不在其村民小组的户籍人口数中，因此，其不应计入该户的人口数中。对原告主张被告支付欠付的2016年11月至2020年11月7235元，本院核定后支持5735元。本案中，被告承租土地后，已将案涉土地在内的745亩土地进行了整体开发，其并没有故意拒不支付租金的严重违约事实，只是原被告之间对相应的1.3亩土地的租金支付标准产生分歧，未达成一致意见，从而导致未支付部分租金，被告的行为并不构成严重违约情形，因此，对原告主张的解除合同及相关诉讼，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告广东英九庄园绿色产业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告谢思均支付2016年11月至2020年11月的欠付租金5735元；二、驳回原告谢思均的其他诉讼请求。本案受理费25元，由被告广东英九庄园绿色产业发展有限公司负担。当事人逾期不履行前述债务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍承担迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  易典兵二〇二〇年十二月八日书记员  邓瑞军附部分裁判法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。