天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0105民初7177号原告：天津市河北区金百汇快捷酒店，住所地天津市河**鸿顺里街宙纬路**。经营者：张博峰，男，1992年3月18日出生，汉族，住天津市河**。被告：杨霞，女，1964年3月5日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。被告：赵彦合，男，1992年3月15日出生，汉族，住天津市河**。原告天津市河北区金百汇快捷酒店（以下简称金百汇酒店）与被告杨霞、赵彦合房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金百汇酒店的经营者张博峰，被告杨霞、赵彦合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金百汇酒店向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告返还原告坐落天津市河北区二马路与宙纬路交口的房屋（现牌匾为益恒友酒吧）；2.依法判令二被告向原告支付私自整改涉案房屋的违约金200000元并恢复房屋二层半处一侧墙体的原状；3.本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2019年1月1日原告与被告杨霞签订《租房合同》，约定将坐落河北区二马路与宙纬路交口的房屋出租给被告用于经营益恒友酒吧，租期自2019年1月1日至2019年12月31日，如私自损坏房屋结构，出现安全隐患等问题，原告有权要求恢复并赔偿200000元及相关诉讼费用且需3日内离场，不得继续使用房屋，合同自动解除。2019年12月31日合同到期，被告杨霞称需要另找房屋，要求把相关物品存放在租赁房屋内，故原告暂时同意给予一个月时间。一个月后，被告杨霞依旧没有搬离且无法联系，原告才得知房屋已转让给被告赵彦合。近期原告到涉案房屋查看，发现被告赵彦合在原告毫不知情的情况下，私自拆除了租赁房屋的一面承重墙，给房屋造成非常大的安全隐患。原告就此与二被告联系无果，故提起诉讼，望判如所请。杨霞辩称，我与原告的租赁合同在2019年12月31日到期，到期前我在2019年4月已经将益恒友酒吧转让给赵彦合经营，此后到现在我也不参与经营了，所以房屋改造的事情我也不知情。在赵彦合没有把转让费付清时，就租赁房屋的漏水情况我曾经协调过修补，这处房子现在跟我没有关系了，所以也不存在腾交的问题。对于原告要求支付整改房屋的违约金，因为违约金涉及的缘由我并没有参与，所以我不同意支付，也不同意由我负责恢复房屋原状，诉讼费我不同意承担。赵彦合辩称，涉案房屋我正在租赁，所以我不同意归还房屋。对于原告要求支付房屋整改的违约金我也不同意支付，因为此前好几年都存在房屋漏水情况，也向原告提出过维修，但是原告没有解决漏水问题。房屋装修时我没在天津，事由我的合作伙伴赵飞飞当时在涉案房屋实际负责装修，但据我了解并没有进行主体改造，不存在拆除承重墙的问题。本院经审理认定事实如下：坐落河北区宙纬路6号（契载河北区××路××号××非住宅房屋的产权人登记为天津市橡胶制品三厂，建筑面积5289.38平方米（包括砖混楼房4628.21平方米、砖混平房412.73平方米、砖木平房248.44平方米）。后天津市橡胶制品三厂注销，上述房屋由天津海橡投资发展有限公司河北分公司接收，该公司于2016年5月更名为天津渤化橡胶有限公司河北分公司。2007年间天津渤化橡胶有限公司河北分公司与原告金百汇酒店就上述房屋建立租赁关系，此后续订租赁协议。2018年1月双方就上述房屋面积约5800平方米订立《房产土地出租协议》，2019年1月15日就上述房屋面积约5553.49平方米签订《房产土地出租协议》，2020年9月1日就上述房屋面积约5772.89平方米签订《房产土地出租协议》，租期自2020年9月1日至2025年8月31日。2013年至2014年起，原告金百汇酒店将上述房屋楼房中的部分面积（临河北区二马路一侧，二层半楼房）转租给被告杨霞，由被告杨霞经营益恒友酒吧，并由被告杨霞陆续与原告订立租赁合同。2017年被告杨霞将该酒吧转让给被告赵彦合经营，房屋亦一并转租给被告赵彦合。被告赵彦合接手经营之初将房屋租金交付被告杨霞，由被告杨霞通过案外人转付原告。此后被告赵彦合直接将房租交付该案外人并转付原告，但始终未与原告签订书面房屋租赁合同。2019年1月1日原告再次与被告杨霞续签《租房合同》，租期自2019年1月1日至2019年12月31日，共12个月，租金标准为每年320000元，如损坏房屋主体结构、出现安全隐患等安全问题，原告有权要求恢复并赔偿房屋损坏维修费用及未来发生的诉讼费用，且30日内应撤离场地，不得继续使用房屋，同时双方还就其他权利义务一并进行了约定。另，被告赵彦合使用涉案房屋期间，因原告经营的快捷酒店处于涉案房屋上方并数次出现客房下水管道跑漏，造成涉案房屋多处出现漏水，原告虽进行过修补处理，但始终未能解决漏水问题，为此被告赵彦合自2020年2月起未再支付房屋租金。2020年6月，涉案房屋再次出现漏水，被告赵彦合找到被告杨霞要求给予修缮。为此被告杨霞及被告赵彦合共同找到原告提出修缮漏水部位，7月原告对漏水部位予以维修。2020年8月，被告赵彦合对涉案房屋进行装修改造，将涉案房屋二层半处的一面墙体进行拆改，在该墙体中嵌入两扇窗户，原告得知后提出恢复墙体未果。2020年10月10日，被告赵彦合注册登记个体工商户天津市河北区亿丰友酒吧，仍在涉案房屋处经营，但门面牌匾尚未更换，仍为益恒友会馆酒吧。现原告以诉称为由起诉来院，要求二被告返还涉案房屋，并要求支付私自整改房屋的违约金200000元及恢复二层半处一侧墙体的原状。庭审中，原告表示2017年曾知悉被告赵彦合参与酒吧的经营，但并不清楚二被告之间的经营模式，至2019年10月才知悉涉案房屋存在转租情况。被告杨霞表示，在2017年即将酒吧转让给被告赵彦合，其自此不再参与经营，但对于酒吧转让及房屋转租的情况至2020年7月原告维修漏水部位时才告知原告，同时表示自其租赁涉案房屋至2017年转让经营前，涉案房屋二层半处现已被改造为两扇窗户的一侧墙体原为普通墙体，不存在窗户。被告赵彦合则表示，自2017年接手酒吧经营即已将酒吧转让及房屋转租的情况告知了收取房租的案外人，原告的经营者张博峰也因漏水等问题数次来过涉案房屋，其已知晓酒吧转让经营及房屋转租的情况，同时表示涉案房屋二层半处墙体原来即存在两扇窗户，只是用石膏板遮挡，因此不存在拆改墙体的问题。此外，二被告表示双方于2019年4月书面签订酒吧经营转让合同。上述事实，有各方提交的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告与被告杨霞续签的《租房合同》，租期自2019年1月1日至2019年12月31日，期间原告于2019年10月知悉涉案房屋已转租被告赵彦合，但并未提出异议且继续收取房租，上述《租房合同》在原告与被告杨霞之间继续有效直至租期届满终止，原告已收取房屋租金至2020年1月，应视为被告杨霞作为承租人向原告返还租赁物的义务已履行完毕，因此原告要求被告杨霞返还涉案房屋的主张，本院不再支持。由于原告与被告赵彦合并未签订书面房屋租赁合同，亦未对租期作出约定，因此双方的租赁关系应认定为不定期租赁，原告有权随时要求解除该不定期租赁合同并返还涉案房屋，但应当在合理期限之前通知被告赵彦合。现原告主张返还涉案房屋，于法无悖，本院予以支持。关于原告主张的恢复租赁房屋二层半处一侧墙体一节，因原告对被告杨霞订立的《租房合同》于2019年12月31日租期届满后终止，而实施装修改造的时间为2020年8月且装修过程中被告杨霞并未参与，因此原告要求被告杨霞支付违约金及承担恢复墙体责任的主张，本院不予支持。但被告赵彦合自2020年1月与原告建立不定期租赁关系后，自2020年2月起拖欠房屋租金且在未经原告同意的情形下于2020年8月进行装修改造及拆改墙体，显属不当，因此对于原告要求被告赵彦合对相应部位予以恢复的主张，本院予以支持。至于被告赵彦合提出二层半处墙体原即存在两扇窗户，只是用石膏板遮挡，不存在拆改墙体的意见，因被告杨霞表示该位置在其转让经营前原为普通墙体且被告赵彦合未能证实装修前该处位置的实际情况，因此被告赵彦合的该意见，本院不予采纳。对于原告要求被告赵彦合因私自拆改墙体支付200000元违约金一节，因原告与被告赵彦合对此并无约定，且该损失数额亦无事实依据，本院不予支持。至于被告赵彦合提出涉案房屋曾多次出现漏水，故未再支付房租的意见，因现有证据不足以证实在2019年12月31日前已与原告建立租赁关系，因此该意见本院亦无法采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后二十日内，被告赵彦合将坐落河北区宙纬路6号（契载河北区二马路6号，临河北区二马路一侧，牌匾为益恒友会馆酒吧）二层半楼房处一侧（现为嵌入两扇窗户处）墙体恢复为墙体原状；二、本判决生效后四十日内，被告赵彦合将坐落河北区宙纬路6号（契载河北区二马路6号，临河北区二马路一侧，牌匾为益恒友会馆酒吧）二层半楼房返还原告天津市河北区金百汇快捷酒店；三、驳回原告天津市河北区金百汇快捷酒店的其他诉讼请求。案件受理费2150元，由被告赵彦合负担40元，由原告王天津市河北区金百汇快捷酒店负担2110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  苑治臣二〇二〇年十二月三日书记员  王 杰附：本判决适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。