广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6718号上诉人（原审第一被告）：吴某1，男，汉族，1979年9月20日出生，公民身份号码：441************333，户籍住址：广东省博罗县。上诉人（原审第二被告）：惠州市合盛汽车贸易有限公司，住所地：惠州市小金口镇大树岭**档口。法定代表人：吴某1。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：姚泳涵，广东江畔律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：江豪，广东江畔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州乐兰莎经贸有限公司，住所地：惠州市江北城市********。法定代表人：戴某1。委托诉讼代理人：胡志宏，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。上诉人吴某1、惠州市合盛汽车贸易有限公司与被上诉人惠州乐兰莎经贸有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初15682号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人吴某1、惠州市合盛汽车贸易有限公司上诉请求：一、撤销惠城区人民法院（2019）粤1302民初15682号民事判决书；二、判决发回重审或依法改判；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定两上诉人与被上诉人存在租赁合同关系，与客观事实不符，理由如下：（一）两上诉人在承租涉案档口时，涉案的土地及档口权属并无纠纷。上诉人吴某1在与被上诉人签订《租房合同》前，案外人黄锡奎、赖思远、刘广源曾向上诉人吴某1出示《合伙合同》，里面约定涉案土地实际权利人应该是上述三案外人，且被上诉人及其当时的法定代表人刘广源也在《合伙合同》上面签字盖章确认，当时涉案土地及档口权属并无任何纠纷。如果要承租涉案档口，只能跟三案外人承租。（二）两上诉人与上诉人签订的《租房合同》仅用于办理工商登记手续，并非实际履行的合同。上诉人吴某1只有与被上诉人（当时名义使用权人）签订《租房合同》才能办理工商登记手续，上诉人吴某1在案外人黄锡奎、赖思远、刘广源的配合下，与被上诉人签订该《租房合同》。上诉人吴某1签订《租房合同》仅仅是为了设立公司，双方并无实际履行该合同。（三）两上诉人与案外人黄锡奎、赖思远实际承租涉案档口。上诉人惠州市合盛汽车贸易有限公司（“下称合盛公司”）设立后，上诉人吴某1与案外人黄锡奎、赖思远补充签订用于实际履行的《租赁合同书》，被上诉人及其法定代表人也未提出异议，并且从2016年以来一直履行至今。可见，案外人黄锡奎、赖思远实际有权出租该涉案的档口，不存在任何所谓的恶意串通的情况。另外，涉案的土地上不仅仅只有两上诉人一个租户，两上诉人周边的租户全部都是向案外人黄锡奎、赖思远承租档口或土地。若两上诉人不与案外人黄锡奎、赖思远承租档口，也就无法在此地进行生产经营。两上诉人作为租户，在了解周边租户的情况后，更加确信案外人有权出租涉案档口。二、原审判决认定两上诉人的行为构成违约，是错误的，理由如下：（一）两上诉人依约履行合同义务，没有任何拖欠租金的情况，不存在违约情形。两上诉人承租涉案档口后，一直以现金或转账等形式向案外人支付相应的租金，截至目前为止租金已经全部交纳完毕，并无拖欠任何租金。合同签订后，两上诉人积极履行合同约定的义务，没有任何违约或者妨碍合同履行的情形。（二）即便贵院认为两上诉人与被上诉人之间确实存在事实的租赁关系，租金也只应从被上诉人通知两上诉人二审判决结果之日起计算。2016年6月，两上诉人与案外人黄锡奎、赖思远承租涉案档口并交付租金，被上诉人及其原法定代表人（刘广源）在知情的情况下，未对两上诉人的承租档口提出任何异议。直至2018年，被上诉人因内部股权结构和法定代表人的变更等事项发生后，对涉案土地档口的权属产生了纠纷。2018年案外人黄锡奎、赖思远起诉被上诉人要求确认土地份额，直至2019年12月31日，贵院才做出终审判决【案号：（2019）粤13民终4182号】。在这期间，被上诉人与案外人纠纷的结果是未知的，上诉人只能按照原来交付租金的方式履行合同，对交付租金给案外人黄锡奎、赖思远不存在任何过错，原审法院以未向权利人交付租金认定两上诉人存在违约行为是错误的。若贵院认为，两上诉人应当向被上诉人交付租金，租金也只应从被上诉人通知两上诉人二审判决结果之日起计算。综上所述，上诉人认为原审判决事实不清，恳请贵院依法查明本案事实，撤销原审法院作出（2019）粤1302民初15682号民事判决书，发回重审或依法改判。被上诉人惠州乐兰莎经贸有限公司答辩称：一、被答辩人租用答辩人名下的涉案土地事实清楚，原审判决认定双方存在租赁关系有事实依据。涉案档口的土地使用权自2004年8月2日起一直登记在答辩人名下，且双方签订有《租赁合同》（见答辩人一审提交的证据四），被答辩人在一审庭审时也自认租赁涉案档口的客观事实，故一审判决认定答辩人与被答辩人存在租赁关系有事实和法律依据。二、答辩人与案外人赖思远、黄锡奎签订的《租赁合同》及相应《收据》系串通伪造的，而且案外人赖思远、黄锡奎也无权代表答辩人签署合同并收取租金。1.自2009年至2018年以来，答辩人都是委托郭广才与被答辩人签订租赁合同并收取租金、出具相应收据，根本不存在案外人赖思远、黄锡奎以自己名义与被答辩人签订租赁合同的事实。赖思远、黄锡奎在（2018）粤1302民初13612号中主张要求答辩人向其分配支付租金收益，由此可知赖思远、黄锡奎事实上并没有收取租金。现被答辩人在本案启动后，突然提交其与赖思远、黄锡奎于2016年6月1日的《租赁合同》显然与事实不符，属于虚假制作（倒签）的证据材料，另外被答辩人提供的自2017年12月1日至2019年9月22日的《收据》竟然存在连号情形，显然属于一次性虚假制作的（倒签）的证据材料。2.涉案土地使用权归答辩人所有，案外人赖思远、黄锡奎并非答辩人公司股东，也非答辩人公司工作人员，更不存在获得答辩人的授权等情形，其无权与租户签订租赁合同并收取租金。三、涉案土地使用权的权属无争议，被答辩人拖欠租金构成违约的事实清楚。2018年1月份，答辩人法定代表人戴某1持营业执照及国有土地使用权证，要求被答辩人依法依约向答辩人支付拖欠的租金，被答辩人在一审庭审时也承认了戴某1于2018年到现场催租的事实，由此可知，被答辩人明知答辩人系涉案土地的权属人。但被答辩人却利用答辩人股东变更后，存在交接混乱等问题，故意以各种理由拖延支付租金，被答辩人的行为明显违背了诚实信用的原则，已构成违约，依法应当承担违约责任。综上所述，答辩人认为，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法维持原判，驳回被答辩人的上诉请求。原审原告惠州乐兰莎经贸有限公司向原审法院起诉请求：一、请求判令解除原告与被告一于2016年4月22日签订的《租赁合同书》二、请求被告一和被告二立即将其承租的位于惠州市小金口镇大树岭5至8号档口清空并交付原告。三、请求判令被告一和被告二立即向原告支付拖欠的租金人民币178500元及利息（以拖欠的租金为本金，自2019年7月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至款项清偿之日止）；四、请求判令本案诉讼费用由两被告承担。本案审理过程中，原告变更第三项诉讼请求为租金178500元（租金计算至被告将涉案房屋返还给原告之日止，暂计至起诉之日），利息以拖欠的租金为本金，自2019年7月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至款项清偿之日止。原审法院认定事实：原告是一块位于惠州市惠城区******树岭面积为8862.5平方米的土地[以下简称“涉案土地”，证号为：惠府国用（2004）第130*****059号]的土地使用权人。原告在涉案土地上搭建了一些建筑物作为档口对外出租，两被告承租了5-8号档口。2017年8月30日，原告的法定代表人由刘广源变更为郑晖儒。2018年2月1日，原告的法定代表人由郑晖儒变更为戴某1。之后，原告告知两被告其法定代表人已变更，要求其将租金直接交给原告，但两被告未向原告缴交租金。原告遂于2019年9月2日诉至原审法院，请求判如所请。另查一，庭审时，两被告称自2012年起一直是向案外人赖思远缴交租金。从两被告提交的有关证据来看，其每月缴交的租金为6500元。另查二，案外人赖思远、黄锡奎曾于2018年向原审法院起诉，要求确认对涉案土地享有55%的份额，原审法院经审理后作出（2018）粤1302民初13612号民事判决书，驳回了赖思远、黄锡奎的全部诉讼请求。赖思远、黄锡奎不服该份民事判决书，上诉至惠州市中级人民法院，该院经审理后作出（2019）粤13民终4182号民事判决书，驳回上诉，维持原判。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。两被告承租了原告在涉案土地上的档口，应当向原告支付租金。虽然在2018年2月之前，两被告将租金支付给案外人赖思远，原告并无异议，但在原告的法定代表人于2018年2月变更后，原告告知两被告并要求两被告向其支付租金，而两被告拒不向原告支付租金，却仍将租金支付给案外人赖思远，因案外人赖思远不是出租人，这并不能免除两被告需向原告支付租金的义务，故两被告需承担相应的违约责任。原告诉求解除双方之间租赁合同关系，并要求两被告返还租赁物及支付拖欠的租金，有事实和法律依据，对其合理部分，予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告惠州乐兰莎经贸有限公司与第一被告吴某1、第二被告惠州市合盛汽车贸易有限公司因位于惠州市惠城区******树岭面积为8862.5平方米的土地[证号为：惠府国用（2004）第130*****059号]上建筑物所产生的租赁合同关系。二、第一被告吴某1和第二被告惠州市合盛汽车贸易有限公司应当于本判决生效之日起三十日内将位于惠州市惠城区******树岭面积为8862.5平方米的土地[证号为：惠府国用（2004）第130*****059号]上的5号至8号档口恢复原状并返还给原告惠州乐兰莎经贸有限公司。三、第一被告吴某1和第二被告惠州市合盛汽车贸易有限公司应于本判决生效之日起十五日内按每月人民币6500元的标准向原告惠州乐兰莎贸易有限公司支付拖欠的租金（自2018年2月1日计至被告向原告返还上述租赁物之日止）及利息（利息以拖欠的租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年9月2日计至全部租金付清之日止）。四、驳回原告惠州乐兰莎经贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3870元，由第一被告吴某1和第二被告惠州市合盛汽车贸易有限公司负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是上诉人与被上诉人是否存在租赁合同关系的问题。本案中，上诉人承认涉案土地是其从案外人黄锡奎、赖思远和刘广源处承租而来并实际占有使用，虽然案外人与被上诉人之间对案涉土地使用权存在争议，但涉案土地自2004年8月2日起一直登记在被上诉人名下，且案外人黄锡奎、赖思远目前对涉案土地使用权不享有份额，为本院也已生效的（2019）粤13民终4182号民事判决所确认，故从现有证据本案仅能认定上诉人实际租赁占有使用了被上诉人的土地和附属建筑物，形成事实的租赁关系。交纳租金是承租人使用租赁物应尽的义务，上诉人事实上占有、使用承租的涉案土地，被上诉人作为涉案土地使用权人，有通知要求上诉人直接向其交纳租金的权利，上诉人作为承租人有向上诉人交纳租金的合同义务。被上诉人的法定代表人于2018年2月变更后，已明确告知上诉人并要求上诉人向其支付租金，此时上诉人仍拒不向被上诉人支付租金，继续将租金支付给案外人赖思远，由此产生的行为后果，上诉人应自负相应责任。因本案现有证据无法证明案外人黄锡奎、赖思远对涉案土地使用权享有份额，上诉人主张已向案外人黄锡奎、赖思远支付了租金，其没有义务再向被上诉人支付租金，缺乏法律依据。一审认为上诉人不能因此免除其需向被上诉人承担的支付租金义务，上诉人需承担相应的违约责任，判令解除双方之间的土地租赁合同关系，由上诉人返还涉案土地，支付拖欠租金，并无不当，二审予以维持。上诉人承担责任后，可以依法进行追偿。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3870元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十一月十九日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩