河北省青县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0922民初1376号 原告：青县苏宏物业服务有限公司，住所地河北省沧州市青县新华西路北侧文教小区西侧，统一社会信用代码：91130922596807189J。 法定代表人：吴玉智，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘景臣，河北精忠致远律师事务所律师。 被告：泊头市曲美家居商城，住所地河北省沧州市泊头市工业区，统一社会信用代码：92130981MA091DG598。 法定代表人：倪永庆，该单位经理。 委托诉讼代理人：安宝生，河北博海律师事务所律师。 原告青县苏宏物业服务有限公司（以下简称苏宏物业）与被告泊头市曲美家居商城（以下简称曲美家居）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏宏物业委托诉讼代理人刘景臣、被告曲美家居委托诉讼代理人安宝生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏宏物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将原租赁的位于河北省青县，比照开发商青县皇室房地产公司原施工图纸进行恢复原状或鉴定工程造价后折价赔偿损失，该损失经司法鉴定为701683.28元，支出鉴定费20000元；2、由被告赔偿未恢复原状之前导致原告无法将房屋返还22户业主期间的租金损失截止庭审时为止325485.2元及物业服务费用；3、诉讼费、鉴定费均由被告承担。事实及理由：2017年3月份，被告在青县皇室房地产公司开发的“皇室家居装饰国际博览城”中选中Ｂ1幢2层1-10号、12-23号商铺，计划开办家居商场。因开发商将上述商铺已经分别出售给了22户业主，被告委托原告分别向22户业主就租赁的相关事宜进行协商，在原告做了大量工作的情况下，就具体租赁条件达成共识后，22户业主统一委托原告和被告办理。2017年3月30日，原告以自己的名义和被告签订了《铺位租赁及物业管理合同》和《租赁合同补充协议》，租期至2028年10月31日，每半年交付租金一次。协议签订后，全部案涉门店房屋交付给被告。被告将所有店铺墙体打通、门窗拆除，水、暖、电及消防等设施全部更改实际入住装修后经营。到2019年2月1日被告应缴纳第三期租金及物业费时，被告一拖再拖，到春节前，被告以升级改造为名搬走大部分货物，关门上锁。之后，被告先行提出解除租赁合同之诉，原告反诉要求给付继续履行合同，给付拖欠租金。青县人民法院作出（2019）冀0922民初1356号民事判决，支持了原告的反诉请求。判令被告继续履行合同给付拖欠的租金。被告不服提起上诉，沧州市中级人民法院作出了（2019）冀09民终7542号民事判决书，改判解除双方之间的租赁关系。判决书生效后，被告将拖欠的租金已经自动履行完毕，但房屋至今没有恢复原状，导致原告无法向22户业主退还房屋，已引起业主向政府上访请愿，并多次督促原告再次对被告提起诉讼，请求将房屋恢复原状和赔偿损失，否则由原告先行向业主进行赔偿，无奈提起诉讼。鉴于上述事实，原告仅是“皇室家居装饰国际博览城”区域的物业服务公司，并不是出租房屋的所有者和租金的收益者，当初先是应被告的请求，由原告出面和22户业主洽谈房屋租赁事宜，谈妥后，双方又因被告分别与22户业主签订合同及今后履行诸多不便，又受全体业主的委托，以自己的名义和被告签订租赁合同。但被告违反诚实信用原则，拒缴租金并单方解除合同，在法院判令准许解除合同后，无论于情、于理、于法都应当将房屋恢复原状并赔偿实际返还房屋期间的租赁损失及物业服务费用。原告在多次协调无果的情况下，只能再次提起诉讼，请求法院依法照准原告的全部诉讼请求。 被告曲美家居辩称，2017年3月30日，原被告签订铺位租赁及物业管理合同，在合同第一条明确约定原告方租赁管理的铺位位于青县家居装饰商贸城二期内Ｂ1-2幢二层整幢（除11号外）,建筑面积为1053.13平米。可见合同双方是原被告双方而不包括其他案外人，原告和其他案外人究竟多少户签订了转租事宜，在双方签订租赁合同时并不是双方合同涉及的范围，被告也从未委托原告向其他户主进行转租和协商事宜，双方是自行进行的合同磋商，从未涉及到其他主体，更不存在被告委托原告办理转租事宜的情况。原告主张的合同订立后，被告将店铺墙体打通、门窗拆除、水暖电机等设施全部更改是原告方自行陈诉、单方陈述，属于一面之词，被告不认可。被告在合同中已经约定是经营曲美品牌家居的企业，租赁原告管理的铺位也是为了经营曲美品牌的家居，被告不可能租赁各自独立的小房间来展示和经营曲美家居，被告在入住租赁的铺位时，租赁的铺位和现在的情况是一致的，否则原告作为商铺的管理者以及物业的管理者，也会对不适当的装修予以发现和制止。原告的住所与所出租的房屋相邻，被告的行为原告均是知情的，不可能在原告不同意的情况下进行大规模的装修整改。2019年双方因为租赁事宜发生诉讼，原因是在2018年末原告无理要求与被告更改租赁合同，遭到被告拒绝后不让被告出货，致使被告长时间无法正常经营，不能实现租赁合同的目的，所以被告才在那个案件中作为原告提起诉讼，要求解除租赁合同，案件最终在沧州市中级人民法院作出了判决，我方虽然认为中院的判决偏向了本案的原告，但为了息事宁人，没有继续进行再审申请，选择了履行判决。原告就本案再此起诉，没有事实和法律理由。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为证明其主张，提交了以下证据：证一，2017年8月3日由青县住房城乡建设局为开发商所颁发的河北省建设工程竣工验收备案证明书一份；证二，青县人民法院（2019）冀0922民初1356后民事判决书一份，证实2019年4月17日本案的被告拖欠租金，强行搬离，试图单方解除合同并提起诉讼，本案的原告随即提起反诉，要求继续履行合同，给付拖欠租金，法院判定了本案的被告违约成立，给付原告租金154178元及物业费和违约金，同时已经认定了原被告所签订的铺位租赁和租赁合同补充协议，以及原告和22户业主所签订的委托经营管理协议合法有效；证三，沧州市中级人民法院（2019）冀09民终7542号民事判决书一份，证实中级法院认为被告方仍然实际占有租赁的标的物，没有办理交接手续，仅解除了双方的租赁关系，判令本案的被告支付拖欠的租金；证四，部分业主联名向原告方递交的书面请求，即关于给付拖欠租金并解除租赁合同和赔偿损失的请求，证明在一审判决之后本案的被告在上诉期间，业主们强烈要求原告解除和被告的租赁关系，并要求被告将房屋恢复原状，支付实际占用期间的租赁损失；证五，在1356号案件中我方已经提供过的商品房买卖合同，以上的证据证实该公司在售楼时候就该项目有一个商业业态规划，不同于其他住宅性质的房屋，在和业主签订购房合同时就将这些房屋委托给原告方进行租赁，另一部分由业主自营的签订自营协议，从而证实这22户业主并没有实际接收房屋进行自主支配。是原告方根据业主和业主签订的委托经营合同直接将房屋按设计、验收的标准交给了被告，这个事实通过这些客观证据完全可以反映出；证六，姚传立委托原告方所签订的委托经营管理协议，从而证实姚传立是二期B1-2幢3号房屋的所有权人，这套房子包含在被告所租赁的房屋之内；证七，告知函一份、特派专递回单一份；证八，司法鉴定书一份；证九，鉴定费票据一份。 被告曲美家具质证认为，对证一，没有原件，请求人民法院对证据的真实性予以核实，被告不是该工程竣工验收的参与者，对其真实性、关联性不认可，假如该证据真实，只是证明2016年10月18日竣工验收合格，与2017年3月30日原被告签订租赁合同，被告入住该租赁房屋时租赁房屋的情形，也无必然的关联性；对证二证三中两份判决书的真实性无异议，证二不是生效判决，证二所认定的事实和理由，证三也没有采信，证二证三也不能印证本案原告的主张；对于证四的三性均不认可，被告与原告签订租赁合同并不清楚所租赁的房屋究竟属于谁，也不清楚究竟属于多少户，所谓的22户业主与原告究竟是何法律关系，被告既不清楚也认为与本案无关，所谓的22户业主与被告之间的法律关系应属另案解决的问题；对证五，三性均不认可，被告不是该买卖合同的参与者，该买卖合同与原被告订立的租赁合同没有关联性，被告也不认识该买卖合同中的姚传立，更未与其进行过任何商谈，该买卖合同也不能证明被告对所租赁的房屋进行了大规模的拆装等装饰装修活动，不能起到对原告主张的证明；对证六，三性均不认可，该合同是案外人姚传立与原告之间的合同，其效力仅对合同相对人，案外人姚传立和本案原告有合同权利和合同义务，而不能给予本案的被告，同样该合同也不能证实被告租赁房屋时房屋当时的状况，不能证实被告之后对案涉房屋进行了更改；对证七，是原告单方行为，是原告单方认识，庭后我方核实我方人员是否收到告知函；对于证八，该意见我方不认可。据我方所知，人民法院最初委托的鉴定单位不是河北华狮工程造价有限公司而是其他造价单位，在没有通知我方更换鉴定单位的情况下，将鉴定单位更换为河北华狮工程造价有限公司属于程序违法，该意见书所附的相关资质仅有华狮公司造价咨询资质证书，未显示该公司具有司法鉴定资质，不能证实该公司有出具司法鉴定意见的资质。该鉴定意见书案件简介中只引述了原告的诉请并未提及我方对原告的诉请以及所主张的事实均不认可的相关事实。所以该鉴定意见书不具有合法性关联性，所鉴定的内容也不真实，我方对其不予认可；对于证九，对鉴定发票的真实性没有异议，但不认可其合法性关联性。 被告曲美家居提交了以下证据：泊头市公证处（2019）冀沧泊证民字第1562号公证书一份，证实被告方在2019年12月17日与泊头市公证处公证员焦某公证员助理尹沛滢等人到租赁房屋处抬出条桌并装入面包车以及原告方阻拦被告方拉东西当时的情形。被告方将租赁房屋归还给原告的通知及放弃房屋内其他家具的所有权等内容的通知，张贴于租赁房屋门上。根据双方所签订的租赁协议第7条的约定，虽然被告方当时放弃了其他家具但是也属于被告方正常交接了房屋。 原告对以上证据质证认为，对公证书真实性无异议，但对其证明目的不认可，被告提到张贴通知到现场拉走物品这个事实是存在的，原告提供的那份告知函就是和它对应的，时间是同一天。被告作为承租方，放弃物品放弃权利是法律允许的，但是不能放弃义务，不能靠单方张贴通知的形式就视为房屋交接。所以说被告张贴通知的这种行为对原告没有约束力，而且原告也及时的告知其恢复原状，而且恢复原状还有一个验收程序以及包括被告租赁期间使用的水电暖等相关内同也要进行清理交接，这一切到目前为止仍未办理。 结合原、被告双方质证意见，本院综合认定如下：一、当初交付给被告的案涉房屋是必须符合设计施工图纸标准的现状的房屋，否则不会通过建设主管部门的验收；二、根据业主和开发商签订的买卖合同及和被告签订的委托合同，全体业主不存在实际接收、占有、使用房屋的可能性，更没有业主自行改变设计结构装修的可能性；三、按照房屋租赁的交易习惯，一般情况下，承租方接收房屋后，根据经营需要自行对所承租房屋进行装修改造，出租方不会另行为承租人出资对已经出租的房屋进行装修改建，特别是原告仅是受委托的名义上的出租人，并非是房屋实际业主；四、原被告之间是在同一天签订的租赁合同和补充协议，租金交付分两个阶段，其中：2017年3月30日至2018年10月30日共计17个月仅收取租金97134元；自2018年10月30日起每半年租金为154178元。显然第一阶段17个月是装修优惠期，由此可以看出被告对房屋装修改造的工程量绝不是简单的“墙面刮白”，而是大规模的对房屋进行改造。 本院经审理认定事实如下：2017年3月30日，原被告签订了甲方为苏宏物业、乙方为曲美家居的《铺位租赁及物业管理合同》，该合同第一项约定：甲方租赁管理的铺位位于沧州市青县家居装饰商贸城二期内Ｂ1-2幢2层整栋（除11号外），建筑面积为1053.13㎡；租赁管理期限自2017年3月30日起至2018年10月30日止（含装修期天）；该合同第二项约定：乙方应缴纳给甲方租赁铺位期间的租金、推广、运营等费用合计人民币97134元（以下简称为综合费用）；物业费（包括但不限于秩序维护、卫生管理费、公用设施使用费等）0.7元／㎡／月；该合同第五项第7条约定：乙方进行铺位装修时，应根据市场的装修制度要求确定装修方案，并报甲方书面批准后方可施工。乙方装修时不得改变和破坏原外形结构，如改变房屋结构，乙方有义务全部赔偿房屋产权人的相关费用。不得影响其他承租户的正常营业，并使用符合国家环保、消防规定要求的装修材料，若造成甲方的财产损失或影响其他经营者利益的应承担赔偿责任；合同第七项约定：本合同期满或被依法解除，乙方应于本合同终止之日24小时前，将其一切物品设备（不包括乙方装修和改善租赁物增设的附属物）等全部撤离清场，将租赁物腾空让净后交还甲方，租赁物如有损坏，修复费应当由乙方承担。逾期不移交租赁物，乙方应赔偿甲方损失，保证金不予退还。合同终止后七日内，租赁物内仍有余物的，视为乙方放弃其所有权，并无偿由甲方处理。 同时查明，2017年3月至8月，苏宏物业分别与青县皇室家居装饰商贸城B1幢2层1-10号、12-23号商铺业主签订青县皇室家居装饰商贸城商铺委托经营管理协议，合同均约定：委托代理期限为十年，自2018年10月31日起至2028年10月31日止；苏宏物业公司有权直接以自己名义与第三方（人）签订租赁商铺协议。 原被告租赁协议签订后，全部案涉门店房屋交付给被告。被告将所有店铺墙体打通实际入住装修后经营。因发生纠纷被告于2019年4月17日先行提出解除租赁合同之诉，原告反诉要求继续履行合同、给付拖欠租金。青县人民法院作出（2019）冀0922民初1356号民事判决，支持了原告的反诉请求。判令被告继续履行合同给付拖欠的租金。被告不服提起上诉，沧州市中级人民法院于2019年12月11日作出了（2019）冀09民终7542号民事判决书，改判解除双方之间的租赁关系。终审判决结果为，解除了双方之间的租赁关系；曲美家居给付苏宏物业2019年5月1日至2019年10月31日的租金损失154178元。2019年12月17日被告曲美家居在案涉房屋门上张贴通知一张，表明其已将房门上的锁打开，将租赁房屋交还原告，放弃屋内部分物品的所有权，请原告方自行接收房屋。同日，原告苏宏物业向被告曲美家居发出告知函一份，告知其在办理正式交接前要妥善保管房屋及室内物品、设施，尽快将租赁房屋恢复原状。 另查明，经河北华狮工程造价咨询有限公司出具的华狮造价鉴字（2020）第04169号工程造价鉴定意见书，鉴定结论为案涉房屋按照现状，对照开发商原施工图纸进行恢复原状的工程造价为701683.28元。原告苏宏物业为此支出鉴定费20000元。 再查明，2017年8月3日，青县住房和城乡规划建设局出具《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，上表明“青县皇室家居装饰商贸城二期工程，建设单位于2016年10月18日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，现准予备案。” 以上事实由（2019）冀0922民初1356号判决书、（2019）冀09民终7542号判决书、商品房买卖合同、业主委托经营管理合同、告知函及邮政快递回执、工程造价鉴定意见书、鉴定咨询服务费发票、泊头市公证处公证书及当事人当庭陈述予以证实。 本院认为，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。被告曲美家居与原告苏宏物业签订房屋租赁合同后，因其经营需要，大面积拆除墙体，进行改变原房屋结构式的装修，且未提交证据证实该装修行为经过原告同意，在双方解除租赁合同关系后，应按原告要求恢复原状或赔偿其损失，经鉴定机构鉴定恢复原状的工程造价为701683.28元。原告苏宏物业未尽管理责任，应对该损失承担次要责任，故本院认定被告曲美家居应承担80%的损失赔偿责任，即561346.62元。河北华狮工程造价咨询有限公司是在本院监督下原、被告双方自行选择的鉴定机构，其出具的鉴定报告合法有效，本院予以认定。鉴于原、被告双方自2018年10月30日后为不定期租赁合同关系，原告苏宏物业应于沧州市中级人民法院作出（2019）冀09民终7542号生效判决，被告曲美家居并实际搬离案涉房屋之日即2019年12月17日，知道了其与被告曲美家居解除租赁合同关系，此后其应积极寻找其他承租人，而不应放任案涉房屋空置至今，故原告主张被告应付租金损失自2019年11月1日至庭审时，本院不予支持，原告苏宏物业主张的租金损失应计算至2019年12月17日即被告曲美家居实际搬离案涉房屋之日为宜，参照补充协议约定的租金计算金额计算，即39597.69元。 综合认定被告应按80%的责任比例赔偿原告恢复案涉房屋至原状的折价损失561346.62元及鉴定费16000元，另赔偿租金损失39597.69元。原告主张该期间的物业费，没有物业管理事实，本院不予支持。鉴定费为查明案件事实所需支出的必要费用，本院予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十三条的规定，判决如下： 一、被告泊头市曲美家居商城赔偿原告青县苏宏物业服务有限公司恢复房屋原状所需工程造价损失561346.62元； 二、被告泊头市曲美家居商城赔偿原告青县苏宏物业服务有限公司租金损失39597.69元； 三、被告泊头市曲美家居商城支付原告青县苏宏物业服务有限公司鉴定费16000元； 四、驳回原告青县苏宏物业服务有限公司其它诉讼请求。 本判决第一、二、三项于本判决生效之日起十日内给付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计7110元，由原告青县苏宏物业服务有限公司负担2920元，由被告泊头市曲美家居商城负担4190元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。并同时预交上诉费（收款单位：河北省沧州市中级人民法院，开户行：中国农业银行沧州北环支行，账号：50×××85），在上诉期限届满之日起七日内未交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  姚者辉 二〇二〇年十二月十四日 书记员  刘 英