辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终2188号 上诉人(原审被告)：扈德义，男，1959年6月28日出生，满族，住凤城市。 委托诉讼代理人：周志丹，辽宁永冠律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：任凤强，男，1980年1月22日出生，满族，住凤城市。 委托诉讼代理人：王玲，辽宁精华律师事务所律师。 原审被告：李庆红，女，1952年10月18日出生，满族，住凤城市。 原审被告：姚本军，男，1958年11月14日出生，满族，住凤城市。 上诉人扈德义因与被上诉人任凤强以及原审被告李庆红、姚本军房屋买卖合同纠纷一案，不服凤城市人民法院(2020)辽0682民初2322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人扈德义及其委托诉讼代理人周志丹，被上诉人任凤强及其委托诉讼代理人王玲以及原审被告姚本军、李庆红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 扈德义上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。上诉人从未出售过该房屋，上诉人与原审被告李庆红没有买卖合同关系，该契约上的签字是伪造的，一审法院应当查清。被上诉人身份证复印件上的签字是上诉人签的，但是“房改过户给任凤强”的字样不是上诉人书写，对该内容不认可。另外，一审程序违法。 任凤强辩称，第二次开庭就是宣判，因此上诉人主张原审程序违法是不成立的。上诉人虽然在原审时称与李庆红签订的卖房契约中的签名不是其书写的，但是在2014年7月24日，房改办理房照时，被上诉人找到上诉人，上诉人签署同意此次房改过户给被上诉人的证明，足以证明其与李庆红房屋交易真实存在，因此鉴定没有意义。案涉多份房屋买卖契约均系双方真实意思表示，房款均已实际交付，房屋已经实际交付使用，合同履行多年，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。 李庆红、姚本军陈述，原判正确，应予维持。 任凤强向一审法院起诉请求：1、依法确认1998年10月14日扈德义与李庆红签订的《买房契约》、2002年3月8日李庆红与姚本君签订的《买房契约》、2007年5月1日姚本君与任凤强签订的《买房契约》合法有效。2、坐落于凤城市飞机场街**24平方米房屋归原告任凤强所有，被告协助原告办理房屋产权变更登记手续。3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告扈德义系凤城市轴承厂退休工人，凤城市轴承厂将原地址为凤城市飞机场街177号（现地址为凤城市凤凰城区凤城市轴承厂1-6）的24平方米公产房分配给被告扈德义居住。1998年10月14日，被告扈德义与被告李庆红签订《卖房契约》：兹有扈德义同志，愿将自己公房二十四平方米（房屋座落在凤城转卖给本厂职工李庆红同志。房款总计捌仟伍佰元整。当面一次付清。因为房照为集体执照，待日后办理个人房照的一切费用由买方承担，特立此约为证。卖房人处签名为：扈得义，买房人处由被告李庆红签名。证人周某、王某签名。2002年3月8日，被告李庆红与被告姚本军签订《卖房契约》：兹有李庆红同志，愿将自己公房二十四平方米（另加临时建筑四十八平方米，此房屋座落在凤城区转卖给姚本君同志。房款总计壹万肆仟伍佰元整。其中二十四平公房为捌仟伍佰元，临时房为陆仟元整。此款签约时一次付清。此房照为集体房照，待日后办理个人照时，费用由买方负担。此房以前债务由卖方负担。卖房人：李庆红，买房人处姓名书写为姚本君。2007年5月1日，原告任凤强与被告姚本军签订《卖房契约》：兹有姚本君同志，自愿将自己公房二十四平方米（另加临时建筑四十八平方米）转卖给任凤强同志。此房坐落在凤城区。房款总计：壹万肆仟伍佰元整（其中二十四平公房为捌仟伍佰元整，临时建筑房为陆仟元整。房款签约时一次付清。此房为集体房照，待日后办理个人房照时，费用由买方负担。此房以前债务由卖主负担。卖房人姓名书写为姚本君，买房人：任凤强。原告购买案涉房屋后，一直占有并使用至今。2014年7月24日，原告为办理案涉房屋的过户手续找到被告扈德义，被告扈德义在原告身份证复印件上原告书写的“此次房改过户给任凤强”前书写“扈得义同意”并在日期后签名“扈得义”加按手印。2015年5月28日，凤城市轴承厂收取原告3600元购房款和33元测绘费。后凤城市轴承厂将两笔款项退还原告。嗣后，凤城市轴承厂破产管理人收取被告扈德义房款3600元。被告扈德义办理了案涉房屋的不动产权证书，权利人：扈德义，证号：辽（2019）凤城市不动产权第0006047号，房屋建筑面积：24平方米，坐落：凤城市凤凰城区凤城市轴承厂1-6，产权来源：房改房。原告因与被告协商办理案涉房屋不动产权属转移登记未果而诉至该院。 一审法院认为：被告扈德（得）义与被告李庆红签订的《卖房契约》、被告李庆红与被告姚本军（君）签订的《卖房契约》、原告任凤强与被告姚本军（君）签订的《卖房契约》均是协议双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，真实有效，各方当事人均应按照约定履行各自的义务。在房屋买卖合同中，出卖人协助买受人办理不动产权属转移登记系出卖人的附随义务。案涉房屋在本案当事人之间签订《卖房契约》时虽然是公产房，但2015年被告扈德义已经通过房改购房取得案涉房屋的产权，并办理了不动产权属证书，案涉房屋具备办理产权转移登记的条件。故被告扈德义应当首先协助被告李庆红办理案涉房屋的不动产权属转移登记，然后依次由被告李庆红协助被告姚本军、被告姚本军协助原告任凤强办理。故原告的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。被告姚本军与被告李庆红、被告姚本军与原告任凤强签订《卖房契约》时，均将“姚本军”书写为“姚本君”系笔误，两份《卖房契约》已实际履行，且当事人均无异议，该院予以确认。关于被告扈德义抗辩其与被告李庆红签订的《卖房契约》系伪造，本人并不在场，其姓名为“扈德义”而非“扈得义”，也不是本人所签一节。首先，1998年10月14日的《卖房契约》签订后，被告扈德义就不再占有并使用案涉房屋，2015年通过房改购买案涉房屋，后又办理了不动产权属证书，已历经二十多年。期间由被告李庆红亲属居住并加盖临时建筑，后由原告占有使用至今，被告扈德义如果没有出卖案涉房屋，却在二十多年里任由他人长期占有使用，既未阻止，也未主张权利，更未取得收益，明显违背常理。其次，2014年7月24日，原告找到被告扈德义要求办理房照时，被告扈德义签名同意。说明被告扈德义已实际出卖案涉房屋并知道转卖原告的事实。再次，被告扈德义同意原告办理房照时签名“扈得义”，结合1998年10月14日《卖房契约》的签名“扈得义”，说明被告扈德义有签名“扈得义”的习惯。综上，该院认定1998年10月14日的《卖房契约》系被告扈德义与被告李庆红签订的，对被告扈德义的该抗辩观点，该院不予采信。关于被告扈德义提出依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让一节。该院认为该规定系管理性规定，约束不动产权属登记机关对未取得不动产权属证书的城市房屋不得办理产权转移登记，但并不影响本案各方当事人之间签订的《卖房契约》的效力，且案涉房屋已经取得权属证书，具备办理转移登记的条件。故被告扈德义该抗辩观点，该院不予支持。判决：一、确认被告扈德（得）义与被告李庆红于1998年10月14日签订的《卖房契约》、被告李庆红与被告姚本军（君）于2002年3月8日签订的《卖房契约》、原告任凤强与被告姚本军（君）于2007年5月1日签订的《卖房契约》合法有效；二、被告扈德义、李庆红、姚本军于本判决生效后十日内协助原告任凤强办理坐落于凤城市凤凰城区凤城市轴承厂1-6，建筑面积24平方米，证号：辽（2019）凤城市不动产权第0006047号房屋的不动产权属转移登记；三、驳回原告任凤强的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告扈德义承担。 二审期间，各方均未提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于上诉主张没有出售房屋并要求对卖房契约进行笔迹鉴定一节。首先，任凤强提供了由上诉人签字确认的注有“此次房改过户给任凤强”字样的书面证明，虽然上诉人对内容不予认可，但对签字没有异议。关于为何出具该证明，其给出的解释是谁在案涉房屋中居住就给谁出证明，但上诉人既否认将此房出售亦否认将此房出租，对谁实际占用房屋又不知晓，在此情况下出具该书面证明与其给出的解释相矛盾。其次，上诉人签字的书面证明可以证实其已出售房屋，并对该房屋过户给任凤强予以认可。现上诉人二审中申请对卖房契约的笔迹进行鉴定，该申请不仅超过了举证期限且鉴定结论也无法改变其出具书面证明的事实。最后，上诉人主张从未出售案涉房屋，但又自认自己没有居住，对于自己的财产长期被人占用而不提出异议，与常理不服。故对上诉的该项主张，本院不予支持。 关于一审法院审理本案诉讼程序是否违法一节。上诉人主张一审法院未通知其参加第二次庭审，影响其合法的诉讼权利。经本院审查，上诉人主张的第二次开庭时间为2020年9月7日，通过该庭审笔录可知，当日并非对案件开庭审理，而是公开宣判。原审主审法官在笔录和送达回证中注明上诉人拒绝签字，而其他当事人均在笔录和送达回证中签字。因此，一审程序并无不当，对上诉人的该项主张，本院不予支持。 综上，扈德义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人扈德义负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  孔亮亮 审判员  张峻峰 二〇二〇年十二月十四日 书记员  林婷婷