沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初16918号原告：沈阳和泰物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区泉园一路**，统一社会信用代码：91210103711106987C。法定代表人：金国才，系该公司经理。委托诉讼代理人：董庆贺，男，1989年4月19日出生，汉内蒙古通辽市科尔沁区**，系该公司36。被告：李晓南，女，1984年12月17日出生，汉沈阳市和平区-21。原告沈阳和泰物业管理有限公司（以下简称“和泰物业公司”）诉被告李晓南物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和泰物业公司的委托代理人董庆贺及被告李晓南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担2018年1月1日至2020年6月30日的欠缴的物业管理费5121.6元人民币；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2006年至今，原告为被告提供物业管理服务，原告的服务已达数年之久，被告未曾提出异议，原、被告形成了事实上的物业服务管理关系。原告按照2.0/㎡的价格向被告收取物业费。合同履行至今，原告一直做其应做的义务，不断完善该小区环境，不断提升自己的服务质量，给业主们提供了更为优质的物业管理服务。同时，原告也不断以电话、登门等和平方式向原告讨要欠缴的物业费，被告以各种理由推脱至今。为了维护原告的合法权益，请求法院依据双方签订的协议以及相关法律规定，判令被告承担欠缴的物业管理费,5,121.6元人民币，并判令被告承担本案的诉讼费用。被告李晓南辩称，请求驳回原告的诉讼请求，具体理由如下：原告不能履行物业服务业务，表现为1.我的入住时间是2009年，有发票为证；2.小区环境卫生脏乱差，走廊、电梯、负一、二层停车场臭气熏天；3.电梯设施损坏、墙皮脱落严重，不能按时维护保养，电梯不能按时年检，现所贴的标签是2020年7月到期，经核实此标签使用地址是南京北街107号，而电梯实际使用地址是南京北街109号，与所在楼号不符，电梯现已过年审期，但未申报检验，电梯多次出现滑梯现象；4.保安素质低，年龄大，在负一层角落小便，不在乎是否有人，夜间保安执勤时在前台睡觉，不能履行保安职责，广告粘贴、商品推销人员随意出入、疫情期间防疫应付了事；5.产权性质与实际收取水电费标准不符，产权性质为普通住宅，但水电费按照商业住宅标准收取，根据物业管理办法第45条，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收钱款费用的不得向业主收取手续费等额外费用；6.从购房至今，都没有成立业主委员会，更没有签订过物业服务合同，业主多次向物业公司反映问题得不到解决，2019年通过社区成立业主委员会时，需拿当年物业缴费凭证去报名，我因未交物业费，不是该小区业主，故我认为，不是业主可以不缴纳物业费；7.收取物业费帐目不公开，物业费是否用到了该用的地方，有没有被贪污或进行其他非法活动。综上所述，根据物业管理实施细则第6条规定，在物业管理企业提供的服务不符合约定时，业主有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求，根据物业管理办法第54条约定，利用物业共用部分，共用设施、设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，原告物业公司自开始运营以来，公共区域的租赁收费（一楼超市、药店、机票代售）电梯内广告费、、地下停车场停车费楼外公共区域停车费、、地下停车场广告等这些费用未经业主同意，所得收益不知去向，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，被告李晓南系位于沈阳市和平区南京北街109号1-21-14房产的业主(建筑面积85.36平方米)。2006年12月1日，沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司（甲方）与原告和泰物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定乙方为沈阳市和平区南京北街113号和泰运恒国际大厦提供物业服务，委托管理年限为三年，自2006年12月1日起至2009年11月30日止，物业管理服务费住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米3元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米6元向业主或物业使用人收取。2009年9月25日，甲方（原告李晓南）与乙方（原告和泰物业公司）签订《物业管理服务费收缴协议》，协议约定，根据沈阳市大厦管理标准和市物价局审批文件，大厦物业管理费按每平方米每月2元收取，全年应缴总额2,049元；甲方须每年12月31日前缴清当年物业费，延期缴付每日加收3‰的滞纳金等。2020年7月7日，辽宁省沈阳市和平区太原街街道八一社区居民委员会出具情况说明，该说明记载，和泰大厦、和泰运恒国际位于沈阳市和平区南京北街107-113号，属太原街街道八一社区管辖。1、和泰大厦，，地址沈阳市和平区南京北街**自1998年6月30日建成之日至今一直由沈阳和泰物业管理有限公司进行物业管理工作。2、和泰运恒国际A座、C座，地址，地址分别为沈阳市和平区南京北街**和**006年6月30日建成之日起，至今一直由沈阳和泰物业管理有限公司进行物业管理工作。被告李晓南未交纳2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。另经本院工作人员实地查看，涉案建筑物内存在多处大面积墙体、顶棚面漆脱落，维修入口未修复、遮盖以及电梯内顶棚未复原，电梯门口地砖缺损，地下停车场垃，地下停车场垃圾况。上述事实，有房屋电子登记（簿）查询证明、《物业管理委托合同》、《物业管理服务费收缴协议》、情况说明、照片及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经审查质证，本院予以确认。本院认为，沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司与原告和泰物业公司签订的《物业管理委托合同》不违反法律、行政法规的有关规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，被告作为涉案园区业主，原告和泰物业公司作为物业服务企业，均应依据合同约定履行各自义务。原告依法履行了前期物业服务合同义务，被告李晓南理应按照前期物业服务合同之约定向原告履行支付物业服务费的义务，物业服务费金额可参照原《物业管理委托合同》约定的物业服务费单价确定，原告主张单价按照2元/月/平方米计算，被告亦在《物业管理服务费收缴协议》中签字同意，故物业服务费单价按照2元/月/平方米计算。因涉案建筑物内存在多处大面积墙体脱落、维修入口未修复、遮盖以及电梯内顶棚未复原、电梯门口地砖缺损、地下停车场垃、地下停车场垃圾况，原告履行物业服务义务存在瑕疵，本院酌情确定被告按欠费金额的90%向原告交纳物业服务费。被告应向原告和泰物业公司支付的物业服务费金额为4,609.44元（2元/月/平方米×30个月×85.36平方米×90%）。被告关于保安工作情况的答辩意见证据不足，本院不予采信；关于产权性质与水电费收费标准、成立业主委员会的答辩意见与本案非同一法律关系，本案不予处理；关于原告利用共用部分营利的问题，被告可另案或通过其他合法方式解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李晓南于本判决生效后十日内给付原告沈阳和泰物业管理有限公司2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4,609.44元；二、驳回原告沈阳和泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取，原告已预交），由被告李晓南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李秋萍二〇二〇年十二月十七日法官助理郭玲书记员高千惠本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。