广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终6673号上诉人（原审原告）：文超辉（MAN，ChiuFai），女，1975年10月29日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：陈汝璋，广东泽荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市港汇房地产投资有限公司，住所地广东省中山市港口镇铺锦工业区**之一卡，统一社会信用代码91442000566642029W。法定代表人：黎伟良，董事长。委托诉讼代理人：梁婉薇，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾锵华，广东中元律师事务所律师。上诉人文超辉（MAN，ChiuFai）因与被上诉人中山市港汇房地产投资有限公司（以下简称港汇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初2200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文超辉上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，港汇公司已构成严重违约，其有权解除合同并要求港汇公司返还购房款及赔偿损失；二、《合同补充协议》第十二条特别约定第7款为格式条款，人民法院应认定该条款无效，即其仍有权解除合同。《合同补充协议》是港汇公司为了重复使用而预先拟定并在订立时未与其进行协商的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，提供格式合同的一方应遵循公平原则确定双方权利义务，还负有采取合理方式提请对方注意免除或限制其责任的条款的义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条的规定，“采取合理的方式”是指在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识。港汇公司仅给予其10天的解除权行使期限，与该司180天的逾期期限形成鲜明对比，《合同补充协议》仅约定10天的解除权行使期限，实属过短且极不合理，港汇公司如此约定实为排除其行使解除权而设定，这无疑是变相加重了购房者责任、排除购房者主要的权利，故港汇公司在签订时应采取合理的方式提醒其注意，否则该条款无效。从《合同补充协议》文本可知，港汇公司故意使用极小的字体制定协议，并将该条款埋藏于众多条款之中，且未采取足以引起购房者注意的文字、符号、字体等标识，也没有向其仔细说明条款内容及提醒其注意。另外，《合同补充协议》第十五条的标题为“合同的变更和解除”，因此正常情况下关于合同解除权行使期限的约定应设置在该条款之中，好让其知悉及时行使合同解除权，但港汇公司却将前述约定设置在第十二条“特别约定”之中，而该条款多达20条且没有对前述约定进行加粗突出处理或者加下划线以提醒其注意。港汇公司在制定《合同补充协议》时显然是故意隐藏关于加重购房者责任、排除购房者主要权利的条款，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，港汇公司在使用格式条款时违反了公平原则以及未尽提醒义务，且该条款存在加重其责任、排除其主要权利的情形，人民法院应认定该格式条款无效。被上诉人港汇公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回文超辉的上诉请求，维持原判。一、涉案商品房买卖合同未达到根本违约的解除条件。其与文超辉签订商品房买卖合同后已在合理期间内将申请验收的相关资料提交住建部门办理验收，涉案商品房已于2020年1月21日取得竣工验收备案登记证，其向文超辉交付商品房已无法律上的障碍，双方签订的商品房买卖合同仍能继续履行，合同目的可以实现，未达到根本违约的解除条件。合同一旦解除将严重冲击合同关系的稳定性，从维护交易秩序和社会经济稳定的角度，在合同能够继续履行的情况下，应由双方继续履行而不是轻易解除合同；二、文超辉主张解除涉案商品房买卖合同缺乏理据。补充协议是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律法规强制性规定的情形，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，因文超辉在起诉前未向其进行催告，也未向其提出书面解除合同的要求，所以，文超辉享有的合同解除权已依法消灭，文超辉据此要求其返还购房款、利息及赔偿相关损失没有事实和法律依据。上诉人文超辉向一审法院起诉请求：1.判令解除其与港汇公司于2016年12月14日签订的《中山市商品房买卖合同》；2.判令港汇公司向其返还已收取的512896元购房款；3.判令港汇公司赔偿其因购买涉案房产所支出的电商服务费20000元、律师见证费850元、公证费1532元、税金14910.57元；4.判令港汇公司向其支付512896元的资金占有利息96168元（以512896元为基数按照年利率6%计算，自2016年12月14日起暂计至2020年1月13日止）。一审法院认定事实：2016年12月14日，文超辉（买受人）与港汇公司（出卖人）签订商品房买卖合同及合同补充协议，约定：文超辉向港汇公司购买港汇公司开发的位于中山市港口镇世纪东路2号时代港汇广场1座1214房的预售商品房，总价款为512896元，于2016年12月14日以现金方式一次性支付；买受人逾期付款的违约责任：一次性付款，如未按合同约定时间付款的，有权要求买受人每日按总房价款的0.02%的标准支付违约金，逾期达30天的，出卖人有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时买受人还应按总房价的20%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（以下简称备案登记证）。在买受人未按合同及补充协议付清全部房价款（包括逾期付款的违约金）或未按规定足额缴纳专项维修资金等费用的情形下，出卖人有权顺延交付商品房。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因台风、雨天、战争、动乱等非出卖人责任对工程造成延误的灾害或事由；3.若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理审批导致的延误；4.因政府有关部门的市政配套工程或其他政府有关部门工程施工安装的延误，或政府规划调整所导致的延误，但有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件；5.非出卖人所能控制的其他事件。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未能按合同和附件六合同补充协议规定的期限交房，则自合同和附件六合同补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起10日内提出书面解除合同的要求，否则视为买受人放弃解除合同的权利。上述商品房买卖合同及合同补充协议还约定了其他事项。文超辉分别于2016年11月24日及2016年12月14日向港汇公司支付上述商品房的定金及购房款，合计512896元。另，文超辉于2016年11月24日向中山市中盟文化传播有限公司支付电商服务费20000元，于2016年12月14日支付律师见证费850元及公证费1532元。2017年1月6日，港汇公司就上述商品房办理了中山市商品房销售登记备案，将上述商品房备案登记至文超辉名下。2017年1月18日，文超辉向中山市地方税务局缴纳上述商品房的印花税、契税合计14910.57元。2019年1月，港汇公司向文超辉邮寄一份《通知》，告知文超辉：因受台风（天鸽、山竹）正侧面的直接影响，在建项目受到不同程度影响，工期顺延。加之因生活给水安装公司安装进度未能按合同约定时间施工完成通水使用，严重影响了本项目消防设备的安装调试及验收工作，导致后续各分项验收工作无法正常推进，致使不能如期交付，将在2019年7月1日前完善各项验收手续，交付物业。由于港汇公司未能依约将上述商品房交付给文超辉，文超辉遂诉至一审法院，主张前述实体权利。另查，2020年1月21日，涉案商品房所在工程取得竣工验收备案登记证。再查，港汇公司为证明涉案商品房存在商品房买卖合同约定的予以延期交付的特殊原因，向一审法院提交了台风天鸽、山竹的360百科词条、港汇公司与中山公用水务有限公司港口分公司签订的时代港汇广场项目给水工程安装工程合同、工程联系函、律师函等证据予以证实。其中，港汇公司分别于2018年8月24日、2018年12月4日、2019年2月10日及2019年9月10日向中山公用水务有限公司港口分公司发出工作联系单、律师函，其内容均为港汇公司催促中山公用水务有限公司港口分公司尽快施工。经质证，文超辉认为虽然确有台风，但港汇公司逾期时间长达370日，与台风无关；港汇公司按时交付涉案商品房是其合同义务，且中山公用水务有限公司港口分公司并非行政主管部门，港汇公司所主张的逾期免责理由不成立。庭审中，港汇公司述称：涉案商品房施工工程因受台风天鸽、山竹影响延误施工60天，因中山公用水务有限公司港口分公司延误施工超过12个月。文超辉对此不确认，认为上述原因不属于合同约定可延期交付的事项。诉讼中，文超辉向一审法院提交《情况说明》，称：关于契税的问题，其代理人致电中山市税务局港口分局了解到，作为纳税主体的文超辉，在本房屋买卖合同解除后，可凭解除协议、调解书、判决书至中山市税务局港口分局办理退税，该税款只会退回文超辉的银行账户中。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房买卖合同系文超辉与港汇公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。本案的争议焦点在于：一、港汇公司是否存在迟延交付涉案商品房；二、文超辉主张解除涉案商品房买卖合同有否依据。关于焦点一。文超辉认为按照涉案商品房买卖合同的约定，港汇公司已逾期交房370日。港汇公司则认为涉案商品房存在延期交付的特殊原因。对此，分析如下：（一）关于台风、第三方延迟施工能否顺延交房期限的问题。虽然涉案合同补充协议约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付：……2.因台风、雨天、战争、动乱等非出卖人责任对工程造成延误的灾害或事由；……4.因政府有关部门的市政配套工程或其他政府有关部门工程施工安装的延误，或政府规划调整所导致的延误，但有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件”，在涉案楼盘施工过程中，中山市的确有遭遇“天鸽”“山竹”这两个强台风的影响。但是，台风为本市天气气象中经常出现的自然灾害，涉案楼盘的施工需要一定时间，港汇公司作为专业的房地产开发企业应当预见到在此期间内会发生台风等情况，对可能影响工期的各种因素进行充分的预估，科学合理制定施工进度及确定竣工交付期限。合同将台风列在迟延交房的免责事由之中，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即应将台风的免责条件严格限定为发生的数量明显多于往年，且严重影响涉案楼盘工程的施工。但港汇公司对此并未举证，且港汇公司在庭审中也确认因两个台风的影响，施工进度只是延缓了60天。同时，根据港汇公司提交的证据可以反映即使不发生台风，港汇公司亦未能按期交付涉案商品房。至于中山公用水务有限公司港口分公司延误施工的问题。首先，由于该公司并不属于合同中约定的“政府有关部门”，其施工内容也不属于合同中约定的“市政配套工程”；其次，根据合同该条款的约定，该免责事由成立，港汇公司还要出具政府相关部门的相应证明文件，但港汇公司对此并未举证。因此，对港汇公司主张的因特殊原因可延期交付涉案商品房的辩解不予采信，认定港汇公司存在迟延交付涉案商品房的事实。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”本案中，涉案商品房买卖合同约定港汇公司应于2018年12月30日前交付涉案商品房，“若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同”。同时，涉案合同补充协议约定“买受人根据法律规定或《合同》约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起10日内提出书面解除合同的要求，否则视为买受人放弃解除合同的权利”。即上述约定表明，若港汇公司未能于2019年6月29日前交付涉案商品房，则文超辉有权要求解除涉案商品房买卖合同，但必须于2019年7月9日前向港汇公司提出书面解除合同的要求。现无证据证实文超辉已于该期限内提出申请，又未在提起本案诉讼前向港汇公司进行催告，故根据上述法律及司法解释的规定，文超辉享有的合同解除权已依法消灭。而且，涉案商品房已于2020年1月21日取得竣工验收备案登记证，即涉案商品房买卖合同仍能继续履行，未达到根本违约的解除条件。综上，文超辉主张解除涉案商品房买卖合同缺乏理据，不予支持。由于文超辉要求解除涉案商品房买卖合同及合同补充协议的诉求理据不足，故其要求港汇公司返还购房款、利息及相关损失赔偿的诉求亦无事实及法律依据，均予以驳回。综上所述，文超辉诉求理据不足，不予支持；港汇公司抗辩合理之处，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回文超辉的诉讼请求。案件受理费10262元，减半收取5131元（文超辉已预交），由文超辉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。文超辉提交了一审法院于2020年8月27日作出的（2019）粤2071民初28755号民事判决书，拟证明在该案中一审法院认定合同补充协议第十二条第7款为格式条款且属于无效条款，并判决支持该案原告所提出的解除合同的相关诉讼请求。港汇公司质证认为上述民事判决尚未发生法律效力，其已对该案提起上诉，除该案外，港汇公司涉及的其他商品房预售合同纠纷案件，一审法院对于原告提出解除合同的诉讼请求均已驳回，也是考虑到合同一旦解除对社会经济和交易秩序的严重影响，在合同能够继续履行的情况下应由双方继续履行合同。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为涉港商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，本案中，因双方当事人均同意适用内地法律解决纠纷，所以，一审法院适用内地法律作为本案的准据法进行裁决正确，本院予以维持。本案的争议焦点为涉案商品房买卖合同是否应予解除的问题。虽然作为涉案商品房买卖合同附件六的合同补充协议是港汇公司预先拟定的格式合同，但文超辉作为签订主体如果不同意该补充协议内容的话，完全可以提出修改意见，而该补充协议开头已用加黑字体标注“特别提示：为确保买受人充分理解合同条款，买受人确认出卖人已就《中山市商品房买卖合同》及本补充协议、附件中包含的免除或限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人对相关内容已充分理解其含义并同意全部内容”。且“买受人根据法律规定或《合同》约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起10日内提出书面解除合同的要求，否则视为买受人放弃解除合同的权利。”这一条款内容是在该补充协议的“特别约定”之中，如果文超辉有认真阅读该补充协议，就不可能看不到上述条款内容。所以，对文超辉称上述条款内容无效的上诉主张，本院不予采信。因根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，当事人对合同解除权有约定的按照当事人的约定，所以，在文超辉没有在双方约定的期限内提出书面解除合同要求的情形下，一审法院根据涉案商品房买卖合同的实际履行情况判决驳回文超辉有关解除合同的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人文超辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10262元（上诉人文超辉已预交），由上诉人文超辉负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  胡怡静审判员  张 荣二〇二〇年十二月一日书记员  吴淑贞