贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8355号上诉人（一审被告）：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。法定代表人：丁昌泽，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张智宇，该公司员工。被上诉人（一审原告）：路绍江，男，1987年4月22日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：吴艳，女，1985年7月25日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：郑秋艳，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：王丽波，贵州圣谋律师事务所实习律师。上诉人毕节市天厦房地产开发有限公司因与被上诉人路绍江、吴艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14405号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人毕节市天厦房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人于2019年1月31日取得案涉商品房大证，并于2019年2月18日在电梯等客户必经之路张贴通知办证照片，已尽到通知义务，一审判决违约金至办得小证之日不当。被上诉人签署了补充协议2，上诉人并未违约。被上诉人路绍江、吴艳二审未作答辩。原审原告路绍江、吴艳一审诉讼请求：1.判决被告以已付购房款246738元为基数，按日万分之二的标准计付原告自2017年8月25日至被告交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日（2019年4月3日）的违约金28917.69元；2.判决被告返还原告燃气开户费2500元、水入户费800元、电入户费520元、闭路电视入户费300元，共计4120元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年2月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市，房屋总价款为246738元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2017年8月4日前，被告承诺于2016年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，双方未对约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任进行选项选择。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，2017年7月6日，被告向原告收取燃气开户费2500元、闭路电视开户费300元、水电开户费1320元，及契税、办证费等费用。2017年7月7日，被告将案涉房屋实际交付原告使用。2019年1月31日，被告取得涉案房屋初始登记，2019年4月3日，毕节市自然资源和规划局向原告颁发了不动产权证书。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。关于诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，且该违约金的数额系随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告提起诉讼之日（2020年8月25日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月25日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。关于违约金应如何计算的问题，案涉合同系2017年2月4日签订，但原、被告双方在合同第二十二条第三款关于转移登记的约定为被告承诺于2016年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，显然，该约定的时间节点与合同签订时间在先后顺序上有矛盾，故对双方的该约定应认定为约定不明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”根据前述司法解释的规定，被告应于交房之日（2017年7月7日）起90日内即2017年10月5日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告未在2017年10月5日前履行交付的义务，即构成违约，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，于法有据，予以支持。合同履行过程中，被告向原告收取了办证费等费用，双方形成事实上的委托办证关系，若被告具备转移登记的条件后，被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即视为被告履行了约定义务，因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围。被告于2019年1月31日取得初始登记，具备转移登记的条件，但被告未提交证据证实其对原告履行了通知义务。原告取得的《不动产权证书》颁发时间为2019年4月3日，至少能证明原告在2019年4月3日知道被告具备转移登记的条件并提交相关资料给被告申请转移登记，因此，计算违约金的截止时间应认定为2019年4月3日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告在签订合同时，对被告在约定日期起60日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任未作选项选择约定，视为双方没有约定违约金，根据前述司法解释的规定，原告诉请的违约金可按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于原告主张的燃气开户费、闭路电视开户费、水电开户费的问题，被告当庭表示愿意返还，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，一审判决：一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告路绍江、吴艳支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书及产权证的违约金，该违约金以246738元为基数，自2017年8月25日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年4月3日止；二、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告路绍江、吴艳返还燃气开户费2500元、闭路电视开户费300元、水电开户费1320元，该项合计4120元；三、驳回原告路绍江、吴艳的其他诉讼请求。案件受理费287元，由原告路绍江、吴艳负担78元，由被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担209元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人未依照合同约定如期取得案涉商品房所有权初始登记，并向被上诉人交付转移登记有关文书，致被上人迟延取得案涉商品房不动产权证的行为，构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人主张其取得案涉商品房初始登记后，已通知被上诉人提交办证及其已与被上诉人签订有补充协议2，其并未违约，但未提交证据予以证明，应当承担举证不力的不利后果。一审根据双方合同约定，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，确定本案违约金标准及截止时间，并无不当。上诉人关于不应承担违约责任的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费574元，由上诉人毕节市天厦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十二月十日书记员  邓 千