广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初11925号原告：曹某1，男，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为E，港澳居民来往内地通行证号码为H。委托诉讼代理人：郑湘，广东森诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜伟宗，广东森诺律师事务所实习律师。被告：刘某1，男，汉族，住福建省南安市***********，公民身份号码为************855。原告曹某1诉被告刘某1租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑湘、杜伟宗、被告刘某1到庭参加了2020年9月3日庭前会议记录，原告的委托诉讼代理人郑湘、杜伟宗到庭参加了2020年9月21日庭审，被告刘某1经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭2020年9月21日庭审。本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《厂房租赁合同》；2.被告向原告返还租赁物；3.被告向原告支付从2019年6月至2020年5月的租金237600元；4.被告向原告支付从2020年6月开始的房屋占用费，占用费以每月19800元计付到被告返还租赁物之日止；5.由被告承担案件受理费。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为确认双方厂房租赁合同无效，变更第三项诉讼请求为被告向原告支付从2019年6月至2020年5月的房屋占用费237600元。事实与理由：原、被告于2017年11月3日签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于东莞市**************厂房出租给被告，租赁期限为四年，从2017年11月1日至2021年10月31日止。原告依照合同约定将该租赁物交付给被告使用。被告从2019年6月起再没有向原告支付租金，因被告上述行为已违反《厂房租赁合同》的约定，原告请求解除与被告的房屋租赁合同关系，并且请求被告支付原告欠付的租金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十二条、第二百二十七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，为维护自身合法权利，故诉至本院，请求判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有《厂房租赁合同》、《土地有偿使用协议》、《集体土地建设用地使用证》、《协议书》。被告辩称，一、由于原告换铁门、停电导致被告工厂不能生产，造成客户损失，员工工资没发，所以被告从2020年4月起拒绝交租，之前的租金都按时缴纳。二、原告未经被告同意擅自贱卖被告机器、货物，公安机关已经进入侦查阶段，具体情况被告会另行起诉。被告为支持其抗辩主张，向本院提交的证据有收据。经审理查明，2017年11月3日，原告作为出租方与作为承租方的被告签订《厂房租赁合同》，约定：原告将坐落于东莞市****************的房屋出租给被告，面积约1100平方米；租赁期限4年，从2017年11月1日起至2021年10月31日止，租赁期满三年涨租10%；租期届满，建设起来的写字楼不能拆走；每月总租金19800元（含卫生费、厂长费、门卫费等）；被告无需交基本电费，电损等，电费按每度0.95元支付给原告；水费按每吨4元支付给原告；从2017年11月10日开始计收租金，被告应于每月10日支付当月租金；被告应在合同签订时，支付押金39800元、第一个月租金19800元；在租赁期限内，若遇被告欠交租金超过1个月，原告在书面通知被告缴纳欠款之日起10日内，被告未支付有关款项，原告有权停止被告使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由被告全部承担；合同还对双方其他权利义务进行了约定。被告提交收据拟证实被告在2019年9月10日已交案涉厂房租金。收据是原告手写，内容为：“兹收到刘某1交来人民币五仟元正”，落款处有原告的签名，落款时间为2019年9月10日。原告对收据真实性确认，但主张该收据对应的租金是2019年5月之前的租金。原告在本案主张2019年6月开始至被告返还租赁物期间的房屋占有使用费，房租占有使用费按每月19800元计算。被告则主张租金交至2020年3月，2020年3月应交租金19800元，已交18400元，尚欠1400元，因原告在2020年4月15日开始对案涉厂房停电，在2020年5月3日擅自更换门锁，导致被告无法进入，故被告从2020年4月开始拒绝缴付租金。2019年6月至9月均有房租收据，2019年10月至2020年3月租金是现金交付，部分有收据，部分没有收据。原告否认其对案涉厂房实施停电及更换门锁行为，并主张双方签订合同后，被告从2019年1月、2月开始欠付租金，原告自愿仅请求2019年6月开始的租金。原告于2020年9月21日庭审中提交《协议书》拟证实被告于2020年9月8日腾退案涉厂房。《协议书》载明被告于2020年9月8日已搬走其所有的存放于案涉厂房的机器及可移动产品，退回房屋所有钥匙，由原告回收房屋，落款处分别有“曹某1”、“刘某1”的签名，落款时间为2020年9月8日。因被告经本院合法传唤未到庭参加2020年9月21日庭审，本院在庭审结束后向被告发出限期质证通知书，限期被告在收到该《协议书》之日起五个工作日提交书面质证意见，但被告未在期限内提交书面质证意见。另查明，经本院发函东莞市自然资源局调查本案事实，东莞市自然资源局函复本院：案涉土地证号为东府集建（1997）第***号土地坐落于东莞市*********，土地使用权人为凤岗镇***，登记面积2066.68平方米，批准用途为厂房，未抵押，未查封，未办理建设工程规划许可证，未办理建设工程规划条件核实（规划验收），查无地上建筑不动产权属登记信息。以上事实，有《厂房租赁合同》、收据、《协议书》、东莞市自然资源局复函附不动产登记信息查询结果及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原告为香港特别行政区居民，本案应比照涉外纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，案涉房屋所在地即合同履行地以及案涉被告住所地在中华人民共和国内地，故应以中华人民共和国内地的法律作为本案解决争议的准据法。本案争议焦点在于：双方签订的《厂房租赁合同》效力如何，原告各项诉请能否支持。对此，本院分析如下：其一，原、被告双方于2017年11月3日签订《厂房租赁合同》约定原告将坐落于东莞市****************的房屋出租给被告，但依据东莞市自然资源局向本院出具的复函，未查证到案涉房屋办理建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，本院认定原、被告双方于2017年11月3日签订的《厂房租赁合同》为无效合同。其二，合同无效，但被告已实际使用了案涉房屋，原告有权请求参照《厂房租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于案涉房屋占有使用费支付至何时的问题。首先，被告提交收据拟证实被告在2019年9月10日已交案涉厂房房屋占有使用费，但该收据仅载明收到5000元，并未载明收到的是何时间段的房屋占有使用费，无法据此认定原告收取的是2019年10月的房屋占有使用费。第二，被告主张房屋占有使用费交至2020年3月，2020年3月应交房屋占有使用费19800元，已交18400元，尚欠1400元，2019年6月至9月均有房屋占有使用费收据，2019年10月至2020年3月房屋占有使用费是现金交付，部分有收据，部分没有收据，但被告未举证证实其已付房屋占有使用费数额、期间，原告亦予以否认，理应由原告承担举证证明责任。综合以上两点，被告提交的证据不足以证实房屋占有使用费付至2020年4月，本院依法采信原告的主张，即从2019年6月开始的房屋占有使用费被告并未支付。关于被告何时腾退案涉厂房的问题。原告提交的《协议书》有双方签名，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，且未在本院指定的期限内对《协议书》发表质证意见，应视为其对《协议书》放弃质证权利，本院依法采信《协议书》，认定被告在2020年9月8日腾退案涉厂房。关于被告抗辩原告对案涉厂房停电、擅自更换门锁导致被告未正常使用案涉厂房的问题。被告的前述抗辩均未提交证据证实，原告亦予以否认，应由被告承担举证证明责任，本院对被告的抗辩不予采信，被告应正常支付厂房占有使用费。综合以上几点，被告应向原告支付2019年6月至2020年9月8日期间的房屋占有使用费，共计19800元/月×[15月+8/30（月）]≈302280元。至于原告请求被告返还租赁物的问题。因诉讼过程中，被告已于2020年9月8日腾退案涉厂房，故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院判决如下：一、确认原告曹某1与被告刘某1于2017年11月3日签订的《厂房租赁合同》无效；二、限被告刘某1于本判决发生法律效力之日起三日向原告曹某1支付占有使用费302280元；三、驳回原告曹某1其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5161元，由被告刘某1负担。如不服本判决，原告曹某1可在判决书送达之日起三十日内、被告刘某1可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  柯金玲审判员  刘先军审判员  莫秀波二〇二〇年十二月三日书记员  陈李玉附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。