江西省上饶市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣11执异68号案外人：上饶市四海实业有限公司，住所地上饶市信州区金龙岗普济巷**。法定代表人：潘月红，系该公司董事长。申请执行人：上饶银行股份有限公司信州支行，，住所地江西省上饶市信江东路**统一社会信用代码：91361100662013388E。法定代表人：马志群，系该支行行长。被执行人：江西大美建筑装饰工程有限公司，住，住所地江西省上饶市信州区五三大道****8-1/div>法定代表人：郑资森，系该公司总经理。被执行人：江西润丰房地产开发集团有限公司，住所地，住所地江西省上饶市信州区三清山东大道**拉菲庄园**会信用代码91361100727744801F。法定代表人：谭文峰，系该公司董事长。被执行人：上饶润丰国际酒店有限公司，住所地江西省，住所地江西省上饶市信州区五三大道**法定代表人：谭文峰，系该公司董事长。被执行人：谭文峰，男，1975年10月8日生，汉族，住江西省上饶市信州区。被执行人：汪潇，女，1979年12月18日生，汉族，住江西省上饶市信州区。本院在执行上饶银行股份有限公司信州支行（以下简称信州支行）与江西大美建筑装饰工程有限公司（以下简称大美公司）、上饶润丰国际酒店有限公司（以下简称润丰酒店）、谭文峰、汪潇金融借款合同纠纷一案中，案外人上饶市四海实业有限公司（以下简称四海公司）向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人四海公司称，请求裁定终止本院（2020）赣11执394号执行裁定中对上饶市信州区（上房权证上饶市字第××、24××67号）（以下简称案涉房产）淘宝网司法拍卖执行措施并撤销涉及该房产的执行裁定。主要事实与理由：2005年4月26号，因上饶市属于四海公司的新大家富快餐店和天津桥粮店一层临街店面房以及新大家富快餐店二层营业房拆迁。经四海公司与润丰公司协商达成《拆迁合同书》，合同确定润丰公司应在原地（胜利路186号）按1：1的比例归还四海公司的房产，润丰公司应归还四海公司一层店面房面积269.49平方米，二层营业房为347.53平方米。拆迁合同签订后，润丰公司于2009年将案涉房产交付给四海公司，之后四海公司将案涉房产在2009年5月13日租赁给张友志经营壹得壹酒店至今。2011年3月21日，四海公司与润丰公司正式签订《交房协议书》。由于四海公司与润丰公司拆迁安置的店面，在2011年3月30日登记在润丰公司的名下，四海公司在〈交房协议书〉签订后一直要求润丰公司将产权过户到四海公司名下，但润丰公司以种种理由推托，一直未办理过户。2020年11月中旬，四海公司通过朋友得知，本院已作出（2020）赣11执行394号执行裁定，其中将四海公司所有的案涉房产在淘宝网挂网进行司法拍卖。四海公司认为本院挂网拍卖的房产应属于四海公司所有的房产。本院查明，信州支行与大美公司、润丰酒店、谭文峰、汪潇金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月10日作出（2020）赣11民初132号民事调解书，确认大美公司尚欠信州支行借款本金6200万元及相应利息。如大美公司未按期清偿债务，信州支行对润丰公司、谭文峰名下已办理抵押登记的抵押财产（不动产证明号为赣（2019）上饶市不动产证明第00010720号）折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。因大美公司未履行生效法律文书确定的义务，信州支行向本院申请强制执行。2020年9月15日，本院作出（2020）赣11执394号执行裁定，查封案涉房产。2020年10月20日，上饶市国盛房地产土地资产评估有限公司出具编号为饶国盛评字（2020）第F1005-393号房地产司法鉴定估价报告。2020年10月28日，本院作出（2020）赣11执394号之一执行裁定，对案涉房产采取拍卖措施。另查明，2005年4月26日，四海公司与润丰公司签订《拆迁合同书》，合同约定拆迁地点为上饶市属于四海公司的新大家富快餐店和天津桥粮店一层临街店面房以及新大家富快餐店二层营业房，润丰公司应在原址（胜利路186号）按1：1的比例归还四海公司的房产，其中上饶市房屋拆迁安置办公室作为受委托拆迁单位、上饶市信州区粮食局作为监证单位。2011年3月21日，四海公司与润丰公司正式签订《交房协议书》，双方确认现壹得壹酒店经营房产为拆迁还房的房屋，临街为上饶市庆丰路，长度为16.55米，并就面积以及其他事项进行确认。2009年5月13日，四海公司与张友志签订房屋租赁合同，四海公司向张友志出租位于上饶市润丰财富广场临街两层店面，面积为620平方米，租期自2009年8月10日至2014年8月10日。2014年8月9日，四海公司与张友志签订壹得壹酒店房屋租赁合同，四海公司向张友志出租位于上饶市润丰财富广场临街两层店面，面积为652.22平方米，租期自2014年8月10日至2019年8月10日。2019年8月10日，四海公司与张友志签订壹得壹酒店房屋租赁合同，四海公司向张友志出租位于上饶市润丰财富广场临街两层店面，面积为652.22平方米，租期自2019年8月10日至2021年8月10日。再查明，案涉房产产权证上房权证上饶市字第××、24××67号载明房屋所有权人为润丰公司。2019年8月26日，案涉房产办理抵押登记，不动产证明号为赣（2019）上饶市不动产证明第0010720号，抵押权人为信州支行。本院认为，本案争议焦点为四海公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，抵押权在一般情形下具有优先受偿效力，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同纠纷解释）第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”此外，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称优先受偿权批复），建设工程价款优先权优于抵押权和其他债权，但不能对抗已经交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者，即抵押权的行使亦不得对抗购房的消费者。据此，根据《优先受偿权批复》并参照《商品房买卖合同纠纷解释》第七条第一款规定，在权利发生冲突时，被拆迁人对拆迁安置房屋优先取得权利优先于抵押权，应对被拆迁人予以特殊保护。具体到本案，四海公司与润丰公司于2005年4月26日签订《拆迁合同书》，明确上饶市属于四海公司的新大家富快餐店和天津桥粮店一层临街店面房以及新大家富快餐店二层营业房拆迁，润丰公司应在原址按1：1的比例归还四海公司的房产，并于2011年3月21日签定《交房协议书》，确认现壹得壹酒店经营房产为拆迁还房的房屋，并就房屋位置、面积以及其他事项进行确认，此后案涉房产因大美公司向信州支行借款而设定他项权利。根据前述司法解释规定，四海公司对案涉房产的优先取得权能够优先于信州支行对案涉房产的抵押权，四海公司对案涉房产享有足以排除信州支行基于抵押权而强制执行的权益。另，四海公司主张撤销涉及案涉房产的执行裁定，缺乏事实与法律依据，对于案外人提出标的异议成立时原执行行为如何处理，应当根据申请执行人是否提起执行异议之诉及其诉讼审理结果确定是否解除相应执行措施。综上，四海公司对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其提出的排除执行的异议依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条的规定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，裁定如下：中止对位于上饶市信州区（产权证为上房权证上饶市字第××、24××67号）的执行。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  吴国强审判员  谢善华审判员  俞 鸿二〇二〇年十二月七日书记员  吴华俐