山东省泰安市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁09民终4671号 上诉人（原审原告）：山东省煤田地质局物探测量队，住所地：济南市历城区经十东路**。 法定代表人：刘太忠，队长。 委托诉讼代理人：卢文娟，泰和泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈国艳，泰和泰（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王灿军，男，1954年12月26日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 上诉人山东省煤田地质局物探测量队（以下简称物探队）因与被上诉人王灿军房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初3363号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 物探队上诉请求：撤销一审裁定，改判支持上诉人一审诉讼请求或指令发回重审；一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定部分主要事实错误。1、被上诉人事实上不具有购买、租赁本单位的公有住房的资格和条件。上诉人于2002年6月7日制定并公布《分房方案》，明确分房的范围、条件及其他相关内容。《分房方案》程序合法、内容明确、具体，被上诉人亦认可《分房方案》。2004年，上诉人公示《剩余住房分配方案》，明确租赁条件“调整后剩余的住房采取租赁方式向满足条件的职工租赁；租赁先对必须同时满足以下三个条件的职工进行。1、住队单身宿舍、集体宿舍或院内父母家中的已婚职工；2、夫妻双方均为非农业户口；3、夫妻双方在各自单位均无房改房；四、在院内住房分配完后若仍有剩房再对必须同时满足以下条件的（不包括凤凰小区）职工进行分配。1、2004年度我队已婚单、双在职职工（离退休职工除外)；2、夫妻双方都为泰安市城市户口；3、夫妻双方在各自单位均无房改房；五、租赁住房时仍按2002年6月12日公布的（分房方案）的打分标准排序”。在2004年，上诉人进行公有住房租售时，在满足2-6号楼职工后，已不存在多余的公有住房，被上诉人的家属亦非上诉人的职工，根本不具有购买、租赁上诉人公有住房的资格和条件；被上诉人也不满足“1、住队单身宿舍、集体宿舍或院内父母家中的已婚职工”的条件，不具有购买、租赁上诉人公有住房的资格和条件。上诉人为了给予被上诉人等特殊的福利和照顾，作为甲方与被上诉人签订《房屋租赁合同》。签订《房屋租赁合同》时，上诉人与被上诉人虽然存在单位与职工的内部关系，但是双方为平等的民事主体。二、一审法院适用法律错误。一审法院根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条关于“凡不属于民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”依据国务院及山东省关于公房改革的相关政策及规范性文件，被上诉人不具有购买、租赁公有住房的资格和条件。被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》并不是基于单位与职工内部关于公有住房改革的相关政策签订的，而是基于上诉人在被上诉人不具有购买、租赁公有住房资格和条件的前提下，作为平等的民事主体与被上诉人签订的。上诉人与被上诉人不存在公有房屋建房、分房的问题。而是上诉人根据有关公有住房改革的政策下进行房改后剩余房屋的再分配的问题。其适用法律条款错误。应适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第一条之规定“凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。”三、被上诉人的全部主张不合法，亦不合理，未提供相应的证据证实其主张。被上诉人主张其租赁的房屋是上诉人分给他们的，他们有所有权，并主张依据2013年出台的政策补偿其11万4千元，缺少事实和法律依据，亦不存在有关公房改革的政策支持。综上，上诉人与被上诉人是民事平等主体间的房屋租赁合同纠纷，应属民事纠纷，望二审法院支持上诉人请求，支持为盼。 物探队向一审法院提出起诉请求：1、判令被告立即腾退房屋并立即交付于原告；2、判令被告支付公有租房占有使用费暂计8880元（按照每月740元的标准，自2019年8月1日起至实际腾退交于原告为止）；3、判令被告支付利息损失暂计341.88元（以740元为基数，按照全国银行间同业拆借中心2020年5月20日公布的一年期贷款市场报价利率年息3.85%计算，自2019年8月1日至被告实际偿还之日止）；4、案件受理费、保全费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：物探队系经依法登记的事业单位。王灿军系原告单位职工。2002年6月7日，物探队公布《分房方案》一份，内容为：为满足广大职工多年来要求改善住房条件的愿望，根据本队院内的具体情况，经队党、政联席会议决定，今年在机修厂院内和球场南面原停车场内新建3栋宿舍楼，其中2栋单套建筑面积约为106m2，少部分约为118m2，另1栋单套建筑面积约为85m2。并于明年年初在2-6号楼之间建2栋宿舍楼，建筑面积初步定为106m2。共计180户。根据我队的具体情况，由集资建房小组前后2次向职工公布了分房方案反馈稿，根据广大职工的反馈意见，集资建房小组又由各部分以及离退休职工推荐了14名代表召开了2次扩大会议，在会上对集资建房小组再次提出的两套方案进行综合研究，最后决定采纳其中一套方案，报请队党、政联席会议研究后，经队八届一次职工代表大会主席团成员以及生活福利委员会成员通过，现向广大职工公布：一、分房的范围：（一）2-6号宿舍楼现有住户，可优先报名进入选房范围，然后剩余房数由1号、7号、8号宿舍楼的现有住户；住凤凰小区的本队在职职工；现住单身楼的双职工或夫妇双方户口都在本队的职工；按分数排队报名进入选房范围。（二）180户住房报满后统一打分。四、其他规定：1、居住凤凰小区的职工，必须先付清凤凰小区住房的全部购房款后方可申请购买新房，原住房按原购买价交回大队。5、2-6号楼为拆迁楼，在明年新楼开工前拆除，拆除前按房改时该住房的房价收回大队。1号、7号、8号楼的旧楼根据上级文件规定暂时不具备上市条件，职工分配到新房后原住房按房改时房价退回大队。6、空出的1号、7号、8号楼住房优先分配给2-6号楼不买新房的职工，房价仍按第一次房改时该住房的房价计算。剩余的住房下一步另行分配，房价按第二次房改时该住房的房价计算。7、没有分配到今年建筑的3栋楼房的职工，旧楼拆除前由队上临时安排住房，具体规定届时另行同时。该方案明确了计分方法、计分标准等事项。 2004年3月15日，原告公示《剩余住房分配方案》一份，内容为：我队职代会代表组组长、福利委员会、分房领导小组于2004年3月11日对我队现有剩余旧房几种分配办法进行投票表决。表决结果报党政联席会议批准后公示如下：一、对院内1、7、8号旧楼未购房职工进行本楼楼层调整，由于凤凰小区的住房房产手续复杂，仍不具备调整条件，因此暂不进行。房价按调整后该房第二次房改价交付。二、调整后剩余的住房采取租赁方式向满足条件的职工租赁。租赁后与队房管部门签订租赁合同，租金按月计算。每月每平方米4元（建筑面积）。租金每月从工资中扣除。最长租赁期10年，最短2年。三、租赁先对必须同时满足以下三个条件的职工进行。1、住队单身宿舍、集体宿舍或院内父母家中的已婚职工；2、夫妻双方均未非农业户口；3、夫妻双方在各自单位均无房改房。四、在院内住房分配完后若仍有剩房再对必须同时满足以下条件的（不包括凤凰小区）职工进行分配。1、2004年度我队已婚单、双在职职工（离退休职工除外）；2、夫妻双方都为泰安市城市户口；3、夫妻双方在各自单位均无房改房。五、租赁住房时仍按2002年六月十二日公布的《分房方案》的打分标准排序。 原告作为出租方（甲方）与承租方（乙方）被告签订的《房屋租赁合同》约定，甲方将旧8号楼四单元五层西户住房出租给本队职工乙方作为居住房使用。建筑面积为57平方米。租赁期自2004年6月1日至2009年5月31日。租金标准为3.2元每平方米建筑面积。租赁期间甲方负责乙方承租房屋及其附属设施的检查维修，保障居住安全和正常使用。乙方按规定缴纳相关费用。乙方应于当月交纳房租和规定的其他费用，由甲方按月从乙方工资内扣除。当不能从工资中扣除时，乙方应按月主动交纳，逾期未交者，除补交欠租外，须另交所欠租金金额百分之十的违约金。无正当理由拖欠租金六个月以上的，甲方有权中止合同、收回房屋。乙方在租期内所使用的水、电、煤气、暖气、闭路电视、宽带网络等各种收费项目，必须按规定按计量交费。租赁期内乙方履行合同规定的义务，租赁期满，乙方仍需要继续承租的，必须经队党、政联席会议同意后重新签订租赁合同。因政府或我队建设等需要，乙方承租的房屋须腾让时，甲方有权中止合同，乙方所需房屋按当时有关规定办理。合同还约定了其他相关事项。 2019年12月10日，原告向被告送达《告知书》一份，主要内容为：王灿军：你是物探队的正式职工，你所居住的7号楼1单元502室属于物探队公有房屋。2004年物探队与你签订的《租赁合同》早已到期。2019年7月，省局专项审计要求物探队立即整改：以市场化租赁或销售。因政策原因，目前无法销售，暂时只能以市场化租赁居住，待上级批准后，方能依法依规进行销售。队上已经下发了两次通知，多次与你沟通，你既不续签租赁合同也不腾退所租住的房屋。为此，告知如下：1、希望你接到本《告知书》后10日内，续签租赁合同（续签日期为2019年9月）并补交租赁费或腾退所租住的房屋。2、如果你接到本《告知书》后10日内既不续签租赁合同补交租赁费，也不腾退所租住的房屋，物探队将通过法律途径要求你腾退房屋并按照国家有关规定对你进行人事处罚。王灿军在该告知书上签名确认已收到。被告于2019年8月9日向原告缴纳7-1-502房屋2018年4月至2019年7月的房租计2918.4元。 原告提供的泰郊国用（1999）字第23号国有土地使用证记载的土地使用者为原告，座落于粥店南岭，用途为机关、宿舍，使用权类型为划拨，使用权面积为30009.26m2，记事部分载有“该宗地已收回15150平方米。2011.3.18”字样。填发时间为1996年8月23日的九五房改字第08-0079-191号房屋所有权证记载的所有权单位（人）为李冠斌，所有权性质为部分产权，房屋座落为粥店办事处南邻二十八幢4.9，5层，建筑面积51.23平方米。附记房屋产权份额为71%，配房一间。购房附表部分记载有夫妇工龄、住房控制标准、购房价格、标准内住房价款、应付总价款、付款方式、实付价款等信息。原告提供签署时间为2019年12月22日签名为李冠彬的房屋产权说明一份，内容为：登记证号为字第08-0079-191的房屋所有权证载明的房产（现在是本单位7号楼1单元5层02室）是1995年房改时我取得的房屋所有权证；2002年，我参与本单位内部房改调房，我调整到了现在居住的房改房中，我将该房产又退回本单位，现在本单位山东省煤田地质局物探测量队对该房产实际拥有100%的所有权。同时李冠彬出具姓名说明一份，内容为：虽然本人实际身份证为“李冠彬”，但是之前在单位填写资料全为“李冠斌”，所以所有权证也为“李冠斌”。原告出具书面情况说明一份，内容为：原被告签订的房屋租赁合同中是按坐落于粥店办事处南邻二十八幢4-9房屋旧8#楼四单元五层西户签订的，现因楼盘开发，重新排序的原因，将名称改为7号楼1单元5层02室。 原告提供2019年12月13日[2019]第17号专题会议纪要一份，主要内容为：12月13日，召开党委扩大会议，就时任队领导班子在2013年度作出的对泰安基地原7号楼6户租赁户的补偿决议通报调查核实情况，研究整改落实意见。一、背景。在今年下半年财务资产审计的过程中，发现我队存在“21户租赁户以极低价格租赁队属房产”的问题，甚至部分租赁户还存在转租行为。经过五个多月的积极工作，最终做通18户租赁户的工作，签订了新的租赁合同或腾退了房产。现仍有王灿军等3户既不签订租赁协议，也不腾退房产。12月11日上午，该3户人员到队、局反映，要求按照2013年拆除另6户租赁户所租赁房产时的政策给予补偿，补偿后再按队党委的要求整改。按照局党委的要求，队党委安排专人进行了调查核实。当时参与决策的队领导刘太忠等及经手部室的负责同志陈述一致，均表示“在2013年泰安基地建设的过程中，需要拆迁相关6户租赁户所在的楼房时，这6户租赁户不同意无偿拆除。为了顺利推进基地建设，时任队领导班子不得已将6户租赁户视为房主进行了拆迁补偿，无任何政策依据。”二、决议。根据以上调查核实的情况，经队党委研究决定，做出如下决议：（一）原2013年9月3日作出的关于原7号楼6户租赁户享有同住户一样拆迁补偿政策的决议没有依据，拆迁补偿租赁户属不当得利，理应退回。（二）由张立军牵头负责，组织资产管理部、离退休人员工作中心等相关部室/实体，同6户租赁户做工作，追回相应补偿。（三）在2019年12月16日之前，向相关6户租赁户下达《退款通知书》，要求相关租赁户在10日内全额退款；若不按期退款，则通过法律途径解决。 原告提供由其委托，山东泰山资产评估事务所出具的鲁泰山评报字（2019）第18号资产评估报告一份，该报告评估范围和对象为山东省煤田地质局物探测量队物探家园21套房产的市场租赁价值，房产位于泰安市岱岳区产。评估结论为：位于泰安市岱岳区产公开招租标底单价为0.42元/m2/天。租期一般不超过3年，确需超过3年，每2年一个档期，分期分档确定租赁价格，每个档期的租赁价格上浮不得低于居民消费价格指数同比上涨幅度。 就案涉争议原告曾向一审法院提起诉讼，后申请撤回起诉，一审法院于2020年3月31日裁定准许原告撤回起诉。 以上事实有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、《分房方案》、《剩余住房分配方案》、国有土地使用证、房屋所有权证、资产评估报告、专题会议纪要、《告知书》、情况说明等在案证实。 一审法院认为，原告系经依法登记的事业单位，被告系原告职工。案涉房屋系原告在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋，该划拨土地使用权用途为机关、宿舍。原告职工李冠彬依房改取得该房屋部分产权，后李冠彬经原告内部房改调房获得新的房改房，该房产退回原告，原告为该房屋的实际所有权人，该房屋系其单位公有住房。原告于2004年3月15日公示的《剩余住房分配方案》明确被告对院内1、7、8号旧楼未购房职工进行本楼楼层调整，房价按调整后该房第二次房改价交付，调整后剩余的住房采取租赁方式向满足条件的职工租赁，并明确了租金价格及打分标准等条件。该方案显示，方案系经被告职代会代表组组长、福利委员会、分房领导小组对其现有剩余旧房几种分配办法进行投票表决，表决结果报被告党政联席会议批准后公示。被告作为原告单位职工以与原告签订租赁合同的方式占有使用该案涉房屋,合同约定租金亦明显低于《剩余住房分配方案》公示的租金，具有明显的单位福利性质，故原、被告之间系公有住房租赁关系，属于原告单位内部行为，并非平等主体之间的民事法律关系，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条关于“凡不属于民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷、因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”的规定，原告提起的本案诉讼不属于人民法院主管工作范围，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定:驳回原告山东省煤田地质局物探测量队的起诉。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人物探队认为本案不属于因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等纠纷，又对被上诉人王灿军是否享有购买、租赁其单位公有住房的福利资格进行论述，据此，被上诉人王灿军系上诉人职工，双方当事人对王灿军是否享受物探队单位内部房屋相关福利政策确实发生争议，故本案确实属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，属于因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等纠纷，一审法院根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定认定本案不属于人民法院主管工作的范围，并裁定驳回起诉，并无不当。 综上，物探队的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十二月七日 书记员 刘文绰