湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11882号上诉人（原审原告）：李红飞，女，汉族，1990年12月6日出生，住湖北省随县。上诉人（原审被告）：周敏，女，汉族，1975年11月25日出生，住湖北省建始县。上诉人李红飞因与上诉人周敏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初2154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。李红飞上诉请求：1.改判周敏返还租房押金10900元及利息（从起诉之日起至实际清偿之日期间按年利率6%计算）；2.改判周敏返还李红飞因疫情房东减免的一个月房租10900元及利息（从起诉之日起至实际清偿之日期间按年利率6%计算）；三、本案一审、二审的诉讼费用由周敏承担。事实和理由：一、李红飞通过中介租赁的商铺，投资的相关费用与李红飞无关。二、2020年1月6日交房租的时候已经明确先续交两个月的房租到2020年3月10日止，结果遇到疫情的不可抗力，期间双方就这个问题也谈过没有异议，理应退还在不知情的情况下由担保金转为的押金10900元。三、武汉解封后，李红飞第一时间到武汉把商铺打扫干净搬走，之后其他商家立刻入驻，周敏所说的相关费用都是无理之言，没有任何依据。四、李红飞、周敏是共同承租人，疫情期间同步交付租金期间内房屋空置48天，计租金17439.94元。房东为商户减免房租10900元，余18天房租6539.94元，双方应各担一半，即周敏应当向李红飞返还3269.97元，共计14169.97元，李红飞仅请求了10900元。周敏辩称，李红飞的上诉理由不成立，我损失很大，如果李红飞只租几个月，我根本不会搬到三楼，花14000元进行装修。房东免我房租的前提是继续租，但是李红飞并没有继续租了，这个减免跟她没关系。李红飞提前毁约，导致门面到2020年7月10日前都没有租出去。李红飞缴纳的租金是2020年1月6日交给我的，我1月8日交给房东的。房租是预交的。预交的时候疫情还没有发生，房东没有退给我，我不应退给李红飞。周敏上诉请求：1.撤销原判，改判周敏不须返还李红飞租金8538元；2.本案一审、二审诉讼费用由李红飞承担。事实和理由：一审法院根据公平原则判决周敏、李红飞共同承担疫情期间的租金，周敏向李红飞返还8538元没有事实和法律依据。一、双方的《商铺租赁合同》租期近四年，是长期合同，李红飞突然单方解约，构成违约，给周敏造成了严重的经济损失，包括花费14000元装修搬迁至三楼，以及房屋自2020年4月10日至7月10日空置。二、李红飞承租的时候已经知道周敏是分租人，房东为租户减免租金的前提是租赁双方必须完全履行合同。周敏向李红飞收取的租金早已交给了房东，房东减免的是2020年3月10日至4月10日未缴纳的部分，与李红飞无关。李红飞辩称，应当支持我一审全部请求。周敏自己愿意去的三楼，不是我让她去的，房东免的是4月份的房租。从2020年3月10日到4月10日期间，我不是故意要占用周敏的房子的，也是受到了疫情的影响。李红飞向一审法院起诉请求：1.解除李红飞与周敏签订的《商铺租赁合同》；2.周敏返还李红飞租房押金10900元及利息，利息以10900元为基数、按年利率6%从2020年5月1日起计算至实际清偿之日止；3.周敏返还李红飞房租10900元（疫情期间房东免租的一个月租金）及利息，利息以10900元为基数、按年利率6%从2020年5月1日起计算至实际清偿之日止；4.本案诉讼费由周敏承担。一审法院查明：李红飞与周敏于2019年7月25日签订《商铺租赁合同》，约定：周敏将其受委托的保利21-S05商铺、建筑面积105.57㎡（以实际面积为准）一楼分租出租给李红飞合理合法经营，租赁期限自2019年8月1日至2023年4月10日；因为是分租此商铺，前期李红飞没有投入现浇等装修，若李红飞需要转租需要提前7天通知周敏，但不允许有转让费；按单位平方面积支付租金，第一年（2019年8月1日至2020年4月10日）租金10900元/月（含物业商管费），第二年（2020年4月11日至2021年4月10日）租金11554元/月，第三年（2021年4月11日至2022年4月10日）租金12747元/月，第四年（2022年4月11日至2023年4月10日）租金13482元/月；租金按季度支付，即在本合同生效之日起每季度应提前7日支付下一季度租金；李红飞在签订合同当日支付租赁保证金10900元，作为履行本合同的担保，合同生效后担保金额转为押金。若李红飞提前解除本合同，周敏有权没收李红飞押金；租期内李红飞或商铺实际经营人应承担水费、电费及政府要求的相关费用，物业和商业运营公司等管理费用由周敏承担。合同签订后，李红飞交纳了押金10900元，租金已交至2020年3月10日。2020年1月6日，李红飞给周敏发微信称：“我老公给我说让我续租2个月，准备过几天给你说的，明年找一个5000元左右的店铺，这样一个人再招一个小姑娘还是特别舒服的。”周敏回复称：“好的。”周敏约在2020年1月7日就贴出了转租通知，对外转租涉案商铺，但周敏称商铺直到2020年7月都没有租出去。疫情期间，李红飞无法到商铺打包物品搬离，故2020年4月12日才腾退商铺。一审法院认为，李红飞和周敏签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同义务。关于返还押金的请求。李红飞于2020年1月6日微信告知周敏“再续租2个月”，即李红飞通知周敏再交两个月房租（交到2020年3月10日）就不再租了，周敏回复“好的”，可见双方都认可合同于2020年3月10日解除。因合同明确约定租期是到2023年4月10日届满，所以李红飞提出2020年3月10日解除合同应属于提前解约，按照合同约定周敏有权没收押金，周敏在微信中回复“好的”，是表示同意解约，但不代表周敏放弃了合同约定的没收押金的权利。李红飞于2020年1月6日即疫情爆发前就提出了提前解约的申请，可见李红飞是因自身原因提前解约，与疫情无关。李红飞要求返还押金10900元的主张与合同约定不符，一审法院不予支持。关于返还租金的请求。李红飞的租金已经交至2020年3月10日，其中涉及疫情期间的租金为2020年1月23日至3月10日（共47天）的租金17076元（10900元÷30天×47天）。疫情期间，李红飞无法实际使用商铺，根据公平原则，疫情期间的租金应由双方各负担一半，故周敏应向李红飞返还租金8538元，对其利息主张一审法院不予支持。周敏辩称李红飞直至2020年4月12日才搬走，还欠付2020年3月10日至4月12日的租金，对此一审法院认为，当时为疫情期间，居民无法正常出行，李红飞在武汉解封之后的合理时间内搬走已属于积极履行腾退义务，并非无故占用，而且周敏也没收了李红飞的押金10900元，在一定程度上弥补了自己的损失，故一审法院对周敏的该项抗辩意见不予支持。周敏所主张的2020年4月至7月商铺没有租出去的损失以及重新装修的损失，不属于消极的抗辩，而属于积极的诉求，周敏当庭提出反诉，但没有按时交纳反诉费，故视为撤回反诉，一审法院对周敏的上述诉求不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认李红飞与周敏签订的《商铺租赁合同》于2020年3月10日解除；二、周敏于判决生效之日起十日内向李红飞返还租金8538元；三、驳回李红飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费346元，适用简易程序减半收取173元，由李红飞负担103元，周敏负担70元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对对方所提交证据的真实性无异议，对证明目的均有异议。本院确认一审查明的事实属实，并基于二审证据补充查明以下事实：2020年7月10日杨泽尘与周敏签订了《解除租赁合同协议书》，第二条约定，双方签订的合同租赁年限为5年，且就2020年1月23日爆发的新冠××疫情杨泽尘已经给予周敏2个月的疫情免租支持，现周敏违约不再继续租赁该商铺，根据合同约定周敏前期缴纳的租赁保证金19000元由杨泽尘予以没收，周敏对此不持异议。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为周敏是否有权没收租房押金10900元，一审判决确认李红飞应承担的期内租金金额是否合法妥当。一、周敏是否有权没收租房押金10900元。案涉房屋租赁合同合法有效，合同明确约定：租赁期限自2019年8月1日至2023年4月10日；李红飞在签订合同当日支付租赁保证金10900元，作为履行本合同的担保，合同生效后担保金额转为押金，若李红飞提前解除本合同，周敏有权没收李红飞押金。李红飞于2020年1月6日微信告知周敏再交两个月房租（交到2020年3月10日），明年找一个5000元左右的店铺，即明示提前解约，周敏依约有权没收李红飞租房押金10900元。李红飞关于其受疫情不可抗力影响解约、解约没有给周敏造成损失的上诉意见，与事实不符，其关于返还租房押金10900元的上诉请求，本院不予支持。二、一审判决确认李红飞应承担的期内租金金额是否合法妥当。李红飞提前解约在前，新冠××疫情的不可抗力发生在后，李红飞依约应当承担合同解除前的租金。该租金缴纳期间，承租人对房屋的利用，客观上受到新冠××疫情的负面影响，一审法院从公平原则出发，本着共克时艰的精神，酌定李红飞仅需向周敏支付受到负面影响对应期间内二分之一的租金，合法合理。合同解除之后，新冠疫情期间乃至结束后房屋因李红飞违约而给周敏带来的房屋空置的损失，已经被租房押金所覆盖。周敏二审提交的《解除租赁合同协议书》明确记载房东因疫情总计免除周敏2月租金。周敏仅以房东对其减免租金的期间不对应李红飞的承租期间为由，主张一审法院酌定减少李少红应向其缴纳租金金额有失公平的上诉意见，本院不予采信。李红飞的承租期间，仅部分受到新冠疫情的影响，个人与房屋无直接的合同关系，其关于应将房东减免的租金的一半完全从其应付租金中扣除的意见，本院亦不予采信。综上所述，李红飞、周敏的上诉请求均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费182元，由李红飞预交132元，周敏预交50元，分别由其自行承担。本判决为终审判决。审判员  吴伶俐二〇二〇年十二月十七日法官助理胡海洲书记员彭倩雯