吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1965号上诉人（原审原告）：张艳华，女，1969年10月23日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：邢雅君，吉林钟言宇德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏辉，男，1973年11月29日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：张彦霞，吉林圣诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李计，吉林圣诺律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吉林市光明房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市高新区。法定代表人：郑向东，该公司经理。委托诉讼代理人：宿光华，该公司员工。上诉人张艳华、苏辉因与被上诉人吉林市光明房地产开发有限公司（以下简称光明房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初2519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张艳华的委托诉讼代理人邢雅君，上诉人苏辉及其委托诉讼代理人张彦霞、李计，被上诉人光明房产公司的委托诉讼代理人宿光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张艳华上诉请求：1.撤销一审民事判决第三项，依法改判苏辉给付因房屋交付不能给张艳华造成的房屋升值差价损失991,267.5元；2.本案一审、二审诉讼费由苏辉承担。事实和理由：一、房屋升值的差价损失是指：一方当事人的违约行为，导致对方当事人无法实际取得房屋的所有权，也不能实际获得因房价上涨而本应该获取的利益所造成的损失。本案中张艳华与苏辉在2008年4月14日签订案涉房屋买卖合同，张艳华已按合同约定履行了交付购房款36万元的义务，因苏辉出售的房屋涉及经济纠纷致使房屋无法交付，导致合同不能实际履行，合同目的无法实现，苏辉的行为已构成违约，剥夺了张艳华作为守约方基于房屋的占有、使用、处分可获得的利益，苏辉的违约行为严重损害了张艳华的合法权益，给张艳华造成了实际经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，张艳华有获得赔偿的权利。二、关于房屋升值差价损失赔偿数额的认定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”以及最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十条“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三条第二款规定的欺诈经营、合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的，不宜适用可得利益损失赔偿规则”等相关法律规定。本案中，苏辉的违约行为势必造成张艳华无法基于房价上涨而取得房屋升值的可得利益。在一审庭审中张艳华已举证证明，几年间，与案涉房屋同地段的房屋价格平均已高达每平方米5500元，因此张艳华基于案涉房屋升值的损失是客观存在的，而一审法院却未按上述相关法律规定，根据可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，合理的为上诉人计算和确认损失，系认定事实和适用法律错误。另，案涉房屋买卖合同签订时间为2008年4月14日，张艳华早在2008年5月4日已将购房款36万元全部支付给苏辉，截至目前，该购房款一直由苏辉占有和使用，已长达12年之久，亦造成了利息损失，该部分利息损失包含在张艳华请求的房屋差价损失中，一审法院对此亦未作出合理计算和认定，而以张艳华主张的损失无事实依据为由驳回了该项诉请，一审法院的判决违背客观事实，更有违公平。综上，一审法院判决驳回上诉人关于房屋差价损失的请求错误，请求二审法院依法改判。苏辉辩称，张艳华作为房地产投资人，购买涉案两套房屋，因该房屋属于预售，而不是现售，其所产生的不能交付行为是因开发商未能完成开发行为，此未完成开发行为所导致未能交付的后果与苏辉无关，张艳华主张的赔偿损失没有基础事实，故其上诉请求不能成立，一审未支持其赔偿损失是正确的，二审应驳回上诉。其损失属于投资风险所产生的后果，属于商业风险自负情形。张艳华上诉的理由不能成立。光明房产公司辩称：此事与我公司无关。一审法院对光明房产公司在本案中的诉讼地位及责任认定事实清楚，适用法律准确，光明房产公司予以认可。苏辉上诉请求：1.撤销一审民事判决第一、二项，改判驳回张艳华的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由张艳华承担。事实和理由：本案是发回重审案件，重审开庭后，苏辉在等待重审结果时收到一审法院重新受理张艳华本次诉讼的起诉状，后经调卷得知张艳华在发回重审的案件撤诉了，而苏辉从未收到任何法律文书，不知撤诉之事，卷宗送达证“苏辉”签名非本人签字，苏辉在发回重审案件的诉讼地位是第三人，而在本案为被告，当苏辉收到起诉状后便提出管辖问题被驳回后，庭审又提出商品房买卖合同约定争议解决是仲裁而非诉讼，一审法院不予审查本身就存在程序违法，由于苏辉在发回案件是第三人无权提出管辖等程序问题，而在本案是被告对程序问题有提出异议权，一审法院不审查无法律依据且因程序违法而导致裁判结果存在实体认定错误。本案是商品房预售合同纠纷，张艳华提出解除合同返还购房款及赔偿纠纷，核心焦点是解除事由是否成立，因本案无约定解除事由则焦点问题是法定事由是否存在、是否有法定解除事实及证据支持，另一焦点问题其解除权是否已消灭即其在一年内是否行使了解除权问题，而一审法院即认定苏辉为房屋实际出卖人又认定代理人未披露委托人李文华委托出售房屋的事实，如苏辉是房屋实际出售方应确定其有房屋来源的基础事实，而一审没有查明、被上诉人也无证据证明；一审查明苏辉收张艳华36万元购房款后，苏辉将此36万元购房款给李文华的事实故意没有认定，苏辉已提供证据证明36万元购房款给了李文华的事实，其收张艳华36万元购房款的行为是代收行为而不是直接收款行为，故一审认定苏辉是直接出售房屋的事实不成立。具体阐述如下意见：一、张艳华享有的法定解除权已灭失，一审认定未超过除斥期间是错误。一审法院认定苏辉、光明房产未履行交付房屋义务的违约行为一直处于延续状态且苏辉无证据表明向张艳华行使解除权进行了催告及张艳华向苏辉或光明地产公司催告履行交付房屋的义务，认定未超除斥期间是错误的，除斥期间是督促权利人及时行使权力期限，是民事权利有效期间，权利人在此期间不行使即权利灭失的一种法律制度，依据2017年11月28日庭审笔录能够证明张艳华是在2014年得知案涉房屋被封的事实即权力受侵害之时间，2016年提起第一次诉讼，2008年签订的商品房买卖合同，合同无约定解除权，其享有的法定解除权及解除权期限一年早已灭失，一审突破除斥期间的法律制度而作出错误认定。二、一审法院依据《合同法》第94条第一款第（四）项规定认定案涉《商品房买卖合同》及《房屋买卖合同》应解除属于法律适用错误。本案案由是商品房买卖合同纠纷，解除事由及事实应适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，法定解除条件：1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。只有出现抵押或又出售情形才具备法定解除条件而不是是否能够交付问题；另因案涉房屋作了预登记而不是产权变更，预登记是商品房买卖的基本特征，产权直接变更登记是二手房交易特征，不能交付适用《合同法》的基本规定，故一审法院适用法律错误而导致判决解除合同的后果责任错误。三、张艳华无解除合同的基本事实及证据支持，一审脱离张艳华提出解除事由及事实认定。张艳华提出解除合同的基本事实是“光明地产公司与施工方纠纷”（详见诉状），而庭审张艳华无证据证明因开发方光明房产公司与施工方存在纠纷而导致不能交付的事实及证据，此解除事由不成立；另其庭审提出第三方占有而导致不能交付无证据支持；2016年8月22日第一开庭笔录张艳华自称是“一房二卖”的解除事由，张艳华的解除事由不定三种情形无一种能够以证据固定，本不能交付的判断标准不是以实际占有为标准，因张艳华是置业家园房屋中介公司的法定代表人，其购买房屋目的不是为了居住而是通过二手交易获利，其购买案涉房屋的目的是具有投资价值，因价格便宜，利差大，是风险投资，其通过二次改底备案完成交付获利，完成商业投资行为，故一审在张艳华提出解除合同事由不成立且无证据支持而判决解除合同违背法定解除的法律规定。四、苏辉的行为应认定委托代为买卖行为且完成代理行为结果不应承担合同履行不能的法律后果责任。1.苏辉非案涉房屋实际交易主体，其无案涉房屋处分权的基础来源，光明房产公司在2016年8月22日第一次开庭时证实苏辉与光明房产公司无关系，李文华是案涉抵债房屋的实际权利人，苏辉是受李文华的委托与张艳华投资购房的中间人，具有居间性质的利害关系人；2.苏辉完成帮助张艳华与光明房产公司签订了《商品房买卖合同》并由光明房产公司协助张艳华办理了备案手续，备案效力未失效且效力持续；3.苏辉收到张艳华交款36万元后将此款又给李文华完成收款转交行为，而一审法院没有认定，属于故意遗漏影响案件裁判结果事实；4.关于苏辉是否披露李文华的事实认定。张艳华是专业倒卖房地产的中介机构，其从交易职业敏感度均高于普通人，在其购买案涉房屋时，理应询问房屋来源及权利处分主体才符合交易常规，依据2016年8月22日庭审笔录显示，从张艳华第一次开庭陈述除了其陈述看到李文华与苏辉的抵债协议不完全属实，其他陈述均属实予以判断其完全知道案涉房屋的来源是李文华与徐红宇买卖而来，徐红宇与光明地产联建的事实，一审认定苏辉未披露却与已查明张艳华知情李文华的事实相矛盾。故苏辉完成委托全部行为不应承担法律责任。五、本案诉讼属于重复诉讼，且审判程序违法。张艳华在2016年4月22日提起第一次诉讼时将苏辉列为第三人，且属于无独立请求权第三人，苏辉对无提出管辖异议权，在案件发回重审开庭后，张艳华提出撤诉，撤诉裁定未向苏辉送达；而本次诉讼张艳华将苏辉列为被告且为第一被告，其所在地在船营而非丰满，光明房产公司注册地在高新非丰满，苏辉提出管辖异议被驳回后，在庭审提出光明地产公司与张艳华所签订的《商品房买卖合同》中解决争议为仲裁而非诉讼，一审对苏辉所提出的异议不予审查属于程序违法；另因张艳华此次诉讼与前一诉讼的诉请一致且前一诉讼已有裁判结果，一审法院适用民诉法解释第214条1款之规定是指未发生裁判结果的撤诉，而本案已发生裁判结果且属于发回重审案件不适用此条的法律规定情形，故其属于重复诉讼，应驳回张艳华的二次起诉。综述，一审认定解除权未灭失及解除事实及理由成立错误，且在适用法律存在错误进而导致裁判结果错误，二审法院应在查明基础事实基础上撤销一审判决并驳回对苏辉的告诉。张艳华辩称：一审法院有管辖权，苏辉提出本案商品房买卖合同纠纷约定争议解决是仲裁，而非诉讼。根据仲裁法第26条以及关于仲裁法司法解释的14条，首次开庭是答辩期满后人民法院组织的第一次庭审不包括庭前的各项活动，因此一审法院对本案有管辖权，并且本案被告光明房产公司所在地也位于丰满区，根据民事诉讼法第23条的规定一审法院亦对本案有管辖权。本案不是重复起诉。本案审理中诉请前诉与后诉的当事人不同诉请也不同，不是重复起诉。苏辉主张是委托买卖行为不是事实，张艳华与苏辉签订买卖合同，真实有效，根据合同的相对性，苏辉应承担房屋履行不能的责任。苏辉为涉案房屋的实际所有权人，收取张艳华的房款并从中获得了客观的收益，事实如下：1.2005年12月31日李文华向马海波（苏辉妻子）借款人民币180万元。中途通过抵账行为，收回了80万元借款（含出售给张艳华二套）。2008年9月17日，苏辉妻子马海波向吉林市昌邑区人民法院起诉李文华。诉请李文华偿还借款金额变为100万元。2.2007年10月28日，实际施工人徐红宇与李文华签订商品房买卖合同，住宅8套（其中2套为案涉出售给张艳华的两套房屋），网点1套，面积699.02平方米，计人民币4,893,140元。徐红宇、李文华向马海波（苏辉妻子）出具了承诺书。以承诺书方式告知马海波（苏辉妻子），光明房产公司已将这8套房屋和一套网点卖给李文华的事宜，故苏辉妻子马海波接受抵债房屋后再行出卖不存在障碍。3.2008年4月，苏辉将案涉两套房屋出售给张艳华，获得36万元购房款。二、所有事实均能证明苏辉出售给张艳华的房屋不是委托代理，而是作为房屋所有权人实际出售，获得利益。1.苏辉参与了徐红宇在公交综合楼的开发过程，不但借给李文华180万元，还积极的为徐红宇办理建设工程贷款。徐红宇在公安机关侦察过程中，曾质证苏辉打着为其办理贷款旗号，将案涉二套房屋出售给张艳华，收取37万元房款的犯罪事实。2.一审法院2016年8月22日9时审判笔录第五页。证明苏辉在整个出售过程中，不是委托代理行为，而是真实的房屋所有权人出售。综上，苏辉在整个一审、二审庭审中所作均为虚假陈述。苏辉将房屋出售给张艳华，占用房款达12年之久。当年36万元可购买二套100多平米的房屋。现在的36万元，只能购买同类地段60-70平米左右的房屋。一审法院判决显失公平，请求人民法院依法支持张艳华的请求。光明房产公司辩称，此事与我公司无关。一审法院对光明房产公司在本案中的诉讼地位及责任认定事实清楚，适用法律准确，光明房产公司予以认可。张艳华向一审法院起诉请求：一、解除张艳华与光明房产公司于2008年4月29日签订的合同备案号分别为xxx、xxx号的两份商品房买卖合同及张艳华与苏辉签订的房屋买卖合同；二、判令苏辉返还张艳华购房款人民币36万元并赔偿因房屋交付不能给张艳华造成的房屋升值的差价损失991,267.5元（计算方式：依据2019年案涉房屋市场价值即每平方米5500元，两套房屋面积共计245.685平方米，房屋总价款合计1,351,267.5元，减去约定的购房款36万元）；三、本案全部诉讼费由光明房产公司、苏辉承担。一审法院认定事实：2008年4月，张艳华与苏辉协商，张艳华向苏辉购买坐落于吉林市昌邑区公交六场综合楼A号商住楼x单元x层，户室号xxx，建筑面积128.669平方米房屋及x单元x层，户室号xxx，建筑面积117.016平方米的房屋，以上两套住房转让总价款为36万元。2008年4月29日，苏辉协助张艳华与光明地产公司签订了合同备案号分别为xxx、xxx的《吉林市商品房买卖合同》两份，并到房产登记部门申请办理了合同备案登记手续。同年5月4日，苏辉为张艳华出具收到人民币36万元，房款全部结清的收条一份。此后张艳华一直未能实际取得上述两套房屋。2016年，张艳华以光明地产公司为被告，苏辉为第三人向原审法院提起诉讼，在诉讼过程中张艳华申请追加徐红宇为被告，原审法院于2016年10月20日作出（2016）吉0211民初608号民事判决，判决：一、解除原告张艳华与被告吉林市光明房地产开发有限公司于2008年4月29日签订的合同备案号分别为xxx、xxx的两份《吉林市商品房买卖合同》；二、第三人苏辉于判决生效之日起五日内一次性向原告张艳华返还购房款37万元，并支付自2008年5月5日起至欠款给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息；三、驳回原告张艳华的其他诉讼请求。苏辉不服该判决，向吉林市中级人民法院提起上诉，吉林市中级人民法院于2017年5月11日作出（2017）吉02民终487号民事裁定，裁定：一、撤销一审法院（2016）吉0211民初608号民事判决；二、本案发回一审法院重审。一审法院受理后，张艳华向原审法院申请撤回起诉。后又于2019年7月15日向一审法院提起本案诉讼。在本案诉讼过程中，经苏辉申请，一审法院委托吉林博信司法鉴定中心对张艳华提供的2008年4月14日《房屋买卖合同》中“苏辉”的签字是否为苏辉本人所签进行鉴定，吉林博信司法鉴定中心以鉴定材料中检材与样本书写时间不同，样本与检材书写方式等均不同的原因致使鉴定工作无法继续进行为由，决定终止鉴定，并以书面形式告知一审法院。另查明，吉林市昌邑区公交六场A号综合楼系徐红宇以日本山形汽车整备中心驻吉筹建处的名义借用光明地产公司的资质开发建设。徐红宇为该楼盘的实际开发人。一审法院认为，一、张艳华提起本案诉讼，不构成一事不再理。关于苏辉提出的本案应由仲裁机构处理的抗辩意见。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十六条规定，被告以有书面仲裁协议为由对受理民事案件提出异议的，应当在人民法院首次开庭前提出。苏辉在一审法院首次开庭前对本案的管辖权已提出异议，且经一审、二审审理，认定一审法院对本案有管辖权，苏辉在提出管辖权异议时未对仲裁问题提出异议，而是在本案开庭审理过程中提出。根据上述司法解释规定，一审法院对其提出的本案应由仲裁机构处理的异议不予审查。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十四条第一款规定：“原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。”张艳华是在撤诉后又提起的本案诉讼，根据该条司法解释规定，本案不属于一事不再理。至于苏辉对（2017）吉0211民初1501号案件提出的民事裁定书作出日期早于撤诉申请日期等问题，不属于本案审查范围，其可依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定的相关程序处理。二、张艳华行使解除权未超过除斥期间。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，张艳华与光明地产公司在商品房买卖合同中约定的房屋交付日期为2008年3月26日，而合同签订日期为2008年4月29日，房屋交付日期早于合同签订日期。而张艳华与苏辉对房屋交付时间未进行约定。虽然苏辉表示已将房屋钥匙交付给张艳华，但张艳华对此予以否认。苏辉也未能提供证据证明其向张艳华交付了房屋钥匙。综上，应当认定张艳华与苏辉间未就房屋交付时间进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项的规定，苏辉可以随时履行交付房屋的义务，张艳华也可以随时要求苏辉履行交房义务。现无证据表明苏辉向张艳华就行使解除权进行了催告，也无证据表明张艳华向苏辉或光明地产公司催告履行交付房屋的合同义务。苏辉及光明地产公司未能履行交付房屋义务的违约行为一直处于延续状态，在苏辉及光明地产公司长期无法交付房屋后，张艳华起诉解除相应房屋买卖合同，不应认定其行使解除权超过除斥期间。三、张艳华要求解除其与光明地产公司及苏辉的房屋买卖合同关系应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，光明地产公司及苏辉长达十余年的时间无法向张艳华交付所购房屋，且光明地产公司明确表示现在房屋仍不具备交付条件，且有他人对房屋私自加锁。苏辉及光明地产公司的违约行为已使张艳华无法实现合同目的，张艳华有权要求解除其与光明地产公司及苏辉之间的房屋买卖合同关系。对苏辉关于无法取得房屋是张艳华应当预见的交易风险的抗辩意见，因取得标的物所有权系买卖合同中买受人的主要权利也是主要合同目的，无法取得合同标的物不属于买受人在订立买卖合同时应当预见的合同风险。故对苏辉的此项抗辩意见，一审法院不予采纳。四、苏辉应当承担返还张艳华购房款36万元的义务。本案中，张艳华与光明地产公司签订商品房买卖合同并进行合同备案登记，实质上是履行其与苏辉订立的房屋买卖合同约定的内容。张艳华与苏辉系案涉两套房屋的实际买受人与出卖人，光明地产公司仅是配合履行和完善相关手续。同时，苏辉自认其系受李文华委托向张艳华出售涉案房屋。张艳华否认苏辉在出售房屋时向张艳华披露了李文华，苏辉也未能举证证明其在与张艳华订立合同时向张艳华披露了其系受李文华委托出售房屋的事实。鉴于苏辉认可其本人系受李文华委托向张艳华出售房屋并由苏辉实际收取了张艳华交付的购房款36万元。故对张艳华与苏辉签订的书面房屋买卖合同中是否为苏辉本人签字不影响买卖关系的确定，故一审法院为节省诉讼成本，缩短审理周期，在吉林博信司法鉴定中心终止鉴定后，未再委托其他鉴定机构对房屋买卖合同中苏辉的签字真实性进行鉴定。即便苏辉未与张艳华签订书面房屋买卖合同，也不能否认苏辉与张艳华之间事实房屋买卖合同关系的成立。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”经一审法院释明后，张艳华明确表示向苏辉主张权利。因苏辉不能履行房屋买卖合同出卖人最基本最主要的合同义务，即向买受人交付房屋，而导致张艳华要求解除其与苏辉之间的房屋买卖合同关系，且苏辉实际收取了张艳华交付的购房款36万元。应由苏辉承担向张艳华返还购房款的义务。光明地产公司即不是涉案房屋的实际开发者，也未收取张艳华的购房款，仅是协助苏辉履行了签订商品房买卖合同及进行合同备案的手续，其不应承担返还张艳华购房款及赔偿损失的义务。张艳华主张的房屋升值损失无事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、第四百零三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十四条第一款、第二百一十六条之规定，作出判决。一审判决：一、解除张艳华与光明房产公司于2008年4月29日签订的合同备案号分别为xxx、xxx的两份《吉林市商品房买卖合同》及张艳华与苏辉之间的房屋买卖合同关系；二、苏辉于判决生效之日起五日内向张艳华返还购房款36万元；三、驳回张艳华的其他诉讼请求。案件受理费16,962元，保全费5000元，合计21,962元，由张艳华负担15,123元，由苏辉负担6839元。本院二审期间，张艳华提交证据如下：1.吉林市昌邑区人民法院（2008）昌民二初字360号调解书，吉林市昌邑区人民法院（2018）吉0202民初935号民事判决书。证明苏辉在一审庭审中陈述是虚假陈述，案涉房屋已经通过李文华与苏辉妻子马海波民间借贷纠纷一案中抵债给苏辉妻子马海波，并且在光明房产公司因案涉房屋抵债行为在吉林市昌邑区人民法院以排除妨碍为由起诉苏辉妻子马海波，本次庭审中，马海波就案涉房屋抵债后取得所有权并有权处分做充分陈述，且吉林市昌邑区人民法院对该事实认定，故本案苏辉对房屋处分是基于房屋所有权处分，并不是其主张的代李文华居间处分的行为；2.照片五张。证明案涉房屋现在仍无法交付，不能实现房屋买卖合同目的。苏辉质证称，对证据1.真实性无异议，对证明问题有异议。因本案所争议的房屋是x号楼x单元x层和x单元x层，苏辉和李文华间通过吉林市昌邑区人民法院调解解决的是x号楼x单元x-x层网点，和本案无关。该证据能证明苏辉所举证的第一次庭审笔录张艳华所知情的是苏辉代李文华处分房屋，张艳华举证能证明当时是知情的。张艳华举证把两个案件标的物混同，但张艳华知道苏辉和李文华的关系，苏辉代李文华处分本案房屋，不是苏辉卖给张艳华的行为。马海波和李文华签订抵债协议是2008年10月20日，苏辉代李文华处分房屋是2008年4月29日。2.不能证明张艳华所要证明的问题，该照片所拍摄的为楼前，非进入单元门的正常途径。案涉房屋随时可以交付。二审期间，苏辉向本院提交证据如下：1.2016年8月22日吉林市丰满区人民法院庭审笔录。证明张艳华第一次起诉事由是一房二卖，被他人占有。张艳华知道苏辉和李文华之间存在房屋抵债协议和买卖关系，证明一审认定苏辉未向张艳华释明该房屋来源，所适用的法律存在错误和事实认定错误；2.2017年11月28日吉林市丰满区人民法院庭审笔录。证明：本案解除权起始时间是2014年。2014年张艳华就知道解除权行使，未及时行使，一审认定其解除权未消灭是错误的；3.房屋现状照片6张，证明现在房屋状态与张艳华购买时的状态一致，不存在他人占有，也不存在因房地产和他人存在纠纷，也不存在一房二卖情形，故其主张解除合同无基础事实。张艳华解除合同的事由不能成立；4.照片3张，证明案涉房屋不存在张艳华主张的一房多卖或不能交付的情形。x单元的单元门上锁，无法进入，但是不能说明房屋不能交付或被他人占用。x单元x楼，并没有任何人占用，是空置状态；5.案涉房屋图1张，证明案涉房屋的具体门号、方向、坐落位置；6.2020年10月27日收到的吉林市丰满区人民法院邮寄的（2017）吉0211民初1501号民事裁定书一份，证明一审法院在办理本案中存在程序违法，从一审卷宗中调取的该裁定，与本次苏辉所收到的裁定同一案号但记载内容不同，且裁定中称原告刘淑华于2018年3月20日向本院提出撤诉申请，与本案原告张艳华非同一人，另卷宗中的裁定记载案件受理费免予收取，而本次裁定记载减半收取。由此代理人合理怀疑该案存在人情办案。张艳华质证称，对证据1真实性无异议，对证明问题有异议。该证据能说明苏辉与李文华之间抵债协议客观存在，李文华将案涉房屋处分给苏辉，苏辉作为房屋所有权人和张艳华签订房屋买卖合同；对证据2真实性无异议，证明问题有异议。该庭审笔录张艳华明确表明房子被封的原因及房屋现状是不明确的，基于房屋交付过程中存在各种不确定因素，当时并不能判断房屋交付不能，该时间不能作为张艳华享有合同解除权的起始时间；对证据3有异议，无法确定是案涉房屋的现场照片；对证据4有异议，该照片不能直接反映案涉房屋未被他人占有的事实。房屋照片显示2单元无法进入，4单元左门上贴该房屋出售，可证实房屋已卖出的事实；对证据5平面图是复印件，无相关部门盖章，不能证明苏辉要证明的问题；对证据6有异议，该证据与本案无关，不予质证。光明房产公司对张艳华所举证据及苏辉所举证据均无意见，光明房产公司未向本院提交证据。经苏辉申请，本院调取吉林市昌邑区人民法院2013昌刑初字第36号案件相关材料。苏辉对于申请调取证据，用以证明该证据从2012年8月9日对张艳华的询问笔录结合张艳华向经侦提供的授权委托书原件、情况说明原件、李文华出具的授权委托书原件，证明张艳华与苏辉在办理房屋备案时，张艳华就知道苏辉是受李文华的委托出售案涉房屋的。且该房屋也实际进行了备案。张艳华质证称，对该证据中证明案涉房屋的具体坐落位置无异议，可证明房屋为x单元x楼左及x单元x楼左。对询问笔录不能证明苏辉要证明的问题，询问笔录中张艳华明确回答是苏辉持有徐宏宇的授权委托书，并没有体现李文华的授权委托书。因此该证据不能证明其要证明的问题。该证据和苏辉举证第一组证据中照片的证据能够说明案涉房屋已出售给他人的事实。光明房产公司质证称，对该证据无异议。我公司对涉案房屋备案，是电话和徐宏宇沟通，苏辉和张艳华拿授权委托书来我公司，我公司根据徐宏宇的意见进行合同备案。本院经审查认为，对张艳华所举证据2，苏辉所举证据3-证据5无法体现与本案相关联，不予采信。对张艳华所举证据1、苏辉所举证据1及证据2，来源合法，内容真实，本院予以采信。对苏辉所举证据6来源合法，本院对该份证据真实性予以确认。对本院调取吉林市昌邑区人民法院（2013）昌刑初字第36号案件相关材料予以采信。本院经审理查明，吉林市昌邑区公交六场综合楼x号商住楼x单元x层，户室号xxx，建筑面积128.669平方米房屋及x单元x层，户室号xxx，建筑面积117.016平方米的房屋所在楼盘现未进行竣工验收，不具备办理入户条件。另查明，徐宏宇犯合同诈骗罪一案，刑事卷宗在“苏辉涉嫌合同诈骗案登记表（表九）”后附材料中，记载了张艳华曾向公安机关提供：1.《房屋买卖合同》（张艳华与苏辉签订）；2.授权委托书（2008年4月1日），内容：今全权委托徐丰（本家叔）办理销售光明房地产（日本山形驻吉林市汽车维修筹备处）建设解放大路北段公交六场A号综合楼事宜。可以对外出租出卖抵押等……出现一切责任均有我公司和本人承担。授权委托人签字处徐宏宇签字；3.情况说明（2008年4月1日），内容：我公司于2008年3月将我公司自己所有的位于公交六场综合楼A号商住楼的其中四套住宅（包含案涉房屋）已经出售给李文华，李文华对四套房屋拥有的所有权，李文华可以对该四套房屋办理银行按揭手续或者出售，按揭出售金额款项均由李文华负责，与我公司无关。如需出售金额款项均由李文华负责，与我公司无关。如需办理按揭出售手续，我公司愿配合办理相关手续，特此说明。法人代表盖章处徐丰签字；4.授权委托书（2008年4月17日），内容：本人李文华现同意将自己所有的位于公交六场综合楼A号商住楼的其中四套住宅（包含案涉房屋）全权委托苏辉进行处置，处置方式价格均由苏辉负责，出现一切责任后果由我本人承担。委托人处李文华签字。刑事卷宗中还附有询问笔录等其他材料。再查，2008年10月10日，吉林市昌邑区人民法院作出（2008）昌民二初字第360号民事调解书，该调解书认定苏辉与马海波系夫妻关系。经审理查明处载明：李文华于2005年12月31日向马海波借款180万元，当时约定还款日期为2006年3月31日前归还100万元，剩余80万元于2006年12月31日前还清，借款到期后，李文华以无力还款为由，至今未还款。现马海波来院告诉，要求李文华立即偿还借款100万元，承担本案诉讼费用。庭审中，苏辉陈述，李文华欠付其款项为180万元，以门市房顶账方式偿还100万元，尚欠80万元未还。本院查明其余事实与一审查明事实一致。本院认为，苏辉将案涉房屋卖于张艳华，并收取房款，双方当事人之间成立房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，张艳华于2008年购买案涉房屋至今，案涉房屋仍不具备交付使用条件，张艳华自2016年起诉至今一直主张解除合同，符合“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的法律规定，据此一审法院判决解除合同并返还购房款并无不当，应予维持。但解除合同后，光明地产公司、张艳华应予配合变更案涉房产备案登记，苏辉因案涉房屋享有的相关权益可另行寻求救济途径。一、关于张艳华主张应予支付增值损失的上诉请求。本案中，现有证据无法证明案涉房屋不具备交付使用条件的原因系苏辉所致，故张艳华请求苏辉赔偿增值损失无事实及法律依据，本院不予支持。二、关于苏辉主张本案是否构成重复起诉问题，经审查，张艳华在一审法院（2017）吉0211民初1501号案件撤诉后，另行提起本案诉讼，本案不应认定为重复起诉。关于苏辉提出的本案应由仲裁机构处理的抗辩意见。一审法院对此部分论述详实，本院不再赘述。三、关于苏辉主张本案解除权的行使已过除斥期间一节，本案中，现无证据证明张艳华与苏辉约定了房屋交付时间，而案涉房屋至今仍不具备交付使用条件，张艳华自2016年诉至法院要求解除合同，不应认定为超过除斥期间，苏辉的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。四、关于苏辉是否接受李文华委托买卖涉案房屋一节。本案中，自张艳华向公安部门提交房屋买卖合同显示，其系与苏辉存在房屋买卖合同关系。而苏辉主张李文华出具授权委托书内容中显示：李文华同意将案涉房屋全权委托苏辉进行处置，处置方式价格均由苏辉负责。即苏辉可以处置案涉房屋。结合苏辉在庭审中承认其在出售案涉房屋时与李文华存在经济往来且苏辉亦认为双方债权债务至今未结清，李文华尚欠其款项80万元，这与其在吉林市昌邑区人民法院（2008）昌民二初字第360号民事调解中其妻子马海波所主张事实不一致，本案中在苏辉不能提供其将案涉房屋房款交与李文华的交付凭证的情况下，本院对其主张其受李文华委托出售案涉房屋的事实无法确认。另一方面，如按照苏辉陈述，其在出售房屋时向张艳华说明其系受李文华委托出售案涉房屋，而张艳华在苏辉为其办理备案手续后仍将房款全部交与苏辉，不符合常理。再者，苏辉陈述在光明房产公司办理备案时，张艳华持有授权委托书并向光明房产公司出示，亦可以佐证授权委托书系为至光明房产公司办理备案手续所需。综上，授权委托书无法直接认定苏辉系受李文华委托出售房屋，苏辉的该部分上诉请求不能成立。综上所述，张艳华、苏辉的上诉请求均不能成立，均应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20,413元，由张艳华负担13,713元（已交纳）、苏辉负担6700元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二〇年十二月九日书记员  聂 力