湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2500号上诉人（原审被告、反诉原告)：秦仁新，男，1973年7月7日出生，汉族，住洪湖市。委托诉讼代理人：肖军，湖北前锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：汪祖能（曾用名：汪祖伦），男，1968年11月15日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：汪沛文，系汪祖能之子。上诉人秦仁新因与被上诉人汪祖能房屋租赁合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2020）鄂0592民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦仁新上诉请求：撤销葛洲坝人民法院（2020）鄂0592民初220号民事判决，依法改判。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，遗漏重要事实，并且违反了法定程序，应当依法发回重审。1、关于上诉人与被上诉人就前期租金协商不一致情况下，上诉人被迫于2020年4月12日搬离门面一事，上诉人已经向法庭提供了大量的证据予以证实该客观事实的发生。但一审判决对此视而不见听而不闻，对该事实不予认定。2、上诉人提起反诉，要求被上诉人承担上诉人因搬迁造成的经济损失，一审法官应当向上诉人释明是否解除合同，但一审法官并未依法释明，导致上诉人失去了解除合同的请求权。3、上诉人与被上诉人就前期租金协商不一致情况下，被上诉人也在电话里有要求上诉人不支付租金就搬离门面的意思表示（见开庭笔录)，上诉人也是应被上诉人要求，另外也是因疫情影响，无法再承受巨额租金从而搬离门面，以减少双方的经济损失，并且事后明确告知了被上诉人这一事实，双方的行为已经形成事实上的合同解除，但一审判决对此没有依法认定清楚。4、一审第一次开庭时间为2020年6月29日，庭审快结束时法官要求双方当事人在开庭后三个工作日提交补充证据，上诉人按照法官要求，于三日内提交了补充证据，但被上诉人拒不提交。本案直到2020年9月15日才得出开庭。5、被上诉人在第二次开庭才增加诉讼请求，很显然属于滥用诉讼权利的行为，一审法官居然准予，实在有违程序公正。民事诉讼法规定增加诉讼请求必须在法庭辩论结束前进行，第一次开庭双方已经进行了充分的辩论，被上诉人已经失去了增加诉讼请求的机会。法庭只是给双方三天时间进行补充证据，然而案件一直拖延到两个半月之后才第二次开庭，才客观上给了被上诉人所谓增加诉讼请求的机会。上诉人认为，被上诉人无权增加诉讼请求，其所谓增加诉讼请求属于滥用诉讼权利，绝对不能得到法律的支持。二、一审判决因认定事实有误，导致适用法律错误，判决偏袒被上诉人，有违法律的公正。1、一审判决首先对2020年4月12日上诉人搬离门面的事实没有认定，从而认定双方合同并未解除。但客观事实是，上诉人因疫情影响行为与被上诉人在减免租金问题上达成一致，但被上诉人并未充分考虑疫情影响，坚持己见，导致协商不成。上诉人与被上诉人电话中，被上诉人明确表示上诉人不按其要求支付租金就马上搬离门面，上诉人认为双方合作关系已经破裂，也是应被上诉人要求，为了减少双方的经济损失，在法律上采取自救措施即搬离门面，并且明确告知了被上诉人搬离的事实。但被上诉人对此拒不理睬，对于门面空置所造成的经济损失，被上诉人应该自行承担责任。自从上诉人于4月12日搬离门面开始，双方租赁合同已经无法继续履行下去，双方的事实行为已经说明租赁合同关系就此解除。2、根据《合同法》第九十四条，因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解除合同。疫情的影响在法律上属于不可抗力已经成为定论，在减免租金问题上上诉人与被上诉人无法协商一致的情况下，上诉人选择及时搬离门面，既是自救，也是为了减少双方经济损失的合理行为。因疫情不可抗力的影响，上诉人以实际行为表达了解除合同的意思表示，符合合同法第九十四条的规定，即上诉人有权解除合同。一审判决虽然引用第九十四条，但否定了上诉人的法定解除权，有违立法本意。3、虽然合同一旦成立，对合同当事人均具有法律上的约束力，但如果客观情况继续履行合同，对双方或者任何一方形成事实上的极不公平，按照商事合同的公平性来说，也应该赋予当事人解除合同的权利，即使构成违约，最多也只是追究违约方的违约责任而已，但合同应当宣告解除。本案实情就是上诉人因无力承担租赁费，搬离门面，但仍然需要其继续承担空置期间的租赁费。汪祖能辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审予以维持。汪祖能向一审法院起诉请求：1.判令秦仁新清偿前期租金13800元；2.判令秦仁新补足押金6100元。2020年9月15日，汪祖能当庭增加诉讼请求：秦仁新按每月4800元的租金标准，支付2020年4月22日至2020年10月21日期间的租金共计28800元。秦仁新反诉请求：1.汪祖能赔偿因违约给秦仁新造成的各项经济损失：装修损失5800元、样品费用21000元、租用仓库费用3000元、搬迁拆除样品2600元，合计经济损失32400元；2.要求汪祖能退还押金10000元；3.汪祖能承担诉讼费用。一审法院认定事实：2006年12月15日，出租方（甲方）中国葛洲坝集团机械船舶有限公司和承租方（乙方）汪祖能签订《门面经营权租赁合同》，约定：出租方将位于樵××＃楼××号的门面经营权交由承租方承租，承租方一次性交清总租金31.1704万元，门面经营权起止时间：2006年12月15日至2046年11月14日；乙方不得私自将房转让、转卖、转租（如乙方转租，租赁期不得超过五年），如属确需，必须经甲方同意并缴清房屋的所有相关费用后方可办理相关手续。2011年4月14日，汪祖能（甲方）和秦仁新（乙方）签订了《协议书》，约定：甲方将位于三江桥头的门面房出租给乙方使用，租期两年，押金壹万元整，甲方第一年房租优惠百分之十，月租金3300元，第二年恢复到3700元。租金一季度一交，先交钱后租房。乙方按期缴纳房租、水电等费用。协议到期后，乙方无条件腾出房子。乙方若要续租，应提前两个月提出申请，租金原则上每月不低于4000元，以后每年递增百分之五，在市场同等情况下，乙方优先租用。以上协议，从甲、乙双方签字日生效（乙方交租金），发生不同意见，协商解决，协商不好，由葛洲坝法院裁定。同时，汪祖能在协议书上备注“应乙方要求，宽限几天，从4月22日起计算房租”。协议签订后，秦仁新向汪祖能交付了押金10000元。2013年4月21日，双方续签上述协议，续租两年，第一年租金优惠为3700元/月，第二年4000元/月（初步议定）。2015年4月20日，双方再次续签上述协议，再续签两年，第一年每季度交12600元，第二年每季度交13200元。2017年4月，协议到期后，双方未续签协议，但双方仍按前述协议履行。2018年4月18日，双方又续签上述协议，再续签三年，第一年、第二年每月交4600元，每三年每月交4800元。2020年1月，秦仁新未按约向汪祖能给付2020年1月22日至2020年4月21日的房屋租金。后双方因租金问题发生争议，汪祖能诉至法院。同时查明，宜昌市新冠××疫情防控指挥部于2020年1月24日发布了《宜昌市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部令（第1号）》，载明：“一、全面启动宜昌市突发公共卫生事件I级响应。二、严格出入排查和交通管制。三、落实基层防控措施。四、强化重点部位管控。五、全力做好医疗救治工作。六、强化防控物资保障”。2020年3月13日，宜昌市新冠××疫情防控指挥部发布《关于分区分级分类分时有序推进企业复工复产的通告（第14号）》，载明：一、分类分时复工复产。以县域为单位，分类分时分批组织企业复工复产。二、分级审核复工复产。复工复产的企业实行审批制。西陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区规上（限上）企业复工复产，由各区指挥部审核后分批报市指挥部备案。三、企业疫情防控责任。一审法院认为：本案争议的焦点是：一、汪祖能与秦仁新签订的《协议书》的效力如何认定；二、双方的租赁合同是否解除；三、双方的诉请是否应当支持。关于第一个争议焦点，秦仁新诉称汪祖能在没有转租权的情况下，将涉案房屋出租给秦仁新，该转租协议无效。一审认为，虽然汪祖能与中国葛洲坝集团机械船舶有限公司的《门面经营权租赁合同》中约定汪祖能不得私自转租，但是根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，即使汪祖能未经中国葛洲坝集团机械船舶有限公司同意转租涉案房屋，也不影响汪祖能与秦仁新之间房屋租赁合同的效力。因此，汪祖能与秦仁新于2011年4月14日签订的《协议书》及之后三次续签协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。关于第二个争议焦点，秦仁新以其与汪祖能的微信聊天记录、通话记录及其支出搬家费用的收据，主张汪祖能在双方的房屋租赁合同未到期的情况下，强行要求秦仁新搬出房屋，秦仁新于2020年4月12日搬离租赁房屋，双方的租赁合同关系已经解除。一审认为，从微信聊天记录及通话记录均无法证实汪祖能强行要求秦仁新搬出承租房屋的意思表示，而搬家费用的收据亦无法证实秦仁新从承租房屋内搬出的事实。同时，根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，及第九十四条“有下列情况之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，在秦仁新与汪祖能未能协商一致解除合同的情况下，秦仁新亦未能举证证明其享有约定或法定解除权的情形，秦仁新不享有单方解除权。本案中，汪祖能不主张解除双方的租赁合同，因此，双方的租赁合同并未解除。关于第三个争议焦点，关于汪祖能主张的2020年1月22日至2020年10月21日期间的租金。因双方的房屋租赁合同未解除，双方仍应按照协议的约定继续履行，汪祖能对秦仁新履行了出租义务，秦仁新应当继续履行支付租金的义务。秦仁新提出2020年1月22日至2020年4月21日处于疫情期应当免除此期间的租金。双方对疫情的起止时间有争议，但均未向法院提交证据。一审根据宜昌市新冠××疫情防控指挥部发布的通告，结合本区域相关企事业单位复工复产的时间，从合理平衡双方利益的角度，依据公平原则酌情免除秦仁新此期间一个月的租金。即2020年1月22日-2020年4月21日租金为9200元。2020年4月22日－2020年10月21日，依据协议书约定月租金为4800元，故该期间的租金为28800元。关于汪祖能主张秦仁新补足押金6100元的请求。因汪祖能未能提供充分的证据证明秦仁新自2012年7月22日分次拖欠其租金6100元，也未能举证证实秦仁新主张从押金中抵扣所欠租金6100元，故对其该项请求不予支持。对于秦仁新以汪祖能单方面解除合同构成违约而提出的赔偿损失的反诉请求。一审认为，因秦仁新未举证证明汪祖能存在违约行为；同时，因双方的房屋租赁合同并未解除，秦仁新要求退还其押金的请求不符合双方的协议约定。故对其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、秦仁新于判决生效之日起十五日内向汪祖能支付2020年1月22日至2020年10月21日期间的租金38000元；二、驳回汪祖能的其他诉讼请求；三、驳回秦仁新的反诉诉讼请求。一审案件受理费（本诉）818元，由汪祖能负担150元、秦仁新负担668元；一审案件受理费（反诉）305元，由秦仁新负担。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审中，秦仁新向本院申请证人孟某、程某出庭作证，拟证明秦仁新在2020年4月12日即已搬出涉案房屋。本院认为：本案二审争议的焦点为秦仁新在本案中是否享有法定解除权。秦仁新上诉称新冠疫情属于不可抗力，其可据此享有解除合同的权利。但本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方2018年4月18日签订的房屋租赁期限为三年，而疫情影响的期间仅占租期的一小部分，疫情不能造成租赁合同的根本履行不能，且秦仁新申请的证人程某（与涉案房屋临近的承租户）亦陈述业主除减免其一个月租金外，租赁合同照常履行，因此，新冠疫情不构成汪祖能与秦仁新之间租赁合同的不可抗力，秦仁新不享有法定解除权。如前述，秦仁新因不享有法定解除合同的权利，即便其在2020年4月12日主动搬离涉案房屋的事实属实，因双方的合同并未解除，秦仁新仍应按合同的约定向汪祖能支付2020年4月12日之后的租金。对秦仁新主张涉案合同已经实际解除的上诉理由，本院不予支持。此外，秦仁新上诉称一审存在两次开庭时间间隔过长、允许汪祖能在第二次开庭时增加诉讼请求的问题，本院认为，一审法院的上诉审理程序并未违反法律规定，对秦仁新的该项上诉理由，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1123元，由秦仁新负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  李 丹审判员  关俊峰二〇二〇年十二月十五日书记员  杨书婷