河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16018号上诉人（原审原告）：吴诗文，女，1991年4月4日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王影，河南三策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:茅正安，男，1956年11月15日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李超，河南豫威律师事务所律师。委托诉讼代理人：王岩，河南豫威律师事务所实习律师。上诉人吴诗文因与被上诉人茅正安房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初5466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人吴诗文的委托诉讼代理人王影，被上诉人茅正安的委托诉讼代理人李超、王岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴诗文上诉请求：1.依法改判茅正安支付吴诗文违约金389080元，赔偿损失70000元；2.依法判令本案一审、二审诉讼费由茅正安承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，并且判决的违约金数额保护了不诚实守信，违约的违约方，损害了守约方吴诗文的合法权益，违约金的设定完全没有起到惩罚的作用，违约方的茅正安依旧在违约中获得利益。1、一审法院认定事实不清，认为吴诗文违约金的计算应当从2020年4月30日计算至2020年6月15日是错误的。2020年6月15日是吴诗文第一次撤诉裁定，不能证明茅正安已经履行不能，因为双方没有解除合同，虽然茅正安已经将一套房子卖给了两家，但是撤诉裁定不能证明吴诗文就履行不能，茅正安第二次签订的买卖合同不能证明效力就优于与吴诗文签订的买卖合同，最重重要的是，双方并没有解除合同，因此违约金计算时间应当为一审判决之日2020年10月21日，双方才解除合同。2、一审法院判令的违约金反而保护了茅正安违约，房屋买卖因为房屋的升值，就违约卖高价，茅正安的过错程度，违约获利情况都远远大于一审判决的28000多元，造成茅正安违约没有受到惩罚，使得违约条款形同虚设，应当严格按照合同约定计算违约金，否则房屋价值升值，会造成更多的人去违约。二、一审法院判决的违约金承担数额，低于茅正安违约获利的数额，茅正安违约将房屋再次卖，获利70000元，也就是说吴诗文如果再买同样的房屋需要多花费70000元，吴诗文应当要求茅正安承担该损失。综上所述，请求二审法院依法改判，严格遵守违约条款。茅正安辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。首先，茅正安于2020年4月30日已将存放于河南云房创意房地产信息咨询有限公司用于案涉房屋交易的材料取回，已经以实际行动证明其不再履行合同义务，故茅正安可以在履行期限届满之前要求吴诗文承担违约责任，即从2020年4月30日开始计算违约金。且吴诗文在第一次起诉时未缴纳案件受理费时已经知道茅正安将该房屋卖给第三人，足以证明合同已经履行不能。符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款法定解除条件，合同此时已经解除。吴诗文应该避免损失的进一步扩大，而不是一直追究责任。其次，违约金的设定可以以对方受到的损害程度进行调整，吴诗文并没有提供证据证明自己受到了损害，故约定的违约金过分高于造成的损害，原审法院适当减少是合法有据的。法院综合考虑按照2020年4月30日的全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率即(3.85%)的四倍计算违约金，已经按照违约金规定的最高数额进行判决，足以补偿上诉人所遭受的损失。故茅正安认为一审法院判决事实认定清楚，适用法律正确。最后，吴诗文要求赔偿其70000元损失，无任何事实和法律依据，不予认可。综上，吴诗文的上诉请求缺乏事实及法律依据，依法应当予以驳回。吴诗文向一审法院起诉请求：1.判令被告支付违约金35216元；2.判令被告赔偿损失70000元；3.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，吴诗文将第1项诉讼请求变更为：判令被告按照每日2‰的标准支付2020年4月14日至2020年8月31日的违约金共计389080元。一审法院认定事实：2020年4月13日，茅正安（甲方、卖方）、吴诗文（乙方、买方）、河南云房创意房地产信息咨询有限公司（丙方、居间方，以下简称云房公司）签订《存量房买卖合同》一份，主要约定：1、房屋位于郑州市郑东新区××路××丹桂××住宅小区××楼××单元××号，不动产权第0001855号，建筑面积153.37平方米；2、甲乙双方经协商一致，同意本合同房产及其配套设施的总价款为1422000元；3、乙方于本合同签订时，支付定金20000元，由丙方代为保管；4、付款方式为按揭贷款，乙方应在立契当日，付清首付款，剩余房款由银行放贷当日向甲方支付；5、甲乙双方同意在签订本合同后60个工作日内，持本合同和相关证件到不动产登记管理部门立契并办理不动产过户及相关手续，过户税费由乙方承担；6、甲乙双方同意在甲方收到除物业交割保证金外的房屋款之日起三日内对房屋及相关配套附属设施及相关费用进行交付、结清；7、甲方若不履行合同，视为单方解除合同，则甲方应当以乙方缴纳的双倍定金返还给乙方（原交丙方代为保管的定金，甲方无权取回，丙方有权将定金交付乙方）；8、合同签订后，甲乙双方严格按照合同履行，若甲乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款每日2‰违约金；9、特别要求，本合同必须通过丙方聘请的法律专业人员确认，并由其讲述合同签订内容，双方理解各自承担权利、义务后签字确认后，经过法律工作人员签字后生效。合同落款处，有茅正安、吴诗文的签名，云房公司的盖章，但“法律工作人员”签名处为空白。合同签订之后，吴诗文于2020年4月14日向云房公司支付定金20000元，云房公司将其中的2000元交给茅正安。2020年4月30日，茅正安向云房公司交纳4000元中介服务费，并将存放在云房公司的房屋所有权证、商品房买卖合同、契税完税票、维修基金发票等取回。之后，茅正安与案外人泮艳红签订《郑州市存量房买卖合同》，约定茅正安以1040000元的价格将上述房屋出售给泮艳红，现房屋过户手续已经办理完毕。另查明，吴诗文于2020年5月18日向本院递交起诉状，要求茅正安继续履行《存量房买卖合同》，在诉前调解阶段，吴诗文得知茅正安已涉案房屋另行出售，故未缴纳案件受理费。2020年6月15日，本院作出（2020）豫0104民初3505号民事裁定书，以吴诗文未在规定时间内缴纳案件受理费为由，裁定该案按撤诉处理。吴诗文还提交了同小区房屋成交价网络截屏，显示“丹桂苑4室2厅31层154平方米，签约日期2020年4月30日，149万元。”一审法院认为，关于《存量房买卖合同》的效力，根据合同法的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，本案《存量房买卖合同》中关于特别要求的约定即为双方关于合同效力所约定的条件。在一般情况下，附生效条件的合同，自条件成就时生效，但具体到本案中，《存量房买卖合同》虽缺少法律工作人员签字这一条件，但该合同为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告在合同成立之后，即开始履行合同内容，具体表现为原告按照合同约定支付定金，而合同的相对方接受原告履行合同的行为，且未因合同效力问题提出异议，应视为各方以实际行动对合同的特别要求条款进行了变更，认可了合同的效力，即《存量房买卖合同》已经生效。被告关于合同未生效的抗辩意见，该院不予采信。《存量房买卖合同》系合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告在合同履行过程中，擅自将涉案房屋另行出售给案外人，并已经办理房屋过户手续，使得原告的购房目的无法达成，被告的行为严重违反《存量房买卖合同》的约定。《存量房买卖合同》同时约定了定金及违约金，在被告违约的情况下，原告选择适用违约金条款，要求被告支付违约金，不违反法律规定与合同约定，该院予以支持。关于违约金的计算期限，根据《存量房买卖合同》的约定，被告应在收到房款之日起三日内交付房屋，并在合同签订后60个工作日内办理过户手续，但被告于2020年4月30日即将其存放于云房公司的房屋所有权证、商品房买卖合同、契税完税票、维修基金发票等用于房屋交易的材料取回，即以其实际行动表明不再履行合同义务，故原告可以在履行期限届满之前要求被告承担违约责任，即从2020年4月30日开始计算违约金。原告在（2020）豫0104民初3505号案件诉前调解阶段得知被告违约，已无法实际履行合同，应当避免之后的损失进一步扩大，故违约金应计算至（2020）豫0104民初3505号民事裁定书作出之日（即2020年6月15日）。关于违约金的计算标准，合同法规定的违约金在于补偿守约方因对方违约而产生的损失，同时兼具一定的惩罚功能，因此在计算违约金时，应综合考虑当事人的过错程度、损失情况、合同的履行情况、预期收益等方面的因素。本案《存量房买卖合同》约定按照每日2‰的标准计算违约金明显过高，被告亦提出不应适用该标准计算违约金，故该院在综合考虑案件实际情况下，将违约金的计算标准调整为被告违约之日即2020年4月30日的全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率（3.85%）的四倍。经计算，被告应向原告支付的违约金为28198.45元，原告超出该范围的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的损失，已经通过违约金进行了补偿，故本院不予支持。被告收取的定金2000元应同时退还原告，剩余定金18000元，原告可向云房公司主张退还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律规定，判决：一、被告茅正安于本判决生效之日起十日内支付原告吴诗文违约金28198.45元、定金2000元；二、驳回原告吴诗文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8187元，减半收取计4094元，由原告吴诗文负担3824元，被告茅正安负担270元。本院二审期间，上诉人吴诗文提交中介查询图片两张，该证据证明：1茅正安与吴诗文签订房屋买卖合同，约定为142万元，茅正安违约后，将涉案房屋以148.6万元的价格另卖他人，违约获利近七万元，一审判决违约金过低，不具有惩罚性2.吴诗文因茅正安违约损失70000元。茅正安质证称，上诉人吴诗文在二审过程当中提供了网络截图与本案无关。通过该截图不能证明该房屋的实际成交价格。根据一审当中提交的房管局档案查询资料显示，茅正安与泮艳红对于该房屋的真实成交价格为104万元整。所以吴诗文所陈述的该房屋以148.6万元卖与他人是没有事实依据的。根据本案实际情况，因为吴诗文和茅正安之间产生了分歧造成了合同无法继续履行，并不是茅正安因为要卖一个高房价才解除的合同。而且根据客观情况，双方在交易过程当中以及现在房价一直在下行，所以双方解除合同，未给吴诗文造成任何经济损失，反而给吴诗文提供了更有利于吴诗文买房的一个机会。本院经审查认为，上诉人吴诗文提交的证据系网站截图，被上诉人茅正安对真实性不予认可，且截图内容不足以证明茅正安与案外人的房屋买卖合同的交易价格，本院对该证据不予认定。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是，一审判决违约金的标准及期间是否适当；上诉人吴诗文主张赔偿损失有无依据，应否支持。上诉人吴诗文与被上诉人茅正安签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，双方均签字确认。合同中虽有法律工作人员签字生效的约定，但该约定并不明确，且吴诗文已经支付了定金，茅正安亦将案涉房屋所有权证等交给中介托管，应视为双方同意按照合同履行，合同双方均应当按照约定诚信全面履行合同。在合同履行过程中，茅正安将涉案房屋另行出售给案外人，并办理房屋过户手续，吴诗文的购房目的不能实现，案涉房屋买卖合同不能履行，茅正安的行为构成根本违约，应承担违约责任。《存量房买卖合同》违约责任部分约定了茅正安若不履行本合同约定，视为单方解除合同，则茅正安应当以吴诗文所缴纳的双倍定金返还给吴诗文；还约定任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款每日2‰违约金，吴诗文选择主张违约金。该合同约定的总房款每日2‰违约金系逾期迟延履行的违约责任。关于违约金的计算期限，合同约定吴诗文应在立契当日，付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），剩余房款由银行放贷当日向茅正安支付；还约定六十个工作日办理不动产过户的相关手续。现没有证据证明茅正安配合办理贷款手续，茅正安于2020年4月30日即以其实际行动表明不再履行合同义务，不再配合办理相关手续，吴诗文在（2020）豫0104民初3505号案件诉前调解阶段知晓茅正安违约，不可能再履行合同，一审法院确定从2020年4月30日开始计算违约金，计算至（2020）豫0104民初3505号民事裁定书作出之日并无不当。案涉合同从吴诗文支付定金至茅正安明确表示不履行合同的时间较短，双方也未办理贷款等手续，未确定首付款金额，吴诗文没有提交充分证据证明因合同解除造成的实际损失，一审法院综合考虑当事人的过错程度、损失情况、合同的履行情况、预期收益等方面的因素，将违约金的计算标准调整为全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率的四倍并无不当。一审法院在调整违约金标准时已经考虑了吴诗文的损失情况，吴诗文二审中亦未提交充分证据证明其实际损失明显大于违约金，因此，对吴诗文的该项上诉理由本院不予采纳。综上所述，吴诗文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8187元，由上诉人吴诗文负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二〇年十二月七日书记员  刘 洋