北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初22465号原告（反诉被告）：任艺，女，1988年12月20日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴美萱，辽宁迅驰律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭晓宇，男，1962年12月12日出生，汉族，新时代国际投资公司职员，住北京市西城区。原告任艺与被告郭晓宇及郭晓宇反诉任艺房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘敏独任公开开庭进行了审理。原告任艺的委托诉讼代理人吴美萱，被告郭晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任艺向本院提出诉讼请求：1．确认双方签订的房屋租赁合同于2020年4月4日解除。2．判令郭晓宇返还2020年2月10日至6月10日四个月的租金26000元，并支付逾期利息（自2020年4月5日起至实际支付之日止，按照中国人民银行公布的同行业拆借贷款利率计算）。3．判令郭晓宇赔偿装修损失3500元。4．郭晓宇承担诉讼费。事实和理由：2019年12月4日，任艺租赁郭晓宇位于北京市西城区百万庄丑区XXX号房屋用于居住，合同自2019年12月10日至2021年12月9日。根据《消防法》及住房和城乡建设部关于发布国家标准《住宅建筑规范》的公告第8．5条规定，电气线路及用电负荷安全和防火要求。郭晓宇明知房屋存在墙体、地面、水电线路裸露，堆放杂物的情况，却作为住宅用途出租，导致任艺无法使用该房屋。承租后，任艺方得知该房屋原出租用途系周边批发市场的集体宿舍与仓储库房。郭晓宇刻意隐瞒该房屋与隔壁相连且有共用空间的事实情况，将屋内与隔壁相连通道及大门用杂物堆放进行遮挡。郭晓宇允许任艺先行装修（暂不计算在租期内），任艺为此支出装修费3500元，但该房屋经装修仍然无法使用。同时，任艺有车，故询问郭晓宇是否可以停车，被告知小区内部道路两侧、空地都可任意停车。后任艺因停车问题遭到他人强行入室殴打。经了解，该小区一直在停车整顿纠纷不断，并非郭晓宇所述任意停车的情况。根据合同法第233条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以随时解除合同。2020年1月下旬开始，新冠疫情全面爆发，同年2月至4月，涉案小区全面封锁封闭，不允许外来人员及车辆进出及施工，房屋装修事宜因不可抗力因素被迫暂停，且无法继续装修，租赁房屋一直无法使用也并未实际入住，合同目的不能实现。根据合同法第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。同时根据双方签订的合同第9条约定，因不可抗力的原因，甲乙双方均不承担责任，租金按实际发生结算。任艺于2020年4月4日依据法律规定及合同约定的不可抗力情形，提出解除《房屋租赁合同》，且经郭晓宇同意。经与郭晓宇微信沟通疫情无法入住的情况，郭晓宇也同意免费延期一个月，即疫情期间房租减免一个月。任艺解除合同系合理合法行为，郭晓宇除应退还租金外，该应补偿任艺支出的装修费。为维护任艺的合法权益，提前诉讼，恳请支持任艺的诉讼请求。郭晓宇辩称并反诉称，涉案房屋具有所有权证，载明房屋用途为住宅。目前该房屋及所在小区仍在正常使用，并非危险房屋，法律上允许居住或出租。合同成立前，任艺已到该房屋实地查看，房屋具有阳台，与隔壁相连且有共用空间是该房屋的原始状态，从未改变。涉案合同并无停车的约定，出租方也未收取承租方任何与之有关的费用并提供服务。任艺因停车与他人发生纠纷进而主张解除合同没有法律依据。新冠疫情是否属于不可抗力由法律认定，即便是不可抗力也不是必然导致合同全部或部分不能履行。合同期限为2年，疫情防控在客观上对前期的履行合同造成了影响，在双方沟通时，郭晓宇主张继续履行合同并在力所能及的情况下采取措施，先后2次减免2个月租金，并得到任艺的认可。郭晓宇在履行合同上并无瑕疵。现任艺主张解除合同并返还租金有悖公平原则，至今也未将涉案房屋交还。为此，郭晓宇提起反诉，要求判令双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月10日解除；判令任艺赔偿6月10日至9月10日的房屋租金损失19500元；判令任艺恢复房屋原貌所需费用5000元。反诉被告任艺辩称，任艺于2020年4月4日向郭晓宇以书面形式（微信）送达解除合同的请求，郭晓宇也同意了。在双方达成解除合同后，郭晓宇将任艺留置在涉案房屋门上的钥匙。走。任艺于2020年4月初就不再占有使用涉案房屋。不同意郭晓宇主张的延期返还房屋的费用。任艺租赁房屋屋内设施陈旧，只有老旧的临时用电，没有必要的居住设施。任艺对租赁的房屋进行装修是为了改善房屋的居住条件，郭晓宇无权主张恢复房屋原状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月4日，郭晓宇作为甲方（出租），任艺作为乙方（承租），双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其自有的北京市西城区百万庄丑区XXX号房屋出租给乙方作住宅使用，租期为2019年12月10日至2021年12月9日，租金为半年付，月租金6500元，首次租金39000元（其中5000元作为定金于2019年12月5日前付清，甲方即向乙方交付房屋）需在2019年12月10日前付清，后续租金的支付日期分别为2020年6月10日……。乙方如果提前终止合同，需提前一个月告知甲方，无条件配合甲方寻找租客，并支付一个月租金作为补偿。同时，双方签订房屋租赁合同补充，约定：乙方有责任保障甲方房屋及设施的安全，注意防火防盗和用水电气的安全，爱护房屋及设施……，乙方不得改变房屋结构和格局，若需处置甲方物品须事先协商，因不可抗力的原因，甲乙双方均不承担责任，租金按实际发生的结算。合同签订后，郭晓宇将房屋交付任艺，任艺开始对涉案房屋进行装修，并向郭晓宇支付半年租金39000元。审理中，任艺主张涉案房屋的电工活做完了，其他工程还没有做，因为疫情小区封闭，无法继续装修，什么时候可以继续装修没有期限。并提供其与郭晓宇2020年4月4日的微信聊天截图，郭晓宇：工人有北京健康宝查询就能进场施工，被告小区都这么规定的，百万庄也不能例外。任艺：我这找了，我都问了市长热线了，人家让我和社区商量，也问过了，还事没有证不让进，实际办的事后就很困难，这屋都收拾一半了，不是真的没办法也不会跟您说。郭晓宇：疫情大家都有损失，我也承担了一个月的租金。任艺：那您看着房子我没法继续弄了，住不进去呀，不是本小区的都不让进，要不您看咱们商量一下，房子我就不租了。郭晓宇：可以，办交接吧。任艺：您说我12月份租的房子4月份还没住进来呢，包括拉材料的车都不让进，真的没办法了。任艺主张2020年4月4日双方解除合同。郭晓宇称其接到微信，但双方至今没有办理房屋交接手续，同意解除合同，主张解除合同的时间为2020年6月10日。任艺称为装修方便，将房屋钥匙直接放在门上，2020年4月初其至涉案房屋就进不去房屋了，发现钥匙被郭晓宇取走，于是给郭晓宇打电话，被告知钥匙被其取走。郭晓宇不予认可，称其没有取走房屋钥匙。其在2020年9月18日收拾涉案房屋，由于任艺没有给付钥匙，其只能更换防盗门，支付2728元。任艺不予认可。任艺提供其男友与郭晓宇的通话录音，证明郭晓宇于2020年4月20日以前的周日看过房屋并回来的很晚。郭晓宇不予认可，称与本案无关。另查，2020年2月1日，北京市住房和城乡建设委员会发出《关于物业企业进一步加强新型冠状病毒感染肺炎疫情期间住宅区出入管理的通知》，要求各物业服务企业加强小区的出入管理，快递、外卖等人员原则上不得进入住宅区。2020年2月9日，北京市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组办公室发出通告，要求各居住小区实行严格的封闭式管理，外来人员和车辆原则上不得进入小区。涉案房屋所有权人郭晓宇之父郭百忍，其同意郭晓宇出租该房屋。本院认为，任艺与郭晓宇签订的《房屋租赁合同》及房屋租赁合同补充系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。在任艺装修涉案房屋期间，新冠肺炎疫情于2020年1月底开始在全国范围内爆发，北京市住建委和北京市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组先后在2020年2月初出台新冠疫情防控措施，要求各居住小区实行严格的封闭式管理，外来人员和车辆原则上不得进入小区。因此，双方订立合同的目的无法实现。现双方均同意解除合同，本院不持异议。对于合同解除时间，任艺于2020年4月4日以微信形式告知郭晓宇房屋不租了，郭晓宇表示可以，办交接吧。双方对解除合同时间应认定为2020年4月4日。郭晓宇反诉主张合同解除时间为2020年6月10日，缺乏证据，本院不予支持。合同解除后，任艺未及时履行将涉案房屋交还郭晓宇的义务，应承担一定的过错责任。任艺要求返还租金的主张，本院结合本案的实际履行情况判定。任艺要求郭晓宇支付利息及装修费损失的主张，缺乏依据，本院不予支持。郭晓宇要求任艺支付租金损失的主张，任艺系因不可抗力解除合同，对郭晓宇的该项主张，本院不予支持。郭晓宇要求任艺支付恢复房屋原貌损失的主张，缺乏充分证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、任艺与郭晓宇签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》补充于2020年4月4日解除。二、自本判决生效之日起15日内，郭晓宇返还任艺房屋租金13000元。三、驳回任艺的其他诉讼请求。四、驳回郭晓宇的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费538元，由任艺负担301元，已交纳；由郭晓宇负担237元，于本判决生效之日起7日内交纳。反诉案件受理费413元，由郭晓宇负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘 敏二〇二〇年十二月十五日法官助理  马小龙书 记 员  王 溪书 记 员  李梓晴