内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0603民初1374号 原告：内蒙古兴泰物业服务有限责任公司，统一社会信用代码×××。 法定代表人：王某1。 委托诉讼代理人：张某。 委托诉讼代理人：路某。 被告：王某2，公民身份号码×××，住所内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司与被告王某2物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人张某，被告王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告王某2支付原告所欠物业费共计壹万壹仟玖佰壹拾伍元整（11915元）；二、判令被告王某2承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年，被告王某2入住揽胜苑小区。该小区从投入使用至2019年12月31日止，由内蒙古兴泰物业服务有限责任公司提供各项物业服务。王某2入住该小区后从2010年12月1日起至2011年12月31日，又从2013年1月1日至2015年12月31日未向原告交纳过费用。虽经原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司多次催缴，被告一直拒不交纳。分别为：2010年12月1日至2011年12月31日为140.81平米×1.8元×13个月=3296元，2013年l月l日至2014年12月31日为140.81平米×1.8元×24个月=6084元，2015年1月l日至2015年12月31日为140.81平米×l.4元×12个月=2535元。合计物业费壹万壹仟玖佰壹拾玖元整（￥11915元）。被告拒不支付各项费用的行为损害了原告的合法权益，为此原告特向贵法院提起诉讼，请求法院依法裁决以维护我公司的合法利益。 被告王某2辩称，1、对原告公司是否有资质不能确定；2、案涉小区的物业费被告已经全部缴纳，在2015年原告公司已经在东胜法院起诉过被告2013年-2015年的物业费，当时没有起诉2010年前的物业费，在东胜区人民法院的诉状也能证明被告缴纳了2013年-2015年的物业费。在2015年起诉后至2020年11月9日起诉前原告公司也一直没有与被告沟通过让被告补缴物业费。被告认为是原告公司胡搅蛮缠，在原告公司九年服务期间被告没有享受到原告公司的物业服务，被告现在要求原告公司返还部分费用，包括2010年-2019年所有缴纳的物业费用的40%。原告收取了车库的管理费但没有尽到车库的管理责任，因为无法使用车库所产生的费用应当由原告赔偿，九年的租车位费用9000元应当由原告赔偿，因为不能使用车库原告应当支付被告购买车库20万元所产生的利息。最后即便事实成立且也已经超过了诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据一、《前期物业服务合同》（复印件，原件核对后退回），证明2010年5月30日至2012年12月31日，由内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司委托原告对涉案房屋所在小区提供物业服务，并约定了物业收费标准及服务事项，原告已按照服务合同履行了物业服务的事实。被告质证认为证据与被告无关，被告不认可合同，也不认可原告公司提供服务。原告提供证据二、《补充协议》（复印件，原件核对后退回），证明自2013年1月1日至2014年12月31日由内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司与原告签订前期物业服务合同，合同约定了收费标准及服务事项，原告方已按照服务合同履行了物业服务的事实。被告质证认为该补充协议与被告无关，不是为小区业主服务的协议。原告提供证据三、《业委会备案表》复印件一份，证据证明涉案房屋所在小区业委会成立时间。被告质证对证据的真实性不认可，业委会人员的签字无法核实。原告提供证据四、《物业服务合同》（复印件，原件核对后退回），证明物业服务合同证明2015年涉案房屋所在小区的物业服务由原告提供的事实。被告质证认为没有在合同中看到甲乙双方签订服务年限，原告没有提供合同中提到的服务义务，也没有达到物业服务的质量标准。原告提供证据五、《物业服务品质评价》复印件，证明原告至2008年至2016年10月28日为鄂尔多斯市康巴什区揽胜苑一、二期小区提供是物业服务质量良好，小区的业主基本满意。被告质证认为对该证据的真实性有异议，因为该证据是复印件，无法与原件核实。原告提供证据六、《证明》（复印件，原件核对后退回），证明2015年至2018年期间兴泰物业向本小区全体欠费业主进行催收2015年至2018年的物业费，因部分业主因当年未交费及拖欠物业难以收缴，兴泰物业公司2015年至2018年也要求我业主委员会协助进行催收，针对的是全体欠费业主。被告质证与被告无关，因为被告已经交纳了2015年到2018年的全部物业费，所以没有人向被告催收过物业费。原告提供证据七，兴泰物业发件明细一份（复印件，原件核对后退回），证明在2017年原告公司向被原告公司服务的各小区欠费业主以快递的方式进行催收物业费，其中被告王某2是被催收的其中的一户。被告质证被告从来没有收到过催收物业费的快递，被告也不清楚这件事。原告提供证据八、业主满意度调查表复印件一份，证明原告公司向王某2调查原告公司在服务过程中是否对原告公司的物业服务的满意度情况。被告质证从来不知道这件事情，该字体不是被告本人的签字。本院对原告提供原件核对的证据一、二、四、六的真实性予以确认，对于原告提供的发件明细系其他单位自行出具、无其他佐证材料无法证明已向被告王某2发送，对于原告提供的被告签署的满意度调查表的真实性不予采纳，原告提供的其他证据系复印件，真实性因无法核对不予采纳。被告提供证据一、《民事起诉状》复印件一份，证明原告公司于2015年12月18日将被告起诉至东胜区人民法院，当时起诉的物业费已交纳，所以原告物业公司办理了撤诉。原告质证对该证据的真实性认可，对证明问题不认可，该证据恰恰证明原告公司向被告主张过物业费，虽没有主张过2010年11月1日至2011年12月31日的物业费，但是被告方所欠的物业费是2010年11月1日至2011年12月31日的物业费及2013年1月1日至2015年12月31日的物业费，被告一直未交纳。本院对该证据的真实性予以确认。被告提供证据二、照片7张，证明物业公司没有服务到位，被告没有享受原告公司的物业服务，被告认为物业公司没做到对小区业主的物业服务，所以应当退还被告所交纳物业费的部分费用。原告质证对该证据的真实性认可，对证明问题不认可，从照片中看不出时间是什么时候拍摄的，也不能看出是物业公司服务的不到位，从照片中可以看出卫生打扫的挺好。本院对该证据的真实性予以确认。被告提供证据三、物业费收据原件一支，证明原告收取了2009年10月1日-2010年12月17日的物业费，原告公司无权收取该时间的物业费。原告质证对该证据的真实性认可，对证明问题不认可，在原告方所举的证据一中已经说明在2008年我公司已经向涉案小区提供了物业服务。本院对该证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司在2010年7月1日与房地产开发公司签订前期物业管理合同，约定由原告对鄂尔多斯市康巴什区揽胜苑小区一二期进行物业服务，约定2010年7月1日至2012年12月31日，物业服务费每平米收取1.5元（步梯住宅），未约定交纳时间。后签订补充协议，约定2013年1月1日至2014年12月31日的物业费每平米收取1.5元（步梯住宅）。2015年原告与揽胜苑小区一二期业主委员会签订《物业委托服务合同》，合同约定步梯住宅每平米收取物业服务费1.2元，约定业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业的服务费用，物业服务费按年或季度交纳，业主或使用人应在每年或季度第1个月前30日内交纳相应的物业费。被告王某2是康巴什区揽胜苑小区一二期22号楼3单元801室住户，房屋面积140.81平方米，被告未交纳2010年12月1日至2011年12月31日，2013年1月1日至2015年12月31日的物业服务费。 本院认为，原告兴泰物业公司与内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议、与业主委员会签订的物业服务合同，不违反法律的有关规定，合法有效，该合同对业主具有约束力。合同签订后，原告为该小区提供物业服务，被告王某2理应向原告交纳物业管理费。被告王某2提出原告主张的物业费已过诉讼时效，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，物业公司与房地产公司签订前期物业合同，该合同中未约定交费期间，物业公司与业主委员会签订的合同中约定物业费按年交纳，最晚应当于年底支付，本案中，原告物业公司陈述催要过物业费，原告主张通过电话、信息方式、邮寄等主张物业费，但未提供充足证据证明，原告并提供足够证据证明曾向本案被告王某2主张过物业费，无法证明本案存在诉讼时效中止、中断的事由，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，2015年12月31日前物业费已超过三年的诉讼时效，本院对被告抗辩物业费已过诉讼时效的理由予以采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费20元，由原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 赵 倩 玉 二〇二〇年十二月三日 书记员 萨处日勒图 书记员 程 小 磊 法条链接 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。