青海省海东市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）青02执异30号 案外人：李某，男，生于1972年8月4日，土族，青海省海东市乐都区村民，现住海东市乐都区。 委托诉讼代理人：何玉梅，女，生于1970年8月15日，土族，现住海东市乐都区，系李某之妻。 申请执行人：重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司，统一社会信用代码：91630104698504752C。 法定代表人：何某。 委托诉讼代理人：马某，青海智凡律师事务所律师。 被执行人：青海祥泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91632123679173548J。 法定代表人：曹某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：阿某，青海凡圣律师事务所律师。 本院在执行申请执行人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司（以下简称重庆七建青海分公司）与被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司（以下简称祥泰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人李某不服本院于2020年9月16日作出的（2020）青02执61号之一执行裁定书，于2020年12月3日向本院提出书面执行异议申请，请求立即中止对海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1141号房屋财产的执行，解除查封。本院于同日立案登记受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，并于2020年12月4日对本案进行了公开听证，案外人李某及其委托代理人何玉梅、申请执行人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司的委托代理人马某、被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司的法定代表人曹某及其委托代理人阿某均到庭参加了听证，现本案已审查终结。 因申请执行人重庆七建青海分公司申请强制执行，本院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书。该裁定书内容为：申请执行人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司与被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，青海省高级人民法院作出的（2020）青民终第146号民事判决书已发生法律效力，因被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司未依法履行生效法律文书所确定的义务，申请人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司向青海省海东市中级人民法院申请强制执行，本院于2020年9月8日依法立案执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十七条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第三十二条、第三十八条、以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定，裁定如下：冻结、扣划被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产。查封、冻结、扣划期间，任何人不得擅自处分上述财产。若冻结、扣划数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。本裁定立即执行。2020年9月23日，本院分别向海东市房产局、海东市不动产登记中心下发（2020）青02执61号协助执行通知书，查封了被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，本院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议的，可在十五日内以书面形式向本院提出执行异议，逾期不提本院将依法强制执行。 案外人李某得知公告内容后不服上述执行查封向本院提出执行异议称：申请人于2017年3月从青海祥泰房地产开发有限责任公司顶账购买了位于乐都区新乐西街31#-33#乐都华都大厦1141号房屋，该房屋总房价为699230元。开发商于2017年7月3日即将该房屋交付申请人。于2017年7月3日申请人与海东市乐都区华都物业管理有限公司签订物业管理合同，并向物业公司顶账交纳各项费用。2020年11月12日异议人收到乐都区华都物业管理有限公司发来的青海省海东市中级人民法院《公告》，始知异议人购买并居住使用的乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1141号房屋被贵院查封，且拟进入评估、拍卖、变卖程序。异议人认为：贵院查封的上述房屋系异议人购买并使用的财产，异议人拥有所有权，贵院将异议人已经支付全部购房款且实际入住使用的房屋进行查封，严重侵害了申请人的合法权益。现根据《民事诉讼法》第二百五十六条（二）项，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《九民会议纪要》第一百二十七条之规定，特提出执行异议，请求：立即中止对海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1141号房屋财产的执行，解除查封，将该房屋归还申请人。 案外人李某为证明自己的主张，在听证时向本院提交了以下5份证据：1、海东市中级人民法院于2020年9月16日作出的（2020）青02执61号之一执行裁定书复印件一份。证明：我的房屋被查封了，请求解除对我的房屋的查封2、2017年3月10日祥泰公司与李某签订的《商品房买卖合同（预售）》复印件一份。证明：我购买了1141号房屋，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价为699230元，该房屋是我的房子。3、2017年3月7日祥泰公司给李某开具的699230元房款收据（顶账）及专项维修基金、锅炉、天然气接口费收据（顶账）复印件各一份。证明：房款已经全部交清。4、2020年6月12日李某所交纳的维修押金、垃圾清运费收据复印件各一份。证明：房屋开始装修居住使用。5、2017年3月3日手写抵账单复印件一份。证明：房款抵账事实。 申请执行人重庆七建青海分公司辩称：一、重庆七建青海分公司申请法院采取的查封措施符合法律规定。重庆七建青海分公司与青海祥泰公司建设工程施工合同纠纷一案，我方在诉讼过程中向海东市中级人民法院申请财产保全，海东市中级人民法院于2017年10月19日作出（2017）青02民初57号民事裁定书，并于2017年10月25日向海东市乐都区房产管理局送达协助执行通知书，要求海东市乐都区房产管理局协助查封青海祥泰公司位于青海××区#-33#乐都安泰华都大厦：1、一层2号、9号商铺；2、四层商铺；3、房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的房屋；查封期限为三年，自2017年10月26日起至2020年10月25日止。异议人称案涉房屋已由其于2017年3月购买，但我方申请海东市中级人民法院查封上述房产时，案涉房产仍登记在青海祥泰公司名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”以及第十七条第一款“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”之规定，海东市中级人民法院根据重庆七建青海分公司的申请查封登记在青海祥泰公司名下的案涉房屋，符合法律规定。二、异议人李某申请排除对案涉房屋的执行不符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，异议人李某须同时满足上述四个条件方能排除对案涉房屋的执行。但本案中，异议人李某申请对案涉房屋排除执行的异议申请不符合上述法律规定，理由如下：1、异议人未在人民法院查封前与被执行人签订合法有效的书面买卖合同。异议人李某称其以顶账（以物抵债）方式从青海祥泰公司购买案涉房屋，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。因此，异议人与被执行人以顶账方式购买案涉房屋不能认定为异议人与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同。2、异议人不能证明其已于人民法院查封前实际占有案涉房屋。异议人称其已于2017年7月3日与物业公司签订物业管理合同，并以顶账的方式交纳相关物业管理费用，但异议人提供的证据仅有青海祥泰公司出具的收据，该收据的出具日期为2020年6月12日，证明异议人是在2020年6月12日才占有案涉房屋。因此，异议人提供的证据不能证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。3、异议人不能证明其已支付全部房款。异议人李某称其以顶账的方式购买案涉房屋，但并未提供顶账协议以及债权债务实际存在的相关证据，仅提供了青海祥泰公司于2017年3月7日出具的收据，该收据并不能证明李某与青海祥泰公司之间存在合法有效的债权债务关系以及顶账的真实性，即不能证明李某已向青海祥泰公司支付了购买案涉房屋的全部价款。4、异议人未办理案涉房屋过户登记，且对未办理过户登记存在过错。异议人李某拟采取顶账的方式取得房屋所有权，应属继受取得，在办理房屋登记之前，继受取得的法定公示要件尚未达成，因而案涉房屋的物权并未发生变动，李某依据其与青海祥泰公司之间的顶账合意仅享有普通债权请求权，而不能直接获得房屋所有权。且截至目前，案涉房屋并未办理过户登记手续，异议人李某对未办理过户登记具有过错。因此，异议人李某申请排除对案涉房屋的执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议及复议的相关规定》第二十八条规定的房屋买受人排除执行的条件，异议不成立。综上所述，重庆七建青海分公司申请人民法院查封登记在被执行人青海祥泰公司名下的不动产符合法律规定，且异议人李某以其已顶账购买案涉房屋为由申请排除对案涉房屋的执行不符合法律规定。因此，异议人的异议不成立，请求贵院支持我方的答辩意见，并依法驳回异议人的异议申请。 申请执行人重庆七建青海分公司在听证期间向本院提交了如下1份证据：即海东市房产管理局于2020年10月30日向北京大成（西宁）律师事务所出具的证明一份。证明：李某名下没有案涉房屋的登记，仅有购买检察院住宅楼的相关信息登记，因此其完全不符合执行规定二十八、二十九条的规定。 被执行人祥泰公司辩称：第一、本案的基础事实是查封时间在2017年10月26日，但实际上本案的申请人知道自己的房屋被人民法院查封是在2020年10月25日，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条、第十七条规定，2017年的查封并没有进行合法的通知或公告程序，我方认为，2017年10月26日进行的查封违反法律程序，应当予以纠正。对于本案而言，申请人接收查封公告的时间为2020年10月25日，但在此前，申请人已占有并使用案涉房屋多年，我方认为，对申请人有效的查封时间为2020年10月25日。第二，基于上述客观情况，申请人向法庭主张的事实符合客观情况，主要有以下四点：1、合同签订的时间均发生在有效的查封之前。2、在有效查封之前，李某对房屋的占有状况是持续且稳定的。3、申请人的房款已经全部结清不存在拖欠。4、在双方履行房屋买卖合同时，双方达成的协议是由祥泰公司负责办理不动产权登记手续，那么本案确属因祥泰公司资金和手续办理问题未能在查封前办理登记，故申请人的申请排除执行的请求符合办理执行异议相关规定的第二十八条。此外，本案的申请人基本上都是进行安置补偿的回迁户，那么安置补偿协议其内容虽然简单，但通过双方约定的置换面积比例、计价标准及交付房屋时的房屋交接单，可以确定申请人对其主张的房屋具有占有并使用的排他性，这一点从占有的情况也可以得到应证，如果案涉房屋并不是申请人进行购买，那么其不可能持续并稳定的使用房屋至今，而没有其他权利人进行任何的权利主张。综上所述，我方认为，本案涉及的金钱债权执行，应当依法由祥泰公司的财产予以清偿，但本案异议申请人主张的房屋系其通过合法途径购买，虽未进行不动产权登记的权利公示，但符合排除执行的法律规定，希望法庭在考虑法律的严肃性之余体恤百姓购房之不易，支持申请人的申请请求。 被执行人祥泰公司在听证期间向本院提交了如下2份证据：1、2017年3月7日祥泰公司给李某开具的699230元房款收据（顶账）及专项维修基金、锅炉、天然气接口费收据（顶账）复印件各一份。证明：在申请执行人申请查封案涉房屋以前，李某已经全部交清房款。且在案涉房屋被查封以前，申请人已经对该房屋有合法使用权，并占有。2、2016年1月28日海东市乐都区颁发的（乐）房预售证第00000023号《商品房预售许可证》复印件一份。证明：1、祥泰公司对案涉房屋所处位置的地上附着物，具备合法的预售许可。在诉讼以前对外签订的商品房买卖合同均合法有效。2、本案案涉拆迁安置的100套棚户区改造用房住户不受该预售许可的限制。 经本院审查查明：2017年3月7日，祥泰公司将其开发的位于青海省海东市乐都区新乐西街乐都安泰.华都大厦的1141号房屋出售给了李某，房屋总价为699230元。当日，李某以顶账的方式交纳了全部房款，同时，交纳了该房的专项维修基金及锅炉、天然气接口费，祥泰公司给李某出具了699230元房款收据（顶账）及专项维修基金、锅炉、天然气接口费收据（顶账）。2017年3月10日，祥泰公司与李某签订了《商品房买卖合同（预售）》。2020年6月12日，李某给海东市乐都区华都物业管理有限公司交纳了维修押金及垃圾清运费，开始装修居住使用。 另查明，2017年9月27日，原告重庆七建青海分公司因与被告祥泰公司建设工程施工合同纠纷一案起诉至本院，在本院审理期间，原告重庆七建青海分公司向本院申请诉中保全，要求冻结、扣划、查封被告祥泰公司名下财产。2017年10月19日，本院依据保全申请作出（2017）青02民初57号民事裁定，裁定冻结被申请人祥泰公司名下35605118.21元银行存款或查封、冻结其同等价值的财产。2017年10月25日，本院向海东市乐都区房产管理局下发（2017）青02执保10号协助执行通知书，对被申请人祥泰公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅依法进行了查封，查封期限为三年（自2017年10月26日起至2020年10月25日止）。2020年4月20日，本院就原被告之间建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）青02民初57号民事判决，原被告对此均不服，向青海省高级人民法院提起上诉，经青海省高级人民法院审理，于2020年7月29日作出（2020）青民终146号民事终审判决，判决祥泰公司在判决生效之日起十日内向重庆七建青海分公司支付工程款17193244.53元及逾期利息。因被告祥泰公司在规定的期限内未履行判决确定的义务，重庆七建青海分公司向本院申请强制执行。本院依据法律规定，在本案执行阶段于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人祥泰房公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产。查封、冻结、扣划期间，任何人不得擅自处分上述财产。若冻结、扣划数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。2020年9月23日，本院分别向海东市房产局、海东市不动产登记中心下发（2020）青02执61号协助执行通知书，对上述涉案的12套房屋再次进行了查封，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，本院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议，可在十五日内以书面形式向本院提出执行异议，逾期不提本院将依法强制执行。本案案外人李某得知公告内容后，向本院提出执行异议，要求依法中止对案涉1141号房屋的查封。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案的查封时间倒地从何时起算；2、案外人的异议能否排除人民法院的查封。 关于本案的查封时间倒地从何时起算的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条规定“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续。”根据上述规定可知，人民法院查封不动产的期限最多不得超过三年。本案中，依据重庆七建青海分公司的诉中保全申请，本院作出（2017）青02民初57号民事裁定，并于2017年10月25日下发（2017）青02执保10号协助执行通知书，对被申请人祥泰公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅依法进行了查封，查封期限为三年，即自2017年10月26日起至2020年10月25日止。后因重庆七建青海分公司申请强制执行，本院在进入强制执行程序后，根据执行不同阶段的需求，重新作出与（2017）青02民初57号民事裁定内容不同的（2020）青02执61号之一执行裁定书，并在前期查封失效届满之前，依职权于2020年9月23日再次续行查封了涉案的12套房屋，查封期限另行确定为三年，即自2020年9月23日至2023年9月25日止，且本案案外人在本院于2020年11月12日公告后才得知自己的房屋被强制执行中查封，故本案查封的最终起算时间应从再次续行查封的2020年9月23日起起算。 关于案外人的异议能否排除人民法院查封的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定可以看出，第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，而第二十九条是关于无过错商品房消费者物权期待权的保护条件。当案件同时符合登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形时，二者系选择适用的关系；案件所涉事实满足其中一条的适用条件，但并不排斥对另一条的适用，即不动产买受人只要满足第二十八条或第二十九条之一，即可达到排除执行的目的。本案中，案外人于2017年3月7日交清了全部房款，并于2017年3月10日与被执行人签订了《商品房买卖合同》，其交款、签订时间均在本院保全查封和执行查封之前，且被执行人拥有合法的商品房预售许可，因此，应当认定买受人在查封前已签订了合法有效的书面买卖合同并支付了全部购房款。通过其交纳的锅炉、天然气接口费、专项维修基金、装修押金、装修垃圾清运费等费用，也可认定李某在查封前实际占有、使用了涉案房屋，且至今未能办理过户登记并非其自身原因所致，因此，该情形符合上述第二十八条的规定，可以认定李某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，案外人的执行异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下： 中止执行本院（2020）青02执61号之一执行裁定中对被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1141号房屋的查封。 如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。 审 判 长 王海林 审 判 员 王海龙 审 判 员 谭 青 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 李延春 书 记 员 马啟英