辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14168号上诉人（原审被告）：沈阳恒辽旅游发展有限公司，住所地辽宁省沈阳市苏家屯区南京南街**（2门）。法定代表人：史延平，该公司董事长。委托诉讼代理人：许磊，男，1984年12月25日出生，满族，住辽宁省开原市，该公司法务人员。委托诉讼代理人：王荣祥，男，1965年10月2日出生，汉族，住沈阳市大**，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：王宏，女，1967年9月9日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：钟卉芳，辽宁同宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏杰，男，汉族，1966年5月23日出生，住址辽宁省锦州市凌河区，与王宏系夫妻关系。上诉人沈阳恒辽旅游发展有限公司因与被上诉人王宏商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初3939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳恒辽旅游发展有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原判，依法改判。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，一、一审法院认定证据主观，查明事实不清，认定证据不合法。首先一审法院对《认购书解除协议》的事实认定存在错误，该协议系双方自愿达成并进行签署。其次，一审被告向法院提交了项目退房审批表，该协议及项目退房审批表，两份证据均为原件，均经过原审原告本人亲笔签字按手印，足以证明原告自愿认可扣除5%房款的违约金。再有一审法院在判决书对项目退房审批表只字未提，仅凭一个空白的认购书解除协议复印件，结合没有实名查实的微信记录截图直接否认认购书解除协议实体内容的有效性，这种认定于法无据，与事实不符。实务中微信记录本就不是实名制，真实性很难核实，任何人都可以注册同样的名称或伪造聊天记录的可能，即使为了查明真相，也应当提供微信原始载体的中的记录，但原告均没有提供。一审法院直接认定微信记录截图的证据力，不符合证据规则。二、一审法院适用法律不当，一审法院认为《认购书解除协议》有效，但对违约金扣除部分内容不予认可，这是一种矛盾和逻辑认定偏向，显然是错误的。即便对协议实体内容认定无效，理应按照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定，合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第98条的规定进行处理。而合同法第98条规定，合同权利义务终止不影响合同中结算和清理条款的效力，即本案因被上诉人违约不履行认购协议，导致认购书被解除，上诉人的解除本意是需要被上诉人承担违约责任的即违约金或扣除定金。如果一审法院认定双方认购书解除，应当认定扣除被上诉人定金2万元，该定金亦属于协议中的结算和清理条款，依然有效。王宏辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。一、本案被上诉人没有同意上诉人提供的《认购书解除协议》、《项目退房审批表扣》除部分购房款内容。理由：我方交第二期购房款后，上诉人迟迟不与我方签署《商品房买卖合同》，后我方与售楼员协商解除商品房认购书事宜，对方称先在空白《认购书解除协议》上签字可不交第三期房款，其他内容其向领导汇报后再商议。后未经我方同意，上诉人私自填写《认购书解除协议》内容，该项由我方一审提交仅有签字，内容空白的《认购书解除协议》佐证。《认购书解除协议》第五条规定，乙方需向甲方返还1、购房收据。2、沈阳恒大文化旅游城商品房认购书。该条是《认购书解除协议》内容成立的条款，因为我方不同意上诉人私自填写内容，故未向上诉人提交购房收据、认购书，证明双方自愿解除合同，扣除房款内容没有达成一致；二、本案违约方是上诉人，被上诉人于2019年10月4日交购房认筹款2万元，而上诉人2019年10月17日取得预售许可证，其收取现金行为违反《商品房销售管理办法》。2009年10月24日定金已转为首期房款，我方已交二期房款，上诉人还不能办理公积金贷款，不能办理公积金贷款原因是上诉人不与沈阳市住房公积金部门签订协议，不交纳保证金，其行为违反四部委规定，应属违约。认购书第二条规定支付首期购房款并签署《商品房买卖合同》，我方已支付第二期房款，上诉人仍不通知，不协商签署《商品房买卖合同》，上诉人不履行义务，不签署《商品房买卖合同》属违约。三、《商品房认购书》部分条款无效。《商品房认购书》第一条、第二条三款，第五条，该格式文书由上诉人提供，加重了买受人责任，应特殊提示注意，未提示注意，且第一条有首期购房款收据误导购房者，售楼员也称先交的2万元转为购房款。第二条三款被其他内容覆盖，故上述条款应属无效条款。《商品房认购书》约定目的是担保双方诚信履行义务并不是购房者无条件按期交购房款。综上，认购书第一条、第二条三款，第五条违反民法意思自治，公平正义原则，是无效条款。王宏向一审诉讼请求：1、判决被告返还原告在《商品房认购书》中已交房款189102元；2、判令被告双倍返还原告在《商品房认购书》中已交的定金40000元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年10月20日，原告王宏（乙方）与被告恒辽公司（甲方）签订《沈阳恒大文化旅游城商品房认购书》（以下简称《认购书》）一份，约定乙方认购甲方沈阳恒大文化旅游城B17地块-14栋4单元702号房，建筑面积112.78平方米，房屋总金额836409元。乙方同意签署本认购书时支付人民币20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。乙方选择分期付款，乙方须于2019年10月24日前支付首期房款63641元，并签署《商品房买卖合同》；于2020年1月20日前付清125461元；于2020年4月20日前付清125461元；于2020年7月20日前付清83641元；于2020年10月20日前付清83641元；于2021年1月20日付清83641元；于2021年4月20日前付清83641元；于2021年7月20日前付清83641元；于2021年10月20日前付清剩余款项，即83641元。原告分别于2019年10月20日、2019年10月24日、2020年1月20日向被告交纳购房款合计209102元（含定金20000元），被告向原告出具了专用收据。后双方协议解除上述《认购书》，因被告至今未返还原告所付购房款，故原告诉讼来院。另查，被告恒辽公司于2019年10月17日取得案涉商品房预售许可证。一审法院认为：原、被告双方签订的《认购书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《认购书》系预定于将来一定期限内订立《商品房买卖合同》，现双方未能就签订《商品房买卖合同》达成一致意见，且双方已协商解除《认购书》，故双方签订的《认购书》应予解除。关于原告主张返还所付定金及首付款的请求，被告提交了《沈阳恒大文化旅游城项目认购书解除协议》用以证明双方解除《认购书》后被告返还原告购房款167282元，原告提交的《沈阳恒大文化旅游城项目认购书解除协议》除了乙方签字外其余内容均为空白，结合原告提交的微信聊天记录能够证明原、被告签订上述《认购书解除协议》时并未就返还的购房款及定金数额达成一致，故对于原告已支付的定金及首付款合计209102元，被告应予返还。对于原告主张双倍返还定金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条规定，判决如下：一、被告沈阳恒辽旅游发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王宏购房款209102元（含定金）；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告王宏的其他诉讼请求。案件受理费2368元，已减半收取，由原告王宏负担150元，由被告沈阳恒辽旅游发展有限公司负担2218元。二审当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，涉案认购书中明确约定被上诉人于2019年10月24日前交付首期房款63641元，并签署《商品房买卖合同》，故上诉人在二审庭审中主张的认购书约定被上诉人应在2019年10月24日前交付首期房款229339元与事实不符，上诉人据此主张因被上诉人未足额交纳首期房款，亦未向上诉人主张签署《商品房买卖合同》，构成违约一节，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。上诉人提出认购书解除，应当扣除被上诉人定金2万元等请求，缺乏事实及法律依据，一审判决并无不当。综上所述，上诉人沈阳恒辽旅游发展有限公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理4736元，由上诉人沈阳恒辽旅游发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  王虹二〇二〇年十二月十一日法官助理勾雪峰书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；