沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初16922号原告：沈阳和泰物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区泉园一路**，统一社会信用代码91210103711106987C。法定代表人：金国才，系该公司经理。委托代理人：董庆贺，男，1989年4月19日出生，汉内蒙古通辽市科尔沁区**，系该公司36。被告：赵学光，女，1967年2月26日出生，汉沈阳市于洪区566。委托诉讼代理人：高鵾鹏，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。原告沈阳和泰物业管理有限公司（以下简称“和泰物业公司”）诉被告赵学光物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和泰物业公司的委托代理人董庆贺及被告赵学光的委托代理人高鵾鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担2017年1月1日至2020年10月31日的欠缴的物业管理费22,937元人民币；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原告按照2.5/㎡的价格向被告收取物业费。合同履行至今，原告一直做其应做的义务，不断完善该小区环境，不断提升自己的服务质量，给业主们提供了更为优质的物业管理服务。同时，原告也不断以电话、登门等和平方式向原告讨要欠缴的物业费，被告以各种理由推脱至今。综上所述，为了维护原告的合法权益，请求法院依据双方签订的协议，以及相关法律规定，判令被告承担欠缴的物业管理费22,937元人民币，并判令被告承担本案的诉讼费用。被告赵学光辩称，一、原告不是合法的物业服务单位。1、本案中被告房屋为住宅性质，原告与建设单位签订的前期物业合同，那么根据国务院《物业管理条例》24条第二款，住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘；如投标人少于3个或者物业规模较小的，经相关主管部门批准可以采用协议方式选聘。原告需要提供证据证明其为被告所在园区合法物业单位，否则进驻违法。2、根据辽宁省物业管理条例第41条第二款，建设单位与选聘单位签订物业服务合同期限不得超过3年。合同期满，物业服务合同终止。09年起原告已经不是园区的物业服务单位，根据该款，合同期满继续聘用的，应当签订物业服务合同。本案中前期物业进驻本身存在违法，合同期满后，原告也没有经过园区业主大会或广大业主的同意，没有取得合法的服务主体资格。二、前期物业服务合同到期后，被告没有同意原告为其服务，这种强制的服务本身就存在违法性，不属于事实服务合同。根据《合同法》第三十六条规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，一方是物业服务企业，一方是广大业主，到期后没有签订书面物业服务合同已经违反国务院物业管理条例的相关规定，被告所在园区没有成立业主委员会，街道社区也没有代为行使业委会权利组织广大业主对到期后原告在物业继续服务进行表决也没有明确其服务标准、收费标准。如果原告不能证明广大业主同意其服务，则按照前期物业服务合同内容不构成事实服务合同延续。三、本案虽然没有广大业主认可，但原告基于应急管理提供服务，被告可以承担应急服务范围内物业费。1、被告所在社区公共区域设施年久失修，墙体多年脱落长毛，空气污浊，不仅存在安全隐患还极大影响正常生活。见证据（照片）。这与最开始的物业服务存在天壤之别，物业合同到期后，物业公司减少人员配置，不做维修养护，仅仅提供基本保洁等工作，无权按照前期物业标准收费。2、根据辽宁省物业管理条例54条，物业服务合同解除或者终止时，拒不撤离物业管理区域的，县物业行政主管部门应当责令其撤离。55条，撤离后没有选出的街道办事处或政府应当做应急处理。期间园区根据基本的应急管理承担基本保洁和秩序维护等费用。四、园区公共区域被设置广告，公共车位商业收费，已经侵害到广大业主的权益，为此被告保留对原告的诉讼权利进行维权。经审理查明，被告赵学光系位于沈阳市和平区南京北街107号706房产的业主(建筑面积199.46平方米)。1999年12月27日，沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司（甲方）与原告和泰物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定乙方为沈阳市和平区南京北街107号和泰大厦提供物业服务，委托管理年限为十年，自2000年1月1日0时起至2010年1月1日0时止，物业管理服务费住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米4.0元向业主或物业使用人收取。2020年7月7日，辽宁省沈阳市和平区太原街街道八一社区居民委员会出具情况说明，该说明记载，和泰大厦、和泰运恒国际位于沈阳市和平区南京北街107-113号，属太原街街道八一社区管辖。1、和泰大厦，，地址沈阳市和平区南京北街**自1998年6月30日建成之日至今一直由沈阳和泰物业管理有限公司进行物业管理工作。2、和泰运恒国际A座、C座，地址，地址分别为沈阳市和平区南京北街**和**006年6月30日建成之日起，至今一直由沈阳和泰物业管理有限公司进行物业管理工作。被告赵学光未交纳2017年1月1日至2020年10月31日期间的物业服务费。另查，涉案建筑物内存在多处大面积墙体脱落、维修入口未修复、遮盖以及业主入户门多处被张贴小广告（已部分清除）等情况。上述事实，有房屋电子登记（簿）查询证明、《物业管理委托合同》、情况说明、照片及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经审查质证，本院予以确认。本院认为，沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司与原告和泰物业公司签订的《物业管理委托合同》不违反法律、行政法规的有关规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，被告作为涉案园区业主，原告和泰物业公司作为物业服务企业，均应依据合同约定履行各自义务。现《物业管理委托合同》虽已到期，但原告在合同期满后持续为被告所在住宅小区提供物业服务，被告赵学光未提交证据证明其所在建筑物内大部分业主拒绝接受原告提供的物业服务，原、被告间形成事实上的物业服务合同关系，原告提供了物业服务，被告赵学光理应向原告履行支付物业服务费的义务，物业服务费金额可参照原《物业管理委托合同》约定的物业服务费单价确定。因涉案建筑物内存在多处大面积墙皮脱落、维修通道入口未修复、遮盖，以及业主入户门多处被张贴小广告等情况，原告履行物业服务义务存在瑕疵，本院酌情确定被告按欠费金额的90%向原告交纳物业服务费。被告应向原告和泰物业公司支付的物业服务费的具体金额为20,195.32元（2.5元/月/平方米×45个月×199.46平方米×90%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告赵学光于本判决生效后十日内给付原告沈阳和泰物业管理有限公司2017年1月1日至2020年10月31日期间的物业服务费20,195.32元；二、驳回原告沈阳和泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费162元（已减半收取，原告已预交），由被告赵学光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李秋萍二〇二〇年十二月十五日法官助理郭玲书记员高千惠本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。