河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4310号上诉人（原审被告）：方元香，男，1965年11月10日出生，汉族，住河南省罗山县。上诉人（原审被告）：胡春芝，女，1969年10月28日出生，汉族，住河南省罗山县。上述二位上诉人的委托诉讼代理人：胡开乔，河南正晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁波，男，1982年12月8日出生，汉族，住河南省罗山县。被上诉人（原审原告）：丁文军，男，1955年10月26日出生，汉族，住河南省罗山县。被上诉人（原审原告）：丁玲玲，女，1985年12月26日出生，汉族，住山东省禹城市。上述三位被上诉人的委托诉讼代理人：董红梅，河南保城律师事务所律师。原审被告：丁文业，男，1954年11月29日出生，汉族，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：方秀枝（丁文业的妻子），女，1956年7月28日出生，汉族，住河南省罗山县。上诉人方元香、胡春芝因与被上诉人丁波、丁文军、丁玲玲及原审被告丁文业合同纠纷一案，不服河南省罗山县人民法院（2020）豫1521民初1477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡春芝及其与方元香的共同委托诉讼代理人胡开乔，被上诉人丁波、丁文军、丁玲玲的委托诉讼代理人董红梅，原审被告丁文业的委托诉讼代理人方秀枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方元香、胡春芝上诉请求：1.请求中级法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.该诉争房屋系上诉人购买，被上诉人丁文军违反诚实信用的原则。2008年，原审被告丁文业以偿还银行贷款为由，将诉争房屋以13万的价格出售给上诉人，后上诉人首付10万元入住该房屋，因没有办理该房屋的过户手续，所以，上诉人没有付钱该购房款。另外，上诉人是2009年农历腊月初十入住该所购买的房屋，作为日常生活经验和交易习惯，上诉人如果没有购买此房，也绝对不得装修并入住该房屋。2.上诉人装修该房屋期间，被上诉人丁文军是知情的，一直没有反对和阻扰。作为被上诉人丁文军，其妻子于2017年12月1日去世，在此之前（上诉人是2010年1月24日入住该房屋的），丁文军及其妻子吴世华一直没有向上诉人主张权利，也不存在被上诉人要求上诉人搬出该房屋。3.原审法院判决上诉人承担2010年1月24日-2020年8月26日期间的租赁费显属不当。（1）上诉人没有实际租赁该房屋，上诉人是购买该房屋才入住该房屋的，上诉人购房时支付购房款10万元，装修花去8万余元；（2）上诉人不懂法，因为没有过户该房屋才使上诉人如此被动和蒙受重大经济损失，2019年-2010年，罗山县城的房价每平方米1800元-2000元左右，而现在却上涨到每平方米7000元左右；（3）如果上诉人不装修（毛坯房），那么该房屋没有租赁和使用的价值和可能，所以原审法院没有考虑这一关键事实，并判决上诉人承担租赁费用是错误的；（4）2010年1月24日入住该房屋后至2019年11月3日（被上诉人是2019年11月4日才起诉上诉人搬家的），被上诉人没有向上诉人催要该房屋及租赁费用，视为被上诉人放弃该租赁费。另外，被上诉人主张租赁费用也早已超过诉讼时效（当时法律规定，对于租赁费诉讼时效的规定是一年）。4.原审法院判决时显失公平，没有考虑上诉人的实际情况和损失，以致上诉人的损失得不到保护。丁波、丁文军、丁玲玲辩称，1.本案的事实清楚，证据确实充分；丁文军从未同意将该房屋卖给上诉人，根本不存在违背诚实信用的原则；上诉人与丁文业是姐夫与丈舅的姻亲关系，双方恶意串通，上诉人也不是善意的第三人，所购买诉争房屋、装修入住的行为侵犯了答辩人的合法物权；该诉争房屋是上诉人明知道该房屋不是丁文业所有，未经核实丁文军和吴世华是不是同意出售房屋而购买并装修入住；丁文军与妻子吴世华从没有同意出售该房屋，也从未授权丁文业出售该房产，更没有收取二上诉人支付的购买款（13万元）一分钱，丁文业也没有将所收取10万的售房款给付我方一分，丁文军何来违背了诚实信用的原则？2.上诉人强占装修入住房屋的侵权行为一直处于延续的状态，所侵犯答辩人的物权，不受诉讼时效的限制和约束，而且，在一审时，上诉人和丁文业并没有提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持；2010年1月24日前，二上诉人装修入住前，丁文军及妻子并不知情，二人在知道房屋被强占和强卖后，多次要求上诉人和丁文业立即搬家，归还房屋，上诉人与丁文业三人根本不予理会，三人之间的恶意串通和强抢强占的行为，损害了答辩人的财产权益即物权，物权是一种对世权并没有诉讼时效的限制；关于上诉人的强占物权的侵权行为不应当受诉讼时数限制在本案一审、二审已经明确认定，上诉人所说纯粹是无理狡辩；3.一审法院认定上诉人承担2010年1月24日-2020年8月26日期间的租赁费正确适当，于法有据；该房屋是答辩人合法的物权，答辩人依法享有占有、使用、处分和收益的权利，上诉人和丁文业的行为侵犯了答辩人合法财产权益，除依法承担返还房屋的民事责任，还应当承担因占用房屋给答辩人所造成的相应损失，即应当赔偿占用期间的使用费；关于上诉人认为“该房屋是毛坯房，如果没有装修就没有使用和租赁价值，”这一点，答辩人认为，上诉人装修并没有经过我方同意，所添附和增设的物品是为自己生活方便和舒适，且装修入住多年，上诉人在搬家时，已经将不可移动的物件进行损毁和拆卸，现在仅剩装修残值，我方不得不需要进行清理和重新装修，同时，其装修入住的行为已经造成我房屋隐性贬值，我好好的房屋变成了旧房，于情于理，答辩人从心理和感情上都难以接受，且根据目前市场惯例，二手房屋的市场价值远远低于没有装修的新房屋的价值，而且不好出售和转让，我方才是最大的受害者，所遭受的损失远远不是所判决的43997元的损失费用所能弥补；4.一审判决公平、公正，充分保护了受害者的合法权益。关于上诉人的装修损失是另一法律关系，上诉人可以另案起诉处理；对于上诉人的其他损失，俗话说，冤有头、债有主，造成今天的局面与丁文业有重大的关系，丁文业有不可推卸的责任，上诉人可以向丁文业进行追偿。请求驳回上诉人的诉讼请求。丁波、丁文军、丁玲玲向一审法院起诉请求：1.要求三被告赔付2009年-2018年12月31日止的房屋租赁收益4万元；2.要求三被告自2019年1月1日起按照每年5000元支付租金收益至实际归还止；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告丁文军与被告丁文业于1998年5月取得了位于罗山县××南城大市场东边的罗山国用（1998）字第34-21号国有土地使用证，用地面积为504.15平方米。2000年前后，原告丁文军与被告丁文业合伙开发上述用地面积范围内的江淮大厦。大厦建成后，原告丁文军与被告丁文业于2001年3月1日签订协议，协议内容如下“协议，经二人协商江淮大厦东单元六楼152.9平方米住房卖给丁文军，房价60000元整，款项从龙山信用社贷款60000元整中转丁文军承担，利息从2001年3月1日后由丁文军负责结息，产权证和其它证件由双方办理。此据，丁文军（盖章签名），丁文业（盖章签名），2001年3月1号”。2001年12月29日，原告丁文军向罗山县建设局申请办理坐落于罗山县××镇××市场××楼××面积为152.9平方米的私有房屋办理初始登记。2002年1月10日，罗山县建设局向丁文军颁发罗山县房权证罗城字第**房屋所有权证，该房权证记载的房屋所有权人为“丁文军”，共有人为“空白”，房屋坐落为“（罗山县城关镇南城大市场”，产别为“私产”，房屋状况为“幢号1、结构混合、房屋总层数六、所在层数第六层、建筑面积152.9平方米、设计用途住宅”。2002年11月3日，丁文军向罗山县建设局提交《更名申请》，要求将坐落于南城大市场证号2253、2254号的两处房屋变更为妻子吴世华的名字，并提交了原房权证、结婚证。罗山县建设局于2003年6月16日向吴世华颁发罗山县房权证城关镇私字第**房屋所有权证，该房权证记载的房屋所有权人为“吴世华”，共有人为“等0人”，房屋坐落为“（罗山县）××南城大市场”，产别“私有房产”，房屋状况为“幢号1、结构混合、房屋总层数六、所在层数第六层、建筑面积152.9平方米、设计用途住宅”。2019年3月19日，丁文业向罗山县人民法院提起行政诉讼，诉请要求法院依法撤销罗山县建设局颁发的罗山县房房权证城关镇私字第**屋所有权证，该案由信阳市中级人民法院指定平桥区人民法院管辖，平桥区人民法院审理后，作出（2019）豫1503行初77号行政裁定书，驳回丁文业的起诉。现该行政裁定书于2019年9月15日生效。一审法院另查明，原告丁文军与被告丁文业系同姓兄弟。原告丁波、丁玲玲系吴世华的子女，吴世华系原告丁文军的妻子。吴世华于2017年12月1日因病去世。一审诉讼中，被告方元香、胡春芝称2008年被告丁文业受丁文军委托，将其房屋作价13万出售给二人，二人自认装修后于2009年农历腊月初十（2010年1月24日）搬进该房居住至今。原告称被告方元香、胡春芝于2009年1月1日搬进该房居住。原告丁文军对委托一事不予认可。2019年11月4日，丁波、丁玲玲、丁文军三原告以物权保护纠纷为由起诉方元香、丁文业、胡春芝三被告，要求三被告立即停止侵权，立即搬家，罗山县人民法院作出（2019）豫1521民初702号民事判决书，判决三被告搬出三原告位于罗山县××市场××大厦××层的房屋（本案争议的房屋），并将房屋返还给三原告。后三被告提出上诉，信阳市中级人民法院判决驳回三被告的上诉请求，维持原判。判决生效后，三被告拒不履行生效判决，仍然在三原告房屋居住。三原告遂起诉要求三被告赔偿自2009年起至占用至今的房屋租赁费收益。本院委托信阳丰华联合资产评估事务所对江淮大厦吴世华房屋租赁费进行评估，评估结论为委托评估的房屋从2009年至2018年平均每年租赁费评估值为4000元，从2019年至实际归还之日止每年租赁费评估值为5000元。原告支付评估费3000元。2020年8月26日，该房被本院依法执行，三被告将房屋交付给三原告。被告方元香、胡春芝要求原告赔偿装修费，被告方元香、胡春芝未向本院提出反诉。一审法院认为，公民的合法财产受法律保护。不动产或者动产被人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。本案被告丁文业未经原告同意将原告所有房屋出售给被告方元香、胡春芝，被告方元香、胡春芝明知该房系原告所有，未经核实原告是否同意出售而购买并装修入住，三被告的民事行为已侵害了原告的财产权益，三被告除依法承担返还房屋的民事责任，还应依法赔偿占用原告房屋给原告造成的相应损失，即应当赔偿占住期间的房屋使用费。现三原告向三被告主张赔偿权利，于法有据，本院予以支持。关于被告占用房屋时间问题，三原告称被告方元香、胡春芝于2009年1月1日搬进该房居住，其未提供证据证实，本院按被告方元香、胡春芝自认2009年农历腊月初十（2010年1月24日）搬进该房的时间确定为占用房屋时间。三被告实际占用时间为2010年1月24日至2020年8月26日。经核算，三被告应赔偿占用三原告房屋损失为43997元（2010年1月24日至2018年12月31日为：36000元-266元=35734元；2019年1月1日至2020年8月26日为：7500元+763元=8263元）。被告方元香、胡春芝辩称房屋是其2008年购买，是其合法取得，不存在付租赁费的理由不成立，本院不予支持；其要求三原告赔偿其装修费、水电户头费等损失，其未提反诉，双方可另行解决。被告丁文业未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告方元香、丁文业、胡春芝于本判决生效之日起十日内共同赔偿占用三原告丁波、丁玲玲、丁文军房屋损失费用43997元。如不按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费400元、鉴定费3000元，由被告方元香、丁文业、胡春芝负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案二审争议的焦点问题在于丁文业、方元香、胡春芝是否应当支付房屋损失费43997元。本案中，丁文业没有征得丁文军的同意，擅自处分丁文军的房屋，方元香、胡春芝明知案涉房屋并非丁文业所有，未经核实丁文军是否同意出售即购买并装修入住，丁文业、方元香、胡春芝的行为侵害了丁波、丁文军、丁玲玲的财产权益，应当赔偿占用期间的房屋损失费；方元香、胡春芝自2010年1月24日搬进案涉房屋居住，丁波、丁文军、丁玲玲直到2019年11月4日才起诉要求方元香、胡春芝搬出房屋并主张房屋租赁收益，在将近10年的时间里，丁波、丁文军、丁玲玲怠于行使权利，致使损失扩大，对于损失的扩大亦存在过错，应承担相应的过错责任，根据本案的实际和当事人双方的过错程度，本院酌定丁波、丁文军、丁玲玲承担房屋损失费的40%，丁文业、方元香、胡春芝承担房屋损失费的60%，因此，丁文业、方元香、胡春芝应赔偿丁文军、丁波、丁玲玲房屋损失费26398.20元（43997元×60%）；方元香、胡春芝上诉称“被上诉人主张租赁费用也早已超过诉讼时效”，经查，方元香、胡春芝在一审中没有提出诉讼时效的抗辩，其在二审期间提出，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，本院不予支持。综上所述，方元香、胡春芝的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省罗山县人民法院（2020）豫1521民初1477号民事判决；二、丁文业、方元香、胡春芝于本判决生效之日起十日内赔偿丁波、丁文军、丁玲玲房屋损失费26398.20元；三、驳回丁波、丁文军、丁玲玲的其他诉讼请求。一审案件受理费400元、鉴定费3000元，由丁波、丁文军、丁玲玲负担1360元，由丁文业、方元香、胡春芝负担2040元；二审案件受理费800元，由丁波、丁文军、丁玲玲负担320元，由丁文业、方元香、胡春芝负担480元。本判决为终审判决。审判长  朱峰审判员  姚涛审判员  马勇二〇二〇年十二月九日法官助理吴彦亭书记员汪玉娇