广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终4274号上诉人（原审被告）：湛江市佳烨置业有限公司，住所地湛江市开发区**********。法定代表人：李日荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：周婷，广东鸿峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡彩虹，女，1989年6月7日出生，汉族，住广东省雷州市**********，公民身份号码：440************929。被上诉人（原审原告）：周秀莲，女，1957年9月16日出生，汉族，住广东省雷州市**********，公民身份号码：440************821。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈晓明，广东纵信律师事务所律师。上诉人湛江市佳烨置业有限公司（以下简称佳烨公司）因与被上诉人蔡彩虹、周秀莲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初1648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人佳烨公司的委托诉讼代理人周婷，被上诉人蔡彩虹、周秀莲的共同委托诉讼代理人陈晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳烨公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回蔡彩虹、周秀莲的诉讼请求；2、本案一、二审全部诉讼费用由蔡彩虹、周秀莲承担。主要理由：一、原审判决认定事实错误。佳烨公司于原审提交的龙潮村村民干扰施工的证据证明了该干扰施工行为是佳烨公司延期交房的根本原因，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第二款的约定，原审判决认定逾期交房责任由佳烨公司承担缺乏事实依据。二、即使佳烨公司应承担逾期交房的违约责任，原审判决的违约金计算方法也缺乏法律依据，应予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。此外，衡量约定的违约金是否过高、是否应当调整，还应以实际损失作为判断基础。蔡彩虹、周秀莲并未提供证据证明其因佳烨公司的逾期交房致使其遭受了损失。且由于最近几年湛江房价飙升，诉争房屋一直处于增值状态。因此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，法院应对违约金计算方式予以调整。三、周秀莲只是口头委托林观婵代签协议，当时开发商与受托人均在现场，由受托人致电被代签人确认代签事项。虽然委托手续存在瑕疵，但法律并不否认口头委托。因此，《补充协议书》对蔡彩虹、周秀莲发生法律效力。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以撤销。蔡彩虹、周秀莲答辩称：佳烨公司的上诉缺乏事实依据。尤其是在法院已就同类案件作出判决的情况下，佳烨公司仍以龙潮村村民干扰施工为由提起上诉，此属拖延支付违约金的行为，故请求二审法院驳回佳烨公司的上诉请求。蔡彩虹、周秀莲向原审法院起诉请求：1、判令佳烨公司向蔡彩虹、周秀莲支付逾期交房违约金53884.73元（从2018年4月1日起计至2018年8月25日止共146天，以购房款738147元为基数，按每日万分之五计算）；2、本案的诉讼费由佳烨公司承担。原审法院审理查明：2017年2月2日，蔡彩虹、周秀莲与佳烨公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017001678），合同第二章第一、二、三条以及第三章第六、七条约定由蔡彩虹、周秀莲购买佳烨公司出售的位于湛江市经济技术开发区***********************，建筑面积106.82平方米，总房款738147元。该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售，预售许可证为湛房预许第0220160034号。蔡彩虹、周秀莲在2017年2月2日前支付首期房价款188147元，占全部房价款的25%。余款550000元以申请银行贷款按揭方式支付。第四章第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）……但遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1.遭遇不可抗力；2.国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误；3.因买受人原因：如买受人未付清房款或其他约定费用、未按出卖人书面通知提交证件资料以及因买受人其他原因造成的一切延误等。均由买受人全部承担因自身原因而导致延期交付的一切法律责任；4.如因买受人原因未能在通知书约定的时间和地点办理商品房交接手续，或买受人无合法理由拒绝交接商品房符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照买卖合同约定交付了商品房，且视为买受人验房合格。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理。（三）查验房屋……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）出卖人不承担逾期交房的违约责任；买受人应当自办理交房手续的时间届满之日起按日向出卖人支付总房价款的0.1‰房屋代保管费；且自办理交房手续的时间届满之日起视为房屋已经自动交付，由房屋产生的各种风险及相关费用转移至买受人；（2）买受人不按出卖人发出的《收楼通知书》指定期限内办理商品房交付使用交接手续的，视作交接手续已于该指定期限届满当日完成，且视为买受人认可该商品房符合交接条件、并同意按《收楼通知书》所约定的时间开始计收物业服务费及违约金；自房屋交付之日起（含上述视作交楼手续完成情况），该房屋的风险责任及相应经济损失自动转移由买受人承担，出卖人不再为该房屋的风险或相关纠纷负任何责任。该章第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。合同签订后，蔡彩虹、周秀莲向佳烨公司支付了全部购房款，佳烨公司向蔡彩虹、周秀莲开具738147元的购房款发票。2017年12月26日，案外人林观婵代周秀莲与佳烨公司签订《补充协议书》，双方约定将交房时间变更为2018年6月8日前，庭审中蔡彩虹、周秀莲对该协议不予认可，佳烨公司亦未提交蔡彩虹、周秀莲对案外人的授权委托手续。2018年8月22日，佳烨公司通过邮政特快专递向蔡彩虹、周秀莲邮寄《收楼通知书》，通知蔡彩虹、周秀莲于2018年8月23日至2018年8月26日前办理收楼手续。2018年8月27日，蔡彩虹、周秀莲与佳烨公司在《城市高地花园物业及资料移交书》上签字、盖章确认移交。另查明，佳烨公司为从事房地产开发经营、物业管理、商铺出租、室内外装修装饰工程等项目的有限责任公司。2018年7月5日，佳烨公司开发的位于湛江开发区人民大道中71号城市高地花园1栋竣工验收合格，于2018年7月31日办理了竣工验收备案手续。再查明，由于湛江城市高地花园北面3米历史争议小路问题，湛江经济技术开发区泉庄街道办龙潮村民以拉横幅、静坐的方式干扰佳烨公司施工。佳烨公司分别于2017年3月1日至2017年3月27日、2017年4月1日至2017年4月23日、2017年5月10日至2017年5月26日、2017年6月5日至2017年6月23日、2017年8月7日至2017年8月19日、2017年10月10日至2017年11月9日、2017年12月2日至2017年12月26日、2018年1月8日至2018年1月20日发出工程暂停令，通知承包单位在施工现场东南方向（北门）暂停施工。2017年12月14日，佳烨公司员工陆晓聪就佳烨公司开发建设的城市高地花园商住小区是开发区人民大道的沿线“三旧”改造项目，龙潮村村民对佳烨公司施工范围未超越用地红线不予采信，每天有大量村民堵塞佳烨公司施工通道，破坏佳烨公司正常生产秩序的问题向湛江经济技术开发区国土资源局信访。2018年1月15号，湛江经济技术开发区国土资源局作出处理意见书答复，确认佳烨公司合理合法使用其施工用地。此外，根据湛江市住房和城乡建设局公布的《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金》的通知文件规定，房屋租赁市场指导性租金，是政府宏观调控和管理房屋租赁市场、维护租赁双方合法利益、处理房屋租赁价格纠纷、指导租赁双方合理约定价格的参考依据，人民大道中房屋地段分等级为一等三级,住宅框架结构租金为18-20元/平方米。原审法院审理认为：本案属于商品房预售合同纠纷。佳烨公司为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与蔡彩虹、周秀莲签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，依法应予保护。关于佳烨公司是否存在免责延期交房的情形。佳烨公司辩称其因龙潮村村民在施工期间干扰工程正常作业长达160多天属于双方合同中约定的第十一条其他非出卖人责任造成的延误可全部免除责任的情形。因双方签订的《商品房买卖合同》中第四章第十一条的非出卖人责任造成的延误仅包括“国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误”，在上述情形下，佳烨公司可以免责，并未明确约定因第三人侵权造成的延误，佳烨公司亦可以免责。故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依法律规定或者按照约定解决”规定，在佳烨公司未按合同约定的期限向蔡彩虹、周秀莲交付涉案房屋的情况下，无论佳烨公司逾期交房是不是龙潮村村民干扰施工造成的，佳烨公司都应当向蔡彩虹、周秀莲承担逾期交房的违约责任。佳烨公司关于其不应承担逾期交房违约责任的理由不能成立，不予采纳。关于本案延期交房的违约金是否过高，应否调整及计算问题。蔡彩虹、周秀莲与佳烨公司在《商品房买卖合同》中第十二条约定了买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。佳烨公司主张约定的违约金过高请求调整，提供的证据为《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金》。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，本案合同已明确约定了逾期交房的违约金标准为出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，即使对过高的违约金进行调整，也要综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，不能仅以租金损失作为计算基准，因此，对于佳烨公司关于调整逾期交房的违约金标准的辩解意见，原审法院依法不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，佳烨公司依法应按约定的违约金计算方式支付相应的逾期交付房屋使用期间的违约金给蔡彩虹、周秀莲。蔡彩虹、周秀莲请求佳烨公司按已付房款日万分之五计付自2018年4月1日至2018年8月25日的交房违约金53884.73元。蔡彩虹、周秀莲与佳烨公司原先在合同中约定交楼的时间为2018年3月31日前，后案外人林观婵与佳烨公司签订《补充协议书》将交房时间变更为2018年6月8日前，但佳烨公司未能举证该案外人在签订该协议书时持有蔡彩虹、周秀莲的授权委托手续，蔡彩虹、周秀莲对该协议书不予认可，故该《补充协议书》对蔡彩虹、周秀莲不发生效力，蔡彩虹、周秀莲与佳烨公司之间约定的交房时间仍为2018年3月31日，而实际交付时间，虽最后签署《城市高地花园物业及资料移交书》的时间是2018年8月27日，但佳烨公司于2018年8月22日寄送《收楼通知书》通知蔡彩虹、周秀莲于2018年8月23日至8月26日期间收楼，在上述期间内蔡彩虹、周秀莲并未收楼且并未举证未收楼的原因是佳烨公司所致，故按双方的合同约定，蔡彩虹、周秀莲不按佳烨公司发出的《收楼通知书》指定期限内办理商品房交付使用交接手续的，视作交接手续已于该指定期限届满当日完成，即交付时间应为2018年8月26日。综上，佳烨公司逾期交房期限应从2018年4月1日计至2018年8月26日共148天，经计算，违约金为54622.87元（738147元×万分之5/天×148天），鉴于蔡彩虹、周秀莲仅主张53884.73元，原审法院依其主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：湛江市佳烨置业有限公司在判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金53884.73元给蔡彩虹、周秀莲。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1147.12元，减半收取计573.56元，由湛江市佳烨置业有限公司负担。二审期间，佳烨公司与蔡彩虹、周秀莲均未向本院提交新证据。本院经审理查明，原审判决关于“2017年12月14日，佳烨公司员工陆晓聪就佳烨公司开发建设的城市高地花园商住小区是开发区人民大道的沿线“三旧”改造项目，龙潮村村民对佳烨公司施工范围未超越用地红线不予采信，每天有大量村民堵塞佳烨公司施工通道，破坏佳烨公司正常生产秩序的问题向湛江经济技术开发区国土资源局信访。2018年1月15号，湛江经济技术开发区国土资源局作出处理意见书答复，确认佳烨公司合理合法使用其施工用地”的事实认定有误，根据原审已质证的证据，本院纠正认定为：2017年12月14日，佳烨公司员工陆晓聪就开发区人民大道沿线“三旧”改造项目即佳烨公司开发建设的城市高地花园商住小区的施工受阻问题，向湛江经济技术开发区国土资源局进行信访，认为佳烨公司的施工范围未超越用地红线，但龙潮村村民不予认可，每天有大量村民堵塞佳烨公司的施工通道，破坏佳烨公司正常生产秩序，请求政府相关部门做好群众工作。2018年1月15日，湛江经济技术开发区国土资源局答复陆晓聪认为城市高地花园用地合理合法。原审判决查明的其他事实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据佳烨公司的上诉请求与蔡彩虹、周秀莲的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于佳烨公司应否承担违约责任的问题。佳烨公司上诉主张龙潮村村民干扰施工的情况属于涉案《商品房买卖合同》第十一条所约定的免责事由，据此佳烨公司不应承担逾期交房违约责任。但龙潮村村民干扰施工的情况并不属于不可抗力事件，也不属于涉案《商品房买卖合同》第十一条所明确列举情况的同类事件，故本案不符合上述第十一条约定的免责情形。合同违约责任是严格责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即便存在因第三人的原因造成佳烨公司违约的情况，亦不当然免除佳烨公司的违约责任。原审法院认为佳烨公司应承担逾期交房的违约责任，已就此进行了充分论述，并无不当，本院不再赘述，予以确认。故佳烨公司关于其不应承担逾期交房违约责任的上诉主张没有事实与法律依据，本院不予支持。二、关于违约金是否过高及应否调整的问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，只有在违约金过分高于造成的损失的情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，并非仅以房地产市场发展状况作参照。虽然根据本案的证据未能确定蔡彩虹、周秀莲具体的损失数额，但结合涉案房屋的总房价、违约金的计算标准、违约时长等事实，并考虑蔡彩虹、周秀莲已付购房款总额及其预期利益，不足以认定按合同约定计算的违约金数额过分高于蔡彩虹、周秀莲的损失数额。故佳烨公司上诉主张调低逾期交房违约金缺乏充足依据，本院不予支持。至于周秀莲是否签订《补充协议书》的问题，因佳烨公司未能举证证明案外人签订协议时经蔡彩虹、周秀莲授权，且周秀莲对此并不予认可，故原审判决认定《补充协议书》对蔡彩虹、周秀莲不发生效力并无不当。佳烨公司于二审庭后向本院提交《申请书》，申请本院就周秀莲委托代签《补充协议书》的事宜询问案外人林观婵，但此对本案认定的事实并无影响，故本院对该申请不予准许。综上所述，佳烨公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费573.56元，由上诉人湛江市佳烨置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯小瑶审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年十二月四日法官助理 陈夏美书 记 员 王嘉钰附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。