辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1909号上诉人(原审被告）：锦州长义房地产开发有限公司，住所地锦州市凌河区云飞街二段**。法定代表人：张爱民，该公司总经理。委托诉讼代理人：张成，该公司法律顾问。被上诉人(原审原告）：郑素华，女，1967年3月29日生，汉族，退休工人，住锦州市古塔区。被上诉人(原审第三人)：刘志英，男，1956年3月20日出生，汉族，住锦州市凌河区，现羁押于锦州市看守所。上诉人锦州长义房地产开发有限公司与被上诉人郑素华、刘志英房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0711民初953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人锦州长义房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张成，被上诉人郑素华到庭参加诉讼，本院在锦州市看守所对被上诉人刘志英进行了询问审理。本案现已审理终结。锦州长义房地产开发有限公司上诉请求：上诉人不服锦州市太和区人民法院（2019)辽0711民初953号民事判决书的判决，认为一审法院认定事实不清，适应法律错误，请求二审人民法院依法改判。上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、锦州长义房地产开发有限公司从未与本案被上诉人签订过所谓的《房屋买卖协议书》。2、2012年5月由上诉人开发建设的锦州市太和区平和家园小区项目开始为业主办理入户手续，在开发公司工作人员办理手续时被上诉人郑素华找到开发公司要求办理入住及给付房屋，开发公司在看到郑素华手中所持有的协议时，发现该协议并非上诉人所在单位所出具，且该协议中约定的房号并不存在，在发现此事后，开发公司及时与郑素华进行了了解，该房屋系郑素华的亲友刘志英个人向郑素华出售，且该笔所谓的购房款是郑素华直接给付了刘志英个人，上诉人对于上述事实并不清楚，而且也未向刘志英出具任何的协议书及收据，也就是说，郑素华手中所持有的所谓的协议及收据并不是我公司出具和加盖公章的，后来我公司找到刘志英本人，刘志英为我公司出具了承诺，承认该笔费用是由其个人收取且并未向我公司缴纳，只用于个人支出，并承诺该笔费用由其个人偿还郑素华，与我公司无关。另外，在我公司发现刘志英以我公司名义向外界出售房产和私刻公章的行为后，我公司及时地向锦州市公安局凌河分局进行了报案，凌河分局以合同诈骗罪将犯罪嫌疑人刘志英刑事拘留。凌河区人民检察院以该罪名向凌河区人民法院依法提起公诉，在凌河区人民法院的刑事判决书中清楚地载明刘志英诈骗一案的被骗主体应为郑素华本人，而长义公司并不是刘志英诈骗郑素华一案的直接受害人，为此，上诉人认为虽然凌河区人民法院的刑事判决书不能直接地认定长义公司为本案的受害人，那么，也并未否认刘志英利用虚假手段诈骗郑素华购房款一案的犯罪事实。也就是说郑素华应根据我国刑事诉讼法的相关规定本着先刑事后民事的原则直接向公安机关举报刘志英诈骗一案，而不应直接向我公司提起民事诉讼，与我公司无关。对于上述事实上诉人认为太和区人民法院认定事实有误，请求二审人民法院撤销原判，依法改判。被上诉人郑素华辩称，我买房子时刘志英是售楼经理，他有权利售楼，刘志英诈骗已经判决完毕与我无关。被上诉人刘志英辩称，这笔账应该由长义公司承担。郑素华向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的商品房预售合同；2、被告返还原告缴纳的购房款155000元、赔偿原告购房款一倍155000元、利息81519元、房屋租金64000元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年8月30日，原告郑素华与被告锦州长义房地产开发有限公司的项目经理第三人刘志英签订《商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发的平和家园25号楼1单元9层2室住宅，建筑面积74平方米，单价每平方米2094.59元，房屋总价155000元，原告须于2009年8月30日前支付房款，2010年9月入住。合同签订之日，原告向被告交付购房款155000元。后因被告改变设计，平和家园25号楼1单元无9层房屋。被告至今未向原告交付房屋。一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与被告签订的《商品房预售合同》，具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了购房款，故应认定为商品房买卖合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。商品房买卖合同订立后，因改变设计，出售给原告的房屋未实际建成，导致原告商品房买卖合同目的不能实现，故对原告要求解除合同、返还已付购房款及利息的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿购房款一倍155000元的诉讼请求，因原告未提供证据证明其请求符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条规定的情形，本院不予支持。对于原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求，因原告租赁房屋的损失与本案房屋买卖交付没有因果关系，其该项诉讼请求无法律依据，本院不予支持。至于被告所辩“我公司从未向原告销售过任何房产，也没有收取过任何费用”的意见，因第三人刘志英当时作为被告公司的项目经理，原告有理由相信是与被告签订的商品房预售合同，并且原告支付了房款，故被告的辩解意见与事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告郑素华与被告锦州长义房地产开发有限公司于2009年8月30日签订的商品房预售合同；二、被告锦州长义房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告郑素华购房款155000元并支付利息（以155000元为本金，自2010年10月1日起至付清之日止，按照人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告郑素华的其他诉讼请求。案件受理费8133元，由原告郑素华负担4066.5元，被告锦州长义房地产开发有限公司负担4066.5元。二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明，刘志英因伪造公章犯诈骗罪已被刑事案件处罚，在该刑事案件中郑素华并未提出附带民事诉讼。上述事实，有在卷的庭审笔录佐证，足资确认。原审法院认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为，关于表见代理行为的法律效力问题，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。现上诉人锦州长义房地产开发有限公司提出，被上诉人郑素华应根据我国刑事诉讼法的相关规定本着先刑事后民事的原则直接向公安机关举报刘志英诈骗一案，而不应直接向我公司提起民事诉讼，其被骗与我公司无关，我公司不应承担返款义务的上诉理由。经查，被上诉人郑素华于2009年8月30日与锦州长义房地产开发有限公司的工作人员刘志英订立《商品房预售合同》，并向刘志英交付了购房款155000元，在交易过程中，刘志英为郑素华出具了加盖有锦州长义房地产开发有限公司公章的《商品房预售合同》及《收款收据》。合同约定的交房时间到期后，郑素华持上述购房手续在为案涉楼盘办理入住时被锦州长义房地产开发有限公司拒绝，理由是该手续上的公章系刘志英伪造。现刘志英因伪造公章犯诈骗罪已被刑事案件处罚，在该刑事案件中郑素华并未提出附带民事诉讼。郑素华为索要该笔购房款以锦州长义房地产开发有限公司为被告提起本案诉讼。关于锦州长义房地产开发有限公司对于郑素华购房款是否承担返还责任问题，被上诉人刘志英系锦州长义房地产开发有限公司的工作人员，根据其向购房人提供虚假的购房合同和收款收据的事实可以认定其收取购房款时不拥有锦州长义房地产开发有限公司的授权属无权代理；行为人刘志英作为开发公司的工作人员在与相对人郑素华签订加盖公司公章的《商品房预售合同》的行为在外观上使相对人相信行为人具有代理权；相对人郑素华与无权代理人刘志英已实施了交付购房款的行为；郑素华通过熟人介绍后对刘志英的身份产生了合理信赖，其在购房合同、收款收据均有开发公司公章的情况下交付购房款的行为符合常理且并无过失。因本案具备了表见代理行为的构成要件，故作为被代理人的锦州长义房地产开发有限公司应当承担该代理行为的法律后果。一审法院基于以上事实判令锦州长义房地产开发有限公司向购房人郑素华返还购房款并无不当。关于锦州长义房地产开发有限公司提出的郑素华应直接向公安机关举报刘志英诈骗犯罪，而不应向其公司提起民事诉讼来要求其公司返还购房款问题，因郑素华作为本起纠纷的受害人，其首先选择通过民事诉讼来求得赔偿的做法并不违反法律规定，上诉人此主张无法律依据，本院不予支持。综上，锦州长义房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8133元，由上诉人锦州长义房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李宇辉审判员  王金业审判员  王 广二〇二〇年十二月十五日法官助理刘佳乐书记员张采琳