天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0106民初526号原告：天津陆津房地产开发有限公司，住所地天津市红桥区北马路**陆家嘴金融大厦******。法定代表人：徐而进，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘雪，天津文诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾柏茹，天津文诺律师事务所律师。被告：上海屹崧行投资管理有限公司，住所地，住所地上海市虹口区海宁路********iv>法定代表人：陈光继，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈超。原告天津陆津房地产开发有限公司与被告上海屹崧行投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津陆津房地产开发有限公司（以下简称陆津公司）的委托诉讼代理人刘雪、贾柏茹，被告上海屹崧行投资管理有限公司（以下简称屹松行公司）的委托诉讼代理人陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆津公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《天津陆家嘴中心商铺联销合同》已于2019年12月1日解除；2.被告按照《天津陆家嘴中心商铺联销合同》13-1条的约定将商铺恢复至初始状态；3.被告退还原告品牌服务费3784000元；4.被告向原告支付质量保证金50000元；5.被告向原告支付截止2019年11月—12月的保底销售额提成收益89.25元；6.被告向原告支付逾期支付保底销售额提成违约金，以89.25元为基数，自2019年12月15日起至实际给付之日止，按照日息3‰的标准计算；7.被告向原告支付违约金34861.86元，以上扣减押金97056元后总计3771898.98元；8.本案的诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求变更为请求被告支付原告代为将商铺恢复原状的施工费43391.05元。事实和理由：2018年4月18日，原告与被告签订了《天津陆家嘴中心商铺联销合同》，约定由原告提供坐落天津市红桥区××路××（单）号陆家嘴中心（Ｌ＋ＭＡＬＬ）的商场第1层Ｌ101单元的商铺，案外人上海陆家嘴物业管理有限公司天津分公司提供物业管理服务，约定装修期为2018年9月22日起至2018年11月21日止，合同期限自合同期限起始日2018年11月22日至2021年11月21日止。合同附表二第7条约定，如本合同由于被告原因提前终止，则在不影响本合同项下原告其他权利的前提下，被告需向原告全额退还品牌服务费。合同附表二第4条约定，被告应支付的质量保证金金额为人民币50000元，被告应于合同期限届满或本合同提前终止前30日前向原告支付。合同第7-2约定，该商铺的销售提成收益自开业日起按自然月计取。合同期限内，乙方应向甲方支付销售提成收益。销售提成收益的实际金额应为当月保底销售额提成收益及当月实际销售额提成收益中较高的金额。合同附表二第1条约定了当月保底销售额、当月保底销售额提成收益、销售提成收益扣率。因2019年11月-12月销售提成收益的实际金额未能达到当月保底额，故应以当月保底额计算销售提成收益。合同第15-3条约定，原告有权在（5）被告逾期支付任何应付费用、公用事业费、含税物业管理费、其他费用超过14日时，提前终止本合同并合法地提前收回该商铺或其任何部分，同时被告应向原告支付相当于该商铺届时（即本合同提前终止当月）3个月的月保底销售额提成收益和3个月含税物业管理费之和的款项作为违约金，违约金不足以弥补原告损失的，被告还需赔偿原告的其他损失。合同8-2条约定，原告有权从保证金中扣除依照本合同被告应付未付的款项，包括按本合同应付未付的赔偿金、违约金、质量保证金和其他费用。合同约定履行合同过程中发生的争议由原告所在地人民法院管辖。合同签订后，原告依约履行合同，提供符合约定的商铺供被告使用，但被告未能依约履行合同，在联销合同期内欠缴该商铺保底销售额提成收益差额、含税物业管理费及电费，经多次催要仍不支付上述费用，严重影响原告商场整体经营计划，给原告造成重大经济损失。原告已向被告发送《催缴函》，但并无效果。原告认为，原告与被告签订的合同合法有效，被告的行为已严重违反合同约定和法律规定，侵犯原告的合法权益。故原告诉至本院，请求判如所请。被告屹松行公司辩称，关于原告的诉讼请求，被告对涉诉合同已于2019年12月1日解除无异议；对于支付原告代为将商铺恢复原状的施工费43391.05元的诉讼请求，认为撤柜系原告要求，被告没有准备，且撤柜价格过高，应当仅涉及垃圾清运及人工费用；不同意退还品牌服务费，不同意支付质量保证金；同意第5、6、7项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。依据经审查认定的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2018年4月18日，陆津公司（甲方）与屹松行公司（乙方）签订《天津陆家嘴中心商铺联销合同》（以下简称“合同”），约定原告向被告出租坐落天津市红桥区××路××（单）号陆家嘴中心（Ｌ＋ＭＡＬＬ）商场1层Ｌ101单元的商铺。2019年2月25日，双方签订《商铺联销合同补充协议（一）》（以下简称《补充协议一》）。按照上述合同约定，涉诉商铺交房日为2018年9月22日，装修期为2018年9月22日起至2018年11月21日止，开业日（合同期限起始日）为2018年11月22日，合同期限为36个月，自合同期限起始日至2021年11月21日止。庭审中，原、被告双方确认被告实际开业日期为2018年11月22日。关于品牌服务费，合同附表二第7条约定，为促进甲方商场的知名度，作为甲方引入乙方品牌提供的入驻甲方商场的条件，于本合同签署后，甲方向乙方支付品牌服务费，合计人民币3784000元。如本合同由于乙方原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，乙方须向甲方全额退还品牌服务费。庭审中，被告认可已收到原告品牌服务费3784000元。关于质量保证金，合同第8-5条约定，合同期限届满或本合同提前终止时，乙方同意由甲方保留其已缴纳的质量保证金，用于商铺已售商品的售后服务……本合同期限届满或本合同提前终止之日起一年后，双方根据质量保证金的使用情况进行清算，实行多退少补，质量保证金不足部分由乙方收到甲方发出的书面通知后15日内缴付。质量保证金应为无息偿还。联销合同附表二第4条约定，乙方应支付的质量保证金金额为50000元。乙方应于合同期限届满或本合同提前终止前30日前向甲方支付，如乙方未支付或未足额支付的，甲方有权从乙方支付的保证金中予以抵扣，不足部分甲方有权从未向乙方结算的销售额中予以扣除。庭审中，被告主张其已经缴纳质量保证金，但未提交相应证据；原告陈述迄今未收到对被告已售商品售后问题的相关投诉。关于销售提成收益的支付及逾期支付销售提成收益的违约金，合同第7条约定，乙方应当在合同期限内自开业日起每月向甲方支付销售提成收益，该销售提成收益应当不包括乙方在本合同项下应支付的含税物业管理费、公用事业费和本合同其他条款约定应由乙方支付的一切其他费用。该商铺的销售提成收益自开业日起按自然月计取。合同期限内，乙方应向甲方支付销售提成收益。销售提成收益的实际金额应为当月保底销售额提成收益和当月实际销售额提成收益两者中较高的金额。合同附表二第1条约定销售提成收益的具体计算方法。合同第9-7条约定，若乙方拖欠支付本合同规定的销售提成收益、质量保证金、应当补足的履约保证金、含税物业管理费、POS系统及其他设备相关费用、应由甲方和/或物业管理方收取的公用事业费用及其他费用等各项费用，甲方和/或物业管理方有权要求乙方按照应付未付的金额支付日息3‰的逾期付款违约金。逾期付款违约金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有费用为止。关于合同解除的条件及违约金的支付，合同第15-3条约定，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该商铺或其任何部分，同时乙方应向甲方支付相当于该商铺届时（即本合同提前终止当月）3个月的月保底销售提成收益和3个月含税物业管理费之和的款项作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还需赔偿甲方的其他损失：……（5）乙方逾期支付任何应付费用（包括但不限于销售提成收益、质量保证金、保证金（包括应当补足的保证金）、公用事业费用、含税物业管理费、其他费用）超过14日的……庭审中，被告认可其自欠缴2019年1月至2019年11月期间电费及2019年3月至2019年12月期间物业管理费等。关于恢复原状及代为施工的费用问题，合同第13-1条约定，在本合同终止或提前终止时，除非甲乙双方另有约定，乙方应将该商铺良好、清洁地交还给甲方，并还需同时符合以下所有条件：（1）该商铺应恢复至本合同约定的交付标准和交房确认书载明的交付时的初始状态（自然损耗除外）……第13-4条约定，……乙方未能按照本合同规定恢复该商铺状态的，乙方同意由甲方代为施工，相关费用由乙方承担，甲方亦有权将该等费用直接从保证金扣除，不足部分仍应由乙方补足。2019年11月25日，原告陆津公司向被告屹松行公司发出《天津陆家嘴中心联销合同提前解除函》，该函记载，因“贵司在联销合同期间欠缴该商铺保底销售额提成收益差额、含税物业管理费及电费，经多次催告，截止发函日仍未支付上述欠款，贵司已严重违反联销合同约定的义务，根据联销合同15-3-（5）条款约定…现我司发函如下：1、我司于2019年11月30日单方解除联销合同……”该函于2019年12月1日邮寄至被告地址由被告方签收。2020年9月8日，原告陆津公司（甲方）与案外人天津陆津商业管理有限公司（乙方）及案外人（丙方）上海美泰建设工程有限公司签订《天津陆家嘴中心L101店铺拆除复原合同》，约定由丙方完成L101店铺拆除地面面层、墙面面层，部分管道等工程。原告为此向上海美泰建设工程有限公司支付工程款43391.05元。庭审中，双方确认原告已收取被告履约保证金94056元及设备押金3000元，合计97056元，原告同意在被告应向原告给付的款项中予以扣减。本院认为，陆津公司与屹松行公司签订的《天津陆家嘴中心商铺联销合同》及《补充协议一》）合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告请求确认原、被告签订的《天津陆家嘴中心商铺联销合同》已于2019年12月1日解除，因被告认可其存在长期欠缴电费、物业管理费的情况，符合联销合同第15-3条解除合同的条件，且原告已向其发出解除合同的通知，该通知于2019年12月1日由被告签收，被告对此亦无异议，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。原告请求被告支付原告代为将商铺恢复原状的施工费43391.05元，该费用符合合同第13-1条约定，且原告提供了施工合同及发票等证据证实该费用已实际支出，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。原告请求被告退还原告品牌服务费3784000元，因被告确认原告已向被告支付该费用，涉诉合同系因被告原因提前终止，故原告该项诉讼请求符合合同附表二第7条的约定，本院予以支持。原告请求被告向原告支付质量保证金50000元，关于该费用，被告虽主张其已向原告缴纳，但未提供相应证据，故应认定为未缴纳。但因按照合同约定，质量保证金应于自合同提前终止之日起一年后进行清算。现该一年期限已经届满，且原告陈述未收到对被告已售商品售后问题的相关投诉，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告请求被告向原告支付2019年11月—12月的保底销售额提成收益89.25元，该项费用符合合同第七条及相关约定，被告亦无异议，本院予以支持。原告请求被告支付以89.25元为基数，自2019年12月15日起至实际给付之日止，按照日息3‰的标准计算的逾期支付保底销售额提成违约金，该违约金的主张符合合同第9-7条及相关约定。根据双方确认的证据，被告自2019年11月至2019年12月欠付原告保底销售额提成合计89.25元，其中2019年11月的保底销售额提成80.59元应于2019年12月15日前支付，12月1日的保底销售额提成8.67元应于2020年1月15日支付，截至12月31日，上述80.59元产生的逾期支付违约金为3.87元，故被告应当向原告支付截至2019年12月31日的逾期支付保底销售额提成违约金3.87元，并以80.59元为基数支付自2020年1月1日起至直至实际付清之日止；及以8.67元为基数支付自2020年1月16日起至直至实际付清之日止的逾期支付保底销售额提成违约金，均按照日息3‰的标准计算。原告请求被告向原告支付违约金34861.86元，该主张符合合同第15-3条及相关约定，被告亦无异议，本院予以支持。原告同意在被告应向原告支付的款项中扣减押金97056元，被告亦无异议，本院予以照准。为计算方便，此项在品牌服务费中予以扣减，故被告仍应向原告退还品牌服务费3686944元（3784000元-97056元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告天津陆津房地产开发有限公司与被告上海屹崧行投资管理有限公司签订的《天津陆家嘴中心商铺联销合同》于2019年12月1日解除；二、自本判决生效之日起十五日内，被告上海屹崧行投资管理有限公司一次性支付原告天津陆津房地产开发有限公司代为将涉诉商铺恢复原状的费用43391.05元；三、自本判决生效之日起十五日内，被告上海屹崧行投资管理有限公司一次性退还原告天津陆津房地产开发有限公司扣减押金后剩余的品牌服务费3686944元；四、自本判决生效之日起十五日内，被告上海屹崧行投资管理有限公司一次性支付原告天津陆津房地产开发有限公司2019年11月-12月的保底销售额提成收益89.25元；五、自本判决生效之日起十五日内，被告上海屹崧行投资管理有限公司一次性支付原告天津陆津房地产开发有限公司截至2019年12月31日的逾期支付保底销售额提成违约金3.87元，并以80.59元为基数支付自2020年1月1日起至直至实际付清之日止；及以8.67元为基数支付自2020年1月16日起至直至实际付清之日止的逾期支付保底销售额提成违约金，均按照日息3‰的标准计算；六、自本判决生效之日起十五日内，被告上海屹崧行投资管理有限公司一次性支付原告天津陆津房地产开发有限公司违约金34861.86元；七、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36975元，保全费5000元，均由被告上海屹崧行投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  鲁令波审 判 员  吴恩凤人民陪审员  黄振强二〇二〇年十二月七日法官助理王静书记员张明月附本裁判文书所依据法律的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。