广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5952号上诉人（原审被告）：中山市港汇房地产投资有限公司，住所地广东省中山市港口镇铺锦工业区**之一卡，统一社会信用代码914***********029W。法定代表人：黎伟良，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐周生，广东翔宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白玉芳，女，1973年7月2日出生，汉族，身份证住址湖北省洪湖市*****************。委托诉讼代理人：陈金燕，广东刘志均律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司中山港口支行，住所地广东省中山市******幸福豪庭1区11幢首层47-51卡，统一社会信用代码914***********622G。主要负责人：杨力，该行行长。委托诉讼代理人：吴永洪，男，该行员工。上诉人中山市港汇房地产投资有限公司（以下简称港汇公司）因与被上诉人白玉芳、原审第三人中国农业银行股份有限公司中山港口支行（以下简称农业银行港口支行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初12145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。港汇公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回白玉芳的诉讼请求，判令港汇公司无需支付逾期交房违约金。事实与理由：一、因中山市公用水务有限公司港口分公司（以下简称水务公司港口分公司）工程延期导致涉案商品房延迟交付，港汇公司有权根据合同约定据实交付且无需支付2018年12月31日至2019年12月6日期间的逾期交楼违约金。1.双方签订的合同补充协议第五条第4项中的“政府有关部门”应包括国企、国有控股等单位。水务公司港口分公司为国有控股公司，应属于合同约定的“政府有关部门”。同时，水务公司港口分公司的施工内容为市政给水、二次供水远传水表系统安装等工程，其中市政给水工程包括地管线供水，属于市政配套工程，因此，因水务公司港口分公司延期安装、拖延施工所导致的延期时间属于合同补充协议第五条第4项的免责事由，该期间不应计入违约金计算范围。2.即便因水务公司港口分公司延期施工导致港汇公司延迟交付，不符合补充协议第五条第4项约定的免责事由，也应属于合同第八条第二款“买受人未付清购房款或其他非出卖人所能控制的原因”及补充协议第五条第5项“其他非出卖人所能控制的原因”免责的事由。港汇公司一审已提交充分证据证明延期交房系因水务公司港口分公司延期安装、拖延施工所致，虽经港汇公司多次督促施工，但工程并非其所能控制，属于合同约定的免责事由。二、涉案商品房买卖合同第九条第2项“出卖人承担逾期交房的违约金累计金额最高不超过该商品房总价的1%”的约定应为有效条款。本案的逾期交房违约金最高不得超过商品房总价的1%。一审法院以公平原则对本案违约金的计算方式进行调整，明显系对合同自由的过度干预。1.上述约定是双方在自愿、平等基础上订立的合同，应为有效条款，各方应严格遵守。2.该条款未违反公平原则，因为该条款未免除港汇公司责任，合同约定了双方的违约责任，也未加重业主的责任或排除其主要权利，且港汇公司已用下划线、放大字号等方式进行了充分、明确的提示，双方对该约定充分知悉并确认。3.该项约定前半部分为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款的0.02%的违约金”，明显高于同行业的每日0.01%标准，可见合同第九条第2项约定并非对业主明显不公平。4.补充协议第17条明确规定了“买受人已充分提示合同内容，双方一致同意所签合同文件对双方均不产生格式合同的法律后果”，法院对违约金的计算方式进行调整，不利于保护民事主体订立合同的自由。5.涉案合同第九条第2项“逾期交房每日0.02%”约定已明显弥补了业主的损失。在此情况下，法院不应对违约金累计金额最高不超过总房价1%的计算方式进行调整。6.综合本案，基于港汇公司交付延期系第三方水务公司港口分公司工程延期所致，且港汇公司积极督促其完成工程，可见其违约过错程度非常低，本案更应适用“出卖人承担逾期交房的违约金累计金额最高不超过该商品房总价的1%”的条款，更符合公平合理原则。三、即使法院根据职权需要对本案违约金计算方式进行调整，因涉案商品房买卖合同第九条第2项条款为整体、统一、不可分割的条款，法院不予适用后半段“违约金累计金额最高不超过该商品房总价的1%”的情况下，也不应再适用前半段“已交付房价款的0.02%的违约金”的约定。退一万步来说，如法院认定第九条第2项为不公平条款，则本案违约金计算方式视为未约定，可依据中国银行同期同类贷款利率计算逾期交房违约金。四、违约金起算时间应从2019年12月6日起算。根据港汇公司提供的20180824联络函可见，港汇公司与水务公司港口分公司于2018年5月15日签订合同，但因水务公司港口分公司延期安装导致交楼时间延期，则因水务公司港口分公司延期的时间应不予计算违约金，本案违约金起算时间应从水务公司港口分公司为港汇公司开具发票之日即2019年12月6日起计算。白玉芳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回港汇公司的上诉。一、港汇公司因水务公司延期导致延迟交付商品房，不符合合同约定的免责事由，其应支付逾期交楼违约金。首先，中山公用水务有限公司港口分公司系有限责任公司，并非“政府有关部门”，市人民政府的工作部门是指在市人民政府统一领导下，负责管理城市某一方面或某些方面行政事务的职能机构。港汇公司任意扩大了“政府有关部门”的范围，不符合法律规定。一审法院已明确，根据涉案合同约定，即使确实存在合同约定的免责事由，其应当出具政府相关部门的“证明文件”，但其至今未能出具，故无法证明水务公司延期符合合同约定的免责事由。二、因水务公司延期导致港汇公司延迟交房不属于“其他非出卖人所能控制的原因”的免责事由，港汇公司以此为由主张免责是曲解了合同原意或断章取义，其因水务公司延期有权根据合同约定向其追究违约责任，并非毫无救济途径、不能控制的情况，仍应支付逾期交楼违约金。三、涉案合同第九条第2项“出卖人承担逾期交房的违约金累计金额不超过该商品房总价的1%”为格式条款，约定无效。一审调整违约金按购房款的日万分之二计算是合理的。三、因水务公司延期的问题不能构成港汇公司延期交楼免责事由，其应按合同约定最后交付期限即2018年12月30日之次日起计算违约金，一审认定正确。港汇公司认为应自水务公司开具发票之日起计算违约金没有依据。农业银行港口支行述称，本案处理不应损害该行的利益。白玉芳向一审法院起诉请求：1.判令解除白玉芳与港汇公司于2016年11月21日签订的《中山市商品房买卖合同（合同条码：1601130864）》；2.判令港汇公司向白玉芳退还购房款592546元及支付逾期交房违约金（以592546元为基数，从2018年12月31日起按每日0.02%计算至实际退还全部购房款之日止，暂计至2020年4月3日为54514.23元）；3.判令港汇公司向白玉芳退还契税17234.65元。一审法院认定事实：2016年11月21日，白玉芳（买受人）与港汇公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）及合同补充协议，约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市**********************，建筑面积54.8平方米，总价款为592546元；付款方式为银行按揭，于2016年11月21日现金付款296546元，于2016年12月21日以商业贷款方式支付296000元；出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因罢工或雨天等恶劣天气以及停水等造成施工单位无法正常施工的，政府的规划、环保、供水、电力等行政主管部门根据法律规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的〔合同补充协议第五条对上述约定作出如下变更：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。在买受人未按《合同》及本补充协议付清全部房价款（包括逾期付款的违约金）或未按规定足额缴纳专项维修资金等费用的情形下，出卖人有权顺延交付商品房。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除《合同》或变更《合同》外，出卖人可据实予以延期交付：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因台风、雨天、战争、动乱等非出卖人责任对工程造成延误的灾害或事由；3.若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理审批导致的延误；4.因政府有关部门的市政配套工程或其他政府有关部门工程施工安装的延误，或政府规划调整所导致的延误，但有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件；5.非出卖人所能控制的其他事件〕；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未能按本合同和附件六《合同补充协议》规定的期限交房，则自本合同和附件六《合同补充协议》约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；《合同补充协议》第十二条特别约定：买受人根据法律规定或《合同》约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起10日内提出书面解除合同的要求，否则，视为买受人放弃解除合同的权利；上述商品房买卖合同及合同补充协议还约定了其他事项。2016年10月29日、2016年11月21日，白玉芳分别向港汇公司支付了购房款20000元、276546元。2016年12月19日，白玉芳（借款人）、港汇公司（保证人）与农业银行港口支行（贷款人）签订了借款合同，由白玉芳借款296000元用于购买涉案商品房，并从2017年2月1日开始正常还款。白玉芳已向港汇公司支付全部购房款，港汇公司于2017年9月15日向白玉芳出具了金额为592546元的购房发票。另，白玉芳为涉案商品房向中山市地方税务局港口税务分局缴纳了契税、印花税共计17234.65元。2016年12月14日，港汇公司就上述商品房办理了中山市商品房销售登记备案，将上述商品房备案登记至白玉芳名下。2020年1月21日，涉案商品房所在工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2020年1月3日、2020年3月5日，港汇公司向白玉芳通过快递邮寄的方式发送了收楼通知书，两份快递均显示已签收。其中，2020年1月3日的收楼通知书通知其自2020年1月13日起可办理收楼手续；2020年3月5日的收楼通知书通知其于2020年3月15日至2020年5月14日办理收楼手续。白玉芳认为，港汇公司第一次发送收楼通知书时涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续，该通知无效；在第二次发送通知书时，其已向港汇公司邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》。2020年3月4日，白玉芳向港汇公司邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》，因港汇公司逾期交楼构成违约为由要求解除双方签订的商品房买卖合同并支付违约金等。2020年3月27日，港汇公司作出回复函称，涉案商品房已满足合同约定的交付条件，白玉芳现阶段提出解除合同的要求已超过合同约定的解除权行使期间，将按照约定继续履行合同，并请配合办理收楼手续。港汇公司为证明涉案商品房是由于供水公司施工延误及疫情才导致延期交楼，属于合同约定的可免责情形，提交了港汇公司与中山公用水务有限公司港口分公司之间的安装工程合同、工程联系单（函）等证据予以证实。经质证，白玉芳认为上述证据无法核实相关事实，且中山公用水务有限公司港口分公司在回复函中也多次提及要港汇公司配合工作，其主张是水务公司原因导致工程延期没有事实依据。一审法院认为,本案为商品房预售合同纠纷。港汇公司与白玉芳签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定部分，当事人应当遵循诚信原则，恪守履行。本案争议焦点在于：一、涉案商品房是否构成延期交付;二、白玉芳主张解除商品房买卖合同是否合法有据；三、诉请的违约金是否符合法律规定或者双方约定。关于焦点一。涉案商品房买卖合同及合同补充协议约定，港汇公司应于2018年12月30日前，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的房屋交付白玉芳使用。即白玉芳与港汇公司约定的涉案商品房的交付条件是涉案商品房经过竣工验收合格并办理工程竣工验收备案。港汇公司于2020年1月21日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，其于2020年1月3日向白玉芳邮寄收楼通知书，要求白玉芳办理收楼手续时，涉案商品房尚未取得竣工验收备案登记证，尚未符合合同约定的交付条件，故白玉芳有权拒绝收楼。港汇公司抗辩主要是由于2017年8月、2019年8月的天鸽、山竹台风天气影响以及供水公司延期施工导致涉案商品房延迟交付，符合双方签订的合同约定，港汇公司可据实延期交付涉案商品房。对此，一审法院意见如下：（一）关于台风导致延期交付。虽然2017年8月确实有天鸽台风，但港汇公司作为房地产开发公司在建设过程中应考虑台风的影响因素，且该台风并不能导致涉案楼房逾期长达一年多之久；2019年8月的山竹台风发生于应交楼期限之后，更不能成为港汇公司延期交付的理由。（二）关于水务公司原因延期交付。首先，中山公用水务有限公司港口分公司并不属于合同中约定的“政府有关部门”，其施工内容也不属于合同中约定的“市政配套工程”；其次，根据合同该条款的约定，该免责事由成立，港汇公司还要出具政府相关部门的相应证明文件，港汇公司向一审法院所提交的工程联系单等证据仅能证明该给水工程确实存在延期，但却无法证明是由于“政府有关部门”的直接原因所导致。综上，一审法院对港汇公司主张的因特殊原因可延期交付涉案商品房的辩解均不予采信，认定港汇公司存在迟延交付涉案商品房的事实。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠……㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形。第九十五条第一款规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，涉案商品房买卖合同约定港汇公司应于2018年12月30日前交付涉案商品房，“若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同”。同时，涉案合同补充协议约定“买受人根据法律规定或《合同》约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起10日内提出书面解除合同的要求，否则视为买受人放弃解除合同的权利”。即上述约定表明，若港汇公司未能于2019年6月29日前交付涉案商品房，则白玉芳有权要求解除涉案商品房买卖合同，但必须于2019年7月9日前向港汇公司提出书面解除合同的要求。根据本案现有证据证实白玉芳是于2020年3月4日才向港汇公司发出书面解除合同的要求，故根据上述法律及司法解释的规定，白玉芳享有的合同解除权已依法消灭。而且，涉案商品房已于2020年1月21日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，即涉案商品房买卖合同仍能继续履行，未达到根本违约的解除条件。因此，白玉芳主张解除涉案商品房买卖合同的诉求理据不足，一审法院不予支持，故其要求港汇公司返还购房款及退还契税款的诉求亦无事实及法律依据，一审法院均予以驳回。关于焦点三。㈠关于违约金的计算标准问题。港汇公司未按合同约定的时间将符合合同约定的商品房交付白玉芳，其行为构成违约，应自逾期交房的次日（即2018年12月31日）起向白玉芳承担相应的违约责任。涉案商品房买卖合同约定港汇公司逾期交房违约金的总和不超过总房价款的1%，而白玉芳逾期付款的违约金则没有相应的限制。交付商品房与支付购房款同为合同的主要义务，违约金的条款明显不对等。而且，港汇公司逾期交房长达一年多的时间，1%的限额显然过低，不足以弥补白玉芳的实际损失，且不利于督促港汇公司履行合同义务，故一审法院根据公平原则，并结合合同的其他条款，将违约金的标准调整为已付购房款的万分之二按日计算。港汇公司要求违约金累计总额最高不超过总房价款的1%的抗辩，一审法院不予采信。㈡关于违约金的起止时间问题。港汇公司在取得竣工验收备案登记证后，已于2020年3月5日向白玉芳发送收楼通知书，白玉芳应按收楼通知书约定期间即2020年3月5日至2020年5月14日办理收楼手续，现白玉芳未有证据证实涉案商品房未达到交付条件，故收楼截止之日即2020年5月14日应视为港汇公司于该日将涉案商品房交付给白玉芳。据此，港汇公司应以592546元为基数自2018年12月31日起至2020年5月13日，按照每日万分之二的标准向白玉芳计付逾期交房违约金为59254.6元（592546元×500天×0.02%）。综上所述，白玉芳诉求合法部分，一审法院予以支持；港汇公司抗辩合理之处，一审法院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、港汇公司于一审判决生效之日起七日内向白玉芳支付逾期交房违约金59254.6元；二、驳回白玉芳的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16110元，减半收取8055元（白玉芳已预交），由白玉芳负担7414元，港汇公司负担641元并一审判决生效之日起七日内径付白玉芳。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。对当事人二审争议事实，本院查明如下：一、涉案合同补充协议系港汇公司提供的格式文本，共五页整，从排版上看，全文采用小五号仿宋字体印刷，四周页边距均不足1.5厘米，每页达66行，且除标题部分文字加粗以外，主文部分均无任何加粗、加黑或下划线等方式予以特别标识。其中第五条标题为“该商品房交付相关条款，因买受人提出要求变更《合同》第八条，本条款变更导致的任何后果由买受人自行承担。双方现同意变更如下：……”二、港汇公司一审提交的港汇公司2018年8月24日工程联系单载明：“合同签订（签订日2018年5月15日工期120天）至今三个月已过去，暂未见到水泵房设备进场安装。请贵司本着友好合作精神，严格按照合同约定要求，确定泵房设备及水表组进场安装的时间，否则延误所导致的一切责任由贵司承担。”港汇公司一审提交的安装工程合同载明，水务公司港口分公司承包范围为市政给水（不含车库冲洗管道）、二次供水远传水表系统安装、生活水泵房建设、商业水泵房建设等安装工程；水务公司港口分公司2018年9月14日工程联系函载明：“一、施工计划：1、9月17日生活泵房土建和水箱进场；2、9月25日生活泵房成套泵组到货开始组装；3、10月15日完成生活水泵房调试安装，开始试运行。二、项目相关事项告知：1.我司仅对工程合同施工范围负责，你单位自行施工部分需按质按量进行，待我司验收合格后，你单位支付全部工程款并办理水表报装手续，我司方可接驳项目永久用水和安装所有水表组（现市政给水主管已预留用水接口）；2、你单位商业水泵房与生活水泵房合建，不满足给水泵建设和验收要求；你单位反映因消防验收要求暂无法分离，我司可在生活水泵完工后临时接驳商业水泵房出水管至生活泵组出水母管，以保证整个项目的用水需求；待你单位消防验收完成后，独立设置商业水泵房，我司进场安装商业加压泵组。”本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。双方对港汇公司逾期交房的违约事实均无异议，本案二审争议焦点为：一、港汇公司主张的免责事由能否成立；二、逾期违约金标准如何认定。关于焦点一。港汇公司主张，因供水公司市政给水等工程延期导致其延迟交付商品房，属于合同补充协议第五条第三项第4、5款约定的免责事由，对该时间段即2018年12月31日至2019年12月6日的逾期交楼违约金无需支付。本院认为该主张不能成立。首先，涉案补充协议系港汇公司提供的格式文本，该协议第五条从内容上看均系减轻港汇公司作为出卖人逾期交房责任的内容，而该条款所载“因买受人提出要求变更《合同》第八条”，结合本系列案来看，意即全体买受人主动一致要求在原合同约定的基础上继续大幅减轻甚至免除出卖人的相关责任、限制自身主要权利，明显与常理不符，且从形式上看，港汇公司提供的该协议文本字体偏小、内容繁杂、篇幅冗长，明显不便于买受人正常阅读，港汇公司亦无证据证明其已采取合理的方式提请买受人注意该免责条款，根据合同法第三十九条、第四十条之规定，该免责条款依法应属无效，港汇公司以此条款主张免责的理据不足。其次，退一步讲，即使该条款有效，港汇公司据以免责的协议第五条第三款第4项中的“政府有关部门”也属于约定不明，根据合同法第四十一条确立的解释规则，结合涉案商品房买卖合同第八条“交付期限”中“政府的规划、环保、供水、电力、消防、文化等行政主管部门根据法律规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长的”之约定，该部门范围应限于行政主管部门，港汇公司以水务公司港口分公司为国有控股公司为由主张该公司属前述约定的“政府有关部门”，明显系对己有利的解释，不符合前述解释规则，一审对此不予采信，并无不当。况且，该免责条款后半段还载明了“有关延误的事由期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件”，港汇公司在未能提供任何证明文件的情况下，截取前半段条款据以免责，未免断章取义，有悖诚信原则。最后，合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。该规定在因第三人导致违约的情况下赋予了违约方救济损失的权利。而涉案补充协议约定非因出卖人所能控制的其他事件导致逾期交楼的，港汇公司均可免责，等同于作为违约方的港汇公司将本应自行承担并可事后向第三人追责的逾期交房责任，不加区分地预先设定为全部由作为无过错方的买受人承担终局性责任，明显系转嫁经营风险、免除自身责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，应属无效。而且从港汇公司一审提交的2018年9月14日工程联系函来看，水务公司港口分公司未能按期施工明显系因港汇公司自身责任所致，显然不属于港汇公司主张的“非出卖人所能控制的其他事件”范畴。综上，港汇公司以水务公司港口分公司工期延误导致其逾期交房为由上诉主张免除相应违约责任，理据不足，其主张以供水公司开具发票之日即2019年12月6日为违约金的起算时间亦不能成立，本院对其相关上诉意见亦不予采纳。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。按照双方当事人在涉案商品房买卖合同中的约定，港汇公司逾期交房的，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金，但违约金累计总额不超过该商品房总价款的1%。如果按该计算方法，则港汇公司逾期交房达50日（1%÷0.02%）后即达到违约金上限，而本案中，一审已查明港汇公司自2018年12月31日起逾期交付涉案商品房达500天，按其主张仅需支付涉案商品房总房价款1%的违约金即5925.46元，显然与港汇公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在港汇公司较长时期逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，买受人以前述封顶违约金过低为由主张调整，系行使前述法律赋予守约方的权利，港汇公司作为违约方亦未举证证明涉案合同约定的按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金的标准过分高于买受人的实际损失，一审法院据此调整港汇公司应支付的违约金标准为不以封顶条款为限、以双方约定的逾期交房违约条款中的每日0.02%为标准，以总房价款为基数计算，与上述合同法规定并不相悖，本院予以维持。港汇公司上诉主张封顶条款应予适用、或者违约金标准应整体不予适用的理由不足，本院不予采纳。综上，港汇公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1281.37元（中山市港汇房地产投资有限公司已预交），由中山市港汇房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年十一月二十日书记员  韦健淳