甘肃省白银市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘04民终1537号 上诉人（原审被告（反诉原告）：甘肃元巍房地产开发有限公司，住所地甘肃省白银市会宁县。 法定代表人：杨世高，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王兴栋，甘肃赛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马爱虎，甘肃赛莱律师事务所律师 被上诉人（原审原告（反诉被告））：徐万军，男，1986年9月12日出生，汉族，农民，住甘肃省会宁县。 委托诉讼代理人：张武雄，甘肃兰裕英久律师事务所律师。 上诉人甘肃元巍房地产开发有限公司（以下简称元巍公司）因与被上诉人徐万军房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省会宁县人民法院(2020)甘0422民初2399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，因无新的事实、证据，不开庭进行了审理。上诉人元巍公司的委托诉讼代理人、被上诉人徐万军的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人元巍公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回徐万军的全部诉讼请求，支持元巍公司的全部诉讼请求；因本案产生的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：双方商品房买卖合同中约定了合同解除条件，一审以《合同法》第九十四条解除合同之规定进行裁判，明显适用法律错误。二、一审法院认为元巍公司解除合同的条件不符合错误。根据合同约定，申请银行贷款系徐万军的义务，其未能向银行申请到贷款，造成剩余房款未付，元巍公司有权解除合同。徐万军在合同约定的交房日期届满三个多月后，仍未能申请到按揭贷款，亦未通过其他方式支付尾款，元巍公司解除合同符合合同约定。元巍公司解除合同既符合合同约定，也符合法律规定，一审法院在元巍公司依法、依约解除合同后，判决上诉人继续履行合同，协助办理按揭贷款没有法律依据。三、购房合同由徐万军、曹亦洁与元巍公司签订，诉讼过程中只有徐万军一个人，缺少了必要共同诉讼参与人。 徐万军辩称：原审判决认定的事实清楚，要求驳回上诉，维持原判。上诉人的上诉理由是对合同法第九十四条的理解错误，被上诉人掏钱买房子，上诉人做房地产开发，双方是正常的商品交易，不存在合同目的无法实现的情况。买卖合同是上诉人提供的，格式化的，贷款一般是由房产公司组织协调办理，但上诉人现在咬文嚼字，对合同解释错误。上诉人的反诉及上诉就是因为现在房子涨价了，不想卖了，提出解除合同，从中获得利益，这种行为是不诚信行为。原告缺少一个人的问题，作为物权共有人签字是正常的，上诉人一审作为被告，一个人还是两个人做原告，法律效果上是一样的，二人是夫妻，没有损害相对方利益。上诉人的理由不能成立。 原告（反诉被告）徐万军向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，出具首付款收费正式发票，并协助办理按揭贷款；2.判令被告向原告交付元巍锦绣尚品住宅小区4幢1单元401室房屋，并协助原告办理不动产权属登记；3.案件受理费由被告负担。 被告（反诉原告）甘肃元巍房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判决确认反诉原告与反诉被告签订的商品房买卖合同已解除；2.依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金28557元；3.因本案而产生的诉讼费、律师费等费用全部由反诉被告承担。 一审法院认定事实如下：2019年9月2日，原告（反诉被告）徐万军与被告（反诉原告）甘肃元巍房地产开发有限公司就购买会宁县会师镇文星街元巍锦绣尚品住宅小区4幢1单元4层1-401室房屋签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款571140元。约定以贷款方式付款（按揭贷款）。双方对付款时间没有约定。合同签订当日原告（反诉被告）付款301140元，余款270000元双方约定通过办理按揭贷款支付，但对付款时间及贷款机构没有约定。原告（反诉被告）因需要首付款交费正式发票并协助办理按揭贷款而起诉至法院。 一审法院认为，本案争议的焦点是房屋买卖合同是否应该解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告（反诉原告）甘肃元巍房地产开发有限公司要求解除合同，但是双方签订的《商品房买卖合同》对余款270000元的付款时间没有约定，所以解除合同的条件不符合，并且被告（反诉原告）的《解除通知书》发生在原告（反诉被告）之后起诉，一审法院不予支持。对原告（反诉被告）徐万军要求被告（反诉原告）甘肃元巍房地产开发有限公司继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院予以支持。徐万军向甘肃元巍房地产开发有限公司购买房屋，并支付首付款，甘肃元巍房地产开发有限公司应出具首付款的发票，并协助办理按揭贷款。《商品房买卖合同》约定于2020年5月30前向买受人交付该商品房。但余款付清时间未约定，原告（反诉被告）需在余款付清后要求被告（反诉原告）协助办理不动产权属登记，对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）交付元巍锦绣尚品住宅小区4幢1单元401室房屋并协助办理不动产权属登记的诉讼请求，一审法院不予支持。被告（反诉原告）甘肃元巍房地产开发有限公司要求被原告（反诉被告）徐万军支付违约金的诉讼请求，与商品房买卖合同约定不一致，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）甘肃元巍房地产开发有限公司继续履行与原告（反诉被告）徐万军签订的合同编号为HNYS20111928的《商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）甘肃元巍房地产开发有限公司三十日内向原告（反诉被告）徐万军出具首付款收费正式发票，并协助原告（反诉被告）徐万军办理按揭贷款；三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。本诉案件受理费200元，减半收取100元，反诉案件受理费514元，减半收取257元，均由被告（反诉原告）甘肃元巍房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与一审中查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点在于:徐万军是否构成违约？元巍公司解除合同的条件是否成就？一审法院判决元巍公司协助办理按揭贷款是否妥当？一审法院适用错误是否错误？徐万军一人提起诉讼是否遗漏必要的共同诉讼参与人？ 首先，关于徐万军是否构成违约及元巍公司解除合同的条件是否成就。双方签订的《商品房买卖合同》约定：徐万军购买元巍公司开发建设的位于会宁县会师镇文星街元巍锦绣尚品住宅小区4幢1单元4层1-401室房屋，房屋总价款571140元，付款方式选择贷款方式支付：按揭贷款。买受人应支付首付款301140元。余款270000元向（贷款结构）申请贷款支付。合同签订当日徐万军付款301140元，余款270000元至今未付，元巍公司以此主张徐万军构成违约。审理查明，合同未约定付款时间，元巍公司认为徐万军逾期付款构成违约无合同依据。合同约定余款270000元申请贷款支付，元巍公司认为申请贷款是徐万军的义务，按照元巍公司售房办理按揭贷款的交易习惯，徐万军申请按揭贷款需要元巍公司提供担保，元巍公司以案涉房屋售价较低为由不予配合办理按揭贷款，导致徐万军不能申请贷款。徐万军积极要求元巍公司协助办理贷款，并无怠于履行付款的义务的故意，其行为不构成违约，故元巍公司解除合同的条件未成就。其次，关于判决元巍公司协助徐万军办理按揭贷款是否妥当。依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方在合同中选定按揭贷款方式支付房款，对于办理按揭贷款需要各方承担的义务应当是明知的，元巍公司陈述办理按揭贷款需要其公司为徐万军提供担保，现元巍公司拒绝为徐万军提供担保，该行为违反合同约定，有违诚实信用原则，不应受到法律保护。一审法院责令元巍公司协助徐万军办理按揭贷款并无不当。第三，关于一审法院适用法律是否错误。元巍公司认为一审法院未审查合同约定的解除条件，径行适用《合同法》第九十四审查认定属适用法律错误。一审法院对合同中关于付款时间的约定进行审查，认为不合同解除条件未成就。元巍公司的该项上诉理由不能成立。第四、关于徐万军一人提起诉讼是否遗漏必要的共同诉讼参与人。徐万军与曹亦洁系夫妻关系，徐万军一人起诉维护二人共同的权利，不损害曹亦洁的利益，并无不当。 综上所述，元巍公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费714元，由甘肃元巍房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  苏军霞 审判员  李作凤 审判员  魏晓忠 二〇二〇年十二月一日 书记员  王 露