辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6912号上诉人(原审被告、反诉原告)：大连金塔食品有限公司，住所地大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村。注册号210200000142297。法定代表人：徐香铎，该公司董事长。上诉人(原审被告)：徐海华，女，满族，住大连市中山区。二上诉人共同委托诉讼代理人：席作铭，辽宁大东律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会，住所地大连市甘井子区棋盘村。统一社会信用代码54210211792038516P。法定代表人：丛家文，该村村主任。委托诉讼代理人：李长征，男，该村民委员会员工。委托诉讼代理人：田万福，辽宁庆德律师事务所律师。上诉人大连金塔食品有限公司（以下简称“金塔公司”）、徐海华因与被上诉人大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会（以下简称“棋盘村委会”）租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初4411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金塔公司、徐海华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回棋盘村委会的诉请。2、一、二审案件受理费由棋盘村委会承担。3、金塔公司和徐海华的反诉费用和申请法院对原审伪造证据鉴定的费用由棋盘村委会承担。4、棋盘村委会在本案《租赁合同》中不具备原告的诉讼主体资格，请求予以驳回。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，原告与被告签订的《租赁合同》是没有法律效力的无效合同。2009年2月20日经村委会副书记副主任王景松协调签订了《租赁合同》，此合同不是与村委会签订，而是与企业“大连万宝实业总公司”签订，名头和落款都是万宝实业总公司公章(以下简称“万宝公司”)。之后到大连工商局办理营业执照，经工商局审查，此合同不能注册公司，因为“万宝公司”没有产权证，没有税务登记证，属于无效合同。回来后跟王景松说了此事，王说这个公司废业了，产权是村委会的，与村委会签吧，同时协商只租用房屋(车间)，加工辣椒粉和各种规格的辣椒面，出口韩国。于是2009年2月26日，徐海华与棋盘村委会签订了《合同书》，棋盘村委会加盖的公章，并缩小了原标的，同时提供了棋盘村委会的《产权证明》和《国有土地使用证》，《租赁合同》的原件村委会收回了，于2009年3月6日注册了“大连金塔食品有限公司”，所以金塔公司与“万宝实业总公司”签订的《租赁合同》是没有法律效力的无效合同，要求原告提供《租赁合同》的原件。二、棋盘村委会与徐海华签订的《合同书》是合法有效的合同。2009年2月20日“大连万宝实业总公司”与徐海华签订的《租赁合同》属于无效合同，不能注册公司。之后重新与村委会签订了《合同书》，是村委会打的字，时间提到了2009年1月1日，并提供了村委会的产权证和国有土地使用证，2009年3月6日于市工商局注册了“大连金塔食品有限公司”，现有工商局注册时用的双方签订的《合同书》为证，有村委会提供的《产权证》和《国有土地使用证》。另外大连市房屋租赁登记管理中心证明，工商局年检登记证明，地税登记证明，国税登记证明，甘井子环保分局登记证明，西城区国家电网登记证明等所有部门都依据这份《合同书》而登记的，详见这些部门的登记用的《合同书》。综上说明徐海华与“大连万宝实业总公司”签订的《租赁合同》是没有法律效力的无效合同，而徐海华与棋盘村委会签订的《合同书》是有法律依据的有效合同。三、法庭采信原告伪造的证据。（1）把竞标书认作产权证：2008年1月辽宁大陆拍卖有限公司拍卖租赁物产权，万宝实业总公司参加了竞拍，并没有取得产权证，而法庭没经审理就在判决书中写道：“大连万宝实业总公司于2008年8月13日竞拍方式取得了涉案土地及地上建筑物的合法权利，棋盘村委会于2009年1月1日出具了《证明》”。需要说明的是，这份《证明》恰恰是说明《产权证》和《国有土地使用证》是棋盘村委会的，而不是”万宝实业总公司的”。（2）原审法庭存在违反法定程序的行为。法庭在第二次开庭中，原告突然提供一份伪证，是在2013年1月1日至12月30日续《合同书》。在这份复印件中，原村委会副主任王景松于2019年庭审时伪造“此合同书只作为办理银行手续，没有其他任何法律效力”，判决书中称：“被告徐海华及徐香铎在下方签字，摁手印”，此事在庭审中徐香铎一再强调这是伪造的，法庭应该就其真实性释明是否进行司法鉴定，而法庭却没有释明。休庭后徐香铎要提供证据，审判长拒收，他说“不能在开庭外收证据。”，请求二审法院更正该程序，对以上证据和手印进行法律鉴别。四、原审法庭不经审理就枉下结论。（1）判决书中称：“合同后者签订时间晚于前者”，关键是所签订的合同有没有法律效力。2009年2月20日签订的《租赁合同》是没有法律效力的无效合同，2月26日签订的《合同书》是有法律效力的有效合同，《合同书》是村委会打字的，把时间挪到了2009年1月1日，盖的村委会公章，并于3月6日办理了工商注册登记，事实是《合同书》才是真正后签的。如果《合同书》是先签的，已经注册了金塔公司，还用再签《租赁合同》吗?况且还交了30万元。（2）关于租赁费问题，法庭未认真审理。判决书中称：“假使租金标准为《合同书》约定的年租金3万元，被告徐海华、金塔食品有限公司事先预付大额租金的行为有悖常理”。事实是：2009年2月20日签订的《租赁合同》标的较大，头一年租金30万元，交给村委会30万元后，拿《租赁合同》去工商局注册，未予注册，知道《租赁合同》是没有法律效力的无效合同，才于2月26日签订了一份《合同书》，标的缩减了，租金3万元，签《租赁合同》时30万元是先付的。当时让王景松退回剩余租金，王说以后再给退，但始终没给退。金塔公司反诉要求原审原告退回剩余租金和相应利息，原审法庭不予支持，请求二审法院公正处理。（3）关于案外人租用场地一事，一审判决中称：“后院19.5亩场地租给案外人王金平”，事实是此场地与金塔公司毫无关系，该场地紧邻金塔公司，是两个院，两个大门，在工商局注册的《合同书》中根本没有这块土地，金塔公司是出口食品企业，对周围环境要求很严格，不准有危害食品生产的任何问题，所以村委会副书记王景松才让徐香铎以个人名义租给王金平，金塔公司没收到一份钱租金，而是有关人员得的。（4）关于门卫人员，判决书中称：“租期满后，被告徐海华、金塔公司继续占用使用涉案土地及土地上建筑物里一直有人看管”。事实是门卫王树富是村委会派的门卫人员，由金塔公司使用的期间给他开工资，2013年10月份因棋盘村动迁，经省农委介绍金塔公司搬迁到沈阳，与棋盘村委会合同终止，王树富工资停发，由村委会发工资，请中院调取王树富工资表。（5）关于各项费用问题，法庭也没有审理，例如就业安置金和违约金问题，事实是金塔公司生产经营期间的用工都是棋盘村村民，有近百人，有经办人邹其林为证，以及村民的工资表为证。（6）租金问题，一审判决计算到2019年末是没有道理的。判决书中称“自2019年1月16日起以939,452元为本金，均至判决发生法律效力之日起十日内计算利息”，事实是2013年10月份金塔公司因棋盘村动迁而停产搬迁到沈阳，法庭没经审理就判决金塔公司占用涉案场地至2019年末，判决书中称“到目前为止仍有部分原料堆存在标的物内并且一直有人看管”，事实是2013年10月金塔公司搬迁，所有的设备、原材料及成品全部运到沈阳，更没有人看管，门卫王树富是村委会派的，与金塔公司没有关系，况且合同中规定“因动迁合同终止”。五、原审判决适用法律错误。本案诉讼《租赁合同》的双方是徐海华、大连金塔食品公司徐香铎与企业“大连万宝实业总公司”，而不包括棋盘村委会，棋盘村委会不是《租赁合同》主体，不是合同相对方。根据合同相对性原则，村委会无权主张合同义务，故村委会在本案中不具备原告的诉讼主体资格。综上，原审判决事实错误，适用法律错误，请二审法院予以改判。棋盘村委会辩称,不同意上诉人的上诉请求，原审认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，应当依法维持。理由如下：一、关于合同书的效力和双方真实履行合同的确认。一审已经查明，双方真实签订并实际履行的合同是2009年2月20日双方签订的《租赁合同》，其他的合同均是为了配合上诉人办理相关手续方便提供的简易合同，并有上诉人的签字确认仅用于办理手续，没有其他任何法律效力。上诉人将棋盘村委会为了给上诉人工作方便提供的简易合同用于抗辨双方签订的真实《租赁合同》的效力有悖诚实信用原则。被上诉人是村民自治组织，依法对村集体资产行使管理权，对集体土地和房屋出租的主体合法有效。二、关于大连万宝实业总公司的身份。大连万宝实业总公司是棋盘村委会所属的集体企业，没有独立法人资格，涉经营的项目需要大连万宝实业总公司出具发票，所以合同有大连万宝实业总公司的盖章，在税务部门才能合同与发票统一，其所有的法律后果均由被上诉人棋盘村委会承担。三、关于大连市拍卖成交确认书，被上诉人提供的此确认书是用于证明取得出租标的的合法手续，目前由于被上诉人辖区被大连市规划为大连新机场沿岸商务区，正在建设之中，辖区内所有涉及集体性质的不动产手续均被冻结，不办理过户手续，所以，目前产权证上的登记人为原产权人大连瀚海食品冷冻加工有限公司。四、关于上诉人的其他理由均不成立，没有事实依据。综上，请求依法维持原判、驳回上诉。棋盘村委会向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告2009年2月20日签订的《租赁合同》于2016年12月15日解除；2.二被告连带给付租金3,118,082.19元、占用费939,452元及利息1,117,396.55元、就业安置金185,095.89元及赔偿金20万元，合计5,560,026.63元；3.二被告承担本案诉讼费用。金塔公司向一审法院反诉请求：1.确认2009年1月1日（实际是2月26日）本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《合同书》是合法有效的；2.本案原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）租金18万元，承担18万元十年期间同期存款利率4倍的利息；3.本案原告（反诉被告）承担诉讼费用。一审法院认定事实：2009年2月20日，原告棋盘村委会作为甲方与被告徐海华作为乙方签订《租赁合同》，约定：一、租赁标的物：甲方将原大连瀚海冷库房屋、场地、设备等资产按现状临时租赁给乙方使用。二、租赁时间：二年(2009年4月1日至2011年3月31日止)。合同到期后如仍未动迁，可按本合同条款继续租赁给乙方，最长期限不超过5年，5年后如甲方继续租赁，同等条件下乙方优先。三、租金价格及付款方式：第一年(2009年4月1日至2010年3月31日)租金价格人民币三十五万元整，第二年(2010年4月1日至2011年3月31日)租金价格人民币四十五万元整，乙方应于每年度租期前将租金一次性付清。四、双方权利义务(七)乙方在租赁期内必须保证每年常年雇佣本村村民10人，如不能做到，按每人每年2400元的标准向甲方交付就业安置金(乙方每年年初提供就业名单及本人签字，年终复核人数，全年工作时间不低于10个月)。五、违约责任(二)乙方不能在合同约定时间内付清下年度租金，甲方有权单方解除合同，并追究乙方赔偿金二十万元。案外人“大连万宝实业总公司”在该合同上加盖公章。2009年2月21日，收款单位大连万宝实业总公司向被告徐海华出具《专用收款收据》，载明付款单位为徐海华，金额为伍万元，收款事由为预收款；2009年5月25日，原告棋盘村委会向被告大连金塔食品有限公司(以下简称金塔公司)出具《专用收款收据》，载明付款单位为“大连金塔食品有限公司”，金额为贰拾万元，收款事由为场地租赁费。2016年12月1日，原告棋盘村委会向被告徐海华发出《解除租赁合同通知书》，其中载明：基于我村与你2009年2月20日签订的《租赁合同》，你没有按合同约定交纳租金，经我村工作人员多次催交也没有交纳，现依据《租赁合同》的约定和我国合同法的相关规定，特就有关事项书面通知如下：一、你在接到本通知书之日起解除我村与你2009年2月20日签订的《租赁合同》。二、从《租赁合同》解除之日起三个月内腾退租赁厂房场地。三、逾期腾退，你在租赁厂房、场地内的遗留物视为遗弃物，我村在自行收回土地或申请强制执行时将自行处理遗留物，所有损失由你自行承担。2016年12月15日，被告金塔公司的门卫王树富在《签收回执单》上签字、摁手印，其中载明：“徐海华于2016年12月15日收到大连市甘井子区革镇堡街道棋盘村民委员会送达的《解除土地租赁合同通知书》一份”。另查明，2009年1月1日，原告棋盘村委会作为甲方与被告徐海华作为乙方签订《合同书》，其中载明：一、甲方将坐落在棋盘村的房屋400平方米，提供给乙方使用，年租金30,000元人民币；二、使用期限两年。自2009年1月1日至2011年12月30日。原告棋盘村委会工作人员在该合同落款处备注“此合同书只作为办理银行手续，没有其他任何法律效力”，2012年1月5日，被告金塔公司法定代表人徐香铎在该合同落款处备注“此合同自2012年1月1日始延续到2012年12月30日止”，被告金塔公司法定代表人徐香铎及被告徐海华在合同页面下方签字、摁手印。前述《合同书》分别于2012年1月1日、2013年1月1日续签一次，租赁期限至2013年12月30日止。又查明，被告金塔公司作为甲方与案外人王金平作为乙方签订《合同书》，其中载明：经甲乙双方友好协商，将坐落在甲方公司后院19.5亩场地租赁给乙方使用，年租金十万元人民币，使用期限十四年(2011年11月8日至2025年11月7日止)，被告金塔公司在庭审中称其收取了相应租金。再查明，案涉租赁土地及地上建筑物的原使用者为案外人大连瀚海食品冷冻加工有限公司，该公司在2008年因经营不善导致企业倒闭，原告棋盘村委会的下属企业大连万宝实业总公司于2008年8月13日以竞拍方式取得了案涉土地及地上建筑物的合法权利，被告棋盘村委会针对此情况于2009年1月1日出具了《证明》。被告金塔公司于2009年3月6日成立，法定代表人为徐香铎。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷，案涉《租赁合同》及《合同书》均系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等效力性强制性规定，应属有效。各方争议焦点为：一、原告棋盘村委会与被告徐海华实际履行的合同是《租赁合同》还是《合同书》；二、案涉《租赁合同》是否解除；三、原告棋盘村委会主张的各项费用如何确认。关于原告棋盘村委会与被告徐海华、金塔公司实际履行的合同是《租赁合同》还是《合同书》一节，首先，案涉《合同书》的签订时间为2009年1月1日，而案涉《租赁合同》的签订时间为2009年2月20日，后者签订时间晚于前者；其次，案涉《合同书》约定房屋租赁面积为400平方米、年租金为30,000元，但依据一审法院查明的事实，被告金塔公司后将案涉租赁土地中的“后院19.5亩场地”以年租金10万元的价格转租给案外人王金平，该转租合同载明的内容明显与案涉《合同书》的约定内容相矛盾；再次，从合同履行情况来看，被告徐海华、金塔公司分别于2009年2月21日、5月25日向原告棋盘村委会支付租金5万元及20万元，假使租金标准为《合同书》约定的年租金30,000元，被告徐海华、金塔公司事先预付大额租金的行为有悖常理；最后，原告棋盘村委会提供的《合同书》备注有“此合同书只作为办理银行手续，没有其他任何法律效力”字样，被告徐海华及案外人徐香铎在下方签字、摁手印，虽被告徐海华辩称其签字行为并非表明认可该备注，但其未能提供反驳证据予以证明。综上，原、被告双方未依据案涉《合同书》履行关于土地及地上建筑物租赁的权利及义务，原告棋盘村委会提出案涉《合同书》的签订目的仅是原、被告双方为设立金塔公司以办理相关手续的答辩意见有理，故认定原告棋盘村委会与被告徐海华、金塔公司实际履行的合同为案涉《租赁合同》。关于案涉《租赁合同》是否解除一节，案涉《租赁合同》第二条约定租期为“二年（2009年4月1日至2011年3月31日止）”，租期满后，被告徐海华、金塔公司继续占有使用案涉土地及地上建筑物且一直有人看管，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。案涉《租赁合同》第五条约定“乙方不能在合同约定时间内付清下年度租金，甲方有权单方解除合同”，本案中，被告徐海华、金塔公司仅支付了2009年度的部分租金25万元，故该合同约定的解除条件成就，原告棋盘村委会具有约定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。原告棋盘村委会于2016年12月15日向被告徐海华送达了《解除〈租赁合同〉通知书》，被告徐海华、金塔公司确认签收，故案涉《租赁合同》已于2016年12月15日解除。关于原告棋盘村委会主张的各项费用如何确认一节，关于租金部分，因案涉《租赁合同》的租赁期限为不定期，原、被告双方亦未对租金标准另行约定，故自2011年4月1日起，租金应继续以《租赁合同》中约定的第二年租金45万元为准。2009年4月1日至2010年3月31日，被告徐海华仅支付租金25万元，尚欠原告棋盘村委会租金10万元；2010年4月1日至2016年3月31日，租金为270万元（45万元/年×6年）；2016年4月1日至案涉《租赁合同》解除之日2016年12月15日，共计258天，租金为318,082.19元（45万元/365天×258天），以上合计租金3,118,082.19元，故对原告棋盘村委会该项诉讼请求予以支持；关于占用费部分，案涉《租赁合同》解除后，被告徐海华、金塔公司仍继续占有使用租赁标的且一直有人看管，故应向原告棋盘村委会支付占用费，自2016年12月16日计算至2019年1月16日共计762天，金额为939,452元（45万元/365天×762天），故一审法院对原告棋盘村委会该项诉讼请求予以支持；关于违约金，案涉《租赁合同》第五条第二款约定“乙方不能在合同约定时间内付清下年度租金，甲方有权单方解除合同，并追究乙方赔偿金二十万元”，因被告徐海华未能按合同约定履行给付租金义务，其行为已构成违约，理应向原告棋盘村委会支付违约金，故对原告棋盘村委会该项诉讼请求予以支持；关于村民就业安置金，因被告徐海华、金塔公司未能按照案涉《租赁合同》第四条的约定，提供其在租赁期间雇佣村民的就业名单等相关证据，应承担举证不能的不利后果，故按照该合同约定，应按每人每年2400元的标准向原告棋盘村委会交纳就业安置金，自2009年4月1日至2016年12月15日共计2815天，则就业安置金共计185,095.89元（2815天/365×2400元/人/年×10人），故一审法院对原告棋盘村委会该项诉讼请求予以支持；因案涉《租赁合同》系原告棋盘村委会与被告徐海华签订，被告徐海华系合同相对人，其签订该合同目的系设立被告金塔公司，被告金塔公司在成立后亦实际占用案涉租赁物，故被告金塔公司与被告徐海华应对案涉债务承担共同责任。被告徐海华、金塔公司反诉主张确认2009年1月1日签订的案涉《合同书》合法有效，该合同书只是为办理银行手续使用，不是原、被告实际履行的租赁合同，该合同书应由相关银行确认其效力，故该项反诉请求一审法院不予考虑；至于被告徐海华、金塔公司主张原告棋盘村委会返还租金18万元并承担利息的反诉请求，因缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、确认原告(反诉被告)大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会与被告徐海华于2009年2月20日签订的《租赁合同》于2016年12月15日解除；二、被告(反诉原告)大连金塔食品有限公司、被告徐海华于判决生效之日起十日内共同给付原告(反诉被告)大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会租金人民币3,118，082.19元、占用费939,452元及利息(自2016年12月16日起以3,118,082.19元为本金、自2019年1月16日起以939,452元为本金，均至判决发生法律效力之日起十日内，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算)；三、被告(反诉原告)大连金塔食品有限公司、被告徐海华于判决生效之日起十日内共同给付原告(反诉被告)大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会就业安置金人民币185,095.89元、违约金人民币20万元；四、驳回被告(反诉原告)大连金塔食品有限公司反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币25,360元，由被告(反诉原告)大连金塔食品有限公司、被告徐海华负担；反诉案件受理费12人民币1950元，由被告(反诉原告)大连金塔食品有限公司负担。二审中，双方当事人提交新证据。本院组织双方当事人进行证据交换，对于双方有争议的事实本院认定如下：对于棋盘村委会提供的大连万宝实业总公司的企业信用信息公示报告，金塔公司和徐海华对真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。该证据显示，大连万宝实业总公司系集体所有制企业，住所地在大连市甘井子区，法定代表人丛家文，经营范围包括场地租赁。对于棋盘村委会、大连万宝实业总公司提供的《关于大连万宝实业总公司的情况说明》，金塔公司和徐海华认为该证据不符合法律规定的单位出具证明的要件，不能作为证据使用。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。该证据上并无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，制作证明材料的人员亦未出庭作证，故棋盘村委会提供的上述情况说明不符合法律规定的形式要件，本院不予采信。对于金塔公司提供的《的补充方案》，棋盘村委会对真实性不予认可，鉴于金塔公司未提供该方案的原件，故对于该证据的真实性本院无法确认。对于金塔公司提供的《转让（合作）协议》，棋盘村委会对真实性不予认可，鉴于金塔公司仅提供了该证据的复印件，且该合同系金塔公司与案外人签订，故本院对真实性无法确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审查明，1.二审中，棋盘村委会认可2013年10月以后金塔公司即不在案涉租赁场地生产经营；亦认可案涉租赁场地曾被划归新机场沿岸商务区建设，准备动迁，但至今仍未动迁。2.二审中，棋盘村委会当庭出示了2009年1月1日《合同书》和2009年2月20日《租赁合同》的原件，金塔公司对真实性均无异议，但称2009年1月1日《合同书》上记载的“此合同书只作为办理银行手续，没有其他任何法律效力”系棋盘村委会在空白处自行填加。3.二审中，金塔公司认可其收取了案外人王金平交纳的2009年11月至2015年11月的场地租金，棋盘村委会称金塔公司租赁给王金平的场地包含在双方当事人签订的《租赁合同》租赁范围内，一审中金塔公司认可该部分租赁场地系其承租，二审虽予以否认，但未能提举相应证据予以证明。4.一审中，金塔公司对于棋盘村委会提供的解除租赁合同通知书和签收回执的真实性均无异议。本院认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点有两个：一是各方当事人实际履行的是哪份合同；二是棋盘村委会是否是本案适格的原告。针对第一个焦点问题，即各方当事人实际履行的是哪份合同，本院认为，本案存在两份租赁合同，一份是2009年2月20日徐海华与大连万宝实业总公司签订的《租赁合同》，另一份是徐海华与棋盘村委会签订的落款时间为2009年1月1日的《合同书》，结合本案已查明的事实，本院认为2009年2月20日的《租赁合同》是双方当事人实际履行的合同。首先，从合同内容看，2月20日《租赁合同》对于租金支付方式、双方权利义务、违约责任、合同到期后相关问题的处理均作出了明确的约定，而1月1日《合同书》内容比较简略，对于租金支付时间、违约责任等相关内容均无约定，且在下方手写部分载明“此合同书只作为办理银行手续，没有其他任何法律效力”，徐海华、徐香铎在该文字下方签字、捺手印，金塔公司对上述签字的真实性并无异议，虽称该手写内容系事后填加，但未能提供相应证据予以证明，故徐海华、金塔公司主张1月1日《合同书》系双方实际履行的合同依据不足。其次，从租金支付情况看，徐海华和金塔公司分别于2009年2月21日和5月25日支付了租金合计25万元，与合同约定的第一年租金数额35万元较为接近，首笔租金的支付时间在2月20日《租赁合同》签订的次日，而1月1日《合同书》约定的年租金数额为3万元，明显与金塔公司、徐海华实际交付租金的数额不符。再次，从金塔公司与案外人王金平的租赁合同的签订和履行情况看，金塔公司将其承租的案涉场地后院19.5亩的土地租赁给王金平使用，并自认收取了2009年11月至2015年11月的场地租金，而1月1日《合同书》约定的租赁面积仅包括棋盘村房屋400平方米，若双方实际履行的是该份合同，则金塔公司转租的面积已远远超过了合同约定的面积，显然与常理不符。据此，一审判决认定双方当事人实际履行的合同应为2009年2月20日徐海华与大连万宝实业总公司签订的《租赁合同》并无不当。针对第二个焦点问题，即棋盘村委会是否是本案适格的原告，本院认为，如前所述，双方当事人实际履行的是2009年2月20的《租赁合同》，棋盘村委会提起本案诉讼所依据的亦为该份合同，而该份《租赁合同》的签订主体是徐海华和大连万宝实业总公司。虽然大连万宝实业总公司系棋盘村村办企业，棋盘村委会作为群众性自治组织依法有权管理本村属于村农民集体所有的财产，但根据《中华人民共和国乡村集体所有制企业条例》第六条“乡村集体所有制企业实行自主经营，独立核算，自负盈亏。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；……”之规定，大连万宝实业总公司应系独立的民事主体，具备民事诉讼的主体资格。棋盘村委会并非案涉租赁合同的相对人，其以合同相对人的身份要求徐海华、金塔公司履行租赁合同项下的义务，缺乏合同依据及法律根据，对其起诉本院依法予以驳回。关于金塔公司的反诉请求应否得到支持，本院认为，对于金塔公司要求确认2009年1月1日的《合同书》效力的反诉请求，如前所述，双方实际履行的合同是2009年2月20日签订的《租赁合同》，而非1月1日的《合同书》，且1月1日《合同书》中载明“此合同书只作为办理银行手续，没有其他任何法律效力”，故金塔公司要求确认该份合同的效力并无实际意义，一审判决未支持金塔公司的该项反诉请求并无不当，本院依法予以维持。至于金塔公司要求返还租金并支付利息的反诉请求，因双方实际履行的是2009年2月20日的《租赁合同》，而非1月1日的《合同书》，故徐海华、金塔公司存在欠付租金的情况，故其要求返还租金显然无充分的事实和法律依据，对其该项反诉请求，本院亦不予支持。综上，金塔公司、徐海华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国乡村集体所有制企业条例》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初4411号民事判决第四项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初4411号民事判决第一、二、三项；三、驳回大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会的起诉。一审案件受理费25,360元，退回大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会，反诉费1950元，由大连金塔食品有限公司、徐海华负担；二审案件受理费25,360元，退回大连金塔食品有限公司、徐海华。本判决为终审判决。审判长  吕瑛审判员  季烨审判员  王亮二〇二〇年十二月十一日书记员  王阳