湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初4602号原告：武汉市江岸区人民政府四唯街道办事处，住所地武汉市江岸区五福路**。负责人：晏伟，该单位主任。委托诉讼代理人：汪秉寰，湖北江浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：文毅，湖北江浩律师事务所律师。被告：刘苹，女，1957年10月25日出生，汉族，住武汉市江岸区。原告武汉市江岸区人民政府四唯街道办事处（以下简称四唯街办事处）诉刘苹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告四唯街办事处的委托诉讼代理人文毅到庭参加诉讼，被告刘苹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。经院长审批，延长审理期限一个月。本案现已审理终结。原告四唯街办事处向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的房屋租金134400元（以2800元/月标准计，自2015年1月1日起至房屋租赁合同终止之日2018年12月31日止，共计48个月）及逾期付款违约金直至实际履行完毕为止(以年租金为基数，每逾期一年按年息24%计，为计算受理费，从2015年1月1日暂计至2020年7月31日止，违约金计45024元）；2、判令被告立即向原告支付因被告违约而终止合同所产生的违约金6720元（按年租金的20%计）；3、判令被告所交纳800元保证金冲抵前述费用；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告所租赁武汉市江岸区解放大道762号门面房屋（以下简称案涉房屋）系原告管理，于2012年9月经原告下属江岸区四唯街资产经营公司（以下简称资产经营公司）与被告签订《房屋租赁合同》，将房屋交由被告租赁使用，约定月租金2600元，每月支付，租赁期限2012年9月9日至2013年9月8日，同时对保证金、装修、双方权利义务、违约责任进行了具体约定。现资产经营公司己注销，原告作为该公司开办单位依法成为该合同当事人，案涉房屋仍由原告管理。该《房屋租赁合同》于2013年9月8日到期后，原告默许被告继续占有使用该房屋，被告也按期足额向原告缴纳房屋租金。后于2014年9月8日起，上述房屋的月租金调整为2800元，按季支付，原告与被告就此重新签订《房屋租赁合同》，租赁期限2014年9月8日起至2015年9月9日止，并约定“按合同规定期限缴纳租金，每逾期一天，按应交租金的10%偿付违约金，逾期15天，甲方有权终止本合同，同时乙方应按年租金的20%偿付违约金”。但自2015年1月1日起，被告开始拖欠房租，并继续占有使用该房屋。其间，原告不断通知、催促与被告解除租赁关系、要求被告补缴租金，并要求被告腾退、退还房屋，但被告方一直置若罔闻。后经多次协商后，虽最终原告与被告达成一致，被告于2018年12月腾退房屋，并解除房屋租赁合同，但被告仍未按约支付拖欠租金和相应违约金。被告长期拖欠租金的违约行为，严重损害了原告房地产收益权利。现依据相关法律规定，诉至法院，请求判如所请。被告刘苹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既未提交答辩意见，又未提交证据。本院查明：2012年9月7日，资产经营公司（甲方）与刘苹（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋租给乙方使用，租赁用途为经营服装百货，租赁期限自2012年9月9日至2013年9月8日，月租金2600元等。上述租赁合同到期后，刘苹仍一直占有使用案涉房屋。此后，双方就租赁案涉房屋事宜再次签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2014年9月8日至2015年9月9日，月租金2800元，季付。合同签订时甲方向乙方收取保证金800元，合同终止时在确认房屋、水、电设施完好，乙方不欠房屋租金、水电费后，由甲方向乙方原额退回保证金。按合同规定期限按额缴纳租金，每逾期一天，按应交租金的10%偿付违约金，逾期15天，甲方有权终止本合同，同时乙方应按年租金的20%偿付违约金。合同到期不归还房屋，除补交租金外，逾期一天按年租金的10%偿付违约金。审理中，四唯街办事处申请证人出庭作证，证人陈述其三人均系四唯街办事处工作人员，从2015年至今通过各种形式向刘苹催缴欠付款项，案涉房屋被刘苹隔成两间，由刘苹的表弟罗志斌转租给案外人，并提交了两份租赁合同的复印件，一份系罗志斌与刘旭凤所签，约定由罗志斌将案涉房屋出租给刘旭凤，租期从2016年1月1日至2021年1月1日止，租金为2200元/月；另一份由罗志斌与张厚婷所签，约定由罗志斌将案涉房屋的一间出租给张厚婷，租赁期限5年，从2017年2月13日至2022年2月12日止，租金为每季度6600元。四唯街办事处还表示其于2019年1月1日收回案涉房屋，并直接与案外人刘旭凤、张厚婷签订房屋租赁合同。经四唯街办事处催缴，刘苹于2016年初缴纳了2014年全年的租金，此后刘苹未再缴纳租金。2018年11月6日，四唯街办事处工作人员向刘苹发送短信，内容为：“刘女士，我是四唯街道办事处的黎，请你那边本周五上午安排人过来到街里216办公室找我对接一下房屋出租的事情”。次日，刘苹回复：“好的谢谢不好意思才回复……”。同年12月12日，刘苹向四唯街办事处工作人员发送短信，内容为：“黎主任您好现在暂时还回不去准备打工赚钱……能够尽快还上差的房租……这次还是委托表弟来处理……谢谢（手机没电……才回复望谅）”。2019年1月20日，武汉市江岸区财政局出具《关于四唯街道办事处事业单位撤销后资产管理问题的回函》，载明：根据《江岸区街道自收自支事业单位改革实施意见》。现明确，对于你街道办原下属资产经营公司管理的国有资产，在该资产经营公司撤消后由你街道办承接该公司的国有资产管理权利及义务。2020年4月，四唯街办事处以刘苹为被申请人，向武汉市中级人民法院申请确认仲裁协议效力。该院于2020年6月3日作出（2019）鄂01民特187号民事裁定，裁定查明：刘苹所租赁的武汉市江岸区解放大道762号门面由四唯街办事处管理，2012年9月经四唯街办事处下属资产经营公司与刘苹签订《房屋租赁合同》，现资产经营公司已经注销，作为开办公司四唯街办事处依法成为以上《房屋租赁合同》的当事人。根据《房屋租赁合同》第十一条约定“本合同在履行过程中如发生争议，双方协商解决，协商不成时，双方同意由江岸区仲裁委仲裁，也可向江岸区人民法院起诉”，四唯街办事处依照《中华人民共和国仲裁法》的规定，向该院提起确认仲裁条款无效的申请。裁定确认四唯街办事处下属资产经营公司与刘苹签订的《房屋租赁合同》中所涉及仲裁条款无效。本院认为，经四唯街办事处下属资产经营公司与刘苹签订《房屋租赁合同》，约定由刘苹租赁案涉房屋，租赁期限为2014年9月8日至2015年9月9日。因刘苹仅缴纳租金至2014年底，现资产经营公司已被撤销，四唯街办事处作为资产经营公司的开办单位要求刘苹支付2015年1月1日至2015年9月9日期间的租金，于法有据，本院予以支持，该款项为23240元[2800元×（8+9/30）]。四唯街办事处主张租赁合同到期后，刘苹既未交还案涉房屋又未缴纳相应租金，但根据其提交的证据，无法证实合同到期后系由刘苹占有使用案涉房屋，亦无法证实双方就案涉房屋形成了不定期租赁关系。四唯街办事处主张案涉房屋由案外人罗志斌转租给案外人刘旭凤、张厚婷，可向房屋的实际占有使用人主张相关损失。对四唯街办事处主张刘苹支付2015年9月9日之后的租金损失的请求，本院不予支持。根据双方合同约定，租金每逾期一天，按应交租金的10%偿付违约金，现四唯街办事处主张刘苹按照年24%的标准支付逾期付款违约金，未超出合同约定，本院予以支持，双方约定租金按季度支付，则刘苹最迟应于2014年12月8日前支付2014年12月8日至2015年3月7日的租金，于2015年3月8日前支付2015年3月8日至2015年6月7日的租金，于2015年6月8日前支付2015年6月8日至2015年9月9日的租金，刘苹自2015年1月1日起未缴纳租金，截至2015年9月9日，刘苹应支付的逾期付款违约金为2679.79元[2800元/月×（2+7/30）×（9+2/30）个月×2%＋2800元/月×3×（6+2/30）个月×2%+2800元/月×（3+2/30）×（3+2/30）个月×2%]，自2015年9月10日起，刘苹应以欠付租金23240元为基数，按照年利率24%的标准支付逾期付款违约金。四唯街办事处以“逾期15天，甲方有权终止本合同，同时乙方应按年租金的20%偿付违约金”的约定要求刘苹支付相应的违约金，但未提交证据证实系因刘苹逾期交付租金导致合同终止，对该项主张，本院不予支持。四唯街办事处要求将刘苹所交纳的800元保证金冲抵应缴费用的请求，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘苹于本判决生效之日起十日内向原告武汉市江岸区人民政府四唯街道办事处支付租金共计22440元；二、被告刘苹于本判决生效之日起十日内向原告武汉市江岸区人民政府四唯街道办事处支付截至2015年9月9日的逾期付款违约金2679.79元，以及自2015年9月10日起的逾期付款违约金（以23240元为本金，按照24%的年利率，计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告武汉市江岸区人民政府四唯街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4007元，减半收取2003.50元，由原告武汉市江岸区人民政府四唯街道办事处负担1453.50元，被告刘苹负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘翔二〇二〇年十二月九日书记员  邬荣