辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2460号上诉人（原审被告）：王长顺，男，1965年3月24日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：抚顺市永安物业管理有限责任公司，住所地抚顺市顺城区贵德街**。法定代表人：郭德胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：师雁生，该公司副经理。委托诉讼代理人：么小英，该公司房屋管理员。上诉人王长顺因与被上诉人抚顺市永安物业管理有限责任公司（以下简称永安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王长顺的上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回被上诉人的起诉或诉讼请求；3、被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定上诉人与被上诉人建立了合同关系是错误的。被上诉人与上诉人及涉诉房屋开发商之间均没有就物业管理签订合同，没有建立合同法律关系，原审法院认定上诉人与被上诉人建立了服务合同关系没有事实依据和法律依据。2、原审法院判决认定被上诉人物业收费0.3元/平方米/月于法有据是错误的。被上诉人在庭审中提供了抚顺市房产管理局、抚顺市财政局及抚顺市公积金管理中心联合下发的抚房发（2011)20号文件证明其物业收费0.3元/平方米/月是“有依据的”，但抚顺市房产管理局、抚顺市财政局及抚顺市公积金管理中心均不是政府主管价格职能部门，不具有制定收费标准的法定职责权限，上述三部门超越了本部门的法定职责权限，行使了政府价格主管部门(发展改革委员会）享有的专有权限，而根据法律规定行政机超出法定职责权限的行为无效，因此，抚房发(2011)20号文件关于收费的规定无效，无效的规定不具有确定力、拘束力和执行力，亦不具有合法性，不能作为证据予以采信。原审法院将无效的，不具有确定力、拘束力、执行力和合法性的文件内容认定为于法有据是错误的。3、原审法院认定被上诉人通过诉讼主张权利，属于书面催交的一种方式，进而间接认定被上诉人经过了催交(对上诉人的辩称意见不予采信）是错误的。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定明确列明书面催交在前，主张司法救济权利在后，书面催交是必经程序，原审法院混淆了书面催交和经书面催交的概念，属于对司法解释的错误理解。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”判决是错误的。原审中被上诉人并没有证据证明其经过书面催交，因此，不适用于该条规定判决支持被上诉人诉讼请求。2、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”判决支持被上诉人诉讼请求是错误的。被上诉人与上诉人及涉诉房屋开发商之间均没有建立合同关系，被上诉人所称的对涉诉房屋的物业管理不是基于合同进行的，因此，被上诉人不享有合同债权请求权，其请求不受《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》上述条款保护，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条判决属于适用法律错误。3、原审法院适用《物业管理条例》第四十二条“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。”证明收费于法有据是错误的。《物业管理条例》第四十二条明确列明的是政府部门对收费的监督职责，并且明确了政府价格主管部门的主导作用，但该条不是收费标准制定职责权限规定，规定收费的法条依据是《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”《辽宁省物业管理条例》第四十二条“住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。”和《抚顺市物业管理条例》第四十九条“住宅的物业服务收费，实行政府指导价;非住宅的物业服务收费，实行市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的，市、县价格主管部门应当会同同级物业管理行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定本行政区域与物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。”因此，原审法院适用该条规定证明收费于法有据属于适用法律错误。综上所述，抚顺市顺城区人民法院（2020)辽0411民初2511号判决书认定事实错误、适用法律错误，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”规定情形，请求二审人民法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人起诉或驳回其诉讼请求，判决被上诉人承担全部诉讼费用。永安物业公司辩称，1、被上诉人请求依法驳回上诉人的所有诉讼请求，维持原审判决，由上诉人承担一审、二审诉讼费。2、上诉人说我公司于1997年7月28日与抚顺纵横房地产有限公司签订的协议无效，我公司认为这个说辞是站不住脚的。因为最高人民法院关于审理物业纠纷法律解释（法释2009）8号第一条规定：建设单位与物业企业签订的物业合同，对全体业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3、全市物业企业目前都是依据抚房管发（2011）20号文件的收费标准，每平方米0.3元收取标准。4、物业管理企业，在催缴费用的时候一般都是采用入户催收、电话催收和书面催收张贴在住户门上催收，我们公司有专职收费员，每月必须到欠费住户催收费用2-3次，我们公司收费员多次与上诉人电话催收和书面催收，上诉人以我不在此房屋居住为由拒绝缴纳共用设施维修费。5、谁享受服务，谁就应该支付相应的费用。上诉人居住的这栋楼有80多户，目前80%以上都交纳了费用，上诉人这个单元除上诉人一家未交纳费用外，其余都已交纳。综上所述，物业企业按照合同和相关的法律规定提供了服务，业主就应该交纳费用。请法院依法维护我公司的合法权益。永安物业公司向一审法院起诉请求：1.请求被告给付物业费1,651.1元；2.请求被告支付违约金；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1996年3月26日，抚顺开发区房地产公司与抚顺永安物业管理公司签订《委托物业管理合同书》，约定抚顺开发区房地产公司同意将位于抚顺市新抚区将军临江路西段39-2号住宅，委托给抚顺永安物业管理公司实行统一物业管理。1997年7月28日，抚顺纵横房地产有限责任公司(甲方)与抚顺永安物业管理公司(乙方)签订了《物业管理合同补充条款》，约定：一、原《委托物业管理合同》改名为《物业管理合同》。二、在原合同的基础上补充以下条款：1.临江路39#-2#楼产权产籍归乙方所有；2.室外进户井以里一切设施及管线均由物业公司负责管理、维修，进户井以外则由甲方负责向专业公司移交；……。1999年，抚顺永安物业管理公司进行改制，改制后成立的公司为原告抚顺市永安物业管理有限责任公司，此后临江路西段39-2号楼共用部位、共用设施设备的管理、维修由原告负责。被告的房屋位于顺城区，建筑面积83.4平方米，该房屋系通过公房售后取得。被告于2014年7月13日向原告交纳了2004年1月-2011年12月的维修费801.6元，交纳了2012年1月至2014年12月的维修费900.6元，合计1,702.2元，原告为被告出具了专用收款收据，之后被告未再交纳过维修费。现原告来院起诉要求被告交纳维修费及违约金，被告以辩称理由不同意原告的诉讼请求，双方争议较大，调解未果。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案，原告与被告之间虽未签订书面的服务合同，但原告自接管被告所在的房屋后，负责对房屋共用部位、共用设施设备的管理、维修，被告作为实际收益人，接受了原告提供的服务，双方建立了服务合同关系，被告应支付相应的维修费用。关于维修费的收取标准一节，原告根据《抚顺市公有住房售后管理规定》第十二条“公有住房售后应建立住房维修基金和维修费。住房维修基金和维修费分别由售房单位和业主按下列标准交纳：……(二)业主按住房建筑面积逐月交纳共用部位、共用设备的维修费，由售房单位或由业委会委托受委托单位收取。公有住房售后用于居住房屋的共用部位、共用设施设备的维修费按照0.3元/平方米/月收取”的规定，要求被告按照0.3元/平方米/月的标准交纳维修费，于法有据，且被告已按照该标准交纳了2012年1月至2014年12月的维修费，故一审法院按照0.3元/平方米/月的标准予以确定。关于原告主张被告交纳2015年1月至2020年6月的维修费一节，被告辩称原告主张的部分年限的维修费超过了诉讼时效，原告提供的催费通知存根，系原告单方制作，不能证明其向被告催缴过维修费，故不能产生诉讼时效中断的效力。原告于2020年8月25日向一审法院提起诉讼主张权利，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故一审法院支持自2017年8月26日起至2020年6月30日期间的维修费，即83.4平方米×35个月×0.3元/平方米/月+4.84元(2017年8月26日-2017年8月31日的维修费)=880.54元。关于原告要求被告支付违约金一节，于法无据，一审法院不予支持。关于被告辩称原告从未以书面形式催要过，应驳回原告的起诉一节，原告通过诉讼主张权利，属于书面催缴的一种方式，被告的辩称意见，一审法院不予采信。关于被告辩称原告收费不开具发票存在违法行为，要求移送有权部门管辖一节，被告未能提供证据证明其主张，故一审法院不予采信。判决：被告王长顺于判决生效后立即给付原告抚顺市永安物业管理有限责任公司2017年8月26日起至2020年6月30日的维修费880.54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王长顺负担。本案二审期间，上诉人向法庭提交下列证据，证据1、抚顺市人民法政府印发《抚顺市市区公有住房售后管理实施细则（试行）》（抚政发[1997]30号）。证据2、抚顺市人民法政府关于废止《抚顺市市区公有住房售后管理实施细则（试行）》的决定。证据3、抚顺市发展和改革委员会、抚顺市住房和城乡建设委员会关于印发《抚顺市物业服务收费管理规定》的通知（抚发改发[2018]395号）。证明：被上诉人按每平方米每月0.3元收费是不合法的。被上诉人的质证意见，对上诉人提交的证据不予认可，以上证据和本案无关。上述该证据与本案待证事实缺乏关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案上诉人王长顺与被上诉人永安物业公司虽未签订书面合同，但永安物业对王长顺涉案房屋所在小区的共用部分、共用设施设备提供维修服务至今，上诉人王长顺缴纳2004年1月至2014年12月维修费的行为，系其对被上诉人永安物业公司实际履行维修服务的认可，故一审法院判决上诉人王长顺给付被上诉人永安物业公司维修费并无不当，本院予以维持。关于收费标准一节。案涉房屋系上诉人王长顺通过公房售后取得，被上诉人永安物业公司依据《抚顺市公有住房售后管理规定》按照每月每平方米0.3元收取维修费，上诉人王长顺亦曾按照该标准缴纳维修费，基于上述事实，一审法院支持被上诉人主张的收费标准并无不当，本院予以维持。关于上诉人王长顺主张行政机关超越了法定职责权限的行为无效一节，行政机关是否超越了行政职权不属于民事案件的审理范围。关于上诉人王长顺主张被上诉人永安物业未经书面催告，故原审不应支持被上诉人的诉讼请求一节。被上诉人通过诉讼的方式主张权利，诉讼过程中，上诉人王长顺也可主动履行给付义务，故一审认定诉讼属于书面催告的一种方式并无不当，上诉人该主张于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人王长顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由王长顺负担。本判决为终审判决。审 判 长 张明明审 判 员 王 爽审 判 员 秦 梦二〇二〇年十二月十五日法官助理王莎莎代书记员 王萌萌