广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24403号上诉人（一审原告）：广州市一建房地产咨询有限公司，住所地：广东省广州市海珠区新港西路****。法定代表人：贺新伟。被上诉人（一审被告）：广东中原地产代理有限公司，住所地，住所地：广东省广州市天河区珠江东路****1房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：陈宇平，男，系该公司职员。委托诉讼代理人：关怡钧，男，系该公司职员。上诉人广州市一建房地产咨询有限公司（以下简称一建公司）因与被上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人一建公司向本院提交新上诉状，并明确上诉请求为：1.中原公司偿还一建公司2015年4月至2016年6月、2016年8月至12月共计21个月的水电费合计30584元；2.本次诉讼费由中原公司承担；3.同意一审判决第一、二项判决。事实和理由：一、一审认定事实与证据错误。中原公司关于交纳水电费的习惯和流程存在虚假陈述。一建公司在二审提交的补充证据证明中原公司一直是以银行转账方式缴费。结合一建公司在一审提供的银行流水与二审补充的银行流水，证实中原公司未以任何形式缴费且一建公司从未收到诉请中的水电费。二、中原公司在一审提供证据为复印件，中原公司在一审曾表示可以提供原件供一建公司核对真实性并核算赔偿数额但后来又改口称不提供原件，致使一建公司无法确认具体赔偿数额，中原公司对此存在过错。三、一建公司举证困难。因为广东中为工商技工学校（以下简称中为学校）在2014年已转让，并将相应学校的权责转让给一建公司，财务资料和银行流水举证非常困难，经多方协调，其在二审才提交新证据。四、其确认中原公司提供的水电费通知单复印件是由其发出及所载明的水电度数的真实性。因中原公司隐匿其他欠缴月份的水电费通知单，主张参考上一年度对应月份水电度数予以交纳。具体如下：1.根据中原公司提交的水电费通知单，2015年7月至2016年6月合计：14594元（分别为2015年7月3629元+2015年8月2934元+2015年9月2088元+2015年10月1528元+2015年11月68元+2015年12月326元+2016年1月568元+2016年2-3月752元+2016年4月599元+2016年5月1001元+2016年6月1101元）。2.2015年4-6月的水电费参照2014年4-6月的水电费计算为6172元（分别为2014年4月1755元+2014年5月1894元+2014年6月2478元）。3.2016年8-12月参照2014年8-12月的水电费计算为9818元（分别为2014年8月2511元+9月2850元+10月1620元+11月1580元+12月1527元）。以上合计：30584元。被上诉人中原公司答辩称：一、为避免诉累及浪费司法资源，其没有上诉并认可一审判决，一审判决的第一项及第二项应可相互抵扣执行。其愿意向一建公司支付抵扣后的差额4320元。二、一建公司当庭变更上诉请求不符合法律规定，且一建公司在一审期间也多次变更诉讼请求。三、一建公司的上诉请求及其理由没有事实依据。四、本案涉及的水电费问题，双方在2016年底前一直经多次逐年签订租约由中原公司续租涉案物业，现在一建公司才主张中原公司欠付五年前的水电费不是事实。中原公司已经按照涉案物业所在管理处的要求及缴纳方式缴纳了相应的水电费。在此过程中，中原公司与一建公司连续两次续租，按照普通人众所周知的生活习惯及交易习惯，一建公司称中原公司欠缴水电费有违常理，也毫无事实依据。一建公司在一审变更诉讼请求后明确为：1.判令中原公司支付2016年10-12月的租金，每月30233元，合计90699元；2.判令中原公司支付租金的滞纳金，以当月所欠租金为基数，按照每日万分之三的标准，从每月的6日开始直至付清之日止；3.判令中原公司支付2015年7-12月、2016年1-6、8-12月的水电费，每月按657元计算，合计17个月，共计11169元；4.判令中原公司支付水电费滞纳金，按每日万分之三的标准，以当月所欠的水电费657元为基数，从每月6日开始计算直至付清之日止；5.判令一建公司没收中原公司保证金86379元；6.判令诉讼费由中原公司承担。中原公司在一审的反诉请求：1.一建公司退回租赁保证金86379元；2.一建公司承担本诉及反诉的全部诉讼费。一审法院认定事实：广州城市职业学院（以下简称城市学院）起诉中为学校、贺新伟、一建公司租赁合同纠纷一案[案号为：（2018）粤01民终16889号]查明了以下事实：2009年12月30日，城市学院与中为学校签订《房屋租赁合同》，约定中为学校承租城市学院位于广州市海珠区新港西路181号程控楼五层（面积约4875.36平方米），租期自2010年1月1日至2014年12月31日。之后，双方又签订《补充合同（一）》将租期延至2015年9月14日。2014年10月7日，中为学校及一建公司向城市学院发出《关于程控楼租赁使用权转让的请示》，告知其由于中为学校即将转让，根据《广州城市职业学院同意广东中为工商技工学校分租（即转租）的证明》，该学校现将该场地租赁使用权的责任、权利、义务完全转让到一建公司直至2015年9月14日合同期满，租赁期内由一建公司向城市学院支付租金，期间发生的一切法律和经济纠纷，都由一建公司承担等内容。2014年11月1日，中为学校向各分租户发出《关于程控楼各租赁客户租金和水电费变更缴费银行账户的函》，要求各分租户自2014年11月1日起，将租金及水电费交纳至一建公司名下，合同到期后，由一建公司负责清退保证金等内容。出租人（甲方）一建公司与承租人（乙方）中原公司签订了《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区新港西路181号程控楼自编西向东2号铺（房地产证号码粤房地证号第C1554066号）出租给乙方作商业用途，建筑（或使用）面积共44平方米。租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为30233元。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳86379元2个月保证金及一个月租金，甲方应在租赁期满或解除合同之后的15天内将保证金不计利息退回乙方。乙方应依时缴纳租金，逾期交付租金和水电费的，每逾期一日，乙方须按照当月租金额的0.3%向甲方支付违约金。乙方有下列情形之一，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿，甲方可终止合同并收回房屋，押金不予退还：…（3）拖欠租金达15天。……诉讼中，当事人均确认双方的租赁关系开始于2016年之前，但具体的起租时间双方均不记得了，上述的《房屋租赁合同》是续租签订的。中原公司诉讼中提交了与一建公司签订的租赁期间为2015年1月1日至2015年12月31日的《房屋租赁合同》，一建公司对该合同无异议。2015年9月16日，一建公司向中原公司出具《收据》，确认收到了中原公司保证金86379元。（2018）粤01民终16889号案还查明：2016年9月，城市学院分别向包括中原公司在内的多家商户发出《律师函》，认为中为学校违法占用城市学院场地，各分租户与城市学院不存在租赁合同关系，要求各租户在收到该函件后30天内搬离使用场地并归还场地给城市学院；等。2016年12月14日，城市学院发出《关于广州城市职业学院海珠校区程控楼全面停电停水升级改造的告知函》，其中反映城市学院将于2016年底整体收回海珠校区程控楼（海珠区新港西路181号），城市学院决定自2017年1月1日起对海珠校区程控阁楼电力系统、供水系统等设备设施进行整体维修、升级改造工作；届时将不再向海珠校区程控楼提供水电等后勤服务，直至整修改造供水全面完成为止。在（2018）粤01民终16889号案诉讼中，城市学院确认及提交了《各分租户搬离时间表》，该表反映中原公司于2017年1月初自行搬离使用场地，没有办理场地交接手续。在该案诉讼中，中原公司确认其已撤场。2016年11月24日（落款日期），中原公司向一建公司/贺新伟发出《通知函》，主要内容为中原公司收到了产权方城市学院的起诉状，称中原公司及其他租客对物业构成非法占用，并表示一建公司无权转租分租物业，要求中原公司搬离上述物业。经中原公司多次电话联系无果，现书面发函敦促一建公司尽快出面与产权方协商解决问题，履行租赁合同中一建公司作为出租方应履行的义务，以便中原公司能够正常使用上述物业。鉴于产权方提起的诉讼导致中原公司未能顺利承租上述物业，一建公司暂未能解决上述诉讼纠纷，中原公司暂缓缴交上述租赁物业的租金，请一建公司解决上述物业租赁合同纠纷后与中原公司协商租金及租赁按金事宜。中原公司表示其司将该《通知函》通过全球邮政特快专递（单号为1035492748022）寄出，专递信息显示寄件人吕小姐，电话136××******，单位中原公司，收件人贺新伟、一建公司，地址海珠区新港，地址海珠区新港西路****通知函》及特快专递不予认可，表示其没有收到过。一建公司称中原公司欠付2016年10月、11月、12月的租金，欠付2015年7-12月、2016年1-6月、8-12月的水电费。对于为何在2020年5月7日开庭审理后增加2015年7-9月、2016年1-6月的水电费，一建公司表示“我在仔细核对租金时发现了水电费的欠缴问题，我确实是在第一次开庭前没有准备好，且水表和电表是在涉案房屋内”。中原公司表示：（1）我方在2016年11月已撤场，且撤场时给出租方发了函，通知出租方我方撤场的原因；（2）我方的租金已缴纳至2016年11月，因时间久远，2016年10月、11月的租金无法提供支付凭证，但假如我方这么久没有交租，出租人不收回房屋且过了这么久才主张不符合常理；（3）2015年7月-2016年7月的水电费我方已经缴纳。2016年8月起，涉案商铺处于休眠状态，不应该再产生水电费，如一建公司认为仍产生水电费，应由一建公司提供证据证实。同时，2016年8月之后，我方再也没有收到过一建公司要求我方支付水电费的通知单。为证明其缴纳了2015年7月-2016年7月的水电费，中原公司提交了其司财务做账的会计凭证及水电费缴交的具体来往单据，中原公司陈述涉案商铺的水电费缴费流程为：由中为学校物业管理处发送缴交水电费通知单，后由中原公司物业门店秘书到中为学校物业管理处交现金，由中为学校物业管理处出具原始凭证分割单，同时由中为学校物业管理处复印整栋物业水电费总额的结算票据复印件。因我司财务做账需要票据，但由于该租赁物业的特殊性及管理处的要求，只能向我方出具整栋物业水电费总额的行政事业单位资金往来结算票据及通知单，在我方以现金方式缴交水电费后，再由中为学校物业管理处盖章出具诉争物业水电费的分割单。缴交水电费通知单、结算票据、原始凭证分割单上均盖有中为学校物业管理处的公章，但中原公司表示上述凭证属于已归档的会计凭证资料，根据归档要求无法提供原件予以核对，仅能提供复印件，但中原公司承诺凭证均有原件。一建公司确认水电费通知单由中为学校发出，但表示一建公司代收的水电费都有正式的收据，故不认可一建公司已经缴纳2015年7月-2016年7月水电费的主张。一审诉讼中，一建公司同时陈述：（1）水电费都是在下个月缴纳，由一建公司抄表后确定金额，后向中原公司发出缴费通知单，通知单上会记载具体金额；（2）一建公司无法提供证据证明向中原公司发送了2015年7-9月、2016年1-6月、8-12月的水电费缴纳通知单；（3）一建公司主张的657元是根据银行流水显示产生水电费最少金额的月份来确定。为证明其向中原公司催收过租金及水电费，一建公司向一审法院提交了贺新伟与微信号为“lvyonghao003”的微信聊天记录，二人有以下对话：“判决一建公司和城市学院不定期租赁关系，到2016年12月31日。你公司剩下租金和水电请尽快交，要不我只有起诉了，请转告你律师”（2017年12月23日，贺新伟）；“12月14日已经清理出场了。你跟学院的问题和我们没有关系！还有，你有2个月的按金还没有退回给我们”（2017年12月23日，lvyonghao003）。“我已经没有在中原工作了，你可以联系中原的同事。陈宇平137××××****”（2019年12月28日，lvyonghao003）；“明白，谢谢”（2019年12月28日，贺新伟）。2019年12月28日，贺新伟向137××××****的手机发送了短信，短信内容为本案的起诉状。一建公司表示微信号为“lvyonghao003”是吕永好，是中原公司的员工。中原公司表示吕永好并非其司员工。中原公司同时表示，2016年11月24日其司发出《通知函》的寄件人吕小姐（电话136××******）是吕燕婷。经双方当事人当庭搜索136××××****，该号码对应的微信号即为“lvyonghao003”；经通过中原公司诉讼代理人陈宇平手机拨打136××××****，陈宇平手机里备注的该号码名称为吕永好。一审法院认为，一建公司、中原公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。关于一建公司主张中原公司支付2016年10-12月共3个月租金90699元的问题。中原公司抗辩称其已支付2016年10月、11月的租金，但缺乏证据予以证实，一审法院不予采信。中原公司同时抗辩称其于2016年11月已离场，对此一审法院认为，落款日期为2016年11月24日，由中原公司向一建公司/贺新伟发出的《通知函》，中原公司仍通知一建公司“解决上述物业租赁合同纠纷后与中原公司协商租金及租赁按金事宜”，《通知函》中并无体现中原公司已经撤场的信息。在（2018）粤01民终16889号案诉讼中，城市学院确认及提交了《各分租户搬离时间表》，该表反映中原公司于2017年1月初自行搬离使用场地，没有办理场地交接手续。作为承租人的中原公司，未在离场时与一建公司进行交接，也未能提供证据推翻城市学院确认及提交了《各分租户搬离时间表》，故一审法院支持一建公司主张中原公司支付2016年10月-12月的租金90699元（30233×3）的诉讼请求。关于中原公司抗辩的诉讼时效问题，一建公司法定代表人贺新伟于2017年12月23日向吕永好发出的微信信息，称“剩下租金和水电请尽快交”，根据中原公司发出《通知函》的寄件人吕小姐的信息及中原公司诉讼代理人陈宇平当庭拨打136××××****的情况，一审法院采信一建公司称吕永好即是中原公司员工的主张，贺新伟向吕永好发出的催费信息视为对中原公司的催告。根据《中华人民共和国民法总则》及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，中原公司抗辩一建公司主张的租金已过诉讼时效，于法不符，一审法院不予支持。关于一建公司主张中原公司欠付2015年7-12月、2016年1-6月、8-12月水电费的问题。中原公司抗辩其已缴纳了2015年7月-2016年7月的水电费，为此提交了其司财务会计凭证及水电费缴交的来往单据复印件。因中原公司拒绝出示上述材料的原件以供核对，一建公司对上述会计凭证及来往单据的真实性不予认可。对此，一审法院分析如下：首先，双方当事人的租赁关系始于2016年前，如2015年7-12月的水单费中原公司未缴纳，此情况下双方续约租期，确实有违常理；且在本案诉讼之前，无证据证实一建公司曾向中原公司追缴该时段的水电费。其次，中原公司虽未提交其司支付2015年7月-2016年7月水电费的财务会计凭证、来往单据的原件，但上述材料的内容能够相互印证，故一审法院对其真实性予以采信。第三，本案诉讼中，一建公司对于中原公司欠付的租金和水电费的月份、金额不明确，在第一次开庭审理后，一建公司撤回了2016年9月份的租金、增加2015年7-12月及2016年1-6月的水电费。一审法院认为双方的租赁期限终止于2016年12月31日，在2017年12月23日，一建公司也向吕永好发送了催收信息，直至本案第一次开庭审理已过数年时间，一建公司仍未确定诉讼请求。对于一建公司第二次开庭增加的2015年7-12月及2016年1-6月的水电费诉讼请求，一建公司也未能提供充分的证据反驳中原公司提交的水电费缴费财务会计凭证及往来单据，故对一建公司主张中原公司支付2015年7-12月及2016年1-6月的水电费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于一建公司主张的2016年8-12月的水电费，双方当事人在诉讼中均确认水电费的缴费流程为一建公司抄表确定缴费金额后发出缴费通知单，中原公司依缴费通知单缴费。在中原公司搬离涉案商铺之前，根据生活常理理应会产生水电费。但是一建公司未有证据证实各月实际产生的水电费，一建公司主张按照每月657元计算，缺乏事实依据，一审法院不予支持。同理，一建公司主张的水电费滞纳金，一审法院亦不予支持。关于一建公司主张没收租赁保证金86379元，并要求中原公司支付租金滞纳金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。根据已查明的事实，城市学院于2016年9月向中原公司发出《律师函》，告知中为学校违法占用城市职业学院场地，各分租户与城市职业学院不存在租赁合同关系，要求各租户在收到该函件后30天内搬离使用场地并归还场地给城市学院。城市学院与一建公司的租赁纠纷，确实会影响中原公司对涉案商铺的使用；中原公司为此也向一建公司发送了《通知函》，故中原公司称其司未支付2016年10月-12月的租金90699元无违约的主观恶意，该抗辩有理，一审法院予以支持。一建公司要求中原公司支付租金的滞纳金及没收租赁保证金的诉请，一审法院不予支持。中原公司在本案提起反诉要求一建公司返还租赁保证金86379元的请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、于判决发生法律效力之日起七日内，广东中原地产代理有限公司向广州市一建房地产咨询有限公司支付2016年10月、11月、12月的租金合计90699元；二、于判决发生法律效力之日起七日内，广州市一建房地产咨询有限公司向广东中原地产代理有限公司返还租赁保证金86379元；三、驳回广州市一建房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。付款义务人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费4065元，由一建公司负担2106元，中原公司负担1959元；反诉受理费979.74元，由广州市一建房地产咨询有限公司负担。二审期间，一建公司为证明其主张，向本院提交了四份证据：1.广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初268号判决书，拟证明中原公司未向管理处（中大星城学院）缴纳涉案水电费；2.其自行列表的中原公司水电费缴纳记录（2014年1月至2015年3月），拟证明中原公司2014年4月已缴纳水电费；3、4均为银行流水单，拟证明中原公司一直采用银行转账方式向其支付水电费，其流水中未显示中原公司已转账缴纳涉案水电费。中原公司发表质证意见：对证据1的真实性无异议，但该判决与本案无关，其与中大星城学院没有任何关系；证据2是一建公司自行列表，不是证据；对证据3、4的真实性没有异议，但这不属于二审的新证据，且一建公司所提交证据可以证明中原公司已缴纳的水电费情况，不能以此证明中原公司存在未缴纳水电费的事实，其不确认该两证据的关联性。中原公司没有向本院提交证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。一建公司在二审期间提出判令中原公司偿还2015年4月至6月水电费的上诉请求，属于一建公司在二审增加诉讼请求，中原公司对此表示不同意调解也不同意二审法院一并裁决。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十八条的规定，本院已告知一建公司另行起诉。本院依法对此不作审理。关于一建公司主张中原公司欠付2015年7月至2016年6月、2016年8月至12月水电费的问题。首先，一审法院对此已进行详细阐述，并无不当，本院予以维持，在此不再赘述。其次，一建公司提交的（2020）粤0105民初268号民事判决没有明确涉及到关于2015年7月至2016年6月、2016年8月至12月中原公司的水电费交纳的事实，且一建公司没有在本案中提交证据证实中大星城学院与中原公司之间的关联性，其依据该民事判决主张中原公司未交纳上述期间的水电费依据不足，本院不予采信。第三，一建公司提交的银行流水，仅能证明中原公司通过银行转账向其交纳水电费的情况，但并不能证实在上述银行流水没有相应记录即等同于中原公司没有向其交纳水电费，一建公司依据一、二审期间所提交的银行流主张中原公司欠付上述期间的水电费，本院亦不予支持。第四，一建公司主张中原公司关于交纳水电费的习惯和流程是虚假陈述，根据“谁主张，谁举证”的原则，应当提交足以证实双方之间关于交纳水电费的习惯和流程的证据或者提交证据足以推翻中原公司所提交的水电费缴费财务会计凭证及往来单据。现一建公司一方面称中原公司的陈述不实，另一方面又以中原公司在一审所提交的上述往来单据来证实其主张，缺乏理据，本院不予支持。第五，依据一建公司在一审及二审期间提交与程控楼相关的一系列民事判决所查明的事实显示，中为学校于2009年10月通过公开招拍竞得城市学院程控楼的租赁权后，并于2010年3月9日与中大星城学院签订《合作协议》约定双方合作租赁经营程控楼，合作期间两单位各自收取一部分分租户的租金、水电费、保证金。双方收取费用的方式不规范也不统一，且双方从未进行过结算。一建公司承接中为学校关于程控楼的责权利后双方同样没有进行结算。生效判决还认定在2016年3月至12月期间，一建公司与中大星城学院在收取各分租户的水电费后在支付给城市学院后每月仍有约2万元的盈余的事实。因此，依据现有证据不能排除各分租户已实际交清水电费。且在2014年中为学校转让，相关水电费单据显示的仍是中为学校物业管理处，可见，在程控楼的二次租赁过程中，不能排除存在以中为学校名义向分租户收取水电费的不同主体和其他交纳方式的可能。一建公司虽对中原公司陈述的水电费的交纳方式和流程不认可，但其至今没有提交中原公司欠付上述期间水电费的直接证据，现有证据无法查明中原公司是否存在欠付水电费的情况，一建公司对此应承担举证不能的后果。因此，一审法院不予支持一建公司的该项主张，并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费573.6元，由上诉人广州市一建房地产咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 宾审判员 张一扬审判员 罗 毅二〇二〇年十二月十六日书记员 伍静怡黄绍朗李蕴妍