甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2020）甘07民终1173号上诉人（原审被告）：裴建凯，男，1995年12月5日出生，汉族，甘肃省高台县人，住高台县，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：盛兴明，甘肃鑫星律师事务所律师被上诉人（原审原告）：汪永会，男，1965年12月6日出生，汉族，甘肃省临泽县人，住高台县，公民身份号码：×××。原审被告：毛成斌，男，1989年8月20日出生，汉族，甘肃省民乐县人，住民乐县，公民身份号码：×××。上诉人裴建凯因与被上诉人汪永会、原审被告毛成斌房屋租赁合同纠纷一案，不服高台县人民法院（2019）甘0724民初3421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人裴建凯的委托诉讼代理人盛兴明、被上诉人汪永会均到庭参加了诉讼，原审被告毛成斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。裴建凯的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定涉案房屋出租合同已生效，明显事实不清。1、涉案合同系被上诉人提供的格式合同，根据合同第二条、第三条约定，涉案合同系附生效条件的合同，因合同第一条约定年租金5万元，被上诉人起诉时，上诉人仅交付25000元，并没有付清全部租金，故涉案合同所附条件并未成就，该合同虽成立但未生效；2、根据涉案合同第一条第1项的约定，上诉人提前提起诉讼，要求被上诉人退还租金，可见该合同系附生效期限的合同，该期限到来之前，上诉人已明确表示解除合同，故合同并不生效；3、依据合同法第四十一条的规定，一审判决对被上诉人提供的格式合同条款作出了对被上诉人有利的解释，一审判决认定涉案合同已生效的事实既不符合合同约定，也不符合上述法律规定，认定事实明显错误。二、一审判决上诉人承担违约金没有事实和法律依据。1、因涉案合同并没有生效，所以依据合同法第五十六条规定，一审判决上诉人按合同约定承担违约责任明显事实认定不清，不符合法律规定；2、依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本案被上诉人并没有向法庭提交任何证据证实上诉人存在违约行为以及违约行为给被上诉人造成的实际损失，按照合同法违约金弥补损失的规则，被上诉人应承担举证不能的法律后果，因此一审判决上诉人承担2万元违约金明显与上述法律规定不符。三、案涉租赁房屋203号商铺产权登记在汪如涛名下，204商铺产权登记在瓜州县舒馨房地产开发有限责任公司名下。房屋是按照现有的现状出租。租赁合同签订后仅仅几天时间上诉人就提出退租并起诉至法院。被上诉人汪永会辩称，1、涉案的203、204号商铺是拆迁后开发商兑换给我的商铺，因为开发商的原因，这两个商铺到现在没有办理产权登记，但我就是这两个商铺的所有人，我有权出租，上诉人陈述涉案房产在汪如涛名下没有证据，况且汪如涛就是我儿子；2、上诉人陈述合同不生效与事实不符，当时上诉人先支付了25000元的房租，说剩下的25000元在火锅店开业前再支付，所以我答应了并将房子交给上诉人装修，现在上诉人又以房租没交清为由主张合同不生效不符合实际情况；3、关于违约损失的问题，我的房子是装修好的准备自己做教育培训班的，但后来手续一时办不下来，上诉人找到我说承租我的房子要开火锅店，上诉人接手后将我装修好的全部拆除了，拆除后又不租了，给我造成了损失，而且我们双方在合同中也明确约定了违约金，上诉人应当承担。毛成斌未提交答辩意见。汪永会向一审法院起诉请求：1、要求被告恢复房屋设施、赔偿违约金2万元、承担一个月的房租4160元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年11月20日，原被告签订房屋出租合同，约定：1、原告将翰林家园203、204号面积约260平方米的商铺出租给被告，租赁期限为三年，自2019年12月10日至2022年12月10日，租赁费为50000元／年，需一次性交清一年房租；2、被告在没有付清全部租金前合同不具有法律效力，原告有权作废合同，不承担被告各种损失；3、租赁期间被告要爱护原告的各种内外设施及门窗，如有损坏，由被告维修并承担维修费用，在合同期满后保证一切设施修复完整后交付原告，若有损坏，原告有权从押金中扣除维修费用；4、若任何一方违约，则承担违约金20000元；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，被告便组织人员装修商铺，装修过程中被告反悔停工。2019年12月6日，两被告提出退租，双方协商未果。12月9日，两被告向一审法院提起诉讼，要求解除合同并返还已交纳的租金25000元。12月16日，原告也提起诉讼要求被告恢复原状、承担违约责任及租金。2020年2月1日，原告将房屋出租给他人。上述事实，由原被告的陈述，被告提交的房屋出租协议、向原告微信转账25000元房租的微信截图、录音记录、原告提交的照片予以确认，并经庭审查证属实，依法认定。对被告提交的向案外人支付23000用于装修的微信截图，原告有异议，该证据无法核对真实性，且与本案不具有关联性，不予认定。一审法院认为，依法成立的合同，对双方具有约束力，双方应按照合同约定履行各自义务，构成违约的，应承担违约责任。本案中，原被告签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，双方应按照合同约定履行各自义务。原告按照合同约定将商铺交付被告已履行了出租人的义务，被告接受商铺后开始装修，双方的合同成立并已实际履行，被告作为承租人提前解除合同构成违约，故原告要求被告承担违约责任给付违约金20000元的诉请符合法律规定，予以支持。原告已将房屋出租，恢复原状已无实际意义，其要求恢复原状的请求不予支持。原告主张的租赁费已在裴建凯、毛成斌诉其租赁合同纠纷一案中处理，本案中不再处理。被告关于因未交清租赁费故合同未生效的辩解理由，依法成立的合同自成立时生效，双方的合同亦非附条件的合同，故该辩解不能成立。被告打算租赁商铺经营餐饮，应对承租商铺是否具备经营餐饮的条件进行深入调查后再决定是否承租，现被告因办理相关手续未果导致合同目的不能实现，其也未提供证明办理经营餐饮的相关手续系原告的义务，况原告在帮助被告办理手续过程中，被告已反悔，继续办理已无实际意义。对此造成的不利后果应当由被告自负，被告关于原告存在违约行为的辩解不能成立。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告毛成斌、裴建凯于判决生效后十日内支付原告汪永会违约金20000元。二、驳回原告汪永会的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告毛成斌、裴建凯承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实及证据，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，上诉人与被上诉人协商一致后签订书面房屋出租合同，上诉人交纳部分房租后，被上诉人将出租房屋交付上诉人进行装修，双方之间已经成立房屋租赁法律关系。上诉人依据双方签订的合同中约定“乙方在没有付清全部租金前已经甲方双方签订的合同，没有法律效力，甲方有权作废合同，不承担乙方各种损失”主张本案房屋出租合同因租金未付清而未生效。本院认为，法律规定当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。根据上诉人与被上诉人签订的合同内容，上述约定明显是解除条件而非生效条件，即当上诉人付不清房租时，赋予被上诉人随时解除合同的权利，因此，上诉人主张涉案合同未生效的理由与客观事实及法律均不符，本院不予支持。同时，上诉人将合同约定的租赁期限起算时间视为合同生效期限，该主张于法无据，本院亦不予支持。上诉人签订合同并履行部分付款义务后，未与被上诉人协商一致的情况下擅自解除合同，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。一审根据双方合同约定的违约金数额确定由上诉人及原审被告承担并无不当，本院予以支持。关于上诉人提出被上诉人是否有权出租涉案房屋的问题，经核实，涉案房屋系被上诉人经拆迁补偿而来，至今尚未办理产权登记，一审庭审中经法庭询问，上诉人已经认可被上诉人对涉案房屋有权出租。综上所述，上诉人裴建凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人裴建凯负担。本判决为终审判决。审判长 胡宏睿审判员 陈 军审判员 李永春二〇二〇年十二月一日书记员 张梦婷附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。