中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13549号上诉人（一审原告）：刘南南，女，1956年4月11日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：谭嘉钰，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦薇，广东宏力律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：刘春生，男，1953年8月12日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈慧婷，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭涣淇，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：刘双伍，男，1952年5月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（一审被告）：刘战三，男，1958年11月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（一审被告）：刘小兰，女，1962年10月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被上诉人（一审被告）：刘甲午(JIAWULIU)，男，1954年11月26日出生，新西兰公民，上诉人刘南南因与被上诉人刘春生、刘双伍、刘战三、刘小兰、刘甲午（JIAWULIU、以下简称刘春生等五人）共有纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17549号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人刘南南上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持分割刘南南与刘春生等五人按份共有的位于广州市xx区xx路xx号xxx房，刘春生等五人按照市场价格对刘南南所有的产权份额进行折价补偿或对该房屋进行拍卖、变卖，所得价款由六人按照各自的份额进行分割；3.改判支持刘春生向刘南南支付其占用刘南南对涉案房屋所享有的份额自2015年9月起至实际支付之日止的使用费（按广州市租金参考标准计算，如当年没有公布，同意按照上一年的标准计算）；4.本案一、二审诉讼费均由刘春生等五人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。本案为共有物分割纠纷，应依照《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定处理。一审法院错误引用《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，变相为按份共有人提出分割的请求设置前提条件，限制了按份共有人随时请求分割共有物的权利，损害刘南南的合法权益。二、一审法院仅依据刘春生一人的意见就对刘南南等共有人同意分割涉案房屋的诉求于不顾，错误驳回刘南南的诉请。三、一审法院对案件关键事实未予查明，私自采信刘春生个人意见。首先，涉案房屋一直被刘春生及其家人一同居住使用，在刘春生等人霸占涉案房屋后，其他共有人无法共同使用涉案房屋。刘南南及刘小兰自取得涉案房屋的所有权后一直没有涉案房屋的钥匙，一审法院违背事实，错误采信刘春生的意见。其次，一审法院仅凭刘春生的口述且在刘春生没有书面证据的情况下对刘甲午已于海外死亡的事实予以确认，明显违背民事诉讼活动的原则，剥夺了刘甲午的答辩权利。四、一审法院将本案与其他法律关系混为一谈，考量过多与本案无关的因素。涉及涉案房屋继承分配的问题与本案共有物分割并无关联，且继承方案已经被生效的法律文书明确。刘南南与刘春生从未就继承或分割房屋达成任何合意。刘春生主张以低价购买涉案房屋，恶意损害刘南南的合法权益，一审法院以此为由驳回刘南南分割的主张，明显错误。五、刘春生占用涉案房屋的行为系一个漫长及持续的过程，一审法院仅支持部分的占用费用，要求刘南南另行主张其余部分的房屋占用费，明显增加当事人的诉累及造成司法资源的浪费。六、刘南南与刘春生的纠纷矛盾深厚，双方已无共有涉案房屋的必要与可能。综上，请求法院依法查明事实，维护刘南南的合法权益。被上诉人刘春生辩称，不同意刘南南的全部上诉请求。一、一审法院适用法律并无错误。1.一审法院确认了刘南南作为涉案房屋的物权人有权提出分割方案，并未限制刘南南请求分割共有物的权利。由于刘春生、刘双伍、刘战三均明确不同意按市场价购买刘南南的房屋份额，亦不同意拍卖变卖，刘甲午及刘小兰没有明确表态同意。因此，同意拍卖变卖的份额不符合物权法第97条处分共有物的条件，涉案房屋不应拍卖变卖。2.以拍卖变卖的方式分割涉案房屋可能导致房屋价值的减损，不利于维护各共有人的利益。3.涉案房屋是刘春生出资购买、装修并一直与父母同住，是刘春生及妻女的唯一住所，刘春生作为共有人之一，基于维持自身生存、生活的基本需要不同意拍卖房屋符合情理。4.刘春生从未拒绝或妨碍其他共有人居住、使用房屋，刘南南虽否认，但其实际上也有房屋钥匙，且刘双伍也在一审庭审中又将钥匙交付给刘南南，刘南南有使用涉案房屋的条件。且一审判决刘春生需向刘南南支付占用费，在刘南南要求拍卖变卖的诉请未被法院支持的情况下，并不妨碍刘南南以其他方式实现其物权权利。5.刘南南目前有其他住所，也无重大理由需要分割房屋，而涉案房屋是各当事人已故父母的故居，父母的灵位保留在该房屋，也不应轻易拍卖变卖。二、一审法院对占用费起始期间的判决并无错误。确认各方对涉案房屋享有份额的判决于2016年2月12日发生法律效力，一审法院从该时间起算占用费及计算至2018年12月31日，并无不当。据此，请求法院依法驳回刘南南的上诉请求。被上诉人刘双伍、刘战三辩称，与刘春生的答辩意见一致。被上诉人刘小兰、刘甲午未向本院发表答辩意见。刘南南向一审法院起诉请求：1.分割刘南南、刘春生等五人按份共有的位于广州市xx区xx路xx号x梯xxx房，刘春生等五人按照市场价格对刘南南所有产权份额进行拆价补偿或对该房屋进行拍卖、变卖，所得价款由各当事人按各自份额进行分割；2.刘春生向刘南南补偿其占有刘南南房屋份额的使用费（使用费暂计人民币31777.746元，按月租金33元/㎡为基础，自2015年9月起计至实际支付之日止，现暂计至2018年9月份）；3.本案诉讼费用由刘春生等五人承担。一审法院认定事实：本案当事人曾因涉案房屋继承纠纷发生诉讼，一审法院于2014年11月19日作出（2014）穗海法民一初字第364号民事判决书判决涉案房屋由刘南南、刘战三、刘小兰、JIAWULIU各继承十分之二产权份额，刘春生、刘双伍各继承十分之一产权份额，等。后广州市中级人民法院于2015年8月24日作出（2015）穗中法民一终字第1990号民事判决书判决驳回上诉维持原判。上述1990号民事判决书于2016年2月12日发生法律效力。据2016年4月29日的粤（2016）广州市不动产权第00223390号不动产权证记载，xx区xx路xx号xxx房的产权情况为按份共有，建筑面积130.13平方米，房改房，刘南南占有2/10份额、刘战三占有2/10份额、刘小兰占有2/10份额、刘甲午（JIAWULIU）占有2/10份额、刘春生占有1/10份额、刘双伍占有1/10份额。据2015年、2016年、2017年、2018年广州市房屋租金参考价载明，怡乐路楼梯楼的租金参考价分别为每平方米28元、32元、33元、36元。刘春生提供了其结婚证、户口本，记载刘春生的妻子为王某芳，女儿为刘某。据2019年8月14日的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，王某芳、刘某名下在广州市行政区域范围内均查无房地产情况记录。另，刘南南与刘春生于2012年曾经签订过《协议书》，约定刘南南放弃本案房屋的继承权利，刘春生自愿支付给刘南南15万元作为补偿。刘南南、刘战三、刘双伍、刘小兰曾于2012年签订过《放弃继承权声明书》，表示愿意放弃对涉案房屋的继承。诉讼中，当事人确认：涉案房屋为楼梯楼，有四房两厅一阳台，两厕所和厨房，现由刘春生一家居住。刘春生表示其女儿和女婿已经离婚，现房屋由其和太太以及女儿居住，两个外孙是轮流在女儿和女婿处居住，但实际上其一家只使用了其中两个房间。刘南南表示：房屋使用费从（2015）穗中法民一终字第1990号民事判决书生效日起算；其名下没有房产，但其先生名下有房产，刘春生从来没有给过钥匙给刘南南，刘春生一家人在涉案房屋居住，刘南南没有办法和刘春生一家人共同在涉案房屋居住，只能通过购买刘南南份额或拍卖变卖方式分割房屋，就其份额市场价值为80万元左右，在刘春生不同意按市场价购买刘南南份额的情况下，要求法院对该房屋拍卖变卖，获得款项按份分配给共有人；反对拍卖变卖的只有刘春生、刘双伍、刘战三，其三人份额为百分之四十，刘甲午在国外也不可能回国居住涉案房屋，刘小兰名下没有房产，也没有房屋钥匙，拍卖变卖对刘小兰、刘甲午都是较好的方案。刘春生、刘双伍、刘战三均表示不同意按市场价购买，经济能力有限，且2012年也商量过给刘南南15万的，现在就算按照20万也要慢慢还，无法一次性支付。刘小兰表示两边都是其的亲人，其站在中立的位置。另，刘春生表示刘甲午已经死亡但无法提供刘甲午的死亡证明。2019年8月13日庭审过程中，刘双伍交付了房屋钥匙给刘南南。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外；第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。作为涉案房屋的物权人，刘南南有权提出分割方案。现刘南南提出刘春生等五人按照市场价格购买刘南南房屋份额，但刘春生、刘双伍、刘战三均表示不同意按市场价购买，因经济能力有限，无法负担市场价格，且2012年曾与刘南南商量过按15万购买。因购房份额的价格无法达成一致，刘南南要求对涉案房屋进行拍卖变卖，所得价款按各自份额取得。但现在刘春生、刘双伍、刘战三不同意拍卖变卖，三人份额总共为4/10，刘南南份额为2/10，刘小兰及刘甲午没有明确表态同意拍卖变卖，故同意拍卖变卖的份额不达2/3，刘南南要求拍卖变卖涉案房屋的诉讼请求一审法院不予支持。关于刘南南要求房屋使用费，刘春生、刘双伍、刘战三均确认涉案房屋实际由刘春生及其家人居住使用，刘南南要求刘春生从（2015）穗中法民一终字第1990号民事判决书生效之日起按照广州市房屋租金参考价的标准支付刘南南占有份额的房屋使用费并无不妥，鉴于2019年广州市房屋租金参考价相关部门并未公布，故该案中只判决房屋使用费至2018年年底，之后的房屋使用费刘南南可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、九十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：刘春生在判决生效之日起十日内，向刘南南支付2016年2月12日起至2018年12月31日止的房屋使用费(房屋使用费标准为：2016年每月为32元×130.13平方米×2/10、2017年每月为33元×130.13平方米×2/10、2018年每月为36元×130.13平方米×2/10)；驳回刘南南的其他诉讼请求。一审案件受理费18300元，由刘南南负担17825元，由刘春生负担475元。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。另查明，广州市房地产租赁管理所于2020年2月18日公布了《2019年广州市房屋租金参考价》，其中海珠区怡乐路楼梯楼的租金参考价为每月40元/㎡。本院认为，本案系共有纠纷，涉及不动产的分割问题，而刘甲午是新西兰公民，故本案为涉外不动产纠纷。涉案不动产位于我国境内，一审法院适用我国法律作为处理本案争议的准据法，符合《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，且各方当事人对此均无异议，故本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、刘南南是否有权要求分割涉案房屋；二、刘南南要求的房屋使用费如何确定。对此，本院分析如下：关于争议焦点一。1.《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”。根据现有证据显示，刘南南是涉讼房屋的按份共有人之一，刘南南与其他共有人之间亦未约定不得分割共有房屋。因此，刘南南请求对涉案房屋予以分割，符合上述法律规定，应予支持。一审法院以同意分割的共有人未达到占份额三分之二以上共有人同意为由，驳回刘南南的分割请求，属于适用法律错误，本院予以纠正。2.《中华人民共和国物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”本案中，各共有人未对分割方式达成一致协议，而且从本案的共有人情况、房屋实际情况等来看，双方矛盾较大，难以共同在涉案房屋一起生活，而若对房屋进行实物分割，亦无法保障各按份共有人所分得的部分具有独立性、可使用性，且实物分割将对涉案房屋的价值有所减损，故本案不适宜对涉案房屋作实物分割。同时，刘春生、刘双伍、刘战三亦明确表示不同意折价分割，故涉案房屋亦无法进行折价分割。在此情形下，刘南南主张对涉案房屋进行拍卖、变卖，对取得的价款按照各自产权份额予以分割，合理有据，本院予以支持。关于争议焦点二。根据各方当事人陈述及查明的事实可知，涉案房屋实际由刘春生及其家人长期居住，刘双伍、刘战三仅是偶尔前往该房屋短暂停留，在一审庭审过程中刘春生交付钥匙给刘南南之前，刘南南没有涉案房屋的钥匙，亦无实际使用涉案房屋，现刘南南要求刘春生支付其所占房屋份额部分的房屋使用费，合理有据，本院予以支持。由于确认刘南南享有房屋份额的（2015）穗中法民一终字第1990号民事判决书于2016年2月12日发生法律效力，故房屋占用费计算期间应自2016年2月12日起至2019年8月13日止。一审期间，刘南南主张按照广州市房屋租金参考价的标准计算房屋使用费，一审法院仅以2019年的广州市房屋租金参考价未公布为由而驳回自2019年起的房屋使用费，依据不足，且明显增加当事人诉累，故本院予以纠正。经查明，2019年涉案房屋所在的同地段同类型房屋的租金参考价为每月40元/㎡，故2019年1月1日起至2019年8月13日止的房屋使用费可参照上述标准计算。综上所述，刘南南的部分上诉请求成立，本院予以采纳；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九十九、第一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17549号民事判决；二、在本判决发生法律效力之日起三十日内，刘南南与刘春生、刘双伍、刘战三、刘小兰、刘甲午(JIAWULIU)共同拍卖或变卖广州市xx区xx路xx号xxx房，所得价款由刘南南占2/10、刘战三占2/10、刘小兰占2/10、刘甲午（JIAWULIU）占2/10、刘春生占1/10、刘双伍占1/10；三、在本判决发生法律效力之日起十日内，刘春生向刘南南支付自2016年2月12日起至2019年8月13日止的房屋使用费(房屋使用费标准为：2016年每月为32元×130.13平方米×2/10，2017年每月为33元×130.13平方米×2/10，2018年每月为36元×130.13平方米×2/10，2019年每月为40元×130.13平方米×2/10)；四、驳回刘南南的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18586元，由刘南南承担3697元、刘春生承担2079元、刘双伍承担1830元、刘战三承担3660元、刘小兰承担3660元、刘甲午（JIAWULIU）承担3660元；二审案件受理费18403元，由刘南南承担3696元、刘春生承担1897元、刘双伍承担1830元、刘战三承担3660元、刘小兰承担3660元、刘甲午（JIAWULIU）承担3660元。本判决为终审判决。审判长  赵建文审判员  王碧玉审判员  罗 毅二〇二〇年十二月七日书记员  陈晓君王嘉宝王涵