河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5496号上诉人(原审被告)：新乡御景置业有限公司，住所地：河南省新乡市原阳县滨湖大道**市民之家**。法定代表人：梁晓婷，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宋家敏，女，1994年1月21日出生，汉族，住河南省武陟县。系公司员工。被上诉人（原审原告）：宫桂兰，女，1947年12月2日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：陆秋宇，男，2004年9月15日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。上诉人新乡御景置业有限公司（以下简称御景公司）因与被上诉人宫桂兰、陆秋宇房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0725民初2567号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人御景公司委托诉讼代理人宋佳敏，被上诉人宫桂兰到庭参加诉讼。被上诉人陆秋宇经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人御景公司上诉请求：1、撤销原判、改判驳回被上诉人全部上诉请求或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、根据《商品房买卖合同》合同附件约定，上诉人御景公司不存在逾期交房的行为，由于被上诉人先违约交纳分期款，上诉人御景公司有权据实顺延交房。二、案涉房屋总价款为979343元，但被上诉人享受提前还款的优惠金2125元，被上诉人实际交款为977218元，原审确认了优惠金额证据的证明效力，又认定购房款为979343元，认定错误。宫桂兰、陆秋宇辩称：一、原审认定上诉人御景公司逾期交房事实正确，上诉人御景公司未按照合同约定期限和程序向被上诉人进行交房。二、被上诉人依约缴纳了相应房款，并按约定缴纳了相应的违约金5262元，被上诉人提前还款是经过上诉人承诺与认可的，优惠金额视为已交房款，被上诉人应当享受相应的优惠金。三、上诉人御景公司强调的补充协议系格式条款，单方主张，且与《商品房买卖合同》约定相悖。宫桂兰、陆秋宇一审诉讼请求：1、依法解除2017年1月17日双方签订的《商品房买卖合同(预售)》；2、依法判令御景公司退还宫桂兰、陆秋宇支付的房款979394元、滞纳金5262元、维修基金8229元，共计992885元及占用期间利息暂计50000元(以9928885元为基数，自2017年1月17日起至2019年8月20日按照中国人民银行贷款基准利率支付，2019年8月21日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，以上暂计1042885元；3、依法判令御景公司支付逾期交房违约金暂计547天53000元(按照979394元日万分之一支付，自应交房日即2018年11月1日计算至法院判决解除合同日)；4、依法判令御景公司赔偿宫桂兰、陆秋宇因违约产生的预装修损失9000元、租金损失60000元，损失计69000元；5、依法判令御景公司赔偿诉请2-4项逾期支付的损失暂计133786元(诉请2-4项应付款额1144885元为基数，按照年息^12%支付自退房函告交付后15日至实际清偿之日)；6、本案诉讼费、保全费由御景公司承担。原审查明：2017年1月17日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，宫桂兰、陆秋宇为买受人，御景公司为出卖人，合同的主要内容是：一、宫桂兰、陆秋宇购买御景公司位于新乡××以南、××路××、××大道以东恒大金碧天下项目第263号楼1单元12301号房屋，房屋面积137.15平方米，套内面积104.95平方米，总价款979343元；二、付款方式：合同签订前支付定金10000元，剩余款项分期支付：2017年1月19日前支付293803元、2017年7月17日前支付166489元、2018年1月17日前支付166489元、2018年7月17日前支付176282元、2019年1月17日前支付186280元；三、逾期付款责任：逾期180日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期180日后出卖人有权解除合同；四、交房期限：御景公司应当自2018年10月31日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人；五、出卖人逾期交付商品房在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金；六、面积差异处理：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%时，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。《商品房买卖合同（预售）》及附件还约定了其他内容。2017年3月8日，宫桂兰、陆秋宇向御景公司交纳首付款273803元、维修基金8229元,3月11日交纳房款20000元，2017年6月7日交纳房款176282元，因宫桂兰、陆秋宇提前支付房款，御景公司给予其提前还款优惠2125元，2018年4月28日交纳房款176282元，2018年11月15日交纳房款166488元，交纳违约金2015元，2019年7月31日交纳房款166488元，交纳违约金3247元，共计交纳购房款979343元。宫桂兰、陆秋宇在2018年10月31日前多次要求御景公司交付房屋，御景公司未能向宫桂兰、陆秋宇交付商品房。2019年10月31日至11月3日，御景公司多次电话通知宫桂兰、陆秋宇交房，宫桂兰、陆秋宇以御景公司违约未按期交付为由，不再接收房屋，并要求御景公司退还房款，办理退房手续，多次协商无果，宫桂兰、陆秋宇提起本诉讼。原审认为：买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案双方公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效，当事人应当按照合同约定履行。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：出卖人应当自2018年12月31日前向买受人交付该商品房，但御景公司在2019年10月31日才通知宫桂兰、陆秋宇交房，构成违约。按照合同第十二条的约定，宫桂兰、陆秋宇有权要求解除其与御景公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，但宫桂兰、陆秋宇没有证据证明书面通知御景公司解除，却提起了本案诉讼，在向御景公司送达宫桂兰、陆秋宇的起诉状副本之日即2020年7月29日视为双方所签合同解除。按照合同第十二条“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”的约定，御景公司应向宫桂兰、陆秋宇返还购房款979343元及利息（利息以交款数额为基数，自交款之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至御景公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），同时，御景公司应按约定向宫桂兰、陆秋宇支付违约金9793.43元，向宫桂兰、陆秋宇返还维修基金8229元及利息（利息以8229元为基数，自2017年3月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至御景公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。御景公司辩称近年来由于大气污染治理，政府采取封土令等措施导致御景公司被迫停工，造成交房延期，但国家实施大气污染治理已多年，御景公司在出售该商品房时已经可以预见大气污染治理因素，因此，该事由不属于不可抗力，不足以构成延期交付的免责事由；关于御景公司辩称的新冠肺炎疫情影响问题，该疫情发生在御景公司延期交房之后，根据合同法第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任”的规定，新冠肺炎疫情不能免除御景公司的违约责任。宫桂兰、陆秋宇的其他请求没有合同依据和法律依据，不予支持，应予驳回。据上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、解除宫桂兰、陆秋宇与御景公司于2017年1月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、御景公司于判决生效后十五日内返还宫桂兰、陆秋宇购房款979343元及利息（利息其中以273803元为基数，自2017年3月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至御景公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以20000元为基数，自2017年3月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至御景公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以176282元为基数，自2017年6月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至御景公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以176282元为基数，自2018年4月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至御景公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以166488元为基数，自2018年11月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至御景公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以166488元为基数，自2019年7月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至御景公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、御景公司于本判决生效后十五日内返还宫桂兰、陆秋宇维修基金8229元及利息（利息以8229为基数，自2017年3月8日之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至御景公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、御景公司于判决生效后十五日内支付宫桂兰、陆秋宇违约金9793.43元；五、驳回宫桂兰、陆秋宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取8244.02元，宫桂兰、陆秋宇负担1327.14元，御景公司负担6916.88元。二审中当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院依法组织了质证。被上诉人宫桂兰提供了其与张奎等人的聊天记录。证明上诉人违约在先。上诉人御景公司质证意见：对该证据真实性、证明目的有异议。本院认证意见：对该证据进行综合分析认证。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为，关于上诉人御景公司是否存在违约行为，如果存在，违约责任应当如何确定。被上诉人一方要求解除合同、退房还款、赔偿损失等有无事实与法律依据，金额应当如何计算的问题。根据法律规定，违约责任是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的民事责任。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。订立合同的双方当事人都应信守承诺，践行约定。本案系房屋买卖合同纠纷,被上诉人作为买受人的主要合同义务是付清房款,上诉人御景公司作为出卖人的主要合同义务是交付房屋。本案中上诉人御景公司未按商品房买卖合同约定交房的期限履行交付房屋的义务,应承担违约责任,相应合同解除的条件业已具备。上诉人御景公司主张根据补充协议的约定被上诉人先违约交纳分期款，其有权据实顺延交房的理由不成立。该补充协议系上诉人御景公司提供的格式条款,关于据实延期交房等方面的约定属于不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利，且上诉人御景公司亦未尽合理提示义务，该条款无效。且约定交房时间是2018年10月31日前，而双方约定的最后一笔交款时间本案上诉人御景公司应按照合同第十二条的约定承担违约责任。上诉人御景公司主张因被上诉人享受提前还款的优惠金2125元，原审应认定购房款为实际交款977218元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。故原审判决对此的认定并无不当，应予维持。综上所述，上诉人御景公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13774元，由上诉人新乡御景置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年十二月三日书记员  李好杰