湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初2727号原告：谢培全，女，1963年9月5日出生，汉族，湖南省衡南县人，住湖南省衡南县。委托诉讼代理人：李曾军，湖南天戈律师事务所律师。被告：胡画春，男，1968年6月20日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。被告：曾岱，女，1978年3月31日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。原告谢培全与被告胡画春、曾岱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢培全的委托诉讼代理人李曾军到庭参加诉讼，被告胡画春、曾岱经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢培全向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年10月1日签订的两份《阳光美城商铺租赁合同》，由被告腾退全部房屋；2、判令两被告向原告支付2020年7月10日至2021年1月9日期间的租金126999元，并按照合同约定的21207元／月的标准计算租金直至被告实际腾退房屋之日止；3、判令两被告支付欠付的水费589.68元（计算至2020年10月9日，后续产生的费用以实际发生为准）；4、判令两被告将私自改变的房屋结构的装修恢复原状或者赔偿原告的损失226699元；5、判令两被告支付原告违约金402117元；6、判令两被告承担本案的律师代理费40000元以及诉讼费用及评估费。被告胡画春、曾岱未予答辩，亦未向本院提供证据。本院经审理认定的事实如下：2019年10月1日，原告谢培全作为出租方（甲方），被告胡画春作为承租方（乙方），双方签订了《阳光美城商铺租赁合同》，该合同约定，乙方租赁位于衡阳市蒸湘区××街××号××栋××层××房，租赁面积为65.71平方米，实际结算以不动产面积为准；免租期为三个月即2019年10月10日至2020年1月9日；租赁期为10年，即2020年1月10日至2030年1月9日止；租金按60元／平方米税后收取结算，并按季度交付，每季度的第一个月的1至5号付清本季度租金，原则是先交租后再使用，从第三年开始每年递增5%；合同租金及押金采用押二付三（月租金），合同签订乙方即支付物业租赁押金7886元及首次季度租金11829元，共计19715元，租赁期满时押金100%退还但不计息；甲方许可乙方安装独立电表、水表和气表，水、电、气费按国家规定交纳；乙方逾期支付租金超过10日，则乙方按照应付租金的3%每天支付滞纳金至乙方交齐租金止，逾期达1个月，甲方有权通过停水、停电等方式收回该物业，所造成的损失全部由乙方自负；合同期内，甲、乙双方都不得无故中止或解除合同，否则违约金向守约方自愿按照合同十年租期总租金的一倍标准向守约方支付违约金，并承担押金双倍罚款；租赁期满，乙方应于合同期满后原则上按租赁合同期满后的现状10日内迁出，（因乙方增加的楼梯和公共卫生间甲方要求恢复则乙方应完全复原，如甲方不要求则按现状移交）除搬迁可移动设施外，其租赁物业内、外一切固定的装饰附着物、固定结构件归甲方所有，乙方不得破坏水电气门窗、墙等建筑设施，并不得向甲方主张任何经济损补偿和转让费，否则应承担赔偿责任，迁出前甲乙双方相互结清各自应当承担的费用。同日，原告谢培全作为出租方（甲方），被告胡画春作为承租方（乙方），双方签订了《阳光美城商铺租赁合同》，该合同约定，乙方租赁位于衡阳市蒸湘区××街××号××栋××层××号房，租赁面积为588.29平方米，实际结算以不动产证面积为准；租金按29元／平方米税后收取结算，并按季度交付，每季度的第一个月的1至5号付清季度租金，原则是先交租后使用；合同租金及押金采用押二付三（月租金），合同签订乙方即支付物业租赁押金34120元及首次季度租金51180元，共计85300元，租赁期满时押金100%退还但不计息；其余约定与上述合同一致。原告的委托代理人在上述两份合同中签字，被告曾岱代替被告胡画春在上述两份合同中签字。合同签订后，被告于2019年10月1日向原告交纳了105015元，于2020年4月15日向原告交纳了43266元，合计148281元。2020年10月13日，由于被告拖欠原告租金，原告委托湖南天戈律师事务所向被告胡画春发出律师催告函，要求被告支付拖欠的房屋租金等，否则面临解除租赁合同收回房屋的法律后果。另查明，涉案位于衡阳市蒸湘区××街××号××栋××层××房、2.6栋2层206、207、208号房现登记在衡阳市××房地产开发有限公司的名下，衡阳市百年房地产开发有限公司出具情况说明载明“我公司作为拓兴阳光美城的建设单位，依法对衡阳市蒸湘区彩霞街12号阳光美城2.6栋1层117号房、2层206、207、208号房享有所有权。该项目因暂未办理房屋分户手续，所以无法将房屋权属证书办至我司法定代表人、股东谢培全名下。但是我司认可谢培全以个人名义对前述房屋行使占有、使用、处分和收益等所有权权益，并认可其与胡画春、曾岱于2019年10月1日就前述房屋签订的《阳关美城商铺租赁合同》，该合同权益由谢培全享有，特此说明”。另外，2020年10月13日，原告（甲方）因涉案纠纷与湖南天戈律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，合同约定乙方接受甲方委托，指派李曾军律师作为甲方的代理人，提供一审、二审、执行直至案件终结阶段的法律服务，代理费约定为40000元，甲方同意合同签订之日3日内向乙方自负律师服务费20000元，剩余20000元待甲方取得收回租赁房屋的生效判决文书，且乙方待甲方向法院提起强制执行申请并执行完毕后支付。再查明，被告签订涉案租赁合同后对涉案租赁房屋进行了部分装修，如安装了电梯等，但至今未装修完毕且处于装修停工状态，另由于装修产生水费589.68元。另外，经本院查明，两被告于2020年1月6日成立了衡阳市澳泳文化传媒有限公司，被告胡画春占股51%，曾岱占股49%，该公司的注册登记为衡阳市高新区彩霞街12号阳光美城2.6栋2层206、207、208号房（涉案租赁房屋）。上述事实，有《阳光美城商铺租赁合同》、阳光美城（二期）项目备案的证明、情况说明、律师函及EMS回执、水费欠缴记录、现场照片以及原告的庭审陈述等证据予以证实并在卷佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。第一，关于原、被告双方的主体资格是否适格。涉案阳光美城工程项目系由衡阳市百年房地产开发有限公司开发建设，已经完成了工程竣工验收，衡阳市百年房地产开发有限公司向本院出具的情况说明可知原告谢培全实际享有涉案房屋占有、使用、处分及收益等所有权权益，其认可原告谢培全作为出租方与被告签订的《阳光美城商铺租赁合同》并表示该租赁合同的合同权益由原告享有。因此，原告谢培全系本案适格的原告主体。关于被告胡画春及曾岱是否系本案适格的被告主体的问题。经本院查明，虽然两份涉案阳光美城商铺租赁合同中“胡画春”字迹系被告曾岱代签，但是被告胡画春与被告曾岱之间系合伙关系，作为合同相对方的原告有理由相信其系被告胡画春的真实意思表示，构成表见代理，另外其二人在涉案租赁房屋登记注册地址上共同成立经营衡阳市澳泳文化传媒有限公司，且被告胡画春向原告交纳了房屋租金，其与被告曾岱二人对涉案租赁房屋进行了部分装修，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条之规定，合伙对外所负的债务由所有合伙人承担连带责任，故二被告均为涉案适格的被告主体，应对涉案债务共同承担民事责任。第二，关于原告诉请解除涉案两份《阳光美城商铺租赁合同》并腾退房屋是否有事实和法律依据。2019年10月1日签订上述租赁合同后，两被告向原告交纳了148281元，其中押金42006元，租金106275元，其自2020年7月10日起未向原告交纳租金，且在原告发出律师催告函后，一直至今未向原告交纳房屋租金，其行为构成根本违约，涉案租赁合同中约定的解除租赁合同并收回房屋的条件成就，涉案两份《阳光美城商铺租赁合同》应予解除。第三，关于被告尚欠原告租金及水费数额的确认。根据合同约定涉案房屋的租金为21003元／月，两被告自签订合同后向原告支付了款项148281元，其中包括押金。本案中租赁合同约定原告给予被告三个月免租期（自2019年10月10日起至2020年1月9日止），未约定被告违约后不享受免租期的优惠，故本案租金自2020年1月10日起开始计算（对于免租期的损失以及疫情期间减免房屋租金，本院在认定违约金时予以考虑），截至2020年11月9日，以及抵扣两被告交纳的押金后，两被告应支付原告租金61749元（21003元／月×10个月=210030元，210030元-148281元=61749元），由于租赁房屋中两被告仅进行部分装修，未实际经营，无需腾空房屋，故后段租金按照21003元／月的标准计算至涉案租赁合同解除之日止。另外，两被告在装修涉案房屋时产生了水费589.68元，根据合同约定应由两被告负担，故两被告应支付原告水费589.68元。第四，关于原告诉请被告支付违约金402117元（十年总租金21207元／月×12个月×10×10%+押金42006×2+免租期租金21207元／月×3个月=402117元）。根据涉案两份租赁合同关于“甲乙双方都不得无故中止或者解除合同，否则违约方向守约方自愿按照合同十年租期总租金的一倍标准向守约方支付违约金，并承担押金双倍罚款”，由于两被告拖欠租金构成违约，原告自愿将违约金降低至“十年租期总租金的一倍标准”的10%即254484元，由于租赁房屋中约定的违约金的性质为填平损失，而非违约惩罚，虽然两被告未到庭抗辩降低违约金，但是本院根据本案的具体情形（受新冠疫情的影响导致装修未完成、未经营），秉承公平原则，亦考虑3个月装修免租期以及为实现涉案债权而聘请律师所支出费用的情况，综合上述情形，本院酌情确认两被告应支付原告违约金为84828元（21207元／月×4个月），对于原告诉请的超额部分本院依法予以驳回。第五，关于原告要求两被告恢复房屋原状或者赔偿原告损失226699元的问题。本院认为，涉案合同约定房屋租赁用途为餐饮，而本案中原、被告双方签订涉案租赁合同后，原告依约将未装修的毛坯房屋交付给两被告，两被告未经原告同意擅自改变了租赁房屋的使用用途（将经营餐饮改为经营游泳业），并按照游泳行业经营对涉案租赁房屋进行了部分装修。本案中两被告拖欠房租构成根本违约导致涉案合同予以解除，根据合同法第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，两被告擅自改变租赁房屋的用途，在本案租赁合同予以解除后应当恢复租赁房屋的原状。本案中，虽然原告向本院提供了房屋装修拆除费用评估报告书，据此拟证明原告拆除现有的装修需花费226699元，但是解除涉案租赁合同后，如若原告自行经营或者租赁给他人，是否需拆除现有的装修（包括拆除电梯及楼梯）以及实际需花费多少费用，本院亦不能确认，另外依据鉴定报告的内容来看拆除装修的成本较多，从节约资源的角度出发应尽可能的利用现有装修，故本院对原告提供的房屋装修拆除费用评估报告书不予采信。因此，两被告应当在本判决生效之日起十日内恢复涉案租赁房屋的原貌，如若两被告怠于恢复原状，则原告因恢复上述商铺原状所产生的费用凭有效票据及资金支付凭证由两被告依法负担。鉴于本院对涉案房屋装修拆除费用评估报告书不予采信，故对原告申请评估鉴定所花费的费用，本院亦不予支持。第六、关于原告诉请被告支付律师费40000元。本院认为，双方在涉案租赁合同中未约定承租人需负担出租人为实现涉案债权而花费的律师费，本院在调整本案违约金时亦考虑了花费律师费的情形，且我国并未实行律师强制代理制度，故对于原告的该项诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认涉案两份《阳光美城商铺租赁合同》依法予以解除；被告胡画春、曾岱自本判决书生效之日起十日内对位于衡阳市蒸湘区××街××号××栋××层××房××栋××层××号商铺恢复原状，如被告胡画春、曾岱怠于恢复原状，则原告谢培全因恢复上述商铺的原状所产生的费用凭有效票据、资金支付凭证由被告胡画春、曾岱负担；二、被告胡画春、曾岱于本判决生效之日起十日内向原告谢培全支付房屋租金合计61749元（已经扣除押金），后期房屋租金（房屋占用费）按照21003元／月的标准自2020年11月10日起计算至租赁合同解除之日止；三、被告胡画春、曾岱于本判决生效之日起十日内向原告谢培全支付违约金84828元；四、被告胡画春、曾岱于本判决生效之日起十日内向原告谢培全支付水费589.68元；五、驳回原告谢培全的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5988元，由原告谢培全负担4881元；由被告胡画春、曾岱负担1107元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  肖军二〇二〇年十二月九日书记员  谢伶附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同时出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面方式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。