辽宁省法库县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0124民初3190号原告：沈阳圣莱德物业管理有限公司，住所地法库物流经济区。法定代表人：赵森，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李志国，男，1968年10月31日出生，汉族，住辽宁省法库县。被告：崔玉久，男，1968年11月30出生，汉族，户籍地辽宁省法库县，现住法库县。委托诉讼代理人：崔进，男，1991年5月31日出生，汉族，住辽宁省法库县。原告沈阳圣莱德物业管理有限公司与被告崔玉久物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告沈阳圣莱德物业管理有限公司的委托诉讼代理人李志国、被告崔玉久及其委托诉讼代理人崔进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈阳圣莱德物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告崔玉久给48个月物业管理服务费(2017年02月01日-2021年01月31日）5514元；2.诉讼费由被告承担。事实理由：2013年11月19日被告崔玉久与沈阳圣莱德物业管理有限公司，签订前期物业管理服务协议定物业费每月每平1.2元收取，被告崔玉久住法库县某某某某某某某X#X-XXX室，2017年2月1日至今一直未交纳物业服务费，原告多次催促被告履行义务，但被告仍拒绝不交纳。为维护原告的合法利益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依判如所请。崔玉久答辩称：1.答辩人家位于九号楼南边的最东侧，南边有一个开发商赠送的花园，开发商交给业主钥匙时，南侧并非窗户有出入户的台阶，花园外是一条彩砖路，直到2013年、2014年左右，门外彩砖、条石丢失，全是沙土地，无论阴天下雨，前门根本无法走人，就这个问题答辩人与物业多次沟通，物业公司回复前边那条路不是让我们走的，如果不是让业主通行，为什么开发商留门铺路，明显是物业公司有意推脱，至今为止尚未处理，现已个人出资修理；2.某某某宾馆未建期间，由于答辩人家的特殊位置，在某某某一期、二期饮用水箱和消防水箱附近，由于地势问题，物业公司清理水箱使用消防设备的同时，经常大吨位放水，导致答辩人家室内、室外多次被水淹，室内壁纸、卧室门、大白都有受潮现象，每年夏天地面都有水珠出现，多件家具和装修受潮，每次放水和物业公司沟通均无效果，直至放完为止，最后一次放水在某某某宾馆建设完工之后，在宾馆护坡墙体内大量出水，直至放完为止，物业公司从未考虑过住户的安全问题；3.在某某某宾馆未开发前期，物业公司未向门口保安提供室内卫生间，门卫保安就在答辩人家小院子东侧广告牌外大小便，长达好几年之久，味道可想而知；4.答辩人家在园区的最东边，紧挨着某某某宾馆的大墙，墙下面堆满了建筑垃圾，十分影响生活环境，至今为止物业公司无人管理，由于就处在答辩人家门前，故答辩人想自己出钱将垃圾清走，找来清运车但是物业保安以怕压坏彩砖路为由禁止车辆入内，没有办法答辩人家只能愚公移山，每天上班出行带走一两块砖头和土，至今为止还有很多未清理；5.答辩人家北窗户外有两处小区拾荒人员的堆积站点，有一处正对着答辩人家窗户，冬天还好说，一到夏天根本不能开窗户，除了有味道之外每天他们清晨四点就开始收拾，在窗外叮叮当当，严重影响到答辩人家人的休息，与物业多次沟通，物业说他们也是本小区的业主，不能不让人家住，只能尽力沟通，至今为止尚且存在；6.有一次答辩人家空气开关烧了，答辩人和农电局联系之后农电局说归物业公司管理，结果物业公司不管，答辩人只能出去外面找人维修，目前只有答辩人家的空气开关与别的业主家不同；7.答辩人在超市新买的进户门脚垫，使用不到一周后在楼道内丢失；8、答辩人家单元的沉井常年不给抽，直到现在为止答辩人家的坐便一直返大小便，导致屋内卫生间地面都是下水排泄物，严重影响答辩人家的正常生活；以上是对答辩人家存在的问题。园区总体问题：1.园区的绿化问题，自从答辩人住进小区，园区的绿化一直没有，可能是大家入住之前铺过一次，现早已经完全看不到了，园区内只有几颗半死不活的干巴树，小区内可以随意开荒，小葱豆角随便种，物业公司根本不管；2.园区内没有任何提供业主休息的凉亭和长椅，没有任何健身器材，连一些老旧小区都是必备的，答辩人小区收费还比别的小区高，直至今年才安装好仅有的小凳子；3.园区的照明设施，答辩人小区多年来仅有几盏萤火虫以上的路灯，今年由于物业要起诉业主交物业费，才在头年给安上几个红灯笼，答辩人加班回家某某城的灯还亮着，但是答辩人小区已经漆黑一片了；4.小区的卫生问题，园区里、楼道里的垃圾有时候几天才能被清走，由此可见保洁人员并不是每天都来清扫；5.安全隐患问题，楼道内电线都走明线，电闸没有盖，对大人孩子都造成巨大的安全隐患，园区内没有电动车的充电棚，小区内到处拉的都是电动车的充电线，不仅影响环境也造成安全隐患，而且对于有的业主将电动车停在楼道内，物业无人问津，一旦电动车发生短路起火，所有的业主安全将无法保证，其次楼梯间里到处堆满了杂物，物业公司根本没有进行管理；6.小广告粘贴问题，粘贴小广告人员可以随意进入园区，楼道连法轮功标语都可以贴进楼道里，且无人清理，任何闲散人员都可以进入，严重影响到住户安全，以上就是答辩人暂时不能交付物业费的原因，答辩人并不是不想交物业费，中间答辩人与物业公司私下有过协商，只因物业公司实在服务不到位，根本达不到答辩人所交付物业费的服务标准，如果物业只是每天给园区倒点垃圾、点几盏萤火虫一样的路灯，那么为什么收取业主一元钱的物业费，物业公司只要交起诉费就能将业主全部告上法庭，但业主想维权就需要经过复杂的程序。还有一点物业公司向答辩人催缴物业费都是按照一元钱催缴，起诉答辩人是按1.2元起诉的。本院基于庭审查明事实认定如下，原告沈阳圣莱德物业管理有限公司系某某某某某某某小区的物业管理单位，为该小区业主提供物业服务。被告是该小区X号楼X单元XXX室住宅业主，住宅房屋面积为95.73平方米，住宅自2017年2月1日起至2021年1月31日未交纳物业费5514元。该小区住宅物业费收费标准为1.2元/平方米。原告诉请被告缴纳自2017年2月1日起至2021年1月31日共计48个月住宅物业费5514元。原告向被告提供物业服务，被告应向原告交纳物业服务费用，现原告主张被告交纳住宅48个月（2017年2月1日起至2021年1月31日）的物业服务费用，并提供前期物业管理服务协议及物业管理服务催缴通知单等相应证据证明，本院予以支持。关于被告抗辩称影响其自家存在的问题,如花园前道路不给维修，法姬娜宾馆建设期间清理水箱大量放水致使其家室内外被水冲，建筑垃圾堆放不及时清理，小区内个人拾荒堆积点影响其生活，业主丢失物品的安全隐患，自家空气开关没盖，单元的沉井常年不给抽等，以上问题虽有些并不属于物业公司服务范畴，但物业公司理应尽到相应的积极沟通相关部门及业主共同协商解决问题的义务，这是物业公司协助义务的应有之意。另住户外公共区域存在的问题，如绿化问题、园区健身器材配备问题、照明设施问题、卫生问题、安全隐患问题等辩解虽不足以推翻原告要求被告交纳物业费的请求，但可以证明原告向被告提供物业服务存在瑕疵。据此，可适当减少部分物业费，故被告可按物业费的70%交纳，具体为3860元［（1.2元/㎡×95.73㎡×48个月）×70%］。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告崔玉久于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告沈阳圣莱德物业管理有限公司某某某某某X#X-X-X室住宅物业服务费3860元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告崔玉久负担。本判决为终审判决。审判员  邸俊杰二〇二〇年十二月十一日法官助理娄颖书记员周佳鑫