广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初4387号原告：温建光，男，1970年7月5日出生，汉族，住清远市清新区***************,公民身份号码441************99X。委托诉讼代理人：何慧文，广东劲龙律师事务所律师。被告：广东中恒房地产开发有限公司。住所地清远市清新区太和镇**区(太和路33号中恒公园大地营销中心)，统一社会信用代码914************705。法定代表人：何卫红，执行董事。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭庚键，广东大观律师事务所实习律师。原告温建光诉被告广东中恒房地产开发有限公司（下称中恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何慧文、被告委托诉讼代理人周密、郭庚键到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温建光向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令调整逾期交房违约金，判决被告中恒公司向原告支付逾期交房违约金，违约金以房价款860494元为基数自2019年12月23日起按年利率6%计算至实际交付房屋之日止，暂计至2020年5月1日为18388元;2、本案诉讼费用由中恒公司负担。庭审中原告变更诉讼请求为逾期交房违约金按年利率按照4.5%计算至实际交付房屋之日止，暂计至2020年5月3日为14003元。事实和理由：原告与中恒公司于2018年3月30日，签订《商品房买卖合同(预售)》约定，购买中恒公司开发的位于清远市清新区**********恒公园大地花园39号楼604房屋，房屋总价款为860494元。根据《商品房买卖合同(预售)》第九条、第十一条约定，被告应当在2019年12月22日前，将取得建设工程竣工验收备案证明且取得房屋测绘报告，并符合合同约定的房屋交付原告使用。原告签订合同后，已依约支付全部购房款，但被告中恒公司至今未交房。《广东省商品房买卖合同》第十二条约定：“中恒公司逾期交付房屋超过45日的，合同继续履行，出卖人仅向买受人支付已付房款千分之一的违约金；另按逾期天数承担买受人就该商品房的物业服务费，该服务费由出卖人直接付至物业公司。出卖人承担上述逾期总款项不超过买受人已付房款的百分之一”中所约定的逾期交房违约金的标准过低，不足以弥补损失，违约金应予以增加，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”的规定，原告请求人民法院依法增加本案的逾期交房违约金，请求法院判决涉案逾期交房违约金调整至以已付购房款为基数按年利率6%计算至交付房屋之日止。违约金应从约定交付房屋期限届满的次日起即2019年12月23日起计算，暂计至2020年5月1日为130日，违约金为18388元。由于现与涉案房屋同小区同类型的案件的逾期交房违约金，已经生效的法院判决认定计算标准调整为年利率4.5%，故变更诉讼请求按年利率按照4.5%计算，暂计至2020年5月3日为14003元。被告构成违约但从未向原告支付违约金，其行为严重损害原告的合法权益，为此原告特向法院提起诉讼，请法院依法判决。原告温建光提交的证据：1、居民身份证（温建光）、企业登记信息（中恒公司），拟证明诉讼主体资格；2、商品房买卖合同(预售)，拟证明原、被告双方形成买卖合同关系；3、购房款发票，拟证明原告已支付全部购房款。被告中恒公司答辩称：一、中恒公司开发的清远市清新区太和镇33号中恒公园大地花园39号楼已于2019年10月30日取得房屋测绘报告，于2020年4月17日办理建设工程竣工验收备案，涉案商品房已具备《商品房买卖合同(预售)》约定的交付使用条件。二、中恒公司已依约向温建光发出收楼通知书，温建光逾期未办理收楼手续，涉案商品房依约视为已如期交付。三、《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定逾期超过45日交房的违约责任为出卖人向买受人支付已付房价款千分之一的违约金，该合同条款合法有效。温建光已书面确认，对合同约定的逾期交房违约责任形式不持异议，中恒公司亦已书面同意。四、温建光未举证证明《商品房买卖合同（预售)》约定的违约金低于造成的损失，其提出调整违约金的诉讼请求不能成立。五、温建光援引的《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条不适用于本案情形，且该条文所参照的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条已被修改，原告的主张缺乏法律依据，本案是逾期交房引起的违约赔偿纠纷，逾期交付使用房屋违约金可根据同地段同类房屋租金标准确定。综上，温建光的诉讼请求不能成立，应依法判决驳回温建光的诉讼请求。被告中恒公司提交的证据：1、房屋面积实测成果报告，拟证明中恒大地花园39号楼于2019年10月30日取得房屋测绘报告；2、单位(子单位)工程竣工验收备案表，拟证明中恒公园大地花园39号楼于2020年4月17日办理建设工程竣工验收备案，具备约定的交付使用条件；3、《前期物业管理服务协议》、《补充协议》，拟证明在逾期交房45日的条件下需要按逾期天数承担的物业服务费标准，买受人对《商品房买卖合同(预售)》约定的逾期交房违约责任形式不持异议。4、同意中恒公司按逾期交房天数承担商品房买受人应付物业服务费的函，拟证明约定的违约责任完全可以履行；5、商品房交付使用通知书、二次收楼通知书、再次函告收楼通知书、中国邮政邮件交寄单、妥投记录、拟证明被告先后于2019年12月5日、2020年4月22日、2020年5月8日向原告邮寄通知和催告买受人办理收楼手续。本院组织当事人进行了证据交换和质证，各方的举证、质证意见笔录附卷宗佐证。经审理查明，本院认定事实如下：中恒公司于2007年6月4日成立，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、经营及商品房销售、代理、物业管理。2018年3月30日，温建光为买受人与中恒公司为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：温建光购买中恒公司开发的位于清远市清新区**********恒公园大地花园39号楼604号房屋，购房款总价为860494元；中恒公司应在2019年12月22日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的房屋交付温建光使用。中恒公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达温建光。温建光未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。向买受人邮递书面通知的，以邮戳日为送达日。买受人拒签或变更地址等不影响认定出卖人已履行通知义务。买受人未在通知书期限内查验的，视为已查验并不存异议。交付该商品房时，出卖人应当出示已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全的，买受人有权拒绝接收。逾期交付房屋的责任，按逾期时间分别处理：（1）逾期45日内，合同继续履行，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。（2）逾期超45日，合同继续履行，出卖人仅向买受人支付已付房款千分之一的违约金；另按逾期天数承担买受人就该商品房的物业服务费，由出卖人直接付至物业公司。出卖人承担上述逾期总款项不超过买受人已付房款的百分之一。合同签订后，温建光依约履行了合同付款义务，中恒公司出具购房发票给温建光收执。2019年10月30日，中恒公司取得清远市清新区城乡建设测绘队出具的中恒公园大地花园39号楼《房屋面积实测成果报告》。2019年12月5日，中恒公司向温建光邮寄《商品房交付使用通知书》，2019年12月8日他人代收。2020年4月17日，涉案楼房通过清远市清新区建设行政主管部门的建设工程竣工验收备案。2020年4月22日，中恒公司再次向温建光邮寄《二次收楼通知书》，2020年4月23日他人代收。2020年5月8日，中恒公司再次向温建光邮寄《再次函告收楼通知书》，2020年5月24日他人代收。庭审中，温建光与中恒公司均同意违约金从合同约定交楼期限届满的次日即2019年12月23日起算；双方对违约金截止日期为2020年5月3日亦无争议。但对计算标准存在争议，温建光认为截止日期以楼房工程竣工验收备案后收到对方邮寄的收楼通知书顺延第10日视为交房日期或实际接收房屋之日按年利率4.5%计算，而中恒公司则认为截止日期以楼房工程竣工验收备案后对方收到其邮寄的收楼通知书顺延第10日视为交房日期按合同约定已付房款千分之一计算。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》《房屋面积实测成果报告》《单位（子单位）工程竣工验收备案表》、购房发票、中国邮政邮件交寄单、妥投记录、庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力温建光与中恒公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、逾期交楼违约金1、违约责任。中恒公司没有依合同约定的时间向温建光交付房屋，应承担逾期交房的违约责任，向对方支付违约金。2、违约金计算标准。双方对此存在争议，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能，当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。合同约定按已付房款千分之一计付违约金，过低，应予调整增加。温建光未能举证其实际损失，中恒公司认为应当按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，申请租金评估后又放弃。结合本地实际情况及我院对同小区同类型房屋调整逾期交房违约金按年利率4.5%判决，并已经发生法律效力。本案酌情调整逾期交房违约金应以购房款为基数，按年利率4.5%计付，故对原告主张按年利率4.5%计付，本院予以支持。3、违约金的起止期间。原告、被告对违约金的起止期间为2019年12月23日至2020年5月3日无争议，符合合同约定，本院予以采纳。综上，中恒公司应付温建光逾期交房违约金从2019年12月23日起至2020年5月3日止以购房款860494元为基数按年利率4.5%计算所得为14305.71元（860494元×4.5％×133日÷360日）。现原告诉请被告支付逾期交房违约金14003元，没有超过上述数额，本院予以支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条的规定，判决如下：被告广东中恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告温建光的逾期交房违约金14003元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计75元（原告温建光已预交129元），由被告广东中恒房地产开发有限公司负担75元。本判决为终审判决。审判员  丁红霞二〇二〇年十二月十四日书记员  潘国恒附有关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。