文书内容江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初8791号原告：才旺，男，1986年11月7日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：徐冰，江苏润众律师事务所律师。被告：江苏金新城物业服务股份有限公司，住所地张家港经济开发区悦丰大厦****。法定代表人：吴佳琦，总经理。委托诉讼代理人：黄韵姣，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴斌，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。原告才旺与被告江苏金新城物业服务股份有限公司（下称金新城物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告才旺及其委托诉讼代理人徐冰，被告金新城物业公司委托诉讼代理人黄韵姣、吴斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告才旺向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失80000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实理由：原告是张家港市杨舍镇汇金花园14幢2007室的业主，被告负责汇金花园的物业管理。2020年7月10日，原告在装修后入住前发现，室内出现大量反水，地，地板具、墙面等被污水浸泡。7月13日下午，原告通知被告后，将楼下第19层的主排污管拆下后发现，反水是由一块插座面板堵塞主排污管所致。原告此后了解到，该楼道第26层、22层住户此前也曾多次出现过反水，但被告疏通主排污管时均未将堵塞物取出，未能彻底解决主排污管的堵塞。事后也未将此事也未将此事告知该楼道各业主。原告认为，被告作为原告所持有物业的管理者，对物业公共区域管理不当造成原告重大财产损失，依法应当对原告的损失承担赔偿责任。被告金新城物业公司辩称：本案中被告作为汇金花园小区的物业管理服务单位并不存在违反物业服务合同的行为，也无需承担违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。具体理由是：一、本案中原告所在的次卧卫生间发生反水的原因是位于该幢19楼与20楼中间的排污管道被一块插座面板堵塞，显然该堵塞是由于19楼以上业主擅自将操作面板丢入排污管道引起，该种情形属于业主的侵权行为，原告的损害后果应当向不当使用管道的业主主张权利，被告并无管理过错，不应当承担责任。二、本案中发生堵塞的管道部位在14幢的19楼与20楼中间。正常情况下，各业主在房屋装修时均已将该部分管道封闭在墙体内。因此在反水现象发生在业主专有房屋内且房屋已经交付业主的情况下，作为物业管理服务单位，没有这方面的义务，也不可能在没有得到业主同意的情况下定期进入原告或者其他任何一家业主家中对该部分封闭在墙体内的管道进行日常的维护。对于被告而言，我们的合同义务仅仅限于治理能够接触到的公共部位的管道的日常维护，也就是对落水管的管口以及地面地下的管道进行管理维护。那么还有对业主提出对上述部位之外的原告接触不到的管道，如果有报修情况的时候，对该部分的管道进行及时地疏通和维修。三、本案中被告作为物业服务企业，已经尽到了及时维修，恢复管道畅通的合同义务。原告于2020年7月10日晚上向被告的物业管家反映家中出现反水情况后，被告立即启动了紧急预案，第一时间安排人员前往现场处理，清理房屋，防止损失的扩大，同时安排人员疏通被堵塞的下水管道。在此过程中为了帮助原告固定证据，便于后期向可能侵权的业主进行索赔。被告还主动通知了19楼以上的业主要求参与疏通过程，并对疏通出来的堵塞物进行现场确认，因此被告已经尽到了物业管理的服务职责。四、原告对管道堵塞的发生也需要承担相应的责任。管道堵塞的原因是插座面板堵在了19楼至20楼之间的管道内，原告位于20楼，其自己家中也仍处于装修状态。在此情况下甚至不能排除是否是原告方在装修过程中不慎将插座面板掉入了管道，从而引起了堵塞返水。此外，反水事故发生后，对房屋负有看管的义务的原告没有及时的发现管道堵塞反水事故的发生，也没有及时将屋内设施搬离，造成了损失的扩大。因此对扩大的损失应由原告自行承担。综上所述被告不应当对原告主张的损失承担任何赔偿责任，请求依法驳回对原告的诉讼请求。经审理查明：才旺、刘丹系夫妻关系，亦系张家港市杨舍镇汇金花园14幢2007室不动产（下称涉案房屋）的所有人。刘丹向本院出具情况说明，表示因工作原因，由才旺全权处理房屋受损的索赔事宜。才旺、刘丹于2017年4月1日与张家港汇金置业有限公司签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》附件八《前期物业服务合同》选聘张家港市新城物业管理有限公司（后名称变更为金新城物业公司）为汇金花园小区前期物业服务企业。《前期物业服务合同》（下称物业合同）第七条免责条款约定：“在管理、服务过程中,因下列事由所致的损害,不论其为直接或间接,均构成对甲方和其委托的物业服务企业的免责事由,甲方和其委托的物业服务企业均不负赔偿之责:……(三)因本合同标的物本身固有瑕疵所致的损害;(四)因乙方或第三者之故意、过失所致的损害;……(十)除上述各款外,其它不可归责于甲方和其委托的物业服务企业之事由的。”第八条违约责任约定：“(一)甲方和其委托的物业服务企业违反本协议,未达到管理服务质量约定目标的,乙方有权要求限期改正,逾期未改正给乙方造成损失的,甲方和其委托的物业服务企业应承担相应的赔偿责任。……”第十二条约定,“《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》为本合同附件。……”物业合同附件一“物业服务企业提供的物业管理服务事项”约定:(一)包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外);(二)包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外),供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理……。附件二“物业企业提供的物业服务质量”约定:(一)公共服务。“接待和值守按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》(以下简称《省标》)执行。服务时限按《省标》五级执行。”(二)房屋、共用设施、设备维护与管理。……5、排水设施按《省标》七级执行……。《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》对于排水设施的七级的内容为：“化粪池每年清理2次，每日巡查一次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污迹、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管、地、地下管井同五级五级内容为：“楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面更换一次；每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护栏。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污迹、污物。”2020年7月10日，原告才旺发现涉案房屋反水被淹，遂通知金新城物业公司，金新城物业公司立即派人去涉案房屋处理，因才旺担心疏通后无法保存堵塞物的证据故未让金新城物业公司进行疏通，金新城物业公司当日仅对涉案房屋内的反水进行清理。2020年7月13日，双方将涉案房屋楼下的1907室内位于外卫生间内的下水管道切开，发现系该段管道被一块插座面板堵塞，该插座面板系房产公司交房时安装的插座。还查明：涉案房屋楼上的2607号房屋曾在2019年12月发生反水并进行疏通，2207号房屋曾在2020年6月发生反水并进行疏通。以上事实，由商品房买卖合同、前期物业服务合同、聊天记录、照片及当事人陈述予以证实。审理中，原告向本院提交鉴定申请，要求对涉案房屋的损失情况进行评估鉴定。本院委托江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司对涉案房屋因浸水导致的装修、家具及空置损失进行评估。2020年11月4日，该公司作出评估报告，评估对象为涉案房屋因浸水导致的装修、家具及空置损失，评估基准日为2020年10月29日，评估结论为：截止于评估基准日，涉案房屋因浸水导致的装修、家具及空置损失的评估价值为94861元。原告为此支出鉴定费5000元。审理中，原告主张：1、因为2607号、2207号房屋发生反水后被告的疏通方法不对，未能彻底解决堵塞的问题，才导致涉案房屋发生反水，故被告的物业管理存在重大的瑕疵和过失，应承担责任；2、前期物业服务合同中的免责条款属于格式条款，并未对该条款进行说明，应属无效。被告则主张：2607号、2207号房屋发生反水后被告已经采取措施进行疏通，原告所称未将堵塞物取出、未能彻底解决堵塞问题，完全是主观臆测，没有任何事实依据。之前两次堵塞相距半年之久，不可能存在关联。并非所有的堵塞物在疏通过程中都能疏通出来，有的在冲刷中就已分解。本案尚不能排除系原告自身原因造成管道堵塞。根据前期物业服务合同的免责条款，原告也应当免责，该免责事由也符合法理。本院认为：涉案下水管道属共用的下水管道,被告作为原告房屋所在小区物业服务企业,按物业合同约定,具有运行、维修、养护和管理义务,但保修、大修、更新、改造等非日常维护除外,具体应包括：“化粪池每年清理2次，每日巡查一次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污迹、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管、地、地下管井同五级五级内容为：“楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面更换一次；每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护栏。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污迹、污物。”根据被告提供的汇金花园保洁工作记录表、雨水污水管网检查记录表、排污管网巡检报告等，被告金新城物业公司已经按照约定对相关排水设施定期清理检查疏通。涉案房屋堵塞的原因是位于涉案房屋下方的1907号房屋内外卫生间下水管道被插座面板堵塞，显然该情况是19房屋以上业主不当使用排水系统造成，该种情形属业主侵权行为所致。物业合同的约定的免责条款“因本合同标的物本身固有瑕疵所致的损害或因乙方或第三者之故意、过失所致的损害”，虽打印形成，但并不存在法律规定的无效情形，应属有效。因此，被告金新城物业公司对该第三人的侵权行为无须承担赔偿责任。对于原告才旺主张的被告金新城物业公司对2607号、2207号房屋反水未能采取正确方法彻底解决堵塞，本院认为：反水属偶发事件，发生堵塞点的下水管道位于各个业主室内，且在装修后均被封闭，对于此种堵塞情况，采用对管道进行冲刷是成本最小最易于操作的。盖其目的在于疏通，故一般情况下也不会要求将堵塞物取出，只要疏通后短期不再发生堵塞则应当认定疏通成功，亦不能苛求疏通一次后永远不再堵塞，且亦无证据证明之前两次反水与涉案房屋反水系同一原因，故原告主张被告疏通方法不对未彻底解决堵塞无事实依据，本院不予支持。金新城物业公司在原告发现反水通知后及时派出工作人员对涉案房屋进行初步清理，其已尽到作为物业服务方应尽的一般的管理、注意义务，亦不存在过错。综上,现有证据尚不足以证明被告金新城物业公司违约并因此而致原告才旺受损,原告要求被告赔偿因反水造成的相关损失，缺乏事实和法律依据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:驳回原告才旺的诉讼请求。案件受理费减半收取计900元，由原告才旺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  陈晓东二〇二〇年十二月一日书记员  朱晓琳