江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初932号原告：匡火彬，男，1949年10月14日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：吴群浩，江苏立洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴箫，江苏立洋律师事务所实习律师。被告：溧阳市天目湖镇（区）田家山村村民委员会，住所地溧阳市天目湖镇田家山村委，统一社会信用代码543204810518257663。法定代表人：杨建伟，该村委主任。委托诉讼代理人：许云春，江苏顺超律师事务所律师。原告匡火彬与被告溧阳市天目湖镇（区）田家山村村民委员会（以下简称村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月24日对本案公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，分别于2020年8月27日、2020年10月22日对本案公开开庭进行了审理。第一次开庭原告匡火彬及其委托诉讼代理人吴群浩、吴笛、被告村委会委托诉讼代理人许云春到庭参加诉讼，第二次开庭原告匡火彬及其委托诉讼代理人吴群浩、吴箫、被告村委会委托诉讼代理人许云春到庭参加诉讼。第三次开庭原告匡火彬及其委托诉讼代理人吴箫到庭参加诉讼，被告村委会经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告匡火彬诉称，2004年9月13日，原告与被告签订承包协议书，约定由原告承包田家山小学场地及房屋，并在小学内改造储茧楼、新建1500平方米钢结构房屋、自行浇筑学校操场2000平方米水泥地。该租赁协议于2019年9月13日到期，现该储茧楼等相应设施设备由案外人杨新民租用中。故原告诉至法院，请求判令：1.被告折价赔偿原告因租赁合同增加的房产设施等费用854182.77元；2.原告有优先租赁田家山小学场地、房屋、储茧楼、结构房及水泥地的权利；3.本案全部诉讼费用由被告承担。被告村委会辩称，原、被告承包协议书没有约定合同期满后原告增加的房产设施等权属的归属及利益的分配比例，故不存在原告诉请的要求被告折价赔偿问题。即使认定原告增加的房产设施权属归原告所有，原告也需要支付被告五年五个月零十天的租金及再承租发生的维修费用50000元。综上，请求法院依法判决。经审理查明，2004年9月30日，被告村委会（甲方）与原告匡火彬（乙方）签订承包协议书，双方约定：经甲、乙双方协商一致，甲方愿意将原田家小学房屋600㎡承包给乙方经营，特订协议如下：一、位于后麦头村东南方田家山小学共600㎡房屋，包括北面一块篮球场地承包给乙方经营。二、承包经营内容，承包期限为15年，甲方从2004年9月底至2019年9月底止，乙方每年承包费3万元，每年年底付清。三、乙方承包后自主经营，一切经营盈亏债务及有关法律、安全均有乙方责任，甲方不承担任何责任。四、经村委同意乙方改造储茧楼2500㎡，其中包括彩钢瓦结构，水泥地平、烘灶四付各种用具。五、承包期满乙方享有优先权。甲方：溧阳市天目湖镇（区）田家山村村民委员会乙方：天目湖茧站匡火彬二○○四年九月三十日。承包协议书签订后，原告匡火彬即对原田家山小学平房进行加层，将篮球场地改造为水泥地坪并加盖钢结构操作棚以及烘灶等其他设施。2009年底，被告村委会征得原告匡火彬同意寻找其他承租人，后于2010年2月24日与案外人池盘生签订租赁协议，约定租赁期间为2010年2月24日至2014年2月23日止，如以后续定双方协商再定，承包期内房屋维修及其他事项一切费用归池盘生负责，每年租金30000元。后被告村委会与案外人池盘生于2011年1月1日签订补充协议，双方约定自2011年1月1日起每年租金标准调整为25000元。2014年1月1日，被告村委会与案外人杨春明签订协议，被告将田家山村原小学出租给杨春明，租赁期间自2014年1月1日至2018年12月31日，每年租金25000元，承包期内房屋维修及其他事项一切责任及费用归杨春明负责。2018年2月24日，被告村委会与案外人杨春明签订补充协议，双方约定：考虑到2018年1月份大雪造成小学房屋大面积被压塌的实际情况，被告同意免除杨春明2018年度、2019年度两年的租金，合计50000元，房屋维修由杨春明按村委会的要求负责实施，如果杨春明在2019年度不能续租的，则村委会予以一次性补助杨春明维修费25000元。后原、被告就补偿问题产生纠纷，故原告诉至本院，请求判如所请。审理中，原告匡火彬向本院提供以下证据：1.承包协议书一份，证明原、被告之间存在合法的承租房屋经营的法律关系，在签订合同时，当时的钢结构、水泥场地、烘灶用具等都由原告建设完成或购置，被告是对原告添置的相应的房屋生产用具等是认可的。2.被告出具的证明一份，证明田家山村用房屋700平米给原告收茧用，该证明是用于原告领取营业执照。3.钢结构结算凭证复印件，经双方结算钢结构当时造价174000元，具体做钢结构的是叫周云军。4.工程结算单，用于扩建茧仓库，共计造价193400元。被告村委会质证称，对证据一、二的真实性无异议，对证据三、四不能确认其真实性。被告村委会并向本院提供以下证据：2018年2月24日被告和杨春明签订的补充协议复印件一份，证明被告将小学房屋租赁给杨春明时，房屋维修由杨春明负责，修理了50000元，该50000元折抵了2018年、2019年的租金，也就是表明了被告以50000元的租金折抵了在原告增加的房产设施上发生的维修费用。针对被告村委会提供的证据，原告匡火彬质证称，对该证据的真实性原告不清楚，该补充协议系2018年2月24日对2018年1月份的维修作出的后期协商，真实情况原告也不清楚；从内容来看，是村委会免除杨春明两年的租金，合计50000元，其代价是房屋维修由杨春明实施，但最终杨春明实际维修多少费用并不清楚，这是村委会对承租户税收的减免，与房屋的维修不能等同，而且房屋维修是维修的原告租赁的房屋还是原告添置的房屋也反映不出来；另外，还补充了一点如果在2019年不能续租，村委给一次性补助25000元，被告的证明内容不能成立。庭审中，原告匡火彬及其委托诉讼代理人陈述，原先的田家小学房屋是12间平房，平房是尖顶，原先是两间一个教室，原告把中间的隔墙全部拆除，把房屋的顶拆除，朝南的墙面拆除了，只留了三面墙，原告再往上加层，原先小学的房屋原告只留了三面墙，其余全部重做，在学校泥土地上盖的彩钢瓦操作棚；原告对田家山小学房屋进行改造以及建造彩钢瓦钢结构操作棚没有经过行政部门的许可，是村委同意的，那时候只要村委同意就好了；原告是从2004年9月份开始使用小学房屋和场地的，用到2009年9月份止，当时因为原告身体不好，原告老婆生病，所以就不用了；当时的村委书记李汉生打电话给原告，原告当时在上海看病，他说帮原告把茧站租出去，原告也同意的，但是原告说要帮原告把原告这块租金考虑进去，后来租给谁了，原告也没有问；原告认为添置的厂房、改造的茧站都属于历史遗留问题，这些设施设备也一直有人在租赁使用，包括现在也还是在，相关的行政部门也不会去认定这个设施设备是否违章，原告认为是可以评估的，另外，合同上还有优先租赁权，如果被告认为现在还没有租出去，原告同意以每年25000元的价格续租。被告村委会委托诉讼代理人陈述，原告和被告签订的租赁合同是2004年9月到2019年9月，在2010年2月24日被告经过原告的同意租给了池盘生，租赁期限是2010年2月24日至2014年2月23日，后来从2014年1月1日租给了杨春明，一直到2019年12月31日，现在房屋是闲置中，原、被告合同没有期满转给他人是经过原告的同意，主要是原告的身体不好和经营不善无法支付房租；由于被告无法确认原告添置的相关设施是否是能得到相关政府部门的合法确认，代理人首先无法明确房屋和场地的登记权利人以及无法明确原告主张评估的对象是否经过行政部门的许可，如果没有经过许可就属于违章建筑，评估就没有任何意义。审理中，原告申请对原告添置的钢结构厂房、改造的储茧楼、浇筑的场地等现有价值进行评估，具体以现场实际情况为准。经本院依法委托常州建瀚工程咨询有限公司于2020年7月15日出具工程造价咨询报告书，结论为：涉及评估项目的的分部分项价值为：1.大门柱墩及墙体加高项目工程造价为38252.02元,2.场地下水道项目工程造价为148000.30元，3.车间四周隔墙工程造价为39697.06元，4.东侧围墙项目工程造价为2319.20元，5.中间钢结构部分工程造价为79719.08元，6.钢结构屋面工程造价为204048.76元，7.现浇楼梯部分工程造价为11075.23元，8.东侧围墙山墙加高部分工程造价为16832.22元，9.二层加层部分工程造价为376538.32元，10.其他设施及补充项部分工程造价为14400元，以上项目合计930882.19元，其中人工费202680.63元，材料费614664.72元，施工机具使用费26459.47元，企业管理费59571.61元，利润27505.82元；措施项目148367.40元，其中单价措施项目费95508.29元，总价项目措施费52859.11元，安全文明施工费31818.10元；规费40256.01元；税金100755.50元；工程总价为1220261.10元。后被告村委会对上述工程造价咨询报告书提出异议，常州建瀚工程咨询有限公司于2020年9月28日出具回复函，载明：“房屋及基建设施不能等同于设备的残值（即现有价值）计算，设备有载明的寿命期，而建筑物无确定的使用寿命期，再者此部分设施仍在使用期且发挥其使用价值和功能，也不能等同于简单的拆迁评估。另原告在添置该涉案设施、场地浇筑、钢结构制作安装、屋面加层等未考虑今后交由别人使用，故其在材料购置、人工使用、机械配置等方面处处本着‘花小钱办大事’的原则，其建造成本也大大缩小，如按原施工程序及方法施工不能体现当地的实际价格。据此，有两种方案供法官参考：1.根据以往类似经验，该房屋及设施在重置价格的基础上打7折计算，即等于1220261.1*0.7=854182.77元。2.根据消费者物价指数（CPI）考虑价格水平检测及调控水平，以现有重置价格倒推其实际发生的建造成本，即A*(1+4%)n-1=1220261.10,其中A为现有价格，4%为社会平均增长率，n为建造年数（n=13，即平均以2006年完工至2019年原告起诉结束），A=762171.48元（此方案考虑了已使用了年数的折旧与假设原告不添置设备及建造房屋而将告部分钱存入银行而得到的利息相互抵消）。”第二、三次庭审中，原告委托诉讼代理人陈述，评估费12500元原告已经缴纳，关于涉案房屋改造扩建所花费的成本除了第一次庭审中提供的证据三钢结构结算凭证复印件、工程计算单复印件以外没有其他证据提供，据原告方了解，有人租着案涉房屋做红木家具，本案情况特殊，原告本人及家庭比较困难，本人也有疾病在身，导致合同无法履行，在原、被告双方协商过程中，同意被告将原告的添置的房产设备设施予以转租，至今已经十五年，期间原告方没有得到任何一分钱，现在合同到期了，原告与被告当时的负责人商量，当时负责人也同意对原告进行适当补偿，因为毕竟原告花了很多钱添置了房产，而且对被告来讲现有的房产也是可以充分利用的，而且从现有的行政管理法来讲，如果将现有的添置房产拆除再重新去做基本上不可能，因此请求法庭从有利于社会稳定、生产等方面出发依法支持原告的诉讼请求；原告认为应当采纳常州建瀚工程咨询有限公司提供的方案一；对于被告提供的代理词意见中明确对原告添附的设施和扩建部分不再使用要求原告予以拆除并恢复原状，原告认为被告意见认为原告的添附对被告来说目前没有任何价值，要求原告拆除并恢复原状，应该另案起诉，该房屋目前仍由被告出租给他人使用，被告所述的目前没有任何价值，原告不认可；对被告主张的在后来出租的过程中以50000万元的租金折抵维修费用的意见，原告对此情况不清楚，被告也未提供证据，因此，原告不予认可；对被告代理词中陈述的同意以350000元的价格收购原告添附的所有设施原告方不同意，作为承租方原告对添附部分是有着合理的预期，现被告方在合同到期后未通知原告的情况下转租他人，使原告丧失了优先租赁权，导致原告无法运用其添附物的价值，原告方产生损失，且村委对于原告方的添附物进行出租利用产生收益约11年，原告也未得到任何好处，原告损失不是350000元能弥补的。第二、三次庭审中，被告委托诉讼代理人陈述，对工程造价咨询报告书真实性无异议，但是与本案没有关联性，该工程造价咨询报告书反映的是涉案标的重置价值，不是对现有价值的评估，因此，不能证明原告所证明的目的；涉案的房屋及附属结构现在没有出租给其他人，闲置状态，如果要租的话，必须经过平台公开招租；原告诉讼请求为折价补偿因租赁合同增加的房产设施费用，因租赁协议未约定租赁期满后权属归属及利益的比例分配，同时原告的添附对于被告来说目前没有任何价值，故双方合同期满，原告应对增加的设施予以拆除并恢复原状，其请求应予驳回；诉讼过程中，原告方委托的是现有价值予以评估，而评估机构对重置的造价予以评估，后出具的回复函中也仅是对设施存在使用价值的情况下按重置价格打折来考虑其存有价值，而不是现有价值，完全不符合委托本意及审理目的，工程造价咨询报告书也没有提及到被告在出租期间花费了50000元予以维修，该维修的价值没有体现；考虑到原告拆除添附物后没有任何价值，恢复原状也需要付出一部分资金，被告同意按350000元的价格收购原告添附的所有设施，但需扣除原告没有支付给被告的5年5个月零10天的租金及在出租过程中以50000元租金折抵的维修费用约215000元，故被告收购原告的实际支付款项为135000元。以上事实，由原告提供的承包协议书、证明、钢结构结算凭证复印件、工程结算单、工程造价咨询报告书、咨询费发票，原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人庭审陈述等证据附卷佐证。本院认为，合法的房屋租赁合同关系受法律保护。原、被告签订的承包协议书对租赁物、租赁期限、租金标准等进行了明确约定，该承包协议书其性质为房屋租赁合同，该房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力，合同双方当事人应按合同约定履行各自义务。原告承租被告的房屋后在原有平房基础上进行加层，将场地改造为水泥地坪并加盖钢结构操作棚以及烘灶等其他设施，原告的行为属于扩建，且扩建部分已经与原房屋形成一个整体，之后的承租人也对上述扩建设施进行利用，本着有利于生产生活和节约资源的原则，承租人与出租人租赁合同到期或解除后，对于扩建部分应妥善处理，结合本案实际应采用折价方式解决。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。根据承包协议书的约定内容，原告的扩建行为系经过被告同意后实施，但原告扩建行为未办理合法建设手续，故对于扩建费用应由双方按照过错分担。对于扩建造价费用的认定问题。对于常州建瀚工程咨询有限公司出具的工程造价咨询报告书与回复函，系本院依法委托具备鉴定资质的鉴定机构作出，程序合法，故本院依法确认工程造价咨询报告书与回复函的证明效力。常州建瀚工程咨询有限公司出具的回复函中载明两种计算方案，对于第二种方案系根据消费者物价指数（CPI）考虑价格水平检测及调控水平得出，明显比第一种根据类似经验得出的方案更为客观，故根据鉴定部门意见本院依法认定扩建造价费用为762171.48元。结合本案实际，原、被告对于未办理合法建设手续进行扩建的行为过错相当，均系明知，且参考原告提供的证明其扩建费用的钢结构结算凭证复印件、工程结算单，本院依法酌定扩建造价费用按照50%、50%的比例分担，故被告村委会应支付原告扩建造价费用381085.74元。对原告主张的优先承租权问题以及被告主张的欠付租金等问题与本案非同一请求权基础，故本案不作处理。被告村委会经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对质证权利的放弃。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告溧阳市天目湖镇（区）田家山村村民委员会于本判决生效之日起10日内支付原告匡火彬扩建造价费用381085.74元。二、驳回原告匡火彬的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12467元，鉴定费12500元，合计24967元（已由原告预交），由原告匡火彬负担13828元，被告溧阳市天目湖镇（区）田家山村村民委员会负担11139元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12467元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本院履行款账户，户名：溧阳市人民法院，账号：62×××22，开户行：中国银行股份有限公司溧阳天目支行。审 判 长  王春伟人民陪审员  杨海斌人民陪审员  鲍继方二〇二〇年十二月三日书 记 员  潘 陈