福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终1554号 上诉人（原审被告）：何国新，男，1973年5月12日出生，汉族，职工，住福建省武平县。 被上诉人（原审原告）：泉州世茂三远物业服务有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区津淮街东段**燃气大厦****1808,统一社会信用代码91350503751368594K。 法定代表人：邱华平，总经理。 委托诉讼代理人：王禾蓉，系该公司员工。 上诉人何国新因与被上诉人泉州世茂三远物业服务有限公司（以下简称“三远物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省武平县人民法院（2020）闽0824民初1966号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何国新上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，并改判被上诉人支付给上诉人各项损失费1000元，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.自从交房后，三远物业公司未向上诉人提供物业服务，上诉人一直在自行管理自己，包括公共通道的防水处理，绿化维护、保洁安保，公共走廊和楼梯的照明电费也是自行缴交。2.三远物业公司进驻上诉人小区未经业主表决确定，该公司物业费没有物价部门定价，也未与业主协商。3.本案《物业服务合同》有瑕疵，按照物权法和物业管理条例的有关规定，要超过一半以上的业主表决同意才能选聘物业，小区从未召开业主大会，此合同签订不合法。4.《物业服务合同》的合同条款存在不公平，小区内部是0.7元每平方米计算，被上诉人未向临街店面住户提供物业服务却以1.2元每平方计算物业费。 三远物业公司辩称，1.上诉人以“自雇保洁”为由拒缴物业服务费的理由不能成立，答辩人也未收到保洁不到位、墙壁裂痕及渗水的类似反映。上诉人自行委托的行为无售后保障，可能侵犯物业共有人及物业服务企业的合法权益。2.公共区域照明事实存在，上诉人依法应当缴纳公摊电费。增加的照明是未经物业共有人及物业服务企业同意私自加装。3.《物业服务合同》的签订合法有效，上诉人以所谓自给自足为由拒绝缴纳物业费没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 三远物业公司向一审法院起诉请求：判令被告何国新支付自2017年6月1日起至2019年12月31日止拖欠的物业服务费11,696.19元、违约金4,293.5元，公摊电费14.5元，合计16,004.19元。 一审法院认定事实：何国新系武平县宏祥华都D地块小区D1栋B-90-91-92-93-94号商铺业主，其拥有的物业包括D1B-90面积55．32㎡、D1B-91面积63．97㎡、D1B-92面积60．84㎡、D1B-93面积60．59㎡、D1B-94面积73．68㎡店铺，合计面积314．4㎡。2017年5月26日，武平县宏祥华都D地块小区业主委员会与三远物业公司签订《宏祥华都物业服务合同》一份，约定：宏祥华都D地块小区的物业服务由原告负责服务，期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止；物业服务收费标准为：商铺每月按1．2元/㎡计算，均应当月交清，如未按时足额支付，应按每日1‰的标准支付违约金。合同签订后，原告派员进驻宏祥华都D地块小区，按约提供物业服务。何国新未按上述合同约定向三远物业公司缴纳物业服务费，至2019年12月31日，尚欠物业服务费11,695.68元（314．4㎡×31月×1．2元/㎡·月）。被告于2020年3月29日收到原告通过顺丰速运寄送的《缴费通知单》，原告进行书面催缴，要求被告于2020年3月31日交清物业费用。另查，原告泉州市三远物业管理有限公司于2019年10月16日将名称变更为泉州世茂三远物业服务有限公司。 一审法院认为，本案争议焦点是：1、案涉《宏祥华都物业服务合同》是否有效？2、被告是否应当交纳物业服务费用？3、物业服务费用的标准如何确定？关于案涉《宏祥华都物业服务合同》效力的问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。由建设单位、业主委员会出面签订的物业服务合同，属于为所有业主订立的合同，合同依法成立后，对所有业主均具有约束力，业主基于该合同既享有权利，享受物业服务企业提供的物业服务，又受该合同约束，应当履行交纳物业服务费用。本案中，三远物业公司系由业主委员会聘请，双方签订《宏祥华都物业服务合同》，武平县住房和城乡规划建设局、武平县城市管理行政执法局、武平县平川街道办事处（原武平县平川镇人民政府）等单位见证，生效的（2020）闽08终426号判决维持了（2019）闽0824民初2972号泉州世茂三远物业服务有限公司与武平县天安城市建设投资发展有限公司物业服务合同纠纷一案的民事判决，上述两份判决均也认定《宏祥华都物业服务合同》为有效合同。故《宏祥华都物业服务合同》为有效合同，具有法律效力，该合同对宏祥华都D地块小区业主具有法律约束力。关于被告是否应当交纳物业服务费用问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。据此，物业服务涉及建筑物区分所有权的整体性，共有部分的管理和利用必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准。物业费用的交纳义务对全体业主而言都是均等，否则物业服务关系的稳定性和确定性将会被打破，影响全体共有人的正常居住生活和正常生活权利的合理实现。部分业主以没有实际居住或无需使用公共设施等理由，认为未享受或者无需接受相关物业服务，有损业主自治机制和物业服务秩序，不应得到支持。本案中，被告作为宏祥华都小区业主之一，认为其店铺为沿街商铺，具有独立性，未享受到原告的物业服务，无需支付物业费，违反了上述法律规定，不予支持。关于物业服务费用的标准问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”。本案中，原告根据武平县物价局文件收取案涉小区商业店铺的物业服务费1．2元/月/平方米，没有违规收费，符合法律规定，予以支持。《宏祥华都物业服务合同》第十六条“业主违反本合同第七、第八条约定，经原告书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之一标准向原告支付违约金”的约定，被告于2020年3月29日收到原告通过顺丰速运寄送的《缴费通知单》，原告要求被告于2020年3月31日缴清物业费用，本案被告经原告书面催缴，被告未能按时足额支付物业服务费，被告此后应当支付违约金。因此，本案违约金应于2020年4月1日始计算至物业服务费交清时止。综上，业主委员会与原告签订的《宏祥华都物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示、内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，该合同对业主具有约束力。何国新是《宏祥华都物业服务合同》项下权利义务的实际享受者和承担者，在三远物业公司提供相关物业服务后，应当按照约定正确履行缴纳物业管理费的合同义务。其以小区业主委员会无权代表业主个人签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业服务费，不予支持。其主张小区业主委员会并非全体业主选举产生，与本案无关，应另行依法主张权利。何国新主张三远物业公司服务工作不到位，保洁、电及房屋漏水等设施运转极不正常，没有提供充分证据予以证明，何国新以此为由拒绝缴纳物业费，不予支持。何国新对其所有的宏祥华都D地块物业情况无异议，就应当按照《宏祥华都物业服务合同》按时缴纳物业服务费，否则构成违约，应当承担违约责任。三远物业公司主张2017年6月1日至2019年12月31日的物业费11,696．19元，原告计算有误，该院变更为11,695．68元（314．4㎡×31月×1．2元/㎡·月）。其主张的公摊电费14．5元，予以支持。综上所述，对三远物业公司的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项，判决：一、何国新应于本判决生效后十日内支付泉州世茂三远物业服务有限公司11710.18元（包含2017年6月1日至2019年12月31日的物业服务费11,695.68元、公摊费14.5元）；二、何国新应于本判决生效后十日内支付泉州世茂三远物业服务有限公司自2020年4月1日起至物业服务费11695.68元交清日止按日千分之一计算的违约金。案件受理费200.2元，减半收取计100.1元，由何国新负担，限何国新于本判决生效后十日内交纳。 二审中，何国新补充提交以下证据：1.案涉小区图片一组，共同证明物业公司没有提供物业服务。2.历年电费明细（图片）一份，证明近三年业主所在公共区域照明用电自行缴费。3.《物业服务合同》复印件2张，证明合同的签订不合法。三远物业公司质证认为：对于证据1，其已根据物业服务合同的约定进行打扫和维修，至今均未收到卫生做得不到位、消防栓故障等类似反馈情况；对于证据2，上诉人已承认开发商于公共区域安装照明灯及电表，只是其认为照明过暗，未经物业共有人及物业服务企业同意私自加装；对于证据3不予认可，案涉的物业服务合同的依法签订，有相关职能部门的见证，合法有效。三远物业公司未提交新证据。本院经审查认为，对何国新提交的证据结合在案其他证据予以综合判定。 何国新对一审判决认定的事实提出如下异议：1.对“商铺每月按1．2元/㎡计算”有异议，认为该收费标准是没有依据的；2.对“合同签订后，原告派员进驻宏祥华都D地块小区，按约提供物业服务。”有异议，合同订立时小区业委会尚未成立，该合同订立不合法，不具有法律效力。三远物业公司对一审认定事实无异议。经审理查明，一审认定事实清楚，证据充分，对一审判决认定的事实予以确认并作为二审的事实认定。 本院认为，案涉《物业服务合同》经发生法律效力的的（2019）闽0824民初2972号民事判决确认为有效合同，具有法律效力。何国新作为宏祥华都D地块小区业主，该合同对其具有法律约束力。何国新认为物业服务合同不合法的上诉理由不能成立，不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持，何国新以自己商铺位于临街，与小区独立存在，实际未享受小区内的物业服务主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于本案小区住宅和商铺区分物业服务费标准的问题，三远物业公司依据武平县物价局文件对小区物业区分不同类型制定不同收费标准未违反法律规定，何国新认为该定价未与业主协商，区分收费不公平的理由不成立，本院亦不予支持。关于何国主张世茂物业公司应赔偿其各项损失1000元的上诉请求，何国新作为原审被告，其在原审中并未将该项主张作为反诉的诉讼请求提出，其在二审中提出该项诉讼请求，本院不予处理，何国新可就该项主张另行起诉处理。 综上，何国新的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费92元，由上诉人何国新负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 丁 斌 审判员 许虹菁 审判员 林 磊 二〇二〇年十二月八日 书记员 邹 毓 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；