四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终1480号 上诉人（原审原告、申请执行人）：泸州太昌建筑安装工程有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区大通路****。 法定代表人：王涛，董事长。 委托诉讼代理人：谭林，四川时代永嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张苓辉，四川时代永嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：黄山，男，1988年6月11日出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：熊良裕，江安县四面山法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、案外人）：高瑗，女，1989年11月23日出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：熊良裕，江安县四面山法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、被执行人）：江安县易通房地产开发有限责任公司，住所地四，住所地四川省江安县江安镇竹海路中段v> 法定代表人：刘佳荣。 委托诉讼代理人：熊建军，男，1954年4月24日出生，住四川省江安县，系公司员工。 上诉人泸州太昌建筑安装工程有限公司（以下简称太昌公司）因与被上诉人黄山、高瑗、江安县易通房地产开发有限责任公司（以下简称易通公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，并于2020年11月19日组织各方当事人进行了询问。本案现已审理终结。 太昌公司上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判准许执行江安县××乡××街商住楼××幢××层××号的门市；2.本案一二审诉讼费用由黄山、高瑗、易通公司负担。事实和理由：1.案涉不动产现仍登记在易通公司名下，仍属于易通公司房产。2.石思良与易通公司的挂靠协议，违反国家强制性法律规定，应属无效合同。石思良无权处分易通公司财产。3.石思良与黄泽友之间的转款凭条，只能证明二人之间的债权债务关系，与易通公司无关，而黄山、高瑗出示的证据不能证明案涉房产抵债的真实性。4.根据一审查明事实，案涉房产的购房款系抵扣欠款，在客观上不能取代购房款的支付。同时，仅凭租赁合同就认定黄山、高瑗占有案涉不动产，属于事实认定错误。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求依法改判。 黄山、高瑗答辩称：石思良与黄山的父亲黄泽友系朋友关系。2011年，石思良为开发修建江安县的商住楼，挂靠易通公司名下。因资金缺乏，便分三次向黄泽友借款52万元。小区建成后，因借款未还清，经协商，石思良于2018年12月23日将案涉不动产出售给黄山、高瑗，购房款以欠款抵扣，并实际交付，易通公司出具增值税发票款。后黄山、高瑗将案涉不动产出租。2019年6月，准备过户时才得知房产被查封。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 易通公司答辩称：案涉房地产项目系石思良挂靠易通公司实施，易通公司收取管理费。 太昌公司向一审法院起诉请求：1.判令准许执行江安县××乡××街商住楼××幢××层××号的门市；2.诉讼费用由黄山、高瑗、易通公司承担。 一审法院认定的事实：四川省宜宾市中级人民法院依据已经发生法律效力的泸州仲裁委员会（2017）泸仲字第218号仲裁裁决书，因被执行人易通公司未履行法律义务，太昌公司申请强制执行，该院于2018年7月30日依法立（2018）川15执190号案件强制执行，并于2019年6月12日以（2018）川15执190号之四协助执行通知书查封了登记在易通公司名下位于江安县××乡××街商住楼××幢××层××号××房。 2019年6月下旬，黄山、高瑗知晓房屋查封情况后，遂于2019年7月15日提出执行异议，要求中止对江安县××乡××街商住楼××幢××层××号××房的执行。 2019年7月25日该院作出（2019）川15执异114号执行异议裁定：中止对江安县××乡××街商住楼××幢××层××号××房的执行。 太昌公司于2019年8月收悉上述执行异议裁定，并于2019年8月13日提起执行异议之诉。 另查明，2011年8月2日易通公司（甲方）与石思良（乙方）签订了《合作协议》约定：“一、由乙方出资在江安县大妙乡场镇以出让方式获得位于江安县大妙乡场镇江安出让（2009）6号宗地的使用权。……乙方将全额出资对该宗地进行商品房开发……三、甲方应提供乙方在修建开发中的一切手续，直接至本项目结束为止。……”甲方易通公司盖章，易遵全加盖印章。乙方石思良签字。 黄泽友系黄山父亲，2012年7月11日黄泽友向石思良转款120000元，2012年9月15日黄泽友向石思良转款100000元，2013年1月31日黄泽友向石思良转款300000元，上述三笔款项共计520000元。石思良认可上述款项系其向黄泽友的借款，因其于2018年尚未还清上述借款，故与黄泽友协商，用门面抵借款。 黄山、高瑗系夫妻关系，2018年12月23日，黄山、高瑗与易通公司签订了《商品房买卖合同》约定：黄山、高瑗向易通公司购买江安县××乡××街商住楼××幢××层××号××房，房屋预测建筑面积41.24平方米，按建筑面积计算，单价为3600元，总价款148464元，约定一次性付清。出卖人应当于2019年1月1日前向买受人交付该商品房。买受人同意委托石思良在商品房交付之日起240日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。易通公司于2018年12月24日向黄山、高瑗开具《四川增值税普通发票》。2019年1月18日黄山就案涉房屋与李林昌签订了《房屋租赁合同》将房屋租赁给李林昌使用。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，黄山、高瑗需同时满足前述四种情形才能排除执行。虽太昌公司称案涉《商品房买卖合同》系随时可伪造、制作的证据，但太昌公司未就该份证据系伪造或事后制作提供证据证明，故该院对太昌公司的意见不予采信。该院确认黄山、高瑗与易通公司签订的《商品房买卖合同》签订的时间为2018年12月23日，系在人民法院查封案涉房屋之前。虽太昌公司称黄山、高瑗对未办理过户登记具有过错，但《商品房买卖合同》约定案涉房屋交付时间为2019年1月1日前，石思良陈述案涉房屋于《商品房买卖合同》签订后即交付，即是于2018年12月23日后交付，而《商品房买卖合同》中约定石思良在商品房交付之日起240日内为黄山、高瑗办理权属转移登记，至房屋查封之时，合同约定的权属转移登记日期尚未届满，故黄山、高瑗对案涉房屋未办理过户登记无过错。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、黄山、高瑗是否在人民法院查封前已合法占有案涉房屋；二、黄山、高瑗是否支付全部价款。对上述两个争议焦点评析如下： 针对争议焦点一：即黄山、高瑗是否在人民法院查封前已合法占有案涉房屋的问题。该院认为，黄山、高瑗已合法占有案涉房屋。理由如下：黄山、高瑗提交了黄山与承租人李林昌签订的《房屋租赁合同》及房屋使用的照片，太昌公司称《房屋租赁合同》系可伪造的证据，但未提供证据证明，故对太昌公司的意见不予采信。结合案涉房屋使用的照片，该院确认案涉房屋已使用。太昌公司称案涉房屋未产生水电费，与情理不符，黄山、高瑗解释系因承租人李林昌在附近还有其他门面，该门面只用于堆放杂物，故未产生水电，该解释合理，故该院对太昌公司的意见不予采信。该院确认黄山、高瑗已合法占有案涉房屋。 针对争议焦点二：即黄山、高瑗是否支付全部价款的问题，该院认为案涉房屋系以房抵债所得，应视为房款已付清，理由如下：黄山、高瑗提供了黄泽友向石思良的转账依据，石思良也出庭作证，可以证实因石思良差欠黄泽友的借款，故用案涉房屋抵偿黄泽友的借款。石思良挂靠易通公司修建案涉工程，石思良作为实际修建方对案涉房屋具有处分权。易通公司称石思良对本案房屋无处分权，石思良收款不能认定为易通公司收款的理由不能成立，不予支持。本案的商品房买卖合同是在石思良未全额清偿借款的情况下，经重新协商，将部分借款法律关系转变为商品房买卖合同关系，将部分借款转化为已付房款，并对房屋交付、过户登记等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案石思良与黄泽友经协商一致将部分借款关系转化为商品房买卖合同关系，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。故太昌公司称因黄山、高瑗通过以房抵债取得案涉房屋，不应保护的理由不能成立，该院不予支持。该院认为黄山、高瑗房款系借款转款而来，应视为已交清房款。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回泸州太昌建筑安装工程有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由泸州太昌建筑安装工程有限公司负担。 本院二审期间，黄山、高瑗提交了房屋租金收据，拟证明在人民法院查封案涉房屋前，其已将该房屋出租，并收取了租金。太昌公司发表质证意见认为，对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，其不能达到黄山、高瑗所主张的证明目的。易通公司发表质证意见认为，对该证据真实性无异议。本院认证认为，该证据系黄山、高瑗单方制作，并无其他证据予以印证，故对该证据不予采信。 本院二审查明事实与一审查明一致。 本院认为，本案二审争议的焦点为：黄山、高瑗对案涉房产是否享有排除人民法院强制执行的权益。 本案中，太昌公司申请执行的债权为一般金钱债权，案外人黄山、高瑗主张其对案涉房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，能够阻却执行。对此，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该条规定的上述四个要件，该条意欲保护的是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，案外人主张对不动产享有的实体权益只有在同时满足该条四个要件事实情形下，方能阻却执行。而本案中，黄山、高瑗主张其是以借款抵扣购房款，那么判断其主张的基于抵偿借款为目的而受让的案涉房屋，其享有的权利是否属于前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的保护对象范围，是本案争议的关键问题。本院认为，虽然黄山、高瑗与易通公司签订了《商品房买卖合同》,但其目的在于消灭黄山之父黄泽友与石思良之间的民间借贷债务，双方签订《商品房买卖合同》应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的实际履行方式，在完成相关房屋的过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，黄山、高瑗与易通公司之间并非基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，其在以物抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变其在本质上是普通金钱债权人的地位，其所享有的权利亦不应优于其他普通债权人。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的适用条件，对于黄山、高瑗以其对案涉房屋享有优先于普通金钱债权的物权期待权为由，要求阻却人民法院对案涉房屋的强制执行的上诉主张，本院不予支持。在此情况下，本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，已无逐一进行审查认定的必要。 综上所述，易通公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款一项的规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民初89号民事判决； 二、准许执行四川省江安县××乡××街商住楼××幢××层××号的门市。 一审案件受理费80元、二审案件受理费80元，均由黄山、高瑗负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒲 杨 审 判 员  管雄亚 审 判 员  李 春 二〇二〇年十二月七日 法官助理  杨 迅 书 记 员  贾春丽