辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13894号上诉人（原审原告）：李一男，男，1986年5月17日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人：焦健，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审被告）：王海玲，女，1980年1月5日出生，满族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：李婷，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：沈阳市房产事业发展集团有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路**1204B。法定代表人：尹承伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：刁晨航，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。上诉人李一男与被上诉人王海玲、沈阳市房产事业发展集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初7023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李一男上诉请求：1、依法撤销原判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。2、请求法院判令本案一审、二审等全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实错误，调解协议中被上诉人与第三人之间的合同解除时间应为2019年10月25日，并不是调解书下发的时间。从《解除合同通知函》的效力分析，该解除行为已经生效，双方的合同于被上诉人2019年10月25日，被上诉人收到解除通知书时解除。从调解书内容的文字表述分析，法院确认的是第三人的解除行为。从被上诉人缴纳租金数额及保证金数额来看，双方解除的时间为2019年10月25日。原审法院认定房屋租赁合同于2019年4月27日解除，与事实不符，因此租金计算错误。被上诉人王海玲辩称：同意一审判决。被上诉人沈阳市房产事业发展集团有限公司辩称：同意上诉人意见。原审原告李一男向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除原、被告双方于2019年5月18日签订的《房屋租赁合同》；2.请求法院判令被告向原告返还2019年11月1日至2020年5月31日房屋租金96250元；3.请求法院判令因被告违反合同约定，提前收回房屋应向原告支付的违约金24750元；4.请求法院判令被告承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2018年3月15日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》一份，约定第三人将位于沈阳市于洪区2门、3门（案涉房屋）、4门房屋租给被告使用，租赁期限为3年，自2018年5月31日起至2021年5月30日止，租金总价为402000元，履约保证金为67000元。该合同签订后，被告向第三人支付了首年租金及履约保证金，第三人将3处门市房交付给被告使用，并允许被告进行转租。2019年5月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于沈阳市于洪区3门房屋转租给原告，用于经营西点店，租赁期限为2年，自2019年6月1日起至2021年5月31日止，年租金为165000元，履约保证金为30000元，如被告违反合同约定提前收回房屋，应按合同年租金总额的15%支付违约金。该合同签订后，被告将涉案3门房屋交付给原告使用，原告向被告交纳保证金30000元，并两次交付租金至2020年5月31日。另查明，2019年5月30日，被告以第三人出租的沈阳市于洪区4门房屋存在漏水情况为由，仅向第三人支付了2门、3门半年房租137870元。2019年7月3日，被告向第三人发出《退租通知函》，要求与第三人解除沈阳市于洪区4门房屋的租赁合同。2019年10月25日，第三人向原告发出《解除合同告知函》，以被告未全额交纳租金为由，要求与被告解除双方2018年3月15日签订的《房屋租赁合同》。2020年1月21日，被告王海玲作为原告向本院提起诉讼，要求确认第三人房产公司解除合同无效。该案审理过程中，被告王海玲与第三人房产公司达成和解，本院于2020年4月27日出具（2020）辽0114民初1904号民事调解书，对调解协议予以确认，调解书内容为：一、确认原告王海玲与被告沈阳市房产事业发展集团有限公司于2018年3月15日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告沈阳市房产事业发展集团有限公司无需向原告王海玲返还保证金67000元；原告王海玲无需再向被告沈阳市房产事业发展集团有限公司支付任何租金；双方关于该《房屋租赁合同》不再互负任何权利义务；三、双方再无其他纠纷。再查明，2019年10月末，第三人告知原告已与被告解除租赁合同，并与原告协商是否继续承租房屋事宜。原告向第三人表示因已将2019年11月至2020年5月的租金交纳给了被告，无法向第三人交纳，但承诺向被告追讨2019年11月1日至2020年5月31日期间的租金后，交纳给第三人。2020年期间，原告李一男与第三人房产公司签订租赁协议，约定由原告李一男继续承租沈阳市于洪区3门房屋，租赁期自2020年6月1日至2021年5月31日，原告李一男交纳了半年的租金82500元。2020年6月19日，被告退还原告履约保证金30000元。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，被告作为承租人其与第三人之间的原租赁合同解除后，必然导致原、被告之间的转租合同无法继续履行，故原告要求解除2019年5月18日其与被告签订的《房屋租赁合同》的请求合理，本院予以支持。关于原租赁合同解除时间问题。在被告王海玲作为原告向本院提起诉讼，要求确认第三人房产公司解除合同无效一案的审理过程中，被告王海玲与第三人房产公司于2020年4月27日达成和解协议，解除了原租赁合同，且双方明确第三人房产公司无需向被告王海玲返还保证金，被告王海玲无需再向第三人房产公司支付任何租金，双方关于该《房屋租赁合同》不再互负任何权利义务。从被告与第三人签订的调解协议内容来看，应理解为截止至调解协议签订当日，被告与第三人之间不再互付任何权利义务，故原租赁合同的解除时间应确认为调解协议签订当日，即2020年4月27日。如按第三人主张协议解除时间为2019年10月25日，则被告实际缴纳的房租与保证金总额已超过截止2019年10月25日应付租金总额，明显不符合常理，且也与调解协议中双方不再互负任何权利义务的约定相矛盾。故第三人的陈述意见，本院不予采纳，并确认原租赁合同的解除时间为2020年4月27日。即自2020年4月27日起，原、被告之间的转租合同无法继续履行，故原、被告之间的转租合同亦应于2020年4月27日解除。关于被告应返还租金问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告之间的转租合同解除后，被告应返还原告2020年4月27日至2020年5月31日期间的租金15822元（165000元÷365天×35天）。关于履约保证金部分。因被告已返还给原告，故本院不再予以支持。关于违约金部分。原、被告租赁合同中约定，如被告违反合同约定提前收回房屋，应按合同年租金总额的15%支付违约金。本案中，因被告与第三人协商解除了原租赁合同，导致原、被告之间的转租合同无法继续履行而解除，被告构成违约，应当承担违约责任。但鉴于本案原告已与第三人另行签订了租赁合同，原告实际一直占有、使用涉案房屋，并无实际损失，故本院依被告申请对违约金部分予以酌情调整，调整为年租金总额的5%，即8250元（165000元×5%）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，一审法院判决如下：一、原告李一男与被告王海玲签订的《房屋租赁合同》（2019年5月18日签订）于2020年4月27日解除；二、被告王海玲于本判决生效之日起十日内一次性返还原告李一男租赁费15822元；三、被告王海玲于本判决生效之日起十日内一次性给付原告李一男违约金8250元；四、驳回原告其他诉讼请求。如被告王海玲未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3046元，减半收取1523元，由原告李一男负担741元，由被告王海玲负担782元。本院二审期间，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋租金李一男向王海玲交付至2020年5月31日。2020年6月1日，上诉人李一男与原审第三人沈阳市房产事业发展集团有限公司签订租赁合同，李一男向原审第三人支付租金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，原审第三人沈阳市房产事业发展集团有限公司与被上诉人王海玲签订房屋租赁合同，租赁包含本案诉争房屋在内的3套房屋，租期三年。2019年5月28日，王海玲将案涉房屋转租给上诉人李一男，租期为最后两年。2020年4月27日作出调解书，调解书确认被上诉人王海玲与原审第三人签订的租赁合同解除，双方之间没有其他争议。故合同解除之后王海玲无权再出租房屋，无权占有租金，一审法院以此时间认定转租人王海玲与次承租人李一男之间的转租合同解除，及作为王海玲退还租金的时间依据，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3046元，由上诉人李一男承担。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  周濛审判员  杨帆二〇二〇年十二月八日法官助理勾雪峰书记员刘圆芳本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。