广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9005号上诉人（原审被告）：牛兴俊，男，1989年10月4日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：彭军，广东东维律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄浩滨，广东东维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所地广东省惠州市*******第13层。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。上诉人牛兴俊因与被上诉人惠州市中鹏物业管理有限公司（下称“中鹏公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠城区人民法院（2020）粤1302民初1199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。牛兴俊上诉请求：1.撤销原审判决第三项；2.一审、二审的诉讼费用由中鹏公司负担。事实与理由：一审认为《致御景花园小区业主的一封信》中提到物业更换过渡期间，仍由惠州市中鹏物业管理公司为御景花园小区管理服务，但是该意见仅为行政指导性质，不具有法律强制性，并未要求一定要执行。而根据《会议纪要》第二条：2017年10、11、12月份御景花园的物业服务管理费，待中鹏物业公司与小区业委会之合同效力纠纷诉讼案件最终结果确认后，由权利方依据法律、合同规定收取。根据《物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；第八十一条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”，根据惠州市******业主大会第二次会议，通过了授权业主委员会选聘新的物业公司的决定，后小区经困难重重后终于合法选出新的物业公司并签订新的物业服务合同。根据已发生法律效力的民事判决（2017）粤1322民初4271号判决载明：被上诉人与小区开发商所签订的《前期物业服务合同》已于2017年9月30日终止，不再对本小区业主发生法律效力。根据国务院《物业管理条例》第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。根据《合同法》第九十二条：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。现新的物业服务合同已经于2017年9月30日发生法律效力，《前期物业服务合同》已终止，小区业主委员会已通知中鹏公司要求进行更换物业事宜，但中鹏公司依旧充耳不闻，蛮横强行驻留小区，明显违反法律、违背诚实信用原则。惠州市房产管理局作为其主管机构，也向原告发出《责令限期退出物业管理区域通知书》责令其退出：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。根据上述缘由，可以确认中鹏公司的收费期限截止于2017年9月30日，其后的收费并无法律依据。据此，一审判决第三项以存在事实上的物业服务关系为由，要求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，认定事实有误，适用法律不当。为了依法维护法律尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院查明事实，依法撤销原判，改为支持上诉人的上诉请求。2020年11月13日，牛兴俊提交上诉补充意见称，一、被上诉人要求上诉人支付2015年3月至2017年9月期间物业管理费、分摊水电费的诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院不应予以支持。被上诉人于2020年1月10日向惠城区人民法院提起诉讼，请求上诉人支付物业管理费及分摊水电费。根据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”以及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，普通诉讼时效的期间为二年。按照双方签订的《御景花园前期物业服务协议》约定，上诉人每月缴纳当月的物业管理费、分摊水电费给被上诉人，上诉人没有按时缴纳物业管理费、分摊水电费，被上诉人即知道权利受到损害，诉讼时效起算。自上诉人未缴纳物业管理费之日起至被上诉人起诉之日止，上诉人从未收到过被上诉人的任何催缴通知，被上诉人在一审期间提交的两张缴费通知单，其中一张缴费金额为2617.35元，另一张缴费金额为274.25元，均不是每月的催缴通知，且该两张缴费通知单仅有被上诉人印章，而没有上诉人的任何签收印迹，显然是被上诉人为应付本案诉讼而单方制作的虚假证据。2020年1月10日被上诉人向法院起诉主张权利，应适用《中华人民共和国民法通则》关于时效期间的规定，即2年。被上诉人主张的2017年9月前的债权已超过了法定2年的诉讼时效期间，依法不应支持。由于双方约定物业管理费、分摊水电费是每月缴纳的，故2015年3月至2017年9月期间的物业管理费、分摊水电费已超过诉讼时效，对于已超过诉讼时效的物业费及分摊水电费，一审法院不应予以支持。二、双方签订的前期物业服务协议已于2017年9月30日终止，上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系，被上诉人无权要求上诉人支付2017年10月至2018年1月的物业管理费。2016年10月8日，御景花园业主大会表决通过了以公开招投标方式选聘新物业的决议，并于2017年6月16日委托委托惠州嘉实招标代理有限公司发出招标公告进行公开招标，经过评选，于2017年9月30日与银湾物业签订了新的物业服务合同。根据博罗县人民法院作出的（2017）粤1322民初4271号生效民事判决，御景花园业主大会通过合法程序进行招标，与银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》合法有效，新的物业服务合同于2017年9月30日发生法律效力，《前期物业服务合同》于新物业服务合同生效之日终止。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》依法已于2017年9月30日终止，双方之间已不存在物业服务合同关系，被上诉人无权要求上诉人支付合同关系终止之后的物业费。2017年10月1日，御景花园业委会通知被上诉人与新物业进行交接并撤出小区，但被上诉人一直未退出小区，并对新老物业交接及合同终止后的物业费收取等问题，双方产生了较大的争议。2017年10月18日，惠城区江南街道办以《致御景花园小区业主的一封信》的公开信方式，向御景花园业主提出过渡期间产生的物业服务费仍由被上诉人收取的意见。这封公开信仅仅是街道办作为协调御景花园小区新老物业交接的指导性意见，其并不是业主与被上诉人共同协商达成的协议，也不是相关职能部门作出的行政决定，没有对上诉人及被上诉人产生新的物业服务关系，也不具有法律约束力。但是，在2018年1月20日由御景花园业委会代表、被上诉人及江南街道办各方共同签订的《会议纪要》中，则明确了“2017年10、11、12月份御景花园的物业服务管理费，待诉讼案件最终结果确认后，由权利方依据法律、合同规定收取”，该会议纪要经各方当事人共同签名确认，对上诉人及被上诉人均具有约束力。根据该会议纪要及法院生效判决，2017年9月30日新物业服务合同发生法律效力，有权收取物业费的权利方为银湾物业公司，并非被上诉人，因此被上诉人无权要求上诉人支付2017年10月至2018年1月期间的物业费。三、被上诉人无权以存在事实上的物业服务关系为由，请求上诉人支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》于2017年9月30日终止，根据《广东省物业管理条例》第五十条第二款“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域”的规定，被上诉人作为涉讼小区的前期物业管理，应当于物业服务合同终止之日起15日内（即2017年10月15日前）退出小区。但是被上诉人在收到御景花园业委会交接通知后却一直不退出小区，并且在江南街道办于2017年10月18日提出“惠州市中鹏物业管理有限公司（即被上诉人）在本周内将移交清单提交给联合工作组”的意见，以及惠州市房产管理局向被上诉人作出《责令限期退出物业管理区域通知书》责令被上诉人限期退出御景花园的情况下，仍然拒不退出小区，并以提起诉讼、等待诉讼结果为由强行管理。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后……物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，被上诉人与小区业主之间的物业服务合同的权利义务已经于2017年9月30日终止，被上诉人拒不退出小区，无权以存在事实物业服务为由要求上诉人支付2017年10月至2018年1月期间的物业管理费。另，2017年3月惠州市顺泽物业管理服务有限公司入驻御景花园期间，上诉人已向顺泽物业交纳了2017年3月、4月的物业费314元。综上，被上诉人无权要求上诉人支付2015年3月至2018年1月期间的物业费。以上补充上诉意见，敬请二审法院依法改判。中鹏公司未在法定期间提交答辩意见，不影响本院审理。中鹏公司向原审法院起诉请求：1.牛兴俊支付2015年3月1日-2018年1月20日的物业费3878.09元，水费505.54元，公摊电费1087.88元，共计5471.51元；2.牛兴俊支付违约金2079.18元（从2018年2月1日开始按同期贷款利率万分之五计收至起诉之日止）以上合计7550.69元；3.牛兴俊承担诉讼费。原审法院认定事实：被告牛兴俊为鹏达御景花园小区业主，其房屋位于惠州市***********************，房屋用途为住宅，建筑面积为116.46平方米。被告牛兴俊于2013年5月30日收楼，其与原告中鹏公司签订《前期物业服务协议》，协定原告中鹏公司为鹏达御景花园提供物业管理服务，协议约定：业主按照协议约定接受惠州市中鹏物业管理有限公司提供的服务，按时交纳物业管理服务费用和其他费用，惠州市中鹏物业管理有限公司应履行协议规定的服务内容和质量标准。业主按照其拥有的物业建筑面积缴纳物业管理服务费，住宅收取标准为1.35元/月/平方米，物业服务费用按月交纳，逾期未交纳从逾期之日起按每天千分之三加收滞纳金。协议未约定服务期限。2015年3月起被告牛兴俊未缴纳公摊电费，自2015年10月起未缴纳水费，共欠水费505.54元，欠公摊电费1087.88元，2016年1月起未缴纳物业管理费。原告中鹏公司与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由原告中鹏公司为惠州市鹏达实业发展集团有限公司开发的位于惠州市*******的鹏达御景花园提供前期物业管理服务，双方约定服务期限自2013年5月30日至2018年6月1日。鹏达御景花园的业主委员会于2017年9月30日与上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，为此，原告中鹏公司诉至法院请求继续履行《前期物业服务合同》并确认惠州市******业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效，博罗县人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤1322民初4271号民事判决书，判决驳回原告中鹏公司惠州市中鹏物业管理有限公司的全部诉讼请求。2018年3月，原告中鹏公司与上海文化银湾物业管理有限公司就涉案小区的物业管理进行了交接，原告中鹏公司从涉案小区退场。原审法院分别向惠州市住房和城乡建设局以及惠州市惠城区人民政府江南街道办事处发出书面《函》。惠州市住房和城乡建设局复函称，2017年10月9日，御景花园小区业主委员会给原惠州市房产管理局反映有关问题并组织和带领部分业主多次通过网络问政、局长信箱、书记论坛、集体到原市房管局上访等形式要求对中鹏公司进行行政处罚，原惠州市房产管理局、区政法委江南街道办一直对各方进行协调，最后一次参与协调会是2018年1月20日，与江南街道办事处、御景花园新老物业公司、业主委员会代表各方签订书面会议纪要，御景花园业委会代表及新老物业公司代表在会议纪要上签名确认。原惠州市房产管理局于2017年11月7日向中鹏公司送达《责令限期退出物业管理区域通知书》，要求其于2017年11月30日前退出御景花园小区物业管理区域，因其未按照规定退出，故于2017年12月22日作出《行政处罚意见告知书》及《行政处罚听证告知书》，之后中鹏公司向惠州市房产管理局递交了《行政处罚听证申请书》及《行政处罚陈述申辩书》，鉴于相关各方一直在沟通协调，中鹏公司递交了《撤回听证申请书》《请求撤销处罚决定书》和《申请撤销行政处罚》，同时御景花园小区业主委员会于2018年1月23日向惠州市房产管理局递交了《请求暂缓处罚的函》，请求惠州市房产管理局暂缓对中鹏公司的行政处罚，故惠州市房产管理局根据当时处置的实际情况没有作出《行政处罚决定书》，没有实际执行《行政处罚告知书》中列明的处罚。惠州市惠城区人民政府江南街道办事处复函称：因御景花园小区新老物业交接纠纷，惠州市房产管理局牵头有关部分进行协商，2017年10月18日形成了《致御景花园小区业主的一封信》，告知御景花园业主，过渡期内仍由中鹏公司为御景花园小区管理服务，御景花园小区业主委员会应认真履行好职责，在过渡期间应协助监督原物业公司做好安保、车辆进出停放、垃圾清理、公共设施维护等工作，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由惠州市中鹏物业管理有限公司收取等内容；同时确认，《致御景花园小区业主的一封信》形成后，街道办、上湖塘居委会到御景花园小区每个楼栋电梯口进行张贴并发至原物业公司、业委会，并要求业委会在微信业主群公告，但《致御景花园小区业主的一封信》中并未确定过渡期至何时。另查一，原告中鹏公司为证实其对御景花园实际管理至2018年1月20日，提供了代缴小区水电费凭证，显示至2018年1月20日，御景花园小区的水电费仍由原告中鹏公司代缴。另查二，被告牛兴俊向原审法院提交了照片用于证明原告中鹏公司的服务不达标，但该照片均为复印件，未显示拍摄时间。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、牛兴俊应在本判决发生法律效力之日起十日内向惠州市中鹏物业管理有限公司支付2015年3月至2018年1月20日的物业费3878.09元，水费505.54、公摊电费1087.88元，上述合计为5471.51元；二、驳回惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由牛兴俊负担。本院二审期间，牛兴俊提交了以下证据：顺泽物业收款收据及惠州市******业主委员会出具的证明，拟证明房号11栋2002业主于2017年3月至4月期间实交给顺泽物业管理费为2个月，金额共计314元。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人牛兴俊应缴纳物业服务费用的期间如何确定以及上诉人牛兴俊的时效抗辩理由是否成立。《物业管理条例》第三十五条、第四十一条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《前期物业服务合同》合法有效，被上诉人中鹏公司提供了物业服务，上诉人牛兴俊作为业主，履行合同约定按时支付物业服务费用，关系到整个小区的正常运作。上诉人牛兴俊主张被上诉人中鹏公司履行物业服务存在各种问题，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定主张权利，无权以此为由拒交物业服务费。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2017年9月30日，御景花园小区业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，《前期物业服务合同》终止。上诉人牛兴俊未在《前期物业服务合同》终止的三个月前，由业主委员会将业主大会选聘物业服务企业的决定，书面告知物业服务企业，并给予被上诉人中鹏公司在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域的时间，违反了《广东省物业管理条例》第五十条的规定，2015年3月至2018年1月期间的物业服务费用，在上述规定的合理期间，上诉人牛兴俊应当支付。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判”以及第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，本院对上诉人牛兴俊在二审期间提出的时效抗辩不予采信。综上所述，牛兴俊的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人牛兴俊负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二〇年十一月三十日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美