天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4056号上诉人（原审被告，反诉原告）：菅爱民，男，1969年7月30日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：李广珍，男，1972年8月3日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人菅爱民因与被上诉人李广珍房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初10586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭。上诉人菅爱民到庭参加诉讼。被上诉人李广珍经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。菅爱民上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项,改判李广珍给付菅爱民转让费用11250元；2.本案一、二审诉讼费用由李广珍承担。事实和理由：1.原审法院现已查明李广珍将诉争房屋转让给了案外人苏某,但因菅爱民无法举证转让金额驳回了菅爱民的反诉请求。原审适用法律错误,依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十八条:“控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的,人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实。”以及第九十五条:“一方当事人控制证据无正当理由拒不提交,对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的,人民法院可以认定该主张成立。”李广珍将诉争房屋转让给案外人苏某,菅爱民无法举证,李广珍作为该证据的控制方,有义务向法庭说明转让金额,如不说明视为菅爱民主张的转让金额20万元成立,李广珍应给付菅爱民转让费用4万元。2.菅爱民从2019年11月11日至2020年3月27日租赁给李广珍的租金为56250元,李广珍将该租赁期房屋转让给了案外人,菅爱民认为李广珍转让给案外人苏某得转让金额,不可能低于租金56250元,按56250元的20%计算李广珍应给付菅爱民转让费用11250元。李广珍未到庭参加诉讼，未有答辩意见。李广珍向一审法院起诉请求：1．判令菅爱民退还保证金30000元；2.诉讼费由菅爱民承担。菅爱民向一审法院反诉请求：1.判令李广珍给付菅爱民转让费66000元；2.本案的诉讼费由李广珍承担。一审法院认定事实：天津市滨海新区塘沽永兴道33号房产登记在菅爱民名下。2015年3月28日，双方签订《协议书》，约定由李广珍承租案涉房屋，租赁期五年，自2015年3月28日至2020年3月27日，第一年租金为120000元，第二年租金130000元，第三年租金130000元，第四年租金140000元，第五年租金150000元。协议第四条约定“乙方（李广珍）需向甲方（菅爱民）交纳保证金30000元，用于对乙方不当行为的约束，待合同期满，如甲乙双方无争议，甲方须如数退还乙方；如在合同期内，乙方对该底商因各种原因造成损坏及功能设施发生故障的，由乙方修理复原，否则甲方有权从该保证金中扣除相应价款。”协议第七条约定“在本协议期内乙方如果没有征得甲方同意，不得私自转让该底商，如果在甲方同意的基础上转让，乙方必须给付甲方该底商转让收入的百分之二十。如乙方私自转让，甲方有权解除本协议。”协议签订当日，李广珍向菅爱民交纳保证金30000元。现双方协议已履行届满。以上事实有双方提供的《协议书》、菅爱民提交的《收条》及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，李广珍与菅爱民签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效，双方应依照约定全面履行己方义务。本案的争议焦点为：一、保证金应否退还；二、转让费用应否交纳。关于保证金一节，根据双方协议第四条约定，该保证金的主要用途为规范承租方的履约行为，若出现租赁房屋损坏或功能设施故障等情况，应从保证金中扣除相应维修费用。本案中，菅爱民对不退还保证金的抗辩理由为李广珍存在转让行为，且未向其支付转让费用，该抗辩意见不符合双方合同中对保证金的约定，不予采信。对李广珍要求菅爱民退还保证金的诉讼请求，依法予以支持。关于转让费用一节，双方的争议在于是转租还是转让。转租和转让的法律性质是不同的。转租是在租赁合同有效期限内承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用。转租涉及两个租赁关系，一个是出租人与承租人之间的租赁关系，另一个是承租人与次承租人之间的租赁关系。而租赁权的转让是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，此时仅存在一个租赁关系即受让第三人与出租人之间的租赁关系。本案中，李广珍自认只有经菅爱民同意的转租行为，并未转让。菅爱民提交其与案外人苏某、其与苏某亲戚小纪的通话录音三份，欲证明李广珍于2019年11月将案涉房屋全部转让给苏某，苏某向李广珍支付转让费200000元。对此，李广珍不予认可，但未提交反驳证据。菅爱民提交的个体工商户基本信息（户卡）可以证明李广珍在案涉房屋地址注册的天津滨海新区高新区珍味缘食品销售店于2019年12月13日注销。注销后，应视为李广珍已停止在案涉房屋内经营，故李广珍所述其经营至合同期满与事实不符。以上两份证据相互佐证，能够证明李广珍存在将案涉房屋转让的行为，应按照双方协议约定，向菅爱民支付转让收入的20%。但就李广珍转让收入金额问题，菅爱民仅提供录音证据，未能提交其他证据与上述录音证据形成完整的证据链，故无法认定李广珍转让收入金额，对菅爱民主张李广珍支付转让费的反诉请求，因证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、本诉被告菅爱民于判决生效之日起十日内向本诉原告李广珍退还保证金30000元；二、驳回反诉原告菅爱民的全部诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉部分收取275元，反诉部分收取725元，均由菅爱民负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审庭审中，菅爱民提供证人苏某到庭作证，欲证明其现在用的房子是李广珍在2019年11月份用20万转让给苏某的馒头店，把里面的设备和物品都给苏某了。对该证人证言本院认证如下：苏某的证人证言与一审期间菅爱民提供的证据能够印证，能够证明李广珍存在转让事实，对此本院予以确认。但对于转让金额构成，苏某并不能充分说明，对此本院不能确认。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为李广珍是否应当支付菅爱民转让费及其具体金额。双方签订的《协议书》第七条约定：“在本协议期内乙方如果没有征得甲方同意，不得私自转让该底商，如果在甲方同意的基础上转让，乙方必须给付甲方该底商转让收入的百分之二十。如乙方私自转让，甲方有权解除本协议。”根据菅爱民一审、二审提供的证据，可以证明李广珍存在转让行为，应按照协议约定向菅爱民支付转让费用。菅爱民二审提供的证人苏某的证人证言显示，苏某支付李广珍20万元，但对该20万元包含的设备、物品部分无法充分证明，不宜认定转让费总额为20万元。按照常理推断，李广珍转租金额肯定不会低于剩余房屋租金数额，菅爱民二审上诉请求亦主张按照2019年11月11日至2020年3月27日期间租金56250元的20%即11250元计算，对此本院予以支持。综上所述，菅爱民的上诉请求部分成立，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初10586号民事判决第一项；二、撤销天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初10586号民事判决第二项；三、被上诉人李广珍于本判决生效之日起十日内向上诉人菅爱民支付转让费11250元；四、驳回上诉人菅爱民的其他上诉请求及原审其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费275元，由菅爱民负担；反诉受理费725元，由李广珍负担124元，由菅爱民负担601元。二审案件受理费1450元，由李广珍负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 郭小峦审判员 何日升二〇二〇年十二月十四日法官助理姜玉姝书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。