广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初14314号原告：珠海华发沁园保障房建设有限公司，住所地：珠海市*******第五层505。统一社会信用代码：914***********825W。法定代表人：曾嵘，执行董事。委托诉讼代理人：林修文，珠海华发集团有限公司律师。委托诉讼代理人：姜婷婷，珠海华发集团有限公司律师。被告：谢伟星，男，汉族，1967年5月21日出生，住广东省珠海市香洲区********9*2D房。公民身份号码：440************312。原告珠海华发沁园保障房建设有限公司诉被告谢伟星房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林修文、姜婷婷到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年7月1日起至2019年5月1日止租金共人民币1167.07元（欠付租金：157.77元/月×2个月+79.47元/月×3个月+40.32元/月×23个月+40.32元/月×1/31=1482.61元，与租赁保证金人民币315.54元抵销后，欠付租金为1167.07元）；2.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金人民币7462元；3.判令被告向原告支付自2019年5月2日起至实际腾退租赁房屋之日止的场地占用费，暂计至2020年8月31日为人民币50347.80元【（1576.54元/月×30/31+1576.54元/月×15个月）×2=50347.80元】；4.判令被告向原告支付自2016年11月17日起至2017年10月31日止的污水处理费人民币115.40元；5.判令被告向原告支付自2016年11月17日起至实际腾退租赁房屋之日止的水费及二次加压电费，暂计至2020年6月30日，水费为人民币1201.98元、二次加压电费为人民币320.42元，合计为人民币1522.40元；6.判令被告向原告支付自2017年1月1日起至实际腾退租赁房屋之日止的电费，暂计至2020年6月30日为人民币3454.72元；7.判令被告向原告支付自2017年11月17日起至实际腾退租赁房屋之日止的公用电费，暂计至2020年7月31日为人民币670.12元；8.判令被告于判决生效之日返还租赁房屋；9.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告是珠海市****保障房的所有权人，经珠海市香洲区住房和城市更新局公开配租程序，被告于2016年9月7日以低收入住房困难家庭资格取得珠海市*****1******的入住资格。原告与被告于2016年11月3日签订了一份《南屏沁园保障性住房租赁合同》，约定原告将房屋出租给被告，房屋建筑面积为41.55平方米，户型为单身公寓（一房一厅一卫一厨），租期3年，自2016年11月4日起至2019年11月3日止，租金标准为按建筑面积每月每平方米2.72元，月租金为人民币113.02元。租赁保证金标准为相当于2个月租金额，为226.04元。房屋租金和房屋使用过程中发生的水、电、燃气、通信、网络电视、物业服务等费用由被告承担。因被告提出调换房屋的申请，并未按照合同约定接收1*****房。2016年11月16日，珠海市香洲区住房和城市更新局同意将被告承租的房屋调整为珠海市*****保障房1****房。原告于2016年11月16日向被告交付房屋。调换房屋后，虽然双方未签订补充协议变更租赁合同，但是双方已经实际履行。变更后，租赁期限自2016年11月17日至2019年11月16日，房屋建筑面积60.45平方米，户型为两房一厅一厨一卫，租金标准为按建筑面积每月每平方米2.61元，月租金为人民币157.77元，第一期租金的租赁期限自2016年11月17日至2016年11月30日，应交租金73.63元，租赁保证金相当于两个月租金，为人民币315.54元。2017年3月6日，珠海市香洲区住房和城市更新局发出《关于落实租金减免优惠政策的通知》，要求原告根据在保家庭应享受政策优惠的减免标准计算实际缴纳的租金金额来收取租金，租金减免政策从2017年3月份起执行。根据该通知，被告自2017年3月起，租金调整为79.47元/月，之后，珠海市香洲区住房和城市更新局发出《租金减免的家庭名单》，被告自2017年6月起租金调整为40.32元/月。租赁合同履行过程中，被告从2016年11月开始欠付污水处理费、二次加压电费、水费及公用电费，从2017年1月开始欠付租金及电费。原告及物业公司多次催促被告缴纳租金及水电费等费用，被告均不予理会。2018年*月1日，珠海市香洲区住房和城市更新局向被告作出《腾退通知书》，认定因被告无正当理由连续2个月或累计6个月以上未交纳租金、物业管理费及其它费用，应退回承租的房屋。2019年4月27日，原告向被告发出《关于解除的通知》（文号：珠华沁保函〔2019〕4号），通知被告于通知收到之日起5日内缴纳所有欠付租金、物业管理费、水电费等费用及欠付费用产生的违约金，逾期未支付，租赁合同自通知发出之日起满5日的次日解除，并要求被告在合同解除之日起30日内返还房屋。但被告收到上述通知后，仍未支付欠付的租金及水电费等费用，故，原被告订立的租赁合同已于2019年5月2日解除。2019年6月14日，珠海市香洲区住房和城乡建设局向原告发出《关于南屏华发沁园欠费租户清退事宜的函》（文号：珠香住建函〔2019〕88号），要求原告对欠费租户及时清退、提起诉讼。鉴于上述事实，原告为保障自己的合法权益，特根据《民事诉讼法》等相关规定诉至法院，恳请判决如诉讼请求。原告向本院提交如下证据：1.不动产权证；2.入住通知书；3.南屏沁园保障性住房租赁合同；4.珠海市香洲区****保障房调房通知书；5.南屏沁园保障房房屋查验确认表；6.南屏沁园承租人资料登记表（个人）；7.珠海华发集团有限公司专用收据；8.关于落实租金减免优惠政策的通知；9.租金减免的家庭名单；10.关于印发的函；11.谢伟星欠缴明细表；12.1栋301房2020年3月31日水表读数；13.1栋301房2020年3月31日电表读数；14.费用催缴通知及送达凭证；15.腾退通知书及送达凭证；16.关于解除的通知及送达凭证；17.关于南屏华发沁园欠费租户清退事宜的函；18.南屏沁园保障性住房租赁合同{合同编号：（A）第调0097号}。被告在法定期限内没有提交书面答辩意见和证据。经审理查明，2016年11月3日，原、被告签订《南屏沁园保障性住房租赁合同》，约定原告将珠海市香洲区********1****0***租赁给被告使用，租赁面积41.55平方米；租赁期限3年，自2016年11月4日起至2019年11月3日止；租金按建筑面积每月每平方米人民币2.72元计算，房屋月租金人民币113.02月；被告向原告支付相当于二个月租金的租赁保证金人民币226.04元，等等。合同签订后，被告向有关部门提出调房申请。2016年11月16日，珠海市香洲区住房和城市更新局向被告发出《珠海市香洲区****保障房调房通知书》，同意被告的调房申请，从南屏沁园1栋2908房调至南屏沁园1栋310房。2016年11月16日，原、被告又签订一份《南屏沁园保障性住房租赁合同》，约定原告将珠海市香洲区********1*3*10**租赁给被告使用，租赁面积60.45平方米；租赁期限3年，自2016年11月17日起至2019年11月16日止；租金按建筑面积每月每平方米人民币2.61元计算，房屋月租金人民币157.77月；被告向原告支付相当于二个月租金的租赁保证金人民币315.54元；连续2个月或者累计6个月以上未交纳租金、物业服务费及其他费用的，原告有权单方解除合同；承租人逾期支付租金的，每逾期一日，按应付款的千分之五支付违约金；承租人无正当理由逾期返还房屋及附属设施设备的，自约定返还之日其，按照同区域同类型住房的市场租金的2倍向出租人支付租金直至清还；等等。签订合同后，原告按照约定将房屋交付给被告使用。2017年3月6日，珠海市香洲区住房和城市更新局向原告发出一份《关于落实租金减免优惠政策的通知》，对符合租金减免条件的在保家庭实施保障面积内享受部分减免部分直至全部租金的政策优惠，并附租金减免的家庭名单，被告为低收入残疾人员，减免比例100%，减免起始时间2017年6月。被告自2016年11月开始欠付污水处理费、二次加压电费、水费及公用电费，从2017年1月开始欠付租金及电费。原告以及沁园保障房小区物业管理处多次催促被告缴纳上述费用，但是被告均不予理会。2018年*月1日，珠海市香洲区住房和城市更新局向被告发出《腾退通知书》，因被告欠缴租金情况严重，决定收回承租的公共租赁住房，并委托原告通知解除租赁合同，请在2018年*月30日前将承租的住房交回，逾期将向法院提起诉讼。珠海市香洲区住房和城市更新局的工作人员将通知书张贴与案涉房屋大门。2018年*月4日，原告向被告发出《费用催缴通知》，被告承租原告的房屋已拖欠2016年12月至2018年7月期间的房屋租金、物业管理费及水电费等费用共计人民币4490.58元（其中：租金人民币1118.43元、物业管理费人民币979.20元、水费人民币387元、二次加压电费人民币134.45元、污水处理费人民币115.40元、电费人民币1279.94元、公用电费人民币324.16元、对讲维护费人民币152元），要求被告在通知之日起三日内清缴欠付费用。原告的工作人员将通知张贴于案涉的出租房屋大门。2019年4月26日，原告向被告发出《关于解除的通知》，截至通知发出之日被告累计拖欠租金1481.31元、物业管理费人民币1468.80元、对讲维护费人民币224元、污水处理费人民币115.40元、二次加压费人民币197.98元、水费人民币655.77元、电费人民币2136.29元、公用电费人民币446.55元。要求被告在收到通知书之日起5日内缴纳所有欠付租金及费用，逾期未支付，租赁合同中通知发出之日起满5日的次日解除，并在合同解除之日起30日内将房屋自有物品清场，将房屋及附属设备以可正常使用的状态返还，逾期未返还的，将按照合同约定要求按照同区域同类住房市场租金的2倍支付房屋占用费。2019年4月27日，原告的工作人员将通知张贴于案涉的出租房屋大门。另查明，珠海市住房和城乡规划建设局于2016年7月28日作出《关于印发的函》（珠规建保【2016】14号），根据《珠海市公共租赁住房管理办法》的相关规定，中介机构评估的南屏沁园项目周边同地段、同类型住房市场租金为26元/平方米，各类别的租金标准按照《珠海市公共租赁住房管理办法实施细则》的规定执行，低收入家庭类按照10%即平均2.6元/平方米/月收取，其他低收入家庭类按照50%即平均13元/平方米/月收取，新就业职工类、专业人才类按照70%即平均18.20元/平方米/月收取，住房困难家庭类、异地务工人员类按照80%即平均20.80元/平方米/月收取。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃当庭抗辩及举证质证的权利，应当承担相应的法律后果。据此，本院根据原告的陈述及证据审查认定本案事实。原告与被告签订的《南屏沁园保证性住房租赁合同》【合同编号（A）调00097号】是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的权利义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告将涉案房屋交付被告使用，被告应当按照合同约定支付租金，被告未按约定支付租金及其他费用，构成违约，原告请求被告支付欠付的2017年1月1日至2019年5月1日的租金人民币1167.07元、2016年11月17日至2017年10月31日的污水处理费人民币115.40元、截至2020年6月30日的水费人民币1201.98元、截至2020年6月30日的电费人民币3454.72元、截至2020年6月30日的二次加压电费人民币320.42元、截至2020年7月31日的公用电费人民币670.12元，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条以及双方合同的约定，连续2个月或者累计6个月以上未交纳租金、物业服务费及其他费用的，原告有权解除合同，因被告欠付租金及其他费用超过了合同约定的期限，原告于2020年4月27日向被告发出解除租赁合同通知，原告解除合同的行为符合法律规定以及双方合同的约定。租赁合同解除后，被告应当将案涉的出租房屋交还给原告，原告请求被告腾退并返还案涉出租房，本院亦予支持。被告没有将案涉租赁场地交还给原告，而继续占用案涉的租赁场地，应当按照租赁合同约定的逾期交还房屋的租金标准支付占用费，即按照同区域同类型住房的市场租金的2倍支付占用费，根据珠规建保【2016】14号文件，南屏沁园项目周边同地段、同类型住房市场租金为26元/平方米，原告请求被告支付自2020年5月2日起至实际腾退返还出租房屋之日止，按每月人民币1576.54元的2倍计算的占用费，本院予以支持。同时，被告还应当负担至实际腾退并返还出租房屋之日止案涉出租房屋所产生的水费、电费、二次加压电费、公用电费。关于原告请求被告支付按照应付金额每日千分之三的标准计算的逾期支付租金的违约金，因合同解除后按照同区域同类型住房的市场租金的2倍支付占用费，实质也是对被告违约行为的惩罚，同样具有违约金性质，兼顾本案中合同的履行情况、被告的违约程度以及原告的合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，原告的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谢伟星于本判决生效之日起十日内向原告珠海华发沁园保障房建设有限公司支付2017年1月1日至2019年5月1日的租金人民币1167.07元；二、被告谢伟星于本判决生效之日起十日内向原告珠海华发沁园保障房建设有限公司支付2016年11月17日至2017年10月31日的污水处理费人民币115.40元；三、被告谢伟星于本判决生效之日起十日内向原告珠海华发沁园保障房建设有限公司支付截至2020年6月30日的水费人民币1201.98元以及2020年7月1日起至实际腾退交还房屋之日止的水费（以实际抄表为准）；四、被告谢伟星于本判决生效之日起十日内向原告珠海华发沁园保障房建设有限公司支付截至2020年6月30日的电费人民币3454.72元以及2020年7月1日起至实际腾退交还房屋之日止的电费（以实际抄表为准）；五、被告谢伟星于本判决生效之日起十日内向原告珠海华发沁园保障房建设有限公司支付截至2020年6月30日的二次加压电费人民币320.42元以及2020年7月1日起至实际腾退交还房屋之日止的二次加压电费；六、被告谢伟星于本判决生效之日起十日内向原告珠海华发沁园保障房建设有限公司支付截至2020年7月31日的公用电费人民币670.12元以及2020年8月1日起至实际腾退交还房屋之日止的公用电费；七、被告谢伟星于本判决生效之日起十日内向原告珠海华发沁园保障房建设有限公司支付2019年5月2日起至实际腾退并交还房屋之日止的占用费（按照租金每月人民币1576.54元的2倍计算）；八、被告谢伟星于本判决生效之日起十五日内腾退并向原告珠海华发沁园保障房建设有限公司交还珠海市香洲区****************；九、驳回原告珠海华发沁园保障房建设有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币1996元，由原告珠海华发沁园保障房建设有限公司负担人民币396元，由被告谢伟星负担人民币1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇二〇年十二月十五日书记员  周慧敏苏海婷