湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10003号上诉人（原审被告)：程良进，男，1964年6月28日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：张超，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵育松，男，1990年4月11日出生，汉族，住。被上诉人（原审第三人）：武汉铭创房产经纪有限公司，住所地：武汉东湖高新技术开发区周店路东、庙山北路以南名湖豪庭******8商铺号。法定代表人：郭艳丽，执行董事。原审第三人：夏季英，女，1968年11月4日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：张超，湖北今天律师事务所律师。上诉人程良进因与被上诉人赵育松、武汉铭创公司房产经纪有限公司（以下简称武汉铭创公司）以及原审第三人夏季英房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初1817号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。程良进上诉请求：撤销一审判决第三项并依法以218700元为上限改判违约金数额。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，违约金36万元没有事实和法律依据。二、一审法院适用法律错误，即便认定程良进违约，约定违约金过分高于赵育松的实际损失，应当予以降低，以实际损失为基础。赵育松和武汉铭创公司明知该房屋为夫妻共有，却与程良进单方签订合同具有过错，即便赵育松否认不知房屋为夫妻共有，其签订合同时也有审慎义务。夏季英在本案中没有过错，却要背负36万元违约金实属不公平。三、房屋的面积是112.15平方米，按照一审双方共同认可的现在市价18000元每平方，房屋总价为2018700元，当时房屋成交价是180万元，房屋差价是218700元。我国的民事赔偿以实际损失为上限，所以一审认定的违约金远远超过了实际损失，请求贵院予以下调，以218700元为上限。赵育松答辩称，对方主张的程良进不用交付房屋、不存在违约是不成立的，在第一次起诉及本案一审中法院已经判令对方确实存在违约情况，对方违反合同第七条，应当承担违约责任。对方主张一审认定的赔偿金额过分高于损失的问题，对方刚才的陈述也表示价格是有所增长的，所以其上诉理由存在矛盾，我方查询网站近期房屋成交价及在售价格发现该小区近期最高成交价是230万元，2019年10月最低成交价是217万元，因此根据原房价，我方造成的实际损失当为40万元左右。对方主张的我方名下有两套房屋，我方购买第二套房屋的时间是2018年6月21日，但本案房屋购买时间是2018年1月，所以我方在本案发生时具有购买资格。我方在买房时并不知情对方房屋属于夫妻共有，且房屋买卖合同中也约定了甲方应保证房屋资料合法有效，如果房屋有共有、抵押等行为，应告知乙方，所以该告知义务为甲方的义务，但在合同签订时甲方并未告知我方此情形，所以赵育松不用承担此项义务。虽然对方主张违约金是程良进赔偿，与夏季英无关。但本案我方起诉主体为程良进，对方主张36万违约金属于双方共有财产系对方家庭经济分配问题，与我方无关。对方并未提供房价并未上涨的证据。签订合同时违约金条款在签约时是明知的，对方如果认为显示公平可以不签。综上，我方认为程良进的上诉没有道理，请求驳回上诉、维持原判。武汉铭创公司未到庭陈述意见。夏季英述称，同意程良进的上诉。赵育松向一审法院起诉请求：1、解除赵育松与程良进于2018年1月18日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、判决程良进退还赵育松购房定金100000元；3、判决程良进支付赵育松违约金360000元；4、本案各项诉讼费用由程良进承担。一审法院查明，赵育松拟通过中介武汉铭创公司购买程良进名下房屋，后因夏季英不同意致使双方发生房屋买卖合同纠纷，赵育松诉至湖北省武汉东湖新技术开发区法院，后上诉至湖北省武汉市中级人民法院。已经发生法律效力的湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终10802号民事判决书认定如下：“2018年1月18日，赵育松、程良进与武汉铭创公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定：赵育松向程良进购买位于武汉东湖新技术开发区天祥尚府10栋1单元17楼04号房屋，房屋总价1800000元。付款方式：赵育松采用分期方式付款，赵育松于2018年1月18日向程良进支付购房定金100000元，其中10000元作为交房保证金。签订本合同后程良进取得名下的《不动产权证书》后10个工作日内配合进行赵育松的贷款面签手续，待赵育松办理银行贷款审批时，程良进该房屋名下未结清的贷款由程良进办理结清，待程良进取出银行尾款结清资料后，武汉铭创公司配合双方办理过户手续。过户当日由赵育松支付房屋首付款760000元，尾款940000元由赵育松通过银行贷款一次性向程良进支付。程良进应在收到赵育松全部房款后3日内腾空该房屋，并将房屋钥匙交给赵育松。双方还约定因一方违约对方要求解除合同的，违约方按全部房款的20%支付违约金，同时对中介费的给付、发生争议后的解决方式等作出了约定。2018年1月18日，赵育松向程良进支付了100000元作为购房定金，程良进向赵育松出具了定金收条，并注明房屋成交价为1800000元。同日，程良进向武汉铭创公司转账40000元。赵育松与程良进签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》时，程良进出具了涉案房屋的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：湖150369977），合同的出卖人为武汉天晖房地产开发有限公司，买受人为程良进。庭审中，程良进与武汉铭创公司一致确认：2018年1月20日，武汉铭创公司收到程良进解除合同的通知；赵育松与武汉铭创公司一致确认：2018年1月26日，武汉铭创公司通知赵育松，程良进要求解除合同。1994年6月21日，程良进与夏季英结婚。2016年9月30日，程良进购买了涉案房屋，出卖人为武汉天晖房地产开发有限公司。法院认为，赵育松、程良进签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。程良进主张赵育松和武汉铭创公司恶意串通，但其提交的证据不足以证明其主张，法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条‘当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持’的规定，《武汉市存量房居间（买卖）合同》并不因出卖人为无权处分行为而无效，但出卖人是否为无权处分行为，对涉案房屋所有权能否转移即《武汉市存量房居间（买卖）合同》能否继续履行，仍然具有重大影响，人民法院亦不能仅因合同有效而认为合同当然可以继续履行。就本案而言，首先，根据赵育松和武汉铭创公司在一审、二审中的陈述，赵育松并不关注程良进的婚姻状况，武汉铭创公司则称程良进表示会说服家属，说明赵育松、武汉铭创公司在订立合同时并未审查程良进出售涉案房屋是否经过了其配偶夏季英同意，程良进亦未在订立合同时告知赵育松、武汉铭创公司其出售涉案房屋经过了其配偶夏季英同意。其次，虽然涉案房屋相关的《武汉市商品房买卖合同》买受人为程良进，但《武汉市商品房买卖合同》抑或房屋权属证明只登记在夫妻一方名下，并不影响对夫妻共同财产的认定，武汉铭创公司询问程良进其家属是否同意，亦说明至少武汉铭创公司应知晓涉案房屋的转让应经过夫妻双方协商一致。最后，赵育松仅凭《武汉市商品房买卖合同》买受人为程良进，即认为程良进有完全的处分权，而未审查出售房屋是否为程良进、夏季英夫妻双方共同意思表示，本案并不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条中‘他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人’的情形。综上所述，赵育松要求继续履行涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》，因程良进未取得完全的处分权致使标的物所有权不能转移，法院不予支持。对于程良进如何承担违约责任，不属于本案的审理范围，赵育松可就此另行主张权利。综上所述，程良进的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2018）鄂0192民初2939号民事判决；二、驳回赵育松的诉讼请求。”一审庭审过程中，赵育松、程良进及武汉铭创公司一致确认案涉房屋现单价为18000元/平方米。一审法院认为，根据上述判决认定的事实和法律责任，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，因程良进未取得完全的处分权致使涉案房屋所有权不能转移，造成涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》不能继续履行，一审法院对赵育松要求解除上述合同的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》解除，赵育松向程良进购房定金100000元应当返还，一审法院对赵育松的该项诉讼请求，予以支持。根据涉案合同约定“因一方违约对方要求解除合同的，违约方按全部房款的20%支付违约金”，并依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，一审法院对赵育松要求程良进支付违约金360000元的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除2018年1月18日，赵育松、程良进与武汉铭创公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中关于赵育松、程良进之间房屋买卖合同约定的合同条款；二、程良进于判决生效之日起十日内向赵育松返还购房定金100000元；三、程良进于判决生效之日起十日内向赵育松支付违约金360000元。一审案件受理费8200元、财产保全申请费5000元，共计13200元，由程良进负担（此款赵育松已预交，程良进于判决生效之日起十日内支付给赵育松）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，本案诉争的武汉东湖新技术开发区天祥尚府10栋1单元17楼04号房屋建筑面积为112.12平方米，结合三方当事人一审期间一致确认的案涉房屋现单价18000元/平方米，该房屋现有价值为2018160元。本院认为，针对程良进的上诉请求，二审争议焦点在于违约金数额的认定。结合当事人三方确认的房屋现有价值及涉案合同约定的房屋成交价，赵育松因程良进违约造成的实际损失为218160元（即2018160元-1800000元）。一审法院按照涉案合同约定的违约金标准认定360000元违约金数额明显高于违约造成的实际损失，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的约定，本院应依法调减违约金。考虑到赵育松在合同签订过程中也存在一定的审查过失，本院以实际损失为限酌定违约金数额200000元为宜。综上所述，程良进的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初1817号民事判决第一项、第二项，即：一、解除2018年1月18日，赵育松、程良进与武汉铭创公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中关于赵育松、程良进之间房屋买卖合同约定的合同条款；二、程良进于判决生效之日起十日内向赵育松返还购房定金100000元；二、变更湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初1817号民事判决第三项为：程良进于判决生效之日起十日内向赵育松支付违约金200000元；三、驳回赵育松其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8200元、财产保全申请费5000元，共计13200元，由程良进负担。二审案件受理费6700元，由被上诉人赵育松负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年十二月十日书记员 严 洁