山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终1342号上诉人（一审原告）：贾某，男，1984年4月26日生，汉族，晋城市人，兰花煤化工公司员工，现住晋城市沁水县。委托诉讼代理人：原某、王某，山西赛林律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：马某，女，1979年7月11日生，汉族，晋城市人，现住晋城市。委托诉讼代理人：郭某，山西弘毅律师事务所律师。上诉人贾某因与被上诉人马某房屋买卖合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初1442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人贾某及其委托诉讼代理人原某、王某，被上诉人马某的委托诉讼代理人郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贾某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，应当认定系因被上诉人的过错导致合同无法继续履行，被上诉人应当双倍返还定金并承担中介服务费。（1）上诉人与被上诉人口头约定将30万元解押款的支付时间变更为2020年4月15日。4月15日，上诉人和房屋中介公司多次打电话联系被上诉人，并短信告知被上诉人款项已经准备好，但被上诉人却以在外地出差为由告诉房屋中介公司“等她回来再说”，也未向上诉人提供银行卡账号，导致上诉人无法在约定的时间将款项打入被上诉人账号。因此，上诉人未付款的原因是被上诉人造成，上诉人是被动的无法履行并非主动不履行。（2）退一步讲，即便上诉人客观上能够履行支付义务，上诉人也有权行使不安抗辩权中止履行。2020年4月13日，房屋中介公司的工作人员提醒被上诉人沟通解押贷款相关事宜，但是被上诉人没有向银行咨询或协商办理解押相关事实有。4月15日当天，被上诉人以在外地为由要求等等，4月18日，上诉人和中介公司的人员再次主动到家里找到被上诉人，被上诉人才答应19日协商，19日又推到20日，4月20日时被上诉人表明“不舍得现在的房子”，之后，被上诉人一直推脱，拒绝与上诉人协商解决。需要强调的是，在实际履行过程中，一般是买方和卖方共同到银行办理房贷解押，然后由买方直接替卖方将房款支付给银行，试想被上诉人如此消极拖延的情形下，上诉人怎么敢支付房款。被上诉人一系列的行为表明其拒绝按照约定履行合同，符合合同法第六十八条的规定，上诉人有理由中止支付相应款项。2.被上诉人严重违约，导致合同目的无法实现，上诉人遂要求解除合同，不存在双方协商一致解除合同的情况，一审适用合同法第九十三条的规定，存在适用法律错误。被上诉人马某辩称：1.上诉人同意解除与被上诉人签订的《房屋买卖契约》；2.《房屋买卖契约》的解除是上诉人在履行合同过程中存在严重的违约行为造成的，被上诉人不应当向上诉人返还定金。（1）根据《房屋买卖契约》第四条的约定，上诉人在合同签订后60日内应当向被上诉人支付首付款45万元，但上诉人除支付了5万元定金外，其余40万元首付款至今未付，存在严重违约。（2）根据《房屋买卖契约》第十二条的约定，上诉人应当于2020年3月15日前向被上诉人支付30万元的解押款，但上诉人未按此约定支付该笔款项。3.根据上诉人、被上诉人及世纪坊房地产经纪有限公司签订的《成交确认书》第五条第二项的约定，违约方应当承担支付佣金的责任，本案中，上诉人未按《房屋买卖契约》的约定支付首付款及解押款，已构成违约，所以，上诉人支出的1.7万元中介服务费应当由上诉人自行承担。4.根据《成交确认书》第五条第一款的约定，“未经本人签字或加盖公章的任何的书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力”，本案并无证据证明上诉人、被上诉人及世纪坊房地产经纪有限公司三方签署了书面变更协议，因此本案中不存在合同约定变更的情形。贾某向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖契约》；2.判令被告双倍返还定金10万元；3.判令被告承担原告支出的中介服务费1.7万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月16日，原告通过晋城市世纪坊房地产经纪有限公司，与被告签订了关于福泽苑小区3幢3单元3层301室房屋的《房屋买卖契约》、《成交确认书》。《房屋买卖契约》第十二条约定：原告于2020年3月15日前支付被告房款30万元整，打入被告本人账户，此房款仅限用于被告解押农商银行房屋抵押贷款。后受疫情影响，在2020年3月15日之前，原告通过房屋中介与被告达成合意，将30万元首付款延迟至2020年4月1日。后原告又于2020年3月23日通过房屋中介向被告告知受疫情影响，将首付款时间再次延迟至2020年4月15日。2020年4月13日，房屋中介与被告联系，让被告去咨询解押事宜，被告同意，但在2020年4月15日被告却以在外地为由拖延，直至4月20日再次沟通时，被告含糊其辞、不愿办理，随后更是拒绝与原告沟通，要求原告联系其前夫郑军，双方沟通未果。原告认为，被告拒不配合办理解押事宜，构成根本违约，原告要求解除合同，双倍返还定金，同时根据三方签订的《成交确认书》，违约方赔偿守约方的损失，并承担全额佣金，要求被告承担原告支出的中介服务费1.7万元。一审法院查明：2019年12月16日，原告贾某作为买方、被告马某作为卖方，在世纪坊房地产经纪有限公司的见证下，双方签订了《房屋买卖契约》、《成交确认书》，双方约定：被告自愿将坐落于晋城市佑安街169号福泽苑小区3幢3单元3层301室房屋（建筑面积93.69平方米）、附带地下室约8平方米，以及房屋内的装饰装修、附属设施设备等出售给原告；双方议定房屋成交价为85万元；合同签订当日，被告支付原告购房定金5万元；合同签订后，原告应于60日内支付被告首付款（包含购房定金）45万元，被告应与原告办理房屋转移登记手续，剩余房款40万元，由双方办理转移登记手续后15个工作日内，由原告申请公积金贷款，由借贷银行一次性支付被告；原告于2020年3月15日之前再次支付被告房款30万元，打入被告本人账户，此房款仅限于被告用于解押农商银行房屋抵押贷款；成交确认书签订后，原告支付成交房屋总价款的2%的款项计1.7万元作为世纪坊房地产经纪有限公司的服务佣金；如出现违约状况，由违约方赔偿守约方的损失并承担全额佣金。以上合同签订后，原告向房屋中介支付服务佣金1.7万元，原告向被告支付了5万元定金，被告向原告出具了定金收据，该收据载明“如买方违约，此定金不予退还。如卖方违约，应按此定金金额的双倍返还给买方并赔偿买方支付中介的全额佣金。”合同履行过程中，原、被告发生争议，原告主张双方对付款时间做出了变更，并提供了居间方出具的情况说明、录音资料、短信截图以及房屋中介赵某的出庭证言，被告对上述证据进行了质证。一审法院通过审查证据，认定以下事实：合同签订后，经中介方协调，原、被告将支付30万元的时间延迟至2020年4月15日，该笔款项用于被告解押房屋的抵押贷款。但原告未在2020年4月15日前付款，原告称是因为在此前两天2020年4月13日，原告通过中介方联系被告，让被告去银行咨询解押事宜，但双方就此事未达成一致意见。一审法院认为：原告贾某诉请要求解除其与被告马某签订的《房屋买卖契约》，被告同意，该合同依法解除。合同解除之前，双方签订的《房屋买卖契约》、《成交确认书》，以及事后通过口头方式对合同付款时间作出的变更，均系双方真实意思的表示，原、被告均应按照约定履行合同义务。本案中原告应在2020年4月15日前支付30万元，用于被告解押房屋贷款，但原告未付款，构成违约。至于原告提出的未付款是因被告未去银行咨询解押事宜，本院认为，咨询解押一事不属于合同约定的被告在原告付款前应履行的合同义务，且该事由不能成为原告未按期付款的理由，故对该理由，不予采纳。相应，原告作为合同解除的违约方，对其要求双倍返还定金及承担中介费的主张，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决：一、解除原告贾某与被告马某于2019年12月16日签订的《房屋买卖契约》；二、驳回原告贾某的其他诉讼请求。本诉案件受理费1320元，由原告贾某负担。本院经查，除被上诉人对一审法院认定“经中介方协调，原、被告将支付30万元的时间延迟至2020年4月15日”的事实持异议外，双方当事人对一审法院查明的其他事实并无异议。本院对业经一审法院查明且双方当事人无争议的其他事实，予以确认。本院另查，《房屋买卖契约》第二条、第三条约定：涉案房屋的成交价格为85万元，乙方（即贾某）于合同签订当日支付甲方（即马某）购房定金5万元。第四条第（二）款第2项约定：合同签订后，乙方应于60日内支付甲方首付款（包含购房定金）45万元，甲方应与乙方办理房屋转移登记手续，剩余房款40万元，由甲乙双方办理转移登记手续后15个工作日内，由乙方申请借贷银行一次性支付甲方。第十二条约定：乙方于2020年3月15日之前，再次支付甲方房款30万元打入甲方本人账户，此房款仅限于甲方用于解押农商银行房屋抵押贷款。该条约定的内容系以手写方式注明。诉讼中，当事人对于《房屋买卖契约》第四条第（二）款第2项约定的45万元首付款与第十二条中所约定的30万元解押款是否存在重合的问题存在争议。上诉人贾某述称，45万元首付款与30万元解押款存在重合，二者系包含与被包含的关系。被上诉人马某则认为45万元首付款与30万元解押款不是包含与被包含的关系，二者是两笔不同的款项。房屋中介公司工作人员赵某出庭作证述称：30万元解押款包含在首付款40万元（购房定金5万元除外）之中。本院认为，《房屋买卖契约》明确约定房屋成交价格为85万元，并在第四条第（二）款第2项约定房款分两次支付，乙方首先支付首付款45万元（包含购房定金），在双方办理了房屋转移登记手续后，再由乙方申请银行贷款一次性支付剩余的40万元。如果当事人在《房屋买卖契约》第十二条以手写方式约定的30万元解押款与首付款45万元不存在重合，则难以对《房屋买卖契约》约定的“房屋成交价为85万元”“剩余40万元系于房屋转移登记手续办理完毕后由乙方通过申请银行贷款进行支付”等约定作出合理解释，而且，房屋中介公司工作人员赵某出庭作证明确述称30万元解押款包含在首付款之中，故本院对中介公司工作人员赵某的出庭证言予以采信，确认：《房屋买卖契约》第十二条中所约定的30万元解押款包含在第四条第（二）款第2项约定的45万元首付款之中。关于双方当事人就房款的付款期限是否一致同意进行了延迟的问题。经查，《房屋买卖契约》第四条第（二）款第2项约定，45万元首付款应于合同签订后60日内支付，第十二条约定，乙方于2020年3月15日之前支付房款30万元。根据本院查明的事实，《房屋买卖契约》第十二条中所约定的30万元房款（解押款）包含在第四条第（二）款第2项约定的45万元首付款之中，因此，应当认定双方当事人在《房屋买卖契约》中约定的首付款（除定金之外共计40万元）中的30万元的交付时间确定为了2020年3月15日之前。关于一审法院认定“经中介协调，原、被告将支付30万元的时间延迟至2020年4月15日”是否具有依据的问题。经查，诉讼中，世纪坊房地产经纪有限公司出具有《情况说明》一份，该《情况说明》载明：因2020年2月疫情影响，世纪坊房地产经纪有限公司经与马某进行沟通，马某同意将30万元购房款的付款时间推迟到2020年4月15日。另查，上诉人马晓亮向法院提交了世纪坊工作人员与马某的三段通话录音（时间分别为：2020年3月23日、2020年4月13日17时54分、2020年4月13日18时），该三段录音的内容可体现出马某同意将30万元购房款的支付时间延迟到2020年4月15日。故一审法院确认“经中介协调，原、被告将支付30万元的时间延迟至2020年4月15日”具有较为充分的事实依据，本院对一审法院所作的此项事实确认，予以确认。诉讼中，被上诉人马某认为，涉案《成交确认书》第五条第一款约定，“未经本人签字或加盖公章的任何的书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力”，本案并无证据证明上诉人、被上诉人及世纪坊房地产经纪有限公司三方签署了书面变更协议，因此本案中不存在对合同约定进行了变更的情形。经查，《成交确认书》第五条第一款约定，“本协议一式三份，三方各执一份，自三方签署盖章之日起生效。三方同意，未经本人签字或加盖公任何的书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力”。本院认为，从该项约定的内容来看，“未经本人签字或加盖公章的任何的书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力”系对“本协议”（即《成交确认书》）内容变更行为所作的约束性条款，而涉案房屋购房款的交付方式及交付期限系《房屋买卖契约》中约定的内容，在《成交确认书》中并未对房款付款方式和期限作出约定，因此，被上诉人马某以《成交确认书》第五条第一款约定的内容为据，主张双方当事人不能通过口头方式对房款付款期限进行变更，明显理据不足，对其该项主张，本院不予认定。关于何方存在违约致使合同不能履行的问题。上诉人贾某述称，其于2020年4月15日筹到钱后，向被上诉人马某表明了要付款的意思，但马某未作出回复且没有向上诉人提供出付款账号，致使上诉人贾某未能在当天付款，之后，马某一直说要考虑一下，直到4月20日以短信的方式表明“我舍不得我现在的房子”。上诉人贾某在诉讼中提供了2020年4月15日其妻子赵阿云给马某所发短信，内容为“中介和你说了吗？我们这儿的钱到了”，另提供证人赵某出庭作证，赵某作证述称：4月15日上诉人（贾某）的钱筹够后，赵某联系马某，马某说其在郑州，过两天回来后再办这个事，4月17日再联系马某，马某就不接电话了，后赵某与贾某及贾某的爱人一起去到马某家里，马某说要考虑一下，到了4月底，马某的前夫认为上诉人付30万元解押款超过了4月15日，存在逾期，要求上诉人承担10%的违约金后再继续履行合同。另查，世纪坊房地产经纪有限公司出具的《情况说明》中载明：2020年4月15日与甲方马某联系时，马某说自己人在外地，此期间甲乙方也在电话与短信沟通，直至2020年4月20日再次沟通时，甲方马某含糊其辞，不配合办理手续，随后甲方拒绝沟通，并要求我单位（指世纪坊公司）联系郑军（甲方前夫），我单位工作人员多次和郑军沟通无果，未能达成共识继续履行合同，我单位认为甲方的行为已构成根本违约。另外，上诉人贾某还提供了赵阿云在2020年4月15日与马某的手机通话记录，显示一次拨通，随后两次马某未接，提供了赵阿云兴业银行借记卡2020年4月15日交易明细，显示出赵阿云银行账户在2020年4月15日确实汇入59万元，可用于随时向被上诉人马某支付解押款。本院认为，世纪坊房地产经纪有限公司及其工作人员赵某作为促成本案双方当事人达成房屋买卖协议的中介公司和具体工作人员，就双方房屋买卖协议的达成及履行情况进行了全程的跟进，就相关情况有较为全面和具体的了解，且与双方当事人均不具有利害关系，所出具的《情况说明》及赵某的出庭证言内容又有通话记录、通话录音及短信内容截图可予佐证，故世纪坊房地产经纪有限公司出具的《情况说明》及赵某的出庭证言中的相关内容具有一定的客观性，本院结合通话记录、通话录音及短信截图，对世纪坊房地产经纪有限公司出具的《情况说明》及赵某的出庭证言中的相关内容予以采信，并据之确认：造成上诉人贾某未能在2020年4月15日向马某支付30万元解押款的原因系马某的原因所致，贾某未能在2020年4月15日之前向被上诉人马某支付30万元解押款，不构成违约。但除了上述的30万元解押款外，根据《房屋买卖契约》第四条第（二）款第2项约定，上诉人贾某实际应当支付的首付款总额为40万元（购房定金5万元已付），因此，上诉人贾某负有在合同签订之日起60日内向被上诉人马某支付另10万元首付款的义务，在上诉人贾某未在约定期限内支付该笔款项的情况下，本应认定为其至此已构成违约，但考虑到2020年1月新冠疫情的爆发及本市于2020年1月25日启动了重大突发公共卫生一级响应的事实，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条的规定，本院酌情将该10万元首付款的付款期限延长一个月，即上诉人贾某应当于2020年3月15日前进行支付，但根据本院查明事实，上诉人贾某并未及时支付该笔10万元款项，因此，贾某未在2020年3月15日前向马某支付10万元首付款的行为构成违约。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款规定，“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”本案中，上诉人贾某未按照《房屋买卖契约》约定及时向被上诉人支付首付款10万元（30万元解押款的付款期限因双方协商而予以延迟除外），系不完全履行的行为，故本院根据上诉人贾某未履行部分（10万元）所占合同约定的上诉人应履行内容（85万元）的比例（11.76%），适用定金罚则，即确定上诉人贾某因未完全履行合同而不得要求马某返还定金5880元，但马某应当承担向上诉人贾某返还定金44120元的义务。《成交确认书》约定，服务佣金1.7万元由乙方贾某负责支付，且根据查明的事实，上诉人贾某没有依照《房屋买卖契约》的约定在合理期限内及时向被上诉人马某支付首付款10万元，存在不完全履行合同的行为，故本院对于上诉人贾某要求由被上诉人马某承担服务佣金1.7万元的请求，不予支持。二审中，当事人对于一审法院判决解除2019年12月16日《房屋买卖契约》的处理结果并无异议，但由于本案双方当事人并未协商一致《房屋买卖契约》，故一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定存在不确，本院予以纠正。综上所述，上诉人贾某没有依照《房屋买卖契约》的约定在合理期限内及时向被上诉人马某支付首付款10万元的情况下，要求认定被上诉人马某违约，并由马某双倍返还定金10万元并承担服务佣金1.7万元的请求，不具有事实和法律依据，对上诉人的该项请求应当予以驳回，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款的规定，应当依据上诉人贾某未履行部分所占合同约定的应履行内容的比例，确定适用定金罚则。故原判认定基本事实清楚，但认定上诉人贾某未付30万元解押款系上诉贾某的原因所致，并据此认定贾某构成违约存在不当，另外，适用法律不确，且处理结果存在一定不当，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：一、维持晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初1442号民事判决第一条；二、撤销晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初1442号民事判决第二条；三、被上诉人马某于本判决生效后十五日内一次性返还上诉人贾某定金款44120元；四、驳回贾某的其他诉讼请求。一审案件受理费1320元，由贾某承担819元，由马某承担501元；贾某预交二审案件受理费2640元，由贾某承担1638元，由马某承担1002元。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王天明审 判 员 焦瑛琴 二〇二〇年十二月十一日法官助理 苏瑞庭书 记 员 李 丹