广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初16726号原告：广州万宁物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道****，统一社会信用代码91440101231220342M。法定代表人：王萌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李汉森，男，该公司职工。委托诉讼代理人：蔡远琴，女，该公司职工。被告：谭健，男，1981年11月26日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：屈惠莲（与谭健系配偶关系），女，1985年2月19日出生，汉族，住广州市萝岗区，原告广州万宁物业管理有限公司（以下简称万宁物业公司）与被告谭健物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理，原告万宁物业公司的委托代理人蔡远琴、被告谭健的委托诉讼代理人屈惠莲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、物业服务小区的位置和名称：广州市花都区兰花路3号锦尚名苑。二、物业公司与业主委员会签订物业服务合同的约定：（一）签订时间：2013年12月17日（二）委托服务期限：2013年12月17日至2018年12月16日。（三）物业服务费标准：1.65元/平方米。（四）物业服务费交纳日期：每月15日前。（五）垃圾清运处理费标准：4元/月/户。（六）拖欠物业服务费的滞纳金标准：每日按应交物业服务费总额的千分之一计算。三、谭健房产的位置：24栋***房。四、谭健房产的建筑面积：144.34平方米。五、谭健每月应交纳物业服务费的数额：238.2元（144.34平方米×1.65元/平方米）。六、谭健拖欠物业服务费的起、止期间及数额：2019年1月1日至2019年11月30日期间11个月的物业服务费2620.2元（238.2元×11个月）。七、谭健拖欠公摊电费、公摊水费、水费的起、止期间及数额：2018年10月1日至2019年11月30日期间14个月的公摊电费83.7元、公摊水费28.5元、水费263.2元。八、谭健拖欠垃圾处理费的起、止期间及数额：2019年1月1日至2019年11月30日期间11个月的垃圾处理费44元（4元/月×11个月）。九、其他需要说明的事项：（一）万宁物业公司的诉讼请求：1.谭健支付锦尚名苑24栋***房自2019年1月1日至2019年11月30日的物业管理费2620.2元，违约金399.2元；2.谭健支付自2018年10月1日至2019年11月30日公摊电、水费分别为83.7元、28.5元，水费263.2元，自2019年1月1日至2019年11月30日的垃圾处理费44元，以上费用共3438.8元（违约金从欠费次月1日起每天按欠费总额的0.1%计算，计至2019年11月30日止）；3.谭健承担本案诉讼费。（二）谭健的答辩意见：第一，认可万宁物业公司主张的公摊电费、公摊水费、水费、垃圾处理费；第二，不同意支付物业管理费、违约金和诉讼费；第三，虽然万宁物业公司于2019年1月1日至2019年11月30日期间仍在小区提供服务，但没有按照物业服务合同的约定提供服务，只有一两个清洁工清扫，三个门口有保安值岗，看不到保安巡逻，自家房屋被盗，而摄像头损坏无法查看。（三）物业服务合同期限届满后，万宁物业公司仍在涉案小区进行管理至2019年11月30日。2019年11月22日，广州市花都区住房和城乡建设局通知万宁物业公司于2019年12月1日进行交接。自2019年12月1日至今，涉案小区由广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）提供物业服务。（四）涉案房屋登记在谭棉佳和谭健名下，二人按份共有，各占二分之一份额。裁判理由与结果本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，万宁物业公司约定的物业服务合同期限至2018年12月16日止，没有证据显示万宁物业公司收到业主大会或广州市花都区花城街桂花社区居民委员会（以下简称桂花居委会）要求万宁物业公司退出物业服务区域等的书面通知，直到2019年11月22日，万宁物业公司才收到广州市花都区住房和城乡建设局关于交接的书面通知，万宁物业公司与万科物业公司、桂花社区居委会于2019年12月1日签订交接协议，完成交接，万科物业公司于2019年12月1日进驻小区。至此，物业服务合同的权利义务终止后，虽然选聘了新的物业公司，但万宁物业公司没有收到书面撤场通知，万宁物业公司继续对涉案小区提供物业服务至2019年11月30日。谭健作为小区业主，与万宁物业公司形成了事实上的物业服务合同关系，应当支付物业服务费。万宁物业公司主张按照之前物业服务合同的收费标准计算物业服务费，即每月物业服务费为238.2元，万宁物业公司要求谭健支付2019年1月1日至2019年11月30日期间11个月的物业服务费2620.2元，合理有据，本院予以支持。关于违约金，物业服务合同约定业主应在每月15日前交纳物业服务费，逾期交纳的从逾期之日起每天按应交物业服务费总额的千分之一交纳违约金。但因该合同已过履行期，双方没有约定2019年1月1日至2019年11月30日期间物业服务费的收费时间和违约责任，故对万宁物业公司要求谭健支付该段期间物业服务费的违约金，本院不予支持。关于公摊电费、公摊水费、水费、垃圾处理费，谭健予以认可，故对万宁物业公司要求谭健支付2018年10月1日至2019年11月30日期间的公摊电费83.7元、公摊水费28.5元、水费263.2元，2019年1月1日至2019年11月30日期间的垃圾处理费44元，本院予以支持。至于谭健称万宁物业公司未按照物业服务合同约定提供服务的抗辩，根据谁主张谁举证的原则，谭健未提供证据证明该主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告谭健于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年11月30日期间的物业服务费2620.2元；二、被告谭健于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2018年10月1日至2019年11月30日期间的公摊电费83.7元、公摊水费28.5元、水费263.2元；三、被告谭健于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年11月30日期间的垃圾处理费44元；四、驳回原告广州万宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告谭健负担。本判决为终审判决。审判员  胡运如二〇二〇年十二月七日法官助理张仲娟书记员李巧诗附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承当不利的后果。