江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终3305号上诉人(原审被告):孙书国，男，1971年5月16日生，汉族，居民，住灌南县。上诉人(原审被告):郑井梅，女，1971年8月5日生，汉族，居民，住灌南县。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐国庆，江苏盈喆律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：孟少宁，江苏盈喆律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：李牛锁，男，1984年4月20日生，汉族，居民，住灌南县。被上诉人(原审原告）：张从卉，女，1983年10月20日生，汉族，居民，住灌南县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：邵海峰，江苏念黎律师事务所律师。上诉人孙书国、郑井梅因与被上诉人李牛锁、张从卉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2018）苏0724民初2560号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年11月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙书国、郑井梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回两被上诉人的诉讼请求或发回重审，上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决查明事实不清，且部分事实与本案无关。1.一审判决未查明涉案合同的基本事实。涉案合同履行过程中，上诉人的购房款履行情况、买卖双方的税费承担情况，一审判决均未查明。且在合同已经约定成交价格的情况下，一审判决亦未进行认定，显然属于查明基本事实不清。2.一审判决认定的部分事实超出审理范围，且与本案无关。本案的案由为房屋买卖合同纠纷，合同相对方为本案的上诉人与被上诉人。两上诉人对李牛锁与孙某的纠纷不知情。一审判决却审查李牛锁与孙某的纠纷，在孙某未参加庭审的情况下，上诉人的单方陈述根本不能证明孙某与其之间是何种纠纷。一审判决径行将孙某与李牛锁的关系认定为借贷关系，超出本案的审查范围，与本案的审理没有关系。二、一审判决适用法律错误。被上诉人作为完全民事行为能力人，不存在缺乏判断能力的情况。即便孙某对被上诉人享有债权，被上诉人也有权拒绝出售或清偿债务等方式。况且根据李牛锁的陈述，其借钱偿还赌债，也不属于紧急情况下的生活消费性借贷，不能认定其属于危困状态。涉案房屋作价20万元出售，系被上诉人对于财产的处分行为。一审判决在没有证据证明合同不是被上诉人真实意思表示的情况下，以合同价格低于市场价，委托他人销售房屋等理由就撤销合同，明显破坏合同法当事人意思自治原则和促进交易成功、加速经济流转的立法精神，明显破坏了正常的市场秩序。因此，合同价格低于评估价格不应被认定为，趁人之危、显示公平。三、一审审理程序违法。本案一审案件受理时间为2018年5月9日，而判决时间为2020年8月28日，上诉人签收的时间为2020年9月18日，已明显超过审理期限。综上，一审判决查明事实不清，适用法律错误，审理程序违法，应予纠正。请求依法支持上诉请求，维护上诉人合法权益。被上诉人李牛锁、张从卉答辩称：1.一审法院已经查明了基本事实，而且根据查明的基本事实认定本案的房屋买卖合同系作为借款的担保，本案房屋买卖合同并非被上诉人的真实意思表示，均是孙某一手操作的。2.一审法院没有超过审理范围，审查合同是否有效是否可撤销，是有必要的。3.一审法院适用法律正确，虽然当事人有处分自己财产的权利，但是前提是自愿的，本案上诉人除了偿还银行款项外，没有向被上诉人支付任何购房款项，不属于正常的买卖合同。李牛锁、张从卉向一审法院起诉请求：撤销双方于2017年9月4日签订的不动产买卖契约，并判令孙书国、郑井梅协助李牛锁、张从卉将房屋过户至其名下。一审法院认定事实：李牛锁、张从卉系夫妻关系。孙某系孙书国、郑井梅儿子。2017年6月14日，委托人李牛锁、张从卉就其共同共有的位于灌南县房屋出售事宜向受委托人汪某出具《委托书》，委托汪某为代理人办理相关事项，具体事项如下：1、代为办理上述房屋还清贷款并解除抵押的相关手续；2、代为办理上述房屋的不动产权证换证的相关手续；3、代签上述房屋的买卖合同；4、代为办理该房屋产权过户的相关手续并缴纳相关税费；5、受托人有权在房屋交易所查询并提取本人该套房屋相关档案；6、代为办理所售房屋的水、电、燃气过户相关手续；7、如买房需办理所购房屋的二手房抵押贷款，协助买房签订相关贷款合同；8、代办其他与出售此房相关的一切手续……申请人李牛锁、张从卉还就该《委托书》中签名、指印到灌南县公证处办理了公证手续。2017年9月4日，甲方（卖方）李牛锁、张从卉的委托代理人汪某与乙方（买房）孙书国、郑井梅签订《不动产买卖契约》，约定甲方自愿将属其所有的坐落在中科府苑C08#308室的不动产出售给乙方，产权证号苏（2017）灌南县不动产权第001375号，房屋建筑面积107.68平方米，成交价格为20万元；乙方于2017年9月1日前付清给乙方。同日，孙书国、郑井梅办理了不动产权登记证书，两被告为此花去契税4640.58元，产权交易服务费100元，土地使用权交易服务费109元、土地使用权交易服务费29元，配图费60元，提前还贷的90000元利息损失1000元。2017年9月28日，该房产被孙书国、郑井梅抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司，并办理了抵押登记，抵押金额为22万元。李牛锁为证明本案纠纷系因借款引起，向一审院提交1、微信聊天截图12张，证明截止到2017年8月3日，李牛锁通过微信转账向孙某还款共计24900元；2、银行转账明细2页，证明公证书于2017年6月14日出具，最后一次6万元转账于2017年6月15日完成，发生在公证书出具次日。孙书国、郑井梅质证称证据1与本案无关，并称对李牛锁所述借款情况，只知道李牛锁与孙某之间有借款行为，但具体不详；对证据2真实性无异议。第一次庭审中，孙书国、郑井梅称案涉房屋买卖实际对价为324841.49元，加上其他税费等合计340000元，该款由其直接给付汪某，其中有现金给付，但现金给付金额和转账金额，均不详；第二次庭审，孙书国、郑井梅称案涉房屋买卖是通过孙某和其本人一起联系李牛锁所购，其共给付35万元，该款也包含孙某出借李牛锁款项，其中15万元为汇款和微信，10万元分几次给付的现金，还有剩余10万元为偿还银行贷款钱。李牛锁、张从卉对上述孙书国、郑井梅陈述不予认可，称孙书国、郑井梅从未与其联系并沟通过买房事宜，孙书国、郑井梅称的15万元也系分三次打的借据，但实际仅出借14万元，10万元银行还贷系事实，但另外10万元不予认可。为查明事实，一审法院调取了李牛锁、张从卉委托汪某办理房屋买卖以及过户的相关公证材料，经双方质证，委托书中字迹为李牛锁、张从卉本人所签。另查明，案涉房产2020年8月28日经阿里拍卖网络询价，结果为标的物价值总额为569412元。从2017年至今，灌南县房产均价未有较大浮动。一审法院认为：本案的争议焦点为一、案涉不动产买卖契约与李牛锁和孙某之间借款是何关系；二、该不动产买卖契约契约是否具有可撤销情形。关于争议焦点一，一审法院认定案涉不动产买卖契约系为李牛锁向案外人孙某借款提供担保而形成。理由如下：首先，案涉契约成交价为20万元，孙书国、郑井梅辩解实际价款为35万元，即使为少缴纳相关契税，双方之间应签订另份房屋买卖合同以保障己方权利，但李牛锁、张从卉从未与孙书国、郑井梅签订过其他合同，且孙书国、郑井梅称35万元包含李牛锁向孙某借款15万元，但孙书国、郑井梅在一审法院限定期限内未能举证证明李牛锁、张从卉不予认可35万中的10万元部分，即除提前偿还银行贷款外，无法认定孙书国、郑井梅已履行了给付房屋价款的义务；其次，案涉不动产买卖契约系由甲方代理人汪某与孙书国、郑井梅签订，李牛锁、张从卉为本县常住人口，且均具有完全民事行为能力，完全可以自行与孙书国、郑井梅签订案涉契约，并无委托他人代签之必要，且代为签订案涉契约还需公正委托书，徒增非必要的程序和相关费用，该操作与一般房屋买卖不符，却与职业放贷人要求借款人提供房产等抵押担保的做法相契合，且孙书国、郑井梅称案涉房屋买卖是由孙某和李牛锁、张从卉进行沟通，孙书国、郑井梅也曾与李牛锁、张从卉联系过买房事宜，李牛锁、张从卉不予认可孙书国、郑井梅曾参与过房屋买卖的商谈，孙书国、郑井梅也未能提供证据证明其参与了房屋买卖；第三，李牛锁、张从卉称至2018年初，其仍居住在案涉房屋中，孙书国、郑井梅未予否认，即在协议签订后数月，案涉房屋仍未交付孙书国、郑井梅，该事实与情理不符，孙书国、郑井梅也未提出合理的辩解；第四，李牛锁辩解孙某提供最后一笔6万元借款系发生在公证书完成次日，本案实为借贷纠纷，案涉契约系为借款提供担保，该辩解有银行流水予以印证，具有高度的盖然性。综上分析，双方之间就案涉房屋签订的买卖契约，实为李牛锁向孙某的借款提供担保，符合让与担保的特征。但孙书国、郑井梅在答辩时坚称为买卖关系，否认担保性质，故其辩解不能成立。关于争议焦点二，本案孙书国、郑井梅坚称其与李牛锁、张从卉之间系房屋买卖关系，但案涉协议成交价仅为20万元，孙书国、郑井梅也未提供充分、有效的证据证明实际对价为35万元，且即使实际对价为35万元，该价位与案涉房产在2017年的市场价也有较大出入，又因案涉契约系在李牛锁向孙某借款情况下形成，李牛锁、张从卉辩解实际仅借嗯得14万元即以房产抵押，孙书国、郑井梅未能提供证据予以推翻，该辩解的借款金额与房产总价出入更为悬殊，应认定案涉协议系乘人之危所签订，该协议已明显违背李牛锁、张从卉的真实意思表示，显失公平，依法可以申请撤销，故李牛锁、张从卉要求撤销双方于2017年9月4日签订的不动产买卖契约，该诉求于法有据，依法予以支持。李牛锁、张从卉还要求孙书国、郑井梅协助将案涉房屋过户至其名下，因案涉房屋已办理抵押登记，在抵押权登记未能涂销的情况下，现并不具备协助过户的履行可能，故对该项诉讼请求，依法暂不予支持。李牛锁、张从卉可待抵押权登记涂销后另案主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，判决如下：一、撤销李牛锁、张从卉与孙书国、郑井梅于2017年9月4日签订的《不动产买卖契约》；二、驳回李牛锁、张从卉其他诉讼请求。案件受理费4300元，保全费1520元，合计5820元，由孙书国、郑井梅负担2910元（李牛锁、张从卉已预交），孙书国、郑井梅在给付上述款项时一并给付李牛锁、张从卉，李牛锁、张从卉负担2910元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，虽然上诉人与被上诉人委托代理人就涉案房产签订了《不动产买卖契约》，但是该契约并非双方真实意思表示。首先，双方对该契约商谈签订过程说法各异，上诉人在一、二审庭审中几次表述前后矛盾；其次，该契约约定的房屋总价款明显低于市场价，且上诉人亦未举证证明其履行了全部房款的给付义务；最后，该契约未约定涉案房屋交付时间且契约签订后，上诉人未及时要求被上诉人交付房屋，有悖常理，上诉人称系契约签订后又租给被上诉人，但是不能就此提供相应证据证实。综上，一审法院综合上述情节，结合被上诉人与上诉人儿子孙某的借贷情况以及被上诉人就涉案房产的买卖公正委托他人的行为，认定该《不动产买卖契约》显示公平，违背被上诉人真实意思表示，导致被上诉人受到损害，判决予以撤销，符合法律规定。对于上诉人提出的一审程序问题，因本案在一审中被上诉人曾追加汪某、孙某为第三人，一审法院在庭审中发现被上诉人与第三人之间的民间借贷关系可能涉嫌“套路贷”诈骗行为，于2019年4月1日依据相关法律规定中止审理，并将本案移送公安机关侦查，后因汪某、孙某无法送达，又撤回对其追加为第三人的申请，故而导致本案审限相对应中止及延长。综上，上诉人孙书国、郑井梅的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人孙书国、郑井梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二〇年十二月十六日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。