宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终1195号 上诉人(原审被告)：马志秀，女，1977年4月15日出生，回族，高中文化，农民，住宁夏固原市原州区警民路。 被上诉人(原审原告)：固原六盘君子商贸有限公司，住所地：宁夏固原市原州区政府街。 法定代表人：杨君，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马明燕，宁夏信用律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人马志秀因与被上诉人固原六盘君子商贸有限公司（以下简称六盘君子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初2597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马志秀上诉请求：1.不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初2597号民事判决，改判马志秀承担2018年11月8日至2019年10月20日之间的租赁费、物业费或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由马志秀负担。事实和理由：一审认定事实有误，致判决错误。一审认定马志秀欠付租赁费用有误。第一，上诉人已向被上诉人交清了2018年11月8日之前的所有费用，不能重复计算2018年2月8日至2018年11月8日费用，该内容在双方提交的租赁合同中已明确记载；第二，被上诉人违约，致商场混乱不堪，无法继续经营，上诉人已于2019年10月份解除合同；第三，上诉人承租期间，被上诉人并未提供物业服务，物业费不应支持；第四，承租期间系被上诉人违约在先，应向上诉人赔偿损失，且应继续向上诉人实行交三个月免三个月房租的优惠政策，而非上诉人向其支付违约金；第五，被上诉人和业主之间系委托关系，而非房屋租赁关系，被上诉人并非承租人，上诉人并非次承租人，双方签订的合同名为商铺租赁合同，实为居间合同，被上诉人无权主张房屋租赁费等相关费用，故被上诉人主体不适格，应当驳回其诉讼请求。补充：业主实际未授权被上诉人有出租案涉商铺的权利。综上，请求撤销原判或者依法改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。 六盘君子公司辩称，本案中，被上诉人基于案外人业主的授权，代为处理摊位的对外出租、管理、收取管理费以及商场的整体运营。从行为上可看出，被上诉人不是仅仅提供媒介服务，而是参与合同的实际履行。被上诉人基于业主授权，提起诉讼主体适格。被上诉人提供的七号楼情况反映，足以证明被上诉人已实际提供物业服务，上诉人应当支付物业费，由于上诉人拖欠租赁费及物业费，构成违约，应承担违约责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。 六盘君子公司向一审法院起诉请求：1.判令马志秀支付拖欠的房屋租赁费21494.34元、物业管理费4657.11元、暖气费1604元、水费537.36元，以上费用共计28292.81元；2.本案诉讼费用由马志秀负担。 一审法院查明，张涛系固原市原州区政府街尚都国际7号楼二楼20**、20**号（总面积51.17平方米）商品房实际所有权人，与六盘君子公司就其所有商铺对外招商、签订租赁合同等与商铺管理相关的一切事项等事宜签订商户授权委托书。2017年11月7日，尚都国际七号楼招商部与案外人雷引仙签订《商铺租赁合同》，将固原市原州区政府街尚都国际7号楼二楼20**、20**、20**、20**、20**号商铺出租给案外人雷引仙。约定租金为每月每平方米15元，管理费未约定。2018年1月，案外人雷引仙将208**、20**号商铺转租给马志秀。2018年11月8日，六盘君子公司与马志秀补签《商铺租赁合同》（出租方、甲方为六盘君子公司，承租方、乙方为马志秀），主要约定：甲方将位于固原市原州区政府街尚都国际7号楼2楼B-0**、B-0**号（总面积51.17平方米）商铺出租给乙方，租赁期限为2017年11月8日至2020年11月7日，租赁费为每月每平方米15元；物业管理费每月每平方米3.50元；乙方应于合同签订当日向甲方交纳保证金2500元，乙方因为拖延不交租赁费、管理费等费用的，甲方可以从乙方保证金扣除相关费用，导致保证金少于约定数额的，乙方应于三日内补齐，逾期未补齐，乙方应按差额部分每日按3%向甲方支付违约金；合同自双方签字或盖章之日起生效。双方在合同上签字、盖章。另查明，马志秀从案外人雷引仙处转租商铺时，案外人交纳了该商铺一个季度的租金，未交纳管理费。马志秀承租经营后于2018年1月6日交纳保证金2500元，房屋租赁费2303元，物业管理费1074元。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案中，六盘君子公司受商品房所有权人委托管理，就商铺对外招商、签订租赁合同等与商铺管理相关的一切事项等事宜与六盘君子公司签订授权委托书，并与马志秀签订《商铺租赁合同》，固原六盘君子商贸有限公司起诉符合法律规定，故马志秀辩称六盘君子公司不具备房屋租赁的资格、六盘君子公司的主体不适格的意见不予采信。双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，属有效合同。六盘君子公司要求马志秀履行合同义务的理由成立，予以支持。鉴于双方未解除合同，且商品房所有人委托管理，双方签订的《商铺租赁合同》继续有效，马志秀承租经营时案外人雷引仙已交纳3个月房屋租赁费即至2018年2月8日，故确认自2018年2月8日至2020年4月1日的房屋租赁费总计为19802.79元（25个月×15元×51.17平方米+24天×15元×51.17平方米÷30天），考虑受疫情影响，酌情减免2个月租赁费即1535.10元（2个月×15元×51.17平方米），根据合同约定马志秀交纳的保证金2500元抵充租金，再减去已支付的房屋租赁费2303元，故马志秀实际应支付房屋欠交租赁费为13464.69元。马志秀辩称签订合同之时六盘君子公司承诺其享受交三个月免三个月房屋租赁费的优惠政策，因此，其应支付的房屋租赁费用应为实际使用摊位租赁费用的一半，六盘君子公司对优惠政策不否认，但认为根据合同约定，马志秀存在拖欠租赁费等各项费用及其他违约行为的，不再享受免租优惠条件，马志秀确实存在拖欠租赁费等费用的违约行为，根据合同约定，对马志秀该辩解不予采信。六盘君子公司具有物业服务资格且就物业管理费与马志秀进行了明确约定，故对六盘君子公司要求马志秀支付物业费的诉讼请求，予以支持。据马志秀2018年1月6日交纳保证金的时间推定为马志秀实际承租经营时间自2018年1月6日起算，确认马志秀欠交自2018年1月6日至2020年4月1日的物业费计3737.69元（26个月×3.50元×51.17平方米+26天×3.50元×51.17平方米÷30天-已交物业费1074元）。2018年1月6日之前的物业管理费应向此时间段实际承租人主张。马志秀辩称六盘君子公司承诺免除物业费，六盘君子公司不予认可，马志秀亦没有提供其他证据予以佐证且其已交纳物业费1074元的行为与其辩称相互矛盾，故对该辩称不予采信。关于水费，双方未约定且未提供其他证据证明该主张，故不予支持。六盘君子公司要求马志秀按每日3%支付拖欠上述费用期间的违约金，过分高于法律规定，应按欠款数额的30%予以确认，支持违约金为13464.69元+3737.69元×30%=5160.71元。对马志秀的其他辩解未能提供相应证据予以证明的，不予采信。综上所述，六盘君子公司的诉讼请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由马志秀于本判决生效之日起十日内向固原六盘君子商贸有限公司支付房屋租赁费13464.69元、物业费3737.69元、违约金5160.71元，共计22363.09元；二、驳回固原六盘君子商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费508元，由固原六盘君子商贸有限公司负担148元，马志秀负担360元。 二审中，马志秀提供视听资料。证明：案涉商铺被上诉人没有权利出租。六盘君子公司质证意见：视听资料内容不完整，三性均不认可，证明目的不认可。本院认为：马志秀提供视听资料，内容不具有完整性，故在无其他证据佐证情形下，不能证明其所要证明的问题，对其证明效力不予认定。 二审查明：仇永海与仇永宁系案涉20**、20**号商铺所有权人，该二人与张涛系亲戚关系，其二人就该商铺对外招商、签订租赁合同等相关事项委托张涛与六盘君子公司签订商户授权委托书。另，在马志秀承租期间，宁夏尚都购物中心有限公司解除与杨君即六盘君子公司签订的租赁管理合同及物业服务合同。其余事实与一审查明的事实一致。本院予以确认。 本院认为，关于案涉商铺经尚都国际七号楼招商部与案外人雷引仙签订租赁合同并出租给雷引仙，雷引仙转租给马志秀，马志秀又与六盘君子公司补签案涉商铺租赁合同的事实，六盘君子公司与马志秀均未表异议，二审予以确认。六盘君子公司与马志秀签订的案涉商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据本案证据及事实，六盘君子公司享有案涉商铺租赁权，其有权与马志秀签订租赁合同，六盘君子公司基于该租赁合同具有收取相关费用的资格。马志秀上诉称案涉商铺的所有权人未授权六盘君子公司有出租案涉商铺的权利，六盘君子公司不具有诉讼主体资格，但马志秀对此未提供有效证据证明，该意见不能成立，不予支持。一审结合本案事实及新冠疫情实际情形，判决由马志秀承担的租金费用并无不当，二审予以确认。另，一审判决马志秀支付物业管理费用亦属正确，应予确认。马志秀上诉称其已付清2018年11月8日之前的所有费用，一审重复计算2018年2月8日至2018年11月8日费用不当。结合双方签订的合同内容及其实际支付的款项，该意见并不能成立，不予支持。马志秀上诉称六盘君子公司管理不善，其不应承担物业管理费用，且其于2019年10月份已解除合同。六盘君子公司对此不予认可，马志秀亦未提供证据证明，其应负举证不能的法律后果，对其上述意见亦不予支持。综观本案事实，马志秀虽未按期支付租赁费用及其他费用，但在马志秀承租期间，宁夏尚都购物中心有限公司解除其与杨君即六盘君子公司签订的租赁管理合同及物业服务合同，故双方均有违约情形。一审判决由马志秀承担违约金欠妥，二审予以纠正。 综上所述，马志秀的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初2597号民事判决； 二、由上诉人马志秀于本判决生效之日起十日内向被上诉人固原六盘君子商贸有限公司支付房屋租赁费13464.69元、物业费3737.69元，共计17202元； 三、驳回被上诉人固原六盘君子商贸有限公司的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费508元，上诉人马志秀负担230元，被上诉人固原六盘君子商贸有限公司负担278元；二审案件受理费359元，由上诉人马志秀负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘万德 审判员  王喜军 审判员  李凤玲 二〇二〇年十二月九日 书记员  魏小红