山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终3374号上诉人（原审被告）：山东滕墨教育信息咨询有限公司，住所地滕州市龙泉街道人和天地**楼**商业**，统一社会信用代码91370481MA3N371W74。法定代表人：褚夫圳，经理。委托诉讼代理人：李琳琳，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：施广勇，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滕州市星期六教育咨询有限公司，住所地滕州市北辛街道北关街**，统一社会信用代码91370481MA3CCCEHXN。法定代表人：徐连秋，经理。委托诉讼代理人：宋成文，山东滕国律师事务所律师。上诉人山东滕墨教育信息咨询有限公司（以下简称滕墨教育公司）因与被上诉人滕州市星期六教育咨询有限公司（以下简称星期六教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院(2019)鲁0481民初7024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。滕墨教育公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回星期六教育公司的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由星期六教育公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、法律适用错误、判决结果错误。具体理由如下：一、《租赁合同》没有解除，不应返还租金，赔偿损失。首先，《租赁合同》没约定合同解除的条件，也不存在解除合同的情形。2019年8月16日，双方就租赁房屋签订合同，该合同第九条约定，甲乙双方均不得借故解除合同，双方没有约定因为房屋问题解除合同的条件。本条仅约定在星期六教育公司经营与滕墨教育公司相同业务时，滕墨教育公司具有解除权。其次，本案也不存在法定解除合同的情形。根据法庭调查，可以证实，在整个诉讼过程中，星期六教育公司仍在继续使用案涉房屋，滕墨教育公司并没有收回房屋的意思表示和行为，不存在法律规定导致星期六教育公司无法继续经营或不能实现合同目的的情形。星期六教育公司一直在占有使用房屋，从未有交付房屋的意思表示，也未有交付房屋的行为。此外，滕墨教育公司未同意解除合同。滕墨教育公司没有解除合同的真实意思，星期六教育公司仍可继续使用所租赁的房屋，事实上，至法院委托鉴定机构后，星期六教育公司仍未搬离案涉房屋，一直在占有使用。履行合同期间，为减少星期六教育公司的经营成本，改善经营场所，双方多次协商，希望把经营的场所变更。星期六教育公司经营的业务需要一个相对安静的环境，由于来自购超市在二楼建设游乐场，为减少影响，星期六教育公司的代理人陈帅，多次找到滕墨教育公司，希望滕墨教育公司出具一个书面的解除合同通知书，有书面的材料，有利于与其他股东协商搬迁事宜，该通知书是双方共同在电脑前完成的，不是解除合同的真实意思表示。2019年8月2日告知书的第二条，也可以证实，星期六教育公司可以继续使用房屋，并未导致合同解除。二、星期六教育公司一直占有房屋，判决返还租金、物业费及赔偿损失没有事实和法律依据。首先，星期六教育公司一直占有使用房屋至鉴定机构勘验现场前。根据双方签订的《租赁合同》，星期六教育公司应于每年3月15日一次性交清当年租金。在合同尚未解除，星期六教育公司占有房屋的情况下，应按约定交纳租金。2020年3月8日，滕墨教育公司向星期六教育公司送达了催交租金通知，由其法定代表人签收。退一步讲，即使按照一审法院的认定，双方已解除合同，但星期六教育公司一直占有使用房屋，未将房屋交付给滕墨教育公司，即使不支付房屋租金，也应按《租赁合同》约定的租金标准支付占用费等所有相关费用。其次，星期六教育公司不存在损失，即使存在，也与滕墨教育公司无关。由于滕墨教育公司没有解除合同的意思表示，也不存在解除合同的约定条件、法定条件，星期六教育公司主动提起诉讼，要求解除合同，其损失应由星期六教育公司承担。星期六教育公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。星期六教育公司向一审法院起诉请求：1.依法判决解除双方于2019年4月4日签订的《租赁合同》，判决滕墨教育公司返还星期六教育公司支付的租赁款270000元及物业费28470元；2.依法判决滕墨教育公司支付违约金及损失80万元；3.本案的诉讼费及其他相关费用由滕墨教育公司承担。一审法院认定事实：星期六教育公司与滕墨教育公司于2019年4月4日签订《租赁合同》，合同约定：甲方：滕墨教育公司。乙方：星期六教育公司。一、甲方将梦育城，见图，租赁给乙方使用。二、租期自2019年4月1日起至2027年3月31日止（即八年）。三、年租金27万元整，乙方于每年3月15日一次性向甲方交清当年的租金。每年在前一年的基础上递增3%。按照建筑面积780平方米计算物业管理费0.1元每平方米每天，电费1.3元/度。四、承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰。合同期满如不续租，房屋归甲方所有，其他设施归乙方所有。……九、租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前三个月书面通知乙方，并取得乙方同意，如乙方需退还也必须提前三个月书面通知甲方，并取得甲方同意，如甲方违约，除退还租金外另赔偿乙方的装修建筑违约金。如乙方违约不得要求返还租金，不得故意损害装修建筑部分。乙方有权在租赁期间转让其经营的业务。甲方有优先收购权。乙方经营国学托管课以外项目要及时通知甲方，进行协商。乙方不得经营与三楼相同业务，如发现，将视为违约行为，甲方可单方解除合同，同时制约甲方，如违约，赔偿乙方项目投入。合同签订后，星期六教育公司依约支付了第一年度的租金27万元，物业费28470元，滕墨教育公司将房屋交付给星期六教育公司使用。星期六教育公司收到房屋后，将案涉房屋的基础装修交给滕州市龙泉大野装修部施工，提供了装修工程款支出收据，显示支出工程款110432元。另外，安装了空调等电器、购置了办公设施物品。庭审中，星期六教育公司申请对装修费用损失、物品搬离费用及损失、经营损失进行评估鉴定，一审法院委托山东鲁扬信衡资产评估有限公司进行评估鉴定，该评估公司出具说明，表示无法鉴定。但对空调电器及办公物品的现价值给以了评估鉴定，物品原值为314052.6元，现值为287634.21元，星期六教育公司支出鉴定费4000元。案涉房屋系滕墨教育公司与山东来自购超市签订租赁合同，由滕墨教育公司租赁了该房屋。2019年8月2日，滕墨教育公司向包括星期六教育公司在内的所有业主发出告知书，告知书第二条载明：梦育城教育综合体二楼整体来自购超市收回另作他用，如乙方需要继续承租，请于2019年8月15日前告知甲方。2019年8月16日，滕墨教育公司向星期六教育公司发出“关于来自购超市二楼扩建并收回的告知函”，内容为：“甲方（滕墨教育公司）。乙方（星期六教育公司）。甲方于2019年8月接到来自购超市对二楼整体扩建回收的通知。目前来自购超市，需从甲方整体回收二楼，扩建超市，筹建配套游乐场。因此甲方需从乙方手中将二楼租赁区域收回。目前甲方已于接到通知后，第一时间通知乙方，被告知人是星期六教育公司（乙方），现场负责人陈帅及其他股东，并已知晓此事，通知时间是2019年8月3日，回复时间是2019年8月10日前。2019年8月11日来自购超市再次通知询问甲方二楼整体回收改建进展。并通知乙方，乙方没有确切回复，以及具体赔偿事宜。甲方给予（乙方）星期六教育公司建议，在2019年8月18日18:00前将此事沟通到位，并书面告知甲方，如因乙方没能及时反馈具体情况，造成甲方三楼区域租赁延误，或者来自购超市方，扩建回收延期，造成一切损失，并由乙方承担全部责任。因甲方三楼场地有限，现有其他机构需入住三楼原托管区域，使用三间，如果乙方租赁三楼区域，甲方可协调三楼场地，如果不继续使用，甲方退还乙方所剩场地租金。如因在回复期内没能及时协调沟通到位，甲方三楼房屋租给第三方，甲方不赔偿乙方由此造成的任何损失”。滕墨教育公司法定代表人褚夫圳为星期六教育公司的合伙人，2019年9月16日星期六教育公司全体合伙人签订了《关于梦育城二楼项目合伙人解散协议》一份，内容为：“经过全体合伙人表决，达成以下协议：1、星期六教育公司梦育城二楼项目同意撤离。2、认可星期六教育公司梦育城二楼项目财务报表情况：截止2019年8月20日账面结余50494.43元。预计转让退款还需大约20万元，8、9月份工资大约3.5万元，以上两项据实核算。3、认可星期六教育公司梦育城项目亏损分配方案：按合伙时约定比例承担亏损。4、固定资产处理问题：同意公司处置，抵亏损”。庭审中，滕墨教育公司称2019年12月1日，星期六教育公司仍在上课培训，仍然使用案涉房屋，并提供其法定代表人与星期六教育公司的陈帅通话录音资料、照片、微信通话记录等加以佐证。对此，星期六教育公司不予认可，称2019年10月1日前就开始陆续退费清场，因为9月份没有招生，在10月份就已经停止经营搬离。另，星期六教育公司称损失还包括：用于教职工宿舍房租7000元,通盛路宣传一间教室房租6000元,梦育城三楼房租用于二楼装修时过渡用房租金24460.8元、物业费23177元（12329.3元、3321.5元、1538元），水费5988.2元；装修、固定资产：中央空调：90000元、小空调6270元、空调加长管135元，折旧后约46000元；桌椅、床、柜子等34405元，其中：桌椅20879元、沙发4490元、柜子600元、积木桌306元、毛巾架1170元、锁28元。星期六教育公司认可梦育城三楼房租24460.8元、物业费23177元，与2019年4月4日的合同没有关系，是租赁滕墨教育公司的，签完合同后，二楼整体装修，所以租的三楼临时使用。另外损失还包括滕墨教育公司法定代表人褚夫圳以餐厅作价10万元入股损失，庭审中褚夫圳称入股的10万元包括引进的生源和餐厅设备，不包括墙面地面的装修，生源占4万元，设备占6万元。另外损失还包括经营性损失因收了生源，钱收了但是没有办法继续为他们服务了，需要将生源转到其他的培训机构，又把费用支出了，就是转让费用。一审法院认为，星期六教育公司与滕墨教育公司就案涉房屋于2019年4月4日签订的《租赁合同》，双方出于自愿，意思表示真实，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。关于本案双方租赁合同是否解除、何时解除的问题。因案涉房屋系滕墨教育公司与山东来自购超市签订租赁合同，由滕墨教育公司租赁的该房屋，故星期六教育公司与滕墨教育公司签订的房屋租赁合同实际为转租合同。因来自购超市二楼扩建，需收回案涉房屋，2019年8月2日，滕墨教育公司向包括星期六教育公司在内的所有业主发出告知书，又于2019年8月16日，滕墨教育公司向星期六教育公司发出“关于来自购超市二楼扩建并收回的告知函”，明确了滕墨教育公司将案涉房屋收回，并告知星期六教育公司收回案涉房屋后可以变更租赁三楼房屋，答复时间限定为2019年8月18日18:00时，即星期六教育公司在限定期限内不予答复，双方租赁合同即行解除，而星期六教育公司至2019年8月18日18:00时未予答复，故双方的租赁合同至此解除。关于星期六教育公司使用案涉房屋至何时的认定问题。因滕墨教育公司法定代表人褚夫圳为星期六教育公司的合伙人，2019年9月16日星期六教育公司全体合伙人签订了《关于梦育城二楼项目合伙人解散协议》，其中约定了星期六教育公司梦育城二楼项目同意撤离，并约定了财产处置方式，自此合伙终止，合伙项目自然终止。因星期六教育公司主张2019年10月1日前就开始陆续退费清场，搬离案涉房屋，即实际使用至2019年9月30日，滕墨教育公司称2019年12月1日星期六教育公司仍然使用案涉房屋，虽提供部分证据，但不足以证明系星期六教育公司仍占有使用案涉房屋，故应当认定星期六教育公司实际使用至2019年9月30日。关于应当退还房屋租金、物业费的数额问题。根据合同约定，星期六教育公司依约支付了第一年度即自2019年4月1日起至2020年3月31日止的租金27万元、物业费28470元，实际使用183天，故应当退还的房屋租金为270000元×182/365=134630元，应当退还物业费28470元×182/365=14196元。梦育城三楼房租用于二楼装修时过渡用房租金24460.8元、物业费23177元（12329.3元、3321.5元、1538元）、水费5988.2元，为星期六教育公司实际使用发生的费用，其要求返还无事实和法律依据，一审法院不予支持。教职工宿舍房租7000元、通盛路宣传一间教室房租6000元，星期六教育公司未提供证明其未继续使用的证据，其要求赔偿该部分房租，证据不力，一审法院不予支持。关于装修损失的认定问题。因约定的合同期限未届满，故而造成星期六教育公司因对房屋进行装修、装饰产生损失，即未使用期间部分的份额，星期六教育公司提供的对房屋进行装修、装饰的滕州市龙泉大野装修部出具的工程款票据真实、合法有效，该部分装修为基础装修、装饰部分，应认定为已形成附合的装饰装修物，该部分工程款为110432元，按照实际使用期间和未履行合同期间的比例计算，该部分装修、装饰损失应为110432元×（182+7×365）/（8×365）=103511元。对于空调电器设备、办公物品不属于附合的装饰装修物，应由星期六教育公司搬走（现已搬走），虽然星期六教育公司申请对该部分设备及物品的损失及搬离费用进行鉴定，但鉴定机构表示不能鉴定，参照山东鲁扬信衡资产评估有限公司对空调电器及办公物品的现价值给以了评估鉴定，物品原值为314052.6元，现值为287634.21元，结合合同期限及设备物品拆装、搬离给设备物品会造成价值损耗、产生拆装、搬运费用的日常经验，酌定该部分损失为（314052.6-287634.21）×10%=2642元。鉴定费4000元应当由滕墨教育公司负担。关于经营损失问题。星期六教育公司申请对经营损失进行鉴定，因一审法院委托的鉴定机构认为无法鉴定，其提交的证据不足以证明其具体的经营损失，故对其该项主张一审法院不予支持。星期六教育公司关于违约金的主张，证据不足，理由不当，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、滕墨教育公司于判决生效后十日内返还给星期六教育公司租金134630元、物业费14196元；二、滕墨教育公司于判决生效后十日内赔偿星期六教育公司房屋装饰、装修损失103511元、设备及物品的损失及搬离费用2642元、鉴定费4000元；三、驳回星期六教育公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14686元减半收取7343元，由星期六教育公司负担3643元，滕墨教育公司负担3700元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。滕墨教育公司提交租赁房屋现场视频三段，由滕墨教育公司法定代表人用手机拍摄，拍摄时间是2020年4月10日。证明星期六教育公司截至2020年4月10日依然占有租赁房屋，而第一年租期到期的时间为2020年3月31日。因此星期六教育公司支付的第一年租金、物业费不应退还。一审判决认定的装修费用错误。星期六教育公司质证称，星期六教育公司代理人无法确定拍摄的地点是否为本案租赁合同中的房屋位置，庭后核实三日内回复法庭。三段视频无法证明滕墨教育公司的证明目的。视频内容仅是指有某些设备的存在，并且是因委托法院鉴定后才重新进入房间，不存在滕墨教育公司所说的星期六教育公司重新占有的情形。而星期六教育公司在一审中也进行声明，该房屋已经由滕墨教育公司在2019年10月与案外人另行签订租赁协议，在第一房东来自购超市备案，不存在星期六教育公司持续占有房屋的情形。现场的视频仅是指包含滕墨教育公司的法定代表人在内的合伙人现场算账的情形。该三段视频的形式是滕墨教育公司法定代表人故意偷录截取的部分片段，无法证明滕墨教育公司的证明目的，也与实际不符。2020年初因疫情影响，案外人在4月才开始装修房屋，在视频中可以看到装修痕迹。星期六教育公司于2020年11月25日申请本院调取滕墨教育公司与来自购超市的租赁合同、刘明与来自购超市的租赁合同。星期六教育公司于2020年12月5日撤回调取证据的申请。本院认定如下：由于滕墨教育公司提交的视频资料不具有完整性，且星期六教育公司不予认可，无法达到滕墨教育公司的证明目的，本院不予采信。其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：案涉租赁合同是否已经解除；一审判决滕墨教育公司返还租金、物业费及赔偿损失等是否有事实和法律依据。关于焦点一，一审法院已经查明，案涉房屋系滕墨教育公司租赁山东来自购超市后又转租给星期六教育公司的。因山东来自购超市二楼扩建，需收回案涉房屋，2019年8月2日，滕墨教育公司向包括星期六教育公司在内的所有业主发出告知书，又于2019年8月16日，滕墨教育公司向星期六教育公司发出“关于来自购超市二楼扩建并收回的告知函”，明确了滕墨教育公司将案涉房屋收回，并告知星期六教育公司收回案涉房屋后可以变更租赁三楼房屋，答复时间限定为2019年8月18日18:00时，即星期六教育公司在限定期限内不予答复，双方租赁合同即行解除。一审法院以星期六教育公司至2019年8月18日18:00时未予答复，认定双方的租赁合同至此解除并无不当。关于焦点二，一审法院根据双方合同约定及实际履行情况，认定星期六教育公司已经依约支付了第一年度即自2019年4月1日起至2020年3月31日止的租金27万元、物业费28470元，星期六教育公司实际使用183天，未使用182天，应当退还的房屋租金为270000元×182/365=134630元，应当退还物业费28470元×182/365=14196元是正确的，本院予以支持。一审法院根据双方约定的合同期限并未届满，滕墨教育公司提前解除合同造成星期六教育公司房屋装修、装饰的损失的实际情况，认定损失数额为未使用期间部分的份额公平合理，二审予以支持。一审期间，星期六教育公司提供了滕州市龙泉大野装修部出具的工程款票据，该票据真实、合法有效，能够证实装修为基础装修、装饰部分，该部分装修与案涉房屋已形成附合，工程款为110432元。一审法院按照星期六教育公司实际使用期间和未履行合同期间的比例，计算得出装修、装饰损失为110432元×（182+7×365）/（8×365）=103511元正确，二审予以支持。对于空调电器设备、办公物品的损失、搬迁费用，一审法院参照山东鲁扬信衡资产评估有限公司对空调电器及办公物品的现价值评估鉴定，物品原值为314052.6元，现值为287634.21元，结合合同期限及设备物品拆装、搬离给设备物品会造成价值损耗、产生拆装、搬运费用的日常经验，酌定该部分损失为（314052.6-287634.21）×10%=2642元以及对鉴定费4000元由滕墨教育公司负担的认定均无不当。综上所述，滕墨教育公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14686元，由上诉人山东滕墨教育信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二〇年十二月八日法官助理詹家华书记员高天