江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2500号上诉人（原审被告）：南昌铁路天集房地产开发有限责任公司。住所地江西省南昌市青云谱区井冈山大道**。统一社会信用代码：91360000261791138A。法定代表人：赖学升，该公司董事长。委托诉讼代理人：晏东日，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：万冬琴，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭学生，男，1959年6月23日出生，汉族，住江西省吉安市青原区。被上诉人（原审原告）：郑益秀，女，1962年5月30日出生，汉族，住江西省吉安市青原区。上诉人南昌铁路天集房地产开发有限责任公司（以下简称天集房地产公司）因与被上诉人彭学生、郑益秀商品房预售合同纠纷一案，不服吉安市青原区人民法院（2020）赣0803民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天集房地产公司的委托诉讼代理人晏东日、万冬琴，被上诉人郑益秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人天集房地产公司上诉请求：1.撤销原判第一项，依法改判；2.一、二审诉讼费用由彭学生、郑益秀负担。事实和理由：1.一审认定从彭学生、郑益秀实际收房日开始计算逾期交房违约金不当，应从天集房地产公司通知彭学生、郑益秀收房日开始计算；2.双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称案涉合同）第十五条约定：因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款0.05%向买受人支付违约金。彭学生、郑益秀无法取得房产证并非天集房地产公司过错所致，小区规划内的一段配套规划道路因违章建筑及民房无法拆除等客观原因，导致规划道路无法修建，规划验收无法完成，天集房地产公司无需支付逾期办证违约金。退一步讲，双方当事人均属中国铁路南昌局集团有限公司下属单位的职工，案涉房屋带有企业福利性质，双方约定的违约金属双方当事人的真实意思表示，即使要算逾期办证违约金，亦应按已付房款0.05%支付。彭学生、郑益秀辩称：1.天集房地产公司开发的商品房没有竣工验收，达不到交付条件。天集房地产公司的交房时间应以达到交付标准为准，一审以彭学生、郑益秀实际收房时间为准认定逾期交房时间合理；2.合同对逾期办证的违约金标准约定过低，显失公平，一审法院予以调整符合法律规定；3.天集房地产公司一直未完成小区规划内配套道路问题，应承担违约责任。彭学生、郑益秀向一审法院起诉请求：1.判令天集房地产公司支付其逾期交房违约金4,510.45元；2.判令天集房地产公司立即为彭学生、郑益秀办理房屋所有权证及支付逾期办证违约金18,509.89元（以已付购房款425,514.65元为基数，按中国人民银行同期贷款利率年利率4.35%计算）；3.本案诉讼费由天集房地产公司负担。一审法院认定事实：2016年1月4日，彭学生、郑益秀（买受人）与天集房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：一、彭学生、郑益秀购买天集房地产公司开发的天集青原明珠小区8-2-2404房产一套，房屋总价款为人民币425，515元。二、房屋交付期限：出卖人应当在2016年8月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：１.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.1.由于政府相关政策变动原因。2.因入户水、电施工造成工期延长，则交房期顺延。3.由于大型市政配套所需导致工程延期。4.因政府部门原因待批或代发竣工验收备案表而延误的时间。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2.逾期超过270日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。三、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，“……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”。合同签订后，彭学生、郑益秀依约付清房款。2014年12月1日，江西铁路新龙建筑安装工程有限公司（天集房地产公司施工方）与国网江西吉安供电公司签订《新建住宅供配电工程委托建设管理合同》，约定由供电公司承建天集房地产公司的天集青原明珠小区供电工程。2017年1月29日，该项目通电工程竣工验收。2017年3月31日，天集房地产公司将案涉房产交付彭学生、郑益秀。案涉房产于2017年5月经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。2018年3月14日，天集房地产公司通过银行支付彭学生、郑益秀违约金1,255.27元。另查明，案涉房产至今未办理竣工验收合格备案，不具备办理产权证条件，天集房地产公司没有为彭学生、郑益秀办理产权证。现彭学生、郑益秀以天集房地产公司逾期交房及逾期办证要求支付违约金为由诉至法院解决。一审法院认为，案涉合同系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。彭学生、郑益秀已按约定向天集房地产公司付清购房款，天集房地产公司亦应按约定期限向彭学生、郑益秀交付房产，但天集房地产公司于2017年3月31日才将案涉房产交付给彭学生、郑益秀。诉讼中天集房地产公司亦认可其逾期交房的事实，故彭学生、郑益秀主张天集房地产公司应承担逾期交房的违约责任，于法有据，预售法院予以支持。天集房地产公司提出逾期交付系因通电工程原因造成的，系双方约定的可据实顺延的条件。经查明，2014年12月1日江西铁路新龙建筑安装工程有限公司（施工方）与国网江西吉安供电公司签订《新建住宅供配电工程委托建设管理合同》。2017年1月29日，国网江西吉安供电公司才完成通电工程的竣工验收。通电施工进度造成的影响，不可归责于天集房地产公司，属于合同约定天集房地产公司逾期交房免责的情形。故天集房地产公司支付逾期交房违约金的时间应从2017年1月30日起每日按已交付房价款万分之0.5的标准计算至2017年3月31日止（共60天）。经核算，天集房地产公司逾期交房的违约金为1，276.55元（425,515元×0.005%×60天）。天集房地产公司辩解彭学生、郑益秀主张逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效的意见。预售法院认为，购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。天集房地产公司已于2018年1月向彭学生、郑益秀支付逾期交房的部分违约金，应视为违约金的请求权的中断，诉讼时效期间重新计算。故天集房地产公司该辩解意见不予采纳。因案涉房屋至今尚未办理竣工验收备案手续，尚不具备办理房屋产权登记的条件，故彭学生、郑益秀要求立即办理房屋所有权证的诉请依据不足，一审法院不予支持。彭学生、郑益秀可待涉案房产办理竣工验收备案手续后，另行向法院主张权利。但天集房地产公司应承担逾期办证的违约金。彭学生、郑益秀主张逾期办证违约金按已付房价款的0.05%的计算标准过低，请求按中国人民银行同期贷款年利率4.35%标准计算，符合法律规定，予以支持。经核算，天集房地产公司应向彭学生、郑益秀支付逾期办证的违约金为18,509.9元（425,515元×4.35%）。综上，天集房地产公司应向彭学生、郑益秀支付逾期交房的违约金1,276.55元及逾期办证的违约金18,509.9元，共计19,786.45元，核减天集房地产公司已支付的1，255.27元，天集房地产公司还应支付彭学生、郑益秀18,531.18元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，判决：一、被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司应在本判决生效后十日内支付原告彭学生、郑益秀逾期交房及逾期办证的违约金共计18,531.18元（已核减被告已支付的1,255.27元）；二、驳回原告彭学生、郑益秀的其他诉讼请求。案件受理费380元，减半收取计190元，由原告彭学生、郑益秀负担60元，被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司负担130元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：天集房地产公司提交该公司与青原区住房和城乡建设局于2020年9月30日签订的青原明珠小区东边规划道路工程项目代建合同及天集青原明珠小区规划道路内民房无法拆除的三段视频，拟证明该公司因客观原因无法完成规划道路建设，委托青原区住房和城乡建设局代为修建小区规划道路，逾期办证并非该公司的责任。彭学生、郑益秀质证后对代建合同的真实性无异议，对关联性有异议，认为代建合同系天集房地产公司与政府之间的事，与彭学生、郑益秀无关。对三段视频的真实性无异议，对关联性有异议，认为民房在小区围墙外，道路规划与业主无关。本院认为，双方对上述证据的真实性无异议，故对其真实性予以确认。天集房地产公司在二审中自述青原明珠小区规划时部分民房就在规划道路上，因此，完成规划道路建设系天集房地产公司的责任，且代建合同签订时间是2020年9月30日，远远超过合同约定的办证时间，其至今未能完成工程竣工备案登记，据此，本院认为上述证据不能达到天集房地产公司的证明目的，对该证据不予采信。根据对上述证据的分析认定，二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、天集房地产公司应否支付逾期交房违约金？二、天集房地产公司应否、如何支付逾期办证违约金？关于争议焦点一，案涉合同第八条约定：出卖人应在2016年8月30日前将具备该商品房验收合格条件且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。根据一、二审查明的事实，案涉房屋未通过工程竣工备案登记，至今不符合合同约定的交房条件，故天集房地产公司应依约承担逾期交房的违约责任。彭学生、郑益秀已于2017年3月31日接收案涉房产，天集房地产公司虽未提供证据证明彭学生、郑益秀明知或者应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋，但彭学生、郑益秀对一审认定逾期交房违约金1,276.55元未上诉，二审对该违约金未持异议，故本院对一审关于逾期交房违约金为1,276.55元的认定予以维持。关于争议焦点二，根据案涉合同第十五条约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。彭学生、郑益秀于2017年3月31日接收案涉房产，天集房地产公司至今未通过竣工验收备案登记，未履行办理产权登记的合同义务，故彭学生、郑益秀有权依约主张天集房地产公司支付逾期办证违约金。因合同约定逾期办证的违约金标准畸低，远低于实际损失，一审依据彭学生、郑益秀的诉请，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决天集房地产公司按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付彭学生、郑益秀逾期办证违约金为18,509.9元并无不当。综上所述，上诉人天集房地产公司的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费263元，由南昌铁路天集房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 麒审判员 李伟杰审判员 罗良华二〇二〇年十二月十一日法官助理王拯书记员纪慧