江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5725号上诉人（原审被告）：王莉，女，1966年10月5日生，汉族，徐州钢球锻造厂退休职工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：孟昭龙，男，1964年8月15日生，汉族，住徐州市泉山区，系王莉丈夫。被上诉人（原审原告）：江苏宏瑞物业管理有限公司，住所地徐州市中山北路延长段马场湖****。法定代表人：王志华，该公司经理。委托诉讼代理人：张宗海，该公司办公室主任。上诉人王莉因与被上诉人江苏宏瑞物业管理有限公司（以下简称宏瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初3755号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人王莉及其委托诉讼代理人孟昭龙，被上诉人宏瑞物业公司的委托诉讼代理人张宗海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王莉上诉请求：一、被上诉人一审提供的与社区居委会签订的合同有偷梁换柱的嫌疑。经向社区主管领导咨询，其告知本合同是用于小区业主维修房屋时，向维修基金中心提取维修费专用，不具备社区代表小区业主与物业公司签订的管理服务合同，业主也没有委托社区居委会和物业公司签订管理服务合同。本合同应认定为无效合同。二、被上诉人在2006年与江苏华夏融创置地集团有限公司（以下简称华夏公司）签订的委托合同第三章第五条物业有维修房屋、外墙、楼顶等一切义务和责任。而我2007年上房，2008年房屋外墙出现漏水渗水问题，我及时向开发商和物业反映，开发商说已经委托给物业公司，找他们就行。物业公司也带人到家看过怎样维修，后来一直未予过问，也没有来要过物业费。致使我错过向开发商追讨维修和补偿的时间，现在我家东面墙体全部开裂、墙体发霉，装修时的墙纸也开裂发霉，需要进行修缮。三、本案诉讼时效已超出法定期间。十几年来物业一直没有给出书面意见和建议，也没有叫我交物业费，今年7月我才收到一份催交通知单。在一审开庭时，物业公司也没有向我出示证明催缴物业费的证据，本案诉讼时效已超出法定期间。四、物业公司在与华夏公司签订委托合同后，未能按照合同履行好义务，合同第五章第二十一条不能乱搭乱建，我家抽油烟道因乱搭被堵死，造成我家烟道必须在主梁上打眼出去，对房屋结构、承重安全造成很大影响。物业公司的不作为使小区道路损坏严重，杂草丛生、环境脏乱差、无人修剪花木、车辆乱停乱放无人管理、、地下车库无法使用北大门无人看守、单元门禁从未使用过、电梯缺少维护保养存在安全隐患、小区木质走廊开裂严重有随时倒塌的可能。收取高昂的物业费不公平。五、物业公司未能按合同每年向业主公示经济收支情况，物业把门卫室租出去商用、电梯广告、售水机、幼儿园等等，也没有按合同配置30余名工作人员。六、物业给我们修了两次房屋，但都没有修好。经咨询有关单位，外墙修理加做防水约8千至1万元，室内墙面粉刷3千元，恢复原态约2千元。八、有图片证明我家十几年来长期生活在发霉和破烂不堪房间里，精神和财产都受到了不同程度的伤害，望法院酌情处理。宏瑞物业公司辩称，上诉人所列的这些情况，均是开发商存在的问题，上诉人与宏瑞物业公司不存在这种维修关系，不属于服务范畴，要求按照一审判决执行。宏瑞物业公司向一审法院起诉请求：1、判令王莉给付2008年1月1日至2020年12月31日物业费20899.84元、公共能耗费2600元、滞纳金23752.83元，合计47252.67元；2、本案受理费由王莉承担。一审法院查明：王莉是枫林绿洲小区**房屋的所有权人（业主，房屋面积为148.86平方米）。2006年1月1日，宏瑞物业公司作为受托方、乙方与江苏华厦融创置地集团有限公司作为甲方、委托方签订《华厦·枫林绿洲物业管理服务委托合同》一份，双方约定甲方委托乙方对徐州市枫林绿洲小区实行物业管理，委托期限自2006年1月1日至2008年12月31日止，本合同期限内业主委员会成立的，与业主委员会签订的委托合同生效的，本合同自动终止，本合同期满后，业主委员会未成立的，本合同自动顺延至业主委员会成立，与业委会签订新的委托合同生效时止；合同期内收费标准：小高层0.9元/月，公共能耗费200元。2016年9月28日，宏瑞物业公司作为乙方与作为甲方的泉山区和平街道鑫盛社区居民委员会订立《徐州市枫林绿洲小区物业服务合同》一份。合同约定：物业名称为徐州市枫林绿洲小区；委托合同自2016年9月11日之2018年12月31日，本合同届满时，业主委员会未重新选聘物业服务公司或未与乙方重新签订物业服务委托合同时，本合同将自行生效；乙方为物业使用人提供房屋、建筑共用部位的养护和管理、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务；甲方依法维护业主的合法权益，行使业主大会赋予的各种权利，有关物业服务方面的决定，对业主或物业使用人和物业具有约束力；乙方对拒不按合同约定缴纳相关费用的，甲方经催缴后有权通过法律途径维护自己的合法权益；乙方根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位使用情况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告或建议，根据业主大会或业委会决定，组织维修；服务费按照多层住宅：0.5元/平方米建筑面积*月，高层、小高层住宅：1.0元/平方米建筑面积*月；公共能耗分摊费（路灯、楼道灯、电梯等）按每年每户300元收取，按实际发生分摊，多退少补。王莉未按照合同约定缴纳2008年1月1日至2020年12月31日的物业服务费用及公共能耗费。宏瑞物业公司多次向王莉催缴，但王莉仍未缴纳。按照合同约定，宏瑞物业公司可每半年或年首月收取物业服务费用，宏瑞物业公司主张的物业服务费用为20899.84元，公共能耗费2600元，滞纳金23752.83元。一审法院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用；经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。本案中，宏瑞物业公司与江苏华厦融创置地集团有限公司及此后与徐州市泉山区和平街道鑫盛社区居民委员会签订的物业服务合同不违反法律、行政法规有关规定，真实有效，予以确认。宏瑞物业公司对王莉所属的枫林绿洲小区实施了物业服务后，有权依据合同约定向业主收取物业费，王莉作为该小区7-1-901室的业主应及时交纳物业费。根据宏瑞物业公司所提供证据，王莉未交纳20008年1月1日至2020年12月31日的物业费用为20899.84元（0.9元×12个月×13年×148.86平方米），公共能耗费2600元（200×13年），宏瑞物业公司诉请数额有相应合同依据，予以确认。关于王莉抗辩的房屋漏水之责任认定。经一审法院前往现场查看，王莉住所东边卧室墙面与户外墙体相连，连接处有水渗入，致使墙皮脱落及墙面发霉，影响王莉居所环境和房屋的正常使用。王莉室内墙面与户外墙面相接，外部墙体因质量问题在雨天会引发雨水内渗。根据法律规定，住宅共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶及户外的墙面，对于户外墙体可以使用住宅专项维修基金进行日常的维修和保养。根据宏瑞物业公司与泉山区和平街道鑫盛社区居民委员会订立的《徐州市枫林绿洲小区物业服务合同》约定，宏瑞物业公司应根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位使用情况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告或建议，根据业主大会或业主委员会提出报告或建议，根据业主大会或业委会决定，组织维修。但根据现已查明的事实，针对王莉房屋漏水情况，宏瑞物业公司未按照合同约定编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，亦未向代行业主委员会权利的和平街道鑫盛社区居民委员会报告或建议，宏瑞物业公司在此过程中存在履约过错。对于王莉抗辩的烟道堵塞、绿化及公共管理等问题。根据现场查看，王莉抽油烟设备位于室内，王莉陈述的烟道堵塞系个体不法行为引发，不属于物业服务企业所应管理的公共区域及公共设备，无法认定宏瑞物业公司存在履约过错。对于绿化及公共管理等问题，王莉所提供证据不能证明宏瑞物业公司存在严重的履约过错，亦无法证明瑕疵服务的存在具有连续性，宏瑞物业公司未尽完备的管理和服务义务，故对此抗辩不予支持。对于王莉抗辩的宏瑞物业公司未向其催缴物业服务费用的问题。根据宏瑞物业公司所提供的证据，其在不同时间段已向王莉送达了催费通知，履行了催缴义务，不存在诉讼失效已经过的事实。故对王莉的抗辩不予采信。结合以上阐述分析，宏瑞物业公司在履约过程中未尽职履行住宅维修基金的申报义务，存在一定的履约过错，在其诉请的基础上酌定支持17229.88元（20899.84×0.7+2600）。对于其所主张违约金，因本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，致使王莉未能正常缴纳物业费，对此诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，遂判决：一、王莉于本判决生效后十日内支付江苏宏瑞物业管理有限公司2008年1月1日至2020年12月31日的物业服务管理费及公共能耗费17229.88元；二、驳回江苏宏瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费981元，减半收取490.50元，由王莉负担，王莉负担部分于本判决生效后七日向一审法院交纳。二审中，王莉向本院提交2020年7月1日的催费通知一张，拟证明仅收到该次催缴单，之前没有收到过，不存在多次催缴事实。宏瑞物业公司质证认为，对该证据真实性没有异议，对证明观点有异议，一审中已提交每年的催费通知。二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一、关于宏瑞物业公司与泉山区和平街道鑫盛社区居民委员会签订的《徐州市枫林绿洲小区物业服务合同》是否无效的问题。根据国务院《物业管理条例》的相关规定，业主委员会系业主大会的常设执行机构，依法履行包括代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同等的职责。但本案中，涉案小区尚未成立业主委员会，参照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故小区业主委员会有权与依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，在尚未成立业主委员会的情况下，物业所在的居民委员会有权代行小区业主委员会职责。本案中，涉案合同签订时，涉案小区尚未成立业主委员会，在此特殊情况下，泉山区和平街道鑫盛社区居民委员会作为居民自治组织，为维护小区和谐安定、保障小区整洁干净、便利居民日常生活，代表小区业主与宏瑞物业公司签订物业服务合同，未违反法律、行政法的强制性规定，且王莉亦接受了物业公司提供的物业服务，该合同在未被撤销或解除的情况下，对业主王莉具有约束力，故对王莉关于该合同无效的上诉理由不予支持。二、关于一审确定的比例是否适当、王莉房屋漏水问题的处理是否适当的问题。王莉上诉主张宏瑞物业公司在枫林绿洲小区提供的物业服务在公共绿化养护、清洁卫生服务、公共秩序维护等方面存在不足，并提出放任乱搭乱建造成烟道堵塞，但上述问题属于合同履行之瑕疵，不属于根本违约，王莉不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，否则损害了其他正常交费业主的利益，亦不利于物业整体管理。另一方面，宏瑞物业公司作为物业服务的提供者，应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为枫林绿洲小区提供更好的物业服务，对违反业主公约及物业管理规定的行为，要及时劝阻、制止。针对王莉房屋渗水情况，一审法院根据现场查看的情况，以及宏瑞物业公司与泉山区和平街道鑫盛社区居民委员会签订的《徐州市枫林绿洲小区物业服务合同》的约定，认定宏瑞物业公司未按照合同约定编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，亦未向代行业主委员会权利的和平街道鑫盛社区居民委员会报告或建议，宏瑞物业公司存在履约过错，酌定在20899.84元的基础上减少30%的物业服务管理费，并对宏瑞物业公司主张的滞纳金不予支持，并无不当，本院予以确认。三、关于本案起诉是否超过诉讼时效的问题。王莉上诉提出宏瑞物业公司起诉请求物业服务管理费等费用的时间已超过诉讼时效，但根据宏瑞物业公司一审提交的证据，其在不同时间段已进行物业费的催缴，且宏瑞物业公司自进驻一直在小区提供服务，物业服务具有整体性和连续性，故一审认定本案未超过诉讼时效，并无不当。综上，王莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由上诉人王莉负担。本判决为终审判决。审判长 费 蜜审判员 黄 政审判员 宋正喜二〇二〇年十二月十五日书记员 李思璇