山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4687号 上诉人（原审被告）：泰安军豪置业有限公司，住泰安市泰山区泰前街道三合社区居委会院内（泰安市环山路中段）。 法定代表人：韦东，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王家琦，山东华林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋云婷，山东华林律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘晓梅，女，1955年1月30日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：马玲燕，山东泰山蓝天律师事务所律师。 上诉人泰安军豪置业有限公司（以下简称军豪置业公司）与被上诉人刘晓梅房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初3600号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 军豪置业公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决适用法律错误，被上诉人主张违约金已经超过诉讼时效。一审法院认为“被告应当支付自2017年7月1日至2018年11月27日的违约金”属于适用法律错误，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。一审中，原被告双方认可房屋交付日期为2014年9月3日，根据合同约定，出卖人应当在房屋交付使用后365日，即2015年9月3日之前保证买受人办理所有权转移登记，2015年9月3日，被上诉人即应当知道自己的权利收到损害，诉讼时效起算时间应为2015年9月3日，被上诉人最迟应与2018年9月3日前起诉，所以，被上诉人的诉讼请求超过了诉讼时效的规定，应当依法驳回。二审法庭调查时，军豪置业公司补充以下上诉意见：逾期办证的原因并非是上诉人原因，而且上诉人也不是出于恶意，上诉人不应当承担违约责任。《商品房预售合同》为制式合同，所列条款对上诉人不利，上诉人认为违约金约定过高，请求人民法院调整，而且，被上诉人没有实际损失，其应当承担证明其产生了实际损失的举证责任。 刘晓梅辩称，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，一审判决查明事实清楚，请求依法维持。 刘晓梅向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告不动产迟延办证违约金13859.02元；2.案件诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年12月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：出卖人以出让方式取得位于，唐訾路以西的地块的土地使用权，出让证号为：泰土国用（2013）第T-0081号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房暂定名：三合御都D组团；买受人购买的商品房为该项目的第3号住宅楼1单元2层201号房；该商品房总金额1390626元；买受人应于2013年12月25日前向出卖人一次性支付购房款1390626元；出卖人应于2014年8月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之零点五向买受人支付违约金，但该违约金最高不得超过已付房价款的百分之一，如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。合同签订后，原告向被告付清购房款1385902元。2014年9月3日，被告将涉案房产交付给原告。2018年11月27日，被告向原告出具涉案房屋面积差证明一份，原告称该证明系涉案房产具备办证条件后被告向其出具的，对此，被告表示认可。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，一审法院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据合同约定，出卖人应当在房屋交付使用后365日，即2015年9月3日之前保证买受人办理该房屋所有权转移登记，原告自认2018年11月27日后可以办理相关产权登记，且诉请被告应当支付自2017年7月1日计算至2018年11月27日（共计514天）的违约金。被告辩称原告主张该违约金超过诉讼时效，一审法院认为，原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，系持续性债权，每个个别债权具有履行期限上的独立性，双方认可的交房后应办理房产证的最后时间为2015年9月3日次日起，至原告起诉时，已超过两年的诉讼时效，故违约金起算日应为原告起诉之日向前倒推三年，即应自2017年7月1日起计算违约时间，故原告可以要求被告支付2017年7月1日至2018年11月27日的违约金，即1385902元×5‰元/天×514天=35617.68元，但按照每日万分之零点五计算已超过已付房价款的百分之一，故应当按照已付房价款1385902元的百分之一计算，即1385902元×1%=13859.02元，对原告要求被告支付违约金13859.02元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：被告泰安军豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘晓梅违约金13859.02元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73元，由被告泰安军豪置业有限公司负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交不动产权证书复印件一份，证明双方签订的《商品房预售合同》第二十条第三款明确规定“因出卖人原因”导致延期办证，上诉人才需要负担违约责任。从不动产权登记证书可以看出，测绘的时间是2014年7月1日，宗地图的绘图日期是2017年7月，发下大证的时间是2018年6月1日，不动产登记部门办证流程所消耗的时间不是上诉人所能掌控的，逾期办证的责任不在上诉人一方。被上诉人刘晓梅质证认为，对该证据真实性无异议，同时也说明了办证时间是2018年6月1日，对证明目的有异议，因为办证需要上诉人的申请及交款等一系列行为，完全由上诉人能够掌控，所以不能把延期办证责任推给其他责任主体。经审查，刘晓梅对以上证据的真实性无异议，本院该证据的真实性予以确认。 本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为:一、本案是否超过诉讼时效；二、上诉人军豪置业公司是否应承担逾期办证的违约责任；三、原审认定的违约金数额是否正确。 关于第一个争议焦点，根据双方当事人签订的《商品房预售合同》的约定，双方采取以日为单位的累计方式计付违约金，依此计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原审认定违约金起算日为刘晓梅起诉之日向前倒推三年，即应自2017年7月1日起计算违约时间正确，本院予以维持。关于第二个争议焦点，案涉《商品房预售合同》约定，军豪置业公司应在房屋交付使用后365日，即2015年9月3日之前保证刘晓梅办理案涉房屋所有权转移登记，但根据原审查明的事实，案涉房屋迟至2018年11月27日才具备办证条件，军豪置业公司主张免予承担逾期办证的违约责任，缺乏事实依据，本院不予采信。关于第三个争议焦点，案涉《商品房预售合同》已就逾期办证违约金的计算方式做出了明确约定，违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，军豪置业公司未如期办证，导致刘晓梅无法享受相关房产权益，因按照每日万分之零点五计算逾期办证违约金已超过已付房价款的百分之一，原审按照已付房价款百分之一计算逾期办证违约金正确，本院予以维持。现军豪置业公司主张违约金过高，未提交证据证实，且无相关依据，本院对军豪置业公司以违约金过高要求调整的请求不予支持。 综上，上诉人泰安军豪置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费146元由上诉人泰安军豪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十二月九日 书记员 崔晓元