广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20381号上诉人（原审原告）：王冬梅，女，1968年12月19日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。上诉人（原审原告）：王晓双，男，1966年5月15日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘红娣，广东艾森律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：罗颖,广东艾森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市花都区狮岭镇经济发展总公司，住所地广东省广州市花都区狮岭镇法政街****201。法定代表人：赖红强，职务经理。委托诉讼代理人：胡文洲，广州市花都区狮岭镇法律服务所工作者。上诉人王冬梅、王晓双因与被上诉人广州市花都区狮岭镇经济发展总公司（以下简称狮岭经济发展公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初12196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审程序，由审判员刘欢独任审理。本案现已审理终结。王冬梅、王晓双上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.请求改判狮岭经济发展公司除返还王冬梅、王晓双土地款外，还要以1250000元为本金按年利率6%向王冬梅、王晓双支付土地款占用期间（自2003年12月15日至实际还款之日）的利息；3.请求依法改判狮岭经济发展公司赔偿王冬梅、王晓双建筑物被拆除的损失180000元，见证费600元，银行手续费30元；4.本案一、二审诉讼费用由狮岭经济发展公司承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清、证据不足。由于狮岭经济发展公司的违约行为导致本案合同目的无法发实现，并非原判决所述的狮岭经济发展公司无过错。狮岭经济发展公司没有按照合同约定在2005年6月15日之前办妥有效的土地审批手续并以王冬梅、王晓双的名义取得正式的国有土地使用证，直至2006年8月31日《关于加强土地调控有关问题的通知》生效，狮岭经济发展公司仍未办妥。故导致合同无法履行的原因是国家政策改变及狮岭经济发展公司的违约行为，因狮岭经济发展公司违约行为导致合同目的无法实现。由于案涉土地没有办妥有效的土地审批手续导致土地自始不能施工，由于狮岭经济发展公司的违约行为导致无法取得案涉地块的土地使用权证书，最终导致王冬梅、王晓双无法在案涉土地上开工建设。一审认定案涉合同解除，其原因不能归因于双方当事人，证据不足。狮岭经济发展公司未提供任何证据证明其延期给王冬梅、王晓双办理审批手续的行为没有过错。狮岭经济发展公司应就其违约行为对其占用王冬梅、王晓双资金所造成的损失及其他损失承担赔偿责任。2.一审判决适用法律错误。案涉合同最终由于《关于加强土地调控有关问题的通用》的生效导致无法履行，但狮岭经济发展公司违约行为在前，不可抗力发生在后。3.王冬梅、王晓双诉求中要求支付占用资金的利息，实际上是因狮岭经济发展公司违约行为导致王冬梅、王晓双损失的一种计算方式。4.一审并未对案涉合同的性质进行定性，从合同约定的内容可知，案涉合同实际上是国有土地使用权转让合同。狮岭经济发展公司在签订合同时并未取得案涉土地的使用权，在此后18年内亦未取得，故其是在无权处分的前提下与王冬梅、王晓双签订的案涉合同，虽然该无权处分是导致合同解除的根本原因，但并不影响合同效力。5.关于违约责任分配的问题。一审认为解除合同的原因不能完全归因于双方是错误的。根据案涉合同的约定，王冬梅、王晓双的主要义务是付款且其早已完成该义务。狮岭经济发展公司的主要义务是办理有效的土地审批手续并以王冬梅、王晓双的名义取得正式的国有土地使用证。但因为土地性质、国家政策等原因导致王冬梅、王晓双不能取得土地使用权证，这是狮岭经济发展公司应当预见的不利后果，应由其自行承担。狮岭经济发展公司明知案涉土地无法办证，仍不断给王冬梅、王晓双希望，导致其白等18年仍无法使用案涉土地建厂。王冬梅、王晓双在签订合同后一直希望动工，但由于狮岭经济发展公司原因才导致无法动工，故一审认为王冬梅、王晓双直到2017年才动工，其未在一年内动工，存在未履行义务的情况属于认定事实不清。案涉合同解除的主要原因在于狮岭经济发展公司。狮岭经济发展公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王冬梅、王晓双的所有诉讼请求，维持一审的原判。狮岭经济发展公司坚持一审答辩意见。王冬梅、王晓双向一审法院起诉请求：1.解除狮岭经济发展公司与王冬梅、王晓双签订的《代售土地使用权转让合同》，合同金额1250000元；2.狮岭经济发展公司返还王冬梅、王晓双土地款1250000元；3.狮岭经济发展公司以1250000元为本金按同期银行贷款利率向王冬梅、王晓双支付土地款占用期间（自2003年12月15日至实际还款之日）的利息；4.狮岭经济发展公司赔偿王冬梅、王晓双建筑物被拆除的损失180000元，见证费600元，银行手续费30元；5.狮岭经济发展公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2003年12月12日，王冬梅作为乙方（合同尾部签名有王冬梅、王晓双两人）、广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司作为甲方签订一份《代售土地使用权转让合同》，约定：狮岭经济发展公司依照国家有关法规及本合同转让原花都区芙蓉镇新庄村黄皮基地约15亩工业用地（以下简称案涉土地）土地使用权给王冬梅、王晓双，转让价格为1250000元，包括该土地使用权转让费，办理国有土地使用证、用地规划许可证的费用和征地补偿费、青苗补偿费，狮岭经济发展公司收到土地转让款之日起，十八个月内办妥有效的土地审批手续，并以王冬梅、王晓双的名义取得正式的国有土地使用证给王冬梅、王晓双使用，王冬梅、王晓双在狮岭经济发展公司移交土地之日起一年内开始动工建设，若一年内未动工建设，狮岭经济发展公司根据国家有关规定可收回该土地使用权，以上所有规定如有一方违约，必须赔偿另一方由此造成的一切经济损失。上述合同由原芙蓉镇法律服务所于2003年12月15日以见字（2003）第112号《见证书》，进行见证签名（印章）属实。王冬梅、王晓双支付合同见证费600元。2003年12月15日，王晓双向广州市蓉景物业管理有限公司转账1250000元，并支付手续费30元。2003年12月17日，广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司向王晓双开具《收据》，证实收到购地款1250000元。2017年，广州市国土资源和规划委员会以《责令改正国土资源违法行为通知书》通知王冬梅、王晓双在案涉土地上述建设行为违法《中华人民共和国土地管理法》第五十九条，责令其在收到本通知书之日起二日内改正。王冬梅、王晓双的父亲王振堂于2019年4月17日向广州市花都区狮岭镇人民政府信访。根据王冬梅提交的其自己书写的《情况反映》，2017年，王冬梅在案涉土地平整土地、修建围墙，准备修建工业厂房，2017年狮岭镇人民政府国土部门以案涉土地规划非工业用地为由推倒围墙、清除附着设施。诉讼中，王冬梅、王晓双提交蔡卫星于2019年9月9日出具的《证人证言》，其中陈述其与王冬梅、王晓双于2016年10月15日口头约定对案涉土地进行垃圾清理、、地块平整建设下水设施并修建围墙，工程款为180000元，并于2016年10月20日开始动工，于2017年3月7日完毕，已收到王晓双现金支付的工程款180000元。狮岭经济发展公司对此证据不予确认，认为与本案无关，也不能证明王冬梅、王晓双主张的180000元建筑费，王冬梅、王晓双的建设是违法建设。一审法院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局调查案涉土地的土地性质及权属信息，该局回函称未查询到该地块的土地登记信息（包括国有、集体）。另，2005年5月27日，花都区芙蓉镇撤销，其行政区域并入狮岭镇。2006年11月11日，广州市花都区狮岭镇人民政府确认广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司的债权债务已清理完毕，同意注销该企业的营业执照。广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司已于2006年11月28日由原广州市工商行政管理局花都工商分局核准注销登记。一审法院依法向广州市花都区人民政府国有资产监督管理局发函询问狮岭经济发展公司承接广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司债权债务的情况，该局于2020年6月3日回函称：因区域调整，原芙蓉镇并入狮岭镇，芙蓉总公司于2006年11月进行工商注销，但税务未注销，其债权债务由狮岭镇经济发展总公司承继，至今未并账处理。狮岭镇经济发展总公司一直承担相关事务和经济纠纷应诉。一审法院认为：王冬梅、王晓双与广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司之间签订的《代售土地使用权转让合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”目前因案涉地块规划问题，王冬梅、王晓双与广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司之间的《代售土地使用权转让合同》已无法实际履行，因此案涉合同应解除为宜。广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司已进行工商注销，其债权债务由狮岭镇经济发展总公司承继，因此，王冬梅、王晓双主张解除其与广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司签订，由狮岭经济发展公司承接债权债务的《代售土地使用权转让合同》的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。因王冬梅、王晓双与广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司签订的《代售土地使用权转让合同》中约定土地转让价为1250000元，广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司向王晓双开具《收据》证实收到购地款1250000元，现《代售土地使用权转让合同》解除，其原因不能归因于王冬梅、王晓双或广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司，根据广州市花都区人民政府国有资产监督管理局的回函，狮岭经济发展公司已承继广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司的债权债务，因此王冬梅、王晓双主张狮岭经济发展公司返还土地转让款1250000元的诉讼请求，一审法院予以支持。《代售土地使用权转让合同》解除，其原因不能归因于王冬梅、王晓双或广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司，因此王冬梅、王晓双支付的见证费600元及支付土地转让款手续费30元的损失，应由双方各承担一半，故王冬梅、王晓双主张狮岭经济发展公司赔偿见证费300元、手续款15元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。因本案中的《代售土地使用权转让合同》的解除的原因并不能完全归因于王冬梅、王晓双及广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司，故王冬梅、王晓双主张狮岭经济发展公司向其赔偿其支付的1250000元转让款的利息的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。《代售土地使用权转让合同》约定王冬梅、王晓双应在广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司移交土地之日起一年内开始动工建设，若一年内未动工建设，广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司可以收回该土地使用权，王冬梅、王晓双一直未进行动工建设，而直到2017年，王冬梅、王晓双在未经合法规划报建的情况下开始建造建筑物，并最终被广州市国土资源和规划委员会以《责令改正国土资源违法行为通知书》责令改正，其所建造的建筑物被拆除，因此王冬梅、王晓双应自行承担其违法建筑被拆除的损失。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除王冬梅、王晓双于2003年12月12日与广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司（已由广州市花都区狮岭镇经济发展总公司承接债权债务）之间的《代售土地使用权转让合同》；二、广州市花都区狮岭镇经济发展总公司于该判决发生法律效力之日起十日内向王冬梅、王晓双返还土地转让款1250000元；三、广州市花都区狮岭镇经济发展总公司于该判决发生法律效力之日起十日内向王冬梅、王晓双赔偿见证费300元、手续费15元；四、驳回王冬梅、王晓双的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13864元，由王冬梅、王晓双负担7238元，由广州市花都区狮岭镇经济发展总公司负担6626元。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，王冬梅、王晓双提交如下证据：1.广州市规划和自然资源局国有土地使用权出让公告3份，拟证明案涉土地的已经升值，且升值的幅度非常大，因狮岭经济发展公司违约导致王冬梅、王晓双的损失非常巨大；2.营业执照2份、房地产评估预评报告、不动产权证复印件2张、厂房租赁合同，拟证明王冬梅、王晓双一致希望建有自己的厂房，且其一直从事实业生产，并非如狮岭经济发展公司推测的恶意囤地。狮岭经济发展公司对上述证据发表如下意见：1.王冬梅、王晓双提交花都区狮岭镇合成村G09地块的证据，与其所买的地块不一致，与本案是没有关联的。2.卖合同是在2003年12月份签订，该公司是在2005年设立的，即王冬梅、王晓双买这块地跟公司设立是两个不同的性质，对证据2关联性不予确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对王冬梅、王晓双的上诉，本院评析如下：王冬梅、王晓双上诉要求以1250000元为本金按年利率6%支付土地占用期间的利息。对此本院认为，利息是资金的法定孳息，狮岭经济发展公司按理应当返还上述款项应当支付占用期间的利息。鉴于广州市花都区芙蓉镇经济发展总公司与王冬梅、王晓双签订合同后已经交付案涉土地，王冬梅、王晓双实际占用案涉土地后一般应当支付使用费，该使用费可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故狮岭经济发展公司仅须支付购地款本金1250000元，王冬梅、王晓双诉请要求狮岭经济发展公司支付购地款125万元的利息的依据不足，本院不予支持。王冬梅、王晓双上诉要求赔偿建筑物被拆除的损失180000元、见证费600元、银行手续费30元。对此本院认为，王冬梅、王晓双在案涉土地进行建设前应当办理好相应的手续，其在未办理好相应手续时即投入资金建造建筑物，其明显存在过错，该损失不可归咎于狮岭经济发展公司，故一审法院驳回王冬梅、王晓双要求赔偿建筑物被拆除的损失180000元诉讼请求的理据充分，本院予以认同。关于见证费600元和银行手续费30元问题，一审法院已作充分论述，经查并无不当，本院予以确认，并不再赘述。综上所述，王冬梅、王晓双的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14476元，由王冬梅、王晓双负担。本判决为终审判决。审判员  刘欢二〇二〇年十二月九日法官助理曹筱雨书记员林谷曼