新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3899号 上诉人（原审原告）：张国玲，女，1972年9月14日出生，汉族，沙依巴克区钻石女人美容院经营者，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：牛建国，沙依巴克区正中法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：童玉琴，女，1976年4月10日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：张蔷薇，新疆仕诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：童玉旗，男，1970年5月14日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 原审第三人：乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区温泉东路**雪莲山会馆**。 法定代表人：王钊，该公司总经理。 上诉人张国玲因与被上诉人童玉琴、童玉旗，原审第三人乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司（以下简称恒新佳诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初2291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭于2020年11月27日开庭进行了审理。上诉人张国玲及其委托代理人牛建国，被上诉人童玉琴的委托诉讼代理人张蔷薇到庭参加了诉讼，被上诉人童玉旗，原审第三人恒新佳诚公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 张国玲上诉请求：依法撤销一审判决第四项、第五项，依法改判童玉琴、童玉旗承担购房款利息5,855.13元；童玉琴，童玉旗退回房屋转让费148，000元及利息5,180元。事实和理由：一、一审认为我方违约导致《房屋转让协议》无法履行认定有误。因童玉琴隐瞒了具体事实存在过错，导致《商品房买卖合同》无法履行，我方按照童玉琴与恒新佳诚公司签订的《商品认购书》按期交纳了房款，童玉琴始终未能提供《商品房买卖合同书》且说不出理由，故我方不敢再继续交纳房款，只能要求解除转让合同。二、《商品房认购书》只是一种认购的意向可以撤销，不能确认房屋买卖的实际成立，所以在我方没有见到《商品房买卖合同书》之前无法确认商品房买卖是否成立，过错责任应由童玉琴承担。 童玉琴辩称，张国玲的上诉请求无事实及法律依据，一审已经查明我与恒新佳诚公司签订商品房买卖合同，本案是由于张国玲未按时缴纳购房款导致解除房屋买卖关系。双方约定的转让费，一审认定为可得利益不应退还，合法有据。因此，张国玲无权要求我方返还转让费及支付利息。 童玉旗未到庭亦未提交书面答辩意见。 恒新佳诚公司未到庭亦未提交书面答辩意见。 张国玲向一审法院起诉请求：1．解除2018年3月13日张国玲与童玉琴、童玉旗签订的《转让协议》；2．判令童玉琴退回房屋转让款148,000元及利息5,180元；3．判令童玉琴退购房款220,842元及利息5,855.13元；4．判令童玉琴支付违约金200,000元；5．判令童玉旗承担连带担保责任。 一审法院认定事实：2018年1月10日，童玉琴（乙方）与恒新佳诚公司（甲方）签订《商品房认购书》，约定恒新佳诚公司将位于乌鲁木齐市××区房屋出让给童玉琴，并约定了付款日期。同日，童玉琴（买受人）与恒新佳诚公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。后因童玉琴资金压力大，经向恒新佳诚公司申请，童玉琴与恒新佳诚公司于2018年1月31日将分期付款方式由一年分期付款变更为两年分期付款。2018年2月13日，童玉琴与恒新佳诚公司重新签订《商品房认购书》，约定房屋建筑面积共126.22平方米，按建筑面积计算单价为11,744.29元／㎡，总金额为1,482,364元。签订本认购书时支付50,000元作为定金。约定分期付款：乙方须于2018年2月18日前支付首期房款24,118元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年7月6日前付清148,236元；于2019年1月6日前付清222,355元；于2019年7月6日前付清444,709元；于2020年1月6日前付清592,946元。2018年3月13日，童玉琴（甲方）与张国玲（乙方）签订《转让协议》，约定甲乙双方经共同商定，张国玲自愿买童玉琴的房子，首付72,602元整张国玲已付清，押金10,000元整，10个点148,000元整，张国玲分三次分别付给童玉琴的时间为2018年4月10日付50,000元，2018年5月10日付50,000元，2018年6月10日付38,000元。甲乙双方不得违约，如违约赔付对方200,000元整。乙方遵守商品房认购书条款，童玉旗为童玉琴担保，本合同一式二份。该转让协议落款处有童玉旗和张国玲签字捺印。该协议签订后，童玉琴将其与恒新佳诚公司2018年2月13日签订的《商品房认购书》交予张国玲。2018年1月10日童玉琴给恒新佳诚公司支付了首付款72,606元和办证费80元，2018年2月13日童玉琴给恒新佳诚公司支付了首期款1,512元。2018年7月6日张国玲以童玉琴的名义向恒新佳诚公司通过刷卡方式支付第二期房款148,236元。2018年3月10日张国玲给童玉琴转账20,000元、2018年3月13日张国玲给童玉琴转账50,000元、2018年3月13日张国玲给童玉琴转账12,606元、2018年4月7日张国玲给童玉琴转账9,990元、2018年4月8日张国玲给童玉琴转账9,990元、2018年4月9日张国玲给童玉琴转账9,990元、2018年4月10日张国玲给童玉琴转账9,990元、2018年4月11日张国玲给童玉琴转账9,990元、2018年5月12日张国玲给童玉琴转账49,950元、2018年6月10日张国玲给童玉琴转账37,963.22元；以上张国玲给童玉琴账户转账共计220,469.22元。此后，张国玲未按照童玉琴与恒新佳诚公司2018年2月13日签订的《商品房认购书》交纳2019年1月6日到期的第三期及以后的房款。2019年6月1日，第三人给童玉琴送达《挞定通知》，通知童玉琴须支付2019年1月6日到期款222,355元，否则视为放弃购买该房屋，恒新佳诚公司可单方解除房屋买卖关系，收回该商品房另行销售该房屋。庭审中，童玉琴陈述恒新佳诚公司已与其解除房屋买卖关系，但解除后的退款手续及合同责任清算尚未办理。恒新佳诚公司陈述，已与童玉琴解除《商品房买卖合同》，案涉房屋已另售。 一审法院认为，双方签订的《转让协议》对买卖的标的物、价款及付款期限等主要内容进行了约定，具有房屋买卖合同的性质，该《转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当本着诚实信用原则，依约履行。《转让协议》履行过程中，因张国玲未按照双方“乙方遵守商品房认购书条款”的约定，向恒新佳诚公司支付2019年1月6日到期款222,355元，导致恒新佳诚公司与童玉琴解除《商品房买卖合同》，并将房屋另售他人，进而致使张国玲与童玉琴签订的《转让协议》无法实际履行。对已无法实际履行的《转让协议》，一审法院确认予以解除。关于张国玲要求童玉琴退回房屋转让款148,000元及利息5,180元的诉讼请求。双方在《转让协议》中约定十个点148,000元，张国玲在起诉状中自认该笔款项为转让费，童玉琴在庭审中亦陈述该笔款项系童玉琴在转让该房屋时房屋增值部分。因此，148,000元是《转让协议》赋予童玉琴的可得利益。因张国玲单方违约导致双方签订的《转让协议》无法履行进而不得不被解除，对童玉琴的可得利益应当予以确认，张国玲要求童玉琴返还转让费148,000元及利息5,180元的诉讼请求，有违诚实信用原则，一审法院不予支持。关于张国玲要求童玉琴返还购房款220,842元及利息5,855.13元的诉讼请求。张国玲向童玉琴本人账户转账220,469.22元，按照《转让协议》约定向恒新佳诚公司付款148,236元。其中220,469.22元中含双方约定的转让费（童玉琴所称房屋增值部分）148,000元，其余72,469.22元为购房款，加上张国玲按照《转让协议》约定向恒新佳诚公司支付的148,236元，张国玲共计向童玉琴或童玉琴指定方付房款共计220,705.22元（72,469.22元＋148,236元）。因双方之间的《转让协议》已无法实际履行，童玉琴无法实际交房，张国玲支付的上述购房款220,705.22元，童玉琴应当退还张国玲。因《转让协议》的解除系张国玲单方违约造成，过错在张国玲，故对张国玲要求支付购房款利息5,855.13元的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。关于张国玲要求童玉琴支付违约金200,000元的诉讼请求，因《转让协议》的解除系张国玲单方违约造成，过错在张国玲，该项诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。童玉旗在《转让协议》上签名同意为童玉琴担保，因此应当对童玉琴返还购房款220,705.22元的责任承担连带责任。因童玉琴与恒新佳诚公司之间尚未对已经解除的《商品房买卖合同》进行合同责任清算，本庭未释明童玉琴在本案中是否向张国玲主张其他违约责任，童玉琴如因《转让协议》的解除产生其他损失，可待损失确定后另案主张。童玉旗经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，一审法院依法缺席判决。判决：一、解除张国玲与童玉琴、童玉旗2018年3月13日签订的《转让协议》；二、童玉琴于判决生效之日起十日内向张国玲退还购房款220,705.22元；三、童玉旗对童玉琴退还购房款220,705.22元承担连带退还责任；四、驳回张国玲要求童玉琴支付购房款利息5,855.13元的诉讼请求；五、驳回张国玲要求童玉琴退回房屋转让费148,000元（含10,000元押金）及利息5,180元的诉讼请求；六、驳回张国玲要求童玉琴支付违约金200,000元的诉讼请求。 本案二审期中，当事人均未提交新证据。 双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。 本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2018年3月10日至2018年6月10日张国玲共向童玉琴转款10笔合计220,469.22元。该款项包含童玉琴向恒新佳诚公司已支付的房屋首付款和办证费72,686元以及双方在转让协议中约定的10个点148,000元。童玉琴与张国玲约定，由张国玲代童玉琴向恒新佳诚公司支付房款。 本院认为，本案的争议焦点为：张国玲主张童玉琴、童玉旗退还148,000元转让费及赔偿利息损失有无事实依据和法律依据。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。一、关于张国玲主张退还房屋转让费的问题。本案涉及两层法律关系，即童玉琴与恒新佳诚公司之间的房屋买卖关系以及童玉琴与张国玲之间的房屋买卖关系。童玉琴与恒新佳诚公司签订的《商品房认购书》中对付款的时间及金额作出了明确约定，而在童玉琴与张国玲的《转让协议》中仅对张国玲向童玉琴支付押金10,000元以及10个点148,000元的付款时间进行了约定。经过庭审调查，双方约定房款由张国玲代童玉琴直接向恒新佳诚公司支付，张国玲交纳第二笔购房款后要求童玉琴出示其与恒新佳诚公司签订的《商品房买卖合同》，但童玉琴始终无法出示，据此张国玲不再交纳第三笔购房款。一审判令解除张国玲与童玉琴之间的《转让协议》，双方均未对此提出上诉，故该协议已经解除。协议解除后，童玉琴应将张国玲所交纳的房款予以退还。因双方之间实际为房屋买卖关系，《转让协议》中约定的10个点148,000元应被认定为童玉琴将房屋出售给张国玲的部分房款，而并非转让费。故童玉琴应退还张国玲所交纳的购房款368,705.22元（220,705.22元＋148,000元）。一审法院对148,000元的性质认定有误，该笔费用应认定为张国玲的购房款予以退还，本院予以纠正。童玉旗针对该《转让协议》提供了担保，故应对童玉琴退还购房款368,705.22元承担连带责任。 二、关于张国玲主张转让费利息及购房款利息的问题。张国玲与童玉琴的协议中仅约定了1480,000元的付款时间以及违约责任，并未对转让费的利息及房款的利息作出约定，且双方对合同的解除均具有过错，张国玲主张利息损失无事实和法律依据，故本院对此不予支持，一审判决无误，本院予以维持。 综上，张国玲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初2291号民事判决第一、二、三、四、六项，即解除张国玲与童玉琴、童玉旗2018年3月13日签订的《转让协议》；童玉琴于本判决生效之日内向张国玲退还购房款220705.22元；童玉旗对童玉琴退还房款220705.22元承担连带退还责任；驳回张国玲要求童玉琴支付购房款利息5855.13元的诉讼请求；驳回张国玲要求童玉琴支付违约金200000元的诉讼请求。 二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初2291号民事判决第五项； 三、童玉琴向张国玲退还购房款148,000元； 四、童玉旗对童玉琴退还张国玲房款148,000元承担连带保证责任； 五、驳回张国玲的其他诉讼请求。 上述款项，童玉琴、童玉旗应自本判决书生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案请求标的579,877.13元，给付金额368,705.22元，占请求标的的64%，一审案件受理费9546.97元（张国玲已预交），由张国玲负担36%即3436.91元，童玉琴负担64%即6110.06元；二审上诉标的159,035.13元，给付金额148,000元，占上诉标的93%，二审案件受理费3480.7元（张国玲已预交），由童玉琴负担93%即3237.5元，由张国玲负担7%即243.2元。 本判决为终审判决。 审判长 冯 宁 审判员 瞿佩茹 审判员 姚 雷 二〇二〇年十二月一日 书记员 耿颖硕