江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9259号上诉人（原审被告）：南京常青藤门诊部有限公司，住所地南京市雨花台区卡子门大街**。法定代表人：周燕，该公司经理。委托诉讼代理人：王蒙，江苏宁通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市日用杂品总公司，住，住所地南京市秦淮区太平南路小火瓦巷****/div>法定代表人：周国新，该单位总经理。委托诉讼代理人：吴敏捷，江苏万欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雨婷，北京市鑫诺（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：颜庆宁，男，1965年12月29日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：朱占勇，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐雷，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。上诉人南京常青藤门诊部有限公司（以下简称常青藤公司）因与被上诉人南京市日用杂品总公司（以下简称日用公司）、颜庆宁房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2020)苏0114民初2245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人常青藤公司的委托诉讼代理人王蒙，被上诉人日用公司的委托诉讼代理人黄雨婷，被上诉人颜庆宁的委托诉讼代理人朱占勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常青藤公司上诉请求：撤销一审判决，查明事实后改判或发回重审；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要事实与理由：一、一审法院未查清本案全部事实。常青藤公司自2005年成立以来，一直承租被上诉人日用公司位于卡子门大街2-1号房屋，后由被上诉人颜庆宁向上诉人转租该房屋，日用公司对此知情并且向常青藤公司出具了租金发票。2018年6月，在颜庆宁的游说和见证下，常青藤公司又承租了原租赁房屋二楼的网吧，并支付了18万余元的转让费（包含房租）。2019年3月1日，常青藤公司与颜庆宁续签了租赁合同，租期三年至2022年2月28日止，因此常青藤公司开始对承租房屋进行大规模装修，前后投资近两百万，包括对门诊部进行扩充装修，一百多万增添医疗设施，投入人力物力引进合作经营项目。日用公司办公地点距离常青藤公司不过百米，却从未提出过异议，任由常青藤公司花费巨资装修改造。在2019年8月，日用公司将涉案房屋停水停电，导致常青藤公司无法经营损失惨重，只得将仪器设备陆续搬离承租房屋。常青藤公司多次找日用公司及颜庆宁，协议为此花费的巨额装修改造费用的问题，但均未谈妥。一审法院在审理期间，对这一情况并未实际查清，如此判决显然是有失公平公正。日杂公司称房屋年久失修才清理租户，显然在撒谎，与涉案房屋连接的该片地区，发展起来也不过20年的时间，不存在老旧的问题，到目前为止，承租户几乎清理完毕，也未见日杂公司有任何维修的行为发生。二、一审法院未查明事实，导致判决错误，判决常青藤公司承担涉案房屋的占有使用费的法律依据不明确。常青藤公司在2019年8月由于日用公司断水断电，早已搬离租赁房屋，没有继续使用经营。日用公司是与颜庆宁之间签订房屋租赁合同，根据合同的相对性，其只能向颜庆宁主张返还房屋、支付占有使用费，并不能向常青藤公司主张这一请求。常青藤公司在一审中认为日用公司出具租赁发票给常青藤公司，常青藤公司应当是实际承租人，颜庆宁与常青藤公司签订的合同到期日至2022年2月底，尚未到期，日用公司应当对因不能履行合同给常青藤公司造成的损失付赔偿义务。常青藤公司为此在一审提起反诉并举证，一审法院当庭表明不予受理常青藤公司的反诉请求，认为合同是颜庆宁与常青藤公司所签，应另案诉讼，但本案判决却未以合同相对性来判决，明显自相矛盾。同时，常青藤公司早已不在涉案房租中经营使用，所有能搬走的东西也已搬走，并没有实际占有该房屋，因此基于物权，日用公司要求常青藤公司返还房屋、支付占有使用费的主张也是没有事实及法律依据。三、补充意见：因常青藤公司和颜庆宁20**年3月1日签订的租赁合同原件丢失，所以无法举证，该部分事实不再作为上诉的事实理由。日用公司辩称：1、日用公司在本案纠纷前并不知道颜庆宁与常青藤公司之间存在转租关系，颜庆宁之前向日用公司陈述常青藤公司是由其投资经营的，故日用公司才根据颜庆宁的要求，以及颜庆宁实际交纳的租金金额，开具了以常青藤公司为抬头的租金发票。关于常青藤公司提到的转让费用与装修损失与本案无关，常青藤公司与日用公司之间没有直接的合同关系，如其认为存在损失，应向颜庆宁另案主张。2、日用公司就案涉房屋与颜庆宁之间签订的租赁合同以及常青藤公司与颜庆宁之间的租赁合同均于2019年2月28日到期，常青藤公司与颜庆宁均无权继续占用案涉房屋。根据江苏省高级人民法院关于印发《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十一条，房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。一审法院判决颜庆宁、常青藤公司向日用公司返还房屋并支付占有使用费并无不当。3、关于常青藤公司提到的反诉问题，日用公司依据与颜庆宁之间的租赁合同提起本案诉讼，而常青藤公司是依据其与颜庆宁之间的租赁合同关系提出反诉，二者并非同一法律关系，一审法院不予受理并无不当。4、关于案涉房屋的占用情况，常青藤公司在一审中明确表示并没有返还房屋，常青藤公司及颜庆宁事实上至今未向日用公司返还房屋，常青藤公司是否实际经营并不影响其非法占用案涉房屋的事实，且其非法占用的行为导致日用公司无法使用、处分案涉房屋，客观上给日用公司造成损失，其应当返还房屋并支付占用费。综上，请求维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。颜庆宁辩称：一、一审法院判决颜庆宁与常青藤公司共同承担占用费和返还房屋，颜庆宁无法执行。颜庆宁在租赁合同到期后也配合通知常青藤公司返还房屋，常青藤公司是无权占有，其应当返还房屋。颜庆宁并没有实际占有租赁房屋，一审法院判决颜庆宁和常青藤公司共同承担返还房屋的责任，于法无据。二、2019年2月颜庆宁与常青藤公司合同到期后，颜庆宁从未与常青藤公司签过任何合同，常青藤公司手中的所谓至2022年的合同，纯属伪造，颜庆宁要求司法鉴定。转租合同期限是与日用公司的租赁合同租赁期限一致，并不存在逾期转租的问题。通过日用公司开具的发票，日用公司应当知晓转租的事实。三、常青藤公司是房屋的实际占有者、使用者，让颜庆宁支付常青藤公司实际占有、使用房屋一年半的费用，无法律依据。常青藤公司在租赁合同到期后，没有与颜庆宁继续签订租赁合同，恶意占有租赁房屋进行营业，同时也没有支付这一年半的房屋使用费。常青藤公司属于不当得利，应当由常青藤公司对日用公司承担不当得利返还责任。四、请求二审法院将颜庆宁与常青藤公司责任分割，分清责任后才可以执行。日用公司向一审法院起诉请求：1、判令颜庆宁返还雨花台区卡子门大街2-1号的房屋480平米；2、常青藤公司搬离并返还前述房屋，要求颜庆宁、常青藤公司连带承担自2019年3月1日起至实际搬离之日的使用费，每月24000元；3、颜庆宁、常青藤公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年2月11日，日用公司与颜庆宁签订《房地产（经营）租赁合同》，约定：日用公司将卡子门大街2号，建筑面积约480平方米的房屋出租给颜庆宁从事网吧、医院活动；租赁期限为一年，自2018年3月1日至2019年2月28日止；年租金为288000元，半年一付。双方另对房屋装修、各自权利义务、合同解除、续租等做出相应约定。2018年3月1日，颜庆宁与常青藤公司签订《房屋租赁合同》，颜庆宁提供卡子门大街2-1号（原养回红村172号）主体二楼550平方米及楼边约80平方米房屋租赁给常青藤公司从事医疗门诊经营；租期自2018年3月1日至2019年2月28日止；颜庆宁第一年收取452000元，每半年收取一次，需提前1个月支付。2019年4月16日，日用公司在涉案房屋门面张贴《告示》，称涉案卡子门2号房屋年久失修，存在重大安全隐患，决定自2019年4月16日起对地块内的房屋停止租赁，告示如下：1、对租赁合同已经到期的承租户均不在续订合同，请承租户立即腾空房屋；2、对租赁合同未到期的承租户，合同到期后一律终止，请承租户做好准备，并于合同到期日立即腾空房屋；……。另查明，涉案房屋由颜庆宁租赁后加盖部分面积后再出租给常青藤公司。在上述《房地产（经营）租赁合同》及《房屋租赁合同》缔结之前，日用公司与颜庆宁的租赁关系，颜庆宁与常青藤公司的转租关系业已存在，常青藤公司自2016年9月1日起已承租并使用涉案房屋，日用公司为此向常青藤公司出具了增值税普通发票。一审法院认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，日用公司与颜庆宁签订《房地产（经营）租赁合同》，颜庆宁与常青藤公司签订《房屋租赁合同》，均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，当事人均应按约定履行合同义务。常青藤公司多年承租使用涉案房屋，且日用公司向常青藤就涉案房屋租赁事宜开具发票，视为认可颜庆宁的转租行为。两份房屋租赁合同均于2019年2月28日到期，合同到期后，日用公司与颜庆宁之间及颜庆宁与常青藤公司之间并未签订续租合同也未有事实上的支付租金的行为，表明各方之间均未形成房屋租赁的合意，故合同到期后，颜庆宁、常青藤公司应当向日用公司返还涉案房屋。日用公司作为出租人，在合同到期后有权要求承租人即颜庆宁返还该房屋；同时，日用公司基于物权，在履行期限届满后，要求次承租人常青藤公司腾房亦具有事实和法律依据。关于房屋占有使用费，颜庆宁、常青藤公司均负有腾房义务，现颜庆宁、常青藤公司未能向日用公司返还房屋，由此给日用公司的损失应由颜庆宁、常青藤公司承担。日用公司主张颜庆宁、常青藤公司参照日用公司与颜庆宁之间的合同约定，按每月24000元计算，自2019年3月1日至实际返还房屋之日止的占有使用费，具有事实和法律依据。常青藤公司认为存在停水停电、没有继续经营并已搬走，但未能提供相应证据证明已向日用公司完成交付，故该意见一审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，一审法院作出判决：一、颜庆宁、南京常青藤门诊部有限公司于判决生效之日起十五日内向南京市日用杂品总公司返还卡子门大街2-1号，建筑面积480平方米的房屋；二、颜庆宁、南京常青藤门诊部有限公司于判决生效之日起十五日内向南京市日用杂品总公司支付自2019年3月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，按每月24000元计算。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。上述事实，有房产证、《房地产（经营）租赁合同》、《房屋租赁合同》、《告示》、发票及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，日用公司与颜庆宁签订的《房地产（经营）租赁合同》及颜庆宁与常青藤公司签订《房屋租赁合同》均合法有效，当事人应按约定履行合同义务。合同到期后，常青藤公司未将案涉房屋返还。常青藤公司上诉主张日用公司将案涉房屋停水、停电，但并未提供证据予以证明，本院不予采信。常青藤公司上诉所称其未在案涉房屋中继续经营，故不需承担占有使用费的意见，于法无据，本院不予支持。日用公司作为出租人，有权要求承租人颜庆宁及次承租人常青藤公司返还房屋并支付占有使用费，一审法院所作认定并无不当，本院予以维持。常青藤公司与颜庆宁就双方签订的《房屋租赁合同》如存在争议，可另行依法主张权利。综上，常青藤公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6420元，由南京常青藤门诊部有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二○二○年十二月十八日书记员  汪海燕