河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终3903号上诉人（原审原告）：韩露，女，汉族，1991年12月1日生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：姬晓亮，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爱英，大沧海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南熙龙湾置业有限公司，住鹿邑县武平路北段东侧，统一社会信用代码：91411628MA3XDFHIF5H。法定代表人：岳静，该公司经理。委托诉讼代理人：王鹤连，河南梓晅律师事务所律师。上诉人韩露因与被上诉人河南熙龙湾置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省鹿邑县人民法院（2020）豫1628民初2651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩露及其委托诉讼代理人姬晓亮、张爱英，被上诉人河南熙龙湾置业有限公司的委托诉讼代理人王鹤连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人韩露的上诉请求：1、请求依法撤销鹿邑县人民法院（2020）豫1628民初2651号民事判决，将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：原审法院未查明案件事实，适用法律错误，遗漏诉讼请求，判决错误，应当依法撤销原判，将本案发回重审。首先，上诉人与被上诉人关于逾期交房的解除权有明确的约定，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十五条第二款关于“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，原审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同（预售）第十二条明确约定了逾期交房的责任，其中第二项“逾期超过60日，买受人有权解除合同”。但该条并没有对超过时间的上限作出约定，应视为只要超过60日，买受人就可以不受限制的解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十五条适用的前提条件有两个，一个是“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，”的情形，一个是“法律没有规定或者当事人没有约定”的情形。也就是说《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十五条仅仅适用于出卖人迟延交房或者买受人迟延支付购房款，且法律没有规定或者当事人没有约定合同解除权的情形，就本案来讲，虽然符合出卖人延迟交房的情形，但上诉人与被上诉人就合同解除权作出了约定，因此，该案就不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十五条关于一年除斥期间的法律规定。原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十五条的规定认定上诉人超过一年的除斥期间，解除权消灭从而排除上诉人行使解除权属于适用法律错误。其次，上诉人在一审中要求解除与被上诉人签订的商品房买卖合同（预售）具有事实和法律依据，应当得到支持。原审法院认定没有事实和法律依据，实属未查明事实，适用法律错误。原审法院未查明案件事实，本案中被上诉人不仅仅只有延迟交房的违约情形，涉案商品房已经超过约定交房时间一年零四个月之久，且该被该商品房的建设一直处于停工状态，涉案商品房仍旧不具备竣工、验收条件，更不具备交付使用或者办理产权登记的条件。上诉人购买房屋的主要目的就是占有使用该房屋并实现租金收益，涉案商品房超期一年交房，一直处于停工状态，房屋长久不具备交房条件，且被上诉人并没有采取相应措施改变这一状态，应当认定为被上诉人以自己的行为表明不履行主要债务，且被上诉人的行为同时符合迟延履行债务致使不能实现合同目的情形。根据《合同法》第九十四条第二项、第四项的规定，上诉人享有法定解除合同的权利，且解除权不受除斥期间的限制。因此，上诉人在一审中要求解除与被上诉人签订的商品房买卖合同（预售）具有事实和法律依据，应当得到支持。原审法院认定上诉人要求解除《商品房买卖合同》没有事实和法律依据，实属未查明事实，适用法律错误。第三，原审法院遗漏诉讼请求，未对上诉人在一审过程中提出返还购房款、赔偿损失及违约金及返还房屋维修基金等诉讼请求作出处理，判决以偏概全，严重侵犯了当事人的合法权益，应当发回重审，以查明案件事实依法判决。即使原审法院认定不应解除合同，不用返还购房款，但上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同（预售）第十二条逾期交付责任中明确约定了逾期交房未超过60日和超过60日如何计算违约金的情况，上诉人也在原审诉讼请求中列明了要求支付违约金的请求，但原审法院忽视该诉讼请求作出判决，遗漏了诉讼请求，应当发回重审。综上所述，原审法院未查明案件事实，适用法律错误，遗漏诉讼请求，判决错误，应当依法撤销原判，将本案发回重审。被上诉人河南熙龙湾置业有限公司辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案被答辩人的起诉已经超过行使合同解除权的法定期间，被答辩人行使合同解除权的权利已经消灭，被答辩人请求解除上诉人与被上诉人之间于2018年10月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》依法不应当支持，原审法院在查清事实的基础上作出的原审判决，认定事实清楚，适用法律正确。之所以这样说，理由如下：合同解除权行使期间为除斥期间，为督促解除权人及时行使权力，尽快结束双方权力义务不确定状态，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定，“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”第二百零二条规定，“按照年、月计算期间的，到期月的对应日为期间的最后一日；没有对应日的，月末日为期间的最后一日。”本案中，答辩人与被答辩人于2018年10月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付商品房。第十二条约定“逾期交付责任”的内容，其中该条第一款第1项第（2）目约定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。因此，根据上述事实与法律，被答辩人韩露从2019年6月30日就开始享有行使合同解除权的权利，被答辩人自享有行使合同解除权之日起，至被答辩人韩露向原审法院立案起诉已经超过一年的解除合同的法定期限。显然本案被答辩人提起本案诉讼时，被答辩人就已经丧失了行使合同解除权的权利，解除权已经消灭，因此被答辩人诉请解除答辩人与被答辩人于2018年10月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉请原审不予以支持，系认定事实清楚，适用法律正确。二、被答辩人的上诉请求，事实与理由，依法不能成立。1、无论是被答辩人原审申请求返还购房款、赔偿损失、支付违约金、返还房屋维修基金的诉讼请求，所依据的基本事实和前提均是“解除房屋买卖合同”，假如被答辩人请求“解除房屋买卖合同”的诉请得到支持，那么解除合同所产生的的法律后果就是返还购房款、赔偿损失、支付违约金、返还房屋维修基金，但是原审经过审理查明的事实，被答辩人请求“解除合同”的诉请，依法不应当支持，所以，被答辩人韩露基于解除合同所产生的法律后果的诉请，即返还购房款、赔偿损失、支付违约金、返还房屋维修基金的请求原审不予以支持，处理结果正确。假如被答辩人韩露，由于被答辩人请求解除商品房买卖合同的请求权已经超过法定的请求解除合同的期限，答辩人与被答辩人之间的商品房买卖合同只能继续履行，如果被答辩人认为答辩人逾期交房，请求答辩人支付违约金，且答辩人与被答辩人在商品房买卖合同中对此也有专门的约定，被答辩人韩露请求支付延期交房的违约金的请求应当另案起诉，因此原审没有遗漏诉讼请求。2、被答辩人上诉称本案被答辩人行使解除权不受除斥期间的限制，没有任何的法律依据。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，由于被答辩人没有在法定的期间内行使合同解除权，其解除权已经消灭，请依法驳回上诉，维持原判。韩露向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原、被告之间2018年10月10日签订的《熙龙湾商业广场预认购协议书》和2018年10月11日签订的《商品买卖合同（预售）》；2、请求依法判令被告返还原告购房款715961元、赔偿损失57992.841（其中利息42957.66元，自2019年4月30日至2020年4月30日，按年利率6%计算至付清之日止。违约金15035.181元，自2019年4月30日至2020年6月30日），以上合计773953.841元；3、本案受理费由被告负担。审理过程中，原告增加诉讼请求：请求依法判令被告返还原告房屋维修资金5324元。一审法院认定事实：2018年10月10日，原、被告签订《熙龙湾商业广场预认购协议书》，协议约定，原告认购被告开发的熙龙湾商业广场1号楼1层A051号商品房；双方签订《商品房买卖合同》生效时，本协议自动失效。协议签订当日，原告向被告交付定金50000元。2018年10月11日，原、被告签定《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，原告购买认购协议约定的1号楼1层A051号商品房，商品房总价款为715961元；被告应当在2019年4月30日前向原告交付该商品房；逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，并自买受人付款之日起，按照0.5%计算各付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告向被告交清全部房款715961元。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭”。据此，合同解除权是一种形成权，受除斥期间的限制，经过合理的期限不行使，则解除权归于消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告依据双方合同约定的解除权要求解除合同，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告的交房时间为2019年4月30日前，被告逾期交房60日后，原告则享有合同解除权，即原告在2019年6月30日开始，享有解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款之规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，法律没有规定或者当事人没有约定经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期解除权消灭。可见，解除权的行使期限为除斥期间，原告2019年6月30日开始取得解除权后，理应在一年内行使解除权，逾期解除权消灭；原告于2020年7月2日向本院起诉，要求解除双方签订的商品房买卖合同，此时该解除权已超过一年的除斥期间，原告的解除权因逾期不行使而消灭，故原告要求解除《商品房买卖合同》及赔偿损失等诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告韩露的诉讼请求。案件受理费减半收取计5769.77元，由被告韩露负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审庭审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，解除权消灭制度就是为了促使权利人更好的行使解除权，促进交易的快速进行或终止，规避长时间的不稳定交易关系，从而促进交易的效率，避免解除权的滥用，这也是公平原则和诚实信用原则的要求。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”据此，对方如果没有催告的，解除权应当自解除权成立之日起一年内行使，如果解除权发生之日起一年内不行使的，解除权将归于消灭。结合本案，根据上诉人韩露与被上诉人河南熙龙湾置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人韩露在2019年6月30日始享有解除权，该解除权应在一年内行使，逾期不行使则归于消灭，上诉人韩露于2020年7月2日向一审法院起诉要求解除双方签订的商品房买卖合同，此时解除权已因超过一年的行使期限而消灭，故一审法院对上诉人韩露要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持并无不当。其次，上诉人韩露在一审中请求返还购房款、赔偿损失、支付违约金、返还房屋维修基金的诉讼请求得到支持的前提是涉案的《商品房买卖合同》得以解除，现涉案的《商品房买卖合同》并未解除，故一审法院对上诉人韩露的返还购房款、赔偿损失、支付违约金、返还房屋维修基金的诉讼请求不予支持并无不当。由于涉案的《商品房买卖合同》双方仍需继续履行，关于被上诉人河南熙龙湾置业有限公司逾期交房需要承担违约责任的问题，上诉人韩露可以另案主张权利。综上所述，上诉人韩露的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11593元，由上诉人韩露负担。本判决为终审判决。审判长  王红飞审判员  胡体兵审判员  杜文杰二〇二〇年十二月十一日法官助理申亮亮书记员李琮