安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终3199号 上诉人（原审被告）：马亚，男，1976年11月17日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：亢露露，男，1983年3月19日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 被上诉人（原审原告）：安徽广业房地产开发有限公司,住所地安徽省合肥市马鞍山路**万达广场****,统一社会信用代码9134010077282961XR。 法定代表人:邵应斌,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘飞，安徽卓泰律师事务所律师。 上诉人马亚因与被上诉人安徽广业房地产开发有限公司（以下简称广业公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院(2020)皖1323民初2117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马亚上诉请求：撤销或改判一审判决第三、四项。事实与理由：其拖欠租金是因为广业公司的房屋水电不能满足马亚的营业需求，马亚为此进行大量改造，加之新冠病毒疫情的影响，马亚几乎未运营，没有收入。一审法院判决马亚支付租金及逾期租金，有违公平原则。 广业公司答辩称：马亚上诉请求没有事实和法律依据，首先合同中对于房屋租金支付周期等有明确的约定，马亚需要在2019年6月前支付完下一年的租金，在该时间段新冠疫情还没有发生，其延迟缴纳租金并非是由于疫情影响。时至今日马亚也未缴纳，其实际占用广业公司的租赁房屋已经超过一年，不管是从法律的角度还是从道德的角度，其使用了房屋一年而没有缴纳租金肯定是违反法律与公平原则的，请求依法驳回上诉。 广业公司向一审法院请求：1.判令解除双方于2015年11月6日签订的两份《租赁合同书》、于2018年11月6日签订的《租赁合同》;2.判令马亚按合同约定的标准43128元每月支付自2019年11月6日起至实际返还租赁房屋之日的房屋占用费;3.判令马亚立即支付违约金386963元;4.马亚承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实，2015年11月6日,广业公司与李敬东签订《租赁合同书》一份,合同约定广业公司将坐落于宿州市灵璧县迎宾大道凯旋门项目12#207铺、12#208铺局部、8#212铺出租给李敬东使用。合同约定租赁期限自2015年11月8日起至2020年11月7日止。2018年8月30日,广业公司灵璧分公司、李敬东、马亚签订了《协议书》一份,协议约定:李敬东将其与广业公司签订的《租赁合同书》中的全部权利与义务概括转移给马亚。2018年8月31日,马亚与广业公司灵璧分公司签订《补充协议》一份,约定将上述租赁合同期限延长两年,即租赁合同到期日为2022年11月6日,并约定第六年度、第七年度的租金标准为30元/平方米/月。2015年11月6日,广业公司与案外人董怀春签订《租赁合同书》一份,合同约定广业公司将坐落于宿州市灵璧县迎宾大道凯旋门项目12号楼208铺局部、厕所部分出租给董怀春使用。合同约定租赁期限自2015年11月8日起至2020年11月7日止。2017年5月17日,董怀春与广业公司灵璧分公司签订《补充协议》,协议约定:双方合意将2015年11月6日签订的《租赁合同书》中标注的面积456.66平方米变更为实际使用面积513.9平方米,原《租赁协议书》在后续执行过程中房屋面积以此次核定的513.9平方米为准。2018年8月30日,安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司、董怀春、被告马亚签订了《协议书》一份,协议约定:董怀春将其与广业公司签订的《租赁合同书》中的全部权利与义务概括转移给马亚。2018年8月31日,马亚与广业公司灵璧分公司签订《补充协议》一份,约定将上述租赁合同期限延长两年,即租赁合同到期日为2022年11月6日,并约定第六年度、第七年度的租金标准为30元/平方米/月。2018年11月6日,马亚与广业公司灵璧分公司签订《租赁合同》一份,合同约定广业公司将坐落于宿州市灵璧县迎宾大道凯旋门项目18#110/111/112铺位出租给马亚使用。合同约定商铺面积为350平方米,租赁期限自2018年12月6日起至2022年2月6日止,房屋租金为35元/平方米/月,并给予马亚两个月的免租期;房屋租金以先付后租的方式按年度一次性足额支付,每个付款期限届满前两个月预付下一个付款期租金。并在合同第12.1条、第14.4及14.5条明确约定,若承租人逾期缴纳租金,甲方可解除合同收回房屋,承租人自行承担其所有损失,承担月利率2%的逾期付款违约金,逾期超过十日还应承担合同总价款20%的违约金。依据合同约定,马亚至迟需于2019年10月6日前支付完毕三份租赁合同项下的一年房屋租金,经广业公司方多次催要,马亚至今一直未能按照合同约定履行支付租金义务。 一审法院认为，一、关于租赁合同应否解除的问题。广业公司按约将租赁房屋交付马亚使用,已履行了合同约定的义务,马亚接受、使用租赁物后未按约定向广业公司支付到期租金,经广业公司多次催要后,仍拒不支付,已构成根本违约，广业公司可以解除合同。广业公司于2020年4月16日提起诉讼，马亚于2020年4月22日收到起诉状等诉讼材料，可认定为已收到解除合同的通知，租赁合同已经解除。二、2020年1月20日，因突发新冠××疫情公共卫生事件，灵璧县新型冠状病毒疫情防控应急指挥部通告：全县酒店、宾馆等暂停营业。此次新冠××疫情属于在事前无法预知的情形，结合采取的防疫措施，如隔离、封锁、停运、停业等，无法避免及不能克服的情况，其应属于不可抗力事件。双方于2018年11月6日签订的租赁合同免责条款约定：“合同期内，因不可抗力的原因导致停业和造成损失的，经相关部门认定，双方各自承担损失，互不承担责任”。马亚按照合同约定至迟应于2019年10月6日前支付完毕三份租赁合同项下的一年房屋租金,其迟延履行后发生不可抗力，且因疫情导致停业造成损失，与其逾期缴纳租金没有必然因果关系，故，马亚要求减免租金的请求不予支持。三、广业公司遭受的实际损失仅是逾期租金及利息，而非全部六年租期的租金。双方在租赁合同中约定：如乙方未按照本合同约定按时足额缴纳租金的，乙方应按月息2%向甲方支付逾期付款违约金。故，广业公司要求马亚支付386963元违约金有违公平原则，且租赁合同免责条款约定：“合同期内，因不可抗力的原因导致停业和造成损失的，经相关部门认定，双方各自承担损失，互不承担责任”。现因合同履行期内，突发疫情，导致原告租赁目的、预期利益均受影响，不应再因合同解除增加利益补偿。故，广业公司要求马亚支付386963元违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定,判决:一、解除广业公司与马亚签订的三份《房屋租赁合同》;二、马亚应于判决生效后十日内将租赁房屋（坐落于灵璧县迎宾大道“凯旋门”项目12＃207铺、208铺局部、8＃212铺、12号楼208铺局部、厕所部分、18＃110、111、112铺），返还广业公司；三、马亚于判决生效后十日内支付广业公司房屋租金（按照合同约定的租金标准43128元／月自2019年11月6日起至实际返还租赁房屋之日）；四、马亚于判决生效后十日内支付广业公司房屋违约金（以逾期租金为基数，按照月息2%自2019年10月6日起计算至实际返还租赁房屋之日）；五、驳回广业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3552元,由广业公司负担2000元、马亚负担1552元。 二审中，双方未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：关于马亚是否应当支付广业公司房屋租金及违约金的问题。审理认为，案涉三份租赁合同均约定房屋租金按年度一次性足额支付,付款期限届满前两个月预付下一个付款期租金。即马亚应在2019年10月6日前支付2019年11月6日至2020年11月6日的租金。但马亚未在约定的期限缴纳房屋租金，至本案二审审理期间，马亚亦未能缴纳拖欠房屋租金，构成违约。因此，广业公司要求马亚支付房屋租金及违约金的诉讼请求，应予支持。一审法院依据双方约定的房租及违约金标准判令马亚支付相应款项正确。但鉴于2020年1月下旬开始的新冠疫情发生在案涉2020年度租赁合同履行期间，马亚虽然在疫情期间实际租赁房屋，但确实存在部分期间无法经营的情形。该时间段内租金损失应当由双方共同承担，结合疫情发生的期间，本院酌情将马亚应承担的房屋租金及违约金均减少一个月计算。为便于计算，本院将一审法院判令支付房屋租金及违约金的起始日期推迟一月。 综上所述，马亚的上诉请求部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省灵璧县人民法院(2020)皖1323民初2117号民事判决第一、二项，即：解除安徽广业房地产开发有限公司与马亚签订的三份《房屋租赁合同》;二、马亚应于本判决生效后十日内将租赁房屋（坐落于灵璧县迎宾大道“凯旋门”项目12#207铺、208铺局部、8#212铺、12号楼208铺局部、厕所部分、18#110、111、112铺）返还安徽广业房地产开发有限公司； 二、撤销安徽省灵璧县人民法院(2020)皖1323民初2117号民事判决第五项； 三、变更安徽省灵璧县人民法院(2020)皖1323民初2117号民事判决第三项为：马亚于本判决生效后十日内支付安徽广业房地产开发有限公司房屋租金（按照43128元/月，自2019年12月6日起计算至实际返还租赁房屋之日止）； 四、变更安徽省灵璧县人民法院(2020)皖1323民初2117号民事判决第四项为：马亚于本判决生效后十日内支付安徽广业房地产开发有限公司房屋违约金（以逾期租金为基数，按照月息2%自2019年11月6日起计算至实际返还租赁房屋之日止）； 五、驳回安徽广业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费3552元，由安徽广业房地产开发有限公司承担2500元，马亚承担1052元；二审案件受理费7104元，由安徽广业房地产开发有限公司承担5000元，马亚承担2104元。 本判决为终审判决。 审判长  王玲玲 审判员  张 奥 审判员  杨俊举 二〇二〇年十二月七日 书记员  王 艳 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，·或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。