洛阳市洛龙区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0311执异152号异议人（案外人）：幸璞，女，汉族，1980年9月30日出生，住洛阳市西工区。委托代理人：李磊，河南惠人律师事务所律师，特别授权。申请执行人：王红肖，女，汉族，1974年5月27日出生，住洛阳市西工区。被执行人：庆世卫，男，汉族，1978年4月11日出生，住洛阳市涧**。被执行人：王高峰，男，汉族，1979年8月4日出生，住洛阳市孟津县。被执行人：刘金平，男，汉族，1967年10月18日出生，住洛阳市涧**。被执行人：庆莉红，女，汉族，1970年11月5日出生，住洛阳市涧**。被执行人：于红梅，女，汉族，1974年3月14日出生，住洛阳市涧**。被执行人：洛阳银滩农业开发有限公司，住所地：河南省孟津县会盟镇李庄村。法定代表人：庆宏伟。被执行人：庆宏伟，男，汉族，1972年12月28日出生，住洛阳市涧**。被执行人：王利卫，男，汉族，1978年2月26日出生，住洛阳市偃师市。被执行人：洛阳银滩农业机械有限公司，住所地：河南省孟津县会盟镇黄河桥南路东。法定代表人：庆世卫。本院在执行王红肖申请执行庆世卫、王高峰、刘金平、庆莉红、于红梅、洛阳银滩农业开发有限公司、庆宏伟、王利卫、洛阳银滩农业机械有限公司借款合同纠纷一案中，异议人幸璞作为案外人对（2020）豫0311执恢212号执行一案提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人幸璞提起异议称：依法解除对洛阳恒大绿洲78幢2单元3-1503号房产（产权证号：洛房权证市字第**、00××**）的执行程序（包括但不限于查封、评估、拍卖）和查封措施。事实与理由：2013年11月5日申请人与王高峰、崔迎迎夫妻二人签订了洛阳恒大绿洲78幢2单元3-1503号房产（产权证号：：洛房房权证市字第**、0××**的《房屋买卖协议》，2017年8月3日申请人已经依《房屋买卖协议》的约定履行了全部付款义务。但，卖房人王高峰迟迟以各种理由不履行过户义务，无奈之下申请人于2019年7月22日向洛阳市瀍河区人民法院起诉王高峰要求履行过户义务，同时申请诉讼保全。在2019年7月25日保全过程中发现该房产王红肖依据（2016）豫0311民初5494号判决书向贵院申请执行，在执行过程中贵院查封了该房产。申请人认为贵院采取的执行措施错误，特依法提出执行异议：一、2013年11月5日申请人与王高峰、崔迎迎夫妻二人签订了该房产的《房屋买卖协议》，约定总房款为670000元，由申请人每月先还着房贷，待房款还清后进行过户。申请人于当日向王高峰、崔迎迎交付了购房定金250000元。王高峰、崔迎迎向申请人交付了房屋及购房合同、发票、维修基金、契税、银行个人借款凭证等房产手续和王高峰名下还房贷中心银行卡（尾号2380），申请人于2014年1月份入住，并一直交纳物业费、水电费等各项费用。从2013年12月份起至2017年8月，申请人依约每月向中信银行卡存入2900元或3000元还房贷。2014年4月21日，申请人提前支付4万元房款；2017年5月18日，支付房款1.2万元；2017年8月3日，支付房款33.6万元，至此，申请人房款已经全部付清。申请人付清房款后，一直催促王高峰办理过户，其一直以各种理由推脱，最后申请人才发现虽然拿着王高峰还房贷的中行信用卡，但王高峰还开通了网银，约定还清房贷的钱被王高峰用网银，隐瞒着申请人私自挪用走，导致银行贷款并未清完，银行也没有解押，无法过户。申请人知道后，一直催促下，2018年8月28日王高峰向申请人保证，2018年12月10日前还清房贷并过户，但到期后，王高峰并未还清房贷，房产还因长期逾期，未归还贷款而被涧西区法院执行。涧西区法院执行过程中，王高峰仍无力偿还，申请人又代王高峰偿还了206866.36元，该房房款才全部结清。经申请人核算，该房产已经付了1026866.36元，比约定售价670000元多付356866.36元。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据以上法律规定，结合本案事实：1、2013年11月5日申请人与王高峰、崔迎迎签订了合法有效的《房屋买卖协议》；2、申请人早在2014年1月就合法占有、使用、管理该房屋，并一直居住到现在；3、申请人已经付清《房屋买卖协议》约定的全部房款，还多付了15万元；4、未办理过户是由于王高峰、崔迎迎严重违约、过错所致。且申请人一直在主张权利，没有任何过错。综上所述，申请人的权利依法足以排除王红肖对该房屋的执行、查封，恳请贵院依法停止对该房屋的执行、解除对该房屋的查封，以保护申请人的合法权益！申请人王红肖辩称：一、异议申请人幸璞与被执行人王高峰所谓的房屋买卖协议，没有经过公证，没有通过正规的房屋中介公司签订，更没有在房屋管理部门备案，也没有办理房屋买卖过户手续，这个所谓的房屋买卖协议，不是合法有效的书面买卖合同，无法证明其买卖行为的真实性，不排除是为了抗拒法院执行而实施的虚假房屋买卖行为。二、异议申请人幸璞提供的水、电、热力收据，只能证明这些费用是其所交纳，或者其可能在此房屋居住，不能证明房屋买卖的事实。异议申请人幸璞提供的账户明细、打款凭证及流水、收条等，只能证明幸璞与王高峰之间可能存在资金往来，并不能证明往来的就是购房款项，更不能证明房屋买卖行为的真实性。三、异议申请人幸璞不是向贷款银行打钱，而是向王高峰的银行卡打钱，这根本证明不了幸璞是在还银行贷款。异议申请人幸璞明知此房屋有抵押，办不了过户登记手续而执意所谓的购买，属于买受人因自身原因未办理过户登记。综上，异议申请人幸璞的执行异议申请，没有事实和法律依据，应予驳回。经审查查明：原告王红肖诉被告庆世卫、王高峰、刘金平、庆莉红、于红梅、洛阳银滩农业开发有限公司、庆宏伟、王利卫、洛阳银滩农业机械有限公司借款合同纠纷一案中，本院于2017年5月27日作出（2016）豫0311民初5494号民事调解书，调解协议内容为：一、被告洛阳银滩农业机械有限公司同意归还原告王红肖借款80万元及利息（自2015年8月1日始至实际支付之日止按月息2%计算）。双方约定2017年8月底，由被告洛阳银滩农业机械有限公司归还本金15万元，2017年10月底归还本金10万元，2017年12月底归还本金15万元，2018年3月底归还本金40万元及全部未付利息；若被告洛阳银滩农业机械有限公司不按上述期限、数额履行还款义务，原告王红肖有权就剩余欠款及利息向法院申请强制执行，本金按实际未支付数额计算，利息按月利率2分计算；二、被告洛阳银滩农业开发有限公司、王高峰、庆世卫、王利卫、刘金平、庆莉红、庆宏伟、于红梅对上述借款及利息的偿还承担连带清偿责任；三、原告王红肖律师费20000元，由被告洛阳银滩农业机械有限公司承担；四、其他无涉。上述民事调解书生效后，因庆世卫、王高峰、刘金平、庆莉红、于红梅、洛阳银滩农业开发有限公司、庆宏伟、王利卫、洛阳银滩农业机械有限公司未履行生效调解书确定的义务，王红肖作为申请执行人向本院申请强制执行，执行案号为：（2018）豫0311执193号。本院于2019年1月24日以（2018）豫0311执193号执行裁定书和协助执行通知书查封了王高峰、崔迎迎名下位于河南省洛阳市××区××东××房产。异议人不服提起执行异议。异议人幸璞为证明事实提交以下证据：一、2013年11月5日王高峰、崔迎迎与幸璞签订《房产买卖协议》一份。二、2013年11月5日王高峰出具的收条一张，写明收到房屋定金贰拾伍万元。三、2012年5月29日恒大地产集团洛阳有限公司向王高峰、崔迎迎出具的预收购房款发票一张。四、2012年6月21日王高峰的中信银行个人借款凭证一张。五、王高峰、崔迎迎购买房屋所缴纳的契税完税证和住房专项维修基金专用票据。六、2015年5月14日恒大地产集团洛阳有限公司向王高峰、崔迎迎出具的购房款发票一张。七、2014年4月21日王高峰出具的收条一张，写明因急需用钱，待房产证过户完付的肆万元已提前付清。八、2019年7月30日李居锋出具的证明一份。九、2019年7月30日张海鹏出具的证明一份。十、2019年7月31日老城区西关办事处一运社区出具的证明两张。十一、张琴购买物品的订单详情三张。十二、2019年7月30日张政勋出具的证明一份。十三、2019年7月31日恒大绿洲物业服务中心出具的证明一份。十四、中信银行洛阳老城支行转账记录十五张。十五、金碧物业有限公司洛阳分公司收费收据两张。十六、洛阳银行转账凭证两张。十七、2018年8月28日王高峰出具的保证一张。十八、幸璞与王高峰的聊天记录五张。十九、幸璞代偿还王高峰、崔迎迎恒大绿洲78号楼3单元1503室房款兴业银行零售业务凭证一张。二十、王旗代偿还王高峰恒大房贷中信银行结算业务申请书一张。二十一、2020年8月11日幸璞与王高峰签订的《借款代偿协议》一份。二十二、起诉书及洛阳市瀍河回族区人民法院传票一张。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房产登记在被执行人王高峰名下，故本院的查封行为符合法律规定。异议人作为买受人对登记在被执行人王高峰名下的商品房提出异议申请，双方虽在人民法院查封之前已签订有合法有效的书面买卖合同，但无证据可以证明在法院查封之前非因其自身原因未办理过户登记，因此，异议人的异议请求不成立，不能排除对涉案房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十九条之规定，经合议庭评议，裁定如下：驳回异议人幸璞的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼。审 判 长  张唯颖人民陪审员  武幼谦人民陪审员  王晓燕二〇二〇年十二月九日书 记 员  卢璐璐