四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川18民终881号 上诉人（原审原告）：四川华玮物业管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区红星路一段**附**。 法定代表人：温文遐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄胜，男，1973年5月4日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区，该公司员工。 委托诉讼代理人：田雅薇，女，汉族，1993年6月26日出生，住四川省雅安市雨城区，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：芦山县投资经营管理有限公司，，住所地：四川省芦山县芦阳镇迎宾大道（信用联社**） 法定代表人：马文彪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨昌郁，四川天责律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰静静，四川天责律师事务所律师。 上诉人四川华玮物业管理有限公司（以下简称华玮物业公司）、芦山县投资经营管理有限公司（以下简称芦山投资公司）因物业服务合同纠纷一案，不服四川省芦山县人民法院(2020)川1826民初343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华玮物业公司上诉请求：一、撤销（2020）川1826民初343号民事判决中认定芦山投资公司已经全额支付华玮物业公司2018年第二、三、四季度应得的物业服务费，改判芦山投资公司依法支付其违法扣除华玮物业公司2018年第二季度应得物业服务费52000元及资金利息4780元和2018年第三、四季度应得的物业服务费172803.1元及资金占用利息12740元；二、撤销（2020）川1826民初343号民事判决中原审法院错误判决由华玮物业公司承担更换灯泡产生的7902元费用，改判由芦山投资公司承担；三、判令芦山投资公司支付本案诉讼费。事实与理由：一、依据招标文件第六章第六条2款付款方式的约定，华玮物业公司在第二季度中按合同要求保质保量提供物业服务并通过专家组考核的95分，按合同约定，芦山投资公司应当支付864015.5元，但芦山投资公司仅支付777613.95元，拖欠华玮物业公司52000元。华玮物业公司在第三、四季度的专家组考核得分分别为104分、102分，按照合同约定，芦山投资公司分别拖欠华玮物业公司86401.55元和86401.55元。按照招标文件、补充协议及实际履约验收打分情况均证明华玮物业公司已经高质量提供了物业服务，每次履约情况均超过合同约定的满额支付90分的标准，华玮物业公司不认可没有依据的百分制折算得分，故芦山投资公司应当全额支付2018年第二、三、四季度的物业服务费及利息。二、根据招标文件“小区维修单价不超过3000元（含）的，由物业公司支付，超过以上金额的，须采购人当场确认，由物业公司向招标人提出申请，由招标人及业主委员会共同确认后拨付”，华玮物业公司在物业服务履行过程中，多次书面向芦山投资公司申请，但芦山投资公司拖延拒绝履行相关程序，华玮物业公司迫不得已为保证业主基本安全情况下才对灯泡进行了采购安装，更换灯泡产生7902元费用，原审未经调查认定华玮物业公司未履行相关程序自行采购不符合双方的约定，该费用应当由芦山投资公司承担。 芦山投资公司辩称，2018年第二季度的物业费是因在现场抽查中物业人员未达到投标文件约定的85人，仅为75人，按照合同约定应按每人每天扣除200元扣除26天共计52000元；2018年第三、四季度物业费扣除是因为经过专家考评，得分率未达到90%以上，故只能支付90%的物业费，扣除符合双方合同约定。对于更换灯泡的7902元，按照合同约定，单价不超过3000元的，应由华玮物业公司自行承担，灯泡单价不可能超过3000元，华玮物业公司购买灯泡产生7902元属于打捆采购，应由华玮物业公司自行承担。 芦山投资公司上诉请求：1.依法撤销原判决第一、二、四项，并依法改判：驳回华玮物业公司要求芦山投资公司支付迟延支付物业服务费和支付代付维修费的诉请；由芦山投资公司支付华玮物业公司2020年1月1日至2月28日的物业服务费88519元；2.一、二审案件受理费由华玮物业公司承担。事实与理由：一、原判决第一项判令芦山投资公司支付华玮物业公司迟延付款利息属认定事实错误。1.芦山投资公司仅仅按照芦山县政府的指派，代为履行合同。当季度期满后，专家组对物业服务进行验收并形成报告，华玮物业公司按照考核结果向芦山投资公司出具合法票据后，由芦山投资公司向芦山县国库集中支付中心申请，芦山县国库集中支付中心拨款给芦山投资公司后再支付给华玮物业公司。其中第一年度第一季度系因华玮物业公司未提供票据，第二季度系因双方对金额发生争议而延迟，第三季度系因专家组复核导致付款时间延长，第四季度系因华玮物业公司遗失正式票据导致延迟支付。第二年度第一季度物业服务费至今华玮物业公司未提供合法票据导致未支付。2020年1月1日至5月31日的物业服务费用仅约定了1、2月，3、4、5月系按照芦山县住建局的要求完成的物业服务，故不应由芦山投资公司进行支付。按照芦山县人民政府会议精神，2020年的物业服务费用按照1.2元/m2/月收取，业主负担1元/m2/月，芦山投资公司补助0.2元/m2/月，故不应由芦山投资公司全部负担。二、按照合同约定，维修单价不超过3000元的，由华玮物业公司支付，超过3000元的，须由芦山投资公司到场确认，并由华玮物业公司提出申请，经芦山投资公司及业主委员会共同确认后拨付。2018年10月9日的消防配件，仅有报警电线超过3000元，但未在维修前提出申请，2019年1月21日消防回路板维修前也未提出申请，2019年3月14日消防配件超过3000元的仅有报警电线，同样未在维修前提出申请，同时电梯维修费用亦从未申请维修，不应由芦山投资公司支付。 华玮物业公司辩称，华玮物业公司已完成合同约定的服务内容，芦山投资公司应按照合同约定及时足额支付物业费，其未按时支付物业费用，应按照合同约定支付迟延付款的违约金。对于2020年1月至5月的物业费用，根据招标文件第六章第二款：“服务期限：暂定两年零四个月，最终以政府确定的时间为准”，后芦山投资公司出具芦投司函（2020）6号代管函，明确了服务单价及时间，后来芦山县住建局出面要求华玮物业公司维持物业服务至5月，故2020年的物业服务时间延长有相应依据，芦山投资公司应支付相应的物业费。关于代付维修费，按照项目合同补充协议约定，单次超过3000元的由芦山投资公司承担，故应由芦山投资公司承担维修费。 华玮物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.芦山投资公司赔偿华玮物业公司资金利息损失共计76880元；2.芦山投资公司支付2018年第二季度违规扣除的物业服务费52000元及资金利息4780元；3.芦山投资公司支付2018年第三季度和第四季度违约扣除华玮物业公司应得物业服务费172803.1元及资金利息12740元；4.芦山投资公司支付拖欠华玮物业公司2020年1月至5月的物业服务费1327785元及资金利息857元；5.芦山投资公司退还代管期间按业主要求提交的委托代管履约保证53111.4元及资金利息857元；6.芦山投资公司支付华玮物业公司按芦山投资公司要求垫付的消防设备维保更换配件费、电梯换配件费、维修自来管、更换灯泡费用等费用共计58597.4元资金利息4112元，共计1771117.9元。 一审法院认定事实：2017年12月25日，芦山县公共资源交易服务中心受芦山投资公司委托，对乐家坝、新芦山中学安置房前期物业管理服务采购项目进行公开招标，项目资金来源为财政性资金。2018年1月16日，华玮物业公司向芦山县公共资源交易服务中心递交承诺函，参与投标，在商务应答表中完全响应招标文件要求。2018年7月16日，华玮物业公司（乙方）与芦山投资公司（甲方）签订《芦山县[乐家坝、新芦山中学]安居房前期物业管理采购项目服务合同》，约定华玮物业为芦山投资公司乐家坝安居房（1号地块）和乐家坝（2号地块）小区和新芦山中学安居房提供物业管理服务，合同总价3637960元/年，服务时间暂定2年4个月，合同一年一签。签订合同后，第一年和第二年按照合同总价扣除维修资金5%后，除以4个季度平均金额按季度支付，实际付款到账时间在当期度最后一个月28日之前。业主违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应当自逾期之日起按欠费总额的中国银行最高贷款利率向乙方支付违约金等，合同附件一为综合服务内容与要求。2018年9月14日，双方又再签订《补充协议书》，约定第一年和第二年每年按照总金额扣除维修资金5%后除以4个季度平均按季度支付；最后四个月付尾款，在第二月末支付总金额扣除维修资金5%后的50%，在第四个月服务完成后支付总金额剩余50%。以上金额按季度根据考核办法中得分值按比例支付，考核得90分以上（含90分）支付以上金额的100%；80－90分支付以上金额的90%（含80分，不含90分）；…（每次考核扣除的金额不予以支付）；如果物业公司出现拖欠物业公司员工工资的情况，招标人有权使用履约保证金代为支付，并对投标人处以2万元罚款；代付后投标人应及时补足履约保证金；签订合同后，投标人须在1个月内工作人员全部到岗，且随时接受采购人的核实；甲方（芦山投资公司）原则上每月对乙方（华玮物业公司）到岗人员进行点名抽查，物业人员不得低于85人，除管理人员外，每人缺勤1天扣除200元。补充协议与原合同不一致处以补充协议为准，其余按原采购合同的相关规定执行。合同签订后，华玮物业公司于2018年7月16日进场提供物业服务，并就前期物业遗留问题与芦山投资公司进行了协商处理。芦山投资公司于2019年1月8日支付华玮物业公司物业费864015.5元。 2019年1月18日，芦山投资公司组织履约验收专家组对合同约定履行第二季度情况进行验收，并形成验收报告，同时形成管理服务履约打分表，载明考核分数121分（考核后按百分制折算得分）折算后实际得分91.74分，经过专家组现场考核，实际人员为75人。实际考核分数116分，在扣除游乐设施及卫生间5分后，按百分制折算得分。华玮物业公司在该次考核中签字。芦山投资公司据此扣除华玮物业公司物业服务费52000元（10人×26天×200元/天=52000元），于2019年4月23日支付496015.5元，于2019年6月6日支付250000元，于2019年6月6日支付66000元。 2019年4月26日，芦山投资公司组织专家组对华玮物业公司第三季度合同履行情况进行验收，形成履约验收报告，载明各项履约验收评总分为121分，评定实际得分为104分，得分率为85.95%，评定为合格。华玮物业公司未在该验收报告上签字。华玮物业公司于2019年5月20日向芦山投资公司提出质疑书、复验申请，认为多扣8分，且招投标文件及合同中未约定有得分率，应向其全额支付物业服务费。2019年6月10日华玮物业公司出具情况说明，意见为芦山投资公司在收到复验报告后，组织专家重新进行了评估，打分，整改后本次得分为112分，得分率92.56.社区居委员盖章意见为建议按专家组意见执行，业主委员会由刘彬、肖海东签字，专家组签字为王玉明。芦山投资公司于2019年9月29日支付777673.95元。 2019年8月20日，芦山投资公司组织专家组对华玮物业公司第四季度合同履行情况进行验收，形成履约验收报告，载明综合评定为基本合格，履约验收考核折算后得分为88.43分。芦山投资公司于2019年11月18日，支付777673.95元。 2019年7月14日，华玮物业公司、芦山投资公司签订《芦山县乐家坝、新芦山中学前期物业服务合同》约定，原芦山县乐家坝、新芦山中学物业合同于2019年7月15日到期，经甲乙双方约定签订本次物业合同，合同总价及支付方式，合同单价为1.2元/平方/月（不再扣除维修基金），合同期限为2019年7月16日至2019年12月31日，总价为1460563.5元，合同期限至2019年12月31日止，共计五个月零十六天。签订合同后，乙方向甲方缴纳的履约保证金146056.4元，在合同到期后无息全额退还乙方。维修费用的承担，小区维修单价不超过3000元的，由物业公司支付，超过以上金额的，由物业公司向甲方提出申请，由甲方及业主委员会共同确认后拨付；涉及金额较大的，甲方可委托相应专业资格的机构会商后确认价格。合同到期后，甲方在22日内组织相关部门费用，并退回履约保证金，则所有权利和义务自动终止。2019年10月24日，华玮物业公司向芦山投资公司支付履约保证金146056.4元。芦山投资公司于2020年1月19日支付8796671元，于2020年1月21日支付663892.5元。 2020年1月芦山投资公司向华玮物业公司发函，载明：“2020年1月1日至2020年2月29日望江苑、德沁苑安居房小区由华玮物业公司代管，服务内容不变，服务单价按1.2元/平方米执行。”2020年1月7日，华玮物业公司向芦山投资公司发函，依据芦山县乐家坝、新芦山中学安置前期物业管理服务采购项目的合同约定，该项目于2019年12月31日履约完成并通过专家组验收，履约保证金总额146056.4元，根据县政府会议内容，2020年1月1日至2月29日暂由我司代管望江苑、德沁苑物业服务，现申请退回履约保证金92945元，剩余履约保证金53111.4元在代管结束后申请支付。我司物向你公司申请退还该合同剩余履约保证金53111.4元。2020年1月7日，芦山投资公司依申请退还华玮物业公司履约保证金92945元。后华玮物业公司按函件要求代管小区物业，期间因疫情无新物业公司接手，华玮物业公司也未接到芦山投资公司指示一直代管至2020年5月21日，华玮物业公司公告全体业主将退出望江苑、德沁苑物业服务。2020年5月21日，芦山县住建局向华玮物业公司芦山分公司发出提醒函，要求华玮物业公司切实履行企业社会责任，在新物业服务企业确定之前，确保服务水平不变，相关设施正常运行，维护小区安全、有序。待新物业服务企业进场后，做好相关交接工作。华玮物业公司代管物业至2020年5月31日后退场。期间于2020年1月7日，华玮物业公司支付电梯年检费26284.5元，付款备注为芦山项目电梯年检费。于2020年4月1日向雅安市特种设备监督检验所支付电梯年检费15642元，疫情期间，自制了防疫物资购买清单，共12363.8元。 华玮物业公司提供物业服务期间，向芦山投资公司发出请款申请与工作联系函如下： 2018年5月14日，7月6日，华玮物业公司与芦山投资公司及前物业代表开会，形成华玮物业公司前期进场会议纪要，华玮物业公司垫付了蜀信物业工资共计60075元，该款于2019年1月21日向芦山投资公司请款支付。 2018年10月31日，华玮物业公司向芦山投资公司请示为小区采购声控开关、灯泡等共计8522元——2019年7月5日，华玮物业公司将此项作为已垫付费用向芦山投资公司发出工作衔接函，要求芦山投资公司支付。 2019年3月28日，华玮物业公司向芦山投资公司发出工作衔接函，提出标识标牌材料安装费4800元申请——2018年11月10日，华玮物业公司为一住户家维修安装水管漏水支付余新明800元——为建设单位垫付因消防联动产生的水费、电费、电梯电源主板损坏赔偿共计4390元，该情况华玮物业于2019年1月17日上报芦山投资公司。 2019年4月23日，华玮物业公司向芦山投资公司请求付建渣清运费用9784.62元，并附统计表。 2019年7月5日，华玮物业公司向芦山投资公司发函要求支付电梯维保更换电梯配件费用共计8242.9元，消防维保更换配件费用28393元，建渣清运费用10485.77元，更换楼道灯及声控开关费用7902元。同时提交了电梯维修3940元，照明灯具票据7902元。装修统计表。 2020年5月21日，华玮物业公司向芦山投资公司发出主题为：“关于结清乐家坝、新芦山中学所有拖欠费用的函”载明，“我公司将在2020年5月31日退出乐家坝、新芦山中学的物业管理服务，现将我公司服务期间垫付的所有费用上报贵司，请贵司及时支付。一、1－5月的物业服务费用共计1327785元；二、代管期间履约保证金53111.4元；三、前期物业服务合同中第三、四季度的剩余10%物业服务费共计172803.1元；四、维修费用合计68587.4元，1.在乐家坝小区进行消防移交期间，施工方进行消防联动试验产生的水电费和损坏的电梯电源主板的费用共计4390元；2.替施工方垫付维修费800元；3.电梯维保更换电梯配件费用共计28392元；4.制作地下室标识标牌4800元；5.进场后更换灯泡7902元；6.维修6号地自来水管费用3243元。五、垫付蜀信员工工资60075元；六、服务期间共办理装修75户，建筑面积7441.85㎡，建渣清运按2.5元/㎡计算共计18604.63元；七、充电柱产生电费11572.05元，八、2020年电梯年检费共计41926.5元，扣除1至5月的费用后，垫付30558元；以上金额共计1743096.58元”。附：2018年10月19日，四川东正建设工程有限公司向华玮物业公司发函，载明我司于2018年10月5日派驻消防专业人员到华玮物业公司服务的乐家坝、新芦山中学小区进消防检查，在检查过程中发现该项目多处线路、部分设备需要更换、需要更换的配件进行了报价为共计8450元。2019年1月21日7200元，2019年3月12日12740元。2018年10月15日乐家坝电梯维修1461.6元、2019年1月18日金花路4570元、4月11日3672.5元、2019年12月9日3800元、12月23日3600元。华玮物业公司于2019年1月28日，支付电梯维修费4570元票据。2019年11月27日晚，华玮物业公司服务小区值班室门口主水管发生爆管，华玮物业公司与芦山县供排水有限公司协商，由芦山县供排水公司抢修，共产生费用3243元。 2020年5月27日华玮物业公司向芦山投资公司发函，依据芦山县乐家坝、新芦山中学安置前期物业管理服务采购项目的合同约定，该项目于2020年2月29日履约完成，我司特向你公司申请退还该合同剩余履约保证金53111.4元。2020年6月4日，华玮物业公司向芦山县芦阳街道金花社区居民委员会、芦山县芦阳街道办事处、房管所、业主委员会提交工作衔接函，载明：“我司应芦山投资公司及县委县政府的会议要求履行了2020年1月1日至2020年2月29日物业服务代管，代管期满后因疫情原因政府及芦投公司未安排新的物业企业接管小区，我司也未得到下一步物业服务工作的指导意见，为维护社会安定及小区正常秩序，我司在2020年3月1日至2020年5月31日一直在履行物业服务责任。” 一审法院认为：芦山投资公司通过政府的招投标方式采购物业服务，为案涉小区的住户提供服务服务。华玮物业公司投标中选，并与芦山投资公司签订《芦山县[乐家坝、新芦山中学]安居房前期物业管理采购项目服务合同》、《补充协议》、《芦山县乐家坝、新芦山中学前期物业服务合同》，合同为双方真实意思的表示，不违反法律规定，合同有效，对当事人间具有法律约束力。本案华玮物业公司接受芦山投资公司委托并与之签订物业服务合同，华玮物业公司与芦山投资公司间形成物业服务合同关系。结合案件事实与华玮物业公司的诉讼请求，本案焦点为： 一、芦山投资公司是否应向华玮物业公司支付迟延付款的利息。依据合同约定的付款方式，签订合同后，第一年和第二年按照合同总价扣除维修资金5%后，除以4个季度平均金额按季度支付，实际付款到账时间在当期度最后一个月28日之前。最后四个月服务款，在第二月末支付总金额扣除维修资金5%后的50%，在第四个月服务完成后支付总金额剩余50%。合同约定业主违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应当自逾期之日起每天按欠费总额的中国银行最高贷款利率向乙方支付违约金。合同实际自2018年7月开始履行，芦山投资公司作为委托华玮物业公司为该安置房小区住房提供物业服务的委托人与物业合同的签订相对人，承担按合同约定向华玮物业公司支付物业费的义务，受合同约定的约束，其业主责任由芦山投资公司承担，芦山投资公司未按约定时间付款。因此芦山投资公司逾期支付物业服务费应向华玮物业公司承担违约责任，华玮物业公司主张芦山投资公司支付逾期付款利息的主张，一审法院予以支持。其标准华玮物业公司主张为年利率6.7%，无相关依据，其合同约定按中国银行最高贷款利率支付缺乏限定条件，系约定不明，一审法院按中国人民银行公布的同期贷款利息与全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确定。华玮物业公司代管期间双方未对付款进行约定，且实际受到疫情影响，合同的履行发生了变化，双方发生纠纷，付款时间确定为实际服务期满后，按华玮物业公司主张支付利息。 二、芦山投资公司是否差欠华玮物业公司物业费。合同约定，物业服务费按季度根据考核办法中得分值按比例支付款项，考核得90分以上（含90分）支付以上金额的100%；80－90分支付以上金额的90%（含80分，不含90分）……各项履约验收评总分为121分，芦山投资公司组织履约验收专家组对华玮物业公司履约情况进行验收，并形成验收报告。在二季度的报告上载明：…物业费用按季度根据考核办法中得分值支付款项，考核结果，折算成百分制，华玮物业公司在该次验收报告上签字，该次验收同时形成管理服务履约打分表，载明考核分数121分（考核后按百分制折算得分）折算后实际得分91.74分，该次履行，当事人对考核方式与得分的折算采用折算成为百分制为共同确认。在二季度，经过专家组现场考核，实际人员为75人。芦山投资公司据此扣除华玮物业公司物业服务费52000元（10人×26天×200元/天=52000元）符合合同约定，芦山投资公司二季度应收服务费金额为812015.5元，芦山投资公司已全部支付。同理，第三季度与第四季度金额为各为777613.95元，芦山投资公司已全额支付。自2019年12月31日，合同约定的履行期限届满后，芦山投资公司向华玮物业公司出具函件，要求按约定履行2020年1－2月期间华玮物业公司代管，服务内容不变，服务单价按1.2元/平方米执行。”该期间内芦山投资公司应支付物业服务费，2020年3月1日起至2020年5月31日，物业服务期限届满后，华玮物业公司继续提供物业服务，芦山投资公司没有作出续聘或者另聘物业服务人的决定，该期间原物业服务合同继续有效，华玮物业公司可以请求芦山投资公司支付物业费。因此芦山投资公司差欠华玮物业公司2020年3月1日起至2020年5月31日的物业服务费，应当支付。 三、华玮物业公司的其他费用请求，芦山投资公司是否应当支付。（1）履约保证53111.4元及资金利息857元，合同约定履约保证金在合同到期后无息全额退还乙方。对未退还华玮物业公司的履约保证金53111.4元，芦山投资公司应当退还，对其利息主张不予支持。合同约定，小区维修单价不超过3000元（含）的，由物业公司支付，超过以上金额的，须由采购人到场确认，由物业公司向招标人提出申请，由招标人及业主委员会共同确认后拨付”，其中华玮物业公司主张更换灯泡费用7902元，华玮物业公司采取集中采购，超过3000元方式，事后向芦山投资公司主张，未得到芦山投资公司确认，不予支持。对华玮物业公司维修6号地自来水管费用3243元，芦山投资公司已举证证明支付，对华玮物业公司该主张，一审法院不予支持。补充协议第八条6约定，电梯的年检费由华玮物业公司承担，对华玮物业公司该主张，一审法院不予支持。对在小区运行期间因即时维修电梯与保障消防安全中，及时更换电梯部件而产生超过3000元费部分，该费用的产生虽未按约定的支付要求向芦山投资公司申请并得到芦山投资公司的认可，但确为保证小区住户安全生活所发生，芦山投资公司应当承担。依据华玮物业公司举证，一审法院对其中发生于2018年10月9日消防配件更换费8452元，2019年1月21日消防回路板更换费7200元，2019年3月14日消防配件更换费12740元，2020年6月1日，四川省鸿泰电梯有限公司向华玮物业公司发出对账函中15642.5元予以支持，华玮物业公司主张未按合同约定进行，其利息主张一审法院不予支持，其他部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、由芦山县投资经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿四川华玮物业管理有限公司逾期付款资金利息损失：1.以864015.5元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付自2018年10月29日起至2019年1月8日止利息；2.以812015.5元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付自2019年1月29日起至2019年4月23日止利息；3.以316000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付自2019年4月24日起至2019年6月6日止利息；4.以777613.95元为基数，自2019年4月29日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月21日起至2019年9月29日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；5.以777613.95元为基数，自2019年7月29日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月21日起至2019年11月18日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；6.以796671元为基数，自2019年10月29日起至2020年1月9日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、由芦山县投资经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付四川华玮物业管理有限公司2020年1月1日至2020年5月31日物业服务费1327785元及资金利息857元；三、由芦山县投资经营管理有限公司于判决生效之日起十日内退还四川华玮物业管理有限公司履约保证金53111.4元；四、由芦山县投资经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付四川华玮物业管理有限公司代付维修费44034.5元；五、驳回四川华玮物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10370元，由四川华玮物业管理有限公司负担832元，由芦山县投资经营管理有限公司负担9538元。 二审中，华玮物业公司向本院提交了两组证据，第一组，华玮物业公司与芦山投资公司往来发文簿，拟证明按照合同约定，华玮物业公司就每项维修费用向芦山投资公司提交了情况报告，物业费均开具了发票，第二季度验收结果出来后，华玮物业公司提出了质疑，华玮物业公司还对芦山投资公司组织验收按折合分确定结果提出异议；第二组，物业费发票两张，拟证明华玮物业公司按时向芦山投资公司开具了第二年度第一季度的发票，不存在未开发票的情况。芦山投资公司质证称，对第一组证据的真实性和合法性无异议，但是该发文簿上仅有发文名称，无具体内容，也只能证明为华玮物业公司单方的行为，没有得到芦山投资公司的认可，按照合同约定不应由芦山投资公司支付维修费；对第二组证据为复印件，且模糊不清，不能达到华玮物业公司的证明目的。本院经审查认为，发文登记簿仅能证明双方有文件往来，无文件的具体内容，无法核实内容，本院不予采信。发票中一张较为模糊，不能完全辨认记载内容，本院不予采信。 二审中，芦山投资公司向本院提交两组证据，第一组，芦山县城市治理提升领导小组办公室《芦山县安居房小区物业管理专题会议纪要》，拟证明案涉小区物业管理要求华玮物业公司继续管理，费用按照1.2元/月/平方米计算，其中1元由物业公司向业主收取，差额部分0.2元由政府承担，物业服务内容不变；第二组，雅安市商业银行电子回单7页、四川省增值税普通发票26张、质疑书2页、情况说明1页、收条1页、请款报告1页，拟证明第一年度第一季度物业费不存在迟延支付的情况，第一年度第二季度因扣减物管费发生纠纷，纠纷解决后及时支付了余款，第一年度第三季度因华玮物业公司对考核结果提出质疑导致费用无法确定，复核后芦山投资公司及时支付了物业服务费，第一年度第四季度系因华玮物业公司遗失发票导致2019年11月18日支付物业服务费，第二年度第一季度服务期满后，华玮物业公司出具了发票后又退回，迟延支付是华玮物业公司自身原因造成的。华玮物业公司质证称，对第一组证据的真实性、合法性无异议，但是该会议纪要主要是对过渡期进行协调而不是为了确定物业服务费的支付方式，且芦投司函[2020]6号的内容对物业服务费予以了明确；对第二组证据的真实性和合法性无异议，但是发票开具时间和支付款项的时间均超过一个月，存在迟延支付的情况，且物业合同中并没有约定要先开具发票才进行付款，芦山投资公司应承担迟延支付的违约金。本院经审查认为，对芦山投资公司提交的两组证据的真实性、合法性予以确认，对能否达到其证明目的将结合全案情况进行综合采信。 二审另查明，《芦山县乐家坝、新芦山中学安置房前期物业管理服务采购项目服务合同补充协议书》第一条载明：“原采购服务合同第三章‘物业服务收费及付款方式’按原招标文件及贵司的响应文件约定执行；服务期限要求：服务期限暂定两年零四个月，最终以政府确定的时间为准，合同一年一签。” 华玮物业公司在提供物业服务期间，每季度的物业费均由芦山投资公司组织履约验收专家组对华玮物业公司履约情况进行验收，并对验收结果折合打分后进行支付。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：1.芦山投资公司是否应向华玮物业公司支付迟延支付各季度物业服务费的违约金；2.第一年度第二、三、四季度的物业服务费是否支付完毕；3.芦山投资公司是否应向华玮物业公司支付2020年1月1日至5月31日的物业服务费及违约金；4.芦山投资公司是否应支付华玮物业公司更换灯泡的费用7902元及其他维修维护费用。 一、关于芦山投资公司是否应向华玮物业公司支付迟延支付各季度物业服务费的违约金。芦山投资公司与华玮物业公司签订的《芦山县乐家坝、新芦山中学安居房前期物业管理采购项目服务合同》第三章第二项约定：“付款方式：签订合同后，第一年和第二年每年按照合同总价扣除维修资金5%后除以4个季度平均金额按季度支付，实际付款到账时间在当期季度最后一个月28日之前。”第六章第五项约定：“业主违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应当自逾期之日起每天按欠费总额的中国银行最高贷款利率向乙方支付违约金。”按照前述合同约定，芦山投资公司应按时足额向华玮物业公司支付物业服务费，且未在合同中约定其他支付条件，故芦山投资公司未按时支付物业服务费的行为按照合同约定已构成违约，应支付相应的违约金。一审法院判决按照中国人民银行公布的同期贷款利息与全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确定违约金的处理正确，本院予以支持。芦山投资公司上诉认为不应支付违约金的上诉理由，不符合双方合同约定，本院不予支持。 二、关于第一年度第二、三、四季度的物业服务费是否支付完毕。《芦山县乐家坝、新芦山中学安置房前期物业管理服务采购项目服务合同补充协议书》第六条第二项约定：“甲方原则上每月对乙方到岗人员进行点名抽查，物业人员不得低于85人，除管理人员之外，每人缺勤一天次扣除200元。”第一年度第二季度中，芦山投资公司组织专家组现场点名物业人员人数为75人，芦山投资公司按照专家组现场考核点名结果对物业服务费扣除符合双方合同约定。华玮物业公司上诉认为芦山投资公司违法扣除第一年度第二季度物业服务费52000元的上诉理由不能成立，本院不予支持。第一年度第三、四季度的物业服务费，双方在物业服务合同中约定：“物业服务费按季度根据考核办法中得分值按比例支付款项，考核得90分以上（含90分）支付以上金额的100%；80－90分支付以上金额的90%（含80分，不含90分）……各项履约验收评总分为121分，芦山投资公司组织履约验收专家组对华玮物业公司履约情况进行验收，并形成验收报告。”第一年度第三、四季度物业费扣除均因专家组验收打分得分低于90分而扣除，专家组验收打分的分数如何折算，双方并未在合同中明确约定，在整个物业服务过程中，物业费的支付均是按照合同约定经专家组验收出具验收结果后支付，故可以视为双方就专家组验收打分达成了一致意见，故芦山投资公司根据专家组验收结果支付物业服务费符合双方合同约定。华玮物业公司上诉认为芦山投资公司应支付第一年度第三、四季度的物业服务费剩余款项172803.1元及利息12740元的上诉请求，不符合双方合同约定，本院不予支持。 三、关于芦山投资公司是否应支付2020年1月1日至5月31日的物业服务费及违约金。根据《芦山县乐家坝、新芦山中学安置房前期物业管理服务采购项目服务合同补充协议书》第一条载明：“原采购服务合同第三章‘物业服务收费及付款方式’按原招标文件及贵司的响应文件约定执行；服务期限要求：服务期限暂定两年零四个月，最终以政府确定的时间为准，合同一年一签。”从前述协议可以看出，本案中，双方物业服务合同时间存在延长的可能。2020年1月芦山投资公司向华玮物业公司发函，载明：“2020年1月1日至2020年2月29日望江苑、德沁苑安居房小区由华玮物业公司代管，服务内容不变，服务单价按1.2元/平方米执行。”后华玮物业公司按函件要求代管小区物业，期间因疫情无新物业公司接手，华玮物业公司也未接到芦山投资公司指示一直代管至2020年5月21日。2020年5月21日，芦山县住建局向华玮物业公司芦山分公司发出提醒函，要求华玮物业公司切实履行企业社会责任，在新物业服务企业确定之前，确保服务水平不变，相关设施正常运行，维护小区安全、有序。待新物业服务企业进场后，做好相关交接工作。从前列情况来看，华玮物业公司为案涉小区持续提供物业服务直至2020年5月31日，芦山投资公司也未在此期间做出变更物业服务公司的意思表示，可视为双方物业服务合同持续履行至2020年5月31日，芦山投资公司应向华玮物业公司支付至2020年5月31日的物业服务费。故芦山投资公司上诉认为应按照0.2元/月/平米的单价承担2020年1月1日至2月29日物业服务费以及不应当承担2020年3至5月物业费的上诉理由，与本院查明事实不符，本院不予支持。 四、关于芦山投资公司是否应支付华玮物业公司更换灯泡的费用7902元及其他维修维护费用。《芦山县乐家坝、新芦山中学安置房前期物业管理服务采购项目服务合同补充协议书》第七条第二项约定：“小区维修单价不超过3000元（含）的，由物业公司支付，超过以上金额的，须由采购人到场确认，由物业公司向招标人提出申请，由招标人及业主委员会共同确认后拨付；涉及金额较大的，招标人可委托有相应专业资格的机构会商后确认价格。”第八条第六项约定：“小区内的生活垃圾费，公共区域的水电费，防雷检测费，电梯的日常检查费用、年检和维保费，卫生许可证的办理及年检费由中标人承担。”故各项维修维护费用需要按照前述约定进行承担及按流程进行申请。维修费用中采购灯泡的7902元，因华玮物业公司为集中采购，是采购的一批灯泡备用，并非单个灯泡单价大于3000元，应由华玮物业公司自行承担。华玮物业公司上诉认为采购灯泡的7902元应由芦山投资公司承担的上诉请求，与本院查明事实不符，本院不予支持。对于发生于2018年10月9日消防配件更换费8452元，2019年1月21日消防回路板更换费7200元，2019年3月14日消防配件更换费12740元，2020年6月1日四川省鸿泰电梯有限公司向芦山投资公司发出对账函中15642.5元，该四笔费用属于小区运行期间即时维修电梯与保障消防安全的支出且单价超过3000元，是为了保证小区住户安全生活所发生，一审法院支持该四笔支出由芦山投资公司承担并无不妥，本院予以确认。芦山投资公司上诉认为不应支持该部分维修费的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，华玮物业公司、芦山投资公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6223元，由四川华玮物业管理有限公司负担4210元，由芦山县投资经营管理有限公司负担2013元。 本判决为终审判决。 审 判 长 简克红 审 判 员 汤 玉 审 判 员 邓 飞 二〇二〇年十二月二日 法官助理 李建军 书 记 员 余 燕