广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14842号上诉人（原审原告）：广州瑞达实业有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西路**瑞达大厦**。诉讼代表人：广州瑞达实业有限公司管理人[中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所]。负责人：刘梨花。上诉人（原审原告）：广州怡君物业管理有限公司，，住所地广东省广州市天河区黄埔大道****法定代表人：徐炜，该公司总经理。上列上诉人共同委托诉讼代理人：黄伟俐，广东国智律师事务所律师。上列上诉人共同委托诉讼代理人：钟浩威，广东国智（顺德）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：华证资产管理有限公司，住所，住所地北京市东城区东直门南大街****div>法定代表人：郑国生，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈昱霖，广东广信君达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州三新物业管理有限公司，住所地，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西路**三新大厦****iv>法定代表人：张洁茜，该公司总经理。委托诉讼代理人：张金玉，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。原审被告：广州市恒城房产开发有限公司，住所地广东，住所地广东省广州市天河区天河北路**冰花酒店**>诉讼代表人：广州市恒城房产开发有限公司清算组（广州中天企业清算有限公司）。负责人：黄声连。原审被告：广州市城镇建设开发总公司，住所地广东省广州市黄埔，住所地广东省广州市黄埔大道**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>诉讼代表人：广州市城镇建设开发总公司管理人[德勤企业顾问（深圳）有限公司广州分公司]。负责人：罗瑞芬。上诉人广州瑞达实业有限公司（以下简称瑞达公司）、广州怡君物业管理有限公司（以下简称怡君公司）因与上诉人华证资产管理有限公司（以下简称华证公司）、广州三新物业管理有限公司（以下简称三新公司）及原审被告广州市恒城房产开发有限公司（以下简称恒城公司）、广州市城镇建设开发总公司（以下简称城建公司）地役权纠纷一案，不服广东省）地役权纠纷一案法院（2018）粤0106民初655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。瑞达公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判撤销广州瑞达实业有限公司与华证资产管理有限公司之间的地役权。事实和理由：一、依照《中华人民共和国物权法》第一百五十六条规定，地役权作为不动产所有权的用，地役权作为不动产所有权的用益物权充协议》的约定，恒城大厦的车库应为涉案地役权的需役地，车库所有权人为地役权人。三新公司仅为恒城大厦的物业管理企业，并不享有恒城大厦任何物业的所有权和相应土地的使用权，依法不能成为地役权人。依照《中华人民共和国物权法》第一百六十四条规定，建设用地使用权转让的，地役权一并转让。华证公司通，地役权一并转让厦的相应车库所有权和土地使用权，地役权随之转让。故华证公司，地役权随之转让的地役权人。二、涉案《四方协议》明确约定为解决恒城大厦地下车库通道的开通问题，其后瑞达公司与三新公司签订的涉案《补充协议》仅为关于管理费支付和收取问题作出的补充约定，属于《四方协议》的从合同。一审法院仅认定涉案《补充协议》为涉案车库通道的地役权合同，割裂《四方协议》与《补充协议》的法律效力，属于认定事实错误。三、依照《中华人民共和国物权法》第一百六十八条规定，地役权人在约定的付款期间届，地役权人在约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的合同，地役权消灭。三新公司、华证，地役权消灭涉案车库通道的管理费用且经瑞达公司超过两次催告仍未支付，瑞达公司有权撤销涉案车库通道的地役权并解除地役权合同。一审法院认为瑞达公司撤销涉案地役权无事实和法律依据，属于认定事实不清，适用法律错误。四、瑞达公司被立案申请破产，广州市中级人民法院已经受理，一审法院未中止审理并移送本案至广州市中级人民法院，适用法律程序错误，且根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”瑞达公司的破产管理人依法享有单方的合同解除权，收回涉案场地的相应权利。合同解除后，如合同相对人认为瑞达公司损害其权利而对其享有债权的，可以向受理法院依照《企业破产法》规定的相关程序申报破产债权。五、涉案《补充协议》约定涉案车库通道管理费每月5000元，并无证据表明瑞达公司和三新公司之间有协商变更合同约定的缴费标准。一审法院认定根据等价有偿等原则，认定涉案车库通道管理费按每月2000元标准支付，属于认定事实不清，适用法律错误。二审期间，瑞达公司补充上诉意见：瑞达公司在一审没有提出要求三新公司支付管理费的诉讼请求，是怡君公司提出要求三新公司支付管理费，故一审判决的管理费应由怡君公司收取。怡君公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、判决三新公司向怡君公司支付自2015年6月至2018年8月止欠付的管理费共计195000元及利息（分别以每月应付款5000元为本金，按中国银行发布的同期同类贷款利率，分别自当月11日起计至清偿之日止)；3、华证公司对三新公司的第二项上诉请求承担连带清偿责任。事实和理由：一、根据涉案《补充协议》第四条约定，三新公司应向瑞达大厦管理处支付管理费用。自《补充协议》签订且怡君公司作为瑞达大厦管理企业后，怡君公司根据约定提供涉案车库通道的管理并收取三新公司支付的部分管理费用。根据上述合同约定及合同履行的交易习惯，涉案车库通道的管理费用应由怡君公司收取。而且瑞达公司并没有请求一审法院判决三新公司向其支付相应的管理费用，一审判决违反“不告不理”的民事诉讼原则，应予纠正。二、一审法院认为涉案车库通道管理费可按每月2000元标准支付，与合同约定不符，亦无法律依据，应予纠正。首先，涉案《补充协议》约定车库通道的管理费用为每月5000元，并无证据表明瑞达公司和三新公司之间有进行协商变更合同约定的缴费标准。一审法院认定根据等价有偿等原则，认定涉案车库通道管理费按每月2000元标准支付，没有法律依据。其次，每月2000元标准与实际状况也不相符。《补充协议》约定的管理费用5000元/月是按1999年的人工、物价、环保要求等要素来厘定的，时至今日物价及工资已大幅上涨了约5倍。所以即使只计算负一层的车道管理费，2000元/月的标准也不符合等价有偿的原则。第三，三新公司按照每月2000元支付管理费是其单方行为，怡君公司及瑞达公司均不予确认，且一直以来怡君公司均表示异议并多次发函要求三新公司按照合同约定标准支付管理费。一审法院认为三新公司每月支付2000元管理费符合双方交易习惯，属于认定事实错误。三、华证公司依法通过转让获得恒城大厦的相应车库所有权和土地使用权，自2010年9月开始成为涉案车库通道的地役权人，华证公司应承继涉案《四方协议》和《补充协议》，按照约定支付相应的管理费用。四、三新公司、华证公司逾期支付涉案车库通道的管理费用且经怡君公司超过两次催告仍未支付，瑞达公司有权撤销涉案车库通道的地役权并解除地役权合同。五、瑞达公司被立案申请破产，广州市中级人民法院已经受理，一审法院未中止审理并移送本案至广州市中级人民法院，适用法律程序错误，且根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，瑞达公司的破产管理人依法享有单方的合同解除权，收回涉案场地的相应权利。合同解除后，如合同相对人认为瑞达公司损害其权利而对其享有债权的，可以向受理法院依照《企业破产法》规定的相关程序申报破产债权。针对瑞达公司、怡君公司的上诉，华证公司辩称，一、华证公司与瑞达公司、怡君公司之间属于相邻通行权法律关系，并非地役权法律关系，二者自始不存在任何地役权法律关系。二、华证公司并非案涉协议的合同相对方，怡君公司无权要求华证公司承担责任。因此，瑞达公司、怡君公司的上诉请求均无事实和法律依据，应予驳回。针对瑞达公司、怡君公司的上诉，三新公司辩称，一、恒城大厦和瑞达大厦整体包括地下车库在建设之初就是作为一个整体设计出来的建筑，故车库内的所有道路均属于整个建筑区划内的道路，地下车库通道应当属于所有业，地下车库通道应当属于所有业主共有共管将其作为自己的私有财产进行经营。二、瑞达公司和怡君公司主张的地役权关系不成立，其主张存在严重的逻辑悖论，如果将恒城大厦与瑞达大厦两边车库认定为地役权法律关系，将会出现严重的显失公平的情形。三、正常使用地下两层车库通道本就属于恒城大厦业主应当享有的权利，三新公司没有车库所有权及使用权，没有义务额外支付通道的使用费用。况且两条通道之一的负二层通道始终没有开通，在此情形下，瑞达公司和怡君公司还要向三新公司额外索要通道的使用费用，对三新公司明显不公。请求驳回瑞达公司和亿君公司的一审诉讼请求。华证公司上诉请求：依法纠正一审法院对本案基础法律关系及事实的错误认定，纠正违法程序。二审诉讼中，华证公司明确上诉请求：撤销一审判决，改判驳回瑞达公司、怡君公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院将案涉车库之间的相邻通行法律关系认定为地役权法律关系，错误适用《中华人民共和国物权法》第一百五十六条。一审法院仅根据恒城公司、瑞达公司、城建公司、三新公司签订的“四方协议”及补充协议的内容，径行认定补充协议为地役权合同错误。相邻通行权是为了保证不动产正常行使所有权权能的最低标准，即如不动产相邻人不承担该不动产需经相邻不动产的必要通行“容忍义务”，该不动产将无法发挥所有权的使用、收益权能。而通行地役权地役权的设立是在不动产所有权权能无任何障碍的前提下，仅为了提高不动产的便利和效益而产生的。恒城大厦与瑞达大厦原本是由原开发商广州市城市建筑开发总公司、城建公司开发的整体建筑，两栋大厦地下车库因规划建造时属于统一整体，故此才会有恒城大厦负二层停车场需绕行瑞达大厦负二、负一层车库才能到达瑞达大厦出入口的规划设计。而后因种种历史原因对车库进行分割，才出现瑞达公司、怡君公司取得带有包括停车场出入口、地下二层出入口的车库部分。、地下**出入口的车库部分车库地下一层及地下二层绝大部分车位的所有权人。如果瑞达公司、怡君公司不予借用瑞达大厦停车场通道通行，作为“袋地”的恒城负二层全部车位均将无法使用。因此，此种通行权系保证恒城地下二层全部车位所有权能行使而形成的必要的且是最低限度的通行权利，依法属于相邻通行权而非地役权。一审法院无视诉争车位地下车库的实际情况及历史沿革，仅依据合同的表面行使即判定恒城大厦先天规划设计缺陷以及两方车库通行的法律关系属于地役权法律关系，认定错误。二、本案中各方争议实质上系基于恒城大厦与瑞达大厦两方车库通行所形成的争议，而华证公司提出要求瑞达公司、怡君公司排除妨碍、开通通道的反诉请求也系基于与本案同一法律关系、相同事实所提起。况且，为了避免争议，法院也有必要在本案中将争议一并处理。但一审法院径行不予受理华证公司的反诉请求，审理程序违法。三、一审法院对车库通行问题作出“需由各方当事人本着实事求是、尊重历史和之前协议的原则，友好协商、互谅互让，妥善解决”的表述，根本上并未解决各方争议的症结所在，违反人民法院处理案件定分止争的根本原则。针对华证公司的上诉，瑞达公司、怡君公司辩称，涉案《四方协议》及其《补充协议》均为地役权合同。涉案地役权人应为华证公司。三新公司、华证公司逾期支付涉案车库通道的管理费用且经瑞达公司、怡君公司超过两次催告仍未支付，瑞达公司有权撤销涉案车库通道的地役权并解除地役权合同。瑞达公司已进入破产程序，破产管理人依法享有单方的合同解除权，故瑞达公司有权解除涉案地役权合同。涉案《补充协议》约定车库通道的管理费用为每月5000元，一审法院认定根据等价有偿等原则，认定涉案车库通道管理费按每月2000元标准支付，属于认定事实不清，适用法律错误。三新公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回瑞达公司一审所有诉讼请求。事实和理由：一、案涉“补充协议”仅系普通债权债务合同，并非设立地役权的合同，故三新公司与瑞达公司之间不存在地役权法律关系。首先，案涉“补充协议”第二条明确约定三新公司支付的5000元系作为使用通道和车库出入口管理、通道消防、水电、绿化等管理费用，并非设立地役权，三新公司支付费用使用通道与设立地役权之间不存在因果关系。其次，三新公司不是案涉车库的所有权人或使用权人，不具备在瑞达公司所有的不动产上设立地役权的主体资格。二、瑞达公司在一审中未举证证明三新公司系案涉车库的所有权人或使用权人，一审法院也仅查明部分案涉车库的所有权人为华证公司，其他案涉车库的权属并未审查清楚，故一审法院认定成立地役权合同，证据不足。三、一审法院对本案多重法律关系未能厘清，认定的事实无法证明瑞达公司与案涉车库的所有权人和使用权人之间存在地役权关系。一审法院现场勘查认定的事实说明恒城大厦车库所有权人和使用权人的车辆通过恒城负二层是现场客观环境下所能做的必须且唯一的选择，而非择优选择，证明瑞达公司与恒城大厦负二层所有车库所有人和使用人之间的法律关系应当是相邻权关系，而不是地役权关系。因此，瑞达公司开通负二层通道对于三新公司而言属于合同义务，对于恒城大厦负二层车库的所有权人和使用权人而言属于相邻权义务。其中华证公司已在一审中提出反诉，主张相邻权的权利，但一审判决认定法律关系错误，导致未对华证公司的反诉作处理。四、三新公司二审提出反诉，要求解除与瑞达公司之间的“补充协议”，并要求瑞达公司返还三新公司之前支付的所有款项共计254000元及款项占用期间的利息121658.83元(按同期贷款利率计算，自2003年12月18日暂计至20]9年11月6日，最终以判决实际给付之日为准)。二审期间，三新公司补充上诉意见：恒城大厦已经过消防部门的消防验收。针对三新公司的上诉，瑞达公司辩称，涉案《四方协议》及其《补充协议》均为地役权合同，三新公司认为《补充协议》仅为一般债权债务关系，没有事实和法律依据。三新公司、华证公司逾期支付涉案车库通道的管理费用且经瑞达公司超过两次催告仍未支付，瑞达公司有权撤销涉案车库通道的地役权并解除地役权合同。瑞达公司已进入破产程序，破产管理人依法享有单方的合同解除权，故瑞达公司有权解除涉案地役权合同。涉案《补充协议》约定车库通道的管理费用为每月5000元，一审法院认定根据等价有偿等原则，认定涉案车库通道管理费按每月2000元标准支付，属于认定事实不清，适用法律错误，三新公司要求瑞达公司返还已支付款项的主张没有事实和法律依据。恒城公司述称，恒城公司不是合同的相对方，本案法律关系是相邻权关系，不是地役权关系。对华证公司的上诉没有意见。不同意三新公司发回重审的上诉请求。城建公司述称，按照一审答辩意见。对华证公司的上诉没有意见。不同意三新公司发回重审的上诉请求。瑞达公司、怡君公司向一审法院起诉请求：1、撤销瑞达公司与华证公司之间设定的地役权；2、三新公司向怡君公司支付自2001年7月至2018年8月止欠付的管理费合计732000元及自起诉之日起至付清之日的滞纳金（按银行同期贷款利率计算）；3、恒城公司对三新公司的第二项诉讼请求中的2001年7月至2010年8月止管理费合计252000元及相应滞纳金承担连带清偿责任；4、华证公司对三新公司的第二项诉讼请求中的2010年9月至2018年8月止的管理费48万元及相应滞纳金承担连带清偿责任。一审法院查明事实：华证公司为广州市天河区黄埔大道西恒城大厦地下车库多个车位的登记产权人（车位确权地址为广州市天河区黄埔大道西45–55号［单］B105车位等），产权登记时间2010年8月31日、2011年9月15日不等。三新公司为恒城大厦的物业管理公司。瑞达大厦与恒城大厦毗邻，怡君公司为瑞达大厦物业管理公司。1999年6月18日，恒城公司（甲方）、瑞达公司（乙方）、城建公司（丙方）、三新公司（丁方）四方签订《关于解决恒城大厦地下车库通道问题的协议》（以下简称四方协议），协议载明：为解决恒城大厦地下车库通道开通问题，经四方友好协商，达成如下协议：一、甲方将恒城大厦东塔30–31E、30–31F两套物业作价3200480元出售给丙方，其中210万元甲方抵扣乙方已投资建设的车库通道及花园的费用等。二、本协议签订三日内，甲方应办妥上述住宅《房地产预售契约》送市房管局鉴证，向丙方出具售房发票并将房屋交付丙方使用。丙方向乙方开具210万元发票后，乙方应开通恒城大厦车库通道给甲方使用，自恒城大厦车库通道开通之日起，丙方门前不得停放车辆（车库通道开通管理费等有关问题由乙、丁双方另行签订）等。同日，瑞达公司（甲方）、三新公司（乙方）双方签订《关于解决恒城大厦地下车库通道问题协议的补充协议》（二）（以下简称补充协议），约定：一、为解决恒城大厦地下车库车辆进出通道问题，经双方协商，甲方同意恒城公司在办妥补交地下车库通道及绿化施工费（即将恒城大厦东塔楼第30层至31层计建筑面积253.0120平方米，作价210万元房屋的《房地产预售契约》监证手续完成并交付城建公司）后，甲方凭恒城公司书面通知，经城建公司确认后，在十五日内开通地下车库通道供乙方使用。二、乙方同意每月交5000元作为车库出入口管理、消防、水电、绿化等管理的费用。甲方收取乙方提交的管理费用后，须立即开通两条通道供乙方使用，并负责车库出入口的管理工作。三、乙方使用通道应服从市交通管理规定，并配合甲方搞好出口的管理工作。一般情况下，甲方必须保证已获得乙方车库车位使用权的车辆或乙方核发的《停车证》、《小区车辆准停证》的车辆，顺利通行上述出入口。甲方如遇特殊情况须封闭上述出入口时，应提前两天以书面形式知会乙方，以便乙方及时通知有关车主。四、乙方应于每月十号前到瑞达大厦管理处交齐当月管理费（如周六、周日则提前于周五前交齐）。乙方未交管理费达三个月以上，甲方有权停止乙方使用通道，并保留继续追讨欠费的权利。五、乙方准停车辆使用上述出入口的有关管理办法，由甲、乙双方另行商议协定。六、本补充协议一式六份，双方各执三份具有同等法律效力。2006年6月13日，三新公司向怡君公司作出《关于开通恒城大厦地下车库通道事宜的函》，函称：“我司将于7月1日正式使用恒城大厦负二层停车场，希望贵司履行1999年我司与瑞达公司签订的《关于解决恒城大厦地下车库通道问题协议的补充协议（二）》的约定，故特函达贵司开通负二层的通道，希望贵司给予配合和支持。”2012年5月21日，怡君公司向三新公司作出《对贵司开通恒城大厦负二层车库通道的复函》，函称：“贵司2012年5月4日《关于开通恒城大厦负二层车库通道的函》收悉。关于贵司提出要求开通恒城大厦负二层车库通道事宜，经研究，我司在此再次重申：我司没有权利及资格单方面向贵司开通连接瑞达大厦与恒城大厦负二层通道，且我司也不同意贵司开通的要求。贵司来函认为‘业主通过我司管理的瑞达大厦的车库通道，是合情、合理、合法，且我司利用大厦共用部位的管辖权阻挠车位业主合法使用车位，是侵害了业主的物权，违反了《物权法》’。但是，我司认为，贵司所述理由以及当前情形、历史背景均不符合‘开通恒城大厦负二层车库通道’的条件。第一，我司是受开发商瑞达公司委托，对瑞达大厦进行物业管理的合法公司。自2001年开始管理以来，我司系按照《物业管理委托合同》中约定的权利和义务合法履行，瑞达大厦车库负二层闸门一直由瑞达公司自行管理，我司没有权利及资格单方面向贵司擅自开通闸门通道，瑞达公司也没授权我司进行开通。第二，为解决贵司地下车库通道问题，营造良好的邻里关系，我司曾多次与委托方瑞达公司进行沟通，得知贵司自1999年6月18日《关于解决恒城大厦地下车库通道问题协议的补充协议（二）》约定中，贵司应每月十日前向瑞达公司支付每月5000元作为车库出入口管理费，直到目前为止欠缴月份共154个月，欠费已累计达77万元，如贵司未交管理费达三个月以上，瑞达公司有权停止贵方使用通道，并有权追讨欠费的权利。第三，依照《中华人民共和国消防法》等消防安全管理的规定，近期街道办及消防有关单位多次到瑞达大厦辖区内进行巡查。由于恒城大厦开发商的原因，恒城大厦负二层地下车库至今仍未通过相关政府部门的验收手续和消防验收等批准文件，贵司管理的停车场在消防安全方面依法不具备投入使用的条件，考虑到近期因‘光复北路等消防安全事件’影响，我司实在不敢在目前贵司未通过消防验收合格的情况下，罔顾瑞达大厦全体住户的安全而为之，责任重大，我司实在难以承受。若贵司能通过政府消防部门批准的有关的手续后，我司可与瑞达公司及贵司三方商讨解决。如果贵司执意要求开通负二层车库通道，造成社会秩序不稳定，我司已充分做好一切捍卫我方的合法权益的准备。”2017年6月21日，怡君公司通过EMS特快专递分别向华证公司、三新公司发出《催款函》（催款函抬头包括华证公司、广州华正投资管理有限公司、三新公司。邮寄给华证公司的邮件妥投时间2017年6月23日，邮寄给三新公司的邮件因拒收被退回），函称：“根据四方协议及补充协议，三新公司应每月支付5000元作为管理费用，但一直以来三新公司未依约履行付款义务，2015年5月之后更是分文未付，截至2017年6月10日累计欠费746000元。请贵方收到本函后5个工作日内清缴欠费，否则将循法律途径解决。”2017年7月3日，怡君公司通过EMS特快专递向华证公司发出《催收费用通知》（通知抬头包括华证公司、广州华正投资管理有限公司、三新公司及广州盈凯实业发展有限公司。邮件妥投时间2017年7月4日），催收上述746000元。2017年7月18日、7月31日，怡君公司通过EMS特快专递向华证公司、三新公司发出《催款函》，催收上述746000元。上述邮寄行为经过了广东省广州市广州公证处的公证。2018年1月9日，瑞达公司提起本案诉讼。华证公司提供广东省广州市广州公证处、广东省广州市南粤公证处的公证书各一份（申请人分别为三新公司、华证公司，公证处到场公证时间分别为2012年7月23日、2018年7月13日），拟证实瑞达公司在恒城大厦负二层车库出入口设置障碍，妨碍其使用，侵害其合法权益。对此，瑞达公司、怡君公司表示：“真实性无异议，证明内容有异议；恒城大厦四面都是市政路，完全可申请改变规划开通车道，但恒城公司为节约资金才签订四方协议，不存在我方胁迫其签订该协议的问题，华证公司也未提供其申请改变规划未获批准的证明；我方日常也需要对车库进行维护、管理，收取费用也是合理的。”一审庭审中瑞达公司表示：协议约定的5000元/月的管理费用包括了恒城大厦负一、负二层的费用，但由于恒城大厦负二层车库一直没有使用，故三新公司只同意按每月2000元的标准支付管理费用；恒城大厦负一层车库不需要绕行瑞达大厦车库通道，但需要用瑞达大厦车库出入口通道；恒城大厦负二层车库需要绕行瑞达大厦负一、负二层车库才可到达瑞达大厦地上出入口；瑞达大厦和恒城大厦四周都是市政路，瑞达车库上没有建筑物，而是花园，这个花园是两个大厦住户共用，但产权属于瑞达公司。本案中一审法院会同当事人到涉案场地现场勘查，现场可见：瑞达大厦、恒城大厦（A、B栋）毗邻，小区花园位于恒城大厦北面、瑞达大厦东面，地下车库的出口正对恒城大厦，地下车库的出口正对恒城大厦**见有三个车库进出闸口，其中东、西侧为瑞达大厦的进出闸口，由怡君公司管理，正对坡道的闸口由三新公司管理。一审法院对现场情况拍摄照片多张。现场华证公司表示：恒城大厦负一层的车辆无须进出瑞达大厦闸口，而恒城大厦负二层的停车场由于设计原因必须通过瑞达大厦负二层才能进出，现怡君公司在负二层靠近恒城大厦出入口位置设置了铁桩，导致恒城大厦负二层停车场无法使用，一直闲置。瑞达公司、怡君公司表示：“恒城大厦负二层车位的使用要通过瑞达大厦负二层进出，这涉及管理、消防、安保、保洁养护等问题，在当事人没有对此问题达成协议前，不具备借用瑞达大厦负二层的条件；事实上恒城大厦负二层一直未使用过，直至2016年我方才在两个车库交界处安装圆铁柱，这样做的原因是三新公司不按约定支付管理费用。”城建公司表示：“瑞达大厦、恒城大厦由我司分别与瑞达公司、恒城公司合作开发，当时报建手续是统一办理的，车库设计为整体设计并按规划建设，由于牵涉到瑞达公司、恒城公司两个不同主体，故才有后来的各方协议。”一审法院认为：关于恒城大厦车库进出通道问题，根据1999年6月18日恒城公司（甲方）、瑞达公司（乙方）、城建公司（丙方）、三新公司（丁方）签订的四方协议，恒城公司以其开发的恒城大厦两套房屋房价款中的210万元抵偿瑞达公司投资建设的车库通道及花园的费用，瑞达公司开通恒城大厦车库通道给恒城公司使用，车库通道开通管理费等有关问题由瑞达公司、三新公司另行签订协议。同日，瑞达公司、三新公司签订补充协议，明确上述进出通道为有偿使用，三新公司每月支付5000元管理费用给瑞达公司，还约定如三新公司未交费达三个月以上，瑞达公司有权停止乙方使用通道，并保留继续追讨欠费的权利等。上述补充协议实为地役权合同，三新公司利用瑞达大厦地下车库的进出通道以便己方管理的恒城大厦地下车库车辆进出，三新公司为此同意支付相应管理费用，三新公司为地役权人，瑞达公司为供役地权利人。本案为地役权合同纠纷，合同相对方为瑞达公司、三新公司，故怡君公司不是本案适格原告，华证公司、城建公司、恒城公司均不是本案适格被告，瑞达公司要求华证公司、城建公司、恒城公司承责，于法无据。关于本案地役权合同的履行情况。第一，从实际使用情况看，根据一审法院现场勘查的情况，瑞达大厦、恒城大厦的负一层车库共用一条进出通道，但有各自的进出闸口，管理相对独立，从双方陈述及举证看，多年来双方对上述负一层车库的使用及管理问题并无争议。恒城大厦负二层车库多年来一直因故闲置。第二，从缴付费用情况看，瑞达公司确认三新公司自2001年起按每月2000元的标准支付管理费，瑞达公司并表示三新公司之所以按上述标准支付系因为三新公司认为只开通了负一层的进出通道，而本案没有证据表明瑞达公司作为合同相对方自2001年起至其于2012年5月发函指出三新公司欠付管理费用的近10年期间就缴费标准问题向三新公司提出异议，且根据公平合理、等价有偿的原则，三新公司支付2000元/月的管理费用对价与实际使用情况是基本相符的，亦符合双方多年来的交易习惯。因此，瑞达公司要求三新公司按5000元/月的标准支付管理费用，理据不足。本案中瑞达公司称三新公司自2015年5月之后未支付任何管理费用，三新公司作为付款义务人未举证证实其履行了付款义务，应承担举证不能的法律后果。怡君公司作为瑞达公司委托的瑞达大厦物业管理公司于2017年6月21日通过邮寄方式催讨欠费，瑞达公司对该催款行为予以认可，本案中三新公司提出诉讼时效答辩，2015年5月之前的管理费已超过诉讼时效，即三新公司应向瑞达公司支付2015年6月至2018年8月期间的管理费用合计54000元（2000元/月×27个月）。瑞达公司主张的滞纳金实为利息。利息的计算，应分别以每月应付款2000元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，分别自当月11日起计至清偿之日止。鉴于华证公司并非本案地役权合同的合同相对方，瑞达公司要求撤销其与华证公司之间的地役权，无事实及法律依据，且一旦撤销涉案场地的地役权，将导致目前正常使用的恒城大厦负一层车位的使用人无法使用车位，改变涉案车库十多年来的使用现状，加剧小区车位紧缺的矛盾，不利于民生和社会稳定。从本案审理情况看，三新公司、华证公司与瑞达公司、怡君公司双方纠纷起源于三新公司、华证公司要起用恒城大厦负二层车库，但基于先天规划设计缺陷，导致恒城大厦负二层车库的车辆必须先经过瑞达大厦负二层车库再通过瑞达大厦负一层的车库闸口进出，恒城大厦负二层车库的开通使用问题一方面涉及恒城大厦负二层本身的消防验收等安全问题，另一方面亦涉及恒城大厦、瑞达大厦两个地下车库连通使用后的车辆管理、安保等日常管理细节，需由各方当事人本着实事求是、尊重历史和之前协议的原则，友好协商、互谅互让，妥善解决。恒城公司经一审法院合法传唤未到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、自该判决发生法律效力之日起10日内，三新公司支付瑞达公司2015年6月至2018年8月期间的管理费用合计54000元及利息（分别以每月应付款2000元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，分别自当月11日起计至清偿之日止）；二、驳回瑞达公司的其他诉讼请求。案件受理费11950元，由瑞达公司负担10750元，三新公司负担1200元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，2018年5月2日，本院作出（2018）粤01破18-1号民事裁定，受理叶昌俊对瑞达公司的破产清算申请，并指定中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所担任瑞达公司管理人。2019年9月27日，本院作出（2019）粤01强清155-1号民事裁定，受理城建公司对恒城公司的强制清算申请，并指定广州中天企业清算有限公司担任恒城公司清算组。2020年6月2日，本院作出（2020）粤01破申139号民事裁定，受理广州建业投资控股有限责任公司对城建公司的破产清算申请，并指定德勤企业顾问（深圳）有限公司广州分公司担任城建公司管理人。二审诉讼中，瑞达公司管理人称已经接管瑞达公司部分财产，还没有全部接管；恒城公司清算组称对恒城公司财产只接到恒诚大厦负一楼车位的尾款，其他财产在诉讼中或者没有收到；城建公司管理人称对城建公司财产正在接管，还没有全部接管。此外，一审诉讼中，华证公司提出反诉，请求瑞达公司排除恒城大厦负二层停车库的通向地面的进出通道妨碍及瑞达公司承担公证费2000元。一审法院认为华证公司的反诉与本诉不属同一法律关系，不予受理，并告知华证公司可另案主张权利。二审期间，华证公司提出反诉，请求瑞达公司、怡君公司排除恒城大厦负二层停车库的通向地面的进出通道妨碍及瑞达公司、怡君公司承担公证费2000元。本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，询问瑞达公司对三新公司在上诉时提出反诉的意见，以瑞达公司、怡君公司对华证公司在二审期间提出反诉的意见。瑞达公司表示不愿意就三新公司的反诉进行调解，也不同意由本院一并审理；瑞达公司、怡君公司表示不愿意就华证公司的反诉进行调解，也不同意由本院一并审理。本院遂告知三新公司、华证公司可另行起诉。本院认为，如瑞达公司管理人所述，其已接管瑞达公司部分财产，故本案不存在中止审理的情形，一审法院继续审理本案没有违反诉讼程序。现本案已进行到二审程序，本院应当继续审理。《中华人民共和国物权法》第一百五十六条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。”本案中，四方协议约定恒城大厦地下车库通道开通的条件，并约定车库通道开通管理费等有关问题由瑞达公司与三新公司另行签订。瑞达公司与三新公司为此签订补充协议，明确利用瑞达大厦地下车库通道供恒城大厦地下车库使用，并约定了使用通道的管理费、使用通道的数量及具体使用办法等条款。因此，补充协议符合上述法律规定的地役权合同的基本特征。虽然三新公司不是恒城大厦地下车库的所有权人，但根据四方协议关于车库通道开通管理费等有关问题由瑞达公司与三新公司另行签订的约定，应视为恒城大厦地下车库当时的所有权人恒城公司委托三新公司签订补充协议并行使约定的涉案地役权，且瑞达公司对此亦予同意。而不动产所有人委托他人行使自己的地役权，法律并无禁止。三新公司作为恒城大厦的物业管理人，由其行使与自己的物业管理职责密切关联的涉案地役权，更具有便利性和效率性，对涉案地役权合同的实际履行并无不当。至于此后恒城大厦地下车库多个车位的所有权转让给华证公司，但华证公司并未取得所有车位的所有权，在华证公司及其他车位的所有权人或者三新公司没有解除上述恒城公司委托三新公司行使涉案地役权的合同关系的情况下，三新公司仍有权继续履行补充协议，行使约定的涉案地役权。因此，华证公司认为补充协议的性质为相邻通行法律关系而非地役权法律关系的上诉理由,以及三新公司认为补充协议仅系普通债权债务合同而非地役权合同的上诉理由，均不能成立，华证公司、三新公司因此提出驳回瑞达公司、怡君公司关于支付管理费及利息的诉讼请求的上诉请求，本院均不予支持。补充协议的双方当事人为瑞达公司和三新公司，即使在履行过程中存在三新公司向怡君公司支付管理费的情形，也属于怡君公司代瑞达公司收取的性质，故怡君公司提出三新公司向其支付欠付的管理费的上诉请求，依据不足，本院不予支持。虽然瑞达公司和怡君公司起诉请求三新公司向怡君公司而非瑞达公司支付欠付的管理费，但根据查明的事实，怡君公司并非补充协议的主体，瑞达公司在一审诉讼中也没有明确表示放弃补充协议的权利或者将合同权利转让给怡君公司并通知了三新公司，且三新公司欠付管理费的事实清楚，故如果因瑞达公司和怡君公司基于对事实的认定错误而提出与事实不符的起诉请求，而驳回该起诉请求，由瑞达公司重新提起请求三新公司向其支付管理费的诉讼，则势必造成讼累，增加瑞达公司和三新公司的负担。因此，根据查明的案件事实，从保护当事人合法权益的角度出发，一审法院对瑞达公司和怡君公司的上述起诉请求进行调整，并无不当。此外，瑞达公司和怡君公司是共同起诉，具有共同的诉讼利益，如二者之间对管理费的分配有约定，可在瑞达公司收到三新公司支付的管理费后另行协商处理，故一审法院判决三新公司向瑞达公司支付欠付的管理费及利息，并不会造成损害怡君公司合法权益的后果。另外，瑞达公司对一审法院该项判决并无提出上诉。因此，瑞达公司在二审期间提出一审判决的管理费应由怡君公司收取的补充上诉意见，以及怡君公司认为一审法院上述判决违反“不告不理”的民事诉讼原则的上诉理由，均不能成立，本院不予采纳。补充协议虽约定管理费每月5000元，但在协议履行过程中，瑞达公司仅开通了瑞达大厦负一层车库的通道供恒城大厦负一层车库使用，对恒城大厦负二层车库使用瑞达大厦负二层车库的通道因故一直没有开通，且瑞达公司知道三新公司据此自2001年起按每月2000元的标准支付管理费的原因后，至瑞达公司2012年5月发函指出三新公司欠付管理费的近10年期间均没有就三新公司每月支付2000元管理费提出异议，故一审法院根据上述事实及公平合理、等价有偿的原则，认定三新公司每月支付2000元管理费的对价与实际使用情况基本相符，亦符合双方多年交易习惯的审查意见，理据充分，并无不当，本院予以认同。瑞达公司、怡君公司认为应按补充协议约定的每月5000元的标准确定三新公司应当支付的管理费数额的上诉理由，理据不足，本院不予采纳。华证公司并非补充协议的当事人，怡君公司主张华证公司对三新公司欠付管理费及利息承担连带清偿责任的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。华证公司并非补充协议的当事人，瑞达公司要求撤销其与华证公司之间地役权的诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持正确。瑞达公司在本案第一、二审程序中均无明确提出解除补充协议或者确认补充协议已经解除的诉讼请求和上诉请求。瑞达公司上诉时虽提出了其有权解除补充协议的事实和理由及法律依据，但瑞达公司并没有将解除补充协议作为上诉请求提出。而且瑞达公司上诉提出其有权解除补充协议的事实和理由，与其要求撤销其与华证公司之间地役权的上诉请求没有关联性，故本院对瑞达公司该项上诉请求亦不予支持。此外，一审法院根据恒城大厦负一层车库的使用现状及停车位的需求情况，提出撤销涉案地役权不利于民生和社会稳定的审查意见，作为不予支持瑞达公司要求撤销涉案地役权的诉讼请求的其中一个理由，并无不当，本院予以认同。而对于补充协议约定恒城大厦负二层车库利用瑞达大厦负二层车库通道通行的问题，一审法院根据涉案地役权设立的起因系涉案两座大厦先天规划设计缺陷造成，两座大厦负二层车库开通涉及各方面的问题较多的情况，提出上述通行问题需各方当事人本着实事求是、尊重历史和之前协议的原则，友好协商、互谅互让，妥善解决的建议，亦无不当，本院亦予认同。华证公司认为一审法院上述建议没有解决各方争议，违反人民法院处理案件定分止争原则的上诉意见不能成立，本院不予采信。此外，瑞达公司和怡君公司依据四方协议和补充协议提起本案诉讼，故本案系合同纠纷之诉。华证公司在一审中提出要求瑞达公司排除恒城大厦负二层停车库的通向地面的进出通道妨碍及瑞达公司承担公证费2000元的诉讼请求，系基于相邻通行权而提出的侵权纠纷之诉，与本案合同纠纷之诉是不同的诉，不构成对本案诉讼的反诉。因此，一审法院不予受理华证公司所主张的反诉，符合法律规定，并无违反诉讼程序。华证公司认为一审法院不予受理其反诉请求，程序违法的上诉理由，以及三新公司认为一审判决认定法律关系错误，导致未对华证公司的反诉作处理的上诉理由，均不能成立，本院均不予采纳。综上所述，瑞达公司、怡君公司、华证公司、三新公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人广州瑞达实业有限公司负担100元，上诉人广州怡君物业管理有限公司负担4200元，上诉人华证资产管理有限公司负担1200元，上诉人广州三新物业管理有限公司负担1200元。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二〇年十二月十二日书记员  林美欣