广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初33376号原告：谭冠杭，男，1973年7月11日出生，汉族，身份证登记住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：肖秋梅，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州云山大酒店有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路云鹤北街**。法定代表人：兰燕，执行董事。第三人：东亚银行（中国）有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区天河北路**大都会广场**。法定代表人：吕志坚。委托诉讼代理人：卢奕，男，该公司职员，通讯地址。原告谭冠杭诉被告广州云山大酒店有限公司、第三人东亚银行（中国）有限公司广州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序由审判员戴鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告谭冠杭及委托诉讼代理人肖秋梅，第三人委托诉讼代理人卢奕到庭参加诉讼，被告广州云山大酒店有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告协助原告将位于广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号之二319房过户到原告名下；2、请求判令被告向原告支付延迟交付房屋违约金36673元；3、请求法院判令被告向原告支付延迟办理产权变更登记违约金。（从2019年3月4日以1446667元为基数，每日万分之一计算至过户之日止。）；4、请求法院判令被告支付原告律师费2万元。事实理由：2018年6月16日，原告向被告认购购买位于广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号之二319房，面积为37.72平方米，房屋总价款为：1446667元。2020年6月22日，原被告双方签订了《存量房买卖合同》第二条计价和价款约定：该房地产按整套出售并计价，总金额为452640元。《广州市存量房买卖合同补充协议》第一条交易总价和支付1.1约定：甲乙双方一致确认，甲方向乙方出售该房屋的交易总价为1446667元。原告于2018年12月1日向被告付清房屋全部款项，根据合同约定被告应该在2018年12月31日前将房屋交付给原告使用，被被告在2018年12月27日向原告发送了延迟交房致歉函，直至2019年7月29日才该房屋交付给原告。2019年9月4日被告与原告签订《补充协议》约定拖欠原告逾期交房违约金从2019年3月4日起暂计至2019年8月31日为26040元，抵扣改造费之后被告应向原告支付违约金57320元。从2019年3月至今，原告多次要求被告配合办理过户手续、支付违约金。被告无答辩。第三人辩称：第三人不同意原告代为涂销抵押权，按照贷款合同约定，需由借款人、抵押人提出涂销抵押申请才能涂销抵押。原告第2-4项诉讼请求与我方无关。本院经审理查明：原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《存量房买卖合同》，约定被告向原告出售位于越秀区先烈中路××房，建筑面积为37.72平方米，套内建筑面积为29.19平方米，双方交易转移面积为37.72平方米，房屋使用性质为办公，该房地产按整套出售并计价，总金额为452640元。原被告双方协商选择自行交割的方式交割房款。签订合同时，原告向被告支付50000元整作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照分期付款的方式向被告支付购房款，分期付款如下：第一期于2018年6月22日前向被告支付135792元，第二期于2018年7月16日前向被告支付100000元整，第三期于2018年8月16日前向被告支付100000元整，第四期于2018年9月16日前向被告支付100000元整，第五期于2018年10月16日前向被告支付16848元。合同约定，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲乙双方应当在乙方交全部购房款及装修款后三个月内向房地产登记机构申请办理产权转移登记。关于延期交房的违约责任，合同约定各方当事人不履行合同或者不按照约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任，甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过60日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。关于迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方或者乙方的原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方支付违约金按每逾期一天违约方按日向守约方支付已付购房款万分之一的违约金的标准，任一方根据本条向对方支付的违约金以该房屋购房款的5%为限，合同继续履行。2018年，原告（乙方）与被告（甲方）《广州市存量房买卖合同补充协议》约定，双方于2018年6月22日签订了《广州市存量房买卖合同》约定甲方向乙方出售位于越秀区先烈中路××房，交易总价为1446667元，其中购房款为452640元，装修款为994027元。付款方式为一次性付款。甲乙双方确认在签订补充协议之前，乙方已向甲方及装修单位合计支付434001元，其中向甲方支付的购房款为135792元，已向装修单位支付装修款298209元。签订本补充协议后24天内，乙方向甲方及装修单位支付200000元，其中向甲方支付购房款100000元，向装修单位支付装修款100000元。签订本补充协议后55天内，乙方向甲方及装修单位支付200000元，向甲方支付购房款100000元，向装修单位支付装修款100000元。签订本补充协议后86天内，乙方向甲方及装修单位支付200000元，向甲方支付购房款100000元，向装修单位支付装修款100000元。签订本补充协议后116天内，乙方向甲方及装修单位支付200000元，向甲方支付购房款100000元，向装修单位支付装修款100000元。签订本补充协议后160天内，向装修单位支付装修款212666元。甲方未按期交付房屋的，应当逾期不超过一百二十天的，自逾期之日起，每逾期一天，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之一的违约金，交易继续履行。约定逾期超过一百二十天的，自逾期第一百二十一天起，每逾期一天，甲方按日向乙方支付己付购房款的万分之一点五的违约金，交易继续履行。乙方交完全部购房款及装修款后三个月前，由甲乙双方共同向产权登记部门申办该房屋的交易过户手续。任一方因自身原因未按时申办该房屋的交易过户手续的，则逾期之日起，每逾期一天违约方按日向守约方支付已付购房款的万分之一的违约金，交易继续履行，任一方根据本条向对方支付的违约金以该房屋购房款的5%为限。2018年，原告（甲方、发包人/购房者）与龙南县盛弘装饰设计有限公司（乙方、承揽人）、被告（丙方）签订《装修合同》约定，装修项目：越秀区先烈中路××房，装修费用994027元，该装修费用按建筑面积37.72平方米计算，每平方米装修单价26353元。在本合同签订前，甲方向乙方支付装修费用298209元。签订本合同后24天内，甲方向乙方支付装修费用100000元。签订本合同后55天内，甲方向乙方支付装修费用100000元。签订本合同后86天内，甲方向乙方支付装修费用100000元。签订本合同后116天内，甲方向乙方支付装修费用183152元。签订本合同后160天内，甲方向乙方支付装修费用212666元等。2018年12月27日，被告向原告发出《延迟交房致歉函》载明，东山海德公馆C栋319业主谭冠杭，因工程进度未达预期，我们非常抱歉的告知您，交房时间将会延后，由此给您带来的不便我们表示诚挚的歉意，并期待您的理解。原定交房时间为2018年12月31日，但因工程收尾工作未按期完成导致工期延误。我们万分抱歉的通知您交房日期延后，具体交房时间，我方将在后续的交房通知中告知。对于延后交房，我司将按与您签订的商品房买卖合同及房屋装修合同中之相关约定，根据实际交房时间，向受影响的业主进行相应补偿等。原告称，2019年7月31日被告将案涉房屋交给原告使用至今。原告为证明其于2018年12月1日前已支付全部购房款及装修款，向本院提交了客户名为谭冠杭、交易区间为2018年6月7日至2018年12月31日的中国银行交易流水明细清单五页。2019年9月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》约定，乙方于2018年6月16日认购了甲方开发的位于广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号的C319号房，并于2018年12月1日向甲方付清全部房款、装修款，合计1446667元。合同约定房屋交付时间为2018年12月31日，如逾期支付，逾期不超过120日，按已付购房款0.01%/日支付违约金；逾期超过120日，按已付购房款0.015%/日支付违约金。过户时间为乙方交完全部房款及装修款三个月内，如逾期过户，按已付购房款0.01%/日支付违约金（以该房屋购房款的5%为限）。现因甲方迟延交房、过户，甲乙双方经友好协商达成以下补充约定：1.按照合同约定的违约金支付标准，逾期交房违约金自2019年1月1日起，暂计至2019年7月29日为36673元；逾期过户违约金自2019年3月4日起，暂计至2019年8月31日为26040元，共计62713元。因乙方提出改造需求，乙方确认需向甲方支付改造费用5393元。甲乙双方同意将上述款项折抵，折抵后甲方还需向乙方支付违约金57320元等。原告称双方签订前述协议后，被告一直没有按照协议约定支付款项。2020年9月10日，原告向北京市盈科（广州）律师事务所支付法律咨询、法律服务费20000元。据2018登记字1014821号广州市不动产登记查册表显示，房产地址：越秀区先烈中路××房，建筑面积37.7192平方米。抵押权权利人：东亚银行（中国）有限公司广州分行，权利面积37.72，登记时间2018-4-4。最高债权额660000000元，他项案号2018登记字1014821存案。与其他房地产共同担保，详见抵押借款合同。抵押权人东亚银行（中国）有限公司广州分行复函称，此次案涉的广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号之二319房存在抵押权，319物业担保我行债权份额为18360元。根据贷款合同，应由借款人宁波江北区劲川春熙投资合伙企业（有限合伙）根据还款情况，向我行提出涂销相应物业抵押的申请，我行将按照抵押率不高于60%的约定配合完成涂销手续。原告表示愿意代为支付案涉319房的抵押金额18360元，代为涂销抵押后再过户。本院认为：原、被告双方签订的《存量房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同补充协议》是双方当事人真实的意思表示，内容和形式没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，应当恪守履行。根据双方补充协议约定，原告已依约支付了全部房款、装修款，但被告逾期将案涉房屋交付给被告使用，并至今未为原告办妥房产证，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告诉请要求被告协助将广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号之二319房过户到原告名下合法有理，本院予以支持。被告逾期交房的违约行为应承担相应的的违约责任，双方签订的补充协议确认逾期交房违约金为36673元，故原告起诉要求被告支付逾期交房违约金36673元本院亦予以支持，但应按双方协议约定扣减双方确认的应由原告向被告支付的改造费用5393元，扣减后的逾期交房违约金为31280元。被告逾期为原告办理案涉房屋的产权证已属违约，应承担相应的违约责任。按照双方约定，被告应在原告交齐全部房款及装修款后三个月为原告办妥房产证，每逾期一天被告应以原告已付购房款452640元为基数按每日万分之一的标准向原告计付违约金，逾期过户违约金以购房款452640的5%为限，即以22632元为限。之后双方另行约定逾期过户违约金起算时间为2019年3月4日起，暂计至2019年8月31日为26040元，超出原协议约定的违约责任部分应属双方对于被告逾期办证违约行为责任的重新约定，本院予以认可，原告诉请其余超出26040元部分的逾期过户违约金本院不予支持。原告聘请律师代为参加诉讼活动系为自身便利对自身诉讼权利的处分，且原告起诉要求被告支付律师费2万元没有法律和合同依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、本判决书发生法律效力之日起十日内，原告谭冠杭向第三人东亚银行（中国）有限公司广州分行支付广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号之二319房的抵押金额18360元；第三人东亚银行（中国）有限公司广州分行收到上述款项后五日内，第三人东亚银行（中国）有限公司广州分行、被告广州云山大酒店有限公司配合原告谭冠杭前往广州市房地产主管部门办理涂销广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号之二319房抵押的手续；二、完成上述涂销广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号之二319房抵押手续之日起十日内，被告广州云山大酒店有限公司协助原告谭冠杭前往广州市房地产管理部门办理将广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号之二319房的产权转移登记至原告谭冠杭名下的手续；三、本判决书发生法律效力之日起十日内，被告广州云山大酒店有限公司向原告谭冠杭支付迟延交付房屋违约金31280元；四、本判决书发生法律效力之日起十日内，被告广州云山大酒店有限公司向原告谭冠杭支付逾期过户违约金26040元；五、驳回原告谭冠杭的其他诉讼请求。本案受理费减半收取计9401元，由原告谭冠杭负担233元，由被告广州云山大酒店有限公司负担9168元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  戴鹏二〇二〇年十二月一日书记员  张敏