广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初9686号原告：清远市华府物业管理有限公司，住所地清远市*********。法定代表人:陈家伟。委托诉讼代理人：胡清锋，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯嘉颖，广东金亚律师事务所律师。被告：潘成通，男，1992年1月23日出生，汉族，住广东省清远市清新区*************，公民身份号码441************63X。被告：伍云芳，女，1992年6月11日出生，汉族，住广东省清远市清新区*************，公民身份号码440************948。原告清远市华府物业管理有限公司（以下简称华府物管公司）与被告潘成通、伍云芳物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华府物管公司的委托诉讼代理人冯嘉颖，被告伍云芳到庭参加诉讼。被告潘成通经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远华府物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费4001.95元（从2018年4月暂计至2020年5月，实际计算至被告付清为止）；2.判令被告向原告支付水费335.34元（从2018年11月暂计至2020年5月，实际计算至被告付清为止）；3.判令被告向原告支付公摊水费76.59元（从2017年5月暂计至2020年5月，实际计算至被告付清为止）；4.判令被告向原告支付垃圾费375.33元（从2017年4月暂计至2020年5月，实际计算至被告付清为止）；5.判令被告向原告支付公摊电费1004.48元（从2017年5月暂计至2020年5月，实际计算至被告付清为止）；6.判令被告向原告支付大修理费48.77元；7.判令被告向原告支付柴油分摊费15.8元；8.判令被告向原告支付滞纳金7501.4元（暂计算至2020年5月，实际支付至交清为止）；9.判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年4月14日，原告与清远市新城华府房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，协议约定该商品房合同约定建筑面积共120.41平方米。2018年3月9日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定：“第一条双方权利和义务。……二、乙方的权利义务……4.依据本协议向甲方交纳物业管理费用及其它合理应分摊费用……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施大中修、更新、改造的费用）。一、乙方交纳费用时间自商品房买卖合同约定房屋交付使用次日起开始计收……二、住宅按建筑面积每月计收管理费（不含公共水电费分摊），具体交纳方法如下：1、高层住宅（带电梯）自商品房买卖合同约定房屋交付使用次日起至2014年7月31日按建筑面积1.3元/月/平方米计收（不含公共水电费，公共水电费由业主分摊）；2014年7月31日之后如调整价格按物价局定价……3、公共水电按实际发生进行分摊。4、房产证办理前，物业管理服务费按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积计收。房产证办理后……按房产证内所载录的建筑面积计收……六、每月的物业管理服务费用采取银行代扣或交纳现金的方式进行交纳，每次交纳费用时间：1、银行转帐为当月10日。2、现金缴付为当月10日前，如遇节假日顺延……第九条其它约定事项……二、在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效……第十条违约责任。……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方从次月首日起每天按欠费总额的3‰缴付滞纳金……第十四条，本协议在履行中如发生争议，双方按协商解决或物业管理行政主管部门申请调解。协商或调解无效的，向清远市人民法院提出诉讼。”截至2020年5月31日，被告已经累计拖欠原告2018年4月至2020年5月的物业费4001.95元、2018年11月至2020年5月的水费335.34元、2017年5月至2020年5月的公摊水费76.59元、2017年4月至2020年5月的垃圾费375.33元、2017年5月至2020年5月的公摊电费1004.48元、大修理费48.77元、柴油分摊15.8元、滞纳金7501.4元，合共13359.66元。被告的行为已经构成了根本性违约，且为了尽快解决欠费问题，原告多次向被告预留的手机号码发送短信、微信催缴以及电话沟通，甚至向起寄送律师函，但是被告均不予理睬。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十四条等法律规定，为维护自身的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请依法判决。被告伍云芳辩称，《前期物业服务协议》中约定是交楼时开始缴纳物业费，而我方在2018.3.9收楼，但是原告要求我方从2017.4.14开始缴纳物业费。之后我方被迫缴纳了一年物业费1878.40元（2017年4月14日止2018年4月13日）。原告计算的滞纳金标准过高，其他小区滞纳金没有那么高。我方认为实际收楼以后才需缴纳物业费。被告潘成通未作答辩。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，被告抗辩主张物业管费应自其实际收楼之日--2018年3月9日开始计收，并应扣减其在2018年3月9日交纳的一年物业管理费，故对原告主张其拖欠的物业管理费数额有异议。对于该争议事实，由于被告所购房屋为已竣工验收备案的现房，被告可以在《商品房买卖合同》签订（2017年4月14日）后至合同约定的房屋交付期限（2017年4月29日）届满前这一段时间办理收楼手续，但是被告没有在该期限内办理收楼手续，而被告也没有提供证据证明其迟至2018年3月9日才收楼是房屋建设单位或者物业管理公司的原因及过错所导致。因此，根据《前期物业服务协议》第四条第一点的约定，原告请求的物业管理费应从《商品房买卖合同》约定的房屋交付使用次日（2017年4月30日）起开始计收至2020年5月31日并扣减被告已交纳的一年物管费，即从2018年4月30日起计算至2020年5月31日。经核算，被告尚拖欠原告的物业管理费为3918.47元（156.53元/月÷30天×1天+156.53元/月×25月）。本院认为，原被告之间签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行各自义务。原告在被告所购物业的小区内提供物业服务，被告应按照该协议的约定向原告支付拖欠的物业服务费3918.47元、垃圾费370元、水费335.34元、公摊水费76.59元、公摊电费1004.48元、大修理费48.77元、柴油分摊费15.8元，共计5769.45元。根据协议的约定，被告拖欠原告多期的物业服务费已构成逾期，原告有权按照协议约定请求被告支付逾期交纳物管费的滞纳金。因协议约定的滞纳金标准（每日3‰）过分高于原告的实际损失，本院酌情调整为按照贷款市场报价利率的标准（2017年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的标准）计算。按照协议约定，滞纳金以被告拖欠的各期物业服务费156.53元为基数，自该期物业服务费逾期之日（逾期之日为该期物管费对应月份的次月1日为逾期之日，即2017年6月1日起至2020年6月1日止的每月1日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止，其中2017年5月至2018年2月期间的逾期支付物管费的滞纳金自该期物业服务费逾期之日（2017年6月1日起至2018年3月1日止的每月1日为逾期之日）起累积计算计算至被告付清该段时间物管费之日（2018年3月9日）止，2018年3月、4月的物管费无需计付滞纳金，2018年5月至2020年5月的物管费滞纳金自该期物业服务费逾期之日（2018年6月1日起至2020年6月1日止的每月1日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第六条的规定，判决如下：一、被告潘成通、伍云芳于本判决生效之日起10日内向原告清远市华府物业管理有限公司支付物业服务费3918.47元（2018年4月30日至2020年5月）、垃圾费370元（2017年5月至2020年5月）、水费335.34元（2018年11月至2020年5月）、公摊水费76.59元（2017年5月至2020年5月）、公摊电费1004.48元（2017年5月至2020年5月）、大修理费48.77元、柴油分摊费15.8元，共计5769.45元；二、被告潘成通、伍云芳于本判决生效之日起10日内向原告清远市华府物业管理有限公司支付逾期支付物业服务费的滞纳金，滞纳金以各期物业服务费156.53元为基数，按照贷款市场报价利率的标准（2017年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的标准）计算，其中2017年5月至2018年2月期间的逾期支付物管费的滞纳金自该期物业服务费逾期之日（2017年6月1日起至2018年3月1日止的每月1日为逾期之日）起累积计算计算至被告付清该段时间物管费之日（2018年3月9日）止，2018年5月至2020年5月的物管费滞纳金自该期物业服务费逾期之日（2018年6月1日起至2020年6月1日止的每月1日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67元，由原告清远市华府物业管理有限公司负担42元，被告潘成通、伍云芳负担25元。本判决为终审判决。审判员  潘金桥二〇二〇年十二月十五日书记员  陈晓婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。