山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12838号上诉人(原审被告、反诉原告)：张明德，男，1961年11月10日出生，汉族，住济南市。上诉人(原审被告、反诉原告)：济南圣松妇产医院，住所地济南市。投资人：张明德，院长。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：董玉红，山东金联合律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：济南建君物业服务有限公司，住所地济南市。法人代表：张建军，执行董事。委托诉讼代理人：李斌，山东瀛创律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘召波，男，1986年2月5日出生，汉族，该单位员工，住济南市市中区十六里河街道英雄山路**商银大厦。上诉人张明德、济南圣松妇产医院（以下简称圣松医院）因与被上诉人济南建君物业服务有限公司（以下简称建君物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初6583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张明德、圣松医院上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回建君物业公司的诉讼请求。2.一、二审诉讼费均由建君物业公司承担。事实与理由：一审判决事实认定和适用法律错误：建君物业公司租赁给张明德、圣松医院的房屋没有规划手续，是违法建筑，没有办理消防手续，禁止投入使用，违反了国家法律强制性的规定，合同无效，不能出租收益，一审法院判决支持其使用费是错误的。出租房屋没有规划手续，建君物业公司仅出示了1998年9月10日济南市历城区计划委员会作出《关于对十六里河镇东河村新建综合楼基建计划的批复》及历城计字98第106号文，同意综合利用东河实业公司空闲地新建综合楼一座，楼层为四层。之后又擅自加盖了3层共7层，存在巨大的安全隐患，一直不能办理消防手续。根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，涉案房屋应该禁止投入使用，更不能用于出租收益。《建设工程消防监督管理规定（公安部119号令）》第十三条对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；允许其出租收益，将损害国家利益和社会公共利益，并会给社会公共安全构成潜在危险，故双方签订的合同应当认定无效。张明德、圣松医院租赁房屋作为医院办公使用，整个楼有6000平方米，建君物业公司没有按照上述规定办理消防验收手续，该房屋禁止使用，不能出租。一审法院是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决双方签订的房屋租赁合同及补充协议无效，又按照该解释第五条之规定，判决支持使用费。这是一审法院对法律的错误适用。该解释的适用前提是房屋尽管无规划手续，但可以投入使用。本案不具备这一前提，案涉房产是禁止使用的。一审判决认为张明德、圣松医院申请开办医院没有获得批准是因为没有消防手续的辩解理由不成立。这是对根据2018年6月11日济南市卫生和计划生育委员会作出的《不予行政许可决定书》的误读，该《决定书》称：“经专家现场查看，圣松医院还正处于施工过程中，组织架构、组织体系各项规章制度均不健全，专业技术人员未完全位，医院设置未达到妇产医院基本标准，医院重点科室手术室产房人流室设置及布局未达到标准要求，消毒灭菌管理不规范”是不予许可的原因，可见原因是多方面的，当然包括消防不达标的原因。“正处于施工过程中”就是指的没有办理消防手续等硬件硬伤。只是没有具体列明而己。如果医院允许用禁止使用的房屋来营业，批准的卫生行政机关就是知法犯法。二、一审判决程序错误：张明德、圣松医院一审时提起反诉请求，为证实自己的主张，请求法院依法对损失进行鉴定，鉴定费用高达40万元，张明德、圣松医院一时难以筹集，与司法鉴定所协商先交了5万元开始启动鉴定，但一审法官让至少交20万才能继续鉴定，且没等出鉴定结论就以张明德、圣松医院不交鉴定费为由驳回反诉请求。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法驳回建君物业公司的诉讼请求。建君物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，张明德、圣松医院的上诉请求没有理由，请求驳回上诉，维持原判。建君物业公司向一审法院起诉请求：1.判令圣松医院、张明德支付建君物业公司房屋租金213.1万元、违约金36万元。2.本案诉讼费用由圣松医院、张明德承担。建君物业公司变更诉讼请求为：1.自2020年6月28日起解除建君物业公司与圣松医院关于济南市商银大厦二、三层房屋的占用关系，圣松医院腾空占用的该房屋并交还建君物业公司。2.判令圣松医院支付建君物业公司房屋占用费379.19万元（截至2020年6月27日止，2020年7月4日至圣松医院实际腾空二层房屋交还建君物业公司日止，以及2020年7月27日至圣松医院实际腾空三层房屋交还建君物业公司日止，按每日每层2055元计算房屋占用费）。3.判令张明德对圣松医院不能清偿建君物业公司上述债务的范围内承担清偿责任。4.本案诉讼费用由圣松医院、张明德承担。一审法院认定事实：2016年10月12日，济南市市中区十六里河街道办事处东十六里河村民委员会（甲方）与赵新、济南兆鑫物业管理有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定由乙方租用甲方位于英雄山路308号综合楼，租期10年。合同第五条4、乙方在租赁期间可以将承租的建筑物或院落对外转租。2017年1月21日，兆鑫物业公司（甲方）与圣松医院（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由圣松医院承租案涉房屋，租赁期共120个月，自2017年2月1日起至2027年1月31日。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营使用。该房屋租金为第一年350万元，2017年1月21日付100万元，2017年2月21日付150万元，2017年3月21日付100万元。第二年增加10万元即360万元，第三年增加10万元即370万元，以后每年按上年房租增加10万元。乙方按先交费后使用的原则，应在每年的1月1日前壹个月付清下一年的租金。《房屋租赁合同》签订后，交付圣松医院使用案涉房屋。2018年2月1日，圣松医院（甲方）与兆鑫物业公司（乙方）签订《补充协议》，约定：原合同中商银大厦五楼、六楼和一楼北侧房屋面积共计2624平米，甲方以年租金90万元的价格租给乙方，后期产生的租赁费、物业费归乙方自行解决，甲方不予干涉。付款方式从原《房屋租赁合同》圣松医院上交的年租金中每年扣减90万元，租期每年2月1日至次年1月31日。2019年1月30日，建君物业公司（甲方）与圣松医院（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方原房屋租赁合同中的一层和四层解除租赁合同，自2019年2月1日起乙方留有二层和三层，年租金150万元，乙方在2019年4月份前付清：2019年2-4月份房租37.5万元。前欠2018年租金170.6万元，分在2019年5-12月每月付21.325万元即：2019年5-12月每月支付房租12.5+21.325=33.825万元。一年到期，提前一个月付清下一年房租。2019年2月21日，圣松医院支付租金5万元；2019年4月28日，圣松医院支付租金20万元。张明德称还支付过18万元的租金，但其未提供证据证实。2020年2月10日，张明德向一审法院提出鉴定申请，要求对房屋租赁费进行鉴定且评估其使用的实验室部分的价格。对于张明德提出的鉴定申请，依法交一审法院技术室委托鉴定机构进行鉴定。2020年7月21日，一审法院技术室出具《退鉴说明书》，由于张明德未交纳鉴定费用，故给予退鉴。2020年6月28日，建君物业公司向圣松医院、张明德发出通知：你方租赁、使用商银大厦房产，却拒绝向我方交纳房屋租赁费。鉴于以上事实，我方郑重通知你方：自2020年6月28日起，解除我方与你方的商银大厦房屋租赁使用关系，请你方在2020年7月4日前将二楼腾空，在2020年7月27日前将三楼腾空。逾期不搬离，视为你方放弃，我方将采取措施予以清离商银大厦；你方欠付我方的房屋使用费将计算至你方实际撤离商银大厦或被清离商银大厦日。同日，圣松医院搬离案涉房屋。另查明，2018年6月11日，济南市卫生和计划生育委员会作出济卫医字[2018]40号《不予行政许可决定书》载明：“韩晶：你于2018年5月28日提交圣松医院的注册登记材料，按照《医疗机构管理条例》等规定，在对书面材料依法审查基础上，于6月5日组织专家进行现场验收。经专家现场查看，圣松医院还正处于施工过程中，组织架构、组织体系、各项规章制度均不健全，专业技术人员未完全到位，医院设置未达到妇产医院基本标准，医院重点科室、手术室、产房、人流室设置及布局未达到标准要求，消毒灭菌管理不规范，三位专家一致认为现场验收不合格。根据《行政许可法》第三十八条等规定，本机关决定对本次的注册登记申请不予行政许可。你可在医院设置达到妇产医院基本标准后，重新向我委提交注册登记申请”。韩晶为该《不予行政许可决定书》提起行政诉讼，法院经审理驳回了韩晶的诉讼请求。经查，韩晶与张明德系夫妻关系。再查明，圣松医院系个人独资企业，投资人张明德。2019年3月18日，兆鑫物业公司名称变更为建君物业公司。1998年9月10日，济南市历城区计划委员会作出《关于对十六里河镇东河村新建综合楼基建计划的批复》济历城计字（98）第106号文，同意东河村利用东河实业公司空闲地新建综合楼一座，楼层为四层。一审法院认为，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，兆鑫物业公司与圣松医院签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》无效。圣松医院使用案涉房屋后，根据该司法解释第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，应当向建君物业公司支付房屋占有使用费。根据2019年1月30日《补充协议》的约定内容，圣松医院应支付的2019年12月31日前的房屋占有使用费为308.1万元（即：2019年2-4月份房租37.5万元+2019年5-12月的33.825万/月×8）；2020年1月1日至2020年6月27日圣松医院搬离之日的前一日房屋占有使用费735616.4元（按150万元/年计算179天），扣除圣松医院2019年1月30日后支付的25万元，以上欠付的房屋占有使用费共计356.66万元，事实清楚，一审法院予以确认。该款应由圣松医院向建君物业公司偿还。圣松医院系张明德注册成立的一人有限责任公司，张明德未提供证据证实其个人财产独立于该公司财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，对于圣松医院欠付建君物业公司的房屋占有使用费，张明德应承担连带清偿责任。圣松医院、张明德辩称案涉房屋未办理消防证，导致其无法使用。经查，根据2018年6月11日济南市卫生和计划生育委员会作出的《不予行政许可决定书》，是由于开办医院的现场验收不达标而未予行政许可，行政许可机关并告知其在医院设置达到妇产医院基本标准后，可重新提交注册登记申请，并非是因无消防证造成，故对于其辩称理由，一审法院不予采信。圣松医院、张明德提出反诉后，对其申请鉴定的事项未按期缴纳鉴定费用，一审法院技术室依法作退鉴处理，故对于其提出的反诉请求，在本案中不进行审查处理。圣松医院缴纳的反诉费用予以退还。综上所述，建君物业公司主张由圣松医院、张明德支付房屋占有使用费，证据充分，理由成立，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定判决：一、济南圣松妇产医院于判决生效之日起10日内向济南建君物业服务有限公司支付房屋占有使用费356.66万元；二、张明德对上述第一项还款义务承担连带清偿责任；三、驳回济南建君物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37135元，由建君物业公司承担1802元，圣松医院、张明德承担35333元。财产保全费5000元，由圣松医院、张明德承担。二审中，圣松医院、张明德向法庭提交了山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司出具的济南市商银大厦建筑现状调查咨询意见，拟证实涉案的租赁房屋不能办理消防验收手续，不能作为医院投入使用和经营。建君物业公司质证称，该证据是圣松医院、张明德单方委托，该意见是咨询公司的单方意见，是否能够办理消防验收是消防主管部门的职权，非该咨询公司的职权范围。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，圣松医院、张明德二审中的主要上诉理由为：涉案房屋未办理消防手续，导致其无法使用，故其不应该支付占有使用费。经本院审查，2018年6月11日，济南市卫生和计划生育委员会作出济卫医字[2018]40号《不予行政许可决定书》载明：“……经专家现场查看，圣松医院还正处于施工过程中，组织架构、组织体系、各项规章制度均不健全，专业技术人员未完全到位，医院设置未达到妇产医院基本标准，医院重点科室、手术室、产房、人流室设置及布局未达到标准要求，消毒灭菌管理不规范，三位专家一致认为现场验收不合格。根据《行政许可法》第三十八条等规定，本机关决定对本次的注册登记申请不予行政许可。你可在医院设置达到妇产医院基本标准后，重新向我委提交注册登记申请”。后韩晶为该《不予行政许可决定书》提起行政诉讼，法院经审理后驳回其诉讼请求。在该决定书中，主管机关并未明确医院未获得行政许可系因无消防手续造成，亦告知圣松医院、张明德可在医院设置达到基本标准后，重新提交注册登记申请。并且，圣松医院、张明德在租赁涉案房屋时明知涉案房屋未办理消防手续，仍在涉案房屋兴建医院，本身存在较大过错，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。另外，关于圣松医院、张明德提起反诉的问题。2020年7月9日，山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司发出《催缴鉴定费通知书》，要求预交评估费用20万元，圣松医院、张明德未按期缴纳鉴定费用，一审法院技术室依法作退鉴处理。因圣松医院、张明德主张的损失数额无法通过鉴定予以确定，一审法院对于其反诉请求不予处理并无不当。综上所述，济南圣松妇产医院、张明德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35333元，由济南圣松妇产医院、张明德负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年十二月二日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨