广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初34958号原告：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区体育西横街**。法定代表人：吴炜，董事长。委托诉讼代理人：顾丹，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静雯，广东盈隆律师事务所律师。被告：李斌，男，1988年8月7日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告广州越秀物业发展有限公司与被告李斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司的委托诉讼代理人陈静雯、被告李斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付自2019年7月1日起至2020年10月31日止的物业管理费（按照1.5元/月.平方米的标准，以建筑面积110.63平方米计算）以及上述物业管理费逾期支付的滞纳金（以当月应付的管理费为本金，每日按1%的标准从下月1日开始计算至实际清偿之日止，暂计至2020年7月1日为326.91元。滞纳金总额以拖欠物业管理费的本金为限）暂计至2020年7月1日，本项合计为2318.31元；2、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2005年12月8日，岭南花园业主委员会（甲方）与广州城建开发物业有限公司（乙方）签订了《物业服务委托合同》，约定，甲方将岭南花园委托给乙方实行物业管理，委托管理期限自2004年10月21日至2006年12月30日，本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续；合同约定了物业管理费的收费标准，同时约定乙方向业主或物业使用人收取。2011年7月，物业管理费标准提升为住宅1.2元/平方米；2016年7月，物业管理费标准提升为住宅1.5元/平方米。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，涉案物业服务委托合同效力及于被告。现原告为被告提供了物业服务，被告自2019年7月1日起拖欠广州市白云区××嘉路岭南三街7号604房（以下简称涉案房屋）的物业管理费至今，遂诉至法院，请求法院判如所请。被告李斌辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求，原告未尽到对涉案小区的管理义务。由于被告所住房屋天台公共区域开裂，导致楼顶漏水，经被告多次催促，原告仍长期不履行修复义务，造成被告财产损失。所以被告才拒交物业管理费。经审理查明，2005年12月8日，岭南花园业主委员会（甲方）与广州城建开发物业有限公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定甲方将岭南花园委托给乙方实行物业管理，座落位置为广州市白云区××嘉路，委托管理期限自2004年10月21日至2006年12月30日，本物业的管理服务费：住宅每月每平方米0.9元，商业每月每平方米2.85元，由乙方按月向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人交纳物业管理费的期限为收到乙方催缴通知书之日起15天内；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从预期之日起每日按应交缴费用的千分之一加收滞纳金；本合同期满时，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续；等等。原告主张涉案房屋的物业管理费于2011年7月开始提升为1.2元/平方米、于2016年7月1日提升为1.5元/平方米，出示以下证据拟证实：1、关于岭南花园小区开展物业服务费提升工作的函；2、关于岭南花园提升物业服务费征询业主意见的通知；3、关于岭南花园小区物业服务费标准调整意见征询统计结果公告；4、提升管理费情况公布；5、关于岭南花园小区物业服务费标准调整的确认表；6、全体业主的表决意见和专有面积详细明细表。被告提交图片、预算表、微信群截图，拟证明由于楼顶开裂导致被告房屋的主卧、客房、卫生间漏水。原告得知上述情况，但是一直未处理。庭后，原告提交情况说明、照片、巡逻记录，拟证明被告反应的天面漏水问题已经修复。另查，原告于1992年1月2日成立，于2017年6月22日将名称由广州城建开发物业有限公司变更为广州越秀物业发展有限公司。涉案房屋的不动产权人为被告，建筑面积为110.6296平方米。审理中，原告明确物业管理费仅主张至2020年10月31日，之后的另行主张。以上事实，有《物业服务委托合同》、不动产登记查册表、关于岭南花园小区开展物业服务费提升工作的函、关于岭南花园提升物业服务费征询业主意见的通知、关于岭南花园小区物业服务费标准调整意见征询统计结果公告、提升管理费情况公布、关于岭南花园小区物业服务费标准调整的确认表、全体业主的表决意见和专有面积详细明细表及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与岭南花园业主委员会签订的《物业服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告作为业主委员会委托的小区物业管理服务公司，与被告之间存在物业管理服务合同关系。现原告出示关于岭南花园小区开展物业服务费提升工作的函、关于岭南花园提升物业服务费征询业主意见的通知、关于岭南花园小区物业服务费标准调整意见征询统计结果公告、提升管理费情况公布、关于岭南花园小区物业服务费标准调整的确认表、全体业主的表决意见和专有面积详细明细表等证据证实原告在进行物业费价格提升时已取得整个岭南花园业主的双过半同意，被告未提出异议，亦未能提供相反证据予以反驳，故本院对原告主张其提升物业费程序合规予以采信。原告收取的物业管理费价格不高，在原告提供了基本物业服务时，被告即应履行缴纳物业管理费的义务。现被告未按约定支付物业管理费构成违约，应承担违约责任。经计算，涉案房屋自2019年7月开始的物业服务费为165.94元/月；2019年7月至2020年10月的物业服务费共计2655.04元（165.94元/月×16月）。关于被告称其修缮楼顶支付了维修费用，故要求拒交物业管理费的抗辩意见，本院认为，即便被告对属于公共部位的天台进行修缮，其所支付的费用无法成为其拒付物业管理费的抗辩理由，且原告明确表示无法将被告支付的修复费用与所欠物业管理费进行抵扣，故被告上述抗辩意见本院不予采纳。关于逾期缴费的违约金即滞纳金，虽合同约定被告缴费的截止期限为原告发出催缴通知之日起15日内，但考虑物业管理费系按月缴纳，被告本应在当月缴纳当月物业管理费，故本院酌情认定滞纳金自次月16日起算。被告确实存在逾期缴纳物业管理费的行为，故原告依据合同约定要求被告支付滞纳金至付清之日止合法合理，本院亦予以支持。但考虑滞纳金标准过高，本院酌情调整滞纳金在2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，在2019年8月20日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率计算，原告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告李斌向原告广州越秀物业发展有限公司支付2019年7月1日至2020年10月31日的物业管理费2655.04元；二、于本判决生效之日起五日内，被告李斌向原告广州越秀物业发展有限公司支付滞纳金（每月滞纳金均以当月物业管理费为本金，自次月16日起算，分别计算至付清之日止，且均以本金为限，在2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，在2019年8月20日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率计算）；三、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告李斌负担并在本判决生效之日起五日内向本院缴纳。本判决为终审判决。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  周子珺二〇二〇年十二月十四日书记员  陈春燕