黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7244号上诉人(原审原告)：赵庆龙，男，1979年4月3日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：程威，黑龙江闻尔达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张凤芝，女，1974年10月21日出生，汉族，黑龙江省医院护士，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：聂强（系张凤芝丈夫），住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：钟晓军，黑龙江同长律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张勇，男，1980年6月29日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：赫英文，哈尔滨市太平法律事务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：贾楠，女，1980年11月25日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：赫英文，哈尔滨市太平法律事务所法律工作者。上诉人赵庆龙因与被上诉人张凤芝、张勇、贾楠执行异议之诉一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初7496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵庆龙上诉请求：1.撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初7496号民事判决；2.依法判令准许对贾楠名下位于哈尔滨市××开发区××家园××单元××号执行；3.一审、二审诉讼费用由张凤芝、张勇、贾楠承担。事实和理由：一、张凤芝与贾楠、张勇之间不存在合法有效的书面买卖合同，张凤芝与贾楠、张勇之间虽然签订了书面买卖合同，但该合同不具有合法性，张凤芝和张勇的房屋买卖行为明显违背正常交易习惯与交易价格，且双方陈述前后矛盾，应当认定买卖合同无效。二、张凤芝没有合法占有案涉不动产，一审庭审中，张凤芝向法庭提交了2017年和2018年的物业费票据，用于证明其占用了案涉房产，但是该票据只能证明张凤芝缴纳了两年的物业费，并不能证明其缴纳上述费用的时间，因此不能证明张凤芝占用了案涉不动产。三、张凤芝没有交付合同价款，通过张凤芝与张勇之间的银行转账记录可知，张凤芝并没有真实的支付房款，其付款行为实质上是借贷行为。四、案涉房产没有办理过户是因为张凤芝与张勇之间是假买卖、真借贷，案涉房产没有办理过户登记是由于案件本身性质决定的，也是张凤芝自身原因造成的。张凤芝辩称，不同意赵庆龙的上诉请求，请求驳回赵庆龙的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，张凤芝与张勇、贾楠夫妻二人的房屋买卖合同合法有效，买卖关系真实有效，案涉房产未办理更名过户系张勇夫妻没有去银行办理解贷手续造成，并非张凤芝过错所致。张勇、贾楠辩称，赵庆龙申请诉讼保全的时间是2018年1月19日，张勇、贾楠与张凤芝买卖案涉房产的时间是2015年1月15日，且就案涉房产的买卖事宜在哈尔滨市公证处办理了公证，张凤芝向张勇、贾楠交付了全部款项，张凤芝已实际占有了案涉房产。请求驳回赵庆龙的上诉请求。赵庆龙向一审法院起诉请求：1.撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103执异28号执行裁定，判决准许对贾楠名下位于哈尔滨市××开发区××家园××单元××房产的执行；2.诉讼费用由张凤芝承担。一审法院认定事实：赵庆龙与张勇、贾楠民间借贷纠纷一案，哈尔滨市南岗区人民法院于2018年1月9日作出（2018）黑0103财保1号民事裁定书，裁定冻结第三人张勇、贾楠名下银行存款550,000元或查封张勇、贾楠名下房产档案、车库档案等其他等值财产，于2018年1月9日查封了贾楠名下位于哈尔滨市××开发区××家园××单元××房产（哈房权证利民字第**）。哈尔滨市南岗区人民法院于2018年4月25日作出（2018）黑0103民初2649号民事调解书，赵庆龙与张勇、贾楠达成调解协议：一、张勇、贾楠于2018年7月6日前偿还赵庆龙欠款本金550,000元及利息（自2017年11月6日起至本金全部还清之日止，以未偿还本金为基数，按月利率2％计算）；二、案件受理费9300元，减半收取4650元，由张勇承担。该调解书生效后，因张勇、贾楠未按照生效调解书内容履行给付义务，赵庆龙向哈尔滨市南岗区人民法院申请执行。张凤芝作为案外人提出书面异议，哈尔滨市南岗区人民法院于2019年4月3日作出（2019）黑0103执异28号执行裁定，裁定：终止对被执行人贾楠名下位于哈尔滨市××开发区××家园××单元××房产的执行。赵庆龙对该裁定不服，向哈尔滨市南岗区人民法院提起诉讼。张勇和贾楠系夫妻关系。2015年1月15日张凤芝与第三人张勇、贾楠签订《二手房买卖合同》，内容为“张凤芝购买贾楠名下哈市利民开发区南京路北、天津大街东美兰家园6栋4单元403室房产，建筑面积108.28平方米，房产证号为哈房房权证利民字第**，款为392,000元”；同日张凤芝与第三人张勇、贾楠签订《二手房买卖合同》，内容为“张凤芝购买张勇名下位于哈市××开发区××北、××大街东××家园××号车库，建筑面积50.77平方米，房产证号为哈房权房权证利民字第**，为90,000元”。张凤芝于2015年1月15日通过其名下银行账户向张勇银行账户转款282,000元，于2015年1月27日向张勇银行账户分四次共转款200,000元，以上共计转款482,000元。2015年1月27日张勇、贾楠出具收据，内容为“今收到张凤芝购房款肆拾捌万贰仟元整”。同日，哈尔滨市哈尔滨公证处出具（2015）黑哈证内民字第1386号《公证书》，张勇、贾楠委托案外人毕于国办理案涉房产的相关事宜。张凤芝交纳了案涉房产在2016年和2017年期间的物业费。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，2015年1月15日张凤芝与第三人张勇、贾楠签订《二手房买卖合同》，约定将贾楠名下位于哈尔滨市××开发区××家园××单元××房产出售张凤芝，后张凤芝交付全部购房款，并已占有使用该房产。2018年1月9日哈尔滨市南岗区人民法院作出（2018）黑0103财保1号民事裁定书，并于同日查封贾楠名下位于哈尔滨市××开发区××家园××单元××号的房产。因张凤芝与张勇、贾楠签订涉案房产的书面买卖合同、向张勇、贾楠支付全部购房款以及占有涉案房产均发生于人民法院查封涉案房产之前，系因张勇、贾楠未依照与张凤芝之间的约定偿还涉案房产的抵押贷款，导致涉案房产未更名过户至张凤芝名下，即未办理过户登记非因张凤芝自身原因造成，故张凤芝的权利能够排除执行，对于赵庆龙要求准许执行贾楠名下位于哈尔滨市××开发区××家园××单元××房产的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，虽赵庆龙认为张凤芝与张勇、贾楠虚构买卖事实，双方实为民间借贷关系，但因其提供的证据未能证明上述主张的成立，故对其该项主张，不予支持。判决：驳回赵庆龙的诉讼请求。案件受理费3590元，由赵庆龙负担。本院二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，张凤芝与贾楠、张勇在2015年1月15日订立案涉房屋买卖合同，案涉房屋于2018年1月9日被人民法院依法查封，即张凤芝与贾楠、张勇在案涉房屋被人民法院依法查封前已经签订合法有效的买卖合同；结合张凤芝于一审诉讼期间举示的交款人为张凤芝物业费收据以及案涉房屋物业服务企业泰兴物业公司美兰家园项目部出具的证明，能够认定张凤芝在案涉房屋被人民法院依法查封前已经合法占有该房屋；贾楠、张勇于2015年1月27日为张凤芝出具的购房款收据、银行账户转账交易明细能够形成有效的证据链条，证明张凤芝已经依据合同约定，向贾楠、张勇交付了全部购房款；贾楠、张勇于2015年10月15日向张凤芝出具的承诺书亦能证明案涉房屋系因贾楠、张勇二人未及时履行偿还案涉房屋剩余贷款，导致案涉房屋未能更名过户至张凤芝名下，即非因张凤芝自身原因未办理过户登记。综上，张凤芝对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”赵庆龙上诉称张凤芝与贾楠、张勇间的房屋买卖关系不真实，但未能举示有效证据予以证明，故对赵庆龙的该项上诉理由，本院不予采信。综上所述，赵庆龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3590元，由赵庆龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  马立娜审判员  辛吉雁审判员  吴浩松（）二〇二〇年十二月六日法官助理姜珊书记员李迪