江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2907号 上诉人（原审原告）：江西金冠眼镜有限公司，地址：江西省鹰潭市百佳城眼镜市场**。 法定代表人：蔡天禄，系该公司经理。 委托诉讼代理人：张海水，江西明实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢凯敏，江西明实律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杨巧玲，女，汉族，1962年4月9日生，住南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：罗红保，江西国商律师事务所律师。 上诉人江西金冠眼镜有限公司（下称金冠眼镜公司）、杨巧玲因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初5899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金冠眼镜公司的委托诉讼代理人张海水、谢凯敏，上诉人杨巧玲及其委托诉讼代理人罗红保到庭参加了诉讼。现已审理终结。 金冠眼镜公司的上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判杨巧玲向金冠眼镜公司支付拖欠的房屋租金325000元（其中不服一审判决部分269000元）；3．判决杨巧玲按年利率24%支付拖欠房租的违约金（计算至2020年4月15日止违约金为66000元）；4．判决杨巧玲补足金冠眼镜公司给予其装修期间租金优惠而导致的损失76500元；5．判决杨巧玲赔偿相当于三个月租金损失219000元；6．一、二审诉讼费用由杨巧玲负担。事实和理由：1．金冠眼镜公司不认可一审判决认定双方合同于金冠眼镜公司将同杨巧玲承租房屋在内的租赁房屋全部退还出租方案外人万建华2019年8月底的时间为双方合同终止的时间，应当以金冠眼镜公司同万建华签订的解除合同时间即2019年9月30日为合同的终止时间，杨巧玲共拖欠金冠眼镜公司应付租金325000元。2．一审判决以合同约定违约没收的保证金冲抵应付租金，违背合同约定，违反法律规定。3．杨巧玲没有履行完毕合同期限，依据合同约定应该补交装修优惠的承包金额76500元。一审判决认为金冠眼镜公司主张该装修期间租金损失没有事实和法律依据，恰恰与查明的事实、合同的约定不一致，属于错误认定，应予撤销。4．违约方应承担合同违约给金冠眼镜公司造成的租金损失，是合同法明确规定了的，金冠眼镜公司主张赔偿三个月租金损失，应该得到支持。5．一审法院以2019年6月15日为延迟支付租金利息的起点，并以同期银行贷款利率计算利息标准系事实认定错误。 杨巧玲的答辩意见：1．金冠眼镜公司上诉主张答辩人支付拖欠的房屋租金325000元，无事实和法律依据，不应支持；2．金冠眼镜公司主张答辩人违约，要求答辩人承担违约金，并没收答辩人所交的保证金19.6万元。这不符合事实，无法律依据，不应支持。违约人是金冠眼镜公司，金冠眼镜公司对案涉租金优惠的打折出尔反尔，明显违约；3．金冠眼镜公司主张答辩人补足装修期间优惠而导致的损失76500元，无事实和法律依据，不应支持，一审判决是正确的，应当维持；4．金冠眼镜公司主张答辩人赔偿租金损失21.9万元，无事实依据，不应支持。 杨巧玲的上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项，改判杨巧玲不再向金冠眼镜公司支付租金；2．一、二审诉讼费用由金冠眼镜公司负担。事实和理由：1．租金存在优惠打折的事实，一审对此事实未审查，导致错判。鉴于生意不景气，金冠眼镜公司制作了一份租金明细表，表中明确第一年租金七五折，第二年八五折。那么即使存在第一份合同从一审判决确定的2019年5月1日开始未付租金，算至2019年8月30日共计四个月，租金为：43000元/月×4个月×75%＝129000元；第二份合同从一审判决确定的2019年6月10日开始未付租金，算至2019年8月30日共计两个月零20天，租金为：30000元/月×（2个月＋20天/30天）×75%＝60000元；总计189000元。而一审认定租金总计252000元，多算了63000元。2.租赁合同履行期间因金冠眼镜公司封锁店门，合同应从2019年8月中旬封锁店门时就应认定终止，一审法院认定租赁合同从2019年8月30日终止不符合事实。由于金冠眼镜公司经营管理不善，无法履行其与案外人万建华的租金合同，找各种理由在2019年8月中旬封锁杨巧玲店门，并贴出“旺铺招租”广告，导致租赁合同无法履行终止。因此，一审认定租赁合同履行至2019年8月30日终止不符合事实，2019年8月份租金只能计算半个月。一审判决多计算了半个月租金，应依法改判核减。3.2019年2月13日双方结算协议不真实，杨巧玲未在上面签名，且金冠眼镜公司未提供原件，对杨巧玲不发生效力。一审予以认定该协议是错误的。 金冠眼镜公司的答辩意见：1.关于租金优惠，杨巧玲方并未提供证据，仅口头陈述，我方不予认可。租金优惠是在合同履行前期双方达成的，已经被本案的合同变更了；2.关于合同终止时间，杨巧玲称我方封锁其店门，她提供的仅仅是一份照片打印件，并没有时间和地点，真实性无法确定，对此我方不予认可；3.一审开庭时我方提供了结算协议原件，杨巧玲当庭予以了认可，因此杨巧玲称2019年2月13日结算协议不真实，我方不予认可。 金冠眼镜公司向一审法院起诉请求：1.被告支付截至2019年9月30日的租金32.5万元。2.被告支付拖欠租金的违约金（按照年利率24%计算至付清之日止）。3.被告赔偿因其违约单方提前解除合同造成的原告损失21.9万元及装修期间租金损失76500元。4.被告支付未付的履约保证金23000元，滞纳金5629.15元（合计28629.15元）。5.被告负担本案诉讼费10952元。 一审法院认定事实：原告于2011年6月3日从案外人万建华处承租南昌市胜利路212号房屋（共810平方米）用于经营综合商场，后于2018年将租赁物的一部分转租给被告经营小吃城。期间因增加了租赁面积，双方于2019年1月18日签订了一份承包经营合同(本案第一份合同)）约定1.甲方提供给乙方承包经营的场地为南昌市胜利路222号“大士院小吃城”，建筑面积为255平方米；2.承租期限为2018年10月1日至2021年9月30日；3.租金每月43000元，从第二年起月租金在上年度月租金基础上每年递增10%；4.履约保证金129000元，签订合同时先交86000元，剩余43000元在第二期支付租金之前补齐；5.如乙方未按期交付费用，甲方按实际欠费金额每日2‰收取滞纳金，超过15天仍未交纳的，甲方有权解除合同，乙方自行退出商场，乙方交付的合同履约保证金及未到期的承包金转为违约金，此外乙方还应赔偿甲方损失；6.合同签订后乙方不履行合同或严重违约，履约保证金不予返还。合同签订后,双方于同年2月13日就租金作了结算并以书面形式确认“截至2019年2月28日被告全部付清此前拖欠的租金，从2019年3月1日开始被告按每月43000元交付租金，押三付三”。同时，被告前期已交5万元保证金延续为该合同保证金，另被告以现金方式交付保证金3.6万元，于同年7月30日转账支付4万元保证金。至此，被告就第一份合同共交付保证金12.6万元，尚欠3000元未交。合同履行中，被告交付了2019年3月1日至4月30日的两个月租金，自5月1日开始未再支付租金。 上述第一份合同签订后，因再次增加租赁物面积，原告（甲方）、被告（乙方）于2019年3月1日另行签订了一份承包经营合同（本案第二份合同），约定1.甲方将胜利路222号商铺115平方米场地出租给被告，用于经营大士院小吃城；2.租期自2019年3月10日至2022年3月9日；3.月租金3万元，乙方于5月1日补交第一季度3月-5月承包金9万元给甲方，从第二年起月租金在上年度月租金基础上每年递增10%；4.签订本合同后3天内交纳履约保证金9万元，先交2万元，剩余7万元在2019年4月1日补足。5.因乙方违约，乙方交付的合同履约保证金及未到期的费用不予退回，此外还应赔偿甲方损失。合同签订后，被告支付保证金2万元，同年5月30日转账支付保证金5万元。被告共交付保证金7万元，尚欠2万元保证金未付。另被告陆续交付3月10日至6月9日三个月租金9万元，自6月10日开始未再支付租金。 2019年6月11日，原告向被告送达告知函，载明：1.在2019年6月1日前补交保证金43000元及第一份合同第一季度一个月租金43000元，6至8月租金129000元。2.补交第二份合同的保证金20000元及6月10日至9月9日3个月租金90000元。要求被告在2019年6月15日前将上述欠款缴清（总计325000元），否则追究违约责任。被告杨巧玲于同年6月13日签收，同年7月补交保证金4万元。后被告未再经营。另查原告在同年8月向房东表示因经营困难解除租赁关系并于8月底将租赁物全部返还给了案外人万建华。 上述事实有原被告当庭陈述及原告提交的2011年6月3日原告与案外人万建华的租赁合同、2019年1月18日原被告承包经营合同和2月13日结算协议、2019年3月1日原被告承包经营合同、2019年6月11日告知函等证据予以证实。另原告提交第一份合同的保证金收据两张（2019年2月13日86000元、2019年8月23日40000元），第二份合同的保证金收据两张（2019年3月4日20000元、2019年5月30日50000元），上述保证金收据均为原告方财务备存联，被告对真实性无异议，该院予以采信并作为认定事实的依据。审理中，被告提交的2019年5月8日转账回单（60800元）、2019年5月30日转账回单（50390元），用于证明其在2019年5月1日后支付了租金。被告对真实性没有异议，但陈述60800元转款系支付第二份合同3月至6月的60000元租金及800元的水费；50390元系补交第二份合同保证金50000元，另390元系交付水费并提交水费收据两张予以印证。由于被告作为保证金及租金的给付义务人没有对自己的给付义务全部举证，而原告对款项的陈述与证据相符，故该院采信原告的陈述。此外，被告提交2019年7月13日、7月15日照片打印件两张用于证明原告强行关门，单方解除租赁合同。原告对真实性、关联性均有异议。因照片系被告单方拍照打印，真实性无法确定，不作为认定事实依据。 一审法院认为，原、被告签订两份场地承包经营合同，根据约定的权利义务内容，原告将其承租的经营场地部分出租给被告，被告支付租金，实为场地租赁合同。当事人在庭审中均认可实为租赁关系。两份租赁合同系双方自愿意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。审理中，原告陈述被告就2019年1月18日租赁合同交付保证金12.6万元，租金交至2019年4月30日；就2019年3月1日合同被告交付保证金7万元，租金交至2019年6月9日并出示了相关证据。根据民事行为举证规则，被告作为给付上述款项的义务人对给付情况负有举证义务，但其出示的证据不能推翻原告陈述的给付事实和证据，故对原告就被告给付事实的陈述该院予以采信。诉争两份租赁合同履行至2019年8月，原告将租赁物返还给房东，由此原被告双方租赁合同终止。被告陈述原告在2019年7月强行锁门单方解除合同，证据不足，不予采信。因双方实际已终止履行合同，原告要求被告补交保证金，没有事实和法律依据，该院不予支持。另双方合同中虽约定承租方违约后保证金转为违约金不予退还，但根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的立法精神，被告所交保证金应当用于补偿原告的租金损失及延付租金的利息损失。截止2019年8月30日，被告拖欠第一份合同租金计172000元（2019年5月1日至2019年8月30日），第二份合同拖欠租金计80000元（2019年6月10日至2019年8月30日），两份合同拖欠的租金共计252000元，扣除被告已付保证金196000元，被告实际应向原告支付所欠租金56000元，原告主张该部分租金及逾期支付违约金，该院予以支持，违约金自原告发函主张给付日即2019年6月15日起至付清之日止，按所欠款56000元的同期银行贷款利率计算；因原告已在2019年8月下旬将租赁物返还给房东，且在本案中未提交证据证明诉争租赁合同终止后存在租金损失，故其主张被告给付2019年9月份租金，该院不予支持；因原告已向房东要求解除租赁关系并在2019年8月底将租赁物全部返还给了房东，而被告承租的仅为租赁物的一部分，且直至2019年7月30日被告一直在陆续交付合同款项，并有保证金在原告处，原告认为系被告拖欠租金导致双方租赁合同提前解除，没有充分的证据予以证明，也与常理不符，故原告主张被告赔偿因其违约单方提前解除合同造成的损失21.9万元及装修期间租金损失76500元，没有事实和法律依据，且重复计算损失，故该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告杨巧玲于本判决生效后十日内向原告江西金冠眼镜有限公司交付租金56000元；二、被告杨巧玲承担拖欠上述租金违约金（自2019年6月15日至付清之日止，按所欠租金的同期银行贷款利率计算）；三、驳回原告江西金冠眼镜有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交案件的受理费10952元，由原告负担5476元，被告负担5476元。 二审庭审中，金冠眼镜公司提交了下列证据：1.工商银行电子银行回单、补充协议各一份，以证明金冠眼镜公司向出租方万建华交付租金到2019年10月14日；2.租金明细表一份、承包经营合同三份，以证明杨巧玲提到的租金明细表中的优惠是基于三份承包经营合同，这三份合同的时间在本案诉讼争议承包合同之前，这份租金明细表的计算包括在已经提交的2019年2月13日的结算协议中，因此租金明细表的优惠在新合同签订时已经截止。 杨巧玲的质证意见：对第一组证据的真实性以法院核对的为准，交易时间是2019年8月6日，里面的内容模糊不清。该合同解除后是否进行了结算和退回，在这份证据中不能反映，也不能证明这笔款是否实际支付了，还需要提供相关的结算单来证实，该证据不能作为本案二审的定案依据。对第二组证据中的三份合同的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，三份合同签订的时间与本案诉争的时间是一致的，三份合同汇成了一份合同即包含在2019年1月18日签订的合同中，因此该证据不足以推翻优惠打折的事实。对租金明细表的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，租金优惠打折期从2018年10月1日至2020年9月30日止，是在租金优惠打折期内。 杨巧玲提交了下列证据：1．租金明细表，以证明月租金第一年七五折，第二年八五折；2．杨巧玲已交款明细，以证明漏算60800元和50390元，金冠眼镜公司收取了A12商铺的转让费24000元，没有合同约定，属于乱收费，应当返还或者冲抵租金。 金冠眼镜公司的质证意见：针对租金明细表，以我方提交的租金明细表及三份合同为准。对第二组证据的真实性、合法性没有异议，60800元中6万是租金，800元水费，水费已经于2019年5月8日开具了收据给杨巧玲，并已注明是2018年11月26日至2019年4月25日水费，剩余的60000元加上杨巧玲后续通过ATM机陆续存入的3万元共同构成9万元，已于2019年5月14日开了收据，备注了3月10日至6月9日房租。50390元其中5万是保证金，390元水费已于2019年5月30日出具了收据，备注了4月26日至5月25日水费，另5万元保证金已于2019年5月30日出具了收据，并备注保证金。对应的交款明细表中是2019年5月14日9万元，原特卖场2019年3月10日至2019年6月9日承包金，2019年5月30日5万元原特卖场第二部分保证金。两笔水费在本案的已交款明细表中未做单独备注，但均已开出收据。 经杨巧玲申请，证人万某出庭作证，以证明杨巧玲系其老板。2019年8月15日下午3点钟左右，房东王总带一男一女将店面锁上。第二天还在店门口看到了该店面的招租广告。 金冠眼镜公司对派人锁店面的事实予以确认，但表示已不记得具体时间。杨巧玲对证人万某的证言没有异议。 本院对金冠眼镜公司提交的证据三性均予以确认。对杨巧玲提交的证据真实性、合法性予以确认，对证明目的不予确认。对证人万某证言的三性予以确认。 二审确认2019年8月15日下午金冠眼镜公司派人将案涉店面上锁的事实。二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案二审的争议焦点是：1．关于租金优惠的事实。经查，双方2019年1月18日签订承包经营合同（第一份合同），约定租赁面积255平方米，租期自2018年10月1日至2021年9月30日，租金每月43000元，从第二年起月租金在上年度月租金基础上每年递增10%。合同签订后，从2019年3月1日开始，杨巧玲按每月43000元交付租金。2019年3月1日双方又签订了一份承包经营合同（第二份合同），约定租赁面积115平方米，租期自2019年3月10日至2022年3月9日，月租金3万元，后杨巧玲陆续交付3月10日至6月9日三个月租金9万元。上述二份合同已对租金进行了约定，双方亦是按此履行。二审中杨巧玲提交了一份《租金明细表》，提出租金第一年七五折，第二年八五折。经查，该租金打折系对A101（就餐位），A109、A110、A111（快餐）、A102（快餐）共计76.06平方米的租金折扣，与金冠眼镜公司二审中提交的三份承包经营合同中的租金金额完全一致。并不适用于2019年1月18日和2019年3月1日双方签订的新合同。2．关于封锁店门的事实。经查，2019年8月15日下午，金冠眼镜公司派人将案涉店面上锁。3.关于2019年2月13日的结算协议。经查，杨巧玲在一审庭审中对该协议予以认可。二审中又不认可，但未提供证据，亦未作出合理解释，不予采信。4．关于交付租金60800元和50390元的事实。经查，一审中杨巧玲提交了2019年5月8日转账回单（60800元）、2019年5月30日转账回单（50390元），以证明其在2019年5月1日后支付了租金。金冠眼镜公司对真实性没有异议，但陈述60800元转款系支付第二份合同3月至6月的60000元租金及800元的水费；50390元系补交第二份合同保证金50000元，另390元系交付水费并提交水费收据两张予以印证。由于杨巧玲作为保证金及租金的给付义务人没有对自己的给付义务全部举证，而金冠眼镜公司对款项的陈述与证据相符，故一审采信金冠眼镜公司的陈述。一审判决后，杨巧玲提出上诉，上诉状中未再提及此事。二审期间，杨巧玲的诉讼代理人又重提此主张。二审认为一审采信金冠眼镜公司的陈述意见，理由充分。5．关于合同终止的时间。一审认定双方合同于2019年8月底终止，金冠眼镜公司认为应以其与万建华签订的解除合同时间即2019年9月30日为合同的终止时间。经查，金冠眼镜公司于2019年8月15日将案涉店面上锁，8月底将租赁物全部返还万建华，合同已实际终止履行。一审认定双方合同于2019年8月底终止，与本案事实相符。6．关于杨巧玲拖欠租金的数额。经查，截至2019年8月30日，杨巧玲拖欠第一份合同租金计172000元（2019年5月1日至2019年8月30日），第二份合同拖欠租金计80000元（2019年6月10日至2019年8月30日），两份合同涉拖欠的租金共计252000元。金冠眼镜公司认为租金应计算至2019年9月30日共计325000元的主张，不予采纳。7．关于保证金冲抵应付租金的问题。经查，双方合同约定承租方违约后保证金转为违约金不予退还。本案中杨巧玲虽存在拖欠租金的行为，但杨巧玲于2019年7月还补交了保证金4万元，也表明其继续履行合同的意愿。金冠眼镜公司在收到该笔保证金后并未对双方是否继续履行合同作出新的意思表示，却在同年8月15日将店面上锁，并于8月底终止合同履行。据此，一审判决杨巧玲交付的保证金196000元用于补偿金冠眼镜公司的租金损失并无不当。8．关于三个月租金损失21.9万元及装修期间租金损失76500元的问题。经查，金冠眼镜公司租赁万建华810平方米，金冠眼镜公司向万建华要求解除租赁关系并在2019年8月底将租赁物全部返还给了万建华，涉及转租给杨巧玲的只有370平方米。至2019年7月30日杨巧玲还在交付合同款项，并有保证金在金冠眼镜公司处。金冠眼镜公司认为系杨巧玲拖欠租金导致双方租赁合同提前解除，理由不充分。金冠眼镜公司主张杨巧玲赔偿单方提前解除合同造成的损失21.9万元及装修期间租金损失76500元，理由不能成立。9．关于违约金比率。一审判决按所欠租金的同期银行贷款利率计算违约金，不违反法律规定。 综上，一审判决认定的主要事实清楚，适用法律正确。江西金冠眼镜有限公司和杨巧玲的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12152元，由江西金冠眼镜有限公司负担10952元，杨巧玲负担1200元。 本判决为终审判决。 审判长  姜伟杰 审判员  刘玉秋 审判员  黄燕萍 二〇二〇年十二月三日 书记员  方 驰