河南省平顶山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫04执异223号案外人：王国安，男，1963年5月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人：王亚茹，河南法中圆律师事务所律师。申请执行人：赵国杰，男，1969年10月19日出生，汉族，住平顶山市。委托代理人：蒲子江，河南倚天剑律师事务所律师。被执行人：张亚，女，1968年1月25日出生，汉族，住平顶山市。第三人：吴国强，男，1968年9月15日出生，汉族，现住平顶山市新华区。本院在执行赵国杰申请执行张亚民间借贷纠纷一案中，案外人王国安于2020年11月30日对本院查封的位于广东省珠海市九洲大道中2123号2栋1单元1801号房产（房地产权证号：粤房地权证珠字第**）一套（以下简称为涉案房产）提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年12月9日进行了听证。案外人王国安，申请执行人赵国杰及其委托代理人蒲子江、第三人吴国强参加了听证。本案现已审查终结。案外人王国安称，申请执行人赵国杰与被执行人张亚民间借贷纠纷一案，河南省平顶山市中级人民法院于2020年9月24日作出（2020）豫04执76号之二执行裁定，查封第三人吴国强名下位于广东省××大道中××单元××房产（房地产权证号：粤房房地权证珠字第**）王国安与吴国强于2011年8月11日签订房屋买卖合同，该合同合法有效，且于案涉房产被查封之前签订，王国安已支付了购买房产的全部价款，并实际占有了该房产，房产未能过户非因王国安的原因。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，王国安对涉案房产拥有足以排除强制执行的权利。请求中止对涉案房产的执行，依法解除对涉案房产的查封。王国安为证明自己的主张，提交的证据材料有：证据1、王国安与吴国强订的《煤炭购销协议》和《房屋买卖合同》各1份，证明涉案房产在被查封之前已经与吴国强签订了合法有效的房屋买卖合同，并支付了全部房款。证据2、房地产权证原件，证明吴国强已将涉案房产的产权证书原件交付王国安。证据3、物业公司开具的发票2张，证明涉案房产在查封之前王国安已经占有使用涉案房产。赵国杰除对上述证据2的真实性无异议外，对其他证据的真实性均有异议。赵国杰辩称，1、《煤炭购销协议》内容存在诸多疑点，首先买卖双方均为个人，但是煤炭购销协议第二条中约定的煤炭价格是含税的价格，含税价格一般适用于一般纳税人，而不适用自然人。其次，王国安也不能提供其他证据证明双方存在真实的煤炭购销关系的存在，比如，缺少煤票、过磅单、增值税发票和运费票据等。2、关于《房屋买卖合同》，该合同第四条和第六条约定了两种生效条件，王国安没有提供其他证据证明合同至今是否生效。3、涉案房产登记在吴国强名下，证实了法院在执行过程中查封并处置该房产是正确的。4、物业公司的2张发票的真实性无法核实，即使是真实的也只能证明是一种代缴行为，证实不了王国安已经合法占有该房产。王国安在涉案房产所在小区除涉案房产外还有其他房屋。赵国杰提交的证据材料有：1、河南省平顶山市中级人民法院（2020）豫04执76号之二执行裁定1份，证明涉案房产登记日期2011年8月19日，所有权人仍为吴国强，而不是王国安，法院处置房产50%部分是正确的；2、涉案房产所在小区物业公司留存的物业管理费、公摊电费存根（2018年-2020年的缴费情况）。证明王国安主张房产查封之前已经合法占有涉案房产是不属实的，只能证明王国安曾经只是代缴过相关费用，不能证明对房产的合法占有。2019年1月13日显示是吴国强支付的物业费用，2018年11月22日显示缴费人是吴国胜。再往前物业公司电脑系统无法显示。王国安辩称，对赵国杰提供的证据的真实性和证实内容均有异议。对证据上的珠海格力物业公司印章有异议，该印章没有印章编号。缴费的网络签购单一份没有签名，一份签名人是王国安，证明王国安已经实际占有涉案房产。吴国强答辩称，其欠王国安的煤炭钱，对王国安提供的《煤炭购销协议》和《房屋买卖合同》无异议。本院查明，赵国杰诉张亚、冯佳佳、张曼、平顶山市九州通商贸有限公司、孙亚燕、河南瑞祥农牧股份有限公司、姚如平民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月30日作出（2019）豫04民初69号民事判决书，判决主要内容为：一、被告张亚于本判决生效后十五日内偿还原告赵国杰借款本金5100万元及相应利息（其中本金3800万元的逾期利息自逾期之日即2015年6月28日起按照年利率6%予以计算至实际清偿之日止，其中本金1000万元的逾期利息自逾期之日即2015年6月29日起按照年利率6%予以计算至实际清偿之日止，其中本金300万元的逾期利息自起诉之日即2019年2月19日起按照年利率6%予以计算至实际清偿之日止，在执行时扣除张亚已偿还的利息90万元）；二、驳回原告赵国杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530927元，由被告张亚负担341024元，由原告赵国杰负担189903元。判决生效后，张亚未按照判决确定的义务履行，赵国杰向本院申请强制执行。案号（2020）豫04执76号。在执行过程中，本院以（2020）豫04执76号之二执行裁定查封了涉案房产。王国安不服提出异议。另查明，张亚与吴国强二人于2004年3月24日登记结婚，2018年7月16日，经平顶山市卫东区人民法院判决准予离婚。粤房地房地权证珠字第**房权证显示：位于广东省××大道中××单元××房产权属人系吴国强，房屋所有权取得方式系2010年向珠海格力房产有限公司购买，共有情况为单独所有，登记时间为2011年8月19日。在异议审查期间，王国安向本院提交了其与吴国强于2011年7月9日签订的《煤炭购销协议》一份和于2011年8月11日签订的《房屋买卖合同》一份。《煤炭购销协议》的主要内容为：买方为吴国强，卖方王国安，1、供煤的规格和数量：焦煤4500吨。2、焦煤价格：790元／吨（含税），合计煤款355.5万元，如遇市场变化，协商另行商定价格。3、质量要求：发热量不低于6700Kca1／kg，以买方化验单为准。4、运输：由买方负责组织车辆运输，运费由买方承担，装车费由卖方承担。5、煤款结算：由卖方负责对买方结算，数量与质量以买方验收单与化验单为准。本协议签订后吴国强向王国安支付30万元现金作为购煤预付款，合同签订10日后，剩余煤款325.5万元在供煤完成一个月内支付完毕。《房屋买卖合同》的主要内容为：买方为王国安，卖方吴国强，1、吴国强将其名下位于珠海市××大道中××单元××房，房权证号：粤房地房地权证珠字第**房售给王国安。2、房屋价款人民币315万元，因王国安代交5万元定金，定金扣除后，房屋总价款为310万元整。吴国强原欠王国安煤款尾款325.5万元折抵房款，下欠王国安310万元整。当本协议签订当日，吴国强另支付给王国安现金15.5万元，视为该套房屋购房款全部付清，吴国强将该套房屋的全套购房手续原件（房产证颁发后及时交付王国安），房屋钥匙交付给王国安，自此房款付清，房屋交付完毕，房屋的产权归属王国安所有。4、王国安允许吴国强在半年之内以相同的价格赎回房屋，逾期即视为本房屋买卖协议生效，房屋的产权归属王国安。吴国强有义务配合王国安办理房产过户手续。5、吴国强保证出售给王国安的房屋产权无瑕疵，无抵押，无转让。6、本协议自王国安收到15.5万元购房款、房屋交付王国安生效。王国安向本院提交了涉案房产所在小区物业公司开具的2张其缴纳物业管理费及水费、公摊电费的发票。本院认为，本案争议的焦点是案外人王国安对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权益。王国安作为案外人以实际买受人的身份对涉案房产提出执行异议，对于该异议是否成立的判断标准，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据对王国安所提交证据形式上的审查及吴国强的陈述，王国安对涉案房产所提出的异议符合上述法律规定，应中止对涉案房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于珠海市九洲大道中2123号2栋1单元1801号房产（房权证号：粤房地房地权证珠字第**）行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  陈西彬审判员  宋新亮审判员  王云阳二〇二〇年十二月十一日书记员  吴 菲