湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终1063号上诉人（原审原告）：成军林，男，1969年12月9日出生，汉族，住湖北省天门市。上诉人（原审原告）：吴梅芳（成军林之妻），女，1974年1月1日出生，汉族，住湖北省天门市。被上诉人（原审被告）：天门市大汉隆成置业开发有限公司。住所地：湖北省天门市经济开发区天门中学南状元路西。法定代表人：梅红英，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张杰，湖北维力律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丽君，湖北维力律师事务所律师。上诉人成军林、吴梅芳因与被上诉人天门市大汉隆成置业开发有限公司（以下简称大汉隆成公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2020）鄂9006民初3095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。成军林、吴梅芳上诉请求：1、撤销原判。2、改判大汉隆成公司支付逾期交房违约金7449.82元，退还办证费等剩余资金1415.04元。事实与理由：1、大汉隆成公司于2019年4月8日取得涉案房屋的建设工程竣工验收规划条件核实证明，此时涉案房屋才符合合同约定的交付条件，一审判决认定交房时间为2016年2月16日属认定事实错误。2、2016年2月16日，成军林向大汉隆成公司预交费用6441元，其中契税1440元，维修基金3501元，办证费1500元。大汉隆成公司已代交契税1465.06元，代交维修基金3560.90元，余款1415.04元，大汉隆成公司应当返还。大汉隆成公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。成军林、吴梅芳一审诉讼请求：1.大汉隆成公司逾期交房事实成立，并按合同约定承担逾期交房违约责任，向成军林、吴梅芳支付逾期交房违约金7449.82元，并按国家相关政策法规向原告办理合同约定商品房交付手续；2.判令大汉隆成公司违反消费者权益保护法的相关规定，向成军林、吴梅芳书面道歉；3.判令大汉隆成公司返还预收的办证费剩余资金；4.诉讼费由大汉隆成公司承担。一审法院认定的事实：2015年6月18日，成军林、吴梅芳与大汉隆成公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：TM15003474）一份，合同约定：成军林、吴梅芳购买大汉隆成公司开发建设的位于天门市经济开发区××大道××号（天城明珠）9幢1单元1603号房；房屋建筑面积为50.01m2，单价为2880元/m2，总价款为144029元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按多退少补据实结算的方式进行处理；大汉隆成公司应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付使用；大汉隆成公司逾期交房的，逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，成军林、吴梅芳有权解除合同。成军林、吴梅芳愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，大汉隆成公司按日支付已付房价款万分之0.3的违约金；商品房达到交付使用条件后，大汉隆成公司应当书面通知成军林、吴梅芳办理交付手续。双方进行验收交接时，大汉隆成公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，大汉隆成公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。大汉隆成公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，成军林、吴梅芳有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由大汉隆成公司承担；大汉隆成公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由大汉隆成公司提供的资料报产权登记机关备案；如因大汉隆成公司的责任，成军林、吴梅芳不能在规定期限内取得房地产权属证书且不退房的，大汉隆成公司按已付房价款的1%向成军林、吴梅芳支付违约金。合同还对付款方式及期限、保修责任等事项进行了约定。合同签订后，成军林、吴梅芳向大汉隆成公司支付了购房款144029元。2016年2月16日，大汉隆成公司向成军林、吴梅芳交付该房屋，成军林、吴梅芳接收并向大汉隆成公司预交了办理不动产权证的有关费用6441元，具体为维修基金3501元、契税1440元、办证费1500元。2019年4月8日，天门市自然资源和规划局向大汉隆成公司核发了湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明，确认本案房屋符合城乡规划要求。根据天门市房屋测绘站出具的房屋建筑面积测绘成果报告书，成军林、吴梅芳所购房屋的实际面积为50.87m2，较合同面积增加了0.86m2，成军林、吴梅芳应补交购房款2476.80元。成军林、吴梅芳于2019年8月21日起诉大汉隆成公司，要求大汉隆成公司支付逾期办证违约金1440.29元。经法院调解，大汉隆成公司同意支付逾期办证违约金1440.29元，成军林、吴梅芳同意补交购房款2476.80元，抵扣后成军林、吴梅芳于2020年8月12日补交购房款1037元。2020年8月12日，大汉隆成公司为成军林、吴梅芳办理了涉案房屋的不动产权证书。一审法院认为，本案系因商品房销售引发的纠纷。成军林、吴梅芳与大汉隆成公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对当事人双方均有约束力。合同签订后，成军林、吴梅芳依约履行了合同义务，大汉隆成公司应依约于2015年12月30日交付涉案房屋。大汉隆成公司于2016年2月16日交付房屋，违反了合同约定，构成逾期交房，依法应承担违约责任。大汉隆成公司交房时虽未取得相关竣工验收证明，但成军林、吴梅芳接收房屋时并未对此提出异议。涉案房屋于2019年4月8日才取得建设工程竣工验收规划条件核实证明等文件，说明此前的交房行为违反了合同约定，存在严重瑕疵。但鉴于该房屋现已经验收合格，未对成军林、吴梅芳的占有、使用行为造成影响，且成军林、吴梅芳收房时未依约拒绝接收，应视为对大汉隆成公司违规交房行为的认可，交房时间应认定为2016年2月16日。成军林、吴梅芳已经实际接收房屋，现诉请按国家相关政策办理合同约定的商品房交付手续已无必要。大汉隆成公司逾期交房，依法应承担违约责任，即支付逾期交房违约金203.08元（144029元*0.00003*47），对超出部分诉讼请求不予支持。成军林、吴梅芳认为大汉隆成公司的违约构成侵权，应书面道歉，鉴于该房屋现已经验收合格，且未对成军林、吴梅芳的占有、使用造成影响和损害，且成军林、吴梅芳收房时也未依约拒绝接收，故该项诉请不予支持。成军林、吴梅芳诉请大汉隆成公司返还多余的办证费用，因成军林、吴梅芳已经在大汉隆成公司财务部门办理了领款手续，只待大汉隆成公司财务部门审核打款，且成军林、吴梅芳也未举证证明办理不动产权证实际需要支付的金额及应返还的金额，故对该项诉请不予支持。判决：一、大汉隆城置公司于判决生效后十五日内支付成军林、吴梅芳逾期交房违约金203.08元；二、驳回成军林、吴梅芳的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由大汉隆城公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对原判认定的案件事实予以确认。本院认为：一、本案中，大汉隆成公司于2016年2月16日向成军林、吴梅芳交付房屋时，大汉隆成公司尚未取得涉案房屋的相关竣工验收证明，此时成军林、吴梅芳有权依据合同约定拒绝接收房屋。但成军林、吴梅芳接收了房屋且未对此提出异议，收房后亦进行了装修、入住，未对成军林、吴梅芳的占有、使用行为造成影响。成军林、吴梅芳的行为应视为对大汉隆成公司尚未取得涉案房屋的相关竣工验收证明即交房行为的认可，交房时间应认定为2016年2月16日。合同约定的交房时间为2015年12月30日之前，大汉隆成公司逾期交房，违反了合同约定，依法应向成军林、吴梅芳支付逾期交房违约金。因成军林、吴梅芳已于2016年2月16日实际收房，原判据此计算逾期交房违约金至2016年2月16日符合法律规定。成军林、吴梅芳提出逾期交房违约金应计算至主张权利之日的上诉请求不能成立。二、2016年2月16日，成军林、吴梅芳向大汉隆成公司预交了办理不动产权证的有关费用6441元，具体为维修基金3501元、契税1440元、办证费1500元。根据现有证据，大汉隆成公司已代成军林、吴梅芳交纳契税1465.06元，交纳维修基金3560.90元。另办理不动产证工本费80元为政府公开收费项目，大汉隆成公司已将成军林、吴梅芳的不动产证代办完毕，应视为工本费80元已经支出。剩余费用1335.04元，无证据证实大汉隆成公司已经支出，应当返还给成军林、吴梅芳。成军林、吴梅芳与大汉隆成公司虽然就此问题进行过协商，但双方仅就上述费用应据实结算达成一致，并未就具体数额协商一致，也未实际履行，原判对该项诉讼请求不予支持不当。成军林、吴梅芳就此提出的上诉请求成立，但请求的数额过高，本院依法支持1335.04元，对超出部分不予支持。综上，成军林、吴梅芳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省天门市人民法院（2020）鄂9006民初3095号民事判决第一项，即：天门市大汉隆城置业开发有限公司于判决生效后十五日内支付成军林、吴梅芳逾期交房违约金203.08元；二、撤销湖北省天门市人民法院（2020）鄂9006民初3095号民事判决第二项；三、天门市大汉隆城置业开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还成军林、吴梅芳1335.04元；四、驳回成军林、吴梅芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由成军林、吴梅芳负担20元，天门市大汉隆城置业开发有限公司负担5元；二审案件受理费50元，由成军林、吴梅芳负担40元，天门市大汉隆城置业开发有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判长 苏 哲审判员 别瑶成审判员 刘汝梁二〇二〇年十二月十四日法官助理张双书记员李碧佳