四川省越西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3434民初1133号 原告（反诉被告）：越西县悦城国际小区业主委员会，住所地：越西县滨河路悦城国际小区。 负责人：潘莉，该业主委员会主任。 委托诉讼代人：余玲，女，该业主委员会副主任。 被告（反诉原告）：刘国兵，男，1978年11月29日出生，汉族，村民，住越西县。 委托诉讼代理人：刘世发，四川谦亨律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告）越西县悦城国际小区业主委员会与本诉被告（反诉原告）刘国兵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案，依法适用简易程序进行审理。被告刘国兵于2020年10月15日向本院提起反诉，本院受理后，依法就本案本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）越西县悦城国际小区业主委员会的负责人潘莉及其委托诉讼代理人余玲，被告（反诉原告）刘国兵及其委托诉讼代理人刘世发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告越西县悦城国际小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘国兵退出越西县越城国际小区物业服务，并在退出前与新物业管理公司做好交接，移交相关资料和财务数据；2.判令被告刘国兵在退出该小区物业管理前退还剩佘的物业管理费72594及停车费125000元，合计197594元；3.依法判令被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由:2018年1月，被告刘国兵以开发商私下协议，在业主不知情的情况下入驻越西县××小区，进行物业管理，在不具备物管资质的情况下，违规向该小区业主收取停车费125000元，且对小区管理不用心，导致小区环境卫生较差，路灯等基础设施坏了也不维修，随意让外来人员进出，车辆也是不按次序乱停乱放，因多次与被告协商退出均无果，且还剩物管费72594元不愿意退还，故诉至法院，请求依法裁决支持原告的上述诉讼请求。原告在2020年10月20日增加诉讼请求：要求刘国兵退回收取了业主的热水费18543.4元和诚鑫物业公司为其垫支的费用8200元，共计26743.4元。事实和理由：2020年9月24日刘国兵在没有通知业主的情况下停止了对悦城国际小区的物管服务，无赖业主委员会于2020年9月28日聘请了凉山州诚鑫物业管理有限公司来担任悦城国际小区的物业管理工作。在此期间刘国兵并未对小区的各项事宜进行任何的交接，其中包括集中供热收取的热水费。诚鑫物业公司自上后己垫支集中供热的电费和冷水费6200元,维修集中供热设施的材料费1500元和人工费500元，2020年10月14号业主剩余的热水为4635.85吨，每吨价格为4元，合计18543.40元，因此，越西县悦城国际业主委员会追加刘国兵退回收取了业主的热水费18543.40元和诚鑫物业公司为其垫支的费用8200元，共计26743.40元。被告刘国兵光拿钱不负责，一直没有尽到自己的物业义务，导致小区呈现出半瘫痪状态，新物业给他打电话他也不接，现在电梯也出问题了，他是从2018年开始接手的，现在两年了，让他把剩余的物业费退出来，他也退不出了，还让我们退他维修费，车位这些也是公摊面积。我们主张退还总金额为220000元。 本诉被告刘国兵辩称，被告本身不具有管理资格的，是因为当时对外招聘物业公司，找不到，被告才去承接的，原告要求解除管理协议，被告是同意的。对于要求被告与物业公司交接是不合法的，应该是业主委员会和物业公司去交接。对于物管费和停车费，有些是没用完，应该退的肯定会退，只是金额没有这么多，我们认为只有65853元，还有一些业主没交的物业费有59698.4元，是一直拖欠的，抵扣后退还的话没有意见。停车费是属于物管费的一部分，每年一交，前两年的交了被告已经提供了服务，对于新的年度，原告也没有交，所以不存在退还停车费的问题。另外，根据相关法律，物业服务费是跟业主委员会没有关系的，他们没有权利主张退还这些费用，原告的主张是没有法律依据的。对于原告增加的诉讼请求，我没有异议，但是金额有异议，至于8200元是不存在的，我是8月份就退出了，这是新的物业跟业主产生的费用，跟我没有关系。还有电梯的晃动，我们是聘请了专业的电梯维修部门的，每年50000元，可以直接叫他们来，与我是没有关系了的。停车费我是2018年9月15日在公司备案过的，因为找不到专业的公司，2018年4月业主代表就和公司说好了1000元的停车费，我只是中途接过来的，当时户主代表和公司谈好了的，我只是按照这个标准来收的。 反诉原告刘国兵向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人向反诉人支付房屋及附属设施设备购置、维修资金67026.76元；2.由被反诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年悦城国际小区的物管公司撤走后，因没有新的物管公司接手，小区处于没有物管的尴尬境地，而小区又不能没有物管维持小区正常的生活秩序，于是，反诉人作为悦城国际小区的业主之一，为了解决小区没有物管的难题，勇敢地承担起了小区的物管事宜。反诉人在管理过程中一直是兢兢业业、尽心尽责，在小区还没有筹集维修资金的情况下，自己先垫付资金购置和维修房屋及附属设施设备，以维护小区居民的正常生活，意欲待小区的维修资金筹集起来后再讨要。但是，被反诉人却对反诉人的善意视若无睹，以反诉人不具有物管的资质为由要解除与反诉人之间的事实物业服务合同。既然被反诉人要解除物业服务合同，那么被反诉人就应当履行其职责，招开业主大会筹集维修资金支付给反诉人。为此，反诉人特反诉至贵院，请求贵院支持反诉人的反诉请求。 反诉被告越西县悦城国际小区业主委员会辩称，在之前，我们和被告在茶楼都谈过几次，当时他只说了维修电梯3万多的费用，而且我们只认可正规发票。至于其他的物管费他应该去找业主要。 本诉原告越西县悦城国际小区业主委员会为证明自己的主张向本院提交证据：1.停车费收据26张；2.物业管理费发票51张；3.热水费、电费发票；4.还有小区业主的证明10份；5.证人余某、耿某、陈某的证人证言。 反诉原告刘国兵向本院提交以下证据：1.两份通知和情况说明等4份材料；2.协议和公告；3.证人郑某、杨某证明一份；4.证人谢某证言；5.情况说明和欠费清单各一份；6.物业服务期间垫付的维修费用的清单和票据；7.设备费用的票据；8.刘国兵建的彩钢瓦房子和充电桩的图片及票据。 本院对经质证的证据分析、认定如下：对本诉原告的证据1、2、4，不能达到其证明目的，本院对其真实性予以采信，但对其证明目的不予认可；对本诉原告的证据3中的热水费，刘国兵认可其真实性，对热水费金额也无异议，本院依法予以采信，但对电费不予认可，认为是其退出物业管理后发生的费用，与其无关，本院认可电费发票的真实性，但认为不能达到本诉原告的证明目的，故对此不以采信；对本诉原告的证据5，系部分业主对物业管理某些时候不尽责的情况反映，本院依法予以采信。对本诉被告的证据1、2、3，均系原件，能相互印证，符合证据三性的规定，本院予以采信；对本诉被告的证据4，能与本诉被告的证据1、2、3形成证据链，本院予以采信；对对本诉被告的证据5，均系被告个人统计及自述情况，无其他证据加以佐证，除对热水费的自认因与本诉原告一致外，对该证据中的情况说明的其他内容不予采信；对本诉被告的证据6中，涉及电梯的4张维修发票，其开票时间均在本诉被告退出物业（2020年9月25日）后补开，但越西县悦城国际小区业主委员会在作为本案反诉被告答辩时自认电梯维修费有三万多，故本院对此予以采信；对其中的2020年7月4日收据1张、潘伟出具的2018年11月18日和2019年9月11日的工钱收据2张，均无正式发票，本院不予认可；对2020年5月9日的电梯定检费7524元的发票，系国家正式发票，且时间符合逻辑，本院予以采信；对本诉被告的证据7中，多栅栏道闸小区门口栏杆的购买凭证，不知是何人何时购买并用于何处，且无正式发票予以佐证，本院不予采信；对其中2020年9月10日开具的2张充电桩发票，结合小区实际使用该充电桩的图片，本院予以采信；对2020年9月13日开具的家用音频设备、电视机发票，虽为正式发票，但不知该设备用于何处，因此本院不予采信；对本诉被告的证据8中，有3张安电桩的领款单、1张停车栏收据、1张监控及显示器收据、1张小区门卫室房顶做彩钢瓦人工材料费的报销单，与事实相符，本院依法确认以上物品在小区安装并使用的事实，确认刘国兵修建门卫室彩钢瓦的事实，但该组证据均无正式发票，不符合证据规则的规定，本院不予采信。 本院根据本诉及反诉的诉、辩意见及本院采信的证据，对案件事实认定如下：越西县悦城国际小区由成都直博投资有限公司开发建设，于2018年1月交房。该小区交房后，物业服务一直由成都直博投资有限公司自己代管。2018年5月，该公司欲将物业管理交由越西县东城社区统一管理，但因其他原因未实现。2018年7月19日，成都直博投资有限公司物管中心经与小区业主临时推举的业主代表商定并征求业主意见后，向小区业主发出收费通知。随后，成都直博投资有限公司物管中心于2018年8月1日将该小区物业管理转让给没有物业管理资质的本案本诉被告刘国兵，并签订《悦城国际物业管理转让协议》。刘国兵自接管该小区物业管理后，按照之前的物管收费通知，向业主收取了地面停车费、物业管理费、热水费等费用。2020年7月，越西县悦城国际小区业主委员会正式成立。因有部分业主对刘国兵的物业管理服务不满，越西县悦城国际小区业主委员会与刘国兵协商，要求其退出该小区的物业管理。刘国兵遂于2020年9月25日全部退出该小区物业服务。但因新旧物业交接存在矛盾，各种费用结算未达成一致意见，故本诉原告越西县悦城国际小区业主委员会诉至法院，请求法院依法支持诉请。刘国兵认为自己为该小区物业管理添置购买了大量设备，并多次进行大大小小的维修，部分物业管理费因越西县悦城国际小区业主委员会的原因并未收取，故提起反诉，要求越西县悦城国际小区业主委员会向其支付附属设施设备购置、维修基金等共计62608元。 另查明，刘国兵在对越西县悦城国际小区提供物业服务期间，并未对物业管理费用收支情况等进行公示或对欠付物业管理费的住户进行书面催交。越西县悦城国际小区业主在入住小区时，均交纳了维修基金。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。原告越西县悦城国际小区业主委员会诉请主张的权利，应具备合法手续和业主授权的前提下，对于特定事项才具有原告的资格和诉讼地位。但在本案中，原告越西县悦城国际小区业主委员会并未提交任何有关业主授权其解聘已有物业管理人或对其提起诉讼的证明，故其在本案的诉讼主体不适格，本院对其提起的本诉应予以驳回。对于刘国兵提起的反诉请求，本院认为，越西县悦城国际小区的开发商成都直博投资有限公司物管中心于2018年8月1日将该小区物业管理转让给没有物业管理资质的本案本诉被告刘国兵，并签订《悦城国际物业管理转让协议》。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”由此可见，建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有选聘物业服务企业、签订前期物业服务合同的权利，该合同对业主具有约束力。而且，本案涉及到的是前期物业服务合同，非物业管理企业与小区业主委员会签订的物业服务合同，故刘国兵与建设单位签订的物业管理转让协议并不违反行政法规和司法解释的强制性规定。《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”的规定，系对物业管理活动的规范，以便督促物业服务企业提高物业管理和服务水平，尽职地履行自己的职责，更好地提供相应的服务。该规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响前期物业服务合同的效力。因此，本案反诉原告刘国兵依据前期与开发商签订的物业管理转让协议，与业主个人形成事实物业服务合同，向业主收取前期物业管理费用，并无不当。但其反诉要求越西县悦城国际小区业主委员会向其支付房屋及附属设施设备购置、维修基金及因业主委员会原因导致未能收取的部分业主的物业管理费，因刘国兵未向本院提交其履行物业服务合同期间对物业管理费用收支的相关依据，也不能证明曾向业主进行了有效的书面催交送达，也没有业主拒绝缴纳的证据。因此，在后面两个证明标准不能完成的情况下，刘国兵应承担举证不能的责任。住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，刘国兵反诉所主张的房屋及附属设施设备购置、维修基金均应从住宅专项维修资金列支，但应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，因此，在本案中刘国兵应向新成立的小区业主委员会申请使用住宅专项维修资金，不足部分才由业主分摊，故本院对于刘国兵反诉要求越西县悦城国际小区业主委员会向其支付房屋及附属设施设备购置、维修基金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；对于刘国兵反诉要求支付因越西县悦城国际小区业主委员会原因导致其未收取的物业管理费的诉讼请求，因刘国兵向本院提交的证据并不能证明业主不交物业管理费与小区业主委员会有直接因果关系，也并未提交证据证明自己向未交纳物业管理费的业主进行了催交，故本院对反诉原告刘国兵的该诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第二十一条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 一、驳回本诉原告越西县悦城国际小区业主委员会的诉讼请求； 二、驳回反诉原告刘国兵的诉讼请求。 本诉案件受理费2300元，由本诉原告越西县悦城国际小区业主委员会负担，反诉案件受理费683元，由反诉原告刘国兵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 宋 燕 二〇二〇年十二月九日 书记员 李稼煜 附：本判决适应的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则； (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员； (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； (六)改建、重建建筑物及其附属设施； (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。