江西省萍乡市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣03执复17号复议申请人（异议人、被执行人）：曾宏斐，女，1964年1月3日出生，汉族，住萍乡市安源区。复议申请人（异议人、被执行人）：李晓辉，男，1955年2月20日出生，汉族，住萍乡市安源区。申请执行人：中国农业银行股份有限公司萍乡安源支行，住所地萍乡市安源区公园南路**，统一社会信用代码91360300859076630K。法定代表人：潘洁，行长。复议申请人曾宏斐、李晓辉不服萍乡市安源区人民法院（以下简称安源区法院）（2020）赣0302执异14号异议裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。安源区法院查明，中国农业银行股份有限公司萍乡安源支行（以下简称农行安源支行）与曾宏斐、李晓辉借款合同一案，2015年11月16日该院作出（2015）安民初字第1741号民事判决，判令：一、限曾宏斐在本判决书生效之日起十日内返还农行安源支行借款本金2888177.29元（2015年9月30日至2015年11月16日期间利息按照合同约定另行计算支付）。二、曾宏斐、李晓辉以其共同所有的坐落于安源经济开发区项债务范围内对原告承担抵押清偿责任。该判决生效后，曾宏斐、李晓辉没有依法履行，农行安源支行向该院申请执行，该院于2016年1月7日立案，执行案号为（2016）赣0302执6号。2016年5月17日，裁定终结本次执行程序，2017年8月21日恢复执行，执行案号为（2017）赣0302执恢155号。2016年3月31日，农行安源支行向该院提交对曾宏斐所有的坐落于登岸别墅山庄160719号房产进行评估拍卖申请，该院前往该房产处张贴腾房及评估拍卖公告。2016年5月13日，该院组织农行安源支行与曾宏斐进行和解，双方同意给予曾宏斐2个月时间自己去卖登岸山庄的别墅，如未卖出，自行搬离并配合评估拍卖。该院于2017年4月12日启动对曾宏斐名下的房产、土地的评估拍卖。曾宏斐、李晓辉于2017年8月11日向该院就赣诚达（2017）（司）字第D07053号评估报告书进行重新鉴定，其提出该评估报告对异议人物业估价偏低，明显低于市场价值，属于事实上错误，并请求组织债权人及债务人对是否停止拍卖别墅土地进行协商。该院于2017年8月16日通知被执行人的委托代理人李恳（特别授权）以笔录形式告知其因异议人的异议理由明显不足，不予准许重新鉴定。2017年8月10日，该院作出（2016）赣0302执6号执行裁定书，裁定拍卖被执行人曾宏斐的上述房产。经两次网拍流拍，2018年1月15日，该院作出（2017）赣0302执恢155号之一执行裁定书，裁定“变卖被执行人曾宏斐名下位于开发区登岸别墅山庄一宗住宅用地（土地产权证为萍国用2005第XX号），变卖价格为网络司法拍卖二拍流拍价。”买受人易渠智于2018年2月13日以1275797.6元的价格竞买成功。另查明，曾宏斐所有的位于登岸别墅山庄的房屋，土地产权证为萍国用2005第XX号，房产证号为萍房证开字第**，该房产曾宏斐在农行安源支行办理贷款抵押，2014年9月30日办理他项权证，证号为萍房他证安字第××，曾宏斐与该行的房产抵押补充协议，约定自房产抵押设定之日起，抵押房产占用范围内的土地使用权一并抵押给贷款人，贷款人按照合同处置房产时可一并处置占用范围内的土地使用权。2015年4月21日，曾宏斐与李晓辉办理了离婚手续。曾宏斐在2016年6月23日的执行笔录中自认2016年6月2日拆除了抵押房屋。该院于2018年2月5日作出（2017）赣0302刑初477号刑事判决，认为曾宏斐对判决有能力执行而拒不执行，并故意损毁拆除已被抵押担保的财产，致使判决无法执行，情节严重，其行为构成拒不执行判决、裁定罪。2019年2月26日曾宏斐向萍乡市安源区人民检察院提出民事执行监督申请书，请求将李晋、曾宏斐名下店面、土地、房产执行回转。2019年8月6日该院作出不支持监督申请决定书。再查明，曾宏斐以私房改造为名，向萍乡市国土资源局经济开发区分局申请许可，该局于2016年2月5日向曾宏斐颁发地字第2016-6-601号建设用地规划许可证以及2016年3月8日颁发的建字第2016-6-003号建设工程规划许可证，许可其在登岸别墅山庄XX号建设地下1层，地，地上**建筑面积536.56平方米。2016年7月18日曾宏斐称遗失建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，向萍乡市国土资源局经济开发区分局申请补办。该局于2016年8月5日向曾宏斐颁发地字第2016-6-008号建设用地规划许可证，2016年8月9日颁发建字第2016-6-012号建设工程规划许可证。基于此情况，该院向萍乡市自然资源规划局发送司法建议函，该局复函称，2015年11月曾宏斐向开发区分局申请办理房屋重建的规划的手续，当时曾宏斐提供了房屋产权和土地使用证的复印件，并书面承诺提供的材料真实有效，如有隐瞒自行承担相应的法律责任，当时开发区分局向其核发了建设用地规划许可证以和建设工程规划许可证。萍乡市自然资源和规划局认为：一、曾宏斐故意隐瞒土地及房屋在银行办理了抵押的事实，萍乡市国土资源局经济开发区分局两次核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证无效；二、因曾宏斐房屋尚未办理建设工程施工许可证，2016年8月9日颁发建设工程规划许可证有效时间为2016年8月9日至2017年8月8日，目前该证书已自动失效。2016年6月7日和2016年9月23日，该局向曾宏斐下达了责令停止违法（章）行为通知书、责令（限期）改正通知书，要求曾宏斐停止登岸山庄17号别墅改建，并进行改正。安源区法院认为，曾宏斐、李晓辉没有履行还款义务，依据（2015）安民初字第1741号民事判决书的判决第二项，农行安源支行有权申请对抵押的财产进行处置，用以偿还贷款。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。…抵押权人与抵押人未就抵押实现方式达不成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”本案中，双方协议约定由曾宏斐两个月的时间去处置财产，但曾宏斐没有处置，农行安源支行申请拍卖，符合法律规定。抵押财产经两次网络司法拍卖后流拍的，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条第二款规定“再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。”该院依法进行变卖，故（2017）赣0302执恢155号之一执行裁定书和（2016）赣0302执6号执行裁定书符合法律规定，执行行为合法。故驳回曾宏斐、李晓辉的异议请求。曾宏斐、李晓辉向本院申请复议称，请求撤销（2017）赣0302执恢155号之二执行裁定和（2020）赣0302执异14号异议裁定，拍卖等岸山庄住宅用地行为无效，并将已拍卖的住宅用地执行回转。事实和理由如下：1.拍卖行为不合法，安源区法院未将土地评估报告结论告知被执行人，且评估价大大低于市场价值。拍卖时未将土地上已建一层的建筑物纳入评估范围，违反了最高法院的规定。在降价拍卖的过程中没有征求被执行人的意见，违反了《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条。2.拍卖不利于经济利益原则。本院经补充审查查明，2017年8月10日，安源区法院作出（2016）赣0302执6号执行裁定，拍卖曾宏斐位于开发区上湾居委会登岸别墅山庄产权证号为萍房房权证开字第**的产，于2017年8月16日送达李晓辉和曾宏斐委托代理人李恳。2017年4月25日，李晓辉、曾宏斐、李晋与农行安源支行抽签选定江西诚达房地产估价咨询公司对涉案房产进行评估。2017年6月19日，江西诚达房地产估价咨询公司向安源区法院函称，公司受法院委托对萍乡开发区登岸别墅山庄的地基及其他地上建筑物进行鉴定评估，该地块上（使用面积745平方米）的原有建筑物已被拆除，目前尚存有地基及其他部分工程，因未完工且无相关权属手续证件，所以无法对该地块地上建筑物进行评估。2017年7月27日，江西诚达房地产估价咨询公司作出赣诚达［2017］（司）字第Ｄ07053号房地产估价报告，该份评估报告只评估登岸别墅山庄土地的价值，土地评估价为2278210元，未评估地上附属物价值，安源区法院于2017年8月8日向曾宏斐和李晓辉委托代理人李恳送达评估报告正稿。2017年8月30日，安源区法院向曾宏斐、李晓辉送达登岸山庄第一次网拍时间告知书。2018年1月15日，安源区法院作出（2017）赣0302执恢155号之一执行裁定，变卖曾宏斐名下位于开发区登岸别墅山庄一宗住宅用地（土地产权证为萍国用2005第XX号），变卖价格为网络司法拍卖二拍流拍价。2018年1月19日，安源区法院向曾宏斐送达变卖裁定，并告知其如有异议可在2018年1月23日前将书面说明交于执行局。在开发区登岸别墅山庄一宗住宅用地的变卖程序中，买受人易渠智于2018年2月12日以最高价1275797.6元竟得该宗土地。2018年2月22日，安源区法院作出（2017）赣0302执恢155号之二执行裁定，裁定曾宏斐名下位于萍乡市经济技术开发区上湾居委会登岸别墅山庄一宗住宅用地的使用权自本裁定送达买受人时转移。另查明，2017年2月13日，萍乡市规划局作出责令限期拆除违法建设决定书，认为曾宏斐在开发区登岸别墅山庄17号改建房屋的行为，属违法建设，责令曾宏斐于2017年2月20日之前自行拆除，该份决定书当天送达曾宏斐。本院查明的其他事实与安源区法院查明的事实一致。本院认为，针对曾宏斐、李晓辉提出的执行法院拍卖程序不当、未将地上建筑物纳入评估范围的问题。第一，涉案房产被曾宏斐拆除，执行法院经委托评估，评估机构认为地基及其他部分工程，因未完工且无相关权属手续证件，无法对该地上建筑物进行评估，并且萍乡市规划局向曾宏斐下达责令限期拆除违法建设决定书，认定曾宏斐在登岸别墅山庄改建涉案房产的行为属于违法建设，应限期拆除地上建筑物。因此，执行法院处置涉案房产的土地使用权并无不当。第二，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第二十六条的规定，起拍价由人民法院参照评估价确定，第一次拍卖不得低于评估价的百分之七十，再次拍卖的起拍价降不得低于第一次起拍价的百分之八十。本案中，安源区法院向曾宏斐、李晓辉的委托诉讼代理人送达了评估报告，送达程序合法，登岸别墅山庄土地使用权评估价格为2278210元，两次拍卖流拍后进入变卖程序，变卖价格1275797.6元在法定降幅之内，执行法院拍卖程序亦符合法律规定。第三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出。买受人于2018年2月12日以最高价竟得上述土地使用权，执行法院确认拍卖成交并已移交证照，拍卖程序已经终结。综上，曾宏斐、李晓辉所提复议理由不能成立，应予驳回。安源区法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回曾宏斐、李晓辉的复议申请，维持萍乡市安源区人民法院（2020）赣0302执异14号异议裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  彭 林审 判 员  昌 伟审 判 员  黄 宁二〇二〇年十二月十四日代书记员  史林林