新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终404号 上诉人（原审被告、案外人）：郭全洲，男，1957年9月29日出生，汉族，新疆富蕴县牧工商联合企业总公司退休职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：王伟涛，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛威，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：乌鲁木齐市新创盈小额贷款股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区（新市区）。 法定代表人：张玉磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨晓红，女，该公司风控部经理。 原审第三人（被执行人）：王西明，男，1965年4月3日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人郭全洲因与被上诉人乌鲁木齐市新创盈小额贷款股份有限公司（以下简称新创盈公司）及原审第三人王西明申请执行人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2020）新01民初5号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭于2020年12月9日公开开庭审理本案。上诉人郭全洲的委托诉讼代理人王伟涛、葛威，被上诉人新创盈公司的委托诉讼代理人杨晓红到庭参加诉讼。原审第三人王西明经传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人郭全洲的上诉请求：1.撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2020）新01民初5号民事判决，依法改判驳回被上诉人新创盈公司的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人新创盈公司负担。事实与理由：一审认定事实错误。富蕴希泊尔矿业有限公司（以下简称希泊尔公司）因拖欠上诉人郭全洲工程劳务费，王西明作为希泊尔公司实际控制人将涉案房屋抵给上诉人郭全洲用以清偿债务，双方于2011年8月11日签订《房屋买卖合同》并交付案涉房屋由上诉人郭全洲居住至今。以房抵债时该房屋上设立有阿勒泰市农村信用合作联社的抵押权，王西明承诺在抵押权到期后给上诉人办理过户登记。后王西明在2012年1月5日办理解押，未经上诉人郭全洲同意的情况下，将该房屋抵押给被上诉人新创盈公司。因此，上诉人郭全洲对案涉房屋未办理相关产权手续并非是出于自身过错，上诉人郭全洲已完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议的规定》）第二十八条规定的物权期待权的情形，享有足以排除强制执行的民事权益。 被上诉人新创盈公司辩称，1.2012年2月21日王西明与被上诉人新创盈公司签订《抵押合同》，将涉案房屋抵押给被上诉人新创盈公司并办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国担保法》的相关规定，被上诉人新创盈公司对涉案房屋享有的抵押权合法有效。2.上诉人郭全洲与王西明签订的《房屋买卖合同》应为无效。上诉人郭全洲称其与王西明在2011年8月11日签订《房屋买卖合同》，但在2013年10月23日才付清房款，合同签订时间和付款时间相差两年多完全不符合常理，且未办理房屋产权登记，不具备物权效力。一审认定事实及适用法律正确，请求依法予以维持。 原审第三人王西明未提交书面答辩状。 新创盈公司向一审法院起诉请求：判令准许执行位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区的房屋。 一审法院认定事实如下：2008年11月17日，王西明对涉案房屋及土地使用权设定抵押，抵押权人为阿勒泰市农村信用合作联社，抵押期限为48个月，自2008年11月17日至2012年11月17日。 2012年2月21日，新创盈公司与案外人范疆鸿、新疆合洋矿业技术开发有限公司、王西明签订《借款合同》约定，范疆鸿向新创盈公司借款人民币10,000,000元整，新疆合洋矿业技术开发有限公司、王西明自愿为范疆鸿的借款提供连带责任保证。当日，新创盈公司与王西明签订《抵押合同》约定，王西明将其名下包括涉案房屋在内的两处房产及土地用于抵押。2012年2月23日，王西明与新创盈公司就涉案房屋办理了他项权登记。后因新创盈公司与范疆鸿、林洁、王西明、徐燕、新疆合洋矿业技术开发有限公司、新疆丰汇轩工贸有限公司民间借贷纠纷一案，新疆维吾尔自治区公证处作出的（2016）新证经字第2574号执行证书已发生法律效力，范疆鸿、林洁、王西明、徐燕、新疆合洋矿业技术开发有限公司、新疆丰汇轩工贸有限公司未能履行该执行证书所确定的义务，新创盈公司向人民法院申请执行，在执行过程中查封了王西明名下的涉案房屋。2016年11月30日，执行法院作出（2016）新01执277号执行裁定，终结本次执行程序。2017年，新创盈公司申请恢复执行。在执行过程中，执行法院依据2017年9月20日（2017）新01执恢40号执行裁定，对涉案房屋继续查封，查封期限自2019年3月19日起至2022年3月18日止。2019年11月4日郭全洲向执行法院提出了执行异议，执行法院作出（2019）新01执异277号执行裁定书，中止对王西明名下涉案房屋的执行。 2011年8月11日，郭全洲与王西明签订《房屋买卖合同》约定：郭全洲购买王西明位于乌鲁木齐市××区（证号：××××），建筑面积129.88平方米，总价款1,000,000元。2013年10月23日，王西明出具收据载明：“今收到郭全洲壹佰万元整，此款由富蕴县希泊尔矿业公司支付。注：希泊尔矿业公司欠郭全洲劳务费。”郭全洲向法庭提交了其最早于2014年交纳涉案房屋水费、电费、采暖费、综合服务费的相关票据原件。另查，2012年4月17日，希泊尔公司与福建诚辉建筑工程有限公司富蕴分公司（以下简称诚辉建筑公司富蕴分公司）签订《露天剥离采矿工程承包合同》和《露天剥离采矿工程安全合同书》，郭全洲作为诚辉建筑公司富蕴分公司的代表和负责人在上述两份合同上签字，并加盖诚辉建筑公司富蕴分公司印章。2013年10月23日，郭全洲出具收条载明：“收到希泊尔工程款（剥岩工程）壹佰万元整。”同日，希泊尔公司向王西明出具收据一份，载明：“今收到王西明借款金额壹佰万元（￥1,000,000）。”庭审中，郭全洲和王西明向法庭陈述，因希泊尔公司欠付郭全洲劳务费，故以涉案房屋抵偿郭全洲劳务费1,000,000元，同时将涉案房屋的价款1,000,000元作为王西明向希泊尔公司的出借款项。 一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。新创盈公司认为其取得了王西明名下涉案房屋的抵押权，于涉案房屋上所享有的权利优先于郭全洲的权利。郭全洲认为其于抵押权设立之前，已与王西明签订了《房屋买卖合同》，交纳了房款并实际占有了涉案房屋，其于涉案房屋上所享有的权利可以对抗新创盈公司的抵押权。王西明认可新创盈公司的诉讼请求。本案的争议焦点是新创盈公司提出的执行异议之诉能否成立，郭全洲对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。一审法院对双方的争议问题分析如下：涉案债权系因新创盈公司与范疆鸿之间的借款关系形成，王西明作为担保人之一，将其名下的涉案房屋向新创盈公司进行了抵押并登记。《执行异议和复议的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。郭全洲就涉案房屋所享有的权利是否足以排除强制执行，可参照上述司法解释的相关规定及原则予以认定。本案中，首先，郭全洲与王西明于2011年8月11日签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该涉案房屋于2016年11月30日被依法查封，一审法院认定郭全洲与王西明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，根据郭全洲向法庭提交的最早于2014年交纳涉案房屋水费、电费、采暖费及其他费用的情况，一审法院认定郭全洲于法院查封前已实际占有涉案房屋；第三，郭全洲向法庭出示了其与希泊尔公司签订的工程承包合同和工程款收据，此证据与王西明在庭审中的陈述吻合，且有希泊尔公司向王西明出具的借款收据相互印证，足以认定郭全洲在法院查封前已经以其应得工程款支付了涉案房屋的全部价款；第四，庭审中，郭全洲陈述其在签订房屋买卖合同时知道王西明已将涉案房屋抵押给阿勒泰市农村信用合作联社的事实，在此情况下，郭全洲依然受让了涉案房屋，其对涉案房屋未能办理过户登记具有过错。综合上述分析，郭全洲在执行过程中对涉案房屋提出的请求排除执行的异议，不符合前述司法解释规定的情形，新创盈公司认为郭全洲对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益的意见，一审法院予以支持。综上所述，新创盈公司的诉讼请求成立，一审法院予以支持。遂判决：准许执行新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院作出的（2017）新01执恢40号执行裁定中位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区的房屋。 本院二审期间，上诉人郭全洲为证明其对涉案房屋未办理过户不存在过错，向本院提交了自新疆合洋矿业技术开发有限公司（以下简称合洋公司）调取的中国农业银行汇款单，记载该公司于2011年11月4日向阿勒泰市农村信用合作联社支付款项的事实。上诉人郭全洲以该证据拟证明王西明曾就合洋公司与阿勒泰市农村信用合作联社之间的债权债务以案涉房产提供抵押担保。合洋公司贷款已于2011年11月4日全部清偿完毕，抵押权已经解除。王西明未经上诉认郭全洲同意，再次将案涉房屋进行抵押，故上诉人郭全洲对未办理过户不存在过错。被上诉人新创盈公司对该证据真实性、合法性予以认可，对其与本案关联性不予认可。根据双方当事人的举证及质证意见，本院依法对上述证据的真实性、合法性予以确认。但本院认为，根据一审已查明确定的事实来看，本案双方当事人对被上诉人王西明曾就合洋公司与阿勒泰市农村信用合作联社之间的债权债务以案涉房产提供抵押担保的事实均无异议，对该事实上诉人郭全洲无需再次举证予以证明。上诉人郭全洲在二审提交的上述银行凭证其内容仅证明了合洋公司偿还欠款的情况，尚不足以证明其对案涉房屋未办理产权登记手续不存在过错。且从上诉人郭全洲在二审中的陈述来看，其在与原审第三人王西明签订案涉房屋买卖合同时，对该房屋已设立抵押的事实是明知的，表明其对该房屋上所存在的无法进行产权登记的风险是予以接受的。据此，本院对该证据的证明力不予认可。 本院依法对一审查明事实中双方当事人均无争议部分予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：上诉人郭全洲对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 上诉人郭全洲主张其基于与原审第三人王西明之间的以物抵债关系取得案涉房屋，并已实际占有使用，上诉人郭全洲对案涉房产所享有的民事权益符合《执行异议和复议的规定》第二十八条规定的全部要件，足以排除人民法院的强制执行。对此问题，本院作出如下分析认定： 针对上诉人郭全洲与原审第三人王西明是否存在以房抵债法律关系，以及其是否享有《执行异议和复议的规定》第二十八条规定的足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题：本案中，上诉人郭全洲主张，其作为诚辉建筑公司富蕴分公司的实际负责人，与王西明签订《房屋买卖合同》的目的是抵偿希泊尔公司欠付诚辉建筑公司富蕴分公司的工程款。但根据已查明事实，郭全洲与王西明签订《房屋买卖合同》的时间为2011年8月11日，而希泊尔公司与诚辉建筑公司富蕴分公司签订施工合同的时间则在2012年4月17日，故在2011年8月11日双方之间的债权债务尚未产生，双方此时进行以房抵债，并以此为基础订立《房屋买卖合同》显然不符合常理。而在本案一、二审过程中，上诉人郭全洲亦未提供双方当事人就其债权债务进行清算的证据，其主张对由王西明实际控制的希泊尔公司享有1,000,000元债权的上诉理由未有相应事实依据。因此，就本案现有证据来看，上诉人郭全洲主张的以房抵债的上诉理由缺乏事实和法律依据。即便如上诉人郭全洲所提主张，其以房抵债行为确实存在，那么根据前述分析，双方债权产生时间与合同签订时间之间存在矛盾，对此上诉人郭全洲未能提供合理解释，故不能排除案涉《房屋买卖合同》存在倒签的可能性。一审认定不动产买卖合同签订于人民法院依法查封案涉房产之前的意见缺乏事实依据，本院应予以纠正。 二审中，上诉人郭全洲主张案涉房屋未能办理过户手续并非其本人过错所致，对此问题，本院认为，《执行异议和复议的规定》第二十八条的立法目的是在不动产登记制度尚不完善的情况下，对未登记的不动产买受人在执行程序中给予优先于普通金钱债权保护的特殊制度，故在认定“非因买受人自身原因未办理过户登记”时应严格适用。本案中，根据上诉人郭全洲的陈述可知，其在签订案涉房屋买卖合同时即已知晓该房屋已被抵押的事实，虽然该抵押后被解除，但购房人在明知不动产处于无法办理过户状态下仍然签订买卖合同的事实足以表明，其对因房屋抵押而可能无法办理产权转移登记的风险明知且自愿承担。故上诉人郭全洲应对其在执行标的被另案查封时签订不动产买卖合同，并因此导致其未能在本案查封生效之前办理权属转移登记承担责任。上诉人郭全洲的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综合上述分析，上诉人郭全洲对案涉房产所享有的权利不符合《执行异议和复议的规定》第二十八条所规定的要件，其对案涉房屋不享有无过错买受人的物权期待权。 退一步讲，即便如上诉人郭全洲的主张，其对案涉房产享有无过错买受人的物权期待权，该权利亦不优先于被上诉人新创盈公司对案涉房产所享有的抵押权，理由如下：根据《执行异议和复议的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该规定并未明确无过错买受人所享有的物权期待权是否可以优先于申请执行人的抵押权。对此需要结合其他相关法律及司法解释规定进行分析。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定了交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。但从该批复的立法本意来看，是为保护消费者生存居住权利而作出的例外规定，在适用过程中应当严格把握条件，以免动摇物权优先于债权的基本原则。也就是说此种情形下的房屋买受人范围应当仅限于为了生存需要而向商品房开发商购买房屋的消费者，而不包括一般房屋买卖合同中的买受人。由此可见《执行异议和复议的规定》第二十八条并非系第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”的情形，因此即便案外人符合《执行异议和复议的规定》第二十八条所规定的四个条件，其所享有的权益也仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人，而非享有抵押权的债权人。本案中，被上诉人新创盈公司作为申请执行人对案涉房产享有抵押权，即便上诉人郭全洲依法享有无过错买受人的物权期待权，也不得请求排除担保物权人申请的执行。鉴于上诉人郭全洲对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，一审判决准许对案涉房屋继续执行并无不当，本院依法予以维持。 综上，上诉人郭全洲的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审虽对部分事实认定不妥，但其判决结果正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费11,595元（郭全洲已预交），由郭全洲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 瑜 审 判 员  田忠顺 审 判 员  兰 宁 二〇二〇年十二月十二日 法官助理  刘 钰 书 记 员  张雅静