广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19119号上诉人（原审原告）：广州市全汇房地产开发有限公司（以下简称全汇公司），住所地广州市增城区。法定代表人：区志豪，该公司总经理。委托诉讼代理人：何梦诗，广东穗益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市善居电子商务有限公司（以下简称善居公司），住所地广州市海珠区。法定代表人：岳欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张志坚，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婷婷，广东泰兆律师事务所律师。上诉人全汇公司因与被上诉人善居公司合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初7844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人全汇公司的委托诉讼代理人何梦诗，被上诉人善居公司的委托诉讼代理人张志坚、周婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全汇公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为善居公司向全汇公司支付违约金22961253元（违约金的计算方式为：未完成招租面积17145.8平方米×7200元×0.93×20%）；2.改判保证金490万元归全汇公司所有；3.一审、二审诉讼费用由善居公司承担。事实和理由：一、善居公司在签订《汇诚名园项目协议书》前，已完全清楚租赁物的状况，其事后以此主张解除合同，系恶意行使解除权。从善居公司逾期支付进度款、以不成立的理由发函要求单方解除合同、单方撤场不再履行招租义务、起诉要求解除合同的行为，已明确以自身行为表示不再履行合同义务，故其构成根本违约。善居公司恶意行使解除权是因其自身招租工作不力，无法完成合同约定的招租任务。二、全汇公司与善居公司系委托关系，真正与租户签订租赁合同的是全汇公司而非善居公司。全汇公司作为出租人已经取得建设工程规划许可证并建设房屋，故全汇公司与承租人签订的租赁合同合法有效，不因是否完成竣工验收而无效。即使租赁协议存在风险与责任，亦与善居公司无关，其仅仅是履行招租工作，不介入到租赁合同的履行。三、善居公司恶意解除合同导致全汇公司产生巨额损失，应按照《汇诚名园项目协议书》的第九条第三款的规定向全汇公司承担违约责任，向全汇公司赔偿损失。善居公司辩称：一、善居公司单方解约是行使正当合法权利。二、善居公司单方解约的根本原因不在自身，而是全汇公司未满足交房条件，无法依承诺向租客按时交房。三、善居公司不存在任何根本违约行为，全汇公司并未遭受任何由善居公司导致的损失，故善居公司无需承担任何违约责任。2019年9月20日，全汇公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、认定全汇公司、善居公司于2019年4月15日签订的《汇诚名园项目协议书》因善居公司根本违约行为而解除；二、判令善居公司支付违约金22961253元（违约金的计算方式为：未完成招租面积17145.80平方米×7200元×0.93×20%）；三、判令保证金500万元归全汇公司所有；四、判令善居公司支付2019年4月16日至解除日即2019年9月15日止共五个月（每月30000元）的招商中心水电费、综合安保卫生清洁费共计15万元给全汇公司；五、本案诉讼费用由善居公司承担。一审法院认定事实：2018年5月30日，全汇公司（甲方）与善居公司（乙方）签署《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》，约定甲方委托乙方为甲方汇诚名园项目住宅提供独家团购服务，项目物业类型为公寓，可租公寓房源共计256套，土地使用权的权属人为广州市增城区新塘镇东华村民委会，土地使用权为集体建设用地使用权，土地使用权来源为划拨，集体建设土地使用权证号为粤（2016）广州市不动产权第102xxxxxx号，建设用地规划许可证号为穗国土规划地证[2016]xx-xx号，施工许可证号为44018320180xxxxxxx；合同期限从正式对外招租之日起六个月；合作方式，整体建筑物对外出租的底价为8900元/平方米/40年（下同），其中甲方实收底价7200元/平方米/40年，乙方通过代为收取租金的方式收取乙方的营销总包费用800元/平方米；合同签订后，乙方向甲方支付2万元/套作为合作保证金，保证金总额以标的物业套数之和（共256套）×单套保证金计算，即总保证金为人民币5120000元；等等。2018年7月3日，善居公司向全汇公司银行账户汇款249万元，汇款单摘要载明是汇诚名园保证金。2018年11月2日，善居公司向全汇公司银行账户汇款245万元，汇款单摘要载明保证金。2019年3月5日，善居公司向全汇公司发出《关于解除的通知函》，内容为：善居公司分别于2018年7月4日、11月2日向全汇公司支付了249万元和245万元，合计494万元保证金，善居公司于2018年10月29日、11月22日成交签约认租房号x栋xxxx、x栋xxxx，即全汇公司应于2019年1月18日前向善居公司退还保证金40000元，但全汇公司至今未履行，依据合同约定，全汇公司逾期退还保证金超过30天，善居公司有权解除合同，现通知全汇公司，自本通知发出之日起，双方签订的《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》即行解除，要求全汇公司收到本通知之日起7日内退还履约保证金494万元等。2019年3月8日，全汇公司向善居公司发出《关于不同意解除合同的回复函》，表明不同意善居公司提出的解除合同要求，要求善居公司继续全面履行合同的各项义务等。2019年4月15日，全汇公司（甲方、委托方）与善居公司（乙方、受托方）签署《汇诚名园项目协议书》，约定以下内容：“……甲乙双方于2018年5月30日签订了《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》（以下简称为服务合同），现经双方确认，原服务合同自本合同签署日起终止，甲乙双方不再执行，双方互不承担违约责任。服务合同中己支付490万保证金转为本协议的保证金。现双方就甲方所有的汇城名园项目（位于广州市增城区新塘镇新塘大道东，下称“本项目”）招租及相关事宜签订本协议，以兹共同遵守。1、甲方委托乙方将本项目房源对外出租，双方共同确认本项目剩余未对外出租公寓总计244套，总面积17776.47平米，其中，l栋137套，面积9912.07平米。2栋107套，面积7864.4平米。2、乙方同意，按以下进度按月完成招租租金收入指标（指甲方应得的底价租金收入），目标具体如下：签约五个工作日招租租金收入指标1000万元，4月份招租租金收入指标2000万元，5月份招租租金收入指标2000万元，6月份招租租金收入指标1000万元，7月份招租租金收入指标1000万元，8月份招租租金收入指标1000万元，9月份招租租金收入指标1000万元，10月份招租租金收入指标1000万元，11月份招租租金收入指标1000万元，12月份补齐差额补足款……3、乙方应按前述第2条约定完成当月的租金收入指标：(1)如乙方未完成每个月的出租租金收入余额的考核任务，则乙方应当按照当月招租租金收入金额与当月实际完成招租租金收入金额的差额部分向甲方补足（下称‘差额补足款’），即乙方补足金额=当月出租租金目标金额—当月实际完成招租租金收入金额。(2)甲乙双方于每月28日至31日对账，乙方于下月5日之前向甲方支付差额补足款（如遇节假日的，则对账时间及付款时间相应顺延）。(3)第一期租金差额补足款1000万元在本协议签字后5个工作日内付清给甲方。……4、甲乙双方同意按以下标准向乙方支付服务费用：甲方采取以下标准与乙方结算，即超出以下标准产生的所得，作为甲方向乙方支付的服务费用：A、客户采取一次性付款的，按7200元／平方米的0.95折（折扣率为0.95）结算，超过7200元／平方米的9.5折以外部分的所得，作为乙方的服务费用，之内的归甲方所有；B、客户采取银行按揭方式付款且首期50%一次性付款、余款按揭方式支付的，则按7200元／平方米的0.98折（折扣率为0.98）结算，……C、客户采取银行按揭方式付款且首期50%分18个月及以内付清、余款按揭方式支付，则按7200元／平方米结算（折扣率为0）……超过7200元／平方米外部分的所得，作为乙方的服务费用，之内的归甲方所有；……5、截止至2019年12月20日，如乙方仍未完成全部房源的租赁任务的，则由甲乙双方按以下标准结算，双方进行整体核算，由乙方按照本条款(2)的约定补足差额款项后，由乙方继续对外招租，直至乙方收回所有的差额补足款项：……6、双方于2019年12月31日进行最终核算，如乙方已经完成考核任务的，甲方仍有未返还款项的，则甲方应当于2020年1月5日前一次性返还所有乙方已经支付的保证金及差额补足款（如有）……9、项目招商中心费用承担(1)乙方同意，自本合同签署日起，按30000元／月的标准向甲方支付项目招商中心的水电费、综合安保卫生清洁费给甲方，该款在每月10日前支付当月费用，该款项支付至2020年1月31日止，即乙方有权按此标准使用项目招商中心至2020年1月31日止。……10、违约责任（1）本协议签字后，任何一方均应严格执行，任何方违约的，应向对方支付违约金，并赔偿守约方受到的全部损失。……(3)乙方逾期支付当月进度款项给甲方，或乙方逾期支付最终租金底价款给甲方，或乙方逾期履行、违反其它义务，则承担以下违约责任：每逾期一日，应按应付未付款的万分之一向甲方支付违约金，乙方逾期超过15个工作日仍不履行的，则甲方有权解除本协议，乙方应当按未完成招租面积底价租金总额的20%作违约金赔偿甲方，且乙方已经支付的保证金全部归甲方所有，乙方无权要求退还。未完成招租面积底价租金总额的计算方式为：未完成招租总面积×7200元／平方米×0.93折。……11、其它约定(1)如在2019年12月31日前出现不可抗力因素，包括但不限于自然灾害、罢工、政策法令、本项目无法再通过本协议约定的方式对外出租、本项目被政府叫停、或者确定为甲方责任的，或其他非乙方责任导致本协议无法继续履行的，则任意一方有权解除本协议并不承担违约责任。本协议解除的，甲方应当在本协议解除后的3日内向乙方返还保证金，已经与客户签约部分的款项，由甲乙双方按本协议约定进行结算，计算乙方应得的服务费用并在确认后五个工作日内返还给乙方；未与客户签约的款项，由甲方在对账确认后五个工作日内返还给乙方，双方互不负违约及赔偿责任。……”。2019年4月18日，善居公司向全汇公司银行账户汇款510万元，汇款单摘要载明保证金。2019年4月30日，善居公司向全汇公司银行账户汇款500万元，汇款单摘要载明保证金。2019年5月3日，全汇公司与善居公司签订《汇诚名园4月销售对账单》，内容为2019年4月17日至2019年4月30日期间，签约认租套数为零套，金额为零元。2019年5月6日，善居公司向全汇公司银行账户汇款1500万元，汇款单摘要载明保证金。2019年6月19日，全汇公司向善居公司发出《关于要求确认汇诚名园5月份销售函》（含附表5月销售对账单）；其中函件载明内容为：全汇公司要求善居公司对附表对账单金额予以确认，逾期未确认，视为善居公司认同全汇公司的对账单金额；5月销售对账单载明以下内容：5月认租共4套，4套认租合同金额合计2082055元，4套认租面积均为60.64平方米。2019年6月21日，善居公司向全汇公司发出《关于解除的通知函》,内容为：“贵我双方于2019年4月15日签订《汇诚名园项目协议书》（以下简称《合作协议》），委托我司就广州汇诚名园项目对外招租，我司且按贵司要求迄今合计支付了3000万元款项，足见我司履约心意之诚恳。……经我司提交集团风控部及法律顾问共同评估，一致认定项目存在合法性瑕疵，继续履约将为贵我双方共同带来包括行政处罚在内的违法风险，作为上市公司对监管规范的忌惮，我方无奈之下只能决定单方解除《合作协议》，并简述理由如下：1、贵司与各业主签订的《房屋租赁合同》关于‘租期20年，租期届满再赠送20年使用权’、‘承租人可转租’、‘合同签订后交付全部租金的41%’等约定严重违反了国土资源部、住房城乡建设部关于集体建设用地的相关规定。2、贵司与各业主签订的《房屋租赁合同》以律师出具见证函的形式代替向有关政府部门办理备案手续，违反了房屋租赁实行登记备案制度的规定。3、贵司虚假宣传，包括以租代售、以商住冒充住宅、租期注水等等：以上种种皆为我司对外销售（招租）带来重重障碍，合作期间我司积极对外宣传揽客，但屡次发生客户在已缴纳定金后发现到购买的不是正规房屋产权而要求退定的状况，更有部分客户在签订《房屋租赁合同》后要求解约。足以说明项目本身无论定位／性质／价格均不被市场所接受。有鉴于此，为避免双方损失的进一步扩大，我司特向贵司提出解除《合作协议》，并希望贵司在2019年7月5日前向我司退还前期缴纳的款项人民币3000万元。……”全汇公司收到善居公司发出的《关于解除的通知函》后，于2019年6月26日向善居公司发出《商务联络函——关于解除通知函的回函》，表明不认同善居公司提出的解除合同理由，希望继续履行双方的合作协议，若善居公司执意要求解除合作协议，将视为善居公司违约单方解除协议，在此情况下，善居公司应立即与全汇公司协商，妥善处理解除合同后的相关事宜等。2019年7月9日，全汇公司向善居公司发出《关于要求确认汇诚名园5月、6月销售的函》（含附6月销售对账单），全汇公司要求善居公司对5月、6月销售账单金额予以确认，逾期未确认，视为善居公司认同全汇公司的对账单金额；6月销售对账单的载明以下内容：6月认租共2套，2套认租合同金额合计1242956元，2套认租面积分别为85.21平方米、60.64平方米。全汇公司提供不动产权证书、宗地图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可及附件等证据复印件，拟证明《汇诚名园项目协议书》所涉的项目土地、工程等程序合法，建筑物为合法建筑，善居公司提出解除合同理由不成立。善居公司对上述证据的真实性无异议，但项目的土地权属人是案外人，并非全汇公司，房屋也无权属证书。善居公司提供全汇公司与案外人广州市增城市新塘镇东华村民委员会签订的《土地使用权租赁合同》复印件，拟证明全汇公司对涉案项目的土地租赁期限为20年。全汇公司对上述证据的真实性予以认可，提交了其与广州市增城区新塘镇东华村民委员会等签订的补充协议（一）复印件，拟证明全汇公司对项目所涉土地及地上建筑物有40年使用期。善居公司对补充协议一的真实性不予认可，即使该协议真实，也违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定。善居公司提供全汇公司与租户签署的《认租协议》复印件一份，拟证明《汇诚名园项目协议书》履行期间，除成交6套公寓外，共有10位客户在已签订《认租协议》并交付定金的情况下因公寓的产权问题放弃承租，善居公司在得知该情况后，开始意识到存在违法性，善居公司在未经集团评估的前提下接受了全汇公司对涉案项目的委托，若继续履约，将会对善居公司及集团带来巨大法律风险，因此根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定以及《汇诚名园项目协议书》第11条约定，单方解约。《认租协议》复印件内容显示，出租的单元属在建工程，将2019年7月30日前毛坯交楼，租赁年限20年，租期从交付单元起算，租期届满后，双方无需办理任何手续，出租方向承租方赠送物业使用权至2059年4月30日止。全汇公司对上述证据的真实性认可，认为该证据与本案并无关联，善居公司在签订合同时，已完全清楚标的物的实际状况及租期，善居公司事后再以此为由主张解除合同完全不能成立。一审中，一、全汇公司陈述：1.保证金并非定金，善居公司实际支付的保证金是500万元；善居公司在2018年7月、11月共汇了494万元，由于善居公司只招租成交了2套，故全汇公司退回了40000元给善居公司，所以全汇公司在《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》中收到善居公司支付的保证金是490万元，善居公司在2019年4月18日向全汇公司汇款510万元，在2019年5月6日向全汇公司汇款1500万元，4月30日向全汇公司汇款500万元，一共汇了3000万元，其中500万元是保证金，其余的2500万元是差额补足款。2.善居公司并未告知全汇公司何时撤场，在提起本案诉讼之前，全汇公司才知善居公司已单方撤场，全汇公司并不知道善居公司具体何时撤场的。3.善居公司在履行《汇诚名园项目协议书》期间，共招租成交7套房屋，面积是630.97平方米，未完成招租面积是17145.50平方米。4.《汇诚名园项目协议书》的项目在2019年前已竣工，暂未取得综合备案验收，但主体结构已验收。5.全汇公司对于涉案项目的土地租期为40年，从2019年4月30日起至2059年3月40日止；合同法并未规定租赁期限超过20年的合同必然无效，若双方自愿履行应不受限制。二、善居公司陈述：1.《汇诚名园项目协议书》约定的保证金是定金性质；且该协议已明确约定《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》中已支付的490万元保证金转本协议的保证金，故善居公司实际已付的保证金是490万元，另外善居公司向全汇公司支付2510万元是差额补足款。2.善居公司在2019年6月21日向全汇公司发出解除合同通知函，全汇公司在当月25日收到该函件，后善居公司在当月28日撤出场地，善居公司在撤场前有口头告知全汇公司，且场地的物品都是全汇公司的，善居公司只是人员离场，无需搬离任何东西。3.善居公司在履行《汇诚名园项目协议书》期间共成交6套房屋，面积为388.41平方米，未销售面积是17388.06平方米。一审法院认为，全汇公司与善居公司在2018年5月30日签订《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》，全汇公司委托善居公司为汇诚名园项目住宅提供独家团购服务，由善居公司负责对外招租，招租底价为40年租期租金7200元/平方米，善居公司通过代收租金的方式收取营销总包费用。后全汇公司、善居公司又于2019年4月15日签署了《汇诚名园项目协议书》，约定原《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》自本合同签署之日起终止，由全汇公司继续委托善居公司将汇诚名园的项目对外出租。以上事实可见，全汇公司、善居公司之间为委托合同关系，现双方因履行《汇诚名园项目协议书》产生纠纷，故本案为委托合同纠纷。经审查，并未发现全汇公司、善居公司签署的《汇诚名园项目协议书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故该合同有效。关于保证金金额问题，全汇公司主张善居公司就《汇诚名园项目协议书》已付保证金500万元，善居公司主张保证金为490万元，双方对于保证金数额存争议。一审法院认为，全汇公司、善居公司签订《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》约定总保证金为512万元，善居公司在履行该合同过程后，分两次共向全汇公司合计支付了494万元保证金。一审庭审中，全汇公司承认在《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》中向善居公司退还了40000元保证金，仅收到善居公司支付的保证金是490万元。同时，《汇诚名园项目协议书》明确约定，原服务合同即《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》已支付490万元转为协议的保证金。以上事实可见，善居公司基于履行《汇诚名园项目协议书》向全汇公司支付的保证金为490万元。全汇公司主张善居公司已付保证金为500万元，与查明事实不符，不予采纳。关于合同解除的问题。根据全汇公司、善居公司在2019年5月3日签署的4月销售对账单，全汇公司在2019年6月19日、7月9日向善居公司发出的5月份销售函（含5月销售对账单）和5月、6月份销售的函（含6月销售对账单）等内容显示，善居公司在签订《汇诚名园项目协议书》后仅在5月、6月间对外成功招租6套房屋，成功招租面积仅388.41平方米。在履约过程中，善居公司于2019年6月21日向全汇公司发出《关于解除的通知函》以继续履约存在违法风险为由得出单方解除《汇诚名园项目协议书》。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同……”的规定，善居公司作为受托人，有随时解除委托合同的权利，故自全汇公司收到善居公司发出的《关于解除的通知函》时，全汇公司、善居公司签订的《汇诚名园项目协议书》已解除。根据全汇公司、善居公司签署的《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》以及《汇诚名园项目协议书》的内容，全汇公司委托善居公司对汇成名园的项目对外招租，招租的租期长达40年。结合全汇公司与租户签订的《认租协议》内容可知，全汇公司出租的期限为20年，租期届满后，全汇公司与租户双方无需办理手续，全汇公司再赠送20年使用期。显然，全汇公司委托善居公司对外招租给租户承诺的租期超过了20年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定。此外，全汇公司向租户承诺的交房日期为2019年7月，但直至本案庭审之日（即2020年3月），全汇公司承认汇诚名园的项目仍未取得综合验收备案证明，表明该项目的建筑物仍未符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定交付使用条件，可见全汇公司无法按约定向租户交付认租的房屋。因此，善居公司担心履约存在风险，为避免履约损失扩大单方向全汇公司提出解除合同，是自我行使减损行为，故善居公司提出解除合同并无不当。全汇公司主张善居公司单方解除合同、擅自撤场的行为属根本性违约，理据不足，不予采纳。综合上文分析，全汇公司请求认定双方签署的《汇诚名园项目协议书》因善居公司根本违约在2019年9月18日解除的诉讼请求，于法无据，不予支持。同理，全汇公司以善居公司存在违约行为为由要求善居公司支付违约金以及要求判令保证金归全汇公司所有的诉讼请求，均缺乏理据，不予支持。关于水电费、综合卫生清洁费的问题。全汇公司主张善居公司支付项目招商中心自2019年4月16日至合同解除日即2019年9月15日止共五个月（每月30000元）的水电费、综合安保卫生清洁费共计15万元给全汇公司。一审法院认为，《汇诚名园项目协议书》第9条第（1）款约定：“乙方同意，自本合同签署日起，按30000元／月的标准向甲方支付项目招商中心的水电费、综合安保卫生清洁费给甲方，该款在每月10日前支付当月费用……”。而全汇公司、善居公司是在209年4月15日签署的《汇诚名园项目协议书》，故全汇公司主张善居公司自2019年4月16日起按每月30000元的标准支付项目招商中心的水电费、综合卫生清洁费，于法有据，予以支持。善居公司陈述在2019年6月28日撤离招商中心，并同意支付撤场之前两个多月的水电费、清洁费。结合查明的事实，善居公司在2019年6月21日向全汇公司发出《关于解除的通知函》，因此善居公司在表明解除合同的情况后，于2019年6月28日离开项目招商中心，亦属合理。由于全汇公司承认并不知道善居公司具体何时撤场，因此全汇公司主张的项目招商中心的水电费、综合卫生清洁费应计至善居公司实际撤离场地之日即2019年6月28日止。而全汇公司主张善居公司支付2019年6月29日至2019年9月15日期间的水电费、综合卫生清洁费，无事实依据，不予支持。经计算，按《汇诚名园项目协议书》约定的每月30000元标准，善居公司应向全汇公司支付2019年4月16日至2019年6月28日的水电费、综合卫生清洁费为73000元（30000元/月×2个月+30000元/月÷30日×13日）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第三百九十六条、第四百一十条之规定，于2020年5月29日作出判决如下：一、被告广州市善居电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市全汇房地产开发有限公司支付2019年4月16日至2019年6月28日的水电费、综合卫生清洁费73000元；二、驳回原告广州市全汇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费507356元，由原告广州市全汇房地产开发有限公司负担506958元，被告广州市善居电子商务有限公司负担398元。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求的范围进行。根据双方的辩诉意见，本案争议焦点为：1.涉案《汇诚名园项目协议书》的性质认定问题；2.上诉人全汇公司关于被上诉人善居公司支付违约金的诉请应否予以支持的问题。一、关于涉案《汇诚名园项目协议书》的性质认定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”本案中，上诉人全汇公司与被上诉人善居公司在2018年5月30日签订的《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》第4.8条约定，服务期结束后，如仍有物业未出租的，被上诉人善居公司应向上诉人全汇公司按照双方约定的低价支付未出租建筑物的全部款项给上诉人全汇公司，即由被上诉人善居公司支付全部包销低价款，未出租建筑物交由被上诉人善居公司继续招租。后双方又于2019年4月15日签订的《汇诚名园项目协议书》第3条第（1）项约定，如被上诉人善居公司未完成每个月的出租租金收入余额的考核任务，则被上诉人善居公司应当按照当月招租租金收入金额与当月实际完成招租租金收入金额的差额部分向上诉人全汇公司补足，即被上诉人善居公司补足金额=当月出租租金目标金额—当月实际完成招租租金收入金额；第5条约定，截止至2019年12月20日，如被上诉人善居公司仍未完成全部房源的租赁任务的，则由双方按以下标准结算，双方进行整体核算，由被上诉人善居公司按照本条款(2)的约定补足差额款项后，由被上诉人善居公司继续对外招租，直至被上诉人善居公司收回所有的差额补足款项。由此可见，本案中《汇诚名园项目协议书》双方约定的内容实质是包销关系。一审判决认定双方之间为委托合同关系、本案为委托合同纠纷不当，本院予以纠正。二、上诉人全汇公司关于被上诉人善居公司支付违约金的诉请应否予以支持的问题。根据涉案《汇诚名园项目协议书》第8条第（3）项约定，上诉人全汇公司所设定的租金单价8541元/平方米包含7200元/平方米“毛坯价”、1098元/平方米“装修费”、243元/平方米“服务费”，该租金约定明显不符合房屋租赁的市场交易价，实际是将房屋买卖的售价冠以“租金”的名义，且根据上诉人全汇公司与业主签订的《广州市房屋租赁合同》的约定，租赁年限20年，租期从交付单元起算，租期届满后，双方无需办理任何手续，出租方向承租方赠送物业使用权至2059年4月30日止。支付方式约定若一次性付款按7200元/平方米9.5折；按揭方式且首期50%一次性付款，余额按揭按7200元/平方米9.8折等方式，与房地产销售支付方式相似，不符合房屋租赁的租金缴纳规定，可以认定上诉人全汇公司实际为变相出售涉案项目，以租代售。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。而涉案土地的不动产权证亦载明：权利类型为集体建设用地使用权，权利性质为划拨，附记：本宗地用途为商住用地，不得作房地产开发。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,上诉人全汇公司兴建涉案项目时并未在土地管理部门依法办理土地转用手续，上诉人全汇公司亦非广州市增城市新塘镇东华村民委员会集体组织成员。在房地一体原则下，上诉人全汇公司与案外人广州市增城市新塘镇东华村民委员会签订的《土地使用权租赁合同》合作建房，实质上是转让农村集体土地使用权，上诉人全汇公司与被上诉人善居公司双方的包销合同对涉案房屋的处分实质是对农村集体土地房屋使用权的转让，违反法律、行政法规的强制性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，涉案的《汇诚名园项目协议书》为无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。故上诉人全汇公司不能依据《汇诚名园项目协议书》上的违约条款主张违约金及要求判令保证金归其所有。上诉人全汇公司在本案中诉请被上诉人善居公司支付违约金、判令保证金归其所有，本院不予支持。综上，上诉人全汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费181106.27元，由上诉人广州市全汇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二〇年十二月九日书记员  彭文悦书记员  区敏儿