河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5331号上诉人（原审被告）：李艳珍，女，1978年8月19日出生，汉族，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：封华宗，河南中同合律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：赵义伟，男，1979年11月3日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：杨波田，河南弘治律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓贞，河南弘治律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李瑞杰，男，1981年12月23日出生，汉族，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：赵冰，河南华融律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小慧，河南华融律师事务所实习律师。原审第三人：长垣县宏居房地产经纪有限公司（原长垣县宏居房屋中介中心），住所地：河南省新乡市长垣县南蒲家天下****商铺。法定代表人：陈玢。委托诉讼代理人：任红波，女，汉族，该公司员工。上诉人李艳珍、赵义伟因与被上诉人李瑞杰、原审第三人长垣县宏居房地产经纪有限公司（以下简称宏居房地产公司）确认合同无效纠纷一案，不服河南省长垣市人民法院（2020）豫0728民初2536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭于2020年11月25日公开开庭进行了审理。上诉人李艳珍及其委托诉讼代理人封华宗，上诉人赵义伟及其委托诉讼代理人张晓贞，被上诉人李瑞杰及其委托诉讼代理人赵冰、张小慧，原审第三人宏居房地产公司委托诉讼代理人任红波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李艳珍上诉请求：撤销一审判决，确认李艳珍与赵义伟签订的房屋买卖合同有效，驳回李瑞杰的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，定案证据不足。案涉房屋李艳珍是单独所有权人，月供支付人是李艳珍。案涉房屋是通过宏居房地产公司居间完成的交易，签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示。李瑞杰对于李艳珍出售房屋的行为是知情的，在一审庭审中李瑞杰自认该合同有效，又在本案中诉求无效互相矛盾。赵义伟答辩称：赵义伟审查了李艳珍的房产所有手续，案涉房屋的手续均在李艳珍一人名下，其一人所有。同意李艳珍陈述的事实和理由。李瑞杰答辩称：1、案涉房产首付款是由李瑞杰每个月向李艳珍微信转账进行支付的,与李艳珍所称房屋贷款由其个人支付不符。2、李艳珍将案涉房屋出售给赵义伟的行为，属于无权处分，其效力待定，在李瑞杰不予以追认的情况下，最终其行为属于无效行为。因此该《房屋买卖合同》无效，李瑞杰有权将该房产予以追回。3、李瑞杰对李艳珍卖房一事并不知情，李艳珍私自变卖房产，系恶意处分、转移他人财产的行为。宏居房地产公司答辩称：我方不发表意见，来开庭就是为了说明合同签订的过程。赵义伟上诉请求：1、撤销一审判决，依法确认赵义伟与李艳珍于2019年9月26日签订的房屋买卖合同有效。2、判令李艳珍协助赵义伟办理房产过户手续。3、一、二审诉讼费均由李艳珍、李瑞杰承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、赵义伟在宏居房地产公司的交易平台寻找房源，并在其介绍下审查了李艳珍的购房证据，并确认该房产为李艳珍个人所有。并通过宏居房地产公司签订了房屋买卖合同，共同到银行办理的房产解除抵押手续，赵义伟有足够理由相信李艳珍具有案涉房屋处分权。赵义伟交付的房款远高于李艳珍购买时的价格，在接受房屋后已经投入装修、使用，交纳了所有相关契税等费用。2、案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应该按照合同约定履行各自的权利义务，李艳珍有配合赵义伟办理过户手续的协助义务。李艳珍答辩称：同意赵义伟的上诉意见和上诉请求，理由详见李艳珍和赵义伟上诉状上载明的理由。李瑞杰答辩称：1、一审李瑞杰提交的证据显示已经告知与李艳珍系夫妻关系，并邮寄了律师函，赵义伟在得到李瑞杰明确告知后，依然缴纳水电费，并接受该房屋，主观上存在恶意，并且涉案房产还未过户至其名下，其不构成善意取得。2、本案不应当适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，本案是买卖合同双方侵犯了第三人的权利，与该条款的适用没有任何事实关系，一审法院适用法律正确。宏居房地产公司答辩称：同意赵义伟的上诉意见。李瑞杰向一审法院起诉请求：1、依法确认李艳珍与赵义伟签订的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费由李艳珍承担。一审法院认定事实：李瑞杰与李艳珍系夫妻关系，于2004年3月12日在长垣县民政局办理了结婚登记手续。2017年6月16日，李艳珍以其名义购买了河南省亿隆房地产开发有限公司开发的滨湖新城2幢2单元11层21101号房产一套，预测面积为154.09平方，总房款590105元，首付款12万元（含附加项合计首付费用162837元，后因实际面积减小，退回购房款12944元）。后该房产办理了银行按揭手续，李艳珍通过其银行账户按月支付按揭房贷。2019年9月26日，李艳珍（甲方）与赵义伟（乙方）签订房屋买卖合同，约定甲方自愿将案涉房屋出售给乙方赵义伟，房屋总价款930000元，乙方赵义伟于2019年9月27日前付给甲方李艳珍房款490000元，双方预约银行还贷款时付清房款，总房款买方押贰万元整于房产证出来过户当天付清。自签订协议之日起水、电、暖等费用由李艳珍结清，今后办理产权转移、过户及房款支付等全部由乙方委托中介公司办理，甲方协助乙方办理过户等各项手续。合同还约定了其他内容。甲方签字李艳珍，乙方签字赵义伟。李瑞杰认为李艳珍未经其允许，私自出售房产，要求确认双方的房屋买卖合同无效。另查明，案涉房产李艳珍未办理登记手续，亦未办理过户登记手续。一审法院认为，本案所涉房产，虽然商品房买卖合同（预售）中登记为李艳珍单独所有，但是购买房产发生在夫妻关系存续期间，根据我国婚姻法第十七条、物权法第一百零三条的规定，李艳珍转售给赵义伟的房产为李瑞杰与李艳珍的夫妻共有财产。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。处分夫妻共有财产重大事务的权利，均得由夫妻双方共同决定处理。因案涉房产的处分价值重大，李艳珍的转售行为亦不属于日常家事的情形，夫妻一方擅自处分会严重损害他方权益，事后共有人李瑞杰对合同没有追认。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。李瑞杰没有追认，李艳珍事后也没有取得房屋的处分权，李艳珍属于无权处分，该房屋买卖合同无效。关于赵义伟是否已善意取得该房产。房屋虽交付给赵义伟但没有办理不动产变更登记，不构成善意取得。综上所述，李艳珍未经李瑞杰同意，擅自处分夫妻共同财产，与赵义伟签订的房屋买卖合同应属无效，赵义伟也不能善意取得该房屋的所有权。对李瑞杰要求确认李艳珍与赵义伟签订的房屋买卖合同无效的请求，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：确认李艳珍与赵义伟签订的房屋买卖合同无效。案件受理费13100元，减半收取6550元，由李艳珍、赵义伟负担。本院二审庭审期间，李瑞杰提交新证据：1、微信转账及聊天记录；2、起诉状及（2019）豫0728民初5871号判决书；3、照片2张；以上证据用于证明案涉房产月供均是李瑞杰支付，李艳珍婚内出轨，其卖房是为离婚作准备，恶意转移财产及恶意报复。李艳珍质证意见：李瑞杰提交证据均未在一审法院指定的举证期限内按时提供，应视为其放弃该证据的举证权利，该证据与本案法律关系无关联性，微信转账经李艳珍查询交易明细显示均未收到。判决书与本案在一审中需要查明合同的形成原因、过程无直接关联也未在其他一审案件中予以有效认定。赵义伟质证意见：同意李艳珍的质证意见。对微信聊天记录不发表质证意见，判决书真实性无异议，但是对关联性和证明目的有异议，赵义伟是基于有效的房产登记购买房屋，至于李艳珍是否是恶意转让与赵义伟没有意思联络，与赵义伟无关。照片不发表意见。宏居房地产公司：我方不发表意见。本院认证：李瑞杰提交的证据与本案争议焦点并无关联，本院对该证据不予认定。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为:《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。从前述法律规定可以看出买卖合同中出卖人在缔约合同时对房屋是否具有所有权或处分权并不影响该买卖合同的效力，合同效力与物权变动并非同一概念，换言之，无权处分行为并不影响房屋买卖合同本身的效力。本案中赵义伟与李艳珍签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且该行为并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故李瑞杰以李艳珍未经得其同意与他人签订的房屋买卖合同无效的理由不能成立，本院不予支持。另外，因本案系李瑞杰提起的确认合同效力纠纷，故本院对赵义伟在上诉中要求李艳珍协助其办理房产过户手续的诉讼请求不予处理。综上所述，李艳珍、赵义伟的上诉请求部分成立。原审判决认定事实基本清楚，但判决结果不当，予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省长垣市人民法院（2020）豫0728民初2536号民事判决；二、驳回李瑞杰的诉讼请求。一审案件受理费6550元，二审案件受理费26200元，均由李瑞杰承担。本判决为终审判决。审判长  朱**民审判员  李 立审判员  张金帅二〇二〇年十二月七日法官助理杨冰书记员徐坤