河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终3415号 上诉人（原审第三人）：相明，男，1956年8月25日出生，满族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 上诉人（原审第三人）：吕素琴，女，1955年12月17日出生，满族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 上述两上诉人之委托诉讼代理人：李静，河北泓鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：崔广梅，女，1969年7月22日出生，满族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 被上诉人（原审原告）：刘玉海，男，1968年2月8日出生，汉族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 上述两被上诉人之委托诉讼代理人：鲍利伟，河北冀律律师事务所律师。 原审被告：李永军，男，1979年10月28日出生，满族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 上诉人相明、吕素琴因与被上诉人崔广梅、刘玉海及原审被告李永军房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2020）冀0828民初1576号民事判 2 决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人相明及其与吕素琴的委托诉讼代理人李静，被上诉人崔广梅及其与刘玉海的委托诉讼代理人鲍利伟，原审被告李永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 相明、吕素琴上诉请求：请求撤销围场满族蒙古族自治县人民法院于2020年8月14日出具的（2020）冀0828民初ｌ576号民事判决书，并依法驳回被上诉人崔广梅、刘玉海的所有诉讼请求。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，使用（适用）法律错误，判决结果错误。一审判决中本院认为部分均是错误认定，上诉人与李永军之间的房屋转让关系从来都没有成立过。然而，一审法院却在没有任何有效证据的情况下强行认定该事实明显偏袒被上诉人方。一审庭审中，证人肖某出庭参加诉讼，证人肖某当庭明确表示涉案房屋钥匙当年均是在李永军处，他从来没有将涉案房屋钥匙交给过被上诉人崔广梅、刘玉海。然而，一审法院不顾该事实强行认定当年是肖某将涉案房屋钥匙交给被上诉人崔广梅、刘玉海。一审法院竟然荒唐的认定涉案房屋所有权归被上诉人崔广梅、刘玉海是因为被上诉人崔广梅、刘玉海在涉案房屋中实际居住管理使用，上诉人没有在涉案房屋中居住管理使用，如果依照该观点进行裁决案件，上诉人也可以不顾任何房屋登记所有权人的阻拦只要在房屋中实际居住管理使用就可以获得房屋的所有权，一审法院的错误判决无疑是在助长非法侵占他人房屋的嚣张气焰，使法律失去了公平公正性，失去了公信力。一审法院不断地强调上诉人 3 未向被上诉人崔广梅、刘玉海主张权利，但是实际情况是上诉人不断地向他们主张权利，换位思考一下，被上诉人崔广梅、刘玉海确是在2005年至今已达15年之久的期间内明知同小区的其他住户都已取得房屋所有权证的情况下不去办理房屋所有权证，不去主张权利。由此可以推理出被上诉人并未合法对该房屋享有所有权。二、2003年上诉人相明与案外肖某在闫启云转让的围场镇凤凰浴池地段土地上开发建设凤凰住宅楼，由李忠学（已故）进行承建，后李忠学去世由其儿子李永军（本案被上诉人）继续承建该工程，工程完工后因欠付李永军该工程的工程款无法给付，后决定用建设的该凤凰住宅楼进行抵顶，抵顶楼房具体名单有上诉人相明、案外人肖某及本案李永军签字确认的《用楼顶工程款明细表》。建设的该凤凰住宅楼除顶工程款外剩余的楼房由被上诉人相明、案外人肖某进行出售收取价款，具体的分割明细有二人签字确认的核算表。三、本案争议的楼房在上诉人分割的《售楼核算》表中，也就是说该楼房由上诉人相明进行销售收取价款。在当年上诉人相明原打算将该争议楼房出售给李永军且作价人民币ｌ02000.00元，但是该笔楼房价款李永军一直没有给付给上诉人相明，从该《售楼核算表》上也可以看出李永军（本案被上诉人）没有交付过该笔楼房作价款。且上诉人与李永军之间亦没有签订书面的房屋买卖合同，因而涉案房屋无论是从事实上还是法律上上诉人相明与李永军都没有形成买卖合同关系。因此，该房屋登记在上诉人名下并无不当。四、该小区建设完毕初期楼房房屋钥匙均在建筑商处，也就是李永军处，并不在上诉人手里掌握， 4 因而被上诉人崔广梅、刘玉海是从何处拿到的涉案房屋钥匙的上诉人不得而知。被上诉人崔广梅、刘玉海称与被上诉人之间的房屋买卖关系，上诉人无法辨认其真伪，退一步讲假设被上诉人崔广梅、刘玉海与李永军之间确实存在所谓的“房屋买卖合同关系”，但是该合同也是不生效的，该买卖合同关系也是无法成立的。上诉人与李永军之间自始未成立房屋买卖关系，因而李永军将该房屋作为自有房屋出售给被上诉人的行为属于无权处分，事后李永军并未取得该财产的所有权且真正权利人相明对李永军的行为亦未追认，因而该房屋所有权人为上诉人相明是没有任何争议的。五、上诉人知道涉案房屋被被上诉人居住占用的情况后多次找被上诉人要求其从涉案房屋搬离，但是均未果。后上诉人向围场满族蒙古族自治县人民法院诉讼被上诉人要求其搬离该房屋，现该案尚未开庭审理。根据我国现行法律规定：不动产以登记为主，不是先占取得，《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，”本案中涉案房屋系不动产以登记为主，该房屋登记在上诉人名下其实际所有权人为上诉人。被上诉人虽然在该房屋中居住多年，但是房屋权属并不是以居住时间长短确认的而是以房屋登记确认。综上，涉案房屋系上诉人的合法财产，与被上诉人崔广梅、刘玉海没有任何关系，一审法院强行荒唐地认定被上诉人崔广梅、刘玉海对涉案房屋享有所有权是严重错误的判决，请二审法院依法驳回被上诉人崔广梅、刘玉海的所有诉讼请求。 崔广梅、刘玉海辩称：一、被上诉人购买房屋情况。2003 5 年11月10日，被上诉人自李永军处购买位于围场满族蒙古族自治县凤凰住宅楼丙单元301室楼房一处。该购买时间能与庭审中上诉人相明陈述将房屋转让给予李永军的时间为2003年8、9月份相吻合。李永军将房屋进行买卖的时间在其与上诉人相明交易之后，符合交易惯例。另该房屋自购买后一直被上诉人居住管护、并对房屋进行了添附，截止上诉人相明第一次诉讼时已达15年之久，在此期间相明亦未提出过异议，此说法也能与一审庭审及行政案件庭审中上诉人相明的陈述相吻合。二、李永军对房屋享有处分权。（2019）冀0828行初ｌｌ号行政判决书开庭时的庭审笔录第八页证实：相明认可将涉案楼房卖给李永军的事实（第三人相明称“当时应该由李永军给我钱，但他没给我。分给我的是八套楼房，其中一套就是争议的房产，当时李永军强行住进去，但是他应给我ｌ02000.00元，我认可这套房子是他的，但他没有给我钱，所以这套房子是我的。我认为当时是卖给李永军的，但他欠房款，是2005年8月19日。当时口头约定，李永军应该拿钱来买这套房子”。李永军称“我不认可房屋是买卖，是抵顶的。”上诉人相明称“ｌ02000.00元李永军没有给我，当时我就抵项税款了，后来从税务局赎回来的，因为李永军没有给我钱所以就把证办到我妻子名下了。楼房钥匙是在肖某手里的，他交给李永军钥匙的时候我知道，但他没有给我钱，我不知道李永军把房子又卖了，房子从交付到现在谁居住我是不知道的”）。通过行政案件的庭审，涉案的凤凰住宅楼丙单元301室系在工程竣工后相明以抵项工程款的形式转让给李永军，在行政诉讼案件中相明自认该套楼房系在 6 工程竣工后由其销售并收取价款，后经其手转让给李永军，并通过肖某交付了钥匙，据此，应认定李永军对该房屋享有处分权，至于李永军是否需要向相明支付房屋价款，还是李永军所谓的其与相明之间存在工程顶账问题，均属于另外法律关系，应另案解决处理。该另案处理也符合在行政案件中承德市中级人民法院裁定中所谓的“因房屋争议当事人需先行解决民事争议，且时间较长，本院裁定驳回被上诉人的起诉，待民事争议结束后当事人可再向法院主张权利”。三、上诉人相明存在伪造证据材料，转移房屋登记的情形。1、上诉人吕素琴在向房产部门申请办理房屋产权登记中，已经提交了买卖协议等材料，系因房屋买卖而申请转移登记，故房产部门在办理产权登记时审核买卖协议当事人是否真实、权属是否存在争议是必要的注意义务，而房产部门在出卖人未到场签字确认、亦未提交委托代理手续的情况下即进行了权属转移登记，程序不合法；2、虽当时争议的楼房与凤凰住宅其他楼房一并登记在案外人闫启云名下，从形式是上看，闫启云为所有人，但通过行政案件的庭审情况，实际所有人为共同开发建设的合伙人相明、肖某等人，闫启云仅是名义上的所有人。3、房产部门将涉案房屋及凤凰住宅的楼房登记在闫启云名下的时间为2004年，而上诉人吕素琴提交给房产部门用于办理转移登记手续的首次买卖协议签订的时间为2003年，据此即使上诉人吕素琴与闫启云之间存在真实的房屋买卖关系，但因在2003年交易时涉案房屋并未取得权属证书，根据ｌ994年《中华人民共和国房地产管理办法》第37条第一款（六）项规定，未依法登记领取权属 7 证书的房地产不得转让，因此在当时房产部门依此规定不应对涉案房屋办理转移登记。综合全案，上诉人相明与李永军之间因存在纠纷导致无辜被上诉人崔广梅、刘玉海涉诉，行政案件的两次审理已将上诉人相明与李永军之间的争议查实清楚，所以才产生承德市中级人民法院作出的二审裁定以当事人应先解决民事争议，且时间较长为由，待民事争议结束后当事人再向法院主张权利的裁决结果。但该结果指向的民事争议应是李永军与相明之间的纠纷，而非房产问题。民事纠纷处理完毕之后，当事人可再次主张权利。综上，该争议房屋应归被上诉人所有，上诉人相明、吕素琴应当履行相应的协助办理过户义务，涉及上诉人与被上诉人李永军之间的纠纷应另行处理解决，不应损害被上诉人的合法权益。 李永军答辩意见：一、相明在一审过程中已经承认301楼房已经以工程款的形式抵顶给我，所以我有权把房子出售给他人。二、相明在我不知道的情况下将楼房办到了妻子吕素琴名下并且伪造闫启云签字办理房证纯属欺骗和伪造行为，办理过程中不合法、不真实，此证属于无效的。这个问题闫启云已经出庭作证并且出具了闫启云本人的证明材料。三、原告获取301楼房所有权时候合伙人肖某亲手把门钥匙交给崔广梅，没有任何异议，第一次开庭肖某也开庭认可，卷宗内有记载。 原告崔广梅、刘玉海向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令原告对位于围场满族蒙古族自治县围场镇桃李街凤凰住宅丙单元301室的房屋（房权证号：围政字第××号）享有所有权。2、判令被告协助原告办理上述房 8 屋的过户手续。3、诉讼费用由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：2003年，第三人相明与被告李永军的父亲李忠学以及肖某三人合伙在闫启云转让的围场镇原凤凰浴池地段的国有土地共同开发建设围场镇凤凰住宅楼，当时以闫启云作为建设单位名义办理了所有开发建设手续，由李忠学以围场二建公司第十三项目部名义施工建设。2003年8月李忠学去世后，被告李永军继续承建该工程。工程完工后，经合伙人协商用所建设的楼房中的12套抵顶所欠李永军工程款，三方在抵顶工程款明细上签字确认，其余楼房由第三人相明和肖某经手出售并收取价款。涉案楼房不在抵顶给被告李永军的楼房明细表之内，而由第三人相明经手销售并收取价款。后第三人相明又将此楼房以及配套的地下室转让给被告李永军，并通过肖某将钥匙交付给李永军，后李永军又以100000.00元的价款转让给原告，原告于2003年冬装修后居住至今。 一审法院另查明，2005年第三人相明及其妻子吕素琴以被告李永军未给付所转让的楼房价款102,000.00元、楼房仍归自己为由，到围场满族蒙古族自治县房屋产权产籍监理所申请将涉案楼房产权办理在吕素琴名下，并提交了2003年建设方（甲方）为闫启云与购买方（乙方）为吕素琴的《职工集资建房协议》和买卖双方共同委托评估事务所对涉案楼房进行价格评估的委托书，以及2005年卖方为闫启云、买 9 方为吕素琴的楼房买卖协议。2005年8月24日，第三人吕素琴取得围证字第051007号房屋所有权证，记载该楼房建筑面积为72.82平方米，共有人为第三人相明。 一审法院还查明，涉案的围场镇凤凰住宅楼实际开发人相明、肖某等人在楼房竣工后以闫启云名义申请对所开发建设的楼房产权进行初始登记。闫启云在办理上述涉案房屋产权登记时并未到场签字。第三人相明、吕素琴夫妇自2005年取得涉案楼房的房屋所有权证后，既未在该房屋实际居住，亦未对该房屋进行经营管理。原告自2003年从被告李永军手购买后一直在此房屋居住至今，期间第三人相明、吕素琴并未向原告主张过权利，直至2019年3月第三人吕素琴以李永军为被告向一审法院提起民事诉讼，要求李永军返还涉案房屋，法院在向本案原告送达相关法律文书时，原告才知道涉案房屋产权被登记在第三人吕素琴名下，遂向一审法院提起诉讼，要求撤销涉案的房屋所有权证。 一审法院认为，被告李永军虽然未提供充分证据证明涉案的凤凰住宅楼丙单元301室楼房系在工程竣工后由第三人相明以抵顶工程款形式转让给自己，但第三人相明自认该楼房系在工程竣工后由其销售并收取价款，后经其手转让给被告李永军，并通过肖某交付了钥匙，据此，应认定李永军对该房屋已取得处分权，至于李永军将此房转让给原告后未向第三人支付对价问题，属另一法律关系，应另案处理，第三人相明、吕素琴不应以此为由将此房申请登记在自己名下，故案涉房屋现在的实际所有权人应为原告，一审法院予以确认。 10 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条之规定判决：一、原告崔广梅、刘玉海对位于围场满族蒙古族自治县围场镇桃李街凤凰住宅楼丙单元301室的房屋（房权证号：围政字第××号）享有所有权；二、第三人相明、吕素琴于本判决生效后三十日内协助原告崔广梅、刘玉海办理上述房屋的过户手续。 一审案件受理费80.00元，依法减半收取40.00元，由原告崔广梅、刘玉海负担。 本院二审期间，三方当事人均未提交新的证据。 本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明：1、一审法院（2019）冀0828行初11号行政判决书第4页记载，相明陈述“……我分得的8套中即包含本案争议的楼房，2005年8月19日我与李永军口头约定以102000.00元将这套楼房卖给李永军，但他一直未给予我房款，我认为这套楼房仍然是我的，所以在2005年将产权办理在我妻子吕素琴名下，并因欠税款抵押在税务局，后我又赎回。当时楼房钥匙是在肖国廷手中，他交给李永军钥匙时虽然我知道，但李永军没有给我钱，我也不知道李永军把此楼房又卖给原告了，所以李永军应当返还我的楼房，被告围场县政府将涉案楼房登记在我妻子吕素琴名下正确。”2、一审庭审笔录53页记载，相明陈述：“销售楼核算表在 11 2005年决算时，有8套分给我，其中涉案房屋给了李永军，肖国廷也买了一套。但是肖国廷给钱了，办理时就给了肖国廷，李永军没有给钱，就办到了我名校（下）。……” 本院认为，根据一审查明的事实，争议楼房在工程竣工后由相明销售并收取价款，后转让给李永军，并通过肖某交付了钥匙。李永军将争议楼房转让崔广梅、刘玉海，崔广梅、刘玉海2003年装修后居住至今。崔广梅、刘玉海从李永军处购买争议房屋，属于善意购买人，其权益应得到保护。相明与李永军是否存在拖欠款项等纠纷，应在相明与李永军之间解决。一审法院根据双方诉辩意见及提交的证据认定本案事实，所作判决并无不当，本院认同。相明、吕素琴的上诉请求缺乏依据，本院无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.00元，由上诉人相明、吕素琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  崔向京 审判员  白 云 审判员  范 典 二〇二〇年十二月十六日 书记员  张伟佳 附页 12 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……