河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终5444号 上诉人（原审被告）：申加军，男，汉族，1967年5月8日出生，现住邯郸市峰峰矿区。 被上诉人（原审原告）：邯郸市峰峰矿区钰民物业服务有限公司。住所地：邯郸市峰峰矿区峰峰镇峰峰集团东四合院**楼临街西门市。 法定代表人：张晓梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑宋涛，男，1991年10月4日出生，汉族，现住邯郸市峰峰矿区。 上诉人申加军因与被上诉人邯郸市峰峰矿区钰民物业服务有限公司（以下简称钰民物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2020）冀0406民初1052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人申加军，被上诉人钰民物业公司委托诉讼代理人郑宋涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 申加军上诉请求:一、请求撤销邯郸市峰峰矿区人民法院（2020）冀0406民初1052号民事判决，改判驳回钰民物业公司的诉讼请求或发回重审；二、诉讼费由钰民物业公司承担。事实与理由：一、原审判决认定的事实错误。原审判决关于：“……，原告钰民物业公司自2018年3月1日至2020年3月1日向该小区业主申加军提供物业服务，物业费按照每户每年400元收取”的认定是错误的，具体表现如下：（一）钰民物业公司提交的《物业管理服务协议书》对上诉人不具有约束力。本案案由是物业服务合同纠纷，但原审法院应首先认定钰民物业公司签订的《物业管理服务协议书》的效力问题。上诉人认为钰民物业公司提供的《物业管理服务协议书》对上诉人不具有约束力。理由：一是上诉人居住地是峰峰矿区技校路鑫达花园，如果签订《物业管理服务协议书》的协议主体应该是鑫达花园业主委员会，而事实上《物业管理服务协议书》名义上表述的甲方是鑫达花园委员会，实际上盖章确认的是峰峰镇工程处社区小区业主委员会。上诉人不知道鑫达花园业主委员会与工程处社区小区业主委员会是什么关系，不知谁授权工程处社区小区业主委员会的代理权。工程处社区小区业主委员会与钰民物业公司签订《物业管理服务协议书》所约定的协议内容“物业管理费400元每户每年”对上诉人没有约束力，上诉人也对工程处社区小区业主委员会与钰民物业公司签订《物业管理服务协议书》不予认可。二是钰民物业公司提供的《物业管理服务协议书》约定的委托管理期限和协议签订时间均有改动。按理说依法成立的合同，不得擅自变更，这是《合同法》第八条的规定。（二）上诉人与钰民物业公司之间没有形成事实上的物业服务关系。上诉人入住鑫达花园小区以来，从未看到鑫达花园小区的建设单位、鑫达花园小区选出的业主委员会或政府主管部门公示的聘用物业管理服务公司的内容，更不知钰民物业公司是怎么入驻我们鑫达花园小区的。上诉人没有接受钰民物业公司提供的物业服务，也没有每年交付400元的物业费，不但没有接受钰民物业公司提供的服务，就是鑫达花园小区的许生等170名业主，也证实不知钰民物业公司是怎么入驻鑫达花园小区的，没有签订合同，没有提供服务（门卫、拉垃圾、打扫卫生）的事实。综上，上诉人与钰民物业公司之间没有形成事实上的物业服务关系，原审法院关于“原告钰民物业公司与业主申加军之间已形成事实上的物业服务关系，原告钰民物业公司向业主申加军提供了物业服务，被告申加军应当缴纳物业服务费”的认定是错误的。二、原审判决适用法律错误。上诉人认为，钰民物业公司提交的《物业管理服务协议书》，一是协议主体不对，二是协议有擅自改动行为，理应适用《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力的规定。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定是错误的。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，判决不公，为此特提请人民法院依法审理，支持上诉人的上诉请求。 针对申加军的上诉请求和理由，钰民物业公司答辩称：我们公司是正规入驻小区，签订的服务协议是由鑫达花园业主委员会主任杨凤仁签订的。杨凤仁在一审时做过笔录。收费通知和标准进行过通知。针对协议的盖章，鑫达花园隶属于工程处社区，工程处社区和杨凤仁均出具了相关证据。上诉人所称没有服务，不符合事实。我们入驻小区后，安装了车辆识别系统，门禁，路灯，监控，所配备的人员有卫生工，保安，垃圾工，有工资表为证。我们在业主家门口和小区门口均贴过催缴通知书。 钰民物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告申加军向原告支付拖欠的物业费800元，违约金438元，合计1238元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告申加军系邯郸市峰峰矿区的业主，原告钰民物业公司自2018年3月1日至2020年3月1日向该小区业主申加军提供物业服务，物业费按照每户每年400元收取。后因被告申加军未交纳2018年3月1日至2020年3月1日的物业费800元，原告钰民物业公司催要未果，诉至法院。 一审法院认为，原告钰民物业公司与业主申加军之间已经形成事实上的物业服务关系，原告钰民物业公司向业主申加军提供了物业服务，被告申加军应当交纳相应的物业服务费，故对原告钰民物业公司要求被告申加军交纳物业费800元的诉讼请求，该院予以支持。同时应当指出，原告钰民物业公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时解决与答复，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，遂判决：被告申加军自本判决生效之日起十日内支付原告邯郸市峰峰矿区钰民物业服务有限公司物业费800元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告申加军负担。 本院二审期间，申加军提交两份证据：第一，杨凤仁出具的证明，证明与钰民物业公司的协议是伪造的。第二，小区业主出具的证明，有170位业主的盖章，证明不知道钰民物业公司是怎么入驻鑫达花园的。针对申加军提交的证据，钰民物业公司提出质证意见为：1、关于杨凤仁出具的证明，我方不认可，是伪造的，与一审的询问笔录相违背。2、针对业主的签字证明，我方也不认可。我方怀疑是伪造的。门禁、车辆识别系统、监控、路灯、垃圾清扫拉运和保安等都是在我方入驻该小区进行安装并提供的服务。二审期间，钰民物业公司提交证据一份：2020年7月31日工程处社区的证明一份，证明鑫达花园隶属于工程处社区。对此，申加军质证认为，我们不清楚他们这个证明是什么意思，但是对杨凤仁是鑫达花园业委会主任我们是认同的,现在是不是我们不清楚。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，根据双方的诉辩，确定本案的争议焦点为：1、《物业管理服务协议书》是否约束本案双方当事人；2、申加军与钰民物业公司之间是否存在物业服务关系；3、本案一审判决适用法律是否错误。 关于第一、二个争议焦点。本院认为，杨凤仁作为鑫达花园业委会主任，认同鑫达花园业委会与钰民物业公司签订过二份《协议书》，虽协议书加盖公章是峰峰镇工程处社区小区业主委员会，但该协议是鑫达花园业委会与钰民物业公司双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。付成海作为鑫达花园小区业主应受该协议约束。协议签订后，钰民物业公司依约向鑫达花园小区提供了物业服务，申加军亦实际接受了钰民物业公司的物业服务，故双方之间存在物业服务关系。 关于第三个争议焦点。本院认为，因申加军与钰民物业公司之间存在物业服务关系，故一审适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定对本案进行审理正确。 综上所述，申加军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人申加军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  姜 双 审 判 员  田保俊 审 判 员  田 莉 二〇二〇年十二月二日 法官助理  吴广晓 书 记 员  辛鹏辉