广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初6451号原告深圳市某某百货有限公司（反诉被告），住所深圳市龙岗区，统一社会信用代码91440300**********。法定代表人陈某某，系公司董事长。委托代理人戴振军，广东华商（龙岗）律师事务所律师。被告深圳市龙岗区某某汽车专项修理行（反诉原告），住所深圳市龙岗区，统一社会信用代码92440300************。经营者彭某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证地址广东省海丰县。委托代理人彭某某，女，汉族，某年某月某日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，系经营者的女儿。第三人深圳市龙岗某某股份合作公司，住所深圳市龙岗区，统一社会信用代码91440300*********。法定代表人陈某某。委托代理人何政欣，广东恒港律师事务所律师。第三人深圳市某某投资有限公司，住所地深圳市龙岗区，统一社会信用代码91440300***********。法定代表人张某某，系公司执行董事。委托代理人余莎，广东笃法律师事务所律师。原告深圳市某某百货有限公司诉被告深圳市龙岗区某某汽车专项修理行、第三人深圳市龙岗某某股份合作公司（以下或简称某某公司1）、第三人深圳市某某投资有限公司（以下或简称某某公司2）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后被告提起反诉，本院将两案合并，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戴振军、被告的经营者彭某某及委托代理人彭某某、第三人某某公司1的委托代理人何政欣、第三人某某公司2的委托代理人余莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年10月25日原告将深圳市龙岗区龙城街道盛平社区荔枝园龙城大道187-3号、187-4号、187-5号三间商铺约206平方米出租给被告用于经营汽车维修美容业。双方于2017年10月25日签订了最后一份合同《房屋租赁补充协议》，根据协议，一致同意将租赁期限延长6个月，即延长至2018年5月7日，每月租金9897元。到期后，双方没有签订新的书面租赁合同，被告没有支付2018年9月26日之后的房屋占有使用费且至今仍占有使用。涉案房屋系第三人某某公司1出租给原告，原告转租给被告，涉案房屋没有产权证及规划许可证，双方合同无效，被告应当返还租赁房屋并给付实际使用期间的占有使用费。现为维护原告合法权益，原告请求判令：一、被告立即向原告返还深圳市龙岗区龙城街道盛平社区荔枝园龙城大道187-3、187-4、187-5号3间商铺；二、被告给付房屋占有使用费（按照每月9897元的标准，自2018年9月26日开始计算，直至被告实际返还租赁房屋之日止，暂计至2019年11月25日为138558元）；三、被告承担本案的诉讼费。被告辩称，原、被告的租赁合同无效；原、被告不存在租赁合同关系，2018年3月20日原告发出不再续签通知，次日被告签收，双方达成期满解除租赁合同并不再续签的合意；第三人某某公司12018年3月13日向原告表示不再续签，5月10日向原告发出限期搬离通知书，后两第三人签订租赁合同，租赁期限至2021年5月6日止；2018年9月25日第三人某某公司1向包括被告在内的承租人发出通告，告知房屋重新出租给第三人某某公司2，如需继续租赁则与某某公司2重新签订租赁合同；2018年10月22日第三人某某公司1出具证明，证明自2018年5月7日期间由某某公司2承租，10月26日某某公司2发出通知，告知如需签订新合同应在2018年11月30日前与其签约，并将相关事宜交由肖鲁潍处理；11月6日被告与代表第三人某某公司2的肖鲁潍签订新的租赁合同，将房屋租赁给被告，被告也依约支付了三个月的租金，今年才退回，退回理由就是之间有纠纷、中间有停电停水、不好计算、暂缓收租，有录音可以当庭播放；被告一直是催宏盛康达的成先生何时收租的，不存在过错，某某公司2还出具了收据。综上基于合同相对性，原告对被告的诉求于法无据，请求驳回。此外，因合同无效，原告应当退还押金10000元，原告也无权收取2018年6月至9月期间的房屋占有费，相关费用应当退回，特请求：被反诉人（原告）退还反诉人（被告）一、被反诉人（原告）退还反诉人（被告）押金10000元；二、2018年6月至9月的房屋占有费39588元；三、诉讼费由被反诉人（原告）承担。第三人某某公司1辩称，涉案房屋属于第三人某某公司1所有，2005年5月8日至2018年5月7日是出租给原告，目前所有房屋均由原告占有，某某公司1确实在前述合同到期后想将涉案房屋出租给第三人某某公司2，但因原告一直未将房屋交还，导致某某公司1未能将房屋移交给某某公司2，实际上两第三人之间的租赁关系并没有实际履行；至于原告与被告之间的转租关系是否真实合法有效，由法院核实。对于反诉请求，某某公司1不是主体，不清楚。第三人某某公司2辩称，两第三人关于涉案物业虽然签订租赁合同但合同无效且未实际履行，本案被告向某某公司2支付了租金28200元，但因第三人未实际接受涉案承租场地，认为被告应当向原告缴纳租金，故2020年3月6日已全数退还。对于反诉请求，同意由原告收取被告占有期间的使用费。原告针对反诉请求辩称，押金是否退还应结合双方的租赁合同、被告有无拖欠费用抵扣来判断，目前被告拖欠原告租金和水电，押金不能归还，待双方租赁关系终止原告抵扣相应费用后再返还；退还2018年6月至9月的租金没有事实和法律依据，虽然合同无效，但被告持续占有使用没有交还房屋给原告，无论合同是无效还是解除，被告作为实际占用人都应支付占有使用费。经审理查明，2006年10月25日原、被告签订《房屋租赁补充协议》，租期五年，每年租金递增，押金10000元。2009年8月14日签订《补充协议》将原来铺面移至东面三间，租期顺延一年，月资金7030元。2012年10月20日再签订《补充协议》，将商铺移至西三间，顺延五年租期，即至2017年10月24日，面积增加至206平方米，月租金逐年递增。2017年10月25日签订《房屋租赁补充协议》，约定租赁期限顺延六个月，即至2018年5月7日，租赁物为深圳市龙岗区龙城街道盛平社区荔枝园村龙城大道187-3至187-5号一楼三间铺面合计约206平方米，期间每月租金9897元，水费每立方米6.5元，电费1.2元每度；保证金维持…仅限于被告经营汽车维修美容行业，…原告已明确告知被告租赁物属村委自建房…被告承诺不得以无规划许可证、房产证等为由，解除合同并要求原告赔偿经济损失”。原、被告对于原告收取押金10000元以及被告已支付2018年9月25日之前的租金没有异议。被告提交了第三人某某公司1和原告签订的《房地产租赁合同》、2018年3月16日某某公司1发送给原告的《期满不再续签通知》、2018年5月10日某某公司1发送给原告的《限期搬离通知》、2018年9月25日某某公司1向各实际承租人发送的搬离及重新与第三方某某公司2签订合同事宜的通知、两第三人签订的期限自2018年5月7日至2021年5月6日的《房屋租赁合同》、2018年10月22日某某公司1确认某某公司2为新承租人的证明、2018年10月26日某某公司2发送的要求各承租商户与案外人肖鲁维（潍）联系和签订合同的通知、2018年10月20日某某公司1同意某某公司2转租给肖鲁维（潍）的确认书、2018年11月6日被告经营者与案外人肖鲁潍签订的《房屋租赁合同书》，租赁期限2018年11月1日至2019年12月31日，承租位置系荔枝园村的文体中心楼103-105建筑面积约206平方米，月租金9400元，水费每立方米6元，电费每度1.3元。被告分别于2018年11月19日、2018年12月24日、2019年1月28日向案外人肖鲁潍各转账9400元，2020年3月6日肖鲁潍返还28200元。被告确认退钱时财务成先生表示有纠纷暂时不收租金，当庭出示录音，某某公司2表示无法核实录音真实性和通话主体，录音谈及租金、签合同、二审等事宜，没有涉及停水停电。被告确认占用情况，确认2018年9月26日至2018年10月31日的租金谁都没给。涉案房屋经生效判决确认没有产权证或建设规划许可证。另查，原告与第三人某某公司1之间的房屋租赁合同纠纷案件的生效判决查明，两第三人虽签订租赁合同，但合同没有实际履行，涉案房产并未实际移交该某某公司2，应由原告向第三人某某公司1返还整体房屋并支付占有使用费。以上事实，有庭审笔录、房屋租赁合同、民事判决书、房屋租赁合同书、付款截图、收据、通知、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故原、被告签订的《房屋租赁合同》自始无效。根据法律规定，合同无效后，当事人应当返还因该合同取得的财产，被告至今占用房屋，原告请求被告返还涉案租赁房屋，合法有据，同理，保证金10000元应当返还，被告的第一项反诉请求，本院予以支持。另生效判决确认两第三人签订的合同无效且无法履行，第三人某某公司2也将三期费用退还被告，被告并未提交已交还房屋的任何证据，本院支持原告的第一项诉讼请求。合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告主张2018年9月26日之后被告未再支付占有使用费，被告未予否认，本院支持原告关于参照原租金标准即每月9897元自2018年9月26日起支付房屋占有费至实际返还房屋之日。生效判决确认原告对第三人荔枝园有交房义务亦有支付占有使用费的义务，两第三人均未向被告请求反而同意被告直接支付给原告，故被告主张原告无权收取2018年6月至9月占用费并请求返还，没有事实依据，本院不予支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市龙岗区某某汽车专项修理行应于本判决生效之日起七日内向原告深圳市某某百货有限公司返还所占用的位于深圳市龙岗区平方米）；二、被告深圳市龙岗区某某汽车专项修理行应于本判决生效之日起七日内向原告深圳市某某百货有限公司支付2018年9月26日至交还前述房屋期间的占有使用费（参照租金标准每月9897元计算）；三、反诉被告深圳市某某百货有限公司应于本判决生效之日起七日内向反诉原告深圳市龙岗区某某汽车专项修理行退还押金（保证金）10000元；四、驳回反诉原告深圳市龙岗区某某汽车专项修理行的其他诉讼请求。如付款义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1536元（原告预交），由被告深圳市龙岗区某某汽车专项修理行承担；反诉费260元（被告预交），由反诉原告深圳市龙岗区某某汽车专项修理行承担208元，反诉被告深圳市某某百货有限公司承担52元。被告深圳市龙岗区某某汽车专项修理行承担应于判决生效之日起七日内向原告深圳市某某百货有限公司径付1484元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  贺榕二〇二〇年十二月十九日书记员  姚练