湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1989号上诉人（原审原告）:高皇新，男，1960年6月21日出生，汉族，住湖南省岳阳市经济技术开发区白石岭居民点。上诉人（原审被告）：余胜君，男，1975年8月6日出生，汉族，住湖南省岳阳市经济技术开发区白石岭居民点。委托诉讼代理人：邓虹，湖南思阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨虎，湖南思阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳阳市新理念食品有限公司，住所地湖南省岳阳市经济技术开发区白石岭居民点。法定代表人：余胜君。委托诉讼代理人：邓虹，湖南思阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨虎，湖南思阳律师事务所律师。上诉人高皇新、余胜君因与被上诉人岳阳市新理念食品有限公司（以下简称新理念公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初6291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。高皇新上诉请求：1、撤销一审判决；2、由余胜君、新理念公司支付高皇新房屋租金49000元，支付租赁期间届满后的房屋占有使用费58652元，赔偿高皇新房屋损失62733元、鉴定评估费9882元；3.由余胜君、新理念公司承担本案的诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。新理念公司是余胜君个人开办的独资公司，余胜君是该公司的法定代表人。2014年6月21日，余胜君与高皇新签订《租房协议》，租赁了高皇新的房屋用于新理念公司的生产经营。新理念公司是《租房协议》的权利义务主体，余胜君对该公司生产经营产生的责任和义务承担连带责任。2、余胜君（包括新理念公司）从2014年7月10日起至2019年5月17日使用或占用上诉人房屋，应支付租赁费和占用费。3、2016年2月18日发生火灾是在新理念公司使用和管理租赁物的期限内，除租赁物本身原因引起外，承租人应当承担标的物在租赁期内发生损毁的责任。《火灾现场勘验笔录》关于起火原因认定中载明：排除人为纵火，排除生活用火引起，排除雷击引起，排除自燃引起，排除电气原因引起，不排除外来火源引起。消防部门的结论排除了租赁物本身瑕疵引起火灾导致房屋损毁，新理念公司应当承担赔偿责任。二、一审法院认定余胜君、新理念公司不承担赔偿责任适用法律错误。高皇新与余胜君存在租赁法律关系，根据合同法第二百二十二条、第二百三十五条的规定，租赁期间租赁物毁损，余胜君、新理念公司应当按照法律规定或者合同约定赔偿相应损失。余胜君、新理念公司辩称，一、一审法院关于火灾事故责任主体认定是正确的，责任主体非余胜君和新理念公司，而系高皇新和案外人戴德仁。二、关于租金问题，理由与余胜君的上诉理由一致，且一审时提交的高皇新可以自由进入一楼和二楼的证据证明出租屋的一、二楼在高皇新的管理和占有之下，租赁物已实际交付高皇新。判令租金支付至2019年5月17日不符合实际情况和诚实信用原则。三、余胜君和新理念公司也是受害人，直接财产损失达到六十多万，损失应当由责任主体负责。余胜君上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判，在一审基础上减少43668元；2.本案诉讼费由高皇新承担。事实与理由：余胜君和高皇新的房屋租赁关系在2016年2月25日解除，余胜君只欠房屋租金5332元。房屋租金已付至2015年12月28日，火灾发生于2016年2月18日，之后余胜君使用租赁房屋达不到使用目的。余胜君在一个星期内将租赁房屋内的货物搬运至新的仓库，并通知高皇新不再租赁房屋，将钥匙交付给了高皇新，双方的租赁合同关系在2016年2月25日解除。高皇新辩称，不认可余胜君的上诉意见。新理念公司述称，同意余胜君的上诉意见。高皇新向一审法院起诉请求：1.判令解除高皇新与余胜君签订的《租房协议》；2.判定余胜君、新理念公司共同支付房屋租金（租金按照2666元/月从2016年1月1日起计算至将房屋损失赔偿款支付给高皇新并将所租房屋交还给高皇新止）；3.判定余胜君、新理念公司赔偿房屋损失，承担评估费、维修设计费等，将房屋交还；4.判定余胜君、新理念公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2014年6月21日，甲方高皇新与乙方余胜君签订《租房协议》，约定：甲方将位于白石岭居民点第十栋第一层西边的一套房屋（三个门面）及第二层梯级部分（约一个门面）租给乙方做仓库及办公室。乙方对所租房屋已充分了解，所有安全隐患都已清楚，对有安全隐患的地方，乙方要做好安全防护措施，所有安全事故责任、防火防水防盗责任都由乙方承担。乙方将房屋交回给甲方时，必须保持完好，房屋损坏、设施、装修损坏、家具家电损坏由乙方负责赔偿。租期自2014年7月10日起至2017年7月10日止。租金为32000元／年。第一年的房租及押金，签合同时一次性付清。第二年的房租2015年5月10日前付清。第三年的房租2016年5月10日前付清。乙方需付甲方押金3000元。合同到期后，若乙方未损坏甲方的设施，乙方交还房屋时，甲方一次性退还给乙方押金3000元。该《租赁协议》签订后，新理念公司实际占有和使用该房屋，并无证据显示余胜君支付了押金3000元。2016年2月18日，涉案租赁房屋发生火灾。岳阳市白石岭公安消防大队于2016年3月18日作出火灾事故认定书，内容如下“火灾事故基本情况：2016年2月18日9时05分，位于岳阳市经开区金凤桥管理处白石岭居民点高皇新私宅发生火灾，过火面积80平方米，无人员伤亡。经统计，直接财产损失为705446.2元。经调查，对起火原因认定如下：起火时间为2016年2月18日8时30分许，起火部位位于高皇新私宅负一层（已出租作为沙发加工厂）和二楼（已出租作为食品仓库）内：起火点位于负一层沙发加工厂南侧中部楼梯间所有区域，距南墙0-6米、距中间隔墙往东0-2.9米的范围内。起火原因能排除防火、雷击、自然、生活用火不慎、电气故障等原因引起火灾，不排除外来火源引起火灾”。《火灾现场勘验笔录》部分内容显示：三、细项勘验：负一楼的位于东面的沙发加工区××米，南北长13.5米区域过火，东南角室内敞开楼梯口至中间门依次放有一些已做好的沙发木架和一套成品沙发，已被烧毁，仅有位于中间门洞附件的成品沙发剩余一些木架残留，呈现向南倒塌趋势，靠近内敞开扣题位置由南向北依次放有两堆沙发海绵、木架、纸板、木架等物品，其中靠近南面窗户的第一堆海绵有较多残留物，第二堆海绵残留物较少，距离南面墙6米，北面墙2.9米位置有一根立柱…，楼梯间中间平台上放有一堆沙发海绵，有过火痕迹，残留物呈上重下轻、北重南轻。四、专项勘验：…4、视频侦查：室外在南面的北端进入居民的入口处南北角一楼有一个，对着整个岳阳市经开区白石岭居民点高皇新私宅房屋的南面，视频探头完好。经侦查这个探头的视频录像，发现仅有新理念公司员工付强于2016年2月18日早晨8：32和8：45在起火部位窗户处上部一楼平台位置吸了两根烟的可疑行为。《火灾事故认定说明记录》对起火原因的认定第6条内容载明，不排除外来火源引起的火灾的可能，主要依据有：负一楼沙发加工区南面墙起火部位范围内南面墙上的窗户无玻璃。在火灾发生前，有人员在起火部位上部一楼平台位置有吸烟行为。新理念公司于2014年7月7日成立，系自然人独资公司，余胜君为该公司股东及执行董事兼总经理。高皇新在诉讼中申请对本案房屋损失进行鉴定，经法院委托，岳阳市昌信司法鉴定所于2018年3月19日对本案负一层及一、二层高皇新房屋作出《房屋影响程度的鉴定意见书》，鉴定意见为：1、相对于该10栋房屋，高皇新房屋火灾损坏为局部结构受损，应对受损构件采取相应措施以保证房屋安全。2、高皇新火灾受损的房屋负一层楼梯间西侧混凝土柱、第一层楼梯歇台梁、板以及梯级板、构件受损程度评定为d级，应予加固或拆除更换。其余梁、板、混凝土柱构件评定为c级，应采取相应措施，以保证在工程使用年限内的使用安全。砖砌体受损程度评定为b级，可采取一般修补措施。湖南公立价格评估咨询有限公司于2018年4月16日对负一层高皇新房屋作出《价格评估结论书》，认定高皇新负一层房屋因火灾事故造成的损失为38830元、一层房屋因火灾事故造成的损失为49406元、二层房屋因火灾事故造成的损失为13327元。高皇新共计花费鉴定、评估费共计16000元。高皇新于2019年5月15日向岳阳市湘北公证处提出申请，申请对火灾现场清点货物的过程进行保全证据公证。2019年5月17日，岳阳市湘北公证处出具（2019）湘岳北字第3873号公证书，对涉案房屋发生火灾后房屋内的物品进行了清点。之后高皇新将房屋另行出租。庭审中高皇新陈述火灾后更换了卷闸门并将钥匙交给了余胜君，余胜君对此说法不认可，陈述火灾发生后一个星期自行将货物搬走后高皇新才更换的卷闸门，并未将钥匙交给余胜君。高皇新在庭审中也陈述余胜君火灾后搬离部分物品、向高皇新索赔的事实。高皇新称余胜君租金已付至2015年12月28日。一审法院认为，高皇新与余胜君签订《租赁协议》，形成了租赁合同关系。本案双方争议的焦点为1.本案火灾事故发生的原因是否为余胜君名下新理念公司员工的吸烟行为所致？余胜君、新理念公司应否承担赔偿责任？2.余胜君、新理念公司已支付租金的数额及应支付租金的时间的认定。关于焦点1，根据消防部门《火灾事故认定书》与《火灾现场勘验笔录》中关于火灾原因的“不排除外来火源引起火灾”认定内容，并没有确定本案火灾事故发生的原因为余胜君名下新理念公司员工的吸烟行为所致，故余胜君及新理念公司不应承担火灾事故的赔偿责任。关于焦点2，高皇新陈述余胜君、新理念公司已经支付第一年租金，第二年租金仅支付了15000元，剩余租金未支付。余胜君则认为其在租赁期间的租金已经全部支付完毕，支付租金的义务方为余胜君，余胜君应当对其支付租金的事实承担举证责任，由于余胜君并无证据证明其实际支付租金的金额，本案已付租金应按照高皇新提供的数额进行认定，即余胜君已经支付第一年租金32000元和第二年租金15000元，剩余部分租金未支付。高皇新与余胜君签订的《租赁合同》中约定的租期为三年即至2017年7月10日到期，火灾发生后余胜君并未将房屋内的物品全部搬离，也未就租赁合同、火灾善后等事宜与高皇新进行过沟通与协商，应认定火灾后至2017年7月10日前双方之间的租赁关系并未解除，余胜君应按照合同约定支付该段时间内的租金即49000元（32000元/年×3年-47000元）；2017年7月10日高皇新与余胜君签订的《租赁合同》到期后，双方并未续签合同，且高皇新对火灾后涉案房屋实际使用情况是明知的，高皇新理应及时将房屋收回并管理，故对高皇新要求余胜君支付2017年7月10日之后的房屋占用费的请求一审法院不予支持。根据合同相对性原则，新理念公司不是本案适格主体，不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，判决：一、限余胜君在判决生效后十日内支付给高皇新房屋租金49000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回高皇新对新理念公司的诉讼请求；三、驳回高皇新的其他诉讼请求。案件受理费2392元，高皇新承担1367元，由余胜君承担1025元。本院二审期间，高皇新提交了岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初538号民事判决书、一箱食品（调查后自行带走）作为证据。余胜君对该民事判决书的真实性无异议，对证明目的有异议；一箱食品确系新理念公司所有，但已经不能食用，达不到证明目的。本院认为，（2017）湘0602民初538号民事判决书是已经生效的判决，本院予以采信，但达不到由余胜君、新理念公司承担全部赔偿责任的证明目的；一箱食品不能达到确认余胜君一直占用租赁物的目的，本院不予采信。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、余胜君应否赔偿租赁房屋因火灾造成的损失及支付鉴定评估费；二、余胜君应否支付火灾之后的租金和房屋占用费；三、新理念公司应否承担赔偿责任。关于焦点一，余胜君应否对租赁房屋因火宅造成的损失承担赔偿责任。余胜君作为乙方与作为甲方的高皇新在房屋租赁合同中约定“乙方对所租房屋已充分了解，所有安全隐患都已清楚，对有安全隐患的地方，乙方要做好安全防护措施，所有安全事故责任、防火防水防盗责任都由乙方承担。乙方将房屋交回给甲方时，必须保持完好，房屋损坏、设施、装修损坏、家具家电损坏由乙方负责赔偿。”《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”余胜君作为涉案房屋的承租人，负有妥善保管租赁物的义务，租赁物损毁，应当根据法律的规定和合同的约定承担赔偿损失的违约责任。岳阳市白石岭公安消防大队认定，起火点位于负一层沙发加工厂南侧中部楼梯间所在区域；火灾系从负一楼通过室内敞开楼梯间向二楼蔓延，高皇新作为租赁房屋的所有权人，将负一楼和一、二楼分别出租给不同的承租人，未对租赁物进行完全的隔断，对因火灾造成的损失发生也有过错，应当自负一定的损失。同时，根据本案火灾发生的起火点位于负一层沙发加工厂，而非余胜君所租赁房屋，火灾对余胜君亦造成了更大损失的实际情况，本院酌情确定由余胜君赔偿高皇新因火灾造成的房屋损失的60%为37639.8元[(49406元+13327元)×60%]。岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初538号未确认戴德仁和高皇新系本案火灾的责任主体，仅确认了负一楼房屋因火灾造成损失的赔偿义务人，余胜君主张戴德仁与高皇新是火灾责任人的理由不成立。一审法院以不能确认火灾系新理念公司员工付强吸烟所致判决余胜君不承担赔偿责任不当，本院予以纠正。高皇新因负一楼、一楼、二楼房屋受损而申请评估鉴定，支付了鉴定费16000元，主张根据一、二楼损失额占总损失额的比例由余胜君负担鉴定费9882元[16000元×（62733元÷（一、二楼损失62733元+负一楼损失38830元）]。本院认为，在一、二楼损失额占总损失额比例的基础上，结合余胜君应当负担的损失比例，由余胜君承担鉴定费5929.2元（9882元×60%）较为合适。关于焦点二，余胜君应否支付火灾之后的租金和房屋占用费。余胜君主张租赁合同已在2016年2月25日解除，不应当支付之后的租金和房屋占用费，但未提交充分证据证明通知了高皇新欲解除租赁合同并腾空退还了租赁房屋，对其主张租赁合同已于2016年2月25日解除的上诉请求本院不予支持。余胜君应按照合同约定支付该段时间内的租金即49000元（32000元/年×3年-47000元）。2017年7月10日，双方的房屋租赁合同期限届满，且并未续签合同，高皇新对火灾后租赁房屋的实际状态是明知的，没有及时收回房屋并进行管理，对其要求余胜君支付房屋占用费至2019年5月17日的上诉请求本院不予支持。关于焦点三，新理念公司应否承担赔偿责任。本案的房屋租赁合同由高皇新和余胜君签订，新理念公司不是合同的相对人。余胜君将租赁物交给新理念公司使用，租赁物因火灾造成的损失应当由余胜君向高皇新赔偿。一审判决新理念公司不承担赔偿责任并无不当，对高皇新要求新理念公司承担赔偿损失的上诉请求本院不予支持。综上所述，高皇新的上诉请求部分成立，应予支持；余胜君的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，但处理结果欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初6291号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初6291号民事判决第三项；三、由余胜君赔偿高皇新房屋损失37639.8元，鉴定费5929.2元，该两项合计为43569元；四、驳回高皇新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2392元，由高皇新负担426元，由余胜君负担1966元；二审案件受理费3284元，由高皇新负担1651元，由余胜君负担1633元。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  余立根审判员  许 进二〇二〇年十二月一日书记员  周师师