河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4272号上诉人(原审原告)：新乡市索泰克光电有限公司，住所地：新乡市新东大道与化工路交叉口东南角。法定代表人：赵春玲。委托诉讼代理人：郑喆，河南师大方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦树锋，河南师大方正律师事务所律师。上诉人(原审被告)：新乡市红旗区石油树德学校，住所地：新乡市红旗区道清路**。法定代表人：王少杰。委托诉讼代理人：姚江斌，系该学校员工。上诉人新乡市索泰克光电有限公司（以下简称索泰克公司）因与上诉人新乡市红旗区石油树德学校（以下简称石油树德学校）房屋租赁合同纠纷一案，均不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0702民初4051号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人索泰克公司委托诉讼代理人郑喆，上诉人石油树德学校法定代表人王少杰及其委托诉讼代理人姚江斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。索泰克公司上诉请求：改判石油树德学校赔偿索泰克公司损失2394033.28元。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。原审判决对外设备间、B3区卫生间漏水造成的钢结构锈蚀损失、配电工程、供水管路、消防工程、空压机、净水设备损失不予认定，属于认定事实错误。原审判决对索泰克公司主张的水费、电费部分的诉求不予支持是错误的。二、原审判决适用法律错误。原审判决根据双方违约责任酌定承担50%的责任，没有法律依据。出租人对租赁物毁损不承担责任，因此，本案的物质损失，不适用责任划分。石油树德学校辩称：一、石油树德学校对房屋内部的改造、装修、变造符合《租赁协议》约定，符合合同目的，有合同依据。二、索泰克公司主张的事实没有任何有效证据。索泰克公司没有证据证明拆除损毁的设施交付给石油树德学校并在其掌控之中。三、石油树德学校没有损毁索泰克公司的理由和动机。四、索泰克公司主张的事实与其在诉讼中答辩意见相互矛盾。五、索泰克公司诉求违反法律规定并不符合情理。六、有证据能够证明索泰克公司相关设施系其自行拆除。七、石油树德学校已按合同履行情况和合同性质，对租赁房屋恢复原状并完成返还义务。索泰克公司原审诉讼请求：判令石油树德学校将涉案租赁房屋恢复原状，如客观上无法恢复原状，则判令石油树德学校赔偿相应损失180万元（暂定具体数额待司法鉴定作出后确定）。诉讼过程中索泰克公司将诉讼请求变更为：判令石油树德学校将涉案租赁房屋恢复原状，如客观上无法恢复原状，则判令石油树德学校赔偿相应损失款额2394033.28元，并补交了相应诉讼费用。原审法院认定事实：2015年7月18日，索泰克公司（甲方）与石油树德学校（乙方）签订《租赁协议》一份，主要约定：租赁物包括：1、甲方目前道清路241号两层办公楼和厂房混合建筑物共计约6468平方米及周边地块（房产证号：新房权证开发区字第**，所属土地使用权证号：新国用（2013）第02026号）、该建筑东墙皮向东7米过道和西墙皮向西5米范围过道（两条过道均南临国药公司北院墙，北侧连接至道清路以供开通消防通道和大门）；2、该建筑向西索泰克公司16层办公楼楼下南边过道至新二街全部；上述建筑物和地块甲方在交付使用前负责全部空地平整和硬化以保证适合办学；租赁期限自2015年9月1日至2023年8月31日；租赁费总额为496万元，2015年8月1日前乙方向甲方缴纳400万元，甲方将16层办公楼南侧楼下通道硬化、树立起围墙并将全部租赁房屋交付乙方使用后十日内，乙方一次性向甲方缴纳剩余租赁费用96万元；租赁期间的水电费按乙方实际用量和电力公司、水务公司的实际价格标准进行缴纳；物业费全免，除了关系到房屋整体钢架结构改造的费用，在租赁期间房屋修缮、装修等费用由乙方承担；乙方在改造、变造、装修装饰房屋内部结构时，不得改变现房屋钢架主体构造，甲方同意乙方将现有房屋二楼或者一楼以及外场地按乙方办学需求改造成户外户内体育运动场地和操场；甲方保证在本协议签订之日起15个工作日内完成除洁净车间之外的全部搬迁工作，以利乙方进行改建装修，保证乙方本学年在该地址9月开学，甲方保证在2015年11月1日前完成全部搬迁并将租赁房屋及场地全部交付给乙方使用；之外双方还就其他权利义务作出了约定。上述合同签订后，索泰克公司陆续将部分租赁场地交付给石油树德学校，石油树德学校支付租金400万元，并对租赁房屋进行了设计、改造、装修和使用。之后双方于剩余租金支付过程中发生纠纷，索泰克公司于2016年12月7日将石油树德学校诉至原审法院，原审法院于2017年6月6日作出（2016）豫0702民初4325号民事判决，双方不服均提起上诉，本院于2017年12月26日作出（2017）豫07民终3301号民事裁定，撤销原判决将该案发回重审。原审法院于2018年1月18日立案后，依法另行组成合议庭，于2018年4月28日作出（2018）豫0702民初459号民事判决，先行判决认定双方在合同履行过程中均存在违约行为，解除了索泰克公司与石油树德学校于签订的《租赁协议》，并判令石油树德学校于该判决生效后十日内将涉案场地返还给索泰克公司。法定期间内双方均未上诉，（2018）豫0702民初459号先行判决于2018年5月15日生效，索泰克公司未申请强制执行。之后，因索泰克公司认为石油树德学校在租赁场地控制期间对租赁房屋、设施进行了严重破坏，故于该案继续审理期间增加诉讼请求，要求石油树德学校将涉案房屋恢复原状，即恢复中央空调机组和电梯原状，如不能恢复则赔偿相应损失。但索泰克公司未按期缴纳相关诉讼费用，故原审法院于2018年7月12日作出（2018）豫0702民初459号之一民事判决，未对该项诉求合并处理，双方当事人均未上诉，该判决书现已生效。因此索泰克公司又提起原审诉讼。另查明之一，根据（2018）豫0702民初459号之一民事判决认定的事实，2015年11月1日之后，索泰克公司一、二层办公楼以及厂房混合建筑物由石油树德学校实际占有使用，涉案租赁物在石油树德学校实际控制之下，2018年5月1日，双方租赁关系截止。石油树德学校称于2018年5月1日返还了租赁房屋，索泰克公司不予认可，双方对房屋具体返还时间存在争议。双方没有任何房屋交接手续与物品交接清单。另查明之二，索泰克公司于2018年9月5日委托河南省新乡市豫新公证处对涉案房屋现状进行证据固定，2018年9月10日河南省新乡市豫新公证处出具《公证书》，载明对涉案办公楼及厂房建筑的一层北侧、一层南侧、二层南侧、二层北侧的内、外部现状进行录像、拍照记录。索泰克公司于原审将《公证书》完整提交。另查明之三，索泰克公司于（2018）豫0702民初459号案件增加关于本案的诉求时，原审法院向索泰克公司释明其要求恢复原状的具体情况，索泰克公司称要恢复的是中央空调机组及电梯原状。索泰克公司法定代表人吴芳在接受新乡市公安局洪门分局询问时，称中央空调机组、电梯、吊灯丢失。陈素喜在接受新乡市公安局洪门分局询问时，仅承认拆除中央空调机组、吊灯，未提及其他设施。王少杰在接受新乡市公安局洪门分局，提到空调机组尚存，但未认可上述设施系其指使拆除。另查明之四，索泰克公司于2019年7月19日单方委托新乡恒业资产评估事务所对其主张的涉案租赁房屋、设备损失进行评估，新乡恒业资产评估事务所于2019年8月21日出具《资产评估报告》，载明评估目的是确定索泰克公司相关涉诉案件中涉及赔偿的损失资产在评估基准日的市场价值，为索泰克公司提供价值参考。评估对象为资产组合——房屋建筑物、机器设备等。评估权属依据：1、委托方的施工合同及安装合同及付款凭证；2、委托方提供的河南省新乡市豫新公证处公证资料等。评估结论：截止评估基准日相关涉诉案件中涉及赔偿的损失资产的市场价为2394033.28元。其中包括垫付水费28000元、垫付电费2210.88元；电梯间净值59500元；外设备间净值110533.5元；B2、B3区装修费净值261000元；1、2楼墙地面装挂部分净值335700元；净化车间（含中央空调设备）净值1056400元；B3区卫生间漏水造成的A3区钢结构锈损失100000元；配电工程净值229350元；供水管路净值22856元；消防系统净值108306元；空压机净值（含冷干机、储气罐、管道过滤器）2446.5元；净水设备净值23076元；电梯（升降机）净值32654.4元。2020年1月12日，索泰克公司向原审法院再次提出司法鉴定申请，申请委托鉴定机构于诉讼中对其主张的涉案租赁房屋、设备损失进行评估。河南巨中元房地产土地资产评估有限公司于2020年5月26日出具豫巨评鉴字（2020）第008号《司法鉴定意见书》，载明评估结果为2099878.45元（未包含2#房钢结构锈蚀损失）。具体包括：1、电梯间评估净值40970元；2、外设备间净值83249元；3、装修工程（B2、B3区装修费）净值290000；4、1-2楼墙地面装挂工程净值280592元；5、车间净化工程（含中央空调等设备即中央空调系统）净值1056307元；6、漏水（B3区卫生间漏水造成的A3区锈蚀）造成的钢结构锈蚀损失未评估；7、配电工程净值165000元；8、供水管路工程净值18596.25元；9、消防工程净值113594元；10、空压机净值23850元；11、净化水设备净值27720元；12、升降机（电梯）净值35000元；13、垫付的垫付水费净值28000元；14、垫付电费净值2210.88元。具体内容与索泰克公司于2019年7月19日单方委托新乡恒业资产评估事务所出具的《资产评估报告》内容基本相当。原审法院认为：索泰克公司与石油树德学校签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。（2018）豫0702民初459号之一生效判决对树德学校于2015年接收并实际控制租赁物的事实予以认定，自此至租赁物实际返还期间，树德学校应尽到妥善保管义务。树德学校称2018年5月1日将租赁物返还，索泰克公司对此不予认可，双方也没有任何交接手续，故对于石油树德学校的主张，其应当负相应的举证责任，否则应承担不利的法律后果。根据索泰克公司提交的《公证书》可知，索泰克公司与公证处人员于2018年9月5日进入租赁场地，索泰克公司主张该日期为实际接收租赁物的时间，在石油树德学校未提出相反证据予以推翻的情况下，对索泰克公司的主张予以采信，故石油树德学校在实际控制租赁物至2018年9月5日期间，其应尽到妥善保管租赁物的义务。根据新乡市公安局洪门分局对吴芳、陈素喜、陈少杰的询问笔录，以及《公证书》载明的照片，对石油树德学校接收租赁物时，租赁场地内装饰石材、吊灯等装饰物以及升降梯、中央空调机组尚存的事实予以认定。按照双方《租赁协议》约定，双方租赁期间为8年，索泰克公司应在协议签订之日起限定时间内完成搬迁工作，以利于石油树德学校进行改建装修，石油树德学校在改造、变造、装修装饰房屋内部结构时，不得改变现房屋钢架主体结构。索泰克公司系在约定长期租赁期间的基础上，允许石油树德学校对涉案租赁物进行大规模改造，但双方合同履行至2016年便发生纠纷，并于2018年5月被判令解除，至石油树德学校返还租赁物时，涉案厂区的装修部分已遭到严重拆除，索泰克公司当初订立合同目的亦不能实现，该部分装修内容（B2、B3区装修工程、1-2楼墙地面装挂工程）应认定为索泰克公司实际遭受了损失，且应根据涉案合同履行内容酌定区别认定双方的责任。（2018）豫0702民初459号民事判决认定索泰克公司与石油树德学校在协议履行过程中均存在违约，故双方应根据自己的违约行为，酌定承担50%的责任，以解决装修部分的损失争议。对于车间净化工程（中央空调系统）、电梯部分（含电梯间与升降梯），双方未在签订《租赁协议》约定拆除，且索泰克公司在履行搬迁义务时，中央空调系统、电梯部分已与租赁物形成附合，拆除则使该设备价值受到严重贬损，索泰克公司未予拆除不违反合同约定，也不存在过错。2019年9月5日，在石油树德学校返还租赁物时，上述设备已受到毁损与灭失，故石油树德学校应承担相应的赔偿责任。对于外设备间、漏水（B3区卫生间漏水造成的A3区锈蚀）造成的钢结构锈蚀损失、配电工程、供水管路、消防工程、空压机、净水设备，索泰克公司未提出相应证据证明实际受到损毁，且索泰克公司在（2018）豫0702民初459号案件增加诉求时未主张过上述设备，吴芳、陈素喜、王少杰接受新乡市公安局洪门分局询问时也未对上述内容提及，因此索泰克公司存在扩大主张的可能性，对于该部分损失不予认定。对于索泰克公司主张的垫付水费、电费，如该部分欠付事实成立，树德学校应予赔偿，但索泰克公司提供的水电费单据系单方制作，作为佐证的电费发票从时间上、金额上与租赁物返还时间均不对应，因此以该收据、发票作为鉴定基础得出的鉴定结论不具有客观性，对于该部分诉求不予支持。综上，对索泰克公司关于车间净化工程（中央空调系统）、电梯部分（含电梯间与升降梯）的主张予以支持，对于装修部分（B2、B3区装修工程、1-2楼墙地面装挂工程）以50%的比例予以支持。对于具体金额，索泰克公司于本案中提出司法鉴定申请，其依据施工合同及财务凭证对中央空调系统、电梯部分、装修部分出具的《司法鉴定意见书》具有客观性，故参照该鉴定意见计算，上述损失净值共计1417573.2元，以该标准对索泰克公司的诉讼请求予以部分支持。综上所述，对索泰克公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：石油树德学校于判决生效之日起十日内赔偿索泰克公司损失1417573.2元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25952元，鉴定费20000元，由树德学校负担27209元，由索泰克公司负担18743元。本院二审审理过程中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。石油树德学校提交河南省高级人民法院（2019）豫民申331号民事裁定，用以证明：该裁定书已将索太克公司有关租金和房屋损失予以驳回。索太克公司发表质证意见称：本案不涉及租金问题，本案所涉租赁物损毁问题，索太克公司有权主张。本院分析意见：石油树德学校在本院二审提交的证据与本案审理结果关联系不足。本院二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原审判决作出后，索太克公司和石油树德学校均提出上诉，按照上述司法解释的规定，本院二审围绕索太克公司和石油树德学校提出的上诉请求进行审理。结合诉辩意见，现围绕诉讼焦点分别评述如下：一、关于索太克公司的上诉请求能否支持问题。本案中，对于索太克公司上诉主张的外设备间、漏水（B3区卫生间漏水造成的A3区锈蚀）造成的钢结构锈蚀损失、配电工程、供水管路、消防工程、空压机、净水设备等损失，以及水费、电费问题，索泰克公司均未提出充分证据予以佐证，按照上述司法解释的规定，其提出的该项上诉主张证据不足，应由其承担举证不能的不利后果。对于索太克公司上诉主张的装修损失问题，本院对此分析认为：（2018）豫0702民初459号民事判决作出后，双方均未上诉，该判决于2018年5月15日生效，索泰克公司亦未申请强制执行。在此情况下，该判决处于自动履行状态。石油树德学校认为其已按照生效判决撤离案涉场地，将案涉房屋返还给索太克公司。但双方并未进行规范的交接，未办理房屋交接手续，未制作物品交接清单，致使发生本案纠纷。因此，在生效判决履行过程中，双方均存在过错，在此情况下，原审判决酌定对于装修损失各承担50%，并无明显不当。故对索太克公司提出的该项上诉请求亦不予支持。二、关于石油树德学校的上诉请求能否支持问题。本案中，石油树德学校未按照指定期限预交上诉费，按照有关规定，按照撤诉处理，本院不再另行制作裁定。对于石油树德学校在指定期限后补交的上诉费，予以退还。综上，索太克公司提出的上诉请求，因依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13565元，由新乡市索泰克光电有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年十二月一日书记员  李好杰