山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13316号上诉人（原审被告）：济南市龙庭民间资本管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：于业海，总经理。委托诉讼代理人：王秋菊，山东鼎川律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈培英，山东鼎川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱传丽，女，1970年6月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：殷培博，山东盛强律师事务所律师。上诉人济南市龙庭民间资本管理有限公司（以下简称龙庭公司）因与被上诉人朱传丽房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2020）鲁0113民初2640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。龙庭公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，并依法改判龙庭公司自2020年2月11日起至2020年5月1日止按照465元/天的标准支付房屋使用费。2.撤销一审判决第四项，并依法改判龙庭公司以8万元为基数，自2020年2月11日起至2020年5月1日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付违约金。3.一、二审诉讼费用由朱传丽承担。事实与理由：一、2020年5月份，朱传丽带人将涉案房屋内墙面损毁，并将房屋内龙庭公司的办公物品砸坏，导致龙庭公司无法在涉案房屋内办公，自2020年5月份起，龙庭公司已搬离涉案房屋，未实际使用涉案房屋，因此，龙庭公司不应当支付2020年5月份之后涉案房屋的使用费用，一审法院认定事实错误。二、一审法院认定龙庭公司支付的违约金标准过高，应当减少龙庭公司支付违约金的数额。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发[2003]251号）》第三条规定，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。因此，龙庭公司应以尚欠的8万元租金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2020年2月11日起至2020年5月1日止支付违约金。朱传丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法查明事实，驳回龙庭公司的上诉，维持原判。龙庭公司至今使用涉案房屋，一审法院认定事实正确，双方签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，属有效合同，房屋租赁合同约定租赁期限截至2020年2月10日，龙庭公司至今未返还房屋，严重违约，朱传丽要求龙庭公司腾空并返还房屋的诉讼请求，合理合法。龙庭公司理应向朱传丽支付租赁费8万元，租赁期限届满后，龙庭公司继续使用涉案房屋，理应支付实际使用期间的租赁费，朱传丽要求龙庭公司支付自2020年2月11日（租赁期限届满次日）起至实际返还房屋之日止，按照每天465元（17万元除以365天）支付占用期间的使用费，合理合法，龙庭公司理应承担相应的违约责任。朱传丽向一审法院起诉请求：1.龙庭公司腾空其租用的济房权证长字第**3135号产权证中的东方鲁兴科技大厦4号楼3-101、3-201号房屋，并将该房屋返还朱传丽。2.龙庭公司支付租赁费8万元，并自2020年2月11日起至实际返还涉案房屋之日止，按每天472元的标准支付占有期间的房屋使用费。3.龙庭公司以17万元为基数，自2020年2月11日起至实际返还涉案房屋之日止，按150%的计算标准支付违约金。4.龙庭公司支付水费5906.3元，并自2020年1月1日起至实际返还涉案房屋之日止，按每天19.5元的标准支付物业费。5.本案诉讼费等费用由龙庭公司承担。一审法院认定事实：一、涉案房屋状况。涉案房屋坐落于济南市长清区玉符街以北、凤凰路以西，东方鲁兴科技大厦4号楼，产权登记在济南东方鲁兴暖通设备有限公司名下，产权证号为济房权证长字第**3135号。朱传丽主张其系该4号楼中的3-101、3-201、3-301、3-401、3-501、3-601号房产的所有权人及使用权人，并提交济南东方鲁兴暖通设备有限公司于2019年8月5日出具的证明及一审法院（2019）鲁0113民初3081号民事判决书各一份用于证明。证明载明：“证明本公司名下，位于长清区玉符街以北，凤凰路以西，房产证号为‘济房权证长字第**3135号’的东方鲁兴科技大厦4号楼3-101、3-201、3-301、3-401、3-501、3-601号房产，实际所有权及使用权均归朱传丽女士所有！特此证明！济南东方鲁兴暖通设备有限公司（公章）2019年8月5日”；法院在判决书中认定“本案当事人争议的房屋系登记在济房权证长字第**3135号产权证中的东方鲁兴科技大厦4号楼3-101、3-201、3-301、3-401、3-501、3-601号房屋，该房屋的所有权人系济南东方鲁兴暖通设备有限公司……但济南东方鲁兴暖通设备有限公司作为涉案房屋的所有权人明确表示该房屋的‘实际所有权及使用权’均归朱传丽，朱传丽因此取得涉案房屋的‘实际所有权及使用权’，有权提起本案诉讼并主张权利”。二、房屋租赁合同的签订、履行。2018年2月10日，朱传丽作为甲方、出租人，龙庭公司作为乙方、承租人，双方签订房屋租赁合同一份，主要约定：1.出租房屋坐落于长清区玉符街以北、凤凰路以西，东方鲁兴科技大厦4号楼，具体房屋为一层南部一间及二层，建筑面积约420平方米，房屋门窗完好，水、电、气、暖供应正常。2.该房屋租赁期限为2年，自2018年2月10日至2020年2月10日止。3.该房屋每年租金为17万元整（含家具）；租金每一年支付一次，自合同生效之日起，乙方应先行向甲方一次性支付一年的租金，金额为17万元整；以后应在每年到期时的前一个月内付清下年的租金；如逾期未支付租金则视为乙方自动放弃。4.租赁期间，因正常住房之需要的水电费、物业费、垃圾费、煤气费、暖气费、电话费、有线电视费、网络使用费、治安费等均有乙方承担。5.根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起10天内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外。如乙方短期内另找房屋确有困难或另有其他特殊情况，则甲方应允许乙方延期10天，但乙方应按本合同约定的租金一次性交清租金。搬迁后7日内房屋里如仍有余物，如双方无约定，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。6.租赁期满或合同解除，乙方逾期不搬迁，乙方应每日按房屋租金的150%向甲方支付违约金。合同签订后，朱传丽于2018年2月10日向龙庭公司交付涉案房屋。朱传丽主张龙庭公司已付租赁费26万元，尚欠租赁期内的租赁费8万元。为此，其多次向龙庭公司催要租金，并于2020年5月25日向龙庭公司邮寄通知一份，要求龙庭公司在2020年6月30日前将房屋内属于一切财物清理搬走，逾期不清理视作放弃财物所有权及其他处分权利，限在通知书告知之日五日内缴清拖欠租金及水电费。龙庭公司于次日签收该通知。朱传丽提交通知及快递单据各一份、存储有前往邮局邮寄通知的视频资料的U盘一个为证。三、朱传丽主张的各项费用及损失。1.租赁期内的租金：朱传丽要求龙庭公司支付租赁期内所欠8万元租金。2.租赁期满后的租金：朱传丽要求龙庭公司自租赁期限届满的次日即2020年2月11日起至实际返还涉案房屋之日止，按照465元/天（17万元/年÷365天）的标准支付房屋占用期间的使用费。3.违约金：朱传丽根据房屋租赁合同约定，要求龙庭公司以17万元为基数，自2020年2月11日起至实际返还涉案房屋之日止，每日按房屋租金的150%支付违约金。诉讼中，朱传丽要求法院依法裁判违约金。4.水电费、物业费：朱传丽要求龙庭公司欠缴租赁期满后的水电费5906.30元，并应自2020年1月1日起至实际返还涉案房屋之日止，按照19.5元/天（每层楼物业费390元×1.5层楼÷30天）的标准支付物业费。朱传丽主张上述水电费、物业费均由其缴纳，系整层楼一起缴纳，无法分割。对此，朱传丽未予举证。一审法院认为，本案当事人争议的房屋系登记在济房权证长字第**3135号产权证中的东方鲁兴科技大厦4号楼3-101、3-201号房屋，该房屋的所有权人系济南东方鲁兴暖通设备有限公司。该公司作为涉案房屋的所有权人，于2019年8月5日出具书面证明一份，明确表示上述房屋的“实际所有权及使用权”均归朱传丽，朱传丽因此取得涉案房屋的“实际所有权及使用权”，且涉案租赁房屋系朱传丽交付龙庭公司，因此，朱传丽有权提起本案诉讼并主张权利。朱传丽与龙庭公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，朱传丽将涉案房屋交付龙庭公司使用。朱传丽自认龙庭公司已付租金26万元，系对其自身权利的自由处分，对其该项主张，一审法院予以采信。首先，房屋租赁合同约定租赁期限截至2020年2月10日，龙庭公司至今未返还房屋，显属违约。朱传丽要求龙庭公司腾空并返还房屋的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。其次，龙庭公司未按合同约定按时支付租赁期内的租金，显属违约，理应向朱传丽支付剩余租赁费8万元。租赁期限届满后，龙庭公司继续使用涉案房屋，理应支付实际使用期间的租赁费。朱传丽要求龙庭公司自2020年2月11日（租赁期限届满次日）起至实际返还房屋之日止，按照每天465元（17万元÷365天）支付占用期间的使用费，合理合法，一审法院予以支持。再次，龙庭公司逾期未搬离涉案房屋，违反房屋租赁合同约定，理应承担相应的违约责任。租赁合同约定“乙方逾期不搬迁，乙方应每日按房屋租金的150%向甲方支付违约金”，据此，朱传丽要求龙庭公司以17万元（年租金）为基数，自2020年2月11日（逾期之日）起至实际返还房屋之日止，每日按房屋租金的150%支付违约金。因租赁期限届满后，龙庭公司仍需支付占用租赁房屋期间的费用，朱传丽主张的违约金明显高于其实际损失，一审法院应予调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发[2003]251号）》第三条规定，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。依据上述规定，一审法院酌定龙庭公司以尚欠租金8万元为基数，自2020年2月11日（租赁期限届满次日）起至实际支付该租金之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍（130%×150%）向朱传丽支付违约金。最后，房屋租赁合同虽约定由龙庭公司承担租赁期间的水电费、物业费，但朱传丽未提交具体的缴费收据，对其该项诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。综上，龙庭公司经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，视为对自身诉讼权利的放弃，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决：一、济南市龙庭民间资本管理有限公司于判决生效之日起十日内腾空济房权证长字第**3135号产权证中的东方鲁兴科技大厦4号楼3-101（南半部）、3-201号房屋并返还朱传丽；二、济南市龙庭民间资本管理有限公司于判决生效之日起十日内向朱传丽支付租赁费8万元；三、济南市龙庭民间资本管理有限公司于判决生效之日起十日内按照465元/天的标准，自2020年2月11日起至实际返还涉案房屋之日止，向朱传丽支付房屋使用费；四、济南市龙庭民间资本管理有限公司于判决生效之日起十日内以8万元为基数，自2020年2月11日起至实际给付该8万元租金之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍向朱传丽支付违约金；五、驳回朱传丽的其他诉讼请求。案件受理费1948元，减半收取计974元，由济南市龙庭民间资本管理有限公司负担。二审中，龙庭公司向法庭提交了涉案房屋被砸毁的图片两张以及光盘一份，拟证实自2020年5月份起，朱传丽带人将涉案房屋内的墙面毁损，并将房屋内龙庭公司的办公用品砸坏，导致龙庭公司无法在涉案房屋内进行办公，龙庭公司已搬离涉案房屋，不应当支付2020年5月之后的房屋使用费。朱传丽质证称，涉案房屋龙庭公司一直使用。另外的租户与龙庭公司同用一面墙，租户正装修，所以拆除了这一面墙，墙不是朱传丽砸的。朱传丽向法庭提交了三份证据。证据一，2020年6月28日，朱传丽给龙庭公司工作人员送达的通知，拟证实龙庭公司陈述2020年5月份搬离涉案房屋是不真实的。证据二，2020年11月11日照片三张，拟证实2020年11月11日龙庭公司仍使用涉案房屋。证据三，2020年12月7日照片两张，拟证实龙庭公司仍使用涉案房屋的事实。龙庭公司质证称，证据一无法证实朱传丽的送达时间为2020年6月28日，对其真实性不予认可。对证据二、证据三的真实性没有异议。但该份证据不能证明龙庭公司仍在使用涉案房屋，图片显示的龙庭公司办公用品及人员并不在涉案房屋内，涉案房屋为空置的房屋。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，一审中，龙庭公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对自身诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果由其自行承担。二审中，龙庭公司虽主张自2020年5月份起，朱传丽将涉案房屋墙面毁损，导致其无法在涉案房屋内进行办公，已搬离涉案房屋，故不应当支付2020年5月之后的房屋占有使用费，但并未提交充分证据予以证实。并且，龙庭公司作为承租人，在合同期满后，其应当与出租人及时进行房屋交接，返还涉案房屋。因龙庭公司未提交证据证实已经将涉案房屋交还给朱传丽，一审法院根据本案的实际情况，判决龙庭公司支付自2020年2月11日起至实际返还涉案房屋之日止的占有使用费并无不当。关于违约金，一审法院按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算，未超出法律规定，本院予以维持。综上所述，济南市龙庭民间资本管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1948元，由济南市龙庭民间资本管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈勇二〇二〇年十二月十一日法官助理 乔斌书 记 员 李杨