山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4682号 上诉人（原审被告）：吴芹，女，1973年8月20日出生，汉族，住所地泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：李新安，山东舜翔（泰安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭昱，山东舜翔（泰安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：金科智慧服务集团股份有限公司泰安分公司（原名：金科物业服务集团有限公司泰安分公司），住所地山东省泰安市石腊河东路北段**楼。 负责人：吴俊，公司经理。 委托诉讼代理人：赵辉，山东康桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武海舰，山东康桥律师事务所律师。 上诉人吴芹与被上诉人金科智慧服务集团股份有限公司泰安分公司（以下简称金科物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初2542号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴芹上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回原审原告的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人与泰安海大房地产开发有限公司(下称建设单位）签订的《泰安市商品房买卖合同》指定的前期物业服务企业系山东凯瑞物业服务有限公司（下称凯瑞物业）。建设单位与凯瑞物业于2016年2月29日签订《临时管理规约》，上诉人就规约内容作出书面承诺，《临时管理规约》对三方均具有约束力；同日，上诉人又与凯瑞物业签订了《前期物业服务协议》，协议对双方权利义务、物业服务内容、收费标准均作出了明确约定，合同有效期自业主委员会与物业服务企业签订物业服务协议止；凯瑞物业同日交付《桃花源业主手册》1份。原审判决对上诉人提交的上述证据材料内容未进行评判，上诉人与被上诉人不存在任何的合同关系，径直认定建设单位与被上诉人签订的《前期物业服务合同》和《临时管理规约》适用于上诉人，属于认定事实不清。根据国务院《物业管理条例》第二十五条：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。由此可见，建设单位有权在案涉小区房屋出售前指定前期物业服务企业，并在与房屋买受者签订的商品房买卖合同时应一并体现。2016年2月29日签订《临时管理规约》、《前期物业服务协议》对建设单位、业主、物业服务企业均具有约束力，任何一方均不得擅自更换。根据《物权法》第七十六条：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。案涉小区房屋出售后，建设单位不再具有独立选聘或解聘物业服务企业资格，泰安市房产管理局作出的批复不能作为建设单位与被上诉人签订协议效力的评判依据。双方的合同关系，并不能以建设单位单方与被上诉人签订的《前期物业服务合同》而改变，况且被上诉人并未与我方签订任何的合同，对案涉小区业主不产生约束力。否则既违背了合同的相对性原则，又容易造成建设单位权利滥用，上诉人的业主成员权也无从保障。被上诉人的合同关系属于与建设单位单方签订，对于业主没有约束力，更改与原业主签订的合同内容，需征得业主同意，而且就目前物业协议的变更和物业服务企业的变更并未征得上诉人的同意，综上，被上诉人向上诉人主张物业费无合同和法律依据，其诉讼请求应当依法予以驳回。二、原审认定上诉人主张房屋存在质量问题，物业费应由建设单位支付无证据和法律依据，属于事实认定错误。2016年2月29日上诉人签订《临时管理规约》、《前期物业服务协议》对建设单位、业主、物业服务企业均具有约束力，任何一方均不得擅自更换。建设单位选聘的凯瑞物业因客观原因不能继续提供物业服务，为维护业主权益，重新选聘物业服务企业，服务内容应以建设单位、凯瑞物业、上诉人于2016年2月29日签订《临时管理规约》、《前期物业服务协议》内容为基础，即使变更也得通知业主征求意见并经业主签字确认，业主作平等的民事主体，原审法院置业主权益于不顾，错误地以建设单位与被上诉人签订的合同为依据，即使上诉人与被上诉人之间形成了事实合同关系，被上诉人的法律地位应为凯瑞物业权利义务的继受者，双方之间权利义务确定标准应为建设单位、上诉人、凯瑞物业签订的《临时管理规约》、《前期物业服务协议》为基础。原审判决认定上诉人的主张无证据和法律依据，属认定事实不清，应当依法予以纠正。三、案涉房屋存在严重质量问题，根据物业服务合同约定，案涉房屋对应的物业费应该由建设单位承担。上诉人原审提交的（2019）鲁0911民初3489号民事判决可以证实案涉房屋因建设单位原因存在严重质量问题。上诉人提交的证据目录、答辩状及庭审笔录均提出：根据上诉人、建设单位与凯瑞物业签订的《临时管理条约》第六章第6条之规定：未售及因建设单位原因而空置的房屋，由建设单位按与物业公司签订的《前期物业管理协议》约定向物业企业缴纳物业服务费用。该条款足以证实案涉物业费应由建设单位承担，按照房屋质量的法院判决和调解书均可证实，上诉人购买房屋存在质量问题，时至今日建设单位仍未履行维修义务，房屋因质量问题严重无法入住，处于空置状态。原审判决对物业费的约定和房屋质量予以忽视，属于认定事实不清。建设单位现未经业主同意另行签订物业服务合同，侵害了业主权益，合同的内容仅对建设单位具有约束力，被上诉人应向建设单位主张案涉物业费而非上诉人，原审应查明该事实，确定责任的承担者。四、退一步讲，即使上诉人有缴纳物业费的义务，也应当依法按照约定提供的物业服务标准支付。被上诉人与建设单位签订的《前期物业服务合同》第二条明确约定被上诉人提供的物业服务标准系{住宅物业(山东省地方标准DB37/T1997.1-2011）}，即被上诉人提供的物业服务标准系普通住宅物业标准，根据权利义务的一致性原则，案涉房屋物业费收取标准亦应该适用于普通住宅物业收费标准，上限不能超过1.5元/月/平方米，本案亦应该受《山东省物业服务收费管理办法》约束，案涉房屋的别墅性质与物业收费标准系两个概念，不能因为案涉房屋系别墅导致上诉人与被上诉人权利义务之间失衡；上诉人已经提交充分证据证实被上诉人提供的物业远服务远低于普通住宅五星级物业服务标准：垃圾不及时清理，经常停电、停水，晚上施工频繁，且案涉小区内一直运营宾馆，进出人员繁杂，严重影响了小区的生活质量，且案涉房屋一直处于闲置状态，根据泰价费发[2018]94号文件，案涉物业费收取比例不应超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准60%。原审庭审过程中，上诉人根据相关法律规定抗辩案涉物业费应当依法予以减免，原审法院却机械错误运用相关规定，要求上诉人与被上诉人协商解决物业费收取标准，本案中被上诉人一审开庭前与庭审后均拒绝与上诉人调解，强硬要求通过法院定纷止争，被上诉人已经以自己行为表明双方之间没有协商可能性，法院应当依据双方提交的证据材料及参照适用相关规定依据依职权降低案涉空置房屋物业费收取标准调整到1.5元/月/平方米的60%以下，以维护法律权威，否则上诉人作为弱者的权利无从保障。综上，原审法院存在认定事实和适用法律错误，请求贵院依法改判或发回重审。 金科物业辩称，一、答辩人与被答辩人之间存在物业服务合同关系，答辩人与建设方签订的《前期物业服务合同》（附《临时管理规约》）属于前期物业服务合同，应依法约束被答辩人。被答辩人系案涉小区业主（答辩人合同签订时仅是物业使用人），答辩人与小区建设方签订《前期物业服务合同》（附《临时管理规约》）并据此为案涉小区提供了物业服务。被答辩人知道答辩人为案涉小区提供服务，被答辩人也以履行行为或以主动要求方式接受了答辩人提供的物业服务。被答辩人不仅于2017年8月11日装修房屋时与答辩人签署了《金科桃花源装修申请》和《装饰装修管理服务协议》（详见一审答辩人举证）并履行，而且，在答辩人为案涉小区提供服务以来，被答辩人在答辩人组织的“金科桃花源物业服务群”（详见一审被答辩人举证）及提供的服务电话中，多次向答辩人提出包括不限于物业维修协助、水电设施维护、安全秩序维护、甚至专有范围内的事务（户内水阀、忘记取包、送水）服务（详见二审答辩人举证）。故答辩人与被答辩人之间虽未签订书面合同，但已形成事实合同关系。案涉小区未成立业委会、业主大会，答辩人与建设方签订的合同属于前期物业服务合同，建设方聘请答辩人为物业服务企业已经泰安市房产管理局批准，程序合法，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1、12条规定，答辩人与建设方签订的《前期物业服务合同》（附《临时管理规约》）应约束被答辩人，这一点当司法解释实施时最高院就该解释进行新闻发布会对第一条适用的官方解读非常明确。二、被答辩人主张房屋存在严重质量问题，物业费应由建设单位承担无事实和法律依据。如上所述，答辩人与被答辩人之间权利义务应按答辩人与建设方签订的《前期物业服务合同》（附《临时管理规约》）履行。根据该合同第7页，仅未售及未发放《入住通知书》的空置房物业费由建设方承担，其他都由业主承担。而被答辩人显然不属于该情形。退一步讲，即便按照被答辩人与凯瑞物业签订的合同，答辩人认为被答辩人也不属于凯瑞合同约定的“因建设单位原因而空置的房屋”的情形，一是，被答辩人提交的（2019）鲁0911民初3489号中(第2页第4项)，被答辩人的诉讼请求包括“房屋维修完善之前的物业费免交或由建设方代交”，泰安市岱岳区人民法院驳回了该项诉讼请求，且该判决书已生效，该份判决书恰恰证明支付物业费是被答辩人义务，无论被答辩人是否入住，均应由其支付物业费；二是，该判决书也从未认定因建设方质量问题导致被答辩人无法入住这一事实（对未入住的事实认定也应理解为仅是装修后至该案法庭调查终结前）。事实上，“业主未入住的房屋”与“因建设单位原因而空置的房屋”是两个完全不同的概念，“因建设单位原因而空置的房屋”是指因建设单位原因未能交付的房屋，而本案房屋早已交付并装修，且之前还交过物业费，故无论被答辩人是否入住，无论按照哪份物业服务合同，被答辩人均应交纳物业费。三、DB37/T1997.1-2011是山东省住宅物业服务规范，适用范围是山东省区域内居住建筑类中住宅（含普通商品住房、保障性安居工程等），并非被答辩人所述的仅适用普通住宅，案涉小区系非普通住宅也可以适应该标准，同时，因案涉小区系非普通住宅，不实行政府指导价，实行市场调节价，被答辩人应按答辩人与建设方签订的《前期物业服务合同》约定的3.05/月*平方米支付物业费。事实上，被答辩人与凯瑞的合同也是约定的该标准，答辩人的收费符合市场行情，被答辩人对该收费也是有预期的。综上，答辩人与被答辩人存在物业服务合同关系，答辩人与建设方签订的《前期物业服务合同》（附《临时管理规约》）应依法约束全体业主（物业使用人），当然包括被答辩人，应以此为依据确定答辩人与被答辩人之间的权利义务，被答辩人上诉没有事实和法律依据，小区物业费的收支涉及小区物业管理的稳定和全体业主（物业使用人）的切身利益，请贵院依法判决驳回被答辩人全部诉讼请求。 金科物业向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业管理费人民币19261元；2.判令被告支付违约金（以月物业服务费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自每月到期应付之日起计算至实际支付之日止，暂计算至起诉日为1245元）；3.判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年，被告吴芹与泰安海大房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》一份，约定被告购买其开发的位于泰安市以北海尔桃花源12号楼1－3层103户房屋一套。2016年2月29日交付房屋，同时被告与山东凯瑞物业服务有限公司签订前期物业服务协议一份。2017年8月，泰安市房产管理局向泰安海大房地产开发有限公司作出批复，因投标企业不到三家，同意由公司以协议方式选聘物业服务企业。后泰安海大房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》及附件《临时管理规约》，约定由原告为其开发的坐落于泰安石腊河东路与迎宾大道交汇处金科泰安桃花园小区提供物业服务，合同约定物业费按建筑面积、按月交纳，无电梯别墅物业服务费标准3.05元/平方米/月；逾期交纳物业费按照日3‰支付违约金。被告吴芹所购买的12－1－103房屋的建筑面积为203.71平方米。2017年8月11日，被告吴芹向原告方提出装修申请，双方签订装饰装修管理服务协议，被告签字确认已阅读金科桃花源装修管理规定并承诺严格遵守该规定及本装修申请表要求以及《装饰装修管理服务协议》中的相关条款进行室内装修。被告吴芹自2017年8月17日起至2020年3月16日共计拖欠物业服务费19261元。原告多次催要，被告未支付。上述事实由前期物业服务合同、临时管理规约、房屋测绘表、欠费明细、装修申请、短信截图、催缴通知书等证据予以证实。 一审法院认为，本案原、被告双方争议的焦点问题有：1、本案原告诉讼主体是否适格；2、物业费收费标准是否合法；3、被告欠缴物业费数额以及是否应当交纳。针对第一个焦点问题。根据法律规定，在业主大会、业委会成立之前，由建设单位选聘物业服务企业，建设方应当通过招投标方式或者经房地产行政管理部门批准采用协议方式选聘物业服务企业。涉案金科泰安桃花园小区为泰安海大房地产开发有限公司开发建设，在该小区尚未成立业主委员会的情形下，2017年8月，建设方经泰安市房产管理局批准，聘请原告为该小区物业服务企业，合法有效。原告与建设方签订的《前期物业服务合同》及《临时管理规约》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。被告吴芹作为小区业主虽然不是该前期物业服务合同的签订者，但其是自2017年8月至今在该物业服务合同项下权利义务一方实际享有者和承担者，故该《前期物业服务合同》及《临时管理规约》中的约定应依法约束被告。因此对于被告以原告不具备主体资格的抗辩理由，一审法院不予采纳。对第二个焦点问题：案涉小区系别墅，非普通住宅，不实行政府指导价，应实行市场调节价，根据原告与建设方签订的前期物业服务合同的约定，该小区物业收费标准为3.05元/平方米/月，被告应按照合同约定的收费标准交纳物业费。虽然其辩称金科物业提供的物业服务存有瑕疵，无权按照3.05元/平方米/月收取物业费。但客观来讲，小区的物业服务本身具有一定难度，服务内容广泛，服务对象众多，小区内成百上千甚至更多业主接受着物业服务，各人、各户对物业服务的评价有着不同的标准，以致物业服务企业提供的物业服务很难达到“十全十美”，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。就小区业主而言，对物业服务企业提供的物业服务有意见时，经常会采用拒交物业服务费的方式来表达不满情绪，而物业服务企业本身亦属企业，其维持运行需要成本，物业服务费用便是用于小区正常运转和发展的物质基础，如果业主拖延或拒交物业服务费用，带来的是小区物业服务质量的快速下降，严重的甚至会导致整个小区“瘫痪”。就物业服务企业而言，单纯收取物业服务费而不提供保质保量、让广大业主满意的物业服务也是不可取的，物业服务企业与小区业主本身就是长期的、相互依存的关系，只有不断提高物业服务质量，才能赢取广大业主的欢迎，如果物业服务企业与业主之间形成和谐共处的关系，物业服务费用的收取也就不会再是难题。就本案而言，根据被告吴芹提供的证据，原告的物业服务仍存在不足之处，这些问题需要原告引起重视、积极改进，故其要求吴芹承担违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。对第三个焦点问题：原告金科物业按照前期物业服务合同为小区提供服务，被告作为业主既有权利接受物业服务，又有义务按照合同约定缴纳物业服务费用。现被告吴芹欠2017年8月17日至2020年3月16日物业服务费16261元，金科物业要求其支付上述费用，符合合同约定，一审法院予以支持。吴芹辩称涉案房屋存在质量问题，物业费应由建设单位承担，一审法院认为吴芹的该项答辩意见无证据及法律依据支持，不能免除其支付物业服务费的义务。对其抗辩的因房屋存在质量问题，导致未实际入住，要求按照60%交纳物业费。一审法院认为，根据《山东省物业服务收费管理办法》的相关规定，对于普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。本案涉案小区系别墅，非普通住宅，对物业费的减免应由原、被告协商解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告吴芹于本判决生效之日起十日内向原告金科物业服务集团有限公司泰安分公司支付2017年8月17日至2020年3月16日间的物业服务费19261元；二、驳回原告金科物业服务集团有限公司泰安分公司要求被告吴芹支付违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取141元，由被告承担。 二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。金科物业提交证据一：2018年6月-10月期间，金科物业为吴芹提供服务（协调开发商对物业进行维修）的沟通微信图片7张、照片5张、《关于泰安桃花源12-103负一层防水维修施工方案》、任务派工单。证据二：金科物业办公系统下载文件1份（2017年7月11日-当前）、联通通话明细1份。拟证明：吴芹对金科物业提供服务是明知的，而且自金科物业进场以来，吴芹接受并主动要求金科物业为其提供服务，包括不限于：证据一的协调开发商对物业进行维修、电话联系金科物业提供的证据二所列26项服务。吴芹已入住且双方形成了事实上物业服务合同关系，应向金科物业支付物业服务费。吴芹质证称，对沟通微信图片7张、照片5张真实性无异议，证明目的有异议，1.该微信聊天记录仅能体现上诉人因房屋质量问题要求物业进行处理，并不能证明上诉人已知案涉小区物业公司由凯瑞公司变更为金科物业，且双方并未签订书面的物业合同，就算双方形成事实上的合同关系，为保护上诉人作为弱势群体业主的权利，双方之间的物业服务权利义务也应当依据建设单位凯瑞物业与上诉人之间签订的临时管理规约和前期物业服务协议执行；2.该聊天记录恰恰证明涉案房屋存在严重质量问题，导致涉案房屋一直处于空置状态，根据上诉人建设单位与凯瑞物业签订的临时管理条约第六章第6条之约定，涉案物业费应该由建设单位承担，而不是上诉人。对于除以上沟通微信图片7张、照片5张以外的其他证据的真实性均有异议，对于证明目的有异议，上述证据均系被上诉人单方制作，且没有上诉人签字认可。对于金科物业办公系统下载文件1份，如果该系统文件为真，恰恰可以反映出涉案房屋存在严重质量问题，且涉案小区经常停水停电，一些基础物业服务被上诉人均未主动履行，而需要上诉人不断催促，其没有尽到最基本的物业服务义务。物业服务费应当予以减免由建设单位承担。本院认为，吴芹对证据一中的图片、照片真实性无异议，以上图片、照片可与《关于泰安桃花源12-103负一层防水维修施工方案》、任务派工单相互印证，本院对证据一予以确认，证据二系电子证据，金科物业未提交原始载体，吴芹对其真实性有异议，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.金科物业作为本案原告主张物业费主体是否适格；2.上诉人主张的涉案房屋存在质量问题，物业费是否应当由建设方承担；3.物业费收费标准问题。 关于争议焦点一，涉案金科泰安桃花源小区为泰安海大房地产开发有限公司开发建设，在该小区尚未成立业主大会、未通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下，建设方经泰安市房产管理局批准，聘请金科物业为该小区物业服务企业，合法有效。金科物业与建设方签订的《前期物业服务合同》及《临时管理规约》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。物业公司履行了《前期物业服务合同》的义务，对小区进行了管理，吴芹作为业主接受了服务，以其行为认可了物业公司的管理行为，并从中受益。吴芹认为建设方与金科物业签订的《前期物业服务合同》及《临时管理规约》对其无约束力，于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点二，根据金科物业与建设方签订的《前期物业服务合同》第三章第五条约定“未售及未发放《入住通知书》的空置房，空置房由甲方全额缴纳”，案涉房屋已经交房且吴芹已经进行装修，不符合上述物业费应由建设方承担的情形，因此，上诉人主张涉案房屋存在质量问题，物业费应当由建设方承担的主张无事实与法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点三，根据金科物业与建设方签订的《前期物业服务合同》，双方对于涉案小区的物业费收费标准进行了明确约定。同时，在案涉房屋交房时吴芹曾交过半年物业费，说明吴芹对物业公司的收费标准是知情的，至于其对物业公司提供的物业服务不满，其可以通过向物业公司提出意见和建议等合法的方式进行解决，而不能成为拒绝交付物业服务费的抗辩理由，一审法院对于物业费的收费标准认定并无不当。 综上所述，吴芹上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费282元，由上诉人吴芹负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 井 慧 审判员 邢友峰 二〇二〇年十二月八日 书记员 左文静