湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12068号上诉人（原审被告）：陈辉，男，1983年9月18日出生，汉族。上诉人（原审被告）：夏桂林，男，1990年2月23日出生，汉族。两上诉人共同委托诉讼代理人：江义知，湖南同湘律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：湖南中欣房地产开发集团有限公司，住所地长沙市天心区刘家冲北路**中欣国际**。法定代表人：吴海涛，董事长。委托诉讼代理人：宁素洁，湖南湘旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：广丽萍，湖南湘旭律师事务所律师。上诉人陈辉、夏桂林因与被上诉人湖南中欣房地产开发集团有限公司（以下简称中欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，陈辉、夏桂林不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初2278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈辉、夏桂林上诉请求：一、依法撤销（2020）湘0103民初2278号民事判决书，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清。第一，被上诉人是否具有合法的出租人资格；第二，上诉人离开涉案房屋后多次与被上诉人沟通要求解除合同，均未达成一致；第三，被上诉人怠于行使权力，租赁合同实际早已解除。2、一审法院认定的基础法律关系不清。第一，租赁合同实际早已终止；第二，押金抵扣赔偿金，属于超诉求裁判，也没有合同约定依据，明显有违居中审判的原则；第三，一审判决三个月租金损失明显过高。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持上诉人全部上诉请求。中欣公司辩称：一、中欣公司享有出租权，出租房屋不存在欺骗上诉人；二、被上诉人与原长沙裕润信息科技有限公司签订的《房屋租赁合同》及其补充协议合法有效，合同双方应当按照合同全面履行义务；三、被上诉人没有怠于行使权力，相反我方一直在挽回损失；四、上诉人违约在先，应当按照合同约定向被上诉人承担违约责任。中欣公司向一审法院起诉请求:1.判令解除中欣公司与长沙裕润信息科技有限公司签订的《房屋租赁合同》，并判令陈辉、夏桂林腾空并向中欣公司返还房屋;2.判令陈辉、夏桂林向中欣公司支付租金358297.34元(暂计算至2019年2月5日，并计算至交还房屋之日止);3.判令陈辉、夏桂林向中欣公司支付迟延付租违约金56521元(每逾期一日，按照逾期金额的千分之一，暂计算至2019年1月19日止，后续计算至付清全部租金之日止);4.判令陈辉、夏桂林向中欣公司支付解除合同的违约金100000元;5.判令陈辉、夏桂林承担本案诉讼费。事实和理由：2017年10月9日，中欣公司与长沙裕润信息科技有限公司签订《房屋租赁合同》约定，由长沙裕润信息科技有限公司承租中欣公司享有经营权的中欣国际901号，面积为606.41㎡的写字楼；租赁费标准为65元/㎡/月(其中:租金39元/㎡/月、设备使用费26元/㎡/月)，每季度租赁费为118249.95元;租赁期35个月，自2017年10月10日至2020年9月6日止；每季度租金应于下季度开始前10天内支付，如未按时支付租金，则长沙裕润信息科技有限公司应以欠付租金为基数，每逾期一日按千分之一计算违约金;逾期30天以上的，中欣公司有权解除合同；因长沙裕润信息科技有限公司的原因解除合同的，其需向中欣公司支付合同总租金的20%作为解除合同的违约金。合同签订后，中欣公司依约于2017年10月10日将房屋交付长沙裕润信息科技有限公司，但长沙裕润信息科技有限公司于2018年1月27日支付了一笔租金后，剩余租金一直拖欠未付，亦未交还房屋。基于此，中欣公司有权解除租赁合同，并向长沙裕润信息科技有限公司主张相应的违约金。但长沙裕润信息科技有限公司违约后，其股东陈辉、夏桂林未通知中欣公司就办理公司注销，根据公司法及公司法司法解释的相关规定，陈辉、夏桂林应当对中欣公司损失承担赔偿责任。一审法院认定事实：位于长沙市天心区××路××号××期××房即涉案房屋，于2016年7月20日登记至案外人贺泽与万爱萍名下。该房屋系由中欣公司于2016年5月8日出卖给贺泽与万爱萍，该二人于2016年5月27日将该房屋委托案外人王知生经营，王知生于2016年8月3日转委托由中欣公司经营，并获贺泽与万爱萍同意。2017年10月9日，中欣公司（甲方，出租方）与长沙裕润信息科技有限公司（乙方，承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定主要内容有：甲方将其拥有使用权的位于湖南省长沙市天心区××路××号××期（中欣国际）901号写字楼出租给乙方作为办公使用，建筑面积共606.41㎡（以产权证为准）；租赁期限为35个月，即自2017年10月10日起至2020年9月6日止；租金采用押一付三方式，甲方应支付以首月房租为标准的一个月租金39417元作为押金，第一个租赁年付房屋租金每季度一付，先付后用。租赁单价为：租赁费标准为65元／㎡／月（其中:租金39元／㎡／月、设备使用费26元／㎡／月），第一年每季度租赁费为118249.95元;免租期为2017年10月10日至2017年11月5日（即免租期为27天），每季度租金应于下季度开始前10天内支付，如未按时支付租金，则乙方应以欠付租金为基数，每逾期一日按千分之一计算违约金;逾期30天以上的，中欣公司有权解除合同；因乙方的原因解除合同的，乙方需向甲方支付合同总租金的20%作为解除合同的违约金；双方还对合同终止与解除、免责条件等事宜进行了约定。合同签订当日，长沙裕润信息科技有限公司按约向中欣公司支付了押金39417元，中欣公司依约将涉案房屋交付长沙裕润信息科技有限公司。但长沙裕润信息科技有限公司于2018年1月27日支付一笔至2018年5月5日的租金后，未再支付租金。2018年5月5日过后几天，中欣公司称其上门催缴租金时，发现房屋已被腾空，人去楼空，遂打电话询问陈辉、夏桂林情况，陈辉、夏桂林对是否继续承租未置可否。直至2019年7月19日，中欣公司将涉案房屋再次出租给他人。另查明，长沙裕润信息科技有限公司成立于2017年7月13日，陈辉、夏桂林系其全部股东，陈辉、夏桂林于2018年9月30日决定向工商行政管理部门申请注销该公司的登记，并承诺注销前的债权债务清算完结，如违法失信，则由全体投资人即陈辉、夏桂林承担公司未了事务的法律责任。2018年10月10日，该公司被注销登记。以上事实，有长沙裕润信息科技有限公司工商登记档案资料、《全体投资人承诺书》、《房屋租赁合同》及其补充协议、《长沙商品房买卖合同》、《中心国际901号办公间委托经营协议》、《商铺经营权转让协议》、租金收据等证据以及庭审笔录在卷佐证，足以认定。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中欣公司与长沙裕润信息科技有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。长沙裕润信息科技有限公司未按约支付租金，构成违约，合同约定的合同解除条件已成就，故对中欣公司要求解除该合同的诉讼请求，一审法院予以支持。因中欣公司陈述其已于2019年7月19日将涉案房屋另租他人，故其要求陈辉、夏桂林腾空并返还该房屋的诉讼请求，已无实际必要和依据，一审法院不予支持。陈辉、夏桂林作为长沙裕润信息科技有限公司的全部股东，经二人决议决定解散公司，二人应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算，并自清算组成立之日起十日内通知债权人，但现无证据表明陈辉、夏桂林成立了清算组并通知作为公司债权人的中欣公司，因此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”的规定，陈辉、夏桂林应当对长沙裕润信息科技有限公司因违约产生的相关债务承担民事责任。根据违约责任的承担方式中违约金与损失赔偿金不能同时主张的法理，本案中欣公司既主张租金损失赔偿及其逾期违约金，又主张解除合同的违约金100000元，于法无据。由于中欣公司主张的租金损失远大于其主张的违约金，故一审法院对中欣公司主张租金损失的诉讼请求部分予以支持，对其主张的逾期租金违约金56521元（暂计）及解除合同违约金100000元的诉讼请求，一审法院不予支持。长沙裕润信息科技有限公司的租金已付至2018年5月5日，其下一季度的租金按约应在此10日前交纳，但中欣公司于2018年5月5日过后几天前往涉案房屋催缴租金时，发现该公司已腾空房屋、人去楼空，故其应当认识到该公司以其行为表明将不履行合同约定主要义务。此时，涉案合同的约定解除权和法定解除权均已成就，合同不能继续履行已成必然，中欣公司自此负有积极主动解除《房屋租赁合同》、另寻承租人的义务，其直至2019年7月才将涉案房屋另租他人，长达14个月的房屋空置期的租金损失明显包含了中欣公司自身扩大的损失。考虑到中欣公司因长沙裕润信息科技有限公司违约造成的实际损失，结合该公司的履约情况和过错程度，一审法院酌定中欣公司另寻承租人的合理期限为3个月，故陈辉、夏桂林应赔偿中欣公司的租金损失为118249.95元（606.41㎡×65元/㎡×3）。扣除长沙裕润信息科技有限公司已交纳的押金39417元，陈辉、夏桂林还需赔偿中欣公司损失78832.95元（118249.95元-39417元），中欣公司诉讼请求中超出部分，因系其自身扩大的损失，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条，《中华人民共和国公司法》第一百八十条第（二）项、第一百十三条、第一百八十五条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除湖南省中欣房地产开发集团有限公司与长沙裕润信息科技有限公司于2017年10月9日签订的《房屋租赁合同》；二、限陈辉、夏桂林于本判决生效之日起10日内赔偿湖南省中欣房地产开发集团有限公司租金损失78832.95元；三、驳回湖南省中欣房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。本案受理费8948元，公告费560元，共计9508元，由湖南省中欣房地产开发集团有限公司承担7148元，陈辉、夏桂林承担2360元。双方当事人在二审中均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,根据上诉人上诉的请求和理由，本案的争议焦点为：一、被上诉人是否具有合法出租人资格。本院认为，该房屋系由中欣公司于2016年5月8日出卖给贺泽与万爱萍，该二人于2016年5月27日将该房屋委托案外人王知生经营，王知生于2016年8月3日转委托由中欣公司经营，并获贺泽与万爱萍同意，故中欣公司享有合法的出租权。以上事实有《长沙商品房买卖合同》、《中心国际901号办公间委托经营协议》、《商铺经营权转让协议》、贺泽与万爱萍的书面说明予以佐证。上诉人未提交相反证据证明被上诉人无权出租，故其该上诉理由不能成立，本院不予支持。二、《房屋租赁合同》是否早已终止。本院认为，涉案合同约定的租期自2017年10月10日起至2020年9月6日止，上诉人提前搬离并不交纳租金的行为构成违约，其不享有约定的解除权，其也未就解除合同向法院提起诉讼，一审法院根据被上诉人的请求判决解除合同并无不当，上诉人关于合同早已终止的上诉理由不能成立，本院不予支持。三、一审法院认定三个月租金损失是否合理。本院认为，由于上诉人的违约行为导致涉案房屋空置，其应当承担相应的违约责任。一审法院基于双方的损失与过错以及房屋实际空置的时间，综合认定上诉人承担三个月的租金损失并无不妥，故上诉人关于租金损失过高的上诉理由不能成立，本院不予支持。四、一审法院判决将押金抵扣赔偿金是否超出诉讼请求。本院认为，双方当事人对于长沙裕润信息科技有限公司向中欣公司缴纳押金39417元均予以认可，从节约诉讼成本、方便当事人的角度出发，一审法院直接将押金抵扣赔偿金并无不当，不属于超出诉讼请求。上诉人的该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人陈辉、夏桂林的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1770元，由陈辉、夏桂林负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  程 婧审判员  谢 晋二〇二〇年十二月十六日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。