广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3757号上诉人（原审原告）：中山市横栏镇横西股份合作经济联合社，住所地广东省中山市******民委员会。主要负责人：吴景豪，该经联社主任。委托诉讼代理人：罗景山，广东宪鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：许淑萍，广东宪鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市横栏中心区幼儿园，住所地广东省中山市**********。法定代表人：谭昌永，该幼儿园校长。委托诉讼代理人：李俊松，北京市（盈科）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭昌永，男，1972年6月19日出生，汉族，住中山市**********。委托诉讼代理人：李俊松，北京市（盈科）律师事务所律师。上诉人中山市横栏镇横西股份合作经济联合社（以下简称横西经联社）因与上诉人中山市横栏中心区幼儿园（以下简称横栏中心幼儿园）、被上诉人谭昌永房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初16260号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。横西经联社上诉请求：撤销一审判决书第一项、第三项，改判为：一、横栏中心幼儿园、谭昌永继续履行《租赁合同》及《横西幼儿园租赁合同补充协议》；二、横栏中心幼儿园、谭昌永向横西经联社支付自2018年7月13日至2020年7月12日租金52万元；三、横栏中心幼儿园、谭昌永支付逾期付款利息（以26万元为基数，自2018年10月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至清偿之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以26万元为基数，自2019年10月1日其至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：一、横栏中心幼儿园是违约方无权单方解除涉案合同，本案合同应当继续履行。1.关联案件（2019）粤2072民初16265号民事判决书认定横西经联社不存在违约行为，横栏中心幼儿园存在违约行为，横栏中心幼儿园无权单方解除合同。2.2019年6月18日，涉案租赁物的新土地证已出（登记在横西经联社名下）；2019年8月14日，涉案租赁物的新建设工程规划许可证已出（建设单位为横西经联社）；2019年11月20日，本案立案受理。故在本案立案前，不存在合同僵局，涉案合同可以继续履行。3.一审判决认定“对因涉案租赁物上新旧楼房的规划报建等问题导致租赁期限已过三年半但建设项目尚未动工的结果”属于横栏中心幼儿园应承担的责任，不能以此认定涉案合同出现合同僵局。一方面，涉案租赁物早期不能办理规划报建的原因在于横栏中心幼儿园。根据横栏中心幼儿园提供的《中山市建设用地规划条件》及《新旧楼报建》，2016年7月12日政府部门已出具幼儿园规划许可，但是在2017年6月6日仍因横栏中心幼儿园的图纸原因办理不了规划许可证。而2017年7月3日和7月5日，新楼和旧楼分别办理了规划许可证，2018年4月2日，横栏中心幼儿园将新楼和旧楼合并办理了规划许可证，2019年3月25日办理了延期。即在2019年新规划许可证出来之前，是横栏中心幼儿园图纸原因导致重复办理规划报建。另一方面，自2017年7月份开始，涉案租赁物的规划许可证一直处于有效状态，但是横栏中心幼儿园在这么长时间内均没有进行施工，属于横栏中心幼儿园违约，横栏中心幼儿园无证据证明是横西经联社原因导致无法施工。4.一审判决认为“继续履行合同对其显失公平，横西经联社拒绝变更合同也有违诚实信用原则”与事实和法律不符。涉案合同合法有效，横栏中心幼儿园在订立合同时应预见合同履行可能发生的商业风险，横栏中心幼儿园应严格履行涉案合同，不存在继续履行对横栏中心幼儿园显失公平的情况，更何况“继续履行合同对一方显失公平”不属于法定变更合同或者解除合同的理由。另外，横栏中心幼儿园变更涉案合同应当取得横西经联社同意，横西经联社有权选择同意变更或者不同意变更，横西经联社没有义务接受横栏中心幼儿园提出的一切变更条件，且对于变更合同涉及村集体利益，依法应当经过村民大会投票决定，横西经联社没有违反诚实信用原则。综上，横栏中心幼儿园作为违约一方，不享有单方解除合同的权利，本案不存在合同僵局，实际上是横栏中心幼儿园单方不愿意继续履行合同，横西经联社有权要求横栏中心幼儿园继续履行涉案合同。二、横栏中心幼儿园应当继续履行涉案合同，应当按照合同约定支付2018年7月13日至2020年7月12日租金52万元及支付逾期付款利息。三、谭昌永是涉案合同的签署方之一，也实际履行涉案合同，应当与横栏中心幼儿园一并承担本案责任。综上，请求二审法院依法改判。横栏中心幼儿园、谭昌永共同答辩称，一、违约方是横西经联社，在筹建过程中，横栏中心幼儿园积极紧迫履行相关合同，但是因为横西经联社和横西村委土地规划问题，旧教学楼违建安全问题、土地主体不一致问题，导致报建时间拖延。最后一次规划报建之后在准备施工报建和招投标的时候无法进行下一步原因是土地不在经联社名下，根据中发改［2011］217号关于明确村集体用地项目立项有关事宜的通知，中山市2011年发文要求类似本案项目需要在立项之前把土地过户到经联社名下，但是横西村委以及横西经联社不仅没有在立项以及签署租赁合同之前办妥该事宜，而且在横栏中心幼儿园长达三年多筹建过程中没有告知，到几次规划报建办妥进行施工报建及招投标的时候才告知土地主体不合规需要变更，导致工程无法继续进行。横西村委以及横西经联社为了避免缴税，所以从2018年4月2日出第二次规划许可到2019年6月长达一年多的时间才变更土地主体，所以一直到2019年6月才出了新的土地证，违约方是横西经联社。二、由于经联社违约在先，所以横栏中心幼儿园在2019年9月有权行使先履行抗辩权，不缴纳下一年度租金。三、2019年6月至8月间，虽然横西经联社已经把土地主体进行了变更，但是双方已经就合同履行形成僵局，无法就合同期限甚至包括旧教学楼的拆除重建达成一致，一审法院对此认为形成合同僵局正确。在此基础上，继续交纳该时间段之后的租金对横栏中心幼儿园不公，横栏中心幼儿园继续不予支付租金不构成违约。横栏中心幼儿园上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回横西经联社一审的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定横栏中心幼儿园“确实拖欠租金，其作为违约方应当承担的违约责任不因合同解除而减少或者免除”适用法律错误，横栏中心幼儿园不存在违约行为。一、横栏中心幼儿园自始至终都在积极、紧迫地办理工程报建相关工作，积极履行合同。但是初始是因为土地规划功能问题导致无法报建；土地规划功能问题解决之后，报建时又被告知旧教学楼违建（租赁合同签约时仅明确旧教学楼无房产证，未告知无报建手续）；旧教学楼违建解决，准备施工报建时，旧教学楼又被鉴定安全性有问题；经过各方会商论证，推倒以前设计方案重新报建成功，准备再次启动施工报建时，又被告知土地权利人需要由横西村民委员会变更至横西经联社，导致2018年4月2日取得新的规划许可后一直不能启动施工报建工作。二、基于前述事实，横栏中心幼儿园在2018年5月左右获知因土地产权人与合同出租人不一致原因致使无法正常启动施工报建（招投标）工作时，基于无权处分和出租方有交付满足合同约定用途要求的租赁物之义务，横栏中心幼儿园有权行使先履行抗辩权，不缴纳下一年度租金或租赁合同对应期间的租金，因此横栏中心幼儿园没有违约。三、即使到2019年6月至8月期间，横西经联社主体已经变更完毕，新的规划报建手续已经出具，但双方已经就合同继续履行产生合同僵局，情势变更已经成立，对此一审法院已经认定，此时租金缴纳问题亦已经构成合同僵局的一部分，继续缴纳该时间之后的租金明显对横栏中心幼儿园不公。综上，一审判决适用法律错误，判决结果不公，请求二审法院依法予以改判。横西经联社答辩称，一、关于合同是否解除的问题，一审法院根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定认定横栏中心幼儿园作为违约方享有合同解除权，其理由认为双方形成合同僵局，但是本案不存在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定情形，横栏中心幼儿园长时间拖欠租金，属于恶意欠租，存在恶意违约情形。二、横栏中心幼儿园继续履行合同不存在显失公平的问题。涉案合同可以履行，横栏中心幼儿园也曾提出延长租期履行合同，说明幼儿园并非不愿意履行合同，只是继续履行合同导致收益减少，但是幼儿园本身就是商业行为，收益可多可少，没有证据证明对幼儿园存在显失公平。三、横西经联社有权拒绝解除合同，不违反诚实信用原则。根据横栏中心幼儿园的自认，其最迟知道时间是2018年5月份，但是其在2019年3月25日办理了规划许可证延期，及在2019年5月15日就土地权属人的变更事宜在征询意见书上签名同意，横栏中心幼儿园以其行为表明继续履行涉案合同，根据法理，在合同约定或者法定解除条件成就后，有解除权一方当事人可以向对方发出解除合同通知也可以要求对方继续履行合同。但是解除权人只能择一行使，不能两者兼具，否则将双方当事人合同关系处于不稳定状态，这是禁反言原则。退一步讲，本案若横西经联社有违约行为，横栏中心幼儿园已经选择继续履行合同，故不能要求解除合同。三、横栏中心幼儿园行使合同解除权超过期限，从2018年5月起至其要求解除合同已经超过一年时间，虽然合同法没有规定解除权合理期限，但是即将施行的民法典规定解除权行使期限为一年。四、关于横栏中心幼儿园是否违约的问题。横栏中心幼儿园没有先履行抗辩权。1.横栏中心幼儿园早已知道土地产权人和出租人不一致，招标文件早已对此作出说明，横栏中心幼儿园提供的2016年7月12日中山市建设用地规划条件的单位是村委会。2.根据涉案合同约定，报建相关行政手续全部由横栏中心幼儿园负责，不属于横西经联社义务，横西经联社不存在先履行义务，横栏中心幼儿园逾期支付租金构成违约。五、本案不属于情势变更，本案属于横栏中心幼儿园在签署合同时应当预见的商业风险，不属于情势变更情形。根据相关法律规定，适用情势变更需要经过高级人民法院的审核程序。谭昌永未陈述意见。横西经联社向一审法院起诉请求：一、自本案起诉状副本到达横栏中心幼儿园、谭昌永之日，解除横西经联社与横栏中心幼儿园、谭昌永之间的租赁合同关系；二、横栏中心幼儿园、谭昌永向横西经联社返还位于中山市************之一（原旧横西小学）场地总面积约7亩及1幢旧教学楼的租赁物；三、横栏中心幼儿园、谭昌永向横西经联社支付租金和占用费325000元（租金和占用费的计算方式：自2018年7月13日起计至上述租赁物返还之日止，其中自2018年7月13日至2021年7月12日，按每年26万元的标准计算；自2021年7月13日至2026年7月12日，按每年28.6万元的标准计算；自2026年7月13日至2031年7月12日，按每年31.46万元的标准计算；自2031年7月13日起至2034年7月12日，按每年34.606万元的标准计算，暂计至2019年10月12日为325000元）；四、横栏中心幼儿园、谭昌永向横西经联社支付逾期付款利息（以325000元为基数，自2018年7月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；五、横栏中心幼儿园、谭昌永缴交的履约保证金20万元归横西经联社所有。诉讼过程中，横西经联社变更诉求为：一、横栏中心幼儿园、谭昌永继续履行《租赁合同》及《横西幼儿园租赁合同补充协议》；二、横栏中心幼儿园、谭昌永向横西经联社支付2018年7月13日起至2020年7月12日租金52万元；三、横栏中心幼儿园、谭昌永向横西经联社支付逾期付款利息（以26万元为基数，自2018年10月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以26万元为基数，自2019年10月1日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、横栏中心幼儿园、谭昌永缴交的履约保证金20万元归横西经联社所有。一审法院认定事实：横栏中心幼儿园于2015年3月12日取得民办学校办学许可证。中山市民政局于2018年3月6日向横栏中心幼儿园颁发民办非企业单位登记证书，横栏中心幼儿园为民办非企业单位（法人）。横西经联社（甲方）与横栏中心幼儿园（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于横栏镇横西村六三街33号之一（原旧横西小学）场地总面积约7亩及1幢旧教学楼（以下统称租赁物）出租给乙方作经办幼儿园用途；期限为18年，从2015年9月25日起至2033年9月24日止，甲方交付土地给乙方使用之日起六个月为装修、建设免租期；租金从免租期满三日起计算，当日缴纳一周年租金，第二年租金从第一年的9月30日前一次性支付；先交租后使用，每年9月30日前一次性支付，初始年租金为26万元，每五年递增10%，即2015年9月25日至2020年9月24日共五年每年租金26万元，2020年9月25日至2025年9月24日共五年每年租金28.6万元，2025年9月25日至2030年9月24日共五年每年租金31.46万元，2030年9月25日至2033年9月24日共三年每年租金34.606万元；合同签订当天，乙方一次性向甲方交纳20万元作为合同履行保证金，该保证金不计利息，租赁期满后全额退回乙方；合同签订之日起30日内，乙方一次性向甲方交纳30万元作为中山市横栏镇横西村民办幼儿园的建设期履约保证金，该保证金不计利息，待新建教学楼一层完工后全额退回；乙方负责出资将原教学楼翻新、房屋外围墙铺设瓷砖、门窗修葺一瓣、楼梯增设扶手等安全设施；乙方在教学楼北面负责出资新建一栋教学楼（首层高度要求4米以上，建筑面积约4000平方米），报建、建设、办房产证（办理在甲方名下）等所需的一切费用由乙方负责；乙方在承包期间，申报立项后6个月内建成该楼房，合同期满后该楼房所有使用权属甲方所有；甲方按现状交付上述租赁物给乙方使用，原横西小学旧教学楼没有办理房产证，乙方如需办理该教学楼房产证，甲方协助办理，办证所需一切费用由乙方承担，如需进行房屋安全鉴定，所需费用由乙方承担；乙方清楚了解上述租赁物的现状，不能以任何理由，拒付租金给甲方；乙方需要按甲方规划及市一级幼儿园规格建筑，建设时施工安全责任由乙方负责，与甲方无关，租赁期满乙方所建房屋及装修设施等无偿归甲方所有，乙方不能拆除；违约责任：如甲方违约或提前收回上述租赁物，需按照国家相关法律赔偿乙方一切损失；如乙方违约或拖欠租金超2个月，甲方有权终止本租赁合同，没收乙方缴纳的租赁保证金，收回上述租赁物的使用权，乙方所投资的一切均无偿归甲方所有等内容。合同落款日期为2015年9月25日。横栏中心幼儿园称该时间为倒签，合同实际签订时间为2016年6月30日，原因是上述租赁物需办理土地转功能事宜。2016年6月30日，双方签订《横西幼儿园租赁合同补充协议》，约定由于甲方（横西经联社）租赁前未能办齐该土地的转功能手续（原属住宅用地转幼儿园用地），该土地证在转功能手续办齐后由横栏镇国土分局保管，甲方于2016年5月30日向横栏镇国土分局申请借用该土地证需办理规划报建手续，因此甲方延迟交付该土地给乙方使用，故租赁期限变更为从2016年7月13日起至2034年7月12日止，共18周年，按公历时间计；甲方交付土地给乙方使用之日起六个月为装修、建设免租期（2016年7月13日至2017年1月12日）；租金缴交时间及办法变更为：每年9月30日前缴交下一年租金，其中2016年7月13日至2021年7月12日共五年每年租金26万元，2021年7月13日至2026年7月12日共五年每年租金28.6万元，2026年7月13日至2031年7月12日共五年每年租金31.46万元，2031年7月13日至2034年7月12日共三年每年租金34.606万元；乙方必须按时交租，逾期不交租当乙方违约处理，合同即终止，该幼儿园另行发包，乙方不得干涉等内容。上述租赁物的所有权人为中山市横栏镇横西村民委员会（以下简称横西村委会）[不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第*****号，占地面积5674平方米，用途幼儿园，权利类型集体建设用地使用权，出证日期2016年5月26日。横栏中心幼儿园已向横西经联社交纳20万元履行保证金，横西经联社已向横栏中心幼儿园交付上述租赁物。2016年7月12日，中山市城乡规划局出具《中山市建设用地规划条件》，载明容积率、绿地率等。2017年1月23日，横西经联社出具收款收据，确认收到横栏中心幼儿园交纳2017年1月13日至同年7月12日横西幼儿园租金共13万元。2017年3月8日，中山市城乡规划局出具《中山市建设工程规划设计方案审查意见书》，同意上述租赁物上的幼儿园建设方案（建设规模4980.27平方米），可进行下阶段设计（用地上现状有一幢4层教学楼未办理报建，须在该项目新建建筑办理报建前补办现状教学楼的报建手续）。2017年5月5日，横栏中心幼儿园代横西村委会交纳行政处罚罚款76342元。同日，中山市城市管理行政执法局出具《中山市城市管理行政执法局结案报告》，载明横西村委会违法建设案为2017年3月20日自行申报，横西村委会于2017年5月5日缴纳罚款76342元，整改完毕。中山市城市管理行政执法局还出具《证明》，确认上述租赁物未领取《建设工程规划许可证》，横西村委会已交纳行政处罚罚款，请横栏镇规划分局给予办理相关报建手续。2017年7月3日，中山市城乡规划局就上述租赁物上幼儿园（新建部分）颁发建设工程规划许可证（建字101********0011），附件载明同意办理报建，按图兴建4层幼儿园建筑2幢，总建筑规模4026.37平方米，基底面积1264.55平方米。2017年7月5日，中山市城乡规划局就上述租赁物上幼儿园（原有建筑）颁发建设工程规划许可证（建字101********0010），建筑规模1262.26平方米。2017年7月29日，吴丽簪向案外人吴艳华分别转账支付295132.92元（备注幼儿园新楼规划报建费）、92523.66元（备注幼儿园旧楼规划报建费）。2017年9月16日，横西经联社出具收款收据，确认收到横栏中心幼儿园交纳2017年7月13日至2018年7月12日租金26万元。2018年4月2日，中山市城乡规划局向分析村委会颁发《建设工程规划许可证》（建字第101********0020），建设项目幼儿园（1幢，4层），位置在上述租赁物上，建设规模5234.22平方米，附件载明同意办理报建，按图兴建4层幼儿园1幢，并注销原编号为101********0010、101********0011的建设工程规划许可证。2019年3月25日，中山市城乡规划局出具《中山市建设工程报建变更批复书》，载明同意上述建设工程规划许可证的有效期延期至2019年10月2日。2019年5月15日，横西经联社向横栏中心幼儿园发出征询意见书，称应政府通知要求，决定对上述租赁物的权属证书进行物权主体变更，即由横西村委会变更为横西经联社，望横栏中心幼儿园能给出宝贵意见、建议。横栏中心幼儿园于同日在该征询意见书中书面表示同意。2019年6月18日，中山市自然资源局颁发不动产权证书[粤（2019）中山市不动产权第0199025号]，上述租赁物的所有权人变更为横西经联社。2019年8月14日，中山市城乡规划局向横西经联社颁发《建设工程规划许可证》（建字第101********0003），建设项目与上述一致，附件载明同意重新办理规划报建，并注销原编号为101********0020的建设工程规划许可证。该证在横西经联社处。2019年9月29日，横西经联社委托广东宪鼎律师事务所向横栏中心幼儿园发出《律师函》，要求横栏中心幼儿园于2019年10月16日前清偿租金及支付建设保证金30万元，并动工建设幼儿园，否则将通过诉讼方式解决。横栏中心幼儿园已收悉。2019年10月16日，横栏中心幼儿园委托广东万**海天律师事务所向横西经联社发出《律师函》，声明横西经联社无权收取租金，双方之间的租赁合同基于本函送达而终止，要求横西经联社返还租赁保证金、租金等，并赔偿设计费、人员工资等损失。横西经联社已于2019年10月18日收到该律师函。2019年11月20日，横西经联社诉至法院，提出前述诉请。另查明：2017年9月16日，吴丽簪向江门市房屋安全鉴定中心有限公司转账支付7934.22元（备注中山市横栏镇横西幼儿园房屋鉴定费）。2018年3月1日，吴丽簪向朱建武转账支付15000元（备注横栏幼儿园款）。横栏中心幼儿园于2017年9月委托中山市华洋房屋安全鉴定有限公司对前述租赁物上的旧教学楼进行鉴定，并称早已知悉鉴定结论，在其于2019年12月26日交纳鉴定费12723.7元后，中山市华洋房屋安全鉴定有限公司出具书面《幼儿园（原有建筑）结构安全性检测鉴定报告》。该鉴定报告结论：该楼结构安全性显著影响整体承载，并建议对不满足承载力要求的构件进行加固等。广东华洋房屋安全鉴定有限公司于2019年12月26日向横栏中心幼儿园开具鉴定费金额为12723.7元的广东增值税普通发票。又查明：一审法院于2019年11月20日立案受理横栏中心幼儿园与横西经联社房屋租赁合同纠纷一案[（2019）粤2072民初16265号]。横栏中心幼儿园向一审法院提出诉讼请求：1.确认横栏中心幼儿园与横西经联社签订的《租赁合同》及《横西幼儿园租赁合同补充协议》已解除；2.横西经联社向横栏中心幼儿园返还已收取的履约保证金20万元、租金39万元，以及横栏中心幼儿园代为缴纳的违建罚款76342元、规划报建及论证费402656.58元、鉴定费用7934.22元；3.横西经联社赔偿横栏中心幼儿园因履行合同产生的设计费、勘察费、测绘费及相关人员工资等损失合计158320元；4.横西经联社承担横栏中心幼儿园因本案已支出的律师费32000元。一审法院依法审理后于2020年2月18日作出民事判决，判决：一、解除横栏中心幼儿园与横西经联社签订的《租赁合同》及《横西幼儿园租赁合同补充协议》；二、横西经联社于判决发生法律效力之日起七日内向横栏中心幼儿园返还代为缴纳的行政处罚罚款76342元；三、驳回横栏中心幼儿园的其他诉讼请求。案件受理费16205元，由原告中山市横栏中心区幼儿园负担15263元，被告中山市横栏镇横西股份合作经济联合社负担942元（该款原告中山市横栏中心区幼儿园已预交，法院不予退还，被告于履行中迳付原告）。一审法院认为：横西经联社与横栏中心幼儿园签订的案涉租赁合同及其补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应予恪守。横西经联社要求继续履行合同，横栏中心幼儿园不同意，并在另案[（2019）粤2072民初16265号]中要求解除案涉租赁合同及其补充协议。而在（2019）粤2072民初16265号案中，法院经审理查明后认为，双方已形成合同僵局，虽然横栏中心幼儿园有拖欠租金的行为，但其已按约交纳履约保证金20万元及1年半的租金39万元，且对因案涉租赁物上新旧楼房的规划报建等问题导致租赁期限已过三年半但建设项目尚未动工的结果也不存在恶意违约的情形，而继续履行合同对其显失公平，横西经联社拒绝变更合同也有违诚实信用原则，故判决解除案涉租赁合同及其补充协议。因此，对横西经联社的该诉请，不予支持。但横栏中心幼儿园确实拖欠租金，其作为违约方应当承担的违约责任不因合同解除而减少或者免除。横栏中心幼儿园应按合同约定标准向横西经联社支付自2018年7月13日起至合同解除之日止的租金，但本案以横西经联社诉求的52万元为限。横西经联社要求横栏中心幼儿园支付逾期付款利息的诉请有理，故予以支持，其中以2018年7月13日至2019年7月12日的租金26万元为基数，自逾期之日即2018年10月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以其余租金为基数，自2019年10月1日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。横栏中心幼儿园所交履约保证金20万元归横西经联社所有。横西经联社要求谭昌永承担横栏中心幼儿园的上述债务，谭昌永辩称横栏中心幼儿园是独立法人，不同意承担责任。依据《民办非企业单位登记暂行办法》第二条第四款关于“两人或两人以上举办且具备法人条件的，可申请办理民办非企业单位（法人）登记”、《中华人民共和国民法总则》第六十条关于“法人以其全部财产独立承担民事责任”及《中华人民共和国民办教育促进法》第五十九条关于“对民办学校的财产按照下列顺序清偿：……营利性民办学校清偿上述债务后的剩余财产，依照公司法的有关规定处理”的规定，横栏中心幼儿园为民办非企业单位（法人），谭昌永是法定代表人，横西经联社要求谭昌永承担横栏中心幼儿园的上述债务，于法无据，故不予支持。谭昌永的有理抗辩，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民办教育促进法》第五十九规定，判决：一、横栏中心幼儿园于判决发生法律效力之日起七日内向横西经联社支付自2018年7月13日至2019年7月12日的租金26万元及2019年7月13日起至合同解除之日止的租金（以26万元为限），并支付逾期付款利息（以26万元为基数，自2018年10月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以其余租金为基数，自2019年10月1日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、横栏中心幼儿园所交履约保证金20万元归横西经联社所有；三、驳回横西经联社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元，减半收取计5500元，由横栏中心幼儿园负担（该费用横西经联社已预交，法院不予退还，横栏中心幼儿园于履行中迳付横西经联社）。本院二审期间，横西经联社、谭永昌未提交新证据。横栏中心幼儿园提交以下证据：1.关于明确村集体用地项目立项有关事宜的通知（中发改［2011］217号）；2.中标结果确认函，两份证据共同证明横西村委及横西经联社应在横西村办幼儿园经营权承包招投标项目立项之前就完成土地使用权变更。现村委及经联社不仅没有与在立项之前完成该工作，而且在幼儿园长达三年多的筹建（规划报建）过程中未办理该事宜，未告知该事宜，一直到幼儿园在2018年5月左右面临施工报建招投标时才告知承租人需要变更土地使用权，才开始启动该变更事宜，导致工程持续延误，违约在先。另外，文件中说到租赁合同须经镇政府批准后生效，现该合同是否尚未生效，请法院依法核实。横西经联社不确认证据1的真实性，其认为该文件收件人不是横西经联社，横西经联社不是行政机关，不能代表横西经联社明知相关情况。虽然证据1中载明经镇政府批准后生效，但该文件不是法律文件，租赁合同不是法律规定需要批准后才能生效的合同，因此证据1对涉案合同效力不产生影响；确认证据2的真实性，确认函载明出采购单位是村民委员会，即横栏中心幼儿园在签署涉案合同的时候已经知道了土地的权属人和合同签署人不一致的情况，也知道需要办理相关行政手续，横栏中心幼儿园应当预见相关手续风险。横西经联社上述两份证据真实性无异议，本院对其真实性予以确认。横栏中心幼儿园、谭昌永共同委托诉讼代理人李俊松于2020年7月17日向本院申请律师调查令，申请向中山市自然资源局调查中山市************之一（原旧横西小学）的不动产所有权变更记录。本院于2020年7月24日出具（2020）粤20民调令54号律师调查令，准许李俊松的律师调查令申请。后本院于2020年10月15日收到李俊松提交的中山市自然资源局调取的以下材料：中山市不动产登记资料查询结果；不动产登记申请表；不动产登记申请书；不动产登记审批表；不动产权利及其他事项登记信息；中共中山市横栏镇委办公室文件；关于推进横栏镇村级统一核算完善农村集体经济管理体制的意见；广东省农村集体经济组织证明书；中山市横栏镇人民政府关于协助中山市横栏镇横西股份合作经济联合社办理土地权属名称变更事项的函；中山市农村集体经济组织土地权属变更事项申请表；广东省中山市农业局关于提交横栏镇横西股份合作经济联合社农村集体经济组织名单的函；中山市横栏镇横西股份合作经济联合社农村集体经济组织名单；涉税信息查询结果告知书；领证人；法定代表人证明书及法人授权委托证明书；吴景豪身份证复印件；吴彬豪身份证复印件；中山市***********之一：中山市横栏镇横西股份合作经济联合社用地图。横西经联社确认上述证据的真实性、合法性，不确认关联性。横栏中心幼儿园、谭昌永确认上述证据的真实性、合法性，其认为横西经联社于2018年12月已经正式启动、申请办理涉案土地权属变更事宜，而非在2019年5月5日应政府要求和征询横栏中心幼儿园同意后才办理土地权属变更。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，双方签订的《租赁合同》第十条“免责条款”载明：“因不可抗力的自然灾害等原因致使合同不能断续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。”2007年8月10日，中共中山市横栏镇委办公室出发《中共横栏镇委办公室横栏镇人民政府办公室印发的通知》【横委办[2007]9号】，上述通知要求：从2007年8月开始，集中全镇力量推行村级统一核算工作，用半年时间，基本完成农村集体经济村（居）、组两级核算向村（居）级统一核算过渡，包括在2008年1月底前建立新组织架构，实现村级统一核算后，组织名称统一为：中山市横栏镇××股份合作经济联合社。《中山市横栏镇人民政府关于协助中山市横栏镇横西股份合作经济联合社办理土地权属名称变更事项的函》显示，2018年12月18日，中山市横栏镇人民政府向中山市国土资源局去函，商请市国土资源局将包括涉案土地在内的三块集体土地，通过办理相关权属变更事项手续，统一变更在“中山市横栏镇横西股份合作经济联合社”名下。并附《中山市**集体经济组织土地权属变更事项申请表》，该申请表显示，横西村委会2018年12月19日提出土地属权变更申请，2018年12月19日中山市横栏镇农业和农村工作局审核同意，2018年12月21日中山市横栏镇人民政府同意申请。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、横栏中心幼儿园应否向横西经联社支付自2018年7月13日至2020年7月12日租金52万元及逾期付款利息；二、涉案的《租赁合同》及《横西幼儿园租赁合同补充协议》应否继续履行；三、横西经联社能否没收履约保证金20万元；四、谭昌永需否就横栏中心幼儿园的债务承担共同责任。争议焦点一，关于横栏中心幼儿园应否向横西经联社支付自2018年7月13日至2020年7月12日租金52万元及逾期付款利息的问题。横栏中心幼儿园称横西经联社对涉案租赁物无权处分及未完成交付满足合同约定用途要求的租赁物之义务，横栏中心幼儿园有权行使先履行抗辩权，不缴纳下一年度租金或租赁合同对应期间的租金，因此横栏中心幼儿园没有违约。对此，本院分析如下：第一，双方签订的《租赁合同》订明：“甲方（横西经联社）将位于横栏镇横西村六三街33号之一（原旧横西小学）场地总面积约7亩及1幢旧教学楼（以下统称租赁物）出租给乙方（横栏中心幼儿园）作经办幼儿园用途”“乙方负责出资将原教学楼翻新”，并“在教学楼北面负责出资新建一栋教学楼，报建、建设、办房产证（办理在甲方名下）等所需的一切费用由乙方负责；乙方在承包期间，申报立项后6个月内建成该楼房”，“甲方按现状交付上述租赁物给乙方使用，原横西小学旧教学楼没有办理房产证，乙方如需办理该教学楼房产证，甲方协助办理，办证所需一切费用由乙方承担，如需进行房屋安全鉴定，所需费用由乙方承担；乙方清楚了解上述租赁物的现状，不能以任何理由，拒付租金给甲方”。即在签订涉案租赁合同时，横西经联社已提示涉案租赁物存在一栋无房产证的旧教学楼，且是需要翻新的，租赁物是按现状交付，双方明确涉案租赁物是用来经办幼儿园的，横栏中心幼儿园已清楚了解租赁物的现状，应当了解并预见到用涉案租赁物来经办幼儿园可能会遇到的风险。第二，关于涉案土地转功能事宜，横西经联社确因办理土地转功能手续而延迟了土地交付，但双方已就此签订了《横西幼儿园租赁合同补充协议》，将租赁期限的起止时间作了相应的延后，由原来2015年9月25日起至2033年9月24日止，变更为从2016年7月13日起至2034年7月12日止，总的租赁期间仍然为18年，故对该部分租赁时间的损失，双方已达成协议，横西经联社已作出租期弥补，横栏中心幼儿园并无实际损失。第三，对于旧教学楼需补办报建手续、存在安全性问题以及建设费用承担的问题。如第一点所述，横西幼儿园签订《租赁合同》时已清楚涉案物租赁的状况，租赁合同也对旧教学楼无房产证并可能需要安全鉴定等作了提示，横西幼儿园作为租赁方，明知租借租赁物是用于经办幼儿园之用，理应充分评估租用涉案租赁物（包括无证旧教学楼）经办幼儿园过程中可能遇到的风险和困难，故对于旧教学楼需补办报建手续、存在安全性问题以及可能需要投入资金进行加固甚至重建，均是属于签订租赁合同之时应当能预见的商业风险，故不能据此认定横西经联社存在违约行为。第四，对于租赁物权属证书主体变更问题。横西幼儿园称在2018年5月左右，租赁物主体需由原来横西村委变更为横西经联社。至2019年6月18日，中山市自然资源局颁发不动产权证书，涉案租赁物所有权变更为横西经联社。由于横栏镇人民政府办公室印发的通知》【横委办[2007]9号】、《中山市横栏镇人民政府关于协助中山市横栏镇横西股份合作经济联合社办理土地权属名称变更事项的函》《中山市农村集体经济组织土地权属变更事项申请表》等材料显示对涉案租赁物进行权属名称变更确是政府的通知要求，该事项对租赁物的施工报建工作造成的影响是不可预见、克服和避免的，属于不可抗力，根据《租赁合同》第十条：因不可抗力原因致使合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任的约定，双方对此均不承担责任，换言之，若有损失也应共同分担。综上，双方签订的《租赁合同》及《横西幼儿园租赁合同补充协议》后，虽然出现了若干情况令合同的履行受阻，但上述障碍或通过延长租期已解决，或属于商业风险，或属于不可抗力，横西经联社对合同履行期间障碍的出现不存在过错，不能据此认定横西经联社存在违约行为。而正如一审判决所述：涉案租赁合同中已明确约定“甲方交付土地给乙方使用之日起六个月为装修、建设免租期”，在2016年6月30日签订的补充协议中进一步明确装修、建设免租期为2016年7月13日至2017年1月12日，横栏中心幼儿园也已开展立项、规划设计、报建等工作，并实际从2017年1月起交租。可见，涉租赁物的交付时间为2016年7月13日,故横栏中心幼儿园称横西经联社对涉案租赁物无权处分及未完成交付满足合同约定用途要求的租赁物之义务并非事实，横栏中心幼儿园据此不缴纳2018年7月13日至2020年7月12日租金理据不足，横西经联社主张横栏中心幼儿园支付自2018年7月13日至2020年7月12日租金应当支持。但因2018年12月至2019年6月（7个月）期间出现租赁物权属证书主体须变更的不可抗力情况，故对该期间的租金损失应平均分担，一审法院未予扣除不当，本院予以纠正。扣除横西经联社应承担的份额7.58万元（26万元/年÷12×7个月÷2）后，横栏中心幼儿园应向横西经联社支付自2018年7月13日至2020年7月12日的租金差额为44.42万元（52万元-7.58万元）。对于逾期支付租金的利息损失，因不可抗力原因造成的损失，双方互不承担责任，故对2018年12月至2019年6月（7个月）期间的利息亦应扣除，即逾期支付租金的利息计算为：以26万元为基数，自逾期之日起即2018年10月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以18.42万元（26万元-7.58万元）为基数，自2019年10月1日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并扣除2018年12月至2019年6月期间的相应利息。争议焦点二，关于涉案的《租赁合同》及《横西幼儿园租赁合同补充协议》应否继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：一、法律上或者事实上不能履行；二、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；三、债权人在合理期限内未要求履行。”根据上述规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同。本案横西经联社要求继续履行合同，而横栏中心幼儿园则要求解除合同，涉案租赁合同约定的租赁期限为18年，从2016年7月13日交付至今已近四年半，即租赁期限已过四分之一，横栏中心幼儿园对此不存在恶意违约，而因前述的障碍，涉案租赁物上原计划建设的项目至今尚未能动工，横西幼儿园的利润空间已因前期时间的消耗而大大缩小，若此时继续履行合同，势必继续投入巨大的建设和运营成本，且横西经联社又不同意再延长租赁期限，在此情形下,横栏中心幼儿园继续履合同所需的财力、物力已超过基于合同履行所能获得的利益，强行要求横栏中心幼儿园继续履行《租赁合同》及《横西幼儿园租赁合同补充协议》显失公平，故一审法院驳回横西经联社继续履行合同的诉讼请求正确，本院对此予以维持。争议焦点三，关于横西经联社能否没收履约保证金20万元的问题。根据双方租赁合同中：“如乙方（横栏中心幼儿园）违约或拖欠租金超2个月，甲方（横西经联社）有权终止本租赁合同，没收乙方缴纳的租赁保证金”的约定，横栏中心幼儿园从2018年7月13日起拖欠横西经联社的租金，至今早已超2个月，故横西经联社可以依约没收横栏中心幼儿园的履约保证金20万元。争议焦点四，关于谭昌永需否就横栏中心幼儿园的债务承担共同责任的问题。横栏中心幼儿园是民办非企业单位（法人），属独立法人，谭昌永是横栏中心幼儿园的法定代表人，根据《中华人民共和国民法总则》第六十条“法人以其全部财产独立承担民事责任”、第六十一条第二款“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”的规定，谭昌永是以横栏中心幼儿园的法定代表人的身份签订相关租赁合同及补充协议，其法律后果应由横栏中心幼儿园以其全部财产独立承担，横西经联社主张谭昌永对横栏中心幼儿园涉案债务承担共同责任无法律依据，一审法院驳回正确，应予维持。综上所述，上诉人横西经联社的上诉请求部分成立，上诉人横栏中心幼儿园的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初16260号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初16260号民事判决第三项；三、变更广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初16260号民事判决第一项为：中山市横栏中心区幼儿园于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市横栏镇横西股份合作经济联合社支付自2018年7月13日至2020年7月12日的租金差额44.42万元，并支付逾期支付租金的利息损失（利息损失计算方法：以26万元为基数，自2018年10月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以18.42万元为基数，自2019年10月1日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并扣除2018年12月至2019年6月期间按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息）；四、驳回中山市横栏镇横西股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11000元，减半收取5500元（已由中山市横栏镇横西股份合作经济联合社预交），由中山市横栏镇横西股份合作经济联合社负担500元，由中山市横栏中心区幼儿园负担5000元，并直接向中山市横栏镇横西股份合作经济联合社支付。二审案件受理费11000元（中山市横栏镇横西股份合作经济联合社已预交9000元，中山市横栏中心区幼儿园已预交9050元），由中山市横栏中心区幼儿园负担9050元；由中山市横栏镇横西股份合作经济联合社负担1950元，中山市横栏镇横西股份合作经济联合社多预交的案件受理费7050元，由本院予以退还。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇二〇年十二月七日书记员  古莉娟雷媛