广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤51民终622号上诉人（一审原告）：陈映霞，女，1964年4月19日出生，汉族，住潮州市湘桥区***************。委托诉讼代理人：陈哲红，广东大同律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢鸿嘉，广东大同律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈芳恭，男，1957年5月7日出生，汉族，住潮州市潮安区*************。委托诉讼代理人：李丽娜，广东建升律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘楷俊，广东建升律师事务所律师。上诉人陈映霞因与被上诉人陈芳恭合同纠纷一案，不服广东省潮州市湘桥区人民法院（2018）粤5102民初1601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月20日公开开庭进行审理。上诉人陈映霞及其委托诉讼代理人谢鸿嘉，被上诉人陈芳恭的委托诉讼代理人李丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈映霞上诉请求：1.依法认定陈映霞与陈芳恭签订的《新建房屋合同书》无效；2.判令陈芳恭于判决生效之日起十日内搬离陈映霞房屋；3.全部诉讼费用由陈芳恭承担。事实和理由：一、双方签订的《新建房屋合同书》（下称《合同书》）是合作开发房地产合同，符合最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称《解释》）第十四条规定的法律特征。1.共同投资，陈映霞提供土地使用权及资金137000元，陈芳恭提供资金123000元；2.共享利润，建成后按比例分配房产，陈映霞分配到一楼和三楼，陈芳恭分配到二楼；3.共担风险，在使用期内，整座楼房如要改建，陈映霞应与陈芳恭协商同意，如陈芳恭退出，陈映霞应按原建面积或当年土建造价补还陈芳恭。上述合建行为已具备合作开发房地产合同的法律特征，但一审法院在已认定该法律特征后，却以“在合同履行过程中双方并不存在未经批准擅自变更土地性质或转让土地使用权谋取非法利益等行为，也未就该楼房用于对外销售谋取利益”等非法定前置条件，对本案最关键的合同性质认定错误。二、一审法院依据《合同法》认定本案合同有效，适用法律错误。1.双方合作开发房地产时，陈映霞的土地性质是农村宅基地，宅基地属于农民集体所有，不能用于合作房地产开发。依据相关法律法规，《合同书》违反法律强制性要求，系无效合同。2.即使陈映霞于2015年通过划拨方式取得土地使用权，但依据《解释》第十五、十六条规定，《合同书》仍违反法律强制性要求。三、即使本案合同有效，也符合《解释》第二十七条规定，应当认定为房屋租赁合同。故《合同书》中约定陈芳恭取得二楼使用权60年，已超出最长租赁期限20年的法律规定，超出部分法律不予保护，应认定无效。陈芳恭辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。二、《新建房屋合同书》是双方真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，更没有损害他人利益，该合同合法有效。三、《新建房屋合同书》应为一般的合作建房合同。1.双方是基于亲缘关系，约定在一方所有的土地上合作建设房屋用于个人居住使用，不存在对外销售谋利行为。2.涉案土地使用权仍归属于陈映霞，并未因双方合作建房变更为双方所有，陈芳恭仅取得了二楼的居住使用权。四、双方约定居住使用权60年，陈映霞应遵守契约，不应该在合同履行十多年后随意曲解为房屋租赁。综上，请依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。陈映霞向一审法院起诉请求：1.依法认定陈映霞、陈芳恭于2008年8月20日签订的《新建房屋合同书》无效；2.陈芳恭应于判决生效之日起十日内搬离陈映霞房屋;3.本案诉讼费用由陈芳恭承担。一审法院认定事实：2008年8月20日，陈映霞作为甲方与陈芳恭作为乙方签订《新建房屋合同书》一份，内容为：“甲方将座落在潮州市莲云管理区*********厝地建成四层楼房，经双方协商同意订立以下条款，共同遵守执行。一、厝地使用权为甲方所有。二、楼房2007年12月止建成二层半，总投资26万元（按土建计算），其中甲方出资13.7万元，乙方出资12.3万元（注：都以人民币计）。三、一楼和三楼归甲方使用，二楼（182平方米）归乙方使用。四、二楼经双方协商同意，乙方可使用60年，即2007年12月至2067年12月止（注：乙方只有居住使用权）。在使用期限内，甲方不得随意收回。五、四楼以后如要再建，由甲方自行投资，乙方不承担投资责任。六、在使用期限内，如要退出，应直接与甲方协商可归甲方，但甲方应按原建造价及当年土建造价接算补还乙方。八、乙方在使用期限内如要出租应与甲方协商，乙方不得私自转让他人。九、楼梯间及楼梯，甲方和乙方有共同使用权及维护权。在使用期限内，如防盗门等其它配套设施损坏应修理，双方应同时出资维修。本合同一式两份，各执一份，双方签字生效”。陈芳恭按上述合同书的约定履行了出资123000元的义务，并居住在该房二楼至今。陈映霞于2018年11月28日诉至法院，提出上述诉讼请求。另查明，陈映霞于2006年11月15日取得潮州市湘桥区*******委会出具的《民房用地审批书》，主要内容为：“户主：陈映霞经村二委会、建房领导小组审查，批准您户宅基地叁间，具体地点在云里新区东二横2号，相邻四至如图：东至：一直巷南至：新区东二横巷西至：一直巷北至：新区东三横巷。”后陈映霞于2007年12月在该坐落土地上建成二层半的楼房，此后未再建成四层楼房。该楼房及各楼层均没有办理权属登记手续。不动产权证号为潮府国用（2015）第00908260号的国有土地使用证载明：土地使用权人陈映霞，座落湘桥区凤新莲云云里新片东二横2号，地类（用途）住宅用地，使用权类型划拨，使用权面积152.44㎡，登记时间2015年1月26日。一审法院认为，本案的争议焦点为案涉《新建房屋合同书》的性质。从该合同书约定的内容看，陈芳恭通过在陈映霞已建成的上述楼房进行投资的方式，取得上述楼房二楼自2007年12月至2067年12月止共60年的居住使用权，并约定由陈映霞取得土地使用权及使用一楼及三楼，陈芳恭在使用期限内如要出租应与陈映霞协商，且不得私自转让他人，楼梯间及楼梯双方有共同使用权及维护权，如配套设施损坏双方应同时出资维修等内容。该合同书的内容符合共同投资、共担风险、共享利益的法律特征，双方在合同中约定该楼房所在土地使用权归陈映霞所有，且陈映霞本人也于2015年1月26日取得该楼房所在土地的使用权，在合同履行过程中双方并不存在未经批准擅自变更土地性质或转让土地使用权谋取非法利益等行为，也未就该楼房用于对外销售谋取利益，故上述合同书的性质应为一般的合作建房合同而非合作开发房地产合同。同时，依据该合同书的内容，陈芳恭仅享有该楼房二楼的居住使用权而非所有权，且其也未就该楼层办理以其本人为权属人的物权登记手续，因此陈映霞主张上述合同书实为房屋转让协议，系以合法形式掩盖非法目的订立的合同，缺乏依据，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”及第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，陈映霞、陈芳恭签订的《新建房屋合同书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立生效。陈芳恭依据上述合同书享有占有使用上述楼房二楼的权益。陈映霞的所有诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告陈映霞的诉讼请求。本案受理费5200元，由原告陈映霞负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明本案事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉请求的有关事实和适用的法律进行审查，结合上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案二审的争议焦点为：双方签订的《新建房屋合同书》的性质及效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”陈映霞与陈芳恭是同母异父的兄妹，双方基于特殊的亲戚关系，为解决建房资金和居住需求，协商由陈芳恭参与出资在陈映霞拥有使用权的土地上建房，以取得二楼房屋60年的居住使用权。双方签订的《新建房屋合同书》并非以投资、盈利为目的，不具备合作开发房地产合同的法律特征。陈映霞主张双方签订的合同属合作开发房地产合同，应依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题》中有关合作开发房地产合同纠纷的相关规定进行审查及处理，理由不当，不予支持。双方签订的《新建房屋合同书》约定陈芳恭一次性出资137000元，楼梯间及楼梯由双方共同使用及维护。使用期限内如防盗门等其他配套设施损坏双方共同出资修理。房屋建成后陈芳恭依约装修后入住。双方约定内容及履行情况不同于房屋租赁合同，居住至今未满20年，且租赁合同约定的租赁期限超过20年的也不导致整个合同无效。陈映霞主张退一步应认定为租赁合同，依据不足，且不足以成为合同无效及退还房屋的理由。根据合同签订的目的及合同内容，双方签订的《新建房屋合同书》属于非营利性的合建房屋合同。案涉建房的土地系莲云村民委员会于2006年11月15日批准给陈映霞的宅基地，但于2015年1月26日由潮州市国土资源局颁发国有土地使用证。2008年8月20日双方协商共同出资建房时，尚未核发国有土地使用权证。合同是双方真实意思表示，不涉及土地使用权的转让，没有依据证明违反法律、行政法规的强制性规定。陈映霞主张合同无效，要求陈芳恭搬离房屋，据理不足，一审未予支持，没有不当。综上所述，陈映霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由陈映霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭辉聪审 判 员 张越彬审 判 员 佘淡英二〇二〇年十二月四日法官助理 佘佳铭书 记 员 杨金锋