黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1202民初357号原告（执行案外人）：王巍，男，1987年2月11日出生，汉族，无职业，住海伦市。委托诉讼代理人：吕朋杰，海伦市法律援助中心法援律师。原告（执行案外人）：周晓凤，女，1986年8月10日出生，汉族，无职业，住海伦市。委托诉讼代理人：吕晶然，黑龙江乾正律师事务所律师。被告（申请执行人）：绥化市汇达小额贷款有限责任公司。住所地：绥化市北林区世纪方舟步行街****楼**、22号商服。法定代表人：米永奎，职务董事长。委托诉讼代理人：徐群，黑龙江三星律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师。第三人（被执行人）：黑龙江忠博房地产开发有限公司。住。住所地：海伦市新二中对面南环路南/div>法定代表人：沈树忠，职务总经理。委托诉讼代理人：李成田，男，该公司副总经理。第三人（被执行人）：沈树忠，男，1966年4月4日出生，汉族，黑龙江忠博房地产开发有限公司总经理，住海伦市。第三人（被执行人）：徐国英，女，1971年1月20日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市阿城区。原告王巍、周晓凤与被告绥化市汇达小额贷款有限责任公司（以下简称汇达小额贷款公司）、第三人黑龙江忠博房地产开发有限公司（以下简称忠博房地产公司）、沈树忠、徐国英案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王巍及其委托诉讼代理人吕朋杰，原告周晓凤及其委托诉讼代理人吕晶然，被告汇达小额贷款公司委托诉讼代理人徐群、刘凤卿，第三人忠博房地产公司委托诉讼代理人李成田到庭参加诉讼，第三人沈树忠、徐国英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王巍、周晓凤向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对位于海伦市××楼××单元××室建筑面积74.17平方米住宅的强制执行，解除对该房屋的查封，并确认该房屋为原告所有；2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，王巍、周晓凤变更第一项诉讼请求为：判决不得执行二原告购买的位于海伦市××楼××单元××室房屋。事实和理由：二原告系夫妻关系。2014年1月6日，二原告与黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定二原告以80,000元的价格购买海伦市××楼××单元××室建筑面积74.17平方米住宅。2014年1月8日，二原告全额交付了购房款80,000元，并于2015年3月18日办理了入住手续居住至今。当时因开发商的原因未能办理产权登记手续。在被告与第三人沈树忠、徐国英、忠博房地产公司民间借贷纠纷一案中，本院于2017年9月4日作出（2017）黑1202执102号执行裁定，将包括海南名苑2号楼3单元601室房屋在内的多处房屋予以查封。在案涉房屋被查封前，二原告与黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。二原告在2014年1月8日全额交付了购房款，后办理了入住手续，已实际居住使用并合法占有该房屋。因为开发商未申请及存在预告登记、法院查封等情况未办理过户手续，二原告对此无过错。二原告向本院提出案外人执行异议申请，被裁定驳回。因此，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，提起案外人执行异议之诉，请法院查明案件事实并依法作出裁决。汇达小额贷款公司辩称，汇达小额贷款公司对案涉房屋享有物权，案涉房屋没有实际登记在二原告名下。根据物权法相关规定，该房屋所有权没有发生实际转移，因此，该房屋属于黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司所有。忠博房地产公司述称，二原告诉讼请求合理。第三人沈树忠、徐国英未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于二原告提交的入户收费明细、供暖费收据、购水收据、电费交款凭证、物业费票据等证据的认定。二原告据此证实在本院查封案涉房屋前其已经入住实际占有。被告质证意见，对上述证据真实性无异议，但提出上述证据不能证明案涉房屋属于原告。第三人忠博房地产公司对上述证据无异议。本院认为，上述证据中水电供暖等票据均系相关部门业务系统生成打印票据并加盖印章，客观合法，水电供暖等票据与其他证据相互印证，真实可靠，均与待证事实有关联性，证据达到了高度盖然性的证明标准，被告所提出的异议超出待证事实范畴，不构成实质性反驳，予以釆信；2.关于二原告提交的建设工程施工合同、房地产开发项目许可证、建设工程规划许可证、用地许可证、建设用地批准书、房屋预售许可证、不能办证情况说明等证据的认定。二原告据此证实黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司系案涉房屋的开发单位，有权向二原告出售房屋，二原告对不能办理不动产登记没有过错。被告质证意见，对上述证据的真实性无异议，但提出上述证据不能证明案涉房屋属于原告。第三人忠博房地产公司对上述证据无异议。本院认为，上述证据系相关机关备案和行政许可审批文件，客观合法，所涉预告登记、查封的部分与全案其他证据吻合一致，均与待证事实有关联性，证据达到了高度盖然性的证明标准，被告所提出的异议超出待证事实范畴，不构成实质性反驳，予以釆信；3.关于原告提交的本院（2019）黑1202民初4406号民事判决。本院认为，该判决系本院针对汇达小额贷款公司与其他房屋买受主体之间的执行异议之诉问题所作出的法律文书，与本案原告无关，不能证明原告主张的待证事实，对该证据不予采信。4.关于被告提交的黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司与李晓峰签订的商品房买卖合同证据的认定。被告据此证实李晓峰合法占有案涉房屋。原告质证意见，对该证据的真实性无异议，案涉房屋已由本院（2016）黑1202民初1100号民事判决确认为抵押担保，并非真实的买卖关系，合同中的一方主体为李晓峰，未体现出与被告有任何关系，李晓峰对案涉房屋并没有实际占有，该证据不能证明被告主张的待证事实。第三人忠博房地产公司质证意见，案涉房屋是在借贷时抵押给李晓峰的，并不是出卖给李晓峰的。本院认为，该证据只是买卖合同，不能证明被告主张的李晓峰合法占有案涉房屋的待证事实。至于李晓峰是否系房屋实际购买人，签订买卖是否用于担保等问题，需要结合其他证据综合判断；5.关于被告提交的本院（2016）黑1202民初1100号民事判决书、（2016）黑1202财保54号民事裁定书、（2017）黑1202执102号执行裁定书、（2019）黑1202执异114号执行裁定书等证据的认定。被告据此证实第三人沈树忠、徐国英、忠博房地产公司依据生效判决应当给付被告借款，案涉房屋已被查封，二原告提出的执行异议已被驳回，以及在本院（2016）黑1202民初1100号民事案件审理过程中，第三人沈树忠、徐国英向被告借款以黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司建设的67套房屋做抵押并在海伦市房产管理处办理预告登记的事实，得到了沈树忠、徐国英和忠博房地产公司的认可，也得到了黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司的认可，各方对据以证实的证据的真实性和证明目的均无异议。原告质证意见，首先，（2016）黑1202民初1100号民事判决认定李晓峰与黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司之间并非买卖关系，与被告主张的李晓峰基于买卖合同合法占有房屋相矛盾，查封房屋的时间在二原告达成买卖关系并实际入住之后，不能对抗二原告对房屋的物权期待权。其次，对所证的抵押担保问题有异议。按照法律规定抵押权的成立应当办理抵押登记，而不是预告登记。被告以买卖形式办理预告登记并不是真实意思表示，且预告登记现已失效，被告享有的债权并不能对抗二原告享有的物权期待权。被告质证意见，担保法司法解释对担保期限等涉及物权期限有明确规定，当事人的权利不受登记部门期限的限制，以房屋预登记方式进行担保是双方明确的意思表示，对当事人具有拘束力。本院认为，经审查上述证据均系本院生效裁判文书，具有证据效力和证明力，对生效判决认定的相关案件事实以及案涉房屋被执行查封、二原告执行异议被驳回的事实部分，予以釆信。二原告提出的李晓峰与黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司之间并非买卖关系的事实主张，有本院生效判决认定，予以釆信。结合全案其他相关证据，认定时任汇达小额贷款公司负责人的李晓峰与开发企业订立房屋买卖合同，实质是由开发企业用房屋为沈树忠、徐国英向汇达小额贷款公司借款提供担保。二原告提出本院查封案涉房屋前其已经订立买卖合同、并实际入住的事实主张，结合全案其他相关证据，予以釆信。二原告提出的被告不能对抗二原告对房屋的物权期待权问题，属于法律适用问题，在此不作评价。二原告及被告提出的与担保物权有关的问题，不属于事实认定问题，在此不作评价。本院（2016）黑1202财保54号民事裁定并没有查封案涉房屋，该证据与本案无关联性，不予采信；6.关于被告提交的海伦市房屋登记证明证据的认定。被告据此证实海南名苑小区二期的案涉房屋已于2014年3月17日预告登记在汇达小额贷款公司负责人李晓峰名下，被告对该房屋享有预告登记产生的物权及可以申请人民法院拍卖、变卖以所得价款优先受偿的权利。二原告质证意见，对证据真实性无异议，对关联性及证明问题有异议。该预告登记权利人系李晓峰，并不是被告，记载的登记有效期为2014年3月17日至2014年6月17日，预告登记已失效，预告登记系基于买卖关系而办理，与被告主张其房屋享有抵押权相矛盾，对该证据不应采信。被告质证意见，李晓峰是汇达小额贷款公司当时的负责人，借款合同是李晓峰代表公司与第三人签订的，以买卖方式办理预告登记进行担保，是当事人各方真实意思表示，在（2016）黑1202民初1100号民事判决中，本案第三人等各方均认可该事实，所以李晓峰对被告而言只是一种代理行为，相关权利由其所代表的被告享有，关于预告登记期限问题，该期限不是法律规定的，而是登记机关设定的，在双方买卖合同没有解除，作为权利人没有申请注销该登记之前，这个权利登记是合法有效的，对此担保法司法解释有明确规定，相关证据有忠博房地产公司、黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司的质证意见，本案各第三人和黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司均无异议，相关事实在证据认定部分中得到了法院的确认，李晓峰当时出具过说明不主张权利。本院认为，该证据系相关机关预告登记证明文件，客观合法，与本案有关联性，二原告对其真实性无异议，结合全案其他相关证据，认定时任汇达小额贷款公司经理的李晓峰在订立商品房买卖合同后办理了预告登记，以此形式代汇达小额贷款公司持有担保权利，汇达小额贷款公司系实际担保权利人。二原告及被告提出的与担保物权有关的问题，不属于事实认定问题，在此不作评价。根据当事人陈述以及认定的证据，本院认定案件事实如下：原告王巍与原告周晓凤系夫妻关系，二人系海伦市双录乡双山村**村民。2014年1月6日，二原告与黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同，黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司为甲方，周晓凤、王巍为乙方。合同约定：甲方将其开发建设的海伦市海南名苑小区2号楼6层自东向西数3单元601室建筑面积74.17㎡的住宅以每平方米1,080元的单价出卖给乙方，总价款80,000元，甲方负责为乙方办理产权证相关手续。同年1月8日，周晓凤、王巍交付购房款80,000元，海南名苑售楼处为其出具了房款收据。乙方于2015年3月18日交纳了入户费用，甲方当日将该房屋交付乙方。二原告于2015年3月24日起交纳水费和电费，于2015年3月25日起交纳物业费，于2015年10月24日起交纳供暖费，至今一直居住在该房屋。该房屋为二原告家庭在海伦市××唯一住宅。汇达小额贷款公司与沈树忠、徐国英、忠博房地产公司、黑龙江创世伟业房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案，于2016年10月10日作出（2016）黑1202民初1100号民事判决。判决内容如下：一、被告沈树忠、徐国英给付原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司借款本金5,000,000元，按年利率24%计算自2015年7月22日至2016年10月10日期间的利息1,463,327元，本息合计6,463,327元。此款于本判决生效后十日内一次性付清；二、被告黑龙江忠博房地产开发有限公司承担连带给付责任；三、驳回原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司要求被告黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司在抵押财产限额内承担连带清偿责任的请求。判决生效后，沈树忠、徐国英、忠博房地产公司未履行生效法律文书确定的义务。本院于2017年1月11日根据汇达小额贷款公司的执行申请立案强制执行。2017年9月4日，本院作出（2017）黑1202执102号执行裁定，对包括案涉房屋在内的数十套房屋予以查封。之后王巍、周晓凤向本院书面提出案外人执行异议，主张本院查封的案涉房屋属于其所有财产，在法院查封前其于2014年1月6日从开发商处以80,000元价款购买了该房屋，从2015年3月18日办理入户手续开始居住至今，其交付了房款并实际入住，对房屋有权占有，非自身原因没有办理产权登记手续。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，提出执行异议，要求解除对案涉房屋的执行。2019年11月19日，本院作出（2019）黑1202执异114号执行裁定，驳回案外人王巍、周晓凤的异议请求。执行裁定书于2020年1月10日向王巍、周晓凤送达。王巍、周晓凤不服执行异议裁定，于2020年1月15日向本院提起案外人执行异议之诉。另据本院（2016）黑1202民初1100号民事判决查明，沈树忠与徐国英系夫妻关系。2014年3月18日，汇达小额贷款公司与沈树忠签订借款合同两份，分别出借给沈树忠2,000,000元和1,000,000元。同日汇达小额贷款公司与徐国英签订借款合同一份，出借给徐国英2,000,000元。沈树忠、徐国英提供黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司开发建设的海伦市海南名苑小区房屋48套及半地下商服19套为上述借款进行抵押担保，并于2014年3月17日在海伦市房产管理处办理了预告登记手续，将包括2号楼3单元601室在内的担保房屋预告登记在时任汇达小额贷款公司负责人的李晓峰名下。2015年4月6日，汇达小额贷款公司与忠博房地产公司签订补充协议，由忠博房地产公司对上述借款提供连带责任保证。2015年6月17日，汇达小额贷款公司与忠博房地产公司又签订补充协议，约定在原借款时提供的67套房屋作抵押的基础上再提供9套房屋作抵押物。沈树忠在海伦市开发建设海南名苑小区时，借用黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司的资质，挂靠在黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司名下进行开发建设。忠博房地产公司成立于2013年12月，系自然人独资有限责任公司，沈树忠系法定代表人。2013年12月29日，忠博房地产公司与黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司达成合作开发海伦市海南名苑项目的协议，由黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司报建项目。忠博房地产公司以现金及其他全部投资入股，占项目股份99%。因该项目使用黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司资质，黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司以资质入股，占项目的1%。同时约定该项目的建设施工、运营管理、全部债务等均由忠博房地产公司自行处理。忠博房地产公司与黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司还约定海南名苑的经营权、债权债务均转到忠博房地产公司。再查明，海南名苑花园小区二期系以黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司名义报建开发的。该项目于2012年6月20日进行建设工程施工合同备案，2013年7月30日取得建设用地批准书，2013年10月24日取得用地许可证，2013年10月31日取得建设工程规划许可证，2013年11月14日取得房地产开发项目许可证，2013年12月18日取得商品房预售许可证。还查明，2014年2月14日，黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司与时任汇达小额贷款公司经理的李晓峰签订一份商品房买卖合同，以案涉房屋为买卖标的，同时给李晓峰开具了一张金额221,026元的购房收据。2014年3月17日，海伦市房产管理处办理了权利人为李晓峰的预告登记。黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司以此方式为沈树忠、徐国英在汇达小额贷款公司借款提供担保。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，应当适用最高人民法院相关司法解释规定。第一，案外人所签订房屋买卖合同的效力问题。忠博房地产公司系海南名苑项目的实际开发人，其以被挂靠人黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司名义与二原告签订房屋买卖合同，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖合同合法有效。第二，汇达小额贷款公司申请执行案涉房屋所基于权利的属性问题。李晓峰虽然签订了商品房买卖合同并办理了预告登记，但其不以取得所有权为目的，并不是案涉房屋的实际买受人。上述行为的真实目的系代汇达小额贷款公司持有担保权利，在借款人不履行合同义务的情况下，将房屋的所有权进行转让以实现贷款人的债权。这种担保属于非典型担保中的后让与担保，虽经预告登记，但权利属性仍为债权性质。第三，原告对案涉房屋享有的权利能否排除执行问题。首先，就汇达小额贷款公司基于连带责任保证一般金钱债权执行查封房屋来判断。王巍、周晓凤作为案涉房屋的购买人，享有消费者物权期待权。其二人在法院查封案涉房屋前，已经同开发商签订了合法有效的书面买卖合同且交付了全部购房款，所购商品房系用于居住且××人在海伦市无其他用于居住的房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此，王巍、周晓凤享有的物权期待权能够排除汇达小额贷款公司作为一般金钱债务的债权人对案涉房屋的执行。其次，就汇达小额贷款公司基于预告登记的后让与担保债权执行查封房屋来判断。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该司法解释确定了消费者购房人的最优保护原则，抵押权不能对抗消费者物权期待权。本案汇达小额贷款公司的非典型担保权利虽已预告登记但尚处于债权状态，未取得非典型担保物权即让与担保物权。参照这一司法解释，物权性质的让与担保不能对抗消费者物权期待权。举重以明轻，债权性质的后让与担保更不能对抗消费者物权期待权。虽然汇达小额贷款公司与忠博房地产公司之间存在非典型担保债权法律关系，王巍、周晓凤作为商品房的购买人仍然能够排除汇达小额贷款公司对案涉房屋的执行。综上所述，二原告基于消费者物权期待权要求排除对案涉房屋执行的诉讼请求有理，予以支持。经本院审判委员会讨论，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，判决如下：不得执行原告王巍、周晓凤购买的海伦市海伦镇海南名苑2号楼3单元601室房屋。案件受理费1,800元，由绥化市汇达小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。本院（2019）黑1202执异114号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  庞文举审判员  刘 利审判员  王海霞二〇二〇年十二月十一日书记员  李忠秋