湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10991号上诉人（原审被告）：武汉鑫太阳科技有限公司，住所地湖北省武汉市东湖新技术开发区生物园路**武汉国家生物电子商务中心**楼。法定代表人：陈志明，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋伟发，该公司员工，男，1980年12月28日，汉族，住武汉市洪山区。被上诉人（原审原告）：郝国林，男，1978年9月23日出生，满族，住广东省深圳市罗湖区。原审被告：武汉德创天成科技发展有限公司，住所地湖北省武汉市东湖新技术开发区关山村五角西岸（开发地块）******。法定代表人：李艾丽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈青松，该公司员工，男，1972年12月3日出生，汉族，住湖北省应城市。委托诉讼代理人：尹礼军，该公司员工，男，1977年11月26日出生，汉族，住武汉市洪山区。上诉人武汉鑫太阳科技有限公司（以下简称鑫太阳公司）因与被上诉人郝国林、原审被告武汉德创天成科技发展有限公司（以下简称德创天成公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初7425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫太阳公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回郝国林的诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费用由郝国林承担。事实与理由：一、本案涉及合同为预约合同纠纷，没有签订正式商品房买卖合同的原因是郝国林在订立预约合同后没有及时和鑫太阳公司磋商，且在磋商时无法达成一致，非因鑫太阳公司房屋存在抵押造成，事实上，在建工程抵押是房产开发过程中企业融资的正常渠道，在郝国林签订购房合同、交清房款后，该抵押必定会解除，在建工程抵押不会妨碍郝国林购房目的。根据预约合同第四条，郝国林未在约定时间和鑫太阳公司签订商品房买卖合同，鑫太阳公司可以不退还预约金20000元。二、一审法院将郝国林交纳的20000元认定为定金系法律适用错误，该20000元非定金而是预约金，合同对该款项性质已经约定清楚，该约定不违反任何法律，是当事人之间约定，人民法院应尊重当事人的意思表示，而不应自行认定。三、郝国林和鑫太阳公司之间订立预约合同的目的是购房，在郝国林没有和鑫太阳公司进行磋商的前提下，法院解除了预约合同，是干涉经济的行为。鑫太阳公司作为开发商，开发房产均用于出售，郝国林应和鑫太阳公司就购房进一步磋商，以达成其购房要求。郝国林二审未到庭参加诉讼，其提交书面答辩状辩称：一、一审认定事实清楚，判决依法有据，请求维持原判，驳回上诉。二、一审将郝国林交纳的20000元认定为定金，并无法律适用错误。三、一审判决解除《光谷?新界购房认购书》，是维护郝国林的合法权益，不存在干涉经济问题。德创天成公司述称：郝国林与鑫太阳公司签订的认购书明确规定应在五天内签订商品房买卖合同，郝国林没有在规定时间内签订合同，属于违约行为，德创天成公司不应承担责任。德创天成公司不认可一审判决。郝国林向一审法院起诉请求：1．判令德创天成公司、鑫太阳公司返还郝国林认购定金20000元、购房团购金20000元；2．判令德创天成公司、鑫太阳公司赔偿郝国林误工费2500元、交通费7288元、住宿费900元，共计10688元；3．判令德创天成公司、鑫太阳公司向郝国林支付以认购定金20000元、购房团购金20000元，合计40000元为基数，按年利率13.8%，自2017年3月27日起计算至该40000元付清之日止的利息；4．本案诉讼费由德创天成公司、鑫太阳公司承担。一审法院认定事实：2017年3月26日，郝国林（乙方）与鑫太阳公司（甲方）签订《光谷?新界房屋认购书》（以下简称《房屋认购书》）1份，约定：1、乙方认购甲方开发建设的武汉国家生物电子商务中心（光谷?新界）物业。认购物业房号为：2栋1001号，预测建筑面积为91.5平方米（实际面积以政府职能部门实测面积为准）。认购定金20000元整，于签署本认购书时付清。2、原单价：14667.66元/平方米，原总价：1342091元。认购单价：13840.2元/平方米，认购总价为1266378元。3、乙方应于认购书签订后五日内（即2017年4月8日前）到甲方营销中心签订《商品房买卖合同》，并交付不低于认购总价50%的金额作为首付房款或交付全款，同时带上如下证件及资料，现场与银行办理房屋按揭业务：（1）本认购书及收据原件；（2）身份证明原件、企业注册登记证原件和复印件等相关资料。4、甲乙双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，如乙方不能在约定的时间内前来签订《商品房买卖合同》，定金不予退还，甲方可将该物业另售他人。同日，郝国林与德创天成公司签订《购房团购优惠服务协议》（以下简称《服务协议》）1份，约定：1、德创天成公司依托公司品牌、信用及资源，为客户从开发商处争取到以下优惠条件购买意向房源，客户也愿意接受德创天成公司为客户提供的本次购房优惠服务。为此，德创天成公司就客户本次享有的购房优惠服务相关事宜做如下说明：客户姓名：郝国林，购房团购费20000元。购房团购优惠标准：贰万抵伍万优惠。2、若因开发单位或德创天成公司原因导致客户不能正常购买所选房源，所交购房团购服务费10个工作日内不计利息退还。3、签署本协议并成功定房后，此团购服务费不予退还。4、当客户成功签署《商品房买卖合同》后，则德创天成公司提供的购房团购优惠服务义务即告履行完毕。案涉《服务认购书》和《服务协议》签订后的当日，郝国林向鑫太阳公司支付认购定金20000元，向德创天成公司支付购房团购金（费）20000元。至庭审调查终结前，鑫太阳公司未为郝国林办理银行按揭贷款手续，郝国林与鑫太阳公司未签订《商品房买卖合同》。关于双方未签订《商品房买卖合同》的原因，郝国林诉称鑫太阳公司要求郝国林以公司的名义购买案涉房屋，且不能为郝国林办理银行按揭贷款手续，故郝国林没有与鑫太阳公司签订《商品房买卖合同》。一审另查明，德创天成公司系鑫太阳公司案涉楼盘代理销售商。案涉2号楼农产品推广中心于2016年10月28日取得武汉市商品房预售许可证（证书编号：武房开预售［2016］564号）。经一审查询，案涉房屋所在楼栋已于2016年10月24日以在建工程的形式抵押给武汉农村商业银行股份有限公司光谷分行，抵押权担保主债务的履行期限自2016年6月6日起至2018年6月5日止。至一审法庭调查终结前，案涉房屋上的抵押权仍未被注销。一审法院认为，涉案《房屋认购书》、《服务协议》是各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均应合法有效。各方当事人应全面履行自己的合同义务。鑫太阳公司无证据证明其在案涉《房屋认购书》签订时其已告知郝国林案涉房屋上设定有抵押权，且截至一审庭审之日，案涉房屋上设定的抵押权仍未被注销，鑫太阳公司违反诚信磋商义务。因案涉房屋上设定有抵押权，导致郝国林无法与鑫太阳公司签订《商品房买卖合同》，郝国林案涉《房屋认购书》的合同目的无法实现，鑫太阳公司构成根本违约，依法应承担赔偿郝国林损失的违约责任。根据案涉《房屋认购书》中关于“甲（鑫太阳公司）乙（郝国林）双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，如乙方不能在约定的时间内前来签订《商品房买卖合同》，定金不予退还，甲方可将该物业另售他人”的约定，案涉认购定金属于订约（本约）定金。因鑫太阳公司的原因，导致案涉《商品房买卖合同》未能签订，应对鑫太阳公司适用定金罚则。郝国林主张鑫太阳公司返还认购定金20000元以及以认购定金20000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年4月16日（一审法院酌定2017年4月8日后满七日后的次日）起计算至2019年8月19日止的逾期付款利息和以认购定金20000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至该认购定金20000元付清之日止的逾期付款利息，予以支持。郝国林主张鑫太阳公司按年利率13.8%计付逾期付款利息以及支付2017年4月16日之前的逾期付款利息，无事实和法律依据，不予支持。郝国林未能与鑫太阳公司签订《商品房买卖合同》，根据案涉《服务协议》中关于“若因开发单位或德创天成公司原因导致客户不能正常购买所选房源，所交购房团购服务费10个工作日内不计利息退还”之约定，德创天成公司应退还郝国林购房团购费20000元。德创天成公司应于2017年4月21日（2017年4月8日后十个工作日届满之日）之前向郝国林返还购房团购费20000元。德创天成公司逾期未向郝国林退还购房团购费20000元，构成违约，依法应承担继续履行退款义务，并赔偿郝国林损失的违约责任。郝国林主张德创天成公司退还购房团购费20000元以及以购房团购费20000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年4月22日（2017年4月8日后满十个工作日后的次日）起计算至2019年8月19日止的逾期付款利息和以购房团购费20000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至该购房团购费20000元付清之日止的逾期付款利息，予以支持。郝国林主张德创天成公司按年利率13.8%计付逾期付款利息以及支付2017年4月22日之前的逾期付款利息，无事实和法律依据，不予支持。郝国林因本次维权确有合理费用发生，一审法院酌情支持郝国林发生交通费3600元、住宿费900元、误工费306元（55903元/年÷365日/年×2日），合计4806元。郝国林主张过高的交通费、误工费，不予支持。郝国林因维权而发生的合理费用，一审法院酌定德创天成公司、鑫太阳公司各承担一半，即鑫太阳公司支付郝国林交通费、住宿费、误工费共计2403元；德创天成公司支付郝国林交通费、住宿费、误工费共计2403元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、武汉鑫太阳科技有限公司于本判决生效之日起七日内返还郝国林认购定金20000元，并向郝国林支付以认购定金20000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年4月16日起计算至2019年8月19日止的逾期付款利息和以认购定金20000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至该认购定金20000元付清之日止的逾期付款利息；二、武汉鑫太阳科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付郝国林交通费、住宿费、误工费共计2403元；三、武汉德创天成科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内返还郝国林购房团购费20000元，并向郝国林支付以购房团购费20000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年4月22日起计算至2019年8月19日止的逾期付款利息和以购房团购费20000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至该购房团购费20000元付清之日止的逾期付款利息；四、武汉德创天成科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付郝国林交通费、住宿费、误工费共计2403元；五、驳回郝国林的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1067元（郝国林已预交案件受理费540元），由武汉鑫太阳科技有限公司负担460元，由武汉德创天成科技发展有限公司负担460元，由郝国林负担147元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：鑫太阳公司与郝国林于2017年3月26日签订的《光谷·新界房屋认购书》、德创天成公司与郝国林于同日签订《购房团购优惠服务协议》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效，各方当事人均应依约履行。鑫太阳公司上诉称本案涉及合同为预约合同纠纷，没有签订正式商品房买卖合同的原因是郝国林在订立预约合同后没有及时和鑫太阳公司磋商，且在磋商时无法达成一致，非因鑫太阳公司房屋存在抵押造成，在郝国林没有和鑫太阳公司进行磋商的前提下，法院解除了预约合同，是干涉经济的行为；一审法院将郝国林交纳的20000元认定为定金系法律适用错误，该20000元非定金而是预约金。本案中，鑫太阳公司无证据证明其在案涉《房屋认购书》签订时已告知郝国林案涉房屋上设定有抵押权，截至一审庭审之日，案涉房屋上设定的抵押权仍未被注销，故一审认定鑫太阳公司违反诚信磋商义务，因案涉房屋上设定有抵押权，导致郝国林无法与鑫太阳公司签订《商品房买卖合同》，使其合同目的无法实现，鑫太阳公司构成根本违约，依法应承担赔偿损失的违约责任，是正确的。根据案涉房屋认购书的约定，一审认定案涉认购定金属于订约（本约）定金，因鑫太阳公司的原因导致案涉《商品房买卖合同》未能签订，故一审对鑫太阳公司适用定金罚则，判决鑫太阳公司返还郝国林认购定金20000元，并向郝国林支付利息，在认定事实和适用法律上并无不当，对鑫太阳公司的相应上诉理由，本院不予支持。综上所述，鑫太阳公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1067元，由武汉鑫太阳科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 方 红审判员 陈继红审判员 刘鑫荣二〇二〇年十二月十五日法官助理杜文书记员杜文