湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0881民初3018号原告：高华，女，1977年3月3日出生，汉族，住钟祥市。委托诉讼代理人：周华，湖北王府律师事务所律师。被告：周晓琼，女，1958年2月25日出生，汉族，系钟祥市水电工程处职工，住钟祥市。委托诉讼代理人：王磊，男，1984年2月17日出生，汉族，住武汉市洪山区。系周晓琼之子。代理权限特别授权。委托诉讼代理人：谭孝祥，湖北飞奥律师事务所律师。代理权限特别授权。被告：湖北泰禾房地产开发有限公司，住所地：钟祥市郢中镇莫愁大道**，统一社会信用代码：91420881565480283K。法定代表人：徐中华，总经理。委托诉讼代理人：谭孝祥，湖北飞奥律师事务所律师。代理权限特别授权。原告高华诉被告周晓琼、湖北泰禾房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2020年11月10日起诉来院。本院受理后，依法由审判员徐先金适用简易程序独任审判。于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告高华及委托诉讼代理人周华到庭，被告周晓琼的委托诉讼代理人王磊、谭孝祥到庭，被告湖北泰禾房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谭孝祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高华向本院提出诉讼请求：1.判令二被告将位于钟祥市郢××街办××大道（钟祥市水电工程处）滨湖花园2栋1单元601房屋交付给原告，并协助办理房屋过户登记手续；2.本案诉讼费用、财产保全费用全部由被告周晓琼承担。事实与理由：周晓琼系钟祥市水电工程处职工。钟祥市水电工程处将其单位位于钟祥市郢××街办××大道的土地交由湖北泰禾房地产开发有限公司开发建设，周晓琼应分得住房一套。2018年5月17日，高华与周晓琼签订购房协议，周晓琼将其应分得的房屋出售给高华。协议签订后，高华依约已周晓琼的名义支付先期购房资金18万元，支付给周晓琼购房指标转让费5万元及钟祥市水电工程处对该房屋的优惠款38500元，并按钟祥市水电工程处要求以周晓琼的名义支付了剩余全部房款及车位款376730元。现钟祥市水电工程处通知交房，周晓琼要求高华另外支付房屋款，在双方协商无果后，周晓琼拒不协助办理交房手续，最后也不同意卖房。周晓琼的行为严重违反双方约定。为维护原告合法权利，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，诉至贵院，望判如所请。原告高华向本院提交了如下证据：A1、高华与周晓琼20**年5月17日签订的购房协议一份，证明双方签订协议。A2、原告高华的银行流水及明细，证明原告支付购房款465230元，其中支付到水电工程处为376730元，转给周晓琼本人是88500元，原告已按协议完全履行付款。A3、微信聊天截图8张，证明被告违约。被告周晓琼辩称：1.原告与答辩人之间签订的购房协议无效。涉案房屋属于钟祥市水务局水电工程处棚户区改造项目，不是商品房。根据国家对棚户区改造的相关政策及文件，本案房屋只能是钟祥市水务局水电工程处“职工”这一特定身份才有资格享有，且在5年内禁止交易。因此，原告与答辩人均明知房屋不得交易的情况下仍签订购房协议，将单位分配的具有国家福利性质的房屋指标进行转让，损害了国家利益和社会公共利益。根据《合同法》第五十二条第一款第二、四项之规定，本案购房协议应认定无效。合同无效后，根据《合同法》第五十八条规定，因该合同取得的财产，应当予以返还。2.本案购房协议已经解除（终止履行）。2020年10月1日，原告向答辩人提出退房，返还购房款，答辩人同意。截至2020年12月9日及12月10日，答辩人将原告支付的购房款465230元退还到原告银行账户。3.答辩人在履约过程中不具有违约行为，系原告违约。《购房协议》余约定“购房人必须遵守棚户区改造主管部门的注册、要求、文件，不得提出不合理的个人要求，不服从相关政策、要求、文件的视为违约”。因此，涉案房屋必须先登记到答辩人名下，5年后才能过户到原告名下，而原告却执意要直接登记到其个人名下。此后，原告又提出退房，答辩人也同意。因答辩人丈夫身患绝症，在武汉治疗，尚未向原告退款，却收到了法院的传票。鉴于此，答辩人认为，本案属于原告违约，若法院认定涉案合同有效，则将依法追究原告的违约责任。综上，原告与答辩人之间已经达成退房退款的协议，答辩人业已返还原告所支付的购房款。现原告要求答辩人交付房屋并协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求不能成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告周晓琼向本院提交了如下证据：B1、钟祥市发展和改革局文件、钟祥市城乡规划委员会会议纪要、湖北省固定资产投资项目备案证复印件各一份，证明涉案房屋属于棚户区改造项目，不是商品房。B2、微信聊天记录截图一份，证明原、被告之间已经达成退房退款的协议。B3、银行回执单3份，证明被告已经将原告支付的款项465320元全部退还。被告湖北泰禾房地产开发有限公司辩称：原告将答辩人列为本案被告属诉讼主体错误。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。据此规定，合同具有相对性，合同项下的权利义务只能赋予当事人或加在当事人身上，合同只能对合同当事人产生拘束力。本案，原告高华与被告周晓琼之间签订的购房协议与答辩人没有任何权利义务关系。因此，原告将答辩人作为本案被告起诉，属滥用诉权，应裁定驳回原告对答辩人的起诉。被告湖北泰禾房地产开发有限公司未向本院举证。本院在审理中，组织当事人进行了举证、质证和辩论，并将当事人提交的证据存卷佐证。经审理查明，被告周晓琼原系钟祥市水务局水电工程处的职工，2016年6月21日钟祥市发展和改革局发布《关于钟祥市元佑宫等3个片区城中村棚户区改造项目可研报告的批复》，该文件确认对钟祥市元佑宫片区等3个片区的城中村棚户区进行拆迁安置，项目计划采取政府统筹购买安置住房方式进行拆迁安置，拟外购安置住房面积105719.20㎡，外购安置住房约1440套。被告周晓琼所在的钟祥市水务局水电工程处属于该项目拆迁安置范围。依照相关的安置文件规定，被告周晓琼享有购买“政府统筹购买安置住房”一套的权利。2018年5月17日，原告高华与被告周晓琼签订一份购房协议，内容为“钟祥市水电工程处周晓琼，身份证号：，本人自愿将钟祥市水电工程处分配棚屋区改造房一套现定房价为（2520.00元/㎡）指标以转让给购房人，（此指标是指2520.00元/㎡为基础），双方必须遵循以下两条原则1.如因棚户区改造对我处职工内部福利优惠政策调整房价或给予内部职工相应的优惠条件与购房人无关；2.根据售房政策停车位是每户必须配一个停车位，由于停车位价格还未出台，以后购买价以团购房停车位定价为准，如因棚户区改造对我处职工对停车位有福利优惠政策与购房人无关。3.楼层差价为乙方自付。购房指标转让价为人民币伍万元整（￥50000元）。购房人必须遵守棚户区改造主管部门的相关政策、要求、条件，不得提出不合理的个人要求，不服从相关政策、要求、条件的视为违约。本协议签订后，卖房人与购房人相互积极配合，处理好付款、选房、换房和办理相关手续、证件等事宜，以后在办理分房、过户及其它证件（不动产证）手续时由卖房人协助办理，其费用由购房人全部承担。棚屋区改造房先期购房资金（壹拾捌万元整）由购房人缴付，后期交房续加所有费用也由购房人续交。钟祥市水电工程处分配给周晓琼的一套棚屋区改造房归属高华拥有，与本人丈夫及其子女无关。以上约定双方共同遵守，如有一方违约，赔偿未违约方违约金伍万元整。此协议一式两份，双方各持一份。签字生效。”原告高华在“购房人”处签名、捺手印，被告周晓琼在“卖房人”处签名、捺手印。购房协议尾部签署时间为2018年5月17日。签订协议时，本案讼争的房屋尚未建成交付，也未确定房屋所在位置。当日，原告高华用自己在中国建设银行钟祥支行的账号为62×××07的账户向被告周晓琼在中国建设银行钟祥支行的账号为62×××51的银行账户转账50000元，由被告周晓琼向原告高华出具了收条一张，内容为“今收到高华人民币伍万元整（50000）周晓琼20**年5月17日”。同日，原告高华用自己在中国建设银行钟祥支行的账号为62×××07的账户以付“水电工程处周晓琼购房款”名义向钟祥市水电工程处棚户区改造工程项目部账号为18×××67的账户汇款180000.00元；2019年7月5日，原告高华用自己在中国建设银行钟祥支行的账号为62×××07的账户以“周晓琼”为附言向钟祥市水电工程处棚户区改造工程项目部账号为18×××67的账户汇款70000.00元；2020年9月23日原告高华用自己在中国建设银行钟祥支行的账号为62×××07的账户以“周晓琼”为附言向钟祥市水电工程处棚户区改造工程项目部账号为18×××67的账户汇款126730.00元。因被告周晓琼在该处购房享有单位补贴38500元（即可在总房价的基础上少交38500元），2020年9月27日，原告高华用自己在中国建设银行钟祥支行的账号为62×××07的账户将少交的房款38500元汇到被告周晓琼的账号为62×××19的账户。在上述期间被告周晓琼和原告高华一起到售房处通过抓阄的形式选定了房屋，即位于钟祥市郢××街办××大道（钟祥市水电工程处）滨湖花园2栋1单元601的房屋。2020年9月23日，原告高华交清尾款126730.00元后找售房处拿钥匙，因售房处只允许被告周晓琼或者其委托人领取钥匙，原告高华遂通过微信与被告周晓琼联系，让周晓琼协助领取房屋钥匙。被告周晓琼以丈夫生病在武汉住院为由让原告高华等她回来后协助办理。2020年9月28日原告与被告周晓琼微信联系，要求到武汉接被告周晓琼回来办理拿钥匙手续，被告周晓琼在微信中告知原告高华住在协和医院，要等到出院了回去办，在协和医院放疗，大约还需半个月，原告高华在微信中表示什么时候出院提前发微信，去接被告周晓琼。2020年9月30日下午6：34，原告高华将双方签订的协议发微信给被告周晓琼，要求被告回来后见面聊，并在微信中向被告周晓琼表示“339480+65000+8500+50000+2250=465230元。这是我支付的总价。”2020年9月30日下午6：45，原告高华在微信中向被告周晓琼表示“上户费3万，过户费3万。当时您弟弟都听见了的。您弟弟一直说我买了划得来。我不知道怎么叫划得来”。2020年9月30日下午8：46，被告周晓琼在微信中表示“有时间电话沟通”，2020年10月1日凌晨2：11，原告在微信中表示“还需要怎么沟通。安合同上您应该给钥匙。您如果认为您亏了，安协议您退我的本金及违约金共计515230元”。2020年10月1日2：26，原告高华将其银行卡图片用微信发送给被告周晓琼，表示“这是我的卡号。高华”、“您把钱直接达到我的卡上。我不想买一个房子发生这么多事。花了大几十万元房子还不是自己的名字。将来为过户还要添麻烦。”2020年10月1日下午4：32，被告周晓琼在微信中向原告高华表示“好的”。2020年10月1日下午6：22，原告高华在微信中向被告周晓琼表示“就这几天我希望能看到钱”。2020年11月10日原告高华向本院起诉，本院于2020年11月18日向被告周晓琼寄送了起诉状副本和开庭传票等诉讼文书。2020年12月9日12：07：57，被告周晓琼向原告高华在中国建设银行钟祥支行的账号为62×××07的账户转账435230.00元；2020年12月10日8时35分46秒，被告周晓琼向原告高华在中国建设银行钟祥支行的账号为62×××07的账户转账30000.00元，共计向原告高华的账户转账465230.00元。审理中本院对法律规定的承担违约责任的方式作必要释明后，原告高华坚持选择要求被告周晓琼继续履行协议。因双方各执已见，致法庭调解不能成立。本院认为，原告高华与被告周晓琼的争议缘于二人签订的购房协议，该协议约定有明确的当事人姓名、标的、价款、履行合同的方式、双方的权利义务、违约责任等内容，符合合同的形式要件，具有民事合同的性质，故应当适用合同法等相关民事法律规定处理当事人的纠纷。本案双方当事人之间围绕购房协议产生的争议归纳起来主要有四个：一是本案中的购房协议是否违反强制性规定，是否合法有效；二本案中的购房协议若有效则该协议是否已经解除，是否应当继续履行；三是本案中的购房协议若有效且未解除，则原告请求被告周晓琼交付房屋、协助办理过户登记手续的请求是否全部成立；四是被告湖北泰禾房地产开发有限公司在本案中是否负有相关协助义务，原告请求被告湖北泰禾房地产开发有限公司交付房屋并协助过户登记义务的请求是否成立。针对第一个争议，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，原告高华与被告周晓琼具有相应的民事行为能力，对购房协议的签订意思表示真实，购房协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应当认定原告高华与被告周晓琼签订的购房协议符合上述民事法律行为有效的规定。被告周晓琼的委托诉讼代理人认为，本案讼争的房屋属于钟祥市水务局水电工程处棚户区改造项目，不是商品房。根据国家对棚户区改造的相关政策及文件，本案房屋只能是钟祥市水务局水电工程处“职工”这一特定身份才有资格享有，且在5年内禁止交易。因此，原告与答辩人均明知房屋不得交易的情况下仍签订购房协议，将单位分配的具有国家福利性质的房屋指标进行转让，损害了国家利益和社会公共利益。根据《合同法》第五十二条第一款第二、四项之规定，本案购房协议应认定无效。本院认为，原告高华与被告周晓琼签订的购房协议内容、原告高华以被告周晓琼的名义支付房款、选定房屋、及双方提交的微信聊天记录可以反映出原告高华与被告周晓琼均认可讼争房屋在签订购房协议时并未建成，所在位置并不确定，该房屋建成后的初始产权登记人为被告周晓琼，及至被告周晓琼取得产权后再按规定和协议办理过户登记给原告高华。换言之，原告高华与被告周晓琼签订购房协议时，被告周晓琼并未取得讼争房屋的实际产权，但对讼争房屋的产权利益依照拆迁的政策性规定具有明确的预期可期待性。原告高华与被告周晓琼签订的购房协议中有关交付的内容实质是先行支付转让价款、先行交付房屋使用权，对产权登记过户由被告周晓琼在按照政策规定取得房屋产权后依照法律规定和协议约定进行变更。本院认为本案中这种明确的预期可期待性财产权利与财产所有权一样具有排他性，这种明确的预期可期待性财产权利的转让也并不损害他人利益，法律并未对这种明确的预期可期待性财产权利的转让作出禁止性规定。《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条规定“民事主体的财产权利受法律平等保护”。被告周晓琼将自己享有的明确的预期可期待性财产权利有偿转让给原告高华是其对财产权利的合法处分，不应当被禁止。故本院认为被告周晓琼的委托诉讼代理人在本案中适用合同法第五十二条的规定，认为原告高华与被告周晓琼签订的购房协议违法而无效，理由不足，本院不予采信。对于第二个争议，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告高华2020年10月1日在微信中向被告周晓琼表示“还需要怎么沟通。安合同上您应该给钥匙。您如果认为您亏了，安协议您退我的本金及违约金共计515230元”。以及之后在微信中向被告周晓琼拍发银行卡，表示“这是我的卡号。高华”、“您把钱直接达到我的卡上。我不想买一个房子发生这么多事。花了大几十万元房子还不是自己的名字。将来为过户还要添麻烦。”“就这几天我希望能看到钱”。被告周晓琼在微信中向原告高华表示“好的”。应当视为原告高华与被告周晓琼就购房协议的解除进行的意思表示，但原告高华解除协议的意思表示附有条件和期限，即在2020年10月1日的近几天收到被告周晓琼支付的本金及违约金。而被告周晓琼在原告高华向本院起诉，本院向被告周晓琼送达起诉状副本和开庭传票后于2020年12月9日和12月10日通过银行转账将原告高华已支付的款项465230.00元予以退还，超过了原告高华提出的解除购房协议的期限，也未满足原告高华提出解除购房协议的条件。被告周晓琼并未向原告高华提出过解除购房协议，审理中也未向本院提供证据证明其存在不能按照约定的期限和条件解除合同的情形。故本院认为原告高华与被告周晓琼签订的购房协议并未能够协商解除。被告称购房协议已经解除的理由不足，本院不予采信。对于第三个争议，本院认为，原告高华的请求实质上是要求继续履行与被告周晓琼签订的购房协议。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告高华现在认为被告不愿意交付房屋构成违约后依照该规定可以有多种选择要求被告承担违约责任，审理中经本院作必要释明后，原告高华坚持选择要求被告周晓琼继续履行协议，符合法律规定，本院予以支持。但审理中现已查明，被告周晓琼已经将原告高华按照购房协议支付的钱款465230.00元全部予以退还，在被告周晓琼未收取购房协议价款的情况下判决被告周晓琼交付房屋，明显与交易习惯和公序良俗不符。故本院对原告高华要求被告周晓琼交付房屋的诉讼请求持谨慎支持，即“被告周晓琼在已收取原告高华按购房协议向被告周晓琼支付的相应价款的情形下，向原告高华交付其在钟祥市水电工程处棚户区改造工程项目按拆迁政策获得政府统筹购买安置住房的房屋，即位于钟祥市郢××街办××大道（钟祥市水电工程处）滨湖花园2栋1单元601的房屋。”对于原告高华要求被告周晓琼协助办理过户登记手续的诉讼请求，本院认为该项请求应当理解原告高华请求办理过户登记到原告高华名下。因被告周晓琼并未取得讼争房屋的产权，且按政策规定，该讼争房屋在五年内不得过户，原告高华的该项诉讼请求当前属于事实不能，也违反了双方签订的购房协议中“购房人必须遵守棚户区改造主管部门的相关政策、要求、条件，不得提出不合理的个人要求，不服从相关政策、要求、条件的视为违约”的约定。故本院对原告高华在本案中提出要求被告周晓琼协助办理过户登记手续的请求不予支持。对于第四个争议，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”原告高华在审理中未向本院提交任何证据证明被告湖北泰禾房地产开发有限公司负有交付房屋并协助办理过户登记义务。本院认为原告高华或者被告周晓琼与被告湖北泰禾房地产开发有限公司未签订过购房合同或者协议，原告高华与被告周晓琼签订的购房协议中所涉及的房屋是“政府统筹购买安置住房”，原告高华以周晓琼名义缴纳的房款不是向被告湖北泰禾房地产开发有限公司交纳，而是向钟祥市水电工程处棚户区改造工程项目部交纳，被告湖北泰禾房地产开发有限公司是项目工程的建设开发者，但案涉房屋属于项目工程中“政府统筹购买安置住房”，原告高华与被告周晓琼签订的购房协议并不能对被告湖北泰禾房地产开发有限公司产生约束力。换言之，根据合同的相对性原则，原告高华与被告周晓琼签订的购房协议只在原告高华与被告周晓琼之间产生效力，双方的约定不能及于第三人。即便被告湖北泰禾房地产开发有限公司对被告周晓琼负有交付房屋并办理过户登记义务，原告高华亦无权向被告湖北泰禾房地产开发有限公司主张被告周晓琼所享有的权利。故本院对原告高华要求被告湖北泰禾房地产开发有限公司交付房屋并协助办理过户登记义务的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百一十三条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告周晓琼在已收取原告高华按购房协议向被告周晓琼支付的相应价款的情形下，向原告高华交付其在钟祥市水电工程处棚户区改造工程项目按拆迁政策获得政府统筹购买安置住房的房屋，即位于钟祥市郢中街办金福祥大道（钟祥市水电工程处）滨湖花园2栋1单元601的房屋，限判决生效后三十日内履行；二、驳回原告高华在本案中要求被告周晓琼办理房屋过户登记手续的诉讼请求；三、驳回原告高华要求被告湖北泰禾房地产开发有限公司交付房屋并协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍迟延履行期间的债务利息。案件受理费4000元，减半收取2000元，由原告高华负担1000元，由被告周晓琼负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  徐先金二〇二〇年十二月十六日法官助理曾露萍书记员陈亮华