安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0291民初4301号 原告：芜湖信德物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区越秀路银湖别墅**，统一社会信用代码91340200556347093N。 法定代表人：李斌，总经理。 委托诉讼代理人：杨艳，公司员工。 被告：王蕾，女，1983年10月10日出生，汉族，住安徽省芜湖经济技术开发区。 委托诉讼代理人：徐艳艳，安徽君宏律师事务所律师。 芜湖信德物业管理有限公司与被告王蕾物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖信德物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨艳、被告王蕾的委托诉讼代理人徐艳艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 芜湖信德物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业管理服务费6851.65元，违约金2055.5元，合计8907.15元;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：信德翡翠湾业主委员会自2012年8月1日起委托原告为信德翡翠湾小区提供物业管理服务,并逐年签订《信德翡翠湾物业代为管理委托协议书》。而被告是上述小区2幢2单元1301室房屋业主,因此在原告为小区业主提供物业管理服务期间,原告与被告都应该切实履行《物业服务合同》,但被告自2013年8月1日之日起,断断续续缴纳物业管理服务费及相关费用,而到2015年8月更是不再缴纳物业费,被告无故拖延缴纳的行为构成违约。被告作为小区的业主,接受了原告的服务,理应按照《物业管理条例》和合同约定向原告交纳物业管理费,但经原告一再催缴,被告却一直拖延未付,至2019年12月31日共拖欠物业管理费、违约金共计8907.15元。为此,原告特向人民法院提起诉讼,请求法院依法判决,以维护原告的合法权益和小区的物业管理的正常工作秩序和经营秩序。 王蕾辩称，1.原告诉请部分物业费已过诉讼时效，应予以驳回；2.原告并非答辩人居住小区的物业服务单位，而更换物业最主要的原因就在于物业服务过程中，小区环境脏乱差，管理十分混乱，业主房屋渗水问题迟迟得不到处理，小区公共设施得不到及时修缮，很显然原告违反了合同约定，无权要求业主支付物业费。 本院经审理查明，被告是芜湖经济技术开发区信德翡翠湾小区2幢2单元1301室业主，物业面积为87.84㎡。原告自2012年8月1日起与该小区业主委员会签订《信德翡翠湾物业代为管理委托协议书》和《信德物业管理服务合同》，约定服务收费事宜，并提供物业服务。根据合同约定，被告应按照1.2元/月㎡的标准支付物业费，但被告未交纳2013年8月1日至2014年7月31日及2015年8月1日至2019年12月31日期间的物业费。 另查明，案涉物业代管协议、物业服务协议均约定了业主逾期交纳物业费的，要按照日2%利率加收违约金；物业服务协议约定了原告需提供“物业服务管理区域内的物业共用部分、共用设施设备日常运行和维护”；“物业管理区域内的绿化日常养护和管理、物业管理服务区域内的共用部分环境清洁卫生”等。合同还约定了因合同履行发生纠纷的，由违约方承担诉讼的全部费用。以上事实有物业代管协议、物业服务协议、委托代理合同，催收物业费的照片以及双方当事人的陈述等证据在卷予以证实。 本院认为，原告自2012年8月1日起与芜湖信德翡翠湾业主委员会签订《信德翡翠湾物业代为管理委托协议书》、《信德物业管理服务合同》，合同真实有效，本院予以确认。依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释，物业服务公司与业主委员会签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。故本案原告有权依照服务合同的约定向被告收取物业费。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”；第一百九十五条第一款第一项规定，权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。本案中，原告于2019年12月10日上门催收物业费，写明了欠费的截止日期和欠费的数额，并张贴了催费通知书。故本院认可在2019年12月10日发生诉讼时效中断。2016年12月10日之前的物业费，因超过诉讼时效本院不予支持。经计算，被告2016年12月10日至2019年12月31日应支付的物业费为3865.3元（87.84㎡×1.2元/月㎡×36.67月）。被告向本院提交的照片无法显示拍摄时间和小区内物业服务的整体情况，原告也没有其他证据表明其就小区内公共实施设备的维修、维护服务向物业公司提出过主张，故其拒绝交纳物业费的辩解意见，理由不够充分，本院不予采信。被告因家中渗水所致损失，可在厘清渗水原因与合同责任的事实、法律关系后另行向物业公司主张权利。被告断断续续交纳物业费的事实、原告催缴物业费不力的事实、被告于2019年12月10日张贴物业费催缴函时并未提及违约金的事实以及被告提交的照片足以使本院相信被告并非无故拒缴物业费，而是对物业服务公司的服务质量（或方式、服务态度等）不满所致。在原告并无证据证明自己的服务符合合同约定的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，其向被告主张违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之规定，判决如下： 一、被告王蕾于收到本判决之日起10日内支付原告芜湖信德物业管理有限公司截至2019年12月31日所拖欠的物业费3865.3元； 二、驳回原告芜湖信德物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告王蕾承担11元，原告芜湖信德物业管理有限公司自行负担14元。 本判决为终审判决。 审判员  蒋卫斌 二〇二〇年十二月十二日 书记员  冯争利 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各盛自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。