江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终3771号上诉人（原审被告）：苏州贝林达石油化工有限公司，住所地苏州市太仓市城厢镇城北东路**。法定代表人：陈各洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘闯，男，该公司员工。委托诉讼代理人：颜士荣，江苏鑫诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐开宏，男，1941年5月24日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：黄鑫，江苏昂格律师事务所律师。上诉人苏州贝林达石油化工有限公司（以下除判决主文外均简称贝林达公司）因与被上诉人徐开宏买卖合同纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院（2019）苏0830民初4717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贝林达公司上诉请求：撤销一审判决，一、二审诉讼费用由徐开宏承担。事实与理由：1.案涉协议是双方在平等协商基础上达成，且双方已经履行了协议部分内容，协议签订时国家对集体性质土地过户没有明确的法律规定，因此，协议是合法有效的；2.即使协议中涉及土地部分的条款无效，也不能等同认定协议全部内容无效，而且相关证照已经由上诉人合法持有，一审判令变更恢复至徐开宏名下，已无实现可能；3.一审判令上诉人赔偿10.4万元损失证据不足，而且案涉加油站目前是上诉人所有，不应判决上诉人支付相关损失。徐开宏答辩称：1.双方在签订协议后，上诉人一直未支付第三笔到期转让款，也未办理土地出让手续，导致协议无法履行；2.一审法院根据现行的土地管理法认定协议无效，符合法律规定；3.协议书的主要权利义务是转让集体土地使用权及地上建筑物，协助办理相关证件的过户是从合同义务，在协议被认定无效的情况下，上诉人应当协助变更。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐开宏向一审法院起诉请求：1.判决贝林达公司与徐开宏于2001年9月13日签订的转让协议书无效；2.判决贝林达公司协助徐开宏办理企业名称为苏州贝林达石油化工有限公司淮南门加油站的“成品油零售经营批准证书、工商登记证书（营业执照）、消防合格证、化学危险品经营许可证及化学危险品储存许可证、安全证书”变更企业名称为盱眙县新街化工厂淮南门加油站；3.判决贝林达公司赔偿在管理加油站期间给徐开宏造成的收入损失26万元；4.本案的诉讼费用由贝林达公司负担。一审法院认定的事实：原盱眙县新街化工厂淮南门加油站（以下简称化工厂淮南门加油站）系个体工商户，经营者为徐开宏。盱眙县新街化工厂（以下简称新街化工厂）为徐开宏个人独资经营，2006年6月2日被注销。2001年8月2日，盱眙县黄花塘镇人民政府（以下简称黄花塘镇政府）作为甲方与贝林达公司作为乙方签订《意向书》1份，主要内容为，黄花塘镇政府负责与当地土地管理部门协调，协助贝林达公司将甲方辖区境内淮南门加油站以及周围土地出让给乙方，总面积为沿宁连路长200米，规划红线向后55米地块，具体面积以土地证实载为准；新增土地出让价格不高于5万元每亩，期限为50年；另外负责把原淮南门加油站征用性质的土地2.3亩变更至贝林达公司名下，并协助乙方办理新增及原土地的一次性出让手续，在该项手续完成后返还原2.3亩土地的征用土地款；土地出让费的支付为，一次性出让，分期支付，第一期以乙方开始改扩建时支付50%，第二期为乙方正常营业后一个月内支付50%；为保证乙方能如期改扩建，甲方保证在乙方支付完第一期土地出让费用后，将乙方改扩建所需的国有土地使用证及其他必要证件交给乙方；本意向书在乙方收购淮南门加油站合同生效时生效。2001年9月13日贝林达公司作为甲方与新街化工厂作为乙方签订《协议书》1份，内容与2001年8月2日贝林达公司作为甲方与淮南门加油站所签订的协议书一致，并约定由2001年9月13日签订的《协议书》替代。主要内容为，第一条约定，甲方同意收购乙方所属化工厂淮南门加油站，加油站的总资产为：集体征用性质的土地面积2.3亩，乙方负责将该块土地证变更至甲方名下，此宗土地上的建筑物（面积约400平方米），甲方扩建时由乙方负责清除地面所有障碍物，其清平费用由乙方承担，并协助甲方办完国有土地50年出让的手续，出让费用由甲方承担；总储量为120-150吨的加油罐4只；营业用房100平方米；乙方另向甲方交付收购前正常使用的其他辅助设施。甲方正式扩建加油站时雨棚及营业房产权归乙方所有。第二条约定，乙方负责协调甲方与黄花塘镇政府所签订的意向书，及时有效地实施。所签订的本协议在甲方与黄花塘镇政府所签订的意向书内容实施后合同同时生效。第三条约定，转让总价款为52万元。在甲方支付最终一笔资金之时，乙方应该向甲方出具加油站完整手续及第一款项资产。土地的最终面积以政府在土地产权证上记载的面积为准。付款时乙方负责向甲方开具税务部门认可的发票。但所发生的税金由乙方承担。第四条约定，乙方保证上述加油站的全部财产是乙方的财产，并且没有设定任何第三者权益，包括但不限于以上述财产、加油站的名称的一部分或全部财产设定抵押、担保、约定转让等他项权利。如果存在，则乙方愿对此引起甲方的直接和间接损失承担一切责任。第五条约定，双方同意在本协议签署生效后，乙方必须完成下列责任：1、在本协议签署生效后四个月内将资产过户到甲方或甲方指定的公司名下。2、在本协议签署生效后即将成品油零售经营批准证书交给甲方，协助甲方办理营业执照和消防合格证，化学危险品经营及化学危险品储存等经营石油零售的许可证过户到甲方或甲方指定的公司名下。第八条约定，在本协议签署并生效后一周内，甲方向乙方支付定金13万元，乙方将成品油零售经营批准证书交给甲方；在成品油零售经营批准证书变更后一周内（变更时间为1个月），甲方向乙方支付13万元；在工商登记和其他经营需要的权证变更后一个月内，甲方向乙方支付13万元；在负责协助房屋权证变更及土地产权证变更后两个月内，甲方向乙方支付13万元等内容。第九条约定，在甲方付清余款之日起的第七日定为交接日。第十二条约定，违约责任，如果甲方支付了定金而不在本协议签署生效后的四个月内收购本加油站（因乙方原因无法过户的情况除外），则甲方已付定金不得退回；如果乙方在收到全部定金而不在本协议签署生效后四个月内将本加油站以本协议的条件卖给甲方，并办理完各项手续，不论何种原因（含与任何第三者之间的纠纷不能及时了结）则乙方应返还甲方已付定金的双倍给甲方。第十三条约定，本协议于2001年9月13日在盱眙县签署生效。本协议签署后甲方与化工厂淮南门加油站此前签署的协议无效，不再具有任何法律效力。2001年9月20日贝林达公司向盱眙县石油市场清理整顿办公室提出《更名申请》1份，主要内容为，贝林达公司已收购淮南门加油站，申请办理以上加油站《成品油零售经营批准证书》的名称为苏州贝林达石油化工有限公司淮南门加油站（以下简称贝林达淮南门加油站）。2001年9月24日盱眙县石油市场清理整顿办公室向淮安市石油市场清理整顿办公室报送《关于盱眙县新街淮南门加油站名称变更的报告》1份，请求批准上述加油站的名称变更。2002年5月8日江苏省经济贸易委员会《成品油零售经营批准证书》油零售证书第0009149号记载，企业名称：苏州贝林达石油化工有限公司淮南门加油站，，地址：盱眙县黄花塘镇压泥沛村法定代表人（企业负责人）：王家强。2001年11月29日，盱眙县计划委员会作出盱计发（2001）198号《关于同意改建盱眙县新街淮南门加油站的批复》1份，同意黄花塘镇政府《关于改建盱眙县新街淮南门加油站的请示》的意见。2002年8月28日，化工厂淮南门加油站申请注销盱眙县新街化工厂淮南门加油站营业执照。2002年8月29日，淮安市盱眙县危险化学物品管理办公室发出（便函）给盱眙县工商行政管理局，同意化工厂淮南门加油站的《化学危险物品经营许可证》变更企业名称、法定代表人，要求其给予办理营业手续。2002年9月3日黄花塘镇政府向盱眙县工商局出具《证明》，化工厂淮南门加油站已出售给贝林达公司，需重新办理登记手续，请求按企业改制有关文件精神办理。2002年9月3日贝林达淮南门加油站领取营业执照。2003年8月7日、2003年8月19日贝林达公司人员出具收条各1份，收到淮南门加油站印章、消防安全许可证。徐开宏于2000年6月8日、2004年10月12日领取《村镇房屋所有权证》，建筑面积分别为218.4平方米、196.8平方米，300平方米、144平方米。于2000年11月20日领取盱土集用（2000）字第18002号集体土地用地使用证，1997年12月24日领取盱土集建（97）字第18008号集体土地建设用地使用证。2002年8月3日、2002年8月25日化工厂淮南门加油站发给贝林达公司信件，通知贝林达公司按照协议付款。2002年8月26日贝林达公司回复函1份，要求徐开宏尽快变更营业执照等相关证照后，将按协议付款。2004年3月8日徐开宏寄给贝林达公司的挂号信1封，主要内容为，贝林达公司不履行协议义务，徐开宏再次要求贝林达公司履行义务，直到2004年3月，贝林达公司未按照意向书实施集体土地征收及商业零售用地的工作。贝林达公司共支付第一期、第二期款项26万元，从2002年8月5日起，贝林达公司未支付协议约定的款项。2002年至2011年7月，案涉加油站由贝林达公司经营。徐开宏提供《淮南门加油站经营承包合同书》2份，证明从2011年7月徐开宏收回加油站，徐开宏将加油站改造后对外承包经营，2012年9月-2015年12月30日，承包金为10万元，2017年开始每年30000元，从2002年到2011年，加油站被贝林达公司控制，给徐开宏造成的损失按照每年3万元计算9年的数额为26万元。一审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”；第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。本案中，根据新街化工厂与贝林达公司签订的协议书约定，化工厂淮南门加油站转让的主要资产为案涉加油站使用集体性质的土地使用权面积约2.3亩，及此宗土地上的建筑物（面积400平方米），营业房面积100平方米，双方之间的权利义务主要是房屋所有权和土地使用权的转让，上述土地属于集体性质土地，截至法庭辩论结束时止，案涉土地性质仍为集体性质土地，依据上述规定，双方签订的《协议书》违反法律法规的强制性规定，属无效合同。《协议书》约定，新街化工厂负责将其集体征用性质的土地使用证变更至贝林达公司名下，并负责协调贝林达公司与黄花塘镇政府所签订的意向书，及时有效地实施。徐开宏在签订《协议书》时，应该认识到土地使用权性质变更的不确定性，应在土地使用权性质变更后履行相关协议条款，徐开宏未按《协议书》约定负责将案涉集体土地使用权性质变更为贝林达公司名下，应负纠纷的主要责任即60%的责任。贝林达公司在收购案涉加油站前明知案涉土地为集体土地使用权性质，而与新街化工厂签订《协议书》并履行相关条款，应承担纠纷的次要责任即40%的责任。法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。徐开宏作为新街化工厂个人独资经营者、化工厂淮南门加油站经营者，在其都已注销的情况下，可以作为本案当事人主张权利。贝林达公司从2002年到2011年，占有案涉加油站并且经营，给徐开宏造成损失应按责赔偿。徐开宏举证按每年对外租金3万元计算9年，合计26万元，贝林达公司未能提供相反证据证实徐开宏的损失，对徐开宏计算的损失，结合案涉加油站的地理位置及双方的过错责任等，一审法院酌定贝林达公司赔偿徐开宏损失10.4万元。因双方当事人签订的《协议书》无效，双方当事人签订《协议书》的目的已无法实现，《协议书》中有关工商执照、证照变更等所涉条款的约定，对贝林达公司而言已无意义，贝林达公司应当负有协助办理恢复经营手续的附随义务。徐开宏在办理将上述证照变更回化工厂淮南门加油站时，如相关行政机关要求贝林达公司予以协助时，贝林达公司应予以协助。贝林达公司在庭审中表示对合同无效造成其损失另案主张，是其对诉讼权利的处分，不违反法律规定，一审法院在本案中不予理涉。一审法院判决：一、徐开宏（盱眙县新街化工厂）与苏州贝林达石油化工有限公司于2001年9月13日签订的《协议书》无效；二、徐开宏在办理将苏州贝林达石油化工有限公司淮南门加油站的《成品油零售经营批准证书》《营业执照》《化学危险品经营许可证》《消防合格证》《化学危险品储存许可证》《安全证书》变更恢复为盱眙县新街化工厂淮南门加油站过程中，如相关行政机关需要苏州贝林达石油化工有限公司协助，苏州贝林达石油化工有限公司应立即予以协助；三、苏州贝林达石油化工有限公司于判决生效后二十日内给付徐开宏损失10.4万元；四、驳回徐开宏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5200元，诉讼财产保全申请费3120元，合计8320元，由徐开宏负担2820元，苏州贝林达石油化工有限公司负担5500元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理确认一审法院查明的事实。本院认为，案涉加油站所占用土地的使用权性质是集体所有，目前为止未办理过土地出让手续，该转让行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条的规定，一审据此认定转让行为无效符合法律规定。《协议书》第一条约定，贝林达公司收购徐开宏所有的加油站，加油站的主要资产是土地及地上建筑物；第五条约定，在协议生效后徐开宏协助将相关证照过户至贝林达公司。从上述约定内容看，双方买卖的主要标的是土地使用权及地上建筑物，协助办理证照过户只是从合同义务。因此，在协议主要标的的转让行为被认定无效的情况下，一审认定《协议书》全部内容无效并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《协议书》签订后，案涉加油站自2002年至2011年7月被贝林达公司实际控制，由此导致徐开宏经营收益方面的损失。一审根据双方举证情况，并在认定双方过错责任的基础上，酌情确定贝林达公司应承担的损失数额并无明显不当。贝林达公司虽对此提出异议，但未提交证据证明，本院对其该项主张不予支持。综上，上诉人贝林达公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人苏州贝林达石油化工有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  蒋其举审 判 员  孙 艳二〇二〇年十二月十六日法官助理  潘华乐书 记 员  赵晓文