辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终3492号上诉人（原审被告）：郭玉川，男，1987年4月3日出生，汉族，现住辽宁省盖州市。委托诉讼代理人：刘连英(系郭玉川母亲)，女，1965年11月2日出生，汉族，现住辽宁省盖州市。委托诉讼代理人：王洪程，盖州市承诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：营口万豪房地产开发有限公司，住所地盖州市西城办事处长征社区万豪大景城会所。法定代表人：游泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔娇利，辽宁昌赢律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙佩，辽宁昌赢律师事务所律师。上诉人郭玉川因与被上诉人营口万豪房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省盖州市人民法院（2020）辽0881民初1555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。郭玉川上诉请求：1、依法撤销一审法院的判决，发回重审或改判，被上诉人承担上诉人为其房扩建的合理经济损失。2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由，一、一审法院认定事实错误，导致判决显失公平、公正。一审法院在没有任何证据支持，仅凭被上诉人的口述，认定扩建部分属于违法建筑，缺乏法律依据和客观事实依据。1、上诉人扩建租赁房屋是经被上诉人同意的，否则任何人都不会在产权人未同意的情况下，投资十几万元去扩建、装修。上诉人在装修前就与被上诉人沟通，在他们同意下上诉人才开始施工。在施工期被上诉人也经常到歌厅玩，目睹上诉人施工也未制止，亦未到有关部门举报，直至上诉人扩建结束正常运营。假设上诉人没有与被上诉人沟通，被上诉人也属法律上的默认。被上诉人以上诉人未付租金为由起诉，并未提出上诉人的扩建违法。依据不诉不审的原则，一审法院恰恰剥夺了上诉人在一审的反诉权。2、上诉人对租赁房扩建未违法、违规。上诉人扩建是在房屋实用面积内扩建，未改变房屋的各种结构，更未影响房屋的安全使用。只不过是将原房雨搭下面的空闲地方予以封闭，与此房一趟楼的各家门市前全部进行扩建和装修同步。上诉人的扩建装修与其他门市是独有特殊罢。在扩建时物业、城管、综合执法部门也未来干涉，故上诉人的扩建不属违法，也不需要履行审批手续。3、法院无权确认扩建部分是否违法的结论。依据法律的规定确认房屋是否属于违法扩建，只有政府职权执法部门予以确认，然后法院依据确认的结果是否违法，才能下结论。一审法院在没有任何证据证明扩建是违法，仅凭被上诉人说不同意就下结论扩建房违法，是错误的。二、本判决第三条判决“郭玉川于判决生效后10日内倒出万豪大景城一期10号楼101a、101b网点的租赁房屋。”这一条判决与法律关于房屋搬迁给予充足时间规定相悖。一审法院不考虑上诉人搬迁的难度及歌厅设施的特点，判决十日内搬迁，纯属不切合实际的判决。综上理由上诉人认为，一审法院在没有任何的证据证明上诉人的扩建属于违法建筑的事实面前，主观随意下结论违反了法律的规定。在没有查清上诉人扩建的部分是否违法的事实，不去支持上诉人一审的抗辩意见，显然不妥，有失公平。请求二审法官依据本案的特殊性和歌厅装修花去巨大投资的实际情况，给予明断。营口万豪房地产开发有限公司辩称，针对本案的事实及法律提出如下意见。一、一审认定事实清楚，法律正确，应当依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。首先，上诉人提出的装修补偿没有事实与法律依据。上诉人对房屋的扩建、装修是上诉人的自主装修行为，与答辩人无关。且根据双方于2016年6月20日签订的万豪大景城101A、101B网点租赁协议书第六条第八项的约定，本协议期满终止时，上诉人要保证房屋、水电等附属设施完好无损外，上诉人投入的装修装饰部分中家具、电器等可挪动的财产属于上诉人所有。墙体、地板、房屋顶等不可挪用的附属物属答辩人无偿所有。该协议的签订是上诉人与答辩人的真实意思表示，合法有效。因此上诉人对其承租的房屋进行装修后，对于可挪动的财产，答辩人不占有，也不要求上诉人保留给答辩人。对于不可移动的财产，若上诉人无法将房屋恢复原状，则应当归答辩人无偿所有。答辩人不具有任何补偿上诉人装修款的责任与义务。其次，一审法院要求上诉人于判决生效后10日内倒出租赁房屋合乎情理，于法有据，根据一般的搬迁时间和商业原理，十天时间足够上诉人将房屋内的所有设施搬走。一审法院已为被上诉人预留了充足的搬迁时间，另外，上诉人直到现在仍在使用答辩人的房屋，上诉人具有交纳房屋租金的义务，故答辩人将保留向上诉人主张租金的权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，于法有据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。营口万豪房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.要求被告给付拖欠的房屋租金155000元；2.要求被告倒出所租房屋；3.要求被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年，营口万豪房地产开发有限公司与刘连英（郭玉川母亲）签订了房屋租赁合同，刘连英租赁营口万豪房地产开发有限公司的房屋经营歌厅，租期五年，合同至2016年8月到期。2016年6月20日，营口万豪房地产开发有限公司与郭玉川签订了万豪大景城101a、101b网点租赁协议书，营口万豪房地产开发有限公司为甲方，郭玉川为乙方。双方在合同中有如下约定：一、为了支持乙方继续经营歌厅商业项目，便于提前装修，经公司研究决定给予续租三年并提前签订本协议；二、原2011年8月21日签订的网点租赁协议中，乙方未缴纳的租金合计111804元，现经双方协商打折为：扣减甲方在乙方歌厅的所有签单后，乙方需再支付给甲方网点租金5万元，作为原网点租赁协议租金的结算，原协议及签单自行作废；三、甲方将位于万豪大景城一期10号楼101a、101b号网点总面积为308.26平方米续租给乙方从事商业经营；四、续租期限从2016年9月1日至2019年8月31日止，期限为三年（期满不再续租）；五、租金及付款方式：（1）本协议签订时乙方须向甲方缴纳1万元履约保证金，待租赁期满后无息退还（若乙方未按本协议履行，由此产生的相关费用从履约保证金中扣除）；（2）乙方已熟知现场现状并充分考虑行业风险等因素，自担风险，自负盈亏，双方友好协商租金为每年6万元。即：①本协议签订时乙方需向甲方缴纳6万元作为2016年9月1日至2017年8月31日的租金；②乙方承诺在2017年农历正月末缴纳12万元作为2017年9月1日至2019年8月31日的租金，若未按本协议约定的时间向甲方缴纳上述租金，视为乙方违约，到第一年租期(即2017年8月31日)期满后，本协议自动解除，乙方无条件退出，由甲方无偿收回本租赁物；六、约定条款：7、乙方在承租期内必须妥善保护各项公共设施（如房屋的主体结构、承重墙、外墙干挂理石立面等），如有损坏需照价赔偿。装修时不得擅自拆改原结构的梁、柱、板，应按要求到物业部门申领装修许可证，并将装修方案报甲方和物业审批备案，随时接受甲方技术人员和物业管理人员检查监督，根据乙方经营项目的行业特点和要求，还须经工商、卫生、环保、消防等政府相关部门审查审批，符合所经营项目的装修设计规范要求，不留任何安全隐患，否则因此引发的相关事宜由乙方承担，甲方不负连带责任；8、本协议期满终止时，乙方必须按期将网点归还甲方，并保持门窗、楼梯等主体结构以及水、电、暖、消防等附属设施的完好无损和正常使用功能，乙方投入的装修装饰部分中家具、电器等可移动的财产属于乙方所有，墙体、地板、屋顶等不可挪动的附属物属甲方无偿所有。此外，双方在合同中还对其他有关事项进行了约定。合同签订后，双方均按合同履行，租赁房屋继续由郭玉川占有使用，用于经营歌厅，郭玉川支付了履约保证金1万元，缴纳了前期合同所欠租金5万元，缴纳了2016年9月1日至2017年8月31日的租金6万元。至2017年农历正月末，郭玉川没有缴纳应交付的租金12万元。合同到期后，双方没有续签租赁合同，租赁房屋一直由郭玉川占有使用至今。期间，从2020年1月24日至6月4日，由于受到新冠××疫情影响郭玉川的歌厅没有经营，6月5日开始继续经营至今。在郭玉川经营歌厅期间，对租赁房屋进行了扩建，但没有经过营口万豪房地产开发有限公司的同意，没有经过有关部门的审批同意。目前，郭玉川尚欠营口万豪房地产开发有限公司2017年9月1日至2019年8月31日的租金12万元，尚欠2019年9月1日至2020年1月23日的租金23818元。一审法院认为，营口万豪房地产开发有限公司与郭玉川签订的租赁协议书系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，依法应予保护。合同签订后，双方当事人均应自觉履行。在合同履行过程中，郭玉川没有按合同约定及时缴纳租金，其行为显系违约。合同到期后，郭玉川既没有缴纳所欠租金，也没有与营口万豪房地产开发有限公司续签租赁合同，但仍然继续占有使用租赁房屋，其行为显系不妥。故营口万豪房地产开发有限公司要求郭玉川给付租金并倒出租赁房屋的诉讼请求理由成立，本院予以支持。本案中，租赁合同到期后，虽然双方没有续签租赁合同，但郭玉川继续占有使用租赁房屋，双方之间存在事实上的租赁合同关系，在郭玉川继续占有使用租赁房屋期间应按原合同约定的租金标准支付租金。合同约定每年租金6万元，每月应为5000元，每日应为166元，故从2019年9月1日至2020年1月23日的租金为23，818元。从2020年1月24日至6月4日，由于受到新冠××疫情影响郭玉川没有经营，故该期间的租金应予免除。郭玉川在经营期间对租赁房屋进行了扩建，但没有经过营口万豪房地产开发有限公司的同意，没有经过有关部门的审批同意，属于违法建筑，故郭玉川要求营口万豪房地产开发有限公司给予补偿的抗辩意见理由不成立，本院不予支持。综上所述，营口万豪房地产开发有限公司的诉讼请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决：一、解除原告营口万豪房地产开发有限公司与被告郭玉川之间的租赁合同关系；二、被告郭玉川于判决生效后10日内给付原告营口万豪房地产开发有限公司房屋租金143，818元；三、被告郭玉川于判决生效后10日内倒出位于万豪大景城一期10号楼101a、101b网点的租赁房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，由原告营口万豪房地产开发有限公司负担224元，由被告郭玉川负担3176元。二审审理过程中，上诉人提供三份证据。证据一、照片四张。第一张照片是歌厅门脸改建后的实样，第二张照片紧临鸿福记海鲜粗粮馆同样改造的实样，第三张照片门脸改造后的实样照片，第四张照片邻居没改造前的实样。该四张照片证明上诉人对租房歌厅门脸改造系在原房屋使用面积内并未有扩建，实属改建，与一趟门市房的紧临改造同步，不属于违建。证据二、门脸改造实际施工人刘志宽的书面证实，证明其在施工中没有任何人包括被上诉人和其他单位制止过施工，证明该工程总计花去21万元。证据三、物业取暖费收据。证明门脸改造部分在原房屋使用面积之内，不属于扩建。被上诉人质证，第一份证据照片没有显示日期，所以真实性无法确认；对于关联性有意见，答辩人主张的是房屋租金，所以这四张照片不能证明与被上诉人的租金具有关联性。至于上诉人是否是改建就如答辩状所述，那是属于上诉人以及双方所签订的合同所履行的义务。合同第七条、第八条明确规定，协议终止时，应该保持门窗、楼梯等主体结构，以及水电暖消防等附属设施的完好无损和正常使用。乙方投入的装修装饰部分中的家具、电器可挪动的财产归乙方所有。墙体、地板屋顶不可挪动附着物属甲方所有。如果上诉人认为改建的部分属于他所有，他可以把我们的房屋恢复原状。因为他在一审的时候没有提出反诉要求我们给予它改建装修的损失部分，而我们在一审时要求给付房屋租金，所以他改建装修都是依据双方合同所约定的，被上诉人没有义务给付他改建装修的费用。第二个证人证言情况说明，根据法律规定证人必须出庭。接受双方当事人的质证，方能作为本案的证据使用，由于本案的证人没有到庭，且情况说明的内容与本案没有关联性，所以对该情况说明不予质证。第三个供热收据与本案没有关联性。这是上诉人在使用房屋时应该承担的供热费用。本院认为，经审查，上述三份证据，从内容上看，即不能单独证明案涉门脸扩建部分的合法性，亦不能证明该部分的装修款应由被上诉人承担的待证事实。根据当事人的举证、质证及陈述，本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁协议系双方真实意思表示，自愿达成，合法有效，对双方当事人具有约束力。经审查，案涉门脸扩建的事实发生在租赁期间，根据案涉租赁协议第六条第八项：“本协议期满终止时，乙方必须按期将网点归还甲方，并保持门、窗、楼梯等主体结构以及水、电、消防等附属设备的完好无损和正常使用功能，乙方投入的装修装饰部分中家具、电器等可挪动的财产属乙方所有，墙体、地板、屋顶等不可挪动的附着物属甲方无偿所有”的约定，案涉门脸扩建部分作为乙方投入的装修装饰部分中不可挪动的附着物，应属被上诉人无偿所有。上诉人主张就案涉扩建部分的装修款谁负担的问题，上诉人与被上诉人另有约定，不包括在原租赁协议之内，但未提供充分的证据加以证明，且一审时上诉人亦未就扩建损失提起反诉，故关于上诉人上诉请求被上诉人承担门脸扩建部分的经济损失的主张，本院不予支持。关于上诉人主张一审判决上诉人十日内搬迁不合理，因根据案涉租赁协议的上述约定，上诉人于订立租赁协议时，便已知晓于2019年8月31日租期届满，其有按期搬出的义务，故上诉人应早有准备，且二审期间，上诉人未提供相反证据证明原审判决上诉人十日内倒出租赁房屋的不合理性，故上诉人的该上诉理由本院不予支持。综上，郭玉川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3176元，由上诉人郭玉川负担。本判决为终审判决。审判长  孟宪云审判员  姚 望审判员  徐 丹二〇二〇年十二月八日法官助理冯帆书记员苏嘉诺