江西省赣州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣07执复89号 复议申请人（异议人、案外人）：钟才禄，男，1969年8月7日生，汉族，现住江西省赣州市南康区。 委托诉讼代理人：曾京，江西南芳律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：朱永平，江西南芳律师事务所律师，一般代理。 申请执行人：赣州银行股份有限公司宁都支行，住所地：江西省赣州市宁都县梅江镇龙湖路龙溪御景小区**A104-108、A221-226、A244-246，统一社会信用代码：91360730690954695F。 负责人：刘骁，系该行行长。 被执行人：南康区鸿华床垫材料厂，，住所地：江西省赣州市南康区东山街道办事处工业园三路 法定代表人：马水华，系该厂经营者。 被执行人：马水华，男，1974年8月9日生，汉族，住江西省赣州市赣县区。 被执行人：罗九秀，女，1974年6月11日生，汉族，现住江西省赣州市赣县区，系马水华之妻。 被执行人：江西新利大酒店有限公司（原江西华轩大酒店有限公司），，住所地：江西省赣州市南康区东山工业园管理区 法定代表人：钟才禄，系该酒店总经理。 被执行人：宁都县富康贸易有限公司，，住所地：江西省赣州市宁都县梅江镇三环北路翠盈家苑**店面 法定代表人：张彦华，系该公司总经理。 被执行人：张彦华，男，1965年12月10日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 被执行人：刘定金，女，1974年8月11日生，汉族，现住江西省赣州市章贡区。 被执行人：张彦多，男，1979年2月26日生，汉族，现住江西省赣州市章贡区。 复议申请人钟才禄不服赣州市宁都县人民法院（下称宁都法院）作出的(2020)赣0730执异6号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 宁都法院在执行赣州银行股份有限公司宁都支行（下称赣州银行宁都支行）与南康区鸿华床垫材料厂（下称鸿华材料厂）、马水华、罗九秀、江西华轩大酒店有限公司（下称华轩酒店）、宁都县富康贸易有限公司（下称富康公司）、张彦华、刘定金、张彦多借款合同纠纷一案中，异议人钟才禄对该院作出的要求其搬离华轩酒店相关房产的腾房公告不服，向该院提出书面异议。该院受理审查后，作出(2020)赣0730执异6号执行裁定，裁定驳回了其异议请求。 宁都法院查明，赣州银行宁都支行与鸿华材料厂、马水华、罗九秀、华轩酒店、富康公司、张彦华、刘定金、张彦多借款合同纠纷一案，该院于2016年6月11日作出（2016）赣0730民初534号民事判决，判决被执行人连带清偿赣州银行宁都支行借款本金8906116.39元及相关利息。判决生效后，因相关被执行人均未履行义务，赣州银行宁都支行向该院申请强制执行，该院于2016年8月4日立案执行。案件进入执行程序后，查明本案主债务人富康公司为皮包公司，无任何可供执行的财产。担保人鸿华材料厂、马水华、罗九秀可供执行的财产仅有被执行人鸿华材料厂位于江西省赣州市南康区的原华轩酒店相关房产及土地使用权（综合楼面积4855.39平方米、厂房5877.32平方米、土地使用权面积2838平方米，产权证号为房权证赣康房字第××号、房权证赣康房字第××号、康国用2006第××号，土地性质为工业，终止日期为2056年7月24日）。上述房产的首封法院为江西省赣州市中级人民法院，土地使用权首封法院为江西省赣州市章贡区人民法院，本案申请执行人对上述房产和土地使用权均享有抵押优先受偿权（2015年6月17日办理抵押登记），抵押债权金额为借款本金900万元及相关权利。2015年2月起，异议人依据其与马水华签订的《酒店租赁管理合同》，一直占有使用原华轩酒店（2015年5月起更名为新利大酒店，钟才禄系法定代表人）至今。2018年9月，异议人钟才禄与廖高峰签订场地租赁合同，将新利大酒店后栋厂房中一楼、二楼租赁给后者使用，租金每年15万元，由异议人钟才禄收取。2019年9月，依据相关法律规定，该院与相关法院协调后，取得涉案房产及土地使用权的处置权，并于2019年9月18日作出拍卖上述房产及土地使用权的执行裁定。2019年9月19日及2020年4月28日，该院执行人员在涉案房产（原华轩大酒店，现新利大酒店）张贴与送达拍卖裁定书、腾房公告，要求相应利害关系人及承租人自公告之日起三十日内迁出上述房产及厂房。2020年5月12日，异议人钟才禄向该院提出执行异议，并提交2015年2月14日其与马水华签订《酒店租赁合同》。该合同主要内容为：租赁时间，2015年2月14日至2035年2月13日；租赁位置与面积，马水华提供的酒店位于南康区的华轩大酒店，共10层，建筑面积5000平方米，由钟才禄进行酒店经营；租金费用及支付方式，钟才禄每月向马水华支付租金10万元，费用的具体支付方式为由钟才禄在马水华向钟才禄的520万元借款利息中支付，利息与租金每月13日相互抵消。异议人认为，依据买卖不破租赁原则，涉案房产不应腾退，要求该院撤销对该栋房产的腾房公告。 另查明，钟才禄诉马水华、罗九秀民间借贷纠纷一案，江西省赣州市南康区人民法院于2018年3月2日作出（2017）赣0703民初3804号民事判决，判决认定异议人与李斌《债权转让协议》符合法律规定，判决马水华、罗九秀于判决生效后三十日内偿还钟才禄借款本金337.75万元及相关利息。 宁都院认为，本案争议的焦点为《酒店租赁管理合同》的性质认定，异议人对涉案房产能否适用“买卖不破租赁”的法律原则阻却法院执行。关于《酒店租赁管理合同》性质认定问题，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议；从该《酒店租赁管理合同》内容看，异议人为使自己的债权得到清偿，双方约定由被执行人马水华让渡华轩酒店房屋使用权给异议人，以抵顶被执行人马水华应支付给异议人借款利息。可见，该《酒店租赁管理合同》性质是债务人以其房屋使用权抵偿借款利息而形成的合同之债，不同于出租人和承租人之间签订的房屋租赁合同。综上，异议人钟才禄与被执行人马水华签订的《酒店租赁管理合同》实质上为用房屋使用权抵偿欠款而形成的合同之债，并非房屋租赁合同法律关系，故本案不能适用合同法规定的“买卖不破租赁”法律原则，亦不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定。同时，关于涉案房产后栋厂房转租给他人使用的问题，异议人既未提供其占有使用的法律依据或合同文本等证据，也未支付相应对价，对其转租行为不予支持，其产生的法律后果由异议人承担。据此，宁都法院认为异议人要求该院撤销腾房公告的请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定驳回钟才禄的异议请求。 钟才禄向本院申请复议称，请求依法撤销（2020）赣0730执异6号执行裁定。主要事实和理由是：宁都法院就其受理的本案执行中，作出（2016）赣0730执970号之一执行裁定，裁定拍卖位于江西省赣州市南康区华轩大酒店有限公司相关房产及土地使用权等，并于2020年4月27日向复议申请人发出腾房公告。而2015年2月14日，复议申请人就受让了案外人李斌对被执行人马水华、罗九秀享有的有关债权。并于同日与马水华签订了《酒店租赁管理合同》，约定由复议申请人承租该拍卖房产用于酒店经营，每月租金为10万元，复议申请人应向被执行人马水华按月支付的租金与被执行人马水华应向复议申请人按月支付的利息相互抵扣。以上事实江西省赣州市南康区人民法院在（2017）赣0703民初3804号民事判决书已予认定。故复议申请人认为其对该拍卖房产享有合法租赁权利，根据“买卖不破租赁”原则，其无需搬离该拍卖房产。 本院复议补充查明，宁都法院2019年9月18日作出拍卖涉案房产及土地使用权的执行裁定为（2016）赣0730执970号之一执行裁定。 本院查明的其他事实与宁都法院查明的一致。 本院认为，本案争议的焦点为复议申请人对涉案房地产主张的租赁权能否阻却执行。本案中，申请执行人赣州银行宁都支行对本案裁定拍卖的涉案房产和土地使用权办理抵押登记时间为“2015年6月17日”，复议申请人与被执行人马水华签订的《酒店租赁管理合同》时间为“2015年2月14日”，故申请执行人赣州银行宁都支行与复议申请人就涉案房地产之间是“先租后抵”的关系。复议申请人提起异议，主张对裁定拍卖的涉案房地产享有在先租赁权，拒绝搬离该拍卖房产，以对抗该不动产上设立的抵押权的执行，本质为阻却涉案房地产的交付。故宁都法院对复议申请人的异议本应通过案外人异议程序，适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理，但却错误地将复议申请人作为利害关系人，对其异议适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项规定，应撤销宁都法院作出的该异议裁定,发回其重新作出裁定。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项规定，裁定如下： 一、撤销赣州市宁都县人民法院(2020)赣0730执异6号执行裁定； 二、发回赣州市宁都县人民法院重新作出裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈小奇 审判员  李 鸿 审判员  何树明 二〇二〇年十二月二日 书记员  刘 珍