湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终4207号上诉人（原审被告）：熊娟，女，汉族，1994年10月30日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：陈盼，湖南金鹗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐利，女，汉族，1992年8月23日出生，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审被告）：湖南和立东升置业投资有限公司，住所地岳阳经济技术开发区白石岭路星河国际营销中心**（简称湖南和立东升公司）。法定代表人：肖辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘立华、王朗，湖南立华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳阳市兴润物业管理有限公司，住所地岳阳经济技术开发区八字门村弘昱小区（简称岳阳兴润公司）。法定代表人：冯健，总经理。委托诉讼代理人：刘立华、王朗，湖南立华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付冠花，女，汉族，1991年7月9日出生，住岳阳市岳阳楼区。上诉人熊娟因与被上诉人徐利、湖南和立东升公司、岳阳兴润公司、付冠花房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初字2467号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。熊娟上诉请求：1、请求人民法院依法撤销岳阳楼区人民法院作出的(2020)湘0602民初2467号民事判决内容第二项，依法改判上诉人熊娟不承担任何责任或发回重审。2、判决由四被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人熊娟并非下落不明，一审法院采用公告送达，程序违法，请二审依法发回重审。本案中，上诉人熊娟并非下落不明，一审却未采用《民事诉讼法》第七章第二节第九十二条规定之外的方式送达，而是采用第九十二条规定的公告送达，导致熊娟未能参加一审庭审，剥夺了熊娟的诉权，明显程序违法，请二审依法纠正将本案发回重审。二、一审法院判决超出了一审原告付冠花的诉求，严重违法，请二审纠正。《民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”本案中，一审判决书中已明确并确认，付冠花的诉求为：“1、判令被告湖南和立东升公司、岳阳兴润公司返还购房款100000元，被告熊娟返还购房款25000元，被告徐利返还购房款45000元，并以年利率6%的标准计算，支付自2018年3月14日起至付清全部购房款之日止的利息，四被告承担连带责任。2、由四被告承担诉讼费用”。（详见一审判决书第2页第6行至10行）。一审原告付冠花并未变更诉请，故一审在付冠花诉请仅要求熊娟返还购房款25000元的情况下，直接判决熊娟退还付冠花购房款70000元，一审法院的该判决明显超出了付冠花的诉讼请求，明显违法，请二审依法纠正。三、一审认定的本案法律关系违反了同类案件生效判决所确认法律关系，即一审判决书违反了既判力的规定，从而导致一审认定事实错误、判决错误，请二审纠正。一审在“本院认为”部分认定的法律关系为：1、“被告熊娟以个人名义收取原告付冠花的购房款，在被告湖南和立东升公司无法交付房屋情况下，应依法将购房款退还原告付冠花”。2、“被告徐利与原告付冠花未发生直接权利义务关系，不承担退款义务”。而同类案件[如：湖南省岳阳市中级人民法院（2020）湘06民终1735号]的生效判决已认定案件的法律关系为：1、指标受让人（原审原告）与湖南和立东升公司之间签订了观澜紫台住宅预约性质的团购协议，指标受让人作为购房者，预购房产，支付的款项为意向金及中介费。2、指标受让人与原团购户之间形成了团购指标的转让协议，根据合同相对性原则，指标受让人应当就指标费向第三人主张权利。故，本案一审认定的法律关系明显违背了同类案件生效判决所确认法律关系，违反了既判力的规定，明显错误。同时，一审认定法律关系错误还导致一审仅判决湖南和立东升公司退还付冠花购房款100000元，而未判决或者在判决书主文中确认付冠花与湖南和立东升公司之间的预约性质的团购协议已解除，实为不妥。请二审纠正。四、一审法院认定法律关系与查明事实相悖，明显错误且违法，请二审纠正。（一）付冠花与原团购户徐利之间形成了团购指标转让关系。熊娟是受原团购户徐利的委托进行的团购指标转让，对此，付冠花亦在其民事起诉状中自认：是其与熊娟协商受让徐利的该团购户（详见一审判决书第2页第13行）。同时，一审法院在“本院确认如下法律事实”部分中也已认定：“2018年3月，原告付冠花与被告熊娟协商，受让被告徐利的团购房”。“被告熊娟将收取的原告付冠花170000元购房款支付了被告徐利145000元，自己收取了25000元”。因此，本案指标受让人付冠花与原团购户徐利之间形成了团购指标转让关系，而一审法院在查明了上述事实的情况下，却认定：“徐利与付冠花未发生直接权利义务关系，不承担退款义务”，故一审法院的该认定明与查明的事实不符，明显错误且违法，请二审纠正。（二）熊娟作为长沙世联兴业房地产顾问有限公司的销售代理，是在和立东升公司授权的情况下，协助各方办理相关手续，是履行职务行为。因此，退还房款责任应由湖南和立东升公司及长沙世联兴业房地产顾问有限公司承担。一审在“本院确认如下法律事实”部分认定：“被告湖南和立东升公司同时设立观澜紫台售楼部，委托长沙置业通公司以及长沙世联兴业房地产顾问有限公司对涉案房屋进行销售，被告熊娟系长沙世联兴业房地产顾问有限公司业务员”。而判决已生效的同类案件也已查明：湖南和立东升公司明确授权销售代理公司可以为客户更名一次。即熊娟是依据徐利的委托，付冠花、湖南和立东升的授权履行工作职责。因此，依据《民法通则》第四十三条：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。之规定，熊娟依法不承担任何责任，相关退还房款责任应由湖南和立东升公司及长沙世联兴业房地产顾问有限公司承担。而一审法院在查明了上述事实的情况下，却认定：“被告熊娟以个人名义收取原告付冠花的购房款，在被告湖南和立东升公司无法交付房屋的情况下，应依法将购房款退还原告付冠花。”则一审的该认定明显与查明的事实不符，明显错误且违法，请二审纠正。四被上诉人答辩认为原审处理正确，请求二审予以维持。被上诉人付冠花向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令湖南和立东升公司、岳阳兴润公司返还购房款100000元，被告熊娟返还购房款25000元，被告徐利返还购房款45000元，并以年利率6%的标准计算，支付自2018年3月14日起至付清全部购房款之日止的利息，四被告承担连带责任。2、由四被告承担诉讼费用。原审认定的事实，判决理由及结果：被告湖南和立东升公司开发建设“珍珠山花园一期”(观澜紫台)房地产项目，委托被告岳阳兴润物业公司对外签订观澜紫台住宅团购协议，并代为收取团购金。被告和立东升公司同时设立观澜紫台售楼部，委托长沙置业通公司以及长沙世联兴业房地产顾问有限公司对涉案房屋进行销售，被告熊娟系长沙世联兴业房地产顾问有限公司业务员。2017年10月2日，被告徐利（乙方）与被告岳阳兴润物业公司（甲方）签订《观澜紫台住宅团购协议书》，约定：乙方自愿向甲方交纳100000元作为购买观澜紫台项目建筑面积100平方米以上的意向金，办理意向金交纳手续后即成为观澜紫台项目团购客户。甲乙双方签订正式的《商品房买卖合同》后，乙方所缴纳意向金直接用于冲抵购房款。甲方于开盘后20个工作日内，全额无息退还未认购团购客户所缴纳的意向金。该协议为甲乙双方就认购本次推售物业所达成的预约合同，在本次推售物业正式公开发售时，乙方成功认购后，承诺将依据认购流程与甲方签订正式的《商品房买卖合同》。协议签订后，被告徐利向被告岳阳兴润物业公司交付了100000元意向金。2018年3月，原告付冠花与被告熊娟协商，受让被告徐利的团购房。原告付冠花给付了被告熊娟170000元购房款，被告熊娟向原告付冠花出具了收据。收据注明：今收到付冠花房款170000元，开盘价为6916元/平方米，若高于此价格，无条件退款。其后，被告熊娟将收取的原告付冠花170000元购房款支付了被告徐利145000元，自己收取了25000元。另查明，2017年12月，被告湖南和立东升公司开发建设”珍珠山花园一期“（观澜紫台”）房地产项目，以内部认购形式与岳阳市兴润物业管理有限公司签订《观澜紫台委托协议书》，收取每户10万至30万不等的团购金。岳阳市住房和城乡建设局以被告湖南和立东升公司在未取商品预售许可手续的情况下进行销售为由，于2018年6月25日作出岳建行罚字（2018）12号行政罚款决定书，对被告湖南和立东升公司警告1次，责令退还预订性质购房款，并处以30000元罚款。一审庭审中，原告付冠花、被告湖南和立东升置业投资有限公司、岳阳兴润物业公司、徐利各方均同意被告岳阳兴润物业公司代为收取的被告徐利100000元购房意向金，由于被告熊娟已经给付被告徐利100000元购房意向金，此款由被告湖南和立东升置业投资有限公司直接退还原告付冠花，抵扣被告熊娟应退还收取的原告付冠花购房款，被告徐利不再向被告岳阳兴润物业公司主张权利。一审法院认为，被告熊娟以个人名义收取原告付冠花的购房款，在被告湖南和立东升公司无法交付房屋的情况下，应依法将购房款退还原告付冠花。被告徐利与原告付冠花未发生直接权利义务关系，不承担退款义务。被告熊娟与被告徐利之间的争议，可另行处理。原告付冠花、被告湖南和立东升公司、岳阳兴润物业公司、徐利各方均同意被告岳阳兴润物业公司代为收取的被告徐利100000元购房意向金，由被告湖南和立东升公司退还原告付冠花，抵扣被告熊娟应退还收取的原告付冠花购房款，被告徐利不再向被告岳阳兴润物业公司主张权利，是当事人对自己权利义务的处分，符合法律规定，依法予以准许。被告熊娟收取的原告付冠花购房款未约定退还利息，故对原告付冠花要求四被告支付资金占用费的主张，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告和立东升置业投资有限公司退还原告付冠花购房款100000元；二、被告熊娟退还原告付冠花购房款70000元。以上（一）、（二）项，限被告湖南和立东升置业有限公司、被告熊娟在本判决书生效后十日内支付；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告付冠花的其他诉讼请求。案件受理费3700元，由原告付冠花负担700元，被告湖南和立东升置业投资有限公司、被告岳阳兴润物业管理有限公司、被告熊娟各负担1000元。二审查明的事实与一审一致，二审予以确认。本院认为，本案的争执焦点只有一个，就是上诉人应对付冠花的7万元负责，还是只对自己留下的25000元负责。根据一审查明、二审予以确认的事实，上诉人熊娟在收取被上诉人付冠花的17万元购房预付款以后，支付给了被上诉人徐利14.5万元，其中10万元为团购预付款，4.5万元为指标转让款，上诉人熊娟将2.5万元作为中介费自行留下。根据本院之前观澜紫台项目涉案类似案件的处理方案，确定是“谁收钱谁退钱”，故上诉人熊娟只负责退还自留的2.5万元，剩余4.5万元应由被上诉人徐利负责退还。另，被上诉人付冠花在一审诉讼请求中，只要求熊娟退还2.5万元，而一审判决却由其退还7万元，再由熊娟找徐利索要，此判项既违背了不告不理的原则，又增加了诉累，二审予以纠正。又，相关当事人如认为在本案所涉事实中存在损失问题，可另案提起诉讼。综上所述，原审认定基本事实清楚，但处理不当，应予纠正；上诉人熊娟上诉理由成立，应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初第2467号民事判决第一项；二、撤销第二项，改判由上诉人熊娟、被上诉人徐利分别返还付冠花购房款25000元、45000元。上述支付事项，限义务人在本判决生效后十日内支付，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费维持不变，二审案件受理费1550元，由上诉人熊娟承担850元，被上诉人徐利承担700元。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  王欣辉审判员  曹 维二〇二〇年十二月八日书记员  方晶晶