辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2737号上诉人（原审原告）：张伟，男，1978年10月19日出生，汉族，无职业，住营口市西市区。委托诉讼代理人：周仕栗，北京安科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高清，女，1962年11月22日出生，汉族，退休人员，住营口市西市区。委托诉讼代理人：刘育伟，辽宁海润律师事务所律师。上诉人张伟、高清因房屋租赁合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理。上诉人张伟的其委托诉讼代理人周仕栗，上诉人高清及委托诉讼代理人刘育伟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张伟上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，改判确认上诉人与被上诉人签订的《公寓租赁合同》于2018年3月28日解除；2、请求撤销一审判决第二项，改判上诉人与被上诉人从2018年3月28日起终止履行《公寓租赁合同》；3、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定《公寓租赁合同》解除的事由错误。一审判决以上诉人提出解除合同，被上诉人同意解除为理由，确认双方签订的《公寓租赁合同》解除，没有事实根据。本案上诉人主张解除合同的理由是：被上诉人未经上诉人同意，于2018年1月1日擅自将租赁房屋转租刘庚，被上诉人出现了根本违约的情形。上诉人才依据《合同法》第九十四条第一款第（四）项及第二百二十四条第二款之规定，主张与被上诉人解除《公寓租赁合同》。二、一审判决认定《公寓租赁合同》解除的时间为2019年3月1日错误。2018年3月28日，被上诉人收到上诉人寄送的《解除公寓租赁合同通知书》，依据《合同法》第九十六条之规定，应当认定《公寓租赁合同》于2018年3月28日解除。相应的合同终止履行的时间也应当调整为2018年3月28日。三、一审判决论理部分回避被告擅自转租的事实，限制出租人不准解除合同，是偏袒一方，不能以理服人。被上诉人擅自转租是导致本案解除合同的根本原因。法律对擅自转租赋予出租人解除合同权利是不附带任何条件的。如果转租人在经营期间对租赁物有投入，完全可以依据租赁合同的约定进行处理，或者另行诉讼，并不是不允许出租人解除合同的理由。如按照一审判决所认定，只要承租人为自己擅自转租找出对租赁物有投入的理由，不管这种理由是否真实，就以“承租人为了更好地开展营业，往往会投入一定的资金费用……不能轻易解除合同，否则被告会因合同解除而遭受不相称的损失”这种带有猜测性的或不真实的理由，强制出租人不准解除合同，显见不妥。本案，被上诉人在租赁公寓期间，对公寓没有任何投入，其在站前区法院（2019)辽0802民初571号一案庭审期间，曾经胡乱举证一些来源不明且和投入公寓毫无关联的票据证明自己有投入，经对被上诉人提供的票据质证，证明不了这些票据是对公寓的投入，故未被法院采信。本次判决不仅限制出租人解除合同，而且连上诉人以书面通知被上诉人解除合同竟然被认定不发生法律效力，这是在明显亵渎法律，是错误认定事实，进而导致错误判决。综上，一审判决确认的法律事实错误，请求二审法院予以查明，依法改判。被上诉人高清辩称，根据上诉人张伟的上诉意见，原审判决高清也提出上诉，张伟请求二审法院改判解除合同时间和原审解除合同时间2019年3月1日，张伟上诉意见希望时间改为2018年3月28日。由于高清对一审判定的合同解除时间提出上诉意见，解除合同时间2020年6月20日，即一审下达判决的时间。所以对张伟的上诉意见在高清的上诉状中阐明观点。张伟上诉另一个理由是，提出本案高清擅自转租给刘庚，且提出高清对公寓没有人任何投入。首先，高清并非擅自转租。因为转租当时是经过张伟同意，且张伟的爱人出具的收条显示收到刘庚支付租金6.8万元。该证据比任何双方当事人的陈述均具有定案的证据效力。其次，正如一审判决认定的本案是商事租赁。为了经营必须有投入，高清在之前诉讼中对投入公寓的电视、冰箱、床铺装修等均已举证证明。上诉人高清上诉请求：1、请求判令撤销站前区人民法院（2020）辽0802民初1号民事判决书，并改判解除合同时间是2020年6月5日判决生效日，双方从2020年6月5日终止履行公寓租赁合同；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审判决判令双方2019年3月1日解除公寓租赁合同并从2019年3月1日起终止履行公寓租赁合同，认定事实不清、适用法律错误，请求撤销一审判决并改判支持上诉人上诉请求，具体理由如下：2017年3月1日，上诉人与被上诉人签订公寓租赁合同，上诉人承租案涉营口市站前区阳光养老公寓，约定租赁期限是2017年3月1日至2023年3月1日，租金每年12万元，该公寓租赁合同是双方自愿签订，其约定内容双方都应遵守。因2018年1月，上诉人在被上诉人同意情况下，将案涉公寓转租给刘庚，但是上诉人事后反悔，并以未经其同意对外转租为由提起本案诉讼，在本案审理过程中，被上诉人与刘庚又签订了租赁合同，所以在本案一审庭审中，上诉人答辩称：鉴于张伟已经将公寓租赁给刘庚，所以我方同意解除合同，但解除合同时间应为本案判决生效之日，上诉人认为上诉人与被上诉人之间的公寓租赁合同是合法有效的合同，任何一方都无权单方要求解除，因此解除合同的时间应从上诉人同意解除之日，即本案判决生效之日起算。一审判令2019年3月1日解除合同，认定事实不清。以上上诉意见请予支持。被上诉人张伟辩称，根据对方提出张伟对高清转租一事之情并同意我方不予认可。对于合同解除的时间应当确认为2018年3月28日。我方是根据合同法相关规定向对方发送的解除合同通知依法认定对方在收到合同解除通知书时合同即解除。对于高清主张对经营的公寓有资金投入我方不予认可。其提供的票据证据均为自己开具的，已在一审质证意见中说明。上诉人张伟向一审法院起诉请求：一、要求确认原告与被告签订的《公寓租赁合同》已经于2018年3月28日依法解除。二、对2018年3月28日以后尚未履行的租赁期终止履行。三、诉讼费被告承担。一审法院认定事实：2017年3月1日，原被告签订《公寓租赁合同》，原告将营口市阳光老年公寓整体租赁给被告。约定租期六年，年租金12万元。合同签订后，被告给付了原告第一年度租金并接手该老年公寓。2018年1月1日，被告单方与案外人刘庚签订《公寓转租合同》，租期5年2个月，年租金18万元，并收取了案外人刘庚至2019年3月1日的租金21万元和1万元抵押金。案外人刘庚2018年1月1日接收老年公寓后，一直由原告经营。2018年1月6日原告张伟向被告高清出具收据载明今收到高清承包费壹拾贰万元正（12万元）（2018年3月1日至2019年3月1日）。2018年3月20日被告高清向原告张伟出具收条，载明：今收到张伟陆万捌千元整。2018年3月21日案外人简阅向被告高清出具收条，载明：收到高清陆万捌千元整（此款系刘庚2018年度部分租金）。2018年3月28日，原告以被告租赁期擅自转租为由书面通知被告解除2017年3月1日原告与被告签订《公寓租赁合同》，该通知被告收到后未予以签收。经查：被告缴纳原告租金至2019年3月1日，即2018年3月1日-2019年3月1日租金，被告已交付原告。另查，营口市站前区阳光老年公寓的房屋所有权人为案外人简阅，其与出租人张伟系夫妻关系。案外人刘庚于2019年3月1日与原告张伟及案外人简阅签订租赁协议租赁营口市站前区阳光老年公寓，并一直经营至今。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。原告与被告于2017年3月1日签订《公寓租赁合同》不违反法律效力性规定，该合同合法成立并有效，双方房屋租赁关系合法有效成立，原审法院予以确认。现原告诉请要求解除与被告的《公寓租赁合同》，被告同意依法解除，原审法院予以确认。因原被告之间的《公寓租赁合同》是老年公寓，原案实际上涉及到商事租赁。商事租赁因为是服务于具有持续性的营业活动，加之承租人为了更好地开展营业，往往会投入一定的资金费用，而这些费用的投入往往是与承租人的营业处所等连在一起的，所以，商事租赁需要租赁合同效力的持续保持，不能轻易解除合同，否则被告会因合同解除而遭受不相称的损失。故原审法院认为2018年3月28日原告以被告租赁期擅自转租为由书面通知被告解除《公寓租赁合同》不发生解除效力。关于《公寓租赁合同》的解除时间问题，案外人刘庚于2019年3月1日与原告张伟夫妻签订租赁协议租赁营口市站前区阳光老年公寓。目前该公寓也由案外人刘庚经营。故原被告之间签订的《老年公寓租赁合同》于2019年3月1日起已经无法履行，合同目的无法实现，故原审法院认定2019年3月1日为双方租赁合同解除之日。鉴于被告缴纳租金至2019年3月1日，且原告已经收取租金至2019年3月1日，故此应从2019年3月1日后尚未履行的租赁期终止履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告与被告签订的《公寓租赁合同》于2019年3月1日解除；二、原告与被告从2019年3月1日起终止履行《公寓租赁合同》。案件受理费100元，由被告承担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人高清与上诉人张伟双方当事人均同意解除2017年3月1日签订的《公寓租赁合同》。本案上诉主要争议为合同解除时间应如何确定。对于该问题，因二上诉人之间的签订的《公寓租赁合同》不仅仅涉及到房屋租赁的相关约定，同时也涉及到老年公寓经营权的相关约定，所以本案除适用房屋租赁的相关法律规范之外，亦应考虑老年公寓经营权的相关约定受法律保护的问题。按照《公寓租赁合同》的约定，双方签订的租赁合同并未到期，所以2018年3月28日上诉人张伟发出的解除租赁合同通知不立即发生解除效力。鉴于案外人刘庚于2019年3月1日与上诉人张伟夫妻签订了《租赁协议》租赁本案涉案老年公寓。目前该公寓也由案外人刘庚实际经营，二上诉人又均同意解除租赁合同，故认定二上诉人之间签订的《老年公寓租赁合同》解除时间为2019年3月1日较为适宜。二上诉人的上诉理由均不成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院民事专业委员会讨论通过，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人高清预交的二审案件受理费100元由其自行负担。上诉人张伟预交的二审案件受理费100元由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  赵洪骥审判员  秦振敏审判员  关春秋二〇二〇年十二月十七日法官助理那晓梅书记员翟健含