辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终3337号上诉人（原审原告）：徐达，男，1978年9月4日出生，汉族，销售，住营口市西市区。上诉人（原审原告）：薛迪，女，1987年11月28日出生，汉族，住营口市西市区。委托诉讼代理人：徐达，男，1978年9月4日出生，汉族，销售，住营口市西市区。被上诉人（原审被告）：营口嘉隆置业有限公司，住所地老边区铁北街市场南里**4-1-2，统一社会信用代码91210811561350537B。法定代表人：刘欣，董事长。委托诉讼代理人：郭大强，公司法务，男，汉族，1978年7月26日出生，住沈阳市铁**。上诉人徐达、薛迪因与被上诉人营口嘉隆置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服营口市老边区人民法院（2020）辽0811民初1352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐达，上诉人薛迪的委托诉讼代理人徐达，被上诉人营口嘉隆置业有限公司的委托诉讼代理人郭大强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐达、薛迪上诉请求：1、请求中级人民法院撤销营口市老边区人民法院（2020）辽0811民初1352号民事判决，并依法改判；2、请求中级人民法院支持本案精装房买卖合同纠纷一案，因被上诉人报复施工、违规操作将地热管被凿漏遗留隐患及拖欠水费致逾期交房产生的租房费用、整改地热管达标精装房验收标准的全部费用、1460天未能入住的精神补偿及合同违约补偿等共计154916元诉讼请求。3、本案一、二审诉讼费用有被上诉人承担。事实与理由，1、被上诉人因报复心态施工违规维修，造成埋在地下的接头地热管随时会被压力冲开爆管漏水的重大隐患，使之无法入住、逾期交房至今已成多年交涉的事实，并提交相关的证据及法律依据。根据：中华人民共和国行业标准1.国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300，2、国家标准《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002。3、行业标准《地面辐射供暖技术规程》JGJM2-2004中多项条款已明确规定“埋设于填充层内的加热管严禁有任何形式的接头”不符合验收标准。国家明文规定：埋在地下的接头地热管因热熔材质不同，会受到给水压力的冲击而导致地热管再次爆裂漏水，难以维修。2、案涉房屋至今存在重大安全隐患是不符国家明文规定的验收标准而无法入住。因逾期交房而产生租房费用。一审法院混淆事实，把重点转移到厨房台板、屋内装修质量问题并不影响入住。3、案涉房屋的自来水实属上诉人未交房款时就已被自来水部门登记所欠水费，庭审时预庭审后期限内补交证据，被庭审只限当庭举证。4、一审法院既然已承认双方买卖合同真实有效，起诉书中补偿协议的第四、双方签订【商品房买卖合同】中的补充协议第四条双方同意本合同第十三条违约补偿。10636元此款并未给予最终结果。5、由于被上诉人报复心态施工遗留安全隐患、拒缴水费是导致上诉人1460天未能入住，奔波走访、维权、误工、耗时耗力的精神补偿是实际存在的，四年住不进去的事实就是最好的法律依据。6、当庭实属是被上诉人在先没确定时间去现场。庭审后当日及时数次找到庭审法官配合同去现场未予达成，并非不予配合。案件的审理中，一审法院称：原告自述其在2017年取得涉案房屋钥匙的说辞实属不符，庭审时一审法官因多次违纪致事实不清。且钥匙监管权在物业，与被上诉人公司是两家独立运营公司，与本案诉求无关联性。只用了一把钥匙和涉案房屋“实际控制权”否定了所有相关证据及诉讼请求是对司法的不公正。而上诉人与被上诉人公司买卖合同纠纷中：报复施工后的安全隐患、自来水欠费拒缴致逾期交房而产生的费用等是本案的诉求。上诉人诉求涉及的事件均真实存在的，从2016年至今无法入住，已成为铁一样的事实。被上诉人营口嘉隆置业有限公司辩称，原审判决事实认定清楚，适用法律正确请求维持一审判决。徐达、薛迪向一审法院起诉请求:1.请求判令被告承担原告因被告原因造成的财产及精神损失总计164116元整；2.判令被告修缮原告屋内厨房门、墙体开裂、外阳台关闭不严、正门及墙角密封等存在质量问题的地方，补交所欠水费，恢复自来水管路的使用；3.判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实，2016年11月3日，原告徐达、薛迪与被告营口嘉隆置业有限公司签订商品房买卖合同一份，双方合同约定被告将坐落于营口市老边区盼盼路南56-1,2单元31层115号房屋卖于原告。房屋建筑面积212.72平方米，房屋单价每平方米2499.9859元，总价款为531797元。双方约定的付款方式为：买受人应当于2016年8月21日前支付首期房价款271797元，余款260000元向贷款机构申请贷款支付。双方约定的房屋交付时间为：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。另查明，原、被告均认可案涉房屋尚未交房，亦未办理房屋进户手续。再查明，原告自述其在2017年时取得案涉房屋房门钥匙。现案涉房屋已由原告更换为智能门锁。此外，在2020年7月16日本案庭审结束之后，承办人提出立即组织原、被告双方共同到案涉房屋及原告主张的租住房屋中进行现场查看，原告未予配合。一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效。本案中，原、被告均陈述案涉房屋未进行交房，那么原告就不享有对案涉房屋主张存在质量问题的前提条件，但本案的实际情况又是原告确实已取得案涉房屋的实际控制权（将房门换了智能锁）。所以，本案中，对原告的各项诉请还是应逐一做出实体处理。对于原告以地热管线存在安全隐患为由，要求被告给付其更换三组地热管费用的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。对于原告主张的租房费用损失，因原告自认在2017年已取得案涉房屋钥匙，而原告主张的厨房台板断裂、厨房门上划痕等问题不足以导致房屋整体无法居住，因此，原告主张的租房费用本院不予支持。对于原告要求被告修缮屋内厨房门、墙体开裂、外阳台关闭不严、正门及墙角密封的质量问题的诉请，原告未提供有效证据证明其所主张的问题在最初取得房屋时已经存在，且按原告自述，在未办理交房进户手续原告已取得案涉房屋钥匙的情况下，本院对于被告应向原告交付的房屋是否存在质量问题无法做出认定，故原告的该项诉请，本院不予支持。对于原告主张要求被告为其补交所欠水费的诉请，因原告在2017年已实际取得案涉房屋钥匙，且原告未提供证据证明该部分水费发生于其取得房屋钥匙之前，故该诉请本院不予支持。对于原告主张的精神损失费用，因本案系基于商品房买卖合同关系而提起的修复、赔偿之诉，就本案实际情况而言，精神损失的主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告徐达、薛迪的诉讼请求。案件受理费3580元，由原告徐达、薛迪负担。本院二审期间，上诉人提交自来水的视频。调取的在我们在购房之前该水表就已经被验表走了262个水字。质证意见为：是真实的。二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为,上诉人徐达与被上诉人营口嘉隆置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依据合同的约定享有权利和履行义务。本案中徐达在接受房屋验收中，发现房屋存在质量问题，并反映给营口嘉隆置业有限公司，该公司在维修过程中不慎将地热管及水管凿漏，虽予以热熔接口，但是不符合《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收统一标准》（GB50242-2002）8.5低温热水地板辐射采暖系统安装。主控项目8.5.1地面下敷设的盘管埋地部分不应有接头的强制性规定。被上诉人营口嘉隆置业有限公司向买房人交付的房屋应达到上述标准，未达到该标准应修复至该标准，并应赔偿因修复该盘管所造成的损失。鉴于营口嘉隆置业有限公司拒绝修复至GB50242-2002规定的标准，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”上诉人徐达更换了门锁，现已实际控制该房屋，可自行修复后就相关损失另行主张权利。上诉人未装修房屋，水表显示用水金额为1262.40元，现有证据不能证明该水是由二上诉人使用，应由营口嘉隆置业有限公司承担。综上所述，上诉人徐达、薛迪的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销营口市老边区人民法院（2020）辽0811民初1352号民事判决。二、被上诉人营口嘉隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付徐达、薛迪自来水费1262.40元。三、驳回徐达、薛迪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3580元，由上诉人徐达、薛迪负担3552元，被上诉人营口嘉隆置业有限公司负担28元。二审案件受理费3399元，由上诉人徐达、薛迪负担3373元，被上诉人营口嘉隆置业有限公司负担26元。本判决为终审判决。审判长  张丽丽审判员  崔 卿审判员  盖世非二〇二〇年十二月九日法官助理王睿书记员李佩益