黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终5792号上诉人(原审被告)：尹艳荣，女，汉族，1973年1月3日出生，无业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：姜楠，黑龙江五伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：哈尔滨圣鸿威物业管理有限公司，住所地哈尔滨市道里区美晨家园葵花园**楼地下商服**。法定代表人：赵辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张斌，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：张旭明，黑龙江太宗律师事务所律师。上诉人尹艳荣与被上诉人哈尔滨圣鸿威物业管理有限公司（以下简称圣鸿威物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初3886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。尹艳荣上诉请求：1.撤销一审判;2.驳回圣鸿威物业公司的一审诉讼请求;3.诉讼费由圣鸿威物业公司承担。事实和理由：1.业主交纳物业管理费用并不是业主法定义务,而是基于合同的约定,是一种合同义务。2018年8月14日，哈尔滨市香坊区中北春城三期小区业主委员会，在未召开业主大会，未获得业主大会批准和授权的情况下,擅自以业委会的名义与圣鸿威物业公司签订《物业代管协议书》，属于非法行为。2.圣鸿威物业公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为。3.圣鸿威公司与业主委员会自行确定的收费标准，没有事实和法律依据。4.物业是被赶走的，而不是所谓的弃管。5.哈尔滨市香坊区住房和城乡建设局会议纪要，是业委会在中标物业产生后，长时间并数次阻挠中标物业进驻小区的背景下召开的，其目的是调解纠纷、行使政府部门规范物业进驻和退出工作的指导权力。此会议纪要效力根本没有强制让小区业主交圣鸿威所收取的所谓“物业费”的权力。6.业委会未及时公示与圣鸿威非法签订的代管协议,剥夺了业主的知情权和对圣鸿威物业服务标准质量的监督权,并公然蒙蔽业主和政府相关部门以掩盖其非法行为。圣鸿威物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，请求维持原判。圣鸿威物业公司向一审法院起诉请求：1．判令尹艳荣给付拖欠的物业费3246．94元；2．诉讼费用由尹艳荣承担。一审法院认定事实：2018年8月14日，哈尔滨市香坊区中北春城三期小区业委会（甲方）与哈尔滨圣鸿威物业管理有限公司（乙方）签订《物业代管协议书》，约定：“甲方权利义务：配合乙方进行对小区物业的代管；按照结算明细，确认乙方在代管期间垫付的各种费用；召开业主大会，按照香坊区物业办的招投标程序，聘用正式物业，并由正式物业支付乙方代管期间垫付的费用，此项要求，写进招投标文件，作为招投标的要件之一。乙方权利义务：代管时间自2018年8月14日开始，至甲方召开业主大会，招投标选聘正式物业为止；代管期间产生的费用，如乙方通过招投标程序，能够中标，则前期垫付的费用由其自行承担，如乙方未能通过招投标程序中标，其前期代管期间垫付的费用，由中标的正式物业进行结算；代管期间的收费标准，执行中北春城三期小区2017年度物业费标准，具体收费时间，由双方另行确定。经双方协商一致，可对本协议条款或未尽事宜进行修订更改或补充，补充协议与本协议具有同等效力”。落款处，原告与业委会加盖公章确认。2018年9月26日，业委会《关于召开哈尔滨市香坊区中北春城三期小区业主大会会议的公告》记载，涉案小区于2018年8月13日处于弃管状态，业委会临时接管小区物业管理工作。2019年10月8日，《哈尔滨市香坊区住房和城乡建设局会议纪要》记载：“会议听取了中北春城三期小区业委会成员对临管物业（原告）与新物业（新东方物业）物业管理移交情况的汇报，会议决定：建议业委会履行业委会职责，协助圣鸿威物业收取代管期间费用；业委会督促新东方物业与圣鸿威物业按双方签订的《协议书》约定时限，做好物业进驻与退出工作”。当日，原告与业委会共同出具《关于收取物业服务费的通知》，基本内容为：“原告于2018年8月14日服务至今，根据圣鸿威物业与业委会签订的协议及区建设局、物业办、业委会等多方协商会议决定纪要，圣鸿威物业开始收取物业管理服务费用，收费期限自2018年8月15日至2019年12月31日。收费标准，电梯住宅按建筑面积每平方米0．75元每月收取，电梯费按［哈价联发39号文件］标准收取，，地库车位管理费单个车位按每月80元／个”2020年1月19日，《物业代管服务投入资产确认单》记载：“原告受业委会委托，于2018年8月14日开始为小区提供物业管理服务至2020年1月18日截止，由政府招标中标单位正式接管，因原告代管服务协议已终止，将投入的资产移交小区业委会，请业委会确认”。落款处原告及业委会加盖公章。审理中，尹艳荣确认自2018年8月14日起至2019年12月31日止，被告未交纳物业费。原告分别于2019年11月10日、2019年12月15日向中北春城三期46栋1单元1601室张贴物业费催缴通知单。被告确认其为中北春城三期46栋1单元1601室业主，被告居住的房屋建筑面积为111．47平方米。被告自2018年8月14日至2019年12月31日期间，使用案涉小区B76号车位。2018年7月31日涉案小区业主大会成立，2018年8月6日哈尔滨市香坊区城乡建设局批准业委会成立，何起斌为业委会副主任。一审法院认为，关于原告是否有权向被告收取物业费的问题。原告与业委会签订《物业代管协议书》，经查，该合同内容不违反法律规定，双方意思表示真实，故原告与业委会之间物业服务合同关系成立并有效，依法应予保护，按相关法律规定，该合同对小区业主生效。经查，上述合同虽未明确约定原告收取物业费方式，但原告与业委会之后共同出具的《关于收取物业服务费的通知》，告知小区业主物业费收取时间及收取标准，原告与业委会已达成物业费收取方式合意，视为对原物业费收取条款变更。审理中，原告举证证明其代管小区期间，为业主提供物业服务，故现原告有权向小区业主收取物业费。关于原告主张物业费（含住宅物业服务费、电梯使用费、车位代管费）问题。案涉房屋住宅物业服务费的收费标准为0．75元／月·㎡建筑面积，被告房屋建筑面积为111．47㎡，审理中，被告未举证证明其已缴纳自2018年8月14日起至2019年12月31日止16．5个月的物业费，被告应向原告支付该期间的物业费服务费1379．44元（0．75元／月·㎡建筑面积×16．5个月×111．47㎡）；对原告主张的电梯使用费收费标准660元／年，符合案涉小区所在市的规范性文件的规定，故被告应向原告交纳电梯使用费907．5元（660元／年÷12个月×16．5个月）；对原告主张的车位代管费960元，属案涉小区所在市的规范性文件的规定的范围内，故原审法院对原告该部分诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告尹艳荣于判决生效之日起立即给付原告哈尔滨圣鸿威物业管理有限公司物业费3246．94元。如被告方未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原审法院减半收取计25元，由尹艳荣负担，与上述款项一并给付圣鸿威物业公司。本院二审期间，尹艳荣举示证据一组：1、2019.7.5日生活报报道。证明：物业公司在小区服务不到位。2、新闻报道（黑龙江新闻）报道内容相同，同样证明小区服务不到位。3、2018.10.8日关于中北春城小区三期业主委员会依法依规处理小区事务的函。2018.8.22日哈尔滨市香坊区物业管理办公室下发的函;4、关于立即停止中北春城小区三期业主委员会代行管理的函，其中就提到了圣鸿威物业进入中北春城小区进行临管，是不合法的。圣鸿威物业公司质证意见，关于香坊区物业供热管理办发的关于立即停止中北春城小区三期业委会代行管理的函，这个函的提交的主体为黑龙江宏邮物业管理有限公司，是业委会联系我们进入的，这里边反映的是宏邮物业与业委会之间存在着矛盾，而且时间为2018年的8月22日，我方受业委会的委托，委派进驻的时间是8月14日，中间是一周的时间，而且关于中北春城三期业委会依规处理小区事务的函中，也是针对2018年8月22日和平街道办复函，反映的问题，并不并不能证明物业提供管理服务不到位，只能是证明宏邮物业管理不到位，宏邮物业于二零一八年十二月二十三日由案涉小区业委会通过业主大会表决的形式予以解聘的。该份证据不能证明圣鸿威物业公司管理中北春城小区不合法，本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是，圣鸿威物业公司是否有权向尹艳荣收取物业费、电梯费，应按什么标准收取物业费、电梯费，尹艳荣是否应当给付圣鸿威物业公司车位管理费。关于圣鸿威物业公司是否有权向尹艳荣收取物业费、电梯费，圣鸿威物业公司应按照什么标准收取物业费、电梯费的问题。圣鸿威物业公司与业委会签订《物业代管协议书》，圣鸿威物业公司与业委会之间物业服务合同关系成立并有效。圣鸿威物业公司与业委会之后共同出具的《关于收取物业服务费的通知》，告知小区业主物业费收取时间及收取标准，已达成物业费收取方式合意。因此一审法院认为圣鸿威物业公司有权向尹艳荣收取物业费，并按照0．75元／月·㎡建筑面积的标准向尹艳荣收取物业费，按照660元／年标准收取电梯使用费并无不当。关于尹艳荣是否应当给付车位管理费的问题。根据《民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。圣鸿威物业主张尹艳荣享有车位并应当给付车位管理费，但在一审中未提供证据证明尹艳荣享有小区车位，其提供的台账当中并未显示尹艳荣享有车位，在二审庭审后圣鸿威物业提供的租赁协议、车位协议均为复印件，不符合证据的形式要件，因此圣鸿威物业对其该项主张未提交证据予以证明，且尹艳荣在庭审中陈述无车位，不应当给付车位管理费。尹艳荣认为不应当支付圣鸿威物业主张的车位代管费960元的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，尹艳荣的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初3886号民事判决第一项；二、尹艳荣于判决生效之日起立即给付哈尔滨圣鸿威物业管理有限公司物业费2286.94元；如尹艳荣未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由尹艳荣负担。二审案件受理费50元，由哈尔滨圣鸿威物业管理有限公司负担14.5元、尹艳荣负担35.5元。本判决为终审判决。审判长 王梦薇审判员董茂建审判员王爱军（）二〇二〇年十二月四日法官助理刘向坤书记员刘晶