广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初15307号原告：罗小兰，女，汉族，1976年10月16日出生，住广州市番禺区*******************。公民身份号码：512************787。委托诉讼代理人：黄海燕，广东骏通律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑余青，广东骏通律师事务所律师。被告：邱芸辉，女，汉族，1972年6月15日出生，住广州市海珠区********。公民身份号码：440************444。委托诉讼代理人：张海锋，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：何伟民，广东经国律师事务所律师。被告：张超民，男，汉族，1965年7月1日出生，住广州市海珠区*************。公民身份号码：440************014。委托诉讼代理人：黄颖智，广东广诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑文丽，广东广诺律师事务所实习律师。原告罗小兰诉被告邱芸辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，根据原告罗小兰的申请，本院依法追加张超民作为本案的被告参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗小兰的委托诉讼代理人郑余青，被告邱芸辉的委托诉讼代理人张海峰、何伟民，被告张超民的委托诉讼代理人黄颖智、郑文丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗小兰向本院提出诉讼请求：1.确认原告罗小兰享有珠海市*********1**之三0203号房所有权；2.判令被告邱芸辉、张超民将珠海市*********1**之三0203号房办理过户至原告罗小兰名下；3.判令被告邱芸辉自委托涉案房屋管理之日起，返还原告罗小兰租金172500元（按2500元/月租金标准计算，自2014年11月14日暂计算至2020年8月13日，实际应计至房屋收回之日止）；4.判令本案诉讼费全部由被告邱芸辉、张超民承担。事实和理由：2014年11月13日，原、被告邱芸辉签订《房屋买卖合同》，约定：被告邱芸辉将位于珠海市*******3*1**之三0203号房出售给原告，价格为人民币46万元，于合同签订当日一次性现金支付购房款。并另行约定：1、鉴于该房屋是甲方单位集资房，根据珠海市相关规定，一定期限內不能办理产权过户手续，买卖双方同意待珠海市及中山大学政策允许过户后一个月内办理产权过户手续，在未办理产权过户手续前，房屋继续由卖方负责管理，包括房屋的出租和维护，以及和单位协调的相关事宜等；2、鉴于目前的出售房屋土地出让金未明确，买卖双方约定，如在办理产权过户手续时，如土地出让金不超过20万元，则由被告一负责，其余产权交易产生的其他税费各自承担。如土地出让金超过20万元，则买卖双方另行协商出让金承担比例，其他约定不变。合同签订后，原告如约付清购房款46万元。原告在购房后多次催促被告邱芸辉协调并办理房屋过户手续，其后，被告邱芸辉以经打听是珠海市政府与中山大学有不允许房屋转让校外人员的文件为由（并无出示该文件），不予配合办理过户手续。原告认为，原告、被告邱芸辉签订的《房屋买卖合同》未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效协议，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告已依约付清购房款，依法享有房屋所有权，且《房地产权证》备注栏附记：“自登记之日起，五年内不得向校外转让”。自被告一购买该诉争房屋之日起，迄今已逾17年之久，被告邱芸辉不配合办理房屋过户手续至今也长达6年，其行为已构成违约，依法应当承担履行办理过户的合同责任。另，经原告至起诉前方获知，案涉房屋是被告邱芸辉在与被告张超民婚姻关系存续期间购买，原告有权要求其与被告邱芸辉共同承担相应过户责任。综上，根据《合同法》第107条的规定，特诉至法院，请求法院裁如所请，维护原告合法权益。原告罗小兰向本院提交如下证据：1.房屋买卖合同；2.收据；3.房地产权证；4.购房发票、契税完税证、房屋登记费收据；5.珠海市非税收入缴款通知书、税收完税凭证、邮单。被告邱芸辉答辩称，一、案涉房屋在2014年11月13日出售给罗小兰，对此张超民是知情的，至今未过户是因为案涉房屋是中山大学珠海校区教工集资房，原规定取得产权证5年后可以交易，但后来珠海市政府一直没有批准办理过户。二、案涉房屋虽未过户，但也已经不属于夫妻共同财产，理由如下：1.在张超民与邱芸辉离婚纠纷案一审【案号：（2016）粤0105民初3083号）】第一次开庭时（2016年6月20日），张超民确认案涉房屋卖了40多万元，足以证明张超民对出售案涉房屋一事是知情并同意的，至少也能够表明张超民对此事实进行了追认。2.在明知案涉房屋已经出售的情况下，张超民在离婚纠纷案第二次开庭中又说：“邱芸辉瞒着我冒充我的名义把我加拿大房屋以及中海锦苑的房屋出卖，我认为邱芸辉的行为也属于转移夫妻共同财产”，“另外珠海房子出卖的40万，要求在本案中一并处理，离婚后该款项一人一半”（详见证据七第5-7页），并没有说案涉房屋是邱芸辉瞒着他卖的，且还要求分割案涉房屋的价款，同样可以证明张超民对出售案涉房屋是知情并同意（或者是默许）的。三、张超民至少在离婚纠纷案一审程序中已经知道案涉房屋出售并提出分割售房款的请求，其后又于2017年1月20日撤回要求分割售房款的请求，现张超民不仅无权对案涉房屋主张权利，对售房款的分割主张已经超过诉讼时效。被告邱芸辉向本院提交如下证据：1.中山大学文件；2.珠海市商品房买卖合同；3.珠海市政府工作会议纪要；4.（2017）粤01民终7726号案庭询笔录；5.（2020）粤0105民初16859号案民事起诉状、证据目录；6.（2020）粤0105民初16860号案民事起诉状、证据目录、民事判决书；7.（2016）粤0105民初3083号案第二次开庭笔录。被告张超民答辩称，一、案件背景情况。邱芸辉与张超民于1998年2月11日在广州市海珠区登记结婚，2002年，邱芸辉向珠海市***基础建设投资有限公司购买珠海市*********1**之三0203房屋。2015年6月9日，张超民提起离婚诉讼，广州市海珠区人民法院作出（2015）穗海法民一初字第967号判决，判决不准予离婚。2016年4月19日，张超民再次提起离婚诉讼，广州市海珠区人民法院作出（2016）粤0105民初3083号判决，判决准予张超民和邱芸辉离婚，广州市中级人民法院（2017）粤01民终7726号判决书维持了一审判决。因离婚诉讼中未对案涉房屋进行分割，2020年4月27日，张超民向广州市海珠区人民法院提起诉讼【案号（2020）粤0105民初16859*】，请求法院判令案涉房屋的产权归张超民所有。诉讼中，邱芸辉主张案涉房屋已经于2014年11月13日转让给罗小兰，并提供双方签订的《房屋买卖合同》，买受人罗小兰认为案涉房屋的所有权应归其所有，因此向贵院提起本案诉讼。二、邱芸辉未经张超民同意，擅自转让夫妻共同共有的案涉房屋，属于无权处分，其与罗小兰签订的《房屋买卖合同》无效。案涉房屋购买时间发生在邱芸辉与张超民婚姻关系存续期间，属于夫妻共同财产，案涉房屋的产权为夫妻共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”以及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。在夫妻关系存续期间，邱芸辉擅自转让属于夫妻共同共有的案涉房屋，其与罗小兰签订《房屋买卖合同》时没有征得张超民的同意，事后张超民也没有对案涉房屋买卖事宜进行追认，因此，邱芸辉与罗小兰签订的《房地产买卖合同》违反了上述法律规定，该合同依法应认定为无效。三、罗小兰不符合善意取得的情形，其与邱芸辉签订的《房屋买卖合同》不能继续履行，案涉房屋的产权仍属于张超民与邱芸辉共同共有。邱芸辉未经张超民同意擅自处分夫妻共同共有的案涉房屋，属于无权处分，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。在不考虑邱芸辉与罗小兰签订的《房屋买卖合同》是否有效的情况下，罗小兰想要取得案涉房屋所有权，必须符合善意取得的构成要件。具体分析如下：（一）罗小兰与邱芸辉达成房屋买卖合意时不足以认定为善意。首先，罗小兰与邱芸辉同属于中山大学的职工，彼此之间了解熟悉，罗小兰在买受案涉房屋时，应当考虑到邱芸辉是否有权单方面处置在婚姻期间购买的案涉房屋，但其没有尽到注意义务，具有一定过错。其次，根据罗小兰提交的《房屋买卖合同》，从形式上看，该合同不是通过房屋中介促成而签订，也没有经过房管局备案，作为需要登记公示才产生物权变动的交易，仅仅只有双方签订的合同不合理。从内容上看，双方约定：鉴于该房屋是甲方（邱芸辉）单位集资房，根据珠海市相关规定，一定期限内不能办理产权过户手续，买卖双方同意待珠海市及中山大学政策允许过户后一个月内办理产权过户手续，在未办理产权手续前，房屋继续由卖方负责管理，包括房屋的出租和维护，以及和甲方单位协调的相关事宜等；由此可知，罗小兰买受案涉房屋时不仅没有办理房屋过户登记，而且将房屋交回给了卖方（邱芸辉）负责管理，并且从买房至今6年多没有向邱芸辉收取过任何租金，罗小兰购买案涉房屋既不是用来自住，也不符合投资目的，其与邱芸辉之间的交易违背常理。而罗小兰与邱芸辉签订《房屋买卖合同》的时间，正好是张超民第一次提起离婚前一年，不排除罗小兰有与邱芸辉恶意串通，协助邱芸辉转移夫妻共同财产的嫌疑。所以无法认定罗小兰购买案涉房屋是善意的。（二）无法证明双方的转让价格合理，且罗小兰未能举证证明其已经实际支付完毕房款。一方面，案涉房屋建筑面积有114.6平方米，经查询各房地产交易平台，案涉房屋价值至少有100多万元，而邱芸辉仅以46万元转让不合理。另一方面，罗小兰理应举证证明已经妥善支付了46万元房款，几十万元的大额交易通常会以自己的名义或自己的帐户进行有效支付，而罗小兰表示是以现金一次性支付的，显然也不符合常理。结合邱芸辉在离婚诉讼中的陈述，其擅自转让的广州市房屋，房款500多万元，也表示是通过现金交易的。张超民有理由怀疑罗小兰没有实际支付房款，而且罗小兰仅提交一张邱芸辉手写的收据也根本无法证明已经实际支付房款，其与邱芸辉之间的交易不具备正常性，应属恶意。（三）案涉房屋的产权人目前仍登记为邱芸辉，应属于张超民与邱芸辉的夫妻共同财产。善意取得其中一个构成要件是交付，即转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。如果缺乏该要件，则不能构成善意取得。目前案涉房屋的产权人仍登记为邱芸辉，而不是罗小兰，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”案涉房屋所有权没有发生变动，罗小兰也不满足“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”善意取得这一法定必备要件，不能依法取得案涉房屋所有权，《房屋买卖合同》不能继续履行，否则将侵害案涉房屋共有权人张超民的合法权益。综上，邱芸辉未经张超民同意，擅自转让夫妻共同共有的案涉房屋，属于无权处分，其与罗小兰签订《房屋买卖合同》无效。罗小兰未能证明已经实际支付完毕房款，不排除有与邱芸辉恶意串通，协助邱芸辉转移夫妻共同财产的嫌疑，其与邱芸辉达成房屋买卖合意不能认定为善意，并且案涉房屋的产权人目前仍登记为邱芸辉，应属于张超民与邱芸辉的夫妻共同财产，罗小兰不符合善意取得的情形，其与邱芸辉签订的《房屋买卖合同》不能继续履行，望法院依法驳回罗小兰的全部诉讼请求被告张超民向本院提交如下证据：1.（2016）粤0105民初3083号民事判决书；2.（2017）粤01民终7726号民事判决书；3.（2020）粤0105民初16859号受理案件通知书；4.变更诉讼请求申请书；5.民事裁定书；6.不动产权登记表。经审理查明，被告邱芸辉与被告张超民于1997年经他人介绍认识，1998年2月11日登记结婚。2015年被告张超民向广州市海珠区人民法院提起离婚诉讼，广州市海珠区人民法院审理后于2015年8月20日作出（2015）穗海法民一初字第967号民事判决，判决不准邱芸辉、张超民离婚。2016年4月19日，张超民再次向广州市海珠区人民法院提起离婚诉讼。广州市海珠区人民法院审理后作出（2016）粤0105民初3083号民事判决，判决准予邱芸辉、张超民离婚，之后双方均提出上诉，广州市中级人民法院审理后于2017年12月27日作出（2017）粤01民终7726号民事判决，判决准予邱芸辉、张超民离婚。位于珠海市************之三0203房已经办理房地产权证，房地产权证载明的权属人为被告邱芸辉，房屋所有权来源为：2002年向珠海市***基础建设投资有限公司购买。在诉讼过程中，原告罗小兰向本院提交一份签署日期为2014年11月13日被告邱芸辉作为卖方与买方原告罗小兰签订的《房屋买卖合同》复印件，该复印件载明：被告邱芸辉将位于珠海市*******3*1**之三0203房，建筑面积114.60平方米以人民币46万元的价格出售给原告罗小兰；在合同签订当日，买方向卖方一次性支付购房款人民币46万元；合同签订后，卖方将房屋出卖给第三人，买受人有权解除合同，卖方应当收到解除通知之日起二日内退还买方全部已付款，并按照买方累计已付款的一倍支付违约金；鉴于房屋系卖方单位集资房，根据珠海市相关规定，一定期限内不能办理过户手续，买卖双方同意代珠海市及中山大学政策允许过户后一个月内办理产权过户手续，在未办理产权过户手续前，房屋继续由卖方负责管理，包括房屋的出租和维护，以及和甲方单位协调相关的事宜等；鉴于目前的出售房屋土地出让金未明确，买卖双方约定，如在办理产权过户手续时，土地出让金不超过20万元，则由卖方负责，其余产权交易产生的其他税费各自承担，如土地出让金超过20万元，则买卖双方另行协商土地出让金承担比例；等等。同时，原告罗小兰还向本院提交一份被告邱芸辉于2014年11月13日出具的《收据》复印件，该复印件载明：收到罗小兰购买珠海市*******3*1**之三0203房款项（现金）人民币46万元。被告邱芸辉对上述二份复印件予以确认。被告张超民对上述二份复印件不予认可，首先，原告罗小兰未能提交原件；其次，买卖合同没有办理备案，也没有相应的见证或公证机构认证，无法确认真实性；再次，收据仅为复印件，无法证实原告罗小兰实际支付购房款，且仅以46万元的价格转让房屋，明显低于市场价格，且以现金方式支付也没有提交现金来源。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款规定：书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。原件规则是书证最重要的规则，因此提交书证应当提供原件，除法定情形外，不以原件提供的书证不具有证据能力。在本案中，原告罗小兰向本院提交的《房屋买卖合同》以及《收据》均为复印件，在没有其他证据相互印证的情况，不能单独作为认定案件的依据。根据民事诉讼遵循的“谁主张，谁举证”的原则，原告罗小兰提起本案诉讼向被告邱芸辉、张超民提出诉讼主张，因此其有责任提供证据证明其所主张的法律关系存在，即原告罗小兰应当提供充分的证据证明原、被告之间存在房屋买卖合同法律关系，但是原告罗小兰向本院所提交的证据不足以证明其主张，故原告罗小兰提出的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十条之规定，判决如下：驳回原告罗小兰的全部诉讼请求。本案受理费减半收取人民币9942元，由原告罗小兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇二〇年十二月一日书记员  周慧敏李洁仪