辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终2149号上诉人（原审被告）：朝阳丽璟商贸有限公司，住所地朝阳县柳城街道郭家村。法定代表人：荀小林，经理。上诉人（原审被告）：朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司，住所地朝阳市双塔区珠江路三段**。法定代表人：荀小林，经理。二上诉人委托诉讼代理人：田喜铭，辽宁锟鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王冬梅，女，1970年12月17日出生，汉族，个体工商户，住朝阳市龙城区。委托诉讼代理人：陈广明，辽宁森盛律师事务所律师。上诉人朝阳丽璟商贸有限公司、朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司因与被上诉人王冬梅租赁合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2019）辽1302民初3290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朝阳丽璟商贸公司、朝阳盘龙房产公司的上诉请求是：撤销一审法院判决，驳回被上诉人诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由是：被上诉人于起诉前早已撤离经营场所，放弃经营管理，作为管理方为安全防火，拉闸断电属正常管理行为，且随时可以正常用电。不存在顶棚漏水情况，直到起诉前仍有商家正常经营。合同目的不能实现是被上诉人经营不善造成的，被上诉人获取的证据是离开后收集的，现在地板翘起是因被上诉人放弃管理造成的。租赁合同期限为三年，装修环境使用期限也为三年，被上诉人放弃经营，装修损失应自担。王冬梅辩称，同意一审法院判决。王冬梅向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2、要求二被告返还租赁保证金500元、装修保证金15,264元，并赔偿装修损失167,131元，评估鉴定费4,900元；3、由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年6月，原告作为承租方（乙方）与原朝阳丽璟家居有限公司作为出租方（甲方）签订了《租赁合同》一份。《租赁合同》约定，甲方将位于盘龙家私三期5-2号商铺出租给乙方，建筑面积305.28平方米。租期自2017年7月21日至2020年7月20日止。租赁合同还约定了租金标准、租金支付方式及违约责任和其他事项。合同签订后，2017年7月22日，原告向原丽璟家居交纳场地保证金15,264元、装修保证金500元。庭审中，原告称，在原告装修和经营期间，因发现租赁场地多次出现顶棚漏水问题，导致无法正常营业，在原丽璟家居租赁场地和入场经营的商户包括原告在内共计30户，至2018年4月陆续有商户撤出租赁场地。至原告起诉时就剩起诉被告的四户商户。原告与被告协商未果，于2018年8月30日诉至本院。诉讼中，根据原告申请，本院依法委托。2019年1月15日，辽宁政则阳光资产评估有限责任公司作出辽政评报字（2018）第29号资产评估报告书，评估结论：涉案租赁现场的装修损失（取整）为人民币167,131元。原告交纳评估费4,900元。另查明，2018年12月25日，原朝阳丽璟家居有限公司变更为朝阳丽璟商贸有限公司。一审法院认为，原告王冬梅与原丽璟家居签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，因被告提供的租赁场地存在顶棚漏水问题，影响了承租人的正常使用，导致原告无法继续经营租赁商铺家居生意，据此，应认定被告丽璟商贸构成违约。对原告要求与被告丽璟商贸解除租赁合同，返还场地保证金及装修保证金的诉讼请求，本院应予支持。根据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，原告拒付租金的行为是行使后履行抗辩权的行为，不构成违约，不承担违约责任，原丽璟家居应承担违约责任。原告交纳的场地保证金15,264元、装修保证金500元，合计15,764元，原丽璟家居应予以返还。现丽璟家居已更名为丽璟商贸公司，原丽璟家居的责任应由丽璟商贸公司承担。原告在租赁经营活动中，选择租赁场所进行装饰装修布展，属于对租赁场所和经营环境的自愿选择和主观认同，其主动进行装饰装修投入，是经营成本的组成部分，属于承租经营者应当预见其需要承担的一般性商业风险，原告经营之初确有租赁商场顶棚渗漏情形，导致部分装修受损，被告具有侵权情形，且怠于维护优化出租商场的营销环境，应承担一定的过错责任。但上述情形并非足以造成商场不能经营致使合同解除的必然原因；承租经营者对商场风险认识和商机预判不足，加之本身经营管理因素，造成经营不善，其出于减损需要擅自离开商场放弃经营，也应承担一定的过错责任。据此，案涉租赁合同的解除双方具有混合过错情形，均应承担一定的责任。案涉租赁商场现已关停并修建为停车场，致使合同不能履行，不能实现合同目的。应属不可归责于双方的事由导致的。根据本案案情，本着公平对等原则，原被告应对原告租赁经营期间的装饰装修损失各承担50%责任为宜。故原告的装修损失应参照评估结论计算为83,565.50元（167,131元×50%），该损失金额符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（四）项规定情形。此外，因租赁场所已改建，其装修残值尚有留存的应返还于原告。评估费系为确定涉案具体损失而产生的必要费用，故评估费4,900元应由被告丽璟商贸承担。对原告主张被告盘龙集团应承担赔偿责任，因双方不存在合同法律关系，根据合同相对性原则，原告的该项诉讼请求，缺少依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第九十四条（四）项、第一百零七条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十一条（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王冬梅与被告朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司）签订的《租赁合同》；二、被告朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司）返还原告王冬梅场地保证金15,264元、装修保证金500元，合计15,764元；三、被告朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司）赔偿原告王冬梅装饰装修损失83,566元（取整）；上列二、三项给付内容于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。四、驳回原告王冬梅对被告朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司的诉讼请求。案件受理费2,300元、鉴定费4,900元，合计7,200元（原告预交），由原告王冬梅、被告朝阳丽璟商贸有限公司各负担3,600元。二审中当事人未提交新证据。本院经审理查明，魏海燕经营之初确有租赁商场顶棚渗漏情形，导致部分装修受损，上诉人有责任，但上述情形并非足以造成商场不能经营致使合同解除的必然原因；承租经营者对市场风险认识和商机预判不足，加之本身经营管理因素，造成经营损失。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：双方对造成合同解除的责任以及双方对装饰装修损失各自应承担的额度。王冬梅与原丽璟家居签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王冬梅自主选择租赁经营场所，自主进行装饰装修，其应当预见可能出现的商业风险，商场顶棚漏水不是造成不能继续经营的主要原因，其出于减少损失的目的，在没有与出租方妥善协商，也没有证据证明顶棚漏水程度达到确实不能继续经营的情况下，擅自离开商场放弃经营，本院认为王冬梅应当对合同的解除和造成损失承担主要责任。根据本案的实际情况，本院酌情确定王冬梅承担装饰装修损失70%，朝阳丽璟商贸有限公司承担30%即167,131元×30%=50,139.6元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下：一、维持双塔区人民法院（2019）辽1302民初3290号民事判决的第一、二项；二、撤销双塔区人民法院（2019）辽1302民初3290号民事判决的第三、四项；三、朝阳丽璟商贸有限公司、朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司于十五日内，补偿王冬梅装饰装修损失人民币50,139.6元。四、驳回朝阳丽璟商贸有限公司、朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司和王冬梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,300元、鉴定费4,900元，二审案件受理费2,283元，合计9,483元，由上诉人朝阳丽璟商贸有限公司、朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司负担6,638元，被上诉人王冬梅负担2,845元。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年十二月十六日书记员  毕 雪