江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏01民终10640号 上诉人（原审原告）：赵振情，男，1986年7月9日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。 被上诉人（原审被告）：南京中建孚康置业有限公司，住所地在南京市建邺区庐山路**新地中心**。 法定代表人：江岩，该公司董事长。 上诉人赵振情因与被上诉人南京中建孚康置业有限公司（以下简称南京中建置业公司）商品房预售合同纠纷一案,不服江苏省南京江北新区人民法院（2020）苏0192民初1149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员马帅独任审理。本案现已审理终结。 赵振情上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为上诉人与被上诉人双方在签订房屋买卖合同时签订的《装饰装修标准协议书》对案涉房屋的装修施工项目及装修用材品牌等事项有明确约定，即被上诉人南京中建置业公司向上诉人赵振情交付的房屋符合上述装修标准，属于事实认定错误。1、双方签订的《装饰装修标准协议书》中未对涉案房屋装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等进行具体明确的约定，在合同中也没有约定装修单价及总价，而且被上诉人也未在广告宣传中对装修价格作明示。根据江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第8条的规定，当事人没有对装修质量要求作出明确约定并且买卖合同没有约定装修价格的、也没有广告宣传价格的，以备案装修价格为依据。故本案应当以备案的装修价格5164元/㎡作为涉案房屋套内装修价格的基准依据。2、被上诉人在补充协议中列有“样板间和宣传资料不作为交付标准”等免除被上诉人义务的格式条款，该合同条款概括性排除样板房、广告宣传对装修质量要求约定的，违反了江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第6条的规定，应为无效条款，应当不予支持。二、一审法院认为，涉案房屋备案装修价格不作为被上诉人履行装修义务的依据，属于法律造用错误。理由如下：1、被上诉人在销售涉案房屋时，设置有106㎡的样板房，且其销售人员告知上诉人，上诉人购买的户型C1户型92㎡的房屋装修标准及设施与c2户型样板房基本一致，这也与被上诉人在物价部门公示的两个户型的房屋装修价格均为5164元/㎡的基本事实一致。根据江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第6条规定，商品房装修房销售时，出卖人设置样板房的，交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同。样板房装修的部品材料、施工量要求的认定依据，因此被上诉人质量和品质档次，应当作为装修质交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同，但在被上诉人交付房屋时，该样板房已经被拆除。被上诉人的行为违反了江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第10条的规定，如被上诉人不能提交样板房的施工资料如装修合同、施工图纸、材料采购合同等书面材料证明样板房的装修情况，则应以被上诉人在物价局申报的备案资料即5164元/㎡作为认定装修价格的基准依据。2、上诉人在一审中出示了与本案相同的92㎡C1户型的工程造价报告书，从该报告书中的结论可知，被上诉人交付的房屋装修部分的价值与被上诉人公示承诺的不符，其差价达到1508.06元/㎡,故上诉人在一审中主张以工程造价报告书的鉴定结果要求被上诉人赔偿装修差价，理由充分，应当予以支持。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 南京中建置业公司未答辩。 赵振情向一审法院提出诉讼请求：一、判令中建置业公司赔偿赵振情房屋装修差价（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；二、判令中建置业公司以样板房为标准，对浦口区房屋的装修瑕疵进行整改；三、判令由中建置业公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年8月15日，赵振情（乙方）与中建置业公司（甲方）签订了《南京市商品房预售合同》，合同主要约定：乙方从甲方处购买《南京市商品房预售许可证》证载范围中的南京市浦口区江浦街道建熙花苑10幢2单元1701室商品房；商品房以建筑面积计价，单价为30638元/平方米，总价款为3255900元；甲方应于2018年10月30日前向乙方交付该商品房；房屋交付时应当已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 同日，赵振情（乙方）与中建置业公司（甲方）还签订了《合同补充协议》，作为对《南京市商品房预售合同》的修改和补充。对部分事项进行了补充约定：……第18条约定甲方展示的示范单位仅为装修装饰和家具摆放指引，示范单位和宣传资料不构成要约，房屋的交付标准以双方预售合同及其补充协议的约定为准。第二十条约定销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。第二十一条约定甲方展示的样板间以及庭院仅供风格及装修效果的参考，不作为交付标准，样板间和宣传资料不构成要约，房屋的交付标准以双方预售合同及其补充协议的约定及实际交付实样为准。第二十四条特别提示约定甲方销售的装修成品房融合了人性化设计、节能理念、品牌价值等无法具体定价的专有化服务，双方商品房预售合同约定的商品房销售单价为该商品房的综合销售价格；甲方应政府要求就部分项目报备案的价格，仅为备案之用，不作为双方结算的依据。双方就该商品房买卖购房款的结算，按照双方商品房预售合同所约定的综合销售价格和该商品房的建筑面积进行结算。此外，双方还签署了《装饰装修标准协议书》，对上述房屋的装修分项内容以及装修用材品牌等事项进行了书面确认。 上述协议签订后，赵振情按照约定向中建置业公司支付了购房款。中建置业公司取得房屋的《建设工程规划核实合格书》，并通过工程竣工验收备案后，在合同约定期限内书面通知赵振情办理交房手续。赵振情接到通知后，认为案涉房屋内部装修的品质与价值不符、室内定制的欧派柜体材质低劣、室内房屋装修与样板房设计装修严重不符，故委托江苏钟山明镜律师事务所律师于2018年12月27日向中建置业公司发送“律师函”，要求中建置业公司进行整改。后中建置业公司对案涉房屋存在的瑕疵进行了整改，赵振情于2018年12月4日实际接收了案涉房屋。 另查明，中建置业公司在销售案涉楼盘前，向相关政府职能部门办理价格申报时，提交的《南京市商品住房价格申报价格表》中列明了案涉房屋装修单价为5164元/平方米。 再查明，在南京市浦口区人民法院审理的（2019）苏0111民初2233号李梦园起诉中建置业公司商品房预售合同纠纷一案中，经当事人申请，南京市浦口区人民法院依法委托江苏建瑞工程咨询有限公司对南京市建熙花苑17幢一单元301室房屋的装修工程造价进行鉴定，经鉴定该房屋室内装修工程造价为3655.94元/平方米。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，赵振情、中建置业公司双方签订的《南京市商品房预售合同》、《合同补充协议》及《装饰装修标准协议书》均系当事人真实意思表示，且内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照上述合同及协议的约定履行各自的义务。对于中建置业公司应以何种装修标准向赵振情履行装修义务，本院认为，因双方在《装饰装修标准协议书》中对案涉房屋的装修内容、装修材料、用材品牌等事项已经进行了书面约定，故中建置业公司应当按照《装饰装修标准协议书》约定的装修标准履行装修义务。至于赵振情主张中建置业公司应按照其向房地产有关职能部门进行备案的材料履行装修义务的主张，一审法院认为，本案双方当事人在《合同补充协议》中明确约定了中建置业公司就部分项目报备案的价格，仅作为备案之用，不作为双方结算的依据，故赵振情主张以备案装修资料作为确定装修质量依据，理由不充分，一审法院不予支持。又因案涉房屋备案装修价格不能作为中建置业公司履行装修义务的依据，故对赵振情要求对案涉房屋的实际装修造价与备案价格进行鉴定比对的申请不予准许，对其赔偿案涉房屋装修差价的诉请，亦不予支持。关于赵振情主张中建置业公司以样板房为标准，对案涉房屋的装修瑕疵进行整改的诉请，一审法院认为，一方面，赵振情并未指出与样板间相比，案涉房屋具体应整改之处；另一方面，赵振情、中建置业公司在《合同补充协议》第二十一条明确约定，中建置业公司展示的样板间及庭院仅供风格及装修效果的参考，不作为交付标准，样板间和宣传资料不构成要约，房屋的交付标准以双方预售合同及其补充协议的约定为准。故赵振情的该项诉请，依据不足，一审法院依法亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十八条的规定，一审法院判决：驳回赵振情的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由赵振情负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定，买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。上诉人与被上诉人签订的《南京市商品房预售合同》合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。双方在签订《南京市商品房预售合同》时还签订了《装饰装修标准协议书》，对案涉房屋的装修施工项目以及装修用材品牌等事项进行了书面约定，上诉人主张双方未对装修质量要求作出明确约定，本院不予采纳。在此情况下，上诉人主张以被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要向相关行政主管部门报备的装修价格作为装修标准，无事实和法律依据。上诉人申请对案涉房屋装修造价进行司法鉴定并要求被上诉人赔偿装修备案价格与实际造价之间的差价，本院不予支持。 综上，上诉人赵振情的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由赵振情负担。 本判决为终审判决。 审判员  马帅 二〇二〇年十二月十八日 法官助理  崔鸣