湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9436号上诉人（原审被告、反诉原告)：袁双，男，1985年6月5日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：张海燕，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告)：何莎，女，1985年1月26日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：张海燕，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓东华，男，1978年4月28日出生，汉族，户籍地湖北省荆门市东宝区。委托诉讼代理人：林兴荣，湖北多能律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帆，湖北多能律师事务所律师。上诉人袁双、何莎因与被上诉人邓东华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2018）鄂0192民初4450号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。袁双、何莎上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邓东华的全部诉讼请求，改判邓东华向袁双、何莎支付违约金384000元。事实与理由：一、重审判决书认定邓东华逾期未支付首付款25万元构成违约，却没有判决邓东华承担任何违约责任。而邓东华首先违约是导致本案纠纷发生的最直接、最主要的原因。二、重审判决认定《合同》约定解除不明确，进而根据法律规定判断合同解除权，该认定严重错误。有约定而弃约定适用法律规定，对卖方极不公平，也是对当事人意思自治原则的粗暴干涉。上诉人按照合同约定的解除条件行使解除权合法有效，不属于根本违约，不应因此而承担沉重的违约责任。三、将邓东华房屋差价损失认定为（1883600-1280000）即603600元不合法不合理。四、违约责任的承担。由于邓东华没有按照合同约定支付首付款违约在先，故应对损失自行承担责任，即使认定我方解除合同构成根本违约，违约责任也应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，双方过错程度等综合考虑，我方需要承担的也就是定金及房屋中介费，邓东华房屋差价损失属于扩大损失应由其自行负责。五、重审判决袁双、何莎赔偿邓东华38400元利息损失没有法律依据和合同约定，袁双、何莎不应承担责任。房地产评估报告评估时间点不合理不合法，鉴定方法不符合规定，不应采信。另外补充几点意见，1、买卖合同中虽然没有约定付款方式，但是补充协议中是明确约定了付款金额及支付时间的。2、解除合同前需要催告是法定解除的条件，并非约定解除的条件，房屋买卖合同第十条结合补充协议的约定，解除合同条件是明确清楚的。3、分期付款金额逾期金额达到总价的20%，就达到法定解除的标准，而本案逾期付款25万占总房款128万的19.53%，已经不是一般违约行为了。4、判决书认定了逾期付款的违约行为，但是并未判决就此承担任何违约责任，对方没有要求调低违约金，那么法院按照约定标准认定是合法的。本案应当判决邓东华向我方承担逾期付款违约金334000元。邓东华答辩称，本案双方于2016年签订购房合同，当时正处于武汉市房地产价格快速上涨期间，上诉人将涉案房屋一房二卖，是构成本案诉争的起因，也构成了根本性违约，正是上诉人的根本性违约行为导致我方错失了购房资格，一审认定上诉人应当向我方支付违约金及赔偿损失是正确的，虽然一审认定的违约金及损失数额不能完全弥补我方四年来的损失，但是考虑到本案已经经历发回重审，整个过程耗时四年，我方为节约司法资源没有对损失部分提出上诉。一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院结合本案实际情况，驳回上诉人全部上诉请求。邓东华向一审法院起诉请求：1、请求判令袁双、何莎赔偿邓东华经济损失691359.66元；2、请求判令袁双、何莎双倍返还定金100000元；3、请求判令袁双、何莎赔偿邓东华利息支出224000元；4、请求判令袁双、何莎承担本案的诉讼费。袁双、何莎向一审法院反诉请求：1、请求确认袁双、何莎与邓东华之间签订的《存量房居间（买卖）合同》（合同编号:2016588）于2016年9月24日解除；2、判令邓东华向袁双、何莎支付违约金384000元；3、本案诉讼费由邓东华承担。一审法院查明，袁双、何莎系夫妻关系，两人共有案涉101室房产并装修该房屋后居住使用。2016年8月29日，经武汉市朴邻房产经纪有限公司第一分公司（以下简称朴邻公司）的经纪人吴蕾蕾提供居间服务，卖方袁双、何莎（甲方）、买方邓东华（乙方）、经纪代理方朴邻公司（丙方）签订了一份《武汉市存量房居间（买卖）合同（合同编号：2016588）》（以下简称：2016588号合同）。该合同约定：袁双、何莎以1280000元的总价将案涉101室房产出售邓东华，该房产的建筑面积87.94平方米，房屋所有权证编号为“武房权证湖字第2013008200-1、2013008200-2”，土地使用权证编号为“武新国用商（2013）第05770号”；乙方承担交易完税过程中所产生的契税、个人所得税、交易手续费、两证工本费、乙方贷款费用；等内容。该合同第五条约定：在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。乙方按宗需向丙方支付经纪代理费2000元，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%计2000元；甲、乙双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费的100%计2000元。该合同第六条约定：本合同签订之日，甲、乙方须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证，户口本、身份证、婚姻状况证明等）交由丙方，丙方在甲、乙提供相关证件齐全后银行审批通过后5个工作日内协助办理过户手续；交易不成，由丙方将上述证件全部退还给甲、乙方。该合同第九条约定：甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.05%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的30%向乙方支付违约金。该合同第十条约定，乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.05%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，按全部房款的30%向甲方支付违约金。该合同第十一条约定：丙方在甲、乙双方提供资料齐全情况下，在银行审批通过后5个工作日时间内协助双方办理房产过户手续，如果未履行义务，应承担退还佣金违约责任，丙方在乙方按约定交付房款后，未按约定及时进行房款交割，应承担退还佣金违约责任。同日，卖方袁双、何莎（甲方）、买方邓东华（乙方）、经纪代理方朴邻公司（丙方）对前述2016588号合同签订了一份《补充协议》，约定：1、甲乙双方协商一致：乙方支付购房款为人民币1280000元，以上款项为净得房款。乙方在签订本协议后支付甲方购房定金人民币50000元，该定金冲抵购房款。甲乙双方任何一方未按本合同其他相关条款约定履行相关义务的，应就其违约行为向守约方赔付合同金额30%的违约责任。甲方将该房产《房屋所有权证》《国有土地使用证》原件交丙方保管。如因国家贷款政策变化或因国家限购政策导致本合同不能继续履行，则三方自动解除合同互不追究违约责任。2、甲乙双方协商一致：乙方承担该房屋交易完税过户中产生的契税、个人所得税、交易手续费、两证工本费、乙方贷款费用以及丙方服务费和国家调整的相关税费都由乙方交纳。3、甲乙双方协商一致：由于甲方现有部分银行（中国工商银行）抵押贷款未还清，签订本合同7个工作日内，丙方需协助甲乙双方办理提前还贷事宜，乙方预付房款人民币250000元给甲方用于提前还贷，剩余贷款款项由甲方自行筹齐，甲方收到乙方预付款之后于当日办理银行贷款还款手续并按时领取结清资料，办理抵押注销手续。在甲乙双方过款中，丙方为见证方。4、甲乙双方友好协商：乙方为商业贷款购买该房屋，甲乙双方均认可丙方提供的贷款流程。贷款金额为人民币910000元（乙方贷款金额以银行审批金额为准，首付款根据银行实际审批金额调整）：签订本合同后7个工作日内，丙方协助甲乙双方办理上述房屋按揭贷款手续；甲乙双方资料提交完整后待银行贷款审批通过，丙方协助甲乙双方办理过户手续。5、甲乙双方协商一致：在甲乙双方完税过户当天见《武汉市房屋交易税费缴款通知单》乙方支付甲方购房款人民币60000元，在甲乙双方所有过款中丙方为见证方。剩余乙方银行贷款人民币910000元将在过户完毕，银行见乙方两证办理抵押手续，见他项权证后一次性放款到甲方账户。6、甲乙双方协商一致：房屋交接前甲方无条件将此房屋物业费、水、电、燃气费、有线、网络以及在交付该房屋前使用产生的费用结清，并不得破坏房屋整体结构和附属设施。验收完毕，甲方将钥匙交付乙方，乙方将尾款人民币10000元支付给甲方。该协议还约定：如本协议与2016588号合同发生冲突，均以本协议为准。同日，在上述合同及补充协议签订后，邓东华向何莎支付了50000元定金；袁双向朴邻公司交付了案涉101室房屋的房产两证，朴邻公司的店长孙建军收取了该房产两证，向袁双出具了印有“万科物业”字样并盖有“武汉市万科物业服务有限公司租售中心”印章的《文件签收单》。2016年8月30日，吴蕾蕾陪同卖方袁双一起去房产局办理案涉101室房屋的落宗手续。2016年8月31日，孙建军陪同买卖双方一起到买方邓东华的贷款银行中国建设银行武汉长江支行去办理申请贷款的面签手续，并由卖方何莎在该银行开设了收取银行贷款的银行账号。2016年9月3日中午，吴蕾蕾微信袁双，询问当天下午三点袁双家中是否有人并告知袁双评估公司来评估需要去袁双家拍照片。袁双及时回复吴蕾蕾“有”、“来吧”。同日，邓东华到朴邻公司的店里询问吴蕾蕾、孙建军卖方预约提前还款时间及卖方银行账号、预付款支付方式的事情时，吴蕾蕾、孙建军让邓东华等通知，等卖方约好了提前还款的事其就通知邓东华付250000元。2016年9月4日晚上20:37，袁双微信吴蕾蕾，询问“你手头有城市花园的三房吗？”，吴蕾蕾及时回复“嗯嗯”。2016年9月19日，袁双微信吴蕾蕾，询问“那个贷款什么时候能审批下来呢”、“我们这边要确认贷款下来做其他事”。吴蕾蕾微信回复袁双“您收到落宗结果的短信吗？”，袁双回复吴蕾蕾“没有”、“什么消息都没有”。吴蕾蕾回复袁双“估计还没有到16个工作日”。2016年9月21日下午，卖方袁双拨打电话联系中国建设银行武汉长江支行的营业网点。2016年9月22日晚上19:47，袁双微信吴蕾蕾说“我到了落宗的消息了，他们贷款审批的事情还没下来吗？已经过了这么久了”。吴蕾蕾当晚20:40微信回复袁双说“好的，我问一下银行”。袁双及时回复吴蕾蕾说“麻烦尽快问下，都过这么久了”、“我们还要办别的事”。吴蕾蕾回复袁双“嗯嗯”。2016年9月24日，卖方袁双、何莎到朴邻公司的店里说买方违约而要求解约，并拿出两份内容相同的《关于解除的通知函》给吴蕾蕾，说一份通知函是给朴邻公司、一份通知函是给买方。吴蕾蕾不敢签收这两份通知函，卖方袁双、何莎就将这两份通知函留置在朴邻公司的办公桌上。同日下午14:34，卖方袁双向买方邓东华发送一条短信，短信内容为：邓先生，你好！我是万科魅力之城一区D2-101房主袁双！8月29日，我方与你以及武汉市朴邻房产经纪有限公司第一分公司吴蕾蕾三方签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》及补充协议，根据补充协议的第三条，丙方与你方已经违约，我方特于今天正式发出书面解约通知函，并于今天下午将两份纸质书面通知函送达丙方。由于签订合同过程中，你方没留有通信地址，只留有联系电话，故以此短信的方式通知你，并委托于丙方将纸质通知函送达于你！请联系丙方并尽快与我方办理解约手续。同日下午15:40，买方邓东华短信回复卖方袁双“我至今为（未）接到通知；25万早已准备好，随时支付；我个人理解我未违约，希望您继续履行合同”。卖方袁双及时向买方邓东华短信回复“合同补充协议第三条：约定在签订合同七个工作日内你是需要支付预付房款25万给甲方，至今已过18个工作日，就属于违约。请依合同行事”。2016年9月25日，买卖双方到朴邻公司的店里当面协商，因买方要求继续履行合同，卖方认为买方违约不能继续履行合同，致当天协商未果。在协商过程中，孙建军未将此前卖方留置在朴邻公司店里办公桌上的《关于解除的通知函》给买方邓东华，但是卖方袁双、何莎当场拿出了一份与该通知函相同内容的通知函，买方邓东华没有接收该通知函，提出如果不能继续履行合同就到法院解决，买方邓东华给卖方写了联系方式。2016年9月26日，卖方袁双又将《关于解除的通知函》向买方邓东华邮寄了一份；邓东华于2016年10月11日签收了该邮件。2016年9月30日，买方邓东华向中国建设银行申请910000元个人贷款获该银行审批通过。后买方邓东华认为卖方的行为侵犯了其合法权益，故诉至法院维权。卖方袁双、何莎认为买方未依约付款构成违约，故向买方邓东华提出反诉维权。本案纠纷诉至法院后，卖方袁双与案涉101室房屋上的公积金贷款银行中国工商银行电话询问提前还贷的情况，被告知工作日时间直接到公积金专柜还款即可，公积金贷款不需要提前预约；卖方何莎与吴蕾蕾对话交涉时，吴蕾蕾说在签合同时她说的是“公积金贷款不需要提前一个月预约，随时预约随时还”，不是直接去了就还，还是要跟银行打个电话。在原审案件审理过程中，买方邓东华提出其与袁双、何莎签订的案涉合同及补充协议有效，其有资金向袁双、何莎支付购房款，并已于2018年4月18日向法院的银行账户上支付了1230000元用以付清房款，其清楚案涉房屋上袁双、何莎尚有银行贷款未结清，但其愿意代为还清该贷款以便于解除房屋上的抵押手续。袁双、何莎将案涉101室房屋另行出售给何莎的母亲肖水妮，售价为700000元，并于2017年7月16日过户完毕。经邓东华申请，一审法院依法委托武汉弘业房地产评估有限公司对案涉101室房屋在2018年4月份的市场价值进行司法评估，该鉴定机构于2019年11月8日依法出具弘业估字[2019]第S22号房地产估价报告，载明：估价对象（案涉101室房屋）在价值时点2018年4月、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值为188.36万元，房地产单价为21419元/平方米。在无相反证据证明该估价报告书违反法律规定的情况下，一审法院对该报告书予以采信。邓东华为此次价值评估交纳评估费。一审法院认为，买方邓东华与卖方袁双、何莎于2016年8月29日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同（合同编号：2016588）》及《补充协议》是签约双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。该合同中包含两个法律关系，一个是房屋买卖合同关系，一个买卖双方与中介方朴邻公司之间的居间合同关系。根据当事人诉求内容，一审法院在本案中只对案涉2016588号合同及补充协议中买卖双方的房屋买卖合同关系进行审理，对居间合同关系不予处理。一、买方邓东华是否逾期支付房款，是否构成违约的问题。案涉补充协议中对买方支付购房款的时间有具体约定，应在签订合同7个工作日内预付房款250000元给卖方用于提前还贷，而买方邓东华未在约定的时间内即2016年9月7日前向卖方支付250000元预付款，属逾期付款行为。对于买方邓东华提出未接到朴邻公司付款通知、不清楚卖方收款账号等故而未付款的意见，因朴邻公司并无收款权限，且合同并未约定卖方预约好提前还贷事项为付预付房款的前提条件，而买方因支付定金已清楚卖方支付宝账号，在支付期限届满前也并未向卖方询问银行账号、催促办理付款手续或以提存预付款方式履行义务，故一审法院对买方邓东华的该项抗辩意见不予采纳，其逾期付款无合法理由，构成违约。二、卖方袁双、何莎是否享有合同解除权，其解约通知是否有效的问题。卖方先后多次向买方发出《关于解除的通知函》，但其最早于2016年9月24日短信明确通知买方解约且同日朴邻公司已转告了卖方解约的意思，则一审法院确认卖方袁双、何莎要求解约的意思表示已于2016年9月24日通知到了买方邓东华。案涉合同中虽约定了买方逾期不付款时卖方主张违约金的计算方式，但未明确约定解除权的条件，即在逾期付款情形下，逾期多少金额、多长时间、解除合同前是否需要催告等均无约定，在无约定情况下，应当根据法律规定判断合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中买方逾期付款属于迟延履行主要义务，但迟延履行不会导致另一方的合同目的直接落空，原则上不允许债权人立即解除合同，应当先由债权人进行催告，经催告后债务人在合理期限内仍未履行的，债权人才可以解除合同。本案中，卖方无证据显示买方明确表示不会履约，或丧失履约能力导致合同目的不能实现等，其于2016年9月24日发出解约通知时，尚不具有合同解除权。而买方邓东华2016年9月24日在接到解约通知时及时回复早已准备好25万元随时支付，要求继续履行，并随后向人民法院起诉要求继续履行，是对卖方的解约通知提出了异议，双方也一直不能就解除合同事项达成一致意见。故基于卖方发出的解约通知不具有解除权基础，不足以造成解除双方合同的法律后果。对于卖方要求确认案涉合同于2016年9月24日解除的反诉请求，一审法院依法不予支持。如上分析，买卖双方的案涉合同及补充协议尚未解除。但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，涉案房屋已经由袁双、何莎另行出售，致使合同目的已经不能实现，本案合同已无法继续履行，邓东华亦向一审法院诉请赔偿损失，故本案合同依法应当解除。三、卖方袁双、何莎是否构成违约的问题。如上分析，在双方合同未依法解除的情况下，卖方在双方协商及本案诉讼中一直坚持解约拒绝办理后续合同事项，且在原审案件诉讼过程中将案涉房屋另向他人出售，因该行为将导致买方无法实现获取房屋产权的合同目的，属根本违约行为。四、关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。在本案中，买方邓东华逾期付款构成违约，应承担相应责任，但如前分析，其责任形式不体现为解除合同下的违约金，故对卖方要求买方支付违约金384000元的反诉请求，一审法院依法不予支持。五、关于合同解除后如何确定违约责任的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。案涉房屋在争议区段市场价值增幅较大，袁双、何莎的违约行为造成邓东华的经济损失，且该损失明显已超出定金数额，故对邓东华的赔偿要求，一审法院酌情处理，并根据双方履约、违约情形以及武汉弘业房地产评估有限公司出具的报告书中记载的房屋市场价值、房屋价值增幅等因素，酌情由袁双、何莎在双倍返还定金100000元外，赔偿邓东华经济损失301800元[（1883600-1280000）×50%]。六、关于邓东华主张利息损失的诉请，原审案件中，袁双、何莎于2017年7月16日将案涉房屋另售他人，其最迟已于2018年8月知晓邓东华已经将1230000元支付至一审法院账户，但直至收到一审法院作出的（2016）鄂0192民初3345号民事判决书期间未如实向一审法院告知，不仅构成根本违约，亦妨害民事诉讼，导致了邓东华的损失扩大，故对邓东华主张的利息损失，一审法院综合考虑同期银行贷款利率、当事人支出的本金以及款项占用时间等，酌情计算邓东华利息损失38400元。关于邓东华预付的评估费，其未在一审法院指定的期限内提交相应的票证，故在本案中不予处理。综上所述，为保护当事人合法权益，本院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第九十四条、九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决：一、解除邓东华与袁双、何莎于2016年8月29日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同（合同编号：2016588）》；二、袁双、何莎于判决生效之日起十日内向邓东华支付301800元；三、袁双、何莎于判决生效之日起十日内向邓东华返还定金100000元；四、袁双、何莎于判决生效之日起十日内向邓东华支付利息损失38400元；五、驳回邓东华的其他诉讼请求；六、驳回袁双、何莎的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13939元、反诉案件受理费减半收取3530元，共计17469元，由邓东华承担6970元，袁双、何莎承担10499元，袁双、何莎于收到判决之日起10日内向邓东华支付6969元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，邓东华虽在房屋买卖中逾期付款构成违约，但在袁双、何莎并未进行任何催告且邓东华并未明确表示不履行合同或丧失履约能力导致合同目的不能实现的情况下，袁双、何莎并不当然享有合同解除权。因双方合同并未解除，邓东华亦表达了希望继续履约的意愿，而后因袁双、何莎在双方协商及本案原一审诉讼过程中将案涉房屋低价另向他人出售，导致房屋买卖合同目的无法实现，袁双、何莎的行为已构成根本违约，理应承担相应违约赔偿责任。一审法院在确定违约责任时，系综合考量了邓东华的损失及双方的履约过错后酌定的金额，该认定并无不妥，本院依法予以确认。袁双、何莎上诉要求驳回邓东华的全部诉讼请求及改判邓东华支付违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，袁双、何莎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17394元，由上诉人袁双、何莎负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年十二月九日书记员 严 洁