山西省晋中市榆次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0702民初5269号 原告：赵凌伟，男，汉族，1993年5月7日生，系榆次区村民，住榆次区。 委托诉讼代理人：李天睿，山西晋通律师事务所律师。 被告：晋中开发区佳地房地产开发有限责任公司（以下简称“佳地公司”），地址：晋中市山西示范区晋中开发区汇通产业园区。 法定代表人：李素明，该公司执行董事。 委托诉讼代理：李彦军，山西正名律师事务所律师。 原告赵凌伟与被告佳地公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵凌伟及其委托诉讼代理人李天睿、被告佳地公司的委托诉讼代理人李彦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年8月2日支付的定金22000元，违约金22000元，合计44000元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年12月10日，原告的亲戚寇恩风到佳地.ＫＫＭＡＬＬ售楼部找销售顾问张某咨询该商品房，张某称商铺是大红本，并且八到十年就可以回本，项目地理位置优越，周边拆迁重建等，在销售人员夸大其词的宣传下，原告的亲戚于当日以刷卡的方式向佳地.ＫＫＭＡＬＬ的开发商即被告先支付了2000元的排号费，在2018年1月7日支付了定金20000元，商铺位置：521，约32.15平方米，认购单价14884.02元／平方米，内部认购书是在2018年8月2日在销售人员张某的陪同下将寇恩风的名字改为赵凌伟，销售人员张某现场将寇恩风的内部认购书撕毁。之后原告了解到，被告并未取得房屋预售许可证，同时也没有所谓的大红本。被告承诺交房，但该项目一直未动工，直至2020年3月19日原告偶然在晋中掌上生活公众号中发现一则关于“被告晋华片区万达广场项目提前公示”的公告，显示涉案项目已经变成晋华片区万达广场，原告所预定的第五层商铺（商铺位置：521，约32.15平米）已经不存在，至此原告的合同目的已经无法实现，被告的行为构成根本违约。2020年4月被告召集买房业主协商退款事宜，经双方协商无果，最后，被告仅承诺于9月30前返还22000元，但至今仍未返还。原告为维护其的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，因项目规划调整目前没有取得商品房预售许可证，因此双方买卖行为无效。其同意退还原告支付的费用22000元，但其中2000元是原告支付的排号费，并非定金，其同意以22000元为基数从2018年1月8日起按照中国人民银行同期市场贷款报价利率的标准向原告支付利息，但因双方的买卖行为无效，因此不应适用定金罚则，其不同意双倍退还原告定金。 本院经审理认定的事实如下：2017年12月10日，被告收到案外人寇恩风刷卡支付的2000元并出具收据。2018年1月7日，被告收到寇恩风刷卡支付的定金20000元，并出具收据。 2018年8月2日，原告与被告签订《内部认购书》，载明：认购人赵凌伟认购房号为521，建筑面积为32.15平米，认购单价为14884.02元/平方米。认购总价为肆拾柒万捌仟伍佰贰拾壹元整，定金贰万贰仟元。本内部认购书仅限于约束协议双方认定的房屋位置、建筑面积、房屋价格以及定金的支付和双方在内部认购期间的违约责任。除出卖人另有通知外，认购人应携带本内部认购书，不低于房屋签约总金额50%的首付款（含已付定金）、购房需携带证件及其他相关资料，与出卖人签订《商品房买卖合同》并支付应付首付款，认购人签订《商品房买卖合同》时所付定金将自动转化为房款。 2018年8月3日，榆次区修文镇王都村村委会出具情况说明，载明：本村村民吴国意由于家庭原因进行财产划分，划分于吴志强和吴志刚两个儿子名下。现由吴志强之妻寇恩风名下在榆次佳地.KKMALL的五层商铺521总价478521元划分到吴志刚之子吴莉芳名下，吴莉芳之妻赵秀云由于个人身份原因，将名字改写成其弟弟赵凌伟，后期费用由赵秀云其弟赵凌伟个人承担。 2020年11月8日，销售人员张某出具书面证言，载明，其在2016年11月份入职太原市大德森房地产公司，担任销售人员，于2020年3月离职。2017年12月10日收到寇恩风2000元后存入本人银行卡并用刷卡方式将钱交至公司财务，有收据和银行流水为证，2018年1月7日收到寇恩风20000元后，将该款存至自己银行卡并用刷房方式将款交至公司财务，有银行流水为证。在2018年8月3日收到赵凌伟微信转账17000元，有微信转账记录，收到5000元现金。 2020年11月23日，寇恩风出具《付款说明》一份，载明：0022877号、0020003号两张收据及收据对应的两张ＰＯＳ机刷卡机小票中，其分别于2017年12月10日和2018年1月7日委托张某支付给佳地公司2000元和20000元，共计22000元，该款属于赵凌伟所有，系赵凌伟委托其支付给佳地公司认购佳地ＫＫＭＡＬＬ房号521商铺的定金。 同日，寇恩风还出具一份《情况说明》，载明：其于2018年8月3日收到了由赵凌伟通过张某支付给其认购佳地公司ＫＫＭＡＬＬ房号521商铺定金22000元。 庭审中原告陈述，双方签订的认购书系各方真实意思表示，合法有效，双方均应共同遵守，认购书明确定金22000元，被告否认没有道理。被告单方改变规划无法履行认购书，构成根本违约，应适用定金罚则，双倍返还其定金44000元。其对被告所述未取得预售许可证是不知情的，被告应提供证据证明，否则应承担不利后果，被告售房时虚假宣传，存在欺诈嫌疑，认购书不应认定为无效，对于被告没有诚信的行为不应支持。现原告将诉讼请求变更为：1、判令解除双方于2018年8月2日签订的内部认购书；2、判令被告向原告双倍返还定金共计44000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告佳地公司称，其认为双方签订的认购书就是商品房买卖合同，双方签订的认购书无效，其同意退还22000元以及相应利息。 上述事实有原告提供的内部认购书、收据、ＰＯＳ机小票、村委会证明、张某的书面证言、寇恩风出具的情况说明、付款说明等证据，经被告佳地公司质证认为，对认购书和收据、村委会证明的真实性无异议，认可款项应退还原告，但由于其未取得预售许可证，故认购书应为无效，但收据中载明定金的金额应为20000元，对证人张某证言的真实性不认可。上述证据经本院予以采信。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定为无效。但原被告双方签订的《内部认购书》仅规定了原告认购的房号、购房款数额、定金等内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该认购书的性质为预约性质的商品房认购合同，不是本约性质的商品房买卖合同。该认购书系原被告双方真实意思表示，不存在法定无效的情形，应认定为有效，故本院对被告辩称因其未取得预售许可证，双方签订的内部认购书应为无效的辩解意见不予采信。关于原告要求解除双方于2018年8月2日签订的内部认购书，因被告不履行与原告订立买卖合同的义务，导致双方签订的《内部认购书》的目的已经不能实现，双方之间的认购书自本院向被告送达相关应诉手续时即2020年11月1日解除，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告双倍返还定金44000元，因被告违约导致合同目的不能实现，依法应适用定金罚则，被告应双倍返还原告购房定金，关于定金数额，被告在签订认购书之前收取原告22000元，被告辩称其中2000元不是定金系排号费，但在收取上述款项之后双方签订的《内部认购书》中载明定金为22000元，应认定为双方协商一致对收到款项性质进行了变更，应认定被告收取原告的定金数额为22000元。故本院对原告的该项诉讼请求予以支持，对被告的辩解意见不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干的解释》第二条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下： 一、原告赵凌伟与被告晋中开发区佳地房地产开发有限责任公司于2018年8月2日签订的《内部认购书》于2020年11月1日解除。 二、被告晋中开发区佳地房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内双倍返还原告赵凌伟购房定金共计44000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费900元，减半收取计450元，由被告晋中开发区佳地房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  曹瑞峰 二〇二〇年十二月七日 书记员  董 华