陕西省宝鸡市金台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0303民初2830号 原告：符晓科，男，汉族，1974年10月17日出生，住陕西省宝鸡市金台区。 被告：赵亚红，女，汉族，1997年3月29日出生，住陕西省宝鸡市陈仓区。 原告符晓科与被告赵亚红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告符晓科，被告赵亚红均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告符晓科向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋设施损失3490元；2、判令被告向原告以年租金16800元为基数按年利率10%计算支付违约金1680元；3、判令被告清缴所欠物业费1324.96元；4、判令被告补偿原告物业损失976元；5、判令被告承担原告自2020年7月21日至2020年10月21日房租损失4500元；6、判令被告承担开锁费80元；7、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年4月21日签订了《房屋租赁合同》，约定租期为一年。届满后，2019年4月21日，原、被告又续签了一年合同。在2020年4月，赵亚红又提出续租3个月，双方同意并付了3个月房租。6月20日，被告告知原告7月21日到期不再续租，双方约定好被告需缴清物业费，清理好卫生，到期交接。7月20日晚，被告与原告家属赵颖交接钥匙，因未缴清物业费、房屋部分设施损坏及卫生差，赵颖要求被告与原告当面交接，后因各种原因，双方未协商一致。被告所租赁房屋系原告2018年1月装修完毕，被告为第一个租赁客户，房屋及装修均是新的。但在租赁届满时，房屋内部分设施有不同程度的损坏，被告这种缺乏诚信的行为损害了原告的利益，故原告诉至本院请求依法判如所请。 原告符晓科为支持其诉讼请求依法向本院提交下列证据予以证明：1、陕西宝德正资产评估有限公司评估报告书、评估费发票：2、《房屋租赁合同》、微信聊天记录截屏一张、照片六张、定/销货单一份、格莱斯陶瓷销售单、水费通知；3、物业欠费催缴通知单、物业收费情况说明；4、案例截屏、微信聊天记录截屏4张；5、诉讼费票据复印件。 被告赵亚红答辩称：1、被告赵亚红租赁原告房子居住了两年多，在居住过程中肯定有损耗，如果损耗过大，这个损失由法院裁定。2、被告赵亚红确实没有交清物业费，但是被告赵亚红在原告处有1400元押金，该押金可冲抵物业费。3、被告赵亚红是按照物业公司的标准交纳的物业费，不存在少交的问题。4、被告赵亚红按照租赁期限向原告交还了房屋，所以不存在违约行为。另外被告赵亚红向原告返还房屋时还剩余52.95元电费未退。 被告赵亚红未向本院提交证据予以证明。 经审理查明，2018年4月21日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为一年。租赁期届满后，双方又于2019年4月21日续签了一年合同。在2020年4月，被告赵亚红再次提出续租三个月且向原告支付了三个月的房租。同年6月20日，被告赵亚红通知原告在2020年7月21日租赁合同到期后不再续约。双方约定，被告在向原告交还房屋时必须将物业费交清并清理好房屋卫生。2020年7月20日，因被告造成房屋设施损坏且未交清物业费、房屋卫生极差等原因导致交接房屋未果。后原、被告经过多次协商未果，致原告诉至法院要求被告赔偿其房屋设施损失3490元；并以年租金16800元为基数按年利率10%计算支付违约金损失1680元；支付原告物业费1324.96元；补偿原告物业损失976元；赔偿原告从2020年7月21日起至2020年10月21日房租损失4500元；向原告支付开锁费80元。 另查，本案在审理过程中，经原告申请对受损房屋进行司法评估，2020年10月16日，陕西宝德正资产评估有限公司作出陕宝德评报字（2020）第179号资产评估报告，该报告对位于陕西省宝鸡市金台区卧龙寺街道光明小区3号楼2单元2404号房屋因房屋租赁造成的损失评估值为3490元，且原告交纳评估费2000元。 再查，被告赵亚红在租赁原告符晓科房屋期间向原告交纳房屋押金1400元，被告在向原告交还房屋时，还剩余52.95元电费未退。 以上事实，有原、被告的陈述及原告向本院提交的：陕西宝德正资产评估有限公司评估报告书、评估费发票、《房屋租赁合同》、微信聊天记录截屏一张、照片六张、定/销货单一份、格莱斯陶瓷销售单、水费通知、物业欠费催缴通知单、物业收费情况说明、案例截屏、微信聊天记录截屏4张、诉讼费票据复印件等相关证据在卷为凭，这些证据已经当庭质证和本院审查，足以认定。 本院认为，原告符晓科与被告赵亚红于2019年4月21日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月21日到期后，原、被告双方经口头协商由被告赵亚红继续使用房屋并交纳租金，故双方《房屋租赁合同》仍然有效，但租赁期限为不定期。2020年7月20日，原、被告口头约定的租赁期限届满，被告向原告明确表示不再继续租赁原告的房屋，同年7月21日，被告向原告交还租赁房屋，原告对此不持异议，故本院认为双方已通过协商一致的方式解除了双方于2019年4月21日签订的《房屋租赁合同》。而对原告要求被告赔偿其房屋损失3490元及开锁费80元的诉讼请求，本院认为，在原告向被告交付租赁房屋后，被告在使用中应爱护房内设施并正确使用水电暖等屋内设施，尽量保持屋内设施的完善。而本案中，被告在使用原告的房屋过程中没有尽到注意保护的义务，使原告房屋内部分施受损，对此被告应当承担赔偿责任。故原告要求被告赔偿其房屋损失3490元及开锁费用80元的诉讼请求符合法律规定，本院对此依法予以支持。对原告要求被告支付违约金1680元的诉讼请求，本院认为，被告虽然在居住使用原告房屋期间造成了房屋部分设施的损害，但被告向原告作出了赔偿，且被告按照双方口头约定按时向原告交付了房屋，现原告要求被告按年租金10%计算赔偿其违约金损失1680元的诉讼请求明显高于被告给其造成损失的数额，故本院对该标准依法予以调整，依法酌情认定被告赔偿原告违约金损失500元。对原告要求被告支付拖欠物业费1324.96元的诉讼请求，被告不持异议，本院依法予以支持。而对原告要求被告补交物业费976元的诉讼请求，本院认为，向物业公司交纳物业费的多少不是被告所能左右的，物业公司按标准向被告收取了物业费，被告已按标准向物业公司交纳了物业费，双方权利义务已完结，若物业公司认为被告少交了物业费则应由物业公司向被告主张，本案中不再涉及。对原告要求被告赔偿其从2020年7月21日起至2020年10月21日房租损失4500元的诉讼请求，本院认为，在被告租赁原告房屋期间确实对原告房屋内设施有部分损坏，但损坏不是非常严重，也不一定达到使原告房屋无法出租的地步，但鉴于案涉房屋内部的设施有部分损毁，最后通过鉴定确定了损失数额，故本院依法酌情认定原告房屋的租金损失为3000元。对原告要求被告支付下欠水费69.2元的诉讼请求，因原告未向本院提交证据予以证明，本院对原告的诉讼请求依法不予支持。对被告辩称的原告应该退还其1400元押金及剩余电费52.95元的辩解意见，本院认为，该辩解意见不违反法律规定且原告予以认可，本院对此依法予以采信。对原告要求被告支付其鉴定费2000元的诉讼请求，本院认为，原告向鉴定机构交付了2000元鉴定费是为了确定损害的结果，是必要的花费，且有票据在卷佐证，本院对此依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告赵亚红于判决生效后十日内赔偿原告符晓科房屋损失3570元。 二、被告赵亚红于判决生效后十日内赔偿原告符晓科违约金损失500元。 三、被告赵亚红于判决生效后十日内赔偿原告符晓科房屋租金损失3000元。 四、被告赵亚红于判决生效后十日内支付原告符晓科鉴定费2000元。 五、被告赵亚红于判决生效后十日内支付原告符晓科拖欠的物业费1324.96元。 六、原告符晓科于判决生效后十日内退还被告赵亚红房屋押金1400元及剩余电费52.95元。 七、驳回原告符晓科的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费136元，减半收取68元，由被告赵亚红承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审判员  刘宝忠 二〇二〇年十二月二日 书记员  赵 稳