江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终10352号 上诉人（原审原告）：周中华，男，1976年3月1日生，汉族，住苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：李维峰，江苏名威名律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周海芳，男，1966年6月3日生，汉族，住苏州市吴中区。 被上诉人（原审被告）：俞玲，女，1968年12月17日生，汉族，住苏州市吴中区。 被上诉人（原审第三人）:周超，男，1990年10月27日生，汉族，住苏州市吴中区。 被上诉人（原审第三人）：周义晟，男，2007年3月7日生，汉族，住苏州市吴中区。 法定代理人：李某，1971年1月26日生,汉族，住苏州市姑苏区，系周义晟母亲。 上诉人周中华因与被上诉人周海芳、俞玲、周超、周义晟案外人执行异议之诉纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初8760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人周中华上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判或发回重审；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一，其与周海芳签订的三份房屋买卖合同合法有效，并依约支付房款340万元，余款81535元约定待三套房屋过户后支付，周海芳依约向其交付案涉房屋后，其对三套房屋进行了装修，并实际占有使用至今，其权利足以对抗执行。第二，根据周海芳签订的木渎镇拆迁户安居房屋安置协议书，所拆迁房屋系周海芳父母所有，而周海芳父母已过世，故拆迁涉及权利应由周海芳享有，一审根据动迁户安置住户表反映的家庭成员不止周海芳，认定案涉三套房屋权利人涉及周超、周义晟没有法律依据。第三，其向周海芳支付340万元后，周海芳虽将该款项通过他人账户转回至其与妻子账户，但该款项系周海芳与其约定由其保管，用于替周海芳偿还银行贷款，当时周海芳作为主债务人苏州市海马力轮胎物资贸易有限公司法定代表人及持股90%的大股东，该公司以周中华名下房屋进行抵押，抵押时周海芳为该公司的贷款提供口头反担保，其亦于2017年9月15日向银行履行了保证人责任，支付本息、诉讼费等合计472万余元，故其已经向周海芳履行了支付房款义务。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求支持其诉讼请求。 被上诉人俞玲二审辩称，第一，周中华一审认可就自己所有的房屋为苏州市海马力轮胎物资贸易有限公司的贷款提供抵押担保，主债务人系该公司，虽周海芳系法定代表人，但公司系独立法人，周中华系为该公司的债务担保，并非周海芳的个人债务担保，故清偿该笔债务系周中华为了不让自己房屋被执行，而非为了周海芳；且若案涉340万元用于归还苏州市海马力轮胎物资贸易有限公司的贷款，那么周海芳收到款项后直接归还该笔贷款，或周中华无需支付给周海芳，直接代偿公司贷款即可，无需兜兜转转回到周中华账上；同时，买卖案涉房屋发生于2017年2月，而苏州市海马力轮胎物资贸易有限公司的案件起诉于2017年7月，周中华不可能提前预知该公司无力偿还贷款，故周中华的陈述显然不合理。第二，周中华一审陈述案涉房屋买卖合同具体签订的地点不记得，买卖三套房屋的大事，仅相隔两年就不记得，明显在说谎。综上，周中华、周海芳在逃避债务，转移财产。 被上诉人周义晟二审辩称，刚才俞玲所陈述的事情，其不清楚。但第一，根据土地法第六条规定，宅基地和自留地属于集体所有，村民只享有使用权，村民是不能将宅基地作为遗产继承，而本案拆迁安置前老人已经过世，故该宅基地不能作为遗产继承。第二，案涉拆迁系按户安置，该户人口减少，宅基地由户中剩余成员共同使用，在共同关系续存期间，宅基地使用权是家庭共同共有的财产，家庭成员对宅基地使用享有平等的权利。故根据拆迁安置协议，案涉三套房屋由周海芳、周超、周义晟三人共同享有。 周海芳、周超二审未作答辩。 周中华向一审法院起诉请求，1.确认位于苏州市吴中区房屋的所有权归其所有并停止对该三套房屋的执行；2.诉讼费用由俞玲承担。 一审法院认定事实：2017年10月24日，一审法院对俞玲诉周海芳民间借贷纠纷一案作出（2017）苏0506民初3228号民事判决：周海芳归还俞玲借款人民币1600000元及该款自2017年1月1日起至实际给付之日止按照年利率15%计算的利息。 根据俞玲的申请，一审法院于2018年2月22日立案执行，案号为（2018）苏0506执1131号。在执行过程中，一审法院于2018年7月26日作出（2018）苏0506执1131号执行裁定书，裁定冻结、划扣被执行人周海芳银行存款人民币1639307元，不足之处，依法查封、冻结被执行人周海芳相应价值的财产，后一审法院于2018年8月10日依法查封了位于苏州市吴中区房屋。案外人周中华对本案执行标的提出异议后，一审法院于2019年9月5日作出（2019）苏0506执异15号民事裁定，驳回周中华的异议请求，周中华不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。 另查明，2017年2月15日，周中华与周海芳签订三份《房屋买卖合同》，约定由周中华购买位于苏州市吴中区的房屋，房款分别为153.5135万元、97.32万元、97.32万元，房款应于2017年2月25日前分别支付150万元、95万元、95万元，余款35135元、23200元、23200元待房屋变更登记次日支付。房屋自收到买方房款150万元、95万元、95万元之日交付。房屋均自符合变更条件之日起三十日内协助买方进行变更登记。2017年2月16日，周中华通过工商银行账户（卡号尾号0350）先后向周海芳工商银行账户（卡号尾号9069）转账95万、95万、150万元。同日，周海芳将95万元转到吴继中银行账户（卡号尾号4231），将95万元转到李楠星银行账户（卡号尾号6802），将150万元转到戈水媛银行账户（卡号尾号2195）。同日，李楠星将95万元转到吴继中银行账户（卡号尾号4231），吴继中将上述收到的190万元，转到李建芳（周中华的妻子）银行账户（卡号尾号7399）。戈水媛将收到的150万元转回至周中华银行账户（卡号尾号0003）。同日，周海芳向周中华出具了收到房款150万元、95万元、95万元的收条，双方在房屋交付确认单签字。2017年7月、8月，周中华将巨塔花园一期8幢601室、14幢803室的房屋对外出租，14幢802室由其自住。案涉三套房屋为拆迁安置房，均尚未进行不动产权属登记。 又查，周海芳与他人于1990年10月27日生育儿子周超。周海芳与李某于2006年5月8日登记结婚，于2007年3月7日生育儿子周义晟，于2016年2月5日登记离婚，周义晟由李某抚养。2017年2月13日，苏州市吴中区木渎镇人民政府动迁办公室与周海芳签订《木渎镇拆迁户安居房屋安置协议书》，协议安置给周海芳家庭3人案涉三套房屋。动迁户安置住户登记表反映家庭成员为周海芳（户主）、周超、周义晟。2020年5月29日，苏州市吴中区木渎镇西跨塘村村委会出具《证明》，主要内容为，西跨塘村沈巷（1）河东129号于2017年2月拆迁并签订木渎镇拆迁户安置房安置协议，当时拆迁时该户为三人，分别为户主周海芳（户主）、周超、周义晟，安置于巨塔花园一期8幢601室、14幢802室、14幢803室。 再查，2017年7月7日，苏州市吴江区人民法院受理江苏吴江农村商业银行股份有限公司与苏州市海马力轮胎物资贸易有限公司、周中华、李建芳、周海芳、李某、许瑞春、王艳、吴忠友金融借款合同纠纷一案[案号为（2017）苏0509民初8139号]。2017年8月17日，吴江区人民法院就该案作出一审判决，该判决主要内容为，苏州市海马力轮胎物资贸易有限公司归还江苏吴江农村商业银行股份有限公司借款本金1796567.88元，并支付利息、罚息；归还垫付票款本金270万元，并支付相应罚息；周海芳、李某、许瑞春、王艳、吴忠友对苏州市海马力轮胎物资贸易有限公司的债务承担连带清偿责任；江苏吴江农村商业银行股份有限公司有权就周中华、李建芳的位于苏州市吴中区的房产行使抵押权。苏州市海马力轮胎物资贸易有限公司的法定代表人为周海芳。2017年9月14日，戈志强、张凌燕、苏州东创孵化管理有限公司分别转账至周中华工商银行账户（尾号0350）170万元、50万元、120万元；2017年9月15日，他人转账至周中华工商银行账户（尾号0350）100万，前述款项共计440万元。同日，周中华转账至其银行账户（尾号8850）440万元，又从该账户转账至其苏州农村商业银行账户（帐号5882）469万元。周中华的苏州农村商业银行账户（帐号5882）用于信贷还款及代还诉讼费用共计4727020.03元。 以上事实，由民事判决、执行裁定书、房屋买卖合同、银行交易明细、收条、交付确认单签字、房屋租赁合同、结算凭证、燃气发票、结婚证、生育证明、离婚登记审查处理表、安置协议书、动迁户安置住户登记表、证明及一审法院开庭笔录、询问笔录等在卷佐证。 一审审理中，周中华称，其为周海芳提供担保，在签订案涉房屋买卖合同时，为防止周海芳挪用房款，双方明确收到的房款340万元，将转回给其，先用于归还金融贷款，贷款不够部分由其代付。其购买周海芳房屋的款项是向他人借款，房款转回其账户后，便归还给他人。房屋买卖合同签订后，其进行了简单装修，其中巨塔花园一期8幢601室、14幢803室的房屋对外出租，14幢802室由其居住至今。据其了解，案涉房屋现可能可以办证，但无法联系周海芳，至今没有办理过户。2017年8月17日吴江区人民法院判决后，其为代周海芳偿还贷款，向朋友借款440万元，共计代为偿还4727020.03元。 一审法院认为，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，争议点为周中华是否享有就执行标的足以排除强制执行的民事权益。一审法院分析认定如下：首先，根据安置协议书、动迁户安置住户登记表、证明等材料，可以反映案涉位于苏州市吴中区房屋的权利人不仅为周海芳一人。权利人之一周义晟称在周海芳处分房产时并不知情，且明确表示不同意处分案涉房屋，权利人之一周超在周海芳签订房屋买卖合同时早已成年，但未在合同上签字，故周中华与周海芳之间的房屋买卖合同，在未得到另两位权利人认可或追认的情况下，仅能约束周海芳一人，案涉合同亦无法实际履行。其次，周中华在签订案涉房屋买卖合同后，虽依约将340万元房款支付周海芳，但随即便通过他人账户将该340万元转回至周中华及其妻子账户，故不能认定为周中华已按照合同约定支付大部分价款。周中华称，其为周海芳保管房款，并实际用于替周海芳偿还银行贷款。但根据（2017）苏0509民初8139号民事判决，案涉贷款的主债务人为苏州市海马力轮胎物资贸易有限公司，其与周海芳等人均为担保人，其履行判决义务的事实，系其为苏州市海马力轮胎物资贸易有限公司承担责任，而非为周海芳，故一审法院亦无法认定周中华以此种方式履行了支付房款义务。综上，周中华就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求确认案涉房屋所有权亦无法律依据。据此，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，判决驳回周中华的诉讼请求。案件受理费34000元、公告费600元，合计人民币34600元，由周中华负担。 二审中，双方均未提供新证据。二审查明的事实与一审一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，周中华主张其与周海芳在案涉三套房屋查封前签订的房屋买卖合同合法有效，亦已依约支付房款，占有使用至今，故其系案涉三套房屋的所有权人，并要求排除本案执行。对此，本院认为，首先，周中华虽与周海芳就案涉三套房屋在人民法院查封前签订了买卖合同，但根据安置协议书、动迁户安置住户登记表、证明等证据材料，案涉三套房屋并非周海芳一人所有，现周义晟明确表示对周海芳的出售行为不知情，亦不追认案涉买卖合同的效力，且周超亦未在合同中签字，故该买卖合同仅能约束周海芳一人，不能约束其他两位权利人。其次，周中华虽依照其与周海芳签订的买卖合同向周海芳支付340万元，但该340万元款项当天即通过多次周转回到周中华及其妻子账户，故一审认为该支付行为不能认定为周中华已按照合同约定支付大部分价款并无不当，本院予以确认。再次，周中华抗辩该340万元虽回到其与妻子账户，但系周海芳当时在苏州市海马力轮胎物资贸易有限公司贷款时，因其提供房屋进行抵押担保，故周海芳口头承诺以周海芳个人财产进行反担保。对此，本院认为，第一，江苏吴江农村商业银行股份有限公司与苏州市海马力轮胎物资贸易有限公司、周中华、李建芳、周海芳、李某、许瑞春、王艳、吴忠友金融借款合同纠纷一案中，周海芳系连带保证责任人，周中华系房屋抵押人，该笔贷款的主债务人系公司，并非周海芳个人，周中华未提供证据证明周海芳以个人财产为该抵押提供反担保；第二，周海芳系该公司法定代表人，亦是该公司该笔贷款的连带责任保证人，如需归还贷款，径行偿还即可，没有必要将收取的案涉房屋价款循环转回给周中华，由周中华再行偿还；第三，案涉房屋买卖合同签订于2017年2月，苏州市海马力轮胎物资贸易有限公司贷款诉讼发生于2017年7月，在苏州市海马力轮胎物资贸易有限公司贷款未涉诉情形下，周中华便将周海芳出售案涉房屋所得价款进行保管，将来用于偿还苏州市海马力轮胎物资贸易有限公司的贷款，不符合常理。综上，一审认定周中华就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求确认案涉房屋所有权亦无法律依据，进而驳回周中华的诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上，周中华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费34000元，由上诉人周中华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庄敬重 审 判 员 赵丽丹 审 判 员 水天庆 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 王 媚 书 记 员 王健罡