广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23414号上诉人（原审被告）：梁景波，男，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：梁国林，与梁景波为父子关系。被上诉人（原审原告）:符晓益，男，身份证住址贵州省沿河土家族自治县。委托诉讼代理人：郑永成，广东唯杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁文静，广东唯杰律师事务所实习人员。上诉人梁景波因与被上诉人符晓益租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初16334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人梁景波委托诉讼代理人梁国林、被上诉人符晓益委托诉讼代理人郑永成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁景波上诉请求：1.撤销(2019)粤0111民初34006号民事判决和(2020)粤01111民初16334号民事判决；2.改判梁景波的房屋为合法建筑物产权；3.符晓益负责占用其间房屋的装修费及应支付合同保证金和占用房屋其间的费用；4.本案的全部诉讼费由符晓益承担。其中第3项上诉请求明确为：撤销一审判决第一、二、三项，驳回符晓益的全部诉请。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，一审法院依据符晓益提供的4张照片其中人员的服饰就认定是城管的强拆行为不当。符晓益在占用房屋期间没有收到城管部门的执法通知或整改通知书之类的有关文件文书，一审法院认定是城管的行为不正确。二、梁景波于1984年5月4日向广州市郊区红星乡人民政府合法取得100平方米土地，后于1984年11月30日领取了穗郊字第049188号《农村(墟镇)宅基地使用证》一层28平方米。1996年8月25日，梁景波因住房困难，在原来的土地基础上向广州市白云区石井镇人民政府申请了建房手续，申领了穗郊石字第0130749号《农村(墟镇)宅基地使用证》，面积为86.3平方米。梁景波的房屋是有向政府部门办理了相关报批手续后取得的合法产权的房产。三、符晓益的微信记录、送货单、证明及购置设备等都没有明确的送货地址，一审法院以此认定用于梁景波的房屋装修，没有法律上的事实依据。符晓益亦无充分证据证明持有装修合同，仅凭后期补上的证明及证明人作出的陈述，一审判决据此作出判决，没有法律依据。据了解符晓益在石井地区有好几间汽车美容店在经营。自从与符晓益因涉案房屋租赁合同纠纷后，梁景波的房屋至今一直空置，不敢对外出租，梁景波没有了任何的经济来源，对今后房屋的使用出租存在一定的未知数。四、《中华人民共和国城乡建设规划法》实施后才需要报建手续，涉案房屋是1984年建设的，所以一审法院认定涉案房屋没有报建手续，涉案合同无效是错误的。梁景波一审提交了宅基地使用证、档案查册、宅基地申请书。涉案土地是1984年5月4日向村委申请的宅基地用地，1984年11月30日办理了宅基地使用证，当时国家没有规定房屋建设是需要报建的，所以不适用《中华人民共和国城乡建设规划法》的相关规定。符晓益辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。事实与理由：一、梁景波请求撤销撤销(2019)粤0111民初34006号民事判决与本案无关。二、梁景波要求确认涉案建筑为合法建筑的诉讼请求与本案无关。三、保证金与房屋占用费梁景波已经在(2019)粤0111民初34006号案中主张并已经作出处理。符晓益于2020年7月2日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.梁景波退还租赁保证金22000元；2.梁景波赔偿因强拆致装修、设备安装损失84971元；3.梁景波向符晓益返还租金7333元；4.本案诉讼费由梁景波承担。一审法院认定事实：1984年11月30日，梁景波领取了穗郊字第049188号《农村（墟镇）宅基地使用证》，面积为28平方米，层数为1层。1996年8月25日，梁景波又领取了穗郊石字第0130749号《农村（墟镇）宅基地使用证》，面积为86.3平方米，层数为4.5层。2019年4月26日，符晓益（乙方）与梁景波（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定，甲方将位于广州市石井红星村亭岗西街塘边房屋（以下简称涉案房屋）租给乙方使用，租金每月11000元；甲方收取乙方两个月租金作保证金22000元，租金自2019年5月10日起至2023年4月30日；等等。同日，梁景波向符晓益支付保证金22000元、5月10日至5月31日租金7333元，符晓益均开具收据予以确认。2019年10月15日，梁景波在一审法院起诉符晓益，要求符晓益支付2019年5月10日至2019年11月10日租金、没收保证金及解除租赁合同。一审法院于2019年12月23日作出（2019）粤0111民初34006号民事判决书，查明2019年5月14日，符晓益向梁景波方发送微信视频，视频显示有关部门人员正在涉案房屋内对涉案房屋内的装修进行拆除。2019年12月13日，一审法院前往涉案房屋进行现场勘验，勘验中对涉案房屋面积进行测量，测量长边为18.2米，短边为15.7米，宽约为8.8米。因此一审法院认为涉案房屋未取得合法报建手续，为违法建筑，符晓益与梁景波就违法建筑所签订的《房屋租赁协议》应属无效合同，最终判决驳回梁景波的全部诉讼请求。现该民事判决已生效。符晓益出示微信转账记录、送货单、证明、微信通信记录、收据、照片主张为涉案商铺进行装修及购置设备，共支出84971元。分别包括以下各项费用：1、案外人郭龙龙出具证明称为符晓益进行打墙、挖地基、挖排水沟、砌墙、安装水电机器、清运余泥、水泥、砖、腻子粉等，工程款共22000元已结清，其中微信支付10000元，现金支付12000元；2、案外人王纪凤出具证明称为符晓益进行广告装修、玻璃、不锈钢结构、卷闸门等装修，工程款共30149元，符晓益确认该费用中有天花不锈钢灯架2183元、不锈钢门1260元属于可移动物品；3、送货单，记载四种设备共计23450元，符晓益确认该些设备属于可移动物品；4、记载物品为电线等的送货单，金额为2106元；5、记载墙漆、防水等物料的单据，金额为3280元；6、沙井盖收据1920元；7、水泥送货单，金额为1000元；8、记载物品为冷水管、直通、三通、电胶布、钢钉、三角架、电箱等的收款收据，金额共计1067元。梁景波对上述证据均不予确认。一审法院认为，经现场勘验，涉案房屋面积最少应为138.16平方米（15.7米×8.8米），该面积与梁景波所出示的两个宅基地使用证记载面积均不一致，现梁景波未能提供证据证实涉案房屋具有合法报建手续，故应由梁景波承担举证不能的不利法律后果，故一审法院认定涉案房屋未取得合法报建手续，为违法建筑。故符晓益与梁景波就违法建筑所签订的《房屋租赁协议》应属无效合同。合同无效，因无效合同取得的财产应当相互返还，故符晓益要求梁景波退换租赁保证金22000元，一审法院予以支持。关于赔偿损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，故梁景波的赔偿范围仅限于形成附和的装饰装修物损失。符晓益确认的可移动物品共计26893（2183元+1260元+23450元）不属于因租赁合同无效所导致的损失，即便符晓益主张该部分损失属实，也不应由梁景波承担。结合符晓益照片显示，符晓益确实对涉案房屋进行了隔墙、架设部分不锈钢结构等，故符晓益确实存在已形成附和的装修；同时考虑符晓益尚未装修完毕，已购买的装修材料存在未使用或未完全使用的情况，故对于符晓益的装修损失，一审法院酌情认定为30000元。租赁合同无效，符晓益作为承租方在承租涉案房屋时未谨慎审查房屋性质，对于合同无效亦存在过错，一审法院根据符晓益与梁景波过错程度，酌情认定梁景波需对符晓益的装修损失承担50%的赔偿责任，即应向符晓益赔偿15000元。关于返还租金即占有使用费，根据（2019）粤0111民初34006号民事判决书的判决结果，梁景波不应再收取2020年5月14日之后的租金，故符晓益要求梁景波返还2020年5月14日至5月31日期间的租金6000元（7333元÷22天×18天）合法合理，一审法院予以支持。符晓益诉请超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2020年8月24日作出判决如下:一、在判决生效之日起五日内，梁景波向符晓益返还保证金22000元；二、在判决生效之日起五日内，梁景波向符晓益赔偿装修损失15000元；三、在判决生效之日起五日内，梁景波向符晓益返还2020年5月14日至5月31日期间的租金6000元；四、驳回符晓益的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1293.04元，由符晓益负担806.61元，由梁景波负担486.43元。梁景波承担的诉讼费应在判决生效之日起五日内向符晓益直接支付。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点在于梁景波的上诉请求是否成立。在梁景波起诉符晓益要求支付租金的诉讼中，已生效的（2019）粤0111民初34006号民事判决书已认定涉案《房屋租赁协议书》无效，本案对该协议的效力不作重复认定。梁景波在前案要求没收保证金以及符晓益支付2019年5月10日至2019年11月10日租金的诉求已经被驳回，且另案符晓益提交的2020年5月14日微信视频显示有关部门人员对涉案房屋内的装修进行拆除，则自2020年5月14日起，符晓益已无法使用涉案房屋，梁景波在本案仍主张不应返还保证金及2019年5月14日至2019年5月31日期间的租金，与生效判决的认定相矛盾，本院不予支持。关于装修损失，符晓益主张其存在装修、设备安装损失84971元，为此提交8组证据，包括每项损失的转账记录、送货单据、收款方出具的证明、微信记录、收款照片等，一审法院合理采信符晓益存在装修损失并按照无效合同的处理原则酌情认定梁景波应向符晓益赔偿15000元并无不当，本院予以认可。梁景波的上诉主张依据不足，本院不予采纳。至于（2019）粤0111民初34006号民事判决，梁景波对该判决不服可通过审判监督程序等方式解决，其在本案要求撤销该判决，属程序错误，本院不予审处。综上所述，上诉人梁景波的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费875元,由上诉人梁景波负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二〇年十二月四日书记员 冯冠豪徐毅敏