山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终2291号上诉人（一审被告）:葛超，男，1981年9月1日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被上诉人（一审原告）：山东海恒物业服务有限公司，住所地日照市东港区泰安路**综合楼沿街东第一家,统一社会信用代码91371102558923365T。法定代表人：杨磊，董事长。委托诉讼代理人：周扬波，日照东港开元法律服务所法律服务工作者。上诉人葛超因与被上诉人山东海恒物业服务有限公司（以下简称海恒物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初3432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。葛超上诉请求:1.撤销一审判决，改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人和日照市尧王花园小区业主委员会（以下简称尧王花园业委会）签订的物业合同无效。根据《物业管理条例》第十一条和第十二条的规定，尧王花园在选聘物业服务企业之前，没有召开业主大会，更没有经过民主议定程序，因此被上诉人和尧王花园业委会签订的物业合同因违反法律法规的强制性规定而无效。2.被上诉人未按物业服务合同约定全面履行义务，上诉人有权要求被上诉人减少物业费。被上诉人物业服务存在重大瑕疵，屋顶瓦片破碎、漏雨未维修；小区门卫人员太少，没有配备巡逻人员，起不到安保作用；小区卫生不达标；小区安全设施配备不齐全，整个小区共6个监控，数量严重不达标；小区公共设施没有进行维护，小区地面铺砖不平，等等。因此，上诉人有权要求被上诉人承担减少物业费的违约责任。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定上诉人有权要求被上诉人采取补救措施，对其屋顶进行维修。3.对上诉人的屋顶进行维修，属于被上诉人的合同义务。根据《尧王花园小区物业服务合同》第二条的约定，乙方提供的物业服务包括物业共用部位的维修养护和管理。小区各栋楼的屋顶属于小区的共用部分，物业服务企业应当承担维修保养的义务。上诉人所居住的楼顶由于瓦片破碎和太阳能安装不当造成屋顶漏水，物业应该进行维修。被上诉人以该问题属于重大维修为由拒绝进行维修不能成立，更换瓦片和做防水不属于重大维修和改造，被上诉人应当对上诉人的屋顶进行维修。4.上诉人有权行使抗辩权，暂缓交纳物业费。由于被上诉人未履行合同义务，拒绝对上诉人所居住的房屋屋顶漏水问题进行维修，因此上诉人有权拒绝交纳物业费。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主如果存在正当理由，可以拒交物业费。5.业主有权用租金抵扣物业费。小区有沿街店铺出租，但租金没有公开。根据《尧王花园小区物业服务合同》第七条，乙方可以利用共用部位进行经营，经营收入50%为物业服务企业的服务费，50%为全体业主所有，用于小区的维修和环境提升。小区沿街店铺的租金的一半应当归属业主所有，但被上诉人对租金的数额未公开，侵犯了业主的合法权利，业主有权用租金抵扣物业费。6.被上诉人收费标准太高，对住宅每平米收物业费0.5元，但被上诉人的服务水平，远远达不到0.5元的收费标准，上诉人要求被上诉人出具物价部门的价格审核意见。海恒物业公司答辩称：1.上诉状第一条所述与本案无关。2.上诉状第二条所述不实，本小区共有588户业主，其中580户按时足额支付了物业费，只有8户被诉至日照市东港区人民法院，后经庭前调解有7户支付了物业费，只有上诉人一户经过开庭审理判决，充分说明被上诉人提供的物业服务得到了几乎全部业主的认可。3.上诉状第三条、第四条无法律和事实依据。4.上诉状第五条所述不实，海恒物业公司对于经营收入每年年初在小区北门门卫室一侧公开栏公开上一年度的情况，不但把物业合同约定的50%经营收入用于小区公共设施的维修和环境提升，而且几乎每个年度都会把属于被上诉人收入的另外50%也用于小区公共设施的维修和环境提升。5.根据被上诉人和尧王花园业委会签订的物业合同约定，住宅物业费收费的标准为0.5元每平方米。该收费标准符合市、省、国家各级收费标准，且该标准为日照市较低收费标准。综上，一审判决得当，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。海恒物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令葛超支付物业费1531.5元及利息。诉讼中，海恒物业公司放弃利息主张。一审法院认定事实如下：葛超系尧王花园小区业主，2016年1月10日，海恒物业公司与尧王花园业委会签订《尧王花园小区物业服务合同》一份，合同期限自2016年1月10日起至2019年1月9日止。后海恒物业公司与尧王花园业委会续签物业服务合同，合同约定由海恒物业公司为葛超所在小区提供物业服务，物业服务费多层住宅为0.5元/平方米/月（按房产证建筑面积）；商业住房为1.2元/平方米/月（按房产证建筑面积）。该合同第二十五条约定：合同期限自2019年1月9日起至2022年1月10日止，海恒物业公司完成全部合同约定，并且物业管理成绩优秀，在符合行业规定的前提下，双方可续签合同。该合同落款处有尧王花园业委会代表人任守海代表签字，加盖了尧王花园业委会印章，海恒物业公司的代表人签字并加盖了其印章。因对海恒物业公司物业管理服务质量不满，葛超未按时缴纳物业管理费，其尚欠海恒物业公司2018年1月至2020年6月的物业费共计1531.5元。一审法院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，海恒物业公司与尧王花园业委会签订了《尧王花园小区物业服务合同》，葛超作为尧王花园小区业主，该物业服务合同对其具有约束力。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”；《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，故葛超依法应当按时足额支付相关物业服务费用，现葛超未交纳上述费用，构成违约，应当承担支付的上述费用的义务。葛超如对物业服务费的收取有异议，可向业主委员会反映，由业主委员会决定是否解除与海恒物业公司的物业服务合同并与其他的物业服务公司签订新的合同。但在解除与海恒物业公司的物业服务合同之前，在合同期内，案涉合同仍然有效，对双方具有约束力。海恒物业公司收取物业费用具有相关法律依据，故其请求理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，一审判决：葛超于判决生效之日起七日内支付海恒物业公司物业服务费1531.5元。案件受理费50元，减半收取25元，由葛超负担。如葛超未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审过程中，葛超提供2010年交纳案涉房屋的公共维修基金单据一份，证明已交公共维修基金，其本人住顶楼，顶楼属于公用面积，应予维修。海恒物业公司质证认为该维修基金是支付给房地产开发公司，维修基金的使用须经特定程序审批，对证明目的不予认可。本院认为上述证据与本案所涉物业服务合同无直接关联性，不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点问题是：葛超是否应按时足额交纳物业费。首先，业主大会代表业主决定选聘和解聘物业服务企业，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。海恒物业公司于2016年1月与尧王花园业委会签订《尧王花园小区物业服务合同》，该合同于2019年1月9日到期后，海恒物业公司与尧王花园业委会续签物业服务合同，合同约定由海恒物业公司为葛超所在小区提供物业服务，合同期限为2019年1月9日起至2022年1月10日止。选聘物业服务企业是业主大会的职责或权限，葛超上诉请求认定物业服务合同无效，但并未提供证据证明尧王花园业委会在选聘物业服务公司并签订物业服务合同时存在法定无效情形，故物业服务合同成立并生效，对业主具有约束力。在合同履行期间，海恒物业公司应当履行物业管理的义务，同时业主应当依约交纳物业服务费。如葛超认为业主大会或者业委会选聘物业服务公司的决定侵害其合法权益，可以另行主张。其次，葛超认为海恒物业公司存在重大违约行为，应当减免物业费，应当提供证据加以证明，葛超提供了房顶漏水、小区路面不平的照片，对其他抗辩理由均未提供证据加以证明，不能直接证明海恒物业公司提供物业服务存在重大违约。且对于房顶维修或道路修整等维修项目由于涉及是否由共有部分业主共同分摊维修费用，抑或按公共维修基金的使用管理办法启用公共维修基金进行修缮等属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，不能构成业主拒交物业服务费的抗辩理由。对于租金抵用物业费问题以及对于物业费收费价格是否合理，葛超本案一审时均未对此提出反请求，本院依法不予审查。从权利义务对等及质价相符的原则来看,物业服务公司提供的物业服务质量尚不足以构成拒交全部物业服务费的抗辩理由，葛超上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人葛超负担。本判决为终审判决。审判长  韩文卓审判员  王林林审判员  李晓艳二〇二〇年十二月十一日法官助理马琛书记员刘静怡