辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终3612号上诉人（原审被告）：宋俭，男，1973年11月14日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。被上诉人（原审原告）：辽宁韫诚物业管理有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区投资服务中心**。法定代表人：马卫，系经理。委托诉讼代理人：刘福成，公司员工。委托诉讼代理人：郑彬，公司员工。原审第三人：营口经济技术开发区红海新区业主委员会，住，住所地营口市鲅鱼圈区红海新区**韫诚物业办公楼**/div>负责人：胡国军，主任。上诉人宋俭因与被上诉人辽宁韫诚物业管理有限公司、原审第三人营口经济技术开发区红海新区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院(2018)辽0804民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋俭，被上诉人辽宁韫诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘福成、郑彬，原审第三人营口经济技术开发区红海新区业主委员会的负责人胡国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宋俭上诉请求：1、撤销鲅鱼圈区人民法院（2018)辽0804民初24号判决书；2、判令执行鲅鱼圈区人民法院（2016)辽0804民初2043号判决书；3、—、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原一审诉讼期间到结束，被上诉人一直未提供催缴物业费用的证据，且在一审诉讼时提供的合同未有滞纳金条款，为何在重审时变出相应条款和相关的证据，法官是否进行审查过原因，此事上诉人保留向纪检委投诉的权利。另，滞纳金在物业合同中是否属于霸王条款？我国各地法院如何认同的呢。二、根据《物业管理条例》第三十五条、《辽宁省物业管理条例》第六十一条、《营口物业管理条例实施细则》第三十七条、《住宅资金专项管理办法》第二十二条规定，被上诉人一直不作为，上诉人因外墙渗水导致室内长期墙体受潮导致墙体长霉菌和上冻一直未解决。被上诉人还多次在庭审中变换说法：一会说政府的原因没修一会说修过了，上诉人要求提供相关证据，一直未拿出。上诉人还提供相关照片举证被上诉人违反合同，未按合同和政府要求的标准履行义务。怎么法官视而不见，要求上诉人全额缴纳物业费还缴纳滞纳金。鲅鱼圈法院离我所在小区很近，到现场就一目了然，上诉人还提出到小区内到我家现场看，是否属实。二、《民法通则》第一百三十五条的诉讼时效的规定，白纸黑字写着，怎么法官就能解释不符合人情常理，那物业公司被上诉人不规范自己的服务，不履行自己的义务，躺着收钱就符合人情常理吗？根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条规定，鲅鱼圈区人民法院（2018)辽0804民初24号判决书，是否有失公允呢。被上诉人拿走我家水表，割断我家上水管线，是否符合人情常理。综上，一审判决曲解法律，有失法律严肃性，置上诉人利益于不顾，偏袒被上诉人，损害了上诉人的合法权益。请二审法院依法主持公道，依法撤销鲅鱼圈区人民法院（2018)辽0804民初24号判决书，以事实为依据，以法律为准绳，对上诉人的上诉请求给予支持。被上诉人辽宁韫诚物业管理有限公司辩称，上诉人作为红海小区的业主，理应按照物业服务合同约定的标准交物业服务费。上诉人自2009年至2015年12月尚欠1691.5元一直未交。多年来物业公司一直按照合同约定，在为上诉人等业主提供物业服务，上诉人也一直享受物业服务，物业公司也始终向上诉人催收物业费。此外，物业服务合同属于继续性合同，双方履行义务不是一次性的，而是持续不断的随着时间的推移产生新的权利义务，即独立地履行义务，其独立产生的履行义务应分别计算诉讼时效。在合同履行过程中已经形成分期给付之债，根据诉讼时效司法解释第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，所以本案没有超过诉讼时效。上诉人不交物业费的行为违反了合同约定，上诉人构成违约，还应承担给付滞纳金的违约责任。原审第三人营口经济技术开发区红海新区业主委员会述称，上诉人提到的是历史遗留问题，这是房屋质量问题，很多人都上访过，冬天到16度无力反霜，因为漏水造成的后果应该物业负责，这不是防水问题，而是房屋质量问题，是政府造成的。辽宁韫诚物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告立即支付截止2015年12月31日拖欠的物业费1692元；被告从逾期之日按每天3%元向原告支付滞纳金5570元。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：经审理查明，2014年12月7日，第三人营口经济技术开发区红海新区业主委员会(甲方)与原告辽宁韫诚物业有限公司(乙方)签订《物业服务委托合同》，甲方将红海新区物业委托于乙方实行物业服务。委托服务期限为一年，自2015年1月1日至2015年12月31日。合同约定物业费按建筑面积每月每平方米0.3元向业主和物业使用人每季度初收取。并约定物业使用人逾期未交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3%元交纳滞纳金。此后每年，原告与红海新区业主委员会均对该《物业服务合同》进行续签，但未约定滞纳金。另查，被告宋俭系红海新区B区29-1-501室业主，房屋建筑面积为73.68m。被告自2009年1月至2015年12月未交纳物业费。2016年4月15日，原告向本院出具《欠缴物业费用明细表》一份，载明：被告欠缴2009年费用为每月0.1元每平方米的物业费。1元每月的走廊公用电费；2010年-2015年费用每月0.3元每平方米的物业费，以上合计1691.5元(其中2009年物业管理费为每月0.1元每平方米、1元每月的走廊公用电费，合计0.1元/平方米*73.68平方米*12个月+1元/月*12个月=100.4元；2010年-2015年费用每月0.3元每平方米的物业费，0.3元/平方米*73.68平方米*72个月=1591元，两项共计1691.5元)。一审法院认为，原告辽宁韫诚物业管理有限公司与第三人红海新区业主委员会签订《物业服务委托合同书》，约定辽宁韫诚物业管理有限公司为红海新区A、B、C小区提供物业服务。被告宋俭作为业主，理应按照《物业服务委托合同书》中约定的标准交纳物业管理费。现被告宋俭拖欠2009年1月至2015年12月物业管理费和相关费用共计1691.5元，被告应当给付。此外，被告因未能及时支付，构成违约，还应承担违约责任，给付原告滞纳金；滞纳金可从原告诉讼之日(2016年4月28日)起至偿清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算。对于被告宋俭辩称“原告的请求部分已经超过诉讼时效、2014年4月15日前的请求不支持”的答辩意见，因原告一直在为原告在内的业主提供物业服务，被告也一直在享受被告的服务，物业服务合同属于继续性合同，在合同履行中定期发生交纳物业费之债务，属于理论上的分期给付之债，同一物业服务合同中约定的分期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。另，按期支付物业费，体现的是业主一方对物业服务协议和物业服务工作的尊重，是小区可持续治理过程中的重要一端，因业主持续拖欠物业费而认定前期拖欠的物业费超过诉讼时效，显然不符合人情常理。故对被告超过诉讼时效的答辩意见不予支持。关于被告提出不交物业费是因为对原告提供的服务不满意、原告提供的物业服务未达到标准的答辩意见，如被告认为原告提供的服务不达标，被告可以自己或者通过业主委员会行使监督权，并不是被告不交纳物业费的理由。判决：一、被告宋俭于本判决生效之日起15日内给付原告辽宁韫诚物业管理有限公司自2009年1月至2015年12月期间的物业管理费1691.5元及滞纳金，滞纳金以1691.5为基数自2016年4月28日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告宋俭负担。本院二审期间，被上诉人辽宁韫诚物业管理有限公司提交公示板，证明每年都是催缴物业费，不是没催缴过。上诉人宋俭的质证意见：这属于物业公司内部的公示墙，与书面催缴物业费无关。原审第三人营口经济技术开发区红海新区业主委员会无质证意见。本院认定如下：因被上诉人提交的该份证据与本案无关联性，本院不予采信。二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，原审第三人营口经济技术开发区红海新区业主委员会代表全体业主与被上诉人辽宁韫诚物业管理有限公司签订的《物业服务委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为有效，该合同对包括上诉人宋俭在内的全体业主发生法律效力。被上诉人为上诉人提供物业服务，上诉人拖欠物业费的行为显系违约，故原审判决上诉人向被上诉人给付物业费及滞纳金并无不当。关于上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在诸多瑕疵，不应缴纳物业费一节，物业费用的减免应由小区业主委员会代表全体业主与物业公司进行协商约定。此外，关于物业公司服务不当之处给上诉人造成损失，上诉人可另行诉讼主张权利。综上所述，上诉人宋俭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宋俭负担。本判决为终审判决。审判长  张丽丽审判员  崔 卿审判员  盖世非二〇二〇年十二月十一日法官助理张锐书记员王静