安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0291民初4277号 原告：芜湖信德物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市经济技术开发区越秀路银湖别墅**，统一社会信用代码91340200556347093N。 法定代表人：李斌，总经理。 委托诉讼代理人：张艳，公司员工。 被告：黄文胜，男，1981年6月21日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。 被告：朱愿妹，女，1984年10月9日出生，汉族,住安徽省芜湖市镜湖区，（系黄文胜之妻） 芜湖信德物业管理有限公司与被告黄文胜、朱愿妹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖信德物业管理有限公司的委托诉讼代理人张艳，被告朱愿妹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 芜湖信德物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业管理服务费93个月6585.64元，违约金1470.1元。违约金以逾期应缴费用为基数，按日万分之五自2017年1月1日计算至2020年7月31日，此后计算至实际付清之日止，合计为8055.74元;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月信德华府小区交房,被告拿房与原告签订《前期物业订服务协议》,2017年1月1日,信德华府小区业主委员会与原告签了《芜湖信德华府物业管理服务合同》,2018年合同到期后续签至2020年12月31日,上述合同均约定原告为芜湖市经开区信德华府房小区提供物业管理服务。被告是上述小区6号楼1单元601室屋业主,在原告为小区业主提供物业管理服务期间,原告与被告都应该切实履行《物业服务合同》,但被告自2012年10月1日起,无故拖缴纳物业管理服务费及相关费用构成违约。被告作为小区的业主,接受了原告的服务,理应按照《物业管理条例》和合同约定向原告交纳物业管理费,但经原告一再催缴,被告却一直拖延未付,至2020年7月31日今共拖欠物业管理费、违约金共计8055.74元。为此,原告特向人民法院提起诉讼,请求法院依法判决,以维护原告的合法权益和小区的物业管理的正常工作秩序和经营秩序。 黄文胜、朱愿妹辩称，1.拿房后房子有质量问题，我们联系了物业，物业过来看了只是打了胶，后面就不管不顾了；2.2019年物业公司应该给我们和开发商之间进行沟通修房；3、短信和邮件我都没有收到，只是在2020年10月份在门上看到了催缴通知单；4.从2011年开始我们就在一直跟物业沟通，房子到现在也没有完全修好，我只愿意从今年开始交物业费；5、单元门的门禁因为没交物业费物业不给我钥匙；6.原告物业管理存在问题，小区乱停车，物业私自乱划车位，经过我们业主反对后就没搞起来。 因黄文胜、朱愿妹对原告催收物业费一事存疑，本院根据原告提交的催缴函以及张贴催缴函的照片，认可原告曾于2020年6月9日书面催收过案涉物业费。本院对原告主张的其他事实予以认可。 本院另查明，黄文胜、朱愿妹家中多出渗漏。2020年4月9日原告曾召开会议决定修复被告家中房屋渗漏一事，并决议由地产维修队对部分屋面进行修复。 本院认为，被告家中渗水严重，有原、被告双方的陈述，被告提交的照片以及原告提交的会议记录为证，本院予以确认。被告自2012年10月份起因家中渗水拖欠物业费，原告直至2020年4月9日才出具书面的维修方案，存在一定的违约情形。从日常生活实际和合同约定来看，业主家中渗水并联系物业公司后，原告应在合理期限内派人查看并进行答复。对于确属房屋质量问题导致的渗漏，应根据是否在房屋质保期内这一因素联系房地产开发公司或者动用公共维修基金予以维修；对于因房屋公共管道堵塞、破损或者公共墙面防水层失效所致的渗漏，应联系工程队给予必要的维修、维护。对于不属于物业公司应当负责的情形，应明确告知业主向责任主体主张权利。原告芜湖信德物业管理有限公司没有证据表明其已履行了物业公司应作为的义务，在长达7年多的时间里未妥善解决被告家中渗水一事，已构成违约，被告可以在拒绝交纳物业费的同时，依照合同法第一百一十一条之规定请求减少支付物业费的交纳比例。由于原告已经出具书面维修方案，且被告自认已通过诉讼途径另行解决其家中房屋渗水一事，故本院确认在本案中，被告家中渗水一事原告已履行相应的合同义务。鉴于原告的延迟履行行为，其无权主张违约金并应承担违约责任。但同时，原告提供的物业服务是多维度、多种类的，即使存在部分违约的情形，业主也能够从原告对小区内的整体服务管理中受益，因此仍应履行交纳物业费的义务。被告作为小区业主，享有合法的入户进门的权利，原告不应设置任何限制业主合法权益的管理措施。被告辩称原告管理混乱，但未提供证据加以证明，本院不予采信。结合案件的实际情况，本院酌情确认被告可以减少20%的物业费支付比例。减免后，被告还应补交2012年10月1日至2020年7月31日期间的物业费5268.5元。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告黄文胜、朱愿妹于收到本判决之日起10日内向原告芜湖信德物业管理有限公司补交截至2020年7月31日的物业费5268.5元； 二、驳回原告芜湖信德物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告黄文胜、朱愿妹负担16元，原告芜湖信德物业管理有限公司自行负担9元。 本判决为终审判决。 审判员  蒋卫斌 二〇二〇年十二月十二日 书记员  冯争利 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各盛自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 不履行生效裁判司法风险告知书 法律文书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，将面临以下法律风险： 信用惩戒。案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制；被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒；不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。 损失扩大。加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金；承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。 强制措施。手机失信彩铃；限制高消费，限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产及车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等；财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施；拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，依法追究刑事责任。