天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4740号上诉人（一审第三人）：天津金北岸房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区咸阳北路xxxx。法定代表人：许宝羴，总经理。委托诉讼代理人：杨杨，天津北洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵雪，天津北洋律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：天津新丰卡尔电子有限公司，住所地天津市红桥区光荣道**。法定代表人：刘新民，执行董事。委托诉讼代理人：李杰，天津天永律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：崔维熙，男，1976年1月25日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。一审第三人：天津市红桥区翔睿美甲店，住，住所地天津市红桥区咸阳北路兴城里底商**/div>经营者：冯薇，女，1985年1月17日出生，汉族，住天津市红桥区。上诉人天津金北岸房地产经纪有限公司（以下简称金北岸公司）因与被上诉人天津新丰卡尔电子有限公司（以下简称新丰卡尔公司）、崔维熙及一审第三人天津市红桥区翔睿美甲店（以下简称翔睿美甲店）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2020）津0106民初2064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金北岸公司上诉请求：撤销一审判决第二项，将本案发回重审或改判驳回被上诉人新丰卡尔公司对上诉人的上诉请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人与被上诉人新丰卡尔公司的委托代理人崔维熙签订的租赁合同合法有效，上诉人与被上诉人新丰卡尔公司形成租赁合同关系，租赁期限未届满，被上诉人新丰卡尔公司无权要求上诉人腾房。一审判决认定上诉人与被上诉人崔维熙系转租关系，认定案件事实错误，证据不足，适用法律错误。2．即使被上诉人崔维熙确实超过了代理权限而与上诉人签订房屋租赁合同，其行为依法构成表见代理，其代理行为的法律效果归属于被代理人新丰卡尔公司，与上诉人签订的房屋租赁合同具备法律效力。新丰卡尔公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：新丰卡尔公司和崔维熙不构成表见代理关系。崔维熙未经新丰卡尔公司同意，委托书是先盖章后书写文字，签订合同在先，崔维熙和金北岸公司签订的租赁合同也未交到新丰卡尔公司，上诉人租赁房屋系经营使用，但交款后未向新丰卡尔公司索要发票不符合常理。上诉人是房地产经纪公司，签订合同时应有更高的注意义务，其租赁房屋时未查验房产证原件，因此，上诉人与新丰卡尔公司不成立租赁关系，应认定上诉人与崔维熙之间为转租关系。崔维熙未作答辩。翔睿美甲店述称，上诉人的上诉请求与其没有关系，其同意一审判决。新丰卡尔公司向一审法院起诉请求：1．判令解除其与被告的房屋租赁关系；2．判令被告及第三人腾空涉案房屋并返还原告。一审法院认定事实：涉诉房屋坐落于天津市红桥区××号，建筑面积105.61㎡，产权人为原告。2018年1月1日，原告（甲方）与被告崔维熙（乙方）订立书面《房屋租赁协议》，约定将涉诉房屋租给崔维熙，租期一年（2018年1月1日至2018年12月31日），年租金55200元。另载明：“租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、转借租赁房屋；甲方同意乙方转租房屋的，应当单独订立补充协议，乙方应当依据与甲方的书面协议转租房屋。”2018年12月31日合同到期后，双方未续签合同，崔维熙现交纳房屋租金至2019年2月（2月交纳了2200元，尚欠2400元）。崔维熙在使用过程中将案涉房屋隔断为两间。2018年8月29日崔维熙与金北岸公司的法定代表人许宝羴签订房屋租赁合同，出租人处填写为天津新丰卡尔电子有限公司，约定许宝羴租用xxxx号内80㎡，租期2年（2019年10月1日至2021年10月1日），租金每月10000元。许宝羴使用该房屋经营金北岸公司，租金向崔维熙交纳至2020年12月。2019年10月9日崔维熙与冯薇签订房屋租赁协议，约定由冯薇租用xxxx号内25㎡，租期1年（2019年12月1日至2020年12月1日），后延长至2021年12月1日，租金每年42000元。冯薇使用该房屋经营翔睿美甲店，租金向崔维熙交纳至2021年12月1日。2020年5月8日，原告至涉案房屋张贴腾房通知，以微信方式通知崔维熙腾房，腾房通知载明：“我公司为xxxxx底商xxx号的权利人，我公司与崔维熙的房屋租赁合同已于2018年12月31日到期。我公司从未同意崔维熙对该底商进行转租、转借等处置，从未委托崔维熙代表我公司对该底商进行任何处置，包括签署租赁协议，收取租金等。现通知原承租人崔维熙及房屋实际占用人-天津金北岸房地产经纪有限公司（徐家羴、李欣）、天津市红桥区翔睿美甲店（冯薇），请你们在十五日内（2020年5月24日之前）腾空xxxxx底商xxx号，并将该底商返还我公司。”一审庭审中，金北岸公司认为其与原告系直接租赁关系，崔维熙是以原告委托代理人的身份与金北岸公司签订房屋租赁合同，提交了委托书予以证明，称签订房屋租赁合同当日，由于崔维熙不会写，许宝羴书写了委托书，并由崔维熙将委托书带回盖章，看到加盖原告公章的委托书双方才签订了房屋租赁合同，又称是2019年8月25日先书写的委托书，崔维熙拿走盖章，29日双方签订的房屋租赁合同；崔维熙称双方是先签订的房屋租赁合同，之后许宝羴书写委托书并让其将委托书带回加盖原告公章，称签订合同时已明确告知许宝羴是转租。一审法院认为，原告与被告崔维熙订立的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照协议约定全面履行各自的权利义务。该合同于2018年12月31日到期后崔维熙继续使用该房屋，双方形成不定期租赁合同，原告有权随时解除合同，原告已于2020年5月8日通知崔维熙腾房事宜，且根据原被告签订的房屋租赁协议，崔维熙将租赁物转租给第三人，需经出租人书面同意，但崔维熙未提交证据证明原告同意其转租，故原告可以依法定解除合同，故对于原告要求解除合同的诉讼请求一审法院予以支持，被告崔维熙作为合同的相对方，二第三人作为房屋实际使用人理应在合同解除后，将涉诉房屋返还原告。崔维熙与许宝羴签订的房屋租赁合同未加盖原告公章，金北岸公司提交的委托书明显存在先加盖原告公章后书写“委托人”的情况，与许宝羴所述委托书的形成、加盖公章的情形不符，且许宝羴就委托书的形成过程在庭审中的陈述前后矛盾，故一审法院对委托书的真实性不予确认，认定金北岸公司与崔维熙之间就案涉房屋系转租关系。对于金北岸公司称其与原告系直接租赁关系的抗辩意见，不予支持。一审法院判决：一、解除原告天津新丰卡尔电子有限公司与被告崔维熙之间的房屋租赁合同；二、本判决生效之日起三十日内，被告崔维熙、天津金北岸房地产经纪有限公司、天津市红桥区翔睿美甲店将坐落天津市红桥区××号房屋腾交原告天津新丰卡尔电子有限公司；案件受理费80元，减半收取计40元，由被告崔维熙负担（于本判决生效之日起三十日内给付）。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，金北岸公司虽主张新丰卡尔公司向崔维熙出具委托书，其与新丰卡尔公司形成直接租赁关系，但新丰卡尔公司与金北岸公司均认可该委托书系先加盖公章后书写委托人字样，与常理不符，许宝羴一审时对该委托书形成过程的陈述亦前后矛盾，一审法院不予认定该委托书内容真实性并无不当，本院予以确认。许宝羴与崔维熙签订的租赁合同并无新丰卡尔公司盖章，且约定的租金支付方式为向崔维熙支付，而非直接向新丰卡尔公司支付，因此，金北岸公司主张崔维熙上述行为构成表见代理依据不足，本院不予采信。金北岸公司与新丰卡尔公司不形成直接租赁关系，其使用诉争房屋系基于其与崔维熙之间的转租行为。新丰卡尔公司与崔维熙签订的《房屋租赁协议》明确约定未经新丰卡尔公司书面同意，崔维熙不得擅自转租及新丰卡尔公司同意崔维熙转租房屋的，双方应单独订立补充协议等约定，现崔维熙不能提供证据证实其将诉争房屋转租已经新丰卡尔公司书面同意，故在双方不定期租赁合同履行过程中，新丰卡尔公司有权随时要求解除租赁合同并要求房屋实际使用人金北岸公司腾房。金北岸公司不予腾空诉争房屋交还新丰卡尔公司的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，金北岸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津金北岸房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  刘 艳审判员  张玉洁二〇二〇年十二月七日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……