安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖17民终810号 上诉人（原审原告）：黄凯,男,1989年1月27日出生,汉族,住安徽省青阳县。 被上诉人（原审被告）：合肥杭晟商业投资发展有限公司青阳分公司，住所地安徽省青阳县蓉城镇荣联南华苑****网点，统一社会信用代码91341723327983416R。 负责人：张建平,该分公司经理。 上诉人黄凯因与被上诉人合肥杭晟商业投资发展有限公司青阳分公司（以下简称杭晟青阳分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2020）皖1723民初1469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄凯上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。2020年5月12日,杭晟青阳分公司负责人发信息给其,内容为“黄总,刚刚财务说你房租没交啊?刚好这边情况也有变化,那我们重新计算一下整个费用”，一审认为该证据能够证明其没有交房租,杭晟青阳分公司向其催要的事实,但不能证明双方对房租另行达成协议，系认定事实错误。该信息表明杭晟青阳分公司对于其没有交纳房租表示惊讶,没有催要之意,杭晟青阳分公司要求重新计算房租，但双方未达成一致，其无标准交纳租金。其收到信息后,虽然没有回复,但立即电话和杭晟青阳分公司负责人联系了解情况,并当面和杭晟青阳分公司负责人交涉。杭晟青阳分公司告知其出租房屋中的179、180两间房屋他们无权出租,要求其与两个房东直接联系,并重新计算房租。一审法院认定其和杭晟青阳分公司分别持有的两份《商铺租赁合同》第4页确实存在“(按半年度支付,)”和“(按半年度支付),”的区别,但不影响对“签订租赁合同时交付108660.5元租金”的理解，也系认定事实错误。其持有的合同文本该条为:签订租赁合同同时交付108660.5元租金(按半年度支付,)支付下期租金,应提前四十日支付。意思就是:签订租赁合同同时交付108660.5元租金支付下期租金,应提前四十日支付,该约定其无法履行。该合同为杭晟青阳分公司提供的格式合同,出现不同文本和理解,应作出对其有利的解释。2、杭晟青阳分公司的解除《商铺租赁合同》通知书无效。租赁合同第四条3款约定“逾期30日,甲方有权租解除本合同。”第十条二款3项规定“乙方拖欠甲方应交金及各项费用时间超过10日以上的”。两处约定不同,因该合同系杭晟青阳分公司提供的格式合同,应采用对其有利的条款。杭晟青阳分公司负责人要求变更租金，并要求其与房东联系房屋租赁事宜，后又告知破产管管理人不同意出租房屋。在此情况下,杭晟青阳分公司拒收其房租。其延迟交纳房租,杭晟青阳分公司也没有在合理的期限内进行过催告。另其向杭晟青阳分公司交纳了10000元定金和54330元履约保证金,依据合同第四条4款约定,可以转换为租金，其还可以继续交纳剩余租金,杭晟青阳分公司的合同目的完全可以实现。故造成合同没有按约履行的过错在杭晟青阳分公司。3、杭晟青阳分公司未经房屋所有人和破产管理人同意,将不属于其所有、管理的房屋出租,故合同无效。案涉房屋没有通过验收(含消防验收)不得使用,租赁合同违反法律强制性规定，应属无效。 黄凯向一审法院起诉请求：1、依法确认2020年5月26日杭晟青阳分公司送达给黄凯的《解除合同通知书》无效;2、依法确认双方签订的《商铺租赁合同》无效。 一审法院认定事实：2020年5月5日,杭晟青阳分公司作为出租方(甲方)与黄凯作为承租方(乙方)签订一份《商铺租赁合同》,约定杭晟青阳分公司将坐落于青阳县亿达广场商业项目4幢一层房号为173、175、176、177、178、179、180共计七间门面房出租给黄凯。租赁用途为:经营中式餐饮;租赁期限为3年,自2020年6月6日起,至2023年6月5日止(含装修及免租期在内)。首年租金2020年6月6日至2021年6月5日),计年租金217321元。并约定:“签订租赁合同时交付108660.5元租金(按半年度支付,)支付下期租金,应提前四十日支付。逾期缴纳,每逾期一天须向甲方支付应交租金的10作为滞纳金。逾期30日,甲方有权单方面解除本合同,由此造成的后果由乙方自行承担”。合同第十二条违约金和违约责任约定:1,若乙方拖欠租金或水电等所有相关费用达10日以上,视为乙方违约,甲方有权终止合同,乙方交付的保证金不予退还,还应支付年租金的2倍作为违约金支付给甲方。2、乙方应严格履行各自项下条款,如有违约,除有明确权约定责任外均应向对方支付违约金年租金的一倍。履约方有单方解除合同。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日,黄凯向杭晟青阳分公司交了定金10000元。后又于2020年5月11日交了保证金54330元。杭晟青阳分公司于合同签订后将涉案房屋交付给了黄凯。2020年5月12日,杭晟青阳分公司负责人通过微信向黄凯催要房租,并提出重新算一下整个费用,但未获黄凯回应。2020年5月26日,杭晟青阳分公司以黄凯未支付租金为由,向黄凯送达了《解除合同通知书》。2020年7月23日,黄凯起诉要求依法确认2020年5月26日杭晟青阳分公司送达给黄凯的《解除合同通知书》无效,并依法确认双方签订的《商铺租赁合同》无效。 一审法院认为，《商铺租赁合同》合法有效,予以确认。杭晟青阳分公司有无涉案房屋的出租权及涉案房屋是否经过消防及其他综合验收,并不影响该租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。结合本案,根据双方签订的《商铺租赁合同》的约定,签订租赁合同时交付108660.5元租金(按半年度支付,”,“若乙方拖欠租金或水电等所有相关费用达10日以上,视为乙方违约,甲方有权终止合同,”“乙方应严格履行各自项下条款,如有违约,除有明确约定责任外均应向对方支付违约金年租金的一倍。履约方有权单方解除合同。”杭晟青阳分公司在合同签订后已依约将涉案房屋交付给了黄凯,完成了作为出租方的合同义务,黄凯作为承租方也应当在合同签订当日交付房租108660.5元。但黄凯并未依约交纳房租。在2020年5月12日杭晟青阳分公司负责人通过微信向其催要后,黄凯既未回应,也未交纳房租。至杭晟青阳分公司于2020年5月26日向黄凯送达《解除合同通知书》时,黄凯已逾期20日。黄凯未按期交纳房租的行为,已经构成违约。杭晟青阳分公司有权依据合同约定解除双方签订的《商铺租赁合同》。故杭晟青阳分公司向黄凯送达《解除合同通知书》的行为,符合合同约定和法律规定,合法有效，予以确认。黄凯关于其拖欠房租时间没有达到一个月,杭晟青阳分公司主动提出变更租金,黄凯交纳的定金和履约保证金依据合同约定应该折抵房租等主张,不能成为黄凯拒绝支付房租的理由。故黄凯关于杭晟青阳分公司送达给黄凯的《解除商铺合同通知书》不符合法律规定,也不符合合同约定,解除通知无效的主张,缺乏事实及法律依据,亦不予采纳。综上,黄凯要求依法确认2020年5月26日杭晟青阳分公司送达给黄凯的《解除合同通知书》无效,并依法确认双方签订的《商铺租赁合同》无效的诉讼请求,缺乏事实及法律依据,不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第(三)项、第(四)项、第九十六条第一款、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定,判决:驳回原告黄凯的诉讼请求。案件受理费80元,减半收取40元,由黄凯负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人黄凯与被上诉人杭晟青阳分公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人双方具有法律约束力。黄凯提出杭晟青阳分公司未经房屋所有权人及破产管理人同意，且案涉房屋未通过消防验收，故案涉租赁合同无效的上诉理由无法律依据，本院不予采纳。案涉租赁合同第四条约定：首年（2020年6月6日至2021年6月5日)租金217321元，签订租赁合同时交付108660.5元租金(按半年度支付)。该部分条款的意思明确，黄凯提出该条款有不同理解，其无法履行的上诉理由不能成立。黄凯上诉提出杭晟青阳分公司要求变更租金，但提交的微信聊天记录并不足以证实其与杭晟青阳分公司就变更租金数额及支付方式达成了一致意见。故黄凯仍应依照合同约定履行其支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉租赁合同第十二条第二款约定履约方有权单方解除合同。杭晟青阳分公司已依照合同约定于2020年5月6日将案涉房屋交付给黄凯使用，黄凯未按合同约定支付租金，不履行其主要义务。故杭晟青阳分公司发出的解除合同通知自到达黄凯时发生解除合同的法律效力，黄凯主张该解除合同通知无效的上诉理由无法律依据，本院不予支持。 综上所述，黄凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人黄凯负担。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇二〇年十二月七日 书记员  刘 铮