山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3648号 上诉人（原审原告）：张圣珂，男，1939年3月7日出生，汉族，居民，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：张义华，男，1963年4月5日出生，汉族，住泰安市泰山区，系张圣珂之子。 委托诉讼代理人：张仁腾，山东衡昌律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：王秀美，女，1938年12月9日出生，汉族，居民，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：张义华，男，1963年4月5日出生，汉族，住泰安市泰山区，系王秀美之子。 委托诉讼代理人：张仁腾，山东衡昌律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王秀兰，女，1945年11月12日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：侯振强，泰安岱岳方正法律服务所法律工作者。 上诉人张圣珂、王秀美因与被上诉人王秀兰房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初1079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人张圣珂、王秀美及其委托诉讼代理人张义华、张仁腾，被上诉人王秀兰及其委托诉讼代理人侯振强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张圣珂、王秀美上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初1079号民事判决，依法改判或发回重审，支持上诉人一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足。1.1995年原被告双方当时口头约定被告租赁原告的房屋及院落居住，从1996年开始计算租赁费，没有约定租赁期限，房租按照当地当年最低价计算，每年租金600元，原告过几年就回来居住，到腾退房屋时再统一结算租赁费，多退少补。自2000年开始，原告多次要求被告结算租赁费并腾退房屋，但被告一直强行占用至今，属恶意侵占。由此可见，一审法院所说原告未说明每月或每年的租金为多少，且收取了被告交付的4000元后二十多年内未向被告主张房屋租赁费，不符合房屋租赁交易习惯的说法明显与事实不符。2.原告的房屋是方青石到窗台、青砖青瓦结构的，非常坚固结实，自建成至今未有变化，且被告也从未告知原告要修缮房屋，一审法院所说的被告对房屋进行了修缮毫无依据，被告未能提供修缮房屋的证据，所谓的翻建了栏是国家出资统一进行的农村改厕。自2000年开始，原告多次要求被告结算租赁费并腾退房屋，但被告一直恶意强行占用至今，一审法院认定的原告在长达二十多年时间内对该宅院状况既未过问，也未出资修缮的说法严重歪曲了实事。3.原告的房屋建有北屋4间、西屋一间、高门楼子大门一个、栏一个，房屋结构是青方石到窗台，青砖到顶，上面为青瓦，林梁都是粗原木，当时是全村标准档次最高的房子，1994年时建一个同样的院落成本价就已达到17800多元，况且，房屋的交易价格应远远高于房屋的成本价才是合理的，被告支付原告的4000元远远低于房屋的成本价，显然不是购买房屋的价款，只能是预交的租赁费，所以，一审法院仅仅根据被告向原告支付了4000元的租赁费，且在被告无其他任何证据的情况下就判定4000元应为房屋价款的说法不能成立。况且，该房屋是都已80多岁的两原告夫妇唯一的一处住房，从情理上来说原告也是不可能卖掉该处房屋的。房屋买卖是重大民事行为，自古至今，买卖房屋最起码都要写个文书、写个字据、签个合同等，还要有证人作证，经过村委会同意等，这才是农村房屋买卖的交易习惯，以上这些证据被告一样也没有，一审法院所说的原、被告行为符合农村房屋买卖的交易习惯的说法是违背房屋买卖的基本常理的，是极不严肃的。一审法院在未查清事实，被告未有任何证据的情况下，以农村房屋买卖交易习惯这样模糊的词语为借口，断然认定上诉人与被上诉人之间系房屋买卖合同关系，明显违反了法律规定和本案的客观实际情况。二、一审法院适用法律错误。1.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。被告王秀兰在本村拥有自己的宅基地和房屋，宅基地面积201平方米，其所辩称的与原告的房屋买卖关系显然违背了上述法律强制性规定，显然是一种违法行为。2.被告王秀兰当时是以自己的房子需要维修而暂时租住原告的房子为借口的，可是住进去以后原告多次要求其腾退房屋，但被告一直强行占用，显然被告有恶意欺诈的行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，被告所辩称的与原告的房屋买卖关系显然是无效的。3.《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定；第一百五十五条规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。本案涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》一直在原告的名下，从未发生变化。最高人民法院印发的《全国民事审判工作会议纪要》第十五条规定，将宅基地房屋出售给本集体组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用的规定。被告所辩称的与原告的房屋买卖关系显然违背了这一规定，是无效的。由此可见，一审法院适用《中华人民共和国民法总则》的概括性法律规定，与本案实际情况不相符，因此，属于适用法律错误。4.本案适用的是简易程序，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条的规定，适用简易程序审理的案件应当在立案之日起三个月内审结。本案从3月23日立案到7月24日结案整整4个月，超过了简易程序时限，存在程序上违法。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。 王秀兰辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，上诉人上诉的事实和理由没有任何事实依据和法律依据，更没有相关的证据证实，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 张圣珂、王秀美向一审法院起诉请求：1.解除原、被告口头订立的不定期租赁合同；2.被告支付原告租赁费28400元；3.被告立即返还租赁的原告所有的位于泰安市岱岳区房屋和院落；4.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：原告张圣珂、王秀美与被告王秀兰的户籍地均在泰安市岱岳区，张圣珂、王秀美系夫妻，王秀美、王秀兰系堂姊妹，王秀美、王秀兰均系该村村集体经济组织成员。1981年，原告张圣珂、王秀美在该村建造房屋及院落一处，包括北屋四间，西屋一间，大门一间，栏一间，院落面积为195㎡，四至为：东至张义富，西至张义禄，南至路，北至路。1993年，泰安市郊区人民政府为张圣珂发放了该房屋及院落的《集体土地建设用地使用证》，该证一直在泰安市岱岳区存放。1995年7月，王秀兰通过张圣珂的四弟张圣良支付给张圣珂、王秀美4000元。后王秀兰搬入涉案房屋中居住至今，期间，王秀兰对涉案房屋进行了修缮，并翻建了栏。王秀兰入住涉案房屋时，其丈夫张圣友已去世。原告主张收取的4000元系被告租赁原告房屋所预付的租赁费，被告予以否认，主张该4000元系被告购买原告房屋一次性支付的价款。2019年11月初，原、被告因涉案房屋发生争议到索要涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》，该村委经调解未果，未向双方发放由村委保管的该使用证。同年12月，张圣珂父女三人又到索要该使用证，村委将涉案房屋的使用权证交给了张圣珂。后原告诉至一审法院。 另查明，1982年，王秀兰与其丈夫张圣友在泰安市岱岳区取得宅基地一处，并在其上建造了房屋，1993年，泰安市郊区人民政府为张圣友发放了该房屋的《集体土地建设用地使用证》。王秀兰在该宅基地上的房屋已坍塌，现该宅基地上已无房屋。 上述事实有原、被告陈述，《集体土地建设用地使用证》，山口镇会出具的证明，土地登记申请书，地籍调查表，土地登记审批表，张圣良出具的证明，调查笔录，现场勘验照片等证据在案证实。 一审法院认为，本案当事人争议的主要焦点是原、被告对于涉案房屋是租赁关系还是买卖关系，原告收取被告的4000元是房屋租赁费还是房屋购买价款。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告对其诉讼请求提供了其宅院的《集体土地建设用地使用证》及相应的土地登记申请书、地籍调查表、土地登记审批表，该宗证据只能证实涉案宅院登记在张圣珂名下，不足以证实原、被告之间存在房屋租赁合同关系。关于涉案房屋，原、被告之间既未签订房屋租赁合同，也未签订房屋买卖合同，对于原、被告之间是何种法律关系，一审法院认为，首先，虽然原告主张双方系租赁关系，但并未说明每月或每年的租金为多少，且收取了被告交付的4000元后在二十多年内未向被告主张房屋租赁费，不符合房屋租赁的交易习惯；其次，被告在搬入涉案宅院后，对房屋进行了修缮，并翻建了栏，而原告在长达二十多年时间内对该宅院状况既未予过问，也未出资修缮；最后，根据当时原告宅院状况、农村房屋交易价格及原、被告之间的亲属关系，被告向原告交付的4000元足可购买原告的宅院，原、被告行为符合农村房屋买卖的交易习惯，被告支付原告的4000元，符合当时房屋买卖的对价，应为房屋买卖的价款。综上，原、被告之间存在事实上的房屋买卖关系，双方因此而发生纠纷，本案案由应确定为农村房屋买卖合同纠纷。王秀美、王秀兰系同一村集体经济组织成员，原、被告之间买卖农村房屋的行为是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的。原告主张的房屋租赁合同关系不成立，对其诉讼请求，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告张圣珂、王秀美的诉讼请求。案件受理费900元，由原告张圣珂、王秀美负担。 本院二审期间，上诉人提交的建筑安装工程（预）决算书不能证实涉案房屋的成本价是18000余元。上诉人提交的省委办公厅、省政府办公厅《关于深入推进农村改厕工作的实施意见》及《山东省农村改厕省级奖励补助办法》与本案没有关联性。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，上诉人向被上诉人交付4000元，根据涉案房屋当时状况及当时农村房屋交易价格，该款项足以购买涉案房屋，结合被上诉人在涉案房屋居住二十余年的事实，本院认定上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系。上诉人主张其与被上诉人之间存在房屋租赁合同关系，但其未提交充分证据予以证实，因此，对上诉人的该项主张，本院不予支持。一审适用简易程序审理本案，但未在法定期限内结案，违反法定程序，本院予以纠正。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由张圣珂、王秀美共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  刘增凯 审判员  于永刚 二〇二〇年十二月四日 书记员  宋姚瑶