江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9248号上诉人（原审被告）：南京榴恋酒店管理有限公司，住所地南京市雨花台区软件大道******。法定代表人：胡春亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：惠敬谋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：殷祥，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈晟，男，1981年3月31日生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人南京榴恋酒店管理有限公司（以下简称南京榴恋公司）因与被上诉人陈晟房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初1973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月6日公开开庭审理了本案。上诉人南京榴恋公司的委托诉讼代理人惠敬谋、殷祥，被上诉人陈晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南京榴恋公司上诉请求：一、撤销一审法院民事判决，依法改判驳回被上诉人原审的全部诉讼请求或者将本案发回重审；二、本案一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、根据上诉人与被上诉人的《房屋租赁合同》约定：房屋如因不可抗力原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。此次“新冠肺炎”疫情已符合“不能预见、不能避免、不能克服”的不可抗力三要素，且此次疫情的影响已造成上诉人损失惨重至无力继续履行合同。二、被上诉人在接到上诉人的收回房屋通知后，于2020年4月2日收回房屋，并转租给他人。表明，被上诉人已接受上诉人的双方无责解约要求，且即时将房屋进行转租，并未产生任何实际损失。三、一审认定上诉人违反合同约定，依法酌定上诉人按一个月租金数额2800元支付被上诉人违约金。四、一审没有正确认识“新冠病毒”疫情的影响是否满足不可抗力的特定条件，且误以为房屋转租给他人后继续享有收益，并未对房屋租赁合同继续履行产生影响。实际，此次疫情造成的影响已造成被上诉人无力继续履行合同，且有数额相当巨大的欠款无力偿还。陈晟辩称：不认可上诉人的上诉请求和理由，具体理由如下：1、关于上诉人提出的不可抗力的因素，根据省高院124号文“出租人或者承租人要求解除合同应该考察合同期限、疫情对合同履行的影响…解除合同”，双方签订的合同期限是六年，疫情在国内都不到两个月的时间，对于长达六年的租期而言短短两个月只是生意的低谷，对于之前之后的生意都没有任何影响，不足以构成解约的条件。在2018年5月10日南京榴恋公司就将7栋504室转租给案外人戎小刚，租金是3200元/月，而我出租给上诉人的租金是2800元/月，上诉人赚取租金差；在疫情期间案外人戎小刚办理了居住证，并且在2020年2月8日我上门查询房屋里面有人居住，疫情期间涉案房屋内有人居住，我和案外人戎小刚也有微信和电话沟通，其对于我提出的可以减免一个月租金接受且十分感激，所以对于504室而言上诉人没有任何损失，我也愿意减免一个月的租金，但南京榴恋公司硬要提出解约，这就是上诉人的问题。2、关于上诉人提出第二点上诉理由，所谓的收回房屋通知并不属实，我有相关证据可以表明从一开始上诉人发出的通知就是解约通知，我早在2月份的时候就明确回复上诉人如果要解约就要按照合同约定支付违约金，我从来没有答应上诉人可以收回房屋。2020年3月31日在双方还未达成合意的情况下，上诉人就将房屋内所有的家具都搬走了，将504室的承租人调到其他房间去了，事实上上诉人就相当于以实际行动强制解约了，在此情况下我没有办法只能就收回房屋了；并且我将房屋出租给上诉人没有收取任何押金，我只能诉讼向上诉人主张违约金。陈晟向一审法院起诉请求：1.南京榴恋公司立即支付2019年第四季度租金延期支付违约金1428元（按照84元/天，自2019年10月8日计算至2019年10月25日，逾期17天）；2.南京榴恋公司立即支付违约金：6个月房屋租金计16800元；3.南京榴恋公司立即支付7幢504室2020年第一季度的物业费380元、电费500元、水费（含垃圾费）35.4元，合计915.4元；4.南京榴恋公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年12月3日，陈晟（甲方）与南京榴恋公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将其位于南京市雨花台区酒店经营及相关配套用途，建筑面积为42平方米；租期为6年，第1-3年每月租金为2800元，第4-6年每月租金为2940元，付款方式为季付。同时，合同就房屋交付、双方权利义务、合同终止和解除、违约责任等事项进行了约定，其中约定，乙方承担物业／水电费；乙方未按合同约定支付租金的，每延迟一日承担月租金的3%作为违约金；乙方提前要求退租的，乙方需支付违约金为6个月的房屋租金。合同签订后，除南京榴恋公司支付2019年第四季度租金时因房屋维修迟延17天外，双方按约履行合同。2020年2月5日，南京榴恋公司向陈晟发出《终止房屋租赁合同通知书》，以新型冠状病毒感染肺炎疫情为由，要求解除双方房屋租赁合同，并退还截止2020年2月2日的后预交的房屋租金，办理房屋交际手续及结算物业费、水费、电费用等。陈晟未予同意并办理交接，南京榴恋酒店公司随后于2020年2月27日再次向陈晟发函，要求商谈房屋交接事宜。2020年3月23日，南京榴恋公司向陈晟发出《通知》，告知陈晟于2020年3月31日前进行房屋交接并结清房租及水、电、物业等费用。陈晟随后收回房屋并于4月2日将上述房屋出租给他人。一审另查明，南京榴恋公司自陈晟处承租上述房屋后，将其转租给案外人戎小刚，租赁期限至2021年5月份。南京榴恋公司在解除上述房屋租赁合同后，将戎小刚更换至其承租的其他房屋内。一审又查明，南京榴恋公司在承租陈晟上述房屋时，代陈晟向小区物业公司预交公共能耗费1500元，截止2020年3月份，还剩余1058.9元。南京榴恋公司在承租上述房屋时，尚有2020年第一季度的物业费380元，电费500元，水费30.4元，垃圾费5元未予支付。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，陈晟与南京榴恋公司签订《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全部履行各自义务。本案中，虽新型冠状病毒感染肺炎疫情爆发对南京榴恋公司经营业务产生影响，但因本案所涉纠纷已由南京榴恋公司于疫情发生前长期转租他人，疫情的发生对本案所涉房屋租赁合同继续履行并未产生根本影响，南京榴恋公司单方将实际承租人更换房屋并要求解除本案所涉房屋租赁合同，违反合同约定，应承担相应的违约责任。陈晟诉请主张南京榴恋公司支付六个月房屋租金作为违约金，南京榴恋公司抗辩认为过高应按无责解约不予支付，一审法院认为，双方虽约定以六个月房屋租金作为违约金，但考虑疫情对南京榴恋公司经营确实造成影响，而且陈晟于合同终止后第二日即将房屋转租他人，并未造成其他损失，故依法酌定南京榴恋公司按一个月租金数额2800元支付陈晟违约金。关于陈晟诉请南京榴恋公司支付2019年10月份逾期付款违约金1428元，一审法院认为，南京榴恋公司虽迟延十几日支付租金，但确系存在房屋处于维修状态的情况，且陈晟于南京榴恋公司支付该部分租金后并未提出异议，故对该部分诉请一审法院不予支持。陈晟诉请南京榴恋公司支付物业费380元、电费500元、水费30.4元、垃圾费5元等共计915.4元，南京榴恋酒店公司不持异议，但考虑南京榴恋公司为案涉房屋预交的能耗费（截止2020年3月份余1058.9元），该部分权益于合同解除后实际由陈晟享有，结合双方意见，依法予以冲抵，实际由陈晟返还南京榴恋公司143.5元。陈晟应当返还款项与南京榴恋公司支付违约金相互抵扣后，南京榴恋公司实际支付陈晟2656.5元。一审法院判决：一、南京榴恋酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内给付陈晟违约金2800元（抵扣应当返还给南京榴恋公司的能耗费143.5元，实际向陈晟支付2656.5元）；二、驳回陈晟要求南京榴恋酒店管理有限公司延期支付租金违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费279元减半收取139.5元，由南京榴恋酒店管理有限公司负担。二审中，上诉人南京榴恋公司主张案外人戎小刚从上诉人处承租了有好几套房屋，504室房屋解约后，戎小刚就搬到上诉人承租的其他房屋里面居住了，并不存在是更换的问题；戎小刚做网约房生意，即在上诉人这边承租房屋后再对外转租。双方对一审法院查明的其他事实均无异议，本院对一审法院认定的其他事实依法予以确认。二审中，上诉人南京榴恋公司提交以下证据：一、自行打印的2019年11月17日到2020年5月14日504室门锁开启记录，证明：疫情期间该房屋没有任何人居住，被上诉人陈述的他去看里面有人并不是有人在里面居住，是因为戎小刚在那边有很多房间，有的时候会有人员过去打扫卫生。二、上诉人南京榴恋公司自行打印的携程系统中对比往年经营损失的对比表，证明：上诉人南京榴恋公司在疫情期间没有任何经营收入。被上诉人陈晟质证称：一、504室房屋归我所有，我以2800元/月出租给上诉人了，上诉人又以3200元/月租给了戎小刚，2月8日我上门查询发现房屋里面有人居住，里面居住的人说是戎小刚的朋友，无论门锁是否开启，在这段期间上诉人是每个月有稳定的400元的差价收入；并且在我和戎小刚的通话录音中戎小刚明确表示在疫情期间上诉人对他的房租没有任何减免；即使没有人居住，也不代表上诉人产生了损失。二、上诉人总的营业收入和我没有关系，本案争议的就是涉案504室房屋，涉案房屋是上诉人强制要求解约，所以我向上诉人主张违约金没有任何问题。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人南京榴恋公司是否应当向被上诉人陈晟支付违约金2800元（包含应当抵扣的费用）。本案双方约定：如上诉人提前退租，则需支付6个月租金作为违约金。从本案查明的事实看，上诉人在2020年2月5日提出解除合同时，双方约定的租期尚未到期，故上诉人属于提前退租，应当依约向被上诉人支付违约金，一审法院考虑“新冠病毒”疫情的影响和被上诉人将涉案房屋转租他人的实际情况，依法酌定上诉人向被上诉人支付一个月租金2800元作为违约金并无不当。上诉人主张“新冠病毒”属于不可抗力，双方应互不承担责任，且被上诉人并未产生实际损失，故其不应支付违约金。因上诉人在本案中提交的证据不足以证明其提出解除合同时确实存在因疫情影响导致合同不能履行的情况，且被上诉人因上诉人提前解约重新出租涉案房屋确实存在损失，故本院对上诉认的主张不予支持。综上所述，上诉人南京榴恋公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人南京榴恋酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二〇二〇年十二月十一日书记员 汪海燕