广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23545号上诉人（原审原告）：陈邵榕，男，1983年2月6日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：柯逸恩，广东国道律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周方霞，女，1976年9月25日出生，汉族，住广西桂林市七星区。上诉人（原审被告）：周丁娣，女，1988年1月7日出生，汉族，住湖南省耒阳市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：贺文华，广东金桥百信律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王春龙，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人陈邵榕因与上诉人周方霞、周丁娣房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，于2020年12月1日公开开庭进行审理。上诉人陈邵榕及其委托诉讼代理人柯逸恩，上诉人周方霞、周丁娣的共同委托诉讼代理人贺文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈邵榕上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项；2.改判周方霞、周丁娣向陈邵榕支付2020年2月至5月期间租金人民币116867元；3.改判周方霞、周丁娣向陈邵榕支付上述拖欠租金的滞纳金1570元（以租金55267元为基数，从2020年4月6日起，按每日0.05%计付至2020年5月5日为856.64元，以租金116867元为基数，从2020年6月6日起，按每日0.05%计付至租金还清为止）；4.改判周方霞、周丁娣向陈邵榕支付律师服务费10000元；5.本案一、二审受理费由周方霞、周丁娣承担。事实和理由：一、一审法院已经认定周方霞、周丁娣2020年4月4日通知陈邵榕解除《写字楼租赁合同》无效，《写字楼租赁合同》依法应当继续履行。另，一审法院认定租赁合同的解除时间为2020年6月5日明显超出双方当事人的请求。庭审中，双方对解除《写字楼租赁合同》效力均有争议，陈邵榕不可能在定纷止争前收回涉案租赁物，否则，有可能承担未提供租赁物的违约责任。二、周方霞、周丁娣向陈邵榕微信发送解除合同通知以及发送的店铺无摆设物的视频不是合同解除的要件，也无法证明合同无法继续履行。周方霞、周丁娣即使清空店铺，仍应就是否拖欠物业费、是否将涉案物业抵押借款、是否已办理工商迁出手续等事宜与陈邵榕进行交接。现周方霞、周丁娣因自身原因单方解除合同，亦未就上述问题与陈邵榕交接，未尽通知义务，在合同履行期间内，一审法院认为店铺已空置，陈邵榕可自行收回处置为由判处租赁合同解除缺乏依据。三、从双方沟通来看，周方霞、周丁娣是因要求陈邵榕降低租金不成而提出解除合同，其所行使的解除权不符合法律规定。双方的租赁合同于2023年6月30日届满，一审法院认定租赁合同解除时间为2020年6月5日实际上是认可了周方霞、周丁娣解除合同，不符合法律规定，亦违背双方当事人的约定，不符合市场经济规律，导致作为守约方的陈邵榕遭受到包括案件审理期间的实际租金损失和可期待利益损失，而违约的周方霞、周丁娣却仅需承担至2020年6月5日的租金。四、一审法院未认定周方霞、周丁娣的违约过错问题，直接导致周方霞、周丁娣未承担律师费，未承担逾期交租滞纳金，也直接导致保证金是否需退还等后续问题。此外，一审法院既认定疫情期间租金相应打折，同时又认定应交的租金不用产生滞纳金，明显不公。五、庭审中，周方霞、周丁娣已明确835A与835B是打通使用，2019年2月周丁娣要求陈邵榕提供835单元房产证复印件用于办理营业执照，周丁娣是实际登记经营人，即周方霞、周丁娣应共同承担835A与835B租金等费用，而不应按照租赁合同签字情况承责。综上，请求二审法院予以改判。周方霞、周丁娣共同答辩称，周方霞、周丁娣认为涉案租赁合同在2020年4月5日即已解除，租金应计付至2020年4月5日，双方已经协商一致2-4月份的租金按照五折计算，因此对于一审判决所认定的2-4月份的租金按七折计算周方霞、周丁娣不予认可。周方霞、周丁娣在4月5日已经书面告知陈邵榕不再承租涉案房屋，故根据合同法第一百一十条规定，在承租人明确不再承租的情况下，涉案租赁合同已经不具备继续履行的条件，故解除合同的条件已经成就。对于陈邵榕的第三项上诉请求，周方霞、周丁娣并非是故意拖欠租金，只是因为双方对于租金的支付时间点以及金额存在争议，因此不应支付滞纳金。律师费亦不应由周方霞、周丁娣承担，迟延交租是因为双方对于租金问题存在争议。周方霞、周丁娣上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.改判驳回陈邵榕的全部诉讼请求；3.陈邵榕承担本案上诉费用。事实和理由：一、一审法院确认周方霞、周丁娣于2020年4月4日通知陈邵榕解除《写字楼租赁合同》无效是错误的。根据双方合同第9条约定，周方霞、周丁娣可通过支付违约金的方式解除合同。周方霞、周丁娣于2020年4月4日向陈邵榕发出解除合同通知，通知其4月5日18点交接，并主动支付违约金32000元，加上已支付押金168000元，共计200000元的违约金，同时付清了所有租金，在陈邵榕未按时进行交接的情况下，周方霞、周丁娣将能反映涉案商铺已经腾空的视频发给陈邵榕，故双方租赁合同应自陈邵榕知晓周方霞、周丁娣已腾空商铺搬离之时解除。二、周方霞、周丁娣于2020年4月5日已搬离涉案商铺，不应再支付4月6日至6月5日的租金。涉案场地的空置是因陈邵榕不愿收回商铺导致，即使存在损失，周方霞、周丁娣支付的200000元违约金也足以弥补。一审法院判决周方霞、周丁娣承担4月6日至6月5日的租金属于双重弥补陈邵榕的损失，显失公平。三、从双方微信聊天记录可知，陈邵榕同意2020年2月、3月、4月的租金减半，且涉案商铺所在的步云天地也承诺向租户减免50%租金，广州市鸿达房地产开发有限公司亦于2020年3月5日发布通知按五折收取租金，涉案店铺所在的步云天地鞋业城所有的铺面3月、4月的租金均按五折收取，在这种情况下，一审酌定按照原租金标准的70%支付2020年3月和4月的租金过高。综上，请求二审法院予以改判。陈邵榕答辩称，一、关于4月4日周方霞、周丁娣所发出的解除835A、835B商铺的通知依法是无效的。二、既然双方没有解除租赁合同，也就是说本案中的合同应当继续履行。周方霞、周丁娣自行向陈邵榕支付费用，包括其所谓的违约金等一系列的费用，很明显陈邵榕是没有办法对此拒绝其支付，也没有理由拒绝，因此不具备解除合同的效力。三、合同法是适用无过错原则的。既然周方霞、周丁娣已经明确了双方因解除合同事宜产生争议，但其拒付租金的情况明显属于违约行为，故周方霞、周丁娣应承担相应的违约责任，包括承担律师费等一系列的费用。四、周方霞、周丁娣使用涉案场地的地址办理了工商登记，导致陈邵榕无法对涉案场地另行出租，同时其还拖欠涉案商铺的物业管理费。由此可见，双方并未就房屋进行完整的交接手续，因此一审判决认定2020年6月5日为双方的解除时间，这明显是有误的。同时，周方霞、周丁娣无论是在一审的审判过程中，或者二审的审理过程中，其均明确其已支付了20万元的违约金，可见周方霞、周丁娣对于其违约行为是明确知晓或自认的，因此就此产生的违约责任也应由其自行承担。综上所述，请求二审法院驳回周方霞、周丁娣的上诉请求。2020年7月7日，陈邵榕向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认周方霞、周丁娣2020年4月4日通知陈邵榕解除合同的行为没有解除合同的效力；2、周方霞、周丁娣立即向陈邵榕支付2020年2月至5月期间的租金人民币116867元（246400元-30800元-98733元）；3、周方霞、周丁娣向陈邵榕支付上述拖欠租金的滞纳金1570元（以租金55267元为基数，从2020年4月6日起，按每日0.05%计付至2020年5月5日为856.64元，以租金116867元为基数，从2020年5月6日起，按每日0.05%计付至租金还清为止）；4、周方霞、周丁娣向陈邵榕支付律师服务费10000元；5、周方霞、周丁娣向陈邵榕承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明：广州市荔湾区站西路28号835单元为陈邵榕之房产，房屋用途为办公。2018年5月13日，陈邵榕（甲方，出租方）与周方霞、周丁娣（乙方，承租方）签订《写字楼租赁合同》，约定：甲、乙双方经友好协商出租及承租位于广州市荔湾区站西路28号835B档口，该房屋租赁用途为鞋业办公展示。租赁期限为5年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止；乙方签署本合同时须向甲方支付人民币90000元整，作为履约保证金。履约保证金用作乙方履行本合同约定义务的担保。如乙方违反合同约定，甲方可从履约保证金中暂时扣除应由乙方承担的租金、滞纳金、违约金、赔偿金和相关费用；第一年租金为每月人民币30000元，第二年租金为每月人民币33000元，第三年租金为每月人民币36000元，第四第五年按第三年租金为每月人民币36000元，每个月初1至5号交当月租金；乙方应向甲方支付的任何款项如逾期未支付，应自到期应付日起直至该款项全部付清为止计收逾期付款滞纳金。逾期付款滞纳金每日按欠款额的千分之一计收。乙方无故拖延支付下一期租金(甲乙双方另有约定除外)超过十五日，甲方有权终止该合同并采取相关措施收回该房屋如收屋锁门、要求物业管理处对该商铺承租人停止供水、供电等，并无需给予乙方任何赔偿、补偿，同时履约保证金不予退还，乙方同意因被收屋而留在该房屋内的任何财产、物品、文件、资料、设备等视为自动放弃不要，且甲方有权自行处理该些物品，乙方自愿承担因此产生的一切后果。并且乙方应承担甲方为实现租金债权可能发生的各项费用(包括但不限于诉讼费、保全费、律师代理费、拍卖费、评估费、执行费等)；甲方或乙方未违反合同的任何约定时，双方不得中途提出解除合同或更改合约条款，若任何一方违约造成合同终止违约方必须单独支付10万元给予另一方作赔偿；等等。2018年10月13日，陈邵榕（甲方，出租方）与周方霞（乙方，承租方）签订《写字楼租赁合同》，约定：甲、乙双方经友好协商出租及承租位于广州市荔湾区站西路28号三期835A档口，该房屋租赁用途为鞋业办公展示。租赁期限为4年8个月，自2018年10月21日起至2023年6月30日止；乙方签署本合同时须向甲方支付人民币78000元整，作为履约保证金；第一年（2018年10月21日起至2019年6月30日）租金为每月人民币26000元，第二年（2019年7月1日起至2020年6月30日）租金为每月人民币28600元，第三至第五年（2020年7月1日起至2023年6月30日）租金为每月人民币31460元，每个月初5号前交当月租金；其他约定与2018年5月13日签订的《写字楼租赁合同》一致。两合同签订后，陈邵榕依约将涉案商铺交付周方霞、周丁娣使用，周方霞、周丁娣依约向陈邵榕支付了835B铺的履约保证金90000元、835A铺的履约保证金78000元及按月足额支付835A、835B铺租金至2020年1月31日。此后，周方霞按月租五折的标准向陈邵榕交纳了案涉835A、835B铺2020年2月、3月及4月1日至5日的租金，分别为30800元、30800元、5133元，另向陈邵榕交付违约金32000元。涉案商铺所处商厦于2020年1月24日开始放假，因疫情原因于2020年3月1日才启市。2020年4月4日，周方霞、周丁娣以疫情原因，造成经营困难为由，向陈邵榕发出《关于解除房屋租赁合同》，要求解除与其签订835A、835B铺的租赁合同，并通知陈邵榕在2020年4月5日办理交接手续。陈邵榕表示不同意解除合同。陈邵榕就本案起诉支付了律师费10000元。一审庭审中，周方霞、周丁娣表示2020年4月5日支付了解除合同的违约金32000元，加上已支付的押金168000元，共支付了20万元违约金。陈邵榕表示同意2月份按五折交租，双方争议是在2020年3月之后。陈邵榕认为周方霞、周丁娣没有法定解除权，其自行支付违约金的款项并发送解除通知不能达到解除合同的理由，合同解除权是在守约方，不是在违约方。庭审时，一审法院向双方释明为避免案涉商铺空置导致损失扩大，建议陈邵榕先收回商铺。陈邵榕表示不同意收回案涉商铺经营。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。一审法院认为，陈邵榕与周方霞、周丁娣签订的《写字楼租赁合同》及陈邵榕与周方霞签订的《写字楼租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于《写字楼租赁合同》是否可以解除问题。涉案商铺所处商厦于2020年3月1日已恢复启市，周方霞、周丁娣可正常使用涉案商铺。现周方霞、周丁娣于2020年4月4日以疫情原因，造成经营困难为由，通知陈邵榕在2020年4月5日办理交接手续，主张解除835A、835B铺租赁合同的理由不能成立，周方霞、周丁娣主张《写字楼租赁合同》已于2020年4月5日解除，依据不足，一审法院不予支持。但鉴于涉案商铺已经空置多月，剩余租期较长，如不解除该合同，势必造成损失扩大，导致更大的资源浪费，故一审法院解除陈邵榕与周方霞、周丁娣签订的《写字楼租赁合同》及陈邵榕与周方霞签订的《写字楼租赁合同》。本案诉讼之前，周方霞、周丁娣已通知陈邵榕在2020年4月5日办理交接手续，并已空置涉案商铺，陈邵榕应当对租赁合同的解除有预判并应及时采取止损措施，而不应仍坚持要求继续履行租赁合同，故一审法院酌情确认陈邵榕与周方霞、周丁娣签订的《写字楼租赁合同》及陈邵榕与周方霞签订的《写字楼租赁合同》自2020年6月5日起解除。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，因周方霞、周丁娣已空置涉案商铺，是陈邵榕不同意接收所致，陈邵榕可自行收回处置。租金的支付问题。如上所述因陈邵榕未及时采取止损措施，合同解除后的商铺使用费由陈邵榕自行承担，周方霞、周丁娣应向陈邵榕支付至合同解除之日即2020年6月5日的租金。因2020年2月的租金陈邵榕与周方霞、周丁娣均同意按50%计收，且周方霞、周丁娣已支付完毕，对该月租金，一审法院不再调处。从2020年3月1日至2020年6月5日的租金，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，周方霞、周丁娣在二级响应（3月1日至5月8日）期间，周方霞、周丁娣已具备逐步恢复使用案涉商铺的条件，一审法院酌定该段期间应按原租金（835A铺每月28600元、835B铺每月33000元）标准的70%支付租金（835A铺每月20020元、835B铺每月23100元）为宜。三级响应（5月9日至6月5日）期间，各项经营已基本正常，该段期间应按原租金（835A铺每月28600元、835B铺每月33000元）标准的支付租金为宜，周方霞、周丁娣已支付的3月、4月租金应予以扣减，其中835A铺为16683元、835B铺为19250元。至于陈邵榕主张的逾期交租滞纳金及律师费问题，如前述原因，周方霞、周丁娣拖欠租金主要是受疫情防控影响，不可全归责于周方霞、周丁娣，故对于陈邵榕要求周方霞、周丁娣支付逾期交租滞纳金及律师费的诉讼请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。因周丁娣并非835B铺《写字楼租赁合同》的相对方，陈邵榕诉请要求周丁娣承担835B铺支付租金等义务缺乏理据，一审法院不予支持。综述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（二）项的规定，判决如下：一、确认周方霞、周丁娣于2020年4月4日通知陈邵榕解除广州市荔湾区站西路28号835A、835B铺的《写字楼租赁合同》无效。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，周方霞向陈邵榕支付广州市荔湾区站西路28号835A铺从2020年3月1日至2020年6月5日的租金（其中2020年3月1日至5月8日按每月20020元计，2020年5月9日至6月5日按每月28600元计，上述租金应扣减周方霞、周丁娣已支付的租金16683元后再付）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，周方霞、周丁娣向陈邵榕支付广州市荔湾区站西路28号835B铺从2020年3月1日至2020年6月5日的租金（其中2020年3月1日至5月8日按每月23100元计，2020年5月9日至6月5日按每月33000元计，上述租金应扣减周方霞、周丁娣已支付的租金19250元后再付）。四、驳回陈邵榕其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1434元，陈邵榕负担100元，周方霞、周丁娣负担1334元。本院二审期间，陈邵榕向本院提交如下证据：1.微信，拟证明：周方霞、周丁娣在涉案租赁场地办理了办理营业执照，目前尚未清离。2.缴费通知书，拟证明：周方霞、周丁娣未缴清涉案场地管理费与水电费（含不存在争议的2020年1月部分），为此，周方霞、周丁娣未办理相关办理相关房屋交接手续。周方霞、周丁娣质证称：对于证据1的真实性予以认可，但对其证明内容不予认可，虽然周方霞有要求陈邵榕提供资料去办理营业执照，但我方事实上有无去办理工商登记，陈邵榕对此并无证据予以证明。即使我方真的有使用涉案商铺的地址办理工商登记，我方也可随时迁走。对于证据2，我方确认陈邵榕所出具的证据原件与复印件一致，但对于该证据原件是否真实我方无法确认。如果我方真的尚欠物业管理费，我方愿意缴纳物业管理费至2020年4月5日。即使我方尚欠物业管理费，也不影响涉案租赁物后续出租的问题。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、双方租赁合同应否解除；二、周方霞、周丁娣应否支付2020年4月5日至6月5日期间的租金，以及租金标准问题。关于焦点一。陈邵榕上诉主张双方租赁合同应当继续履行，周方霞、周丁娣则认为双方合同已于2020年4月5日解除。本院认为，双方租赁合同期限自2018年10月21日至2023年6月30日，虽新冠疫情以及政府管控措施的影响导致承租人经营困难，但涉案商场已于2020年3月1日启市，市场逐步恢复，双方之间的合同期限尚有三年的期间。在此情况下，周方霞、周丁娣以经营困难，不能实现其合同目的为由于2020年4月5日发函要求解除合同，不符合法律规定，故一审不予支持周方霞、周丁娣认为双方合同已于2020年4月5日解除的主张，并无不当。但是，鉴于以下因素，本院认为双方租赁合同关系应予解除。其一，双方之间为长期的租赁合同关系，在合同履行过程中，截至新冠疫情发生之前，周方霞、周丁娣并不存在逾期交租等违约行为；即使在疫情期间，周方霞、周丁娣也按月租五折的标准向陈邵榕支付2020年2月、3月的租金。周方霞、周丁娣提出解除合同确实在一定程度上受疫情的影响。其二，周方霞、周丁娣已于2020年4月5日搬离了涉案商铺，且自愿承担20万元合同约定的违约金，表明其解除合同的态度坚决。其三，至一审诉讼期间，涉案商铺已空置多月。综合考虑上述因素，如不准予解除合同，双方将形成合同僵局，导致损失的进一步扩大。因此，一审法院认定双方租赁合同已经解除，并无不当。周方霞、周丁娣应依合同约定向陈邵榕支付共计20万元的违约金。至于陈邵榕提出周方霞、周丁娣尚欠涉案商铺的物业管理费，以及未将工商营业执照迁出该址等问题，不影响对合同应否解除的认定，当事人可另寻途径解决。关于焦点二。如上所述，周方霞、周丁娣已于2020年4月5日发函向陈邵榕表明其不再履行合同，并自行搬离涉案商铺。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，陈邵榕应在合理期限内收回商铺避免损失扩大，综合本案的实际情况，本院酌定陈邵榕应在两个月期限内自行收回商铺。因此，一审法院判处周方霞、周丁娣应向陈邵榕支付2020年4月5日至2020年6月5日期间的租金，并无不当。关于租金标准问题。一审法院根据政府疫情防控措施的情况以及涉案商场给予的租金优惠方案，酌定2020年3月1日至5月8日期间按双方约定租金标准70%、5月9日至6月5日期间按双方约定租金标准计付，并无不当。关于陈邵榕主张的逾期交租滞纳金及律师费问题，因周方霞、周丁娣欠付租金究其原因系受疫情防控的影响，不能全部归责于其，故一审不予支持陈邵榕该主张，亦无不妥。至于陈邵榕二审提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，陈邵榕与周方霞、周丁娣的上诉理由均不成立，应予驳回。一审处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2868元，由上诉人陈邵榕负担200元，上诉人周方霞、周丁娣负担2668元。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二〇年十二月四日书记员  张 旭彭诗敏