江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2448号上诉人（原审原告）：万安县供销大楼，住所地江西省万安县城五云路，统一社会信用代码91360828060752685R。法定代表人：邓永瑞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗宏金（系该供销联社副主任），男，1967年10月31日生，住江西省吉安市万安县。委托诉讼代理人：邝宪平，江西映山红律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西国光商业连锁股份有限公司，住所地江西省吉安市青原区文天祥大道**，统一社会信用代码91360800781469142R。法定代表人：胡金根，系该公司董事长。委托诉讼代理人：肖秋云，江西智桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈刚，江西智桥律师事务所律师。上诉人万安县供销大楼因与被上诉人江西国光商业连锁股份有限公司（以下简称江西国光公司）租赁合同纠纷一案，不服万安县人民法院（2020）赣0828民初982号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人万安县供销大楼的委托诉讼代理人罗宏金、邝宪平；被上诉人江西国光公司的委托诉讼代理人肖秋云、陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万安县供销大楼向本院上诉请求：1.撤销原判，改判由江西国光公司赔偿万安县供销大楼租金损失，共计人民币229,200元；2.江西国光公司全部承担本案第一、二审案件受理费用。事实与理由：1.江西国光公司私自改变房屋结构是造成纠纷的原因。万安县供销大楼与江西国光公司的租赁合同有约定，江西国光公司未经万安县供销大楼书面同意，不得改变房屋结构。租赁物最右侧有一公共楼梯通往二楼，为万安县供销大楼及其他业主共同使用。江西国光公司当时在租赁万安县供销大楼的物业的同时，也租赁了二楼其他业主的物业。江西国光公司为了更好地利用二楼的空间，未经万安县供销大楼同意，把最右侧的公共楼梯拆除改建到租赁物中间。改变建筑物共有部分，理应取得全体业主一致同意，但江西国光公司未经万安县供销大楼书面同意，同时又与其他业主约定，租赁期满后按原状恢复最右侧的公共楼梯。这个约定万安县供销大楼一直不知情，直至江西国光公司交还标的物后方知，为此万安县供销大楼多次协调江西国光公司与其他业主以处理这个纠纷。使万安县供销大楼的租赁物无法按约定的时间交付公开招租获得租赁物的陈某某。2.楼梯改建所花费时间为2.5个月，并非认定的1个月施工期。由于其他业主坚持要求恢复原状，直到2019年8月8日，恢复楼梯的设计图约才经全部业主同意后，江西国光公司才准备施工，2019年8月15日施工队伍入场，直到2019年9月15日才恢复原状。万安县供销大楼租赁物一楼仅有731平方米，为框架结构，全部为贯通状态，要拆除位于中间的楼梯，最右侧也要恢复楼梯在准备施工及施工期都无法使用租赁物。导致二个半月均无法交付租赁物，并非判决书所认定的施工期间不能营业导致的一个月租金损失，而是二个半月的损失。这个损失按生活常识便可得知，不需要另行举证。施工期之前的准备，需要设计图纸、进场准备、备料、先行拆除原楼梯等这些过程均需要时间。江西国光公司答辩称，万安县供销大楼的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉。事实和理由为：1.江西国光公司改建楼梯经过了万安县供销大楼同意，根据《房屋租赁合同》第四条第2款的约定，改建只要征得万安县供销大楼同意便可实施，而且该条明确约定“租赁期满，乙方不得对房屋的装修进行拆除、破坏”。万安县供销大楼为了便于收取租金，且考虑到改建利大于弊，而同意改建，故改建应作为江西国光公司的装修，租赁期满是不得拆除的，改建完成后改建部分的风险已转嫁给万安县供销大楼。且结合招租时万安县供销大楼公示的《竞买须知》第五条第3点“本次拍卖标的的质量、性能、新旧程度等均以展示看样为准，标的以现状交付”来看，就足以证明万安县供销大楼在租赁期满接收租赁房屋时，对楼梯现状是满意的，是当作自己财产处理的，是无需江西国光公司恢复原状的，这也是万安县供销大楼收取租金应当承受的结果；2019年7月1日江西国光公司和万安县供销大楼办理完成移交手续时，应认定《房屋租赁合同》的权利义务已经全部履行完毕。2.万安县供销大楼租金损失的责任在于万安县供销大楼自身，与其他任何人无关。若万安县供销大楼有心要恢复原状，完全可以在租赁期限届满前告知万安县供销大楼，而且应当在招租招标文件内明示楼梯需要恢复原状及明示恢复原状责任、费用承担事宜，但万安县供销大楼未做此项工作，责任在于万安县供销大楼。根据万安县供销大楼提供的《工程施工完工证明》，施工期之外的时间，并不影响租赁房屋使用；施工期内即便有影响，也只是局部影响，并不是所有地方都影响。因此，万安县供销大楼租金损失的责任在于万安县供销大楼自身，与江西国光公司无关。3.江西国光公司在本案中仅仅是出于善意，受万安县供销大楼委托，代为处理恢复原状事宜，不应承担万安县供销大楼的租金损失。江西国光公司楼梯改建时得到了万安县供销大楼的同意，万安县供销大楼也对此接受为自身财产的一部分。后因其他业主不同意，导致纠纷，万安县供销大楼才提出要江西国光公司帮助恢复原状，而此时从法律上讲，江西国光公司对楼梯恢复原状已经没有任何义务了。但江西国光公司考虑到改建时是江西国光公司施工的，对现场结构比较熟悉，江西国光公司出于善心，才接受万安县供销大楼的委托，代为处理恢复原状事宜。对于江西国光公司已经代为垫付的费用，江西国光公司保留追诉万安县供销大楼的权利。万安县供销大楼向一审法院起诉请求：1.判令江西国光公司赔偿万安县供销大楼租金损失229,200元；2.判令江西国光公司承担本案诉讼费、财产保全费、保函保险费。一审法院经审理查明：万安县供销大楼、江西国光公司于2011年6月1日签订了一份《房屋租赁合同书》，万安县供销大楼位于万安县城的大楼一、二楼商场租赁给江西国光公司使用，租赁期为5年。2013年5月22日，双方签订了补充协议，约定租赁期延长到2019年6月30日止。合同还规定，未经甲方（万安县供销大楼）书面同意，不准拆改变动房屋结构。在江西国光公司租赁期间，为扩大经营面积，江西国光公司另行租赁了二楼业主刘某的店面，并于2013年将原本在店面最右侧的楼梯改建到中间。租赁合同到期后，2019年6月30日万安县供销大楼、江西国光公司结算了租金并进行了交接。万安县供销大楼在2019年5月31日公开拍卖涉案房屋租赁权，江西国光公司参与竞标但未中标，案外人陈某某以年租金为1,100,000元/年的价格中标。2019年8月，万安县供销大楼向江西国光公司提供设计图纸，要求江西国光公司按照图纸将楼梯位置移位到最右侧，2019年9月15日，江西国光公司施工完毕，万安县供销大楼出具《工程施工完工证明》，认可江西国光公司对店面楼梯恢复原状的施工日期为2019年8月15日至9月15日。现万安县供销大楼认为，江西国光公司恢复原状的工作造成了其2.5个月的租金损失共计229,200元，诉至法院要求江西国光公司归还。一审法院认为，万安县供销大楼、江西国光公司签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。双方应当履行合同义务，违反合同约定造成对方损失应予以赔偿。本案涉及的房屋租赁合同约定未经书面同意承租人不准拆改变动房屋结构，故江西国光公司未经万安县供销大楼书面同意改建楼梯属于违反合同约定的违约行为，应当承担违约责任。万安县供销大楼要求江西国光公司赔偿租金损失于法有据，予以支持。万安县供销大楼要求江西国光公司承担2.5个月的租金损失，应当提供2019年7月1日至9月15日租金因房屋改建导致租金不能收取的证据，现其提供的证据仅能证明2019年8月15日至2019年9月15日因施工不能营业造成了租金损失，法院只能支持施工期间不能营业导致的一个月租金91,666元的损失。江西国光公司辩称江西国光公司改建楼梯经过了万安县供销大楼同意无需承担损失，法院认为，按照双方合同约定，江西国光公司改建楼梯应当取得万安县供销大楼书面同意，即使取得了万安县供销大楼方面人员口头同意，江西国光公司改建有了合理理由，也非万安县供销大楼、江西国光公司成立委托关系的事实基础，不改变双方租赁合同关系，在万安县供销大楼要求楼梯恢复原状下江西国光公司按照万安县供销大楼图纸施工，是对违约行为的补救措施，在万安县供销大楼没有明确放弃赔偿损失情况下，不免除江西国光公司违约赔偿责任。故，江西国光公司不承担违约赔偿责任理由不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条之规定，判决：江西国光公司于本判决生效后十日内赔偿万安县供销大楼租金损失91,666元。案件受理费2,369元（已减半收取），由江西国光公司负担948元，其余1,421元由万安县供销大楼自行负担。二审期间，万安县供销大楼围绕本案争议焦点，向本院提交了证据。本院组织了双方当事人进行了举证质证。万安县供销大楼提交了：1.《商品房买卖合同》复印件,证明诉争一楼和二楼楼梯系万安县供销大楼与案外人肖某某共有共用。2.《房屋租赁合同书》复印件,证明租金损失229,200元。3.楼梯复原约定内容及照片，证明江西国光公司与案外人约定租赁期满，按照照片复原楼梯的事实，由此导致万安县供销大楼租金损失。江西国光公司质证认为对证据1无异议。对证据2真实性无异议，关联性持有异议，该合同证明万安县供销大楼因自身原因导致延误收取租金、延误交付租赁标的。对证据3真实性无异议，对证明目的持有异议，当时在合同履行过程中江西国光公司已经认可并且在合同过程中做出了按照现状交付的表态，江西国光公司也参与了竞买，应该视为已经更改了租赁合同当中的规定，无需再恢复原状。本院对万安县供销大楼提交的证据予以认可，但对其证明目的需结合本案案件事实予以认定。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，万安县供销大楼虽口头同意江西国光公司对供销大楼商场的楼梯进行拆改，但租赁合同约定，改变房屋内部结构需事先征得书面同意，且江西国光公司与该商场的其他共有人另行约定租赁期满按照原样复原楼梯，因此，复原楼梯造成的租金损失应由江西国光公司承担。本案中，万安县供销大楼要求江西国光公司赔偿2019年7月1日至9月15日的租金损失，但是其提交的证据仅能证明2019年8月15日至2019年9月15日因施工不能营业造成的租金损失，故，一审法院仅认定其一个月91,666元的租金损失并无不当。综上，万安县供销大楼的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,738元，由上诉人万安县供销大楼负担。本判决为终审判决。审判长  胡文君审判员  钟君林审判员  刘 娟二〇二〇年十二月七日书记员  傅雅婷