广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1381号上诉人（原审被告）：卢裕浩，男，汉族，1974年6月13日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：罗秉德、彭晶晶，广东义致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李岸辉，男，汉族，1966年8月24日出生，住所地：广东省兴宁市。委托诉讼代理人：黎远青，广东广兴律师事务所律师。原审被告：邹海湾，男，汉族，1988年11月15日出生，住所地：广东省和平县。原审第三人：李灼辉，男，汉族，1972年12月4日出生，住所地：广东省兴宁市。委托诉讼代理人：黎远青，广东广兴律师事务所律师。上诉人卢裕浩因与被上诉人李岸辉、原审被告邹海湾、原审第三人李灼辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2020）粤1481民初1768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人卢裕浩及其委托诉讼代理人罗秉德，被上诉人李岸辉及其与原审第三人李灼辉的共同委托诉讼代理人黎远青，原审被告邹海湾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人卢裕浩上诉请求：一、撤销(2020)粤1481民初1768号民事判决，并依法改判驳回被上诉人一审提出的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，证据不足，理由如下：1、2019年5月18日上诉人、案外人刘剑舟与原审被告邹海湾签订《股权转让协议》后，涉案店铺在2019年6月至2019年8月期间实际是由案外人刘剑舟(帝王洁具另一股东)在承租使用，也即是说在该期间内，与被上诉人存在租赁合同法律关系的相对方是案外人刘剑舟，同时根据上诉人提供的证据《李岸辉与刘剑舟微信聊天记录》载明，在2019年7月1至2019年7月15日，被上诉人一直都是向案外人刘剑舟催要该期间租金，而不是向上诉人主张权利，由此可证明涉案店铺2019年6月至8月实际承租人为案外人刘剑舟，而不是上诉人，亦可证明被上诉人对该期间实际承租人主体是知悉并确认的。因此，根据合同的相对性及权利义务一致性原则，被上诉人无权要求上诉人支付2019年6月至8月三个月的租赁费用。此外，被上诉人自认内容中陈述上诉人缴纳的租金月份是2019年9月至12月份而不是2019年6月至8月，恰恰能说明上诉人与被上诉人自2019年9月始才发生租赁合同法律关系，如若被上诉人欲主张2019年6月至8月租金，应向一审法院追加案外人刘剑舟为被告，或一审法院在查明事实后依职权追加案外人刘剑舟为被告，综上，一审法院将该期间租金费用判由上诉人承担不仅认定事实不清，适用法律错误，而且在审理过程中亦存在遗漏诉讼主体的情况。2、对于2019年6月至8月份涉案店铺租金部分，上诉人认为案外人刘剑舟有权免于支付租金，因为位于兴宁市********************，也即是涉案店铺的其中一间在2019年之前就已被被上诉人注册了兴宁市********，从而导致该期间刘剑舟无法对承租店铺进行注册营业执照进行生产经营，并且在刘剑舟与被上诉人口头订立租赁合同存续期间，被上诉人也在涉案店铺摆设了打印机、广告牌及营业执照等设备，侵占承租人刘剑舟的合法承租店铺面积，因此上诉人认为被上诉人在将涉案店铺租赁给案外人刘剑舟时，存在违约行为及没有尽到店铺权利瑕疵担保义务，故刘剑舟有权不支付上述期间的租金。二、上诉人与被上诉人于2019年9月发生租赁合同法律关系，但双方仅仅是形成口头租赁合同法律关系，并且双方于2019年12月7日在意思表示一致的情况下已解除口头租赁合同。上诉人于2019年9月至12月期间实际经营涉案店铺，当时上诉人与被上诉人没有签订任何书面合同，双方之间亦不存在且上诉人也不认可一审法院在“本院认为”部分陈述的原审被告邹海湾与被上诉人签订的《店铺租赁合同》承租人变更为上诉人，事实上是上诉人与被上诉人仅仅就租赁物为涉案店铺、租金为每月5800元及其支付方式条款形成口头租赁合同法律关系，并且双方没有约定租赁期限，因此根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，上述口头租赁合同属于不定期租赁合同，承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同；出租人也可以随时解除不定期租赁合同，但应当在合理期限之前通知承租人，给予承租人合理搬出出租房屋的期限。后因经营不善，上诉人无奈只能于2019年12月6日、12月7日通过微信向被上诉人要求单方解除口头租赁合同，被上诉人表示同意，可证明被上诉人与上诉人经协商一致达成了解除口头租赁合同的合意，上诉人亦在店铺钥匙归还被上诉人后未再实际承租和使用涉案店铺，因此根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，上诉人与被上诉人之间存在的口头租赁合同法律关系于2019年12月已合意解除，双方均无需承担违约责任，那么被上诉人更无权要求上诉人承担2020年1月至6月的租金费用。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人李岸辉、原审第三人李灼辉答辩称：一、2018年6月28日原审被告邹海湾与答辩人签订《店铺出租合同》，约定将涉案店铺出租给邹海湾经营帝王洁具兴宁旗舰店（以下简称旗舰店），出租期限为五年。2019年5月18日，邹海湾将自己所有的旗舰店25%股份转让给上诉人卢裕浩，并签订了《股份转让协议》，其后邹海湾退出旗舰店的合伙经营，并告知答辩人涉案店铺由上诉人继续承租，答辩人对此表示同意，根据合同相对性及权利义务一致性原则，上诉人已代替邹海湾成为店铺承租人，是出租合同的主体，故上诉人理应履行承诺，承担2019年5月19日起的店铺租金。后在2019年7月26日、29日及8月14日邹海湾、上诉人和答辩人面谈此事时，上诉人也承认自2019年5月18日起上诉人将接手店铺，由其继续承担店铺租金及产生的债务，上诉人还和答辩人协商一致自2019年9月起每月租金降至5800元，同年9月、10月、11月上诉人均支付了租金给答辩人。根据《中华人民共和国合同法》的规定，虽然答辩人与上诉人未重新签订书面合同，但根据上述事实中上诉人和答辩人均同意合同转让且上诉人已实际履行合同约定的情况，可以表明邹海湾将其在《店铺出租合同》中的权利义务概括转让给上诉人卢裕浩，上诉人理应继续履行合同，而合同中约定了出租期限为五年，故上诉人于上诉状中所述上诉人与答辩人在2019年9月才发生口头租赁合同关系，且双方没有约定租赁期限的事实是错误的。其次，根据答辩人提供的证据《李岸辉与卢裕浩微信聊天记录》载明，2019年6月17日答辩人对上诉人进行租金催付，上诉人没有回复，后答辩人无奈电联上诉人，上诉人在电话中告知答辩人因其人在深圳无法处理租金事项，故由其旗舰店的财务管理人刘剑舟代表上诉人向答辩人支付租金，并向答辩人提供了案外人刘剑舟的电话和微信。所以答辩人对刘剑舟的付租催收并非答辩人与刘剑舟之间存在合约而催收，而是按上诉人要求将催收租金情况告知上诉人的财务工作人员，本质上仍是对上诉人的付租催收，另外，根据上诉人、刘剑舟与答辩人之间的聊天记录也可表明，上诉人已经同意继续承租答辩人的店铺并已开始实际履行合同义务。二、从一审认定事实可知，2018年6月28日原审被告邹海湾与答辩人在签订《店铺出租合同》前，答辩人已告知邹海湾其承租的2卡店面中有一卡在2016年被注册为兴宁市********，也提醒邹海湾对此着重考虑，但邹海湾表示上述情况对其经营和店铺租赁均未有影响，故无需考虑并与答辩人签订了《店铺出租合同》。上诉人作为旗舰店的合伙人，对上述事实是一直知情的，也从未对该情况提出过任何异议，且答辩人在注册后一直未装修使用该店铺，也从未在店铺内摆设办公设备及经营办公，也从未影响过上诉人的生意经营，从未跟刘剑舟有口头协议，上诉人所说的都并非事实。三、上诉人所称上诉人可单方面解除合同且已经于2019年12月6日、12月7日与答辩人协商一致解除合同并非事实。首先，上诉人提供的证据《卢裕浩与李岸辉微信聊天记录》完全是虚构的。其次，上诉人作为一个久经商场的生意人不可能就这样把钥匙直接放在店门口，故上诉人虚构的这条微信聊天记录根本不符合常理。另外，根据《李岸辉与卢裕浩微信聊天记录》载明，上诉人一直在涉案店铺进行经营管理，虽其想转让出去但仍未成功，故上诉人从未向答辩人单方面通知解除合同。且根据《店铺出租合同》和《中华人民共和国合同法》相关规定，上诉人也并不具备单方面解除出租合同的条件，现上诉人无理要求解除合同，应该承担相应的违约责任。综上，一审判决认定的事实准确，适用法律正确。请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。原审被告邹海湾述称：1、对一审判决没有异议。2、邹海湾没有与案外人刘剑舟签订《股权转让协议》，一审提交的证据中明确显示是邹海湾与卢裕浩签订的《股权转让协议》。3、上诉人卢裕浩也说明了2019年6月至8月店铺是由其合伙人即案外人刘剑舟经营，邹海湾于2019年5月18日退出经营，因此其后由何人经营，邹海湾一概不知，也与其无关。其次上诉人卢裕浩也提到2019年9月开始与被上诉人李岸辉发生租赁合同法律关系，更足以证明租赁人已变更，与邹海湾没有关系，至于口头建立的租赁合同法律关系，邹海湾也不知情。一审原告李岸辉向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原告李岸辉与被告邹海湾于2018年6月28日签订的《店铺出租合同》；2、被告邹海湾、卢裕浩立即向原告支付2019年6月1日至2019年8月31日三个月的租金20400元（按每月租金6800元计算）及2019年12月1日至2020年6月30日七个月的租金40600元（按每月租金5800元计算），合计61000元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：本案租赁标的物位于******店铺，属于原告李岸辉与第三人李灼辉共同共有，第三人李灼辉口头委托原告将涉案店铺进行出租并收取店租。原告李岸辉作为甲方，被告邹海湾作为乙方，双方于2018年6月28日签订了《店铺出租合同》，约定将坐落于******店铺出租给被告邹海湾用于经营帝王洁具兴宁旗舰店。《店铺出租合同》约定：“第二条，出租期限为五年，即自2018年7月1日至2023年6月30日止。第五条，店铺租金：2018年7月至2021年6月每月店租（陆仟捌佰元）6800元，2021年7月至2023年6月每月店租（柒仟陆佰元）7600元，店租按月支付，每月1日前支付，先付后用。第十一条，有下列情形之一的按本合同规定应由乙方承担违约责任，甲方有权解除本合同，收回店铺，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：（一）乙方拖欠店租金及其它各项费用达壹个月。”被告邹海湾承租涉案店铺用于与被告卢裕浩及案外人刘剑舟、李远辉合伙经营帝王洁具兴宁旗舰店。2019年5月18日，被告邹海湾与被告卢裕浩签订了《股份转让协议》，被告邹海湾将其占帝王洁具兴宁旗舰店出资额12.6万元，占总股本25%的股份转让给被告卢裕浩，退出合伙，其要求被告卢裕浩与原告李岸辉重新签订合同，并告知原告李岸辉，原告李岸辉亦同意变更为被告卢裕浩承租。被告邹海湾与原告李岸辉签订《店铺出租合同》后，被告邹海湾按约定支付租金至2019年5月，因其退出帝王洁具兴宁旗舰店的合伙经营，2019年6月之后的租金由被告卢裕浩支付。被告卢裕浩与原告李岸辉协商要求降租，原告同意从2019年9月起将每月租金降至5800元，被告卢裕浩支付了2019年9月、10月、11月按每月租金5800元计算的三个月租金共17400元给原告李岸辉。2019年6月、7月、8月每月按6800元计算的租金20400元、及2019年12月之后每月按5800元计算的租金未付，2019年12月至2020年6月共7个月每月按5800元计算的租金为40600元，至2020年6月欠付租金合计为61000元。2019年12月6日被告卢裕浩通过微信聊天方式向原告李岸辉提出解除合同未果。2020年3月4日原告李岸辉通过微信聊天方式向被告卢裕浩催收拖欠的租金未果。一审法院认为，原告李岸辉与被告邹海湾于2018年6月28日签订的《店铺出租合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应按约定全面履行自己的义务。2019年5月18日，被告邹海湾与被告卢裕浩签订《股份转让协议》，将其占帝王洁具兴宁旗舰店出资额12.6万元占总股本25%的股份转让给被告卢裕浩，退出合伙时，其要求被告卢裕浩与原告李岸辉重新签订合同，并告知原告李岸辉，原告李岸辉亦同意变更为被告卢裕浩承租。虽然被告卢裕浩与原告李岸辉未重新签订合同，但是从被告卢裕浩与原告李岸辉协商一致自2019年9月起将每月租金降至5800元，被告卢裕浩亦支付了2019年9月、10月、11月每月按租金5800元计算的三个月租金共17400元给原告李岸辉，足以认定2019年5月19日起《店铺出租合同》的承租人事实上已经变更为被告卢裕浩。根据权利义务对等的原则，被告卢裕浩理应承担2019年5月19日起《店铺出租合同》的租金。被告卢裕浩未按约定支付租金，即构成违约。《店铺出租合同》第十一条约定：“有下列情形之一的按本合同规定应由乙方承担违约责任，甲方有权解除本合同，收回店铺，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：（一）乙方拖欠店租金及其它各项费用达壹个月。”现原告李岸辉诉至一审法院请求解除《店铺出租合同》，一审法院予以准许。综上所述，原告李岸辉请求被告卢裕浩支付至2020年6月欠付的租金合计为61000元，一审法院予以支持，请求被告邹海湾支付2019年5月19日起至2020年6月欠付的租金61000元，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除原告李岸辉与被告邹海湾于2018年6月28日签订的《店铺出租合同》。二、被告卢裕浩应在判决生效后十日内支付租金61000元给原告李岸辉。三、驳回原告李岸辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计663元，由被告卢裕浩负担。二审期间，上诉人卢裕浩向本院提交了如下证据：1、企业信息，证明原审被告邹海湾于2018年6月28日与被上诉人签订《店铺租赁合同》时，涉案帝王洁具旗舰店还未成立的事实；2、案外人刘剑舟出具的《情况说明》，证明涉案店铺2019年6月至8月实际承租人为案外人刘剑舟，而不是上诉人的事实；3、被上诉人与案外人刘剑舟的微信聊天记录，证明在2019年6月至8月，被上诉人一直都是向案外人刘剑舟催要该期间租金，而不是向上诉人主张权利的事实；4、上诉人与被上诉人的微信聊天记录，毅德城周边商家联名出具的《情况说明》，证明上诉人与被上诉人于2019年12月份经协商一致达成了解除口头租赁合同的合意，上诉人亦在将店铺钥匙交给被上诉人后未再实际承租和使用涉案店铺的事实；5、涉案店铺现状照片，证明被上诉人仍在享受上诉人装修涉案店铺残值。被上诉人李岸辉向本院提交了上诉人卢裕浩与被上诉人李岸辉的微信聊天记录，证明上诉人已经同意继续承租被上诉人的店铺并已实际履行合同的事实，以及刘剑舟是上诉人的财务工作人员，刘剑舟代表上诉人给付租金的事实，以及证明上诉人提供的《卢裕浩与李岸辉微信聊天记录》是虚构的事实。本院组织双方当事人对新提交的证据进行了质证。对上诉人提交的证据，被上诉人质证意见如下：1、对第一组企业信息证据真实性无异议，但认为不能证明上诉人的证明目的，涉案帝王洁具旗舰店是否成立与本案无关。2、对案外人刘剑舟出具的《情况说明》三性均有异议，因为刘剑舟具有双重身份，一个是旗舰店股东，二是该旗舰店的财务人员，他所作的陈述与上诉人有直接的利害关系，依法应当不予采信。3、对被上诉人与案外人刘剑舟的微信聊天记录真实性无异议，但不能证明上诉人的证明目的，由于刘剑舟是涉案旗舰店的股东和财会人员，所以被上诉人向刘剑舟催缴店租也等于向上诉人催缴店租。4、对上诉人与被上诉人的微信聊天记录，毅德城周边商家联名出具的《情况说明》均有异议，其认为聊天记录是虚构的，另外，《情况说明》实质上是证人证言，根据有关法律规定，除特殊情况，证人证言需证人出庭作证才能作为定案依据，但是证人未出庭，该证据依法不应被采纳。5、对涉案店铺现状照片三性均有异议，涉案的店铺于2020年8月14日腾空归还给被上诉人，所以并不存在上诉人提供的照片上的情况。对被上诉人提交的新证据，上诉人质证意见如下：1、就证据第1、2页，上诉人对其三性不予认可，因为该组证据并没有明确显示上诉人承接邹海湾与被上诉人之间的店铺租赁合同，并且被上诉人也隐瞒了其与上诉人在2019年12月6日已解除口头租赁合同法律关系的事实，上诉人之所以会在语音中陈述帮被上诉人找到承租方，是因为在上诉人与被上诉人之间已经没有任何法律关系的前提下，上诉人本着好意施惠，想帮被上诉人另外找到承租人来承租涉案店铺。2、就证据第3页的三性无异议，该证据恰恰表明被上诉人在2019年6月-7月份都是向案外人刘剑舟催缴租金的事实。3、对证据第4、5页的三性不予认可，因为该聊天记录原始载体仍存在上诉人的手机上，因此该份证据恰恰证明是被上诉人隐瞒了已经与上诉人达成解除口头租赁合同关系的事实，并且也隐瞒了其已经收回店铺钥匙的事实，如法庭需要可以提供原始载体。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，与被上诉人签订租赁合同的承租人原审被告邹海湾于2019年5月将其在本案所涉店铺经营的帝王洁具兴宁旗舰店的股份转让给上诉人，作为帝王洁具兴宁旗舰店股东的上诉人亦向被上诉人交纳了2019年9月、10月、11月的租金，一审判决根据上述事实认定本案所涉店铺的承租人从2019年6月起已转为上诉人，可以维持。上诉人没有提交证据证明因被上诉人的原因影响了上诉人正常使用承租的店铺，其认为2019年6月-8月的租金应免交的上诉主张，不予支持。上诉人没有提交足以认定真实性的证据证明其于2019年12月向被上诉人发送了解除合同的通知并移交了店铺，其认为租金应交至2019年12月的上诉主张，不予支持，一审判决认定租金交至判决解除合同当月即2020年6月可以维持，上诉人的上诉请求应予驳回。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1326元（已由上诉人卢裕浩预交），由上诉人卢裕浩负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 柯 彬审 判 员 孔宁清二〇二〇年十二月八日法官助理 赖志明书 记 员 黄怡芬