北京市第三中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）京03民终14204号上诉人（原审原告）：北京怀建集团金马建筑工程有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇高两河上河苹果园西侧（高两河村临**）。法定代表人：贾志刚，经理。被上诉人（原审被告）：马洪起，男，1964年6月13日出生，汉族，住北京市怀柔区。原审第三人：曹旭东，男，1968年11月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐波，北京徐波律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凤稳，北京徐波律师事务所律师。上诉人北京怀建集团金马建筑工程有限公司（以下简称金马建筑公司）因与被上诉人马洪起、原审第三人曹旭东物权保护纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初3019号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员陈晓东独任审理。金马建筑公司上诉请求：请求撤销一审裁定，将本案发回一审法院重新审理。事实和理由：一审法院裁定本案不属于人民法院受理民事案件的范围，理由不成立，适用法律错误。一、金马建筑公司的一审诉讼请求是要求马洪起腾退位于北京市怀柔区南华园X区X号楼X单元X室（以下简称涉案房屋），依据《中华人民共和国民事诉讼法》及《中华人民共和国民法总则》的规定，金马建筑公司行使的是财产权利，因财产关系产生的纠纷属于人民法院受理民事案件的范围。二、涉案房屋虽系小产权房，但该房屋是长期存在的且未受行政处罚，在怀柔城区南部属于南关村所属恒利集团开发的房产，均用于城区内的居民和村民居住生活，涉案房屋已存在数十年。金马建筑公司是因企业合并而取得了涉案房屋的使用权和财产权益。在一审诉讼中，金马建筑公司所提供的证据足以证实对涉案房屋享有权利。马洪起已不是金马建筑公司的职工，其就不再享有居住涉案房屋的待遇，金马建筑公司有权要求马洪起腾退涉案房屋，但马洪起予以拒绝。马洪起的行为显然侵犯了金马建筑公司对涉案房屋的使用权，使用权是物权保护的内容之一，一审法院对本案不予受理完全是错误的。马洪起辩称，同意一审裁定，不同意金马建筑公司的上诉请求和理由。一审裁定认定事实正确，适用法律正确。在一审庭审期间，金马建筑公司未提供涉案房屋合法有效的产权证明，且双方对涉案房屋性质是小产权房均无异议。依据谁主张、谁举证的原则，金马建筑公司在一审和二审阶段没有提交证据证明涉案房屋为其所有，且没有提交涉案房屋的产权证明，也无法证明其对涉案房屋有利益关系。涉案房屋是马洪起于1995年购买的，虽然是小产权房，但该房屋是曹旭东担任北京市晨益工贸有限责任公司（以下简称晨益公司）的法定代表人期间，代表该公司出售给马洪起的，马洪起向晨益公司支付了38000元购房款，晨益公司也出具了加盖公章的收据。支付房款后，晨益公司交付了涉案房屋，马洪起一直居住使用至今。涉案房屋与金马建筑公司没有任何事实和法律上的关系，请求驳回金马建筑公司的一切请求。曹旭东述称，不同意金马建筑公司的意见，金马建筑公司没有诉讼的主体资格，没有权利提出主张。金马建筑公司主张取得涉案房屋所持的理由是北京怀柔建筑企业集团总公司第二工程公司（以下简称怀建集团第二工程公司）和北京怀柔建筑企业集团总公司第十八工程公司（以下简称怀建集团第十八工程公司）之间的合并。首先，怀建集团第十八工程公司和怀建集团第二工程公司都是集体所有，怀建集团第十八工程公司因为没有按期参加年检而被吊销，其独立主体资格还是存在的，金马建筑公司不能因此主张怀建集团第十八工程公司的财产是自己的财产。金马建筑公司一直提出企业转制，但是没有提供证据予以佐证。其次，曹旭东不具备第三人的诉讼主体资格，本案和曹旭东没有关系。最后，金马建筑公司提起本案诉讼的案由是物权保护纠纷，按照法律规定，金马建筑公司首先要有对物享有所有权的依据，在没有物权基础存在的前提下，其提出物权主张没有任何依据。金马建筑公司向一审法院起诉请求：请求判令马洪起将位于北京市怀柔区南华园X区X号楼X单元X室（原名称为南环路东南侧X小区X号楼X单元X室）腾退、返还给金马建筑公司。一审法院认定事实：1998年4月7日，怀建集团第二工程公司（甲方）与怀建集团第十八工程公司（乙方）签订《合同书》，内容为“甲方为怀柔县建筑集团总公司直属企业，乙方为怀柔县建筑集团总公司与怀柔县环保局联营企业。甲、乙双方根据当前政策和市场形势，为了更好的利用各自优势，增加企业市场竞争力，尽快尽多地占领市场，经甲乙双方协商将十八工程公司并入第二工程公司，具体作法如下：一、第二工程公司组织清产核资小组，对十八工程公司固定资产债权债务进行清理，清理完毕后十八工程公司所有固定资产债权债务全部并入第二工程公司，十八工程公司营业执照上交总公司。二、十八工程公司清产核资并入二公司后，十八公司原有固定资产债权全部归第二工程公司享有，并且第二工程公司承担十八工程公司所有债务。三、十八工程公司并入第二工程公司后，原十八工程公司全部人员，全部由第二工程公司接收并给予安置。四、十八工程公司原负责人协助二工程公司，对原有工程进行结算。催款，对新开工程帮助接洽，以保合并后不影响生产。五、自合同签字之日起十八公司不再享有原公司固定资产和债权并不再承担原有债务。六、合同补充（一）（二）（三）同合同享有同样法律效力。”在合同补充（二）“十八公司清产校资情况说明”中列明“二、固定资产……6、住房**12万元。”1999年12月，怀建集团第二工程公司变更为金马建筑公司。怀建集团第十八工程公司为集体分支机构（非法人），法定代表人曹旭东，于2003年9月26日吊销。金马建筑公司主张1998年4月7日《合同书》中的住房一套（12万元）即为目前由马洪起居住使用的北京市怀柔区南华园X区X号楼X单元X室，向法庭提供如下证据：1．北京市恒利实业总公司于1995年9月2日颁发坐落于怀柔区南环路东南侧X小区X号楼X单元X室房屋的所有权证（京恒房权字第XX**），写明所有权人“曹旭东（原为曹旭林，涂改为曹旭东）”，所有权性质“私”，审批机关“怀柔镇南关村民委员会”。上述证书原件在金马建筑公司处。2．北京市怀柔区龙山街道出具证明“现有北京市怀柔区南华园X区X号楼X单元X室与南环路东南侧X小区X号楼X单元X室为同一地址，情况属实。”3．“怀建十八工程公司财产移交清单”，上写明“……10．住房一套12万元（马宏起）……移交人：石某98．4．18清点人、接交人：王某证明人：田某98．4．18”；4．“转账凭证”，上写明“固定资产马宏启住房120000……”，贾志刚签字。5．王某、田某书面证言，证明内容均为“大约在1998年，怀建集团十八公司和怀建集团二公司合并时，怀建集团十八公司移交财产时，其中有一套楼房是在原来的利苑小区，楼号和门牌号记不清了，当时是一个叫马宏起的在这楼房居住。这楼房是属于怀建集团十八公司的固定资产，移交给怀建集团二公司所有。当时移交时有财产移交清单，有移交人和接交人签字。”。证据3、4来源于金马建筑公司1998年的账册。经质证，马洪起、曹旭东对证据1的真实性、关联性与证明目的均不予认可；对证据2的证明目的不予认可；认为证据3、4没有确认房屋的位置、价格及产权人的情况，不予认可；对书面证言的真实性不予认可。马洪起辩称其从晨益公司购买涉案房屋，以现金形式分两次交纳房款38000元，马洪启是其曾用名，就其辩称意见向法庭提交如下证据：1．两张收据证据，上写明“马宏起交来购房款34000元1995年7月31日”“马宏起交来房款4000元，1995年8月4日”，均加盖晨益公司财务专用章。2．户名为“马洪启”的存折，显示1995年7月31日支取22000元。3．怀柔区北房镇郑家庄村委会出具的证明，载明郑家庄村民马某1与马某2育有四男三女，三子为马洪启。经质证，金马建筑公司认为以上证据与本案无关，不认可证据的证明目的。曹旭东对马洪起所提交证据均予以认可。经法庭询问，马洪起称其最初在晨益公司工作，找曹总（曹旭东）说要买一套房，曹旭东当时有一套房就卖给马洪起了，因为房屋是小产权房，所以价格比较低，后来马洪起去怀建集团第十八工程公司工作，1998年并入第二工程公司工作，一直工作到1998年10月就离职了，马洪起自称从1995年7月起就在涉案房屋居住。另查明，曹旭东系晨益公司法定代表人，该公司成立于1995年7月7日，目前为吊销状态。一审法院认为，涉案房屋系小产权房，现有关小产权房的法律法规及处理原则尚未出台，如何界定小产权房的相关权利尚无定论。金马建筑公司对涉案房屋是否享有权利、享有何种权利均无法通过现行法律法规确定，在现有情况下，金马建筑公司与马洪起之间的纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项之规定，一审法院裁定：驳回金马建筑公司的起诉。本院审理查明，二审期间，金马建筑公司提交了怀建集团第十八工程公司作为甲方，“马宏起”作为乙方签订的《住房合同》（无签署时间）作为新证据，用以证明房屋产权归公司集体所有，马洪起只有居住权。该《住房合同》主要内容如下：1．享有公司住房的职工，交纳房款总额的50%，剩余的房款部分由公司承担，房屋产权证由公司办公室统一保管。2．享有公司住房的职工，在居住期间，自行交纳水、电费、取暖费、卫生费等与之相关的其它费用。3．凡享有公司住房的职工，不得擅自调离本公司，如因特殊的情况调离本公司要在调离前7天内交回原房，并向公司财务部门补交其在居住期间的房租。4．本房屋的产权属公司集体所有，职工只有居住权，并无买卖交换等权利，职工在年老离休后，由甲乙双方协商妥善解决其归属问题。5．本合同自双方签定盖章之后，即具有法律效力，若双方发生与此合同有关条款的争议，由双方协调解决直至司法机关解决。该《住房合同》甲方签章处加盖了怀建集团第十八工程公司的公章和曹旭东的印章，乙方处有“马宏起”的手写签字和“马洪啟”的人名章。马洪起针对《住房合同》的质证意见为：认可《住房合同》上“马宏起”的手写签字为其本人所签，但是不认可合同上所盖“马洪啟”的人名章；《住房合同》的时间太长了，记不清楚，马洪起入职怀建集团第十八工程公司的时候签了好多文件；这个《住房合同》并没有履行，其没有向怀建集团第十八工程公司交过钱，怀建集团第十八工程公司也没有给马洪起房子。曹旭东针对《住房合同》的质证意见为：《住房合同》上没有签署时间，无法判断签署的具体时间，认可曹旭东和怀建集团第十八工程公司的章是真实的，马洪起的签字和章没有办法确认；该证据与本案无直接关联。二审期间，本院依金马建筑公司的申请，调取了怀建集团第十八工程公司和怀建集团第二工程公司的工商登记档案。根据怀建集团第十八工程公司的工商登记档案显示，1995年4月怀建集团第十八工程公司的负责人由程某变更为曹旭东；因未在规定期限内申报2002年度企业年检，怀建集团第十八工程公司于2003年被北京市工商行政管理局怀柔分局吊销营业执照。根据怀建集团第二工程公司的工商登记档案材料显示，怀建集团第二工程公司于1992年6月11日申请营业登记，隶属于北京怀柔建筑企业集团总公司，1993年5月怀建集团第二工程公司营业执照更换为企业法人执照，1999年12月怀建集团第二工程公司申请企业改制并获得核准，名称变更为金马建筑公司；北京怀柔建筑企业集团总公司于1999年11月29日向北京恒源资产评估有限责任公司出具《资产评估委托方承诺函》，载明：“因二公司改制事宜我委托你对该经济行为所涉及的全部资产负债进行评估。……”北京恒源资产评估有限责任公司于1999年12月1日出具的《资产、负债评估说明》记载：“三、各项资产及负债的评估技术说明：……3．其他应收款的评估：其他应收款账面价值2841161．44元，调整后账面价值2583324．33元，调整后比账面价值减少257837．11元，其中砖款损失18000元，鲁某事故损失1469．11元（见单位说明），由十八公司转来购置材料无单据的款项238168元，冠某欠款200元（以上调整原因见该单位说明）。经清查核对落实确定评估值为2583324．33元。”后附的评估基准日为1999年10月31日的《其他应收款清查评估明细表》记载有如下内容：“欠款对象名称马宏启，业务内容房款，发生日期99年以前，账面价值91800元，调整后账面价值91800元，评估价值91800元”。金马建筑公司的质证意见为：认可工商登记档案的真实性，其中的《其他应收款清查评估明细表》所记载的“马宏启的应收款房款91800元”就是涉案房屋12万元折旧以后的价格，就算工商登记档案中没有两家公司合并的手续，但是资产确实是合并了。马洪起的质证意见为：认可工商登记档案的真实性，不认可金马建筑公司的质证意见，马洪起是1995年买的房子，怀建集团第十八工程公司和怀建集团第二工程公司合并的时候没有通知马洪起本人，这个《其他应收款清查评估明细表》马洪起也没见过，既然上面有涉案房屋，应当与马洪起本人进行确认，不认可把马洪起的房屋写在怀建集团第二工程公司的资产表里。曹旭东的质证意见为：认可工商登记档案形式上真实性，但《其他应收款清查评估明细表》是怀建集团第二工程公司单方做的一个资产清查评估明细表，对内容的真实性不认可。经询，曹旭东称涉案房屋是晨益公司于1995年卖给马洪起的，其当时为晨益公司的法定代表人以及怀建集团第十八工程公司的负责人，但两个公司没有关联。曹旭东主张涉案房屋是其从开发商北京市恒利实业总公司取得，但是因为年代久远，相关手续目前未能查找到。本院认为，根据现行司法政策，对于涉及“小产权”房屋买卖的民事案件，在相关法律政策尚未出台前，不应以判决方式认定“小产权”房屋买卖合同有效。但该政策不能得出涉“小产权”房屋的纠纷一律不予受理的解读。对于长期存在且未受到行政处罚的“小产权”房屋，可以区分实际情况，对其使用等问题予以处理。本案中，金马建筑公司与马洪起的争议在于涉案房屋是否应当返还金马建筑公司，其争议基础为金马建筑公司对涉案房屋有无相应权利、马洪起购买涉案房屋是否能够对抗金马建筑公司的权利。基于此，金马建筑公司主张其对涉案房屋的权利来源于怀建集团第十八工程公司与怀建集团第二工程公司的资产合并，且在本案二审中，金马建筑公司又提交了怀建集团第十八工程公司与马洪起签订的《住房合同》，用以证明金马建筑公司有权要求马洪起返还涉案房屋。而马洪起则主张涉案房屋系从曹旭东担任法定代表人的晨益公司购买而得，以此对抗金马建筑公司的主张。上述争议应予实体审理，而不宜认定本案不属于民事案件受理范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初3019号民事裁定；二、本案指令北京市怀柔区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 员  陈晓东二〇二〇年十二月十七日法官助理  徐 晨法官助理  雷 悦