湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初3211号原告：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊西路**克拉美丽山庄会所**。统一社会信用代码：91430103788014597W。法定代表人：夏高波，该公司董事长。委托诉讼代理人：周靖，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。被告：马继凤，女，土家族，1977年7月16日出生，湖南省永顺县人，住湖南省吉首市。原告湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称“天环公司”）与被告马继凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周靖到庭参加诉讼。被告马继凤经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天环公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付其拖欠的物业管理费133.64元及违约金68.15元（违约金暂计至2020年8月31日，计算方式详见附表），合计201.79元。2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称天环公司）接受中铁金桥世纪山水置业有限公司委托为世纪山水全体业主提供前期物业服务，并与天环公司签订了《中铁置业·世纪山水前期物业委托服务协议》（以下简称前期物业服务协议），应依前期物业服务合同之约定，按时足额交纳物业服务费用。天环公司积极履行上述生效合同约定之义务，但被告怠于履行缴纳物业管理费义务，至今仍未缴纳2017年11月1日至2017年11月30日的物业管理费累计133.64元。经原告多次催收，被告至今未履行清缴义务。据合同约定，被告应支付欠缴物业费133.64元及违约金68.15元（暂计至2020年8月31日），合计201.79元。马继凤未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。天环公司向本院提交了如下证据：1、收楼会签单、吉首市不动产权信息查询证明；2、《中铁置业?世纪山水前期物业服务协议》；3、天环公司委托律师事务所向被告书面催收物业费的送达照片；4、高空抛物温馨提示；5、保安交接班记录表；6、接待中心记录表；7、派工单；8、湘西自治州社会单位消防安全培训签到表、湘西自治州消防安全培训活动情况反馈表、湘西自治州社会单位灭火实操演练核准表、湘西自治州社会单位消防安全综合巡查情况表及消防巡查照片；9、保洁工作检查记录表；10、世纪山水消杀记录表；11、绿化养护检查记录表；12、电梯使用标志；13、使用单位基本情况、电梯基本情况、维保单位基本情况；14、电梯半月维护保养情况记录、月维护保养情况记录；15、化粪池疏通清掏照片；16、装修违章整改通知书、违章整改通知书；17、关于申请拆除违章搭建的报告；18、处理违章搭建情况照片、原告协助行政执法照片；19、到两违办、房产局送报告图片；20、客户走、回访记录表；21、费用报销单；22、关于监控系统质保期内维修的函；23、《业主手册》、《物业管理区区域禁止业主的十二大行为》公示照片。以上证据符合证据的真实性、合法性、及关联性，本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告马继凤购买了中铁世纪山水置业有限公司开发建设的坐落于吉首市××道××栋××室（高层住宅），建筑面积133.64㎡，并于2019年7月30日办理了湘（2019）吉首市不动产权第0××4号不动产证。2016年10月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《中铁置业?世纪山水前期物业服务协议》。该协议主要约定：物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；协助公安部门维护物业区域内的公共秩序，做好治安防范；做好物业区域内的防火、防盗等安全防范以及宣传工作；对违章行使及乱停乱放车辆行为进行劝阻和制止，并采取相应的催改措施等。物业管理服务费收费标准为：高层住宅6楼（含6楼以上）按1.0元／㎡／月收取；高层住宅5楼以下按1.0元／㎡／月收取；商业门面按2.6元／㎡／月收取。交纳费用时间：按季度、半年、1年交纳均可。违约责任约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，或采取以下措施催交：1.通过法律诉讼程序；2、在小区范围内或媒体进行公布；3、将拖欠物业管理费用业主的有关资料在房产部门备案，在产权交易时交易机构代扣。物业服务合同签订后，原告提供了公共秩序、公共设施设备、公共环境等绿化、安保、消杀、电梯保养、维修、消防等公共物业服务。自2017年11月1日起至2017年11月30日止，被告马继凤拖欠物业管理费133.64元（133.64㎡×1.0元/㎡/月×1个月）。2020年7月22日，原告委托广东诚公（长沙）律师事务所律师发函催收物业费，但被告一直未交。原告天环公司在诉讼中请求违约金按欠费金额每月1.5%计算，计算至2020年8月31日止，分月主张违约金。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告马继凤与原告天环公司签订的《天环物业?世纪山水前期物业服务协议》合法有效，协议双方当事人应当遵守诚实信用原则，严格履行约定的义务。被告至今未履行交纳自2017年11月1日起至2017年11月30日止的物业管理服务费的义务已构成违约，应承担继续履行交纳物业费的义务。关于原告请求被告马继凤支付拖欠的物业管理费133.64元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题：原告在诉讼中请求违约金按欠费金额每月1.5%计算，计算至2020年8月31日止，违约金为66.15元（133.64元×1.5%/月×33个月）。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款关于“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本案违约金不应超过40.09元（133.64元×30%＝40.09元）。故对原告天环公司要求被告马继凤支付延迟交纳物业管理费的违约金68.15元的诉讼请求，本院部分予以支持，酌情支持违约金40.09元。被告马继凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证质证的权利，并自行承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告马继凤在本判决生效后三日内向原告湖南天环物业管理有限责任公司支付物业管理费133.64元；二、被告马继凤在本判决生效后三日内向原告湖南天环物业管理有限责任公司支付违约金40.09元；三、驳回原告湖南天环物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告马继凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  蒋卫清二〇二〇年十二月十六日代理书记员  王 维附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。