山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12607号上诉人(原审被告)：吕洁，女，1961年4月29日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨加齐，泰和泰(济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人：付军燕，泰和泰(济南)律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：济南白马经济发展总公司吉意物业分公司，住所地济南市市中区郎茂山路**(机床一厂宿舍院内)。负责人：赵金明，该公司经理。委托诉讼代理人：凌程明，山东众英律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦昊，山东众英律师事务所实习律师。上诉人吕洁因与被上诉人济南白马经济发展总公司吉意物业分公司（以下简称吉意物业分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初5617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。吕洁上诉请求：1.依法撤销济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初5617号民事判决书第一项、二项判决并依法改判为：驳回吉意物业分公司的诉讼请求；2.案件受理费由吉意物业分公司承担。事实和理由：一、一审法院认定吕洁与吉意物业分公司在双方签署的两份《房屋租赁合同》到期后未再成立租赁关系（一审判决书第八页），属于认定事实不清，适用法律错误。（一）吕洁与吉意物业分公司签署的《房屋租赁合同补充协议》系附生效条件的房屋租赁合同并于2019年11月28日生效。首先，《房屋租赁合同补充协议》系附生效条件的合同。2015年7月21日，吕洁与吉意物业分公司针对已签署的合同编号为00033-2015-2-0015和00032-2015-2-0014的《房屋租赁合同》再次签署了《房屋租赁合同补充协议》。补充协议约定，在双方已签署的两份《房屋租赁合同》到期后，如吕洁有续签合同的意向，且针对00032-2015-2-0014《房屋租赁合同》同意按照前两年年租金4万元，后三年年租金6万元，针对00033-2015-2-0015《房屋租赁合同》同意按照前两年年租金24万元，后三年年租金26万元的，则吉意物业分公司同意与吕洁续签合同。《房屋租赁合同补充协议》已于2015年7月21日成立但并未生效，生效的条件是：双方签署的《房屋租赁合同》到期后，吕洁有续签意向并同意按照补充协议约定的租金标准确定房屋租金。其次，《房屋租赁合同补充协议》系附生效条件的房屋租赁合同。双方签署的《房屋租赁合同补充协议》已包含了合同标的（即涉案房屋）、涉案房屋的租赁期限、租金数额等内容。《房屋租赁合同补充协议》事实上包含了房屋租赁合同的必要条款，从内容上看，已是一份房屋租赁合同。最后，《房屋租赁合同补充协议》已于2019年11月28日生效。在双方已签署的《房屋租赁合同》履行过程中，吕洁多次当面和电话向吉意物业分公司的负责人赵金明表达续签合同的意向，并于2019年11月27日向吉意物业分公司提出《同意房屋租赁合同补充协议生效确认书》，即确认在双方已签署的两份《房屋租赁合同》到期后，按照《房屋租赁合同补充协议》约定条款执行并续约合同。吉意物业分公司于2019年11月28日收到吕洁的《同意房屋租赁合同补充协议生效确认书》后，双方签署的《房屋租赁合同补充协议》就已经生效。（二）吕洁与吉意物业分公司在双方签署的两份《房屋租赁合同》到期后就涉案房屋已成立合法有效的租赁关系。根据《合同法解释二》第一条规定，当事人双方对合同是否成立存有争议时，人民法院能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。至于合同欠缺的其他条款，人民法院可以根据《合同法》第六十一条、六十二条等规定予以确定。具体到本案中，《房屋租赁合同补充协议》中已经包含合同的签署方、合同标的及数量，甚至合同价款也已经确定，也即《房屋租赁合同补充协议》已明确表明吕洁与吉意物业分公司双方就涉案房屋已成立房屋租赁关系，该成立的房屋租赁关系并于2019年11月28日生效。二、一审法院认定吕洁应向吉意物业分公司支付房屋占有使用费（一审判决书第九页），属于事实不清，适用法律错误。首先，吕洁与吉意物业分公司之间就涉案房屋已成立合法有效的房屋租赁关系。双方应依据《房屋租赁合同补充协议》享有权利并履行义务。吕洁同意并且有权按照《房屋租赁合同补充协议》约定标准支付房屋租金，而不是按照吉意物业分公司所主张的标准支付租金。其次，退一步讲，一审法院在认定吕洁与吉意物业分公司之间未成立房屋租赁关系的基础上，也不应当认定吕洁向吉意物业分公司支付全部的涉案房屋二层的房屋占有使用费。在双方签署的《房屋租赁合同》履行期间，吕洁将涉案房屋二层部分房屋转租给案外人范丽娟，吉意物业分公司对此已明确知晓并认可。在双方签署的《房屋租赁合同》到期后，因吉意物业分公司拒不履行《房屋租赁合同补充协议》所约定的义务，导致双方产生纠纷，进而导致范丽娟在《房屋租赁合同》到期后，虽然范丽娟一直占用着所承租的房屋，但其因有纠纷产生拒绝与吕洁签订续签合同，吕洁也没有收到范丽娟支付的租金。因此，即便按一审法院所认定的未成立租赁关系，关于范丽娟所占用的房屋产生的使用费也不应当由吕洁来承担。吉意物业分公司应向范丽娟主张，而非由吕洁一并支付。综上所述，吕洁与吉意物业分公司之间签署的《房屋租赁合同补充协议》已生效，双方之间就涉案房屋已成立合法有效的租赁关系。一审法院认定事实不清，适用法律错误。为正确适用法律，维护吕洁的合法利益。吉意物业分公司辩称，1、双方在原房屋租赁合同终止后，既无任何书面的续租协议，也无实际的续租行为，吕洁主张既无任何事实根据，也无法律依据，双方在2015年7月21日签订的补充协议只是约定了如果续租的价格，而原两份协议中第十条所约定的续租的条件并未成就，协议载明乙方需提前两个月提出续租，甲方如同意续租则续签合同，如不提前提出，则视为乙方放弃续租，现乙方即上诉人未按时提出续租，明显放弃续租行为，补充协议只有相关价格、租金的约定，不能替代续租协议，根本不能满足续租的条件，所以在吕洁放弃续租的前提下，又提价格毫无意义，双方原合同到期后，因吕洁自己放弃续租，双方的租赁关系早已终结。2、吕洁自愿放弃续租，租赁关系终结，应当就其非法占有使用范围内的房屋支付使用费，包含其非法转租给第三人的部分房屋，吕洁未经吉意物业分公司同意而私自转租部分房屋，吕洁自己收取相应的租金，已构成严重违约，其非法占有使用的面积是包含转租部分的，侵犯了吉意物业分公司的财产权，是侵权行为，吉意物业分公司当然可以基于所有人的权力要求吕洁支付包含其转租部分的房屋的使用费。综上一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。吉意物业分公司向一审法院起诉请求：1.判令吕洁立即腾空其租赁的吉意物业分公司房屋（济南市市中区郎茂山路4号商业房二层房屋）并恢复原状；2.判令吕洁支付吉意物业分公司房屋使用费每月16666.67元，自2020年1月1日至实际腾空搬出之日，暂算至2020年5月1日使用费为66666.68元（16666.67元*4个月）；3.判令吕洁支付吉意物业分公司违约金10万元；4.本案的诉讼费用由吕洁承担。一审法院认定事实：市中区郎茂山路4号院8号楼、9号楼的产权人为济南第一机床厂。2013年10月22日，济南市人民政府国有资产监督管理委员会发布济国资产权[2013]36号文《关于同意设立济南一机资产经营有限公司的批复》，同意出资设立济南一机资产经营有限公司。2013年12月19日，济南市人民政府国有资产监督管理委员会发布济国资产权[2013]47号文《关于同意济南一机资产经营有限公司更名为济南诚创资产经营有限公司的批复》，同意济南一机资产经营有限公司更名。2015年1月1日，济南诚创资产经营有限公司出具授权书，授权其下属单位吉意物业分公司全权管理本公司不动产一切事宜。2015年7月14日，吉意物业分公司（甲方）与吕洁（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同编号00033-2015-2-0015，约定甲方将位于济南市市中区郎茂山路4号商业房二层房屋租赁给乙方，租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日，年租金20万元。合同第十条约定租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前两个月向甲方提出，甲方如同意继续租赁，则续签租赁合同。如不提前提出，甲方视为乙方放弃续租，第十四条约定租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金。2015年7月21日，吉意物业分公司（甲方）与吕洁（乙方）又签订《房屋租赁合同》，合同编号00033-2015-2-0014。约定甲方将位于济南市市中区郎茂山路4号商业房6号房屋租赁给乙方，租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日，年租金2万元，该租赁合同文本其他内容同上。2015年7月21日，吉意物业分公司（甲方）与吕洁（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：一、甲、乙双方签定的00033--2015-2-0014号合同到期后，如乙方有续签合同的意向，且同意按照前两年年租金肆万元，后叁年年租金陆万元，则甲方同意与乙方续签合同。二、甲乙双方签定的00033-2015-2-0015号合同到期后，如乙方有续签合同的意向，且同意按照前期两年年租金贰拾肆万整，后叁年年租金贰拾陆万元，则甲方同意与乙方续签合同”。吕洁对2019年12月31日之前的房屋租金已向吉意物业分公司付清。2019年11月27日，吕洁向吉意物业分公司邮寄《房屋租赁合同补充协议生效确认书》，称其同意房屋租赁合同到期后，按照该房屋租赁合同补充协议约定条款执行并续约合同。2019年11月28日，吉意物业分公司向吕洁发送《告知书》，称吕洁未在合同到期前两个月与吉意物业分公司续签合同，认为其放弃续租，应于2019年12月31日腾空所租房屋恢复原样；并认为吕洁严重违约在先，给其造成重大财产损失，该补充协议已废止。2019年12月19日，吕洁向吉意物业分公司邮寄《签订房屋租赁合同告知书》，称其与吉意物业分公司就房屋续租、租赁期限及租金数额事宜已达成一致意见并形成口头协议。现为进一步明确与完善我方与贵公司之间关于房屋租赁其他事宜的权利义务，我方特向贵方提出签订书面房屋租赁合同事宜，望贵公司收到本告知书后尽早与我方联系并签订书面房屋租赁合同。2020年4月27日，吉意物业分公司向吕洁发出《限期腾房通知》。另查明，吉意物业分公司将案涉房屋出租给吕洁后，吕洁将案涉租赁的部分房屋转租给了范立娟、韩龙建使用。吕洁于2019年12月27日、2020年4月28日向吉意物业分公司交纳2020年度房屋租金，吉意物业分公司以无合同为由均予以退回。吉意物业分公司已就郎茂山路4号商业房6号的房屋与现承租人签订了房屋租赁合同。一审法院认为，吉意物业分公司与吕洁签订的房屋租赁合同，不违反法律法规的规定，合法有效，签约双方均应按约履行。房屋租赁合同约定的期限于2019年12月31日届满后，租赁关系终止。此后双方若还欲成立租赁关系，仍需进一步协商一致签订租赁合同。现双方未能再就租赁关系达成一致，吉意物业分公司也未接受吕洁交纳的2020年度房屋租金，根据我国《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”和第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，双方之间继续租赁房屋的合同未成立。2015年7月21日双方虽签订补充协议，约定租赁合同到期后，在吕洁有续租意向并同意按一定的租金标准支付时，则吉意物业分公司同意与吕洁续签合同。据此，仅有房屋租金支付数额的约定，对租赁关系的其他权利义务内容未达成一致时，租赁关系也无法成立。故吉意物业分公司主张吕洁返还租赁房屋，具有事实和法律依据。吉意物业分公司与吕洁之间的房屋租赁关系终止后，吕洁无权再继续占有使用案涉房屋。吕洁逾期向吉意物业分公司返还租赁房屋，则应当向吉意物业分公司支付租赁合同期限届满后直至返还房屋期间的占有使用费。房屋租赁合同履行期间，吕洁对部分房屋进行了转租、也对房屋的有些部位进行了改善或增设，吉意物业分公司在当时知道或者应当知道，但其并未提出异议，应视为其已同意。房屋租赁合同履行完毕后，吉意物业分公司再以此为由主张吕洁承担违约责任，理由不成立。综上所述，吉意物业分公司主张由吕洁返还租赁物并支付逾期返还房屋的占有使用费，证据充分，理由成立，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条、第二百二十三条第一款、第二百三十五条之规定，判决：一、吕洁于判决生效之日起30日内向济南白马经济发展总公司吉意物业分公司返还市中区郎茂山路4号商业房二层房屋；二、吕洁于判决生效之日起30日内向济南白马经济发展总公司吉意物业分公司支付房屋占有使用费（自2020年1月1日起按每月16666.67元为标准计算至向济南白马经济发展总公司吉意物业分公司返还房屋之日止）；三、驳回济南白马经济发展总公司吉意物业分公司的其他诉讼请求。案件受理费3633元，由吉意物业分公司负担2180元，吕洁负担1453元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中吉意物业分公司与吕洁签订的房屋租赁合同合法有效。房屋租赁合同约定的期限于2019年12月31日届满后，租赁关系已经终止。补充协议中虽然约定租赁合同到期后，在吕洁有续租意向并同意按一定的租金标准支付时，则吉意物业分公司同意与吕洁续签合同。但上述内容仅有房屋租金支付数额的约定，对租赁关系的其他权利义务内容未达成一致时，租赁关系也无法成立，双方未签订新的租赁合同，也未按照原租赁合同继续履行，吕洁并无充足证据证实双方合同到期后继续形成租赁关系，故吉意物业分公司主张吕洁返还租赁房屋，具有事实和法律依据。一审法院判令吕洁返还房屋并按租金标准支付房屋占有使用费，并无不当。综上所述，吕洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3633元，由上诉人吕洁负担。本判决为终审判决。审 判 员 李琴二〇二〇年十二月二日法官助理 刘辉书 记 员 刘彤