湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初3603号原告：熊忠胜，男，1971年5月26日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：陈青青，湖南征雁律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：湖南永成环保科技有限公司，住所地永州市冷水滩区湘永路与育才路交叉口西南角（皇家帝王广场）**801。法定代表人：陈平，该公司执行董事。原告熊忠胜诉被告湖南永成环保科技有限公司（以下简称永成公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告熊忠胜及委托诉讼代理人陈青青到庭参加诉讼，被告湖南永成环保科技有限公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本庭依法缺席审判。本案现已审理终结。原告熊忠胜向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付租金35,000元以及违约金99,750元（以35,000元为基数按175元/天计算，暂计算时间为：2019年1月7日-2020年8月7日，即35,000*0.005*570天）；后续违约金35,000元为基数，按每天千分之五计算直至付清为止；2.请求判令被告向原告支付2018年1月1日-2019年1月7日的物业管理费5,175.85元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月9日，原被告双方签订了《房屋租赁协议》。合同约定原告将冷水滩区帝王广场1栋801-805出租给被告，租期为2017年1月9日-2020年1月8日。每年租金70,000元，一次性交半年，提前交纳。超过10天未交，视为违约，承担违约责任。合同保证金20,000元，不计利息，合同到期，退还乙方。租赁期间，所有费用乙方承担。截止到2019年1月7日，被告拖欠原告租金35,000元。经原告与被告法定代表人陈平达成一致意见，双方终止房屋租赁合同，被告保证于2019年1月30日前将房租租金付给原告，否则，被告同意每天按照欠付租金35,000元的千分之五计算违约金及其他损失赔偿给甲方。双方在微信上确认生效。2020年5月24日，皇家帝王广场物业管理给原告发来催缴物业管理费的通知单，原告才知道，被告从2018年1月1日起就一直欠付物业管理费。依据双方签订的《房屋租赁协议》第四条，物业管理费由承租方被告承担。原告多次找被告催要租金及物业管理费，但被告至今未付，为了维护原告的合法权益，特具状至法院，诚望判如所请。被告永成公司未到庭参加诉讼，也无在答辩期内向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。经审理查明，2015年3月15日，原告熊忠胜承租了案外人周纯位于永州市冷水滩区××广场××栋××号房屋（总面积212.25平方米），租赁期限为5年，自2015年4月10日起至2020年4月10日止，原告熊忠胜已按合同约定交纳了租赁房屋的全部租金。2017年1月9日，原告熊忠胜（甲方）与被告永成公司（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定由熊忠胜将永州市冷水滩区××广场××栋××号房屋租给永成公司，双方还约定了如下事项：1.租期为2017年1月9日至2020年1月8日；2.租金：每年70000元（人民币柒万元整），一次性交半年，提前交纳，超过10天未交，视为违约，承担违约责任，且乙方无条件搬出；3.合同保证金：20000元（人民币贰万元整），不计利息，合同到期，退还乙方；4.租赁期间，所有费用乙方承担；5.甲方交给乙方物品：格力空调柜机1套、挂机4套，所有权归甲方，交由乙方使用，合同终止，甲方收回；6.如果乙方转让，需甲方同意，转让费归甲方；7.未尽事宜，双方协商解决。2019年1月7日，原告熊忠胜（甲方）与永成公司法定代表人陈平（乙方）签订一份《租房合同终止协议》，载明“甲方将帝王广场1栋801-805租给乙方，乙方拖欠房租构成违约，乙方赔偿给甲方违约金贰万元整。截止到2019年元月7日，乙方欠甲方房租费35000元（叁万伍仟元整），乙方保证于2019年元月30日前将房租费付给甲方，否则，乙方同意每天按照房租费35000元的千分之五计算违约金及其他损失赔偿给甲方。本合同双方在微信上确认生效。”，永成公司法定代表人陈平在上述电子版协议上签署同意并签名，亦在与原告熊忠胜的聊天中表示同意。后被告永成公司未按照协议约定在2019年1月30日前将房租费支付给原告熊忠胜而酿成本纠纷。另查明，2020年5月24日，皇家帝王广场小区物业鼎诚物业向帝王广场1栋801业主发放催费通知单，载明“现贵户已欠鼎诚物业2018年1月1日-2020年4月30日，共计28个月×2元/㎡合计人民币11,879元”。帝王广场1栋801业主周纯于2020年7月3日以熊忠胜为被告向本院提起诉讼，要求其支付物业管理费11,879元。本院依法作出（2020）湘1103民初2938号民事判决，判决熊忠胜在判决书生效后十日内支付周纯房屋物业管理费7,896.16元（租房押金3,700元已扣除）。本院认为，本案系租赁合同纠纷。1.原告熊忠胜与被告永成公司签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均有法律约束力。现原、被告双方对提前终止租房合同达成一致意见，被告永成公司应将欠付租金35,000元支付给原告熊忠胜，故对于原告诉请要求被告支付租金35,000元，本院依法予以支持。2.原告熊忠胜与被告永成公司法定代表人陈平约定保证金20,000元转化为违约金，又约定若被告永成公司未在2019年1月30日前将房租费付清则按照房租费35,000元的千分之五计算违约金，该违约金约定过高。在充分尊重当事人意思自治及法律规定的范围内，本院认为保证金20,000元转化为被告永成公司需支付的违约金较妥。因该20,000元保证金仍在原告熊忠胜处，原告熊忠胜可将该笔款项直接抵扣违约金。3.原、被告双方在《房屋租赁协议》中约定租赁期间，所有费用由承租方即被告永成公司承担，现被告永成公司未按照该约定交纳2018年1月1日-2019年1月7日的物业管理费，其应当承担支付物业管理费的民事责任。该部分物业管理费已由原告熊忠胜垫付，故对于原告熊忠胜诉请要求被告永成公司支付2018年1月1日-2019年1月7日的物业管理费5,175.85元，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南永成环保科技有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告熊忠胜租金35,000元；二、限被告湖南永成环保科技有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告熊忠胜2018年1月1日-2019年1月7日的物业管理费5,175.85元；三、驳回原告熊忠胜的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3099元，公告费560元，由被告湖南永成环保科技有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  成向阳人民陪审员  秦奇军人民陪审员  罗小云二〇二〇年十二月一日法官助理郑兰君书记员蒋露艳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。