云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终1096号上诉人（原审原告）：缪林芳，女，1990年12月1日出生,彝族，云南省昌宁县人，住隆阳区。委托诉讼代理人：张兴君，云南春裕律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：王峰，男，1978年10月4日出生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。委托诉讼代理人：岳永发，云南凌云（保山）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：石传辉，男，1964年7月22日出生，汉族,福建省南安市人，现住福建省泉州市南安市。被上诉人（原审被告）：杨翠霞，女，1964年4月24日出生，汉族,福建省南安市人，住福建省泉州市南安市。上诉人缪林芳因与被上诉人王峰、石传辉、杨翠霞申请执行人执行异议之诉一案，不服保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初1362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，因本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定的可以不开庭审理情形，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。缪林芳上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审认定被上诉人王峰与石传辉、杨翠霞在案涉房产查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同和已经支付全部价款错误。王峰与石传辉、杨翠霞签订的《房屋买卖合同》实质为以房抵债，根本目的是实现债权，而非以获得房屋所有权为根本目的。一审以案涉房屋查封前王峰与保山市志和房地产开发经营有限责任公司（以下简称“志和公司”）已签订合法有效的书面《商品房购销合同》，并支付全部价款来认定王峰具有排除执行的权利与法不符。因为缪林芳申请保全的为登记在债务人石传辉名下的房产，而非志和公司的房产。再者，王峰、石传辉、杨翠霞与志和公司“先解除再变更买受主体再变更备案登记”的行为系法律法规所禁止的将二手房买卖变更为一手房买卖的行为。2.一审错误认定王峰在查封之前已经合法占有不动产。2016年9月26日王峰对案涉房地产提出的保全异议被驳回，其未依据法律规定自裁定送达之日起十五日内向法院提起执行异议之诉；王峰在明知保全异议被驳回，案涉房地产处于有效查封的情况下占有房屋的行为属非法占有，其于2020年2月25日提起执行异议申请超过法定期限。3.一审对被上诉人之间未能办理房产过户登记手续的部分原因未认定。2019年10月23日王峰对案涉房产申请诉前财产保全，理由为双方达成以房抵债调解协议，但石传辉、杨翠霞未按协议约定协助办理产权过户手续，王峰又申请解除保全。石传辉明知自己将《商品房购销合同》原件抵押给缪林芳，却谎称丢失。被上诉人申请司法确认的调解协议变相认定了未经审理的民间借贷关系及以物抵债行为，变相赋予债务人对债务清偿顺序、比例的选择权。王峰辩称：被上诉人王峰签订《商品房购销合同》在上诉人申请财产保全之前，石传辉是否将合同抵押给缪林芳与王峰没有关系。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。石传辉、杨翠霞未陈述答辩意见。缪林芳向一审法院起诉请求：准许执行位于保山市隆阳区西侧志和·天盛1幢Ｃ座1605号房地产。一审法院认定事实：被执行人石传辉、杨翠霞原系夫妻关系，双方于2016年8月18日办理了离婚手续。2013年9月9日被执行人石传辉与志和公司签订了《商品房购销合同》一份，由被执行人石传辉向该公司购买位于隆阳区，并于当日全额交纳购房款73万元。合同载明的买受人为石传辉。购房后，被执行人石传辉、杨翠霞一直在该房居住生活。案外人王峰与被执行人石传辉、杨翠霞存在经济往来。案外人王峰以被执行人石传辉、杨翠霞欠其借款本息1405000元为由，于2016年7月21日向一审法院申请诉前财产保全，次日一审法院裁定：查封登记在石传辉名下的位于隆阳区。2016年8月12日，案外人王峰与被执行人石传辉、杨翠霞在隆阳区的主持下，达成如下协议：一、石传辉、杨翠霞自愿将位于隆阳区0万元出售给王峰，以冲抵借款本金70万元，石传辉、杨翠霞将房屋于2016年8月31日交付王峰；石传辉、杨翠霞协助王峰办理房屋变更登记手续,所产生的费用由王峰承担，在房屋办理变更手续时如果发生的纠纷到法院另案进行诉讼；三、剩余70.5万元石传辉、杨翠霞于2016年12月5日前还清”。2016年8月17日，一审法院受理王峰、石传辉、杨翠霞的司法确认申请并作出（2016）云0502民特278号民事裁定书，裁定王峰与石传辉、杨霞针对民间借贷问题所签订的调解协议有效。协议内容为：“一、申请人王峰因购买隆阳区所应支付给申请人石传辉、杨翠霞的房屋购置款700000元，冲抵申请人石传辉、杨翠霞欠王峰的借款本金700000元,申请人双方因房屋买卖的权利义务以双方签订的《房屋买卖合同》为据,如因房屋买卖合同产生纠纷，由双方另行解决；二、除房屋价款700000中抵借款本金外，由申请人石传辉、杨翠霞偿还剩余借款本金300000及借款利息405000元，合计705000元，于2016年12月5日前付清。”司法确认后，被执行人石传辉、杨翠霞依约将案涉房产交付了案外人王峰，2017年1月至今案涉房产的物业管理费、水电费等一直由案外人王峰交纳。该案涉房产尚未取得房屋产权证书，仅由开发商进行了登记备案。2016年9月5日，被执行人石传辉与志和公司签订了《解除协议》。当日，案外人王峰与志和公司直接就案涉房产签订《商品房购销合同》。2016年9月12日，案外人王峰提出申请，要求解除对登记在石传辉名下的位于隆阳区的查封。2016年9月13日一审法院作出（2016）云0502财保27号民事裁定书，裁定解除对登记在石传辉名下的位于隆阳区的查封。2016年9月1日，一审法院立案受理了缪林芳与石传辉、杨翠霞及第三人谢姊娟（系缪林芳之母）民间借贷纠纷一案。2016年9月9日，缪林求对案涉房产进行财产保全。因案涉房产尚备案登记在被执行人石传辉名下，当天，一审法院作出(2016)云0502民初4189号民事裁定书，裁定对案涉房产进行了查封，查封期限为二年。案外人王峰在办理变更案涉房产登记备案时,发现案涉房产因缪林芳提出财产保全而被一审法院查封，于2016年9月14日对依缪林芳的申请作出的诉讼保全提出异议。2016年9月26日一审法院作出(2016)云0502民初4189号之一民事裁定书，裁定驳回了案外人王峰的异议申请。2017年3月23日，一审法院作出(2016)云0502民初4189号民事判决书，判决驳回缪林芳的诉讼请求。缪林芳不服提出上诉，2017年10月13日，保山市中级人民法院作出(2017)云05民终653号民事判决书，判决撤销保山市隆阳区人民法院(2016)云0502民初4189号民事判决，由石传辉、杨翠霞于判决生效之日起10日内归还缪林芳借款170万元。该案生效后，申请执行人缪林芳于2018年1月9日向一审法院申请强制执行，要求被执行人石传辉、杨翠霞归还借款170万元。2018年3月15日一审法院立案受理缪林芳申请撤销(2016)云0502民特278号司法确认调解协议民事裁定一案，作出(2018)云0502民特监1号民事裁定书，裁定驳回缪林芳的撤销申请。一审法院在作出(2018)云0502民特监1号民事裁定书后,发现适用程序错误，作出(2018)云0502民监1号民事裁定书，裁定该案由一审法院再审。2019年2月15日一审法院立案受理了缪林芳申请撤销司法确序审查后,认为案外人王峰于2016年7月21日对涉案房产申请诉前财产保全,王峰与石传辉、杨翠霞对诉争房屋的司法确认案先于缪林芳的民间借贷纠纷案。案外人王峰与石传辉、杨翠霞签订的调解协议合法有效,(2016)云0502民特278号民事裁定程序合法、实体得当,缪林芳申请撤销的理由不能成立。2019年2月27日一审法院作出(2019)云0502民特监1号民事裁定书，裁定：驳回缪林芳的申请。2018年5月11日，一审法院作出（2018）云0502执46号执行裁定书,以该案在执行过程中,被执行人石传辉、杨翠霞下落不明,所保全查封的石传辉名下位于同仁街西侧志和天盛1幢Ｃ座1605号房产与（2016）云0502民特278号民事裁定书的处置相冲突,需司法程序解决后才便于处置该财产,该案暂查不到其他可供执行的财产,申请执行人缪林芳同意暂缓执行为由,裁定：终结（2018）云0502执46号执行案件。2018年9月10日，一审法院作出（2018）云0502执46号之一执行裁定书,裁定查封石传辉、杨翠霞位于保山市隆阳区西侧志和·天盛1幢Ｃ座1605号房产,查封期限为3年。2020年2月15日，案外人王峰提出书面异议,要求停止对位于隆阳区产的执行,解除对该房产的查封。2020年3月9日，一审法院作出（2020）云0502执异2号执行裁定书，以案外人王峰对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益作为裁判依据，裁定中止保山市隆阳区人民法院（2018）云0502执46号之一执行裁定书对被执行人石传辉、杨翠霞位于保山市隆阳区西侧志和。天盛1幢Ｃ座1605号房产的执行。缪林芳对该裁定不服，于2020年3月24日提起申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人的民事权益符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同和是否支付全部价款的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。根据《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿签订合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，2016年8月17日，一审法院作出（2016）云0502民特278号民事裁定书，对申请人王峰、石传辉、杨翠霞申请确认调解协议效力一案进行司法确认，就借款问题达成协议，约定石传辉将案涉房屋的购置款700000元冲抵石传辉欠王峰的借款本金700000元。2016年9月5日志和公司与石传辉签订《解除协议》，解除双方签订的《商品房预售合同》，合同编号为：志和天盛第268号，备案登记号为：LY201401188。石传辉所购买的由志和公司开发的志和·天盛1幢c座1605号房，志和公司以商品房预售的原价退还给石传辉方，此款直接转作王峰购买此房的购房款。同日，王峰与志和公司签订《商品房购销合同》，购买案涉房屋，并以志和公司以商品房预售的原价退还给石传辉的款项支付了购房款。案涉《解除协议》和《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。一审认为，在案涉房屋被查封前王峰与志和公司已签订合法有效书面商品房购销合同，并支付全部价款。关于是否在查封之前已合法占有的问题。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，占有不动产行为需发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的一种回溯。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。王峰与石传辉、杨翠霞就借款问题达成协议，并对房产进行安排，意思表示真实。王峰实际已在查封之前合法占有案涉房屋。关于未办理过户登记原因的问题。本案中，案涉房屋客观上不具备办理产权过户登记的条件。即王峰虽未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，王峰对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。一审依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决：驳回缪林芳的诉讼请求。二审中，上诉人、被上诉人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉案件,案外人王峰在一审法院执行缪林芳与石传辉、杨翠霞民间借贷纠纷案中，对一审法院（2018）云0502执46号之一执行裁定书查封案涉房地产提出执行异议，未超过法定期限。根据当事人的诉辩主张,本案的争议焦点是王峰是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益,是否应对案涉房屋继续执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定,案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案是申请执行人缪林芳提起的执行异议之诉,根据上述规定,王峰作为案外人,应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，在志和公司与石传辉解除双方签订的《商品房预售合同》后，王峰与志和公司签订《商品房购销合同》购买案涉房屋，不违反法律、法规强制性规定，上诉人主张属于将二手房买卖变更为一手房买卖的行为不能成立。王峰已与志和公司签订《商品房购销合同》，志和公司已确认以商品房预售的原价退还给石传辉方，此款直接转作王峰购买案涉房屋的购房款，即王峰已支付全部房款。一审中王峰提供了交纳案涉房屋水费、电费及管理费的证据，在上诉人未能提交相反证据的情况下，可以证明王峰已实际占有和使用了案涉房产。王峰对未办理房屋产权过户手续无过错，故其要求解除案涉房产的查封措施并停止执行，符合法律规定。上诉人要求继续执行案涉房产的理由本院不予采纳。综上，上诉人缪林芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人缪林芳负担。本判决为终审判决。审判长 谢玲审判员古颖审判员田旭二〇二〇年十二月十五日书记员 邱     建     军