广西壮族自治区贵港市港南区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0803执异32号 案外人：贵港市圣和环保科技有限公司，住所地贵港市港**民生路东侧兴贵路**院地产小区******。统一社会信用代码：91450802MA5KD2WX4Q。 法定代表人：廖家英，总经理。 申请执行人：贵港市区农村信用合作联社，住，住所地贵港市港**南苑街**一社会信用代码：914508002004516741。 法定代表人：黄海伦，理事长。 委托诉讼代理人：黄雪丹，该社职工。 委托诉讼代理人：李雁婷，该社职工。 被执行人：杨雪莲，女，1989年10月2日出生，汉族，住贵港市覃塘区。 被执行人：李三保，男，1987年2月17日出生，汉族，住湖南省益阳市安化县。 被执行人杨雪莲、李三保共同委托诉讼代理人：杨燕飞（系杨雪莲父亲、李三保岳父），住贵港市覃塘区。 被执行人：王小朋，女，1990年4月29出生，汉族，住广西壮族自治区贺州市八步区。 本院在执行申请执行人贵港市区农村信用合作联社与被执行人王小朋、杨雪莲、李三保借款合同纠纷一案中，案外人贵港市圣和环保科技有限公司（以下简称“圣和科技”）对本院拍卖的被执行人杨雪莲所有的位于贵港市港北区（中强普罗旺斯）27幢07号【产权证号：贵港房权证港北区字第××号】房产提出书面异议。本院于2020年8月12日受理后，依法进行审查，并于2020年8月25日作出（2020）桂0803执异24号执行裁定书；案外人圣和科技对该裁定不服，向贵港市中级人民法院申请复议。贵港市中级人民法院于2020年10月19日作出（2020）桂08执复43号执行裁定书，裁定撤销本院（2020）桂0803执异24号执行裁定，发回本院重新审查。本院于2020年11月26日受理后，于2020年12月2日进行听证，并组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人圣和科技称，其于2016年7月成立，于2017年1月至今租赁被执行人杨雪莲名下普罗旺斯小区27-07号商铺作为办公场所，并签订合同约定租期为2017年1月1日至2027年12月31日；2017年1月1日至2021年12月31日止，每月租金为4000元；2022年1月1日至2027年12月31日止，每月租金上浮为4200元；房屋押金25000元，租赁到期后，不可拆卸装修部分归出租方所有等内容。2017年春节后，其对商铺进行装修，装修费约15万元左右。装修完成后，分别作为贵港市鑫祥瑞置业和圣和科技的办公室。另于2019年11月1日将大铺面及二楼租给雅兰朵艺术中心，小铺面为鑫祥瑞置业。其知道要拍卖被执行人杨雪莲名下的普罗旺斯小区27-07号铺面后，向法院提交租赁合同，但申请执行人仍拒不认可其合法租赁事实。被执行人杨雪莲未向申请执行人贵港市区农村信用合作联社及下属的东津信用社提供过任何房屋租赁合同，申请执行人提供的房屋租赁合同上租赁方“杨雪莲”的签字不是其本人签的，合同上的电话号码也不是其本人使用的。房屋租赁合同中的承租人邱琬驭，是被执行人杨雪莲父亲杨燕飞的广兴木业公司的会计，故邱琬驭作为承租人无租赁需求，与事实明显不符。申请执行人贷款材料中的房屋租赁合同明显是假合同。案外人圣和科技合法租赁行为均在上述商铺抵押及查封前，案外人圣和科技与被执行人杨雪莲已签订了合法有效的租赁合同，并支付了相应的房屋押金及租金，占有并使用该商铺且在查封、拍卖前已合法经营了三年多，应当在拍卖中受到保护。为此，案外人请求暂停本案的拍卖，对案外人合法租赁行为依法予以确认，并提交营业执照、情况说明、证明、房屋租赁合同、房屋租赁补充协议，证人证言，收据等证据予以证实。 申请执行人贵港市区农村信用合作联社称，1.被执行人杨雪莲与邱琬驭签订的租赁合同由借款人、抵押人杨雪莲一起提供，且合同有被执行人杨雪莲签字确认。同时，其对租赁合同只是做形式上的审查，租赁合同的真实与否不影响贷款的发放，该合同期满解除或是中途解除均不影响本案实现抵押权利；2.案外人称2017年春节后开始装修，2017年春节的新历是2017年1月28日。根据房地产抵押价格评估报告显示，评估方2017年2月底去现场勘查还能拍到灯具店经营场所的照片，显然与案外人的事实陈述存在冲突。因此，案外人的异议没有事实理由和依据，案外人与被执行人杨雪莲的承租关系是在抵押后才成立的，不能以买卖不破租赁原则来抵抗抵押物权，请求驳回异议人异议请求，并提供房地产抵押估价报告[国正价估字[2017]149－50029号]、商铺租赁合同（李三保与圣和科技签订）、手机短信记录（2019年4月）予以证实。 被执行人杨雪莲、李三保称，案外人圣和科技所陈述的都是事实。 被执行人王小朋未作陈述。 本院经审查查明：2017年3月13日，被执行人王小朋与申请执行人贵港市区农村信用合作联社的下属机构东津信用社签订《个人借款合同》一份，约定被执行人王小朋从申请执行人贵港市区农村信用合作联社借款230万元，合同期限从2017年3月13日至2020年3月12日止，贷款年利率7.125%，借款按月结息，分期还本等内容。同日，东津信用社与被执行人杨雪莲签订《抵押担保合同》，约定被执行人杨雪莲自愿用其名下的位于贵港市（中强普罗旺斯）27幢07号房产【房产证号：贵港房权证港北区字第××号】为上述借款提供抵押担保并办理抵押登记。同时，被执行人杨雪莲向申请执行人提供其与邱琬驭签订关于上述抵押房屋的《房屋租赁合同》复印件，该合同约定租赁期限为3年，自2016年3月12日起至2019年3月11日止，且被执行人杨雪莲在上述租赁合同复印件上签名，确认与原件核对相符。 因王小朋未按上述《个人借款合同》履行还款义务，贵港市区农村信用合作联社将王小朋、杨雪莲、李三保诉至本院。本院于2020年5月10日作出（2020）桂0803民初486号民事判决书，判决如下：一、王小朋偿还贵港市区农村信用合作联社借款本金230万元及利息（暂计至2020年3月19日止利息27276.59元，之后利息按合同约定计至还清之日止）；二、杨雪莲、李三保对上述债务承担连带保证责任；三、若王小朋在本生效判决规定的履行期限内未偿还上述债务，则依法拍卖或变卖杨雪莲名下坐落于贵港市（中强普罗旺斯）27幢07号房产【房产证号：贵港房权证港北区字第××号】，所得价款优先清偿上述债务。 因王小朋、杨雪莲、李三保未履行发生法律效力的（2020）桂0803民初486号民事判决确定的义务，贵港市区农村信用合作联社向本院申请强制执行。本院于2020年7月2日以（2020）桂0803执500号立案受理。在执行过程中，本院于2020年7月10日作出（2020）桂0803执500号之一执行裁定书，裁定查封被执行人杨雪莲名下位于贵港市（中强普罗旺斯）27幢07号房产【房产证号：贵港房权证港北区字第××号】一套；于2020年7月13日作出（2020）桂0803执500号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人杨雪莲名下位于贵港市（中强普罗旺斯）27幢07号房产【房产证号：贵港房权证港北区字第××号】一套。竞买人凌丹于2020年9月16日在淘宝网以1760000元的最高价竞得，并于2020年10月10日交付涉案房屋。 本院认为，位于贵港市（中强普罗旺斯）27幢07号【房产证号：贵港房权证港北区字第××号】房产为被执行人杨雪莲所有，并为本案的抵押物。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”因被执行人王小朋、杨雪莲、李三保并未按执行通知履行生效判决所确定的义务，本院予以查封、拍卖涉案抵押物符合法律规定。至于案外人圣和科技与被执行人杨雪莲是否存在租赁关系并不影响本院对涉案房产的查封、拍卖。现案外人圣和科技请求本院暂停对上述房产的拍卖，并确认其与被执行人杨雪莲的租赁关系，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条规定，裁定如下： 驳回案外人贵港市圣和环保科技有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  杨冬妮 人民陪审员  李春水 人民陪审员  蒙美卡 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  胡夏蔚