江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏09民终4326号 上诉人（原审原告）：江苏创世纪置业有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区新区刘朋村。 法定代表人：朱海中，该公司执行董事兼总经理。 诉讼代表人：杨荣进，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：沈洁，北京市盈科（盐城）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蔡全青，男，1974年4月7日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：蔡金斌，江苏鼎盛湖律师事务所律师。 上诉人江苏创世纪置业有限公司(以下简称创世纪公司)因与被上诉人蔡全青商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 创世纪公司的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持创世纪公司的一审诉讼请求或者发回重审；2.一、二审案件受理费由蔡全青承担。事实与理由：1.创世纪公司与蔡全青签订的御景湾花园12幢2301室的《商品房买卖合同》，实系为案外人借款提供担保，并无真实买卖的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，该民事法律行为无效。蔡全青应协助创世纪公司撤销该房屋买卖合同的备案登记手续。案外人周某于2016年6月14日向蔡全青借款80万，同日，创世纪公司为提供借款担保，将案涉房屋网签到蔡全青名下。创世纪公司未与蔡全青及周某达成房屋买卖的合意，同时，创世纪公司也未实际收到蔡全青的任何购买款项，房屋从未交付，据此，案涉房屋所有权仍为创世纪公司所享有。2018年12月创世纪公司进入破产重整程序，曾向蔡全青要求撤销网签备案，并通知其可申报债权，蔡全青拒绝履行。2.涉案房屋未取得不动产登记，只有具备预售许可证才可以出售。创世纪公司作为所有权人，从未赋予周某出售的权利。蔡全青虽向周某支付所谓的“购房款”，但其明知周某为无权处分，仍与之进行交易，该买卖行为无效。 蔡全青辩称，1.虽然蔡全青与周某在初期有借款担保，但后来又转为房屋买卖合同关系，蔡全青也付清了200万元总房款，是蔡全青与周某的真实意思表示。2.创世纪公司称案涉房屋未取得预售许可证的理由不能成立。根据国家规定，只有取得预售许可证才可以办理商品房网签备案登记，案涉合同已经进行了备案登记，说明案涉房屋是具有预售许可证的。3.创世纪公司与施工单位盐城青原建筑工程有限公司（以下简称青原公司）签订的施工合同约定以房抵充80%工程款，可以看出青原公司是可以将案涉房屋对外销售的。周某系青原公司法定代表人之子，其差欠蔡全青借款，后同意将案涉房屋出卖给蔡全青。创世纪公司与蔡全青签订了商品房买卖合同，并开具了收据，表明其是同意案涉房屋对外销售的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 创世纪公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认创世纪公司与蔡全青于2016年6月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1635775220160614)无效；2.判令蔡全青协助创世纪公司办理撤销御景湾花园12幢2301室商品房买卖合同的备案登记手续；3.本案诉讼费用由蔡全青承担。 一审法院认定的事实：2015年6月，创世纪公司将其开发的御景湾S1、S2、S3及地下室土建和安装工程发包给青原公司施工，实际施工人系青原公司法定代表人之子周某。在双方签订的《建设工程承包合同》约定：…1.工程暂定总价3000万元，最终按乙方（施工方）提供的结算书，以有权的审计部门审核的结算报告为准，本工程付款以工程拿房结合工程款的形式进行支付；2.本工程基础垫层结束开始拿房，甲方（创世纪公司）应提供500万元房源的商品房或门面房给乙方销售，以上房源的价格按售楼部的与其它自然客户同等的价格执行，首付与全款不限，如为首付按揭到账后，必须支付给乙方用于本工程（实际拿房量不超过实际完成工作量的80%）…。 周某因经营需要向蔡全青借款。2016年6月14日，周某向蔡全青出具借款80万元借据一份，周某向创世纪公司出具了2006520元的工程款收据，创世纪公司亦于当日与蔡全青签订合同编号为1635775220160614的《商品房买卖合同》一份，约定：蔡全青购买创世纪公司开发的御景湾花园12幢2301号房屋，建筑面积334.42平方米，总价款2006520元；合同第六条约定付款方式及期限：买受人在2016年6月14日前支付该商品房全部价款。当日，创世纪公司向蔡全青出具房款收据一份，载明：“交款单位：蔡全青，收款方式：换据，人民币（大写）贰佰万陆仟伍佰贰拾元整，￥2006520元，收款事由：御12#2301室房款（换据、更名）”。该份收据下方盖有“江苏创世纪置业有限公司财务专用章”，右上角加盖“本据限售房收款使用其它一律无效”。同日，房产登记部门将御景湾花园12幢2301室商品房的网签备案登记在蔡全青名下。2018年12月25日，一审法院作出（2018）苏0903破申4号民事裁定书，裁定受理申请人盐城市盐州实业有限公司、盐城旭阳保温材料有限公司对创世纪公司的破产重整申请。2019年1月15日，一审法院指定北京大成（南京）律师事务所、江苏仁禾中衡会计师事务所联合担任创世纪公司的破产管理人。2019年8月12日，创世纪公司管理人向蔡全青邮寄《债权申报通知函》一份，载明：管理人认为御景湾花园12楼2301室网签在你名下仅作为让与担保，双方并无买卖房屋的合意，该让与担保无优先受偿权，管理人通知你方在收到本通知十日内向管理人申报债权并解除网签备案登记…。蔡全青收到该份通知后，未进行债权申报，亦未解除网签备案登记。创世纪公司管理人遂诉至一审法院。 一审法院另查明，2017年12月22日创世纪公司与案外人周某签订《房屋合同解除协议》一份，载明：“2016年6月因周某欠付第三方债务（本协议之四位抵押权人），创世纪公司以御景湾花园12楼701号房、2301房、2301号房、2501号房为周某抵押借款并且签订了《商品房买卖合同》，双方同意以周某承建的创世纪公司发包的御景湾项目工程款合计8026080元整等额抵充了四套房屋的全部房款，房屋分别网签到了四位抵押权人名下，现周某按原来双方约定届时退房的真实意思表示同意偿还抵押借款解除房屋抵押将房屋退回到创世纪公司，经协商达成如下协议：1.本协议签订时，御景湾花园12楼701号房备案登记在抵押权人王子晗名下，面积334.42平方米，单价6000元/平方米，合同总价2006520元、2301号房备案登记在抵押权人蔡全青名下，面积334.42平方米，单价6000元/平方米，合同总价2006520元、2301号房备案登记在抵押权人蔡全青名下，面积334.42平方米，单价6000元/平方米，合同总价2006520元、2501号房备案登记在抵押权人卞亚亚名下，面积336.35平方米，单价5965.57元/平方米，合同总价2006520元，周某同意立即向四位抵押权人清偿借款，督促抵押权人配合创世纪公司解除商品房买卖合同并根据创世纪公司要求配合注销房屋合同备案登记；2.创世纪公司以周某承建的御景湾项目工程款全额抵充了四套房屋的房款，房屋注销合同备案登记，双方同意创世纪公司收回房屋后，创世纪公司抵充了房款的工程款仍按原抵充的数额向周某立支付，双方对该数额及结算方式无争议；3.根据创世纪公司要求，由周某负责联系和安排四位抵押权人配合创世纪公司解除合同和注销备案登记；4.房屋合同解除后和注销备案登记后，周某或抵押权人持有的相关票据及合同原件返还创世纪公司，不得基于相关材料主张权利，周某负责收回和交还创世纪公司”。 2017年1月26日，周某向蔡全青出具收条一份，载明：“今收蔡全青购房12#2301室款贰佰万元整（￥2000000.00元）。备注：御景湾12#2301室房款付清，房权归蔡全青所有，与本人无关。此购房款包含本人借蔡全青人民币捌拾万元整，借款抵冲房款，本人写给蔡全青借条由今日开始无效，由蔡全青妻子代为签字确认，此收条一式二份，双方各执一份。蔡全青妻子孙某，320911197303097423。收款人：周某，2017年1月26日”。2017年7月，周某向一审法院提起诉讼，要求蔡全青、孙某支付房款95万元，一审法院于2017年12月6日作出（2017）苏0903民初4621号民事判决，驳回周某的诉讼请求，现已生效，该判决书认定蔡全青已向周某支付了全部房款。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，周某作为承建方实际施工人承建御景湾S1、S2、S3等工程，并与创世纪公司明确约定按阶段以创世纪公司提供的房屋对外出售所得价款抵算工程款，不违背国家法律行政法规的强制性规定，后周某与蔡全青达成房屋买卖协议，周某向创世纪公司出具收到2006520元工程款收据，并按双方约定蔡全青与创世纪公司签订了《商品房买卖合同》，系合同双方当事人真实意思表示，创世纪公司亦向蔡全青出具了房款收据，并办理了网签手续，亦不违背法律，应为合法有效。创世纪公司诉称蔡全青未支付房款，无事实依据，一审法院不予采信。关于创世纪公司与周某签订的《房屋合同解除协议》是创世纪公司与周某对已出售给蔡全青等四户房屋意向性回购协议，并未征得蔡全青的同意，无论是否合法有效，对蔡全青无拘束力。创世纪公司还称签订案涉商品房买卖合同是为周某向蔡全青借款作担保，未能提供证据证实，虽然前期周某向蔡全青借款时约定以案涉房屋“抵押”，但创世纪公司、周某及蔡全青均未办理抵押的相关手续，事后周某与蔡全青达成合意，蔡全青购买案涉房屋，与创世纪公司签订正式的商品房买卖合同，并办理了网签登记手续，蔡全青也向周某支付了相应的房款，周某亦向创世纪公司出具了2006520元的工程款收据，亦符合创世纪公司与周某之间以房抵工程款的约定，应认定为各方当事人的真实意思表示。同时案涉商品房买卖合同，亦无合同法规定合同无效的法定情形，故创世纪公司要求确认商品房买卖合同无效及撤销网签备案登记手续的请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回创世纪公司的诉讼请求。案件受理费22952元，减半收取11476元，由创世纪公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，2016年6月14日创世纪公司与蔡全青签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。创世纪公司上诉认为签订该合同以及办理备案登记手续仅为周某向蔡全青的借款提供担保，本院经审查，创世纪公司与青原公司的《建设工程承包合同》约定以房抵充不超过80%的工程款，后经周某的申请，创世纪公司与蔡全青签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，周某向创世纪公司出具了工程款收据。蔡全青通过向周某付款由创世纪公司换据的方式支付了案涉房屋的购房款，创世纪公司亦向蔡全青出具了房款收据，案涉《商品房买卖合同》也办理了备案登记手续。另，创世纪公司提供的其与周某签订《房屋合同解除协议》中也载明双方同意以周某承建的创世纪公司发包的御景湾项目工程款合计8026080元整等额抵充了包括案涉房屋在内的四套房屋的全部房款。故创世纪公司与周某之间形成了以案涉房屋抵冲工程款的事实，周某有权对案涉房屋进行处置，案涉《商品房买卖合同》应为合法有效。周某虽然曾以案涉房屋为其向蔡全青的借款提供担保，但这是周某与蔡全青二人的意思表示，与创世纪公司无关，且该二人之后又达成了房屋买卖的合意。综上，创世纪公司认为其与蔡全青签订的《商品房买卖合同》系为周某的借款提供担保，双方无买卖的真实意思表示，无证据证实，亦与查明的事实不符，故其要求确认案涉《商品房买卖合同》无效及要求蔡全青协助办理撤销商品房买卖合同备案登记手续的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22952元，由江苏创世纪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李晓平 审判员  谢超亮 审判员  曹 荣 二〇二〇年十二月十一日 书记员  张 育