辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7724号上诉人（原审被告）：大连瑞信物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区民权北二街**。法定代表人：薛满生，该公司经理。委托诉讼代理人：王晓来，辽宁青松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连市沙河口区世嘉星海小区业主委员会，住所地大连市沙河口区。法定代表人：王玉华，主任。委托诉讼代理人：杜晶晶、丁转英，辽宁普罗米修(大连)律师事务所律师。上诉人大连瑞信物业管理有限公司（以下简称瑞信物业）因与被上诉人大连市沙河口区世嘉星海小区业主委员会（以下简称业主委员会）业主共有权纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初2996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月09日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连瑞信物业管理有限公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院错误认定被上诉人依法有权利收取其成立前关于公共部分的收益。小区公共部分的收益归小区全体业主所有，并不等同于必须该收益打入被上诉人账户。《辽宁省物业管理条例》明确规定，在业主大会成立前，公共部分的收益主要用于维修公共部分，剩余部分补贴物业服务费。业主大会成立后，经营收益归全体业主共有。本案被上诉人主张的小区广告费收入支付时间在小区业委会成立之前，业委会在成立后才享有权利并承担义务，因此在此成立前关于广告费收入其并没有权利收取。二、上诉人与被上诉签订的协议，也并未约定被上诉人收取其成立之前收取广告费用的权利。该协议第五条约定“2018年已与大连瑞信物业管理有限公司签订的广告推广广告合同依然有效，剩余未支付款项，需打入上述专门账户”。对于一个生效的合同，合同签订的一方，即大连瑞信物业并没有权利与合同外任何一方确认该合同是否有效。因此，对该条款中“广告合同依然有效”并结合上下文应理解为：并非是对广告合同的效力进行认定，而是对合同的付款方式的效力进行的确认，因此应当认定，在小区业主大会成立前，上诉人收取的广告费用的做法“依然有效”，不应将上述款项支付给被上诉人。三、案涉广告费用已用于公共部分的维修，对该费用的使用符合法律规定，不应向被上诉人支付。案涉小区业主大会成立后，上诉人积极配合被上诉人的工作，不仅签订《分配协议》，而且将相关广告合同都交予被上诉人，并且向被上诉人支付了一部分业主大会成立后，上诉人收取的广告费用。但是在上诉人在需要对公共部分进行维修的时候，向被上诉人申请使用住宅专项维修资金及广告费用收益，但被上诉人以上诉人是前期物业为由，拒不同意上诉人使用上述费用。上诉人无奈，使用尚未支付给被上诉人的广告费用，对小区公共部分多次维修，本已入不敷出。而被上诉人不同意上诉人使用住宅专项维修资金及广告费用收益，还向上诉人主张广告费用，并且被上诉人也不承担对公共部分的维修，该做法为一己之力，增加物业公司、小区全体业主、业委会之间的矛盾，其做法不应予以保护，且上诉人将广告费用于公共部分的维修，符合法律规定。被上诉人大连市沙河口区世嘉星海小区业主委员会辩称，不同意上诉人的上诉请求。1、小区公共部分的收益归小区全体业主所有，属于法定的物权。即使双方对业委会成立之前的共有收益未作约定，也不影响业委会诉请该收益归业主共有，因为业委会只是业主的法定诉讼代表人。2、被上诉人主张所得收益已经合理的支出，对该部分被上诉人应当提供相关的证据予以佐证，否则不应当得到支持。大连市沙河口区世嘉星海小区业主委员会向一审法院提出诉讼请求：被告向原告返还原告所有的亘古文化传播(大连)有限公司已付广告费收入16500元，并承担自2018年3月21日(广告收入的应付款日)起至实际返回之日止按照年利率6%计算的资金占用损失。一审法院认定的事实：原告大连市沙河口区世嘉星海小区业主委员会于2018年6月16日成立，任期3年，于2018年7月6日在沙河口区沙街道办事处备案。被告大连瑞信物业管理有限公司为该小区提供物业服务。2018年3月20日，被告(甲方)与案外人亘古文化传播(大连)有限公司(乙方)签订《合同书》一份，内容：甲方同意乙方租赁其所管理的世嘉星海园区内位置安装69盏“社区传媒感应灯箱”广告位，并支付场地租赁费给甲方。合同履行期限为12个月，自2018年6月15日至2019年6月14日。12个月的场地租赁费(含电费和杂费)33000元，租赁费支付方式为6个月一结算场地租赁费16500元。2018年4月25日，亘古文化传播(大连)有限公司向被告支付了自2018年6月15日至2018年12月14日租赁费16500元，被告向其出具了大连增值税普通发票。2018年11月3日，原、被告签订《世嘉星海小区公共收入管理联合声明暨分配协议》，对世嘉星海小区一、二、三期内所有公共区域广告收益及分配达成一致意见：一、小区全境范围内广告投放收入归全体业主所有。二、该资金支配范围1.公共区域维修；2.小区沉淀积累资金；3.业委会办公费用支出；3.业主共同娱乐项目及设施支出；4.业委会办公费用支出；5.补贴物业公司收入不足。三、该资金于一下专门账户进行存管。四、业委会负责对资金的分配进行监督和管理，支出账目每年公示全小区；五、2018年已与大连瑞信物业管理有限公司签订的广告推广合同仍然有效，剩余未支付款项，需打入上述专门账户。六、本联合声明暨协议为大连瑞信物业管理有限公司同各广告商签订推广合同之补充要件，与原合同具备同等法律效力，根据《合同法》相关要求，原合同与本协议冲突条款以本协议为准。在原、被告广告合同交接明细中第3项记载亘古文化传播(大连)有限公司合同书，合同期限2018年6月15日至2019年6月14日，备注为单元门内，电梯前灯箱。一审法院认为，关于本案第一个争议焦点：业主委员会是否有权对其成立前物业公司公共部分收益提出异议。物业公司利用小区内公共设施，通过广告经营的收入归全体业主所有，相应的广告费收入也应归全体业主所有，具体使用应由全体业主决定。本案中，被告取得的亘古文化传播(大连)有限公司广告费系利用小区单元门内、电梯前灯箱等公共部分取得的收益，根据《世嘉星海小区公共收入管理联合声明暨分配协议》约定小区全境范围内广告投放收入归全体业主所有，故该小区业主委员会成立前以及业主委员会是否成立，该部分收益都应归全体业主所有。原告经过全体业主和业主大会选举产生，并经过了备案，成立符合法律规定，故原告作为业委会有权通过诉讼的方式，代表全体业主向被告主张案涉广告费收益。关于第二个争议焦点：《世嘉星海小区公共收入管理联合声明暨分配协议》约定是否放弃了协议签订前物业公司利用小区公共部分所获收益。协议中第五条约定“2018年已与大连瑞信物业管理有限公司签订的广告推广合同仍然有效，剩余未支付款项，需打入上述专门账户”，该约定并不视为原告放弃协议签订前的广告收益，而是对协议签订时未付款项支付账户的约定。退一步讲，是否放弃物业公司在签订协议前的广告收益，有关全体业主权益，不宜由原告直接决定。综上，原告主张的被告返还其收取的亘古文化传播(大连)有限公司已付广告费收入16500元，被告未提供证据证明其因此产生的合理支出，一审法院综合考虑到《世嘉星海小区公共收入管理联合声明暨分配协议》中约定资金支配范围亦包含补贴物业公司收入不足，对于原告的该项主张，予以支持。需提醒注意，该部分收益的所有权归全体业主所有，原告不具有自行处置的权利，原告作为执行机构，如何使用该收益，应当按照全体业主的意志和法律规定行使。关于原告主张的资金占用损失一节，该主张于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第八十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《物业管理条例》第五十四条之规定，一审法院判决：一、被告大连瑞信物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告大连市沙河口区世嘉星海小区业主委员会广告费收入16500元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费125元(原告已预交)，由被告负担，给付时间同上。二审中，双方当事人表示对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议焦点上诉人瑞信物业是否应向业主委员会返还案涉16500元广告费。本案中，业主委员会成立于2018年6月16日，并于2018年11月3日与上诉人签订了《世嘉星海小区公共收入管理联合声明暨分配协议》。业主委员会作为代表全体业主行使权利的组织,其权限来自于业主大会的授权,故案涉《世嘉星海小区公共收入管理联合声明暨分配协议》系业主委员会代表全体业主的意志所签订，系双方真实意思的表示,该协议对世嘉星海小区一、二、三期内所有公共区域广告收益及分配达成一致意见。根据该协议记载,2018年已与上诉人签订的广告推广合同仍然有效，剩余未支付款项，需打入业主委员会所设立的专门账户。但值得注意的是,该协议对案涉广告推广合同所涉的已经支付的16500元款项没有约定。本院认为，虽然瑞信物业与案外人之间关于广告推广合同签订于2018年3月，瑞信物业于2018年4月收到16500元广告费，但是该笔广告费所对应的租赁期间系2018年6月15日至2018年12月14日，即案涉广告费对应的租赁期间系在业主委员会成立之后。在此情况下，如果业主委员会拟将该笔费用进行统一管理，应在与瑞信物业的分配协议中予以说明和约定。但上述分配协议中，双方在对广告合同予以提及并对剩余未支付款项予以着重强调的情况下，却未对已经收取的案涉16500元款项予以约定，应视为双方对已经发生的该笔费用并无争议。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故在双方对案涉16500元广告费款项没有约定的情况下，业主委员会要求上诉人返还此款项，不符合双方合同的约定，亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人大连瑞信物业管理有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《物业管理条例》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初2996号民事判决；二、驳回大连市沙河口区世嘉星海小区业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费125元，由大连市沙河口区世嘉星海小区业主委员会负担；二审案件受理费125元，由大连市沙河口区世嘉星海小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二〇年十二月十七日书记员  钟梓瑞