天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3861号上诉人（原审被告）：董连生，男，1972年1月18日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：天津海瑞物业管理有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽大连东道东海云天6-1-2504。法定代表人：武海艳，经理。委托诉讼代理人：张**，男。委托诉讼代理人：高喜燕，女。上诉人董连生因与被上诉人天津海瑞物业管理有限公司（以下简称海瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。董连生上诉请求：1.请求撤销一审判决,发回重审或者依法改判：维持一审判决第一项和第三项，撤销一审判决第二项，不支付2017年12月1日起至2018年3月31日止的占有使用费15564元；2.本案一、二审诉讼费由海瑞公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。原审判决只是单纯从合同签订的期限角度去审查本案,但最初董连生是本着可以签订十年租赁合同的想法承租下涉案房屋,并且前期花费了巨大的投资,与海瑞公司签订的《租赁合同》中也提到了合同到期前如果想继续租赁涉案房屋,应提前六个月提出,双方协商一致后另行签订合同,董连生前期花费了巨大投资,且自从2017年12月1日海瑞公司已经与董连生解除《租赁合同》,海瑞公司采取断水断电的行为,迫使董连生无法继续经营,至今双方并未就赔偿问题及返回押金问题、返回房租问题及其它等达成一致协议；二、该案件是一群体串案,判决结果不一致；三、原审法院未能了解该案的真实情况。海瑞公司辩称，事实上董连生一直在占有房屋，没有腾退。为此五正方建筑工程发展有限公司（以下简称五正方公司）对董连生进行了起诉。海瑞公司也对董连生进行了起诉。五正方公司的起诉判决已经生效。董连生在2020年8月和五正方公司达成协议才搬离其租住的房屋，在这期间没有和海瑞公司办理任何租金结算和交房手续。海瑞公司向一审法院起诉请求：1.判令董连生支付2017年6月1日至2018年2月28日期间欠付的租金54599元、水电费9464元；2.判令董连生支付2018年3月1日至2018年3月31日的房屋占用费11873元；3.判令董连生支付逾期租金的3倍违约金；4.案件受理费等由董连生承担。案件审理过程中，海瑞公司撤回了第3项诉讼请求。一审法院认定事实：2012年11月9日，海瑞公司与五正方公司签订《公寓租赁合同》，约定五正方公司将坐落于开发区海通街80号开发区工人公寓（物业楼第三层除外）出租给海瑞公司，公寓建筑面积31165.2平方米；海瑞公司所承租房屋用于工人宿舍、商业服务、办公；租赁期限为五年，自2013年3月31日起至2018年3月31日止；年租金312万元；海瑞公司将承租公寓的部分转租给第三方的，必须经五正方公司书面同意，且转租终止日期不得超过本合同约定的终止日期，海瑞公司须将与第三方签订的租赁合同报五正方公司备案；合同终止或解除后，除双方另有约定外，海瑞公司应在合同终止或解除之日起15日内将其所有的财产、物品清理完毕，并恢复原状；本合同到期前，海瑞公司若需继续租用公寓，应于合同租赁期限届满六个月前向五正方公司书面提出续租要求，经双方协商一致后，重新签订合同，双方在租赁期限届满三个月前就续租条件仍达不成一致意见的，五正方公司有权将公寓租给第三方等。合同签订后，五正方公司即将诉争房屋交由海瑞公司管理。2016年4月20日，海瑞公司与董连生签订《房屋租赁合同》，约定董连生租赁海通街80号2号楼C区C201-205，C215-221的房屋，面积共计469平方米；租赁期限自2016年6月1日至2018年2月28日；房屋租金每年14万元，采取半年支付的方式，提前一个月支付；租赁期间，使用房屋所发生的水、电、采暖费、通讯、卫生费等由董连生承担。水费、电费海瑞公司按照合理损耗按原电价乘以系数1.1后收取。合同签订后，海瑞公司即将前述房屋交付董连生使用。2017年11月4日，五正方公司张贴告示，内容大致为：我司为工人村公寓的出租方，针对公寓存在的安全隐患及混乱管理现状，我司通知各商户及租户，我司与海瑞公司签订的《公寓租赁合同》于2018年3月31日到期，合同到期后我司将收回房屋交由政府处置，不再继续经营，请各商户及租户做好相应腾退准备工作；从本告示发出之日起至2018年3月31日为过渡期，请各商户及租户，配合我司做好过渡期的公寓安全生产管理工作；即日起，请各位商户及租户不再与海瑞公司签订超过2018年3月31日租赁期限的租赁合同，若明知续签或新签，请自行承担相应损失。2017年12月1日，天津经济技术开发区安全生产监督管理局、天津市滨海新区公安局开发分局、天津市开发区公安消防支队、天津市滨海新区市场和质量监督管理局开发分局等部门联合发出《开发区工人新村宾馆公寓清退告知书》，载明因开发区工委、管委会决定对海通街80号工人新村进行集中清理整治，自即日起至12月3日，宾馆、旅店、公寓等立即停止违法经营活动。海瑞公司亦通知各租户，办理退房、租金、暖气费、水电费等结算事宜。海瑞公司提供的多份退租申请，载明了相应结算日期为2017年12月1日。针对诉争房屋的腾退问题，五正方公司曾向一审法院提起一系列诉讼。经生效判决认定，虽相关部门在2017年12月1日张贴过相关通知，但没有明确全部经营户停止经营，且五正方公司也没有明确表示合同提前终止，海瑞公司抗辩租赁合同于2017年12月1日提前终止无依据。并判令相应租户包括董连生从承租的“房屋”迁出，并自2018年4月16日起至实际交还之日按每日每平方米0.274279元的标准向五正方公司支付占有使用费等。除了本案，海瑞公司还针对其他多名租户提起诉讼，诉讼请求类型基本相同，一审法院已作出相应判决。对于2017年6月1日之后的租金交纳情况，海瑞公司主张董连生已交租金50000元，董连生主张已交租金至2017年11月30日，但未提供证据。对于水电费，海瑞公司只提供了其单方出具的截止到2018年4月的水电费通知单，对此，董连生不予认可，认为2017年11月30日后其未产生水电费。一审法院认为，根据之前关联案件的生效判决，五正方公司与海瑞公司签订的租赁合同，合法有效。同时，海瑞公司将诉争房屋转租给董连生，亦不违反法律规定。本案中，2017年12月1日海瑞公司通知租户办理退房、租金、水电费等结算事宜，表明海瑞公司有提前终止合同的意思表示，故租金只能计算至该时点。由于此后董连生仍占用租赁场地，应当支付海瑞公司房屋使用费。关于租金，尽管董连生主张已交纳至2017年11月30日，但未提供证据，不予采信。经计算，董连生还应向海瑞公司交纳2017年6月1日至2017年11月30日期间欠付的租金20000元。关于占用费，因海瑞公司的通知影响了董连生的正常经营，故本着公平原则和诚实信用原则，房屋占用费可以参照五正方公司与海瑞公司约定的租金标准计算。经计算，则董连生还应支付海瑞公司2017年12月1日至2018年3月31日房屋占用费共计15564元。关于水电费，海瑞公司所主张的是截至2018年4月的水电费，未能提供相应证据，亦未能做具体说明，对海瑞公司的该请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告董连生于判决生效之日起十日内支付原告天津海瑞物业管理有限公司2017年6月1日至2017年11月30日期间欠付的租金20000元；二、被告董连生于判决生效之日起十日支付原告天津海瑞物业管理有限公司自2017年12月1日起至2018年3月31日止的占有使用费15564元；三、驳回原告天津海瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1697元，原告负担916元，被告负担781元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：董连生二审提交证据：证据一：部分商户签名的证明，欲证明商户均处于停业状态，海通街80号全体商户于2019年12月底与海瑞公司合同纠纷集体反诉，并向法院递交过反诉材料，没有得到回复；全部商户2017年12月初收到了海瑞公司解除合同的通知，提前被海瑞公司解除了租赁合同。证据二：封条照片，证明房屋没有实际使用。本院认为，上述证据证明目的与本案争议焦点缺乏关联性，且无法推翻生效判决认定的事实，故对上述证据本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：董连生是否应当支付房屋占有使用费。一审法院曾受理原告五正方公司诉被告海瑞公司、第三人董连生房屋租赁合同纠纷案件，于2018年12月13日作出（2018）津0116民初82654号民事判决，该判决已经发生法律效力，该判决认定截至该案法庭辩论终结，董连生仍未向海瑞公司及五正方公司交还诉争房屋。该案立案时间为2018年6月14日，故截至五正方公司与海瑞公司合同到期之日2018年3月31日，董连生仍占用租赁房屋，董连生关于其未占有案涉房屋的上诉意见，不具有事实依据，本院不予采信，其应当支付房屋使用费。关于董连生认为海瑞公司给其造成损失的赔偿问题,因董连生在本案一审中并未主张权利，本院不予支持，董连生可另行主张权利。综上所述，董连生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费689.1元，由上诉人董连生负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  郭小峦审判员  何日升二〇二〇年十二月八日法官助理姜玉姝书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……