江苏省徐州市贾汪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0305民初3434号 原告（执行案外人）：薛传俭，男，1953年7月25日出生，汉族，住徐州市贾汪区。 委托诉讼代理人：常慧，江苏苏淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛为函，女，1987年8月13日出生，住江苏省徐州市贾汪区。 被告（申请执行人）：朱效文，男，1961年1月1日出生，居民身份证号码3203111961********，汉族，住徐州市泉山区关庄**楼****。 被告（申请执行人）：王荣芬，女，1961年1月16日出生，汉族，住徐，住徐州市云龙区div> 委托诉讼代理人：朱效文，男，1961年1月1日出生，居民身份证号码3203111961********，汉族，住徐，住徐州市泉山区关庄**楼****div> 被告（被执行人）：李敬，男，1975年2月6日出生，汉族，住徐州市贾，住徐州市贾汪区> 委托诉讼代理人：刘小芬，女，1972年10月4日出生，汉族，住徐州市贾，住徐州市贾汪区> 被告（被执行人）：刘小芬，女，1972年10月4日出生，汉族，住徐州市贾，住徐州市贾汪区> 委托诉讼代理人：郭方美，徐州市贾汪区维权法律服务所法律工作者。 原告薛传俭与被告朱效文、王荣芬、李敬、刘小芬执行异议之诉一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛传俭及其委托诉讼代理人常慧、薛为函，被告朱效文，被告王荣芬的委托诉讼代理人朱效文，被告李敬的委托诉讼代理人刘小芬和被告刘小芬的委托诉讼代理人郭方美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛传俭向本院提出诉讼请求：1、依法解除对原告位于徐州市贾汪区规划局办公楼东民和村宿舍2-201房产的查封；2、依法确认位于徐州市贾汪区规划局办公楼东民和村宿舍2-201房产归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与案外人王化英系为夫妻关系，在夫妻关系存续期间，王化英与被告李敬、刘小芬在原告不知情且没有经过原告同意的情况下将属于原告夫妻共同财产的贾汪区老规划局办公楼东民和村宿舍2-201的房产，以隐瞒事实真相、欺诈等方式到不动产权登记局办理过户手续，不动产登记局在没有查明事实的情况下，没有尽到审查义务就给被告李敬和刘小芬办理了不动产登记手续，将涉案房屋过户至被告李敬、刘小芬名下，侵害了原告的合法权益。该涉案房产办理至被告李敬、刘小芬名下的行为为无效行为，涉案房产仍归原告所有。现涉案房产因被告刘小芬、李敬拖欠被告朱效文、王荣芬的借款被强制执行查封，原告依法提起了执行异议，而贾汪区人民法院在没有对涉案房产的所有权事实查清的情况下，仅依据不动产登记簿判断原告不是涉案房产的所有权人，作出了（2019）苏0305执异107号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，该裁定书明显认定事实错误，适用法律不当。另外，原告也已经就涉案的房产过户问题在徐州运输法院提起了行政诉讼，要求确认不动产登记局将涉案房产过户到被告李敬和刘小芬的名下的行为违法，应予以撤销。综上所述，原告为维护其合法权益，特向贵院提出执行异议之诉讼，请求贵院在查明事实的基础上，依法判决如上诉请。 原告薛传俭为证明该主张，向本庭提交的证据有： 1、证据一、2020年2月7日徐州运输法院2019苏86**行初902号行政裁定书一份，证明原告薛传俭就涉案房屋行政登记纠纷一案，已经提起行政诉讼，该案二审目前正在诉讼，本案的审理结果应当以行政登记一案的诉讼结果作为依据，所以该案应当中止审理。 2、潘存智情况说明一份，证明案涉房产的过户登记本案原告并不知情，其签名不是原告所签，房屋的过户登记并不是原告的真实意思表示，其几被告恶意串通取得的签字，窃取的行政机关，并取得过户登记，该行政行为应当认定为无效。 3、国有土地使用证一份，证明涉案房产土地证土地使用者仍为本案原告，从而进一步说明其房产的过户原告不知情。 4、房地产买卖契约一份，证明2014年8月5日原告与李敬签订的房地产买卖契约及徐州市贾汪区房屋权属登记申请书上凡是“薛传俭”签字均不是薛传俭本人亲自书写，薛传俭本人对此不知情。 被告刘小芬、李敬辩称，一、原告所要求解除涉案房屋及确认涉案房屋归其所有，没有事实和法律依据，理由如下：涉案房屋系被告夫妻从原告处合法购买且已办理过户手续，应属有效，属于二被告共同拥有。二、被告用此涉案房屋通过办理公证及抵押合同等手续从被告朱效文处贷款，现因该贷款由王化英所用没有归还给朱效文，朱效文依法申请法院查封该房屋没有错误，所以原告所要求的诉请两项要求没有法律依据，请求依法裁驳。 被告刘小芬、李敬为证明该主张，向本庭提交的证据有： 1、2014年8月5日房地产买卖契约一份，2014年8月29日房屋所有权证书一份，2014年10月8日国有土地使用证书一份，该组证据证明涉案房屋系被告合法所得，二被告已取得该房屋的所有权证书，所以涉案房屋应归二被告共同所有。 2、两被告的结婚证明一份，证明二被告系合法夫妻关系，所以在购买房屋时，房屋的所有人为夫妻二人共有。 3、2012年5月16日王化英的借条一张，及2013年8月29日借条一张，两次共借款14万元，因王化英无法偿还债务，王化英自愿和其丈夫（原告）同意把涉案房屋过户于本案两被告名下，在2014年过户时涉案房屋和王化英所欠的款项相等。 4、2014年12月24日借条一张，和收条一张，证明两被告用涉案房屋从第一被告朱效文处贷款20万元，除去相应手续费及其他费用，王化英收到16万元的事实，原本这16万元是还8万和6万元的，而王化英没有偿还8万元及6万元的欠款，却挪做他用，在2019年4月26日贾汪法院开庭笔录中可以确定。 被告朱效文、王荣芬辩称，根据（2014）徐贾证经内字第117号公证书赋予《借款合同》强制执行效力。李敬、刘小芬（抵押人）自愿提供坐落在徐州市贾汪区规划局办公楼东民和村宿舍2-201的合法房产作抵押（徐房权证贾字第××号，建筑面积85.77平方米）抵押担保范围为借款本金、利息以及实现债权的全部费用。根据借款合同，李敬、刘小芬于2014年12月18日将此房抵押至朱效文、王荣芬夫妻，借款20万元，用于经营谋生，期限为12个月，自2014.12.18至2015.12.17，双方约定年息18%，从放款之日起计算，按季度支付利息。 被告朱效文、王荣芬为证明该主张，向本庭提交的证据有：2014年12月24日徐州市贾汪区房屋产权产籍管理所出具的朱效文、王荣芬为房屋他项权利人的房屋他项权证。证明当时出借款项为20万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：薛传俭、王化英系夫妻关系，刘小芬、李敬系夫妻关系，朱效文、王荣芬系夫妻关系。 2017年9月15日，朱效文、王荣芬依据（2014）徐贾证经内字第117号公证书向本院申请执行李敬、刘小芬，本院于当日立案执行，案号为（2017）苏0305执2124号。 2017年11月8日，本院作出（2017）苏0305执2124号执行裁定书，并于2017年11月13日向贾汪区不动产登记局送达了协助执行通知书，查封了李敬、刘小芬名下的贾汪区规划局办公楼东民和村宿舍2-201房产。 在本院执行朱效文、王荣芬与李敬、刘小芬民间借贷纠纷一案中，案外人薛传俭对本院查封贾汪区规划局办公楼东民和村宿舍2-201房产提出书面执行异议。2019年7月26日本院作出（2019）苏0305执异107号执行裁定书，驳回薛传俭的异议请求。 另查明，2002年5月13日，徐州市贾汪区国土管理局签发的贾国用（2002）字第1019号国有土地使用证，记载地址为规划局办公楼东，用途住宅，共有使用权面积1220.61，分摊面积17.15，土地使用者为薛传俭。 2008年7月9日，徐州市房产管理局签发了徐2008002716房权证贾字第××号房屋所有权证，该证记载房屋所有权人为薛传俭，房屋坐落于贾汪区规划局办公楼东民和村宿舍2-201，系私有房产。 2014年8月5日，署名为薛传俭（甲方）、李敬（乙方）签订房地产买卖契约，约定甲方将坐落在贾汪区规划局办公楼东民和村宿舍2-201的房地产（房屋建筑面积85.77平方米）出售给乙方，甲乙双方议定的上述房地产成交价格为136000元，乙方由2014年8月5日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金，契约最后一页甲方署名为薛传俭、王化英，乙方署名为李敬，并按有指纹，落款日期为2014年8月5日。 2014年8月29日，徐州市住房保障和房产管理局颁发了登记号2014000964的贾方贾字第××号的房屋所有权证，该证载有房屋所有权人为李敬，房屋坐落于贾汪区规划局办公楼东民和村宿舍2-201，并在附记中注明：2014年购买薛传俭住房一套。共有人刘小芬。 2014年10月8日，徐州市贾汪区人民政府颁发了贾国土资国用（2014）第299号国有土地使用证，该证载有土地使用权人为李敬、刘小芬，坐落于贾汪区规划局办公楼东民和村宿舍2-201，并注明收回贾国土资国用2002字第1019号土地使用证。 2014年12月18日，徐州市住房保障和房产管理局颁发的徐房他证贾字第××号房屋他项权证书，记载房屋他项权利人朱效文、王荣芬，房屋所有权人李敬、刘小芬，房屋所有权证号贾字第××号，房屋坐落在贾汪区规划局办公楼东民和村宿舍2-201，债权数额20万元。 2019年5月23日，徐州运输法院受理薛传俭诉徐州市贾汪区不动产登记局及第三人李敬、刘小芬房屋行政登记一案，2020年2月7日，徐州运输法院裁定驳回薛传俭的起诉。薛传俭提起上诉。2020年8月25日，徐州市人民法院维持了原裁定。 诉讼中，王华英陈述，自己和潘存智是邻居关系，都住在夏桥附近，潘存智住花园附近，自己住菜市附近，刘小芬住胡矿里。都是老邻居都互相认识。刘小芬认识潘存智，也认识自己对象薛传俭。并称喊潘存智去办理买卖手续，是在之前刘小芬和自己商量这样做的，商量完之后，自己就喊了潘存智去办手续了。薛传俭不知道自己喊潘存智去办理房屋过户手续。 庭审中，原告薛传俭提交潘存智出具情况说明一份，证明潘存智替签了自己的名字。该证明的内容为关于老规划局东民和村宿舍楼2-201室，产权证办理情况说明：我潘存智和王化英刘小芬是朋友关系，三人都认识，平时处的都不错。2014年8月王化英找到我帮忙签个字，因为朋友关系，于2014年8月去不动产交易中心代替薛传俭签字，过户给刘小芬。我仅仅是出于帮忙，中的具体细节，我潘存智并不知情，不担任何后果。 上述事实，有原告提供的证明、离婚协议、裁定书及原被告的庭审陈述等证据予以证实，证据已经质证，本院予以确认。 本院认为，1、从签订的《房地产买卖契约》和办理过户登记手续的情况来看。首先，本案中，李敬、刘小芬虽提交了签订了于2014年8月5日的房地产买卖契约，称合同有薛传俭、王华英和李敬、刘小芬的签名。但薛传俭称对房地产买卖契约和过户登记手续既不知情，上面的自己名字也非自己所签。并提交潘存智出具情况说明一份，证明潘存智替签了自己的名字。该说明的内容为“关于老规划局东民和村宿舍楼2-201室，产权证办理情况说明：我潘存智和王化英刘小芬是朋友关系，三人都认识，平时处的都不错。2014年8月王化英找到我帮忙签个字，因为朋友关系，于2014年8月去不动产交易中心代替薛传俭签字，过户给刘小芬。我仅仅是出于帮忙，中的具体细节，我潘存智并不知情，不担任何后果”。但刘小芬也不申请对房地产买卖契约上面薛传俭的签名真实性鉴定。其次，薛传俭称认识刘小芬，不认识李敬，当时自己在夏桥开商店，刘小芬经常到自己家里玩。其提交的潘存智出具情况说明中亦有“我潘存智和王化英刘小芬是朋友关系，三人都认识，平时处的都不错。2014年8月王化英找到我帮忙签个字，因为朋友关系，于2014年8月去不动产交易中心代替薛传俭签字，过户给刘小芬”。王华英也在诉讼中陈述，自己和潘存智是邻居关系，都住在夏桥附近，潘存智住花园附近，自己住菜市附近，刘小芬住胡矿里。都是老邻居都互相认识。刘小芬认识潘存智，也认识自己对象薛传俭。并称潘存智去办理买卖手续，是在之前刘小芬和自己商量这样做的，商量完之后，自己就喊了潘存智去办手续了。薛传俭不知道自己喊潘存智去办理房屋过户手续。而且，刘小芬在2019年4月16日本院（2019）年0305民初1271号案件的开庭笔录中称，在登记局的证明有薛传俭的身份证。还有一个人我们不认识。不认识的人签字了。办理过户时候现场有四个人，跟王华英一起去的那个男的自己不认识。在本案的庭审笔录中称，在2014年8月5日房地产买卖契约签订之前见过薛传俭一二次，没说过话，是到王化英家去见到的。同时也承认和王华英认识多年，和王华英一样投资上海的消费养老，系朋友关系。薛传俭和王华英的女儿结婚也去吃喜酒、交了礼。 2、从涉案房屋双方交易的价款来看。本案中，2014年8月5日，在签订房地产买卖契约中议定的涉案房地产成交价格为136000元。2014年9月5日的涉案房屋税收缴款书（契税专用）和销售不动产统一发票，载明售房款为167971.97元，收款方为薛传俭。2014年12月18日，李敬、刘小芬于2014年12月18日将此房抵押至朱效文、王荣芬夫妻，借款20万元，并且徐州市住房保障和房产管理局颁发的徐房他证贾字第××号房屋他项权证书，记载房屋他项权利人朱效文、王荣芬，房屋所有权人李敬、刘小芬，房屋所有权证号贾字第××号，房屋坐落在贾汪区规划局办公楼东民和村宿舍2-201，债权数额20万元。庭审中，刘小芬称王化英向其借款14万元，因王化英无法偿还债务，王化英自愿和其丈夫（原告）同意把涉案房屋过户于本案两被告名下，在2014年过户时涉案房屋和王化英所欠的款项相等。结合双方交易、抵押贷款的时间和金额，涉案房屋成交价明显低于抵押贷款所得金额，而且议定成交价格和销售不动产统一发票所载金额也不一致，三者之间价格悬殊较大，不能认定双方达成的成交价为合理的交易价格。 3、从涉案房屋支付的购房款来看。庭审中，刘小芬称在2014年8月5日签订房地产买卖契约前王华英欠其14万元，而且王华英没有向她归还欠款。但将购买的薛传俭和王华英的房屋过户到李敬、刘小芬后，刘小芬用购买的涉案房屋抵押借款了16万元，并将这抵押借款所得16万元又交给了王华英。在王华英仍欠刘小芬款项未还的情况下，刘小芬又将自己买来房屋贷款所得款项，交给欠自己欠款的借款人，其行为明显不符合常理。 4、从涉案房屋实际占有、使用来看。不管在2014年8月5日李敬、刘小芬签订房地产买卖契约后，还是2014年9月5日李敬领取涉案房屋所有权证后，李敬、刘小芬都没有实际占有涉案房屋，直至诉讼过程中涉案房屋仍由原告薛传俭实际始终居住、使用。 综上，被告刘小芬、李敬签订、履行合同的行为存在许多不符合房屋交易通常做法之处，而且房地产买卖合同不仅没有约定交易之后涉案房屋交付时间，而且在交易后也要求薛传俭、王华英交付涉案房屋，涉案房屋一直有薛传俭占有、使用，这些情况均与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符，各项客观表现均不能证明其是一个支付了合理对价的善意受让人，应认定刘小芬、李敬与王华英之间存在恶意串通，双方就涉案房屋所签《房屋买卖合同》应属无效。原告薛传俭仍对涉案房屋享有所有权，应对涉案房屋具有排除执行的实体权利。原告薛传俭请求阻却对涉案房屋执行的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下： 一、不得执行位于贾汪区规划局办公楼东民和村宿舍2-201室房产； 二、原告薛传俭对位于贾汪区规划局办公楼东民和村宿舍2-201室房产的享有所有权。 案件受理费2900元，由被告刘小芬、李敬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  蒋新建 人民陪审员  李艳东 人民陪审员  徐秀芬 二〇二〇年十二月十六日 书 记 员  杨 冬