湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初4052号原告：李运铁，男，1984年10月3日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：蒋聪，湖南正湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢竞予，湖南正湘律师事务所律师。被告：湖南合居商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区高云路**龙湾国际******。法定代表人：温卓宇。原告李运铁诉被告湖南合居商业管理有限公司（以下简称“合居公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。书记员谭佳担任法庭记录。原告李运铁的委托诉讼代理人蒋聪、邢竞予到庭参加了诉讼。被告合居公司经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告李运铁向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《财产委托管理服务合同》；2.被告向原告支付租金25200元（2019年10月11日至2020年5月11日，包含被告拖欠的1个月租金及6个月的房屋空置期租金损失）；3.被告按照合同约定向原告赔偿违约金21600元（六个月租金收益）及房屋装修损失40790元（按装修折旧二分之一计算）；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年12月11日，原、被告双方签订《财产委托管理服务合同》约定，合同履行期间为24个月，合同第三条第1项约定：“房屋收益为每月人民币3600元，付款方式为1季1付”，合同第六条第1项约定：“乙方迟延支付租金满7个工作日，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方六个月收益以及装修费用。”合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告委托管理并将房屋的装修工程发包给与被告具有关联关系的公司进行装修，装修费为81580元。自2018年12月起，被告仅向原告支付了前10个月的租金。原告多次催促被告履行合同义务，但是被告均以各种理由拒不支付直至最后被告公司失联。原告认为，被告拒不履行合同义务的行为无视契约精神，违反了双方合同约定，也违反了诚实信用原则，致使双方签订的《财产委托管理服务合同》无法继续履行，原告的合法权益也无法得到保障。为维护原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告合居公司未到庭参加诉讼，未向本院提交书面的答辩意见，亦未向本院提交证据及质证意见，视为放弃其答辩、举证、质证的权利。经审理查明，2018年9月4日，原告李运铁（甲方）与被告合居公司（乙方）签订一份《财产委托管理服务合同》约定：一、由甲方将其所有的位于长沙市岳麓区××路××小区××栋××房××室××卫）独家委托给乙方全权代理经营，包括但不限于出租及其他合法经营，委托代理权限为2年，自2018年12月11日至2020年12月10日。委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应当将房屋交回。二、房屋收益为每月人民币3600元，付款方式为1季1付，支付日期为下一个支付期到期前7天内，每一年空置期为1个月。押金为人民币1000元，委托终止后，甲方验收房屋无误后将押金退还给乙方。三、合同解除：如乙方利用房屋从事违法活动损害公共利益或者乙方延迟支付租金满7个工作日，甲方有权单方解除合同，乙方应当赔偿甲方六个月收益及装修费用（按照装修损失费折算）。四、违约责任：若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定除外，违约方应当以乙方经营房屋每月所得收益为标准向守约方支付六个月收益的违约金，且另一方有权要求违约方就该违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任。同日，原告与被告签署了《业主授权委托书》并与湖南新沐派装饰设计有限公司签订了装修合同将涉案房屋的装修工程发包给湖南新沐派装饰设计有限公司。上述《财产委托管理服务合同》签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用，被告已向原告支付房屋租金至2019年10月10日，自2019年10月11日起未再向原告继续履行租金支付义务，经原告多次催讨，未果，遂酿成本案诉讼。另查明：1.原告已于2019年12月11日将涉案房屋收回。2.被告合居公司与湖南新沐派装饰设计有限公司的法定代表人均系温卓宇，根据原告与湖南新沐派装饰设计有限公司的约定，房屋装修工程款尾款16316元已用于抵扣被告合居公司应向原告支付的第一季度的房屋租金10800元以及第二季度部分房屋租金5516元。上述事实，有当事人的到庭陈述，原告提交并经庭审质证的《财产委托管理服务合同》、湘（2016）长沙市不动产权第0×**房屋产权证书、业主授权委托书、收据、房屋装修合同及装修款转账记录、租金收款记录、租金催收记录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告李运铁与被告合居公司签订的《财产委托管理服务合同》系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。原告作为出租方已经按照合同约定向被告履行了交付房屋的合同义务，被告合居公司亦应当按照合同约定向原告履行租金支付义务，然被告在合同履行过程中拖欠原告房屋租金且经原告多次催讨后仍未向原告支付欠付的租金，其行为显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任。关于原告的各项诉讼请求，具体阐述如下：一、关于原告要求解除涉案《财产委托管理服务合同》的诉请，根据原、被告双方在合同中的约定，如被告延迟交付租金满7个工作日，原告有权单方解除合同，现被告拖欠原告房屋租金已满7个工作日，原告行使合同单方解除权的条件已经成就，故原告要求解除涉案《财产委托管理服务合同》的诉请，理据充分，本院予以支持。至于合同解除的时间，因原告已于2019年12月11日将涉案房屋收回，故本院认定该日为合同解除的时间。二、关于原告要求被告支付房屋租金损失25200元的诉请，被告作为承租人向原告支付房屋租金系其主要的合同义务，然其在合同履行过程中自2019年10月11日起未再向原告支付租金，现原告要求被告支付租金，理由正当，本院予以支持。因涉案租赁合同已于2019年12月11日解除，对2019年10月11日至2019年12月11日期间的租金，被告理应支付给原告，根据原、被告双方在合同中约定的租金标准计算为3600元×2个月=7200元。对合同解除之后的租金损失，涉案合同因被告违约导致解除，致使原告因未能及时将涉案房屋出租而空置从而产生租金损失，故对原告要求被告支付房屋空置期间租金损失的诉请，本院予以支持。因原告并未举证证明其因被告违约所产生的租金损失的大小，故对其该项主张，本院综合案件实际情况、被告的违约情形以及原告将涉案房屋重新出租所需的时间等因素，酌定由被告向原告支付两个月的空置期租金损失7200元（3600元×2个月）。三、关于原告要求被告赔偿违约金21600元及房屋装修损失40790元的诉请。关于违约金，本案中被告拖欠房屋租金的行为构成违约，依法应当承担违约责任。因违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚，弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。如果合同约定的违约金严重超出守约方实际损失，则应当予以调整。虽然原、被告双方已经在合同中约定违约金为六个月的房屋收益，但是该标准过高，原告亦未提供相应的证据证明其因被告的违约行为遭受损失的具体情况，且原告现已将房屋收回，故对其主张的违约金，本院根据案件实际情况及被告违约的程度酌情予以调整，酌定由被告向原告支付一个月的租金收益作为违约金即3600元。关于房屋装修损失，首先，从根据原告提交的现有证据可知，涉案房屋的装修工程系案外人湖南新沐派装饰设计有限公司承包，本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性，如原告认为涉案房屋装修验收不合格，其也应当向案外人湖南新沐派装饰设计有限公司主张相应的权利。其次，原告既未举证证明被告合居公司作为承租人对其房屋的装修造成了损失又未举证证明房屋装修受损的实际大小，其应当承担因举证不能的不利法律后果。综上，原告主张的装修损失，理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李运铁与被告湖南合居商业管理有限公司于2018年9月4日签订的《财产委托管理服务合同》于2019年12月11日解除；二、限被告湖南合居商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李运铁支付租金7200元、空置期租金损失7200元、违约金3600元；三、驳回原告李运铁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1990元、公告费560元，由原告李运铁负担2000元，由被告湖南合居商业管理有限公司负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  秦海松人民陪审员  彭建成人民陪审员  廖寓舒二〇二〇年十二月七日法官助理龚雪娟书记员谭佳