河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终3584号上诉人（一审原告）：侯新征，男，1980年10月20日出生，汉族，住河南省确山县。委托诉讼代理人：张冉、乔龙，河南筑梦律师事务所律师。上诉人（一审被告）：驻马店开发区嘉富诚置业有限公司，住所地：河南省驻马店市市辖区盘龙山路与泰山路交叉口西南角**楼**。法定代表人：高辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭晶晶，河南文苑律师事务所律师。上诉人侯新征因与上诉人驻马店开发区嘉富诚置业有限公司（以下简称嘉富诚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初14337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侯新征及其委托诉讼代理人张冉、乔龙，被上诉人嘉富诚公司的委托诉讼代理人彭晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯新征上诉请求：1、依法撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初14337号民事判决第四项，改判增加第三项赔偿数额371354.4元（即618924元×60%）。2、本案一、二审诉讼费由嘉富诚公司承担。事实和理由：1、一审法院确定赔偿已付款40%的损失数额过低。双方签订合同后，嘉富诚公司违约将案涉房屋抵押给银行，致使其不能申请贷款，且案涉房屋也被嘉富诚公司租赁给他人，主观恶意明显，欺诈意图明确，严重侵害其合法权益，给其造成巨大经济损失，应当承担已支付款项一倍的赔偿责任。2、一审法院判决未能同案同判错误，相同的案件相关法院均判决违约人承担一倍的赔偿责任。嘉富诚公司上诉并答辩称，1、依法撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初14337号民事判决，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费由侯新征承担。事实和理由：1、侯新征申请贷款时案涉房屋不存在权利瑕疵，未获贷款批准并非其公司行为所致。案涉房屋已竣工验收合格，符合交付条件，一旦侯新征贷款获得批准或交付剩余款项，其即可交房。2、案涉房屋买卖合同可以履行，侯新征要求其支付一倍购房款无依据，一审法院判决其按已付房款的40%赔偿错误。侯新征针对嘉富诚公司的上诉答辩称，双方签订合同后，嘉富诚公司将案涉房屋抵押给他人，根据法律规定，其可以解除合同。一审法院判决解除合同正确，但判决嘉富诚公司对其赔偿的款项过低。侯新征向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方签订的商品房买卖合同；2、依法判令被告向原告返还购房款618924元及利息，并向原告承担一倍即618924元的赔偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月27日，原告侯新征与被告嘉富诚公司签订商品房买卖合同一份，约定：原告侯新征作为买受人购买被告嘉富诚公司开发的位于西班牙小镇××单元××房（以下简称101房）。该房屋建筑面积45.77㎡，按建筑面积计算每平米26850元，房款总计1228924元。合同约定了付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款。即买受人于2015年7月27日前付清首付款（含定金）618924元，余款61万元办理按揭贷款，并承诺签订合同起十日内备齐贷款资料和办理贷款手续，逾期未办理出卖人有权将该房屋另行出售，买受人所交纳房款及定金不予退还，且无需通知买受人。买受人逾期付款的违约责任：。2、“逾期超过60天后，出卖人有权解除合同。出卖人约定在2016年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：。2、“逾期超过60天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人逾期继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人约定书面通知买受人办理交付手续。”合同签订当日，原告向被告支付了618924元首付款，也应被告的要求向嘉富诚公司提交了办理银行按揭贷款的手续，于2015年11月向中国工商银行驻马店分行雪松路支行申请按揭贷款，但贷款未获批准。剩余部分房款至今未向被告交付。被告嘉富诚公司至今未向原告侯新征交付本案讼争房屋。现原告以诉称理由诉至法院成讼。本案诉讼中，原告侯新征向一审法院提出调取本案讼争房屋抵押登记有关情况，一审法院依法向驻马店市房管所调取本案讼争房屋登记簿，显示：2015年12月19日至2019年12月3日期间，该房屋由被告抵押给遂平县农村信用合作联社,涉及借款总金额为3600万元;2019年12月4日至2022年12月4日期间,该房屋由被告抵押给河南遂平农村商业银行股份有限公司,涉及借款总金额为3500万元。诉讼中，被告嘉富诚公司提交了中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表，地址确认，地址确认书表、原告征信、借款人配偶声明、原告签名的房地产价格协议、个人购房及担保协议，合同签订贷款人是原告侯新征，抵押人也是侯新征、保证人是嘉富诚，贷款银行是邮政储蓄驻马店市分行，合同签订的时间都是2019年7月22日，被告用以证明：原告因为购买该房已经与中国邮政储蓄银行办理了贷款手续，并且办理了抵押登记证，说明原告为购买该房积极的履行合同，并没有法定和约定的解除条件，据说现在贷款和原告一批的都发放了，因原告向银行说明正在打官司，要求银行先不要发放贷款。2019年11月19日，邮政储蓄银行就已经与原告办理了抵押登记手续，不存在房屋处于原始抵押登记状态。原告质证称：其按照被告要求向邮政银行提交了相应的贷款手续，但该贷款资金未发放，起诉前原告向住建部门了解诉争房屋仍处于抵押状态，被告行为已经构成欺诈。另查明，本案讼争商品房嘉富诚公司于2013年3月14日取得商品房预售许可证。一审法院认为，原告侯新征与被告嘉富诚公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，确认为有效合同。依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按合同全面履行自己的义务，原告在合同签订当日向原告交付了618924元首付购房款，后也应被告嘉富诚公司的要求提供按揭贷款的资料，申请向银行贷款，但贷款未获批准,原告已依约履行自己的义务。被告嘉富诚公司却在商品房买卖合同订立后，于2015年12月19日,在未告知买受人的情况下又将房屋抵押给第三人，存在重大过错,导致原告的商品房买卖合同目的不能实现，给原告造成经济损失，原告主张解除双方签订的商品房买卖合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的法律规定的情形，予以支持。关于被告辩称,2019年11月19日，邮政储蓄银行又已经与原告办理了抵押登记手续，不存在房屋处于原始抵押登记状态,但原告称其按照被告要求向邮政银行提交了相应的贷款手续，但被告历时5年才为原告办理按揭贷款,且该贷款资金至今未发放，因被告至今未向原告交付房屋，逾期已达4年多，构成严重违约，致使原告不能实现合同目的，故原告主张解除双方签订的商品房买卖合同理由成立。被告的辩称理由，证据不足,不予采纳。法律规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“在商品房买卖合同订立后，出卖人在未告知买受人的情况下又将房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。故合同解除后，被告嘉富诚公司收取的原告房款购房款618924元应当予以返还并应赔偿利息损失。原告主张的利息应从原告实际付款之日起计算至返还之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。关于原告请求被告赔偿一倍购房款618924元的诉讼请求的问题，根据被告的违约情节及给原告造成损失，一审法院确定被告赔偿已付购房款40%的损失，计款247569.6元（618924元*40%）。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、确认解除原告侯新征与被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司于2015年7月27日签订的《商品房买卖合同》(靖宇路与体育场路交叉口西北角西班牙小镇小区第二幢1单元101号房)。二、限被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告侯新征购房款618924元及利息（利息自2015年7月27日起计至2019年8月19日，按中国人民银行公布同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止）。三、被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告侯新征支付赔偿款247569.6元。四、驳回原告侯新征的其它诉讼请求。如被告未在判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理15940元，原告负担4940元，由被告负担11000元。本院二审期间，1、侯新征提交照片五张，录音资料一份，接出警登记表一份，欲证明案涉房屋从2020年9月8日被嘉富诚公司同意被他人占用。2、（2020）豫17民终837号民事判决书一份，证明应当判决嘉富诚公司承担已付房款一倍的赔偿责任。嘉富诚公司质证称，上述证据与本案无关。本院认为，对嘉富诚公司的违约行为造成合同目的不能实现的事实，一审法院已经查明并认定，对侯新征提供的第一组证据，本院不予采信。侯新征提供的判决书系法院的判例，本院不作为证据使用。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1、嘉富诚公司是否存在违约行为，应否承担赔偿责任；2、一审法院认定嘉富诚公司承担的赔偿数额是否正确。关于第一个焦点，根据一审法院查明的事实可以认定，侯新征在合同签订当日向交付了618924元首付购房款，后应嘉富诚公司的要求提供按揭贷款的资料，申请向银行贷款，但贷款未获批准,侯新征已依约履行自己的义务。嘉富诚公司却在商品房买卖合同订立后，于2015年12月19日,在未告知买受人的情况下又将房屋抵押给第三人，存在重大过错,导致侯新征的商品房买卖合同目的不能实现，给其造成经济损失，一审法院根据侯新征的主张，认定嘉富诚公司存在违约行为，判决解除双方签订的商品房买卖合同，并判决嘉富诚公司承担赔偿责任，符合法律的规定。嘉富诚公司上诉称其公司不存在违约行为，一审法院判决其承担赔偿责任错误的理由不足。关于第二个焦点，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，结合嘉富诚公司的违约情节及给侯新征造成的损失，确定嘉富诚公司赔偿已付购房款40%的损失，共计款247569.6元，符合法律的规定。对侯新征上诉称一审法院判决嘉富诚公司支付赔偿过低的上诉请求，本院不予支持。综上所述，侯新征和驻马店开发区嘉富诚置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22750元，侯新征负担6810元，驻马店开发区嘉富诚置业有限公司负担15940元。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年十二月二日书记员  邱营峥