黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终1028号上诉人（一审被告，申请执行人）：佳木斯市富兴隆投资担保有限公司，住所地佳木斯市前进区中山路中段。法定代表人：杨佳秋，该公司经理。上诉人（一审被告，申请执行人）：杨佳秋，女，1984年9月27日出生，汉族，佳木斯市富兴隆投资担保有限公司经理，现住佳木斯市前进区。二上诉人委托诉讼代理人：程淑芝，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：沈宗铉，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。被上诉人（一审原告，执行案外人）：吕敏，女，1978年11月9日出生，汉族，无职业，现住佳木斯市向阳区。一审被告（被执行人）：钟红，女，1978年7月3日出生，汉族，无职业，现住佳木斯市向阳区。一审被告（被执行人）：王冬梅，女，1973年1月3日出生，汉族，无职业，现住佳木斯市向阳区。一审被告（被执行人）：王立臣，男，1960年6月29日出生，汉族，无职业，现住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：徐成义，佳木斯市东风区腾达法律服务所法律工作者。一审第三人：栾恒昌，男，1953年10月19日出生，汉族，佳木斯市向阳区公安分局退休职工，现住佳木斯市向阳区。上诉人佳木斯市富兴隆投资担保有限公司、杨佳秋因与被上诉人吕敏，一审被告钟红、王冬梅、王立臣及一审第三人栾恒昌案外人执行异议之诉一案，不服佳木斯市向阳区人民法院（2017）黑0803民初634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。二上诉人的上诉请求：1、撤销佳木斯市向阳区人民法院（2017）黑0803民初634号民事判决；2、驳回被上诉人的一审诉讼请求；3、被上诉人承担全部诉讼费用。事实及理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、首先，原审法院对案涉房屋未办理产权登记手续非系被上诉人过错造成认定错误。依据原审法院查明的事实，被上诉人在购买案涉房屋时对如下事实应系明知：（1）案涉房屋产权登记在王立臣名下，而不是栾恒昌名下；（2）买卖房屋应当办理房屋产权过户登记（王立臣与栾恒昌的《买卖合同》第五条对此有明确约定）。被上诉人明知案涉房屋产权过户存在复杂情形（需原房主王立臣配合），但却未就房屋产权过户履行方式及履行期限与栾恒昌作出任何约定，这对于完成房屋产权过户有着积极心理的合同相对人来说不合常理；同时，被上诉人在购买房屋后的11年里，未以任何方式（催告、诉讼等）要求王立臣协助办理过户手续，系主观上怠于完成房屋产权过户手续。长达11年的时间里，没有以任何方式积极行使权利，足以说明，案涉房屋产权未办理过户手续，系被上诉人“怠于行使权利”导致。所以案涉房屋未办理产权过户手续，其过错在被上诉人自身。其次，因案外人怠于行使权利致其买受房屋成为申请执行人的执行财产，是案外人怠于行使权利所应承担的法律风险。第三人栾恒昌在将案涉房屋购买后一年即转手卖给被上诉人，因未办理过户登记手续，其逃避了依法应当缴纳的过户费，获取了不正当利益。被上诉人在购买房屋后11年里，在享有办理过户登记权利救济途径的情况下，却怠于行使，不能排除其有隐匿财产、逃避缴纳房产交易税费等不正当利益欲求。因《买卖合同》明确约定房屋过户费由乙方（栾恒昌）承担，所以被告王立臣不存在为躲避过户费而不配合办理产权过户的利益驱动力。被上诉人称因王立臣不配合而长达11年未办理产权过户，于情理不通；合理的解释应为被上诉人主观上怠于完成房屋产权过户登记手续，躲避缴纳房产交易税费、隐匿财产。为权衡法理与人情，实现法律效果与社会效果的统一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条才将同时具备四项情形，其中包括“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形作为可以排除人民法院强制执行的条件。而买受房屋后，怠于行使房屋过户登记的权利，属买受人自身原因。2、原审法院在案外人的物权期待权没有完全符合法律规定的条件情况下予以保护是错误的。上诉人认为，被上诉人对案涉房屋享有的物权期待权是否应得到法律的保护，要看其是否全部符合前述司法解释第二十八条所规定的四项条件。如因其自身存在过错导致其物权期待权不符合被法律保护的条件，那么被上诉人对案涉房屋享有的权利并不优先于上诉人的普通债权，不能够排除人民法院的强制执行。3、原审判决无视案涉房屋产权登记在王立臣名下的事实及《物权法》的规定，迳直判决案涉房屋为被上诉人所有是错误的。依据《物权法》第九条，案涉房屋产权登记在被告王立臣名下，案涉房屋所有权人系被告王立臣，由于没有进行转让登记，故被上诉人吕敏不是所有权。被上诉人吕敏仅享有请求王立臣协助办理产权过户手续的债权请求权，其对案涉房屋不享有物权。被上诉人吕敏答辩称，一审判决正确，应予维持。1、王立臣与第三人栾恒昌的房屋买卖合同和王立臣出具的房款6.5万元的收条，可以证明2005年4月6日王立臣将案涉房屋卖给第三人栾恒昌。2、2006年5月20日第三人栾恒昌与被上诉人吕敏签定了房屋买卖合同，证明双方以6.5万元的价格签定了房屋买卖合同，栾恒昌出具了6.5万元的收条，能够证明2006年5月答辩人以6.5万元的价格购买了案涉房屋，买卖时间是2006年5月。3、证人李某和朱某出庭证明被上诉人2006年5月就搬至该案涉房屋居住，证实是在法院查封前被上诉人就入住案涉房屋了。4、该案涉房屋没有办理过户的原因是王立臣在将案涉房屋卖给第三人后，就去外地治病，被上诉人无法联系王立臣，第三人也多方联系不上王立臣，所以被上诉人没能办理过户手续。5、被上诉人购房后，每年交供热费、水费、电费的收据已提交一审法院，足以证明该案涉房屋从2006年5月以后的所有权人是被上诉人了。一审被告王立臣述称，2005年4月我将位于原佳木斯市永红区19委8幢020401室的楼房，面积为117.30平方米卖给栾恒昌，房价6.5万元，双方签订买卖合同，后来听栾恒昌说他把房子又卖给了吕敏。大约在2006年10月左右，栾恒昌找到我要求我协助吕敏办理房屋过户手续，因为我当时在外地施工，不能回佳市，所以没有办理过户。2006年我有病很严重，一直在外地看病，未能佳市。在此期间，栾恒昌多次联系我，要求我协助吕敏办理过户手续。现在我身体不好，行动不便，特委托律师代理。一审第三人栾恒昌述称，我于2006年购买的王立臣100多平方米的房屋，王立臣当时把房照和钥匙给我了，该房屋是王立臣顶账回来的房屋。因为房屋旧，我于第二年就把争议房屋原价6.5万元卖给了吕敏。我当时没想住争议房屋，所以没有办理过户。我买完争议房屋后也可以找到王立臣并且办理过户，但是因为我不想住房屋，就没有办理过户，等我把房子卖给吕敏后，吕敏让我找到王立臣过户，但因王立臣在外地，我找不到他，后来始终找王立臣也找不到，一直找到法院查封房子之前也没有找到王立臣，后来听说王立臣得癌症了在外地治病。关于没有登记过户的事情，因为我们买卖房屋的时候是2005年的事情，当时的物权法还没有颁布，所以不能拿后出台的法律约束之前的事情。被上诉人吕敏一审诉讼请求：1、确认被告王立臣与第三人栾恒昌签订的买卖合同及第三人栾恒昌与原告签订的房屋买卖合同有效；2、确认位于佳木斯市××委，建筑面积117.30平方米（产权证号：**）房屋归原告所有；3、停止对诉争房屋的执行；4、诉讼费用由被告承担。一审判决认定事实：2005年4月6日，被告王立臣与第三人栾恒昌签订《买卖合同》，双方约定，被告王立臣将其所有的位于佳木斯市永红区19委8幢020401室，建筑面积117.30平方米房屋（房产证号：佳房权证永字第×：佳房权证永字第**价格出售给第三人栾恒昌，并约定被告王立臣协助栾恒昌办理过户手续。协议签订后，栾恒昌将购房款交付给被告王立臣，王立臣将诉争房屋交付给第三人栾恒昌。2006年5月20日，原告与第三人栾恒昌签订《房屋买卖合同》，约定第三人栾恒昌将诉争房屋以65000元价格出售给原告，当日原告支付全部购房款，栾恒昌将房屋钥匙及房照交付原告，原告便搬入居住至今。另查明，2013年8月2日，被告佳木斯市富兴隆投资担保有限公司、杨佳秋以民间借贷纠纷为由起诉被告钟红、王冬梅、王立臣，该案已生效及进入执行程序。被告佳木斯市富兴隆投资担保有限公司、杨佳秋申请执行本案诉争房屋，原告吕敏作为案外人提出异议，要求中止执行，本院作出（2017）黑0803执异5号执行裁定书，驳回原告吕敏的异议请求。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第三人栾恒昌与被告王立臣签订《买卖合同》，购得本案诉争房屋，后第三人又与原告签订《房屋买卖合同》，将诉争房屋出售给原告。两份合同，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应遵照执行。原告支付了全部购房款，并入住使用至今，同期以原告的名义缴纳了供热费、电费等费用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，本院认为，原告在本院查封诉争房屋前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款，合法占有使用诉争房屋至今。虽未办理产权登记手续，但系被告王立臣不配合导致，非原告过错造成。同时，原告购买诉争房屋，其对该诉争房屋享有物权期待权，对其权利应当优先于被告佳木斯市富兴隆投资担保有限公司、杨佳秋作为普通债权人得到保护。综上，原告吕敏系本案诉争房屋的实际产权人，对于诉争房屋享有排他性权利，故对原告要求确认诉争房屋归其所有，并停止执行诉争房屋的诉讼请求，予以支持。判决：1、被告王立臣与第三人栾恒昌签订的《买卖合同》及第三人栾恒昌与原告吕敏签订的《房屋买卖合同》真实有效；2、位于佳木斯市××委，建筑面积117.30平方米（产权证号：20020096：**有；3、停止对诉争房屋的执行。本案二审期间，上诉人提交了新的证据，本院组织了质证。上诉人举证证据一：2015年佳木斯市中院作出的（2015）佳民初字第3号民事判决书一份。证明问题：王立臣并非找不到，他在2014年至2015年以原告的身份提起过诉讼。吕敏所述找不到王立臣与事实不符。被上诉人质证意见：对证据一的真实性不清楚，待庭后核实后予以确认。即便证据是真实的，证明问题也不能成立，因为我不认识王立臣。一审被告王立臣质证意见：对证据一的真实性有异议，因为是复印件。对证明问题也有异议，与本案也没有关联性。法院查封房屋是2013年查封的，而上诉人提供的证据案件是2015年作出的。即使吕敏在2015年能够找到王立臣，但是房屋已经查封了，已经无法过户。一审第三人栾恒昌质证意见：该证据与本案无关。我不知道王立臣与宏兴公司打官司，我找王立臣就是找不到。根据本案一审、二审期间，各方当事人举证、质证、辩论和陈述等情况，可以认定一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为：1、上诉人提出，被上诉人从一审第三人栾恒昌处购买了案涉房屋后的11年内，怠于行使房屋过户的权利，存在主观过错，在没有完全具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四项条件情况下，被上诉人的案涉房屋物权期待权并不优先于上诉人的普通债权，不能排除法院的强制执行。经查，一审第三人栾恒昌与一审被告王立臣签订案涉房屋的买卖合同、交付房款后，将购买的房屋转卖给了被上诉人吕敏，双方签订了房屋买卖合同，吕敏将房款6.5万交付给了栾恒昌，栾恒昌出具了收据并将案涉房屋的原房照及钥匙交付给被上诉人，被上诉人实际占有居住至今。被上诉人提出，没有办理案涉房屋的过户手续是因为被上诉人曾要求一审第三人栾恒昌找一审被告王立臣办理过户手续，但栾恒昌称一直找不到王立臣，本案二审期间，王立臣一方称自己在外地施工、后又患病在外地治疗。栾恒昌多次联系自己，要求协助被上诉人办理案涉房屋的过户手续。根据上述情况可以认定当事人之间没有办理案涉房屋的过户手续的原因是被上诉人吕敏、一审第三人栾恒昌联系不上一审被告王立臣，无法办理案涉房屋的过户手续。二审期间，上诉人举证证明王立臣在2014年至2015年期间在佳市中院及省法院进行过其他案件的诉讼活动，王立臣并非找不到。本院认为，上诉人所举的上述证据证明不了栾恒昌及吕敏在2014年至2015年期间能够找到王立臣，案涉房屋没有办理过户手续系被上诉人的原因。一审法院认定案涉房屋未办产权登记手续非被上诉人过错造成的并无不当。上诉人的该项上诉请求不能成立。2、上诉人提出，一审法院无视案涉房屋产权登记在王立臣名下的事实及《物权法》的规定，迳直判决案涉房屋为被上诉人所有是错误的。经查，从一审第三人栾恒昌与一审被告王立臣签订案涉房屋买卖合同，栾恒昌购买了王立臣的案涉房屋到一审第三人栾恒昌与被上诉人吕敏签订案涉房屋买卖合同，吕敏购买了栾恒昌的案涉房屋，至今案涉房屋仍登记在王立臣的名下，即案涉房屋没有发生所有权的转让登记。根据物权法第九条的规定，由于案涉房屋的所有权登记没有发生变化，案涉房屋的所有权人仍为王立臣。被上诉人与一审第三人栾恒昌的房屋买卖合同虽有效，但案涉房屋的所有权人没有发生变化。上诉人的该项上诉理由成立，其该项请求应予支持，一审法院的案涉房屋所有权的判项应予纠正。综上所述，上诉人佳木斯市富兴隆投资担保有限公司、杨佳秋的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：维持佳木斯市向阳区人民法院（2017）黑0803民初634号民事判决第一、三项；二、撤销佳木斯市向阳区人民法院（2017）黑0803民初634号民事判决第二项。一审案件受理费1425元，由上诉人佳木斯市富兴隆投资担保有限公司、杨佳秋各负担475元，由被上诉人吕敏负担475元。二审案件受理费1425元，由上诉人佳木斯市富兴隆投资担保有限公司、杨佳秋各负担475元，由被上诉人吕敏负担475元。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  郑忠良审判员  梁淑荣二〇二〇年十二月十一日书记员  蒋婧玮