江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终4699号 上诉人（原审被告）：黄秀花，女，1965年3月14日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。 被上诉人（原审原告）：刘萍，女，1972年9月5日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。 委托诉讼代理人：翟学龙，盐城市亭湖区五星法律服务所法律工作者。 原审被告：王小存，男，1963年2月10日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。 委托诉讼代理人：王俊龙（系黄秀花、王小存儿子），男，1988年8月9日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。 原审第三人：江苏正易传媒有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区希望大道**绿地商务城****。 法定代表人：邵风钢，该公司总经理。 上诉人黄秀花因与被上诉人刘萍、原审被告王小存、原审第三人江苏正易传媒有限公司（以下简称正易传媒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初2930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黄秀花上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实与理由：刘萍通过微信转账给黄秀花的儿媳孙某3万元，所以《定金收条》注明定金5万元是不成立的。刘萍通过微信转账给中介2万元。另外，黄秀花庭审中提出约定违约金过高，请予调整。 被上诉人刘萍辩称，1.一审认定事实清楚，2020年5月15日王小存（甲方）、刘萍（乙方）、正易传媒公司（丙方）签订房地产经纪转让合同，同日黄秀花与刘萍另签订房地产买卖契约，确定将位于盐城市区转卖给刘萍，刘萍向黄秀花交付定金5万元有黄秀花出具的收据佐证，合同约定违约金5万元，上述事实相关证据已提交一审法院，足以证明一审认定事实清楚。2.刘萍转账给黄秀花儿媳3万元，另转给正易传媒公司2万元是其按黄秀花与正易传媒公司的合同约定转给正易传媒公司的，黄秀花愿意出具给刘萍收到定金5万元收据足以佐证，因此黄秀花的上诉理由均不能成立。综上，一审认定事实清楚，审理程序合法，判决黄秀花返还定金5万元支付违约金5万元符合客观事实，请求二审驳回上诉，维持原判。 原审被告王小存陈述：同意黄秀花的意见。 原审第三人正易传媒公司未到庭陈述意见。 刘萍向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除刘萍与王小存、黄秀花、正易传媒公司于2020年5月15日签订的《房地产经纪合同（转让）》以及《房地产买卖契约》。2、王小存、黄秀花、正易传媒公司返还刘萍购房定金5万元、支付违约金5万元以及返还业务费7000元。3、本案的诉讼费用由王小存、黄秀花、正易传媒公司承担。 一审法院经审理查明：黄秀花、王小存系夫妻关系，位于盐城市区房屋系王小存、黄秀花共同共有。2020年5月15日，王小存、黄秀花（甲方）与刘萍（乙方）、正易传媒公司（丙方）签订《房地产经纪合同（转让）》一份，合同主要约定：“位于盐城市区房屋的所有权人为王小存，共有人为黄秀花，房屋建筑面积80.35平方米。甲乙双方在2020年5月31日前到房产交易中心按交易的相关流程开始办理。甲方应于签订合同当天按该房地产售房款1%向丙方支付佣金。无正当理由不履行合同的，违约方需向守约方支付5万元的违约金。” 2020年5月15日，王小存、黄秀花（甲方）与刘萍（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，双方约定：“甲方房屋产权基本情况、内容和价款见《房地产经纪合同（转让）》第二条，本契约约定的房价706500元为双方唯一的真实交易价格。2020年5月15日，乙方支付购房定金伍万元给甲方，其中截留贰万元交房尾款在中介方，定金抵充房款，甲方将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》交于中介方保管；双方约定在2020年5月31日前到房产局办理网签、资金托管以及申请贷款手续，贷款审批通过并放款后三个工作日内双方到房产局办理交易登记及缴税、过户手续等；如有差价，过户前乙方现金支付给甲方。乙方拿到《不动产权证》后甲方领取托管房款。代交房结束甲方凭《定金保管书》到中介方领取尾款。甲方保证房屋所有权人（含共有人）已委托甲方并以表见代理的身份全权代理该房屋出售事宜，如房屋所有权人（含共有人）不认可或不履行甲方签订的《房地产经纪合同》和本契约，则甲方自愿无条件赔偿乙方伍万元，同时由甲方承担中介服务费。本契约及《房地产经纪合同》生效后，任何一方不得擅自变更或解除，甲乙双方如共同约定解除时，则中介方所收定金视为已收佣金不予退回。甲方黄秀花已征得共有权人王小存同意出售此房，产权人同样履行本合同的约定内容。” 2020年5月15日，刘萍根据合同约定向正易传媒公司支付佣金7000元，正易传媒公司向刘萍出具收据一份。同日，刘萍向正易传媒公司转账支付2万元、根据黄秀花的指示向其儿媳孙某转账支付3万元，黄秀花向刘萍出具了购房定金5万元的收条一份。 后因黄秀花、王小存未能按照合同约定办理不动产变更登记手续，刘萍遂于2020年6月4日通过盐城市亭湖区五星法律服务所向王小存、黄秀花邮寄律师函一份，要求解除合同，并要求王小存、黄秀花于2020年6月10日前按照法律规定返还购房定金5万元、支付违约金5万元。 一审庭审中，黄秀花称《房地产买卖契约》、《房地产经纪合同（转让）》上的王小存名字是其代写，王小存本人并不同意卖房。刘萍称，《房地产买卖契约》已明确载明甲方以表见代理的身份全权代理出售房屋事宜，且已征得共有人王小存同意出售此房，故黄秀花辩称未经王小存同意卖房的理由不能成立。此外，在签订合同前黄秀花亲自打电话给王小存，王小存如不同意买房，也不会将房产证交由正易传媒公司人员。 一审法院认为：（一）关于合同效力问题。本案中，黄秀花、王小存作为案涉房屋的共有权人，依法享有处分权。王小存将案涉房屋所有权证交付给正易传媒公司工作人员，可以确认王小存知道且同意黄秀花处分房屋，且案涉房屋约定的交易价格亦符合签订合同时的市场行情。刘萍与黄秀花于2020年5月15日签订的购房合同系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应依法认定为合法有效。刘萍因黄秀花反悔不同意办理过户手续，要求解除《房地产买卖契约》、《房地产经纪合同（转让）》，黄秀花、王小存、正易传媒公司均表示同意，一审法院予以支持。（二）关于定金问题。根据购房合同约定，定金5万元中留2万元交房尾款在中介方，且黄秀花在收到刘萍交付的定金后亦向刘萍出具了5万元的购房定金收条，故一审法院对黄秀花辩称的只收到刘萍定金3万元的辩称意见，不予采信，并确认刘萍向黄秀花交付定金5万元，应予返还。（三）关于违约责任。本案中，刘萍已按约履行了购房定金交付义务，黄秀花、王小存未能按约协助办理不动产转移登记手续，已构成违约，应当承担相应的违约责任，向刘萍支付违约金5万元。（四）关于佣金返还问题。本案中，正易传媒公司促成了刘萍与黄秀花订立房屋买卖合同，付出了相应了劳务，完成了居间义务，且在居间活动中不存在过错，故刘萍要求正易传媒公司返还佣金的请求，于法无据，一审法院依法不予支持。综上，刘萍提出的诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、解除刘萍与黄秀花、江苏正易传媒有限公司于2020年5月15日签订的《房地产买卖契约》和《房地产经纪合同（转让）》。二、由黄秀花于判决生效之日起十日内向刘萍返还购房定金5万元并支付违约金5万元。三、驳回刘萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2440元，减半收取1220元，由刘萍负担70元，由黄秀花负担1150元。 二审审理期间中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案黄秀花、刘萍、正易传媒公司签订《房地产买卖契约》《房地产经纪合同（转让）》，约定将黄秀花、王小存共有的位于盐城市区房屋出卖给刘萍。合同签订后，刘萍按合同约定支付定金，但黄秀花以家人不同意卖房为由，拒绝履行合同。2020年6月4日，刘萍向王小存、黄秀花发函催告王小存、黄秀花尽快履行合同，否则将起诉解除合同，由王小存、黄秀花返还定金，支付违约金。直至刘萍起诉，黄秀花、王小存仍未履行案涉合同，一审法院判决解除《房地产买卖契约》《房地产经纪合同（转让）》具有事实和法律依据。 关于黄秀花上诉提出仅收到刘萍3万元定金的问题。首先，《房地产买卖契约》第二条第一款明确约定：2020年5月15日乙方（刘萍）支付购房定金5万元给甲方（王小存、黄秀花）。其次，合同签订后，刘萍通过微信转账给黄秀花的儿媳3万元，并按合同约定付2万元定金给正易媒体公司作交房尾款，抵充房款。第三，黄秀花向刘萍出具《定金收条》认可收到定金5万元。故依据上述证据，可以认定刘萍已经支付定金5万元。 关于黄秀花上诉认为违约金过高，应予调整问题。案涉《房地产经纪合同（转让）》第八条第二、三款约定，无正当理由不履行合同的，违约方支付5万元作为违约金给守约方。案涉《房地产买卖契约》第五条第五款约定，甲方（黄秀花）保证房屋所有权人（含共有人）已委托甲方并以表见代理的身份全权代理该房屋出售事宜，如房屋所有权人（共有人）不认可或不履行甲方签订的《房地产经纪合同》和本契约，则甲方自愿无条件赔偿乙方（刘萍）（大写）伍万元，同时由甲方承担中介服务费。本案《房地产买卖契约》《房地产经纪合同（转让）》被解除的主要原因是黄秀花违反合同约定，不履行约定债务，具有过错。故，一审法院依据案涉合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决黄秀花返还5万元定金并向刘萍支付5万元违约金，并无不当。 综上，黄秀花的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2440元，由黄秀花负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王迎付 审 判 员 孙曙光 审 判 员 郑娟娟 二〇二〇年十二月十日 法官助理 徐 平 书 记 员 郁婷婷