甘肃省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘执复126号 复议申请人(被执行人):陇西县永兴房地产开发有限责任公司，住所地陇西县巩昌镇建筑巷**。 法定代表人:李荣珍，该公司总经理。 申请执行人:中国东方资产管理股份有限公司甘肃分公司，，住所地甘肃省兰州市城关区天水南路** 负责人:南兵，该公司总经理。 被执行人:甘肃弘德永兴建筑安装工程有限责任公司，住所，住所地陇西县巩昌镇建筑巷**div> 法定代表人:贾德勇，该公司总经理。 被执行人:贾德勇，男，1962年9月12日生，汉族，住陇西县。 被执行人:李荣珍，女，1964年7月5日生，汉族，住陇西县。 被执行人:贾琪琪，男，1987年9月24日生，汉族，住陇西县。 第三人：陈友，男，1969年9月6日生，汉族，住岷县。 复议申请人陇西县永兴房地产开发有限责任公司（以下简称永兴公司）不服定西市中级人民法院（以下简称定西中院）(2020)甘11执异10号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 定西中院在执行兰州银行股份有限公司陇西支行（以下简称兰州银行陇西支行）与永兴公司、甘肃弘德永兴建筑安装工程有限责任公司、贾德勇、贾琪琪、李荣珍、第三人陈友金融借款合同、抵押合同、保证合同纠纷一案中，对永兴公司名下位于陇西县北侧188号城镇混合用地1宗【证号:陇国用（2015）第××号，使用面积173333平方米】及位于陇西县部分房产（面积12840.21平方米）进行评估拍卖,永兴公司提出书面异议被驳回后申请复议，甘肃省高级人民法院作出（2019）甘执复183号执行裁定发回重新审查，现已审查终结。永兴公司异议称，其公司位于陇西县部分房产设定抵押时为在建工程，执行阶段为现房，故价值增高。因其已偿还了部分债务，兰州银行陇西支行撤销了部分房产的抵押,拍卖的房产超出抵押面积2867平方米，故应解除对4号楼房产的查封并中止执行。 定西中院查明，该院依据（2017）甘11财保49号民事裁定书对永兴公司名下位于陇西县房屋予以查封。该案执行依据（2018）甘11民初8号民事判决书确定借款本金15994040.74元及利息、罚息合计16822469.8元；兰州银行定西支行有权就永兴公司名下位于陇西县北侧188号面积为1733.3平方米的土地使用权【权证号为陇国用（2015）第××号】及陇西县部分房产在建工程【产权证号为陇西县房建2015年字第010号、抵押面积28753.00平方米】依法折价或以拍卖、变卖上述房地产所得价款优先受偿。执行中对上述房产中除2号楼二单元803外的136套进行了评估，确定136套房产总面积为12840.21平方米、总价值45965455元。经两次网拍均因无人竞买而流拍。第二次拍卖保留价为41368909.5元。2019年12月5日，兰州银行陇西支行将债权转让给中国东方资产管理股份有限公司甘肃分公司。 上述136套房产权属关系混乱，已有案外人主张与永兴公司签订购房合同而提出执行异议。 定西中院认为，对被执行人永兴公司名下设定抵押的房产查封并启动评估拍卖程序，符合法律规定。现永兴公司以办理抵押时房产为在建工程而执行阶段为现房、查封面积大于抵押面积，请求解除对4号楼房产的查封并停止执行。鉴于上述136套房产经两次拍卖流拍且因永兴公司出售抵押房产，造成案外人对部分房产主张权利，权属关系混乱，需进一步审查核实，尚不能解除查封措施，故永兴公司的异议请求不能成立，不予支持，驳回异议请求。 复议申请人永兴公司申请复议称，1.原裁定未认定7组证据、执行程序及行为违法，属认定事实、适用法律错误。永兴公司提交了《永兴润苑2、3、4号楼房屋户（室）面积汇总表》、甘方房估字××号《估价报告》、《关于撤销抵押登记的函》、《最高额抵押合同》、建设用地规划证、2019083号《估价报告》面积变更说明、《授权委托书》、《工程款支付与决算情况说明》8组证据。证明:一是执行面积超抵押面积2867平方米；二是执行现房价值比担保额大4倍；三是兰州银行陇西支行对继续建造部分无权受偿;四是将2、3号楼续建部分置换4号楼抵押部分未侵害兰州银行陇西支行权益；五是抵押前永兴公司与工程承包人约定用4号楼房款支付工程款；六是执行程序、执行行为违法。原裁定认定了《估价报告》，却未认定其他7组证据，属认定事实错误。（2018）甘11民初8号判决载明了标的额及拍卖在建工程面积28753平方米，而执行的面积与撤销抵押的面积共计3162.44平方米，比判决多出2867平方米，大于担保额4倍，属超标的执行。2.异议请求一是把多执行的2867平方米从4号楼房产中减退;二是解除和撤销对4号楼的查封、执行。依据《物权法》第185条、第187条规定，兰州银行陇西支行对超出的2867平方米房产无抵押权，2867平方米不在《抵押合同》及抵押登记范围内，该房产不属于债务人，从执行中减退，符合法律规定。3.《抵押合同》明确约定了在建工程的抵押价值，2、3、4号楼后续建部分没有签订抵押合同，依《物权法》第17条、第185条、第187条规定，兰州银行陇西支行对后续建部分无抵押权，更无受偿权，将2、3号楼抵押后续建部分置换4号楼并解除查封，等于提供了有效担保，符合《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第22条规定。4.在建工程抵押前永兴公司与施工人约定用4号楼房款支付工程款。《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定施工人的工程价款优先权优于抵押权，该法定优先权可在执行中直接裁定。5.4号楼购房人周建忠、张文范、沈伟等案外人与永兴公司签订了合法有效的书面买卖合同，目的用于居住，支付了合同价款50％以上，购房人无其他用于居住的房屋，符合解除查封的情形。永兴公司考虑建设工程施工人、案外人、抵押权人、担保人各方利益，提出解除对4号楼房产的查封及执行，符合《物权法》、《担保法》及司法解释的立法精神。综上，复议申请人请求撤销（2020）甘11执异10号执行裁定书，解除对4号楼房产的查封及执行。 本院对定西中院查明的事实予以确认。 另查明，2017年11月5日，(2017)甘11财保49号民事裁定书裁定:“查封、扣押、冻结被申请人永兴公司、弘德公司、贾德勇、贾琪琪、李荣珍名下的银行存款及部分财产，合计不超过人民币1640万元。” 本院认为，本案焦点问题为是否存在超标的查封和执行。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款的规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。关于查封标的物价值的判断，如未进行评估，可参照相应的市场价格及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合认定，如进行了评估，评估报告可作为认定标的物价值的主要依据。本案中，诉讼保全中裁定保全的财产价值合计不超过人民币1640万元，执行中对查封的涉案房产评估确定总价值45965455元，经第一次拍卖流拍后的第二次拍卖保留价为41368909.5元，即变现价值，即便综合考量本案标的额16822469.8元及应包括的迟延履行利息、案件受理费、执行费、评估费等，与本案标的额相差较大，存在明显超标的查封和执行，执行法院应当对明显超出债权数额的部分房产予以解除查封。至于解除哪部分查封房产，属于执行法院在执行中综合考量的问题,执行法院可根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》精神，并依据复议申请人提供的8组证据，查明相关情况后作出决策。关于复议申请人请求对查封标的物进行置换的问题。根据《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》，该请求属于执行实施行为，而对于指向实施行为的，不属于执行异议或复议审查的范围。关于复议申请人称4号楼部分房产已经属于案外人的问题亦不属于复议程序审查的范畴，该案外人可以向执行法院提起案外人异议进行救济。综上，(2020)甘11执异10号执行裁定属于认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条（三）项规定，裁定如下： 一、撤销定西市中级人民法院(2020)甘11执异10号异议裁定； 二、定西市中级人民法院对超出执行标的额部分的房产予以解除查封。 本裁定为终审裁定。 审判长  刘珈懿 审判员  田 荣 审判员  李向东 二〇二〇年十二月十七日 书记员  赵天宇