贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4261号上诉人(原审原告):中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路**富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王淑琴，女，1974年10月15日出生，苗族，住德江县。委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州大地联创房地产开发有限公司。住。住所地：凯里经济开发区香山别苑****/div>法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融公司”）与被上诉人王淑琴、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地公司”）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初12121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华融公司上诉请求：一、撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护；2、被上诉人仅是一般买受人，其取得物权期待权仅不能对抗具有物上优先权的受偿权。且被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”；3、上诉人的在建工程抵押权是已经登记的物权，一审判决也予以认可，故应当参照《执行异议复议规定》第二十七条予以保护。被上诉人王淑琴辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，以及适用法律正确。1、答辩人在法院查封之前，已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》；2、答辩人已经支付了全部购房款；3、涉案房屋在法院查封之前已经交付给答辩人合法占有；4、涉案房屋没有过户登记不是答辩人的原因；5、一审法院依据相关证据和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定所做的判决合理合法。被上诉人大地公司未有陈述。华融公司向一审法院起诉请求：准许执行原告拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院认定事实：2014年3月19日，原告分别与南充银行贵阳分行及农行贵阳南明支行签订《债权转让协议》，由原告及农行贵阳南明支行分别受让南充银行贵阳分行对大地建工债权，其中原告享有债权本金3000万元。原告亦与被告大地联创及大地建工签订了《债权重组协议》及《抵押协议》，约定对其进行债务重组，并由大地联创用其所有的涉案的“永乐家园商住楼”在建工程提供抵押担保，并于同日依法办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。后因大地联创未能履行还款义务，原告于2017年5月18日诉至贵州省高级人民法院，同年7月17日，贵州省高级人民法院组织双方达成调解，并作出（2017）黔民初51号《民事调解书》，明确了大地联创与担保人的还款责任及华融公司所享有的抵押权。事后，因大地联创未能按（2017）黔民初51号《民事调解书》明确的内容履行还款义务，华融公司遂向一审法院申请强制执行。2017年12月13日，一审法院以（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定查封了涉案房屋在内的抵押物。在案件的执行过程中，案外人王淑琴提出了执行异议，一审法院在审查之后于2020年7月10日作出（2020）黔2601执异87号《执行裁定书》，裁定解除（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》对位于贵州省房屋房屋的查封。同时查明：2012年7月11日，王淑琴向大地联创交纳永乐家园1-610号购房定金10000元。同年8月10日，大地联创与王淑琴签订《商品房买卖合同》，合同约定大地联创将其开发的位于凯里市房屋出售给王淑琴，房屋总价款为351110元，2013年9月30日交付房屋。合同签订后，王淑琴以分期付款方式支付了所有的购房款，大地联创亦向王淑琴出具了金额为351110元的《销售不动产统一发票》。2014年4月22日，王淑琴办理交房手续并装修入住至今。一审法院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于王淑琴对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，王淑琴在庭审中已提交了涉案房屋的书面《买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《收据》、《转帐凭证》、《刷卡凭条》、永乐家园物业服务中心出具的《接房证明》等，足以证明王淑琴与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生本院查封之前，且房屋由王淑琴居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系基于大地联创就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，王淑琴对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融公司虽对涉案房屋买卖合同签订的真实性提出异议，但王淑琴足额支付购房合同约定的购房款是客观事实，则王淑琴为房屋的合法物权人，华融公司未能提交推翻房屋交易真实性的直接证据，对此抗辩意见本院不予采纳。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。大地联创经本院传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审中，当事人未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为王淑琴对华融公司申请执行的标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案系由于购房者对于登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议，故本案应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条予以审查处理。一审根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条审查处理，系适用法律错误，本院予以纠正。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，王淑琴在庭审中已提交了《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《收据》、《转账凭证》、《刷卡凭条》、《交房证明》、《物业服务合同》等，足以证明王淑琴与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，且根据本案查明的事实，涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生在人民法院查封之前，王淑琴已足额支付购房合同约定的购房款，且涉案房屋的性质系住宅，王淑琴在涉案房屋中已居住至今。故一审认定王淑琴对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。关于华融公司提出其就涉案房屋的抵押权优先其他权利问题，《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》明确规定，建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，而建设工程价款优先权又不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，由此可知，抵押权和一般债权的行使亦不能对抗房屋消费者。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对此予以了进一步明确，故华融公司提出的该上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，华融公司的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，虽适用法律存在瑕疵，但判决结果正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年十二月一日法官助理孙瑜书记员田仁晖