辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2407号上诉人（原审被告）：抚顺市顺合建筑安装公司，住所地抚顺市顺城区长春街。法定代表人：杨明，系该公司总经理。上诉人（原审被告）：抚顺市顺合建筑安装公司广建分公司，住所地抚顺市李石经济开发区高丽一条街******。负责人：王俊清，系该公司经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈明慧，辽宁思韬律师事务所律师。孙相奇，辽宁思韬律师事务所律师实习律师。上诉人（原审被告）：曹昌龙，男，1953年11月16日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：张立霞，辽宁红叶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰永军，男，1956年6月26日出生，汉族，住抚顺市抚顺市望花区。委托诉讼代理人：王万福，辽宁铭鉴律师事务所律师。上诉人抚顺市顺合建筑安装公司、抚顺市顺合建筑安装公司广建分公司、曹昌龙与被上诉人兰永军买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初1467号判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。抚顺市顺合建筑安装公司、抚顺市顺合建筑安装公司广建分公司上诉请求：1.请求撤销抚顺市顺城区人民法院作出的（2020)辽0411民初1467号民事判决第一、二项。2.请求依法改判二上诉人不承担给付兰永军购房款81224元及利息的责任。3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由：原审认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判。一、广建分公司并非案涉房屋的所有人，案涉房产的所有权人是曹昌龙，一审法院认定广建分公司是合同当事人属于认定事实错误。1、案涉房屋由开发公司抵顶给了曹昌龙，只有曹昌龙有权处分房产，广建分公司即使在《欠款顶房协议书》上盖章也不能产生合同责任，该合同若不经房屋真实权利人曹昌龙追认，则合同不成立。2、通过一审庭审已经查明，兰永军知道售房者为曹昌龙而非广建分公司，因此兰永军将售房款交付给了曹昌龙而非广建分公司，而且此后该房屋产生的一切事宜兰永军均是找曹昌龙出面予以解决。3、案涉房屋是否由第三人占有，原审并未查明，庭审时兰永军仅仅提供了一份房产证的复印件证明案涉房屋被办至第三人名下，但兰永军及曹昌龙均表示未见过原件，案涉房产是否被出售给第三人一审法院并未查清。二、广建分公司盖章的行为不应当由顺合公司承担法律后果，一审适用法律错误。1、曹昌龙挂靠施工的单位为顺合建筑公司，并非广建分公司，广建分公司在合同上盖章不符合常理。庭审中已经查明，此章由兰永军找当时的广建分公司经理加盖，若房屋真的由顺合公司出售，则应当由顺合公司盖章，或由顺合公司给广建公司出具授权委托，本案中广建分公司盖章的行为并非顺合公司的真实意思表示。2、广建分公司作为领取营业执照的分支机构，在未经授权的情况下，无权处分总公司财产。即使房产所有权人是总公司，因分公司没有取得总公司授权，该协议也不生效。而兰永军在明知房产是抵顶给曹昌龙个人的情况下，不应当认定广建分公司是合同相对方。3、假使广建分公司签订合同时取得了总公司的授权，那么分公司签订合同也并非一定由总公司承担责任，取得营业执照的分公司只有在自身财产不能清偿债务的情况下才能由总公司承担责任。一审判决直接认定由顺合公司承担责任，显然不符合法律规定。基于以上几点，请求人民法院支持上诉人的上诉请求。曹昌龙辩称，两点事实不清。第一个，本案涉及到的是顶账房开发公司给曹昌龙以物抵债。这个抵账房就应当实际交付到曹昌龙所出售的兰永军手中，并且予以办理房屋产权手续，这样才能完成顶账房的实际交付义务。那么，在开发公司没有作为本案被告的情况下，对于这一事实无法查清，这是事实不清。第二个，就是案涉兰永军的房屋是否被第三人占有。兰永军他自己陈述，并没有其他证据证明。曹昌龙与开发公司顶账房屋的协议是2011年，那么十年以后，兰永军该房屋被他人撬锁、占用这一事实成立的话，曹昌龙不应当承担任何责任，因为曹昌龙已经完成了出卖方交付房屋的义务。所以，一审在这两个关键事实没有查清的情况下，作出判决，是错误的，应当撤销。兰永军辩称，抚顺市顺合建筑安装公司、抚顺市顺合建筑安装公司广建分公司上诉理由和依据的事实不成立。1.本案是房屋买卖合同纠纷，房屋买卖关系中，当事人签订房屋买卖合同入住房屋后只是取得房屋的使用权、所有权的期待权，实际上曹昌龙以广建分公司的名义卖给原告的抵账房，是因签订《房屋顶账工程协议》以工程款抵顶取得的，没有办理所有权证之前，仅取得案涉房屋的处分权而非所有权，被告二公司是否是房屋所有权人不影响被告二公司应该承担的合同义务。抚顺市顺合建筑安装公司广建分公司在《欠款顶房（购房）协议书》上加盖的广建分公司的公章，并同意曹昌龙以抚顺市顺合建筑安装公司广建分公司的名义出售顶账来的房屋，理应承担相应的合同义务和责任。同时，答辩人根本不认识也从来未接触过广建分公司经理及其他任何人员，所签订的《欠款顶房（购房）协议书》是曹昌龙拿着事先拟写完并加盖了广建分公司公章的《协议书》。并非答辩人找当时的广建分公司经理所为。二公司在一审法庭开庭审理本案举证时，提交了曹昌龙作为实际施工人起诉开发公司起诉状，诉讼请求中已经将本案案涉的房屋从《房屋顶账工程协议》抵顶的房屋中扣除，包含在拖欠工程款的数额中，说明曹昌龙已经认可案涉房屋抵顶工程款已经不成立、案涉房屋已经由第三人占有、已经被出售给第三人的事实成立，二公司也认可上述事实成立。现在二公司又对自己已经认可的事实提出异议，自相矛盾。2.抚顺市顺合建筑安装公司允许曹昌龙挂靠施工，却没有尽到管理义务，曹昌龙在经营中以广建分公司名义实施的行为，抚顺市顺合建筑安装公司依法应该承担相应的法律责任。我国《民法总则》第七十四条规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。曹昌龙上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审。2.上诉费由被上诉人承担。事实理由：一审判决认定事实有偏差，导致实体判决错误，应当撤销一审判决，发回重审。事实与理由一、出售给兰永军房屋的卖方主体应当确定为房屋开发公司，而不是建设公司。2001年抚顺市顺合建筑安装公司（乙方）与抚顺市运盛房屋开发处签订“建筑施工合同”，乙方承建双阳花园4#楼。合同约定担保条款：发包人不按期支付工程款，不按期结算，发包人同意将双阳花园4#楼二单元1-7层以施工成本价抵顶给施工单位（500元/平方米)抵顶后施工单位有权自行出售处理抹帐，但一切手续、产权证由发包人办理，与施工单位无关。双阳花园4#楼建成入住，开发公司对外出售，2011年抚顺市运盛房屋开发与兰永军等11名买受人签订了《商品房屋买卖合同》，向兰永军和曹昌龙出据《收款证明》。而且这协议约定：签订本协议之后，原抚顺市顺合建筑安装公司与兰永军《欠款顶房（购房）协议书》自动失效。这一事实，说明出售商品房屋的主体是抚顺市运盛房屋开发，交付房屋的主体也应当是开发公司，而不是建筑公司。二、2007年开发公司实际交付房屋401号，2009年又调换402号，于2019年9月20日被案外人王晔更换门锁。这一事实证明出卖人完成交付义务。开发公司实际交付401号之后，2009年开发公司经理刘阳又给兰永军调换成402号房屋，调换之后通知曹昌龙。兰永军办理了入住手续，特别是为了电业入网照明，住户集资2000元，这一事实证明了兰永军实际入住402号房屋，出卖人完成了交付房屋的义务。2019年9月20日被案外人王晔更换门锁，案外人王晔在本案庭审过程中没有出示所谓的“顺城区政府于2003年3月3日填发的《房屋所有权证》”。按照举证分配原则，被案外人王晔更换门锁、以及被案外人王晔称其《房屋所有权证》，应当由兰永军举证证明真实性。同时，兰永军还应当证明关联性，证明这一侵权行为与房屋买卖双方建筑公司有何关联性。假设案外人王晔称其《房屋所有权证》，那么也应当由合法方式取得房屋钥匙，被案外人王晔更换门锁而失去对自己房屋的控制权，应当找物业公司、开发公司解决。三、2019年9月20日失去房屋，购房款利息从2007年开始计算，没有事实依据和法律依据。四、曹昌龙不承担连带责任。曹昌龙以项目经理在代理人位置签字，应当认定为职务行为，故不承担连带责任。抚顺市顺合建筑安装公司、抚顺市顺合建筑安装公司广建分公司辩称，1.曹昌龙挂靠顺合公司进行施工，并非挂靠广建公司进行施工。曹昌龙作为实际施工人有权利与开发公司进行结算，因此开发公司与曹昌龙签订了订房协议，将案涉房屋抵顶给了曹昌龙，而并非抵顶了顺合公司和广建分公司，顺合公司依据行业惯例收取行业管理费。2.不能因曹昌龙挂靠顺合公司施工就认定案涉房屋，顺合公司有权处分，应当依据订房协议认定房屋所有权人。3.原审已经查明，兰永军与开发公司签订了房屋买卖合同，兰永军与曹昌龙之间的以房抵债法律关系已经变更为兰永军与开发公司之间的房屋买卖关系，因此兰永军应向开发公司主张权利，要求开发公司交付房产、办理产权。4.欠款顶房协议中，广建分公司是否加盖了公章的事实不清楚。一审时，顺合公司和广建分公司均表明所盖公章与广建分公司不一致，无法认定是广建分公司加盖。庭审中，曹昌龙认为是兰永军找到广建分公司经理加盖。但本次庭审中，兰永军否认是其找广建分公司加盖。顶房协议中授权方是抚顺市顺合建筑安装公司，但加盖公章是广建分公司，因此广建分公司认为该份协议存在造假嫌疑。且曹昌龙另外出售的11套房屋均没有签署过欠款顶房协议，也没有加盖过广建分公司公章。兰永军2007年已经占有该房屋，在2011年才主张房屋被第三人占有。期间一直在兰永军占有使用之下，兰永军享受了房屋的利益。兰永军辩称，1.答辩人在购房过程中，从未接触过抚顺市运盛房屋开发处的任何人员，也从未收到过上诉人所述的《房屋买卖合同》，一审中上诉人曹昌龙向法庭提交的《房屋买卖协议书》，是答辩人第一次在庭审中见到的所谓《合同》。《房屋买卖协议书》中的购买方签字为兰永军，并不是其本人签的字。从一审举证查明，上诉人曹昌龙出示的所有购房者与房屋开发处签订的所谓《房屋买卖协议书》中买方签字人签的字都是上诉人曹昌龙所为。故上诉人曹昌龙所述，抚顺市运盛房屋开发处与答辩人签订了《房屋买卖协议书》的事实不符。2.曹昌龙刚提出卖方主体是房屋开发公司，这里又强调完成交付义务，明显是自相矛盾。答辩人从未见过开发处的任何人，包括所谓的刘阳。房屋的调换是由上诉人抚顺市顺合建筑安装公司广建分公司项目经理，实际施工人曹昌龙调换的。上诉人曹昌龙所述兰永军为了入住用电照明，自行交纳2000元的事实，恰恰证明该房屋没有通电，不具备居住使用条件。上诉人曹昌龙所述兰永军被案外人更换门锁，而失去对自己房屋的控制权，应当找物业公司、开发公司解决。该理由不成立，因为双方签订《欠款顶房协议书》约定，房屋出现任何问题，由出售方抚顺市顺合建筑安装公司广建分公司承担一切责任。3.上诉人曹昌龙所述兰永军为了入住房屋解决电业入网照明问题，作为住户自行集资2000元的事实，恰恰证明该房屋没有通电，不具备居住条件，兰永军2007年缴纳购房款却不能居住房屋。答辩人于2007年3月21日将购房款交付给上诉人抚顺市顺合建筑安装公司广建分公司的委托代理人曹昌龙，兰永军交纳购房款后却不能居住房屋。而案外人王晔早在上诉人出售给答辩人的房屋之前，于2003年3月3日就取得了该房屋的《房屋所有权证》，出现一房二卖严重问题。而且上诉人没有履行与答辩人所签订的《欠款顶房协议书》中第三款“该处开发房屋正式预售后，乙方（售房方）负责办理正式商品房买卖合同和房屋产权证”所约定事宜，使答辩人只持有2005年9月15日与广建分公司签订的《欠款顶房协议书》，并无房产所有权，现答辩人已经无法取得诉争房屋的所有权，而且从开始到现在不能居住房屋，导致答辩人至今无法实现买房的目的。故上诉人赔偿答辩人购房利息从2007年3月21日开始计算，有理有据。4.上诉人曹昌龙所述曹昌龙以项目经理在代理人位置签字，应当认定为职务行为，故不应承担连带责任，其提出的主张不成立。曹昌龙作为实际施工人，以项目经理在代理人位置签字的行为，除作为代理的抚顺市顺合建筑安装公司及广建分公司应当承担责任外，其作为建设施工的实际施工人，也是购房款的收款人，承担连带责任符合实际情况和法律规定。兰永军向一审法院诉讼请求：1.请求解除本案《欠款顶房(购房)协议书》；2.判令被告抚顺市顺合建筑安装公司广建分公司及抚顺市顺合建筑安装公司返还原告购房款81200元并赔偿利息损失(以81200元为计算基数，从2007年3月21日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。一审法院审理查明：2005年，原告兰永军与被告曹昌龙及被告抚顺市顺合建筑安装公司广建分公司签订《欠款顶房(购房)协议书》，该协议书约定：根据工程协议(合同)，经双方协商，现将抚顺市顺合建筑安装公司(乙方)开发商用商品房顶付工程款，正阳花园(原双阳花园)4号楼第2单元401号(顺城区施家街道瑷大路北)，建筑面积101.53平方米，顶(卖)给甲方(兰永军)，特达成协议如下：1.房价每平方米800元/平方米，建筑面积101.53平方米，总计金额81224.00元。2.房屋竣工之日，乙方将该售房钥匙交给甲方，在没有正式手续前，甲方有权居住、装修，出现产权争议时，乙方承担一切责任。3.该处开发房屋正式予售后，乙方(售房方)负责办理正式商品房购买合同和房屋产权证，办理进户手续费和房屋产权证费用由甲方自负。如房价有增减，双方不做任何调整。签订正式购房合同和法定手续，此协议作废。购房方由原告兰永军签字捺印，售房方由被告抚顺市顺合建筑安装公司广建分公司盖章，委托代理人处有被告曹昌龙签字。2007年3月21日，被告曹昌龙向原告出具收条，该收条载明被告收到原告购房款81200元。另查明，由于抚顺市运盛房屋开发处拖欠被告曹昌龙工程款，故双方签订《房屋抵顶工程款协议》该协议约定：承包人(项目经理)曹昌龙承建的双阳花园4#工程，由于甲方拖欠乙方的工程款，按双方协议及合同价款约定，甲方同意以房屋抵顶工程款。1.甲方用双阳花园4#楼1单元402，建筑面积143.9m2抵顶给乙方。兰永军房屋价款为人民币81224元。并注明：原二单元401甲方刘阳调到1单元402，价不变按原价。2.甲方抵顶房屋后，甲方同意乙方出售房屋。房屋收据及产权证等一切手续由甲方办理，与乙方无关。2011年3月20日，原告与抚顺市运盛房屋开发出签订《房屋买卖协议书》，该协议书约定：买受人购买的房屋为坐落在，建筑面积143.9平方米，用途为住宅，属砖混结构。注明：甲方刘阳调整房号价格不调。2019年9月20日，原告发现有人居住在其购买的房屋内，经原告了解，案外人王晔已购买涉案房屋，并取得该房屋的所有权证，故原告认为其购房的合同目的无法实现，诉至本院请求判如所请。一审法院认为，原告兰永军与被告抚顺市顺合建筑安装公司广建分公司签订的合同合法有效，应受法律保护。原告已按合同约定履行了交付购房款的义务，被告应按约定履行交付房屋及办理产权过户手续的义务。但由于本案涉案房屋已出售第三人，并由第三人办理产权过户手续，故原告以合同目无法实现为由主张解除合同，于法有据，本院予以支持。本案中，签订合同的一方主体为抚顺市顺合建筑安装公司广建分公司，因该分公司不具有独立承担法律责任的主体资格，故应由其总公司承担责任，被告曹昌龙与被告抚顺市顺合建筑安装公司系挂靠关系，且被告曹昌龙实际收取购房款，故被告曹昌龙应对购房款承担连带返还责任。关于原告主张被告返还购房款81200元并赔偿利息一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告主张以本金81200元为基数自付款日2007年3月21日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算利息，不违反法律的强制性规定，本院予以支持。关于原告主张被告抚顺市顺合建筑安装公司广建分公司及抚顺市顺合建筑安装公司赔偿原告支付的用电入户电网改造款2000元一节，因该改造费用系原告自发行为所产生，且被告并非该改造费用发生的实际受益人，故原告主张被告赔偿该项损失于法无据，其应当向该款项的受益人另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百一十三条，第一百六十条之规定，判决如下：一、原告兰永军与被告抚顺市顺合建筑安装公司广建分公司、曹昌龙签订的《欠款顶房(购房)协议书》予以解除；二、被告抚顺市顺合建筑安装公司于本判决生效之日起十日内给付原告兰永军购房款81224元(利息以81224元为基数，自2007年3月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、被告曹昌龙对上述第二款项的给付义务承担连带责任。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1880元，减半收取940元，由被告抚顺市顺合建筑安装公司、曹昌龙负担。本院二审查明事实与一审认定事实相同。本院认为，兰永军、抚顺市顺合建筑安装公司广建分公司、曹昌龙签订的《欠款顶房(购房)协议书》是当事人各方真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，依法成立生效，对当事人各方具有法律约束力。因案涉房屋已出售给第三人，第三人已办理房屋产权手续。致使被上诉人兰永军的购房目的不能实现。原审据此判决解除《欠款顶房(购房)协议书》，并判决上诉人抚顺市顺合建筑安装公司广建分公司的总公司、上诉人抚顺市顺合建筑安装公司和实际施工人暨实际收款人上诉人曹昌龙连带返还购房款并赔偿相应利息，符合事实和法律，并无不当，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，上诉人抚顺市顺合建筑安装公司、抚顺市顺合建筑安装公司广建分公司主张其对案涉房屋没有所有权或处分权，因而不承担责任的上诉主张不成立，上诉人抚顺市顺合建筑安装公司广建分公司是《欠款顶房(购房)协议书》的签约主体，无论是否具有案涉房屋的所有权或处分权，应依据事实，承担买卖合同不能履行的违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。”上诉人抚顺市顺合建筑安装公司主张不应承担上诉人抚顺市顺合建筑安装公司广建分公司的民事责任的上诉主张于法无据，不予支持。上诉人曹昌龙是实际施工人，是《欠款顶房(购房)协议书》的签约主体，也是兰永军购房款的实际收款人。上诉人曹昌龙主张其是职务行为，不应承担责任的主张不成立。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，三上诉人的上诉请求均依法不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3760元，由上诉人抚顺市顺合建筑安装公司负担1880元，由曹昌龙负担1880元。本判决为终审判决。审判长  张明明审判员  王 爽审判员  秦 梦二〇二〇年十二月二日法官助理任思北书记员王萌萌