广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初17799号原告：吴宝芬，女，汉族，1946年2月2日出生，住江西省赣州市上犹县*********，公民身份号码：362************526。原告：黄秀英，女，汉族，1981年8月21日出生，住广东省东莞市*****************，公民身份号码：430************085。原告：龙慧琳，女，汉族，2008年4月28日出生，公民身份号码：430************060。原告：龙翔，男，汉族，2011年7月26日出生，公民身份号码：360************510。以上全部原告的共同委托诉讼代理人：邓铁柱，广东国律律师事务所律师。被告：殷才福，男，汉族，1965年2月24日出生，住广东省东莞市**********，公民身份号码：442************63X。委托诉讼代理人：周军富，广东展豪律师事务所律师。原告吴宝芬、黄秀英、龙慧琳、龙翔诉被告殷才福房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴宝芬、黄秀英、龙慧琳、龙翔的共同委托诉讼代理人邓铁柱，被告殷才福的委托诉讼代理人周军富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告保证金144000元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年12月19日，龙立升与被告签订了《厂房租赁合同》和《补充协议》，约定龙立升承租被告位于东莞市**********厂房，交房实际为2020年5月1日。龙立升交付了被告保证金144000元。但是2020年1月31日，龙立升心跳呼吸骤停不幸死亡，其与被告之间的厂房租赁合同无法再履行，被告也马上实施了将厂房对外招租的行为。因此，被告应当返还已经收取的保证金144000元。但是原告作为龙立升的法定继承人与被告沟通时，被告拒不返还。故原告起诉至法院。被告殷才福辩称，一、被告无需向原告退还保证金，根据被告与龙立升签订的房屋租赁合同的约定第七条第二款如乙方终止该合同的甲方可没收该保证金，该合同是因龙立升原因无法履行，所以被告有权没收该保证金；二、被告在收取龙立升支付的保证金当天根据租赁市场的行业规定向龙立升支付了中介费72000元，该72000元的收取由龙立升的好朋友陈灿雄在场作证可以清楚证明龙立升与被告签订合同当时的情况以及龙立升收取72000元中介费的具体情况；三、在签订厂房租赁合同时，案涉厂房已经腾空并且交付给龙立升，龙立升也已经在常平伙伴地产中介公司挂牌招租，被告有权要求龙立升支付2019年12月19日至2020年2月19日两个月的租金；综上出租人支付中介费给出租人是租赁市场约定俗成的规定，现因龙立升个人原因无法继续承租案涉厂房，而龙立升收取了72000元中介费也是基于双方的租赁关系而获取的利润，其继承人应当返还，希望原告可以实事求是希望法院可查明案件事实作出公平判决。对于第三点现暂无证据证明，但是事实。第二点可由证人进行证明。第二点除证人外无其他证据证明。本案相关情况本院查明如下事实：案涉租赁物位于东莞市************厂房、宿舍（以下简称案涉租赁物），截止法庭辩论终结时，案涉租赁物未取得房产证，亦未取得建设工程规划许可证。2019年12月19日，殷才福（甲方、出租方）、龙立升（乙方、承租方）签订了《管理租赁合同》，约定甲方将案涉租赁物租赁给乙方使用，主要约定：1.每月租金7200元，租赁期为9年，租金第三年起递增10%。合同具体日期待甲方交厂房给乙方时（合同最后一页补充协议上时间为准）；2.签署本合约时，乙方支付甲方144000元，作为租赁厂房保证金。待交房时乙方支付甲方第一个月租金7200元；3.甲方向乙方正式交房日开始起计最初30天为免租期。当日，双方签订的《补充协议》约定：合同期限9年，从2020年5月1日至2029年4月30日；免租期为30天，从2020年5月1日至2020年5月31日；甲方需要在2020年5月1日前将该物业全部清场后交给乙方。当日，龙立升向殷才福转账支付了租赁保证金144000元，殷才福确认已收到该笔款项。2020年1月31日，龙立升死亡。原告提供了居民死亡医学证明书予以证明。2020年2月19日，殷才福将案涉租赁物出租给了案外人。殷才福主张：签订《管理租赁合同》的当天已经交付案涉租赁物，已经可以由龙立升实际对外进行招租了，虽然双方没有签订书面的交付证明，但是龙立升已经实际对外招租，该行为已经表明龙立升已经实际占有案涉厂房；被告在签订合同时已经告知案涉厂房已经腾空，并且龙立升已经对外进行招租，龙立升是二手房东，至于补充协议约定的免租期及交付期限根据被告的陈述，其基于对龙立升朋友信任，并没有详细的查看协议的内容，只是跟龙立升说签订合同就可以把厂房对外进行转租，所以被告是已经交付给龙立升；但殷才福确认没有书面证据可证明办理了交付手续；主张被告在收取龙立升支付的保证金当天根据租赁市场的行业规定向龙立升支付了中介费72000元，该72000元的收取由龙立升的好朋友陈灿雄在场作证可以清楚证明龙立升与被告签订合同当时的情况以及龙立升收取72000元中介费的具体情况。四原告主张：案涉租赁物没有交付，因为未到约定的交付时间;主张龙立升未取到72000元中介费。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点如下：一、《管理租赁合同》及《补充协议》的效力。截止法庭辩论终结时，案涉租赁物未取得房产证，亦未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本院认定，殷才福、龙立升于2019年12月19日签订的《管理租赁合同》及《补充协议》均为无效。殷才福收到基于《管理租赁合同》、《补充协议》由龙立升支付的保证金144000元，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，殷才福应向龙立升返还144000元。二、龙立升有无收取中介费72000元及是否需要抵扣。本院认为，殷才福主张龙立升有收取中介费72000元，但殷才福除了证人证言外没有提供任何证据予以证明，且四原告否认有收到该72000元，殷才福应承担举证不能的法律后果，本院认定，殷才福未支付该笔费用，故在殷才福应返还的保证金中不存在抵扣的问题。三、关于案涉租赁物是否已向龙立升交付的问题。本院认定，案涉租赁物未交付，殷才福关于在签订合同当天应已经将案涉租赁物交付给了龙立升的主张不成立，分析如下：首先，殷才福主张签订当天已交付案涉租赁物，但却未提供任何证据证明交付的事实，应承担举证不能的法律后果；其次，《补充协议》第1、2、3条约定2020年5月1日开始为合同期限，免租期为2020年5月1日起，甲方需要在2020年5月1日前将该物业全部清场后交给乙方，以上三处有提到2020年5月1日开始起计算租赁，也明确提到2020年5月1日前需要将物业全部清场交付，如若签订协议当天已交付，为何在补充协议上约定上述交付内容，被告对此未能作合理解释，故对殷才福关于签订协议当天已交付的主张，本院不予采纳；3.殷才福确认在2020年2月19日已将案涉租赁物出租给了案外人，足以证明殷才福在双方约定的租赁开始日（2020年5月1日）前已获知龙立升无法承租的事实。综上，本院认定殷才福未向龙立升交付案涉租赁物。四、四原告是否是合格的主体。根据村委会和派出所出具的《继承权公证亲属关系证明》载明四原告为龙立升的母亲、配偶或子女，故其有权要求殷才福返还保证金144000元，主体适格。本案判决结果根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：被告殷才福于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴宝芬、黄秀英、龙慧琳、龙翔返还保证金144000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1590元（原告已预交），由被告殷才福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 冯小明二〇二〇年十二月八日法官助理 邓雅洁书 记 员 吴丽贤