广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1122民初1497号 原告：贺州彰泰城房地产开发有限公司，住所地钟山县龟石北路**。 法定代表人：朱忠勇，总经理。 委托诉讼代理人：黄世军，广西迈泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘桂月，广西迈泰律师事务所律师。 被告：董花英，女，1978年7月8日出生，汉族，住柳州市城中区。 委托诉讼代理人：董良慧，广西裕华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫建宝，广西裕华律师事务所实习律师。 原告贺州彰泰城房地产开发有限公司（以下简称“贺州彰泰城”）与被告董花英商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺州彰泰城的委托诉讼代理人黄世军，被告董花英及其委托诉讼代理人董良慧、莫建宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺州彰泰城向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；3、被告向原告支付违约金139248元，违约金从已付购房款中扣除，不足部分由被告补齐；4、被告向原告支付律师费10000元。事实和理由：2019年9月16日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于钟山县地块钟山彰泰城7幢1单元3层301号房作价464160元出售给买受人，买受人在2019年9月16日前支付总房款的24.59%即114160元，剩余购房款350000元向贺州市住房公积金管理中心钟山管理部申请贷款支付；逾期超过90日，出卖人有权解除合同。该合同附件十一补充协议第七条第二款、第八条第一款、第二款、第十九条第八款分别约定“买受人通过公积金贷款或组合贷款方式支付的，其余房价款应于所在楼栋封顶并接到出卖人以短信、书面、邮箱等方式通 知可办理之日起60日内支付至出卖人账户”，“因买受人的原因导致出卖人解除合同的，买受人应按照合同总价款的30%支付出卖人违约金并按附件四第4条第2款处理，合同终止，出卖人可将该房另行出售他人，买受人无异议”，“双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理《商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续”，“出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、律师费等）均由买受人承担”。合同签订后，原告按照约定为被告办理了《商品房买卖合同》备案手续，但被告未在约定期限支付剩余购房款，遂提起本案诉讼。 被告董花英辩称，原告主张被告未办理公积金贷款导致逾期付款超过90天，构成合同解除条件与事实不符。2020年4月，被告根据原告的要求将办理住房公积金贷款的个人材料交给了原告的工作人员，由其代为办理。2020年5月，被告接到原告《关于办理公积金贷款的通知》，要求被告于公积金可受理之日起60日内以公积金贷款的方式支付剩余购房款，如贷款未获审批，应于上述期限届满之日起10日内以现金形式补足剩余房款。被告通过电话联系原告的工作人员才得知被告的公积金贷款未办理成功，双方多次就剩余房款进行交流。2020年10月，被告提出将公积金贷款转为商业贷款，原告也同意，双方对剩余房款的支付方式达成了一致意见，视为对原合同的变更。10月27日，被告向中国建设银行钟山县支行提交了商业贷款材料，履行双方变更后的合同义务，不存在违约行为。原告提供的合同为格式合同，其在合同中将违约金定为合同总价款30%是不公平的，而原告逾期交房只需按日支付全部购房款的万分之一，双方的权利义务严重不对等。同时，合同中分别约定了逾期付款和未按《按揭合同》约定归还借款本息致使原告承担保责任时被告应承担的违约责任，这两种违约责任是有区别的，原告主张的违约金是按照原告为被告承担担保责任的违约责任计算，现在被告尚未与银行签订《按揭合同》，亦不存在原告为被告承担担保责任的情形，其主张的违约金没有事实依据。同时，根据合同第二十八条第二款“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”明确排除补充协议中加重买受人责任内容的适用，即使被告存在逾期付款也应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照未付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于双方已就剩余购房款的支付方式达成了实质变更，被告也积极办理商业贷款手续，不存在违约行为，原告在双方不存在纠纷的情况下将案件诉至法院，由原告自行承担诉讼费和律师费。 本院经审理查明认定事实如下：2019年9月16日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于钟山县地块钟山彰泰城7幢1单元3层301号房作价464160元出售给买受人，买受人在2019年9月16日前支付总房款的24.59%即114160元，剩余购房款350000元向贺州市住房公积金管理中心钟山管理部申请贷款支付；逾期超过90日，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金。该合同附件十一补充协议第七条第二款、第八条第一款、第十九条第三款第二项、第八项分别约定“买受人通过公积金贷款或组合贷款方式支付的，其余房价款应于所在楼栋封顶并接到出卖人以短信、书面、邮箱等方式通知可办理之日起60日内支付至出卖人账户”，“因买受人未按照其与按揭银行签订的《按揭合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权按以下方式处理：……出卖人有权解除本合同，收回该商品房并另行出售第三方。出卖人因此解除本合同的，买受人除了承担按上述第（1）项承担违约责任外，还应向出卖人支付本合同总价款30%作为违约金，并赔偿出卖人因解除本合同而遭受的所有损失（含再次出售时所受的差价损失）……”，“双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理撤销本合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理撤销本合同备案、预告登记注销手续”，“买受人同意承担出卖人为实现债权或解除本合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、律师费等）”。合同签订后，被告向原告支付了首付款114160元，并向贺州市住房公积金管理中心钟山管理部申请贷款未获审批，之后被告又向中国建设银行钟山县支行申请借款，该借款尚未审批。被告的个人征信符合商业贷款要求。 本院认为，本案的争议焦点在于：被告是否违约。根据合同约定，剩余购房款向贺州市住房公积金管理中心钟山管理部申请贷款支付，众所周知，公积金贷款比商业贷款利率低但审核条件更严格，同时也受公积金政策的调整限制，结合被告的个人征信是符合商业贷款要求的，本院认为，被告并非恶意违约。被告在得知公积金审批未获批准后又积极向中国建设银行钟山县支行申请商业贷款，在被告申请商业贷款时原告即提出解除合同，被告亦同意解除合同，本院认为，双方达成了解除合同的一致意见，原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。同时，被告应根据合同的约定配合原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案手续。关于违约金，由于被告不存在恶意违约的行为，原告要求其支付违约金，本院不予支持。同时，被告对于原告提出解除合同，办理撤销《商品房买卖合同》备案手续均不持异议 ，本案本可双方协商解决，原告对无恶意违约的当事人提起诉讼，所支付的律师费系自行扩大的损失，由其自行承担。合同解除后，原告应向被告退还已付购房款114160元。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告贺州彰泰城房地产开发有限公司与被告董花英签订的《商品房买卖合同》，被告董花英于本判决生效之日起十五日内协助原告贺州彰泰城房地产开发有限公司到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案手续； 二、原告贺州彰泰城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告董花英退还购房款114160元； 三、驳回原告贺州彰泰城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1642元（已减半收取,原告已预交），由原告贺州彰泰城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中 级人民法院。 审判员 黄 蕾 二〇二〇年十二月十一日 书记员 钟才英 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。