四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终2205号 上诉人（原审原告）：何红梅，女，1974年7月24日出生，汉族，住云南省昭通市盐津县。 上诉人（原审原告）：李和平，男，1982年11月3日出生，汉族，住四川省筠连县。 上诉人（原审原告）：陈伟，男，1988年6月21日出生，汉族，住四川省筠连县。 上诉人（原审原告）：张礼琼，女，1984年1月1日出生，汉族，住四川省珙县。 上诉人（原审原告）：骆明前，男，1987年2月16日出生，汉族，住云南省昭通市盐津县。 上诉人（原审原告）：张运红，男，1981年7月19日出生，汉族，住四川省筠连县。 上诉人（原审原告）：余顺娣，女，1970年6月29日出生，汉族，住云南省昭通市盐津县。 以上七上诉人共同委托诉讼代理人：牟成源，云南原上草律师事务所律师。 以上七上诉人共同委托诉讼代理人：张茂乾，云南原上草律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜宾市美家馆商业经营管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区江北振兴大道**江北振兴建材城精品中心****。 法定代表人：黄青龙，总经理。 委托诉讼代理人：李英，四川宏成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜宾市永竞房地产开发有限公司，住所，住所地四川省宜宾市江北振兴大道江北建材城******div> 法定代表人：李明广，总经理。 委托诉讼代理人：刘俊文，男，系公司职工。 上诉人何红梅、李和平、陈伟、张礼琼、骆明前、张运红、余顺娣因与被上诉人宜宾市美家馆商业经营管理有限公司（以下简称宜宾美家馆公司）、宜宾市永竞房地产开发有限公司（以下简称永竞房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省筠连县人民法院（2020)川1527民初1173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 何红梅、李和平、陈伟、张礼琼、骆明前、张运红、余顺娣上诉请求：撤销四川省筠连县人民法院（2020)川1527民初1173号民事判决第二项，改判永竞房产公司对宜宾美家馆公司付款义务承担连带清偿责任，本案诉讼费由宜宾美家馆公司、永竞房产公司承担。事实和理由：永竞房产公司违规宣传商铺承租运营模式，指定宜宾美家馆公司为承租运营管理商，并通过以租金抵扣房款及支付租金的行为实际履行了《市场委托培育与经营协议书》，发生争议后永竞房产公司与相关纠纷当事人签订了相关协议，永竞房产公司与宜宾美家馆公司是一个联合体。现永竞房产公司联袂的商铺运营管理商宜宾美家馆公司无力履行《市场委托培育与经营协议书》约定的租金收益，永竞房产公司应对宜宾美家馆公司付款义务承担连带清偿责任。 永竞房产公司辩称，1.宜宾美家馆公司与何红梅等人签订的协议、涉及与筠连县美家馆商业经营管理有限公司（以下简称筠连美家馆公司）签订的协议、宜宾市永乐商业经营管理有限公司（以下简称永乐公司）签订的协议，都与永竞房产公司无关，永竞房产公司没有承诺要承担连带责任。2.永竞房产公司不是宜宾美家馆公司、筠连美家馆公司、永乐公司的担保人，上述公司与永竞房产公司没有任何法律关系。3.永竞房产公司支付了三个季度的租金，是因为永竞房产公司还有房产在该栋楼里面，需要对三层楼统一打造，所以代表宜宾美家馆公司和何红梅等人协商解除协议。4.广告是否真实合法是广告法约定的内容，广告上没有承诺房子增值，广告下面也写明最终以永竞房产公司与当事人签订的协议为准。5.与其他业主解除协议是受宜宾美家馆公司的委托。 宜宾美家馆公司辩称，1.无证据证明何红梅等七人就同一物业与宜宾美家馆公司签订了同一份协议，一审法院合并审理不当。2.陈伟、李和平签订的是《市场委托培育与经营协议书》，何红梅是与筠连美家馆公司签订的《委托经营管理合同》。其他四人没有提供任何合同，上诉人要求宜宾美家馆公司向其支付租金无依据。3.与当事人签订协议的时候并没有约定由永竞房产公司作为支付的保证人，而且宜宾美家馆公司与永竞房产公司是独立的经营主体，何红梅等七人的上诉请求与事实不符，没有事实基础和法律依据。 何红梅、李和平、陈伟、张礼琼、骆明前、张运红、余顺娣、聂昌林向一审法院起诉请求：1.判令宜宾美家馆公司、永竞房产公司立即支付2019年12月至2020年5月两个季度商铺租金收益：何红梅58023元、骆明前23479元、余顺娣17404元、张礼琼142**元、陈伟26100元、张运红23000元、李和平24811元、聂昌林30903元，共计217986元，并支付利息损失（利息自宜宾美家馆公司、永竞房产公司付款逾期之日起以欠款为基数按年息6%计算至付清之日止）；2.判令宜宾美家馆公司公司、永竞房产公司自2020年6月至2026年5月止于每个季度的最后一日支付何红梅32235元、骆明前13044元、余顺娣9160元、张礼琼79**元、陈伟14500元、张运红12000元、李和平13784元、聂昌林17168元；3.判令宜宾美家馆公司、永竞房产公司相互承担连带责任；4.本案诉讼费由宜宾美家馆公司、永竞房产公司承担。审理中，聂昌林向一审法院提出撤诉申请，何红梅等七人明确诉讼请求中包含：要求继续履行双方签订的《市场委托培育与经营协议书》。 一审法院认定事实：永竞房产公司开发建设了位于筠连县××镇××路“筠州尚品”房地产项目。同时，印制宣传材料，开展该项目招商租赁活动。2015年，何红梅等与永竞房产公司分别签订《商品房预售合同》、备案表及确认单，购买“筠州尚品”商铺，2015年1月16日，李和平与宜宾美家馆公司签订《市场委托培育与经营协议书》（格式合同）约定：….三、合同期内商铺收益标准及支付时间:1.合同期限为十年，自2016年5月31日起至2026年5月30日止。2.合同期内的前三年为市场培育期,在市场培育期内,乙方不向甲方支付任何收益和费用；合同期内的第四到第十年乙方将受托经营管理商铺的固定收益金每年分季度支付给甲方，每年定于1月、4月、7月、10月5日前各支付一次，其中合同期内的第四年每次支付商铺固定收益金为人民币:13366元／3个月（大写壹万叁仟叁佰陆拾陆元／3个月）。合同期内的第五、六、七、八、九、十年，乙方将受托经营管理商铺的固定收益金支付给甲方,每年定于1月、4月、7月、10月5日前各支付一次，每次支付商铺固定收益金为人民币:16708.00元／3个月（大写：壹万陆仟柒佰零捌元／3个月）。2015年1月16日，陈伟与宜宾美家馆公司签订《市场委托培育与经营协议书》（格式合同）约定：….三、合同期内商铺收益标准及支付时间:1.合同期限为十年，自2016年5月31日起至2026年5月30日止。2.合同期内的前三年为市场培育期,在市场培育期内,乙方不向甲方支付任何收益和费用；合同期内的第四到第十年乙方将受托经营管理商铺的固定收益金每年分季度支付给甲方，每年定于1月、4月、7月、10月5日前各支付一次，其中合同期内的第四年每次支付商铺固定收益金为人民币:14060元／3个月（大写壹万肆仟零陆拾元／3个月）。合同期内的第五、六、七、八、九、十年，乙方将受托经营管理商铺的固定收益金支付给甲方,每年定于1月、4月、7月、10月5日前各支付一次，每次支付商铺固定收益金为人民币:17575.00元／3个月（大写：壹万柒仟伍佰柒拾伍元／3个月）。合同签订后，2019年6月25日，永竞房产公司筠连分公司向骆明前支付10435元、向余顺娣支付8244元、向张礼琼支付6341元、向李和平支付11027元，2019年6月26日向何红梅支付10428元、15360元，2019年6月26日，向陈伟支付11600元，向张运红支付11000元，2019年9月20日，永竞房产公司筠连分公司向骆明前支付10435元，向余顺娣支付8244元，向张礼琼支付6341元，向李和平支付11027元，2019年9月23日向何红梅支付10428元、15360元，向陈伟支付11600元，向张运红支付11000元，2019年12月23日，永竞房产公司筠连分公司向骆明前支付10435元，向余顺娣支付8244元，向张礼琼支付6341元，向李和平支付11027元，向何红梅支付10428元、15360元，向陈伟支付11600元，向张运红支付11000元，以上款项已扣除租金回报率及相关税费。之后，宜宾美家馆公司未向何红梅等七人支付租金，双方经多次协商未果，故诉至法院。 另查明，2017年10月24日，何红梅与筠连美家馆公司签订《委托经营管理合同》约定：“…第七条甲乙双方约定年度收益起算日为2019年6月1日，按季度在次季度的25日至月底汇入乙方指定账户。甲方支付乙方收益回报时，乙方委托甲方扣除收益回报的17.5%，用以支付相应税费后支付乙方。 一审法院认为，何红梅、李和平、陈伟、张礼琼、骆明前、张运红、余顺娣分别与永竞房产公司签订的《商品房买卖合同》、与宜宾美家馆公司签订《市场委托培育与经营协议书》，均系双方真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应全面履行合同义务。宜宾美家馆公司按协议约定支付了何红梅等七人三个季度租金后便未再向何红梅等七人支付租金，其行为已构成违约，宜宾美家馆公司应按协议的约定给付差欠何红梅等七人的租金。故何红梅等七人要求宜宾美家馆公司立即支付2019年12月至2020年5月两个季度商铺租金收益：何红梅58023元、骆明前23479元、余顺娣17404元、张礼琼142**元、陈伟26100元、张运红23000元、李和平24811元的诉讼请求，一审法院予以支持。何红梅等七人要求宜宾美家馆公司继续履行协议，符合法律规定，一审法院予以支持。对于何红梅等七人请求宜宾美家馆公司、永竞房产公司支付利息自宜宾美家馆公司、永竞房产公司付款逾期起以欠款为基数按年息6%计算至付清之日止的请求，因双方签订的《市场委托培育与经营协议书》中没有明确约定逾期支付租金利息，但约定了支付租金的具体日期，为自“2019年6月1日，按季度在次季度的25日至月底汇入乙方指定账户”，依据诚实信用原则,宜宾美家馆公司应按约定的期限向何红梅等七人支付租金,其逾期支付会给何红梅等七人造成损失,何红梅等七人主张所欠租金利息损失(利息自2020年3月26日起至付清欠款之日止)的诉讼请求，一审法院予以支持。本案中，宜宾美家馆公司与何红梅等七人签订的《市场委托培育与经营协议书》并没有约定商铺租金由永竞房产公司承担责任，由此可见《商品房买卖合同》与《市场委托培育与经营协议书》不是一个销售整体,永竞房产公司辩称其不是宜宾美家馆公司的担保人，宜宾美家馆公司与永竞房产公司是两个不同的公司，本案与我司无关，我方不承担任何责任的辩称意见，一审法院予以采信，故何红梅等七人要求永竞房产公司承担给付租金的诉讼请求，一审法院不予支持。至于宜宾美家馆公司提出解除双方签订《市场委托培育与经营协议书》，宜宾美家馆公司未在本案中提出反诉，本案不作处理。对于何红梅等七人要求宜宾美家馆公司、永竞房产公司自2020年6月至2026年5月止于每个季度的最后一日支付何红梅等七人何红梅32235元、骆明前13044元、余顺娣9160元、张礼琼79**元、陈伟14500元、张运红12000元、李和平13784元的请求，因起诉时协议约定的付款期限未到，不符合协议约定，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决：一、宜宾市美家馆商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内支付何红梅58023元、骆明前23479元、余顺娣17404元、张礼琼142**元、陈伟26100元、张运红23000元、李和平24811元，并支付利息（利息自2020年3月26日起按年利率6%计算至付清款项之日止）；二、驳回何红梅、骆明前、余顺娣、张礼琼、陈伟、张运红、李和平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6368元，减半收取计3184元，由宜宾市美家馆商业经营管理有限公司负担。 二审中，何红梅、李和平、陈伟、张礼琼、骆明前、张运红、余顺娣向本院提交了以下新证据：1.微信聊天记录；2.《委托经营管理合同解除协议》。拟证明：永竞房产公司是《委托经营管理合同》的实际处分权利人。宜宾美家馆公司质证意见：证据是复印件，真实性无法核实，证明目的有异议。合同内容上2017年以后业主与宜宾美家馆公司签订的协议已经终止履行，与其他主体另行签订了租赁协议，宜宾美家馆公司不是租金承担义务主体。永竞房产公司质证意见：该证据不能达到其证明目的，永竞房产公司接受了宜宾美家馆公司的委托才与何红梅等人协商解除协议，希望永竞房产公司开发的该楼盘可以增值。 永竞房产公司申请证人牟某出庭，拟证明所有《委托经营管理合同》都是由宜宾美家馆公司、筠连美家馆公司、永乐公司签订，证人受该三个公司以及永竞房产公司的委托去协商解除协议是因为永竞房产公司要避免损失。宜宾美家馆公司质证意见：真实性、合法性无异议。证人陈述的内容可证明：1.所有的业主与各经营主体签订的协议都是分别签订；2.各业主与宜宾美家馆公司签订的协议在2017年已实际终止，业主均与其他合法经营主体签订了合同，业主应当根据他们所签订的合同向合法主体主张权利。何红梅、李和平、陈伟、张礼琼、骆明前、张运红、余顺娣质证意见：证人证言三性均无异议，但是不能达到永竞房产公司的证明目的，反而证明何红梅等七人的上诉主张，牟某的身份是永竞房产公司职工担任法定代表人的华泰公司员工。三个公司委托牟某签订、解除协议，其实都是永竞房产公司在安排。 本院认证意见：何红梅等七人提交的《解除协议》内容系解除永乐公司筠连分公司与史进平、罗松签订的《委托经营管理合同》，永乐公司筠连分公司并非与何红梅等七人签订《委托经营管理合同》的主体，不能达到其证明目的。证人牟某的证言可反映其受宜宾美家馆公司等及永竞房产公司的委托去办理解除协议事项，不能证明永竞房产公司参与解除协议事项的目的并以此认定其是否应承担付款责任。本院对双方提交的证据均不予采信。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”宜宾美家馆公司主张其不应承担付款义务，但并未向本院提起上诉，也未举证证明一审判决存在违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情形，故本院对宜宾美家馆公司该项主张不予审查。本案的争议焦点为：永竞房产公司是否应对宜宾美家馆公司的付款义务承担连带清偿责任？ 永竞房产公司销售其“筠州尚品”房地产项目时发布的销售广告中载明“联袂江北建材城、美家馆”、“满租金铺十年返租”、“返租模式，更为投资者免去养铺、招商、招租等各类成本及后顾之忧”、“客户购铺立即享受返租三年”，并详细列明购铺返租的十年内每阶段的租金收益，该宣传内容明确具体，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，永竞房产公司负有保证购房人在十年内收取租金收益的义务。宜宾美家馆公司作为主体与何红梅等七人签订《委托经营管理合同》亦符合上述销售广告约定，故永竞房产公司与宜宾美家馆公司应共同承担支付租金的责任。 综上所述，何红梅、李和平、陈伟、张礼琼、骆明前、张运红、余顺娣的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省筠连县人民法院（2020)川1527民初1173号民事判决； 二、宜宾市美家馆商业经营管理有限公司、宜宾市永竞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付何红梅58023元、骆明前23479元、余顺娣17404元、张礼琼142**元、陈伟26100元、张运红23000元、李和平24811元，并支付利息（利息自2020年3月26日起按年利率6%计算至付清款项之日止）； 三、驳回何红梅、骆明前、余顺娣、张礼琼、陈伟、张运红、李和平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6368元，减半收取计3184元，由宜宾市美家馆商业经营管理有限公司、宜宾市永竞房地产开发有限公司负担；二审受理费4154元，由宜宾市美家馆商业经营管理有限公司、宜宾市永竞房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 润 审判员 陈志彬 审判员 聂华竟 二〇二〇年十二月十一日 书记员 徐 莲