江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏13民终4323号 上诉人（原审被告）：宿迁经济开发区鑫宇钢管租赁站，住所地江苏省宿迁经济技术开发区桂园居委会张王村张王组。 经营者：周青玲，女，1981年2月6日出生，住江苏省宿迁市经济开发区。 委托诉讼代理人：张艳，江苏律恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周桂，江苏律恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江苏政通置业有限公司，住所地江苏省泗洪县山河东路南侧青城公路西侧。 法定代表人：雷磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈斌，江苏远大弘正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：欧梅，女，1980年12月24日出生，住江苏省泗洪县。 委托诉讼代理人：邱巨川，泗洪县朱湖法律服务所法律工作者。 原审第三人：石绍英，男，1975年3月20日出生，住江苏省泗洪县。 上诉人宿迁经济开发区鑫宇钢管租赁站（以下简称鑫宇租赁站）因与被上诉人江苏政通置业有限公司（以下简称政通公司）、欧梅、原审第三人石绍英案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2020）苏1302民初6239号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鑫宇租赁站上诉请求：撤销一审判决，驳回政通公司一审诉讼请求；本案上诉费某通公司、欧梅负担。事实和理由：一、房屋预售备案登记制度是法定制度，房屋备案登记及退房必须符合法定程序。政通公司主张泗洪县在2018年1月3日已签章同意退房，实质只是房屋主管部门办理预售备案合同注销及退房的一个前提条件，尚未完成公示程序，退房手续并未完成。泗洪县系统显示案涉两套商铺实际退房时间是2018年1月8日，此时案涉两套商铺已经被宿城法院查封，故案涉两套商铺仍在欧梅名下。二、政通公司法定代表人雷磊与欧梅系亲属关系。欧梅、石绍英在2015年12月份购买案涉两套商铺，按照双方合同约定，应早已办结房款手续。鑫宇租赁站在2018年1月4日保全案涉两套商铺时，欧梅以无力支付房款为由解除合同，政通公司未提供与欧梅因退房而进行结算的手续，明显不符合常理。在案涉两套商铺被保全后，鑫宇租赁站代理人持法院开具的调查令多次前往政通公司调取欧梅、石绍英购买的房产情况，政通公司对案涉两套商铺被保全是明知的，但却在2018年4月26日将首付款1176064元转至案外人朱珠账户，其行为明显是对抗法院生效文书执行，即使退款也应退至法院。三、在欧梅与政通公司签订《商品房买卖合同》后，案涉两套商铺即交付给石绍英开浴室使用，一审法院认定未交付，与事实不符。 政通公司辩称，一审法院适用法律正确，政通公司系案涉两套商铺的所有权人，能够排除债权执行。 欧梅辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，上诉人的上诉请求仅是猜测推断。 政通公司向一审法院诉讼请求：1.撤销（2020）苏1302执异131号执行裁定书及（2018）苏1302财保9号民事裁定书和1941号协助执行通知书，解除对泗洪县XXXX小区70-1-01号、70-1-02号商铺的查封；2.本案的诉讼费由鑫宇租赁站、欧梅承担。 一审法院经审理查明，鑫宇租赁站诉欧梅、石绍英租赁合同纠纷一案，鑫宇租赁站申请诉前保全，该院于2018年1月4日作出（2018）苏1302财保9号民事裁定：一、查封欧梅所有的位于泗洪县，位于泗洪县房屋一处，期限为三年；二、查封石绍英所有的位于泗洪县XXXX小区70幢6号、70幢7号、70幢8号、70幢9号、70幢10号、70幢11号商铺六处，70幢6-11号商铺一处、9幢1-202室房屋一处，位于沁雅花园小区****房屋一处，期限为三年。该院于2018年1月5日将该裁定送达泗洪县不动产登记局，送达回证备注：欧梅名下的XXXX70-1-01号、70-1-02号商铺没有办理产权证，已从合同备案处查封。 后鑫宇租赁站提起诉讼，该院于2019年3月13日作出（2018）苏1302民初306号民事判决：一、欧梅返还鑫宇租赁站钢管286995.4米、扣件168653只（其中接头扣件16680只、十字扣件149973只、转向扣件2000只），如不能返还，应按钢管18元/米，扣件5.5元/只的标准进行赔偿；二、欧梅支付鑫宇租赁站租金2989780.47元……四、石绍英对欧梅上述第二、三项中的义务承担共同清偿责任……。欧梅、石绍英未履行生效判决确定的义务，鑫宇租赁站向该院申请执行，该院于2020年1月7日作出（2019）苏1302执1941号协助执行通知书，查封欧梅所有的位于泗洪县XXXX小区70-1-01号、70-1-02号商铺两处，并附上（2018）苏1302财保9号民事裁定书。 政通公司主张欧梅已办理退房手续，故案涉商铺不属于欧梅财产，提起执行异议，该院于2020年7月14日作出（2020）苏1302执异131号执行裁定，驳回政通公司的执行异议。政通公司不服该裁定，故提起执行异议之诉。 另查明，2015年12月，政通公司与欧梅签订《商品房买卖合同》，购买泗洪县XXXX70-1-01号房，建筑面积84.39m2，每平方米12800元，总金额1080192元。合同第六条约定，付款方式及期限……3、其他方式买受人于2015年12月2日付款：伍拾肆万零壹佰玖拾贰元整（¥540192.00）。余款:伍拾肆万元整（¥540000.00），买受人于2016年1月2日前将按揭手续办理完毕。如因买受人逾期未办理按揭手续或因买受人不符办理按揭贷款条件的，买受人应在出卖人通知付清余款之日起10日内付清余款，否则出卖人有权另售他人，买受人已付款项不予退还。2015年12月1日，欧梅现金缴款540192元至政通公司账户，同日，政通公司出具540192元销售不动产发票。该合同备案时间为2015年12月8日。 2015年12月，政通公司与欧梅签订《商品房买卖合同》，购买泗洪县XXXX70-1-02号房，建筑面积82.49m2，每平方米12800元，总金额1055872元。合同第六条约定，付款方式及期限……3、其他方式买受人于2015年12月2日付款：陆拾叁万伍仟捌佰柒拾贰元整（¥635872）。余款:肆拾贰万元整（¥420000.00），买受人于2016年1月2日前将按揭手续办理完毕。如因买受人逾期未办理按揭手续或因买受人不符办理按揭贷款条件的，买受人应在出卖人通知付清余款之日起10日内付清余款，否则出卖人有权另售他人，买受人已付款项不予退还。2015年12月1日，欧梅现金缴款635872元至政通公司账户，同日，政通公司出具635872销售不动产发票。该合同备案时间为2015年12月10日。 2017年12月26日、12月28日，政通公司与欧梅、石绍英（乙方）分别签订《退房协议》两份，因欧梅、石绍英无力支付后续房款，双方自愿达成退房协议：一、自本协议签订之日起，原《商品房买卖合同》自行解除，不再履行买卖关系；二、已交付的购房款退还欧梅、石绍英。2017年12月28日，政通公司与欧梅、石绍英将《商品房预（销）售备案合同注销及退房申请表》交至泗洪县，当时查询无司法查封，房管处于2018年1月3日签章同意退房。 2018年4月26日，政通公司将案涉两处商铺首付款1176064元与案外人欧玉伟的首付款516048元，合计1692112元，汇款至案外人朱珠账户。同日，朱珠出具收条一张，载明“收到江苏政通置业有限公司财务转来欧梅退房款壹佰陆拾玖万贰仟壹佰壹拾贰元整（1692112）元，冲抵欧梅之前欠我的购房款”。审理中，欧梅对此予以认可。 一审法院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法行与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，原告政通公司主张对涉案商铺享有排除法院执行的民事权益，要求停止执行涉案房屋，依法以支持，理由：1.政通公司与欧梅签订《商品房买卖合同》两份，仅办理了备案登记，未办理产权转移登记，房屋尚未过户登记在欧梅名下。当事人协商一致，可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，政通公司与欧梅、石绍英于2017年12月26日、12月28日协商一致解除，故案涉两份《商品房买卖合同》分别于2017年12月26日、12月28日解除。2.《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。第十六条规定，国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。根据上述预查封的规定，实际仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，并未禁止非以规避执行行为目的的而对被查封财产上原有基础法律关系依法变更的权利。本案中，关于案涉商铺的《商品房买卖合同》在被告鑫宇租赁站查封前已解除，当案涉商品房买卖合同已解除后，该商品房本身不再是预查封对象。3.案涉房屋并未实际交付，合同解除前后，案涉房屋实际由政通公司控制支配。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：停止执行位于泗洪县XXXX70-1-01号、70-1-02号商铺。 二审期间，上诉人围绕其上诉请求，提交宿城法院于2018年4月23日开具的调查令复印件以及政通公司于2018年5月10日出具的说明复印件各一份，拟证明政通公司对案涉两套商铺的保全是知情的，这与一审中政通公司陈述在接到协助执行通知书时才知道案涉两套商铺被查封相矛盾，政通公司与欧梅系出于非法规避执行的目的，对被查封财产原有的基础法律关系进行非法变更。 政通公司对上述证据的质证意见为：真实性予以认可，政通公司是在2018年5月8日收到调查令，并在2018年5月10日出具说明，案涉两套商铺在2018年1月3日经泗洪县负责人付雷批准退房，政通公司认为案涉两套商铺商品房买卖合同已经解除，已不属于欧梅的财产，就没有在说明中涉及。 欧梅对上述证据的质证意见为：对调查令的真实性没有异议，但是欧梅对调查令不清楚；政通公司出具的说明与本案没有关联性，欧梅在2017年12月已将案涉两套商铺退给政通公司。 本院对上述证据的认证意见为：对证据的真实性予以认定，关联性不予认定。 本院对于一审法院查明的除案涉两套商铺《退房协议》签订时间之外的事实，予以确认。 二审另查明，政通公司与欧梅、石绍英签订案涉两套商铺《退房协议》时间均为2017年12月28日。 本案二审争议焦点为：政通公司对案涉两套商铺是否享有排除法院强制执行的民事权益。 本院认为，针对政通公司对案涉两套商铺享有的民事权益是否足以排除法院执行的问题，应从被执行人欧梅、石绍英的责任财产范围进行判断。责任财产是指民事主体承担民事责任的各项财产及权利总和，人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以被执行人责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，人民法院应当停止对该标的的执行。本案中，宿城法院于2018年1月5日将（2018）苏1302财保9号民事裁定书、协助执行通知书送达给泗洪县不动产登记局，但在此之前，欧梅、石绍英与政通公司已经解除案涉两套商铺原《商品房买卖合同》并办理了退房手续，即在宿城法院查封案涉两套商铺时，欧梅、石绍英对政通公司仅享有返还购房款的债权，但该两套商铺已经不属于欧梅、石绍英的责任财产。现鑫宇租赁站主张对案涉两套商铺继续执行，无事实和法律依据，本院不予支持。至于鑫宇租赁站提出政通公司将首付款1176064元转至案外人朱珠账户，系对抗法院生效文书执行，即使退款也应退至法院的主张，因本案仅审查案涉两套商铺能否执行，如鑫宇租赁站认为应执行上述首付款，可以通过其他途径解决。 综上，一审判决认定部分事实存在瑕疵，但适用法律和裁判结果正确，故对鑫宇租赁站的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23889元，由上诉人宿迁经济开发区鑫宇钢管租赁站负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐淮成 审判员  陈 鹏 审判员  吴军良 二〇二〇年十二月十四日 书记员  蔡雨桐 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。