湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终1004号上诉人（原审原告）：廖盛娥，女，1980年1月28日出生，汉族，住荆门市东宝区。委托诉讼代理人：康建，湖北同进律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵立平，湖北同进律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：董书芳，女，1974年5月29日出生，汉族，住荆门市高新区。委托诉讼代理人：曾庆双，湖北京中金律师事务所律师。上诉人廖盛娥因与被上诉人董书芳租赁合同纠纷一案，不服荆门市掇刀区人民法院（2020）鄂0804民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。廖盛娥上诉请求：1.撤销一审判决，改判廖盛娥与董书芳签订的租赁合同无效；董书芳返还各项费用合计80760元，并自2019年11月23日起至还清日止按银行间同业拆借利率支付利息。2.一、二审诉讼费由董书芳承担。事实与理由：1.一审认定事实错误。廖盛娥没有占有案涉房屋，一审认定廖盛娥还占有案涉房屋属于事实认定错误。出租人湖北动能体育用品有限公司（以下简称动能公司）未允许董书芳转租案涉房屋。2.一审适用法律错误。没有证据证明出租人动能公司知道或应当知道董书芳将案涉房屋转租给了廖盛娥，一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，没有法律依据。董书芳与廖盛娥签订的租赁合同未经动能公司承认或追认应无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，应当判决董书芳返还租金。董书芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.双方签订的租赁合同合法有效，且已实际履行，廖盛娥已实际占有房屋，至今未将案涉房屋交还给董书芳，应当按照合同约定交付租金及占有使用费。2.董书芳与动能公司签订的租赁协议不影响本案合同的履行，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，董书芳已转租超过六个月，动能公司从未提出过异议，且董书芳已提交证据证明动能公司工作人员及领导对转租事实是认可的。3.董书芳与动能公司对案涉房屋仍在续租，董书芳与廖盛娥签订的案涉房屋（2020年9月1日至2020年11月30日）部分并不无效。即便该部分合同无效，廖盛娥至今未将案涉房屋交还董书芳，对超出合同期限的部分应支付占有使用费。4.按照双方签订的租赁合同第五条约定，现廖盛娥单方违约，应承担违约责任。5.廖盛娥在本案审理期间严重歪曲事实，长达数月聚众闹事，拉横幅，毁坏董书芳名誉及车辆，给董书芳财产及身心造成极大损害。廖盛娥向一审法院起诉请求：1.确认双方之间签订的租赁合同无效；2.判令董书芳返还各项费用合计80760元，并自2019年11月23日起至清偿日止按银行间同业拆借利率支付利息（截至2019年12月23日利息为282.66元）。事实和理由：2019年11月23日，廖盛娥与董书芳签订租赁合同。合同约定，董书芳将住所地为荆门高新区?掇刀区凤凰五路的动能公司厂区内的“动能休闲中心”的场地使用权租赁给廖盛娥，租赁期限为一年。合同签订当日，廖盛娥按照合同约定，将一年的场地租赁费5万元、商铺保证金2万元、水电押金5000元以及宿舍租金5760元支付给董书芳。双方还未将租赁物及附属设施交接完成，董书芳从2019年11月24日开始拒接廖盛娥电话。廖盛娥感觉此事异常，便向动能公司的工作人员询问董书芳情况，得知董书芳与廖盛娥签订的该租赁合同，系董书芳私自转租，转租该场地并未获得动能公司的允许。廖盛娥多次与董书芳联系协商处理此事，董书芳一直避而不见，也不退款。廖盛娥认为，董书芳一直宣称其转租行为获得权利人允许，诱骗廖盛娥签订租赁合同，实际上未经该房屋权利人允许擅自转租房屋，属于无效行为。廖盛娥为此诉至一审法院。一审法院认定事实：对廖盛娥起诉状上陈述的签订合同的时间及交付租金的事实，予以确认。另查明，双方签订合同当日，签订合同当中的相关设施进行了交接，并制作了交接清单，双方均在交接清单上签字确认；同时，董书芳将案涉商铺及宿舍钥匙三套、厂牌出入证三张交给廖盛娥保管使用，该三张厂牌出入证中有两张系用廖盛娥及其丈夫的身份证原件由董书芳在动能公司进行的办理。董书芳向廖盛娥开具了金额分别为50000元、25000元、5760元的收据三张，其中50000元为商铺年租金，25000元为一年押金，5760元为宿舍年租金。2019年11月25日，双方再次对租赁物中的设备进行了交接，交接清单内容为：董书芳交接给廖盛娥动能宿舍1107号房（里面配套一部空调、2个吊扇、四组八个床位、2个铁柜等）。2019年11月26日，廖盛娥及其家人对案涉房屋进行了清理。2019年12月2日，廖盛娥请董书芳吃饭，对租赁房屋的事情表示感谢，并表示继续承租。董书芳与动能公司签订的《动能休闲中心租赁协议书》上约定，动能公司同意将位于厂区1号食堂楼下的商铺租赁给董书芳，租赁期限为12个月，从2019年9月1日至2020年8月31日止。该协议第15条约定：董书芳未经动能公司同意擅自将商铺转租、转让或转借给他人使用的，动能公司有权单方终止合同。第16条合同有效期内，发生乙方（董书芳）工作人员与公司员工打架事件、食物中毒事件等，动能公司有权单方终止合同、收回租赁物。双方签订的合同上约定租赁期限为1年，时间暂定为2019年11月23日至2020年11月30日止。根据董书芳提交的证据，2016年9月1日至2020年8月31日止，董书芳连续在动能公司租赁案涉房屋。廖盛娥庭审中陈述，其承租涉案房屋后没有经营，原因为不能办理营业执照和卫生执照，需要动能公司出具证明，其在做涉案房屋卫生时，有一个自称动能公司的经理来说“又租了”，廖盛娥告知该经理她是转租的。一审法院认为，本案焦点为案涉协议是否无效。廖盛娥诉请主张其与董书芳于2019年11月23日签订的《租赁合同》无效,理由是董书芳转租房屋未经出租人同意,系无权处分。根据庭审中双方陈述及查明事实,动能公司与廖盛娥签订的《动能休闲中心租赁协议书》,虽约定董书芳未经动能公司同意擅自将商铺转租、转让或转借给他人使用的，动能公司有权单方终止合同,但该条约定系赋予了出租方即动能公司因承租方随意转租而依法主张解除房屋租赁合同或请求确认转租合同无效的权利,而非赋予转租方及现承租人因转租行为请求确认转租合同无效的权利。合同无效应符合法定情形,《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的,合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;（二）恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定。双方签订的《租赁合同》在董书芳与动能公司签订的《动能休闲中心租赁协议书》租赁期限内并不符合合同无效的任何一种情形,故廖盛娥关于确认租赁合同全部无效的诉讼请求,无事实及法律依据,应不予支持。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。董书芳从2019年11月起将所租赁门面转租给廖盛娥经营，出租人动能公司未在六个月内提出异议，视为出租人动能公司同意转租。廖盛娥基于确认合同无效的诉讼请求,诉请董书芳返还各项费用并支付利息,因合同并非无效,廖盛娥主张返还各项费用并支付利息亦于法无据,一审法院不予支持。就双方约定的转租期限超过出租人与董书芳约定的租赁期限如何处理问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中,廖盛娥与董书芳约定的转租期限超过了董书芳的剩余租赁期限,超过部分（2020年9月1日起至2020年11月30日）约定无效,故一审法院确认双方签订的娥租赁合同部分无效。在廖盛娥未提供证据证明将案涉租赁物及附属物已返还给董书芳的情况下，廖盛娥属无权占有，一审法院对于廖盛娥请求返还2020年9月1日起至2020年11月30日的租金的诉讼请求不予支持，廖盛娥可在将租赁物及附属物腾退后，另行依法主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决：一、确认原告廖盛娥与被告董书芳于2019年11月23日签订的租赁合同部分无效（自2020年9月1日至2020年11月30日期间）；二、驳回原告廖盛娥的其他诉讼请求。案件受理费1926元，减半收取963元，由原告廖盛娥负担。二审期间，廖盛娥向本院申请律师调查令，要求到荆门市公安局高新区·掇刀区分局宏城派出所调取材料，本院向廖盛娥签发了（2020）鄂08民调令17号律师调查令。廖盛娥提交荆门市公安局高新区·掇刀区分局宏城派出所对董书芳、廖盛娥以及动能公司员工张渊的调查询问笔录。拟证明：董书芳对外转租房屋时没有经过动能公司的同意，动能公司也不知道董书芳的转租行为，董书芳在为廖盛娥办理门禁卡时宣称廖盛娥是其员工。董书芳质证意见为：对董书芳的询问笔录无异议，对张渊的询问笔录的真实性无异议，对证明目的有异议，张渊只是动能公司的后勤员工，其陈述不能代表动能公司的意见，其也不清楚办证的情况，办证是由人事部的孔晶晶办理的。董书芳提供的与动能公司尹总的聊天记录也证实动能公司对董书芳转租的事情是认可的。对廖盛娥的询问笔录真实性无异议，对证明内容有异议，廖盛娥的陈述不属实，其陈述董书芳签合同时自称是动能公司财务部门的，但是厂区里的人都知道董书芳只是承租人。本院认证意见为：本院对询问笔录的真实性无异议，但对笔录内记载的董书芳、廖盛娥以及动能公司员工张渊的陈述内容，在无其他证据佐证的情况下，本院无法核实该三人陈述内容的真实性，故不予采信。二审期间，董书芳提交四份证据：一、董书芳与动能公司财务主管陈论滔的微信聊天记录。拟证明：1.动能公司向董书芳催交2020年9、10、11月份房租及水电费（9月份是租金和水电费，10、11月份因水电还未抄表，只催交了租金），双方仍在继续履行租赁合同；2.廖盛娥一直未能向董书芳交还涉案房屋，董书芳也一直在向动能公司交付房租，因此，廖盛娥应向董书芳支付房屋占用费。二、董书芳与动能公司尹振江的微信聊天记录。拟证明：动能公司对董书芳的转租没有异议。三、廖盛娥在本案审理期间在动能公司厂区及附近其他公司聚众闹事且拉横幅的现场照片。拟证明：廖盛娥在本案审理期间多次到厂区拉横幅闹事，恶意中伤诋毁董书芳，给董书芳人格、名誉以及人身安全和财产等造成极大损害。四、董书芳与其客户的微信聊天记录。拟证明：廖盛娥聚众闹事且拉横幅的行为，使董书芳正在洽谈的几笔业务均以落空，且后续负面影响持续发酵，已经对董书芳直接造成极其恶劣的名誉损坏和巨大的经济损失。廖盛娥质证意见为：对第一份证据的真实性有异议，这是微信聊天记录，无法核实聊天人的身份信息，同时廖盛娥没有否认董书芳与动能公司签订房屋租赁合同的有效性，动能公司向董书芳催交租金与本案无关。对第二份证据的真实性有异议，聊天人的身份信息无法确认，不能证明其认可了转租，董书芳为廖盛娥办理的门禁卡等证件时，均称廖盛娥是其员工，是以其员工的身份办理的。第三、四份证据，与本案无关。本院认证意见为：第一、二份微信聊天记录，因廖盛娥对其真实性有异议，本院亦无法核实聊天人的身份信息，廖盛娥的异议成立，本院不予采信；第三份证据，对照片的真实性予以认可，但其证明内容与本案原审原告的诉讼请求无关，故不予采信。对第四份证据的真实性，本院无法核实，且与本案原审原告的诉讼请求无关，故不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、董书芳是否将租赁场地及附属设施交付给廖盛娥？二、董书芳与廖盛娥签订的租赁合同是否无效？若租赁合同无效是否应当返还收取的租金？一、董书芳是否将租赁场地及附属设施交付给廖盛娥？根据一审查明的事实及在卷证据，董书芳在与廖盛娥2019年11月23日签订租赁合同当日和11月25日，即对合同约定的租赁场地和相关附属设施向廖盛娥办理了交接手续，并制作了双方签字确认的交接清单，故董书芳已按合同约定向廖盛娥履行交付租赁场地及附属设施的义务。对廖盛娥上诉称没有占有案涉房屋的主张，本院不予采纳。二、董书芳与廖盛娥签订的租赁合同是否无效？若租赁合同无效是否应当返还收取的租金？本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据董书芳与动能公司签订的《动能休闲中心租赁协议书》约定，董书芳的转租行为属于无权处分，效力待定。从一审认定的事实来看，廖盛娥与董书芳于2019年11月底即办理了交接手续，廖盛娥在做卫生时也告知动能公司经理其是转租而来，案涉租赁房屋处于动能公司厂区内，动能公司应当知道董书芳的转租行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人动能公司在应当知道承租人董书芳的转租行为后六个月内未提出异议，即视为董书芳取得了转租的处分权。董书芳与廖盛娥签订的租赁合同期限（2019年11月23日至2020年11月30日）超过了其与动能公司签订的《动能休闲中心租赁协议书》约定的租赁期限（2019年9月1日至2020年8月31日），根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，超过部分（2020年9月1日至2020年11月30日）无效。故本院认为，董书芳与廖盛娥签订的租赁合同在2019年11月23日至2020年8月31日期间的部分有效，一审法院对此认定正确，对廖盛娥认为合同全部无效的主张不予支持。关于租赁合同无效期间部分（2020年9月1日至2020年11月30日）的租金是否返还的问题。本院上文已认定董书芳已将租赁场地及附属设施交付廖盛娥，现廖盛娥在二审庭审辩论终结前未提交向董书芳交还租赁场地和相关附属设施的证据，对该无效期间部分，廖盛娥属无权占有，对其要求返还该无效期间部分租金的请求不予支持。综上，廖盛娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1926元，由上诉人廖盛娥负担。本判决为终审判决。审判长 苏 华审判员 杨红艳审判员 王 冉二〇二〇年十二月十四日法官助理彭莉书记员吴素云