河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0824民初2639号 原告：彭勃，男，1980年11月2日出生，汉族，吉林省长春市人，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：牛玉平，河北金山岭律师事务所执业律师。 被告：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店，统一社会信用代码，91130824319845793N。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿。 被告：中国工商银行股份有限公司滦平支行，住所地，滦平县滦平镇北大街东段北侧**，统一社会信用代码，911308241091806742。 负责人：靳文祥，职务，行长。 委托诉讼代理人：王艾国。 委托诉讼代理人：陈阔成，河北滦峰律师事务所执业律师。 原告彭勃与被告承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称“大地营造公司”）、被告中国工商银行股份有限公司滦平支行公司（以下简称“工行滦平支行”）房屋买卖合同纠纷、金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人牛玉平，被告大地营造公司委托诉讼代理人黄奕卿，被告工行滦平支行委托诉讼代理人王艾国、陈阔成到庭参加诉讼。原告彭勃，被告大地营造公司法定代表人苏为学，被告工行滦平支行负责人靳文祥未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭勃向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告承德大地营造房地产开发有限公司签订的合同编号为20170515070《商品房买卖合同》及其补充协议,并由被告承德大地营造房地产开发有限公司办理撤销网签备案手续；2、请求判令被告承德大地营造房地产开发有限公司返还原告已付购房首付款3985500.00元；3、请求判令被告承德大地营造房地产开发有限公司赔偿利息损失（利息损失以首付款为基数，自首付款支付之日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际返还款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。特别说明，首付款系分二笔不同日期支付，利息给付时间起点以每笔支付日期单独计算）；4、请求判令被告承德大地营造房地产开发有限公司赔偿原告已经偿还被告中国工商银行股份有限公司滦平支行的按揭贷款本息240374.23元及相应的利息，利息按照银行同期贷款利率计算。（备注：不包含被告承德大地营造房地产开发有限公司以原告名义向中国工商银行股份有限公司滦平支行偿还部分）；5、请求判令解除原告与中国工商银行股份有限公司滦平支行签订的《个人购房借款/担保合同》，并由被告中国工商银行股份有限公司滦平支行负责将原告的贷款记录消除；6、请求判令被告承德大地营造房地产开发有限公司向中国工商银行股份有限公司滦平支行偿还《个人购房借款/担保合同》项下的剩余贷款本金及利息；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月15日原告与被告承德大地营造房地产开发有限公司签订了合同编号为20170515070《商品房买卖合同》及其补充协议（以下简“称案涉合同”），原告购买被告大地营造公司开发的巴克什营旅游文化产业园起步区项目中六组团301号房（以下简称“案涉房屋”）。房屋总价款7345500.00元，原告依约2017年6月1日向被告承德大地营造房地产开发有限公司支付了购房定金300000.00元,后续又支付3685500.00元，合计：3985500.00元转为购房首付款，被告给原告出具购房首付款收据一张，原告与被告工行滦平支行签订了《个人购房借款/担保合同》（以下简称“按揭贷款合同”），工行滦平支行将按揭贷款3360000元依据按揭贷款合同一次性直接支付给了被告大地营造公司。自2018年2月至2018年12月原告共计偿还被告工行滦平支行按揭贷款本息240374.23元。根据商品房买卖合同约定，大地营造公司有义务在约定的期限内将合法的商品房交付给原告。但自2018年11月起，案涉房屋陆续被强制拆除，现案涉房屋所在项目的“四证”（《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）也已被政府相关部门予以撤销。案涉商品房至今没有重新建设和交付的可能，被告大地营造公司已经构成严重违约，合同亦没有继续履行的可能，故原告签订商品房买卖合同和按揭贷款合同的目的已经无法实现。被告大地营造公司自2019年1月起至原告本次起诉时止，一直以原告的名义向被告偿还按揭贷款。现因被告大地营造公司的严重违约行为，原告有权解除案涉合同，要求被告大地营造公司返还原告购房首付款3985500.00元并赔偿相应利息损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”原告亦有权解除按揭贷款合同。要求被告负责将原告的贷款记录消除。同时，根据商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款的规定：“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因按揭贷款合同的贷款已由被告大地营造公司收取，被告大地营造公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，为减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，原告要求被告大地营造公司承担向被告工行滦平支行直接偿还剩余贷款本金及利息责任,并赔偿原告已经向工行滦平支行偿还的按揭贷款本息240374.23元及相应利息。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望依法判如所请。 大地营造公司辩称，首先，我司向原告出售的商品房“五证”齐全，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，案涉房屋未按时交付与当地政府实行的“四停”、拆除、撤销“四证”等行政行为有关，属于不可抗力或情势变更的情形，交付时间应顺延至不可抗力或情势变更情形解除后；其次，由于因当地政府考虑维护社会稳定和银行征信需要要求我司代原告向银行支付按揭贷款，具体金额以实际支付为准；第三，我司与原告就房屋买卖合同解除与违约金或利息损失、已付按揭款的支付等事宜已经达成协议，且协议正常履行中，相应的诉讼请求不应支持。 被告工行滦平支行辩称，不应解除原告与中国工商银行股份有限公司滦平支行签订《个人购房借款/担保合同》。第一、原告与答辩人在2017年11月14日的《个人购房借款/担保合同》已经生效，答辩人依约出借给原告3360000.00元并将本金一次性划入被告承德大地营造房地产开发有限公司账户，已经履行了合同义务，截止到2020年12月8日，尚欠贷款本金3177769.76元。原告与被告承德大地营造房地产开发有限公司应继续承担连带给付剩余贷款本金及利息的责任；第二、按揭贷款合同第30条明确约定：贷款发放后借款人与售房人发生的纠纷不减少或免除借款人的还款责任，也不限制或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。因此，无论商品房买卖合同是否解除，都无权要求解除按揭贷款合同；第三、本案案涉房屋即原告在被告承德大地营造房地产开发有限公司处的抵押物已经灭失，在原告与被告承德大地营造房地产开发有限公司未提供其他抵押物的情况下，已经加重了答辩人银行的收款风险，而答辩人在本案中不存在任何过错，如果解除《个人购房借款/担保合同》，并判令只由开发商承担返还责任，这无疑更进一步加重了答辩人的收款风险，与法律的公平原则也是相悖的。综上，不应解除按揭贷款合同，不应消除原告贷款记录，原告与第一被告应继续履行相应的合同义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告彭勃向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，用以证明原告购买被告巴克什营旅游文化产业园起步区项目中六组团301号商品房，房屋总价款7345500.00元,首付款3985500.00元,首付款已经支付给被告承德大地营造房地产开发有限公司； 证据二：《个人购房借款/担保合同》，用以证明原告与被告工行滦平支行签订按揭贷款合同，在工行滦平支行办理的按揭贷款，贷款金额3360000.00元及相应的贷款利率； 证据三：工行滦平支行贷款支付凭证，用以证明2018年1月1日中国工商银行股份有限公司滦平支行将3360000.00元贷款支付给被告承德大地营造房地产开发有限公司，被告承德大地营造房地产开发有限公司应该承担偿还责任，原告不应再承担还款责任，购房目的、贷款目的均没有实现，被告中国工商银行股份有限公司滦平支行应负责将原告的贷款记录消除。 证据四：银行还贷款明细一份，用以证明证明原告2018年2月至2018年12月份，共计还款11期，合计240374.23元。自2019年1月份开始到目前系被告承德大地营造房地产开发有限公司公司以原告的名义在还款。。 对原告提供的证据，被告大地营造公司质证认为，对证据一的真实性、合法性及关联性认可，对证据二至证据四的真实性请法院核实。 对原告提供的证据，被告工行滦平支行质证认为：对证据一至证据四的真实性，但不能证明原告的观点，原告不能以该四份证据作为解除原告与被告工行滦平支行间的按揭贷款合同的合法理由。 为证明自己的观点，被告大地营造公司向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房预售许可证》； 证据二：《撤销行政许可决定书》； 被告提供证据一至证据二用以证明：1、案涉房屋“五证”齐全符合销售条件；2、“四证”被撤销，导致案涉合同未能正常履行，我司已提起行政诉讼。 证据三：滦平县人民政府2018年10月1日的《会议纪要》、《关于限期拆除违法违规建筑的通知》、政府拆除现场照片，用以证明案涉项目因政府行为被停止办理审批手续且部分被行政强制拆除。 证据四：代付按揭贷款明细表，用以证明被告大地营造公司应政府要求代原告向银行支付按揭款。 证据五：《解除合同协议书》，用以证明就本案的案涉合同的解除及退还相关款项问题原、被告已于2018年12月14日达成协议。 对被告大地营造公司提供的证据，原告质证认为：证据一与证据二矛盾，该《商品房预售许可证》已经被撤销，不能证明合法有效；对证据三证明目的不认可，该证据说明系因被告的过错导致政府采取相关措施；对证据四的真实性请法院核实；对证据五的真实性认可。 对被告大地营造公司提供的证据，被告质证认为：对证据一至证据三的真实性无异议，但与被告工行滦平支行无关；对证据四的真实性无异议；证据五与被告工行滦平支行无关，不发表质证意见。 被告工行滦平支行未向法庭提供证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告彭勃与被告大地营造公司于2017年5月15日签订了合同编号为20170515070的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议，约定原告彭勃购买被告大地营造公司开发建设的位于滦平县，房屋总价款为7345500.00元，大地营造公司应在2018年8月31日前将经验收合格的房屋交付原告，同时约定了原、被告双方的权利义务。案涉合同签订后，原告彭勃支付首付款3985500.00元，并与被告工行滦平支行签订按揭贷款合同，向被告贷款3360000.00元用于支付购房款。被告大地营造公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的商品房的合同义务。2018年11月案涉房屋被拆除。2018年12月14日，被告大地营造公司（甲方）与原告彭勃（乙方）及案外人承德市华耀房地产开发有限公司（丙方）就本案案涉合同解除及由此发生的购房款返还（包括购房首付款及原告已还银行的按揭贷款）、解约补偿金、利息及未还按揭贷款清偿等事项签订《解除合同协议书》，该协议书第八条约定：“乙方在热河饮马川签署的《商品房买卖合同》网签备案后，甲乙双方正式解除长城脚下饮马川签署的《商品房买卖合同》。关于《商品房买卖合同》解除的所有法律责任按本协议确立，甲乙双方不再向对方主张因解除《商品房买卖合同》按本协议确立，甲乙双方不再向对方主张因解除《商品房买卖合同》的任何违约责任，包括但不限于违约金、其他赔偿款等其他法律责任。”现该《协议书》正在履行中。 本院认为，原告彭勃与被告大地营造公司签订的合同编号为20170515070的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。现因被告大地营造公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务，且案涉房屋已被拆除，导致合同目的无法实现，原告依法依约有权要求解除案涉合同。原告彭勃与被告大地营造公司于2018年12月1日经协商签订《协议书》一份，已就解除案涉合同、分期返还原告已付购房首付款和原告已还按揭贷款及解约补偿进行约定并达成一致，该《协议书》关于解除案涉合同、退还原告购房款和原告已还按揭贷款及解约补偿金的支付等事项的约定，不违反法律规定，依法对协议双方当事人应属有效，该协议亦未被解除，协议双方应按《协议书》约定自动履行。根据该《协议书》第八条的约定，案涉合同应自原告在热河饮马川签署的《商品房买卖合同》网签备案后解除，现原告与被告大地营造公司未提供相应证据证明原告已经在热河饮马川签署的《商品房买卖合同》并进行网签备案，为此，案涉合同并未解除，故对原告要求解除案涉合同的诉讼请求本院予以支持。原、被告已就退还原告购房首付款和原告已还按揭贷款及解约补偿金的支付等事项达成协议，依法民事主体在从事民事活动中应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原告起诉要求被告立即返还购房款及利息并赔偿其已偿还被告按揭贷款本息及相应利息的诉讼请求，不符合法律规定，其相应诉讼请求本院不予支持。 案涉合同解除后，原告与被告签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据商品房买卖合同司法解释第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与被告工行滦平之行签订的按揭贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。依据《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》的规定，商业银行应当准确、完整、及时地向个人信用数据库报送个人信贷交易信息。虽按揭贷款合同本院予以解除，但该按揭贷款合同未解除前的贷款记录确实存在且合法有效，原告主张将贷款记录予以消除的诉请确有不当，但按揭贷款合同解除后，就该按揭贷款合同项下的权利义务归于终止，故对于该按揭贷款合同项下的贷款记录状态被告应予更正，为保证原告的个人信用不受影响，被告工行滦平支行作为信息提供者，应及时将原告的贷款记录变更为结清状态。 对于被告工行滦平之行请求原告偿还按揭贷款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，在按揭贷款合同解除前，原告为还款义务人，理应由原告负责清偿，但基于上述司法解释的规定，按揭贷款合同解除后，被告大地营造公司应将原告已偿还的贷款本息返还原告，同理，原告未偿还的贷款本息应由被告大地营造公司直接向工行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对原告要求被告大地营造公司向被告工行滦平支行清偿按揭贷款合同项下的剩余贷款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条，《征信业管理条例》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下： 一、解除原告彭勃与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2017年5月15日签订的合同编号为20170515070的《商品房买卖合同（预售）》（包括合同补充协议），并由被告大地营造房地产开发有限公司协助原告彭勃办理撤销网签备案手续； 二、解除原告彭勃与被告中国工商银行股份有限公司滦平支行签订的《个人购房借款/担保合同》，并由被告中国工商银行股份有限公司滦平支行于本判决生效之日起十日内为原告彭勃办理贷款记录结清手续； 三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还中国工商银行股份有限公司滦平支行案涉《个人购房借款/担保合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算）； 四、驳回原告彭勃的其他诉讼请求； 案件受理费40607.00元，由被告承德大地营造房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 人民陪审员  陈少华 人民陪审员  褚晓玉 二〇二〇年十二月九日 法官 助理  赵 磊 书 记 员  刘晓亮 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 2、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人有权解除合同。 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除的，如果担保权人作为有独立请求权被告提出诉讼请求，应当与商品房买卖担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的同购房贷款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 4、《征信业管理条例》第二十八条金融信用信息基础数据库接收从事信贷业务的机构按照规定提供的信贷信息。金融信用信息基础数据库为信息主体和取得信息主体本人书面同意的信息使用者提供查询服务。国家机关可以依法查询金融信用信息基础数据库的信息。 第二十九条从事信贷业务的机构应当按照规定向金融信用信息基础数据库提供信贷信息。从事信贷业务的机构向金融信用信息基础数据库或者其他主体提供信贷信息，应当事先取得信息主体的书面同意，并适用本条例关于信息提供者的规定。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。