青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2208号上诉人（原审原告，反诉被告）：杨银玲，公民身份号码×××，女，回族，1966年4月30日出生，青海省人民医院护士，住西宁市。被上诉人（原审被告，反诉原告）：青海民族大学，统一社会信用代码12630000440001728W，住所地西宁市城**八一中路**。法定代表人：马维胜,该校校长。委托诉讼代理人：王宇，青海延辉律师事务所律师。上诉人杨银玲因与被上诉人青海民族大学房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院于2020年7月14日作出的（2020）青0102民初2407号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年10月23日公开开庭审理了本案。上诉人杨银玲、被上诉人青海民族大学的委托诉讼代理人王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨银玲上诉请求：一、撤销一审判决第二项，驳回青海民族大学的反诉请求；二、支持杨银玲原审第二项起诉请求，即改判青海民族大学承担逾期交房及逾期办证的违约责任并赔偿违约金77733元；三、二审诉讼费由青海民族大学承担。事实与理由：1.一审法院对杨银玲要求青海民族大学承担逾期交付房屋及逾期办证的违约责任的诉讼请求未予审理，遗漏该项诉求的审理。2.一审对青海民族大学的反诉存在认定事实和适用法律双重错误，违背社会价值导向和公众认知和交易习惯、曲解（2018）青民再29号再审判决内容。3.一审判决一方面支持反诉裁判的依据是购房发票，一方面又否定发票的数额及真实性，认定理由自相矛盾。4.将合同中“房屋维修基金及办理等相关证件的费用由乙方承担”中的办证费用、营业税、契税三者混淆，将税费的实际承担和被征缴主体、开发票义务混淆，违背公众认知和交易习惯，违反税法和合同条款规定，作出利于青海民族大学的解释。5.违背诚实信用原则、导致合同可以随意变更、义务的履行可以讨价还价的附加任何“先决”条件。6.判决结果属于重复交费，既无法作账又无法开出第二张发票，势必导致原已开出的购房发票作废，导致交易失败，激化矛盾。7.违背一事不再理，青海民族大学的反诉请求在原三次审判中已经给予了驳回。本案事实真相是2007年青海民族大学由于资金紧张，将其自身开发建设的集资建房的剩余房源公开向社会销售。我属于校外职工不能享受校内职工的任何福利和集资价，虽然“名义上”是集资房协议，但青海民族大学承诺并没违反国家强制性规定，必须一切按照市场商品房的规则和商品房的价格购买，依据合同法和城市房地产管理法，双方平等自愿达成房屋买卖合同。杨银玲按照合同约定价交清了购房款，青海民族大学也于2008年11月28日在违约8个月下交付房屋钥匙，因院内正处施工、无竣工验收等交付手续，杨银玲拒绝接收。2012年1月9日青海民族大学才使此楼盘有了合法建筑的身份。因购房户属于校外职工是按照市场商品房的价格购买的，不能享受免征营业税的优惠政策，申报及被征缴营业税的主体是收款的销售方。青海民族大学在通知代办不动产证时，因青海民族大学无法说清代办清单合理收费依据，我拒绝代办。至2017年告知我绝大多数人办完了房产证，原来的集资办要撤销，办证资料已转交房产局，我到房产局才知被骗无购房发票无法办理房产证，故而2017-2018年为了索要购房发票打了二年的官司。经过一审、二审和再审程序，再审判决仅以驳回单纯的发票诉求为目的，而对于房屋的所有权认定是我的，那么青海民族大学就应该无条件履约办证。而青海民族大学在再审判决生效后仍然不履约，逾期办证的责任不在我。1.一审判决支持反诉，推定本诉同属于集资建房合同，是集资价购买，属事实认定错误。合同具有商品房买卖合同的主要内容，该协议应当认定为商品房买卖合同。2.双方签订的合同名义上为“集资房购买协议”，但是属于青海民族大学事先拟定好的反复使用的格式条款合同，申报及被征缴营业税的主体是收款的销售方，而不是对购房人征缴。3.况且依照当时的特殊情况，国家鼓励机关企事业单位进行对内集资建房，对外剩余可自由买卖。青海民族大学即便成本价销售也有3%微利，进一步佐证所收房款包括营业税。4.即便如此，仍然不能推定本案当初合同没有把营业税算进购房成本等借口属合法理由。5.营业税额属于在发票中组成部分和体现的内容。6.依照房屋登记办法规定，发票及税费并不在办证机关审查范围，不属于办证费用。办证费用则是指办证期间的费用，如绘图费、工本费、手续费等。7.营业税是构成发票的组成部分，谁销售谁营业谁收款谁缴纳，虽营业税的征缴主体是销售方，税费的承担和税费的缴纳主体是两回事。原判偷换概念、断章取义，曲解青民再29号判决。8.青海民族大学不能举证所收房款内不包含营业税的证据。9.再审判涉争房屋的物权属我，那么办证就应该是无条件的。开票和办证均属于合同约定的内容和附随义务，就不能设置附加条件不履行应尽的义务。青海民族大学违约交房2.8年（包括逾期交钥匙8个月）逾期具备办理房产证手续5.8年。而一审却只计算了从2014-2017年至2018年之后因为发票问题的分歧的原因。虽合同没有约定逾期交房、办证的违约责任及计算方式。依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条、第18条规定，即使双方当事人在合同中未能自行约定逾期交房、办证的违约责任，只要造成逾期办证违约事实，出卖人应当承担违约责任。买房人有权主张违约金。买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。被上诉人青海民族大学辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求维持一审判决。杨银玲向一审法院起诉的请求：1．判令青海民族大学三日内协助杨银玲办结不动产证（将位于西宁市城东区八一中路10-1号2号楼2231室的房屋过户给杨银玲名下）；2．判令青海民族大学承担逾期交房半年，逾期不办证12年的违约责任并赔偿77733元；3．判令青海民族大学承担全部诉讼费。青海民族大学的反诉请求：1.判令杨银玲返还垫付的增值税12764.03元；2.诉讼费用由杨银玲承担。一审法院认定的事实：2005年青海民族大学为解决其单位教职工住房困难问题，经西宁市住房改革与保障委员会批准同意，青海民族大学以全额集资的方式在西宁市城东区八一中路10-1号修建了青海民族大学教职工住宅楼并出售给职工个人，因杨银玲系青海民族大学单位职工亲属，故也集资购买了位于该小区2号楼23层2231号房屋一套，建筑面积144.11㎡，2007年7月27日双方签订了《青海民族学院教职工住宅小区集资建房购房协议书》，该协议书明确约定：“房屋维修基金及办理《房屋产权证》、《土地使用证》等相关证件的费用由乙方承担，并按规定时间缴纳所需费用。”至2017年杨银玲交付了全部房款。在办理房产证时双方为营业税的缴纳问题产生分歧，致使涉案房屋的不动产统一发票无法开具，杨银玲一直未能办理房产证，青海民族大学将涉案房屋登记为公房。另青海民族大学为青海省事业单位，涉案房屋为全额集资房。一审法院认为，杨银玲与青海民族大学签订的《青海民族学院教职工住宅小区集资建房购房协议书》属双方真实意思表示，合法有效，双方的房屋买卖关系依法成立。双方应按照合同约定全面履行各自义务。杨银玲已按照约定支付房款，青海民族大学应履协助杨银玲办理房屋登记手续的义务。杨银玲的该项主张应予支持。关于违约责任问题，因双方并未对违约责任作出明确约定，且逾期办证的原因在于双方对营业税问题产生争议并诉诸法院。故对杨银玲要求支付违约金的主张不予支持。购房协议书明确约定：“房屋维修基金及办理《房屋产权证》、《土地使用证》等相关证件的费用由乙方承担，并按规定时间缴纳所需费用。”因此本案涉案房屋的营业税应由杨银玲承担，对该责任承担问题西宁市城东区人法院（2017）青0102民初1792号、青海省高级人民法院（2018）青民再29号民事判决书中均已确认。青海民族大学已先将该营业税先行垫付，杨银玲理应返还。故对青海民族大学的该反诉主张予以支持。综上。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：青海民族大学于判决生效后30日内向杨银玲提供办理位于西宁市城东区八一中路10-1号2号楼2231室不动产权登记手续的全部资料，并协助办理不动产权登记；二、杨银玲于判决生效后15日内支付青海民族大学垫付的增值税额12764.03元。本诉案件受理费922元，由青海民族大学承担，反诉费60元由杨银玲承担。二审中，杨银玲提交了如下证据：1.民事再审申请书一份，拟证明青海民族大学系以让杨银玲重复缴纳营业税的方式变更合同总价；2.不动产登记信息查询表一份，证明涉案房屋实际登记在杨银玲名下；3.完税证明2张，证明完税证明的缴费主体应当是青海民族大学，而青海民族大学实际上用杨银玲已经交付的房款中的税费部分交税；4.房屋防水维修工程款的完税联发票，证明2014年7月1日该房屋存在质量问题被维修过，青海民族大学给了杨银玲2800元维修补偿款，故杨银玲2014年才接收房屋；5.住宅小区的使用说明书，证明该小区是青海民族大学合作建房，不属于集资建房；6.注销登记申请表和2010年的取暖费和物业费的半价收费凭据，证明青海民族大学违约交房2.8年（包括逾期交钥匙8个月）逾期办证5.8年，应承担违约责任。青海民族大学质证认为，对证据1的真实性不持异议，但认为当时确实存在代征代缴的事实，因杨银玲非本单位职工，根据青海省的相关文件只有本单位职工才能享受免交营业税，如不是本单位职工则必须通过收取增值税来调整实际购房价，该表述也是根据税务局的答复而写。实际上没有调整实际购房价，只是在其原购买房屋的价款上收取了增值税。对证据2、3、4、5、6的真实性及证明方向以与本案无关为由均不予认可。二审经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，且双方当事人均无异议，本院予以确认。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.杨银玲应否支付青海民族大学办理不动产权证的税费12764.03元？2.青海民族大学应否支付杨银玲逾期交房及逾期办理不动产权证的违约金77733元？1.关于杨银玲应否负担青海民族大学垫付的办理不动产权证的税费12764.03元的问题。杨银玲与青海民族大学签订的《集资建房购房协议书》是双方真实意思表示，不违反法律规定，协议合法有效应受法律保护，双方应按照约定全面履行各自义务。购房协议书约定“房屋维修基金及办理《房屋产权证》《土地使用证》等相关证件的费用由乙方（杨银玲）承担，并按规定时间缴纳所需费用”，依据约定办理不动产权证产生的营业税应当由杨银玲负担，对此生效判决已确定，杨银玲上诉认为其不应负担办理房屋所有权证营业税的上诉理由与事实不符，应予驳回。鉴于此部分税费已由青海民族大学缴纳，故一审判决杨银玲支付青海民族大学垫付的12764.03元正确，应予维持。2.青海民族大学应否承担逾期交房及逾期办理不动产权证的违约责任及应否支付违约金的问题。《集资建房购房协议书》约定青海民族大学于2008年4月30日交付房屋，杨银玲认可青海民族大学于2008年11月28日交付的钥匙，此时间应认定为是青海民族大学交付房屋的时间，但杨银玲认为房屋未达到实际交付条件，诉求青海民族大学应承担至2014年10月份实际达到房屋交付条件期间的逾期交付违约金的诉讼主张无法律依据，不予支持。另外，按合同约定，杨银玲应在2006年12月15日前交清全部购房款，西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初1792号民事判决书认定“至2016年杨银玲交付了全部房款”，杨银玲逾期支付购房款，其在未付清购房款的前提下主张青海民族大学逾期交房违约责任的理由亦不符合公平原则。据此,杨银玲诉求青海民族大学承担逾期交房违约金的上诉理由不能成立。关于杨银玲主张的逾期办理不动产权证的违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”，双方在《购房协议书》约定办理房屋所有权证的相关费用由杨银玲承担，西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初1792号民事判决书认定“在办理房产证时，双方为营业税的缴纳问题产生分歧，致使涉案房屋的不动产统一发票无法开具，杨银玲一直未能办理房产证”，因杨银玲未缴纳办理房屋所有权证的相关税费，青海民族大学未向杨银玲提供不动产发票，也未协助其办理房产证是行使先履行抗辩权，符合法律规定。因此，青海民族大学在杨银玲未履行缴纳办理房产证的税款义务的情况下，认为其不应承担逾期办理房屋产权证的违约责任的辩称合理，应予采纳，一审判决对杨银玲要求青海民族大学承担违约金的诉求不予支持并无不当。另外，一审法院在开庭审理中，对杨银玲主张的逾期交付房屋和逾期办理房屋产权证的违约责任进行了审理，在判决书的本院认为部分“关于违约责任问题”一节已对此项诉讼请求进行了表述，不属于漏判诉讼请求的情形，一审判决程序合法。关于一审判决书中依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条关于加倍支付迟延履行利息的规定，此规定是为了促使义务人尽快完成给付义务，保证生效判决的有效落实，从而达到维护法律尊严，保护权利人合法权益的强制性、惩罚性规定，杨银玲系判决书确定的履行义务人，亦应按法律规定及时履行到期债务，因此其要求二审撤销此项表述的上诉理由无法律依据，应予驳回。综上，青海民族大学和杨银玲对一审判决由青海民族大学协助杨银玲办理房屋登记手续的判决内容均无异议，应予维持。上诉人杨银玲的上诉请求依据不足，应予驳回，一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1904元由上诉人杨银玲负担。本判决为终审判决。审判长 陈志秀审判员 张 薇审判员 尹菲菲二0二0年十二月一日法官助理 陈 倩书记员 李英华附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。