河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终2704号上诉人（原审被告）：郭水有，男，1966年6月4日出生，汉族，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：张永锋，河南七星灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳超楠，河南七星灿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张中央，男，1978年12月18日出生，汉族，住河南省长葛市。被上诉人（原审原告）：朱艳丽，女，1976年10月15日出生，汉族，住河南省长葛市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨志华，长葛市公平法律服务所法律工作者。原审被告：刘伟民，男，1970年2月2日出生，汉族，住河南省长葛市。原审被告：刘爱平，女，1969年7月6日出生，汉族，住河南省长葛市。原审第三人：马爽，女，1971年6月28日出生，汉族，住河南省长葛市建设办文明街市。委托诉讼代理人：丁凯勇，河南华灿律师事务所律师。上诉人郭水有因与被上诉人张中央、朱艳丽及原审被告刘伟民、刘爱平、原审第三人马爽案外人执行异议之诉一案，不服河南省长葛市人民法院（以下简称长葛市法院）（2020）豫1082民初1321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭水有的委托诉讼代理人张永锋、岳超楠，被上诉人张中央、朱艳丽的共同委托诉讼代理人杨志华，原审被告刘伟民、刘爱平的共同委托诉讼代理人吕建刚，原审第三人马爽的委托诉讼代理人丁凯勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郭水有上诉请求：1.依法撤销一审法院（2020）豫1082民初1321号民事判决，依法改判准许对登记在第三人刘伟民名下的位于长葛市葛天大道盛合中央花园22号楼1单元3-4层东户房产强制执行或将本案发回重审；2.由张中央、朱艳丽承担本案诉讼费用。事实与理由：一审法院适用法律错误，张中央、朱艳丽作为诉争房屋的买受人，在房屋买卖过程中具有明显过错，其权利劣后郭水有对诉争房屋的执行权，一审法院判决不得对诉争房屋强制执行属明显错误。张中央、朱艳丽作为二手房屋的一般买受人，明知该房产存在抵押登记，却故意无视他人权利障碍而订立买卖合同，明显存在一定程度的过错，其理应承担房屋未能过户期间产生的相应风险。而此时申请执行人的胜诉权益优于具有一定过错的买受人权利而行使，买受人的物权期待权不能排除法院的执行行为。综上，请求依法支持郭水有的上诉请求。被上诉人张中央、朱艳丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。郭水有的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。案涉房屋没有过户并非是张中央、朱艳丽自身原因造成，案涉房屋是以按揭形式购买，张中央、朱艳丽每月按时还贷款月供并持有房屋手续，在人民法院查封前已经实际占有合法使用，一审中张中央、朱艳丽提供的刘伟民的录音，可以证明张中央仍然对案涉房屋偿还着月供，未能及时过户的原因是由于房屋的按揭性质所决定的，张中央、朱艳丽不存在过错。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审被告刘伟民、刘爱平述称，1.一审判决认定案涉房产实际购房人之一是马爽事实错误，马爽和刘爱平系同事朋友关系，不存在借名买房的事实，如果是借名买房，价值较大，一定要有相应的协议手续予以证明。而本案双方没有任何的书面协议，同时马爽至今仍下欠刘伟民、刘爱平夫妇一定的款项，证人杜某的证言并非亲眼所见，仅仅是主观臆测，其用语是显然实际购房人是马爽，系推断性的语言，同时马爽与本案购房人张中央有利害关系，杜某是张中央购房的介绍人和担保人，其证言不能作为证据予以采信。2.认定实际购房人马爽违反相关的法律规定，根据相关法律规定，物权法定，案涉房屋登记的所有权人是刘伟民、刘爱平，一审判决仅凭有利害关系的证人证言认定为实际购房人为马爽显然违反规定。原审第三人马爽述称，案涉房屋的实际所有人为马爽，刘伟平、刘爱平仅是房屋名义上的登记人。张中央、朱艳丽向一审法院起诉请求：判令不得对登记在刘伟民名下的位于长葛市葛天大道盛合中央花园22号楼1单元3-4层东户0103002号房产强制执行，解除对该房产的查封；由被告承担本案一切费用。一审法院认定事实：2016年4月26日，张中央、朱艳丽与刘伟民、刘爱平签订协议一式两份，协议载明：刘伟民、刘爱平（卖方）夫妻二人同意将案涉房屋以63万元的价格出售给张中央、朱艳丽夫妻二人（买方）；刘伟民、刘爱平负责此后的过户手续，过户费用由买卖双方共同承担，此房产2016年4月26日前的债权债务由刘伟民、刘爱平承担，刘伟民、刘爱平在此协议签订后将房屋的所有购房合同全部移交张中央、朱艳丽；该房自2016年4月26日后的所有权归张中央、朱艳丽所有；双方夫妻共同签字生效，由担保人马爽和杜某作证。协议下方刘爱平手写：“我和爱人刘伟民一致同意将该房卖给张中央朱艳丽夫妇，负责此房过户手续”；刘伟民手写：“我和爱人刘爱平一致同意将该房卖给张中央朱艳丽夫妇，负责此房过户手续”。2016年4月26日，刘伟民、刘爱平向张中央、朱艳丽出具收到条两张，内容分别为：“今收到张中央、朱艳丽购买盛合中央花园22栋一单元三四层复式编号为0103002房款贰拾叁万元”和“今收到张中央、朱艳丽购买盛合中央花园22栋一单元三四层复式编号为0103002房款肆拾万元整”。协议签订后，张中央、朱艳丽持有案涉房屋全部购房手续，刘伟民的偿还案涉房贷银行卡也由二原告持有并按月支付房贷，但2019年7、8月份银行按揭房贷由刘伟民支付。另查明，1、2013年5月28日，刘伟民与河南盛合置业有限公司签订商品房买卖合同，购买上述房屋，总价款873917元，首付473917元，剩余40万元以银行按揭支付。2013年6月30日，刘伟民、刘爱平与许昌银行股份有限公司签订个人住房（商业用款）借款合同，借款40万元，用于购买上述房屋。另查明：案涉房屋首付款由第三人马爽支付，马爽对房屋进行装修。2、郭水有与刘伟民、刘爱平民间借贷纠纷一案，郭水有向长葛市法院申请诉前保全，该院作出（2018）豫1082财保255号民事裁定书，裁定冻结刘伟民、刘爱平60万元的银行存款或查封、扣押其同等价值的财产。2018年10月22日该院作出（2018）豫1082财保255号协助执行通知书，对刘伟民名下位于长葛市葛天大道盛合中央花园22号楼1单元3-4层0103002号房屋予以查封。查封期限自2018年10月22日至2021年10月21日。2018年12月3日，该院作出（2018）豫1082民初4738号民事判决书，判决刘爱平于判决生效之日起十日内偿还郭水有借款本金41万元及利息，刘伟民对上述款项确定的还款义务承担连带保证责任。该判决书生效后，郭水有向长葛市法院申请强制执行，2019年8月9日，该院作出（2019）豫1082执1136号执行裁定书，对案涉房屋进行评估、拍卖。3、案涉房屋首付款由第三人马爽支付，马爽对房屋进行装修。一审法院认为，本案争议的焦点为案涉房屋是否为第三人马爽借用刘伟民、刘爱平的名义购买？2016年4月26日的房屋买卖协议载明刘伟民、刘爱平将案涉房屋以63万元出卖给张中央、朱艳丽，并负责办理房屋过户手续，当日，刘伟民、刘爱平向张中央、朱艳丽出具收到案涉房屋房款23万元和40万元收到条两张，一审法院认为如果案涉房屋是刘伟民、刘爱平夫妻实际购买，其二人出具63万元房款收条后，张中央、朱艳丽未向其二人支付房款，刘伟民、刘爱平会向张中央、朱艳丽追要收条，其二人未向张中央、朱艳丽追要收条不符合常理，结合张中央、朱艳丽的庭审陈述“…按照协议约定已经支付63万元房款”、马爽陈述的“张中央先给了我现金40万元，后给了我现金23万元，2016年4月26日刘伟民、刘爱平打了两张条，张中央给了40万元，将40万元的条给了张中央，23万元的条我拿着，后来给我23万元之后，我将条给了张中央”以及证人杜某的陈述“…张中央将购房款给了马爽，房屋登记人向原告出具收到条，显然实际购房人是马爽，只是他们之间存在经济纠纷…”，二原告的陈述、马爽的陈述及证人杜某的陈述能够相互印证，综合以上事实，法院确认马爽实际了收取张中央、朱艳丽支付的63万元房款。马爽支付案涉房屋首付款，实际收取张中央、朱艳丽给付的63万元房款并对房屋进行装修，张中央、朱艳丽持有案涉房屋全部购房手续及刘伟民按揭偿还房贷的银行卡，以上事实能够印证案涉房屋是马爽借用刘伟民、刘爱平夫妻名义购买，实际购房人是第三人马爽。张中央、朱艳丽按照房屋买卖协议约定支付给马爽63万元房款后，对案涉房屋享有物权期待权，即对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对案涉房屋不得执行。原告要求对房屋解除查封的诉请非本案执行异议之诉的审查范围，故对该诉请不予支持。被告的辩解证据不足，不予采信。判决如下：一、不得对登记在刘伟民名下的位于长葛市葛天大道盛合中央花园22号楼1单元3-4层东户房产强制执行；二、驳回原告张中央、朱艳丽的其他诉讼请求。案件受理费12539元，由被告刘伟民、刘爱平、郭水有承担。二审中，各方当事人未提交新的证据。二审查明，刘伟民与原许昌银行股份有限公司在2013年6月30日签订《个人住房借款合同》，主要约定刘伟民将借款400000元用于购买案涉葛天大道南侧盛合中央花园22号楼1单元3-4层东户房屋，借款期限为252个月，即从2013年6月30日至2034年6月29日止。上述住房贷款，截至目前尚未偿还完毕。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定是对无过错不动产买受人物权期待权保护的规定，一般不动产买受人就不动产主张排除执行必须同时符合该规定的四个要件。结合本案，主要审查张中央、朱艳丽就案涉房屋未办理过户登记是否属于非因自身原因未办理过户登记的情形。关于能够归责于买受人因自身原因未办理过户登记的情形，从实践中看，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记；二是对政策限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续；三是消极不行使登记权利。例如，交易当事人为了逃税等等而故意不办理登记。本案中，张中央、朱艳丽与刘伟民、刘爱平签订房屋买卖合同时，明知该房屋存在抵押按揭贷款，即该房屋上设立了银行的抵押权的情况下，张中央、朱艳丽应当预见到办理房屋过户登记存在障碍，但其仍然购买案涉房屋，放任法律风险推进交易，并且借用刘伟民的银行账户偿还按揭贷款，说明张中央、朱艳丽在主观上没有办理案涉房屋过户登记取得所有权的积极意愿，符合上述对他人权利障碍忽略的情形，故张中央、朱艳丽对案涉房屋未办理过户登记存在自身过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第四个要件，因此张中央、朱艳丽就案涉房屋不享有足以排除人民法院的强制执行的民事权益。综上所述，郭水有的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省长葛市人民法院（2020）豫1082民初1321号民事判决；二、驳回张中央、朱艳丽的诉讼请求。一审案件受理费12539元，由张中央、朱艳丽负担。二审案件受理费12539元，由张中央、朱艳丽负担。本判决为终审判决。审判长 颜森审判员蔡文慧审判员郭林山二〇二〇年十二月十日书记员 杨            阳执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口