湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民再53号 再审申请人（一审原告、案外人、二审上诉人）：李盛，男。 被申请人（一审被告、申请执行人、二审被上诉人）：陈旭鸣，男。 被申请人（一审被告、被执行人、二审被上诉人）：资兴粤华房地产开发有限公司。 法定代表人：刘建华，该公司执行董事。 再审申请人李盛因与被申请人陈旭鸣、资兴粤华房地产开发有限公司（以下简称粤华公司）案外人执行异议之诉一案，不服本院（2020）湘10民终281号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2020年5月29日作出（2020）湘民申816号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李盛到庭参加诉讼，被申请人陈旭鸣、粤华公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李盛申请再审请求：一、撤销湖南省郴州市中级人民法院（2020）湘10民终281号民事判决及湖南省资兴市人民法院（2019）湘1081民初1807号民事判决；二、确认李盛与粤华公司于2018年1月26日签订的房产产权号为资房权证东江字第715003340号的《房屋买卖合同》有效；三、解除资房权证东江字第7150033**房产的查封；四、判令被申请人粤华公司协助再审申请人李盛办理资房房权证东江字第7150033**产过户手续。事实和理由：一、一、二审判决适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定进行裁判，一、二审判决未适用上述规定作出裁判，属适用法律错误。一是再审申请人与粤华公司签订的书面房屋买卖合同是在人民法院采取查封措施之前。二是再审申请人在人民法院查封案涉房产前便已占有使用该房产至今，开始是通过租赁方式占有使用，后来是通过购买的形式占有使用。三是再审申请人已支付大部分价款，且同意随时将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。四是案涉房产未过户的原因并不能归责于再审申请人。二、一、二审判决认定再审申请人与粤华公司在未经抵押权人同意的情况下签订房屋买卖合同存在过错，没有事实依据，且又认定案涉房产未过户是出于再审申请人李盛自身原因，亦缺乏事实依据。再审申请人与粤华公司、第三人唐艳共同达成了附条件的协议，该协议早在执行裁定作出及一审判决时就已形成，但所附条件尚未成就，只要当事人按照协议约定成就的时间履行了该协议，另案被申请人湖南资兴农村商业银行股份有限公司也同意再审申请人与粤华公司之间的案涉房产转让行为。因此，案涉房产未进行过户登记，是基于四方附条件的协议，而非再审申请人李盛自身的原因。 被申请人陈旭鸣提交书面答辩意见称，一、根据李盛在《执行异议申请书》中的陈述，李盛明知案涉房产已抵押给湖南资兴农村商业银行股份有限公司，在此情况下还与粤华公司签订《房屋买卖合同》，明显存在过错。二、李盛称湖南资兴农村商业银行股份有限公司认可其与粤华公司之间的房屋买卖行为，没有事实依据和法律依据。三、人民法院通知案外人交纳剩余购房款的前提条件是案外人持有合法有效的房屋买卖合同。但是本案李盛在明知案涉房产有抵押的前提下签订房屋买卖合同，该合同不受法律保护，故人民法院无法要求案外人将剩余购房款付清至人民法院供执行。因此，在粤华公司无法履行承诺按期注销抵押并办理房产过户手续的情况下，李盛可向粤华公司主张解除《房屋买卖合同》或要求赔偿损失。综上，人民法院查封案涉房产合情合理合法，请求驳回李盛的再审请求。 粤华公司未提交书面答辩意见。 李盛向湖南省资兴市人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：一、确认李盛与粤华公司2018年1月26日签订的关于资房权证东江字第715003340号《房屋买卖合同》有效。二、解除对资房权证东江字第715003340号房屋的查封。三、将资房权房权证东江字第7150033**过户至李盛名下。 一审法院查明，2016年11月12日，粤华公司用本案诉争的座落于湖南省资兴市东江街道鸿都商业城4栋负一层第-101号的“资房权证东江字第715003340号”等房产作抵押，为债务人唐艳向湖南资兴农村商业银行股份有限公司贷款750万元提供担保，并办理了抵押登记。抵押期限至2019年11月25日。2017年10月，李盛与粤华公司签订租赁合同，租赁本案诉争的“资房权证东江字第715003340号”房产用于超市经营。同年10月30日，李盛工商注册登记了“能贤超市”，并使用“资房权证东江字第715003340号”房产作为“能贤超市”的经营场所至今。2018年1月26日，李盛与粤华公司签订《房屋买卖合同》，合同约定，李盛购买粤华公司开发建设的座落于湖南省资兴市东江街道鸿都商业城4栋负一层第-101商铺房，面积694.98平方米，单价2805.8元/平方米，总房款1,950,000元。签订《房屋买卖合同》时付总房款的10%即200,000元；其余分期付款，于2020年12月31日全部付清。合同签订后，截止2018年3月12日止，李盛按约向粤华公司及其法定代表人刘建华给付了购房款1,200,000元，尚欠750,000元至今未付。一审法院在执行陈旭鸣与粤华公司房屋租赁合同纠纷一案中，于2018年8月9日向资兴市不动产中心发出（2018）湘1081执171-1号执行裁定书及协助执行通知书，要求资兴市不动产登记中心协助查封粤华公司名下的，座落于湖南省资兴市东江街道鸿都商业城**负**第**的“资房权证东江字第715003340号”房产。查封期限自2018年8月9日至2021年8月8日止。李盛向一审法院提出书面异议，一审法院于2019年9月25日作出（2019）湘1081执异25号执行裁定书，驳回了案外人李盛的异议申请。李盛遂提起执行异议之诉。 一审法院另认定，李盛在与粤华公司签订《房屋买卖合同》时，粤华公司告知了李盛涉案房产抵押担保情况，但未征得抵押权人同意转让。粤华公司收到李盛的1,200,000元购房款后，亦未将该款用于偿还抵押担保的贷款本金，只是偿还了200,000元贷款利息。 一审法院认为，本案的争议焦点是李盛对执行标的—座落;座落于湖南省资兴市东江街道鸿都商业城**负**第**&ldquo权证东江字第715003340号”房产（商铺），是否享有足以排除强制执行的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。李盛与粤华公司签订房屋买卖合同后，虽按合同约定支付了粤华公司1,200,000元的购房款，但双方未到房产部门办理物权登记，故本案诉争房产物权转让尚未发生效力，诉争房产物权还属粤华公司所有。李盛与粤华公司之间只是存在因订立买卖合同而产生的合同之债权债务关系。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。李盛与粤华公司签订买卖合同时，粤华公司已明确告知李盛该房产作了抵押担保，粤华公司转让案涉房产时亦未经抵押权人同意。李盛已明确知道该房产存在交易不能的风险，且在给付粤华公司1,200,000元购房款时，未代为清偿债务消灭抵押权，诉争房屋未办理产权过户手续李盛存在过错。故李盛对座落于湖南省资兴市东江街道鸿都商业城4栋负一层第-101号“资房权证东江字第715003340号”房产（商铺），不享有足以排除强制执行的权利。对李盛要求解除对“资房权证东江字第715003340号”房屋查封的诉讼请求，依法不予支持。李盛要求确认其与粤华公司签订的《房屋买卖合同》有效及将“资房权证东江字第715003340号”房产过户至李盛名下的诉讼请求，李盛可基于双方所签订的合同，另行主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决：“驳回原告李盛的诉讼请求。案件受理费80元，由原告李盛负担。” 李盛不服一审判决，向本院提起上诉。李盛上诉请求与一审起诉请求一致。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院二审认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条规定，人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据李盛的举证，李盛虽然与粤华公司在查封前签订了案涉房产的买卖合同，但双方未到房产部门办理物权登记，该房产仍登记在被执行人粤华公司名下。而双方在房屋买卖时，李盛明知案涉房产已经被抵押，抵押权不消灭不能办理转让登记，案涉房产在查封前，李盛并未依法律规定代为清偿债务消灭抵押权，故一审法院认定案涉房产未办理产权过户手续李盛存在过错，李盛对涉案“资房权证东江字第715003340号”房产（商铺）提出的排除执行的诉请不符合法律规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件，一审法院对该诉讼请求不予支持，符合法律规定。综上所述，李盛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：“驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李盛负担。” 本案再审期间，当事人没有提交新证据。本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。 本院再审认为，本案的争议焦点是李盛对执行标的“座落于湖南;座落于湖南省资兴市东江街道鸿都商业城**负**第**资房权证东江字第**&rdquo）是否享有足以排除强制执行的权利。 第一，再审申请人李盛对案涉房产不享有物权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”李盛与粤华公司虽然签订了《房屋买卖合同》，但至今没有办理房屋过户登记手续，因此，案涉房产的所有权并未转移至李盛名下，李盛对房屋不享有所有权。李盛与粤华公司之间基于《房屋买卖合同》而产生的仅是合同之债权债务关系。 第二，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，对于登记在被执行人名下的不动产，包括登记在被执行人名下的商品房，只要符合该条规定的四个条件，买受人均可以排除人民法院的强制执行。就本案而言，案涉房产上设定有其他人的抵押权登记，而李盛作为买受人本具有合理注意的义务，且李盛在签订买卖合同时明知案涉房产已抵押给他人，抵押权不消灭不能办理转让登记，李盛自然该承担案涉房产“由于存在他人抵押权而无法登记”的风险，故案涉房产未办理过户登记归责于李盛自己对他人权利障碍的忽略。据此，本案不符合上述规定的条件，李盛对案涉房产不享有足以排除强制执行的权利。 综上所述，再审申请人李盛的再审理由不能成立，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决如下： 驳回再审申请人李盛的再审请求，维持本院（2020）湘10民终281号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄 肖 华 审 判 员 欧阳昆兰 审 判 员 邹  敏 二〇二〇年十二月三日 法官助理 何 时 雨 书 记 员 侯 馨 雅 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持;原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。