黑龙江省穆棱市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1085民初1131号 原告：王宁，女，1986年1月26日出生，户籍所在地黑龙江省穆棱市，现住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：王有利，黑龙江曦晖律师事务所律师。 被告：穆棱市正圆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省穆棱市八面通镇民主委武西街。 法定代表人：梁栐，穆棱市正圆房地产开发有限公司经理。 委托诉讼代理人：李仕君，黑龙江博学律师事务所律师。 被告：梁栐，男，1970年7月18日出生，户籍所在地黑龙江省穆棱市，现住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：李仕君，黑龙江博学律师事务所律师。 原告王宁与被告穆棱市正圆房地产开发有限公司（以下简称正圆公司）、梁栐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年11月10日、2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告王宁及其委托诉讼代理人王有利，被告正圆公司的法定代表人梁栐及其委托诉讼代理人李仕君，被告梁栐及其委托诉讼代理人李仕君到庭参加诉讼（原告王宁的委托诉讼代理人王有利仅参加了第二次庭审，被告正圆公司及梁栐的委托诉讼代理人李仕君未参加第二次庭审）。本案现已审理终结。 王宁向本院提出诉讼请求：1．要求正圆公司和梁栐立即交付王宁八面通菜市路永圣花园2号楼3单元301室（建筑面积90.30平方米）房屋，或置换等值的其他房屋，房屋大概价值100000.00元；2．要求正圆公司承担诉讼费用。王宁当庭变更诉讼请求：要求解除与正圆公司和梁栐签订的合同，要求正圆公司和梁栐退还房屋价款100229.00元。事实和理由：正圆公司于2011年4月10日售卖八面通镇福顺家园6单元2号楼701室房屋，后期因正圆公司单方原因，导致王宁不能及时入住，正圆公司又给王宁置换了位于八面通镇菜市路永圣花园2号楼3单元301室（建筑面积90.3平方米）的房屋，至今没有给付落实，故依法诉讼到本院。 正圆公司、梁栐辩称，首先，原、被告双方之间不存在真实的房屋买卖关系，王宁在起诉状中称2011年4月10日正圆公司将开发建设的福顺家园2号楼6单元701室90.60平方米出卖给她，后置换成永圣花园2号楼3单元301室，这一事实并不存在。正圆公司与购房人王某之间不存在真实的房屋买卖关系。本案真实的情况是2010年正圆公司正在开发建设福顺家园小区，该小区还没有竣工，是期房。王某通过原住建局范局长找到梁栐，提出说打算挣点钱，要求承包施工该小区的电器安装工程，梁栐出于人情关系，同意该小区的电气安装工程将来由王某负责承包施工。当时王某要求先给其开出一处房屋抵顶安装工程款，梁栐碍于情面在2010年6月27日给其开出一份福顺家园2号楼6单元701室90.60平方米的商品房买卖合同，并给其出具了一张100229.00元的黑龙江省单位往来资金结算票据（BNO9078443号），实际王某本人没有向正圆公司交一分钱购房款。试想如果其真是出钱购买的话不可能选择七楼，应当选择更好的楼层，一般顶楼都是顶账房。但后来由于种种原因，该小区的电装工程王某没有承包和参与施工。梁栐和正圆公司多次向其索要商品房买卖合同和交费票据，王某提出说将来还打算继续承包永圣花园小区的电装工程，所以该份购房合同一直没有收回，正圆公司、梁栐当时认为此事已经结束，过后将该户房屋出卖给了其他人。2011年，福顺家园小区已经竣工交付使用。正圆公司开始建设永圣花园小区，王某找到正圆公司梁栐要求承包该小区的电器安装施工，又要求先给其开出一户房屋顶抵工程款，梁栐当时也是碍于人情关系，2011年3月25日又给其开出了永圣花园2号楼3单元301室，面积90.30平方米的一户期房，并出具一张黑龙江省单位往来资金结算票据（DNO5541116号），购房款处为空白，但该房屋的性质实际为动迁户的还原房，合同上有注明。此时因为福顺家园小区建设已竣工，而永圣花园小区刚刚开始施工未竣工，王某为保证将来能够得到永圣花园小区的这套还原房，又提出要求用已经竣工的福顺家园小区的一处房屋作为将来能够得到永圣小区这处还原房的担保，正圆公司、梁栐无奈同意，于2011年3月26日与其又签订一份抵押性质的商品房买卖合同，约定用福顺家园小区2栋4单元702室89.81平方米的一处房屋为其提供担保，合同上和单位往来资金结算票据上均注明抵押字样。在实际履行过程中，由于种种原因福顺家园小区和永圣花园小区的电器安装工程王某最后都没有承包施工，两个小区都是由供电局施工队完成施工安装。直到王某死亡也没有向正圆公司、梁栐返还双方签订的这几份商品房买卖合同，因为双方之间不存在真实的房屋买卖关系，所以王某生前从来没有索要过房屋，正圆公司、梁栐也一直认为这件事已经了结。试想，如果双方之间真的存在房屋买卖关系，应该只有一份房屋买卖合同，王某也可以直接入住抵押的福顺家园小区2栋4单元702室，根本不会出现三份不同的购房合同，尤其不应该出现抵押合同。所以本案的事实并不是王宁所述的情况，双方没有真实的房屋交易，正圆公司、梁栐没有义务向王宁交付或置换房屋以及返还购房款。现在王宁之所以拿着商品房买卖合同起诉索要房屋，一是可能不了解事实真相，二是故意无中生有，因为人死无对证，手里拿着虚假的购房合同恶意诉讼，企图不当得利占有房屋。其次，本案是正圆公司的法人与王宁之间发生的法律关系，是公司行为，与梁栐个人无关，梁栐个人不应当作为本案的被告，不应承担法律责任。再次，因为购房人王某已经死亡，权利义务继承人除王宁之外，还应当包括王某的配偶和父母作为权利义务的继承主体，共同作为原告来参加诉讼，现在本案中王宁的起诉缺少其他的权利义务人参加诉讼，因此程序上不合法，本案缺少主体。综上所述，以上就是本案的真实情况，请依法驳回王宁的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。正圆公司、梁栐对王宁提供的第1份证据（2019）黑穆证内民字第1302号、1305号公证书、宁某声明无异议。王宁、正圆公司、梁栐对本院在穆棱市住房保障中心、穆棱市不动产登记部门调取的王宁在诉请中所涉及的永圣花园2号楼3单元301室的相关证明无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 王宁提供的第2组证据：1.2010年6月27日，商品房买卖合同及单位往来资金结算票据（福顺家园小区2号楼6单元7层B户，90.60平方米，金额100299.00元）复印件1份；2.2011年3月25日，商品房买卖合同及单位往来资金结算票据（永圣花园小区2号楼3单元301室，90.30平方米，交款事项标注“还原”，未记载款额）原件及复印件各1份；3.2011年3月26日，商品房买卖合同及单位往来资金结算票据（福顺家园小区2号楼4单元702室，89.81平方米，交款事项标注“抵押”，未记载款额）原件及复印件各1份，证明：王某购买了福顺家园小区北侧住宅，因北侧住宅没有盖，后换成了2010年6月27日签订合同的福顺家园小区2号楼6单元7层B户，因此房屋在置换时已售出，故于2011年3月25日换成了永圣小区2号楼3单元301室（90.30平方米），第二天又换成了福顺家园小区2号楼4单元702室。 正圆公司、梁栐质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。1．双方不存在真实的房屋买卖合同关系，王某没有交付过购房款，如果像王宁所诉是购房的话，应提供交款凭据、银行交易流水等证明曾交付过购房款；2．据王宁陈述，王某购房只和朋友说过，没有向家里人说过，所以王宁对本案实情并不了解，而且没有参与其中。另外王宁对证据陈述与三份证据记载内容严重不符，因为永圣花园2号楼3单元301室注明的是还原房，而福顺家园2栋4单元702室合同上注明的是抵押房，王宁的陈述与购房合同存在明显矛盾，不能自圆其说，因此这三份证据不能证明王宁的陈述。王宁提供的三份合同及收据，没有一份合同和收据可以证实交付过购房款。第一份合同是复印件，也就是王某弥留之际，没有把虚假的合同及收据原件存在家里，也许是销毁或放在别处，不想给家人带来麻烦。第二份证据只是意向性协议，不能证实王某已向公司交纳购房款。第三份证据是抵押合同，收据及合同都明确注明只是抵押，没有交付房款。综上，三份证据充分证实王某没有向公司交付过任何数额的购房款。 本院认为，因正圆公司、梁栐对证据的真实性没有异议，故本院对此组证据的真实性予以采信。结合王宁提供的第3份证据，可以证明王某曾于2010年6月27日与正圆公司签订了一份商品房买卖合同，欲购买正圆公司开发建设的福顺家园小区2号楼6单元7层B户（2号楼6单元701室），2011年3月25日换成了永圣小区2号楼3单元301室（标注为还原），为了保证交付房屋，于2011年3月26日又签订了一份商品房买卖合同，在收据上标注以福顺家园小区2号楼4单元702室作“抵押”。对以上事实本院予以采信。正圆公司、梁栐对其提出的抗辩意见未提供证据予以证实，故本院对王宁的其他证明目的及正圆公司、梁栐的抗辩意见不予支持。 王宁提供的第3份证据：2011年4月8日，费用补偿协议原件及复印件各1份2页，证明：因没有及时交付房屋，经协商同意承担租房费用。 正圆公司、梁栐质证意见：对证据的真实性和证明目的均有异议。虽然后面盖章和签名都是梁栐签的，但是证据首页和尾页不是一份合同的内容，且第一张上没有梁栐签字，故对证据的真实性和证明目的不认可。 本院认为，虽然正圆公司、梁栐对此份证据的真实性有异议，但其认可协议第二页中盖章和签名的真实性，且第一页有一处校正也加盖了梁栐的名章，正圆公司、梁栐未能提供充分证据予以反驳，故本院对此份证据的真实性予以采信。根据协议中记载的内容，再结合王宁提供的第1组证据，可以证明正圆公司曾与王某协商，以永圣花园小区2号楼3单元301室与王某购买的福顺家园2号楼6单元701室（王某与正圆公司于2010年6月27日签订商品房买卖合同中所涉及的房屋）进行置换。本院对上述证明内容予以采信。本院对王宁的其他证明目的及正圆公司、梁栐的抗辩意见不予采信。 王宁提供的第4份证据：证人王某1到庭证明证人是王宁的亲叔叔，王某是证人的哥哥。三四年前，因为房子的事王某带证人去见梁栐公司的一个叫刘什么海的人，这个人当时提出再交15000.00元钱，以一个车库换王某原来的楼。证人询问这个姓刘的人提供的手续全不全，他说只能提供四样，有一样提供不了，具体什么手续记不住了，后来这个方案没协商成。证人没有见过梁栐。 王宁对证人证明内容没有异议。 正圆公司、梁栐：对证人证明内容有异议。证人说的姓刘的可能是公司的刘某，但梁栐没有听刘某说过他们见过面，所以证人是虚假陈述。证人对王宁父亲购房的整个情况不清楚，另外他说用车库抵楼房这件事与王宁提供的证据相违背，因为补偿协议据王宁陈述是卖掉原来的房子为了购买福顺家园的房屋，但是证人说是用车库来顶这个楼房，假设王宁的父亲当时真的没有房屋居住的话，他怎么可能放弃房屋要车库。对证人的身份也存在异议，证人与王某和王宁有亲属关系，其证言不可信，而且不符合逻辑。 本院认为，因证人与王宁有利害关系，正圆公司、梁栐有异议，且证人证明的内容无其他证据佐证，故对证人证明内容不予采信。 王宁提供的第5份证据：2008年1月27日，王某与张某签订的房屋买卖契约复印件1份，证明：王宁的父亲王某购买正圆公司、梁栐房屋之前，为了给付房款，将自己的房屋变卖，证明王某有能力并且为购买房屋做好准备。 正圆公司、梁栐质证意见：有异议，证据系复印件，不认可。证明目的也不认可，这份契约不能证实王某向正圆公司缴纳了购房款，契约中约定房屋的交易价格为20500.00元，而正圆公司销售的商品房合同约定房价为100000.00元，这反倒能证实如果王某真的购买了商品房，那么一定有房款来源的痕迹，王宁陈述其父亲用卖掉原来居住房屋的房款购买正圆公司的商品房，那么对于一个普通家庭来说，购房是一件大事，请求法庭调取王某在购买正圆公司商品房那一年当中所有银行卡的流水，如果没有提款的痕迹，没有给正圆公司交款的流水凭证，那么就说明王宁用一套无效的合同来骗取正圆公司的商品房。 本院认为，因王宁提供的证据系复印件，正圆公司、梁栐有异议，且从该证据记载的2008年1月17日的日期上看不出与王宁主张的购房事实具有必然的关联性，故本院不予采信。 王宁提供的第6份证据：2020年8月22日18时52分，王宁与正圆公司法定代表人梁栐通话录音光碟及整理文字版通话记录原件1份，证明：王宁欲找正圆公司、梁栐解决王某生前买受正圆公司开发的福顺家园2号楼6单元701室进行置换菜市街永圣花园2号楼3单元301室，在不能兑现的情况下，要求另行给付房屋，以福满家园的房屋进行给付，梁栐对上述事实无争议，均以没有现房或持有钥匙的人不在国内为由没有兑现，由此产生纠纷，也是王宁向法院提起诉讼的事实依据之一。 正圆公司、梁栐质证意见：对王宁提供的证据认可，但对证明目的不认可。王宁打电话的时候，梁栐正在和客人吃饭，王宁的录音中可以听到梁栐回答她电话的场所是在饭店，因为客人在等着梁栐，梁栐不能在别的包房待太久，不礼貌，梁栐急切的想结束这段通话，故安慰她，让她过段时间再说，购房的事是王某操作的，她不知情，很多细节不方便透露，而且梁栐也不知道她在什么环境下跟梁栐通电话的，王某购房的事要牵扯到住建局的领导，在梁栐不确定对方真实身份的情况下不想说太多，只是想敷衍一下，但是王宁不依不饶，继续纠缠，梁栐才简单的向其透露了一下王某购房的真实情况，也就是王某没有向正圆公司缴纳购房款，正圆公司不认可王宁手中的购房合同，明确表示拒付商品房。 本院认为，因正圆公司、梁栐对王宁提供此份证据真实性认可，故本院此份证据的真实性予以采信。通话内容中，梁栐有“你房子不是从我这里买的”的反驳，但也有“没有房源，你等到元旦，元旦有房源”“我们有房源你不要，我不知道怎么解决”的认可。故结合本案的其他证据，可以证明王宁的证明目的，故本院予以采信。 正圆公司、梁栐未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年6月27日，王某与正圆公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定正圆公司将其建设的福顺家园小区的2号楼6单元七层B户（2号楼6单元701室）以100229.00元的价格卖给王某，正圆公司于同日给王某出具一张100229.00元的黑龙江省单位往来资金结算票据（BNO9078443）。2011年3月25日，王某与正圆公司又签订了一份商品房买卖合同，合同中记载商品房的基本情况为永圣小区（永圣花园小区）2号楼3单元301室，房屋价款处没有内容，在合同第六条付款方式及期限中载明“还原”，正圆公司于同日给王某出具一张黑龙江省单位往来资金结算票据（DNO5541116），购房款处没有内容，交款事项为“永圣小区2号楼3单元30190.30平方米还原”。2011年3月26日，正圆公司又出具了一份商品房买卖合同，合同中记载商品房的基本情况为福顺家园小区2号楼4单元702室，房屋价款处没有内容，在合同第六条付款方式及期限中的其他方式下载明“抵押”，正圆公司于同日给王某出具一张黑龙江省单位往来资金结算票据（DNO5541119），购房款处没有内容，交款事项为“福顺小区2号楼4单元70289.81平方米抵押”。2011年4月8日，正圆公司出具了费用补偿协议，协议中记载：“由于特殊需要，甲方（正圆公司）以位于八面通镇菜市路开发（待建）的永圣花园2号楼3单元301室与王某所有的福顺家园2号楼6单元701室进行置换。为避免发生意想不到的纠纷，经双方充分协商，特对在置换期间可能发生的费用负担等事宜作如下协商议”等内容，正圆公司加盖了公章及法定代表人梁栐的名章。正圆公司于2011年3月26日出具的商品房买卖合同中涉及的福顺家园2号楼4单元702室房屋是为保证上述协议中涉及的两处房屋置换顺利完成之意。 另查明，王某于2019年10月2日死亡。王某的父母先于其死亡。其有法定继承人配偶宁某和女儿王宁。宁某表示放弃对王某遗产的继承权，并表示将其与王某共有的永圣（永圣花园）小区2号楼3单元301室房屋的属于自己的合同权益赠与给王宁，由王宁主张权利。本案涉及的八面通菜市路永圣花园2号楼3单元301室（建筑面积90.30平方米）的房屋现已登记在他人名下。 本院认为，王某的法定继承人配偶宁某放弃对其遗产的继承权，王宁作为王某的两名法定继承人之一便取得了王某的遗产继承权。宁某将其与王某共有的永圣花园小区房屋（2号楼3单元301室）中属于自己的合同权益赠与给王宁，并明确表示由王宁主张权利后，王宁即成为该合同权益的权利人，故王宁系本案适格主体。正圆公司、梁栐提出缺少原告主体的抗辩意见，没有依据，理由不成立，本院不予支持。王某生前曾与正圆公司就其先前于2010年6月27日签订商品房买卖合同中涉及的福顺家园小区的2号楼6单元701室与2011年3月25日签订商品房买卖合同中涉及的永圣花园2号楼3单元301室进行置换，在双方达成置换协议时，王某与正圆公司于2010年6月27日签订的商品房买卖合同就已实际解除。2011年3月26日签订的商品房买卖合同仅是为了保证置换顺利完成之意，故不影响双方于2011年3月25日所签订商品房买卖合同的本意。王某与正圆公司于2011年3月25日签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照法律规定和合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，正圆公司没有履行交付房屋的义务，其应承担相应的违约责任。2011年3月25日签订商品房买卖合同中涉及的永圣花园2号楼3单元301室现已登记在他人名下，无法交付，王宁作为权利人要求解除合同，正圆公司退还购房款100229元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，因梁栐系正圆公司的法定代表人，且本案是在王某与正圆公司所签订商品房买卖合同履行过程中发生的争议，故应由正圆公司承担民事责任，对王宁要求梁栐承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，正圆公司和梁栐关于王某通过他人求助于梁栐，欲承包正圆公司承建工程的电气安装工程，而在未签订承包合同或者实际施工的情况下，为王某出具了商品房买卖合同等全部手续的抗辩主张，王宁不认可，该抗辩主张不符合商品房买卖的交易习惯，也不符合日常生活经验。在王宁提供其与梁栐的通话记录和费用补偿协议证明王某与正圆公司发生了商品房买卖事宜的情况下，正圆公司无证据证明其与王某之间商品房买卖关系不真实，免除不了正圆公司的合同义务，故正圆公司应当对自己的行为承担相应的民事责任，本院对其抗辩意见不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除王宁的父亲王某生前与穆棱市正圆房地产开发有限公司于2011年3月25日签订商品房买卖合同及于2011年3月26日签订的商品房买卖合同； 二、穆棱市正圆房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向王宁返还王某生前交付的购房款100299.00元； 三、驳回王宁对梁栐的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2306.00元，减半收取1153.00元，由穆棱市正圆房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 张 梅 二〇二〇年十二月四日 书记员 刘美辰