辽宁省沈阳市沈河区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0103执异520号案外人张书军，男，1987年4月22日出生，汉族，现住址沈阳市铁**。申请执行人李俊威，女，1983年3月13日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人肖亮，辽宁沈城吉慧律师事务所律师。委托诉讼代理人夏颖，辽宁沈城吉慧律师事务所律师。被执行人沈阳市和平区升龙汽车配件经营处，住所地沈阳市铁**沈新东路**1C17。法定代表人惠丽，该经营处经理。被执行人辽宁建宇房地产开发有限公司，住，住所地沈阳市铁**飞翔路**/div>法定代表人吕忠瑛，该公司经理。被执行人沈阳普思特房地产开发有限公司，住，住所地新民市兴隆堡镇兴隆堡村/div>法定代表人惠钟进，该公司经理。被执行人惠丽，女，1962年11月19日出生，汉族，沈阳市和平区升龙汽车配件经营处经理，住址沈阳市铁**。被执行人袁伟，男，1960年6月22日出生，汉族，沈阳市和平区升龙汽车配件经营处职员，住址沈阳市铁**。被执行人吕忠瑛，女，1957年10月4日出生，汉族，辽宁建宇房地产开发有限公司经理，住址沈阳市铁**。被执行人惠远丰，男，1957年5月31日出生，汉族，辽宁建宇房地产开发有限公司股东，住址沈阳市铁**。被执行人惠钟进，男，1983年12月30日出生，汉族，沈阳普思特房地产开发有限公司经理，住址沈阳市铁**。被执行人吴蔚，女，1984年1月27日出生，汉族，沈阳北方重工集团翻译，住址沈阳市铁**。本院在执行申请执行人李俊威与被执行人沈阳市和平区升龙汽车配件经营处、辽宁建宇房地产开发有限公司、沈阳普斯特房地产开发有限公司、惠丽、袁伟、吕忠瑛、惠远丰、惠钟进、吴蔚（2018）辽0103执3361号金融借款合同纠纷一案中，案外人张书军对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人张书军称，案外人从2007年开始同其父亲在河南广泰建工集团有限公司(以下简称广泰公司)打工，广泰公司因工程回款不佳，到2013年11月欠父子俩很多工资，广泰公司答应给一套顶账房顶工资。2010年3月10日，中冶京唐第一建设有限公司东北分公司（后改为中国二十二冶集团有限公司，以下简称二十二冶公司）用2010年2月8日从辽宁建宇房地产开发有限公司（以下简称建宇公司）顶工程款取得的14套房屋中的4套房屋抵给广泰公司顶工程款。2011年7月15日，二十二冶公司给建宇公司出具书面证明：贵公司抵给我公司3#2-1-2的一套住房，我公司已将此房抵给广泰公司，请贵公司予以办理相关手续。2013年11月27日，广泰公司给建宇公司出具证明：贵公司抵给我公司的3#2-1-2的一套住房，我公司将此房转让给张书军，身份证号：4105221987********，贵公司给予办理相关手续。案外人持相关手续找到建宇公司后，虽然建宇公司交付了房屋和钥匙，但迟迟不给办备案合同，在案外人多次催促下，建宇公司于2017年4月17日补办了《商品房买卖合同》，约定张书军购买位于沈阳市××路××号2-1-2房屋，并办理了交付全款694828元的收据（抵账），给案外人出具《商品房准住通知书》，案外人交付了采暖费。自2013年11月27日至今多次催促被执行人建宇公司为其开具购房发票，为办理房屋备案登记及房屋所有权证，但被执行人建宇公司拖延至今未予办理。案外人得知购买房屋因李俊威购买不良资产后，申请变更申请执行人为李俊威，法院于2019年4月19日作出（2018）辽0103执3361号执行裁定书，预查封建宇公司名下位于铁西区飞翔路包括案外人房产在内的63套房产。案外人认为，虽然建宇公司用63套房产为沈阳市和平区升龙汽车配件经营处进行了担保，但是（2017）辽0103民初5373号民事判决书判决的主文第三项是：“如沈阳市和平区升龙汽车配件经营处逾期履行本判决书第一项、第二项，则……在建工程享有优先受偿权”。应理解为，在执行阶段，先执行升龙汽车配件，后执行担保的建宇公司。案外人认为，（一）在人民法院查封之前，二十二冶公司已与广泰公司签订了顶账合同，广泰公司又给案外人出具了转让手续，案外人已于2013年11月27日接收房屋。并且后期建宇公司为案外人补办了房屋买卖合同，在法院查封前签订了书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）案外人已按《商品房买卖合同》约定支付全部房款（工程款顶账）；（四）非案外人自身原因未办理该房屋过户登记。故请求贵院中止对位于沈阳市××路××号2-1-2房屋的执行。申请执行人李俊威认为，案外人并未办理房屋产权证，案涉房屋的所有权应为被执行人，申请执行人对案涉房屋享有优先受偿权。本院查明，大连银行股份有限公司沈阳分行与沈阳市和平区升龙汽车配件经营处、辽宁建宇房地产开发有限公司、沈阳普思特房地产开发有限公司、惠丽、袁伟、吕忠瑛、惠远丰、惠钟进、吴蔚金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月6日作出（2017）辽0103民初5373号民事判决书，查明“2014年4月30日，原告与被告辽宁建宇房地产开发有限公司签订《抵押合同》，约定被告辽宁建宇房地产开发有限公司为被告沈阳市和平区升龙汽车配件经营处向原告的借款提供抵押担保，担保物为：沈阳市铁西区飞翔路8-2号土地（权证号码为：铁西国用（2017）第212号，用途为：城镇混合住宅，使用权类型为：出让，使用权面积为：18175.09平方米）和坐落于沈阳市××路××号的在建工程（权证号码为：沈房中心字第××号，抵押面积为：9158.38平方米）”，判决：“一、被告沈阳市和平区升龙汽车配件经营处于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付原告大连银行股份有限公司沈阳分行借款本金15500000元；二、被告沈阳市和平区升龙汽车配件经营处于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付原告大连银行股份有限公司沈阳分行截止2017年3月20日所欠的借款利息2588403.98元（含罚息）以及自2017年3月21日起至本判决确定的债务实际清偿之日止借款本金15500000元的利息（含罚息，按合同约定计算）；三、如被告沈阳市和平区升龙汽车配件经营处逾期履行本判决书第一项、第二项，则原告大连银行股份有限公司沈阳分行对被告辽宁建宇房地产开发有限公司所有的抵押于原告的坐落于沈阳市铁西区飞翔路8-2号土地（权证号码为：铁西国用（2017）第212号，用途为：城镇混合住宅，使用权类型为：出让，使用权面积为：18175.09平方米）和坐落于沈阳市××路××号的在建工程（权证号码为：沈房中心字第××号，抵押面积为：9158.38平方米）享有优先受偿权；四、被告沈阳普思特房地产开发有限公司、惠丽、袁伟、吕忠瑛、惠远丰、惠钟进、吴蔚对本判决的第一项、第二项被告沈阳市和平区升龙汽车配件经营处的义务承担连带责任；五、驳回原告大连银行股份有限公司沈阳分行其他诉讼请求。”上述民事判决生效后,被执行人未履行给付义务，大连银行股份有限公司沈阳分行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年4月15日作出（2019）辽0103执异251号执行裁定书，裁定变更李俊威为本案申请执行人。本院于2019年4月19日以（2018）辽0103执3361号执行裁定，预查封辽宁建宇房地产开发有限公司名下包括本案争议的位于沈阳市××路××号××房产在内的63套房产。案外人张书军提出上述异议。另查明，案外人向本院提交其与辽宁建宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。约定：辽宁建宇房地产开发有限公司将位于沈阳市××路××号××楼2-1-2房屋出卖给案外人张书军，该商品房的用途为住宅，建筑面积为118.45平方米，单价为每平方米5866元，总金额陆拾玖万肆仟捌佰贰拾捌元整。2017年4月17日，辽宁建宇房地产开发有限公司为案外人开具金额为694828元（抵账）的收款收据一份，收款事由为3#2-1-2房款。2017年4月17日，辽宁建宇房地产开发有限公司为案外人出具商品房准住通知书。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人提供的证据虽然能够证明在本院查封前案外人已同辽宁建宇房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，但其提供的抹账协议、抵账协议及收款收据可以说明，案外人与被执行人之间并非真实的房屋买卖关系，案外人也未实际支付房款，故案外人的异议不符合上述法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人张书军的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 高 红审判员 邹红黎审判员 周大承二〇二〇年十二月十六日法官助理张家乐书记员周禹岑本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。