辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14732号上诉人（原审原告）：裳邦尔（沈阳）商贸有限公司，住所地沈阳市和平区。法定代表人：梁善吉，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙丽，辽宁江公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳奥莱特房产置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区。法定代表人：邓进，该公司总经理。委托诉讼代理人：关月，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳鼎盛如意物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区。法定代表人：于海彪，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓燕，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。上诉人裳邦尔（沈阳）商贸有限公司（以下简称“裳邦尔公司”）因与被上诉人沈阳奥莱特房产置业有限公司（以下简称“奥莱特公司”）、沈阳鼎盛如意物业管理有限公司（以下简称“鼎盛如意公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。裳邦尔公司上诉请求：1.请求撤销一审判决;2.依法改判支持上诉人原一审诉讼请求或将本案发回重审；3.本案的相关一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人经营范围中没有洗浴、住宿项目，被上诉人作为西塔奥莱商场的管理人，经营洗浴项目，属超范围经营，违反上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》；二、依据《商铺租赁合同》被上诉人如将经营权整体转移给第三人，需要上诉人书面同意；三、一审法院对双方的微信聊天记录予以认定，但只采信了对被上诉人有利的部分。奥莱特公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。鼎盛如意公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。裳邦尔公司向一审法院起诉请求：1.判令被告鼎盛如意支付因违约给原告造成的租金损失28万元；2.判令被告鼎盛如意赔偿原告装修损失19.5万元；3.判令被告鼎盛如意返还原告押金4.6万元；4.判令被告奥莱特对上述债务承担连带责任；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月1日，原告裳邦尔（承租方、乙方）与被告鼎盛如意（出租方、甲方）签订《沈阳西塔大奥莱商铺租赁合同》一份，约定商铺位于沈阳西塔奥莱一层A区，建筑面积约为340平方米。租赁期限为12个月，租赁期自2017年11月19日至2018年11月19日。2017年11月1日为本合同租赁费计算基准日。租金建筑面积租金标准为68.6元/月，缴纳租金期限12个月，付租金280,000元。租赁保证金46,000元。第五十六条租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方违约、自动放弃承租权，甲方有权单方解除本合同并不退还剩余租金、租赁保证金等各项费用，租金、租赁保证金等各项费用不足弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。56.1未经甲方同意，乙方自合同约定的经营之日起超过十日仍未开始营业的，开业后连续三日未营业或在两个月内累计歇业超过15日的，甲方同意的装修时间除外……。2017年4月20日，裳邦尔向鼎盛如意交纳租赁保证金46,000元。2017年5月2日、2017年5月16日，裳邦尔分别向鼎盛如意交纳租金140,000元，合计280,000元。后鼎盛如意将诉争商铺交付裳邦尔使用，裳邦尔进行装修经营。庭审中，各方均认可裳邦尔撤场时间为2018年1月31日。另查明，2018年1月，裳邦尔负责人与被告方负责人微信记录显示“裳：你好，我是弼盛我们公司到三月份运营的话剩下的钱能退吗？因为我们公司本部说也没提供仓库卖场也是去年11月份才开始损失多也没销售所以韩国政府机关通知我们公司不跟我们合作我得报告一下还有403办公室赵经理说搬到9楼你先给我合理的答案我再给公司报告班办公室的话得有理由。被：不行。裳：我们只能到今年11月份运营吗？被：对，会赔偿损失……”。一审法院认为，裳邦尔与鼎盛如意签订的商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故双方均应按照协议约定履行各自的权利义务。裳邦尔向鼎盛如意支付了租赁保证金及一年租金，鼎盛如意亦将商铺交付其使用。合同约定租赁期自2017年11月19日至2018年11月19日，现裳邦尔未经鼎盛如意同意于2018年1月31日撤场，系违约，应承担违约责任，依照合同约定，鼎盛如意有权不予退还裳邦尔剩余租金和租赁保证金，故本院对于鼎盛如意的抗辩意见予以采信，同时对于裳邦尔主张的返还剩余租金、租赁保证金的诉求不予支持。关于裳邦尔提出的“因租赁的办公室原房主拿走房间钥匙，其无法继续使用，才于2018年1月撤场”的意见，首先，租赁办公室并非鼎盛如意的义务；其次，无法使用楼上办公室与一楼商铺租赁合同的履行没有必然联系，不能成为阻却合同履行的抗辩事由，故本院对于该意见不予采信。关于裳邦尔要求鼎盛如意赔偿装修损失的诉请，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现裳邦尔所举证不足以证明系鼎盛如意违约致使其合同目的不能实现，即裳邦尔未能举证证明系鼎盛如意违约致使合同解除，且裳邦尔所提交的证据不足以证明其主张的实际支出数额，故该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告裳邦尔（沈阳）商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费9,010元（原告已预交），由原告裳邦尔（沈阳）商贸有限公司承担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因裳邦尔公司与鼎盛如意公司签订的案涉《沈阳西塔大奥莱商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应依约履行。本案双方当事人的诉争焦点为案涉《沈阳西塔大奥莱商铺租赁合同》终止履行的原因及责任归属应如何认定。首先，通过本案庭审调查可知，双方签订合同后，裳邦尔公司向鼎盛如意公司支付了租赁保证金及一年租金，鼎盛如意公司亦将案涉商铺交付给裳邦尔公司使用，表明双方已按照合同约定实际履行了各自的义务；其次，通过双方负责人微信往来截图显示，早在裳邦尔公司撤离商铺之前，裳邦尔公司因韩国政府机关不同意与其合作为由与奥莱特公司商谈要求撤场事宜，但遭到奥莱特公司的拒绝，而后，裳邦尔公司仍于2018年1月31日实际撤离场地。此举，应视为裳邦尔公司自行撤离场地，与鼎盛如意公司无关；第三，庭审中，虽裳邦尔公司主张其提前撤离商铺系因商场已没有商场氛围所致，但其并未提供相应证据加以证明，其应承担举证不能的法律后果。退一步讲，即便商场在裳邦尔公司经营期间没有达到鼎盛如意公司所承诺的经营氛围，影响其实际经营，其完全可向鼎盛如意公司主张相应权利，但裳邦尔公司并未行使该项权利，其行为明显有悖于常理。综上，案涉《沈阳西塔大奥莱商铺租赁合同》终止履行的原因系裳邦尔公司擅自撤离商铺，存在违约行为所致，鼎盛如意公司对此并无过错。故依据《沈阳西塔大奥莱商铺租赁合同》第五十六条的约定，裳邦尔公司无权要求返还剩余租金及租赁保证金。本院对裳邦尔公司的该项上诉主张不予支持。关于裳邦尔公司要求鼎盛如意公司赔偿装修损失的上诉主张，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……。”本案中，因裳邦尔公司擅自撤离商铺的违约行为，导致合同的解除。故本院对裳邦尔公司的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，裳邦尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,010元，由上诉人裳邦尔（沈阳）商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  赵 智审判员  吕长辉二〇二〇年十二月十一日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。