广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3120号上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海科训教育科技有限公司，住所地：珠海市金湾区********侧指点科技园1007室。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：姚剑雄，广东正拓律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：刘海燕，女，1968年2月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*************，居民身份证号码：412************481。上诉人珠海科训教育科技有限公司（以下简称科训公司）因与被上诉人刘海燕房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院作出的（2020）粤0404民初1222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。科训公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判科训公司应付刘海燕的租金为19500元；2.撤销一审判决第五项，或酌情改判减少科训公司应赔偿给刘海燕的房屋空置损失为32500元。事实和理由：一审判决遗漏了重要事实。1.科训公司退房退租并非单方行为，而是在刘海燕逼迫下的无奈选择。科训公司于2020年3月28日通知刘海燕收房，并不是突然间发生的刘海燕无可预见的行为，事实上是2020年3月1日，刘海燕已电话通知科训公司，如果3月5日前不交租金就会收房。科训公司因受疫情影响已无力支付后续半年的租金，所以也就做好了刘海燕收回房屋的打算，但因为承租房屋内的物品较多，科训公司无法在3月5日腾空物品腾退房屋给回刘海燕，所以才拖到2020年3月31日将房屋腾退给刘海燕，刘海燕也于3月31日自行更换门锁。所以，科训公司腾退房屋给回刘海燕，并非刘海燕所不能预见的，也不是科训公司的单方行为，而是在刘海燕下了最后通牒的前提下，科训公司无力支付租金才最终被逼无奈退租退房。因此，双方解除房屋租赁合同的时间实际上是2020年3月31日，而非一审法院认定的2020年4月18日。而且，科训公司和刘海燕在一审中一致确认，3月31日之后，科训公司再也没有占有、使用过案涉房屋。既然科训公司没有占有、使用过案涉房屋，又有何依据要求科训公司支付4月1日至4月18日期间的租金呢？因此，科训公司拖欠刘海燕的只有2020年2月5日至2020年3月31日的租金19500元。2.刘海燕对于合同解除也是具有过错的。科训公司在2020年3月28日之前多次和刘海燕沟通，因受疫情影响无力支付租金，希望能在已付的押金中进行抵扣，但刘海燕却不同意。一审判决认定押金是“租赁保证金”的性质，主要用于冲抵承租人应当支付而未支付的费用，对押金的法律性质定义准确无误。既然押金是保证金的性质，可以用于冲抵科训公司拖欠的租金，那么科训公司因经济困难请求刘海燕将后续半年的租金65000元先从押金100000元中进行抵减，完全是合情合理合法的。但刘海燕却毫无道理、始终不同意科训公司的合理请求，怀着全部没收押金100000元的想法，硬是逼着科训公司在2月底之前另外支付65000元租金，科训公司没有办法只能退租。在整个协商过程中，刘海燕咄咄逼人，不同意用押金抵扣租金，只同意延迟15天交租。疫情都没有过，只给科训公司延迟15天交租，科训公司没办法扛过疫情的影响。如果刘海燕出于法理情理，同意科训公司的后半年租金在押金中先冲抵，而不是硬性要求科训公司另行筹钱交租，科训公司也不会退房退租。在整个协商过程中，科训公司没有感受到刘海燕有任何共担风险、共渡难关的抗疫精神，只感受到刘海燕咄咄逼人的气势，刘海燕对于合同的解除，也是存在一定过错的，恳请二审法官对这一情节予以考量。二、一审判决科训公司向刘海燕赔偿半年租金标准的空置损失，明显超过了刘海燕的实际经济损失。首先，赔偿损失的范围包括实际产生的直接损失和间接损失。在本案中，科训公司和刘海燕在合同中并没有约定违约责任中包含房屋空置损失，在合同解除后，刘海燕是否真的将房屋空置，或立刻就将房屋另行出租，科训公司不得而知，可见本案中并没有任何证据能够证明刘海燕实际产生房屋空置损失。其次，退一步讲，即使租赁合同解除真的使房屋空置了一段时期，这段空置时期也应当是合理的，能否被一般正常人所接受和理解的。在司法实践中，对于没有法律规定或合同约定的期限，一般认定合理期限为90天。本案中，假如说一审法院判决了90天的房屋空置损失，科训公司也觉得勉强能够接受和理解，毕竟这也符合常情常理。但一审判决在没有任何依据的情况下，判决半年的房屋空置损失，就实在超出了一般正常人的预期。换句话说，假如刘海燕在半年内将房屋另行出租，那么科训公司是不是可以另行主张刘海燕将剩余期限的房屋空置损失退回给科训公司呢？一审判决半年期的房屋空置损失，明显是不合理，没有任何依据的。再次，在民事赔偿中遵循的是填平原则。科训公司拖欠的租金只有约2万元，但判赔给刘海燕的房屋空置损失却达到65000元，已经是科训公司拖欠房租的3倍有余。而且，科训公司也并非主观恶意拖欠房租，而是受疫情影响没有收入造成的，但一审法院判赔给刘海燕半年房屋空置损失，却完全没有考虑疫情对于科训公司的影响。判决3倍多的赔偿金额明显带有惩罚性质，已经远远超出了刘海燕的实际经济损失，也违背了民事赔偿的填平原则。综上，科训公司特提起上诉，请求二审法院依法改判。刘海燕答辩称：一、刘海燕3月1日电话通知科训公司，如果3月5日前不交租就要交房，当时的前提是双方约定延迟交租至2月底，但期限已过，刘海燕既没有收到租金，也没有得到解释。于是，刘海燕致电问此事，为了让科训公司认识到如果再不交租金，就会收回房屋没收定金并追究违约责任才这样说的。之后，刘海燕明确告知3月5日不收房。科训公司没有占用房屋，并不代表刘海燕已经收回房屋。215、207、205房都有人在住，于4月19日才离开。4月1日，刘海燕在门里面上一把锁，是为了保障人身和财产安全。二、科训公司违约，押金不应退回。科训公司租赁房屋不是拿来经营，是宿舍，后期虽未经允许转租经营，但实际上疫情并未影响其经营，科训公司并没有举证证明其没有经营收入或营业收入明显减少。再者，刘海燕也因为疫情收入锐减，且没有主张三年半高达455000元的既得利益和滞纳金，已经做出了很大让步。科训公司提起本案诉讼，请求：1.刘海燕退回押金79928元；2.刘海燕返还屋内财产（详见清单）。刘海燕反诉请求科训公司：1.支付2020年2月5日至4月18日的租金26361元；2.支付水电费751.75元；3.支付房屋恢复原状的工程施工费用47550元及房屋恢复原状期间的误工损失9028元；4.支付房屋空置损失65000元。一审判决认定事实如下：2017年5月4日，科训公司（乙方）与刘海燕（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定刘海燕将其单独所有的位于金湾区红旗镇广安路广兴花园B栋二层的房屋出租给科训公司使用，期限自2017年8月5日至2023年8月20日。合同第三条约定，租金为13万元每年，按半年进行结算，科训公司在租房开始的每半年第一个月的15号前支付，逾期按每日5%的违约金支付，逾期两个月没有按时缴纳的，按科训公司违约放弃租赁合同，押金不予退还。租赁押金为10万元，科训公司在租赁期结束后未违反相关协议，科训公司全额退还押金。在租赁期间，如科训公司违约，按押金双倍赔偿。合同第四条约定，租赁期间水、电、物业等费用由科训公司负担。租赁结束时，科训公司须交清欠费。合同第五条约定，租赁期间科训公司不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得科训公司同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，刘海燕须将房屋设施恢复原状。该合同加盖了科训公司公章，及有科训公司法定代表人谭某1、刘海燕签名确认。2017年5月4日、7月24日，谭某1向刘海燕转账押金10万元。之后，至2019年9月20日，科训公司共向刘海燕支付租金322624元（2017年8月15日付62624元、2018年3月10日付65000元、2018年8月21日付65000元、2019年2月19日付65000元、2019年9月20日付65000元）。又查明，科训公司称承租刘海燕的房屋是用于教育培训对象的短期住宿。刘海燕提交的证据（转租合同、谭某1朋友圈发布信息）证明自2018年9月起，科训公司将屋内部分房间向社会人员转租。对于科训公司转租的行为，刘海燕称未经过刘海燕同意，但是刘海燕认为双方都是为了生计，只要刘海燕能正常收租，《房屋租赁合同》能继续履行就没过问，也没明确表示过反对。科训公司的租金交至2020年2月4日。科训公司曾向刘海燕提出延长交租期限，刘海燕同意延长至2020年2月底。之后，科训公司未再交租。刘海燕又主张科训公司欠缴水电费共751.75元。另查明，2020年2月23日，科训公司以受新冠肺炎疫情影响提出减免租金遭拒后又提出延迟一个月支付租金的期限。刘海燕同意延迟至2月底。2020年3月28日，科训公司向刘海燕寄交一份《关于提前终止的商函》，称受疫情影响无力承担后续租金，决定提前终止《房屋租赁合同》，要求刘海燕在扣除租金、违约金后退回剩余押金79928元。3月30日，科训公司再次通过微信向刘海燕发送该商函，并告知刘海燕“明天可以过来收房”。刘海燕随即向科训公司回复，指不同意科训公司“提前终止《房屋租赁合同》”的意见，认为科训公司存在以下违约行为，包括：未经刘海燕同意对房屋进行改造装修，对地面墙面门窗等造成不同程度的损坏；未经刘海燕同意转租；未按时支付租金。刘海燕要求科训公司支付租金、违约金，结清水电费，恢复原状，对屋内物品进行修复。3月31日，科训公司到租赁房屋要求清场及搬走屋内物品。刘海燕否认当日接收房屋。4月2日，科训公司向刘海燕寄交一份《返还财产催告函》，称在3月31日已经将房屋交还刘海燕，要求刘海燕返还屋内属于科训公司的物品。4月4日，刘海燕向科训公司作出一份《催告函》及《返还财产催告函》的复函，告知科训公司拒绝提前终止合同的要求，催促科训公司尽快支付拖欠的租金、违约金。4月15日，刘海燕再向科训公司作出一份《催告函》，要求科训公司于收到《催告函》后缴纳所欠租金、违约金、水电费，否则将解除《房屋租赁合同》，收回房屋，押金不退。又查明，科训公司、刘海燕在庭审中一致确认：1.《房屋租赁合同》已经解除，科训公司认为解除时间是2020年3月31日，刘海燕认为是2020年4月18日；2.由刘海燕以其提交的物品清单上所列物品种类和数量向科训公司返还；3.由科训公司向刘海燕补偿25000元作屋内装修、物品返修费用。一审法院认为，《房屋租赁合同》是科训公司、刘海燕双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，科训公司、刘海燕应依合同约定履行。一、关于《房屋租赁合同》的解除时间科训公司、刘海燕均同意《房屋租赁合同》已经解除，但对解除的时间未能达成一致。本案争议发生在新冠肺炎病情期间。按照合同约定，科训公司应在2020年2月15日前支付半年租金65000元。科训公司曾在2020年2月以受疫情影响为由向刘海燕提出减租或延长交租期限的要求。刘海燕同意延至2月底。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6条第二款规定的精神（承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同），一审法院认为无论科训公司将涉案房屋用于教育培训对象的短期住宿即或向社会人员出租，都是用于经营，因此不置可否地都受到疫情影响。科训公司在与刘海燕协商期间提出的延迟交租要求合理。刘海燕亦同意延迟至2月底交租。直到2020年3月28日，科训公司仍未向刘海燕支付租金，反而向刘海燕寄交一份《关于提前终止的商函》，称受疫情影响无力承担后续租金，决定提前终止《房屋租赁合同》，要求刘海燕在扣除租金、违约金后退回剩余押金。一审法院认为，《房屋租赁合同》约定合同的期限至2023年8月20日止，未约定单方解除合同的情形。科训公司在刘海燕无过错的情况下提出提前终止合同、不再承租的行为明显构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条的规定，违约方一般无解除合同的权利。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案不属于上述三种可适用违约方单方行使合同解除权的例外情况。因此，科训公司以出具《关于提前终止的商函》的方式明确表示不履行主要债务，刘海燕据此主张解除合同的行为符合法律规定。故，一审法院确认《房屋租赁合同》于2020年4月18日解除。至于刘海燕在3月31日将涉案房屋大门换锁的行为，一审法院认为，刘海燕该行为目的是为了保障涉案房屋及屋内人身、财产安全，并非接收房屋同意解除合同的意思表示。因此，科训公司应向刘海燕支付自2020年2月5日至4月18日的租金26361元及水电费751.75元。与此同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，科训公司、刘海燕于庭审中达成一致意见由刘海燕以其提交的物品清单中所列的物品种类、数量向科训公司返还，及由科训公司向刘海燕支付25000元作为屋内装修、物品返修的费用。一审法院均予以支持。至于刘海燕主张的房屋恢复原状期间的误工损失及房屋空置损失。一审法院认为，一方面，刘海燕提交的《工程报价单》未充分佐证房屋恢复原状所需的工期的合理性、必要性，一审法院对此不予采纳。房屋恢复原状所产生的误工工期未确定，刘海燕现主张误工工期损失缺乏事实依据，一审法院不予支持。另一方面，科训公司提前解除《房屋租赁合同》确实造成了刘海燕的租金损失，鉴于合同约定房租是每半年支付一次，且约定“科训公司违约，押金双倍赔偿”，刘海燕提出的六个月房屋空置损失未违反合同约定，一审法院予以支持。科训公司应向刘海燕赔偿房屋空置损失65000元。二、关于100000元押金的性质一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，当事人交付的留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案中，《房屋租赁合同》未使用定金字样。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，《房屋租赁合同》第三条关于“逾期两个月没有按时缴纳的，按科训公司违约放弃租赁合同，押金不予退还”及“在租赁期间，如科训公司违约，按押金双倍赔偿”的约定应属对科训公司违约责任的约定，而非定金性质的约定。因此，100000元押金是“租赁保证金”，主要用于冲抵承租人应当支付而未支付的费用。如前所述，《房屋租赁合同》第三条约定“在租赁期间，如科训公司违约，按押金双倍赔偿”。一审法院认为此约定包含如下含义：在租赁期间，如科训公司违约，科训公司已向刘海燕支付的押金可不予退还。同理，本案争议发生在新冠肺炎疫情期间，依《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6条第二款的规定，结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，从“共担风险、共渡难关”出发，平衡双方利益，一审法院认为刘海燕应在科训公司履行完本案判定的应付费用后，向科训公司退回100000元押金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6条第二款之规定，一审法院判决如下：一、科训公司与刘海燕于2017年5月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月18日解除；二、刘海燕于判决发生法律效力之日起七日内向科训公司返还放置在珠海市金湾区**************屋内的物品（物品的种类、数量详见附表）；三、科训公司于判决发生法律效力之日起七日内向刘海燕支付租金26361元及水电费751.75元；四、科训公司于判决发生法律效力之日起七日内向刘海燕支付房屋装修、物品返修费用25000元；五、科训公司于判决发生法律效力之日起七日内向刘海燕支付房屋空置损失65000元；六、刘海燕在科训公司支付了上述第三、四、五项确定的债务后七日内向科训公司退回押金100000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计899元，由刘海燕负担；反诉费1986元，由刘海燕负担719元，科训公司负担1267元。附表：返还物品清单刘海燕向科训公司返还物品清单房号床床头柜衣柜桌子椅子鞋柜冰箱洗衣机空调热水器20121111202111203111121205111121120711114111208111151112091111411121011141112111111311121211121121311112112141113111215111121112171111311218111141121911121112201112111合计181017154413111521经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：一、关于《房屋租赁合同》的解除时间，以及科训公司应支付租金至何时的问题，疫情期间，科训公司势必受到影响，科训公司可以要求减租或延长交租期限，而刘海燕已经同意了延长交租期限，且至2020年3月28日，离疫情发生才一个多月，尚未达到科训公司无法实现合同的目的情形，故本院认为科训公司以疫情为由解除合同理由不充分，其不享有合同解除权。由于科训公司提前终止合同不再承租的行为构成违约，刘海燕据此解除合同有依据。另外，刘海燕主张将涉案房屋大门换锁是为了保障房屋及屋内人身、财产安全，符合常理，本院予以采纳。综上，本院认为，一审法院以刘海燕提出的时间2020年4月18日作为解除合同时间正确，应予维持，科训公司应向刘海燕支付租金至2020年4月18日止。二、关于房屋空置费的问题，首先，双方约定房租是每半年支付一次，科训公司提前解除《房屋租赁合同》显然会造成刘海燕的租金损失。其次，如上所述，刘海燕无任何过错，科训公司违约，根据合同约定，刘海燕无须退还押金，一审法院考虑到疫情影响，退回了科训公司的押金，平衡了双方的利益，故本院对房屋空置损失也不再予以调整。综上所述，科训公司的上诉意见不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费638元，由珠海科训教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二〇年十一月二十三日书记员  陈瑞祥