山西省晋中市榆次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0702民初5241号 原告：吴姣姣，女，汉族，1988年11月7日生，系榆次区村民，住榆次区。 被告：晋中开发区佳地房地产开发有限责任公司（以下简称“佳地公司”），地址：晋中市山西示范区晋中开发区汇通产业园区。 法定代表人：李素明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李彦军，山西正名律师事务所律师。 原告吴姣姣与被告佳地公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴姣姣、被告佳地公司的委托诉讼代理人李彦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2018年8月支付的定金18000元，违约金18000元，合计36000元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年12月10日，原告的弟弟吴龙到佳地.ＫＫＭＡＬＬ售楼部找销售顾问张某咨询该项目的商品房，张某称商铺是大红本，并且八到十年就可以回本，项目地理位置优越，周边拆迁重建等，在销售人员夸大其词的宣传下，吴龙于当日以刷卡的方式向佳地•ＫＫＭＡＬＬ的开发商即被告，先支付了2000元的排号费，在2018年1月26日以刷卡方式支付了定金10000元，并同时支付了6000元的所谓团购费，合计支付定金18000元。商铺位置：-1122，约20.18平米，认购单价23352.47元／平方米，内部认购书是在2018年8月3日在销售人员张某的陪同下将吴龙的名字改为吴姣姣，销售人员张某现场将吴龙的内部认购书撕毁。之后原告了解到，佳地公司并未取得房屋预售许可证，根本就不是大红本。但在签订认购书即定金合同时，由于佳地的工作人员失误将定金的金额写成了22000元。2020年4月佳地负责人召集购房业主协商退款事宜会上原告才了解到团购费是由被告的合作方即第三方德生源公司收取。被告佳地公司承诺2020年7月交房，但房产一直未动工，直至2020年3月19日，原告偶然在晋中掌上生活公众号上发现一则关于“被告晋华片区万达广场项目批前公示”的公告，显示涉案项目已经变为晋华片区万达广场，原告所预定的地下一层商铺已经不存在，用途已经改变，至此原告的合同目的已经无法实现，被告的行为构成根本违约，经双方多次协商未果，最后被告仅承诺在9月30日前返还12000元，团购费6000元不予退还，但至今未还。原告为维护其的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，其同意退还收取原告的款项12000元，但其在销售过程中不存在虚假宣传。因其未取得房屋预售许可证，因此双方签订的认购书无效，故原告主张的违约金没有依据。 本院经审理认定的事实如下：2017年12月16日，原告的弟弟吴龙通过刷卡支付被告2000元，被告向吴龙开具收据。2018年1月26日，吴龙向被告交付定金10000元，被告向吴龙开具收据。 2018年8月3日，榆次区村委会出具情况说明，载明：本村村民吴国意由于家庭原因进行财产划分，划分于吴志强和吴志刚两个儿子名下。由吴志强之子吴龙名下在榆次佳地ＫＫＭＡＬＬ的负一层商铺-1122总价471253元划分至吴志强之女吴姣姣名下，后期费用由吴姣姣个人承担。 同日，原告与被告签订《内部认购书》，载明：认购人吴姣姣认购房号为-1122，建筑面积为20.18平米，认购单价为23352.47元/平方米。认购总价为肆拾柒万壹仟贰佰伍拾叁元整，定金贰万贰仟元。本内部认购书仅限于约束协议双方认定的房屋位置、建筑面积、房屋价格以及定金的支付和双方在内部认购期间的违约责任。除出卖人另有通知外，认购人应携带本内部认购书，不低于房屋签约总金额50%的首付款（含已付定金）、购房需携带证件及其他相关资料，与出卖人签订《商品房买卖合同》并支付应付首付款，认购人签订《商品房买卖合同》时所付定金将自动转化为房款。相关的销售人员、销售经理、营销负责人也在该认购书上签名、捺印。 2020年11月8日，销售人员张某出具书面证言，载明，其在2016年11月份入职太原市大德森房产公司担任销售人员，于2020年3月离职。2017年12月11日收到吴龙2000元后存入本人银行卡并使用刷卡方式将钱交至公司财务，有收据和银行流水为证，2018年1月26日收到吴龙16000元后，将10000元存至自己银行卡并使用刷房方式将款交至公司财务，有银行流水为证，同时将6000元现金交至公司财务，没有收据。 庭审中原告陈述，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定有重大影响的，应视为要约。其已经支付定金18000元，被告应双倍退还其36000元。其与被告的财务总监、总经理等人沟通退款事宜时，被告的人承诺购房定金和团购费均同意退还，并有对话录音及视频为证。被告称，双方签订的认购书无效，其同意退还12000元以及相应利息。 上述事实有原告提供的内部认购书、收据、张某的书面证言、银行转账明细、村委会证明、佳地公司宣传材料、业主多人与被告工作人员的录音、视频等证据。经被告佳地公司质证认为，对认购书和收据、村委会证明的真实性无异议，认可购房人由吴龙更改为原告，但由于其未取得预售许可证，故认购书应为无效，认可收到原告支付的费用12000元，对证人张某证言的真实性不认可，张某陈述6000元交给公司财务，但张某系大德森公司的工作人员，对原告提供的宣传资料有异议。上述证据经本院审查对双方无争议的证据予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定为无效。但原、被告双方签订的《内部认购书》仅规定了原告认购的房号、购房款数额、定金等内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该认购书的性质为预约性质的商品房认购合同，不是本约性质的商品房买卖合同。该认购书系原、被告双方真实意思表示，不存在法定无效的情形，应认定为有效。故本院对被告辩称因其未取得预售许可证，双方签订的内部认购书应为无效的辩解意见不予采信。关于原告主张被告返还定金18000元，因被告不履行与原告订立买卖合同的义务，导致双方签订的《内部认购书》的目的已经不能实现，故被告已收取原告的12000元定金应当予以退还。关于团购费6000元，被告不认可收到该费用，原告仅提供证人张某的书面证言，而原告提供的通话录音不能证明被告收到该款，且原告也未提供其他证据印证被告已收到该款，故本院对原告要求被告退还团购费6000元的主张不予支持。 关于原告主张违约金18000元一节，虽然双方并未在《内部认购书》中明确约定订立《商品房买卖合同》的时间以及违约责任的承担，但被告通过认购的方式向原告收取定金12000元，现因被告不履行与原告订立买卖合同的义务，导致双方签订的《内部认购书》的目的已经不能实现，按照法律规定应参照定金的规则处理，故被告应参照定金罚则支付原告违约金12000元，故本院对原告的该项诉讼请予以部分支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下： 一、被告晋中开发区佳地房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十日内返还原告吴姣姣购房定金12000元及违约金12000元，共计24000元。 二、驳回原告吴姣姣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费700元，减半收取计350元，由原告吴姣姣负担150元，由被告晋中开发区佳地房地产开发有限责任公司负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  曹瑞峰 二〇二〇年十二月八日 书记员  董 华