江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0411民初5716号原告:蒋钦方，男，1964年11月4日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：曾芹芳，江苏达云律师事务所律师。被告：常州御发工矿设备有限公司，住所地常州市新**罗溪镇空港工业园旺田路**，统一社会信用代码91320411745573612B。法定代表人：卢宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘汝佳，江苏常硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡云雪，江苏常硕律师事务所律师。被告：常州中盟中德宝马机械制造有限公司，，住所地常州市劳动西路**统一社会信用代码91320400674882767L。法定代表人：管玉芳，该公司总经理。原告蒋钦方诉被告常州御发工矿设备有限公司（以下简称“御发公司”）、常州中盟中德宝马机械制造有限公司（以下简称“中盟中德公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，由审判员陈哲勇适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾芹芳、被告御发公司的委托诉讼代理人胡云雪、被告中盟中德公司的法定代表人管玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年12月25日，常州市天宁区人民法院在淘宝网上公开拍卖中盟中德公司位于××镇××庄××路××号的出让土地使用权及地上工业房产、附属物，法院在竞买公告第12条中明确：“中盟中德公司在2012年4月1日将7.6亩国有土地使用权租赁给蒋钦方使用，租期自2012年4月1日至2032年3月31日止，租金为38000元每年，租金己支付至2020年3月31日。蒋钦方租赁后，在该土地上自行建造了部分厂房，买受人需承继出租人中盟中德公司的地位继续履行原租赁协议。租赁到期后买受人需依照协议约定的内容与承租人蒋钦方协商处理由蒋钦方建造的无证房，协商不成的，双方共同委托有资质的评估公司进行评估，买受人根据评估金额向蒋钦方支付补偿金后，买受人收回土地上的建筑物和构筑物。”后被告御发公司竞得该拍品，2020年5月6日，法院向其交付了该拍品。但是，被告御发公司未按法院竞买公告的规定继续履行原租赁协议，于2020年5月23日强制拉闸断电，不许门卫通行，逼迫原告退租，造成租用原告厂房的常州市巨康机械制造有限公司（以下简称“巨康公司”）被迫停产，于2020年5月29日搬离，另租厂房生产，并导致原告向巨康公司承担违约金、赔偿经济损失共计289491元。自2020年5月28日巨康公司退租后，原告也无法再将厂房出租，至2020年8月31日己造成租金损失20万元。原告为维护自身的合法权益，依据法律、法规的规定，向贵院提起诉讼，请求判令：一、二被告继续履行《工业用地租赁协议》，为原告提供用电、通行便利；二、被告御发公司赔偿原告经济损失489491元，以及自2020年9月1日起至被告继续履行《工业用地租赁协议》，为原告提供用电、通行便利时止，按月租金66666元计算的租金损失；三、本案诉讼费用由二被告承担。被告御发公司答辩称：一、御发公司并未阻止原告用电，也未阻止原告通行，更未破坏原告的经营；二、案涉土地的租金已经迟延支付超过半年，原告存在重大违约，御发公司完全有权利解除租赁协议；三、原告与其租客签订的租赁协议无效，基于该协议产生的权利均不合法，且损失依据为单方证据，真实性存疑，故不应得到法律的支持；四、本案中《工业用地租赁协议》为无效协议，御发公司已经据此向贵院提起诉讼，本案应当中止审理。被告中盟中德公司答辩称：2012年签订协议到2019年12月25日拍卖期间，我方都是按协议正常履行合同的，包括正常供电。拍卖前也将相关材料交给了天宁法院，该院拍卖公告中也说明了相关问题。经审理查明：2019年12月25日，常州市天宁区人民法院在淘宝网上公开拍卖中盟中德公司位于××镇××庄××路××号的出让土地使用权及地上工业房产、附属物，法院在竞买公告第12条中明确：“中盟中德公司在2012年4月1日将7.6亩国有土地使用权租赁给蒋钦方使用，租期自2012年4月1日至2032年3月31日止，租金为38000元每年，租金己支付至2020年3月31日。蒋钦方租赁后，在该土地上自行建造了部分厂房，买受人需承继出租人中盟中德公司的地位继续履行原租赁协议。租赁到期后买受人需依照协议约定的内容与承租人蒋钦方协商处理由蒋钦方建造的无证房，协商不成的，双方共同委托有资质的评估公司进行评估，买受人根据评估金额向蒋钦方支付补偿金后，买受人收回土地上的建筑物和构筑物。”后被告御发公司竞得该拍品，2020年5月6日，法院向其交付了标的物。现原告认为，被告御发公司未按法院竞买公告的规定继续履行原租赁协议，于2020年5月23日强制拉闸断电，不许门卫通行，逼迫原告退租。造成租用原告厂房的巨康公司被迫停产，于2020年5月29日搬离，另租厂房生产，并导致原告向巨康公司承担违约金、赔偿经济损失共计289491元。同时，自巨康公司于2020年5月28日退租后，原告也无法再将厂房出租，至2020年8月31日己造成租金损失20万元。上述损失均应由被告承担。经多次协商未果，原告遂起诉来院，要求处理。上述事实，有原告提供的拍卖竞买公告、网络竞价成功确认书、工业用地租赁协议、情况说明、厂房租赁协议、赔偿协议、设备搬迁协议及发票、国展机电园房产租赁合同、环境影响评价技术服务合同书、咨询服务合同、设备调试费发票、水电桥架监控安装费发票，被告御发公司提交的2020苏04**民初5832号案件的传票等证据及到庭原、被告当庭陈述与自认在卷佐证。本院认为：关于本案是否应当中止审理的问题。经审查，本案并不必然以其他案件的处理结果作为裁判依据，故被告御发公司要求中止审理的请求缺乏法律依据，本院不予准许。关于原告与被告中盟中德公司之间的《工业用地租赁协议》是否应当继续履行的问题。庭审中，原、被告对该协议的效力存在争议，原告主张该协议合法、有效；被告则认为该协议改变了土地规划，应属无效。本院认为，案涉租赁合同的无论有效与否，均不应继续履行，主要理由如下：第一，如果案涉租赁协议无效，本身不存在继续履行的问题，而是应按合同无效的相关规定进行处理；第二，如果协议有效，则因合同的继续履行需要双方的协调配合，而本案双方显然矛盾已深，并最终导致了本案的诉讼，双方已无法继续友好合作，根据原告的陈述，巨康公司也已实际搬离了争议厂房，故案涉协议已丧失了继续履行的现实基础，原告要求继续履行的诉讼请求不应得到支持。关于原告主张的损失是否应当得到支持的问题。本院认为，其主张的损失不应得到支持，主要理由如下：第一，原告与案外第三人巨康公司之间的《厂房租赁协议》，因出租标的物为无证厂房，无任何规划及建设许可手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该协议应属无效，所产生的损失应按合同无效的相关规定进行处理，原告要求被告承担该损失缺乏依据；第二，在不考虑合同效力的情况下，单纯就损失而言，原告主张的损失均发生在原告与案外第三人之间，且均为双方自行协商的结果，未经过第三方处理，其客观性、合理性、必要性、真实性均存疑。况且，庭审中，原告也并未提供支付赔偿款的直接证据；第三，原告主张的具体损失包含预期租金损失，该预期损失具有不确定性，不应得到支持；第四，法院的竞买公告也仅涉及原告无证厂房本身的处理问题，并未涉及原告将厂房出租应当如何处理的问题。关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告在本案中的所有诉讼请求。案件受理费8643元，减半收取4321.5元，由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  陈哲勇二〇二〇年十二月十八日书记员  常晓红