广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初14607号原告：苏龙超，男，1983年10月1日出生，汉族，身份证住址：广东省高州市************，公民身份号码：440************273。被告：东莞市常平房地产开发实业公司，住所地：广东省东莞市********。法定代表人：任兆楼，该公司总经理。委托诉讼代理人：周妙云，女，1983年11月14日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市常平镇朗洲一队**，公民身份号码：441************628，该公司员工。被告：广东东田投资股份有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区*******田丽峰大厦写字楼1301号。法定代表人：刘向荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙琳，男，1976年10月17日出生，侗族，身份证住址：贵州省锦屏县************民组，公民身份号码：522************010，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师助理。原告苏龙超诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）、广东东田投资股份有限公司（以下简称东田公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告苏龙超，被告常平房地产公司的委托代理人周妙云，被告东田公司的委托代理人路娇，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏龙超向本院提出诉讼请求：被告按年利率6%向原告支付延期办理房屋产权证书违约金（至被告告知办证）39578.98元。事实与理由：原告与被告于2015年12月6日签订商品房买卖合同，约定购买由被告开发的位于常平镇元江元及霞坑村交汇处商品房一处，房屋总价款为558636元整，合同约定：交房时间为2016年5月28日，交房条件为该商品房经验收合格；房屋交付后730日内(2018年5月28日前)，协助办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内去等房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万之五的违约金，合同继续履行。原告按规定日期向被告支付了首付款167636元，并缴纳了房屋维修资金，支付了契税。被告自交房至2019年8月2日，一直未给原告办理房屋权属登记备案，致使原告无法取得房屋权属登记。故依据《中华人民共和国合同法》，向法院提起诉讼，原告认为万分之五的违约金无法弥补原告的损失，故要求按年利率6%的标准赔偿违约金。被告应向原告支付2018年5月28日至2019年8月2日期间，违约金年利率6%÷365×558636×431天＝39578.98元（431天）。原告苏龙超对其上述主张提供的证据有：商品房买卖合同、办证通知、楼宇交接书。被告常平房地产公司口头辩称，山畔华庭是被告东田公司挂靠被告常平房地产公司开发的房地产项目，由被告东田公司筹集资金独立开发、经营、管理，被告常平房地产公司作为被挂靠方，不参与开发经营管理、不参与利益分配、不承担经济风险。被告常平房地产公司未提供证据。被告东田公司辩称，案涉合同对于逾期办证的责任约定明确，原告的诉讼请求没有合同依据，请求驳回原告对被告东田公司的不当诉求。一、案涉房屋按合同约定时间已交付。2015年12月6日，原告与被告东田公司签署案涉商品房买卖合同，约定原告购买东田山畔华庭6栋304号房，被告东田公司应于2016年6月1日前交楼，实际交付时间为2016年5月28日。二、案涉不动产权证逾期原因主要是政策因素导致，并非开发商故意所为。2016年以后，全国开始实施不动产统一登记，要求房地一体登记，2016年8月，国家层面的操作规范——国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）的通知》国土资规（20160809）才出台，到达地方上落实需要一定的时差。因确权手续的办事流程、所提供资料均发生改变，不动产权部门在受理过程中也存在较多不确定因素，办证提交资料经常出现重复提交的情形，加之案涉楼盘的土地是90年代购入，在土地权籍调查、实测等环节时间加长，影响了不动产权初始资料的提交时间。《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》国办发（2019）8号（20190226）2019年的有关通知，也充分说明不动产权证办证过程中确系存在较多的重复提交资料的情形。案涉楼盘不存在规划证不齐、税款未交等情形，更不存在被告东田公司的懈怠情形。三、案涉合同是双方自愿签署，合法有效，合同条款已明确约定逾期办证违约金的计算方式，不存在缔约过失情形。案涉《商品房买卖合同》第十五条、附件五其他补充第5条约定了被告东田公司具有办理案涉房屋权属登记的义务，也明确了被告东田公司违反该义务须按已付房款的万分之五支付违约金，以及原告有权解除合同的约定。附件五其他补充第五条约定了“……出卖人承诺在交楼之日起730天内协助办妥房地产权属证书。如逾期办理超过180天，买受人有权要求解除合同，并要求出卖人退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金”。案涉合同是双方共同签署的，合法有效。合同虽然是定式合同，但是已在房管部门备案，有关逾期办证违约金条款并未违反法律规定，而是遵循公平原则，给予了原告选择解除合同的权利。该条款并非属于免除被告主要义务，加重原告责任，排除原告主要权利的情形，也不属于格式条款其他法定无效情形，故应予以遵循。根据该条款约定，被告需要在2018年5月29日前将有关确权资料报产权登记机关备案。超过180天，即2018年11月29日如仍未能提供的，原告有权要求解除合同，被告退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金。但原告并未要求解除合同，根据案涉合同第15条约定，被告应支付购房款的万分之五的违约金。四、原告未能提供其实际损失大于违约金数额的有效证据，其调高违约金的要求并无法律依据。案涉房屋不动产权初始登记材料的提交时间为2019年7月8日，不动产权部门审核近一个月左右发证，被告东田公司领取不动产权证书后及时向各业主履行通知义务。在无法办证期间，原告的使用、收益、处分之权利全部可以正常实施。原告并未因逾期办证遭受到任何损失。相反与原告购房时价格比较，目前，原告案涉房产按市场价已获利一倍有余。原告在本次诉讼中也并未提供其实际受损失的证据。根据《合同法》第114条第2款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，本案原告并未提供有关损失的证据，无法证明违约金金额低于其实际损失，其要求调高违约金与法无据。综上，案涉房屋早已办证，逾期办证并非是被告东田公司故意或过错所致，原告也并未因此受到任何损失，原告要求大幅提高违约金缺乏事实依据，请求驳回原告对被告东田公司的不当诉讼请求。被告东田公司对其上述主张提供的证据有：不动产登记受理凭证。本院经审理认定事实如下：2015年12月6日，原告与两被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向两被告购买东莞市************6*****，房屋总价款为558636元；两被告应当在2016年6月1日前将经验收合格的该商品房交付给原告；两被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，原被告按已付房价款的0.05%向原告支付违约金。合同附件五其他补充第五条第一款及第二款约定：在原告交齐办证所需税费及资料后，两被告承诺在交楼之日起730天内协助原告办妥房地产权属证书，如逾期办理超过180天，原告有权要求解除合同，并要求两被告退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金，如因原告方面的原因无法办理，一切责任由原告自行承担；被告对原告的办理权属登记义务为协助原告办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理商品房权属登记条件时，能够为原告提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定两被告在本合同第十五条及本条的义务已经完成，其承担的转移商品房所有权的义务已履行完毕。2016年5月28日，两被告向原告交付案涉房屋。2019年7月8日，两被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2020年8月31日，原告以两被告逾期办证为由提起本案诉讼，请求判如所请。上述事实，有前述原告及被告东田公司提供的证据以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。两被告共同作为出卖人与原告签订《商品房买卖合同（预售）》，被告常平房地产公司虽抗辩案涉房地产项目是由被告东田公司挂靠被告常平房地产公司名下进行开发，但并未提供任何证据予以证明，故两被告作为合同相对方应共同承担履行案涉合同所产生的法律责任。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件五其他约定第五条第一款的约定，案涉房屋于2016年5月28日交付给原告，两被告应自案涉商品房实际交付之日起730日内协助原告办妥房地产权属证书，即两被告应于2018年5月29日前向房管部门提交需由其提供的办理权属登记的资料，但两被告于2019年7月8日才向房管部门提交相关资料，存在逾期406天协助办证的情形。被告东田公司虽抗辩逾期办证是因政策因素导致，但是并未提供相关证据予以佐证，故本院不予采信并认定两被告已构成逾期办证的违约情形。原、被告在案涉合同及附件中约定逾期办证超过180天，原告有权要求解除合同并要求两被告返还购房款及支付违约金，即合同正文及附件五其他补充第五条中均未明确约定逾期办理未超过180天情形下的违约责任及逾期超过180天但不解除合同情形下的违约责任。现两被告逾期办证，原告明确不要求解除合同并主张以已付购房款为基数按年利率6%计算违约金，该标准是适当的违约金计算标准，合法合理。据此核算，两被告应共同支付原告逾期办证违约金为558636元×6%÷365天×406天=37283元。对原告诉请违约金超出按前述标准及方式计算所得的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告苏龙超支付逾期办证违约金37283元；二、驳回原告苏龙超的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费395元（原告已预交），由原告苏龙超负担29元，由被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司共同负担366元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  陈 芹二〇二〇年十一月二十七日法官助理  张政荣书 记 员  王柳垚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。