辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终2022号上诉人（原审原告）：辽宁德瑞沣置业有限公司，住所地锦州市古塔区汉口街中融国际**。法定代表人：李文君，该公司总经理。委托诉讼代理人：李亮亮，该公司员工。委托诉讼代理人：张林，辽宁卓政（锦州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王洋，女，1986年10月27日出生，汉族，个体业者，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：赵麒越，辽宁锦逸律师事务所律师。上诉人辽宁德瑞沣置业有限公司因与被上诉人王洋物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702民初820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人辽宁德瑞沣置业有限公司的委托诉讼代理人李亮亮、张林、被上诉人王洋的委托诉讼代理人赵麒越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁德瑞沣置业有限公司上诉请求：一、撤销辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702民初820号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间已建立物业合同关系。上诉人于2018年4月接管中融国际一号楼物业服务业务后，根据各业主服务项目存在差异服务价格不同的具体情况，分别与各业主签订了物业服务协议，并为业主进行物业服务。唯独与被上诉人商谈签订协议并交纳物业服务费时，被上诉人称这方面事情都是其父处理，他在外地工作等回锦州之后就来交纳物业费，一拖再拖直至今日。在此期间，上诉人一直在为被上诉人进行物业服务，被上诉人也一直在接受上诉人的服务，双方对服务与被服务的关系均无异议。合同法第三十六条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据上述法律规定，上诉人与被上诉人之间的物业服务合同已经成立。一审法院不顾上诉人事实上已接收物业服务长达两年之久的客观事实，仅以上诉人未与被上诉人签订书面物业服务合同为由就认定上诉人与被上诉人之间没有建立物业服务合同关系，严重违背合同法第三十六条的规定，系适用法律错误，应当纠正。二、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件中的意见》第24条规定，“物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。”《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第5条规定，“虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理。对于因事实上的物业服务关系而发生的其他纠纷，人民法院可以照本意见最相类似的规定予以处理。”上述两个高级法院的意见是根据物业服务行业具体情况对合同法相关规定的具体使用，是法律界的共识，一审法院持有与其相反的奇特观点，驳回上诉人要求被上诉人给付物业费的请求，是极其错误的。三、被上诉人应当补交全部物业服务费。中融国际一号楼服务费标准是根据有关文件和市场价格确定的，基础物业服务费为1.2元/平米，根据业主需求可增加服务项目并增加服务费。例如对业主锦州银行仅为基础物业服务，故仅收取基础物业费1.2元/平米（经双方协商实际收费优惠为1元/平米）；对业主裴丹、徐绪伟、高静、扈德宇及锦州辽工维森光电技术有限公司增加服务项目较多，其物业服务费为2.5元/平米至4元/平米。对被告的物业服务属于基础物业服务，应按1.2元/平米收费（合同、交费发票、中融国际小区定价文件等证据一审时已提供）。综上所述，一审判决错误，请求二审法院予以纠正。王洋辩称，一、原判事实认定正确。一审法院认定：一审原告（辽宁德瑞沣置业有限公司）未与我方签订物业服务合同，与中融国际小区一号楼开发公司之间也未签订前期物业服务合同。同时判决中也认定了我方未同意一审原告向我方提供物业服务。二、上诉人与被上诉人未订立物业服务合同，也不存在事实上的物业关系。上诉人在上诉状中第一段论述与案件事实不符，论述本身自相矛盾。上诉人第一段述：上诉人与被上诉人之间已建立物业合同关系，又述：分别与各业主签订了物业服务协议。事实上被上诉人未与上诉人签订物业合同，在一审、二审中上诉人均未向法庭提供双方所签订的物业服务合同，所以上诉人所主张与被上诉人订立了物业合同无证据支持。上诉状中提出（第7行）双方对服务与被服务的关系均无异议与事实不符，在一审中我方就提出未与上诉人成立事实物业服务关系。事实上，上诉人也未对我方提供任何物业服务，关于此节上诉人在一审中及上诉时均无证据支持，二审法院对上诉人该理由不应支持。上诉人在上诉状中称分别与各业主签订了物业服务协议，又称上诉人与被上诉人未采用书面形式订立物业合同，建立了事实的合同关系，这种表述本身就是矛盾的。双方成立物业合同关系应以是否签订了物业合同为依据，上诉人的论述是上诉人的主观臆断，无证据支持。二、原判适用法律正确，上述人主张适用的两份《意见》，适用区域既不是辽宁，且不是法律、行政法规，本案中不应适用。《物业管理条例》对此节有明确的规定，本案应优先适用《物业管理条例》。一审适用法律正确，适用《中华人民共和国物权法》第76条《人民共和共民事诉讼法》第142条，参照《物业管理条例》第10条、第11条、第12条。上诉人主张《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件中的意见》、《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》。上述两份意见均不是法律，效力等级低于法律、行政法规。行政法规已经符合案情，应当适用物业管理条例。对于上诉人上诉状中第三段所述与本案无关，上诉人与被上诉人未签订物业合同无物业管理关系，被上诉人无缴纳物业费义务，关于物业费收取的价格与我方无关。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。辽宁德瑞沣置业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令王洋给付拖欠物业管理服务费104,651.92元（房屋总面积3,388.99㎡，1.2元/㎡，陈欠25个月零22天）；2.本案诉讼及相关费用由王洋承担。一审法院认定事实：辽宁德瑞沣置业有限公司为中融国际小区1号楼提供物业服务之物业公司。辽宁德瑞沣置业有限公司进驻该楼提供物业服务，并与该楼其他部分业主之间签订物业服务协议。但未与王洋签订物业服务合同，与中融国际小区1号楼开发公司之间亦未签订前期物业服务合同。庭审中，经询问王洋，其称并未同意辽宁德瑞沣置业有限公司向其提供物业服务。另，王洋系中融国际小区1号1-1#(面积214.97㎡)、1-2#（1062.22㎡)、1-3#(1053.79㎡)、1-4#(1058.01㎡)楼的业主。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，其争议焦点系辽宁德瑞沣置业有限公司、王洋之间是否建立了物业服务合同关系。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十一条规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。综上，选聘和解聘物业服务企业应为全体业主共同决定事项，本案中，虽辽宁德瑞沣置业有限公司与其他业主之间签订了物业服务合同，但是并未与王洋之间签订物业服务合同，且亦未有证据证明，辽宁德瑞沣置业有限公司进驻其所服务的物业已经过业主大会决定或者全体业主一致同意，故此，辽宁德瑞沣置业有限公司诉请王洋给付物业费之请求，并无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，参照《物业管理条例》第十条、第十一条，第十二条规定，判决：驳回辽宁德瑞沣置业有限公司诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2393元，减半收取1196.50元，由辽宁德瑞沣置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院在二审庭审中，对双方当事人提交的证据进行了质证。因双方当事人所提交的证据与一审法院查明的事实并不矛盾，故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。…决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十一条规定，下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业；…第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，中融国际小区1号楼的业主人数较少，并未成立业主大会及业主委员会，则应由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。对于选聘物业服务企业事项，法律及行政法规规定的由业主共同决定并非必须由业主一致同意，而是经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上诉人作为物业服务企业，已经与该楼除被上诉人之外的其他业主均签订了物业服务合同并入驻进行物业服务活动。因此，本案符合“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的法定情形，对被上诉人应具有约束力。被上诉人的房屋是1号楼的一部分，存在与1号楼整体建筑的共用部分及公共配套设施，而共用部分及公共配套设施的管理和利用皆与日常生活息息相关，每个业主之间存在相互依存、相互协助的共同生活关系。业主交纳物业费不仅是合同约定的义务，也是法定义务，拒不支付物业服务费的行为不仅侵害了物业公司的合法权益，势必会导致物业公司服务质量及标准的降低，这也侵害了其他已交物业服务费业主的合法权益。因此，在上诉人已经提供物业服务的情况下，被上诉人应承担向上诉人缴纳物业费的义务。关于物业费的数额，上诉人主张按每月1.2元/平方米的收费标准计算，经查，上诉人与其他业主签订的物业服务协议中，包括消防设施的维护、化粪池疏通维护、公共部位维修以及日常垃圾清运等基础服务的价格为每月1.2元/平方米，有其他增加服务部分的收费标准相应提高。因此，上诉人按基础服务价格向被上诉人主张缴纳物业费应属于合理范围，本院予以支持。综上所述，上诉人辽宁德瑞沣置业有限公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十条、第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市古塔区人民法院（2020）辽0702民初820号民事判决；二、被上诉人王洋于本判决生效后十五日内向上诉人辽宁德瑞沣置业有限公司支付自2018年4月1日起共计25个月零22天的物业费104,651.92元。一审案件受理费2393元，减半收取1196.50元，二审案件受理费2393元，均由被上诉人王洋负担。本判决为终审判决。审判长 钟 鸣审判员 韩晓武审判员 安剑凌二〇二〇年十二月十四日法官助理范宇文书记员张丹