安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1621号 上诉人（原审原告）：宋维维，女，1980年6月29日出生，汉族，住安徽省淮南市大通区。 上诉人（原审被告）：安徽省旭日房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道明珠广场**，统一社会信用代码913401007199983931。 法定代表人：张茂卜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏海峰，男，该公司员工。 上诉人宋维维因与安徽省旭日房地产开发有限公司（以下简称旭日公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初2262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋维维上诉请求:1.撤销一审判决,改判支持宋维维一审诉讼请求,请求旭日公司按商铺销售总价260959元的3%标准支付14个月占用费9133.565元；2.判令旭日公司还原并返还独立产权商铺。事实与理由：一、业主理事会无权代理，与旭日公司之间的复函对业主没有约束力。旭日公司称依据理事会复函中认可的商铺销售价0.8%的标准向业主支付收益，并没有提供证据表明业主理事会有权代表业主决定收益的比例或者该标准取得多数业主的同意，业主理事会的复函对业主没有约束力。家乐福业主理事会已于2017年1月19日被罢免，目前已无代理权限，旭日公司在事先知道该理事会被罢免、已丧失全部代理权的情况下,由于说服不了半数业主签约《业主确认单》,转而于2018年9月12日向已被罢免理事会发出《确认委托方案的函》,该被罢免理事于2019年2月26日给旭日公司复函同意邀约：（1）无代理权限;(2)未召开业主大会进行商议投票表决,违反《理事会章程》第六款第三款,程序违规。根据合同法48条规定，已被罢免的业主理事会在无权代理前提下单方面复函行为，追认期一个月，即截至2019年3月26日，旭日公司未能取得足够业主追认，因此该复函对业主不发生效力，请求人民法院依法改判未签署《业主确认单》的业主为拒绝追认，旭日公司提交的《业主确认单》未过半数。二、一审法院对有争议的187户未签署同意旭日公司经营三年《业主确认单》的业主的采信事实认定存在重大错误。根据一审认定,家乐福业主总人数603户,目前旭日公司提交的签署同意由其经营三年《业主确认单》的人数140户,既未签署同意旭日公司继续经营又未到法院起诉的人数187户，一审法院没有一一核实确认140户《业主确认单》的真实性。在旭日公司无其他证据证明的情况下,一审判决适用《合同法》第二百三十六条,将未签署《业主确认单》的187户业主直接推定为愿意继续委托旭日公司租赁,认定这187户业主同意将自己的商铺交由旭日公司使用。本案中委托租赁协议早已于2016年2月8日届满终止,且宋维维于当时就提出了异议。在2016年2月8日双方合同正式终止后,至今，双方之间再无签订任何正式委托经营协议。故租赁期届满自动续约这一前提根本不存在,原审判决适用法律错误,本案不适用《合同法》第二百三十六条。三、一审法院遗漏认定重大事实,即未对专有部分占建筑物总面积是否过半数进行认定,也未对旭日公司一审中提供的187户签署《业主确认单》的真实性进行细致确认，同时未给出明确法律依据判定负一层不属于整体、可分割，一、二层属于整体不分割。法院必须对专有部分占建筑物总面积是否过半数进行细致核实,才可能查明争议焦点的事实。四、一审法院对投资收益确认点数的认定与事实不符。赔偿金额应当考虑不同铺位楼层位置及购买价值，参考周边类型商铺租赁的市场价格来确定占用费，请求法院改判旭日公司按商铺销售总价3%支付。宋维维就涉案商铺所享有的是完整独立的房屋所有权，一审法院把物权法第七十六条共有关系的少数服从多数原则滥用于专有部分的专有权，混淆了单独所有权和共同所有权，有悖于物权法，属于认定事实和适用法律错误。五、请求法院重新考虑减免1.5个月租金事宜。旭日公司只提交了“函件”“网页截图”，并没有提交店家实际少交租金的证据，旭日公司未经任何程序与业主商讨，直接代表业主决定，属于越权代理。综上，请二审支持上诉请求。 旭日公司针对宋维维的上诉未发表答辩意见。 旭日公司上诉请求：撤销一审判决第一项支付4077.48元,改判按照业主理事会与旭日公司约定的经营收益标准支付2019年2月9日至2020年4月8日该商铺经营收益计2392元。事实和理由：一审认定主要事实不清，判决错误。一、业主理事会有权代表业主决定物业运营管理事宜，《给安徽省旭日房地产开发有限公司的复函》已经对租金数额进行了确定，宋维维应当受其约束。二、一审法院认定的商铺租金缺乏法律与事实的依据,不能成立。一审法院认为关于支付费用的标准应结合同类案件数年来的诉讼情况以及生效判决所确定的2017年2月9日至2018年2月8日期间的经营收益点位1.5%支付。该经营收益点位1.5%的标准系发生于2016年同类型案件中旭日公司与部分业主在民事调解和自行和解中协商达成的意见,并不适用于本案中。其一，时至今日,淮南市时代广场的实际经营状况发生了较大变化,旭日公司从未以任何方式明示过需按照1.5%向业主支付经营收益。其二,该1.5%的标准系为2017年2月9日至2018年2月8日设定,而本案中请求支付经营收益的时间段为2018年2月9日至2019年2月9日,应该按照旭日公司与业主理事会确定的受托经营收益方案支付。其三,从测算方法及实际经营情况来看,2018年2月9日至2019年2月9日,业主的收益率应0.465%,远低于1.5%。三、一审法院查明的商铺数及业主人数、以及签订《业主确认单》业主数与事实不符。截至到2019年10月24日,三个楼层合计约630铺,约529户,已签《业主确认单》346铺,约265户,也即同意按照《方案》执行委托经营的相关铺位数及户数皆已经过半数,理应适用0.8%标准计算商铺经营收益。 宋维维针对旭日公司的上诉未发表答辩意见。 宋维维向一审法院起诉请求：1.判令旭日公司按照年租金为商铺销售总价3%的标准支付宋维维2019年2月9日至2020年4月8日商铺经营收益9066.89元；2.判令旭日公司还原并返还王宋维维独立产权商铺。 一审法院认定事实：2009年11月，宋维维购买旭日公司开发的家乐福时代广场二层2214Ｂ号商铺，建筑面积15.64平方米，商铺销售总价为260959元，并与旭日公司签订委托经营管理合同，将该商铺委托给旭日公司统一经营管理。2010年2月9日，家乐福时代广场对外正式营业。2010年10月8日，宋维维取得家乐福时代广场2214Ｂ号商铺的房地产权证书。2016年2月8日，家乐福时代广场的委托经营管理合同全部到期。2016年8月11日，宋维维因旭日公司未能按照合同约定支付租金诉至法院，要求旭日公司支付租金、滞纳金并还原归还商铺。后经法院调解，双方达成调解协议，对《委托经营管理合同》期限内及到期后两年的经营收益重新协商确定，调解协议还写明“2018年2月9日之后的委托经营由双方另行协商确定”。2019年2月26日，家乐福时代广场一楼、二楼业主理事会及负一楼业主理事会给旭日公司复函，写明：“1.同意继续委托贵公司对淮南时代广场负一、一二层商场进行统一经营管理，为期三年，即2018年2月9日起至2021年2月8日止。在此三年经营期内，第一年支付业主收益0.8%，第二年支付业主收益1.0%，第三年支付业主收益1.2%。2.本轮委托期满时，贵方需提前三个月再行同业主及理事会协商商场后续经营的相关问题。3.贵公司须在2019年5月9日前把欠款（贵司承诺兑付业主的第三个年度的欠款）清偿完毕”等内容。2019年5月8日，宋维维因旭日公司再次拖欠2018年2月9日至2019年2月8日的收益而诉至法院，经审理判决旭日公司按照购房销售总价的1.5%支付该年度收益。2020年1月份以来，全国爆发新型冠状病毒××疫情，我国政府采取最有力的疫情防控措施。2020年1月24日，安徽省启动重大公共卫生事件一级响应。2020年2月25日，安徽省将新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为省级二级响应。2020年3月15日，安徽省将新冠××疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应。2020年6月4日，宋维维再次诉至法院，请求判如所请。 一审另查明：根据之前审理的同类案件，家乐福时代广场负一层约246铺、业主人数约206户，一层约225铺、业主人数约178户，二层约246铺、业主人数约223户，三个楼层总计约717铺、业主人数约603户（扣除三个楼层重复计算的业主人数）。其中，一层225铺中包括沿朝阳路的商铺、消防通道两侧的商铺及家乐福后场电玩城区域的商铺共约83铺、业主人数约69户（包括与其他楼层重复计算的业主人数2户）。 一审再查明：经统计，旭日公司在之前同类案件中提交的签署同意由其继续经营三年的《业主确认单》的人数，负一层约为117户，一层约为48户，二层约为92户，合计约255户(扣除三个楼层重复计算的业主为张茂卜的2次)；2020年以来截至2020年8月12日，家乐福时代广场业主要求旭日公司支付租金、返还商铺的同类案件已受理约98件，其中，负一层约26件，一、二层约72件；既未起诉要求返还商铺又未签署同意由旭日公司继续经营三年的《业主确认单》的人数约250户，其中，负一层约63户，一、二层约187户。 一审法院认为，本案的争议焦点为:一、宋维维要求还原并返还商铺的诉请能否支持。二、宋维维要求旭日公司支付2019年2月9日至2020年4月8日期间的商铺经营收益的主张有无依据，数额如何确定。 关于争议焦点一：宋维维要求还原并返还商铺的诉请能否支持。 关于应否返还商铺，物权法规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。合同法又规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，宋维维与旭日公司的委托经营期限即租赁期限截止到2018年2月8日，在租赁期限届满后，家乐福时代广场的部分业主同意继续委托旭日公司统一运营。宋维维系涉案商铺的所有权人，但涉案商铺只是家乐福时代广场负一、一、二层众多商铺中的一间，该众多商铺形成统一的整体，没有分隔，为产权分割式商铺。所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺，为有利于不动产整体功效的发挥，所有权人行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。经审查，因家乐福时代广场负一层商铺整体已停止经营并已进行分隔，而一、二层商铺至今仍在整体经营，负一层与一、二层情况不同，关于商铺的返还事宜不宜作为整体一并处理，而应根据实际情况区别处理。家乐福时代广场同意继续委托旭日公司统一运营的业主人数一、二层合计约140户，租赁期限于2018年2月8日再次届满后既未起诉要求返还商铺又未签署同意由旭日公司继续经营三年的《业主确认单》的人数一、二层约187户左右，该部分业主对旭日公司继续使用租赁物没有提出异议，该部分业主与旭日公司之间的租赁关系继续有效并延续履行。综合以上数据，同意旭日公司继续使用一、二层商铺的业主约327户（140+187），已超过一、二层总业主人数401户（其中一层商铺中沿朝阳路的商铺、消防通道两侧的商铺及家乐福后场电玩城区域的商铺业主人数约69户）的半数。且家乐福时代广场一、二层目前处于经营中，宋维维要求旭日公司恢复原状并返还商铺，会影响商场整体功能的发挥，导致商户无法继续经营，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。因此，尽管宋维维拥有涉案商铺的所有权，其要求恢复原状并返还商铺的诉讼请求因不符合多数业主的整体意志，缺乏依据，依法不予支持。 关于争议焦点二：宋维维要求旭日公司支付2019年2月9日至2020年4月8日期间的商铺经营收益的主张有无依据，数额如何确定。 法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，宋维维与旭日公司之间的合同于2016年2月8日到期后，双方通过协商重新确定两年的租赁期限，在2018年2月8日再次到期后，旭日公司继续使用宋维维的商铺是事实，宋维维系该商铺产权人，享有收益权，旭日公司应支付宋维维相应费用。关于支付费用的标准，宋维维虽主张旭日公司按照商铺销售总价的3%支付经营收益，但是其并未提供证据证明该费用标准的依据，应结合同类案件数年来的诉讼情况以及生效判决所确定的2017年2月9日至2018年2月8日期间的经营收益点位，即家乐福业主与旭日公司合同于2018年2月8日再次到期后的经营收益延续按照商铺销售总价的1.5%支付。关于旭日公司辩称应按照总房款的0.8%、1%、1.2%支付经营收益的辩解意见，一审法院认为，在租赁期限于2018年2月8日再次届满后旭日公司与业主就继续经营及收益等事项再次沟通，但是经统计，同意旭日公司按照2018年2月9日至2021年2月8日期间每年依次为商铺销售总价的0.8%、1%、1.2%的标准支付收益的三个楼层商铺业主约255户，并未超过三个楼层总业主人数603户（其中一层商铺中沿朝阳路的商铺、消防通道两侧的商铺及家乐福后场电玩城区域的商铺业主人数约69户）的半数，旭日公司并未提供充分证据证明按照商铺销售总价0.8%、1%、1.2%的标准支付收益符合多数业主的整体利益，其该项辩称缺乏依据，依法不予采信。 关于旭日公司辩称，因受疫情影响，应减免4个月左右收益的辩解意见，一审法院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）（二）对与疫情有关的合同纠纷的审理作了相关规定，其中指导意见（二）第6条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。众所周知，新型冠状病毒××疫情属于全国突发公共卫生事件，本次疫情爆发突然，影响范围广，严重程度高，为了公众的生命健康安全，全国各地均采取一系列强力疫情防控措施，企业停产停工，居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠××疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力。疫情期间，企业不惜营业收入的大幅降低，积极响应疫情防控措施，暂停营业或缩短营业时间，是承担社会责任的一种方式。灾难面前，如出租人能与承租人相互理解、友好协商、共担风险、守望相助，合理分摊损失，适当减免租金，实为雪中送炭，不仅能缓解经营者的经营压力，助力企业复工复产，更能体现出租人与承租人合作共赢、战胜疫情、携手共渡难关、共克时艰的担当和大义精神。本案中，旭日公司在疫情期间为了减少人群聚集、降低疫情传播风险，按照相关政策规定暂停营业，营业收入势必减少，此时，旭日公司本着互帮互助、相互扶持的精神给予相关商户部分租金减免，在此情况下，相关损失由双方共同分担更符合情理，旭日公司的上述辩称，合理部分，依法予以采纳。根据公平和诚实信用原则，结合疫情影响期限、影响程度等实际情况酌定减免1.5个月租金，本案商铺自2019年2月9日至2020年4月8日止的经营收益计算为4077.48元（260959元×1.5%÷12个月×12.5个月＝4077.48元）。 综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条、第七十条、第七十一条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》一、二、三，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、安徽省旭日房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付宋维维自2019年2月9日至2020年4月8日期间的经营收益4077.48元；二、驳回宋维维的其他诉讼请求。案件受理费50元，由宋维维负担28元（已交纳），安徽省旭日房地产开发有限公司负担22元（应于本判决生效之日起十日内交纳至一审法院）。 二审中，双方均未提交新证据。 二审查明事实同一审判决书认定事实一致。 本院归纳本案争议焦点为：一、宋维维请求还原并返还商铺的诉请能否支持。二、一审对宋维维2019年2月9日至2020年4月8日期间的商铺租金即经营收益标准及数额的确定是否适当。三、一审酌定减免旭日公司1.5个月租金是否适当。针对上述焦点问题，本院评判如下： 针对争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，宋维维与旭日公司的委托经营期限即租赁期限截止到2018年2月8日。根据一审查明的事实，因家乐福时代广场负一层商铺整体已停止经营并已进行分隔，而一、二层商铺至今仍在整体经营。家乐福时代广场同意继续委托旭日公司统一运营的业主人数一、二层合计约140户，租赁期限于2018年2月8日再次届满后既未起诉要求返还商铺又未签署同意由旭日公司继续经营三年的《业主确认单》的人数一、二层约187户左右，该部分业主对旭日公司继续使用租赁物没有提出异议，一审认定该部分业主与旭日公司之间的租赁关系继续有效并延续履行并无不当。综合以上数据，同意旭日公司继续使用商铺的业主已超过半数。宋维维系案涉商铺的所有权人，但其商铺只是家乐福时代广场一、二层众多商铺中的一间，与其他商铺形成统一的整体，没有分隔，为产权分割式商铺，个别业主权利的行使应受到其他多数业主整体意志的限制，应有利于物业整体功能的发挥。且旭日公司与负一层的部分业主已解除租赁合同，与一、二层目前仍处于经营中的情况不同，宋维维要求旭日公司恢复原状并返还商铺，会影响商场整体功能的发挥，导致商户无法继续经营，损害商场其他业主的权利，不利于社会经济发展。根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。因此，尽管宋维维拥有涉案商铺的所有权，其要求恢复原状并返还商铺的诉讼请求因不符合多数业主的整体意志，缺乏依据，依法不予支持。 关于争议焦点二，本院认为，根据法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，宋维维与旭日公司之间的合同于2016年2月8日到期后，旭日公司继续使用宋维维的商铺，宋维维系该商铺产权人，享有收益权，旭日公司应支付宋维维相应费用。关于支付费用的标准，旭日公司上诉称自2018年2月9日起第一年、第二年分别按照总房款的0.8%、1%支付经营收益，但并未提供充分证据证明按照总房款0.8%、1%的标准支付收益符合多数业主的整体利益，一审结合同类案件数年来的诉讼情况以及生效判决所确定的2017年2月9日至2018年2月8日期间的经营收益点位，即家乐福业主与旭日公司合同于2018年2月8日再次到期后的经营收益延续按照商铺销售总价的1.5%支付，该认定并无不当。 关于争议焦点三，新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。旭日公司提交的函件及网页截图等，能够证明旭日公司对疫情期间受疫情影响无法正常营业的承租商户给予了退租、减租的事实，一审法院根据公平和诚实信用原则，酌定减免1.5个月租金并无不当。 综上所述，宋维维、旭日公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由宋维维负担50元，由安徽省旭日房地产开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 郑 植 审判员 代 奇 审判员 刘富丰 二〇二〇年十二月十五日 法官助理王菊 书记员丁烁