湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘31民终1192号上诉人（原审被告）：张春麦，女，1980年6月27日出生，土家族，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：欧军，湘西自治州武陵法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：杨月，女，1981年12月20日出生，汉族，住湖南省凤凰县。委托诉讼代理人：宋先龙，吉首市护权法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张吉龙，男，1983年5月14日出生，苗族，住湖南省吉首市。上诉人张春麦因与被上诉人杨月、张吉龙案外人执行异议之诉一案，不服湖南省吉首市人民法院（2020）湘3101民初2094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日受理后，依法组成合议庭，通过询问方式进行了审理。本案现已审理终结。张春麦上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法发回重审，或驳回被上诉人的一审诉求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，上诉人在借款时，张吉龙也讲用房产证作抵押，也是由于张吉龙不接电话，找不到人，一直办不了他项抵押权证，但房产证押在上诉人手上，上诉人起诉张吉龙借款提出保全申请时，产权证还是在张吉龙名下，张吉龙与杨月一直未向法院提起执行异议。本案张吉龙没有出庭应诉，杨月提供的租房合同、买卖合同未有其他证据证实其真实性，故无法排除杨月与张吉龙有串通规避债务之嫌，杨月在本案中因房屋不及时过户有过错。被上诉人杨月答辩称，我和张吉龙没有财务纠纷，我是在网上看到挂房信息，当时只要二十几万，是到网上找到这个房子才认识张吉龙的，如果我认识张吉龙，也不可能买他的房子，并不知道他欠了这么多钱，当时买房子之前，也到老房产局查询这个房子没有任何抵押，而且水电都已经变更为我的名字，整个单位都知道我买了张吉龙的房子，跟门卫和相关工作人员都是很熟的，从交房那天起房子已经在出租了。我购房在先，张吉龙向上诉人出借款项在后，张吉龙民间借贷纠纷一案，我是案外人，毫不知情，没有提异议也是情理之中的事情。虽然本案张吉龙没有出庭，但是一审已经与张吉龙核实，张吉龙完全认可与我的房屋买卖事实，除了购房合同，还存在转账凭据，我也将房屋出租。2016年吉首市开始实行不动产登记，需要两证齐全，我购买的房屋是吉首老城区旧房，只有房产证没有土地使用权证，属于政策原因不能办理，而不是我的原因不能办理，综上答辩意见，上诉人的上诉请求和理由不能成立，请求法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人张吉龙未提交答辩意见。被上诉人杨月向一审法院起诉请求：一、依法判决原告杨月与被告张吉龙签订的《购房合同》合法有效，被告张吉龙限期协助原告办理涉诉房屋的过户登记手续；二、依法判决停止对原告购买的位于吉首××镇××路××号房屋所有权证号为：吉房权证镇字第0×**号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月29日，原告杨月与被告张吉龙双方协商，被告张吉龙自愿将属于自己所有的位于吉首××镇××路××号吉房权证镇字第0×**号房屋以23万元的价格出卖给原告。当日，张吉龙与原告签订了《购房合同》。原告按照约定当天支付张吉龙10万元购房款。2018年6月13日又支付张吉龙2万元购房款。同年7月16日，杨月与张吉龙双方又签订了一份详细的《购房合同》，当天，原告将剩余的11万元购房款付给了被告张吉龙。原告付清购房款后准备办理过户手续时得知，原告购买的房屋因只有房产证，没有土地使用权证暂不能办理过户手续，该房屋要所在单位统一办理土地证后才能分户办理个人不动产证。致使涉案房屋至今未过户在原告名下。张春麦与张吉龙民间借贷纠纷一案，吉首市人民法院受理后，在诉讼过程中，因张春麦申请诉讼保全，吉首市人民法院于2019年4月30日作出（2019）湘3101执989号民事裁定书，查封了张吉龙位于吉首××镇××路××号吉房权证镇字第0×**号房产。2019年吉首市人民法院作出（2019）湘3101民初989号民事调解书，因张吉龙未按照调解书履行，张春麦向吉首市人民法院申请强制执行。为此原告于2020年6月5日向吉首市人民法院提出书面异议，要求停止执行，解除对涉案房屋的查封。2020年6月15日吉首市人民法院作出（2020）湘3101执异33号执行裁定书，驳回了原告（案外人）杨月的执行异议申请。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。本案争议的焦点为：原告（执行案外人）杨月是否享有对一审法院于2019年4月30日作出的（2019）湘3101执989号民事裁定书查封的被告（申请执行人）张春麦申请执行的登记在被告（被执行人）张吉龙名下的位于吉首××镇××路××号（权证号为：吉房权证镇字第0×**号）房产享有排除执行的权益。经查，2018年5月29日，原告（执行案外人）杨月与被告（被执行人）张吉龙签订了书面《购房合同》，张吉龙将其所有的位于吉首××镇××路吉房权证镇字第0×**号房屋以23万元的价格出售给杨月。截止2018年7月16日杨月与张吉龙购房合同约定的购房价款已全部付清，杨月已实际享有涉案房屋所有权。但因双方买卖的房屋系单位集资房，存在着单独办理不动产过户登记的法律法规或政策障碍致张吉龙未能与杨月办理涉案房屋登记过户手续，非因买受人杨月自身原因不能办理涉案房屋过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债券执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一审法院于2019年4月30日查封了涉案房屋侵害了杨月的合法权益。综上所述，对原告的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、原告（执行案外人）杨月与被告（被执行人）张吉龙于2018年5月29日、2018年7月16日所签订的《购房合同》合法有效。被告（被执行人）张吉龙于本判决发生法律效力后五日内协助原告（执行案外人）杨月办理《购房合同》所涉房屋权证号为吉房权证镇字第0×**号房产过户登记手续；二、本院（2020）湘3101执异33号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费4750元，由被告张吉龙负担。二审中，上诉人张春麦提交了房产证一本，拟证明在借款时，被上诉人张吉龙将涉案房屋的房产证抵押给了上诉人。被上诉人杨月质证认为，我打电话问过张吉龙，张吉龙说我们这本是真的，且张吉龙也承认自己造了一本假证书。因为我购房在先，在买房的时候张吉龙就已经将房产证给了我，如果要办理抵押的话就必须到房产权办理相应的抵押手续。被上诉人张吉龙未发表质证意见。本院经审核，该证据不属于二审新证据，且与被上诉人杨月所持有的房产证相冲突，真实性无法确定，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，上诉人杨月就涉案房屋是否有排除执行的权利。经查，被上诉人张吉龙于2018年5月29日将涉案房屋出卖给被上诉人杨月，杨月分别通过其母亲及自己的账户支付了相应的房款，2018年7月16日，被上诉人张吉龙给杨月出具收条，写明所有房款已全部付清，并向被上诉人杨月交付了涉案房屋。但因涉案房屋尚未办理土地使用证，导致至今未能过户，此后，杨月将涉案房屋长期出租。以上事实，虽然被上诉人张吉龙未出庭应诉，但一审承办人已经通过微信等联系方式向被上诉人张吉龙进行了相应核实，应予以确认。本案被上诉人张吉龙出售房屋给被上诉人杨月在前，上诉人张春麦给被上诉人张吉龙借款在后，被上诉人杨月已支付全部房款，并在法院查封该房产前已经合法占有该不动产，且涉案房屋未及时办理过户手续并非被上诉人杨月自身的原因导致。因此，一审法院于2019年4月30日查封涉案房屋侵害了杨月的合法权益，一审判决确认被上诉人杨月有排除执行的权利并无不当。综上所述，上诉人张春麦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人张春麦负担。本判决为终审判决。审判长  黄振强审判员  彭四海审判员  张建英二〇二〇年十二月二日法官助理贵黎莹书记员尹思涵附相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……