湖南省道县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1124民初2687号原告:曹松进，男，1967年7月21日出生，汉族，湖南省道县人，住湖南省道县。委托诉讼代理人:李晓明，湖南舜源泽律师事务所律师。被告:万响荣，男，1966年3月4日出生，汉族，湖南省道县人，住湖南省道县。委托诉讼代理人:万祖兵，男，1971年10月21日出生，汉族，湖南省道县人，住湖南省道县。第三人:高甫生，男，1959年3月12日出生，汉族，湖南省道县人，住湖南省道县。原告曹松进与被告万响荣、第三人高甫生确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月3日受理后，依法适用简易程序进行审理，原告曹松进及委托代理人李晓明、被告万响荣及委托诉讼代理人万祖兵、第三人高甫生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《土地转让协议书》无效；2.判令被告退还原告土地转让款200000元并赔偿使用原告土地转让款期间的利息（按银行同期贷款利息计算，至本金执行完毕止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与高甫生于2014年7月10日和被告签订了《土地转让协议书》，约定将被告所有的位于铁路桥西面岭上屋宽20米、深20米共计400平方米的土地以400000元的价格转让给原告与高甫生。2014年7月11日原告与高甫生将转让款400000元付清，两人约定各占两空门面。原告多次要求被告进行土地平整和办理相关手续，被告总是借故推诿。后经原告了解，该土地系集体所有的土地，根据土地法的规定，禁止转让和买卖，且权属不清。因第三人与被告另外的资金往来，暂不起诉被告。被告万响荣辩称：原告所述不是事实。该宗土地原本系本村分配给他人的宅基地，原告与他交换了分配的土地，因此属于原告的宅基地；转让时原告及第三人已经知道该宗土地系集体土地，被告只是承诺办手续时帮助他们去盖章，并没有包办手续。当时是因为被告向第三人借款，第三人要求以土地作为抵押，经第三人介绍原告一起购买宅基地使用权，被告与第三人协商，以每个门面（5米宽）90000元转让，共计360000元，原告支付了200000元，第三人支付了160000元，按第三人的要求被告出具了400000元的收条，被告又给了第三人10000元，实际收取350000元。后来第三人要求退一个门面，被告同意退了90000元，其中10000元作为利息。后来土地被征收，又退了另一个门面80000元，并且另外以房产作为借款抵押；被告已经帮助原告将土地平整，原告还承诺支付2000元费用；原告受让该宗土地后，也是想转让给他人赚钱，数次找人来看地，被告都帮助给土地放线，予以配合，只是有一次因为两村合并，公章被政府收回了，原告要求盖章，当时没有能盖；被告转让的是宅基地的使用权，不违反法律规定，实际就是租赁给原告，收取的是租金。第三人高甫生辩称:被告与第三人因为债务，协商以每个门面65000元的价格转让给第三人4个门面，后来原告从我妻子那里得知有门面转让，想要两个门面，就一起找被告协商，我也决定再要两个门面，当时决定每个门面100000元，原告交了200000元，我与被告协商，要求给予优惠，被告同意每个门面80000元，我就支付了160000元。被告出具了400000元的收条。此后原告又从被告那里转让了两个门面，于是被告给了我10000元的介绍费。前几年因为我缺钱，就要求退一个门面，原告给付了90000元，2019年10月双方协商被告退了另一个门面80000元，说原来的90000元有10000元利息，这次不支付利息了，我就同意了。因此我与被告之间已经处理好了，与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。对原告提交的《土地转让协议书》复印件、收条复印件、规划图复印件、相片等证据，本院予以确认并在卷佐证。综合全案证据及审理笔录，本院确认以下事实：原告与高甫生为（乙方）于2014年7月10日和被告（甲方）签订了《土地转让协议书》，约定如下:一、甲方位于铁路桥西面岭上屋（原323线老公路南面）宽20米、深20米共计400平方米建设面积，甲方保证前面公路无纠纷，乙方不支付任何资金进出。此宗门面永远转让乙方管业和使用；二、签订协议后，乙方一次性付清给甲方，价格为400000元；三、甲方保证此地无纠纷，如出现纠纷，甲方将隔壁20米外的门面补偿给乙方（宽10米、深20米）。2014年7月11日被告出具收条，注明收到原告与高甫生400000元。以宽5米×深20米为一空门面地，按约定原告和第三人各占两空，被告实际收取原告200000元，第三人160000元，后原告还单独受让了被告的土地使用权，被告支付了10000元介绍费给第三人。签订合同后，第三人要求退还一空门面地，被告退还了90000元给第三人，其中10000元作为利息，后因该宗土地被国家征收，经被告与第三人协商，被告退给另外一空门面地转让款80000元。本院认为,本案系确认合同无效纠纷。根据法律的规定，农村宅基地只是一种使用权，所有权归村集体。农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而取得的，与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，因此农村房屋宅基地只能在本村村民之间互相买卖流转，现原告及第三人均与被告不是同一集体经济组织成员，该宗土地不能转让给原告及第三人。被告辩称只是租赁土地，收取的是租金，但原告及第三人与被告签订的《土地转让协议书》中注明“此宗门面”、“400平方米建设面积”，说明双方明确该宗土地的使用性质就是建设用地，从价格也可以反映出来，且协议明确是转让而非租赁。综上所述，原告及第三人与被告签订的《土地转让协议书》违反了法律强制性规定，属于无效合同。被告提出当时被告主动加价要求原告退地，原告想获取更大的利益而不愿意，导致被告不能在该宗土地上建房，在国家征收时不能享受应有的政策，损失很大，如果不是国家征收，原告根本不会要求退款。确实就诚信而言，原告确实存在问题，但因协议无效，因此只能按法律予以处理，况且被告已经将转让款全额退给了第三人。原、被告之间的转让协议违反了法律无效后，被告应当将转让款返还给原告。造成合同无效，原、被告均有责任，因此原告诉请被告支付占用期间的利息，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，第六十三条规定，判决如下：一、原告曹松进及第三人高甫生与被告万响荣之间签订的《土地转让协议书》无效；二、限被告万响荣在本判决书生效之日起三十日内退还原告曹松进土地转让款200000元；三、驳回原告曹松进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告曹松进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  曾智辉二〇二〇年十二月十四日法官助理何时书记员肖峰附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。