四川省大竹县人民法院执 行 裁 定 书（2020）川1724执异79号案外人:刘代英，女，1974年11月20日出生，汉族，住四川省大竹县莲印乡街道莲印社区莲印庵组，公民身份号码5130291974********。委托诉讼代理人：练诗洲（特别授权），大竹县竹阳法律服务所法律工作者。申请执行人:孙川，男，1971年10月3日出生，汉族，住四川省大竹县青年路**，公民身份号码5130291971********。委托诉讼代理人：孙涛，四川天倚律师事务所律师。被执行人：唐大明，男，1959年5月15日出生，汉族，，住四川省大竹县竹阳镇竹阳东路**附**公民身份号码5130291959********。被执行人：余兴莉，女，1975年8月1日出生，汉族，住重庆市江**金科·10年城**18-10，公民身份号码5130291975********。本院在执行孙川与被执行人唐大明、余兴莉民间借贷纠纷一案中，案外人刘代英以本院2020年10月20作出的（2019）川1724执474号之二执行裁定书查封被执行人余兴莉所有的位于“世纪明都”1-17[产权证号（2018）大竹县不动产权第0006964号]、1-16[产权证号（2018）大竹县不动产权第0006966号]，1-商场、1-9、1-10[产权证号（2018）大竹县不动产权第0006965号]为其所有为由向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人刘代英称，2020年10月20日大竹县法院作出的（2019）川1724执474号之二执行裁定书，查封了属于案外人两处房产，请求中止该执行裁定书的执行。其理由如下1.案涉房屋在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2020年9月28日案外人与被执行人签订《房屋买卖合同》，合同第二条约定：“所有余款待国庆休假后，待公证处上班时甲乙双方到场，公证前由乙方一次性打入竹农商银行竹阳支行账户”。2020年10月13日，大竹县公证处出具（2020）川达竹证字第3773号《公证书》，对余兴莉出具的《委托书》（将此房委托给异议人之女唐向阳办理相关事务）进行了公证。2020年10月20日大竹县法院作出的（2019）川1724执474号之二执行裁定书查封被执行人的财产之前，案外人已与被执行人签订买卖合同。2.案外人在人民法院查封之前已合法占有该房。案外人按《房屋买卖合同》约定付清第一笔款项后，被执行人将该房《房屋租用协议》原件交给了案外人，案外人也租赁人（袁学英）沟通相关租赁事宜。该事实说明了在2020年9月25日，被执行人将该房交付给案外人合法占有的事实。3.案外人已支付全部价款。签订《房屋买卖合同》后，案外人按合同约定于2020年9月26日转款50万元至大竹农商银行竹阳支行；9月28日转款5万元至大竹农商银行竹阳支行。9月29日转款200万元至大竹农商银行竹阳支行。10月12日转款230万元至大竹县农商银行竹阳支行，被执行人并出具收条给案外人。以上事实证明案外人已按约定全部履行了该房价款的给付义务。4.非因买受人自身的原因未办理过房登记。因被执行人唐大明患重大疾病在重庆住院治疗，且需要余兴莉（唐大明之妻）护理、照顾，导致至今未能完成过户登记。申请执行人孙川辩称，1.案外人刘代英在查封之前没有实际占有涉案房产。涉案房产出组给袁学英开超市（新月超市），该超市至今仍由袁学英占有、使用。案外人称：“异议人按《房屋买卖合同》约定，付清第一笔款项后被执行人将该《房屋租用协议》原件交付了异议人，异议人也与租赁人（袁学英）沟通相关租赁事宜”。案外人的这一声称不符合房屋买卖交易习惯。同时，案外人并没有出示《房屋租用协议》，更没有提供案外人、出租人（被执行人）承租人三方的交换手续。但经查证，该案涉房产2020年底前的租金，已由被执行人收取。假如说涉案房产买卖成立，那么案外占有、使用该房产的时间，应该在2021年开始。因此，案外人没有证据证明案外人在涉案房产被查封前，已经实际合法占有涉案房产。2.案涉房产没有办理产权过户登记，其原因系案外人的自身原因。案外人出示的2020年10月13日的《委托公证书》中可以看出，案外人与被执行人为了完成过户手续，被执行人已经将办理过户手续的行为委托给了唐向阳，其委托范围包括：代为办理房屋交接手续、代为协助买方办理《不动产权证书》过户登记手续、代为办理涉及出售该房的其他法律事宜。也就是说，被执行人已将房屋产权过户等相关事宜已经委托给了唐向阳。案外人同唐向阳在被执行人不参与的情况下，就完全可以办理房屋交换手续以及房过户手续。因此，案外人将产权没有过户的原因推给被执行人没有任何道理。上述事实足以说明，涉案房产没有办事过户的原因，就是案外人自身原因造成的。综上所述，由于案外人没有实际占有涉案房产，同时因案外人自身原因没有对房产办理过户手续，案外人具有重大过错。因此，案外人的异议理由不符合《执行异议》若干问题规定和第二十八条第（二）、（四））项的规定。请求法院审查后，依法驳回案外人的异议申请。本院查明，孙川与唐大明、余兴莉民间借贷纠纷一案，因唐大明、余兴莉未履行（2018）川1724民初2398号民事判决书中应履行的还款义务，孙川于2019年4月8日向本院申请执行，本院于2019年5月5日立案受理，其执行案号为（2019）川1724民初474号。本院在执行过程中，孙川与余兴莉于2019年11月4日达成执行和解协议。协议内容：孙川申请执行唐大明、余兴莉借款合同纠纷一案，执行标的本金150万元（执行过程中已还款68万元，下欠本金82万元）及利息、迟延履行金、诉讼费29800元，执行费17648元。现经孙川与余兴莉协商一致，达成如下协议：“一、唐大明、余兴莉于2019年12月30日前还本金20万元，剩余本金于2020年2月28日前还清，利息、迟延履行金及诉讼费孙川、唐大明、余兴莉另行协商处理。二、执行费17648元由唐大明、余兴莉缴纳。三、如逾期未履行，则恢复原判决的执行”。孙川与余兴莉达成《执行和解协议》后，被执行人未按《执行和解协议》履行。2020年10月20日，本院根据孙川申请作出的（2019）川1724民初474号之二执行裁定书，查封被执行人余兴莉所有的位于“世纪明都”1-17[产权证号（2018）大竹县不动产权第0006964号]、1-16[产权证号（2018）大竹县不动产权第0006966号]，1-商场、1-9、1-10[产权证号（2018）大竹县不动产权第0006965号]。2020年11月2日案外人刘代英以本院于2020年10月20日作出的（2019）川1724民初474号之二执行裁定中查封的被执行人余兴莉所有的位于“世纪明都”1-16[产权证号（2018）大竹县不动产权第0006966号]，1-商场、1-9、1-10[产权证号（2018）大竹县不动产权第0006965号]为其所由为名提出执行异议，并申请听证。通过听证查明的事实如下：2020年9月28日，余兴莉（甲方）与刘代英（乙方）签订《房屋买卖合同》。合同约定1.甲方自愿将其名下两证的房产共计建筑面积853.48平方米。位于大竹县白塔街道竹海路西段**世纪明都1-商场等三处房产（建筑面积742.63平方米）。甲方对所出售的房产持有大竹县国土资源局颁发的川（2018）大竹县不动产权第0006965号《不动产权证书》；；位于大竹县白塔街道竹海路西段**世纪明都**房产建筑面积110.85平方米），甲方对所出售的房产持有大竹县国土资源局颁发的川（2018）大竹县不动产权第0006966号《不动产权证书》出售给乙方，乙方自愿购买。2.甲乙双方约定以总价款480万元整成交。于2020年9月25日将定金50万元打入大竹农商银行竹阳支行账户，用于支付该抵押物在竹阳支持由余兴莉及李贞书共计贷款460万元本金及利息。本协议签订之日由乙方打入200万元整打入大竹农商银行竹阳支行账户，用于支付该抵押物在竹阳支行由余兴莉及李贞书共计贷款460万元整本金及利息。所有余款待国庆休假后，待公证处上班时甲乙双方到场，公证前由乙方一次性打入竹农商银行竹阳支行账户，用于支付该抵押物在竹阳支行由余兴莉及李贞书共计贷款460万元整本金及利息。到不动产登记中心取证后到公证处公证。3.甲方保证所出售房屋无转让和其它产权纠纷，如因产权或债务纠纷给乙方造成损失则由甲方负责赔偿。4.双方配合办理《不动产权证书》过户手续，涉及有关税、费由乙方承担。公证费乙方支付1000元，剩余部分由甲方支付。5.本合同由甲乙双方签字、捺指印生效，本合同一式二份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。甲方余兴莉签名捺印乙方刘代英签名捺印。合同签订后，刘代英向四川大竹农村商业银行股份有限公司竹阳支行转账480万元，余兴莉向刘代英分别于2020年9月28日出具收条一张，收条载明“今收到刘代英购房款250万元整，大写贰佰伍拾万元整。收款人余兴莉签名捺印”。2020年10月12日，余兴莉向刘代英出具收条一张，收条载明“今收到刘代项购房款230万元整。大写贰佰叁拾万元整。（备注：所有购房款已全部付清）。2020年10月13日，余兴莉向唐向阳出具委托书，委托书载明：现位于大竹县白塔街道竹海路西段30号世纪明都1-商场等3处房屋（钢筋混凝土结构；建筑面积742.63平方米；土地使用权面积62.01平方米，《不动产权证书》为川20**大竹县不动产权第0006965号）属于我（委托人余兴莉）单独所有。现位于大竹县白塔街道竹海路西段30号世纪明都1-16号房屋（钢筋混凝土结构；建筑面积110.85平方米；土地使用权面积9.26平方米，《不动产权证书》为川20**大竹县不动产权第0006966号）属于我（委托人余兴莉）单独所有。我已将上述房屋出售给刘代英（公民身份号码：5130291974********）、唐书兵（公民身份号码：5130291975********）二人。我因事务繁忙，不能亲自办理售房后的相关事宜，特委托唐向阳作为我的代理人，代为办理如下事项：一、代为到房地产管理部门及相关部门查询上述房屋相关资料，出具相关证明。二、代为签订房屋买卖合同，代为缴纳上述房屋买卖过户的相关税、费。三、代为办理房屋交接手续。四、代为协助买方办理《不动产权证书》过户登记手续（包括代为查询我的购房记录，代为网签房屋买卖合同，代为到房管、不动产登记中心接受询问并在询问记录及其它相关文书上签名等）。五、代为办理涉及出售该房的其他法律事宜。受托人在上述权限范围内所签署的有法律单方的文书以及提供的材料我均予以承认，由此产生的法律责任由我承揽。受托人无转委托权。委托期限：本委托书自我签名、捺指印后生效，至二〇二二年十月十二日止。委托人：余兴莉签名捺印。四川省大竹县公证处于同日作出的（2020）川达竹证字第3773、3772号公证书，证明余兴莉的委托行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定。另查明，2015年10月14日，甲方唐大明与乙方袁学英签订《房屋租用协议》，乙方租用大竹县竹阳镇竹海路西段“世纪明都”底层9号、10号门市及商场，租期十年。2020年11月30日，甲方刘代英与乙方袁学英签订《房屋租用协议》，乙方租用大竹县竹阳镇竹海路西段“世纪明都”底层9号、10号门市及商场，租期十年。上述事实，有案外人向《房屋买卖合同》、收条及转账凭证、四川省大竹县（2020）川达竹证字第3772、3773号公证书，《房屋租用协议》、公证书本院提供的（2015）大竹民初字第2562号民事调解书及生效证明、本院于2020年10月20日作出的（2019）川1724民初474号之二执行裁定书、四川大竹农村商行银行股份有限公司竹阳支行转账凭证、余兴莉房屋所有权证（2018）大竹县不动产权第0006966号、0006965号复印件，本院（2018）川1724民初2398号民事判决书复印件、四川省达州市中级人民法院（2018）川17民终1582号民事判决书及生效证明、本院（2019）川1724执474号受理案件通知书、本院（2019）川1724执474号执行裁定、2019年11月4日孙川与余兴莉签订的《和解协议》、情况说明等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，对案外人以查封的财产为其所有为由而提出异议，其提供的证据确实充分，申请人又不能提供反驳证据或理由的，法院应当裁定解除对该财产的保全；反之，如果案外人提供的证明财产权属的证据和理由明显不能成立的，则应当进行裁定驳回案外人的异议申请。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人刘代英于于2020年9月28日购买余兴莉的房屋并与余兴莉签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法、行政法规的强制性规定，本院予以确认。刘代英按合同约定的金额支付了全部价款并且在人民法院查封案涉房屋之前已实际占有使用该房，其向本院提供的《房屋买卖合同》、收条、公证书、《房屋租用协议》等证据，足以证明其涉房屋系案外人刘代英所有。案涉房屋未办理过户的原因不在于买受人刘代英，而是因为本案被执行人余兴莉的丈夫唐大明患重病住院，余兴莉在医院护理，未及时配合案外人办理房屋过户。故，案外人刘代英提出的执行异议，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下:中止本院于2020年10月20日作出的（2019）川1724民初474号之二执行裁定中被执行人余兴莉所有的位于“世纪明都”1-16[产权证号（2018）大竹县不动产权第0006966号]，1-商场、1-9、1-10[产权证号（2018）大竹县不动产权第0006965号]查封的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  曾德兴审 判 员  廖淑慧人民陪审员  蒋云峰二〇二〇年十二月十四日法官 助理  李俊琳书 记 员  庞钦心