陕西省定边县人民法院 民 事 判 决 书                                         （2019）陕0825民初7949号                   原告刘辉，男，汉族。被告曹春华，男，汉族。委托代理人朱笑一、李伊默，系陕西言泽律师事务所律师。原告刘辉与被告曹春华合同纠纷一案，本院于2019年10月  10日受理后，依法组成合议庭，分别于2020年7月6日、7月28日公开开庭进行了审理。原告刘辉、被告曹春华的委托代理人朱笑一、李伊默到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议现已审理终结。原告刘辉诉称，2018年3月6日，原、被告签订了《场地及房屋租赁合同》，合同约定：被告租赁原告位于定边县盐场堡乡政府对面的院落及二楼的房屋，一楼未租。租赁期限为5年，从2018年3月6日至2023年3月5日止。每年租赁费不含税15万元。支付方式：合同签订时，承租方付房租1年半，第二年付1年半，从第三年开始，每年付15万元，付到第4年，第5年不付房租。该合同第6条约定，承租方不得随意改变或者损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构或者装修，需先征得出租方书面同意。第7条约定，未经出租方同意，承租方不得转租场地及场地所属房屋，否则出租方有权解除合同。第12条约定违约责任：租赁期双方必须信守合同，如有一方违约，付对方违约金20万元。合同签订后的当年年底，被告才向原告支付了1年半的租赁费共计22.5万元。但合同签订后的半个月，被告就向原告提出还要租赁该院落一楼的房屋，愿意给原告每年再付3万元租赁费，租赁费按每年18万元支付，原告同意。但至今为止，被告都未向原告支付租赁一楼的房屋租赁费。被告在租赁原告房屋期间，未经原告同意在院内私建了两处彩钢厂房，擅自移动了栽在房屋拐角的通讯电线杆，并将电线杆移到院子中间。私自将租赁的房屋改成卫生间、洗澡间，乱砸、乱砌墙。还干烧锅楼导致地暖水管破裂，气罐爆炸又损坏了房屋、门窗及院内的其他物品。院内的一处花园，也让被告毁掉，变成了平地。被告安装显示屏电视将房檐、楼梯扶手、二楼门窗、玻璃等损坏，窗帘、衣柜等物品也让被告搬走。2019年7月4日，被告未与原告协商一致的情形下就要强行搬离，为此引发矛盾。先后经定边县北关派出所、发改委、扫黑办及正兴光伏领导等出面协调，且发改委已经给双方处理解决了此事，被告也同意给原告支付20万元的违约金，并拆除厂房、恢复房屋原状。但次日被告就反悔了。此后，被告非但不肯解决此事，还雇佣他人多次到原告及原告父母跟前恐吓、威胁，并用棍棒敲打大门，要强行搬走。万般无奈之下，原告提起诉讼，请求依法判令解除原、被告双方签订的《场地及房屋租赁合同》；判令被告支付拖欠原告至腾房之日止的房屋占有使用费，并承担违约金20万元；判令被告向原告赔偿气罐爆炸造成院内房屋、门窗、财物等财产的损失，锅炉干烧造成地暖水管破裂的损失，私自改造房屋、移动电线杆造成的损失，并恢复原状；本案全部诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交以下证据：证据1：场地及房屋租赁合同一份，证明被告曹春华租赁原告的房屋及院落的详细情况。被告曹春华没按合同约定交纳房屋租赁费，在没有经过原告允许的情况下将房屋转租他人，被告构成合同违约，所以原告请求解除合同，理由成立。证据2：录音（与被告曹春华录音两份、与齐伯强录音一份）、视频光盘一份，证明被告租赁原告的房屋后，又将原告的房屋转租给别人，已构成合同违约。原告也没有阻挡过被告。被告也未按时给原告交纳租赁费用。证据3：鉴定评估意见书及鉴定费票据各一份，证明被告在租赁原告房屋及院落期间，因其经营不善，锅炉爆炸，给原告造成财产损失，经鉴定财产损失为53924元。原告因鉴定所花费的费用3000元。证据4：照片，证明被告曹春华租赁原告房屋时，原告没有将门面楼的一层给曹春华租赁。被告曹春华的代理人辩称，一、原、被告双方于2018年3月6日签订《场地及房屋租赁合同》属实，被告已经支付原告房租22.5万元。二、在合同履行期间，原告提出增加租金等无理要求，多次滋扰被告。2019年7月4日，在被告将院内存放的设备转移至其他厂房进行安装时，原告阻挡。此后合同履行终止，被告不再使用租赁房屋。因原告的违约行为，导致合同目的无法实现，现原告起诉要求解除合同，被告同意解除合同。三、合同解除后，被告不支付原告房屋占有使用费。2019年7月4日被告搬迁设备、原告阻挡后，合同不在履行，被告没有再继续使用租赁房屋。且被告已经支付原告一年半，即从2018年3月6日起至2019年9月6日止的房租租金22.5万元，故被告不再支付原告房屋占用期间的租金。四、被告不支付原告违约金。租赁合同履行过程中，原告提出增加房租，又以一楼未租赁给被告为由，多次干扰被告生产经营。且于2019年7月4日阻挡被告搬迁设备。原告存在上述违约行为，被告没有违约行为，故被告不支付原告违约金。且原告主张的违约行为过高，明显超出原告的实际损失。五、原告第四项要求被告赔偿损失的诉求，没有事实和法律依据。被告在房屋租赁期间向原告购买了价值40万元的彩钢材料，在租赁院落内建设彩钢厂房，原告对此事知情且同意。被告租赁房屋期间，从未使用房屋的锅炉，更是没有造成地暖水管破裂等后果。原告申请人民法院作出的房屋、车库门损失的价格评估鉴定，只能够说明原告申请的房屋、车库门损失的价格，无法证明该损失系原告的原因所致。即不能证明该损失和原告之间具有因果关系。被告在租赁房屋期间，没有给原告造成任何损失。原告的该项损失，和被告无关。故被告不承担损失赔偿责任。六、原、被告双方在房屋租赁期间，原告违约在先，且阻止被告搬迁设备导致被告生产中断，给被告造成了严重的经济损失。对此，被告保留诉权且已经向人民法另案起诉，就原告阻止搬迁给被告造成的停产损失，被告已经申请人民法院委托鉴定机构鉴定。综上，恳请给人民法院查明案件事实，依法判决。 被告曹春华的委托代理人向法庭提交以下证据：证据：电子银行交易回单两份，证明：1、被告分别于2018年3月12日、2018年3月16日，向原告进购钢板材料两次，价值共计40万元。款项通过被告经营的“江苏金橡塑新材料有限公司”支付给原告经营的“定边县龙建工贸有限公司”。2、被告在租赁院落内建设彩钢房厂事宜，原告知情且同意。3、租赁合同履行过程中，因原告违约导致合同目的不能实现解除合同，给被告造成经济损失40万元。经庭审质证，被告对原告提供的证据1有异议，该组证据是复印件，对其真实性无法确认，对其证明目的不予以认可。对证据2，因原告未能提供录音、录像的原始载体，对其真实性无法判定，不能认可证明目的及内容，且原告没能提供与录音内容一致的文字稿。2、相关的谈话对象没能到庭，不能以证人的身份到庭参与质证，所以对该组证据的三性均不认可。对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，理由是1、该组证据不能证明被鉴定的物品及房产因何原因损坏，不能确定该损坏有关联性。2、原告也未出具锅炉等物品的质检安全说明，不能认定相关产品在开庭之前是安全可靠，故对其证明目的不予以认可。对鉴定费票据的真实性无异议，但费用票据应由原告自己承担。对证据4的真实性无异议，但根据原告陈述，相关的照片是原告自己制作相关的横幅等，对其证明的内容及目的不予以确认。原告对被告提交的证据的真实性无异议，但此证据是被告给原告打的钢彩款，不是房租费。本院对原、被告提供的证据作如下认定：原告提交的证据1，被告曹春华有异议，经本院审查，此证据与本案具有关联性、真实性、合法性，故本院予以认定；对证据2，被告有异议，因此证据不符合证据规则的规定，故本院不予采信；对证据3，被告对其真实性无异议，对关联性有异议，经本院审查，此证据与本案具有关联性、真实性、合法性，本院予以采信；对证据4，被告对其真实性无异议，对证明的目的有异议，经本院审查，因此证据系原告自己所照的照片，无法证明原告所证明的目的，故本院对其真实性予以确认，对证明的目的不予采信。被告提交的证据，原告对其真实性无异议，经本院审查，此证据系被告购买原告的钢材给付的款项，故本院对此证据的真实性予以确认。本院根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证查明以下事实：2018年3月6日，原、被告签订了《场地及房屋租赁合同》，合同约定：被告租赁原告位于定边县盐场堡乡政府对面的院落及房屋。租赁期限为5年，从2018年3月6日至2023年3月5日止。每年租赁费不含税15万元。支付方式：合同签订时，承租方付房租1年半，第二年付1年半，从第三年开始，每年付15万元，付到第4年，第5年不付房租。该合同第6条约定，承租方不得随意改变或者损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构或者装修，需先征得出租方书面同意。第7条约定，未经出租方同意，承租方不得转租场地及场地所属房屋，否则出租方有权解除合同。第12条约定违约责任：租赁期双方必须信守合同，如有一方违约，付对方违约金20万元。合同签订后，被告向原告支付了1年半的租赁费共计22.5万元。被告在租赁原告房屋期间，在院内建了两处彩钢厂房。2019年7月4日，被告在搬离厂房内设施时与原告发生矛盾，后原、被告多次协商及有关单位协调未果。故原告提起诉讼，请求依法判令解除原、被告双方签订的《场地及房屋租赁合同》；判令被告支付拖欠原告至腾房之日止的房屋占有使用费，并承担违约金20万元。又查明，被告在租赁原告场地及房屋期间，被告所购买的气罐发生过爆炸，导致原告厂房的门及厂房的墙等财产受到了一定的损坏，此损坏财产经榆林市高新区镇北价格评估有限公司鉴定评估财产损失为53924元，因鉴定支出鉴定费3000元。本院认为，合法有效的房屋租赁合同应受法律保护。本案中，原、被告双方所签订的《场地及房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，内容真实、合法，双方应按合同约定履行。合同在履行过程中，因被告要从租赁原告的厂房内搬运生产设备时发生纠纷，在庭审中，原告刘辉诉请解除与被告签订的《场地及房屋租赁合同》合同，被告曹春华同意，不违反法律规定，故本院对原告诉请解除其与被告签订的《场地及房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持。在庭审中，被告陈述给原告已交付一年半的房屋租赁费共计225000元，原告亦认可，故本院对被告已给付原告一年半（即从2018年3月6日至2019年9月5日）的房屋租赁费225000元予以确认。本案在审理过程中，原告于2020年10月15日申请对被告在租赁原告厂房内被告的财产设备予以保全，后被告提出反担保，法院裁定反担保成立，2020年12月11日本院对裁定查封被告的财产予以解封，据此，被告于2020年12月11日将租赁原告的厂房即腾空，即表示原告已接管其厂房及房屋，故被告占用原告厂房及房屋的时间终止日为2020年12月11日，从2019年9月6日至2020年12月11日属于被告占用原告厂房及房屋的时间，在被告占用期间应承担相应的占用费，故原告诉请由被告承担被告占用厂房、房屋费用的诉请，本院予以支持，占用费按原签订合同计算标准进行计算为宜，经确认，被告应付原告厂房、房屋占用费为39452元（150000元÷365天×96天），原告诉请由被告承担违约金200000元，显属超出法律规定，超出部分本院不予支持，故本院认定违约金为60000元（200000元Ｘ30％）。被告在租赁原告厂房及房屋期间，租赁原告房屋及院落期间，因其管理不善，锅炉爆炸，给原告造成财产损失，经原告申请，本院委托榆林市高新区镇北价格评估有限公司评估鉴定，给原告造成的财产损失为53924元，原告因鉴定所花费的费用3000元，故原告诉请由被告赔偿因被告管理不善导致气罐爆炸给原告造成的损失53924元，理由充分，证据确凿，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第二十一条及《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2018年3月6日签订的《场地及房屋租赁合同》。二、由被告曹春华支付其占有厂房、房屋期间的占用费39452元，违约金60000元，共计99452元。三、由被告赔偿原告因其管理不善导致气罐爆炸给原告造成的损失53924元。    上述给付款项于判决生效后五日内一次性付清。四、驳回原告的其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5108元，保全费2020元，鉴定费3000元，共计10128元，由原告负担5006元，被告负担5122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审  判  长  董恩国人民陪审员  韩丽萍人民陪审员  秦希清                                 二0二0年十二月十二日  书  记  员 张馨月1