广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初25538号原告：中山市船振游艇有限公司，住所地广东省中山市************厂房A，统一社会信用代码91442000MA4UKK582G。法定代表人：陈贤富，总经理。委托诉讼代理人：廖丽雅，广东嘉骏律师事务所律师。被告：中山市神湾镇创业水产养殖场，住所地广东省中山市*******镇三堆围，统一社会信用代码914***********319C。主要负责人：陈文辉。被告：陈文辉，男，1965年8月13日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区******委会集体宿舍，公民身份号码440************813。上述二被告共同委托诉讼代理人：王伟涛，广东正鸿律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：刘文媛，广东正鸿律师事务所律师。原告中山市船振游艇有限公司（以下简称船振公司）与被告中山市神湾镇创业水产养殖场（以下简称创业养殖场）、陈文辉土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告船振公司委托诉讼代理人廖丽雅，被告创业养殖场主要负责人陈文辉及二被告共同委托诉讼代理人王伟涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告船振公司向本院提出诉讼请求：1.被告创业养殖场向原告返还押金30000元及赔偿经济损失170000元；2.被告陈文辉对被告创业养殖场上述应返还押金及赔偿的经济损失承担连带清偿责任。诉讼中，原告明确诉讼请求为：1.被告创业养殖场向原告返还押金30000元；2.被告陈文辉对被告创业养殖场返还押金30000元承担连带清偿责任。事实和理由：2017年3月，中山市神湾镇宥南深环二经济合作社与神湾镇宥南深环三经济合作社将位于中山市***宥南*********“小三堆围”堤围外藕塘及附近空地对外公开招标出租。被告创业养殖场中标获得上述土地使用权，并与中山市神湾镇宥南深环二、三经济合作社签订土地租赁合同。该土地租赁合同对租期、租金、保证金等其他权利义务进行了约定。随后，被告创业养殖场将上述面积约46亩的土地转租给原告。原告与被告创业养殖场签订土地租赁合同，合同签订时间落款为2017年3月28日，租期与被告创业养殖场与中山市神湾镇宥南深环二、三经济合作社签订的土地租赁合同约定的租期一致。根据被告创业养殖场的要求，原告代被告创业养殖场向村委会支付押金30000元及首年租金，其后分别由被告出具押金收据及由神湾镇宥南深二环经济社出具首年租金的收款收据。后原告再次代被告创业养殖场支付2018年、2019年的租金，中山市神湾镇宥南深环二经济合作社与神湾镇宥南深环三经济合作社均向原告出具收据。待原告准备代被告创业养殖场支付2020年租金时，中山市神湾镇宥南深环二经济合作社与神湾镇宥南深环三经济合作社告知原告，因被告创业养殖场于2020年4月以个人原因向中山市神湾镇宥南深环二经济合作社与神湾镇宥南深环三经济合作社提出解除合同申请，故不再收取租金。为厘清各方的权利义务，原告曾向被告创业养殖场发出律师函，要求被告收到律师函之日起三日内以书面形式说明情况、银行账户，以便原告支付租金。原告承租期间，水利部门要求原告停止种植莲藕。经原告了解，涉案土地位于中山市饮用水源二级保护区范围内，禁止在土地上新建、改建、扩建、排放污染物的建设项目。被告创业养殖场未经原告同意，在涉案土地私挖水池，偷灌咸水。另，被告创业养殖场擅自将原告的永久船模移放到其他地方，导致船模受损。原告多次与被告创业养殖场协商，均无果，遂于2020年7月23日向被告创业养殖场发出土地租赁合同解除通知。被告创业养殖场收到上述通知后，仍未予理睬。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告创业养殖场、陈文辉辩称，在原告起诉前，被告陈文辉已通过微信通知原告解除了双方之间的土地租赁合同，解除原因为原告在租赁期间拖欠租金，未经同意转租等违约行为，因此，押金应当不予退还。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：神湾镇宥南深环二、三经济合作社（甲方）与创业养殖场（乙方）签订一份土地租赁合同，主要约定：乙方通过公平、公正、公开的方式竞投，投得“小三堆围”堤围外藕塘及附近空地，该地块位于神湾镇宥南村古神公路旁深环村地名“小三堆围”堤围外，总面积46亩（以测量为准），现时地块现状为种植。承包期限从2017年4月1日起至2024年3月31日止。发包保证金为30000元（注：竞投时交的竞投保证金转为合同履行保证金，不足部分补足，并收回原收据，重新开具保证金收据）。在承包期满后，如乙方无违约，保证金全额无息退回给乙方；如乙方中途退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，保证金归甲方所有，甲方权单方解除合同，收回乙方租赁上述土地的使用权。租金为每亩每年1400元，年租金总额为64400元，租期前两年为1400元/亩/年，后五年的租金递增幅度为上一期年租金20%，租金按按年收取，每年1月1日前，乙方向甲方全额缴清租金。甲方对出租的农用地拥有所有权，乙方只有使用权，不准擅自出租、转包、买卖（转让）、弃荒和进行破坏性、掠夺性经营。在承租期内，承租地仅作生态养殖用途，但不能用作污染环境的农业生产和作其他经营性用途，具体经营项目报镇相关部门审批，不能违反国家相关政策；乙方不能经营其他生产项目与甲方无关，合同继续生效，并且继续向甲方支付租金。租用期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同，保证金归甲方所有，并收回出租物：1.未经甲方书面同意，转包、转租、转借承租物；2.损坏标的物，造成严重后果的，影响二次租赁，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；3.未经甲方书面同意，改变本合同约定的承租物租赁用途；4.逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损失的。2017年3月28日，创业养殖场（甲方）与船振公司（乙方）签订一份土地租赁合同，主要约定：甲方将位于神湾镇宥南村古神公路旁深环村地名“小三堆围”堤围外，总面积46亩的土地使用权，出租给乙方使用。租赁物的用途仅限于乙方经范围内的业务用途；如需变更，乙方应当提前书面通知甲方，自书面通知送达之日起，甲方在指定期限内未提出书面反对的，视为甲方同意。租赁期限自2017年4月1日起至2024年3月31日止。甲方确认已于2017年3月28日收到乙方交付的保证金30000元，合同终止或解除之日起5日内，由甲方向乙方全额无息返还保证金。租金为每亩每年1400元，年租金总额为64400元，租期前两年为1400元/亩/年，后五年的租金递增幅度为上一期年租金20%，租金按按年收取，每年1月1日前，乙方向甲方全额缴清租金，甲方向乙方出具收款收据。甲方确认已于2017年3月28日收到乙方交付的第一年（2017年4月1日至2018年3月31日）租金64400元。如因甲方原因在租赁期间导致乙方不能正常使用，甲方应在乙方提出要求当日立即退回乙方所缴纳的保证金及未使用日期的租金。甲方保证对本合同项下的租赁标的拥有合法转租权，若因转租问题出现争议，甲方承担全部责任。租用期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同，保证金归甲方所有，并收回出租物：1.未经甲方书面同意，转包、转租、转借承租物；2.恶意损坏、转租标的物，造成严重后果且影响二次租赁，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；3.逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损失的。2018年4月17日，中山市神湾镇宥南深环二、三经济合作社向创业养殖场发出催交租通知书，向创业养殖场催收2018年度全部租金，并要求创业养殖场须在2018年5月1日前交清租金。2019年8月12日，中山市*******和社会事务局向创业养殖场发出关于南镇滩涂地禁止种养植的通知，通知创业养殖场涉案土地属二级水源保护区内，根据《中华人民共和国水污染防治法》要求，现禁止创业养殖场在该位置进行种养植。创业养殖场随后向船振公司发送与上述通知内容一致的通知。编号为2013937收款收据显示，创业养殖场已收取船振公司涉案租赁保证金30000元。编号为0445698收款收据显示，中山市神湾镇宥南深环二经济合作社于2017年11月8日收到创业养殖场支付的涉案土地2017年4月1日-2018年3月31日租金64400元。船振公司提供的转账凭证显示，陈贤富于2018年5月3日向中山市神湾镇宥南深环二经济合作社转账64400元。船振公司提供的业务回单显示，船振公司于2019年5月6日向中山市神湾镇宥南深环二经济合作社转账支付77280元。中山市神湾镇宥南深环二经济合作社收到上述款项后出具编号为0005357收款收据，确认收到涉案土地租金。船振公司提供的终止协议书显示，因今年受疫情影响，养殖业严重受创，现创业养殖场向中山市神湾镇宥南深环二、三经济合作社申请终止涉案土地所签订的土地租赁合同，从本协议书签订之日起，双方租赁关系解除，创业养殖场所交纳的30000元保证金归中山市神湾镇宥南深环二、三经济合作社所有，无需在缴纳任何费用，甲方有权将该土地重新对外出租，并处理该土地上一切设施和依附物，无需向乙方支付任何补偿费用。该协议书下方有中山市神湾镇创业水产养殖场的印章及陈文辉字样的签名，日期为4月18日。船振公司分别于2020年5月20日、2020年7月1日向中山市神湾镇政府、中山市生态环境局发送关于请求说明土地性质和用途的申请函，请求上述单位核实有关涉案土地使用权的具体用途。中山市生态环境局于2020年7月6日复函，称根据船振公司提供的资料及描述，船振公司提及的项目位于我市饮用水源二级保护区范围内；根据《水污染防治法》、《广东省饮用水源水质保护条例》等法律法规要求：禁止在饮用水水源二级保护区内新建、改建、扩建排放污染物的建设项目；建议船振公司提供项目用地图，图件精度要求：1:2000以上，坐标系统要求：中山统一坐标系统。我局将根据提供图件作进一步的详细核定。2020年7月22日，船振公司向创业养殖场发送土地租赁合同解除通知，该通知主要载明：基于承租的土地用权无法达到原承租的目的，且贵司在2020年4月擅自以个人原因向土地使用权人中山市*******深环二、三经济合作社要求解除合同，同时，基于承租的土地使用权涉及水源保护，根本无法按照合同约定的用途来使用，我司已经于2020年6月底搬离涉案土地。现我司明确书面函告如下：一、你方与我司在2017年3月28日签订的土地租赁合同自你方收到本解除通知之日起解除。二、你方在收到本解除通知之日起三天内向我司返还租赁押金30000元。该通知书于2020年7月24日他人签收。2020年10月29日，中山市神湾镇宥南深环二经济合作社出具情况说明，载明：经我方同意，创业养殖场将土地转租给船振公司，在此期间船振公司擅自种植莲藕、违建、违规堆放杂物，并多次存在拖欠租金的行为。船振公司的营业执照显示，船振公司的经营范围有研发、生产经营：游艇及其配套设备、五金制品（上述产品不含电镀工序）；公司自有闲置游艇出租服务。创业养殖场的营业执照显示，创业养殖场的类型为个人独资企业，经营范围有水产养殖；餐饮服务；销售水产品。庭审中，船振公司与创业养殖场、陈文辉对涉案租赁物的权属、地址不持异议；对涉案土地租赁合同没有异议；确认已支付保证金30000元。船振公司称双方签订的土地租赁合同时，创业养殖场没有明确说明和书面记载涉案土地的用途，其只知道创业养殖场为中标方，只知道创业养殖场与合作社之间的合同明确约定涉案土地可作农业用途，且不能改变土地原貌，而其与创业养殖场签订的合同中约定涉案租赁物的用途为其经营范围内的业务用途，但创业养殖场却私自挖了大池储蓄排水，违反了创业养殖场与其的合同约定及创业养殖场与合作社的合同约定；其于2018年6月收到违法行为通知书才知道涉案土地连堆放物料都不允许，所以才在涉案土地进行养殖，而在进行养殖时，创业养殖场又告知不准许养殖；创业养殖场在与合作社签订合同时已清楚涉案土地的用途受到限制，现辩称直到2019年才知道涉案土地不允许种养殖，该说法是前后矛盾；创业养殖场从未直接向其收取租金，根据过往的交易习惯及租赁时间，其不存在逾期交付租金的行为；根据合同约定，创业养殖场有权单方面解除合同是在其逾期未缴纳各项费用给创业养殖场造成严重损失，如法院认为其逾期交租，但创业养殖场从未催告且没有给创业养殖场造成严重损失，而在其支付租金后，创业养殖场及合作社均未提出异议；创业养殖场认为其将涉案土地转租他人应提供证据证明，其是与他人合作种植莲藕，并非转租；其在2020年7月22日向创业养殖场发出解除通知后已自行离开。创业养殖场与陈文辉则认为其与合作社签订合同时，船振公司是在现场的，而其与船振公司签订合同时，村委的人也在现场，且明确告知船振公司涉案土地只能进行生态水产养殖或临时停泊船只，且鱼塘不允许封闭；双方在签订涉案土地租赁合同签已知道涉案土地的用途，因此除双方约定的用途外，其他用途应受其与合作社签订的租赁合同的限制；因其在2019年3月份收到关于南镇滩涂地禁止种养殖的通知后才知道涉案土地位于二级水源保护区内，不能用于种养殖，所以双方签订合同时没有有明确具体的限制项目；根据合同约定，船振公司应于每年1月1日前支付当年租金，但从船振公司提供的交付凭证可以看出，船振公司在2018年、2019年均未按约定时间支付租金，所以船振公司存在拖欠租金的情况；目前船振公司一直占用涉案土地停泊船只，桥板、桥墩一直没有完全撤离。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。船振公司与创业养殖场于2017年3月28日签订的土地租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定有效。本案中，创业养殖场与中山市神湾镇宥南深环二、三经济合作社签订的土地租赁合同约定涉案土地用途为生态养殖，涉案土地租赁合同则约定涉案土地的用途为限于乙方经范围内的业务用途[研发、生产经营游艇及其配套设备、五金制品（上述产品不含电镀工序）和闲置游艇出租服务]。现基于涉案土地位于水源二级保护区内，不能用于种养殖等，双方均未提供证据予以证明对方存在故意隐瞒或导致用途不一致的过错行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”依此规定，涉案土地租赁合同约定的用途条款属于法律上或者事实上不能履行的条款，因不能归结于双方错过而致使合同目的不能实现，案涉合同应予以解除。庭审中，双方对涉案土地租赁合同已解除不存异议，本院予以确认。涉案合同解除后，创业养殖场已无继续保管船振公司支付的租赁保证金30000元依据，应向船振公司返还上述款项。至于陈文辉的责任问题。《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”创业养殖场为个人独资企业，陈文辉为创业养殖场的投资人，应对创业养殖场的债务应承担补充清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市神湾镇创业水产养殖场于本判决生效之日起七日内向原告中山市船振游艇有限公司返还租赁保证金30000元；二、被告陈文辉对被告中山市神湾镇创业水产养殖场上述债务承担补充清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元（已由原告中山市船振游艇有限公司预交），由被告中山市神湾镇创业水产养殖场负担，并直接向原告中山市船振游艇有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年十二月四日书记员  李德莲董秋言