江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏09民终4302号 上诉人（原审被告）：王露露，女，1987年9月29日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐南高新区。 委托诉讼代理人:蔡万宏，盐城城南新区新河法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：姚绍文，男，1969年10月3日出生，汉族，住江苏省盐城市盐南高新区。 委托诉讼代理人:孙乃红（系姚绍文之妻），女，1969年7月31日生，汉族，居民，住江苏省盐城市经济开发区。 上诉人王露露因与被上诉人姚绍文房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王露露上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法改判驳回姚绍文的诉讼请求或发回重审；2.上诉费由姚绍文承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。1.王露露与姚绍文于2020年3月28日签订的房屋买卖合同是姚绍文在对案涉房屋的实际结构认真验收后，在双方自愿、平等、协商的情况签订的，王露露根本不存在隐瞒、欺骗房屋结构的情况，姚绍文因不想继续购买该房屋，就找出该房屋漏水、结构力不好等理由，从而导致矛盾激化。2.在合同存续期间，王露露已明确告知姚绍文，如其到期不履行合同义务，视为违约，定金不予返还。姚绍文以已向法院提起诉讼为由，未履行合同义务，其行为构成违约。3.双方就房屋交付、质量、房款支付等进行协商时，姚绍文并未提出任何异议，现其以房屋存在质量问题为由，拒不履行房屋买卖合同，不符合法律规定，违反了诚信原则。二、原审法院采纳证据不严谨。王露露于2020年4月16日通过手机短信告知姚绍文构成违约，要求其继续履行合同，并让其提供起诉的相关手续。而姚绍文并没有提供手续，既没有明示是否继续履行合同，也没有明确告之是否已诉讼至法院。原审法院对王露露提交的证据亦未予以采信。综上，王露露与姚绍文所签订房屋买卖合同合法有效，王露露在合同约定的期限内没有继续履行合同，已构成违约，王露露有权单方解除合同，并不予返还定金。 姚绍文辩称，原审事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。1.王露露严重不讲诚信，隐瞒房屋曾因裂缝、漏水质量问题进行维修以及改动卫生间原两面墙体位置的事实，2020年5月11日的调解和2020年6月18日的开庭过程中，王露露对上述事实都已承认。姚绍文和盐城市一帆房产经纪有限公司（以下简称一帆公司）已尽己责，到该房内察看了房屋半装修状态，房内能看得见的表面均未发现质量问题，但对水电等隐蔽工程质量无法验证，只有依靠卖方的诚信介绍。签订合同时，姚绍文和一帆公司反复询问水电等隐蔽工程是否存在问题，王露露陈述没有任何问题。姚绍文是在被隐瞒和欺骗的情形下签订的合同，如知悉上述质量问题和与邻居间的纠纷风险，姚绍文不会签订涉案买卖合同。2.王露露在一帆公司第一次帮助调解时当场已经承认房子存在质量问题，当时王露露辩解说漏水时其找人看过，漏水是因为结构问题引起的，应由物业来修，与其无关。于姚绍文而言，对防水有严格要求的卫生间有两条漏水的裂缝就是严重的质量问题，即使未经专业鉴定，至少可以认定涉案房屋是有瑕疵的，并且该瑕疵足以影响双方交易。王露露后期改口不承认质量问题，要求姚绍文进行鉴定，一是因为其所托的黑中介不肯归还违规赚取的差价；二是想拖延时间增加姚绍文的耗费。且案涉房屋的质量问题非常明显，肉眼可见，靠常识就能判断，无须鉴定。3.姚绍文于2020年4月14日起诉至一审法院，当天专门让一帆公司向王露露询问其身份证住址，并让中介明确告知其用于填写诉状，王露露拒绝提供真实地址。2020年4月16日上午王露露通过手机短信提醒姚绍文履约，姚绍文立即回复已起诉至法院，让其等法院通知。当天中午姚绍文将诉讼费发票照片通过微信发给王露露。诉讼费发票、微信截图证据在一审判决前已交由一审法官与王露露的委托诉讼代理人认定。王露露正是知晓姚绍文已诉至法院、明知自己会败诉，才抢着将案涉房屋卖出并转移卖房所得，其行为已构成严重违约，理应向姚绍文返还定金，并赔偿损失。4.姚绍文不存在任何违约行为，除了质量问题没有任何原因不想买案涉房屋，一直表达的是不想要有质量问题的房子。3月28日签约，4月1日即发现房屋隐蔽质量问题，当天就让一帆公司通知王露露一起协调此事。经多次协调未果后，姚绍文立即主动起诉至法院，如何处理由法院判决。综上，王露露失信违约事实清楚，给姚绍文造成极大的精神损失和经济损失。请求二审驳回上诉，维持原判。 姚绍文向一审法院提起诉讼请求：1.判令王露露双倍返还购房定金20万，并支付姚绍文律师费、申请财产保全保险费；2.判决本案的诉讼费用由王露露承担。 一审法院认定的事实：2020年3月28日，王露露（委托人、卖方）、姚绍文（委托人、买方）与一帆公司（受托人、经纪方）签订《房地产经纪合同（转让）》一份，约定王露露委托一帆公司以售价1405000元将坐落于盐城市盐南高新区开放大道南路1号中海凯旋花园27幢801室的房屋转让给姚绍文。同日，王露露（卖方、甲方）与姚绍文（买方、乙方）就案涉房屋签订《房地产买卖契约》一份，约定房款支付方式为：经双方约定于2020年3月28日乙方付甲方定金壹拾万元整，在2020年4月10日前甲方将房屋贷款还清，并注销他项权证，由乙方首付款协助甲方还贷款、抵充房款，在2020年4月15日前双方到房产局办理缴税、过户等相关手续，同时，乙方将房款在过户当日交付给乙方，留贰万元尾款交房当日结清。甲方的陈述与保证约定为：甲方保证对如下事项做真实陈述，未作任何隐瞒。1.房屋不存在因人为拆改等人为因素所产生的质量问题；2.已如实向乙方及中介介绍此房屋基本情况，不存在隐瞒房屋质量问题及自杀、凶杀等非自然死亡情形；……4.保证在交房前对固定设施和应留设施没有做出任何人为的破坏和调换。违约责任约定为：1.本契约及《房地产经纪合同》生效后，任何一方不得擅自变更或解除，若乙方悔约，不得向甲方和中介方索还所交定金；若甲方悔约，应在悔约之日起三日内将乙方所交定金壹拾万元双倍退赔乙方；但甲乙双方如共同约定解除时，则中介方所收定金视为已收佣金不予退回。 同日，王露露向姚绍文出具《收条》一份，载明：今收到姚绍文购买中海凯旋门花园27幢801室房屋定金壹拾万元整。 2020年5月11日，一审法院组织双方诉前调解，双方未达成一致协议。同年5月21日，王露露与案外人孙莉、沈某签订《盐城市存量房买卖合同》，将案涉房屋售予孙莉、沈某。 一审法院认为,王露露、姚绍文签订的《房地产经纪合同（转让）》、《房地产买卖契约》是双方当事人各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合同有效，当事人应按照合同约定履行相应的合同义务。本案中，姚绍文认为王露露隐瞒案涉房屋漏水曾进行维修等有关房屋质量的重要事实，不愿意继续履行合同，要求解除合同并主张王露露双倍返还定金。对此，一审法院认为，本案审理过程中，王露露将案涉房屋出售给案外人，案涉房屋买卖合同已客观上无法履行，经一审法院释明，双方当事人一致同意解除合同，一审法院依法予以确认。关于解除合同后的责任分担问题。因王露露将案涉房屋出售他人，该行为致使姚绍文合同根本目的无法实现，故王露露应将其收取的10万元款项返还给姚绍文。至于合同解除后，姚绍文要求双倍返还定金的诉求，因案涉房屋是否存在质量问题的事实未经鉴定无法确定，且姚绍文在一审法院调解时也明确表明不再购买案涉房屋，其主张适用定金罚则的依据不充分，一审法院难以支持。但王露露作为卖方，未能按照合同约定，保证如实介绍房屋基本情况，隐瞒有关房屋质量的重要事实，应承担相应的责任。姚绍文作为购房者，未尽到谨慎注意事项，未在购房前仔细查看、调查案涉房屋质量的相关事项，其对合同解除亦存在一定过错。故一审法院结合案情，酌定王露露按照定金的一半即5万元向姚绍文赔偿合同解除的相关损失。姚绍文还主张王露露支付律师费、申请财产保全保险费，因双方未就债权实现的相关费用作出约定，一审法院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、王露露应于判决生效十日内向姚绍文返还10万元并赔偿相应损失5万元，合计15万元。二、驳回姚绍文其他诉讼请求。案件受理费4300元，依法减半收取2150元，保全费1020元，合计3170元，由姚绍文承担800元，由王露露承担2370元。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。姚绍文提交了：证据一、与王露露的微信聊天记录截图，证明2020年4月16日将已经提起诉讼的事实告知了王露露。证据二、与一帆公司蒋某的微信聊天记录截图，证明王露露在第一次协调时承认房屋结构存在质量问题。 王露露对姚绍文提交证据的质证意见为：1.对证据一的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。2020年4月16日上午10:39，王露露已经通过短信明确告知姚绍文案涉房屋的合同交易期限已过，姚绍文于12：16才发送法院发票等材料，期间双方已经沟通过。2.对证据二的“三性”均有异议，蒋某是第三人，既为王露露服务，又为姚绍文服务，存在一定的利害关系。 本院经审核，对姚绍文提交证据的真实性予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，王露露与姚绍文于2020年3月28日签订的《房地产经纪合同（转让）》、《房地产买卖契约》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。姚绍文认为王露露隐瞒案涉房屋漏水曾进行维修等有关房屋质量的重要事实，要求解除合同并要求王露露双倍返还定金。对此，本院经审查，根据王露露的陈述，案涉房屋确实曾经存在漏水问题，但是该质量问题是否严重影响居住使用或者足以导致合同目的无法实现，双方均未提交充分证据证实，现案涉房屋现已经被出售给他人，王露露亦陈述相关的质量问题也已经进行了修复，故无须也无法通过鉴定来确定质量问题的实际情况。一审法院考虑到案涉房屋买卖合同已经无继续履行的可能性，王露露未能按照合同约定如实披露房屋存在的质量问题，酌情判决王露露返还定金10万元并赔偿5万元损失，并无不当。王露露认为其不应返还定金的理由，无充分证据证实，亦不符合法律规定，本院不予采信。 综上，王露露的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由王露露负担。 本判决为终审判决。 审判长  李晓平 审判员  谢超亮 审判员  曹 荣 二〇二〇年十二月十八日 书记员  张 育