贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6696号上诉人（原审原告）：贵州赤天化集团有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区。法定代表人：丁林洪。委托诉讼代理人：刘杰，四川精伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李毅，男，1972年8月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系公司员工。被上诉人（原审被告）：贵阳大鸿实业公司，住所地贵州省贵阳市白云区。法定代表人：廖毅。委托诉讼代理人：张文飞，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳，贵州黔灵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳鸿宝实业集团公司，住所地贵州省贵阳市云岩区相宝山**。法定代表人：郝鸿志。委托诉讼代理人：黎瑶，贵州恒易律师事务所律师。上诉人贵州赤天化集团有限责任公司（以下简称赤天化公司）因与被上诉人贵阳大鸿实业公司（以下简称大鸿公司）、贵阳鸿宝实业集团公司（以下简称鸿宝公司）确认合同有效纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赤天化公司上诉请求：1、撤销原判，查清事实依法改判；2、判决支持上诉人在一审中提出的全部诉讼请求；3、本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人应当将贵阳市南明区法院街3-附**房屋变更登记给上诉人。用于抵偿的房屋建筑面积是包含了该号房屋面积的51.16平方米，被上诉人对此并无异议。二、上诉人诉讼请求中的贵阳市南明区房屋的土地使用权证登记在鸿宝公司名下，一审法院应当一并处理判决鸿宝公司将该房屋土地使用权证变更登记给上诉人。三、本案案涉房屋在办理产权过户登记过程中的税金，应该根据相关法律法规的规定由上诉人与被上诉人双方各自作为纳税义务人进行承担。四、本案案涉房屋的土地出让金应该由被上诉人大鸿公司承担。五、被上诉人大鸿公司作为办理产权变更登记的申请主体，在办理不动产所有权转移变更登记手续时不是只有协助义务。本案是因抵偿协议引起，上诉人作为房产承接人应该视为已经支付了相应对价，被上诉人大鸿公司有义务为上诉人申请办理过户登记，由上诉人在办理过程中进行协助。大鸿公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉请求的第一点，以物抵债协议和房屋产权证已经记载的很清楚。上诉人诉讼请求第二点及第五点，被上诉人作为办理产权变更登记的申请主体，在办理不动产所有权转移变更登记手续时不是只有协助义务，大鸿公司认为，大鸿公司只有协助义务。关于费用，依照法律规定或者合同目的和交易习惯，税费就应该由对方承担。虽然交了税费，但是最终受益人是上诉人。二次交易中完全可将这些税费交由下一方。鸿宝公司辩称，对于上诉人第一点上诉理由，抵偿协议的双方当事人都不是鸿宝公司，是否包含鸿宝公司不发表意见。对于第二点上诉理由，鸿宝公司并不是抵偿协议的当事人，没有义务履行抵偿协议帮上诉人办理过户手续，也没有义务承担任何相关费用。关于第三点上诉理由，从协议约定来看，抵偿协议明确约定了乙方只承担移交所有权证和配合办理变更登记的义务，从法律规定来看，一审判决已经载明相关部分的法律规定，因此无论从合同约定还是法律规定，被上诉人均不应当承担税费。土地出让金的问题，鸿宝公司不是协议的义务人，没有交纳土地出让金的义务，根据法律规定，缴纳土地厨出让金的主体是受让方，上诉人要求被上诉人缴纳土地出让金是没有合同和法律依据的。上诉人在办理过户手续过程中，鸿宝公司及国资委分别致函请求配合办理过户手续，所以鸿宝公司已经尽到了其应尽义务。请求法院予以维持原判。赤天化公司向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告于2011年7月18日签订的三份《抵偿协议》合法有效；2.判令被告大鸿公司将贵阳市南明区（产权证号：筑房权证南明字第**，土地使用权证号：筑国用（2012）第××号）、贵阳市南明区、3-附1号（产权证号：筑房房权证南明字第**，，地使用权证号筑国用（2012）第××号）以及贵阳市南明区（产权证号：筑房权房权证南明字第**）屋产权变更登记给原告，因房屋产权变更登记产生的营业税、企业所得税、土地增值税、土地出让金由被告大鸿公司承担；3.判令被告鸿宝公司将贵阳市南明区（土地使用权证号：筑国用（2004）第××号）的土地使用权变更登记给原告，土地增值税、土地出让金由被告大鸿公司和鸿宝公司共同承担；4.判令由被告承担本案全部诉讼费用。后原告赤天化公司变更诉讼请求为：1.判令原告与被告于2011年7月18日签订的三份《抵偿协议》合法有效；2.判令被告大鸿公司将贵阳市南明区（产权证号：筑房权证房权证南明字第**，用权证号：筑国用（2012）第××号）、贵阳市南明区、3-附1号（产权证号：筑房权证南房权证南明字第**，权证号：筑国用（2012）第××号）以及贵阳市南明区（产权证号：筑房权证南明房权证南明字第**）变更登记给原告，因房屋产权变更登记产生的营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、、地方教育附加费印花税、土地使用金等由被告大鸿公司承担，契税由二被告共同承担；3.判令被告鸿宝公司将贵阳市南明区（土地使用权证号：筑国用（2004）第××号）的土地使用权变更登记给原告，土地增值税、土地出让金由被告大鸿公司和鸿宝公司共同承担；4.判令由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告赤天化公司曾为被告大鸿公司的股东，大鸿公司自成立以来屡次向原告借款。后因大鸿公司经营状况持续不佳，为解决大鸿公司欠款事宜，2011年7月18日，原告赤天化公司与被告大鸿公司签订了三份《抵偿协议》，三份协议分别约定大鸿公司以位于贵阳市南明区字联建楼2层20号房抵偿所欠赤天化公司欠款6384840元，以位于贵阳市南明区房屋抵偿所欠赤天化公司欠款1609395元，以位于贵阳市南明区房屋抵偿所欠赤天化公司欠款1130022元。三份《抵偿协议》约定的其他内容相同，具体为：“本协议签订后30日内，大鸿公司将上述房屋的房屋所有权证、土地使用权证等相关证件原件交由赤天化公司保管，并积极配合赤天化公司办理房屋所有权变更登记手续，费用由赤天化公司承担，房屋所有权变更登记完成，赤天化公司取得该房屋所有权后，双方债权债务消灭。房屋评估报告是本协议组成部分，作为抵偿债务的依据。除不可抗力的原因外，在何一方违反本协议，应向守约方支付欠款总额1%的违约金。任何一方违反其在本各同中的义务，而使守约方道受损失，则守约方有权要求违约方予以赔偿。双方若在本协议履行过程中出现纠纷，应先协商解决。协商无果，向合同签订地人民法院提起诉讼”。本案中，除位于贵阳市南明区房屋的土地使用权证登记在鸿宝公司名下外,其余房屋的土地使用权证及房屋所有权证均登记在大鸿公司名下。《抵偿协议》签订前，贵州普诚舜天资产评估事务所有限责任公司于2011年7月12日出具黔舜评字（2011）第020号资产评估报告书一份，该评估书上载明法院街1层1-47,1-52号房屋无土地证，法院街3层3-14号房屋无土地证，小十字富水南路2楼门面无房产证、土地证未过户。《抵偿协议》签订后,大鸿公司即将案涉房屋及其土地使用权证（其中筑国用2004第1970号土地使用权证上载明位于南明区房屋土地使用权人为贵阳鸿宝实业集团公司，使用权类型为划拨）和房屋所有权证交付给赤天化公司。2010年12月31日，经赤天化公司与大鸿公司核对，截止至该日大鸿公司尚欠赤天化公司本息合计26437678.58元。2011年12月31日，经赤天化公司与大鸿公司核对，截止至该日大鸿公司尚欠赤天化公司本息合计31186437元。2012年10月19日,赤天化公司及贵阳市工商资产经营管理有限公司作为股权划转方与贵州饭店国际会议中心有限责任公司作为股权接收方签订《大鸿实业公司国有股权整体划转框架协议》,约定赤天化公司及贵阳市工商资产经营管理有限公司将其分别持有的大鸿公司60%及40%的股权无偿划转给贵州饭店国际会议中心有限责任公司,股权划转后,大鸿公司仍然继续存续,并由贵州饭店国际会议中心有限责任公司享有出资人权利,承担出资人义务。股权划转后,大鸿公司所欠原股东赤天化公司25062180元债务经主管部门批准后依法核销,其余债务仍由大鸿公司负责偿还。2012年12月24日,贵州省人民政府国有资产监督管理委员会下发《关于贵阳大鸿实业公司股权划转的批复》（黔国资复产权［2012］134号）,其中载明同意赤天化公司、贵阳市工商资产经营管理有限公司与贵旅公司（原贵州饭店国际会议中心有限责任公司）所签《大鸿实业公司国有股权整体划转框架协议》。2013年6月24日,贵州省人民政府国有资产监督管理委员会向贵阳市房屋产权监理处送达《关于请予支持办理有关房屋产权过户手续的函》,其中载明赤天化集团累计借款3500余万元支持大鸿公司发展,由于大鸿公司无力偿还所借款项,经两公司协商一致，大鸿公司将案涉房屋抵偿所欠赤天化公司部分债务（评估价值912.43万元）,请支持办理上述房屋产权过户手续。2014年4月21日,贵州省人民政府国有资产监督管理委员会下发《关于贵阳大鸿实业公司有关房产转让的批复》（黔国资复产权［2014］26号）,其中载明根据《抵偿协议》,同意大鸿公司将其所有的：分别位于贵阳市南明区（筑房权证南明字房权证南明字第**,.16平方米）、南明区法院街1层1-47号、1-52号（筑房权证南明字第房权证南明字第**,55平方米和34.17平方米）和南明区（筑房权证南明字第×房权证南明字第**,8平方米）的房产转让给赤天化公司。并按国家有关规定,规范完善相关程序和手续,及时办理房产过户登记事宜。2017年1月16日，赤天化公司向大鸿公司发送《关于要求办理房屋产权变更登记的函》，要求大鸿公司根据《抵偿协议》的约定在接函后三日内为赤天化公司办理上述房屋的产权变更登记手续。2018年4月16日，贵州省高级人民法院依法向贵阳市不动产登记中心去函要求协助调查产权证号为：01××31、01××88、010083589的房屋能否办理产权变更登记手续以及办理变更登记的具体步骤和方法、所需相关材料等。2018年6月1日，贵阳市不动产登记中心回复如下：经我中心不动产登记簿查询，其中产权证号为：01××88，土地证号为：筑国用（20**）第××号的不动产，用途：批发零售用地，性质：划拨；产权证号为：010083589，土地证号为：筑国用（20**）第××号的不动产，用途：批发零售用地，性质：划拨；产权证号为：01××31，土地性质为：划拨。截至2018年5月7日，上述房屋均涉及贵阳市中级人民法院“（2016）黔01民初1092号”协助执行通知书的查封，无抵押登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条、第三十八条：人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；应当根据不同情况，提交下列材料：不动产权属证书、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、相关税费缴纳凭证、其他必要材料等。《房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地所有权的，转让房地产时，应当……应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。上述房屋有查封登记需对查封登记记录给予解除。办理时，会告知其他必要材料。另查明，原告赤天化公司因与被告大鸿公司就三份《抵偿协议》的履行发生纠纷，于2016年8月23日向贵阳市中级人民法院起诉，并办理了财产保全手续，将不动产权证号为01××31、01××88、010083589的房屋进行了查封，案件受理编号为（2016）黔01民初1092号。2017年9月25日贵阳市中级人民法院依法对该案作出一审判决。大鸿公司不服该判决并提出上诉，贵州省高级人民法院于2018年6月27日作出终审裁定：撤销贵阳市中级人民法院（2016）黔01民初1092号判决，并驳回赤天化公司的起诉。再查明，被告大鸿公司庭审中提出其不能直接将涉案三套房屋的产权变更登记给原告，只能协助原告办理涉案三套房屋的不动产所有权转移的变更登记手续，原告对被告的该项辩解也予以认可。庭审中，原、被告对《抵偿协议》中约定的涉案房产分别坐落于贵阳市南明区、贵阳市南明区及贵阳市南明区均无异议，该院予以确认，以上房产所有权人均为被告大鸿公司。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。关于《抵偿协议》是否有效的问题，本案中，原告赤天化公司与被告大鸿公司签订的三份《抵偿协议》，系双方真实意思表示，内容于法不悖,应当认定为有效，故对于原告主张三份《抵偿协议》有效的诉请，该院予以支持。对于原告主张由被告大鸿公司办理案涉房屋的所有权变更登记手续，并承担由此产生的营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、、地方教育附加费土地使用金、印花税，同时由被告大鸿公司承担因办理位于贵阳市南明区房屋产权变更登记所产生的契税；由被告大鸿公司承担因办理位于贵阳市南明区房屋的土地使用权变更登记所产生土地增值税，该院认为，首先，针对办理涉案房屋所有权变更登记手续的诉请，被告大鸿公司并非不动产登记主管部门，其只能协助原告办理涉案房屋的不动产转移登记手续，并不能直接办理房屋的变更登记手续，且庭审中，原告对被告大鸿公司提出其只能协助办理义务而非直接办理变更登记手续的辩解意见不持异议，并当庭予以认可被告只有协助义务，因此，被告大鸿公司应按照协议约定在符合办理变更涉案房屋产权转移登记手续之日起30日内协助原告办理变更手续；其次，关于营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、、地方教育附加费印花税、土地使用金、契税等税、费、金的承担，双方签订的协议中已明确作出约定“本协议签订后30日内，大鸿公司将上述房屋的房屋所有权证、土地使用权证等相关证件原件交由赤天化公司保管，并积极配合赤天化公司办理房屋所有权变更登记手续，费用由赤天化公司承担，房屋所有权变更登记完成，赤天化公司取得该房屋所有权后，双方债权债务消灭”，此处的“费用”，虽然没有列出具体的包含事项，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解由争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，该院认为，根据市场交易规则及交易习惯，双方当事人在进行不动产权交易时，通常是由变更后的房屋所有权人支付变更登记的相关手续税、费、金，故双方协议中约定的“费用”应理解为办理变更手续时需要缴纳的各项税、费、金。此外，虽然《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《征收教育费附加的暂行规定》、《贵州省教育经费筹措管理办法》、《中华人民共和国印花税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等相关文件中对增值税、城市维护建设税、、地方教育附加费印花税、土地增值税等做出了相应的规定，但是以上文件在法律位阶上属于行政法规或者地方性法规，其效力是低于合同法的，因此，在双方协议中已经进行约定的情况下，应当优先按照约定进行处理，同时，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”之规定，契税的承担主体应为承受人。综上，根据协议约定以及《中华人民共和国合同法》及相应的行政法规规定，原告要求被告大鸿公司承担办理涉案房屋产权及土地使用权变更登记手续所产生的营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、、地方教育附加费印花税、土地使用金及契税的诉请，该院不予支持。关于土地出让金的承担主体问题，该院认为，首先，根据黔舜评字（2011）第020号资产评估报告书记载情况、已交付原告收讫的土地使用权证及已交付的不动产，可知原告赤天化公司和被告大鸿公司在签订协议时，已知晓涉案房屋的土地性质为划拨，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定，本案中，原告赤天化公司作为土地使用权的受让方，应当承担办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金的义务；其次，原告赤天化公司和被告大鸿公司已在三份《抵偿协议》中约定被告大鸿公司仅承担配合赤天化公司办理权利变更登记手续，费用由赤天化公司承担，故应按照双方协议约定、法律及行政法规规定，由原告赤天化公司承担该笔出让金。综上，原告主张由被告大鸿公司承担土地出让金的诉请，该院不予支持。对于原告主张由被告鸿宝公司将贵阳市南明区房屋的土地使用权协助变更登记给原告，同时由其和被告大鸿公司共同承担因办理涉案房屋产权变更登记所产生的契税，以及变更土地使用权登记所产生的土地增值税、土地出让金。该院认为，被告鸿宝公司并未和原告赤天化公司签订书面协议，也非《抵偿协议》的相对方，被告鸿宝公司既没有义务协助原告办理涉案房屋的土地使用权变更登记手续，也没有义务缴纳土地增值税、土地出让金及契税。故原告主张由被告鸿宝公司办理土地变更登记手续并由被告鸿宝公司承担土地增值税、土地出让金及契税的诉请，无事实和法律依据，该院不予支持。另，原告诉请被告大鸿公司将贵阳市南明区法院街3-附1号房屋的房屋产权变更登记给原告，并承担上述房屋变更登记所产生的税、费、金，经查，原、被告签订的《抵偿协议》中并无此处房屋，因此，原告该项诉请，该院不予支持。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告贵州赤天化集团有限责任公司与被告贵阳大鸿实业公司于2011年7月18日签订的三份《抵偿协议》有效；二、被告贵阳大鸿实业公司在符合办理房屋产权变更登记之日起30日内将位于贵阳市南明区（产权证号：筑房权证南明字第××房权证南明字第**，国用（2012）第××号）、贵阳市南明区（产权证号：筑房权证南明字第**房权证南明字第**，用（2012）第××号）以及贵阳市南明区（产权证号：筑房权证南明字第**）房权证南明字第**）登记给原告贵州赤天化集团有限责任公司；三、驳回原告贵州赤天化集团有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费60元（原告已预交），由原告贵州赤天化集团有限责任公司负担。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。上诉人诉请大鸿公司将贵阳市南明区法院街3-附1号房屋的房屋产权变更登记给己方，并承担上述房屋变更登记所产生的税、费、金，因《抵偿协议》中并无约定，一审未予支持并无不当；关于上诉人要求鸿宝公司承担责任的诉请，其无权要求鸿宝公司承担责任，一审未予支持并无不当；关于费用，合同已约定由上诉人负担，一审未予支持亦无不当。综上所述，赤天化公司的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人贵州赤天化集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇二〇年十二月十六日书记员 朱紫苇