湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终4214号上诉人（原审被告）：岳阳市兴润物业管理有限公司，住所地岳阳经济技术开发区八字门村弘昱小区（简称兴润物业）。法定代表人：冯健，总经理。委托诉讼代理人：刘立华、王朗，湖南立华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李欢，女，汉族，1986年12月21日出生，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：杨欢，湖南湘杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南和立东升置业投资有限公司，住所地岳阳经济技术开发区白石岭路星河国际营销中心**。（简称和立东升）。法定代表人：冯杨辉，董事长。委托诉讼代理人：刘立华、王朗，湖南立华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：熊娟，女，汉族，1994年10月30日出生，住岳阳市岳阳楼区。上诉人兴润物业因与被上诉人李欢、和立东升、熊娟房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初字1906号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。兴润物业上诉请求：1、请求人民法院依法撤销岳阳楼区人民法院作出的(2020)湘0602民初1906号民事判决书，依法判决驳回一审原告李欢对上诉人的诉讼主张。2、本案的诉讼费用由被上诉人李欢承担。事实与理由一、本案一审原告李欢并非向上诉人购买涉案房屋，而是从原房屋认购人杨彬彬处受让其房屋认购指标。从本案事实来看，李欢明知涉案房屋已由杨彬彬购买，仍与杨彬彬进行交易，且交易价格也远高于上诉人收取的认购意向金，李欢的该行为表明其是自愿购买已被他人认购的房屋，该法律关系系一审原告李欢和原房屋认购人杨彬彬房屋认购指标的转让法律关系，而非与上诉人的房屋买卖合同关系，所以一审法院事实认定错误。根据合同相对性原则，李欢应当向他人主张权利，而不是上诉人。从本案一审原告提供的证据来看，销售人员熊娟出具“证明”，证明原房屋认购人杨彬彬自愿转让涉案房屋，完全说明诉争法律关系系一审原告李欢和原房屋认购人杨彬彬房屋认购指标的转让行为。二、销售人员熊娟并非上诉人的工作人员，其转让杨彬彬已认购的房屋没有经过上诉人的书面同意和授权，该行为后果与上诉人无关，而收受认购指标转让款杨彬彬和销售人员熊娟公司却未作为本案被告，明显系遗漏诉讼当事人。一审庭审中上诉人一再声明熊娟系长沙置业通公司的工作人员，而非上诉人的工作人员，一审被告熊娟的身份问题系本案焦点问题，而一审法院在一审被告熊娟未出庭的情况下，臆断李欢与上诉人建立房屋买卖合同关系，明显系事实认定不清，何况，一审被告熊娟领取的工资及其收取本案的佣金均不是来源于上诉人。因此，一审被告熊娟的行为并非是为了上诉人的利益，其行为不能代表上诉人，其法律后果更不应由上诉人承担。三、上诉人既没有与一审原告李欢签订合同，也没有直接收取李欢的分文款项，李欢向上诉人主张权利没有事实依据。在本案中上诉人与一审原告李欢既没有签订任何书面协议，双方之间也没有任何口头约定，上诉人在此之前根本不认识李欢本人，李欢的款项也没有支付给上诉人，甚至李欢在一审中提供的证据《观澜紫台住宅团购协议书》都未进行更名，收取李欢款项的人员更不是上诉人公司职工，而李欢却要求上诉人返还该款项，但返还的前提要件是收到了该款项，上诉人至今从未收到李欢的该款项，根据合同相对性原则，李欢应当向收取其款项及与其有协议的人主张权利，不应当向上诉人主张权利。四、假使上诉人承担责任，也仅需按照《观澜紫台住宅团购协议书》约定的内容返还其收到的房屋认购意向金，不承担其他责任。原房屋认购人杨彬彬与上诉人签订《观澜紫台住宅团购协议书》(以下称该协议书)，该协议约定杨彬彬向上诉人自愿交纳15万元作为涉案房屋的认购意向金，并约定将来未购买时，由上诉人全额无息退还未认购团购客户所繳纳的意向金。退一步来讲，上诉人也只应向原房屋认购人杨彬彬无息退还团购纳的意向金15万元，而非向本案一审原告李欢退还。被上诉人李欢、和立东升、熊娟答辩认为一审处理正确，请求二审予以维持。被上诉人向一审提出请求：1、请求判令三被告向原告退还220000元，并自2018年2月10日起按年利率6％的标准支付资金占用费至实际清偿之日止;2、诉讼费用由三被告承担。庭审中，原告明确只要兴润物业承担责任。原审认定的事实，判决理由及结果：“珍珠山花园一期”（观澜紫台）房地产项目由被告和立东升开发建设，以内部认购形式于2017年12月与岳阳市兴润物业管理有限公司签订《观澜紫台托协议书》，收取每户10万至30万不等的团购金。2017年10月2日，案外人杨彬彬与被告兴润物业签订了一份《观澜紫台住宅田购协议书》，约定由杨形向兴润物业交纳150000元作为购买观澜紫台项目建筑画积100平方米以上的意向金，办理意向金交纳手续后即成为观澜紫台项目购客户;双方签订正式的《商品房买卖合同》后，杨彬彬缴纳的意向金直接用于冲抵购房款；如杨彬彬未认购，则兴润物业于开盘后20个工作日内，全额无息退还150000元意向金。该协议上另备注了13-1001房，面积113平方米。案外人杨彬彬向一审法院证实:协议签订后，其向被告兴润物业交付了部分意向金，后自己不想购买此房了，兴润物业已向其全部退还交纳的意向金，其与兴润物业已没有任何关系。2018年2月，原告李欢前往被告和立东升开发的“观澜紫台”房地产项目售楼部看房，被告熊娟向原告推荐了13-1001房，称该房系团购房，在开盘价上享受较大优惠。2018年2月10日，原告向被告熊娟支付了购房款220000元，被告熊娟向原告出具了收条。该收条注明:今收到李欢购房款220000元，房号13-1001号。另被告熊娟向原告出具了一份证明称:今证明杨彬彬自愿将观澜紫台13-××**房团购协议书转让给李欢，手续已全部办完。熊娟将杨彬彬订的团购协议书原件、杨彬彬的付款收据原件交给了原告。另查明，岳阳市住房和城乡建设局以被告和立东升在未取得商品房预售许可手续的情况下进行销售为由，于2018年6月25日作出岳建行罚字(2018)12号行政国款决定书，对被告和立东升公司告1次，责令退还预订性质购房款，并处以30000元罚款。庭审中，被告兴润物业认可其委托案外人长沙置业通公司对涉案房屋进行销售，双方没有签订书面协议，被告熊娟系长沙置业通公司的业务员，按销售人头拿钱。被告兴润物业称其没有收到被告熊娟收取的原告220000元购房款，也没有向案外人杨彬彬退款。一审法院认为，案外人杨彬彬与被告兴润物业订购并交纳意向金后，被告熊娟作为被告兴润物业委托销售房屋的销售公司员工将案外人杨彬彬交纳的意向金退还给杨彬彬，并将杨彬彬的协议书原件、付款收据原件收回，案外人杨彬彬有理由相信被告熊娟代表的是被告兴润物业，因此案外人杨彬彬与被告兴润物业之间的合同关系已经解除。被告熊娟在被告兴润物业的售楼部作为涉案房屋的销售人员将诉争房屋另行出售给原告李欢，收取了原告李欢的购房款并将案外人杨彬彬的协议书原件、付款收据原件交给原告李欢，并出具证明称杨彬彬自愿将观澜紫台13-××**房团购协议书转让给李欢，手续已全部办完。原告李欢有理由相信其是与被告兴润物业产生了房屋买卖关系，签订了团购协议。因此，原告李欢不是与案外人杨彬彬发生了债权转让关系，而是与被告兴润物业之间建立了房屋买卖关系。现因出卖人和立东升未取得涉案房屋的商品房预售许可证，原告与被告兴润物业之间的房屋买卖合同应认定为无效，原告明知被告兴润物业是受被告和立东升的委托销售房屋，原告选择要求受托人被告兴润物业承担责任，因此，被告和立东升对本案原告不承担任。原告要求被告兴润物业退还购房款220000元，并自交款之日（2018年2月10日）起按年利率6％的标准支付资金占用费至实际清偿之日止，予以支持。被告熊娟受被告兴润物业的委托销售房屋，其行为产生的后果应由被告兴润物业承担。被告熊娟经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，不影响本案的审理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告岳阳市兴润物业管理有限公司在本判决生效后七日内退还原告李欢购房款220000元，并自2018年2月10日起按年利率6%的标准支付资金占用费至实际清偿之日止；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告李欢的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2300元，由被告岳阳市兴润物业管理有限公司承担。本案二审期间，被上诉人熊娟提供了自己给杨彬彬弟弟杨金波的转款凭证，拟证明其已转款19万元到杨彬彬名下。因杨彬彬不是本案当事人，故是否收到19万元本院暂不予认定。二审查明的其他事实与一审一致，分别予以确认。本院认为，本案有如下焦点，本院予以述评：焦点一，被上诉人熊娟的身份认定。1、根据本案已查明的事实，被上诉人李欢前往“观澜紫台”项目部看房时，被上诉人熊娟向被上诉人李欢推荐案外人杨彬彬已认购的13－1001号房，熊娟并将杨彬彬与兴润物业签订的团购协议书原件、杨彬彬的付款收据原件交给了被上诉人李欢。现兴润物业否定熊娟是其职工，熊娟也不认可是兴润物业的职工，且兴润物业不承认熊娟受到其指派办理杨彬彬与李欢之间的转让行为，熊娟亦无证据接受了兴润物业的委托。根据上述事实，本院确认熊娟不是接受兴润物业的委托，将13－1001号房转让给被上诉人李欢，是熊娟居间李欢与杨彬彬的转让行为。2、杨彬彬的团购协议书、收款收据载明，杨彬彬实付现金人民币15万元。被上诉人熊娟在接受被上诉人李欢的22万元以后，以个人名义出具收条，无任何证据证明得到兴润物业的认可。且熊娟在收到李欢的22万元以后将部分钱款支付给了原团购户杨彬彬。杨彬彬与兴润物业的合同关系事实上已经终止。上述行为亦应当视为熊娟的个人行为。焦点二，责任承担。1、根据被上诉人熊娟提供，现上诉人李欢持有的杨彬彬团购协议原件、收据原件，可以认定兴润物业确实收到了杨彬彬的15万元，而兴润物业并没有提供其已将15万元退给杨彬彬的证据，而根据熊娟的证明，杨彬彬至少收到了原交纳的团购金15万元，故兴润物业对这15万元应当承担返还给李欢的义务。2、被上诉人熊娟收到被上诉人李欢的22万元以后，将杨彬彬的团购协议、收据交给李欢，应视为已抵杨彬彬团购金15万元。另外7万元，因被上诉人李欢只向兴润物业追索，故在兴润物业承担15万元返还责任后，由上诉人李欢向熊娟、杨彬彬追偿。杨彬彬多收的钱款，到底是补偿还是指标出让款，在另案中解决。综上所述，原审认定事实和实体处理均有不妥之处，应予纠正；上诉人兴润物业上诉理由部分成立，应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初1906号民事判决；二、改判，由上诉人岳阳市兴润物业管理有限公司在本判决生效后十日内退还被上诉人李欢购房款15万元，并自2018年2月10日起按年利率6%的标准支付资金占用费至实际清偿之日止；三、驳回被上诉人李欢的其他诉讼请求。上列支付义务逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费维持不变，二审案件受理费4996元，由上诉人兴润物业承担3500元，被上诉人李欢承担1496元。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  王欣辉审判员  曹 维二〇二〇年十二月八日书记员  方晶晶