黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑04民终681号上诉人（一审被告）：鹤岗市动岚健身休闲有限公司，住所地鹤岗市工农区28委新世纪广场西侧市总工会**。法定代表人：庞茂义，职务经理。委托诉讼代理人：吴翠云，系黑龙江吉相律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：鹤岗市三兴建筑有限公司，住所地，住所地鹤岗市五道岗iv>法定代表人：张兴伟，职务董事长。委托诉讼代理人：侯涛，系该单位员工。委托诉讼代理人：马建军，系黑龙江怀安律师事务所律师。上诉人鹤岗市动岚健身休闲有限公司与被上诉人鹤岗市三兴建筑有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省鹤岗市工农区人民法院（2019）黑0403民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鹤岗市动岚健身休闲有限公司上诉请求：一审法院认定事实错误，判决错误。事实和理由：1、一审法院判决解除上诉人与被上诉人于2018年7月27日签订的房屋租赁合同，判决错误。上诉人比协议规定日期晚交租金被上诉人并未提出异议。且上诉人发现租赁房屋被鹤岗市中级人民法院拍卖，故迟缓交纳租金。后来由于疫情影响经营困难，故拖欠租金。现上诉人同意交纳租金，一审法院判决解除合同无法律依据。2、上诉人接收房屋比约定时间晚一个半月，这一个半月房租应扣除。3、经双方协商变更了租赁协议，被上诉人修改了微信内容同意上诉人请求，并且将广场商服租赁给别人使用，判决给付地上地下全部租金判决错误。4、承租地下车库后，因漏雨维修花费近8万元，应从租金中扣除。5、一审法院判定上诉人缴纳的50万元房租金中有15万元是保证金，判决错误，该15万元应视为缴纳的房租金。鹤岗市兴建筑有限公司辩称：上诉人上诉理由不能成立，双方之间租赁合同明确约定了违约情况及合同解除，经多次催促，上诉人未全额支付租金，实质违约。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。鹤岗市兴建筑有限公司向一审法院提出的诉讼请求：1、判决解除鹤岗市兴建筑有限公司与鹤岗市动岚健身休闲有限公司于2018年7月27日就工农区19委昌盛艺术广场商服及地下停车场租赁事宜签订的《房屋租赁协议》；2、判令鹤岗市动岚健身休闲有限公司立即腾退租赁房屋，将租赁房屋返还给鹤岗市兴建筑有限公司；3、判令鹤岗市动岚健身休闲有限公司给付2019年5月1日至迁出之日止的房屋租赁费（暂计算至2019年12月4日为507261.14元）；4、判令鹤岗市动岚健身休闲有限公司将收取的次承租人交纳的车位租金等租赁费交给鹤岗市兴建筑有限公司；5、判令鹤岗市动岚健身休闲有限公司将擅自改动的租赁房屋结构恢复原状或者折价赔偿；6、判令鹤岗市动岚健身休闲有限公司承担本案发生的诉讼费等相关费用。一审法院认定事实，2018年7月27日，鹤岗市兴建筑有限公司（甲方）与鹤岗市动岚健身休闲有限公司（乙方）签订房屋租赁协议，协议约定，鹤岗市动岚健身休闲有限公司承租鹤岗市兴建筑有限公司所有的工农区19委昌盛艺术广场商服及地下停车场。地上房。地上房屋建筑面积1476方米、地下车、地下车库面积11081方米。出租房屋概况：地下停：地下停车场全部，广场商服房间号109,110,111,112,113,115,116,117,118,119,120,121限自2018年10月1日起至2025年4月30日止。租金及支付方式为广场商服租金约定为35万元，地下停，地下停车场65万元租金为广场商服房和地下停车场各一半。1、该房屋每年租金为：2019年4月30日前租金为26万元。合同签订之日乙方支付定金24万元。2018年10月1日前乙方接手停车场后，支付甲方租金30万元。2、2019年5月1日--2020年4月30日，年租金为100万元。当年4月1日前支付76万元，另支付15万元抵押金。第九条合同的变更、解除与终止第2条约定房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（7）拖欠房租三个月以上。鹤岗市动岚健身休闲有限公司未按期缴纳费用。经协商，双方于2019年4月29日签订补充协议，协议约定：2019年5月10日需交纳租金30万元，当年的剩余租金在2019年8月1日前交齐，如乙方未在2019年5月10日（含）交纳30万元，乙方自愿解除2018年7月27日甲乙双方签订的房屋租赁协议。另查明，鹤岗市动岚健身休闲有限公司分别于2018年8月交付给鹤岗市兴建筑有限公司20万元，2019年5月12日、5月23日两次转账到鹤岗市兴建筑有限公司法定代表人张兴伟账户上25万、5万元。未按期在2019年5月10日交纳30万元。2019年7月15日，鹤岗市动岚健身休闲有限公司向鹤岗市兴建筑有限公司递交1份申请书，内容为“因运营能力和财务状况无法履行与贵公司关于昌盛广场地上、地下的、地下的租赁合同不在租赁地上部分商服，望批准为盼”。以上事实有房屋租赁协议1份、补充协议1份、银行凭证、微信截图及当事人陈述证实，本院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护。鹤岗市动岚健身休闲有限公司签订的租赁合同约定了租金的数额给付方式、期限及解除权等内容，鹤岗市动岚健身休闲有限公司未按约定履行，属违约行为，现鹤岗市兴建筑有限公司行使解除权并要求鹤岗市动岚健身休闲有限公司支付租赁期间的租金，理由充分，证据充足，本院予以支持。鹤岗市动岚健身休闲有限公司共交付给鹤岗市兴建筑有限公司50万元。2018年10月1日--2019年4月30日应支付房屋租金26万元，2019年5月1日--2020年4月30日应支付保证金15万元、剩余9万元应视为2019年5月1日--2020年4月30日期间的房金。鹤岗市兴建筑有限公司要求鹤岗市动岚健身休闲有限公司将收取的次承租人交纳的车位租金等租赁费交给鹤岗市兴建筑有限公司，因其诉讼请求没有具体的诉讼标的，故法院不予处理。因原、鹤岗市动岚健身休闲有限公司均未能提供证据证实房屋租赁时及现在房屋的具体状态，故鹤岗市兴建筑有限公司主张判令鹤岗市动岚健身休闲有限公司将擅自改动的租赁房屋结构恢复原状或者折价赔偿的请求没有具体依据，本院认为鹤岗市动岚健身休闲有限公司应将租赁房屋（能正常使用）返还给鹤岗市兴建筑有限公司。鹤岗市动岚健身休闲有限公司在庭审中认可没有将房屋钥匙交给鹤岗市兴建筑有限公司，且其没提供其他证据予以证实，故其抗辩已将地上房屋交付给鹤岗市兴建筑有限公司的主张，本院不予支持。判决：一、解除鹤岗市兴建筑有限公司与鹤岗市动岚健身休闲有限公司于2018年7月27日签订的房屋租赁合同；二、鹤岗市动岚健身休闲有限公司于本判决生效之日起10日内将租赁房屋（能正常使用，包括地上、地下部、地下部分同）返还给鹤岗市兴建筑有限公司，并给付2019年5月1日至2019年12月4日止的租赁费507261.14元（已扣除9万元），2019年12月4日之后的租赁费按合同约定的数额计算至迁出房屋之日止。三、驳回鹤岗市兴建筑有限公司的其他诉讼请求。二审期间双方均未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本案争议焦点为：一、案涉租赁合同是否应当解除。二、一审法院对于上诉人应付租赁费用的认定是否正确。三、地下车、地下车库漏雨修缮费用是否应予审查iv>本院认为，关于争议焦点一，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。结合本案，双方签订的《房屋租赁协议》第九条第2款第（7）项约定，拖欠房租三个月以上，甲方有权解除合同。《补充协议》中亦约定：“如乙方未在2019年5月10日（含）交纳30万元，乙方自愿解除2018年7月27日甲乙双方签订的房屋租赁协议。当年的剩余租金在2019年8月1日前交齐。”上诉人并未在2019年5月10日交纳30万元，亦未在2019年8月1日前交纳当年剩余租金，至一审庭审辩论终结前，上诉人拖欠租金已超过三个月，二审期间，在上诉人未能提供证据证实其已将地上广场部分退租的情况下，经本院释明，上诉人仍不同意交纳含地上广场部分在内的拖欠租金，据此，一审法院判令解除合同并无不当，应予维持。上诉人鹤岗市动岚健身休闲有限公司虽称未及时交纳租金系因案涉房屋被依法拍卖及疫情影响，但依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于买卖不破租赁的规定，拍卖行为并不影响租赁合同的效力，上诉人也并未举证证明其租赁权益因房屋被拍卖受到影响。另外，因疫情发生于2020年1月下旬，当时上诉人拖欠房租已经超过3个月，上诉人据此不交纳租金没有事实和法律依据，故对上诉人该项上诉请求不予支持。关于争议焦点二，首先，上诉人称接收房屋比约定晚一个半月，但并未举证证明，且双方于2019年4月29日就租金交纳时间和数额签订补充协议，上诉人当时亦未对此提出异议，其该项主张不能成立。其次，关于上诉人已与被上诉人协商退租地上广场的主张，其一审中所举示的微信聊天截图中，仅能显示双方就该问题进行过协商，被上诉人并未明确表示同意，不能认定双方已就退租事宜达成合意。且在双方就地上广场退租事宜协商未果的情况下，上诉人亦未举证证实地上广场系经被上诉人对外租赁，其该项主张亦不能成立。第三，上诉人虽认为一审法院认定的15万元保证金应为租金，但双方签订的《房屋租赁协议》第五条第2项对此有明确约定，因抵押金在租赁合同中具有保障承租人忠实履行对租赁物保管义务的担保功能，被上诉人亦同意如不存在应予赔偿事实时予以退还，一审法院先扣除15万抵押金后将剩余已交款项计算为租金并无不当。据此，一审法院认定上诉人欠付租金数额正确，应予维持。第三，关于上诉人所主张的因地上车库漏水造成的维修费用，上诉人一审期间作为反诉请求提出后，又撤回反诉。对此二审新增诉讼请求，本院依法不予审查，上诉人应另诉处理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人鹤岗市动岚健身休闲有限公司上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8，872.61元，由上诉人鹤岗市动岚健身休闲有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  任兢鹤审判员  白丽明审判员  韩锡艳二〇二〇年十二月七日书记员  纪欣杭