贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8058号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：聂萍，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：赵月颖，贵州朗意律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：徐正琴，女，1979年12月5日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：马志祥，男，1973年7月12日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：魏浪，贵州锐腾律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：曾勇，贵州锐腾律师事务所律师。原审被告：毕节市七星关区房屋征收管理局，，住所地：贵州省毕节市七星关区天河路2巷**统一社会信用代码：12522401789778599R。法定代表人：张正伦，该局局长。委托诉讼代理人（特别授权）：吴海，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：孙晓婷，贵州本芳律师事务所实习律师。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）因与被上诉人徐正琴、马志祥及原审被告毕节市七星关区房屋征收管理局（以下简称：房征局）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9051号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人瑞丰公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项。事实及理由：事实及理由：1.双方签订《商品房买卖合同》后，被上诉人未支付合同价款，且合同约定被上诉人在签订合同之后30日内将契税、维修基金交给上诉人，被上诉人未向上诉人交契税和维修基金，违反先合同义务，上诉人取得顺序履行抗辩权，不应承担逾期办证违约责任，被上诉人主张支付违约金无事实和法律依据；2.涉案商品房于2018年11月29日具备办证条件后，经上诉人通知，被上诉人至今未办理缴纳契税、维修基金等手续，此后的迟延办证应由被上诉人负责；3.被上诉人不存在损失，上诉人不应承担支付违约金的责任；4.案涉房屋迟延达到办证条件，是国家政策因素所致，上诉人应当免责。5.即使认定上诉人违约，违约金也应以一至二千元的补偿或调减至日万分之零点二为宜。6.被上诉人诉请返还三通费829元，已超过诉讼时效，且上诉人已代缴至相关部门，其诉讼请求不应得到支持。被上诉人徐正琴、马志祥及原审被告房征局二审未作答辩。原审原告徐正琴、马志祥一审诉讼请求：1.判决被告瑞丰公司立即为原告办理位于瑞丰铭城第五号地块4号楼4单元C28层1号房商品房权属证书并交付给原告；2.判决被告瑞丰公司向原告支付逾期向产权登记机关提交涉案房屋转移登记资料的违约金，(违约金计算以原告已付购房总款294550元为基数，按日0.1%从2017年6月1日计算至被告将办理产权登记资料提交办证机关之日止)暂计20000元；3.判决被告瑞丰公司退还开户费829元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月12日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第5号地块4号楼4单元C28层1号商品房，房号为4-C28-1；建筑面积117.82平方米，套内建筑面积97.5平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款294550元；买受人应在2014年12月31日前向出卖人一次性支付全部购房款；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。被告瑞丰公司于2015年8月21日将涉案房屋交付原告。2016年4月12日，被告瑞丰公司收取了原告办证费681元、开户费829元。另查明：2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，载明：同意暂缓瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记，启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。又查明：2015年7月7日，原告与被告房征局签订《房屋回迁安置协议》，约定房征局回迁位于瑞丰铭城第五号地块4号楼4单元C28层1号房的商品房住宅房安置给原告；房征局负责办理调换房屋产权证交原告，办证费用按有关规定执行。协议签订之后原告与拆迁部门的房屋差价款已结算完毕。2015年3月11日，被告房征局与被告瑞丰公司签订《团购安置房协议》，约定购房款由七星关区房征局支付给被告瑞丰公司，被告瑞丰公司再与原告签订《商品房买卖合同》，将房屋交付原告。上述协议载明：被告瑞丰应为原告办理房产、土地权属手续，办证产生的应由被征收人（即原告）承担的契税部分，在被告房征局安置完毕后，被告瑞丰公司提供票据，被告房征局于十个工作日内据实一次性支付给被告瑞丰公司，其他办证费用均由被告瑞丰公司全额承担。被告房征局已按约定代原告向被告瑞丰公司支付了购房款。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告房征局已按合同约定代原告支付了购房款，被告瑞丰公司已经按合同约定将房屋交付给原告，但并未在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，构成违约，原告诉请被告瑞丰公司支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，予以支持。对于原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告在取得涉案房屋所属幢楼的《首次登记确认书》，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，本案于2020年7月31日开庭进行审理，视为通知了原告涉案的商品房已符合办理转移登记的条件，已履行完毕其合同约定的义务，故该项违约金计算至2020年7月31日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款294550元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年7月31日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。对原告要求办理不动产权证书并交付的诉讼请求，涉案房屋现已具备办证条件，根据双方委托办证的约定，被告办证的义务仅限于将办证所需资料提交到办证部门并通知原告，而无需交付，故对办证的诉讼请求，予以支持，对交付的诉讼请求，不予支持。但原告必须提供相关文书及办证费用。对原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告徐正琴、马志祥提供办证相关文书及办证费用之日起九十日内为原告徐正琴、马志祥申请办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐正琴、马志祥逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款294550元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年7月31日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）；三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告徐正琴、马志祥开户费829元；四、驳回原告徐正琴、马志祥的其他诉讼请求。案件受理费人民币160.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。本案二审期间，各方当事人均未向本院提起新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据安置义务人与上诉人签订《团购安置协议》，安置义务人为被上诉人代为支付房款，且已实际给付，上诉人关于被上诉人未支付涉案商品房价款的上诉理由无事实依据，本院不予采信。上诉人与被上诉人就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，对相关权利义务进行了约定，双方应当依约履行。上诉人未按约定如期取得商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实客观存在，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，上诉人应当向被上诉人承担违约责任。对上诉人主张不应承担违约责任的上诉理由，本院分析评判如下：首先，被上诉人是否缴纳及何时缴纳专项维修基金和契税，与上诉人履行取得初始登记并交付办理转移登记有关文书的义务无涉；且上诉人对上述费用仅仅系代收后转交，而非对该费用享有所有权及使用权，合同双方也未约定缴纳该费用是上诉人履行取得初始登记并交付办理转移登记有关文书义务的前提，故被上诉人据此主张不承担案涉违约责任的理由不能成立。其次，违约金兼具补偿和惩罚功能，不以守约方遭受实际损失为前提,上诉人以被上诉人未举证证明实际损失为由主张不支付违约金，于法无据。因案涉《商品房买卖合同》约定的违约金过高，一审综合被上诉人的诉请及其预期利益，以及上诉人的过错程度等因素，对本案逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金标准所作调整符合本案实际，本院予以确认。上诉人关于本案违约金应酌定为一至二千元或调减至日万分之零点二的标准计算，无事实和法律依据，本院不予支持。再次，上诉人所举证据不能证明其违约系因政策因素影响，其主张据此免责无事实依据。鉴于被上诉人委托上诉人向房屋权属登记机关代为提交涉案房屋办理转移登记的资料，故上诉人没有向被上诉人交付涉案房屋办理转移登记有关文书的现实必要，其交付文书的义务转化为向被上诉人披露涉案房屋已符合办理转移登记条件，即视为上诉人履行完毕向被上诉人交付办理涉案房屋转移登记有关文书的义务，一审判决上诉人承担违约责任的截止时间为一审开庭向被上诉人披露涉案商品房具备办证条件之日，并无不当。现案涉商品房已具备办证条件，基于双方之间的委托关系，一审判决上诉人代为申请办理案涉商品房权属证书并无不当。上诉人代收的安装开户费829元，因其未举示证据证明已代为履行，被上诉人在履行过程中主张返还，上诉人应予退还。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由上诉人贵州省毕节瑞丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十二月十日书记员  邓 千