黑龙江省牡丹江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑10执异192号案外人：胡殿文，男，1965年2月19日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市。申请执行人：安立国，男，1972年12月5日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。被执行人：牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司,住所地黑龙江省牡丹江市。法定代表人：张占军，该公司经理。本院在执行申请执行人安立国与被执行人牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司（以下简称怡兴房地产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人胡殿文对本院查封的怡兴房地产公司开发建设的位于鸡西市城子河区滨水颐园小区*室两户房屋，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人胡殿文称，请求解除对位于黑龙江省鸡西市城子河区滨水颐园小区*号两处房屋的查封。事实与理由：案涉房屋在人民法院查封前已经签订合法有效的商品房买卖合同，且申请人已交付全部购房款。申请人在2018年2月1日签订房屋买卖合同，以全款方式购买怡兴房地产公司名下，位于黑龙江省鸡西市城子河区滨水颐园小区*号两处房屋。申请人名下现无住房，这两处住房是为了安顿父母、自己居住购买的，房屋性质为住宅。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人符合上述条件，请求依法解除对黑龙江省鸡西市城子河区滨水颐园3号楼1单元802与902号两处房屋的查封，中止执行。申请执行人安立国称，依据本案执行裁定书可以确认，2018年6月8日前，涉案房屋鸡西市城子河区滨水颐园小区*室一直处于牡丹江市中级人民法院执行阶段。第一，本案早在2015年经申请执行人申请，牡丹江市中级人民法院立案进入执行程序，案外人在《执行异议申请书》上明确载明其是2018年2月1日与怡兴房地产公司签订《房屋预售合同》，足以证明案外人购买房屋的时间是在申请执行人提出执行申请之后，且怡兴房地产公司没有提供该笔交易的公司入账凭证，不足以证明案外人出资购买了滨水颐园小区*室房屋；第二，2020年10月21日鸡西市城子河区人民法院签发的（2019）黑0306民初194号民事判决书载明：怡兴房地产公司开发建设的鸡西市城子河区滨水颐园小区未竣工验收、也未经相关部门备案（详见判决书），该判决书是人民法院依法审理后制作并已经发生法律效力的法律文书，依据该判决书可以认定涉案的鸡西市城子河区滨水颐园小区*室房屋是未经验收、没有备案的房屋，是不允许交易的，即使案外人购买或者入住，也是不符合法律规定的无效行为，不能抗辩申请执行人之前已经申请执行，牡丹江市中级人民法院已经实际执行；第三，牡丹江市中级人民法院在执行查封鸡西市城子河区滨水颐园小区*室等房屋后，曾对怡兴房地产公司法人代表张占军进行询问，张占军明确表示涉案的房屋属其公司财产，之所以将*室备案到赵建伟名下、*室（苏延斌）、*室（皮占福），将*室备案到苏延斌名下（苏延斌是怡兴房地产公司员工）以及将*室备案到案外人胡殿文（胡殿文是房产局宿大志叔叔）名下，就是让这些人挂名，以免因公司债务问题房屋被执行走，足以说明，案外人所谓购买了*室房屋，实际上是为怡兴房地产公司担名的一种非法行为，不具有合法性。综上，申请执行人依据人民法院生效法律文书申请执行，人民法院也交付了执行，希望人民法院切实维护申请执行人的合法权益。本院查明，原告安立国与被告怡兴房地产公司民间借贷纠纷一案，2014年3月3日，本院作出（2014）牡商初字第24号民事调解书，调解书确认：“一、被告怡兴房地产公司于2014年8月30日前偿还原告安立国借款本金411.5万元，利息138.5万元（计算至2013年3月3日止），本息合计550万元；二、如被告怡兴房地产公司到期不能偿还原告安立国借款本息550万元，自2014年6月1日起，按中国人民银行一年期贷款利率4倍支付借款本金411.5万元的利息，直至借款本息还清之日止……”因怡兴房地产公司未按期履行义务，申请执行人安立国向本院申请执行，本院于2015年8月17日立案执行，执行案号为（2015）牡法执字第109号。执行过程中，申请执行人安立国与怡兴房地产公司达成执行和解协议，2015年12月16日，申请执行人安立国向本院申请终结本次执行程序。本院于2015年12月16日作出（2015）牡法执字第109-1号执行裁定书，裁定终结本院（2014）牡商初字第24号民事调解书本次执行程序。2018年4月4日，申请执行人安立国向本院申请恢复执行，同日本院立案执行，执行案号为（2018）黑10执恢19号。2018年5月8日，本院作出（2018）黑10执恢19号执行裁定书，裁定查封被执行人怡兴房地产公司开发建设的位于鸡西市城子河区滨水颐园小区共14处房产，查封期限为三年。其中包括案外人胡殿文提出异议的鸡西市城子河区滨水颐园小区*号两处房屋。为证明其主张，案外人胡殿文向本院提供如下证据：1.《房屋预售合同》两份，出卖人为怡兴房地产公司，买受人为胡殿文，购买房屋为滨水颐园小区*号（建筑面积为89.85平方米、总房款为251580元）、滨水颐园小区*号（建筑面积为89.85平方米、总房款为251580元），两份《房屋预售合同》签订日期为2018年2月1日。2.怡兴房地产公司开具收据两份，*室交款贰拾伍万壹仟伍佰捌拾元整、*室交款贰拾伍万壹仟伍佰捌拾元整，两份收据交款人为胡殿文，收款人为怡兴房地产公司，交款时间为2018年2月1日；3.《装修管理服务协议书》两份，甲方为怡兴房地产公司，乙方为胡殿文，《协议书》签订时间为2018年2月10日；4.2018年2月10日，怡兴房地产公司开具装修保证金、垃圾处理费、电梯费、电费收据两份。另查明，2020年12月4日，本院对被执行人怡兴房地产公司法定代表人张占军执行笔录记载：案外人胡殿文提出异议的滨水颐园小区*号房屋系由怡兴房地产公司拨付给施工单位，施工单位抵给农民工的房子。现在滨水颐园小区*号楼电梯没有安装，施工洞还没有堵上，电梯大概在本月15日能安装完，水电气也是本月底前大概能完成。再查明，2018年6月12日，申请执行人安立国与被执行人怡兴房地产公司达成的协议书中载明，牡丹江市中级人民法院于2018年5月8日查封被执行人怡兴房地产公司开发建设的位于鸡西市城子河区滨水颐园小区共14处房产，乙方怡兴房地产公司自认查封房屋为该公司所有。双方共同确认：法院已查封的14套房产中，除去*室，共余12套房产作为抵押物，抵顶剩余债务。上述12套房产中，包括案外人胡殿文提出异议的滨水颐园小区*室房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述四种情形，必须同时具备，方能排除执行。本案中，案外人胡殿文虽向本院提交了查封前其与被执行人怡兴房地产公司签订的《房屋预售合同》及相关的购房收据，但其主张的争议房屋，至今不具备居住条件，2018年2月10日，怡兴房地产公司为案外人开具的装修保证金、垃圾处理费、电梯费、电费收据不能证明案外人已在本院查封前合法占有涉案房屋。综上，案外人胡殿文的异议理由，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行的情形，其权利不能排除本案争议房屋的执行，其异议请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人胡殿文的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向牡丹江市中级人民法院提起诉讼。审 判 长 孙钦刚审 判 员 张 微审 判 员 李 颖二〇二〇年十二月七日法官助理 刘洪舟书 记 员 李 威