山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5082号上诉人（原审被告）：董建勇，男，1979年5月28日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：林宇南，山东信谊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙仲凤，女，1937年11月23日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：孙茂胜，男，1964年9月11日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：孙茂新，男，1966年9月30日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：孙茂成，男，1970年4月2日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：孙茂胜（系孙茂成哥哥），住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：孙茂新（系孙茂成哥哥），住烟台市芝罘区。上诉人董建勇因与被上诉人孙仲凤、孙茂胜、孙茂新、孙茂成房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。董建勇上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项；2、依法将本案发回重审或者改判孙仲凤、孙茂胜、孙茂新、孙茂成返还董建勇对涉案房屋的添附和改造80000元和因孙仲凤、孙茂胜、孙茂新、孙茂成违反诚信原则在合同无效中存在绝大部分过错，孙仲凤、孙茂胜、孙茂新、孙茂成赔偿董建勇涉案房屋拆迁补偿90%差价损失；3、一、二审案件受理费由孙仲凤、孙茂胜、孙茂新、孙茂成承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、双方在自愿平等的基础上签订《房屋买卖合同》，协议签订后，孙仲凤、孙茂胜、孙茂新、孙茂成找了公证，董建勇出于对公证机关出具公证书的信任，为涉案房屋添置一些必要的设施并对门窗房顶进行更换。一审判决仅通过认定双方之间订立的合同无效，就要求董建勇返还房屋，没有查明以上事实，没有对董建勇自行添置的设施和翻修一并作出处理，属于认定事实不清，同样也会导致本案无法执行。2、虽然合同签订的一方系董建勇，但合同的实际买房者系董建勇的父母，涉案房屋也一直由其父母居住，本案合同发生在2004年，作为农村人的董建勇的父母根本不可能意识到有违法无效的风险，应孙仲凤、孙茂胜、孙茂新、孙茂成的要求，董建勇才代其父母办理公证，否则也不会出现公证价格与实际价格不符的情况，一审法院在没有查清以上事实的前提下，就作出判决，这必然导致最终承担责任的主体和违约责任的认定出现错误。3、涉案房屋已列入棚改正在进行拆迁，一审法院在未经过实际调查的前提下就认定涉案房屋尚未进行拆迁安置改造，属于认定事实不清，这必然导致一些既得利益在处理上会被忽略，对已经居住15余年的董建勇的父母来说明显不公平。二、一审法院裁判不公。1、双方当事人本着自愿平等的原则签订《房屋买卖合同》，双方理应依协议约定的内容各自履行相关义务，但是孙仲凤、孙茂胜、孙茂新、孙茂成却未按照合同的约定履行义务，即使房屋买卖协议无效，基于该协议，孙仲凤、孙茂胜、孙茂新、孙茂成应当承担缔约过失责任，从而补偿给董建勇造成的可信赖利益损失，孙仲凤、孙茂胜、孙茂新、孙茂成应承担因其违背诚实信用的原则给董建勇造成的额外损失。与此同时，涉案房屋系宅基地，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》以及其他法律法规之规定，宅基地上房屋的买卖也必然导致宅基地的所有权发生转移，宅基地买卖不允许对非本集体成员进行买卖。作为集体成员的孙仲凤、孙茂胜、孙茂新、孙茂成在明知该规定的情况下，将宅基地上的房屋出售给不是本集体成员的董建勇，明显应承担绝大部分过错，否则也不会带着董建勇的父母去公证，要求公证在董建勇名下，拒绝将户口迁出，为了拆迁又将户口大量迁入，孙仲凤、孙茂胜、孙茂新、孙茂成应当承担过错责任，故一审判决不能直接认定涉案合同无效，要求董建勇返还房屋，而不追究孙仲凤、孙茂胜、孙茂新、孙茂成的过错责任。2、在订立合同的过程中，一审应当根据双方当事人的过错比例判决承担诉讼费用，而不能要求全部诉讼费用由董建勇承担。一审判决董建勇承担一审案件的全部诉讼费用，有失公允。让违约方凭空获利。综上所述，请求法院依法撤销一审判决，改判支持董建勇的上诉请求。孙茂胜、孙茂新、孙茂成共同辩称，双方应该坐下来协商解决。孙仲凤未作答辩。孙仲凤、孙茂胜、孙茂新、孙茂成共同向一审法院起诉请求：1、确认孙德玉、孙仲凤与董建勇签订的《房屋买卖合同》无效；2、董建勇返还登记在孙德玉名下、落座于烟台市芝罘区只楚街道东玉树庄村玉后街4号的房屋（房产证号：37××**）。一审法院认定事实：涉案坐落于烟台市芝罘区建筑面积63.60平方米的房屋于1991年11月5日登记至孙德玉名下。孙德玉与孙仲凤系夫妻关系，育有三子，分别为孙茂胜、孙茂新、孙茂成。孙德玉于2010年11月22日因肺癌去世。2004年11月26日，孙德玉、孙仲凤与董建勇在签订的《房屋买卖合同》中约定：孙仲凤、孙德玉自愿将自己坐落于烟台市芝罘区只楚镇东玉树庄村、建筑面积63.60平方米、房证编号为37××05号的房屋（北屋四间）出卖给董建勇，董建勇自愿购买孙德玉、孙仲凤的上述房屋，双方自愿议价20000元整。房屋四至：东至墙基中心邻孙茂盛、西至墙基外根隔夹道邻幼儿园、南至墙基外根邻空地、北至墙基外根隔胡同张述强；协议成立后，董建勇即应付清款数，孙德玉、孙仲凤即应移交房屋。上述合同签订后，董建勇依约支付了购房款52000元，孙德玉、孙仲凤亦向董建勇交付了涉案房屋。2004年12月3日，烟台市芝罘区公证处出具了（2004）烟芝证民字第2040号公证书，证明孙德玉、孙仲凤与董建勇在2004年12月3日《房屋买卖合同》上的签字属实。另查，东玉树庄的村民户口性质现仍为农村户口，该村土地性质仍为集体所有。董建勇至今未落户东玉树庄村。现东玉树庄尚未进行拆迁安置改造。庭审中，孙仲凤、孙茂胜、孙茂新、孙茂成同意返还董建勇购房款52000元，并同意董建勇在涉案房屋居住至2021年4月25日。上述事实，有《房屋买卖合同》、证明、（2004）烟芝证民字第2040号公证书、照片、房产登记证明等在案为证，还有孙仲凤、孙茂胜、孙茂新、孙茂成、董建勇的陈述笔录在案为凭；上述证据，均经一审法院开庭审核，可以采信。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》以及其他法律法规之相关规定，宅基地之所有权人为农村集体经济组织，其使用权人为该集体经济组织的成员，即宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的、与其特定的村民身份相联系的一项用益物权，其具有极强的福利和保障性质，其主体仅限于本集体经济组织成员，本集体经济组织之外的人是宅基地使用权之权利人，因此转让宅基地使用权有严格的法律限制。而在目前房地一体的格局下，农村村民在自行转让房屋的同时必然也转让了宅基地使用权，如果因转让而导致宅基地使用权流转到本集体经济组织成员外，则与宅基地使用权上述特有的专属原则相背离，从而损害了本集体经济组织的权益，因此法律明确规定不允许将宅基地使用权及该宗土地上的房屋转让给本集体经济组织成员之外的人，否则转让行为无效。本案中，孙德玉系东玉树庄村集体经济组织的合法村民，其申请得到宅基地并得以建设了诉争房屋，其作为村民而享受的专属福利和保障性用益物权，而董建勇并非东玉树庄村户口，孙德玉、孙仲凤将诉争房屋卖予董建勇之行为明显违反了法律关于转让宅基地使用权的禁止性规定，当属无效行为。即使董建勇购买房屋后对其进行了修缮，但作为房屋载体的宅基地使用权未有改变，因此孙德玉及孙仲凤与董建勇之间签订的诉争房屋买卖合同属于无效合同，双方应当相互返还各自取得的财产。孙仲凤、孙茂胜、孙茂新、孙茂成作为孙德玉的法定继承人，诉请确认涉案房屋买卖合同无效，主张董建勇返还涉案房屋，理由正当，应予支持。董建勇因此产生的损失，可另案主张。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条之规定判决：一、确认孙德玉、孙仲凤与董建勇签订的《房屋买卖合同》无效；二、董建勇于2012年4月25日前将坐落于烟台市芝罘区只楚街道东玉树庄村东玉后街4号房屋返还给孙仲凤、孙茂胜、孙茂新、孙茂成；三、孙仲凤、孙茂胜、孙茂新、孙茂成于2012年4月25日前向董建勇返还购房款52000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4100元，由董建勇负担。二审中，董建勇提交如下证据：一、由供电公司出具的2019年至2020年涉案房屋的电费明细，证明户名为王恩丰（即董建勇的父亲）从2004年购买涉案房屋后一直与孙茂胜作为邻居，居住在涉案房屋中，证明该房屋的实际购房人是董建勇的父母，因办理公证时购房人必须有烟台户口，所以该房屋登记在董建勇名下，董建勇的父母在2004年购买房屋时户口在东北农村。经质证，孙茂胜、孙茂新、孙茂成对该证据的真实性没有异议，对王恩丰是董建勇的父亲、董建勇的父母一直在涉案房屋居住也没有异议，但对于涉案房屋是董建勇签订合同购买的，其父母是否是实际购买人不清楚。二、涉案房屋水井的照片两张、房顶的照片一张、门窗照片九张、暖气改造的照片两张、空调照片一张，证明董建勇的父母在购买涉案房屋后，因房屋吃水不方便重新打井，门窗更换为铝塑门窗和铝合金，房顶与邻居孙茂胜两家共同更换的瓦，为了保证正常的生活增加了取暖设施，证明董建勇的父母对涉案房屋进行了添附和改造。经质证，孙茂胜、孙茂新、孙茂成对该证据的真实性除暖气片和炉子真实性不清楚外，其他均没有异议。三、网上今日头条于2019年7月22日发布的只楚街道棚改规模为芝罘区第一，东玉、西玉棚改项目昨日刚刚签约，在该新闻中明确签约日期为7月21日，证明涉案房屋面临拆迁改造，孙仲凤、孙茂胜、孙茂新、孙茂成要求确认已经居住16年的房屋契约无效是基于利益驱动，有违诚实信用原则。经质证，孙茂胜、孙茂新、孙茂成对该证据的真实性没有异议，但认为不存在拆迁改造，只是框架协议，而不是正式的房改。庭审后，董建勇提交房屋修缮费用明细，主张其为涉案房屋换铝合金窗、安装防盗网、安装纱窗、更换木门、打深水井、安装暖气、安装空调、安装太阳能、打院内水泥地面、更换房顶及其他添置维修共花费31016元。董建勇对此明确表示，关于上诉状中对添附改造补偿主张的80000元与该30000余元明细不一致，以该明细为准。经质证，孙茂胜、孙茂新、孙茂成对房屋修缮费用的真实性有异议，除了对房顶更换没有异议之外，其他均有异议，主要异议是价格不符。经本院调查，芝罘区棚户区改造指挥部向本院答复：只楚街道东玉树庄村已列入芝罘区棚户区改造计划，由于该项目受夹河水源地保护区影响，目前尚未启动土地征收、旧址征迁工作，相关工作需待夹河水源地保护区调整完成后实施。经质证，董建勇对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。孙茂胜、孙茂新、孙茂成对该证据的真实性没有异议，但认为该证据与本案无关。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：一、董建勇的父母是否为实际购房人；二、涉案房屋是否存在添置设施和翻修及对此应如何处理的问题；三、涉案房屋是否已经列入拆迁安置改造范围及对拆迁利益应如何处理的问题。一、关于董建勇的父母是否为实际购房人的问题。根据现有证据来看，涉案《房屋买卖合同》由董建勇与孙德玉、孙仲凤签订，董建勇的父母仅为涉案房屋的居住使用人，董建勇主张涉案房屋的实际购房人为其父母的证据不足，本院对此不予采信。二、关于涉案房屋是否存在添置设施和翻修及对此应如何处理的问题。董建勇虽主张涉案房屋存在添置设施和翻修问题，但在一审中并未有明确的诉求和提起反诉，一审判决明确董建勇对其损失可另案主张，并无不当。三、关于涉案房屋是否已经列入拆迁安置改造范围及对拆迁利益应如何处理的问题。经调查，只楚街道东玉树庄村已列入芝罘区棚户区改造计划，但目前尚未启动土地征收、旧址征迁工作。对于董建勇基于本案的可信赖利益损失，董建勇亦可另案主张。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》以及其他法律法规之相关规定判决确认涉案《房屋买卖合同》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条判决董建勇返还涉案房屋正确，本院予以确认。综上所述，董建勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由董建勇负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年十二月十一日书记员  孙嘉慧