浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1023民初3022号 原告：天台亿佳企业管理服务有限公司，统一社会信用代码913310230829452855，住所地浙江省天台县坦头镇工业园区。 法定代表人：陈琳。 委托诉讼代理人：邵洁，浙江天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕文兴，浙江天城律师事务所律师。 被告：天台县晶鼎和汽车用品有限公司，统一社会信用代码913310230728569088，住所地浙江省天台县坦头镇工业园区。 法定代表人：沈平其。 原告天台亿佳企业管理服务有限公司（以下简称亿佳公司）与被告天台县晶鼎和汽车用品有限公司（以下简称晶鼎和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告亿佳公司的委托诉讼代理人邵洁、被告晶鼎和公司的法定代表人沈平其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿佳公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，被告立即对租赁厂房腾空并整洁移交给原告；2、判决被告向原告支付自2020年1月1日至实际房屋移交返还之日止期间的房租及物业管理费（应付款项最终确定后扣除被告租赁保证金8721元）；3.由被告支付原告因本案产生的律师代理费3000元；4。本案诉讼费用由被告负担。在诉讼过程中，原告第一、二项诉讼请求变更明确为：1.依法判决解除原、被告房屋租赁关系；2.判决被告向原告支付自2020年1月1日起至7月14日止的租金及物业管理合计68620.5元，扣除租赁保证金8721元，应付59899.5元，其他诉讼请求不变。事实和理由：被告的法定代表人沈平其代表被告于2019年1月8日与原告签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于坦头镇亿佳创业园3号厂房第五层计918平方米的厂房出租给被告，租金每月10098元，租金先付后用，应支付第一年的租金，并支付一个月租金作为房屋租赁保证金；物业管理费按厂房每平方米0.5元计算。租期从2019年1月1日至2019年12月31日止；租期届满后，被告应保证房屋符合正常使用状态并整洁移交。因被告的法定代表人沈平其原先与原告签订存在房屋租赁关系，原先租赁期间有支付房屋租赁保证金8721元，转为本案原、被告租赁关系的租房保证金。被告租赁使用至2019年10月期间，被告未按月支付租金，原告起诉要求被告支付一年租金及管理费，一、二审法院判决予以支持，对此租金被告已按判决履行。租赁合同期满后，被告继续使用该房屋，但未支付房租及管理费，经原告多次催讨及要求腾退房屋的情况下，被告才于2020年6月22日开始将厂房内的主要设备搬离厂房，直到原告于2020年7月15日与另一承租人签订租赁合同，被告仍未整洁移交，由另一承租人进行了清洁。据上，本案租赁合同届满后，被告仍使用该房屋至今，双方转为不定期租赁关系，现被告未付租金，原告有权随时解除租赁关系并要求被告支付拖欠的租金及管理费。为此，提起诉讼。 被告晶鼎和公司答辩称：1.被告实际已于2020年6月19日将租赁房屋搬空并完好交还给原告，当时原告授权租赁代表王国强（也是原告的股东之一）在租赁房屋内查验无误后与被告进行确认。被告在经营期间所安装的空调及电器，王国强不给拆走，说要等到他确认后才给拆走，到现在都没有给答复，原告并已将房屋出租给他人使用。因原、被告之间关于房屋租赁的习惯是不需要办理书面交接手续，以双方当面确认即可，原告当初将房屋交付给被告时亦无交接手续，故交还租赁房屋时按照双方习惯已不需办理书面交接手续。双方租赁合同关系自被告交还租赁房屋时事实已终止。2.租金标准不应按照之前合同约定标准计算。原租赁合同约定租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，租赁面积为918平方米，月租赁价格11元/平方米，月租金10098元。但实际在2019年下半年房屋所在地整体房屋租金全部大幅下调，月租金仅为8元/平方米左右。双方未对合同期外租金进行约定，应当按照市场价格标准进行计算方为合理。原合同到期后，被告本来已经决定终止租赁交还房屋，但在春节期间赶上新冠肺炎疫情，无法搬迁，亦无法进入房屋，被告亦根本未对租赁房屋进行使用，并在疫情缓解时及时搬迁交还了房屋，按照不可抗力影响的规定及公平原则，被告实际因为疫情无法进入和使用房屋，期间租金被告应无须承担，或最多合理分担，不应由被告全都承担。另外，今年疫情期间，原告并未对房屋进行物业管理和服务，即原告未履行物业管理和服务的义务，不应收取物业管理费。3.租赁期间，被告为原告垫付水泵费用3000元及房屋租金保证金8721元应在结算时扣除。4.原告主张的律师费于法无据。综上，被告要求自2020年1月1日开始按每月8元/平方米计算租金至2020年6月19日，并减免两个月租金14688元作为疫情不可抗力影响（参照国家关于国有房屋租金疫情减免租金的规定），物业管理费和律师费不应收取。 为证明诉称事实，原告亿佳公司向本院提交了下列证据： 1.房屋租赁合同原件一份，证明原被告所签订2019年度的房屋租赁合同约定的房租金是每月11元/平方米，月租金是10098元，物业管理费是按照每月0.5元/平方米计算，以及被告交还房屋时必须保证房屋符合可正常使用状态并整洁移交。 2.台州市中级人民法院的民事判决书原件一份、房产证复印件一份。证明原被告双方关于2019年的租金经过生效判决认定，被告已经支付，另外证明本案所涉及的3000元水泵费用，并不存在被告垫付的情况。 3.律师费发票原件一份，证明因本案房屋租赁合同纠纷，原告支付律师代理费3000元。 4.照片一组，证明2020年6月19日被告存在搬离物品行为，但是并没有彻底搬离，租赁房屋内还是大量的物品存在。2020年6月22日、24日的视频截图以及照片均能证明没有彻底搬离，被告未按照合同约定进行整洁交付的事实。 5.2020年7月15日原告与天台县传奇汽车用品有限公司签订的房屋租赁合同原件一份，证明2020年7月15日，原告与案外人签订租赁合同就本案所涉房屋进行租赁，租金也是每月11元/平方米计算，被告的租赁日期应该算至2020年7月14日。 对原告亿佳公司提交的证据，被告晶鼎和公司质证意见如下： 证据1、2无异议；证据3，关联性有异议，律师费要求被告承担无法律依据；证据4，对6月19日开始搬迁没有意见，被告在6月25日之前已经全部腾空搬迁完毕；证据5，与本案缺乏关联性。 被告晶鼎和公司未向本院提交证据。 本院对原告亿佳公司提交的上述证据认证如下：证据1，被告无异议，具有真实性、合法性、关联性，对其证明效予以确认；证据2，被告无异议，具有真实性、合法性、关联性，对其证明效力予以确认；证据3，真实性予以确认，能够证明原告为本案支出律师费3000元的事实；证据4，真实性、合法性、关联性予以确认，能够证明被告未按合同约定进行整洁交付的事实；证据5，真实性予以确认，能够证明原告与天台县传奇汽车用品有限公司于2020年7月15日签订房屋租赁合同，原告将本案所涉房屋租赁给天台县传奇汽车用品有限公司，租金每月11元/平方米的事实。 综合上述证据分析认证及原、被告陈述，本院查明事实如下： 2014年1月18日，原、被告订立了一份房屋租赁合同，约定：原告将坐落于天台县坦头镇亿佳创业园3号厂房5层房屋出租给被告；租赁面积为918平方米；租赁期限为二年，从2014年2月7日起至2016年2月6日止；每平方米月租金为9.5元，即每月租金合计为8721元，采用先付租金后使用方式，合同订立同时被告应向原告支付一年的租金，并支付一个月的租金作为房屋租赁保证金，第二年起，应在使用前二个月支付下一年度租金；被告每月应向原告支付每平方米0.5元物业管理费，用于门卫、公共卫生、公共管理等费用。合同期满后，双方一直延续租赁关系到2018年12月31日。 2019年1月8日，原告亿佳公司与被告晶鼎和公司签订房屋租赁合同一份，该租赁合同约定：原告将坐落于天台县坦头镇亿佳创业园3号厂房五层房屋租赁给被告晶鼎和公司，租赁面积为918平方米，每月租金10098元；租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止；采用先付租金后使用房屋方式，合同签订同时应支付第一年租金，另应支付一个月的租金作为租赁保证金，第二个年度起，每年应在使用前二个月支付下一年度的租金；租金期间，被告每月应向原告支付每平方米0.5元的物业管理费，用于门卫、公共卫生、公共管理等费用；合同并对其他事项作了约定。上期租赁保证金8721元转为本期租赁保证金。 因被告未按约支付2019年度租金及物业管理费。原告于2019年8月16日向本院提起诉讼，本院于2019年11月8日作出（2019）浙1023民初4253号民事判决书，判决由被告支付原告租金121176元并赔偿逾期付款利息损失以及物业管理费4590元。被告不服本院判决，提起上诉，台州中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）浙10民终3260号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告支付了判决确定的租金及物业管理费。 合同期满后，原、被告未再签订书面租赁合同，被告一直实际占有、使用至2020年6月25日，期间未支付租金及物业管理费。2020年6月19日，被告开始对租赁厂房内的机器设备等物品进行搬离，2020年6月25日，被告已将租赁厂房内的机器设备等物品基本搬离，但未整洁移交。 2020年7月15日，原告与天台县传奇汽车用品有限公司签订房屋租赁合同，原告将涉案厂房租赁给天台县传奇汽车用品有限公司，租期自2020年7月15日至2021年7月14日止，租金每月10098元、物业管理费每月459元。 本院根据原、被告诉辩，就本案争议焦点分析论证如下： 一、关于是否应解除原、被告之间的房屋租赁关系问题 原、被告之间的原租赁合同到期日为2019年12月31日，租赁期限届满后，被告继续占有、使用租赁厂房，原告亦未对此提出异议，双方未继续签订书面租赁合同，原租赁合同继续有效，转为不定期租赁合同关系。被告于2020年6月25日将主要机器设备等搬离租赁厂房后，未再继续使用租赁厂房，而原告亦于2020年7月15日将涉案厂房再次出租。现原告主张解除租赁合同关系，被告亦认为双方租赁合同关系实际已解除，故本院确认双方之间的房屋租赁合同关系已解除。 二、关于租金、物业管理费的计算期间问题 原告主张租金应自2020年1月1日计算至2020年7月14日，而被告抗辩租金应自2020年1月1日计算至2020年6月19日。被告自2020年6月19日开始搬离租赁厂房，至2020年6月25日已将主要机器设备等物品搬离租赁厂房，并已实际停止占有、使用，虽未严格按照原租赁合同约定整洁腾空厂房，在厂房内遗留了部分物品，但总体上并不影响原告再次出租，不足以阻却他人承租该厂房。若他人愿意承租，原告也可自行进行清理再向被告要求赔偿相应损失，但该损失不能等同于租金损失。客观事实上，原告也于2020年7月15日将该厂房予以再次出租，并未有证据证明被告瑕疵腾空厂房行为对原告的再次出租造成了影响。故租金计算截至之日应为被告实际停止使用之日即2020年6月25日；相对应的物业管理费亦应计算至2020年6月25日。 三、关于租金、物业管理费应否减免问题 原、被告之间的租赁合同到期日为2019年12月31日，租赁期限届满后，被告继续占有、使用租赁厂房，原告亦未对此提出异议，双方未继续签订书面租赁合同，原租赁合同继续有效，转为不定期租赁合同关系。为应对新型冠状病毒肺炎疫情，2020年1月23日，浙江省人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应；3月2日调整为二级；3月23日，调整为三级。本案中，被告承租涉案厂房用于生产汽车用品，鉴于“新冠疫情”确实对被告的生产经营活动造成一定影响，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，因此被告要求减免租金具有一定的合理性，根据本地的防疫措施实施情况、复工复产情况，结合公平原则和损失共担的抗疫精神，酌定减免一个月（30日）的租金，相应亦予以减免一个月（30日）的物业管理费。 四、关于被告抗辩曾垫付3000元水泵安装费用应否予以在租金中扣减问题 被告抗辩在租赁期间为原告垫付了安装水泵费用3000元，被告就该主张曾在本院（2019）浙1023民初4253号一案中提出，因依据不足，本院判决未予以支持，该案二审判决亦未支持被告该主张，而在本案中，被告亦未提交新的证据证明其主张，故被告该主张依据不足，本院不予支持。 五、关于原告主张的律师费应否由被告负担问题 原告主张为本案支出的3000元律师费由被告承担，但双方对此并无约定，且该律师费也非原告必然产生的直接损失，即非本次诉讼必要支出。故原告主张由被告承担该费用，缺乏依据，本院不予支持。 本院认为，原、被告于2019年1月8日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法成立并已实质生效，双方当事人均应严格按照合同履行义务。租赁期限届满后，双方未再另行签订租赁合同，被告继续占用、使用租赁厂房，原告亦未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据原租赁合同约定采取先付租金后使用方式，但被告至今未支付租金，构成违约，原告有权解除合同，现被告实际已于2020年6月25日搬离租赁厂房并已停止使用，故双方之间的租赁合同关系已实质解除，本院对此予以确认。被告应按2019年的租金、物业管理费标准支付2020年1月1日起至2020年6月25日止的租金、物业管理费，共177天，但鉴于“新冠疫情”确实对被告的生产经营活动造成影响，结合前述分析，本院酌定减免一个月（30日）的租金、物业管理费，故被告应支付原告租金48669.05元、2212.23元，合计50881.28元。被告已经支付给原告的租赁保证金8721元，应在所欠原告租金、物业管理费中予以扣减。至于被告抗辩租金标准应按每月8元/平方米计算以及物业管理费不应支付，于法无据，本院不予采纳。原告为本案诉讼支出的3000元律师费，原告主张该费用由被告承担，缺乏依据，本院不予支持。另被告抗辩租赁期间曾垫付3000元水泵安装费用应在租金中扣减，缺乏依据，本院不予采纳。综上，对原告合理部分的诉请，本院予以支持；对被告合理部分的抗辩，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，经本院法官专业会议讨论，判决如下： 一、解除原告天台亿佳企业管理服务有限公司与被告天台县晶鼎和汽车用品有限公司之间的房屋租赁合同关系。 二、限被告天台县晶鼎和汽车用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告天台亿佳企业管理服务有限公司租金48669.05元、物业管理费2212.23元，合计50881.28元（实际执行过程中应扣减被告已支付的租赁保证金8721元）。 三、驳回原告天台亿佳企业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取690元，由原告天台亿佳企业管理服务有限公司负担190元，被告天台县晶鼎和汽车用品有限公司负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。逾期未履行的，应向本院报告财产情况，并不得有高消费及非生活必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条款规定的，执行立案后，本院可直接对负有履行义务的当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起二年内申请本院强制执行。 审 判 员 邵振华 二〇二〇年十二月七日 代书记员 杨敏敏