北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0117民初3769号原告（反诉被告）：刘启文，男，1948年12月24日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：刘卫军（刘启文之子），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：商猛，北京市曙光律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京昂内中天置业有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-D239。统一社会信用代码：91110000567425800A。法定代表人：胡林。委托诉讼代理人：陈涛，男，北京昂内中天置业有限公司职员。原告（反诉被告）刘启文与被告（反诉原告）北京昂内中天置业有限公司（以下简称昂内中天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》独任审理的要求，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告刘启文委托诉讼代理人刘卫军、商猛，被告昂内中天公司委托诉讼代理人陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘启文向本院提出诉讼请求：1.被告为原告办理房屋买卖过户的网签手续；2.诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1.原告交付的定金5万元，要求被告双倍返还；2.被告返还购房款345万元（不包括定金）并支付自2016年8月31日至2020年10月21日的利息，按照银行同期贷款利率标准计算。3.要求被告赔偿原告经济损失4199520元，上述诉求合计7749520元。诉讼过程中，原告将第三项诉求赔偿经济损失的诉求予以撤回。事实和理由：2016年9月3日,原告与被告签订《北京市商品房认购书》(以下简称商品房认购书)，确认由被告开发的位于北京市平谷区邑上原著（推广名）项目中的第×幢×号房产卖给原告。合同签订后，原告如约履行合同义务，被告拒绝为原告办理网签等过户手续。后来，原告知道被告将涉案房屋转卖给他人，原告购买房屋的合同目的不能实现。故诉至法院。昂内中天公司辩称，不认可原告的诉讼请求。2016年9月3日，双方签订商品房认购书及补充协议后，原告于2016年8月31日至2017年6月7日陆续交纳房屋定金5万元及购房款345万元，这是两套房子合一套的购房款。根据双方签订的补充协议，被告多次催缴原告交纳剩余房款。但原告一直置之不理。2018年8月，被告在电话催告原告无果情况下，向原告发出书面函告，要求原告履行给付房款义务，否则将房屋出售。被告根据商品房认购书及补充协议对房屋进行出售。原告违约，被告不是违约方。原告主张没有法律依据。被告同意扣除原告应支付的违约金后，将购房款返还原告。昂内中天公司向本院提出反诉请求：1.判令解除双方之间签订的商品房认购书及补充协议；2．判令反诉被告支付反诉原告违约金人民币70万元；3.判令反诉原告不予退还反诉被告定金5万元；4.本诉及反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年9月3日，反诉原告与反诉被告签订商品房认购书及补充协议。反诉被告自2016年8月31日之日起至2017年6月7日，陆续交纳定金5万及房款345万元后再未按照商品房认购书及补充协议约定履行交款义务。反诉原告经多次电话沟通催促反诉被告交纳剩余房款，但一直无果。2018年8月份，反诉原告在电话催交无果的情况下，发出书面催告函告知反诉被告在规定的期限内履行交款义务，否则将依据商品房认购书及补充协议将房屋另行出售。由于反诉被告的违约行为导致该房屋买卖被迫终止，依据商品房认购书补充协议备注第一条“若买受人未能按约定日期付清房款，出卖人有权解除本认购书协议，扣除已交房款的20％违约金，并权将该房另行销售。”综上所述，反诉原告请求贵院在查明事实，依法支持反诉原告的反诉请求。刘启文对昂内中天公司的反诉请求辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告在双方签订的认购书尚未解除的情况下，将涉案房屋另售他人，存在违约。反诉被告当时确实是想买两套房，但后来反诉原告同意转为一套购房款。反诉原告公司的马某知道反诉被告及子女的电话，但确迟迟不与反诉被告办理网签。反诉被告最初想分期付款，后来因为经济紧张，想贷款买房，在认购书中反诉被告选择的也是贷款方式付款。因反诉被告年龄大，不能办理贷款，故反诉原告让反诉被告找一个有贷款资质的人。后来反诉被告想将贷款人变更为张某某，并初步核验通过，但贷款需要办理网签，但反诉原告迟迟不给反诉被告办理网签。后来反诉被告才得知反诉原告已经将房屋抵押并转卖他人，不能办理网签。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月3日，刘启文之女刘某某代刘启文与昂内中天公司签订《北京市商品房认购书》，认购北京市平谷区邑上原著（推广名）项目中的第×幢×号房屋，套内建筑面积349.96平方米，单价为25145.73元每平方米，总房价880万元，出卖人同意认购人按照2.分期付款方式付款。同日，双方签订《北京市商品房认购书补充协议》，约定认购人付款方式选择贷款首付分期付款方式，经双方协商，具体支付日期如下：买受人应于2016年9月30日之前向出卖人支付首付房款金额为为人民币264万元，首期应于2017年1月15日向出卖人支付首付房款金额为人民币154万元；第二期应于2017年4月15日之前向出卖人支付首付款金额为人民币154万元；第三期应于2017年7月15日之前向出卖人支付首付款金额为人民币154万元；第四期应于2017年10月15日之前向出卖人支付首付房款金额为人民币154万元。备注：1.若买受人未能按约定日期付清房款，出卖人有权解除本认购书协议，扣除已交房款的20％违约金，并有权将该商品房另行销售。2.本认购书“补充协议”附件经双方签字盖章后生效，待双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书“分期付款”附件自行终止。本认购书补充协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。从2016年8月31日至2017年6月7日，原告共交纳购房款350万元（其中含定金5万元,含管云青认购房屋房款）。后再未交纳房款。原告认为因资金问题，经被告同意转为贷款方式购房，被告不认可。2018年8月16日，昂内中天公司向原告邮寄催告函，内容为时至今日:您支付定金5万元，首付款350万元后，未按约定与我司签订《北京市商品房现房买卖合同》，现该房屋销售处于悬而未决状态，已经严重影响到我司的回款，及由此产生的经济利益。因此，依据《认购书》第五条规定，您已严重违约，我司有权将该商品房出卖给第三方，同时定金不退还。我司已多次电话催促您履行《认购书》义务，为保障您的切身利益，我司现郑重告知您:请您于收到本函之日起3日内，联系我司负责人并按要求完成购房资格的审查，否则视为您放弃购买，我司将按《认购书》约定执行。该邮件被退回。邮件退回后，原、被告有多次通话记录，但双方对通话内容陈述不一。被告的经办人马某出庭证明通话记录内容为催款。2016年4月，涉案房屋所在的住宅楼抵押给了中信信托有限责任公司，并设立最高额抵押。后该公司签署了同意抵押房屋现房销售证明，载明昂内中天置业有限公司开发建设的平谷区远山嘉园项目41号住宅楼、42号住宅楼、43号住宅楼已抵押给我司，我司同意以下抵押范围内房屋现房销售。该抵押于2018年8月8日注销。2019年6月，涉案房屋设立一般抵押。2019年7月21日张某某的亲属肖某、朱某某交纳了涉案房屋的定金100万元，2019年8月28日、2019年10月21日、2019年10月23日张某某分别交纳了涉案房屋的购房款50万元、260万元、235万元。2020年7月1日，昂内中天公司与张某某签订北京市商品房现房买卖合同。2020年10月15日，原告收到被告提交的反诉状。本院认为：原、被告签订的《北京市商品房认购书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案房屋已被被告转卖第三人，无法继续履行，故被告要求解除合同，本院予以支持。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但合同自通知到达对方时解除。本案中，虽然原告未按双方约定的时间交纳房款，但昂内中天公司要求解除合同的邮件被退回，其未提供其他证据证明双方的合同已经解除。同时，刘启文确实未按认购书的约定履行交款义务，刘启文违约在先，但刘启文逾期交款后，昂内中天公司继续收取刘启文交纳的涉案房屋房款，其虽认为刘启文存在违约，但在双方认购书尚未解除的情况下，即转卖他人，昂内中天公司存在根本违约，导致双方认购书无法继续履行，故昂内中天公司应将刘启文交纳的房款（含定金）退回刘启文。因双方均存在违约行为，刘启文违约在先，昂内中天公司存在根本违约，故双方均应承担相应的责任，不应适用定金罚则。昂内中天公司在合同尚未解除时即转卖涉案房屋，应自收取第一笔转卖款时，向刘启文支付资金占用利息。对双方的其他诉求，均没有事实和法律依据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘启文与被告（反诉原告）北京昂内中天置业有限公司于2016年9月3日签订的《北京市商品房认购书》及补充协议于2020年10月15日解除；二、被告（反诉原告）北京昂内中天置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）刘启文购房款350万元；三、被告（反诉原告）北京昂内中天置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）刘启文支付利息（以350万元为基准，自2019年7月21日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率标准确定，自2019年8月20日至2020年10月21日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率标准确定）；四、驳回原告（反诉被告）刘启文与被告（反诉原告）北京昂内中天置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35200元，由原告刘启文负担800元（已交纳），由被告北京昂内中天置业有限公司负担34400元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费11300元，由反诉原告北京昂内中天置业有限公司负担11250元（已交纳），由反诉被告刘启文负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  毛 蕾二〇二〇年十二月十七日法官助理  张 慧书 记 员  王婷婷