新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2323民初1727号 原告：李新泉，男，1961年10月24日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 被告：徐燕，女，1984年5月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被告：郭渊，男，1980年12月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 原告李新泉与被告徐燕、被告郭渊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李新泉、被告徐燕、被告郭渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李新泉向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告立即履行《房屋买卖合同》，就呼图壁县吉祥苑（公务员小区）7号楼2单元1401室，为原告进行房屋产权变更手续；2．请求判令被告立即向原告支付违约金48,000元。事实与理由：原、被告签订《房屋买卖合同》，由被告向原告出售其所有的的位××县房屋一套。合同约定：房屋买卖总价240,000元。原告已按合同向被告支付房款230,000元，根据合同约定，剩余10,000元于被告为原告办理产权变更手续时一次性支付。另根据合同约定，被告后期不配合办理变更手续逾期超过20天，被告应向原告支付总房价款的20%作为违约金。由于该房屋在原被告签订《房屋买卖合同》时，被告尚未取得屋产权证书，故当时未能为原告办理产权变更手续。但此后在被告可以办理该房屋产权证书的情况下，被告仍一直未办理该房屋产权证书，导致被告至今不能为原告办理后续产权变更手续。 被告徐燕辩称，原告构成违约，被告的购买房屋的成本价值购房款241,500元、装修款36,000元，房屋总价值277,500元。房屋的市场价是300,000元。2019年7月27日下午，原告给被告打电话让办理房屋过户手续，其与郭渊同原告一起去了国土资源局办理过户，但是过户需要办理房屋产权证，办理房屋产权证需要缴纳办证费用，原告不同意缴纳办证费用，涉案房屋是低价出售给原告，被告也认为不应当缴纳办证费用，所以被告方就没有给原告办理房屋过户手续。原告购房时就知道统建房时不能办理房屋产权证和办理过户手续，按照交易习惯，房屋办证的费用和房屋的过户费用应该由原告承担。被告不存在违约，不同意支付违约金。 被告郭渊辩称，其与徐燕是夫妻关系，与徐燕的答辩意见一致。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人有争议的证据、事实质证、认证如下： 1、原告提交房屋买卖合同一份、收条一份，证明涉案房屋被告没有给原告过户，被告方存在违约行为。 经质证，被告徐燕对该组证据的真实性、合法性均认可，关联性、证明问题不认可，不存在违约行为，2019年7月27日也协助原告办理过户，原告不同意支付办证的费用，所以被告存在违约行为，合同约定违约金是已支付房款的20%，原告只支付了230,000元。被告郭渊与被告徐燕意见一致。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。 2、被告徐燕提交住房公积金还款明细一份、证明一份，证明涉案房屋的购房款是241,500元，是低价出售。 经质证，原告对该组证据的真实性、合法性均认可，关联性不认可，证明问题不认可，是通过二手房中介公司购买的房屋，购买房屋之前不认识被告，2018年6月15日在中介公司签订合同，一次性向被告支付现金230,000元，还有10,000元的押金。合同约定土地出让金由原告承担，在房屋可以办理房产证的时候，被告也配合进行了办理，但是在办理过程中产生的费用，双方产生了分歧，被告一直拖着没有办理过户。被告郭渊对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。 3、被告徐燕申请证人郝四民出庭作证，证明涉案房屋的装修费36,000元。 经质证，原告李新泉对证人证言的真实性、合法性、关联性均认可。涉案房屋是在中介公司的介绍下购买的，被告的装修问题与原告无关。被告郭渊对证人证言的真实性、合法性、关联性均认可。本院对证人证言的效力综合全案予以确认。 经审理查明，原告李新泉（受让方、乙方）与被告徐燕、被告郭渊（出让方、甲方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方自愿将坐落于××区房屋出售给乙方，乙方对该房屋已做了充分的了解并实地验看，对该房屋状况无异议，愿意购买该房屋。房屋性质一次性未领取产证房，所有人徐燕，建筑面积95㎡，成交价格240,000元，乙方于合同签订之日向甲方支付10,000元作为定金，于2018年6月16日前，支付除定金外的剩余房价款220,000元。交易履行过程中，如果甲方未取得销售房屋的相关权利凭证，甲方保证去相关部门领取相关权利凭证，领取相关权利凭证所产生的一切费用全部由甲方自行承担，如有面积上的差价额，由甲方自行承担，产权变更登记所产生的费用按现时政策标准计算。因甲方该房屋现无法办理过户手续，乙方押甲方房价款10,000元，待甲方给乙方办理过户手续时，乙方将10,000元一次性支付给甲方。若该房屋可以办理过户手续时，甲方必须积极配合乙方办理过户手续，每次配合延期不可超过3个工作日。违约责任：如甲方逾期未交房屋或后期产证出来不配合办理变更手续，则甲方向乙方按照总房价款的日千分之五支付滞纳金，但逾期不应超过20天，否则视甲方违约，甲方应向乙方支付总房价款的20%作为违约金，乙方可单方解除合同，甲方全额退还乙方已支付的所有房价款。2018年6月15日，被告徐燕向原告出具收条收到房价款230,000元。 本院认为，原、被告在平等协商的基础上自愿签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示且不违反法律规定，协议合法有效，对双方具有法律约束力。原告主张被告立即履行《房屋买卖合同》，就呼图壁县吉祥苑（公务员小区）7号楼2单元1401号房屋产权变更手续。被告方抗辩涉案房屋初次办理不动产登记证产生的费用应由原告承担，依据其与李新泉签订的《房屋买卖合同》中约定出让方未取得销售房屋的相关权利凭证，保证去相关部门领取相关权利凭证，领取相关权利凭证所产生的一切费用全部由出让方自行承担，故涉案房屋初次办理产权证产生的费用应由被告徐燕、被告郭渊承担。对被告的抗辩意见不予采信。故被告徐燕、被告郭渊在取得产权登记手续后，应继续履行《房屋买卖合同》协助李新泉办理产权过户手续。 原告主张被告支付违约金48,000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，本案中被告自认双方于2019年7月27日办理房屋过户手续，因其不同意承担初次办理房屋产权证的费用没有办理过户手续，而至今涉案房屋的产权过户手续仍未办理，根据合同约定出让方后期产证出来不配合办理变更手续，则按总房价款日千分之五支付滞纳金，但逾期不应超过20天，否则视为违约，应支付总房价款的20%作为违约金。被告方不同意承担违约金，且原告也未提交证据证实违约损失，根据被告的过错程度，本院酌情支持违约金3,000元，对超出的部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告徐燕、被告郭渊于本判决生效后十五日内协助原告李新泉办理呼图壁县吉祥苑小区7号楼2单元1401号房屋的过户手续； 二、被告徐燕、被告郭渊于本判决生效后五日内向原告李新泉支付违约金3,000元； 三、驳回原告李新泉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费500元（已减半收取），由被告徐燕、被告郭渊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审判员  齐梦程 二〇二〇年十二月十六日 书记员  白锦成