重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7410号上诉人（原审原告、案外人）：重庆瀛方电力工程有限公司，住所地重庆市奥林匹克体育中心**，统一社会信用代码915001070824029850。法定代表人：周厚琴，系总经理。委托诉讼代理人：谭海军，男。委托诉讼代理人：何亚，国浩律师（重庆）事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李世琪，女，汉族，1973年8月2日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：萧椿容，重庆钦天律师事务所律师。委托诉讼代理人：何东源，重庆钦天律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：简广兰，女，汉族，1964年2月2日出生，住重庆市渝**。原审第三人（被执行人）：重庆金易房地产开发（集团）有限公司，住所地，住所地重庆市渝**双凤桥街道空港大道**金易上品源5房幢2-1#-1，统一社会信用代码91500112709430069F。法定代表人：简广斌。委托诉讼代理人：刘章梅，女。上诉人重庆瀛方电力工程有限公司因与被上诉人李世琪，原审第三人简广兰、重庆金易房地产开发（集团）有限公司案外人执行异议之诉一案，不服重庆市渝北区人民法院(2020)渝0112民初13451号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人重庆瀛方电力工程有限公司的委托诉讼代理人谭海军、何亚，被上诉人李世琪的委托诉讼代理人萧椿容、何东源，原审第三人重庆金易房地产开发（集团）有限公司的委托诉讼代理人刘章梅到庭参加二审询问。本案现已审理终结。重庆瀛方电力工程有限公司上诉请求：1.撤销重庆市渝北区人民法院作出的（2020）渝0112民初13451号《民事判决书》，并依法改判支持上诉人的诉讼请求;2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：（一）上诉人与重庆金易房地产开发（集团）有限公司在法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《复议异议规定》第二十八条第一款的规定。（二）上诉人在法院查封之前已合法占有案涉房屋。上诉人提交的证据足以证明上诉人从2017年1月16日开始已合法占有案涉房屋，上诉人掌控着可以打开涉案房屋的钥匙，足以证明该房屋一直处于上诉人的控制之中，只是暂时未装修使用而已，符合《复议异议规定》第二十八条第二款的规定。（三）上诉人已支付了全部房款。上诉人与重庆金易房地产开发（集团）有限公司通过签订《施工承包合同》《商品房买卖合同》《接房流程确认单》《工程合同结算报告》、重庆金易房地产开发（集团）有限公司向上诉人出具购房收据的方式，双方均确认购房款的支付方式并已结清。从金额来看，工程结算款也明显大于房屋价值，故不存在损害第三人利益的情形，可以视为上诉人已支付了全部价款，符合《复议异议规定》第二十八条第三款的规定。（四）非因上诉人自身原因未办理过户登记。案涉房屋未办理过户登记的原因一方面为重庆金易房地产开发（集团）有限公司收到上诉人交纳的大修基金、税费等费用后，挪作他用了，无力代上诉人去缴纳相关费用;另一方面是，重庆金易房地产开发（集团）有限公司经营困难、人员流动大，在上诉人多次要求办理过户登记的情况下，仍没有具体的经办人员去办理过户登记手续。符合《复议异议规定》第二十八条第四款规定。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条中关于参照适用《复议异议规定》第二十八条之规定，上诉人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。二、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第119条规定，应当同时确认位于重庆市渝北区房屋归上诉人所有。李世琪辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。重庆金易房地产开发（集团）有限公司述称，由于开发公司原因没有将产权办给上诉人，请求将产权办给上诉人。简广兰未到庭，无陈述意见。重庆瀛方电力工程有限公司向一审法院起诉请求：1.判令确认位于重庆市渝北区房屋归原告所有；2.不得在李世琪与第三人简广兰、重庆金易房地产开发（集团）有限公司借款合同纠纷案中执行前述房屋；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月27日，渝北区人民法院就原告李世琪与被告简广兰、重庆金易房地产开发（集团）有限公司民间借贷纠纷一案作出（2017）渝0112民初22026号民事调解书，内容为：一、被告简广兰、重庆金易房地产开发（集团）有限公司于2018年3月31日前共同偿还原告李世琪借款本金100万元及利息（以100万元为基数，从2014年1月14日起按照月利率2%计算至本息付清之日止）；二、本案案件受理费18710元，减半收取9355元，原告李世琪自愿负担；三、原告李世琪自愿放弃本案的其他诉讼请求。该调解书生效后，因被告重庆金易房地产开发（集团）有限公司、简广兰未履行该调解书确定的义务，原告向渝北区人民法院申请强制执行，在该案执行过程中，渝北区人民法院于2018年11月2日作出（2018）渝0112执4752号执行裁定书，查封了登记在被执行人重庆金易房地产开发（集团）有限公司名下位于重庆市渝北区房屋。执行过程中，原告以其系涉案房屋的所有权人为由提起执行异议，渝北区人民法院于2020年5月9日作出（2020）渝0112执异111号执行裁定书，裁定：驳回案外人重庆瀛方电力工程有限公司的异议请求。原告收到该裁定后不服，向一审法院提起本案之诉。另查明，重庆瀛方电力工程有限公司原名为重庆蜀电淏宸电气工程有限公司。2016年4月5日，以重庆蜀电淏宸电气工程有限公司为乙方，重庆金易房地产开发（集团）有限公司为甲方签订了《施工承包合同》，主要约定：乙方承包甲方位于重庆市渝北区龙山街道百灵路1号金易·E世界景观工程，包括E世界住宅区商业街硬景、软景、安装等施工图示全部内容。工程造价为850万元，最终以双方共同审定的结算为准。按月支付进度款，乙方每月25日向甲方提交当月进度报告报监理及甲方审核，次月25日前支付经审核金额的85%（付款方式为80.95%抵房、19.05%现金，抵房金额不足乙方所选定单套房屋金额时，留待下次支付进度款时累计支付）。工程结算办理完成后一个月内，甲方将经过审核的工程款总额95%（含已支付的进度款）支付给乙方；留5%作为质保金，质保金分两期支付，竣工验收满一年时甲方支付质保金的40%给乙方，竣工验收满两年时甲方支付质保金的60%给乙方。用于抵款的房屋户型明细见附件3，不做调整，所有用于抵款的房屋，甲方同意乙方转售于任何第三人，用于抵款的房屋所缴纳的大修基金、税费及其他所有费用乙方交纳，由乙方转售后转为购买者缴纳。乙方在申请付款时应同时工程所在地的地税发票，甲方通过银行划账方式支付款项。2016年12月15日，以重庆蜀电淏宸电气工程有限公司为乙方，重庆金易房地产开发（集团）有限公司为甲方签订了两份《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：乙方购买甲方位于重庆市渝北区，用途为成套住宅，套内面积为58.74平方米，套内单价为9300元，总价为546282元，签约时一次性付清房款。预售商品房甲方应于2016年12月31日前依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同签订后，双方于同日办理了1-4-10号房屋的网签。2017年1月16日，以重庆蜀电淏宸电气工程有限公司为乙方，重庆金易房地产开发（集团）有限公司为甲方签订了两份《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：乙方购买甲方位于重庆市渝北区，用途为成套住宅，套内面积为39.18平方米，套内单价为9300元，总价为364374元，签约时一次性付清房款。预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本房屋预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。同日，双方办理了1-24-7号房屋的网签。2016年12月15日，重庆金易房地产开发（集团）有限公司给原告出具了546282元的购房款发票和22483.86元的代收费收据；2017年1月13日及17日，重庆金易房地产开发（集团）有限公司给原告分别出具了12660.27元的代收费收据和364374元的购房款发票。2017年1月6日，涉案房屋完成了竣工备案登记。2017年1月16日，原告公司的谭海军代原告与重庆金易房地产开发（集团）有限公司签订了上述两套房屋的《接房流程确认单》，原告陈述其接到涉案房屋后一直未装修。2018年10月15日，以重庆金易房地产开发（集团）有限公司作为甲方，重庆蜀电淏宸电气工程有限公司作为乙方签订了《工程合同结算报告》，主要记载：本结算依据为施工合同、施工图等，根据合同约定，本工程结算金额中80.95%（即6785419.87元）的支付方式为抵房；19.05%（即1596815.92元）的支付方式为现金支付。鉴于本工程的特殊情况，双方共同协商后，用金易·E世界以下房源1-4-10、1-24-7号等十四套住房抵全部工程结算款8382235.79元。以上房源全部过户于乙方后，双方的债权债务即全部履行完毕，互不找补。2017年11月27日，涉案房屋办理了所有权的初始登记，登记权利人为重庆金易房地产开发（集团）有限公司。2020年6月10日，重庆金易物业服务有限公司给原告分别出具了涉案两套房屋2017年2月至4月的物管费发票，金额分别为442元和303元。2020年6月11日，重庆金易物业服务有限公司出具《证明》记载：其于2017年1月16日收到原告交来的涉案两套房屋的2017年2月至4月的物管费442元和303元。一审法院认为，案外人重庆瀛方电力工程有限公司对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。针对原告的诉讼请求，一审法院评述如下：一、原告能否取得涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋并未过户登记至原告重庆瀛方电力工程有限公司名下，未发生房屋所有权变动的效力，原告不能取得该房屋的所有权，故其第一项诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。二、是否应当停止对涉案房屋的强制执行。《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述两条均规定了可以排除金钱债权执行的物权期待权，不同的是第二十九条规定的是房地产开发企业出售商品房时的消费者物权期待权，而第二十八条规定的一般不动产买受人的物权期待权，本案中原告所购买的房产虽为房地产开发企业开发的商品房，但原告并非消费者，其购买涉案房屋并非用于居住，故不能适用第二十九条的规定主张排除执行，但若其符合第二十八条规定的条件时，依然可以使用第二十八条阻却普通金钱债权的执行。而第二十八条的规定所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，故买卖双方必须是具有缔约真实目的为买卖不动产这一条件。而以房抵债协议是用房屋所有权的转让的方式来消灭双方之间的金钱债务，不动产的交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变受让人在本质上为出让人（债务人）的普通金钱债权人的地位。若认为以房抵债协议的受让人可以排除出让人的其他金钱债权人对该物的强制执行，则无异于使该受让人通过以物抵债的方式即获得了优先于出让人的其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因以物抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别，有违普通金钱债权领域下债权平等基本原则；且有可能在某种程度上“暗示”普通债权人通过这种方式获得优先受偿的地位，在一定程度上将会助长对抗强制执行的不诚信乃至违法行为，损害申请执行的债权人的合法权益。本案中，原告重庆瀛方电力工程有限公司虽与重庆金易房地产开发（集团）有限公司签订了《房屋买卖合同》，但该合同仅具有房屋买卖合同的外在形式，而从其与重庆金易房地产开发（集团）有限公司签订的《施工承包合同》《工程合同结算报告》可以看出，原告签订房屋买卖合同的真实目的并非为购买案涉不动产，而是以房抵债的方式消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，故其并不符合第二十八所规定的买受人的条件。其次，原告是否在法院查封前已取得涉案房屋的占有，原告虽提交了其支付涉案两套房屋2017年2月至4月的物管费的发票，但占有系对不动产的控制和支配，占有应当是一个连续的状态，而原告提供的证据本身并不足以证明其已占有涉案房屋，即使能证明，也最多只能证明其于当时对涉案房屋进行占有，并不能证明其对该房屋占有状态一直持续到法院查封涉案房屋之时。再次，如前所述，本案中，原告与重庆金易房地产开发（集团）有限公司虽然签订了《房屋买卖合同》，但其签订房屋买卖合同的真实目是用涉案房屋抵偿原告的金钱债权，重庆金易房地产开发（集团）有限公司虽然给其开具了购房发票，但原告实际并未支付购房款，不符合第二十八条规定的支付价款的条件。综上所述，原告提供的证据不能证明其满足第二十八条规定可以排除强制执行的条件，故对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，故对原告要求停止执行重庆市渝北区龙山街道百灵路1号金易▪E世界1-4-10、1-27-4号房屋的请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院》第二十八条、第二十九条之规定，判决：“驳回原告重庆瀛方电力工程有限公司的诉讼请求。案件受理费12906.56元，由原告重庆瀛方电力工程有限公司负担。”本院二审查明，案涉房屋的物业专项维修资金未缴存到重庆市渝北区物业专项维修资金中心，亦未查询到案涉房屋的契税和印花税完税信息。代祥利于2017年1月16日向瀛方公司出具了案涉房屋的2-4月的物管费收据，代祥利是重庆金易物业服务有限公司的员工。2017年1月16日瀛方公司的员工谭海军办理案涉房屋的接房手续并签收了案涉房屋的钥匙。本院二审查明的其他案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案区别于一般的以房抵债协议，其《施工承包合同》的内容即约定了以房款冲抵工程款，按月度滚动支付，并对具体房款进行了明确，其后又签订了《商品房买卖合同》，办理了网签登记，此时上诉人已经转化为一般的不动产买受人。本案符合《最高人民法院》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，上诉人对案涉两套房屋享有的权利足以排除强制执行，具体分析如下：第一在人民法院查封案涉房屋之前，上诉人与重庆金易房地产开发（集团）有限公司已签订了合法有效的书面买卖合同。在本案所涉执行案件中，案涉房屋于2018年11月2日被重庆市渝北区人民法院裁定查封，而案涉两套房屋签订买卖合同的时间分别为2016年12月15日和2017年1月16日，并办理了商品房网签登记手续，均在申请执行人的债权产生及案涉房屋被查封之前。第二在人民法院查封之前，上诉人已合法占有案涉两套房屋。上诉人举示的证据能够证明其于2017年1月16日就案涉两套房屋办理了接房手续，领取了房屋钥匙，并预付了一个季度的物业服务费，可以认定其在查封以前已经实际占有了案涉房屋。第三上诉人已支付了案涉房屋的全部价款。双方于2016年即签订《施工承包合同》，约定了以工程款的80.95%支付房款，重庆金易房地产开发（集团）有限公司亦向上诉人开具了买卖合同中对应金额的购房发票，在人民法院查封前亦就案涉房屋的相应工程款完成了最终结算。第四非因上诉人自身原因未办理过户登记。重庆金易房地产开发（集团）有限公司于2016年12月15日和2017年1月13日向上诉人出具了22483.86元12660.27元的代收费收据。上诉人及重庆金易房地产开发（集团）有限公司均称该两笔款项为案涉房屋的大修基金和相应税费。审理过程中，重庆金易房地产开发（集团）有限公司亦认可收取上诉人专项维修资金但由于公司资金链出现问题而未能向有关部门交纳该费用的事实导致案涉房屋没有及时办理过户手续。本院认为，上诉人和重庆金易房地产开发（集团）有限公司的这一陈述符合当前商品房交易行为中，由开发商代收代缴大修基金及税费的交易习惯，也与本院二审查明的事实一致。故上诉人陈述未办理过户登记的原因系重庆金易房地产开发（集团）有限公司未向有关部门及时交纳案涉房屋大修基金及契税。本院对该陈述予以采信。故本案非因上诉人自身原因未办理过户登记。经前述分析，本院认为，上诉人对案涉两套房屋享有的权利足以排除人民法院的强制执行。但依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉两套房屋并未过户登记至上诉人名下，未发生房屋所有权变动的效力，故上诉人要求确认案涉两套房屋归其所有的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，因二审出现新证据，导致本案认定的部分事实发生变化，重庆瀛方电力工程有限公司的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《最高人民法院》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院(2020)渝0112民初13451号民事判决；二、不得执行位于重庆市渝北区房屋；三、驳回重庆瀛方电力工程有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费12906.56元，由李世琪负担；二审案件受理费12906.56元，由李世琪负担。本判决为终审判决。重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112执异111号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年十二月十一日法官助理 王玲书 记 员 梁麟