湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初3952号原告：梅翠林，女，1987年8月18日出生，汉族，武汉市新洲区人，身份证住址武汉市新洲区，现住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：方风智，湖北仁义律师事务所律师。被告：徐宝，男，1979年9月1日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区，原告梅翠林与被告徐宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林莉独任审理，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告梅翠林的委托诉讼代理人方风智、被告徐宝均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梅翠林向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2019年9月3日签订的《爱至家（集团）门面分租协议（关于原新洲德尔地板专卖店最新分租事宜）》无效；2、依法判令被告返还原告支付的款项人民币40,000元（以下币种均系人民币），赔偿原告损失86,860元，并自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用费至清偿之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月3日原告与被告签订《爱至家（集团）门面分租协议（关于原新洲德尔地板专卖店最新分租事宜）》，协议约定被告作为出租方，将武汉市新洲区文昌大道常阳新城小区T5-2号商铺出租给原告经营美发/化妆品销售，分租费用为30,000元/年，一年一付，并另外支付押金10,000元，原告与被告约定租赁期限三年。协议签订后，原告按约定给付被告一年租金及押金。2020年8月14日原告被房屋所有权人通知，与被告签订的分租协议无效，原告与被告签订租赁合同的根本目的已经不能实现。故原告认为依据无效协议向被告支付的租金及押金40,000元，被告应当予以返还，其次原告对门面装饰装修花费31,843余元与退还会员预付款共计54,217元，因被告方原因导致产生相关损失，被告应当予以赔偿。故原告诉至法院提出前述诉请。被告徐宝答辩称，我与原告签订的租房合同是合理合法的，不存在无效的问题；返还租金和押金不合理，原告至现在还在使用承租房屋，双方没有办理交接手续，赔偿损失更不存在。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，1、被告徐宝对原告梅翠林提交的门面分租协议、微信支付截图及收据真实性无异议，本院予以认定。2、被告徐宝对原告梅翠林提交对装修费用清单、会员余额明细认为系原告梅翠林自主经营行为，与本案无关；3、原告梅翠林对被告徐宝提交的物业公司代表万胜华与陈天才的租赁合同、陈天才与被告徐宝的部分分租合同、原、被告之间签订的转租合同真实性均无异议，本院予以认定。4、原告梅翠林在庭审后提交2020年8月21日向案外人刘传洲转款4,860元的转款凭证及微信聊天记录，证实原告梅翠林给付租赁合同一年期满后自2020年9月3日至同年11月13日的租金，被告徐宝不认可，该组证据均不是与被告徐宝发生直接关系，本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人万胜华与案外人陈天才签订《租房合同》一份，主要约定："案外人万胜华将位于武汉市新洲区邾城街常阳新城T5-2号商铺一楼出租给案外人陈天才适用，面积81平方米，租赁期限自2016年11月15日至2021年11月14日共计60个月，合同还约定了其他内容"。后案外人陈天才、案外人袁思学与被告徐宝于2017年8月15日签订《租房合同》一份，主要约定："案外人陈天才、案外人袁思学将位于武汉市新洲区邾城街常阳新城T5-2号商铺隔断一楼出租给被告徐宝使用，隔断二楼由案外人陈天才、案外人袁思学自己使用，租赁期限自2017年8月15日至2021年11月14日计51个月，合同还约定了其他内容"。2019年9月3日被告徐宝与原告梅翠林签订了《爱至家（集团）门面分租协议》，主要约定："被告徐宝将位于武汉市新洲区邾城街常阳新城T5-2号商铺原《德尔地板》店铺出租给原告梅翠林用于经营美发/化妆销售，分租费用为每年30,000元，每年交付一次，第一年另外支付押金费用10,000元，原告梅翠林不续租时，由物业公司和被告徐宝联合核查后，押金全额退还原告梅翠林，协议达成之日开始生效，后期除物业公司涨价外，三年内不额外涨价，水费按一楼70%、二楼30%计算分摊费用，电费按物业收据换算，下一年租金在每年8月1日支付到位，该协议还约定了其他内容"。协议签订当天，原告梅翠林将2019年9月3日至2020年9月2日一年的租金30,000元及押金10,000元转账支付给被告徐宝，被告徐宝出具收据予以确认后并将租赁屋交付原告梅翠林使用。原告梅翠林自合同签订后对出租屋装修，并进行经营至2020年11月13日搬离租赁屋。本院认为，被告徐宝依约取得案涉租赁屋的使用权后，与原告梅翠林签订的《爱至家（集团）门面分租协议》是双方真实意思表示，协议中并未明确约定租期三年，仅对租金约定三年不涨价，协议内容不违反法律法规的强制性规定，真实有效，对双方均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用的原则履行各自的义务。原告梅翠林依约支付了2019年9月3日至2020年9月3日的租金，被告徐宝依约交付了案涉租赁屋，且原告梅翠林已实际经营适用，故原告梅翠林主张《爱至家（集团）门面分租协议》无效，无法律依据，对该项诉讼请求本院依法不予支持。原告梅翠林称案外人袁思学口头通知其《爱至家（集团）门面分租协议》无效，原告梅翠林自行于2020年11月13日撤离出租屋，被告徐宝表示不知，根据合同相对性原则，原告梅翠林系与被告徐宝签订的《爱至家（集团）门面分租协议》，案外人袁思学系与被告徐宝签订的《租房合同》，原告梅翠林应当及时与合同相对人即本案被告徐宝沟通协商此事，原告梅翠林已支付了一年租金30,000元已经使用一年，故无需退还。原告梅翠林主张赔偿装修损失31,843元，提供的证据不能达到证明该装修所花费的价值以及现存折旧价值，原告梅翠林可另案主张权利。原告梅翠林办理会员制经营系其营销方式，其退租案涉门面并不必然导致会员退费，且其退租门面并非被告徐宝违约，故原告梅翠林要求被告徐宝赔偿其退会员费损失无法律依据，本院依法不予支持。原、被告签订的《爱至家（集团）门面分租协议》并未明确约定租赁期限，仅对第二年租金支付日期进行了约定，原告梅翠林于当日并未支付第二年租金，且当下原告梅翠林已搬离该门面，双方续租目的事实上无法实现，《爱至家（集团）门面分租协议》符合法定解除条件，故原告梅翠林要求被告徐宝退还押金10,000元，本院依法予以支持。被告徐宝辩称原告梅翠林于2020年11月13日自行退出出租屋，还应当向其支付2020年9月3日至2020年11月13日的租金，本案已查明原告梅翠林在出租屋内经营至2020年11月13日搬离，故原告梅翠林应当向被告徐宝支付2020年9月3日至2020年11月13日的租金；原告梅翠林要求因疫情防控需要被告徐宝应减免三个月租金，商业用房的租赁目的是为了获取商业经营的收益，疫情对其影响力度会更大因此会造成的一定影响，政府强制要求疫情防控期间不能经营，结合商铺所处位置实际，根据公平原则，本院酌情扣减两个月租金。另原告梅翠林陈述向案外人刘春洲转账4,860元，是支付2020年9月3日至2020年11月13日租金，被告徐宝未认可，根据合同相对性原则，该转账行为达不到证明目的，故原告梅翠林仍应当向被告徐宝支付10天的租金即30,000元/年÷365天×10天=821.91元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告梅翠林与被告徐宝之间签订的《爱至家（集团）门面分租协议》于2020年11月13日解除；二、被告徐宝于退还原告梅翠林押金10,000元，原告梅翠林向被告徐宝支付租金821.91元；两项相冲减后，被告徐宝还实际退还原告梅翠林9178.09元，限于本判决生效之日起十日内一次付清三、驳回原告梅翠林的其他诉请请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,418.5元，由原告梅翠林负担700元，被告徐宝负担718.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  林莉二〇二〇年十二月九日法官助理朱婷书记员樊黎明