北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11211号上诉人（原审被告）：张建华，女，1956年8月14日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人（原审被告）兼上诉人张建华之委托诉讼代理人：齐长合，男，1956年1月10日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：杨善平，北京正尊律师事务所律师。上诉人（原审被告）：齐虓（兼上诉人齐某之法定代理人），男，1983年11月3日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人（原审被告）：齐某，女，2016年4月23日出生，汉族，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：费爱玲，女，1956年9月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘启鑫，北京市中友律师事务所律师。上诉人齐长合、张建华、齐虓、齐某因与被上诉人费爱玲物权保护纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初16657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。齐长合、张建华、齐虓、齐某上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回费爱玲的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，判决结果错误。1.齐长合系案涉房屋的共同承租居住使用权人，费爱玲应当受此前承诺事项的约束，无权要求齐长合等腾退房屋。齐长合系因当时用已上交房管局的私房通过与房管所置换后又以租赁形式而居住案涉房屋至今。齐长合与齐长清（已故）系兄弟关系，齐长清与齐长合在签订书面的房屋租赁契约之前就共同居住在案涉房屋之内。1980年5月签订的《房屋租赁契约》在以书面行为确认承租关系时齐长清作为承租人的签字，代表本人亦应代表共同居住人齐长合；而且该《房屋租赁契约》立约人“齐长青”的签名系齐长合所签。一审判决依据《房屋租赁契约》简单地将承租人认定为齐长清一人，该认定既与已形成的长期共同居住的事实不符，亦与现实生活中大量存在的租赁关系由承租人家庭成员（共同居住人）一人代表签订的事实不符，是脱离20世纪80年代建立租赁关系时案涉房屋及当事人所先后经历的特殊历史背景的一种错误认定。正因为案涉房屋及齐长清、齐长合存在（京政发[1983]第38号及相关文件）涉及的历史遗留问题及背景，2015年10月23日费爱玲作为“发还房屋”的继受权利人做出了“在承租人腾退前，不以任何方式强撵承租人搬家，保障承租人的居住权益”的承诺。故应当结合本案的全部事实认定齐长合为案涉房屋的共同承租居住使用权人，在现有状况下费爱玲应当恪守承诺，无权要求腾退房屋。2.关于案涉自建房屋问题。在54号1幢东房南数第一间南侧及西侧自建部分房屋是事实，但费爱玲对此并不享有要求拆除的物权请求权。首先，该部分自建房屋系在费爱玲享有物权的案涉房屋之外另行搭建的，对原有房屋并不构成破坏亦或妨碍之情形。自建房屋占用的土地为国有土地，费爱玲并不享有该部分土地使用权，自建房屋虽无正规的规划手续但政府执法部门并未向齐长合下达过限期拆除通知，而是依现状使用至今。故该自建房屋与费爱玲享有的权利无关。最后，齐长合一家四口除租住的案涉房屋外，别无其他寄生之处，现一审判决错误认定事实，置齐长合的生存于不顾，置形成租赁关系的特殊历史背景于不顾。故请求二审法院秉承事实兼顾公平，考虑社会民生，公正审理此案。费爱玲辩称，同意一审判决，不同意齐长合、张建华、齐虓、齐某的上诉请求。费爱玲向一审法院起诉请求：1.判令齐长合、张建华、齐虓、齐某将位于北京市东城区南岗子街54号的正式房屋返还费爱玲；2.判令齐长合、张建华、齐虓、齐某将北京市东城区南岗子街54号的正式房屋外的自建房拆除；3.判令齐长合、张建华、齐虓、齐某将堆放于北京市东城区南岗子街54号及其周边的杂物清除；4.诉讼费由齐长合、张建华、齐虓、齐某承担。一审法院认定事实：黄福海与费爱玲系夫妻关系，黄福海于2014年12月18日去世。齐长清与齐长合系兄弟关系，齐长清于2019年2月5日去世。齐长合与张建华系夫妻关系，齐虓系二人之子，齐某为齐虓之女。北京市东城区南岗子街54号房屋原为黄兆山私产，后，房管部门接管54号房屋。北京市落实私房政策后，房管部门将南岗子街54号房屋发还产权人。1984年房屋档案材料载明：接管5间，产权人黄兆山，已故，有纠纷。原北京市崇文区人民法院民事调解书（1983）民字第936号调解，王秀清、黄福才、黄淑敏、黄福海、黄福玉共同继承南岗子56号靠东侧的北房1间和南岗子54号东房3间。4间发还自营。1993年4月19日，经北京市崇文区公证处公证，王秀清、黄福才、黄淑敏、黄福玉将北京市东城区南岗子街54、56号平房共有房产4间赠与黄福海。2008年11月，黄福海取得位于北京市东城区南岗子街54号、56号房屋的房屋所有权证。黄福海于2014年12月18日去世，2015年5月18日，北京市信德公证处出具（2015）京信德内民证字第01615号公证书，位于北京市东城区南岗子街******、3幢房屋由费爱玲继承。同年，费爱玲取得房屋坐落为北京市东城区南岗子街54、56号1幢等2幢的房屋，编号为X京房权证东字第XXXX号的房屋所有权证。北京市房屋登记表中载明北京市东城区南岗子街54号56号中的1幢建筑面积为34.4平方米，间数为3间；3幢建筑面积为13.8平方米，间数为1间。2015年10月23日，北京市东城区房屋管理局落实私房政策办公室出具材料载明，经核实，承租人齐长清居住东房1间。同日，费爱玲签署关于保障承租人居住权益的承诺，载明：本人购买的房屋坐落为南岗子街54、56号1幢、3幢，此房屋是根据《北京市人民政府关于落实“文革”中接管的私房政策的若干规定》（京政发【1983】第38号）及相关文件的规定带户发还的标准租私房，本人承诺在承租人腾退之前，不以任何方式强撵承租人搬家，保障承租人的居住权益。关于房屋的承租情况：1980年5月20日齐长清与北京市崇文区房地产管理局体育馆路房管所签订的房屋租赁契约中载明：房屋坐落于东城区（原崇文区）南岗子街54号，东灰房1间，使用面积7.9平方米，房号为1。月租金7角1分。2000年4月1日的私房租赁调租通知单载明出租人为黄福海，承租人为齐长清，房屋坐落为东城区南岗子街54号东房1间，使用面积7.9平方米。关于租金支付情况，费爱玲认可在2000年前后收到齐长清交付的租金，齐长合等陈述其未交纳过租金，但齐长清交到2006年前后。经现场勘验：北京市东城区南岗子街54号、56号院内，齐长合等现使用54号1幢东房南数第1间（使用面积7.9平方米）。齐长合在1幢东房南数第1间南侧扩建出自建部分，扩建后自建部分用作厨房；齐长合在1幢东房南数第1间西侧隔过道建有自建房1间，生活居住使用。现场照片显示，院落内外存放有扳手、线缆等物品。双方对该勘验笔录不持异议。一审法院认为，公民的合法权利受法律保护。财产所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。根据本案查明的事实，费爱玲为案涉房屋的合法所有权人。北京市落实私房政策后，案涉房屋发还给原产权人，后经继承，费爱玲取得案涉房屋的所有权。费爱玲办理产权证时承诺在承租人腾退之前，不以任何方式强撵承租人，保障承租人的居住权益。齐长清作为房屋的承租人一直居住使用该房屋，齐长合因照顾齐长清亦在此居住。2019年2月齐长清去世后，费爱玲不同意齐长合继续居住使用案涉房屋，因齐长合、张建华、齐虓、齐某均未与费爱玲签订过租赁合同，齐长合、张建华、齐虓、齐某亦未就费爱玲允许其使用案涉房屋提供相关证据予以佐证，故齐长合、张建华、齐虓、齐某继续使用案涉房屋，无合法依据，对此其应将案涉房屋予以腾退并交还给费爱玲。同时，在腾房之时，齐长合、张建华、齐虓、齐某应将院内物品清运干净，并将所搭建和使用的自建房予以拆除。对齐长合、张建华、齐虓、齐某腾房的具体时间法院将根据齐长合、张建华、齐虓、齐某的实际情况予以酌定。关于齐长合、张建华、齐虓、齐某主张的房屋为其家祖产调换的房屋，齐长合等应在此居住的抗辩意见，证据不足，法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决：一、齐长合、张建华、齐虓、齐某于判决生效后三个月内腾退北京市东城区南岗子街54、56号1幢等2幢中的1幢房屋东房南数第1间，并交与费爱玲收回。腾房之时，齐长合、张建华、齐虓、齐某负责将其使用的自建房全部予以拆除，并将相关物品及渣土清运干净；二、驳回费爱玲其他诉讼请求。二审中，齐长合、张建华、齐虓、齐某提交照片、证明以及证人证言，欲证明案涉自建房屋在1982年就存在，不同于现在的非法建筑；齐长合和齐长清是共同承租人。费爱玲对上述证据的证明目的均不予认可，称齐长合在案涉房屋内居住并不代表其就是共同承租人。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，在案证据显示，案涉房屋落私发还给原产权人后，费爱玲通过继承取得案涉房屋的所有权；案涉房屋发还前以及发还后的承租人系齐长清。齐长合等陈述，案涉房屋系齐长清文革期间交换房屋而来，齐长合因照顾齐长清到案涉房屋居住，并自建房屋；案涉房屋的租金由齐长清交纳，齐长合等未交纳过租金。齐长合等上诉称齐长合亦系共同承租人，但其提交的现有证据不足以反驳《房屋租赁契约》的记载，其基于所述换房和居住的情况主张齐长合亦系承租人，对案涉房屋享有居住使用权，依据不足。现齐长清已于2019年2月去世，齐长合等均未与费爱玲签订租赁合同，未交纳租金，费爱玲亦不允许其继续使用房屋，一审法院判决齐长合、张建华、齐虓、齐某腾退案涉房屋，并无不当，本院予以确认。本案所涉自建房系齐长清、齐长合居住使用案涉房屋期间齐长合所建，结合现场勘验情况和实际使用情况，一审法院判决其在腾退案涉房屋时拆除，亦无不当，本院亦予确认。综上所述，齐长合、张建华、齐虓、齐某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由齐长合、张建华、齐虓、齐某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王艳芳审 判 员 李蔚林审 判 员 王 元二〇二〇年十二月十日法官助理 姬 雷书 记 员 梁 佳