广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4113号上诉人（原审原告）：江门市江海区****办事处威西股份合作经济联合社。住所地：广东省江门市江海区**************。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：龙慧珠，广东法匠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓锐添，男，1955年4月11日出生，汉族，住广东省江门市江海区****办事处威西永胜里19号。公民身份号码：440************23X。委托诉讼代理人：黄冠广，国信信扬(江门)律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁冬梅，国信信扬(江门)律师事务所律师。上诉人江门市江海区****办事处威西股份合作经济联合社（以下简称威西经济联合社）因与被上诉人邓锐添租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初1141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。威西经济联合社上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判邓锐添向威西经济联合社支付自2010年度的租金39933元及逾期交租的违约金23639.54元(以本金39933元为基数、自2010年2月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至一审起诉之日止)；合计63572.54元；3.本案一、二审诉讼费用均由邓锐添负担。事实和理由：一审法院认为威西经济联合社主张涉案鱼塘2010年全年租金及逾期违约金的诉讼时效，应根据民法通则关于拒付租金的诉讼时效期间为一年的规定，是适用法律错误。具体理由如下：一、威西经济联合社主张涉案鱼塘2010年度租金及违约金的诉讼时效，应从合同约定的最后一期租金交付时间即2019年1月31日起计算三年，依法有所据，具体法律依据如下：1.根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，本案威西经济联合社与邓锐添签订的《鱼塘租赁合同》租期为十年，每年租金约定明确，邓锐添支付租金的义务从租赁合同生效之日起就具有同一性和整体性，只是租金支付的方式为分期支付，符合“同一债务分期履行”的情形，本案追讨租金的诉讼时效期间应该自最后一期履行期限届满之日起计算。一审判决认定威西经济联合社主张涉案鱼塘2010年度租金的诉讼时间届满为2011年1月31日，是适用法律错误。2.根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，就涉案《鱼塘租赁合同》而言，威西经济联合社将涉案鱼塘出租给邓锐添使用的期限至2020年2月15日，每年给付一次租金仅是同一合同项下即相同债务的分期履行，属于同一债务，依照该司法解释诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。3.根据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条规定，虽然融资租赁具有其自身的特点，但不容否认的是融资租赁也是租赁合同的一种，仅是在租赁法律关系中增加了融资这一法律关系，其本质仍为租赁合同。4.根据《广东省高级人民法院民二庭民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》(2012年3月7日)(六)连续行为的诉讼时效应如何起算续行为是指同一债权人与同一债务人之间，一段期间内基于同一个整体的意思表示而连续发生的多笔交易行为。由于多笔交易具有整体性，诉讼时效应当从最后一笔交易履行期限届满之日起算。5.参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第三十七条规定。综上，根据上述法律及司法解释，应认定威西经济联合社于2020年5月20日向法院提起本案诉讼，是在涉案合同约定的最后一期租金交付时间即2019年1月31日起计算三年内，并未有超过诉讼时效。二、在我国司法实践中，最高人民法院已通过多个个案的裁判确立了在租赁合同中应从最后一期租金履行期限届满之日起计算诉讼时效的规则，且各地区高级法院、中级法院也纷纷参照适用，具体如下：1.最高人民法院(2011)民提字第304号《秦皇岛华侨大酒店与秦皇岛市海港区工商行政管理局租赁合同纠纷再审民事判决书》(裁判日期：2011年12月02日；本案载于《商事审判指导(2012.1总第29辑)》--庭推纪要及《最高人民法院司法观点集成(新编版)民事卷III》1846页，观点编号804)该案中，最高人民法院认为：虽然涉案合同约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。本案双方签订长达18年的租赁合同，无疑是基于长期合作和互信。在涉案合同正常履行且双方合作愉快、交往顺利的情况下，出租方有理由相信承租方会依约履行租赁合同项下的租金支付义务，其未在2000年当期租金履行期限界至时立即主张支付租金，与其说是放弃该期间内的租金，毋宁说是基于维护双方的友好合作关系和对华侨大酒店的信任和谅解，符合社会经济交往的习惯，不应被认定为怠于行使权利。尽管本案争议租金的履行期限是2000年12月15日，但租赁合同履行期至今尚未届满，按照公平原则及诚实信用原则，出租方对于同一租赁合同项下的租金当可在合同履行期内要求债务人依约履行支付义务。2.最高人民法院(2017)最高法民申4265号《武汉市硚口区文化体育局、王万祥房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》(裁判日期：2018年04月12日)该案中，最高人民法院认为：本案租赁合同中的租金支付为整体债务，诉讼时效应从最后一期租金履行届满之日起计算。租赁合同的双方当事人，虽约定租金系分期支付，但各期租金的支付不足以否认租金债务的整体性。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定保障了租赁双方当事人的稳定性，减少了当事人的频繁诉累，应当适用该规定。且该条规定并未认定欠付租金的金额明确或者定期给付之债就不能适用该规定。再审申请人在2015年11月9日起诉系正当行使诉讼时效有效期内的整体债务请求权，二审法院引用《民法通则》关于延付或拒付租金的时效规定来认定出租方于向被承租方主张权利丧失了诉请的胜诉权属于适用法律错误。本案租金发生之债权原因同一，因而具有整体性。虽然各期租金债务相互之间具有一定的独立性，但独立性不足以否定整体性，如果从各期租金履行期间届满之日起分别计算各期租金的诉讼时效，将会割裂全部租金的整体性。因此，本案租金的诉讼时效应当自最后一期租金债务履行期间届满之日起算。3.最高人民法院(2018)最高法民申3959号《大连市物资回收总公司、大连市国土资源和房屋局土地租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》(裁判日期：2018年08月30日)该案中，最高人民法院认为：双方当事人签订的《土地使用权租赁合同书》约定案涉土地租期共计三十年，同时约定了使用期限内每年缴纳的租金标准及租金总额。故案涉土地的租赁期限、租金系对国有土地有偿使用的整体约定。二审判决认定本案租金债权具有整体性并无不当。虽然合同约定租金自1998年起每年12月缴纳使得每次租金的支付具有一定的独立性，但约定租金支付的独立性不足以否定案涉租金债权的整体性。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，因案涉合同至今仍在履行期间，约定的最后一期债务履行期限尚未届满，出租方诉请给付案涉租金未超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的一年诉讼时效期间。二审判决依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定，对承租方提出的本案2015年以前的租金债权已过诉讼时效期间的抗辩主张未予支持，适用法律正确。虽然，我国现行立法和司法解释对于同一租赁合同项下分期支付的租金应如何计算诉讼时效的问题并未作出明确规定，但最高人民法院通过上述个案的裁判确立了自最后一期租金履行期限届满之日起计算诉讼时效的规则，应作为今后各级法院处理类似案件的参考。虽然我国不是判例法国家，但最高人民法院的判例对各级法院处理类似案件具有指导作用，本案的处理亦应当参照上列最高人民法院的三个判例，即认定租金从最后一期租赁履行期限届满时起算诉讼时效。但很遗憾，一审并未正确适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，属于适用法律错误。也不参考最高人民法院上述指导判例的裁判要旨，导致本案与最高法的判决”同案不同判”，于法不合。4.江苏省高级人民法院(2014)苏审三民申字第0582号《镇江致胜汽车销售服务有限公司与镇江大照集团有限公司租赁合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书》(裁判日期：2014年12月30日)该案中，江苏省高级人民法院认为：双方签订的房屋租赁协议约定租赁期限为三年，租金分六次支付，对该分期履行的债务，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，大照公司主张全部租金的请求未超过诉讼时效。5.天津市高级人民法院(2015)津高民一终字第0098号《陈勤忠与中川公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》(裁判日期：2015年月日)该案中，天津市高级人民法院认为：本案双方当事人存在长期房屋租赁合同关系，约定分期支付租金(房屋租金及物业管理费)，虽然各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将会导致债权人频繁主张权利，动摇双方之间的互信。故一审判决认定本案诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算，并无不当。6.四川省高级人民法院(2018)川民申2144号《成都洋洋摩尔百货有限公司、范炜租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》(裁判日期：2018年08月24日)该案中，四川省高级人民法院认为：因案涉物业使用费系分期支付，则相应的利息亦应分期计算，但均系同一笔债务的组成部分，二审判决根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，认定该项诉请未过诉讼时效正确。7.广东省高级人民法院(2015)粤高法民四申字第84号广州市赫力织缝纫机有限公司与广州星之源经济发展有限公司、陈慧雯租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书(裁判日期：2015年12月29日)该案中，广东省高级人民法院认为：涉案租赁合同约定的租期为5年，从2006年12月11日起至2011年12月10日止。赫力织公司自2010年2月11日始未交租金，也未将涉案租赁场地返还给星之源公司，直至一审审理期间于2012年10月23日才将涉案场地交还给星之源公司……且根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，星之源公司主张的赫力织公司所欠租金，系双方所签订的同一法律关系项下的分期履行债务，涉案租赁合同最后一期租金履行期限届满之日为2011年11月11日，本案于2012年4月17日受理，因此，星之源公司诉请赫力织公司支付所欠租金，没有超过诉讼时效期间。赫力织公司申请再审认为星之源公司主张租金及水电费的诉请已过诉讼时效，依据不足，本院不予支持。8.江门市中级人民法院(2015)江中法民一终字第89号《宋科龙与广东周记食品有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》(裁判日期：2015年04月13日)该案中，江门市中级人民法院认为：本案所涉租金和违约金之债同一租赁合同项下的债务，租金属定期给付债务，由于其系在同一合同项下对一定期间内基于同一原因而产生的继续性债权的统一约定，故各期履行的债务实际具有整体性和关联性，分期履行的独立性不足以否定其整体性和关联性，故涉案租金的诉讼时效应自最后一期债务的履行期限届满时起算。综上，若按一审法院的认定，从每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性、稳定性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。依常理来讲，在合同持续履行的情况下，出租人往往会认为合同还在履行、承租人还在使用租赁物，为了避免双方关系破裂，没有及时主张欠付租金；也往往会认为合同尚未到期，随时有权利提出主张，并没有怠于主张的意思。而且，从当事人订立和履行合同的实际出发，对于一个履行期限相对较长的租赁合同，如果要求债权人对于每一期到期未支付的租金均单独提出主张，并且在合同履行过程中时刻关注诉讼时效期间届满或中断的情形，将会造成债权人过重的负担，显然过于苛刻。这将对于合同的持续履行及双方的合作互信关系将形成极大考验，一旦处理不当就会导致合同关系的破裂。而允许债权人以最后一期租金履行期作为诉讼时效起算点，更符合维护合同关系的需要，也更有利于债权人从容选择主张权利的时间和方式。尤其在我国立法规定的普通诉讼时效较为短暂的情况下，可以更好地平衡双方利益。因此，基于同一合同项下一并约定，且租赁合同持续履行的前提下，应认定各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时效尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。故在本案中，威西经济联合社在最后一期租金诉讼时效内提起诉讼，诉请租金并未超过诉讼时效的规定。邓锐添辩称，一、一审判决认定的事实清楚，适用的法律准确，应予维持。二、关于2010年租金是否已过追诉时效的问题，邓锐添认为涉案租赁合同约定的租赁期限是十年，从2010年2月16日开始，原合同约定了每年每亩的租金标准，每年的租金递增标准以及每年的租金缴交期限。原合同约定的不是十年期限内的总租金分十期支付的交租形式。原合同是约定按年交租，而不是威西经济联合社所举例的分期交租，且每一年的租金均不一样，因此应视为每一年的租金均为一个独立的债权，适用一年的诉讼时效。三、实质上邓锐添已交付了2010年的租金，只不过由于当时使用现金交租，威西经济联合社的财务人员没有及时给邓锐添开具收据，导致邓锐添无法举证。2010年是双方签订合同的第一年，合同约定先交租后使用，而且合同约定签订合同时承租人要先支付定金，合同才生效，出租人才会交付鱼塘给承租人使用。如果邓锐添没有交付第一年的租金，威西经济联合社不可能把鱼塘交付给邓锐添使用了十年。另外按照合同拖欠交租超过三个月的，威西经济联合社可以解除合同，收回鱼塘。如果邓锐添拖欠第一年的租金，其不可能使用了鱼塘十年，而威西经济联合社又从来不向邓锐添追讨第一年的租金，这完全不符合常理。邓锐添在后面的九年间从来没有拖欠过租金。现在合同到期了，威西经济联合社才来追收第一年的租金，这完全不符合逻辑。因此邓锐添认为威西经济联合社起诉要求邓锐添支付第一年的2010年的租金是完全没有事实根据的，恳请二审法庭查清事实，驳回威西经济联合社的上诉请求。威西经济联合社向一审法院起诉请求：1.判令邓锐添立即将租赁的鱼塘(位于老罗围，面积为17.94亩)归还威西经济联合社；2.判令邓锐添向威西经济联合社支付自2010年度的租金39933元及2020年5月1日起至实际归还租赁土地为止的土地占用费4784元(暂计至庭审之日止)(2020年5月1日-6月30日占地使用费=17.94×1600=28704÷12×2=4784)；3.判令邓锐添向威西经济联合社支付逾期交租的违约金23639.54元(以本金39933元为基数、自2010年2月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至起诉之日止)；2-3项合计：68356.54元4.本案的诉讼费用由邓锐添承担。一审法院判决：一、邓锐添于判决发生法律效力之日起十五日内将鱼塘(位于江门市江海区*******老罗围，面积为17.94亩)返还给江门市江海区****办事处威西股份合作经济联合社；二、邓锐添于判决发生法律效力之日起十五日内支付占有使用费(自2020年5月1日起，按照1600元亩年的标准计算至返还鱼塘之日止)给江门市江海区****办事处威西股份合作经济联合社；三、驳回江门市江海区****办事处威西股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1508.92元，适用简易程序减半收取754.46元，由威西经济联合社负担676.66元，邓锐添负担77.8元。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对威西经济联合社的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：威西经济联合社诉请邓锐添支付2010年的租金39933元及逾期交租违约金应否支持。威西经济联合社上诉主张涉案鱼塘2010年度租金及违约金的诉讼时效应从合同遇到的最后一期租金交付时间即2019年1月31日起计算三年，邓锐添应支付2010年度租金39933员及违约金23639.54元；邓锐添认为涉案租赁合同约定的租赁期限是十年，从2010年2月16日开始，每年每亩的租金标准、每年的租金递增标准以及每年的租金缴交期限。原合同约定的不是十年期限内的总租金分十期支付的交租形式，是按年交租而不是分期交租，且每一年的租金数额均不一样，因此应视为每一年的租金均为一个独立的债权，适用一年的诉讼时效。威西经济联合社主张涉案鱼塘2010年度租金及违约金已过诉讼时效。根据双方于2009年11月25日签订的《鱼塘租赁合同》第四条约定，租金为每年每亩810元，以后每年的租金每亩递增10元，即：二〇一〇年二月十六日至二〇一—年二月十五日的租金为每年每亩810元；二〇一一年二月十六日至二〇一二年二月十五日的租金为每年每亩820元；二〇一二年二月十六日至二〇一三年二月十五日的租金为每年每亩830元；二〇一三年二月十六日至二〇一四年二月十五日的租金为每年每亩840元；二〇一四年二月十六日至二〇一五年二月十五日的租金为每年每亩850元；二〇一五年二月十六日至二〇一六年二月十五日的租金为每年每亩860元；二〇一六年二月十六日至二〇一七年二月十五日的租金为每年每亩870元；二〇一七年二月十六日二〇一八年二月十五日的租金为每年每亩880元；二〇一八年二月十六日至二〇一九年二月十五日的租金为每年每亩890元；二〇一九年二月十六日至二〇二〇年二月十五日的租金为每年每亩900元。第五条租金交付方式约定，先交租后使用，乙方于每年的1月底前一次性交清当年的租金。由此可见，涉案合同对于每年租金标准已有明确约定，而基于每年租金标准不同，在面积不变的情况下，邓锐添每年应缴租金数额均不相同。况且，合同还约定租金交付方式为先交租后使用，承租方应于每年的1月底前一次性交清当年的租金。因此，邓锐添每年应缴租金的租金数额是个独立的变量，每一个租赁年度的应缴租金构成一个独立的债权。鉴于双方在《鱼塘租赁合同》中对于邓锐添每年应缴租金标准、租金交付方式已有明确约定，即邓锐添2010年度租金39933元应于2010年1月底前向威西经济联合社收取，威西经济联合社主张该笔债权的诉讼时效应于2010年2月1日起计算，至2011年1月31日届满。威西经济联合社于2020年5月20日提起本案民事诉讼，主张邓锐添2010年度租金39933元及逾期交租违约金，期间经过了10年有多，已然超出法律规定的诉讼时效期间。一审法院对威西经济联合社主张邓锐添支付2010年度的租金39933元的诉讼请求，不予支持。威西经济联合社主张涉案鱼塘2010年度租金39933元的诉讼时效期间应从合同约定的最后一期租金交付时间即2019年1月31日起算三年，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，威西经济联合社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1389.31元，由江门市江海区****办事处威西股份合作经济联合社负担。本判决为终审判决。审 判 长 甄锦源审 判 员 梅晓凌审 判 员 肖文文二〇二〇年十二月八日法官助理 刘 俊书 记 员 陈顺芳