湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9432号上诉人（原审原告）：涂永兰，女，1959年8月1日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：吴兴剑，湖北炽升律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：倪玲红，女，1969年1月5日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：汪佼，湖北宽定律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉统建百步亭联合置业有限公司，住所地武汉市江岸区百步亭花园路**。法定代表人：林浩，董事长。委托诉讼代理人：吕堰生，男，武汉安居工程发展有限公司员工。原审第三人：武汉市江岸区后湖乡人民政府十大家村民委员会，，住所地武汉市江岸区汉黄路**十大家工业园82栋2楼。法定代表人：方双文，主任。委托诉讼代理人：桂刚，该村委会办公室主任。原审第三人：余玉虎，男，1955年1月10日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：余唯施，系余玉虎之女，住武汉市江汉区。上诉人涂永兰因与被上诉人倪玲红、武汉统建百步亭联合置业有限公司（以下简称统百公司），原审第三人武汉市江岸区后湖乡人民政府十大家村民委员会（以下简称十大家村委会）、余玉虎合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院(2019)鄂0102民初11679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。涂永兰的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销武汉市江岸区人民法院(2019)鄂0102民初11679号民事判决书，改判被上诉人倪玲红与被上诉人武汉统建百步亭联合置业有限公司签订的编号为294的《十大家村“城中村”改造房屋拆迀安置补偿协议书》无效或发回重审。2、依法改判原审诉讼费用由被上诉人承担。3、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为原审法院认定事实不清，适用法律错误，主要表现于以下方面：一、倪玲红与余玉虎之间的买卖合同关系不能成立，原审法院认定房屋买卖合同关系合法有效明显违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律规定。1、原审法院已经查明位于后湖乡××大家村××号房屋为上诉人涂永兰和第三人余玉虎是依据1988年的《土地管理法》第四十一条规定通过政府审批合法建造的夫妻共同财产。即位于后湖乡××大家村××号房屋的任何处置需要得到上诉人涂永兰的同意，没有任何证据表明上诉人涂永兰同意房屋处置，上诉人涂永兰也一直在主张相应的权利。2、被上诉人倪玲红并非善意第三人。从证据可以看出，位于后湖乡××大家村××房屋于1993年建造，当时造价为壹拾伍万陆仟元，而在2001年倪玲红向何志军仅支付了130000元，也即在房屋建造的八年后以低于房屋造价处置房屋不符合市场交易规则和常理。委托书上的余玉虎的签名明显与余玉虎的笔迹不一致，即肉眼都能看出余玉虎的签名字迹与《协议书》的签名字迹不一致。且在原审法院审理过程中，并没有出现要求上诉人涂永兰对于签名不一致的情况是否进行鉴定的释明。何志军出具收条的时间和赠与合同的时间均为2001年6月15日，也就是说余玉虎应该是在现场，而余玉虎没有在收条上签字而由何志军签收条的行为也与被上诉人倪玲红公证时一手交钱一手交证件的说法相矛盾。3、第三人武汉市江岸区后湖乡人民政府十大家村民委员会出具的说明与第三人武汉市江岸区后湖乡人民政府十大家村民委员会负责土地、房屋工作的工作人员左天顺的房屋情况说明相矛盾。左天顺证实房屋是由公证处公证过户给被上诉人倪玲红，并没有提及第三人所称召开过村民代表大会，如果第三人召开过村民代表大会，作为负责这一块工作的工作人员不可能不知道不提及，故只能证明第三人根本就没有召开过说明村民代表大会，且自始至终都没有存在过房屋买卖合同。4、被上诉人倪玲红并非十大家村民，不具备购买位于后湖乡××大家村××号房屋的资格。从我国目前房地一体的格局来看，双方就房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题，不可能存在房与地分开的情形。我国《合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”我国《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。被上诉人倪玲红的行为违反了我国1999年施行的《土地管理法》第六十三条的强制性规定，该合同应认定为无效。故基于以上理由，倪玲红与余玉虎之间的买卖合同关系不能成立，原审法院认定房屋买卖合同关系合法有效明显违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律规定。二、编号为294的《十大家村“城中村”改造房屋拆迁安置补偿协议书》无效。1、由于被上诉人倪玲红并不是房屋的真正权利人，不具有处分该房屋的权力，其对位于后湖乡××大家村××号房屋处分属于无权处分,并没有得到上诉人涂永兰的授权。倪玲红夫妻俩都参加了听证会，不可能对于土地证注销不知情。故编号为294的《十大家村“城中村”改造房屋拆迁安置补偿协议书》并不是与拥有位于后湖乡××大家村××号房屋真正权利的上诉人涂永兰签订，不能对于上诉人涂永兰产生任何约束力，编号为294的《十大家村“城中村”改造房屋拆迁安置补偿协议书》应属无效。三、俩被上诉人的行为严重侵害了上诉人涂永兰的合法财产权益。1、俩被上诉人在明知上诉人涂永兰一直在主张位于后湖乡××大家村××号房屋权利的情况下，在未征得上诉人同意的情况下，擅自对于该房屋签订了《十大家村“城中村”改造房屋拆迁安置补偿协议书》，并对房屋进行了拆除，已严重侵害了上诉人的合法权益。2、在被上诉人也承认后湖乡××大家村××号90平方米农村宅基地已恢复登记到余玉虎名下，该处土地已经进行了房产开发，该行为也严重侵害了上诉人的合法权益。综上，原审法院不仅违反《土地管理法》的强制性规定，将本属于违法的行为认定为合法有效，公然违背我国法律规定；还颠倒黑白认定俩被上诉人之间不存在串通情况，在明知俩被上诉人无权签订拆迁安置补偿协议书的情况下，仍然强行认定补偿协议书有效；更为严重的是，对于这些行为给上诉人涂永兰财产权益造成严重损害的情况视而不见，反而认定不存在损害合法财产权益的情形。故基于以上事实与理由，请求二审法院依法撤销武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初11679号民事判决书，改判被上诉人倪玲红与被上诉人武汉统建百步亭联合置业有限公司签订的编号为294的《十大家村“城中村”改造房屋拆迁安置补偿协议书》无效或发回重审。倪玲红辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请维持原判。第一、倪玲红与余玉虎之间的房屋买卖合同已经生效并履行完毕，涂永兰对该交易是知情且同意认可的，一审中涂永兰提交了同一天时间内的两份公证文书，第一份是公证房屋属于共同共有，第二份是公证撤销赠与，但她只承认第一份公证，且倪玲红居住已有十年之久，涂永兰是知情的。第二、倪玲红已经在村委会备案。第三、涉案房屋拆迁协议是合法有效的。统建公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请维持原判。村委会述称：同意一审判决。余玉虎述称：对一审判决有异议。涂永兰向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认统百公司与倪玲红签订的协议编号为294的《十大家村“城中村”改造房屋拆迁安置补偿协议书》无效；2、本案的诉讼费由统百公司、倪玲红承担。一审法院认定事实如下：涂永兰与余玉虎于1983年1月28日登记结婚。1992年12月30日，余玉虎取得岸集建（92）字第01123号《集体土地建设用地使用证》，地，地址为后湖乡××大家村××号地面积为115.23平方米，用途为宅基地。1993年3月23日，余玉虎取得《乡村个人建房及用地申请审批表》，记载原有房屋110平方米,加层220平方米。同年3月28日，余玉虎取得《武汉市城乡个人临时建房许可证》，批准其扩建住宅共计180平方米。2001年6月18日，湖北省公证处出具2000鄂证字第16736号《公证书》，载：兹证明座落在武汉市江岸区后湖乡××大家村××号砖混结构楼房一栋，产权来源系业主余玉虎于1993年3月申请，经武汉市规划土地管理局江岸分局批准，在原宅基地自建，未办理产权登记，现确认上述房屋一栋的产权应属余玉虎和涂永兰夫妻共同所有。2001年6月15日，余玉虎与倪玲红签订《赠与合同》，双方约定：涂永兰、余玉虎与倪玲红系姨表关系，为解决倪玲红的住房困难，赠与人余玉虎、涂永兰自愿将十大家房屋无偿赠与表妹倪玲红，倪玲红负责缴纳接受赠与后的各种费用，今后涉及上述房屋的权利、义务由倪玲红承担。该赠与合同上有余玉虎、涂永兰与倪玲红的签名及手印。同年6月18日，湖北省公证处出具2000鄂证字第16737号《公证书》，确认赠与人涂永兰、余玉虎与受赠人倪玲红在上述《赠与合同》上签名和手印属实。2001年8月31日，武汉市城市规划土地管理局江岸分局为倪玲红核发了《集体土地使用证》，确认倪玲红为十大家村129号房屋的土地使用者。2011年7月28日，湖北省武汉市楚信公证处做出（2011）鄂楚信撤字第1号《关于撤销（2001）鄂证字第16737号公证书的定》，记载：我处经调查核实，发现（2001）鄂证字第16737号《公证书》存在申请人隐瞒真实交易事实及编造姨表亲属关系的问题，依据相关规定，决定撤销（2001）鄂证字第16737号《公证书》。2012年4月28日，武汉市江岸区人民法院作出（2012）鄂江岸民商初字第00188号民事判决，确定余玉虎与倪玲红于2001年6月15日签订的《赠与合同》无效，该判决于2012年5月23日生效。2012年12月8日，武汉市国土资源和规划局以倪玲红经赠与合同取得该土地使用证，现赠与合同已被判决确认无效为由，公告注销了倪玲红名下证号为岸集建（2001）字第127号《集体土地建设用地使用证》。2013年6月13日，武汉市国土资源和规划局出具《证明》，确认将位于江岸区后湖街十大家村129号90平方米农村宅基地恢复登记至余玉虎名下，因该宅基地属城中村改造拆迁范围，对其办理了只登记不发证手续。另查明，2001年2月24日，余玉虎向案外人何志军出具《委托书》，记载：余玉虎现有私房三层楼一栋，位于后湖乡十大家地段，面积约500平方米。因公司资金周转暂时困难需变卖暂缓困难局面，特委托何志军协助变卖。何志军与卖方达成共识，有关手续事宜可直接与何志军面谈，款全部到位后直接来公司与余玉虎办理签字过户手续。同年6月15日，何志军出具两份《收条》，分别记载：“今收到倪玲红购房款壹拾贰万伍仟元整（￥125000元）”和“收到倪玲红购房款伍仟元整￥5000元”。此后，余玉虎将其名下《乡村个人建房及用地申请审批表》和《武汉市城乡个人临时建房许可证》原件交给倪玲红。同年7月20日，倪玲红向十大家村委会缴纳8,000元土地使用费，并由十大家村委会向倪玲红出具《收条》，此后，倪玲红对涉案房屋进行装修，并一直居住至房屋被征收。2011年2月12日，十大家村委会出具《证明》，记载：“鉴于十大家村129号房屋房主倪玲红及原房主余玉虎在2001年所产生的房屋买卖合同，经村委会同意认可，原房主余玉虎出让在十大家村129号房屋一栋，面积约500平方米，卖给现房主倪玲红、郭荣华，就双方的买卖，我村曾举行过村民代表大会，其中超过半数无反对意见（会议记录遗失）且我村于当年的7月向郭荣华收取申办土地使用证的土地费。现房主倪玲红、郭荣华在十大家村一直居住至今，并在十大家村注册登记，属于合法的居住公民。”在十大家村“城中村”改造之前，由武汉市江岸区“城中村”综合改造办公室、武汉市公安局江岸分局、武汉市江岸区房产管理局、武汉市城市规划国土资源管理局江岸分局、武汉市江岸区人民政府后湖街办事处、十大家村委会共同出具的《城中村个人宅基地、建房情况调查确认表》(即“双登”）中记载，编号SQ87房屋户主为倪玲红，该房屋权属占地面积161.70平方米，权属建筑面积505.20平方米。2013年4月26日，甲方统百公司与乙方倪玲红签订编号为294的《十大家村“城中村”改造房屋拆迁安置补偿协议书》，记载：乙方被拆迁房屋总建筑面积513.98平方米，甲方支付给乙方各项拆迁补偿费用379087元。再查明，余玉虎、涂永兰与倪玲红均不是十大家村村民。在（2012）鄂江岸民商初字第00188号案件中，涂永兰提交一份《情况说明》，主要内容为2009年下半年涂永兰与其亲属、朋友一起去汉西监狱探视余玉虎时，涂永兰向余玉虎提议出售后湖乡一套六百多平方米房子一事时，余玉虎说房子早已处理，怕涂永兰知道扯皮，一直未对涂永兰讲。一审法院认为：本案的争议焦点为：1、倪玲红与余玉虎之间是否存在房屋买卖合同关系；2、涉案《十大家村“城中村”改造房屋拆迁安置补偿协议书》的效力。对此一审法院阐述如下：1、倪玲红与余玉虎之间是否存在房屋买卖合同关系。本案中，倪玲红提交了余玉虎向何志军出具的委托书及何志军收取购房款的收条，可以证明余玉虎授权何志军出售涉案房屋。虽然授权书中未明确记载何志军可以收取购房款，但约定了“有关手续事宜可直接与何志军面谈，款全部到位后直接来公司与余玉虎办理签字过户手续”，涂永兰对上述委托书中余玉虎的签名提出异议，但未提交相反证据予以证实。在何志军收取购房款后，余玉虎协助倪玲红在十大家村委会办理了相关手续，而且涂永兰在2009年前往监狱探监时，余玉虎也陈述涉案房屋其早已经处理，从以上事实可以认定，倪玲红与余玉虎之间就涉案房屋存在事实上的房屋买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。2、涉案《十大家村“城中村”改造房屋拆迁安置补偿协议书》的效力。2013年4月26日，统百公司与倪玲红签订编号为294的《十大家村“城中村”改造房屋拆迁安置补偿协议书》，就涉案被拆迁房屋（总建筑面积513.98平方米）对倪玲红补偿379087元。虽然在该协议签订前，倪玲红名下证号为岸集建（2001）字第127号《集体土地建设用地使用证》已被注销，但注销原因系生效判决确定余玉虎与倪玲红于2001年6月15日签订的《赠与合同》无效。经查明，余玉虎与倪玲红之间实际上系房屋买卖合同关系，赠与合同无效并不影响双方之间房屋买卖合同的效力。倪玲红在购买涉案房屋后，即在十大家村委会办理了相关手续并得到十大家村委会的认可，在征收之前的“双登”中涉案房屋登记房主也是倪玲红，统百公司据此与倪玲红签订拆迁安置补偿协议书，就涉案房屋对倪玲红进行补偿，符合相关法律规定，应属有效。综上，统百公司与倪玲红签订的协议编号为294的《十大家村“城中村”改造房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效，涂永兰以倪玲红、统百公司与十大家村委会恶意串通，损害其合法财产权益为由要求确认上述协议书无效，但未提交充足的证据证明倪玲红、统百公司与十大家村委会存在恶意串通的情形。此外，即使江岸区后湖街十大家村129号90平方米农村宅基地现已恢复登记至余玉虎名下，但上述协议书只是针对涉案房屋进行的补偿，并未涉及土地使用权的补偿，不存在损害倪玲红合法财产权益的情形，故倪玲红要求确认上述协议书无效无相关法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回涂永兰的诉讼请求。一审案件受理费6986元由涂永兰负担。二审审理中，涂永兰向本院提交了三组证据：证据一、涉案房屋的情况说明，拟证明十大家村委会主管土地的左天顺主任证实涉案房屋是由公证处公证后过户，并没有召开过村民代表大会。证据二、协议书，拟证明涉案房屋于1993年建造，造价为156000元，即使存在买卖合同关系，倪玲红也不能认定为善意第三人。证据三、涂永兰和十大家村方村长和左天顺及统建委托的三联中天拆迁办的负责人李必新对话音频，拟证明统建公司和十大家村委会对于涉案房屋的争议是明知，也知道倪玲红的证件已经被撤销。经质证，倪玲红对证据一的三性有异议，该情况说明属于证人证言，根据法律规定证人应当出庭接受质询，但该证人没有出庭，不应采纳，即使内容真实也是陈述房屋交易办证的过程，并没有提及到召开村民代表大会，不能达到其证明目的。对证据二的三性均有异议，该协议书没有明确约定房屋的造价价格，没有对应的支付凭证。对证据三的录音真实性请法庭核实，聊天内容只是阐述土地证注销的过程，但是房屋并没有改变所有权，房产的处置符合法律规定。对证据四的证据形式不合法。统建公司同倪玲红的质证意见一致。补充一点，证据三中和李必新的谈话不是2012年，2012年还没有拆迁，上述证据和我方和倪玲红签订的合同没有关系。村委会同意倪玲红和统建公司的质证意见。余唯施不知道。上诉人二审提交的证据，不能达到其证明目的，本院不予认可。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：关于倪玲红与余玉虎之间是否存在房屋买卖合同及是否有效的问题。本院认为，出售人余玉虎虽不是本人亲自办理买卖事宜，但是向案外人何志军出具了可代其出售房屋的书面委托书，同时何志军也向被上诉人倪玲红收取购房款并出具收条，余玉虎也认可了委托何志军出售房屋的事实，因此倪玲红与余玉虎之间的房屋买卖合同关系是各方当事人真实意思表示，合同依法成立。关于被上诉人倪玲红是否属于善意第三人问题，案涉房屋的土地使用权登记在余玉虎名下，被上诉人倪玲红不知道案涉房屋是否属于上诉人与余玉虎夫妻共同财产的真实情况，在购买案涉房屋后也支付了相应的对价，在十大家村委会办理了相关手续并得到十大家村委会的认可。而且被上诉人倪玲红在购买案涉房屋后，对房屋进行装修并居住十多年的时间，直至案涉房屋拆迁之前，上诉人以及余玉虎均未对案涉房屋向被上诉人倪玲红主张权利，也不符合常理。因此本院认为倪玲红与余玉虎之间的房屋买卖合同关系合法有效。因倪玲红与余玉虎之间的房屋买卖合同关系合法有效，则倪玲红与统百公司与倪玲红签订的协议编号为294的《十大家村“城中村”改造房屋拆迁安置补偿协议书》中关于房屋的补偿约定没有损害上诉人涂永兰的合法权益，上诉人涂永兰主张该合同无效没有法律依据。综上所述，上诉人涂永兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6986元，由上诉人涂永兰负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  龚治国审判员  张 红二〇二〇年十二月十一日书记员  张 欣