山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终1256号上诉人（原审原告）：山西开明农业开发有限公司，住所地：阳城县润城镇望川村，注册号：140XXXXXXXX9614。法定代表人：刘某，任经理。委托诉讼代理人：杨某，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：山西中睿城农产品开发有限公司。住所地：山西省晋城市阳城县润城镇望川村，统一社会信用代码：×××。法定代表人：张某1，任经理。委托诉讼代理人：张某2，山西语智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹某，男，1974年10月4日出生，汉族，阳城县人，山西中睿城农产品开发有限公司股东，系山西中睿城农产品开发有限公司法定代表人张某1丈夫。上诉人山西开明农业开发有限公司（以下简称开明农业公司）因与被上诉人山西中睿城农产品开发有限公司（以下简称中睿城公司）、曹某租赁合同纠纷一案，不服阳城县人民法院（2020）晋0522民初1302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问，不开庭进行了审理。上诉人开明农业公司的法定代表人刘某及其委托诉讼代理人杨某，被上诉人中睿城公司的委托诉讼代理人张某2到庭参加询问。被上诉人曹某经本院依法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。开明农业公司的上诉请求：改判被上诉人合理支付上诉人场地租金或发回重审。事实和理由：被上诉人未付足租金的事实客观存在，双方在调解过程中曾协商每年租金7万元，被上诉人同意，是上诉人的法定代表人反悔未能签订协议。一审既然认定双方当事人事实上具有租赁合同关系，双方对租赁场地面积存在分歧，就不难在判决租金问题的合理性上人性化、客观化。被上诉人实际扩占的土地由两亩达到了十亩，应该按照双方认可占地范围内的租金进行确认，一审驳回上诉人一审诉讼请求，未能解决纠纷。上诉人收到被上诉人189552元中包含上诉人对该场地先期投资款项50000元，在确定被上诉人已付租金金额时应去掉该50000元。被上诉人中睿城公司辩称：1、在上诉人的法定代表人刘某退股之日起，双方当事人口头约定被上诉人租赁上诉人公司土地进行经营，年租金为2万元。被上诉人按照约定支付租金后，上诉人认为租金较少，多次以扰乱被上诉人经营的方式要求支付租金，上诉人无奈又支付部分款项。被上诉人已经向上诉人足额支付了租金，上诉人所述租赁费没有事实和法律依据，应驳回上诉人。2、被上诉人支付的租金数额合理合法。被上诉人起初租赁上诉人场地经营时，占地约为1亩，之后随着企业经营虽扩大了场地，但因该场地系阳城县望川村办企业旧场地，场地荒乱，答辩人最终仅实际占用3亩左右经营，并未将其租赁的村办企业场地16.22亩全部占用经营。被上诉人认为，上诉人公司租赁村办企业旧场地16.22亩年租金才为12万元，平均每亩也就7000余元，但被上诉人除按双方口头约定的五年10万元向其支付租金后又被迫向其多支付了89552元租金，按被上诉人租赁的土地面积折算答辩人现向上诉人支付的租金已明显过高，故上诉请求中再次要求的“合理支付”无事实和法律依据。被上诉人曹某未答辩。开明农业公司向一审法院起诉请求：1、责令被告立即向原告移交占用经营位于润城镇望川村的中睿城公司承租的厂地厂房管理权（审理过程中原告撤回该项诉讼请求）；2、判令被告支付其承租原告场地（含厂房）开办食品加工厂自2016年1月25日起至2020年7月12日的租金及利息，按每年12万元计算，截止2020年6月25日止的租金为416000元，利息为77000元；3、判令被告交还原告财产（审理过程中原告撤回该项诉讼请求）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月20日，阳城县润城镇望川村民委员会与原告开明农业公司签订《场地租赁合同》，约定，望川村民委员会将本村原铸造厂和铸造厂南场地的所有建筑物租赁给原告建厂使用，面积计16.22亩，租赁期限自2012年8月20日至2022年8月19日，共计10年，租金为每年12万元，在合同签订时一次性付清。合同签订后，2014年7月18日，望川村委给原告出据了收到租赁费120万元的收据一支。2015年11月份，被告中睿城公司开始在原告租赁的场地内占用土地1亩进行生产经营，原告开明农业公司与被告中睿城公司未对租赁费多少进行约定。2016年1月25日，被告中睿城公司（原登记注册为山西合屯页农产品开发有限公司）注册登记成立，原告开明农业公司的法定代表人刘拴宴在被告中睿城公司占股20%（刘某不是以现金方式入股），被告曹某占股20%，被告中睿城公司法定代表人张某1占股60%，注册登记时，被告中睿城公司登记占用原告开明农业公司土地为2亩。2016年5月12日，刘拴宴从被告中睿城公司退股，同年6月开始原告开明农业公司与被告中睿城公司就租金问题多次协商，但均未达成一致意见。原告开明农业公司于2020年7月9日向一审法院提起诉讼。诉讼过程中，被告于2020年7月12日将所承租场地的钥匙交给了原告开明农业公司。2017年1月20日，刘拴宴收取被告中睿城公司现金2万元，2017年4月10日，刘某收取被告中睿城公司现金2万元，2017年7月25日，原告收取被告中睿城公司2万元，2017年9月5日，刘某收取被告中睿城公司45000元，2018年8月15日，李荣华收取曹馍馍现金3万元，2019年2月3日，李荣华收取被告中睿城公司租金2万元，2020年1月24日，刘某收取曹某现金34000元，2019年1月15日，刘某收取曹馍馍租金160元，2019年1月15日，刘某收到曹馍馍承包款392元。以上，刘某共收取被告中睿城公司189552元，原告开明公司对刘某收取的现金认可系该公司收取的。一审法院认为，被告租赁原告的场地进行生产经营是事实，但原被告未签订书面租赁合同，双方对租金多少各执一词，从原被告双方多次产生纠纷的原因来看，原告对被告已交纳租金的数额确实不满意，可租金应按每年多少交纳，原被告一直未能达成一致意见，原告虽然向法庭提交了原告与望川村委签订的租赁合同及交费收据，证明原告每年向望川村委交纳的租赁费用为12万元，但原告交纳12万元是基于原告向望川村委租赁16.22亩土地，而从原告的起诉、陈述等来看，被告在租赁之初占地为1亩、公司登记注册时显示占地为2亩、“阳城县润城镇望川村关于新上项目山西合屯页农产品开发有限公司情况简介”中介绍被告占地为10亩，审理过程中，原告陈述被告占用了原告全部的土地，在法庭组织双方进行调解时的调解笔录中，原告陈述2016年10月份时，原告共有土地10亩，也就是说，被告如果占用了原告租赁的全部土地，最多也是10亩，与原告占用望川村委土地16.22亩相差较大，因此，原告要求被告按其向望川村委每年交纳12万元的数额交纳租金明显显失公平，故，原告开明农业公司要求被告中睿城公司按每年12万元的标准支付自2016年1月起至2020年7月12日止的租金的主张不能成立。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告中睿城公司占用原告开明农业公司租赁的场地进行生产经营，与原告开明农业公司之间形成事实上的租赁合同关系，应当向原告开明农业公司支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修等条款”。本案中，原告开明农业公司与被告中睿城公司虽未签订书面租赁合同，但被告中睿城公司向原告开明公司交纳了租金也是事实，原告认为被告所交租金数额较少，应当按每年12万元向原告交纳租金，除去被告已交纳的，被告还应向原告交纳416000元的租金，但原告未向法庭提供确实充分的证据支持自己的主张，故对于原告要求被告支付租金416000元及利息的主张不予支持。审理中，原告主动撤回要求被告移交管理权和返还财产两项诉讼请求，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决驳回原告山西开明农业开发有限公司的诉讼请求。案件受理费8695元，减半收取4347.5元，由原告山西开明农业开发有限公司负担。二审双方均未提交新证据，本院审理过程中到案涉场地进行现场勘查，诉争的场地东西大门之间以北的区域场地已经硬化，双方均确认硬化区域为被上诉人占用的厂房区域。现场测量双方无异议的区域南北长53米，东西长67米，面积3551平方米，约5.33亩。上诉人主张东西大门以南区域也属于被上诉人占用区域，现场测量南北长34.2米，东西长78米，面积2667.2平方米，约4亩。现场可见东西大门以南区域未硬化，区域内厂房明显为闲置废弃状态，不能满足被上诉人食品生产经营的条件。上诉人现场提供视频证明被上诉人在东西大门以南未硬化的空地放置有部分简易娱乐设施。被上诉人认可系其放置，但主张仅为临时占用了一两个月。双方对该临时娱乐设施的占用时间均未提供证据证明。上诉人庭后送来补充说明，称收到被上诉人支付的189552元，其中李荣华收取的5万元系上诉人投资租赁场地装潢等的前期投资款，并非租金。但本院查阅一审证据，李荣华分别于2018年8月15日和2019年2月3日出具两支共计5万元收条，均在收条中写明系租金。二审查明的事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人作为原告诉请被上诉人中睿城公司支付租金，应当对被上诉人中睿城公司的租赁面积、租赁时间、租金标准、租金支付情况承担举证证明责任。本院结合本案证据对此分析如下：关于租赁面积。本案中，双方当事人无异议的租赁面积为5.33亩，本院予以确认。上诉人主张被上诉人中睿城公司另占用4亩场地，但上诉人在现场勘验过程中出示的视频也仅能证明被上诉人的简易娱乐设施占用的是东西大门以南部分空地，而非东西大门以南包含厂房在内的全部4亩场地。被上诉人认可其曾在东西大门以南空地临时放置简易娱乐设施。本院对上诉人主张被上诉人中睿城公司另占用4亩场地的事实不予采信。依据现有证据，被上诉人租赁被上诉人场地生产经营的面积为5.33亩，并曾占用东西大门以南部分空地放置简易娱乐设施。关于租赁时间。2016年1月25日，被上诉人中睿城公司占用上诉人场地注册登记成立，上诉人主张自该时间起算租金并无不当。双方认可2020年7月12日被上诉人中睿城公司搬离并交还钥匙，故本案中被上诉人生产经营占用的5.33亩场地租赁时间自2016年1月25日起至2020年7月12日结束，共计4年6个月。被上诉人在东西大门以南部分空地曾放置简易娱乐设施，被上诉人主张仅临时占用1-2个月，上诉人也未能举证证明该设施的占用期限，因该简易设施并非被上诉人中睿城公司食品生产经营所必须，依据现有证据不能证明该简易娱乐设施占用空地的具体时间。关于租金标准。上诉人主张以年租金12万元的租金标准计算被上诉人中睿城公司租金，但并未提交证据证证明双方约定的租金标准。现有证据仅能证明上诉人以年租金12万元从阳城县望川村民委员会租赁了包含本案诉争场地在内共计16.22亩场地。关于租金支付情况。上诉人认可收到被上诉人中睿城公司189552元，但主张其中李荣华收取的5万元不是租金。如前所述，李荣华分别于2018年8月15日和2019年2月3日出具两支共计5万元收条，在收条中均写明系租金。对上诉人主张该5万元并非租金的事实，不予采纳。被上诉人中睿城公司公向上诉人支付租金189552元，本院予以确认。综上，被上诉人中睿城公司租赁上诉人5.33亩场地用于生产经营，租期4年6个月，按照上诉人与阳城县望川村民委员会约定的租金标准计算，5.33亩场地租金约为177448元。现被上诉人中睿城公司已经向上诉人支付租金189552元，考虑被上诉人曾占用东西大门以南部分空地放置简易娱乐设施的事实以及转租场地按照常理会适当高于原租赁合同约定的租金标准等情况，被上诉人向上诉人就诉争的场地支付租金189552元并无明显不当。上诉人主张被上诉人中睿城公司支付的租金不足，但对尚欠付租金的事实未能提供充分证据证明，故上诉人主张被上诉人支付承租其场地（含厂房）开办食品加工厂自2016年1月25日起至2020年7月12日的租金及利息缺少事实依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8695元（山西开明农业开发有限公司已预交），由上诉人山西开明农业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周秋萍审判员 李海霞审判员 李 然 二〇二〇年十二月十六日书记员 王 昱