广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初15642号原告：萧某1，男，汉族，住广东省东莞市***********，公民身份号码为************630。委托诉讼代理人：陈志开，广东瑞轩律师事务所律师。被告:东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市*****************。法定代表人：王，总经理。委托诉讼代理人：陈，女，汉族，住福建省晋江市，公民身份号码为************32X，系被告的母公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。委托诉讼代理人：吴，男，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码为********0265475，系被告的母公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。原告萧某1诉被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员柯金玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈志开、被告的委托诉讼代理人陈、吴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告逾期办证损失75546元（以已付房价款798797元为基数,按年利率4%计算，从2017年1月23日起计算至2019年6月4日原告取得案涉商品房房地产权属证书止）;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于东莞市*************2*1*******商品房，总金额798797元。合同第八条约定被告应当于2016年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告；第十五条约定被告应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告已按合同约定交齐了全部房款，被告于2017年1月22日将案涉商品房交给原告使用。其后，被告未按合同约定与相关法律规定办理案涉楼盘的初始登记，致使原告未能按照合同约定取得房地产权属证书，因此被告应向原告承担逾期办证的违约责任。虽然案涉合同关于产权登记的约定为：若出卖人自该商品房交付实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，则出卖人应按已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务。但该合同约定的逾期办证违约金以房款总价的万分之五固定封顶，属于明显过低，不利于维护原告的合法权利，无法起到督促被告积极履行办证义务的作用，应予调整。为维护自身合法权益，原告故诉至法院，请求判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有《商品房买卖合同》、广东省地方税收通用发票（电子）（复印件）、民事调解书、不动产权证书（复印件）、广东非税收取（电子）票据。被告辩称，一、根据《商品房买卖合同》附件五第八条及第八条第三款第四项约定，案涉商品房如存在逾期办证应该扣除365天以及业主违法加建导致案涉房产无法办理实测报告备案手续进而影响办理所有权首次登记的业务的进度，一栋至三栋扣减14天，四栋至七栋扣减74天，总计一栋至三栋应该扣减379天，四栋至七栋应该扣减439天；二、除此之外，逾期办证期间应自实际收楼之日起计算至被告通知业主领取办证资料之日止；三、原告诉请的违约金标准过高，其对年利率4%无法证明损失，应承担举证不能的不利后果，事实上，原告当时购买的房价为5000元至6000元每平方米，而常平的房价已涨到18000元以上，原告不存在任何损失，且给原告购买房屋是用来居住的，而非再次出售获取差价利润，本案案涉房屋已经实际交付。被告为支持其抗辩主张，向本院提交的证据有短信通知（截图打印件）、办证资料签收表、《前期物业服务协议》、业主资料登记表、常平镇房地产管理所出具的《公告》、业主大会公告（复印件）、微信聊天记录、四栋至七栋第一批已到房产证明细表（打印件）、四栋至七栋第二批已到房产证明细表（打印件）。经审理查明，2014年8月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于东莞市*************2*1*******商品房，建筑面积149.91平方米，房屋总价款为798797元；被告应在2016年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告；被告应自该商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，在此期限内完成前述义务的，即视为被告履行了办证过程中应尽的义务，且被告无需承担违约责任；若被告自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，则被告应按已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务；若自该商品房实际交付之日起超过730日房屋产权登记机关尚未受理相关办理权属登记需由被告提供的资料的，原告可选择退房，若原告选择退房，则必须在该商品房符合退房条件之日起一个月内向被告提出，否则视为放弃退房权利，被告在与原告达成解除买卖合同协议后30日内无息返还原告已付的购房款并向原告支付已付房价款万分之五的违约金，被告在支付上述违约金后无需再赔偿原告其他任何损失。原告需退回此前被告开出的收款凭证。其中，合同第十一条约定被告履行了通知义务，而由于原告原因未能按被告通知的期限交付的，视为被告已经按合同履行了交付义务，自被告通知的交付期限届满之日起，该商品房的一切风险转由原告承担，原告房屋保修期限自此开始计算，原告即应从该日起承担与该商品房相关的一切费用，包括但不限于物业管理费、水电费及物业专项维修资金等费用；合同附件五第八条第三款第四项约定如因为配合政府法规、政策或因政府相关部门的原因而引起的延误或其他非被告所能控制的原因造成的延误，被告无须承担违约责任。关于房屋的实际交付时间。原告主张为2017年1月22日，并提交民事调解书拟证实其主张，理由是在原告起诉被告逾期交楼的另案中，逾期交楼违约金截止至2017年1月22日。被告对民事调解书的真实性确认，但主张调解书未对实际收楼的事实进行确认，不能以调解书计算逾期交楼违约金截止的时间来认定实际收楼时间，调解书的时间是双方协商让步的结果，不能作为依据。被告主张实际交付时间为2018年1月30日，但未提交证据证明。关于案涉房屋的所有权问题。被告主张案涉房屋已被原告转卖给案外人廖某1，在物业登记处的业主也是廖，原告主张逾期办证违约金主体不适格，并提交《前期物业服务协议》、业主资料登记表拟证明其主张。《前期物业服务协议》显示，2020年8月6日，案外人廖与东莞市家盛物业服务有限公司就案涉房屋签订了《前期服务协议书》。业主资料表亦载明案外人廖的身份证号、联系方式等信息，落款处廖的签名时间为2020年8月6日。原告对《前期物业服务协议》、业主资料登记表均不予确认，主张就算原告将房屋交付给案外人，根据合同相对性，原告还是有权利主张逾期办证的违约金。关于通知领取办证资料时间。被告主张案涉物业1至3栋业主均由被告在2019年4月8日通过短信通知平台通知了业主领取办证资料，对此提交了短信通知记录，该记录显示被告向手机号码*****928发送过领取办证资料通知，该手机号码并非原告在合同中预留的手机号码。原告不确认收到该通知。经本院致电*****928的手机号码，该机主否认其是原告或其亲属。关于签收办证资料时间。被告提交的办证资料签收表显示，原告于2019年6月3日领取办证资料，原告对签收时间无异议。另查明，2018年10月29日，东莞市常平镇房地产管理所向住宅楼业主发出公告，称其在针对案涉1-3幢住宅楼实勘时发现部分房屋存在加建改建的情况，需等待加建改建的房屋整改后才能办理房屋所有权首次登记业务。2018年11月12日，东莞市常平镇房地产管理所发出公告，称1-3幢总共220套房间，其中7套房屋（案涉房屋不在该范围内）存在房屋现状与规划不相符的情况，对于该7套房屋暂不予受理首次登记，其余房屋可以正常申请办理登记手续。被告据此主张逾期办证的时间扣除上述因加建改建影响办证的14天，原告不予认可。再查明，原告已付清案涉房屋的全额房款798797元。以上事实，有《商品房买卖合同》、民事调解书、广东省地方税收通用发票（电子）（复印件）、短信通知（截图打印件）、办证资料签收表、《前期物业服务协议》、业主资料登记表、常平镇房地产管理所出具的《公告》及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于原告主体是否适格的问题。被告主张案涉房屋已经转卖他人，原告并非本案适格主体。但其提交的《前期物业服务协议》、业主资料登记表均是案外人廖某1与案外人东莞市家盛物业服务有限公司之间的合同或材料，未经原告确认，不能据此认定原告将案涉房屋变卖给案外人廖某1。且本案为商品房预售合同纠纷，根据合同相对性原则，原告作为合同的一方主体有权向另一方主体即本案被告主张权利。被告主张原告主体不适合，缺乏依据，本院不予支持。关于案涉房屋的实际交付时间。原告提交的民事调解书不足以证实案涉房屋的实际交付时间。但被告作为案涉富盈山水华庭项目的开发商，其对房屋实际交付时间具有举证证明责任，其主张实际交楼时间为2018年1月30日，但未提交证据证明，本院依法采信原告的主张即案涉房屋的实际交付时间为2017年1月22日。关于案涉房屋具备实际办证条件的时间。被告提交的短信通知记录并非向原告预留的手机号码发送，且原告短信通知的机主亦否认其是原告或原告的亲属，不能证实其于2019年4月8日通知了原告领取办证资料，但被告提交的办证资料签收表显示，原告于2019年6月3日领取办证资料，故该时间可视为案涉房屋具备实际办证条件的时间。《商品房买卖合同》（含附件）约定被告应自商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，案涉房屋于2017年1月22日交付，于2019年6月3日具备实际办证条件，被告的行为已经构成违约，被告理应承担逾期办证违约责任。《商品房买卖合同》（含附件）约定若被告自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，则被告应按已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务，但该合同约定的逾期办证违约金以房款总价的万分之五固定封顶，明显过低，原告以违约金标准过低要求调整但未举证证实，本院结合逾期办证原因、当事人过错程度，按照公平和诚实信用原则，本院将逾期办证违约金以已付购房款798797元为基数，以年利率4%为参照酌情调整。至于逾期时间，被告主张需扣减365天后再扣减东莞市常平镇房地产管理所公告通知无法办证的14天（2018年10月29日至2018年11月12日）。其中，《商品房买卖合同》（含附件）明确约定扣减365天，而被告主张扣减因客观原因无法办证的14天，该结果的产生不能归咎于被告，被告对此不存在过错，且案涉合同附件五第八条第三款第四项也有明确的免责约定，故被告主张扣减该14天亦属合理，本院均予以支持。综上，自2017年1月22日起计至2019年6月3日止，再扣减365天以及14天，被告应支付原告逾期办证违约金共计42282元[798797元×（862-365-14）天×4%÷365]。对于原告超出数额部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、限被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告萧某1支付逾期办证违约金42282元；二、驳回原告萧某1的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费844元（已减半收取），由原告萧某1负担372元，被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司负担472元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  柯金玲二〇二〇年十二月三日书记员  伍琳茵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。