江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终2658号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州华泰土产股份有限公司，住所地徐州市云龙区和平路**。法定代表人：顾正奇，该公司董事长。委托诉讼代理人：惠敏，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁雪薇，江苏永伦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐州国华置业有限公司，，住所地徐州市泉山区二环西路南首国华集团大厦法定代表人：段续为，该公司经理。委托诉讼代理人：周浩，江苏圆点律师事务所律师。上诉人徐州华泰土产股份有限公司（以下简称华泰公司）与上诉人徐州国华置业有限公司（以下简称国华公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，双方当事人均不服徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人华泰公司的委托诉讼代理人惠敏、袁雪薇，上诉人国华公司的委托诉讼代理人周浩到庭参加诉讼，本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。华泰公司上诉请求：一审判决违反公平原则，认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判支持华泰公司主张的逾期交房违约金1028.1万元，改判华泰公司不承担逾期交地违约金。逾期办证损失以房屋评估价为依据计算至实际办证之日止。事实与理由：一、一审法院认为国华公司并未就原大世界装饰城地块取得房屋拆迁许可证，其无权作为拆迁人与华泰公司签订房屋拆迁安置补偿合同，同时又认为华泰公司与国华公司签订的《拆迁安置协议书》、《拆迁安置补充协议书》有效，相互矛盾，违反法理。一审认为《拆迁安置协议书》虽名为拆迁安置协议，实则双方法律关系为房屋买卖合同关系，认定错误，本案是典型的拆迁安置纠纷，而非商品房买卖纠纷。二、一审法院认为华泰公司逾期交地，应承担违约责任错误。华泰公司没有违约，不存在逾期交地行为，不应承担逾期交地违约金。1.华泰公司的清理义务是对现有的租赁业主自行清理。现有的租赁业主是指合同明确约定的大世界装饰城内的商户。因解除租赁关系产生的全部费用由华泰公司承担。2009年12月16日双方签订《交接清单》，根据《拆迁安置协议》约定，华泰公司将所属房地产移交国华公司。交单清单的性质是双方按现状交接房地产时的书面确认，而非承诺。国华公司已书面接收，说明案涉房地产交付已经完成，包括东南角三角地带。土地房产按现状交接的前提是不存在他项权利和产权纠纷，多次庭审可以确认交接时上述房地产没有他项权利和产权纠纷这一事实。一审已查明，房屋交接时东南角已被占用，说明国华公司是明知东南角占用人不属于华泰公司清理才签订交接清单，是对交接的房地产满足《拆迁安置协议》约定进行的确认，所以华泰公司不存在延期交地的行为。国华公司无证据证明东南角五户为租赁业主，一审亦未认定该五户与华泰公司具有租赁关系，故一审判决明显与合同约定不符，加重华泰公司的清理义务，严重显失公平。韩兆科虽曾为华泰公司高管，但在2004年已与华泰公司解除劳动合同，且725万的过渡费不包括这几户的安置费用。2.2012年3月6日华泰公司在东南角三角地带张贴《通告》，一审法院认为华泰公司认可该项义务，属于认定错误。根据《拆迁安置协议》第三项第三条之规定：对于双方的合作经营，鉴证方给予必要政策支持，负责发拆迁公告并协调解决拆迁中的有关问题。在国华公司拆迁东南角房屋遇到阻碍时，应国华公司要求，供销社安排华泰公司帮助解决拆迁问题并张贴《通告》，通告的内容无任何自认表述，无法认定是华泰公司自认。此与书面交接方式及华泰公司所承担的清理义务范围明显不一致。3.在《拆迁安置协议》履行过程中，华泰公司从未向国华公司提出过延期交地的申请，国华公司也从未向华泰公司要求交付三角地带土地。一审法院在已查明(2016)苏0302民初119号案件不支持华泰公司按照违约条款主张损失的情况下，仍支持国华公司根据违约条款计算1646万元违约金，缺乏证据证明，国华公司并无证据证明其损失当然存在，众所周知房价大幅上涨，在不仅不会造成损失，反而盈利增加的情况下，判决支持华泰公司承担逾期交地违约金1646万元，严重违反证据规则的相关规定。三、国华公司存在逾期交房行为，应承担自2012年6月13日至2015年12月29日的全部逾期交房损失。1.一审法院认为华泰公司存在逾期交付土地，故国华公司逾期交房时间应相应顺延，与事实上不符，华泰公司并不存在逾期交地行为；即便存在，也不能顺延交房时间。2.2011年9月国华公司向徐州市供销总社提交的《关于签署补充协议和承租协议的申请》，说明国华公司明知无法按合同约定交房，但该申请只字未提逾期交地，希望以承租方式免除其可能的违约责任。该申请要求签订《补充协议》，直到2012年3月6日双方签订《补充协议书》时，国华公司仍未提出交地请求。此时，国华公司早已开始对东南角地块进行部分拆除，说明国华公司也认为华泰公司已完成交付房地产及清理的义务。3.商铺与车位应一并交付，以最后交付车位的时间作为认定国华公司向华泰公司交付的时间，并以此时间节点计算逾期交房损失。一审法院认定交付时间为8月12日错误，应以地下车位的交接时间2015年12月29日作为全部置换房屋的交付时间。逾期交付商铺的损失应计算至2015年12月29日。四、国华公司未按合同约定为华泰公司办理产权证书，应承担全部责任，华泰公司并无责任，该损失应以房屋评估价值为依据计算至国华公司协助实际办证之日止。国华公司辩称，华泰公司的上诉请求均无事实和法律依据。一、针对华泰公司延期交地问题，其延期交付土地事实清楚。国华公司与华泰公司之间的权利义务应受拆迁安置协议书的约束。而拆迁本身包含补偿搬迁、腾空房产拆除等系列程序，对于补偿搬迁腾空房产责任在拆迁安置协议书已明确约定，属于华泰公司的责任，而国华公司则是在华泰公司履行上述义务后将空置房屋拆除。华泰公司显然未履行补偿搬迁、腾空房产等应尽义务，应承担相应违约责任。根据拆迁安置协议书约定，华泰公司应在协议生效15日内将所有房屋及土地交付给国华公司，并承诺不存在他项权利或产权纠纷，且负有清理房产的义务。但在实际履行时，华泰公司交给国华公司的房屋均存在产权纠纷，且华泰公司均未能及时予以清理，导致国华公司并不能对房屋开展拆除工作。依据拆迁安置协议书第一条第二项约定，应视为华泰公司不能交付，并承担全部违约及赔偿责任。2009年12月16日签订交接清单，实际是履行拆迁安置协议第一条第二项内容。根据庭审查明的事实，华泰公司未能按照承诺清理遗留房屋的多名住户，至2012年3月26日华泰公司张贴公告时，仍有多处房产不能正常拆除，究其原因，是该多名住户均认为房屋为单位分配住房，且住户李玉琴所持有的房产租约显示房屋出租人为徐州土产总公司，说明华泰公司交付地块内的房产还存在其他产权人，结合遗留住户均对房产主张所有权的事实，与华泰公司关于其交付的房屋不存在他项权利或产权纠纷的表述相违背。二、国华公司有权按照拆迁安置协议书的约定计算违约金，一审按照2万元/天计算违约金明显低于国华公司的实际损失，华泰公司认为违约金数额过高，应由其承担相应的举证责任。此外，鼓楼区政府召开多次协调会议，可证实华泰公司的违约事实。三、关于国华公司交付房屋问题。因华泰公司违反2009年拆迁安置协议书关于安置房屋设计方案的约定以及其延期交地，依据协议第四条第四项以及第六条规定，国华公司的交房时间有权顺延。四、关于产权登记问题。国华公司在配合华泰公司办理涉案房产的产权登记方面，并不存在任何过错。国华公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.本案费用由华泰公司承担。事实和理由：一、国华公司不应承担涉案房产的逾期办证损失。1.涉案房产办证时间及逾期责任的认定应依据《拆迁安置协议书》第三条第1项的约定予以确认，鉴于房屋为拆迁安置的特殊性，产权登记需双方共同配合才能完成，国华公司可决定房屋交付时间，但并不能左右涉案房产产权登记的具体时间，故针对“在六个月内办结”的表述显然应以华泰公司已配合完成产权登记各项手续后才应予以起算。2.根据现有产权登记政策，国华公司无法依据《拆迁安置协议书》协助产权登记，办理产权登记应首先签订《商品房买卖合同》，无法签订《商品房买卖合同》的责任也不应由国华公司承担。国华公司为提前准备产权登记事宜，于2015年12月21日将办理产权登记的条件及要求通知华泰公司，但华泰公司直至2016年3月2日才予以回函，这足以说明华泰公司自身存在拖延的主观故意，应承担延期办证的主要责任。事实上，涉案房产不能办理产权登记对国华公司无任何获益行为，一审判决的认定却使华泰公司的懈怠行为获取超额利益，显失公平。3.虽国华公司2013年以在建工程抵押贷款，但该笔贷款在2016年8月已全部还清，且华泰公司2015年12月30日提起诉讼恶意查封国华公司未销售房产，是贷款2016年8月才全部还清的主要原因，在建工程抵押贷款并未成为涉案房产办理产权登记的阻碍。4.涉案房产共计8000余平米，可独立办理31套房产的产权证书，即使其中十套房产(涉案401-410房产，不足1000平米)因另案被法院查封，但该事实在原一审即（2016）苏0302民初3301号案件已核实，且在该案判决之前，另案已了结，法院也出具了解除查封裁定，产权部门未能办理解封手续与国华公司无关。即使一审法院认定涉案十套房产未能解封的原因应由国华公司承担，但相应的逾期办证责任也仅应为该十套房产，一审法院却由此认定国华公司承担全部31套房产的逾期办证责任，明显不公。5.本案为拆迁安置补偿合同纠纷，并非商品房买卖合同纠纷，双方之间也未能签订商品房买卖合同，本案不应适用商品房买卖相关司法解释或规定。即使依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审法院也应按照己付购房款总额来计算利息，而非按照房产价值来确定。国华公司迄今未收取华泰公司任何购房款,故一审法院以房屋交付后的市场价值作为计算利息的基数属适用法律错误，而对于华泰公司已付购房款的事实，一审法院并未予以调查核实。6.在（2016）苏0302民初3301号判决之后所产生的延期办证损失应由华泰公司自行承担。7.一审判决对延期办证损失的认定及计算，已实际大于涉案房产所可能产生的租金收益，此对华泰公司而言，延期办证将获得额外收益，该利益驱动将间接纵容其怠于履行办理产权登记的责任，对国华公司则严重不公，更不利于案件纠纷的解决。二、华泰公司应承担逾期交地违约金至2012年7月31日。1.华泰公司延期交付土地事实清楚，在华泰公司拒不履行其主要义务的情况下，国华公司虽采取强制拆除措施，但该行为既是避免国华公司损失扩大，同样也是代华泰公司履行义务。在该义务未履行完毕之前，也不能据此豁免华泰公司应承担的清理及补偿责任，而国华公司代为垫付的102万补偿款，也应由华泰公司承担。现一审法院以强拆为由，全部免除华泰公司在此后的违约责任，无疑鼓励履行义务一方恶意违约的行为，不利于督促合同当事人积极主动履行义务。2.至2012年7月31日才能视为华泰公司履行交地责任，故国华公司的交房时间应从2012年8月1日开始顺延。因双方对1000平米地下室并未约定具体位置，一审将双方协商确定的时间认定为逾期交房时间无事实依据。华泰公司辩称，1.国华公司认为不应当承担逾期办证损失，违反合同及法律规定，其上诉理由不成立。协助办理产权证是国华公司的约定及法定义务。合同第三条第一项已明确约定，几次开庭庭审以及执行情况，都可看出国华公司恶意拖延，不配合华泰公司办理产权证书。至今鼓楼法院执行局在执行该案过程中，国华公司仍不配合开具发票，华泰公司至今未能办理产权证书，开具发票是国华公司的法定义务，7000元/平米的单价也是国华公司在一审时提出的价格，华泰公司要求国华公司按照当初提出的7000元/平米开具发票，国华公司至今不开，故华泰公司要求国华公司承担逾期办证违约责任，于法有据。2.国华公司在尚未具备办证条件时，于2015年12月21日通知华泰公司办证，华泰公司在明知其不具备办证条件的情况下，还是在2016年3月2日回函，要求其提供产权分割证等材料。本身不具有任何拖延办证的故意。一审庭审已查明，直到2016年9月28日，国华公司才将初始登记办证的相关资料提交产权部门，国华提前通知的行为只是为其逃避逾期办证责任寻找借口。3.华泰公司诉讼保全了登记在国华公司名下的房产，是正常诉讼保全的自助行为。国华公司承认直到2016年8月在建工程借款才还清。众所周知，只要在建工程抵押不解除，开发公司是无法将办证资料备齐提交产权部门，也无法给购房人及华泰公司办理产权证书，直到2016年9月28日，国华公司才将办证的资料提交产权部门，此为国华公司不能办证的根本原因。这期间不能办证的责任全部应由国华公司承担。国华公司认为双方不能签订商品房买卖合同，并非不能办证的真正原因，而且不能签订商品房买卖合同的真正原因是国华公司企图利用签订商品房买卖合同，改变原拆迁安置协议的实质性条款。一审法院对于国华公司改变原拆迁安置协议的内容这一事实已经确认。4.国华公司不能证明自己不能办理房产证的真正原因，主要想通过不配合华泰公司办理产权证，水电不能过户继而以停水停电、停电梯的方式控制华泰公司不能使用房屋，以此威胁华泰公司将8000平米房屋以低于正常市场价格租赁给其进行经营。5.关于逾期办证的损失，一审法院庭审已查明，国华公司也认可拆迁安置的8000平米房屋不需要再支付购房款，故应按房屋价值作为基数计算损失。而购房款或是相对应的即房屋价值的损失，国华公司是以产权置换的方式来取得8000平米的房屋，而8000平米房屋的市场价值就是相对应的购房款价值。华泰公司当初同意按7000元/平米作为房屋价款解决办证问题的初衷已不存在，且目前认定7000元/平米明显与房屋现在的市场价值不符，华泰公司在发回重审时已提出鉴定申请，应以现在的房屋市场价值作为计算依据，请二审法院审慎查明同意鉴定房屋价值，并作为计算依据保障华泰公司国有资产的合法权益。6.国华公司在执行程序中都不配合办理过户且至今不予开票，逾期办证的损失应计算至实际协助办证之日止。华泰公司没有逾期交地行为，已经按照合同约定完成清理大世界装饰城的商户，且通过合同约定的书面交接的方式交付房地产，在上述房地产上无权利纠纷，也无他项权纠纷。华泰公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令国华公司承担因逾期交房所造成的损失人民币10281000元；2.判令国华公司协助华泰公司办理国华D号楼1-2层、4-6层房屋的不动产权属登记证书，具体房号为D-1-101、D-1-401、402、403、404、405、406、407、408、409、410、D-1-501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、D-1-601、602、603、604、605、606、607、608、609、610号；3.判令国华公司承担因未按合同约定协助办理上述不动产权证书给华泰公司造成的损失暂计14000000元，房屋价值按照市场评估价或者按照不动产部门为华泰公司办证对房屋进行评估的价格作为计算依据，按照年利率6%，从2016年6月22日计算至实际办证之日止；4.本案诉讼费、保全费由国华公司承担。国华公司向一审法院提出反诉请求：1.判令华泰公司支付国华公司延期交付土地违约金18,600,000元；2.诉讼费由华泰公司承担。一审法院查明，2006年6月9日，华泰公司作为甲方、国华公司和徐州市万达租赁有限公司作为乙方就合作开发“大世界装饰城”建设项目（涉案地块）事宜签订《协议书》一份，约定：一、大世界装饰城的有关情况……三、……3、甲方将上述土地使用权及地面建筑物、附属物转让给乙方，乙方支付人民币总计1450万元，乙方于合同订立七个工作日内支付人民币725万元……四、项目建设及房屋交付：1、乙方负责对项目开发制定项目建设方案……2、乙方应于完成确认图纸设计后3个工作日内通知甲方，并提供相应资料一套。4、乙方建设周期为一年半，从取得项目施工许可证之日起算，作为交付房屋的期日。乙方在该期日内不能交付房屋，经甲方同意可以适当延期，但延期不得超过三个月。5、房屋拆除工作由乙方负责，但甲方有协助拆除的义务……六、违约责任及履行担保：1、乙方未经甲方同意对本协议项下的房地产转让给第三人……2、甲方不按本协议约定交付房地产，除乙方交付房屋的期限得以顺延外，每逾期一日按房地产价款2/万支付违约金。3、乙方逾期支付房地产价款，每逾期一日按房地产价款2/万支付违约金……该协议书有甲乙双方签字盖章确认，并有江苏苏商投资担保有限公司作为担保人签字盖章确认。2006年6月15日，国华公司将7250000支付给华泰公司。2009年11月8日，国华公司与徐州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，国华公司以17000000元价款受让本案诉争土地，双方同时约定：出让范围及周边条件均为现状，需要拆迁的由竞得人自行负责，费用自理。2009年12月14日，华泰公司作为甲方、国华公司作为乙方、徐州市鼓楼区人民政府和徐州市供销合作社作为鉴证方，签订《拆迁安置协议书》一份，约定：一、房地产现状及拆迁交付：甲方所属应拆迁的房地产位于中山，，地号为01—07—12—0009土地使用权证号为徐国土（2006）第21197号，土地登记面积19142平方米。房屋建筑面积8515平方米，建筑物及定附着物为现状，如房地产登记面积与现状不符，以现状为准。2、本协议生效后15日内，甲方按现状将甲方所有的房屋和土地及房地产权属证书交给乙方，双方办理书面交接手续；房屋的拆除工作由乙方负责，所拆地上物全部由乙方所有和处理。甲方承诺上述房地产在交付给乙方时不存在他项权利或产权纠纷。违反承诺的，视为甲方不能交付，甲方应承担全部违约及赔偿责任。3、甲方对现有的租赁业主应自行清理，因解除租赁关系产生的全部费用（包括但不限于违约金、赔偿金、附着物补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、误工费和提前搬迁奖励等拆迁过程中的各项费用）由甲方承担。二、项目建设和拆迁安置补偿：1、乙方通过挂牌出让的方式取得上述土地的使用权后，负责对项目开发制定项目建设方案和规划方案及图纸设计，涉及对甲方补偿的部分须经甲方同意后实施。2、乙方对甲方拆迁安置方式为产权调换，以乙方建成后的营业用房按图纸标注建筑面积（下同）8000平方米（1至3层）和1000平方米地下室（负一层）作为产权调换，互不找差价。安置营业房的位置为：从本项目用地的南首沿中山北路向北建造的营业用房。营业房的设计要求为……。为确保甲方企业职工稳定，乙方已支付给甲方的人民币总计725万元抵作全部拆迁过渡费，包括但不限于地上所有附着物补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、误工费和提前搬迁奖励等拆迁过程中的各项费用。3、乙方应根据规划要求实施项目建设，安置给甲方的1至3层营业房屋标准适用于国家商品房标准，符合大型超市卖场的设计规范要求；1000平方米配套地下室应符合停车场的设计规范要求。4、乙方在设计阶段甲方应派员参加并发表意见（以书面意见为准），乙方在完成规划设计方案后以书面形式通知甲方，甲方应在接到通知之日起7日内予以确认……6、拆迁安置过渡期为2年零6个月（甲乙双方配合3个月内完成方案），从本协议签订之日起计算。三、安置房的交付期限：1、乙方承诺于拆迁安置过渡期满前将补偿安置的营业房经有关部门验收合格后交付甲方。届时，以乙方的书面通知为准，并配合甲方办理房屋产权证和土地证等事宜，契税由甲方承担，其它与之相关的税费由乙方承担，并且在六个月内办结。2、甲方应通过招商引资等形式在本合同签订之日起六个月内签订商业卖场的合作协议……五、违约责任：1、甲方若在双方约定的期限内未能向乙方交付土地，经乙方同意可以适当延期，但延期不得超过1个月，延期内每天支付违约金10000元。延长期满后，每推迟一天支付违约金20000元整，该项违约金累计计算。2、乙方如不能按时交付房屋，经甲方同意可以适当延期，但延期最长不得超过2个月，延期内每天支付违约金10000元。延长期满后，每推迟一天支付违约金20000元整，该项违约金累计计算。3、乙方向甲方交付的安置营业房（不包括地下室）面积大于8000平方米，误差5%（含5%）以内的部分由甲方无偿取得，超过5%部分由甲方按照每平方米3200元价格回购……。七、其他事项：1、甲乙双方于2006年签订的《协议书》自本协议第一条2、3项满足后自动解除，双方的权利义务以本协议为准……5、本协议一式八份，四方各执二份，自签订之日起生效。2009年12月16日，华泰公司作为甲方、国华公司作为乙方就涉案地块签订《华泰土产公司大世界地块交接清单》一份，双方根据2009年12月14日双方签订的《拆迁安置协议书》之约定，甲方将所属的房地产移交给乙方。该交接清单第一条载明土地证号为徐国土（2006）第211**；第二条载明房屋所有权证号为徐房权证鼓楼字第**#、xx#、xx#，具体房屋座落、形状见复印件，证上未标但实际存在的房屋以现状为准；第四条载明：关于大世界装饰城内尚在营业的商户，其使用的房屋均属临时使用，与华泰公司不存在任何产权、他项权利和租赁关系，国华公司可自行决定期限使其搬离或者临时租用。2011年10月28日，江苏省徐州市鼓楼公证处出具（2011）徐鼓证民内字第16560号《公证书》载明：申请人为国华公司，公证事项为保全证据；主要内容为：申请人于2011年10月25日申请对位于徐州市中山北路延长段东侧（原鼓楼装饰大世界）拆迁工地现状进行保全证据；公证员陆某,4国华公司的委托代理人高宁一起于2011年10月27日对位于徐州市中山北路延长段东侧（原鼓楼装饰大世界）拆迁工地对被告指定标有“拆”字的房屋现状进行拍照，拍摄照片11张；兹证明与公证书相粘连的照片共计11张与房屋的实际情况相符。经华泰公司与国华公司一致认可，照片内容为涉案地块上未被拆除的部分房屋。2012年3月6日，华泰公司作为甲方与国华公司作为乙方又签订一份《拆迁安置补充协议书》，载明：1、由2009年12月14日甲乙双方签订，徐州市鼓楼区人民政府、徐州市供销合作总社鉴证的《拆迁安置协议书》中约定的“以乙方建成后的营业用房按图纸标注建筑面积8000平方米（1至3层）和1000平方米地下室（负一层）作为产权调换，互不找差价。”更改为“以乙方建成后的营业用房按图纸标注建筑8000平方米（其中1-2层约6000平方米，4-6层约2000平方米）和1000平方米地下室（负一层）作为产权调换，互不找差价。”2、以乙方2012年1月29日送交的经甲方确认的设计图为准，D楼1-2层（除办公区入户大堂及公用交通面积）全部及4-6层全部给付甲方（面积据实结算），如大于8000平方米部分，由甲方按照每平方米3200元的价格回购，如小于8000平方米的部分，在7楼补齐。3、若乙方未按约定将D楼1-2层（除办公区入户大堂及公用交通面积）全部及4-6层全部给付甲方，乙方对于未给付部分将按照交房时市场价值的三倍给予甲方赔偿。5、原协议继续有效，本协议未涉及条款以原协议为准。6、本协议一式四份，双方各执二份，自签订之日起生效。2012年3月26日，华泰公司发出《通告》一份，载明：“我公司原所属大世界地块已于2009年10月由政府通过挂牌出让，并且已于2009年12月16日将土地及其地面建筑交付给土地竞得人（土地证号：徐土国用2006第**）。敬请该地块所有尚未搬离的房屋占用人主动配合相关部门和单位做好拆迁工作，于2012年3月31日前将所占用房屋内的堆放物品自行搬离，并将房屋腾空交付给竞得人。逾期没有搬离的，由此造成的损失，由房屋占用人自行负责。”2012年4月，国华公司将大世界装饰城地块东南三角地内部分遗留房屋强行拆除。2012年5月4日，政府部门主持召开大世界装饰城地块东南三角地内遗留房屋拆除补偿问题协调会，鼓楼区环城街道办事处、华泰公司、国华公司参加，会议内容纪要主要为：妥善处理遗留房屋拆除补偿问题，遗留房屋拆除补偿款由国华公司先期进行垫付。2012年6月12日，政府部门再次主持召开大世界装饰城地块东南三角地内遗留房屋拆除补偿问题协调会，鼓楼区环城街道办事处、华泰公司、国华公司参加，会议内容纪要主要为：遗留房屋拆除补偿款由国华公司先期进行垫付，之后关于补偿款具体出资及解决方式由华泰公司、国华公司协商解决。2012年6月27日，政府部门向国华公司下发徐鼓政函【2012】50号《关于解决大世界装饰城地块遗留房屋拆除补偿问题的函》，责令国华公司执行上述两次会议纪要精神，两日内先行垫付100万元，如不执行，此地块项目不准动工。2012年6月28日，鼓楼区环城街道办事处向国华公司出具《关于支付大世界装饰城地块遗留房屋拆除补偿款的说明》，载明：“根据鼓楼区政府《关于解决大世界装饰城地块遗留房屋拆除补偿问题的函》徐鼓政函【2012】50号精神，请贵公司将垫付的1000000元人民币汇到以下账户：开户银行：中国银行徐州北站支行户名：杨枫账号：53×××53此款用于大世界装饰城地块东南三角地内李玉勤、韩夫科、尹兆光、武维祯、胡生刚5户居住的房屋拆除补偿。特此说明。”2012年7月31日，国华公司通过银行将最后一笔补偿款转入上述账户。同日，徐州市鼓楼区环城办事处房地产业发展推进办公室与李玉勤签订了《拆迁补偿协议书》，一次性支付李玉勤房屋补偿款430000元。该协议同时载明该房屋补偿款由国华公司依据会议纪要先行垫付，国华公司有权要求义务人承担或赔偿。2012年8月10日，国华公司取得涉案地块的建设工程施工许可证。自2012年至2015年期间，华泰公司与国华公司多次通过通知、函的方式就逾期交房、逾期交房违约金等问题进行了交涉，但并未达成一致。2015年8月6日，徐州市城乡建设局就国华天玺A、B、C楼、住宅商业裙房、D楼商业办公工程准予备案。同日，国华公司向华泰公司出具《交房通知书》，载明：“徐州华泰土产股份有限公司：在我公司全体员工努力下，国华天玺D楼已于2015年8月6日取得徐州市城乡建设局颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，备案编号：15065，已经具备合同约定的交付条件，根据双方签订的《拆迁安置协议书》，请携带资料于接到本通知之日起五日内来我公司办理交付使用手续。特此通知。”华泰公司就该交房通知书于2015年8月18日向国华公司发出《关于要求国华公司支付逾期上房违约金的函》，载明：“徐州国华置业有限公司:你方《交房通知书》，于2015年8月7日收悉。我方与你方正在协商上房事宜，同时请你方按协议约定支付我方自2012年6月15日至今的逾期违约金，共计人民币2266万元，如有异议，请派专人与我们协商解决事宜”。2015年9月11日，国华公司作为“移交方”与华泰公司作为“接收方”就涉案房屋签订了《国华天玺D栋1-2层4-6层移交清单》，载明华泰公司与国华公司就涉案房屋的钥匙、燃气报警器、消火栓等物品进行了移交。2015年8月19日，徐州市城乡建设局就国华天玺E楼、、地下室工程准予备案2015年12月9日，国华公司向华泰公司发出《1000平方米地下室交接通知》一份，主要内容为要求华泰公司接到该通知后五日内到国华公司处办理23个车位（（地下室的交接手续。2015年12月24日，华泰公司收到该通知。经华泰公司与国华公司双方一致确认，双方于2015年12月30日完成了上述地下室的交接。经华泰公司申请，一审法院委托徐州中天土地房地产评估有限责任公司对涉案地块上的房产，即位于徐州市鼓楼区部分地下车位进行了市场租金价格评估。徐州中天土地房地产评估有限责任公司于2017年2月25日就上述涉案房产市场租金价格出具了徐中天房估字【2017】第2-5号房地产评估报告。在华泰公司与国华公司对该评估报告的部分内容提出异议后，徐州中天土地房地产评估有限责任公司于2017年4月12日出具函一份。该函就华泰公司与国华公司认定的22.482个车位、房屋面积8038.38平方米，对租金价值重新作出调整，具体内容为：一、商铺、办公楼计算期间为2012年6月13日-2015年12月29日，租金为9877300元；其中区段价格说明：2012年6月13日-2015年9月10日，租金为9031300元；2015年9月11日-2015年12月29日，租金为846000元；2015年2月28日-2015年8月12日，租金为1276700元；2015年8月13日-2015年9月10日，租金为223000元。二、、地下室计算期间为2012年6月13日-2015年12月29日租金为403700元；其中区段价格说明：2015年2月28日-2015年8月12日，租金为55200元；2015年8月13日-2015年12月29日，租金为46200元。华泰公司与国华公司对于该函记载的涉案房屋评估租金计算标准及数额均无异议。2015年12月21日，国华公司向华泰公司发出《办理产权登记通知书》一份，载明：“徐州华泰土产股份有限公司：根据2009年12月14日我公司同贵公司签订的《拆迁安置协议书》，由我公司配合贵公司办理房屋产权证和土地证等事宜，根据现行产权登记政策，房产证及土地证已统一变更为不动产权证书，按照产权部门的要求，办理产权登记应签订《商品房买卖合同》、开具购房发票，并提供契税发票、营业执照等材料，故通知贵公司在接到本通知书后五日内前往我公司结算多余面积购房款，提供并办理产权登记相关手续材料，如逾期，则由贵公司承担相应延期办证责任。”该通知书的底部有张峰代表华泰公司书写的“收到土地分割证，办证后及时通知我们”字样，日期为2015年12月30日。2016年3月2日，华泰公司就国华公司2015年12月21日发的《办理产权登记通知书》进行了回函，表示其于2015年12月30日收到了该通知书，同意签订《商品房买卖合同》、支付多余款项，并要求国华公司派专人办理房产初始登记等手续。双方就涉案房屋办理不动产权证书前需另行签订《商品房买卖合同》不持异议。国华公司于2016年3月将己方拟定的《商品房买卖合同》预售文本以电子档的形式发送给华泰公司，要求华泰公司签订，该预售文本改变了交房时间、办证时间等。华泰公司认为该预售文本主要条款内容与《拆迁安置协议书》的约定内容不一致，预售文本上写明车库所有权归国华公司所有，但实际上是拆迁安置给华泰公司；对于房屋交付、办证、物业管理、违约条款均与原协议不一致。华泰公司于2016年3月18日回函国华公司，要求按照《拆迁安置协议书》的约定签订《商品房买卖合同》。双方最终未达成一致，以致未能签订《商品房买卖合同》。经双方在庭审中协商确认以7000元/平方米的价格计算涉案商铺、办公楼的单价，并确认涉案商铺、办公楼实际交付面积为8038.38平方米、涉案商铺、办公楼总价为56,268,660元。2019年7月11日，在案件重审过程中，经法院主持调解，双方当事人就部分争议协商达成如下协议：被告（反诉原告）徐州国华置业有限公司于2019年7月13日前协助原告（反诉被告）徐州华泰土产股份有限公司办理位于本市xx小区D号楼1-2层、4-6层的D-1-101、D-1-401、D-1-402、D-1-403、D-1-404、D-1-405、D-1-406、D-1-407、D-1-408、D-1-409、D-1-410、D-1-501、D-1-502、D-1-503、D-1-504、D-1-505、D-1-506、D-1-507、D-1-508、D-1-509、D-1-510、D-1-601、D-1-602、D-1-603、D-1-604、D-1-605、D-1-606、D-1-607、D-1-608、D-1-609、D-1-610号房屋的不动产权属登记证书，因办理上述房屋不动产权属登记证书所产生的契税由原告（反诉被告）徐州华泰土产股份有限公司负担，其它与之相关的税费由被告（反诉原告）徐州国华置业有限公司负担。案件受理费80元，减半收取40元，由原告（反诉被告）徐州华泰土产股份有限公司负担。本院认为上述协议，不违反法律规定，予以确认，出具（2019）苏0302民初379号民事调解书，该民事调解书已经双方签收并发生法律效力。但华泰公司至今未取得上述房屋的不动产权属登记证书。另查明，国华公司就原大世界装饰城地块未取得房屋拆迁许可证。原大世界装饰城地块东南三角地带内遗留房屋为华泰公司所有。在2012年12月16日双方办理大世界装饰城地块房屋移交前，李玉勤、韩夫科、尹兆光、武维祯、胡生刚就已占有了该地块东南三角地带内的房屋。其中韩夫科曾系华泰公司的董事兼总经理。2016年8月3日，国华公司已交付给华泰公司的D号楼1-401室至410室因国华公司涉及的其他案件被法院查封。2016年9月28日，国华公司将包含涉案房屋的初始登记证提交给不动产登记部门。国华公司于2013年以在建工程作抵押从银行办理贷款，于2014年7月份办理抵押权的他项权证，贷款金额95034700元。国华公司自述于2016年8月底还清贷款、于2016年9月1日办理了除401室至410室外房屋的注销抵押、于2019年10月28日待上述401室至410室房屋查封期限届满后才办理了该10套房屋的注销抵押。因双方分歧过大，致本案其余纠纷调解无果。一审法院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、拆迁期限、拆迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。国华公司并未就原大世界装饰城地块取得房屋拆迁许可证，其无权作为拆迁人与华泰公司订立房屋拆迁安置补偿合同，其与华泰公司订立的《拆迁安置协议书》，名为拆迁安置协议，实则为以一定金额的价款和商品房为对价，从华泰公司受让原大世界装饰城地块上的房屋，拆除后再开发建设商品房予以销售。双方的法律关系实质为房屋买卖合同关系。华泰公司与国华公司于2009年12月14日签订的《拆迁安置协议书》和2012年3月6日签订的《拆迁安置补充协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为有效，双方均应按照协议的约定全面履行各自的义务。一、关于华泰公司是否逾期交付原大世界装饰城土地、是否应承担逾期交付土地违约金的问题。按照华泰公司与国华公司于2009年12月14日签订的《拆迁安置协议书》第一条第二款约定：本协议生效后15日内，华泰公司按现状将华泰公司所有的房屋和土地及房地产权属证书交给国华公司，双方办理书面交接手续；房屋的拆除工作由国华公司负责，所拆地上物全部由国华公司所有和处理；华泰公司承诺上述房地产在交付给国华公司时不存在他项权利或产权纠纷，违反承诺的，视为华泰公司不能交付，华泰公司应承担全部违约及赔偿责任。该协议第一条第三款约定：华泰公司对现有的租赁业主应自行清理，因解除租赁关系产生的全部费用由华泰公司承担。故根据上述协议约定，华泰公司应保证交付给国华公司的涉案地块不存在他项权利或产权纠纷，否则视为华泰公司不能交付。按照约定，华泰公司对“现有的租赁业主应自行清理”，并承担因解除租赁关系产生的全部费用（包括但不限于违约金、赔偿金、附着物补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、误工费和提前搬迁奖励等拆迁过程中的各项费用），国华公司先前已支付给华泰公司的725万元抵作全部“拆迁过渡费”。华泰公司既负有向国华公司交付房屋和土地的义务，也负有清理义务。虽然华泰公司与国华公司于2009年12月16日签署了涉案地块的交接清单，该交接清单第四条载明：关于大世界装饰城内尚在营业的商户，其使用的房屋均属临时使用，与华泰公司不存在任何产权、他项权利和租赁关系，国华公司可自行决定期限使其搬离或者临时租用。该交接清单未免除华泰公司的清理义务。华泰公司于2012年3月26日向原大世界装饰城地块东南三角地带内遗留房屋占用人发出的限其搬离涉案地块的《通告》，也表明其认可该项义务。根据审理查明，原大世界装饰城地块东南三角地带内遗留房屋为华泰公司所有。在2009年12月16日双方办理大世界装饰城地块房屋移交前，李玉勤、韩夫科、尹兆光、武维祯、胡生刚就已占有了该地块东南三角地带内的房屋。无论该五户占有房屋是否合法，其与华泰公司是否或存有何种关系，均不能免除华泰公司的清理义务，何况五户中至少有一户暨韩夫科曾系华泰公司的高管。该五户长期未迁出占有的房屋、让出土地，以致华泰公司未能全面交付房屋和土地。华泰公司主张于2009年12月16日已经全面履行了交付土地义务，与双方就清理责任的约定及客观事实不符，不予支持。华泰公司抗辩国华公司主张逾期交地的诉请超过诉讼时效，因其在原一审中未提出时效抗辩，在发回重审后才提出，超过《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中规定的期限，不予支持。华泰公司未按约定全面履行交付土地义务，逾期交付原大世界装饰城土地，应按约定承担相应违约责任。2012年4月，在华泰公司于2012年3月26日向原大世界装饰城地块东南三角地带内遗留房屋占用人发出《通告》，限其搬离也未果的情况下，国华公司将原大世界装饰城地块东南三角地带内遗留房屋强行拆除。即使在涉案土地长期未得到全面交付的情况下，国华公司也应依法维护自身权益，其实施的强拆行为，显然不符合法律规定，不应得到认可和鼓励。即使国华公司为减少损失而实施强拆，也应妥善解决后续问题，以达到真正减少损失的目的。国华公司因其强拆行为，负有附随解决后续问题的相应义务。强拆后，政府部门介入多次要求国华公司先行垫付补偿款，亦属合情合理。但国华公司直至2012年7月31日才按要求将最后一笔补偿款给付完毕，并于2012年8月10日取得涉案地块的建设工程施工许可证。自2012年4月至同年8月9日，该期间未能施工，系国华公司先期强拆、后期未按要求垫付、政府部门责令不得施工所致，相应的责任应由其自行承担。因国华公司未提供证据证实拆除的具体日期，法院推定拆除日期为2012年4月1日，视为华泰公司于该日消极履行了交付该地块土地义务。自2009年12月30日至2012年3月31日共计823天。双方于2009年12月14日签订的《拆迁安置协议》第五条第一项中：“华泰公司若在双方约定的期限内未能向国华公司交付土地，经国华公司同意可以适当延期，但延期不得超过1个月，延期内每天支付违约金10000元。延长期满后，每推迟一天支付违约金20000元整，该项违约金累计计算”，该违约条款不违反法律规定。华泰公司抗辩国华公司主张双方于2009年12月14日签订的《拆迁安置协议》中关于违约金的约定过高，明显高于国华公司的实际损失。华泰公司延期交付土地给国华公司造成延期销售回款损失，也造成房屋租金等可得利益损失，法院参照徐州中天土地房地产评估有限公司就涉案房屋的市场租金评估的价格认定，认为双方协议中对于违约金的约定不违反法律规定。且华泰公司也未能提供其他证据证明该违约金过高、明显超过国华公司损失。故对于华泰公司的该项抗辩，不予支持。国华公司同意华泰公司延期1个月交付土地。本案逾期交付土地违约金16160000元（延期1个月违约金300000元：10000元×30天；延期1个月后违约金15860000元：20000元×793天），该部分有事实和法律依据，予以支持。国华公司主张要求华泰公司支付逾期交付土地违约金18,600,000元，计算过高。对于过高部分，不予支持。二、关于国华公司是否逾期交房、是否应赔偿逾期交房损失的问题。按照华泰公司与国华公司于2009年12月14日签订的《拆迁安置协议书》的约定，涉案地块拆迁安置过渡期为二年零六个月，以协议签订之日起计算。按照约定，国华公司应于2012年6月13日前将“补偿安置的营业房”经有关部门验收合格后交付给华泰公司。因华泰公司逾期交付土地，至2012年4月1日才视为完全交付，故“拆迁过渡期”二年零六个月也应顺延，于华泰公司完全交付土地时开始计算。顺延后，国华公司应于2014年9月15日前（双方2009年12月14日签订的协议自签订之日起生效，且华泰公司应于协议生效后15日内将涉案地块交付国华公司；同时拆迁过渡期二年零六个月月于协议签订之日起计算，故应自2012年4月1日往后顺延二年零五个半月）将“拆迁安置房”交付给华泰公司。2015年8月6日，国华公司向华泰公司发出《交房通知书》，要求华泰公司接到该通知书后五日内到国华公司办理涉案房屋交付使用手续，但华泰公司无证据证明于2015年8月7日接到该通知后的五日内前往国华公司办理相关手续，其只是回函要求国华公司承担违约责任。2015年9月11日，双方实际完成交接。一审法院认定视为国华公司于2015年8月12日将涉案商铺、办公楼交付给华泰公司。2015年12月9日，国华公司向华泰公司发出交接1000平方米地下室的通知，要求华泰公司接到该通知后五日内前往国华公司办理交接手续，华泰公司于2015年12月24日收到该交接通知，2015年12月30日，双方实际交接。一审法院认定视为国华公司于2015年12月29日将涉案地下室（1000平方米）交付给华泰公司。。地下室是双方约定交付房屋的一部分其交付时间理应适用合同中商铺、办公楼交付期限的约定，一并交付。国华公司抗辩双方未就地下室约定交付时间，不同意赔偿该项损失。该抗辩不能成立，不予支持。国华公司逾期交付房屋，应赔偿华泰公司逾期交房损失。华泰公司主张参照涉案房屋同地段相同类型的房屋的租金标准进行计算，国华公司对此无异议。经华泰公司申请、法院委托，徐州中天土地房地产评估有限公司就涉案房屋的市场租金价格进行了评估，确定2012年6月13日至2015年12月29日的市场租金总价为10,281,000元，其中商铺、办公楼2012年6月13日—2015年12月29日的租金总额为9,877,300元，其中区段价格为:2012年6月13日-2015年9月10日，租金为9,031,300元；2015年9月11日-2015年12月29日，租金为846,000元；2015年2月28日-2015年8月12日，租金为1,276,700元；2015年8月13日-2015年9月10日，租金为223,000元。。地下室2012年6月13日—2015年12月29日的租金总额为403700元,其中区段价格为:2015年2月28日-2015年8月12日，租金为55,200元；2015年8月13日-2015年12月29日，租金为46,200元。本案逾期交付商铺、办公楼（8038.38平方米）的损失为2,527,460.32元：（2014年9月16日至2015年2月27日）计165天×日租金7627.26元，计1,258,497.90元；2015年2月28日至2015年8月11日，计1,268,962.42元。按华泰公司主张的其中8000平方米损失为2,515,392.72元。本案逾期交付地下室的损失为152,504.73元：(2014年9月16日至2015年2月27日)计165天×日租金311.74元，计51,437.10元；2015年2月28日至2015年8月12日，计55,200元；2015年8月13日至2015年12月28日，计45,867.63元。华泰公司主张要求国华公司赔偿逾期交房损失10,281,000元，计算过高。对于过高部分，不予支持。对于合理部分，予以支持。三、关于涉案商铺、办公楼至今未能办理不动产权属登记证书是否给华泰公司造成损失；若造成损失，该损失应如何计算的问题。按照双方约定，涉案商铺、办公楼的不动产权属登记证书应在交付时起的六个月内办结，即在2016年2月11日前办结。双方均认可商铺、办公楼办证需另行签订《商品房买卖合同》，对于合同的签订，需要双方磋商、起草合同并且签章。对于未能签订商品房买卖合同，双方当事人均有同等责任。但因为涉案商铺、办公楼在合同约定的时间不具备办理不动产权属登记证书的基本条件（国华公司于2016年9月28日才将涉案商铺、办公楼初始登记证提交给不动产登记部门）。且国华公司于2013年以在建工程作抵押从银行办理贷款，并于2014年7月份办理抵押权的他项权证；部分涉案办公楼因国华公司涉及的其他案件被法院查封，直至案件重审过程中才解封、解押，此时该部分涉案办公楼才具备办理不动产权属登记证书的基本条件。对此国华公司存在故意违约行为，应当承担相应的责任。综合以上两点，酌定国华公司承担逾期办证80%的责任，华泰公司承担20%的责任。就逾期办证，合同没有约定违约责任或损失数额难以确定的，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，按中国人民银行规定，逾期贷款利率按贷款基准利率上浮30-50%。华泰公司主张的按年利率6%计算未超过上述标准，故对其要求按照年利率6%的标准计算逾期办证损失，予以支持。关于逾期办证损失计算的截止时间，应计算至2019年7月13日双方签订民事调解书中确定的最后截止日期。之后如有损失，华泰公司可通过申请执行民事调解书的程序主张。华泰公司庭审中申请评估房屋价值，并主张按照评估价值计算逾期办证损失，因双方在原一审庭审中已协商确认涉案商铺、办公楼按56,268,660元的总价计算，故对其申请未予准许。逾期办证损失以56,268,660元为基数计算。对华泰公司该项诉讼请求的合理部分，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，遂判决：一、国华公司于判决生效后十日内一次性赔偿华泰公司逾期交房损失2667897.45元、逾期办理不动产权属登记证书损失（以56268660元为基数、按年利率6%、从2016年6月22日计算至2019年7月13日的80%）；二、华泰公司于判决生效后十日内一次性支付国华公司逾期交地违约金16160000元。二审期间，华泰公司提交新证据：韩夫科与华泰公司确认2004年解除劳动关系的文件，结合2006年的协议书说明全员解除劳动关系国华公司认可的。国华公司质证称：1.该证据是复印件，真实性无法确认。2.该证据不属于新证据，韩夫科的身份问题一审已是双方的争议焦点，故该证据应在一审时提交。3.即使韩夫科等人在2004年与华泰公司解除劳动关系，但国华公司在2019年7月份查询的工商登记信息，仍记载韩夫科是华泰公司的董事兼总经理，其作为公司高管的工商登记信息一直持续10年，说明华泰公司当初解除劳动关系并非真正解除而是另有目的，但即使有解除的事实，在法庭多次询问韩夫科与华泰公司之间关系的情况下，华泰公司也应如实回答而不应故意隐瞒。直至国华公司在一审提交工商信息后，华泰公司才披露韩夫科的真实身份，说明华泰公司欲通过隐瞒、虚构事实的行为否定其应承担的违约责任。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1.本案双方当事人之间是拆迁安置补偿合同关系还是房屋买卖合同关系；2.华泰公司是否存在逾期交地，如存在逾期交地，期限及违约金标准如何确定；3.国华公司是否存在逾期交房，如存在逾期交房，逾期交房的期限及违约金标准如何确定；4.逾期办证的责任如何分担以及违约金的基数和标准如何确定。一、关于本案双方当事人之间是拆迁安置补偿合同关系还是房屋买卖合同关系的问题。本院认为，就案涉地块开发，华泰公司与国华公司签订了《拆迁安置协议书》和《拆迁安置补充协议书》，华泰公司将其所有的土地和房屋交付给国华公司开发建设，国华公司给付华泰公司拆迁过渡费，并通过产权调换的方式对华泰公司进行安置，双方之间构成拆迁安置补偿合同关系，而非房屋买卖合同关系。二、关于华泰公司是否构成逾期交地的问题。本院认为，华泰公司与国华公司自2006年即开始就合作开发“大世界装饰城”建设项目进行磋商并于2006年6月9日达成《协议书》，至2009年12月14日最终签订《拆迁安置安置协议书》，双方之间就案涉地块的拆迁安置事项协商达三年半之久，国华公司有充分的时间对案涉地块内的房产使用及权属情况进行了解。双方在《拆迁安置安置协议书》中明确约定“建筑物及定附着物为现状，如房地产登记面积与现状不符，以现状为准。本协议生效后15日内，甲方按现状将甲方所有的房屋和土地及房地产权属证书交给乙方，双方办理书面交接手续”。2009年12月16日双方签订《地块交接清单》，办理了书面交接手续。《地块交接清单》中明确约定“实际存在的房屋以现状为准”。应视为华泰公司在《拆迁安置安置协议书》约定的期限内已通过现状交付的方式履行了交地义务，不存在逾期交地，更不应计算逾期交地违约金。国华公司称“华泰公司未能按照合同约定及其承诺将土地及房产交付国华公司”，与《地块交接清单》的内容不符，不予采信。三、关于国华公司是否存在逾期交房，如存在逾期交房，逾期交房的期限及违约金标准如何确定的问题。本院认为，鉴于案涉地块东南角确实存在韩夫科等5户人家拒绝搬迁的情况，在鼓楼区政府和双方当事人共同努力下，于2012年7月31日方实际完成拆迁工作。华泰公司对于5户人家拒绝搬迁的事实亦是明知，且通过发出《通告》和参加协调会等方式主动督促5户人家搬离。综上，因韩夫科等5户人家拒绝搬迁导致的开发建设延误责任不应由国华公司承担，上述期间不宜计入《拆迁安置安置协议书》约定的拆迁安置过渡期。鉴于国华公司于2012年8月10日取得案涉地块的《建设工程施工许可证》，开发建设工作得以合法进行，故应当自2012年8月10日起计算拆迁安置过渡期。《拆迁安置安置协议书》约定的拆迁安置过渡期为两年零六个月，自2012年8月10日起计算，国华公司应当在2015年2月10日前向华泰公司交付房屋，逾期应当承担逾期交房违约金。故逾期交房期间应当自2015年2月11日起计算，商铺和办公楼计算至2015年8月12日视为交付时为182天，，地下室计算至2015年12月29日视为交付时为321天按照双方共同确认的计算标准，即同地段相同类型的房屋的租金标准计算逾期交房违约金。商铺和办公楼的逾期交付违约金为1398736元：（2015年2月11日至2015年2月27日）计16天×日租金7627.26元，计122036元；2015年2月28日至2015年8月12日，计1276700元。。地下室的逾期交付违约金为106388元(2015年2月11日至2015年2月27日)计16天×日租金311.74元，计4988元；2015年2月28日至2015年8月12日，计55,200元；2015年8月13日至2015年12月29日，计46200元。商铺、办公楼和地下室的逾期交付违约金合计为1505124元。四、关于逾期办证问题。本院认为，因本案是拆迁安置补偿合同纠纷，不同于商品房买卖合同纠纷，不应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定计算逾期办证违约金。考虑到本案系因双方不能就产权部门办理不动产权证所需的房屋买卖合同的内容达成一致意见，致使未能办理案涉房屋的产权证书，该后果也是双方当事人在签订《拆迁安置安置协议书》时应到预见到的风险，双方当事人均负有同等责任，不能将责任仅归于国华公司一方。故对于华泰公司要求国华公司赔偿逾期办证损失的请求，不予支持。华天公司与国华公司已于2019年7月11日就协助办证问题达成调解协议，由国华公司于2019年7月13日前协助华泰公司办理案涉房屋的不动产权属证书。对于税费的负担问题，双方也达成了一致的意见。且一审法院根据调解协议已出具了民事调解书。如国华公司未能履行该调解书，华泰公司可以申请强制执行。综上所述，根据二审新证据，上诉人徐州华泰土产股份有限公司与上诉人徐州国华置业有限公司的上诉请求均部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初379号民事判决；二、徐州国华置业有限公司于本判决生效后十日内向徐州华泰土产股份有限公司支付逾期交房违约金1505124元；三、驳回徐州华泰土产股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回徐州国华置业有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费189286元、案件申请费（财产保全）10000元，计199286元，由徐州华泰土产股份有限公司负担170000元，徐州国华置业有限公司负担29286元；鉴定费55700元，由徐州华泰土产股份有限公司负担40000元，徐州国华置业有限公司负担15700元；反诉案件受理费66700元，由徐州国华置业有限公司负担。徐州华泰土产股份有限公司预交的二审案件受理费83486元，由徐州华泰土产股份有限公司负担13486元，徐州国华置业有限公司负担70000元。徐州国华置业有限公司预交的二审案件受理费81800元，由徐州华泰土产股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 宋新河审判员 苏 团二〇二〇年十二月九日书记员 赵 莹