河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初6510号原告：许昌市安居物业管理有限公司。住所地：许昌市八一东路**祥瑞小区。法定代表人：孟军亭，系该公司经理。委托诉讼代理人：付红丽，河南君志合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王田丰，河南君志合律师事务所实习律师。被告：韩华，女，汉族，1973年9月6日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：菅运生，河南许之以昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚斐，河南许之以昌律师事务所律师。原告许昌市安居物业管理有限公司与被告韩华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许昌市安居物业管理有限公司的委托诉讼代理人付红丽、王田丰、被告韩华的委托代理人龚斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许昌市安居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付2006年10月1日至2020年9月30日拖欠的物业管理费20895元、公摊费1097元、垃圾处置费1176元、电梯维保费5145元（2008年7月至2020年9月）、电梯对外呼叫装置50元、暖气管网损耗费12617元（2008年度至2019年度）、消防检测费390元（2010年1月至2010年12月），共计41370元。2诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与许昌市祥瑞小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，由原告为祥瑞小区业主提供物业服务，被告系祥瑞小区业主，但被告自2006年10月1日至2020年9月30日未交付物业费、公摊电费、垃圾处置费、电梯维保费、电梯对外呼叫装置、暖气管网损耗费、消防检测费。截止2020年9月30日被告已拖欠上述费用合计41370元，原告多次催要未果，原告提起诉讼，请求判若所请。被告韩华答辩称，《物业管理服务合同》约定的收费项目有物业管理服务费、公共照明及灯具更换、电梯运行费。原告诉求的公摊费、垃圾处置费、电梯对外呼叫装置、暖气管网损耗费、消防检测费均未在合同中明确约定，原告的前述诉求内容没有事实和法律根据。原告诉求2006年10月1日起至2017年9月30日期间的费用已经超过3年的法定诉讼时效期间，被告提出诉讼时效经过的抗辩权，原告丧失实体上的胜诉权。被告购买房屋后，因为房屋质量问题，被告一直没有入住使用，也未开通水电煤气暖气。原告诉求暖气管网损耗费没有事实根据。被告未入住小区，未实际享受原告提供的物业服务，不应缴纳物业费用。原告作为小区物业期间，存在诸多服务严重不符合合同约定的标准。被告因为房屋质量问题，一直要求原告进行维修，但原告至今未履行其维修义务。原告未履行其维修义务，被告有正当理由拒绝支付物业费。综上所述，原告的部分诉讼请求没有事实和法律依据，且原告的部分诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间，请求法院依法查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告韩华系原告许昌市安居物业管理有限公司管理的祥瑞小区高2号楼1单元1102室的业主，住宅面积325.32平方米。2006年7月1日，原告许昌市安居物业管理有限公司作为受托方（乙方）与委托方许昌市东城住宅小区建设指挥部（甲方）签订前期物业管理委托合同一份，合同约定：许昌市东城住宅小区建设指挥部委托原告许昌市安居物业管理有限公司对祥瑞小区实行物业管理；委托管理期限为五年即自2006年7月1日至2011年6月30日止；物业管理服务费：小高层每平方米0.5元；空置房屋的管理服务费按有关规定由产权人支付；业主和物业使用人应在当月二十日前交纳管理等费用；根据当地环卫部门的规定，据实增减垃圾清运、处置费。2009年7月1日，原告许昌市安居物业管理有限公司作为受托方（乙方）与委托方许昌市东城住宅小区建设指挥部（甲方）签订前期物业管理委托合同一份，合同约定：许昌市东城住宅小区建设指挥部委托原告许昌市安居物业管理有限公司对祥瑞小区实行物业管理；委托管理期限为五年即自2009年7月1日至业主委员会成立之日止（续2006年7月1日委托合同）；物业管理服务费：小高层每平方米0.5元；空置房屋的管理服务费按有关规定由产权人支付；业主和物业使用人应在当月二十日前交纳管理等费用；根据当地环卫部门的规定，据实增减垃圾清运、处置费。2015年1月1日，原告许昌市安居物业管理有限公司作为受托方（乙方）与委托方许昌市祥瑞小区业主委员会（甲方）签订物业管理委托合同一份，合同约定：许昌市祥瑞小区业主委员会委托原告许昌市安居物业管理有限公司对祥瑞小区实行物业管理；期限为一年即自2015年1月1日至2015年12月31日，本协议到期后，如双方未续签新协议的，本协议仍继续对双方具有约束力，且期限为无固定期限协议，期间如物价上涨，原告可适时调整物业服务费；按照国家及地方规定标准及合同约定的数额收取物业服务费用并提供相应服务。经双方协商或原告经政府部门审批后，原告可对物业管理服务费进行适当调整；物业管理服务费：小高层每平方米0.73元，因业主自身原因闲置的物业按入住标准收取，根据许价［2003］91号文，公摊费用减半收取；业主交纳物业费用时间为每月20号之前；住宅物业每户应缴纳7元的公共照明及灯具更换、维修维护费用；多层公共部位、共用设施设备、附属建筑物、构筑物超出100元以上的维修、更新、改造费用由业主均摊，小高层超出300元以一有业主均摊；公共绿地的养护费用收原告承担，更新履行费用由业主均摊；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。缴费通知单及其它通知文书，原告可采取以下方式，均视为有效：签收、邮送、公告、其它依法有效方式。2016年1月1日，原告许昌市安居物业管理有限公司作为受托方（乙方）与委托方许昌市祥瑞小区业主委员会（甲方）签订物业管理委托合同一份，合同约定：许昌市祥瑞小区业主委员会委托原告许昌市安居物业管理有限公司对祥瑞小区实行物业管理；期限为二年即自2016年1月1日至2017年12月31日，本协议到期后，如双方未续签新协议的，本协议仍继续对双方具有约束力，且期限为无固定期限协议，期间如物价上涨，原告可适时调整物业服务费；按照国家及地方规定标准及合同约定的数额收取物业服务费用并提供相应服务。经双方协商或原告经政府部门审批后，原告可对物业管理服务费进行适当调整；物业管理服务费：小高层每平方米0.73元，因业主自身原因闲置的物业按入住标准收取，根据许价［2003］91号文，公摊费用减半收取；业主交纳物业费用时间为每月20号之前；住宅物业每户应缴纳7元的公共照明及灯具更换、维修维护费用；高层电梯运行费用按每月每户35元向业主预收，每半年公示一次，多退少补，据实均摊；二次加压水费＝自来水公司水费＋设备运行费用＋损耗＋设施设备折旧维修费用。每半年公示一次，据实均摊。多层公共部位、共用设施设备、附属建筑物、构筑物超出100元以上的维修、更新、改造费用由业主均摊，小高层超出300元以上有业主均摊；公共绿地的养护费用收原告承担，更新履行费用由业主均摊；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。小区公用面积所用水电费用、每半年向业主全体业主公示，如有结余纳入小区公共维修资金，如出现亏损由全体业主均摊。缴费通知单及其它通知文书，原告可采取以下方式，均视为有效：签收、邮送、公告、其它依法有效方式。2018年1月1日，原告许昌市安居物业管理有限公司作为受托方（乙方）与委托方许昌市祥瑞小区业主委员会（甲方）签订物业管理委托合同一份，合同约定：许昌市祥瑞小区业主委员会委托原告许昌市安居物业管理有限公司对祥瑞小区实行物业管理；期限为三年即自2018年1月1日至2020年12月31日，本协议到期后，如双方未续签新协议的，本协议仍继续对双方具有约束力，且期限为无固定期限协议，期间如物价上涨，原告可适时调整物业服务费；物业管理服务费：小高层每平方米0.73元，因业主自身原因闲置的物业按入住标准收取，根据许价［2003］91号文，公摊费用减半收取；业主交纳物业费用时间为每月20号之前；住宅物业每户应缴纳7元的公共照明及灯具更换、维修维护费用；高层电梯运行费用按每月每户35元向业主预收，每半年公示一次，多退少补，据实均摊；二次加压水费＝自来水公司水费＋设备运行费用＋损耗＋设施设备折旧维修费用。每半年公示一次，据实均摊。多层公共部位、共用设施设备、附属建筑物、构筑物超出100元以上的维修、更新、改造费用由业主均摊，小高层超出300元以上有业主均摊；公共绿地的养护费用收原告承担，更新履行费用由业主均摊；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。小区公用面积所用水电费用、每半年向业主全体业主公示，如有结余纳入小区公共维修资金，如出现亏损由全体业主均摊。缴费通知单及其它通知文书，原告可采取以下方式，均视为有效：签收、邮送、公告、其它依法有效方式。2013年4月10日，原告向许昌市物价管理所提交祥瑞小区价目表监制申请，经许昌市物价检查所审批，该小区物业标准调整为：物业管理费：小高层每平方米0.73元；公摊电费每月每户7元、公摊水费每月每户1元、二次供水每月公未后牛刀割鸡实际支出费用收取、电梯运行费用按每月每户35元预收（每半年公示一次多退少补，包括：电费、电梯维保费、电梯年检费、限速器校验费、电梯轿厢灯更换费用、电梯保养油费、轨道钢丝绳更换费用、维修更换配件等费用）、机动车辆占位费每月每辆50元、外来车辆每次每辆2元。另查明，2010年6月21日，被告韩华从原业主河南永达地产有限公司处购买涉案房屋。购买后一直未入住。原告就被告欠物业管理等相关费用于2019年12月23日向我院起诉，后撤回起诉。本院认为：合法的合同关系受法律保护。本案中，原告许昌市安居物业管理有限公司为被告韩华提供物业服务，被告韩华应当依合同约定向原告交纳相关的物业管理费。关于诉讼时效问题，被告提出原告要求的2006年10月1日至2017年9月30日期间的物业管理等相关费用已超过诉讼时效，从原告提供的证据显示原告是采取将催费通知单贴到门上的方式进行催交，但庭审中原告认可其知道被告一直未入住的事实，原告提出的证据不能证明已通知到被告，且原告所采取的方式也不符合双方合同约定的送达方式，故本院采信被告辩称的诉讼时效已过的意见，但基于原告就被告欠物业管理等费用已于2019年12月23日向我院起诉，根据法律规定，诉讼时效应为三年，故被告2016年12月22日前欠的物业费等费用已过诉讼效。原告要求被告支付2016年12月22日前欠的物业管理费、公摊费、垃圾处置费、电梯维保费、暖气管网损耗费、消防检测费的诉讼请求，本院不予支持。关于被告应交纳的费用问题，被告韩华拒不交纳相关费用是造成本案纠纷的主要原因，其应承担相应的民事责任。综合本案，被告韩华应支付自2016年12月23日至2020年9月30日的物业管理费6613元、公摊费317元、垃圾处置费317元、电梯费1585元。关于原告要求的暖气管网损耗费3705元（2016年9天、2017年、2018年、2019年），暖气管网损耗费实质应是物业供暖专项服务收费，包含小区内共用供暖设施的折旧费、运行维护费和供暖过程中存在的热量传导扩散现象，适当收取具有一定合理性，如果直接认定不能收，一定程度损害其他业主的权益，原告要求按基准热价的20%收取，本院予以支持。以上共计12537元，超过部分，本院不予支持。关于原告要求的电梯对外呼叫装置50元，原告未提出相应的证据，故对该项诉求，本院不予支持。被告辩称被告未入住小区未实际享受原告提供的物业服务，不应缴纳物业费用，于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干为题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告韩华于本判决生效后十日内向原告许昌市安居物业管理有限公司支付物业管理费6613元、公摊费317元、垃圾处置费317元、电梯费1585元、暖气管网损耗费3705元，共计12537元。二、驳回原告许昌市安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费835元，减半收取418元，由原告许昌市安居物业管理有限公司负担292元，被告韩华负担126元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  李会娟二〇二〇年十二月十六日法官助理佘萌萌书记员丁浩