天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4610号上诉人（一审被告）：天津市飞雪餐饮有限公司，住所地天津市南开区**楼-1商铺。法定代表人：李飞，总经理。委托诉讼代理人：赵雪涛，男，该公司经理。被上诉人（一审原告）：天津天房融创置业有限公司，住所，住所地天津市南开区中南道2,4,6,8,**div>法定代表人：刘生发，董事长。委托诉讼代理人：王明弟，女，该公司法务。上诉人天津市飞雪餐饮有限公司因与被上诉人天津天房融创置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初3018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。天津市飞雪餐饮有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回天津天房融创置业有限公司关于解除合同的诉讼请求；2．要求按照政策免除天津市飞雪餐饮有限公司六个月租金；3．全部诉讼费由天津天房融创置业有限公司承担。事实和理由：1.天津天房融创置业有限公司未以书面形式提前通知解除合同，天津市飞雪餐饮有限公司对租赁物投入资金进行了装修，双方应当继续履行。2.天津市飞雪餐饮有限公司虽然拖欠租金，但天津天房融创置业有限公司并未履行其招商时的承诺，商业体配套没有真正成功，大型超市、游乐场、电影院、商场迟迟没有开业，因此双方才签订协议降低租金。3.关于2020年1月之后的租金及房屋使用费，因新冠肺炎疫情爆发，应当按照最高人民法院和天津市高级人民法院的政策予以减免。天津天房融创置业有限公司辩称，不同意天津市飞雪餐饮有限公司的上诉请求。其主要答辩意见是：双方并未书面约定周边游乐园等开业作为履行合同的条件，天津天房融创置业有限公司按照合同约定主张租金。天津天房融创置业有限公司同意一审判决。天津天房融创置业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除天津天房融创置业有限公司与天津市飞雪餐饮有限公司2018年6月1日签订的《商铺租赁协议》及2019年9月17日签订的《商铺租赁协议之补充协议（一）》；2.判令天津市飞雪餐饮有限公司向天津天房融创置业有限公司支付2019年10月1日至2020年1月31日期间的商铺租金158490.12元，并按照《商铺租赁协议之补充协议（一）》的标准支付2020年2月1日起至实际交还商铺之日期间的占有使用费；3.判令天津市飞雪餐饮有限公司腾空位于天津市南开区xxxx号楼-x号商铺，将该商铺恢复原状并交还天津天房融创置业有限公司；4.诉讼费由天津市飞雪餐饮有限公司承担并直接给付天津天房融创置业有限公司。一审法院认定事实：2018年6月1日天津天房融创置业有限公司与赵雪涛签订《商铺租赁协议》，约定天津天房融创置业有限公司将其所有的坐落于天津市南开区xxxx号楼-x号商铺出租给赵雪涛商业经营使用，该商铺的建筑面积为424.78平方米，租赁期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止，计租日期开始于2018年10月1日，租金以贰个月为一期支付，首期租金应于合同生效后5日内支付，以后每期应于该期首月5日前支付。如租期不足一个支付周期的，则租金按实际天数计算。2018年10月1日至2020年3月31日月租金为39622.53元，2020年4月1日至2020年9月30日月租金为59433.8元，2020年10月1日至2022年9月30日月租金为62999.83元，2022年10月1日至2023年9月30日月租金为66779.82元，为确保双方严格履行合同，赵雪涛须于合同签订后5日内向天津天房融创置业有限公司一次性交付相当于壹个月租金的定金，共计人民币59433.8元，租赁商铺交付后，定金转为租赁保证金，如赵雪涛未及时向天津天房融创置业有限公司支付租金、其他费用或违反合同其他约定造成天津天房融创置业有限公司损失，天津天房融创置业有限公司可以从保证金中扣除相应的租金、费用及违约金，租赁期内赵雪涛有下列行为之一的，天津天房融创置业有限公司有权终止合同，收回该商铺：……逾期支付租金或其他费用超过60日……，租赁期满赵雪涛不续租、合同提前终止或解除的，赵雪涛应在合同期满、终止或解除之日起15日内腾空商铺并将该商铺及附属设施设备在正常使用状态下交还天津天房融创置业有限公司，由双方共同进行验收。合同期满、解除或提前终止后，赵雪涛逾期交还商铺的，除应向天津天房融创置业有限公司支付逾期交还期间的租金外，每逾期一日，还应按照日租金的两倍向天津天房融创置业有限公司支付违约金，不足以弥补天津天房融创置业有限公司损失的，赵雪涛应继续赔偿。2019年9月17日天津天房融创置业有限公司与赵雪涛签订《商铺租赁协议之补充协议（一）》，将2018年10月1日至2019年9月30日的月租金调整为11411.828元。2019年10月22日天津天房融创置业有限公司与天津市飞雪餐饮有限公司及赵雪涛签订《商铺租赁协议之主体变更协议》，约定自2019年10月1日起，赵雪涛将《商铺租赁协议》及《商铺租赁协议》之补充协议（一）项下的全部权利义务概括转让于天津市飞雪餐饮有限公司，赵雪涛向天津天房融创置业有限公司缴纳租赁保证金59433.8元，视同天津市飞雪餐饮有限公司支付，天津天房融创置业有限公司无需向赵雪涛退还租赁保证金，赵雪涛对此无任何异议。2018年8月天津天房融创置业有限公司将上述商铺交付天津市飞雪餐饮有限公司使用，天津市飞雪餐饮有限公司在此经营汉釜宫韩式烤肉。协议签订后，天津市飞雪餐饮有限公司向天津天房融创置业有限公司交纳了租赁保证金59433.8元、2018年10月1日至2019年9月30日期间的商铺租金11411.828元，但自2019年10月1日至2020年1月31日期间的商铺租金158490.12元天津市飞雪餐饮有限公司未向天津天房融创置业有限公司交纳，2020年2月1日至今的商铺租金天津市飞雪餐饮有限公司也未向天津天房融创置业有限公司支付，该商铺现仍由天津市飞雪餐饮有限公司使用。一审法院认为，天津天房融创置业有限公司与天津市飞雪餐饮有限公司与赵雪涛签订的《商铺租赁协议之主体变更协议》约定：赵雪涛将与天津天房融创置业有限公司签订的《商铺租赁协议》、《商铺租赁协议之补充协议（一）》项下的全部权利义务转让与天津市飞雪餐饮有限公司，系当事人真实意思表示，上述协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效，天津天房融创置业有限公司与天津市飞雪餐饮有限公司应按照协议约定全面履行。根据协议约定，天津市飞雪餐饮有限公司逾期支付租金或其他费用超过60日，天津天房融创置业有限公司有权终止合同，收回出租商铺，天津市飞雪餐饮有限公司逾期支付租金超过60日事实存在，天津天房融创置业有限公司要求解除《商铺租赁协议》及《商铺租赁协议之补充协议（一）》符合双方约定，一审法院予以支持。关于协议解除时间，应以天津天房融创置业有限公司起诉主张权利时间，即2020年4月21日为准，协议解除后，天津市飞雪餐饮有限公司应将租赁商铺恢复原状并交还天津天房融创置业有限公司。2019年10月1日至协议解除之日期间的商铺租金天津市飞雪餐饮有限公司应按约定支付天津天房融创置业有限公司，并应按照协议约定标准支付天津天房融创置业有限公司协议解除后至实际交还商铺期间的占有使用费。现天津天房融创置业有限公司同意以天津市飞雪餐饮有限公司所交租赁保证金59433.8元抵扣天津市飞雪餐饮有限公司所欠等额商铺租金，一审法院准许。一审法院判决：“一、确认原告天津天房融创置业有限公司与被告天津市飞雪餐饮有限公司2018年6月1日签订的《商铺租赁协议》及2019年9月17日签订的《商铺租赁协议之补充协议（一）》于2020年4月21日解除；二、本判决书生效后十日内，被告天津市飞雪餐饮有限公司支付原告天津天房融创置业有限公司2019年10月1日至2020年1月31日期间的商铺租金99056.32元（158490.12元－59433.8元﹦99056.32元），并按照《商铺租赁协议之补充协议（一）》约定的月租金标准支付原告天津天房融创置业有限公司2020年2月1日至2020年4月21日期间的商铺租金，及自2020年4月22日至实际腾交原告天津天房融创置业有限公司位于天津市南开区xxxx号楼-x号商铺之日期间的占有使用费；三、本判决书生效后十日内，被告天津市飞雪餐饮有限公司将位于天津市南开区xxxx号楼-x号商铺恢复原状并交还原告天津天房融创置业有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3531元，减半收取计1765.5元，由被告天津市飞雪餐饮有限公司负担。被告天津市飞雪餐饮有限公司负担部分于本判决书生效后十日内直接交付原告天津天房融创置业有限公司”。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点双方合同是否应当解除以及天津市飞雪餐饮有限公司应支付租金及使用费如何计算。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。天津天房融创置业有限公司与赵雪涛签订了《商铺租赁协议》，约定赵雪涛逾期支付租金或其他费用超过60日，天津天房融创置业有限公司有权终止合同，收回该商铺。后本案双方当事人与赵雪涛签订《商铺租赁协议之主体变更协议》，约定合同权利义务概括转让于天津市飞雪餐饮有限公司。现天津市飞雪餐饮有限公司逾期支付租金，违反合同约定，天津天房融创置业有限公司作为守约方，以起诉方式主张解除合同，符合法律规定。故对天津市飞雪餐饮有限公司要求继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。关于天津市飞雪餐饮有限公司应支付的房屋租金及使用费计算问题。天津市飞雪餐饮有限公司经营餐饮行业，新冠肺炎疫情及疫情防控措施对其营业收入存在必然影响，本院酌定免除天津市飞雪餐饮有限公司2020年2月1日至2020年4月21日的租金，减半收取天津市飞雪餐饮有限公司2020年4月22日至2020年7月21日的占有使用费。天津市飞雪餐饮有限公司应自2020年7月22日起按照月租金标准支付占有使用费至其实际腾交房屋之日。综上所述，天津市飞雪餐饮有限公司的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持，对其不成立的部分予以驳回；一审判决后发生新事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市南开区人民法院（2020）津0104民初3018号民事判决第一、三项，即“一、确认原告天津天房融创置业有限公司与被告天津市飞雪餐饮有限公司2018年6月1日签订的《商铺租赁协议》及2019年9月17日签订的《商铺租赁协议之补充协议（一）》于2020年4月21日解除；三、本判决书生效后十日内，被告天津市飞雪餐饮有限公司将位于天津市南开区xxxx号楼-x号商铺恢复原状并交还原告天津天房融创置业有限公司”；二、撤销天津市南开区人民法院（2020）津0104民初3018号民事判决第二项，即“二、本判决书生效后十日内，被告天津市飞雪餐饮有限公司支付原告天津天房融创置业有限公司2019年10月1日至2020年1月31日期间的商铺租金99056.32元（158490.12元－59433.8元﹦99056.32元），并按照《商铺租赁协议之补充协议（一）》约定的月租金标准支付原告天津天房融创置业有限公司2020年2月1日至2020年4月21日期间的商铺租金，及自2020年4月22日至实际腾交原告天津天房融创置业有限公司位于天津市南开区xxxx号楼-x号商铺之日期间的占有使用费”；三、本判决书生效后十日内，天津市飞雪餐饮有限公司支付天津天房融创置业有限公司2019年10月1日至2020年1月31日期间的商铺租金99056.32元（158490.12元－59433.8元＝99056.32元），并按照《商铺租赁协议之补充协议（一）》约定的月租金标准的50%支付天津天房融创置业有限公司2020年4月22日至2020年7月21日的占有使用费，按照《商铺租赁协议之补充协议（一）》约定的月租金标准支付2020年7月22日至实际腾交天津天房融创置业有限公司位于天津市南开区xxxx号楼-x号商铺之日期间的占有使用费；四、驳回天津天房融创置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回天津市飞雪餐饮有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1765.5元，由天津市飞雪餐饮有限公司负担；二审案件受理费3531元，由天津天房融创置业有限公司负担1765.5元，由天津市飞雪餐饮有限公司负担1765.5元。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年十二月三日法官助理梁菁菁书记员张楠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……