江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0791民初730号 原告：杨梦茹，女，1992年8月3日生，汉族，住连云港市。 原告：徐继秀，女，1969年9月13日生，汉族，汉族，住连云港市。 原告共同委托诉讼代理人：颜廷强，江苏顺维律师事务所律师。 被告：绿地集团连云港东部置业有限公司，住所地连云港经济技术开发区东方大道南侧。 法定代表人：高亚社，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹东兵、杨旸，江苏港通陆桥律师事务所律师。 原告杨梦茹、徐继秀与被告绿地集团连云港东部置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告徐继秀及其委托诉讼代理人颜廷强，被告绿地公司的委托诉讼代理人曹东兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨梦茹、徐继秀向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付逾期交房违约金暂计32318.61元（以1177363元为基数，从2019年11月30日起，至实际交房之日止，按每日万分之1.5计算）；2、请求判决被告限期整改，按照合同约定将符合交付条件的房屋交付给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月11日原告与被告签订了绿地观湖一号第113#楼1单元1-201室及第113#楼无单元02室车位的《商品房买卖合同》。合同对房屋面积、价格、交付期限及违约责任等均作出了明确约定。协议签订后，原告共支付购房款1177363元。被告于2020年5月5号，通知原告收房，但经原告查看，该房存在诸多问题（如临时供电、走道内设有存在严重安全隐患的电箱、车库未按约定安装卷帘门以及墙面空鼓、开裂、泛碱等诸多问题），不符合交房条件，且被告至今未能履行整改事项，履行房屋交付义务。现诉至贵院，请求依法支持原告诉讼请求。 被告绿地公司答辩称：2018年4月11日原被告签订商品房买卖合同，合同第八条约定商品房经竣工验收合格后具备交付条件，涉案房屋于2020年4月29日经竣工验收合格，在2020年4月30日竣工备案，我方已于2020年5月5日通知原告交房，原告以种种理由拒不履行交接手续，违约责任在原告不在我方。涉案房屋在建设过程中因大气污染防控以及疫情影响，出现上述不可预见，是不可抗力造成房屋交付延期，同时合同约定给予我方45天的宽限期，因此综上我方并不存在没有按期交付房屋的违约行为。原告要求支付违约金与事实不符，请求驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》两份（房屋和车库），购房发票三张，关于上房通知书的复函，网众验房第三方房屋验收咨询报告，2020年5月11日信访12345微信截图、走道内配电箱照片，贷款合同及借款借据合同，购房发票两张，《建筑工程竣工验收备案表》，《住宅质量保证书》，《住宅使用说明书》，《连云港市人民政府关于实施新型冠状病毒感染的××疫情一级响应措施的通告》，《项目复工备案表》，疫情告知公函，中国邮政速递物流股份有限公司连云港市分公司出具的发票及邮寄明细，上房通知书，中国邮政速递物流股份有限公司连云港市分公司出具的发票及邮寄明细，运单状态打印件，环保管控相关文件，施工日志以及监理记录。本院依法组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明认定事实如下：原告杨梦茹、徐继秀与被告绿地公司于2018年4月11日签订《商品房买卖合同》，主要内容如下：出卖人：绿地集团连云港东部置业有限公司，买受人：杨梦茹、徐继秀……第三条、买受人所购商品房的基本情况：……(房屋坐落)第113#楼1单元1-201室……该商品房合同约定建筑面积共145.23平方米，其中套内建筑面积117.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.97平方米。第四条、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8038.03元，总金额1167363元整……第八条、交付期限：出卖人应当在2019年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房竣工验收主体为勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位，经五方共同验收后出具单位工程竣工验收手续。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实于以延期：1.遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、包括但不限于由于政策法规或行政命令的改变、市政因素(水、电、采暖、燃气、燃气道路等)、文物考古、挖掘等非出卖人能力所及的情况。3、买受人应在付清全部房款及其他与购房者相关的应由买受人支付的款项后，方可办理房屋交接手续。如逾期支付或拖欠购房款时，出卖人交房期顺延，且不需承担逾期交房的违约责任。第九条、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房除本合同第八条规定的特殊情况外，交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价放万分之1的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金……第十三条、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理……2.出卖人按合同约定达到交付标准，出卖人可以使用同等品质的材料、设备进行替代或者按建设单位预算价补足装饰、设备差价……附件三、装潢设备标准：1.外墙：面砖、真石漆及涂料；2.内墙：混合砂浆粉刷；3.顶棚：批腻子；4.地面：细石砼地坪；5.门窗：门窗为塑钢材质，中空玻璃，进户门为钢质进户门，户内预留门洞；6.厨房：墙面、地面水泥砂浆拉毛，预留一个给水点；7.卫生间：墙面、地面水泥砂浆拉毛，预留一个给水点，排水管道完成，沉箱回填客户自理；8.阳台：金属栏杆或混凝土现浇板；9.电梯：品牌电梯；10.其他：详见附件零。附件四：合同补充协议：……9、甲方应在《商品房预售合同》第八条约定的交付期限之前3天向乙方发出交房通知，交房通知中乙方办理交房手续的时间为自甲方交房通知送达之日起15日内。该15日为交房的合理时间，乙方无权依此追究甲方该15日内的逾期交房责任。如甲方不能按照《商品房预售合同》第八条约定的期限将该商品房交付给乙方使用，买受人同意给予出卖人45天的宽限期，允许出卖人在该宽限期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽限期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任……11、除本合同第十三条第二款约定外的其他质量瑕疵，均不影响房屋的交付，乙方须先行办理房屋交付手续后通知甲方按本合同的约定承担保修责任。若乙方以质量瑕疵为由拒绝办理交付手续的，乙方须承担逾期交付的违约责任，同时乙方仍须按甲方书面通知交付日期的次月起承担物业费。合同中还就其他事宜进行了约定。同日，原、被告双方还就车位签订了一份《商品房买卖合同》，约定建筑面积为21.32平方米，价格为10000元。合同其余内容与前一份合同基本相同。 《商品房买卖合同》签订前，二原告于2018年3月24日支付了首付款234363元和车库款10000元。后二原告于2019年5月13日向被告支付116000元，并于2019年5月30日，通过银行贷款向被告支付了817000元。涉案工程涉案房屋于2018年3月20日开工。于2020年4月28日竣工验收合格，并于2020年4月30日完成备案。被告于2020年4月30日向原告发送《上房通知书》，通知原告于2020年5月6日至7日集中办理上房手续。原告杨梦茹于2020年5月17日通过网上验房发现涉案房屋存在诸多问题，拒绝收房，并向被告发送了《关于的复函》，该函中提出，涉案房屋存在诸多质量问题，这些问题在原告向被告提供的网上验收报告和进户验收交接单中均有明确反映。原告在该复函中要求被告应及时整改，并支付逾期交房违约金，在实际交付房屋之前的物业管理费原告不承担。并声明上房通知书对原告不具有约束力。后原告提起诉讼。在本案诉讼过程中，原告于2020年10月9日办理了房屋交接。 另查明，被告在实际施工过程中，由于连云港市市政府自2018年11月23日开始至2020年1月13日多次发布重污染天气预警通知，要求执行市政府制订的重污染天气应急预案措施，应急预案措施要求重污染天气达到橙色预警和红色预警时，一切露天拆除、易产生扬尘的施工工地作业暂停。根据被告提供的监理日志和施工日志中一致记载，被告工地因政府发布重污染天气预警而停工的时间为25天。连云港市人民政府于2020年1月26日作出《连云港市人民政府关于事实新型冠状病毒感染的××疫情一级响应措施的通告》决定自2020年1月26日零时起，就突发公共卫生事件实施一级响应防控措施，建筑工地全面停工。被告于2020年2月18日函告原告，因疫情原因不能复工，此系不可抗力。建筑工地经审批于2020年2月28日复工。 本院认为，原告杨梦茹、徐继秀与被告绿地公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自的义务。 原告主张合同约定的交房时间为2019年11月30日，被告通知原告交房时间为2020年5月6日，原告实际收房时间为2020年10月9日，被告逾期交房，应按合同约定承担逾期交房违约金。被告提出了扣除合同约定宽限期45天、因大气重污染管控停工时间和疫情停工时间后，被告没有逾期交房，不应承担逾期交房违约金的抗辩意见。本院认为，延期交房是客观事实，但被告是否承担延期交房违约责任，需审查被告提供的抗辩意见是否符合双方合同约定的据实延期的条件。根据双方合同约定：1.遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、包括但不限于由于政策法规或行政命令的改变、市政因素(水、电、采暖、燃气、燃气道路等)、文物考古、挖掘等非出卖人能力所及的情况。3、买受人应在付清全部房款及其他与购房者相关的应由买受人支付的款项后，方可办理房屋交接手续。如逾期支付或拖欠购房款时，出卖人交房期顺延，且不需承担逾期交房的违约责任。关于被告主张的宽限期45天，原告在庭审中已认可，本院予以确认。关于执行重污染天气预警措施，此系为了政府为了保障人民群众健康而采取的保护措施，属于非出卖人能力所及的情况。被告提供了相关政府发布的预警通知，经本院释明后提供了2018年10月25日至2019年3月28日期间监理日志和2018年9月14日至2018年12月31日期间和2019年7月21日至2020年2月10日期间的施工日记。对于2018年期间的停工时间，本院结合相关预警通知、监理日志和施工日志的记录，能够确认因实施大气重污染预警措施停工25天。2019年和2020年的停工时间，虽有预警通知，但相关施工日志记录不完整，且无监理日志相印证，对被告主张的停工时间不予确认。关于疫情停工34天，有停工通知和复工报告，此系不可抗力，且被告也通知了原告。本院予以确认。综上，根据双方合同约定交房时间为2019年11月30日，因大气重污染停工造成延期25天，合同约定的宽限期45天，则顺延至2020年2月8日，由于2020年1月26日发生疫情管控，则交房日期顺延至2020年3月14日。被告于2020年4月30日通知于2020年5月6日交房，已履行了合同约定的交房义务，原告提出质量异议，原告提出的质量问题，系房屋存在的质量瑕疵，并不是主体结构存在质量问题。因此，原告拒绝收房理由不成立。本院确认被告于2020年5月6日履行了交房义务。该交房时间已超出被告应当交付房屋的时间，被告构成违约，应当承担违约责任。 关于违约时间，原告主张宽限期45天应计算在违约时间内，其理由为宽限期不是对交房时间的变更，只是在合同约定的交房日期上给予被告一定的宽限期，如在宽限期内交房则不追究违约责任，如超出宽限期交房，则仍应按约定交房时间计算逾期违约金。被告则认为宽限期就是对交房时间的变更。本院认为，合同附件中关于宽限期条款系被告提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。现原、被告对该条款的理解发生争议，且两种理解均符合常理。该条款系由被告方提供，故本院依法采信原告方的理解。当被告违约后，宽限期45天应计算在违约期限内。综上，2019年11月30日至2020年5月6日，共计157天，扣除因大气重污染预警停工25天和因疫情停工34天后，被告延期交房的违约时间为98天，根据合同约定的按已付房款1177363元的日万分之1.5计算违约金，被告应付给原告的违约金金额为17307.24元。 关于原告要求被告限期整改，按照合同约定将符合条件的房屋交付给原告的诉讼请求，因原告已于2020年10月9日实际接收了房屋，被告已履行了交付房屋的义务。故该项诉讼请求本案无需再作出处理。至于质量瑕疵问题，双方可协商处理，协商不成，原告可另行主张权利。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告绿地集团连云港东部置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告杨梦茹、徐继秀支付逾期交房违约金17307.24元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取304元（原告杨梦茹、徐继秀已预交），由被告绿地集团连云港东部置业有限公司，被告于本判决生效后十日内给付原告。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  张坤瑞 二〇二〇年十二月九日 书记员  陈婉玥 法律条文和上诉须知 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 [二]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。