山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初5247号原告（反诉被告）：山东碧桂园房地产开发有限公司，住所地山东省济南市高新区济南创新谷**孵化器主楼第****，统一社会信用代码：91370100MA3FEA0C80。法定代表人：时凯，总经理。委托诉讼代理人：肖雯娟，女，1985年5月28日出生，汉族，山东碧桂园房地产开发有限公司员工，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：王婷，女，1988年11月9日出生，汉族，山东碧桂园房地产开发有限公司员工，住济南市槐荫区。被告（反诉原告）：山东山大世纪科技有限公司，住所地中国，住所地中国（山东）自由贸易试验区济南片区新泺大街**齐盛广场**楼**用代码：913701007292545070。法定代表人：崔玉新，总经理。委托诉讼代理人：高天，北京大成（济南）律师事务所律师。原告（反诉被告）山东碧桂园房地产开发有限公司（简称碧桂园公司）与被告（反诉原告）山东山大世纪科技有限公司（简称山大世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人肖雯娟、王婷，被告山大世纪公司的委托诉讼代理人高天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方于2019年12月3日签订的《齐盛大厦写字楼房屋租赁合同》已于2020年4月29日解除；2.判令被告向原告返还保证金112558元；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月23日，原告与被告签订《齐盛大厦写字楼房屋租赁合同》（简称“2018年租赁合同”），约定被告将位于济南市高新区房屋出租给原告使用，租赁期限自2018年3月23日至2020年5月6日。2019年12月3日，原告与被告签订《齐盛大厦写字楼房屋租赁合同》（简称“2019年租赁合同”），约定2018年租赁合同到期后，原告继续承租上述房屋，租赁期限自2020年5月7日至2021年11月30日。自2020年4月3日起，原告先后以电话、微信、书面文件等形式告知被告不再继续租用上述房屋，并将房屋腾退，同时积极为被告联系意向承租人，而被告置之不理。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求贵院查清事实，依法判如所请。山大世纪公司辩称，原、被告双方当事人于2018年3月23日签订的房屋租赁合同以及2019年12月3日续签的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。上述合同履行过程中尚未出现法律以及合同约定的碧桂园公司可以解除合同的事由，碧桂园公司发送的《退租告知书》不能起到其内容中“解除原合同并不再支付后续房租”的法律效果。山大世纪公司收到碧桂园公司发送的《退租告知书》之后，随即于4月28日向碧桂园公司发送《回函》，不同意其提出的解除合同事宜，并要求其完成应当于2020年4月22日交纳的租金。关于诉求中返还112558元保证金事宜，根据2019年12月3日签订的租赁合同6.2条约定，碧桂园公司延迟交纳租金的，山大世纪公司无需退还碧桂园公司所交支付的保证金。山大世纪公司向本院提出反诉请求：1.依法判令双方于2019年12月3日续签的《齐盛大厦写字楼房屋租赁合同》已经于2020年8月19日解除；2.依法判令反诉被告向反诉原告支付欠交租赁费418321.8元（自2020年5月7日起至2020年8月19日止，以1608.93平方米为基数，按日2.5元租金计算）及利息（自2020年4月22日起，以418321.8元为基数，按日万分之二计算至实际给付之日止）；3.依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金73407.431元；4.依法判令反诉被告向反诉原告支付租赁房屋的装修恢复费用205491.8元，强弱电恢复费用174928.5元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月23日，山大世纪公司与碧桂园公司签订《齐盛大厦写字楼房屋租赁合同》，山大世纪公司将位于济南市高新区房屋出租给碧桂园公司使用。2019年12月3日，就上述房屋，双方当事人续签《齐盛大厦写字楼房屋租赁合同》一份。上述合同履行过程中，碧桂园公司于2020年4月22日向山大世纪公司发送《退租告知书》，以疫情及经营调整等因素影响为由，向山大世纪公司提出退租并要求山大世纪公司退还保证金，并告知山大世纪公司其已经完成搬离。2020年4月29日，山大世纪公司向碧桂园公司发送《回函》，对其毫无理由提出的“解除元合同并不再支付后续房租”事宜明确予以拒绝，并催促碧桂园公司尽快支付应缴租金734074.31元。2020年6月18日，山大世纪公司又向碧桂园公司送达函件，要求碧桂园公司尽快缴纳所欠租金，并对破坏的强弱电、消防、监控、地砖等予以恢复。其后经过双方、地砖等予以恢复交流，碧桂园公司不但拒交租金同时以实际行动表示不再继续承租涉案房屋，虽然合同依然处于履行过程中，但是因碧桂园公司已经搬离，房屋空置每天的损失多达四千余元。因此山大世纪公司依据法律规定，于2020年8月19日向碧桂园公司发送《告知函》，确定自2020年8月19日出函之日，双方的租赁关系解除。碧桂园公司答辩反诉称，一、山大世纪公司与碧桂园公司于2019年12月3日签订的《齐盛大厦写字楼房屋租赁合同》已经于2020年4月26日解除。两份《齐盛大厦写字楼房屋租赁合同》之间存在着前后的承继关系，后租赁合同是否可实际履行依赖于前租赁合同是否履行完毕，以及前租赁合同到期后碧桂园公司是否续租。在前租赁合同到期前，碧桂园公司已有租赁合同到期不再续租的意思表示，并且山大世纪公司接受了不再继续租赁的事实。二、因后租赁合同已经于2020年4月26日解除，双方并不存在合同租赁关系，且碧桂园公司已经将涉案房屋腾退，亦未实际占有使用涉案房屋，故山大世纪公司要求碧桂园公司支付欠缴的租赁费无任何事实及法律依据。三、碧桂园公司并不存在违约行为，山大世纪公司要求支付违约金无任何事实及法律依据。四、山大世纪公司要求承担涉案房屋装修恢复费用及强弱电恢复费用无事实及法律依据。根据合同约定，租赁合同解除后碧桂园公司无需要恢复原状，装修恢复费用及强弱电恢复费用不应当由碧桂园公司承担。综上，双方于2019年12月3日签订的《齐盛大厦写字楼房屋租赁合同》已经于2020年4月26日解除，山大世纪公司无权要求碧桂园公司支付租赁费，碧桂园公司在原租赁合同期满前30日告知出租方不再续租符合合同约定，不存在违约行为，请求贵院依法查明事实，驳回山大世纪公司的反诉请求。经审理查明：2018年3月23日，碧桂园公司与山大世纪公司签订《齐盛大厦写字楼房屋租赁合同》一份，约定山大世纪公司将位于济南市高新区房屋出租给碧桂园公司使用，租赁期限自2018年3月23日至2020年5月6日。2019年12月3日，碧桂园公司与山大世纪公司又签订《齐盛大厦写字楼房屋租赁合同》一份，约定2018年签订的租赁合同到期后，碧桂园公司继续承租上述房屋。租赁期限自2020年5月7日至2021年11月30日；租金为2.5元／平米／天；房屋保证金为112558元。2020年4月20日，碧桂园公司向山大世纪公司发出《退租告知书》，以“因疫情及经营调整等因素影响”为由，提出解除与山大世纪公司于2019年12月3日签订的租赁合同。2020年4月28日，山大世纪公司向碧桂园公司回函，称不同意解除合同，并要求碧桂园公司支付租金。2020年6月12日，山大世纪公司将应付租赁费发票交付给碧桂园公司。2020年6月18日，山大世纪公司向碧桂园公司发出《告知函》，要求碧桂园公司支付租金734074.31元，并要求其恢复房屋主体结构、强弱电、地板地砖、消防设施等。202、地板地砖9日，山大世纪公司向碧桂园公司发出《告知函》，以碧桂园公司未支付租金为由要求解除合同。另查明，2020年8月19日，山大世纪公司与济南佳万家装饰工程有限公司签订《装饰装修合同书》，山大世纪公司委托济南佳万家装饰工程有限公司对涉案房屋进行室内装修，山大世纪公司为此支出装修费用205491.8元。2020年8月26日，山大世纪公司与济南佳万家装饰工程有限公司签订《强弱电工程合同书》，山大世纪公司委托济南佳万家装饰工程有限公司对涉案房屋进行强弱电工程安装，山大世纪公司为此支出174928.5元。本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。根据上述司法解释的规定，在疫情期间，出租人不能以承租人未按照约定的期限支付租金为理由要求解除合同，亦不能要求其承担违约责任。此条规定是基于维护社会秩序的稳定，减少疫情或防控措施对房屋租赁合同关系的影响，但对于承租人是否可以以自身受到疫情影响为由要求解除合同，现没有明确的司法解释。一般而言，承租人因受疫情及防控措施影响，基于租赁房屋暂时不能使用而请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，碧桂园公司于2020年4月20日以“因疫情及经营调整等因素影响”为由主张解除与山大世纪公司于2019年12月3日签订的租赁合同，其解除理由不符合法律规定或合同约定，本院不予确认。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中，在不具备法定或者约定的解除权的情况下，碧桂园公司向山大世纪公司发出解除合同的通知，明确表示不再继续履行合同，构成违约。在山大世纪公司回函不同意解除合同后，双方的合同应当继续履行。由于碧桂园公司预期违约，且至2020年8月仍未支付租金，山大世纪公司于2020年8月19日向碧桂园公司发函要求解除合同，符合法律规定。碧桂园公司于2020年8月21日收函时，合同予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在合同履行期间，合同双方应当按照约定履行各自的义务。碧桂园公司是否实际使用房屋，属于其对自己权利的处分，不能以其未使用房屋为由不支付租金。双方于2019年12月3日签订的租赁合同于2020年8月21日解除，山大世纪公司主张自2020年5月7日起至2020年8月19日止的租赁费418321.8元，符合合同约定，本院予以支持。虽然碧桂园公司不能以疫情影响为由解除合同，但其经营确实因疫情影响存在一定困难，其未按照约定的时间支付租金不构成山大世纪公司要求其支付违约金和租金利息的理由，故对于山大世纪公司要求碧桂园公司支付违约金及租金利息的诉讼请求，本院不予支持。由于碧桂园公司未按照约定的时间支付租金具有法定的事由，山大世纪公司依照双方于2019年12月3日签订的租赁合同第6.2条不予退还房屋保证金，依据不足，本院不予支持，涉案房屋保证金112558元应当从房屋租金中扣除，故碧桂园公司需向山大世纪公司支付租金305763.8元（418321.8元-112558元）。合同解除后，碧桂园公司应当恢复房屋状况，碧桂园公司搬离后未对房屋装修和强弱电进行恢复，山大世纪公司自行委托他人恢复，支出了费用。但对于恢复后需要达到的状况双方未约定，故本案中暂不予处理，山大世纪公司在证据齐备后可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）山东碧桂园房地产开发有限公司与被告（反诉原告）山东山大世纪科技有限公司于2019年12月3日签订的《齐盛大厦写字楼房屋租赁合同》于2020年8月21日解除；二、原告（反诉被告）山东碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）山东山大世纪科技有限公司支付租金305763.8元；三、驳回原告山东碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告山东山大世纪科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2552元，减半收取1276元，由被告（反诉原告）山东山大世纪科技有限公司负担；反诉案件受理费12676元，减半收取6338元，由原告（反诉被告）山东碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  马东升二〇二〇年十二月二日法官助理李洪星书记员邓成皓