安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初3584号 原告（反诉被告）：安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市弋江区花津南路与文昌西路交叉口（德盛广场售楼中心），统一社会信用代码913402007199646366。 负责人：李仁富，总经理。 委托诉讼代理人：周守春，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄迅，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽领尚餐饮管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区清源路**中铁广园**3403，统一社会信用代码913401003580106091。 法定代表人：邱林，总经理。 委托诉讼代理人：刘斌，安徽瀛国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈新，安徽瀛国伦律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司（以下简称“外经建设芜湖分公司”）诉被告（反诉原告）安徽领尚餐饮管理有限公司（以下简称“领尚餐饮公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）外经建设芜湖分公司的委托诉讼代理人黄迅、被告（反诉原告）领尚餐饮公司的委托诉讼代理人刘斌、陈新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）外经建设芜湖分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《德盛广场C-302、303、304商铺租赁合同》。2.判令被告立即腾空并交还位于芜湖外经德盛广场C-302、C-303、C-304（建筑面积为951.32平方米）的房屋。3.判令被告向原告支付2019年7月14日至2020年7月13日的租金273980元,并支付以951.32㎡房屋按36元/㎡/月计算自2020年7月14日至合同解除之日止的租金,并支付以951.32㎡房屋按72元/㎡/月计算自合同解除之日起至实际腾房之日止的占用期间的使用费。4.判令被告向原告支付按年租金273980元的万分之五每日，即136.99元/日，计算自2019年6月24日至实际履行之日的租金滞纳金(暂计算至2020年8月10日为56576.87元)。5.判令被告向原告支付律师代理费5000元。6.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年7月14日，原被告签订了《德盛广场C-302、303、304商铺租赁合同》一份，合同约定：由乙方（被告）承租甲方（原告）位于安徽芜湖外经德胜广场的商铺（C-302、303、304，面积为951.32㎡）用于餐饮经营，租金为36元/㎡/月，租赁期限为五年，自2018年7月14日至2023年7月13日，双方约定前三年的租金为273980元/年，后两年的租金上浮6%后为290419元/年。租金支付遵循“先付后租，一年一付”的原则，乙方应在每年起租日前的20日之前付清下年的租金。乙方应按约定时间及时交纳租金，逾期一日计收当年年租金总额万分之五的滞纳金，逾期10日以上，甲方有权终止合同，收回房屋并另行出租，乙方已交租金、保证金及所有费用不予退还，由此产生的损失由乙方承担。合同签订后，被告按约交纳了2018年7月14日至2019年7月13日的租金273980元及履行保证金100000元。但是原告多次催要，被告至今未按约交纳2019年7月14日至2020年7月13日的租金及2020年7月14日至2021年7月13日的租金。现原告维护其合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）领尚餐饮公司辩称：原告存在诸多违约行为，导致被告合同利益不能实现。1.被告是基于原告工作人员关于德胜广场招商顺利、有诸多大型商业体进驻等承诺，才与原告签订商铺租赁合同并投入大量资金开始经营，但德胜广场的整体招商效果与当初的承诺大相径庭，商场招商率不足一成，原告未兑现招商时的承诺，直接影响被告有效正常经营，应承担违约责任。2.原告商场内部管理混乱、后期运营维护完全无法跟上，导致商场经营环境差，无商家愿意入住，更无人流愿意驻足。原告对德胜广场C区的运营及维护不作为，进一步导致商场经营环境恶劣，原告应承担违约责任。 被告（反诉原告）领尚餐饮公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行《德盛广场C-302、C-303、C-304商铺租赁合同》及《各问题完成时间节点事宜函》。2.判令反诉被告返还反诉原告第一年租金273980元，并赔偿反诉原告损失102742.5元。3.判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年7月14日签订《德盛广场C-302、C-303、C-304商铺租赁合同》一份，合同约定：由反诉原告向反诉被告承租德胜广场C-302、C-303、C-304商铺，租期五年，每年免租4个月，前三年租期每年需实际支付273980元，后两年每年需实际支付租金290419元。合同签订后，反诉原告已缴纳第一年（2018年7月14日至2019年7月13日）租金273980元及保证金100000元并对商铺进行装潢且投入营业，但由于反诉被告对德胜广场C区商业综合体整体经营不善，内部各项设施、配套物业均存在严重问题，招商率不足一成，造成反诉原告无法正常有效经营，持续亏损。2019年3月22日，包括反诉原告在内的部分德胜广场C区业主、商户代表与反诉被告、宝文公司、物业公司签订《各问题完成时间节点事宜函》，反诉被告承诺在规定时间内解决C区设施、物业及运营等问题。然时至今日，函中承诺解决的各项问题均未得到妥善解决。现反诉原告为维护自身合法权益，诉至法院。 原告（反诉被告）外经建设芜湖分公司辩称：1.领尚餐饮公司违反租赁合同第八条第四款的规定，逾期十日以上没有支付租金，外经建设芜湖分公司根据合同约定享有终止合同的权利。2.外经建设芜湖分公司已按约履行房屋出租义务，领尚餐饮公司自2018年7月14日就已经实际占有使用房屋，因此领尚餐饮公司无权要求外经建设芜湖分公司返还第一年租金273980元。3.外经建设芜湖分公司并无违约行为，领尚餐饮公司要求外经建设芜湖分公司赔偿损失于法无据，且领尚餐饮公司也未能提供任何证据证明实际发生了102742.5元的损失。 经审理查明：2018年7月14日，原告（反诉被告）外经建设芜湖分公司作为出租方（甲方）与被告（反诉原告）领尚餐饮公司作为承租方（乙方）签订《德盛广场C-302、303、304商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于中国安徽芜湖“外经德胜广场”建筑面积951.32㎡（C-302、303、304）的商铺出租给乙方作为品牌餐饮项目使用；租赁期限为五年（含装修经营免租期），自交房之日起计算租赁期限（以交付确认书的交付时间为起租时间）；双方同意将免租期方案调整为五年租期内每年免租期四个月；双方约定C区三层红线内区域建筑面积951.32平方米的租金36元/㎡/月计算；租金支付方式为按年支付，遵循先付后用原则，乙方应在承租期第一年起租日前20天支付下年度八个月的租金，其余四年以此类推，则从每年起租日前20日之前付清下年租金，不得拖欠，逾期付款属违约，甲方有权依据本合同第八条第三款第4项进行处理；每三年租金上浮6%，即从交付之日起往后推算三年，从第四年起租金上浮6%，以此类推；租赁期租金，第一年至第三年每年实际应缴纳273980元，第四年、第五年每年实际应缴纳290419元，五年合计1402778元；乙方向甲方交付合同履约保证金10万元；合同有效期内，乙方出现下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋并另行出租，乙方已交租金、保证金及所有费用不予退还，由此产生的损失由乙方承担……（4）乙方逾期10日以上未缴足租金……；合同终止或解除时，乙方如不能将承租区域及时退还，则从合同终止日的第二天起直到场地归还日为止，乙方须向甲方支付相当于原租金2倍的使用费，如甲方提起诉讼请求腾让房屋的，乙方还应支付甲方为诉讼而支付的诉讼费、律师费、保全费、保全担保费等实现债权的费用；乙方应按约定时间及时交纳租金、管理费用等相关费用，逾期一日计收当年年租金总额万分之五的滞纳金，逾期10日以上时，甲方有权终止本租赁合同并收回使用权，乙方已交纳租金、保证金及各种费用不予退还。合同签订后，领尚餐饮公司依约向外经建设芜湖分公司交纳了第一年（2018年7月14日-2019年7月13日）租金273980元及履约保证金100000元，外经建设芜湖分公司向领尚餐饮公司交付了商铺。现领尚公司未能按约交纳后续租金，故成讼。 另查明，领尚餐饮公司承租案涉商铺期间，德胜广场C区业主就C区维护及管理多次向外经建设芜湖分公司提出意见。2019年3月22日，外经建设芜湖分公司与宝文公司、物业公司代表及部分业主、商户代表签署《各问题完成时间节点的事宜函》，就德胜广场C区业主、商户代表提出的中央空调、C区综合体亮化、停车场设置及收费、物业管理、商场运营、租金减免政策、招商等问题明确解决方法。函上加盖“安徽省外经建设（集团）有限公司外经德盛广场项目资料专用章”。 再查明，外经建设芜湖分公司为实现债权共花费律师费5000元。 上述事实有原告提交的企业信用信息复印件、芜湖市不动产（商品房）初始登记证复印件、《德盛广场C-302、303、304商铺租赁合同》复印件、收款收据复印件、律师代理费发票复印件、委托代理合同，被告（反诉原告）提交的微信截图打印件、图片复印件、《各问题完成时间节点的事宜函》复印件及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告之间签订的《德盛广场C-302、303、304商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。 一、关于案涉租赁合同是否解除的问题。1.当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉租赁合同中约定了外经建设芜湖分公司单方解除合同的权利，现领尚餐饮公司逾期10日以上未交纳租金，解除合同的条件已经成就，外经建设芜湖分公司提出解除合同并要求领尚餐饮公司立即腾空、交还位于芜湖外经德盛广场C-302、C-303、C-304房屋的两项诉请，合法有据，本院予以支持。2.对领尚餐饮公司要求继续履行《德盛广场C-302、303、304商铺租赁合同》的诉请不予支持。《各问题完成时间节点的事宜函》系对案涉综合体相关问题解决方法讨论情况的记载，且在案涉租赁合同已经解除的情况下，对领尚餐饮公司要求继续履行该函的诉请，不予支持。3.关于合同解除的时间节点，外经建设芜湖分公司以起诉的方式向领尚餐饮公司主张解除合同，故应以领尚餐饮公司签收应诉材料之日（2020年9月17日）作为合同解除之日。 二、关于领尚餐饮公司应支付的租金及滞纳金问题。1.当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉租赁合同约定，领尚餐饮公司应于每年起租日20日前付清下年租金，现领尚餐饮公司仅支付了第一年（2018年7月14日-2019年7月13日）租金，虽其辩称未按时交纳租金系因外经建设芜湖分公司对案涉商业综合体整体经营不善致其经营受到影响，但案涉综合体的市场培育与发展需要出租方与所有承租户的共同努力，在没有法定或合同约定的事由下，领尚餐饮公司不能对抗租金的交纳。外经建设芜湖分公司要求领尚公司支付2019年7月14日至2020年7月13日租金的诉请，于法有据，应予支持。考虑到外经建设芜湖分公司在管理与服务上存在瑕疵以及2020年上半年在全国范围内发生的新冠疫情影响，本院参照最高人民法院相关意见，酌情减免领尚公司该年度租金的30%，即82194元（273980元×30%）。2.领尚餐饮公司要求退还第一年租金的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。3.案涉租赁合同解除时间为2020年9月17日，2020年7月14日至该节点期间，第三年的合同期已经开始履行，故以年度租金273980元计算2020年7月14日至2020年9月17日期间的租金，即49541.59元（273980元/365天×66天）。以上1、3项合计应付租金为241327.59元（273980元-82194元+49541.59元）。案涉租赁合同约定，合同终止日的第二天起（即2020年9月18日）直到场地归还日为止，领尚餐饮公司须向外经建设芜湖分公司支付相当于原租金2倍的使用费，现外经建设芜湖分公司以此标准主张占有使用费，该约定标准过高，本院酌定按原租金标准即273980元/年计算占有使用费。3.关于滞纳金，双方虽在合同中约定了“乙方应按约定时间及时交纳租金、管理费用等相关费用，逾期一日计收当年年租金总额万分之五的滞纳金”，现领尚餐饮公司未按约于起租日20日前（2019年6月24日）付清第二年度（2019年7月14日至2020年7月13日）租金，但领尚餐饮公司拒交租金系其认为外经建设芜湖分公司提供服务有瑕疵所致，如果外经建设芜湖分公司认为领尚餐饮公司拒交租金无相应依据，其可以及时通过诉讼方式予以解决，故本院对外经建设芜湖分公司主张按年租金273980元的万分之五每日（136.99元/日）计算自2019年6月24日至实际履行之日的租金滞纳金的主张，调整为以未付租金为基数，按银行同期贷款利率标准计算。4.对于领尚餐饮公司主张的损失102742.5元，因领尚餐饮公司未能就其损失发生及该损失和外经建设芜湖分公司之间存在因果关系提供充分证据予以证明，故不予支持。 三、关于外经建设芜湖分公司主张律师费的诉请，因案涉租赁合同对此有明确约定，且外经建设芜湖分公司亦提供了相应证据证明该费用实际发生，故对该项诉请予以支持。 综上，为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司与被告（反诉原告）安徽领尚餐饮管理有限公司于2018年7月14日签订的《德盛广场C-302、303、304商铺租赁合同》； 二、被告（反诉原告）安徽领尚餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空位于芜湖“外经德胜广场”建筑面积951.32㎡（C-302、303、304）的商铺并交还原告（反诉被告）安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司； 三、被告（反诉原告）安徽领尚餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司租金241327.59元及滞纳金（以241327.59元为基数，自2019年6月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被告（反诉原告）安徽领尚餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司房屋占用期间使用费（按照273980元/年的标准计算自2020年9月18日至场地归还日止）； 五、被告（反诉原告）安徽领尚餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司为实现债权费用5000元； 六、驳回原告（反诉被告）安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）安徽领尚餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取3166.50元，反诉案件受理费减半收取3476元，由原告安徽省外经建设（集团）有限公司芜湖分公司承担本诉案件受理费841.5元，被告安徽领尚餐饮管理有限公司承担本诉案件受理费2325元、反诉案件受理费3476元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  邓瑞芳 二〇二〇年十二月十七日  法官助理汪明桦  书记员沈语嫣 附本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。