辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14775号上诉人：王淑华，女，1947年3月17日出生，汉族，住沈阳市大**。上诉人：苏德瑞，男，1938年12月1日出生，汉族，住沈阳市。被上诉人：田瑞，男，1981年6月21日出生，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：张爽，女，1983年12月5日出生，田瑞爱人。被上诉人：沈阳市大东区达盟房产中介服务部，住所沈阳市大东区联合路171-2号（8门）。经营者：赵宏杰。上诉人王淑华、苏德瑞因与被上诉人田瑞、沈阳市大东区达盟房产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院(2019)辽0104民初12092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。王淑华、苏德瑞上诉请求：一，田瑞违反合同第二条规定，上诉人与田瑞军签订买卖合同，在合同上签字按手印。上诉人事后得知此房是田瑞与其妻张爽的共同共有房产。合同上只有田瑞1人签字，违反国家住建部和买卖合同的第二条规定，系共有房屋必须共有人双方签字。被上诉人是该房屋的出卖方，他应该知道共有人，张爽必须在合同上签字，以视书面同意转让，否则承担违法违规违约的责任，系按合同第11.12条约定，应双倍返还定金4万元和承担中介费5000元;2.一审判决事实不清，有法不依，判决不公，房屋共同共有人张爽未在合同上签字是重要和关键性的事实。田瑞违反国家行政法规和合同的主要条款，一审判决不依国家住建部的行政法规，更不与双方合同的约定判决。3.一审判决使被上诉人违法违规获得了解脱，并合法化违法违规者获利。上诉人将定金2万元于2019年6月27时已交到田瑞手上，田瑞违规，违约反而一直收取利息。上诉人无过错反而受损失。田瑞辩称，不认可一审法院判决。但我方没有上诉。理由如下：1.涉案房屋买卖合同签订时田瑞妻子张爽在场，且同意田瑞不存在违约行为；2.签订合同时，上诉人未询问楼下改道问题，不存在隐瞒事实；3.签订买卖合同后，上诉人先后三次拒绝完成房屋交易；4.上诉人起诉被上诉人的真正原因是由于上诉人在签订合同后未能在合同约定的期限内凑足购房资金，逃避承担违约责任；5.田瑞对判决中承担返还2万元定金不认可，上诉人以房款未凑齐等理由多次诱骗被上诉人延期交易，最终又以没有证据所谓下水问题为由延期履行，上诉人存在事实上的违约。按照合同法的规定，不应返还定金；6.田瑞对判决中由田瑞支付给中介费500元给付上诉人不予认可；7.对于田瑞的反诉内容应予支持。沈阳市大东区达盟房产中介服务部辩称：不同意一审法院判决，不应当退中介费。我方没有上诉。王淑华、苏德瑞向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的二手房买卖合同；2.判令被告承担违约责任，双倍返还定金4万元、中介费5000元，共计4.5万元；3.由被告承担诉讼费。田瑞向一审法院反诉请求：1.判令二被告支付反诉原告房屋租金1.5万元、搬家费用1500元、安装空调费用450元、律师费5000元，共计21950元；2.由二被告承担反诉费。一审法院认定事实如下：2019年6月27日原告王淑华（反诉被告）与被告田瑞（反诉原告）签订《二手房买卖合同》，约定原告王淑华（反诉被告）购买被告田瑞（反诉原告）名下坐落于沈阳市大东区的房屋，房屋价款为100.5万元，王淑华（反诉被告）先支付定金2万元，剩余房款98.5万元于2019年7月15日前支付完毕并办理房屋交接手续，原告王淑华（反诉被告）于当日支付中介费5000元给被告沈阳市大东区达盟房产中介服务部。其中关于违约责任双方约定：乙方[原告王淑华（反诉被告）]未按本合同协议约定期限付款的，应当赔偿违约金，即所支付给甲方的定金不予退还，支付给丙方的中介费不予退还。甲方[被告田瑞（反诉原告）]未按合同协议约定的期限将上述房屋交付给乙方，应向乙方赔偿乙方所支付定金的双倍并退还定金及乙方已支付的中介费。甲方违约双倍退乙方定金，乙方违约则定金不退。2019年7月19日原被告双方签订《补充协议》，约定延迟过户日期至2019年7月24日前。原告王淑华、苏的瑞（反诉被告）于2019年7月24日起诉至我院。另，原告王淑华（反诉被告）在购买本案诉争房产前与被告田瑞（反诉原告）对关于诉争房屋楼下下水是否改造过的问题提出过购房前提条件，但当时被告田瑞（反诉原告）否认楼下下水改造过的问题，双方达成购房合意，后原告王淑华（反诉被告）发现楼下下水已进行过改造。上述事实，有二手房屋买卖合同、补充协议、收条、手机理财截图、收款收据、聊天截图、通话录音、二手房买卖合同、补充协议、证明、远洋仰山商品房预定协议书、通话录音、房屋租赁协议、结婚证、律师费代理协议、房屋租赁协议及庭审笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。一审法院认为：原告王淑华（反诉被告）与被告田瑞（反诉原告）签订的二手房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。本案原告王淑华（反诉被告）、苏德瑞在购房时提出前提条件为楼下下水之前未进行过改造，但案涉房屋楼下的下水已改造，故原告王淑华、苏德瑞（反诉被告）要求解除二手房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告王淑华、苏德瑞（反诉被告）要求被告田瑞（反诉原告）双倍返还定金2万元的主张，因双方在合同磋商履行过程中原告王淑华、苏德瑞（反诉被告）对购买案涉房屋亦应尽到审慎义务，提前考察好房屋情况再进行签约，故原告王淑华、苏德瑞（反诉被告）对于合同的解除亦存在过错，故对于原告王淑华、苏德瑞（反诉被告）要求双倍返还定金2万元的主张本院不予支持，被告田瑞（反诉原告）应返还原告王淑华、苏德瑞（反诉被告）定金2万元。对原告王淑华、苏德瑞（反诉被告）要求被告田瑞（反诉原告）返还中介费5000元的诉讼请求，因收取上述款项的系被告沈阳市大东区达盟房产中介服务部，而该中介服务部的合同义务为促成案涉房屋的交易，本案合同目的现已无法实现，故应退还中介费，但中介服务部也付出了相应的劳务，故原告王淑华、苏德瑞（反诉被告）应支付被告沈阳市大东区达盟房产中介服务部500元中介费，被告田瑞（反诉原告）应支付沈阳市大东区达盟房产中介服务部500元中介费。关于被告田瑞（反诉原告）要求原告王淑华、苏德瑞（反诉被告）支付房屋租金1.5万元、搬家费用1500元、安装空调费用450元、律师费5000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告王淑华、苏德瑞（反诉被告）与被告田瑞（反诉原告）于2019年6月27日签订的《二手房买卖合同》；二、被告田瑞（反诉原告）于本判决生效之日起10日内返还原告王淑华、苏德瑞（反诉被告）定金2万元；三、被告沈阳市大东区达盟房产中介服务部返还原告王淑华、苏德瑞（反诉被告）中介费4000元，被告田瑞（反诉原告）支付原告王淑华、苏德瑞（反诉被告）中介费500元；四、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，由原告王淑华、苏德瑞（反诉被告）承担462.50元，被告田瑞（反诉原告）承担462.50元；反诉费349元，被告田瑞（反诉原告）承担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案仅围绕上诉人请求予以审理。本案争议焦点为被上诉人田瑞应否双倍返还上诉人王淑华、苏德瑞定金问题。定金是指当事人双方为了保证债务履行，约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金是依当事人设立的目的不同而有性质上的差异，对于不同性质的定金，应当根据其各自的性质确定其实际存在的担保效力。本案《二手房买卖合同》约定：被上诉人田瑞未按合同协议约定的期限将上述房屋交付给上诉人，应向上诉人赔偿其所支付定金的双倍并退还定金及上诉人已支付的中介费。……被上诉人违约双倍退上诉人定金，上诉人违约则定金不退。从上述约定确认，双方约定交付的定金为合同履约定金。《二手房买卖合同》第二条约定：“田瑞保证依将出售房产争得财产共有人同意”。上诉人在购房之时，应当了解案涉房屋是否为夫妻共有财产。上诉人未能提供证据证明在签约时，田瑞存在隐瞒上述事实，以及房产共有人对案涉合同的签约持有异议的证据。被上诉人妻子是否在合同上签字非合同约定定金给付的罚则。因此，上诉人以被上诉人妻子未在合同上签字而构成违约行为，请求给付双倍定金，理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由王淑华、苏德瑞负担。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年十二月十五日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。