贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终1918号 上诉人（原审被告）：铜仁市瀚慷企业管理有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区锦江南路金鳞大桥桥头旁。 法定代表人：田光华，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王桃萍，贵州同康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋阳，贵州同康律师事务所实习律师。 上诉人（原审原告）：贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司，住所地贵州省铜仁市碧江区金滩批发城。 法定代表人：尹志万，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨涛，贵州乾锦律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：铜仁市千汇足疗服务有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区南长城**江边**。 法定代表人：杨毛苟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：路小进，女，45岁，该公司员工。 贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司（简称南长城管理公司）与铜仁市瀚慷企业管理有限公司（简称瀚慷公司）、铜仁市千汇足疗服务有限公司（简称千汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，贵州省铜仁市碧江区人民法院作出(2020)黔0602民初469号民事判决，南长城管理公司、瀚慷公司均不服，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 瀚慷公司向本院上诉请求：1、撤销（2020)黔0602民初469号民事判决，改判为驳回南长城管理公司的一审诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由南长城管理公司承担。事实及理由：1、南长城管理公司不是本案适格当事人；2、一审判决由瀚慷公司向南长城管理公司支付违约金过高。 南长城管理公司向本院上诉请求：1、撤销（2020)黔0602民初469号民事判决第二项，改判为由瀚慷公司向南长城管理公司支付房屋（门面）占用费用及违约金共计577,227.7元（从2019年8月21日起，暂计算至2020年1月1日，并按照每逾期交房1天按双倍日房屋租金和室外环境维护费计算至瀚慷公司向南长城管理公司返还房屋之日止）；2、本案一、二审案件受理费由瀚慷公司承担。事实与理由:1、一审法院对房屋占用费、违约金、室外环境维护费计算错误；2、对南长城管理公司的一审诉讼请求部分未作处理，属于漏判。 千汇公司二审中未作答辩。 南长城管理公司一审诉讼请求：1、判决瀚慷公司支付尚欠南长城管理公司房屋（门面）租金和室外环境维护费170002.65元（计算至2019年08月21日）；2、判决瀚慷公司向南长城管理公司支付房屋（门面）占用费及违约金共计577227.7元（从2019年08月21日起，暂计算至2020年01月01日，并按每逾期交房1天按双倍日房屋租金和室外环境维护费计算至瀚慷公司向南长城管理公司返还房屋之日止）；3、判决瀚慷公司承担逾期支付房屋（门面）租金和室外环境维护费违约金23800.37元（按照双方合同约定的付款金额，逾期未支付按照月利率2%计算，暂计算至2020年1月1日，实际计算至瀚慷公司支付完欠付房屋租金和室外环境维护费之日为止）；4、判决瀚慷公司立即将位于铜仁市房屋（门面）及南长城管理公司提供的配套设施以适租的状态交还给南长城管理公司（按合同约定，房屋装修不得拆除，归南长城管理公司所有）；5、本案诉讼费由瀚慷公司承担。 一审法院对南长城管理公司提供的营业执照、法定代表人身份证明、房屋租赁合同、催收欠款通知书、解除合同通知书、授权委托书、以物抵债协议书、《告知函》，瀚慷公司提供的营业执照、法定代表人身份证明、《转让协议》，千汇公司提供的营业执照、法定代表人身份证明、房屋租赁合同、委托书、转让协议、不动产登记查询结果、公司变更登记申请书、（2018）黔0602执757号之二执行裁定书等证据予以综合认证，认定以下事实： 南长城房开公司于2011年07月29日出具《授权委托书》，委托南长城管理公司为其公司代理人，就产权属南长城房开公司所有位于铜仁市”的房屋租赁事宜，全权委托南长城管理公司办理该房屋租赁合同签署、租金收取等一切事务。南长城管理公司与瀚慷公司于2017年08月12日签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定：瀚慷公司自愿租赁南长城管理公司坐落于铜仁市，建筑面积339平方米、一层2号，建筑面积为1418平方米房屋（门面），共计建筑面积为1757平方米。第二条约定合同租赁期限为六年，即2017年08月01日至2023年07月31日。第四条约定：1、负一层339平方米，瀚慷公司按下列租金标准向南长城管理公司支付，①2017年08月01日至2019年07月31日，每平方米按40元计算；②2019年08月01日至2021年07月31日，每平方米按44元计算。2、一层1418平方米，瀚慷公司按下列租金标准向南长城管理公司支付，①2017年08月01日至2019年07月31日，每平方米按30元计算；②2019年08月01日至2021年07月31日，每平方米按43元计算。3、瀚慷公司每季度向南长城管理公司支付一次租金，支付时间为每季度前一个月的1-10日。合同第七条第2款约定：租赁期间，瀚慷公司应承担租金、室外环境维护费、水电费、房屋租赁税及工商、税务和因经营产生的其他各项相关费用，室外环境维护费为：负一层每月每平方米5.5元，一层每月每平方米2.5元，在每个月10号前向南长城管理公司交清。第十条第1款约定：瀚慷公司有下列情形之一的，南长城管理公司有权解除合同，瀚慷公司按本合同约定总额10%支付南长城管理公司违约金：瀚慷公司逾期15日未付清租金和室外环境维护费、水电费和公摊水电费等应由瀚慷公司缴纳的费用。第十条第3款约定：租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，瀚慷公司应于租赁期满或合同终止当日将租赁的门面及南长城管理公司提供的配套设施及适租的状态交还南长城管理公司，瀚慷公司未按照约定交还的，每逾期一天应按双倍日租金标准向南长城管理公司支付违约金，同时南长城管理公司有权采取必要措施予以强行收回，由此造成的损失由瀚慷公司承担。第十条第7款约定：瀚慷公司经营期满及合同终止或被解除，瀚慷公司承租房屋内的所有装饰装修和配套水电不得拆除，一律归南长城管理公司所有。第十一条第3款约定：瀚慷公司在本合同约定的期限内未交清约定费用时，应承担未交清费用的违约责任，应交费用的违约金从逾期之日起按尚欠总额的千分之五计算，应缴费用违约金收取总额按日累加计算。该租赁合同还约定了其他事项。合同签订后，南长城管理公司按约定将案涉房屋交付给瀚慷公司使用。瀚慷公司从2019年06月01日起开始拖欠租金，南长城管理公司多次催告未果。2019年06月19日，南长城管理公司向瀚慷公司再次送达了《催收欠款通知书》，但瀚慷公司仍拒绝付款。2019年08月21日，南长城管理公司向瀚慷公司送达了《解除合同通知书》，依法解除该租赁合同。瀚慷公司仍未向南长城管理公司支付尚欠的租金和室外环境维护费，并从2019年08月22日起一直占用案涉房屋至今。 另认定，瀚慷公司与千汇公司于2018年08月25日签订《转让协议书》，瀚慷公司在未征得南长城管理公司同意的情况下，将案涉门面转租给千汇公司。案涉门面不动产权证号为090922026002803，权利人为南长城房开公司。该门面已被南长房开公司在铜仁银行抵押贷款，南长城房开公司因与铜仁银行发生借款纠纷，双方于2018年07月29日签订以物抵债执行和解协议，后铜仁市碧江区人民法院于2018年07月31日根据该执行和解协议作出（2018）黔0602执757号之二执行裁定书，终结铜仁市碧江区人民法院（2018）黔0602执757等系列案件的执行。南长城管理公司提交的7号证据《告知函》一份，铜仁银行告知千汇公司代理人路小进，要求案涉房屋租金收取权益于2020年01月01日转由铜仁银行所有，租赁使用费到期续租须与铜仁银行协商洽谈，并向铜仁银行交付租金。但无证据证明上述和解协议已履行完毕。 一审法院认为，南长城管理公司是本案《房屋租赁合同》的签订方，是与瀚慷公司洽谈房屋租赁事宜的直接当事人。南长城管理公司是以贵州南长房开公司的代理人身份与瀚慷公司签订合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款之规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”本案中，南长城管理公司作为南长城房开公司的代理人，在瀚慷公司没有支付租金时，已向南长城房开公司披露瀚慷公司不履行义务的情况，南长城房开公司有权以自己名义起诉，但南长城管理公司作为南长城房开公司的代理人，对于本案的所有事宜，包括租赁洽谈、签订合同、租金收取（应理解为直接收取租金或通过诉讼等司法途径收取租金）等事宜全权负责代理。在未披露委托人的代理法律关系中，法律没有明确禁止规定受托人不可以以自己名义起诉第三人，由此代理人可以以自己名义向第三人主张权利，故南长城管理公司在本案中诉讼主体适格。 南长城管理公司与瀚慷公司自愿签订《房屋租赁合同》，对出租房屋位置、租金等事项进行了明确约定。南长城管理公司按约定将涉案门面交付瀚慷公司，瀚慷公司前期已按约定支付租金，租赁合同合法有效。案涉《房屋租赁合同》系南长城管理公司与瀚慷公司瀚慷公司签订的，根据合同相对性原则，支付涉案房屋租金的主体应是瀚慷公司。南长城管理公司与瀚慷公司签订的《房屋租赁合同》第四条明确约定了租金标准及支付方式。合同第一条约定：瀚慷公司自愿租赁南长城管理公司坐落于铜仁市，建筑面积339平方米、一层2号，建筑面积为1418平方米房屋（门面），共计建筑面积为1757平方米。第二条约定合同租赁期限为六年，即2017年08月01日至2023年07月31日。第四条约定：1、负一层339平米瀚慷公司按下列租金标准向南长城管理公司支付，①2017年08月01日至2019年07月31日，每平方米按40元计算；②2019年08月01日至2021年07月31日，每平方米按44元计算。2、一层1418平方米瀚慷公司按下列租金标准向南长城管理公司支付，①2017年08月01日至2019年07月31日，每平方米按30元计算；②2019年08月01日至2021年07月31日，每平方米按43元计算。3、瀚慷公司每季度向南长城管理公司支付一次租金，支付时间为每季度前一个月的1-10日。合同第七条第2款约定：租赁期间，瀚慷公司应承担租金、室外环境维护费、水电费、房屋租赁税及工商、税务和因经营产生的其他各项相关费用，室外环境维护费为：负一层每月每平方米5.5元，一层每月每平方米2.5元，在每个月10号前向南长城管理公司交清。同时第十条第1款约定：瀚慷公司有下列情形之一的，南长城管理公司有权解除合同，瀚慷公司按本合同约定总额10%支付南长城管理公司违约金：瀚慷公司逾期15日未付清租金和室外环境维护费、水电费和公摊水电费等应由瀚慷公司缴纳的费用。南长城管理公司主张瀚慷公司于2019年06月01日开始拖欠租金，截止2019年08月21日实际共拖欠82天，其中负一层第一阶段（2019年06月01日至2019年07月31日）租金为：61天×40元×339÷30天＝27572元；第二阶段（2019年08月01日至2019年08月21日）租金为：21天×44元×339÷30天＝10441.2元。一层第一阶段（2019年06月1日至2019年07月31日）租金为：61天×30元×1418÷30天＝86498元；第二阶段（2019年08月01日至2019年08月21日）租金为：21天×33元×1418÷30天＝32755.8元。负一层室外环境维护费为：5.5元×339×82天÷30天＝5096.3元；一层室外环境维护费为：2.5元×1418×82天÷30天＝9689.7元。尚欠租金和室外环境维护费共计172053元。南长城管理公司主张瀚慷公司尚欠租金和室外环境维护费为170002.65元，系对其权利的处分，符合法律规定。瀚慷公司辩称，涉案房屋已转租给千汇公司，租金应由千汇公司承担的理由不成立，不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案南长城管理公司与瀚慷公司签订的《房屋租赁合同》第十条第3款约定：租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，瀚慷公司应于租赁期满或合同终止当日将租赁的门面及南长城管理公司提供的配套设施以适租的状态交还南长城管理公司，瀚慷公司未按照约定交还的，每逾期1天应按双倍日租金标准向南长城管理公司支付违约金，同时南长城管理公司有权采取必要措施予以强行收回，由此造成的损失由瀚慷公司承担。2019年08月21日，南长城管理公司按相关法律规定向瀚慷公司送达了《解除合同通知书》，依法解除该租赁合同。但瀚慷公司仍占用案涉房屋至今，南长城管理公司请求瀚慷公司支付房屋占用费及违约金（自2019年08月21日起，暂算至2020年01月01日，共计577,227.7元，并按照每逾期交房1天按双倍日房租和室外环境维护费计算至瀚慷公司向南长城管理公司返还房屋之日止）。根据双方约定租金的计算标准及计算方法可得出：负一层租金为44元×339÷30天×132天（2019年08月22日至2020年01月01日）=65,630.4元；一层租金为33元×1418÷30天×132天（2019年08月22日至2020年01月01日）=205,893.6元，故房屋（门面）占用费共计271,524元。南长城管理公司与瀚慷公司签订的租赁合同第十条第3款违约金约定明显过高，可参照月利率2%进行计算，即以尚欠房屋（门面）占用费为基数，按月利率2%计算至付清为止。另，根据南长城管理公司与瀚慷公司签订的《房屋租赁合同》第十一条第3款约定南长城管理公司有权要求瀚慷公司按照逾期支付房屋租金和室外环境维护费总金额的每日千分之五收取违约金。现南长城管理公司只要求瀚慷公司按逾期支付金额的月利率2%计算违约金，系对其权利的处分，符合法律规定。故南长城管理公司要求判决瀚慷公司承担逾期支付房屋（门面）租金和室外环境维护费违约金23,800.37元（暂计算至2020年01月01日，并从2020年01月02日开始，已尚欠的租金及室外环境维护费170,002.65元基数，按月利率2%计算至瀚慷公司支付完欠付房屋租金和室外环境维护费之日为止）的诉讼请求，予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”南长城管理公司与瀚慷公司签订的《房屋租赁合同》第十条第1款约定瀚慷公司有下列情形之一的，南长城管理公司有权解除合同，瀚慷公司按本合同约定总额10%支付南长城管理公司违约金：（4）瀚慷公司逾期15日未付清租金和室外环境维护费、水电费和公摊水电费等应由瀚慷公司缴纳的费用。本案中，瀚慷公司自2019年06月01日开始拖欠租金，南长城管理公司向瀚慷公司送达《催收欠款通知书》后，瀚慷公司仍未支付尚欠的租金及环境维护费，已构成严重违约。南长城管理公司于2019年08月21日向瀚慷公司送达《解除合同通知书》，依法解除了双方签订的《房屋租赁合同》。瀚慷公司拖欠租金及环境维护费的行为严重损害了南长城管理公司的合法权益，故双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月21日已经解除。瀚慷公司未按约定支付租金及环境维护费，亦未返还房屋，在解除合同后，瀚慷公司应承担占用房屋的使用费并应返还房屋。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条规定：“被执行人一方不履行执行和解协议的，申请执行人可以申请恢复执行原生效法律文书,也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼。”本案中，铜仁市碧江区人民法院（2018）黔0602执757号之二执行裁定书系根据案外人铜仁银行与南长城房开公司等人达成和解协议而作出的，双方需要办理登记过户手续才能实现物权转移。故瀚慷公司及千汇公司辩称案涉门面已裁定给案外人铜仁银行，请求返还主体应是案外人丰源村镇银行的理由，因没有证据证明上述和解协议是否已经履行完毕，对该理由不予支持。南长城管理公司与瀚慷公司签订的《房屋租赁合同》第十条第7款约定：瀚慷公司经营期满及合同终止或被解除，瀚慷公司承租房屋内的所有装饰装修和配套水电不得拆除，一律归南长城管理公司所有。故对南长城管理公司主张瀚慷公司立即将位于铜仁市房屋（门面）及南长城管理公司提供的配套设施以适租的状态（按合同约定，房屋装修不得拆除，归南长城管理公司所有）交还给南长城管理公司的诉讼请求予以支持。 《诉讼费用缴纳办法》第二十九条第二款之规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案南长城管理公司诉请金额为771,030元，已收取案件受理费5,755元，一审法院支持南长城管理公司诉请金额为465,327.02元，因此确定由瀚慷公司负担4,140元，南长城管理公司负担1,615元。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第四百零三条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条，《诉讼费用缴纳办法》第二十九条第二款的规定，判决：一、铜仁市瀚慷企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付贵州省南长城企业集团市场管理服务有限责任公司租金、室外环境维护费170002.65元；二、铜仁市瀚慷企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付贵州省南长城企业集团市场管理服务有限责任公司自2019年08月22日起至2020年01月01日的房屋占用费及违约金共计271524元，并自2019年08月22日起按照每逾期交房一天尚欠的资金占用费为基数，按月利率2%计算至铜仁市管理服务有限责任公司返还房屋为止；三、铜仁市瀚慷企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付贵州省南长城企业集团市场管理服务有限责任公司逾期支付房屋租金和室外环境维护费违约金23800.37元（以尚欠的租金和室外环境维护费170002.65元为基数，按月利率2%，自2019年06月01日起算至2020年01月01日），并从2020年01月02日起以170002.65元为基数，按月利率2%计算至铜仁市外环境维护费为止；四、铜仁市瀚慷企业管理有限公司于判决生效之日起十日内将位于铜仁市房屋（门面）及南长城管理公司提供的配套设施以适租的状态（按合同约定，房屋装修不得拆除，归南长城管理公司所有）交还给贵州省南长城企业集团市场管理服务有限责任公司。本案案件受理费11510元，减半收取5755元，由铜仁市瀚慷企业管理有限公司负担4140元，贵州省南长城企业集团市场管理服务有限责任公司负担1615元。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、南长城管理公司是否一审适格原告；二、一审法院计算房屋租金、房屋占用费、房屋维护费、违约金是否准确。 关于焦点一，本院认为,案涉《房屋租赁合同》的合同相对双方为南长城管理公司与瀚慷公司。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定，认定南长城管理公司作为南长城房开公司的代理人，对于本案的所有事宜，包括租赁洽谈、签订合同、租金收取等事宜全权负责代理。在未披露委托人的代理法律关系中，法律没有明确规定受托人不可以以自己名义起诉第三人，南长城管理公司可以以自己名义向瀚慷公司主张权利。故南长城管理公司一审中作为原告参与诉讼，主体适格。 关于焦点二，本院认为，一审法院确定由瀚慷公司支付南长城管理公司租金、室外环境维护费170,002.65元；支付自2019年08月22日起至2020年01月01日的房屋占用费及违约金共计271,524元，并自2019年08月22日起按照每逾期交房1天尚欠的资金占用费为基数，按月利率2%计算至瀚慷公司向南长城管理公司返还房屋为止；支付南长城管理公司逾期支付房屋租金和室外环境维护费违约金23,800.37元（以尚欠的租金和室外环境维护费170,002.65元为基数，按月利率2%，自2019年06月01日起算至2020年01月01日），并从2020年01月02日起以170,002.65元为基数，按月利率2%计算至瀚慷公司向南长城管理公司支付完房屋租金及室外环境维护费为止。以上各项费用计算合法有据，金额准确。 综上所述，瀚慷公司、南长城管理公司的上诉请求及理由均不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚、适用法律正确，应依法予以维持。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，由瀚慷公司承担8,280元，由南长城管理公司承担5,886元。 本判决为终审判决。 审判长 龙 俊 审判员 代静云 审判员 罗依婷 二〇二〇年十二月七日 法官助理向俊 书记员杨露