贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8380号上诉人（原审被告）：程琳珺，女，1970年10月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：贵州怡和房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区中山东路**文昌苑****。法定代表人：刘代明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：廖静，贵州朝华明鑫律师事务所律师。原审被告：李伟，男，1980年9月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原审第三人：交通银行股份有限公司贵州省分行，住，住所地贵州省贵阳市观山湖区金融城东三塔/div>负责人：何睿，系该行行长。上诉人程琳珺因与被上诉人贵州怡和房地产开发有限公司（以下简称怡和房开公司）及原审被告李伟、原审第三人交通银行股份有限公司贵州省分行（以下简称交行贵州省分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初4282号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人程琳珺上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1.本案并非房屋买卖合同关系，被上诉人主张的房屋买卖合同法律关系依法不能成立，应当驳回被上诉人的起诉，一审判决对被上诉人提交的明显与其诉请矛盾的证据材料没有作出客观认定，导致事实认定错误，应当予以撤销。2.被上诉人要求上诉人配合办理撤销案涉房屋商品房预售合同登记手续和抵押预告登记手续的诉请不能成立。3.即便被上诉人主张的房屋买卖合同关系成立，但被上诉人的起诉也因超过诉讼时效而丧失了胜诉权。被上诉人怡和房开公司答辩称，一、怡和房开公司与上诉人于2010年4月27日签订的《协议》，内容非常清楚的描述了双方关于对案涉房屋买卖的约定，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。二、案外人何寅打款40万元给上诉人的用途系帮被上诉人支付购买案涉房屋的款项。三、上诉人程琳珺与李伟已办理离婚手续，双方在离婚协议中约定案涉房屋归程琳珺，但该离婚协议系二人内部约定，对外不产生约束力，不能对抗被上诉人。上诉人应配合办理案涉房屋预售合同登记手续。四、因《协议》约定将案涉房屋过户到被上诉人名下的前置条件是上诉人还清按揭款，至今上诉人都未还清。所以，现被上诉人主张过户的诉请仍在诉讼期间内。五、上诉人一再违约不诚信的行为理应受到的制裁。原审被告李伟、原审第三人交行贵州省分行均未发表陈述意见。贵州怡和房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令确认原、被告于2010年4月27日签订的《协议》有效；2.判令被告于本案生效后十日内协助原告到贵阳市不动产登记部门（房屋产权行政管理部门）办理撤销文昌房屋的商品房预售合同备案登记手续，并承担相关费用；3.判令被告及第三人于判决生效后十日内协助原告到贵阳市不动产登记部门（房屋产权行政管理部门）办理撤销登记在第三人名下的文昌苑Ｃ栋2单元9层2号房屋的预购商品房抵押权预告登记手续，相关费用由被告承担；4.诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实，2008年5月22日，原告怡和房开公司与被告程琳珺、李伟签订《商品房买卖合同》，约定“由被告程琳珺、李伟购买原告开发的本市房屋，建筑面积245平方米，每平方米5500元，房屋总价款1347500元，余款被告于2008年6月30日通过交通银行股份有限公司贵阳宝山支行以贷款800000元方式付清，房屋交付期限在2009年3月30日前......”等。合同签订后，被告支付了首付款547500元，并向交通银行贷款800000元支付给原告。之后，原被告在贵阳市预售合同，原告将案涉房屋交付给被告。2010年1月7日，被告程琳珺（曾用名程必容）向原告原法定代表人罗维强（已故）借款人民币800000元，并出具《借条》一份，载明“今借到罗维强现金捌拾万元整，小写80万元整。落款处有借款人程必容署名及捺印。”此后，原被告双方于2010年4月27日协商签订《协议》，载明“甲方贵州怡和房地产开发有限责任公司，乙方李伟、程琳珺（曾用名程必容），约定乙方于2010年11月向甲方借款捌拾万元，承诺于2010年3月20日归还，现到期乙方未能偿还；经双方协商，达成以下协议1、甲方回购乙方向甲方购买的文昌南路文昌，回购金额140万元，其中抵扣乙方所欠金额80万元，甲方实际只向乙方支付60万元，在本协议签订后一星期内甲方向乙方付清回购款60万元。2、由于该房屋乙方已办理了房屋按揭，乙方必须配合甲方将银行按揭贷款转到甲方名下，每月银行按揭款仍然由乙方偿还，本协议签订当日算起5年内乙方将该笔按揭贷款清偿；如果不能办理转按揭手续，乙方必须每月按时归还银行按揭款，从签订协议当日算起，5年内乙方必须清偿银行按揭款，按揭款清偿后，乙方将房屋户名转到甲方名下。如果乙方停止还贷，造成银行收回该房屋，所产生的损失由乙方负责，乙方将自己位于贵阳市方。3、乙方已将该房屋租赁给第三方，该房屋每月的租金6000元自本协议签订当日起由甲方收取，该房屋的租赁与乙方无关，以后该房屋的租赁由甲方负责。”落款处有原被告的签章及署名、捺印。2010年4月30日，原告怡和房开公司通过中国农业银行转账100000元到程琳珺（曾用名程必容）账户；2010年5月10日，原告委托案外人何寅通过中国银行转账400000元到程琳珺账户；2010年5月7日，原告委托何寅通过中国农业银行转账100000元到程琳珺账户。以上三笔银行转账共计600000元。2010年4月27日，被告程琳珺向原告怡和房开公司出具《收条》一份，载明“今收到怡和房开购买的文昌南路文昌回购金额140万元，大写壹佰肆拾万元整。身份证5102251970********。注2010年1月7日借的捌拾万元借条作废。落款处有借款人程琳珺的署名及捺印。”另查明，何寅为原告怡和房开公司的股东。案外人罗茜系罗维强的唯一继承人，其陈述程琳珺向其父罗维强的借款80万元，该借款为公司的借款。审理中，原告提交的证据有1、原告营业执照副本、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明、身份证，证明程必容与程琳珺系同一人，程琳珺曾用名为程必容。被告程琳珺对该组证据无异议。2、《商品房买卖合同》（编号怡售字130号）、《商品房预售合同登记备案表》，证明原被告双方存在案涉房屋的买卖合同关系，案涉房屋现备案登记在被告名下。被告程琳珺对该组证据的真实性、合法性无异议，案涉房屋是二被告合法购买，二被告已经支付首付款及办理按揭，房屋系二被告合法所有。3、《借条》、《协议》，证明因被告程琳珺不能如期归还借款，便与原告达成书面协议，约定原告以140万元回购案涉房屋，扣除之前已经借出的80万元，原告向被告实际支付60万元，按揭款由被告向第三人清偿，按揭款清偿完毕后，将案涉房屋转到原告名下。同时提交一份2010年4月27日《收条》一份，证明双方进一步明确由怡和房开公司先出借80万元给被告程琳珺，之后由怡和房开公司支付60万元给被告程琳珺，共计140万元，此笔款项是按协议约定作为回购案涉房屋的购房款。被告程琳珺对于2010年1月7日的《借条》真实性无异议，但出具的原因是当时二被告作为夫妻与《借条》的债权人罗维强，双方只是生意上的结算，没有真实的资金往来；罗维强当时是否是怡和公司法人不清楚；对于《协议》的真实性无异议，但其本质是对80万元借条的担保，至于担保权是否成立是另一法律关系，其签订时间是2010年4月27日，《协议》第二条约定还款时间是5年，即便是从2015年开始算，都已经超过诉讼时效，若以《协议》作为核心证据起诉，我方认为已过诉讼时效。《协议》2中明确2010年4月27日甲方向乙方借款140万元，再次确认双方之间就是民间借贷关系，且对于80万元之外的60万元是否有支付，需进一步举证；对于《收条》真实性无异议，但在2010年4月27日同一天出具给原告的还有2份《协议》及《收条》，前面两份《协议》明确是借款，只是双方法律意识淡薄，才写为回购款，但结合本案证据，可以确定是民间借贷；本案涉及的金额是140万元，不能仅以《收条》作为支付或收到的凭据，应对应相应银行凭证，应以银行凭证时间及金额为准，这份《收条》只能对担保协议债权的金额进行确认，不能说明双方是商品房买卖关系。4、何寅身份证、证明、转账凭证，证明何寅是怡和房开公司的股东，原告分三次通过银行转账方式共计转款60万元款项到被告程必容的账户。对于何寅身份证无异议，但其什么时候成为原告的股东不能确认；对于转账凭证，真实性无异议，但是否进账不清楚，需当事人核实，对2010年5月10日中国银行转账40万元真实性无异议，但其汇款用途注明是“借款”，更能印证双方是民间借贷关系。2010年4月30日农业银行凭证的10万元由于没有原件，真实性无法核实，且复印件部分内容不清楚，附加信息内容看不出来，对于这份不认可。5、贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终9201号裁判文书，证明因为被告没有履行银行按揭款的清偿义务，故按协议约定内容，条件不成立，故案涉房屋是无法过户到原告名下的。虽然约定5年内归还完借款过户房屋，但由于被告未归还借款，故房屋无法过户，过户前置条件不成立，故此案仍在诉讼期间内。被告程琳珺对真实性无异议，但与本案原告证明目的无关，仅是单独的借款合同纠纷，与原告诉权是否过诉讼时效无关，诉讼时效应以协议为准。一审法院认为，原告与被告自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定。合同签订后，被告支付了首付款，原告与被告及第三人签订《个人住房抵押贷款合同》，被告以涉案房屋作抵押，向第三人贷款80万元。第三人将被告购房贷款80万元支付原告，各方当事人配合在贵阳市抵押权预告登记手续。房屋具备支付条件后，原告向被告交付了案涉房屋。2010年4月27日，原被告自愿签订《协议》，约定原告以1400000元价格回购被告从原告处购买的涉案房屋，合同明确约定了回购案涉房屋价款为1400000元，并载明回购款中有800000元抵扣被告所欠原告方借款800000元，原告实际支付被告600000元。该《协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。原告主张确认与被告于2010年4月27日签订的《协议》有效，一审法院予以支持，原告同时主张被告协助原告办理贵阳市不动产登记部门撤销文昌房屋的商品房合同备案登记手续，一审法院亦予以支持。关于原告要求被告及第三人协助原告到贵阳市不动产登记部门办理撤销登记在第三人名下的文昌苑Ｃ栋2单元9层2号房屋的预购商品房抵押权预告登记手续，一审法院予以支持。被告抗辩原被告之间系民间借贷法律关系，房屋买卖法律关系不成立的理由证据不充分，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、贵州怡和房地产开发有限公司与程琳珺（曾用名：程必容）于2010年4月27日签订的《协议》有效；二、程琳珺（曾用名：程必容）、李伟于判决生效后十五日内协助贵州怡和房地产开发有限公司到贵阳市预售合同备案登记手续；三、程琳珺（曾用名：程必容）、李伟、交通银行股份有限公司贵州省分行于判决生效后十五日内协助贵州怡和房地产开发有限公司到贵阳市不动产登记部门办理撤销登记在第三人名下的文昌苑Ｃ栋2单元9层2号房屋的限购商品房抵押权预告登记手续；四、驳回贵州怡和房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费30元，由程琳珺、李伟负担（上述款项原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人程琳珺与被上诉人怡和房开公司签订的《协议》，系程琳珺在履行期限届满后无法偿还怡和房开公司借款的情况下，经双方协商一致进行“以房抵债”的合意，现既无证据证明程琳珺系受欺诈、胁迫签订该《协议》，亦无证据表明双方“以房抵债”恶意损害第三人的权益，故《协议》应为双方的真实意思表示。经查，《协议》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该《协议》合法有效，对程琳珺与怡和房开公司具有法律拘束力，一审法院认定该《协议》有效正确，本院予以维持。根据《协议》的约定：从签订协议当日算起，5年内乙方（程琳珺）必须清偿银行按揭款，按揭款清偿后，乙方将房屋户名转到甲方（怡和房开公司）名下。经查，自协议签订当日至今已逾十年之久，但程琳珺未能清偿案涉房屋按揭款亦未将房屋户名转到怡和房开公司名下，违反协议约定。一审法院判决支持怡和房开公司诉请程琳珺配合办理撤销案涉房屋合同备案登记，并无不当，本院予以维持。但因案涉房屋尾款并未付清，且第三人交行贵州省分行在本案诉讼中未同意可在房屋尾款未结清的情况下配合办理抵押权涤除登记，故一审法院支持怡和房开公司诉请撤销案涉房屋抵押权登记不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人程琳珺的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初4282号民事判决第一项、第二项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初4282号民事判决第三项；三、驳回贵州怡和房地产开发有限公司其他诉讼请求；四、驳回程琳珺全部上诉请求。一审案件受理费30元，二审案件受理费60元，共计90元，由程琳珺负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 邹爱玲审判员 陈跃霄二〇二〇年十二月一日书记员 彭永耀