河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0824民初2201号 原告：孟方，女，1976年8月7日出生，汉族，北京市丰台区人，住北京市丰台区。 原告：徐凯，男，1970年1月15日出生，汉族，北京市朝阳区人，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：孟方（本案原告），系原告徐凯妻子。 被告：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店，统一社会信用代码，91130824319845793N。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，男。 第三人：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地，滦平县滦平镇北大街**，统一社会信用代码，91130824109180228J。 负责人：宋永德，职务，行长。 委托诉讼代理人：李凤义，男。 委托诉讼代理人：赵丽娜，河北骥腾律师事务所执业律师。 原告孟方、徐凯与被告承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称“大地营造公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行（以下简称“建行滦平支行”）房屋买卖合同纠纷、金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理，原告孟方，被告大地营造公司委托诉讼代理人黄奕卿，第三人建行滦平支行委托诉讼代理人赵丽娜到庭参加诉讼。原告徐凯，被告大地营造公司法定代表人苏为学，第三人建行滦平支行负责人宋永德及其委托诉讼代理人李凤义未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟方、徐凯向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除；2、请求依法判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）》借款合同》；3、请求判令被告承德大地营造房地产开发有限公司向中国建设银行股份有限公司滦平支行偿还编号为130687508-2012-20171988587的《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款；4、本案的全部诉讼费用由被告及第三人承担。事实和理由：2017年3月26日，原告与承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称“大地营造公司”）签订了编号为20170326020《商品房买卖合同（预售）》（以下简称案涉合同）以及《物业委托管理经营合同》，约定原告购买大地营造公司开发建设的滦平县巴克什营镇营盘村巴克什营旅游文化产业园起步区三组团95号房屋（以下简称“案涉房屋”），房屋建筑面积为88.95平米，房屋价款为3479355.00元；大地营造公司应当在2017年12月31日前，将经验收合格的房屋交付给原告；大地营造公司应于2018年1月1日起至2017年12月31日止向原告回报物业托管经营收益；大地营造公司逾期交房超过90天的，原告有权解除《商品房买卖合同》，大地营造公司应当退还全部购房款，并向原告支付房屋总价款10%的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付房屋首付款1399355.00元，剩余2080000.00元房款，原告与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行，签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称“按揭贷款合同”），由原告借款2080000.00元，直接支付给大地营造公司，原告已经完全履行了自己的合同义务。原告认为，案涉合同是双方真实的意思表示，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的合同义务。2018年11月，案涉房屋被拆除，大地营造公司已经不可能按约交付以及托管经营房屋，直接导致原告购买及经营案涉房屋的合同目的无法实现。此情况，也导致按揭贷款合同目的无法实现，具备解除的条件。2019年6月，原告与被告签订了关于案涉房屋被拆除后解除相关案涉合同及逐期赔偿的协议书，但按揭贷款合同依旧没有解除，原告在案涉房屋被拆除之后依旧承担还贷责任，十分不合理、不合法。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，望依法判如诉请。 大地营造公司辩称，1、我方向原告出售的商品房“五证”齐全，双方签订的商品房买卖合同合法有效，案涉房屋未按时交付与当地政府实行的“四停”、拆除、撤销“四证”等行政行为有关，属于不可抗力或情势变更的情形，交付时间应顺延至不可抗力或情势变更情形解除后；2、由于当地政府考虑维护社会稳定和银行征信需要要求我司代原告向银行支付按揭贷款，具体金额以实际支付为准；3、我司与原告方已经签订协议书，就房屋买卖合同解除与违约金或利息损失、已付按揭款的支付等事宜已经达成协议，相应的诉讼请求不应支持，该协议正常履行且签有保密协议，请求法院对该协议予以保密。 第三人建行滦平支行辩称，关于原告的第三项诉讼请求，即使法院最终判决被告代原告偿还剩余的贷款本金及利息，但根据原告与第三人签订的贷款合同的约定和相关法律的规定，原告仍负有相关义务，在被告不能清偿的情况下，原告仍需进行清偿。 第三人建行滦平支行向本院提出诉讼请求：（一）判令本诉被告承担连带保证责任，代本诉原告偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余购房贷款本金及利息（已另行起诉，案号（2019）冀0824民初2000号）；（二）判令本诉原告在本诉被告不能返还第三人剩余购房贷款本息时承担还款责任，自行偿还案涉《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款1866485.13元及利息；（三）由本诉原告、本诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月26日，本诉原告与本诉被告签订《商品房买卖合同》，本诉被告为出卖人，本诉原告为买受人。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的巴克什营旅游文化产业园起步区，总房价款为3479355.00元。付款方式为按揭付款，买受人在签订案涉合同时先支付首付款1399355.00元，剩余房款由买受人用银行按揭款项支付。本诉原告与第三人签订按揭贷款合同，本诉原告为借款人，第三人为贷款人。合同约定：借款人向贷款人借款2080000.00元，用于向本诉被告支付案涉房屋的二期购房款。担保方式为抵押加最高额保证，本诉原告为抵押人，第三人为抵押权人，抵押物为案涉房屋。合同签订后，第三人向本诉原告发放了全部2080000.00元贷款，本诉原告只偿还了部分贷款本息，截止到2020年1月16日为562725.73元。2016年6月17日，第三人与本诉被告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：2016003）（以下简称“最高额保证合同”），第三人为债权人（乙方），本诉被告为保证人（甲方）。合同约定：甲方为因购置座落于巴克什营旅游文化产业园起步区项目所属之住房或商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证。本最高额保证所担保的债权指自2016年6月17日至2020年6月17日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权。甲方为本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款的债务履行期限届满之日后两年止。本诉原告诉称“2018年11月，案涉房屋被拆除，大地营造公司已经不可能按约交付以及托管经营房屋，这直接导致原告购买及经营案涉房屋的合同目的无法实现。此情况，也导致按揭贷款合同目的无法实现，具备解除的条件”诉请：判令解除涉案合同；判令解除涉案按揭贷款合同。根据合同法第九十七条规定，第三人有权要求本诉原告恢复原状（偿还贷款本金）并赔偿损失（赔偿因涉案按揭贷款合同不能正常履行给第三人造成的利息损失）。根据合同法第九十八条规定和按揭贷款合同第十九条约定，本诉原告应履行偿还按揭贷款合同项下剩余贷款本金及利息的义务。根据相关类案判决的裁判要旨，商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款虽增加了出卖人作为返还购房贷款本息的主体，但并未突破合同相对性原理，并未免除借款人偿还购房贷款本息的义务。同时原告与第三人签订的按揭贷款合同系双方真实意思表示，第三人也已实际履行了合同义务，不存在可以消除贷款记录的情形，本诉原告的主张缺乏法律依据。 第三人诉本诉被告大地营造公司和承德市华耀房地产开发公司、承德大地创见房地产开发有限公司保证合同纠纷一案，已经由承德市中级人民法院于2019年1月28日依法受理，案号（2019）冀08民初11号。现该案已经承德市中级人民法院指定由滦平县人民法院进行审理，并调解结案。 就第三人的诉讼请求，原告孟方辩称，由于案涉房屋已经被拆除，合同不能继续履行，贷款目的不能实现，原告已经与被告在2019年6月签订了协议书，因此原告不应再向第三人承担任何还款责任，由被告公司承担还款责任，且被告公司是该笔款项的实际占有和使用人，应该由被告公司偿还该笔贷款。第三人应消除原告的贷款记录，第三人提交的两个判决与本案没有关联性，与本案并不相同，不能作为证据提交。 就第三人的诉讼请求，被告大地营造公司辩称，被告与第三人已经另案达成调解协议，其他诉求由法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告及第三人对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告孟方向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，用以证明证明原告于2017年3月与被告大地营造公司签订了案涉合同，并完成了1399355.00元的首付款支付。 证据二：承德市商品房预（销）售合同-网上备案证明，用以证明案涉房屋在售卖时有合法备案手续。 证据三：收付款收据1张，用以证明原告完成了1399355.00元的首付款支付。 证据四：《个人住房（商业用房）借款合同》，用以证明原告与第三人签订按揭贷款合同，由第三人借款2080000.00元，支付购房款。 证据五：贷款按揭对账单，用以证明原告已支付的贷款按揭明细。 证据六：《物业委托管理经营合同》，用以证明原告与被告大地营造公司签订了《物业委托管理经营合同》，并约定了收益分配方式。 证据七：购房款全款发票，用以证明原告已向被告大地营造公司支付了案涉房屋全部款项。 证据八：饮马川项目商品房重建及补偿原则性方案，用以证明原告购买的案涉房屋于2018年11月被拆，被告在2018年底给出的补偿方案。 证据九：滦平县行政审批局撤销行政许可决定书两份，用以证明被告大地营造公司饮马川项目的《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》被撤销。 证据十：协议书； 证据十一：保密协议； 原告提供证据十、证据十一，用以证明原、被告于2019年6月签订了关于案涉房屋被拆除后解除相关《商品房买卖合同（预售）》及逐期赔偿的协议书和保密协议。 对原告提供的证据，被告大地营造公司质证认为，对证据一至证据三的真实性、合法性及关联性认可，证明目的认可；证据四、证据五的真实性由法院核实；对证据六的真实性、合法性认可，关联性不认可，由于房屋未能实际交付，该物业委托管理经营合同未实际履行且与本案非同一法律关系；对证据七真实性、合法性及关联性认可；对证据八不认可，该方案为协商的过程性文件；对证据九至证据十一认可。 对原告提供的证据，第三人建行滦平支行质证认为：对证据一至证据五的真实性、合法性及关联性和证明目的无异议，证据三可以证明第三人按照双方借款合同的约定、原告的委托向被告支付了案涉贷款；证据六与第三人无关；对证据七真实性、合法性及关联性认可，同时证明第三人已经履行了全部发放贷款的合同义务；证据八不是第三人出具，与第三人无关，对证据九的真实性认可，合法性由法院认定；对证据十、证据十一不认可，第三人不是协议当事人，该协议对第三人不具有约束力，与第三人无关。 为证明自己的观点，被告大地营造公司向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房预售许可证》； 证据二：《撤销行政许可决定书》； 被告提供证据一至证据二用以证明：1、案涉房屋“五证”齐全符合销售条件；2、“四证”被撤销，导致案涉合同未能正常履行，我司已提起行政诉讼。 证据三：滦平县人民政府2018年10月1日的《会议纪要》、《关于限期拆除违法违规建筑的通知》、政府拆除现场照片，用以证明案涉项目因政府行为被停止办理审批手续且部分被行政强制拆除。 证据四：代付按揭贷款明细表，用以证明被告应政府要求代原告向银行支付按揭款数额。 证据五：《解除合同协议书》，用以证明就本案的案涉合同的解除及退还相关款项问题原、被告已于2018年12月1日达成协议。 对被告大地营造公司提供的证据，原告质证认为：证据一与证据二矛盾，该《商品房预售许可证》已经被撤销，不能证明合法有效；对证据三证明目的不认可，该证据说明系因被告的过错导致政府采取相关措施；对证据四可以证明被告按照与原告2019年6月签订的《协议书》条款执行，偿还了部分贷款按揭。 对被告大地营造公司提供的证据，第三人质证认为：对证据一的真实性、合法性、关联性认可，案涉房屋在第三人与原告签订商品房买卖合同时符合销售条件，案涉合同合法有效；对证据二的真实性、关联性认可，合法性需由行政诉讼的审判结果来确定；对证据三的真实性认可，但会议纪要是否能够作为民事诉讼的证据使用争议较大；对证据四真实性、关联性、合法性、证明目的均没有异议。 为证明自己的观点，第三人建行滦平支行向法庭提供如下证据： 证据一：《个人住房（商业用房）借款合同》，用以证明本诉原告与第三人存在借款合同的法律关系；第三人已经履行了向本诉原告发放全部贷款的合同义务，原告应按合同约定履行偿还贷款本息的责任；按揭贷款合同约定，案涉房屋买卖合同被解除的，本诉原告作为借款人仍应承担贷款义务；按揭贷款合同约定，本诉原告承担贷款义务，可以自行清偿，也可以委托本诉被告代为清偿；按揭贷款合同约定，本诉原告从本诉被告处获得的赔偿损失等款项应优先用于清偿案涉借款合同向下剩余贷款本息； 证据二：发放贷款支付凭证，用以证明本诉原告与第三人存在借款合同的法律关系；第三人已经履行了向本诉原告发放全部贷款的合同义务； 证据三：《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：2016003），用以证明本诉被告与第三人形成保证合同关系，第三人系债权人，本诉被告系保证人；案涉按揭贷款合同在案涉最高额保证合同的担保范围内；本诉被告（保证人）对本诉原告（债务人）的因案涉按揭贷款合同被解除而形成的债务（偿还剩余贷款本息）也承担连带保证责任； 证据四：按揭贷款合同对账单，用以证明本诉原告按揭贷款账户累计偿还贷款本金、利息数额及贷款余额；本诉原告、本诉被告应予清偿的剩余贷款本息数额。 证据五：最高人民法院（2017）最高法民终683号民事判决书一份，用以证明就商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款的立法本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务；商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。 证据六：承德市中级人民法院（2020）冀08民终1192号民事判决书一份，用以证明一审法院判令由贷款的实际收取人及承德大地创见房地产开发有限公司直接将购房贷款返还上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行，即符合合同当事人“或委托售房人直接将上述款项归还贷款人”的约定，亦不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定。 对第三人提供的证据，原告质证认为：真实性认可，证明目的不认可，涉案房屋已被拆除，合同不能继续履行，贷款目的不能实现，原告不应再向第三人承担任何还款责任，应该由被告公司承担还款责任，被告公司是该笔款项的实际占有人和使用人，购房目的和贷款目的均没有实现，第三人应负责将原告的贷款记录给予消除；对证据二的真实性认可，也印证了该笔贷款已经放到被告公司账户，被告应承担还款责任；对证据三的真实性认可，证明目的不认可；证据四的真实性由法院依法核实，原告不应再承担还款责任，应由被告公司承担偿还剩余贷款本金及利息的责任；证据五的真实性由法院核实，与本案没有关联性，案件情况并不相同，并且我国不是判例国，该判决书的复印件不能作为证据使用，不认可第三人的证明目的，原告不应承担向第三人还款的责任，应该由被告承担；对证据六的证明目的不认可，原告不应再承担向第三人还款的责任。 对第三人提供的证据，被告大地营造公司质证认为：对证据一至证据三的真实性请法院核实；对证据四的真实性认可，证明目的不认可；证据五、证据六由法院依法认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告孟方与被告大地营造公司于2017年3月26日签订了合同编号为20170326020的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议，约定原告孟方购买被告大地营造公司开发建设的位于滦平县，房屋总价款为3479355.00元，大地营造公司应在2017年12月31日前将经验收合格的房屋交付原告，同时约定了原、被告双方的权利义务。合同签订后原告向被告大地营造公司支付购房首付款1399355.00元。2017年5月26日原告孟方、徐凯与第三人建行滦平支行签订合同编号130687508-2012-20171988587的按揭贷款合同，向第三人贷款2080000.00元用于支付购房款，第三人建行滦平支行于2017年11月24日依按揭贷款合同的约定将全部贷款直接支付给了被告大地营造公司。被告大地营造公司于2018年8月27日给原告出具全部购房款3479355.00元的收据一份。被告大地营造公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的商品房的合同义务。2018年11月案涉房屋被拆除。2019年6月19日，被告大地营造公司（甲方）与原告孟方（乙方）及案外人承德市华耀房地产开发有限公司就解除案涉合同和《物业委托管理经营合同》的解除条件及由此发生的购房款返还（包括乙方向甲方支付的首付款及乙方向银行支付的按揭款）、解约补偿金、利息及未还按揭贷款清偿等事项签订《协议书》和《保密协议》，现该《协议书》正在履行中。 另查明，截止2020年11月16日，第三人已收到原告账户偿还的贷款本息合计562725.73元，尚欠贷款本金1866485.13元及利息。 又查明，本院受理的另案原告中国建设银行股份有限公司滦平支行与被告承德大地营造房地产开发有限公司、承德大地创见房地产开发有限公司保证合同纠纷一案，案号为（2019）冀0824民初2000号，经本院调解，双方当事人于2020年10月23日达成调解协议，由被告承德大地营造房地产开发有限公司承担保证责任，向中国建设银行股份有限公司滦平支行清偿包括原告孟方在内的三十六名借款人在中国建设银行股份有限公司滦平支行的借款本金并支付利息，该案调解结案，现已进入执行程序。 本院认为，原告孟方与被告大地营造公司就解除案涉合同、分期返还原告已付购房首付款和原告已还按揭贷款及解约补偿进行协商并达成一致，于2019年6月19日签订《协议书》一份，该《协议书》关于解除案涉合同、退还原告购房款和原告已还按揭贷款及解约补偿金的支付等事项的约定，不违反法律规定，依法对协议双方当事人应属有效，依法案涉合同应于双方签订《协议书》之日起解除，为此，对原告要求依法确认案涉合同已解除的诉讼请求本院予以支持。 案涉合同解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据商品房买卖合同司法解释第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与第三人签订的按揭贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。 对于第三人请求原告偿还按揭贷款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，在按揭贷款合同解除前，原告为还款义务人，理应由原告负责清偿，但基于上述司法解释的规定，按揭贷款合同解除后，被告大地营造公司应将原告已偿还的贷款本息返还原告，同理，原告未偿还的贷款本息应由被告大地营造公司直接向建行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人请求原告孟方偿还该借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，本院不予支持；对于剩余按揭贷款的清偿问题，本院已经在（2019）冀0824民初2000号案件民事调解书中确认由被告大地营造公司承担保证责任，向中国建设银行股份有限公司滦平支行清偿包括原告孟方在内的购房者在第三人处的剩余借款本金并支付利息。第三人在本案中请求判令被告大地营造承担连带保证责任，代原告偿还按揭贷款合同项下剩余购房贷款本金及利息的诉讼请求属重复诉讼，其该项诉讼请求本院不予支持。对原告要求被告大地营造公司向第三人建行滦平支行清偿按揭贷款合同项下的剩余贷款本金及利息的诉讼请求本案不再处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下： 一、确认原告孟方与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2017年3月26日签订的合同编号为20170326020的《商品房买卖合同（预售）》（包括合同补充协议）已解除； 二、解除原告孟方、徐凯与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2017年5月16日签订的合同编号为130687508-2012-20171988587的《个人住房（商业用房）借款合同》； 三、驳回原告孟方、徐凯的其他诉讼请求； 四、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。 案件受理费21540.00元，由被告承德大地营造房地产开发有限公司负担10770.00元，第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行负担10770.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 人民陪审员  陈少华 人民陪审员  褚晓玉 二〇二〇年十二月八日 法官 助理  赵 磊 书 记 员  刘晓亮 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 2、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人有权解除合同。 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房买卖担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的同购房贷款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。