湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终1709号上诉人（原审被告）：湖南省新化县华夏房地产开发有限公司，住所地：新化县梅苑开发区桥东街**。法定代表人：刘艳文，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾斌，湖南如顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈瑜，女，1982年9月16日出生，汉族，居民，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：聂实，湖南迪坤律师事务所律师。上诉人（原审被告）湖南省新化县华夏房地产开发有限公司因与被上诉人（原审原告）陈瑜房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省新化县人民法院（2020）湘1322民初1131号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年10月29日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。陈瑜的诉讼请求：一、被告继续履行合同约定的交房义务；二、判令被告因逾期交房向原告支付违约金146043元至2020年4月1日，共计810天）；三、被告立刻为原告办理涉案房屋房产证；四、本案诉讼费用、财产保全费由被告承担。湖南省新化县华夏房地产开发有限公司辩称：一、原、被告是在团购房合同的基础上签订的房屋买卖合同，被告是因为不可抗拒的原因才延迟交房，交房前已经与住建局团购房领导小组进行了沟通，团购房领导小组同意延迟交房；二、被告已于2018年6月17日通知团购户2018年6月19日至6月25日领取房屋钥匙，已履行了交房义务。原告现也已经收房，并进行了装修；三、被告没有办理房产证的唯一原因是没有竣工验收，并且是由于拆迁问题，被告也在积极争取达到竣工验收的条件。综上，被告延迟交房是不可预见的原因，是不可排除的政府拆迁因素导致无法竣工验收才无法办理房产证，因此被告不应承担违约责任，合同中约定按日向买受方支付已交房款的千分之一的违约金是笔误，实际是万分之一，原告要求的违约金过高，请求人民法院依法核减。一审法院查明，一、双方无争议的事实：1、2017年5月31日，被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司作为出卖人与陈瑜作为买受人签订一份《商品房买卖合同》及作为附件4、附件5的两份合同补充协议，对所购商品房基本情况、价款、付款方式及期限、房屋交接及违约责任等进行了约定，《商品房买卖合同》其中：“……第二条，买受人所购商品房为华夏?和美国际广场第E栋1901号房。该商品房的实际用途为住宅，属框架结构。合同约定该商品房建筑面积为160.41平方米（具体平面结构以分户平面图为准）。第三条，计价方式及价款，双方约定建筑面积计算房价，该商品房单价为（人民币）每平方米2248.00元，总金额人民币（大写）叁拾陆万零陆佰零贰元整（360602.00元）……第五条，付款方式及期限，买受人按下列第2种方式按期付款；2、银行按揭贷款或公积金贷款，买受人在签订本合同前（2017年1月30日前）向出卖人支付首期购房款总额的20%，即人民币（大写）捌万零陆佰贰拾元整（80602.00）。余款即人民币（大写）贰拾捌万元整（280000.00元）向银行或公积金中心申请贷款支付、买受人应在接到甲方通知之日起七日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。……第七条交付期限及条件1、出卖人应当在2017年12月31日前（经建设方施工方、监理方、设计方、勘察方五方验收合格的商品房），将买受人购买的房屋交付买受人（以完成竣工验收合格为准）。2、买受人如未依约交清该商品房全部购房款的，出卖人有权不按本条约定时间向买受人交付本合同约定的房屋，并不承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2）因政府相关部门规划方案原因，一桥东端北广场未达到移交标准的，出卖人不承担违约责任；3）买受人未能按时付款或未按时办理入住手续，买受人延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项）。第八条，房屋交接及违约责任（1）商品房达到交付使用条件后，出卖人应当及时通知买受人办理交接手续（含任何形式的通知：公式、电话、短信、书面等）。买受人应当在接到通知之日起10天内，对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖方应当出示法律规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。买受人如有异议，应当在接到通知之日起十个工作日向出卖人书面提出，逾期视为对交付的房屋无异议，同意接受……（2）除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖方如未按本合同规定的期限将商品房交付给买方使用，按下列方式处理：…2）逾期超过30日后，买受方有权解除合同，出卖方应当自买受方解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖方按日向买受方支付已交房款1‰的违约金。出卖方向买受方支付的违约金和利息，在购房款中抵扣。第十四条，关于产权登记的约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和其他债权债务纠纷。自本合同生效之日且接到出卖人通知（电话或书面通知均可）之日起30个工作日内。买卖双方应向新化县房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记。商品房经综合竣工验收并取得建设工程项目验收备案相关证明文件后90个工作日内，出卖人将需要由其提供办理房屋权属登记的资料报房地产行政主管，并申报初始登记。初始登记后360个工作日内协助买受人办理房屋所有权证。……”。当日，原、被告双方还签订了附件4、附件5两份《合同补充协议》，对《商品房买卖合同》的一些内容进行了修改和补充。其中附件四4《合同补充协议》中对房产交付使用修改的内容有：买受人须在出卖人发出的书面交房通知注明的交付使用日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续。买受人未在指定日期内到指定地点办理房屋交付手续的，以书面交房通知注明的交接期限的最后一日为该房屋实际交付使用日，自该日起视为该房屋已实际交付且经买受人验收合格。自房屋交付日起，买受人应当按相关规定承担责任并缴纳物业管理相关费用。附件5《合同补充协议》将买卖合同第七条第2点第二款“因政府相关部门规划方案原因，一桥东端北广场未达到移交标准的，出卖人不承担违约责任”予以删除。2、原告陈瑜所购被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司房产系新化县住建局职工团购房，原告陈瑜非新化县住建局职工团购房户，其购房指标转自团购房户“刘正中”。在原告陈瑜与被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司2017年5月31日签订《商品房买卖合同》之前。刘正中已分两次共计向新化县住建局职工团购房协调领导小组支付购房款185460元，合同签订后，至2018年1月26日，原告陈瑜分次向湖南省新化县华夏房地产开发有限公司支付完毕全部购房款。3、2018年6月17日，新化县住建局职工团购房协调领导小组通过在团购房微信群发通知，逐户电话通知的方式，通知团购房户于2018年6月19日至6月25日到华夏?和美项目营销部领取房屋装修钥匙，绝大部分团购户在规定时间内领取了钥匙。4、2019年11月27日，原告陈瑜领取了所购华夏?和美E栋1901号房屋钥匙，次日向新化县华夏物业管理有限公司华夏?和美国际广场服务中心申请对房屋进行装修，签订了《住房装修申请表》和《承诺书》。5、被告至今未按约为原告办理所购商品房房屋产权证。二、双方当事人有争议的事实及认定：1、被告是否已向原告交付房屋。原告认为，被告没有按合同约定向原告交付房屋，应继续履行交房义务。被告认为，原告已经领取了所购房屋钥匙并且对房屋进行装修，即为被告已经向原告交付了房屋，交付房屋的时间应以新化县住建局职工团购房协调领导小组通知团购房户领取房屋钥匙的时间认定。一审法院认为，就交付房屋而言，原告领取了所购房屋钥匙是，及对该房产拥有了控制权，并且原告事实上在领取房屋钥匙次日起即开始对房屋进行装修。根据原、被告之间签订的《房屋买卖合同》第八条第（1）项约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当及时通知买受人办理交接手续（含任何形式的通知：公示、电话、短信、书面等）。买受人应当在接到通知之日起10天内，对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖方应当出示法律规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖方不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。买受人如有异议，应当在接到通知之日起十个工作日内向出卖人书面提出，逾期视为对交付的房屋无异议，同意接受”，原告对房屋是否符合交付条件在规定时间内未提出书面异议，视为对交付的房屋无异议，同意接受。因此，应认定被告已向原告交付了房屋。2、被告向原告交付房屋的交付时间的认定。原告认为，被告没有按合同约定时间交付房屋。被告认为被告已将商品房交付给原告，因该商品房系新化县住建局职工团购房，新化县住建局职工团购房协调领导小组通知团购房户领取房屋钥匙的时间，应作为认定被告向团购房户交付房屋的时间。原审法院认为，根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》附件4《合同补充协议》中对房产交付使用修改的内容有：“买受人需在出卖人发出的书面交房通知注明的交付使用日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续。买受人未在指定日期内到指定地点办理房屋交付手续的，以书面交房通知注明的交接期限的最后一日为该房屋实际交付使用日，自该日起视为该房屋已实际交付且经买受人验收合格。”新化县住建局出具的书证证明：“新化县住房和城乡建设局团购领导小组于2018年6月17日向华夏?和美项目团购户发出了领取装修钥匙的通知，要求团购户于2018年6月19日至25日到华夏?和美营销部领取装修钥匙，当时在华夏?和美营销部进行了公示，在微信群发出了通知，工作人员逐户进行了电话通知，绝大部分团购户在规定时间内领取了钥匙”据此可以认定被告向原告交付房屋的实际为2018年6月19日至25日。原告实际领取房屋钥匙的时间为2019年11月27日，不影响本案中对涉案房屋交付时间的认定。3、被告是否应承担向原告逾期交房的违约责任。原告认为，被告至今未按合同约定向原告交付房屋，应按约承担违约金。被告辩称，涉诉房屋在开发建设过程中，因不可排除政府拆迁的原因导致未能如期交房和办理房产证，且原、被告是在团购房合同的基础上签订房屋买卖合同，交房前已经与住建局团购房领导小组进行了沟通，团购房领导小组同意延迟交房，被告不应该承担逾期交房的违约责任。原审法院认为，被告提出因不可抗力的政府拆迁因素导致逾期交房及办理相关的房产证，在原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议中无此免责约定，被告既没有提供证据证明未能按期交房系不可抗力因素所致，也没有提供证据证明团购房领导小组同意被告延迟交房。即使团购房领导小组同意被告延迟交房，根据合同相对性原理，也不能作为被告可以向原告延迟交房的依据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”因此，对被告该答辩意见，不予支持。根据原、被告之间的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2017年12月31日前将买受人购买的房屋交付买受人，原审法院认为被告实际于2018年6月25日向买受人交付房屋，被告显然违约，因此应当向原告承担逾期交房的违约责任。4、对被告应承担的违约金的认定。原告诉求按照购房款360602元的万分之五每天计算违约金，记至2020年4月1日，判令被告向原告支付逾期交房违约金146043元。被告辩称，即使被告应承担违约责任，原、被告之间签订的商品房买卖合同中约定如出卖方逾期交房，按日向买受方支付已交房款的千分之一的违约金，是笔误，实际是万分之一。原告要求的违约金过高，请求人民法院依法核减。原审法院认为，根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》约定，“买受人在交房前应将剩余房款交清。买受人如未依约交清该商品房全部购房款，出卖人有权不按本条约定时间向买受人交付本合同约定的房屋，并不承担违约责任”，原告于2018年1月26日支付完毕全部购房款，因此，被告逾期交房的期间为2018年1月27日至2018年6月24日（148天）。根据双方合同约定，被告应按日向原告支付已交房款的千分之一的逾期交房违约金，现起诉要求被告按日向原告支付已交房款的万分之五的逾期交房违约金，系当事人对自己民事权利的自主处分，不违反法律规定。被告辩护称原告要求的违约金过高，请求人民法院依法核减的答辩意见，原审法院酌情予以采信。根据原、被告双方合同约定，考虑原告因被告违约造成的实际损失情况，由被告以购房款360602元为基数，按日万分之三向原告支付逾期交房违约金为宜。5、办理房产证事宜。原告诉称，被告应立刻为原告办理涉案房屋房产证。被告答辩称被告没有办理房产证的原因是没有竣工验收，并且是由于拆迁问题，被告也在积极争取达到竣工验收的条件。原审法院认为，根据原、被告之间《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，被告没有在合同约定期限内为原告办理房屋所有权证，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原告要求被告立刻为原告办理房产证虽有合同依据，但根据办理房产手续的实际情况，原审法院酌情判定被告在一定期限内履行上述义务。一审法院认为，本案系商品房买卖合同。原告陈瑜与被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应在法律规定范围内依法履行。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告未按约向原告交付所购商品房并办理房屋产权证，显属违约，应依法承担违约责任，并在判决限定的期限内为被告办理所购商品房屋产权证。基此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、由被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司向原告陈瑜支付违约金16011元（按逾期148天，以购房款360602元为基数，日违约金万分之三计算）。二、被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司应于判决生效后六个月内为原告陈瑜办理位于华夏?和美国际广场Ｅ栋1901号房产证；三、驳回原告陈瑜的其他诉讼请求。上述款项限判决书生效之日其10日内付清，款项汇至：新化县人民法院执行款专户，开户银行：长沙银行新化支行，账号8001********.如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3220元，由原告陈瑜负担2600元，被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司负担620元。上诉人湖南省新化县华夏房地产开发有限公司的上诉请求：一、请求撤销（2020）湘1322民初1131号民事判决第一项、第二项，改判驳回原审原告的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、《商品房买卖合同》第七条明确约定“因政府相关部门规划方案原因，一桥东端北广场未达到移交标准的，出卖人不承担违约责任”上诉人未按期交房系政府规划多次变更所致，上诉人不承担因延期交房的违约责任。2、依据双方订立的《商品房买卖合同》的约定，房屋还没有达到办理房产证的条件，一审判决要求在一审判决生效6个月内办理房产证是错误的。被上诉人陈瑜辩称：一、一桥改造工程和华夏和美小区建设无任何实质性关系，也不是因为一桥的工程改造造成华夏和美无法按时交房。二、政府规划行为不属于延期交房的免责条款，假设因为政府原因给华夏和美小区造了损失，上诉人应该向新化县人民政府追偿。三、产权证在商品房买卖合同约定了要给买受方办理房产证，但至今整个项目均没有办理任何产权证。一审判决支付违约金以及督促上诉人办理房产证是合法行为。二审期间，上诉人湖南省新化县华夏房地产开发有限公司向本院提交如下证据：1、2020年10月9日新化县住房和城乡建设局（新化县人民防空办公司）证明一份。2、新化县住房和城乡建设局新住建（2017）19号文件、3、新化县供水公司新供水（2015）27号文件。以上证据共同证明目的：因为政府的新化一桥改造，一再的变更规划，以致华夏和美项目土地置换。一直没有完成。造成该项目的报建等一再延期。以至于没有按期向购房户办理交房手续和办理产权证件。被上诉人陈瑜的质证意见：对证据一、证据二、证据三的真实性和合法性无异议，但对关联性有异议，这些材料与华夏和美延期交房没有任何关联，因为政府给上诉人造成的损失，上诉人应该赔偿被上诉人延期交房责任后，予以办证，再向政府追偿损失。本院认证意见：上述证据系新化县人民政府进行一桥改造与上诉人湖南省新化县华夏房地产开发有限公司进行土地置换的文件，但与上诉人湖南省新化县华夏房地产开发有限公司延期向被上诉人陈瑜交付房屋而需承担违约责任无关，不能达到证明目的。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人湖南省新化县华夏房地产开发有限公司与被上诉人陈瑜签订的《商品房买卖合同》及作为附件4、附件5的两份补充协议是在协商一致，平等自愿基础上签订的，是双方真实意思的表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。关于上诉人湖南省新化县华夏房地产开发有限公司上诉提出未按期交房系政府规划多次变更所致，其不应承担因延期交房的违约责任的问题。经查，新化一桥改造及华夏和美广场政府多次修改规划的事实客观存在，但上诉人湖南省新化县华夏房地产开发有限公司与被上诉人陈瑜签订《商品房买卖合同》时，已取得了商品房预售资格并已经开始建设，是在建工程，上诉人湖南省新化县华夏房地产开发有限公司在本案一、二审期间未能提供充足有效的证据证明政府多次修改规划、土地置换的问题与其延期交房之间存在关联且影响其施工进度，因此，一审判决上诉人湖南省新化县华夏房地产开发有限公司承担延期交房的违约责任并无不当。关于上诉人湖南省新化县华夏房地产开发有限公司上诉提出案涉房屋还没有达到办理房产证的条件，一审判决生效6个月内办理房产证错误的问题。本院认为，依法成立的合同对合同双方均具有约束力，双方均应当严格按照合同约定履行自己的义务。因此，一审判决上诉人湖南省新化县华夏房地产开发有限公司给被上诉人陈瑜办理房屋所有权证并无不当。综上，上诉人湖南省新化县华夏房地产开发有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人湖南省新化县华夏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宁从越审 判 员  万江国审 判 员  肖 勇二〇二〇年十二月七日法官助理王丽君代理书记员  杨佳宜