山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初4936号原告：北京观塘艺术咨询有限公司，住所地北京市通州区东潞苑******11跃205，统一社会信用代码：91110112318103325G。法定代表人：蔺淑银，董事长。委托诉讼代理人：闵小辉，山东千舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：米丰娟，山东千舜律师事务所律师。被告：曲荣青，男，1975年5月16日出生，汉族，住济南市历城区。委托诉讼代理人：张元峰，山东昌平律师事务所律师。原告北京观塘艺术咨询有限公司（简称北京观塘公司）与被告曲荣青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京观塘公司的委托诉讼代理人闵小辉、米丰娟、被告曲荣青及其委托诉讼代理人张元峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京观塘公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年3月24日签订的《房屋租赁合同》已于2020年6月1日解除；2.判令被告向原告返还自2020年2月1日起至2020年5月31日止期间的房屋租金37.5万元、租赁保证金7.5万元及中央空调外机一台、室内机十台（如不能返还，折价赔偿10.4万元），并向原告支付赔偿金30万元；3.本案的全部诉讼费用均由被告承担。事实与理由:2019年3月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于济南市高新区，租期五年，租金每年90万元，6个月一付。合同签订后，原告依约向被告支付租赁保证金7.5万元及房屋租金90万元，并根据需要对上述房屋进行装修，安装中央空调一台、室内机十台，于2019年6月1日开始营业。2020年1月，全国爆发疫情，导致原告自2020年2月起无法开业。疫情影响，同时北京5月份又爆发疫情，原告工作人员无法来济开业。2020年6月1日，再次与被告协商，被告同意与原告解除租赁合同对外进行转租。同时，被告也同意予以配合、协助原告，并同意不贴转租信息。2020年6月16日，被告在前述房屋门上贴转租信息，并于2020年6月17日强行锁门，扣押中央空调等财产，导致学生家长投诉，要求原告退费，原告无奈只能退费。被告的行为直接导致原告经济损失30万元。曲荣青辩称，双方签订的租赁合同合法有效，被告没有任何违约行为，反而是原告到期后拒不交纳租金。原告违约，应当承担违约责任。双方之间的租赁关系一直持续到2020年8月11日才正式解除。原告要求返还租金、保证金没有法律依据和事实依据，根据双方签订的合同第5条第2条约定，由于原告违约，其无权要求被告返还保证金；原告要求被告赔偿30万元的损失没有事实和法律依据。经审理查明：2019年3月24日，北京观塘公司与曲荣青签订《房屋租赁合同》，约定北京观塘公司租赁曲荣青位于济南市高新区房屋开办舞蹈培训。租期五年，自2019年6月1日起至2024年5月31日止；租金每年90万元，6个月一付，每次提前15日交付；租赁保证金7.5万元。合同签订后，曲荣青交付了房屋，北京观塘公司支付了自2019年6月1日至2020年5月31日的租金90万元和租赁保证金7.5元，并进行了装修，安装中央空调一套。2020年初，新冠××疫情爆发，北京观塘公司开办的舞蹈培训无法经营，其工作人员与曲荣青协商减免租金，未得到曲荣青的同意，遂与曲荣青商量解除合同和转租事宜。曲荣青答应帮忙向外转租，但最终未能成功。2020年6月16日，北京观塘公司工作人员通过微信向曲荣青发消息称：“我们赶紧签一个解约协议，防止封校影响你这边，我还在筹钱退费没有这么快……”。曲荣青向北京观塘公司工作人员回复：“你不干了，我可要往外租啊我是等不起啊。”北京观塘公司工作人员回复称：“我知道，您租吧下午已经有家长看见了，家长闹事”。北京观塘公司工作人员随后又称：“解约协议明天我出一个，装修，家居都留给你。中央空调您能看着给吗？全新的刚一年13万买的。电器也送你。”本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。在北京观塘公司与曲荣青签订的《房屋租赁合同》的履行过程中，因新冠××疫情爆发，导致北京观塘公司开办的舞蹈培训班无法开学，双方协商转租、解除合同事宜。2020年6月16日，北京观塘公司的工作人员向曲荣青发微信消息明确要求签订解约协议，并在曲荣青询问是否继续经营，是否同意其向外出租时明确表示同意曲荣青将涉案房屋向外出租。据此可以断定，2020年6月16日，双方已就解除合同达成了一致，故双方的《房屋租赁合同》于此日解除。根据双方连续几日的微信聊天内容来看，双方系协商一致解除合同，并非因一方违约而导致的另一方要求解除合同。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，二、依法准确适用不可抗力规则。……当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案为房屋租赁合同纠纷，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，曲荣青一方的主要义务为交付房屋，并保障北京观塘公司对房屋的正常使用。北京观塘公司一方的主要义务为按照约定支付租金及履约保证金。本案中的涉案房屋早已交付，并一直正常使用，北京观塘公司亦提前支付了自2019年6月1日止2020年5月31日的租金90万元和租赁保证金7.5元。虽然受到新冠××疫情的影响，但北京观塘公司仍可以使用房屋，只是因为疫情影响无法继续开办舞蹈培训，收入减少，但这并不影响双方之间的房屋租赁合同的继续履行。双方的合同于2020年6月16日解除，在此之前，北京观塘公司亦实际占有使用了房屋，并提前支付了至2020年5月31日的租金，其现以新冠疫情影响为由，要求退还已支付的租金，本院不予支持。因为各级政府部门下发的关于减免房屋租金的政策文件的减免主体为事业单位、国营企业，而本案涉案房屋为曲荣青个人所有，减免租金将导致损失转嫁到曲荣青个人身上。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。由于《房屋租赁合同》系双方协商解除，曲荣青收取的7.5万元租赁保证金应当退还。至于北京观塘公司主张返还的中央空调外机一台、室内机十台，曲荣青则认为只有一台空调。根据北京观塘公司提交的《中央空调系统销售及安装合同》及《海信中央空调设备配置表》（一拖十）显示，北京观塘公司主张的十台室内机应当是与中央空调配套的外机。对于该套中央空调系统，曲荣青应当返还。对于北京观塘公司主张的向学生退费的损失30万元，其退费原因是受新冠××疫情影响无法继续为学生提供舞蹈培训，而不是因为其与曲荣青之间的租赁合同关系，且其工作人员已同意曲荣青对外出租，故对北京观塘公司主张的损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条之规定，判决如下：一、确认原告北京观塘艺术咨询有限公司与被告曲荣青签订的《房屋租赁合同》于2020年6月16日解除；二、被告曲荣青于本判决生效之日起十日内退还原告北京观塘艺术咨询有限公司租赁保证金75000元；三、被告曲荣青于本判决生效之日起十日内返还原告北京观塘艺术咨询有限公司海信中央空调系统一套；四、驳回原告北京观塘艺术咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元，减半收取5650元，由原告北京观塘艺术咨询有限公司负担5000元，由被告曲荣青负担650元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  马东升二〇二〇年十二月二日法官助理李洪星书记员邓成皓