江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终10767号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨培宝。委托诉讼代理人：吴晓明，苏州市吴江区盛泽镇盛泽法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：戴芳芳，苏州市吴江区盛泽镇盛泽法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴江市盛泽港务有限责任公司。委托诉讼代理人：凌跃秋，该公司员工。委托诉讼代理人：沈伟清，该公司员工。上诉人杨培宝因与被上诉人吴江市盛泽港务有限责任公司（以下简称港务公司）租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初6775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。杨培宝的上诉请求：撤销一审判决，改判支持杨培宝的一审诉讼请求。事实和理由：一、杨培宝与港务公司之间存在房屋租赁合同关系，在评估公司进行评估时，是以杨培宝的承租现状及经营状况进行评估的，因此一审法院对于装修及附属物补偿和停产停业损失不予支持显然错误。二、双方之间的租赁合同是港务公司提前打印好的格式化条款，合同相关条款应为无效。三、根据杨培宝了解到的，现在在苏州市吴江区所调取的苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司作出的评估表并非最终的评估表，杨培宝申请二审法院向苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司调取最终的评估表。港务公司二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回杨培宝的上诉。一、房屋租赁协议已经履行完毕，协议明确约定装修损失不作赔偿。二、杨培宝按照租赁协议约定的承租期限，已经完成履行了承租人的相应权利，停产停业损失是对出租人的补偿。三、杨培宝与港务公司之间签订的房屋租赁协议合法有效。四、拆迁补偿协议书补偿的金额与房屋价值评估表上的金额一致。五、一审法院关于港务公司另行主张水电费的认定会增加双方当事人的诉累。杨培宝向一审法院起诉请求：1、港务公司向杨培宝支付停产停业损失67500元、装修费126347元、空调移机费2400元、电话移机费208元、宽带移机费208元，合计196663元；2、本案诉讼费由港务公司承担。港务公司向一审法院反诉请求：1、杨培宝支付房屋占有使用费14635.12元；2、杨培宝支付结欠水电费24292.65元；3、本案诉讼费用由杨培宝承担。一审法院认定事实：杨培宝自2017年起承租港务公司的房屋用于经营，双方一年一签合同。2019年2月1日，双方签订《房屋租赁协议书》，约定杨培宝承租港务公司营业用房八间，租期一年（自2019年2月1日至2020年1月31日止），租金50000元。乙方在租赁期间的装饰等，期满退租，甲方不作补偿，由乙方自行拆除，并恢复原状，如有损坏房屋设施，乙方应作价赔偿。乙方在租赁期间，如遇政府部门要求拆迁或转让，甲方有权解除协议并不作其他赔偿。乙方应按规定据实交纳水电费。房屋租赁后，中途不办理退租手续。租赁期满乙方应无条件退租，乙方如需续租，须提前一个月向甲方提出，经双方协商另行签订协议。2019年3月20日，双方又签订《房屋租赁协议书》，约定杨培宝承租港务公司营业用房四间，租期一年（自2019年3月20日至2020年3月19日止），租金38000元，其余条款与前份协议相同。上述租赁协议书签订后，杨培宝承租并使用上述营业用房。2019年8月8日，吴江市盛泽迅达房屋拆迁有限公司作为拆迁人（甲方）与港务公司作为被拆迁人（乙方）签订《拆迁补偿协议书》一份，约定根据盛泽镇总体规划要求，需对港务公司不动产进行协议征收。乙方的不动产坐落在，占地总面积为20666.77平方米，其中有证土地面积为9558.5平方米（吴国用（2008）第20033087号），参照有证土地面积为11108.27平方米；房屋面积4435.79平方米，其中有证房屋3714.54平方米（吴房权证盛泽字第**），无证房屋721.25平方米。经甲、乙双方认真协商，达成如下征收补偿协议：一、补偿总金额43506873元。1、评估内补偿金额38920834元：（1）房屋补偿21196238元；（2）装修及附属物5411035元；（3）土地部分11726159元；（4）设备搬迁费587402元；2、评估外补偿金额4586039元：（1）企业生产性停产停业损失费1505.01m²x200元/m²=301002元；（2）企业生产性停产停业损失费1505.01m²x100元/m²=150501元；（3）码头堆场停产停业损失费9277m²x200元/m²=1855400元；（4）空调移机费58台x4**元/台，小计23200元；（5）电话移机费29台x2**元/台，小计6032元；（6）宽带移机费28台x2**元/台，小计5824元；（7）有限电视移机费5户x1200元/户，小计6000元；(8)太阳能2台x10**元/台，小计2000元；（9）砂石搬运费17152吨x40元/吨，小计686080元；（10）乙方放弃土地安置的奖励：有证建设用地面积奖励5万元/亩，乙方有证土地面积为31亩，即奖励1550000元；二、搬迁期限：甲、乙双方签订拆迁补偿协议后，原房屋及装修等设施产权归甲方所有。乙方在2020年3月31日前完成拆迁范围内所有租赁户的清退工作，并完成自行处置的资产搬迁工作，腾退房屋交付乙方。如乙方逾期交房，甲方有权强制清场并拆除房屋。其中涉及杨培宝承租部分装修评估价126347元、空调移机费2400元、电话移机费208元、宽带移机费208元。2019年11月1日，港务公司向杨培宝发出通知一份，载明：各位承租人租赁吴江市盛泽港务有限责任公司房屋的地域，己被政府列入动迁范畴（已登报）。我公司与动迁办约定的退场交割期限为2020年3月底前完成，依据租赁协议，承租方期满应无条件退房，为了使各承租方尽早规划搬离及另觅新址，我公司提前将动迁信息通知大家。为此明确以下几点，请各位共同遵照执行：1、承租方与我公司订立的租赁协议期满，一律不予续租，请各承租方自行搬离、退房；2、承租方可提前中止租房协议，并自行搬离、退房，我公司则退还剩余期限房租；3、对即将期满的个别承租方，待租赁协议期满，我公司将给予半个月过渡搬离、退房期。若承租方期满，仍将使用房屋，并承诺在2020年3月20日前搬离、退房，需经我公司认可，并对超期使用房屋的时间，将折算月份收取房租；4、对个别承租方在2020年3月后期满，我公司将动员其提前终止租赁协议，也将退还剩余期限房租；5、承租方不得以任何形式，将租赁房屋转租他人使用，我公司将视作无效举动，责任自负。承租方租赁期满，不得以任何理由强占房屋，贻误我公司与动迁办约定的交割日期，所产生的一切后果和损失，均由承租方自负。友情提醒：截止2020年3月底前，按原先约定，动迁办将注销我公司的用电、用水注册，并予停供，敬请各位把控。”以上事实，有杨培宝提交的房屋租赁协议五份、照片、通知、拆迁补偿协议书（货币）、房屋协议搬迁补偿价值评估表及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，杨培宝与港务公司之间的二份房屋租赁协议合法有效。虽然港务公司的房屋涉及政府协议征收，且拆迁补偿协议书签订于房屋租赁协议书履行期间，但杨培宝自认其中2020年1月31日到期的房屋租赁协议涉及的房屋于2020年3月20日左右返还，其中2020年3月19日到期的房屋租赁协议涉及的房屋于2020年4月22日返还，双方的房屋租赁协议已履行完毕，未影响杨培宝的租赁合同目的和利益，杨培宝主张装修损失与房屋租赁协议约定不符，一审法院难以支持；拆迁部门支付的停产损失费是对港务公司的补偿，而并非对杨培宝的补偿，故杨培宝主张停产停业损失，于法无据，一审法院不予支持。杨培宝主张的空调移机费2400元、电话移机费208元、宽带移机费208元，港务公司予以认可，一审法院予以支持。关于房屋占有使用费，港务公司主张自租赁协议到期之日起至杨培宝实际搬离退房之日即2020年4月22日。杨培宝认为其中2间是3月20日左右返还，还有1间是4月22日返还。根据相关规定，疫情期间租金应当减免。一审法院认为，根据公平原则，疫情期间租期应适当延缓或租金应适当减免。根据租赁协议到期日与杨培宝自认搬离退房之日之间，分别相距近二个月、一个月，在租期延缓和租金减免的合理范围内，且杨培宝提出了相应抗辩，为避免双方诉累，故一审法院对港务公司要求杨培宝支付占有使用费的诉讼请求，不予支持。关于水电费，港务公司未提交最后一年租赁协议期间经双方共同确认的水电表的初始数据及最终数据，现港务公司仅依据电表、水表的照片及自行制作的清单主张水电费，证据不足，一审法院难以支持。港务公司如有前后印证的数据，证明杨培宝在最后一年实际用电、用水量，可依据约定的或实际履行的单价另行主张水电费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、吴江市盛泽港务有限责任公司应于判决之日起十日内支付杨培宝空调移机费2400元、电话移机费208元、宽带移机费208元，合计2816元。二、驳回杨培宝的其他诉讼请求。三、驳回吴江市盛泽港务有限责任公司的全部反诉请求。本诉案件受理费减半收取2150元，杨培宝负担2125元，由吴江市盛泽港务有限责任公司负担25元。二审经审理查明，吴江市盛泽迅达房屋拆迁有限公司作为拆迁人（甲方）与港务公司作为被拆迁人（乙方）签订《拆迁补偿协议书》中的评估内补偿金额为38920834元，在《拆迁补偿协议书》落款处苏州市吴江区震泽镇人民政府动迁办公室作为监证方加盖公章。苏州信谊行房地产评估咨询有限公司出具的评估报告补偿总金额为38920834元。二审与一审查明的其他事实一致。二审中，杨培宝向本院提交了苏州市住房和城乡建设局关于征求对《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》意见的函打印件，杨培宝主张根据该函件中的规定，“不予认定住宅改作非住宅和非商业改作商业用房的，但实际合法经营的，对持有有效营业执照的，可补偿搬迁、停产停业损失补偿等费用。租赁经营的，需提供有效租赁合同。”港务公司质证认为，对于上述证据不予认可，因为双方之间的租赁合同已经到期终止，上述费用不应由杨培宝享有。二审中，杨培宝申请法院调取苏州信谊行房地产评估咨询有限公司出具的最终评估报告。本院认为，杨培宝与港务公司之间的租赁协议合法有效，杨培宝主张双方之间的租赁合同无效理由不成立，本院不予支持。根据双方合同约定，杨培宝在租赁期间的装饰等，期满退租，港务公司不作补偿。在租赁期间，如遇到政府要求拆除或转让，港务公司有权解除协议并不作其他赔偿。本案中，杨培宝要求港务公司赔偿其装修损失与双方租赁协议中约定内容不符，且杨培宝已经使用案涉房屋至租赁期间届满，其主张装修损失缺乏合同依据，本院不予支持。关于停产停业损失，首先根据合同约定如遇到政府要求拆除，港务公司有权解除协议并不作其他赔偿，杨培宝已经使用案涉房屋至租赁期间届满，杨培宝主张停产停业损失缺乏合同依据；其次，停产停业损失是拆迁部门针对出租人的补偿，杨培宝作为承租人主张停产停业损失缺乏法律依据，本院不予支持。二审中杨培宝提供的相关政府文件中不足以证明杨培宝有享有装修损失、停产停业损失，故对其上诉主张本院不予支持。关于二审中杨培宝申请调取苏州信谊行房地产评估咨询有限公司出具的最终的评估报告，对此本院认为，吴江市盛泽迅达房屋拆迁有限公司作为拆迁人（甲方）与港务公司作为被拆迁人（乙方）签订《拆迁补偿协议书》中的评估内补偿金额与苏州信谊行房地产评估咨询有限公司出具的评估表中的补偿总额一致，《拆迁补偿协议书》落款处由苏州市吴江区震泽镇人民政府动迁办公室作为监证方加盖公章，杨培宝对于苏州信谊行房地产评估咨询有限公司出具的评估表认为并非最终版并未提供初步证据，且根据上文分析，杨培宝对于案涉装修损失、停产停业损失无权享有，故本院对于其要求向苏州信谊行房地产评估咨询有限公司另行调取评估报告不予准许。综上所述，杨培宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由杨培宝负担。本判决为终审判决。审 判 员 王稚群二〇二〇年十二月七日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉