云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终1049号上诉人（原审原告）：保山逸佳商务有限公司。统一社会信用代码：915305025688218800。住所：保山市隆阳区正阳北路奥林匹克体育中心（游泳馆）北二楼商铺。法定代表人：陆钻，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张健萍、李雪婷，云南凌云（保山）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：彭兴州，男，1984年8月9日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。委托诉讼代理人：李建富，云南春裕律师事务所律师。代理权限为一般授权。上诉人保山逸佳商务有限公司（以下简称逸佳公司）因与被上诉人彭兴州房屋租赁合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初3213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭，因本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定的可以不开庭审理情形，故不开庭进行了审理。上诉人逸佳公司委托诉讼代理人张健萍，被上诉人彭兴州及委托诉讼代理人李建富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判。二、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人转租商铺的事实，上诉人知情，一审法院错误适用《民法总则》关于默示的规定。一审法院依据空白的铺面房屋使用证明和以“红颜阁”名义收取水电费这两点就认定上诉人默示被上诉人转租，此认定方式不客观。关于这两点上诉人已作出合理的解释并且被上诉人自己提交的证据也与一审法院认定的上述事实相互矛盾。首先，被上诉人将商铺转租给王小蕾后，因办理工商登记需要上诉人出具铺面房屋使用证明，被上诉人便向上诉人索要，其索要时一直以自己的名义索要，从未告知为他人索要，索要人也并非“红颜阁”管理人，上诉人全程仅接触了被上诉人一方；其次，上诉人为了便于租户办证和管理商铺，均采用空白的证明向所有商户出具证明，并非仅针对被上诉人一户；最后，被上诉人提交的水电费通知单和收据可以推翻上诉人主观明知的认定。从租赁合同内容可以看出双方明确经营范围为美容美体、休闲吧，范围不同，铺面性质也就不同，按照正常认知这必然得分开经营。上诉人一直以被上诉人的名义向“红颜阁”和“南风里”两个商铺收取水电费，上诉人一直都认为该两个商铺的管理人系被上诉人。二、除法律规定某项意思表示必须用明示表示外，默示与明示有同等效力。但默示不同于沉默，默示是行为，应有一定的举动，沉默则是一种不作为状态，除法律另有规定外，通常不能作为意思表示的方法。一审法院混淆默示与沉默的内涵，进而错误适用法律；三、一审庭审中，被上诉人及其代理人认可其未经上诉人同意而转租的违约行为，由此被上诉人已经违反了租赁合同关于转租的约定，上诉人有权解除租赁合同，并要求被上诉人承担合同约定的违约责任。被上诉人在享受租金全额退还的优惠政策时，又转租获益，毫无契约精神。被上诉人辩称：上诉人的权利未收到侵犯，财产未遭受任何损失，其以被上诉人擅自转租为由请求解除租赁合同并主张违约金没有事实和法律依据，上诉人的行为已违反诚实守信原则。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人一审诉讼请求：一、判令解除双方签订的《保山奥林匹克体育中心商铺租赁合同》；二、判令被上诉人立即将承租的奥新一期商铺243-246号退还原告并支付违约金75238×2=150476元；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。一审法院认定事实：2017年7月17日，逸佳公司与彭兴州于签订了一份《保山奥林匹克体育中心商铺租赁合同》，合同约定：逸佳公司将坐落于保山奥体中心田径馆南门西侧端头商铺租给彭兴州使用，用途为美容美体、休闲吧，商铺实际面积为383.75㎡；租赁期限为3年，自2017年7月30日起至2020年12月2日止，从2017年12月29日开始计算租金；装修期为5个月，2017年7月30日至2017年12月28日不计算租金；合同期内租金按照180790元收取；彭兴州享有租金返退的优惠政策，其交纳的租金在无违约的情况下逸佳公司分3期无息退还，每次退返金额为60263元；未经逸佳公司同意，彭兴州不得将商铺转租或转让给他人，若违约，逸佳公司收取的租金、履约保证金等不予退还等。合同签订后，彭兴州依约交纳了租金。2017年9月27日，彭兴州将自己所租赁铺面中的107.14㎡转租给了王小蕾经营美容（店名“红颜阁”）。王小蕾在办理工商登记过程中，逸佳公司向王小蕾出具了一份《铺面房使用证明》。在彭兴州的“南风里”和王小蕾的“红颜阁”经营期间，逸佳公司一直按合同约定向上述两个铺面收取水电费。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方自愿签订《保山奥林匹克体育中心商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，且合同内容不违反相关法律规定，该合同合法有效，该院予以确认。故双方应按照合同的约定，履行各自的合同义务。至于在合同履行过程中，彭兴州将该租赁铺面部分转租的问题，该院作如下评述：《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。”本案中，彭兴州将租赁铺面部分转租给“红颜阁”后，逸佳公司向“红颜阁”出具了一份《铺面房使用证明》用于办理工商登记。且逸佳公司在管理过程中，一直按合同约定向转租的“红颜阁”收取水电费。逸佳公司的上述行为，该院视为双方在合同履行过程中，对“转租条款”内容的变更，即逸佳公司在明知彭兴州已将该铺面部分转租给他人后，并未提出异议，且以实际履行的行为认可转租。为此，该院确认彭兴州在案涉合同履行过程中，并不存在违约行为。逸佳公司在本案中所主张的诉讼请求，因与该院所查明的案件事实不符，且无法律依据，故该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决：驳回原告保山逸佳商务有限公司的诉讼请求。二审审理期间，上诉人、被上诉人、原审第三人均未提交新证据。上诉人对一审认定事实持有异议，认为案涉空白铺面房使用证明的索要主体是被上诉人，并非王小蕾。因“南风里”和“红颜阁”的水电费收据抬头是被上诉人，故该两个铺面的实际经营者应认定为系被上诉人。此外，一审法院遗漏认定上诉人于2019年8月才得知转租事宜，不仅口头提出异议，且于该年12月10日邮寄告知函告知被上诉人的事实。本院认为，首先，仅凭收据不能判定被上诉人系商铺的实际经营者，必须结合其他工商登记信息；其次，上诉人的通知是否实际到达被上诉人，上诉人无确实的证据证实，故以上该异议主张本院不予采信。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案的主要争议焦点归纳为：被上诉人的转租行为是否已构成违约？本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。案涉《保山奥林匹克体育中心商铺租赁合同》是确定本案当事人权利义务关系的基础，虽该合同约定转租必须经上诉人的同意，但依据合同的基本原理，合同条款并非不可改变，改变的方式可以是双方达成合意或出现法律所规定的情形视为双方同意变更合同条款。本案中，结合上诉人出具证明、转租铺面的工商登记信息、转租铺面与上诉人公司所处的物理空间距离等事实，可以判定上诉人知道或应道知道被上诉人的转租行为，此时其完全可以依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定于六个月内提出异议，上诉人未于该期间内作出意思表示，这表明其对转租行为是默示认可的。此外，根据本案租赁合同的约定，上诉人可以就被上诉人的转租行为提取一部分的收益，故被上诉人的转租行为客观上并没有对上诉人的权益造成损害。上诉人关于被上诉人的转租行为已构成违约的上诉主张不符合本案的事实，不能成立，本院不予采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1655元，由上诉人保山逸佳商务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何延武审判员  刘光好审判员  茶晓皎二〇二〇年十二月十四日书记员  邱建军