大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初10274号原告：大连新华物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204723472239Q，住所地辽宁省大连市沙河口区万岁街**。法定代表人：杨滨，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王慧颖，系辽宁昭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨锦，系该公司员工，女，1973年4月13日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。被告：张学军，男，1962年12月4日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连新华物业管理有限公司与被告张学军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连新华物业管理有限公司的法定代表人杨滨及其委托诉讼代理人王慧颖、杨锦及被告张学军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连新华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业费6,504元（2011年1月1日至2020年6月30日），滞纳金6,504元，合计13,008元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自绿洲园小区建成至今，一直为新华绿洲园的业主和物业使用人提供物业管理服务。被告张学军系大连市甘井子区新华绿洲42-11-2号房屋的业主，房屋建筑面积95.09平方米。按照《物业服务委托合同》的约定，业主按建筑面积每月每平方米0.60元向原告支付物业管理费。被告张学军自2011年1月开始未向原告支付物业管理费，至2020年6月，被告共拖欠原告物业费6,504元。故原告诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告张学军辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋面积没有异议，物业费标准没有异议。不同意缴纳物业费的理由是：第一，物权法规定超过三年诉讼时效的物业费视为自动放弃，所以原告应主张三年之内的物业费；第二，滞纳金收取在法律上有规定，只有政府机关在做行政处罚时才可以加收滞纳金，物业合同上约定的违约金千分之三，并不是滞纳金，国家规定违约金也是万分之五，原告主张的违约金过高，不同意承担；第三，未超过诉讼时效的物业费同意缴纳，但前提是原告对被告家房屋进行维修。2007年左右，被告家房屋漏水，要求物业维修，但原告迟迟不给维修，物业的迟经理去家里收取物业费，并承诺第二天就给修，如果不修就不用缴物业费了。第二天物业确实带着维修人员到家里进行了维修，但只维修了一个屋，让被告承担800元，被告也同意给了。但剩下的屋，物业经理承诺第二天再来，但此后都没有来，后来说工程队撤了，说等明年再给修，但至今也没有给维修，所以被告再未缴纳物业费，至于是从什么时候开始没有缴纳记不清楚了。经审理查明，2002年10月16日，“绿洲园”项目的开发商大连新华房屋开发有限公司与原告签订了《绿洲园前期物业管理委托合同》，委托原告为“绿洲园”小区提供物业管理服务，委托管理期限至物业产权人委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止；物业管理服务费收取标准为住宅房屋及公建按建筑面积每月每平方米0.60元。2006年5月、2009年7月、2013年3月、2015年12月、2019年3月，原告分别与大连市甘井子区新华绿洲业主委员会签订了《物业管理委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，约定由原告对位于新华绿洲小区所属范围内的物业提供物业服务，物业费收费标准为住宅房屋和非住宅房屋的物业费均按建筑面积每月每平方米0.60元，业主或物业使用人可采取按季度或按年缴纳，并在当年年底前结清当年物业服务费，逾期缴纳物业费的，违约金按照国家相关规定（法律法规）执行，该合同同时还约定了原、被告的其他相关权利及义务。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。另查，被告张学军系大连市甘井子区新华绿洲42号1单元11层2号房屋的业主，该房屋建筑面积95.09平方米。被告自2011年1月1日起至2020年6月30日止没有交纳物业费。原告曾于2011年12月、2013年12月、2015年12月、2017年12月、2020年6月在小区公告栏、单元门和电梯上张贴催缴物业费的通知。至今，被告仍拖欠物业费合计6,504元（0.60元/月/平×95.09平×114个月）。本院所确认的上述事实，有原告提供的《绿洲园前期物业管理委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理委托合同》、《物业管理服务委托合同》、物业服务费用催缴通知单、说明、证明、原、被告陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，大连新华房屋开发有限公司与物业服务企业签订的绿洲园前期物业管理委托合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。关于被告所提诉讼时效抗辩意见。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，第一百九十五条规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……”。本案中，庭审中原告提交了2011年12月、2013年12月、2015年12月、2017年12月、2020年6月在小区公告栏、单元门和电梯上张贴了催缴物业费通知的证据，被告虽辩称未见过，但被告所居住的42号楼只有一个单元、一部电梯，所以原告张贴缴费通知的位置是被告每天生活的必经之处，因此，本院认为，原告确已多次向被告主张过物业费，诉讼时效中断。因此，本院对被告的此项抗辩意见不予采纳。关于被告提出对《小区管理公约》上业主签名“张学军”申请笔迹鉴定的请求。《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条规定“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”，本案中，《小区管理公约》中虽约定了物业费标准和滞纳金标准，但同时经法庭审理已经可以确认真实性的《绿洲园前期物业管理服务委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》中亦对物业费标准和违约金标准进行了约定，可以作为认定案件事实的依据，因此，《小区管理公约》中业主签名的真实与否对本案待证事实的认定无意义，故本院对被告的笔迹鉴定不予准许。综上，根据原告提供的《绿洲园前期物业管理委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理委托合同》、《物业管理服务委托合同》，案涉房屋的物业费标准为按建筑面积每月每平方米0.60元，故原告要求被告支付2011年1月1日至2020年6月30日物业服务费6,504元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩称房屋漏雨透寒物业未修缮的问题。房屋透寒等问题系房屋质量问题，非原告原因造成，在保修期内应由开发商负责维修，在保修期外对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时应启用维修基金，而房屋自用部位、自用设备的维修养护应由业主自己负责，在庭审过程中，原告称每年均进行维修基金提取的工作，故根据现有证据并不能得出原告存在不履行公共部位等的维修义务的结论，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。且物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。关于原告所提违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的违约金主张。同理，加强沟通应当是相互的，原告作为物业服务企业，面向全小区的业主提供物业服务，在处理问题方面可能存在一定的滞后性，原、被告双方应本着相互理解的态度进行沟通，解决问题，被告不能以此作为拒交物业费的理由。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张学军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连新华物业管理有限公司支付拖欠的自2011年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费6,504元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连新华物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币63元（已减半收取，原告已预付），由被告张学军负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二〇年十二月八日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。人民法院准许当事人鉴定申请的，应当组织双方当事人协商确定具备相应资格的鉴定人。当事人协商不成的，由人民法院指定。符合依职权调查收集证据条件的，人民法院应当依职权委托鉴定，在询问当事人的意见后，指定具备相应资格的鉴定人。