广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3481号上诉人（原审原告）：刘丽莲，女，汉族，1973年6月23日生，住广东省广州市花都区****************。委托代理人：李雪辉，广东平正信诚律师事务所律师。委托代理人：李伟劲，广东平正信诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市富荣物流市*有限公司，住所地：清远市新。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘发鑫，该公司职工。上诉人刘丽莲因与被上诉人清远市富荣物流市*有限公司（以下简称富荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8689号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘丽莲上诉请求：一、请求撤销原判决书，改判支持刘丽莲的全部一审诉讼请求。二、本案的一审、二审的案件受理费由富荣公司承担。事实与理由：第一，富荣公司未如约按时向产权登记机关提供办理权属登记的资料进行备案的违约行为是持续的，直至刘丽莲提起本案诉讼时，富荣公司仍未取得涉案房屋的竣工验收备案，更未履行前述报送资料进行备案的合同义务。富荣公司的行为属于根本违约，即使其此后取得竣工验收备案的材料，也不能改变其根本违约的行为。第二，在富荣公司违约期间，刘丽莲持续要求富荣公司继续履行合同，富荣公司也不断承诺继续履行合同义务的期限，但在富荣公司最后一次承诺期限后，其又继续以实际行为表明不履行合同的义务。故本案刘丽莲主张的解除合同并不适用一年的解除权的时间限制。涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条第一款的原文是“出卖人（即富荣公司）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关各案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……”而《补充协议》第15条的原文是：“本合同第十五条关于产权登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的’该规定以实际验收备案后的90天办理权属登记。”据合同原文约定可知，《广东省商品房买卖合同》第十五条分别约定的是富荣公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关各案期限为90日内以及买受人取得房地产权属证书的期限为规定的期限内，该条款约定的是两个不同的合同义务。因为前者己明确约定期限，所以《补充协议》第15条针对后者买受人取得房地产权属证书的“规定的期限内”进行了补充约定，与主合同第十五条约定的备案义务并无冲突，更不能认为是对备案期限的更改。按照富荣公司一审期间在2015年5月6日向刘丽莲交付了涉案商铺的自述，其最迟应当在2015年8月3日前完成上述备案义务。然而，根据现有证据显示，在2018年12月5日一审法庭辩论终结，富荣公司仍未就涉案商铺通过竣工验收备案（竣工验收备案时间为2018年12月12日），直至2019年1月10日才向清远市*******提交了相应的办理权属登记的资料，办理初始登记的时间肯定在此之后，至此才算是完成了前述合同约定的备案义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，以及参照《广东高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十四第二款的规定：“买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损垒。……”富荣公司迟延将近三年多才履行合同义务，应认定为严重违反合同，是否同意继续履行合同的主动权应在刘丽莲，刘丽莲主张解除合同，赔偿损失并无不当，也符合法律规定。第二，一审期间，刘丽莲以富荣公司未在合同约定的期限内未向产权登记机关提交相关办理房屋产权证的资料而解除合同，但一审法院却以“迟延交付房屋”的规定认为刘丽莲丧失合同解除权，属于适用法律错误。刘丽莲提起本案一审诉讼，主张的是富荣公司“涉案房屋仍未经建设局工程竣工验收备案，富荣公司也未向产权登记机关提交相关办理房屋产权证的资料，富荣公司的行为己经严重违约。”而解除合同并不是因为富荣公司未在合同约定的期限内向刘丽莲交付商铺而主张接解除合同。一审法院却适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于迟延交付房屋合同解除权的规定，将刘丽莲解除合同的时间起点溯及至2015年11月30日起的一年之内，并认定刘丽莲丧失了本案所涉房屋买卖合同的解除权，显然属于适用法律错误。退一步讲，迟延履行备案义务同样按照合同解除权一年的除斥期间计算届满期限。在本案中，富荣公司迟延履行备案义务期间，刘丽莲及其他业主均有持续要求富荣公司继续履行合同，富荣公司也不断承诺继续履行合同义务的期限。后在2018年4月16日，富荣公司向包括刘丽莲在内的业主承诺将xxx月内递交所有竣工验收备案文件给住建局，并于每月15日汇报办理进度。作出承诺后，富荣公司并未在承诺期限内履行其合同义务。根据《广东高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十三：“合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后，对方当事人经催告仍然不履行合同，守约方主张依照合同约定或者法律规定解除合同的，应予支持。”的规定，富荣公司经催告后，仍然未在承诺的期限履行合同，刘丽莲主张解除合同，应予支持。此外，补充意见：第一，一审法院未能正确查明涉案《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》中关于商铺各案、办证等格式条款的内容，导致认定事实不清，作出的一审判决有误。富荣公司答辩称：一、除斥期间为不变期间，不能中止、中断或延长，刘丽莲未在除斥期间内主张解除合同，该权利已经依法消灭。二、双方签订签订《商品房买卖合同》的同一天，双方还签订了《商铺承包经营协》，约定刘丽莲将涉案商铺发包给富荣公司经营管理，承包经营期限5年，自2014年12月28日至2019年12月27日，承包经营前3年无需支付承包费，第四年、第五年每年的承包费按《房屋买卖合同》总价款的6%计算，按季度支付。富荣公司已经向刘丽莲支付了承包经营费，刘丽莲已经管理、使用商铺，也已经取得商铺的相应收益，刘丽莲无权再要求解除合同。三、《合同补充协议》第15条已经对“办理产权登记的约定”作出了补充约定，根据《合同补充协议》第15条的约定，富荣公司的义务是在“实际验收备案后的90天办理权属登记”，而涉案商铺2018年12月12日竣工验收备案，富荣公司2019年1月10日就已向清远市*****提交了相应的办理权属登记的资料，刘丽莲的合同目的并非不能实现，涉案合同应当继续履行。四、《商品房买卖合同》第十五条明确约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：.......2、买受人不退房”，退一万步来说，即使富荣公司存在逾期行为，按合同约定，刘丽莲也是选择不退房。而且，涉案商铺并不存在不能办理产权登记的情况，合同目的并非不能实现，涉案合同应当继续履行。刘雪莲向原审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：201**********947）；2、判令富荣公司向刘丽莲返还购房款586011元及利息（利息从2015年12月17日起，以586011元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计付利息至还清之日止，暂计至2018年12月，本息共723137.57元）；3、判令富荣公司协助刘丽莲退回房屋契税34980.33元，住房维修基金2180.75元，购铺相关费用1450元；4、判令富荣公司承担本案的诉讼费。原审法院认定事实：2014年1月9日，刘丽莲与富荣公司签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，约定富荣公司将位于清远市*******清远富xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx铺出售给刘丽莲，总房价款为1166011元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。作为《广东省商品房买卖合同》附件四的合同补充协议第15条约定，本合同第十五条关于产权登记的约定，“如因出卖人的责任，买卖（受，应为笔误）人不能在规定时限内取得房地产权属证书”该规定以实际验收备案后的90天办理权属登记。同日，刘丽莲（甲方）与富荣公司（乙方）签订《商铺承包经营协议》，约定由刘丽莲将涉案商铺发包给富荣公司经营管理，承包经营限期自2014年12月28日起至2019年12月27日止，共5年。承包经营模式为在承包经营期间内，乙方享有商铺的占有权、使用权及收益权，具体包括但不限于对商铺统一业态规划，统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动；独立地以自己名义与他人订立、变更和终止租赁合同；制定承包经营费收入标准及收取经营收入；制定管理条例；向拖欠承包经营费和费用的租户追缴；对商铺所在物业的空间、场地、广告位、物业外墙、屋顶等共有部位进行统一经营、管理、使用。承包经营费用及支付方式约定为：1、承包经营前三年，为共同培养市场，促进包括甲方在内的全体业主的共同利益，甲乙双方一致同意乙方无需向甲方支付承包经营费，但乙方应自行筹备资金，用于市场及商铺的推广与宣传；2、承包经营期的第四、第五年每年承包费按《房屋买卖合同》总价款的6%计算，由乙方分四个季度，平均每季度的次月15日前支付给甲方，因本协议而产生的税费，由合同甲乙双方承担各自应承担的部分……。另查明，刘丽莲依约定向富荣公司支付首期款586011元。涉案房屋于2018年12月12日通过竣工验收备案。富荣公司于2019年1月10日向清远市*******提交相应的办理权属登记的资料。原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。刘丽莲、富荣公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，原审法院予以确认。双方应依合同约定履行权利和义务。本案的争议焦点为：双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》应否解除。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。据此，富荣公司应当在2014年9月30日前将涉案房屋交付给刘丽莲使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，本案刘丽莲起诉时已超过一年期限，应当视为刘丽莲已经放弃了该项权利，故刘丽莲已经丧失了本案所涉房屋买卖合同的解除权。富荣公司逾期办理房屋竣工验收等手续的行为虽然存在违约，但涉案房屋在2018年12月12日通过竣工验收备案，富荣公司于2019年1月10日向清远市*******提交了相应的办理权属登记的资料，其行为亦表明富荣公司并非事实上不再履行合同，只是因其自身原因拖延了时间，并未构成根本违约。综上所述，刘丽莲以涉案房屋未经建设局竣工验收备案，未向产权登记机关提交办理房屋产权的资料，富荣公司的行为构成严重违约为由而主张解除合同，基于刘丽莲已办理了涉案房屋竣工验收备案，且已向不动产登记中心提交相应的办理权属登记的资料，刘丽莲并非不能实现合同目的，其请求解除与富荣公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》、返还购房款及利息以及退回房屋契税等的诉讼请求，依据不充分，原审法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年12月23日判决如下：驳回刘丽莲的诉讼请求。案件受理费8438元，由刘丽莲负担。本院二审期间，刘丽莲提交《承诺书》作为新证据，拟证明富荣公司未在承诺期限内履行合同义务。本院组织当事人进行了证据交换和质证。富荣公司质证认为，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合刘丽莲的上诉请求与富荣公司的抗辩意见，归纳本案争议焦点：刘丽莲主张解除合同的理由是否成立。本案中，刘丽莲在二审明确其请求解除合同的原因是富荣公司逾期提交办证资料，涉案合同第十五条对于富荣公司的该项义务以及责任承担方式作出了明确约定。本院经审查认为，根据双方合同的约定，富荣公司应当在交付房屋使用后的90日内提交办证资料，相应的违约责任在合同条款中有两个选择，涉案双方选择了按照第2款承担责任，即买受人不退房，富荣公司支付违约金。涉案合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律行政法规的强制性规定，故双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。鉴于双方已经在合同中约定了不退房的违约责任承担方式，则刘丽莲没有行使约定解除权的基础。另一方面，对法定解除权的行使主要适用于违约行为导致合同目的不能实现的情形，富荣公司在本案诉讼中已经履行了提交办证资料的义务，而且迄今为止，相关办证机构没有明确表示涉案房屋不能办理产权证。也就是说，只要双方配合办理相关手续，刘丽莲取得产权证的合同目的可以实现。刘丽莲在二审中提交的“承诺函”是富荣公司提交竣工验收备案资料期限作出的承诺，虽然最终竣工验收备案的时间逾期两个月，但如前所述，并未影响刘丽莲合同目的的实现。故刘丽莲以此为由要求解除合同，法律依据不足。至于刘丽莲提出的银行贷款未获审批一节，实际影响的主要是收款方富荣公司的权益，刘丽莲以此为由要求解除合同，本院亦不予采纳。综上所述，刘丽莲的上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16876元，由刘丽莲负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇二〇年十一月二十四日书记员 胡圆圆附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。