广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初2215号 原告石国银，男，1964年1月23日出生，布依族，住贵州省福泉市金山办事处县。 被告北海智弘投资有限公司。住所：北海市广东路**。统一社会信用代码：914505007913176284。 法定代表人张均智，执行董事。 委托诉讼代理人王德雪，广西中龙律师事务所律师。 案由商品房预售合同纠纷 适用程序小额诉讼程序 立案日期2020年9月7日 开庭日期2020年9月30日 原告诉讼请求一、被告给付原告逾期交房违约金17342.80元；二、被告承担原告交通费1932元、住宿费420元、餐饮费435元，三项合计2787元。事实和理由：被告系从事房地产开发经营的企业。2016年，原告以按揭方式购买了被告开发的位于北海市广东路229号智弘银城绿洲4栋6单元2803号商品房一套，同年11月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同第十一条第（一）项约定：出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、（1）（略）；（2）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之1的违约金。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告在工商银行办理了购房按揭贷款并按约定向被告交纳了包括首付在内的全部购房款454000元，现原告正在按月归还银行按揭贷款。商品房交付期限届满后，因长期未收到被告的交房通知，原告多次电话向被告方询问交房事宜，被告方总是借口推迟。在多次追问下，被告方于2018年9月通知原告收房，原告于同年9月18日到北海收房，当天被告方要求原告须交清维修基金等各项费用后方可到相关物管公司收房（领取住房钥匙），因被告逾期交房，原告要求用逾期交房违约金冲抵收房应缴的维修基金等各项费用，被告方拒绝，并口头答复称违约金的事以后再说。被告于当日在原告交清上述各项费用后方出具相关手续给原告到物管处收房。截至原告收房的时间即2018年9月18日止，被告逾期交房共计382天，按照合同约定计算违约金为17342.80元（总计房款454000元，按合同约定逾期违约金为45.40元/天）。2019年3月，原告到被告处要求处理逾期交房违约金事宜，被告方工作人员称其公司已统一规定，只能用违约金冲抵物管费，根据逾期交房的时间，被告方只费，仅冲抵6600余元，因双方意见差异较大原告未予同意,并要求被告方重新考虑，被告方工作人员表示需向公司请示再予答复。次年6月，原告再次到被告处要求处理违约金事宜，被告方工作人员称其公司已经决定只能冲抵原告36个月的物管费，原告当然不同意并表示走司法程序解决，被告方表态可以。原告因处理该违约金事宜从贵州到北海往返三次，每次单程交通费为322元，共计1932元；住；住宿费每天70元（民宿）次住两天，共420元；就餐费火车上每天55元，乘车6天，计330元，共在北海停留3天，就餐费每天35元，计105元；上述三项共计2787元。上述交通费、住宿费、就餐费部分票据因当时认为被告方态度诚恳，没有想到要打官司，故没有留存（就餐费没有）。综上，被告方未按合同约定向原告交付商品房，违反了法律规定和合同约定，侵害了原告的合法权益。为此，为维护原告的合法权利，故向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告答辩意见不同意原告的诉讼请求。一、原告的诉请已经超过了诉讼时效，不应得到支持，如果法院支持原告的诉请，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，计算违约金的基数应按照原告缴纳的首付款及按揭贷款本金和利息的总和进行计算。二、被告迟延交房是有客观原因，北海有大风、大雨天气妨碍施工，并且应扣减国家法定节假日及中、高考等导致停工的天数。三、原告主张的交通费、住宿费、餐饮费，与本案无关，该主张没有法律依据，不应得到支持。 查明事实2016年11月20日，原告与被告经协商后签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：YS00038275），约定：原告购买被告开发的位于北海市银海区广东路229号智弘银城绿洲4幢6单元28层2803号房，建筑面积共87.76平方米，单价为每平方米5173.2元，总价款为454000元；原告采取银行按揭付款方式付款，于2016年10月26日前支付全部房款的30%，即137000元，余款317000元申请贷款支付；被告应当在2017年8月31日前向原告交付该商品房；除不可抗力外，被告未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：1.逾期在99日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之1的违约金；2.逾期超过99日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价万分之1的违约金。合同签订前，原告已于2016年10月26日向被告支付首付款137000元。2015年2月2日，原告通过申请按揭贷款方式向被告支付剩余房款317000元。涉案房屋于2018年9月18日交付给原告。 本院意见原告与被告经协商签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，原告已经交付全部购房款给被告，被告应当于2017年8月31日前将涉案商品房交付给原告，其未在上述约定的时间内按期交房，被告逾期交房已超过99日。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。被告抗辩逾期交房天数应当扣除大风大雨天数、国家法定节假日、高考天数，本院认为，被告对该抗辩未提供证据予以证实；被告还抗辩应当相应的扣除北海天气及国家法定节假日和中、高考等导致无法施工的天数，本院认为，国家法定节假日和中、高考早已施行并有明确规定，是众所周知的事实，被告应在签订合同时予以考虑，且合同并未明确约定，故被告上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。此外被告还抗辩本案已过诉讼时效，本院认为，按照双方《商品房买卖合同》中第十一条、第十二条的约定，被告支付逾期交房违约金的违约天数的计算起始时间是自合同第十一条规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，即从2017年9月1日起至2018年9月18日止，因此能够确定被告向原告支付逾期交房违约金的时间应从2018年9月19日开始计算，原告此项主张的诉讼时效起算时间也应从2018年9月19日开始计算，本案尚未超过诉讼时效，被告的该抗辩理由不成立，本院亦不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定以及《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项约定，逾期超过99日，原告要求继续履行合同的，应按照原告已交付房价款而不是累计已付款为基数计算违约金，原告以已付房款454000元为基数按照每日万分之一的标准主张自2017年9月1日至2018年9月18日止的逾期交房违约金17342.8元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 另，原告所主张的交通费、住宿费、餐饮费，因上述费用并非本案所产生的直接费用，原告的该项主张无法律依据，故本院不予支持。 判决主文一、被告北海智弘投资有限公司向原告石国银支付逾期交房违约金17342.8元； 二、驳回原告石国银的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条。 诉讼费案件受理费减半收取152元，由原告石国银负担21元，由被告北海智弘投资有限公司负担131元。 上诉权利本判决为终审判决。 审 判 员  张 婷 二〇二〇年十二月二日 法官助理  沈星辰 书 记 员  骆亭君 附：本判决引用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。