安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0181民初5393号 原告：巢湖远洲物业管理有限公司，住所地安徽省巢湖市东塘路世纪新都中心会所，社会统一信用代码913401817448622798。 法定代表人：费太华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：靳霞，该公司物业经理。 委托诉讼代理人：张然，安徽云旗律师事务所律师。 被告：王祥志，男，1975年6月5日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 原告巢湖远洲物业管理有限公司（以下简称“远洲物业公司”）诉被告王祥志物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告远洲物业公司的委托诉讼代理人靳霞、张然，被告王祥志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远洲物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付自2013年7月1日至2013年12月31日及2017年1月1日至2019年12月31日的物业费合计3813元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系巢湖市新都人家小区5号楼2单元502室业主，房屋建筑面积150.21平方米。远洲物业公司与被告所在业委会于2019年1月1日续签《新都人家项目物业服务合同》，合同记载原告自2005年4月20日接手物业服务房屋时即为新都人家提供物业管理服务，履行了协议约定的物业服务收费标准及服务质量。但被告尚未支付2013年7月1日至2013年12月31日及2017年1月1日至2019年12月31日期间物业管理费3813元。经原告催缴物业费未果，致原告依法起诉。 被告王祥志辩称：认可物业费计收标准，2017年1月1日至2019年12月31日期间物业费未缴纳属实，但未缴物业费有原因。未缴物业费原因如下：一、王祥志住房位于单元楼顶楼，上有公共平台，因平台漏水导致被告家中墙面脱落、地板损坏，自2016年即要求物业公司维修直至2019年才维修，目前仍未维修好，因原告怠于履行合同义务导致被告家中财产损害，希望物业再次维修并安排人监管；二、物业费应与造成的被告财产损失相抵扣；三、2013年下半年物业费问题，是因被告配偶电瓶车电瓶失窃，跟物业沟通后物业同意减免半年物业费以平衡原告损失，并非拒缴物业费。 经审理查明：被告王祥志系巢湖市新都人家小区5号楼2单元502室房屋业主，房屋建筑面积150.21平方米（上层面积51.22平方米、下层面积98.99平方米）。2015年12月24日，原告与巢湖市新都人家第三届业主委员会签订《新都人家项目物业服务合同》，约定由远洲物业公司为新都人家小区提供物业管理服务，物业费按建筑面积计收，2017年为每月每平方米0.7元，2018年为每月每平方米0.8元，合同期自2016年1月1日至2018年12月31日。2019年1月1日，原告与巢湖市新都人家小区业主代表大会签订《新都人家项目物业服务合同》，约定继续由原告为案涉小区提供物业服务，合同期自2019年1月1日至2021年12月31日，物业费计收标准不变。原告分别于2017年12月30日、2018年12月30日、2019年12月30日、2020年1月10日向被告发送物业费催缴通知函，但被告仍未缴纳，致原告诉至法院。 上述事实，有原告提交的营业执照复印件、业主信息登记表、物业服务合同、物业费催缴通知及当事人陈述等证据载卷佐证，其事实清楚，本院予以确认。 案件审理过程中，经向原告核实，被告房屋建筑面积150.21平方米，其中下层面积98.99平方米按合同约定的物业费计收标准计算，上层面积51.22平方米减半计算。 本院认为：原告远洲物业公司与巢湖市新都人家业主委员会及业主代表大会签订的《新都人家项目物业服务合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对被告王祥志具有约束力，原告为案涉小区提供物业服务，被告王祥志作为业主，应当按期交纳物业费。原告已提供自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务，经计算上述服务期间的物业费为3439元[2017年物业费：（98.99平方米×0.7元/平方米/月+51.22平方米×0.35元/平方米/月）×12月；2018年及2019年物业费：（98.99平方米×0.8元/平方米/月+51.22平方米×0.4元/平方米/月）×24月）]，该费用被告王祥志应予缴纳。关于原告主张被告补交2013年7月1日至2013年12月31日物业费，被告不予认可，另结合2014年至2016年被告均按约支付物业费的事实，2013年物业费未优先缴纳或冲抵不符合常理，故对原告该项诉请本院不予支持。 被告王祥志辩称因房屋漏水而拒缴物业费，并提交房屋平台漏水图片打印件，但就被告提交的照片无法确定漏水原因和漏水部位。如被告认为原告存在不完全履行物业服务义务的行为，若给其造成损失，应另案主张远洲物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此拒缴物业费。原告提供物业服务及协调上报工作虽存在一定瑕疵，但物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，无相应物业费，客观上可能会影响原告的服务水平和质量，这与小区业主未及时主动缴纳物业费存在一定的关联性。另原告作为物业服务企业，应当全面履行物业服务义务，听取小区业主关于物业服务工作的合理意见和建议，改进工作方式，提供优质服务，以改善彼此之间的信任关系。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下： 一、被告王祥志于本判决生效之日起三日内给付原告巢湖远洲物业管理有限公司自2017年1月1日至2019年12月31日的物业费3439元； 二、驳回原告巢湖远洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告王祥志负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵玲 二〇二〇年十二月二日 法官助理刘晓静 书记员张正阳 附本判决援引的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第一百零八条第一款对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。