云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1792号上诉人（原审被告）：布丽华，女，1965年8月16日生，汉族，大学文化，云南省姚安县人，公务员，住楚雄州姚安县。被上诉人（原审原告）：楚雄海宏物业管理有限责任公司，住所地：楚雄彝族自治州楚雄市开发区云开路**，统一社会信用代码：915323005993375816。法定代表人：冯勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：周婷，云南荣楚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张薇英，云南荣楚律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。上诉人布丽华因与被上诉人楚雄海宏物业管理有限责任公司（以下简称海宏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初3625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。布丽华上诉请求：1、撤销楚雄市人民法院（2020）云2301民初3625号民事判决书；2、被上诉人应退回上诉人多交的物业管理费1393.21元；3、被上诉人应退回上诉人生活垃圾处理费192元，且被上诉人必须对其在某花园物业管理期间，所收取的生活垃圾处理费情况及上缴环卫部门生活垃圾处理费情况进行公开公示；4、补救其未履行的物业管理义务，并承担未完全履行物业服务协议给上诉人造成的实际损失；5、被上诉人应承担上诉人的全部合理费用（包括但不限于为参加一审、二审诉讼损失的误工费、交通费、伙食费等）；6、被上诉人承担全部一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一审事实认定不清，具体阐述如下：1.法律依据认定错误:（1）、一审根据被上诉人与楚雄某房地产开发有限责任公司签订的《某花园前期物业管理委托合同》的法律关系，认为被上诉人有权自2013年12月20日起收取物业费。但上诉人不是《某花园前期物业管理委托合同》的签署主体，不应按照《某花园前期物业管理委托合同》缴纳物业费；（2）、按照一审认定的事实，《物业服务协议》是真实有效的，那么上诉人应从2015年7月3日（也就是商品房交付之日）开始交纳物业费，而不是强制从2014年1月1日收取，被上诉人强制多收取了2014年1月至2015年6月共计18个月的物业费，应抵扣争议物业费（即2018年10月1日至2019年2月28日的物业费535.86元），并还应退回多收取的13个月物业费1393.21元。2.对反诉的判决缺乏法律依据。上诉人在一审过程中提出的诉讼请求符合《最高人民法院关于适用的解释》第233条的规定，一审不予处理上述请求的判决无法律依据。3.对客观事实认定不清。上诉人在一审答辩状中提出被上诉人未履行《物业服务协议》中约定的义务的行为，未尽到物业管理的义务，并提交了相应的证据，一审不予理睬。同样的证据在其他案子里却均予以采纳，都认为被上诉人管理不到位，存在违反《物业服务协议》的行为。请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的上诉请求。海宏物业公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。海宏物业公司向一审法院起诉请求：1、判令布丽华支付海宏物业公司2018年10月1日至2019年2月28日的物业管理费535.86元；2、判令布丽华支付海宏物业公司违约金754元（535.86元×3‰÷469天，暂计算到2020年6月12日），并按照每日3‰的标准支付自2020年6月13日起至上述款项付清之日止的违约金；3、本案诉讼费由布丽华承担。事实和理由：布丽华系海宏物业公司所管理的某花园小区的业主。布丽华向开发商楚雄某房地产开发有限公司购买了某花园小区X幢X单元X室房屋，建筑面积89.31㎡。2013年12月20日，海宏物业公司与开发商楚雄某房地产开发有限公司签订了《某花园前期物业服务管理委托合同》，合同期限自2013年12月20日至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，并对物业管理费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。2015年7月12日，布丽华与海宏物业公司签订了《某花园前期物业管理服务协议》，协议对物业管理费、车位费及垃圾处理费收费标准、收费的权利义务及违约责任进行了明确的约定。海宏物业公司依约为布丽华提供完善的物业管理服务，但布丽华并未按照合同的约定向海宏物业公司缴纳物业管理服务费，直至2019年3月初，因某花园小区业主委员会成立并重新委托了物业公司，海宏物业公司便依约退出，但布丽华仍拖欠海宏物业公司自2018年10月1日至2019年2月28日的物业管理费和水电费535.86元。经海宏物业公司多次催收，布丽华未支付。一审法院认定事实：海宏物业公司系物业管理公司，布丽华系某花园小区X幢X单元X室业主，房屋建筑面积为89.31平方米。海宏物业公司于2013年12月20日与楚雄某房地产开发有限公司签订了《某花园前期物业管理委托合同》，合同约定委托管理期限自2013年12月20日起至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，物业管理费为小高层住宅每平米1元/月，多层住宅为每平米0.6元/月。2015年7月2日，海宏物业公司与布丽华签订了《某花园前期物业管理服务协议》，协议约定每半年交纳物业管理费，具体时间是每年的1月份7月份。多层按建筑面积每月每平米0.7元（不含公共分摊），高层按建筑面积每月每平方米1.2元（不含公共分摊）收取物业管理费。楚雄市发展和改革局【楚发改批（2014）14号】文件，关于对金盾小区.某花园小区物业服务收费标准的批复载明：多层住宅综合物业服务收费标准为0.7元/㎡.月，高层住宅物业服务收费标准为1.2元/㎡.月（已包括电梯的正常运行和维护费用）。楚雄彝族自治州发展和改革委员会【楚发改价格（2012）17号】文件，楚雄州发展和改革委员会关于楚雄市城市生活垃圾处理费标准的批复载明，城镇居民户、城镇暂住户城市生活垃圾处理费每户每月8元。合同签订后，海宏物业公司对小区进行物业服务，布丽华交纳物业管理费至2018年9月份，2018年10月1日起至2019年2月28日的物业管理费535.86元布丽华未缴纳，海宏物业公司于2019年2月28日退出某花园小区。一审法院认为，海宏物业公司与布丽华签订的《某花园前期物业管理服务协议》是双方在平等、自愿的基础上签订，对双方均具有约束力。海宏物业公司依据合同为小区提供物业服务，有权获得物业管理费，布丽华是该小区的业主，应当按照合同约定履行义务。物业管理费的收费标准双方有争议，标准应以楚雄市发展和改革局关于对某花园小区物业服务收费标准的批复为准，故布丽华的物业管理费应按照高层住宅1.2元/㎡.月收取，故海宏物业公司要求布丽华支付自2018年10月1日至2019年2月28日物业管理费535.86元（89.31平方米×1.2元/月×5个月）的请求合理合法，予以支持。海宏物业公司要求布丽华支付违约金的诉请，无事实及法律依据，不予支持。布丽华要求海宏物业公司退还多收的物业管理费1393.21元以及赔偿给其造成的损失6000元，属于另外的法律关系，不予处理。布丽华的其他辩解没有法律依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、由布丽华于判决生效后十日内支付楚雄海宏物业管理有限责任公司物业管理费535.86元，款交法院；二、驳回楚雄海宏物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25元(已减半收取)，由楚雄海宏物业管理有限责任公司负担14.6元(已交)，布丽华承担10.4元（未交，判决生效后十日内执行，款交楚雄市人民法院）。二审中，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。根据本案当事人的上诉请求、答辩意见。本案二审争议焦点为：一审法院判决布丽华支付海宏物业公司2018年10月1日至2019年2月28日的物业管理费535.86元是否正确。本院认为，布丽华与海宏物业公司签订的《某花园前期物业管理服务协议》未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该协议对双方均具有约束力。布丽华作为某花园小区的业主，实际享受了海宏物业公司的服务，其主张海宏物业公司提供的物业服务在车辆管理、用电设备、绿化等方面存在不足，但上述问题属于合同履行之瑕疵，不属于合同法中的根本违约，布丽华不能因此拒绝履行交纳物业费的义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维持保养、正常秩序维持所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。一审法院判决布丽华交纳相应的物业管理费，并无不当。另一方面，海宏物业公司作为物业服务的提供者，本应积极收集业主对物业服务提出的意见建议，为某花园小区提供更好的物业服务。但根据已查明的事实，海宏物业公司提供的物业服务确实存在不够到位之处，故其应自负部分过错责任，据此本院酌情减少布丽华应承担的物业管理费，其支付海宏物业公司2018年10月1日至2019年2月28日物业管理费为合同金额的80%计428.69元。一审法院判决布丽华全额承担2018年10月1日至2019年2月28日的物业管理费不当，应予纠正。至于布丽华认为海宏物业公司应退回其已经交纳的2014年1月至2015年6月的物业服务费、垃圾处理费及赔偿其误工费、交通费、伙食费等，不属于本案审理范围。综上，布丽华的上诉理由合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初3625号民事判决；二、由布丽华于判决生效后十日内支付楚雄海宏物业管理有限责任公司物业管理费428.69元；三、驳回楚雄海宏物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由楚雄海宏物业管理有限责任公司负担15元（已付），布丽华负担10元（未付）；二审案件受理费50元，由布丽华负担20元（已付），楚雄海宏物业管理有限责任公司负担30元（未付）。本判决为终审判决。本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向一审法院申请强制执行。审判长 董 波审判员 刘亚丽审判员 冯 艳二〇二〇年十二月十一日书记员 邓 妤