重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4382号上诉人（原审原告）：唐平，女，1974年5月29日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：唐云军，广东邦昊律师事务所律师。上诉人（原审原告）：田建军，男，1972年12月9日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：唐云军，广东邦昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆德盈邦伦实业有限公司，住所地重庆市江**金源路**20-7，统一社会信用代码91500105MA5UAP8071。法定代表人：余裕盛，系执行董事。委托诉讼代理人：俞理伟，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：左清松，中豪律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：重庆云鸥产业有限公司，住所地重庆市巴**云计算产业园********，统一社会信用代码91500105095338919W。法定代表人：徐耀华，系总经理。委托诉讼代理人：马小旺，男。委托诉讼代理人：何成坤，重庆派瑞律师事务所律师。上诉人唐平、田建军因与被上诉人重庆德盈邦伦实业有限公司（以下简称德盈邦伦公司）、第三人重庆云鸥产业有限公司（以下简称云鸥公司）不当得利纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2019)渝0105民初9542号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人唐平及唐平与田建军的共同委托诉讼代理人唐云军、被上诉人德盈邦伦公司的委托诉讼代理人俞理伟、被上诉人云鸥公司的委托诉讼代理人何成坤到庭参加二审询问。本案现已审理终结。唐平、田建军上诉请求：1.撤销重庆市江北区人民法院(2019)渝0105民初9542号民事判决书或发回重审；2.判决德盈邦伦公司向上诉人返还为案涉房屋支付的购房费用539185元；3.判决德盈邦伦公司以400000元为本金，自2017年9月8日起按中国人民银行同类同期贷款利率向上诉人支付占用的资金利息，直至全部返还之日止；4.判决德盈邦伦公司以139158元为本金，自2017年10月20日起按中国人民银行同类同期贷款利率向上诉人支付占用的资金利息，直至全部返还之日止；5.本案一、二审诉讼费用全部由德盈邦伦公司承担。主要事实和理由：一、一审法院违法适用简易程序审理此案，程序违法，应发回重审。二、一审法院对以下基本事实没有查清。1.德盈邦伦公司与上诉人签订的认购协议系德盈邦伦公司以房地产经纪中介机构的法律身份签订的房屋代理销售收取服务费的一份协议，且收取居间经纪及相关增值服务费的前提是德盈邦伦公司已经促成上诉人以约定的优惠价与云鸥公司签订《商品房买卖合同》，并且该认购协议在上诉人完善第四条约定事项的手续后才开始生效，在签订《商品房买卖合同》后自行终止。2.德盈邦伦公司出具的收据与上诉人实际付款金额不一致，最后一笔139158元系德盈邦伦公司称只有补足该款才能拿到正式商品房买卖合同原件的情况下，上诉人才支付的。三、德盈邦伦公司在代理销售过程中存在违反认购协议约定和法律法规规定的事实。1.德盈邦伦公司没有依法向上诉人出具商品房销售委托书等资料。2.在签订认购协议时，德盈邦伦公司故意隐瞒重大事实，违反诚实守信和公平原则，亦没有依法办理从事房地产经纪服务的备案登记手续，没有资格收取居间及相关增值服务费。3.德盈邦伦公司没有在醒目位置公示收费项目、标准等信息，无权收取任何未明码标价的费用。四、一审法院对德盈邦伦公司与云鸥公司之间是否存在签约、是否公示、是否明码标价、双方是否存在串通使用虚假标价等行为没有查清，对云鸥公司在房管局备案的价格没有查实，这与云鸥公司是否应当承担责任息息相关。若云鸥公司与德盈邦伦公司存在损害国家利益的行为，可能直接导致合同无效。五、一审法院对案涉合同的定性没有查清。德盈邦伦公司辩称，一审认定事实清楚，不符合应当撤销或改判的情形。一审程序未违反法律规定，未超出审限。本案基本事实已经查清，认购协议中明确约定了上诉人应支付给云鸥公司的房款为910843元，并据此签订了商品房买卖合同。对于居间服务费和增值服务费，认购协议中也做了具体约定，并约定不得冲抵上诉人应向云鸥公司支付的房款。该认购协议不违反现行法律法规的规定，且德盈邦伦公司已经按照协议向云鸥公司支付了相应的款项，该事实也已经查清。本案不构成不当得利，请求驳回上诉。云鸥公司辩称，一审中，已经对云鸥公司与德盈邦伦公司之间签订的协议进行了核实，双方已经实际履行，属于包销协议，因此本案与云鸥公司无关。唐平、田建军向一审法院起诉请求：1.判决德盈邦伦公司向唐平、田建军返还多收取的购房定金539158元，2.判决德盈邦伦公司支付唐平、田建军资金占用损失（以439158元为基数，自2017年9月8日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止，以100000元为基数，自2017年9月20日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止）。一审法院认定事实：唐平与田建军系夫妻关系。2017年8月5日，德盈邦伦公司（乙方）与云鸥公司（甲方）签订《渝洲地产新鸥鹏天地商铺购买协议》，约定乙方购买甲方标的物为新鸥鹏天地社区商业，共计61个商铺，总建筑面积约4021.04平米，标的物总金额60061593元，具体每套价格详见附件二。乙方有权向其它意向性客户转让本协议项下一套或多套房屋的认购权利，甲方同意并将协助办理更名等有关手续。乙方向意向性客户收取的乙方个人转让费，应向该意向性客户出具合法票据，但乙方收取的上述款项，并不是意向性客户购买商铺款项的一部分，有关该费用的纠纷与甲方无关，由此造成的问题或者争议，由乙方自行解决，与甲方无关，对该等款项的性质，乙方应向意向性客户进行明示。案涉商铺属于《渝洲地产新鸥鹏天地商铺购买协议》所确定的购买商铺的范围，建筑面积31.99平方米，套内面积26.03平方米，总价910842元。2017年9月，田建军（乙方）与德盈邦伦公司（甲方）签订《认购协议》，约定乙方认购甲方销售的物业商铺位于“重庆市渝北区巴南新鸥鹏教育城二期”B4DS-第吊1-商业4号，建筑面积31.99平方米，套内面积26.03平方米。乙方所认购物业折前建筑面积总价为1515620元，折后成交总价为1450000元，乙方同意在签署本认购协议书时向甲方支付400000元作为甲方促成乙方优惠购买商铺的居间经纪及相关增值服务费（首期），并于签订本认购协议书之日起7日内向云鸥公司补足房款139158元，自本协议签订之日起，乙方不得以任何理由提出退房换房，否则不予退还居间经纪及相关增值服务费，居间经纪及相关增值服务费是甲方促成乙方以约定的优惠价与云鸥公司签订《商品房买卖合同》而收取的服务费，不得冲抵乙方与云鸥公司签订的《商品房买卖合同》项下的应付房款。之后唐平、田建军向德盈邦伦公司付款总计839158元，德盈邦伦公司向唐平、田建军出具总额为539158元的收据。2017年9月20日，唐平（乙方）与云鸥公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买案涉商铺，建筑面积31.99平方米，套内面积26.03平方米，房屋总价910843元，其中乙方已付房款455843元，455000元向银行申请按揭贷款。云鸥公司收取的房款455843元中的155843元系由唐平、田建军直接支付给云鸥公司，其余300000元由德盈邦伦公司支付给云鸥公司，云鸥公司为唐平、田建军出具总额为455843元的收据。庭审中，唐平、田建军与德盈邦伦公司均确认田建军与德盈邦伦公司签订的《认购协议》的合同主体为唐平、田建军与德盈邦伦公司。一审法院认为，唐平、田建军与德盈邦伦公司签订的《认购协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。在该协议中，唐平、田建军的目的是签订《重庆市商品房买卖合同》、取得案涉商铺的所有权，德盈邦伦公司的目的是将其购买的案涉商铺出售给唐平、田建军，《认购协议》确认唐平、田建军所购案涉商铺的价格为1450000元，唐平、田建军支付德盈邦伦公司居间经纪及相关增值服务费，同时该费用不得冲抵《商品房买卖合同》项下的购房款。《认购协议》明确约定首期居间经纪及相关增值服务费为400000元，另约定唐平、田建军向云鸥公司补足房款139158元，对于该款项的性质问题，唐平、田建军主张为房屋定金，德盈邦伦公司主张为居间经纪及相关增值服务费。根据本案查明的情况，唐平、田建军向德盈邦伦公司付款839158元，德盈邦伦公司将其中300000元转给云鸥公司作为案涉商铺的房款，加上唐平、田建军直接支付给云鸥公司的155843元，云鸥公司已足额收取商铺的首付款455843元，因此德盈邦伦公司向唐平、田建军收取的539158元并非《商品房买卖合同》约定的房款或者定金，同时，根据唐平、田建军与德盈邦伦公司约定分期支付居间经纪及相关增值服务费的情况，该139158元不宜认定为房款或者定金，而应认定为居间经纪及相关增值服务费。德盈邦伦公司按照《认购协议》收取相关费用，唐平、田建军要求德盈邦伦公司返还相关费用的诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告唐平、田建军的诉讼请求。案件受理费9640.3元，减半收取计4820.15元，由原告唐平、田建军负担。”二审中，上诉人向本院举示了云鸥公司向社会公开出示的《重庆市商品房销售公开承诺书》等证据，拟证明云鸥公司与德盈公司采取隐瞒、欺诈的行为，诱骗上诉人签订了《认购协议》。本院认为，上诉人举示的证据与上诉人同德盈公司之间的不当得利纠纷无关，本院不予采纳。另查明，本院在重庆市地产查询到案涉房屋的网签价格为910842元。另查明，德盈公司为唐平、田建军开具的收据均载明为房屋销售专用收据，收款事由为房屋定金。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，给付型不当得利之诉中主张不当得利返还的一方系控制其财产并主动进行转款的行为者，更应或更有能力对其财产转移行为作出合理解释，故应由唐平、田建军对本案构成不当得利“无合法根据”这一要件事实进行举证。《认购协议》约定了唐平、田建军购买案涉房屋的价款1450000元，而唐平、田建军实际支付的价款也为1450000元，并实际取得了案涉房屋的产权。唐平、田建军称云鸥公司、德盈公司恶意串通诱骗其签订了《认购协议》，但未举示充分证据予以证明。唐平、田建军作为具有完全民事行为能力的自然人，其自愿签订了《认购协议》并按照该协议约定的价款按期支付了相应的金额，该《认购协议》合法有效。因此，可以认定协议签订后，唐平、田建军清楚知晓其获得案涉门面需要支付的对价即为1450000元，最终其也通过支付该对价获得了案涉门面的产权。根据上述查明的事实，唐平、田建军向德盈公司转款系因购买案涉门面，双方存在其他的基础法律关系，不符合不当得利的构成要件。因此，唐平、田建军请求德盈公司不当得利返还，本院不孕支持。综上所述，唐平、田建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9191.85元，由上诉人唐平、田建军负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年十二月八日法官助理 王玲书 记 员 梁麟