四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初6197号 原告：李政林，男，汉族，1957年8月28日出生，住四川省什邡市。 委托诉讼代理人：王彪，北京炜衡（成都）律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：黄学军，北京炜衡（成都）律师事务所律师。特别授权。 原告：李大生，男，汉族，1987年3月1日出生，住四川省什邡市。 委托诉讼代理人：王彪，北京炜衡（成都）律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：黄学军，北京炜衡（成都）律师事务所律师。特别授权。 被告：成都嘉好房地产有限公司，住所地：成都市青羊区西玉龙街**，统一社会信用代码：915101057436425575。 法定代表人：华茂泽，总经理。 委托诉讼代理人：周毅，四川中虹律师事务所律师。一般授权。 第三人：内江市人民政府驻成都办事处。住。住所地：成都市太升北路**一社会信用代码：12510900671420217H。 法定代表人：龙茂辉。 委托诉讼代理人：孙义，男，1956年1月22日出生，汉族，住四川省内江市市中区，一般授权。 原告李政林、李大生与被告成都嘉好房地产有限公司（以下简称嘉好公司）、第三人内江市人民政府驻成都办事处（以下简称内江市政府驻成办）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告李政林、李大生的委托代理人王彪、黄学军，被告成都嘉好房地产有限公司的委托代理人周毅，第三人内江市政府驻成办的委托诉讼代理人孙义均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李政林、李大生向本院提出诉讼请求：1.确认李政林、李大生与嘉好公司于2007年7月17日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.嘉好公司对成都市太升北路9号914号房屋进行分户及对建筑面积重新进行测绘，并与内江市政府驻成办协助李政林、李大生按新测绘面积将房屋过户至李政林、李大生名下；3.嘉好公司向李政林、李大生支付违约金（自2008年1月14日起计算至房屋过户至李政林、李大生名下之日止，按每日已付房款万分之五计算，暂计算至2018年9月29日为434985.331元）。庭审中，李政林、李大生撤回要求对案涉房屋重新测绘的诉讼请求，并调整第三项诉讼请求中的违约金起算时间为从2016年1月1日起算。事实与理由：李政林、李大生与嘉好公司于2007年7月17日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定李政林、李大生购买嘉好公司出售的位于成都市太升北路9号1幢914号房屋，该房屋登记在内江市政府驻成办名下，系嘉好公司向内江市政府驻成办购买所得，建筑面积为35.37平方米，单价6289元/平方米，总价222442元。合同签订当日，嘉好公司将房屋交付李政林、李大生，李政林、李大生将该房屋租赁给第三方经营至今。合同签订后，李政林、李大生向嘉好公司支付了全部购房款及税费等费用，履行完毕全部合同义务。按《房屋买卖合同》约定，嘉好公司应当于2008年1月14日前为李政林、李大生办理完毕房屋的产权登记。截止起诉之日，嘉好公司并未按约为李政林、李大生办理房屋的产权登记，房屋仍登记在内江市政府驻成办名下。 嘉好公司辩称，案涉房屋买卖合同不具备履行可能，根据房屋测绘报告及内江市政府驻成办向房管局申报的房屋面积确认表，可知案涉914号房屋并不存在；违约金主张有部分超过诉讼时效，且主张过高，不应支持。 内江市政府驻成办陈述，内江市政府驻成办于2010年10月8日将太升北路9号第1幢7至9层房屋产权转让给嘉好公司，并签订了协议，并表示愿意配合嘉好公司办理房屋所有权证书。 李政林、李大生向本院提交《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》的《公证书》，《委托经营管理合同》的《公证书》，收据、（2018）川0105民初15025号、15026号、15027号受理案件通知书、《民事判决书》、生效证明，（2019）川0105民初962号案件受理通知书。嘉好公司对上述证据真实性无异议，但认为不能达到证明目的。嘉好公司向本院提交房屋测绘成果报告、房屋测绘技术报告、房屋面积申报确认表、（2015）简阳刑初字第237号之一《刑事判决书》、嘉好公司与内江市政府驻成办签署的《产权过户协议书》（复印件）。李政林、李大生对《刑事判决书》真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为达不到证明目的；对《产权过户协议书》真实性无异议；对房屋测绘成果报告、房屋测绘技术报告、房屋面积申报确认表真实性无异议，对关联性不予认可。本院依职权调取了不动产登记信息查询结果，李政林、李大生对三性无异议，但认为不构成阻却事由，查封时间是2015年，房屋买卖合同签署在2007年，不能阻却权利人获取物权，并举证在存在查封情形下，该物业613号房通过诉讼及申请执行最终取得了不动产权证；嘉好公司认为613号房取得不动产权证系该房屋在房屋信息摘要中有载明，而914号房没有查询到房屋信息的，故不能同等待之。内江市政府驻成办对上述证据三性均无异议。 本院对双方就真实性无异议的证据予以采信，其余证据应进行综合认定。据此本院确认以下事实：2007年7月17日，出卖人嘉好公司（甲方）与买受人李政林、李大生（乙方）签订《房屋买卖合同》及《补充协议》各一份，主要约定：买受人购买的房屋为正在装修的房屋，位于成都市太升北路******，该房屋土地使用性质为商业，建筑面积35.37平方米；房屋总价222442元，一次性付款；出卖人应当在2008年4月20日前，将符合合同约定的房屋交付买受人使用；出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在房屋交付使用后180个工作日内间，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，买受人不退房，如果逾期时间在180以内，出卖人按日向买受人支付移交附价款万分之五的违约金，如果逾期时间超过180天，买受人可以退房。《补充协议》第四条对《房屋买卖合同》第八条交付期限补充约定：乙方所购买房屋已出租给成都欧曼酒店管理有限公司（以下简称欧曼酒店公司）进行经营管理，交房时间以欧曼酒店公司经营期起始日为准，欧曼酒店公司支付经营管理费后视为自动交房。 同日，委托方李政林、李大生（甲方）与受托方欧曼酒店公司（乙方）签署《委托经营管理合同》，约定：甲方将位于成都市太升北路9号“丽晶假日”1幢9层14号委托给乙方进行经营并管理，乙方经营管理无论盈亏与甲方无涉；甲方提供房屋包含配套设施，配套设施由甲方出资10000元，乙方统一包干采购，甲方有所有权；该房屋委托经营管理期限为15年，2008年4月20日前为房屋装修期，经营期从2008年4月20日至2023年4月19日止；约定了房屋月经营管理费标准、按季支付，以及签订合同且甲方付清全部房款后七日内，乙方应向甲方预付经营管理期的第一季度经营管理费3873元。 2007年7月16日，李政林、李大生向嘉好公司支付了定金10000元；次日，李政林、李大生向嘉好公司支付了购房款212442元。2007年7月17日，欧曼酒店公司开具收到李大生、李政林缴纳的丽晶假日914号房配套费10000元减返08年4—7月租金3873元，为6127元。 2020年5月18日，李政林、李大生向本院起诉。 另查明，（一）2010年10月9日，内江市政府驻成办（甲方）与嘉好公司（乙方）签署《房屋产权过户协议书》，载明：“内江大厦”于1995年建成，，位于成都市太升北路**占地面积为2342.31平方米，总层数为9层，证载建筑面积为9647.52平方米，设计用途为综合。“内江大厦”在修建过程中，甲方分别与四川省出版对外贸易公司、四川（中国红）花岗石开发有限总公司和成都长江租赁工程公司三个单位签订了《合作投资建房协议书》，约定三个单位分别出资修建分别取得部分楼层房屋，其中，四川省出版对外贸易公司为第7层主楼部分，四川（中国红）花岗石开发有限总公司为第8层整层，成都长江租赁工程公司为第9层整层。“内江大厦”建设完毕，甲方应将三个单位约定取得的房屋产权划归其所有和支配。合同签订后，三个单位均将约定的资金投入“内江大厦”工程，房屋建成后，约定的楼层房屋一直由三个单位分别占有、使用，但因种种原因，整个“内江大厦”的产权人均登记为甲方，至今未将合同约定的三个单位应取得的房屋产权登记到三个单位名下。本协议签订前，乙方通过不同方式取得了上述三个单位在“内江大厦”的房产权利。具体为：……（2）2007年5月18日，成都长江租赁工程公司作为卖方、乙方作为买方、甲方和雪松作为见证方签订了《权利转让协议》，约定由成都长江租赁工程公司将其在“内江大厦”第9层的房产权利转让给乙方，甲方应协助将产权过户给乙方名下，办理房产权属变更手续的费用由成都长江租赁工程公司和乙方承担。2009年3月，乙方经工商核准由“成都嘉好房地产置换有限公司”变更为现名。根据上述事实情况，本着依法、公平、尊重历史的原则，并为了简化过户程序和最大成都减少过户费用，甲方根据内江市人民政府内府阅【2019】95号《会议纪要》的精神，就“内江大厦”第7—9层的房产过户到乙方名下事宜达成协议：第一条乙方承诺且甲方确认乙方已经合法取得了四川省出版对外贸易公司、四川（中国红）花岗石开发有限总公司和成都长江租赁工程公司与甲方《合作投资建房协议书》约定的上述“内江大厦”第7层主楼582.54平方米、第8层整层575.5平方米和第9层整层601平方米的房产权利。第四条为办理产权过户登记手续需要，双方应另行签订《房屋买卖协议》。《房屋买卖协议》中约定的房款，因乙方已向上述有关权利人支付，无须再向甲方支付；其他有关房屋交付、违约责任的约定，也仅为办理房产变更手续之用，双方不予执行。第五条甲方在本协议签订生效后尽快将上述“内江大厦”第7、8、9层的房屋产权和土地使用权过户到乙方名下，乙方应协助配合。鉴于本协议项下的土地使用权属行政划拨性质，甲方转让给乙方欠须先以甲方名义申请变更为出让性质，然后再过户给乙方。为此，乙方应按成都市国土资源管理局的要求和甲方的通知按时足额缴纳应补交的土地出让金。 （二）内江市政府驻成办委托测绘单位成都准量行房地产测绘科技有限公司对弗斯达酒店太升店1栋（主楼）7~9Ｆ分户测绘，坐落于锦江区太升北路9号7-9层综合楼登记在内江市××驻成办名下。测绘单位于2013年4月23日出具《房产测绘成果报告》《房产测绘技术报告》，测算依据含竣工图、产权证及规划批复，其中分幢房屋分户套内面积统计表载明9楼房号有901-905五间房屋。 （三）房屋信息摘要显示，2013年7月30日，，位于锦江区太升北路******901、902、903、904905号房屋登记在内江市××驻成办名下，登记原因为同一所有权人房屋分割，规划用途为办公。 2020年10月16日查询不动产登记信息查询结果显示，坐落于青羊区太升北路9号的土地登记权利人为内江市××驻成办【成国用（2011）第497号】、嘉好公司【成国用（2009）第554号】，权利性质为出让，存在两个查封登记信息分别为：查封机关成都市中级人民法院于2015年11月27日查封，查封文号为（2015）成执字第1787号，查封期限2015年11月27日至2018年11月26日；资阳市中级人民法院于2018年12月27日查封，查封文号为（2018）川20执恢11号之十二，（2018）川20执异86-91号，查封期间2015年11月25日至2021年11月25日。 （四）李政林、李大生曾于2019年1月10日就案涉房屋向本院提起诉讼，后撤诉。 审理中，（一）内江市政府驻成办述称，1.2007年成都市锦江区太升北路9号房屋由于深圳办事处的问题，被广西河源法院查封，后进行了拍卖，案涉房屋1-6楼于2007年由嘉好公司竞拍所得，嘉好公司也可能因此成为房屋对应土地的共同登记权利人。嘉好公司法定代表人购买房屋后多次提到在过户方面需第三人提供方便。内江市政府驻成办不清楚房屋没有过户、分割的原因，在需要其配合时都进行了配合，其中2012年委托测绘即系应嘉好公司要求委托测绘。房屋的土地性质根据不动产登记信息查询结果可知已经由划拨变更为出让，三年前参加相关诉讼中，嘉好公司承认有200多万元土地出让金没有缴纳，至于土地出让金现是否缴纳内江市政府驻成办不清楚。2.嘉好公司2007年竞拍取得1-6楼房屋，内江市政府驻成办的委托诉讼代理人系2007年12月底进入该单位，其表示入职当时嘉好公司已经对房屋进行了改造搭建装修，是否取得相关部门批准其不清楚。（二）李政林、李大生表示签署案涉合同前去现场查看了房屋，有914号房存在，房屋正在装修，其确认房屋面积及房屋客观存在后才签署的案涉合同，且合同亦载明嘉好公司委托成都成房测绘有限责任公司进行了测绘，而嘉好公司拒不提交，并将2013年的测绘报告在不动产登记中心进行了备案。并表示据了解2012年的测绘系嘉好公司推动，李政林、李大生找过办事处的主任，对方表示对测绘一事并不清楚，嘉好公司通过测绘将公摊面积增大，意图让李政林、李大生缴纳增加面积的款项，双方对此多次协商未果。嘉好公司表示无法提交委托成都成房测绘有限责任公司测绘的相关材料。（三）案涉房屋对应宗地存在司法查封，经本院向李政林、李大生释明，李政林、李大生仍坚持其诉讼请求。 本院认为，李政林、李大生与嘉好公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 关于办理案涉房屋过户手续，经查，李政林、李大生主张的案涉房屋对应宗地存在司法查封，且该房屋在不动产登记中心无法查询到房屋信息，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，对于李政林、李大生主张嘉好公司与内江市政府驻成办协助办理房屋过户手续的诉讼请求，系事实上履行不能，故本院不予支持。 关于李政林、李大生主张嘉好公司承担逾期办理房屋权属证书的违约金，《房屋买卖合同》约定了逾期办证违约责任，但因李政林、李大生主张的房屋现不能办理房屋权属证书，故对逾期办证违约金的主张本院不予支持。待可办理房屋权属证书之时，李政林、李大生可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回李政林、李大生的全部诉讼请求。 案件受理费7824元，由李政林、李大生承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 莉 二〇二〇年十二月一日 书记员 唐丽萍