河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民再90号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李强，男，汉族，1971年5月5日生，住信阳市平桥区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南省建筑安装工程有限公司。住所地郑州市纬五路**附**。法定代表人：付国朝。委托诉讼代理人：焦聪聪，河南银基律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：信阳市联发房地产有限责任公司。。住所地信阳市四一路**法定代表人：尹献庭。委托诉讼代理人：李振兴，该公司员工。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：信阳力源众生置业有限公司。住。住所地信阳市平桥区利民路**/div>法定代表人：尹春华。再审申请人李强因与被申请人河南省建筑安装工程有限公司（以下简称建安公司）、信阳市联发房地产有限责任公司（以下简称联发公司）、信阳力源众生置业有限公司（以下简称力源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院（2018）豫15民终1381号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年3月26日作出（2018）豫民申7036号民事裁定，指令本院再审本案。再审申请人李强、被申请人建安公司的委托诉讼代理人焦聪聪、被申请人联发公司的法定代表人尹献庭和委托诉讼代理人李振兴，被申请人力源公司法定代表人尹春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李强申请请求：（1）撤销一、二审判决，改判支持再审申请人的一审诉讼请求，或将本案发回重审；（2）由被申请人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：（1）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，李强作为被拆迁人应就案涉房屋享有优先权。生效判决以无法交付为由不予支持李强诉讼请求，剥夺其优先权，适用法律错误。（2）案涉房屋至今未交付，生效判决仅支持临时过渡费支付到2017年12月31日止错误。（3）生效判决不采纳另案判决作为证据，偏向被申请人。（4）信访告知书，力源公司挂牌售房图片、尹春华农行账户收拆迁户回迁房屋差价款的明细表，张斌交钱的通话电话录音、邮政小区业主情况反映等五个证据证明力源公司应承担本案主体责任。（5）案涉房屋因被申请人一房二卖被案外人装修入住，但被申请人未证明案外人装修入住行为是否合法，一审亦未对合法性进行审查。（6）生效判决遗漏诉讼请求。李强在原审提出要求尹春华个人承担责任，但判决书中遗漏该项诉讼请求。建安公司辩称，该公司被借用公章承建案涉工程，河南建安公司资质证书2010年就被建设厅暂扣，本案与该公司并无关系。联发公司答辩称，一二审判决认定事实清楚，证据充分，理由适当。（1）李强提交的新证据不是法律规定的再审新证据，不足以支持其主张。（2）案涉房屋因施工中图纸设计发生了变更，合同约定房屋被第三人装修入住，联发公司已实际履行不能。（3）与李强同案类似安置户均已合理安置。联发公司多次通知李强换房安置，李强均已拒绝，故相关后果应由其本人承担。力源公司述称：该案与力源公司无关，李强并未与力源公司签订合同。李强向一审法院起诉请求：（1）判令三被告依据已签订的《房屋拆迁安置补偿合同》履行平桥“邮政小区”五单元1502号的房屋交付手续（房价不变，奖励面积不计价，同时办理新房产权证及土地使用证）；（2）判令三被告持续支付原告临时过渡费至交房之日；（3）判令三被告支付逾期交房违约金59924.55元整，起诉日到交房时的违约金在交房时据实结算；（4）本案所有诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：诉争的邮政小区的拆迁安置房屋系被告建安公司、联发公司合作开发建设的，2007年8月23日，为实施对邮电路南侧平桥区装卸运输一公司区域内旧城改造，信阳市平桥区人民政府发文成立了信阳市平桥区装卸运输一公司改造建设指挥部。被告建安公司拟在该区域投资新建平桥区装卸运输一公司商住楼。为加快拆迁进程、使该项目尽快开工建设，2007年9月15日，被告建安公司与信阳市住房委员会办公室平桥办事处（注：简称平桥房委办）签订《合同书》，约定：一、该商住楼的坐落位置及建筑规模：该商住楼坐落在信阳市平桥区邮电路与人民路交叉口西南侧、西至搬运站现临邮电路商业门面房、东至人民路邮政局家属院、北至邮电路步行街南人行道；总建筑面积约8000㎡，实际面积以建筑规划许可证为准，一、二层为商业用房，三--六层为住房。二、由信阳市住房委员会办公室平桥办事处负责该区域的拆迁安置补偿工作，并办理用地规划许可证、建筑规划许可证及人防等相关手续，相应的费用由被告建安公司承担。2007年12月19日，信阳市房产管理局作出了《关于对信阳市平桥区第一装卸运输公司住宅小区建设项目区域内房屋及附属物实施拆迁的批复》的信房法（2007）45号文件，同时并发布信房拆（2007）12号房屋拆迁公告及拆许字（2007）第12号《房屋拆迁许可证》，其中公告的拆迁范围为：东起人民路，西至搬运一站西院墙，南起邮政局家属院墙，北至邮电路，具体拆迁范围以市规划管理局批准的用地红线图为准；拆迁期限为：自2007年12月22日至2008年4月30日。2008年10月31日，信阳市建设委员会作出了准予施工的《中华人民共和国建筑工程施工许可证》（编号：4130012008040803），该证载明的开工日期为2008年12月，竣工日期为2009年12月。二公司签订了《平桥区邮政小区经济适用房合作协议书》约定双方合作开发，收回成本后，不管盈亏，各分摊50%，并将开发单位变更为信阳市联发房地产有限责任公司。2009年10月12日原告李强（乙方）与被告河南省建筑安装工程有限公司（甲方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定原告支付李强一次性搬家补助费300元，在过渡期内以审核表核定的计价面积数补助李强临时安置费每月每平方米4元，补助自搬出日起至接到甲方下达书面回签通知书规定的时间止。关于被拆迁房屋补偿约定：甲方按拆一还一的原则，同等面积，互不找差价，安置给乙方南北朝向新建住房。关于安置逾期的处理约定：因不可抗力或拆迁户搬迁迟延造成安置房屋建设迟延的，乙方同意甲方逾期提供安置房屋，甲方应在情况发生的15天内通知乙方单位，因以上情况造成安置延期的，双方达成理解，因单方原因造成逾期安置的临时过渡费的处理方式为按新房总价款每日万分之五，补偿逾期安置费到接到回迁通知书为止，逾期二个月以上按每日万分之十补偿。2009年10月12日被告联发公司（甲方）与李强（乙方）签订《拆迁补偿补助协议》，约定房屋位置为邮电小区四单元四层，面积为100-110㎡。原告李强按合同约定搬出房屋，被告联发公司在建设过程中将原定的六层建筑改为十九层建筑，亦因此认为建筑成本提高，要求拆迁户补足相应差价。原告要求按照原合同约定获得安置房，双方协商未果，起诉来院。一审法院另查明，原告李强在邮政局拆迁户登记簿登记的返迁房房号为五单元1502号，庭审中原告与被告联发公司均认可该房屋已被案外人装修入住。被告联发公司向原告发放过渡安置费至2014年12月31日。一审法院认为，关于本案的诉讼主体资格，原告起诉被告力源公司，但未提供其与该公司签订关于涉案房屋的任何证据，或该被告与本案具有关联性的证据，因此，被告力源公司不是本案的适格诉讼主体，驳回原告对被告力源公司的诉讼请求。关于合同的效力，依法成立的合同受法律的保护。原告与被告建安公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》是双方真实意思表示，且被告联发公司认可该合同是原告与被告建安公司签订的，其真实性及法律效力予以认可。被告建安公司与被告联发公司签订的《平桥区邮政小区经济适用房合作协议书》及与原告其签订的“拆迁补偿补助协议”证明其应作为房屋返迁安置补偿的一方当事人履行合同约定的义务。现被告建安公司与被告联发公司无法按照合同约定或按照其陈述的“情势变更”后的价格向原告提供位于五单元1502号房屋，已属违约，按双方合同约定“…按新房总价款每日万分之五…”计算违约金明显过高，因此原告要求被告建安公司与被告联发公司赔偿违约金59924.55元（128.87㎡×1550元/㎡×30%）及继续支付安置过渡费的诉请予以支持。至于原告要求被告履行平桥“邮政小区”五单元1502号的房屋交付手续的诉请，因双方均认可原约定的房屋已被案外人装修入住，合同继续履行不可能的情况下，庭审中法院建议原告调整诉讼请求，但原告坚持原诉讼请求，因此，对原告的该诉讼请求不能支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条第五款、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、被告河南省建筑安装工程有限公司与被告信阳市联发房地产有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告李强违约金59924.55元；二、被告河南省建筑安装工程有限公司与被告信阳市联发房地产有限责任公司于本判决生效后向原告李强继续支付安置过渡费（自2015年1月1日开始按500元/月的标准支付至原告起诉之日）；三、驳回原告的其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实基本一致。本院二审认为，上诉人提供的证据证明不了力源公司承继了联发公司的债权债务，因此让力源公司承担责任没有事实依据。由于约定的房屋已被案外人装修入住，合同继续履行已不可能，一审法院建议上诉人调整诉讼请求的情况下，但上诉人坚持原诉讼请求，因此一审法院对上诉人的该项诉讼请求不予支持并无不当。上诉人可就该部分另行诉讼或寻求其它方法解决。由于以后该部分解决方式和时间的不确定性，临时过渡费的计算亦有其不确定性，为保护上诉人的此部分权利，一审法院将临时过渡费判决至原告上诉人一审起诉之日更利于执行。此后的临时过渡费可另行起诉。故上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判认定基本事实清楚，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元，由上诉人李强负担。再审查明的事实与原审查明的一致。本院再审认为，李强未与力源公司签订相关合同，故力源公司不是本案的适格诉讼主体，李强对力源公司的诉讼请求不应支持。2009年10月12日，李强与建安公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》以及联发公司与李强签订《拆迁补偿补助协议》是双方真实意思表示，应为合法有效的合同，因建安公司违约，应当按照约定承担违约责任。联发公司后与建安公司签订了《平桥区邮政小区经济适用房合作协议书》并实际负责了后续的开发建设，应与建安公司共同承担违约责任。建安公司无法按照合同约定向李提供位于五单元1502号房屋，已属违约，按双方合同约定支付约违约金，因双方约定违约定金过高，本院调整为违约金59924.55元（128.87㎡×1550元/㎡×30%）。因临时过渡费的计算亦有其不确定性，一审法院将临时过渡费判决至李强一审起诉之日更利于执行，此后的临时过渡费可另行起诉，一审法院对临时过渡费的认定符合本案实际，应予支持。关于向李强交付“邮政小区”五单元1502号房屋问题。经查，本案中建安公司与李强签订的《房屋拆迁安置补偿合同》中第四条被拆迁房屋补偿中，明确甲方对乙方房屋的产权人按产权调换方式进行补偿，具体约定为：甲方按拆一还一的原则，同等面积，互不找差价，安置给乙方南北朝向新建住房，联发公司与李强在同日签订的《拆迁补偿补助协议》中约定：甲方补偿乙方新建的房子一套。位置在邮电小区高层四单元四层陈玉玫对面。上述《房屋拆迁安置补偿合同》、《拆迁补偿补助协议》实际是拆迁人以案涉安置房屋与李强被拆迁房屋相互交换转移房屋所有权的互易合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”的规定，李强对被拆除房屋所拥有的物权因拆迁而转移，故对案涉安置房屋享有对抗第三人的优先权。联发公司称其开发的案涉楼房楼层已由六层变成十九层，原有房号已经实际不存在，房屋也被其他返迁户实际占有，无法交付。但双方约定的安置房屋在六层以下，房号改变与否不影响该房屋物理意义上的存在，且联发公司认可案外人占有案涉安置房屋目前未办理产权证。根据上述司法解释规定，案外人仅实际占有案涉房屋，尚不足以对抗李强作为被拆迁人对案涉房屋的优先权，案涉安置房屋也不存在灭失等导致联发公司事实上无法履行交付义务的客观情形。此种情形下李强并未请求解除原《拆迁安置补偿协议》，要求按照上述司法解释第八条规定处理，而是坚持要求交付案涉安置房屋，原审以约定的房屋已被案外人装修入住，合同继续履行已不可能，李强经释明不改变原诉讼请求为由，驳回其该项诉讼请求，适用法律、认定事实均有错误，应予纠正。合同继续履行不可能的情况下，建安公司和联发公司应承担违约责任，不应驳回李强的该项诉讼请求，故李强关于交付“邮政小区”五单元1502号房屋的再审请求应予以支持。综上所述，再审申请人的再审请求部分成立，对该成立的部分请求应予支持。原审认定事实和判决不当部分应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫15民终1381号民事判决和平桥区人民法院（2017）豫1503民初4923号民事判决第（三），即“驳回李强的其他诉讼请求”；二、维持平桥区人民法院（2017）豫1503民初4923号民事判决第（一）、（二）项，即：“一、被告河南省建筑安装工程有限公司与被告信阳市联发房地产有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告李强违约金59924.55元；二、被告河南省建筑安装工程有限公司与被告信阳市联发房地产有限责任公司于本判决生效后向原告李强继续支付安置过渡费（自2015年1月1日开始按500元/月的标准支付至原告起诉之日）；”三、河南省建筑安装工程有限公司与信阳市联发房地产有限责任公司按《房屋拆迁安置补偿合同》约定向李强交付位于平桥区人民路与邮电路拐角处“邮政小区”五单元1502号房屋，并办理房屋产权手续。四、驳回李强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案受理费1750元，由河南省建筑安装工程有限公司、信阳市联发房地产有限责任公司承担；二审案件受理费1750元，由河南省建筑安装工程有限公司、信阳市联发房地产有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  时华军审判员  芦 倩审判员  韩 洋二〇二〇年十二月十日书记员  朱 婧