广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂04民终1181号 上诉人（一审原告）：何乃平，男，1984年7月2日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 上诉人（一审原告）：李瑛，女，1988年7月11日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：胡金萍，广西藤州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：霍桦伦，广西藤州律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告）：梧州市宏达投资置业有限公司，住所地梧州市藤县藤州镇宏达广场**楼****铺，统一社会信用代码：91450400692758284D。 法定代表人：潘雄尧，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：段华，广西齐兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈军，该公司员工。 上诉人何乃平、李瑛因与被上诉人梧州市宏达投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区藤县人民法院（2020）桂0422民初316号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 何乃平、李瑛上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人可延期交房的事实错误，导致认定可顺延天数错误。对于藤县南进城路口封路时 间所导致延期交房天数的问题，被上诉人在庭审答辩认为可以顺延110天，但一审法院在没有事实证据的情况下认定可以顺延591天。被上诉人所提交的证据不能证实上述路段是全封闭，藤县南进城路口并非是进城唯一通道，河西富吉、潭东等通道均可进城，所以藤县南进城路口封路与本案无关。对于被上诉人向藤县国土资源局要求处理规划红线内三处私宅导致延期的问题，该三处私宅早已建成，被上诉人在2015年9月开始施工，不可能不发现三处私宅在红线范围内，其在2018年10月才向政府报告完全是因为工作上的失职，是自身原因引起，所以被上诉人要求处理上述纠纷原因延期交房的理由不成立。对于被上诉人向水利电力公司申请用电许可所导致顺延天数的问题，被上诉人在开发小区的前期就应该及时向供电部门及时提出申请，其于2018年3月才提出属于自身不及时作为，不属于供电部门逾期安装接驳，不能作为逾期交房的合法理由。另外，由于被上诉人的设计存在多处问题才导致供电产生问题，应由被上诉人自负责任。二、一审法院以双方在合同中约定可以延期交房的特殊原因，认定上诉人的诉请不符合合同约定不予支持缺乏依据，适用法律错误。被上诉人提出的延期理由与不可抗力没有关系，藤县南进城路口不是唯一进料施工通道，该通道封路并不导致被上诉人施工受阻。被上诉人未对合同的免责条款进行特别的提示和提醒，所以免责条款无效。被上诉人提出可以延期交房的几个事项均未在60天内告知上诉人，所以这几个延期的事项不符合合同约定，应不予支持。上诉人因被上诉人工作失误受到极大损失，要求被上诉人支付违约金的诉请合理合法，应当得到支持。 梧州市宏达投资置业有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 何乃平、李瑛向一审法院起诉请求：1.判决被告按合同条款承担逾期交房违约责任，支付原告违约金37540元（本金即购房款316800元，按日支付已交付房价款万分之五的违约金，从2019年3月3日至2019年10月30日共计违约237天，为37540元）；2.判决被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年5月6日藤县人民政府作出《关于县城杉木冲小区规划调整及土地置换有关问题的会议纪要》（第二十七期），2012年12月26日藤县人民政府作出《关于收回县公路局和梧州市宏达投资置业有限公司土地有关 问题协调会会议纪要》（第五十六期），决定收回被告在藤州镇杉木冲的土地，作为建设河西市政广场用地，用原藤县公路局油库的用地置换给被告建设路达新城小区。路达新城小区建成后，要安置政府改造河西广场的拆迁安置户和用于藤县公路局改善职工居住用房。2013年3月29日，藤县人民政府与被告签订《河西市政广场建设合同》，约定由被告借资518万作为收回原藤县公路局及其油库所占地块的补偿款。2014年6月17日、2014年7月20日、2014年8月19日藤县公路局分别与被告签订协议、补充协议，约定属藤县旧公路局的住户或私有房产需进行房产权安置的,根据房屋所有权证载明的合法建筑面积按1:1进行房产权置换，统一安置在路达新城小区。2017年6月1日藤县住房和城乡建设局委托被告对藤县旧公路局地块上的房屋征收进行安置补偿的具体工作。2015年9月份路达新城开始进场施工，2016年3月22日因为施工现场存在安全隐患被责令停工，2016年12月16日恢复施工，2018年6月26日完成主体建筑工程。2017年8月23日，原告与被告签订《藤县商品房买卖合同》（合同编号：TX2017018906），约定原告以316008元的价格向被告购买藤县藤州镇旧藤小路（原藤县公路局油库）路达新城1单元1－1801号房，被告应当在2019年2月28日前将该房交付给原告使用，逾期交房按日支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第八条第二款约定：“遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.因政府决策原因，如城市重要活动造成停工或延误建设的；3.因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电，供水、供电部门逾期安装接驳等；当发生延误交房时，出卖人应提供延误事由的可查实据，并相应顺延交房时间；4.因情势变更和其他必须延误的原因；5.出卖人将竣工资料、报告提交政府部门受理收件后，等待办理的时间，为相应顺延交房时间；6.买受人未按照合同约定按时交付房款的；买受人以该商品房担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时；或买受人因违约应向出卖人支付的违约金未全额支付的，出卖人有权延期交房（出卖人不再另行通知交房时间）。”签订合同后，原告已足额支付购房款316008元给被告。2019年10月2日，原告办理路达新城1单 元1－1801号房收楼手续，确认收到该房屋钥匙6条。2020年1月17日,原告向该院提出前述诉讼请求。 另查明，路达新城小区在建设过程中，藤县南进城线道路扩宽工程因施工于2017年11月10日至2020年1月20日封路，该道路是路达新城的唯一进料施工通道。2014年12月2日被告与藤县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：藤土出字2014212），出让宗地即是路达新城小区所占地块，被告在路达新城小区施工过程中，认为津南路的39号、43号、45号三户住户已建成房屋占用了该宗土地红线内的土地，致使被告无法按规划平面图施工室外工程。2018年10月15日，被告向藤县国土资源局提出申请，要求及时予以协调解决宗地被占问题。2020年6月9日，藤县自然资源局作出《关于梧州市达新城有关情况说明》，目前藤县自然资源局正在按相关程序进行处理。另外，因被告认为津南路的39号、43号、45号三住户已建成房屋在路达新城小区规划的红线图内，造成室外工程不能依规划设计施工，不能满足原规划设计的绿地、停车场及消防通道，造成路达新城虽在2018年6月26日已完成主体建筑工程，但因此原因，不能如期依图进行整体工程的五方验收。2018年11月2日被告提出修改路达新城小区规划图，并向藤县住房和城乡建设局提交了《关于藤县路达新城东北侧消防车道变更的报告》，2020年5月13日藤县住房和城乡建设局作出《关于梧州市达新城有关情况说明》，藤县住房和城乡建设局正在处理协调中。2018年3月20日被告为路达新城向藤县水利电业有限公司申请用电许可安装变压器，2018年11月9日藤县水利电业有限公司对路达新城配电工程予以审批。路达新城小区在建设过程中，被告因停水造成停工2天，因停电造成停工2天，因大暴雨停工28天，因高考期间停工3天。 一审法院认为,综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1.被告是否存在逾期交房的事实以及逾期交房的天数？2.被告可据实顺延交房的天数？3.被告应否向原告支付逾期交房违约金？ 1.关于被告是否存在逾期交房的事实以及逾期交房天数的问题。 原告何乃平、李瑛与被告梧州市宏达投资置业有限公司签订的《藤县商品房买卖合同》（合同编号：TX2017018906）是双方当事人的真实意思表示， 没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当依照合同约定遵循诚实信用原则全面履行各自的义务。根据原告与被告签订的《藤县商品房买卖合同》第八条第一款的约定，被告应当在2019年2月28日前将原告所购房屋交付给原告使用，但被告于2019年10月2日才将路达新城1单元1－1801号房钥匙交给原告，故被告已逾期将房屋交给原告，逾期交房216天（从2019年2月28日至2019年10月2日）。原告主张被告逾期交房237天与该院核实的不符，该院认定被告实际逾期交房216天。 2.关于被告可据实顺延交房天数的问题。 （1）路达新城小区在建设过程中，藤县南进城线道路扩宽工程因施工于2017年11月10日至2020年1月20日封路，因该道路是路达新城的唯一进料施工通道，根据原告与被告签订的《藤县商品房买卖合同》第八条第二款“遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；4.因情势变更和其他必须延误的原因”的约定，被告可据实迟延交691天（从封路之日2017年11月10日起至交房之日2019年10月2日止）； （2）2018年10月15日被告向藤县国土资源局提出申请，要求及时予以协调解决宗地被占问题。2020年6月9日，藤县自然资源局作出《关于梧州市达新城有关情况说明》，目前藤县自然资源局正在按相关程序进行处理。2018年11月2日被告向藤县住房和城乡建设局提出修改路达新城小区规划图，并提交了《关于藤县路达新城东北侧消防车道变更的报告》，2020年5月13日藤县住房和城乡建设局作出《关于梧州市达新城有关情况说明》，藤县住房和城乡建设局正在处理协调中。根据原告与被告签订的《藤县商品房买卖合同》第八条第二款“遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.因政府决策原因，如城市重要活动造成停工或延误建设的；4.因情势变更和其他必须延误的原因；5.出卖人将竣工资料、报告提交政府部门受理收件后，等待办理的时间，为相应顺延交房时间”的约定，因被告将报告提交政府部门受理收件后，等待办理的时间，被告可据实迟延交房3 52天（从申请之日即2018年10月15日起至交房之日2019年10月2日止）； （3）2018年3月20日被告为路达新城向藤县水利电业有限公司申请用电许可安装变压器，2018年11月9日藤县水利电业有限公司对路达新城配电工程予以审批。根据合同第八条第二款“遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3.因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电，供水、供电部门逾期安装接驳等；当发生延误交房时，出卖人应提供延误事由的可查实据，并相应顺延交房时间”的约定，因供电部门逾期安装接驳，被告可据实迟延交房234天(从申请之日2018年3月20日起至审批之日2018年11月9日止)； （4）路达新城小区在建设过程中，因停水造成停工2天，因停电造成停工2天。根据合同第八条第二款“遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3.因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电，供水、供电部门逾期安装接驳等；当发生延误交房时，出卖人应提供延误事由的可查实据，并相应顺延交房时间”的约定，被告因停水停电可据实顺延交房4天。 对于被告提出因大暴雨停工28天、高考期间停工3天共计31天也可作为据实延期交房天数的主张，该院认为高考期间停工属于众所周知的事实，不属于不可抗力，且双方签订的《藤县商品房买卖合同》对大暴雨停工、高考期间停工没有约定可因此迟延交房，故该院对被告该主张不予采纳。 3.关于被告应否向原告支付逾期交房违约金的问题。被告存在逾期交房的事实，但根据原告与被告签订的《藤县商品房买卖合同》第八条第二款约定的可延期交房的特殊原因，被告因藤县南进城路被封路可迟延交房691天，可据实迟延交房的天数超过了被告逾期交房的实际天数216天。故原告主张被告支付迟延交房违约金37540元的诉讼请求，不符合合同的约定，缺乏依据，该院不予支持。 综上所述，原告何乃平、李瑛与被告梧州市宏达投资置业有限公司签订的《藤县商品房买卖合同》合法有效，原告请求被告支付违约金37540元的诉讼请求，缺乏依据，该院不予支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百三十八条 ，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，本案并经该院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告何乃平、李瑛的诉讼请求。案件受理费738元（原告已预交），由原告何乃平、李瑛负担。 本院二审期间，本院依法向藤县自然资源局调取了一份《关于宏达投资置业有限公司路达新城有关情况说明》，内容如下：贵院2020年6月8日派员到我局核实关于梧州市达新城与津南路39号、43号、45号的有关情况，我局已收到梧州市宏达投资置业有限公司提交的《报告》，报告中反映其座落于藤州镇河东旧藤小路（原藤县局油库）边上住户（39号、43号、45号共三户）已建成的房屋占用了该公司土地红线内地块，致使公司无法按规划平面图施工室外工程，如不及时解决，会严重影响公司交房的期限，望我局能及时协调有关部门解决宗地被占的问题。经我局工作人员会同梧州市宏达投资置业有限公司工程部工作人员龙云到用地现场核查，上述用地中的相邻宗地涉及三户住户，分别为唐石昌（藤集用2008第020133号）、黄明海（藤集用20608第020144号）、唐爱莲（无土地登记记录），其中唐爱莲（无土地登记记录）的屋后小天井部分用地在梧州市宏达投资置业有限公司宗地红线范围内，因唐爱莲的用地坐落在城镇规划区范围内，我局已书面告知州市宏达投资置业有限公司向县住建局申请协调解决需要解决的问题。经质证，上诉人认为该证据无关联性，被上诉人对该证据无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因该证据具客观性、合法性和关联性，本院予以采纳。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。 本院另查明：经藤县自然资源局证实，唐爱莲的屋后小天井部分用地在梧州市达新城宗地红线范围内。 本院认为，本案的争议焦点是被上诉人梧州市宏达投资置业有限公司依约可以顺延交房天数如何认定的问题。一、关于藤县南进城线道路扩宽工程封路影响路达新城施工可以顺延交房天数的问题。经一审法院现场调查，藤县南进城线道路是路达新城的唯一进料施工通道，故藤县南进城线道路封路必然影响路达新城施工进 度，该情形符合双方签订的《藤县商品房买卖合同》第八条第二款可以予以延期的约定，一审法院对被上诉人据此请求法院顺延交房天数的主张予以支持并无不当，本院予以维持。但现有证据显示，藤县南进城线道路扩宽工程封路期间也是路达新城主体工程完成期间，故一审法院认定在2017年11月10日至2020年1月20日封路期间被上诉人完全无法施工，受影响的天数为591天不当。因被上诉人在本案中自认因藤县南进城线道路扩宽工程封路影响路达新城施工的天数为110天，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，应当认定被上诉人基于进料道路封路情形可以顺延交房天数为110天。二、关于被上诉人向藤县国土资源局提出要求及时予以协调解决宗地被占问题。经藤县自然资源局证实，唐爱莲的屋后小天井部分用地在梧州市达新城宗地红线范围内。协调处理上述土地涉及到是否修改路达新城小区规划图，小区能否整体验收的问题，故上述情形符合双方签订的《藤县商品房买卖合同》第八条第二款可以予以延期的约定，一审法院认定被上诉人据此可以顺延交房363天并无不当，本院予以维持。三、被上诉人为路达新城向藤县水利电业有限公司申请用电许可影响路达新城验收可以顺延交房天数的问题。因藤县水利电业有限公司对路达新城配电工程予以审批是安装接驳的条件，故被上诉人因配电工程办理报批手续的情形符合双方签订的《藤县商品房买卖合同》第八条第二款“因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电，供水、供电部门逾期安装接驳等”可以予以延期的约定，一审法院认定被上诉人因该情形可以顺延交房天数并无不当，本院予以维持。至于具体可以顺延交房的天数，因被上诉人于2018年3月20日提出申请，上诉人与被上诉人的购房合同于2018年3月22日签订，故应从签订合同之日2018年3月22日起至审批之日2018年11月9日计共232天，扣除被上诉人自认供电部门正常办理答复期间30天后，合理的延期天数为202天。四、被上诉人因停水停电造成停工4天申请延期符合合同约定，一审法院对此主张予以支持并无不当，本院予以维持。如前所述，因被上诉人依约可以延期交房的天数超过了上诉人主张逾期交房的天数，故上诉人主张被上诉人支付迟延交房违约金的诉请不符合合同的约定，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉主张因缺乏理据，本院予以驳回。一审判决认定事 实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费738元（上诉人已预交），由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 斌 审 判 员  毛美美 审 判 员  任 军 二〇二〇年十二月二十七日 法官助理  姚石群 法官助理  劳嘉欣 书 记 员  吴卓奇