辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终4051号上诉人（原审被告、反诉原告）：白玲，女，1970年11月13日出生，汉族，住鞍山市铁**。委托诉讼代理人：李宏伟，男，1971年4月13日出生，汉族，与白玲系夫妻关系，住辽宁省鞍山市铁**。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司。住所地：辽宁省鞍山市铁**解放东路******。负责人：乔春宏，总经理。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜川，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人白玲因与被上诉人上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称爱家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初4212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人白玲上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为爱家物业存在一定瑕疵，在大量证据面前证明爱家物业不合格、违规、合同不合法，属于适用法律错误，涉嫌枉法裁判。二、爱家物业公司代理律师刘沫含在12月6日的庭审中咆哮法庭,生气离开，一审法院应该判爱家物业公司败诉，属于偏袒判罚。综上所述，被上诉人存在明显违约的过错行为，极大地损害了上诉人的合同权益，而在这种情况下一审法院却判决被上诉人不承担任何违约责任，放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。爱家物业公司辩称，服从一审判决。爱家物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令白玲给付拖欠物业费10089.8元、违约金2292.5元，电梯费1170元，合计13552.3元；2、白玲承担诉讼费用。白玲向一审法院提出反诉请求：1、请求判令爱家物业公司返还白玲2012年10月至今已交物业费用13453元；2、诉讼费用由爱家物业公司承担。一审法院认定事实，鞍山爱家房地产开发有限公司(甲方)与爱家物业公司(乙方)签订《前期物业服务合同》，双方约定：由爱家物业公司为鞍山爱家皇家花园小区提供前期物业管理服务事宜，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。高层住宅物业费收费标准每月每平方米1.8元。物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的10日之前履行交纳义务。甲方未能按时足额交纳物业服务费用的，甲方应按应付而未付部分日千分之三向乙方支付违约金。本合同期限自2010年6月11日起至2020年6月10日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。后双方又签订了《前期物业服务合同一补充条款》，约定：住宅物业服务费1.8元/月/平方米，预交一年；电梯费30元/月/户，预交一年。业主或物业使用人应于每年6月20日之前预缴当年度下半年物业服务费，每年12月20日前预缴下一年度上半年物业管理服务费。逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3%向爱家物业公司作为违约金。另查，白玲在鞍山爱家皇家花园小区内有住宅一处，面积为143.73平方米，其尚未交纳2016年10月1日至2019年12月31日物业服务费10089.8元、电梯费1170元，合计11259.8元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，爱家物业公司向白玲所住小区提供物业服务的行为合法有效。白玲作为由爱家物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了爱家物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向爱家物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对于爱家物业公司要求白玲给付拖欠的2016年10月至2019年12月31日物业服务费10089.8元、电梯费1170元，合计11259.8元的诉讼请求，该院予以支持。对于白玲提出的没有签订过物业合同，即使签订过也已过期，要求免除物业费的抗辩理由，因无事实及法律依据，该院不予采信、支持。关于白玲提出物业用房已经被卖掉以及车位出租和出售收入、广告收入、爱丁堡租赁收入一直没有公示，这些收入应归业主所有的抗辩理由，因与本案无关，该院不予采信、支持。关于白玲提出的爱家物业公司服务不合格的各项抗辩理由，因其所提供的证据材料均不能证明其拒交物业费理由正当，故对该各项抗辩理由，该院不予采信、支持。关于爱家物业公司要求白玲支付违约金2292.5元的诉讼请求。该院认为，虽然白玲所提抗辩理由不能成为其拒交物业费之正当理由，但爱家物业公司在提供物业服务中存在一定瑕疵，故对上述诉讼请求，该院不予支持。关于白玲提出判令爱家物业公司返还白玲2012年10月至今已交物业费用13453元的反诉请求。该院认为，白玲并未提供充分有效的证据证明2012年10月至2016年9月爱家物业公司未履行物业服务并造成了上述损失，故对该反诉请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、白玲于判决生效之日起十日内给付上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司2016年10月1日至2019年12月31日的物业服务费10089.8元、电梯费1170元，合计11259.8元；二、驳回上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求；三、驳回白玲的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费139元，由上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司负担24元，白玲负担115元；反诉案件受理费69元，由白玲负担。二审期间，白玲向本院提供光碟一份，用于证明在一审判决之后，爱家物业公司在卫生、设施维护、安保、安全隐患等服务方面存在的问题。爱家物业公司质证认为，对该证据真实性没有异议，但不能证明照片及录像反映的为长期存在的状态，建筑垃圾需专门时间定期清理，部分设施损坏，暂时未进行维修，待条件允许时，爱家物业公司均会在第一时间进行维修维护，相关设施的安置是为了保证业主的安全，也是为了便于在紧急情况时，救护车辆通行方便。对于外人进入，系尾随其他业主进入园区。本院的认证意见是该证据能够证明爱家物业公司在物业服务方面存在一定瑕疵，本院予以采信。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，关于上诉人白玲提出的一审法院认为爱家物业存在一定瑕疵，在大量证据面前证明爱家物业不合格、违规、合同不合法，属于适用法律错误，涉嫌枉法裁判一节。首先，爱家物业公司与鞍山爱家房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同一补充条款》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同一补充条款》，对业主具有约束力。爱家物业公司依据与鞍山爱家房地产开发有限公司签订的合同，为白玲居住的小区提供物业服务，白玲作为小区业主接受了爱家物业公司服务，应当交纳相应的物业费、电梯费。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。”依此规定可知，业主只有在爱家物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，爱家物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但爱家物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本上履行了《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同一补充条款》约定的义务，白玲上诉所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。第三，物业服务企业为业主所居住的园区提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业公司提供的服务也会因评判标准不同出现差异。本案中，爱家物业公司的服务如不能达到令白玲满意的程度，但白玲不满意不等同于小区其他业主的意见，白玲可以通过与业主委员会或与物业公司及时沟通督促爱家物业公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。白玲以拒交物业费的办法消极对抗对爱家物业公司服务的不满既是一种违约行为，又是对已经交费业主的不公平，故一审法院判决白玲缴纳物业服务费和电梯费合计11259.8元，并无不当，适用法律并无错误。关于上诉人白玲提出的一审法院2019年12月6日庭审中，爱家物业公司代理人刘沫含咆哮法庭，生气离开，应该判决爱家物业公司败诉一节。经查，2019年12月6日，因白玲的委托诉讼代理人未向法庭提交委托代理手续，一审法院并未开庭审理，并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条“原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。”规定的情形。一审法院于2019年12月20日对本案进行开庭审理，故上诉人白玲提出的此点上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人白玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81.5元，由白玲负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二〇年十二月十五日法官助理单琬甜书记员王佳策