天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0102民初6805号原告：北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司，住所地天津市河**龙涵道与沙柳南路交口紫乐名邸配建**202。主要负责人：刘涛，职务总经理。委托诉讼代理人：李**飞。委托诉讼代理人：杨博毅。被告：朱彤，男，1992年12月9日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：朱庆麟（系被告之父），男，1965年9月13日出生，汉族，住天津市河**。原告北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司（以下简称金地格林物业）与被告朱彤物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金地格林物业的委托诉讼代理人李**飞、杨博毅、被告朱彤的委托诉讼代理人朱庆麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金地格林物业向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费82502.19元，违约金16247.97元，共计98750.16元；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系天津市河东区金地紫乐府（紫乐名邸）小区1-13室业主。原告依据《天津市前期物业服务合同》，对该小区进行物业管理服务。被告使用的房屋面积为317.98平米，物业费标准6元/平米/月，被告自2017年2月22日至2020年9月30日拒绝向原告交纳物业费。经原告多次催要未果，为此诉至法院，望判如所请。被告朱彤辩称，要求同时履行抗辩权，我是一名在银行工作的员工，并不是富豪，只是工薪族，我用了毕生的积蓄买了现在的房屋，每月还贷就在3万元左右，买这个房子主要是希望和家中的老人一起居住，现在有的老人已经去世了，其中我的岳母已经老年痴呆，外出困难，曾经走失过，并且为老人在家生活安设了残疾人通道。物业合同到今天为止我只见过三次，天津市规定一级物业的收费标准也仅仅是1.2元每平方米。而原告对6元一平方米的高额收费没有显示明确的依据和标准标准，物业服务合同应该向业主公示，并且要通过物价部门备案。诉状中显示我欠费的起止时间已经超过三年半，其中部分诉求已超过诉讼时效，原告没有积极的向我催收。违约金的计算没有相应的标准和依据，是原告单方提出，没有相应的法律效力。2019年11月1日原告给我寄了一份律师函，律师函只有律所名称，无联系人、联系电话及地址。别墅系地下1-地上3层，开发商设立了安防设备，但是安防系统至今都没有启用。可视对讲系统使用过一段时间，后来长期损坏，影响了装修的费用和装修的美观。绿化及蚊蝇问题一直很严重，在业主强烈的呼吁下物业公司今天才刚刚请了专业的灭蚊公司进行清理。龙涵道应该在物业管理的范围内，但是物业公司至今拒绝为龙涵道进行物业管理服务。小区监控损坏率高，2014年9月当时要成立业委会，业主对物业意见很大，当时去物业查看，发现有40%以上损坏，物业公司承诺2019年5月10日前修复完毕，但是后来一次次修改时间，至今不敢承诺已经修复完毕。小区安全问题，人员进出管理不严，东西丢失了报物业公司没有结果，2016年我报丢过一次，但是至今没有解决。车库管理问题，物业有管理规定，但是从未按规定管理，车辆管理非常混乱。手机信号问题，目前小区仅中国电信信号正常，中国移动勉强使用，中国联通信号很差。物业投诉电话的服务跟进和回复问题，我自2019年4月开始向金地集团投诉，2019年5月31日下午1点53分，其后每个月我都电话追问，物业这边在2016年给我打过一次电话，我当时忙，请求更换时间，在之后并没有与我联系。2014年的时候物业公司在我家窗前设立了一个垃圾场，对我家产生了很大影响，物业公司拖延了很久，因为上述原因开发商赔付过我1.8万元，虽然开发商赔付我了，但是因为物业垃圾场的原因导致我晚入住超过一年半，造成损失超过17万元。历任物业公司领导对我的物业问题基本都是骗、赖、拖。2016年5月我在物业要拿大量快递，李**飞视而不见，对我进行无声的辱骂，我对他进行过多次投诉，但是物业公司至今没有解决。物业公司与业主开会的时候因为一些原因李**飞跳起来要打我。表面上现在是我欠物业费，实际上是因为物业公司各方面的问题，按等价服务的原则他们给我提供的服务实际连1元都不值，这样我已经交的物业费已远远超过至今应付给原告的物业费，另外应该赔偿我晚入住19个月的损失。本院经审理认定事实如下：金地格林物业依据与房产开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对该小区进行物业管理服务，朱彤系天津市河**龙涵道金地紫乐名邸**房屋的所有权人，该房屋建筑面积为317.98平方米。合同约定的物业管理服务费标准别墅每平方米6.37元/月、配备电梯等管理费用按每月每平方米高层住宅0.31元由业主交纳。金地格林物业实际按照每月每平方米6元收取物业服务费。朱彤2017年2月22日至2020年9月30日未交纳物业服务费。金地格林物业曾于2019年11月19日通过邮寄律师函的方式要求朱彤给付物业费。本院认为，金地格林物业依据其与房产开发商签订的《天津市住宅前期物业服务合同》，对该小区进行了物业管理服务，金地格林物业诉请物业服务费，其期间并未间断提供物业管理服务，朱彤已实际接受了物业管理服务，双方形成了物业服务合同关系。朱彤理应向金地格林物业交纳相应的物业服务费用。金地格林物业现向朱彤主张按照每月每平方米6元标准收取物业费，系其自愿处分其权利的行为，本院予以认可。对于朱彤抗辩的金地格林物业主张已部分超过诉讼时效一节，因金地格林物业就朱彤拖欠物业服务费事宜于2019年11月19日通过EMS邮寄送达律师函的方式向其进行了催收，故本案不存在超过诉讼时效的问题。对于朱彤抗辩的金地格林物业应该赔偿其晚入住19个月的损失一节，因与本案并非统一法律关系，朱彤应另行主张权利。经朱彤提供的证据能够证实金地格林物业对该住宅区的管理服务存有瑕疵和不足，本着物业服务费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，应适当酌减朱彤应缴纳的物业服务费，结合实际情况，对于朱彤未交纳的物业服务费酌情减免5%，朱彤2017年2月22日至2020年9月30日未交纳物业服务费，共计欠费43个月零7天，金地格林物业现主张上述期间物业费合计82502.19元，故朱彤应给付金地格林物业物业服务费82502.19元的95%即78377.08元。关于违约金一节，因朱彤并非恶意拖欠，本院对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十五日内，被告朱彤给付原告北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司2017年2月22日至2020年9月30日期间物业服务费78377.08元；二、驳回原告北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1134元，原告北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司负担238元，被告朱彤负担896元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 徐 维二〇二〇年十二月一日书记员 宋晓曦附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。