辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终1280号上诉人（原审被告）：王国仕，男，1974年3月20日出生，汉族，农民，住辽宁省建昌县。委托诉讼代理人：李明星，辽宁明澈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈庆明，男，1976年7月18日出生，汉族，农民，住辽宁省建昌县。委托诉讼代理人：赵连勇，辽宁益行律师事务所律师。上诉人王国仕因与被上诉人陈庆明买卖合同纠纷一案，不服建昌县人民法院（2020）辽1422民初80号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。审理中，王国仕以案涉诉争事实与另案行政诉讼审理结果具有因果关系为由，向本院申请中止审理。本院于2020年7月12日作出（2020）辽14民终1280号民事裁定书，本案中止诉讼。待本院于2020年10月29日作出（2020）辽14行终208号行政判决后，本案恢复审理。上诉人王国仕及其委托诉讼代理人李明星，被上诉人陈庆明及其委托诉讼代理人赵连勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王国仕上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回陈庆明原审的诉讼请求或发回建昌县人民法院重审；一审、二审诉讼费用等由陈庆明承担。事实与理由：1、陈庆明于2015年在建昌县间门市楼。双方所签订房屋买卖合同约定陈庆明楼房从南往北第三个楼房出售给王国仕，房屋价款34.5万元，签订合同时付款10万元，剩余购房款于房照办理后付清。结合陈庆明所建房屋情况及出售房屋价格，可以看出双方所签订的合同应为商品房买卖合同。2017年陈庆明为王国仕办理了房屋所有权证书，要求王国仕交付剩余购房款，王国仕在看到房屋所有权证书时，发现其权利性质为自建房，并非系商用房。王国仕应享有合同顺序履行抗辩权，如其将房照性质进行变更后，确保王国仕享有相应权利，王国仕会依照约定继续履行合同将购房款付清。2、对于厕所及水井的使用权问题，虽然双方在合同中并未对此进行约定，但是双方曾口头约定，陈庆明将厕所和水井无偿给王国仕使用，王国仕也一直在使用，只是陈庆明要求王国仕支付剩余购房款被拒绝后，才不让王国仕使用。3、当事人双方并非同一村民组村民，如双方所签订房屋买卖合同并非商品房买卖合同。根据第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要关于农村房屋买卖问题，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。根据该规定，双方所签订合同应为无效合同。合同无效后，王国仕将楼房予以返还，陈庆明将房款及利息应予以返还。请求二审法院依法支持王国仕的上诉请求。陈庆明辩称，本案系买卖合同纠纷，双方签订的买卖合同（契约），内容明确，双方权利义务清晰，陈庆明已按合同约定履行了交付房屋的义务，王国仕应按合同约定付清剩余房款及利息。王国仕主张的房屋所有权证存在瑕疵，不能作为其不履行合同义务的抗辩理由。陈庆明仅是协助王国仕办理房屋所有权证，且王国仕在签订本合同时，就十分清楚案涉房屋的性质和办理房屋所有权证登记所需要的相关手续。事实上，是王国仕亲自办理的房屋所有权证，换发不动产登记证书，则是王国仕的个人行为，与本合同无关。关于厕所和水井的问题，合同中无此约定，不属于本案审理范围，双方可以协商解决。2、关于王国仕主张双方买卖合同无效的问题。陈庆明认为，双方签订的买卖合同有效。王国仕虽然主张其不属于本村村民，但其在办理案涉宅基地审批和房屋所有权证登记时，均以本村村民的身份办理相关手续，并得到了村委会、乡政府等相关部门的审批同意，才能办理相关手续，因此并不属于“农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人”，不存在无效的情形。王国仕已经在案涉房屋居住使用6年之久，其现主张买卖合同无效，明显有违诚信，其应当承担缔约过失责任，给陈庆明所造成的房屋折旧、租金等相关损失，应予赔偿。请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈庆明向一审法院起诉请求：要求王国仕给付陈庆明购楼款24.5万及利息；本案诉讼费由王国仕承担。一审法院认定事实：2015年11月14日，陈庆明与王国仕签订契约，约定陈庆明将位于建昌县巴什罕乡本街村自建的二层楼房（从南向北数第三个楼口，长13米、宽5米，面积130平方米，上下二层，不动产单元号为211422215006JC00002F0030001）卖给王国仕，房屋买卖总价款为34.5万元，合同签订之日王国仕先期给付陈庆明房屋价款10万元，待陈庆明将房屋产权证办理后王国仕将余款一次性付清。该合同签订时由王国方、赵维彬作为中证人，执笔人为岳玉纯。上述合同签订后，双方达成口头协议，剩余购房款王国仕同意按照月利率10‰（月息1分）标准给付陈庆明利息。截止到2017年11月14日之前的利息，王国仕已经支付完毕。2018年7月15日，王国仕又支付给陈庆明现金45000元。之后，王国仕未再给付陈庆明购房款及利息。2017年1月24日，由王国仕提供办理不动产证书的相关手续，建昌县国土资源局向王国仕颁发了编号NoD21200373446号《不动产权证书》，产权所有人为王国仕，权利性质批准拨用/自建房，产权来源：自建房。此后，陈庆明多次向王国仕索要剩余购房款，王国仕未能给付。2020年1月6日，陈庆明诉至法院，请求支持其诉讼请求。诉讼中当事人向法庭提交了双方签订的契约、不动产权证书、证人证言等证据材料，一审法院组织双方当事人对上述证据进行质证，并结合当事人陈述依法认定上述事实。一审法院认为，双方签订房屋买卖协议后已经进行了实际履行，王国仕承诺待房照办结后支付剩余房款并支付利息，对此一审法院予以确认。现不动产登记管理机关已经向王国仕核发了不动产权利证书，支付剩余房款的条件已经成就，因此王国仕应积极筹措资金履行付款义务，同时应支付逾期履行期间的利息损失。关于2018年7月15日王国仕支付给陈庆明的45000元资金，可比照借贷法律关系中的先息后本原则予以处理，至2018年7月15日欠房款利息为19600元。关于王国仕辩称的厕所和水井使用问题，房屋买卖合同中未作约定，陈庆明对此不予认可，一审法院无法确认，双方如有争议可另行告诉。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条规定，判决：王国仕给付陈庆明购房款219600元及利息（自2018年7月15日至本判决确定的给付期限届满之日止按照月利率10‰计算）。上述款项于本判决生效后10日内付清。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4975元，减半收取2487.5元，由王国仕承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2020年4月22日，王国仕向绥中县人民法院提起行政诉讼。绥中县人民法院经审理于2020年7月8日作出（2020）辽1421行初18号行政判决，判决：撤销建昌县自然资源局于2017年1月24日作出的（2017）建昌县不动产权第0000143号不动产权证。即本案所涉的双方所争议的不动产权证书。宣判后，陈庆明上诉，本院于2020年10月29日作出（2020）辽14行终208号行政判决，判决：驳回陈庆明上诉，维持原判。其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，陈庆明与王国仕签订的房屋买卖《契约》中约定，合同签订之日王国仕先期给付陈庆明房屋价款10万元，待陈庆明将房屋产权证办理后王国仕将余款一次性付清。本案纠纷中，由于办理在王国仕名下的不动产权证即建昌县资源局颁发的王国仕名下的（2017）建昌县不动产权第0000143号不动产权证被人民法院依法撤销。现双方约定的给付剩余房款条件未成就，故陈庆明在一审中要求王国仕付清余款的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，王国仕的上诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销建昌县人民法院（2020）辽1422民初80号民事判决；二、驳回原审原告陈庆明的诉讼请求。一审案件受理费2487.5元，由陈庆明负担；二审案件受理费4975元，由陈庆明负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瞳审判员 李春学审判员 朱 丹二〇二〇年十二月八日法官助理孙敬伟书记员王田芃本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……”