常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0413民初5349号原告：余汉辉，男，1986年6月1日生，汉族，住常州市金坛区。被告：胡金凤，女，1969年4月29日生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：林国祥，男，1965年9月19日生，汉族，住常州市金坛区。系胡金凤丈夫。原告余汉辉诉被告胡金凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序分别于2020年10月23日、11月13日两次公开开庭进行了审理，原告余汉辉、被告胡金凤及其委托诉讼代理人林国祥两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余汉辉向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还租金15000元并退还押金3000元，合计18000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月5日原告与被告签订房屋租赁协议一份，约定原告租用被告房屋，租期为二年，从2019年3月5日至2021年3月5日止。在使用期间，被告出租的房屋漏水，无法使用，原告通知被告来维修，被告不尽义务。在被告承租的单位薛埠水利管理服务站的通知内容上该房屋在2020年1月起不再对外出租。依据该通知，被告不同意协调，现提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告胡金凤辩称，1、原、被告于2019年3月5日签订的租房协议中约定被告将位于的店面房出租给原告使用，租期从2019年3月5日至2020年3月4日终止，每年租金为15000元。该协议是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议应合法有效。协议签订后，原告向被告支付了租金，被告也履行了协议约定的义务。2、如原告下年继租，必须提前两个月通知被告，并提前交纳下一年的租金给被告。3、原告明知2020年1月起该房不再对外出租，原告为什么在合同到期后不搬离该租住房，经被告多次催告，原告也未搬离，而是在过了租期近两个月，结付租金给被告，说明原告认可了该租房才不肯搬离，才给付租金。4、2019年10月15日通知中所提到的安全隐患，是原告经营饭店卫生环境脏乱差、煤气瓶乱放所造成的。5、原告明知2020年1月后房屋不再对外出租，在租房到期后经被告催告始终未搬离，因此被告在原告交了租金后并没有与原告签订本年的租房协议，只是告知原告一切按2019年的租房协议执行，原告认可。6、原告到目前为止还未交付该租房给被告，原告还在继续承租使用之中。被告认为与原告签订的租房协议合法有效，应受到法律保护，原告应严格按照租房协议执行，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，对本案事实认定如下：2018年12月29日，常州金坛水利建设投资发展有限公司（甲方）与胡金凤（乙方）签订《金坛区水利基层单位房屋租赁合同书》，约定：房屋坐落：百花路X号，面积：25平方米，年租金：2000元，租赁期限从2019年1月1日至2019年12月31日。《租赁合同书》第八条，合同解除的条件：有下列情形之一，甲方有权解除合同：乙方将承租的房屋全部或部分擅自转租、转让、转借、与他人调剂交换的等。原告于2018年起至2019年3月5日开始承租上述涉案房屋。2019年3月5日，胡金凤（甲方，出租房）与余汉辉（乙方，承租方）签订《租房协议》，约定：1、甲方将69号的店面房壹间半出租给乙方使用；2、租赁期为1年，自2019年3月5日起至2020年3月5日止；3、租金为每年15000元，租金一次性付清，不得拖欠，乙方须提前一个月交下一年的租金；4、乙方须交给甲方租房保证金3000元，乙方今后不租，按时搬出，保证房屋清洁完好，并结清水电费，甲方退还乙方租房保证金；5、如乙方中间退出（租房期间内）不租，甲方概不退还该房租金给乙方等。该合同有胡金凤、余汉辉签字。房屋租赁期限届满后，余汉辉未搬离案涉房屋。2020年3月5日，原告又继续租赁该房屋，2019年度的3000元押金未退。2020年4月29日，余汉辉向林国祥扫码付款合计15000元，在庭审中，双方均认可15000元为2020年3月5日至2021年3月5日期间的房屋租金。2020年9月4日原告余汉辉搬离案涉房屋，但双方未交接。同日，双方因退还租金等事宜未能达成一致意见并报警。2019年10月15日，常州市金坛水利建设投资发展有限公司、常州市金坛区水利局薛埠水利管理服务站向胡金凤发出通知，内容为：在2019年区水利局开展的安全生产大检查活动中，经安全鉴定，发现您所租的房屋由于年永失修，存在安全隐患，为了您的人生安全，经上级主管局同意，此房屋出租合同到期后将停止对外出租，对您带来不便敬请谅解。2020年5月6日，常州市金坛区水利局薛埠水利管理服务站发出通知，内容为：由于此房经上级部门多次检查定为危房，存在安全隐患，故本单位于2020年1月此房不再对外出租（此前已发通知给各位），并多次催告。现本单位郑重要求各原租房于五月底前搬离此房屋，如执意不搬，所造成的损失后果由其自行承担。另查明，百花路X号与X号为同一处房屋。上述事实，有租房协议、当事人陈述、转账信息、通知等在卷佐证。本院认为，本案中，案涉《房屋租赁合同》系缔约方的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，约定明确有效并对合同相对人具有约束力。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十七条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋，但未及时提出异议的，视为同意转租”。本案中，被告将案涉房屋转租给原告在薛埠集镇经营饭店达一年以上，常州市金坛水利建设投资发展有限公司并未提出异议，视为同意转租。案涉合同提前解除是否属约定解除或符合法定解除的条件。合同中第三年的租赁（续租）期限明确为：“自2020年3月5日起至2021年3月5日止”，年租金为15000元。履约中，被告继续履行了交付房屋的合同义务，原告也按约定给付了15000元房租，嗣后原告于2020年9月4日搬离并要求提前解除租赁合同，不再租赁该房屋，被告并未同意，双方未能达成一致意见。原告主张提前解除合同已经与被告协商一致，对此负有举证义务。原告以通知二份和其陈述已经搬离等作为证据，本院认为，在原告不能举证其上述证据被告同意解除房屋租赁的情况下，上述证据仅能证明原告作出了要求提前解除合同的单方行为，被告并未同意。因此，原告主张案涉合同提前解除属约定解除依据不足。同时，对照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同情形，亦不符合法定解除的条件。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条的规定：“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月”，故原告应当赔偿被告租赁房屋闲置期间的六个月的租金损失7500元。因原告已经支付了租金15000元和押金3000元，故被告应当扣除7500元租金损失后返还原告7500元租金和3000元押金。案涉房屋原告于2020年9月4日搬离，系原告减少其损失的行为。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告胡金凤于本判决生效之日起10日内退还原告余汉辉租金7500元、押金3000元，共计10500元。二、驳回原告余汉辉的其他诉讼请求。若被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币125元（已减半收取），由原告余汉辉负担52.50元，被告胡金凤负担72.50元（该款原告已预交，被告应负担的诉讼费于本判决生效之日起10日给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，并按对方当事人人数向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉费人民币250元。审 判 员  莘 祥二〇二〇年十二月二日法官助理  倪颜慧书 记 员  汤无双