湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11232号上诉人（原审原告）：刘艳华，女，1956年12月22日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：程琦，湖北浩泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张党，湖北浩泽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：崔蓉，女，1976年9月17日出生，土家族，住重庆市石柱县，委托诉讼代理人：王广，湖北超视距律师事务所律师。原审第三人：廖艳，女，1972年3月18日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区，上诉人刘艳华因与上诉人崔蓉及原审第三人廖艳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初4278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流试点改革工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人刘艳华委托诉讼代理人程琦，上诉人崔蓉委托诉讼代理人王广到庭参加诉讼，原审第三人廖艳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘艳华上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判崔蓉向刘艳华支付解除《商铺租赁合同书》的违约金5万元；2.改判崔蓉向刘艳华支付违约金滞纳金3024.65元（以上滞纳金从2020年5月5日起算至2020年8月5日，其后滞纳金按24%/年计算至违约金全部清偿之日止）；3.本案一、二审的诉讼费用由崔蓉承担。事实和理由：一、一审法院认定事实存在错误。刘艳华以每月7575元将案涉房屋转租给崔蓉，是因为刘艳华租赁廖艳的房屋时投入资金进行装修，将房屋从原来的一层隔为二层，增大了实际使用面积，花费了十几万元的装修费用。所以廖艳才以2200元租金价格将房屋租赁给刘艳华。一审法院以刘艳华向崔蓉转租的租金差额过大，减免违约金，与事实不符。二、一审法院适用法律错误。案涉《商铺租赁合同书》明确约定，任何一方未能履行本合同规定的条款，视为违约，违约方必须在15天内向守约方赔付5万元违约金，逾期赔偿的，每逾期一天，守约方有权向违约方加收违约金总额5%的滞纳金。（2020）鄂0105民初2365号民事判决书已生效，《商铺租赁合同书》系崔蓉违法解除，刘艳华可向崔蓉主张违约责任。崔蓉应依合同约定，向刘艳华支付违约金5万元及相应滞纳金。崔蓉辩称，刘艳华未举证证明其投入资金对租赁房屋进行了装修，且投入资金装修与崔蓉无关。崔蓉没有对租赁建筑进行损害，崔蓉无过错，不应当承担违约责任、支付违约金。请求驳回上诉维持原判。崔蓉上诉请求：1.撤销原审判决第一项，发回重审或依法改判驳回刘艳华的全部诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费用由刘艳华负担。事实和理由：一、崔蓉在本案中并无过错，不应承担违约责任。崔蓉在承租期间因政策原因无法办理营业执照，属于本案重要的基本案件事实，但一审法院并未对此进行着重审理和调查。一审法院错误的将《餐饮服务经营告知书》和《营业执照》两组证据混为一谈，认为案外人李卫民可以办理餐饮业营业执照，崔蓉也一样可以。崔蓉多次往返武汉市汉阳区工商局均无法办理营业执照，为减小损失，及时与刘艳华解除合同，并无不妥。二、崔蓉与刘艳华就解除合同事宜达成一致意见后，崔蓉才腾退商铺并致函说明。崔蓉将钥匙交还给刘艳华后，刘艳华已将钥匙退还给商铺所有权人廖艳。一审法院对此事实视而不见，仅以刘艳华代理人在另案庭时表示不解除合同，并要求崔蓉继续承租为事实，认定双方未就合同解除一事达成一致意见。三、刘艳华并未产生损失，崔蓉不应向刘艳华支付违约金。即便一审法院认定崔蓉违约，应承担违约金，但判决崔蓉承担违约金30300元，金额过高，不符合法律规定。违约金作为补偿性的经济补偿，应以实际损失为前提。在崔蓉解除合同未给刘艳华造成实际损失，且刘艳华也未提交证据证明损失的情况下，不应判决崔蓉承担如此高额的违约金。刘艳华辩称，一审法院作出的（2020）鄂0105民初2365号民事判决已对案涉商铺租赁合同的违约责任进行了认定，即解除合同的违约责任在崔蓉。生效判决无需举证，违约责任明显。应按照案涉商铺租赁合同约定的违约金5万元进行判决，而不应按一审法院确定的违约金进行判决。廖艳未到庭陈述。刘艳华向一审法院起诉请求：1.判令崔蓉向刘艳华支付解除《商铺租赁合同书》的违约金50000元；2.判令崔蓉向刘艳华支付违约金滞纳金3024.65元（以上滞纳金从2020年5月5日起算至2020年8月5日，其后滞纳金按24%/年计算至违约金全部清偿之日止）；3.本案诉讼费全部由崔蓉承担。一审法院认定事实：廖艳与刘艳华签订《房屋租赁合同》、《续房屋租赁合同》，约定廖艳将其所有的位于汉阳区江堤中路8号水墨丹青A栋1单元1层4号商铺[合同约定的为栏江中路8-附4号35（一楼）/30（二楼）]承租给刘艳华经营，经营期限从2012年1月1日到2021年9月30日。其中《续房屋租赁合同》约定刘艳华因特殊情况需要转让，不须经廖艳同意。2019年3月27日，刘艳华（合同甲方、出租方）与案外人李卫民（合同乙方、承租方）签订《商铺租赁合同书》，该合同书约定甲方将位于武汉市汉阳区江堤中路水墨丹青8-附4号35（一楼）/30（二楼）商铺租赁给乙方作商业经营用途；租赁期2019年5月1日至2021年9月31日，付款方式每月6000元，每半年支付一次，下次提前十天付清；乙方向甲方交纳门面押金30000元，租赁期后，结清所有费用，甲方还给乙方；2019年每月租金7146元，2020年至2021年9月，每月租金7575元；合同期内，该商铺的治安费、卫生费、电费、水费及经营活动产生的一切费用由乙方负责；甲方为乙方办理营业执照提供有效的房产证明或相关手续；任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约，违约方必须在15天内向守约方一次性赔付50000元违约金，且一切镶嵌在房屋结构内的经营设施、装修归守约方，造成额外经济损失的，要在15天内一次性给予赔偿；违约方向守约方赔偿经济损失时，因逾期向守约方赔偿经济损失，每逾期一天，守约方有权要向违约方加收实欠违约金总额5%的滞纳金；因人力不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约，甲方应将乙方已预交的租金条款退还给乙方，乙方在租赁房屋内装修之物品归乙方所有；因甲方原因使乙方不能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失；甲方需提供有效房产证明复印件作为本合同的附件；合同还对甲方双方的其他权利义务进行了约定。李卫民向刘艳华支付了押金30000元，并承租上述房屋用于经营“巴尔郎鸡公煲”。后李卫民与崔蓉对巴尔郎鸡公煲店经营转让达成一致，李卫民不再经营该店，由崔蓉经营。2019年10月3日，崔蓉作为承租方，与刘艳华签订一份《商铺租赁合同书》，该合同书条款内容和刘艳华与李卫民于2019年3月27日签订《商铺租赁合同书》相同。崔蓉将合同约定的押金30000元支付给李卫民，刘艳华未退还李卫民支付的30000元押金，刘艳华同意崔蓉以该种方式支付押金。2019年10月21日，崔蓉向刘艳华支付半年租金44592元，刘艳华于次日收到该租金。2020年4月19日，崔蓉通过微信告知刘艳华“我把商铺和住房钥匙交给你代收的人手上了，之后商品门面和住房和我再无关系了。”崔蓉将案涉商铺钥匙交给案外人李春兰，刘艳华自认收到该钥匙。因上述房屋租赁纠纷，崔蓉向一审法院提起诉讼，要求确认其与刘艳华签订的上述《商铺租赁合同书》于2020年4月19日解除，并要求刘艳华退还押金及占用期间的利息，退还租金等。一审法院于2020年6月3日立案进行审理，并于2020年8月3日作出（2020）鄂0105民初2365号民事判决书，判决如下：一、崔蓉与刘艳华于2019年10月3日签订的《商铺租赁合同书》于2020年4月19日解除；二、刘艳华退还崔蓉押金30000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、刘艳华退还崔蓉租金11610元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、驳回崔蓉的其他诉讼请求。一审法院认为，刘艳华与崔蓉签订的《商铺租赁合同书》，已经一审法院发生法律效力的（2020）鄂0105民初2365号民事判决书确认于2020年4月19日解除，该民事判决书已认定案涉《商铺租赁合同书》并非双方协商一致解除，在崔蓉未提供新证据予以证明的情形下，其仍辩称该合同系双方合意解除，无事实依据，一审法院不予采纳。关于案涉《商铺租赁合同书》是否系崔蓉违约解除，崔蓉辩称系因政策变化原因致其无法办理餐饮服务相关证照，导致其合同目的无法实现，政策变化系不可抗力，故案涉合同解除系不可抗力导致。针对案涉商铺无法办理餐饮服务相应证照的问题，一审法院已在（2020）鄂0105民初2365号民事判决书中予以认定，崔蓉租赁案涉商铺用于经营餐饮服务，其应当根据其承租目的对其租赁承担合理的注意义务，考察租赁物是否符合租赁目的。在（2020）鄂0105民初2365号一案中，崔蓉未提交案外人李卫民承租案涉商铺用于经营餐饮服务所办理的营业执照，本案中，其提交了经营场所为案涉商铺地址的营业执照复印件。经一审法院核实，该营业执照属实，且双方当事人均认可李卫民在承租期间办理了营业执照。现崔蓉辩称政策变化导致无法办理，但其未提交证据证明该辩称意见。根据崔蓉在（2020）鄂0105民初2365号一案中提交的证据及主张，其为证明不能办理相关证照的证据为一份餐饮服务经营告知书。该餐饮服务经营告知书载明的法律依据为《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条，但《中华人民共和国大气污染防治法》经2015年8月29日修订、2018年10月26日修订，均未修改第八十一条规定的内容。在崔蓉未提交证据证明其辩称的政策变化是何种政策变化，以及政策变化与其不能办理相关证照之间关联性的情形下，一审法院对崔蓉辩称因政策变化导致无法办理相关证照的事实不予认定。因在崔蓉承租案涉商铺之前，李卫民已经办理营业执照，根据案涉合同关于办理相关证照的约定，刘艳华并不存在违约行为。崔蓉未提交证据证明因政策变化原因导致无法办理相关证照导致无法经营店铺的情形下，案涉《商铺租赁合同书》解除应认定为崔蓉违约导致，其应承担违约责任。关于崔蓉辩称新冠××疫情构成不可抗力，导致合同无法正常履行，根据合同约定不可抗力导致合同解除，不视为违约。因新冠××疫情影响以及政府部门针对新冠××疫情采取的管控措施，案涉商铺在疫情管控期间无法经营属实。但案涉合同约定的租赁期限至2021年9月30日，疫情管控措施解除后，案涉商铺可以经营，合同目的并非不能实现。针对疫情造成的店铺无法经营的损失，双方当事人可以协商延长租期或减免租金。崔蓉未提交证据证明双方当事人协商未果，且在（2020）鄂0105民初2365号一案中，刘艳华同意疫情管控期间租金减免一半。故崔蓉的该辩称意见，一审法院不予采纳。关于崔蓉在案涉《商铺租赁合同书》解除后应承担的违约责任，刘艳华主张崔蓉按照合同约定支付违约金50000元，崔蓉则辩称该违约金过高，请求一审法院予以调减。根据刘艳华与廖艳签订的续房屋租赁合同约定的租金标准，刘艳华每月需向廖艳支付租金2200元，远低于案涉《商铺租赁合同书》约定的崔蓉应支付的月租金金额。结合本案案情，综合考虑案涉《商铺租赁合同书》约定的租金标准、租赁期限、合同解除时间、押金等因素，案涉《商铺租赁合同书》约定的违约金标准过高，一审法院对崔蓉调减违约金的辩称意见予以采纳。根据公平原则，一审法院酌定以案涉合同约定的2020年至2021年月租金7575元为标准，崔蓉向刘艳华支付4个月租金作为违约金，即崔蓉向刘艳华支付违约金30300元，对刘艳华主张的超过该金额的违约金，一审法院不予支持。刘艳华还主张崔蓉支付违约金的滞纳金，根据案涉《商铺租赁合同书》第十四条、第十五条的约定，该约定的滞纳金系针对违约金之外的经济损失。刘艳华主张的系违约金，合同并未约定逾期支付的违约责任，刘艳华未举证证明其在起诉之前向崔蓉主张该违约金，故一审法院对刘艳华要求崔蓉支付违约金滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，刘艳华要求崔蓉支付解除《商铺租赁合同书》的违约金50000元的诉讼请求，一审法院予以部分支持；刘艳华要求崔蓉支付违约金滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、崔蓉向刘艳华支付违约金30300元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回刘艳华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计563元，由刘艳华负担284元，崔蓉负担279元。本院二审期间，崔蓉围绕其上诉请求提交了证据，本院组织了证据交换和质证。崔蓉提交了录音证据，拟证明2020年4月16日，刘艳华与崔蓉在电话中对案涉商铺解除事宜达成一致，刘艳华同意解除合同。刘艳华认为该证据不属于二审期间新证据，崔蓉未提交对话录音的文字整理稿，且没有原始录音载体，无法核实录音的真实性。因崔蓉未出示录音材料的原始载体，本院无法核实录音证据的真实性。一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，崔蓉称因政策变化致其无法办理营业执照，该政策变化属不可抗力，基于不可抗力导致合同目的无法实现，其有权解除合同。但就其主张，崔蓉并未提交证据予以证实，本院不予支持。案涉商铺租赁合同签订后，刘艳华已将商铺交付崔蓉租赁使用，崔蓉在商铺租赁合同项下的合同目的已实现。崔蓉称双方当事人已就解除合同达成合意，系合意解除，但就其主张，亦未提交充足证据予以证实，本院不予采信。一审法院认定案涉《商铺租赁合同书》解除系崔蓉违约导致，并无不当，应予维持。崔蓉违约解除合同，应承担相应的违约责任。刘艳华主张崔蓉应支付5万元违约金，崔蓉抗辩合同约定违约金过高，请求一审法院调减。一审法院在综合考虑案涉租赁合同约定的租赁期限、租金标准、合同履行期限、解除时间等因素，认定违约金约定过高，并酌情将违约金调减为30300元（4个月租金标准），并无不当。关于刘艳华所主张的滞纳金，案涉租赁合同约定的滞纳金系给对方造成经济损失时，就逾期赔偿经济损失应承担的滞纳金，该滞纳金并非针对违约金。刘艳华亦未在起诉前向崔蓉主张过违约金，其要求崔蓉承担违约金的滞纳金，无事实依据，本院不予支持。综上所述，刘艳华、崔蓉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2252元，由刘艳华负担1126元，崔蓉负担1126元。本判决为终审判决。审判员  任文二〇二〇年十二月七日法官助理吴倩书记员程玉