湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11011号上诉人（原审原告）：武汉凯乐海盛顿房地产有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区中南路街武珞路五巷**。法定代表人：朱弟雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭磊，湖北正信律师事务所律师。委托诉讼代理人：方伟，湖北正信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖北鑫桂源投资发展有限公司，，住所地湖北省武汉市武昌区武珞路五巷**凯乐花园**楼****法定代表人：谢文英，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱正义，湖北多能律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宪明，该公司股东，男，1952年12月29日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。原审第三人：武汉凯乐丰垠物业管理有限公司，住所地，住所地湖北省武汉市武昌区武珞路七巷**iv>法定代表人：王海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡晶晶，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭泊静，湖北谦顺律师事务所律师。原审第三人：武汉凯乐丰垠物业管理有限公司公共物业服务公司，住所地湖，住所地湖北省武汉市洪山区白沙洲大道张家湾南国都市****v>负责人：王成秀，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡晶晶，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭泊静，湖北谦顺律师事务所律师。上诉人武汉凯乐海盛顿房地产有限公司（以下简称海盛顿公司）与湖北鑫桂源投资发展有限公司（以下简称鑫桂源公司）因与原审第三人武汉凯乐丰垠物业管理有限公司（以下简称丰垠公司）、武汉凯乐丰垠物业管理有限公司公共物业服务公司（以下简称丰垠公共物业公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初1917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。海盛顿公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2．判决鑫桂源公司于判决生效后三日内支付海盛顿公司2016年11月1日至2020年7月31日期间租金及房屋占用费共计1051155元；3．判决鑫桂源公司于判决生效后三日内支付海盛顿公司违约金517573.5元（以年息24%暂计算至2020年7月31日）。（上述共计1568728.5元)；4．判决鑫桂源公司按占用房屋面积1380平方米及合同约定的2020年租金标准向海盛顿公司支付自2020年8月11日至腾退房屋之日止的房屋占用费；５．本案一审、二审诉讼费用由鑫桂源公司负担。事实与理由：一、一审法院将房产证载面积与实际面积相混淆，属于事实认定错误。海盛顿公司所有的凯乐花园5、6号楼二楼房产证的建筑面积为1407.58平方米，由于该房屋在建造时外围部分未进行封闭，因而其房产证附图中的房屋边界为虚线。根据相关建筑规范，有顶盖不封闭的永久性架空通廊，其证载面积按其外围水平投影面积的一半计箅，即证载面积并非其水平投影面积。2017年8月20日，武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队对上述房产在封闭状态下测量的建筑面积为1966.48平方米，其测绘平面图的房屋为封闭状态，图纸上房屋边界为实线，测量面积为水平投影面积。根据武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队2020年7月27日出具的《关于凯乐花园物业面积变化的情况说明》，房产证所附测量图纸的建筑面积是按照房屋未封闭状态下计算的，而武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队测量的建筑面积是按照建筑物封闭状态下计算的，即两部门对于房屋面积计算标准一个是外围未封闭状态，一个是外围封闭状态，但房屋的实际建筑面积是一样的，房屋的实际建筑面积并未因房屋外围封闭而增加。海盛顿公司出租房屋时，租赁合同的面积均为房屋实际的建筑面积，即房屋实际的水平投影面积。因此，海盛顿公司将实际建筑面积为1966.48平方米的房屋分别出租给鑫桂源公司1380平方米、丰垠公共物业公司300平方米,出租建筑面积共计1680平方米，并未超过该出租房屋的总建筑面积1966.48平方米。鑫桂源公司租赁房屋时已知房屋未封闭状态并愿意承租，鑫桂源公司自行将租赁房屋外围封闭，也是便于自己对租赁房屋的使用，封闭并未增加或改变房屋建筑面积。因此，海盛顿公司己向鑫桂源公司足额交付的租赁面积，且该租赁面积与丰垠公共物业公司的承租面积不存在重叠的情形。二、由于一审法院认定事实错误，认为海盛顿公司违约在先，因此不支持海盛顿公司违约金的的诉请，属于事实认定错误与法律适用错误，应当予以纠正。一审法院认定海盛顿公司将己出租给鑫桂源公司的部分面积又出租给丰垠公共物业公司属于事实认定错误。2006年丰垠公司就已经将凯乐花园5-1到6-1××楼××300平方米的房屋作为办公室使用，而鑫桂源公司承租本案标的物的时间是2011年，鑫桂源公司租赁房屋在后。从时间线上来说，海盛顿公司也不可能将租给鑫桂源公司的面积又出租给丰垠公共物业公司。实际情况是，海盛顿公司将1966.48平方米房屋分别租给鑫桂源公司1380平方米、丰垠公共物业公司300平方米，两承租人所承租的房屋面积并无重叠。一审法院错误认定海盛顿公司违约在先，鑫桂源公司有权行使先履行抗辩权属于法律适用错误。鑫桂源公司辩称：一、海盛顿公司的上诉请求没有提出解除合同的问题，而其所有请求都是以解除合同为前提，所以海盛顿公司的所有上诉请求不能得以支持。二、海盛顿公司的上诉请求超出了一审诉讼请求范围。三、房屋面积不是自行任意测定的，而是通过房地产登记机关认定的具有资质的测量部门依法测定的。武昌区房管局在给海盛顿公司核发的产权证中明确载明其房屋建筑面积是1407.58㎡，该面积与封闭或不封闭关系极大，其中会所中有一部分面积不应封闭，属于消防疏散区域，还有一部分面积是高度低于2.2米的空间，还有一部分属于走廊、阳台，这些都是不应该封闭的空间，如果按照封闭后的面积计算与房产证面积不符，且高度低于2.2米的区域不属于房屋，不能按照自行测量的面积确定房屋实际面积。在双方签订租赁合同时附图对1380㎡如何得来说明很清楚，建筑面积和使用面积差距很大，使用面积很小，所以双方约定由鑫桂源公司出资对房屋进行添附装修，花费近200万元，双方按照房屋实际面积确定使用面积为1380㎡，如果按照海盛顿公司的说法房屋面积是1900多平方米，会产生300平方米的差额无法解释。四、一审判决将租赁合同分为了两个层级的合同，一审判决认定海盛顿公司违约在先逻辑说得通，但实际海盛顿公司只向鑫桂源公司交付了970㎡的房屋，另外400多平方米的房屋海盛顿公司至始至终没有交付，基于该事实海盛顿公司的所有诉讼请求依法都不应予以支持。五、海盛顿公司分别与鑫桂源公司、丰垠公司签订合同的时间跨度为六年多，海盛顿公司与丰垠公司的合同是事后补签的，目的就是支持丰垠公司不履行与鑫桂源公司在2011年签订的租赁合同，逃避租金。六、租赁标的物在2006年竣工，在2007年丈量核准为1407.58平方米的证载面积，除去电梯等不能使用的面积，租赁整体面积为1380平方米，在履行合同的六年期间双方都是按照1380平方米履行合同，就是在丰垠公司退出物业管理后才提出面积问题要求测量。洪山区测绘队向武昌区法院的回函清楚说明其丈量结果只是参考，不能作为依据，海盛顿公司提出的房屋面积没有依据。海盛顿公司对400多平方米的房屋自始至终都没有交付给鑫桂源公司，丰垠公司在做物业管理，答应物业费按970平方米收取，410平方米的租金以后处理，鑫桂源公司考虑租期长才接受房屋。一审判决只是对丰垠公司使用的400多平方米的面积没有进行处理，其他事实认定和处理正确。丰垠公司、丰垠公共物业公司共同述称：对海盛顿公司的上诉没有意见。鑫桂源公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回海盛顿公司的全部诉讼请求；2．一审、二审诉讼费全部由海盛顿公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，海盛顿公司“无偿提供”给丰垠公司使用、后来又出租给丰垠公共物业公司使用的房屋面积非300㎡而是410㎡。（一）海盛顿公司签注“武汉凯乐丰垠物业公司总部办公用房”并加盖公章的附图表明，5-1单元总面积为682.6㎡，除3#区间112.3㎡交付给鑫桂源公司外，在鑫桂源公司整体租赁前，其余570.3㎡即由海盛顿公司“无偿提供”给丰垠公司使用，2016年10月海盛顿公司又出租给丰垠公共物业公司使用。该570.3㎡属于《产权证书》载明的核定房屋面积，显然不止300㎡。（二）2011年6月18日，鑫桂源公司和丰垠公司签订《房屋租赁合同》时，考虑到公摊因素将上述房屋面积酌定为410㎡；鑫桂源公司对整体承租的1380㎡房屋扣除410㎡后，按照970㎡向丰垠公司交纳物业管理费，由此说明上述房屋面积应当确定为410㎡。（三）一审判决在本院认为部分将丰垠公司和丰垠公共物业公司先后使用的上述房屋面积表述为“三四百平方米”，而在计算“欠付租金”时将其界定为300㎡，自相矛盾。二、一审判决认定海盛顿公司向鑫桂源公司提供了全部租赁房屋，并按1380㎡租赁面积来认定鑫桂源公司“欠付租金”，系认定事实错误。双方虽然对1380㎡房屋签订了整体租赁合同，但在合同签订前，5-1单元中有570.3㎡房屋已经由丰垠公司自行装修后使用（后来又由海盛顿公司出租给丰垠公共物业公司使用）。在鑫桂源公司起诉丰垠公司索要租金的诉讼中，海盛顿公司提供证据证明丰垠公司使用的570.3㎡房屋（酌定为410㎡租赁面积）系其“无偿提供给”丰垠公司使用；2016年10月，海盛顿公司又同丰垠公共物业公司签订合同，将该部分房屋直接租赁给该公司使用，因此只能认定海盛顿公司并未将该部分房屋提供（交付）给鑫桂源公司，只能认定海盛顿公司提供（交付）了970㎡租赁房屋，认定鑫桂源公司是否差欠租金，应当按海盛顿公司实际提供（交付）的970㎡租赁房屋面积为依据。三、一审判决认定鑫桂源公司差欠海盛顿公司622395元租金，是在错误认定事实的基础上得出的错误结论，依法应予纠正。（一）鑫桂源公司先前是按照1380㎡租赁面积交付租金，后来由于海盛顿公司提供证据证明将其中410㎡房屋“无偿提供”给丰垠公司使用，2016年10月海盛顿公司又将该410㎡房屋租赁给丰垠公共物业公司使用，此后鑫桂源公司才开始按照970㎡租赁房屋面积交付租金，并将先前按1380㎡租赁面积多交的租金抵扣后面的租佥。截至海盛顿公司违约单方要求解除合同并提起本案诉讼时，鑫桂源公司并不差欠海盛顿公司分文租金，鑫桂源公司无任何违约。（二）一审判决认定在海盛顿公司与丰垠公共物业公司签订租赁合同后，该公司使用的房屋不应由鑫桂源公司交付租金；但此前由海盛顿公司“无偿提供”给丰垠公司使用同样房屋的期间，却要由鑫桂源公司交付租金，并由此认定鑫桂源公司“差欠租金”，一审逻辑自相矛盾。（三）按照海盛顿公司实际交付的970㎡租赁房屋面积计算，2011年8月1日至2014年7月31日计租期间36个月，应付租金611100元；2014年8月1日至2017年7月31日计租期间36个月，应付租金680940元；2017年8月1日至2020年7月31日，扣除一审判决认定的不可抗力影响期间后，计租期间33个月零9天，应付租金694472元，以上应付租金合计1986512元。根据鑫桂源公司一审提供的租金发票，鑫桂源公司己付租金为1855125元，截止合同到期日实际欠付131387元。但截止海盛顿公司起诉前的2018年12月31日，鑫桂源公司已交付租金1646575元，此后期间的租金标准为21.5元/㎡/月，970㎡租赁房屋每月租金为20855元，131387元仅系6个月租金，而从2019年1月（海盛顿公司提起诉讼）到2020年7月31日，即便扣除受不可抗力影响的3个月零19天后，计租期间仍达16个多月，租金达333680元以上。可见，在海盛顿公司提起诉讼前，鑫桂源公司对租金是超付的，并不存在任何违约。所谓欠付的131387元租金完全是海盛顿公司违约单方要求解除合同并提起诉讼、加之受疫情影响造成，并非鑫桂源公司故意违约所致；且海盛顿公司主张的租金以解除合同为前提，该131387元租金并不在海盛顿公司的请求范围内，不应由一审判决调整。而对于131387元租金，鑫桂源公司已经向海盛顿公司表达了在双方协商续签房屋租赁合同时予以解决的愿意。四、一审判决判令鑫桂源公司腾退房屋，并按年租金标准自2020年8月1日至腾退之日向海盛顿公司支付房屋占用费，超出了海盛顿公司的诉讼请求范围。（一）海盛顿公司一审在请求解除合同的基础上，虽然包含“按租金标准支付2018年11月1日至房屋交还之日的占用费”的请求，但是以在《房屋租赁合同》到期之前交还房屋为前提的。现《房屋租赁合同》早已到期，由于疫情影响，房屋租赁价格大幅跌落，一审判决超出了海盛顿公司的请求范围，违背了意思自治原则。（二）截止合同到期之日，鑫桂源公司虽然差欠131387元租金，但这是由于海盛顿公司违约单方要求解除合同并提起诉讼及疫情影响造成的，并不能因此构成鑫桂源公司违约的事实，更不能构成海盛顿公司单方解除合同的理由，何况合同并未解除。因此，按照双方《房屋租赁合同》，海盛顿公司应当履行后合同义务，根据合同到期后鑫桂源公司依法享有的优先承租权与鑫桂源公司续签房屋租赁合同，而不是由鑫桂源公司腾退房屋。事实上，鑫桂源公司早己向海盛顿公司寄送了关于协商续签房屋租赁合同的函，但海盛顿公司至今未做积极响应；而海盛顿公司又早已向各转承租人发出通知，要求他们不再向鑫桂源公司交付租金。海盛顿公司的行为已经给鑫桂源公司造成了实质损害，一审判决判令鑫桂源公司腾退房屋侵害了鑫桂源公司依据《房屋租赁合同》享有的法定优先承租权。（三）一审该判项未设期限，不具有履行期间和执行内容，违反了民诉法解释的相关规定，依法应予撤销。海盛顿公司辩称：一、鑫桂源公司在与海盛顿公司签订合同后，丰垠公司已经实际使用房屋，鑫桂源公司对该情况明知，且租赁面积是1380㎡，且合同租赁面积不是整层。二、鑫桂源公司应按照合同约定向海盛顿公司支付相应租金。三、海盛顿公司起诉要求解除合同，鑫桂源公司支付租金和房屋占用费，一审法院没有超出海盛顿公司的诉讼请求。海盛顿公司起诉到判决过程中合同到期，期间有中止情形。丰垠公司、丰垠公共物业公司共同述称：一、从签订的合同、交纳的租金和物业费都可以证明丰垠公司租赁面积为300㎡。鑫桂源公司提出的与丰垠公司签订的合同是双方倒签的，不是双方真实意思表示，不能作为定案依据。二、鑫桂源公司和丰垠公司承租面积并无重叠。海盛顿公司已经进行相应阐述，另外合同附件中均有房屋平面图纸，均手写载明本层面积，说明各方对实际面积存在共识。证载面积是按照非封闭面积计算，该计算方式是法律拟制下的计量而非客观计量，所以与实际使用面积存在不一致，证载面积小于实际面积。鑫桂源公司与丰垠公司的使用面积足以被房屋实际面积覆盖，鑫桂源公司作为房屋承租人不可能在不知道实际租赁面积的情况下持续几年交付租金，且鑫桂源公司进场时就存在丰垠公司在场办公的情形，双方各自承租情况一目了然。鑫桂源公司与海盛顿公司之间的合同约定如果鑫桂源公司转租第三方使用需提前一个月书面通知海盛顿公司，而鑫桂源公司未就转租第三人行为书面通知海盛顿公司，原因就是鑫桂源公司与丰垠公司的合同不存在真实意思表示，鑫桂源公司与丰垠公司的合同载明“鑫桂源公司保证向丰垠公司出租的房屋其本人保证享有所有权和使用权”，这明显不符合实际，而合同必备条款如租金支付方式、逾期支付租金的责任等均未进行约定，这均说明该合同不具备当事人真实意思表示。正如鑫桂源公司起诉丰垠公司的案件中一审法院认定“鑫桂源公司和丰垠公司各自使用面积是否存在重叠是案件关键事实”，该事实在本案中也是争议焦点之一。鑫桂源公司主张双方使用面积存在重叠应当由其对此进行举证，不是拿出形式上的合同就完成举证义务，而是至少应证明双方已经或者曾经履行该合同，例如鑫桂源公司向丰垠公司交付房屋、丰垠公司向鑫桂源公司交付房租等。海盛顿公司向一审法院起诉请求：判决确认《房屋租赁合同》于2018年4月23日解除、判令鑫桂源公司支付租金482297元、支付房屋占用费184943元、按照租金标准支付2018年11月1日至房屋交还之日的房屋占用费、支付违约金255781元、判令鑫桂源公司腾退房屋、承担诉讼费用。一审法院认定事实：海盛顿公司是武汉市武昌区武珞路五巷46号凯乐花园小区开发商，凯乐花园小区5、6幢2层1号房屋建筑面积1407.58平方米，房屋所有权人是海盛顿公司（权证号：武房商证昌字第××号）。2006年6月8日海盛顿公司与丰垠公司《前期物业服务合同》，约定海盛顿公司委托丰垠公司对凯乐花园小区实行物业管理，委托管理期限自2006年4月18日至首届业主委员会成立并履职时，即2009年6月30日止，海盛顿公司在2007年5月18日前向丰垠公司提供300平方米建筑面积的管理用房。此后，丰垠公司向凯乐花园小区提供物业服务，海盛顿公司将凯乐花园小区5、6幢2层1号房屋中5幢2层东北部分划出免费提供给丰垠公司办公使用（该部分不是物业用房）。2011年3月18日海盛顿公司与鑫桂源公司签订《房屋租赁合同》，约定海盛顿公司将凯乐花园小区5、6幢二层会所出租给鑫桂源公司用于开办健身会所，该会所建筑面积1380平方米，租赁期限自2011年8月1日至2020年7月31日，鑫桂源公司于每季度末7日内支付下季度租金，2011年8月1日至2014年7月31日期间每月租金按照每平方米17.5元计算，每季度租金为72450元，2014年8月1日至2017年7月31日期间每月租金按照每平方米19.5元计算，每季度租金为80730元，2017年8月1日至2020年7月31日期间每月租金按照每平方米21.5元计算，每季度租金为89010元，鑫桂源公司最迟应于每半年末7日内支付下一期租金，如果逾期支付，自逾期之日起每日按月租金的5%计算违约金，逾期30日没有支付租金的，海盛顿公司有权解除合同；如果鑫桂源公司欲将房屋转租给其他第三方使用，须提前1个月书面通知海盛顿公司。鑫桂源公司与丰垠公司签订落款日期为2011年6月18日的《房屋租赁合同》，约定：鑫桂源公司将凯乐花园小区5幢2层建筑面积为410㎡（含公共部分走道，卫生间）的房屋出租给丰垠公司，租期自2011年7月1日至2019年5月17日止，每月租金7995元，丰垠公司承租房屋属公共走道、卫生间的免交物业管理费，丰垠公司总部办公用房的房屋物业费由丰垠公司自行承担。海盛顿公司向鑫桂源公司提供了租赁房屋，鑫桂源公司进行了装修，每月向海盛顿公司交纳的租金按照1380平方米计算，租金交纳至2016年10月。鑫桂源公司向丰垠公司交纳物业服务费按照970平方米计算，丰垠公司没有依约向鑫桂源公司缴纳租金。丰垠公共物业公司是丰垠公司成立的分公司。2016年4月凯乐花园小区物业服务公司变更为武汉美好物业管理有限公司，2016年10月19日海盛顿公司与丰垠公共物业公司签订《房屋租赁合同》，约定海盛顿公司将凯乐花园小区5幢二楼会所建筑面积300平方米部分出租给丰垠公共物业公司，租赁期限自2016年11月1日至2019年10月31日，租金标准为每平方米每月28元。此后丰垠公共物业公司按该约定向海盛顿公司交纳租金。鑫桂源公司代丰垠公共物业公司交纳2016年4月至6月物业服务费，该期间物业费按照410平方米计算缴纳，2016年7月以后物业费由丰垠公共物业公司按照300平方米计算自行缴纳。2016年11月1日以后鑫桂源公司以海盛顿公司将其承租的部分房屋又出租给丰垠公共物业公司为由，仅于2017年8月11日交付租金2万元，2018年10月26日交付租金30605元，2019年1月至5月、2019年9月至2020年1月期间，每月交纳租金20855元，共计259155元，其余租金没有按照约定缴纳。2017年8月20日武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队受海盛顿公司委托测量凯乐花园小区5、6幢2层1号房屋面积，由于鑫桂源公司租赁后进行了装修，封闭增加面积558.90平方米，该2层建筑面积共计1966.48平方米（1407.58平方米+558.90平方米）。2018年4月14日海盛顿公司向鑫桂源公司邮寄解除合同通知书，通知鑫桂源公司由于其拖欠2016年11月1日至2018年3月31日期间租金459550元，根据租赁合同第十八条、第二十一条第一款的约定，以及合同法的规定，解除双方于2011年3月18日签订的房屋租赁合同，要求鑫桂源公司在2018年4月23日前腾退租赁房屋。2018年4月16日鑫桂源公司回函不同意解除租赁合同。2017年10月11日鑫桂源公司在一审法院起诉丰垠公司、丰垠公共物业公司，请求一审法院判令解除2011年6月18日《房屋租赁合同》、腾退租赁用房、支付自2011年8月至2017年1月共计66个月的房屋租金527670元、返还垫付的2016年4月至6月三个月的物业管理费2460元、按照实际占有面积319.69平米和每月5287元支付2017年2月起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。该案诉讼过程中，一审法院向鑫桂源公司释明鑫桂源公司与丰垠公司各自实际使用面积是否存在重叠部分是案件关键事实，需进行实地测量鉴定，鑫桂源公司不同意鉴定。2018年8月3日一审法院作出民事判决书〔（2017）鄂0106民初8331号〕，判决确认双方于2011年6月8日签订的《房屋租赁合同》解除、驳回鑫桂源公司其他诉讼请求。该案经二审发回一审法院重审后，鑫桂源公司申请撤回起诉。一审法院认为，封闭装修前证载面积是1407.58平方米，海盛顿公司只有将丰垠公司和丰垠公共物业公司先后使用的三四百平方米一起出租给鑫桂源公司，租赁面积才能达到1380平方米。鑫桂源公司一直按照970平方米交付物业服务费，与鑫桂源公司又转租410平方米（1380平方米－970平方米）给丰垠公司的客观情况相符。凯乐花园小区更换物业服务公司后，丰垠公共物业公司起初三个月的物业服务费是鑫桂源公司交付的，如果鑫桂源公司承租面积中不包含丰垠公共物业公司使用部分，鑫桂源公司不会缴纳该部分物业服务费。因此，一审法院认定2011年3月18日签订租赁合同时，海盛顿公司将丰垠公司使用的东北角部分一并出租给了鑫桂源公司。由于海盛顿公司将已出租给鑫桂源公司的部分面积又出租给丰垠公共物业公司，海盛顿公司首先存在违约行为，鑫桂源公司享有先履行抗辩权，海盛顿公司不能以鑫桂源公司拒交租金为由解除合同，对海盛顿公司关于双方租赁合同于2018年4月23日解除和违约金的诉讼请求不予支持。但2020年7月31日合同到期，失去法律效力，鑫桂源公司应当向海盛顿公司返还租赁房屋。海盛顿公司违约将300平方米租赁面积出租给丰垠公共物业公司，此后租金标准应按照1080平方米计算。2016年11月1日至2017年7月31日期间租金为189540元（19.5元×1080×9），2017年8月1日至2019年12月31日期间租金为610740元（21.5元/月㎡×1080㎡×29月），2020年1月1日至2020年1月22日期间租金17028为（21.5元/月㎡×1080㎡×22/30），2020年5月10日至2020年7月31日期间租金64242元（21.5元/月㎡×1080㎡×83/30），共计881550元。鑫桂源公司已交付259155元，尚应交付622395元。2020年8月1日至房屋腾退之日按照年租金标准278640元（21.5元/月㎡×1080㎡×12月）计算房屋占用费。2020年春夏季武汉市爆发新型冠状病毒疫情，武汉市于2020年1月23日封城，至2020年5月10日健身场馆开放，该期间健身场馆不能开放，鑫桂源公司租赁房屋开办健身会所不能营业。由于抗击新冠疫情是不可抗力，可以免除责任，对海盛顿公司主张该期间租金的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十七条、第一百零七条的规定，一审判决：一、湖北鑫桂源投资发展有限公司于本判决生效后三日内将承租的武汉市武昌区武珞路五巷46号凯乐花园小区5、6幢2层1号房屋（权证号：武房商证昌字第××号）腾退给武汉凯乐海盛顿房地产有限公司；二、湖北鑫桂源投资发展有限公司于本判决生效后三日内支付武汉凯乐海盛顿房地产有限公司2016年11月1日至2020年7月31日期间租金622395元；三、湖北鑫桂源投资发展有限公司按照年租金标准278640元向武汉凯乐海盛顿房地产有限公司支付房屋占用费，自2020年8月1日支付至腾退之日止；四、驳回武汉凯乐海盛顿房地产有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费13030元减半收取6515元，由海盛顿公司负担1805元，鑫桂源公司负担4710元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：海盛顿公司向本院提交如下证据：房产测量规范国家标准（GB/T17986-2000），拟证明房屋建筑面积与房屋产权面积是两个不同概念；封闭的架空通廊与不封闭的架空通廊计算面积的方式不一样，封闭的架空通廊按外围水平投影面积计算，不封闭的架空通廊按外围水平投影面积的一半计算；房产证所载面积是用于确定房屋价格的面积，在一定条件下房屋部分水平面积不计入房产证面积，但该面积实际存在。经质证，鑫桂源供公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该标准不能作为证据使用，不属于新证据，也超过了举证期限。丰垠公司、丰垠公共物业公司对该证据无异议。本院认为，海盛顿公司提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。鑫桂源公司向本院提交如下证据：证据一、海盛顿公司张贴在鑫桂源公司5-6号楼二层各租户门上的告知函，拟证明海盛顿公司在武昌区法院审理期间仍坚持单方违约，导致鑫桂源公司2020年7月31日之前的租金难以收取，鑫桂源公司各分租户连续半年多未交付租金。证据二、鑫桂源公司邮寄给海盛顿公司《关于续签租赁合同》的函告，拟证明鑫桂源公司在主合同到期前的6-7月期间，已当面找海盛顿公司领导协商过续签合同事宜，在海盛顿公司向各租户张贴告知函后，鑫桂源公司又书面函告海盛顿公司要求续签租赁合同。证据三、续签合同函告的邮局回单，拟证明海盛顿公司已收到鑫桂源公司发出的书面函告。经质证，海盛顿公司认为三组证据发生在一审判决前，不属于新证据，海盛顿公司对三组证据的真实性、合法性、关联性都不认可。丰垠公司、丰垠公共物业公司认为鑫桂源公司提交的证据与丰垠公司和丰垠公共物业公司无关。本院认为，鑫桂源公司提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。海盛顿公司上诉称一审法院将房产证载面积与实际面积相混淆，属于事实认定错误，海盛顿公司己向鑫桂源公司足额交付租赁面积，且该租赁面积与丰垠公共物业公司的承租面积不存在重叠的情形；由于一审法院认定事实错误，认为海盛顿公司违约在先，因此不支持海盛顿公司违约金的的诉请，属于事实认定错误与法律适用错误，应当予以纠正。本案中，鑫桂源公司在租赁合同签订后一直按照970平方米交付物业服务费，其又转租410平方米给丰垠公司，在凯乐花园小区更换物业服务公司后，鑫桂源公司亦按照410平方米计算代丰垠公共物业公司交纳2016年4月至6月物业服务费。基于以上客观事实，一审法院认定鑫桂源公司承租面积为1380平方米，与租赁合同约定面积一致，与案涉房屋产权证中载明的建筑面积1407.58平方米的情况相符，故在海盛顿公司将已出租给鑫桂源公司的部分面积又出租给丰垠公共物业公司的情形下，一审法院认定海盛顿公司首先存在违约行为，对海盛顿公司关于违约金的诉讼请求不予支持，在认定事实和适用法律上并无不当，对海盛顿公司的相应上诉请求和理由，本院不予支持。鑫桂源公司上诉称一审判决认定事实错误，海盛顿公司出租给丰垠公共物业公司使用的房屋面积非300㎡而是410㎡；一审判决认定海盛顿公司向鑫桂源公司提供了全部租赁房屋，并按1380㎡租赁面积来认定鑫桂源公司“欠付租金”，系认定事实错误；一审判决认定鑫桂源公司差欠海盛顿公司622395元租金，是在错误认定事实的基础上得出的错误结论，依法应予纠正。本案中，海盛顿公司与丰垠公共物业公司于2016年10月19日签订的《房屋租赁合同》（下称前一个合同）中约定的出租给丰垠公共物业公司的面积为300平方米，和鑫桂源公司与丰垠公司签订落款日期为2011年6月18日的租赁面积为410平方米的《房屋租赁合同》（下称后一个合同）并不矛盾，后一个合同系鑫桂源公司自己的转租行为，而正是因为有了前一个合同，一审法院才认定海盛顿公司将已出租给鑫桂源公司的部分面积又出租给丰垠公共物业公司，海盛顿公司违约在先，基于以上事实，一审法院认定海盛顿公司依约向鑫桂源公司提供了全部租赁房屋，并按1380㎡租赁面积来认定鑫桂源公司交纳租金，在海盛顿公司违约将300平方米租赁面积出租给丰垠公共物业公司后按照1080平方米标准计算租金，扣除抗击新冠疫情不可抗力期间后，判决鑫桂源公司支付海盛顿公司622395元租金，在认定事实上并无不当，对鑫桂源公司的相应上诉理由，本院不予支持。关于鑫桂源公司称一审判决判令鑫桂源公司腾退房屋，并按年租金标准自2020年8月1日至腾退之日向海盛顿公司支付房屋占用费，超出了海盛顿公司的诉讼请求范围的问题。本案一审海盛顿公司在起诉时，提出了“鑫桂源公司按租金标准支付2018年11月1日至房屋交还之日的占用费……判令鑫桂源公司腾退房屋”等诉讼请求，且至合同到期后，鑫桂源公司仍在案涉租赁房屋内，故一审判决鑫桂源公司腾退案涉租赁房屋并按年租金标准向海盛顿公司支付自2020年8月1日至腾退之日的房屋占用费，是正确的，并未超出海盛顿公司的一审诉讼请求，对鑫桂源公司的相应上诉理由，本院不予支持。综上所述，海盛顿公司、鑫桂源公司的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26060元，由武汉凯乐海盛顿房地产有限公司负担13030元，由湖北鑫桂源投资发展有限公司负担13030元。本判决为终审判决。审判员  方红二〇二〇年十二月十日书记员  杜文