安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终982号上诉人（原审原告）：铜陵市宏信物业管理有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜官路**，统一社会信用代码91340700754896819Y（1-1）。法定代表人：方光亚，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：王慧，女，1969年10月9日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。被上诉人（原审被告）：王宇杰，女，1996年5月30日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。上述两位被上诉人共同的委托诉讼代理人：朱建诚，安徽徽风律师事务所律师。上诉人铜陵市宏信物业管理有限责任公司（以下简称宏信物业公司）与被上诉人王慧、被上诉人王宇杰物业服务合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初2315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，因经过阅卷、调查和询问当事人，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宏信物业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持宏信物业公司一审的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由王慧和王宇杰承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。宏信物业公司与王慧签订的《物业管理服务合同》并没有终止，王慧也不因鸿福湾茶楼的注销而不用承担法律责任。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，王宇杰作为业主，应当承担缴纳物业费的义务。王慧和王宇杰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持一审判决，驳回宏信物业公司的上诉请求。宏信物业公司向一审法院起诉请求：1、判令王慧和王宇杰向宏信物业公司支付2016年7月1日至2020年4月30日期间的物业服务费115000元。2、判令由王慧和王宇杰承担本案诉讼费。一审法院认定事实：王慧于2014年7月24日在工商行政管理局注册登记成立了铜陵市狮子山区鸿福湾茶楼，因使用位于铜陵市铜官山区北京东路与铜都大道交叉口的东第花园小区1栋3#网点、1栋二层9#网点用作茶楼经营,于2014年12月17日与宏信物业公司签订了《物业管理服务合同》一份,约定选聘宏信物业公司为王慧所在物业区域的物业服务公司,由宏信物业公司为其提供物业管理服务;并具体约定了物业服务的内容、物业收费标准(即按2.5元/月.平方米,年物业费按30000元收取),以及相关违约责任等内容。2015年11月24日，铜陵市狮子山区鸿福湾茶楼在工商行政管理局登记注销不再经营，王慧退出该网点房。该东第花园小区1栋3#网点、1栋二层9#网点房业主为王宇杰。一审法院认为，宏信物业公司与王慧签订《物业管理服务合同》，系当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。宏信物业公司为王慧提供了物业管理服务，王慧应按约支付物业费。现王慧经营的铜陵市狮子山区鸿福湾茶楼于2015年11月24日注销，王慧退出该网点房不再经营，据此宏信物业公司与王慧签订的《物业管理服务合同》依法随之终止。对宏信物业公司要求王慧支付2016年7月1日至2020年4月30日期间的物业服务费115000元物业费的主张，无合同及法律依据，故对此诉讼请求法院依法不予支持。对宏信物业公司要求王宇杰作为业主负有连带交纳责任的主张，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：驳回原告铜陵市宏信物业管理有限责任公司对被告王慧、王宇杰的诉讼请求。案件受理费2600元，减半收取1300元，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宏信物业公司提交2013年9月5日签订的商品房买卖合同两份和2013年9月9日签订的补充协议一份，证明2013年9月王慧、王立强、王琴、夏兰海四人与铜陵宏福置业有限公司签订了本案所涉东第花园小区1栋3#网点、1栋二层9#网点房的买卖合同，王慧是买受人之一。宏信物业公司提交《协议书》一份，证明王慧、王立强、王琴、夏兰海、铜陵宏福置业有限公司、王宇杰进行协议，王慧、王立强、王琴、夏兰海与铜陵宏福置业有限公司解除购买合同，由王宇杰购买本案所涉网点房。宏信物业公司提交2015年12月3日签订的商品房买卖合同两份和收条一份，证明2015年12月3日王宇杰和铜陵宏福置业有限公司签订了本案所涉网点房的买卖合同,王宇杰于2015年12月10日收到合同原件，王慧于2015年12月4日收到合同原件。宏信物业公司提交《东弟花园小区前期物业服务合同》和补充协议，证明建设单位铜陵宏福置业有限公司依法与物业服务企业宏信物业公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。宏信物业公司提交承诺一份，证明2014年7月4日，王立强和王琴两人申请退出购买涉案网点房。宏信物业公司提交《商品房买卖合同解除备案通知》一份，证明2015年12月2日，房地产市场管理处依据王慧、王立强、王琴、夏兰海四人与铜陵宏福置业有限公司解除本案所涉网点房买卖合同的约定，在房地产市场管理处解除备案。宏信物业公司提交发票三张，证明王慧于2019年5月17日以鸿福湾的名称，交纳本案所涉网点房的物业费20000元。宏信物业公司提交民事起诉状一份，证明宏信物业公司于2018年8月起诉过王慧和王宇杰，要王慧和王宇杰支付物业费。宏信物业公司提交《业主入住办理流程单》一份，证明王宇杰已具备入住条件，购房款已全部付清，但没有缴纳物业费用。本院对以上证据的认定如下：对宏信物业公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。当事人所举的其他证据与一审相同，质证意见也同于一审。本院对其他证据的认证意见与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，宏信物业公司二审中提交的《协议书》中写明：“甲方：王立强、王琴、夏兰海、王慧乙方：铜陵宏福置业有限公司丙方：王宇杰兹有甲方于2013年9月5日向乙方购买位于东第花园1号楼3#及9#两套商铺，后又于2013年12月26日向乙方购买位于东第花园1号楼301、302、303及304住宅4套。现甲方因经济困难，难以继续履行合同，故申请解除上述合同退房。三方就相关事宜达成协议如下：一、甲乙双方解除东第花园1号楼3#、9#两套商铺及301、302、303及304住宅4套的购买合同，由丙方购买东第花园1号楼3#及9#两套商铺，总购房款为10002354.6元。（其中1#楼3号网点，现编号为铜都大道中段38号，单价25000元每平方米，面积32.79平方米，购房款为819750元。1#楼9号网点，现编号为铜都大道中段40号，单价8710元每平方米，网点面积1054.26平方米，购房款为9182604.6元。）二、两户网点因东第花园1号楼3#及9#两套商铺已经实际交付甲方使用并已装修营业，甲方、丙方自行进行商铺的实物交接，相关问题均与乙方无关。”宏信物业公司二审中提交的《业主入住办理流程单》上写明：“房号1栋3#、9#网点姓名王宇杰合同面积3#：32.799#：1054.26实测面积3#：32.799#：1054.26面积误差0”。宏信物业公司二审中提交的《东弟花园小区前期物业服务合同》上写明：“第五条本物业管理区域物业服务收费按包干制收取：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……（2）商业用房按建筑面积2.50元/㎡·月收取”，“第二十四条本合同期限自2013年12月30日起至2020年5月31日止”。综合各方举证、质证及诉辩意见，本院归纳如下争议焦点：王慧和王宇杰是否应当向宏信物业公司支付2016年7月1日至2020年4月30日期间的物业服务费115000元。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。2013年9月，王慧、王立强、王琴、夏兰海四人与铜陵宏福置业有限公司签订了本案所涉东第花园小区1栋3#网点、1栋二层9#网点房的买卖合同，后对案涉网点房进行了装修。2014年12月17日，王慧作为买受人之一与宏信物业公司签订了《物业管理服务合同》，系当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。宏信物业公司为王慧提供了物业管理服务，王慧也按约定支付了物业费。2015年11月24日，王慧将其在案涉网点房经营的铜陵市狮子山区鸿福湾茶楼注销，王慧退出该网点房不再经营。2015年12月2日，房地产市场管理处依据王慧、王立强、王琴、夏兰海四人与铜陵宏福置业有限公司解除本案所涉网点房买卖合同的约定。2015年12月3日王宇杰和铜陵宏福置业有限公司签订了本案所涉网点房的买卖合同，据此宏信物业公司与王慧签订的《物业管理服务合同》依法随之终止。故对宏信物业公司要求王慧支付2016年7月1日至2020年4月30日期间的物业服务费115000元的主张，无合同及法律依据，一审法院依法不予支持，并无不当。建设单位铜陵宏福置业有限公司依法与物业服务企业宏信物业公司签订的《东弟花园小区前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，在合同履行期间，宏信物业公司依约为包括王宇杰在内的小区业主提供了物业服务，王宇杰作为业主，在接受宏信物业公司提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。因此宏信物业公司向王宇杰主张收取物业服务费的诉讼请求，符合法律规定。案涉东第花园1号楼3#、9#两套网点房的面积分别为32.79平方米和1054.26平方米，依据《东弟花园小区前期物业服务合同》上的约定商业用房按建筑面积2.50元/㎡·月收取，则案涉网点房一年的物业费为32611.5元，现宏信物业公司主张按30000元/年的标准计算物业费，本院予以采信。2016年7月1日至2020年4月30日期间的物业服务费为115000元。综上所述，宏信物业公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。因宏信物业公司二审提交了新证据，现本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初2315号民事判决，即驳回原告铜陵市宏信物业管理有限责任公司对被告王慧、王宇杰的诉讼请求；二、被上诉人王宇杰于本判决生效之日起十日内支付给上诉人铜陵市宏信物业管理有限责任公司2016年7月1日至2020年4月30日期间的物业服务费115000元；三、驳回上诉人铜陵市宏信物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2600元，减半收取1300元，由被上诉人王宇杰负担。二审案件受理费2600元，由被上诉人王宇杰负担。本判决为终审判决。审判长 刘 策审判员 朱小文审判员 戴瑞亭二〇二〇年十二月八日法官助理盛华铭书记员杨采薇附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。