河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终8843号上诉人（原审被告）：洛阳豫德利房地产开发有限公司，住所地：孟津县麻屯镇麻屯村（路通大道）。法定代表人：李胜利，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨清政、陈明典（实习），河南开物律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：焦占波，男，1974年7月26日出生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：杨彩红，河南津翔律师事务所律师。上诉人洛阳豫德利房地产开发有限公司（以下简称豫德利公司）与被上诉人焦占波房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2020）豫0322民初1863号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法审理了本案。本案现已审理终结。豫德利公司上诉请求：1.撤销原审民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉请或发回重审；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人于2017年10月18日与被上诉人签订《商铺认购合同》时，已经明确告知被上诉人尚未取得商品房预售许可证，被上诉人明知仍与上诉人签订合同，双方之间系真实意思表示，上诉人不存在隐瞒没有取得预售许可证的情形，合同合法有效。后因客观原因商铺无法正常开工建设，上诉人于2020年3月1日曾明确通知被上诉人解除合同，并表示愿意积极退还被上诉人缴纳的购房款，双方签订的合同于当日已经事实解除。被上诉人违反诚实信用原则以上诉人隐瞒没有取得商品房预售许可证为由提起诉讼，严重违反事实；2、本案属于商品房认购法律关系。原审依据会议纪要精神判决上诉人承担利息错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的情形仅适用出卖人订立商品房买卖合同时，存在欺诈行为。上诉人与被上诉人签订的仅仅是认购合同，并非商品房买卖合同，也不存在任何欺诈，原审法院适用该条判决上诉人赔偿一倍购房款是错误的。焦占波辩称：1、2017年10月16日，答辩人认购郁香华庭7-16号商铺，并支付定金10000元；2017年10月18日被上诉人与上诉人签订了《商铺认购合同》，答辩人按商铺认购优惠补助条款，于当日又支付186010元，付清了全部房款。《商铺认购合同》载明被上诉人购买上诉人投资兴建的位于孟津××大道××号项目郁香华庭第7幢1单元1层16号房，房屋总价款196010元。根据《商铺认购优惠补助条款》的约定，2018年年末，上诉人应支付给答辩人优惠补助15681元，2019年年末，上诉人应支付给答辩人优惠补助15681元，但时至今日，上诉人未履行该约定。截止目前，涉案房产无预售许可证且至今未动工建造；2、近两年孟津房价上涨幅度较大，上诉人没有按期交房且以资金马上就能到位不久就能交房来拖延答辩人，答辩人因为非常希望上诉人能履行合同，所以一直在等候上诉人交付商铺或者有其他商铺可以调换，久等无果。根本不存在2020年3月1日通知被上诉人解除合同的事。2020年8月，答辩人了解到上诉人至今没有办理郁香华庭7幢的预售许可证明，才知道双方签订《商铺认购合同》时上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。上诉人称已于2017年10月18日签订商铺认购合同时明确告知答辩人尚未取得商品房预售许可证，纯粹是捏造事实。如果答辩人当初知道这一事实就不会拿着自己的血汗钱去购买上诉人的商铺，就不会有今天的诉讼。上诉人与答辩人签订的《商铺认购合同》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购，预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案是商品房买卖合同纠纷，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失，对此司法解释里有明确规定，一审法院适用法律正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，据此，双方签订的《商铺认购合同》无效。根据该司法解释第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”根据本案事实和上述法律规定，一审法院做出的判决认定事实清楚、适用法律正确、判决公正，应依法予以维持。焦占波向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2017年10月18日签订的《商铺认购合同》无效；2.判令被告返还购房款196010元及利息（按银行同期贷款利率自2017年10月18日计至2019年8月19日；按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至付清之日）；3.判令被告赔偿原告196010元；4.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告焦占波于2017年10月16日认购郁香华庭商铺7-16号房并交付定金10000元，后原告与被告豫德利公司于2017年10月18日签订《商铺认购合同》及《商铺认购优惠补助条款》，原告于当日又向被告支付186010元，付清全部房款。《商铺认购合同》载明原告焦占波购买被告公司投资兴建的位于洛阳孟津××大道××号项目郁香华庭第7幢1单元1层16号房，房屋总价款196010元，付款方式为一次性付款，《商铺认购优惠补助条款》显示原告焦占波申请所购的商铺符合公司3年优惠补助政策：即2017年10月18日至2018年10月18日优惠补助8%，补助金额已从房款抵扣；2018年10月18日至2019年10月18日优惠补助8%，补助金额15681元；2019年10月18日至2020年10月18日优惠补助8%，补助金额15681元，并载明自合同签订之日起，届满一年年末被告公司支付给原告方当年的商铺优惠补助。截止目前，涉案房产无预售许可证且至今尚未动工建造。上述情形，原、被告双方当事人均未明确提出异议且有商铺定金确认单、商铺认购合同、商铺认购优惠补助条款等证据进行证明，该院对此予以确认。一审法院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，原、被告签订的《商铺认购合同》中包含合同履行主体、商品房基本情况、商品房单价、总价、付款方式、付款期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款，且被告已经按照约定收受原告之购房款，故该《商铺认购合同》应认定为商品房买卖合同，关于该《商铺认购合同》的效力问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条载明“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效”，另，本案被告于原告起诉时仍未取得商品房预售许可证，故，该院确认该《商铺认购合同》无效，关于被告提出的“原、被告约定解除合同的条件已经成就，双方已经于2020年3月1日自行解除了该合同”之意见，因合同的解除权系形成权，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本案中，被告称其曾口头向原告发出解除合同之意思表示，鉴于原告不予认可且被告亦无证据证明其曾通知原告方解除合同，故，该院对被告的该抗辩意见不予认可。关于购房款，被告同意退还原告已付房款，该院予以确认。关于利息的起算日期，因原、被告双方签订之合同为无效合同，原告诉求自2017年10月18日开始计算于法有依，该院予以支持；关于利息的计算标准，虽被告称愿意按照合同约定的银行同期活期存款利率给付利息，鉴于原告不予认可，且该合同中关于退房利息之约定适用的是经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到认购人所购房屋质量或使用功能，导致认购人退房这一情形，该约定与本案争议无关，该关于利息的约定亦不适用于本案，故，本案中利息计算具体应以实际欠款金额为基数，自2017年10月18日至2019年8月19日止按央行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起依据2019民商事审判工作会议纪要最新精神，以实际欠款金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息至款项实际清偿完毕为止。关于惩罚性赔偿问题，被告称在原、被告签订认购合同及原告付款时，已经将涉案房产没有预售许可证这一情况告知原告，鉴于原告不予认可，且被告亦未提供任何证据对此进行证明，故应推定被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实这一行为，原告诉求被告赔偿196010元于法有依，该院予以确认。被告的其他抗辩理由，因缺乏事实与法律依据，该院不予认可。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告焦占波与被告洛阳豫德利房地产开发有限公司于2017年10月18日签订的《商铺认购合同》无效；二、被告洛阳豫德利房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告返还购房款196010元及利息（以实际欠款金额为基数，自2017年10月18日至2019年8月19日止按央行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起依据2019民商事审判工作会议纪要最新精神，以实际欠款金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息至款项实际清偿完毕为止）；三、被告洛阳豫德利房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告196010元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3761元，由被告洛阳豫德利房地产开发有限公司负担。限被告于本判决生效后7日内向该院交纳。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为:本案二审的主要争议焦点为:上诉人豫德利公司是否“故意隐瞒”没有取得预售许可证的事实,是否应承担支付已付购房款利息及赔偿损失。我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定,房地产开发企业预售商品房,应当办理预售登记,取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。可见取得预售许可证明是商品房预售的必备有效要件,因此,预售许可证明作为房开商房屋预售中的重大事项,其在进行房屋预售时应当主动向买受人出示预售许可证明,如实告知买受人所购房屋是否达到法律、行政法规规定的预售条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,出卖人订立商品房买卖合同时,存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本院认为,该《解释》的立法要义在于惩罚房开商恶意隐瞒未取得预售资格而违法预售、扰乱商品房预售市场的行为,因此,为督促房开商积极办理房屋预售登记,依法取得预售许可资格,规范商品房预售市场,如预售过程中房开商既不出示预售许可证明又不主动告知买受人未取得预售许可证的事实,即可认定构成“故意隐瞒”。本案中,经查,案涉商铺至今未取得预售许可证,本案《商铺认购合同》无效,而豫德利公司在明知案涉商铺没有取得预售许可证的情况下违法预售已明显存在主观恶意,且在与焦占波签订本案《商铺认购合同》时又未将没有取得预售许可证明的重大事项主动告知买受人焦占波,应认定豫德利公司故意隐瞒未取得预售许可证的事实成立,故一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定,判决豫德利公司在不超过焦占波已付购房款一倍的范围内,支付焦占波已付款的利息及相关损失,并无不当,本院予以维持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费7180元，由上诉人洛阳豫德利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  衡宏波二〇二〇年十二月三日书记员  邱云静