辽宁省葫芦岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）辽14民再86号 原审原告：王**，男，1982年9月15日生，汉族，个体，住葫芦岛市连山区。 委托诉讼代理人：吕丽静，兴城市兴直法律服务所法律工作者。 原审被告：绥中鑫宏房地产开发有限公司，住所地绥中县滨海经济区****。 法定代表人：李春芳，该公司经理。 委托诉讼代理人：王斌，男，1955年10月20日生，汉族，该公司员工，住绥中县东戴河新区。 委托诉讼代理人：李万玲，女，1968年12月28日生，汉族，该公司员工，住秦皇岛市海港区。 原审原告王**与原审被告绥中鑫宏房地产开发有限公司（以下简称鑫宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，绥中县人民法院于2019年6月25日作出（2017）辽1421民初4717号之一民事裁定。本院于2020年11月6日作出（2020）辽14民监14号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王**向一审法院起诉请求：1、请求确认鑫宏公司开发的2－1－601号房屋、2－1－801号房屋归王**所有；2、鑫宏公司立即履行交付房屋的义务；3、由鑫宏公司支付延期交付房屋的违约金（每天81.79元到交付之日止）。 一审法院认定事实：2014年11月19日，案外人肖国军为鑫宏房地产开发有限公司出具《收条》，载明：“今收到鑫宏房地产开发有限公司交来水电工程款人民币大写壹佰陆拾叁万伍仟捌佰元整（小写1635800元）。此款以鑫宏盛世住宅楼贰套，面积327.16平方米，单价5000元抵付……注：购房合同、房款收据均已收到。（此两套房屋属借用，购房手续于2015年2月19日还回）……”2014年11月20日，原告王**与被告绥中鑫宏房地产开发有限公司签订二份《商品房买卖合同》，合同约定由原告王**购买被告绥中鑫宏房地产开发有限公司开发的鑫宏盛世第2幢1单元601号和第2幢1单元801号房屋，每套房屋价款817900元整，被告绥中鑫宏房地产开发有限公司为原告王**出具二份收据。2015年1月8日，被告绥中鑫宏房地产开发有限公司（甲方）与案外人辽宁龙信建设有限责任公司乙方（肖国军）签订《商品房抵顶工程款协议》，该协议约定：“……一、甲、乙双方同意：以甲方鑫宏盛世住宅楼中以下商品房：……王**2号楼2－1－601，面积163.58m2，单价5000元／m2，总价817900元，王**2号楼2－1－801，面积163.58m2，单价5000元／m2，总价817900元……总面积1359.89m2，单价5000元／m2，总计价6799450元。以上共10套房屋抵顶工程款大写陆佰柒拾玖万玖仟肆佰伍拾元。工程决算时工程款多退少补。二、该房屋抵款是甲方拨付给乙方1、2、3、7、8、9#水电工程发生的费用。此抵顶协议签订后，乙方自行安排好水电工程项目的工程款、材料款和工人工资，不得向政府和甲方发生讨要事件，一旦发生讨要事件，乙方承担一切法律责任。同时在工程结算时加罚房价款的10%。三、甲方按照商品房的销售规则，协助为乙方办理合法的房屋买卖手续。对于销售的资金必须打入甲方账户，甲方作为水电工程专项资金，按工程进度拨款专用。房屋面积以交房时房产部门测量为准进行调整，其房屋总价多退少补。”四、如果乙方取得合法房屋所有权后，在房屋使用中发生违规违法行为，自己承担一切责任。甲方不做任何担保……”案外人辽宁龙信建设有限责任公司与被告绥中鑫宏房地产开发有限公司未进行工程款决算。现原告王**将被告绥中鑫宏房地产开发有限公司诉至法院，请求被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》。一审法院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。根据最高人民法院《关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后，借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，原告王**与被告绥中鑫宏房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，而该房屋买卖合同外观下双方真实意思表示为借贷合同，出借人原告王**与借款人被告绥中鑫宏房地产开发有限公司在债务履行期限届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的条件，双方签订的《商品房买卖合同》应认定为无效合同。本案中，原告王**不予变更诉讼请求，故原告王**主张被告绥中鑫宏房地产开发有限公司履行《商品房买卖合同》的诉讼请求本院不予支持。故依照最高人民法院《关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告王**的起诉。案件受理费19520元免交，保全费50000元，由原告王**负担。 本院二审查明：2014年10月4日，鑫宏地产公司作为发包方与辽宁龙信建设有限责任公司（以下简称龙信建设公司）（肖国军）签订工程建筑施工合同，该合同约定结算方式：“按照工程总造价50%以商品房抵顶，50%以人民币支付。以商品房抵顶工程款部分，房价为5000元／m2，材料进场后，可按进场材料总价抵顶部分商品房；……”2014年12月24日，鑫宏地产公司出具水电肖国军抵房明细表载明，总计10套，其中序号7：房号2－1－601，姓名王**，163.58m2，单价5000元／m2，总款合计817900元，首付款817900元，余款0元；序号8：房号2－1－801，姓名王**，面积163.58m2，单价5000元／m2，总款合计817900元，首付款817900元，余款0元。李德坤于2014年11月21日向肖国军转账41万元。其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，根据王**与鑫宏地产公司签订的商品房买卖合同、鑫宏地产公司为王**出具的购房款收据、鑫宏地产公司与龙信建设公司（肖国军）签订的工程建筑施工合同及肖国军为鑫宏地产公司出具的收条、鑫宏地产公司出具的水电肖国军抵房明细表、鑫宏地产公司与龙信建设公司（肖国军）签订的商品房抵顶工程款协议等证据的相互印证可知，鑫宏地产公司与龙信建设公司（肖国军）约定了以商品房抵顶工程款的结算方式，因李德坤与肖国军之间存在基础的债权债务关系，肖国军将鑫宏地产公司抵付其1635800元水电工程设备款的二套商品房以买卖合同及收据直接转开给王**的形式，抵顶了肖国军对李德坤的借款。王**与鑫宏地产公司签订合同之后，李德坤补转给肖国军41万元系基于对鑫宏地产公司的高度信赖，同时也表明王**意为接受鑫宏地产公司2-1-601、2-1-801两套房屋，取得房屋所有权。故王**虽未直接向鑫宏地产公司交付购房款，但王**与鑫宏地产公司双方实质是以抵账方式进行的房屋交易，王**与鑫宏地产公司应系房屋买卖合同关系。原审裁定驳回王**的起诉不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下： 一、撤销（2017）辽1421民初4717号之一民事裁定； 二、本案指令绥中县人民法院审理。 王**预交的二审案件受理费19520元，予以退回。 本裁定为终审裁定。 审判长  唐铁刚 审判员  葛 飞 审判员  侯秀菲 二〇二〇年十二月十五日 法官助理赵辰 书记员刘佳欣 本裁定援引的相关法律条款： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。 二、《最高人民法院法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。