重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6517号上诉人(原审原告）：重庆晨臻懿志科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区石杨路******，统一社会信用代码91500107MA5U48J83P。法定代表人：秦建生，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李亚，重庆绮惠律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：彭波，男，汉族，1985年3月20日生。委托诉讼代理人：葛振宇，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。上诉人重庆晨臻懿志科技有限公司（以下简称晨臻懿志公司）因与被上诉人彭波房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2020）渝0107民初7923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理,上诉人晨臻懿志公司的委托诉讼代理人李亚，被上诉人彭波的委托诉讼代理人葛振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晨臻懿志公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第四项；2、改判彭波向晨臻懿志公司支付房屋租金2376元(自2020年3月25日至2020年4月1日止，按8910元/月计算）以及欠付租金的滞纳金（以2376元为基数，自2020年3月9日起至租金付清之日止，按每日千分之三的标准计算)；3、改判彭波向晨臻懿志公司支付房屋占有使用费14850元(自2020年4月2日起至2020年5月21日止，按8910元/月计算)；4、改判彭波向晨臻懿志公司支付违约金3136.32元;5、改判彭波向晨臻懿志公司支付物业服务费4356.33元及电费280.98元；6、本案二审案件受理费由彭波负担。事实及理由：1、关于房屋租金、滞纳金以及房屋占有使用费的问题。一审判决已经认定彭波存在迟延支付租金等违约行为，依据《合同法》相关规定和《房屋租赁合同》的约定，理应判决彭波支付租金及滞纳金；同理，也应当判决彭波支付2020年5月21日之前的房屋占有使用费。一审判决将疫情影响作为免除彭波全部违约责任的事由，但忽略了彭波本身存在经营困难和主观恶意的情形；一审判决未考虑疫情对晨臻懿志公司所产生的影响，有违民法上的公平原则；一审判决酌情减少金额应当以彭波实际应付的金额作为考量基准，而非实际上免除彭波的全部违约责任。2、关于违约金的问题。本案符合双方《房屋租赁合同》中第13.4条的约定。彭波多次提出退租，晨臻懿志公司并未对彭波提出的退租作书面同意，晨臻懿志公司于2020年4月1日发出的通知系因为彭波迟延支付租金而做出的解除合同的意思表示。因此彭波存在中途退租的违约行为，应当支付违约金。3、关于物业费、电费的问题。彭波未缴纳2020年1月至2020年3月期间的物业费和电费，晨臻懿志公司代为缴纳了。依据《房屋租赁合同》第6.2、7.2条约定，晨臻懿志公司有权要求彭波支付上述费用。彭波辩称：一审判决事实清楚，使用法律正确，请求予以维持。不认可判决彭波承担律师费，其他请求予以维持。彭波并不存在违约的事实，即使延迟支付租金，也是因为疫情导致，属于不可抗力，根据法律规定和合同约定彭波有权免责，一审判决的酌减金额符合法律规定，更契合当前形势，请求维持一审判决。晨臻懿志公司向一审法院起诉请求：1、判令解除晨臻懿志公司与彭波于2019年12月17日签订的《房屋租赁合同》；2、判令彭波返还租赁房屋及附属设施设备并将其擅自改动或因张贴广告等损坏的顶、墙、地面等部、地面等部分恢复原状彭波向晨臻懿志公司支付房屋租金，并承担因欠付租金产生的滞纳金(以应付租金金额为基数，自2020年3月9日租金付清之日止，按每日千分之三的标准计算)；4、判令彭波向晨臻懿志公司支付房屋占有使用费(自《房屋租赁合同》解除之次日起至彭波实际腾空并返还租赁房屋及附属设施设备之日止，按每月租金标准计算)；5、判令彭波向晨臻懿志公司支付违约金3136.32元;6、判令彭波向晨臻懿志公司支付律师服务费用5000元。一审审理过程中晨臻懿志公司当庭撤回第二项诉讼请求中返还租赁房屋以及附属设施设备的诉请。一审法院认定事实：王晶晶、吴志群系九龙坡区谢家湾正街53号11-2号（以下简称案涉房屋）产权人。王晶晶、吴志群（甲方）与案外人熊小红（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于九龙坡区谢家湾正街53号11-2房屋出租给乙方；租赁期为5年，从2015年12月10日起至2020年12月9日止；租赁期间，在不影响甲方的经济收益或造成甲方其他损失情况下，乙方有权转租案涉房屋；租赁期内，若甲方擅自解除合同或将该物业转让给另一方需保证乙方能够正常使用，若乙方不能正常使用，甲方赔偿因此对乙方造成损失。2019年12月17日，晨臻懿志公司（甲方）与彭波（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于九龙坡区谢家湾正街53号1102房屋出租给乙方，上述房屋为房产权利人委托甲方代为租赁（管理）的房屋，经产权人同意有权转租本物业；乙方向甲方承诺该房屋仅作为办公室使用，乙方租赁该房屋用于与营业执照核准的经营范围为准；该房屋租赁期限为11个半月，即从2019年12月24日起至2020年12月9日止，从2020年1月1日起乙方应按时向本房屋物业管理有限公司缴纳这期间的物业管理费等相关费用；该房屋每月租金为8910元，租金按3个月为一个支付周期，第一期租金共计26730元，应于接房当日内付清，以后乙方应在每期交租时间到期前十五天缴纳下一期的租金，先付后用；甲、乙双方同意本合同的保证金为8910元，乙方应于本合同签订当日付清全额保证金，乙方在承租期间产生的物业管理费、水、电、气等费用均由乙方承担，若有超过七天的视为乙方违约，甲方有权解除合同，不予退还保证金；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，甲方同意接受乙方依附于房屋的装修的，乙方交还物业时不得破坏装修现状，且归甲方无偿所有；乙方逾期支付租金的，每逾期一天则应按应付租金总额的千分之三支付甲方滞纳金，因此产生的诉讼费、律师费、或甲方的其他损失，全部由乙方承担；在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，中途退租的，保证金不予退还，乙方应按合同总租金的百分之三相关甲方支付违约金。2019年12月17日，双方办理了房屋交接手续，并签订了《租赁房屋交接清单》。此后彭波向晨臻懿志公司缴纳了2019年12月24日至2020年3月23日期间的房屋租金26730元及保证金8910元，为抵扣2020年1月至2020年3月期间的物业费，彭波补交了2020年4月至2020年6月期间的物业费，但其并未缴纳2020年1月至3月的物业费以及2020年3月24之后的房屋租赁费。一审另查明，彭波系重庆筑梦园教育科技有限公司的股东，其出资比例占99%。一审庭审中，晨臻懿志公司诉称2020年5月21日，双方当面交接了案涉房屋以及房屋钥匙，交接时彭波亦完全腾空了房屋，交接前，晨臻懿志公司确加过案涉房屋的门锁，彭波则辩称，2020年4月13日，案涉房屋的门锁被晨臻懿志公司更换，彭波已于当日失去对案涉房屋的控制，而2020年3月1日至2020年5月21日，彭波因疫情原因，一直空置案涉房屋。案外人熊小红出具《说明》一份，载明：“本人熊小红曾为重庆晨臻懿志科技有限公司法定代表人与股东，于2015年10月10日与吴志群、王晶晶签订了《房屋租赁合同》承租位于九龙坡区谢家湾正街53号11-2号，该合同系本人作为发起人为设立公司而签订，已经公司追认，上述合同产生的一切合同权利义务由公司享有并承担，说明人：熊小红，2020年5月18日，以上情况属实，我司予以追认，重庆晨臻懿志科技有限公司，2020年5月18日”。一审法院认为，案外人熊小红曾系晨臻懿志公司法定代表人，以晨臻懿志公司发起人而与吴志群、王晶晶签订《房屋租赁合同》，已由晨臻懿志公司追认，由此产生的合同权利义务应由晨臻懿志公司享有并承担。晨臻懿志公司与吴志群、王晶晶签订的《房屋租赁合同》、晨臻懿志公司与彭波签订的《房屋租赁合同》系当事人以及相应案外人的真实意思表达，并不违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效，当事人以及相应案外人应当按照合同约定全面履行自己的义务。彭波虽辩称晨臻懿志公司系受案涉房屋产权人委托代为租赁（管理）房屋，晨臻懿志公司不具有诉讼主体资格，但晨臻懿志公司与吴志群、王晶晶签订的《房屋租赁合同》已明确约定，晨臻懿志公司有权转租案涉房屋，现并无相反证据证明晨臻懿志公司与吴志群、王晶晶签订的《房屋租赁合同》已解除，故对彭波此项辩解意见不予采信。现晨臻懿志公司诉请要求解除与彭波签订的《房屋租赁合同》，彭波亦同意解除该合同，予以尊重和明确，故对晨臻懿志公司要求解除晨臻懿志公司与彭波于2019年12月17日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。因彭波已向晨臻懿志公司腾空并返还房屋，晨臻懿志公司亦于一审庭审中当庭撤回彭波返还房屋以及附属设施设备的诉请，予以尊重和明确，其诉称双方已于2020年5月21日当面交接了案涉房屋以及房屋钥匙，应视为晨臻懿志公司同意接受彭波依附于房屋的装修以及案涉房屋交接时的现状，故对晨臻懿志公司要求其擅自改动或因张贴广告等损坏的顶、墙、地面等部、地面等部分恢复原状的诉讼请求不予支持v>关于彭波应否支付晨臻懿志公司相应费用的问题。晨臻懿志公司已向彭波提供了案涉房屋供其租赁使用，彭波的租赁费用已交至2020年3月23日，彭波未举示证据证明其已向晨臻懿志公司缴纳2020年3月24日之后的房屋租赁费、2020年1月至2020年3月期间的物业服务费以及相应电费，按照双方签订的《房屋租赁合同》约定，彭波理应缴纳2020年3月24日之后的房屋租赁费、2020年1月至3月期间的物业管理费以及相应电费，其并未如数缴纳，已属彭波违约，应对晨臻懿志公司承担相应的违约责任。彭波系重庆筑梦园教育科技有限公司的股东，经营范围系教育科技领域内的技术推广，商务信息咨询，招生、招考信息咨询，学生课后看护服务等，双方签订的《房屋租赁合同》亦约定彭波租赁该房屋用于与营业执照核准的经营范围为准，故彭波租赁案涉房屋系用于办公使用，并非用于居家使用，彭波自2019年12月24日起租案涉房屋，因众所周知的新冠疫情影响，使得彭波难以利用案涉房屋达到其合同目的，无法正常营业，在彭波按约缴纳2019年12月24日至2020年3月23日租金的情况下，酌情扣减2个月的房屋占有使用费。因双方已解除合同，一审庭审中，晨臻懿志公司亦诉称2020年5月21日，双方当面交接了案涉房屋以及房屋钥匙，交接时彭波亦完全腾空了房屋，故对晨臻懿志公司要求彭波支付房屋租金、滞纳金以及房屋占用使用费的诉讼请求不予支持。因双方已于微信中就案涉房屋的减租、退租问题进行过协商，虽未达成一致意见，但晨臻懿志公司已于微信中向彭波发送了解约通知，晨臻懿志公司亦诉称双方已办理过房屋交接手续，结合新冠疫情的影响，难以认定彭波存在中途退租的行为，对晨臻懿志公司据此主张的违约金的诉讼请求不予支持。因彭波确实存在迟延支付物业费以及相应电费的行为，晨臻懿志公司代为缴纳亦符合常理，彭波理应向其退还相应的物业费以及电费，因众所周知的新冠疫情影响，酌情支持晨臻懿志公司诉请的2020年1月至2020年2月期间的物业服务费2904.24元以及电费200元。因彭波确实存在违约行为，按照双方合同约定，晨臻懿志公司有权要求彭波向其支付因解决本案纠纷所产生的律师费用，现晨臻懿志公司已提供委托合同以及发票，故对晨臻懿志公司要求彭波支付其律师费5000元的诉讼请求予以支持。关于彭波向晨臻懿志公司缴纳的2020年4月至2020年6月期间的物业管理费以及彭波向晨臻懿志公司缴纳的保证金，因双方并未就抵扣事宜达成一致意见，在此不予处理，彭波可另行起诉要求晨臻懿志公司将应退还费用予以退还。据此，判决：“一、解除原告重庆晨臻懿志科技有限公司与被告彭波于2019年12月17日签订的《房屋租赁合同》；二、被告彭波于本判决书生效之日起十日内向原告重庆晨臻懿志科技有限公司支付物业费2904.24元以及电费200元；三、被告彭波于本判决书生效之日起十日内向原告重庆晨臻懿志科技有限公司支付律师费5000元；四、驳回原告重庆晨臻懿志科技有限公司其他的诉讼请求。案件受理费169元，由被告彭波负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，彭波承租案涉房屋后，因新冠肺炎疫情影响，未能正常使用及开展经营，一审酌情扣减部分租金和物业费用，实质为确定由双方分担疫情造成的损失，较好的平衡了双方利益，本院予以采纳。同理，本案双方租赁合同提前解除，不宜认为构成彭波违约，一审判决对晨臻懿志公司因此主张违约金不予支持并无不当。故晨臻懿志公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费338元，由上诉人重庆晨臻懿志科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  芦明玉审判员  倪洪杰审判员  夏兴芸二〇二〇年十二月二日（院印）书记员  王丽丽