抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初2144号原告（反诉被告）抚顺市嘉谊物业管理有限公司，住所地：抚顺市顺城区裕城路******。法定代表人姜明姬，系该公司经理。委托代理人马晶，系辽宁金朋律师事务律师。委托代理人张春旭，系该公司工作人员。被告钱冠廷（反诉原告），男，1988年1月16日出生，满族，住辽宁省抚顺市顺城区。委托代理人范慧君，女，1964年3月15日出生，满族，住，系被告母亲。委托代理人尹君，系辽宁百亚律师事务所律师。原告抚顺市嘉谊物业管理有限公司与被告钱冠廷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告抚顺市嘉谊物业管理有限公司（以下简称嘉谊物业）委托代理人马晶、张春旭、被告钱冠廷委托代理人范慧君、尹君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉谊物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2019年5月15日至2021年5月15日期间物业费，共9100.8计元。2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的门市业主。门市业主钱冠廷与原告于2018年5月15日签订议《临时管理规约和前期物业服务协》，全面委托原告即抚顺市嘉谊物业管理有限公司对万达进行物业管理。协议约定原告向被告提供物业管理服务，该户房屋面积126.4平，被告按建筑面积每平3元的标准向原告缴纳物业管理费。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2019年5月15日至2021年5月15日，被告共欠物业费9100.8元。原告已多次上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为己严重违反了双方签署的《临时管理规约和前期物业服务协》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事至法院，望抚顺市新抚区法院公正裁决，维护原告的合法权益。钱冠廷辩称：嘉谊物业所述没有事实和法律依据，应驳回嘉谊物业诉求。1、嘉谊物业提供的前期物业服务协议已经超过法律规定的合同期限，对钱冠廷无约束力，合同期限届满前，双方也未签订物业服务合同，嘉谊物业要求物业费没有事实和法律依据。2、钱冠廷与嘉谊物业也未形成事实上的物业服务合同，嘉谊物业从未向钱冠廷提供过任何物业服务，钱冠廷的房屋为普通住宅小区的一楼门市房屋，向园区外的城市公共道路开放，无电梯，无与园区相通的过道或者通行的门，所有室内卫生由答辩人个人负责。从答辩人入住后未享受过嘉谊物业的任何服务。3、前期物业服务协议约定的物业费服务标准严重违反行政法规的限制性规定，钱冠廷有权利拒绝以此标准缴纳前期物业费。《辽宁省物业管理条例》第42条规定，住宅**物业服务收费实行政府指导价，由市县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，定期公布。钱冠廷所有的房屋位于万达华宅小区，该小区并非高级公寓和别墅区，应属其他住宅小区。万达华府小区应实行政府指导价，建设单位与被答辩人2015年签订的前期物业服务协议的收费标准也应实行政府指导价格。嘉谊物业属于三级物业公司，而辽宁省物业收费标准中一级物业1元每月每平方米、二级物业0.75元每月每平方米、三级物业0.5元每月每平方米。前期物业服务协议的约定已经严重违反了上述收费办法及收费标准的规定。钱冠廷向本院提出反诉请求：要求被反诉人依法返还反诉人物业费4234元（4550元-126.4㎡x5个月x0.5月/月）、垃圾清运费1264元、泄水费1000元，共计6498元。事实与理由：反诉人系万达华府小区业主，被反诉人系建设单位抚顺万达广场有限公司选订的前期物业服务公司。抚顺万达广场有限公司与被反诉人于2015年10月15日签订了前期物业服务合同，根据《辽宁省物业管理条例》第41条的规定，建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年，并报县物业行政主管部门备案。合同期满继续聘用的，应当签订物业服务合同。至2018年10月15日，该合同因到达三年期限而终止，之后被反诉人未与反诉人签订物业服务合同，双方已无合同关系。而从原告配户至上述合同到期的2018年5月15日共计五个月，被反诉人以断水断电的强制手段，收取反诉人物业费押金4550元。依据辽宁省物业收费管理办法的规定，被反诉人作为三级物业公司，万达华府作为普通住宅小区，其应按政府指导价收取物业费，系按照0.5元每月每平方米的标准收取。反诉人的房屋面积126.4平方米，上述五个月的物业费应为316元，故被反诉人应返还违规收费4234元。另依据《抚顺市发展和改革委员会、抚顺市住房和城乡建设委员会关于印发抚顺市物业服务收费管理规定的通知》第十条规定，业主装修房屋时产生的装修垃圾由业主自行清运的，物业服，企业不得向其收取垃圾清运费。反诉人所有的门市并未进行装修，即使装修也是自行清运垃圾，被反诉人收取垃圾清运费没有法律依据，应依法予以返还。同时被反诉人收取的物业费中已包含了园区内公共设施的管理费用，其在额外收取消防设备的泄水费1000元，违反《物业管理条例》的规定，应当予以返还。抚顺市嘉谊物业管理有限公司辩称：1根据《物业前期服务合同》规定，物业费收费标准为每平方米3元，钱冠廷购买的是门市房，所以应为4550元。2018年11月23日钱冠廷付费后已经办理了配户手续，物业公司已经为其进行了物业服务。从钱冠廷交物业费到现在也没有超过三年，交物业费也表示钱贯廷对物业公司的认可。2、《物业前期服务合同》第16条规定，本合同自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务委托合同生效时终止，所以《物业前期服务合同》继续有效。物业费收费标准在《物业前期服务合同》中已有明确规定。3、钱冠廷的门市在一楼有消防通道需要进行泄水作业，消防工程把原管网排掉。泄水费包括：泄水和补水的水费、配合人员的工资和一定的行政费用，所以收取泄水费合理。4、《物业前期服务合同》已经约定了物业公司对业主装修时产生的装修垃圾进行清理，故物业公司应当收取垃圾清理费用。5、在2019年3月25日，抚顺市新抚区人民法院作出的（2019）辽402民初44号民事判决书中，已经为双方进行过各方面的解决。通过该判决书可以反映出双方在前期的各种纠纷。6、钱冠廷从2019年5月至今没有缴纳物业费，物业公司已经为其进行了服务，所以钱冠廷应当缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：2015年10月15日，抚顺万达广场有限公司（甲方）与抚顺嘉谊物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业管理区域：东至东二街南至新裕路、西至万达一号街、北至万达广场2#精装公寓。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应在占有使用物业中依法承担相应责任。合同第13条约定，向业主和物业使用人收取下列费用，一、物业服务费；二、装修保证金，按照抚顺市政府规定执行；三、垃圾清运费，按照抚顺市政府规定执行；四、政府和法律法规规定由物业管理企业收取和委托收取的其他费用；五、协助甲方收取水电预存金及两个供暖期的供暖费。第17条，委托管理期限暂定自2015年10月25日起至物业管理区域的业主委员会成立，且与乙方或其他物业服务企业签订物业管理服务合同之日止。第18条，甲方的权利义务：负责委托乙方制定抚顺万达广场B区临时管理规约，并在房屋交付业主时向业主明示本合同及抚顺万达广场B区临时管理规约，并要求业主书面承诺执行。第22条物业服务费，住宅每月每平方米建筑面积1.7元人民币，商铺每月每平方米建筑面积3元人民币，地下车，地下车位每月每车位80元人民币务费用实行包干制，盈余或亏损均由乙方享有或承担，乙方不得以亏损为由要求增加费用，降低服务标准或减少服务内容。缴纳费用时间：物业服务费按入伙通知书规定时间开始计收，每12个月为一个结算周期。业主应于每个结算周期到来10日前预先缴纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按日3‰收取滞纳金。钱冠廷系坐落于抚顺市新抚区万达门市（建筑面积126.4平方米，商业用房，准确信息以产权部门登记为准）房屋业主，该房屋系钱冠廷回迁取得。钱冠廷于2018年5月15日取得该房屋的配户单，并携带配户单到嘉谊物业办理配户入住手续。嘉谊物业以钱冠廷拒绝交纳物业服务费等为由拒绝为原告办理配户手续。钱冠廷曾自行将争议房屋的门锁打开，但是争议房屋内的供水、供电被嘉谊物业公司关停。2018年11月21日，在新抚区政府的协调下，钱冠廷交付嘉谊物业4550.00元，双方签订书面协议，内容为“1、范慧君出示配户单，物业费押金5700元整；2、嘉谊物业对商业门市房给水、给电；3、因我们之间有法院民审，所以不能签订任何合同协议”。2018年11月23日被告向原告出具收款收据三份，注明收款项目为：2018年5月15日-2019年5月15日物业费4550元、泄水费1000元、垃圾清运费1264元。后嘉谊物业为钱冠廷办理争议房屋的配户手续，同时争议房屋恢复供水、供电。钱冠廷至今与嘉谊物业尚未签订物业服务合同。钱冠廷向本院提交“关于抚顺万达广场门市停电情况说明”，内容为“7月12日抚顺供电公司新抚区供电分公司工作人员林克强接到万达门市业主范慧君报修电话，反映门市房无电。经过仔细检查发现所属抚顺嘉谊物业服务有限公司的地下负二层配电室内，门市电源开关已经被拉下，此配电室为抚顺嘉谊物业服务有限公司产权。经问询有关物业人员，门市业主不交物业费，所以才停电至今，特此证明”。本院所确认的上述事实，有前期物业服务合同、协调协议、情况说明、收款收据及原、被告陈述相关证据在案为凭。这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。根据《辽宁省物业管理条例》规定：物业管理实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定。住宅的物业服务收费，实行政府指导价；非住宅的物业服务收费，实行市场调节价。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，抚顺万达广场有限公司作为建设单位选聘原告抚顺嘉谊物业管理有限公司作为前期物业服务企业，双方签订《前期物业服务合同》，并就物业服务内容及权利、义务进行了明确约定，该合同对全体业主有约束力。在物业公司提供相应的物业服务后，钱冠廷作为该小区的业主应当履行给付物业费的义务。该《前期物业服务合同》已明确约定该服务合同内容履行至物业管理区域的业主委员会成立且与乙方或其他物业服务企业签订物业管理服务合同之日止。钱冠廷现未向本院提交证据证明该小区业主委员会与业主大会依法选聘了新的物业服务企业签订的物业服务合同，故该《前期物业服务合同》依然有效并对全体业主具有约束力，钱冠廷以未与嘉谊物业签订物业合同为由提出的抗辩，本院不予支持。钱冠廷所有案涉房屋系商业用房，其物业费收费标准应实行市场调节价格，嘉谊物业与建设单位就小区内商铺类物业服务费已经有明确约定，该约定系当事人真实意思表示，不违反相关法律、法规的规定，合法有效，钱冠廷应当按照给合同内容履行给付物业费的义务。物业管理，一般是指业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，物业的服务不仅包括业主自有空间及电梯的维护，亦包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。钱冠廷以自身房屋无电梯及不使用小区道路、景观为由拒绝缴纳物业费，本院不予支持。关于钱冠廷要求返还已经按照《前期物业服务合同》给付的2018年5月15日至2019年5月15日物业费，本院不予支持。2018年11月21日，钱冠廷及嘉谊物业在新抚区政府的协调下达成一致意见，钱冠廷向嘉谊物业给付了垃圾清运费及泄水费，嘉谊物业为钱冠廷办理了配户手续。嘉谊物业向业主收取垃圾清运费、泄水费系物业公司基于《前期物业服务合同》对全体业主的统一管理，钱冠廷亦已经实际给付完毕，就该反诉请求，本院不予支持。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,钱冠廷如就物业费收费标准、服务内容不满可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条之规定，判决如下：一、钱冠廷于本判决生效后三日内给付抚顺市嘉谊物业管理有限公司自2019年5月15日至2021年5月15日止的物业费人民币9100.8元（3元/㎡/月x126.4㎡x24月）。二、驳回抚顺市嘉谊物业管理有限公司、钱冠廷的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，反诉案件受理费25元，由钱冠廷负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员 路爽二〇二〇年十二月六日代书记员 徐月