广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初13910号原告：东莞市世华房地产经纪有限公司,住所地为广东省东莞市南城街道宏图社区*************、902号。法定代表人：董某1。委托诉讼代理人：张逸茹，女，汉族，1989年10月26日出生，住所地为江西省上饶市万年县陈营镇六0南大道********，公民身份号码为362************049，系该公司员工。被告：符永其，男，汉族，1979年6月12日出生，住所地为广东省茂名市茂港区*************，公民身份号码为440************934。原告东莞市世华房地产经纪有限公司诉被告符永其租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨丽华适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张逸茹到庭参加了诉讼。被告经本院依法传唤无正当拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还押金26000元和水电保证金10000元共计36000元;2.被告支付违约金30966元；（上述两项金额共计66966元）3.本案诉讼费用由两被告承担。事实理由：2015年8月5日，原告和被告就东莞市*********翠湖豪苑33-1号铺签署了房屋租赁合同。合同约定了该商铺租期为5年，自2015年8月5日至2020年9月4日止，免租期为1个月。每月租金为13000元，签合同的同时交纳了押金26000元、租金13000元及水电押金10000元。合同还就租金支付时间、支付方式、终止合同、双方责任、其他事项等做了相关约定。2019年9月，商铺的产权人杨家全通知原告因被告未向其支付租金，案外人杨家全和被告已解除了租赁合同，并向原告出示了双方的合同解除协议。原告才得知被告已无商铺的使用权，要求被告退还商铺的押金和水电保证金，同时要求支付租赁合同的违约金，但被告一直以资金困难为由不予承担原告遭受的损失。而后案外人杨家全因被告未如期支付租金，要求原告重新签署租赁合同或者撤出商铺。原告出于经营需要和长期租用该铺考虑，于2019年10月1日原告与案外人杨家全重新就该商铺签署了商铺租赁合同。原告认为，我方一直积极履行合同约定支付租金及各项约定，现因被告未能如期支付产权人的租金，导致产权人与其解除了租赁合同，也使原告无法正常使用该商铺。根据《合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期届满之前要求其承担违约责任。原告积极履行合同义务，因被告原因导致无法继续履行租赁合同，原告有权要求被告承担违约责任，即支付两个月的租金。为维护原告的合法权益，请求判如所请。原告对其主张提供证据：租赁合同书、解除合同协议、商铺租赁合同、房产证。被告没有提交答辩状，也没有提交证据。经审理查明，案外人杨家全系东莞市******翠湖豪苑33-1号商铺01不动产登记的权属人。案外人杨家全将其上述不动产出租给被告。2015年8月5日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定被告作为出租房，原告作为承租方，被告将位于东莞市******翠湖豪苑33-1号商铺01商铺出租给原告，租赁面积为192平方；租赁期限为5年，自2015年8月5日起至2020年9月4日止，免租期一个月，正式起租期从2015年9月5日，免租期至免租金，水电费另交；每月租金为13000元；交租方式为原告向被告交押金二个月26000元，并交当月租金13000元，预交水电费保证金10000元。每月5号前向被告指定账户缴纳当月租金，原告向被告指定账户转账成功即视为被告收讫；合同期内租期五年，租金每年递增6%，如2015年9月5日至2016年9月4日为13000元；2016年9月5日至2017年9月4日为13780元以此类推。合同对双方其他权利义务进行约定。该合同甲方代表处有被告签名字样，乙方代表处有原告盖章。2015年8月10日，被告向原告出具两份收据，载明收到原告交来案涉商铺水电费、管理费押金1万元及收到案涉商铺租赁期间的租赁押金26000元。该两份收据均有被告签名、捺印。原告主张，2019年9月，案涉商铺产权人杨家全向原告出具解除合同协议，通知原告因被告未向杨家全支付租金，案外人杨家全已经解除被告与其的租赁合同，要求原告重新签署租赁合同或撤出商铺。该解除合同协议载明案外人作为出租方，被告作为承租方，双方协商一致同意，案外人杨家全与被告签订的房屋租赁合同在2019年8月31日终止。该解除合同协议出租方处有案外人杨家全签名及捺印，承租方签字处有被告的签名及捺印。2019年10月23日，案外人杨家全作为出租人，原告作为承租人，签订商铺租赁合同，约定案外人杨家全将案涉商铺出租给原告做商业经营（Q房网）使用，合同期限自2019年10月1日至2021年9月30日止，租金为每月14800元；原告应向案外人支付租赁保证金39600元（含两个月铺位押金29600元及水电费押金10000元）。原告已经向案外人杨家全支付押金39600元，案外人杨家全向原告出具相应收据。原告主张，因被告与案涉商铺产权人已经解除租赁合同，已无案涉商铺使用权，原被告签订租赁合同已经解除。被告应向原告退还商铺押金及水电费押金，并向原告承担违约而造成损失。原告主张其诉请的违约金是按照市场惯例，为两个月租金，具体按照2018年9月5日至2019年9月4日期间的月租金15483元计算两个月为30966元。以上事实，有上列证据以及庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据，视为放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。案涉商铺已经取得不动产权证，且原告与被告签订的租赁合同书并不违反法律法规的强制性规定，故案涉租赁合同有效，依法对双方均产生法律约束力。本案中原告依约履行支付租金及缴纳押金义务，被告应就履行合同义务的情况承担举证责任，但被告并未举证，应承担举证不能的法律后果。在案涉租赁期间因被告原因导致原告与被告签订的租赁合同书无法履行是事实，原告使用案涉商铺的合同目的无法实现，被告构成根本违约，原告有权依法解除合同并要求被告退还押金、水电费保证金及赔偿损失。现原告主张被告返还押金26000元及水电费保证金10000元，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金标准因无相应合同依据及法律依据，但被告占用原告的押金及水电费保证金必然造成原告利息损失，故本院依法调整本案违约利息损失为以36000元为基数，自原告主张案外人杨家全与被告解除一手租赁合同之日即2019年8月31日起计算至清偿之日止按照全国银行间的同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算，并以原告主张的违约金30966元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，本院缺席判决如下：一、原告东莞市世华房地产经纪有限公司与被告符永其于2015年8月5日签订《租赁合同书》已经解除；二、被告符永其应于本判决发生法律效力之日起三日日内向原告东莞市世华房地产经纪有限公司返还押金26000元及水电费保证金10000元；三、被告符永其向原告东莞市世华房地产经纪有限公司支付逾期返还上述款项利息（以36000元为基数，自2019年8月31日起计算至清偿之日止按照全国银行间的同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算，并以30966元为限）；四、驳回原告东莞市世华房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费737元，由被告符永其负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  杨丽华二〇二〇年十一月二十一日书记员  黄秀萍陈聪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条:被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。