宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0591民初1099号原告：宜昌怡乐物业管理有限公司，住所地宜昌市西陵区西陵一路**，统一社会信用代码91420500MA48UU2G01。法定代表人：汪道清，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈学伟、吴媛媛（实习），湖北三立律师事务所律师。被告：茅新，男，汉族，1979年9月7日出生，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区，现住宜昌市东山开发区，原告宜昌怡乐物业管理有限公司与被告茅新物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年12月1日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。宜昌怡乐物业管理有限公司提出的诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业费5056元；2、请求人民法院判令被告支付2019年8月10日至2020年12月31日止的停车费1500元；3、请求人民法院判令被告支付物业费违约金1516.80元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：宜昌馨园物业管理有限公司与宜昌鑫宏房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，根据该协议约定，馨园物业从2009年1月1日开始为鑫怡翠园小区提供物业服务，2017年9月30日退出该小区物业管理，由原告与宜昌鑫宏房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》从2017年10月1日接手该小区物业管理，馨园物业和原告签订了《物业交接协议》，该协议指出馨园物业退出后业主所欠物业费和停车费由原告向业主进行催收。2018年底小区业委会成立，2019年和2020年原告均与业委会签订了《宜昌鑫怡翠园小区物业服务委托合同》。合同签订后馨园物业和原告均依照约定开始为该小区提供物业服务，物业服务费的标准一直为0.85元/平米/月，地上车库停车，地上车库停车费的标准为90元/月017年1月1日起就开始拖欠物业费，从2019年8月10日起开始拖欠停车费。原告认为，四份协议均合法有效，被告作为业主应当按照协议约定的标准支付物业费和停车费，延期支付的应当从逾期之日起缴纳违约金及利息。综上所述，为了维护原告的合法权益，现依法向人民法院提起诉讼，望人民法院支持原告的诉讼请求。茅新辩称，答辩人就物业服务合同纠纷一案提出答辩如下：起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。一、《宜昌鑫怡翠园小区物业服务委托合同》所规定引述：1、合同第二条第一项（十）：每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率不低于实际回收征询票数人数的65%(满意票数除以实际回收总票数）。然而原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也未从进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，即使业主主动反映问题，物业只是敷衍、推脱、拖延最终不了了之。原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、发律师函最后法院讼诉。2、合同第二条第二项（四）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门。小区一号楼二单元一楼住户私自违章改变房屋，把一楼外墙拆掉私自增加门、窗户和楼梯，至今已有5年以上，而原告并没有积极采取有效措施制止和协助相关部门解决，导致本栋住户长期生活在因私自改变房屋结构变化可能导致的房屋垮塌安全隐患中。（附图1-4）3、合同第二条第四项（五）外来人员、车辆进入小区需说明来意并经相关业主确认登记后方可进入。对于不能说明来意或者无相关业主予以确认的外来人员和车辆不允许其进入。（1）物业至今没有履行外来人员及车辆登记手续，导致小区一号楼二单元9至12楼财产被盗，被小偷开车随意进入小区盗走财物，答辩人家门锁被撬，此事己有公安部门立案。（附图5）（2）小区是一个封闭式小区但小区各处都可以看到业主或外来车辆随意停放，物业没有做到应尽的职责。长期外来人员随意开车进入小区，霸占业主停车位，甚至车辆无联系方式，导致业主进出困难或无车位可停。（附图6-8）（3）闲杂人员可以随时进入小区，无人监管，导致小区业主大门、墙上贴满小广告，不仅影响小区美观整洁，同时也导致严重的治安隐患。（附图9）（4）小区规划停车位形同虚设，每日都有大量非业主车或无停车位车辆随意占用公共通道和消防通道，甚至保安私下引导外来车辆随意停靠堵塞车道，导致合法合规业主回家无法正常停车。常年违停车辆随意乱停，并且不留联系方式，以致早上急于上班和送小孩业主车辆被堵，上班上学迟到。一些业主在清晨无法联系堵路车主时只能长时间鸣笛，影响其他正常休息业主。（图10-19）（5）物业随意规划停车位，导致小区消防逃生通道被堵，如遇紧急情况后果不堪设想。（图20）4、小区电瓶车长期随意停放，物业没有尽到引导职责，楼上私自拉线给自家电瓶车充电，存在火灾隐患（新闻已报道过多起类似事故）物业没有及时制止。（图21-23）5、小区一楼门面晚上长期违章摆放餐馆桌椅，就餐人高声喧哗，影响老人和小孩学习和休息，油烟长期熏扰一号楼1单元和2单元44家住户，导致业主不能开窗通风，无法正常晾晒衣被，物业不积极和相关部门沟通解决。（图24-25）6、合同第二条第八项：以会计年度为周期，每个会计年度结束的次月向业主委员会提交上年度物业服务费用的收支情况报告，并向全体业主公布。原告从第一批业主入驻至今从未对财务收支进行公布。二、根据中华人民共和国住房和城乡建设部于2015年10月1日发布实施的《车库建筑设计规范》（JGJ100-2015)对车库停车位大小作了具体要求，平行式停车位的尺寸为6.0米*2.4米。然而被告车位仅有5.2米*2.09，（被告车辆尺寸5.0米*1.9米），根本无法满足正常停车需求，在被告前后车辆先停入车位后，被告在有车位却无法停车，即使停车了也无法把车开出来，因没有足够的安全距离，前后车辆也极易发生刮擦事故，导致车辆受损。（图26-图29）三、根据物权法第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定以及物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。原告私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益及应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内。并向业主公布收支情况。引述“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。四、根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”被告与2009年购买房产同时交纳物业费到2017年1月1日停交物业费，但原告提供的服务一直未达到标准符合相关规定。2009年到2020年所提供的物业服务均存在严重违约，并且在原告正常缴纳物业费时就己经违约。五、答辩请求，综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据“合同法”第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用。在原告按合同执行解决执行下面列出的约定及问题后，被告再缴纳所欠费用。1、原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每年公布一次。2、原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布车位租金及小区内各广告位租金的收入及流向，每年一次。3、对所有入驻业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决。4、按照合同执行管理人员持证上岗，安全巡检，巡逻记录，登记等职责。5、按照国家标准合理规划停车位。6、针对小区违章搭建立即上报相关行政主管部门，并协助处理解决。7、取消违规收取滞纳金，由原告承担此次讼诉相关费用。经庭审审理查明，宜昌馨园物业管理有限公司与宜昌鑫宏房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，根据该协议约定物业公司从2009年1月1日开始为鑫怡翠园小区提供物业服务，至2017年9月30日退出该小区物业管理后，由原告与宜昌鑫宏房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》从2017年10月1日接手该小区物业管理。宜昌馨园物业管理有限公司和原告签订了《物业交接协议》并约定业主所欠物业费和停车费由原告向业主进行催收。2018年底鑫怡翠园小区业主委员会成立，原告与之签订《宜昌鑫怡翠园小区物业服务委托合同》为该小区提供物业服务。物业服务费的标准一直为0.85元/平米/月，延期支付的应当从逾期之日起缴纳日千分之三的违约金，地下车库停车，地下车库停车费的标准为2019年以前是170元/月月1日起调整为150元/月，地上车位停车，地上车位停车费的标准为不高于90元/月同时查明，茅新为鑫怡翠园小区业主，其位于港窑路××号的鄂（2020）宜市不动产权第0299858号的房产所有权人，房屋建筑面积为123.85平方米，其2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业费5053.08元（123.85平方米×0.85元/平方米/月×48个月）未缴纳，以及2019年8月10日至2020年12月31日止停车费1500元未缴纳，是因为被告认为《车库建筑设计规范》（JGJ100-2015)对车库停车位大小作了具体要求，平行式停车位的尺寸为6.0米*2.4米。然而，原告提供给被告车位仅有5.2米*2.09米，且被告车辆尺寸5.0米*1.9米，根本无法满足正常停车需求。同时还查明，物业公司的服务存在一定瑕疵，鑫怡翠园小区内绝大多数监控都是模拟监控已老旧损坏，以修理方式已经不能使其恢复正常使用，需要进行监控改造；小区内下水道反复堵塞，现已改造管道解决了堵塞问题。上述事实有原告、被告的身份信息复印资料、《前期物业服务协议》、《宜昌鑫怡翠园小区物业服务委托合同》、照片，及当事人在庭审的陈述等在卷佐证，可以证实。本院认为，《前期物业服务协议》、《宜昌鑫怡翠园小区物业服务委托合同》合法有效，当事人双方均应当按照该协议约定履行相应义务。物业公司为包括茅新在内的小区全体业主提供了物业管理服务，各业主理应支付相应的对价。由于物业服务合同具有履约期限长、履约项目多样、履约行为持续等特点，服务内容如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等，这些服务项目具有一定的独立性，不能因某项服务的瑕疵而否定物业公司所有的服务。物业公司在提供物业管理服务时，未履行或未适当履行合同中约定的部分服务项目，业主只能就该项服务行使抗辩权，而不能波及到已经适当履行的其他服务项目。也就是说物业公司提供服务、业主支付物业服务费的行为通常是分不出先后履行顺序的。通常业主最直接的自我救济手段就是拒缴物业服务费，并以物业公司提供的服务不符合合同约定进行抗辩，以支持自己的这种行为。根据《物权法》、《合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等的规定，只有在物业公司存在未履行合同主要义务时，即物业公司出现根本性违约的情况下，业主才有可能不交物业费。本案中，物业公司的服务存在一定瑕疵，属于一般性违约或未能全面履行合同义务，应当主张物业公司继续全面履行合同、采取补救措施等方式予以解决，所以被告的抗辩意见本院不予采纳，被告应当缴纳2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业费5053.08元。物业公司向被告催缴物业服务费,被告至今仍拖欠未付,构成违约，依法应当承担违约责任。由于物业公司在提供物业服务过程中没有尽到全面履行义务，被告有权拒绝其相应的履行要求，即依据合同法第一百一十三条过失相抵之规定，本院对物业公司要求被告交纳违约金的诉讼请求不予支持。同时，虽然被告未与物业公司签订固定车位的停车位租赁合同，但被告经常占用1个车位，根据司法实践，结合物业公司延续为被告提供了停车服务，所以被告应交纳2019年8月10日至2020年12月31日止的停车服务费。但，原告提供给被告车位是5.2米*2.09米，而被告车辆尺寸5.0米*1.9米，不能充分满足被告正常停车，所以此期间的停车服务费1500元，本院酌情认定1050元。被告抗辩物业公司未公开运营以来归属业主公共部分收益及支出情况等，因其系另一法律关系，本院在本案中不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告茅新在本判决生效之日起三日内支付原告宜昌怡乐物业管理有限公司2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业费5053.08元、2019年8月10日至2020年12月31日止的停车服务费1050元。二、驳回原告宜昌怡乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案件受理费（原告已预交、已减半）25元，由被告茅新负担。本判决为终审判决。审判员  张青山二〇二〇年十二月七日书记员  屈笑羽