江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 (1040)赣0103民初6860号 原告：中信银行股份有限公司南昌分行，住所地：江西省南昌市西湖区广场南路**恒茂国际华城**楼**，统一社会信用代码：913250006674838057。 负责人：彭凯，系该行行长。 委托代理人：潘媛媛，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托代理人：桑文，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 被告：王某1，男，汉族，1980年10月26日生，身份证地址：江西省南昌市青山湖区。 被告：罗某，女，汉族，1985年12月3日生，身份证地址：江西省南昌市青山湖区。 被告：南昌绿地申新置业有限公司，住所，住所地：江西省南昌市高新区div> 法定代表人：李景斌。 委托代理人：刘洋，江西豫章律师事务所律师。 被告：江西铁鑫实业有限公司，住所，住所地：南昌市东湖区div> 法定代表人：余某。 被告：王某2，男，汉族，1955年9月24日出生，身份证地址：江西省南昌市青山湖区。 被告：余某，女，汉族，1956年5月2日出生，身份证地址：江西省南昌市青山湖区。 被告：王某3，女，汉族，1984年10月3日出生，地址，地址：江西省南昌市青山湖区div> 委托代理人：涂志刚，江西豫章律师事务所律师。 委托代理人：曾俊杰，江西豫章律师事务所律师。 被告：万某，男，汉族，1981年10月18日出生，身份证地址：江西省南昌市青山湖区。 原告中信银行股份有限公司南昌分行诉被告王某1、罗某、南昌绿地申新置业有限公司、江西铁鑫实业有限公司、王某2、余某、王某3、万某金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司南昌分行的委托代理人潘媛媛，被告南昌绿地申新置业有限公司委托代理人刘洋，被告王某3委托代理人涂志刚、曾俊杰到庭参加诉讼。被告王某1、罗某、江西铁鑫实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。庭审前，原告向本院提出书面申请，撤回了对被告王某2，余某，万某的起诉。本案现已审理终结。 原告中信银行股份有限公司南昌分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告一签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》合同（合同编号为：（2013）信银房贷贷字第324276号）；2、判令被告支付欠款共计人民币725757.55元，其中本金654137.95元，借款利息、罚息、复利共71619.6元（利息按年利率5.39%计算，罚息、复利按年利率8.085%计算，暂算至2020年3月12日，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至本息全额清偿之日止）；3、判令原告对被告一位于高新开发区拍卖、变卖的价值优先受偿；4、判令被告承担原告为主张债权而产生的律师费2500元；5、判令被告二对本案所有债务承担无限连带清偿责任；6、判令被告三、被告四、被告五、被告六、被告七、被告八对本案所有债务承担连带保证责任；7、判令被告承担本案全部诉讼、保全、公告费及原告为实现债权所花费的一切合理费用。 事实和理由：2013年8月9日，原告与被告一签订了《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（合同编号为：（2013）信银房贷贷字第324276号），经被告一申请，原告同意向被告一提供总额为156万元的住房贷款。《个人借款合同》对贷款期限（2013年8月9日-2023年8月9日，共120月）、利息（年利率7.205%）等内容进行了详细的约定。被告二与被告一为夫妻关系，贷款发生在其婚姻关系存续期间，被告一与被告二为给该笔债权以位于高新开发区作为抵押。被告三作为该房产的开发商，为给涉案的贷款提供抵押加阶段性保证，被告三为被告一在合同项下的全部债务承担连带保证责任，保证期限为被告一的案涉房屋按揭贷款发放之日起至原告取得案涉房产的《房屋所有权证》并办妥以被告一为抵押权人的他项权证期间，然至今原告仍未取得案涉房屋的他项权证。被告四、被告五、被告六、被告七、被告八涉案的贷款提供保证。原告发放贷款后，被告一仅偿还了1299062.64元本息后未再偿还本息，至今已发生欠款本息共计人民币725757.55元（截至2020年3月12日），经原告多次催收，八被告仍不归还。截止于起诉之日，被告并未按合同约定向原告履行相应的归还利息的义务，显然被告已经构成严重违约，故其应当向原告承担相应的违约责任及全部还款义务。为维护原告的合法利益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向法院提起诉讼,请求法院判如所请。 原告提交了如下证据： 证据一：原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、被告营业执照复印件、结婚证复印件。 证明：原、被告诉讼主体资格。 证据二：《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》、借款借据、《保证合同》《个人贷款不可撤销担保书》、《董事会决议》。 证明：原、被告形成借贷关系，被告南昌绿地申新置业有限公司承担阶段性保证责任，被告罗某对本案所有债务承担无限连带清偿责任，其余被告承担连带保证责任。 证据三：贷款还款明细表。 证明：被告最新欠款情况 证据四：委托代理协议、律师费发票、转款凭证。 证明：原告为主张债权支付了律师费。 被告南昌绿地申新置业有限公司辩称：1、请法院核实诉请金额，包括本金、利息、罚息、复利。2、截止今日，被告南昌绿地申新置业有限公司已经代偿部分款项。故被告偿还原告本息应该予以减扣，请法院核实。3、被告南昌绿地申新置业有限公司应该只承担阶段性保证责任，不应该承担律师费、保全费、诉讼费。《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》第15.3条也做了明确规定。4、如法院判定被告南昌绿地申新置业有限公司承担了保证责任，则应认定被告南昌绿地申新置业有限公司有追偿权。５、其中三套房屋的首付款，被告王某1没有付清。 被告南昌绿地申新置业有限公司提交了如下证据： 证据一、代偿凭证两份。 证明：被告南昌绿地申新置业有限公司进行了部分代偿。 被告王某3辩称：请求驳回诉请，因为案涉房产已办理了房产证。被告王某3不应该承担担保责任，本案是抵押加阶段性担保。被告南昌绿地申新置业有限公司与原告串通，怠于办理抵押登记。导致案涉房产只办理了房产证，没有办理抵押登记。依据担保法规定如果借款人自己提供了抵押物，那么应该优先执行其抵押物。在抵押物不足的范围内才由担保人承担担保责任。案涉房产价值足以抵抗案涉债务，故被告王某3不用承担担保责任。要求被告王某3承担责任是保证合同，《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》是主合同，而主合同当事人影响了被告王某3的合法利益。 被告王某3未提交证据。 被告王某1、罗某、江西铁鑫实业有限公司未提交书面答辩状，亦未提证据。 本院经审理，认定事实如下：2013年8月9日，原告与被告王某1、罗某、南昌绿地申新置业有限公司签订了《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定：贷款金额156万元，贷款用途为购买坐落于绿地新都会40＃商业楼店面104室的房屋，贷款期限120个月。贷款利率为7.205%，逾期贷款罚息为合同利率的150%。被告违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，原告有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期。抵押物为被告王某1所有的位于绿地新都会40＃商业楼店面104室的房产，抵押物总价或评估价3134700元，抵押率为49.77%，但双方未办理抵押登记手续。庭审中，被告王某3、南昌绿地申新置业有限公司均表示案涉房屋已经办理房产证书，但双方当庭以及在庭后重新给予的举证期限内均未举证。被告罗某在该合同中承诺作为抵押物共同人，同意将上述房产用于抵押，并同意接受本合同中各项有关抵押的条款。保证人南昌绿地申新置业有限公司自愿为借款人在本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及实现相应债权、担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、保全费等）提供阶段性连带责任保证。 同日，原告与被告江西铁鑫实业有限公司签订了《保证合同》，约定：为确保被告王某1与原告签订的《中信银行个人购房借款合同》的履行，保证原告债权的实现，保证人愿意为主合同项下原告对主合同债务人依主合同形成的债权提供保证担保。保证范围为主合同项下债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）和其他应付费用。保证期间为主合同项下债务履行期限届满之日起两年。 被告余某向原告出具《个人贷款不可撤销担保书》，表示其自愿为上述借款合同项下的全部债务承担连带保证责任，保证范围包括主合同项下债务本金、利息、罚息、复利和其他一切有关费用。 签订上述合同后，原告按约于2013年8月9日向被告王某1发放了156万元贷款，有《借款借据》为证。但被告未能按期还款，保证人亦未承担保证责任。截止2020年11月25日，被告拖欠借款本金582653.56元，利息7934.12元，罚息653.04元，复利100.97元，已实属违约。原告催收未果特诉至法院，并提出如前诉请。 另查明，原告为向被告催收贷款，委托北京市盈科（南昌）律师事务所指派律师代理其诉讼，且双方签订了《委托代理协议》，并实际产生律师费2500元，有委托代理合同、转账凭证为证。 再查明，被告王某1、罗某系夫妻关系，双方于2007年2月25登记结婚。 上述事实，有原、被告的陈述及其所举证据、庭审笔录等予以证实。 本院认为，原告中信银行股份有限公司南昌分行与各被告签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》、《保证合同》，被告向原告出具的《个人贷款不可撤销担保书》均系各方的真实意思表示，未违反法律、法规的有关规定，合同真实有效，本院予以确认。原告按约发放了156万元贷款，已完全履行了《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》约定的付款义务，但被告王某1未按合同约定按时足额归还贷款本息，原告因此要求解除与被告签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，并要求被告王某1归还借款本息之诉请，于法有据，本院予以支持。截止2020年11月25日，被告王某1拖欠借款本金582653.56元，利息7934.12元，罚息653.04元，复利100.97元，本院亦予以确认。被告王某1、罗某系夫妻关系，本案借款用途为购买房屋，系用于夫妻共同生产、生活所需，且被告罗某亦在抵押物共有人处进行了签字、捺印，其对本案借款及其用途系知情，故案涉借款应属双方夫妻共同债务，但原告诉请被告罗某承担无限连带清偿责任应予以调整，被告罗某应承担共同还款责任为宜。原告诉请拍卖被告王某1所有的位于高新开发区的房产，并就所得价款享有优先受偿权，因该房产尚未办理抵押登记手续，原告诉请于法无据，本院不予支持。被告南昌绿地申新置业有限公司作为阶段性保证人，原告要求其承担保证责任，符合法律规定，予以支持。担保人承担保证责任后，有权在承担担保范围内向债务人追偿。庭审前，原告向本院提出书面申请，撤回了对被告王某2，余某，万某的起诉，本院认为，原告有权自由处分自己的民事权利，原告该申请本院予以准许。 关于被告江西铁鑫实业有限公司、罗素华的责任承担问题。根据已查明的事实，本院认为，其一、被告王某1未按照合同约定积极配合售房人、贷款人到抵押登记管理机关办理抵押登记，并将相关抵押权利凭证书交由贷款人保管，存在违约。同时，并无证据显示原告按合同约定积极督促售房人、贷款人办妥抵押登记手续，故就抵押物流失原告本身存在过错。其二、本案借款既有被告王某1提供抵押担保，又有担保人江西铁鑫实业有限公司、罗素华的连带保证担保。依照法律规定，债权人应当先就该物的担保实现债权，不足部分由保证人承担连带责任。故被告江西铁鑫实业有限公司、罗素华在担保物不足偿还部分承担连带责任，才是其真实意思表示，也符合其提供担保时的心理预期。现案涉房屋未办理抵押登记手续，既有售房人、贷款人本身过错，又有债务人王某1的违约行为所致，对此担保人并无过错，且未获利。民事法律行为应基于其真实意思表示，且符合权利义务一致原则。如因非担保人自身原因而加重担保人的担保责任，显然违反公平原则。其三、《个人贷款不可撤销担保书》虽载明：本保证人自愿放弃要求贵行首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。根据《合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因该担保书系原告提供的格式合同，未采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，且加重对方责任、排除对方主要权利的，应属无效。综上，本案中，被告江西铁鑫实业有限公司、罗素华依法应在抵押物不足部分承担连带清责任。鉴于本案剩余贷款借款本金582653.56元，利息7934.12元，罚息653.04元，复利100.97元，而抵押物总价或评估价3134700元，超过剩余贷款本息金额，故本案中江西铁鑫实业有限公司、罗素华已无须承担责任。故原告诉请被告江西铁鑫实业有限公司、罗素华对被告王某1上述欠款本息等费用承担连带保证责任，于法无据，不予支持。 因本案诉讼，原告实际产生律师费2500元。根据案涉合同的约定应由各被告承担，且该费用属合理费用，原告亦提供了《委托代理协议》、律师费发票、转款凭证予以佐证，故原告诉请的2500元律师费，本院亦予以支持。根据双方约定，保证人南昌绿地申新置业有限公司自愿为借款人在本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及实现相应债权、担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、保全费等）提供阶段性连带责任保证，故被告南昌绿地申新置业有限公司提出的只承担阶段性保证责任，不应该承担律师费、保全费、诉讼费的抗辩意见，与事实不符，不予采信。被告王某1、罗某、江西铁鑫实业有限公司经本院合法传唤，拒不到庭视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、立即解除原告中信银行股份有限公司南昌分行与被告王某1、罗某、南昌绿地申新置业有限公司签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》。 二、被告王某1、罗某于本判决生效之日起十日内归还原告中信银行股份有限公司南昌分行借款本金582653.56元及利息、罚息、复利（截止2020年11月25日的利息7934.12元，罚息653.04元，复利100.97元，自2020年11月26日起至款清之日为止的利息、罚息、复利，按双方合同约定且不超过年利率24%的标准计付）。 三、被告王某1、罗某于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司南昌分行支付律师代理费2500元。 四、被告南昌绿地申新置业有限公司对上述第二、三款债务承担阶段性保证责任。被告南昌绿地申新置业有限公司承担保证责任后，有权在承担担保范围内向债务人追偿。 五、驳回原告中信银行股份有限公司南昌分行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案由原告预缴的案件受理费11082元，财产保全费2500元，合计13582元，由被告王某1、罗某、南昌绿地申新置业有限公司承担，限随上述款项一并偿付。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  陶 然 人民陪审员  史隆铃 人民陪审员  胡文媛 二〇二〇年十二月一日 书 记 员  陶志明