湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初6542号原告：李瑾，男，生于1986年2月13日，土家族，住恩施市，委托诉讼代理人（特别授权）：田晓英，女，生于1962年2月28日，土家族，住恩施市，系李瑾之母，被告：恩施华龙村置业有限公司，住所地：恩施市东风大道**，统一社会信用代码：91422800798790186L。法定代表人：唐雪琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：赵龙，男，生于1958年6月4日，汉族，湖北省恩施市人，恩施华龙村集团公司法务部主任，原告李瑾与被告恩施华龙村置业有限公司（以下简称华龙村置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李瑾的委托诉讼代理人田晓英、被告华龙村置业公司的委托诉讼代理人赵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李瑾向本院提出诉讼请求：1.判令被告将办理案涉房屋权属登记所需的全部资料交付产权登记机关备案并协助原告取得产权证书。2、判令被告支付自2015年7月1日起至实际取得房屋竣工验收合格证之日止每日按已付房价款的5‰支付原告逾期交房违约金。3、判令被告从2016年1月1日起至实际交付产权登记机关办理房屋登记证书之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。4、由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告李瑾说明案涉房屋的不动产权证已经办理，故不再主张第1项诉讼请求。庭审时明确诉讼请求为：判令被告恩施华龙村置业有限公司自2015年7月1日起至2020年4月27日止以总房款470602元为基数按同期商业银行逾期贷款利率4.75%向原告计付逾期交房违约金；判令被告恩施华龙村置业有限公司自2016年1月1日起至2020年4月27日止以总房款470602元为基数按同期商业银行逾期贷款利率4.75%向原告计付逾期办证违约金。事实与理由：2013年6月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告修建的莲湖花园二期17栋2302号商品房一套，合同对房屋价款、付款方式、交付期限、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告于2015年6月27日接房，并支付该商品房专项维修资金、房产登记费、土地使用证登记工本费、土地登记代理费等各种费用。被告交房时电未立户，消防未验收，也未提供《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《工程竣工验收备案表》，即被告不能提供该商品房的公共配套设施已通过综合验收的手续，已构成违约，应按合同第九条第一项二款的规定，按日向原告支付合同约定比例的违约金。此外，被告也未按照合同第十五条关于产权登记的约定履行义务，迟迟未协助原告办理《不动产权证书》，对此合同约定出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，该约定不论逾期时间长短，均为固定金额，明显低于给原告造成的损失，对原告明显不公平，被告的违约行为侵害了原告合法权益，原告特依法起诉，请求本院依法判决。被告华龙村置业公司辩称，一、逾期交房不存在。二、逾期办证客观存在，但自2019年至今均能办证，原告自己应去办理。被告逾期办证应按合同约定即按已付购房款的0.1%支付违约金。三、被告交付原告的房屋符合合同约定的交付条件。该商品房工程竣工后通过设计、勘察、建设、施工、监理五家责任主体单位的验收认定为合格，达到合同第八条约定“该商品房经验收合格”的交房标准和交付条件，原告提出的房屋交付条件超出合同约定，其理由不能成立。原告围绕诉讼请求提交了商品房买卖合同、销售不动产统一网络发票及税收完税证明、照片打印件六张，证明原告购房及交款情况，被告交房时莲湖花园二期电未单独立户，消防还没验收，公共配套设施尚需完善。被告为支持其抗辩理由向本院提交单位（子单位）工程质量竣工验收记录、收房公告（刊登在恩施日报）、收房通知书、收房确认书、物品接收表，证明原告购买的莲湖花园二期17栋楼房于2015年6月3日竣工，2015年6月8日经相关单位验收合格。被告于2015年6月23日在恩施日报刊发的收房公告，定于2015年6月26日正式交房，原告李瑾于2015年6月27日接收房屋。本院组织当事人进行了证据交换，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院对证据的证明目的综合予以认定。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月26日，原告李瑾（买受人）与被告恩施华龙村置业有限公司（出卖人）签订合同编号为ES1303973号的《商品房买卖合同》，该合同载明：李瑾购买恩施华龙村置业有限公司开发建设的位恩施经济开发区××湖××花园××单元××房房，该商品房用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上28层，，地下**建筑面积为116.54平方米（其中套内建筑面积90.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.6平方米），房屋面积以恩施市房地产管理局最终的产权登记面积为准，双方按本合同约定单价结算总房款，多退少补。该商品房单价为3999元/平方米，总金额为466043元，以上价格包含水、电、气的立户费，不包含买受人按国家政策法规规定应缴纳的契税、维修基金及办理两证所产生的各项费用。买受人按照按揭贷款方式付款，签约时支付按合同约定面积计算的房价款的30%以上，计146043元，余款320000元办理银行按揭，在房屋交付时按交权登记面积结算，实行多退少补。出卖人应当在2015年6月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用（注：第八条）。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他相关事项。附件四《合同补充协议》第八条约定：买受人保证本合同所签署的买受人地址及联系电话的真实性、有效性。若出卖人按本合同所签署的买受人地址及联系电话不能有效履行通知义务，买受人须承担由此产生的全部责任。出卖人利用报纸、电视等公众媒体对买受人进行重大事项告知的，视同书面告知买受人。合同签订后，原告李瑾因所购房屋实测面积为117.68平方米，共计向被告支付购房款470602元。被告恩施华龙村置业有限公司开发建设的案涉莲湖花园二期17栋房屋于2013年5月28日开工，2015年6月3日竣工。2015年6月8日，案涉房屋经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位验收合格，并在《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上签字盖章确认。2015年6月23日，被告恩施华龙村置业有限公司在《恩施日报》上刊载收房公告，内容为：“尊敬的莲湖花园二期业主：由我公司开发的莲湖花园二期现已顺利通过政府相关部门的验收，已具备合同约定收房条件。莲湖花园二期定于2015年6月26日起正式交房。2015年6月26日至2015年6月29日期间办理收房手续。《收房通知书》已以特快专递形式按照《恩施市房地产买卖合同（预售）》中载明的地址邮寄给各位业主，恭请各位业主按照《收房通知书》中注明的办理收房时间，携带相关资料亲临莲湖花园二期现场办理收房手续，逾期收房将按照合同约定相关条款执行。特此公告。”2015年6月27日，原告李瑾接收购买的房屋，并在《收房确认书》上签名确认。2020年，原告李瑾办理所购房屋的不动产权证，并以被告恩施华龙村置业有限公司逾期交房、逾期办证构成违约为由诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审时，被告恩施华龙村置业有限公司对于逾期办证的事实无异议，愿意按照合同约定支付逾期办证违约金。但对于原告李瑾以被告恩施华龙村置业有限公司开发建设的房屋未经消防验收合格致不符合交房条件，应支付逾期交房违约金的理由不予认可，认为被告已按期交房。因双方分歧太大，本案未能调解。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后原告李瑾已按照约定支付购房款，履行该合同的主要义务。本案争议焦点在于被告恩施华龙村置业有限公司所交付的商品房是否符合合同约定，是否履行按期交付商品房以及办理产权登记的义务。一、关于被告是否按期交付符合合同约定的商品房的问题。该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年6月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。合同约定的“该商品房经验收合格”系指该商品房经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位验收合格。被告恩施华龙村置业有限公司开发建设的莲湖花园二期17栋楼房竣工后，于2015年6月8日经上述五单位验收合格，符合合同约定的交房条件。2015年6月23日，被告恩施华龙村置业有限公司通过《恩施日报》发出收房公告，通知莲湖花园二期业主接收房屋，其通知时间及方式符合双方约定，原告李瑾于2015年6月27日接收房屋并进行装修居住。因此，原告诉称被告开发建设的房屋不符合交房条件的主张无事实依据，被告恩施华龙村置业有限公司已在合同约定期限内交付房屋，原告李瑾请求被告支付逾期交房违约金，本院不予支持。原告李瑾以被告未提供证据证明其开发建设的房屋经消防验收合格，不符合交房条件为由，认为被告属逾期交房，因原告所主张的理由在《商品房买卖合同》中并无约定，故在本案中不予审理。二、关于逾期办理产权登记的问题。该《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。原告李瑾未在合同约定和法律规定的时间内取得房屋权属证书，应属被告违约，被告对此亦无异议。被告恩施华龙村置业有限公司应按合同约定向原告支付逾期办证违约金，其数额按房屋总价款470602元的0.1%计算为470.602元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告恩施华龙村置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李瑾支付逾期办证违约金470.6元。二、驳回原告李瑾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起诉算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费100元，由被告恩施华龙村置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号********（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘彬彬二〇二〇年十二月七日书记员  吴 兰