河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初9320号原告：楚慧娇，女，1993年1月2日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：高海洋，系楚慧娇之夫。委托诉讼代理人：乔筱茜，新郑市新华路法律服务所法律工作者。被告：郑州华商汇房地产开发有限公司，住所地新郑市郭店镇文化路**。法定代表人：王复兰，执行董事。委托诉讼代理人：王嘉玮，该公司员工。被告：河南巩义农村商业银行股份有限公司，住所地巩义市紫荆路**。法定代表人：王建伟，董事长。原告楚慧娇与被告郑州华商汇房地产开发有限公司（以下简称华商汇公司）、河南巩义农村商业银行股份有限公司（以下简称巩义农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告楚慧娇及其委托诉讼代理人高海洋、乔筱茜，被告华商汇公司的委托诉讼代理人王嘉玮到庭参加诉讼，被告巩义农商行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楚慧娇向本院提出诉讼请求：1.解除原告楚慧娇与被告华商汇公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****）；2.解除原告楚慧娇与被告巩义农商行签订的《个人购房借款（综合）合同》（合同编号：20××××12）；3.被告华商汇公司返还原告楚慧娇已付购房本金204076元，团购费10000元，按揭服务费1650元；4.被告华商汇公司协助原告楚慧娇办理专项维修基金1940元退回手续；5.被告华商汇公司返还原告已向被告巩义农商行归还的贷款、利息和本金共计39307.25元（自2019年4月21日起暂计至2020年9月22日，实际计算至判决生效之日止）；6.被告华商汇公司向被告巩义农商行返还《个人购房借款（综合）合同》（合同编号：20××××12）项下的剩余贷款本金及利息；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月12日，原告与被告华商汇公司签订商品房买卖合同购买位于新郑市××店镇郑××路东、北一路××商铺××套，面积29.86平方米，单价13532.35元/平米。房价共404076元，其中原告首付204076元，在巩义农商行贷款200000元，合同约定交房日期为2019年5月31日前，逾期60日原告有权解除合同，签订合同时房屋主体已经完工，但直至起诉之日已逾期一年半仍无法交房，原告了解到被告华商汇公司售房证件不全，经营状况恶化，诉讼案件缠身，执行程序中也无力履行判决义务。华商汇公司已构成基本违约且交房无望，原告基本合同目的无法实现，故依法诉至法院。被告华商汇公司辩称，原告要求解除与华商汇公司签订的《商品房买卖合同》,已超过法律规定的解除权行使期间,依法不应判决解除《商品房买卖合同》。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者××迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的解除权消灭”。2、原告与华商汇公司之间系商品房买卖合同关系,原告与巩义农商行之间系借贷关系,两者是不同的法律关系,不能混为一谈。合同的解除,须符合合同约定的解除条件或符合法律相关规定,商品房买卖合同和借贷合同并不是主从合同的关系,两者之间没有附属性,即使有一份合同被解除,也不必然导致另一份合同被解除。原告因购买涉案房屋向巩义农商行进行了借款,原告为借款人，华商汇公司仅为原告的借款提供了担保。根据相关法律规定,只有在债务人原告无法按时清偿债务时,担保人华商汇公司才向债权人巩义农商行承担还款责任,在原告自己未履行还款义务的前提下,无权要求华商汇公司向巩义农商行履行还款义务。华商汇公司收到的原告的按揭贷款,仅仅是房款,华商汇公司并未收取任何贷款本金及利息,也没有返还义务,原告要求华商汇公司返还其已经偿还的月供和要求华商汇公司向巩义农商行支付剩余贷款本息,没有事实和法律依据。3、涉案房屋工程已经完工,目前正在办理竣工备案的相关手续，原告诉称交房无望,不能实现合同的基本目的,与实际情况不符。4、如果法院判决解除华商汇公司与原告签订的商品房买卖合同,则(1)华商汇公司只需退还原告向华商汇公司交纳的房款及维修基金。原告欠付巩义农商行的贷款本息应由原告偿还(抗辩理由同上述第2条）。根据华商汇公司与原告签订的商品买卖合同附件四补充协议第二条第6款(商品房买卖合同第23页)、第七条第6款(商品房买卖合同第27页)的约定,在华商汇公司退款前,原告应配合华商汇公司办理房屋合同备案撤销及解除预告登记、解除房屋预抵押登记的相关手续,否则华商汇公司有权拒绝退款。(2)华商汇公司没有收取原告诉称的团购费、按揭服务费,华商汇公司不应承担退款责任。(3)华商汇公司在原告与巩义农商行签订的个人购房抵押(保证)借款合同中,作为保证人提供了担保。如该合同解除,则华商汇的担保责任应同时解除。被告巩义农商行未出庭应诉，但提交了书面答辩状辩称，一、本案仅应处理商品房买卖合同纠纷。原告解除《商品房买卖合同》与解除《个人购房借款（综合）合同》两个诉讼请求应为两个独立之诉，不应当合并审理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，担保权人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。巩义农商行作为有独立请求权的第三人并未就借款合同提出诉讼请求，因此，本案仅应审理商品房买卖合同纠纷，不应对原告与巩义农商行之间的借款合同作出司法裁判。二、若《商品房买卖合同》、《借款合同》解除，巩义农商行有权要求原告与被告共同偿还借款本息。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。根据此规定，若上述两合同解除，华商汇公司应当偿还巩义农商行剩余借款本息。另外，原告与巩义农商行签订《个人购房借款（综合）合同》约定，贷款发放后原告与被告就房屋质量、条件、权属等问题发生的任何纠纷，均与巩义农商行无关，原告须按《借款合同》约定的履行还款义务。且根据合同相对性原理，原告系《借款合同》的借款人，应当履行偿还借款义务。从法律关系上来说，即使出卖人需向银行归还贷款本息，其所还款项也是购房者的还款，借款合同中的还款义务人仍应当是《借款合同》当事人。最高人民法院作出的相关判例也在买卖合同与借款合同解除的情况下驳回了购房者免除还款义务的诉讼请求，也对巩义农商行上述观点相印证。综上，原告对巩义农商行的诉求不能成立，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年11月12日，华商汇公司(出卖人）与楚慧娇（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****）及附件一至附件四，约定：××购买的商品房位于郭店镇郑××路东、××路××商××号，建筑面积为29.86平方米；该商品房总价款404076元，其中204076元以现金形式在2018年11月12日支付，另200000元以商业贷款方式在2018年11月12日支付；合同第八条交付期限出卖人应当在2019年5月31日前将经验收合格的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2、××逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；3、遇政府原因，市政工程，恶劣的气候等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.005%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四补充协议第三条××逾期付款的违约责任3、××无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的，出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为××办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无须承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。第四条交接4、如发生合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为等导致工程延期的；（4）××未能按时付款、或因××原因未办理房屋交付手续，××以银行按揭贷款方式支付购房款的，在贷款银行尚未将××的贷款额发放给出卖人时，出卖人有权延期交付房屋并不负延期交付责任。合同签订后，楚慧娇依约向华商汇公司支付首付款204076元（华商汇公司于2018年11月21日开具了增值税发票，票号为00××88）、维修基金1940元。另2018年11月12日，高海洋向河南央鑫房地产营销策划有限公司支付团购费10000元，河南央鑫房地产营销策划有限公司出具收据，后该收据交款人名称更名为楚慧娇。2018年11月23日，楚慧娇向河南宝亮房地产营销策划有限公司支付按揭服务费1650元。楚慧娇、华商汇公司及巩义农商行签订《个人购房借款（综合）合同》，约定楚慧娇向巩义农商行贷款200000元用于支付房款，华商汇公司为该贷款提供连带责任保证担保,后巩义农商行于2019年3月29日将200000元支付给楚慧娇，华商汇公司认可收到该笔购房款200000元并于2020年11月19日开具了增值税发票，票号为35××××64。楚慧娇自2019年4月21日起按月偿还贷款本金及利息。现原告以被告并未按约履行交房义务，按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项之约定，原告向被告提出解除合同，双方引起纠纷。以上事实，有双方当事人陈述，《商品房买卖合同》，《个人购房借款（综合）合同》，收据、发票，银行流水及本案庭审笔录等相关证据予以证实。本院认为，当事人双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，没有违反法律规定，应为有效合同。《商品房买卖合同》第八条约定，华商汇公司应在2019年5月31日前将经验收合格的商品房交付××使用，逾期超过90日后，××有权解除合同。根据上述约定，因华商汇公司未在2019年5月31日交付房屋且逾期超过90日后，楚慧娇自2019年9月1日起有权解除合同。楚慧娇未向华商汇公司进行过催告，其合同解除权是否于2020年9月1日消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者××迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定的除外。”第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”在解除权事由发生后，在合同相对方没有进行催告的情况下，给予解除权人一年的时间考虑，已经足以让其充分衡平权益作出理性的决定，并不损害其合法利益，亦可督促其尽快行使权利，尽快结束双方权利义务关系不确定的状态，维护稳定的交易秩序。本案中，楚慧娇自享有合同解除权之日起一年内没有行使合同解除权，即应当在2019年9月1日至2020年8月31日期间行使解除权，但是楚慧娇于2020年12月1日以诉讼方式向被告华商汇公司提出解除合同，已超过法律规定的一年期限，解除权已消灭。故楚慧娇请求解除双方签订的《商品房预售合同》和《个人购房借款（综合）合同》的诉讼请求，依法不予支持。楚慧娇的其他诉讼请求是基于解除《商品房预售合同》而提出，对其他诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告楚慧娇的诉讼请求。案件受理费减半收取计2549元，由原告楚慧娇负担。本判决为终审判决。审 判 员  许伟红二〇二〇年十二月十日代理书记员  杨 磊