新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终4042号 上诉人（原审被告）：妥金杰，男，1982年4月2日出生，回族，无固定职业，乌鲁木齐市村民，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人（原审被告）：马凤荣，女，1981年5月13日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘新玲，米东区精汇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：尹卫强，男，1980年3月26日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：李晓娇，新疆盛年律师事务所律师。 原审被告：妥明峰，男，1999年4月22日出生，回族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 原审被告：妥明强，男，1999年1月16日出生，回族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 以上二原审被告共同委托诉讼代理人：徐福生，米东区精汇法律服务所法律工作者。 上诉人妥金杰、马凤荣因与被上诉人尹卫强、原审被告妥明峰、妥明强农村房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。上诉人妥金杰及其与马凤荣的共同委托诉讼代理人刘新玲，被上诉人尹卫强及其委托诉讼代理人李晓娇，原审被告妥明峰与妥明强的共同委托诉讼代理人徐福生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 妥金杰、马凤荣共同上诉请求：依法撤销一审判决第一项、第二项，改判确认我方与尹卫强签订的《房地产买卖合同》为有效合同，我方向尹卫强返还转让款26万元。事实和理由：2018年3月间，尹卫强在充分了涉案房地产基本情况后，与我方达成协议，约定我方将已建成的房屋及院落转让于尹卫强。涉案合同系双方自愿签订，尹卫强在签订合同时已对涉案房地产基本情况作了充分了解，合同签订后尹卫强没有经过相关部门批准擅自加建房屋，涉案房屋于2019年4月30日被拆除。基于上述事实，我方认为，涉案房屋被拆除系尹卫强自身原因所致。一审法院认定涉案合同无效没有依据，如果认定合同无效，则需要相互返还，但涉案院落中原有房屋已被拆除，我方的权益无法得到保障。即使认定转让行为无效，也应当认定院落转让行为无效，即价值26万元的土地买卖是无效的。涉案土地性质并未确定，且拆除行为是政府实施的，故本案不属于人民法院民事案件的受理范围。综上，请求二审法院依法查明事实，支持我方的上诉请求。 尹卫强辩称，我方给妥金杰、马凤荣支付的149万元均为转让宅基地的款项。双方转让标的是宅基地，宅基地的所有权属于集体，买卖宅基地是违反土地管理法的行为，属于典型的违法行为，违反国家法律规定导致合同无效不受当事人意思自治的约束。涉案合同被认定无效后，尹卫强具备村集体成员身份，宅基地自然归其占有、实际控制，尹卫强应将转让款向我方返还。拆除房屋的直接原因是政府的拆迁行为，我方建造房屋投入了140万元，现妥金杰、马凤荣与我方建造的房屋均被拆除，拆除涉案房屋给我方造成的损失远大于妥金杰、马凤荣的损失。如妥金杰、马凤荣对拆房行为不服，可另行提起行政诉讼，与我方无关。 妥明峰、妥明峰共同述称，对妥金杰、马凤荣的上诉请求没有意见，我方不是涉案合同的相对人，涉案合同的签订及履行均是在妥金杰、马凤荣与尹卫强之间进行，我方没有收取任何款项，涉案争议问题与我方无关。 尹卫强向一审法院起诉请求：1．判令妥金杰、马凤荣与尹卫强之间的《房地产买卖合同》无效；2．判令妥金杰、马凤荣、妥明峰、妥明峰向尹卫强返还款项1,490,000元；3．判令妥金杰、马凤荣、妥明峰、妥明峰向尹卫强承担违约金600,000元；4.判令妥金杰、马凤荣、妥明峰、妥明峰承担尹卫强因扩改建而支出费用1,408,000元；5．判令妥金杰、马凤荣、妥明峰、妥明峰承担尹卫强为了冬季取暖购买锅炉款32,500元。 一审法院认定事实：2018年3月15日，尹卫强（乙方）与妥金杰、马凤荣（甲方）签订《房地产买卖合同》，约定：一、甲方妥金杰、马凤荣自愿将坐落于米东区××土地面积980平方米，房屋使用性质为住宅出售给乙方，院落四至：东至空地、南至空地、西至路、北至妥金杰；乙方已充分了解该宗房地产的基本情况，决定购买。二、上述房地产成交价格为1,230,000元（壹佰贰拾叁万元），在付清后将房地产相关手续交接给乙方。三、付款方式：房款叁次付清，第一次付款伍拾万元，进工地2018年3月20日付清；第二次付款伍拾万元，主体完工2018年5月1日前付清；第三次付款贰拾万元，全部完工2018年6月20日前付清。四、该房屋目前未办理房产证、土地证、如需办理房产证、土地证、其费用均由乙方承担，甲方不承担任何费用，甲方必须协助乙方办理，该房地产过户的所有税费均由乙方承担，甲方配合乙方办理，不承担任何过户费用。五、违约责任：本协议签字后，一方的行为违反本协议的约定，视为违约，由违约方支付违约金给对方，违约金为伍拾万元。六、甲方必须及时为乙方提供办理房地产产权手续的便利条件，否则加罚房款拾万元的违约金。七、房屋产权经法律程序交易完毕后，合同签订日期前所涉及房产财产纠纷，产生的水、电及村上其他费用等事宜均由甲方负责缴清，与乙方无任何关系。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。九、本协议经双方签字后生效。十、其他约定事宜部分妥金杰于2018年5月16日手写记载：后面5月16日又购买空地皮230平方米，成交价26万元（贰拾陆万元）。2018年3月15日，妥金杰向尹卫强出具收条一份，内容为：今收到尹卫强买院落订金3万元（叁万元）；2018年3月20日，妥金杰给尹卫强出具收条一份，内容为：今收到尹卫强买地交第一次付款50万元（伍拾万元整）；2018年5月2日，妥金杰给尹卫强出具收条一份，内容为：今收到尹卫强买地皮第二次付款50万元（伍拾万元整）；2018年5月16日，妥金杰给尹卫强出具收条一份，内容为：今收到尹卫强买地交230平方米，成交价26万元（贰拾陆万元整）；2018年6月21日，妥金杰给尹卫强出具收条一份，内容为：今收到尹卫强买地皮款20万元（贰拾万元），所有款项已付清。上述五张收条金额共计149万元。2018年3月24日，尹卫强与案外人苏金牛签订《建房合同》，合同约定合计工程造价1,440,000元。尹卫强于2018年3月29日至5月底在涉案院落上加建新重新修建1600平方米房屋，苏金牛认可收到尹卫强支付建房款140多万元，同时苏金牛系双方签订合同介绍人，尹卫强向其支付了2万元中介费，妥金杰向其支付9万元介绍费。妥金杰、马凤荣称其收到149万元中包括了9万元中介费。妥金杰、马凤荣出售给尹卫强的房屋及尹卫强后期加建、新修建的房屋被乌鲁木齐市米东区古牧地镇人民政府认定为违法建筑物、构筑物于2019年4月30日被拆除。另查：妥金杰、马凤荣称其户籍所有在为乌鲁木齐市××区，尹卫强户籍为河南省内乡县。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、宅基地使用权转让合同的主体；二、宅基地转让合同的效力；三、转让款的返还、违约金及损失承担。一、关于宅基地使用权转让合同的主体。从双方所提交的宅基地转让合同中可以看出，妥金杰、马凤荣提供的宅基地转让合同中的甲方为妥金杰和马凤荣，乙方为尹卫强，尹卫强未提供证据证明涉案合同与妥明峰、妥明强相关，且妥明峰、妥明强未在合同上签名，故本案尹卫强的合同相对方确定为妥金杰和马凤荣。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以夫妻共同债务主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活，共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。因妥金杰和马凤荣二人系夫妻关系，且房地产买卖合同上有两人共同签名，系夫妻双方共同意思表示，故妥金杰和马凤荣应承担共同给付义务。尹卫强要求妥明峰、妥明强作为房屋土地的使用人对费用返还承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。二、关于宅基地转让合同的效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，尹卫强与妥金杰、马凤荣签订了宅基地转让合同，由于尹卫强并非米东区××村村民，该宅基地转让合同违反了法律、法规的强制性规定，应当属于无效合同。三、关于转让款的返还、违约金及建房损失的承担问题。关于合同转让款的返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。在宅基地转让合同被确认为无效后，因该合同所取得的财产应当予以返还，妥金杰、马凤荣认可收款1,490,000元的收条，尹卫强要求妥金杰、马凤荣返还其中的1,490,000元并无不当，对尹卫强的该项诉讼请求予以支持。关于违约金承担的问题。双方签订的合同无效，60万元违约金条款的约定也当然无效，尹卫强的该项诉讼请求，无法律依据，不予支持。关于扩建房屋损失1,408,000元的承担问题。尹卫强称该项费用系其在所购房屋上加盖第二层面积210多平方米房屋和另行修建二层房屋面积共1350平方米的房屋而向建房人支付的建房款，上述房屋因是违法建筑已于2019年被拆除。一审法院认为，尹卫强进行房屋建设时并未申请办理乡村建设规划许可证，因此，对建房行为所引起的损失是由尹卫强自身的过错行为所引起，故对尹卫强所诉的建房损失应当由其自行负担，对尹卫强要求妥金杰、马凤荣承担建房损失1,408,000元的诉讼请求不予支持。关于冬季取暖购买锅炉款32，500元的损失承担问题。尹卫强称该款项系其为了冬季取暖已经实际支付的价款，属于尹卫强实际损失，一审法院认为尹卫强购买锅炉与本案中双方所诉争的房地产买卖合同无直接关联性，不属于合同无效给尹卫强造成的实际损失，对此项诉讼请求不予支持。判决：一、尹卫强与妥金杰、马凤荣于2018年3月15日签订的房地产买卖合同无效；二、马凤荣、妥金杰共同向尹卫强返还转让款1,490,000元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回尹卫强要求马凤荣、妥金杰赔偿违约金600,000元的诉讼请求；四、驳回尹卫强要求马凤荣、妥金杰赔偿扩建房屋费用1,408,000元的诉讼请求；五、驳回尹卫强要求马凤荣、妥金杰赔偿锅炉款32,500元的诉讼请求；六、驳回尹卫强对妥明峰、妥明强的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.妥金杰、马凤荣与尹卫强之间签订的《房地产买卖合同》的效力问题；2.尹卫强要求马凤荣与尹卫强返还转让款1,490,000元的诉讼请求有无事实及法律依据。 关于妥金杰、马凤荣与尹卫强之间签订的《房地产买卖合同》的效力问题。本院认为，本案所涉房屋系在农村宅基地上建设，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，故在非集体经济组织成员之间进行宅基地转让是我国法律所禁止的。妥金杰、马凤荣与尹卫强于2018年3月15日签订的《房地产买卖合同》，虽系当事人真实意思表示，但尹卫强并非涉案房屋所在地的集体经济组织成员，妥金杰、马凤荣未经批准转让宅基地给集体经济组织之外成员的行为系无效行为，故双方签订的合同为无效合同，一审判决对此认定正确，本院亦予以确认。妥金杰、马凤荣称因房屋已交付，故双方之间的房屋买卖合同关系为有效合同的上诉理由于法无据，本院不予采信。 关于尹卫强要求马凤荣与尹卫强返还转让款1,490,000元的诉讼请求有无事实及法律依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，妥金杰、马凤荣认可其收取了尹卫强转让款1,490,000元。因涉案合同被确认为无效合同，故妥金杰、马凤荣应将其收取的转让款1,490,000元全部返还给尹卫强。妥金杰、马凤荣上诉称即便认定合同无效，也是转让土地部分无效，而其因土地部分收取的款项仅为26万元，其不应返还涉案房屋转让款1,230,000元，对此本院认为，妥金杰、马凤荣收取的1,490,000元均是因双方签订的《房地产买卖合同》而取得，现涉案《房地产买卖合同》全部被确认为无效合同，故妥金杰、马凤荣因此获得的财产应全部返还，妥金杰、马凤荣的该上诉意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。妥金杰、马凤荣称因涉案房屋被行政机关拆除，故本案不属于人民法院民事案件受理范围，本院认为，妥金杰、马凤荣的该上诉意见与本案所涉双方之间农村房屋买卖合同的效力及转让款的返还问题没有直接关联性，对妥金杰、马凤荣的该上诉理由，本院不予采信。 综上所述，妥金杰、马凤荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15,870元（妥金杰、马凤荣已预交），由妥金杰、马凤荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  卫杨 审判员  高茜 审判员  焦玉 二〇二〇年十二月三日 书记员  马平