陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终2567号 上诉人（原审原告）：贠天辉，又名员天辉，男，1962年8月24日生，住陕西省西咸新区，身份证号：610XXXXXXX********。 委托诉讼代理人：张抗定，咸阳市148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：曹春莉，女，1964年2月24日生，汉族，住咸阳市秦都区，身份证号：610XXXXXXX********。 委托诉讼代理人：任建，陕西恪普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马瑞瑶，陕西恪普律师事务所律师。 第三人：咸阳天祥房地产信息有限公司，住所地：咸阳市秦都区联盟，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX1377。 法定代表人：王丹毅，系总经理。 委托诉讼代理人：郑捷，系咸阳天祥房地产信息有限公司经理。 上诉人贠天辉因与被上诉人曹春莉、第三人咸阳天祥房地产信息有限公司（以下简称天祥公司）定金合同纠纷一案，咸阳市秦都区人民法院于2019年7月3日作出（2018）陕0402民初4169号民事判决。被上诉人曹春莉不服，提出上诉。本院于2019年12月8日作出（2019）陕04民终2766号民事裁定，撤销原一审判决，发回重审。咸阳市秦都区人民法院重审后作出（2020）陕0402民初496号民事判决，上诉人贠天辉不服，提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 贠天辉上诉请求：1、撤销原审判决，改判上诉人与被上诉人签订的买卖定金合同合法有效，被上诉人双倍返还上诉人购房定金，再返还定金5万元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1、他一审提交了天祥公司员工郑捷与曹春莉的通话录音。在通话中，曹春莉明确告诉郑捷不卖了，加钱也不卖了。由此证明曹春莉见利忘义，房价涨了想加钱卖房，曹春莉违约。但一审法院对该证据的核心问题不认定，仅认定曹春莉答复：现在过不户，不知需要多久。2、一审法院认为曹春莉与郑捷的通话是新的要约错误。3、通话录音证明曹春莉不愿意继续履行合同，构成违约，不是新的要约。二、曹春莉在他不知情的情况下将4万元转入他的卡内，侵犯了他的隐私，不应当认定为解除合同。1、双方未就解除合同协商过，更没有达成一致。2、本案不具有《中华人民共和国合同法》规定的解除合同的条件，曹春莉无权解除合同。三、双方签订的买卖定金合同为有效合同。定金罚则应当遵守。四、曹春莉违约，应当双倍返还定金。1、一审法院认定涉案房屋不能交易无事实依据和法律依据。2、一审法院认为他和曹春莉、天祥公司在签订合同时知道房屋未取得房产证，由于双方之外的原因导致房屋无法过户，不能归责于曹春莉错误。办理房产证是曹春莉的义务。况且，合同第五条（1）约定，卖方保证产权清晰无纠纷。60个工作日办好新房产证是对天祥公司的约束，并非针对曹春莉。 曹春莉辩称，一、她在履行合同过程中没有违约，不应承担违约责任。1、合同中约定，60个工作日做完房屋新房产证。由此可见，贠天辉和天祥公司均知道买卖的房屋尚未取得房产证。之后由于双方之外的原因无法办理房产证，导致无法交易。经双方协商解除合同，曹春莉将收到的定金退给了贠天辉。曹春莉没有违约。2、贠天辉提交的录音仅能证明，2018年6月15日，天祥公司代表贠天辉再次与曹春莉协商买房一事。天祥公司员工称贠天辉可以全款购房，房产证也可以等。因曹春莉不确定房产证未来能否办理，担心承担逾期办证的违约责任，便没有答应。在合同已解除的情况下，天祥公司员工的意思表示应视为新要约，曹春莉未作承诺，贠天辉与曹春莉就房屋买卖未达成新协议。二、合同约定，60个工作日做完房屋新房产证。在60个工作日即将到期，房产证无法办理的情况下，为避免承担逾期办证的违约责任，曹春莉联系天祥公司及贠天辉，欲解除合同退还定金。曹春莉急于给贠天辉退还定金，便将4万元直接汇至查询到的贠天辉名下的银行卡中，虽方式不当，但已完成退还。故不应双倍返还定金。 天祥公司表示无意见。 贠天辉一审请求：判令被告曹春莉双倍返还购房定金100000元。 一审法院经审理查明：被告曹春莉于2012年8月27日购买位于咸阳市渭城区XX路XX苑XX号XX单元XX层XX号房屋，已在在咸阳市房地产交易管理处完成备案信息登记。2018年3月6日，原告贠天辉与被告曹春莉以及第三人天祥公司签订了买卖定金合同约定：由第三人天祥公司提供居间服务，买卖位于咸阳市渭城区XX路XX苑XX号楼XX单元XX室房屋，交易总额为600000元；原告贠天辉支付定金50000元以确立买卖关系；违约责任：买卖定金合同经双方签字认可后，如因可归责于原告贠天辉事由解除合约者，已付全部定金不再退还，归被告曹春莉所有；如因可归责于被告曹春莉事由解除合约者，被告曹春莉需双倍返还原告贠天辉所付定金；其他约定事项：被告曹春莉保证房产清晰无纠纷；原告贠天辉按揭购买此房；60个工作日做完房屋新房产证、原告贠天辉银行按揭、过户手续，过时间佣金减半。 合同签订当日，原告贠天辉向被告曹春莉支付定金50000元，被告曹春莉出具收条，注明：收到贠天辉定金50000元整。同日，被告曹春莉将定金中的10000元支付给第三人天祥公司，第三人天祥公司工作人员向被告曹春莉出具收条，注明：收到曹春莉房屋买卖订金10000元整。房屋房产证迟迟未取得，被告曹春莉于2018年6月10日通过转账向原告贠天辉支付40000元。 第三人天祥公司工作人员郑捷于2018年6月15日与被告曹春莉电话联系，郑捷称原告贠天辉可全款购买房屋，再等待房屋产权证。被告曹春莉答复：现在过不了户，不知需要多久。 一审法院认为，原告贠天辉与被告曹春莉及第三人天祥公司签订买卖定金合同时，均知道买卖的房屋尚未取得房屋产权证，约定60个工作日完成新房产证。房屋产权证由于原、被告以外的原因，无法办理完成，导致房屋不能交易，不能由此归责于被告曹春莉。被告曹春莉将其持有的定金40000元在2018年6月10日返还给原告贠天辉，剩余定金10000元在第三人天祥公司而未支付，可以认定原、被告在2018年6月10日以前已约定解除合同。原告贠天辉提举证人辛某某的证言，仅能说明房屋产权证正在办理，事实上，至今未办理完成；所提举第三人天祥公司工作人员郑捷于2018年6月15日与被告曹春莉的电话录音，应确定为新的要约，被告曹春莉未作承诺，原、被告未能就房屋买卖达成新的约定，被告曹春莉并不因此而违约。综上所述，原告贠天辉提举的证据不足以说明被告曹春莉主观上存在过错，故意不履行买卖定金合同，不能适用定金罚则。但被告曹春莉负有返还已收定金的义务，应向原告贠天辉返还剩余定金10000元。至于第三人天祥公司向被告曹春莉收取的10000元，可另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：被告曹春莉在本判决生效后十日内向原告贠天辉返还已收取的剩余定金10000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元（已由原告贠天辉预缴纳），由原告贠天辉承担2070元，被告曹春莉承担230元。 二审期间，贠天辉向法庭提交了一张短信截图，证明曹春莉通过不正当手段查询到他不知道的一个卡号，私自往卡里打入4万元，是单方行为，并不导致合同解除。 曹春莉质证对该证据的真实性认可，对证明对象不认可。天祥公司表示不发表意见。 合议庭审查认为，贠天辉提交的证据客观真实，予以认定。 二审经审理查明，曹春莉于2012年8月27日购买了位于咸阳市渭城区XX路XX苑XX号XX单元XX层XX号房屋，并在咸阳市房地产交易管理处完成信息备案登记。2018年3月6日，贠天辉与曹春莉以及第三人天祥公司签订了买卖定金合同，约定：由第三人天祥公司提供居间服务，买卖位于咸阳市渭城区XX路XX苑XX号楼XX单元XX室房屋，交易总额为600000元；贠天辉支付定金50000元以确立买卖关系。关于违约责任约定：如因可归责于贠天辉的事由解除合约者，已付全部定金不再退还，归曹春莉所有；如因可归责于曹春莉的事由解除合约者，曹春莉需双倍返还贠天辉所付定金；同时买卖双方需将违约所得的50%给天祥公司作为服务佣金。合同第五条、其他约定事项：1、曹春莉保证房产清晰无纠纷；2、贠天辉按揭购买此房，承担过户所有费用及佣金2个点，银行贷款所有费用，前期加急办理房产证2000元；3、房东拿到余款后交房，房东结清之前所有的水电物业费用；4、60个工作日做完房屋新房产证、贠天辉银行按揭、过户手续，过时间佣金减半。 合同签订当日，贠天辉向曹春莉支付定金50000元，曹春莉出具收条，注明：收到贠天辉定金50000元整。同日，曹春莉将定金中的10000元支付给第三人天祥公司，第三人天祥公司工作人员向曹春莉出具收条，注明：收到曹春莉房屋买卖订金10000元整。 因开发商在建设4号楼时涉嫌违反设计，导致包括曹春莉在内的4号楼业主迟迟无法取得房产证。曹春莉通过查询获知贠天辉的一个银行卡号，于2018年6月10日向贠天辉该卡中转入40000元。 第三人天祥公司工作人员郑捷于2018年6月15日与曹春莉电话联系，郑捷称贠天辉可全款购买房屋，再等待房屋产权证。曹春莉答复：她不卖了。现在过不了户，不知需要多久。 本院认为，贠天辉、曹春莉、天祥公司签订的合同第五条第4项约定，天祥公司在60个工作日做完房屋新房产证、买方银行按揭、过户手续，过时间佣金减半。由此可见，办理新房产证是天祥公司的义务。天祥公司未在约定时间办好新房产证，导致房屋无法过户，责任不能由曹春莉承担。故对贠天辉的上诉请求不予支持。原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和共民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人贠天辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  张宇童 审判员  魏永锋 审判员  赵建辉 二〇二〇年十二月三日 书记员  张 越 附相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 执行提示： 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 1