江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初434号原告：徐赛，男，1986年2月27日生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：高珩，江苏诚卓律师事务所律师。原告：陈蕊，女，1985年2月20日生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：高珩，江苏诚卓律师事务所律师。被告：陈蕾，女，1992年8月4日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：王正阳，江苏新翔律师事务所律师。被告：陆禹松，男，1989年11月2日生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：王正阳，江苏新翔律师事务所律师。原告徐赛、陈蕊与被告陈蕾、陆禹松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月7日受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐赛、陈蕊及其共同委托诉讼代理人高珩、被告陈蕾、陆禹松的委托诉讼代理人王正阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐赛、陈蕊向本院提出诉讼请求:1、判令解除徐赛、陈蕊与陈蕾、陆禹松签订的无锡市房屋转让协议；2、陈蕾、陆禹松返还购房款62万元；3、陈蕾、陆禹松向徐赛、陈蕊支付违约金35.1万元；4、陈蕾、陆禹松向徐赛、陈蕊支付律师费3万元；5、本案诉讼费用由陈蕾、陆禹松承担。事实与理由：双方在签订无锡市房屋转让协议后，陈蕾、陆禹松一直认为房屋出售价格偏低，要求加价，否则不愿意继续履行合同。徐赛、陈蕊提起诉讼要求继续履行合同后，陈蕾、陆禹松一直不予配合，导致合同无法继续履行，故徐赛、陈蕊现要求解除无锡市房屋转让协议，陈蕾、陆禹松退还房款，并承担相应违约责任。被告陈蕾、陆禹松共同辩称：合同已于2019年9月10日因徐赛、陈蕊违约超过15日而解除。陈蕾、陆禹松已协助过徐赛、陈蕊办理北京银行的贷款手续，由于徐赛、陈蕊资质和贷款条件不足被退回。2019年8月23日双方聊天记录中明确显示徐赛、陈蕊明知贷款材料不充足，在陆禹松的反复催促下，找各种理由推脱不及时补充材料，直至2019年10月中旬才将所需材料补充，但那时银行已经退贷，拖延时间已超过合同约定的15日解除条件。陈蕾、陆禹松基于徐赛、陈蕊的违约行为而做出解除通知，合法有效，双方合同关系已于2019年9月10日解除。徐赛、陈蕊的变更诉讼请求中也对该解除的内容和时间予以了确定。综上，2019年9月10日之前，陈蕾、陆禹松方已经履行了合同的全部义务，徐赛、陈蕊构成根本性违约。对于该违约责任暂保留权力。本院经审理认定事实如下：2019年7月7日，徐赛、陈蕊与陈蕾、陆禹松签订《无锡市房屋转让协议》，约定：徐赛、陈蕊向陈蕾、陆禹松购买无锡市惠山区绿地世纪城957号1001室房屋，房价款为1755000元。付款方式为：徐赛、陈蕊于协议签订当日支付定金50000元。于2019年7月19日支付首期房价款620000元，于2019年8月7日交付居间方无锡景企不动产经纪有限公司（以下简称景企公司），由景企公司转付陈蕾、陆禹松银行专项用于偿还陈蕾、陆禹松借款，陈蕾、陆禹松应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额，并办理抵押注销手续。徐赛、陈蕊应支付第二期房价款为1135000元。支付方式为：于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付，房款期限以贷款银行为准。双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付总房价款的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额，责任方应据实赔偿。依照无政策及合同之相关约定，双方应积极配合办理贷款及过户等相关手续，及时提供交易所需要各种书面证明材料，及时支付各种税费。未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方影响守约方支付该房屋成交价0.5%作为违约金，逾期十五日守约方有权要求违约方支付该房屋成交价20%作为违约金。协议在履行过程中发生争议时，协商解决。协商不能达成一致，可采用下列方式之一来解决：A.向无锡市仲裁委员会申请仲裁。B.向该房屋所在地人民法院提起诉讼（律师费、诉讼费等司法程序所产生的费用由违约方承担）。协议签订后，徐赛、陈蕊向陈蕾、陆禹松支付了购房款620000元。陈蕾、陆禹松分别于2019年7月7日、2019年7月20日出具收条，确认收到房屋定金5万元、房屋首付款57万元。之后对于第二期房价款为1135000元因办理银行贷款问题，双方产生争议。审理中，徐赛、陈蕊申请中介方人员于洋出庭作证，于洋陈述办理银行贷款需买卖双方至贷款银行签字。徐赛、陈蕊申请的第一家贷款银行为北京银行，当时陈蕾、陆禹松配合过来签字办理了贷款手续，但最终银行审批未通过。后寻求中国银行办理贷款时，陈蕾、陆禹松提出要求保证办理完贷款手续的时间。由于考虑到违约金等问题，就未作保证。陈蕾、陆禹松就不同意过来签字配合。当时陈蕾、陆禹松还要求加价10万元，徐赛、陈蕊未同意加价。经质证，徐赛、陈蕊对证人证言无异议。陈蕾、陆禹松不认可证人证言，称并未收到至银行协助办理贷款的通知，亦未提出过要求加价的要求。第一次庭审后，由于贷款事项已被中国银行退回。双方协商继续找另一家银行办理房屋贷款。在推进过程中，徐赛、陈蕊找到银行办理贷款，但需陈蕾、陆禹松配合办理房屋网签，其与中介方于洋联系陈蕾、陆禹松，但陈蕾、陆禹松并未予以配合。后，陈蕾、陆禹松于2020年9月15日向本院提出徐赛、陈蕊早已违约，要求解除双方之间的房屋转让协议。徐赛、陈蕊收到该意见后随即变更诉讼请求主张解除合同、返还房款，并要求陈蕾、陆禹松承担违约责任。诉讼中，双方均向本院提供了微信聊天记录，陈蕾、陆禹松向本院提供其与中介方于洋2019年8月13日至2019年9月20日的微信聊天记录，微信聊天记录中显示，陆禹松与于洋一直在沟通办理银行贷款的事宜。陆禹松一直在催促尽快办好贷款。陆禹松在2019年9月10日的聊天记录中陈述：“于店，我真的等不下去了，客户没有资质的你们就不应该让他来买我这个房子，现在不但我被坑，更重要是他被坑了。没资质，正常解约就行了，为什么要拖我时间？两个多月了拖到现在还是不能办贷款。我另外定了房子马上要交首付，到时交不上那边违约金谁来给我承担？还有，我这个房子是合法买卖，我不希望走非正常途径。拖到现在我等不下去了，再等别人问我要违约金了，我要求解约，我不希望这样看不到头的被人拖着。客户等他有资质了再去买房，不要再坑别的房东，我也不想为难他，就此终止吧，钱我会退给他，就这样。”于洋在2019年9月11日的聊天记录中陈述：“第一，不是他的资质不够，是因为北京银行不认可他的生意流水，所以我们现在找了一家能认可他这种流水的银行，第二，解除合同需要三方协商，不是你单方面说解除就结束的，买家那边我问过了，是不同意解除的，第三，目前的情况只是需要你配合办贷款就好了，如果你那边一直拖下去对大家都没有好处。”陈蕾、陆禹松又向本院提供了其与徐赛2019年8月23日至2019年9月20日的微信聊天记录，聊天记录中显示双方就银行贷款事宜一直在沟通。徐赛、陈蕊向本院提供的2019年11月5日至2019年11月15日中介方于洋与陆禹松的微信聊天记录中显示，于洋陈述：“买家在贷款银行那边已签好字，就等你们银行签字了，银行那边已经去人没问题，上次通知你，你没赔偿，这次通知你及时去银行签字办理手续。按照合同约定你是有义务配合丙方和乙方办理此房过户贷款的相关手续的，最后一次通知你们过来办贷款手续，如执意不配合，买家那边就直接起诉了。”陆禹松陈述：“上次电话说过了，他不愿意就解约，不想再重复了，再拖解约追究违约责任。”于洋：“你的意思是签协议这次贷不下来赔你房价20%？”陆禹松陈述：“追究违约责任”。于洋：“你这个没道理的，谁都不能保证这些东西，签字办理手续，按照合同约定你是有义务配合丙方和乙方办理此房过户贷款的相关手续的。你不接我电话是不是就不想解决问题，是不是一定要买家加价10万元你才肯过来签字走贷款程序，我现在的想法是能协商就协商，如果你一直这个态度后期有事你就不要找我。”陆禹松陈述：“解约吧。”于洋陈述：“你就是不想卖给他是吧。”陆禹松陈述：“嗯。”徐赛、陈蕊又提供2020年9月5日至2020年9月14日，于洋与陆禹松的微信聊天记录，聊天记录中显示，于洋再三通知陆禹松办理房屋的网签手续，陆禹松先表示要出差，后一直未回复协助办理的具体时间。2020年12月4日，本院与中介于洋、吴介锋制作了谈话笔录，于洋、吴介锋陈述：“2019年8月13日左右，我们向北京银行申请贷款。2019年8月20日左右，北京银行不认可徐赛的银行流水，予以退贷。2019年8月25日，我们又联系了建设银行办理贷款，徐赛、陈蕊过来了，陆禹松嫌贷款慢，没有过来。2019年9月9日、2019年9月18日，我们在微信上联系陆禹松来办建设银行的贷款，陆禹松表示该行放贷慢，要求更换银行。2019年9月20日，因当时房价上涨，陆禹松提出要求涨价，徐赛、陈蕊没有同意。因陆禹松嫌建设银行放贷慢，我们将徐赛、陈蕊的资料重新递交给了无锡所有的银行。2019年10月10日，陆禹松还过来询问银行那边的审核情况。2019年10月17日，中国银行反馈消息过来说可以贷款，且满足陆禹松的房款速度。我们就与双方约好2019年11月4日正式去银行办理贷款，徐赛、陈蕊那天下午2:40到了中国银行并办理了卡，但陆禹松那天没有去,徐赛、陈蕊就单方面先签字,办理了部分贷款手续,剩下就等陆禹松过来签字。2019年11月4日晚上，陆禹松到中介公司来和我们谈加价。其实他当时已经做好了违约的准备，房屋产权证已经重新办了一张，压在我们那的一张产证已作废。在2019年9月18日，他当时也谈到过给客户三四万违约金，然后解除协议。现绿地世纪城957号1001室周围几套房屋都已经涨价。经质证，双方对谈话笔录真实性无异议。但陈蕾、陆禹松对谈话中于洋陈述的加价行为及房屋上涨不认可。称于洋忽略了他们已于2019年9月10日明确表达解除合同。另外，房屋产证重新办理是事实，因合同已解除，故重新办了产证。另，徐赛、陈蕊提交委托代理协议、律师费发票，证明因本案产生律师费3万元。以上事实，由无锡市房屋转让协议、收条、委托代理协议、微信聊天记录及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：徐赛、陈蕊与陈蕾、陆禹松签订的《无锡市房屋转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。现双方各自认为对方违约，并一致要求解除协议，本院对房屋转让协议解除予以确认。协议解除后，已付购房款应于退还，徐赛、陈蕊要求陈蕾、陆禹松退还已付购房款62万元，符合事实和法律规定，本院予以支持。双方在办理房屋贷款过程中产生争议，徐赛、陈蕊虽然在办理北京银行的贷款中审批未通过，但并不影响其找其他银行办理贷款。房屋转让协议中并未明确约定仅能办理一家银行的贷款、也未明确约定须在多少期限内办理成功，陈蕾、陆禹松提供的聊天记录亦无法充分证明徐赛、陈蕊存在拖延办理银行贷款的情形，故徐赛、陈蕊并不存在明显的违约，仅是在办理第一家北京银行的贷款中因审核不通过导致合同履行期间相应延长。而陈蕾、陆禹松作为合同约定应当配合办理房屋贷款的一方，在之后办理其他银行的贷款过程中未按约配合对方办理贷款手续，因对此承担违约责任。陈蕾、陆禹松提出的协议已于2019年9月10日解除，无事实依据，本院不予采信。现徐赛、陈蕊主张按约以房屋成交价的20%，即35.1万元作为违约金，并要求承担因本此诉讼产生的律师费3万元，合计38.1万元。本院综合考虑双方在办理银行贷款过程中的实际情况、双方对协议的履约情况、双方的过错程度及实际损失等，认定陈蕾、陆禹松向徐赛、陈蕊支付违约金及律师费合计25万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、徐赛、陈蕊与陈蕾、陆禹松于2019年7月7日签订的《无锡市房屋转让协议》解除。二、陈蕾、陆禹松于本判决生效后三日内返还徐赛、陈蕊购房款62万元。三、陈蕾、陆禹松于本判决生效后三日内向徐赛、陈蕊支付违约金、律师费，合计25万元。四、驳回徐赛、陈蕊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23888元，财产保全费5000元，合计28888元，由徐赛、陈蕊负担1772元，由陈蕾、陆禹松负担27116元。徐赛、陈蕊预交的诉讼费用27116元可在判决生效之日起十日内向本院申请退回。陈蕾、陆禹松应负担的部分在本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  赵 新人民陪审员  石栋一人民陪审员  陈德坤二〇二〇年十二月五日书 记 员  唐 文