新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新28民终1355号 上诉人（原审原告）：宁少君，男，1968年2月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州。委托诉讼代理人：凌建华，系新疆西昭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冷振荣，男，1962年12月30日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州。被上诉人（原审被告）：新疆库尔勒恒友市场房地产开发有限责任公司，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州所地库尔勒市交通东路南二巷。法定代表人：陈江，该公司总经理。委托诉讼代理人：李克龙，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：王相祖，系新疆天擎律师事务所律师。上诉人宁少君因与被上诉人冷振荣、新疆库尔勒恒友市场房地产开发有限责任公司（以下简称恒友公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初3871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，于2020年11月30日开庭进行了审理。上诉人宁少君及其委托诉讼代理人凌建华、被上诉人恒友公司的委托诉讼代理人李克龙、王相祖到庭参加诉讼。被上诉人冷振荣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁少君上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求。事实和理由：1．一审认定事实错误。冷振荣与恒友公司之间不存在借贷关系，双方系建设工程施工合同关系。恒友公司作为工程建设方有向实际施工人冷振荣支付工程款的义务。恒友公司一审出具的借条、承诺书可以证明，该540万元款项系发放工程项目农民工工资，虽然冷振荣出具了借条，但实际是恒友公司应向冷振荣支付的工程款，也就是冷振荣收到540万元工程款的收条。2．如果恒友公司认为工程结算后，向冷振荣超付了工程款，则应以建设工程施工合同纠纷另行向冷振荣主张权利。一审法院仅任借条和承诺书认定双方债权债务未清算，属认定事实错误。3．假如恒友公司与冷振荣之间存在债权债务关系，则恒友公司的债权也无优先性。冷振荣虽然在承诺书中承诺将包括诉争的房屋36套房屋作为恒友公司的债权抵押，但该抵押未办理登记，因此该债权不应优先于上诉人的债权，也不能以其与冷振荣之间存在债权债务关系而对抗上诉人向冷振荣主张权利。4．上诉人在以房抵账协议中没有任何过错或主观故意。冷振荣欠付上诉人货款38.5万元未支付，故双方达成房屋转让协议，协议中明确约定冷振荣保证案涉房产无其他纠纷。5．恒友公司向冷振荣抵债过程中存在过错。恒友公司以案涉房产向冷振荣抵债时，出具了房款收据。但恒友公司所称冷振荣向其借款540万元以房屋抵押时却未将该代表房屋债权凭证的收据收回。导致上诉人有理由相信冷振荣享有该房屋的请求权和转让权，上诉人无过错，应享有该房屋的请求权。综上，请求二审查明事实，支持上诉请求。恒友公司辩称，1．被上诉人在一审提交的证据可以证实冷振荣向被上诉人借款540万元的事实，且冷振荣在借款时承诺将恒瑞苑36套抵账房作抵押，在借款未还清前不办理房屋转让手续。2．冷振荣向我公司借款及出具保证书的时间是2011年。而上诉人提交的证据显示是冷振荣2012年出具。从时间上看，我公司债权时间在前。3．我公司给冷振荣人抵付工程款开具的收据并不是房屋权属证明，转让收据不能等同于转让房屋。我公司没有收回收据，不能认为我公司对此有过错。4．上诉人诉请我公司协助办理房屋产权登记义务，无合同及法律依据。我公司并非上诉人与冷振荣购销合同的相对方，不应当承担因该合同产生的民事责任，该房屋转让协议对我公司无约束力。5．上诉人与冷振荣签订的《房屋转让协议》属无效协议。上诉人仅以房款收据及房屋转让协议主张房屋权利，并未提供冷振荣取得物权的证据。该收据仅能证明预抵账的情况，不能证明冷振荣已办理合法登记。6．上诉人提供的其与冷振荣签订的房屋转让协议及承诺书等证据，因冷振荣未到庭，真实性无法确认。综上，请求二审驳回上诉请求，维持原判。冷振荣未到庭，也未提交书面答辩意见。宁少君向一审法院起诉请求：1．请求判令第一被告继续履行《房屋转让协议》，将恒瑞苑3-2202室房屋交付原告，并办理房屋产权登记；2．判令第二被告在第一被告履行上述义务时负有协助义务。一审法院认定事实：2012年，第一被告在原告处购买电线电缆等材料，欠付原告货款385，000.00元。2012年9月26日，第一被告向原告出具《承诺书》一份，承诺于2012年10月10日前如不能还清货款，则“以本人拥有的恒瑞苑单元楼（3-2202室）冲抵，价格双方另行协商”，并将该房屋付款收据交给原告，收据载明房屋价格为309，479.00元。2014年8月20日，原告和第一被告经协商，达成《房屋转让协议》，约定第一被告将其抵工程款所得恒瑞苑（3-2202）房屋转让给原告，该房屋开票价值309，479.00元，全部用于冲抵欠付原告的电缆款，且第一被告有责任协助原告在新疆库尔勒恒友市场房地产开发有限责任公司办理相关手续。2011年12月2日，第一被告向第二被告借款5，400，000.00元，并出具借条一份。同日，第一被告出具《保证书》一份，约定因第一被告向第二被告借款5，400，000.00元，“在工程款未结算的情况下，本人承诺将恒瑞苑36套抵账房作抵押，并保证在借款尚未还清之前，一律不与贵公司办理房屋转让手续”，后附恒瑞苑36套抵账房房号及面积及面清单一份。案涉恒瑞苑3-2202室房屋即包含在内。一审法院认为，结合庭审中原、被告出示的证据，第一被告给第二被告出具的《保证书》早于第一被告向原告出具的《承诺书》、《房屋转让协议》，且上述协议均未办理抵押登记手续；同时，对于第二被告辩称第一被告将包括案涉房屋在内的36套房屋抵押给第二被告用于向其借款，双方之间尚有债权债务未清算的意见，第二被告提出第一被告出具的借条、打款凭证、保证书等证据予以佐证，原审法院予以采信，故原告要求第一被告继续履行以房抵债协议的主张无事实依据和法律依据，原审法院不予支持。关于原告要求第二被告协助办理案涉房屋所有权登记手续的主张，于法无据，原审法院亦不予支持。判决：驳回原告宁少君的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实和证据，予以确认。本院认为，本案二审双方争议的焦点是：1．房屋转让协议的效力如何认定；2．房屋转让协议能否继续履行；3．被上诉人恒友公司是否负有交付房屋、办理产权登记的协助义务。针对以上争议焦点，本院分别评判如下：针对焦点一，上诉人宁少君与被上诉人冷振荣签订的房屋转让协议，系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。关于恒友公司辩称，冷振荣不享有案涉房产的所有权，无权处分导致合同无效的理由，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，也就是说无权处分并不必然导致合同无效。故该抗辩理由，本院不予支持。关于恒友公司辩称案涉合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反了《物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第五款、第六款、《合同法》第八十七条的规定，合同无效的理由，不能成立。具体理由如下：合同效力的认定应尊重当事人的意思自治原则，只要订立合同时各方意思表示真实，又没有违反法律、行政法规的强制性规定，就应当确认合同有效。最高人民法院《关于正确适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条对《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“强制性规定”解释为是指效力性强制性规定，本案案涉房产未办理登记手续或者存在权属争议，并不必然导致房屋转让合同无效。因此，恒友公司主张案涉合同无效，本院不予支持。针对焦点二，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但根据一二审查明的事实，案涉房产的产权登记在恒友公司名下，冷振荣对案涉房产并不享有所有权，其将自己不享有所有权的不动产作为房屋买卖合同的标的物，导致合同事实上履行不能。就履行不能的法律后果，宁少君可以主张解除合同或者损害赔偿的违约责任，但其主张冷振荣继续履行交付房屋合同义务的上诉请求，不能成立，本院不予支持。针对焦点三，首先，恒友公司在本案中不负有协助交付房屋并办理房屋过户登记的合同义务。理由如下：案涉合同的双方当事人系宁少君和冷振荣，根据合同相对性原则，该合同对恒友公司并无约束力，恒友公司在本案中不负有交付房屋并办理房屋过户登记的合同义务。其次，恒友公司在本案中也不负有协助交付房屋并办理房屋过户登记的法律义务。理由如下：被上诉人冷振荣将恒友公司给其以房抵工程款的房款收据，又以抵货款的方式转让给宁少君，该行为应认定为冷振荣将其该309,479元债权转移给宁少君，债权转移自通知到达恒友公司之日起生效。根据《合同法》第八十二条的规定，债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。本案中，恒友公司以冷振荣2011年12月2日向其借款540万元，并提供借条和保证书等证据，向宁少君提出抗辩，有事实及法律依据，本院予以支持。根据在案证据显示，恒友公司并不负有协助交付房屋并办理房屋过户登记的义务。上诉人宁少君的该上诉请求，本院不予支持。综上所述，宁少君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,942.18元，由上诉人宁少君负担。本判决为终审判决。审  判  长   邓晓辉审  判  员   吕 晨审  判  员   沙仁娜二 〇 二 〇 年 十 二 月 七 日书  记  员   涂玥洁