河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11098号 上诉人（原审原告）：盖桂明，男，1959年7月9日出生，汉族，石家庄第四监狱服刑。 委托诉讼代理人：盖某姣，女，1984年10月23日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区宁安路****。系盖桂明女儿。 被上诉人（原审被告）：石家庄市乡镇企业供销公司，住所地河北省石家庄市新华区石岗大街。 法定代表人：赵某生，该公司经理。 委托诉讼代理人：王某彦，女，1964年2月14日出生，汉族，住石家庄市新华，住石家庄市新华区中华北大街**** 委托诉讼代理人：张宇静，河北冀石律师事务所律师。 上诉人盖桂明因与被上诉人石家庄市乡镇企业供销公司（以下简称供销公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初3417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 盖桂明上诉请求：1.依法撤销一审错误判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人要求被上诉人返还案涉房屋的诉请既有法律依据，又有事实依据，一审判决以“合同具有相对性”和“被告享有案涉房屋的所有权”为由驳回上诉人此项诉请是错误的。1、一审判决已经认定双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。《房租租赁合同》第七条约定“租赁期间双方必须信守合同……，甲方（上诉人）有权收回房屋”；第九条约定“租赁期满乙方（被上诉人）无违约情况，甲方（上诉人）将房屋押金退还乙方，乙方将房屋退还甲方”。上述合同条款是双方真实意思表示，一审判决也已认定合同合法有效，足以证明被上诉人认可上诉人对案涉房屋具有使用权、收益权和支配权。根据合同约定，无论被上诉人在合同履行期间是否违约，期满后房屋最终均要返还给上诉人，继续由上诉人对案涉房屋行使相关权利。就合同相对性而言，被上诉人也应履行其合同义务，但合同到期后被上诉人无视合同约定，拒绝返还房屋的行为正是违反了其作为合同相对人的义务。2、被上诉人对案涉房屋的所有权不能否定上诉人对案涉房屋所应享有的20年期限的使用权和收益权。首先，石家庄市乡镇企业局物资工贸总公司（下称“工贸公司”）与上诉人签订抵债协议的时间是2001年，以案涉房屋20年（自2002年1月1日至2022年1月1日）的使用权和收益权来抵偿其所欠上诉人的债务。而被上诉人此后与上诉人先后签订了《换房协议》和《房屋租赁合同》，说明其不仅认可上诉人对案涉房屋的使用权和收益权，而且对上诉人与工贸公司之间的债权债务情况及上诉人使用权的截止期限也是明知的。否则，其作为房屋的所有权人，自愿与上诉人换房、又对自己所有的房屋支付租金的行为难以解释得通。其次，正因为被上诉人明知工贸公司对上诉人负有债务的事实，所以其与上诉人签订《房屋租赁合同》并对自己享有所有权的房屋而自愿向上诉人支付租金的行为，可以推定其自愿承接工贸公司对上诉人所负的债务，以向上诉人支付租金的行为保证上诉人对工贸公司债权的实现。在约定的10年期限届满后，因上诉人对工贸公司的债权并未完全实现，被上诉人当然应将案涉房屋继续交由上诉人使用和收益而无权收回房屋。3、石家庄市中小企业局2008年5月30日的会议纪要不能对抗上诉人。上述会议纪要是被上诉人的上级主管单位对其下属的各公司内部房屋使用权的调整，上诉人根本不知情，对上诉人也不发生效力。而且，在该会议纪要已经明确工贸公司不具有使用权的情况下，被上诉人仍于2010年1月与上诉人签订了为期10年的《房屋租赁合同》，更加印证被上诉人系以自己的行为保证上诉人对案涉房屋的收益权及自愿承接工贸公司对上诉人所负债务的事实。二、一审判决以《房屋租赁合同》期满后被上诉人未进行追认为由驳回上诉人要求被上诉人支付其实际占用期间的租赁费及产生的水电费的诉请，认定事实和适用法律均存在错误。1、本案根本不存在被上诉人在租赁期满后是否有权进行追认的问题，事实上其追认行为发生于双方签订《房屋租赁合同》之时。因为上诉人与工贸公司在2001年8月7日就已经签订《协议书》，工贸公司以20年房屋使用权和收益权抵偿对上诉人的负债，而被上诉人与上诉人签订《房屋租赁合同》的时间是2010年1月。在该时间点上，被上诉人已经明知工贸公司不再具有对案涉房屋的使用权，也未按照2008年石家庄市中小企业局会议纪要的要求对债权债务进行清算，而是自愿与上诉人签订了期限为10年的《房屋租赁合同》并向上诉人支付租金，完全可以推定被上诉人此时的行为即是对上诉人享有20年使用权和收益权的追认。也就是说，被上诉人真正的追认行为是发生在2010年，而该时间点相对于上诉人与工贸公司约定的以使用权和收益权抵债的时间恰恰是“事后”，《房屋租赁合同》的相关条款也完全可以证明，被上诉人自愿在租赁期满后继续将案涉房屋交由上诉人进行支配和收益，直至保证上诉人的使用权和收益权截至到2022年1月1日。因此，本案不存在一审判决所认定的被上诉人在租赁期满后进行追认的问题，而是被上诉人早已进行了追认。一审判决对该事实的认定错误。2、被上诉人应当向上诉人支付其实际占用案涉房屋期间的占用如前所述，被上诉人已经以行为对上诉人享有案涉房屋20年使用权和收益权的事实进行了追认，而租赁期满后上诉人享有使用权和收益权的期限并未到期，但被上诉人拒绝返还案涉房屋继续强行占用，不仅违反合同约定，而且与其追认行为相矛盾，其强行占用的行为导致上诉人在其强行占用期间的收益权无法实现，故被上诉人应比照《房屋租赁合同》约定的租金标准向上诉人支付占用费。上诉人的此项请求合情合理合法，一审判决罔顾事实和法律，进行错误认定和判决，二审应予纠正。 供销公司答辩称：一、被答辩人要求答辩人返还涉案房屋没有事实依据及法律依据。1、涉案房产系答辩人所有，被答辩人要求答辩人把自己所有的财产交付给被答辩人是没有法律依据的，并且也有违常理。答辩人于1995年11月3日取得涉案房产的所有权证，由于历史原因答辩人认可涉案房产暂由石家庄市乡镇企业物资工贸总公司（以下简称工贸总公司）享有使用权，直到2008年5月30日在相关主管机关的主持下，答辩人将涉案房产的使用权收回，至此工贸总公司不再享有使用权。作为当时涉案房产的实际占有人被答辩人（答辩人不知为何被答辩人会占有工贸总公司有使用权的涉案房产）一直拒绝向答辩从交还房屋，并误导答辩人产生错误的认知，误认为被答辩人对涉案房屋的占有系因其与工贸总公司的约定而来。答辩人为了尽快减少国有资产的流失，及时提高整体办公楼的资产利用率，无奈与被答辩人签订了为期十年的《房屋租赁合同》，在这十年期间认可被答辩人享有涉案房产的收益权，但这仅为当时的权宜之计。直到后来答辩人知晓被答辩人对涉案房屋一直属于无权占有，从始至终就不享有任何权益，答辩人错误的支付了被答辩人近十年的房租，但是事实已经过去，答辩人对此暂时不予追究。但是答辩人绝对不能再容忍被答辩人继续企图对答辩人所有的涉案房产享有任何权益，继续侵害答辩人的合法权益。2、被答辩人一直强调所谓的“20年期限的使用权和收益权”与本案涉案房产没有任何关系。被答辩人所一直提及的2001年8月7日其与石家庄市乡镇企业局物资工贸总公司、石家庄市宁安路铁路明桂转运站共同签订的《协议书》中所涉及的房产与本案涉案房产并非同一座落房产，因此其三方之间的协议与答辩人房产无关，更与本案无关。被答辩人诉请返还涉案房产没有事实依据。《协议书》中的房产座落为石岗大街，而涉案房产座落在同时期为石岗大街；《协议书》中房产的户主为石家庄市乡镇企业局物资工贸总公司，而涉案房产的所有人为答辩人；《协议书》中房间为三小间一大间，而涉案房产在置换前为一大二小计四小间。明显《协议书》中所涉及的房产与本案涉案房产是完全不同且无关的两处房产。被答辩人一直用与答辩人毫无关系的协议来要求答辩人认可并履行、用与涉案房产毫不相干的其它房产约定硬往涉案房产上套，试问这一诉请何来法律依据及事实依据？二、涉案房屋系答辩人所有的房产，答辩人享有与所有权有关的一切权利。被答辩人只有在答辩人认可的前提下才可能对涉案房屋享有使用权及收益权。答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》期限为十年，时间为自2020年1月26日至2020年1月25日止。在这十年内答辩人认可被答辩人对涉案房屋享有收益权。现在期满，答辩人作为涉案房产的合法所有人不再认可或承认被答辩人对涉案房产享有任何权益。答辩人与被答辩人关于涉案房产的约定除了《房屋租赁合同》之外再无其它任何约定。被答辩人拿其与第三人签订的合同，突破“合同相对性”硬行要求答辩人履行是没有任何法律依据的，更何况他们之间的合同跟涉案房产没有任何关系，就更加谈不上事实上的依据了。因此，被答辩人在《房屋租赁合同》到期之后便对涉案房产不再享有包括占有及收益的任何权益，更无权要求答辩人将涉案房产交予其。综上，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉，维持一审判决。 盖桂明向一审法院起诉请求：1.被告立即将租赁房屋返还给原告并缴清租赁房屋的水、电费；2.被告支付原告租赁期间的房租8400元并支付利息暂计114元（利息暂从2020年1月26日计至2020年5月26日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算至实际清偿之日止，实际计至给付之日止）；3.告支付原告房屋占用期间的租金暂计11253元（暂从2020年1月26日计至2020年5月26日，实际计至返还房屋之日止）；4.被告支付原告违约金8000元；以上四项暂计27767元。 一审法院认定事实：供销公司提交的房屋所有权证显示，坐落于新华区石岗大街的**房屋，共计**，建筑面积3792.45平方米，所有权人为市乡镇企业供销公司。1995年7月13日，石家庄市乡镇企业局召开石家庄市乡镇企业局党组会议，纪要显示“时间：一九九五年七月十三日上午地点：何局长办公室主持人：何某参加人：秦某中、杨某泰、郝某顺、孙某章、赵某义记录：任建平会议主要内容：研究乡镇企业培训中心办公楼问题。会议首先听取了秦某中同志关于我局乡镇企业培训中心办公楼（石岗大街）有关问题的汇报，尔后进行了认真讨论。根据我局机关及各直属公司目前的实际情况，会议最后决定1、石家庄市乡镇企业培训中心办公楼（石岗大街）产权归乡镇企业供销公司所有，办公楼所涉及的一切债权债务问题均有该公司一家承担。2、石家庄市乡镇企业培训中心办公楼第四层仍由局机关长期无偿使用。3、原分配给乡镇企业供销总公司、乡镇企业物资工贸总公司使用的房间，仍维持原定方案不变，继续由上述两个公司使用，其他有关问题由乡镇企业供销公司负责与之协商解决……”2001年8月7日，盖桂明同石家庄市宁安路铁路明桂转运站与石家庄市乡镇企业局物资工贸总公司签订《协议书》一份，写明“甲方：石家庄市乡镇企业局物资工贸总公司乙方：石家庄市宁安路铁路明桂转运站盖桂明甲方在1996年因外欠款收不回原因向乙方借款14.6万元，利息按1993年10年定期存款利率计算，因甲方经营水准不佳至今未还，现经双方自愿协商，甲方愿将属自己所有的位于石岗大街部分房产的使用权、收益权转让给乙方使用20年，以抵顶所欠乙方欠款，具体条款如下：1、甲方愿将石岗大街三层三小间一大间，房间号为（户主为石家庄市乡镇企业局物资工贸总公司）的使用权、收益权转让给乙方，使用期限为20年，以此偿还拖欠乙方的款项。2、乙方使用期限自2002年1月1日至2022年1月1日止。3、甲方应于2002年1月1日将上述房产交于乙方使用。如到期不能交付上述房产，赔偿乙方5万元违约金。4、乙方在使用该房屋的过程中要妥善维护，但该房产出现较大毁坏，维修费1000元以上的超出部分由甲方承担。5、在乙方使用过程中，如因特殊原因造成房屋被拆迁、损毁等不可抗拒造成乙方无法继续使用该房产时，甲方应继续履行偿还拖欠乙方的剩余款项，具体事宜双方可具体协商。6、乙方获得该房使用权后，甲方不得对此房进行买卖、转让，有关该房产的所有事项必须事先征得乙方书面同意。否则由此造成乙方损失须由甲方全面负责赔偿。7、本协议一式2份，甲、乙双方各执1份，自签字之日方可生效。甲方：石家庄市乡镇企业局物资工贸总公司盖章法人（签字）王学敏乙方：石家庄市宁安路铁路明桂转运站盖章法人（签字）盖桂明2001年8月7日。”2006年7月20日，盖桂明与供销公司签订《换房协议》一份，写明“甲方：石家庄市乡镇企业供销公司乙方：盖桂明甲乙双方在相互理解，共同协商的基础上，根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，双方就解决乙方占用甲方办公用房纠纷达成如下协议：一、甲方房屋位于石家庄市中华北大街办公楼三层301室、302室（一大一小计三小间）。乙方所用房屋位于石家庄市中华北大街办公楼三层303室、305室、307室（一大两小计四小间）。二、乙方为了使用方便，要求与甲方调换使用房屋，经甲方同意，将三层301室、302室（计三小间）办公用房同乙方进行同等面积交换使用，因特殊原因甲方同意乙方先将305室、307室(计两小间)交给甲方使用尚欠甲方的一间房屋，乙方同意在2006年12月31日前将该房屋交给甲方……十二、本协议一式三份，甲乙双方及乡镇企业局各执一份；本协议双方签字盖章之日生效。甲方：石家庄市乡镇企业供销公司盖章乙方：盖桂明签名捺印2006年7月20日。”2008年5月30日，石家庄市中小企业局召开会议，纪要显示“时间：2008年5月30日晚6时地点：局长办公室主持人：郭某芝出席人：李某基、刘某军、刘某明、郭某杰、邵某新列席：王某江记录：刘某议题：研究石家庄市乡镇企业供销公司办公楼整体出租问题会议内容：就石家庄市乡镇企业供销公司(以下简称供销公司)办公楼有关情况进行了专题研究。会上，企业办主任王某江同志对供销公司办公楼有关情况进行了详细汇报，班子成员进行了分析和研究。针对企业情况复杂，时间紧迫的现实情况，为保证企业稳定，国有资产不流失，妥善处理各种遗留问题，会议研究决定，遵照以下原则：1、为保住供销公司办公楼产权完整，同意供销公司尽快河北国信资产运营有限公司商谈债权回购有关事宜。2、为了充分提高办公楼资产利用率，以便增加收益，同意供销公司将办公楼3-6层整体出租，并尽快筹集回购债权所需款项。3、依据《物权法》规定，占用办公楼三层的有关公司和个人要将所占房屋使用权退还给供销公司。双方债权债务要依法依据进行彻底清算。4、办公楼四层的使用权，无条件退还给供销公司。5、3-6层各占房单位及个人要于6月10日前全部搬出腾空，否则后果自负……”2009年10月17日，盖桂明与供销公司签订《房屋租赁合同》一份，合同编号为第01号，写明“出租方(以下简称甲方)：盖桂明承租方(以下简称乙方):石家庄市乡镇企业供销公司根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议。第一条：房屋基本情况甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于石家庄市中华北大街，房屋结构为框架结构。该房屋产权单位为石家庄市乡镇企业供销公司(以下简称供销公司)，根据1995年原石家庄市乡镇企业局党组纪要决定，石家庄市乡镇企业物资工贸总公司(以下简称工贸公司)使用办公楼三层301、302、303室，因经济纠纷，工贸公司将办公楼三层301、302、303室转给盖桂明使用。为了整体利用办公楼三层，经甲乙双方协商，甲方同意将301、302、303室出租给乙方，并由乙方进行转租、经营使用。第二条：租赁期限租赁期限自2010年1月26日起——2020年1月25日止。期限10年。第三条:租金及租金付款方式该房屋月租金贰仟捌佰元整(2800元)，按季结算，每季租金捌仟肆佰元(8400元)。乙方应于本合同生效之日向甲方支付第一季度租金捌仟肆佰元整(8400元)及房租押金捌仟元整（8000元）。乙方以后每季末最后五日向甲方支付下一季度租金。租赁期间租金不变。第四条：交付房屋期限甲方应于本合同生效之日起将房屋交付给乙方……第七条：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方支付违约金捌仟元（8000元）。如乙方提前终止合同，除支付违约金外，甲方有权收回房屋。第八条：合同履行期间，如乙方违约，租房押金作为违约金支付甲方。第九条:租赁期满乙方无违约情况，甲方将租房押金退还乙方、乙方将房屋退还甲方……甲方（签章）：盖桂明签字捺印张春梅签字捺印2009年10月17日乙方（签章）：石家庄市乡镇企业供销公司盖章2009年10月17日。”原、被告签订房屋租赁合同后，在履行过程中，被告支付了房租押金8000元，并支付房屋租金至2019年10月25日，之后被告不再向原告交纳房屋租金，并于2020年4月17日向原告出具律师函通知原告要求收回涉案房屋，原告于2020年4月23日向被告回函拒绝了被告的要求，双方交涉未果，被告亦未依约继续支付房租并占有使用该涉案房屋至今。庭审中，双方争议的焦点问题主要有：一、关于原、被告签订的《换房协议》、《房屋租赁合同》是否有效的问题。被告主张，通过2008年5月30日石家庄市中小企业局会议纪要显示，石家庄市乡镇企业物资工贸总公司对办公楼三楼部分房屋使用权已经收回归被告所有，出台纪要后其他公司都清走了，但原告不走，并且原告的父亲多次到被告公司交涉与员工发生冲突，被告迫于无奈没有清走原告，才有了与原告签订房屋租赁合同的事实；原告提交的2001年8月7日的协议书被告是第一次见到，才见到乡镇企业局这个公司的名称，不清楚协议书是和乡镇企业物资工贸公司签订的还是和乡镇企业局物资工贸公司签订的，被告认为这是两个公司，当时签订的房屋租赁合同中原告存在欺诈行为，应属合同无效。对此原告不认可，认为被告主张的按照中小企业局会议纪要明确产权归被告所有，并且应当收回产权的情况下，被告仍然与原告签订的房屋租赁合同是自相矛盾，也没有证据表明当时被告受到强迫和欺诈。签订合同是双方的真实意思表示，被告认可了原告对案涉房屋的使用权和收益权，同时也用自己的行为保证了原告的使用权和收益权，被告按照合同约定一直按期支付租金，本案房屋租赁合同真实合法有效并且已经履行完毕，被告所主张的合同无效的说法不成立。其次，被告所述当时与原告签订房屋租赁合同时，对原告与乡镇企业局物资工贸公司签订的协议不知情是虚假陈述，原告当时使用的房屋不是现在案涉的房屋，中间有被告自愿与原告进行房屋置换的过程，原告之后才享有301、302、303三间房屋的使用权和收益权，被告与原告之所以签订租赁合同就是因为被告明知原告对案涉房屋享有使用权和收益权并且也是认可的。二、关于原告是否可要求被告返还涉案房屋的问题。原告认为依据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期满被告无违约，原告将租房押金退还，被告将房屋退还给原告，现被告违约，应承担违约责任并将房屋返还原告。对此被告不认可，认为本案所涉租赁房屋为被告所有，房屋租赁合同期满，被告不再认可原告对租赁房屋的使用权，原告的使用权终止，原告无权要求被告返还租赁房屋和支付租金，被告已经明确告知原告自2020年1月26日对租赁房屋不再具有使用权，原告没有请求退还房屋的事实依据和法律依据。三、关于被告是否应支付原告房租、利息、违约金及房屋占用期间使用费的问题。原告认为依据原、被告签订的《房屋租赁合同》，租赁期内被告应支付房租，逾期支付的应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年1月26日至实际清偿之日止的利息；同时依据合同第七、九条约定，租赁期满乙方无违约情况甲方将租方押金退还乙方，乙方将房屋退还甲方，现被告并未支付最后一笔租金也并未将房屋返还给原告，已构成违约，应当支付原告违约金8000元；被告不返还房屋、继续强行占用的情况下原告认为应按照双方签订的租赁合同的标准向原告支付占用房屋期间的租赁费，自2020年1月26日至2020年5月26日共计121天，按照月租金2800元计算，共计11253元。对此被告不认可，认为涉案房屋已租给了酒店，受疫情影响，酒店依据国家政策享受了租金减免，酒店没有支付给被告租金，被告也不应支付原告租金；对于房屋占用期间使用费，被告认为租赁期满后原告不再享有房屋的使用权，原告无权要求被告继续支付租金。庭后，被告提交了《企业法定代表人申请登记注册书》、《企业法人年检报告书》、《河北省参保人员退休核准表》等证据，主张1995年4月24日，石家庄市乡镇企业物资工贸总公司工商注册登记企业名称已经由石家庄市乡镇企业局物资工贸总公司变更为石家庄市乡镇企业物资工贸总公司，之前的公章应作废，故原告与石家庄市乡镇企业物资工贸总公司签订的《协议书》加盖了石家庄市乡镇企业局物资工贸总公司公章是在用作废印章签订协议，该协议无效。原告质证称，在签订协议时原告并不知道石家庄市乡镇企业局物资工贸总公司印章已经废除，该印章的废除以及名称的变更系企业内部调整，原告对此不知情；从被告提交的证据中可以看出，石家庄市乡镇企业局物资工贸总公司与石家庄市乡镇企业物资工贸总公司系同一主体，结合本案所有证据及履行情况，完全可以证明被告认可了原告在2001年8月7日与石家庄市乡镇企业局物资工贸总公司所签订的协议，否则被告也不会与原告在2006年7月20日签订《换房协议》，以及在2009年10月17日签订《房屋租赁合同》，被告现主张2001年签订的协议书无效，从事实上和法律上讲都没有依据。另外，原告主张被告提交的吕建忠的退休核准表与本案无关，被告应提交该公司法定代表人王学敏的退休核准表。针对被告提后补交的证据，经审查发现，一、被告提交的石家庄市乡镇企业物资工贸总公司的《企业法人年检报告书》显示《资产负债表》和《损益表》中左上角编制单位处写明了石家庄市乡镇企业物资工贸总公司，日期为1995年12月份，加盖了石家庄市乡镇企业局物资工贸总公司的印章；二、《河北省参保人员退休核准表》中显示，“单位名称：石市乡镇企业局物资工贸总公司，编号：412904，填表日期：2014年8月10日......退休前5年工作单位及岗位：石市乡镇企业局物资工贸总公司会计......”；三、《河北省参保人员退休基础信息表》中显示，“......92年11月至14年8月，单位为石家庄市乡镇企业局物资工贸总公司，职务为会计......”。以上证据显示，石家庄市乡镇企业物资工贸总公司与石家庄市乡镇企业局物资工贸总公司系同一主体，被告提交的证据无法证明1995年后石家庄市乡镇企业局物资工贸总公司的名称和印章不再使用。另查明，庭审中，双方对石家庄市新华区石岗大街进行过更名，与本案中石家庄市中华北大街系统同一幢办公楼均无异议；对石家庄市乡镇企业局与更名后的石家庄市中小企业局系同一主体无异议。以上事实有原、被告提交的房屋所有权证、石家庄市乡镇企业局党组会议纪要、《协议书》、《换房协议》、石家庄市中小企业局会议纪要、《房屋租赁合同》、《收条》、《河北江源方舟律师事务所律师函》、《河北乾骥律师事务所回函》、《企业法定代表人申请登记注册书》、《企业法人年检报告书》、《河北省参保人员退休核准表》等证据及庭审中当事人的陈述予以证实。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，首先，关于原、被告签订的《换房协议》、《房屋租赁合同》是否有效的问题。该两份协议均为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效。2001年8月7日原告与工贸公司签订《协议书》后，依法取得了石家庄市新华区石岗大街的房屋使用权，后原、被告于2006年7月20日签订《换房协议》一份，明确原告对石家庄市新华区石岗大街房间享有使用权。被告称2001年8月7日的《协议书》签订主体系石家庄市乡镇企业局物资工贸总公司，该单位对涉案房屋不享有使用权，据此主张原、被告之后签订的《换房协议》、《房屋租赁合同》系无效合同。但根据原告庭后提交的证据显示，石家庄市乡镇企业物资工贸总公司与石家庄市乡镇企业局物资工贸总公司系同一主体，被告在签订合同时未提出异议，双方现已在按照《房屋租赁合同》维持租赁关系长达十年之久，且在2008年石家庄市中小企业局召开的会议上明确规定，占用办公楼三层的有关公司和个人要将所占房屋使用权退还给供销公司，双方债权债务要依法依据进行彻底清算时，被告仍未收回房屋，并与原告重新签订房屋租赁合同，应视为承认原告对涉案房屋的使用权和收益权，故双方签订的《换房协议》、《房屋租赁合同》合法有效，予以确认。其次，关于被告是否应予返还涉案房屋问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》明确约定租赁期间自2010年1月26日起至2020年1月25日止，期限10年，现双方约定的租赁期限已满，被告作为涉案房屋所有权人，有权收回房屋。原告主张依据2001年8月7日原告与工贸公司签订《协议书》，原告应享有涉案房屋自2002年1月1日起至2022年1月1日止的使用权和收益权，但合同具有相对性，原告与工贸公司签订的协议不能对抗被告的合法权益，且根据2008年石家庄市中小企业局会议的明确规定，工贸公司已不再对涉案房屋享有使用权，原告要求被告返还涉案房屋缺乏事实和法律依据，不予支持，原告可依据其与工贸公司签订的《协议书》中相关规定，向工贸公司主张剩余债权。最后，关于被告是否应支付原告房租、利息、违约金及房屋占用期间使用费的问题。第一，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行，对于原告主张拖欠的最后一个季度租金，被告抗辩房屋租赁给了酒店，酒店受疫情影响享受政策减免，被告也不应向原告支付租金，被告欠原告2019年10月26日至2020年1月25日期间的租金，此期间并未在疫情阶段，不符合被告所主张的疫情期间政策减免情形，故被告的此项辩解无事实和法律依据，不予采信，被告仍应支付原告剩余租金8400元。第二，被告逾期未支付租金已构成违约，应承担违约责任，因双方对违约金条款作了明确的约定，原、被告签订的《房屋租赁协议》第七条约定，“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方支付违约金捌仟元（8000元）”，同时第八条约定，“合同履行期间，如乙方违约，租房押金作为违约金支付甲方”，故对于原告要求租房押金8000元作为违约金支付原告的诉求，予以支持。第三，对于原告主张的从2020年1月26日至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，因原、被告双方未对利息的支付进行约定，且本案为房屋租赁合同纠纷，不适用最高院关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的解释中有关利息收取的相关规定，故对原告主张的利息，因缺乏事实和法律依据，不予支持。第四，原告主张被告支付占用期间的使用费，因本案的涉案房屋为被告供销公司所有，被告未对于租赁期满后原告对涉案房屋的使用权和收益权进行追认，故期满后原告不再享有涉案房屋的使用权和收益权，原告要求被告支付涉案房屋水电费、支付期满后租赁费等诉求，缺少事实和法律依据，不予支持。判决：一、限被告石家庄市乡镇企业供销公司于本判决生效之日起五日内支付原告盖桂明房屋租金8400元；二、原告盖桂明已收取的租房押金8000元作为违约金予以扣除，原告盖桂明不再向被告石家庄市乡镇企业供销公司退还；三、驳回原告盖桂明的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，经查同原审查明的事实一致。 本院认为，关于上诉人盖桂明主张返还房屋是否应予支持的问题，首先，上诉人盖桂明与被上诉人供销公司于2009年10月17日签订《房屋租赁合同》，该合同合法有效，当事人均应按照合同履行各自义务。合同约定租赁期限自2010年1月26日至2020年1月25日，期限十年，现租赁期限届满，被上诉人主张收回房屋依法有据。其次，上诉人主张的依据《协议书》约定房屋使用期限至2022年1月1日止，但该协议书系上诉人与石家庄市乡镇企业局物资工贸总公司签订，该条款约束的是签订《协议书》的双方当事人，上诉人不能据此对抗被上诉人。再次，上诉人主张依据《房屋租赁合同》第九条约定租赁期满退还房屋，但仅凭此条款不足以证实上诉人在合同到期后对案涉房屋仍享有收益的权利。上诉人亦未有其他证据证实被上诉人对其与石家庄市乡镇企业局物资工贸总公司的约定表示接受并认可《协议书》的内容。且石家庄市乡镇企业局物资工贸总公司于2008年已不再对案涉房屋享有使用权，故上诉人主张返还房屋理据不足，本院不予支持。关于上诉人主张的占用期间使用费应否支持问题，案涉房屋产权人为被上诉人，租赁合同期满后被上诉人主张收回房屋，上诉人对房屋不再享有使用收益的权利，其主张的损失无事实和法律依据，亦不予支持，其相关损失可向石家庄市乡镇企业局物资工贸总公司进行主张。 综上所述，盖桂明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费494元由上诉人盖桂明负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 婷 审判员 李荣水 审判员 孟志刚 二〇二〇年十二月一日 书记员 谈梦雅