辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7042号上诉人（原审原告）：邢永俊，男，1971年5月21日出生，汉族，农民，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：徐仑，辽宁典之明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连金厂农业开发有限公司，住所地大连市普兰店区丰荣街道办事处金厂社区。统一社会信用代码91210282570880222M。法定代表人：陈敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘忠贤，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张勇，辽宁健坤律师事务所律师。上诉人邢永俊因与被上诉人大连金厂农业开发有限公司（以下简称金厂公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初2593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邢永俊上诉请求：1、请求撤销（2020）辽0214民初2593号民事判决书第二项并依法改判被上诉人给付上诉人临时安置补助费3400元（补偿被扣掉的10%）；2、由被上诉人按照30%的标准向上诉人支付损失共计80,580元；3、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、导致案涉搬迁补偿协议及补偿办法无效完全在于被上诉人的过错责任，原审法院让上诉人承担10%的过错责任没有任何法律依据。1、本次拆迁开发，被上诉人作为房屋开发企业，其本身就应该具备相应的开发审批等相关手续，而事实上被上诉人却没有办理任何证明其具有开发资质和条件的文件，也就是说没有经过任何部门的审批，被上诉人系擅自违规开发。2、本次拆迁开发，村民委员会全程帮助和协助被上诉人整个搬迁安置工作，并与被上诉人挨家挨户进行前期的搬迁动员，尤其本次拆迁开发工作得到了丰荣办公室的认同和支持，丰荣办公室的领导和相关部门对此是完全知情并配合的。3、被上诉人在向上诉人进行宣传动员的时候，相关部门设计的图纸、效果图（包括位置、户型、面积等及整个成品楼房的照片），无可挑剔，真真切切。对此作为上诉人在内的老百姓根本不可能提出任何质疑。故上诉人不存在过错。原审法院让上诉人承担10%的过错责任没有任何事实和法律依据。二、上诉人主张被上诉人按照30%的标准承担上诉人的损失完全符合法律规定。1、庭审查明，被上诉人此次拆迁开发没有办理拆迁开发手续，不具备拆迁开发资格，导致其与上诉人签订的搬迁补偿协议书及搬迁补偿办法归于无效，责任完全在于被上诉人。依据相关法律规定，被上诉人应承担因其过错造成合同无效而给上诉人造成的经济损失。2、一审庭审中，基于被上诉人不具有拆迁开发资格，导致合同无效，上诉人对自己的诉求当庭作了调整，即变更原违约金诉求为赔偿损失，数额不变。3、上诉人的直接损失为房屋被拆迁后，不能回迁，导致上诉人蒙受了不能收到回迁房屋，房屋价款一直被被上诉人使用的利息的损失。如果按合同约定的日万分之一的标准计算，则损失的金额是相当高的，因而上诉人并未以此标准主张。4、按应付款30%的标准计算损失的法律依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。因此，上诉人请求被上诉人按照30%的标准承担上诉人的损失是完全符合法律规定的。综上恳请二审法院能够支持上诉人的诉求。金厂公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：首先坚持原审期间的答辩观点意见以及质证意见。强调如下：案涉的合同属于无效合同，因此合同当中所约定的全部违约条款均为无效，原审法院基于此判决给付房屋以及地上物的补偿款是合理合法的，对于其他包括临时安置补助费一审是结合无效合同双方当事人的过错程度划分为10%和90%，在原审期间金厂公司对此有异议，由于金厂公司资金出现严重困难，无法提起上诉，现认可判决当中划分的比例包括赔偿数额，因此应当维持原判。邢永俊向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的金厂村四队、六队居民房屋搬迁补偿协议书；2、判令被告向原告给付房屋拆迁补偿234,600元；3、判令被告向原告给付临时安置补助34,000元（时间自2017年3月至2019年12月，1000元/月×34个月）；4、判令被告向原告支付逾期违约金80,580元【(234,600元+34,000元)×30%】；5、由被告承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，邢永俊撤销第一项诉讼请求。一审法院认定事实：2012年11月5日，被告出具了《金厂村四队、六队居民搬迁补偿办法》，规定：……第二条搬迁范围为四队13户居民（指持房照户数）及六队46户居民（指持房照户数），在本次四队、六队搬迁范围内的居民搬迁补偿安置适用本办法。……第五条安置时间：本次四队动迁范围内整体搬迁结束之日起，过渡期不超过一年半。第六条搬迁时间为动迁大会召开次日起30天内。……第七条房屋补偿与安置：一、房屋搬迁补偿一律采用房屋产权转置换方式。二、被搬迁人房屋产权置换、调换面积一般应靠近协议约定回迁面积，对于回迁面积差额的补款，选择在独门独院二层楼回迁的，被搬迁人选择的产权调换房屋面积大于协议约定的回迁面积（即按动迁安置办法中规定被搬迁房屋应调换的实际房屋面积）10平方米以内（含10平方米），按4000元/㎡计算；对实际回迁面积超出协议约定回迁面积10平方米以上部分，按6000元/㎡价格计算。……四、被搬迁人自行安排过渡住所，每户一次性领取搬迁补助费1000元，并按每户每月500元的标准领取临时安置补助费（以房屋产权证书为计户单位），临时安置补助费每次按半年发放一次，在搬迁腾空房屋时为首次，每户领取临时安置补助费为3000元。……第八条按期搬迁奖励及标准：一、选择独门独院二层楼为回迁的动迁户将享受下列优惠政策：在规定搬迁期限起始时间前10天内签订协议并完成搬迁的，每户给予增加房屋产权面积20%，且按回迁面积每平方米60元给予简装奖励。……三、对于不需要回迁安置的搬迁户，将按原房屋产权面积每平方米4080元予以一次性现金补偿。……地上附着物补偿范围及标准：……4、附属物补偿标准：见附表一、附表二。5、地上附属物在动迁当中计算好总价，在回迁时可以按房屋优惠价折成面积抵顶算账，即多层楼房按3500元/㎡计；二层楼房按4500元/㎡计。若不折面积，在回迁时可领取现金。……第十一条附则：……二、本办法自发布之日起执行，只适用于金厂村四队、六队居民动迁安置之用，动迁安置工作结束后自行废止。……该办法后面附有地上附着物补偿价格表。2014年3月18日，案外人张家华作为乙方与被告（甲方）签订《金厂村四队、六队居民房屋搬迁补偿协议书》一份，约定：为了响应上级政府关于生态移民及新农村建设的号召，根据上级有关精神和《金厂村四队、六队居民搬迁补偿办法》，经双方协商一致，订立本协议，以共同遵守。一、被拆迁房屋基本情况：甲方征迁乙方位于金厂村下金厂屯的房屋，产权人刘香华，产权面积105.6平方米。二、回迁安置地点与回迁原则：回迁安置在本次搬迁区域范围内，金厂村四队动迁户地块，具体见规划图。被搬迁人回迁安置，采取先搬迁、先排号、先定位、先回迁的原则，即按协议签订的先后顺序，依次选择回迁楼房位置和楼层。三、补偿方式：1、产权调换：甲方给乙方产权调换房屋的面积为独立二层楼房211.2平方米。其中乙方意向产权调房屋的建筑面积约独立二层楼房115平方米。2、……3、甲方补偿乙方其他附着物补偿款合计人民币273,590元，回迁安置时按本次搬迁补偿办法规定一并结算。四、产权调换房屋差价款结算：房屋差价款在乙方回迁时，一并向甲方结清，乙方未在规定时间内结清有差价款，甲方有权不向乙方交房，由此产生的一切后果及法律责任由乙方自行承担。五、回迁房屋面积超出原房屋产权证面积部分则由本公司与金厂村委会、丰荣办事处协调办理产权证，所产生的国家规定的相关税费则由产权人自己承担。六、乙方搬迁及过渡安置：1、乙方在本协议签订后三日内搬迁腾空被搬迁房屋，并保持原有建筑物完整……2、乙方自行解决过渡用房，每户一次性领取搬迁补助费1000元整（以房屋产权证书为计户单位）；过渡期的临时安置补助费每户每月500元（甲方按每半年向乙方支付一次），临时安置补助费从乙方腾空搬迁房屋之日起计算，发至回迁房屋交付使用之日止。3、一次性搬迁补助及首次临时安置补助费的发放时间为：乙方腾空搬迁房屋次日。……七、违约责任：1、甲方未在约定时间内支付给乙方补偿款的，从逾期之日起，每日按应付金额的0.1%计算违约金。2、乙方在签订协议三日内，必须腾空房屋，未腾空房屋的承担相应后果和法律责任。……八、本协议签订时，乙方向甲方移交有关房屋产权证及土地使用证。……十、本协议自双方签字盖章之日起生效。十一、补充条款：1.住宅补偿款：（48.1平×4080）=196,248元2.附属物补偿款：275,390元3.征用菜地、耕地及集体地补偿款：14,000元总计人民币小写：483,838元以现金方式一次性补偿（以上三项款项）回迁安置在靠山多层楼前一排三层。十二、本协议书共四页，一式四份，甲、乙双方各执一份，另一份分别送至金厂村村委会和丰荣办事处备案。被告在落款甲方处盖章，原告在落款乙方处签名并书写“代张家华”。上述协议签订后，原告将案涉房屋腾空。后被告将案涉房屋拆除。至本案判决作出前被告未向一审法院提供关于案涉动迁区域的土地规划、开发建设审批、拆迁许可等相关手续，未对案涉被动迁区域进行任何建设施工。庭审中，原告自认被告按照4080元/平方米支付了48.1平方米的住宅补偿款196,248元，并按照每月500元支付了原告半年的临时安置补助费，后又按照每月1000元支付临时安置补助费至2017年2月。庭审中，经一审法院释明，原告称如果认定案涉搬迁补偿协议无效，其诉讼请求的数额不变，被告应赔偿因其无任何手续违法拆迁而导致的损失。被告表示如果认定案涉搬迁补偿协议无效，则同意在原址为原告重建房屋，恢复原状。另查，案涉被拆迁房屋已故登记产权人刘香华在签订协议前已死亡。刘香华的法定继承人为儿子张家华、女儿刘思贝。2010年1月23日，原告以86,000元的价格从张家华、刘思贝处购买了案涉房屋。2010年7月21日，原告就案涉房屋买卖交纳了1290元的契税，但未办理房屋产权过户手续。还查，2016年10月24日另案原告丑纯丰的妻子王金华（乙方）与被告（甲方）签订协议书一份，约定：甲乙双方在原先签订的《金厂村四队、六队居民房屋搬迁补偿协议》的基础上，经过双方友好协商一致，订立补偿协议如下：一、甲方承诺按原协议继续为乙方做好搬迁工作，即从现在起到2017年6月份，甲方办理好建房的审批手续。2017年7月份开始建房到2017年12月31日前，按原协议要求，将房屋交付给乙方使用。二、若甲方在规定日期之内没有兑现上述承诺，则乙方主动放弃回迁房屋权利并自愿一次性，以每平方米人民币4080元单价（以原产权房屋面积为准）出让该房屋永久居住权给甲方，经核算后甲方需于2017年12月31日以前，一次性给予乙方该产权房屋补偿款，原协议则自行终止。（在此次货币补偿中，若其它户得到了高于4080元单价的补偿，甲方需补上差价。）三、此补充协议与原协议具有同等法律效力。被告在甲方处加盖公章，王金华在乙方处签名。该协议签订后，被告既未交付房屋，亦未给付房屋补偿款。再查，2019年7月25日，案涉房屋所在大连市普兰店区丰荣街道办事处金厂村民委员会出具证明，载明大连农业开发公司在我村下金厂屯项目规划过程中，将8户村民的房屋拆除，合同规定每户每月补助房租500元，半年后因房屋拆除未给回迁，每户每月实际发放房租1000元。同年11月26日，大连市普兰店区丰荣街道办事处金厂村民委员会出具情况说明，载明：吕淑贤、丑纯丰、丑芳、邢永俊、邢永俊、刘洪宽、邢永俊（笔误，应为吕淑贤、丑纯丰、丑芳、周慧敏、刘志成、刘洪宽、邢永俊）七位系我村村民。2013年普兰店金厂农业开发有限公司拟对我村部分区域进行开发建设，分别于2012年11月、2012年11月、2012年11月、2012年11月、2014年2月、2014年2月、2014年3月同上述村民签订拆迁安置补偿协议，并承诺协议签订后一年内回迁安置到位。后回迁安置未能如期完成，期间该应回迁村民分别或集体向本村委会、丰荣办事处及开发商提出诉求，希望尽快解决回迁事宜，本村委会及丰荣办事处也多次出面协调相关事宜，亦未能解决。一审法院于2020年5月28日到大连市普兰店区丰荣办事处金厂村民委员会对该村民委员会书记傅忠真调查，傅忠真表示案涉被动迁区域的土地性质是农村宅基地，因尚有两户的房屋没有动迁，影响了被告办理相关土地规划、审批手续。案涉被动迁区域被告仍在动迁阶段，未进行建设施工。同时认可不回迁房屋被告应按每平方米4080元价款进行补偿。一审法院认为，本案的争议焦点：一、原告的诉讼主体是否适格；二、原告与被告签订的《金厂村四队、六队居民房屋搬迁补偿协议书》和《金厂村四队、六队居民搬迁补偿办法》的效力；三、被告是否应承担原告主张的各项补偿费用；四、原告主张的违约损失是否应支持。对于争议焦点一即原告的诉讼主体问题。一审法院认为，案涉房屋登记在已故刘香华名下，原告从刘香华的法定继承人张家华、刘思贝手中购买案涉房屋，签订了买卖合同、支付了购房款并交纳了契税，但未办理房屋产权变更手续，现因案涉房屋已被拆除而致房屋物权消灭，原告可主张案涉房屋产权消灭的对价即拆迁补偿款。原告和被告签订了案涉“搬迁补偿协议”，且被告又依据该协议将相关费用支付给原告，现原告依据和被告签订的案涉“搬迁补偿协议”诉至一审法院，一审法院认为原告的主体适格，对被告抗辩称原告诉讼主体有问题的意见不予采纳。对于焦点二即“搬迁补偿协议书”及“搬迁补偿办法”的效力问题。一审法院认为，本案系拆迁安置补偿合同纠纷。拆迁安置补偿合同是基于对被拆迁人所有的房屋实施拆迁而给予合理的安置补偿性质的合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的具体情况，但是具体到拆迁安置补偿中，造成合同无效主要有以下几种情况：第一，签订合同的拆迁人不具备征收资格；第二，被拆迁人无民事责任能力人或者是限制责任能力人；第三，代理人超过代理权限并且没有得到被拆迁人追认；第四，以合法形式掩盖非法目的签订拆迁安置补偿合同的；第五，拆迁安置协议违反法律的强制性规定的。本案，被拆迁区域的土地性质系农村宅基地，根据双方签订的“搬迁补偿协议”内容可以看出，被告对该地域的房屋属于商业用途开发，对其地上房屋进行动迁，应按照《中华人民共和国土地管理法》的规定先行办理农用地转用审批。拆迁人应具备符合土地利用总体规划的相关部门审批手续、动迁许可证等相关具有征收资格的手续。但被告在一审判决书作出前未取得前述审批手续并向一审法院提供。被告未取得相应的审批手续违反了法律的强制性规定，因此，原、被告签订的“搬迁补偿协议”及由被告制作的“搬迁补偿办法”均应无效。对于被告抗辩称因公司实际控制人高顺东因涉嫌刑事案件被审查，被告公司财产及账目被查封导致补偿无法进行的意见，一审法院认为，公司财产及账目是否因刑事案件被查封，与合同的效力不具有必然联系，故对被告的抗辩意见，一审法院在本案中不予采纳。对于焦点三即被告是否应承担原告主张的各项补偿费用问题。一审法院认为，合同无效后，因该合同取得财产应予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告作为房屋开发企业，其对应具备相应开发审批手续的相关法律法规知晓程度应高于原告，故被告对案涉“搬迁补偿协议”和“补偿办法”的无效负有主要过错责任。原告作为普通公民，虽其对相关法律法规的知晓程度远远低于被告，但原告对其所从事的民事活动相关的法律法规亦应具有一定的知悉。故原告对案涉“搬迁补偿协议”的无效负有次要过错责任。综合考虑本案双方过错大小及房屋已被实际拆除的客观事实，一审法院酌定原告承担10%的责任比例，被告承担90%的责任比例。关于本案损失数额的确定。“搬迁补偿协议”签订后，被告已经实际拆除了被拆迁房屋，虽被告表示同意为原告在原址重建原房屋、恢复原状，但因被告未提供双方在交接被拆迁房屋时原房屋的图纸或房屋原状的详细材料，本案事实上无法恢复至房屋被拆迁前的原状。在一审判决作出前被告亦未提供其他房源可供原告选择安置。因此，本案被告应对原告进行房屋的货币安置补偿。关于货币安置补偿的标准，原告主张按照被告作出的“搬迁补偿办法”中第八条中第三项“对于不需要回迁安置的搬迁户，将按原房屋产权面积每平方米4080元予以一次性现金补偿”中的每平方米4080元作为补偿标准，一审法院认为，结合原告提供的另案原告丑纯丰妻子王金华与被告2016年10月24日签订的“协议书”，双方约定了对于拆迁房屋未按约定时间安置被告给予王金华被拆迁房屋的房屋拆迁补偿款项的标准是每平方米4080元，虽被告作出的“搬迁补偿办法”并不具有法律效力，但每平方米4080元的补偿标准亦属于被告的真实意思表示，对于该标准被告并未提供证据证明明显高于市场平均标准。故一审法院对原告主张按每平方米4080元作为房屋拆迁安置补偿的计算标准予以支持。虽“搬迁补偿协议”因违反法律强制性规定而被确定为无效，但其中关于安置房屋的面积、地上附着物补偿数额均系原、被告双方的真实意思表示，系双方对房屋及地上附着物损失数额的确定。该协议中已确定原告被拆迁房屋面积为105.6平方米，原告主张按105.6平方米减去已补偿的面积进行补偿，具有事实依据，一审法院予以支持。因此，原告的房屋被拆除后的货币安置补偿数额应为234,600元{（105.6-48.1）平方米×4080元／平方米）}。关于过错责任问题。本案被告作为房屋开发企业，其对应具备相应开发审批手续的相关法律法规知晓程度应高于原告，故被告对案涉“搬迁补偿协议”和“补偿办法”的无效负有主要过错责任。原告作为普通公民，虽其对相关法律法规的知晓程度远远低于被告，但原告对其所从事的民事活动相关的法律法规亦应具有一定的知悉。故原告对案涉“搬迁补偿协议”的无效负有次要过错责任。综合考虑本案双方过错大小及房屋已被实际拆除的客观事实，一审法院酌定原告承担10%的责任比例，被告承担90%的责任比例。关于本案损失数额的确定。因案涉房屋已被实际拆除，原告主张临时安置费属于原告因房屋被拆迁而产生的安置损失。对于原告主张的自2017年2月至2019年12月临时安置费34,000元（1000元/月×34个月），并提供其所在金厂村民委员会出具的证明证实每户每月补助房租500元，半年后每户每月实际发放房租1000元。因此，原告主张的临时安置费计算方式和标准具有事实依据，一审法院亦予以确认。故被告应对原告临时安置损失承担90%的赔偿比例，即30,600元（34,000元×90%）。对于焦点四即违约损失问题。一审法院认为，合同无效应为自始无效，则合同中所约定的违约条款亦为无效。因此，原告主张违约损失无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决:一、被告大连金厂农业开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告邢永俊房屋货币安置补偿款234,600元；二、被告大连金厂农业开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告邢永俊临时安置补助损失30,600元；三、驳回原告邢永俊的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3268元（原告已预交），由原告邢永俊负担786元，由被告大连金厂农业开发有限公司负担2482元，被告大连金厂农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、一审法院酌定上诉人对《搬迁补偿协议书》无效承担10%的责任比例是否妥当；二、上诉人主张被上诉人向其赔偿损失的请求是否应得到支持。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方当事人对于一审法院以被上诉人未取得相应动迁审批手续为由认定案涉《搬迁补偿协议书》无效均无异议，上诉人主张其对于协议无效没有任何过错，协议无效完全在于被上诉人一方的过错。本院认为，被上诉人作为负责案涉项目动迁的企业，其应知晓动迁应取得相应审批手续，在未取得动迁审批手续时被上诉人就开始进行动迁工作与上诉人签署《搬迁补偿协议书》，被上诉人的过错程度明显远高于上诉人，而上诉人对相关法律法规的知晓程度虽远低于被上诉人，但其作为签署协议的一方主体，对其从事民事活动所涉的相关规定应有基本了解，上诉人在被上诉人未出示动迁审批手续的情况下就与被上诉人签署动迁协议，不能认定上诉人对于协议无效毫无过错。一审法院综合考虑本案实际情况，酌定上诉人承担10%的责任比例，被上诉人承担90%的责任比例，并无不妥。关于争议焦点二，上诉人在起诉状中关于此项请求的表述为“判令被告向原告支付逾期违约金”，一审审理过程中，经法院释明，上诉人称如果认定案涉搬迁补偿协议无效，其诉讼请求的数额不变，款项性质变更为因被上诉人无任何手续违法拆迁给上诉人造成的损失。二审中，上诉人对其该项诉请明确表示为案涉房屋的货币补偿款自房屋被拆除之日起按照同期贷款利率计算的利息损失。本院认为，房屋被拆除后，上诉人已经实际收取了被上诉人给付的临时安置补助费直至2017年2月，本案中上诉人诉请被上诉人给付2017年3月至2019年12月起诉之时的临时安置补助费，本院已经作出认定。即上诉人未按期回迁期间的损失已经以临时安置补助费的形式得到了补偿，且这种补偿方式符合双方在订立协议时的意思表示。故上诉人的该项上诉请求不应得到支持。综上所述，上诉人邢永俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3029元（上诉人已预交），由上诉人邢永俊负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 季 烨审判员 吕 瑛二〇二〇年十二月四日书记员 连亚妮