新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新42民终1551号 上诉人(原审被告)：新疆百信房地产开发有限公司,住所地新疆维吾尔自治区沙湾县伊宁西路。 法定代表人：买向阳，系该公司经理。 被上诉人（原审原告）：吐拉里别克·塔克曼，男，1983年11月15日出生，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 委托诉讼代理人：阿里达·阿不都（吐拉里别克·塔克曼的妻子），女，1982年2月13日出生，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 上诉人新疆百信房地产开发有限公司（以下简称百信公司）因与被上诉人吐拉里别克·塔克曼租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院（2020）新4223民初558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月14日立案后，依法组成合议庭于2020年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人百信公司的法定代表人买向阳、被上诉人吐拉里别克·塔克曼及其委托诉讼代理人阿里达·阿不都到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百信公司上诉请求：撤销原判，改判驳回吐拉里别克·塔克曼一审全部诉讼请求。事实与理由：1.百信公司不存在违约，案涉房屋虽然被查封，但根据相关法律规定，仍然可以使用，合同可以继续履行，不存在法定解除的情形，不能作为解除合同的理由；2.百信公司在出租房屋给吐拉里别克·塔克曼时没有隐瞒房屋权利瑕疵的事实，对权利瑕疵吐拉里别克·塔克曼是明知的，因此无权要求百信公司承担赔偿责任；3.双方的租赁关系在先，法院查封在后，法院可以对租赁房屋进行拍卖，但不得侵犯承租人的权利，吐拉里别克·塔克曼可以以承租人的身份向法院提起执行异议，确保承租权；4.双方合同约定甲方（百信公司）中途单方解约，乙方（吐拉里别克·塔克曼）有权向甲方索要房屋装修费叁万元，本案中百信公司并未单方解约，因此不应当赔偿损失。 吐拉里别克·塔克曼辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，应当予以维持。双方合同约定了如百信公司违约应承担返还租金、支付违约金、律师费、赔偿装修损失的责任，由于案外人毛卫东阻挠装修、奎屯垦区法院查封案涉商铺，百信公司构成违约，合同目的不能实现，已经达到法定解除的条件，合同应当解除；百信公司明知案涉房屋有瑕疵，却采用欺瞒手段收取租金，造成吐拉里别克·塔克曼在案涉房屋中投入资金装修，但不能使用，应当赔偿各项损失。 吐拉里别克·塔克曼向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告房屋租赁合同；2.被告立即返还租金25000元，资金占用利息损失1125元（25000元×5‰×9个月，2019年7月到2020年3月，合计：26125元；3.被告赔偿原告装修损失3万元，资金占用利息损失1350元（3万元×5‰×9个月，2019年7月到2020年3月，合计：31350元；4.被告支付原告违约金5000元；5.律师费损失3000元。 一审法院认定的事实，2019年6月10日，原告与被告签订商品房租赁合同，被告将其位于××县）商业用房出租给原告经营婚纱店，合同约定：租赁期限为五年，租金按年交纳，前三年房租金为25000元，如乙方（即被告）违约原告有权向被告索要房屋装修款3万元，违约金5000元，由败诉方承担胜诉方的律师费并退还房租金25000元。2019年6月10日原告向被告交纳租金25000元。被告将租赁房屋交给原告后，签订合同后的第五天后开始装修，原告与第三人签订了装修合同，已完成室内70%的工程量。2019年7月5日毛卫东来后禁止原告继续装修，并将租赁房屋上明锁封闭。2019年7月8日被告给原告二份告知书，主要内容：沙湾县12小区83楼102室（林清苑小区）商业用房是毛卫东利用职工身份非法侵占，百信公司已提起诉讼，毛卫东作为股东无权侵害原告的房屋租赁权，原告需按租赁合同约定装修租赁房屋，使用装修租赁房屋造成的经济损失由被告负责。2019年9月5日奎屯垦区法院又将该租赁商品房查封。原告妻子阿里达·阿不都于2019年4月3日在沙湾农商行贷款10万元，用于装修租赁房屋，购买设施，并贷款交保险费用2893元，因被告的违约，致使原告无法正常经营，银行贷款10万元没有偿还，银行利率8.114583‰，支付律师费3000元，主张应当由被告承担。被告主张查封不是因为被告引起的，且查封在后，租赁合同签订在前。被告百信公司与第三人毛卫东在新疆生产建设兵团农七师奎屯垦区法院及农七师中级人民法院因房屋权属涉诉。原告认为被告在租赁房屋权属不清的情况下与原告签订了租赁合同，起诉至法院，提出以上诉讼请求。以上事实，由原、被告陈述、答辩意见，举证、质证意见在案佐证。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2019年6月10日，原告吐拉里别克·塔克曼与被告百信公司签订商品房租赁合同，约定被告百信公司将其位于××县）商业用房出租给原告吐拉里别克·塔克曼经营婚纱店。被告百信公司作为房屋出租人应当保障租赁物的权利没有瑕疵，应当保障合同的正常全面履行。根据原、被告举证相互印证证实被告与案外第三人毛卫东就涉案租赁房屋因权属纠纷，在农七师奎屯垦区法院及农七师中级人民法院涉诉，农七师奎屯垦区法院将该租赁房屋查封至今并拍卖。被告也在农七师奎屯垦区法院提出执行异议之诉。该租赁房屋第三人毛卫东在主张房屋权利，房屋权利存在瑕疵。被告将房屋权利存在瑕疵的涉案房屋租赁给原告，合同签订有一年之久，致使原告至今无法使用租赁物。对被告辩解房屋权属有争议的不必然造成租赁房屋无法使用，房屋原告可以继续使用。从原告举证可以证实该房屋仍然在查封状态，对此抗辩该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。依照《最高人民法院》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的。因被告租赁给原告的租赁房屋权属有争议、租赁房屋被司法机关依法查封、涉案房屋租赁合同目的无法实现，达到了合同解除的法定条件，故原告请求解除合同的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告与被告于2019年6月10日签订的商品房租赁合同违约责任条款约定合法有效，被告应当按照合同约定赔偿原告的损失。本案事实清楚、证据充分。原告主张被告赔偿损失及支付违约金的诉讼请求合法，原告请求被告赔偿损失及支付违约金的诉讼请求，该院予以支持。判决：一、解除原告吐拉里别克·塔克曼与被告新疆百信房地产开发有限公司于2019年6月10日签订的《商品房租赁合同》；二、被告新疆百信房地产开发有限公司于本判决生效后即返还原告吐拉里别克·塔克曼租金25000元，并赔偿原告资金占用利息损失1125元（25000元×5‰×9个月，2019年7月到2020年3月），合计：26125元；三、被告新疆百信房地产开发有限公司于本判决生效后即赔偿原告吐拉里别克·塔克曼装修损失3万元，并赔偿原告资金占用利息损失1350元（3万元×5‰×9个月，2019年7月到2020年3月），合计31350元；四、被告新疆百信房地产开发有限公司于本判决生效后即赔偿原告吐拉里别克·塔克曼律师费损失3000元；五、被告新疆百信房地产开发有限公司于本判决生效后即支付原告吐拉里别克·塔克曼违约金5000元。 本院二审期间，双方当事人围绕争议焦点向法庭提交了新的证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。吐拉里别克·塔克曼向法庭提交了两张照片，证明案涉房屋2019年9月5日被贴封条，12月19日解除封条，目前房屋已经贴出“租售”，经联系下面留的电话，说不能再给我们出租。百信公司质证，真实性认可，电话是申请执行人的，但与本案没有关系，封条可以去掉，吐拉里别克·塔克曼也可以向法院主张承租权。认证，由于百信公司认可真实性，予以采信。 二审经庭审查明的事实与一审确认的事实一致，本院予以确认。 本案的争议焦点是：1.案涉房屋租赁合同是否应当解除？2.吐拉里别克·塔克曼一审请求的各项赔偿是否应当支持？ 本院认为，百信公司上诉主张，虽然案涉房屋被法院查封，但承租人可以向法院提起执行异议，要求法院保证其承租权，查封不影响使用。吐拉里别克·塔克曼二审提交的证据显示，案涉房屋被奎屯法院查封贴了封条，根据《最高人民法院》的规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持，吐拉里别克·塔克曼请求解除合同，应当予以支持。关于吐拉里别克·塔克曼一审提出的各项赔偿问题，双方合同均有约定，对于百信公司提出的合同第十条第一款约定“如甲方（百信公司）中途单方解约，乙方（吐拉里别克·塔克曼）有权向甲方索要房屋装修费叁万元”，本案中百信公司并未单方解约，因此不应当赔偿损失的上诉主张，百信公司出租的房屋，被法院查封，造成吐拉里别克·塔克曼无法使用，即构成根本违约，案涉合同因此解除，应当参照该约定执行，一审对此判决正确。 综上所述，百信公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1436.42元，由上诉人新疆百信房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 桂 兰 审 判 员  范 淑 桂 审 判 员  艾山古丽 二〇二〇年十二月十一日 法官助理  杜 慧 杰 书 记 员  阿丽娜尔