河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4946号上诉人（原审被告）：许利，男，1981年5月17日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：杨保甜，河南省潢川县伞陂寺镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：付桂荣，女，1959年8月18日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：李力，河南冠南律师事务所律师。上诉人许利因与被上诉人付桂荣房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省潢川县人民法院（2020）豫1526民初3726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许利及其委托诉讼代理人杨保甜，被上诉人付桂荣的委托诉讼代理人李力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许利上诉请求：为了维护上诉人的合法权益,现根据本案的事实和有关法律规定,特提起上诉,请依法撤销原判，发回重审或改判。事实和理由：1、原审判决侵害了上诉人优先租赁权,理应依法纠正。上诉人于2015年至2019年就开始承租了被上诉人此房,根据我国“合同法”有关规定，上诉人依法享有优先承租该房的权利。因此，本案原审判决“限被告许利于本判决生效十日内腾空房屋交付给原告付桂荣”这是原审判决侵害了上诉人依法享有的优先承租该房的合法权益!2、本案无论于情、于理都应依法支持上诉人正当、合法的诉求——继续承租!（1）上诉人承租该房后,打算长期租用此房,继续使用,因此，上诉人为此房投资140余万元,可截止目前仅用四年多时间,上述投资装修加房租赁费高达二百多万元。由于投资本金较大,时间短,确实收不上来。（2）本案房屋是商铺门面房,又在商业区域,具有商业价值,被上诉人对此房只有对外出租使用,因此，不论是在什么时间、什么情况下,在同等条件下，上诉人均依法享有优先承租权。（3）生意应有连续性,刚开始第一、从熟练程度上是越做越有经验;第二、从业务关系上是越做客户越多,关系越广;第三、从地理位置时间越长,知情人越熟。（4）上诉人为此投资140余万元购买设备、设施，如不让续租,再不让转租,上诉人投资大量设备、设施还须拆除,不仅损失惨重,就连堆放的地方就没有,作为废品处理,更是一种浪费，亏损太大。3、本案原审判决遗漏必要的共同诉讼主体,程序错误,侵害第三人的合法权益,理应依法改判或发回重审。本案所争议的租赁房屋经营者是许金发而不是上诉人,这有营业执照可证。因为本案是在2019年10月20日由上诉人将该房就已发包给许金发承包经营,本案处理结果与许金发具有法律上的利害关系。如果按原审判决执行，不仅解决不了此案纠纷,且还将产生连锁反应,侵害了具有独立请求权利的第三人许金发的合法权益!将产生冤案!错案!因此,本案属必要的共同诉讼,理应依法追加许金发为本案第三人参加诉讼!付桂荣辩称，1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案优先承租权来源于答辩人与被答辩人《租赁合同》的约定，并非当然的法定权利，被答辩人未履行《租赁合同》约定的提前通知义务，优先租赁权已丧失，且被答辩人拖欠租金，答辩人有权基于同时履行抗辩权不再向被答辩人续租房屋，原审判决并未侵害被答辩人优先承租权；2.被答辩人拖欠房屋租金，答辩人有权解除合同，且原租赁合同已到期，答辩人没有继续出租给被答辩人的义务；3.原审判决适用程序无误，被答辩人作为合同相对方是本案适格被告，应承担判决责任；上诉状中提及的第三人与本案不是同一诉讼标的主体，不是必要共同诉讼当事人，不需追加。请求人民法院查明事实，依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。付桂荣向一审法院起诉请求：1、判令依法解除原与被告之间的《租房合同》；2、判令被告向原告支付房屋占用期间的租赁使用费，暂定为62166.67元（其中2019年下欠租赁费3000元，按照71000元/年的标准，从2019年10月1日至实际返还房屋之日止的占用费，暂计至2020年8月1日）；3、判令被告按照合同约定向原告支付违约金；4、判令被告依法将潢川县华英商贸城北大门三楼房屋恢复原状后返还给原告；5、判令被告承担本案诉讼费和相关费用。一审法院认定事实：虞锁龙和被告许利因合伙经营与原告付桂荣签订《租房合同》，合同约定“出租方（甲方）：付桂荣，承租方（乙方）：虞锁龙、许利……一、甲方自愿将坐落在华英商贸城北大门三楼租给乙方使用；二、甲乙双方议定的上述房屋租赁期限自2015年10月1日至2019年10月1日止。该房屋年租金为第一年陆万伍千元；第二年陆万伍千元；第三年陆万捌仟元；第四年柒万壹仟元，房屋租金乙方必须在每年10月1日前交清……”房屋租赁期间，虞锁龙退出经营，原被告未重新签订租房合同。截止到2019年10月1日，被告欠原告租金3000元。合同约定的租赁期限届满后，被告未与原告签订续租合同，亦未搬离房屋。原告多次向被告催要其占用房屋期间欠付的租金，被告至今未支付。一审法院认为，原被告之间签订的租房合同是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效，应受法律保护。本案中，原告付桂荣按照合同约定将房屋租赁给被告许利使用，被告应当足额交纳租金，庭审中，被告认可截止到2019年10月1日欠原告租金3000元，故原告要求被告支付拖欠租金3000元的诉讼请求，本院予以支持。2019年10月1日后，原被告未重新签订书面租赁合同，此时，被告继续占有租赁房屋，依照相关法律规定，该租赁行为视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除租赁合同，且承租人应在租赁期届满时支付租金，因此，原告要求解除租赁合同、判令被告交还租赁房屋并支付租赁费的诉讼请求，本院予以支持，被告应在规定的期限内腾空房屋，将房屋交付原告，并按年租金71000元的标准支付2019年10月1日起至实际腾房期间的房屋租赁费。因原、被告未重新签订租房合同，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称应免除3个月的房租费用，因2020年2月初全国遭受“新冠”疫情影响，信阳市于同年3月18日解封，被告经营确因疫情防控受到一定影响,该种情形属不可抗力，依据情势变更原则，本院酌情按年租金71000元的标准减免被告3个月的租金，减免租金的数额为71000元÷12个月×3个月＝17750元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条第一款（四）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，第二百一十五条、第二百二十六条、二百三十二条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、限被告许利于本判决生效之日起十日内腾空房屋，自行拆除室内可拆除的装饰装修物，将其租赁的位于潢川县华英商贸城北大门三楼（现店名为“足享人生”）的房屋交付原告付桂荣；二、限被告许利于本判决生效之日起十日内向原告付桂荣支付2019年10月1日前所欠租金3000元；三、限被告许利于本判决生效之日起十日内以每天194.52元（71000元÷365天）的标准向原告付桂荣支付从2019年10月1日起至被告实际交付房屋期间的租金；四、被告许利因受疫情影响应当减免三个月的租金17750元，执行时从总款中予以扣除；五、驳回原告付桂荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取677元，由被告许利负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题在于：1.一审判决是否侵害了许利的优先租赁权；2.是否应当追加许金发为第三人。本案中，当事人双方签订了《租房合同》，约定房屋租赁期限自2015年10月1日至2019年10月1日止，2019年10月1日后，当事人双方未重新签订书面租赁合同，许利继续使用租赁房屋，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。”的规定，许利与付桂荣的租赁期限应为不定期租赁，故付桂荣可以随时解除租赁合同；《中华人民共和国合同法》第十三章中没有规定承租人的优先租赁权，当事人双方签订的《租房协议》第六条约定“……同等条件下乙方有优先承租权利……”故许利上诉所主张的优先租赁权并非法律规定的权利，而是双方约定的权利；依据当事人双方的约定，许利享有优先租赁权的条件应该是付桂荣继续出租房屋且需要在同等条件下，许利在一审、二审没有提交证据证明该两个条件成立，故许利称“原审判决侵害了上诉人优先租赁权”的上诉理由缺乏证据证明，不能成立；本案为房屋租赁合同纠纷，合同当事人双方分别为许利和付桂荣，即便案涉房屋的使用人是许金发而不是许利，本案也不属于必要的共同诉讼，不存在遗漏当事人的问题，更不存在追加当事人的问题。需要指出的是，情势变更原则确需在个案中适用的，应当报请高级人民法院审核，必要时应报请最高人民法院审核，一审判决在未报请审核的情况下随意适用，确系不当。综上所述，许利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1354元，由上诉人许利负担。本判决为终审判决。审判长  朱峰审判员  姚涛审判员  马勇二〇二〇年十二月八日法官助理吴彦亭书记员汪玉娇