鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初4955号原告：刘显辉，男，汉族，1985年11月20日出生。住址：鞍山市立山区。被告：盛欣地产（鞍山）有限公司。住所地：鞍山市立山区沙河街。法定代表人：黄慧琳，系该公司经理。委托代理人：于娜，系该公司员工。被告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市铁**南胜利路。负责人：刘德，系该公司经理。委托代理人：郑斯波，系该公司员工。原告刘显辉诉被告盛欣地产（鞍山）有限公司（以下简称盛欣地产公司）、佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司（以下简称佳兆业物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日受理后，依法由审判员杨璐嘉独任审理，于2020年11月23日公开开庭进行了审理，原告刘显辉、被告盛欣地产公司委托诉讼代理人于娜、佳兆业物业公司委托诉讼代理人郑斯波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘显辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告为维修次卧支出的费用1218元以及维修后租房费用每月1800元，六个月共10800元。一共总计12018元；2、判令被告对原告房屋的阁楼、主卧进行维修；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告刘显辉与被告盛欣地产公司于2011年10月28日签订《商品房买卖合同》,原告以443144元价格购买位于鞍山市立山区沙河街41号房屋（产籍号3-103-35-1111)。合同签订后，原告按照约定交付了购房款，于2012年8月13日收房入住。原告在2015年时发现所居住房屋出现墙体裂纹、长毛现象，为此原告多次找到地产公司，要求其对于墙体问题给予维修。地产公司经现场查看后同意给予维修，但由于当时原告孩子尚小维修存在不便，故地产公司与原告于2016年4月18日签订《协议书》一份，承诺5年内给予维修。2017年当原告再次找到地产公司，要求按《协议书》内容履行维修义务时，却被告知地产公司没有维修义务，应由被告佳兆业物业公司负责维修。原告就此事多次找到地产公司与物业公司进行协商，双方均推诿拒绝维修、赔偿，原告无奈只能先自行对部分产生问题的地方进行维修，但此事至今未能妥善解决，故诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告盛欣地产公司辩称：被告盛欣地产公司将案涉房屋出售给原告，2012年8月13日原告收房入住。2016年，案涉房屋墙体出现裂缝现象，被告盛欣地产公司同意履行维修义务，但原告不让被告盛欣地产公司维修而要求被告盛欣地产公司直接给钱，被告盛欣地产公司未同意。后经双方协商一致，双方于2016年4月18日达成《协议书》，协议书约定：“针对上述质量问题，甲方（被告盛欣地产公司）承诺于本协议签订之日起五年后为乙方（原告刘显辉）维修，五年后的具体时间由甲乙双方协商后确定”、“乙方不追究甲方在此期间的任何责任”。综合上述事实，被告盛欣地产公司发表答辩意见如下：一、原告不遵守协议书约定，擅自提前对房屋进行维修，剥夺了被告盛欣地产公司维修的权利和义务，是原告自行处分了他可以要求被告盛欣地产公司维修的权利，被告盛欣地产公司不应再承担维修义务，更不应承担维修费用和租房的费用。为了配合原告的诉求被告盛欣地产公司同意延后维修，双方达成的一致意见为协议签订五年后维修，五年后的具体时间由双方协商。自协议签订日2016年4月18日至开庭日（2020年11月23日）还未满5年，原告自协议签订后从未要求我司进行维修。原告不遵守协议书内容自愿对房屋进行维修，被告盛欣地产公司并不知道原告维修也不知道其是否租赁房屋等。原告自行维修并向被告盛欣地产公司索要维修及租房费用，与协议约定完全冲突，故被告盛欣地产公司不应当承担维修和租房的费用。二、被告盛欣地产公司仅同意对截至2016年4月18日案涉房屋出现的墙体裂缝进行维修，但不承担其他责任。对截至2016年4月18日出现的墙体裂缝被告盛欣地产公司同意予以维修，对于超过质保期外且未在承诺书范围内的质量问题，被告盛欣地产公司不同意维修。原告对案涉房屋进行过拆改施工，其自行搭建并封闭了平台，对该平台部分的质量问题被告盛欣地产公司不同意给予维修。三、如经过法院查明案涉房屋中还有需要被告盛欣地产公司维修的事项，具体的维修时间应由双方协商确定。因现在正值寒冬，维修效果不好可能造成再次开裂，故按照协议书约定以及维修效果考虑，应由双方协商确定。综上所述，请求人民法院依法维护被告盛欣地产公司合法权利，驳回原告诉求。被告佳兆业物业公司辩称：原告与被告签订的物业服务合同中并没有维修房屋的条款，物业公司没有给原告请求维修房屋的义务，故请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告刘显辉与被告盛欣地产公司于2011年10月28日签订《商品房买卖合同》一份，原告以合同价443144元购买了位于鞍山市立山区沙河街41号“水岸华府”小区的房屋，房屋产籍号为3-103-35-1111，并于当日与被告佳兆业物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份。合同签订后，原告按照约定交付了购房款并于2012年8月13日收房入住。后因墙体出现裂缝情况，原告刘显辉与佳兆业地产（鞍山）有限公司（现更名为被告盛欣地产公司名称）于2016年4月18日签订《协议书》一份，协议载明：“鉴于乙方（原告刘显辉）购买由甲方（被告盛欣地产公司）开发建设的佳兆业水岸华府商品房24栋1111号（系案涉房屋），因该房屋内出现的质量问题，甲方同意承担维修义务。因乙方家中有幼儿，不适合立即维修，双方协商一致约定如下：针对上述质量问题，甲方承诺于本协议签订之日起五年后为乙方维修，五年后的具体时间由甲乙双方协商后确定。乙方承诺甲方在双方协商的维修时间为其维修时为甲方提供合理便利。乙方不追究甲方在此期间的任何责任。本协议未约定的，以《商品房买卖合同》为准。本协议自甲乙双方签字并盖章之日起生效，附件与本协议正文具有同等效力。”2017年6月15日，原告购买维修次卧所需用品，自行对案涉房屋次卧进行了维修，共计花费1218元。购买用品包括：乳胶漆、砂纸、羊毛滚、羊毛刷、美纹纸。另查，由佳兆业地产（鞍山）有限公司（现更名为被告盛欣地产公司名称）于2012年6月编写的《住宅质量保证书》第一条第二款载明：“2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，为5年。”再查，原告与案外人罗金辉签订一长达一年半的房屋租赁协议，用以证明因维修次卧原告自2017年6月20日自行在外租房。其中每月租金1800元，原告主张半年的租金共计10800元。又查，被告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司系“水岸华府”小区的物业服务公司。上述事实，由原、被告当庭陈述在卷为凭，原告提交的证据有：房屋买卖合同一份、协议一份、维修票据一份。被告未提交证据。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，予以采信。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人侵犯或损坏他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿，且依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告购买被告盛欣地产公司开发建造的房屋，并于保修期内发生房屋墙体发霉、长毛的质量问题，依双方签订的买卖合同及《住宅质量保证书》约定，亦因在质保期发生质量问题，因此，被告盛欣地产公司应对涉案房屋进行维修或对原告进行赔偿。原告提供证据证明其自行维修次卧花费的1218元，虽该票据并非正规票据，但其次卧受损事实存在，且该修理费的主张在合理范围内。故原告自行维修次卧花费的1218元，被告盛欣地产公司应给予赔偿。另，依据原告与被告间签订的协议，被告盛欣地产公司亦应按照双方协议约定的内容对涉案房屋的主卧及阁楼进行维修。关于原告刘显辉主张被告赔偿因维修房屋而在外租房的10800元租房款一节，首先原告仅为次卧维修，并非整体维修，如因此在外租房系自行扩大损失，本就应自行承担。同时，原告如确因维修而租房，租期亦不会长达一年半之久，本院亦对原告租房目的是否因本案所涉事由产生存疑。故本院对原告刘显辉主张被告方盛欣地产公司承担租房款10800元的诉讼请求，不予支持。关于物业公司应否担责一节，因房屋质量瑕疵的维修义务承担方应为开发商即本案被告盛欣地产公司，故被告佳兆业物业公司不必承担维修及赔付义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同受法律保护”，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、被告盛欣地产（鞍山）有限公司赔偿原告刘显辉维修费1218元；二、被告盛欣地产（鞍山）有限公司对案涉房屋的主卧及阁楼进行维修；三、驳回原告刘显辉其他诉讼请求。以上被告盛欣地产（鞍山）有限公司应给付原告刘显辉的款项，应于判决生效后十日内一次付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101元（原告已预交），减半收取51元，由原告刘显辉承担45元，由被告盛欣地产（鞍山）有限公司承担6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于鞍山市中级人民法院。审判员  杨璐嘉二〇二〇年十二月一日书记员  张 丽