辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终2692号上诉人(原审原告)：陈贺武，男，1965年7月25日出生，汉族，农民，住址凌源市。委托诉讼代理人：王盈袭，辽宁令顺律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：凌源市天宝房地产开发有限公司，住所地凌源市北街**。法定代表人：易祝宏，经理。委托诉讼代理人：徐辉，辽宁红山律师事务所律师。上诉人陈贺武因与被上诉人凌源市天宝房地产开发有限公司(以下简称天宝房产公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服凌源市人民法院(2018)辽1382民初1874号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈贺武及其委托诉讼代理人王盈袭，被上诉人委托诉讼代理人徐辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈贺武的上诉请求是：撤销一审法院判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由是：上诉人与被上诉人之间签订了合法有效的《房屋拆迁补偿协议书》，明确约定由被上诉人向上诉人提供四项内容房屋进行置换，其中协议第四项约定“下坎西侧280平方米住宅(王志国与王立东中间位置)在建完交工后置换给上诉人，逾期将按照协议约定由被上诉人向上诉人缴纳违约金”，即使没建成也不应因未建而使补偿房屋灭失，一审法院曲解客观事实，称因双方未约定该未建房屋是独栋住宅、还是普通住宅，视为约定不明不能裁判；一审法院对已评估鉴定的被拆迁房屋价款98万元闭口不提，做出的违法裁判；一审法院驳回上诉人要求支付违约金的诉讼请求属于错误裁判，上诉人逾期搬迁不属实，因该院另案判决已经驳回被上诉人主张的逾期搬迁损失赔偿。天宝房产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。陈贺武向一审法院起诉请求：1、交付车库18平-20平一间（约40,000元，以评估为准）；2、解除合同约定的第四项义务，返还该房屋的价款（计算标准以评估确定房屋价格）约300,000元及违约金10,800元；3、被告承担本案的诉讼费用。原告在本案审理过程中，增加诉讼请求为要求车库延期交付违约金，每平米按6元计算，共延期4年半，计6480元；变更第二项诉讼请求违约金数额10,800元变更为169,920元。一审法院认定的事实：被告天宝房产公司于2012年在凌源市开发建设北市小区，进行商品房开发，原告房屋在被告开发区域内。在被告开发时曾制作了北市小区鸟瞰效果图。2012年8月16日，原告作为乙方（被拆迁人）、被告作为甲方（拆迁人），双方签订了房屋拆迁补偿协议书，该房屋拆迁补偿协议书的主要内容为：原告房屋共计391.4平方米，以产权调换的方式换取被告以下房屋：1、C座8号、9号门市81㎡×2=162㎡（冷库换），2、C座一单元301室72㎡，3、车库18㎡-20㎡一间，4、下坎西侧280㎡二层住宅（原王志国和王立东中间处）。乙方保证在2012年8月31日（不包前院）前搬迁腾空被拆迁房屋，乙方不得拆除、损坏房屋及其公共设施，逾期每日按千分之三计算违约金支付给甲方，甲方保证在2013年12月31日前将符合国家有关规定、标准的产权调换房屋交付给乙方，逾期按拆迁政策给予租房补贴（除第四款房之外)。乙方应向甲方交纳后期费用如下：1、契税（面积之外）、2、公共设施维修基金、3、房照工本费，以上费用在房屋交付使用时一并收取。同日，甲方代表人褚日新与原告又签订了关于陈贺武回迁房事宜其它约定：一、下坎10×14㎡二层住宅房门前地在不影响整体规范情况下归陈贺武使用。二、临时搬迁冷库，由乙方自行择地安置房，不能影响甲方建筑，甲方负责拉三相电，乙方负责配合，50天之内全部搬完后，一次付清给乙方搬家费叁万元正。三、如因乙方临时安置冷库地点，在签定协议后或甲方实施开发事项中与其它家洽谈动迁回迁时发生纠纷，乙方全部承担其责任。四、如果在2015年12月30日下坎280㎡住宅房未交工，未交付乙方使用房，甲方按每月每平12元给付乙方违约金，按年合计，直至甲方给付乙方房子竣工为止。五、下坎280㎡房交付使用前，甲方负责将三相电拉入户，费用由甲方承担。2016年7月1日被告向原告交付了C座10号、8号、9号门市房，但地下室一间、六单元301室住宅和车库18平-20平一间未交付给原告使用。2016年9月9日原告诉至一审法院，2017年3月28日经该院主持调解并下发了（2016）辽1382民初3877号调解书，调解中未包含下坎西侧280㎡二层住宅（原王志国和王立东中间处）和车库一间（18㎡-20㎡）事宜。2016年10月20日被告诉至该院，要求原告立即腾出占用公司的土地，并赔偿非法占用期间导致二期工程不能如期开工的损失。同年12月26日该院作出了（2016）辽1382民初4384号民事判决书，判决：陈贺武将占用天宝房产公司二期工程土地上的临时用房拆除，将占用的土地交还天房产公司。本案在审理过程中，2018年7月30日原告提出评估鉴定申请，要求对位于三十家子镇北市小区原王志国和王立东中间处280平米二层框架结构独幢住宅楼进行价格评估。2019年7月23日辽宁天力土地房地产估价有限公司作出辽宁天力（2019）房鉴估字第××号房地产估价报告。结论为评估单价3500元/㎡，评估值为980,000元（因该报告中评估价值大小写不一致，辽宁天力估价公司分两次出具了更正说明）。在该估价报告中估价结案摘要载明：因为估价对象所在小区未按委托方提供的规划图纸建设，所以估价对象实物不存在，也无权利人，本次假设估价对象为新建完未售房地产，权利人为天宝房产公司。为此，原告支付评估鉴定费45,000元。2019年11月30日被告向该院提出重新鉴定申请。但未提供证据证明属于符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定准许重新鉴定的情形，一审法院不予准许。一审法院判决认为，原、被告签订了房屋拆迁补偿协议，原告自愿选择了产权调换的补偿方式签订房屋拆迁补偿协议书，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。首先，根据法律规定，依法成立并生效的合同受法律保护，不得擅自变更或解除，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。其次，依据合同法规定，合同解除有两种情形。其一是在合同中约定了解除条款，即约定在何种情况下合同可以解除，其二是法定解除，即虽然合同中未约定解除条款，但合同履行中出现法律规定的解除情形时，合同可以依法解除。本案中，当事人双方所签订的拆迁补偿协议中并未约定合同解除的条款，从协议内容及履行情况上看，亦并未出现法定解除的情形。原、被告应按房屋拆迁补偿协议全面履行自已的义务，被告应按所签订的房屋拆迁补偿协议履行交付“下坎西侧280㎡二层住宅和车库一间”的约定，故原告的第一项要求交付车库18㎡-20㎡一间的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告第二项要求解除合同约定的第4项义务，返还该房屋的价款（计算标准以评估确定房屋价格）的诉讼请求，因原、被告对房屋拆迁补偿协议中第二项所约定的“下坎西侧280㎡二层住宅”理解产生争议，且双方所签订的协议及其他约定中未明确载明该二层住宅为二层独幢住宅，属于约定不明，故原告的该项诉请，缺乏依据，一审法院不予支持。房屋拆迁补偿协议签订后，原告应按照协议约定搬迁,由于原告占用被告开发建设土地，未按约定的时间搬迁将临时用地交付被告使用，致使被告不能按计划开工，导致延期交房，原告存在过错。故原告要求被告给付车库延期交付的违约金及变更的第二项请求给付违约金的诉求，一审法院不予支持。一审法院判决如下：一、被告天宝房产公司于本判决生效后十日内，向原告陈贺武交付车库（18㎡-20㎡）一间；二、驳回原告陈贺武其他诉讼请求。案件受理费3281元、评估费45,000元，合计48,281元，原告陈贺武负担47,481元，由被告天宝房产公司负担800元。本院二审期间，上诉人提交了“三十家子北市小区二期工程平面位置图”，该证据从原审法院(2016)辽1382民初4348号民事案件卷宗里调取，以证明被上诉人2012年3月出具的“三十家子北市小区二期工程平面位置图”中，明确标注了上诉人主张的被拆迁房屋规划建设是“二层住宅”，而2017年6月被上诉人出具的规划图，则改变设计取消了“二层住宅”的规划建设，且未通知被拆迁人；被上诉人质证意见是，该证据未体现“二期工程2F”位置是本案被拆迁房屋。双方围绕本案诉争焦点当庭进行质证，经合议庭研究评议认定如下，该证据来源于凌源市人民法院(2016)辽1382民初4348号天宝房产公司诉陈贺武排除妨害纠纷民事案件卷宗，诉讼期间由天宝房产公司提交，双方对该证据来源的真实性均无异议，本院予以采信。本院认为，本案诉争焦点是：双方签订的《房屋拆迁补偿协议书》对陈贺武“280㎡二层住宅”是否已作出明确的产权调换约定。经查明，2012年8月16日，双方签订的《房屋拆迁补偿协议书》第三条(四)项约定：产权调换房屋如下，“下坎西侧280㎡二层住宅（原王志国和王立东房中间处）”。同时签订的《其他约定》第五条约定：“下坎280㎡房交付使用前，甲方负责将三相电拉入户，费用由甲方承担。”通过上述约定分析，上诉人需产权调换房屋具体位置、面积及房屋状况清晰明确，特别是《其他约定》，被上诉人承诺的“280㎡房交付使用前，负责将三相电拉入户”表明，该产权调换房屋应为独立住宅，否则不存在需要“三相电拉入户”的特别约定情形。此前，被上诉人与上诉人协商拆迁事宜时所制作出示的《北市小区鸟瞰效果图》与其规划建设的“三十家子北市小区二期工程平面位置图”均注明存在“二层住宅”的事实。开发商在拆迁宣传期间，所提供的“鸟瞰效果图”、“规划建设平面位置图”及在相关拆迁协议中作出的允诺和说明，均属对拆迁实施有重大影响，属协议内容的组成部门。上述事实表明，《房屋拆迁补偿协议书》约定产权调换的“280㎡二层住宅”与被上诉宣传开发的《北市小区鸟瞰效果图》、“三十家子北市小区二期工程平面位置图”相互印证，形成相衔接的证据链条，应认定双方约定的案涉产权调换房屋为独立的“二层住宅”，且具体位置明确，即王志国与王立东房屋中间处。此后，被上诉人改变规划设计取消“二层住宅”规划建设，且未通知上诉人，也未获得其事后追认，已构成违约，应承担违约责任，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条规定的情形。据此，因被上诉人违约致使合同目的不能实现，符合合同解除的法定要件，被上诉人辩称已预留其他楼房中等同面积进行产权置换，属其单方意思表示，未得到上诉人同意确认。上诉人以起诉方式告知解除合同，主张以评估价进行货币补偿，并无不当，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条规定的情形。一审法院认定事实有误，适用法律不当，应予纠正。上诉人在履行拆迁协议期间，未按约定时间搬迁，及时将临时用地交付被上诉人，致使案涉工程延期开工、逾期交房，上诉人存在过错，上述事实已为凌源市人民法院(2016)辽1382民初4348号民事案件审查认定。上诉人提出相关违约金诉请，不符合法律规定，本院不予支持。此外，具有国家确认专业资质的鉴定评估机构，按照合理节点对信息明确的案涉房屋进行价格评估，并无不当，且评估过程不存在程序瑕疵或具有违法情形，一审法院对评估结论经审查予以确认。综上，陈贺武的上诉请求部分成立，应予部分支持，一审法院判决认定事实有误，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第九十四条(四)项、第九十六条、第九十七条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持凌源市人民法院(2018)辽1382民初1874号民事判决的第一项；二、撤销凌源市人民法院(2018)辽1382民初1874号民事判决的第二项；三、解除案涉《房屋拆迁补偿协议书》第三条(四)约定内容；四、被上诉人天宝房产公司自本判决生效之日起30日内。给付上诉人陈贺武下坎西侧280㎡二层住宅拆迁补偿款人民币980,000元整；五、驳回上诉人陈贺武的其他诉讼请求。一审案件受理费3281元、二审案件受理费13,600元、评估费45,000，共计，61,881元。其中，3377元由上诉人陈贺武负担、58,504元由被上诉人天宝房产公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  姜永涛审判员  汪 江二〇二〇年十二月十六日书记员  毕 雪（法官助理代）