新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民再81号 上诉人（原审原告）：杨鸿睿（曾用名杨睿），女，1994年6月6日出生，汉族，目前在美国工作并居住。 委托诉讼代理人：赵继业，新疆旭光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆裕富大酒店有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区西八家户**。 法定代表人：王萍，职务不详。 被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐阳光城建设有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区乌昌公路**。 法定代表人：徐进，职务不详。 上诉人杨鸿睿因与被上诉人新疆裕富大酒店有限公司（以下简称裕富酒店）、乌鲁木齐阳光城建设有限公司（以下简称阳光城公司）商品房销售合同纠纷一案，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院于2010年12月10日作出（2010）沙民三初字第709号民事判决，于2013年4月8日作出（2012）沙民再字第8号民事判决。2019年11月28日，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院作出（2018）新0103民再2号民事判决：撤销（2010）沙民三初字第709号民事判决及（2012）沙民再字第8号民事判决。杨鸿睿不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人杨鸿睿的委托诉讼代理人赵继业到庭参加诉讼，被上诉人裕富酒店、阳光城公司经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨鸿睿上诉请求：不服（2018）新0103民再2号民事判决书中第一、二、三项判决内容，请求依法改判，维持（2010）沙民三初字第709号民事判决及（2012）沙民再字第8号民事判决。事实和理由，一审法院认定事实有误。一审判决得出结论是从以下四个方面：1.房屋面积的问题；2.交款依据的问题；3.实际占有的问题；4.是否主张权利的问题。杨鸿睿围绕以上四个方面逐一阐述说明：首先，关于房屋面积的问题，裕富酒店于2002年12月23日被自治区工商局吊销营业执照。办理房屋产权证书一事，由乌鲁木齐市房产局下文指定由裕景园小区业主委员会代行办理。该小区单元、房号、面积以2004年5月20日乌鲁木齐市建筑和建筑材料科学研究院《测量报告》编号：XXXX为准。2001年1月19日杨鸿睿与裕富酒店和阳光城公司签订的商品房面积为127.36平方米，但当时房屋属期房并未附房屋平面图。此后业主委员会依据测量报告内容出具证明证实其房屋具体位置。由杨鸿睿于2010年6月13日分别缴纳了契税和维修基金。房产面积为88.45平方米。因此，实际面积有差异应属正常。其次，关于交款依据，杨鸿睿向裕富酒店和阳光城公司依据合同总共交付394500元。其中包括房屋和车库。房屋面积为127.36平方米，每平方米2312.4元，房价为294500元。车库面积为33平方米，每平方米3030.3元，车库价款为100000元。裕富酒店和阳光城公司出具的交款收据可证实，杨鸿睿履行了交款义务。再次，关于是否主张权利的问题，杨鸿睿于2011年12月5日取得涉案房屋的房产证为乌鲁木齐市××路XXX房，此后将房屋出租于汪建文（江南小镇餐厅经营者）并收取了4年租金，此后因该房屋与案外人王世河发生争执，杨鸿睿向当地公安机关报案。并在一审法院执行局就本案执行问题进行了听证，至今未果。最后，关于实际占有的问题，案外人王世河从2000年10月起一直占有使用该房，但从杨鸿睿取得房产证后，所谓实际占有人并未就该房屋的产权问题提出案外之诉。反倒是（2011）沙民三初字第328号民事判决中查明：案外人王世河、李静与裕富酒店和阳光城公司签订协议以车抵房，自2000年起入住乌鲁木齐市××路302号房，并判决裕富酒店和阳光城公司为其办理以上房屋的登记手续。综上所述，本案请求二审法院予以改判。 裕富酒店未答辩。 阳光城公司未答辩。 杨鸿睿向乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院起诉请求，判令裕富酒店和乌鲁木齐市美亚房地产投资有限公司（以下简称美亚公司）协助杨鸿睿办理位于乌鲁木齐市××路301号房的产权证书和土地使用权证书。一审法院（2010）沙民三初字第709号案件事实，1999年7月9日，杨鸿睿向裕富酒店支付购房款270000元，2001年1月19日，杨鸿睿向美亚公司支付购房款124500元,合计394500元。2001年1月29日，杨鸿睿与裕富酒店和美亚公司签订了《商品房购销合同》，合同约定：杨鸿睿购买裕富酒店和美亚公司开发的位于××x号房，房屋建筑面积127.36平方米，每平方米2312.4元，房屋总价294500元。在双方交接该商品房时，杨鸿睿累计支付的款额应当占全部房价款的100%。合同签订后，杨鸿睿于2010年6月13日向乌鲁木齐市水磨沟区地方税务局缴纳克拉玛依东路27号1座2段1单元301号房屋买卖契税，该税计税金额294500元，缴纳契税4417.50元。同日向乌鲁木齐市商业银行缴纳该房屋乌鲁木齐市物业专项维修资金4090.64元。另查明，裕富酒店、美亚公司因未按规定参加2001年度年检，被新疆维吾尔自治区工商行政管理局于2002年10月23日吊销营业执照。一审法院原审认为，杨鸿睿、裕富酒店和美亚公司经过平等协商签订的《商品房购销合同》是双方真实意思的表示，其内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应受法律保护，双方应全面履行合同约定的义务。现双方的买卖合同已履行至此，裕富酒店、美亚公司负有配合杨鸿睿办理房屋及土地所有权登记的义务，此义务为法定义务，作为一方当事人不得拒绝。故对杨鸿睿的上述诉讼请求，予以支持。一审法院作出（2010）沙民三初字第709号民事判决：裕富酒店、美亚公司于本判决生效后十日内协助杨鸿睿办理位于乌鲁木齐市××路301号房屋的房屋所有权证书和土地使用权证书，并过户至杨鸿睿名下。 一审法院对（2010）沙民三初字第709号案件提起再审，案号为（2012）沙民再字第8号，认定事实与（2010）沙民三初字第709号案件认定的基本一致，另查明，1998年，美亚公司更名为乌鲁木齐阳光城建设有限公司，2002年，该公司被乌鲁木齐市工商行政管理局吊销了其企业法人营业执照。2002年12月23日，裕富酒店被新疆维吾尔自治区工商局吊销了营业执照。再查明，杨鸿睿已于2011年12月5日取得了涉案房屋的房产证，证号为乌房权证沙依巴克区字第XXXX号；于2012年5月10日取得了涉案房屋的土地证，证号为乌市国用（2012）第XXXX号。一审法院认为，依据杨鸿睿提供的《商品房购销合同》及涉案房屋平面图,原审判决裕富酒店和阳光城公司协助杨鸿睿办理位于乌鲁木齐市××路301号房屋的房屋所有权证书和土地使用权证书，并过户至杨鸿睿名下并无不当，因此，原审判决应予维持。一审法院作出（2012）沙民再字第8号民事判决：维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2010）沙民三初字第709号民事判决。 一审法院再审认定事实如下，本案是对（2012）沙民再字第8号案件的再次审理，而（2012）沙民再字第8号民事判决系对（2010）沙民三初字第709号案件作出的再审判决。（2010）沙民三初字第709号民事判决主文为：被告裕富酒店、美亚公司于本判决生效后十日内协助原告杨鸿睿办理位于乌鲁木齐市××路房屋的房屋所有权证书和土地使用权证书，并过户至原告杨鸿睿名下。一审法院再审查明，1999年6月18日，裕富酒店（卖方、甲方）与杨睿（买方、乙方、系本案原审原告）签订《商品房购销合同》（编号：XXXX，NO：XXXX），美亚公司为裕富酒店签订合同时的委托代理机构。合同主要条款为：甲方将位于本市××路第三幢壹层001号房，建筑面积为22.5平方米、售价为每平方米5200元、总金额为柒万捌仟柒佰伍拾元的车库售予乙方。2001年1月19日，裕富酒店（卖方、甲方）、与杨睿（买方、乙方、系本案原审原告）签订《商品房购销合同》（编号：XXXX，NO：XXXXX），美亚公司为裕富酒店签订合同时的委托代理机构。合同主要条款为：甲方以出让方式取得位于克拉玛依东路、编号为27号的地块的土地使用权；甲方经批准，在上述地块上建设商品房，现定名裕景园，主体建筑物的性质为商住楼，属全框架结构，建筑层数为八层；乙方向甲方购买商品房建筑面积共127.36平方米，共一套（该商品房房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准），该商品房分别为本合同第一条规定的项目中的：第二幢三层01号房；该商品房售价为（人民币）每平方米2312.4元，总金额为（人民币）贰拾玖万肆仟伍佰元整；2001年1月19日前支付全部房价款的100%，计（人民币）贰拾玖万肆仟伍佰元；在双方交接该商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的100%，计（人民币）贰拾玖万肆仟伍佰元；乙方在实际接收该商品房之日起，甲方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，乙方给予协助。1999年7月9日，杨鸿睿向裕富酒店支付购房款270000元，2001年1月19日，杨鸿睿向阳光城公司的前身美亚公司支付购房款124500元,合计394500元。2010年6月13日，杨鸿睿向相关部门缴纳了位于本市××路的房屋买卖契税4417.5元，同日，杨鸿睿又向相关部门缴纳了相同位置房屋的物业专项维修资金4090.64元。杨鸿睿通过（2010）沙民三初字第709号生效判决向法院申请执行，已于2011年12月5日取得了具体位于：本市××路301号（建筑面积88.45平方米）房屋的产权证书，证号为：乌房权证沙依巴克区字第XXXX号；于2012年5月10日取得了涉案房屋的土地使用权证书，证号为：乌市国用（2012）第XXXX号。2011年12月20日，杨鸿睿与汪建文签订《房屋租赁合同》，约定杨鸿睿将坐落于××301号房，建筑面积88.45平方米的房屋出租给汪建文；租赁期限从2011年12月5日至2016年11月30日；租金：壹万元整。另查，1998年5月26日，美亚公司更名为阳光城公司。2002年11月5日，阳光城公司被吊销了营业执照。2002年10月23日，裕富酒店被吊销了营业执照。再查，2000年10月23日，案外人王世河与裕景园物业公司签订入住协议书，与李静（二人系夫妻关系）入住乌鲁木齐市××路XX室（就目前而言具体位置××园，建筑面积88.45平方米）。王世河、李静于2000年11月入住此房后，将此房出租于孟建至2005年，从2005年起至今以每年10000元的价格出租于对门302室的王志军（房屋系从韩元珍处购得）。王志军经王世河同意将301、302室打通后曾先后整体出租于中天医院、胖姐酒堡、江南小镇、玉林串串香火锅店（现为该火锅店后堂）。301、302室打通后目前三层仅有一户房门（正对楼梯口位置，未标记房号），另一户房门被封死。通过向王志军、韩元珍调查了解，二人均证实王世河一直占有使用301室（建筑面积88.45平方米）。王志军称自其接手两套房屋以来，从未有任何人向其主张过上述两套房屋的权利。 一审法院再审认为，本案是对（2012）沙民再字第8号民事判决的再审，但基于关联性，亦要对（2010）沙民三初字第709号民事判决一并审理。根据一审法院再审查明的情况，（2010）沙民三初字第709号民事判决及（2012）沙民再字第8号民事判决未对以下问题进行查明：一、房屋面积的问题。2001年1月19日杨鸿睿与裕富酒店和阳光城公司签订的《商品房购销合同》中约定的房屋面积为127.36平方米，但合同中所附的房屋平面图显示房屋面积为88.45平方米。后杨鸿睿通过（2010）沙民三初字第709号生效民事判决申请执行取得的房屋产权证书中载明的房屋面积亦为88.45平方米，合同约定面积与实际取得的房屋面积相差较大；二、交款依据的问题。从收款收据中可显示，杨鸿睿共向裕富酒店和阳光城公司支付房屋及车库价款合计394500元，但双方在合同中约定的房屋及车库价款合计373250元，两者数额不符。且杨鸿睿签订合同时系未成年人，所有事项均由其父杨其亮代为处理，杨其亮称该房款系现金支付，未能提供交纳房款的流水交易明细；三、实际占有的问题。涉案房屋即裕景园小区自2000年10月起一直被案外人王世河、李静居住使用（已另案诉讼）。杨其亮自认其因长期在南疆工作，自该房屋交付以来至2010年诉讼前一直未居住使用该房，因裕富酒店和阳光城公司已被吊销营业执照且其亦无法确定房屋的具体位置，包括裕富酒店和阳光城公司的法定代表人也说不清楚房屋位置。杨其亮后来委托该小区业主委员会主任杨玉成帮他办理此事，2010年杨玉成称房屋确定好了，杨其亮便委托律师向法院起诉。杨其亮于2011年12月通过诉讼取得了房屋产权证书后将该房出租于汪建文（江南小镇餐厅经营者），合同履行期间为2011年12月5日至2016年11月30日。经一审法院向汪建文本人调查了解，汪建文称其一直承租王志军的房子，2011年后有一新房东即杨其亮要求重新签订合同，便签订了合同并向其交纳了一年的房租之后就不再经营。这与上述查明事实中王志军表述的其一直租赁王世河的房屋并再次对外出租的说法相一致；四、是否主张权利的问题。涉案房屋一直被案外人王世河、李静实际占有使用，杨鸿睿自签订合同至通过诉讼取得房屋产权证书，时至今日从未向实际占有人主张过权利，目前该房屋仍由案外人王世河实际占有使用，这与常理不符。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。杨鸿睿向一审法院提供的证据及通过诉讼取得房屋产权证书存在诸多疑点，（2010）沙民三初字第709号民事判决未能实际审查购房合同的基础交易关系、购房合同所指向的具体房屋位置、房屋的实际占有情况、购房合同中约定的面积与合同中所附分层分户平面图的面积差距较大等情况，存在诸多不严谨之处。（2012）沙民再字第8号民事判决作为再审案件，亦未能对上述问题深入审查并解决实际执行问题，对（2010）沙民三初字第709号民事判决予以维持，有失妥当，一审法院再审均予以撤销。一审法院再审判决：一、撤销（2010）沙民三初字第709号民事判决；二、撤销（2012）沙民再字第8号民事判决；三、驳回杨鸿睿要求新疆裕富大酒店有限公司、乌鲁木齐阳光城建设有限公司办理位于乌鲁木齐市××路301号房屋的产权证书和土地使用权证书的诉讼请求。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 本院二审再审中，1.杨鸿睿申请陈躬旺、杨玉成出庭作证，陈躬旺证言用以证明，陈躬旺与杨鸿睿的父亲杨其亮是朋友关系，陈躬旺代理杨鸿睿已将案涉房屋的全部购房款垫付、交付给裕富酒店、美亚公司，后杨其亮以现金方式还给了陈躬旺。《商品房购销合同》杨睿的名字是陈躬旺的员工签的。之后杨其亮多次找开发商办入住但没有办成。杨玉成证言用以证明，杨玉成在2007年5月30日至2012年12月7日期间是案涉房屋所属的裕景园小区业委会主任，2007年杨其亮开始找杨玉成办理房屋入住和办证，期间王世河也找过杨其亮办理房产证。案外人王志军和王世河先将房屋出租五年，到最后一年杨其亮找到承租人，承租人看到房产证登记在杨鸿睿名下，才同意将杨其亮变更为出租人。本院认为，证人陈躬旺证言欲证明的事实距今时间较长，但结合杨鸿睿提供的交款收据，可以证明杨鸿睿已将案涉房屋的购房款向裕富酒店、阳光城公司（美亚公司）交付的事实。但不能确定购房款是否为陈躬旺垫付，杨其亮是否以现金方式向陈躬旺还款的证言真实性。杨玉成的证言可以证明房屋被出租的事实。对证人证言的关联性，本院结合案件相关事实在判由中阐述。 2.本院二审再审另查明，王世海、王世河、李静与裕富酒店、阳光城公司商品房销售合同纠纷一案，一审法院于2011年6月20日作出（2011）沙民三初字第328号民事判决：裕富酒店、阳光城公司于本判决生效之日起一个月内协助王世海、王世河、李静办理位于乌鲁木齐市××路相关房屋产权登记手续。于2013年4月8日作出（2012）沙民再字第9号民事判决：维持（2011）沙民三初字第328号民事判决，即：原审被告裕富酒店、阳光城公司于本判决生效之日起一个月内协助原审原告王世海、王世河、李静办理位于乌鲁木齐市××路302室相关房屋产权登记手续。 一审法院对（2012）沙民再字第9号案件再审时，通过实地查看认定，案涉房屋所属的单元内户型为一梯两户，通过对比该单元701、702室（已办理产权证书），可知该单元房屋标号为01的房屋建筑面积为88.45平方米，标号为02的房屋建筑面积为79.38平方米。目前王世河、李静实际占有的房屋为01室（88.45平方米），该房屋已由杨鸿睿取得了相应的产权证书。 一审法院于2019年11月28日作出(2018)新0103民再3号民事判决：（1）撤销（2011）沙民三初字第328号民事判决；（2）撤销（2012）沙民再字第9号民事判决；（3）裕富酒店、阳光城公司于本判决书生效之日起十五日内协助王世海、王世河、李静办理位于乌鲁木齐市××路301号房的相关房屋产权登记手续(注：该房系王世河、李静实际占有的××区右面房屋，建筑面积88.45平方米)。 本院二审认定的其他事实与一审法院再审认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是：1.本案是否追加王世河为当事人；2.自2000年起哪一方占有案涉房屋，杨鸿睿要求履行合同即要求裕富酒店、阳光城公司协助办理案涉房屋的不动产权属登记的请求能否成立。 一、关于本案是否追加王世河为当事人。因一审法院关于案涉房屋争议，已经对王世海、王世河、李静与裕富酒店、阳光城公司商品房销售合同纠纷一案提起再审，一审法院再审时对该案与本案的情形进行考量，并作出(2018)新0103民再3号民事判决。本院二审认为，虽然两案是不同当事人针对同一房屋主张权利，但一审已经依据案件事实对两案相关联的事实、证据、法律适用综合考量，作出相应处理，并无不当，故本案可以不追加王世河为当事人。 二、关于自2000年起哪一方占有案涉房屋，杨鸿睿要求履行合同即要求裕富酒店、阳光城公司协助办理案涉房屋的不动产权属登记的请求能否成立的问题。案涉《商品房购销合同》约定杨鸿睿购买的房屋建筑面积为127.36平方米，栋号为第二幢三层01号房，但之后裕富酒店、美亚公司并未向杨鸿睿交房，由于裕富酒店销售房屋以及管理上有不规范之处，导致案涉《商品房购销合同》所涉房屋的坐落位置、房号、面积与实际状况不符。房产管理部门亦无法获取该小区初始楼盘编号的登记备案及房号变更的登记备案。虽然经过多年数次变更，杨鸿睿、王世河签订合同时的房号与当时该小区相对应的房号已无法确定，但通过一审法院(2018)新0103民再3号案件中实地调查并认定的事实，可以确定杨鸿睿通过（2010）沙民三初字第709号民事判决申请执行取得的房屋产权证书所对应的房屋与王世河占有的房屋系同一房屋。 虽然上述证人证言部分具有真实性，与本案亦有关联，但本案主要是考察案涉房屋由谁占有的问题，理由如下，占有房屋情形是考量先履行哪方当事人合同权利的主要因素之一，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。依据上述司法解释，就本案而言，2000年10月23日案外人王世河与裕景园物业公司签订入住协议反映，王世河与李静已经办理入住并占有案涉房屋，将房屋出租。房屋的转移占有与交付使用，具有明显的公示与公信的现实作用。已先行占有争议房屋的一方已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险。综上，如果数份合同均有效且当事人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。综合全案事实，一审法院在对杨鸿睿、王世河两案情形进行综合考量后，判决驳回未占有房屋的杨鸿睿要求履行合同、办理不动产权属过户登记的诉讼请求并无不当，杨鸿睿的上诉理由因缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。 另，一审判决关于杨鸿睿购房合同约定房屋面积与实际面积相差较大、杨鸿睿交款没有交易明细、杨鸿睿没有向实际占有人主张过权利的判由不妥，但判决结果正确，本院对判决结果予以维持。 综上所述，杨鸿睿的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审再审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元（杨鸿睿已预交），由杨鸿睿负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 健 审判员 于 翔 审判员 杜高升 二〇二〇年十二月八日 书记员 陆新宇