河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终5299号上诉人（原审被告）：河南九街餐饮管理有限公司，住所地信阳市羊山新区新七大道东方今典****楼。法定代表人：付祥全，该公司总经理。委托诉讼代理人：张楠楠，河南银辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴和平，男，汉族，1981年7月1日生，户籍地河南省潢川县，现住信阳市羊山新区。委托诉讼代理人：王章力，河南法正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈东果，河南法正律师事务所律师上诉人河南九街餐饮管理有限公司（以下简称九街公司）因与被上诉人吴和平租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初6174号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了询问审理。上诉人九街公司的委托诉讼代理人张楠楠，被上诉人吴和平及其委托诉讼代理人王章力、陈东果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九街公司上诉请求：1.撤销（2020）豫1503民初6174号民事判决书，将本案发回重审或者在查清事实后依法改判；2.本案诉讼费和上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。首先，原审判决认定租金数额错误。2018年被上诉人吴和平从他人手中转租上诉人的商铺，租金为80000元/年，后因频繁停电，上诉人给予减免一个月房租的优惠，优惠后租金为73330元。2018年合同履行完毕后，双方自2019年开始未签订书面租赁合同，但被上诉人通过签订分期付款申请，对2019年的租金按45元/㎡进行了确认，上诉人予以认可，双方达成了一致合意。2020年双方仍未签订书面租赁合同，此时双方的租金是参照2019年变更后的租金标准执行，原审判决即使要根据疫情调整租金，也应当参照2019年45元/㎡的标准进行调整。对此事实及证据上诉人均向法庭予以说明，但本案的证据因上诉人在另案诉讼中已提交至平桥法院前进法庭，须等该案处理完毕后证据才可以提交至本案，而原审法院罔顾事实，作出错误判决。其次，被上诉人认为营业收入减少并不完全是受疫情的影响，也有其自身经营不善等诸多商业风险因素，原审判决却将营业收入减少全部归于不可抗力是错误的。二、原审判决适用法律错误。在本案开庭审理之前，上诉人已对被上诉人提起诉讼，要求其支付2019年拖欠的租金，租金标准为45元/㎡。在该案件尚未判决时，本案的判决便做出处理，适用的是2018年的租金标准。这完全违背了中止审理的规定，即本案的判决须以另案的判决结果为依据。原审判决以已经被变更的合同内容作为参考依据违反了法律规定，导致本案判决错误。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。吴和平辩称，一、2018年8月29日双方签订的《房屋使用合同》，约定的年租金为73330元。2019年的单方分期付款申请书并未变更该合同，且与2020年的租金无关联。二、2020年1月以来，答辩人经营状况严重恶化，自2020年9月，答辩人已被迫停止经营，营业收入较同期减少超过百分之五十，原审判决减免三个月房租，亦是在当事人双方之间对损失进行了合理的分担，不存在原审判决将营业收入减少全部归于不可抗力的情形。三、本案不存在适用法律错误的问题，被答辩人在前进法庭起诉的是另一个案件，与本案没有关联性。吴和平向一审法院起诉请求：1.变更原被告双方签订的协议，将2020年的租金降为41000元；2.判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年8月29日，原告吴和平作为乙方、被告河南九街餐饮管理有限公司作为甲方签订《房屋使用合同》，约定原告租用被告D1-113/213商铺（面积203.24平方米）用作餐饮，2018年商铺使用费73330元，支付方式为按年支付，支付日期为2018年1月1日，合同未约定租赁期限，双方后续并未继续签订租赁合同，但原告现仍在使用租赁房屋，被告未提出异议。2020年初中国发生新冠疫情，各地采取疫情防控等措施，原告提供营业报表证明其营收受到疫情影响，并以此诉请要求2020年租金降为41000元。一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，2018年8月29日，原告吴和平与被告河南九街餐饮管理有限公司签订《房屋使用合同》，租用被告D1-113/213商铺用作餐饮，并约定2018年租金73330元，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”；《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告双方均应按照2018年8月29日签订的《房屋使用合同》继续履行，即每年应支付房屋使用费73330元（6111元/月），2020年初中国发生新冠疫情，各地采取疫情防控等措施，造成了经济损失，2020年一季度中国国内生产总值同比下降6.8%，餐饮行业受疫情影响较为严重，原告同为餐饮亦受疫情影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条中“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，因为疫情造成原告经营困难，继续按照双方签订《房屋使用合同》履行明显加大了原告履行合同的成本及困难，造成双方利益失衡，显失公平，因此结合疫情及当地经济水平，该院酌定减免原告三个月的房屋使用费即18333元，被告辩称已减免原告1-2月的租金，但未提供证据加以证明，故该辩解理由，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、将原告吴和平与被告河南九街餐饮管理有限公司2020年度房屋使用费降为人民币54997元。二、驳回原告吴和平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费824元，减半收取412元，原告吴和平承担282元，被告河南九街餐饮管理有限公司承担130元。二审期间，上诉人九街公司提交三组新证据：一、陈桂萍房屋服务协议、履约保证金通知单、收据（NO.1114366）、吴和平申请、收据（NO.1114306）。拟证明被上诉人吴和平从原承租人陈桂萍处租赁商铺，租金8万元/年，原陈桂萍履约保证金转为被上诉人吴和平的保证金。二、商铺停电频繁的说明、吴和平房屋使用合同书。拟证明2018年因商铺频繁停电，上诉人在8万元/年租金的基础上，为被上诉人减免一个月的租金，减免后2018年租金价格为73330原。三、九街商铺租赁费分期申请和借条各一份。拟证明2019年双方就租赁费用达成一致意见，确定2019年租金标准为45元/㎡，被上诉人在尾款剩余42072元时，向上诉人提出分期申请，在第一期付款节点时只付款10344元，第一期剩余金额向上诉人出具借条（实为欠条），加上第二期和第三期未付款项，共31728元未支付。对以上证据，被上诉人吴和平质证称：真实性无异议，但证明目的有异议，上诉人只是证明2018年合同签订的背景，分期申请只能证明2019年店铺租赁的履行方式，不能证明2020年租赁的基数和标准。被上诉人吴和平提交四份照片，拟证明店铺亏损严重以致于转让，以及2020年9月1日已经告知上诉人解除合同，并送达了解除合同通知。对以上证据，上诉人九街公司质证称：照片显示的转让虽有部分受疫情影响，但也不排除经营者自身的原因和商业风险，不能把营业减少的损失归结于上诉人。上诉人考虑疫情影响，为商户减免2020年两个月的租金。解除合同与本案变更合同不存在关联性。针对双方提供的证据，本院认定如下：上诉人提交的证据未能反映双方在2019年一致同意按照45元/㎡的标准计算租金，亦不能证明上诉人在2020年已减免租金，故本院不予采信。被上诉人提交的照片，系补充材料，不属新证据。解除合同需双方协商解决或另行主张权利，不属本案审理范围。另经本院查询，上诉人九街公司另案起诉被上诉人吴和平支付房屋租金的案件，一审法院于2020年11月23日立案。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方当事人对2018年8月29日签订的《房屋使用合同》的真实性均无异议，该合同载明2018年商铺使用费为73330元，本院对此予以确认。该合同到期后，双方在2019年未签订新的合同，被上诉人吴和平仍继续使用房屋，上诉人九街公司对此亦未提出异议，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，一审法院认定双方应按照2018年8月29日签订的《房屋使用合同》继续履行，符合法律规定。上诉人二审主张双方在2019年已经同意变更租金计算方式（即按照45元/㎡进行计算），对该主张上诉人应承担举证证明责任。上诉人二审提交的证据仅表明双方在2019年变更了租金支付方式（即分期支付），未显示双方对租金的计算方式进行变更，故上诉人应承担举证不能的法律后果。一审法院以2018年租金为基础进行调整，并无不当。上诉人另案起诉被上诉人的案件至本案一审判决作出时，尚未立案，故上诉人主张本案一审应中止审理的上诉理由，不能成立。综上所述，上诉人河南九街餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费824元，由上诉人河南九街餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  买戈良审判员  付 巍审判员  周振力二〇二〇年十二月十日书记员  艾津冉