湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0304民初4021号原告:湘潭长城资产经营管理有限公司，住所地湖南省湘潭市双拥中路**东方名苑会所。法定代表人：周四康，执行董事。委托诉讼代理人:阎忠于，湖南明逸律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡慧，湖南明逸律师事务所律师。被告：湘潭市健力美体育发展有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区建设南路**莲城商业步行街******。法定代表人：黄曙光，总经理。委托诉讼代理人：徐玉莲，湖南潭州律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雷，湖南潭州律师事务所律师。原告湘潭长城资产经营管理有限公司（以下简称长城资产公司）与被告湘潭市健力美体育发展有限公司（以下简称健力美体育公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人阎忠于、胡慧、被告法定代表人黄曙光及其委托诉讼代理人徐玉莲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、判令解除原、被告于2017年7月10日签订的《租赁合同》；2、判令被告支付原告拖欠的房屋租金41.19125万元（暂计算至2020年时10月31日，之后的租金以21.42万元为基数，每年递增5%，直至判决被告腾空交还房屋期限届满之日止）；3、判令被告向原告支付违约金139.1029万元（暂计算至2020年10月31日止，之后违约金按拖欠租金的5‰／日计算至租金全部清偿之日止）；4、判令被告将位于湘潭市岳塘区××路××号“东方名苑小区（一期）会所”第一层、第二层部分房屋（包括室外游泳池、网球场）腾空交还给原告，逾期交还的，按624.75元／日的2倍之标准承担房屋占用费直至实际交还之日止；5、判令本案全部诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求第五项“全部诉讼费用”包含诉讼费、财产保全费、保全担保保险费。被告辩称：一、案外人黄曙光、冯畅、彭蹦合伙经营的岳塘区东方名苑健力美运动会所（以下简称健力美运动会所）于2015年与湘潭市名聚首府酒店管理有限公司（以下简称名聚酒店公司）签订租赁合同，租赁期限自2015年6月1日至2025年5月31日。后原告接手管理东方名苑一期会所，其不知晓涉案健身会所已注册为个体工商户，误认为黄曙光系健力美运动会所分会所，要求黄曙光以被告名义签订租赁合同。本案实际场地承租人、经营者均系健力美运动会所，被答辩人应当追加健力美运动会所为本案共同被告，以便查明本案事实，划分责任比例；二、本案违约金过高，请求依法核减；三、原告诉请租金系按年支付，2017年6月的租金已过诉讼时效；四、购买保险的保费，答辩人不应承担。经审理查明：2017年6月，湘潭多凌华城置业有限公司将东方名苑一期会所对外经营、出租及收取相关费用、收益等权利交由原告管理。2017年7月10日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定：1.原告同意将位于湘潭市岳塘区××路××号“东方名苑小区（一期）会所”第一层、第二层部分房屋（包括室外游泳池、网球场）租赁给被告，经双方核算后，同意租赁面积按1000平米计算（但室外游泳、网球场的面积不计租）；2.租赁期限自本合同签订之日起至2025年5月31日止；3.从2017年6月1日至2018年5月31日，租金按10万元／年收取，自2018年6月1日开始，租金按17元／平米·月的基础上每年递增5%，租金不包含水电费、物业服务费等，水电费、物业管理费等由被告自行交纳给东方名苑物业公司；4.本着“先付后用”的原则，被告每年5月31日之前一次性向原告支付一年度租金；5.合同签订当日被告需向原告一次性支付履约保证金人民币10万元，协议签订后，若被告不履行本合同义务或提前终止本合同，保证金不予退还，租赁期满后，被告无任何违约的情况下，无息退还给被告；6.对被告的装修实行“来装去丢”的原则，合同到期或因被告的原因提前终止，原告不负任何补偿责任；7.合同到期或提前解除后，被告应当将租赁物恢复原状交给原告；8.合同到期或因被告原因导致提前终止、解除合同的，原告不负任何补偿责任；9.租赁期内，被告逾期交纳本合同规定的租金和其他费用的，每逾期一天，按应交费用总额的0.5%计算违约金，超过30日的，原告有权解除合同，收回租赁房屋；10.租赁期满，或因被告原因导致原告提前解除合同的，被告应如期或按原告通知交还租赁物。被告逾期归还，每逾期一日应向原告支付原日租金2倍的占用费，并承担因逾期归还租赁物给原告造成的损失；11.违约方赔偿守约方6个月租金，被告所交履约保证金不予退还，并赔偿守约方因此造成的一切损失。合同签订后，原告按照合同约定履行了交付房屋的义务，被告于2017年7月24日、2018年6月5日、2019年7月26日向原告分别支付10万元，合计30万元。此后，被告未再支付任何款项。上述事实，有原、被告身份信息、2017年7月10日租赁合同、湘潭多凌华城置业有限公司授权委托书、华融湘江银行转账凭证3张、潭房权证岳塘区字第2××8号产权证书、当事人当庭陈述等予以佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，原告按照租赁合同约定，将湘潭市岳塘区××路××号东方名苑小区一期会所第一层、第二层部分房屋（包括室外游泳池、网球场）出租给被告使用，被告应当按照合同约定按时足额交纳保证金、租金。但被告向原告支付30万元款项后，未再支付任何款项，已构成违约。根据租赁合同约定，超过30日未交纳租金和其他费用的，原告有权解除合同，收回租赁房屋。故原告主张解除租赁合同及要求被告腾空租赁房屋并交还原告的诉请，本院予以支持；关于原告诉请的租金部分，依据租赁合同约定，被告应当于2017年7月10日之前支付履约保证金10万元、2017年7月10日至2018年5月31日期间租金10万元，于2018年5月31日之前支付2018年6月1日至2019年5月31日期间租金20.4万元（17元／月·㎡×1000㎡×12月），于2019年5月31日之前支付2019年6月1日至2020年5月31日期间租金21.42万元［17元／月·㎡（1＋5%）×1000㎡×12月］，于2020年5月31日之前支付2020年6月1日至2021年5月31日期间租金22.491万元［17元／月·㎡（1＋5%）（1＋5%）×1000㎡×12月］。截至2020年11月31日，被告应支付原告履约保证金10万元、租金63.0655万元（10万元＋20.4万元＋21.42万元＋22.491万元／2）。被告已支付原告30万元，故其还需支付原告2017年7月10日至2020年11月30日期间租金43.0655万元（63.0655万元-20万元）。依据租赁合同约定，被告应支付履约保证金10万元，当存在不履行合同义务或提前终止合同时，该10万元履约保证金不予退还，故被告支付的上述30万元中的10万元应作为保证金。被告辩称其已将保证金10万元支付给名聚酒店公司。本院认为，被告所述事实无证据证实，且名聚酒店公司非本案租赁合同相对人，被告向涉案合同外第三人支付款项的事宜与本案无关，综上，原告主张被告支付2017年7月10日至2020年11月30日期间租金43.0655万元，之后租金以21.42万元为基数每年递增5%，直至被告腾空并交还房屋之日止的诉请，符合合同约定，本院予以支持；原告诉请违约金及逾期交还房屋按照日租金624.75元／日的2倍的标准承担房屋占用费直至实际交还之日止。本院认为，原告主张的违约金（含房屋占用费）已明显过高，被告请求依据相关法律规定予以核减的抗辩意见，本院予以采信，本院酌情认定违约金为10万元。被告辩称应当追加健力美运动会所为本案被告，本院认为，健力美运动会所与被告系两个独立的完全民事主体，均能以自己的名义对外签订合同，从事民事活动，并对其行为承担民事法律后果。健力美运动会所与名聚酒店公司签订的租赁合同，与被告与原告签订的租赁合同不论是合同签订双方，还是签订时间、内容均不相同，两份合同之间不存在合同的延续，亦不存在事实上的转租行为，被告申请追加健力美运动会所的理由不成立；被告认为原告诉请的2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金诉讼时效已过，本院认为，依据相关法律规定，同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起算。本案中，被告与原告的租赁合同尚未解除，被告提出的2017年6月租金已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、解除湘潭长城资产经营管理有限公司与湘潭市健力美体育发展有限公司于2017年7月10日签订的《租赁合同》；二、湘潭市健力美体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付湘潭长城资产经营管理有限公司欠付的租金43.0655万元（暂计算至2020年11月30日，之后租金以21.42万元为基数，每年递增5%，直至湘潭市健力美体育发展有限公司腾空并交还涉案房屋之日止）；三、湘潭市健力美体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付湘潭长城资产经营管理有限公司违约金10万元；四、湘潭市健力美体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并交还湘潭长城资产经营管理有限公司位于湘潭市岳塘区××路××号“东方名苑小区（一期）会所”第一层、第二层租赁房屋（包括室外游泳池、网球场）；五、驳回湘潭长城资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21020元，减半收取10510元，财产保全费4020元（含保全保险费），合计14530元，由湘潭长城资产经营管理有限公司负担4530元、湘潭市健力美体育发展有限公司负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  蒋英二〇二〇年十二月一日法官助理肖黎代理书记员  聂婵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。