北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11067号上诉人（原审被告）：北京葛洲坝龙湖置业有限公司，住所地北京市丰台区万丰路****。法定代表人：陈萍，董事长。委托诉讼代理人：吕天遨，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鑫月，北京市浩天信和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辛文宁，女，1985年10月25日出生，汉族，住山东省海阳市。委托诉讼代理人：杨萌初，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙莹，北京市中闻律师事务所律师。原审被告：北京龙湖物业服务有限公司，住所地，住所地北京市顺义区牛栏山镇张家庄村张家庄路**iv>法定代表人：宋彦，总经理。委托诉讼代理人：杨骜，男，该公司员工。上诉人北京葛洲坝龙湖置业有限公司（以下简称葛洲坝公司）因与被上诉人辛文宁、原审被告北京龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初10236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人葛洲坝公司之委托诉讼代理人吕天遨、王鑫月、被上诉人辛文宁之委托诉讼代理人杨萌初、孙莹、原审被告龙湖物业公司之委托诉讼代理人杨骜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛洲坝公司上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或改判驳回辛文宁的诉讼请求。事实与理由：1.上诉人与被上诉人签署涉案商品房预售合同的同时签署了《补充协议》，已明确告知涉案小区3号楼南侧存在铁艺围栏设施，被上诉人予以认可并签字确认。因此，双方在购房时已对存在铁艺围栏设施的事实达成一致，上诉人在一审中提交的《补充协议》、沙盘照片、《玉璞家园项目商品房及公区交接单》等证据均可以证明，一审却未予认定，属认定事实不清。2.一审判决上诉人赔偿被上诉人30000元缺乏依据，亦违背双方真实意思表示。一审判决驳回了被上诉人的第一、二项诉讼请求，故其主张赔偿金的请求基础不复存在，在此情况下判决支付赔偿金，前后矛盾，同时与被上诉人明知且认可小区隔离设施存在的事实相悖。3.一审适用法律错误。上诉人已经依照合同约定交付房屋，不存在违约行为。辛文宁辩称：同意一审判决，不同意葛洲坝公司的上诉请求。龙湖物业公司述称：不同意一审判决，同意葛洲坝公司的上诉意见，但未上诉。辛文宁向一审法院起诉请求：1.判令葛洲坝公司和龙湖物业公司拆除玉璞家园小区内的隔离设施（包括地上铁艺结构构筑物、地下车库、地下车库隔断墙卷帘门等令葛洲坝公司和龙湖物业公司向辛文宁发放门禁卡，保障辛文宁玉璞家园小区人行出入口（南门）的通行权；3.判令葛洲坝公司和龙湖物业公司按照每日100元的标准向辛文宁支付赔偿金（自2017年3月20日起至诉讼请求第1、2项履行完毕之日止）；4.葛洲坝公司和龙湖物业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：玉璞家园小区系由葛洲坝公司开发建设、龙湖物业公司提供物业管理服务的含限价商品房配建项目的商品房小区，其中1号楼和3号楼为限价商品住房，5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼、11号楼为商品房。葛洲坝公司将商品房命名为西宸原著小区并对外销售。2014年12月17日，辛文宁、张浩与葛洲坝公司签订了一份《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，合同约定由辛文宁购买葛洲坝公司出售的位于北京市丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局村旧村改造项目一期XJ-03-02地块3#限价商品住宅楼25层2505号房屋。该合同第十二条“交付条件”约定，葛洲坝公司应当在2017年3月20日前向辛文宁交付该限价商品住房。该限价商品住房交付时应当取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表以及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，同时满足合同第十三条中约定的市政基础设施和其他设施达到的条件。该合同第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：“出卖人承诺合同附件八载明的该限价商品住房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2017年3月20日达到使用条件；（2）市政双路供电：2017年3月20日达到使用条件；（3）供暖：2017年3月20日达到使用条件；（4）燃气：2017年3月20日达到设备可以使用，燃气开通时间按燃气公司有关规定执行；（5）电话通信线：2017年3月20日交付，敷设到户；（6）有线电视线：2017年3月20日交付，敷设到户；……2、其他设施（1）公共绿地：2017年3月20日达到使用条件；（2）小区非市政道路：2017年3月20日达到使用条件；……（9）配套生活垃圾分类设施共3处，具体位置、功能为：垃圾分类收集；具体位置随景观设计，2017年3月20日达到使用条件；……”该合同附件八“该限价商品住房所在楼栋本期的项目建设方案”约定，涉案项目分四期开发建设，一期项目包括1#限价商品住宅楼、3#限价商品住宅楼及公共服务设施等，二期项目包括7#住宅楼、8#住宅楼、9#住宅楼、11#住宅楼及公共服务设施等，三期项目包括5#住宅楼、6#住宅楼、10#住宅楼及公共服务设施等，四期项目全部为商业用房。该方案确定各期项目临时隔离措施采用临时围挡。同日，辛文宁与葛洲坝公司签订了《北京市前期物业服务合同》和《补充协议》。上述合同签订后，辛文宁按照合同约定，向葛洲坝公司支付全部房屋价款1,359,445元。葛洲坝公司于2014年10月27日取得1号楼和3号楼的《建设工程规划许可证》；于2014年11月20日取得2号楼、4号楼至11号楼及12号楼地下车库的《建设工程规划许可证》；于2017年1月17日取得1号楼和3号楼的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年3月，在约定房屋交付日期前，辛文宁发现葛洲坝公司在未取得规划行政主管部门批准的情况下，在小区内加盖铁艺结构大门、铁艺栅栏等构筑物。2017年3月16日，张浩办理收房手续，签署《玉璞家园项目商品房及公区交接单》，其上载明：“本人对项目公区的交付现状包括但不限于绿化景观、外立面、园区道路、围墙、园区分隔、园区门头、车库出入口、游乐设施等已进行确认并无异议，业主已接收该商品房并确认房屋交付条件已满足”。2017年6月8日，北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局作出京丰城管限字〔2017〕160005号《限期拆除决定书》，其上载明：“违法建设人：葛洲坝公司。你单位在北京市丰台区西三环南路西侧、西宸原著小区与玉璞家园之间建设的铁艺结构构筑物1处，长度为173.9延长米。上述行为未经规划部门批准，违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款的规定，依据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款的规定，本行政机关依法责令你单位于2017年6月17日17时前，自行拆除违法建设并接受复查。如不服本拆除决定，可以自收到本拆除决定书之日起60日内，向北京市丰台区人民政府或北京市城市管理综合行政执法局申请行政复议，也可以在6个月内向北京市丰台区人民法院提起行政诉讼。”2017年12月19日，北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局作出京丰城管催字〔2017〕160001号《催告书》，告知葛洲坝公司于催告书送达之日起10日内履行拆除义务；无正当理由逾期仍不履行义务，将依法决定行政强制执行。辛文宁与张浩于2017年5月12日协议离婚，双方约定涉案房屋归辛文宁所有。2018年，辛文宁取得涉案房屋的不动产登记簿，辛文宁占100%的产权份额。一审中，一审法院对涉案小区进行现场勘验，并绘制现场勘验图。目前小区开放南、北两个大门，北门安装人脸识别系统，南门设有门禁，业主需持龙湖物业公司发放的门禁卡方可通过。从北门进入小区后沿小区道路向南行走，在三号楼东南角建有一个铁艺门（东西走向），在铁艺门的东西两侧有铁栅栏将该小区南北方向隔离开来，隔离后的北侧为限价商品住房，南侧为商品房。限价商品住房业主只能从小区北门进入小区，商品房业主只能从小区南门进入小区。该小区的地下车库亦被隔断墙和卷帘门隔离。双方一致确认限价商品住房共923户,车位配比为1:0.3,限价商品住房地下车库车位数量为279个。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，辛文宁与葛洲坝公司签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。辛文宁与葛洲坝公司应当按照该合同的约定履行各自的义务。葛洲坝公司未取得相应规划，在玉璞家园小区建设铁艺结构构筑物，被北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局认定为非法建设并责令拆除，该行为已经由行政主管部门进行行政处置，故对辛文宁要求拆除地上铁艺结构构筑物的诉讼请求，应予驳回。关于辛文宁要求拆除地下车库隔断墙卷帘门的诉讼请求，经查，庭审中双方认可限价商品住房车位配比为1:0.3。经现场勘验，限价商品住房配套地下车位为279个，符合规划配比要求，且地下车库隔断卷帘门的设置未影响辛文宁对配建车位的使用，故对辛文宁要求拆除地下车库隔断墙卷帘门的诉讼请求，法院不予支持。关于辛文宁要求葛洲坝公司和龙湖物业公司为其办理小区人行出入口南门的通行手续，包括但不限于发放门禁卡、办理人脸识别的诉讼请求，一审法院认为，该小区南门现使用门禁卡出入，葛洲坝公司并非该门禁卡的发放主体，故辛文宁对葛洲坝公司提出的该项诉讼请求没有事实依据，法院不予支持。此外，本案案由为商品房销售合同纠纷，龙湖物业公司并非该法律关系的主体，辛文宁在本案中向龙湖物业公司主张权利，法院不予支持。关于辛文宁要求葛洲坝公司和龙湖物业公司支付赔偿金的诉讼请求，一审法院认为，葛洲坝公司未按规划违法建设铁艺结构构筑物，在事实上影响到限价商品住房业主的绿化率和容积率，妨碍了辛文宁对小区内较好设备公共设施使用的权利，故法院对辛文宁据此要求葛洲坝公司赔偿相应损失的诉讼请求予以支持，具体数额法院依法予以酌定。辛文宁要求龙湖物业公司承担赔偿金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。判决：一、北京葛洲坝龙湖置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿辛文宁30,000元；二、驳回辛文宁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，葛洲坝公司未取得相应规划，在玉璞家园小区建设铁艺结构构筑物，且已被北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局认定为违法建设并责令拆除。虽葛洲坝公司主张辛文宁对上述隔离措施的存在系明知且认可，双方已就分隔管理达成一致，但其未能就此提供充分证据。综合本案证据情况及葛洲坝公司该行为所产生的影响和损害，一审法院判令葛洲坝公司赔偿辛文宁300**元，并无不当。葛洲坝公司上诉坚持对本案的异议，因事实依据不足，本院不予支持。综上所述，葛洲坝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由北京葛洲坝龙湖置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  时 霈审 判 员  胡珊珊二〇二〇年十二月九日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静