云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初2027号原告：彭某某，女，1963年9月2日出生，汉族，湖南省邵东市人，无业，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：周有学，安宁市草铺街道法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。原告：赵某某，男，1963年10月11日出生，汉族，湖南省邵东市人，无业，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：周有学，安宁市草铺街道法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被告：安宁煜兴快捷酒店。经营场所：云南省安宁市。经营者：陈某某，女，1976年11月9日出生，汉族，云南省昭通市人，住云南省安宁市。被告：陈某某，女，1976年11月9日出生，汉族，云南省昭通市人，住云南省安宁市。原告彭某某、赵某某与被告安宁煜兴快捷酒店、陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序审理，由本院审判员张红梅独任审判，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告彭某某、赵某某及委托诉讼代理人周有学、被告、陈某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告彭某某、赵某某向本院提出如下诉讼请求：1.请求人民法院依法解除租赁合同。2.由两被告连带支付拖欠的租金119163元（起算时间从2020年1月1日起到2020年11月30日止，共计11个月，每月租金10833元），水费13526元，电费5650元，代收水利基金510元，以上费用合计138849元。3.由被告承担诉讼费用。事实和理由：两原告系夫妻关系。2018年4月16日，两原告通过玉溪市红塔区人民法院拍卖购买了云南玉溪金桥商贸有限公司坐落在安宁市安宁市中华路中段1、2、3幢房屋。房屋购买后，两原告交付了所有购房款。当移交房屋时发现所购买的房屋在2016年2月19日云南玉溪金桥商贸有限公司已将该房屋出租给了被告陈某某作开设旅社之用，即被告安宁煜兴快捷酒店。协议约定：租期为5年，时间从2016年1月1日起至2020年12月31日止。每年的租金12万元（租金5万元，物管费5万元，其它2万元），并且明确租金每半年一付，下半年租金在6月30日前支付，以后年度的租金必须在当年的1月15日前和6月15日前分两次交清。同时约定若被告违约，原告有权终止合同。两原告购房后，依据法律规定的买卖不破租赁原则，此租赁合同对原告继续有效，之后被告向原告实际支付了2019年的租金13万元。2020年的租金13万元（双方商定），付款期限已过，经过原告多次索要，被告表示在2020年5月20日付清同时明确延期不付，酒店内所有设备归原告所有，但到期后，被告还是未支付，原告向其发出了催告通知，要求被告在2020年8月5日12点前一次性付清，但被告还是未付款。综上为了维护自己的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求。被告安宁煜兴快捷酒店、陈某某共同辩称，不同意解除合同，拖欠11个月的租金是因为原告的原因导致我没有正常营业，故不应该支付。原告给我造成的损失应予赔偿。对于拖欠的水费、电费是我使用的我愿意支付，代收水利基金我不同意支付，没有产生基金费用。原告彭某某、赵某某围绕其诉讼请求，当庭提交如下证据：1.原告身份证，欲证实原告是本案适格当事人。2.被告安宁煜兴快捷酒店企业信息、陈某某身份证，欲证实两被告是本案适格当事人。3.拍卖成交确认书、执行裁定书，欲证实原告享有出租给被告房屋的所有权。4.房屋租赁合同、补充协议、安宁房屋租金收入及管理费情况表，欲证实原告享有该出租房屋所有权，被告应按照租房约定向原告履行支付房租的义务。2018年、2019年每年租金12万元，2020年租金13万元。5.被告陈某某房屋和水电费欠款承诺一份、水费发票6张（2020年3月-8月），电费发票（2020年1月到7月份），欲证实被告所欠原告水电费事实存在。6.原告催交通知一份，欲证实被告所欠租金及水电费原告多次催告，被告均未履行。7.房产证一份，欲证实原告享有涉案房屋的所有权。被告安宁煜兴快捷酒店、陈某某质证认为，对证据1、2、3、证据4中房屋租赁合同、补充协议，证据5、7真实性予以认可；对证据4中的安宁房屋租金收入及管理费情况表不认可，2018年的租金是10万元；第5组是我写的，但是是原告彭某某写了以后我照着写的；第6组证据没有收到。被告安宁煜兴快捷酒店、陈某某当庭提交如下证据：1.照片4张，欲证实涉案房屋的原状和现状。2.2020年11月16日拍摄的酒店水管照片1张，欲证实原告2020年7月15日将水管弄断后就用不了，7月24日因为经营需要我自己弄了水表安上去，但是1个小时以后又被原告取了。4月27日原告来催交房租把闸刀关了，断电26天以后因为派出所来调查，我自己把闸刀关上去了，7月26日原告把电线剪了一段，至今都是断电的。原告彭某某、赵某某质证认为，对证据1不清楚，因房屋是2018年才拍卖过来的，其只知道现状。对证据2认可，但是因为被告没有交房租、水电费，所以才断水。4月27日我们去催交房租的时候是把电闸关了，一天后被告就自己恢复用电了，后面因为一直都没有交房租所以就把电线剪了就一直到现在了。本院认为，原被告双方提交的证据经双方质证对其真实性无异议的，本院收录在卷，予以佐证。关于双方争议的原告提交的证据4中的安宁房屋租金收入及管理费情况表，本院认为，该份证据系复印件，原告未能提交补强证据进一步证实，且该证据中并没有被告的签字认可，因此对该证据，本院不予采信。关于证据6不能证实已送达被告，本院不予采纳。归纳原被告诉辩主张，双方争议焦点为：涉案合同是否应当予以解除？被告应向原告支付租金的金额及期间？经庭审，本院确认如下法律事实：2018年4月16日，原告彭某某、赵某某通过玉溪市红塔区人民法院拍卖购买了云南玉溪金桥商贸有限公司坐落在安宁市安宁市中华路中段1、2、3幢房屋，并由两原告各占50%的产权。另查明，2016年2月19日云南玉溪金桥商贸有限公司（以下简称“玉溪金桥公司”）与安宁煜兴快捷酒店（个体工商户）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：玉溪金桥公司房屋坐落于安宁市综合楼，该楼共6层，房屋结构为框架结构，安宁煜兴快捷酒店向玉溪金桥公司租赁的是该幢房屋的1单元2-6楼29间房屋，一楼进大门右边第1间铺面，使用面积14平方米，自编号1-7号，由安宁煜兴快捷酒店作为旅社经营使用。租期为5年，时间从2016年1月1日起至2020年12月31日止。2016年1月1日至2017年12月31日每年租金50000元，2018年1月1日至2020年12月31日每年租金在前两年基础上随行就市。租金每半年一付，下半年租金在6月30日前支付，以后年度的租金必须在当年的1月15日前和6月15日前分两次交清。同时对租赁合同的权利义务作出约定。2019年被告向两原告支付130000元。向原被告双方因租金产生纠纷，诉至法院。本院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，被告与案外人玉溪金桥公司在自愿平等的基础上签订租赁合同，内容未违反国家法律法规的禁止性规定，合同自成立时生效。经庭审查明，2018年4月16日，原告彭某某、赵某某通过玉溪市红塔区人民法院拍卖购买了案外人玉溪金桥公司的涉案房屋并办理了产权过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，即“买卖不破租赁”原则，涉案租赁合同继续适用于本案原被告，即出租方变更为本案原告，被告继续承租涉案房屋理应向原告履行支付租金的义务。关于原被告双方争议的涉案合同是否应当予以解除，本院认为，租赁合同的合同目的在于出租方收取租金获利，承租方使用租赁物，本案中，作为承租方的被告未能按照租赁合同的约定于2020年1月15日前和6月15日前分两次向原告支付2020年租金，其行为构成违约，并导致作为出租方的原告签订租赁合同收取租金的目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》规定的合同解除条件，即一方迟延履行构成根本性违约导致合同目的不能实现，因此本案租赁合同应予以解除。关于原被告双方争议的2020年租金的收取标准，本院认为，涉案租赁合同约定2018年1月1日至2020年12月31日每年租金在前两年基础上随行就市，原告主张双方已口头协商自2019年开始变更为每年130000元，并且被告也认可2019年支付过130000元给原告，虽然被告认为其中10000元为滞纳金，但未能提交证据证实，因此根据原被告双方对合同的实际履行，本院确认2020年的年租金为130000元。综上，对原告诉请的2020年1月1日止11月31日止的租金为119163元，本院予以支持。关于原告诉请的已垫付的水费13526元，电费5650元，被告予以认可，本院予以支持。原告诉请的代收水利基金510元，其证据能够证实其实际产生并已垫付，本院予以支持。关于原告在庭审中的陈述，认为涉案租赁物中的酒店设备应归原告所有，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》中关于合同解除的相关处理规定，作为承租方的被告负有归还租赁物的义务。由于租赁合同中，双方并未对合同解除或合同终止后酒店设备等设施的处理作出约定，但根据合同法公平原则，被告负有将租赁物在合理使用范畴内保证其完整性归还原告的义务，及将租赁物中属于被告投资经营的可搬动物搬走的义务。关于原被告双方争议的2020年的租金计算期间，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，本案中，因被告自2020年1月15日至今一直不按照约定支付租金，被告违约在先，新冠疫情发生于被告违约期间，因此不符合上述法律规定，对被告的该辩称，本院不予采信。同时，虽然原告在被告租赁期间有部分阻挠行为，但并不导致租赁合同不c能履行，综上，对被告的辩称，本院不予采信。关于两被告的责任承担，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”的规定，被告安宁煜兴快捷酒店系个体工商户，经营者为被告陈某某，即本案的当事人为被告安宁煜兴快捷酒店。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、原告彭某某、赵某某与被告安宁煜兴快捷酒店的《房屋租赁合同》于本判决生效后立即予以解除；二、由被告安宁煜兴快捷酒店于本判决生效后十五日内支付原告彭某某、赵某某2020年1月1日至11月31日的租金119163元，水费13526元，电费5650元，水利基金510元；三、驳回原告彭某某、赵某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1214元，由被告安宁煜兴快捷酒店负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  张红梅二〇二〇年十二月三日书记员  叶 钰