湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初2215号原告：罗人恺，男，1984年10月4日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：朱珊，湖南居安律师事务所律师。被告：刘庆，男，1975年9月4日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。被告：欧焰，女，1978年10月30日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。原告罗人恺与被告刘庆、欧焰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗人恺及委托诉讼代理人朱珊、被告刘庆、欧焰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗人恺向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带支付2019年12月12日暂还至2020年7月31日的房租144,677.4元，并按照银行间同业拆借利率计算逾期未缴纳房租的利息；2.判令两被告立即腾空房屋，搬离中央名城301-308号房；3.判决两被告连带支付从2020年8月1日起至实际搬离之日的租金，按照558.6元/天计算；4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2012年3月12日，原告罗人恺与被告刘庆签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于解放大道12号中央名城的301-308号房，租期8年，从2012年3月12日起至2020年2月11日。约定租金为15,200元/月，按年租金5%递增房租，押金15,600元。起初双方能友好合作，后期从2015年开始在被告的申请下，原告充分考虑经营状况，房租再未递增，一直按照16,758元/月收取。从2018年开始，被告刘庆一直以经营不善为由屡次拖欠房租，直至2019年12月开始以各种理由不交房租，至今共拖欠房屋租金144,677.4元。经原告多次催缴，并报警处理未果。欧焰与被告刘庆系夫妻关系，该笔债务是夫妻共同债务应当共同偿还。原告为维护其合法权益，故诉至本院。被告刘庆辩称，只愿意承担合同期限以内的租金，合同期限以外的租金应当不予支付，原告并没有提出终止合同，被告也没有提出续租，因为宾馆已经没有经营了，原告向其恶意收取租金，扣押被告物品，原告还阻止被告经营，不让被告进行转让，请求法院支持被告的辩论意见。被告欧焰辩称，2016年以后，对宾馆的经营状况不清楚，且宾馆收入没有用于家庭开支，希望可以减免责任。当事人围绕自己的诉讼请求依法各自提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的证据三：承诺书载明：“本人承诺欠罗人恺中央名城三楼租金(9月份)10月10日之前还清，落款承诺人为刘庆，日期2012年9月29日”。拟证明被告从2012年9月开始被告就出现逾期的情况。被告质证认为，对该承诺书真实性无异议，但对其证明目的有异议，因为被告已付清租金。本院经审查认为，该证据与本案的处理无关联性，且原告仅凭该证据无法达到证明被告征信状况的目的，故本院对原告提供该证据的证明目的，依法不予采信。2.原告提供的证据四：催缴租金通知、短信、终止合同通知及邮寄凭证，拟证明被告欠交房租后，原告及原告公司员工通过短信、电话、书面等方式多次进行催缴未果，酿成本案纠纷的过错完全在被告的事实。被告质证认为，被告并没有收到催缴租金的通知、短信及终止合同通知等。本院经审查认为，该证据能够证明原告曾经向被告催缴过租金的事实，且终止合同通知被告已实际签收，故本院对该组证据，依法予以采信。3.原告提供的证据五：情况说明，拟证明1.涉案房屋一直以来对于被告采取了非常宽松的租赁约定，但被告未如期缴纳租金的情况并未改变，本次纠纷被告是完全的过错方，应当承担全部责任。2.证明从2015年一直没有递增房租的事实。被告质证认为，原告扣押物品，使被告无法搬离，过错在原告方。本院经审查认为，该证据可以证明原被告就租金不逐年递增进行了约定，并证明双方就房屋租赁的续租及疫情期间的租金减免并未达成一致的情况；但不能以此证明双方在协商未果后就续租事宜哪一方负有完全的过错责任，因为房屋续租及租金减免的协商需要双方配合，相互妥协，不是哪一方就能决定的，故本院对该证据拟证明本次纠纷被告是完全过错方的证明目的不予采信，其它证明内容予以采信。4.原告提供的证据六：婚姻证明，拟证明二被告是夫妻关系。被告质证认为，欧焰不承担本案的民事责任。本院经审查认为，该证据可以达到证明二被告系夫妻关系的证明目的，本院予以采信。5.原告提供的证据七及补充提交的证据三：录像视频光盘，拟证明2020年7月1日，在民警的调解下，就房租事宜继续恶意拖欠的事实，并同时证明当天被告宾馆还在营业，有客人退房的事实。被告质证认为，对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议。本院经审查认为，该证据可以与原告提供的房租催缴通知、短信以及终止合同通知等相互印证，证明双方于2020年7月1日就租赁合同不再续租达成一致及当天仍有客人退房的事实，事后原告向被告下达了终止合同通知并要求被告在2020年7月15日前搬离，但根据邮寄回执，该通知于2020年7月11日才送达被告，本院对该证据证明双方终止合同不再续租并限期搬离的证明目的予以采信，其它证明目的不予采信。6.原告补充提交的证据一、二：君安宾馆2019年6-12月水电费明细，君安宾馆2020年1-8月水电费明细，拟证明涉案宾馆的经营期限一直持续至2020年8月。被告质证认为，水电费不能证明宾馆在营业，仅能证明是个人生活用水。本院经审查认为，该二组证据可以证明君安宾馆上述期限的水电费使用情况，但不能直接证明涉案宾馆一直持续经营到2020年8月，故本院对该二组证据的证明目的不予采信。7.原告补充提交的证据四：广告缴费记录，拟证明2020年9月1日原告向广告公司转账30元打印招租广告的事实。被告质证认为，该证据不能证明原告制作招租广告的费用。本院经审查认为，该证据可以直接证明原告转账30元给户名叫“一佳图文”的用户，但不能直接证明是用于制作招租广告的费用，故本院对该组证据的证明目的不予采信。8.原告申请证人王某的证言，拟证明其作为原告公司员工，负责与被告协商房租催缴事宜，因室外广告，所以没有继续递增租金，2020年7月1日，被告经营宾馆仍在营业。被告质证认为，证人对租金不递增所述属实，其他不属实。本院经审查认为，证人所述租金不递增的原因得到被告认可，2020年7月1日，被告经营宾馆仍有客人退房，被告仍在经营宾馆，有视听资料佐证，本院均予以采信。9.被告提供的证据一：报警案件登记表，拟证明原告强行扣押被告物品。原告质证认为，对证据真实性无异议，但对证明目的有异议，原告并未强行扣押被告物品，是双方就租金问题调解不成，让警方处理。本院经审查认为，该证据为公文书证，证据显示：“2020年8月28日，公安机关出警处理双方房租纠纷，罗人恺忆将刘庆诉至法院，刘庆想把物品搬离，但罗人恺以法院没有受理完毕拒不让刘庆搬离，故报警登记。”本院对该证据显示的内容依法予以采信。10.被告提供的证据二：照片两张，拟证明被告经营的宾馆已被原告锁门无法经营。原告质证认为，该图片不能证明与本案有关。本院经审查认为，该证据能够证明涉案宾馆已经于双方协商未果后锁门停业。11.被告提供的证据三：招租广告，拟证明原告恶意侵吞被告所有装饰装修、固有设施设备占为己有。原告质证认为，该证据与本案无关，不能达到被告的证明目的。本院经审查认为，该证据能够证明原告对外发出了招租广告，但不能达到被告的证明目的，故本院对该证据的证明目的不予采信。根据双方当事人的陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定的事实如下：2012年3月12日，原、被告就衡阳市蒸湘区解放大道12号中央名城301-308号房，共计总面积为504.62平方米的房屋签订了房屋租赁合同，原告罗人恺为出租方、甲方，被告刘庆为承租方、乙方，合同约定：“该房屋租赁期限为8年，自2012年3月12日起至2020年2月11日止……，该房屋月租金为15,200元，自2014年4月份开始每年递增一次，按年租金5%递增……；合同签订后，乙方向甲方交15,600元押金(以收款收据为准)合同期满，乙方无违约及任何费用拖欠的情况下，甲方退还该押金。乙方于每月12日前支付甲方当月房租……；在租赁期内，甲方保证该房屋权属无任何争议；……逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，拖欠房租累计1个月以上的甲方有权强行终止合同……，租赁期满前，乙方继续租赁的，应当在租赁期满三个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。如乙方在租赁期满后不再继续租赁，应提前一个月书面通知甲方……”等等。从2015年开始，因室外广告影响，故原告不再递增租金，一直以16,758元的月租计收被告的月租金。2019年12月12日至2020年2月11日合同到期，被告未交纳该二个月租金。2020年2月12日至2020年6月30日，原、被告就续租及租金交纳问题多次短信协商，4月15日、5月20日、6月10日先后三次短信催收租金。6月30日，原告发短信给被告，称：“公司已经约好片警明天来处理并收铺”。被告刘庆回复：“好”。根据视听资料显示：“2020年7月1日，原告联系公安民警在被告承租的房屋暨涉案宾馆内就续租、租金交纳及租金减免问题进行协商未果，原告明确表示不再续租给被告。视频显示涉案宾馆当天有客人退房的事实。”2020年7月10日，原告罗人恺向被告刘庆下达了终止合同通知，该通知显示：“……从2019年12月份至今已拖欠房租未付，此间多次派人电话、短信、书面通知催促，……2020年7月1日，在公安民警的协调下，被告仍未履行义务，请务必在2020年7月15日前搬离涉案房屋并交清租金。”2020年7月11日，被告刘庆本人签收该终止合同通知。2020年8月28日，被告刘庆报警，据报警案件登记表对简要案情的陈述显示：“系刘庆2012年租赁罗人恺房屋做宾馆，双方签订租赁合同至2020年2月份，但刘庆2019年12月份至今也没有缴纳房租给罗人恺，现罗人恺已将刘庆起诉至法院，刘庆想把物品搬离，但罗人恺以法院没有受理完毕拒不让刘庆搬离，故报警登记。”截至本案起诉时，被告刘庆尚未支付原告罗人恺2019年12月份以来的租金，故酿成本案纠纷。另查明，被告刘庆与被告欧焰2008年4月8日登记结婚，二人系夫妻关系。被告刘庆经营的衡阳市高新技术产业开发区君安商务宾馆系个体工商户，宾馆经营期间发生在二被告婚姻关系存续期间。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告双方签订的门面租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。根据原、被告双方的诉请请求及争议焦点，应从以下几个方面分别予以处理：第一、涉案房屋租金如何支付的问题。根据我国合同法第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原被告签订的租赁合同约定的租期至2020年2月11日到期，合同到期后，原、被告就续租问题一直处于协商状态，被告一直持续使用租赁物，而原告亦没有提出异议，2020年7月1日，原、被告就续租、租金支付、租金减免等问题协商未果，原告当场表示不再续租房屋给被告,故2020年7月1日为原告解除合同的期限，被告应向原告支付2019年12月12日至2020年7月1日期间的租金，原告要求被告支付该期限租金的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。因原被告对租金支付方式约定了每月12日支付当月租金，一月一付，但并没有约定延付租金的利息及计算方式，考虑到被告延付租金的行为给原告造成了一定的利息损失，故根据合同法第二百二十六条规定，被告应从租赁期限届满时即2020年7月2日开始计算延付租金的利息，利息标准按照全国银行间同业拆借利率标准计算。考虑到2020年新冠疫情因素，2020年2月、3月全国均处于抗击新冠肺炎疫情应急响应当中，根据国务院相关政策及《最高人民法院关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见一、二》的相关规定，可以免除被告2020年2月、3月的租金。故被告刘庆需向原告罗人恺支付租金的数额为67,032+11,172元=78,204元,具体公式为[16,758元×4个月(即2019年12月、2020年1月、2020年4月、2020年5月)+16,758元÷30天×20天(即2020年6月)=11,172元]。被告刘庆需以78,204元为基数，按照全国银行间同业拆借利率为标准，从2020年7月2日起至实际清偿该租金之日止支付原告罗人恺相应延付租金的利息损失。故原告罗人恺要求被告刘庆支付相应房租和逾期利息的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持，但超出本院核定的部分，无事实和法律依据，本院不予支持。被告刘庆提出愿意承担合同期限以内的租金，合同期限以外的租金应当不予支付的意见，无事实和法律依据，本院不予支持。第二，被告是否继续向原告承担房屋占用使用费的问题。根据《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”案涉房屋在原告提出解除合同之日起即租赁期限届满，被告理应返还租赁房屋，但原告应给予被告合理的准备期限。本案中，根据原告向被告刘庆下达了终止合同通知书，但被告刘庆是于2020年7月11日才收到终止合同通知书的，在该时间点之后应给予被告搬离涉案房屋合理的准备期限，而原告并没有明确给予；又根据被告提供的报警案件登记表显示，被告刘庆于2020年8月28日欲搬离涉案房屋时，原告罗人恺以法院没有受理完毕为由不让被告刘庆搬离，原告在处置方式上存在一定过错，故未在合理期限内搬离案涉房屋的过错不可归责于被告刘庆，原告无权就该扩大的损失向被告主张合理期限之内及在此之后的房屋占用使用费，被告刘庆可随时搬离案涉房屋，故原告要求被告按照558.6元/天的标准，支付从2020年8月1日起至实际搬离之日的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。第三、被告欧焰是否对本案承担连带责任的问题。被告刘庆与被告欧焰于2008年登记结婚，案涉房屋租赁于2012年签订，被告欧焰当庭表示对于该案涉合同的签订以及被告刘庆经营宾馆的事实均表示知情，亦参与了2012年至2016年期间的宾馆经营，故案涉房屋所欠租金属于夫妻关系存续期间的共同债务，原告要求二被告就案涉租金承担连带清偿责任的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。被告欧焰辩称，2016年以后未参与宾馆经营，宾馆经营收入亦未用于家庭开支的意见，无相应证据证明，本院不予采纳。综上所述，被告刘庆应向原告罗人恺支付租金78,204元及逾期利息；被告刘庆可随时搬离案涉房屋；被告欧焰与被告刘庆就案涉租金承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘庆立即搬离案涉房屋；二、被告刘庆于本判决生效之日起十日内向原告罗人恺支付租金78,204元及逾期利息(以78,204元为基数，按照全国银行间同业拆借利率为标准，计算自2020年7月2日起至实际清偿该租金之日止);三、被告欧焰对被告刘庆的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告罗人恺的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1602元，由被告刘庆承担865元，原告罗人恺承担737元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  石丹二〇二〇年十二月七日法官助理杨海波书记员邱诗慧附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。