广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初3553号 原告：来宾市住房公积金管理中心，住所地：来宾市文辉路**，统一社会信用代码：12451300G38500226E。 法定代表人：韦书利，主任。 委托诉讼代理人：张益校，广西万然律师事务所律师。 被告：卢海萍，女，1973年2月25日出生，壮族，住址：广西忻城县。 被告：忻城县双胜有限责任公司，，住所地：忻城县宜忻二级路畔水水库对面秋水林岸第****办公室统一社会信用代码：914513217565319600。 法定代表人：陆福龙，执行董事。 委托诉讼代理人：韦联德，广西芝州律师事务所律师。 原告来宾市住房公积金管理中心诉被告卢海萍、忻城县双胜有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月1日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张益校，被告忻城县双胜有限责任公司委托诉讼代理人韦联德到庭参加诉讼，被告卢海萍经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除被告卢海萍与中国农业银行股份有限公司忻城县支行签订的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》；2、请求法院判令被告卢海萍归还原告贷款本息135086.63元（其中贷款本金余额133231.23元，逾期利息1749.31元，逾期罚息106.09元。利息计算截止到2020年4月15日，往后利息以欠款本金余额为基数，按年利率3.25%,罚息利率在所执行贷款利息的水平上加收50%,计算至实际还清为止，如遇法定利率调整按新的利率标准执行）；3.请求法院依法判决被告卢海 萍支付原告律师费1000元；4.判决被告忻城县双胜有限责任公司对上述债务承担连带责任；5.请求法院依法判决原告对抵押物商品房享有优先受偿权；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告因购买住房，向原告申请住房公积金个人住房贷款，原告委托中国农业银行股份有限公司忻城县支行发放住房公积金个人住房贷款。2016年11月3日被告与中国农业银行股份有限公司忻城县支行双方签订《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》，被告以其所有的位于忻城县进行抵押并办理了抵押登记。借款合同约定，被告向银行借款人民币180000元，借款期限10年，每月等额本息还款。银行在原告的委托下依约放款，但被告未按约定归还贷款及利息，截止2020年4月15日，被告已连续六个月未按时足额偿还贷款本息。按照借款合同约定，原告有权解除借款合同，提前收回已发放贷款本息，并对被告所抵押的房产，依法享有优先受偿的权利。为此特向法院提起诉讼，请求法院依法裁判。 被告卢海萍未答辩，亦未提供证据材料。 被告忻城县双胜有限责任公司辩称，答辩人对原告其他诉讼请求没有异议，但认为原告诉请答辩人对卢海萍的债务承担连带责任有异议。因为答辩人承担的是阶段性保证责任，原告在合同履行多年后还诉请答辩人承担连带保证责任，没有事实和法律依据，理由如下： 一、根据约定答辩人对争议房产不再承担保证责任。 1、据《来宾市住房公积金个人住房委托贷款申请审批表》约定答辩人担保期限已过。 申请表叙明：“单位（答辩人）愿为借款人卢海萍的申请该项贷款提供阶段性担保，即担保至借款人办理完正式抵押登记手续之日止”。原告在起诉状认定“被告以其所有的位于忻城县进行抵押并办理抵押登记”。 2、依据《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》9.2.5.1第(1)项约定，双胜公司承担保证责任期间是自《借款合同》签订之日起90天。 《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》9.2.5.1(1)约定：“自本合同签订之日起25日内办妥抵押预告登记，本合同签订之日起90天内办妥抵押登记”。 3、《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》自签订合同之日至纠纷发生之日已经履行三年多时间，答辩人的阶段性保证期限已过。 综上，原告在诉状中认定被告卢海萍的抵押房产办理了抵押登记;依约定答辩人的90天的阶段性担保期限已过；借款合同已实际履行三年多，担保责任已经解除，答辩人不再承担保证责任。 二、原告诉讼请求法院判决原告对抵押物商品享有优先权，有事实和法律依据。 原告与被告卢海萍签订的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》合法有效，被告卢海萍已经缴纳房产的交易契税，并将抵押的房产办理了抵押登记，答辩人已经将房子交付给买受人，答辩人已经履行商品房交易的全部义务。本案是因卢海萍不能按约定归还贷款，而遭原告起诉，原告因被告违约而诉请解除合同，请求法院判决原告归还贷款本息，并请求对抵押的房产有优先受偿权，有充分的事实和法律依据，《担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”所以答辩人对原告诉请对抵押房产有优先受偿权没有异议。 综上，答辩人依法不再承担保证责任，原告可以将被告卢海萍抵押的房产优先折价或者以拍卖、变卖所得的价款归还贷款。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告忻城县双胜有限责任公司对原告的证据没有异议，被告卢海萍不到庭质证，应当视为其放弃权利。本院认为，原告提供的证据具备证据的合法性、真实性、关联性，与当事人的陈述基本一致，能够形成完整的证据链，可以作为认定本案案件事实的依据，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与中国农业银行股份有限公司来宾分行签订《住房公积金贷款委托协议书》，约定：原告委托中国农业银行股份有限公司来宾分行承办个人住房公积金贷款业务。中国农业银行股份有限公司来宾分行根据原告的《个人住房公积金委托贷款发放通知书》办理相关的贷款手续，发放个人住房公积金贷款并协助回收贷款本息。个人住房公积金借款合同在履行过程中发生争议的，原告授权中国农业银行股份有限公司来宾分行 与借款人协商解决，原告予以协助。协商不成，需采取诉讼方式解决的，原告有权直接向法院起诉借款人。被告卢海萍因购买住房于2016年9月12日向原告申请住房公积金个人住房贷款180000元，忻城县双胜有限责任公司于2016年9月12日书面承诺为被告卢海萍申请的贷款提供阶段性担保（即担保至借款人办理完正式抵押登记手续之日起止），原告经审查于2016年10月12日批准被告的申请。原告于2016年10月12日向中国农业银行股份有限公司忻城县支行发出编号：2016年第77号《委托贷款发放通知书》，通知书载明：中国农业银行股份有限公司忻城县支行：根据我单位与贵行签订的《住房公积金贷款业务委托协议书》，并经我中心对忻城供电公司职工卢海萍（身份证号4522311973××××××××）的贷款申请进行审查，符合《广西壮族自治区住房公积金个人住房委托贷款暂行办法》规定的贷款申请条件，可以向其提供住房公积金贷款，用于购买住房（位于忻城县。借款人为卢海萍,贷款金额为壹拾捌万元，期限壹拾年,利率按中国人民银行公布的住房公积金个人住房贷款同期利率执行。违约罚息按人民银行规定在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%执行。还款方式为等额本息还款法；担保方式为抵押担保，担保物为所购房屋。由忻城县双胜有限责任公司提供阶段性连带责任贷款担保，请贵行接到本通知书后，与借款人办理有关委托贷款手续。2016年11月3日，被告卢海萍、忻城县双胜有限责任公司与中国农业银行股份有限公司忻城县支行签订编号45020120160077397号《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》，约定：委托人来宾市住房公积金管理中心，贷款人（受托人）中国农业银行股份有限公司忻城县支行。贷款人受委托人委托，根据贷款人与委托人签订的《住房公积金个人住房委托贷款委托合同》以及委托人向贷款人发出的《委托贷款通知单》，订立本合同。贷款种类为个人住房公积金委托贷款，借款金额180000元，借款期限10年（2016年11月9日至2026年11月8日），按照每月等额本息偿还贷款本息。借款用途为购买忻城县房屋。贷款的担保方式为抵押加阶段性保证。借款执行利率以借款发放日中华人民共和国住房和城乡建设部规定的同期同档次个人住房公积金贷款利率确定，借款发放后，遇中华人民共和国住房和城乡建设部调整个人住房公积金贷款利率的，借款执行利率自中华人民共和国住房和城乡建设部调整个人住房公积金贷款利率后的次年 1月1日起调整。借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中华人民共和国住房和城乡建设部个人住房公积金贷款利率调整，自利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利：逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。保证方式为连带责任保证。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等债权人实现债权的所有费用。抵押担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等委托人、贷款人实现债权和抵押权的一切费用。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以委托人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。忻城县双胜有限责任公司为借款提供阶段性保证。借款人以所购买的位于忻城县房屋一套进行抵押担保。保证期间为借款到期日起二年，若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被债权人宣布提前到期的，保证期间自债权人确定的债务提前到期之日起二年。借款人未按约定按期足额偿还借款，借款人、担保人违反本合同其他约定，委托人、贷款人有权提前收回已发放借款和提前行使担保权。因借款人、担保人违约致使委托人、贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担委托人、贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。本合同项下的贷款，是借款人向委托人申请并经委托人审批同意、使用委托人负责管理并有权用于发放住房公积金个人住房委托贷款的住房公积金作为资金来源、委托贷款人代为向借款人发放的委托贷款业务，尽管委托人并没有在本合同上签章，但委托人仍对借款人、担保人享有相应的贷款债权、抵押权和追索权，委托人既可按照本合同约定向借款人、担保人行使相关权利，也可以委托贷款人代为行使，借款人、担保人不得以委托人未在本合同签章为由抗辩拒绝向委托人履行本合同约定的义务；同时，贷款人在委托人委托范围内的行为，无论是以贷款人名义作出还是以委托人名义作出，其法律后果均由委托人承担，借 款人、担保人因本合同的履行与委托人产生争议的，任何纠纷及法律责任均与贷款人无关，贷款人不承担共同或者任何连带的责任。合同还对其他事项进行了约定。合同落款处：借款人、抵押人处签注卢海萍名字并加盖手印。保证人处加盖忻城县双胜有限责任公司印章。借款合同签订后，中国农业银行股份有限公司忻城县支行于2016年11月9日将借款款项180000元转入被告卢海萍指定的收款人账户。忻城县房屋于2016年11月3日办理抵押预登记手续，抵押预登记证明书编号为：201611030019。截止本案法庭辩论结束时，忻城县房屋未办理不动产产权登记，亦未办理《房屋他项权证》，中国农业银行股份有限公司忻城县支行未能领取到不动产抵押登记证。被告卢海萍自2019年11月起未按约定归还贷款及利息，截止2020年4月15日，被告卢海萍已连续六个月未按时足额偿还贷款本息。原告依据合同约定提起本案民事诉讼。 另查明，截止本案法庭辩论结束时，被告卢海萍对全部的逾期本金及利息未进行任何清偿。《广西壮族自治区住房公积金个人住房委托贷款暂行办法》第二条规定“本办法所称的住房公积金个人住房委托贷款，是指广西壮族自治区行政区域内各设区城市住房公积金管理中心利用所归集的住房公积金，委托有关商业银行向购买、建造、翻新、大修自住房职工发放的贷款”。原告因提起本案民事诉讼支付聘请律师费用1000元。 本院认为，被告卢海萍与中国农业银行股份有限公司忻城县支行签订的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，属于有效合同。合同签订后，中国农业银行股份有限公司忻城县支行按照约定履行了支付借款款项义务，被告应当按照合同约定履行还款付息义务。根据《广西壮族自治区住房公积金个人住房委托贷款暂行办法》和原告与中国农业银行股份有限公司来宾分行签订的《住房公积金贷款委托协议书》规定，原告是前述《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》的实际权利人，有权依据《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》向法院提起诉讼主张权利。被告逾期不能还款付息，已经构成合同违约，依法应当承担相应的违约责任，原告诉讼请求解除《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》及归还借款本息，于法有据，符合合同约定，本院予以支持。原告因提起本案诉讼已经实际支付了聘请律师费 用1000元，该费用符合《广西律师服务收费管理实施办法》的规定，原告请求被告予以支付该费用，符合合同约定，没有违反法律规定，本院予以支持。 关于抵押物优先受偿权问题。忻城县房屋作为本案借款抵押物，只是办理了抵押预登记，未办理不动产产权登记，亦未办理《房屋他项权证》，中国农业银行股份有限公司忻城县支行未能领取到不动产抵押登记证，抵押他项权利尚未正式形成，原告诉讼主张对该抵押物享有优先受偿权的条件尚未成就，本院依法不予支持。 关于被告忻城县双胜有限责任公司的民事责任承担问题。如前面所述，本案借款抵押物只是办理了抵押预登记，未办理不动产产权登记，亦未办理《房屋他项权证》，中国农业银行股份有限公司忻城县支行未能领取到不动产抵押登记证，抵押他项权利尚未正式形成，被告忻城县双胜有限责任公司为本案借款提供阶段性担保，原告诉讼请求被告忻城县双胜有限责任公司对债务承担连带责任，于法有据，符合合同约定，本院予以支持。 被告卢海萍在法定期限内未答辩，也不到庭参加诉讼，应当视为其放弃自己的权利。被告忻城县双胜有限责任公司的抗辩意见，理据充分部分，本院予以采信，理据不充分部分，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条,《中华人民共和国物权法》第一百八十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除被告卢海萍与中国农业银行股份有限公司忻城县支行签订的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》； 二、被告卢海萍归还原告来宾市住房公积金管理中心贷款本息135086.63元（其中贷款本金余额133231.23元，逾期利息1749.31元，逾期罚息106.09元。利息计算截止到2020年4月15日，往后利息以欠款本金余额为基数，按年利率3.25%,罚息利率在所执行贷款利息的水平上加收50%,计算至实际还清为止，如遇法定利率调整按新的利率标准执行）； 三、被告卢海萍支付原告来宾市住房公积金管理中心聘请律师费1000元； 四、被告忻城县双胜有限责任公司对上述债务承担连带责任； 五、驳回原告来宾市住房公积金管理中心的其他诉讼请求。 本案受理费3022元，公告费560元，由被告卢海萍、忻城县双胜有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长  曾 强 人民陪审员  李华忠 人民陪审员  赵德谢 二〇二〇年十二月三日 法官 助理  周亮亮 书 记 员  刘国伦 附：本案判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。