辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7872号上诉人（原审被告、反诉原告)：盛晓东，男，1962年8月14日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：张雪，辽宁贤齐律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：刘选武，男，1981年4月5日生，汉族，住辽宁省普兰店市。上诉人盛晓东因与被上诉人刘选武合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院(2019)辽0211民初13422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛晓东上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判“解除上诉人与被上诉人于2019年5月19日双方签订的《协议书》”;二、撤销一审判决第二项和第四项，改判“被上诉人向被上诉人返还12万元兑店费用”;三、本案诉讼费由被上诉人承担。主要理由为，1.上诉人并未在案涉房屋实际经营，不应扣除租金。案涉房屋一直处在租赁纠纷中，被上诉人与房屋所有权人的租赁协议早已在上诉人与被上诉人签订合同前解除，因此，被上诉人对于饭店房屋属无权出租；另，该房屋交付后一直处于水淹状态，被上诉人不管不顾，店铺根本无法正常使用。2.案涉饭店无消防手续，导致被上诉人无法办理合伙人营业执照，因此，被上诉人应返还上诉人已交部分兑店款。店铺转让费用50万元主要是关于房屋装修及设备的款项，而实际上，该房屋装修是房主装修，被上诉人未花装修款也不具有财产权利，与被上诉人不存在关联性，设备也已经转让给房主抵顶房租，被上诉人根本无权转让设备。本案因被上诉人违约，导致双方合同目的不能实现，不仅被上诉人没有向上诉人承担违约责任，还使得上诉人兑店费用中的12万也被扣除，还要求被上诉人继续支付242,295元的转让费，显失公平。刘选武辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。刘选武向法院提出诉讼请求：一、盛晓东给付刘选武出兑款38万元及违约金10万元；二、盛晓东承担刘选武实现债权发生的律师费35000元。盛晓东提出反诉请求：一、解除双方签订的《协议书》；二、刘选武向盛晓东返还出兑款12万元；三、刘选武赔偿盛晓东律师费11800元。一审法院经审理查明，2019年5月19日，双方签订协议书，写明刘选武欲出兑正在经营的火锅店给盛晓东，盛晓东充分考察店面经营状况后有意向接手经营，双方约定如下：一、出兑店面概况，工商户名称为大连源牧古餐饮管理有限公司，店面名称为古牧源火锅，店面以经营现状为准进行出兑，出兑范围包含经营过程中现有全部使用设备，不包含酒水库存及所有食材。；二、出兑金额50万元，款项分两笔支付，盛晓东须在签订合同之日一次性给付刘选武12万元，第二笔款项在营业执照更改完毕后25日内一次性结清尾款38万元；三、协议签订后7日内，刘选武配合盛晓东将工商户变更负责人为盛晓东；四、盛晓东未按照协议约定期限履行还款义务，刘选武有权要求盛晓东支付全部款项，并有权额外要求盛晓东承担全部款项30%的违约金。上述协议签订后，盛晓东即向刘选武支付12万元。2019年6月12日，大连源牧古餐饮管理有限公司的法定代表人变更为盛晓东。一审庭后，根据盛晓东申请，一审法院调取了(2019)辽0211民初16463号周伯顺诉刘选武房屋租赁合同纠纷一案的卷宗。一审法院于2019年11月18日作出(2019)辽0211民初16463号民事调解书，周伯顺与刘选武达成协议如下：一、解除周伯顺与刘选武于2019年3月19日签订的房屋租赁合同；二、刘选武于2019年12月17日前将房屋交还给周伯顺。上述调解协议中所涉及的房屋即为本案中所涉及的山东路134-8号公建房。在该案的调解笔录中周伯顺称其“放弃一部分租金，不跟刘选武要钱，解除合同还房子就可以”。周伯顺放弃的租金为刘选武应于2019年8月27日交纳的2019年10月27日至2020年4月26日期间的租金157500元。一审法院认为，根据案涉协议书载明“刘选武欲出兑正在经营的火锅店”以及刘选武在与盛晓东签订案涉协议书之前已经向案外人周伯顺支付了山东路134-8号公建房半年房租157500元的事实，案涉协议书实际包含两项转让内容，一则为协议中写明的“现有全部使用设备”的转让及将大连源牧古餐饮管理有限公司进行工商变更登记；二则为关于刘选武已经实际支付的半年的房租的转让，虽刘选武对于房租的转让在一审庭审时不予认可，但一审法院认为，刘选武已经支付的房租数额为157500元，该款项数额较大，将已经支付的房租全部赠与盛晓东不符合一般市场交易习惯，实际上盛晓东此后也确在山东路134-8号公建房进行经营。对于店铺内“现有全部使用设备”的转让及将大连源牧古餐饮管理有限公司进行工商变更登记的约定，现刘选武已经完成全部义务，盛晓东理应支付相应的转让对价。对于房租的转让，一审法院认为，双方在签订案涉协议之时，既转让了店铺设备、变更了工商登记，亦同时转让了半年的房租，可以证明刘选武对于盛晓东要继续在原址经营火锅店系明知的，而刘选武此前便系在此经营火锅店，理应知晓案涉地址是否具备火锅店经营条件；同时，根据盛晓东提供的双方之间的对话录音，可以证明双方认可案涉房屋无法办理消防手续进而不具备合法经营火锅店的条件的事实；综上，一审法院认为，刘选武在签订案涉协议之时未将案涉房屋的实际情况如实告知盛晓东，导致盛晓东在受让店铺后无法正常经营火锅店，其受让案涉房屋房租所要达到的合同目的无法实现，故对于房租的转让，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定可以解除，因此对于盛晓东反诉要求解除合同的请求，一审法院支持转让房租合同的解除。对于转让的房租数额，刘选武所支付的半年房屋数额为157500元，租期为2019年4月27日至2019年10月26日，案涉协议书的签订时间为2019年5月19日，故转让的房租数额为137705元[157,500元=183天×(183天-23天)],因转让房租合同解除，故该部分款项盛晓东无须再向刘选武支付，盛晓东应给付刘选武的关于转让设备及变更工商登记的转让价款的总额应为362295元(50万元-137705元)，现盛晓东已支付了12万元，还需支付242295元(362295元-12万元)。对于刘选武所主张的违约金，一审法院认为，盛晓东一直未向刘选武支付转让费的原因在于关于消防问题的争执，而出现该问题的责任在于刘选武，故对于刘选武关于迟延付款违约金的请求，不予支持。对于双方均主张的律师费，因案涉协议书中并无约定，故均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘选武与盛晓东关于转让大连市甘井子区山东路134-8号公建房2019年5月19日至2019年10月26日期间的房租的合同解除。二、盛晓东自本判决发生法律效力之日起十日内向刘选武支付转让费242295元。三、驳回刘选武的其他诉讼请求。四、驳回盛晓东的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8950元，减半收取4475元，由刘选武负担2370元，盛晓东负担2105元，自本判决发生法律效力之日起十日内给付刘选武；反诉费2936元，由刘选武负担，自本判决发生法律效力之日起十日内给付盛晓东。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。另查明，双方当事人在二审均认可，案涉饭店在盛晓东的经营下于2019年8月停业，2019年12月初，盛晓东将房屋钥匙交付给房屋所有权人周伯顺。本院认为，上诉人与被上诉人签订的案涉协议书系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。结合本案事实，在该协议的履行过程中，上诉人在被上诉人协助将大连源牧古餐饮管理有限公司法定代表人变更为盛晓东后，上诉人盛晓东未依约给付剩余款项，构成违约。至于上诉人主张被上诉人应协助办理合伙人执照，但案涉协议对此并未作出明确约定，上诉人亦未提交相关证据证实该执照的办理系其支付剩余款项的条件，故，上诉人此节主张，本院不予采信。而对于案涉饭店所在房屋将于2019年12月17日交还给房屋所有权人的事实，被上诉人并未如实告知上诉人，致使上诉人经营饭店的合同目的无法实现，被上诉人亦构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故，被上诉人主张上诉人应赔偿其违约金10万元、上诉人主张被上诉人应赔偿其律师费11800元，均于法无据，本院不予支持。现双方当事人均认可案涉协议已无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，上诉人主张解除案涉协议，于法有据，本院予以支持。根据该法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状。故，被上诉人要求上诉人支付剩余款项，本院不予支持。上诉人要求被上诉人返还已支付的12万元款项，予以支持。但上诉人自2019年5月19日至2019年12月初实际控制案涉饭店及所在房屋，并实际使用了房屋内的设备，由此产生的房屋租金及设备使用费、房屋装修费，上诉人应支付给被上诉人。结合(2019)辽0211民初16463号民事调解案件的事实，2019年10月27日至2020年4月26日，共计6个月期间，案涉房屋租金为157500元，由此计算出每月房租应为26250元，上诉人实际占用房屋6个半月，租金应为170625元。关于设备使用费、房屋装修费，本院根据双方约定的转让费50万元、上诉人已实际开业经营饭店2个多月的实际情况，经过综合考量后，将该笔费用酌定为8万元，合计250625元，上诉人应将该笔费用给付给被上诉人。综上所述，上诉人盛晓东的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院(2019)辽0211民初13422号民事判决；二、解除刘选武与盛晓东于2019年5月19日签订的《协议书》；三、刘选武于本判决发生法律效力之日起十日内返还盛晓东12万元转让费；四、盛晓东于本判决发生法律效力之日起十日内给付刘选武房屋租金、设备使用费、房屋装修费合计250625元；五、驳回刘选武的其他诉讼请求；六、驳回盛晓东的其他反诉请求。一审案件受理费8950元，减半收取4475元，由刘选武负担3267元，盛晓东负担1208元；一审反诉费2936元，由刘选武负担2672元，盛晓东负担264元；二审案件受理费8950元，由盛晓东负担2417元，刘选武负担6533元。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年十二月七日书记员 程添莹