湖南省怀化市鹤城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘1202执异82号异议人（案外人）湖南巨业公路工程建设有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区顺天北大道**银湾小区****。统一社会信用代码：91431200584930999A。法定代表人朱斌，公司总经理。申请执行人蒲宏兴，男，汉族，1954年12月24日出生，户籍地怀化市鹤城区。被执行人胡光忠，男，汉族，1969年6月9日出生，住怀化市鹤城区。被执行人廖果红，女，汉族，1975年12月8日出生，住怀化市鹤城区。本院在执行蒲宏兴与胡光忠、廖果红纠纷一案中，异议人（案外人）湖南巨业公路工程建设有限公司向本院提出书面异议，请求：1、撤销怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202执恢444-4号执行裁定书，解除对中方国用（2009）第出XX号土地的查封；2、中止对中方国用（2009）第出XX号土地的执行。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人（案外人）湖南巨业公路工程建设有限公司称：一、异议人与被执行人存在土地转让合同关系且符合司法解释规定的情形，可以排除强制执行。2016年12月12日，异议人与被执行人胡光忠、廖果红签订《土地转让协议书》，被执行人胡光忠将位于中方县泸阳镇五里村土地使用权登记于自己名下的24.7亩（土地使用权证号为：中方国用2009第出XX号）土地转让给异议人。单价为22万元/亩，合计543.4万元。异议人一共支付了541.13万元，尚欠2.27万元。以上事实，有怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1221民初141号、怀化市中级人民法院（2020）湘12民终763号生效判决确认。因被执行人与申请执行人蒲宏兴的民间借贷纠纷，鹤城法院于2017年6月16日将被执行人胡光忠名下的中方国用2009第出XX号土地查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》[法释（2015）10号]第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。异议人签订买卖合同的时间是2016年12月12日，鹤城区人民法院查封的时间是2017年6月16日；异议人对转让的不动产已经占有和使用；异议人已支付绝大部分价款，尚欠的2.27万元，如果法院要求交付执行，异议人愿意交付执行；不能过户的原因系被鹤城区人民法院查封，而不是异议人自身的原因。因此，异议人提出异议符合法律规定的情形，应予支持。二、鹤城区人民法院查封中方国用2009第出XX号土地执行措施不当，属明显超标的查封，依法应予解除。根据鹤城区人民法院（2017）湘1202民初1555号《民事调解书》，被执行人欠申请执行人的借款本金是70万元，查封的土地，异议人与被执行人签订《土地转让协议》的价款是543.4万元，鹤城法院评估的价款则超过了420万元。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。本案超过法律文书确定的债权金额6倍查封财产，属明显超标的查封。综上，请支持异议人的请求。申请执行人蒲宏兴答辩称：一、异议人的依据违反法律规定，其异议应予驳回。最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运用的若干意见》[法发（2011）15号]第二十六条规定：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》[法释（2015）10号]第二十六条规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。中方国用（2009）第出XX号土地查封时间是2017年6月16日。异议人在中方县法院立案是2019年2月20日，判决是2019年12月4日，怀化市中级人民法院判决是2020年6月18日，时间上均在争议标的被查封之后。二、异议人与被执行人存在土地转让合同关系，但不符合司法解释规定可以排除强制执行的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》[法释（2015）10号]第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。其一，买受人在人民法院查封之前并未合法占有该不动产。该宗土地已在2012年3月8日、2015年10月18日出租或续租给他人，租地时间将延续至2023年9月8日，租赁人在该宗土地上建立砖厂运营至今；其二，异议人实质性违背了“已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之规定，异议人应付争议标的土地价款543.4万元，在2017年6月16日土地查封之时欠付143.4万元。异议人应当提交143.4万元给执行法院，但错误的选择继续向被执行人支付58万元，余款85.4万元又被怀化市中级人民法院（2020）湘12民终763号判决违法抵扣后确定只剩2.27万元[注：该判决在查封之后作出，应予撤销；用其他没有优先权的债权款项冲抵查封标的应付款，此抵扣侵害查封利益，应属无效]；其三，买受人为办理过户登记是自身原因造成。根据异议人与被执行人《土地转让协议》规定：付清款再办理过户。买受人在土地查封时尚有143.4万元没有付清，无法办理过户登记，是买受人自身原因造成。买受人时至今日也未向查封法院提交此143.4万元土地欠付款，不能清除查封障碍而办理产权，也是买受人自身原因造成。四、申请人申请查封土地、法院执行查封措施，并无不当。蒲宏兴依据民间借贷债权，申请法院对债务人胡光忠夫妇财产进行查封，合理合法。蒲宏兴民间借贷本金115.2万元，从2014年9月10日起，月利率2%计息，至鹤城区法院调解时债务本息已达190余万元，而且后续还会因未清偿而增长。债务人胡光忠夫妇名下已无其他其他等值合法财产可供查封、冻结，该宗土地是蒲宏兴实现债权的唯一保障。该宗土地只有一个产权证书、无法进行分割查封。而且，查封时尚未评估、地上又、地上又存在影响买卖实现的租赁权卖、变卖的最后价格如何尚未可知、是否显著超标并不明确。土地所有权人胡光忠夫妇对法院查封也并无异议。综上所述，案外人针对中方国用（2019）第出XX号土地强制执行案件提出执行异议，于法无据，请法院驳回其异议。本院查明：本院受理的蒲宏兴与胡光忠、廖果红民间借贷纠纷一案，在审理阶段，于2017年6月9日作出（2017）湘1202民初1555号民事裁定，对被执行人胡光忠名下的中方国用（2009）第出XX号土地使用权证项的国有土地使用权进行了查封。在执行阶段，于2020年5月28日作出（2019）湘1202执恢444-4号执行裁定，对胡光忠名下的中方国用（2009）第出66号土地使用权证项的国有土地使用权进行了续查封；于2020年10月12日，作出（2019）湘1202执恢444-5号执行裁定，对被执行人胡光忠名下的中方国用（2009）第出XX号土地使用权进行拍卖。异议人湖南巨业公路工程建设有限公司提交了：2015年4月1日，异议人与被执行人胡光忠、廖果红签订的《土地转让协议》，胡光忠、廖果红将位于中方县泸阳镇五里村布届洞组7.727亩、屋则里组6.861亩，共计14.588亩土地转让给异议人。单价为12万元每亩，地上附，地上附着物折价6万元定总价为168万元。2016年12月12日，异议人与胡光忠、廖果红签订的《土地转让协议》，被执行人胡光忠、廖果红将位于中方县泸阳镇五里村布届洞组3.95亩、屋则里组2.15亩，共计6.1亩和有国土资源证的约24.7亩[土地使用权证号为：中方国用(2009）第出XX号]土地转让给异议人。有土资源证的24.7亩单价为22万元每亩，合计543.4万元；未办证的6.1亩，转让价为10.59万元每亩，合计64.599万元。合计30.8亩土地的转让价为608万元。怀化市中级人民法院2020年6月8日（2020）湘12民终763号民事判决核定：中方国用（2009）第出XX号土地24.7亩建设用地使用权转让价款为543.4万元，异议人已经支付458万元，扣除已经支付的6.1亩的土地补偿费14.7819万元，异议人实际已支付土地转让款443.2181万元，尚欠100.1819万元。冲抵胡光忠、廖果红应返还异议人的土地转让款97.9119万元，异议人尚欠胡光忠、廖果红转让中方国用（2009）第出XX号土地价款2.27万元。异议人在转让土地上建了混凝土搅拌相关设施，并进行经营。另查明，中方国用（2009）第出XX号土地处于查封状态，不能办理过户手续。异议人承诺愿意将所欠被执行人胡光忠、廖果红土地转让款2.27万元交付法院执行。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一项“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权益人；……”和第二十五条第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”以及第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据异议人湖南巨业公路工程建设有限公司的陈述及其提供的证据，异议人湖南巨业公路工程建设有限公司作为案外人，在本院查封被执行人胡光忠名下的中方国用（2009）第出XX号土地使用权证项的国有土地使用权前，与被执行人胡光忠、廖果红已签订了《土地转让协议》，已按照合同约定支付绝大部分价款，且愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，并已实际占有了该土地，非因异议人自身原因未办理过户登记。对案外人湖南巨业公路工程建设有限公司的异议请求应予支持，中止对中方国用（2009）第出XX号土地的执行。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的规定》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一项、第二十五条第一项、第二十九条的规定，裁定如下：中止对中方国用（2009）第出XX号土地的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  汤长青审 判 员  赵振华审 判 员  侯茂林二〇二〇年十二月三日代理书记员  舒倩倩