湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0222民初535号原告：明志强，男，1966年10月1日出生，汉族，住所地：阳新县。委托诉讼代理人：马先明，湖北富川律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告:湖北叠磊置业有限公司（以下简称：湖北叠磊公司）。住所地：阳新县兴国镇综合大道**景虹苑小区。统一社会信用代码：914202220770451277。法定代表人：郭竺韦，经理。被告:郭庆光，男，1970年1月18日出生，汉族，住所地：阳新县。被告:刘炜，男，1988年8月3日出生，汉族，住所地：阳新县。被告:刘正夫，男，1963年12月4日出生，汉族，住所地：阳新县。原告明志强与被告湖北叠磊公司、郭庆光、刘炜、刘正夫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明志强及委托诉讼代理人马先明、被告刘正夫到庭参加诉讼。被告湖北叠磊公司、郭庆光、刘炜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明志强向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告湖北叠磊公司与原告明志强签订的《景虹苑认购协议书》；2、判令被告湖北叠磊公司、郭庆光、刘炜、刘正夫共同返还原告明志强购房款660,000元及相应利息（以660,000元为基数,按同期贷款市场报价利率为标准,从2015年10月27日起计算至本息付清之日止）,并赔偿原告明志强损失660,000元；3、判令四被告共同承担诉讼费用。事实和理由：2015年10月27日，原告经被告刘正夫介绍,与被告湖北叠磊公司签订了《景虹苑认购协议书》,该协议书明确约定原告购买由被告湖北叠磊公司开发的景虹苑商业用房(从二单元伸缩缝从西往东第4、5两个门面)，面积约100平方米，总价款为660,000元。在双方签订本协议约定，被告湖北叠磊公司不得将该物业转售他人，否则双倍返还认购款。被告湖北叠磊公司的经办人被告刘炜对该协议加盖了湖北叠磊公司景虹苑项目部的印章。认购协议签订后，原告支付了660,000元购房款，被告湖北叠磊公司向原告出具了购房款收据。因原告长期在外务工，只能在电话联系多次催促，但两个门面仍未交付。2018年元月，原告发现该两个门面已被他人占有。为此，原告找到被告刘正夫，被告刘正夫告知该两个门面已被被告郭庆光抵偿给了案外人马松林，并答应原告保证其于2018年6月30日前确保原告装修营业，否则按认购协议书的约定赔偿原告。后经大冶市人民法院审理，认定被告郭庆光将上述两个门面抵偿给案外人马松林合法有效，且案外人马松林实际占有该两个门面，原告无证据证明其拥有案涉门面所有权。至此，被告湖北叠磊公司无法将原告购买的两个门面交付给原告，原告与被告湖北叠磊公司的认购协议书已无法履行，无法实现合同目的，有必要解除此认购协议书。另依据认购协议书，被告湖北叠磊公司和被告郭庆光需依约退还原告购房款660,000元、相应的利息，并应赔偿原告660,000元的损失。被告刘正夫、刘炜系案涉两个门面的介绍人和经办人，且被告刘正夫承诺依合同赔偿，故应共同承担相应的法律责任。为维护原告合法权益，根据我国合同法、担保法的相关规定，特起诉至法院，请求判如所请。被告刘正夫辩称，原告购买案涉两个门面是事实。被告郭庆光是被告湖北叠磊公司的股东之一，私下将案涉门面给案外人马松林是其个人行为，是其侵犯原告的利益。被告湖北叠磊公司、郭庆光、刘炜未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年9月13日，被告郭庆光作为发起人之一经工商登记注册设立了湖北叠磊公司。公司设立后，被告郭庆光以被告湖北叠磊公司的名义开发景虹苑房地产项目。从2013年9月13日至2017年4月24日，被告郭庆光之子郭衍旭一直担任被告湖北叠磊公司的法定代表人。2015年5月20日，被告湖北叠磊公司授权被告郭庆光为湖北叠磊公司负责景虹苑工程的全权代表，负责处理景虹苑工程一切事宜，包括签订协议、代为结算等事项。2015年10月27日，原告明志强与被告湖北叠磊公司签订《景虹苑认购协议书》，约定：“明志强向湖北叠磊公司购买景虹苑从二单元伸缩缝从西往东数第4、5两个门面商业用房（面积约102.3平方米），总价款为660,000元;明志强支付660,000元作为购房认购款,待双方正式签订购房合同时自动转为购房款;在签订本协议后，湖北叠磊公司不得将该物业转售他人，否则双倍返还认购款。明志强在接湖北叠磊公司通知后一个月或在征得湖北叠磊公司同意的期限内签订正式合同,提供手续办理房屋证件”。该协议同时加盖湖北叠磊公司景虹苑项目部印章,并由经办人刘炜签名。签订协议后，原告明志强分三次将总价款660,000元支付给经办人刘炜之父刘正夫，2015年10月28日，被告湖北叠磊公司出具金额为660,000元购房款的财务收据交给原告明志强。此后，双方未签订正式购房合同。2015年11月16日，被告湖北叠磊公司变更股东为郭衍旭、刘炜。2016年2月3日，被告郭庆光因与案外人马先林、湖北中际亿龙置业有限公司合同纠纷一案，在履行该案生效法律文书（2015）鄂黄石中民二终字第00062号民事判决书时，被告郭庆光与案外人马先林、湖北中际亿龙置业有限公司达成执行和解协议：“郭庆光以景虹苑自西向东第四个门面和第五个门面以及100,000元赔付给马先林，用以抵偿马先林的补偿款1,066,320元”。案外人马先林在该两上门面交付后安装了闸门，并于当年对外招租，该两个门面目前处于租赁状态。期后,原告明志强多次找上述被告协商门面事宜无果，遂于2020年1月16日起诉来院，提出上述诉请。本院认为，原告明志强与被告湖北叠磊公司签订的《景虹苑认购协议书》，该认购协议书明确载明“明志强支付660,000元购房认购款，待双方签订正式合同后自动转为购房款”以及“接通知后一个月份内签订正式合同”，该协议系以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。该合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。当事人双方应按约定履行自己的义务。在原告明志强按时交纳660,000元购房认购款后，被告湖北叠磊公司应按约定将案涉的两个门面交付给原告明志强。但在实际履行认购协议过程中，被告湖北叠磊公司已将案涉的两个门面抵偿给案外人马先林，案外人马先林已实际占有该两个门面，且已对外招租。被告湖北叠磊公司将案涉门面抵偿他人债务的行为已构成单方根本违约，致使上述认购协议书无法实际履行，已不能实现合同目的，依法应予以解除。根据我国《合同法》规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故对原告明志强要求解除与被告湖北叠磊公司签订的《景虹苑认购协议书》，并要求被告湖北叠磊公司返还购房款及承担利息的诉讼请求，本院予以支持。合同解除不影响合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方式、定金责任等违约责任条款的效力。在上述认购协议书中第三条明确约定“乙方（明志强）同意签署本协议时支付一定的款项作为购房认购款，待甲方（湖北叠磊公司）通知乙方签署正式购房合同时，则该款自动转为购房款，待甲方房产证办好后，办理相关房产手续”，另第四条“双方约定：在签订本协议后，甲方不得将该物业转售他人，否则双倍返还认购款”。从此二条合同条款约定的内容及承担违约责任性质分析，可以认定该认购协议书上所表述的“购房认购款”实为购房定金，系当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保。而我国《担保法》规定：“定金的数额，由当事人约定，但不得超过主合同标的数额的20%”。据此，对被告湖北叠磊公司收取原告明志强660,000元中，可确定购房定金为132,000元（总价款660,000元×定金限额20%=132,000元），其余528,000元确定为购房款。被告湖北叠磊公司作为收受购房定金方因自己单方违约应向给付购房定金方原告明志强承担双倍返还购房定金264,000元的违约责任（购房定金132,000元×双倍返还=264,000元）。故对原告明志强要求被告湖北叠磊公司赔偿660,000元的诉讼请求，本院予以部分支持。被告郭庆光、刘炜、刘正夫并非上述《景虹苑认购协议书》的相对人，根据合同相对性原则，原告明志强对此三人提出诉求，不符合法律规定，故本院不予支持。被告湖北叠磊公司、郭庆光、刘炜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼不影响本案审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告明志强与被告湖北叠磊置业有限公司于2015年10月27日签订的《景虹苑认购协议书》；二、被告湖北叠磊置业有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告明志强返还购房认购款人民币528,000元及利息（利息计算如下：1、以本金人民币528,000元为基数，自2015年10月28日起至2019年8月19日止按中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止），并向原告明志强赔偿人民币264,000元；三、驳回原告明志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,680元，减半收取计8,340元，由原告明志强承担2,500元，被告湖北叠磊置业有限公司负担5,840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费16,680元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17——154101040005118，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。当事人签收一审裁判文书后，视为已向当事人送达了缴纳上诉案件受理费通知书，不再另行送达。审判员 刘 华二〇二〇年十二月九日书记员 姜键韬