江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初4557号原告：沈春国，男，1959年10月18日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：卞建伟，江苏延新律师事务所律师。被告：吉玉芬，女，1959年8月21日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。被告：沈小卫，男，1982年7月11日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：乐庆庆、佘上能，江苏东能律师事务所律师。原告沈春国诉被告吉玉芬、沈小卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法由审判员赵鸿生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈春国及其委托诉讼代理人卞建伟，被告沈小卫及其委托诉讼代理人乐庆庆到庭参加诉讼。被告吉玉芬经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈春国向本院提出诉讼请求：原告与沈春华在2000年2月17日签订的宅基地房屋（常州市天宁区东边一间两层）买卖合同有效；两被告立即办理上述房产的过户手续。事实和理由：吉玉芬系沈春华妻子，沈小卫系沈春华儿子。沈春华2020年4月14日去世。上述各方均系常州市天宁区××镇××村委大徐家头的村民，原告住在该村119号。119号东面原系沈春华房子；2000年2月17日，沈春华将该房卖给原告，作价7800元，当时有沈某3、沈关根、沈某2在场，房价是当面交清。沈关根从原告手里拿了钱当场直接交付给了沈春华。在购买上述房产后，原告将该房交给母亲胡银娣居住，在2005年原告母亲去世后，对该房重新进行了装修，后来一直由原告儿子居住，儿子结婚后由儿子夫妻和孙子三人居住至今。因为涉案房屋的产权证和土地使用权证遗失，所以一直没有办理过户手续。在2018年沈春华去补办了房产证和土地使用权证，但由于该村涉及拆迁，沈春华和两被告意图反悔，在村委对房产进行确权登记时，吉玉芬在村委大吵大闹，不予配合确权和办理过户手续。被告沈小卫辩称，卖房文契的真实性无法确认。沈春华已去世，两被告对卖房文契不知情；卖房文契上无买方沈春国签名，不符合常理。无证据证明沈春国已支付房款。沈某1对房款交付不知情，原告提交的情况说明是伪证，诉状所称当场交付是虚假陈述。被告可以拒绝办理过户。房屋系沈春华、吉玉芬夫妻共同财产，沈春华无权单方处分。吉玉芬长期在外经商，对房屋买卖不知情，卖房文契对吉玉芬无约束力，有权拒绝过户。原告称未过户系权证遗失不符合常理。房屋1994年就登记，即使权证遗失，也可以补办，办理手续不存在障碍。原告在20年间未要求办理过户手续不符合常理。原告当时不提出过户，却在沈春华去世后提出，使事实难查清，原告动机可疑。原告要求被告办理过户手续没有合同依据和法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。被告吉玉芬未作答辩，也未提供证据。经审理查明，沈某2、沈春华、沈春国系兄弟，三人的父母沈荣欣与胡银娣分别于1971年和2005年去世。沈某1、沈某3与沈某2、沈春华、沈春国三人系堂兄弟关系。沈春华于2020年上半年去世。沈春华与吉玉芬结婚后于1982年生育一子沈小卫。坐落本市天宁区××镇××村委××号××层楼房1间于1994年5月20日登记在沈春华名下。该房2018年遗失补证，权证号为苏（2018）常州市不动产权第0083248号。沈春国房屋1间紧靠上述房屋。2000年2月17日，在沈某1（又名沈关根）、沈某2、沈某3见证下，由沈某1代书“卖房文契”1份，载明：今有沈春华将楼房1间卖给沈春国，双方协议定价7800元，一次付清；于2000年2月17日作凭，包括门窗在内，房屋东靠沈某2，西靠沈春国，北靠沈忙大等。该文契有沈春华、沈某2、沈某3签字。此后，沈春华将该房屋交给沈春国，沈春国安排母亲胡银娣在该房居住；后沈春国将该房屋与自己原来相邻的房屋打通并一并装修，由沈春国儿子夫妻和小孩一家三人住在里面至今。2000年后沈春华、吉玉芬、沈小卫居住在同村新造的房子里。现沈春国诉至本院，提出前列诉讼请求。审理中，两被告未提供证据证明其对已交付给沈春国的涉案房屋曾提出过异议。原告申请证人沈某1、沈某2、沈某3出庭作证。证人沈某1称：当时我代书的卖房文契，有我、沈某3、沈某2、沈春华、沈春国夫妻六个人在场。证人沈某2称：协议写好以后，我弟沈春国妻子把钱点好交给沈春华的；钱款是一次性付清的。证人沈某3称：签卖房文契时有六个人在场，分别是沈某1、沈春华、沈某2、沈某3，以及沈春国夫妻。当时他们事先讲好了价格，让我们都过去作个见证，沈某1写好后，沈春国妻子把钱拿出来给沈春华，沈春华点了没问题。当时造那个房子3000元都不要，7800买已经贵了。上述事实，有原告提供的卖房文契、村委情况说明、证明、房屋现场照片、宅基地使用证、证人证言，被告提供的不动产权登记证等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，本案争议焦点为1、卖房文契的效力；2、坐落本市天宁区××镇××村委××号××层楼房1间的权属。一、对于卖房文契的效力的问题。沈春华与吉玉芬结婚后于1982年生育一子沈小卫。坐落本市天宁区××镇××村委××号××层楼房1间于1994年5月20日登记在沈春华名下。故该房产系沈春华与吉玉芬夫妻共同财产。2000年2月17日，在沈某1、沈某2、沈某3见证下，由沈某1代书“卖房文契”载明，沈春华将楼房1间卖给沈春国，双方协议定价7800元，一次付清。该文契有沈春华、沈某2、沈某3签字。虽然沈春国没有在卖房文契上签字，但该卖房文契由沈春国收执，且沈春华将该房屋交给沈春国，证人也证明沈春国妻子把房款拿出来给了沈春华，故沈春华与沈春国间房屋买卖合同成立。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋所有权人系沈春华与吉玉芬两人；虽然沈春华个人签订了卖房文契，但该卖房文契仍合法有效。二、对于坐落本市天宁区××镇××村委××号××层楼房1间的权属问题。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权；夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。涉案房产系沈春华与吉玉芬夫妻共同财产，但其登记在沈春华一个人名下。沈春华个人签订协议将涉案房产出卖后，该房屋交给沈春国，沈春国安排母亲胡银娣在该房屋居住；后沈春国将该房屋与自己原来相邻房屋打通并一并装修，由沈春国儿子儿媳和小孩一家三人住在里面至今。2000年后沈春华、吉玉芬、沈小卫居住在同村新造的房子里。吉玉芬对房屋出卖及交付的情况应是知情的；两被告未提供证据证明其对已交付给沈春国的涉案房屋曾提出过异议。证人也证明房款已当场付清。故沈春国系善意第三人，虽然房屋所有权未办理过户，但其已实际取得了涉案房屋所有权。沈春华父母沈荣欣与胡银娣分别于1971年和2005年去世；沈春华于2020年上半年去世；吉玉芬、沈小卫系沈春华的继承人，故沈春国要求吉玉芬、沈小卫协助办理房产过户手续的诉讼请求本院予以支持。吉玉芬经本院合法传唤未到庭，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、沈春国与沈春华在2000年2月17日形成的卖房文契有效。二、吉玉芬、沈小卫于本判决发生法律效力之日起三十日内协助沈春国办理坐落本市天宁区××镇××村委大徐家头197号权证号为苏（2018）常州市不动产权第0083248号的占地44.7平方米建筑面积89.2平方米二层楼房1间房产过户至沈春国名下的手续。案件受理费3300元，减半收取1650元，由吉玉芬、沈小卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  赵鸿生二〇二〇年十二月十五日书记员  陈 婷