河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1003民初3928号原告：许昌兴广物业管理有限公司，住所地许昌市许繁路南段。法定代表人：魏辉，该公司经理。委托诉讼代理人：杨清翔，该公司员工。委托诉讼代理人：李玉明，河南新良明律师事务所律师。被告：李晓静，女，汉族，1979年12月5日生，住河南省许昌市建安区将官池镇县，现住许昌市。原告许昌兴广物业管理有限公司（以下简称兴广物业公司）诉被告李晓静物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴广物业公司的委托诉讼代理人李玉明、被告李晓静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴广物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业费8006.49元及违约金21915.7元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2014年购买“香港城”小区2栋2单元103号房屋一套，建筑面积129.82平方米。2014年8月30日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定被告按1.1元/平方米向原告缴纳物业费，每年8月28日前缴纳下一年度费用，逾期缴纳的，按日0.3%支付滞纳金。被告收房后，接受了原告的物业服务，但一直拒绝缴纳物业费，原告多次催缴，仍无果。被告的违约行为已经给原告造成了经济损失，故原告诉至法院。被告李晓静辩称：一、兴广物业公司未履行香港城《前期物业管理服务合同》约定的义务，才导致被告拒交物业费。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。被告是香港城小区的业主，与开发商委托的物业服务公司——许昌兴广物业管理有限公司签订了前期物业管理服务合同，合同约定由兴广物业公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理，按合同约定业主确实有缴纳物业费的义务。入住以后，被告也于2014年8月30日按照合同如实缴纳了2014年8月至2015年8月期间的物业管理费1713.60元。入住后被告发现原告代收的维修基金被原告挪作他用，被告多次催交讨要未果。同时，被告还发现原告在物业管理中有以下不作为行为：由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、消防设施不合格、占用消防通道出租给商户经营占用、电梯不进行正常维修，××运行，时常出故障，严重危及业主的生命财产安全、小区治安案件频发……业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，因此绝大部分业主由于物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定，大部分业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理之中的事，是逼于无奈，合理合法。被告认为，因为原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。同时由于原告严重违约，原告已经等同于被全体业主解除聘用。被告认为，本案争议的焦点主要有二：一是被告与兴广物业公司的《前期物业服务管理合同》是否有效，也即被告是否受兴广物业公司合同的约束；二是兴广物业公司是否完全履行了合同义务，是否严重违约，进而业主能否行使先履行抗辩权。第一个焦点：迎泽房地产开发有限公司与兴广物业管理公司于2014年签订的《香港城小区前期物业管理委托合同》是否有效？2014年许昌市住建委和城乡建设委员会的《答复意见》：“……而当前香港城小区就是因为规划和实验收没有通过，所以……”，证实香港城小区至今没有竣工经验收合格，违反了《中华人民共和国建筑法》“第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的法律强制性规定，而迎泽房地产开发有限公司不但把未经验收的楼盘交付给业主，而且把物业管理权也交给没有物业管理资质的原告管理，违反了法律的禁止性规定，根据《合同法》第五十二条第五款的规定，《香港城小区前期物业管理委托合同》属于无效合同。第二个焦点：由于原告的物业管理权利来自迎泽房地产开发有限公司的授权，但是《香港城小区前期物业管理委托合同》属于无效合同，因此被告与物业公司签订“前期物业管理服务合同”自然无效。同时，由于迎泽房地产开发有限公司选聘兴广物业管理公司签订的前期物业服务合同，没有到住房建委等行政主管部门备案，根据《物业管理条例》第三十六条的规定，也应该认定《香港城小区前期物业管理委托合同》无效，也就是说，原告与香港城小区所有业主签订的合同为无效合同，更为重要的是（前面说过），由于物业公司没有履行合同义务，严重违约，进而业主根据合同法的规定完全可以行使先履行抗辩权，同时由于合同无效，业主还可以行使不安抗辩权。二、退一万步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符合“合同”约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。首先，业主提供了大量的证据证明物业公司没有履行电梯维修义务，根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，被告与兴广物业公司签订的“合同”也有此规定，物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，但是电梯长期带故障运行，时常出故障，严重危及业主的生命财产安全，物业公司不但严重违反法律的直接规定，同时物业公司也构成了严重违约的行为。其次，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后依约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费、服务不符合约定也收费，业主提交的大量证据证明，本案中，兴广物业公司事实上明显未提供符合行业标准的服务，比如被告自己花费修理电梯、自己交电梯费，物业公司还偷拆、强拆业主的水表、停止供水，不但造成业主的经济损失、给生活带来严重不便，由于兴广物业公司对小区的管理服务严重不负责任，致使小区内绿地被严重损毁，私搭乱建现象比比皆是，……因此原告不是一般地违约，而是严重违约，业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第6条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由”是本案审查的重点。被告认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护的，不得作为弱势群体的业主的利益的保护，也是十分不公平的，因此，被告作为香港城小区业主不希望法庭偏颇那一方，但请法庭认真审查业主的抗辩事由、业主不交纳物业费的真实原因、业主的先履行抗辩是否正当和合理？对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款，是否存在履行合同存在重大瑕疵作出一个正确的判决。三、原告没有履行物业服务合同，无权要求被告支付物业费。1、根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求被告履行付费。然而原告没有举证证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果，因此可推定原告并没有履行合同义务。2、实际上原告也没有履行合同义务：①房屋漏雨、管理混乱，垃圾清理不及时，卫生无人打扫。乱摆的小区摊子、小区内汽车的乱停乱放。②占用小区业主缴纳的维修基金。③侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用。根据《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，所以小区公共区域的经营性收入，如电梯出入口的广告费用，小区里的广告费(如：横幅，LED广告牌，汽车出入拿的广告卡等等)，应归全体业主所有，比如：小区门口小摊一年交的场地占用费，小区里停车位收费。④原告只安排了一个保安坐在小区门口，而小区的进出口却四通八达。没有正式的保安队伍，安全问题严重失控，已发生多起入户盗窃和物品、车辆丢失案。⑤小区消防通道长期被车辆停放而无人管理，小区内随意施工和维修养护不当，造成小区业主出入不便，小区环境脏乱差，业主们忍无可忍，为此多次口头及书面要求物业公司整改，但物业公司却一拖再拖，从未有过整改。业主曾多次进行过维权，但物业公司依然如故管理。业主已经明确提出了保安人数的具体数字，物业公司如否认，就应由物业公司提供其聘请保安的合同、支付工资等情况的证据，如物业公司不能提交或者拒绝提交则应由物业公司承担举证不能的法律后果。三、业主是否应承担的违约责任--滞纳金问题。如果上述物业“合同”有效，由于合同是由物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款，由于原告方没有履行说明义务，根据合同法第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”同时，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。该条对何谓“过分高于造成的损失”进行了明确规定，显然，本案“合同”中约定的日千分之三的滞纳金比例过高，法院应当按业主的请求予以调整，驳回原告的有关滞纳金的请求。更为重要的是，出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应承担违约金损失的义务。四、原告诉求的物业费中部分既不合理，也不合法。①原告诉称水费、垃圾费代理相关单位收取，但没有相关单位的委托书，因此是无效代理，被告有权不予承认。②根据《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第四条，即住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。而工程质量是否合格或配套是否完善的主要依据是是否通过综合验收。由于香港城小区并没有通过综合验收，虽然住宅已实际交付使用，但由于公共配套设施、市政公用基础设施全部没有通过验收，时至今日也没有交付使用。因此根据《物业管理条例》第四十二条，即已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳之规定，对于物业费中包含的公共配套设施、市政公用基础设施部分应由开发商承担，而不是包括被告在内的小区业主。③对于2020年3月前发生的物业收费已过诉讼时效。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告兴广物业公司为支持自己的主张，向本院提交的证据有：前期物业管理服务协议（其中约定了物业管理范围及物业费缴纳时间及费用数额）、室内装修管理协议、承诺书、文件签收单、钥匙领取单、业主信息登记表、物业费催缴通知单、李晓静物业费欠费统计表各一份，证明双方签订合法有效的物业服务协议，原告提供了相应的物业服务，被告应按合同约定支付物业服务费，原告已通知过被告缴纳物业费。被告李晓静为支持自己的主张，向本院提交的证据有：1、照片黑白打印件四张，证明原告物业管理不合法，因为被告家是一楼，原告将储藏室改为住宅出售，影响被告生活，单元门外公共位置改为一室一厅非法出售，楼后电动车公用存放储藏室被物业出卖，导致业主电动车乱停乱放，大门口人车不分离，行人走的机动车道，且大门分左右，只开左边一扇。2、维修基金缴纳票据一份，证明兴广物业管理有限公司违约在先，原告入住后发现原告代收的维修基金挪作他用，至今未上交房管局，导致现在房管局查不出来，无法办理房产证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事均进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院分析认证如下：对原告提交的证据，被告的意见同答辩意见。本院认为，对前期物业管理服务协议、交房通知，被告对其中“李晓静”的签名认为不是其本人所签，但被告认可其已实际于2014年8月份在其购买的房屋内居住、已缴纳2014年8月至2015年8月的物业费，故本院对该事实予以确认；对室内装修管理协议、承诺书、文件签收单、钥匙领取单、业主情况登记表，被告对其中“李晓静”的签名予以认可，故本院对该证据的真实性予以确认；对催缴通知单，结合庭审查明，本院对其真实性予以确认；对李晓静物业费欠费统计表，系原告自制，故本院不予确认。对被告提交的证据1，原告对其真实性有异议，认为仅为照片打印件，不能证明被告所述事项，且原告对其关联性有异议，认为被告所述地下室销售及改造问题属于开发商置业公司的问题，与原告物业公司无关。本院认为，本院对该证据的真实性予以确认，但仅从该照片不能证明原告将储藏室改为住宅出售，影响被告生活，单元门外公共位置改为一室一厅非法出售，楼后电动车公用存放储藏室被物业出卖，导致业主电动车乱停乱放的事实。对被告提交的证据2，原告对其真实性无异议，但认为维修基金是否被挪用及办不动产证与本案物业服务合同纠纷无关。本院认为，该证据显示收款单位为原告，原告对该证据真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。综合上述证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：被告李晓静系香港城（一期）小区2栋2单元103号房（建筑面积为129.82平方米）的业主。2014年8月30日，原被告双方履行交房手续，同日，被告与原告签订《香港城小区室内装饰装修管理协议》、《承诺书》、《物业公司--文件签收单》、《钥匙领取单》、《业主紧急情况联络表》、《消防安全协议》，其中被告签订的《物业公司--文件签收单》中的资料包含《前期物业管理服务协议》等。原告兴广物业公司提交的其与李晓静于2014年8月30日签订的《前期物业管理服务协议》约定（甲方：原告兴广物业公司；乙方：业主）：一、物业管理服务的内容：1、房屋共用部位的维护和管理；2、房屋共用设施设备及其允许的维护和管理；3、住宅区公用设施、设备、公共场所（地）的维修和管理；4、环境卫生；5、公共秩序维护；6、交通秩序与车辆停放；7、房屋装饰装修管理。二、物业管理服务质量：1、房屋外观：外观良好、整洁、统一美观，不妨碍市容和观瞻，外墙无安全隐患或破坏，无违章搭建，无乱张贴悬挂等；2、设备运行：各种设备能24小时正常运行，出现故障，立即安排处理；接到限电、停水等通知或需要拒不停电检修时，按规定提前通知业主；3、共用部位、共用设施设备的维护和管理：物业档案齐全专人管理，共用部位无堆放杂物及违章占用等现象，道路无损坏，路面平整，排水通畅，供电、供水、供气、通讯管线及设施完好无损，运行正常，公共场所、建筑物品完好无损，公共照明完好率达95%以上；4、环境卫生：清洁卫生实行一体化管理，专业化清洁人员，管理制度落实到位，环卫设备齐全完好，有垃圾收集设施，垃圾日产日清，整体环境及环卫设施随时坚持保洁，定期杀虫灭鼠；5、绿化：管理制度落实到位，有绿化专业人员养护，绿化布局合理，符合规划设计要求，花草树木搭配得当，花草树木长势良好，修剪整齐美观，无因管理原因造成大面积黄土裸露，无践踏折损现象，绿化管理设、设备齐全完好，水源有保障；6、交通秩序与车辆停放：保持道路畅通，车辆行驶、停放及设施路线指示标识明确，停车场内光线充足，消防、监控完善，管理人员动作规范，服务周到；……9、房屋公共部位、公用设施设备小修和急修：坚持房屋修缮制度，主动及时养护修缮，制定有便民报修措施，正常使用情况下保持房屋完后好率达到98%以上，小修、急修及时。三、物业管理服务费用（原告依据该协议向业主收取物业费）：1、住宅按建筑面积每月每平方米1.1元收取（1.1元只做管理服务费，不包括该楼的电梯运行费、电梯年检费和电梯的维保费和二次供水运行费）；垃圾处置费7元/月/户；公共照明（路灯、景观灯）分摊电费7元/月/户……；2、缴纳费用实际：每年的8月28日之前缴纳下一年度的管理费；3、业主超过1个月不缴纳物业管理费用的，物业公司可自逾期之日起按应缴费用的日3‰加收滞纳金……。四、代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，原告物业公司可提供有线电视费、水费、电费、燃气费、生活垃圾清运处理费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定……。五、专项维修基金的管理与使用：1、根据国家建设部、财政部发布的【2008】165号文《住宅共用部位公用设施设备维修资金管理办法》及《物权法》、《物业管理条例》的有关规定执行；2、维修资金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹……。六、广告牌设置及权益：甲方或其指定部门在有关法规或政府机构允许并且不影响正常使用功能的条件下，可在物业外墙和屋顶及物业公共部分张贴、悬挂、设置、安装招牌、广告宣传及其他物件，并拥有将其拆除的权利。七、违约责任：1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应缴费用金额的日千分之三支付滞纳金。八、本物业区域内车辆被盗或者车内财物被盗而产生的相关损失，甲方不负赔偿责任。因甲方违反本协议的除外。九、业主专有部分之火灾、盗窃等刑事案件，甲方应及时报告有关部门，协助公安机关及消防机构救助，不负赔偿责任。……协议还有其他约定。原告兴广物业公司在《前期物业管理服务协议》签订后，依照协议约定履行物业管理服务义务，但原告在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，被告李晓静据此未向原告缴纳2015年8月28日至2019年8月28日期间的物业管理费6854.50元、垃圾处置费336元、公共照明分摊电费336元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方当事人应当本着诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。本案中，原告提交的《前期物业管理服务协议》不违反法律、法规的强制性规定，虽然被告李晓静对该协议中的“李晓静”签名提出异议，但被告与原告签订的《物业公司--文件签收单》中的资料包含《前期物业管理服务协议》，同时被告亦签订了《承诺书》，且在交房后的第一年，被告亦按照《前期物业管理服务协议》缴纳了相应的物业管理费等费用，因此，本院认为，即使《前期物业管理服务协议》上的“李晓静”签名不是其本人所签，被告李晓静亦以默示的方式认可了《前期物业管理服务协议》，并愿意受《前期物业管理服务协议》的约束，该意思表示系其真实意思表示，故《前期物业管理服务协议》应为有效合同，该合同对作为业主的被告及作为物业公司的原告均具有法律约束力，双方均应依约履行。根据《前期物业管理服务协议》，协议约定原告兴广物业公司为香港城小区提供物业管理服务，物业管理费用为1.1元/平/月、垃圾处置费7元/月/户、公共照明分摊电费7元/月/户，按逾期每日3‰计算滞纳金。因原告已经为全体业主提供了相应的物业服务，被告作为香港城小区的业主，亦接受了原告提供的物业服务，被告应当按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告给付物业管理费。但根据《前期物业管理服务协议》中约定的物业管理服务内容和质量标准要求，结合庭审查明情况，原告提供的物业管理服务确实未尽完全合同义务，物业管理服务存在瑕疵，没有充分重视业主关于物业管理不善的意见，未主动提供解决问题的合理方法，未能及时尽到改进服务、协调矛盾的责任，导致被告诉求无法得到有效回应，问题长期积累产生怨怼情绪而拒缴物业费，最终双方矛盾无法调和诉诸法律，故对被告缴纳物业费的标准应予以酌减，具体标准本院酌定按85%缴纳物业管理费为宜，即被告应当给付原告拖欠物业费5826.33元（6854.50元×85%）、垃圾处置费336元、公共照明分摊电费336元，以上合计6498.33。对于原告主张的电梯维保费，因原告未提供证据证明发生该笔费用，故本院对该项诉讼请求不予支持。对于原告主张的违约金，因原告自身在为小区业主提供服务过程中存在不当之处，且被告并非恶意拖欠物业服务费用，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称原告未尽到物业服务义务、对于小区物业管理存在不作为的意见。本院认为，对于物业服务中存在的问题，被告可向物业公司反映或通过业主委员会要求其尽到相应的管理义务，但不能以此作为拒绝交付物业管理服务费的理由，对于此项辩解本院在情理上可以理解，但业主维护自身合法权益应当采取正当的方式，如被告认为原告存在其他不当行为，可依法另行主张。同时原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，改善业主的居住环境，而和谐的内部关系需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、互相支持、彼此理解。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李晓静于本判决生效之日起十日内一次性支付原告许昌兴广物业管理有限公司2015年8月28日至2019年8月28日期间的物业管理费、垃圾处置费、公共照明分摊电费共计6498.33元；二、驳回原告许昌兴广物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取274元，由原告许昌兴广物业管理有限公司负担249元，由被告李晓静负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  周雪平二〇二〇年十二月六日书记员  兰 青