广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初4780号原告：东莞市樟木头镇物业管理公司，住所地为广东省东莞市**********。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：刘思宇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文芳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告：刘银荷，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为B739734(3)。被告：香钊，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为B116212(3)。原告东莞市樟木头镇物业管理公司诉被告刘银荷、香钊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告东莞市樟木头镇物业管理公司的委托诉讼代理人刘思宇到庭参加诉讼，被告刘银荷、香钊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.两被告向原告支付2002年4月至2020年1月的物业管理费6850.2元及逾期交费的滞纳金21623.46元；2.本案诉讼费、公告费由两被告负担。事实和理由：原告与东莞市樟木头镇房地产开发总公司签订了《前期物业服务合同》及《前期物业服务收费补充协议》，约定由原告对东莞市********提供物业管理服务。双方约定，多层住宅、商业物业均按建筑面积每月每平方米1.8元的标准缴纳物业管理费。业主应于每月15日前缴纳当月的物业管理费。物业服务合同签订后，原告按照约定向东莞市*******提供了物业管理服务。两被告购买了东莞市********42号商铺的物业，开始接受原告的物业管理服务。两被告每月应缴纳的物业管理费为32元。自2002年4月起，两被告一直拖延支付物业管理费。截止至2020年1月，两被告共拖欠原告物业管理费6850.2元，滞纳金21623.46元，总计28473.66元。经原告多次催促，两被告仍拒不履行支付物业管理费的义务。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告刘银荷、香钊未答辩未举证。本院经审理认定事实如下：东莞市樟木头镇房地产开发总公司与原告，分别于2011年、2016年签订《物业委托管理合同》、《前期物业服务合同》，约定原告对东莞市********提供物业管理服务，物业管理费为每月每平方米1.8元。《物业委托管理合同》第二十二条第4款规定，逾期交纳物业管理费按每天应交管理费的万分之十计算滞纳金。另原告主张，该楼盘自始即由其提供物业管理服务，服务时间早于2011年，并举证由东莞市樟木头镇房地产开发总公司于2020年4月20日出具的《情况说明》，该说明载明：“我司负责开发建设的樟木头镇帝雅花园自1999年11月竣工验收后，即交付东莞市樟木头镇物业管理公司提供物业管理服务；樟木头翠景花园自2000年1月竣工验收后，即交付东莞市樟木头镇物业管理公司提供物业管理服务。时至今日这两个小区仍由东莞市樟木头镇物业管理公司提供物业管理服务。因在2009年之前我司与东莞市樟木头镇物业管理公司由相同人员共同领导、管理，因此两家公司内部未并签署物业服务合同，直到2011年才签署《物业管理委托合同》，2016年签署《前期物业服务合同》。”原告主张，自2002年4月起，两被告一直拖延支付物业管理费。截止至2020年1月，两被告共拖欠原告物业管理费6850.2元，滞纳金21623.46元，共计28473.66元。原告陈述其主张的物业管理费并非按案涉物业房产证登记面积计算，而是按双方实际测量面积，以每平方米1.8元计算。对于实测面积，原告未能举证。原告提交的《钥匙交收记录》显示，两被告于2001年10月14日实际收楼。根据不动产登记查询资料显示，案涉物业面积为10.78平方米，登记日期为2004年8月26日。原告明确，按原告惯例，物业管理费逾期的前3个月不收取滞纳金，即滞纳金以每月欠费金额为本金，自逾期第4个月1日开始，按照每日万分之十的约定标准计算至2020年1月31日止。原告提供登报公告费用发票及人民法院报收费标准公告，拟证实已支付公告费用300元，后续公告判决书的费用约为450元。以上事实，有原告提交的《物业委托管理合同》、《前期物业服务合同》、不动产登记信息查询结果、催收记录、公告费发票、人民法院报收费标准公告、《情况说明》、《钥匙交收记录》等证据及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告刘银荷、香钊为香港特别行政区居民，本案为涉港物业服务合同纠纷，参照涉外案件处理。关于准据法，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，本案物业服务合同履行地在中华人民共和国内地，因此，中华人民共和国内地为案涉纠纷的最密切联系地，应确定中华人民共和国内地的法律作为本案的准据法。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩、举证、质证的权利，应承担相应不利的法律后果。根据原告提交的《物业委托管理合同》、《前期物业服务合同》约定，案涉物业应按1.8元/平方米/月计算物业管理费。关于计费面积，由于原告未提供证据证明实测面积，故应按房屋产权登记面积即10.78平方米计算，即每月应交纳物业管理费19.4元。根据原告提交的由东莞市樟木头镇房地产开发总公司出具的《情况说明》，对原告关于案涉物业一直由原告提供物业管理服务的主张，本院予以采信。原告提交的《钥匙交收记录》显示，两被告于2001年10月14日实际收楼，原告主张两被告自2002年4月起欠费，两被告对此未提出抗辩，也未举证证明付款情况，应当对此承担举证不能的法律后果，故两被告应向原告支付自2002年4月起至2020年1月的物业管理费4151.6元（19.4元/月×214个月）。《物业委托管理合同》第二十二条第4款规定，逾期交纳物业管理费按每天应交管理费的万分之十计算滞纳金。两被告逾期支付，构成违约。原告诉请要求两被告支付滞纳金，符合约定，本院予以支持，滞纳金以每月应交的物业管理费即19.4元为基数，自逾期第4个月1日起，按1‰/日计至2020年1月31日止。结合合同约定的滞纳金计算标准及两被告的欠费时间，本院确定滞纳金的总额应以所欠的物业管理费金额的2倍即8303.2元为限。关于公告费。两被告逾期未交纳物业管理费，导致原告为本案诉讼支出登报公告费300元，另预计产生公告费450元。对此，原告提交了公告费发票及人民法院报收费标准公告予以证实，故对原告要求两被告支付公告费的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，本院缺席判决如下：一、被告刘银荷、香钊于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市樟木头镇物业管理公司支付2002年4月至2020年1月的物业管理费4151.6元及滞纳金（以每月应交的物业管理费即19.4元为基数，自逾期第4个月1日起，例如，2002年4月的物业管理费自2002年8月1日开始，2002年5月的物业管理费自2005年9月1日开始，以此类推，按1‰/日计至2020年1月31日止，滞纳金的总额应以8303.2元为限）；二、被告刘银荷、香钊于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市樟木头镇物业管理公司支付公告费750元；三、驳回原告东莞市樟木头镇物业管理公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费512元（原告已预交），由原告东莞市樟木头镇物业管理公司负担202元，被告刘银荷、香钊共同负担310元。如不服本判决，原告东莞市樟木头镇物业管理公司可以在判决书送达之日起十五日内，被告刘银荷、香钊可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  钟丽丽审判员  刘 冠审判员  吉海燕二〇二〇年十二月四日书记员  黄翠玉高远附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。