黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终5372号上诉人（原审被告）：李娜，女，1982年3月3日出生，汉族，国家税务总局绥化市北林区税务局科员，住黑龙江省绥化市北林区。委托诉讼代理人：王兴杨，黑龙江佛艾尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王智慧，黑龙江佛艾尔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王海，男，1974年10月28日出生，汉族，黑龙江中山航服有限公司董事长，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告）：陈晗，男，1975年1月6日出生，汉族，黑龙江中山航服有限公司总经理，住黑龙江省哈尔滨市道里区。二被上诉人委托诉讼代理人：高媛媛，辽宁盛恒律师事务所律师。原审被告：孙晓蕾，女，1982年4月11日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：武剑，黑龙江隆华律师事务所律师。原审被告：李书肆，男，1957年4月28日出生，汉族，住黑龙江省黑河市爱辉区。上诉人李娜因与被上诉人王海、陈晗，原审被告孙晓蕾、李书肆房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初8706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。李娜上诉请求：1.撤销哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初8706号民事判决书；2.改判驳回王海、陈晗对李娜的诉讼请求。事实和理由：一审判决基本事实认定不清。首先，李娜并非案涉房屋实际承租人，王海、陈晗针对李娜起诉错误。案涉《房屋租赁合同》签订双方为王海、陈晗与孙晓蕾、李书肆，并非李娜。2018年1月13日，李娜虽然以本人名义与孙晓蕾签订《宝宸足道店铺转让合同》，但2018年1月15日李娜即将案涉店铺整体转让给李书肆，2018年2月5日，李书肆注册成立黑龙江省和络堂养生信息咨询有限公司，李娜已收到黑龙江省和络堂养生信息咨询有限公司李书肆等其他股东支付的店铺出兑款人民币80万元，李书肆与李娜签订的《店铺转让合同》已经实际履行。一审判决认定李娜系案涉房屋实际承租人属于基本事实认定不清。其次，案涉房屋租赁合同并非承租人主张解除。2018年7月，王海、陈晗委托他人向李娜发送短信，要求其限期办理相关事宜。李娜明确回复不是承租人，并将此事转达给李书肆，后李书肆同意王海、陈晗解除合同的要求，并于2018年7月26日，委托李娜办理房屋交接事宜。结合一审王海、陈晗提交的短信截图证据，足以证明解除合同主张系王海、陈晗提出。一审判决认定“王海、陈晗经过多次催要，李娜告知不再续租”属于基本事实认定不清。最后，退一步说，即使李娜为实际承租人，一审判决认定李娜承担房屋违约金12万元也缺少事实和法律依据。案涉合同解除系出租人提出，因此，即使应由承租人承担违约责任，也应当以未支付款项为基数，按每日1‰自2018年6月25日起计算至2018年7月26日止。王海、陈晗辩称：一审判决认定事实正确、适用法律正确。请求维持一审判决。1.李娜系实际承租人，应当承担赔偿责任。根据一审法院做出的（2018）黑0102民初5606号民事判决书，李娜受让了租赁房屋的租赁权，也履行完毕生效判决的内容，从店铺转让、到房屋交接等过程，均由李娜操办，足以证实李娜是租赁房屋的实际承租人，一审认定事实正确。2.李娜违约在先，应承担违约金。本案租期为2016年7月25日至2022年7月24日止，根据《房屋租赁合同》第四条约定，每年6月24日前承租人应一次性交纳下一年度租金；第十二条约定，在租赁期间，如承租人提前解约，需提前六个月书面通知王海、陈晗，若不能提前六个月，需支付王海、陈晗违约金12万元。2018年6月24日前李娜未按照合同约定缴纳下一年度租金，王海、陈晗经过多次催缴租金，李娜通过短信、微信等多种方式表示不再续租，也并未按约定提前六个月书面通知王海、陈晗。本案系李娜欠付租金在先，又未依约支付违约金，构成违约，应当支付违约金。3.租赁物年租金47万元，且合同明确约定了违约金12万元，违约金数额并未超过租金总额的1/3，不应再予以调整。4.关于水费，王海、陈晗虽然未上诉，选择服从一审判决，但仍保留追诉的权利。孙晓蕾述称：针对李娜的上诉状，与孙晓蕾无关。孙晓蕾认为一审判决认定的事实及适用的法律均正确，请求二审法院依法维持一审判决。李书肆未到庭亦未提交书面意见。王海、陈晗向一审法院起诉请求：1.判令孙晓蕾、李书肆、李娜连带给付王海、陈晗房屋违约金12万元整；2.判令孙晓蕾、李书肆、李娜连带给付王海、陈晗拖欠水费8567.10元。一审法院认定事实：哈尔滨市道里区景江东路1369-11号1-2层19号商服，房屋建筑面积366．53㎡，为王海、陈晗按份共有，各占50％。2016年5月23日，王海、陈晗与隋红、孙晓蕾签订《房屋租赁合同》，租赁的位置位于哈尔滨市××大道××路××号商服，房屋产权证书（购房合同）编号：140××××****，面积366平方米。租赁期限为六年，即从2016年7月25日至2022年7月24日止。装修期自合同签订之日起至2016年7月25日，装修期不产生租金。租金：每年肆拾柒万元整，六年价格不变。定金：2016年5月16日交纳定金壹万元整。租金交纳方式：第一年为定金交纳七日内，隋红、孙晓蕾向王海、陈晗一次性交齐租金肆拾柒万元整，后五年每年提前一个月，即每年的6月24日前一次性交纳租金肆拾柒万元整，如隋红、孙晓蕾不能按时交齐租金，王海、陈晗按年全额租金的1‰收取日滞纳金，十五日后含十五日乙方仍然交纳不齐全额租金，王海、陈晗视为隋红、孙晓蕾自动放弃。有权收房，终止合同，由此产生的一切后果均由隋红、孙晓蕾承担全部责任，王海、陈晗概不负责。在租赁期间，若隋红、孙晓蕾提前解约，需提前六个月书面通知王海、陈晗；若不能提前六个月，需支付王海、陈晗违约金壹拾贰万元整。2018年1月13日，孙晓蕾、李娜签订《宝宸足道店铺转让合同》，约定：孙晓蕾将自己合法经营的位于哈尔滨市道里区群力大道景江东路19号（金中环综合市场1369-11）的店铺（店铺名称：宝宸足道）的全部出资整体转让给李娜，转让的范围包括现有店铺的装修、装饰、设备、存货及所有物品。宝宸足道会馆所使用的房屋建筑面积为720平方米，购房合同号：140××××****，该房屋是孙晓蕾向王海、陈晗租赁使用的，租期为6年，从2016年7月25日到2022年7月25日，租金为每年肆拾柒万元，按年支付租金。孙晓蕾房屋租金已付至2018年7月25日。租赁合同期满后，王海、陈晗按原孙晓蕾交纳的租房押金壹万元返还给李娜，该租房押金归李娜所有，孙晓蕾转让的全部动产归李娜所有。孙晓蕾、李娜双方约定转让费共计人民币壹拾捌万元整。李娜在2018年1月14日前向孙晓蕾支付转让费人民币壹拾肆万元整，之前李娜所付的2万元定金充抵转让费。李娜留存贰万元转让费于孙晓蕾协助李娜与王海、陈晗重新签订房屋租赁合同后支付给孙晓蕾。李娜留存贰万元转让费于店铺交接半个月后支付。孙晓蕾在本合同签订之日当天向李娜交接店铺。孙晓蕾原租赁权转让与李娜，由孙晓蕾负责协调王海、陈晗与李娜办理转（续）租合同，保证王海、陈晗同意与李娜按原租赁合同的各项约定继续履行各项权利义务，如王海、陈晗拒绝转租或要求增加租金的，视为严重影响李娜实现本合同目的。致李娜受损的由孙晓蕾赔偿损失，并支付20％的违约金。合同签订后，2018年1月13日，李娜向孙晓蕾支付转让费14万元。孙晓蕾于2018年1月15日申请注销了其开办的哈尔滨市道里区宝宸养生会馆。2018年1月17日，孙晓蕾协助李娜与王海、陈晗签订《房屋租赁合同》，租赁的位置位于哈尔滨市××大道××路××号商服，房屋产权证书（购房合同）编号：140××××****，面积366平方米。租赁期限为六年，即从2016年7月25日至2022年7月24日止。装修期自合同签订之日起至2016年7月25日，装修期不产生租金。租金：每年肆拾柒万元整，六年价格不变。定金：2016年5月16日交纳定金壹万元整。租金交纳方式：第一年为定金交纳七日内，承租方向王海、陈晗一次性交齐租金肆拾柒万元整，后五年每年提前一个月，即每年的6月24日前一次性交纳租金肆拾柒万元整，如承租方不能按时交齐租金，王海、陈晗按年全额租金的1‰收取日滞纳金，十五日后含十五日乙方仍然交纳不齐全额租金，王海、陈晗视为承租方自动放弃。有权收房，终止合同，由此产生的一切后果均由承租方承担全部责任，王海、陈晗概不负责。在租赁期间，若承租方提前解约，需提前六个月书面通知王海、陈晗；若不能提前六个月，需支付王海、陈晗违约金壹拾贰万元整。2018年2月5日，李娜注册成立黑龙江省和络堂养生信息咨询有限公司。2018年5月23日，孙晓蕾向一审法院起诉李娜，要求李娜给付店铺转让费17833元。2018年9月27日，一审法院作出（2018）黑0102民初5606号民事判决书，判决李娜于判决生效后十日内给付孙晓蕾转让费17833元，案件受理费246元由李娜负担。2018年10月8日，李娜向孙晓蕾转款18079元。2018年6月24日前李娜未按约定交齐下一年度租金，王海、陈晗经过多次催缴，李娜告知不再续租。2018年7月26日，双方进行房屋交接，水费存在争议。一审法院认为，李娜与孙晓蕾之间订立《宝宸足道店铺转让合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效。孙晓蕾已经将原房屋租赁权转让与李娜，并协调王海、陈晗，同意李娜按原租赁合同的各项约定继续履行各项权利和义务。2018年1月13日后，孙晓蕾已经不再参与店铺的经营及租赁房屋的使用，孙晓蕾不再是合同的相对人，并无违约行为，不应承担连带责任。2018年1月17日签订的《房屋租赁合同》，王海、陈晗虽然没有在合同上签字，但该合同已经实际履行，该合同合法有效。虽然该《房屋租赁合同》由李娜之父李书肆签字确认，但结合本案的证据，是李娜与孙晓蕾签订的《宝宸足道店铺转让合同》，李娜支付了全部的店铺转让费用。虽然，李娜提供了2018年1月15日李娜与李书肆签订的《店铺转让合同》，双方约定转让费共计人民币二百万元整，李书肆在签订本合同时向李娜支付转让费人民币壹佰万元整，剩余尾款一百万元在2018年4月31日前支付完毕，该约定的转让费畸高，且李娜、李书肆未提供转账凭证予以佐证。从店铺的转让、到房屋的交接等过程，均由李娜操办，以上足以证实李娜系租赁房屋的实际承租人。2018年6月24日前李娜未按照合同约定交齐下一年度租金，并通过微信、短信等多种方式表示不再续租，并未按照合同约定，提前六个月书面通知王海、陈晗，应按照合同约定承担违约责任，应按照合同约定支付王海、陈晗违约金壹拾贰万元整。既然李娜为实际承租人、李书肆仅为名义上的承租人，应由李娜承担违约责任，并无明确约定或者法律规定，李书肆应当承担连带责任，故王海、陈晗请求李书肆承担连带责任的请求一审法院不予支持。对于王海、陈晗请求孙晓蕾、李书肆、李娜给付拖欠水费8567.10元，因本案出租的房屋系群力第五大道景江东路金中环19号商服，王海、陈晗提供的水费缴费发票中的地址、金额与之无法对应，故该诉讼请求，一审法院无法支持。判决：一、被告李娜于判决生效之日起十日内给付原告王海、陈晗房屋违约金人民币12万元；二、驳回原告王海、陈晗的其他诉讼请求。院二审期间，李娜围绕上诉请求举示证据如下：证据一、1.2018年2月5日李娜出具的收据一份；2.李娜工商银行绥化开发区支行银行流水一份；3.案外人黑龙江省和络堂信息咨询有限公司会计账目（共10页）；4.支付宝截图（共8页）。意在证明：1.李娜共收到案外人黑龙江省和络堂信息咨询有限公司股东交付的兑店款人民币80万元；2.该组证据与2018年李娜与李书肆签订的《店铺转让合同》及工商档案等证据相互印证，足以证明李娜转让店铺给李书肆用于成立黑龙江省和络堂信息咨询有限公司的事实。证据二、绥化市鑫源房地产价格评估有限公司咨询报告一份。意在证明：1.经绥化市鑫源房地产价格评估有限公司评估，案涉房屋（含装修）价值共计人民币318.88万元；2.一审法院认定2018年李娜与李书肆签订的《店铺转让合同》转让价格畸高，缺少事实及法律依据。王海、陈晗质证意见如下：对证据一中收据的真实性和证明问题均有异议。收据内容并未体现兑店款等字样。微信截图和记账凭证意见同上。支付历史明细与本案无关，摘要部分未体现转让款字样。会计账目属于简单的三联据，并未经过审计，也无完税凭证。对证据二真实性有异议，系案外人单方委托，且与本案无关，如果支付转让款应当提交银行流水等证据。孙晓蕾质证意见如下：首先对收据的真实性有异议，该收据系李娜签署的，如果是真实的话，应该在黑龙江省和络堂养生信息咨询有限公司不应该在李娜处。证明问题有异议，李娜提供的证据均不是新证据，根据证据规则孙晓蕾不予质证，并且认为与本案没有直接的因果关系，证明不了李娜要证明的问题。对证据二的真实性有异议，与本案无关，不予质证。王海、陈晗、孙晓蕾均未举示新证据。本院认证意见：李娜举示的证据一，王海、陈晗、孙晓蕾均提出异议，且不能证明其待证事实，本院对证据一不予采信。对证据二系案外人单方委托，不具有证明效力，本院对该证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于本案李娜承担责任主体是否得当问题。2018年1月13日，孙晓蕾、李娜签订《宝宸足道店铺转让合同》，孙晓蕾将案涉店铺整体转让给李娜，李娜支付孙晓蕾部分转让费用。2018年2月5日，李娜注册成立黑龙江省和络堂养生信息咨询有限公司。2018年5月23日，孙晓蕾向一审法院起诉李娜，要求李娜给付剩余店铺转让费。2018年10月8日，李娜履行了判决向孙晓蕾转款18079元。在另案中，李娜对其承担责任主体并未提出任何异议，并已经按照判决履行完毕，且另案生效判决对李娜在案涉房屋经营的相关事实予以确认。故，一审判决认定李娜为案涉租赁合同的承担责任主体并无不当。李娜提出2018年1月15日其将案涉店铺整体转让给李书肆，与前述事实不符，李娜的该项上诉主张证据不足，本院不予支持。关于违约金问题。根据案涉租赁合同约定，每年6月24日前承租人应一次性交纳下一年度租金。在租赁期间，如承租人提前解约，需提前六个月书面通知王海、陈晗，若不能提前六个月，需支付王海、陈晗违约金12万元。案涉房屋2018年7月25日至2019年7月27日的租金，李娜应当在2018年6月24日前一次性交纳，李娜未按照合同约定时间缴纳下一年度租金，导致合同目的无法实现，已经构成根本性违约，且又未按合同约定提前六个月书面通知出租方不再继续租赁案涉房屋，在双方约定违约金标准并未过分高于造成的损失的情形下，一审依据双方合同约定判决并无不当。综上所述，李娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2680元，由李娜负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯二〇二〇年十二月二日法官助理张智慧书记员于文娟