广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9017号上诉人（原审被告）：东莞市朗义实业有限公司。住所地：广东省东莞市*********。法定代表人：费云松，该公司经理。委托诉讼代理人：赵永华，广东展创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘琼戊，男，汉族，1984年7月5日出生，住广东省南雄市***************，公民身份号码为440************010。委托诉讼代理人：罗苏华，广东方中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎淑芬，广东方中天律师事务所实习律师。上诉人东莞市朗义实业有限公司（以下简称为朗义公司）因与被上诉人刘琼戊房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初9820号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朗义公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判朗义公司无需向刘琼戊支付租金16709.68元；2.判决本案一审、二审的诉讼费用由刘琼戊承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。一、双方签订的《租赁合同》租赁期自2018年4月1日至2021年3月31日止，刘琼戊于2019年8月20日至2019年10月31日仍占有租赁房屋，对此双方在一审庭审中均予以确认。双方在微信聊天记录明确说到如果刘琼戊在2019年11月30日仍不缴纳房租，《租赁合同》自动解除，朗义公司收回房屋，刘琼戊回复什么时候收房都可以，由此可见刘琼戊一直占有租赁房屋，双方达成解除《租赁合同》的合意，合同解除前刘琼戊继续占有租赁房屋，刘琼戊就应支付占有使用费。二、朗义公司停电是迫于无奈。经多次协商，刘琼戊仍不支付维修变压器的费用，朗义公司没有其他办法，也不能让这种不诚信的事情继续发生。几家工厂协商好一起维修变压器，按照用电比例分担费用，朗义公司也按比例分担了维修费用，刘琼戊也应该按照当初的承诺支付，这是诚信原则。如果不维修变压器，几家工厂都没有电可用。刘琼戊认为朗义公司要求的3900元不合理，而只支付3000元，但最后刘琼戊也没有支付3000元；变压器是几家工厂用电的基础，没有变压器何来的用电。三、朗义公司只是分租了一部分厂房给刘琼戊用，不是真正的二房东，提供良好的租赁条件也应该是原房东提供，原房东不处理变压器的事情，为了不影响几家工厂的生产，几家工厂才协商按照用电比例分担变压器维修费，朗义公司要求刘琼戊支付维修费用何错之有。四、一审判决认定从2019年8月20日至2019年10月停电，如果是一个正常营业的公司，肯定不能承受这么长时间的停电。在此期间，其他工厂的人员有看见刘琼戊在堆放物品、从后门出货等作业，因为刘琼戊租赁的房屋不是真正用于生产，而是堆放物品。退一步说即便停电，期间刘琼戊也可以提出解除合同，搬离租赁房屋，要求朗义公司赔偿员工工资、运费等损失，而不是一直占有使用租赁房屋，另一边再起诉法院让朗义公司退还租金。依照一审判决，朗义公司达到了占有房屋几个月存放物品又获得返还几个月的租赁费用的目的。被上诉人刘琼戊向本院答辩称：一、因朗义公司停电导致刘琼戊无法正常使用承租厂房，刘琼戊无需支付停电后的占有使用费。对此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。第一，变压器并不属于《租赁合同》中的租赁标的，刘琼戊没有维修变压器的义务，无需支付变压器维修费用。案涉租赁合同明确约定刘琼戊承租的厂房位置及面积350平方米，已确定了租赁标的物及范围，不包含该350平方米厂房外的其他厂房或设备设施。案涉变压器在刘琼戊承租的厂房之外约300米处，主要为朗义公司、刘琼戊及其他案外人使用的厂房提供用电，不属于《租赁合同》中第三条第4点约定的设备设施，刘琼戊对该变压器没有维护检修义务，无需承担变压器维修费用。第二，朗义公司以未交变压器维修费用为由对刘琼戊承租的厂房停电，致使刘琼戊不能进入和使用该厂房。刘琼戊无需支付停电后的占有使用费。朗义公司为逼迫刘琼戊缴纳变压器维修费，自2019年8月20日开始对刘琼戊承租的厂房停电。因承租人厂房为电闸门，自停电后刘琼戊无法进出更无法使用厂房。2019年11月朗义公司解除租赁合同后，仍拒绝通电。2019年12月24日刘琼戊只能通过梯子翻墙进入厂房搬离物品。第三，案涉厂房停电后由朗义公司实际控制使用。案涉厂房包括刘琼戊存放的物品，自停电后实际上就由朗义公司而非刘琼戊控制，不存在停电后厂房由刘琼戊占有使用的事实。朗义公司故意停电阻止刘琼戊使用厂房，以达到逼迫刘琼戊缴纳变压器维修费用和退房的目的。朗义公司也承认未经刘琼戊同意在厂房内堆放物品，致使租赁合同解除后刘琼戊安排的搬运人员搬离物品时误将朗义公司存放的物品搬离。朗义公司主张由刘琼戊承担停电后的占有使用费并拒不返还押金没有事实依据。第四，朗义公司上诉无事实和法律依据。在朗义公司连续停电几个月后，刘琼戊回复朗义公司什么时候收房都可以，但朗义公司需赔偿刘琼戊的损失。现朗义公司断章取义，认为刘琼戊一直占有厂房应承担占有使用费，无事实和法律依据。因为停电，刘琼戊的物品等同于无故被朗义公司扣押了几个月而无法正常处理，现朗义公司还要刘琼戊承担物品被扣押期间的占有使用费是荒唐的。朗义公司在刘琼戊又交了两个多月的租金并明确拒绝交付2019年11月份租金后，知道不能从刘琼戊处获得更多利益，又自认为可以将押金全部抵扣不用返还后，才提出解除合同。二、刘琼戊对案涉厂房装修属于客观事实，朗义公司认为刘琼戊没有装修与事实不符。刘琼戊承租该厂房后，花费了约8万元装修厂房，主要包括门牌广告、墙体粉刷、架设隔层、搭建铁棚、安装门、监控、水电、铺设地板等。朗义公司称刘琼戊没有装修明显与事实不符，其没有可能在刘琼戊承租前就将门牌广告装修好。刘琼戊为息诉止纷并未提起上诉。综上，因朗义公司对刘琼戊承租的厂房停电，致使刘琼戊无法进出和使用厂房。而自停电后，案涉厂房及物品实际上由朗义公司控制，刘琼戊无需支付相应期间的占有使用费，有权要求朗义公司返还押金和未实际使用期间的租金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。刘琼戊向一审法院提起诉讼请求：1.判令朗义公司返还刘琼戊支付的2019年8月20日至2019年10月份的租金16709.68元；2.判令朗义公司返还刘琼戊支付的押金14000元；3.判令朗义公司赔偿刘琼戊装修损失40000元（80000元×19个月/36个月）；4.案件全部诉讼费用由朗义公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限朗义公司于判决发生法律效力之日起七日内向刘琼戊返还占有使用费16709.68元；二、限朗义公司于判决发生法律效力之日起七日内向刘琼戊返还押金14000元；三、驳回刘琼戊的其他诉讼请求。一审案件受理费783.87元，刘琼戊已预交，由刘琼戊负担443.43元，朗义公司负担340.44元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初9820号民事判决。本院经审理对一审查明事实予以确认。另查，朗义公司在二审法庭调查中确认对一审判决第二项没有异议，并主张每间商铺都有一个电表，可以单独控制每个商户的通电状态。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。朗义公司未能提供证据证明租赁物取得合法有效的建设工程规划许可证，一审判决认定双方签订的《厂房租赁合同书》无效并判令朗义公司向刘琼戊返还押金14000元，朗义公司对此并无异议，本院对此亦予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对朗义公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于朗义公司应否向刘琼戊返还2019年8月20日至2019年10月的租金16709.68元。综合案涉证据以及双方陈述，本院分析如下：第一，案涉聊天记录显示朗义公司员工于2019年10月20日称“你今天交钱明天就通电”、于2019年11月14日称“你如果交了谁会停你的电啊”，在朗义公司未能提供证据证明其提出的变压器第二次损坏的主张的情况下，一审判决采纳刘琼戊的主张，认定朗义公司在2019年8月20日至2019年12月24日期间对案涉租赁物进行了停电于理有据。第二，双方签订的《租赁合同》约定案涉租赁物的用途为厂房，刘琼戊在聊天记录中提到“你把电都关了，我就没办法正常运行”，朗义公司员工在2019年11月14日的聊天记录中提到“我一直让着修理了几个月了你都不行动”、“我都以为你不用了”，并在2019年12月24日的聊天记录中称“你们这样拿梯子爬进去开门的话就不行的”，根据合同约定以及双方聊天记录的内容，朗义公司以案涉租赁物用途为仓库为由主张停电不影响使用缺乏依据，本院对此不予支持。第三，无论刘琼戊是否应当承担维修变压器的费用，朗义公司亦缺乏对案涉厂房采取停电措施并继续收取租金的依据；朗义公司以刘琼戊未支付维修变压器作为抗辩理由依据不足，本院对此亦不予支持。因朗义公司进行停电导致刘琼戊无法正常使用案涉厂房，一审判决认定朗义公司应向刘琼戊返还2019年8月20日至2019年10月的租金16709.68元并无不当，本院予以维持；对于朗义公司的上诉请求，本院均予以驳回。综上所述，上诉人朗义公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引的法律规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费217.74元，由东莞市朗义实业有限公司负担。东莞市朗义实业有限公司向本院预缴二审案件受理费680.88元，多预缴的463.14元，本院予以退回。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  李远伦审判员  伍小冰二〇二〇年十二月四日书记员  潘因因附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。