广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0621民初1113号 原告：上思县新宸物业服务有限公司，住址防城港市上思县思阳镇明江南岸新区明江新城****住宅楼附楼，统一社会信用代码91450621MA5KD8M23K。 法定代表人：丁照明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆雅欣，该公司经理。 被告：刘某，男，1990年11月16日，出生，壮族，，住址广西上思县 案由：合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序 立案日期：2020年9月3日 开庭日期：2020年9月25日 原告诉讼请求：原告向本院提出诉讼请求：一、被告支付尚欠物业管理费、水电公摊等费用共计6191.4元及逾期支付产生的违约金14150.8元，两项合计20342.2元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为明江新城小区提供物业管理服务，对小区房屋配套及相关场地进行维护，且对物业管理区域内的环境卫生和相关秩序提供了维护活动。依照前期物业管理合同约定，原告已经履行了物业服务管理义务，被告已经享受了物业服务。可自2016年3月以来，被告累计拖欠原告物业管理费、水电公摊等费用共计6191.4元及逾期支付产生的违约金14150.8元，两项合计20342.2元。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告答辩意见：被告未出庭，但提交答辩状辩称，第一，被告购买滨江丽景A-3-1602号房是事实，但还没有住过，原告要求被告支付物业管理费不应得到支持。第二，被告没有和原告签过前期物业管理费用服务合同，应视为没有物业管理费约定，要求被告支付物业管理费没有法律依据。 查明事实：2016年8月26日，被告与上思县大雁房地产开发有限公司（以下简称大雁公司）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：BJLJA-3-1602），购买大雁公司所开发的位于上思县明江新城滨江丽景的A幢3单元1602号房，房屋建筑面积为128.62平方米，被告成为该房屋的业主。被告至今未领取房子钥匙，但被告与邻居1603号的业主刘吉霞、韦飞祥把两间房子打通并进行装修。上思县新城物业服务有限公司（以下简称新城物业公司）对小区的业主提供物业服务。2013年2月17日，上思县物价局向新城物业公司出具了《关于上思县明江新城小区物业管理服务收费标准的批复》（上价字[2013]1号），批复载明，物业管理服务费住宅按建筑面积0.5元/月.㎡、小高层住宅（带电梯）0.90元/月.㎡、商铺1.00元/月.㎡、其他杂物及车库0.3元/月.㎡，生活垃圾清运处理费按居民每户每月7元收取。2016年12月28日，新城物业公司、大雁公司和原告上思县新宸物业服务有限公司（以下简称新宸物业公司）签订《物业交接协议》，约定：新城物业公司撤出明江新城小区，新宸物业公司从2017年1月1日正式进驻接管明江新城小区。同时约定：明江新城小区业主所欠新城物业公司的物业费、水电费由新宸物业公司代为收取，用于新宸物业公司帮新城物业公司垫付的水电费、员工工资、社保等费用。2016年12月2日，大雁公司与原告签订了一份《前期物业服务合同》，其中第六条物业服务费第二项约定，本小区物业管理服务收费实行包干制。物业服务费由业主按其拥有住宅物业建筑面积交纳，具体标准由物价局批准，空置房的物业管理费，由大雁公司全额向新宸物业公司缴纳。第七条约定业主应于大雁公司公告的交房之日起交纳物业服务费（物业服务资金），业主未入住或者空置期间也应全额交纳物业服务费。物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应于房屋交接之日交纳首次季度物业服务费；以后应于当年物业服务费到期前1个月内交纳下一次物业服务费。第二十九条约定业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的应按累计欠费金额的千分之三/天的标准向乙方支付违约金。从2016年3月至2020年7月，被告未向原告交纳物业管理费6135.28元,2016年6月至2020年7月，被告未交纳水电公摊费54元，共计6789.28元。 本院意见：前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。本案中，明江新城小区的房地产开发企业大雁公司选聘新宸物业公司，并签订《前期物业服务合同》，该合同亦属前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”案涉《前期物业服务合同》系协议双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对原告新宸物业公司及案涉小区全体业主均具有约束力。被告系明江新城小区业主，案涉《前期物业服务合同》对被告具有约束力。 关于物业服务费等费用的问题，如前所述，案涉《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，综合全案证据，截止至本案庭审之日，明江新城小区尚未成立业主大会，明江新城小区的物业服务确由原告新宸物业公司提供。根据《前期物业服务合同》的约定，物业服务费为0.9元/㎡/月，，住宅物业生活垃圾处理费为7元/月/户且已得到上思县物价局书面批复。被告的房屋面积为128.62平方米，被告每月应交纳的物业服务费为0.5元/平方米.月×128.62平方米=115.76元/月。从2016年3月至2020年7月，被告未向原告交纳物业管理费6135.28元,2016年6月至2020年7月，被告未交纳水电公摊费54元，共计6189.28元。被告辩称其自从交房之日起就一直没有入住，不应缴纳物业管理费。本院认为，虽然被告没有入住，但是开发商已经交房，其成为小区的业主，应该按照物业服务合同的约定缴纳各种费用，比如物业费、水电公摊费等，这些费用并不因为被告没有入住就不产生。故对于被告的辩解，本院不予采信。对原告诉请物业服务费、水电费公摊共计6191.4元，本院予以支持6189.28元，超出部分本院不予支持。 关于原告要求被告支付违约金的问题。《前期物业服务合同》约定，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的应按累计欠费金额的千分之三/天的标准向乙方支付违约金。《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力。原告主张被告按照合同约定的千分之三/天的标准向原告支付违约金，本院予以支持。截止至2020年7月31日，被告尚欠原告违约金14036.45元，现原告诉请要求被告支付违约金14150.8元，符合法律规定，本院予以支持。 判决主文：一、被告刘某支付原告上思县新宸物业服务有限公司物业管理费6135.28元、水电公摊费54元，共计6189.28元（暂计至2020年7月31日）； 二、被告刘某向原告上思县新宸物业服务有限公司支付违约金14036.45元（暂计至2020年7月31日）； 三、驳回原告上思县新宸物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条。 诉讼费:案件受理费154元（原告已预交），由被告刘某负担。 本判决为终审判决 审 判 员 宁海珊 二〇二〇年十二月二日 法官助理 常瑞奖 书 记 员 陈晓晓