湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初2606号 原告:湘潭金三角宾馆投资管理有限公司，住所地：湘潭市雨湖区雨湖路街道韶山中路**附**金三角大楼。 法定代表人：刘三查，董事长。 被告：湘潭农村商业银行股份有限公司昭山支行，住所地：湘潭市岳塘区昭山乡昭山村昭霞组。 负责人：戴泽光，行长。 委托诉讼代理人：肖安琪，湖南金州（湘潭）律师事务所律师。 被告：成建良，男，1963年9月10日出生，汉族。 被告：许维贡，女，1965年1月20日出生，汉族。 原告湘潭金三角宾馆投资管理有限公司（以下简称“金三角公司”）与被告湘潭农村商业银行股份有限公司昭山支行（以下简称“农商行昭山支行”）、成建良、许维贡案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月13日立案受理，经审理后于2019年8月20日作出（2019）湘0304民初540号民事裁定书，裁定驳回原告金三角公司的起诉。原告不服本院裁定提起了上诉。湘潭市中级人民法院二审作出（2020）湘03民终397号民事裁定书，裁定撤销一审裁定，指令本院审理。本院于2020年8月4日立案，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金三角公司的法定代表人刘三查、被告农商行昭山支行的委托诉讼代理人肖安琪、被告成建良到庭参加诉讼。被告许维贡经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金三角公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告对湘潭市岳塘区书院路街道建设南路梅园村********房屋享有使用权；2、判令原告无需腾房且有权使用至2023年9月15日止；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年9月15日，原告与被告成建良签订承租合同,承租了被告成建良名下位于湘潭市岳塘区书院路街道建设南路梅园村********号的房屋，现尚在合同租赁期限内。因被告成建良在被告农商行昭山支行借款未偿还，该房屋被岳塘区人民法院拍卖。在拍卖过程中,原告向人民法院主张确认承租权，得到了人民法院的认可。人民法院告知原告享有网拍优先购买权，并在对外的拍卖文件中也明示该拍卖标的物有承租人。2018年10月10日,陈先军以98.2万元拍得上述房屋。因此,陈先军是在接受拍卖标的有承租人的条件下进行竞拍,可以视为其认可了原告与被告成建良之间的租赁合同。因此，是否腾房系原告与买受人陈先军之间的合同关系,不是人民法院在执行中所要处理的另案关系。故原告根据相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。 被告农商行昭山支行辩称：1、成立时间在前的抵押权优先于成立时间在后的租赁权，且租赁权的成立时间应以实际占有、使用的时间为准。本案中答辩人的抵押权成立时间先于原告的租赁权的成立时间；2、原告所述的租赁事实存疑，是不真实的。在原告所述的租赁期间内，同一租赁物上有多个租赁关系存在，因此原告主张的租赁合同是不真实的，不应以此排除执行。 被告成建良辩称：2013年9月15日答辩人跟原告金三角公司签订了租赁合同，租赁期限十年，到2023年9月15日止。答辩人在法院拍卖前已将租赁合同复印件交给了执行法院。房屋拍卖后法院要求答辩人腾房，答辩人也提出了复议申请，并告知法院应要求金三角公司腾房。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认证如下:对原告提交的原告工商登记资料、被告营业执照、组织机构代码证、身份证复印件、网拍优先购买通知书、法院邮件详情单、阿里拍卖拍品详情截屏、执行裁定书等经质证对真实性可以确认，对本案事实具有证明力，本院予以采信；原告提交的租赁合同的真实性存疑，本院不予采信。 本院根据以上采信的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，查明如下事实： 2013年9月27日，成建良、许维贡夫妇与农商行昭山支行签订了最高额抵押合同，抵押标的物为成建良名下位于湘潭市岳塘区书院路街道建设南路梅园村********号房产。同年9月29日，双方办理了最高额抵押权设立登记。抵押登记完成后，成建良、许维贡于同年10月9日依据双方签订的借款合同向农商行昭山支行借款2400000元。借款到期后成建良、许维贡无法偿还债务，农商行昭山支行向湘潭市雨湖区人民法院提起诉讼。2014年9月16日湘潭市雨湖区人民法院作出（2014）雨法民一初字第341号民事调解书。该案进入执行程序后经上级法院指定移送本院执行，本院于2017年9月28日裁定拍卖涉案抵押物即成建良名下位于湘潭市岳塘区书院路街道建设南路梅园村********号房产。在评估拍卖过程中，金三角公司向本院提交了一份涉案抵押房产的租赁合同，该租赁合同于2013年9月15日签订，租赁合同载明：出租方成建良（甲方），承租方金三角公司（乙方）；租期10年，自2013年9月15日起至2023年9月15日；租赁用途原为经营宾馆，乙方继续经营宾馆、餐厅；租金为每年九十六万元，每月租金八万元，乙方首次优先支付五年租金四百八十万元，用于冲抵甲方所欠借款。五年后租金每月递增5%，租金支付方式以每月预先支付等。收到该租赁合同后，本院在阿里拍卖网挂网拍卖时注明为“金三角宾馆租赁”及“现由金三角宾馆租赁经营使用”，并于2018年5月16日向金三角公司发出网拍优先权购买通知书，金三角公司未参见竞拍。2018年10月10日，陈先军以982000元拍得涉案房屋，陈先军竞拍成功后向本院提出过户及腾房请求。本院于2018年12月18日裁定涉案房屋归陈先军所有。2018年12月16日本院作出了（2017）湘0304执979号腾房公告，金三角公司遂向本院提出异议，认为腾房公告损害了该公司的合法权益，因此请求撤销腾房公告。本院经审查，于2019年1月18日作出（2018）湘0304执异97号执行裁定书，裁定驳回金三角公司的异议请求。金三角公司不服，遂提起本案执行异议之诉。 另查明，成建良与案外人万尚武于2014年3月28日签订了租赁合同，租赁房屋即为本案涉案房屋，用途为开设宾馆，租期10年，自2014年3月29日起至2024年3月28日。因最高额抵押合同第六条第二项规定，未经抵押人权同意，抵押人不得对抵押物出租，故承租方万尚武于2014年6月9日书面向抵押权人湘潭农商行昭山支行承诺，若抵押权人在租赁期限内行驶抵押权，则承租方愿意配合。 还查明，金三角公司成立于2012年11月23日，股东为成建良、许维贡夫妇二人，注册资本300万元。2014年10月，成建良、许维贡因欠下大量债务，遂将其名下的金三角公司股份和资产经估价后转让给债权人刘三查、许迈元、刘进国、王连桥、唐学愚、陈炎安、谭永常，仅成建良尚持有公司12.5%的股份。双方办理了股权转让及工商变更登记。 本院认为，本案争议的焦点在于原告金三角公司提交的其与被告成建良2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》是否具有真实性。需要从以下几个方面来分析：首先，从双方提交的证据看，本案涉案房产上出现了两份租赁期间重合的《房屋租赁合同》，其中成建良于金三角公司签订的租赁合同时间设立在成建良涉案房产抵押之前，而成建良与案外人万尚武于2014年3月28日签订的租赁合同是在房产抵押之后。根据一般银行抵押贷款流程，需对抵押房产的状况包括是否存在租赁关系进行核实，但是本案设立时间在后的万尚武签订的租赁合同在抵押银行进行了租赁合同及不妨碍抵押权承诺书等手续备案，而设立时间在前，且明显早于抵押权设立时间的金三角公司的租赁合同却不在抵押银行备案，这显然与常理不合；其次，从金三角公司的工商登记情况显示，该公司的经营范围载明为：宾馆、酒店的投资管理及咨询；住宿、餐饮服务（限分公司凭许可证经营）。金三角公司本身不能直接经营宾馆及餐饮，但金三角公司租赁合同用途为经营宾馆、餐厅明显与其经营范围不合；其三，判断租赁关系是否真实除了审查租赁合同，还应着重审查租金是否已按合同的约定支付。金三角公司的租赁合同中对租金的支付方式约定“租金为每年九十六万元，每月租金八万元，乙方首次优先支付五年租金四百八十万元，用于冲抵甲方所欠借款”，但2013年9月15日金三角公司与成建良签订租赁合同时，金三角公司就是成建良与许维贡夫妇两人的公司，成建良与金三角公司的借贷关系明显存疑，对此问题在本案两次庭审过程中金三角公司及成建良均无法给出合理解释。另外，金三角公司的租赁合同乙方仅有金三角公司的合同章，没有经办人签名，不符合合同形式的一般规则。综上，金三角公司提交的其与成建良2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》真实性不能确定，本院不予采信。故原告金三角公司请求确认涉案房屋享有使用权及确认其无需腾房且有权使用至2023年9月15日的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告湘潭金三角宾馆投资管理有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费1150元，由原告负担。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  李春平 人民陪审员  熊世清 人民陪审员  莫宇婷 二〇二〇年十二月十日 代理书记员  陈颖熙