朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初2874号原告：朝阳富丽华商贸有限公司，住所地朝阳市双塔区新华路二段**。法定代表人：傅景礼，总经理。原告：傅景礼，男，1964年2月14日出生，汉族，朝阳富丽华商贸有限公司法定代表人，住朝阳市双塔区。原告：郑建新，女，1964年11月9日出生，汉族，朝阳富丽华商贸有限公司股东，住朝阳市双塔区。以上三原告共同委托代理人：李通，辽宁翰林律师事务所律师。被告：富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司，，住所地朝阳市双塔区新华路二段**负责人：杨继平，总经理。委托代理人：王韵菘，男，1987年1月4日出生，汉族，该公司办公室工作人员，住朝阳市双塔区。委托代理人：闫涵，女，1996年11月10日出生，汉族，该公司法务，住辽宁省昌图县。被告：崔大力，男，1967年1月2日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。委托代理人：金子祺，辽宁开疆律师事务所律师。原告朝阳富丽华商贸有限公司、傅景礼、郑建新与被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司、崔大力合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳富丽华商贸有限公司、傅景礼、郑建新的共同委托代理人李通，被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司的委托代理人王韵菘、闫涵，被告崔大力的委托代理人金子祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳富丽华商贸有限公司、傅景礼、郑建新向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司立即给付原告管理费115,560元、消防检测费11,556元、电梯检测维修大修和电费36,000元、取暖费97,905元、化粪池和管道清理费36,000元，合计297,021元；2、请求判令被告崔大力对第一项诉讼请求的费用承担连带给付责任；3、请求判令被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司给付原告广告费150,000元；4、由二被告承担诉讼费用。事实和理由：被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司自2013年以来一直租用原告自有楼房，位于朝阳市双塔区新华路二段**的华星大厦****，总计建筑面积1,605.21平方米的办公楼。在2018年7月10日前，双方均按合同履行各自的义务。2018年原告把租赁给被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司的楼房卖给了被告崔大力后，二被告之间又签订了房屋的租赁合同，被告崔大力把楼房租给了被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司，但被告崔大力仅有收取房屋租赁费的权利。原告请求的费用，被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司应给付原告，但原告两年多来一直催要，二被告一直不予支付。故三原告诉至法院，请求法院依法判令被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司立即给付管理费115,560元（2018年7月10日至2021年7月10日，1,605平方米×2元/月×36个月）、消防检测费11,556元（2018年7月10日至2021年7月10日三年度）、电梯检测、维修大维修和电费36,000元（2018年7月10日至2021年7月10日三年度）、取暖费97,905元（2019年至2021年两年度，1,605平方米×30.5元/平方米×2年）、化粪池、管道清理费36,000元（2018年7月10日至2021年7月10日三年），以上费用合计297,021元，被告崔大力对上述款项承担连带给付责任。另楼外广告费150,000元（2018年7月10日至2021年7月10日三年），被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司应立即给付原告。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司辩称，首先、三原告不具有收取诉请中各项费用的资质，费用计算数额无依据。三原告第一项请求中的管理费；消防检查费；电梯检测、维修大修、电费；化粪池、管道清理费实际上均属于物业管理费的范畴，在与原告郑建新签订的《房屋租赁合同（2013版）》中，上述费用均包含在物业费之中。由此可见，三原告作为商贸公司以及自然人，不具备物业管理资质，亦无权收取物业费用。同时上述费用不存在有效的物业管理合同及其他合同约定，收取标准以及计算无任何依据。其次、我公司并非合同纠纷中法律关系的主体，原告主体不适格，无权向我公司请求诉求中的各项费用。本案为合同纠纷，但我公司与原告郑建新签订的《房屋租赁合同（2013版）》租赁期限截止2018年7月10日，如原告在起诉书中所称“双方均按合同履行各自义务”。故，双方间租赁关系已终止，无任何经济纠纷。并且我公司与原告朝阳富丽华商贸有限公司、傅景礼之间自始至终不存在任何有效的合同。现我公司与三原告之间无任何法律关系。同时，根据《物业管理条例》第四十一条第一项“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任”，即业主是上述费用及采暖费交纳的法定义务人，我公司作为承租人与出租人崔大力签署的《房屋租赁合同（2016版）》中，约定租金内包含物业费、取暖费。我公司均按照合同约定如期向被告崔大力支付租金再无向原告交纳上述费用的义务。原告的各项诉求均应基于法律关系提出，三原告并非本案适格原告，无权向我公司请求任何费用。最后、原告无权收取广告费，并且我公司也不应当承担广告费用。第一、根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》相关规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，共同享有建筑的收益，原告未经全体业主授权便无权收取全体业主共有的利益；第二、我公司与原告郑建新签订的《房屋租赁合同（2013版）》中第五条第八项约定原告郑建新保证我公司可以设立广告牌，并且相关费用由原告郑建新承担。2018年7月10日租赁期限届满后至今，我公司未对合同存续期间所设立的广告牌进行任何翻新、重制等工作。合同中未对合同期满后的广告牌拆除事宜进行约定，应视为未约定，且从未有人要求拆除广告牌。我公司自始至终不存在未拆除广告牌的法定义务及约定义务，故我公司不应承担因未拆除广告牌而产生的费用；第三、与原告郑建新租赁合同届满后至今已两年多，从未向我公司发出收取广告费的要约，更未曾向我公司说明广告费用的收取标准。既然在租赁合同结束之后，原告有不拆除广告牌收取广告费的意愿，应及时与我公司或者业主发出订立合同的要约，尊重双方意愿订立合同。现原告的行为等同于强迫我公司接受服务，违反公平、自愿原则，属于无效的民事法律行为，我公司不应支付广告费。综上所述，我公司不应承担本案原告请求的全部费用。请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护我公司的合法权益，保障公平正义、平等自愿的社会环境。被告崔大力辩称，我不应对本案原告提出的第一项诉讼请求中的费用承担连带责任，我在与原告的房屋买卖协议中并未约定原告在出售此房屋时有此项约定，原告向我收取费用且费用多少也没有法律依据。因为我向原告购买房屋时没有相应的物业管理部门，原告索要的给付管理费就是变相索要物业管理费就是为了规避三原告不具有诉请中收取各项费用的资质，直到现在也没有相关的物业管理公司。原告朝阳富丽华商贸有限公司的经营范围，只是百货经营等，并无收取物业管理费的权限，且自然人傅景礼、郑建新更无此权限，我只是购买了整栋大楼其中的一小部分，购房时就这些费用应由原告负责。购房其实就包括了维修基金这一部分。故在没有物业公司提供物业服务的情况下，原告要求我对上述费用承担连带责任没有法律依据。据此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告傅景礼、郑建新系夫妻，系原告朝阳富丽华商贸有限公司的两位自然人股东。原告朝阳富丽华商贸有限公司注册成立于2006年6月30日，经营类型为有限责任公司，经营范围为日用百货、服装、鞋帽、家用电器、五金、日杂、建筑材料、钟表销售；柜台管理；食品销售；保健食品零售（兼营）（仅限分公司经营）。摄影、家政服务、教育咨询服务、儿童乐园服务、儿童智力开发。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），经营地址为朝阳市双塔区新华路二段**。。坐落于朝阳市双塔区新华路二段**建筑面积为1605.21平方米的华星大厦A座八层商场房屋原为原告傅景礼、郑建新共同共有。2017年9月9日，原告傅景礼、郑建新与被告崔大力及案外人王辉、姜清虎签订了一份《房屋买卖协议书》，原告傅景礼、郑建新将上述房屋以8,000,000元的价格出售给被告崔大力，被告崔大力先付款3,500,000元，余款4,500,000元由被告崔大力用购买房产贷款的后给付二原告。另查明，被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司原名生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司，其上级单位原名为生命人寿保险股份有限公司辽宁分公司。上述两公司分别于2015年更名为现在的富德生命人寿保险股份有限公司辽宁分公司和富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司。2012年5月20日，原告郑建新作为甲方与被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司的原上级单位生命人寿保险股份有限公司辽宁分公司作为乙方签订了一份《房屋租赁合同书（2011版）》，合同约定原告郑建新将位于朝阳市双塔区新华路二段75号华星大厦A座8层，建筑面积为1605.21平方米的房屋出租给当时的生命人寿保险股份有限公司辽宁分公司，并交由本案被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司使用。上述《房屋租赁合同书（2011版）》约定租赁期限自2012年7月10日起至2015年7月10日止，每月租金40,355.85元，租金费用包含税款、取暖费、物业费。上述《房屋租赁合同书（2011版）》第五条第八款约定“甲方保证乙方可以在楼顶处设置乙方的公司广告牌，广告招牌的具体尺寸、大小、朝向和方案由乙方提供并征询甲方或其委托的物业公司意见，招牌位的申请及办理由甲方协助乙方解决，相关费用由乙方自行承担，在租赁期间内，乙方不需要向甲方支付费用”。上述《房屋租赁合同书（2011版）》到期后，原告郑建新作为甲方与被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司的上级单位富德生命人寿保险股份有限公司辽宁分公司作为乙方就位于朝阳市双塔区新华路二段75号的华星大厦A座8层房屋的租赁事宜签订了一份《房屋租赁合同书（2013版）》，该合同约定租赁期间为2015年7月10日起至2018年7月10日止，其他事项与双方签订的《房屋租赁合同书（2011版）》内容一致。上述《房屋租赁合同书（2013版）》签订后，由原告郑建新作为甲方，富德生命人寿保险股份有限公司辽宁分公司作为乙方，被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司作为丙方，共同签订了一份《租赁合同三方补充协议》，对前述合同内容进行了进一步的确认。原告郑建新与被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司在上述两份房屋租赁合同的租赁期限内均向对方履行了各自的合同义务。2018年6月26日，被告崔大力作为甲方与被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司作为乙方签订了一份《房屋租赁合同书（2016版）》，被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司从被告崔大力处继续承租被告崔大力从原告傅景礼和郑建新处购买的位于朝阳市双塔区新华路二段75号华星大厦A座八层房屋。上述《房屋租赁合同书（2016版）》约定的租赁期限为2018年7月10日起至2021年7月10日止，每月租金48,689.18元，租金费用包含增值税税款、取暖费、物业费，该合同第五条第八款约定“甲方保证乙方可以在8楼窗外楼体设置乙方的公司广告牌，广告招牌的具体尺寸、大小、朝向和方案由乙方提供并征询甲方或其委托的物业公司意见，招牌位的申请及办理由甲方协助乙方解决，相关费用由乙方自行承担，在租赁期间内，乙方不需要向甲方支付费用”，第七条第一款约定“租赁期间，甲方应负责本物业主体结构、消防、供水、供电、电梯、中央空调、公共卫生间等系统公共部分的维修与维护，甲方需定期检查并承担正常的房屋维修费用”。上述《房屋租赁合同书（2016版）》还约定了其他事项。被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司租赁被告崔大力所有的坐落于朝阳市双塔区新华路二段75号华星大厦A座八层房屋后在2020年11月1日至2021年3月31日供暖期间申报停止供暖，朝阳城市供热有限公司于2020年10月19日向被告崔大力发出了停供单。还查明，由于被告崔大力未按照其与原告郑建新、傅景礼于2017年9月9日签订的《房屋买卖协议书》的约定给付二原告出售给其的位于朝阳市双塔区新华路二段75号，建筑面积为1605.21平方米的华星大厦A座八层商场房屋剩余的4,500,000元购房款，二原告于2019年9月25日将被告崔大力诉至本院，本院于2020年3月19日作出（2019）辽1302民初4100号民事判决书，判决被告崔大力给付原告傅景礼、郑建新购房款4,500,000元，并支付违约金，该判决现已进入执行程序。现原告朝阳富丽华商贸有限公司、傅景礼、郑建新以被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司未给付其管理费、消防检测费等费用，且被告崔大力需对上述费用承担连带责任为由诉至本院。原告朝阳富丽华商贸有限公司、傅景礼、郑建新针对其诉讼请求向本院依法提供了被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司与被告崔大力签订的《房屋租赁合同书（2016版）》、消防系统维修合同、收款收据、原告朝阳富丽华商贸有限公司与朝阳市辽兴空调电梯有限公司签订的三份《电/扶梯日常维护保养合同》及维修调试合同（报价书）、朝阳市特种设备监督检验所出具的收款收据、电费发票、收款收据（明细单）、收据、照片、本院的（2020）辽1302民初2538号民事裁定书、本院的（2019）辽1302民初4100号民事判决书、本院的（2020）辽1302执154号执行裁定书、原告郑建新与被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司及其上级单位签订的《房屋租赁合同书（2011版）》、《房屋租赁合同书（2013版）》等证据材料予以证明，被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司针对其答辩意见依法向本院提供了其与被告崔大力签订的《房屋租赁合同书（2016版）》和其与原告郑建新签订的《房屋租赁合同书（2013版）》等证据材料予以证明，被告崔大力针对其答辩意见依法向本院提供了短信截图照片、停供单、照片、《房屋买卖协议书》等证据材料予以证明。本院根据原、被告双方所提供的上述证据材料及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。本院认为，根据本院的（2019）辽1302民初4100号民事判决书能够认定原告傅景礼、郑建新系朝阳市双塔区新华路二段**华星大厦****房屋的原所有权人，虽然原告朝阳富丽华商贸有限公司称其也是上述房屋的原所有权人，但因其未向本院提供证据证明，本院对此不予认定。根据原告朝阳富丽华商贸有限公司、傅景礼、郑建新在起诉书中的陈述能够确认其向被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司主张的所有费用均为其与被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司的房屋租赁合同终止（2018年7月10日）之后的费用。原告朝阳富丽华商贸有限公司、傅景礼、郑建新在第一项诉讼请求中所主张的管理费、消防检测费、电梯检测和维修大修费、化粪池和管道清理费均属于物业费范畴，无论是在原告郑建新与被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司及其上级单位签订的《房屋租赁合同书（2011版）》和《房屋租赁合同书（2013版）》中，还是在此后被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司与被告崔大力签订的《房屋租赁合同书（2016版）》中，均约定物业费已经包含在被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司应向出租方交纳的房屋租金中，且原告朝阳富丽华商贸有限公司、傅景礼、郑建新在起诉书中亦称被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司在2018年7月10日向其履行全部合同义务，即使原告朝阳富丽华商贸有限公司也是本案中承租房屋的原所有权人，三原告向被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司主张双方的房屋租赁合同已经终止后的2018年7月10日至2021年7月10日期间的第一项诉讼请求中的属于物业费范畴的相关费用，因其与被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司不存在直接的房屋租赁合同或物业服务合同关系，其上述诉讼请求，因缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。故原告朝阳富丽华商贸有限公司、傅景礼、郑建新要求被告崔大力对上述费用承担连带责任的诉讼请求，本院亦不予支持。如原告朝阳富丽华商贸有限公司、傅景礼、郑建新发生了相关的物业管理费用，其可按华星大厦A座八层占整个华星大厦的建筑比例对按相应比例分摊计算的份额另行向被告崔大力主张权利。关于原告朝阳富丽华商贸有限公司、傅景礼、郑建新要求被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司给付其2019年至2021年两个取暖年度取暖费97,905元的诉讼请求，在原告郑建新与被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司及其上级单位签订的《房屋租赁合同书（2011版）》、《房屋租赁合同书（2013版）》中均约定房屋租金中包含取暖费，而在被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司与被告崔大力签订的《房屋租赁合同书（2016版）》中亦约定房屋租金中包含取暖费，且三原告认可被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司在2020年11月1日至2021年3月31日的取暖期已经停止供暖，三原告向被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司主张上述两个取暖年度取暖费的诉讼请求，因缺乏事实根据，本院不予支持。故原告朝阳富丽华商贸有限公司、傅景礼、郑建新要求被告崔大力对上述费用承担连带责任的诉讼请求，本院亦不予支持。如三原告垫付了华星大厦A座八层2019年11月1日至2020年3月31日期间的取暖费，其可以另行向被告崔大力主张权利。虽然原告朝阳富丽华商贸有限公司向本院提供了其向供电公司交纳电费的发票以及被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司向其交纳电费的收据，但并不能因此证明被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司拖欠其11,400元代为垫付的电费的事实，且在被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司与被告崔大力签订的《房屋租赁合同书（2016版）》中亦约定由被告崔大力负责供电的维修和养护等，即使被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司确实存在拖欠电费的情况，针对该费用如确实由原告垫付，三原告也应向被告崔大力主张，故原告朝阳富丽华商贸有限公司、傅景礼、郑建新要求被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司给付其11,400元电费，并由被告崔大力承担连带责任的诉讼请求，因证据不足，本院亦不予支持。关于原告朝阳富丽华商贸有限公司、傅景礼、郑建新要求被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司给付其2018年7月10日至2021年7月10日三年广告费150,000元的诉讼请求，在原告郑建新与被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司及其上级单位签订的《房屋租赁合同书（2011版）》和《房屋租赁合同书（2013版）》中均约定“甲方保证乙方可以在楼顶处设置乙方的公司广告牌，广告招牌的具体尺寸、大小、朝向和方案由乙方提供并征询甲方或其委托的物业公司意见，招牌位的申请及办理由甲方协助乙方解决，相关费用由乙方自行承担，在租赁期间内，乙方不需要向甲方支付费用”，即在双方合同租赁期限内不存在广告费问题。虽然被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司在与被告崔大力签订的《房屋租赁合同书（2016版）》中约定“甲方保证乙方可以在8楼窗外楼体设置乙方的公司广告牌，广告招牌的具体尺寸、大小、朝向和方案由乙方提供并征询甲方或其委托的物业公司意见，招牌位的申请及办理由甲方协助乙方解决，相关费用由乙方自行承担，在租赁期间内，乙方不需要向甲方支付费用”，但原告郑建新与被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司的房屋租赁合同关系终止后，三原告既未要求被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司将其广告牌从建筑房屋的“楼顶处”搬移至“8楼窗外”，也未就被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司如不搬移上述广告牌需给付其广告费与被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司达成协议并签订合同，三原告现在向被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司主张2018年7月10日至2021年7月10日三年的广告费150,000元，因双方没有约定，缺乏事实根据，本院不予支持。原告朝阳富丽华商贸有限公司、傅景礼、郑建新可就以后期间被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司在华星大厦A座楼顶设置广告牌应给付其广告费问题与被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司协商，并按协商的结果要求被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司给付其以后的广告费，如协商不成，原告有权要求被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司将其设置于华星大厦A座楼顶处的广告牌予以拆除，如被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司拒绝拆除，原告可以向被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司提起排除妨碍诉讼。被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司和被告崔大力在本案中提出的相关具有事实根据和符合法律规定的辩解意见，本院予以采纳，具体理由不再赘述。原告朝阳富丽华商贸有限公司、傅景礼、郑建新提出的因被告崔大力拖欠原告傅景礼、郑建新购房款，坐，坐落于朝阳市双塔区新华路二段**筑面积为1605.21平方米的华星大厦A座八层商场房屋现已被人民法院查封，并进行评估拍卖之中，被告崔大力被查封的上述房屋实际已归三原告所有的辩解意见，因缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，原告朝阳富丽华商贸有限公司、傅景礼、郑建新要求被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司给付其管理费115,560元、消防检测费11,556元、电梯检测维修大修和电费36,000元、取暖费97,905元、化粪池和管道清理费36,000元，合计297,021元，并要求被告崔大力对上述款项承担连带责任的诉讼请求和原告朝阳富丽华商贸有限公司、傅景礼、郑建新要求被告富德生命人寿保险股份有限公司朝阳中心支公司给付其2018年7月10日至2021年7月10日150,000元广告费的诉讼请求，均因缺乏事实根据和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告朝阳富丽华商贸有限公司、傅景礼、郑建新的全部诉讼请求。案件受理费4,003元（原告朝阳富丽华商贸有限公司预交，已减半收取），由原告朝阳富丽华商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  王凤贺二〇二〇年十二月四日书记员  芦婷婷