黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6918号上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行，住所地哈尔滨市香坊区延福街**。负责人：李晓林，行长。委托诉讼代理人：张肖爽，黑龙江李易桐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旭昇，黑龙江李易桐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王盼，女，1990年5月2日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司，住，住所地哈尔滨市南岗区人和街副**/div>法定代表人：杜非，董事长。上诉人中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行(以下简称工商银行红旗支行)因与被上诉人王盼、黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司（以下简称地泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初17667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人工商银行红旗支行的委托诉讼代理人张肖爽、陈旭昇，被上诉人王盼到庭参加诉讼，被上诉人地泰房地产公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。工商银行红旗支行上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初17667号民事判决第一项，改判驳回王盼的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。王盼与地泰房地产公司签订房屋买卖合同后，地泰房，地泰房地产公司没有给王盼办理案涉房屋产权登记案涉房屋不具有所有权。王盼虽已占有案涉房屋，但未取得房屋的所有权，王盼与地泰房地产公司之间仍是普通的债权债务关系。地泰房。地泰房地产公司将案涉房屋抵押给该行并办理了抵押登记手续案涉房屋享有抵押权，该抵押权应优先于债权受到法律保护。二、一审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》属于适用法律错误。该行既不是案涉工程的承包人，也不存在索要工程款的情形，上述批复仅规定了商品房的买受人的权利优于承包人的工程价款优先受偿权，该行享有的是抵押权，且抵押权成立在先，该行的抵押权应优先于王盼的物权期待权。三、一审法院判决地泰房地产公司协助王盼办理案涉房屋权属登记，该项判决损害了该行的合法权益。王盼辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回工商银行红旗支行的上诉，维持原判。地泰房地产公司未提交书面答辩意见。王盼向一审法院起诉请求：一、判令地泰房地产公司持办理权属登记需要的资料到产权登记机关备案，协助王盼办理案涉房屋产权登记；二、判令地泰房地产公司和工商银行红旗支行办理解除抵押登记手续；三、诉讼费由地泰房地产公司承担。一审法院认定事实：2007年1月31日，地泰房，地泰房地产公司与工商银行红旗支行签订房地产借款合同和抵押合同泰房地产公司向工商银行红旗支行借款8000万元，用其位于哈尔滨市南岗区跃进乡红旗村尤家屯鸿朗小区二期在建工程向工商银行红旗支行提供抵押担保，并于2007年2月13日办理了抵押物登记。房屋他项权证编号为哈房南他字第0703002906号，房屋他项权人为工商银行红旗支行，抵押物为位于哈尔滨市南岗区××花园××1,2,3,5,6,7,8,9,10,11,12栋的房屋。因地泰房地产公司未按期向工商银行红旗支行偿还借款本息，工商银行红旗支行提起诉讼。2008年10月8日，哈尔滨市中级人民法院作出（2008）哈民三初字第150号民事裁定，查封了位于哈尔滨市南岗区××花园××1，2，3，5，6，7，8，9，10，11，12栋的房屋。之后作出（2008）哈民三初字第150号民事判决，判令地泰房地产公司偿还工商银行红旗支行借款本息。因地泰房地产公司未履行哈尔滨市中级人民法院作出的（2008）哈民三初字第150号民事判决义务，上述房屋抵押至今未解除。案外人周凤娟与地泰房地产公司签订《商品房认购合同书》，以价格195628元购买地泰房地产公司开发位于哈尔滨市南岗区××街××花园××号，使用面积23.32平方米商品房屋。商品房认购合同的缔约时间为空白。案外人周凤娟于2009年10月4日支付产权代办费2934元、公共维修基金1473元、水电费各100元、煤气初装费2800元、报警器198元、装修保证金500元，于2010年2月3日支付购房款195628元。同日，案外人周凤娟将其商品房认购合同权利转让给王盼，并在地泰房地产公司处将商品房认购合同书中的买方，由周凤娟变更为王盼，相关票据中的交款人，由周凤娟变更为王盼，王盼取得该案涉房屋后居住至今。一审法院认为，案外人周凤娟与地泰房地产公司系商品房买卖合同关系。根据王盼举示的相关证据，可以确认，案外人周凤娟已将其商品房买卖合同的权利转让给了王盼，地泰房，地泰房地产公司对此亦表示认可利转让行为有效，王盼通过受让取得了案涉房屋的相关权利，且地泰房地产公司已将房屋实际交付王盼居住，有《商品房认购合同书》和资金结算等票据在案为凭。由于地泰房地产公司将案涉房屋设定了抵押，致使王盼未能办理案涉房屋的产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，王盼对案涉房屋尚不具有所有权。地泰房。地泰房地产公司隐瞒实情行为王盼办理产权登记义务，导致王盼对案涉房屋享有的权利与抵押权发生冲突。王盼主张其对案涉房屋享有权利，合法有据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置补偿房屋的，应予支持。”基于上述法律规定，被拆迁人的安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。本案地泰房地产公司按照所有权调换形式，已将案涉房屋作为拆迁安置补偿给了王盼，在抵押权与被拆迁人的拆迁安置补偿权益发生冲突时，王盼对案涉房屋享有的安置补偿权优先于抵押权得到保护。王盼诉请地泰房地产公司协助办理产权登记，符合法律规定，应予支持。地泰房。地泰房地产公司与工商银行红旗支行签订的房地产借款合同和抵押合同合法有效。地泰房地产公司向工商银行红旗支行借款下的房产向工商银行红旗支行提供抵押担保，并办理了抵押物登记，抵押权已经设立。王盼并非借款、抵押合同的缔约人，且没有证据证明该抵押无效，无权请求解除房屋抵押登记。判决：一、地泰房、地泰房地产公司于本判决生效之日起三十日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案盼办理位于哈尔滨市南岗区××街××花园小区××号房屋权属登记；二、驳回王盼的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由地泰房地产公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”依据上述法律和批复的规定，建设工程的承包人就建设工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权，其优先受偿权优于抵押权和其他债权，但建设工程的承包人对建设工程享有的工程价款优先受偿权不得对抗已交付购买商品房的全部或者大部分房款的消费者。结合本案，王盼已经依约付清了案涉房屋的全部购房款，并已合法占有案涉房屋，依据上述法律及批复的规定，王盼对案涉房屋享有的物权期待权优先于工商银行红旗支行的抵押权。工商银行红旗支行虽提出该行对案涉房屋享有的是抵押权，且抵押权成立在先，该行的抵押权作为物权应优先于王盼对地泰房地产公司的债权的上诉理由，但因无法律依据，且该上诉请求与上述法律及批复的规定相悖，故本院不予支持。原审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定认定王盼享有的系被拆迁人的安置补偿权益属适用法律错误，本院予以纠正。但原审判决地泰房地产公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，并协助王盼办理案涉房屋的权属登记的结果正确，应予维持。综上所述，中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行负担。本判决为终审判决。审判长  曲海涛审判员  张晓梅审判员  柳 红（）二〇二〇年十二月九日书记员  张佳蕊