河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初4500号 原告（反诉被告）：赵金发,男,1972年12月28日出生,汉族,住香河县. 委托诉讼代理人：张华,香河县法律援助协会。. 被告（反诉原告）：香河县龙盛房地产开发有限公司,住所地香河县淑阳镇康宁路。 法定代表人:薛军,该公司总经理. 委托诉讼代理人:张雪冬,香河县淑阳镇光明法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告，以下简称原告）赵金发与被告（反诉原告，以下简称被告）香河县龙盛房地产开发有限公司（以下简称龙盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵金发委托诉讼代理人张华、被告龙盛公司委托诉讼代理人张雪冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵金发向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即将位于香河县房产及钥匙、水电暖燃气卡等其他房屋相关手续交付原告。并支付逾期交付房屋的违约金；2.要求被告为原告办理上述房屋的不动产权登记手续；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：原、被告签订了《商品房买卖合同》原告从被告处购买了位于香河县房产，《商品房买卖合同》约定层高为3米，被告应于2012年5月31日前将符合要求的房产交付于原告，但被告至今未履行合格交付义务。现原告为了维护自己的合法权益诉至法院。请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告龙盛公司辩称，双方签订商品房买卖合同后，被告开发了涉案房款，在2012年达到了交付条件，原告也知晓相关情况，作为被告，是以小区张贴公告、电话通知方式通知了全体业主，原告至今未接收房屋，是自己的违约行为，被告并不存在交房违约责任，不应承担相应的违约责任。就本案我方提起了反诉。 反诉原告龙盛公司向本院提出诉讼请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》；2.反诉被告给付反诉原告违约金8563.24元；3.本诉反诉案件受理费由反诉被告负担。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》,合同编号2110519003。反诉被告从反诉原告处购买都鑫城一期8号楼3单元1504号房,反诉被告以按揭方式付款。涉案房屋达到交付条件后,反诉原告采取电话、小区张贴公告等方式通知购房人收房,多数购房人前来收房。反诉原告来后,称房屋层高不符合约定,拒收房屋至今按照合同第十一条的约定,“由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:出卖人另行出售房屋,买受人按房屋总价15%支付违约金。”涉案房屋总价款为570883元,以此为基数按1.5%计算,反诉被告应向反诉原告支付违约金8563.25元。综上,由于反诉被告的原因未能如期交接房屋,反诉被告应承担违约责任。依据合同约定,应解除双方签订的《商品房买卖合同》反诉原告另行出售房屋,反诉被告向反诉原告支付违约金。故向贵院提起反诉,请求法院判如所请。 反诉被告赵金发辩称，被答辩人无权要求解除合同,答辩人不同意解除合同,被答辩人的各项诉讼请求均不能成立,请求法院予以驳回。理由如下:1、《商品房买卖合同》是双方自愿所签订,真实合法有效。2、答辩人已通过自行支付首付款及银行按揭贷款的方式将约定的房屋价款全部付清,已全面履行了合同义务。原被告之间的本次交易已基本履行完毕。3、依据《商品房买卖合同》的规定被答辩人承担交付房屋的责任,被答辩人违约不交付房屋,而不是答辩人的原因所致。4、《商品房买卖合同》系被反诉人提供的格式合同,其反诉理由依据的十一条内容系格式条款,《合同法》第三十九条规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。”在原被告签订合同时被告未提请原告注意并且未进行任何说明。在《商品房买卖合同》中答辩人的权利是取得房屋、义务为支付房款,被答辩人的权利是收取房款,义务为交付房屋,被答辩人的该条款主张免除了自身责任、排除答辩人的权利,依据《合同法》第四十条:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。也就是被答辩人以无效条款主张解除合同不能成立。5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使逾期不行使的,解除权消灭。”本案中双方于2011年签订《商品房买卖合同》,约定的交付房屋时间为2012年5月31日,距今已八年多时间,即使被答辩人所称条款有效,被答辩人也早已丧失解除权。 本院经审理认定事实如下：2011年原告赵金发（买受人）与被告龙盛公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》（合同编号20110519003），主要内容为：买受人购买出卖人开发的香河县燕都鑫城一期8号楼3单元1504号房，建筑面积为80.99平方米，总价款为570883元；买卖人于2011年5月18日前向出卖人交纳该房屋预测房价首付款171883元，该房屋预测房价款的余额399000元做银行按揭贷款，买受人须于2011年5月25日前交齐按揭贷款所需的各项资料，并办理完毕按揭全部手续……；出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1-5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金；交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人另行出售房屋，买受人按房屋总价1.5%支付违约金。2012年2月14日，双方签订商品房预售合同补充协议，约定20110519003号商品房买卖合同中首付款变更为230883元，贷款金额为340000元。原告于2011年5月18日向被告交纳了首付款171883元，又于2012年2月14日交纳购房款59000元，共计230883元。于2012年3月5日与中国建设银行股份有限公司香河支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，办理了涉案房屋的抵押贷款手续，贷款金额340000元。后被告交付房屋时，原告以层高不符合合同约定为由，拒绝接收涉案房屋，现至今双方未办理商品房交付手续。 另查：香河县住房和城乡建设局于2017年3月9日出具河北省建设工程竣工验收备案证明书：根据国务院《建设工程质量管理条例》和《河北省建设工程竣工验收及备案管理办法》规定：燕都鑫城7#、8#、10#楼及3#地下车库工程，建设单位于2017年3月7日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2017年3月9日按规定备案。 上述事实，有原、被告当庭陈述及《商品房买卖合同》、补充协议、首付款收据、《个人住房（商业用房）借款合同》、（2019）冀1024民初506号民事判决书及原、被告陈述予以佐证。 本院认为，原告与被告龙盛公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告主张要求被告立即将位于京津公路27号燕都鑫城小区8号楼3单元1504室房产及钥匙、水电暖燃气卡等其他房屋相关手续交付原告。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人另行出售房屋，买受人按房屋总价1.5%支付违约金。现该商品房已验收合格，交付房屋是被告应履行的合同约定义务，故被告应交付涉案房屋并协助原告办理房屋权属登记手续。原告主张被告逾期交房且未通知原告收房，原告未收房是被告违约导致，被告应支付违约金；被告反诉主张涉案房屋至今未交付的责任在原告，被告不应承担违约责任，原告应支付被告违约金。本院认为，涉案商品房所在的燕都鑫城8#楼工程验收合格后，被告未及时通知原告办理商品房交付手续，原告在得知能够收房的消息后未能及时办理收房手续，双方均存在过错，且双方均未提交证据证实其存在损失，故对原告的主张及被告的反诉主张均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，判决如下： 一、本诉被告香河县龙盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于香河县京津公路东侧、安平一街村的燕都鑫城一期8号楼3单元1504号房交付本诉原告赵金发； 二、驳回本诉原告赵金发的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告香河县龙盛房地产开发有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费减半收取计100元，由本诉被告香河县龙盛房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计75元，由反诉原告香河县龙盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  宗海峰 二〇二〇年十二月十日 书记员  王 茁