浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初13789号 原告（反诉被告）：许文伟，男，1966年9月4日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：朱薇，浙江导司律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱中元，男，1964年7月31日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：周明辉。 原告许文伟为与被告朱中元房屋租赁合同纠纷一案，于2020年10月14日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员徐旭霞独任审理。审理中，被告提起反诉，本院经审查后决定与本诉合并审理。本案于2020年11月12日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人朱薇、被告及其委托诉讼代理人周明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：原告将其房屋出租给被告，双方签署合同就相关权利义务进行约定。原告按约履行了交付租赁房屋的义务，但被告未按约向原告支付租金、缴纳物业管理费，并且未在租赁期限届满之日向原告返还租赁房屋。故原告请求判令：一、被告支付剩余租金290000元；二、被告立即将房屋恢复原状（将原告房屋和其他房屋隔开），并向原告返还案涉房屋；三、被告支付房屋占有使用费79500元（从2019年12月15日暂计算至2020年8月14日为146000元，后续计算至被告实际返还房屋之日止，因疫情原因原告主动减免66500元）；四、被告支付未按期支付租金的违约金66500元；五、被告支付物业管理费41980.47元（暂计算至2019年12月31日，实际计算至被告返还案涉房屋之日止）。审理中，原告申请撤回了第三项诉讼请求，并将第五项诉讼请求的标的额变更为20000元（暂计算至2019年12月31日，实际计算至被告返还案涉房屋之日止）。 被告答辩并反诉称：一、被告已足额支付2018年12月14日之前的租金，2018年12月15日起的租金未付。被告实际使用房屋至2019年7月10日止，租赁合同已经提前解除，并告知了原告。被告同意支付2018年12月15日至2019年7月10日期间的租金，按190000元一年计算，尚欠110000元。二、2018年12月15日之前的租金，虽然支付金额与租赁合同约定的金额有差距，但该金额系经原告认可并同意。因为原告将房屋出租给上一手承租人的租金较低，被告知道后，原告对被告的租金也进行了减少，故此原告对被告支付的租金金额从未提出异议。三、房屋在2019年7月10日返还给原告，原告也予以接收，并未要求被告恢复原状，因为原告想利用房屋的原来装修。鉴于房屋已返还，被告无需支付2019年7月10日之后的租金及占有使用费。四、在房屋使用的四年多时间里，每年的台风、暴雨季节房屋墙面均会漏水，给被告经营的网吧带来经济损失，被告因此才未按期支付租金。被告并非恶意拖欠租金，并未违约，且原告主张的违约金标准也过高。五、被告从未享受过物业服务，原告也从未告知有物业费产生，且原告也未实际支付该笔物业费，故物业费不应由被告支付给原告。同时，被告反诉称，案涉房屋三楼楼顶严重漏水，造成被告经营的网吧屋内墙面、楼顶渗水、发霉，电脑因进水短路损坏。被告多次与原告交涉，原告均置之不理。故被告反诉请求判令：原告赔偿财产损失89900元、房屋维修费61485.44元、经营收入损失100000元。 原告反诉答辩称：被告从未要求原告赔偿损失，且被告提供的证据也难以证明其损失实际存在，以及损失系由原告房屋漏水所引起，故应驳回被告的反诉诉讼请求。 本院经审理，查明事实如下： 2014年7月19日，原告与被告补签《房屋租赁合同（非住宅）》，约定原告将位于宁波市鄞州区××路××弄××号房屋出租给被告使用，房屋装修设施状况已初装修；租赁期限6年，从2013年12月15日至2019年12月15日止，租金每年175000元，半年付一次，先付后用，第一次租金87500元在2013年11月15日前付清，从第二次开始每次提前一个月缴纳；租房押金20000元，到期各项费用结算后多退少补；水电费、市场管理的一切费用由被告承担；被告不按时交付租金、水电费等应付费用，原告有权单方解除合同，收回房屋；本合同签订后即产生法律效力，任何一方不得违约，如违约，违约方应支付守约方相当一个月租金的违约金，并按实结算房租；补充条款：房租第二年起为180000元，以后每年递增10000元，即2015年12月15日后每年租金为190000万元，依次类推；被告因装修需改变原房屋结构的，必须在依规定保证安全前提下进行，如合同终止，应恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后，被告支付押金20000元。2014年12月15日前的租金被告已付清，被告还支付2014年12月15日至2015年12月14日期间租金175000元（2014年11月30日和2015年4月24日各支付87500元），支付2015年12月15日至2016年12月14日期间租金175000元（2015年12月26日和2016年8月2日各支付87500元），支付2016年12月15日至2017年12月14日期间租金180000元（2016年12月29日支付90000元，2017年6月16日和6月28日各支付45000元），支付2017年12月15日至2018年12月14日期间租金180000元（2018年1月5日、2月13日、6月24日各支付50000元、40000元、90000元）。 2014年12月16日，原告短信联系被告“朱总，麻烦方便时把剩下的房租差价2500元打到我原来卡上”。2016年4月1日，原告联系被告“朱总，款项不知打算什么时候打过来”，被告回复“老许对不起本月十日至十五日能到账”，原告回复“可以，不过再不能往后拖了”。2016年12月3日，原告联系被告“朱总，好阳光房租该付了”。2017年5月27日，原告联系被告“朱总，好阳光下半年的房租该付了”。2017年6月19日，原告联系被告“朱总，房租余款何时能汇”，被告回复“我在拿工程款时间不会很久”，原告回复“尽量早些”。2017年11月12日，原告联系被告“朱总，下期的房租本月15日前又要付了”，被告回复“我们订合同是七月十五日，应该提前一个月是十二月十五日吧”，次日，原告回复“租赁期从12月15日开始，提前一个月应该是11月15日（合同签订日当时只是补签日期），您方便时可以再看一下”。2017年12月15日，原告联系被告“朱总，今天可以把租金划过来了吗”，被告回复“要下星期了对不起”。2018年1月5日，原告联系被告“5万已到账”，被告回复“下星期二左右再汇，对不起他们发票退回去星期一到”，原告回复“好的”。2018年1月10日，原告联系被告“余款今天可以划了吗”，被告未回复。2018年12月6日，原告联系被告“租金要付了”；2019年1月4日，原告联系被告“朱总，打您好几次电话都没接，回音也没有不知您是什么意思”；2019年3月15日，原告联系被告“朱总，租房款目前落实得怎么样了？到现在已经拖了四、五个月了，要是真的不行，还是尽早把房子转租吧，或者方便的时候我们碰一下面怎样”，被告回复“兄弟我估计贷款放下来在28日左右了”。2019年4月、5月，原告又向被告催讨租金，被告称在住院。同年7月16日，被告发送短信给原告“老许，店铺只能关闭了没办法经营了，房租我会给你付清的，对不起谢谢”、“现在能转让出去更好，因为我以前转让费付了叁拾多万元正的，无法经营了吧对不起谢谢”、“再这样下去家里生活都过不下去了”，原告未回复。同年7月19日，被告发送短信给原告“许兄网吧实在经营不了，房子只能你们自己找下家了吧谢谢，也有上半年的租费会给你的对不起”，原告依然未予回复。 另查明，案涉房屋系被告从其他承租人手上整体转让而来。被告租赁案涉房屋时，一并租赁了案涉房屋旁边的另外三间商铺，此时，原告的房屋与旁边三间商铺（59号、61号、63号）已处于打通的状态。被告租赁房屋后用于开设“窝居网吧”，该网吧于2019年7月10日停止营业。宁波格尔登物业管理有限公司在2019年8月13日向原告发送《催缴函》一份，记载原告欠截至2019年12月31日宁波市鄞州区××路××弄××号房屋的物业综合服务费及日常维修费共计41980.47元，要求原告支付。2019年8月10日左右，案涉房屋旁边的宁波市鄞州区桑田路783弄61号、63号房屋的房东将房屋钥匙交给中介人员施正峰，要求将房屋出租。2020年11月24日，本院去现场勘验时，案涉房屋的门上张贴着招租广告。根据物业公司提供的资料，案涉房屋的物业费为5193.46元每年，被告承租后从2017年1月1日开始未再支付物业费。 上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同（非住宅）》、付款凭证、《催缴函》、短信截图、被告提供的《房屋租赁合同（非住宅）》、房屋照片、宁波市公安局鄞州分局东柳派出所证明、电信公司情况说明、短信截图、本院现场勘验拍摄的照片、物业费用单据及原、被告陈述等证据佐证。房产中介人员施正峰出具的《情况说明》，经本院庭后向其本人核查属实，本院予以认定。证人陈某的证言及陈某出具的网吧维修清单无其他证据佐证，本院不予认定。洪君出具的维修证明、吴安乐的证人证言均无其他证据佐证，洪君、吴安乐也未到庭，本院不予认定。情况说明系物业人员出具，且从情况说明记载内容看，其也并非事件的直接经手人，故对该情况说明本院亦不予认定。 本院认为，本案的争议焦点主要为：一、2016年12月15日起的租金标准；二、被告是否尚拖欠2018年12月15日之前的租金；三、案涉房屋是否已交还给原告，被告应支付租金或占有使用费的截止时间；四、被告是否应支付逾期支付租金的违约金及违约金标准；五、被告是否负有将房屋恢复原状的义务；六、案涉房屋是否存在漏水问题及相关损失是否应由原告负担。 第一个争议焦点，本院认为，《房屋租赁合同（非住宅）》约定租期从2013年12月15日至2019年12月15日止，并通过补充条款约定：房租第二年起为180000元，以后每年递增10000元，即2015年12月15日后每年租金为190000元，依次类推。对该条约定，双方产生争议，原告认为租金每年递增10000元，被告则认为租金190000元封顶。对此，本院认为，条款明确记载“以后每年递增10000元”，并在“2015年12月15日后每年租金为190000元”后记载“依次类推”，“依次类推”与前面的“以后每年递增10000元”相呼应。如根据被告理解，租金在2015年12月15日后每年限定190000元，则无需进行“类推”。故本院认定租金应按每年10000元递增，而非190000元封顶。故2014年12月15日起至2019年12月15日的每年租金应为180000元、190000元、200000元、210000元、220000元。 第二个争议焦点，本院认为，被告支付的2014年12月15日至2018年12月14日期间的租金分别为175000元、175000元、180000元、180000元，少于合同约定金额。对于租金支付，原告有过多次催讨记录。2016年12月3日，原告联系被告“朱总，好阳光房租该付了”，该次催讨的应是2016年12月15日至2017年6月14日期间的租金（按合同约定应为100000元），随后被告支付租金90000元，原告未提出异议。2017年5月27日，原告联系被告“朱总，好阳光下半年的房租该付了”，该次催讨的应是2017年6月15日至2017年12月14日期间的租金（按合同约定应为100000元），随后被告分两次共计支付90000元，原告未提出异议。2017年11月12日，原告联系被告“朱总，下期的房租本月15日前又要付了”，该次催讨的应是2017年12月15日至2018年6月14日期间的租金（按合同约定应为105000元），后续被告实际分两次支付90000元，原告未提出异议。2018年12月6日，原告联系被告“租金要付了”，该次催讨的应是2018年12月15日至2019年6月14日期间的租金。分析上述原告催讨及被告支付租金记录可见，被告支付的多期租金均少于合同约定的租金金额，但原告在数次催讨时，仅是催讨下一期租金，并未提及此前少付的租金。2014年12月16日，原告虽曾提出要求被告支付2014年上半年少付的2500元租金，但后续被告未支付，原告也未再提及。综上，本院认为，如原告与被告之间对已支付的租金未协商妥当，那么在被告多期租金未足额支付的情况下，原告在催讨下一期租金时却未提及上期欠付租金，从2015年开始也未再有催讨少付租金的书面证据，显然不符情理。故本院采纳被告观点，认定对于被告缴纳的2018年12月15日之前的租金，原告已认可被告的缴纳金额。原告要求被告补足2018年12月15日之前租金的本诉诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。但2018年12月15日至2019年12月14日期间的租金，被告未能证明已与原告就降低租金达成一致，故应按照合同约定的年租金220000元的标准支付。 第三个争议焦点，本院认为，被告提前解除合同，确属违约，但房屋租赁合同属于不适宜强制履行的合同，应允许承租人提前解约，出租人可就此主张违约责任。本案中，被告在2019年7月结束了网吧经营，并在2019年7月16日、7月19日两次发送短信给原告表达了退租的意思表示，请求原告自己找下家，但原告未予回复。案涉原告所有的商铺与旁边的宁波市鄞州区××路××弄××号××号商铺联通，而61号、63号商铺的房东已在2019年8月10日将商铺钥匙交给了中介人员要求出租房屋，在本院去现场勘验时，案涉房屋的门上也张贴了招租广告。故本院认为，原告在当时具有收房的条件，后续也已实际收房，其在2019年7月19日收到被告短信后，既未回复，也未采取措施及时止损，对扩大部分损失应由其自行承担。本院考虑被告提出解约后原告如进行验房和收房需要的时间、合同约定的违约金标准等因素，认定被告应支付租金及物业费至2019年8月25日。后续租金属于扩大部分损失，本院不予支持。对原告要求被告返还房屋的本诉诉讼请求，本院亦不予支持。经核算，原告尚应支付租金153388.89元（按年租金220000元计算），物业费13777.10元。被告已支付的押金20000元抵扣部分租金，故被告尚应支付给原告的租金为133388.89元。对原告要求被告支付租金及物业费的本诉诉讼请求，本院在上述范围内予以支持。被告抗辩称其未享受物业，无需缴纳物业费。本院认为，从物业公司了解情况看，被告租赁案涉房屋后已支付物业费至2016年年底，其称未享受物业服务也缺乏依据，故对该抗辩意见不予采纳。被告还抗辩称，原告未实际支付欠付的物业费，物业费不应由被告支付给原告。对此，本院认为，案涉房屋属原告所有，欠付的房屋物业费最终承担主体为原告，故在被告欠付物业费已查明的情况下，由被告先行支付给原告并无不妥，也更符合诉讼便利原则，对被告该项抗辩亦不予采纳。 第四个争议焦点，本院认为，被告在支付2014年12月15日至2018年12月14日期间的租金时，除2015年6月15日至2015年12月14日期间的租金按约支付外，其余各期租金的支付均存在不同程度的逾期，2018年12月15日后的租金更是拖欠至今未付，被告在租金支付问题上存在违约。《房屋租赁合同（非住宅）》约定，任何一方不得违约，如违约，违约方应支付守约方相当一个月租金的违约金，故本院认定被告应向原告支付一个月租金的违约金18333.33元（按年租金220000元计算）。被告称其未按期支付租金系因房屋漏水，但从本案双方短信沟通记录看，在每一次原告催讨后，被告从未提出房屋漏水问题进行抗辩，故对被告上述意见本院不予采纳。被告还认为违约金标准过高，要求调整。本院认为，被告对该违约条款系明知，但在合同期内仍多次逾期支付租金，且一个月租金的违约金标准属合理范畴，故本院对违约金不予调整。原告要求被告对于其在2015年、2016年、2017年、2018年、2019年未按期足额支付租金的违约行为各支付一个月租金的违约金。对此，本院认为，首先，对于2018年12月15日前的租金，被告虽然逾期支付，但均在双方的商议中进行，原告收取被告租金后也未提出异议，未曾表达过要求被告承担违约责任的意思；其次，原告此前对于被告逾期支付租金行为从未提起诉讼，其在本案中一并提出，故宜将被告逾期支付租金行为视为一类违约行为予以考虑，不宜分开计算违约金；最后，原告主张的逾期支付租金的违约金66500元明显过高，而一个月租金的违约金已足以弥补其因被告逾期支付带来的损失。综上，本院对原告分期计算逾期付款违约金的主张不予支持。 第五个争议焦点，本院认为，被告租赁的案涉商铺系从原承租人手中转让而来，在原告接手案涉商铺时，该商铺已经与旁边三间商铺（59号、61号、63号）处于打通状态。在2014年7月19日原告与被告补签《房屋租赁合同（非住宅）》时，上述商铺亦处于打通状态，且合同明确“房屋装修设施已初装修”。故本院认为，在此情况下，被告不具有将房屋恢复原状（将原告房屋和其他房屋隔开）的义务，对原告该项本诉诉讼请求，本院不予支持。 第六个争议焦点，本院认为，虽然经现场勘验，案涉房屋顶部确实存在部分漏水现象，但由于被告在本案中既未能证明其因房屋漏水导致的实际损失，也未能提供其在租赁期内就房屋漏水损失向原告主张权利的证据，并且在2019年7月被告向原告最后提出解约时，依旧未提及漏水损失事宜，故对于被告要求原告赔偿财产损失89900元、房屋维修费61485.44元、经营收入损失100000元的反诉诉讼请求，因依据不足，本院均不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、限被告朱中元于本判决生效后十日内向原告许文伟支付租金133388.89元（已扣减被告支付的押金20000元）、物业费13777.10元； 二、限被告朱中元于本判决生效后十日内向原告许文伟赔偿迟延支付租金违约金18333.33元； 三、驳回原告许文伟的其他本诉诉讼请求； 四、驳回被告朱中元的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费6948元，减半收取3474元，由原告许文伟负担1469元，被告朱中元负担2005元；反诉案件受理费2535元，由被告朱中元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 徐旭霞 二〇二〇年十二月一日 代书记员 李始丰