江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初6018号原告：付建国，男，1970年11月17日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：丁甜甜，北京市中伦文德（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾真，北京市中伦文德（常州）律师事务所律师。被告：高建明，男，1951年3月26日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：吴志强，江苏德音律师事务所律师。委托诉讼代理人：华振宇，江苏德音律师事务所律师。原告付建国与被告高建明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告付建国委托诉讼代理人顾真，被告高建明及其委托诉讼代理人华振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离江苏省常州市钟楼区直街73号的一楼西侧沿街房；2、判令被告支付房屋占有使用费等各项费用暂计18463.24元（暂计至2020年7月25日，最终以实际搬离之日为止）；3、判令被告承担律师费3000元；4、判令被告承担诉讼费用。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为“判令被告支付房屋占有使用费等各项费用暂计11896.12元（暂计至2020年6月9日）”。事实和理由：2019年3月25日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定租期至2020年3月25日。原告于2019年12月17日通知被告不会续签房屋租赁合同，要求被告于2020年3月26前搬离，后原告多次要求被告搬离，可被告至今仍未搬离，也未向原告支付任何费用。为维护合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告辩称，一、被告已于2020年6月9日搬离涉诉房屋，故原告主张的滞纳金、房屋占有使用费和违约金应当计算至被告向原告交还房屋之日，即2020年6月9日，而非原告主张的计算至被告搬离之日止。二、请求法院对原告主张的占有使用费酌情予以减少。因2020年1月至3月处于新冠肺炎疫情防控期间，基于疫情防控政策，被告无法从事经营活动，这对被告收入影响很大。新冠肺炎疫情的爆发属双方在订立合同时无法预见的，对合同履行具有重大影响的情形。在被告于疫情期间根本无法从事经营的情况下，如仍按原合同约定要求被告给付租金，则显失公平。鉴于被告已经向原告全额支付2019年3月25日至2020年3月25日的全部租金，故根据本案情形，请求法院酌情将2020年1月底至3月底的租金和2020年3至6月的房屋占有使用费予以冲抵。三、请求法院依法调整原告主张的滞纳金和违约金金额。滞纳金属行政法律体系中的概念，是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务(如税费、工商管理费等)，由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间；违约金属民事法律体系中的概念，是因违反合同约定、向对方支付的具有赔偿性的金钱给付义务，发生在平等民事关系主体之间。故本案所涉租赁合同第三条第一款规定的滞纳金，应属违约金的范畴。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第29条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。依据原告的诉讼请求，案涉的《房屋租赁合同》之第三条第一款、第四条之第四款约定，被告应当向原告按日租金双倍支付滞纳金和一个月租金。即原告所主张的滞纳金利率高达200%/年；原告主张的一个月租金的违约金，按照1/12计算可得，年利率为8.33%/年。二者相加后年利率竟高达208.33%，这显然过分高于原告受到的损失。故被告请求法院对原告主张的违约金金额予以减少。四、原告并未出具收取律师费3000元的增值税发票，被告认为仅凭一份代理合同，无法证明原告聘请律师所产生的律师费为3000元，故请求法院驳回原告关于律师费的诉讼请求。综上所述，请求法院酌情减免被告应支付的2020年1月底至3月底的房屋租金，然由于被告已经向原告全额支付2019年3月25日至2020年3月25日的全部租金，故被告请求法院酌情将2020年1月底至3月底的房屋租金与2020年3月至6月的房屋占有使用费予以冲抵。即使没有冲抵相应的房屋占有使用费，被告应当支付的房屋占有使用费、滞纳金和违约金周期应当是2020年3月26日至2020年6月9日，共计75天。依据合同载明的违约条款计算，房屋占有使用费为17000/365*75=3493.15元，滞纳金和违约金按照30%计算为1047.95元，三项金额共计4541.10元。当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、费用计算表、律师函及邮寄签收信息、情况说明、委托代理合同等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的陈述、上述证据材料等证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：2019年3月25日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方自愿将坐落于常州市钟楼区西直街73号给乙方使用；二、租赁期限为一年，自2019年3月25日起至2020年3月25日止，房屋年租金为每年17000元，支付方式为一年一付，第一年租金于本协议签订之日起乙方直接付清，第二年起，乙方于每年3月20日前付清下一年度租金，乙方如逾期支付租金，乙方需按日租金的2倍支付滞纳金；三、本租赁合同终止后，乙方应立即交还租赁房屋，乙方逾期交还房屋的，每逾期一日则应向甲方额外支付日租金2倍的滞纳金，并承担甲方因乙方逾期交房产生的额一切损失和费用；四、若发现乙方存在违约情形，甲方可立即终止租赁合同，并向乙方主张相当于一个月的租金作为违约金，乙方同时需承担甲方为维护权益产生的各项费用。合同签订后，原告向被告支付了合同期间的租金。2019年12月17日，原告委托律师向被告发送律师函一份，主要内容为合同届满后，原告不再与被告续约，并要求被告于2020年3月26日前清场搬离，如逾期未搬离，除支付逾期期间的租金外，还应按照合同约定支付两倍租金的滞纳金，并承担由此产生的一切损失，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等费用。2020年5月11日，原告付建国与北京市中伦文德（常州）律师事务所签订《委托代理合同》一份，原告委托北京市中伦文德（常州）律师事务所指派律师作为原告与被告案件的诉讼代理人，并约定在签订《委托代理合同》之日起3日内，原告向北京市中伦文德（常州）律师事务所支付律师代理费3000元。但截止本案开庭之日，原告尚未向北京市中伦文德（常州）律师事务所支付律师代理费3000元，该所也未向原告开具律师代理费发票。庭审中，原被告双方均认可，被告已于2020年6月9日搬离了涉诉房屋。对于在合同到期后一直未搬离涉诉房屋，被告陈述系因新冠疫情影响，当时疫情防控措施非常严格，暂时无法办理涉诉房屋，且被告一直在寻找新的承租房屋，但因疫情及地理位置所限一直未能找到能够承租的房屋。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同到期后，被告理应按照合同约定于2020年3月26日前搬离涉诉房屋，并将涉诉房屋交还原告，但被告直至2020年6月9日才搬离涉诉房屋，故对原告要求被告支付2020年3月26日起至2020年6月9日房屋占有使用费3493.15元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付2020年3月26日起至2020年6月9日期间的滞纳金6986.3元及违约金1416.67元的诉讼请求，结合本院查明的事实，被告确系因疫情等情况影响导致无法搬离涉诉房屋，且原告未提供证据证明被告系主观恶意不搬离涉诉房屋，庭审中被告亦同意按照30%计算的违约金等费用1047.95元，故对原告该项诉讼请求，本院支持的金额为1047.95元。关于原告要求被告支付律师代理费3000元的诉讼请求，因原告尚未支付该项费用，亦未开具代理费发票，故对该项诉讼请求，本院不予支持，原告可待实际发生后另行主张。综上，因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告高建明于本判决生效之日起十日内支付原告付建国2020年3月26日至2020年6月9日的房屋占有使用费3493.15元及违约金1047.95元；二、驳回原告付建国的其他诉讼请求。案件受理费本院减半收取169元（原告已预交），由被告高建明负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  刘建军二〇二〇年十二月三日书记员  陈 璐