北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11365号上诉人（原审被告）：晶羽翼文化产业（北京）集团有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李文超，经理。委托诉讼代理人：齐耐力，北京市正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢明，北京市正义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京合生兴业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区德外新明胡同东侧（德胜街道）。法定代表人：隋淼，总经理。委托诉讼代理人：常杨杨，男，北京合生兴业房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：张丽红，女，北京合生兴业房地产开发有限公司职员。上诉人晶羽翼文化产业（北京）集团有限公司（以下简称晶羽翼公司）因与被上诉人北京合生兴业房地产开发有限公司（以下简称合生兴业地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初47315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人晶羽翼公司之委托诉讼代理人齐耐力、谢明，被上诉人合生兴业地产公司之委托诉讼代理人常杨杨、张丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晶羽翼公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或开庭审理并改判驳回合生兴业地产公司的一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由合生兴业地产公司承担。事实和理由：一、一审法院将我公司提交证据的证明对象偷换概念，对我公司提交的应被采信的证据不予采信，对合生兴业地产公司种种不符合常理、违背正常商业逻辑的事实视而不见。1.我公司提交《关于协商解除的函》的证明对象是该函发出后，双方就终止租赁合同存在协商达成口头一致的事实，而非我公司提出解除合同的事实，且合生兴业地产公司没有任何证据证明其对该函提出过异议，应视为其默认。2.一审法院在合生兴业地产公司未提供任何证据的情况下，就以证人与我公司存在利害关系为由将我公司提供的证人证言、录音证据及书证全盘否定。而上述证据足以证明我公司的主张成立。3.一审法院无视合生兴业地产公司多种与其诉讼主张不符，且违背商业规则和逻辑的事实。如：合生兴业地产公司作为主营房屋租赁的大型企业，在所谓的我公司违约情形发生后3年内，从未向我公司提出任何形式的异议，还于2018年4月将我公司承租的北京市西城区德胜门外大街13号院1号楼601-608房屋（以下简称涉案房屋）另行出租他人；不加阻拦还积极配合我公司搬离等。二、一审法院对应主动审查的起诉形式要件不予核查，在有相关证据证实形式要件不合法的情况下，仍然要求我公司提供笔迹鉴定来进一步证明，把应由法院依职权主动进行的形式要件审核变为需我公司证明的对案件实质内容的举证责任，属于严重的适用法律错误。合生兴业地产公司辩称，同意一审判决，不同意晶羽翼公司的上诉请求。晶羽翼公司发出的《关于协商解除的函》无法证明双方已经就解除合同达成一致，一审法院认定晶羽翼公司根本违约是正确的。该函件中晶羽翼公司提出了几个解决方案，但其未交纳2016年12月及2017年1月的物业费，说明其实际上也没有按照函上的承诺履行义务，更不能说明双方根据该函达成了一致意见。晶羽翼公司一审中提交的2份录音中没有任何一个人说已经就合同解除达成了一致，晶羽翼公司的主张没有道理。我公司对晶羽翼公司提起诉讼的行为是我公司的真实意思表示。晶羽翼公司从涉案房屋搬出后工商企业信息并未变更，直到2017年5月16日住所地变更为北京市朝阳区东风南路**，之前我公司给晶羽翼公司发函的地址全部为涉案房屋地址，故不是我公司没有向其主张过相关事项，而是晶羽翼公司未收到过函。涉案房屋的拆除工作是2017年12月完成的，一审时我公司请求晶羽翼公司承担装饰装修的拆除费，因为装修没有完成我们没有办法主张，目前诉讼时效为3年，诉讼时效期间内我公司行使自己的权利应该得到支持。合生兴业地产公司向一审法院起诉请求：1.判令确认双方签订的《合生财富广场租赁合同》于2016年11月30日解除；2.判令晶羽翼公司向我公司支付单方解除合同的违约金4963109.16元；3.判令晶羽翼公司承担我公司拆除租赁房屋内其所添加及恢复公共区域内装修费900000元。一审法院认定事实：北京市西城区德胜门外大街13号院1号楼（以下简称1号楼）产权人为合生兴业地产公司。晶羽翼公司原名称为晶羽翼儿童影视（北京）有限公司（以下简称晶羽翼影视公司）。2016年1月20日，合生兴业地产公司作为出租方（甲方）与承租方晶羽翼影视公司（乙方）签订《合生财富广场租赁合同》（包含7个附件），主要内容为：租用位置位于1号楼；租赁用途为办公；履约保证金由甲方保管直至租约期满，在乙方无违约的前提下如数退还乙方；如乙方违反本合同之规定，甲方有权按照本合同约定从履约保证金中相应扣除，乙方应在接到甲方扣除通知后15个工作日内将甲方扣除的履约保证金补足给甲方，否则视为乙方违约；乙方向甲方交还该租赁单元前应使该租赁单元处于完好和可出租状态，乙方应在租赁期满或本合同提前终止前将该租赁单元恢复至附件三之标准，由此发生的费用由乙方承担；甲方无违约，乙方单方解除合同的，履约保证金不予退还，乙方另向甲方支付相当于当年6个月净租金的违约金。上述合同附件二主要内容为：租赁单元编号601-608（即涉案房屋）；建筑面积约3660.11平方米；交付日期2015年5月1日；租赁期限60个月，即2015年5月1日至2020年4月30日，函装修期；装修期120日，即2015年5月1日至8月28日；首年月均租金226元/平方米，租金递增方式每3年递增5%；履约保证金2481554.58元。后，双方签订《交付确认书》（未注明签订日期），确认涉案房屋经双方验收，已于2015年5月16日达到约定的各项交付标准，符合交付条件，正式交付给晶羽翼影视公司，起租日为2015年5月16日至2018年5月15日（笔误）。2015年5月15日，晶羽翼影视公司向合生兴业地产公司支付履约保证金2481554.58元，合生兴业地产公司为其开具收据。2016年11月15日，晶羽翼影视公司向合生兴业地产公司发出《关于协商解除的函》，主要内容为：因贵方配套设施不完善；屋内漏水、积水严重得不到解决；停车位严重不足；物业反应严重滞后，相关问题得不到解决；我方对业务前景预判失误，出现严重亏损，经营困难。请贵方烤炉我方实际情况，同意与我方协商于2017年1月21日解除租赁合同，并在扣除2016年12月1日至2017年1月20日租金后，将剩余履约保证金及门禁卡押金退还我方，同时我方也不会再就以上问题向贵方提出任何诉求。另查，晶羽翼影视公司于2016年12月21日变更名称为晶羽翼公司。2018年4月1日，合生兴业地产公司将涉案房屋另租他人使用，但约定的建筑面积为3986.26平方米。一审审理中，双方均认可对涉案房屋未办理交接手续。合生兴业地产公司称晶羽翼公司于2016年11月底搬走并要求合同解除的时间为2016年11月30日。晶羽翼公司则称其于2016年12月下旬搬出涉案房屋。合生兴业地产公司称晶羽翼公司搬走后，遗留装饰装修未拆除，其耗费巨资委托第三方北京合生华盛企业管理有限公司对房屋遗留的装饰装修进行拆除，并提供照片、《德胜合生财富广场6层拆除改造咨询服务合同》及增值税专用发票。晶羽翼公司对真实性不予认可，称照片上没有具体时间，合生兴业地产公司委托的第三方是其下属公司，对合同的履行情况有异议。晶羽翼公司称与合生兴业地产公司达成终止合同的合意，晶羽翼公司交纳的履约保证金不予退还，分别提供其原法定代表人张璐与合生兴业地产公司的原法定代表人温华乾及合生兴业地产公司原职工赵鹏的通话光盘及文字整理材料。合生兴业地产公司对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。晶羽翼公司申请张璐出庭作证，称在2016年10月左右，其与合生兴业地产公司温华乾谈过解除合同之事，当时合生兴业地产公司的项目负责人赵鹏在张璐办公室明确表示搬走可以租金不退，随后配合其让物业公司开具出门条、协助其搬家，晶羽翼公司的机器设备及大型设备均从专用电梯搬走的，提前解除合同是经合生兴业地产公司同意的；晶羽翼公司搬走时对装修没有拆除，合生兴业地产公司认可晶羽翼公司搬离涉案房屋时装修的现状。合生兴业地产公司对证人证言的真实性认可，但不认可证明内容，认为证人张璐系晶羽翼公司原法定代表人，与其有利害关系。晶羽翼公司认可证人证言的真实性及证明内容，主张押金折抵装饰装修款，现张璐已经离职，与其没有利害关系。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。双方签订的《合生财富广场租赁合同》已经解除，但双方对解除的原因及时间存有异议，本案争议的焦点为晶羽翼公司是否具有提前解除合同的权利，其提前退租的行为是否构成根本违约。依据《合生财富广场租赁合同》的约定，合生兴业地产公司已经将涉案房屋交付晶羽翼公司使用，经双方验收达到约定的各项交付标准，符合交付条件。晶羽翼公司提交的现有证据中不能证明涉案房屋存在其向合生兴业地产公司发出《关于协商解除的函》中的事实。晶羽翼公司向合生兴业地产公司发出的《关于协商解除的函》不符合享有解除权的法定情形，在双方不能就提前解除合同达成一致的意见下，法院认定晶羽翼公司提前退租的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。晶羽翼公司称其与合生兴业地产公司已经达成解除合同的合意，提供了相关的证据及证人证言，但该证据不足以证明其主张，且晶羽翼公司提供证人为其原法定代表人，与其存有利害关系，故其提供的证据，法院难以采信。关于合同解除时间，双方的租赁关系已经实际终止，合生兴业地产公司在晶羽翼公司以实际行动表示不履行合同的情况下，合生兴业地产公司主张合同的解除时间为2016年11月30日，并无不当，法院予以支持。关于违约金的承担，晶羽翼公司提前退租后，致合生兴业地产公司的房屋空闲，产生了租金损失，合生兴业地产公司按照合同约定向晶羽翼公司主张违约金数额属于合理范畴，晶羽翼公司没有证据证明合生兴业地产公司没有采取适当措施致使损失扩大，对合生兴业地产公司要求其支付违约金额主张，法院予以支持。关于装修费损失。合生兴业地产公司提供了《德胜合生财富广场6层拆除改造工程合同》等相关证据，虽合同约定了晶羽翼公司向合生兴业地产公司交还涉案房屋前应使该房屋处于完好和可出租状态。晶羽翼公司应在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复至附件三之标准，由此发生的费用由其承担。但合生兴业地产公司将涉案房屋拆除改造的建筑面积大于出租于晶羽翼公司建筑面积，足以表明其对涉案房屋进行了改造并扩大，晶羽翼公司搬出后的现状已经拆除，且其将涉案房屋另出租他人，其主张的装修费，并非单独拆除租赁房屋内所添加的装修，还包括其他费用，对其该项主张，法院不予支持。关于诉讼时效，民法总则第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案诉讼时效自晶羽翼公司搬离涉案房屋时起算即2016年11月底，合生兴业地产公司于2019年11月11日起诉，没有超过诉讼时效，晶羽翼公司称合生兴业地产公司的诉求已经超过诉讼时效的抗辩，没有法律依据，法院不予采信。晶羽翼公司称合生兴业地产公司的起诉状不具备合法的形式要件，法定代表人温华乾的签字并非其本人所签，合生兴业地产公司的起诉属于无效起诉的抗辩，依据不足，法院不以采信。据此，一审法院判决：一、自判决生效之日起7日内，晶羽翼文化产业（北京）集团有限公司支付北京合生兴业房地产开发有限公司违约金4963109.16元；二、驳回北京合生兴业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，合生兴业地产公司认为一审判决记载的双方签订的《交付确认书》中起租日为笔误，一审判决也对此注明“笔误”，晶羽翼公司对此解释称，该处不是笔误，而是因其当时尚未成立，张璐便以个人名义与合生兴业地产公司签订了租期为2015年至2018年的合同，由此签订了《交付确认书》，后其公司成立，又以公司的名义与合生兴业地产公司签订了涉案《合生财富广场租赁合同》，租期为2015年5月1日至2020年4月30日，但未再签订《交付确认书》；晶羽翼公司主张一审判决记载的《关于协商解除的函》的内容与该函实际内容不一致。经本院查阅一审卷宗，《交付确认书》记载“该房屋的起租日期为2015年5月16日，租赁截止日期为2018年5月15日”，后面有铅笔手写“笔误”二字。本院针对双方就一审判决认定事实提出的异议认为，虽然不能认定《交付确认书》记载的起租日系笔误，但因双方对于《合生财富广场租赁合同》约定的履行期限为2015年5月1日至2020年4月30日均无异议，该问题对本案实体处理并无影响；且经查阅《关于协商解除的函》，一审判决记载的内容与《关于协商解除的函》上内容基本一致，系对该函的内容进行了概括总结。故本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。晶羽翼公司提供2组证据，第1组证据包括搬运合同及补充协议、发票、付款回单、支出凭证及记账凭证，欲证明晶羽翼公司实际搬家时间为2016年12月27日至2016年12月29日，并非合生兴业地产公司所称的在2016年11月突然将办公设备搬离；第2组证据为人民网网站截图4张，内容为其他商户于2020年4月在网络上反映德外合生财富广场欺行霸市。合生兴业地产公司对上述证据的质证意见为：对上述证据的真实性、关联性及证明目的不认可。搬运合同中甲方签约人不是晶羽翼公司，且搬运的目的地不是晶羽翼公司住所地，合同金额45000元，与之后的发票金额对不上，合同中付款方式等全部为空白，甲方代表人处是1个自然人签字，故对合同不予认可。补充协议中总搬家款为59000元，与合同中45000元有一定差额，发票开具时间是2017年1月17日，并不能证明这是晶羽翼公司搬家的真实费用，记账凭证是合生兴业地产公司单方制作，真实性、关联性均不予认可。对网站截图不予认可，认为与本案无关。合生兴业地产公司提供3份证据，证据1是其公司出具的证明；证据2是网站截图，欲证明晶羽翼公司住所地变更时间为2017年5月16日，其不是没有联系过晶羽翼公司但是联系不到；证据3是其公司内部违约流程的请示。晶羽翼公司认为证据1、证据3均为合生兴业地产公司单方制作，真实性、合法性、关联性均不予认可。证据2中其公司变更住所地时间确为2017年5月16日，但不能证明其实际搬离的时间。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据已查明的事实可以确认，双方对所签《合生财富广场租赁合同》真实有效且已经解除均不持异议，但对合同提前解除的原因及时间产生争议。合生兴业地产公司主张因晶羽翼公司提前搬离，导致合同解除；而晶羽翼公司则认为系因双方协商一致解除合同且互不承担违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现晶羽翼公司提前搬离涉案房屋的事实客观存在，而晶羽翼公司主张系双方就提前解除合同且互不承担违约责任达成一致，其向合生兴业地产公司发送的《关于协商解除的函》中提出了解除合同，但其并未提供证据，可以证明合生兴业地产公司明确答复同意在免除其违约责任的前提下，提前解除合同，对此其应自行承担不利的后果。现晶羽翼公司主张合生兴业地产公司没有提出反对意见，视为其默示同意，事实与法律依据不足，本院不予采信。至于晶羽翼公司所持其实际搬离涉案房屋的时间系2016年12月一节，该事实并不影响本院对双方争议焦点，即合同解除原因的认定。关于晶羽翼公司所持合生兴业地产公司起诉本案形式要件存在问题一节。因合生兴业地产公司起诉本案时提供了营业执照副本复印件、法定代表人身份证明等相关手续以及加盖公章的起诉状，并按时交纳了诉讼费，符合起诉基本形式要件。晶羽翼公司坚持认为合生兴业地产公司法定代表人不同意起诉本案，其应就此提供证据。而晶羽翼公司提供的录音证据，并不能证明其该项主张成立，其以此为由认为一审判决适用法律错误，明显缺乏依据，本院不予采信。在现有证据情况下，应当认定晶羽翼公司违反合同约定，提前解除合同，合生兴业地产公司有权要求其按照合同约定的标准支付违约金，且该违约金标准并不明显过高。综上所述，晶羽翼公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52841元，由晶羽翼文化产业（北京）集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 邹 治审判员 白 松审判员 刘慧慧二〇二〇年十二月二日书记员 刘 荧书记员 韩 铮