湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1127民初3464号原告：黄梅县利民物业服务有限公司，住所地湖北省黄梅县小池镇解放路。统一社会信用代码91421127559716800R。法定代表人：张学文，该公司经理。委托诉讼代理人：游润红、余威，该公司员工。代理权限：代为提起上诉，代为承认、放弃、变更诉讼情求，代为和解，代为上诉，代签法律文书。被告:余昱升，男，1963年8月10日出生，汉族，湖北省黄梅县人，住址黄梅县。委托诉讼代理人：梅登梁、胡康宁，黄梅县池九法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权，即代为答辩，参加诉讼，参与调解，签收法律文书。原告黄梅县利民物业服务有限公司（以下简称利民物业公司）与被告余昱升物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告利民物业公司委托诉讼代理人游润红，被告余昱升委托诉讼代理人梅登梁、胡康宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。利民物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令余昱升支付2017年6月1日至2020年12月31日期间的物业服务费5963元；2.判令余昱升支付逾期支付物业费的滞纳金298元。事实和理由:2014年5月20日，黄梅山水置业有限公司（以下简称山水置业公司）作为甲方，利民物业公司作为乙方，签订《世纪华园物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对甲方开发建设的世纪华园项目提供物业管理服务。物业服务资金由业主按其拥有物业建筑的面积预先交纳，具体标准：商铺楼上0.6元/㎡，商铺楼下1.5元/㎡。甲方、业主或物业使用人违反本协议书约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按欠缴总额的千分之三向乙方交纳滞纳金。余昱升系世纪华园小区10栋1号商铺的业主，其房屋建筑面积为132.04㎡，其在接受利民物业公司的物业服务后，未交纳2017年6月1日-2020年12月31日的物业费，共计拖欠物业费5963元。虽经利民物业公司多次催促，但余昱升始终未履行付款义务。余昱升辩称，一、余昱升与利民物业公司之间没有物业服务关系，也未签订物业服务合同；二、余昱升房屋不在利民物业公司服务的世纪华园小区范围内，利民物业公司未对答辩人提供任何服务、物业管理，余昱升无义务向利民物业公司支付物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：余昱升对利民物业公司提供的证据二欠费清单有异议，认为不符合证据形式，是单方的记账行为不能作为证据使用；本院认为余昱升质证意见合理，故予以采纳。余昱升对利民物业公司提供的的证据三中的《物业管理委托合同》有异议，认为《物业管理委托合同》与《前期物业管理服务协议》存在相互矛盾，黄梅县阳晨物业有限公司（以下简称阳晨物业公司）与余昱升签订了一年的物业服务合同，不可能2014年5月2日山水置业公司与利民物业公司签订物业管理合同，这是相互矛盾，说明这份合同是后来补的，不真实，且山水置业公司与利民物业公司签订的合同不产生法律效力；本院认为，《前期物业管理服务协议》系余昱升与阳晨物业公司于2013年5月27日签订，而《物业管理委托合同》系开发商山水置业公司与利民物业公司于2014年5月20日签订，并不矛盾，且该材料能够证明案件的相关事实，故本院予以采信。余昱升对利民物业公司提供的证据四物业管理费通知单及证据五物业管理费回执单有异议，认为是复印件，不符合证据形式，不予质证；本院认为物业管理费通知单可以证明案件事实，故本院予以采信。对于物业管理费回单因无余昱升签字，故本院不予采信。余昱升对利民物业公司提供的证据六开发商开出的交房通知单有异议，认为未加盖山水置业公司的公章；本院认为余昱升质证意见合理，故予以采纳。余昱升对利民物业公司提供的证据七收据三份有异议，认为不符合证据形式、是单方记录，不能作为证据使用，也达不到其证明目的；本院认为，2015年6月1日至2016年6月1日的收据与2016年6月1日至2017年6月1日的收据有经办人签字，故本院予以采信，对于2014年6月1日-2015年6月1日的物业费收据因无经办人签字，故本院不予采信。余昱升对利民物业公司提供的证据八世纪华园竣工总验收图、地块用地红线图、10栋备案书有异议认为未盖章，不是原件，不予质证；本院认为该材料结合《前期物业管理服务协议》能够证明余昱升购买的10栋1号商铺属于世纪华园小区范围内，不能因其功能不同、朝向不同，而存在独立性。余昱升对利民物业公司提供的证据九《业主临时管理规约》及承诺书有异议，认为无制作日期，无余昱升签名，不产生效力，不能达到利民物业公司证明目的；本院认为，余昱升对于《业主临时管理规约》的质证意见合理，故本院予以采纳，对于承诺书，本院认为有余昱升签名，且余昱升未能提供相反证据予以反驳，故本院予以采信。利民物业公司对余昱升提供的现场房屋图片有异议，认为公共的水电气、下水道都属于公共的，都在小区管理之内；本院认为余昱升提供的现场房屋图片无法达到余昱升的证明目的，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月27日，余昱升作为小池镇精品北街“世纪华园”小区10栋1号商铺业主与阳晨物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。后阳晨物业公司退出“世纪华园”小区的物业服务管理。2014年5月20日，“世纪华园”小区建设单位山水置业公司与利民物业公司签订《物业管理委托合同》。合同约定，山水置业公司委托利民物业公司对“世纪华园”小区实行专业化、一体化的物业管理。委托管理事项包括：房屋建筑本体公用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；规划红线内房屋物业管理范围的市政共用设施的维修，养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运；交通、车辆行驶及停泊有序的管理；小区内的安全监控和巡视等保安工作等。合同期限为自2014年5月20日至2017年5月20日止。物业管理服务费用：1.带电梯住宅按建筑面积1.2元/㎡；2.商铺按建筑面积1.5元/㎡；3.二次供水费用实际发生额由用户分摊；4.多层住宅按建筑面积0.6元/㎡……。合同签订后，利民物业公司进驻“世纪华园”小区，对余昱升所在“世纪华园”小区提供了物业管理服务。余昱升也按时向利民物业公司交纳了2015年6月1日起两年的物业管理服务费。自2017年6月1日后，余昱升未向利民物业公司交纳物业管理费。期间，利民物业公司在余昱升居住的大门张贴物业管理费通知单，向其催收物业管理费。余昱升均未按约交纳物业管理费，故利民物业公司诉至本院，要求判令如上之所请。另查明，1.2013年5月27日，余昱升与阳晨物业公司签订《前期物业管理服务协议》，其中表明余昱升购买的“世纪华园”小区10栋1号商铺建筑面积为132.04㎡。2.根据庭审双方陈述，余昱升购买的“世纪华园”小区10栋1号商铺系上下两层，下层为商铺，上层为住宅，两层面积相同，即每层为66.02㎡（132.04㎡÷2层）。3.2017年4月23日，山水置业公司作为甲方与乙方利民物业公司签订《物业管理服务合同》（补充），内容为：甲乙双方于2014年5月20日签订的世纪华园小区物业管理服务合同，合同期限为叁年。现根据实际情况，甲方继续委托乙方对本小区进行物业管理服务，直至本小区业主委员成立合同终止。小区成立业主委员后，由小区业委会选聘物业公司。本补充合同同原合同具有同等的法律效力。4.小池镇精品北街“世纪华园”小区尚未成立业主委员会。5.余昱升于2016年6月6日向利民物业公司交纳“世纪华园”小区10栋1号商铺2015年6月1日起两年的物业管理费各1663元（66.02㎡×1.5元/㎡/月×12月+66.02㎡×0.6元/㎡/月×12月），即其中商铺1楼按照1.5元/㎡/月标准计算，2楼按照0.6元/㎡/月标准计算，合计1663元/年。本院认为，利民物业公司受“世纪华园”小区建设单位山水置业公司的委托进驻该小区进行物业服务管理。余昱升虽辩称其商铺不在利民物业公司服务的“世纪华园”小区范围内，也未与利民物业公司签订物业服务合同；然本院认为，余昱升与阳晨物业公司签订的《前期物业管理服务协议》及附件承诺书，均表明余昱升系“世纪华园”小区业主，且余昱升已向利民物业公司交纳了物业管理费，故本院认为，利民物业公司与余昱升之间形成了事实上管理的物业服务合同关系，在利民物业公司为该小区的业主提供物业服务后，余昱升作为该小区的业主之一，即获得了利民物业公司提供的物业服务。根据民事活动应遵循的权利义务对等及公平原则，余昱升应向利民物业公司交纳其所拖欠的物业管理费。利民物业公司请求余昱升支付2017年6月1日至2020年12月31日期间的物业管理费5961.61元[4258.29元（66.02㎡×1.5元/㎡/月×43月）+1703.32元（66.02㎡×0.6元/㎡/月×43月）]，该部分并无不当，故本院予以支持。对于利民物业公司超出该计算方式主张的物业管理费，本院不予支持。另由于利民物业公司未提供证据证明其物业管理无瑕疵，故其要求余昱升支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条及《最高人民法院》第六条规定，判决如下：一、被告余昱升于本判决生效之日起十日内向原告黄梅县利民物业服务有限公司支付小池镇精品北街世纪华园小区10栋1号商铺物业管理费5961.61元;以上义务，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告黄梅县利民物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告余昱升负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  汤宏二〇二〇年十二月十日书记员  刘焱