贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8946号上诉人（原审被告）：贵州集成房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中坝路**。法定代表人：刘长波。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：王玉林，女，1989年8月25日出生，汉族，住重庆市奉节县。上诉人（原审原告）：田佳佳，女，1990年9月28日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：袁小伟，贵州贵达律师事务所律师。贵州集成房地产开发有限公司与田佳佳商品房预约合同纠纷一案，双方均不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初4159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年09月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。田佳佳上诉请求：1、改判支持田佳佳要求贵州集成房地产开发有限公司按一倍购房款进行赔偿的诉讼请求；2、本案诉讼费由贵州集成房地产开发有限公司负担。事实和理由：双方签订的认购书已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且田佳佳已支付部分购房款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，应依法认定为本约合同，贵州集成房地产开发有限公司将房屋另售他人构成一房二卖，田佳佳要求按一倍购房款进行赔偿的诉讼请求应当予以支持。贵州集成房地产开发有限公司答辩称：1、原审针对贵州集成房地产开发有限公司签订认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，认购书中只约定双方名称及付款方式，对于交付、产权办理没有进行约定，且贵州集成房地产开发有限公司将案涉房屋出售给案外人是在田佳佳逾期付款后，田佳佳已经违约的情况下按照认购书第五条另行销售，故田佳佳的上诉请求不应得到支持，相反，田佳佳逾期付款行为客观存在，一审法院认定贵州集成房地产开发有限公司违约并支持田佳佳资金占用费没有合同和法律依据。贵州集成房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费由田佳佳负担。事实和理由：1、田佳佳存在逾期支付购房款的事实，贵州集成房地产开发有限公司不应承担退还购房款并支付利息的责任；2、一审判决认定事实错误，双方未签订商品房买卖合同的责任在于田佳佳，贵州集成房地产开发有限公司已经向其邮寄催款通知书以及督促签约通知书，是按照认购书的第八条约定邮寄地址邮寄的，贵州集成房地产开发有限公司已经履行通知义务，是由于田佳佳的原因没有与贵州集成房地产开发有限公司签订商品房买卖合同；2、贵州集成房地产开发有限公司在本案中没有过错，贵州集成房地产开发有限公司根据田佳佳没有签订商品房买卖合同和以及未付款要求其履行违约责任有合同及法律依据。田佳佳答辩称：本案违约责任及原因在贵州集成房地产开发有限公司。1、双方签订的认购书第三点明确载明贵州集成房地产开发有限公司应该在2018年3月3日前在田佳佳支付完毕首付款58095元时签署商品房买卖合同，田佳佳于签订认购书当日2018年2月22日已经支付68095元，达到签署商品房买卖合同的条件，且金额已经超过1万元，但贵州集成房地产开发有限公司一直无法和田佳佳签订商品房买卖合同并一再要求其继续支付剩余款项，田佳佳后续分别于2018年8月23日再向贵州集成房地产开发有限公司支付136189元，于2019年6月6日支付房款3万元，上述房款累计支付234596元，此后没有继续支付的原因是贵州集成房地产开发有限公司累计逾期近一年无法和田佳佳签订商品房买卖合同，故违约责任在贵州集成房地产开发有限公司；2、贵州集成房地产开发有限公司在法庭中称已经邮寄相关催款文书，但田佳佳并没有收到相关文书，催款文书也不符合法定解除的条件，在一审中已经有明确认定；3、双方合同没有解除的情况下，贵州集成房地产开发有限公司私自将房屋一房二卖销售给第三人，销售的事实一审已经提供了证据，贵州集成房地产开发有限公司也提供了销售合同，自认另行销售的事实；4、认购书已经明确载明房屋的相关信息及价格、付款方式等，已经符合本约的内容，出卖人已经按照约定收取了购房款。田佳佳向一审法院起诉请求：1、解除原被告双方于2018年2月22日签订的《贵阳恒大帝景商品房认购书》；2、被告返还原告已支付的购房本金234596元及利息12195.7元（利随本清止，现暂从2018年2月22日至2020年3月22日按人民银行同期贷款利率计算），上述本息共计246791.7元；3、被告赔偿原告（已付购房款金额一倍）234596元；4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年2月22日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《贵阳恒大帝景商品房认购书》，该认购书主要约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购贵阳恒大帝景楼盘27幢3603单元……总金额为1361894元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币壹万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第3种方式付款：（3）分期付款：乙方须于2018年3月3日前支付首期房款58095元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年8月22日前付清136189元；于2019年2月22日前付清204284元；于2019年8月22日前付清408568元；于2020年2月22日前付清544758元。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵阳市云岩区贵阳·恒大帝景销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其它责任……八、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。上述协议签订当日，原告向被告支付首期款68095元。2018年8月23日，原告向被告支付房款136189元。2019年6月6日，原告向被告支付房款30000元，并支付违约金312元。上述款项共计234596元。因原告未按认购书的约定支付完毕2019年2月22日及2019年8月22日之前的款项，被告于2019年11月6日按照认购书中原告的通讯地址向原告邮寄《催款通知书》及《敦促签约通知书》，要求原告在2019年11月8日前支付完毕逾期房款。并在2019年11月8日前到被告签订《商品房买卖合同》。2019年11月9日，被告按认购书中原告的通讯地址向原告邮寄《解除认购书的通知》，该通知主要载明阁下于2018年2月22日与我司签订了《贵阳恒大帝景商品房认购书》，认购了贵阳恒大帝景项目27幢3603号房。依据认购书约定，阁下须于2018年2月26日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，我方无需通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，我司现特致函阁下我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还。后，被告将上述房屋出售给案外人。原告认为其未收到被告向其邮寄的上述函件，被告一房二卖侵害了原告的权益，故将被告诉至一审法院，诉请如前。一审法院认为，原、被告所签订的《贵阳恒大帝景商品房认购书》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。庭审中，被告同意解除双方签订的《贵阳恒大帝景商品房认购书》及返还原告已支付的购房本金234596元，故对原告的第一项诉请及第二项诉请中要求被告返还原告已付的购房本金234596元，一审法院予以支持。本案的争议焦点在于1、本案双方签订的《贵阳恒大帝景商品房认购书》是预约合同还是商品房买卖合同；2、导致《贵阳恒大帝景商品房认购书》被解除的原因是原告还是被告。针对争议焦点1，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”之规定，本案中原被告双方签订的《贵阳恒大帝景商品房认购书》中主要约定了当事人名称和住所，商品房的基本状况、房价、付款方式、付款时间，但对于《商品房销售管理办法》第十六条中商品房买卖合同中如房屋交付、产权办理等事宜未进行约定，即双方签订的认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，本案双方签订的认购书不应认定为商品房买卖合同。即使被告在原告逾期付款后将案涉房屋出售给案外人，原告亦不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定向被告主张不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故对原告诉请要求被告赔偿原告已付购房价一倍的金额234596元，无法律依据，一审法院不予支持。针对争议焦点2，首先，本案中原、被告均主张未能签订《商品房买卖合同》的原因在于对方，但均未提交证据予以证明；其次，原告未按照双方签订的认购书第二条第三款的约定，向被告支付完2019年2月22日前的款项及未支付2019年8月22日前的款项，原告存在违约行为；最后，在原告未按约定支付款项时，根据法律规定，被告享有法定解除权，但应给予原告合理期限予以履行，但被告2019年11月6日向原告邮寄催款通知书，便要求原告在2019年11月8日前支付完毕到期房款，未给予原告合理期限进行履行。即便之后被告据此要求解除合同，但被告行使合同解除权不符合法律规定。被告在认购书尚未解除的情况下将案涉房屋出售给他人，违反了诚实信用原则。综上，原被告对本案认购书的解除均具有过错。鉴于认购书解除后，被告占用原告资金的行为给原告造成了损失，对原告主张的利息，一审法院按照以下计算方式酌情予以支持。对于2019年8月19日前的利息，以被告收取原告资金之日按照中国人民银行同期贷款利率（一年期年利率为4.35%）计算至2019年8月19日，即为10533元。之后的利息，以234596元为计算基数，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场拆借利率计算至被告退还原告已付购房款234596元之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告田佳佳与被告贵州集成房地产开发有限公司于2018年2月22日签订的《贵阳恒大帝景商品房认购书》；二、被告贵州集成房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告田佳佳已付购房款人民币234596元及利息（利息分别计算：三笔资金收取之日至2019年8月19日的利息为10533元；2019年8月19日之后的利息，以234596元为计算基数，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场拆借利率计算至被告退还原告已付购房款234596元之日止）；三、驳回原告田佳佳的其余诉讼请求。案件受理费10694元（已减半收取），由原告田佳佳负担1361元，由被告贵州集成房地产开发有限公司负担9333元（此款原告已预交）。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本约另查明，当事人于2018年2月22日签订的《贵阳恒大帝景商品房认购书》上载明的田佳佳联系电话为182××******，贵州集成房地产开发有限公司向于2019年11月6日按照认购书中田佳佳的通讯地址向田佳佳邮寄《催款通知书》及《敦促签约通知书》，以及2019年11月9日邮寄《解除认购书的通知》的快递单上的联系电话为182××******。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，因双方当事人于2018年2月22日签订的《贵阳恒大帝景商品房认购书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且双方约定于2018年3月3日前需签订《商品房买卖合同》，田佳佳亦仅支付部分购房款，故一审判决认定认购书性质为预约合同符合法律规定，本院予以确认。依据双方当事人于2018年2月22日签订的《贵阳恒大帝景商品房认购书》的约定，双方应于2018年3月3日前支付首期房款并签订《商品房买卖合同》，双方本案提交的证据均不足以证明在约定时间系对方不予配合签订《商品房买卖合同》。在未签订本约合同的情况下，田佳佳后续支付了部分购房款，并支付违约金312元，贵州集成房地产开发有限公司亦予以接受，表明双方当时仍愿意继续履行认购书。此后，田佳佳未继续支付购房款，其虽称其多次要求被告签订《商品房买卖合同》，但其本案中提交的购票记录只能证明其到过贵阳，不能证明其要求贵州集成房地产开发有限公司签订合同而对方予以拒绝。贵州集成房地产开发有限公司虽按照认购书载明的通讯地址向田佳佳邮寄《催款通知书》《敦促签约通知书》《解除认购书的通知》，但田佳佳否认收到，经查，贵州集成房地产开发有限公司提交的邮寄凭证填写的联系电话与认购书预留的联系电话并不一致，贵州集成房地产开发有限公司通知解除的行为存在瑕疵。综上所述，双方对于未能签订本约合同、预约合同被解除均存在过错，贵州集成房地产开发有限公司应退还田佳佳已支付的购房款及定金。一审判决贵州集成房地产开发有限公司支付利息存在不当，本院予以纠正。田佳佳已支付的逾期付款违约金312元其无权主张退还，一审判决退还于法无据，本院予以纠正。贵州集成房地产开发有限公司应退还的购房款金额为234284元。双方尚未订立本约合同，双方对于预约合同的解除均存在过错，田佳佳主张贵州集成房地产开发有限公司将房屋另售他人构成一房二卖，应按一倍购房款进行赔偿的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，田佳佳的上诉请求不能成立，应予驳回；贵州集成房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初4159号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初4159号民事判决第三项；三、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初4159号民事判决第二项为：贵州集成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还田佳佳已付购房款及定金共计234284元；四、驳回田佳佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10694元，由田佳佳负担；二审案件受理费26206元，由田佳佳负担4818元，贵州集成房地产开发有限公司负担21388元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十二月十一日书记员 岳立莲