贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2628民初1401号 原告：范才森，男，1996年7月26日出生，苗族，贵州省锦屏县人，农民，住锦屏县。 委托诉讼代理人：杨盛君（一般代理），贵州杉乡律师事务所律师。 被告：锦屏县开泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915226587309592725，住所地：贵州省锦屏县三江镇。 法定代表人：宋家龙，职务：董事长。 委托诉讼代理人：陈善辉（特别授权），男，1972年8月14日出生，汉族，户籍住所地：四川省泸州市江阳区，现住贵州省剑河县。 委托诉讼代理人：严碧（一般代理），贵州维实律师事务律师。 原告范才森与被告锦屏县开泰房地产开发有限公司（以下简称“开泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告范才森及其委托诉讼代理人杨盛君，被告开泰公司委托诉讼代理人陈善辉、严碧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范才森向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金从2020年1月16日起计算至被告实际交房之日止（违约金的计算按原告已付房款451467元的日万分之一的比例计算），现暂计算到2020年8月28日为10158元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告与被告于2019年10月6日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将“丽都大厦”14-1403号商品房出售给原告，房屋总价款为451467元，第11条约定交房时间为2020年1月15日。该合同第13条还约定，如逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第11条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日起，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部房款，然后原告就一直等待被告交房，但被告至今未按合同交房给原告。原告认为，被告逾期交房，违反了双方所签订的合同约定，给原告造成了巨大的经济损失。为维护合法权益，原告特依法提起诉讼，请人民法院依法判决。 被告开泰公司辩称，一、原告所述与事实不符。被告与原告于2019年10月6日签订了《商品房买卖合同》，合同约定的交房日期为2020年1月15日。2019年12月5日，丽都大厦竣工，并且取得竣工预验收报告，之后被告向工程建设主管部门申请验收，但是由于脱贫攻坚工作无法对丽都大厦进行验收，2020年1月15日丽都大厦再次验收合格，但是，原告的银行贷款知道2020年1月22日才审批发放，2020年1月20日进入新冠肺炎疫情导致被告停工停业。而被告一经复工就于3月份初通过微信、电话等方式通知业主收房。原告在3月14日就收到了交房通知，但是没有来收房。且被告于2020年7月2日拿到竣工验收报告，7月16日消防验收合格，8月14日取得消防验收合格证并公示竣工验收备案表。原告收到了交房通知却没有来收房，原告称被告逾期交房与事实不符。 二、被告不应承担违约责任。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告在2019年10月6日支付了首付款91467元，剩余按揭贷款36万元直到2020年1月22日才审批发放，根据合同第八条第3项约定，在原告银行按揭贷款发放之前，双方的交易是否成功属于不确定状态，因此，被告交房的日期应认定为2020年1月23日。2020年1月20日，爆发了新冠肺炎疫情，属于不可抗力因素，导致被告不能履行交房义务，并且被告已于2020年3月14日通知原告收房，而原告一直拖延不收房。因此被告不承担违约责任。 三、原告的诉请不应全部得到支持。双方约定的违约金过高，应予以调整。依据合同第十一条约定的交房条件，被告在2020年3月14日通知业主收房时已满足交房条件，是原告没有来收房，交房的时间应计算为2020年3月14日。因原告贷款审批发放时间是2020年1月22日，故原告的交房时间应是2020年1月23日，结合新冠肺炎疫情防控期间（即2020年1月20日至2020年2月26日），所以，被告的交房时间应定为2020年2月26日。综上，那么被告违约时间为17天，按已付房款451467元日息万分之一计算，违约金只是767.55元。原告自认的收房时间是2020年8月28日，从2020年3月至9月6日，已有66户业主收房入住，完全可以证明上述事实。 综上所述，原告所述与事实不符，被告不应承担违约责任，应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年10月6日，原告范才森与被告开泰公司签订《商品房买卖合同》，原告作为买受人，被告作为出卖人。合同主要约定了：商品房的基本状况、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，商品房交付使用条件及日期、交接手续等内容。其中合同第三条约定：买受人购买的商品房（其房屋平面图见附件一）为本合同第一条和第二条约定项目中的：第1幢14层14-1403号房，建筑面积为124.04平方米，套内建筑面积102.27平方米，土地使用权年限自2016年12月02日起至2086年12月02日止。第十一条：交付时间和条件。（一）出卖人应当在2020年01月15日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列1.2.3项所列条件：1．该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告；3．满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条：本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件。（一）城市基础设施：1．上水、下水：交付时达到使用条件；2．供电：交付时达到使用条件；5．电话通信、6．有线电视、7．宽带网络：交付时线路敷设到户；以上1.2.5.6.7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列2种方式处理：（2）出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款2.00%的违约金，并采取措施保证相关设施于60日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为4000元。（二）公共服务设施：1．公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。第十三条，逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理［（1）（2）不作累加］：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第（1）中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2.00的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条：交接手续。（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理。 2020年8月14日，被告在锦屏县建设局进行了竣工验收备案。庭审中，被告自认没有书面通知原告收房，原告自认被告于2020年8月28日交房。原告认为被告的违约行为是没有在2020年1月15日前向原告交付该商品房，原告主张被告每日按照已付房屋价款的日万分之一支付违约金。 另查明，2017年4月1日被告开泰公司取得锦屏县三江镇风雨桥社区街脚坡坡脚的黔（2017）锦屏县不动产权第××号不动产权证书。2017年3月29日，锦屏县住房和城乡建设局向被告颁发《建设用地规划许可证》，用地性质为商住用地，用地面积2454.54平方米。2018年11月7日取得《商品房预售许可证》。原告于2019年5月9日支付被告首付款91467元，于2020年1月22日支付被告36万元。 以上事实，有原、被告的陈述、案件涉及的证据以及庭审笔录等为证，并经庭审质证，本院予以认定。 本院认为：一、关于房屋买卖合同效力的认定。《中华人民共和国合同法》第四十四条，“依法成立的合同，自成立时生效。”原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，对当事人具有约束力。 二、关于违约责任及责任承担的认定。当事人在合同中约定“出卖人应当在2020年1月15日前向买受人交付商品房”，经查，被告未能在约定的期限内交房，构成违约，应当承担不能按期交房的违约责任。庭审中，原告自认被告已于2020年8月28日交房，即被告违约的时间为225天。根据双方签订的《商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任的规定，现原告主张被告每日按照已付房屋价款的万分之一支付违约金，所以，本院予以支持的违约金应为原告在2020年1月22日前的违约金再加2020年1月23日之后至2020年8月28日交付房屋之前的违约金，即为9906.01元（91467元×0.01%×7＋451467元×0.01%×218=9906.01元）。原告自认被告交房的时间为2020年8月28日，所以，本院不予支持原告对2020年8月28日之后所主张的逾期交房违约金。 另外，关于被告提出不可抗力、应减轻违约责任的问题，从被告提交的证据来审查，原告在新冠肺炎疫情到来之前即存在违约行为，即被告是在迟延履行后发生不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不能免除被告的责任，所以，被告的此项抗辩，不能成立。 综上所述，本院予以支持原告的部分诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告锦屏县开泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告范才森逾期交房违约金9906.01元； 二、驳回原告范才森的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费107.90元，减半收取53.95元，由被告锦屏县开泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决发生法律效力后，义务人应自觉履行判决确定的全部义务。义务人拒不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 滕 远 二〇二〇年十二月一日 书记员 龙正帆