辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7371号上诉人（原审被告）：大连香巴拉静心咖啡有限公司。住所地：辽宁省大连市沙河口区黄浦路**。法定代表人：于红梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：于娟，女，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：董佳敏，辽宁瀛秀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连万祥物业管理有限公司。住所地：大连。住所地：大连市西岗区滨海西路**法定代表人：房雪峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨华，女，满族，该公司员工。委托诉讼代理人：亓渤，辽宁律昇律师事务所律师。上诉人大连香巴拉静心咖啡有限公司（以下简称香巴拉公司）因与被上诉人大连万祥物业管理有限公司（以下简称万祥公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院作出的（2019）辽0293民初2528号民事判决，向本院提起了上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。香巴拉公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。主要理由为，1.从小区业委会发布的公告、情况说明和名仕苑（名仕乐居）小区物业管理委托合同内容可知，截至2020年1月13日，上诉人的公建一直没纳入物业服务范围，双方不存在物业服务合同关系，被上诉人无权向上诉人收取物业费。2.上诉人房屋为临街公建，而名仕苑小区属于封闭小区，公建被隔绝在外，公建唯一能享受到的只是名仕苑1号配电站的维护服务。在2012年以前，大连名仕物业管理有限公司通过向上诉人提供配电站的维护服务，收取上诉人交纳2元/平方米标准的费用后，向上诉人出具的都是收费名目为“物业费”的票据。现上诉人已经完全履行了2015年2月9日至2016年10月的交费义务，不存在还需要向被上诉人交纳此期间所谓物业费的问题。3.业委会成立于2015年7月11日，其于2015年2月9日签订案涉物业合同，主体不适格。4.被上诉人在一审时提交的诸多证据存在问题，不应被采信，且无论是保安、保洁还是绿化、消防以及维护、维修，被上诉人的物业服务都存在重大瑕疵，无权收取物业费。被上诉人万祥公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，被上诉人与案涉小区业委会签订物业服务合同之后，按照合同约定向小区全体业主提供了相应的物业服务，上诉人作为案涉小区业主之一，已经享受了被上诉人提供的服务，理应交纳物业费。万祥公司向一审法院起诉请求：香巴拉公司支付自2015年2月9日至2019年11月8日的物业费102270.54元。一审法院认定事实如下：香巴拉公司系名仕乐居小区业主，其房屋坐落于大连市沙河口区，房屋建筑面积分别为90.95平方米、107.3平方米、173.49平方米、110.74平方米、112.5平方米、70.84平方米、72.08平方米、73.03平方米、86.18平方米，合计897.11平方米。2015年2月9日，万祥物业公司与名仕乐居小区业委会签订《委托合同》，约定万祥公司为名仕乐居小区提供物业服务，服务期限为五年，自2015年2月9日至2020年2月8日，公建物业费按房屋建筑面积每月每平方米2元收取。香巴拉公司尚未给付万祥公司自2015年2月9日至2019年11月8日的物业费102270.54元（897.11平方米×2元/月/平方米×57个月）。另查，一审法院于2017年11月2日受理万祥公司与案外人即名仕乐居小区公建业主张慧物业服务合同纠纷一案，该案审理查明，张慧的名仕乐居公建属于万祥公司物业服务范围。一审法院于2018年4月25日作出（2017）辽0293民初1453号民事判决，判决：一、张慧于本判决生效之日起十日内支付万祥公司自2015年2月9日至2017年12月8日的物业费13108.36元；二、驳回万祥公司的其他诉讼请求。万祥公司及案外人张慧不服该判决，提起上诉，辽宁省大连市中级人民法院于2018年6月28日作出（2018）辽02民终5029号民事判决，该判决本院认为部分记载：“其一，如前所述，万祥公司与张慧之间成立合法有效的物业服务合同关系，万祥公司提举的《名仕苑（名仕乐居）小区物业管理委托合同》、照片、管道疏通收款收据、规划红线图足以证明万祥公司确已向案涉小区提供了物业服务。其二，大连高新园区名仕苑（名仕乐居）小区业主委员会作出的《名仕苑（名仕乐居）小区物业管理委托合同第二十三条第一款第三、四项的解释》，其中对《名仕苑（名仕乐居）小区物业管理委托合同》第二十三条约定的‘新一任业主委员会成立后，物业公司主动接受业主监督，积极配合业主委员会收回小区公建部分，并纳入物业的正常管理’、‘公建纳入物业管理后，物业将停止向业主收取电梯费’，解释为该合同条款约定的‘收回小区公建部分’是指小区规划时所确定的配套公建及公共设施、设备等，是指小区业主共有部分，公建登记为个人购买的，属于购买者专有部分。故张慧根据《名仕苑（名仕乐居）小区物业管理委托合同》第二十三条约定主张案涉公建不在万祥物业管理范围内，没有事实依据。”辽宁省大连市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。案外人张慧不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，请求撤销原审判决，依法改判驳回万祥公司的诉讼请求。辽宁省高级人民法院于2019年7月29日作出（2019）辽民申2463号民事裁定，裁定：驳回张慧的再审申请。一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。根据万祥公司提供的《委托合同》、照片、排污收据、民事判决等证据，足以证明原、香巴拉公司之间成立了合法有效的物业服务合同关系，万祥公司自2015年2月9日起向名仕乐居小区提供物业服务，香巴拉公司的名仕乐居小区公建属于万祥公司物业服务范围，香巴拉公司实际接受了万祥公司提供的物业服务，理应支付物业费。万祥公司主张香巴拉公司给付自2015年2月9日至2019年11月8日的物业费102270.54元的诉讼请求，有事实基础和法律依据，予以支持。关于香巴拉公司提出的公建不属于万祥公司物业服务范围，万祥公司没有为香巴拉公司提供物业服务的抗辩意见。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”如前所述，《委托合同》、照片、排污收据以及业已生效的民事判决，足以证明香巴拉公司的公建属于万祥公司物业服务范畴，万祥公司确系为香巴拉公司提供了物业服务，故对于香巴拉公司提出的该项抗辩意见，不予采纳。关于香巴拉公司提出的变电设备维护管理费即是物业费，变电设备维护管理费已由大连名仕物业管理有限公司收取，万祥公司无权收取香巴拉公司物业费的抗辩意见。万祥公司认为，其所诉期间的物业服务不是由大连名仕物业管理有限公司向名仕乐居小区提供，大连名仕物业管理有限公司向公建业主收取的变电设备维护管理费亦不是物业费，万祥公司与公建业主签订《低压供用电合同》后，仅依据该合同收取电费，实质上免除了大连名仕物业管理有限公司以前收取的变电设备维护管理费，万祥公司维护线路的费用系从收取的物业费中支出。一审法院认为，变电设备维护管理费与物业费性质不同，香巴拉公司未向万祥公司支付物业费，万祥公司亦未单独收取变电设备维护管理费，香巴拉公司不存在向万祥公司重复支付物业费及变电设备维护管理费的事实，故香巴拉公司上述抗辩意见，不予采纳。关于香巴拉公司提出的万祥公司主张的自2015年2月9日起的物业费，部分已超过诉讼时效，超过部分不应予以支持的抗辩意见。一审法院认为，万祥公司提供的催交物业费通知可以证明万祥公司在香巴拉公司欠费期间，已向香巴拉公司主张过物业费，万祥公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，对香巴拉公司该项抗辩意见，不予采纳。关于香巴拉公司主张万祥公司不履行疏通管道、维修房屋的义务，应给付香巴拉公司因自行维修而支出的维修费一节，一审法院认为，香巴拉公司提出的该项主张不能构成反诉，其要求万祥公司给付维修费的诉讼请求与本案非同一法律关系，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决：大连香巴拉静心咖啡有限公司于本判决生效之日起十日内给付大连万祥物业管理有限公司自2015年2月9日至2019年11月8日的物业费102270.54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2345元，由香巴拉公司负担（此款万祥公司已预交，香巴拉公司于本判决生效之日起十日内给付万祥公司）。二审中，上诉人提交六份证据材料，除2020年1月13日小区业委会出具的情况说明外，其余证据材料在一审中已举证，不能作为二审新证据重复提交。上诉人提交的情况说明记载大连名仕物业管理有限公司向业主收取的变电设备维护费就是在公建出售时约定的物业费，不能重复收取，还证明被上诉人没有向上诉人提供过物业服务，上诉人的公建不在被上诉人物业服务范围内。被上诉人发表如下质证意见：该情况说明中印章系伪造的，对真实性不予认可。被上诉人提供凌水社区2020年7月21日出具的公告作为反驳证据，用以证明该情况说明是小区业委会任期届满之后伪造的，不能证明变电设备维护费等同于物业费的说法，该情况说明对被上诉人没有约束力。对于凌水社区的公告，上诉人对其真实性和证明事项均不认可，认为该公告出具时间为2020年7月21日，其中表述社区要求苗姓案外人联系沟通交付公章的时间分别是2020年7月10日和7月16日，而上诉人提交的情况说明的出具时间为2020年1月13日，所以该公告对上诉人的情况说明没有任何影响力，小区业委会作为小区业主选举出的代表小区业主行使权利的组织，其是最了解小区物业发展情况和实际履行情况的主体，其出具的情况说明应当得到法庭的采信。对于双方提交的新证据，本院认为，双方提交的证据材料均为复印件或影印件，没有原件相比对，也没有出具单位人员签字，无法核实其真实性，不属于合法有效的证据，本院均不予采信。被上诉人未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，在黑石礁街道凌水社区见证下，被上诉人与名仕乐居小区业委会签订的物业管理委托合同合法有效，上诉人的公建位于名仕乐居小区，在物业服务红线范围内，案涉物业管理委托合同对其有约束力。被上诉人已为名仕乐居小区提供了物业服务，上诉人理应按约交纳物业费。上诉人对其自2015年2月9日至2019年11月8日未曾交纳过物业费的事实不持异议，故一审支持被上诉人的主张，判令上诉人向被上诉人支付所欠物业费102270.54元并无不当，二审予以维持。上诉人在二审中主要提出了四项不支付物业费的理由，本院认为其理由均不能成立。具体阐述如下：第一，关于小区业委会成立时间晚于物业管理委托合同签订时间，上诉人对合同效力不认可的问题。从生效的（2018）辽02民终5029号民事判决已查明事实和案涉物业管理委托合同落款可知，黑石礁街道凌水社区组织业主代表、第一届业主委员会委员共同选聘被上诉人作为案涉小区的物业服务单位，并与之签订了案涉合同，被上诉人自合同生效后开始提供物业服务，第二届业主委员会成立后对前述合同关系进行了追认，故案涉物业管理委托合同合法有效，并对上诉人有约束力，上诉人此项上诉理由不能成立。第二，上诉人认为其与被上诉人不存在物业服务合同关系，其不在物业服务范围内，被上诉人无权向其收取费用。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实当事人无须举证证明。（2018）辽02民终5029号民事判决已生效，该判决认定被上诉人在案涉期间是名仕乐居小区的物业服务单位，其已为案涉小区提供了物业服务，且包括上诉人在内的个人购买的公建也在物业服务范围内，对于以上事实本院予以确认，双方无须另行举证证明。上诉人现无据推翻该生效判决认定的事实，故其此项上诉理由本院不予支持。第三，上诉人认为其已向案外人交纳了2016年10月之前的变电设备维护管理费，该费用与被上诉人主张的物业费为同一费用，被上诉人对于该段时间不应重复收费。对此，本院认为，物业费与变电设备维护费性质不同，不系同一性质的费用，上诉人与被上诉人签订的《低压供用电合同》和案涉物业管理委托合同都没有交纳变电设备维护费可以免交物业费的约定内容。故上诉人关于变电设备维护费与物业费为同一费用，不应重复收取的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。第四，上诉人认为被上诉人服务存在重大瑕疵，无权按约收取物业费一节，本院认为，物业服务包括多项内容，服务对象是整个物业管理区域的公共部分，物业服务过程中的个别瑕疵不足以影响其在整个物业管理范围内对合同目的的实现，故个别业主以此拒交物业费的理由不能成立。如被上诉人在服务期间确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，上诉人有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，另行起诉被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理2345元，由上诉人大连香巴拉静心咖啡有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年十二月一日书记员 程添莹