湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11269号上诉人（原审第三人）：谢某，女，1969年5月19日出生，汉族，居民身份证住址湖北省石首市。上诉人（原审第三人）：优居酒店，住所地武汉市武昌区武汉中央文化区。被上诉人（原审原告）：吕某，女，1974年2月13日出生，汉族，居民身份证住址山东省青岛市市**。被上诉人（原审原告）：王某，男，1977年7月8日出生，汉族，居民身份证住址山东省青岛市市**。被上诉人（原审被告）：徐某，女，1990年8月28日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区。上诉人谢某、优居酒店因与被上诉人吕某、王某、徐某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初15264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人谢某上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判吕某、王某的相关诉讼请求（不服一审判决的上诉请求金额为4690元）；2、本案诉讼费用由吕某、王某承担。事实与理由:一审判决认定的房屋占用费计算标准缺乏法律依据，应当按照3100元/月的标准计算。一审中吕某明知涉案房屋被用作酒店经营，而非办公用房，却以办公用房为由主张4100元的月租标准，不应支持，应当按照原有约定计算。一审判决酌情按3800元/月的标准计算占用费缺乏法律依据。上诉人优居酒店上诉请求：一、撤销一审判决第三项以及第五项，依法改判优居酒店不支付2020年1月20日至2020年8月1日的租金及物业费；二、依法改判吕某、王某、谢某及徐某承担由其造成的一切损失。三、本案一审、二审费用，由吕某、王某、谢某及徐某承担。事实与理由:优居酒店与谢某于2019年9月24日签订《酒店转让协议》明确约定“保证816房间一年房租合同，一年内出问题由谢某负责”。谢某在明知816房间租约到期且未与房东达成续租协议甚至房东起诉至法院的情况下，依旧将争议房屋转让于我方，致使我方付出高额转让费却无法正常使用房屋，谢某违反合同约定，应当承担相应的违约责任。在我方未与房东签订租赁合同的情况下，我方行使义务的主体只针对合同相对方谢某。一审判决对承担责任的主体认定有误，判决由优居酒店承担房屋占用费，与实际情况不符。吕某、王某针对谢某的上诉请求共同答辩称，一审判决合法合理，应当予以维持，请求驳回谢某的全部上诉请求。针对优居酒店的上诉请求共同答辩称，请求驳回优居酒店的上诉请求，优居酒店如果认为因合同相对人产生了损失，应当另行主张权利，而不是在本案中向吕某、王某主张。谢某针对优居酒店的上诉请求答辩称，816房间转给优居酒店时我跟优居酒店说清楚了该房有纠纷，而且我是以很低的价格转让的。我不认同优居酒店的上诉请求和理由。徐某针对谢某的上诉请求答辩称，一审判决酌定3800元/月的标准是高了一点，但3100元/月又低了一点。针对优居酒店的上诉请求答辩称，不知道有优居酒店这一方，所以徐某不应当承担优居酒店主张的损失。2019年8月8日，吕某、王某诉至一审法院，请求：1、解除吕某、徐某房屋租赁关系；2、徐某立即将位于武汉市武昌区中北路某816室房屋腾出并原状返还给吕某；3、徐某立即向吕某支付房屋占有使用费10,523元（房屋占有使用费按租金市场价4,100元/月为标准计算，自2019年3月11日起至实际返还房屋之日止，暂计算至2019年5月27日为4,100÷30×77=10,523）；4、徐某立即向吕某支付逾期返还房屋违约金1,910元（违约金计算按每日月租金金额的千分之八标准计算，自2019年3月11日起至实际返还房屋之日止，暂计算至2019年5月27日为3,100×8‰×77=1,910）；5、房屋占用期间的水费、电费、物业费由徐某承担，暂计1,000元；6、徐某赔偿吕某经济损失（律师费）5,000元；7、本案诉讼费用由徐某承担。2020年1月17日，吕某、王某书面申请变更诉讼请求：1、撤回原诉讼请求第一项即“解除吕某、徐某房屋租赁关系”；2、增加诉讼请求“判令徐某在武汉市武昌区中北路某A座一楼公告栏处以张贴公告形式向吕某公开赔礼道歉，消除影响”。2020年1月17日，吕某申请增加诉讼请求：1、判令谢某、优居酒店与徐某一起支付房屋实际占用期间的费用，立即支付房屋占有使用费10,523元（房屋占有使用费按租金市场价4,100元/月标注计算，自2019年3月11日起至实际返还房屋之日止，暂计算至2019年5月27日为4,100÷30×77=10,523）；2、判令谢某、优居酒店和徐某一起承担房屋占用期间的水费、电费、物业费，暂计1,000元；3、判令优居酒店腾退租赁房屋。事实与理由：吕某与徐某于2017年3月10日签订《武汉市房屋租赁合同》，约定：位于武汉市武昌区中北路某**房屋作酒店使用，租赁期限自2017年3月10日至2019年3月10日，租金为3,100元/月，支付方式为押一付三，押金为3,100元。未经吕某书面同意，徐某不得转租。未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，应按月租金金额的千分之八标准支付违约金。合同期间双方履行情况良好。2019年2月，吕某与徐某商议续租，因价格问题未能达成一致。到期后，徐某却拒绝腾退。故诉至法院。徐某一审辩称，1、吕某对转租知情。房屋转让给谢某时有告知吕某，转让后吕某直接向谢某收取房租，续租失败后吕某否认已知转让事实。2、租赁合同期限届满后，徐某积极协调吕某与谢某续签合同，但吕某由原来租金3,100元/月上涨至4,100元/月，不合理的高价导致未能与谢某顺利签订租赁合同。3、自转让后，吕某房屋由谢某全权经营使用，徐某未曾参与，期间产生的房租、水电、物业和其他费用等，应由谢某自行承担。应由第三方腾退，跟徐某没有关系2019年3月11日起至返还之日的房屋使用费，应当由经营者承担。综上，徐某仅认可大家一起承担违约金，对于其他诉讼请求都不认可。谢某一审辩称，1、谢某与吕某并无直接的合同关系，根据合同相对性原则，该合同只约束吕某与徐某，对谢某没有约束力，吕某不能以此为依据向谢某主张；2、吕某的部分诉讼请求缺乏证据且与事实不符。吕某主张房屋占用费按租金市场价4,100元/月计算，该租金价格缺乏事实依据且没有证据证明，只能按照每月3,100元的标准计算租金。谢某不是合同相对人，吕某所主张的违约金对谢某不发生约束力。吕某主张的水电费、物业费与实际情况不符，不存在拖欠水的情况。吕某主张的律师费5,000元缺乏合同约定和法律依据。3、未能续租的责任与吕某不合理的涨价有直接关系，不能完全归因于徐某和谢某，谢某不应承担违约责任。4、吕某关于违约金的诉讼请求每日8‰明显过高，只能按照每年6%的标准计算。综上，谢某认为吕某主张的诉讼请求与谢某无关，请求法院公正裁判。优居酒店一审辩称，优居酒店与谢某2019年9月30日签订转让合同，当中包含吕某的房间。优居酒店向谢某支付了高额的转让费，但不知道谢某转让的房屋有争议。房屋在2020年1月份已经清理了，当前是空置状态，没有使用也未经营。一审认定事实如下：王某为武汉市武昌区武汉中央文化区某房（建筑面积45.32平方米，房屋用途办公）的买受人。后王某与吕某登记结婚。2017年3月23日，吕某（甲方）与徐某（乙方）签订《武汉市房屋租赁合同》，约定：1、甲方将武汉市武昌区武汉中央文化区某816号房出租给乙方作为酒店使用，房屋租赁期限自2017年3月10日至2019年3月10日。2、租金3,100元/月，押一付三，首期租金及押金应于2017年3月12日前支付，以后每期租金乙方应于期限届满前提前10日支付，支付日期分别为2017年6月1日、2017年9月1日等。3、租赁期内，乙方应承担水费、电费、物业管理费及其他实际产生的费用。甲乙双方共同保障房屋及其附属物品、设施设备处于适用和安全状态，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设施设备发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。4、租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋部分或全部转租、分租、转借给他人，不得将本合同项下的权利义务转让给他人或设定担保。若乙方拟续租该房屋应于租赁期限届满前一个月向甲方发出续租申请，甲乙双方应就续租事宜进行协商，重新签订租赁合同。5、甲方未按约定时间交付该房屋或乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，由违约方按月租金金额的千分之八标准支付违约金。合同签订后，物业交接结算单中载明：门禁卡3张，空调遥控器1个，空调1台，抽油烟机1台，水电卡各1张，热水器1台。徐某交纳了合同保证金3,100元，该物业交徐某管理使用。2018年9月13日，徐某（甲方）与谢某（乙方）签订《酒店转让合同》，约定：甲方将其自营的包含涉案房屋的酒店房间8间及全套设备转让给乙方，转让费28万元。甲方816房签订了为期2年的租赁合同，租期到2019年3月10日止，月租为3,100元，押金为3,100元。甲乙双方在该合同签订前房间所欠一切债务由甲方负责偿还。合同签订后该房屋涉及的房租、水电费、物业费等由乙方承担，甲方概不负责。2019年2月，徐某与吕某就续租进行协商。徐某提出能接受的涨租后的月租为3,400元，吕某未予同意，先后提出了3,600元、4,100元的月租价格。徐某称对房屋进行装修升级投入了几万元，吕某称装修未经其同意构成违约。2019年3月23日，吕某了解到徐某将涉案房屋转租他人，向徐某发出了要求交还房屋的《通知》。2019年4月28日，吕某与某律师事务所签订《有偿法律服务合同》，委托该所代理本案，并支付法律服务费5,000元。2019年9月24日，谢某（甲方）与优居酒店（乙方）签订《酒店转让协议》，约定：1、甲方将其所占酒店100%的股权以37万元转让给乙方,其转让费包含租赁押金。9月30日之前的租金由甲方支付，9月30日之后的租金由乙方支付。2、甲方保证对其拟转让给乙方的股权拥有完全处理权，保证该股权没有设定质押，保证股权未被查封，并免遭第三人追索，否则甲方应当承担由此引起的一切经济和法律责任。本协议以2019年9月30日为结算日期，此日期之前的债权债务、收益和亏损由甲方自行承担，之后由乙方自行承担。3、816房间由甲方保证一年房租合同，一年内出问题由甲方负责。依据各方提交的支付凭证显示，徐某于2017年6月4日、2017年9月5日、2017年12月1日、2018年3月1日、2018年9月1日分别转账9,300元。优居酒店于2019年11月30日向吕某转账支付2019年10至12月“租金”9,300元。2020年8月2日，王某委托案外人关学升与优居酒店办理房屋移交，确认租房时的交接清单中的物品无损坏无缺失，对优居酒店多交的水电费予以退还，经核算，2020年5月1日至8月2日的物业费未缴付（2020年1月1日至4月30日物业费564.38元）。一审认为，吕某与徐某于2017年3月23日签订的《武汉市房屋租赁合同》已于2019年3月10日终止，此后吕某、王某未与徐某、谢某或优居酒店达成房屋租赁的合意。2019年3月11日至2020年8月2日，徐某、谢某、优居酒店对武汉市武昌区武汉中央文化区某816号房的占有为无权占有,王某、吕某有权要求无权占有人返还房屋。因2020年8月2日，王某已实际从优居酒店处接收涉案房屋，王某、吕某要求徐某、谢某、优居酒店腾退并返还房屋的诉讼请求已无履行的必要，对该项诉讼请求无须再作处理。关于房屋占用费。第一，房屋占用费的支付主体。徐某认为，吕某对转租明知，转租后的占用费应由谢某承担。谢某称，愿意按3,100元的月租标准承担2019年3月11日至2019年9月30日的占用费，其后费用由优居酒店承担。优居酒店称，2019年10月1日才自谢某处接手涉案房屋，谢某未告知房屋存在争议，应负主要责任。徐某作为房屋承租人，在租赁期间未经出租人同意擅自转租，合同期限届满后，未能按合同约定将房屋返还给出租人，应对产生的全部房屋占用费承担连带给付责任。2019年3月11日至2020年8月1日（腾退前一日），谢某作为2019年3月11日至2019年9月30日房屋的实际占有人、优居酒店作为2019年10月1日（优居酒店接手涉案房屋之日）至2020年8月1日房屋的实际占有人，应当向王某、吕某支付占用费。第二，房屋占用费的计算标准，吕某认为涉案房屋以办公用房形式出租可达到4,100元的月租标准，谢某认为该租金标准涨幅过高，并提交同地段其他房间租赁合同对比，根据其提交的资料显示，该地段同类型房屋租金此期间租金标准可达3,500元/月。一审认为，双方对于租金的举证可作为占用费的参考，酌情支持占用费的计算标准为3,800元/月。优居酒店提出房屋长期空置、疫情期间应酌情减免的主张，优居酒店与吕某、王某之间并非房屋租赁合同关系，其占用涉案房屋违背了权利人的意愿，应自行承担相应的不利后果，因此，对于其减免部分占用费的主张，不予采纳。综上，谢某应支付2019年3月11日至2019年9月30日的占用费25,460元（3,800×6+21÷30×6=25,460），优居酒店应支付2019年10月1日至2020年8月1日的占用费38,126.67元（3,800×10+3,800÷30=38,126.67）。优居酒店于2019年11月30日向吕某转账支付的9,300元可予以抵扣。关于违约金。吕某与徐某于2017年3月23日签订的《武汉市房屋租赁合同》已明确约定未经吕某书面同意、徐某不得将房屋转租他人，徐某自行转租、未履行合同到期后交还房屋的义务，应当向王某、吕某承担违约责任。合同约定，徐某未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，按月租金金额的千分之八标准支付违约金（一年违约金：3,100×8‰×365=9,052；年租金：3,100×12=37,200；9,052÷37,200=24.33%），对超过年利率24%标准部分的违约金不予支持。综上，2019年3月11日至2020年8月1日，徐某应向王某、吕某支付逾期交房违约金，总金额为12,474.74元（510÷365×37,200×24%=12,474.74）。徐某在本案中既已承担违约责任，其支付的合同保证金3,100元应予退还或抵扣其在本案中应支付的费用。关于水费、电费、物业费。王某与优居酒店已对涉案房屋的水费、电费、物业费进行核算，水电费已据实结算，不再处理，2020年5月1日至8月2日的物业费未缴付，优居酒店作为房屋实际占有人，应支付此期间物业费427.95元（2020年1月1日至4月30日物业费564.38元，日均物业费为4.66元，564.38÷4×3+4.66=427.95）。关于赔偿经济损失（律师费）的诉讼请求，因无合同约定，不予支持。关于徐某赔礼道歉、消除影响的诉讼请求。本案为房屋租赁合同纠纷，徐某违反合同约定应承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定的承担违约责任的主要形式为继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，吕某、王某主张的赔礼道歉、消除影响为《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定的承担侵权责任的主要方式，因此其无权在本案中主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、徐某应于本判决生效之日起七日内向吕某、王某支付违约金12,474.74元（抵扣3,100元后，实际支付9,374.74元）；二、谢某应于本判决生效之日起七日内向吕某、王某支付2019年3月11日至2019年9月30日的占用费25,460元；三、优居酒店应于本判决生效之日起七日内向吕某、王某支付2019年10月1日至2020年8月1日的占用费38,126.67元（优居酒店于2019年11月30日向吕某转账支付的9,300元可予以抵扣）；四、徐某对上述第二项、第三项承担连带给付责任；五、优居酒店应于本判决生效之日起七日内向吕某、王某支付2020年5月1日至8月2日的物业费427.95元；六、驳回吕某、王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,472元，减半收取1,236元，由吕某、王某负担36元，徐某负担500元，谢某、优居酒店各负担350元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明如下事实：1、一审审理中，谢某明确表示愿意向吕某、王某支付“房屋使用费20667元”。2、一审审理中，谢某举证其出租房屋的租金标准：2903号房屋（43.57平方米）2017年5月至2021年5月租金为3200元/月；2119号房屋（43.57平方米）2019年10月至2022年9月租金为3400元/月；621号房屋（42.55平方米）2019年10月至2022年9月租金为3500元/月，其后每年上浮100元；816号房屋（45.32平方米）2017年3月至2019年3月租金为3100元/月。拟证明案涉816号房屋月租金不可能达到4100元/月。本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。关于谢某上诉主张一审酌情按3800元/月的标准计算占用费缺乏依据应予改判的问题。一审中吕某主张涉案房屋租金可达到4,100元/月，谢某主张同地段同类型房屋租金此期间租金标准可达3,500元/月。一审判决结合房屋面积大小、双方的举证及本案的实际情况，酌情以3,800元/月的标准计算占用费并无不当，谢某的上诉主张本院不予支持。关于优居酒店上诉主张“优居酒店不应承担诉争房屋2020年1月20日至2020年8月1日的租金及物业费”的问题。优居酒店在承受诉争房屋时未尽到审慎义务，作为2019年10月1日至2020年8月1日诉争房屋的实际占有人，理应当向王某、吕某支付占用费，优居酒店上诉主张缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1217元，由谢某负担436元，优居酒店负担781元。本判决为终审判决。审判员  安林锋二〇二〇年十二月七日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹