江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6956号上诉人(原审被告、反诉原告）：睢宁楚岳置业有限公司，住所地江苏省睢宁县宁江工业园兴业路**。法定代表人：孙楚岳，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝宗浩（该公司副总经理），男，1985年9月11日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李冉，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：张建国，男，1979年6月20日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：田娟，睢宁县城关法律服务所法律工作者。上诉人睢宁楚岳置业有限公司（以下简称楚岳公司）因与被上诉人张建国商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院(2020)苏0324民初3212号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。睢宁楚岳置业有限公司的委托诉讼代理人郝宗浩、李冉，被上诉人张建国及其委托诉讼代理人田娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人楚岳公司的上诉请求：撤销原判，依法改判楚岳公司不返还张建国定金5万元或发回重审；一、二审诉讼费由张建国承担。事实和理由：一、一审法院认定定金抵作价款、即使张建国存在过错导致双方合同不能履行，楚岳公司也应当退还定金，该认定错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。从上述规定可以看出，定金可以抵作价款，给付定金的一方在不履行约定的债务时，无权要求返还定金。二、一审认定楚岳公司工作人员对张建国关于其征信的答复造成其误判，对合同不能履行负有责任，该认定错误。首先，张建国的征信无法通过金融机构审核的原因，系其曾经有贷款逾期的情况，对于贷款逾期，张建国应是知晓的。张建国在知道自己有贷款逾期的前提下，仍然选择以贷款形式支付房屋价款，张建国在签订案涉合同前又明确向楚岳公司表示其个人征信没有问题，导致案涉合同无法履行的责任完全在张建国。其次，张建国一审提供的微信截图不能证明楚岳公司工作人员针对其全部征信报告作出答复，也无法证明张建国向楚岳公司工作人员发送了完整的征信报告。双方签订《商品房订购协议》当天，楚岳公司工作人员还向张建国询问其征信问题，张建国回复没问题，张建国没有贷款。楚岳公司在得知其无法办理按揭贷款后，向金融机构了解得知，张建国有十几次的贷款逾期记录。张建国隐瞒重要事实，导致案涉合同无法履行，其应承担全部过错。三、退一步讲，即便楚岳公司工作人员向张建国回复导致其一定程度的误判，但案涉合同不能履行的主要责任仍在张建国一方。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。双方应当按照过错大小承担，一审要求楚岳公司承担全部不利后果，违背法律规定。四、合同解除后，双方的权利义务恢复至未签订合同前。5万元是为保障合同顺利签订所交付的立约定金，在张建国有过错导致不能签订正式合同的情况下，定金不应返还。被上诉人张建国答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。依据商品房买卖合同，5万元定金已经转化为购房款，楚岳公司要求返还定金，无事实和法律依据。张建国在购买涉案房屋时向楚岳公司明确表示要以贷款的方式购买，且张建国将个人征信发送至楚岳公司工作人员，在得到楚岳公司工作人员明确答复可以贷款后，张建国才与楚岳公司签订商品房买卖合同。若楚岳公司告知张建国不能办理贷款，张建国不会购买涉案房屋，因此导致合同不能履行的原因在于楚岳公司，应由楚岳公司承担全部责任。张建国向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方2020年4月8日签订的商品房买卖合同；2、判令楚岳公司返还购房款381958元及利息（以381958元为本金，按年利率4.9%自2010年4月8日起计算至实际履行之日止）；3.给付违约金2000元；4、楚岳公司承担诉讼费。一审诉讼中，张建国明确利息诉求为：以381958元为本金，按年利率4.9%自2020年4月8日起计算至实际履行之日止。事实和理由：2020年4月8日，张建国与楚岳公司签订编号为“SN211742”《商品房买卖合同》一份，约定张建国购买楚岳公司开发的位于睢宁县商品房，建筑面积为102.78平方米，房屋总价款为581958元。合同签订后，张建国于2020年4月8日前支付楚岳公司381958元，余款200000元向商业银行申请贷款支付。在交付首次购房款前，张建国将个人征信向楚岳公司出示，楚岳公司告知张建国可以贷款，于是张建国在2020年4月8日前交付了首次购房款381958元，在办理贷款期间，楚岳公司告知张建国不能办理贷款，张建国认为楚岳公司的欺骗行为导致张建国现在无法购买此房屋，多次和楚岳公司协商退房事宜，未达成一致意见。为维护张建国的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。楚岳公司向一审法院提出反诉请求：1、判令张建国向楚岳公司支付违约金7060元；2、反诉费由张建国承担。事实和理由：2019年12月1日，楚岳公司与张建国签订《商品房订购协议》，约定由张建国购买反诉人开发的位于睢宁县商品房，房屋面积为102.78平方米，房屋单价为6100元/平方米，张建国以按揭贷款的形式向楚岳公司支付购房款，同时还约定张建国于2020年1月1日前支付全部购房款，逾期将按照应付购房款万分之一每日的标准向楚岳公司支付违约金。协议签订后，张建国向楚岳公司支付包含5万元定金在内的首付款后，迟迟不办理商品房网签手续并向金融机构进行按揭贷款申请，直至2020年4月8日才与楚岳公司办理网签手续，也就是张建国直到2020年4月8日后才能向金融机构申请按揭贷款。时至今日，张建国仍未按照协议约定向楚岳公司支付购房款，根据双方签订的商品房订购协议约定，已产生7060元违约金，该款项应由张建国向楚岳公司支付。一审法院查明：2019年12月1日，张建国与楚岳公司签订商品房订购协议一份，双方约定张建国购买楚岳公司开发的位于睢宁县，房屋面积为102.78平方米，房屋单价为6100元/平方米，房屋总价款626958元。付款方式：买受人缴纳定金人民币伍万元整购买该商品房，买受人所付之定金自双方签署商品房买卖合同之日起转为房款的一部分；按揭付款：于签订本定购协议起3个工作日内，买受人须缴纳不低于该商品房的总价款30%的购房款后，出卖人方与买受人签订商品房买卖合同。买受人须在2020年1月1日前交清该商品房的全部价款。2、买受人缴纳完毕维修基金并出具票据后，出卖人方与买受人签订《商品房买卖合同》。2019年12月4日，张建国在楚岳公司提供的楚岳公馆签约确认单上签字，确认购买涉案房屋，签约单价为5710.82元/平方米、签约总价586958元、已付款50000元、本次应付款196958元，按揭款340000元，楚岳公司销售人员及销售经理在确认单上签字。2020年4月8日，双方签订商品房买卖合同（预售）一份（合同号：SN211742），约定张建国购买楚岳公司开发的位于睢城县的楚岳公馆16幢2单元1903号的涉案房屋，房屋单价为5662.17元/平方米，房屋总价款为581958元。合同第七条约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。贷款方式付款，买受人应当于2020年4月8日前支付首期房价款381958元，余款200000元由张建国向商业银行申请贷款支付。双方在合同第八条逾期付款责任中约定：逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同签订后，张建国按约定支付了购房首付款381958元，余款200000元准备向商业银行申请贷款，后被银行告知征信有问题，无法办理贷款手续。张建国认为双方在签订商品房买卖合同前已经将自己的征信信息发给楚岳公司的销售人员确认能否做贷款，销售人员也回复可以，张建国才与楚岳公司签订购房合同。现贷款办不下来导致无法实现购房目的。双方协商未果，张建国提起本案诉讼，诉如前请。楚岳公司认为违约责任在于张建国，张建国应向其支付违约金，遂提起反诉。在诉讼中明确同意解除双方之间的合同，但应扣除50000元定金。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的商品房订购协议及商品房买卖合同等协议系双方真实意思表示，依法成立生效。双方均应按合同约定履行义务，双方在协商过程中达成的数份协议内容不一致的，在双方没有明确约定的情况下，应以后签订的协议为准。通过双方提交的证据显示，双方在2020年4月8日签订商品房买卖合同中对双方之前签订的商品房订购协议、签约清单等约定的内容进行了实质性变更，包含单价、总价、付款时间等信息，所以应以此合同载明的内容为准。本诉部分，张建国已按照合同约定支付涉案商品房首期房价款381958元，余款200000元双方约定由张建国向商业银行申请贷款支付。因张建国征信存在问题导致无法向商业银行成功申请贷款，双方也未协商采取其他方式对合同进行补救，最终导致双方合同不能履行。现张建国主张解除双方签订的商品房买卖合同，楚岳公司同意解除，对张建国的该项诉讼请求予以支持。根据合同法第97条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。所以张建国有权要求退还购房款，对于楚岳公司辩称的50000元是定金不应退还的意见，一审法院认为，双方在订购协议中约定“买受人缴纳定金伍万元购买该商品房，买受人所付之定金自双方签署商品房买卖合同之日起转为房款的一部分”，在商品房买卖合同中约定“签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款”，根据当事人之间的上述约定及法律关于定金的有关规定，该款应认定为立约定金，在因当事人一方违反认购协议约定，导致商品房买卖合同未能订立的，应按照定金罚则承担责任。张建国违约系因未能交付购房尾款而非不愿签订商品房买卖合同。一方面按双方约定该款在签订涉案商品房买卖合同时该款已经抵作商品房价款，另一方面导致双方合同不能履行的主要原因虽然在张建国，但楚岳公司销售人员对张建国征信问题的答复也会对张建国征信能否通过银行审查造成误判，对合同不能履行负有一定的责任。综合考虑以上因素，一审法院对楚岳公司的抗辩意见不予支持，对张建国要求返还购房款381958元的诉求予以支持。对于张建国主张的购房款利息及违约金问题，导致涉案合同不能履行的原因是张建国商业贷款没有办理成功，楚岳公司销售人员在微信往来中的回复内容并不能代表金融机构的意见，张建国在向楚岳公司要求以按揭贷款支付房款前应当对其自身是否符合贷款条件及自身征信情况做出明确查询，所以张建国提供的与楚岳公司销售人员的聊天记录并不能否定购房目的不能实现的主要原因在于张建国自身，所以对张建国要求楚岳公司支付违约金及利息的诉求不予支持。反诉部分，关于楚岳公司主张的违约金7060元能否支持的问题。因双方在签订正式商品房买卖合同时已对双方之前签订的协议中的付款时间及逾期付款的违约责任等内容进行了实质变更，所以楚岳公司要求按原先签订的定购协议中载明的内容计算违约金无依据。因双方在商品房买卖合同中并未对商业贷款部分款项支付时间及相应部分违约金如何计算进行明确约定，且根据涉案房屋所在地理位置，目前房价变动情况等因素，双方解除合同也未给楚岳公司造成实际损失，所以对楚岳公司主张的违约金不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除张建国与楚岳公司于2020年4月8日签订的商品房买卖合同（合同号：SN211742）；二、楚岳公司于本判决生效后十日内返还张建国购房款381958元；三、驳回张建国的其他诉讼请求；四、驳回楚岳公司的反诉请求。本诉部分案件受理费减半收取3680元，由张建国负担180元，楚岳公司负担3500元；反诉部分案件受理费减半收取25元，由楚岳公司负担。根据双方当事人的诉辩主张，二审争议焦点为：楚岳公司关于扣除5万元定金的主张能否成立。二审期间，楚岳公司提交其公司销售人员与张建国微信聊天记录一份，证明：张建国隐瞒重要事实，在其有贷款逾期的情况下，仍然选择以贷款形式签订商品房买卖合同，张建国对于合同无法履行有直接过错。张建国质证认为：真实性无异议，张建国确实在银行没有贷款，张建国将自己的征信报告发给楚岳公司销售人员查看，在得到销售人员认可后，张建国才与楚岳公司签订的商品房买卖合同。本院对楚岳公司二审提交的证据真实性予以认定。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，张建国与楚岳公司在2020年4月8日签订正式商品房买卖合同，商品房买卖合同第七条约定，签订本合同前，张建国已经向楚岳公司支付定金5万元整，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。也就是说，此时定金不管从事实上还是双方约定上看，都已经转化为了购房款。因此，楚岳公司再主张扣除5万元定金，无事实和法律依据。对于买卖合同履行中无法办理银行贷款的情形，楚岳公司一方也存在一定过错。一审根据本案情况，认定楚岳公司收取的5万元应予退还，并无不当。综上，上诉人楚岳公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人楚岳公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 团审 判 员  孟 娟审 判 员  崔金城二〇二〇年十二月八日法官助理  葛文伟书 记 员  金宇婷