河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初15749号原告（案外人）：王方军，男，1986年1月29日出生，汉族，住河南省南乐县。委托诉讼代理人：黄澍滨，河南方邦律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告（申请执行人）：中国银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市郑东新区CBD商务外环与商务西六街交叉口东南角。负责人：常冰雁，行长。委托诉讼代理人：鲍宛生、李旭航，河南世纪通律师事务所律师。委托权限：特别授权。第三人（被执行人）：赵书莉，女，1974年4月7日出生，汉族，住郑州市金水区。原告王方军与被告中国银行股份有限公司河南省分行（以下简称“中国银行河南省分行”）、第三人赵书莉执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王方军及其委托诉讼代理人黄澍滨、被告中国银行河南省分行的委托诉讼代理人鲍宛生、李旭航到庭参加诉讼，第三人赵书莉经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王方军向本院提出诉讼请求：1、请求依法停止对位于郑州市××区××街××楼××单元××号房产（不动产权证号1501253839）的强制执行，并解除查封措施；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月27日、2014年10月1日，原告与第三人赵书莉分别签订了《房屋买卖合同》及补充合同各一份，约定将赵书莉购买的位于郑州市××区××街××楼××单元××号房产转让给原告，转让总价款为84.8万元。上述合同签订后，原告依约于2014年10月1日向赵书莉转账40万元，赵书莉将房产交付原告，由原告装修入住，至今已入住五年有余。另自2014年10月以后，原告一直代赵书莉偿还涉案房屋的银行按揭贷款，至今已代偿约22万元。在此期间，因原告与赵书莉一直联系不上，该房产一直无法办理过户手续。2016年12月28日，因赵书莉涉及与本案被告的案件，贵院查封了涉案房屋。原告认为，原告与赵书莉的买卖合同签订与查封之前，且房款已支付绝大部分，房屋也已交付原告占有入住多年，房屋未过户原因完全不在于原告。上述事实足以排除强制执行。故请求贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告中国银行河南省分行辩称，原告王方军未按照《房屋买卖合同》约定支付全部价款；且原告与赵书莉签订《房屋买卖合同》时，明知涉案房屋因抵押贷款设置有抵押权，对无法办理过户登记手续存在过错，完全是自身原因造成的，且不能证明非因自身原因未办理过户登记。原告不享有排除强制执行的权益，依法应当驳回其诉讼请求。一、《房屋买卖合同》及其补充合同系债权合同，原告不能基于该合同对涉案房屋享有物权。二、原告未按照合同约定的方式支付价款，且未支付全部价款。根据《房屋买卖合同》第二条、第四条、第十二条，补充合同其他约定第2条，原告仅于2014年10月1日支付定金40万元，至于该定金是履约定金抑或其他性质的定金，均不是原告所称的“购房价款”。原告可依据《房屋买卖合同》及其补充合同的定金罚则约定，向第三人赵书莉主张双倍返还。原告自述其自2014年11月开始代替偿还涉案房产的银行按揭贷款，没有任何合同依据和法律依据，其可向第三人赵书莉以不当得利请求返还，与本案无关。三、涉案房屋是赵书莉通过银行贷款按揭的方式从信合（郑州）置业有限公司处购买，房屋抵押权人为中国邮政储蓄银行有限责任公司郑州市长兴路支行，抵押金额为48.4万元，截至2014年10月1日，涉案房屋尚未办理出房产证。根据《房屋买卖合同》第十二条第3款，原告知道在这种情况下涉案房屋是无法办理过户登记手续的，但仍与案外人签订房屋买卖合同，其对无法办理过户登记手续存在过错。四、原告所提交的《房屋买卖合同》及补充合同复印件中，明确约定了一方违约时，另一方享有的救济权利，但迄今为止，原告也未采取任何包括诉讼及申请强制执行在内的措施主张其权利。原告怠于行使权利，是造成涉案房屋未能办理过户手续的主要原因。综上，被告认为本案执行措施得当，程序合法，依法应当驳回原告的全部诉讼请求。第三人赵书莉未到庭，未陈述、未举证。经审理查明：中国银行河南省分行申请执行赵书莉借款合同纠纷一案，执行依据为已发生法律效力的（2015）开民初字第9387号民事判决书。2016年12月9日，本院立案执行，执行案号为（2016）豫0191执7207号。2016年12月28日，本院依据（2016）豫0191执7207之二号执行裁定书及协助执行通知书查封了赵书莉名下位于郑州市××区××街××楼××单元××号、不动产权证号为1501253839的房产一套（以下简称涉案房产）。在执行过程中，王方军向本院提出执行异议，2020年7月10日，本院作出（2020）豫0191执异208号执行裁定书，驳回了其异议请求。王方军不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明：2014年9月27日，原告王方军作为买方、第三人赵书莉作为卖方、郑州诺之信房地产营销策划有限公司作为见证方共同签订了《房屋买卖合同》一份，合同主要约定，赵书莉将涉案房产以84.8万元的价格出售给王方军；付款方式为按揭贷款，双方签订合同后，共同委托郑州诺之信房地产营销策划有限公司并全程配合到贷款银行办理相关按揭贷款手续。其中，在“其他约定事项”中载明，双方协商同意，王方军在2014年10月1日前支付赵书莉40万元定金；赵书莉在收到定金时，交付原告全部房屋手续和钥匙并办理物业交割；双方约定在房本下发后办理过户手续；赵书莉同意负责办理房屋解押。2014年10月1日，原告王方军作为买方、第三人赵书莉作为卖方、郑州诺之信房地产营销策划有限公司作为见证方再次共同签订了《房屋买卖合同补充合同》一份，合同主要约定，过户时间为房产下发房产证后7个工作内双方共同到房管局办理立契过户手续；赵书莉须在王方军一次性支付购房款40万元当日交付房产并同意王方军对房产进行装修入住；赵书莉同意将交房前所收房款40万元全部追加为购房定金，如赵书莉违约将双倍赔付，如王方军违约则不予退还。同日，王方军向赵书莉转账40万元；赵书莉即向王方军出具《收条》一份，显示收到王方军“波特兰小区2号楼3单元1801室房款”40万元。另查明：自2014年10月18日开始，王方军陆续偿还涉案房产的按揭贷款，至2020年9月共计偿还了225,504元。其中，2014年10月18日至2020年3月18日期间的还款，是王方军将每月的贷款先转至赵书莉名下的604910653200298284账户，再由贷款银行自行扣划。2020年3月18日，王方军将3,023元按揭款项转至赵书莉名下的上述账户后，发现赵书莉的该账户已被冻结；2020年3月21日，王方军直接向贷款银行偿还3,023元按揭款，之后涉案房产每月的按揭贷款均是贷款银行从王方军名下的账户直接扣划。根据王方军提交的支付宝缴费账单显示，其从2015年12月29日开始，通过支付宝交纳涉案房产的水费、电费、燃气费及有线电视费。以上事实有《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充合同》、上海浦东发展银行业务凭证、《收条》、中国邮政银行账户交易明细、账户对账单、缴费账单及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综合本案，本院分析如下：关于王方军是否在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。经庭审查明，王方军与赵书莉在第三方中介郑州诺之信房地产营销策划有限公司的见证下，分别在2014年9月27日、2014年10月1日签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充合同》，远早于本院在2016年12月28日查封涉案房产的时间，可以排除交易双方有通过房屋买卖来逃避债务或者规避执行的情形。因此，可以认定王方军与赵书莉在本院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。关于王方军是否在本院查封之前已合法占有该不动产的问题。王方军提交的支付宝缴费账单显示，其从2015年12月29日开始交纳涉案房产的水费、电费、燃气费及有线电视费，结合庭审查明的事实，本院据此可以认定王方军在查封前已合法占有并使用了涉案房产。关于涉案房产价款的支付。根据王方军与赵书莉签订的《房屋买卖合同补充合同》的约定及赵书莉出具的《收条》的内容，可以证明王方军在2014年10月1日向赵书莉支付了40万元购房款，则赵书莉对涉案房产在扣除尚欠银行贷款部分以外的权益已全部转让给了王方军；此后王方军开始按月偿还银行按揭贷款，赵书莉对涉案房产已丧失了购房款的请求权或其他权利。双方合同约定的房款支付方式虽为按揭贷款，但该付款条件成就的前提是需要王方军、赵书莉及中介公司三方配合完成网签备案并以王方军的名义办理贷款。通过庭审查明，在任一方不配合的情况下，上述付款方式即不具备实施的可能性。即使合同未明确约定王方军以赵书莉的名义按月偿还按揭贷款，也不能否认王方军已支付了绝大部分房款的客观事实；且中国银行河南省分行申请执行涉案房产的份额亦仅限于除尚欠银行贷款的部分。因此，本院认为，对于赵书莉对涉案房产应有的份额而言，王方军已支付了该全部对价。关于未办理过户登记的原因。王方军在购买涉案房产前虽知晓该房产暂无法办理过户、房产设有按揭贷款但未重新办理抵押，但该交易安排并不具有违法性，所以王方军并不因此具有法律上的可责难性。王方军对涉案房产的风险预期应当限于其未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在赵书莉名下、因赵书莉的行为而产生的一切风险。因此，结合本案案情，本院认为，在赵书莉一直无法联系到的情况下，不应认定未办理过户登记系因王方军的自身过错。综上，综合考虑王方军已实际支付了涉案房产的绝大部分房款，且自2015年以来实际占有使用涉案房产，相较于中国银行河南省分行对赵书莉的一般债权而言，王方军对涉案房产享有的权益应当予以优先保护，更具有正当性和合理性，也更符合法律保障生存权、居住权的裁判精神。故本院认为，王方军的异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对涉案房产享有的民事权益能够排除强制执行。鉴于第三人赵书莉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：不得执行位于郑州市金水区宏达街88号3号楼3单元18层1804号（不动产权证号为1501253839）的房产。案件受理费12,280元，由中国银行股份有限公司河南省分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李 华人民陪审员  徐天福人民陪审员  邢伯增二〇二〇年十二月一日书 记 员  刘莹莹