湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10444号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉安玖诚房地产经纪有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区壹加壹（汉阳商会商务大厦）********。法定代表人：田双双，该公司总经理。委托诉讼代理人：王帅，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：晏传涛，男，1977年11月9日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：张侠妹，湖北瑞竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡丰亦，湖北瑞竹律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周海平，女，1980年6月5日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：张侠妹，湖北瑞竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡丰亦，湖北瑞竹律师事务所律师。上诉人武汉安玖诚房地产经纪有限公司（以下简称安玖诚经纪公司）因与被上诉人晏传涛、周海平居间合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初2665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理，现已审理终结。安玖诚经纪公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，驳回被上诉人的一审全部反诉请求；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，在判决中遗漏庭审中已查明的被上诉人可以取得购房资格的重要事实。上诉人已举证证明向被上诉人告知了购房资格等事项，晏传涛具有本科学历且年龄不满45岁，按当时武汉市落户政策，晏传涛可以落户取得购房资格。被上诉人提交的户口本显示两被上诉人系夫妻关系，该户口本时间远晚于离婚证，在被上诉人未提交其他证据的情况下，其夫妻关系应以时间在后的户口本记载为准。一审仅因涉案合同签订之时被上诉人不具备购房资格，未考虑上述已查明的可以取得购房资格的事实，认定合同不能履行严重错误。二、一审判决完全回避了被上诉人因资金困难而拒绝履行合同的重要事实，仅围绕购房资格问题展开认定并划分责任，处理结果严重错误和缺乏公正。从被上诉人的聊天记录中，可以看出被上诉人是因资金困难拒绝履行合同，被上诉人本应在涉案合同签订当日支付佣金和购房定金，但直到最后都没有支付。晏传涛、周海平辩称，被上诉人不符合涉案房屋所属地区的落户条件，系限购对象，涉案房屋买卖合同因被上诉人无购房资格而无法履行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。安玖诚经纪公司向一审法院起诉请求：1.晏传涛、周海平共同支付安玖诚经纪公司居间服务费33,975元；2.晏传涛、周海平共同支付逾期付款违约金（以33,975元为基数，自2019年11月30日起至全部付清之日止，按每月2%的标准计算）；3.晏传涛、周海平承担本案全部诉讼费用。晏传涛、周海平向一审法院反诉请求：1.安玖诚经纪公司赔偿晏传涛、周海平因《存量房居间（买卖）合同》而导致的损失共计21,000元；2.本案诉讼费用由安玖诚经纪公司承担。一审法院认定事实：2019年11月30日，晏传涛、周海平（买方）与案外人肖敬、伍贤君（卖方）及安玖诚经纪公司（经纪方）签订一份《存量房居间（买卖）合同》，合同约定买卖双方交易的物业地址汉阳区江城大道288号招商公园1872项目璟园B1-1栋31层1号，该物业以现状售予买方；基于经纪方为买卖双方提供的中介居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付佣金，买方向经纪方支付佣金33,975元；在履行合同中，任何一方不按照合同约定履行的构成违约，按合同违约处罚，非经纪方构成违约的经纪方不予退还已收取的佣金，且有权要求佣金支付义务人继续支付尚未支付的佣金，若佣金由守约方支付，守约方在支付全部佣金后有权向违约方追偿；逾期支付的，须从签订本合同之日起每天按佣金总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本佣金的支付；因买方或卖方违反本合同约定，逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则构成违约，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或不予退还已收取的定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；买卖双方签订的武汉市房地产管理局《房地产买卖合同》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准；买方签字人承诺配偶（买受人）晏传涛知晓并同意以此价格购买本房产，若因此产生纠纷，由买方签字人承担。房地产买卖合同附件（付款方式）中约定定金65,000元，买方须在2019年11月30日支付给卖方。周海平在上述合同上签名并代签晏传涛名字。2019年12月3日，晏传涛通过微信告知安玖诚经纪公司“是这样的，向总，我和我的爱人在闹矛盾，我本人也在处理和别人的财务纠纷之中，目前没有搞清楚，实在是买不了，给你及你的同事带来的麻烦，表示歉意。”在后续沟通中，晏传涛微信告知“我也不想麻烦，确实投资出了问题，今年经济形势不好，亏损太厉害了，实在拿不出那么多钱买房子了，不然我自找麻烦”。在安玖诚经纪公司表示“晏总，从你昨天才告诉我你们离婚状态……”，晏传涛微信告知“这种事情我不想和任何人讲，本来是让她代我签字的，她把自己的名字也写上了”。2019年12月27日，晏传涛、周海平（协议乙方）与伍贤君、肖敬（协议甲方）签订一份《解除房屋买卖合同协议》，约定鉴于甲乙双方于2019年11月30日签订了《商品房买卖合同》，甲方将其所有的位于武汉市汉阳区江城大道288号招商公园1872项目璟园B1栋3101号物业出卖给乙方，合同签订后，乙方因为个人原因（乙方认为合同签字无授权及无购房资格）无法履行合同，遂提出解除合同，经甲乙双方协商一致，就合同解除事宜达成如下协议：乙方同意补偿甲方21,000元，甲方收到乙方转账之后，双方于2019年11月30日签订的《商品房买卖合同》解除，乙方在支付补偿款，签字生效后，不得以任何形式和方式对此笔补偿款提出任何主张。晏传涛于当日向肖敬支付21,000元。一审法院认为，晏传涛、周海平与安玖诚经纪公司及案外人肖敬、伍贤君签订的《存量房居间（买卖）合同》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。晏传涛虽未在该合同上签名，但根据其与安玖诚经纪公司工作人员的微信聊天记录，可知其认可周海平代其签名的事实，应视为对周海平代签名的追认，该合同对其有约束力。双方当事人对晏传涛、周海平与案外人伍贤君、肖敬解除案涉房屋买卖合同的事实无异议，本案的争议焦点为安玖诚经纪公司及晏传涛、周海平对案涉《存量房居间（买卖）合同》无法履行是否存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”安玖诚经纪公司作为专业房产中介公司，其为晏传涛、周海平提供房屋买卖居间服务，首先应当核实晏传涛、周海平的身份关系以及是否具有购房资格。但根据一审庭审查明的事实，安玖诚经纪公司在案涉《存量房居间（买卖）合同》签订前并未通过核对结婚证、户口簿等方式核实晏传涛、周海平的婚姻关系，且在周海平无晏传涛明确授权手续的情形下同意周海平在该合同上代晏传涛签名，未尽到其审核义务。其次，安玖诚经纪公司在明知晏传涛、周海平非武汉市户籍，尚未取得武汉中心城区购房资格之前，签订上述《存量房居间（买卖）合同》，放任购房合同不能履行风险增大，违反诚实信用原则。虽安玖诚经纪公司主张晏传涛、周海平符合武汉市户籍迁入政策，可以解决其购房资格问题。但至本案一审法庭辩论结束前，安玖诚经纪公司未举证晏传涛、周海平具备上述购房资格。且晏传涛、周海平是否符合武汉市户籍迁入政策，能否取得武汉市户籍，需户籍管理部门依法核定，在晏传涛、周海平未获得购房资格的情形下，安玖诚经纪公司应审慎告知晏传涛、周海平相关购房风险，而非在晏传涛、周海平尚无购房资格情形下就签订案涉合同。晏传涛、周海平作为购房者，其在告知安玖诚经纪公司相关身份信息时未如实告知二者的婚姻关系，有违诚信原则。且晏传涛、周海平作为购房者，对购买房屋这种重大决定，应对其购房资格相关规定有所认识，尤其可通过网络查询方便知晓相关规定。但其在签订案涉合同时，并未尽到相应的注意义务，在其不具备购房资格的情形下，签订案涉合同，导致购房合同不能履行风险发生，其本身亦存在过失。鉴于案涉《存量房居间（买卖）合同》所约定的安玖诚经纪公司在合同签订后的相应合同义务实际未履行，综合考虑安玖诚经纪公司及晏传涛、周海平所处的市场地位、专业认知水平以及各方过错程度，根据公平原则，一审法院酌定晏传涛、周海平按合同约定居间服务报酬金额的40%向安玖诚经纪公司支付，即晏传涛、周海平向安玖诚经纪公司支付13,590元。因安玖诚经纪公司存在违约行为，其要求晏传涛、周海平支付逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于晏传涛、周海平主张安玖诚经纪公司赔偿因案涉《存量房居间（买卖）合同》而导致的损失，因双方当事人对晏传涛、周海平与案外人伍贤君、肖敬解除涉案房屋买卖合同并支付违约金21,000元的事实无异议，且晏传涛、周海平支付的违约金未超过涉案《存量房居间（买卖）合同》约定的晏传涛、周海平应承担的违约金金额，晏传涛、周海平支付的21,000元应认定为其因《存量房居间（买卖）合同》导致的损失。基于上述一审法院根据公平原则酌定的安玖诚经纪公司及晏传涛、周海平的责任承担比例，安玖诚经纪公司应对晏传涛、周海平实际支付违约金的60%承担赔偿责任，即安玖诚经纪公司赔偿晏传涛、周海平损失12,600元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、晏传涛、周海平向安玖诚经纪公司支付居间服务报酬13,590元，于判决发生法律效力之日起五日内付清；二、驳回安玖诚经纪公司的其他诉讼请求；三、安玖诚经纪公司赔偿晏传涛、周海平损失12,600元，于判决发生法律效力之日起五日内付清；四、驳回晏传涛、周海平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计325元，由安玖诚经纪公司负担255元，晏传涛、周海平负担70元；反诉费163元，由晏传涛、周海平负担105元，安玖诚经纪公司负担58元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：安玖诚经纪公司申请涉案《存量房居间（买卖）合同》中的房屋出卖人伍贤君出庭作证，伍贤君陈述涉案合同签订后，晏传涛与其联系，称因没有资金，买不了房屋。后伍贤君与晏传涛达成协议，由晏传涛进行补偿。经质证，安玖诚经纪公司对证人证言无异议，晏传涛、周海平认为证人证言不合法，不属于新证据，伍贤君在合同签署前未见过晏传涛，也不清楚晏传涛与周海平的关系，安玖诚经纪公司未尽到勤勉尽职义务。本院认为，证人陈述的事实与一审查明的事实相互印证，对其真实性本院予以确认。当事人未提交其他新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为涉案《存量房居间（买卖）合同》最终无法履行，安玖诚经纪公司与晏传涛、周海平应如何承担责任问题。根据安玖诚经纪公司与晏传涛、周海平在合同履行过程中的沟通记录，涉案合同无法履行的主要原因包括晏传涛资金困难、晏传涛与周海平的婚姻状况及晏传涛、周海平购房资格问题。根据查明的事实，安玖诚经纪公司作为专业房地产中介机构，在其从事中介服务过程中，本应恪守职业精神，认真做好审核义务，但其在为涉案合同提供居间服务时，并未严格审核晏传涛与周海平的身份关系，在周海平未持有晏传涛书面授权的情况下，允许周海平代签购房合同。同时，在晏传涛、周海平尚未取得购房资格的情况下，轻率鼓励促成买卖双方签订合同。而晏传涛、周海平作为完全民事行为能力人，其从事交易行为时，未向安玖诚经纪公司充分披露个人信息，未详细了解相关购房政策，对自身购房能力和情况未进行综合评估。故，双方对涉案《存量房居间（买卖）合同》无法继续履行均有过错。一审法院综合考虑安玖诚经纪公司及晏传涛、周海平所处的市场地位、专业认知水平以及过错程度，酌定由安玖诚经纪公司承担60﹪的责任，晏传涛、周海平承担40﹪的责任，并无不当，本院予以维持。关于安玖诚经纪公司主张晏传涛、周海平支付居间服务费问题。因晏传涛、周海平的合同目的未能实现，安玖诚经纪公司对此亦有过错，且合同未能继续履行导致安玖诚经纪公司并未履行其后的居间义务，故根据合同履行情况及上述过错比例，一审法院判决晏传涛、周海平按合同约定居间服务报酬金额的40﹪支付费用，符合公平原则，本院予以维持。关于晏传涛、周海平主张安玖诚经纪公司赔偿其损失问题，因晏传涛、周海平与房屋出卖人解除了房屋买卖合同，导致晏传涛、周海平对外支付违约金21,000元，该款项系晏传涛、周海平因《存量房居间（买卖）合同》无法继续履行造成的损失，如上所述，安玖诚经纪公司对此存在过错，一审法院判决安玖诚经纪公司承担60﹪的赔偿责任，并无不当，本院予以维持。综上所述，安玖诚经纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费813元，由武汉安玖诚房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  申光伟二〇二〇年十二月十四日法官助理胡海洲书记员胡海洲