辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7060号上诉人（原审被告）：瓦房店轴承集团实业总公司电炉厂，住所地瓦房店市南共济街3段**。法定代表人：张松栋。上诉人（原审被告）：大连振兴轴承制造有限公司，，住所地瓦房店市南共济街3段**法定代表人：张松栋，该公司经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：山红梅，辽宁金刚石律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：邵永顺，辽宁金刚石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：瓦房店轴承冷食品加工有限公司，住，住所地辽宁省瓦房店市北共济大街一段**/div>法定代表人：陈庆国，该公司经理。委托诉讼代理人：鲁长昆，男，1948年9月15日出生，汉族，该公司综合管理部部长，住瓦房店市。上诉人瓦房店轴承集团实业总公司电炉厂（以下简称电炉厂）、大连振兴轴承制造有限公司（以下简称振兴公司）因与被上诉人瓦房店轴承冷食品加工有限公司（以下简称冷食品公司）返还原物纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瓦房店轴承集团实业总公司电炉厂、大连振兴轴承制造有限公司的上诉请求：1.依法中止本案审理或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”系适用法律错误。上诉人电炉厂与案外人原瓦房店煤矿(以下简称煤矿)签订了两份《租房协议》,约定租用时间分别为2000年1月1日到2019年12月31日止，共20年；2000年1月15日到2050年1月14日，50年，其他条款内容一致。第二份《租房协议》约定的租期虽然超过20年，超过部分无效。即上诉人电炉厂与案外人煤矿的租赁合同至2020年1月14日止。但上诉人在租期届满后，仍继续使用案涉租赁物，案外人煤矿(现接收方为瓦房店轴承集团有限责任公司)没有提出任何异议。根据我国《合同法》第236条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，上诉人电炉厂与案外人煤矿间如因租赁房屋发生争议，系租赁合同纠纷，一审法院直接判令上诉人电炉厂向被上诉人返还原物，系适用法律错误。二、本案在上诉人电炉厂诉被上诉人及案外人瓦房店轴承集团有限责任公司(煤矿接收方)确认优先购买权纠纷案一案尚未审结，即认定被上诉人系案涉租赁厂房所有人，程序错误。案涉租房协议的双方是上诉人电炉厂和煤矿，与被上诉人无关。被上诉人称其是在2010年以动迁补偿为由取得划拨土地24348平方米及地面建筑物，向政府交纳了土地出让金后办理了以上资产权属证书，但是在购买优先权一案中，瓦房店轴承集团有限责任公司提供的在2011年7月1日案涉房屋的产权登记人仍然为瓦房店轴承集团有限责任公司。因案外人瓦房店轴承集团有限责任公司(煤矿接收方)与被上诉人之间关于案涉租赁房屋的《转让协议》是在案外人瓦房店轴承集团有限责任公司与上诉人电炉厂房屋租赁合同期间，上诉人电炉厂对转让租赁物具有优先购买权，就此两上诉人已向瓦房店市人民法院起诉，请求确认两上诉人对租赁房屋及土地的优先购买权，案号为：(2020)辽0281民初2077号，该案已开庭审理，现尚未审结。现无法确认被上诉人与案外人瓦房店轴承集团有限责任公司(煤矿的接收方)的转让协议及行为是否有效，即无法确认被上诉人系案涉租赁房的所有权人。被上诉人是否具有原告主体资格，现无法确定。根据我国《民事诉讼法》第150条第5款规定：本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，应当中止诉讼。在该案尚未审结的情况下，本案应中止诉讼。被上诉人瓦房店轴承冷食品加工有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持一审判决。事实与理由：1.被上诉人2010年5月6日与案外人瓦房店轴承集团有限责任公司签订的含案涉土地和房屋在内的原煤矿24348平方米房屋土地转让协议，是双方意思的真实表达，其内容和约定符合《合同法》的相关规定，合法有效。根据最高法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》法释（2009）11号第21条规定，完全可以认定被上诉人与案外人瓦房店轴承集团有限责任公司签订的转让合同合法有效，被上诉人有权决定上诉人与煤矿签订的20年租赁合同到期后不再出租并腾退所占土地房屋。2.经瓦房店市人民法院发文批准，并向瓦市财政局交纳了土地出让金，被上诉人最终获得了含案涉房屋和土地在内的24348平方米房屋土地不动产证，上诉人依法拥有对案涉土地房屋使用权、处置权、受益权。根据《合同法》的有关规定，被上诉人也同样承接了上诉人与原瓦房店煤矿签订的租赁合同中的权利义务，有权决定该协议到期后不再继续出租。3.2019年末，被上诉人与上诉人共同协商上诉人与原煤矿签订的20年租赁合同到期后腾退房屋土地问题，因上诉人提出优先购买权和200万元的损失补偿意见，本次协商无果。上诉人现仍继续占用案涉土地房屋，侵害了被上诉人的合法权益。4.我国的司法实践和相关法理表明，优先购买权是基于承租物在合同存续期间，产权人未通知承租人却转让给他人而随后发生，而承租人的损失也只有向善意取得产权的第三人腾退租赁物后，方能出现具体损失，因此上诉人应先腾退。上诉人引用《民事诉讼法》第150条的规定提出中止审理，是适用法律错误。5.上诉人在瓦房店法院（2020）辽0281民初2077号案件中，已明确表示优先购买权的损失为50万，并当庭提出各种损失的具体明细和相关证据，表明不存在本案审理需要在（2020）辽0281民初2077号案件审结之后方能审理的必要性，上诉人既然已认定优先购买权的赔偿为50万，却又要本案中止审理，没有依据。瓦房店轴承冷食品加工有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告腾退租期结束后所占用的原告房屋15间，场地2200平方米；2.被告承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：1998年9月25日，甲方瓦房店市轴承集团建筑安装工程总公司和乙方张松栋签订产权转让合同：甲方将其拥有的电炉厂产权转让给乙方。双方约定1.电炉厂原生产厂房及所占土地系甲方租给电炉厂使用的，不在本次出售之列，企业产权出售后，如继续租用，双方自行协商解决。2.经甲乙双方协商约定，乙方购买产权后须在30日内办理完原企业注销。瓦房店轴承集团实业总公司电炉厂于1999年12月14日吊销；大连振兴轴承制造有限公司于2004年9月16日成立，投资者张松栋、孙秀清。2000年12月25日，瓦房店轴承集团实业总公司电炉厂和原瓦房店煤矿签订租房协议，约定瓦房店轴承集团实业总公司电炉厂租用瓦房店煤矿院内15间瓦房和2200平方米场地，租用时间从2000年元月一日始到2019年12月31日止，共20年。2001年1月25日，瓦房店轴承集团实业总公司电炉厂和原瓦房店煤矿签订租房协议，约定瓦房店轴承集团实业总公司电炉厂租用瓦房店煤矿院内15间瓦房和2200平方米场地，租用时间为2000年1月15日到2050年1月14日止，其他条款同双方于2000年12月25日签订的租房协议条款内容一致。原瓦房店煤矿因严重亏损，无力清偿到期债务，向瓦房店市人民法院申请宣告破产，瓦房店市人民法院于2002年7月22日作出（2002）瓦民破字第5号民事裁定，宣告瓦房店煤矿破产还债。2004年4月30日，移交方瓦房店煤矿破产清算组和接收方瓦房店轴承集团有限责任公司完成交接，瓦房店轴承集团有限责任公司接收了包括案涉房屋及土地在内的原煤矿大院全部房屋及土地，并办理了房屋及土地权属证书。2010年5月6日，甲方瓦房店轴承集团有限责任公司与乙方瓦房店轴承冷食品加工有限公司签订协议书，将大连市瓦房店煤矿土地之上的房屋及附属设施划归乙方所有。瓦房店轴承冷食品加工有限公司向瓦房店市财政局缴纳了8521800元土地出让金后取得了包括案涉土地及房屋在内的24348平方米国有建设用地使用权及房屋所有权证书。一审法院认为，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。瓦房店轴承集团实业总公司电炉厂与原瓦房店煤矿分别于2000年12月25日和2001年1月25日签订了两份租房协议，应履行后签署的租房协议；但2001年1月25日前定的租房协议约定的租期超过了二十年，超过部分无效，因此该租房协议的租赁期间应认定为2000年1月15日至2020年1月14日。现租赁期限已经届满，承租人应当返还租赁物。原告瓦房店轴承冷食品加工有限公司已经取得包括案涉土地及房屋在内的24348平方米国有建设用地使用权及房屋所有权证书，且未与被告瓦房店轴承集团实业总公司电炉厂以及被告大连振兴轴承制造有限公司续签租房协议，因此原告请求占用其房屋及土地注册并经营的被告瓦房店轴承集团实业总公司电炉厂和被告大连振兴轴承制造有限公司腾退占用的15间房屋和2200平方米场地的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、二百三十五条之规定，一审法院判决：被告瓦房店轴承集团实业总公司电炉厂、大连振兴轴承制造有限公司于判决生效后三十日内将占用原告瓦房店轴承冷食品加工有限公司所有的房屋15间和原告瓦房店轴承冷食品加工有限公司享有国有建设用地使用权的2200平方米土地腾退给原告瓦房店轴承冷食品加工有限公司。案件受理费100元，由被告瓦房店轴承集团实业总公司电炉厂、大连振兴轴承制造有限公司负担。根据庭审审理情况和证据情况，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是二上诉人是否应向被上诉人腾退案涉房屋和土地。首先，本案中，上诉人电炉厂与原瓦房店煤矿于2001年1月25日所签订的租房协议约定的租期超过了二十年，超过部分无效，现20年的租赁期限已经届满，承租人应当向权利人返还租赁物。被上诉人冷食品公司通过其与案外人瓦房店轴承集团有限责任公司所签订的转让协议、交纳相应的土地出让金、取得包括案涉土地及房屋在内的24348平方米国有建设用地使用权及房屋所有权证书，已经成为案涉土地及房屋的实际权利人。被上诉人并没有与二上诉人续签租房协议且向二上诉人主张腾退，二上诉人现没有继续承租和占有使用案涉土地及房屋的权利基础，因此二上诉人应当向被上诉人冷食品公司腾退其占用的15间房屋和2200平方米场地。其次，关于上诉人提出其已经另案诉讼主张对案涉场地享有优先购买权并要求赔偿经济损失50万元，本案应当中止审理一节，本院认为，被上诉人现已经成为案涉土地及房屋的实际权利人，关于上诉人是否享有案涉场地的优先购买权及是否有权获得经济损失赔偿，其已经通过另案诉讼方式解决，该案的审理结果对本案并无实质影响，故另案诉讼不能成为本案中止审理的理由，上诉人此节抗辩，本院不予支持。综上，上诉人瓦房店轴承集团实业总公司电炉厂、大连振兴轴承制造有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人瓦房店轴承集团实业总公司电炉厂、大连振兴轴承制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二〇年十二月一日书记员  张美健