广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5948号上诉人（原审原告）：杨君颂，男，1986年2月13日出生，汉族，住广东省台山市***********。委托诉讼代理人：衡森飚，广东建诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘惠敏，广东建诺律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄建华，女，1980年7月7日出生，汉族，住四川省西充县***********。委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。原审第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区******紫马奔腾广场一区6座2层物业，统一社会信用代码914***********547H。法定代表人：李功镇，该公司执行董事。上诉人杨君颂因与被上诉人黄建华以及原审第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨君颂上诉请求：撤销一审判决第二项，改判黄建华返还杨君颂定金360000元及利息（以360000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类货款基准利率自2017年4月11日起计算至2019年8月20日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率自2019年8月21日起计算至全部清偿之日止的利息，以上利息现合并暂计至2020年8月10日）。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，杨君颂有履行合同的诚意和意愿，但因客观原因导致了杨君颂无法积极履行合同。杨君颂、黄建华与乐有家公司于2017年4月6日签订《中山市********服务合同》合同约定该房屋总价款为185万元，定金36万元。杨君颂依约支付了36万的定金，足见购房的诚意。杨君颂于2017年5月12日被刑事拘留，服刑期间不允许家属会见及辩护律师签署任何除涉案刑事案件的刑事授权委托书外的其他文书。杨君颂家属将上述情况告知黄建华，并提出“延期履行合同”、“变更购买人”或者“一次性支付剩余房款”等协商方案，但均遭拒绝。黄建华坚持要按原合同来执行，拒绝了杨君颂家属的协商。这一情况与中山市乐有家房地产经纪有限公司代理人李杰于2020年4月29日在一审中提交的《补充情况说明》的内容相互印证。上述事实表明，尽管杨君颂被刑事拘留，但其仍然有履行合同的意愿。二、杨君颂未获银行贷款批复函，合同约定的支付首期款的条件尚未达到，杨君颂未支付首期购房款不构成违约。根据三方签订的《中山市********服务合同》约定“买方须于取得银行贷款批复函之日起七个工作日内支付首期款(不含定金)290000元至买卖双方约定的银行监管账户”。该条款明确杨君颂支付首期款的前提条件是取得银行贷款批复函。虽然乐有家公司在2020年4月17日提交的《情况说明》《补充情况说明》中称“2017年5月27日，银行同意原告杨君颂的贷款申请，但乐有家公司无法与其取得联系”，“原告杨君颂在工商银行申请按揭贷款，因年代久远且乐有家公司并未实际收取相关按揭资料，无法查明银行具体支行。”但这仅是乐有家公司的单方陈述，并无相关证据佐证，无法确认银行是否同意了杨君颂的贷款申请，也无法证明杨君颂收到了银行的贷款批复函。因此，根据上述约定，杨君颂向黄建华支付首期款的条件尚未满足，杨君颂并未逾期履行合同义务。一审法院主张“即使未获得银行贷款批复函，原告仍需采取其他方式筹集资金在合理期限内履行支付义务。”、“无论合同是否解除，定金系债权的担保，原告作为给付定金一方未履行支付购房款的合同义务，已构成违约，无权要求返还定金”无事实和法律依据。三、杨君颂并未收到黄建华发出的《催告函》及《解除合同通知》，双方之间的房屋买卖合同并未因此解除。即使杨君颂收到上述资料，合同解除的责任也应由黄建华应承担。因看守所通信受限，杨君颂并未收到上述《催告函》及《解除合同通知》，黄建华在一审中也未提供相应的快递单原件供法庭核对。因此，一审法院对黄建华提出的于2017年6月解除了涉案房屋买卖合同的主张予以确认，认定事实不清。四、退一步而言，即使杨君颂收到了《催告函》及《解除合同通知》，解除合同的责任也应当由黄建华承担。首先，即使按乐有家公司所称2017年5月27日，银行已同意杨君颂的按揭申请，当作为首期付款条件成就之时，黄建华在合同约定支付首期款条件未成立之前，于2017年5月22日发出《催告函》上明确“按照合同约定，您须于2017年5月31日之前履行以下4、5、10项目义务（4、办理首期款或一次性所付楼款监管手续。5、办理递件过户手续。10、缴纳佣金或者必要费用）”要求杨君颂收函五日内支付首期款，明显损害了杨君颂支付首期款的期限利益，于理不合，足见黄建华解除合同意愿之强烈、没收杨君颂定金之急切，因此黄建华并未尽到善良责任。且原合同并未约定履行上述相应义务的明确日期，黄建华要求杨君颂提前履行相应义务，系对合同条款的变更，应当取得杨君颂的同意。其次，黄建华2017年6月15日在《解除合同通知》上明确“按照合同约定，您须于2017年5月22日之前履行以下4、5项目义务（4、办理首期款或一次性所付楼款监管手续5、办理递件过户手续）”其要求杨君颂履约时间与《催告函》相矛盾，涉案合同并未约定履行相应义务的明确日期，系黄建华单方随意更改合同条款，黄建华以此为由提出解除合同没有法律及合同依据，也应承担相应违约责任。五、黄建华于2017年7月26日将涉案房屋以明显低于市场的价格（200万）另行出售给案外人林秀花，且未告知杨君颂。黄建华的该行为表明其主观上已无意继续履行合同，也造成本案合同客观上无法继续履行。综上，黄建华违约解除合同，其无权没收杨君颂交付的36万元定金。一审法院认定杨君颂违约，无权要求返还定金，于法无据，于理不合。黄建华辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果公平合理。乐有家公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面意见。杨君颂向一审法院提出诉讼请求：一、解除杨君颂与黄建华签订的中山市********服务合同；二、判令黄建华立即返还杨君颂交纳的定金360000元及利息（以360000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年4月11日起至实际全部清偿之日止，暂计至2019年10月11日为43415元）。一审法院认定事实：2017年4月6日，杨君颂（买方）、黄建华（卖方）及中山市家家顺房地产经济有限公司（居间方，后更名为乐有家公司）签订涉案合同，约定：黄建华交易的涉案房地产转让总价款为1850000元，定金为360000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金50000元，合同签订后5个工作日内再向卖方支付定金310000元，买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管；买卖双方约定付款方式为按揭付款，买方意向贷款金额为1200000元，并于2017年4月14日前申请按揭，双方不得借故拖延，否则视为违约；买方须于取得银行贷款批复函之日起七个工作日内支付首期款（不含定金）290000元至买卖双方约定的银行监管账户，在买方按约定取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起七个工作日内，买卖双方需签署广东省房地产买卖合同、缴清税款并办理产权过户递件手续，买卖双方须在递件过户回执载明的答复日期届满之日起两个工作日内缴纳税费并领取新房地产证，买方负有抵押义务的，须于领取新房地产证时将其交予居间方送至按揭银行，并于收到相关部门的通知后的两个工作日内办理抵押登记手续，否则视为买方违约；如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十个工作日的，则卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。该合同还约定了其他事项。签订涉案合同当天，黄建华收取杨君颂定金50000元，交由乐有家公司居间方保管，乐有家公司出具定金50000元收据，后该50000元定金黄建华已向乐有家公司提取。2017年4月10日，杨君颂通过工商银行自助终端向黄建华账户转账定金310000元。同日，杨君颂向凡是律师事务所交纳850元银行按揭律师见证费。一审法院又查明，2017年5月12日杨君颂因涉嫌诈骗罪被羁押于江门台山市看守所，生效的广东省江门市中级人民法院（2019）粤07刑终139号刑事判决认定杨君颂于2017年2月至2017年5月11日实施帮助信息网络犯罪活动，该院以帮助信息网络犯罪活动罪判处杨君颂有期徒刑二年五个月，刑期自2017年5月12日起至2019年10月11日止。2019年10月11日，杨君颂执行期满，得以释放。但此时黄建华以杨君颂未履行涉案合同构成违约为由，已全额没收杨君颂交付的360000元定金。杨君颂遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院再查明，乐有家公司，成立于2008年8月27日，2017年7月10日办理了企业名称变更，由“中山市家家顺房地产经纪有限公司”更名为“中山市乐有家房地产经纪有限公司”。为查明涉案房地产的权属状况，一审法院依法向中山市自然资源局调取涉案房地产的内档交易材料,该材料显示：2017年9月6日，黄建华与案外人林秀花签订广东省房地产买卖合同，黄建华以总金额1130000元向案外人林秀花出售涉案房地产。同日，双方向中山市国土资源局就涉案房地产作出转移登记申请。现涉案房地产权利人为林秀花，登记时间为2017年9月15日，房屋所有权取得方式为买卖。黄建华向一审法院说明其另行出售涉案房地产的时间为2017年7月26日。一审法院认为,杨君颂、黄建华及乐有家公司签订的涉案合同既包含了杨君颂与黄建华之间围绕涉案房地产的买卖合同关系,也包含居间方向买卖双方提供服务的居间合同关系,为混合合同。现杨君颂、黄建华就涉案房地产买卖事宜发生纠纷,本案仅对杨君颂、黄建华之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉案合同中关于涉案房地产买卖事宜是双方真实意思表示,未违反法律、行政法规强制性规定,合法有效,双方应全面依约履行各自的义务。杨君颂以“客观原因无法履行合同”为由，主张解除涉案合同，而黄建华则称杨君颂存在逾期未履行支付首期款、办理递件过户手续等违约行为，主张涉案合同已于2017年6月解除，即双方对解除涉案合同中的房屋买卖合同部分并无异议，一审法院予以确认。本案的争议焦点在于黄建华是否应当返还杨君颂360000元定金及利息。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，涉案合同明确约定：“买方须于取得银行贷款批复函之日起七个工作日内支付首期款（不含定金）290000元至买卖双方约定的银行监管账户”，乐有家公司的情况说明称“2017年5月27日银行同意杨君颂的贷款申请”，而杨君颂此时因涉嫌犯罪被羁押，银行贷款并未发放，杨君颂此后亦未向黄建华支付涉案房地产的首期款，已构成违约。虽然杨君颂辩称其未获银行贷款批复函，合同约定的支付首期款的条件尚未达到，不构成违约。但据乐有家公司的情况说明，银行已经同意杨君颂贷款，杨君颂支付首期款的条件已成就，且支付购房款是买方的主要合同义务，即使未获得银行贷款批复函，杨君颂仍需采取其他方式筹集资金在合理期限内履行支付义务。杨君颂称其涉嫌其他违法犯罪在监狱服刑系客观原因无法履行合同，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项“法律规定的其他情形”，并据此主张解除涉案合同、由黄建华返还定金及利息。但其一，杨君颂未能举证证明上述情况系“法律规定的其他情形”；其二，据已生效的（2019）粤07刑终139号刑事判决书认定的事实，杨君颂在签订涉案合同前已实施犯罪活动,杨君颂主观上能预见到自己因犯罪行为被法律制裁限制人身自由从而导致涉案房地产无法继续交易的可能性,且即使杨君颂本人被判入狱，仍可委托他人代为履行涉案合同义务，因此杨君颂服刑这一事件并非导致合同无法履行的客观原因，不构成杨君颂解除合同、要求黄建华返还定金及利息的法定事由。反之，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定以及涉案合同的约定，杨君颂逾期履行支付价款义务已超过十个工作日，黄建华有权解除合同并没收定金360000元，故杨君颂请求黄建华返还定金360000元及利息,无事实与法律依据，一审法院不予支持。另杨君颂提出其家属曾与黄建华协商延期履行合同、更换购买人或者一次性付款的方式，但均被黄建华拒绝，黄建华未尽到善良责任即没收定金于法无据，以及黄建华在较短的时间内将涉案房地产出售给乐有家公司、以实际行动明确表示不再履行合同违约在先的意见。经查，关于杨君颂所述其家属与黄建华协商被拒绝、黄建华未尽善良责任的情况，杨君颂并未举证予以证实；而黄建华以及乐有家公司均陈述，2017年5月22日乐有家公司协助黄建华向杨君颂发出《催告函》，要求其限期履行办理资金监管、递件过户手续及缴纳佣金；同年6月15日，黄建华向杨君颂发送《解除合同通知》，要求解除合同并保留进一步追究违约责任的权利。以上两次发函通知，黄建华均提供了邮单为证。因杨君颂违约未履行合同义务，经两次发函通知，黄建华在仍然无法联系杨君颂、且未能与杨君颂家属协商一致的情况下，才于2017年7月26日将涉案房地产另行出售，并在同年9月15日过户至案外人名下，故黄建华并不存在杨君颂所称的未尽善良责任以及违约在先的情形。杨君颂称其未收到上述函件通知，双方之间的房屋买卖合同尚未解除，据此认为黄建华无权没收定金。但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，合同自通知到达对方时解除，即使杨君颂当时未收到通知，因本案双方均起诉或答辩提出解除合同，故从一方收到对方起诉状或者答辩状之日起，涉案合同已经解除。按前所述，无论合同是否解除，定金系债权的担保，杨君颂作为给付定金的一方未履行支付购房款的合同义务，已构成违约，无权要求返还定金。综上，杨君颂诉求合理部分，一审法院予以支持；无理部分，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决：一、解除杨君颂与黄建华于2017年4月6日签订的《中山市********服务合同》中形成的房屋买卖合同关系；二、驳回杨君颂的其他诉讼请求。案件受理费7351.24元（杨君颂已预付），由杨君颂负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。杨君颂申请证人杨**出庭作证。一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.乐有家公司在一审中提交的《情况说明》述称：买卖双方签订涉案合同后，杨君颂于2017年4月10日向银行申请按揭贷款，同月11日，乐有家公司将托管定金3万元支付给黄建华；后期，乐有家公司无法与杨君颂取得联系，同年5月22日乐有家公司协助黄建华向杨君颂发送《催告函》，要求杨君颂限期履行办理资金监管、递件过户手续及缴纳佣金，未果；同月27日，银行同意杨君颂的贷款申请，但乐有家公司仍无法与杨君颂取得联系；同年6月15日，黄建华向杨君颂发送《解除合同通知》，要求解除合同并保留追究法律责任的权利，向乐有家公司出具《声明书》，主张因杨君颂拒不履行合同义务且不配合处理问题导致合同无法履行，要求乐有家公司将剩余2万元托管款项支付给黄建华；同月26日，鉴于已过合同约定的履行节点，且无法联系到杨君颂，乐有家公司根据黄建华的申请，将剩余托管款项2万元支付给黄建华；杨君颂的家属在知悉杨君颂被拘留后，曾尝试与黄建华沟通协商解决方案，但双方未形成一致意见。2.乐有家公司在一审中提交的《补充情况说明》述称：杨君颂的家属知悉杨君颂被拘留后，曾尝试与黄建华沟通协商解决方案，但双方未形成一致意见；因乐有家公司仅是配合协助杨君颂、黄建华进行后续交易，故申请银行按揭贷款的相关资料并不在乐有家公司；杨君颂在工商银行申请按揭贷款，因年代久远且乐有家公司未实际收取相关按揭资料，无法查明银行具体支行。3.一审庭审中，杨君颂主张其在2017年4月10日委托律师办理申请银行按揭贷款手续，但未获批准，其不清楚未或批准的原因。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。黄建华与杨君颂对于一审判决解除双方签订的《中山市********服务合同》中形成的房屋买卖合同关系均无异议，本院予以维持。根据杨君颂的上诉请求，本案二审争议焦点为：涉案合同未能继续履行可归责于哪一方。对此，本院作如下分析：黄建华、杨君颂及中介公司乐有家公司签订的涉案《中山市********服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方均应严格按照合同约定履行各自的义务。同时，双方在合同履行过程中应秉承诚实信用原则，相互信任、相互配合，以促成涉案合同的顺利履行。根据合同约定，杨君颂通过银行按揭贷款的方式支付部分购房款，杨君颂应在2017年4月14日前申请按揭贷款，并在取得银行贷款批复函之日起七个工作日内支付首期购房款290000元。虽然杨君颂主张其于2017年4月10日向银行申请按揭贷款后，相关申请未获批准，但杨君颂未提交相应的证据佐证其该主张，也未说明银行未批准其按揭申请的原因，其应承担举证不能的不利法律后果。同时，根据乐有家公司出具的《情况说明》《补充情况说明》的相关内容可知，乐有家公司主张杨君颂于2017年4月10日向银行申请按揭贷款后，按揭银行已于2017年5月27日同意其按揭申请，但乐有家公司无法与杨君颂取得联系。因乐有家公司出具的该情况说明载明杨君颂申请银行按揭贷款的时间与杨君颂自认的时间一致，同时乐有家公司主张无法联系杨君颂的时间亦与另案生效刑事判决载明杨君颂被羁押的时间相吻合，且乐有家公司作为涉案房产交易的中介方，系涉案交易的参与者与协调者，其亲历了涉案交易的全部过程，故其出具的情况说明的内容具有较高的可信度，在杨君颂未提供充分的反证的情况下，本院对上述情况说明的内容予以采信。即本院认定杨君颂已于2017年5月27日取得银行的同贷书，其应在2017年5月27日起的七个工作日内向黄建华支付合同约定的首期购房款290000元，但杨君颂未在合同约定的期限内履行上述付款义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。黄建华根据合同约定，主张解除双方签订的涉案合同，没收杨君颂交纳的购房定金，理据充分，本院予以支持。至于杨君颂主张其因另案被刑事羁押，客观上无法继续履行合同，其家属已及时与黄建华沟通继续履行合同事宜的情况。杨君颂因犯罪行为被刑事羁押，其对此存在过错，不能据此主张变更涉案合同的内容。因黄建华与杨君颂的家属并未就涉案合同的履行达成新的协议，杨君颂也未举证证明双方协商的内容，基于合同应当严守的原则，黄建华主张杨君颂仍应按涉案合同的约定履行合同义务，并无不当。所以，涉案合同因可归责于杨君颂的事由无法继续履行，杨君颂作为违约方，无权主张退还购房定金，一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，上诉人杨君颂的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元（上诉人杨君颂已预交），由上诉人杨君颂负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年十一月二十五日书记员  韦健淳