四川省广元市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川08执异23号 案外人：胥勇，男，汉族，1981年11月3日出生，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：黄静，四川博誉律师事务所律师。 申请执行人：胡安琼，女，汉族，生于1979年7月18日，住广元市利州区。 申请执行人：赖国军，男，汉族，生于1981年5月21日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：邱小清，女，汉族，生于1984年7月14日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：陈道富，男，汉族，生于1964年5月3日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：倪月华，女，汉族，生于1970年1月4日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：卢超，男，汉族，生于1967年10月13日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：凌小群，女，汉族，生于1977年1月1日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：李平，男，汉族，生于1989年10月20日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：褚明娟，女，汉族，生于1988年12月22日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：罗彩云，女，汉族，生于1982年12月27日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：任养军，男，汉族，生于1983年2月16日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：杨雨函，男，汉族，生于1987年11月28日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：胡安均，男，汉族，生于1973年10月18日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：庞波，男，汉族，生于1988年11月30日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：韩亮，男，汉族，生于1971年9月8日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：张金玉，女，汉族，生于1976年10月25日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：龙仕萍，女，汉族，生于1974年12月6日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：王树东，男，汉族，生于1969年9月1日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：夏辉，女，汉族，生于1972年3月24日，住四川省广元市利州区。 被执行人：重庆市龙乡苑房地产开发有限公司广元分公司。 法定代表人：陈代勇，该公司负责人。 本院在执行胡安琼、赖国军、胡安均等人与重庆市龙乡苑房地产开发有限公司广元分公司（以下简称龙乡苑广元分公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人胥勇对位于广元市利州区××镇××路××期××幢××号房屋主张所有权并请求解除对上述房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人胥勇称，请求人民法院解除对位于广元市利州区××镇××路××期××幢××号房屋的查封。事实和理由：2017年3月7日广元市东盛不锈钢有限公司（已注销，法定代表人：胥勇，以下简称东盛公司）与龙乡苑广元分公司签订《工程承包合同》，合同约定龙乡苑广元分公司将宝徕华城二期塑钢窗制作及安装承包给东盛公司，合同总价款约为220万元，支付方式为抵扣房屋。2018年1月9日东盛公司再次与龙乡苑广元分公司签订《工程承包合同》，合同约定龙乡苑广元分公司将宝徕华城二期百叶窗制作及安装承包给东盛公司，合同总价款约35万元，支付方式为抵扣房屋。后龙乡苑广元分公司依约定用宝徕华城二期房屋抵扣东盛公司合同价款，异议人胥勇将抵扣的部分房屋变卖给他人，留下宝徕华城二期3幢1-12-2号房屋用于自己居住，现异议人发现该房屋已经被广元市中级人民法院查封。异议人认为该房屋已由龙乡苑广元分公司向自己抵扣合同价款，该房屋应属异议人所有，被异议人无权申请查封该套房屋。综上所述，为了保护异议人的合法权利，请求人民法院查明后作出公正裁判。 本院查明，胡安琼、赖国军、胡安均等人与龙乡苑广元分公司因房屋买卖合同纠纷向广元仲裁委员会申请仲裁。仲裁过程中，胡安琼、赖国军、胡安均等人提请财产保全，广元市利州区人民法院依法作出裁定书，于2019年4月22日分别对龙乡苑广元分公司名下位于广元市利州区××镇××路××期××幢××号××号××号××号××幢××号，合计5套房屋进行了保全查封。 在广元仲裁委员会作出仲裁裁决后，龙乡苑广元分公司未履行生效仲裁裁决所确定的义务，胡安琼、赖国军、胡安均等人向本院申请强制执行。本院依据已经发生法律效力的广元仲裁委员会（2019）广仲裁字第32号、33号、34号、35号、36号、37号、38号、39号、41号、42号、43号、44号、45号、46号、47号、48号裁决书，分别立案执行胡安琼、赖国军、胡安均等人与龙乡苑广元分公司房屋买卖合同纠纷共十六案，执行案号为（2020）川08执5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20号。因上述案件的被执行人都系龙乡苑广元分公司，申请执行标的均为不同数额的金钱给付，本院决定对上述十六案合并执行。2020年7月8日，本院作出（2020）川08执5-20号之一执行裁定书，裁定对案涉房屋予以评估、拍卖。 另查明，2017年3月7日龙乡苑广元分公司与东盛公司签订《工程承包合同》，承包内容：“1、宝徕华城二期百叶窗制作及安装单价……合同总价款约为220万元。2、甲方开发的商品房5套房产，抵扣房价每平方米2700元……”。2018年1月9日龙乡苑广元分公司与东盛公司签订《工程承包合同》，承包内容：“1、宝徕华城二期塑钢窗制作及安装……约35万元。2、甲方开发的商品房1套房产，抵押房价每平方米2700元……”。《宝徕华城二期抵款方胥勇房源明细》载明：“总抵房16套，总面积：1622.47平方米，抵房单价：2700/平方米，总抵房金额：4380669.00元”。2018年1月9日东盛公司与龙乡苑广元分公司签订《工程承包合同》，合同约定龙乡苑广元分公司将宝徕华城二期百叶窗制作及安装承包给东盛公司，承包内容“1、宝徕华城二期百叶窗及安装单价为每平方米145元，约2400平方米，约35万元。2、甲方开发的商品房1套房产，抵押房价每平方米2700元……”《龙乡苑广元分公司宝徕华城二期门窗班组结算书》载明：“总价4406922元……截至2019年4月20日已支付给胥勇门窗班组工程款3800481元，扣除质保金88138元，剩余工程款518302元……”。 还查明，广元东盛不锈钢有限公司由案外人胥勇任公司法人，已于2019年7月26日经广元市利州区食品药品和工商局批准注销登记。 2020年11月26日本院向广元市利州区不动产登记中心查询胥勇名下不动产登记信息，广元市利州区不动产登记中心反馈信息显示其名下有住房两套，分别位于广元市利州区××镇××街（不动产权证书号：2244，登记时间：2009年4月15日，建筑面积：91.37㎡）、广元市利州区宝轮镇花园社区宝徕华城一期Ｂ幢2-12-2号（不动产权证书号：川（2016）利州区不动产权第0001218号，登记时间：2016年11月28日，建筑面积：109.89㎡）。 本院认为，本案的争议焦点为案外人胥勇对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，即案外人要排除人民法院对案涉房屋的强制执行需同时符合上述三个要件。具体到本案，从案件的整体法律关系看，龙乡苑广元分公司与东盛公司签订《工程承包合同》以及胥勇提供的《宝徕华城二期抵款方胥勇房源明细》、《龙乡苑广元分公司宝徕华城二期门窗班组结算书》，合同价款的支付方式均是以房抵债，是用以房抵债的方式来消灭当事人之间的金钱债务，实现债务的清偿，并非通常意义上的商品房买卖合同关系，双方之间并未签订合法有效的《商品房买卖合同》，也不存在实际支付价款的事实。因此，胥勇作为以房抵债的房屋受让人，在完成房屋过户手续之前，不享有优先于一般债权的权益，不享有针对案涉房屋的物权期待权，其权利不足以排除强制执行。其次，广元市利州区不动产登记中心房屋查询信息显示，胥勇名下在同一辖区除案涉房屋外另有住房两套，房屋面积分别为109.89㎡、91.37㎡，现有住房足以满足和保障胥勇及其家庭成员居住权，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，不能排除对案涉房屋的执行。 综上，胥勇提出解除对案涉房产查封的请求依法不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十九条规定，裁定如下： 驳回胥勇的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  苟 宇 审 判 员  唐 瑞 审 判 员  贺 斌 二〇二〇年十二月八日 法官助理  克 棒 书 记 员  冯建民 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。