山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终1029号 上诉人（原审原告）：张之芬，男，1926年6月20日生，汉族，阳煤集团二矿退休职工，住阳泉市。 委托诉讼代理人：武俊华，山西弘通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张奇志，男，1965年4月4日生，汉族，山西阳光发电有限责任公司职工，住阳泉市。 被上诉人（原审被告）：陈慧琴，女，1964年9月17日生，汉族，阳煤集团二矿退休职工，住阳泉市。 委托诉讼代理人：赵仲琴，山西新东律师事务所律师。 上诉人张之芬因与被上诉人张奇志、陈慧琴房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省阳泉市城区人民法院（2020）晋0302民初1403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张之芬的委托诉讼代理人武俊华，被上诉人张奇志，被上诉人陈慧琴及其委托诉讼代理人赵仲琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张之芬上诉请求：1.依法撤销阳泉市城区人民法院（2020）晋0302民初1043号民事判决书；2.依法改判即二被上诉人赔偿上诉人房屋损失28万元。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。1.上诉人系案涉房屋的事实物权人，其对该房屋的出资与二被上诉人之间并非垫资行为也非借贷关系，双方实属借名买房。被上诉人并无购买房屋之意，也就不存在向上诉人借款购房或垫资购房的事实，二者之间实为借名买房，实际居住者也是上诉人，一审法院却认定上诉人对该房屋的出资与二被上诉人之间系垫资行为或借贷关系，显属认定事实错误。2.上诉人与二被上诉人之间存在代购住房的意思表示，并且所做约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，不应认定为无效约定。2012年5月31日，二被上诉人给上诉人写下住房处置保证协议书，保证房屋在过户前上诉人对该房屋的所有权。上诉人实际出资，由上诉人及其配偶进行房屋装修，实际居住者亦是上诉人及其配偶，被上诉人只是名义上的购买者，双方实际已经形成借名买房的事实，而上诉人与被上诉人就房屋的一系列权利进行约定，并不违反法律、行政法规的强制性规定，不应认定为无效约定。3.上诉人与二被上诉人就案涉房屋的归属有过约定，上诉人及其配偶应当是该房屋的事实物权人。本案中虽然案涉房屋登记在被上诉人张奇志名下，但上诉人对该房屋的权属持有异议，而要确定该房屋的权属则应根据购买时双方当事人的真实意思确定所有权归属，即双方当事人在购买该房屋时是否在家庭内部口头确定案涉房屋的归属，再证明当事人是否就不动产物权归属进行过意思表示。4.二被上诉人未经上诉人同意擅自将上诉人即事实物权人张之芬及其配偶的房屋出卖，由此造成的损失28万元应当由二被上诉人承担。 张奇志辩称，没有答辩意见，同意上诉人的意见。 陈慧琴辩称，一、本案已经超过诉讼时效，2015年张奇志和陈慧琴处置涉案房产至今已经超过五年时间，上诉人的起诉已经超过诉讼时效。二、张奇志和陈慧琴当时卖房老人是知情的，而且该房款是为了填补其孙子，也就是张奇志的儿子结婚所用。老人完全是因为张奇志和陈慧琴已经离婚了，为了争取和维护自己家人的利益才提起诉讼的。而且老人（通过上诉状也看到了）已经九十多岁的高龄，不能确定该起诉是否是他的真实意思表示。张奇志所述与上诉人所述与客观事实不符。房屋处置保证书不具有法律效力。首先，该保证书没有合同一方当事人及张之芬的签字，不能认为该协议是双方当事人的真实意思表示，张之芬不能以此保证书来主张权利。其次，保证书记载的内容和客观事实不符。事实上该房屋是张奇志单位的福利房，登记在张奇志名下，全部房款都是张奇志出资，是张奇志、陈慧琴婚后的夫妻共同财产，故2015年张奇志和陈慧琴在婚内处分自己的合法房产是符合法律规定的。三、第一，本案张奇志和陈慧琴签署房屋处置保证书是事出有因的，原因就是张之芬曾和自己的儿子和儿媳协商交换房产，用张奇志名下阳光小区房产来交换张之芬名下的化工厂房产。第二，上诉人说自己出资购买了涉案房产，但却没有任何的出资凭证，上诉人辩解说是因为亲情的原因，而本案当中既没有任何的出资凭据，更谈不上对出资真实性的审查。第三，本案适用法律错误，被上诉人陈慧琴认为本案应当驳回上诉人的诉讼请求，不能按照一审法院借贷关系处理。上诉人主张的物权损害赔偿更是与事实相悖，于法无据。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。 张之芬向一审法院起诉请求：1.要求二被告赔偿原告房屋损失28万元；2.本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定的事实：原告张之芬系被告张奇志之父。二被告于1996年5月登记结婚，于2020年6月22日判决离婚。婚姻存续期间，被告张奇志于1997年9月底参加房改，出资27729元购买了××小区房屋73%的产权。2011年7月21日，被告张奇志支付11154.97元，购买了剩余产权。2012年3月6日，二被告取得该房屋的所有权证书，房屋坐落位置登记为阳泉市××区。2012年5月31日，张奇志、陈慧琴二人向原告出具《住房处置保证协议书》，其内容为“父亲张之芬现有住房一套，该房屋坐落于阳泉市××区，建筑面积94.23㎡，是以张奇志的名字登记，父亲出资购置的。为此，在房产未过户前，张奇志、陈慧琴诚心承诺，保证父亲对此房屋拥有居住权、使用权、分配权以及日后的过户权，他人无权干涉”。2015年11月3日，二被告将该房屋出售于他人，每人分得14万元。 一审法院认为，双方讼争的房产系被告张奇志所在单位的房改房，该类房屋只能向本单位职工出售，该房屋登记在二被告名下的根本原因是因为原告不具备购房资格所致，并非原告授意被告登记在被告名下所致。原、被告双方即便存在代购住房之意思表示，也与当时公共政策相悖，属无效约定。但在二被告购买讼争房屋时，原告进行了出资，该款项的实质是对购房资金的垫付，原告同二被告之间形成的是借贷关系，该债务形成于二被告婚姻存续期间，并用于二被告的共同生活，属于二被告的共同债务。因此，原告以二被告侵犯其房屋所有权为由要求承担赔偿责任的理由不能成立，但二被告应对原告垫付的资金承担返还义务，依公平原则还应承担资金被占用期间的利息，该利息可参照民间借贷逾期利息的相关规定，酌情按年利6%计算。现二被告已离婚，上述债务应作均等分割，并应互负连带责任。被告陈慧琴不能证明在出售讼争房产时已告知并取得原告的同意，故其辩称原告的诉求已超过诉讼时效的理由，缺乏证据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条之规定，判决：一、被告张奇志、被告陈慧琴于判决生效之日起十日内各自归还原告张之芬19441.99元，并按6%的年利率向原告支付利息至实际清偿之日（其中13864.5元的利息自1997年10月1日起算，5577.49元的利息自2011年7月22日起算）；被告张奇志、陈慧琴互负连带清偿责任；二、驳回原告张之芬的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实同一审查明事实一致。 本院认为，双方诉争房产系张奇志所在单位的房改房，该类房屋只能向本单位职工出售，是住房制度改革推动职工个人购买住房，对职工享有房改政策优惠取得的房改房。根据国家房改政策规定，房改房通常是单位根据职工的职务、年龄、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后，在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利。房改房的登记，都应登记在参加房改房的职工名下。本案上诉人张之芬无证据证明支付了购买本案诉争房屋73%的产权的购房款，剩余27%的购房款是张奇志用公积金帐户支付的。但二被上诉人于2012年5月31日给上诉人出具了《住房处置保证协议书》，保证书中载明该房由父亲张之芬出资购置，故对上诉人购买该房时的出资，应按债权处理。上诉人的上诉理由，本院不予支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费386元，由上诉人张之芬负担。 本判决为终审判决。 审判长  谷守乾 审判员  吴怡东 审判员  王 翔 二〇二〇年十二月八日 书记员  李增艳