辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7570号上诉人（原审被告）:阚兴慧（曾用名阚文朋），女，1990年9月2日生，汉族，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：阚兴晓（阚兴慧妹妹），1995年9月10日生，汉族，住辽宁省海城市。被上诉人（原审原告）：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连花园口经济区迎春街**楼****，统一社会信用代码：91210231744390574A法定代表人：崔洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘善吉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：许致笙，男，该公司员工。上诉人阚兴慧与被上诉人大连鑫晟物业管理有限公司（以下简称鑫晟物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初2572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阚兴慧上诉请求：撤销一审判决，改判物业公司按照合同履行义务并减免物业费用，同意支付2016、2017年的物业费，按照合同标准支付，不同意支付其他年份物业费。事实和理由：一审判决中认定“鑫晟物业提供服务时存有瑕疵，也无法否定其已实际为涉案小区提供多项服务的事实且物业服务与有形商品有重大区别，即便服务相同，不同服务对象的感受也可能不同，故被告仅以照片为据抗辩其有权拒缴物业费，无合同及法律依据，本院不予采纳”，与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的内容不符。且《大连前期物业管理服务协议》是对双方的约束，并不是仅仅对业主有约束，在鑫晟物业出现服务问题时业主多次报修无果后业主才缓交物业费用的，最先违反服务的一方是鑫晟物业。鑫晟物业辩称，不同意阚兴慧的上诉请求，一审判决适用法律正确，应予维持。鑫晟物业向一审法院起诉请求：1.阚兴慧给付物业管理服务费5,606元（自2016年1月1日起至2019年12月31日止）及违约金1,682元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年7月11日，案涉小区的建设单位大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与鑫晟物业签订《前期物业管理委托合同》，约定委托鑫晟物业为案涉小区“美林西岸”提供前期物业管理服务。该《前期物业管理委托合同》对物业基本情况，委托管理事项，委托管理期限，双方权利和义务，物业管理服务质量及标准，前期物业管理服务费用及相关费用、法律责任等内容进行了约定。该合同第七条约定：（受委托方）负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理。第九条约定：委托管理期限自2008年6月30日起，至该小区成立业主委员会选聘新物业管理公司止。第十三条物业管理服务费：已交付使用物业管理服务费，由受委托方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向物业产权人或使用人收取：1.高层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.2元（含电梯费），多层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.00元，小高层住宅房屋建筑面积为每月每平方米1.20元（含电梯费），非住宅房屋面积每月每平方米1.30元。2.未办理入住房屋的物业费，委托人按住宅建筑面积每月每平方米1.00元，非住宅房屋面积每月每平方米1.30元，向受委托方交纳，受委托方每月核算具体数额呈报委托方，委托方于次月3日前支付给受委托方。3.合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，受委托方按调整标准向委托方、物业产权人、使用人收取。4.物业前期开办费用10万元由受委托方列表采购。费用委托方先期垫付给受委托方、受委托方分三年列支返还此项费用。5.如需提前进场，委托方须向受委托方支付相应的人工及各项费用，金额以实际发生费用为准。第十五条约定：保修期满后发生的房屋公共部位、公共设施、共用设施的维修养护更新费用，实行维修基金制度，已设立维修基金的物业，按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》及其配套文件执行，未设立维修基金的物业发生维修，养护更新费用由委托方和物业产权人按各自应分担的实际费用向受委托方支付。2015年11月3日，案涉小区建设单位大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司（甲方）与阚兴慧（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》。该协议对双方的权利和义务，甲方委托物业管理企业向乙方提供的物业管理服务内容，物业管理企业的服务标准，物业管理服务费用，物业费公示，物业服务企业公共设施收益分配，保险，其他约定事项，违约责任，争议解决方式等内容进行了约定。该协议明确案涉房屋建筑面积116.80平方米，物业类型为公建，物业管理费用标准为：住宅房屋建筑面积每月每平方米1元。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金或向人民法院起诉。另查明，阚兴慧系大连市旅顺口区开发区海霞街13号2层1号房屋业主，其所在“美林西岸”小区未成立业主委员会。阚兴慧以43张照片为凭，以平台防水有问题导致其靠阳台墙体脱落掉墙皮、树木挡光绿化无人修剪、观水景台废弃填乱石垃圾、地下车库无灯、地下车库无灯且堆垃圾、消防设施不如其他小区老化引发火灾时无人值守、公共墙体脱离、报修无人承认、垃圾无人管理、小区内私搭乱建等问题为由拒绝缴纳2016年之后的物业费。鑫晟物业主张自2016年1月1日起至2019年12月31日止，阚兴慧共拖欠物业费5,606元（116.8平方米×1元/平方米/月×48个月），阚兴慧仅认可拖欠其中4,206元但未提交2016年1月1日之后的缴费凭据。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。阚兴慧在实际接受大连鑫晟物业管理有限公司物业管理服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。按照《大连市前期物业管理服务协议》中约定的物业费收费标准计算，自2016年1月1日起至2019年12月31日止，阚兴慧应交纳的物业费数额为5,606元（116.8平方米×1元/平方米/月×48个月），在阚兴慧无据佐证此期间曾交纳部分费用的情况下，鑫晟物业要求阚兴慧支付物业管理服务费5,606元（自2016年1月1日起至2019年12月31日止）的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。关于鑫晟物业要求阚兴慧支付违约金1682元一节，虽然案涉《大连市前期物业管理服务协议》中对违约金作出了明确的约定，但为促进物业服务企业加强管理，减少与业主之间的矛盾，故对鑫晟物业要求阚兴慧支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于阚兴慧抗辩因鑫晟物业提供的物业服务没有达标而其拒绝交费一节，因物业服务包括房屋管理、公共设施的维修、小区秩序的维护、保洁服务、绿化养护等多方面，是由已交费业主所交纳的物业服务费所维系，即便鑫晟物业提供服务时存有瑕疵,也无法否定其已实际为案涉小区提供多项服务的事实，若阚兴慧认为鑫晟物业的服务需要改进,应当以合理的方式提出建议，若其认为自身权益受到侵害，应当以合法的方式寻求救济，而其选择违反合同约定，拒绝缴纳物业费的方式进行对抗并不妥当，此行为必然有损其他已交费业主的利益。且物业服务与有形商品有重大区别,即便服务相同,不同服务对象的感受也可能不一样,故阚兴慧仅以照片为据抗辩其有权拒绝交纳物业费用，无合同及法律依据，不予采纳。综上，鑫晟物业部分诉讼请求予以支持，阚兴慧抗辩意见不予采纳。鑫晟物业、阚兴慧之间应相互理解，相互配合，共同建立、治理和维护良好的小区环境。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，尽职尽责地履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，让业主感受到物业费的支付价有所值。作为接受物业管理服务的业主，应当考虑到已交费业主的共同利益，在发现问题时及时通过正当渠道向物业公司提出合理化建议，共同协助物业公司提高小区服务质量。判决：一、阚兴慧于一审判决生效之日起十日内给付大连鑫晟物业管理有限公司2016年1月1日至2019年12月31日期间物业管理服务费5,606元；二、驳回大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由阚兴慧负担。二审中，阚兴慧提交照片92张，拟证明物业服务质量不符合合同约定，存在重大瑕疵。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。鑫晟物业对前述证据的真实性不予认可，且认为不属于新证据，与本案没有关联性。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院另查明：二审中，阚兴慧同意缴纳2016年、2017年物业费。本院认为，本案争议的焦点为是阚兴慧是否应缴纳案涉期间物业费。案涉小区的建设单位与阚兴慧签订了《大连市前期物业管理服务协议》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，阚兴慧应当依前述前期物业合同的约定内容享有权利并履行义务。阚肖慧对于一审判决认定的案涉房屋面积及欠费期间并无异议且在二审中明确表示同意缴纳2016年、2017年的物业费，故本院对一审判决认定的阚兴慧应缴纳的案涉期间物业费5,606元予以确认。关于阚兴慧主张的鑫晟物业提供的物业服务存在瑕疵一节，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，阚兴慧可另行向鑫晟物业主张权利综上，阚兴慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人阚兴慧负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年十二月三日书记员 黄月妍