山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终3315号 上诉人（原审原告）：聊城市东昌府区古楼办事处聂庄居民委员会。住所地：聊城市兴化西路交警支队南裙楼**。 法定代表人：李士成，主任。 委托诉讼代理人：陈旭峰，山东地维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵中，山东地维律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：山东华悦房地产开发有限公司。住所地：聊城市东昌府区东昌西路万盛家园**楼商业**。 法定代表人：陈兆华，董事长。 委托诉讼代理人：张树杰，山东万航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵海萍，山东万航律师事务所律师。 上诉人聊城市东昌府区古楼办事处聂庄居民委员会（以下简称聂庄居委会）因与被上诉人山东华悦房地产开发有限公司（以下简称华悦房产公司）合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初7279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 上诉人聂庄居委会上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判被上诉人履行2008年5月28日签订的《聂庄村开发安置合作协议》及2009年5月15日签订的《合作协议》，在开发的小区内设置独立的回迁区、独立的物业管理、办公场所、活动中心、健身会所、便民超市、医疗卫生室、托儿所并交付给上诉人自行管理；2.判决被上诉人向上诉人支付违约赔偿金500万元；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、华悦房产公司违约，上诉人请求判决被上诉人继续履行合同并支付违约赔偿金500万元具有事实和法律依据，其诉讼请求应依法得到支持。为提升江北水城的城市品位，打造全国优秀旅游城市品牌，经双方协商，就聂庄村、政协空闲地块、华悦房产楼院合作事项于2008年5月28日签订《聂庄村开发安置合作协议》。《聂庄村开发安置合作协议》第六条约定：“开发后的小区内要充分考虑居民的生活便利，要设置独立的物业管理、办公场所、活动中心、健身会所、便民超市、医疗卫生室、托儿所等等，保证居民的生活方便舒畅。”第八条违约责任约定：“以上条款双方共同认可签署，任何一方违约均应向对方支付500万元赔偿金。”2009年5月15日双方签订《合作协议》，第1条约定，聂庄被拆迁居民全部安置在一个院内，建设能自主管理的回迁区以保证聂庄村的完整性；第3条约定，被上诉人给上诉人提供三间红白理事会用房、三间居委会用房。《聂庄村开发安置合作协议》及《合作协议》签订后，华悦房产公司迟迟不按照合作协议约定在开发的小区内设置独立的物业管理、办公场所、活动中心、健身会所、便民超市、医疗卫生室、托儿所，没有为聂村回迁居民设置独立的回迁区，也没有提供红白理事会用房和居委会用房，华悦房产公司已形成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人一审中请求判决华悦房产公司履行2008年5月28日签订的《聂庄村开发安置合作协议》及2009年5月15日签订的《合作协议》，在开发的小区内设置独立的回迁区、独立的物业管理、办公场所、活动中心、健身会所、便民超市、医疗卫生室、托儿所并交付给上诉人自行管理，判决华悦房产公司向上诉人支付违约赔偿金500万元，根据合同约定和法律规定，上诉人的一审诉讼请求具有事实和法律依据，依法应予以支持。二、一审判决查明和认定事实不清且错误。首先，一审判决书第12页认定：“……被告提出未设置独立回迁区非被告原因造成，系因政府设立乐园小学导致被告未取得二期土地使用权，进而造成聂庄三栋安置楼和二期无法全部安置在一个院内，未设立独立的物业管理是因为原告内部矛盾无法成立业主委员会，不符合单独设立物业管理公司的法定条件，经住建部门批准备案，原告回迁区和商业区属于同一个物业管理区域只能合并管理。被告已按照原告要求改造三间房屋作为红白理事用房，但原告无正当理由拒不接受，故被告提出的上述辩称，本院予以采纳”，一审判决对上述事实及被上诉人辩称的采纳认定缺乏事实依据和证据支持。其次，一审判决书第13页认定：“……后被告依照约定在小区内经规划批准的物业管理用房中为原告单独改造三间房屋，并多次要求原告接受，原告始终未接受”，一审判决对上述内容的认定同样缺乏事实依据和证据支持。再次，一审判决书第13页：“另查明，被告尚未取得二期土地使用权”，同样也没有证据支持，且该查明事项与上诉人一审中的诉讼请求没有直接的关联性。最后，一审判决书第14页一审法院认为：“……原被告2010年9月15日签订的《协议》第四条明确约定本协议签订后，双方均不得再提出任何要求。该协议签订于2008年5月12日、5月28日、2009年5月15日三份协议之后，应视为对原被告双方权利义务的最终约束，被告已按照该协议约定向原告提供三间红白理事用房，但原告拒不接收，且原告因自身原因无法成立物业管理公司对回迁区进行独立的物业管理，被告无法为其单独提供物业用房……”，一审判决上述认定明显错误。双方2010年9月15日签订的《协议》是针对居民提出的相关要求作出处理签订的补充协议，并非对2008年5月28日、2009年5月15日二份协议的变更，该《协议》并没有明确约定变更、废止或者解除之前签订的协议。上诉人从未拒绝接受红白理事管理用房，一审判决认定因上诉人自身原因无法成立物业管理公司对回迁区进行独立的物业管理、华悦房产公司无法为其单独提供物业用房，该认定没有事实依据和证据支持。 被上诉人华悦房产公司辩称，一、根据客观现实情况和2010年9月15日双方签订的《协议》，华悦房产公司不再负有为聂庄居委会在小区内设置独立回迁区、物业管理办公场所、活动中心、健身会所、医疗卫生室、托儿所并交付聂庄居委会自行管理的义务。华悦房产公司和聂庄居委会于2008年5月12日签订的《聂庄村开发合作协议》和2008年5月28日签订的《聂庄村开发合作协议》，之所以约定华悦房产公司为聂庄居委会设置独立管理的回迁区、物业管理场所等内容，是基于当时的拟开发建设范围为三期，拆迁范围包括整个聂庄村、聊城市政协南楼家属院及空余院落、华悦金钻办公楼这一前提。后因情势出现变化，市政协住户不同意拆迁致使华悦房产公司无法取得市政协地块的土地使用权，而聂庄村的部分土地也被政府建设为乐园小学，导致华悦房产公司无法继续进行二、三期的建设。在此情况下，双方原来的预期已无法实现。鉴于无法按约定履行的原因不能归咎于任何一方，2010年9月15日双方签订了《协议》，约定：“就聂庄居委及聂庄广大居民提出的相关要求，一次性打包处理解决……F座和K座之间物业管理、活动中心、变电室等配套用房的一楼为乙方提供三间红白理事用房（如电力、自来水、暖气等小区配套设施需要在此设置或安装时，只给乙方保留两间）……二楼为乙方提供三间物业用房……本协议签订后，双方均不得再提任何要求”。因此，双方在2010年9月15日通过签订《协议》方式，对之前和合同权利义务进行了变更和调整，华悦房产公司不再负有为聂庄居委会在小区内设置独立回迁区、物业管理办公场所、活动中心、健身会所、医疗卫生室、托儿所并交付聂庄居委会自行管理的义务。二、聂庄居委会要求华悦房产公司支付500万元违约金不能成立。首先，华悦房产公司无法为聂庄居委会在小区内设置独立回迁区、物业管理办公场所、活动中心、健身会所、医疗卫生室、托儿所并交付聂庄居委会自行管理，是存在于双方合作合同的固有风险，是情势变化的原因所致，并不能归咎于华悦房产公司。当时聂庄居委会已经对此予以理解和同意，并以2010年9月15日签订《协议》的方式，重新确定了华悦房产公司的义务。其次，《聂庄村开发安置合作协议》中仅笼统约定“任何一方违约均应向对方支付500万元赔偿金”，并未规定确定的违约事项或违约情形，属于约定不明。再次，《协议》中明确约定“本协议签订后，双方均不得再提任何要求”这是双方全部合同责任的终局性处理和放弃。最后，现有小区设施已经完全可以满足聂庄居委会居民的生活需求，聂庄居委会不存在任何损失或不便。故在近十年的时间，聂庄居委会也并未提出过所谓的违约金主张，该事实也表明，实际上聂庄居委会自己也不认为华悦房产公司负有500万元的违约金支付责任。三、华悦房产公司早已经为聂庄居委会准备好了三间红白理事用房，是聂庄居委会拒不接收，而无法设置独立物业管理区域与聂庄居委会方无法成立业主大会有直接关系，均不能归责于华悦房产公司。按照住建部门的要求，单独成立物业管理区域需要成立业主大会并向社区申报，聂庄居委会因存在内部矛盾无法成立业主大会，不符合单独设立物业区域的条件，故聂庄居委会要求设置独立物业管理区域暂无现实可能性，并不是华悦房产公司可以决定和做到的。 聂庄居委会向一审法院起诉请求：1.判令华悦房产公司履行双方签订的协议，在小区内设置独立的回迁区、物业管理办公场所、活动中心、健身会所、便民超市、医疗卫生室、托儿所，并交付聂庄居委会自行管理；2.判令华悦房产公司支付违约金5000000元；3.诉讼费由华悦房产公司承担。 一审法院认定的事实：2008年5月12日，双方签订《聂庄村开发合作协议》，约定为提升聂庄村居住环境，双方进行开发合作，第四条约定：“按法定程序履行完国有土地开发批准手续及该村居民房屋和土地等拆迁赔偿手续，华悦房产公司承诺履行本协议书中的所述内容。”2008年5月28日，双方签订《聂庄村开发安置合作协议》，该协议第四条约定，华悦房产公司按程序办理开发程序的同时，双方共同承诺，必须严格按本协议中双方约定的内容履行各自义务，依照政府文件妥善安置和拆迁赔偿居民，实现互利共赢；第六条约定，开发后的小区要设置独立的物业管理、办公场所、活动中心、健身会所、便民超市、医疗卫生室、托儿所等等，保证居民的生活方便舒畅；第八条约定，以上条款双方共同认可签署，任何一方违约均应向对方支付500万元赔偿金。2009年5月15日，双方签订《合作协议》，第三条约定，华悦房产公司给聂庄居委会提供三间红白理事会用房，三间居委会用房（如电力、自来水等配套设备需要安装在一楼时，只给乙方保留两间）。2010年9月15日，双方签订《协议》一份，约定，根据公示规划图F座和K座之间的物业管理、活动中心、变电室等配套用房的一楼为聂庄居委会提供三间红白理事用房，二楼为聂庄居委会提供三间物业用房；第四条约定，本协议签订后，双方均不得再提出任何要求。后华悦房产公司依照约定在小区内经规划批准的物业管理用房中为聂庄居委会单独改造三间房屋，并多次要求聂庄居委会接收，聂庄居委会始终未接收。 另查明，华悦房产公司尚未取得二期土地使用权。 一审法院认为，双方于2008年5月12日、2008年5月28日签订的《聂庄村开发合作协议》、2009年5月15日签订的《合作协议》、2010年9月15日签订的《协议》均系当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，其效力应予认定。双方2010年9月15日签订的《协议》第四条明确约定“本协议签订后，双方均不得再提出任何要求。”该协议签订于2008年5月12日、5月28日、2009年5月15日三份协议之后，应视为对双方权利义务的最终约束，华悦房产公司已按照该协议约定向聂庄居委会提供三间红白理事用房，但聂庄居委会拒不接收，且聂庄居委会因自身原因无法成立物业管理公司对回迁区进行独立的物业管理，华悦房产公司无法为其单独提供物业用房，故聂庄居委会提出要求华悦房产公司履行协议在小区内设置独立的回迁区、独立的物业管理、办公场所、活动中心、健身会所、便民超市、医疗卫生室、托儿所并支付违约金5000000元的主张，法院不予支持。综上，法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案聂庄居委会提交的证据不能证明其主张，其诉求应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回聊城市东昌府区古楼办事处聂庄居民委员会的诉讼请求。案件受理费23400元，由聂庄居委会承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为：双方于2008年5月12日、2008年5月28日、2009年5月15日、2010年9月15日签订的四份协议均系当事人当时的真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，均为有效协议。 2008年5月28日的协议中约定的开发后的小区要设置独立的物业管理、办公场所、活动中心、健身会所、便民超市、医疗卫生室、托儿所等等，没有明确约定具体的位置、面积。且设置独立回迁区、超市、卫生室、幼儿园等需要政府规划部门进行规划审批。物业管理也要按照相应的法律法规交由物业管理公司管理运营。上述场所的规划、设置是以华悦房产公司取得聂庄居委会全部土地开发为前提的。在实际开发过程中，因建学校等原因华悦房产公司未实际取得全部的土地开发权。在此情况下，2009年5月15日、2010年9月15日签订的两份协议实际上是对上述问题的变更和明确。 双方2010年9月15日签订的《协议》中关于红白理事用房、物业用房的约定与2009年5月15日的《合作协议》内容几乎完全一致，只是又进一步的细化和重申，2010年9月15日、2009年5月15日的协议也均有因集体路占地、硬化路面、中心街地下管道、电力改造等一次性给予聂庄居委会照顾8万元等约定，可以看出2010年9月15日签订的这份《协议》是最终协议，是对双方权利义务的最终约束，协议中并有“本协议签订后，双方均不得再提出任何要求”的内容。现华悦房产公司同意按照协议约定向聂庄居委会提供红白理事用房。关于物业用房，是聂庄居委会因自身原因无法成立物业管理公司进行独立的物业管理，华悦房产公司暂时无法为其单独提供物业用房。故一审法院判决驳回聂庄居委会提出的要求华悦房产公司履行协议在小区内设置独立的回迁区、独立的物业管理、办公场所、活动中心、健身会所、便民超市、医疗卫生室、托儿所并支付违约金5000000元的主张并无不当，本院予以支持。 综上所述，上诉人聊城市东昌府区古楼办事处聂庄居民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费46800元，由上诉人聊城市东昌府区古楼办事处聂庄居民委员会承担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 进 审判员 石 鑫 审判员 孙久强 二〇二〇年十二月三日 法官助理崔欣欣 书记员郑银银