湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘31民终1291号上诉人（原审被告）：郑小倩，女，1988年4月15日出生，回族，个体工商户，湖南省凤凰县人，身份证住址为湖南省凤凰县，现住凤凰县。上诉人（原审被告）：乔振龙，男，1982年7月18日出生，汉族，河北省邢台市人，身份证住址为河北省邢台市任县，现住凤凰县，系上诉人郑小倩丈夫。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴建华，湖南曲星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨三元，男，1996年10月14日出生，土家族，农民，湖南省凤凰县人，身份证住址为湖南省凤凰县，现住沱江镇××产权房。委托诉讼代理人：杨昌生，湖南知来律师事务所律师。上诉人郑小倩、乔振龙因与被上诉人杨三元房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省凤凰县人民法院（2020）湘3123民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。郑小倩、乔振龙上诉请求：撤销一审判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求；二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审以房屋租金作为上诉人的唯一实际损失无法律依据。本案中，由于被上诉人的违约行为。不仅造成了上诉人的租金损失，同样也造成了上诉人因购买两套商品房所负的债务及不能履行购房合同，要承担违约责任的损失。一审仅以鄂循价鉴[2020]第98002号《关于郑小倩、乔振龙房屋租金价格水平鉴定评估报告》认定，涉案房屋年租金价格为60，000元，作为上诉人的全部损失，与本案的客观事实不符，无法律依据；二、上诉人所收到的20万元，实质上是被上诉人支付13万元定金及违约给上诉人造成其他损失的赔偿。双方签订的补充协议，系双方多次协商，并在房产中介公司的主持下达成的协议。虽然体现是支付违约金，但实际上系本案被上诉人支付的定金及单方违约所造成上诉人的其他损失，最终合计确认为20万元，并实际已经履行完毕，被上诉人与上诉人的债权即告消灭，被上诉人不得主张退还，上诉人也有不退还的权利。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此上诉人不退还其所交付的13万元定金，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。此外，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。因此，本案中，由于被上诉人的单方违约，上诉人可自行选择适用定金条款向被上诉人主张违约责任，根据《房屋买卖合同》约定，被上诉人向上诉人交付13万元作为定金，而《房屋买卖合同》标的额为132万元，故被上诉人支付13万元的定金未超过主合同标的额的20%。后签订《补充协议》所支付的违约金20万元，除13万元定金外，剩余的7万元实属上诉人与被上诉人协商后，被上诉人对上诉人经营及其他各项损失的赔偿。故不存在“20万元违约金”过高情形。综上，上诉人收取被上诉人支付的20万元，系双方就违约责任平等协商签订，被上诉人自愿赔偿，上诉人不予退还于法有据，更无违法，体现合同双方公平、诚信的原则。而一审判决认定事实不清，适用法律错误。故请求二审法院依法撤销一审的错误判决，并驳回被上诉人的诉讼请求。杨三元辩称：一、签订房屋买卖合同之后，被上诉人在网上挂出广告，案涉房屋没有租出去。所以可以看出没有租金损失。上诉人在广东和凤凰买的两套房与本案没有直接关系，所造成的损失是间接损失，不是直接损失；二、定金条款和违约条款不能同时适用，定金条款与损失条款也不能同时适用，补充协议中也没有约定定金。杨三元向一审法院提出诉讼请求：1、变更原告与两被告签订的《补充协议》中的违约金为40000元；2、两被告返还原告违约金160000元；3、由被告承担案件受理费及鉴定费5000元。一审法院认定以下事实：2019年9月12日，原告与凤凰县安居顺房屋中介有限责任公司就购买凤凰县××弄××号房屋签订《委托购房确认书》，原告向凤凰县安居顺房屋中介有限责任公司支付了定金（预付款）130000元。原告与被告郑小倩、乔振龙通过凤凰县安居顺房屋中介有限责任公司于同年9月16日签订了《房产买卖合同》。该合同约定主要内容为：1、涉案房屋买卖成交价为1320000元；2、付款方式：原告向两被告预付购房款530000元，剩余房屋尾款790000元应于不动产变更完成后办理按揭抵押贷款，由银行发放给两被告，购房定金应于两被告收到房屋尾款后扣除中介佣金后，由中介将剩余金额付清给两被告；3、违约责任：原告中途悔约不得索取首付款。被告郑小倩、乔振龙中途悔约，应在悔约之日起15日内退还首付款，还应支付相当于首付款数额的违约金等。合同签订后，原告分别于2019年9月16日支付房屋首付款300000元；12月24日支付房屋首付款100000元，加上2019年9月12日支付定金130000元，共计支付房屋首付款530000元，均由凤凰县安居顺房屋中介有限责任公司代为收取。之后，凤凰县安居顺房屋中介有限责任公司按照《委托购房确认书》的约定，联系银行为原告办理抵押贷款的相关事宜。后因原告个人原因，一时未能办理银行抵押贷款业务，无法向两被告支付剩余房款790000元。原告迫于该情形不能继续购买房屋，要求与被告解除《房产买卖合同》。后经原告与被告多次协商，原告与两被告以及凤凰县安居顺房屋中介有限责任公司于2020年4月3日签订了《补充协议》。该《补充协议》约定：1、双方自愿解除2019年9月16日签订的《房产买卖合同》，原告向两被告支付违约金200000元；2、原告作为违约方向凤凰县安居顺房屋中介有限责任公司支付中介费39600元、银行按揭金融服务费15800元，共计55400元；3、凤凰县安居顺房屋中介有限责任公司于2020年4月4日从收取房屋首付款530000元中扣取200000元作为违约金，直接向两被告支付，再从剩余的房屋首付款中扣除55400元后，退还原告274600元等。审理中，依原告的申请，法院委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司对涉案房屋自2019年9月16日至2020年4月3日201天租金价格水平进行鉴定评估。该公司于2020年8月5日作出的鄂循价鉴［2020］第98002号《关于郑小倩、乔振龙房屋租金价格水平鉴定评估报告》：被告郑小倩、乔振龙所有的凤凰县××弄××号房屋，根据相邻街道的出租房屋信息，参照标的位置比委托标的门前街道宽敞、参照标的门面比委托标的门面宽，房屋外观装修比委托标的豪华，但受当今市场行情、经济不景气、疫情等影响，现租金价格在80000元左右。结合以上情况，按照相关规定、程序进行测算估价，确定委托标的年租金价格为60000元，按365天／年计算，合164.3836元／天，委托标的界定时间2019年9月16日至2020年4月3日201天，委托标的鉴定评估价格为33041.00元。现原告认为因自己个人原因，不能继续履行《房产买卖合同》，与两被告协商解除买卖合同时，自愿向两被告支付违约金200000元过高，超过两被告实际损失的30%而致诉讼。另查明，原告与两被告于2019年9月16日签订《房产买卖合同》后，经双方协商，两被告将涉案房屋的钥匙交给原告，原告于同年9月18日委托湘西曼奇广告传媒有限公司房产中介部发布房屋租赁信息，但从未租赁出去。原、被告双方于2020年4月3日就解除买卖合同关系达成《补充协议》后，原告将涉案房屋退还给两被告，两被告自此偶尔居住，未再出售。同时，2020年4月4日，凤凰县安居顺房屋中介有限责任公司从收取的房屋首付款530000元中扣除55400元，向被告支付200000元作为原告的违约金后，将剩余的274600元退还给原告。一审法院认为，本案争议焦点为，关于涉案《补充协议》中约定的违约金数额200000元，人民法院能否予以调整的问题。《合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。虽然原、被告签订的《补充协议》对违约金数额做了明确约定，但是被告的实际经济损失只能认定为原告未按时履行买卖合同所造成的租金损失，根据鄂循价鉴[2020]第98002号《关于郑小倩、乔振龙房屋租金价格水平鉴定评估报告》认定，涉案房屋年租金价格为60000元，原告占有涉案房屋自2019年9月16日至2020年4月3日201天租金为33041.00元。虽然原告占用房屋期间为自2019年9月16日至2020年4月3日201天，结合原告存在违约的过错，应给两被告再次售房预留合理的时间至判决前，故应将涉案房屋近一年的租金损失算作两被告的实际损失。现原、被告在《补充协议》中约定的违约金明显高过了“造成损失”的30%,即房屋年租金的130%。据此，该院认为双方约定的逾期付款的违约金过高，依法应予调减，以房屋年租金60000元上浮30%计算违约金为78000元为宜予以调整，扣除违约金后两被告应返还122000元，那么关于原告的诉讼请求一、二项，该院给予部分支持。关于原告主张由两被告支付评估鉴定费用5000元的诉讼请求，结合本案系因原告悔约造成本次诉讼，所产生的评估鉴定费用等相关经济损失，应由原告自己承担，该院对此诉讼请求不予支持。关于被告持有的在签订《房产买卖合同》后，在广东佛山和凤凰县两地购买房屋，支付了大额首付款费用，并且每月承担数万元房贷，现因原告的违约行为给被告造成了这部分的经济损失，也应由原告来承担的抗辩主张，经该院审查，被告购房及购房的债务与本案不具关联性，不能认定为因原告的违约行为造成的实际损失，故该院对此抗辩主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法将原告杨三元与被告郑小倩、乔振龙于2020年4月3日签订的《补充协议》中的违约金调整为78000元；二、被告郑小倩、乔振龙于本判决生效后30日内返还原告杨三元122000元；三、驳回原告杨三元的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由原告杨三元承担。二审中，各方当事人均无新的证据提交。本院二审查明的案件事实与原审查明的事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，上诉人主张因购买两套商品房所负的债务及不能履行购房合同导致要承担的违约责任的损失不属于本案双方当事人签订《房产买卖合同》时能预见因违反合同可能造成的损失，且与本案所涉购房及购房的债务不具关联性，不属于被上诉人违约行为造成的实际损失，故一审未予支持并无不当。对于违约金额的确定，本案上诉人在二审中主张选择适用双方当事人签订《房产买卖合同》中约定的定金条款。但双方在后签订的《补充协议》中对解除房屋买卖合同及违约金数额做了明确约定，应视为双方对违约责任条款的重新确定，《房产买卖合同》中约定的定金条款因《房产买卖合同》的解除及违约金数额的明确约定而失效。故被上诉人有权依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定对违约金请求人民法院适当减少。一审根据上诉人的实际损失为基础兼顾合同的履行情况、被上诉人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并对再次售房预留合理的时间至一审判决前。故一审认定双方约定的违约金过高，以房屋年租金60000元上浮30%计算违约金为78000元予以调整并无不当，且已充分考虑上诉人的实际损失及利益，本院予以确认。综上所述，上诉人郑小倩、乔振龙的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人郑小倩、乔振龙承担。本判决为终审判决。审判长  杨光福审判员  余 霞审判员  杨安寿二〇二〇年十二月四日法官助理田竺青书记员吴锦尧附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……