安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终1548号 上诉人（原审被告）：申玄威，男，1991年6月23日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：吴明峰，安徽胡铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张红侠，安徽胡铭律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山南路盛世商贸城内**。 法定代表人：陈宝林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴涛，安徽东山律师事务所律师。 上诉人申玄威因与被上诉人淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司（以下简称安信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初4288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人申玄威及其委托诉讼代理人吴明峰，被上诉人安信公司的委托诉讼代理人吴涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 申玄威上诉请求：1.依法撤销一审判决,改判驳回安信公司的起诉；2.本案一、二审诉讼费用由安信公司承担。事实和理由：一、安信公司无权起诉申玄威。在安信公司提起本案一审前,申玄威就已经和安信公司及涉案商铺的业主就续租问题多次协商,安信公司和商铺业主均表示他们之间的委托管理关系已经终止,而申玄威和安信公司之间的租赁合同也已届满而终止。此后申玄威和涉案商铺的业主之间形成事实上的房屋租赁关系,和安信公司之间已经没有房屋租赁关系。因此,安信公司再提起本案一审之诉,没有事实和法律依据,应当予以驳回。二、一审判决剥夺了申玄威的优先租赁权。根据本案一审查明的事实,即使安信公司和涉案商铺的业主之间仍然存在委托管理关系,即涉案商铺仍然是需要继续对外租赁经营的,而根据双方就外墙广告达成的协议第七条约定:在双方的租赁合同到期后,申玄威享有同等条件下优先租赁权。根据该条约定,申玄威认为其对于涉案商铺享有约定的优先租赁权,而在涉案商铺能够继续租赁的情况下,申玄威的优先租赁权应依法受到保护,而一审判决剥夺了申玄威的合法权利。三、安信公司收取申玄威的广告费用应当返还。根据双方房屋租赁合同的第四条第4款约定,申玄威有权使用商铺的外墙进行商业宣传,安信公司不另收费,相关费用已经包含在租金费用之中。而安信公司在申玄威再度续租涉案商铺时,乘机另行向申玄威收取费用的行为已经违反了该条的约定,其收取的费用依法应予以返还。 安信公司辩称，申玄威的上诉没有事实及法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 安信公司向一审法院起诉请求：1.依法判令申玄威立即交还其租赁的盛世商贸城B区2栋1-9号商铺；2.依法判令申玄威支付商铺占用期间的费用5315元（暂算至2020年7月31日），之后产生的占用费计算至其交还商铺为止；3.案件受理费由申玄威负担。 一审法院认定事实：申玄威连续多年租赁位于淮北市相山南路的盛世商贸城Ｂ区。该商铺的业主委托安信公司进行管理。2018年6月30日，申思培代理申玄威（乙方、承租方）与安信公司（甲方、出租方）续签《经营租赁合同》，主要内容：租赁商铺位于淮北市相山南路盛世商贸城Ｂ区，租赁面积103.9平方米；租赁期2年，自2018年7月1日起至2020年6月30日；月租金5315元，租赁期内每月30日前一次性交清次月租金及物业费，按月缴纳，如逾期交付，每逾期一天，乙方必须按延付金额的日5‰缴纳违约金；原则上，乙方在租赁商铺外墙发布墙体广告，甲方不另收费，但须征得甲方同意，办理申请手续，并遵守甲方定制的广告管理规定；除前述位置外的其他任意位置（如户外、楼顶、跨街等），发布广告除提交书面申请报甲方批准外，还需按规定另行缴费，具体事宜另签协议确定；乙方承租商铺需缴纳履约保证金7006元，如全面履行本合同，严格遵守物业管理规定租期届满，经营期间没有消费纠纷、税费纠纷等其它纠纷，乙方将店铺完整移交甲方后，甲方凭收据将保证金全额无息退还；乙方不得擅自改变商铺的主体结构、承重结构，并承担在租赁期间房屋内有关配件、易损材料的损耗及房屋的修缮费用；装修在合同到期不再续签或解除合同时无偿归甲方所有；租赁期满或按本合同相关条款规定合同解除后，乙方需在甲方规定期限内交出商铺，否则视为自动放弃商铺内所有商品的所有权（含室内外装修），甲方将收回的商铺自行处置商铺内所有物品，可以拆除原有装修等，产生的拆除费用由乙方承担；商户申玄威自愿承担该商铺所有费用（包括水电费、隔墙恢复等费用）等内容。申玄威交付房租至2020年6月30日，期间因新型冠状病毒疫情影响，安信公司经业主同意免去一个月房租。租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，申玄威至今未搬出案涉房屋。 一审法院认为，申思培代理申玄威在经营租赁合同上签署自己及申玄威的姓名，申玄威在庭审中亦予以认可，故该合同的当事人是申玄威与安信公司。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，均应如约履行。租赁期满，安信公司不再续租，申玄威至今占用案涉房屋，安信公司请求判决申玄威交还案涉房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。合同届满后，申玄威占用房屋期间应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。经营租赁合同已经到期，安信公司应当返还申玄威交纳的履约保证金7006元，该款可在申玄威应付的占有使用费中扣除。申玄威未就房屋维修、货物损失及广告费提起反诉，故本案对上述问题不予审理。申玄威辩称双方签订的经营租赁合同显失公平，但未能提交相关证据予以证明，故对其该项辩称不予采信。综上，判决：一、申玄威于判决生效后十五日内将位于安徽省淮北市相山南路盛世商贸城Ｂ区商铺返还给淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司；二、申玄威于判决生效后十五日内支付淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司房屋占有使用费（按照每月5315元自2020年7月1日计算至返还房屋之日，扣除履约保证金7006元）。案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由申玄威负担。 双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。申玄威除坚持一审举证质证意见外，对其一审提供的两份录音证据，补充举证意见如下：安信公司提起一审诉讼时，申玄威和安信公司之间的租赁合同已经到期并终止，安信公司和涉案商铺业主之间的委托关系也已经终止，此时业主有权要求申玄威返还房屋而安信公司无权提起。安信公司除坚持一审举证质证意见外，针对申玄威二审补充的举证意见发表如下质证意见：合同虽已到期，但合同的权利义务并不能随着合同的终止而消灭。申玄威返还案涉商铺的合同义务没有履行完毕，且没有与业主达成租赁关系的合意，不存在所谓的事实租赁关系。那么根据双方合同约定，申玄威应在合同到期后将案涉商铺完好的返还给安信公司。本院对该录音证据的认证意见同一审一致。 本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，2018年7月18日，安信公司（甲方）与申思培（乙方代表）签订《盛世商贸城广告设施使用协议》，该协议第七条约定：合同期满乙方在同等条件下享有优先续约权。 本院认为，本案二审争议焦点为：申玄威应否返还案涉商铺及支付房屋占有使用费。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。申玄威与安信公司签订的《经营租赁合同》中约定租赁期满或合同解除后，申玄威需在安信公司规定期限内交出商铺。2020年6月30日，申玄威与安信公司之间的房屋租赁期间届满，因安信公司与案涉商铺业主之间的委托经营合同到期，案涉商铺业主要求收回房屋，安信公司无权与申玄威续租，按双方合同约定，申玄威应在安信公司规定期限内交出商铺，但申玄威至今仍占用案涉商铺不予返还，一审法院判决申玄威返还案涉商铺及支付房屋占有使用费有事实和法律依据。关于申玄威上诉称安信公司无权提起本案诉讼，一审判决剥夺其优先租赁权。安信公司作为申玄威的合同相对方，虽然合同到期，但申玄威未按合同约定履行自己的义务，安信公司有权就双方因履行合同产生的争议提起诉讼。申玄威所称的“优先租赁权”是在《盛世商贸城广告设施使用协议》中的约定，该约定针对的是广告设施的使用，而非案涉租赁商铺。案涉《经营租赁合同》中并无关于优先承租权的约定，且安信公司并非继续出租案涉商铺，而是要收回交还给业主。故本院对其上述上诉理由不予支持。关于申玄威上诉要求安信公司返还其广告费用，因其一审未提起反诉，不属于本案的审理范围，本院不予审查。 综上，申玄威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由申玄威负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  葛 侠 审判员  李 姗 二〇二〇年十二月十日 法官助理朱明清 书记员朱天一 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。