辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终2149号 上诉人（原审被告）：刘乃忠，男，1963年5月6日出生，满族，住凤城市。 被上诉人（原审原告）：凤城市明光物业服务有限公司，住所地凤城市凤凰城经济管理区阳光新城小区**楼。 法定代表人：汪希波，总经理。 委托诉讼代理人：许东，辽宁博阳律师事务所律师。 上诉人刘乃忠因与被上诉人凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业）物业服务合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2020）辽0682民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘乃忠、被上诉人明光物业的委托诉讼代理人许东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘乃忠上诉请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误。明光物业与业主委员会签订的物业合同系伪造的，原审法院未予查清。明光物业伪造合同、打着服务幌子却不履行服务义务，因此应当驳回其诉讼请求。 明光物业辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人与小区的业主委员会已经签订了物业服务合同，并且在未签订书面合同期间也进行了事实的物业服务。 明光物业向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告给付拖欠物业服务费4479元及违约金1344元；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：凤城市阳光新城小区是由大连汇源房地产开发有限公司开发建设的商住混合小区。2009年6月1日，明光物业(乙方)与阳光新城小区业主委员会(甲方)签订《阳光新城小区物业服务合同》，约定：阳光新城小区的自然概况为：建筑面积为190253.77平方米、营业网点面积为26637.94平方米、住宅27栋、公建楼3栋、标准阁楼189套、车库151个、库房324间，小区中心广场一座，面积为4000平方米。委托管理事项包括：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、承重结构、外墙面、楼梯间、走廊通道。共用设施、设备的维修、养护和管理，包括：配电系统、上、下水管道、落水管、垃圾道、暖气外网管线、小区电子监控系统、单元对讲门系统、避雷装置、消防器具。小区内市政公用设施、附属建筑物、构筑物的维修、养护及管理，包括：小区道路、路灯、绿化地、室外下水管道、化粪池、排水沟、窨井、自行车棚、露天停车场。附属的建筑物、设施设备的维修、养护及管理，包括：商业网点、文化体育设施、场地、物业办公室、业主委员会办公室。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾、建筑垃圾的集中清运。小区内交通秩序及车辆运行、停放管理、公共秩序以及治安秩序等等。第十八条第三款约定：乙方(原告)有权自行决定收费时间，对以各种理由拒不交纳和拖欠物业费的业主或者物业使用人，有权依法起诉追缴本金和日2%的滞纳金。第二十二条约定，收费标准：1、住宅：每月每平方米收取0.5元；2、厦子每月每平方米收取0.50元；3、车库：每月每平方米收取0.5元；4、商业网点：每月每平方米收取0.80元；5、公建楼：每月每平方米收取0.80元；6、露天停车场车位小区业主每台车每月收取100元，外来车辆按指定地点停车，每天40元。第二十四条约定，委托管理期限：委托管理期限为三年，自2009年6月1日起至2012年5月31日止。合同签订后，明光物业公司开始对阳光新城小区提供物业管理服务。2012年6月1日至2017年期间，阳光新城小区业主委员会未与原告续签物业服务合同，明光物业为该小区继续提供物业服务，且基本履行了物业服务。2018年1月1日，明光物业(乙方)与阳光新城小区业主委员会(甲方)签订《阳光新城小区物业服务合同》约定：第二十八条物业服务相关费用标准：1、住宅：0.65元/月/平方米。2、阁楼：0.65元/月/平方米。3、商业用房：0.9元/月/平方米。4、裙房：0.9元/月/平方米。5、车库：0.5元/月/平方米、6、库房：0.3元/月/平方米。明光物业履行上述合同至2018年12月31日。被告系凤城市阳光新城小区业主，其住宅房屋面积为118.43平方米，2013年至2017年应交物业服务费为118.43平方米×0.5元×12个月×5年=3552.9元，2018年应交物业服务费为118.43平方米×0.65元×12个月×1年=923.75元，合计4476.65元，被告一直没有交纳。明光物业对凤城市阳光新城小区提供物业服务期间，存在小区道路坑洼不平、卫生打扫不到位等问题。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受，该合同成立；第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告与阳光新城小区业主委员会于2009年6月1日签订的物业服务合同约定的合同期限届满后，原告继续为阳光新城小区提供物业服务，虽然原告与阳光新城小区业主委员会在2012年6月1日至2017年期间未签订书面的物业服务合同，但原告已履行了物业服务的义务，阳光新城小区业主委员会未请求解除与原告之间的物业服务合同关系，未请求原告退出并交还物业服务用房和相关资料，继续接受原告的物业服务，故原告与阳光新城小区业主委员会之间已经形成事实上的物业服务合同关系，该合同成立并生效。原告按照合同约定履行了物业服务义务，被告有义务向原告交纳物业服务费。同时，鉴于物业服务费的公共属性，被告拒交物业费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。故对原告主张被告刘乃忠支付物业服务费的请求，该院予以支持。关于原告明光物业主张违约金的请求。明光物业与阳光新城小区业主委员会自2012年6月1日至2017年期间没有续签物业服务合同，虽然明光物业延续履行了物业服务和物业管理，刘乃忠也接受了明光物业提供的物业服务和物业管理，但原告没有与业主委员会就延期交纳物业费的行为进行约定或达成一致，明光物业依据原物业合同主张业主支付逾期交纳物业费的违约金依据不足。况且明光物业在物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，导致业主不满原告的服务质量，不能及时交纳物业费，并非被告主观恶意拖欠，故主要责任不在业主。明光物业作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。因此，明光物业向业主主张支付逾期交纳物业费的违约金，缺乏法律依据，该院不予支持。关于被告提出房屋漏水，原告未进行维修，可另行主张权利。判决：一、被告刘乃忠于判决生效后三日内给付原告凤城市明光物业服务有限公司物业服务费4476.65元；二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告刘乃忠承担。 二审中，刘乃忠提供照片八张，证明房屋窗台漏水、地板变形，被上诉人没有给予维修。 明光物业的质证意见为，无法确认窗台漏水的真实性，即便窗台漏水真实，被上诉人应赔偿的也仅是由于维修不及时造成的扩大损失，与本案物业费纠纷没有关联性。 本院的认证意见为，该组证据所要证明的问题与本案并非同一法律关系，故本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于上诉人主张被上诉人未与小区业主委员会签订物业服务合同，被上诉人主张物业服务费没有依据一节。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……。”本案中，明光物业与阳光新城小区业主委员会于2009年6月1日签订的物业服务合同至2012年5月31日履行期限届满后，虽然自2012年6月1日至2017年12月31日，明光物业与阳光新城小区业主委员会没有续签物业服务合同，但被上诉人对上诉人事实上延续履行了物业管理服务，上诉人接受了被上诉人提供的物业管理服务，并且阳光新城小区业主委员会未明确要求明光物业退出或反对明光物业继续提供物业服务，上诉人作为小区业主，应当依据诚实信用、等价有偿的原则，向被上诉人履行支付物业管理费的义务。对此，另案生效判决亦已经认定该小区的其他业主与被上诉人形成的事实上物业服务合同成立并生效。同时，业主在物业管理活动中，应当按时交纳的物业服务费用是用于对全体业主的物业公共部分进行管理、维护支出，上诉人拒交物业费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，是对其他业主、特别是按时交纳物业费的业主合法权益的损害。故对上诉人主张不应交纳物业服务费的请求，本院不予支持。 关于上诉人主张房屋漏水、被上诉人未进行维修一节，上诉人可另行主张权利，但不能因此拒绝履行交纳物业费的义务。 综上所述，刘乃忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由刘乃忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕姝 审判员  于军 审判员  康璐 二〇二〇年十二月四日 法官助理陈泉妤 书记员王晓宇