江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6323号上诉人（原审被告）：史以峰，男，1973年6月16日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。被上诉人（原审原告）：周维秀，女，1968年8月26日生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：程永然，男，1969年2月10日生，系周维秀配偶，住江苏省邳州市。上诉人史以峰因与被上诉人周维秀房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初3850号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。史以峰、周维秀及其委托诉讼代理人程永然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人史以峰上诉请求：撤销原判决第二项，依法改判周维秀返还史以峰10000元保证金、15000元装修费；一、二审诉讼费由周维秀负担。事实和理由：一、一审认定史以峰转租房屋未征得周维秀同意错误。史以峰提供的证人窦某,4的证言能够客观反映相关事实，结合史以峰提供的2018年后的房租转账记录，可以证明史以峰是在得到周维秀同意的情况下转租涉案房屋。史以峰不存在违约行为，周维秀应返还史以峰保证金10000元。二、一审认定史以峰装修的门、抽油烟机、吸顶等装修价值1500元错误。史以峰承租涉案房屋系毛坯房，花了20万进行装修。史以峰拆卸抽油烟机、隔断、木门，并不影响周维秀使用房屋，周维秀却不允许史以峰拆卸、拉走。一审认定该部分价值仅为1500元，严重损害史以峰利益。三、一审认定“如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内，向一审法院递交上诉状”属于程序违法。对判决的上诉期限为判决书送达之日起15日。被上诉人周维秀答辩称：2018年8月25日，周维秀到史以峰开的饭店要房租时，厨师已经下班。一审证人窦某,4当时根本不在店里，周维秀没有见过窦某,4，窦某,4一审作伪证。史以峰转租涉案房屋未经周维秀同意，史以峰擅自转租，违反了合同约定。依据合同约定，10000元保证金不应当返还。史以峰对涉案房屋的装饰装修归周维秀所有。一审认定木门及抽油烟机等不宜拆除，并酌情补偿史以峰1500元，合情合理合法。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周维秀向一审法院提出诉讼请求：1、解除与史以峰签订的商铺租赁合同；2、收回租赁的两间商铺；3、1万元保证金不退还史以峰；4、史以峰原先对店面进行的装修和其他设施物品全部归周维秀所有（可移动的除外），其设施物品不得破坏，请保持店面完好。事实和理由:2017年12月4日，周维秀与史以峰签订了商铺租赁合同，将位于徐州市经济技术开发区两间商铺出租给史以峰使用，年租金9万元，并约定租赁期间史以峰不得擅自将店面进行转租、分租、转让或转借，如需要进行转租、转让必须经周维秀同意后方可进行，否则甲方有权终止合同，收回所属店面。2019年6月26日周维秀发现史以峰将商铺转租他人，2019年6月28日晚，周维秀通知史以峰已违反合同约定，非法转租的行为，并告知在2019年8月23日房租到期后，周维秀将收回商铺，重新出租。史以峰却无理取闹，拒绝解除租赁合同，故起至法院，望判如所请。一审法院查明，2017年12月4日，周维秀与史以峰签订了商铺租赁合同一份，合同约定周维秀将位于徐州市经济技术开发区两间商铺出租给史以峰使用，年租金9万元，半年交一次房租，先付租金后使用。合同签订后，史以峰在承租期间，不得将店面转租、分租、转借，如需进行转让和转租，必须经过周维秀同意后方可进行，否则周维秀有权终止合同，收回所属店面。2019年6月26日，周维秀发现史以峰将房屋出租他人，双方发生纠纷。一审庭审中，周维秀提供租赁合同一份，以支持自己的诉讼主张，并申请证人屈某,4到庭作证，证实史以峰将房屋转租的事实。史以峰对合同的真实性无异议，但认为由于扩修路面，导致史以峰所经营的饭店生意不好，在征得周维秀同意的情况下，史以峰被迫转租他人，史以峰并未违反合同约定。史以峰提供其经营饭店时的厨师窦某,4到庭作证证明：史以峰经营不好，双方当事人曾协商转租事宜，其当时在现场，周维秀同意史以峰转租。周维秀以不认识也没见过证人，不认可证人的证言。史以峰承租后，进行装修和设备的投入，后大部分物品史以峰已搬走，尚有隔离墙上的木门及抽油烟机吸顶未拆除。史以峰要求拆除后取走。周维秀以其安装时未征得其同意，且拆除后会影响到房屋的整体布局和使用，不同意史以峰拆除。一审法院认为，双方签订租赁合同，应按租赁合同的约定履行各自的权利和义务。本案争论的焦点是史以峰的转租行为是否违约。通过庭审，史以峰经营的商铺由于道路施工，对史以峰经营产生影响是事实。但史以峰将店面转租，按照合同约定，应征得周维秀的同意，虽然庭审中史以峰能提供证人到庭作证以支持其主张，但由于证人与史以峰的利害关系，史以峰又未能提供其他证据佐证，认定史以峰的转租行为未得到周维秀的同意，其转租行为违反合同约定。对此，周维秀要求不予返还保证金10000元，予以支持。关于史以峰安装的木门及抽油烟机吸顶，拆除后会破坏现有房屋的整体布局和使用，对此，已安装的木门及抽油烟机不宜拆除，但该物品确实存有一定的价值，周维秀应给予史以峰一定的经济补偿，酌定为1500元较适宜。综上，依照《中华人民共和国合同法〉第二百二十四条、《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，一审法院判决：一、解除双方当事人之间签订的租赁合同（已解除）。二、史以峰所交周维秀保证金10000元，不再返还史以峰。周维秀于判决书生效之日起三日内，补偿史以峰未拆除物品费用1500元。一审案件受理1025元，由史以峰承担。根据双方当事人的诉辩主张，二审争议焦点为：1、史以峰将涉案两间商铺转租他人的行为是否构成违约；史以峰有关其与周维秀达成口头协议可将商铺转租的事实是否存在。2、史以峰要求周维秀退还10000元保证金，并支付装修费用损失15000元的主张是否应予支持。二审期间，史以峰申请证人郭某,4出庭作证。郭某,4陈述：郭某,4现租赁使用涉案154号房屋。史以峰将154号房屋转租给付秀琳，郭某,4是从付秀琳手里租来的，郭某,4直接把房租给史以峰。郭某,4当时不知道谁是房主，后来郭某,4才知道房主是周维秀和程永然。房主找郭某,4说史以峰租期8月份到期，要求郭某,4交房租给房主。二审中，被上诉人周维秀提交郭某,4转账给史以峰的转账记录。证明郭某,4和付秀琳签订的租赁合同与史以峰转租有关系，郭某,4直接交给史以峰房租。史以峰质证认为：对这个证据不清楚，史以峰只收过付秀琳2万元、郭某,42万元，一共4万元租金。本院对一审法院查明事实予以确认。本院另查明：（一）2017年12月4日史以峰（乙方）、周维秀（甲方）签订的涉案153号、154号商铺租赁合同约定：租期两年，自2017年12月4日至2020年2月23日止（甲方给乙方留两个多月装修时间），年租金9万元，合同签订之日先交半年租金。每半年交一次，先付租金后使用。从第三年起，租金每年一订，随行就市，但乙方必须提前三个月与甲方协商确定，否则合同自动终止。乙方一次性交纳保证金1万元，若合同期满，乙方无违约行为，甲方将保证金全数归还乙方，如乙方未按时交纳租金或者有其他违约行为，保证金不退。乙方开业前如果需要对店面进行装修，装修费由乙方自行处理。租赁期间发生的水电、税收、物业管理费以及其他一切费用，均由乙方自行负担。租赁期间，乙方不得擅自将店面进行转租、分租、转让或者转借。如需进行转让或者转租，必须经甲方同意后方可进行，否则甲方有权终止合同，收回所租店面。乙方在租赁期间，如因某些原因无法继续营业，在合同终止解除租赁关系时，乙方原先对店面进行的装修和其他设施、物品全部归甲方所有（可移动的设施除外），其设施、物品不得破坏，应保持店面完好无偿交还甲方，如有损坏，酌情赔偿。（二）史以峰承租上述两间商铺后，经过简单装修，用于经营饭店。史以峰交纳涉案两间商铺的房租至2019年8月23日。因店铺门前修路及经营问题，2018年8月25日周维秀、史以峰双方在涉案商铺商谈降低房租及转租事宜。周维秀同意城东大道通车之前将两间房租降低至76000元/每年，城东大道通车后恢复到合同价格。但对是否同意史以峰可以转租事宜，双方陈述不一。史以峰陈述当时周维秀已经同意史以峰可以转租；周维秀则陈述其告诉史以峰转租时必须给周维秀说一声，经过周维秀的同意才可以转租。另查明，史以峰将153号商铺转租给屈云海。史以峰将154号商铺转租给付秀琳。因史以峰转租问题，周维秀不愿继续收取史以峰2019年8月23日之后的租金。（三）史以峰认可已将可以移动的物品如桌子、板凳等拉走。对可拆除的门、窗帘、抽油烟机等并未拆卸。周维秀认为拆卸门、窗帘、抽油烟机等影响整体布局，不同意史以峰拆走上述物品。（四）二审中，周维秀主张：双方租赁合同解除日期为史以峰缴纳租赁费的终止时间即2019年8月23日。2019年8月23日之后当事人及次承租人之间租赁费的算账事宜，可另行处理。本院认为：一、关于史以峰是否存在违约行为问题本案中，双方书面合同约定史以峰不得转租，否则构成违约。史以峰认可其存在转租行为，但史以峰主张其与周维秀达成了可将涉案两套商铺转租的口头约定，并提供了证人窦某,4证言。证人窦某,4系史以峰饭店厨师，与史以峰有利害关系，史以峰未提供其他书面证据对上述证言予以佐证。故史以峰提供的证据不能证实其有关双方达成可以转租的口头协议的主张。根据现有证据，应认定史以峰转租行为构成违约。二、关于史以峰要求周维秀返还10000元保证金并支付装修损失费用15000元的问题史以峰存在违约行为，依据商铺租赁合同的约定，10000元保证金不再退还史以峰。为免除当事人讼累，一审法院综合考虑物品剩余价值，使用年限等问题，综合认定周维秀补偿史以峰未拆卸的可移动物品即门和抽油烟机等1500元，并无不当。此外，双方租赁合同约定的租赁期限自2017年12月4日至2020年2月23日，现合同约定的租赁期限已经经过。一审判决就上诉期等存在文字表述错误，应予以纠正，但上述错误未影响史以峰上诉权的行使。一审判决结果正确，应予维持。综上，上诉人史以峰的上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人史以峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 团审 判 员  宋新河审 判 员  张 伟二〇二〇年十二月十日法官助理  葛文伟书 记 员  侯梦池