湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终2222号上诉人(原审原告)：刘满，女，汉族，1988年9月5日出生，湖北省麻城市人，住麻城市，委托诉讼代理人：李军凤，湖北伟岸律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李景波，男，汉族，1991年10月28日出生，湖北省麻城市人，住麻城市，上诉人刘满因与被上诉人李景波房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省麻城市人民法院（2020）鄂1181民初2248号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年9月21日立案后，依法组成合议庭于2020年10月28日公开开庭进行了审理。上诉人刘满及其委托诉讼代理人李军凤，被上诉人李景波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘满上诉请求：1、撤销原判，依法改判解除租赁合同，并退还上诉人支付的租金16800元；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定基本事实错误，适用法律严重错误。上诉人与被上诉人于2020年1月8日签订房屋租赁合同，租用教室用于少儿声乐培训，且上诉人于当日向被上诉人支付了全年租金16800元。后因新冠××疫情爆发，学校暂不开学。2020年3月底，上诉人通过微信的方式告知被上诉人要求解除合同，但是双方未能协商一致。一审法院引用法条错误，本案应适用《合同法》第二百一十二条的规定，因被上诉人一直没有将房屋钥匙交付上诉人，上诉人至今也未实际使用该房屋，故被上诉人有权行使法定解除权。另根据湖北省高院民二庭《关于审理涉及新冠状病毒××疫情民商事案件若干问题的解答》第二条规定，新型冠状病毒××疫情属于不可抗力，依据《合同法》第九十四条规定上诉人的合同目的无法实现，上诉人享有法定解除权。综上，请二审撤销原判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人李景波辩称，一、刘满诉称我方没有履行交付房屋的主要合同义务是错误的。刘满所租的房屋是一楼琴行楼上的一个教室，合同签订后，被上诉人即告知刘满，一楼琴行每天九点左右都有前台开门，随时可以领钥匙，刘满迟迟未领，并非我方不交付钥匙。刘满称我方装修房屋，更是虚构。二、刘满要求解除合同的真正原因，并非没有交付钥匙，而是因为怕受疫情的影响，影响营业而故意不去领钥匙。三、刘满要求我方承担违约责任于法无据，双方的租赁合同中并没有违约责任的约定。四、双方签订的房屋租赁合同是真实意思表示，且房屋租赁合同已经生效，双方均应按照合同履行自己应尽的义务。综上，请求驳回上诉人刘满的诉讼请求。刘满向一审法院起诉请求：l、依法判令解除其与李景波签订的房屋租赁合同；2、依法判令李景波返还支付的租金16800元；3、判令李景波按租金总额的20％承担违约责任；4、本案诉讼费用由李景波承担。一审法院认定事实：刘满因经营声乐培训需要租赁教室找到李景波，2019年12月20日双方就租赁李景波位于麻城市实验二小正后门雅乐艺术中心的教室事宜达成一致并签订书面租赁协议，约定“租期自2020年1月8日至2021年1月8日止、年租金16800元；若提前终止合同租赁期间，任何一方提出终止合同需提前1月书面通知对方，经双方协商后终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”，合同签订日期载明为2020年1月8日。合同签订当日刘满即向李景波转账支付年租金16800元。2020年1月13日刘满微信询问李景波交房屋时间李景波答复刘满“明天可以交付”刘满回复“好的”，2020年1月17日刘满通过微信提出将合同起始日期更改为2月8日但李景波仅同意更改为2020年1月14日，2020年3月31日刘满通过微信告知李景波要求解除合同但双方对此未能协商一致，遂酿成纠纷诉至法院。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“租赁合是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，本案刘满和李景波就房屋租赁签订正式的书面合同后，刘满已依约向李景波交付全年租金，应认定双方租赁合同关系依法成立并生效，对双方均具有法律约束力。前述《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”，刘满陈述“自己系因疫情导致租赁合同目的不能实现而要求解除合同”，但其未能提交证据证明疫情或疫情防控措施会当然导致其“租赁教室做声乐培训”目的不能实现，且双方就合同解除至今未能协商一致，故为了维护合同交易的稳定性及保护合同当事人的意思自治，对刘满在无证据证明自己享有法定或约定之单方解除权的前提下、要求在与李景波约定的租期届满前、解除租赁合同的诉请依法不予支持，对其要求李景波返还已付全部租金并承担违约责任的诉请因无事实和法律依据，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第一条、第六条、第八条、第十条、第十一条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：驳回刘满的全部诉讼请求。本院二审期间，上诉人刘满向本院提交证据一组：1、2020年3月20日麻城市新冠××防控指挥部通告；2、2020年6月14日麻城市新冠××防控指挥部通告；3、2020年6月18日湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部通告，拟证明:1、全省小学和幼儿园（春季）本学期不安排复学及校外合规教育培训机构需经县（市、区）指挥部评估验收合格后可以有序恢复相关培训业务的事实；2、上诉人因上述不可抗力致使不能实现合同目的，具有可以解除合同的法定理由。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人李景波对上诉人刘满提交证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为合同一旦签订，双方应按合同约定履行合同义务，本案所涉合同是双方真实意思表示，不能轻易毁约，更不能由被上诉人单方来承担合同损失。本院认为，上诉人刘满提交的证据系国家有权机关发布，来源真实合法且与本案具有关联性，对此，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。另查明，被上诉人李景波与上诉人刘满签订《房屋租赁协议》后未向刘满交付租赁房屋的钥匙，刘满至今未对案涉租赁房屋进行使用。还查明，湖北省人民政府2020年1月24日发布政令启动突发公共卫生事件一级响应，2020年5月2日转为二级响应，期间培训机构不允许营业。刘满和李景波所在的麻城市新冠××防控指挥部在2020年6月14日发布第52号通告，其中第三条规定：“在落实经营主体责任，严格消毒通风、测温扫码、保持社交距离、科学佩戴口罩、完备应急预案的前提下，有序开放体育健身场所、图书馆、博物馆……棋牌室、培训机构等文化体育、休闲场所，并视情况动态调整人员流量。以上经营主体须先申报，由主管部门检查验收合格后方可开放”。2020年6月18日，湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布通告，第二条通告规定：“小学和幼儿园本学期不安排复学。”本院认为，根据双方当事人的上诉与答辩意见,本院归纳本案二审争议的焦点问题是:1、上诉人刘满因不可抗力要求解除案涉《房屋租赁协议》的理由是否成立；2、如合同解除，被上诉人李景波的租金损失如何分担。关于焦点1，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;……”《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定:“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”本案中，上诉人刘满与被上诉人李景波签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。刘满租赁房屋系用于学生声乐培训，租期为1年，但合同签订不久爆发新冠××疫情，在长时间内因为疫情原因无法正常使用涉案房屋，以至于无法实现合同目的。新冠××疫情作为一场突发性事件，给人们的生产生活造成较大影响，势必给每一位经营者造成不可避免的经济损失，属于不可抗力。在双方履行合同期间发生新冠××疫情,刘满和李景波在签订合同时无法预见，也不能避免且不能克服，应属解除合同的法定理由。刘满租赁房屋培训学生的合同目的不能实现，应属法律规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形，故刘满上诉要求解除合同、退还租金的要求符合法律规定，本院予以支持。关于焦点2，合同解除后被上诉人李景波的租金损失如何分担的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”本案中，由于不可抗力因素导致双方在租赁合同履行中产生纠纷,双方当事人应协商和解、共担风险、共渡难关,切实解决好此次矛盾和纠纷,共同致力于复工复产,实现经济社会的良好发展。在新冠疫情的特殊情形下，各方应“共克时艰，共担风险”，结合案涉合同的剩余租期、租金标准、租赁房屋再行出租的难易程度等综合因素，本院兼顾公平原则酌定刘满向李景波支付房屋租金损失3800元，李景波向刘满退还剩余房屋租金13000元。综上所述，刘满的上诉请求部分成立，予以支持；原判认定事实清楚,但适用法律错误,应当予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省麻城市人民法院（2020）鄂1181民初2248号民事判决书；二、解除上诉人刘满与被上诉人李景波2020年1月8日签订的《房屋租赁协议》；三、被上诉人李景波在本判决生效后十日内退还上诉人刘满支付的房屋租金13000元；四、驳回上诉人刘满的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费220元减半收取计110元，由被上诉人李景波负担；二审案件受理费220元，由上诉人刘满负担。本判决为终审判决。审判长  陈武军审判员  易 俊审判员  游 荣二〇二〇年十二月十一日法官助理熊静书记员彭聪