新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新02民终474号 上诉人（原审第三人）：毕·巴生加甫，男，1979年5月3日出生，蒙古族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：尹秀荣，新疆尹秀荣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：席亮，男，1995年10月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：马生林，新疆鼎泽凯（克拉玛依）律师事务所律师 被上诉人（原审被告）：洪格尔·巴特那生，女，1979年5月4日出生，蒙古族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 上诉人毕·巴生加甫因与被上诉人席亮、洪格尔·巴特那生房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市乌尔禾区人民法院（2020）新0205民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人毕·巴生加甫及其委托诉讼代理人尹秀荣，被上诉人席亮及其委托诉讼代理人马生林，被上诉人洪格尔·巴特那生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毕·巴生加甫上诉请求：撤销乌尔禾区人民法院（2020）新0205民初41号民事判决书，确认席亮与洪格尔·巴特那生签订的《房屋买卖合同》无效，并返还乌尔禾区查干草村52栋平房2号房屋。事实和理由：一审法院认定事实不清，导致判决结果错误。1．经一审法院查明，乌尔禾区查干草村52栋平房2号平房在2013年8月7日毕·巴生加甫与洪格尔·巴特那生离婚时已经明确归毕·巴生加甫所有，系毕·巴生加甫的个人财产。2．洪格尔·巴特那生未经毕·巴生加甫同意，将案涉房屋出卖给席亮，该房屋出卖的行为系无权处分。毕·巴生加甫作为产权人，事后不同意出售房屋并拒绝配合过户，故洪格尔·巴特那生与席亮签订的《房屋买卖合同》无效。3．案涉房屋系不动产，席亮与洪格尔·巴特那生签订《房屋买卖合同》后，未办理产权变更手续，故不构成善意取得。4．席亮支付至毕·巴生加甫卡内的购房款70,000元，由洪格尔·巴特那生在款项到账后几日内迅速转走或消费，毕·巴生加甫对此不知情，亦不构成对《房屋买卖合同》的追认。 席亮辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回毕·巴生加甫的上诉请求。1．依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，毕·巴生加甫基于洪格尔·巴特那生无处分权，主张案涉《房屋买卖合同》无效，不应得到支持。2．毕·巴生加甫和洪格尔·巴特那生双方之间的离婚协议，对外不具有公示效力。且案涉《房屋买卖合同》签订日期处于毕·巴生加甫与洪格尔·巴特那生婚姻关系存续期间，席亮有理由相信洪格尔·巴特那生可以代表毕·巴生加甫处分案涉房屋，故洪格尔·巴特那生与席亮签订《房屋买卖合同》构成表见代理。3.2017年11月15日，席亮将70,000元的购房款打入了毕·巴生加甫银行账户，毕·巴生加甫对收取款项应当是知晓的，且在通话录音中，毕·巴生加甫对《房屋买卖合同》的真实性、合法性未提出异议，应当认定系毕·巴生加甫对洪格尔·巴特那生处分行为的追认。4．毕·巴生加甫和洪格尔·巴特那生至今仍处于夫妻关系存续期间，根据婚姻法的规定，不得对夫妻共同财产进行分割，毕·巴生加甫主张案涉房屋归其个人所有亦无法律依据。 洪格尔·巴特那生辩称，因其与毕·巴生加甫夫妻感情不好，想把案涉房屋出卖以便获取房款，故与席亮签订案涉《房屋买卖合同》时，未将房屋买卖事宜告知毕·巴生加甫，亦未考虑户口问题。 席亮向一审法院起诉请求：1．依法确认席亮、洪格尔·巴特那生双方的合同效力，乌尔禾镇查干草村52幢2号房屋所有权归席亮所有；2、判令洪格尔·巴特那生支付违约金54,000元。 一审法院认定事实：2017年8月，席亮、洪格尔·巴特那生双方口头协商房屋买卖事宜。2017年8月28日，双方签订《房屋买卖合同书》，约定席亮以180,000元购买位于乌尔禾镇查干草村52幢2幢号房屋，并约定“自双方签字之日起，房屋的使用权由乙方所有，甲方不得以任何理由干扰乙方。甲方不得以任何理由收回房屋，若有违约，则违约方赔偿另一方总房价的30％违约金，退回房款，并承担相应的法律责任”。合同签订后，洪格尔·巴特那生按合同约定将涉案房屋交由席亮使用，席亮于2017年8月28日向洪格尔·巴特那生支付110,000元；并于2017年11月15日通过案外人席地君账户将余款70,000元转账至毕·巴生加甫银行账户，洪格尔·巴特那生出具收条载明“今收到卖房尾款70,000元柒万元整·洪格尔·巴特那生·2017.11.15日”。后双方因该房屋过户事宜协商无果，诉至一审法院。另查明，乌尔禾镇查干草村52幢2幢号房屋系乌尔禾镇查干草村集体土地，席亮、洪格尔·巴特那生、毕·巴生加甫均是该村集体经济组织成员。2020年7月1日，查干草村村民委员会出具《宅基地转让证明》载明“兹有我村村民席亮，性别男，身份证号：×××，于2017年8月8号，购买了本村村民洪格尔·巴特那生，身份证号：×××，位于××镇的房屋（现为乌尔禾镇查干草村77号），房屋建筑面积110平方，并且席亮已在此房居住使用，我委已知悉并同意，特此证明”。又查，洪格尔·巴特那生与毕·巴生加甫系夫妻关系。双方于2004年2月23日结婚，因感情不和于2013年8月7日离婚，离婚时双方协商乌尔禾镇查干草村52幢2幢号房屋归毕·巴生加甫所有。后双方于2013年9月结婚，2018年5月因感情不和离婚；2018年9月12日双方结婚。一审法院认为，席亮、洪格尔·巴特那生双方均系村集体经济组织成员，且该村村委会同意双方对该房屋的买卖，双方订立的《房屋买卖合同书》依法成立合法有效。洪格尔·巴特那生与毕·巴生加甫系夫妻关系，双方虽在离婚时对涉案房屋进行了分割，但席亮洪格尔·巴特那生双方签订房屋买卖合同时在洪格尔·巴特那生与毕·巴生加甫的夫妻关系存续期间，席亮对该房屋所有权的取得是善意取得。对洪格尔·巴特那生主张该合同系无权处分，未经毕·巴生加甫追认合同无效的答辩意见无事实及法律依据，依法不予支持。关于席亮要求洪格尔·巴特那生支付违约金54,000元的诉讼请求，洪格尔·巴特那生未按照合同约定办理过户手续，违约事实的发生既可能是席亮造成也可能是洪格尔·巴特那生或毕·巴生加甫造成，席亮无证据证实违约事实的发生是因洪格尔·巴特那生违约产生，故对该项诉讼请求不予支持。一审法院遂依法判决：1．乌尔禾镇查干草村52幢2幢号房屋归席亮所有；2．驳回席亮其他诉讼请求。 本院二审期间，毕·巴生加甫、席亮、洪格尔·巴特那生均没有提交新证据。经二审审理，所查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。另查明，2020年5月1日席亮的母亲及姐姐通过与毕·巴生加甫电话沟通确认，毕·巴生加甫知晓席亮与洪格尔·巴特那生签订的《房屋买卖合同》以及洪格尔·巴特那生收到18万元房款的事实，未对《房屋买卖合同》提出异议，只是因为户口的原因不愿意配合过户。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，双方当事人对洪格尔·巴特那生与席亮签订《房屋买卖合同》后，洪格尔·巴特那生将乌尔禾镇查干草村52幢2幢号房屋交由席亮使用，席亮按照约定支付购房款180,000元均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：洪格尔·巴特那生与席亮于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》是否有效。 《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，洪格尔·巴特那生与毕·巴生加甫于2013年8月7日离婚、2013年9月结婚，至案涉《房屋买卖合同》签订时，洪格尔·巴特那生与毕·巴生加甫仍系夫妻关系，鉴于洪格尔·巴特那生与毕·巴生加甫离婚时间较短，席亮作为婚姻关系之外的第三人，有理由相信案涉房屋为洪格尔·巴特那生与毕·巴生加甫的夫妻共同财产，故有理由相信洪格尔·巴特那生可以代表毕·巴生加甫就案涉房屋进行处分。且席亮与洪格尔·巴特那生签订《房屋买卖合同》后，将购房款110,000元支付给洪格尔·巴特那生，余款70,000元通过转账支付至毕·巴生加甫银行卡内，故席亮有理由相信毕·巴生加甫知晓并同意案涉房屋转让。因此，洪格尔·巴特那生与席亮签订的《房屋买卖合同》的行为构成表见代理，该代理行为有效，《房屋买卖合同》对毕·巴生加甫具有法律约束力。席亮已按合同约定支付了购房款，依法享有乌尔禾镇查干草村52幢2幢号房屋的所有权。 再者，根据席亮出具的电话录音可以证实，毕·巴生加甫对将案涉房屋出让给席亮不持异议，该电话录音形成于2020年5也1日，故可以证实毕·巴生加甫对《房屋买卖合同》的签订、房款的收取均知晓且同意，其上诉称对案涉房屋转让不知情，与本院查明事实不符，本院不予支持。 综上，洪格尔·巴特那生与席亮于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效，毕·巴生加甫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由毕·巴生加甫负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李  德  明 审 判 员 吴    婷 审 判 员 莱提排依米提 二〇二〇年十二月二日 法官助理 马    照 书 记 员 吴  智  超