河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4534号上诉人（原审原告）：丁培学，男，1967年2月8日出生，汉族，住河南省淮滨县。委托诉讼代理人：丁红（丁培学的儿子），男，1990年8月1日出生，汉族，住河南省淮滨县。被上诉人（原审被告）：河南隆华房地产开发有限公司。住所地：河南省淮滨县桂花路东侧朝阳街南侧。统一社会信用代码：91411527664660335R。法定代表人：乔保红，该公司总经理。委托诉讼代理人：臧义仁，河南文开律师事务所律师。上诉人丁培学因与被上诉人河南隆华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河南省淮滨县人民法院（2020）豫1527民初1878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丁培学的委托诉讼代理人丁红，被上诉人河南隆华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人臧义仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁培学上诉请求:1、依法撤销（2020）豫1527民初1878号民事判决书；2、判令被上诉人赔偿上诉人损失24295.56元；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:原审法院认定本案超过诉讼时效，判令驳回诉讼请求明显错误。1.被上诉人违约行为处于持续状态。上诉人丁培学拿到涉案房屋钥匙时,根据双方房屋买卖合同约定，该房屋并不具备双方合同约定的交付条件，被上诉人凭借强势地位,严重侵犯上诉人的合法权益。被上诉人对于上诉人的违约行为一直处于持续状态,根据双方合同第九条约定,此违约金计算属于按照实际违约时间为准，被上诉人并未向上诉人按照合同约定交付房屋,因此，被上诉人仅交付钥匙的行为不能视为房屋已经按照约定进行交付。2.上诉人一直持续向被上诉人主张权益。上诉人丁培学同本小区的其他业主大概有7、8人，在拿钥匙后至2020年一直在找开发商即本案的被上诉人索要逾期交房违约金，被上诉人一直回避处理上诉人等相应业主的合法诉求,导致上诉人行使合法权益存在困难。目前，现在淮滨县各个楼盘未按双方签订合同履行合同，严重侵犯了广大业主的合法权益，违背了民法的诚实信用原则、公平原则,违背了合同法的合同严守原则，应当受到法律的负面评价，并树立相应的典型意义，践行法治理念与法治精神。3.上诉人并不懂诉讼时效的意义。对于非法律专业的人士而言,上诉人并不了解诉讼时效的相应意义，审判人员也并未予以释明，上诉人仅以为属于被上诉人交给钥匙的时间，否则，上诉人可以提交相应的证据予以证明并未超出诉讼时效，上诉人为维护其合法权益多次与被上诉人协调沟通，有同小区业主可以作证,其诉讼时效并未过期。法院本身具有向公众普及法律知识的义务和责任，因此，上诉人一审中所出的表述并非其真实的意思表示。综上，一审法院认定事实不清，适用法律存在错误。河南隆华房地产开发有限公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，请二审法院审理后予以确认；被答辩人已于物业合同签订之日或者交纳装修保证金时实际领取钥匙并入住涉案房屋，按照合同法相关法律规定，应视为被答辩人与答辩人之间就房屋的交付条件达成新的合意，况且一审法院并未认定答辩人已经按照双方所签的合同约定交房义务，认定的是仅仅房屋的交付使用；一审针对被答辩人的诉讼请求（逾期交房违约金、逾期办证违约金）这两项请求，根据双方当事人所签的物业服务合同认定被答辩人实际领取钥匙占有涉案房屋，并无不当；2.被答辩人主张的权利确已过诉讼时效；购房人主张逾期交房或办证违约金的应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间，本案的诉讼时效应当从被答辩人领取钥匙之日起计算（因为领取钥匙行为导致诉讼时效中断），而从被答辩人领取钥匙至其起诉之日的期间也远远超过法律规定的诉讼时效期间。请二审法院予以确认，并判决驳回被答辩人的上诉，维持原判。丁培学向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付违约金20149.56元（违约金按日万分之一主张从2013年8月31日计算至2014年12月30日）；2、请求判令被告向原告支付迟延办理房地产权属证书违约金4146元；总计24295.56元；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月1日，原告丁培学与被告隆华公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的清华文苑16幢1单元802号商品房，房屋总价款414600元，出卖人应当在2013年8月31日前向原告交付该商品房。合同第九条规定了被告逾期交房的违约责任:逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。一审法院另查明，原告总共交了414600元的房价款，2014年12月30日，原告与淮滨县忠达物业服务有限公司签订了物业管理服务合同并交纳了相关物业费用。一审法院认为，原被告双方自愿签订购房合同，不违反法律法规，合同有效。现原告已付全款，被告也已交房，合同已实际履行。在合同履行过程中，双方均有违约也都有默认对方行为。关于原告主张被告支付逾期交房违约金和逾期办理产权登记违约金，有合同约定应依合同履行，但法律规定权利人知道或者应当知道自己的权利受到侵害时起，向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被告对此主张原告起诉已过诉讼时效，原告于2014年12月30日领取钥匙收取房屋，原告应从2014年12月30日起在三年内请求权利，现原告起诉时间为2020年7月1日，超过了诉讼时效。原告亦未向本院提供诉讼时效中断、中止的理由和证据。综上，关于被告主张超过诉讼时效的辩称，本院予以认可，对原告支付逾期交房违约金和逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条的规定，判决：驳回原告丁培学的诉讼请求。案件受理费203.69元，由原告丁培学负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案二审争议的焦点问题在于：1.一审判决认定的交房时间是否正确；2.丁培学的诉讼请求是否超过了诉讼时效期间。（一）关于一审判决认定的交房时间是否正确的问题。本案一审中，河南隆华房地产开发有限公司向人民法院提交了淮滨县忠达物业服务有限公司《物品资料签领表》《前期物业服务合同》《业主临时规约》《房屋装饰装修管理协议》和记载物业服务费、水电开户费、燃气开户费、有线电视开户费、对讲门铃安装具体金额的收据，在《物品资料签领表》有丁培学的签名，证明其已领取案涉房屋的进户门钥匙，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，一审判决据此来认定河南隆华房地产开发有限公司的交房时间，并无不当。（二）关于丁培学的诉讼请求是否超过了诉讼时效期间的问题。本案中，虽然河南隆华房地产开发有限公司未按照合同约定的时间交付案涉房屋，但是，丁培学已接收了案涉房屋，一审判决依据前述证据认定其交房时间，故一审判决以其主张逾期交房违约金因为超过了诉讼时效期间而不予支持，并无不当；当事人双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该约定系出卖人河南隆华房地产开发有限公司的单方面义务，河南隆华房地产开发有限公司亦没有提供证据证明买受人丁培学何时知道其未履行合同约定的上述义务，故无法起算诉讼时效，一审判决以认定的交房时间为起算点认定逾期办理产权登记违约金的请求超过诉讼时效期间错误，本院予以纠正，因此，河南隆华房地产开发有限公司应当向丁培学支付逾期办理产权登记的违约金，按照上述约定，该违约金为已付房价款的1%即4146元。综上所述，丁培学的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省淮滨县人民法院（2020）豫1527民初1878号民事判决；二、河南隆华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向丁培学支付逾期办理产权登记的违约金4146元；三、驳回丁培学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费203.69元，由河南隆华房地产开发有限公司负担34.76元，由丁培学负担168.93元；二审案件受理费408元，由河南隆华房地产开发有限公司负担69.63元，由丁培学负担338.37元。本判决为终审判决。审判长  朱峰审判员  姚涛审判员  马勇二〇二〇年十二月二日法官助理吴彦亭书记员汪玉娇