新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1800号 上诉人（原审被告）：新疆南岗房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市政府新区新二路以东方圆丽景家园新建**楼综合楼**301商铺。 法定代表人：陈路，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱恒锋，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：苏伟，新疆信禾诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：伊犁高策房地产营销策划有限公司，，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市合作区河北路**福安西城国际**楼**商铺 法定代表人：郭鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何光明，四川辅之辅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王高远，新疆长信合律师事务所律师。 原审被告：伊犁博融商业管理有限公司，住所地新疆维，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市如意街**西城天街****商业楼及地下车库** 法定代表人：张媛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：仇朝阳，男，该公司工作人员。 上诉人新疆南岗房地产开发有限公司（以下简称南岗房产公司）因与被上诉人伊犁高策房地产营销策划有限公司（以下简称高策地产营销公司），原审被告伊犁博融商业管理有限公司（以下简称博融商业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初5267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人南岗房产公司委托诉讼代理人朱恒锋、苏伟，被上诉人高策地产营销公司委托诉讼代理人何光明、王高远，博融商业公司委托诉讼代理人仇朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南岗房产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回高策地产营销公司一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1．一审程序违法。首先，本案系商品房委托销售合同，时间长，环节多，案情复杂，双方争议较大，适用简易程序违反法律规定。其次，一审法院未经当事人书面申请，径直允许当事人口头申请证人出庭，违反法律规定。证人易某、李某、周某与双方当事人均存在利害关系，易某不是适格的“证人”，李某不符合证人条件，让他们出庭作证程序违法。仇朝阳系博融商业公司委托诉讼代理人，一审法院未就相关问题向仇朝阳进行核实，也未让仇朝阳向李某某发问，并在质证笔录中签字，程序违法。2．一审判决认定事实错误，判决显失公正。双方对佣金的计提方式应否扣减未能形成一致意见，可通过司法鉴定予以明确，一审法院未对佣金进行鉴定确认的情况下，径行作出判决，事实不清。本案系合同纠纷，应当按照合同约定确定各自的权利义务。本案中，有部分房屋系南岗房产公司与施工单位的工程抵账房，此部分不应计提佣金，不存在溢价分成。绝大部分商户未按约定足额缴纳租金，部分商户未开业经营，计算佣金不符合合同约定。“情况说明”仅是其公司内部审核的前置流程，并未完成后续流程，既没有公司法人签字，也无公司加盖印章，一审判决采信该“情况说明”，于法无据。 高策地产营销公司辩称，一、人民法院审理案件适用何种程序，是依据案件情况确定的。本案系委托代理法律关系，双方并无争议，合同权利义务关系以及对销售与招商佣金计取、支付方式约定明确，符合适用简易程序的法律规定。二、证人出庭符合法律规定。法院根据申请通知了证人出庭作证，程序合法。根据法律规定所有知晓案件事实的人均有出庭作证的义务，法律没有对完全民事行为能力人作证进行限制，并不存在证人是否“适格”的问题。证人易某系南岗房产公司西城天街项目的总经理，有对案件事实作证的义务。易某证实提取佣金的事实，与南岗房产公司提供的书证相符。李某是南岗房产公司的财务人员之一，与南岗房产公司员工张某、仇朝阳共同就销售佣金、招商服务费与高策地产营销公司进行结算，李某有出庭作证的义务。三、对仇朝阳的质证问题不是上诉审理的范围。2019年12月27日开庭时，博融商业公司的委托诉讼代理人系王华，仇朝阳仅是旁听者，无权在庭审笔录上签字。四、证人出庭证明结算情况说明的真实性后，其公司才撤回对结算情况说明核算的财务数据进行鉴定的申请。五、其完成了招商，承租方已交纳租金，南岗房产公司称以足额缴纳租金为支付招商服务费的条件与合同约定不符，结算情况说明系南岗房产公司核算的结果，足以证明招商服务费的真实性，现招商完成已时隔五年，招商服务费至今未支付属严重违背诚信的行为。 博融商业公司述称，一审判决事实认定错误，判决显失公平。其与高策地产营销公司签订的是招商代理合同，高策地产营销公司签字方为何军，不是法定代表人郭鹏，故合同未生效，不能依据该合同向其主张权利。即使合同生效，高策地产营销公司也不应将销售代理和招商代理两个不同的法律关系并案起诉。招商代理协议关于佣金计算未作明确约定，属约定不明，且高策地产营销公司从未与其单独对账。招商代理合同中关于招商约定即结算应同时具备签订生效合同和交纳租金两个条件。高策地产营销公司结算招商佣金无合同依据。因其与南岗房产公司均未收到XX影视、XX健身俱乐部、李某、田某租金，不应支付佣金。还有部分租户已经退租，不能直接计算佣金。仇朝阳在《请款说明》签字仅代表其的送审意见，而不是确认金额。在该证据质证过程中，又拒绝让仇朝阳签字，该证据不能作为定案依据。 高策地产营销公司向一审法院起诉请求：1．南岗房产公司立即支付其销售代理佣金3,979,333元，博融商业公司对其中招商佣金1,415,166元与南岗房产公司承担共同支付责任；2．南岗房产公司支付单方解除合同违约金500,000元；3．南岗房产公司自2019年3月1日起每天承担逾期付款违约金3,979元（按日千分之一计算），至实际付清佣金之日止；4．涉诉费用由南岗房产公司承担。 一审法院认定事实：2015年1月30日，南岗房产公司（甲方）、成都尚善天下投资咨询有限公司（乙方，简称尚善天下公司）签订《新疆伊宁西城天街项目房地产营销全程代理合同》，约定：甲方委托乙方独家代理销售甲方开发经营或拥有的新疆伊宁西城天街项目，代理方式及范围：本项目的营销、策划、广告设计及销售执行（包括但不限于项目的商业、酒店、住宅、车位等）。代理范围：代理销售该地块。商业部分的招商工作、本项目的策划、广告设计等事宜。代理期限：本合同签订生效之日起至本合同所指项目所有物业交付后两个月截止。销售代理佣金的组成：代理佣金由基础佣金和溢价佣金两部分组成，代理佣金计算办法为：按本项目总销售额的2％向乙方支付基础佣金，溢价佣金指单套实际成交价高出甲乙双方确定的单套房源销售底价的部分，甲乙双方根据溢价进行分成“即甲方占溢价部分的80％，乙方占溢价部分的20％”。佣金及溢价结算按已签订的商品房买卖（预售）合同金额进行结算佣金，除本合同另有约定外，佣金每月按实际到账金额进行结算。基础佣金及溢价的结算内容包括每月达到结算调价的销售额；甲方每月支付乙方应提佣金的90％，预留基础佣金10％待完成本项目所推出的当期销售物业目标达90％后返还；若乙方未能在当期完成销售物业目标的90％，甲方有权扣留基础佣金的10％不予支付给乙方。基础佣金及溢价支付时间：次月第一个工作日由乙方向甲方提交当月应提取基础佣金及议价表，经甲方（须5个工作日）审核认可后，甲方在3个工作日内将代理基础佣金及溢价支付给乙方，乙方提供同等金额税务发票。招商佣金：商业招商成功后（招2个以上至少在新疆知名的企业或品牌），乙方收取3个月租金作为商业招商佣金，结算条件以签订租赁合同生效且承租方缴纳租金为准，全额按月进行结算。特别约定第六条，在委托代理期限和代理范围内，由乙方完成的设计项目所有签订《商品房买卖合同》出售的房屋均计入乙方代理业绩，并计提代理佣金。退房的处理：1．如因甲方原因（如工程质量、工期、手续等）造成客户退房的，甲方仍应按与退房客户原签订的商品房买卖预售合同约定的放款总额按本合同约定的方式及比率向乙方计取、支付相应销售代理佣金。2．如因客户原因（如没有能力继续支付房款等）造成客户退房的，应按相关规定和购房合同约定收取客户违约金或不退换客户定金……，违约责任：甲方无正当理由单方面修改或解除合同，除按本合同约定支付乙方已销售部分应得项目代理佣金及乙方为本项目服务而产生的所有的费用外，还应一次性向乙方支付违约金人民币500,000元，所有费用于解除合同之日起5个工作日内一次性足额付清。若甲方未按本合同约定按时结算支付乙方应得佣金及销售溢价分成，每逾期一天，加收1‰的滞纳金至付清之日止（特殊情况除外，节假日、银行结算）；若甲方逾期30天不按合同约定结算支付，乙方有权单方面终止合同，甲方除支付项目分成、滞纳金和乙方为本项目服务而产生的所有费用外，还应一次性向乙方支付违约金人民币500,000元。所有费用于解除合同之日起五个工作日内一次性足额付清。其他约定：甲方指定易某某为该项目的对接人，乙方指定何军为该项目对接人。 2016年1月4日南岗房产公司（甲方）与尚善天下公司（乙方）签订《关于新疆伊宁伊犁河畔项目房地产营销全程代理合同的补充协议》，约定将双方2015年1月30日签订的新疆伊宁“伊犁河畔”项目房地产营销全程代理合同第八条营销策划销售的相关费用中“销售代理佣金计算、结算条件和销售目标奖金”的约定变更为：“甲乙双方按买受人签署的伊宁西城天街签约合同内容确认单”中优惠后总价确认的金额为基数计提代理佣金和溢价分成。“基础佣金及溢价的支付”变更为甲方每月向乙方支付上月代理佣金额的94％，剩余6％在乙方完成当期销售任务的80％后支付。 2016年南岗房产公司（甲方）与尚善天下公司（乙方）、高策地产营销公司（丙方）签订《新疆伊宁“西城天街”项目房地产全程营销代理合同》，约定甲乙双方2015年1月30日签订的新疆伊宁“西城天街”项目房地产营销全程代理合同（以下简称主合同），甲乙丙三方在友好协商，平等自愿的基础上，就变更主合同乙方主体的相关事宜达成本补充协议如下：经甲乙丙三方协商一致，将主合同中的乙方履约主体变更为高策地产营销公司（丙方），丙方自愿承接乙方在主合同中的权利、义务，承诺并保证严格履行主合同总的乙方的义务。乙方在主合同中的全部权利、义务及履行结果（包括但不限于乙方未履行完毕的义务或乙方应当获得的收益）均转移给丙方承担或享有。 2016年8月1日，高策地产营销公司（乙方）与博融商业公司（甲方）签订《西城天街商业招商代理协议》，约定：甲方取得“西城天街”经营管理权，现正式委托乙方为甲方“西城天街”项目的招商代理人，乙方接受甲方委托并在本合同有限期内即甲方授权范围内以甲方名义从事该项目的代理实务。在本合同所规定的条件之下，甲方授权乙方负责“西城天街”项目的招商工作。乙方所引进的商家与甲方签订正式的《市场租赁及市场委托培育协议书》后，甲方向乙方支付不超过一年的租金和市场管理费的总额作为招商服务费，招商服务费在承租人付清首期款的次月付给乙方。 同日，高策地产营销公司（乙方）与南岗房产公司（甲方）也签订《西城天街商业招商代理协议》，内容与当日高策地产营销公司与博融商业公司签订协议一致。 2019年4月15日，南岗房产公司执行董事陈登宇告知高策地产营销公司该项目负责人周某撤场并进行物品交接手续。2019年4月19日，高策地产营销公司项目代表周某与博融商业公司进行了办公室物品交接并共同签署两份清单。在两份清单中领导确认处仇朝阳签字。此后周某继续在南岗房产公司进行工作交接并在南岗房产公司领取工资。 2019年4月30日，博融商业公司财务室人员李某、张某签字出具情况说明，该说明内容为“公司领导：根据我公司与高策公司签订的系列代理协议，经核算销售佣金及招商服务如下：一、销售佣金，高策公司主张销售佣金为4,064,885元，其中3,279,612元佣金结算已经走完签字审批流程，另有785,273元未走完佣金签字审批流程。二、经财务核查，领导审批确认过3,279,612元中，抵房款1,950,000元，付现金404,762元，余924,850元未结。未经领导审批确认金额785,273元，按双方代理协议点数经财务室核算予以确认。2016年9月至2019年3月扣留销售佣金为916,858元。以上结算部分为三笔，一笔为已确认审批金额924,850元，第二笔为本次财务核算确认金额785,273元，第三笔为前期扣留佣金916,858元，扣高策公司退房退佣金494,872元，故销售佣金本次确认金额为2,132,109元。二、招商服务费：1．高策公司主张1,415,167元，其中领导签字审批2017年9月和2017年12月为147,116元，领导未审批2017年6月、2018年5-9月，2019年3-4月金额为1,268,051元，其中已支付100,000元，根据合同点数经财务室核算确认无误。两项合计147,116＋1,268,051-100,000=1,315,167元。综上销售佣金＋招商服务费应付：2,132,109＋1,315,167=3,447,276元，但另需扣除2018年12月后销售67,436元待领导审核，实付金额为3,379,840元。”该情况说明上仇朝阳签字写明请公司领导审阅批复。 一审庭审中，南岗房产公司及博融商业公司自认博融商业公司系南岗房产公司单独成立的运营公司，博融商业公司与单独签订合同也是南岗房产公司授权的。三方自认本案三方最终履行的招商代理合同为2015年1月30日签订的主合同。 根据提供的工资表显示仇朝阳也是南岗房产公司员工，庭审中博融商业公司自认其公司与高策地产营销公司签订招商协议是基于财务走账的需要，其公司受南岗房产公司的委托收受租金及支付佣金。 一审庭审后，高策地产营销公司提出鉴定申请书，要求对截至2019年4月15日南岗房产公司欠付其公司销售及招商佣金数额（详见双方2019年4月30日的对账情况说明等）进行会计司法鉴定；委托对已销售房屋截至2019年4月15日购房款未回款部分若计提销售佣金金额进行会计司法鉴定。此后高策地产营销公司又撤回该鉴定申请书，坚持要求以对账情况说明主张佣金及招商费。 一审法院认为，本案存在两个委托合同关系即房产销售委托合同关系及招商代理委托合同关系，房产销售委托代理合同的签订主体前期虽是尚善天下公司与南岗房产公司，但此后高策地产营销公司、南岗房产公司、尚善天下公司三方已达成协议，尚善天下公司的权利义务均由高策地产营销公司承继，故本案房产销售委托代理合同的履行主体为高策地产营销公司及南岗房产公司。高策地产营销公司虽与博融商业公司签订了招商代理委托合同，但高策地产营销公司同时也与南岗房产公司签订了内容相同的招商委托代理合同，且庭审中三方均认可本案实际履行合同为2015年1月30日的主合同即《新疆伊宁“西城天街”项目房地产营销全程代理合同》，该合同签订及履行的主体为高策地产营销公司及南岗房产公司，故本案房产销售委托合同及招商代理委托合同的履行主体一致，也均系委托合同法律关系范围内，依照便民诉讼原则，一审法院一并处理上述纠纷，故对博融商业公司应分别诉讼的辩称意见，不予采信。本案的争议焦点为：一、高策地产营销公司主张的代理费用能否依据李某、张某出具的情况说明予以确定；二、本案合同是否已解除、解除时间及南岗房产公司应否承担违约责任、违约金如何计算；三、本案博融商业公司应否承担共同支付责任。 对于争议焦点一，该情况说明虽写明博融商业公司出具，但庭审中南岗房产公司认可系其公司财务人员出具，情况说明的出具人员李某也自认其系南岗房产公司财务人员，受南岗房产公司委托诉讼代理人朱恒锋指派做出，故李某及张某对高策地产营销公司销售代理佣金及招商服务费进行审计核查系履行的职务行为，其法律后果应由南岗房产公司承担。且该情况说明也经过财务人员的上级领导审批，现高策地产营销公司亦对该情况说明予以追认，同时该情况说明内容与高策地产营销公司提供的抵账协议等证据也能相互印证，故一审法院对该情况说明予以采信。根据该情况说明，南岗房产公司尚欠付高策地产营销公司营销费及招商费3,379,840元，南岗房产公司虽辩称情况说明系内部文件，高策地产营销公司取得不合法，但庭审中南岗房产公司前员工李某作证称该情况说明系其给高策地产营销公司拍摄用于双方对账，李某该行为并不存在违法情形，故一审法院对其该辩称意见不予采信。对于南岗房产公司辩称该情况说明未经其最高领导审批的抗辩意见，以一审法院认为审批仅是一个流程，领导是否审批并非该情况说明生效的依据，故在南岗房产公司未提供证据证实该情况说明存在计算或统计错误等情形的情况下，一审法院对南岗房产公司不能采信该证据的辩称意见均不予采信。针对焦点二，根据庭审中李某、周某、易某、李某的证人证言可认定2019年4月15日南岗房产公司执行董事陈登宇告知高策地产营销公司该项目负责人周某撤场并进行物品交接手续，该情形可视为南岗房产公司单方要求解除合同，此后高策地产营销公司未提出异议，且与南岗房产公司进行了物品交接，其行为表明了其同意解除该合同，即双方已协商一致解除了本案所涉所有合同（房地产开发项目营销代理合同、补充协议及招商代理协议）。由于双方解除合同时未对是否承担违约金进行约定，故即使协商解除合同后一方当事人仍可向违约方主张其承担的违约责任。南岗房产公司在合同履行期向高策地产营销公司提出解除合同的行为属于违约行为，应按照合同约定承担500,000元违约金，经庭审询问本项目尚存在60,000,000元价值的房产未销售，高策地产营销公司存在可得利息损失即未销售房屋部分的佣金损失，高策地产营销公司的该损失远超于合同约定的违约金数额，故对南岗房产公司该违约金过高的抗辩意见一审法院不予采信。南岗房产公司虽辩称高策地产营销公司未完成合同约定销售目标故要求解除合同，但其未提供相应证据予以证实。证人易某某虽陈述高策地产营销公司第二期未完成销售目标但其同时表明具体情况以财务核算为准，故一审法院对南岗房产公司该抗辩意见亦不予采信。对于逾期付款违约金，双方解除合同后，南岗房产公司应及时对高策地产营销公司应得房屋销售佣金及招商代理费用进行清算，并予以支付，2019年4月30日南岗房产公司财务人员对高策地产营销公司应得款项清算后，南岗房产公司应及时向高策地产营销公司支付剩余款项，南岗房产公司至今未向高策地产营销公司支付该款项，故应承担相应的违约责任。高策地产营销公司根据房地产开发项目营销代理合同约定按每日1‰利率（年利率为36.5％）主张南岗房产公司承担违约金，该违约金约定利率明显高于民间借贷的相关法律规定，且南岗房产公司抗辩该违约金过高，高策地产营销公司也未提供存在其他损失的证据，故一审法院按照中国人民银行同期贷款利率计算其违约金，南岗房产公司应承担的违约金调整为从2019年5月1日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率，以欠付款项3,379,840元为基数向高策地产营销公司承担逾期付款违约金。对于焦点三，根据上述认定，本案实际履行的合同为高策地产营销公司与南岗房产公司签订的房地产开发项目营销代理合同、补充协议及招商代理协议，高策地产营销公司虽与博融商业公司签订了招商代理协议，但该协议并未实际履行，故本案承担给付责任的主体为南岗房产公司。高策地产营销公司以其与博融商业公司签订合同为由，主张博融商业公司承担共同给付责任无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、南岗房产公司于判决生效之日起十日内向高策地产营销公司给付销售代理佣金及招商服务费合计3,379,840元；二、南岗房产公司于判决生效之日起十日内向高策地产营销公司给付解除合同违约金500,000元；三、南岗房产公司向高策地产营销公司承担从2019年5月1日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（以未付款项3,379,840元为依据，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回高策地产营销公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高策地产营销公司提交证据：伊宁市人民法院（2020）新4002民初733号民事判决书，拟证明南岗房产公司给其规定抵账的房屋没有交付，其公司已扣除该部分佣金，抵房款的协议与情况说明可以印证；同时证明仇朝阳是南岗房产公司的员工，也代理南岗房产公司的案件。博融商业公司质证认为真实性无异议，仇朝阳是其公司的员工、法务，与南岗房产公司存在劳务关系，代表南岗房产公司出庭。因该证据系法律文书，其真实性双方均不持异议，本院予以确认。 南岗房产公司、博融商业公司没有提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 2019年12月27日的质证笔录载明博融商业公司出庭的委托诉讼代理人是王华。二审期间，南岗房产公司撤回对招商佣金部分的上诉请求。 《新疆伊宁西城天街项目房地产营销全程代理合同》约定：代理范围：代理销售该地块总建筑面积170,000平方米；代理佣金及溢价结算条件：按已签订的《商品房买卖（预售）合同》金额进行结算佣金。双方结算流程是高策地产营销公司按照其销售和回款的情况，向南岗房产公司提交付款申请单，由南岗房产公司核实后付款。 伊宁市人民法院审理的高策地产营销公司诉南岗房产公司房屋买卖合同纠纷一案，仇朝阳系作为南岗房产公司委托诉讼代理人出庭，其身份为该公司员工。仇朝阳自认其与南岗房产公司存在劳务关系。 本院认为，本案争议焦点为：1．一审判决程序是否合法；2．代理佣金的计算标准及数额，情况说明能否作为给付的依据。 关于争议焦点一，首先，本案中，双方当事人系委托代理法律关系，不属于《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条：“基层人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定审理简单的民事案件，适用本规定，但有下列情形之一的案件除外：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的；（四）法律规定应当适用特别程序、审判监督程序、督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序的；（五）人民法院认为不宜适用简易程序进行审理的。”规定的简易程序除外的情形，一审法院适用简易程序审理本案，并无不当。其次，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，人民法院可以准许未经事先通知的证人出庭作证，该行为不属于法律规定发回重审的情形。第三，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条规定，凡是知道情况的单位和个人都有义务出庭作证。易某、李某虽然与双方当事人均存在利害关系，但仍有义务出庭作证，不存在证人是否“适格”的问题。第四，2019年12月27日的质证笔录载明的博融商业公司委托诉讼代理人系王华，不存在不让仇朝阳询问证人以及在质证笔录上签字的问题。因此，一审法院在审理本案过程中，不存在程序违法问题。 关于争议焦点二，《新疆伊宁西城天街项目房地产营销全程代理合同》约定代理销售该地块总建筑面积170,000平方米，没有约定其中抵账房屋除外，因此，该170,000平方米中包含抵账房屋。该合同只约定销售代理佣金由基础佣金和溢价佣金两部分组成，计算方式为按本项目总销售额的2％向乙方支付基础佣金，溢价佣金按单套实际成交价高出双方确定的单套房源销售底价的20％计提。该计算方式明确了佣金计价方式是按本项目总销售额作为计算基数，显然该整体项目中包含170,000平方米中以房抵债部分的房屋，并未约定抵账房屋不计提基础佣金或溢价佣金，况且佣金及溢价结算是按签订的商品房买卖（预售）合同的金额计算，抵账房屋同样需签订《商品房买卖（预售）合同》，办理相关房产手续，因此，该部分房屋只要签订《商品房买卖（预售）合同》就应计提佣金及溢价，故南岗房产公司提出抵账房屋不应计提佣金及溢价的上诉理由不能成立。关于情况说明能否作为给付佣金的依据问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十四条规定，由当事人提交或者保管的于己不利的电子数据，人民法院可以确认其真实性，但有足以反驳的相反证据的除外。案涉情况说明是受南岗房产公司委托诉讼代理人朱恒锋指派由公司财务人员出具，并经财务人员的上级领导仇朝阳的审批，从该情况说明载明的内容来看，符合双方认可的由高策地产营销公司按照其销售和回款的情况，向南岗房产公司提交付款申请单，由南岗房产公司核实后付款的结算流程，且该情况说明已经南岗房产公司财务人员核查确认欠付金额为3,379,840元，虽然南岗房产公司提出情况说明仅是其公司内部审核的前置流程，并未完成后续流程，也无公司法人签字、公司盖章，不应采信的上诉理由，但因未提交足以反驳的相反证据，根据上述法律规定，其真实性，人民法院予以确认。故一审法院依据该情况说明判决南岗房产公司支付销售佣金及招商佣金并无不当。 综上所述，新疆南岗房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37,839元，由新疆南岗房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 芦  海  龙 审 判 员 何  学  涛 审 判 员 努勒克库达依拜 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 李  婉  雨 书 记 员 孟  晶  晶