湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1127民初3468号原告：黄梅县利民物业服务有限公司，住所地湖北省黄梅县小池镇解放路。统一社会信用代码91421127559716800R。法定代表人：张学文，该公司经理。委托诉讼代理人：游润红，该公司员工。代理权限：代为提起上诉，代为承认、放弃、变更诉讼情求，代为和解，代为上诉，代签法律文书。被告:黄红兵，男，1972年12月26日出生，汉族，湖北省黄梅县人，住址黄梅县。原告黄梅县利民物业服务有限公司（以下简称利民物业公司）与被告黄红兵物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利民物业公司委托诉讼代理人游润红，被告黄红兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。利民物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄红兵支付2017年1月13日至2020年12月31日期间的物业管理费6751元；2.判令黄红兵支付逾期支付物业管理费的滞纳金338元。事实和理由:2014年5月20日，黄梅山水置业有限公司（以下简称山水置业公司）作为甲方，利民物业公司作为乙方，签订《世纪华园物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对甲方开发建设的世纪华园项目提供物业管理服务。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准：商铺楼上0.6元/月/㎡；商铺楼下1.5元/月/㎡。甲方、业主或物业使用人违反本协议书约定，未能按时足额交纳物业管理费用的，从逾期之日起每日按欠缴总额的千分之三向乙方交纳滞纳金。黄红兵系世纪华园小区10栋13号商铺的业主，其房屋建筑面积为135.14㎡，其在接受利民物业的物业服务后，未交纳2017年1月13日-2020年12月31日的物业管理费，共计拖欠物业管理费6751元，虽经利民物业公司多次催促，但黄红兵始终未履行付款义务。黄红兵辩称，一、黄红兵与利民物业公司之间没有物业服务关系，也未签订物业服务合同；二、黄红兵房屋不在利民物业公司服务的世纪华园小区范围内，利民物业公司未对黄红兵提供任何服务、物业管理，黄红兵无义务向利民物业公司支付物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：黄红兵对利民物业公司提供的证据二欠费清单有异议，认为不符合证据形式，是单方的记账行为不能作为证据使用；本院认为庭审中黄红兵对2017年起因酒店被盗未交纳物业管理费的事实予以认可，故本院对黄红兵欠物业管理费的事实予以认定。黄红兵对利民物业公司提供的证据三《前期物业管理服务协议》及《物业管理委托合同》有异议，认为存在相互矛盾，黄梅县阳晨物业服务有限公司（以下简称阳晨物业公司）与黄红兵签订了一年的物业服务合同，不可能2014年5月20日山水置业公司与利民物业公司签订《物业管理委托合同》，这是相互矛盾，说明这份合同时后来补的不真实，且山水置业公司与利民物业公司签订的合同不产生法律效力；本院认为,2013年6月13日，阳晨物业公司与黄红兵签订《前期物业管理服务协议》，2014年5月20日，山水置业公司与利民物业公司签订《物业管理委托合同》，并不存在矛盾，且该材料能够证明案件的相关事实，故本院予以采信。黄红兵对利民物业公司提供的证据四物业管理费通知单及证据五物业管理费回执单有异议，认为是复印件，不符合证据形式，不予质证；本院认为物业管理费通知单能够证明案件相关事实，故本院予以采信。对于物业管理费回单因无黄红兵签字，故本院不予采信。黄红兵对利民物业公司提供的证据六开发商开出的交房通知单有异议，认为未加盖山水置业公司的公章；本院认为黄红兵质证意见合理，故予以采纳。利民物业公司对黄红兵提交的立案告知书及受案回执的证明目的有异议，认为黄红兵酒店财产被盗属于犯罪行为，不属于物业公司管理范围，物业公司是对公共的安全负责，不对物业的房屋被盗负责；本院认为立案告知书及受案回执能够证明酒店被盗已受案的事实的，但不能证明利民物业公司应赔偿黄红兵损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月13日，黄红兵作为小池镇精品北街“世纪华园”小区10栋13号商铺业主与阳晨物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。后阳晨物业公司退出“世纪华园”小区的物业服务管理。2014年5月20日，“世纪华园”小区建设单位山水置业公司与利民物业公司签订《物业管理委托合同》。合同约定，山水置业公司委托利民物业公司对“世纪华园”小区实行专业化、一体化的物业管理。委托管理事项包括：房屋建筑本体公用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；规划红线内房屋物业管理范围的市政共用设施的维修，养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运；交通、车辆行驶及停泊有序的管理；小区内的安全监控和巡视等保安工作等。合同期限为自2014年5月20日至2017年5月20日止。物业管理费用：1.带电梯住宅按建筑面积1.2元/㎡；2.商铺按建筑面积1.5元/㎡；3.二次供水费用实际发生额由用户分摊；4.多层住宅按建筑面积0.6元/㎡……。合同签订后，利民物业公司进驻“世纪华园”小区，对黄红兵所在“世纪华园”小区提供了物业管理服务。自利民物业公司进驻“世纪华园”小区后，黄红兵每年按一楼商铺1.5元/㎡/月，二楼住房0.6元/㎡/月的标准向利民物业公司交纳物业管理费，直到酒店厨师摩托车及酒店被盗后，未交纳2017年1月13日起至今的物业管理费。期间，利民物业公司在黄红兵居住的大门张贴物业管理费通知单，向其催收物业管理费。黄红兵均未按约交纳物业管理费，故利民物业公司诉至本院，要求判令如上之所请。另查明，1.2013年6月13日，黄红兵与黄梅县阳晨物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》中表明黄红兵购买的“世纪华园”小区10栋13号商铺建筑面积为135.14㎡。2.根据庭审双方陈述，黄红兵购买的“世纪华园”小区10栋13号商铺系上下两层，下层为商铺，上层为住宅，两层面积相同，即每层为67.57㎡（135.14㎡÷2层）。3.2017年4月23日，山水置业公司作为甲方与乙方利民物业公司签订《物业管理服务合同》（补充），内容为：甲乙双方于2014年5月20日签订的实世纪华园小区物业管理服务合同，合同期限为叁年。现根据实际情况，甲方继续委托乙方对本小区进行物业管理服务，直至本小区业主委员成立合同终止。小区成立业主委员后，由小区业委会选聘物业公司。本补充合同同原合同具有同等的法律效力。4.小池镇精品北街“世纪华园”小区尚未成立业主委员会。本院认为，利民物业公司受“世纪华园”小区建设单位山水置业公司的委托进驻该小区进行物业服务管理。黄红兵虽辩称其商铺不在利民物业公司服务的“世纪华园”小区范围内，也未与利民物业公司签订物业服务合同；然本院认为，黄红兵与阳晨物业公司签订的《前期物业管理服务协议》及附件承诺书，均表明黄红兵系“世纪华园”小区业主，且黄红兵在庭审中亦陈述其向利民物业公司交纳了2017年1月13日前的物业管理费。故本院认为，利民物业公司与黄红兵之间形成了事实上的物业服务合同关系，在利民物业公司为该小区的业主提供物业管理服务后，黄红兵作为该小区的业主之一，即获得了利民物业公司提供的物业服务。根据民事活动应遵循的权利义务对等及公平原则，黄红兵应向利民物业公司交纳其所拖欠的物业管理费。利民物业公司请求黄红兵支付2017年1月13日至2020年12月31日期间的物业管理费6748.62元[4820.44（67.57㎡×1.5元/月/㎡×47.56月）+1928.18元（67.57㎡×0.6元/月/㎡×47.56月）]，该部分并无不当，故本院予以支持。对于利民物业公司超出该计算方式主张的物业管理费，本院不予支持。另由于利民物业公司未提供证据证明其物业管理无瑕疵，故其要求黄红兵支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。对于黄红兵辩称“世纪华园”小区下水道经常堵塞、长期水管爆裂，严重影响做生意等问题。本院认为，物业公司的职责是对小区的维护、管理，其经费主要来自业主所交纳的物业管理费。如因物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，小区的业主即拒绝交纳物业管理费，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而致使物业公司陷于服务质量下降的恶性循环中，不利于小区的发展，同时也侵害了已交纳物业管理费业主的合法权益。物业公司在服务过程中出现瑕疵，业主可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应由此为由拒绝交纳物业管理费。故本院对于黄红兵拒不交纳2017年1月13日至今物业管理费的辩解不予采纳。对于黄红兵以财物被盗为由，要求利民物业公司赔偿损失的辩解。本院认为，该辩解属于针对本诉提出的独立的反请求，因黄红兵未能提起反诉，故本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院》第六条规定，判决如下：限被告黄红兵于本判决生效之日起十日内向原告黄梅县利民物业服务有限公司支付小池镇精品北街“世纪华园”小区10栋13号商铺物业管理费6748.62元;以上义务，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告黄梅县利民物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄红兵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  汤宏二〇二〇年十二月十日书记员  刘焱