吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2045号上诉人（原审原告）：李德禄，男，1972年3月16日生，汉族，个体工商户，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：梅素贤，吉林达博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：桦甸市金穗房地产开发有限公司，住所地吉林省桦甸市。法定代表人：周玲玲，执行董事。委托诉讼代理人：李佩良，桦甸市桦郊乡法律服务所法律工作者。上诉人李德禄因与上诉人桦甸市金穗房地产开发有限公司（以下简称金穗公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省桦甸市人民法院（2020）吉0282民初637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李德禄及其委托诉讼代理人梅素贤，上诉人金穗公司的委托诉讼代理人李佩良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李德禄上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第二项；2.改判金穗公司给付李德禄延期办理房证违约金60万元；3.金穗公司返还李德禄测绘费、分割费、登记费、手续费共计24,812元（其中A26-2门市2584元，A26-3门市2905元，A26-5门市4042元，A31-5门市4989元，A31-6门市503元，A31-7门市4989元)。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院认定“后李德禄同意金穗公司春节后为其办理房产证，金穗公司承担违约金的起止时间应为2020年2月3日起至2020年4月20日”是明显错误。根据双方签订的《协议书》约定金穗公司为李德禄办理房产证的期限截至2019年11月25日。超过这个时间即为违约，并且李德禄从未同意金穗公司延期办理。故违约时间应当从2019年11月26日计算至2020年4月20日。在金穗公司提供的录音中，都是金穗公司一方说辞，不容李德禄反驳，且没有李德禄同意的意思表示。以此录音证明金穗公司违约金的起止时间是错误的。法院既已认定金穗公司未按照合同约定的期限为李德禄办理房产证、已构成违约、双方未对原《协议书》的办证时间进行变更，就不存在出现另一个违约时间的问题。2.一审法院错误理解《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及其司法解释。该条第一款的内容包括两个方面：一是双方当事人合议根据违约情况约定向对方支付一定数额的违约金，该违约金约定的数额是固定的；二是约定因违约产生的损失赔偿额的计算方面。法院在审理合同案件时，应充分尊重合同当事人的意思自治。本案中，双方对违约金约定了两个并列的两项约定，该两项约定，李德禄可以同时主张。第一项赔偿相关损失是指实际损失，因实际损失巨大且举证困难，因丧失的利益无论李德禄如何举证都会被难以认定，故李德禄并没有主张，只举证证明民间借贷的损失以证明李德禄确有损失存在；第二项是惩罚性违约金，该违约金以房屋价款为标准，并在约定时考虑到房屋总价款在600万元以上，李德禄根据金穗公司要求没有按照600万元约定，只按照200万元予以约定，金穗公司作为常年从事房地产开发的企业，经常签订此类补偿协议，又有法律顾问对该协议内容进行审查是否公平合理，该约定是双方真实意思表示，已充分考虑了违约给守约方造成巨大损失的情况，也照顾了违约方违约金不宜约定过高的问题。故法院不应在只要违约方抗辩过高就运用自由裁量权对双方的约定进行调整，这种干涉对守约方极不公平，也严重违背诚实信用原则，导致违约金的约定丧失了信守的基石。并且一审法院调整的数额没有依据，并非适当减少而是大部分减少。3.一审法院认定李德禄未提供证据证明金穗公司逾期办理房证给其造成的多项损失是错误的。李德禄在一审时已经提供了非常充分的和吕莉之间民间借贷的证据，房证办下来后，李德禄就用房证办理抵押贷款，证明李德禄急需房证办理抵押贷款以获取流动资金，在没有房证的情况下，李德禄只能通过民间借贷支付高利息，这些都是实际损失。因没有充足的流动资金，无法在大豆价格最低的时候，就是每年的11月至1月份收购大豆，造成增加生产成本，利润减少；在2020年3月份左右，国家有政策发放扶持民生企业优惠贷款（低息），因为没有房证做抵押担保，丧失获得低息贷款等损失。李德禄因和金穗公司签订《协议书》后，厂房和设备需要搬迁、购新设备、房装修等需要大笔资金，作为企业，需要资金是常态，是企业扩大生产和存续基础，而且融资难是中小企业的瓶颈，故能够融资得到流动资金是至关重要的，因缺少资金导致利润的损失是巨大的，一审法院认为金穗公司延期办证未给李德禄造成明显损失是错误的。4.金穗公司收取的税费并非是本次交易不动产登记机关收取的，是金穗公司借给李德禄办证的机会自行收取的。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定：首次登记应提交下列材料：（四）房地产调查或者测绘报告。《商品房销售管理办法》第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。也就是说测绘费等费用是房地产企业办理初始登记必须提交的材料，不是办理转移登记时收取的。在本次交易是转移登记，应当由李德禄交纳的费用只有住宅专项维修资金，且由李德禄已经交纳，金穗公司收取李德禄的税费均是非正规票据，是金穗公司单位出具收据，金穗公司也没有证据证明收取的李德禄的税费在本次交易中已向不动产登记机关交纳。故一审法院对此没有查明的情况下，单纯认为只要是费用就应当由李德禄承担是错误的。综上，请二审法院，维护李德禄的合法权益。金穗公司辩称，一审判决认定事实基本清楚，但判决理由和结果错误。李德禄的上诉理由不成立，二审法院应驳回李德禄的上诉请求。金穗公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李德禄的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实基本清楚，但判决理由和结果错误。理由如下：1.本案的案由是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。房屋拆迁安置补偿合同是“指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位；被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。拆迁人应当对被拆迁人给予补偿，补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”。但金穗公司不是李德禄家房屋被征收的拆迁人，一审时金穗公司提交的“桦甸市人民政府房屋征收决定”，完全能够证明，李德禄家房屋所在区域征收的主体是桦甸市人民政府，金穗公司并不是李德禄家房屋被征收的拆迁人。2019年9月25日双方签订的《协议书》无效。一审判决以金穗公司对其此项主张没有提供证据为由，不予支持金穗公司的抗辩主张是错误的。2.金穗公司之所以与李德禄签订《协议书》，是因为桦甸市人民政府在征收李德禄家的房屋过程中，李德禄上访告状，桦甸市人民政府为了平息李德禄上访，让金穗公司与李德禄私下签订的该份《协议书》，给了李德禄898.85平方米的商业用房。但李德禄家146.29平方米的被征收房屋在被桦甸市人民政府征收时，桦甸市人民政府的房屋征收部门也与李德禄签订了“产权调换协议书”，给李德禄安置191.35平方米的商业用房。李德禄家的一处146.29平方米的房屋被国家征收时得到了两份补偿，而且补偿的房屋总面积为1090.20平方米（898.85平方米＋191.35平方米）可以说这是一个天价的房屋征收“补偿”。3.李德禄并没有因为金穗公司没有按照《协议书》约定的期限给其办理房屋不动产权证书而遭受任何经济损失。一审时李德禄所举的“证人”吕莉的证人证言内容是虚假的，吕莉手中所持有的李德禄给其出具的借款凭证也是虚假的。金穗公司申请对吕莉手中所持有的李德禄书写的借款凭证的书写时间来进行司法鉴定，一审法院不予准许，是错误的。一审法院依据无效的《协议书》，来判决金穗公司赔偿李德禄违约金15万元，有失公允。综上，请求二审法院保护金穗公司的合法权益。李德禄辩称，双方当事人之间签订的《协议书》合法有效。李德禄系桦甸市启新街永信豆制品厂的个体工商户,被拆迁的房屋系从事经营使用。有证的面积为146.29平方米，无证的面积为300多平方米。从2012年2月26日开始，李德禄对该房屋是否在征收范围的问题一直在诉讼,金穗公司是该片土地的实际开发商，该诉讼给李德禄造成巨大经济损失。并且金穗公司补偿给李德禄的门市房位置偏远,不利于经商。实际上,虽然金穗公司补偿了李德禄6个门市房，但是也弥补不了李德禄的经营地点被改变所造成的损失。金穗公司违约行为给李德禄造成的经济损失，远远超过60万元的约定。第一、李德禄因金穗公司给其补偿的房屋未按约定办理不动产权证，无法办理抵押贷款,导致民间借贷高利息的损失,从2019年11月25日以后高息借款4笔90万元至今，至2020年9月21日，已经偿还吕莉利息54,000元，未付利息损失56463元，在没有全部偿还上述借款的情况下，还会继续发生高息损失。第二、不能用房屋抵押贷款,没有流动资金购买生产经营所需的原材料大豆的损失。李德禄的豆制品厂平均每天生产1500斤大豆，每月45000斤,按照每斤大豆价格最低差价0.86元计算（2019年11月至2020年5月份价格)，每月损失3.87万元，每年损失最低46.4万元。第三、未能办理低息贷款的损失。2020年3月份，国家政策扶助涉及民生的中小企业补贴贷款,每年利率3.79%,李德禄如果用房屋抵押办理低息贷款，按照6个门市房价值605万元，至少能获得300万元的低息贷款,该贷款使用期至少三年，与商业银行贷款利率相比，李德禄三年至少损失利息18万元。故一审法院判金穗公司赔偿李德禄违约金15万元远远不能弥补李德禄的损失。综上所述,请法院驳回金穗公司的上诉请求。改判支持李德禄的上诉请求。李德禄向一审法院起诉请求：1．判令金穗公司给付李德禄违约金60万元（违约金以补偿款200万元的30％计算）；2．判令金穗公司返还李德禄测绘费、分割费、登记费、手续费共计46,114元（其中税款21,302元，A26-2门市2584元，A26-3门市2905元，A26-5门市4042元，A31-5门市4989元，A31-6门市5303元，A31-7门市4989元）。一审法院认定事实：2019年9月25日，金穗公司（甲方）与李德禄（乙方）签订协议书，载明：应政府建设规划要求，乙方位于桦甸市需要进行拆迁，拆迁方为甲方金穗公司，为合理弥补乙方损失，现双方本着公平、自愿、合理等原则，对拆迁事宜达成一致，订立协议如下：一、甲方将六个门市房转让给乙方作为补偿，29号楼北侧三个门市，分别为14号门市156.87平方米，12号门市104.29平方米，11号门市89.48平方米，总计350.64平方米，A31号楼爱国者东侧三个门市，分别为5号门市178.43平方米，6号门市191.35平方米，7号门市178.43平方米，总计548.2平方米。二、以上房屋在办理房产证过程中，产生的所有税由甲方金穗公司承担，以上房屋在办理房证过程中产生的除税之外的所有费用由乙方承担。三、甲乙双方就拆迁事宜签订协议之日起两个月内办理房证，如有违约行为，甲方应向乙方承担违约责任，赔偿相关损失并支付补偿款200万元的30％违约金。签订协议后，金穗公司将上述六个门市房交付李德禄占有、使用。后李德禄同意金穗公司春节后为其办理房产证。金穗公司缴纳了上述房屋的税款，李德禄缴纳了房屋住房维修基金，另外李德禄向金穗公司交纳了上述房屋测绘费、分割费、登记费、手续费合计24,812元。金穗公司于2020年4月20日为李德禄办理了上述房屋房产证。一审法院认为，金穗公司作为拆迁人与李德禄作为被拆迁人签订协议书是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。金穗公司未按合同约定的期限为李德禄办理房产证，已构成违约，应承担相应的违约责任，故李德禄要求金穗公司给付违约金的诉讼请求，法院予以支持。依据协议书约定，金穗公司为李德禄办理房产证的期限至2019年11月25日。后李德禄同意金穗公司春节后为其办理房产证，金穗公司承担违约金的起止时间应为2020年2月3日起至2020年4月20日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中金穗公司逾期办理房产证的行为的确构成违约，应当支付违约金，但金穗公司签订协议书后依约已将上述房屋实际交付，李德禄也实际占有使用上述房屋，且李德禄因金穗公司延期办证并未造成明显损失，因此，违约数额可以适当予以减少。结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，法院酌定违约金为15万元。金穗公司辩解其不是拆迁人，协议书不是其真实意思表示，系无效合同，但其未提供证据予以证明，故对其辩解，法院不予支持。李德禄主张其交纳的测绘费、分割费、登记费、手续费，金穗公司应予返还，但在双方签订的协议书中明确约定上述房屋在办理房产证过程中，产生的所有税由金穗公司承担，产生的除税之外的所有费用由李德禄承担，李德禄未提供证据证明其主张的上述费用不是双方协议书中约定的费用，故对李德禄此项请求，法院不予支持。李德禄虽主张金穗公司逾期为其办理房产证给其造成多项损失，但并未提供证据证实，法院不予采信。至于金穗公司提出对李德禄为吕莉出具的七张借据中文字内容的书写时间进行鉴定的申请，法院认为，是否进行鉴定，并不足以影响本案判决结果，为减少诉累，避免扩大双方当事人的损失，法院不予准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定作出判决：一、金穗公司于判决生效之日给付李德禄延期办理房产证违约金15万元；二、驳回李德禄的其他诉讼请求。案件受理费5129元，由金穗公司负担1650元，李德禄负担3479元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。李德禄提交证据：1.营业执照：证明李德禄从2004年开始是桦甸市启新街永信豆制品厂的经营者。2.证明：办事处证明李德禄经营的桦甸市启新街永信豆制品厂有9名从业人员。3.中华粮网和大豆网的大豆价格表13张：证明这段期间大豆平均价格每斤上涨0.86元。4.IC卡表购气表和历月电费明细：证明李德禄经营的桦甸市启新街永信豆制品厂2020年1月至2020年7月的电费和天燃气费。证明李德禄每月生产大豆需要能源的数量和金额。5.于成艳和王立民的微信聊天记录：于成艳是李德禄妻子，于成艳从王立民购买大豆的经过，2020年1月20日开始至2020年8月6日，通过该记录能证明大豆价格从2019年11月上涨，到2020年8月份，大豆价格上涨了1.2元左右。金穗公司质证称：对营业执照真实性无异议，但与本案没有关联性；对证明的真实性、关联性、合法性均有异议，李德禄经营的豆制品厂是否雇佣了9名工作人员应当用社保和工商的缴费记录以及劳动行政部门备案的劳动合同方能证明；对证据3和证据4的真实性、关联性、合法性均有异议，上述证据证明不了李德禄的主张，况且李德禄要证明的问题只是李德禄在理论上推算出来，李德禄提交的证据4上并没有相关单位的印章，所以根本不具有真实性；对证据5的真实性、关联性、合法性均有异议，也证明不了李德禄的主张。上述证据在一审时就已经存在，李德禄持有证据且不向法庭提供，在二审时提供也不属于二审的新证据。金穗公司二审中没有提交新证据。本院经审查认为，金穗公司对李德禄所提交证据，金穗公司认为，上述证据一审时即已存在，李德禄一审未举证，不属于二审新证据范畴，且对其证明的问题亦提出异议。李德禄所提交证据不足以直接证明其损失的具体情况，故本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，李德禄与金穗公司之间系平等民事主体，双方当事人所签协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金穗公司没有按照协议中所约定的时间为李德禄办理房屋所有权登记，存在违约行为，对其违约行为理应承担违约赔偿责任。首先，关于李德禄和金穗公司对一审违约金裁判结果上诉的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，诉讼中，金穗公司主张双方协议中约定的违约金过高，且没有给李德禄造成损失，请求予以适当减少的，一审法院以李德禄的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、金穗公司逾期违约的过错程度以及李德禄的逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，并无不当之处。李德禄和金穗公司的该项上诉主张均不符合法律规定，本院不予支持。其次，关于李德禄主张金穗公司应返还其测绘费、分割费、登记费、手续费共计24,812元的问题，因双方当事人所签订的协议书中明确约定上述房屋在办理房产证过程中，产生的所有税由金穗公司承担，产生的除税之外的所有费用由李德禄承担，诉讼中李德禄未提供证据证明其主张的上述费用不是双方协议书中约定的费用，故对李德禄此项请求，一审法院不予支持正确，李德禄的该项上诉主张证据不足，本院不予支持。综上所述，李德禄和金穗公司的上诉主张均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,348元，由李德禄负担10,048元（已交纳）、由桦甸市金穗房地产开发有限公司负担3300元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二〇年十二月三日书记员  王丽宁