安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终1533号 上诉人（原审被告）：刘长青，男，1969年5月23日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：杨国民，安徽进境律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽天贝食品有限公司，住所地安徽省淮北市烈山区洪庄村。 法定代表人：陈扩军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐孝忠，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘发学，淮北市烈山区烈山镇法律服务所法律工作者。 上诉人刘长青因与被上诉人安徽天贝食品有限公司（以下简称天贝公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市烈山区人民法院（2020）皖0604民初1005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘长青及其委托诉讼代理人杨国民，被上诉人天贝公司的委托诉讼代理人徐孝忠、刘发学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘长青上诉请求：1.改判驳回天贝公司的诉讼请求或发回重审;2.一、二审诉讼费用由天贝公司承担。事实和理由:一、天贝公司在签订租赁合同时隐瞒该土地存在争议的事实,虽然其与淮北市烈山区烈山镇洪庄村委会（以下简称洪庄村委会）签订屠宰工厂项目合作合同补充协议约定有偿使用涉案土地50年,但未取得实际土地所有人的同意。刘长青租赁的土地实际是洪庄第七村民组集体所有,村委会把该地租给天贝公司,未征得洪庄第七村民组的同意,该村民组不同意天贝公司使用,天贝公司只用了一年,该地及天贝公司所建厂房就废弃闲置,刘长青不了解该情况与天贝公司签订了租赁合同,在刘长青清理场地准备建房时,遇到村民阻止才知道该地存在争议。二、天贝公司提供的租赁合同没有生效,双方也未实际履行。1.签订租赁合同时,因刘长青要进行厂房、冷库、办公用房、硬化地面等一系列的投资建设,需要很长时间,所以约定合同起始时间是以实际投产日计时,合同的起始时间未写,等正式投产时,双方再把合同拿到一块填写时间。合同一式两份,当时起始与终止时间及签订时间都是空白,天贝公司提供的一份是其起诉前自己补写的时间,未经刘长青同意,是虚构事实。2.刘长青与天贝公司签订租赁合同的条件是天贝公司把其废弃闲置的厂房提供给刘长青使用,保证生产生活用水用电正常,提供污水处理设备及供电设备。天贝公司因土地问题未解决,就未按合同约定履行。3.因天贝公司与村民多年纠纷未解决,对于村民阻止刘长青施工,天贝公司表示无能为力,就不再过问,后经过刘长青与村民组数次沟通协商,刘长青与村民组签订土地租赁合同,每年租赁费四万元,租期自2017年7月1日至2022年6月30日,并已向村民组支付了两年的租赁费用。刘长青与村民组签订合同,成立公司后购置机器设备,建设场地、冷库、办公房等投资数百万元。4.关于支付4万元问题,是刘长青以淮北市相府禽业发展有限公司（以下简称相禽公司）的名义支付厂房及厂房占用土地租赁费用3万元和购热水设备定金1万元,不是履行双方签订的土地租赁合同。刘长青与洪庄第七村民组签订土地租赁合同,天贝公司是知道的,刘长青以儿子名义成立相禽公司,需要使用天贝公司在该土地上原来建的厂房,双方口头协商租赁其厂房每年租金3万元,2017年支付给天贝公司3万元。另外需要用热水,相禽公司与天贝公司协商共同购买热水设备,先支付1万元定金,相禽公司又交纳1万元定金,后热水设备购进只够天贝公司一家使用,该定金1万元也未退。相禽公司把生产设备购进来安装后,天贝公司并未把厂房内其他设备移走,导致厂房无法使用,也未提供热水,加之没有排污和供电设备,至今未投入生产,导致相禽公司遭受巨大损失,这也是相禽公司未支付之后每年3万元费用的原因。天贝公司把相禽公司支付的4万元移花接木至刘长青之前与天贝公司签订的未生效土地租赁合同上,显然是在混淆是非。综上,一审认定事实错误且不清,特提起上诉,恳请依法处理。 天贝公司辩称，刘长青的上诉请求缺乏事实和法律依据，请二审依法驳回上诉，维持原判。理由：涉案场地是天贝公司从洪庄村委会租赁而来，天贝公司租赁后在涉案场地上进行相关附属设施建设及地面绿化和场地硬化，自2005年租赁以来从未有任何人任何单位对土地使用权或者所有权提出异议。2016年天贝公司将涉案场地包括天贝公司所建的相关附属设施整体租赁给刘长青，双方的租赁合同合法有效且已经实际履行，刘长青在租赁后支付部分租赁费4万元，该4万元并非刘长青所述的相禽公司支付；刘长青根据自己实际需要可以对天贝公司原有厂房设备等进行改建。天贝公司租赁给刘长青时不存在不提供污水处理设备，刘长青可以根据自己需要进行部分改建，刘长青与洪庄第七村民组签订的租赁合同，至今未见到原件和款项支付的有效凭据，即使达成合同也是无效和违法的，洪庄第七村民组无法证明和涉案场地有何关系，该村民组无权将天贝公司通过租赁取得合法使用权的场地及其所建附属物租赁给刘长青。天贝公司自2005年租赁涉案场地包括在涉案场地进行建设使用，2014年通过有关部门对涉案地基进行规划，在对涉案场地实地勘测过程中，也没有人提出异议。 天贝公司向一审法院起诉请求：1.依法解除天贝公司与刘长青之间的土地租赁合同；2.判令刘长青给付欠付的租赁费59.3万元(暂计算至2020年4月9日，随后租赁费按照年租金20万元的标准继续计算，直至刘长青从涉案土地完全搬出之日止)；3.诉讼费用及其它相关支出由刘长青负担。 一审法院认定事实：2005年1月5日，洪庄村委会经召开村两委会，与天贝公司签订屠宰加工厂项目合作合同补充协议，约定洪庄村委会将“屠宰厂”北侧土地一块提供给天贝公司有偿使用，期限为50年，天贝公司每年支付补偿费2万元。2016年5月10日，天贝公司与刘长青签订土地租赁合同，约定天贝公司将上述土地出租给刘长青，租赁期限为3年，自2016年5月10日起至2019年5月10日止，租赁费用为第一年12万元、第二年13万元、第三年为20万元，第一次支付10万元，其余租赁费在上一次费用到期之前支付。合同签订后，刘长青支付租赁费4万元，天贝公司将上述土地及地上附属物交付刘长青占有使用至今。2017年6月11日，朱艳敏等11人以“洪庄第七组村民集体”的名义与刘长青签订洪庄第七组村民自留地出租合同，约定“洪庄第七组村民集体”将上述土地出租给刘长青，租赁期限自2017年7月1日至2022年6月30日。 庭审中，天贝公司及刘长青均认可自2016年5月10日后，刘长青仅支付给天贝公司4万元租赁费。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。洪庄村委会与天贝公司所签合同中关于土地租赁的条款，在20年租赁期限的范围内合法有效，天贝公司合法取得占有使用案涉土地的权利。天贝公司与刘长青签订的土地租赁合同，不存在法律规定的合同无效的情形，亦为合法有效，刘长青根据该合同支付4万元租金并占有使用案涉土地，表明刘长青认可该合同的效力并部分履行了合同。土地租赁合同到期后，刘长青继续占有使用案涉土地，天贝公司未提出异议，则该租赁合同继续有效。后刘长青未按约定支付租金，天贝公司要求刘长青支付租金及解除合同均于法有据。天贝公司按照合同条款约定计算租金，并扣除刘长青已支付4万元租金，计算至2020年4月9日为59.3万元〔12万+13万+20万+（20万/12月×11个月）〕并无不当，予以认定。刘长青所提供的洪庄第七组村民自留地出租合同及收据均系复印件，证据的真实性无法核实，且刘长青亦未举证证明洪庄第七村民组拥有涉案土地的使用权，应承担举证不能的法律后果。刘长青辩称其租赁涉案土地后无法正常使用，但未提供相关证据予以证明，即使存在无法正常使用的情形也应按照双方合同约定及法律规定解决相关事宜，而不应长期拖欠租赁费用。判决：一、天贝公司与刘长青签订的土地租赁合同于判决生效之日起解除；二、刘长青于判决生效之日起十五日内向天贝公司支付截至2020年4月9日的租金59.3万元，以及自2020年4月10日起按照年租金20万元的标准，计算至刘长青从案涉土地完全搬出之日止的租金及占用使用费。案件受理费9730元，由刘长青负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘长青提交证据六份，证据一为土地租赁合同，拟证明双方签订的土地租赁合同并未生效，没有确定起止时间，是以实际投产日计时，且天贝公司承诺对土地拥有所有权，并使刘长青取得土地承包经营权，保证土地按合同约定用途合理利用，保证刘长青生产生活用水正常，天贝公司提供污水处理设备及供电设备等义务。证据二为洪庄第七村民组自留地出租合同及支付租金凭证，拟证明刘长青与洪庄第七村民组2017年6月11日针对案涉土地签订了租赁合同，每年租金4万元及刘长青支付租金的事实。证据三为关于洪庄第七村民组土地租赁的会议决定，拟证明案涉土地系洪庄第七村民组经三分之二以上农户代表同意对外出租。证据四为照片，拟证明本案租赁标的物厂房老化且因天贝公司原来的遗留设备未拆除，无法建设无菌化厂房，至今都没有投产使用，相禽公司投资巨额资金把生产设备安装并进行场地和其他配套厂房、办公房建设，由于一直不能投入生产，导致损失巨大。证据五为报警记录，拟证明案涉土地在天贝公司与刘长青签订租赁合同之前已经发生纠纷且闲置多年，既证明天贝公司隐瞒土地存在纠纷的事实，也证明天贝公司未实际取得土地使用权。证据六为租金分配清单，证明洪庄第七村民组收到租金已经进行分配，村民已经收到该租金。同时申请证人杨某出庭作证，拟证明案涉土地在洪庄村委会未经过土地所有人洪庄第七村民组村民同意租赁给天贝公司后，洪庄第七村民组上访并阻止天贝公司使用，把该地要回并租赁给刘长青，天贝公司未实际取得土地使用权。刘长青认为证人证言是真实的，对一审中天贝公司举证的土地租赁合同、村委会证明补充质证意见为，租赁期限是天贝公司私自填写，未经刘长青同意；村委会的证明显示对外租赁土地未经村民的同意。 天贝公司质证意见：对证据一的三性均有异议，没有落款日期，达不到证明目的，租赁合同明确约定租期三年，不可能把投产日期作为租赁起始日期，该说法不符合常理。对证据二的三性均有异议，洪庄第七村民组未加盖印章，形式不合法，不能证明是洪庄第七村民组的意思表示。洪庄第七村民组代表签字人员无权将涉案土地出租给刘长青，签字人员不是涉案场地的合法使用权人。租赁合同达不到证明目的；租金凭证反映不出刘长青与洪庄第七组村民有何关系，收据形式也不合法，如果是洪庄第七村民组收取相关费用，其资金应当通过三资管理或银行转账的方式，即使该收据真实，该收据的款项也属于非法。洪庄第七村民组的代表无权将涉案场地出租给刘长青。对证据三的三性均有异议，无会议召开时间，不能证实签字人员能代表各户或是各户户主，签字人员没有权利和资格将天贝公司合法租赁的土地再次租赁给刘长青，会议内容也不真实，天贝公司提供的是建设用地不是自留地。如果该地属于这些村民，这些村民应该提供承包经营权证书，故达不到的证明目的。证据四真实性无异议，对证明目的有异议，天贝公司与刘长青签订的租赁合同是将厂房和设备整体租赁，合同未约定天贝公司必须将自己的设备移走，合同约定刘长青可以根据自己的需要对相关的厂房设备进行改造，照片达不到证明主张。证据五真实性无异议，对证明目的有异议，该报警记录不能证明洪庄第七村民组与天贝公司之间就涉案土地有争议，从内容来看，没有处理结果，不能推测出该村民组对涉案土地享有所有权，从租赁到现在该村民组也未向相关部门提出异议进行解决。对证据六的三性均有异议，不论该款项是否发放以及发放的真实性，不能证明洪庄第七村民组发放的是刘长青支付的租金，即使该村民组村民从刘长青处收取租金也不能等同该村民组拥有合法的处置权，达不到证明目的。证人证言达不到证明目的，证人系该村民组村民，本案处理结果直接关系到证人是否获益，不排除证人与刘长青串通、合谋侵害天贝公司利益，没有证据证明涉案场地是洪庄第七村民组所有。 本院认证意见：对于刘长青提交的证据一，天贝公司有异议，该租赁合同无签字日期，无租赁期限，版本不完整，一审应提交而未提交，且刘长青在一审庭审中对天贝公司提供的租赁合同无异议，故该证据不能达到证明目的，不予认定。证据二在一审已经提供，不属于新证据，不再认定。对于证据三，天贝公司有异议，证据形式不合法，不予认定。对于证据四，天贝公司对照片真实性无异议，能够证明涉案租赁标的物的实际情况，与一查明事实相互印证，予以认定。对于证据五，虽然天贝公司对其真实性无异议，但达不到证明目的，不予认定。对于证据六及证人证言证言，天贝公司有异议，不能达到证明目的，且不能相互印证，均不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院二审另查明，天贝公司与刘长青签订的土地租赁合同第三条约定：租赁期限为……止，租赁期限内土地经营使用权属乙方，使用权属甲方。土地租赁期限内如遇国家政策性调整，另行议定。如需续租，甲乙双方应重新商定续租事乙方优先，宜以实际投产日计时。第六条约定：4.如乙方不按时足额支付租赁费用且经甲方催告仍不支付时，甲方有权解除本合同，其违约责任由乙方承担。 本院认为，本案争议焦点为：1.天贝公司与刘长青签订的土地租赁合同应否解除；2.刘长青应否支付天贝公司土地租赁费，如应支付，具体数额如何确定。 关于天贝公司与刘长青签订的土地租赁合同应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方签订土地租赁合同，约定天贝公司将其承租洪庄村的土地及其所建厂房、设备、地面附属物等一并出租给刘长青使用经营，该租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定为合法有效正确。庭审中，刘长青自认合同签订后即进场清理打扫，至今涉案土地及其厂房、设备等仍然在其管理控制之下。天贝公司作为出租人已经将租赁物交付承租人刘长青使用，承租人刘长青依法依约应当足额支付租金，其仅支付4万元后未再支付，已经构成违约。天贝公司主张解除涉案租赁合同符合双方约定和法律规定，一审判决天贝公司与刘长青签订的土地租赁合同于判决生效之日起解除并无不当，本院予以维持。刘长青主张合同起始时间以实际投产日计时。天贝公司不予认可。乙方的实际投产日在签订合同时甲方是无法确定的，根据涉案合同第三条“如需续租，甲乙双方应重新商定续租事乙方优先，宜以实际投产日计时。”的约定，如需续租，双方重新商定续租事宜时，实际投产日应当是能够确定的，结合涉案合同其他条款及实际履行情况，以实际投产日作为租赁合同的起始时间缺乏事实和法律依据，刘长青关于涉案合同没有生效,双方也未实际履行的上诉理由不能成立。 关于刘长青应支付天贝公司土地租赁费的数额问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘长青虽然对涉案合同的租期起止日期有异议，但未提供相反证据否定涉案合同的签订日期，且自认签订合同后即进场占有租赁标的物，对双方签订的合同中约定的租赁费用数额并无异议，合同的签订日期为2016年5月10日。故应当根据双方合同约定计算租赁费用数额，并扣除刘长青已支付4万元租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。天贝公司主张计算至2020年4月9日为59.3万元｛〔12万元+13万元+20万元+（20万元/12月×11个月）〕-4万元｝，一审予以支持，并无不当，本院予以维持。刘长青上诉称不知道该土地存在争议，且已经与洪庄第七村民组另行签订了土地租赁合同,但刘长青未举证证明其与天贝公司签订的涉案合同已经解除无需履行，且涉案合同租赁物不仅包括土地，还包括厂房、设备等，故刘长青以其与洪庄村第七村民组另行签订土地租赁合同作为拒付涉案租金的抗辩理由不能成立。 综上所述，刘长青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9730元，由上诉人刘长青负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  葛 侠 审判员  李 姗 二〇二〇年十二月十日 法官助理朱明清 书记员李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。