广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初34260号原告袁超，女，汉族，1990年4月21日出生，身份证地址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人邹国峰，广东君一律师事务所律师。委托诉讼代理人江琴，广东君一律师事务所律师。被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道山厦社区平龙西路**顺平大厦**202,统一社会信用代码9144030059186247X9。法定代表人吴明锋。被告吴明锋，男，汉族，1979年1月11日出生，身份证住址广东省普宁市。原告袁超与被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司（以下简称聚友诚通公司）、吴明锋的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁超委托诉讼代理人江琴到庭参加了诉讼，两被告经传票传唤无正当理由据不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告承租被告聚友诚通公司的商铺，双方签署了《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》租期为2019年4月1日至2027年4月30日，其中违约金为49800元，租赁保证金为49800元。然被告聚友诚通公司实际上是涉案商铺的“二房东”，原告租赁的商铺所有权为深圳市顺平迖实业有限公司所有。2020年2月7日和2020年2月25日被告聚友诚通公司以“新冠疫情”是不可抗力导致租赁合同无法履行为由单方面发函至深圳市顺平达实业有限公司解除租赁合同。因被告聚友诚通公司单方解除与房东的租赁合同，因此2020年3月3日房东发出告知书，要求原告等众多租户与房东重新签订租赁合同并收取押金或者解除合同。被告聚友诚通公司的行为给原告造成重大经济损失，如果无法顺利租赁该物业将造成装修重大损失，如与一手房东签约也面临重复支付押金及其他费用的实际损失。因此被告聚友诚通公司应当按照《房屋租赁合同》第二十七条承担违约责任，赔偿原告违约合共计49800元,并退还原告缴纳的租赁保证金49800元。被告吴明锋系被告聚友诚通公司的股东，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，公司债权人可以请求未履行或未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。因此被告吴明锋应当对被告聚友诚通公司以上的债务承担补充支付责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、请求确认原被告租赁合同解除，原告无须再向被告支付涉案商铺租金；2、被告聚友诚通公司向原告返还租赁保证金49800元；3、被告聚友诚通公司向原告支付《房屋租赁合同》违约金49800元。4、被告吴明锋对被告聚友诚通公司所承担的第一项和第二项的债务共计99600元在股东出资额内承担补充支付责任。5、请求被告一、被告二承担本案诉讼费用。被告聚友诚通公司未到庭应诉，仅提交了书面答辩意见。一、关于本案的《房屋租赁合同》，请求法院确认该合同无效。且原告拖欠被告2月份占有使用费16600元，被告有权行使法定抵销权，扣除原告应缴纳占有使用费后，退还剩余保证金33200元。首先，涉案房屋系被告聚友诚通公司从案外人深圳市顺平达实业有限公司（以下简称顺平达公司）处转租，所有建筑均未取得建设工程规划许可证，系违法建筑，故《房屋租赁合同》应属无效，不存在解除的问题。其次，即便《房屋租赁合同》有效，被告聚友诚通公司与案外人顺平达公司之间的沟通亦不影响本案合同的履行。一方面，被告聚友诚通公司从未向案外人顺平达公司单方面主张解除合同，双方来往函件仅是对于疫情减租事宜进行协商、沟通。另一方面，该沟通事项系发生在被告聚友诚通公司与案外人之间，与原告并无任何法律关系，更不可能导致本案《房屋租赁合同》的解除。因此，原告主张合同解除的诉讼请求，没有任何事实和法律依据，应予驳回。此外，自2020年2月开始，原告在持续占有涉案房屋的情况下，就未向被告支付任何占有使用费，仅2月份房屋占有使用费就达16600元，被告有权依法进行抵消扣除，仅退还剩余保证金33200元。二、关于原告要求被告聚友诚通公司支付违约金的诉请，没有任何事实和法律依据，应予驳回。被告聚友诚通公司从未单方面解除与顺平达公司的租赁合同，也从未对原告从事过任何违约行为，不应支付任何违约金。相反，原告自2020年3月起，就将租金实际支付至案外人顺平达公司处，系以实际履行行为单方面解除了与被告聚友诚通公司的合同关系，己构成违约。且原告己实际与顺平达公司建立租赁合同关系，商铺持续正常经营，也并不存在原告所谓的"重大经济损失"。因此原告提出的违约金诉请既无事实依据也无法律依据，请法院依法驳回。三、关于原告要求吴明锋对债务承担补充支付责任的诉请，无事实和法律依据。被告聚友诚通公司对于原告本不负任何债务，债务基础不存在。且吴明锋作为股东，不符合法律上任何需要承担补充责任的情形，原告所称的未履行或未全面履行出资义务的前提就不存在，该诉请无任何依据，应予驳回。四、因原告自身违约，在法律上被告本不必退还保证金。但考虑全国经济现状、共克疫情时艰，被告愿与原告积极协商，在扣除占有使用费后，退还剩余保证金。原告拖欠被告2月占有使用费16600元己逾半年，且在未经被告同意的情况下，自2020年3月开始就擅自与案外人顺平达公司实际建立租赁关系，将租金支付至顺平达公司，确己以实际行动违法解除与被告的租赁合同关系，依据本案《房屋租赁合同》第二十三、二十六条的约定，被告可不退换保证金，并向原告主张支付拖欠租金的滞纳金。被告本有权依法要求原告承担违约责任，但考虑现今尚处疫情期间，双方均面临较大的经营压力，被告自愿与原告就保证金的退还事宣积极协商，扣除原告占有使用费16600元，退还剩余部分33200元。综上，恳请法院综合考虑上述因素，依法裁判。经审理查明，2019年4月23日，原告乙方（承租方）与被告甲方（出租方）签订《房屋租赁合同》，合同内容如下：第一条、甲方将座落于深圳市龙岗区的顺平大厦第一层35-36号房出租给乙方使用，建筑面积共135平方米。第二条、租赁期限：共八年，由2019年4月1日至2027年4月30日止。第五条、出租房屋的月租金为16600元，以上收费标准每三年递增10%。即从2019年4月1日开始每3年按照上年度月租金标准的10%度递增。乙方应于每月5号前向甲方交清房租、水电费等应缴的一切费用。第六条、本合同规定允许保证金担保，甲方交付出租房屋时，可向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金，即49800元。甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据，所收取的保证金不计利息，合同期满，乙方按本合同规定结清所有费用后退还给乙方。第二十条、因下列情形之一，乙方承担一切经济和法律责任，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：（一）乙方拖欠租金一个月以上；（二）乙方所欠各项费用达贰万元以上；（三）乙方违反本合同第三条规定，未经甲方同意及有关部门批准，擅自改变出租房屋用途或利用出租房屋进行违法违章活动的；（四）乙方侵犯消费者权益造成重大社会影响或引起民事诉讼的，甲方认为乙方影响大厦整体商誉的；（五）乙方违反本合同第十二条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；（六）乙方违反本合同第十四条规定，未经甲方书面同意，乙方将出租房屋进行装修；（七）乙方违反本合同第十八条规定，未经甲方书面同意，乙方将出租房屋转租他人。甲方依据上述情形单方面解除合同的，应当书面通知乙方迁离并交回出租房屋，甲方可不予退还保证金。第二十二条、甲方未按第二十条规定的情形，单方面解除合同的，甲方应向乙方返还保证金。第二十七条、甲、乙双方不履行本合同所定的义务，一方违约造成对方损失的，应向对方支付违约金49800元。2019年5月16日，原告按照合同约定向被告聚友诚通公司支付了租赁保证金49800元，并由被告聚友诚通公司出具了《收款收据》。涉案房屋系被告聚友诚通公司从第三人深圳市顺平达实业有限公司处承租而来，再由被告聚友诚通公司转租给原告的。被告聚友诚通公司于2020年2月7日出具《顺平商业城因“新冠疫情”解除合同联系函》，内容为“深圳市顺平达实业有限公司负责人：我司全体股东经过协商一致后，通知贵司根据合同约定不可抗力条款进行解除合同，贵司将顺平商业城因本次不可抗力事件从2020年2月份开始收回自己经营。要求贵司尽快指定人员过来对接，收取2月份租金（避免损失）。如果贵司短时间内管理人员无法到位，相应的管理人员（含外包保安、保洁）工资、期间费用支出由贵司承担”。深圳市顺平达实业有限公司于2020年3月1日向被告聚友诚通公司作出的《通知函》，内容有“贵司来函要求解除与我司的房屋租赁合同，并要求我司派人对接。为避免纠纷和双方损失扩大，敬请贵司在2020年3月3日前将顺平商业城物业目前所有空置部分先行交回我司，剩余转租部分须在2020年3月8日之前与租户解除租赁关系并办理相关手续后清场交回我司，具体交接以双方合同与签收的交接清单为准，逾期我司将采取措施。”原告已与深圳市顺平达实业有限公司重新签订租赁合同并交纳租金；确认其向被告聚友诚通公司交纳租金至2020年1月份，因被告聚友诚通公司与第三人的纠纷至今未解决，故无法确定2020年2月份的租金交纳给谁，故未交纳。另查，被告聚友诚通公司向深圳市顺平达实业有限公司承租的顺平商业城所涉房屋，原来均作了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑申报。2010年12月21日深圳市龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室向深圳市顺平达实业有限公司出具《深圳市龙岗区历史遗留生产经营性违法建筑处理证明书》，确认其中的1＃厂房（3层，建筑面积3128.88平方米，基底面积1007.58平方米）、2＃宿舍（4层，建筑面积617.42平方米，基底面积152.18平方米）、3＃办公楼、宿舍（6层，建筑面积8380.86平方米，基底面积1265.7平方米）等生产经营性违法建筑已按《深圳市龙岗区实施的办法》处理完结，业主可持本证明作为土地房产权属来源文件和相关资料到国土房产部门办理产权登记手续。2011年2月15日深圳市顺平达实业有限公司分别取得了1＃厂房、2＃宿舍、3＃办公楼、宿舍的房地产权登记，登记的产权证书编号分别为：深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第**。原告承租的顺平商业大厦，经本院向深圳市不动产登记中心调查，深圳市不动产登记中心向本院作出深不动产登函【2020】491号复函，根据该复函内容以及所附的宗地图，本案所涉的房屋在已取得产权的物业范围内。本院认为，涉案房屋所在的物业已取得产权证书，《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告聚友诚通公司与深圳市顺平达实业有限公司协商租金减免及合同解除的相关事宜而发生争议。发生争议后，第三人通知包括原告在内的各商户终结与被告聚友诚通公司的租赁关系，并要求与第三人重新建立租赁关系，被告聚友诚通公司也于2020年3月8日陆续搬离顺平商业城，被告聚友诚通公司实际已无法履行其合同义务，原告也已自2020年3月开始向第三人支付租金，原告与被告聚友诚通公司之间的房屋租赁合同关系实际已解除。本案租赁合同的解除系因被告聚友诚通公司与第三人发生争议所致，被告聚友诚通公司没收原告缴纳的租赁保证金依据不足，应将租赁保证金49800元返还给原告。关于原告要求被告聚友诚通公司支付违约金49800元，本院认为，考虑到事情的起因是由于原告等商户以疫情为由不按时向被告聚友诚通公司缴纳租金，才促使被告聚友诚通公司与第三人协商租金减免及合同解除的相关事宜，从而引发争议，且原告自2020年3月起向第三人支付租金，继续承租涉案物业，没有证据显示其因被告聚友诚通公司行为遭受损失，故对其主张的违约金本院不予支持。关于原告诉请被告吴明锋对被告聚友诚通公司的债务承担补充支付责任的问题，本院认为，股东出资问题与本案纠纷不属于同一法律关系，本案中不予处理，原告可另寻法律途径处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下:一、确认原告与被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告返还租赁保证金49800元；二、驳回原告袁超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1145元（原告已预交），由原告负担572.5元，被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司负担572.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吕 亮二〇二〇年十二月九日书记员 方雯婷