河北省沧州市运河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0903民初3176号 原告：朱艳滨，男，汉族，1984年6月21日出生，住河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人：高亮，河北东方伟业（孟村）律师事务所律师。 被告：张爱玲，女，满族，1965年4月24日出生，住河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人：吴国庆，男，汉族，1959年10月1日出生，住河北省沧州市运河区，系被告张爱玲配偶。 被告：张玉瑞，男，满族，1939年6月17日出生，住河北省沧州市运河区。 被告：冯浩然，男，满族，1990年12月20日出生，住河北省沧州市运河区。 原告朱艳滨与被告张爱玲、张玉瑞、冯浩然房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱艳滨及委托诉讼代理人高亮，被告张爱玲及委托诉讼代理人吴国庆到庭参加诉讼，被告张玉瑞、冯浩然经本院合法传唤无正当理由拒不到 2 庭。本案现已审理终结。 原告朱艳滨向本院提出诉讼请求：1．请求判令《房地产买卖契约》合法有效；2．请求判令被告冯浩然、张爱玲在10日内协助被告张玉瑞办理沧州市颐和新世界1号楼2单元1903号房产登记手续（登记在被告张玉瑞名下）；3．请求判令被告张玉瑞在10日内协助原告将该房屋从被告张玉瑞名下变更登记到原告朱艳滨名下（房屋价值365000元）；4．请求判令被告冯浩然退还原告在2017年8月24日多支付给其的10000元办理房屋过户的费用（房屋过户公证费用和其他费用）；5．请求判令被告赔偿原告违约金23000元；6．本案诉讼费用由各被告承担。事实与理由：2014年7月19日，原告经房屋中介安家房产撮合与被告张玉瑞及其女儿张爱东（已去世，系冯浩然的母亲）签订了《房地产买卖契约》，约定：二被告（甲方）将沧州市颐和新世界1号楼2单元1903室的房屋出售给原告（乙方），房屋面积79.44平米，房屋总价365000元，合同签订当天乙方需支付定金10000元，中介费3000元，345000元乙方需在2014年7月31日之前支付，余款10000元乙方在办理房屋过户手续时支付。另约定：1．甲方负责办理第一步房证（即张玉瑞名下的房证），办理第一步房证的费用由乙方承担；2．甲方配合乙方办理过户手续（即张玉瑞名下的房证过户到朱艳滨名下的房证），费用由乙方承担，甲方提供办理过户所需的所有原件及手续。还约定：甲方违约，除退还乙方定金外，再赔偿乙方所交定金数额的违约金，另外中介费也要由甲方承担。2014年7月19日《房地产买卖契约》签订当天，原告（乙方）按约定支付了10000元定金和3000元中介费，2014年 3 7月22日原告银行转账张爱东345000元，被告张玉瑞当天交付了房屋，也将房屋销售不动产统一发票和其他房屋手续票据等交付给原告。原告居住该房屋至今，也与张玉瑞成为了邻居。该房屋从2016年之前就能办理房屋过户手续，因为张爱东和其丈夫已去世，原告多次要求张玉瑞办理房屋过户手续，但其并不能协调家庭成员配合将房屋过户到原告名下。后，冯浩然（系被告张玉瑞的孙子，张爱东的儿子）承诺为原告办理完毕过户手续，于2016年12月21日收取了原告购房过户尾款10000元，并为原告出具了收条，内容为：“今收到朱艳滨购颐和新世界1-2-1903欠款壹万元整，全部房款已清，关于此房办理房证及过户所需一切的手续由冯浩然配合办理，冯浩然，2016,12,21”。再后来，冯浩然在2017年8月份又向原告索取了10000元，并出具了收条，内容为：“今收到朱艳滨交来颐和新世界1号楼2单元1903房子的办理过户时所需公证费用及其他费用共计1万元（10000），收到人冯浩然，2017年8月24日”。被告张玉瑞违约不能给原告办理房屋过户，被告冯浩然收取了原告购房过户尾款10000元，又多收取了公证费等10000元，都不能给原告办理房屋过户手续，已经显著违约，应该赔偿原告双倍定金20000元和中介费3000元作为违约金，并应该返还原告多支付而并没有实际产生的10000元公证费。原告无奈提起诉讼，望支持各项诉讼请求。 被告张爱玲提交书面答辩状称，1．坐落在颐和新世界1号楼2单元1903室的房子是我父母的回迁房，我妹张爱东（于2017年已病故）将该房屋卖与原告，我并不知情，更没在买卖合同上签字，我父亲患脑病多年，经常神志不清， 4 所以我对原告主张的张玉瑞出卖房屋的行为是否为本人真实意愿心存质疑，张玉瑞已82岁，意识不清不能正确表达其真实意见，更无法到庭；2．此房系我父母共有财产，我母亲去世后，我理应有依法继承的权利，若该房屋买卖情况真实，其原、被告在未经我本人签名字的情况下，就买卖该房屋，都应心存恶意，严重侵害了我的合法权益，只因我妹张爱东2016年患病，老父亲张玉瑞患脑萎缩及多种重大疾病，所以我未就此事进行主张维权，希望法院依法驳回原告的诉求；3．我与原告邻居几年，原告从未就办理房产手续问题与我沟通过，2017年7月31日我接到开发商的电话，说可以办房证了，但因当时我母亲已过世，办理房证需提供一些公证书，我曾两次带老父亲去公证处，因老父亲不能正确表达意愿，公证办理未果，不是我们故意拖着不办，而是人家拖着不给办。 被告张玉瑞、冯浩然缺席无辩称、质证。 经审理查明，2014年7月19日，朱艳滨经房屋中介安家房产撮合与张玉瑞及其女儿张爱东签订了《房地产买卖契约》，双方约定：甲方（张玉瑞及张爱东）自愿将沧州市颐和新世界1#-2-1903的房屋出售给乙方（朱艳滨），房屋面积79.44平方米，房屋成交总价为365000元，乙方在签订本合同的同时应向甲方支付购房定金人民币10000元整，2014年7月31日前乙方支付给甲方购房款345000元，余款10000元等此房办理房屋过户手续或更名手续时再支付。另约定：1．甲方负责办理第一步房证（即张玉瑞名下的房证），办理第一步房证的费用由乙方承担；2．甲方配合乙方办理过户手续（即张玉瑞名下的房证过户到朱艳滨名下的房证）， 5 费用由乙方承担，甲方提供办理过户所需的所有证件及手续。合同签订当日，朱艳滨支付定金10000元，并支付中介费3000元，张爱东为朱艳滨出具10000元收据，中介公司为朱艳滨出具3000元中介费收据。2014年7月22日，朱艳滨通过银行转账向张爱东转款345000元，当日张爱东为朱艳滨出具345000元收据，将房屋和房屋销售不动产统一发票和其他房屋手续票据等交付给交付朱艳滨，朱艳滨居住该房屋至今。2016年12月21日，冯浩然收取了朱艳滨购房过户尾款10000元，并出具了收条，内容为：“今收到朱艳滨购颐和新世界1-2-1903欠款壹万元整，全部房款已清，关于此房办理房证及过户所需一切的手续由冯浩然配合办理”。2017年8月份冯浩然收取朱艳滨10000元，并出具了收条，内容为：“今收到朱艳滨交来颐和新世界1号楼2单元1903房子的办理过户时所需公证费用及其他费用共计1万元（10000）”。 又查明，2010年1月2日，沧州市东塑房地产开发有限公司（甲方）与张玉瑞（乙方）签订《城市房屋拆迁补偿协议》，协议约定：被拆迁房屋为一中前街政府宿舍81号，拆迁分得拆迁款444958.54元，被拆迁人处由张爱东签字并按手印。后张玉瑞向沧州市东塑房地产开发有限公司购买了颐和新世界1号楼2单元1903室和1号楼2单元1902室房屋。 另查明张玉瑞与李桂兰系夫妻关系，生育有大女儿张爱玲，二女儿张爱东。李桂兰于2014年3月1日去世；张爱东于2017年3月19日去世。张爱东与丈夫生育独子冯浩然。 本院认为，原告提交的遗嘱和公证书应以立遗嘱人去世为生效要件，本案中立遗嘱人张玉瑞尚在世，故遗嘱内容并未生效，不能依据未生效的遗嘱确定案涉房屋属于张爱东所 6 有。本案中依据房屋销售不动产统一发票显示案涉房屋的产权人为张玉瑞，那么该房屋的所有权应属于张玉瑞、李桂兰夫妻共有，而李桂兰在2014年3月1日去世，那么案涉房屋依据法定继承，应该属于张玉瑞、张爱玲、张爱东共有。而2014年7月19日张玉瑞、张爱东通过房屋中介公司与朱艳滨签订的《房地产买卖契约》，系各方当事人的真实意思表示，朱艳滨也支付了符合当时市场价格的款项，但该契约因缺少法定继承人张爱玲的签字确认，存在瑕疵，属于效力待定合同。但庭审中被告张爱玲提交了书面答辩状，称与原告朱艳滨邻居几年，且张爱玲答辩称“我与原告邻居几年，原告从未就办理房产手续问题与我沟通过，2017年7月31日我接到开发商的电话，说可以办房证了，但因当时我母亲已过世，办理房证需提供一些公证书，我曾两次带老父亲去公证处，因老父亲不能正确表达意愿，公证办理未果，不是我们故意拖着不办，而是人家拖着不给办”；另，张爱玲的代理人陈述称“我们想把手续给原告办理，因为父亲张玉瑞病的严重无法办理，不是我们拖着不办”，综合被告以上意见，可知被告张爱玲知道并同意将案涉房屋出售给原告，也曾数次以实际行动配合原告办理房屋过户手续，但因客观原因至今未将房屋过户给原告，张爱玲追认了《房地产买卖契约》效力，补正了该契约没有张爱玲签字的瑕疵，故本院依法认定《房地产买卖契约》有效，双方应继续履行。因办理房屋登记手续的需要，张爱玲应当协助张玉瑞将案涉房屋办理登记手续，依照《房地产买卖契约》约定，相关过户费用应由原告朱艳滨承担。《中华人民共和国继承法》第十条第一款规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子 7 女、父母。……”第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”，本案中被告冯浩然已向原告朱艳滨收取了购房尾款10000元，故被告冯浩然应履行办理案涉房屋过户的相应义务。另，冯浩然以办理公证的名义收取了原告10000元费用，但并未实际办理公证，故该10000元应由冯浩然退还给原告朱艳滨。本案中因张爱东已于2017年3月19日去世，张玉瑞也已高龄生活不能自理，不宜认定被告违约不配合办理房屋过户手续，故本院对原告主张的违约金不予支持。被告冯浩然与被告张玉瑞经本院合法传唤均未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见，视为放弃答辩、举证、质证权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告朱艳滨与张爱东、被告张玉瑞于2014年7月19日签订的《房地产买卖契约》有效，双方应继续履行； 二、被告张爱玲、冯浩然于本判决生效后十日内协助被告张玉瑞办理沧州市颐和新世界1号楼2单元1903号房屋的登记手续（登记在被告张玉瑞名下，相关费用由原告朱艳滨承担）； 三、被告张玉瑞于取得产权证后十日内协助原告朱艳滨将沧州市颐和新世界1号楼2单元1903号房屋从被告张玉瑞名下变更登记到原告朱艳滨名下（相关费用由原告朱艳滨 8 承担）； 四、被告冯浩然于本判决生效后十日内退还原告朱艳滨10000元； 五、驳回原告朱艳滨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3635元，由被告张玉瑞、张爱玲、冯浩然共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  刘晨光 二〇二〇年十二月十日 书记员  李东卿          沧州市中级人法院诉讼服务中心微信公众号二维码