湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初3104号原告：武汉市和平公园管理处，住所地武汉市青山区和平大道**。法定代表人：徐良敏,该公园主任。委托诉讼代理人：夏爱华,湖北立丰律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：张雪沁,湖北立丰律师事务所实习律师（特别授权代理）。被告：武汉希格尔广告有限公司，住，住所地武汉市青山区和平大道**/div>法定代表人：柴东亚，该公司执行董事兼总经理。原告武汉市和平公园管理处与被告武汉希格尔广告有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武汉市和平公园管理处的委托诉讼代理人夏爱华、张雪沁，被告武汉希格尔广告有限公司的法定代表人柴东亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉市和平公园管理处向本院提出诉讼请求：1、被告立即腾退租赁房屋。2、被告向原告支付房屋占用费125200元（按合同约定的租金标准，自2018年1月1日起至实际腾退之日止；计算至2020年8月31日为139200元，己扣除被告支付的14000元）。3、被告向原告支付违约金41760元（按房屋占用费139200元的30%计算）。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年5月23日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于武汉市青山区和平公园建设五路（1-2)面积58平方米的房屋租赁给被告，合同期限七个月，自2017年5月28日起至2017年12月31日止。同时约定，被告逾期不归还房屋，应按合同月租金的3倍计算租金。现合同已到期，被告仅支付了合同期内租金30450元。合同到期后，双方未续签，原告多次通知被告腾退房屋并支付房屋占用费，被告至今拒不腾退，且为了继续占用房屋，未与原告协商一致，自行先后于2018年12月17日、2019年1月10日、2019年12月10日将6000元、2000元、6000元转至原告账户。被告的行为，已构成严重违约。为维护合法权益，故原告诉至法院。被告武汉希格尔广告有限公司辩称，不同意原告部分诉请，不同意腾退房屋。同意按合同约定的标准及国家疫情期间相应租金减免政策计算房屋租金。原告要求的违约金过高，要求予以免除或调整为按银行利率计算。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月23日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，原告将位于武汉市青山区和平公园建设五路（1-2）#，面积58平方米的房屋出租给被告。合同约定：租赁期限从2017年5月28日至2017年12月31日止（7个月整）；租金按年支付，签订合同之日，一次性向甲方支付租金30450元；乙方于本合同签订之日开始，一次性向甲方交付房屋及设施设备等使用保证金10440元。保证金不计利息，合同期满，甲方经验收确认房屋无毁损等情形且乙方付清全部租赁费用后，将保证金退还乙方。否则甲方有权直接从保证金中扣取未交付租金、水电费、卫生费、物业管理费或毁损费用；第七条第2项，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同；第七条第3项，租赁期满后，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前40日内书面通知甲方，甲方则在租赁期满前20日内向乙方正式书面答复。如双方同意继续租赁，则续签租赁合同（若甲方未予答复视为不同意续租）。若乙方在租赁期满前40日内不通知甲方的，视为不再续租；乙方不按时交付租金及水电费用、物业管理费用、房屋税费的，除应如数补交外，每逾期1日，还应按所欠费用总额的0.5%向甲方支付违约金；租赁期间，乙方有本合同第七条第3项行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，已收取的租金不予退还。乙方应按照本合同年度租金总额的20%向甲方支付违约金。2018年1月23日，被告向原告支付合同期内的租金30450元。合同期满后，原、被告未续签书面租赁合同，至今被告仍占有、使用涉案房屋。2018年11月8日，被告向原告写了一封信，载明：被告自2000年来扎根公园，近三年经营困难，恳请再多给一点时间。2018年11月9日，被告出具一份承诺书，载明：本人柴东亚系武汉希格尔广告有限公司法定代表人，因经营困难尚欠公园房租，本人承诺、本公司承诺于2018年12月10日交付。2019年9月2日，原告通过微信向被告发送通知，要求被告于2019年9月3日前来公园管理处办理拖欠租金事宜和退房手续，及时将屯放在门面内个人物品清理走。如未及时办理手续，公园方有权将房屋强行收回并通过法律向贵公司法人追讨所拖欠租金及相关费用。2019年12月31日，原告委托湖北立丰律师事务所向被告发出律师函，要求被告腾退房屋并支付房屋占有使用费。被告分别于2018年12月17日、2019年1月10日、2019年12月10日向原告支付6000元、2000元、6000元。以上事实由房屋租赁合同、信件、承诺书、律师函、微信聊天记录以及当事人的陈述等证据予以确认并在卷佐证。因新型冠状病毒××疫情暴发，武汉市采取了多种防疫管控措施，并于2020年1月23日暂时关闭了离返汉通道。2020年4月8日，武汉市重新开放了部分离返汉通道，疫情管控措施逐步降级。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房屋租赁合同期满，原、被告虽未就房屋续租事宜达成一致意见，但被告继续使用租赁房屋。原告提交的证据能够证明其于2019年9月2日发出退房通知，但此前原告并不能证明其多次要求被告腾退，故在2019年9月2日之前原、被告之间形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同，原告有权随时提出解除合同、腾退房屋。原告已于2019年9月2日、2019年12月31日要求被告腾退房屋，故原、被告之间的不定期租赁合同关系已经解除。原告要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。租赁期内，被告应向原告支付租金，租赁期满或合同解除的，原告有权要求按租金标准支付房屋占有使用费。考虑到新型冠状病毒××疫情暴发，武汉市采取了多种防疫管控措施，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，对被告的经营有一定影响，本院根据公平原则对2020年2月至4月的房屋占有使用费予以免除，2020年5月至2020年10月的房屋占有使用费按2175元/月（30450÷7÷2）的标准计算。2020年11月至腾退之日止按照原租金标准4350元/月的标准计算。故截止到2020年10月31日，被告应向原告支付121800元（4350×25+2175×6），扣除被告已支付的14000元，被告还应支付107800元。合同上虽约定有保证金10440元，但原告不认可被告交纳了保证金，被告也未提交证据证明其支付了保证金，故不应抵扣保证金。如本案判决后被告有证据证明其支付了保证金，被告也可另行主张权利。原告对此的诉讼请求，本院予以部分支持。关于违约金的问题。原告未举证证明被告逾期付款给其造成的实际损失，故原告的损失为资金占用期间的利息损失。现被告认为原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，故本院将违约金调整为10000元。被告对此的抗辩意见，本院予以部分支持。综上，原告的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告武汉希格尔广告有限公司于本判决生效之日起30日内腾退位于武汉市青山区和平公园建设五路（1-2）#的房屋；二、被告武汉希格尔广告有限公司于本判决生效之日起10日内向原告武汉市和平公园管理处支付截止到2020年10月31日的房屋占有使用费107800元及2020年11月1日起至被告武汉希格尔广告有限公司实际腾退之日止的房屋占有使用费（按4350元/月的标准计算）；三、被告武汉希格尔广告有限公司于本判决生效之日起10日内向原告武汉市和平公园管理处支付违约金10000元；四、驳回原告武汉市和平公园管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费5235元，由原告武汉市和平公园管理处负担246元，由被告武汉希格尔广告有限公司负担4989元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  林艳二〇二〇年十二月三日法官助理汤西倩书记员汪诗雨