湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10027号上诉人（原审被告、反诉原告）：天凌食品公司，住所地武汉市武昌区杨园街。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉港航局，住所地武汉市沿河大道。上诉人天凌食品公司因与被上诉人武汉港航局物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初18171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人天凌食品公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判武汉港航局补偿天凌食品公司装饰装修残值30万元。事实及理由:天凌食品公司装饰装修及扩建系经过武汉港航局同意。2007年1月，天凌食品公司关联公司最早承租涉案房屋，2012年3月到期后，由天凌食品公司承租涉案房屋，并对租赁房屋及院落投入大量资金予以改造。不但建造了有特色的庭院门楼，院落两边建造了二排近四百平装修精美的酒店包房和卡座；还给办公楼安装了自动货梯，办公楼后搭建了四五百平的平房作酒店仓库和厨房用，院内修建了小桥流水、绿植、休憩亭台等。依据双方签订的租赁合同，天凌食品公司装饰装修、扩建需要向武汉港航局报备，实践中，天凌食品公司也有征得武汉港航局同意才进行的装饰装修和扩建。天凌食品公司装饰装修、扩建花了近三百万，仅使用了三年时间，如继续对外招租，具巨大使用价值；如加以利用，武汉港航局作为受益人，应当给予武汉天凌食品公司适当补偿。天凌食品公司承租初期，与武汉港航局签订的是三年期合同，后改为二年，最后变成一年一签。正是基于对武汉港航局的信任，天凌食品公司才会对涉案房屋投入近三百万资金进行装饰、装修、扩建，扩建和装饰、装修部分具有实际使用价值，如涉案房屋对外继续出租，则能加以利用，产生实际收益。请求给予天凌食品公司适当补偿以弥补损失，望判如所请。被上诉人武汉港航局答辩称，天凌食品公司上诉请求无事实和法律依据，请求驳回天凌食品公司的上诉请求，维持原判。2019年10月10日，武汉港航局诉至一审法院，请求：1、依法判令天凌食品公司腾空武汉市武昌区杨园街临江大道某号房屋并交付给武汉港航局；2、依法判令天凌食品公司向武汉港航局支付房屋占用费292930元（按照房屋月租金58586元计算，从2019年4月16日起暂计算至2019年8月31日；最终计算至天凌食品公司腾退房屋并交付给武汉港航局之日）；3、本案诉讼费用由天凌食品公司承担。事实与理由：2018年3月28日，武汉港航局、天凌食品公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：由武汉港航局向天凌食品公司出租位于武汉市武昌区杨园街临江大道848号房屋，作为天凌食品公司经营使用。租赁期自2018年4月1日起至2019年3月31日止。房屋月租金为人民币58586元。合同明确约定：根据上级文件精神，武汉港航局在合同期满后不再出租该房屋，天凌食品公司应于合同到期之日起15日内搬离该房屋，保证无欠缴水电、网络等费用，并恢复院落土地原貌。2018年4月2日，武汉市人民政府办公厅发布文件，要求对于市直党政机关及事业单位出租出借及闲置房产进行清理划转，在2018年5月31日前要基本完成房产的清理划转工作。据此，武汉港航局于2018年4月18日、6月28日多次向天凌食品公司发函，书面要求其尽快清退房屋。2019年4月9日，武汉港航局向天凌食品公司发出《关于做好腾退到期房产的通知》，再次请求天凌食品公司尽快完成腾退归还房产手续。除上述书面通知外，武汉港航局还多次先后向天凌食品公司电话通知腾退房屋，但天凌食品公司至今未予腾退。根据双方签订的《房屋租赁合同》，天凌食品公司应于合同到期之日起15日内搬离房屋并恢复院落土地原貌。然而合同到期之日起至今，天凌食品公司占用房屋近半年，其拒绝腾退房屋的行为严重损害了武汉港航局合法权益，特诉至法院，请求依法支持武汉港航局全部诉讼请求。天凌食品公司一审辩称，我方同意依约缴纳房租，2019年3月之前的房屋租金均已缴纳。我方在承租案涉房屋后进行了改建和扩建，第一次投入100多万元，第二次投入200多万元，2017年到要求退房时仅使用了两年，我方请求在退房时一并予以处理。我方提出了反诉请求，因为疫情的原因，我方请求按照国家政策对于租金方面予以减免。天凌食品公司提出反诉请求：1、请求依法确认天凌食品公司对涉案房屋享有优先承租权；2、判令武汉港航局补偿天凌食品公司自建房屋费用100万元；3、本案反诉费用由武汉港航局承担。事实与理由：2007年1月，天凌食品公司关联公司最早承租武昌区杨园街临江大道某号房屋。2012年3月到期后，由天凌食品公司承租案涉房屋，并对案涉房屋及院落投入大量资金予以改造，包括庭院门楼、酒店包房和卡座、酒店仓库、厨房、办公楼的自动货梯、休憩平台、绿植等。在2016年案涉房屋所在地道路施工及江滩改造期间，天凌食品公司对案涉房屋设备及环境进行改造。2019年3月，租赁合同到期后，因双方就天凌食品公司加盖房屋如何处置的问题未能达成一致意见，导致成诉。天凌食品公司认为案涉房屋内加盖及扩建部分具有使用价值，也能产生财产收益。天凌食品公司对案涉房屋付出巨大的财力、人力、物力，作为承租人，请求确认如武汉港航局将案涉房屋对外出租，天凌食品公司在同等条件下享有优先承租权；如武汉港航局强行收回房屋，对天凌食品公司加盖部分应予以适当补偿。为维护天凌食品公司合法权益，请求法院判如所请。武汉港航局针对天凌食品公司的反诉请求辩称，1、天凌食品公司请求要求确认优先承租权，该情形不存在。武汉市政府要求国家机关和事业单位收回租赁房屋，现在所有房屋都不承租，所以不存在优先权的问题。2、对于天凌食品公司要求赔偿自建装修的费用，根据合同约定，其自行加建的建筑自行承担责任。天凌食品公司改扩建没有经过我方的同意。3、关于天凌食品公司提出的减免租金的问题，对于国家政策我方没有异议，但是我们之间的房屋租赁合同已经到期，并非正常的合同履行期间或者合同解除问题，我方主张的系房屋占用费亦非租金，天凌食品公司所称减免租金的政策不适用。我方并未要求资金损失，如果判决支持天凌食品公司的主张，我方也有必要增加诉讼请求要求其支付资金占用费的利息。一审查明事实：坐落于武昌区临江大道**江南二所办公楼、建筑面积2037.05平方米的房屋系武汉港航局所有。2018年3月28日，武汉港航局（甲方、出租人）与天凌食品公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在武昌区杨园街临江大道某号、建筑面积2037.05平方米房屋出租给乙方办公。上述房屋月租金为58586元，租赁期限自2018年4月1日起至2019年3月31日止。租金按季度结算，乙方应于每季度10日前向甲方支付租金。合同第三条“乙方的权利和义务”约定，乙方不得擅自改变房屋主体结构或对房屋进行改建、增添设施和进行影响房屋使用安全的装修。由此给甲方或第三人造成财产损失或者人身伤害的，由乙方承担修复责任。合同第五条“免责条款”约定，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，双方互不承担违约责任。合同第六条“当事人约定的附加条款”第（二）项约定，乙方可以根据需要对房屋进行装修，由乙方单独组织实施并承担全部装修费用。本合同解除、终止或期满后，甲方对乙方的装修投资不负任何责任、不予补偿或赔偿，乙方可以对装修投资的设备和材料予以拆除；第（九）项约定，合同期满后，如甲方继续出租该房屋，同等条件下乙方享有优先承租权，租金以评估公司出具的评估结果为准；第（十）项约定，根据上级文件精神，甲方在合同期满后不再出租该房屋，乙方应于合同到期之日起15日内搬离该房屋，保证无欠缴水电、网络等费用，并恢复院落土地原貌。合同还对双方其他权利和义务进行了约定。2018年4月2日，武汉市人民政府办公厅下发《关于印发清理划转市直党政机关及事业单位出租出借及闲置房产工作实施方案》，要求各单位在5月31日前完成出租出借及闲置房产的清理划转工作。2018年4月18日、6月28日，武汉港航局先后向天凌食品公司发出《关于清退原承租到期房产的紧急通知》、《关于清退2018年3月31日到期房产的紧急通知》，要求其主动及时清理腾退案涉房屋。2019年4月9日，武汉港航局向天凌食品公司发出《关于做好腾退到期房产的通知》，主要内容为案涉《房屋租赁合同》已于2019年3月31日到期，现通知天凌食品公司尽快完成该房屋腾退归还手续。因天凌食品公司一直未腾退案涉房屋，武汉港航局诉至一审法院。一审认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。案涉《房屋租赁合同》约定的履行期限为2018年4月1日至2019年3月31日。履行期限届满后，武汉港航局函告天凌食品公司要求其返还租赁物，双方之间未形成新的房屋租赁合同关系，天凌食品公司无正当理由继续占有案涉房屋，武汉港航局作为该房屋的所有权人有权请求天凌食品公司予以返还。根据《中华人民共和国物权法》第三十六条及第三十七条的规定，武汉港航局作为案涉房屋的所有权人有权请求天凌食品公司对案涉房屋恢复原状并赔偿损失。天凌食品公司无正当理由占有使用案涉房屋，其给所有权人武汉港航局造成的损失主要通过支付房屋占有使用费来弥补。考虑到疫情及疫情防控措施对利用案涉房屋产生的影响，本院参照《武汉市人民政府办公厅关于印发应对新冠××疫情支持中小企业经营发展有关政策的通知》中“对承租国有资产类经营用房的中小企业，3个月房租免收、6个月房租减半”的规定，酌定减少天凌食品公司向武汉港航局赔偿损失的数额。天凌食品公司应按照月租金58586元的标准，向武汉港航局支付自2019年10月1日起计算至返还房屋之日止的房屋占用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。案涉《房屋租赁合同》亦明确约定承租人在租赁期间的装修扩建等费用由其自行承担，合同权利义务关系终止后出租人不予补偿。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，天凌食品公司主张武汉港航局补偿其自建房屋费用的反诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。天凌食品公司未提交证据证明武汉港航局在案涉《房屋租赁合同》履行期限届满后继续对外出租房屋，其主张对案涉房屋享有优先承租权的反诉请求据理不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二条、第三十四条、第三十六条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、天凌食品公司于本判决生效之日起十五日内将位于武汉市武昌区杨园街临江大道某号房屋腾空并交付给武汉港航局；二、天凌食品公司于本判决生效之日起十五日内向武汉港航局给付房屋占有使用费（按照月租金58586元的标准，自2019年10月1日起计算至返还房屋之日止）；三、驳回武汉港航局的其他诉讼请求；四、驳回武汉天凌食品有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5694元，由天凌食品公司负担（此款武汉港航局已垫付，天凌食品公司连同上述款项一并给付武汉港航局）；反诉受理费6900元，由武汉天凌食品有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。武汉港航局称案涉房屋收回后无另行出租计划。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明：案涉房屋现仍由天凌食品公司占用、经营。本院认为：本案应围绕上诉人天凌食品公司的上诉请求及理由进行审理。天凌食品公司上诉主张“武汉港航局收回案涉房屋应补偿其装饰装修残值30万元”。根据本案查明的事实，案涉《房屋租赁合同》已于2019年3月31日届满，且明确约定承租人在租赁期间的装修扩建等费用由其自行承担，合同权利义务关系终止后出租人不予补偿。天凌食品公司无证据证实其装饰、装修及扩建行为经过武汉港航局审批同意，亦无证据证实武汉港航局将对涉案房屋加以经营利用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”、第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。……”的规定，天凌食品公司上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由天凌食品公司负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李 文审判员  丰 伟二〇二〇年十二月二日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹