山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1323民初6522号 原告：陈雷峰，男，1985年10月25日出生，汉族，居民，住沂水县。 原告：徐培培，女，1983年4月16日出生，汉族，居民，沂水县。 委托诉讼代理人：高洪锋，山东鼎衡律师事务所律师。 被告：山东东泰房地产开发有限公司，住所地山东省沂水县双成路西段。 法定代表人:张青燕，总经理。 委托诉讼代理人：吴亮秀、陈长雨，该公司职工。 原告陈雷峰、徐培培与被告山东东泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈雷峰、徐培培委托诉讼代理人高洪锋、被告山东东泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴亮秀、陈长雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈雷峰向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行《商品房买卖合同（预售）》，向原告交付桂榭园32号楼1单元3层302室及桂榭园D1#-1114、-1126车库、仓储室；2、判决被告支付自2019年6月1日至2020年11月30日的逾期交付违约金28797.15元；3、判决被告自2020年12月1日起至实际交房日，按53元/日向原告支付违约金，直至交付之日止；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年4月28日与被告签订了编号为YS0057670的《商品房买卖合同（预售）》，购买了被告开发的沂水县月澜湾·幸福里小区桂榭园32号楼1单元3层302室及D1#-1114、-1126车库、仓储室。原告已按照合同的约定支付了全部购房价款1254471元。《商品房买卖合同(预售)》第九条、第十条约定了被告向原告交付商品房的条件。合同第十一条约定，被告应在2019年5月31日前向原告交付符合条件的所购商品房。但直至起诉时，被告未按合同约定的时间、条件向原告交付所购商品房，已逾期交房一年多，且逾期状态仍在继续，原告暂主张违约金计算至2020年11月30日。被告逾期交付行为已构成违约，应向原告承担逾期交付违约责任。合同第十二条，被告逾期交付，原告有权选择继续履行合同并以全部购房价款为基数，按日万分之零主张违约金。合同中的万分之零系被告提供的格式内容，该约定限制了原告的权利，免除了被告逾期交房的违约责任，是显失公平的约定。而且该约定万分之零违约金，是低于实际损失的，应当认定该约定无效。幸福里已有二十多个购房者起诉卖方并经法院判决。根据公平原则，法院按95元/平米的年租金计算购房者损失，并按每个车位2000元/年计算购房者损失。 被告山东东泰房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实依据，也没有法律依据，实际上原告拒绝收房违约在先，应当依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2018年4月份原告陈雷峰、徐培培与被告山东东泰房地产开发有限公司签订编号为YS0057670的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发建设的沂水县月澜湾•幸福里小区桂榭园32号楼1单元3层302室，预测建筑面积159.98平方米，仓储为桂榭园32号楼1单元-1层-105号，预测建筑面积为7.15平方米，地下车库位置为桂榭园************。合同总价款1254471元，原告已经全额支付给被告。该预售合同第九条约定了商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定商品房相关设施设备交付条件。第十一条约定交付时间为2019年5月31日。第十二条约定出卖人逾期交付商品房给买受人的，买受人有权选择继续履行合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零的违约金。被告公司于2019年11月25日以邮寄的方式通知原告交房，原告因被告公司未出具验收合格证明拒绝接收该商品房。原告主张双方合同约定的逾期交房违约金低于原告的实际损失，要求按照每日53元计算违约金，故形成诉讼。 另查明，沂水县月澜湾•幸福里小区房屋租赁单价为95元／平方米／年；车位租赁单价为2000元／个／年。 以上事实，有商品房预售合同、收款收据、沂水县人民法院（2019）鲁1323民初5903号判决书、交房通知书等证据予以证实。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条约定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。涉案房屋沂水县月澜湾•幸福里小区桂榭园32号楼1单元3层302室及桂榭园D1#-1114、-1126车库、仓储室，至今未取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件，既不符合商品房交付的法定条件，也不符合双方当事人约定的交付条件，被告应当在涉案房屋符合法定和约定交付条件后，向原告交付该房屋。根据原、被告双方签订的合同，被告应于2019年5月31日前向原告交付涉案房屋，被告至今不能向原告有效交付，应承担逾期交房的违约责任。涉案合同第十二条约定，在被告逾期交房的情况下，若原告要求继续履行合同，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之零的违约金，原告认为该违约金过低，要求予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。”第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”涉案合同约定的被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之零的违约金，明显低于给原告造成的损失，损失赔偿数额应按照有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告所签订的合同中预测建筑面积为159.98平方米，故损失赔偿数额应为159.98平方米*95元/平方米/年＝15198.1元/年，车位2000元/年*2＝4000元。仓储作为房屋的附属设施不再单独计算损失赔偿数额。综上，原告每年的损失赔偿数额为19198.1元（房屋15198.1元+车位4000元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告山东东泰房地产开发有限公司于涉案房屋（月澜湾•幸福里小区桂榭园32号楼1单元3层302室住宅及地下停车位、仓储室）符合商品房交付条件后十日内向原告陈雷峰、徐培培交付该房屋； 二、被告山东东泰房地产开发有限公司自2019年6月1日起至被告向原告交付涉案房屋（月澜湾•幸福里小区桂榭园32号楼1单元3层302室住宅及地下停车位、仓储室）之日止，按19198.1元/年的标准向原告陈雷峰、徐培培支付逾期交房违约金； 三、驳回原告陈雷峰、徐培培的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行交付房屋义务、履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金、加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费260元，由原、被告均担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员  于 泓 二〇二〇年十二月九日 法官助理  牛 力 书 记 员  严亚宁