广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23415号上诉人（原审原告）：广州市振达物业管理有限公司。住所地：广州市白云区。法定代表人：林宝贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭智，广东保得利律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓敏，广东保得利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市三元里万鸿实业有限公司。住所地：广州市白云区。法定代表人：李伟耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：于建伟，广东格方律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梓鸣，广东格方律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市白云区三元里街三元里村经济联合社。住所地：广州市白云区。法定代表人：李志广，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：广州市白云区三元里街三元里村第二经济合作社。住所地：广州市白云区。法定代表人：李伟耀，该社社长。委托诉讼代理人：于建伟，广东格方律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梓鸣，广东格方律师事务所实习人员。上诉人广州市振达物业管理有限公司（以下简称振达公司）因与被上诉人广州市三元里万鸿实业有限公司（以下简称万鸿公司）、广州市白云区三元里街三元里村经济联合社（以下简称三元里联社）、广州市白云区三元里街三元里村第二经济合作社（以下简称三元里二社）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人振达公司委托诉讼代理人谭智、被上诉人万鸿公司、三元里二社共同委托诉讼代理人于建伟、何梓鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。振达公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判万鸿公司、三元里联社、三元里二社共同支付振达公司2017年6月15日至2019年5月31日的借地补偿费5471904.47元；2、一、二审的诉讼费由万鸿公司、三元里联社、三元里二社承担。事实与理由：一、案涉土地系被广州地铁集团有限公司临时借用，一审法院将本案的借地行为认定为土地征用的一种形式缺乏事实和法律依据。首先，案涉《广州市轨道交通十一号线(白云区段)大金钟站借地协议》通篇使用的是“借用"字眼，其内容多次使用“租借”字眼，并未直接约定征用的内容。其次，根据《中华人民共和国物权法》第四十四条规定，本案用地项目并不符合抢险、救灾等紧急需要的规定，缺乏临时征地的依据。再次，案涉借地并未交由县级以上人民政府自然资源主管部门批准，并在批准前已先经有关城市规划行政主管部门同意的条件，一审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第五十七条规定系法律适错误，且该规定亦不属于征地方面的规定，不能以此规定来认定本案的借地行为是土地征用的一种形式。二、案涉借地补偿款的性质为租金性质，为土地租借期间的收益，依据《中华人民共和国合同法》的规定借地补偿款应归振达公司所有。首先，《广州市轨道交通十一号线(白云区段)大金钟站借地协议》多处使用“租借”字眼，可证明案涉土地为租借土块，土地补偿款为租金性质。其次，三元里联社出具给广州市白云区人民政府景泰街道办事处的广东增值税普通发票可直接证明案涉的借地补偿费的性质为经营租赁六场地使用费，而不是征地补偿款。再次，《广东省国土资源厅关于加强临时用地管理的通知》第三条规定：临时借地的土地补偿费标准按国有土地的年租金计算，亦可证明其性质为租金性质。从上述可知，案涉借地补偿款的性质为租金，为租借期间的租金收益，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定，租赁期间的收益归承租人所有，依法应归振达公司所有。三、根据《广东省国土资源厅关于加强临时用地管理的通知》(粤国土资利用发[2016]35号)、《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》及《中华人民共和国民法通则》的规定涉案借地补偿费应归振达公司所有，万鸿公司、三元里联社、三元里二社均无权取得涉案临时借用地的土地补偿费。首先，《广东省国土资源厅关于加强临时用地管理的通知》第三条规定，临时借用地的土地补偿费归承包经营者，万鸿公司、三元里联社、三元里二社均不是承包经营者，涉案土地由振达公司承租经营，依法土地补偿费应归振达公司所有。其次，《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》第十五条的规定，在约定出租年限内不得收回土地使用权，确需提前收回土地使用权的，集体建设用地所有权人应当按照规定对集体建设用地的使用权人给予合理补偿，涉案的借地补偿费扣除万鸿公司应得的租金后属于因借地而给予使用权人(振达公司)的合理补偿，依法应归振达公司所有。再次，《中华人民共和国民法通则》第四条规定，根据振达公司与万鸿公司《租赁合同书》，万鸿公司依约取得租赁期间的约定租金，振达公司依法依约取得案涉借用土地的占有、使用、收益权，故《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，案涉土地补偿款扣除万鸿公司应得的租金后的全部款项应归振达公司所有。四、万鸿公司、三元里联社、三元里二社对振达公司主张的借地补偿款承担共同支付责任。首先，根据合同相对性原则，万鸿公司应承担支付责任。其次，根据《广东省国土资源厅关于加强临时用地管理的通知》第三条的规定，三元里联社应将借地补偿款转付给振达公司，但其支付给三元里二社存有过错，依法对借地补偿费承担支付责任。再次，三元里二社为万鸿公司的100%控股股东，与万鸿公司、三元里联社资产混同，依法应与万鸿公司、三元里联社承担连带责任，同时，其收到本案的临时借地补偿费后未转付给振达公司存有过错，亦属不当得利，依法亦对借地补偿费承担返还支付责任。万鸿公司辩称：振达公司要求万鸿公司向其支付借地补偿费缺乏合同依据，不应得到支持。振达公司在上诉状中称涉案土地是临时借用而非土地征用，借地补偿款为租金性质的上诉理由没有事实和法律依据。《广东省国土资源厅关于加强临时用地管理的通知》第三条、《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》第十五条正好说明其无权主张借地补偿款。振达公司引用的《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》等关于租赁人权利的规定，是断章取义的无理主张。三元里二社辩称：三元里二社不是《租赁合同书》的相对方，振达公司的上诉请求于法无据，不应得到支持。振达公司所谓的三元里二社与万鸿公司财产混同，应共同支付借地补偿款的上诉请求是没有事实与法律依据。振达公司对该主张也没有证据予以证明，不能因三元里二社是万鸿公司的全资股东，就认为三元里二社与万鸿公司是财产混同。请求驳回振达公司的上诉。三元里联社二审经本院合法传唤没有到庭，亦没有提交书面的答辩意见。振达公司于2020年6月5日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.万鸿公司、三元里联社、三元里二社共同支付振达公司2017年6月15日至2019年5月31日的借地补偿费5471904.47元；2.万鸿公司、三元里二社共同退还振达公司保证金96840元；3.本案诉讼费由万鸿公司、三元里联社、三元里二社承担。一审法院认定事实：2013年4月15日，万鸿公司作为甲方与作为乙方的振达公司签订《租赁合同书》，约定甲方将位于广州市广园路河田，面积约5380平方米的集体土地（以下简称涉案地块）出租给乙方临时使用，租赁期限自2013年4月1日起至2019年5月31日止；乙方从2013年6月1日向甲方缴交场地使用费，场地使用费按土地实际面积5380平方米计算，每平方米每月9元，每月场地使用费合计48420元，从第三年起（2015年4月1日至2019年5月31日止）场地使用费续年递增8%计收。乙方须向甲方缴交保证金96840元，在租赁期内，如国家征地或甲方需要统一改造以及城中村改造，必须提前一个月通知乙方，甲方无息退回保证金给乙方。租用合同有效期间如遇客观原因必须提前终止本合同，提出方必须提前一个月用请求函方式通知对方。上述合同签订后，振达公司向万鸿公司支付了保证金96840元，万鸿公司将涉案地块交付给振达公司使用。后振达公司在涉案地块上建造了部分建筑物。2017年6月左右，因广州地铁十一号线（白云段）大金钟站建设施工需要借用涉案场地，景泰街道办受广州地铁集团有限公司委托负责借地工作。2017年6月15日，景泰街道办作为甲方与作为乙方的三元里联社签订《广州市轨道交通十一号线（白云区段）大金钟站借地协议》，向该社借用包括全部涉案地块在内的面积共计10119.1294平方米的富悦街部分用地，借用时间从2017年6月15日至2020年6月15日，暂定为36个月，借用地补偿费用标准为55元/平方米月，借用地补偿费的计算方式为：55元/平方米月×10119.1294平方米×36个月=20035876.21元。协议另就付款方式、双方责任等进行了约定。三元里联社确认该协议签订后，景泰街道办已依约向其足额支付了上述借地补偿费，并称涉案地块均属于三元里二社，相应的借地补偿费已支付给该社。三元里二社确认收到包括涉案地块在内的借地补偿费共计10361790.9元，并表示未支付涉案地块的借地补偿费给万鸿公司。景泰街道办另与振达公司签订了《广州市轨道交通十一号线（白云区段）大金钟站借地范围内建（构）筑物补偿协议》，协议约定因地铁建设需要，须拆除涉案地块上的建（构）筑物，振达公司为上述场地的使用人，并在场地上建造一批建（构）筑物作经营使用，双方确认因拆除振达公司建造的涉案地块上的建（构）筑物的补偿费用总额为9912969.52元，振达公司应于2017年6月30日前将该批建筑物移交给景泰街道办的建设单位进场施工。协议另就付款方式、双方责任等进行了约定。振达公司称该协议签订后，其已于2017年6月30日前将上述建筑物移交给了景泰街道办，并确认景泰街道办已依约向其足额支付了上述建（构）筑物的补偿费用。一审庭审中，万鸿公司明确表示同意向振达公司返还涉案保证金96840元。振达公司及万鸿公司一致确认振达公司未向万鸿公司支付过2017年7月1日之后的场地使用费，并确认双方未就涉案借地补偿费的归属作出过明确约定。一审另查，涉案地块的土地所有权人为三元里联社。三元里联社称其将该地块实际交由三元里二社管理使用。万鸿公司的股东为三元里二社和案外人盈和公司。盈和公司为法人独资的有限责任公司，股东为三元里二社。一审诉讼中，一审法院依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案地块的规划用途情况。该局复函称该地块在《广州市城市总体规划（2011-2020年）》中为适建区；在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中为建设用地；在控制性详细规划中大部分为村生活用地，部分为防护绿地和水域。以上事实，有《租赁合同书》、《广州市轨道交通十一号线（白云区段）大金钟站借地协议》、《广州市轨道交通十一号线（白云区段）大金钟站借地范围内建（构）筑物补偿协议》、企业信息资料、复函及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，万鸿公司明确表示同意向振达公司返还涉案保证金96840元，一审法院对此予以支持。三元里二社并非涉案《租赁合同书》的相对方，振达公司要求其承担返还上述保证金的义务于法无据，一审法院对此不予支持。关于借地补偿费。《中华人民共和国土地管理法》第五十七条规定：“建设项目施工和地址勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关自然资源主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。”本案的借地行为是土地征用的一种形式，所涉借地补偿款是借用土地的对价，有权签订借地合同并领取借地补偿款的主体应为土地权属单位。反映在本案中，即是景泰街道办与三元里联社签订的相应借地补偿合同，相应补偿款也下发给了三元里联社。振达公司并未与借地方或土地权属人三元里联社就借地补偿费签订合同，故其无权要求三元里联社向其支付涉案的借地补偿款。至于振达公司是否有权向万鸿公司主张涉案的借地补偿费的问题，应视双方签订的《租赁合同书》的约定。该合同约定“在租赁期内，如国家征地或甲方需要统一改造以及城中村改造，必须提前一个月通知乙方，甲方无息退回保证金给乙方”，双方并无约定借地补偿费的归属问题。借地补偿费是借用土地的对价，不同于振达公司已另行获得的地上建（构）筑物的补偿款，振达公司作为涉案场地的租赁人在没有合同依据的情况下无权要求万鸿公司向其支付该借地补偿费。因万鸿公司无须对此承责，振达公司以财产混同为由要求三元里二社与万鸿公司共同支付涉案借地补偿费的诉请一审法院亦不予支持。三元里联社经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2020年9月17日作出判决如下：一、自判决生效之日起，广州市三元里万鸿实业有限公司向广州市振达物业管理有限公司返还保证金96840元；二、驳回广州市振达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25390.6元，由广州市振达物业管理有限公司负担24949.1元，广州市三元里万鸿实业有限公司负担441.5元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点为：振达公司是否有权要求万鸿公司、三元里联社、三元里二社向其支付借地补偿款。三元里联社因与景泰街道办签订《广州市轨道交通十一号线(白云区段)大金钟站借地协议》取得涉案借地补偿款，并因三元里二社为土地权属单位将款项支付给三元里二社。借地虽非征地，但一审法院认定借地补偿款是借用土地的对价并无不当。三元里联社、三元里二社并非涉案《租赁合同书》的当事人，《租赁合同书》也并未约定振达公司有权转让土地，亦未就借地补偿问题作出约定。因地铁建设借用土地，导致振达公司与万鸿公司之间的《租赁合同书》无法继续履行而提前解除，解除之后振达公司亦不存在获得租赁期间收益的问题。关于振达公司的损失问题，振达公司就其建造的建筑物也从景泰街道办处取得了建（构）筑物的补偿费用。振达公司要求万鸿公司三元里联社、三元里二社向其支付借地补偿费缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人振达公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4989.2元,由上诉人广州市振达物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二〇年十二月四日书记员 冯冠豪徐毅敏