贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8721号上诉人（原审被告）：贵州集成房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中坝路**。法定代表人：刘长波。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：王玉林，女，1989年8月25日出生，汉族，住重庆市奉节县。被上诉人（原审原告）：舒晨，女，1999年5月7日出生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：牟燕红，女，1973年12月18日出生，汉族，住贵州省，系被上诉人舒晨之母。被上诉人（原审原告）：牟燕红，女，1973年12月18日出生，汉族，住贵州省。上诉人贵州集成房地产开发有限公司因与被上诉人舒晨、牟燕红商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年09月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贵州集成房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由郭思琪负担。事实和理由：被上诉人自身存在过错导致未能办理贷款，上诉人已对无理由退房的附加条件尽到了提示及明确告知的义务，且对支付首期款给予了宽限期，上诉人不应承担退还定金的责任。舒晨、牟燕红答辩称，舒晨、牟燕红的征信没有问题，贵州集成房地产开发有限公司也保证过只要征信没有问题，就可以办理，一审对此也有认定，贵州集成房地产开发有限公司只说过无理由退款，并没有说过要附条件退款。舒晨、牟燕红向一审法院起诉请求：1、请求被告退还原告两万（￥20000）元人民币购房定金，并支付利息120元；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告放弃对利息的主张。一审法院认定事实：2019年10月7日，原告舒晨作为乙方与被告作为甲方签订《贵阳恒大帝景商品房认购书》，该认购书主要约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购24楼盘1905单元……该商品房建筑面积72.72平方米……总金额为750822元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第2种方式付款：（2）按揭付款：乙方须于2019年10月9日前支付首期房款130822元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即60万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年10月9日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵阳市云岩区贵阳·恒大帝景销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……该合同中甲方的经办人处有杨平的签名。庭审中，原告牟燕红陈述乙方“舒晨”的签名及捺印系经舒晨同意后由其代签。同日，原告向被告转款2万元。庭审中，原告提交了其与被告销售人员杨平的微信聊天记录，部分内容如下：2019年10月7日杨平：记得首付不能超过10号哦。要不直接挞定了。……杨平：哦，你叫她快递一张卡过来，转账给她卡上，然后付首付。2019年10月9日牟燕红：小杨，我想问一下，用我的卡刷可以不？她的卡可能一天刷不出这么多现金可以吗？杨平：好的，我明天早上问了银行给你回答。现在不能收现金。2019年10月10日牟燕红：问了没有？杨平：可以的。2019年10月11日杨平：姐，财务六点下班，你经历（尽量）早点，怕出现特殊情况，明天就没办法了。牟燕红：要下午才能去。2019年10月11日牟燕红：今天还要刷多少？13万？杨平：差不多，准备14万，还有维修基金你卡上的钱，如果是别人转给你的，你要倒一边牟燕红：不懂？牟燕红：不用我贷款，是姑娘贷。应该不影响吧。杨平：影响的牟燕红：你也不早说。杨平：你手机银行了，直接转到另外一张卡上就可以了。那个银行要查这个钱是哪里来的……牟燕红：好。2019年10月11日，原告牟燕红准备资金后前往被告处欲签订《商品房买卖合同》，但因为贷款事宜，原告未与被告签订《商品房买卖合同》，后双方因是否应退还原告2万元发生纠纷，双方多次协商未果，原告遂将被告诉至一审法院，诉请如前。庭审中，原告还提交了1、牟燕红与贝壳网中介聊天记录，拟证明其在时间上并未违约。被告认为即使真实，在2019年10月9日该中介也向原告说明最后在10月10日前去交首付。2、手机短信一份、报警图片两张，拟证明杨平告知贷不了款是因为原告刷了信用卡没还，所以无法还款，之后原告就报警了。被告对照片真实性无异议，但认为达不到证明目的。3、银行转款记录，拟证明其按杨平的要其在2019年10月11日将首付款转到一张卡上。被告对真实性无异议，但仅能证明原告向他行转款。4、网上截图一份，拟证明被告销售人员杨平在售房时并未告知无理由退房的条件。杨平在2019年10月7日去看房时告知其可以随时退房退款，贷款没有问题，买不成也可以退换2万元。被告对真实性无异议，但认为无理由退房在任何一个楼盘均有公示无理由退房协议书、承诺书，所有进入销售现场的人均可以看到。原告付款要达到30%以上，同时在履行商品房买卖合同中不存在任何违约行为方可享受无理由退房。原告选择按揭付款方式的，按揭申请资料需经银行审核通过方可享受无理由退房。庭前经与杨平核实，杨平未做任何承诺。5、无理由退房标识，拟证明杨平指给其看的就是该牌子，其根本不知道有条件。被告对真实性无异议，但认为标识下面有无理由退房的条件。6、牟燕红与杨平聊天记录、牟燕红与中介杨涛聊天记录及牟燕红与杨平通话记录，拟证明原告没有违约，是按照被告所述的时间支付款。认购书看不清楚是哪一天交款，杨涛告诉其可以11号去交，杨平也说最迟11号交。被告微信聊天记录无异议，但认为认购书约定的交首付时间为10月9日，其中也给予宽限期至11日，原告之所以退不了定金是其自身原因导致无法贷款，因庭审中原告在与我司工作人员杨平对话中说明其信用卡存在逾期。原告认为其信用卡并未逾期。被告提交1、公证书、光盘一份，拟证明被告于2019年8月5日在贵阳立诚公证处针对公司做的保全证据公证，涉及无理由退房协议书，承诺书，自愿放弃签署无理由退房协议书及恒大帝景项目首期、二期购房特别提示。无理由退房的条件为支付总房款30%及以上，在履行商品房买卖合同中不存在任何违约行为方可享受无理由退房，原告选择按揭付款方式的，按揭申请资料需经银行审核通过方可享受无理由退房。原告认为其相信被告有这些，但是悬挂在另一边墙上，被告并未提醒原告查看。2、贵阳中院民事判决书，拟证明针对按揭贷款，被告不具有审查义务，应由银行进行审查。原告认为如果杨平不给其承诺说一定办得到，有优惠，其也不会交定金。如果不是因为办不到贷款，其也不想买房。3、本案诉状，拟证明该诉状第三页中载明“不曾想被告贷不了款”，原告至今未支付剩余款项。原告认为其是准备去交首付款，因为杨平告知其无法贷款，其觉得没有缴纳剩余款项的必要。庭审中，经被告当庭联系杨平，杨平陈述牟燕红通过中介过来看房，其问牟燕红有无贷款，因为牟燕红女儿年龄太小，牟燕红要作为共贷人。交首付的时候其告诉牟燕红钱需要转入同一张卡中，导致无法贷款最根本的原因是首付款是牟燕红用信用卡刷出来的。其没有向牟燕红保证能贷款，也没有承诺办不了贷款，可以退款。原告交定金时其说如果征信没有问题贷款就没有问题，当时中介在场，是牟燕红自己说征信没有问题。牟燕红报警后其告知牟燕红把信用卡的问题结清就处理，但是牟燕红说没钱处理。对此原告陈述其首付款时向妹妹借的，至2019年10月11日其信用卡借给朋友刷，尚有10万左右没有归还，但是没有逾期。无法贷款的原因是其信用卡上有钱没有还，所以无法贷款。一审法院认为，被告制作发布的广告宣传页是针对不特定消费者发出的邀约邀请，该邀请中“无理由退房”的表述，涉及到当事人对合同解除权及违约责任等重大合同权利义务内容，对于商品房买卖合同的订立有重大影响，足以构成其对不特定购房者的要约内容，并在以后的签订合同过程中对其具有约束力。原告作为一般公众对“无理由退房”的理解，应当是购房者可以单方解除合同而无需承担违约责任。被告认为无理由退房是附条件的，双方对于“无理由退房”的理解存在分歧。被告虽然提交证据证明被告对涉案楼盘进行销售宣传时对无理由退房的附加的条件进行了公证，但被告未提交证据证明已向原告对“无理由退房”尽到明确告知、解释的义务，因此，被告应对此承担不利的后果，故原告舒晨要求被告退还定金2万元，一审法院予以支持。本案合同一方当事人为舒晨，牟燕红作为舒晨的母亲只是代舒晨签字，故牟燕红作为原告进行诉讼，主体不适格。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告贵州集成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告舒晨定金人民币20,000元。案件受理费152元（已减半收取），由原告牟燕红、舒晨负担2元，由被告贵州集成房地产开发有限公司负担150元（此款原告已预交）。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的“无理由退房”的宣传系涉及当事人合同解除权的重大事项，上诉人本案提交的证据不足以证明其对被上诉人尽到了解释与说明的义务，一审认定应由上诉人承担举证不利的后果，判决上诉人向被上诉人舒晨退还定金20,000元并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用303元，由上诉人贵州集成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十二月八日书记员 岳立莲