湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初3142号原告：石全胜，男，汉族，1969年5月16日出生，住湖南省娄底市娄星区。原告：汤建雄，男，汉族，1970年2月21日出生，住湖南省株洲市荷塘区。原告：刘海波，女，汉族，1973年12月14日出生，户籍所在地：湖南省株洲市天元区，现住湖南省涟源市，系石全胜妻子。原告：周检华，女，汉族，1972年7月21日出生，住湖南省株洲市荷塘区，系汤建雄妻子。四原告共同特别授权委托诉讼代理人：王强，湖南卓进律师事务所律师。被告：株洲市雅立房地产有限责任公司，住所：株洲市芦淞区龙山塘钟鼓岭。统一社会信用代码：914302007607075351。法定代表人：彭宏，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人:彭芳梅，湖南中禹航律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹国荣，湖南中禹航律师事务所律师。原告石全胜、汤建雄、刘海波、周检华与被告株洲市雅立房地产有限责任公司（以下简称雅立房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。四原告的共同委托诉讼代理人王强、被告的委托诉讼代理人尹国荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石全胜、汤建雄、刘海波、周检华向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间的商品房买卖合同；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年10月，石全胜等四原告与被告雅立房地产公司签订商品房买卖合同。合同签订后，原告履行了合同付款义务，然而被告在未告知原告的情况下，在2011年7月就改变原规划设计方案，将通往原告二层商铺的大门门庭内加建两间门面，向原房产局测绘大队提交了测绘平面图。2012年8月办理了产权出售给他人，被告的行为严格意义上属于欺诈行为，违反了原、被告签订的商品房买卖合同第八条的约定，即签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的应当征得乙方同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准后与乙方签订变更协议。甲方未获得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。依据该约定，原告现请求解除商品房买卖合同，请求法院准许为感。被告雅立房地产公司辩称:1、原告诉请解除2010年签订的《株洲市商品房(预)销售合同》，没有事实及法律依据。合同解除有协议解除、约定单方解除、法定解除三种情形。本案原告主张其行使解除权系基于约定单方解除。约定单方解除合同需要三个条件:一是合同依法成立;二是合同条款约定了单方解除权;三是行使解除权的条件成就，且通知对方合同解除。（1）本案《株洲市商品房(预)销售合同》及《补充条款》依法成立并生效。原告为投资需要，与被告签订房屋买卖合同，约定了合同价款及支付的时间、方式、双方的权利义务、违约责任等合同主要内容，系民事主体真实意思表示，且不违反效力性强制规定，合同依法成立并生效，各方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行合同义务。（2）《株洲市商品房(预)销售合同》约定了原告的单方解除权。《株洲市商品房(预)销售合同》第八条约定了原告在签订本合同后，被告未征得原告同意擅自变更该房屋的建筑设计时，即可单方面行使合同解除权。被告并不存在违约行为，原告行使单方合同解除权的条件并未成就。首先，按原告所述，大门门厅内两间门面2011年7月就已经报房产局勘查大队，而商品房买卖合同签订的时间是2011年10月，也就是说两间门面在双方签订商品房买卖合同之前就已经存在，被告并不存在擅自变更该房屋的建筑设计的违约行为。其次，《补充条款》第三条第四款约定:该商品房的配套物业的土地使用权和房屋所有权归出卖人所有，出卖人有权出售或出租。该商品房的屋顶、外墙及套内面积外的使用权、收益权归出卖人所有。据此，大门门厅的所有权属于被告，其对门厅的处分系正当行使权利，且其处分行为得到有权机关批准，与原告无关。第三，从合同条款的表述来看，对“甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计”中的“该房屋”作出仅指原告购买的雅立爱家湾商住楼二楼201、202、203房的理解，应更符合双方的真实意思表示，而事实上被告对上述房屋并未有过任何变更。综上，原告行使单方解除权的条件并未成就。2、即使约定单方解除三个条件都已成就，原告的单方解除权也因逾期没有行使而归于消灭。从法理上而言，解除权属于形成权。为了确保交易安全，维护社会秩序和民事关系的正常流转，因此法律规定形成权发生或者产生之后的行使只能适用法定的除斥期间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原告应于2011年10月27日签订商品房买卖合同时就已明知一楼门厅两个门面存在的事实，其最迟应于2012年10月27日之前行使单方解除权，但原告时至本案起诉之日才提出解除合同，其解除权因逾期行使早已归于消灭。综上所述，被告认为原告的诉求没有任何法律及事实依据，且被告多次以莫须有的理由提起诉讼，显系滥用诉权，浪费司法资源，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告石全胜与刘海波系夫妻关系，原告汤建雄与周检华系夫妻关系。2011年10月27日，原告石全胜、汤建雄（乙方）与被告雅立房地产公司（甲方）签订了《株洲市商品房预销售合同》及相关附件、补充条款，双方约定：1、合同第二条乙方向甲方购买《雅立爱家湾》荷塘区桂花路29号雅立爱家湾201室房屋（以下简称201室商铺），政府批准的规划用途为商业服务，预测该房屋建筑面积为1314.28平方米，其中套内建筑面积为1099.83平方米，公用分摊建筑面积为214.45平方米。该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二；2、合同第三条该房屋按建筑面积单价4750元／平方米，该房屋的总价款为6242830元；3、合同第八条签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意，并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起与乙方签订本合同变更协议，甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同；4、合同第十一条甲方定于2017年1月20日前将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。同日，原告石全胜、汤建雄（乙方）与被告雅立房地产公司（甲方）签订了《补充条款》及《合同补充协议书》，双方在《补充条款》中约定：该商品房的配套物业的土地使用权和房屋使用权归出卖人所有，出卖人有权出售或者出租，该商品房的屋顶、外墙及套内面积外的使用权、收益权归出卖人所有；双方在《合同补充协议书》中约定：1、甲方负责在现有经营户合同到期后消防通道按图纸复原（通往网吧的消防通道于2014年1月20日复原，通往宾馆的消防通道于2017年1月20日复原），能正常使用后交付乙方，在清除通道未复原前的一切法律责任由甲方承担；2、甲方承诺现有销售部在2012年1月20日前完全拆除；3、甲方承诺于2013年1月20日前将两证办到乙方名下，如逾期，在乙方不履行解除权情形下，如逾期则按乙方已付房款的银行同期贷款利率计算支付乙方违约金。合同签订后，原告履行了支付房款义务，被告履行了销售部的拆除义务、房屋办证义务和交房义务。2011年12月6日，被告委托株洲市房地产测绘队对其所有的位于荷塘区××路××号××号××号××号××房屋（商铺）进行分户图绘制与面积计算，并于同日出具了《株洲市房产测绘报告》（分户）。经株洲市房地产测绘队测绘，位于荷塘区××路××号××号××号商铺的建筑面积分别为31.47平方米、27.63平方米，并座落在通往原告201号商铺的雅立爱家湾一楼大门的左右两侧。2012年，原告201号商铺出租作华联商务宾馆使用，2017年租赁合同到期，华联商务宾馆撤走。2012年3月15日，四原告办理了荷塘区桂花路29号雅立爱家湾201号商铺的不动产权登记手续，。2012年10月24日，位于荷塘区××路××号××号××号商铺办理了不动产登记手续，权利人分别为李孟林和刘桂娇、王新安。2018年6月19日，本院立案受理了原告石全胜、汤建雄、刘海波、周检华与被告雅立房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，原告石全胜、汤建雄、刘海波、周检华向本院提出诉讼请求：1、判令被告雅立房地产公司即刻按雅立爱家湾（位于荷塘区××路××号××室宾馆的消防通道；2、判令被告雅立房地产公司即刻将符合约定交付条件的雅立爱家湾201室宾馆房屋交付给原告使用；3、判令被告雅立房地产公司按房款总价6242830元的日万分之五向原告支付自2017年1月21日起至实际交付雅立爱家湾201室宾馆房屋之日止的逾期交房违约金（计算至2018年6月15日为人民币1591710元，要求计算至消防通道复原并房屋交付之日止）；4、判令被告雅立房地产公司将雅立爱家湾201室房屋的水表、电表单独分户至原告名下；5、由被告承担本案全部诉讼费用。2018年8月28日，本院作出了（2018）湘0202民初1386号民事判决书，判决：1、被告雅立房地产公司在判决生效之日起十日内按雅立爱家湾的消防验收图纸复原通往201室宾馆的消防通道；2、被告雅立房地产公司在判决生效之日起十日内将符合约定交付条件的雅立爱家湾201室宾馆房屋交付给原告石全胜、汤建雄、刘海波、周检华使用；3、被告雅立房地产公司在判决生效之日起十日内支付原告石全胜、汤建雄、刘海波、周检华自2017年1月21日起至2018年6月15日止的逾期交房违约金人民币647854.86元，2018年6月16日至消防通道复原并房屋交付之日止的违约金，按每月34644.60元计算；4、驳回原告石全胜、汤建雄、刘海波、周检华的其他诉讼请求。被告雅立房地产公司不服该判决，上诉于株洲市中级人民法院。2018年12月29日，株洲市中级人民法院作出了（2018）湘02民终2170号民事判决书，判决：1、维持株洲市荷塘区人民法院（2018）湘0202民初1386号民事判决第二、四项；2、撤销株洲市荷塘区人民法院（2018）湘0202民初1386号民事判决第一、三项；3、雅立房地产公司在判决生效之日起十日内支付石全胜、汤建雄、刘海波、周检华自2017年1月21日起至2018年6月15日止的逾期交房违约金人民币647854.86元。2019年1月15日，被告将雅立爱家湾201室宾馆房屋交付给原告使用，现201号商铺已空置。以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的原告身份证复印件、被告工商登记信息、株洲市商品房预销售合同及相关附件、补充条款、合同补充协议书、竣工图、总平面图、株洲市房产测绘报告(分户)、株洲市不动产登记信息表、电梯机房平面图及电梯机房屋顶平面图、一层平面图、二层平面图等证据在卷予以佐证，足以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告之间签订的《株洲市商品房预销售合同》及相关附件、补充条款系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，应受法律保护。双方均应按照约定全面履行各自的义务。现原告以被告擅自变更了该房屋的建筑设计、违反了《株洲市商品房预销售合同》第八条的约定为由要求解除双方之间的商品房买卖合同，经本院审查认为，被告已履行了交房义务和办证义务，且原告既没有提供证据证明被告擅自变更了该房屋的建筑设计，也没有提供证据证明被告存在根本性的违约，更不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条合同解除情形的规定，故原告请求解除双方之间的商品房买卖合同，既不符合合同约定的解除条件，也不符合法律规定，本院依法不予支持。经本院主持调解，原、被告无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条的规定，判决如下：驳回原告石全胜、汤建雄、刘海波、周检华要求解除双方之间商品房买卖合同的诉讼请求。本案受理费200元，减半收取100元，由原告石全胜、汤建雄、刘海波、周检华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应当在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，账号：8101********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  文勇二〇二〇年十二月十四日书记员  舒敏附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。