山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异122号异议人（案外人）：高唐县金城建设投资开发有限公司，住所地高唐县人和街道金城西路**。法定代表人：刘颖，董事长。委托代理人：刘新，男，1989年10月8日生，汉族，该公司员工，住高唐县。申请执行人:山东天宸塑业有限公司，，住所地：聊城经济开发区东昌路南庐山路西法定代表人：傅化平，经理。委托代理人：唐婷，山东同心达律师事务所律师。被执行人:聊城华银时代置业有限公司，，住所地：高唐县人和办事处华银商城**法定代表人：郭强，经理。在本院执行申请执行人山东天宸塑业有限公司（简称天宸公司）与被执行人聊城华银时代置业有限公司（简称华银时代公司）债权转让合同纠纷一案中，案外人高唐县金城建设投资开发有限公司（简称金城公司）对本院查封华银时代公司名下的位于高唐县北湖路东侧、人和路北侧、官道街西侧的华银·南方商贸城小区30号楼107号、H3-商29号、H3-商30号、H4-商5号、H4-商6号、H4-商11号、H4-商13号、H4-商14号商铺、HS17-3-202号商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人金城公司称：请求解除对位于高唐县北湖路东侧、人和路北侧、官道街西侧的华银·南方商贸城小区30号楼107号、H3-商29号、H3-商30号、H4-商5号、H4-商6号、H4-商11号、H4-商13号、H4-商14号商铺、HS17-3-202号商铺房屋的查封并停止拍卖。事实与理由：你院受理执行华银时代公司位于高唐县北湖路东侧、人和路北侧、官道街西侧的华银·南方商贸城小区30号楼107号商铺，因该房产及土地已抵押给异议人。H3-商29号、H3-商30号、H4-商5号、H4-商6号、H4-商11号、H4-商13号、H4-商14号商铺、HS17-3-202号商铺已于2019年3月15日通过高唐县房地产管理局签订了商铺商品房买卖合同，将上述**商铺通过高唐县房地产管理局备案于异议人。为此异议人依法提出异议。异议人于2017年9月20日通过齐鲁银行股份有限公司聊城高唐支行以委托贷款的形式向被执行人华银时代公司出借人民币470万元，贷款期限自2017年9月20日起至2018年9月11日止，贷款年利率为18%。异议人于2017年9月13日在高唐县国土资源局办理了不动产登记证明（鲁（2017）高唐县不动产证明第0004579号），将被执行人位于高唐县北湖路东侧、人和路北侧、官道街西侧的华银·南方商贸城小区30号楼107号商铺办理了不动产抵押登记。H3-商29号、H3-商30号、H4-商5号、H4-商6号、H4-商11号、H4-商13号、H4-商14号商铺、HS17-3-202号商铺已于2019年3月15日通过高唐县房地产管理局签订了商品房买卖合同，将上述**商铺通过高唐县房地产管理局备案于异议人。现你院已经查封并执行的涉案房屋已经抵押或网签给异议人，其价值尚不足以偿还异议人的债务。异议人认为法院的查封、执行行为侵犯了异议人的合法权益，根据《民事诉讼法》第225条和227条之规定，请求人民法院依法解除对涉案房屋的查封并停止执行。申请执行人天宸公司辩称，异议人未提供证据证明其对于本案查封的被执行人名下的华银·南方商贸城小区30号楼107室，时代花园小区3号楼S29、S30，4号楼S5、S6、S11、S13、S14以及HS17-3-202号等8套商铺具有排除本案执行的权利，其所提出的执行异议申请不应得到支持。异议人虽对上述8套商铺提出异议，主张已购买、已抵押，但并未提供任何证据予以证明其主张的抵押、买卖事实的存在。异议人对其主张的事实有义务提供证据予以证实，并应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定。综上所述，异议人未提供证据证明其主张的事实，不具有能够排除本案执行的权利，其对涉案房产的执行异议申请应当予以驳回。被执行人华银时代公司未作答辩。本院查明，本院在审理原告天宸公司与被告华银时代公司债权转让合同纠纷一案中，经天宸公司申请财产保全，本院于2019年4月15日出具（2019）鲁1502民初2277号之一民事裁定书，裁定如下：查封被申请人聊城华银时代置业有限公司名下位于高唐县官道街西侧仁和路北侧华银南方商贸城、华银时代花园商业楼1#商71号共计153套房产。2019年4月16日，本院出具（2019）鲁1502执保488号民事裁定书，裁定如下：查封被申请人聊城华银时代置业有限公司名下位于高唐县官道街西侧仁和路北侧华银南方商贸城、华银时代花园商业楼1#商71号共计153套房产。本院于2019年4月18日向高唐县不动产登记中心送达了上述（2019）鲁1502执保488号民事裁定书及协助执行通知书，查封了华银时代公司名下的上述153套房产中的152套房产（扣除26-22号房产）（附查封清单）。该152套房产中华银行时代花园商业楼1#商71号房为预查封，其余151套房均为轮候查封。2019年5月8日，本院出具（2019）鲁1502民初2277号民事调解书，调解协议如下：一、被告聊城华银时代置业有限公司于2019年5月31日前偿还原告山东天宸塑业有限公司借款50万元；2019年7月31日前偿还原告150万元；2019年10月31日前偿还原告200万元；2020年1月31日前偿还原告200万元；2020年4月30日前偿还原告200万元；2020年7月31日前偿还原告剩余200万元；二、如被告聊城华银时代置业有限公司按期履行本调解协议约定的第一条还款义务，则原告山东天宸塑业有限公司同意放弃2018年2月1日后的利息；如被告聊城华银时代置业有限公司未按期履行第一条还款义务，应支付原告山东天宸塑业有限公司本金1000万元及自2018年2月1日起按照月息1%标准支付利息至实际还清之日；三、原告山东天宸塑业有限公司因为诉讼支出的费用共计67320元，由被告聊城华银时代置业有限公司承担33660元，该款项于2019年7月31日前支付；四、原告山东天宸塑业有限公司放弃其他诉讼请求；五、案件受理费40930元，由原告山东天宸塑业有限公司承担。该调解协议生效后，被告未履行付款义务。经原告天宸公司申请执行，本院于2019年8月12日立案执行。执行过程中，经申请执行人天宸公司申请要求本院查封被执行人所有的二期时代花园房产，本院于2019年9月5日出具（2019）鲁1502执3105号之二执行裁定书，裁定如下：查封被执行人聊城华银时代置业有限公司名下高唐县官道街西侧仁和路北侧华银南方商贸城和华银时代花园小区房产、储藏室、车库（详见清单）。查封期限为三年。2019年9月6日，本院向高唐县不动产登记中心送达了上述民事裁定书及协助执行通知书，查封了华银时代公司名下的上述房产清单中除倒数第一、二行以外的84套房产（详见清单）。上述84套房产中华银时代花园小区1号楼71号商铺、3号楼2-1601、2-1602、2-1603、3-1601、4号楼1-1202室6套房产为轮候预查封，其它均为预查封。2019年11月19日，本院又向高唐县不动产登记中心送达执行裁定书及协助执行通知书，协助执行通知书中载明：查封华银时代花园住宅楼3号楼1单元1603、402、602、702、902、1202、1602、3单元903、1103、1203、1303、802及华银南方商贸城66套房产、时代城储藏室/车库10套（详见清单），共计88套房产，上述查封房产中时代城储藏室/车库10套为首封，该10套配房于2020年4月29日予以解封，其它为轮候预查封。同日，本院又向高唐县房地产交易所（高唐县房管局备案科）送达（2019）鲁1502执3105号之二执行裁定书及协助执行通知书，查封了前述在高唐不动产登记中心查封的房产中的135套房产（详见清单，包括之后解封的10套配房）。上述查封中，2019年9月6日、11月19日在高唐县不动产登记中心的查封及2019年11月19日在高唐县房管局备案科的查封查封了本案涉案房产。涉案被查封的房产在高唐县房地产交易所（高唐县房管局备案科）均未有交易备案。另查明，异议人于2017年9月20日通过齐鲁银行股份有限公司聊城高唐支行以委托贷款的形式向被执行人华银时代公司出借人民币470万元，贷款期限自2017年9月20日起至2018年9月11日止，贷款年利率为18%。被执行人为该笔贷款以华银南方商贸城30#楼107号--114号8套房产（抵押物评估价值为769.29万元）提供抵押并于2017年9月13日在高唐县国土资源局办理了不动产登记证明（鲁（2017）高唐县不动产证明第0004579号），将被执行人位于高唐县北湖路东侧、人和路北侧、官道街西侧的华银·南方商贸城小区30号楼107号商铺等办理了不动产抵押登记。2019年3月15日，异议人与被执行人就涉案H3-商29号、H3-商30号、H4-商5号、H4-商6号、H4-商11号、H4-商13号、H4-商14号、HS17-3-202号商铺签订商品房买卖合同，该房屋买卖合同未在高唐县房地产管理局备案，异议人就该8套买卖的房产未提交购房款的证据。审查过程中，异议人认可：该8套买卖房屋仅进行了网签（提交的网签手续未盖高唐县房管局的公章而是加盖的异议人的公章），没有进行备案，没有另外交房款，是以房抵账，抵偿之前的借款本息，该8套房产目前还没有竣工，异议人未实际收到及使用。之所以称该8套房产系抵押，是因为初期抵押的抵押物的价值覆盖不了本次借款的本息，又追加该8套房产签订了网签。该8套房当时没有办理相关的土地证和房产证，无法办理抵押手续，所以签订的网签买卖手续。异议人对用于抵押的8套房产目前的价值不清楚，没有进行评估，尚未主张抵押权。买卖合同中的8套房产总价款没有评估。审查中，申请执行人称涉案30号楼107号房产所设的抵押已经撤销，买卖合同的8套房产是以签订购房合同方式提供的抵押担保，但未按法律规定进行抵押权登记，抵押权并未设立，不具有对抗第三人的效力，不具有优先受偿权。异议人对申请执行人提交的证据真实性无异议，但认为涉案9套房产均是抵押。上述事实，有异议人提交的齐鲁银行委托贷款借款合同、最高额抵押合同、保证合同、房地产抵押评估报告、不动产登记证明、高唐县商品房买卖合同等及申请执行人提交的2019年3月13日的补充协议各一份以及本院在高唐县不动产登记中心及高唐县房地产交易所（高唐县房管局备案科）调取的涉案房产查封材料、解封材料、备案情况表共计六份为证。本院认为，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院就涉案房产中的8套签有买卖合同的房产的查封时间是2019年9月6日、11月19日，异议人提交的房屋买卖合同落款时间是2019年3月15日，但对于合同的签订时间并无其他证据印证，并且异议人未提交在本院查封之前交纳房款及实际占有使用房屋的证据，所以异议人关于其因买卖合同中的房屋享有阻却执行的实体权利的主张不符合上述法律规定；审查中，异议人称该8套签订买卖合同的房产实际上系抵押房产，以房抵债，抵偿之前的借款本息。关于上述抵押房产的主张，异议人未提交证据证明该8套房产用于抵押，买卖合同中对此内容亦未有注明，且对抵押物未进行评估，未有抵押登记，未有抵押物担保的范围及数额等，所以异议人的房产抵押的主张不符合有关抵押的法律规定；关于以房抵债的主张，异议人未提交证据证明该8套房产用于以房抵债，买卖合同中对此内容亦未有注明，以房抵债的债权范围及数额无证据证明。并且以房抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于其他一般债权的利益。本案房屋即未实际交付异议人使用，也未将房屋的物权变更登记在异议人名下，异议人无证据证明其享有涉案房屋的所有权或者享有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利。所以本院认为异议人对案涉8套买卖房产不享有阻却法院强制执行的实体权利。另关于办理抵押登记的涉案30号楼107号房产，申请执行人未提交证据证明抵押双方在抵押登记机关撤销抵押登记，所以申请执行人的该套房产的抵押已被撤销的主张不能认定。但该套房产虽有抵押登记，但异议人不能以此阻止法院另行对该房产进行查封，其可以在查封法院处置该套房产时主张优先受偿权。所以异议人就该套房产不享有阻却法院强制执行的实体权利。综上，异议人要求本院解除涉案9套房产的查封及停止拍卖的主张不符合法律规定的情形，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回异议人高唐县金城建设投资开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  朱立杰审判员  王玉霞审判员  毛英民二〇二〇年十二月二日书记员  袁 靖