陕西省榆林市榆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0802民初7318号 原告：柴某某，男，1975年1月20日出生，汉族，陕西省子洲县人，现住陕西省榆林市新开沟村****，延长石油公司职工，公民身份号码：6127321975********。 委托诉讼代理人：高新，陕西正北律师事务所律师。 被告：榆林市华盛房地产开发有限公司 原告柴某某与被告榆林市华盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柴某某及其委托诉讼代理人高新、被告华盛公司委托诉讼代理人窦小丛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告柴某某向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间的《商品房预售合同》合法有效并予以解除；2.依法判令被告返还原告已付购房款216651元及该款从2014年4月24日按照银行同期贷款利率计算至款付清之日的全部利息（截止2020年4月24日已产生55988.72元）；3.判令被告承担违约责任，由被告赔偿原告违约金216651元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2009年，原告单位组织单位员工团购被告正在修建的房屋。2009年12月14日，原、被告就被告的在建房屋签订了《团购房屋买卖合同》一份，双方约定：原告购买被告正在修建的“华盛春天”小区第18幢1单元602室，建筑面积约128.59平方米，总金额373390元，付款方式为：合同签订前原告付给被告押金2万元，打桩开始两个工作日内原告支付合同总价款的20%（含押金），十层建完时再付总房款的30%，主体封顶经验收合格后付到总房款的90%，竣工验收后付到92%，剩余5%的房款一年质保期过后付清，最后3%房款待房产证办理后付清。被告如不能保质保量按时完成工程并交付原告使用，需按合同总价每天万分之一支付原告违约金。 原告按照合同约定五次付款共计211339元后，被告修建的“华盛春天”小区出现了烂尾的状况，烂尾数年之久，当时合同根本无法履行。2014年，原告多方了解后联系到了被告，双方协商后达成共识，由被告为原告办理按揭手续，原告需交齐被告核算出来的具体首付款金额。为办理按揭手续，原告于2014年4月24日按照被告的要求又向被告交款5312元。双方于2014年7月19日另行签订《商品房预售合同》，约定：原告购买被告正在修建的“华盛春天”小区第18幢1单元602室，建筑面积约133.49平方米，总金额416652元，付款方式为：买受人于2014年7月19日支付首付款52%，计216651元，其余48%房款20万元办理银行按揭，按揭所需费用由买受人承担，出卖人应当在2015年12月30日前将本合同约定的商品房交付买受人使用。 原告按照被告的要求交清了被告核算出来的首付款金额，同时也向被告提交了办理按揭贷款所需的全部资料，之后被告便没了音讯，按揭贷款也迟迟未给原告办理。原告近日得知，该房屋开始办理交付、产权登记等手续，于是原告要求被告履行合同，但被告以各种理由予以拒绝，不给原告办理按揭贷款。原告到被告开发的楼盘查看自己所购房屋时才得知，被告又将该房屋转卖给了第三人。 原告认为，原被告双方签订的《团购房屋买卖合同》、《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容也没有违反法律强制性规定，原告按约定如期交纳了房款，但被告未按约定交付房屋，修建过程中房屋烂尾数年，房屋建成后又不按原合同及时履行，反而将房屋又出卖于第三人，其“一房二卖”的行为已经构成严重违约，由此导致双方产生纠纷，为使合法权利得到保障，原告现依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告华盛公司辩称，原告所述2009年签订团购房合同属实，但双方于2014年7月19日签订的合同已将2009年签订的合同替代。2014年的合同签订后，在办理原告按揭手续的过程中，原告递交的材料显示需付房款的52%作为首付款可以办理按揭手续，在银行调查过原告妻子的征信后，要求原告将首付款从之前的52%提到60%，被告通知原告将首付款交纳至60%，原告一直不配合，所以导致合同不能履行。之后被告将该房出售给了案外人高向旗，而高向旗已经办理了网签，并入住该房两三年。原告要求解除合同的诉请被告认可。根据公司财务反映，原告所付216651元中有部分款项系用被告应承担的违约金抵顶，而不是全款支付了216651元，所以原告诉请被告承担违约金的请求无合同依据和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的《团购房屋买卖合同》有异议，认为该合同不是本案双方当事人所签订，而且之后的合同不是补充关系而是替代关系。合同中的条款，在2014年的合同签订之后就不存在了，合同不再对本案双方当事人具有约束力。该合同的买受人为案外人，而非原告，但结合双方当事人的陈述，及本院审理的其他同类案件所认定的事实，本院可以确认原被告曾在2009年订立《团购房屋买卖合同》，并对购买商品房的相关事项进行了约定的事实。2.被告对原告提交的《商品房预售合同》的真实性无异议，但认为，该合同不能履行不是双方或一方违约，合同不能履行的真正原因是，在办理房屋按揭手续的时候，银行调查过原告妻子的征信后，要求原告将首付款从之前的52%提到60%，公司通知原告其需将首付款交至60%，但原告一直没有配合补齐首付款，所以该合同没能继续履行。被告对原告提交收款收据有异议，被告表示，原告所交付的216651元中包含之前所付的款项的部分利息或者是违约金，并非全额交付。被告对其所持质证意见未能完成举证证明责任，其依法应承担举证不能的不利后果，故本院认定被告的异议理由不能成立。3.原告对被告提交的案件所涉房屋的预售许可证不予认可。因该证据对于争议事实的证明力明显不足，本院对此不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年，原告所在单位曾组织包括原告在内的员工以团购的方式购买被告建设的“华盛春天”住宅小区内的单元房，双方为此订立了《团购房屋买卖合同》一份，约定由原告购买该小区第18幢1单元602室的房屋，总价为373390元，付款方式为分期付款。原告在2009年至2014年4月24日间分六次共向被告付款216651元后，双方于2014年7月19日另行订立了《榆林市商品房买卖合同》一份。该合同约定：原告购买被告建设的位于榆林高新区汇源路南侧公园时光商住小区内的第18幢1单元0602号房屋一套，建筑面积为133.49平方米，每平方米3121.22元，总金额416652元；付款方式为：原告于2014年7月19日支付首付款52%，计216652元整，其余48%的尾款20万元办理银行按揭，按揭所需费用由原告承担；被告应当在2015年12月30日前将经验收合同的该商品房交付原告使用等条款。之后，原告未能办理银行按揭手续，而被告已将该商品房出卖于他人。双方就合同履行或解除事宜未能达成协议，原告便向本院提起诉讼，并提出前述诉请。 本院认为，原被告于2014年7月19日订立的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不存在无效情形，故双方当事人均应当按照约定全面履行合同义务。合同的标的物已向他人出卖，原告订立合同的目的已无法实现，故对于原告第一项诉讼请求，本院依法予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”在本案中，被告实施了该司法解释第二项规定的违约行为，故对原告的第二项和第三项诉讼请求本院亦予以支持。被告的抗辩主张，缺乏事实及法律依据，本院对此不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条（四）项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条（二）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告柴某某与被告榆林市华盛房地产开发有限公司于2014年7月19日订立的《榆林市商品房买卖合同》有效，于2020年10月22日解除； 二、本判决生效后十日内，由被告榆林市华盛房地产开发有限公司返还原告柴某某已付购房款216651元，并承担该款按中国人民银行同期一年内贷款利率计算的利息损失（从2014年4月24日起至该款清偿之日止，以年利率5.6%计算）； 三、本判决生效后十日内，由被告榆林市华盛房地产开发有限公司向原告柴某某赔偿216651元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4320元，由被告榆林市华盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 员 郭少伟 二〇二〇年十二月八日 法官助理 贾彩英 书 记 员 薛彦欣