山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0105民初4763号原告：钱成祥，住济南市。委托诉讼代理人：陈波，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晖，山东齐鲁律师事务所律师。被告：济南海智房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵凤存，该公司总经理。委托诉讼代理人：原俊迪，北京市京师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：亓永玲，北京市京师（济南）律师事务所申请实习人员。原告钱成祥与被告济南海智房地产开发有限公司（以下简称海智公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱成祥的委托诉讼代理人陈波、王晖，被告海智公司的委托诉讼代理人原俊迪，亓永玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱成祥向本院提起诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年10月24日签订的《济南市商品房买卖合同》；2.被告返还原告已经支付的全部购房款2775095元；3.被告向原告支付利息损失357595.1元（以1388095元为基数，自2017年6月26日至2019年8月19日，按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月20日暂计算至2020年6月22日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算；以1387000元为基数，自2017年11月20日至2019年8月19日，按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月20日暂计算至2020年6月22日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算），并持续计算至被告实际偿清之日止；4.本案案件受理费、保全保险费、律师费、公告费、送达费等各项费用由被告承担。诉讼中，原告变更并明确第一项诉讼请求为解除原、被告于2017年10月24日签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议。事实和理由：2017年10月24日，钱成祥与海智公司签订《济南市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于济南市商品房。合同约定该商品房用途为商业用房，建筑面积101.34平方米，层高为一层层高4.5米，二层层高4.2米。单价为每平方米27384元，房屋总金额2775095元。合同第八条约定，房屋交付时间为2019年9月30日前，交付条件为取得分期综合验收备案证明。合同签订以后，原告已按照合同约定付清全部房款，但时至今日，被告并未在合同约定的交付时间向原告交付房屋，亦未按照合同约定向原告发出过任何形式的收房通知书。另，根据原告去现场查看的情况，该房屋一楼有超过7平方米的区域，层高只有2.55米，远远没有达到合同约定的4.5米的层高标准；且该房屋进门1.3米处就是楼梯，该楼梯位于房屋最中间位置且占地面积较大，给人的感觉为正对门口的一楼室内部分计划全是楼梯，没有可以用于商业经营的空间，这与购房合同中所附的平面图中所示的楼梯为止距离门口较远且楼梯占地面积较小严重不符。原告购买该房屋的目的是为了经营使用，但根据房屋现在的状况，原告根本没法正常使用，该房屋的现状完全不符合合同的约定，被告严重违约，导致原告根本不可能实现合同目的。综上，为维护原告的合法权益，依照相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。海智公司辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人对下列要素事实无争议：2017年10月24日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》，约定海智公司向钱成祥出售位于济南市商品房（以下简称涉案房屋），用途为商业用房，层高为一层层高4.5米，二层层高4.2米，建筑面积共计101.34平方米；商品房单价为每平方米27384元，总房款为2775095元，其中，首付款1388095元于签订合同的同时支付，余款1387000元须在2017年10月24日前向贷款机构提交符合贷款机构要求的全部贷款资料并办理完毕银行按揭贷款申请手续，并在合同签订之日起20日内将贷款足额支付给被告即银行放款到被告指定账户。合同第五条面积确认及面积差异处理约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权等级面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第（2）种方式进行处理：……2.双方自行约定：（1）面积差异（是指无论是建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积均有可能发生实测面积与合同约定预测面积有差异的情形）因面积测绘机构的误测、计算错误等原因或其他原因均有可能出现，并且面积误差比绝对值可能超过3%（含3%）。双方同意，无论何种原因产生的何种面积差异，也无论该面积差异是否超过3%以及实际误差达到何种比例，房屋总价款的结算均按照最终的实测面积乘以合同约定为单价，多退少补（不含利息），甲方（海智公司）无需向乙方（钱成祥）承担任何违约责任。买受人应于出卖人发出的’退（补）款通知书’之日15日内向出卖人作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受面积差异。买受人因面积误差而要求退房的，应于接到通知之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，应当按照本合同第五条第2款第（1）项约定执行。”合同第八条交付期限约定，被告应在2019年9月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》条件并符合该合同约定的商品房交付给原告使用；如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，海智公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.买卖双方经协商一致签订补充协议同意延长交付期限的，买受人违约包括但不限于：如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项的（包括首付款未支付、银行贷款未放款到出卖人指定账户、违约金未支付等一切应支付费用）；买受人选择银行按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行或公积金个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准的（即按揭贷款未划入出卖人指定账户），交付期限顺延；3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误，或者配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误，或遇到政府作出禁令施工作业，实施交通管制等决定的，造成无法正常施工的。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限交房的，按照逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，继续履行合同，自逾期满90日起至实际交付之日止，海智公司每日按钱成祥已支付房款的万分之一向钱成祥支付违约金。同日，双方签订《补充协议》一份，该协议第八条约定，双方同意，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除本合同，如买受人解除合同，出卖人退还买受人全部购房款，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，不承担其他责任；如买受人不解除合同，双方同意房屋总价款的结算方式按照最终的实测面积曾以合同约定单价，多退少补（不含利息），海智公司无需向钱成祥承担任何违约责任。合同第九条约定出卖人应当在有关部门批准因出卖人原因产生的设计变更之后三十日内书面通知买受人，该变更包括空间尺寸变更，即层高低于买卖合同约定的变动。协议第十条约定，房屋交付条件由商品房买卖合同第八条约定的条件变更为：出卖人应当在2019年9月30日前将符合下列标准的商品房交付买受人：（1）该房屋单体验收合同；（2）买受人已经付清全部房款；（3）买受人已经履行了其他约定的义务（包括但不限于缴纳契税、公共维修基金及其他各项规定）。该条第二款也回到那个出卖人在达到买卖合同第八条约定的交付时间及交付条件七日内向买受人发出入住通知书或在报纸上发布公告，买受人本人或其授权代理可持入住通知书在规定时间到出卖人处办理入住手续并交纳半年物业管理费。补充协议第十三条第五款约定，买受人依照法定或约定条件单方面解除本合同时，出卖人应当赔偿买受人实际损失，但是赔偿责任的总额不超过该房屋总价款的1%，双方确认，当因合同解除发生出卖人需向买受人支付利息的情形时，该利息均按照中国人民银行公布的同期存款活期利率计算；第六款约定，买卖合同无论何种原因解除的，补充条款随之解除。钱成祥于2017年6月24日向海智公司支付5万元，2017年6月26日分三次支付房款1131095元，3万元，177000元，以上共计1388095元。剩余房款1387000元采取银行按揭方式付款，海智公司于2017年11月20日收到银行贷款1387000元。2020年3月3日，涉案房屋所在楼宇办理初始登记。钱成祥至涉案房屋处查看，发现涉案房屋一楼部分区域层高不符合约定，双方因此产生争议。双方对以下与本案有关的要素事实存在争议：与约定层高不服的面积，不符合约定层高区域的实际高度，该约定不服能否构成合同解除的条件，以及合同解除损失的计算标准。关于与约定不服的面积以及不符合层高约定部分的实际高度、是否构成解除条件的问题，原告钱成祥主张，涉案房屋第一层有超过7平方米的区域高度只有2.55米，且进门1.3米处即为楼梯，进门处就是楼梯，且楼梯占用面积较大，没有可以用于经营的空间，与购房合同所附的平面图所示的楼梯位置距离较远且占地较小严重不符，原告无法达到购买涉案房屋的目的，被告违约，应解除合同。被告海智公司自认涉案房屋一层有约6.76平方米区域不符合合同约定层高，该区域实际净高为2.57米，不含楼板厚度，如加上楼板在内，约为2.78米，并自认一楼建筑面积为51平方米。本院认为，即使以被告所认可的涉案房屋层高不符合约定部分的面积为准，即以6.76平方米计算，该部分面积占被告自认的涉案房屋一层面积的比例为13.25%，该部分层高即使按照被告自认的高度为2.78米，该高度距离合同约定的4.5米的高度之间具有较大差异，超出合理范围，被告海智公司已构成根本违约。且被告海智公司自认涉案房屋已经通过单体验收，涉案房屋层高的实际情况已经无法改变，原告钱成祥有权要求解除与被告之间的商品房买卖合同及补充协议。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此关于原告钱成祥要求被告海智公司返还购房款2775095元的诉讼请求，本院予以支持。关于钱成祥要求海智公司支付购房款的利息的诉讼请求，海智公司辩称应按照合同约定的同期银行活期存款利率计算，但因违约方为海智公司，按照损益相当的原则，钱成祥因支付购房款所受的损失应为该支付款项可以实际产生的收益，合同关于按照活期存款利率并不足以弥补钱成祥造成的实际损失，故本院对海智公司要求按照活期存款利率计算利息的抗辩理由不予采纳。故关于钱成祥要求海智公司银行贷款利率计算利息的请求予以支持，计算方式为：以1388095元为基数，自2017年6月26日至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；以1388095元为基数，自2019年8月20日起至被告实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1387000元为基数，自2017年11月20起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；以1387000元为基数，自2019年8月20日起至被告实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于钱成祥主张的律师代理费6万元，因合同对此无约定，本院不予支持。关于钱成祥主张的财产保全责任向保费3150元，因该费用系为诉讼支出的合理必要费用，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告钱成祥与被告济南海智房地产开发有限公司于2017年10月24日就坐落于济南市商品房签订的编号为销售（字）20172726***的《商品房买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日起解除。二、被告济南海智房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告钱成祥返还购房款2775095元。三、被告济南海智房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告钱成祥支付利息损失，该利息损失包括：以1388095元为基数，自2017年6月26日至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；以1388095元为基数，自2019年8月20日起至被告实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1387000元为基数，自2017年11月20起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；以1387000元为基数，自2019年8月20日起至被告实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。四、被告济南海智房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告钱成祥支付财产保全责任险保费3150元；五、驳回原告钱成祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计15931元，由原告钱成祥负担337元，被告济南海智房地产开发有限公司负担15594元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 季 丹二〇二〇年十二月三日书记员 郝慧明