辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初14861号原告：沈阳音乐学院，住所地沈阳市和平区三好街**，统一社会信用代码：12210000463001800B。法定代表人：季惠斌，系该单位院长。委托诉讼代理人：佟连发，辽宁中联律师事务所律师。委托诉讼代理人：王烨，女，1987年10月29日出生，汉族，住沈阳市铁**，系该公司员工。被告：李科，男，1965年4月19日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：石双，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：沈阳科茂办公设备有限公司，，住所地沈阳市和平区文萃路******统一社会信用代码：91210102750762047R。法定代表人：陈国兰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：石双，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：李昂，男，1988年6月9日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。原告沈阳音乐学院诉被告李科、沈阳科茂办公设备有限公司、李昂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案受理后，于2019年4月2日作出（2018）辽0102民初8183号民事判决书。宣判后，原告沈阳音乐学院不服判决提出上诉，沈阳市中级人民法院于2019年6月6日作出（2019）辽01民终8105号民事裁定书，撤销了本院（2018）辽0102民初8183号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，由审判员张伟担任审判长并主审，人民陪审员魏晓萍、刘陶然参加评议，公开开庭进行了审理。原告沈阳音乐学院的委托诉讼代理人佟连发、王烨，被告李科、被告沈阳科茂办公设备有限公司共同的委托诉讼代理人石双均到庭参加诉讼。被告李昂经本院依法传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告沈阳音乐学院诉称，原告拥有位于沈阳市和平区三好街61号房屋所有权（建筑面积916平方米，层数两层）。2005年7月1日，原告与被告李科签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于沈阳市和平区三好街61号部分房屋（下称案涉房屋），面积183平方米，期限2005年7月1日至2006年6月30日，租金147000元。若租赁期满，李科继续租用，须提前三个月提出续租申请，合同延续。2006年6月29日，原告与被告沈阳科茂办公设备有限公司签订房屋租赁合同，继续租赁案涉房屋，期限2006年7月1日至2007年6月30日，租金147000元，此后的2007年6月29日至2010年6月30日，原告均与被告沈阳科茂办公设备有限公司续签租赁合同，每期合同租金147000元，租赁对象均为案涉房屋，面积183平方米。2010年10月15日，原告与被告李科签订房屋租赁合同，继续租赁案涉房屋，期限2010年7月1日至2010年12月31日租金115000元。此后，原告与被告李科多次续签租赁合同，继续租赁案涉房屋，具体为2011年1月6日续签合同，期限2011年1月1日至2011年6月30日，租金115000元。2011年6月28日续签合同，期限2011年7月1日至2011年12月31日，租金115000元。2012年1月3日续签合同，期限2012年1月1日至2012年6月30日，租金70000元。2012年7月2日续签合同，期限2012年7月1日至2012年12月31日，租金115000元。2013年1月3日续签合同，期限2013年1月1日至2013年6月30日，租金115000元。2013年6月30日续签合同，期限2013年7月1日至2013年12月31日，租金115000元。2013年12月31日续签合同，期限2014年1月1日至2014年6月30日，租金115000元。2014年7月1日续签合同，期限2014年7月1日至2015年6月30日，租金230000元。上述合同均由沈阳科茂办公设备有限公司对合同房屋租金及李科违约承担连带责任。2015年6月28日，被告李科提出退掉一半租赁房屋，接续租赁另一半房屋，为此被告李科与原告续签合同，租赁面积变更为91.5平方米，期限为2015年7月1日至2016年6月30日，租金115000元。该合同由沈阳圣缘田商贸有限公司对房屋租金及李科违约承担连带责任。上述事实表明，从2005年起，被告以不同的主体名称，通过多次签订租赁合同的方式对同一租赁标的进行租赁，属于一个租赁标的项下的合同关系。各合同约定租金的支付，属于一个合同关系下的分期支付，租赁债务具有整体性。截止2014年6月30日前，被告不拖欠租金。2014年7月1日以后被告未按合同约定支付租金，直至2018年10月17日交还租赁房屋累计拖欠租金609343元。其中2014年7月1日至2016年6月30日租赁合同期满前尚欠租金345000元，2016年6月30日至2018年10月17日尚欠租金264342.46元（115000÷365×839天=264342.46元）。2019年5月14日，沈阳圣缘田商贸有限公司由股东李昂、李科组织清算并在清算后工商登记注销，但并未就案涉房屋租金债务予以处理，也未依法通知原告。李昂、李科应当承担赔偿责任。2019年6月28日，被告沈阳科茂办公设备有限公司被吊销，但尚未清算，具备被告主体资格。现原告请求法院判决各被告连带支付租金609343元，恳请法院支持原告的诉讼请求，以维护原告合法权益。诉讼请求：1、判决被告立即搬离和平区三好街61号甲6号（音乐学院校产处科技门点二号楼北起第四单元南侧一、二楼），建筑面积91.5平方米房屋；2、判决被告李科支付租金565417元（从2014年7月1日至2018年5月30日，要求被告支付至实际腾房之日）及利息105191元，并判决被告沈阳科茂办公设备有限公司、沈阳圣缘田商贸有限公司对该债务承担连带责任；3、判令被告承担全部诉讼费用。案件发回重审后，原告变更诉讼请求为：一、判令被告李科向原告沈阳音乐学院支付租金627300元(1、2014年7月1日至2015年6月28日期间，租金本金228739元，计算方式：房屋面积183平方米,230000元/年÷365天×363天;2、2015年7月1日至2016年6月30日期间，租金本金115000元，计算方式：房屋面积91.5平方米,115000元/年÷365天×365天;3、2016年7月1日至2018年12月17日期间，租金本金283561.64元，计算方式：房屋面积91.5平方米,115000元/年÷365天×900天)，被告沈阳科茂办公设备有限公司、沈阳圣缘田商贸有限公司、李昂对上述租金承担连带责任；二、四被告承担全部诉讼费用。被告李科辩称，判决驳回原告全部诉讼请求。一、被告科茂公司、李科及被告圣缘田公司均是独立承担责任的主体，虽李科为圣缘田公司的股东，但根据合同相对性，以此三方为同一债务主体违背合同法及公司法。二、李昂并非本案适格的被告，首先被告三公司约定承担连带责任，但原告未在保证期间内（6个月）主张保证责任，故原告并非圣缘田公司债权人，公司清算程序没有损害原告任何利益，作为公司的股东及清算管理人无需承担任何责任。三、关于圣缘田公司不应承担保证责任的答辩，原告与被告签订合同约定签订当日缴纳租金，依据民事诉讼时效应在权利被侵害之日计算，原告明知被告李科签订合同时就未缴纳租金，权利被侵害之日为合同签订当日即2015年7月1日，但原告向圣缘田公司主张催收函时，时间为2017年6月30日23点，作为一个公司是无法在此时签收的，所以我方认为原告并未在诉讼时效内积极主张债权，更未在保证期间内主张保证责任，故此原告主张连带责任的期限早已超期。四、我方从2014年7月签订合同后，就一直在找原告要求处理漏水问题，房屋漏水严重影响公司使用，但2015年6月30日原告提出把未漏水的一半租给第三人，剩余的我方愿意用就用，不愿意用就扔那，房租签完租一半房屋的合同后就不用再签合同了，至于房租因房屋漏水且原告尚欠被告工程款未结相互抵顶，故此被告李科于2015年6月30日重新签署一份合同，租用另一半房屋，但因另一租户装修，导致我方停业45天，此后原告仍未解决我方使用房屋漏水的问题。2017年12月12日，我方将房屋贴上告知，但因原告管理负责人更换，没有人对接，我方才将房屋上锁，将钥匙转给门卫保安队长，并留有电话告知房租到期，不再使用，甚至留有搬离的新地址，但原告2018年11月23日才打电话询问，明显恶意拖延，原告主张房屋因我方占用了房屋损失无任何法律依据，故此我方认为不应该承担2017年12月以后的任何租金。五、关于诉讼时效问题，我方认为原告主张的两份合同债权均已超过诉讼时效，根据答辩状第三点的论述，原告刻意在晚间邮件，更主要的是李科早已于2013年搬离该住址，原告邮寄催告函并未有效送达，双方也没有在合同中约定邮寄地址，也未约定其他视为有效送达的方式，原告送达无效。依据民事诉讼法及其他法律规定，如果超过诉讼时效后债务人明确承诺承担债务，才应当视为债务人对该笔债务的重新确认，现原告没有证据表明已经送达给我方，更没有证据证明我方已经重新承诺承担债务，应该依据法定的诉讼方式视为其主张权利达到有效中断诉讼时效之日，但原告在2017年7月19日去立案，也已超过诉讼时效。2014年7月1日至2015年6月28日（183平方米），2015年7月1日至2016年6月30日（91.5平方米），上述两个时间段均有房屋租赁合同，我方认为上述期间的房屋租金问题均已超过诉讼时效，所以即使存在我方拖欠房屋租金事宜，也均已超过诉讼时效，法院应驳回原告该期间诉讼请求。六、原告诉讼请求的2016年7月1日以后的租金计算标准不准确，首先我方未按合同约定提出提前续租，缴纳租金，即视为放弃续租，双方无合同依据也未达到补充，应依据当年度当地标准的市场价格计算，不应以原合同标准计算。2016年7月1日至2018年10月17日期间的房屋租金问题，2016年7月1日至2017年12月11日期间，原告没有主张房租，如果法院认为该期间段我方应支付租金，也不应以115000的年租金计算标准，应以当时的市场价格为依据进行计算。我方认为我方已于2017年12月12日将房屋返还给原告，所以2017年12月12日至2018年10月17日期间不应找被告要房屋租金。被告沈阳科茂办公设备有限公司辩称，同被告李科答辩意见。被告李昂经本院依法传唤未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。经审理查明，原告沈阳音乐学院（甲方）与被告沈阳科茂办公设备有限公司（乙方）分别于2005年7月1日、2006年6月29日、2007年6月29日、2008年、2009年，就乙方租用甲方科技门点二号楼北起第四单元，即三好街61号甲6号房屋（建筑面积183平方米）签订房屋租用协议书，协议书约定的租期分别为2005年7月1日至2006年6月30日、2006年7月1日至2007年6月30日、2007年7月1日至2008年6月30日、2008年7月1日至2009年6月30日、2009年7月1日至2010年6月30日。年租金均为壹拾肆万柒仟元。原告沈阳音乐学院校产处（甲方）与被告李科（乙方）分别于2010年10月15日、2011年1月6日、2011年6月28日、2012年1月3日、2012年7月2日，就乙方租用甲方科技门点二号楼北起第四单元，即三好街61号甲6号房屋（建筑面积183平方米）签订房屋租用协议书，协议书约定的租期分别为2010年7月1日至2010年12月31日、2011年1月1日至2011年6月30日、2011年7月1日至2011年12月31日、2012年1月1日至2012年6月30日、2012年7月1日至2012年12月31日。2012年1月1日至2012年6月30日租金柒万元，其余时间段均为壹拾壹万伍仟元，上打租，签订合同时一次付清。沈阳科茂办公设备有限公司对乙方所拖欠房屋租金及由于乙方违反协议约定造成损失等承担连带责任。上述期间所涉租金，均已给付完毕。2014年，沈阳音乐学院校产处（甲方）与被告李科（乙方）签订房屋租用协议书一份，约定甲方与乙方就租用沈阳音乐学院门市房开办沈阳科茂办公设备有限公司事宜达成如下协议，乙方租用甲方科技门点二号楼北起第四单元，即三好街61号甲6号，建筑面积183平方米。租用期限一年，自2014年7月1日起至2015年6月30日止。房屋租金总额贰拾叁万元。签订合同时一次付清。沈阳科茂办公设备有限公司对乙方所拖欠房屋租金及由于乙方违反协议约定造成损失等承担连带责任。科茂公司作为担保方在协议书上盖章。2015年，沈阳音乐学院校产处（甲方）与李科（乙方）签订房屋租用协议书一份，约定甲方与乙方就租用沈阳音乐学院门市房开办沈阳圣缘田商贸有限公司事宜达成如下协议，约定乙方租用甲方科技门点2号楼北起第四单元南侧一二楼，建筑面积91.5平方米。租用期限一年，自2015年7月1日起至2016年6月30日止，房屋租金总额壹拾壹万伍仟元。签订合同时一次付清。沈阳圣缘田商贸有限公司对乙方所拖欠房屋租金及由于乙方违反协议约定造成损失等承担连带责任。圣缘田公司作为担保方在协议书上盖章。上述协议签订后，原告将房屋交付被告使用，被告李科自2014年7月1日起未向原告交纳租金，2017年6月30日，原告向被告李科及科茂公司、圣缘田公司分别邮寄催缴通知函。2018年6月1日，原告沈阳音乐学院以李科、沈阳科茂办公设备有限公司、沈阳圣缘田商贸有限公司为被告向本院提起诉讼，诉讼请求为：1、判决被告立即搬离和平区三好街61号甲6号（音乐学院校产处科技门点二号楼北起第四单元南侧一、二楼），建筑面积91.5平方米房屋；2、判决被告李科支付租金565417元（从2014年7月1日至2018年5月30日，要求被告支付至实际腾房之日）及利息105191元，并判决被告沈阳科茂办公设备有限公司、沈阳圣缘田商贸有限公司对该债务承担连带责任；3、判令被告承担全部诉讼费用。案件审理过程中，原、被告均表示同意腾房，并于2018年12月17日签订了出租门面验收交接单。2019年4月2日，本院作出（2018）辽0102民初8183号民事判决书，判决：“一、被告李科于本判决生效之日起十日内支付原告沈阳音乐学院租金283379.16元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费15776元（原告已预交），由被告李科承担12124元，原告沈阳音乐学院承担3652元；公告费400元，由被告李科承担”。判决宣判后，原告沈阳音乐学院不服本院判决，上诉至沈阳市中级人民法院。该院于2019年6月6日作出（2019）辽01民终8105号民事裁定书，裁定认为：“上诉人与被上诉人对于李科承租房屋的面积、租赁期限以及李科未支付租金的数额陈述均不一致，且双方均不能准确确认上述事实，导致一审未查明本案基本事实。裁定：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初8183号民事判决；二、本案发回沈阳市和平区人民法院重审。”另查明，沈阳圣缘田商贸有限公司原法定代表人为李科，股东为李科、李昂，该公司于2019年5月14日注销。上述事实，有房屋所有权证书、房屋租用协议书、租金发票、催缴通知函、快递单、物流信息单、企业信用信息公示报告、出租门面验收交接单、发票记帐联、沈阳圣缘田商贸有限公司清算报告等证据以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租用协议书，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故各方均应按照协议约定履行各自的权利义务。原告将房屋交付被告使用，被告未依约交纳租金，存在违约行为，应承担相应的违约责任。关于原告主张的租金问题。原告权利受到侵害的事实发生在2017年9月30日之前，应适用延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年的规定。原告与被告李科签订了多份租用协议书而非一份租赁协议，每份租用协议书均约定了独立的租用期限及租金标准，每份租用协议书中均明确约定签订合同时一次付清，并非一个合同关系下的分期支付，现原告仅能提供最早于2017年6月30日向被告主张权利的证据，故诉讼时效中断，2016年6月30之前的租金因原告未能举证证明曾向被告主张权利而超过诉讼时效不予支持，2016年7月1日以后的租金诉请未超过诉讼时效应予支持。综上，被告应向原告支付2016年7月1日至2018年12月17日（签订出租门面验收交接单之日）期间租金283562元（房屋建筑面积91.5平方米,115000元/年÷365天×900天)。关于被告沈阳科茂办公设备有限公司承担连带责任问题。被告沈阳科茂办公设备有限公司仅约定对于2014年7月1日至2015年6月30日期间租金承担保证责任，而对于2016年7月1日至2018年12月17日期间租金未约定保证责任，故对于原告要求该被告承担连带责任的诉求，本院不予支持。关于被告沈阳圣缘田商贸有限公司、李昂承担连带责任问题。被告沈阳圣缘田商贸有限公司仅约定对于2015年7月1日至2016年6月30日期间租金承担保证责任，而对于2016年7月1日至2018年12月17日期间租金未约定保证责任，故该公司对原告提出的承担连带责任的诉求，本院不予支持。另，沈阳圣缘田商贸有限公司已于2019年5月14日注销，被告李昂作为公司自然人股东在公司不担责的前提下，对上述期间的租金亦无需承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告李科于本判决生效之日起十日内支付原告沈阳音乐学院租金283562元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费10073元（原告预交15776元，退还原告5703元），由被告李科承担4553元，原告沈阳音乐学院承担5520元；公告费800元，由被告李科承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 伟人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  刘陶然二〇二〇年十二月七日书 记 员  梁巍巍本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）邮寄财务被丢失或者损毁的。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。