四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初3920号 原告：张惠卿，女，1950年3月16日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：贺刘成、李春兰，四川霖澳律师事务所律师。 被告：尹林海，男，1970年6月17日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：唐秀梅，女，1977年8月15日出生，汉族，住成都市青羊区。 以上二人的共同委托诉讼代理人：陈博、陶晓晓，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都青羊城乡建设发展有限公司，住所地成都市青羊区文家街道光耀三路**。 法定代表人：甘露。 委托诉讼代理人：朱留华、罗雷，四川致高律师事务所律师。 原告张惠卿与被告尹林海、唐秀梅、成都青羊城乡建设发展有限公司(以下简称青羊建设公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。张惠卿向本院申请追加青羊建设公司为被告参加本案诉讼，本院依法予以准许，并书面通知青羊建设公司参加诉讼。原告张惠卿及其委托诉讼代理人贺刘成，被告尹林海、唐秀梅及其共同委托诉讼代理人陈博、陶晓晓，青羊建设公司的委托诉讼代理人朱留华到庭参加了诉讼。本院依法进行了审理，本案现已审理终结。 张惠卿向本院提出诉讼请求：1.尹林海、唐秀梅继续履行与张惠卿签订的《房屋买卖合同》，立即协助张惠卿办理涉案房屋过户手续，并承担过户相关费用；2.尹林海、唐秀梅承担本案诉讼等费用；3.尹林海、唐秀梅向张惠卿支付违约金5万元。庭审中，张惠卿将第一项诉讼请求变更为尹林海、唐秀梅、青羊建设公司协助将位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××号不动产登记在张惠卿名下，办理不动产登记手续的相关费用由尹林海、唐秀梅承担。事实与理由：2010年12月，张惠卿与尹林海、唐秀梅签订《房屋买卖合同》，约定尹林海、唐秀梅将位于成都市青羊区××栋××单元××楼××号××房出售张惠卿（具体地址为：成都市青羊区××道××段××村××小区××栋××单元××楼××号），房屋总价款18.5万元。尹林海、唐秀梅保证该房屋办理正式产权后立即给张惠卿办理过户手续，且过户手续费用由其承担。2010年12月19日，张惠卿向尹林海、唐秀梅支付全部购房款后，尹林海、唐秀梅于当日出具收条。2019年8月，张惠卿得知涉案房屋分户产权证已经办理完成，目前该房屋过户条件均已具备，张惠卿多次与尹林海、唐秀梅协商办理过户事宜，但尹林海、唐秀梅均以各种理由推脱。现张惠卿为维护自身合法权益，诉至本院。 尹林海辩称，当时房子要装修、兄弟住院急需用钱，才想到要低价卖房，并没有提出过要加10万元的事情，很多东西都是张惠卿虚构的。当时签订合同时没有仔细审核关于费用的问题，且当时商量由张惠卿承担过户手续的费用，但现过户手续的费用由尹林海、唐秀梅承担，尹林海不予认可。涉案房屋因客观事实未达到办理产权证的条件，尹林海、唐秀梅无任何违约行为，不应承担任何违约责任，关于张惠卿提到的小区通知，并不能证明尹林海、唐秀梅有能力继续履行合同，请法庭根据双方提交的证据情况，查清事实，依法判决。 唐秀梅辩称，1.张惠卿与尹林海、唐秀梅签订的《房屋买卖合同》所涉的成都市青羊区××栋××单元××楼××号××房至今并未取得不动产产权证书，去成都市不动产登记中心也没有该房屋任何备案登记，不具备过户条件；同时，工作人员告知未取得产权证书的房屋不应当进行买卖。现涉案房屋首先是安置房，其次家里有残疾人，无法实现居住条件，且介于张惠卿起诉，结合家庭情况综合考虑，现表示不愿意出售案涉房屋；2.该房屋性质是属于拆迁安置房，在签订合同时，张惠卿是明知该房屋未取得产权证书，至今为止尹林海、唐秀梅已申请产权登记，但因相关政府部门原因未能取得产权证书。因此，不存在任何违约责任。张惠卿所说尹林海、唐秀梅有三套房子，其中两套房屋系尹林海、唐秀梅所有，另一套房屋系唐秀梅哥哥所有，尹林海、唐秀梅只是帮其哥哥看管；3.房屋买卖合同中约定办理过户手续的费用仅指房屋交易手续费，并不包含个人所得税、契税、增值税、土地出让金等费用，按照交易习惯，应当由张惠卿承担该费用，综上，根据《合同法》第111条，当事人一方不履行非金钱债务，对方可以要求履行但除下列情形之一除外，法律上和事实上不能履行，本案房屋确不具备过户手续、过户条件，请求法院驳回张惠卿的全部诉讼请求。 青羊建设公司自愿放弃答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经审查对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人举证情况和庭审情况，本院认定如下事实： 2010年7月28日，尹林海入住幸福里9幢2单元602号房屋，并在幸福里小区物业服务手册、消防安全管理责任书上署名并捺印。 2010年12月，尹林海、唐秀梅（卖方、甲方）与张惠卿（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：1.甲方全家商定自愿将位于青羊区××栋××单元××楼××号××房，建筑面积43㎡，公摊面积5㎡的安置房出售给乙方，售价18.5万元；2.在该套房屋内甲方交给乙方钥匙、水、电、气缴费卡及其它相关资料后，乙方交付给甲方全部购房款，甲方出具房款收条。双方成交后此房的一切权利属乙方所有；3.甲方须保证该房屋安置纯私房，产权清楚、无查封、抵押、冻结等任何纠葛，否则承担一切法律责任；4.甲方承诺到该房办理正式产权证后迅即给乙方办理过户手续，办理过户手续的费用由甲方承担；5.在成交前，甲方应结清该房的水、电、气、光纤、物管等相关费用。原有室内设施应齐全完整无损；6.若房屋成交后甲方后悔提出退还房屋，则甲方应按当时房价加上违约金5万元退付给乙方。若乙方反悔提出退还房屋，则甲方应按当时房价减去违约金5万元退付给乙方。 2010年12月19日，尹林海、唐秀梅共同出具收条，载明：今收到张惠卿付给尹林海幸福里小区9栋2单元6楼2号买房款18.5万元。 2019年8月20日，青羊建设公司发布《关于幸福时/心愿花园房屋产权主领取的通知》，载明：目前部分住户分户产权证已办理完成，幸福里/心愿花园住户于2019年8月23日至2019年8月24日携带本人身份证、户口本、收件单、缴费收据（红色票据）原件等相关资料，在幸福里物业办公室领取产权证。 审理中，尹林海辨称，其兄弟为残疾人没有地方居住，现是自己帮其租房居住，也准备把案涉房屋给其兄弟居住，为证明其所述事实，提交了《房屋租赁合同》、《残疾人证》等证据予以佐证。唐秀梅辩称，已向青羊建设公司申请办理产权登记，因相关政府部门原因未能取得产权证书。青羊建设公司对唐秀梅的辩称不予认，并称根据相关政策的规定，尹林海、唐秀梅已经办理农转非的手续，其已具有办理案涉房屋权属转移登记，但一直未向青羊建设公司申请办理。并提交《情况说明》予以佐证。张惠卿对尹林海、唐秀梅辩称均不予认可，认为尹林海证据与本案无关。且自己已经履行了合同约定的义务，尹林海、唐秀梅也于2010年将房屋交付给自己占有使用，在2019年青羊建设公司已通知可以办理产权登记，是尹林海、唐秀梅怠于申请办理产权登记，现尹林海、唐秀梅和青羊建设公司都应该协助其办理房屋的过户手续。 为查明案涉房屋的具体地址、房屋信息及是否能办理过户等情况，张惠卿持本院调查令分别到：1.青羊建设公司核实位于成都市青羊区××栋××单元××楼××号的房屋是否与位于成都市××路××号××栋××单元××号房屋系同一房屋及是否具备办证条件；2.成都市不动产登记中心查询位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××号房屋的房产信息。 2020年9月11日，青羊建设公司出具情况说明，载明成都市青羊区××栋××单元××楼××号（现场门牌号）房屋与成都市青羊区××路××号××栋××单元××号（房管局备案房号）房屋系同一房屋。因该房屋业主至今未提交办理分户产权相关资料，故无法确认该房屋是否具备办证条件。 2020年9月25日，成都市不动产登记中心回复，经查询青羊区福庆路83号8栋6单元602号房屋未办理登记，无登记信息。 本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张惠卿按照与尹林海、唐秀梅的约定，履行了支付购房款义务，尹林海、唐秀梅应当履行约定的义务。现张惠卿已向尹林海、唐秀梅支付全部购房款，且尹林海、唐秀梅已交付案涉房屋为张惠卿占有、使用。根据相关政策的规定，尹林海、唐秀梅已具备办理案涉房屋产权登记资格，但其一直怠于向青羊建设公司申请办理案涉房屋的产权登记。现张惠卿主张尹林海、唐秀梅应当协助张惠卿办理案涉房屋的不动产权证书的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。案涉房屋系青羊建设公司建设，该房屋的产权至今登记在青羊建设公司名下，作为房屋所有权人，青羊建设公司应当协助张惠卿办理案涉房屋的不动产权证书。故张惠卿主张青羊建设公司协助其办理案涉房屋的不动产权证书的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于张惠卿主张尹林海、唐秀梅承担过户过程中产生的费用。鉴于张惠卿主张费用尚未实际产生，金额亦不明确。故对张惠卿该项诉讼请求，本院不予支持。张惠卿可在垫付相关费用后另案主张。 关于违约金。张惠卿主张尹林海、唐秀梅支付违约金5万元，虽合同明确约定“若房屋成交后，尹林海、唐秀梅后悔提出退还房屋，则尹林海、唐秀梅应按当时房价加上违约金5万元退付给张惠卿”，但合同未明确约定办理过户手续的期限，案涉房屋在过户条件成就时，尹林海、唐秀梅应当在合理期限内及时为张惠卿办理过户不动产权证书。因尹林海、唐秀梅怠于申请办理不动产权书，且在庭审中明确表示不愿履行过户义务，已构成违约，应当按照约定承担违约责任。结合案涉房屋已交付给张惠卿一直占有、使用，尹林海、唐秀梅的违约情节、过错大小，张惠卿的实际性损失，故本院酌定调减违约金为6000元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，依法判决如下： 一、尹林海、唐秀梅、成都青羊城乡建设发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内协助张惠卿办理位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××号房屋的不动产权证书； 二、尹林海、唐秀梅于判决发生法律效力之日起十日内向张惠卿支付违约金6000元； 三、驳回张惠卿其余诉讼请求。 案件受理费525元，由尹林海、唐秀梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李 琳 人民陪审员  李琼芳 人民陪审员  张 敏 二〇二〇年十二月七日 法官 助理  姜 君 书 记 员  邓郁锚