黑龙江省集贤县人民法院民 事 裁 定 书（2019）黑0521民申22号再审申请人（原审被告）：张洪臣，男，45岁。被申请人（原审原告）：宝清县兴园物业有限责任公司，住所地黑龙江省双鸭山市宝清县人民路胜利住宅楼**。法定代表人：张东旭，该公司总经理。再审申请人（原审被告）张洪臣不服本院（2019）黑0521民初3201号民事判决，以法院认定事实错误为由，于2019年12月24日向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人（原审被告）张洪臣向本院申请再审，请求撤销本院（2019）黑0521民初3201号民事判决。事实与理由：1．原告起诉所提供物业公司与业主委员会所签订的服务合同是非法无效的。花园兴园业主委员会未在县物业办和街道办事处备案起诉应不成立。证据有原告在法院亲口承认伪造假合同。证据还有花园兴园业主委员会主任及成员录音，证明花园兴园业主委员会成立不合法。是原告为了假合同一手操纵的，物业服务合同也不是真实有效的，以肖永芹为首的花园兴园业主委员会成立不合法，没有经过业主大会选举产生，没有时间，地点参会人数、以及人员签字、选举过程不合法，有音频视频为证。肖永芹亲口承认因为张东旭住她家对门顾与面子才出面当时什么都没有，张东旭说：咱们这些人见证一下就行了，走下过程。肖永芹和杜少志等其他成员至今不认识。物业公司用非法无效合同起诉应不成立，请求法院依法撤销判决。2．物业公司与所谓的“花园兴园业主委员会”所签订的物业服务合同中，所谓的“花园兴园业主委员会”并不存在也不合法。合同尾页加盖的却是“花园现代城业主委员会”的公章。合同中约定的物业类型为住宅。物价局批复的也是住宅房屋，每平方米0.6元。后经庭审证实也并无此批复。本案房屋性质为商服，因此无论从合同不合法，还是从合同约定内容都对本案房屋没有约束力。3．判决书中用《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款“业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务；不得已放弃权利不履行义务”。判决书中忽略了合同法中，合同签订要“公平、公正”不得损害他人或者第三方利益的规定。本案所涉及房屋为商服，为非住宅。按照合同法中公平公正不得损害他人和第三方利益的规定，如果法院强行将法条应用在本案房屋中，就违反了合同法的规定。根据物权法中第七十八条规定：业主大会或者业主委员会，做出的决定侵害业主合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。判决中用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该解释前提是合同合法，从庭审过程来看该合同在本案中并不合法。判决也用了以往的判决，从而认定合同合法有效显然是错误的。因为无论是本案，还是判决书中所谓的已生效判决，物业方都并未提供业主委员会及成员合法成立的证据来证明合法性。所以不能以拿来主义用以往判决来作为本案参照。判决中用《物业管理条例》第十二条第四款规定：业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。而合同中并未考虑到商服门市房屋的特性，未在合同中对商服门市作出约定，从而侵犯了本案房屋业主的合法权益。根据《物业管理条例》第十二条第五款：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。4．判决书中“以上法律法规规定中所指的业主均未区分住宅业主和非住宅业主”。但《物业服务收费管理办法》第六条：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市、人民政府，价格主管部门会同房地产主管部门确定。第七条第二款：实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。参照《黑龙江省物业服务收费管理办法》第六条：非住宅的物业服务收费实行市场调节价。第七条第二款：实行市场调节价的物业服务收费，根据服务内容和质量由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。5．按照法律法规规定本案所涉房屋性质属于非住宅，并不在合同约定内。物业方也亲口承认没有为本案所涉房屋提供过服务，门前垃圾卫生也由第三方环卫处负责，本案房屋门前与城管执法局签订了五包责任状，说明本案房屋与小区住宅并不相同。双鸭山市中级人民法院（2019）黑05民终246号民事判决书和黑龙江省高级人民法院（2019）黑民申4452号民事裁定书均认可了本案申请人提供的证据。再审申请人（原审被告）张洪臣申请再审向本院提交如下证据：1．集房权证前进字第**房屋所有权证复印件一份共4页；2．黑龙江省双鸭山市中级人民法院（2019）黑05民终246号民事判决书复印件一份共6页；3．黑龙江省高级人民法院（2019）黑民申4452号民事裁定书复印件一份共2页。被申请人（原审原告）宝清县兴园物业有限责任公司提交书面意见认为，1．对于物业合同所签名的七位业主委员会成员，都是花园现代城业主，都符合物业条例规定的业主委员会身份。2.2016年9月1日起至2018年9月13日宝清县兴园物业有限责任公司服务合同期满，退出花园现代城服务，这两年中宝清县兴园物业有限责任公司为花园门市房做到了物业服务该做的事，例如：下水疏通、抽脏水井、调取监控，物业公司和业主委员会主任肖永芹多次到县政府为业主申请房屋漏雨维修，但是，很多业主都把房屋对外出租，物业公司多次找过租户，但租户都不通知房主，原因是他们在租房合同中都是规定租户缴纳物业费，证据（1）赵丰，住集贤县福利镇福双路**门市，在他上诉至双鸭山市中级人民法院开庭时和集贤县人民法院开庭时，赵丰本人亲口承认租户合同中规定由租户缴纳物业费。证据（2）集贤县住房和城乡建设局文件关于肖永芹反应物业八项问题的信访事项处理意见书，证明了已聘请专业维修公司正组织维修。3．从2016年9月1日和七位业主委员会成员签订了物业合同后，在物业办是有备案的。4．宝清县兴园物业有限责任公司在花园现代城服务的两年期间，多次为门市房疏通下水，证据：物业公司是通过建设局崔局长找的建设局排污处王主任委派的打通外网车，每次物业公司支出费用。5．经过物业委员会肖永芹主任和物业公司共同努力，集贤县县长李凯亲自到花园现代城开的现场会，明确指出施工方到物业办公室查询，为交费业主免费做平改坡。福双路245、247、249、251、253、255、257、259都做过平改坡。6．从2015年9月1日起，集贤县承福物业管理有限公司授权宝清县兴园物业有限责任公司管理花园物业服务到2016年9月1日，宝清县兴园物业有限责任公司至2018年9月13日止，这三年中花园所有的化粪池满了都是物业公司出资处理的，证据：集贤县抽粪车，车主张永祥，135××××****。宝清县兴园物业有限责任公司为花园现代城东门市张家大院饭店疏通外网十多个员工干了十多天。7．我认可集贤县人民法院做出的判决，请合议庭支持集贤县人民法院的判决。被申请人（原审原告）宝清县兴园物业有限责任公司针对自己的主张向本院提交如下证据：1.2018年3月11日询问笔录复印件一份共4页；2．集建函［2017］4号《集贤县住房和城乡建议局关于肖永芹反映物业八项问题的信访事项处理意见书》复印件一份共1页。本院经审查认为，被申请人（原审原告）宝清县兴园物业有限责任公司为花园现代城小区提供了物业管理服务是不争的事实。申请人（原审被告）张洪臣所有的商服在花园现代城小区范围之内，理应履行交纳物业管理费的义务。其提出的不应交纳物业管理费的抗辩理由，依据不足，不予采纳；申请再审提交的证据亦不足以推翻原判决主要事实，其申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回张洪臣的再审申请。审判长  曲虹波审判员  姚 娟审判员  徐 岩二〇二〇年十二月十一日书记员  王丹凤附：本文书引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以做出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。