湖南省湘潭县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0321执异83号异议人（利害关系人）：湖南湘润钢结构有限公司湘潭分公司，住所地湘潭县易俗河镇荷花南路东侧**。负责人：徐梦婷，系该公司负责人。申请执行人：余小明，男，1967年4月5日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。委托诉讼代理人：黄力攻，湖南力攻律师事务所律师。被执行人：湘潭风动机械有限公司，，住所地湘潭天易示范区天马路法定代表人：蔡荣才。委托诉讼代理人：罗卫平，男，1959年11月25日出生，汉族，湖南省湘潭市人，身份证住址湘潭市岳塘区。被执行人：蔡荣才，男，1965年2月16日出生，汉族，浙江省温岭市人，身份证住址浙江省温岭市。本院在执行余小明申请执行蔡荣才、湘潭风动机械有限公司（以下简称“风动公司”）民间借贷纠纷案过程中，裁定拍卖被执行人风动公司所有的坐落于湘潭县易俗河镇荷花南路东侧的土地使用权一宗及该地上的房产、机械设备等【国土证号：潭国用（2010）第Ａ×**】，并于2020年9月14日向利害关系人湖南湘润钢结构有限公司湘潭分公司（以下简称“湘润公司”）送达了腾房公告，责令在同年10月14日前腾空已拍卖土地及厂房内的全部财产。利害关系人湘润公司认为法院要求腾空房屋损害其合法权益，遂向本院提起书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。异议人湘润公司称，一、2018年元月，其公司与风动公司签订《工业厂房租赁合同》，租赁位于湘潭县易俗河天易示范区××路××号的部分厂房，合同约定租赁期限自2018年4月1日至2023年3月30日，租期5年。合同签订后，其公司便一直按照合同约定按时、足额支付租金并使用至今。二、根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释【2015】10号第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此，该房产在其公司租赁合同内发生所有权变动，其设定在该房产上的租赁权仍然存在，其公司与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与其公司产生了租赁合同关系，成为新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束。根据租赁合同的约定，出租方不得提前解除合同，否则除了违约金还应承担由于提前解除合同给承租方造成的所有相关经济损失。其公司在租赁该厂房后，已增添设备、组织环评、办理相关批件、采购材料、组织团队进行研发生产销售，依法纳税、解决当地部分就业，现在订单交期很紧，公司满负荷生产，如需按期腾房，将给其公司带来巨大的经济损失。综上，法院如强制腾空（2020）湘0321执102号腾房公告中所涉及的土地及厂房内的全部财产，将损害其公司的合法权益，故提起书面异议，请求暂缓对涉案土地及厂房采取腾空房屋的执行措施，组织各方就腾房达成一致协议后再执行。异议人提交了《厂房出租合同》等证据。申请执行人余小明称，一、抵押人将已抵押的财产出租的，该租赁合同不受法律保护，对受让人不具有约束力。2014年1月7日，抵押人（风动公司）与抵押权人【中国农业银行股份有限公司湘潭分行（以下简称“湘潭农行”）】签订《最高额抵押合同》，约定以风动公司的涉本案房产作为抵押物并设置了抵押权。而异议人与风动公司签订租赁合同，约定湘润公司从2018年4月1日至2023年3月31日承租风动公司部分厂房。根据合同相对性原理，异议人可以向合同相对方主张违约赔偿，对受让方不具有约束力，应该在法院规定期限内腾出房屋；二、被执行人风动公司就已查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。由于风动公司不能清偿到期债务，湘潭农行向湘潭市中级人民法院（以下简称“市中级法院”）申请处置抵押财产，市中级法院于2017年1月裁定查封了抵押物【风动公司所有的位于湘潭县易俗河镇荷花南路东侧的房屋，权证号：潭房权证湘潭县字第0××**，及对应的国有土地使用权，权证号：潭国用（2010）第Ａ××0号】。而风动公司却于2018年元月将明知已被法院查封的房屋出租给异议人，在该房屋上设定权利负担，该权利负担不得对抗申请执行人。因此，不管异议人是否善意，都无法对抗申请执行人，更不得阻碍执行，其异议不能得到支持。被执行人蔡荣才、风动公司未提出申辩意见。本院查明，余小明（原申请执行人为王友为）与蔡荣才、风动公司民间借贷纠纷一案，在诉讼保全过程中，本院于2014年6月5日轮候查封了风动公司所有的位于湘潭县易俗河镇荷花南路东侧产权证号为××、00076500的房屋两栋（已抵押），查封期限至2016年6月4日。于同年7月7日作出（2014）潭民二初字第312号民事判决书，判决：一、由蔡荣才在本判决生效后十日内偿还王友为借款本金94万元及利息（利息按月利率15‰从2014年2月10日起计算至偿还之日止），由蔡荣才在本判决生效后十日内偿还王友为借款本金48万元及利息（利息按月利率15‰从2014年2月20日起计算至偿还之日止），上述利息被告已支付53083元，可在两笔借款本金的应付利息中予以扣除；二、湘潭风动机械有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件进入执行程序后，本院于2019年7月2日作出（2014）潭执字第628-2号执行裁定书，轮候查封了被执行人风动公司所有的位于湘潭县易俗河镇荷花南路东侧厂房【房屋所有权证号：××、土地使用权证号：潭国用（2010）第Ａ××0号、他项权证号：潭房他证湘潭县第0××0号】，查封期限为3年。因上述财产首查封法院为市中级法院，本院于同日向市中级法院送达执行工作联系函，建议市中级法院解除上述涉案厂房的查封，交由本院处置。2020年3月27日本院作出（2020）湘0321执恢102号执行裁定书，裁定拍卖被执行人风动公司所有的坐落于湘潭县易俗河镇荷花南路东侧的土地使用权一宗及该地上的房产、机械设备等【国国土证号：潭国用（2010）第Ａ×**。同年3月30日委托湖南新时代不动产资产评估有限公司（以下简称“新时代公司”）对上述土地使用权及该地上的房产、机械设备等财产进行评估。新时代公司于2020年4月29日出具《资产评估报告》，评估价值为19702300元。同年7月1日王友为与余小明双方协商达成债权转让协议，同年7月3日余小明向本院申请变更本案申请执行人，本院于同年7月15日作出执行裁定书，裁定变更余小明为本案申请执行人。同年7月30日本院将上述涉案财产以1400万元（标的物评估价格19702300元的七折到百万元取整）的价格提交网拍。同年9月4日，买受人湘潭县昌顺再生资源有限公司以1400万元的最高价竞得。本院于同年9月14日向被执行人、承租人及占用人送达了腾房公告，责令在2020年10月14日前腾空已拍卖土地及厂房内的全部财产。利害关系人湘润公司遂向本院提起书面执行异议。异议人提交的证据显示，2018年4月1日，出租方（甲方）风动公司与承租方（乙方）湘润公司签订了《厂房出租合同》，合同约定：“甲方同意将本公司所属的位于湘潭县易俗河天易示范区××路××号的部分厂房出租给乙方用作生产场地，并签订本出租合同。一、出租厂房：面积为6280㎡的钢结构车间一栋。二、出租期限：自2018年4月1日至2023年3月31日止。承租期满乙方有优先继续承租权，经甲方同意后续签合同。三、租金：年租金500000元。四、乙方承担租赁期所发生的水、电等费用（预交费用），应由双方生产经营各自负责的税费及其他费用互不承担连带责任。……六、由于甲方原因致使合同无法正常履行，应赔偿乙方因此造成的直接经济损失；乙方如提前终止合同，应提前3个月以书面形式告知甲方，如违约，应承担甲方相应的直接经济损失。……”。双方均在合同上签字盖章。2018年4月20日风动公司向徐志浪出具借条称，今借到徐志浪现金捌拾万元…原借条作废，以此借条为准，借期一年，借款总利息拾万元。2019年4月28日风动公司向湘润公司出具收条称，风动公司收到湘润公司（徐志浪）交租金陆拾万元，加上2018年借款本金及利息玖拾万元，共计壹佰伍拾万元作为2021年至2023年租房租金。另查明，湘潭农行申请执行风动公司、蔡荣才、蔡煜烽金融借款合同纠纷案由湘潭市中级人民法院负责执行，从2014年9月12日开始，市中院就查封了风动公司所有的位于湘潭县易俗河镇荷花南路东侧的房屋及土地使用权【房屋权证号：潭房权证湘潭县字第0××**，国土国土证号：潭国用（2010）第Ａ×**2017年1月17日市中院再次对上述房产查封三年。本院于2019年7月2日对上述房产的查封属于轮候查封。经市中院同意，该房屋及土地由本院组织拍卖。经查，在本院拍卖前述房屋及土地时，该房屋及土地一直处于法院查封状态。经向湘潭农行核实，风动公司出租厂房给湘润公司时，未经湘潭农行同意，也未征求湘潭农行的意见。本院认为，对于涉及房屋“买卖破不破租赁的问题”，我国法律和司法解释已有明确规定，即抵押在先或者法院查封在先，租赁在后的，该租赁关系对房屋买受人不具有约束力。该案中，所涉厂房及土地在异议人湘润公司租赁前就已经设定抵押，并经湘潭市中级人民法院和本院查封，被执行人风动公司出租时也未征得抵押权人湘潭农行的同意，因此本院要求被执行人及承租人腾空已设定抵押并经法院查封的涉案房屋交本院执行符合法律规定。因腾房造成房屋租赁人的损失应通过其他途径解决。综上所述，异议人湘润公司的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回湖南湘润钢结构有限公司湘潭分公司的异议。如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十日内向本院递交复议申请书，并按照对方当事人的人数提出副本，复议于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  赵紫剑人民陪审员  李 娟人民陪审员  朱立华二〇二〇年十二月四日书 记 员  毛里莎附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。