云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初9316号原告：昆明博望物业服务有限公司。住所地：云南省昆明市北京路延长线**江**中心花园旁。法定代表人：尹学李，该公司经理。委托诉讼代理人：王萍，云南澜湄律师事务所律师。一般授权代理。被告：李雪琼，女，1975年1月23日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：高昌宏（系李雪琼丈夫），住云南省昆明市盘龙区。特别授权代理。原告昆明博望物业服务有限公司（以下简称博望物业）与被告李雪琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博望物业的委托诉讼代理人王萍，被告李雪琼的委托诉讼代理人高昌宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博望物业向本院提出诉讼请求：1.判令李雪琼判向博望物业支付2010年7月1日至2020年6月30日物业管理服务费15815元；2.判令李雪琼支付逾期付款利息至付清全部物业管理服务费之日止，依据《金融机构人民币贷款基准利率》文件计算，暂计自2010年7月1日至2020年7月15日应支付逾期付款利息为9221.43元；3.判令李雪琼承担本案诉讼费用。主要事实和理由：李雪琼系博望物业所管理的昆明市盘龙区江东花园二期29幢3单元502号业主，房屋建筑面积101.41平方米。依据江东花园二期业主委员会与博望物业签订的《物业管理委托合同》约定，小区物业管理费用按每月每平方米0.45元收取。博望物业依约提供了物业管理服务，但李雪琼未依约交纳自2010年7月1日起至今的物业服务费用，截止2020年7月15日拖欠物业服务费用（含水池清洗费、代收垃圾费、场地占用费）共计15815元，博望物业多次催收无果，向法院提起诉讼。李雪琼辩称，博望物业提供的服务相当糟糕，不应该收取物业费。本院经审理认定事实如下：2009年6月28日，江东花园二期业主委员会（甲方）与昆明博望物业服务有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，双方约定甲方将“江东花园二期”住宅小区委托给乙方进行物业管理，委托管理期限自2009年7月1日至2012年6月30日，物业管理费用按0.45元/平方米收取，双方还对其他权利义务进行了约定。2014年7月29日，昆明市江东花园二期业主委员会向本院提起诉讼，请求昆明博望物业服务有限公司退出昆明市江东花园二期小区并向博望物业移交物业管理用房、公用设施设备、小区资料。昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第685号民事判决书确认博望物业一直在江东花园二期履行物业管理的职责，其管理具有相应依据，判决：驳回昆明市江东花园二期业主委员会的诉讼请求。昆明市江东花园二期业主委员会不服判决，上诉至昆明市中级人民法院。昆明市中级人民法院于2015年11月5日作出（2015）昆民终字第432号民事判决书，确认原审认定事实清楚、适用法律正确，判决：驳回上诉，维持原判。另查明，李雪琼系昆明市江东花园**茶香园******房屋的所有权人，房屋建筑面积101.41平方米，其按照每月每平方米0.45元的标准交纳了2009年6月30日前的物业服务费，此后未交纳物业费。本院认为，我国法律规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会由业主大会选举产生，其有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，博望物业与李雪琼小区的业主委员会在平等自愿的基础上签订《物业管理委托合同》，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。尽管上述物业管理委托合同已经届满，但根据（2015）昆民终字第432号民事判决书，博望物业并未退出小区，且与超过半数的业主续签《物业管理委托合同》，具有对江东花园二期进行物业管理的相应依据。庭审中，双方亦一致认可博望物业一直履行江东花园二期物业管理义务至今。博望物业对江东花园二期进行了实际的管理与服务，履行了合同义务，双方成立事实上的物业服务关系，根据《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；……”第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”李雪琼理应按照约定向博望物业交纳物业服务费。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本院对李雪琼不接受博望物业进行物业服务故不交纳物业费的抗辩意见不予采纳。关于李雪琼提出的博望物业服务存在多项瑕疵，不应收取物业费的抗辩。由于物业管理服务合同本身具有长期性和综合性的特性，物业服务是一个动态的长期的过程，而且物业管理委托合同是一个综合性服务合同，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等组成，享受物业服务的业主不能因某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务。李雪琼提交的照片等证据，仅仅能反映小区某些时段管理服务项目存在不足，并不能证明博望物业未履行合同义务。其以博望物业提供的物业服务存在瑕疵作为拒交物业管理费的抗辩理由，本院不予采纳。本案中李雪琼已经按照每月每平方米0.45元的收费标准履行了2010年6月30日前的交费义务，自2010年7月1日起至2020年6月30日欠交物业服务费10年，房屋面积为101.41平方米，物业服务费0.45元/㎡/月，共计5476元（101.41㎡×0.45元/㎡/月×12月×10年）。水池清洗费按60元/户/年收取，共计600元（60元/户/年×10年）。关于生活垃圾处理费（代收垃圾费），根据昆发改审批办【2009】47号文件，城市生活垃圾处理费收费标准为城（镇）居民10元/户/月，博望物业现向李雪琼主张2010年7月1日至2011年6月30日的代收垃圾费120元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于场地占用费，经庭审调查即为车位费，庭审中，李雪琼自认确一直在使用车位，且曾交纳过2010年9月15日至2011年9月15日的车位费1080元，博望物业要求李雪琼交纳2011年9月15日至2020年6月30日场地占用费有事实法律依据，本院予以支持，李雪琼应交该场地占用费9495元（855元/个+1080元/个/年×8年）。综上，李雪琼应向博望物业支付费用共计15691元。关于逾期付款利息，李雪琼长期未交纳物业服务费，必然给博望物业造成一定的损失，本案为物业服务合同纠纷，博望物业的实际损失应为李雪琼逾期支付物业费所造成的资金占用损失。博望物业主张李雪琼支付自2010年7月1日起至付清全部物业管理服务费之日止的利息，但根据现有证据博望物业不能证明其向李雪琼催告交纳相关费用的具体日期，因博望物业公司于2020年9月14日向本院提起诉讼明确向李雪琼主张交纳物业费，故本院支持李雪琼向博望物业支付以15691元为基数，自2020年9月14日起至付清全部物业管理服务费之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、李雪琼于本判决生效之日起十日内支付昆明博望物业服务有限公司各项费用15691元；二、李雪琼于本判决生效之日起十日内向昆明博望物业服务有限公司支付以15691元为基数，自2020年9月14日起至付清全部费用之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息；三、驳回昆明博望物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币426元，减半收取计人民币213元，由昆明博望物业服务有限公司负担79.5元，李雪琼负担133.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李剑二〇二〇年十二月一日法官助理施小垚书记员白函