四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初12544号 原告：赖星，男，1962年3月19日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：王波，北京市华泰（成都）律师事务所律师。 被告：蛋壳（成都）公寓管理有限公司，住所地：成都市青羊区忠烈祠西街**。 法定代表人：张雪，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘浏，系公司员工。 委托诉讼代理人：闫思祺，系公司员工。 原告赖星与被告蛋壳（成都）公寓管理有限公司（以下简称蛋壳公寓公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年9月10日受理后，依法适用简易程序由审判员李拥军独任审判，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告赖星及其委托诉讼代理人王波，被告蛋壳公寓公司的委托诉讼代理人闫思祺，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赖星向本院提起诉讼，请求判令：1.解除赖星与蛋壳公寓公司签订的《资产委托管理服务合同》，并将青羊区××街××号××栋××单元××层××号房屋返还赖星；2.蛋壳公寓公司向赖星支付违约金4100元和赖星垫付的物管、水电等费用1251元，合计5351元。事实与理由：2019年6月4日，赖星与蛋壳公寓公司签订《资产委托管理服务合同》，约定赖星委托蛋壳公寓公司将其所有的位于青羊区××街××号××栋××单元××层××号房屋（以下简称案涉房屋）进行独家委托代理，代理权限包括：代理赖星运营及出租房屋，服务包括但不限于装修改造、保洁维修、租客管理等。合同附件，赖星并未签字，附件内容约定前两年免租金近7个月与协商不一致，不是真实意思表示。在履行合同过程中，赖星发现蛋壳公寓公司擅自提前扣除管理费，并未按时缴纳2019年11月30日至2020年7月期间的物业服务费、水电费及清运费，物业公司催促赖星缴纳费用；未搭建雨棚致使雨水飘到室内影响住户居住，住户向赖星提出要求予以解决，导致不能达到合同目的。2020年3月蛋壳公寓公司单方面提出变更租金支付方式，要将租金分期支付，赖星表示不同意，在2020年5月8日蛋壳公寓公司向赖星支付的租金数额已经发生变化，双方沟通未能达成一致。综上，赖星为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告蛋壳公寓公司辩称，蛋壳公寓公司在履约中不存在违约行为，赖星不具备解除原《资产委托管理服务合同》的约定条件，且在2020年3月蛋壳公寓公司向赖星发送短信，赖星接收短信后选择将月租金分为24期的爱心计划，蛋壳公寓公司将该月租金分成24个月向赖星支付，是经赖星本人同意的。蛋壳公寓公司不存在违约行为，不同意解除合同、支付违约金，但在房屋租赁合同履行期间的物业费、水电费等蛋壳公寓公司同意据实结算。综上，请求法院依法判决。 本院经审理查明事实如下： 2019年6月4日，委托人（甲方）赖星与受托方（乙方）蛋壳公寓公司签订电子版《资产委托管理服务合同》，约定甲方委托乙方对其所有产权标的资产进行管理，资产类别：房屋、资产坐落于青羊区××街××号××栋××单元××层××号，委托代理权限自2019年6月18日至2026年2月12日，相应权限包括：代理甲方运营及出租房屋，并处理与运营及出租房屋相关的事宜，委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、保洁维修、租客管理等。乙方按照约定的租金支付标准向甲方支付租金收益。甲方同意每年向乙方支付相当于本协议所约定的月租金金额作为管理费，管理费由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除。甲方同意向乙方支付服务费（乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分直接作为乙方服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除）。甲方同意向乙方支付维修金，支付标准为59元／月。委托代理期限内，与房屋有关的费用如下：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）有线电视费使用费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）本体维修金；其中，上述第（4）项中，如须安装有线电视初试装费应由甲方承担，如无则免；除上述约定的情形外，上述第（5）项列明的相关费用应由甲方承担。房屋及附属设施的维护：甲乙双方按《维修项目列表》详见附件三，各自承担相应的维修义务。合同解除：乙方有下列情形之一的，甲方有权单独解除合同：1.乙方延迟交付租金满15个工作日，因甲方原因或不可抗力而延迟的除外，法定节假日顺延；2.乙方利用房屋从事违法活动、损害公共利益的；3.明知实际承租人在房屋内从事违法犯罪活动不采取措施的。违约责任：若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付两个月的违约金，且另一方有权要求该违约方就该等违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任。 蛋壳公寓公司提供《资产委托管理服务合同》打印件，载明共7页，第7页，甲方赖星签字，乙方蛋壳公寓公司盖章。合同还有附件一、二、三共有7页。 附件一载明：资产信息及所有权证明，潮蓉花园小区5楼2单元2-A室，建筑面积96.39平方米，居室数量3室1厅1卫，租户人数上限6人，房屋性质普通住房。 附件二载明：《资产委托管理服务合同》委托代理期限与租金、管理费及服务费、维修金支付方式季付，委托代理期限自2019年6月18日至2026年2月12日，共分为六年合同期。第一年度合同期限自2019年6月18日-2020年10月15日，共计1年120天，租金2050元/月，维修金59元/月；甲方向乙方支付第一年的管理费，以合同租约中自2019年6月18日至2019年10月15日的租金予以抵扣；甲方向乙方支付第一年的服务费，房屋每月实际出租总价格高于本合同约定的乙方应向甲方支付的月租金标准的，则高出部分直接作为乙方服务费。第二年度合同期限自2020年10月16日至2022年1月23日，共计1年100天，租金为2120元/月，维修金59元/月；甲方向乙方支付第二年的管理费，以合同租约中自2020年10月16日至2021年1月23日的租金予以抵扣；甲方向乙方支付第二年的服务费，房屋每月实际出租总价格高于本合同约定的乙方应向甲方支付的月租金标准的，则高出部分直接作为乙方服务费。第三年合同期2022年1月24日-2023年1月28日租金为2200元/月，第四年合同期2023年1月29日-2024年2月2日租金为2300元/月，第五年合同期2024年2月3日-2025年2月7日租金为2400元/月，第六年合同期2025年2月8日-2026年2月12日租金为2500元/月。维修金均为59元/月，管理费用在相应租期内的租金予以抵扣。 附件三维修项目列表载明：乙方蛋壳公寓公司负责维修因自然损坏、老化需要整体翻新的或更换的，包含玻璃、隐形纱窗、内地砖或地板、厨房及阳台露台、墙内外明暗管、马桶、洗手池、浴霸、排风扇、零配件检修更换等。 赖星主张签订电子合同时没有附件，纸质合同有附件在电子合同签署以后才交给赖星，纸质合同与电子合同内容不一致，附件二约定每年支付3个月的租金作为管理费与双方协商内容不一致，且该附件赖星未签字，对此不予认可。 蛋壳公寓公司提供2020年3月3日企业短信系统截图，载明：接收号码139××××3292，发送内容：近期突发疫情给蛋壳和租客带来巨大影响，在推出一系列租客补贴政策的同时，恳请给予一个月租金延付或分期支付的支持，回复101，合同结束时返还支持的一个月房租；回复102，分期返还支持的一个月房租（最长24个月）。可登录蛋壳公寓ＡＰＰ进入房东支持计划，基于个人情况自愿进行选择。潮蓉花园小区5楼2单元2-Ａ室基本信息截图，载明：疫情方案（房东以短信确认）经协商本期剩余租金，分24期，下月起按月返还。蛋壳公寓公司据此主张向赖星发送短信，赖星同意租金2050元分期24个月支付。赖星主张是蛋壳公寓公司违约擅自变更租金付款方式。 中国工商银行股份有限公司成都蜀汉路支行《借记卡账户历史明细清单》载明2020年5月8日，蛋壳公寓公司向赖星支付2020年4月16日至2020年7月15日租金4178元，其中一个月租金按照24个月分期支付。 2020年5月20日，成都家睦物业管理有限公司出具《情况说明》载明：对成都市青羊区同善桥南街6号潮蓉花园5栋2单元201实际使用人多次催收2020年1月1日至2020年5月31日间物业公共服务费、2019年11月30日至2020年2月5日间居民水费、2019年11月30日至2020年4月28日间电费、气费及清运费都未有结果，故联系该房屋业主赖星，赖星已于2020年5月20日缴清所有费用。同日，成都家睦物业管理有限公司《专用收据》载明收到潮蓉花园5-2-201王玉蓉交到款项2020年1月1日至2020年5月31日间物业公共服务费337.35元、2019年11月30日至2020年2月5日间居民水费30.30元、2019年11月30日至2020年4月28日间电费223.85元，合计592元。王玉蓉系赖星的母亲。 2020年7月6日，成都家睦物业管理有限公司出具《情况说明》载明：因多次联系不到潮蓉花园5栋2单元201号房承租人，该房号不能按时缴纳相关费用（物业公共服务费、水电费），我公司只有通知5栋2单元210的业主缴纳相关费用，7月6日该业主已结清相关欠费（5-6月水电费，6-7月物业公共服务费共计659元）。同日，《成都家睦物业管理有限公司专用收据》载明收到潮蓉花园5-2-201王玉蓉交到款项2020年6月1日至2020年7月31日间物业公共服务费134.94元、2020年2月5日至2020年6月30日间居民水费60.60元、2020年4月28日至2020年6月30日间电费463.10元，合计659元。另，赖星主张蛋壳公寓公司违约迟延支付物业费及水电费，截止到2020年10月26日还欠付2537.5元，但未提交依据。 赖星提供案涉房屋雨棚、阳台的照片、视频等，认为租客向其反映雨棚阳台漏水，影响房屋居住使用，蛋壳公寓公司未按照合同约定承担房屋的维修义务。赖星以蛋壳公寓公司未及时缴纳物管费用以及安装雨棚等，已经造成合同目的不能实现，构成违约，要求解除委托合同并收回房屋。 上述事实，有资产委托管理服务合同及附件、企业短信系统截图、借记卡账户历史明细清单、情况说明、收据、照片、视频、庭审笔录及当事人陈述等在案佐证。 本院认为，2019年6月4日，蛋壳公寓公司与赖星签订《资产委托管理服务合同》，赖星主张合同附件载明内容与协商意见不一致，但在主合同部分已经载明有合同附件，故赖星主张合同附件没有经过其本人签字认可，不是其真实意思表示，本院不予支持。《资产委托管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。依据该《资产委托管理服务合同》，蛋壳公寓公司应当完成对案涉房屋的管理并将租金按约支付赖星。 蛋壳公寓公司接受案涉房屋后，在房屋内改造分别出租给三家租户，应按约向赖星支付房租。2020年春季疫情发生后，蛋壳公寓公司短信通知赖星，赖星同意将租金分24期支付，故蛋壳公寓公司将一个月租金2050元分成24期向赖星支付，是双方约定结果，赖星以此主张蛋壳公寓公司违约本院不予支持。但赖星将案涉房屋委托给蛋壳公寓公司管理，蛋壳公寓公司应当对雨棚予以修整保证租户使用方便，蛋壳公寓公司未履行该义务，导致租户在下雨天雨水飘入屋内，并要求赖星予以解决，应当认定蛋壳公寓公司未对案涉房屋尽到管理义务。蛋壳公寓公司作为案涉房屋管理人，应当按时向物管公司缴纳相关物业管理费、水费、电费、垃圾费等，逾期未缴纳，导致物业公司向赖星催收，赖星已缴纳两次相关费用592元、659元，合计1251元，该费用应当由蛋壳公寓公司承担缴纳，在赖星缴纳后，蛋壳公寓公司应当将该费用支付给赖星；且该未缴纳物业管理费等事实，也说明蛋壳公寓公司未尽到管理义务。 蛋壳公寓公司接受赖星委托对案涉房屋进行管理后，未及时维修雨棚、支付物管费、水电费等，导致案涉房屋还需要赖星自己管理，蛋壳公寓公司属于未履行主要管理义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”结合庭审后，蛋壳公寓公司仍未履行及时维修雨棚、支付物管费、水电费等情况，赖星主张解除《资产委托管理服务合同》，其理由成立，本院予以支持。合同解除、房屋交接应当留给对方合理期限，对此本院酌定为一个月，蛋壳公寓公司应当在该期限内将位于青羊区××街××号××栋××单元××层××号房屋退还赖星并结清所有约定租金、物管费、水电费、垃圾处理费等。 关于支付物业费、水电费。赖星主张蛋壳公寓公司支付其垫付的2019年11月30日至2020年7月物业费、水电费共计1251元，符合《资产委托管理服务合同》第四条约定，故蛋壳公寓公司应支付赖星垫付的物业费、水电费共计1251元（592元+659元）。对赖星主张2020年7月至10月26日产生的物业费、水电费2537.5元，因赖星尚未缴纳该费用，且赖星未提供该费用的相关依据，对此本院不予支持。赖星可以在随后另行解决。 关于解除合同违约金。赖星主张蛋壳公寓公司未依约履行房屋的维修义务、支付物业费、水电费，构成违约。因《资产委托管理服务合同》对合同解除进行了约定，在符合约定情况下，可以支付相应的违约金，本案中因蛋壳公寓公司未及时履行维修雨棚、支付物业费、水电费不属于合同约定解除合同条件和支付违约金内容。蛋壳公寓公司的行为给赖星造成的损失主要为资金占用利息损失，故对赖星主张违约金本院按照资金占用利息予以支持，即蛋壳公寓公司支付赖星利息（以592元为基数，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月20日起计算至实际付清日止的利息；以659元为基数，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月6日起计算至实际付清日止的利息）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除蛋壳（成都）公寓管理有限公司与赖星签订的《资产委托管理服务合同》，蛋壳（成都）公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内将位于青羊区××街××号××栋××单元××层××号房屋退还赖星并结清所有约定租金、物管费、水费、电费、垃圾处理费等； 二、蛋壳（成都）公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向赖星支付物业费、水电费共计1251元及利息（以592元为基数，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月20日起计算至实际付清日止的利息；以659元为基数，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月6日起计算至实际付清日止的利息）； 三、驳回赖星的其他诉讼请求。 如蛋壳（成都）公寓管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由蛋壳（成都）公寓管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 李拥军 二〇二〇年十二月二日 法官助理 吴 敏 书 记 员 何韵琴