湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1002民初2572号原告（反诉被告）：荆州新联商业管理有限公司，住所地：荆州市沙市区塔桥路东侧荆州新天地**。法定代表人：李平。委托诉讼代理人：马正河,湖北关山律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏丽,湖北博智律师事务所律师。被告（反诉原告）：张蕾，女，1986年9月24日出生，汉族，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：陈大红，沙市区复兴法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）荆州新联商业管理有限公司（以下简称新联公司）与被告（反诉原告）张蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）新联公司委托诉讼代理人马正河、魏丽，被告（反诉原告）张蕾及委托诉讼代理人陈大红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）新联公司提出诉讼请求：1、确认双方签订的关于荆州“新天地上街”5号楼1层110号商铺租赁合同于2019年5月13日解除；2、张蕾向新联公司支付欠缴租金24621元（8207元/月×3月）、延迟履行金3989元（24621元×0.2%×81天）、违约赔偿金28610元（24621元+3989元）、商铺占用费1641元（以月租金8207元的两倍为标准自2019年5月21日至实际腾退之日止，暂计算至2019年5月23日8207元÷30日×3天×2倍）及律师费4000元；3、于本案判决或调解生效之日起7日内强制张蕾腾退位于荆州“新天地上街”5号楼1层110号商铺，并交付给新联公司；4、本案全部诉讼费用由张蕾承担。事实和理由：2018年4月26日，双方当事人签订租赁合同，约定新联公司将位于荆州××天地××街××楼××号商铺出租给张蕾使用，租金支付方式为：“以3个月作为一个缴租期，张蕾应当于每个缴租期最后一个月的20日前向新联公司一次性足额支付下个缴租期租金。如果第一期租金计租日不是该月第一天，则计租日当月的租金按实际天数计算”；此外，还约定2018年5月1日至2020年4月30日，租金为8207元/月，经营免租期3个月，从2018年9月22日起计算商铺租金及经营免租期。自2019年2月21日起，张蕾至今未支付2019年3月1日至2019年5月31日的租金，累计欠缴租金24621元。2019年5月6日，新联公司向张蕾寄出解除合同通知书，张蕾于2019年5月13日收悉，合同解除后张蕾一直将商铺占用拒不交还给新联公司，新联公司为维护自身合法权益故而起诉。被告（反诉原告）张蕾辩称：1、双方当事人签订的租赁合同符合法律规定，应予有效，新联公司请求于2019年5月13日解除没有事实及法律依据。由于新联公司管理的肯德基店铺的油烟管道直通张蕾经营的服装店且密封不严，有大量的油烟泄露，给张蕾经营造成严重污染，张蕾多次向新联公司反映但没有解决，此为张蕾拖欠新联公司租金的原因。根据合同法相关规定，当事人协商一致，可以解除合同。新联公司不能提供双方同意解除租赁合同的依据，新联公司解除租赁合同的请求没有事实和法律依据，应不予支持。2、新联公司管理的商铺房屋结构缺陷，张蕾多次向新联公司反映室内漏雨水，2019年6月6日漏水最严重，给张蕾造成重大损失，应承担赔偿责任。3、新联公司主张的延迟履行金、违约赔偿金，商铺占用费、律师代理费等诉讼请求，没有事实和法律依据。2019年6月6日，标的门店内漏雨严重，雨水将店内的大部分服装浸泡损坏，张蕾为了降低经营损失，将店内所有商品服装(包括被污染和雨水浸泡的)全部搬走后，将剩余的价值56000元空调、柜台、货架、收银台、沙发、灯具、电风扇等经营设备、设施仍放在店内，要求新联公司对该门店进行维修。新联公司对张蕾的申诉请求置之不理。2020年4月23日，张蕾发现门店大门上被新联公司加了一把锁，张蕾再次与新联公司沟通，新联公司仍不予理睬。更为严重的是，新联公司在没有与张蕾达成解除租赁合同的情况下，单方撕毁合同，单方强制性将该涉案门店又租赁给林芊国际儿童生活馆经营童装。新联公司的行为已经违反了租赁合同关于品牌、经营项目不到位公司才可解除合同的约定，构成违约。新联公司一系列违反合同约定的行为，给张蕾造成了巨大的经济损失，同时，由于新联公司只收租金，对有结构缺陷的房屋门店不予修缮和维护，直接导致了张蕾拒绝支付租金，也就是说，张蕾拒绝支付房屋租金的直接责任人是新联公司。新联公司违反合同约定在先，应承担违约赔偿责任。综上，双方当事人签订的租赁合同应属有效，合同不应单方解除，新联公司的诉请应予驳回。被告（反诉原告）张蕾提出反诉请求：1、新联公司赔偿张蕾损失131054元；2、本案诉讼费用由新联公司承担。事实和理由：2018年4月26日，双方签订租赁合同，约定租赁期限三年，自2018年6月10日至2021年6月9日，新联公司将位于荆州××天地××街××楼××号商铺出租给张蕾，张蕾将该商铺取名“沙市区沐小朵童装经营部”销售童装，张蕾与深圳市久久时尚童装有限公司等多家童装经销商签订童装销售协议，购进童装销售。2018年10月中旬，肯德基开业后，因肯德基的油烟管道通过张蕾经营的商铺，有大量的油烟泄露，刺鼻的气味造成店内的衣物污染，顾客进店购物纷纷离开，张蕾多次向新联公司工作人员反映，工作人员到现场查看后仍迟迟不肯解决问题。2019年6月6日，因该商铺房屋结构缺陷，造成室内被雨水浸湿，给张蕾造成了重大损失。2019年12月12日，湖北华典价格鉴定评估有限公司、荆州立之本价格鉴定评估有限公司对张蕾的损失评估为131054元。张蕾认为，新联公司管理的肯德基店铺的烟道直通张蕾的店铺存在油烟泄露，张蕾多次向新联公司反映要求解决，但其置之不理，给张蕾的服装造成严重污染；新联公司商铺结构缺陷，雨水将张蕾的服装浸湿，张蕾向新联公司多次请求但至今不予解决，由此，新联公司违反租赁合同第15条第2款的约定，对上述损害事实负有直接过错责任，应承担赔偿责任，故提起反诉。原告（反诉被告）新联公司辩称：1、张蕾反诉称商铺存在质量问题没有事实依据，其在接收商铺时也明确了该商铺无质量问题；2、张蕾诉称的案涉房屋结构存在缺陷是专门性问题，根据民诉法规定，应由专门鉴定机构进行确认，张蕾未提供任何专门机构的鉴定意见证明存在质量缺陷，其应承担不利的法律后果；3、张蕾称其衣物污染系由肯德基的烟道污染造成，系其自认肯德基是污染者，根据侵权责任法规定，应由肯德基承担侵权责任，与新联公司无关；4、张蕾称其依据租赁合同第15.2条约定向新联公司主张权利，而该条明确“新联公司不向张蕾做任何形式的补偿或者赔偿”，同时该合同其它条款也约定了造成相关损失均由张蕾承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人就真实性不持异议的证据，来源合法，与本案关联，本院予以采信作为认定本案事实的依据。对其它有争议的证据，认定如下：新联公司提交的证据3解除合同通知书、短信通知截图、邮寄送达客户单及投递情况查询单，张蕾对收到解除合同的短信通知不持异议，但是认为不能达到合同解除的后果，对收到邮寄通知不予认可，本院认为，该证据中的邮寄存根系原件，能证实邮寄属实，且邮寄地址系双方当事人在租赁合同中约定的送达地址，故本院对该证据予以采信，作为认定本案事实的依据；新联公司提交的证据4代理合同与原件核对无异，发票系税务系统查询件，本院对该证据的真实性予以认可，作为认定本案事实的依据；新联公司庭后提交的证据1《腾退商铺通知》、邮寄单及短信截图，均系复印件，不予采信，《情况说明》系由新联公司自行出具，其中关于加锁及将案涉商铺租与案外人的陈述能与对方当事人举证吻合，此部分系自认，予以认可；新联公司庭后提交的证据2与案外人签订的《租赁合同》，张蕾认可该租赁事实，本院采信该证据作为本案事实认定的依据。张蕾提交的证据4、5，系张蕾经营期间的营业执照、品牌和商标授权证书、进货送货单，与本案审理的房屋租赁争议无关联，不予采信；张蕾提交的证据6-8系其自行出具的情况说明、照片、与新天地工作人员的微信聊天记录，拟证明油烟污染及房屋结构缺陷，张蕾多次与工作人员沟通，新联公司置之不理，对此本院对证据中的工作人员甘某进行调查，查实其系案外公司港联不动产服务（武汉）有限公司荆州分公司即新天地商区物业公司的员工，并非新联公司员工，其认可张蕾陈述的曾向其反映过烟道等问题，但表示该问题已经及时处理完毕，本院据此认定张蕾曾因烟道和漏水问题与物业公司进行过沟通的事实；张蕾提交的证据9微信记录的记账情况，系复印件，未能提交原件核实，不予采信；证据10系张蕾委托湖北华典价格鉴定评估有限公司、荆州立之本价格鉴定评估有限公司于2019年12月12日出具的《价格评估报告书》，评估张蕾的服装在2019年6月6日的损失为22974元、2018年11月至2019年6月的经营损失为50816元、2019年7月至2019年10月的停业损失为57264元，损失评估共为131054元，本院认为，该鉴定系张蕾单方委托，对方当事人不予认可，且张蕾在本案中未能证明损失与新联公司之间存在直接因果关系，不能证明损失应由新联公司承担，此点在“本院认为”部分作进一步论证，故对该证据的证明效力不予认可；张蕾提交的证据11、13标的门面被加锁的照片、证据12案外人在标的商铺内经营的照片，经新联公司庭后自认，其于2020年4月15日在标的商铺上加锁，并曾将标的商铺于2020年6月24日租与案外人，故本院认可上列证据的真实性，确认以上事实；张蕾提交的证据14-16，均系复印件，未能提交原件核实，不予采信。经审理查明：新联公司受房屋所有权人委托××荆州市××路东侧“新天地上街”商区商业招商运营管理工作。2018年4月26日，新联公司与张蕾签订了《租赁合同》，约定：新联公司将位于荆州“新天地上街”5号楼1层110号商铺出租给张蕾；装修免租期自2018年4月26日至2018年6月9日止；租赁期限自2018年6月10日至2021年6月9日止，其中包含经营免租期3个月；2018年6月10日至2020年6月9日租金标准为8207元/月；租金支付方式为以3个月为一个缴租期，张蕾应当在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向新联公司一次性足额支付下个缴租期租金，首付租金应于合同签订后7日内支付；签订本合同的同时，还须与物业管理公司另行签订《物业管理协议》；合同签署当日，张蕾向新联公司支付16414元作为履约保证金，合同终止后60日内，如不存在协议第22.5条（该条为：该合同因张蕾违约而提前终止的，新联公司有权没收该合同项下之履约保证金，该合同因新联公司违约而提前终止的，新联公司应当无息返还该合同项下的履约保证金）规定情形的，履约保证金余额无息退还；张蕾进场开始或准备开始对该商铺装修的，或张蕾已实际接收该商铺的，视为该商铺符合交付标准；（第15.2条）该商铺因工程质量原因发生损坏的，新联公司应予维修，但是不作出任何形式的赔偿或补偿，该商铺内因设备的缺陷或故障对张蕾造成的任何个人或财物上的损失或破坏，新联公司可不承担责任，如上述情况是因新联公司的过错直接引起的，新联公司仅赔偿有形财产损毁而发生的直接经济损失；张蕾未能在该合同约定的期限内向新联公司足额支付租金、物业管理费、履约保证金、质量保证金等，则自张蕾逾期支付第10个工作日起，新联公司有权以书面通知方式解除合同，新联公司解除合同的，张蕾应当向新联公司支付相当于相应应付金额的违约赔偿金；张蕾延迟缴纳该合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，张蕾应向新联公司支付相当于欠费金额2‰/日的延迟履行违约金，张蕾欠缴各项费用达8207元的或延迟超过30日，新联公司有权单方解除合同；一方主张解除合同的，应当书面形式通知对方，合同自通知到达对方时解除；该合同项下之租赁期限届满之日或合同因任何原因而终止后7日内，张蕾应当将该商铺交还新联公司，该期限为交还期；因张蕾违约导致合同终止的，张蕾在交还期内仍应当按所在租约年租金标准支付占用费及商业管理费，并承担能源费用，若因新联公司违约导致合同终止的，则无需支付占用费或物业管理费，但此期间发生的能源费用应由张蕾承担；无论任何原因，张蕾在交还期满后未能将符合要求的商铺交还新联公司的，则自交还期届满之日的次日起，张蕾应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向新联公司支付占用费，直至张蕾按照合同要求交还该商铺为止；自交还期届满之日的次日起，新联公司有权采取强制措施，此种情形下，张蕾所应承担的的租金、物业管理费及相关能源费用并不因此而得到减免；在双方签署了商铺交还确认书后，或虽未签署该确认书，但张蕾已实际撤离该商铺后，张蕾在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为张蕾放弃了所有权及其他一切权利，新联公司有权予以处置，且无需赔偿张蕾；合同双方在该合同中明确了送达地址，并约定通知以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证；双方产生争议，经友好协商不成，任何一方均有权向该商铺所在地人民法院起诉，因解决争议所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、公告费、公证费、见证费、鉴定费、交通费等）由败诉方承担；等。后张蕾装修入驻经营，并支付了履约保证金16414元、预缴了3个月租金24621元，之后张蕾再未向新联公司缴纳租金。2019年5月6日，新联公司按照《租赁合同》中张蕾确认的地址向张蕾邮寄《荆州新天地·上街解除通知书》，以张蕾欠缴租金为由解除合同并没收履约保证金，2019年5月8日该通知书被签收。2020年4月15日，新联公司在空置的案涉商铺上加锁。2020年6月24日，新联公司将案涉商铺短期转租给案外人，收回后又于2020年9月22日出租给另一案外人租赁至今。现新联公司主张支付租金等、张蕾主张赔偿损失成讼。另查明：新联公司为本诉讼支付了3000元律师费。本院认为，新联公司与张蕾签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应遵照履行。根据《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，双方当事人签订的《租赁合同》约定了张蕾未能在该合同约定的期限内向新联公司足额支付租金的，则自张蕾逾期支付第10个工作日起，新联公司有权以书面通知方式解除合同。按照张蕾已经缴纳的租金金额计算，其租金缴至2018年12月10日，之后再未缴纳租金，《租赁合同》约定的解除条件已然成就，新联公司亦按照合同约定的送达地址向张蕾送达了解除合同通知书。据此，按照双方合同约定及法律规定，本院认定，2018年4月26日双方当事人签订的《租赁合同》在2019年5月13日即新联公司将《荆州新天地·上街解除通知书》交予快递公司后第7日的收悉日予以解除。张蕾主张其延迟缴纳租金的原因是新联公司违约在先，其认为肯德基油烟管道渗漏及房屋结构缺陷导致商铺进水，责任人均在新联公司，对此张蕾举证了自行书写的情况说明、管道照片及与物业工作人员进行沟通的现场照片和微信截图、损失鉴定报告等。本院认为，从双方当事人签订的《租赁合同》反映，张蕾就案涉商铺与新联公司形成租赁关系的同时，还与物业公司形成物业管理关系，与此对应的是，张蕾作为案涉商铺使用权人，既需向新联公司交纳商铺租金，还需向物业公司交纳物业管理费，接受物业公司的管理，同时在商铺使用过程中发生问题也可向物业公司寻求解决途径。本案中，关于肯德基油烟管道渗漏的问题，新联公司抗辩此系侵权法律关系，应适用侵权责任法调整，此法律适用无可厚非，但张蕾依据合同关系明晰权利亦无不妥，此系法律关系的竞合，但是，张蕾所引用的《租赁合同》第15.2条并未约定新联公司由此承担责任，且纵观合同约定，对商铺租赁和商铺物业管理进行了区分，张蕾就出现的问题进行沟通的工作人员实际归属于物业公司，据此，张蕾此部分主张于法无据，亦无合同约定，不予支持；关于房屋结构缺陷导致商铺进水的问题，本院认为，造成商铺进水的原因是否是房屋结构缺陷所致需要有专门机构予以证明，不能由张蕾自行判断，但本案中明显缺乏此部分证据，且根据《租赁合同》约定，张蕾对商铺的交接和使用也视为对商铺交付标准的认可，故张蕾此部分主张无事实依据，不予支持。并且，张蕾向新联公司出具的《解除合同通知书》（落款时间为2019年6月20日）载明是因为人流量不够导致经营状况不佳，且经张蕾多方调整仍不能提高经营收入，该通知书并未涉及油烟和漏水问题，此证据系复印件，本院未予采信，但此证据经由张蕾一方提交，能够佐证张蕾在2019年6月20日出具该通知书时对案涉商铺情况的真实认知。综上本院认定，张蕾主张新联公司违约证据不足，主张的损失赔偿无事实和法律依据，其反诉请求本院不予支持。张蕾租赁商铺应按约支付2018年12月11日至合同解除之日的欠缴租金，现新联公司主张的24621元租金未超过应缴租金数额，本院予以支持。合同中约定的延迟履行金、违约赔偿金、商铺占用费均属违约金性质，本院认定张蕾的抗辩及反诉视为主张对违约金约定过高予以调整，根据《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院按照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，新联公司除商铺占用损失外未涉及其他实际损失，占用费参照租金以273.57元/日（8207元/月÷30日）计，故张蕾应承担的违约责任为355.64元/日（273.57元/日×130%）。责任承担期间即为商铺占用期间，起点算自合同解除次日即2019年5月14日，关于终止之日，因新联公司早已实际控制商铺，本院认定商铺占用期间止于新联公司于2020年4月15日在案涉商铺上加锁时止，即商铺占用损失应止于2020年4月14日，同时考虑到疫情影响，2020年1月24日至2020年4月14日期间张蕾无法对商铺进行使用，故本院认定张蕾在合同解除后实际占用商铺至2020年1月23日止，共255天，张蕾应向新联公司给付占用损失违约金90688.2元（355.64元/日×255天）。新联公司主张的延迟履行金、违约赔偿金、商铺占用费中多出部分视为双方当事人约定的违约责任过高，不予支持；2020年4月14日之后的占用损失，因不存在张蕾占用案涉商铺的事实，不予支持；因新联公司已实际控制商铺，其主张的腾退、返还诉请不予支持。关于律师费的承担，因双方当事人在《租赁合同》中有明确约定，张蕾应向新联公司予以支付。关于新联公司实际控制商铺时尚留存在案涉商铺中的物品的问题，《租赁合同》中约定了合同解除及解除后商铺内遗留物品的处理，双方当事人在本案中并未涉及。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）荆州新联商业管理有限公司与被告（反诉原告）张蕾于2018年4月26日签订的《租赁合同》于2019年5月13日解除。二、被告（反诉原告）张蕾于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）荆州新联商业管理有限公司给付租金24621元。三、被告（反诉原告）张蕾于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）荆州新联商业管理有限公司支付占用损失违约金90688.2元。四、被告（反诉原告）张蕾于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）荆州新联商业管理有限公司给付律师费3000元。五、驳回原告（反诉被告）荆州新联商业管理有限公司其它诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）张蕾的反诉请求。被告（反诉原告）张蕾如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1371元，由原告（反诉被告）荆州新联商业管理有限公司负担371元，由被告（反诉原告）张蕾负担1000元；反诉案件受理费1460.5元，由被告（反诉原告）张蕾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于荆州市中级人民法院。审 判 长  张 华人民陪审员  肖忠莉人民陪审员  严慧玲二〇二〇年十二月五日法官助理毛冰超书记员徐雪峰