四川省越西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3434民初1323号 原告：重庆市仁义建筑工程有限责任公司，住所地：重庆市荣昌区昌州街道昌龙大道**瑞尔国际**楼**。 法定代理人：黄亨国。 委托诉讼代理人：刘青，男，汉族，1963年9月29日出生，住重庆市荣昌县。 委托诉讼代理人：廖安宇。 被告：刘建兰，女，汉族，1967年3月9日出生，个体工商户，住越西县。 委托诉讼代理人：田洋，四川谦亨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王路礓，四川谦亨律师事务所律师。 原告重庆市仁义建筑工程有限责任公司与被告刘建兰排除妨害纠纷一案，本院于2020年11月3日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市仁义建筑工程有限责任公司的委托诉讼代理人刘青、廖安宇，被告刘建兰及其委托诉讼代理人田洋、王路礓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆市仁义建筑工程有限责任公司（以下简称重庆仁义建司）向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告刘建兰立即拆除其私自强行在越西天越雅园2号楼1单元4-1，4-2，4-4,5-1,5-2,6-1，6-3,6-4号共计8套住房安装的防盗门，恢复原防盗门，停止侵占房屋的非法行为，并承担原告不能交房造成的损失；2.依法判决被告刘建兰立即退还原告越西县天越雅园1号楼楼底1个门面；3.依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与越西县物资总公司和董越川等6户房改房住户于2011年11月分别签订拆旧建新联合建房协议，修建越西县天越雅园2号楼，双方约定返还拆迁房屋后，剩余房屋归原告所有并对外销售。1、2020年9月3日该项目负责人徐某在返还董越川等6户拆迁房屋时。1单元4-1、4-2、4-4、5-1、5-2、6-1、6-3、6-4号共计8套住房防盗门打不开，锁心被换了，被告刘建兰来说是她换的，并说换锁心的房屋是她买了的。当天下午被告刘建兰搬来防盗门要强行更换。原告项目负责人徐某报警，越城镇派出所民警到现场制止，叫不准安装更换。民警走后，被告刘建兰说她是卖防盗门的，安错了她也损失得起，故被告刘建兰不听民警阻止，强行拆除了2号楼4-4、5-1、5-2、6-1、6-3、6-4号共六套住房原防盗门，安上了她搬来的防盗门。事实是原告没有卖房给被告，没有签订购房合同。更没有收一分一厘购房款。被告的行为属于非法侵占他人财产行为，请求人民法院依法判决被告刘建兰停止侵占，恢复强占房屋原样。并承担原告人不能还房交房造成的经济损失。2、2016年5月，被告刘建兰找该项目实施人徐某借用1号楼1个门面给她堆放防盗门和白酒，原告哪时需要她哪时搬走。2018年3月，原告项目负责人徐某叫被告腾出门面，准备收回做办公用，但被告一拖再拖，两年多了就是不搬走，被告的行为已构成非法侵占他人财产行为。请求法院依法判决被告搬走存放的物品，归还原告门面。 被告刘建兰向本院答辩称，请求法院驳回原告诉讼请求，第一，原告所述的侵占事实不存在，答辩人对诉争房屋、门市的占有系有权占有，有权对诉争房屋、门市进行管理和使用。徐某、徐光良系兄弟关系，共同以重庆仁义建司的名义施工建设了重庆仁义建司与越西县物资总公司的拆旧建新项目，即越西县天越雅园2号楼。对此，原告也在诉状中自认徐某是公司项目负责人的身份和事实。答辩人与原告签订了《购房合同》，《购房合同》不仅有徐某、徐光良的签字，而且还加盖了重庆仁义建司的公章，且徐某、徐光良均是以重庆仁义建司“代理人”的身份署名，并按照合同约定的单价和面积向答辩人出具了《收据》。《收据》的出具，事实上证明答辩人与徐光良、徐某已经履行完了《购房合同》。因此，答辩人对诉争房屋的占有系有权占有，答辩人不构成侵权；第二，因答辩人对诉争房屋的占有系有权占有，因此，原告诉称的要求答辩人退还房屋、门面以及补偿经济损失的要求不能成立；第三，本案的诉讼主体错误。原告诉称的越西县天越雅园2号楼1单元4-4、4-1号房屋系刘建平、李平芳与原告基于《购房合同》建立的占有关系，根据合同相对性原则，原告应起诉合同相对人，而并非将其争议与答辩人进行合并审理。针对越西县××号楼××单元××号房屋，被告不存在占有事实，因此原告的诉请不能成立。刘建兰也没有更换过4-2的防盗门和锁芯，4-1、4-4是房屋主人让我换的锁芯和防盗门，原告不应该就这三套房起诉我。 原告重庆仁义建司为证明自己的主张向本院提交证据：1.营业执照、建筑企业资质证书、安全生产许可证各一份；2.越物字（2011）4号、5号文件、越规建住（2013）53号文件、越国土资建字（2012）4号文件、建设工程规划许可证、越城规地字第（2012）3号建设用地规划许可证、单位工程质量监督计划书、建筑工程施工许可证、《联合建房协议》、《补充协议》等文件；3.照片；4.证人徐某证人证言。 被告刘建兰向本院提以下交证据：1.案外人刘建平、李平芳与原告签订的越西县天越雅园住宿楼2幢1单元4-4、4-1号房屋的《购房合同》及收据各一份；2.2016年7月14日《协议》1份、2016年7月14日《购房合同》1份、2014年1月12日《购房合同》1份；3.转账凭证37页；4.录音光盘及通话文字材料各1份。 本院对经质证的原告的证据1、2，因被告无异议，本院予以认可。对有争议的证据，本院分析、认定如下：对原告的证据3，其形式不符合证据规则的规定，且不能达到其证明目的，本院不予采信；对原告的证据4，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。对被告的证据1，案外人刘建平、李平芳与原告签订的越西县天越雅园住宿楼2幢1单元4-4、4-1号房屋的《购房合同》及收据各一份，因系案外人徐光良以原告名义与案外人签订，原告不认可，本院对该证据不予采信。对被告的证据2，因2016年7月14日同时就同样的标的物签订《协议》及《购房合同》，相互矛盾，本院依法不予采信，对2014年1月12日《购房合同》1份，因原告的证人徐某自认其卖过，只是未交完房款，本院对其真实性予以确认，但对其证明目的不予采信。对被告的证据3，本院认可其真实系，但对证明目的不予支持。 本院根据原、被告的诉、辩意见及本院采信的证据，对案件事实认定如下：2011年3月5日，原告重庆仁义建司与越西县物资总公司签订《越西县物资总公司危旧房屋拆旧建新联合建房协议》，对越西县物资总公司的危旧办公用房、库房和房改房进行拆旧建新，并作了利益分配的约定，由原告返还拆迁房屋后，剩余房屋归原告所有并对外销售。徐某以重庆仁义建司委托代理人的身份在该协议上签章。2012年11月19日，建设工程规划许可审批时将该拆旧建新小区命名为“越西县天越雅园小区”。2014年1月，被告刘建兰通过徐某购买越西县××幢××层的数套房屋和1幢1层的1间门市，并签订购房合同。2016年7月14日，案外人吴元亮、徐光良（二人系徐某的哥哥和嫂子）以重庆仁义建司凉山分公司的名义与被告刘建兰就越西县××小区××幢××单元××号房屋同时签订了《协议》和《购房合同》。《协议》约定以上5套房屋的售价总金额为537000元，《购房合同》则约定为751800元。2020年9月3日，徐某在返还越西县天越雅园小区其他人的拆迁房屋时，发现2幢1单元4-1、4-2、4-4、5-1、5-2、6-1、6-3、6-4号共计8套住房防盗门打不开，锁心被换。经原、被告双方当庭确认，越西县××小区××幢××单元××号住房的门锁系被告刘建兰更换，1号楼1层的1间门市由被告刘建兰使用。原告认为自己没有将这几套住房及1间门市卖给被告，没有与其签订购房合同，更没有收过被告一分一厘的购房款，并称在2016年5月借用1号楼1个门面给被告刘建兰堆放防盗门和白酒，被告至今未返还给原告。原告认为被告的行为属于非法侵占他人财产行为，故诉至法院，请求依法判决被告刘建兰停止侵占，恢复强占越西县××小区××幢××单元××号的房屋原样，并搬走存放在1号1楼门市的物品，归还该门市，并承担原告人不能还房交房造成的经济损失。 另查明，原告重庆仁义建司未授权重庆仁义建司凉山分公司或委托除徐某以外的人在越西县就“越西县天越雅园小区”进行房屋销售；原告重庆仁义建司与被告刘建兰之间的门面房买卖合同及案外人吴元亮、徐光良以重庆仁义建司凉山分公司的名义与被告刘建兰就越西县××小区××幢××单元××号房屋签订的《《购房合同》均未在相关房管部门进行备案登记。 本院认为，本案为排除妨害纠纷案件。原告重庆建司诉请主张的权利，应基于标的物的合法占有或取得合法所有权。2011年3月5日，徐某以原告的名义与越西县物资总公司签订《越西县物资总公司危旧房屋拆旧建新联合建房协议》，对越西县物资总公司的危旧办公用房、库房和房改房进行拆旧建新（施工许可审批时将其命名为越西县天越雅园小区），并作了利益分配的约定，由原告返还拆迁房屋后，剩余房屋归原告所有并对外销售，案外人徐某有权有对外出售该小区房屋。2016年1月12日，被告刘建兰与徐某签订《购房合同》，以617140元的价购买越西县××小区××幢的门面，徐某本人在该合同上签字并加盖原告重庆仁义建司公章。原告重庆仁义建司对此虽不予认可，徐某也主张其未支付完购房款，但并未提供相关证据反驳或推翻被告的该主张，故本院认定被告刘建兰于2016年1月12日就越西县××小区××幢的门面与原告签订的《购房合同》有效，原告以被告刘建兰非法侵占该门面为由要求其予以返还，于法无据，本院不予支持。2016年7月14日，案外人吴元亮、徐光良（二人系徐某的哥哥和嫂子）以重庆仁义建司凉山分公司的名义与被告刘建兰就越西县××小区××幢××单元××号房屋同时签订了《协议》和《购房合同》。《协议》约定以上5套房屋的售价总金额为537000元，而《购房合同》则约定为751800元。对此，本院认为案外人吴元亮、徐光良出售上述5套住房，虽加盖重庆仁义建司凉山分公司公章，但未经原告或徐某授权委托或事后予以追认，故重庆仁义建司凉山分公司及案外人徐光良、吴元亮不具备销售资质，无权处分原告的房产；且吴元亮、徐光良与被告刘建兰签订《协议》和《购房合同》的时间为同一天，涉及的标的物完全相同，但对其约定的房屋售价总额却相差甚远，相互矛盾，本院无法考证其真实性，也无法查实双方因何原因就同样的标的物同时出具不同的合同。即使结合刘建兰举证的录音材料和转款记录，也无法确认被告刘建兰就越西县××小区××幢××单元××号房屋与原告重庆仁义建司或徐某之间存在房屋买卖合同关系，也不能证实被告刘建兰就上述房屋支付过原告重庆仁义建司或徐某购房款。故本院确认案外人吴元亮、徐光良以重庆仁义建司凉山分公司的名义与被告刘建兰就越西县××小区××幢××单元××号房屋签订的《购房合同》无效，对原告重庆仁义建司要求被告刘建兰停止侵占并恢复上述房屋的防盗门的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告诉请主张的越西县天越雅园小区2幢1单元4-1、4-2、4-4房屋，原告明确表示经核实与被告刘建兰无关，不再向其主张权利，本院认为该行为系当事人行使自己诉讼权利的行为，不违反法律规定，本院依法予以准许。但对原告重庆仁义建司要求被告刘建兰承担原告不能交房造成的损失的诉讼请求，因原告并未提供证据证明其损失的存在及损失的大小，本院对此不予支持，原告重庆仁义建司应承担举证不能的不利后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法侵权责任法》第二条、第三条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 一、确认案外人吴元亮、徐光良以原告重庆市仁义建筑工程有限责任公司凉山分公司的名义与被告刘建兰就越西县××小区××幢××单元××号房屋签订的《购房合同》无效； 二、被告刘建兰立即停止对越西县××小区××幢××单元××号的侵占，拆除其在上述房屋安装的防盗门，并恢复其门锁原状； 三、驳回原告重庆市仁义建筑工程有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告重庆市仁义建筑工程有限责任公司负担10元，被告刘建兰负担15元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 宋 燕 二〇二〇年十二月七日 书记员 李稼煜 附：本判决适应的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国侵权责任法》 第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。 本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。 第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。