四川省广元市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川08执异22号 案外人：余仕强，男，汉族，1988年10月12日出生，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：黄静，四川博誉律师事务所律师。 申请执行人：胡安琼，女，汉族，生于1979年7月18日，住广元市利州区。 申请执行人：赖国军，男，汉族，生于1981年5月21日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：邱小清，女，汉族，生于1984年7月14日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：陈道富，男，汉族，生于1964年5月3日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：倪月华，女，汉族，生于1970年1月4日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：卢超，男，汉族，生于1967年10月13日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：凌小群，女，汉族，生于1977年1月1日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：李平，男，汉族，生于1989年10月20日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：褚明娟，女，汉族，生于1988年12月22日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：罗彩云，女，汉族，生于1982年12月27日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：任养军，男，汉族，生于1983年2月16日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：杨雨函，男，汉族，生于1987年11月28日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：胡安均，男，汉族，生于1973年10月18日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：庞波，男，汉族，生于1988年11月30日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：韩亮，男，汉族，生于1971年9月8日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：张金玉，女，汉族，生于1976年10月25日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：龙仕萍，女，汉族，生于1974年12月6日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：王树东，男，汉族，生于1969年9月1日，住四川省广元市利州区。 申请执行人：夏辉，女，汉族，生于1972年3月24日，住四川省广元市利州区。 被执行人：重庆市龙乡苑房地产开发有限公司广元分公司。 法定代表人：陈代勇，该公司负责人。 本院在执行胡安琼、赖国军、胡安均等人与重庆市龙乡苑房地产开发有限公司广元分公司（以下简称龙乡苑广元分公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人余仕强对位于广元市利州区××镇××路××期××幢××号房屋主张所有权并请求解除对上述房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外余仕强称，请求人民法院解除对位于广元市利州区××镇××路××期××幢××号房屋的查封。事实和理由：异议人于2018年2月28日与龙乡苑广元分公司签订“宝徕华城二期”订购协议，约定龙乡苑广元分公司以283662.00元的价格将位于广元市利州区××镇××路××期××幢××号的房屋卖给余仕强。协议签订后，异议人依照协议约定分两次将90000.00元定金以转账方式汇入龙乡苑广元分公司账户。后异议人发现自己购买的上述房屋已被查封，异议人认为该房屋已经出卖，也按约定支付了款项，该房屋应属异议人所有，被异议人无权申请查封该套房屋。综上所述，为了保护异议人的合法权利，请求人民法院查明作出公正裁判。 本院查明，胡安琼、赖国军、胡安均等人与龙乡苑广元分公司因房屋买卖合同纠纷向广元仲裁委员会申请仲裁。仲裁过程中，胡安琼、赖国军、胡安均等人提请财产保全，广元市利州区人民法院审查后依法作出裁定书，于2019年4月22日分别对龙乡苑广元分公司名下位于广元市利州区××镇××路××期××幢××号××号××号××号××幢××号，合计5套房屋进行了保全查封。 在广元仲裁委员会作出仲裁裁决后，龙乡苑广元分公司未履行生效仲裁裁决所确定的义务，胡安琼、赖国军、胡安均等人向本院申请强制执行。本院依据已经发生法律效力的广元仲裁委员会（2019）广仲裁字第32号、33号、34号、35号、36号、37号、38号、39号、41号、42号、43号、44号、45号、46号、47号、48号裁决书，分别立案执行胡安琼、赖国军、胡安均等人与龙乡苑广元分公司房屋买卖合同纠纷共十六案，执行案号为（2020）川08执5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20号。因上述案件的被执行人都系龙乡苑广元分公司，申请执行标的均为不同数额的金钱给付，本院决定对十六案合并执行。2020年7月8日，本院作出（2020）川08执5-20号之一执行裁定书，裁定对案涉房屋予以评估、拍卖。 另查明，2017年8月4日、2018年2月26日，余仕强通过中国工商银行股份有限公司宝轮支行分两次向龙乡苑广元分公司汇入定房款10000.00元、首付款80000.00元，合计90000.00元，龙乡苑广元分公司分别出具编号为ＮＯ：0001675、ＮＯ：0000186收据各一张。2018年2月28日与龙乡苑广元分公司签订《“宝徕华城二期”订购协议》，约定：“余仕强购买龙乡苑广元分公司开发的位于广元市利州区××镇××路××期××幢××号房屋一套，定金90000.00元，房屋定购单价2700每平方米”。在本案执行过程中，余仕强已将剩余未付购房款193662.00元汇入本院诉讼费及案款专户。 还查明，广元市利州区不动产登记中心出具编号为2020112616613的《证明》显示，余仕强在广元市利州区辖区范围内无房产登记记录。 本院认为，本案争议的焦点在于案外人余仕强是否能以对案涉房屋享有所有权为由排除法院执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，即案外人要排除人民法院对案涉房屋的强制执行需同时符合上述三个要件。首先，余仕强虽未与龙乡苑广元分公司签订《商品房买卖合同》，但在人民法院保全查封案涉房屋前和龙乡苑广元分公司签订了《“宝徕华城二期”订购协议》，该协议书对当事人身份信息、房屋位置、购房定金缴纳和房屋订购单价等事项进行了约定，具备《商品房销售管理办理》第十六条规定中商品房买卖合同的主要内容，且余仕强已按照《订购协议》约定支付了全部购房款，因此双方所签《订购协议》应认定为商品房买卖合同。其次，根据广元市利州区不动产登记中心出具的《证明》显示，余仕强在广元市利州区辖区范围内无房产登记记录，也无相反证据证明余仕强于该市区或者更广范围内有其他用于居住的房屋。故案外人余仕强向本院提出执行异议请求排除执行，符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十九条规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款第六项规定，裁定如下： 解除对位于广元市利州区××镇××路××期××幢××号房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  苟 宇 审 判 员  唐 瑞 审 判 员  贺 斌 二〇二〇年十二月八日 法官助理  克 棒 书 记 员  冯建民 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第三十一条有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人： （一）查封、扣押、冻结案外人财产的； （二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的； （三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的； （四）债务已经清偿的； （五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的； （六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。 解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。