湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6782号上诉人（原审被告）：武汉统建城市开发有限责任公司，住所地：湖北省武汉经济技术开发区鼎力大厦。法定代表人：陈永刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘晋，湖北易斯创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王培健，湖北易斯创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司武汉分行，住所地：湖北省武汉市汉口建设大道**。主要负责人：徐晓华，该分行行长。委托诉讼代理人：钟璇，湖北瀚海潮律师事务所律师。原审被告：郑莹，女，1982年11月6日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区，原审被告：曾磊，男，1983年3月2日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区，上诉人武汉统建城市开发有限责任公司（以下简称统建公司）因与被上诉人中信银行股份有限公司武汉分行（以下简称中信银行武汉分行）、原审被告郑莹、原审被告曾磊金融借款合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初7442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。统建公司上诉请求：1.撤销（2019）鄂0103民初7442号民事判决第3项；2.改判中信银行武汉分行对抵押房产（武汉市洪山区东方雅园二期26栋2单元13层2室房屋）拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3.如中信银行武汉分行对上述抵押房产拍卖、变卖的价款不享有优先受偿权，则改判统建公司在抵押房产优先受偿价值范围内免除保证责任；4.本案的上诉费用由中信银行武汉分行负担。事实和理由：1.一审法院认为《个人住房公积金（组合）贷款担保书》的效力，优于《住房按揭合作协议书》的效力，属于事实认定错误，统建公司不应承担连带保证责任。首先，上述两份材料涉及担保的核心条款明显冲突。在此情况下，应当是一个有效，一个无效。一审法院认定两份材料有效力优劣之分明显错误。其次，在两份材料真实性均被认可的情况下，应认定《住房按揭合作协议书》才是双方的真实意思表示。根据行业惯例，贷款银行通常禁止修改按揭贷款合同文本。在此情况下，就需要另行签订协议来满足当事人的需求。案涉《住房按揭合作协议书》就是经过充分协商形成，最能代表当事人的真实意思，而《个人住房公积金（组合）贷款担保书》没有经过协商，不能反映当事人的真实意思。2.一审法院认定案涉《武汉市期房抵押证明》属于预告登记，系混淆期房抵押证明与抵押权预告登记之间的关系，属于适用法律错误。首先，期房抵押证明和抵押权预告登记是不同时期的产物，两者均有法律效力。期房抵押证明对在建房屋设立的抵押权应受法律保护。其次，案涉《武汉市期房抵押证明》上载明“本证明书具有与房屋他项权证的同等效力，受国家法律保护”，故本案中的期房抵押证明系为期房设定的抵押登记，具有物权效力。中信银行武汉分行的抵押权，应受支持。3.如案涉抵押权不被认定，该责任应由中信银行武汉分行和郑莹、曾磊共同承担，统建公司应在其价值范围内免除相应保证责任。首先，为案涉房产办理抵押登记的责任在中信银行和郑莹、曾磊。因上述当事人的原因，导致案涉房产未能办理抵押登记，损害了统建公司的合法权利。其次，由于未办理抵押登记的责任在中信银行武汉分行和郑莹、曾磊，统建公司没有过错，因此如案涉抵押权未获认可，则应按我国担保法第二十八条第二款的规定，免除统建公司的相应保证责任。中信银行武汉分行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回统建公司的上诉请求。郑莹和曾磊未作陈述。中信银行武汉分行向一审法院起诉请求：1.判令郑莹、曾磊立即偿还贷款本金151338.43元，逾期利息5067.8元，罚息265.95元，总计156672.18元（暂算至2019年2月15日，后续利息、罚息以实际所欠借款本金为基数，按照合同约定利率自2019年2月16日起计算至实际付清之日止）；2.判令郑莹、曾磊支付中信银行武汉分行因实现债权发生的费用7834元；3.判令统建公司对第1、2项请求承担连带清偿责任；4.判令中信银行武汉分行对郑莹、曾磊位于武汉市洪山区东方雅园二期26栋2单元13层2室的房屋，在抵押担保的范围内享有优先受偿权；5.本案全部诉讼费用由郑莹、曾磊和统建公司承担。一审法院认定事实：郑莹、曾磊于2007年11月9日登记结婚。2012年，郑莹作为借款人，曾磊作为配偶签名向中信银行武汉分行提交《武汉住房公积金贷款申请表》，申请公积金贷款190000元，还款方式等额本息。2012年4月12日，中信银行武汉分行（甲方）与郑莹（乙方）签订《个人住房公积金贷款借款合同》，约定甲方向乙方发放贷款，金额为190000元。贷款期限为20年，即从2012年4月12日起至2032年4月12日止，共计240个月。贷款利率根据国家规定为年利率4.9%，自贷款转存至乙方在甲方开立的账户之日起计算。在本合同有效期内，如遇国家贷款利率调整，甲方按委托人依据人民银行规定发布的调整利率通知执行，不再另行通知乙方。贷款期限在一年以上的，当年仍执行调整前利率，于次年1月1日起，按相应利率档次执行调整后的利率。借款期限在一年以上的，甲、乙双方约定采取等额本息还款法还款。乙方未按约定的时间归还贷款本息的，甲方按照中国人民银行逾期罚息利率规定执行。罚息率为本合同载明的利率加收30%。乙方发生连续3期或在本合同期内累计6期未按时偿还贷款本息等情况，甲方有权宣布本合同提前到期，停止发放尚未划付的贷款，要求乙方提前偿还部分或全部贷款本息（包括但不限于本金、利息、罚息、违约金）或处置抵押物，并承担由此给甲方造成的损失（包括但不限于甲方为实现债权所支付的诉讼费、律师费、评估拍卖费、出差费等），甲方无需为正当行使上述权利所引起的任何损失负责。实际贷款期限、利率、金额以贷款借据为准。同日，中信银行武汉分行（抵押权人、甲方）与郑莹、曾磊（合同首部填写抵押人、乙方）签订《个人住房公积金贷款抵押合同》，约定为保证中信银行武汉分行与郑莹签订的借款合同的履行，乙方愿意以其有权处分的财产作为抵押，甲方同意接受乙方的财产抵押。乙方抵押担保的贷款金额190000元，贷款期限20年，从2012年4月12日至2032年4月12日。乙方以坐落于东方雅园二期26-2-1302室的财产设定抵押。本抵押物担保范围为借款合同项下之借款本金、利息、罚息、违约金及实现抵押权（包括但不限于甲方为实现债权所支付的诉讼费、律师费、评估拍卖费、出差费等）的费用。郑莹在合同尾部乙方（即抵押人）处签名捺指印，曾磊在乙方下方共同所有人处签名捺指印，对乙方的上述行为表示认可。2012年5月7日，双方就上述抵押物在武汉市房产登记发证中心办理了《武汉市期房抵押证明》，证明中载明的期房种类为预购商品房。统建公司出具《个人住房公积金（组合）贷款担保书》（收件单划款），担保书载明：你单位向借款人郑莹发放的个人住房公积金（组合）贷款用于购买我方开发建设的东方雅园房屋。贷款金额为人民币190000元整，贷款期限为20年。我方愿为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，特出具此保证书。借款人所购房屋详细地址为东方雅园26-2-1302。我方同意对该笔贷款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。保证金额为借款人贷款本金、利息、违约金及你方为实现债权而发生的一切费用（包括处分抵押物费用）。保证期限从你方与借款购房人签订抵押合同生效之日起，至我方为借款购房人办妥“两证”及《房屋他项权证》，并将《房屋他项权证》交你方保管之日止。本担保书一式四份，贷款银行、保证单位、武汉住房公积金管理中心、抵押登记机关各留存一份，具有同等效力。另，中信银行武汉分行（乙方）与统建公司（甲方）签订《住房按揭合作协议书》，协议约定，本着平等互利、共同合作的原则，经甲、乙双方协商一致，就甲方开发的东方雅园楼盘项目的住房按揭贷款业务合作事宜达成如下协议，双方共同遵守。乙方同意为购买本协议项下的住房且符合贷款条件的个人提供个人住房按揭贷款，每笔住房贷款额原则上不超过房价的80%，按揭贷款总额为10000万元。甲方同意为本协议项下借款人在乙方的借款提供阶段性连带责任担保。即从乙方与本项目借款人签订借款合同之日起至本协议项下的借款人所购房产期房抵押登记手续完毕为止，甲方为借款人的债务向乙方提供连带责任担保。2012年5月3日，中信银行武汉分行依郑莹申请向郑莹指定账户发放借款190000元，郑莹在偿还部分借款本息后未按约还款，截止2019年2月15日，郑莹尚欠中信银行武汉分行借款本金151338.43元、逾期利息5067.8元、罚息265.95元。一审法院认为，本案一审争议焦点为：统建公司对案涉借款是否承担连带清偿责任的问题。中信银行武汉分行认为，统建公司出具了贷款担保书，应对案涉借款承担连带清偿责任；统建公司认为，双方签订的合作协议书是对单方担保书内容的变更，根据合作协议书，统建公司的保证期间已经届满，应当免除担保责任。该院结合双方当事人的诉辩理由以及案件事实评析如下：中信银行武汉分行提供的《个人住房公积金（组合）贷款担保书》与统建公司提供的《住房按揭合作协议书》，双方对其真实性均无异议，该院亦对真实性予以确认。由于贷款担保书与合作协议书均未填写签署时间，双方亦未提供证据证实签署的具体时间，且贷款担保书及合作协议书中并无对其他协议内容进行变更或补充的约定，因此，统建公司称合作协议书是对单方贷款担保书内容的变更的意见不能采纳。统建公司单方以书面形式出具的贷款担保书，首部虽然未写中信银行武汉分行的名称，但贷款担保书中明确一式四份分别由贷款银行、保证单位、武汉住房公积金管理中心、抵押登记机关留存，因此，该贷款担保书应认定是向债权人即中信银行武汉分行出具，中信银行武汉分行作为债权人接受且未提出异议，贷款担保书系债权人与保证人真实意思的表示，对双方理应具有约束力，加之，贷款担保书指向的是案涉具体借款，而合作协议书并无明确指向案涉借款，因此，就本案而言，在贷款担保书与合作协议书对保证期间的约定表述不完全一致的情况下，贷款担保书的效力应优于合作协议书，由于案涉抵押物房屋尚未办理房屋他项权证，因此，根据贷款担保书的约定，统建公司的保证责任并未解除，故中信银行武汉分行主张统建公司对案涉借款承担连带清偿责任的诉讼请求，该院予以支持。统建公司承担连带清偿责任后有权向郑莹、曾磊追偿。统建公司辩称保证期间已过，保证责任应免除的抗辩意见该院不予采纳。该院认为，上述《个人住房公积金贷款借款合同》《个人住房公积金贷款抵押合同》《个人住房公积金（组合）贷款担保书》合法有效。中信银行武汉分行依约向郑莹发放了借款，郑莹未依约归还借款本息，构成违约，应承担向中信银行武汉分行偿还借款本息的责任。曾磊系郑莹配偶，且作为配偶在《武汉住房公积金贷款申请表》上签字，作为抵押物共有人在《个人住房公积金贷款抵押合同》上签字，表明其知晓该债务。上述借款应为夫妻关系存续期间的共同债务，曾磊应承担共同还款责任。故中信银行武汉分行主张郑莹、曾磊偿还借款本金及利息、罚息的诉讼请求，具有事实和法律依据，该院予以支持。中信银行武汉分行主张郑莹、曾磊承担中信银行武汉分行实现债权费用7834元，因未提供该费用实际发生的证据，该院对此诉求不予支持。中信银行武汉分行可待该费用实际发生后另行主张权利。统建公司辩称实现债权费用的诉讼请求应予驳回的抗辩意见，该院予以采纳。案涉合同中虽约定郑莹、曾磊以所购房屋为前述借款提供抵押担保，但双方在房产管理部门办理的《武汉市期房抵押证明》是预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。现中信银行武汉分行虽已取得案涉房屋的抵押权预告登记，但该登记并非抵押权登记，中信银行武汉分行不能基于抵押权预告登记主张对案涉房屋享有优先受偿权，故中信银行武汉分行主张对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，与事实及法律规定不符，该院不予支持。曾磊经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃诉讼权利，应承担举证不能的法律后果。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：1.郑莹、曾磊于判决生效后十日内，向中信银行武汉分行偿还借款本金151338.43元；2.郑莹、曾磊于判决生效后十日内，向中信银行武汉分行支付借款利息、罚息（截止2019年2月15日逾期利息5067.8元、罚息265.95元，此后利息、罚息以实际所欠借款金额为基数，按合同约定标准计算至全部欠款偿清之日止）；3.统建公司对上述第1、2项判决确定的还款义务承担连带清偿责任，统建公司承担清偿责任后有权向郑莹、曾磊追偿；4.驳回中信银行武汉分行的其他诉讼请求。一审案件受理费3590元，由中信银行武汉分行负担157元，由郑莹、曾磊、统建公司负担3433元。二审中，当事人均未提交证据。本院经审理查明，一审法院查明的案件基本事实属实，本院予以确认。本院认为，根据统建公司的上诉请求、中信银行武汉分行的答辩主张，以及本案已查明事实，本案二审的主要争议焦点可以归纳为：1.统建公司是否应对案涉债务承担连带保证责任；2.中信银行武汉分行对案涉房产是否享有抵押权；3.是否应在案涉房产价值范围内免除统建公司相应保证责任。1.关于统建公司是否应对案涉债务承担连带保证责任的问题统建公司在其与中信银行武汉分行签订的案涉《住房按揭合作协议书》中，以及在其向中信银行武汉分行出具的案涉《个人住房公积金（组合）贷款担保书》中均承诺，同意为购买东方雅园楼盘房产的购房人（在本案中为郑莹），在中信银行武汉分行的购房贷款提供阶段性连带责任保证，但承诺的保证期间却各不相同，而且上述协议书和担保书均未载明签订或出具时间。从上述协议书和担保书的内容来看，协议书属于框架性合作协议，仅概括约定中信银行武汉分行为购买东方雅园楼盘房产的购房人提供贷款，统建公司则为该购房贷款提供阶段性连带责任保证，并不涉及具体的购房人。而担保书的内容则相对具体，系统建公司专门针对郑莹的购房贷款所出具。因此，在无相反证据的情况下，从先抽象再具体的逻辑顺序以及类似住房贷款的办理程序来看，可以认定作为框架性合作协议的案涉《住房按揭合作协议书》应签订在前，而案涉《个人住房公积金（组合）贷款担保书》应出具在后。相比于协议书，担保书属于在后的意思表示，对协议书的内容起着明确、补充和变更的作用，在两者对保证期间有着不同约定的情况下，应以担保书记载的保证期间为准。根据案涉《个人住房公积金（组合）贷款担保书》的内容，统建公司的保证期间为，中信银行武汉分行与郑莹签订抵押合同生效之日起，至统建公司为郑莹办妥“两证”及《房屋他项权证》，并将该证交中信银行武汉分行保管之日止。本案中，案涉房产并未办理《房屋他项权证》，统建公司更未将该证交中信银行武汉分行保管。因此，中信银行武汉分行提起本案诉讼时，并未超出保证期间，统建公司依约应对案涉债务承担连带保证责任。对于统建公司提出的，该公司不应承担保证责任的上诉请求（第1项上诉请求），本院不予支持。2.关于中信银行武汉分行对案涉房产是否享有抵押权的问题《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案中，从效力来看，当事人就案涉房产在武汉市房产登记发证中心办理的《武汉市期房抵押证明》，属于抵押权预告登记，而非抵押权登记，并不会产生为案涉房产设立抵押权的法律效果。因此，中信银行武汉分行对案涉房产并不享有抵押权，不能仅基于抵押权预告登记就主张对该房产优先受偿。故对统建公司提出的第2项上诉请求，本院不予支持。3.关于是否应在案涉房产价值范围内免除统建公司相应保证责任的问题一方面，如前所述，中信银行武汉分行对案涉房产并不享有抵押权；另一方面，中信银行武汉分行也从未放弃案涉抵押房产的担保。因此，统建公司提出的应依照《中华人民共和国担保法》第二十八条第二款的规定，在中信银行武汉分行放弃权利的范围内免除保证责任的上诉请求（第3项上诉请求），缺乏相应事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人武汉统建城市开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定案件基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3433元，由上诉人武汉统建城市开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 俊审判员 陈 峰审判员 陈佩佩二〇二〇年十二月二日法官助理何娅书记员周靓