广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1167号 上诉人（原审被告）：广西泛宇房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区中华大道****楼。统一社会信用代码：91450600199364628P。 法定代表人：陈国胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赖法全，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晓燕，广西精一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈旭，男，1963年10月26日出生，住河南省永城市西城区。 委托诉讼代理人：廖熙惠，广西精一律师事务所律师。 上诉人广西泛宇房地产开发有限公司（以下简称泛宇公司）因与被上诉人陈旭商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 泛宇公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、天气原因应当成为逾期交房的免责事由，上诉人在不存在违反合同约定的情形下，不应向被上诉人支付逾期交房违约金。根据涉案合同第十二条约定，天气原因应属不可抗力，在涉案合同签订后至上诉人交房期间，防城港市存在大量暴雨、台风等严 -2- 重影响施工的天气，据此上诉人有权顺延交房时间，并未逾期交房。二、即使认定上诉人需要承担逾期交房的违约责任，涉案《商品房买卖合同》第十一条约定的违约金标准过高，应予减少。被上诉人并未举证证明逾期交房造成的实际损失，一审法院按照约定按全部房款日万分之五支付违约金计算出上诉人应支付的违约金为94189.86元过分高于被上诉人的实际损失。根据合同法第一百一十四条和合同法解释二第二十九条的规定，上诉人请求人民法院予以减少。在当前经济不景气的情况下，本案应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及逾期利益等综合因素，结合被上诉人企业经营实际情况，本案违约金应调至人民银行同期贷款利率或者按照同类案件采用已付房款的日万分之二的标准，这样既可维持企业的正常经营，被上诉人的利益也能得到补偿，更符合公平正义和诚实信用原则。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明本案事实和正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。 陈旭辩称，一、上诉人在一审没有提出违约金过高，二审提出不适宜。上诉人在一审没有提出违约金过高，应认定为上诉人已经自认违约金不高，二审法院不应对违约金问题进行审理。二、从举证责任上看，上诉人请求调整违约金应由上诉人举证证明本案违约金过分高于造成损失的事实。最高人民法院有过类似判决。三、本案不存在违约金过高的情形。本案违约金可按可得利益损失计算，对逾期交房的违约金仅可追偿至收房之日，没有超过法律规定的违约金造成损失的百分之三十，故本案不存在违约金过高的情形。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求维持被上诉人的诉讼请求。 陈旭向一审法院起诉请求：1、泛宇公司向陈旭支付延期交房违约金72141元（暂从2018年6月1日起计算至2019年9月28日止）；2.本案诉讼费由泛宇公司承担。 -3- 一审法院认定事实：2017年6月30日,陈旭（买受人）与泛宇公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定买受人以单价4499.11元每平方米的价格购买出卖人位于防城港市港口区房屋，预测建筑面积为61.79平方米，房屋总价款为278000元；第十一条交付时间和手续。出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付商品房；逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同还对其他事项作了约定。 合同签订后，陈旭依约支付了全部房款。泛宇公司至2019年9月28日前未能向陈旭交付符合合同约定的房屋。 一审法院认为，陈旭、泛宇公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。陈旭、泛宇公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。现泛宇公司未能在合同约定的期限即2018年5月31日前向陈旭交付涉案房屋，其行为构成违约，应按全部房价款的日万份之五向陈旭支付 -4- 逾期交房违约金。2018年6月1日至2019年9月28日的逾期天数为484天，则违约金为67276元（278000元×0.0005×484天）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、泛宇公司向陈旭支付逾期交房违约金67276元；二、驳回陈旭的其他全部诉讼请求。案件受理费1603.53元，减半收取801.76元，由泛宇公司负担。 二审中，双方均无证据向本院提交，且对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.天气原因是否可以作为泛宇公司延期交房的免责事由；2.如泛宇公司构成逾期交房，违约金是否过高而应予调整。 本院认为，陈旭与泛宇公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。一审判决对《商品房买卖合同（预售）》的效力认定正确，本院予以确认。 关于焦点1，本案中，陈旭已按合同约定支付完全部房款，完成了其相应的义务。但泛宇公司至今未将符合合同约定交房条件的案涉房屋向陈旭交付使用。泛宇公司主张天气原因应当成为逾期交房的免责事由，其不构成逾期交房。本院认为，泛宇公司未提交证明证实因天气原因对其交房产生影响，对其主张本院不予采纳。 关于焦点2，泛宇公司主张一审判决的违约金过高，本案违约金计算标准应调整至人民银行同期贷款利率或者同类案件的按总房款日万分之二标准计付，而陈旭则认为违约金标准不应在二审中予以调低。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违 -5- 约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定，并综合考虑本案合同的履行情况、逾期交房天数、泛宇公司的过错程度及陈旭的诉请、泛宇公司的陈述意见等因素，从公平原则和诚实信用原则的角度，本院酌定本案逾期交房违约金按全部房款的日万分之二计算，即本案违约金为26910元（取整）=278000元×0.0002×484天（2018年6月1日至2019年9月28日），一审判决确定的违约金确实过高，本院予以调整。 综上所述，泛宇公司的上诉请求部分成立，应予部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，由于泛宇公司在二审中新的陈述，导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1479号民事判决第二项； 二、变更防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1479号民事判决第一项为上诉人广西泛宇房地产开发有限公司向被上诉人陈旭支付逾期交房违约金26910元； -6- 三、驳回被上诉人陈旭的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费1603.53元，减半收取801.76元，由上诉人广西泛宇房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1603.53元（上诉人广西泛宇房地产开发有限公司已预交），由上诉人广西泛宇房地产开发有限公司。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮审判员刘帅武 审 判 员 栾   彩   云 二〇二〇年十二月三日 法官助理 郭凯金书记员阳秋艳