湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10661号上诉人（原审原告）：林武，男，1966年6月7日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：杨广，湖南大鲲律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：湖南东润房地产开发有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段**万境财智中心****。法定代表人：朱红黎。委托诉讼代理人：彭熙，湖南天地人律师事务所律师。上诉人林武因与被上诉人湖南东润房地产开发有限责任公司(以下简称东润公司)买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初3915号民事判决提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林武向本院提出上诉请求：1.请求撤销（2020）湘0111民初3915号民事判决，改判支持林武的全部诉讼请求；2.请求判令东润公司承担本案一审和二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误（一）案涉合同第二条第1款应当认定为无效条款，一审判决认定“（合同）约定:乙方须在签订本合同时交付定金人民币肆万元，余款肆万元整须在签订本协议后5天内付清，逾期付款本协议即自行终止，乙方缴纳的定金不退，甲方有权将该车位使用权另行转让”，系认定事实错误。1.2013年3月13日,林武及其家人同时向东润公司购买了三套房屋及三个配套的地下车位（含案涉362号车位）。林武与销售人员协商确定,每个车位先预付定金1万元、车位款3万元，余款待收车位时再支付，即分期付款。按此约定,林武分两笔刷卡支付了定金3万元和车位款9万元，东润公司开具了1万元定金和3万元车位款的发票各3张。林武在付款方式等条款未填写的“空白协议”和空白纸张上签字后,当销售人员将盖好章的合同交给林武时，林武才发现销售人员在合同第二条（付款方式）中选填了第1款（一次性付款），将已付款项4万元全部填写成定金并将余款付款期限定为签约后5天内。该合同第二条第1款明显非林武的真实意思表示，应属无效。2.林武一审提交了购买车位的定金发票、车位款发票、刷卡凭证及合同（详见证据1、2、4），证明双方是按照前述分期付款方式商定并实际执行的，合同第二条第1款与客观事实相悖，明显是东润公司事后填写的。因此，合同第二条第1款签订时“空白”且非林武真实意思表示，一审法院认为林武未提供充分证据证明是错误的。3.根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条，格式条款是当事人预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款；提供格式条款一方加重对方责任的，该条款无效。本案中，合同系东润公司一方预先拟定，合同第二条第1款空白处由东润公司一方填写，其余部分打印形成，均未与林武协商,系格式条款。该条款将定金约定为4万元，占车位总价款的50%，严重违反《中华人民共和国担保法》关于定金数额不得超过主合同标的20%的规定，明显加重了林武的担保责任，并且东润公司未采取任何合理方式提请林武注意，依法应当认定为无效条款。（二）涉案车位现由林武占有、使用，一审判决认定“该车位现在案外人胡利辉名下”，系认定事实错误。首先，案涉车位属于人防车位，人防工程所有权属于国家，根据相关规定及合同约定，购买案涉车位只是获得车位使用权，并不能办理任何权属登记，故不存在在案外人“名下”一说。其次，经辖区派出所调解及林武、东润公司、物业公司协调，现案涉车位已实际由林武占有、使用，由林武按30元/月的标准向物业公司缴纳案涉车位管理费。二、一审判决适用法律错误（一）一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条认定林武构成根本违约、东润公司有权终止履行协议，系适用法律错误。1.林武已履行合同主要义务，不构成根本违约，东润公司无权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，只有一方当事人不履行合同主要义务，足以导致合同目的不能实现的，才构成根本违约，另一方当事人才能行使法定解除权。本案中，林武已支付50%车位款，履行了合同主要义务，现林武又愿意支付余款，不构成根本违约，东润公司无权行使法定解除权。另根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条，守约方以合同约定解除条件成就为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。如前所述，林武履行了合同主要义务，即使构成违约，其违约程度亦显著轻微。而且东润公司此前从未向林武进行过催告或提出解除合同，其实际行为表明其选择继续履行合同，但当林武要求交付车位时其又要求终止履行协议，明显有违诚实信用原则。因此，即使东润公司行使约定解除权，亦不应当予以支持。2.东润公司未依法在合理期限内提出解除合同，现已无权解除合同，案涉合同仍未解除。《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”；《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。据此，合同解除必须有解除行为，且必须在合理期限内行使。关于合理期限，现行法律规范中，仅有最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条作出了明确规定：“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，双方未约定解除权行使的期限，参照该司法解释，东润公司的合同解除权至迟应当在解除权发生之日（2013年3月18日）起一年内行使，逾期则权利消灭。但东润公司至今未向林武发出过解除通知，严重超出了解除权行使的合理期限，故案涉合同仍未解除，东润公司的解除权亦早已消灭，无权再解除合同。（二）一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条认定林武、东润公司双方已失去合同继续履行的基础，系适用法律错误。事实上，案涉车位现由东润公司占有、使用，案外人陈柏生也已与东润公司解除合同，案涉合同完全具备可继续履行的基础。法律上，我国现行法律规范未将人防车位使用权纳入物权范畴，基于人防工程国家所有和“物权法定”原则，车位使用权并非物权，没有权属登记，只是基于合同产生的一种特殊债权。三、一审判决有违意思自治原则及诚实信用原则，并且不符合《中华人民共和国合同法》鼓励交易的基本价值取向。(一)意思自治是民事主体依法享有的基本权利，也是从事民事活动必须遵循的基本原则，人民法院在处理案件中，应当严肃惩治非法干预他人行使意思自治权利的行为。本案东润公司利用其开发商的优势地位及格式合同，形成明显有违林武真实意思表示的合同条款，此种非法行为法院不应支持。(二)《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。东润公司作为专业的开发商，在双方对合同条款存在争议时，如需解除合同，应当根据诚实信用原则及时向林武履行通知义务，避免损失扩大。但从争议发生至起诉七年多的时间内，东润公司从未催告林武付款或通知解除合同，林武对获取车位仍保有高度期待，待要求交付车位时却东润公司知终止履约、车位另售他人。东润公司的这种行为严重破坏了市场道德秩序，有违诚实信用原则。(三)合同法的基本价值取向是鼓励交易，除非一方严重违约导致合同目的不能实现，人民法院在个案中判断是否解除双方合同关系时，应当秉持前述立法精神，综合案情在利益平衡的基础上具体考量。本案林武已履行合同主要义务，合同具备可继续履行基础，人民法院应当支持继续履行合同。被上诉人东润公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院维持原判，驳回林武的上诉请求。林武向一审法院起诉请求：1、判决东润公司履行义务办理位于长沙市雨花区××期××栋××层Ａ362车位交付手续；2、判决东润公司承担本案全部诉讼费、律师费、执行费及其他相关费用。一审法院查明事实：2013年3月13日，林武（买受人）与东润公司（出卖人）签订一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为：201200972903），约定：林武购买东润公司开发的位于湖南省长沙市雨花区××路××段××号××栋××号房屋，建筑面积约为163.77平方米，总房价为1229814元；此外双方还对合同其他相关事项进行了约定。同日，林武（乙方、买受人）与东润公司（甲方、出卖人）签订一份《地下车位使用权转让协议》，约定：乙方自愿购买甲方万境水岸嘉苑Ａ区××号车位，该车位为人防车位；付款方式：一次性付款，甲乙双方同意该车位使用权总价款为人民币捌万元整，乙方须在签订本合同时交付定金人民币肆万元，余款肆万元整须在签订本协议后5天内付清，逾期付款本协议即自行终止，乙方缴纳的定金不退，甲方有权将该车位使用权另行转让；此外双方还对其他相关事项进行了约定。该协议签订后，林武于同日向东润公司支付了车位款40000元，东润公司分别向林武开具了车位款为30000元及定金为10000元的《湖南省长沙市地方税务局往来结算统一凭据》各一张。此后，林武未再向东润公司支付剩余车位款，林武陈述系因其签订上述协议时系“空白协议”，协议中的付款方式等内容不是其真实意思表示，且东润公司未通知其交款故未支付剩余车位款。2017年11月9日，东润公司与案外人胡利辉签订一份《地下车位使用权转让协议》，东润公司将上述案涉车位作价87000元出售给胡利辉。该车位现在案外人胡利辉名下。后因林武占用上述车位发生纠纷，经长沙市公安局雨花分局井湾子派出所调解处理。双方多次协商未果，林武遂于2020年4月28日起诉请求判如所请。庭审中，经一审法院释明，林武明确表示不变更诉讼请求。本案审理过程中，东润公司提供《承诺书》及手机短信记录复印件，拟分别证明林武明确就购买车位已付定金40000元，并承诺剩余40000元在2013年6月30日付清的事实及证明因林武逾期付款，东润公司置业顾问已通过手机短信形式向林武催告付款且告知其逾期付款的违约责任的事实，林武对该证据的真实性、合法性及关联性均持异议。一审法院认为，林武与东润公司签订的《地下车位使用权转让协议》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格履行各自的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”本案中，林武陈述其签订上述协议时系“空白协议”，协议中的付款方式等内容不是其真实意思表示，但其未提供充分的证据予以证明，一审法院不予采信。东润公司提交的《承诺书》及手机短信记录均为复印件，林武对该证据的真实性、合法性及关联性均持异议，东润公司未提供其他证据予以佐证，一审法院亦不予采信。根据上述协议的约定，林武应在签订上述协议后5天内付清车位余款40000元，但林武未按约定履行付款义务，已构成根本违约，东润公司有权终止履行协议。且事实上东润公司已将案涉车位转让给案外人胡利辉并已实际交付，林武、东润公司双方已经失去了合同继续履行的基础，故对林武要求东润公司办理位于长沙市雨花区××期××栋××层Ａ362车位交付手续的诉讼请求,一审法院不予支持。此外，林武主张东润公司支付本案诉讼费、律师费、执行费及其他相关费用，无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回林武的诉讼请求。案件受理费1800元，因适用简易程序减半收取900元，由林武负担。二审中，林武提交一份新证据，即（2019）湘01民终5301号民事判决书，拟证明林武因名下的房屋付款问题起诉过东润公司，但长沙市中级人民法院二审认定东润公司解除合同不符合合同约定，林武不构成根本违约，从鼓励交易出发，判决双方继续履行合同，参照该判决，东润公司因购置房屋而配套购置的车位亦应当得到交付。东润公司质证认为，所涉商品房买卖合同纠纷与本案属于不同的法律关系，对其关联性、证明目的不予认可。本院对该证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合争议焦点综合认定。东润公司在二审未提交新证据。本院二审查明其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.林武逾期支付剩余车位款的行为是否构成根本违约,东润公司抗辩合同已解除是否成立；2.林武请求判令东润公司交付A362车位是否应得到支持。关于林武逾期支付剩余车位款的行为是否构成根本违约,东润公司抗辩合同已解除是否成立的问题。本院认为，首先，双方签订的《地下车位使用权转让协议》载明乙方自愿购买位于万境水岸嘉苑Ａ区××车位，并约定了付款方式为一次性付款，甲乙双方同意该车位使用权总价款为人民币捌万元整，乙方须在签订本合同时交付定金人民币肆万元，余款肆万元整须在签订本协议后5天内付清，逾期付款本协议即自行终止，乙方缴纳的定金不退，甲方有权将该车位使用权另行转让。其次，林肇凤、林武、林小俊三人出具《承诺书》，承诺将在2013年6月30日前支付剩余车位款。最后，东润公司营销人员向林武186××××****的手机号先后两次发送了内容为“…现已经产生违约金，希望你尽快过来处理…”，“…因您在2013年3月18日之前未支付车位款，双方签订的《协议》自动终止，收取的定金不予返还，我公司将该车位另行出售…”的短信。综上，根据合同约定、《承诺书》、短信催告和通知内容，林武的行为构成了根本违约。从合同签订之日至2017年11月，林武长达四年之久未付清余款，有违诚实信用，具有过错，东润公司有权解除该转让协议，并已通知解除了该转让协议。至于林武对《承诺书》、短信真实性有异议的意见，本院认为，综合全案证据、庭审诉辩以及常理，基于优势证据规则，东润公司收到过《承诺书》、发送过上述内容短信，可能性较大，一审对上述两证据不予采信应予以纠正。林武在2013年3月签订协议后四年多再未履行给付剩余车位款的义务，其辩称未出具《承诺书》，未收到上述短信不符合常理，本院不予采纳。关于林武请求判令东润公司交付A362车位是否应得到支持的问题。如前所述，东润公司有权并已通知解除车位转让协议，本无必要再行论述是否应判令交付A362车位的问题。为释法明理，消弭诉争，本院认为，该车位已另行转让给案外人胡利辉。林武并无证据证明案外人胡利辉与东润公司恶意串通损害其合法利益。在一审法院释明后，林武仍执意主张请求交付涉案A362车位。一审法院以东润公司有权终止履行协议，且已将案涉车位转让给案外人胡利辉并已实际交付，对林武的诉讼请求不予支持，并无不妥，本院予以维持。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，林武的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由林武负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  罗 希审判员  周 坤二〇二〇年十二月七日法官助理李银龙书记员彭硕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。