营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0804民初7211号原告：刘恩禹，男，1974年4月1日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：邹继平，系辽宁蓝佳律师事务所律师。被告：庄书刚，男，1966年10月29日出生，汉族，现住鞍山市立山区。被告：李凤坤，女，1966年3月14日出生，汉族，现住鞍山市立山区。被告：鞍山钢铁集团有限公司，住所地鞍山市铁**。法定代表人：王义栋，系公司董事长。委托诉讼代理人：曹刚、刘仲安，系公司员工。原告刘恩禹诉被告庄书刚、李坤凤、鞍山钢铁集团有限公司（以下简称：鞍钢公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郭宁宁独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘恩禹的委托代理人邹继平、被告鞍钢公司的委托代理人曹刚、刘仲安到庭参加了诉讼。被告庄书刚、李坤凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘恩禹诉称，2010年11月28日，原告与被告庄书刚、李坤凤签订买卖协议，以31万元的价格从庄书刚处购买位于鲅鱼圈区，面积92.03平方米。合同签订后，原告交付约定房款，被告用公积金的方式办理贷款，原告每月还偿被告公积金贷款800元，余下商业贷款由被告偿还；被告因无房居住，租用案涉房屋，在租用案涉房屋期间，将案涉房屋出卖给他人，被告庄书刚犯诈骗罪，被判处有期徒刑；在偿还贷款期间，因庄书刚无力偿还，原告代庄书刚偿还了商业贷款部分共计6万余元，现庄书刚已出狱，但因被告鞍钢公司以手续不全及庄书刚被追究刑事责任为由，至今未为庄书刚办理案涉房屋产权手续，导致案涉房屋无法过户至原告名下，经原告多次协商无果。原告认为，原告为案涉房屋的所有权人有已生效的判决确认，各被告应配合原告办理案涉房屋的过户手续，故原告诉至贵院1、判令三被告办理产权过户手续，将位于鲅鱼圈区鞍钢公寓411栋1-1602室房屋过户至原告名下；2、请求被告支付诉讼费。被告庄书刚、李坤凤未作答辩，亦未提供任何证据。被告鞍钢公司辩称，我司不是本案适格被告，庄书刚在鞍钢没有获得该房屋的所有权，因此对房屋没有处置权。如果庄书刚有所有权和处置权，该房屋就能办理过户。经审理查明，2010年11月28日原告与被告庄书刚、李坤凤签订购房协议，原告以31万元的价格购买位于鞍钢公寓411栋1单元1602号房屋（建筑面积：92.03平方米），协议约定：五年后甲方（庄书刚、李坤凤）无条件配合乙方（刘恩禹）办理过户，如果甲方不予配合过户，将赔偿乙方损失六十二万，如果乙方反悔，所付款项不予返还。付款方式：甲方的贷款由乙方偿还，差额由乙方一次性付清，所有其他的费用（各种税费、过户费等）由乙方承担。如果房子被公司收回，甲方返回乙方所付的所有款项。之后原告通过陆续转账（214000元）及给付现金（74600元）的方式总计给付购房款288600元，差额21400元用于办理贷款等相关费用。2011年4月26日原告与被告庄书刚签订补充协议，乙方（刘恩禹）用甲方（庄书刚）公积金贷款八万，乙方每月还款把北苑，甲方贷款6.8万元，甲方每月还余下的贷款金额，五年后，双方还清各自的贷款，甲方无条件配合乙方办理过户手续，如有差异，由甲方赔偿乙方62万元，现在由于单位的原因，乙方于2012年3月方可入住。现涉案房屋的贷款已经全部还清。再查，庄书刚、李凤坤（购房协议中为李坤凤，身份证号码与李凤坤相同）原系夫妻关系，庄书刚原系被告鞍钢公司工作人员。2011年3月25日被告庄书刚与被告鞍钢公司签订住房买卖合同，被告鞍钢公司将案涉房屋卖给被告庄书刚，并于2011年4月14日出具购房发票。案涉房屋至今未办理房屋产权登记，被告鞍钢公司称在2015年案涉房屋已具备办理产权登记条件。另查，2011年12月23日，被告庄书刚就案涉房屋隐瞒真相将租住刘恩禹的案涉房屋再次卖与李连茂、于波二人，涉嫌诈骗，本院（2013）鲅刑初字第00175号刑事判决书判决，庄书刚犯诈骗罪，判处有期徒刑六年十个月，并处罚金5万元。又查，2015年案外人李连茂起诉原告刘恩禹，因2011年李连茂与庄书刚签订房屋买卖合同后办理了入住，故以不当得利为由，起诉刘恩禹要求其返还缴纳的房贷15969元及利息；返还TCL电视机一台、普惠笔记本电脑一台、普惠打印机一台、40克金手镯一个、20克金项链一条、餐桌一个、床一个、液化气一个、炉具一个、4床被、床单一条。经本院（2015）鲅民一初字第01141号民事判决书及（2016）辽08民终451号民事判决书判决：刘恩禹一次性给付李连茂15969元及利息，计息期间从2015年10月15日至被告给付之日止，利率按照中国人民银行同期刘东资金贷款利率计算；刘恩禹返还李连茂电视机一台、笔记本电脑一台、打印机一台、餐桌一个、床一个、液化气一个、炉具一个、4床被、床单一条（具体实物以录像显示为准）；驳回李连茂其他诉讼请求。现该房屋由原告实际居住使用，庭审中提交了缴纳水、电费等相关凭证。另又查，申丽坤与刘恩禹系夫妻关系，经法庭明示，其不要求参加诉讼。本院所确认的上述事实，有原告身份证、企业法人营业执照、购房协议、补充协议、银行转账凭证、收条、民事判决书、刑事判决书、缴款凭证、询问笔录及当事人陈述笔录在卷为凭，业经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为，原告与被告庄书刚、李凤坤双方签订的《购房协议》是当事人之间真实的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，故而有效，原、被告应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已将购房款按合同约定支付庄书刚，办理了房屋入住，虽然原告在购买房屋时，案涉房屋无法办理房屋产权登记手续，但被告鞍钢公司与被告庄书刚签订了房屋买卖合同，庄书刚按照合同的约定支付了房屋价款，同时鞍钢公司给庄书刚出具了购房发票，原告作为购买方已履行了自己相应的义务，案涉房屋原告已入住使用，故其已善意的取得了房屋的所有权；同时庄书刚涉及的刑事犯罪判决中，其因一房多卖而构成诈骗罪，但民事判决书以及案外人李连茂起诉本案原告的民事判决书中，对于原告与被告之间的买卖行为并未认定为诈骗，说明被告对于该房屋具有处分权，本案原告系案涉房屋的实际所有人。对于鞍钢公司抗辩的，被告庄书刚就案涉房屋不具备所有权，案涉房屋应退还被告鞍钢公司一节，鞍钢与被告庄书刚签订了房屋买卖合同，该合同已按约定履行，且鞍钢公司出具了购房发票，关于合同中有关房屋五年内不允许买卖的规定系双方之间的约定，该约定不能对抗已善意取得房屋的所有人，且被告鞍钢公司在庄书刚涉嫌刑事犯罪时，已知晓房屋买卖的情况，但其从未主张过自身的权利，故对于该抗辩理由本院不予支持。现原告已支付房屋全部价款，同时案涉房屋的全部贷款均已偿还完毕，现原告要求被告庄书刚、李坤凤协助办理过户手续的诉请应予以支持。被告鞍钢公司应配合原告与被告庄书刚、李坤凤办理相应过户手续。被告庄书刚、李坤凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己相关权利的放弃，由此产生的不利后果应自行承担，不影响本案的正常审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告庄书刚、李坤凤协助原告刘恩禹将位于营口市鲅鱼圈区房屋办理至原告刘恩禹名下；二、被告鞍山钢铁集团有限公司配合办理上述房屋过户手续。案件受理费5950元，由被告庄书刚、李坤凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级法院。审判员  郭宁宁二〇二〇年十二月七日书记员  苑宇飞附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。