广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5359号上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市三盈家具有限公司，住所地：广东省东莞市***************，统一社会信用代码：914***********706R。法定代表人：邓耀华，该公司总经理。上诉人（原审被告）：邓耀华，男，1971年5月30日出生，汉族，住广东省东莞市*********，公民身份号码：441************330。两上诉人共同委托诉讼代理人：彭代强，广东彭代强律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈嘉祺，广东彭代强律师事务所律师。被上诉人（原告原告、反诉被告)：袁俊伟，男，1963年6月21日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区竹苑******，公民身份号码：310************539。委托诉讼代理人：章万银，广东今久律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卫红，广东今久律师事务所律师。上诉人东莞市三盈家具有限公司（以下简称三盈公司）、邓耀华因与被上诉人袁俊伟租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初18822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。三盈公司、邓耀华共同上诉请求：撤销原审判决第二、三、六项，改判驳回袁俊伟诉讼请求（三盈公司无需支付袁俊伟2018年11月至2019年7月的占有使用费404350元及逾期利息）；改判袁俊伟赔偿三盈公司工程款30000元或撤销原审判决，发回重审。主要事实和理由：一、袁俊伟从未交付租赁物，原审错误认定租赁物已于2018年11月交付。原审判决割裂两份租赁合同和新旧铁皮厂房之间的联系，错误认定租赁物已于2018年11月交付，新厂房交付之前旧厂房不可能已经交付。三盈公司提供了影像证据证明租赁物未交付，原审判决对此不认定不合理，从系列视频均可证明截至2019年6月，均由袁俊伟在占有使用租赁物，而且基本都上锁。袁俊伟也自认有部分租赁物没有交付。证人黄进华证言不能证明交付的事实。三盈公司对旧铁皮房短暂的修补施工因袁俊伟不及时清空而很快停工。三盈公司缴纳电费的行为不能证明租赁物已经交付。微信记录也不能证明租赁物已经交付，反而证明没有交付。双方并未约定分期交付，即便袁俊伟交付了部分空地给三盈公司修建新厂房，也不能视为完成交付。二、原审法院认定占有使用费计算至2019年7月违背事实。三、袁俊伟自愿扣除1000元租金，原审法院对此予以认定，该认定缺乏事实及法律依据。四、关于袁俊伟是否应当向三盈公司赔偿工程款以及工程款金额的问题，基于袁俊伟的过错行为导致合同无效，袁俊伟就此应对三盈公司予赔偿。三盈公司对旧铁皮房的修补支付的30000元施工费用，应当由袁俊伟进行赔偿。五、三盈公司的财产系独立于邓耀华的个人财产，两者并不混同，因此邓耀华不应对三盈公司的债务承担连清偿责任。袁俊伟答辩称：三盈公司、邓耀华的上诉请求没有事实及法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。袁俊伟向原审法院起诉请求：1.三盈公司向袁俊伟支付场地使用费413350元，并由三盈公司按同期中国人民银行同类贷款利率支付上述款项至付清之日止期间的利息，其中2018年10月的租金28150元自2018年10月16日开始计息，2018年11月的租金48150元自2018年11月16日开始计息，2018年12月的租金48150元自2018年12月16日开始计息，2019年1月的租金48150元自2019年1月16日开始计息，2019年2月的租金48150元自2019年2月16日开始计息，2019年3月的租金48150元自2019年3月16日开始计息，2019年4月的租金48150元自2019年4月16日开始计息，2019年5月的租金48150元自2019年5月16日开始计息，2019年6月的租金48150元自2019年6月16日开始计息，2019年7月的租金48150元自2019年7月16日开始计息，计算至2019年7月26日止的利息为8894元，以上金额合计为422244元；2.邓耀华对上述场地使用费的本息承担连带偿还责任。三盈公司向原审法院提起反诉请求：1.确认双方签订的《厂房转租合同》无效；2.袁俊伟向三盈公司返还合同押金60000元、2018年月租金20000元；3.袁俊伟赔偿三盈公司工程款30000元。原审法院经审理查明：袁俊伟提供的《厂房转租合同》显示的出租方为东莞市新力热能科技有限公司（甲方），其法定代表人为袁俊伟，承租方为三盈公司（乙方），双方约定由甲方将其租赁的东莞市********民委员会的物业即位于东莞市**********巷3号（黄家*小学旧址，围墙以内为准）的厂房及宿舍，占地面积6275平方米转租给乙方，租赁期限从2018年10月1日起至2026年12月31日，合同押金为60000元，在合同签订后由乙方支付给甲方，合同到期后一个月内甲方全额退还给乙方；2018年10月1日至2026年12月31日租金明细：2018年10月1日起至2021年12月31日止，乙方每月支付甲方人民币48150元……租金每月结一次，乙方应在每月15日前将当月租金给甲，逾期30天加罚10%，如此类推，以补偿甲方之损失；租赁物内的装修、加建、维修、维护、增容等一切费用由乙方自理；合同经双方签字或盖章后即时生效。该合同甲方签字处有“袁俊伟”的签名及捺印，乙方处有三盈公司的盖章及邓耀华的签名及捺印，落款时间为2018年8月11日。袁俊伟提供的《厂房租赁合同》显示出租人为三盈公司（甲方），承租人为东莞市星力热能设备厂（乙方），约定甲方将位于东莞市**********巷3号内的一栋铁皮厂房（占地面积629平方米）租给乙方，租赁期限为2018年10月1日至2026年12月31日，租金为每月8400元，每月结一次，乙方应在每月15日前将当月的租金付给甲方，逾期30天加罚10%，如此类推，租赁物内的装修、加建、维修、维护、增容等一切费用由乙方自理，落款中甲方处有邓耀华的签名及捺印，乙方处有袁俊伟的签名及捺印，落款时间为2018年9月30日。庭审中，双方确认《厂房租赁合同》的签订时间为2018年11月。邓耀华于2018年9月17日向袁俊伟指定的账户缴纳押金60000元，并交纳厂租20000元。邓耀华主张该款是邓耀华代三盈公司支付的。袁俊伟提供的收款收据记载：“今收到邓耀华2018年十月份预收厂租贰万元正”，落款中加盖有“东莞市石排星力热能设备厂”字样的印章，时间为2018年10月27日。袁俊伟主张其为案涉租赁物的使用权人，提供情况说明、东莞市石排星力热能设备厂的营业执照及袁小山的身份证复印件佐证该两份合同与东莞市石排星力热能设备厂无关。该情况说明显示：2018年9月30日由袁俊伟与邓耀华签名的《厂房租赁合同》是袁俊伟与邓耀华（三盈公司）签订的，与东莞市石排星力热能设备厂无关；袁俊伟与三盈公司于2018年8月11日签订了一份《厂房转租合同》，在该合同履行过程中，出现了一份押金及房租的收据，该两份收据上加盖了“东莞市石排星力热能设备厂”的印章，原因是袁俊伟与袁小山为兄弟关系，袁俊伟有时会借用盖有东莞市石排星力热能设备厂印章的收据，该两份收据上的款项均是袁俊伟个人所收，与东莞市石排星力热能设备厂无关。关于案涉《厂房转租合同》的主体问题，袁俊伟主张该主体均是其与三盈公司，邓耀华、三盈公司则主张是东莞市新力热能科技有限公司与三盈公司。三盈公司、邓耀华提供住所使用证明及两份《租用厂房合同》，证明案涉物业是在2009年7月30日由东莞市石排星力热能设备厂的经营者袁小山与东莞市********民委员会签订租用厂房合同，该厂房即袁俊伟转租给其的厂房。上述证据中，其中一份《租用厂房合同》显示出租人为黄家*村村民委员会，承租人为东莞市新力热能科技有限公司，租赁的地址与案涉《厂房转租合同》的一致，期限为2007年1月1日至2026年12月31日，落款中甲方处加盖有“东莞市********民委员会”的印章及代表的签名，乙方代表处有“袁俊伟”的签名及捺印，落款时间为2006年11月27日；另一份《租用厂房合同》显示是出租人为黄家*村村民委员会，承租人为袁小山，租赁的地址与案涉《厂房转租合同》的一致，期限为2009年8月1日至2014年8月31日，落款中甲方处加盖有“东莞市********民委员会”的印章，乙方代表处有“袁小山”的签名及捺印，落款时间为2009年7月30日；住所（经营场所）使用证明显示东莞市石排星力热能设备厂的住所经营场所为案涉物业所在地，该产权证明有加盖“东莞市********民委员会”的印章。袁俊伟对上述证据的真实性不予确认，主张上述材料为东莞市石排星力热能设备厂办理工商登记时请村委会出具的相关手续，案涉物业在2006年11月已由袁俊伟承租。原审法院针对上述情况发函至东莞市********民委员会调查核实，该村委会回复称，1.位于东莞市**********巷3号（黄家*小学旧址）的厂房及空地的所有人为东莞市石排镇黄家*股份经济联合社，并无相应的权属证明及建设规划许可证；2.时间为2006年11月27日及2009年7月30日的《租用厂房合同》的内容都是真实的，2006年11月27日的合同承租方为东莞市新力热能科技有限公司，以该合同为准，至于2009年7月30日签订的合同，是因办理工商营业执照所签，2018年8月11日起，案涉租赁物的承租人为东莞市新力热能科技有限公司，并由该公司缴纳费用至今。原审法院限期各方对该复函的内容发表质证意见，袁俊伟并未在规定的期限内提交任何书面的意见，三盈公司、邓耀华称其在案涉租赁地址上新建了一间铁皮房，该铁皮房的所有权归其；东莞市********民委员会先后与东莞市新力热能科技有限公司及东莞市石排星力热能设备厂就案涉租赁物签订租赁合同，东莞市新力热能科技有限公司已注销，故新的租赁合同已替代了旧的租赁合同；东莞市********民委员会的回复前后矛盾，东莞市新力热能科技有限公司已注销，不可能缴纳费用至今。关于案涉租赁物的交付时间。袁俊伟主张其在《厂房转租合同》当天就将部分租赁物交付给邓耀华，包括两栋办公宿舍、院子，因为其在合同签订时就认为邓耀华可以进行改建，其他的租赁物等其厂房建好后再交付，另证人黄进华已告知其将钥匙交付给邓耀华，其已记不清具体的交付时间。为证明案涉租赁物的交付情况，袁俊伟申请证人黄进华出庭佐证及提供微信截图佐证。证人黄进华到庭陈述称：1.其与袁俊伟、邓耀华为朋友关系，是其介绍邓耀华给袁俊伟租赁案涉租赁物，其大约在2018年4、5月将学校围墙正大门的钥匙交给了邓耀华，并告知袁俊伟；2.邓耀华将原来的厂房翻新，拆除了旧的铁皮房，在旁边建了新的铁皮房，有将场地内的树木铲掉；3.其没有建筑物的钥匙，不清楚建筑物是否有交付，偶尔有看到填泥和施工，改建和修补；4.小学的实际使用人为袁俊伟，其持有的钥匙是袁俊伟给的，其把车停在案涉物业内，因邓耀华总是叫其打电话让工人开门，去现场看看修修补补，其觉得邓耀华需要钥匙，就把钥匙给了邓耀华，邓耀华并未向其归还钥匙。微信截图显示“我不去了，扯来扯去都是扯淡，那个厂区本来我已租出去了。押金都收了人家的了，就是为了哪条路。生意就砸了，人家就退订了……”邓耀华、三盈公司主张双方并未约定案涉租赁物的交付方式和时间，其确认微信截图的对话的一方为邓耀华，对证人证言没有异议，但主张邓耀华或其关联企业一直在使用案涉物业，在黄进华交付大门钥匙前，邓耀华委派的施工人员已在进行修补工作，此时案涉物业并未交付，为此提供现场录像及照片佐证。袁俊伟主张现场部分留在案涉租赁物内的物品为废弃物品，另因其向邓耀华返租了一个铁皮房，虽然铁皮房在2018年11月尚未建成，因为其设备放在案涉租赁物内，故其同样每月扣减8400元的租金，另确实有一间办公室及两间宿舍并未交付给邓耀华，其同意酌情扣减每月租金1000元。原审庭审中，邓耀华、三盈公司确认其已向袁俊伟缴纳2018年11至2019年1月的电费，该三个月的电费是修建新建铁皮房所发生的电费。袁俊伟主张案涉租赁物的所有人为东莞市********民委员会，其是使用权人，并提供《租用厂房合同》佐证。邓耀华、三盈公司主张其在签订《厂房转租合同》前并未要求袁俊伟出示案涉租赁物的相关证件，因为其知道该租赁物属于东莞市********民委员会所有，是由袁俊伟使用，并未要求了解是否有相关的报建手续等。邓耀华、三盈公司提供律师函、EMS快递回单照片打印件及签收记录打印件，拟证明其在2019年3月20日委托律师向袁俊伟发函要求解除合同及退赔相关的费用。该律师函中，显示的抬头为“致袁俊伟先生”，内容为：“据委托人所述，阁下于2018年8月11日与委托人签订《厂房转租合同》，阁下将位于东莞市**********巷3号（黄家坣小学旧址，围墙以内为准）的厂房及宿舍给委托人使用……”袁俊伟否认已收到上述律师函。为证明三盈公司的损失情况，邓耀华、三盈公司提供《旧厂房拆建协议书》、工程结算表，关于终止《旧厂房拆建协议书》的协议、三盈家具公司邓耀华支付邓俊洪《搭建厂房协议书》、《旧厂房拆建协议书》工程款，证明其在2018年12月至2019年1月期间委托他人修整厂区，因袁俊伟不交付案涉物业，导致无法继续进行，已发生的工程款暂按30000元结算。上述证据中，《旧厂房拆建协议书》显示是由邓耀华与邓俊洪在2018年12月13日签订，约定由邓俊洪的施工如下：1.对原新力热能车间铁皮旧厂房1栋面积1178.1平方米，拆除围边和顶棚部分不牢固的铁皮铝瓦，拆除车间里面的砖墙建筑物，并加宽加长扩建成约1500平方米标准铁皮房，加建部分的价格为225330元，拆除部分更换新的铁皮和铝瓦，价格为12000元；2.原新力热能厂宿舍旁边的旧洗手间等建筑物拆除，地面铲平，价格为8000元；3.原新力热能厂办公、宿舍楼前铁皮旧厂拆除，地面整平，价格5000元；4.计划在原新力热能厂宿舍前建625平方米的标准铁皮房，先打四方形地基，费用22000元，该工程在2019年2月3日前完工并通过验收，交付使用，邓耀华不得在邓俊洪进场后解除该协议，否则邓俊洪有权留置已搭建的厂和配套设施，直至邓耀华赔偿损失或厂房、配套设施归邓俊洪所有。工程结算表显示工程名称为黄家坣小学旧址内旧厂房拆建，涉及的工程包括：1.原新力热能厂宿舍旁边的旧洗手间等面积共151.3平方米的建筑物拆除，地面平整，费用8000元；2.原新力热能厂宿舍前已打好四方形混凝土地基，价格22000元，备注：原新力热能厂车间铁皮旧厂房一栋，已拆除围边和顶棚部分不牢固的铁皮铝瓦，已拆除车间里边的砖墙建筑物共约300平方米，并按扩建面积1504平方米的要求搭建相应的铁架，但未安装铁皮围边，门窗和铝瓦棚顶（因工程未完成，无法结算），该工程计算表下方处有邓耀华、邓俊洪的签名及捺印。关于终止《旧厂房拆建协议书》的协议显示是由邓耀华与邓俊洪签订，明确双方在2018年12月13日签订的《旧厂房拆建协议书》在工程进行不久，因原厂房未能清空导致施工无法继续，双方确认终止《旧厂房拆建协议书》，已施工情况如下：1.对原新力热能车间铁皮旧厂房1栋面积1178.1平方米，已拆除围边和顶棚部分不牢固的铁皮铝瓦，已拆除车间里边的砖墙建筑物约300平方米，并按扩建1504平方米的要求搭建相应的铁架，但并未安装铁皮周边、门窗和铝瓦棚顶；2.原新力热能厂宿舍旁边的旧洗手间等建筑物拆除，地面已整平；3.原新力热能厂办公、宿舍楼前铁皮旧房一栋，面积108.9平方米，房东仍在使用，无法拆除，工程中断；4.原新力热能厂宿舍前已打好四方形混凝土地基，长25米，宽25米，共100米，如邓耀华未能在2019年4月1日前通知邓俊洪继续进场施工，邓耀华必须支付邓俊洪施工项目第二条第二和第四部分材料和人工费合计30000元，邓俊洪保留向邓耀华追索该协议施工项目第二条第一部分的材料和人工费的权利，该协议的签订时间为2019年1月22日。三盈家具公司邓耀华支付邓俊洪《搭建厂房协议书》、《旧厂房拆建协议书》工程款中列明了日期、收款人名称、金额，显示的合计总额为651209元，落款中收款人处有邓俊洪的签名及捺印，时间为2019年3月28日。袁俊伟对上述证据均不予确认，主张无法确认其真实性，同时三盈家具公司邓耀华支付邓俊洪《搭建厂房协议书》、《旧厂房拆建协议书》工程款与关于终止《旧厂房拆建协议书》的内容相矛盾。为证明三盈公司与邓耀华的资产独立，邓耀华、三盈公司提供了2018年7月至2019年3月的利润表、现金流量表、资产负债表报佐证。袁俊伟对上述证据均不予确认，主张该部分证据中并未反映三盈公司已支付的押金60000元、租金20000元及三盈公司反诉中主张支付的相应拆建费。原审庭审中，各方确认自2019年8月28日起，案涉《厂房转租合同》所涉的物业（包含宿舍、场地、案涉铁皮房所占用的地块）均已由袁俊伟管理使用。另查，东莞市石排星力热能设备厂为个体工商户，其成立日期为2009年10月23日，其经营者为袁小山，经营地址为东莞市**********巷3号。东莞市新力热能科技有限公司为自然人独资的有限责任公司，其法定代表人人为袁俊伟，该公司在2007年9月30日登记成立，后于2009年10月13日注销。根据袁俊伟提供的东莞市市*监督管理局的查询结果，东莞市星力热能设备厂并无相关的登记信息。原审法院另案受理了三盈公司起诉袁俊伟、东莞市石排星力热能设备厂租赁合同纠纷一案，案号为（2019）粤1971民初26582号，在该案件中，三盈公司以其与袁俊伟、东莞市石排星力热能设备厂签订了案涉《厂房租赁合同》为由提起诉讼。该案东莞市石排星力热能设备厂答辩时称其在其曾在2019年7月19日出具《情况说明》交付给袁俊伟，该《情况说明》中所述相关事实是其真实意思表示。原审法院认定上述事实的证据，有袁俊伟提供的《厂房转租合同》、《厂房租赁合同》、东莞市新力热能科技有限公司商事登记信息查询结果及东莞市石排星力热能设备厂查询结果、东莞市星力热能设备厂的工商查询单、情况说明、东莞市星力热能设备厂的营业执照复印件、袁小山的身份证复印件、证人证言及证人身份、微信截图2张、照片3张，三盈公司、邓耀华提供的广东砝码律师事务所律师函打印件、EMS快递回单打印件及签收记录打印件、光盘（现场录像和照片4张）、三盈家具2018年7月-2019年3月财务报表打印件（利润表、现金流量表、资产负债表）、收款收据及东莞农村商业银行电子回单、住所使用证明、租用厂房合同、《旧厂房拆建协议书》、工程结算表、《关于终止的协议》、东莞三盈家具公司邓耀华支付邓俊洪《搭建厂房协议书》、《旧厂房拆建协议书》工程款，笔录、问话笔录等。原审法院认为，本案为租赁合同纠纷。根据双方确认的《厂房转租合同》，案涉租赁物为原黄家坣小学旧址，包括了厂房、宿舍等，根据双方的陈述及东莞市*****坣**民委员会的复函，该部分建筑物并无相关的权属证明或建筑规划许可,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《厂房转租合同》应为无效合同。本案的争议焦点为：1.袁俊伟的主体身份是否适格；2.袁俊伟是否有向邓耀华、三盈公司交付案涉租赁物？3.袁俊伟是否应向三盈公司赔偿工程款？对此，原审法院作出如下分析：关于第一个争议焦点。袁俊伟提供《厂房转租合同》证明其与三盈公司之间存在租赁关系，三盈公司对该合同的真实性并无异议，故原审法院对该合同的真实性予以认定。原审法院认定该合同的相对方为袁俊伟与三盈公司，袁俊伟身份适格，理由如下：第一、该合同显示的出租人为东莞市新力热能科技有限公司,承租人为东莞三盈公司,落款中有袁俊伟签名及捺印，袁俊伟明确该签名是代表其个人,且其时袁俊伟个人独资的东莞市新力热能科技有限公司已注销。第二、三盈公司主张其已缴纳押金60000元及租金20000元，该费用的收款人显示为何雪珊，庭审中袁俊伟确认何雪珊为其妻子，该款为其收取，虽然邓耀华、三盈公司提供的收款收据中加盖有东莞市石排星力热能设备厂的印章，但袁俊伟提供的情况说明中明确该合同与东莞市石排星力热能设备厂无关，该情况在另案（2019）粤1971民初26582号案东莞市石排星力热能设备厂的答辩意见中亦得到了体现。第三、根据邓耀华、三盈公司提供的律师函，其发送律师函的对象为袁俊伟，由此可见其认可该合同的相对方为袁俊伟。第四、根据东莞市********民委员会的复函，案涉铁皮房所在地的使用权人为东莞市新力热能科技有限公司，根据工商信息显示，该公司已于2009年注销，其为袁俊伟个人独资的企业，故该铁皮房所涉土地的使用权人为袁俊伟。鉴于案涉《厂房转租合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，袁俊伟应向三盈公司返还押金60000元。关于第二个争议焦点。袁俊伟主张其在案涉合同签订之日已将案涉租赁物交付给三盈公司，但其并未提供充分的证据予以证明，且其申请出庭的证人黄进华亦不能明确袁俊伟向三盈公司交付案涉租赁物的时间，故原审法院对其该主张不予采纳。根据证人黄进华的陈述，其是因为邓耀华多次要求其打电话给工人开门看修修补补，且其已看到了填泥和施工，结合三盈公司已缴纳案涉租赁物2018年11月至2019年1月电费的情况及邓耀华在微信中陈述的内容，原审法院认定袁俊伟已在2018年11月将案涉租赁物交付给三盈公司。鉴于双方确认案涉租赁物自2019年8月28日开始已由袁俊伟管理和使用，故三盈公司应向袁俊伟支付2018年11月至2019年8月28日期间的占有使用费。袁俊伟主张三盈公司支付2018年11月至2019年7月期间的使用费，属于其对自身权利的自由处分，原审法院对此予以认定。根据《厂房转租合同》的约定，案涉租赁物的租金为48150元/月，鉴于袁俊伟确认其并未向邓耀华、三盈公司交付部分租赁物，关于该部分租赁物所占案涉租赁物的比例及对于租赁物的交付产生的影响情况，双方均未进行举证。袁俊伟自愿扣除1000元租金，原审法院对此予以认定。结合《厂房租赁合同》有关租金支付的约定，原审法院认定三盈公司应向袁俊伟支付占有使用费为：（48150元-1000元）×9个月=424350元，扣除三盈公司已支付的20000元，三盈公司尚应向袁俊伟支付的金额为404350元。三盈公司占有使用案涉租赁物，其并未按照约定及时支付占有使用费，袁俊伟要求其支付逾期利息，于法有据，原审法院予以支持，结合袁俊伟的诉求，原审法院支持逾期利息计算为：以2018年11月的占有使用费余款27150元为本金，从2018年11月16日起；以2018年12月的占有使用费47150元为本金，从2018年12月16日起；以2019年1月的占有使用费47150元为本金，从2019年1月16日起；以2019年2月的占有使用费47150元为本金，从2019年2月16日起；以2019年3月的占有使用费47150元为本金，从2019年3月16日起；以2019年4月的占有使用费47150元为本金，从2019年4月16日起；以2019年5月的占有使用费47150元为本金，从2019年5月16日起；以2019年6月的占有使用费47150元为本金，从2019年6月16日起；以2019年7月的占有使用费47150元为本金，从2019年7月16日起，按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。关于邓耀华责任的问题。三盈公司为自然人独资有限责任公司，邓耀华是三盈公司的自然人股东。邓耀华、三盈公司提供的证据并不足以证明邓耀华的资产独立与东莞三盈公司的资产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，故邓耀华应对三盈公司的债务承担连带清偿责任。关于第三个争议焦点。三盈公司主张其因为案涉合同无效，导致其施工并无意义，故袁俊伟应赔偿其相应的工程款。根据三盈公司提供的证据，其所进行的工程是原有建筑的拆除及混凝土的地基工程。根据《厂房转租合同》第八条的约定，租赁物内的装修、加建、维护、增容等一切费用由乙方承担，且邓耀华、三盈公司与案外人的工程尚未结算，其亦未提供充分的证据证明其支付该款的情况，其主张该款的依据不足，原审法院不予支持。原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认袁俊伟、东莞市三盈家具有限公司于2018年8月11日签订的《厂房转租合同》无效。二、东莞市三盈家具有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向袁俊伟支付占有使用费404350元及逾期利息（以2018年11月的占有使用费余款27150元为本金，从2018年11月16日起；以2018年12月的占有使用费47150元为本金，从2018年12月16日起；以2019年1月的占有使用费47150元为本金，从2019年1月16日起；以2019年2月的占有使用费47150元为本金，从2019年2月16日起；以2019年3月的占有使用费47150元为本金，从2019年3月16日起；以2019年4月的占有使用费47150元为本金，从2019年4月16日起；以2019年5月的占有使用费47150元为本金，从2019年5月16日起；以2019年6月的占有使用费47150元为本金，从2019年6月16日起；以2019年7月的占有使用费47150元为本金，从2019年7月16日起，按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。三、邓耀华对东莞市三盈家具有限公司的上述第二项的债务承担连带清偿责任。四、袁俊伟应于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市三盈家具有限公司返还押金60000元。五、驳回袁俊伟的其他诉讼请求。六、驳回东莞市三盈家具有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3816.83元，由袁俊伟负担161.83元，东莞市三盈家具有限公司、邓耀华负担3655元；本案反诉受理费1250元，已由东莞市三盈家具有限公司预交，由袁俊伟负担681元，东莞市三盈家具有限公司负担569元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。三盈公司、邓耀华向本院提交了六页其自行制作的图表，表明案涉事实发生的时间点及案涉租赁物的基本情况。其中，旧铁皮厂房的面积为1112.64平方米，三层办公楼的建筑面积为844.7平方米，租赁物总占地面积为6275平方米。袁俊伟确认租赁物的面积与三盈公司、邓耀华测量的大致相当。本院经审理对原审查明事实予以确认。二审补充查明，原审期间，双方均确认三盈公司、邓耀华建造新铁皮厂房的目的是为了给袁俊伟存放原放在案涉租赁物中的机器设备。袁俊伟在原审2019年8月28日的开庭笔录中陈述：“双方口头约定全部交付的时间，是邓耀华交付给我返租的铁皮房时，我就全部交给他。”三盈公司、邓耀华陈述：“在2018年12月中旬，袁俊伟同意三盈公司、邓耀华进场对旧铁皮厂房进行翻新施工。”本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。双方当事人对于原审法院认定案涉租赁合同无效均无异议，本院对此予以确认。围绕上诉人三盈公司、邓耀华的上诉，本案二审的争议焦点在于：1.三盈公司是否应向袁俊伟支付2018年11月至2019年7月的占有使用费；2.案涉租赁物已交付部分的占有使用费应如何计算；3.邓耀华是否应对三盈公司的债务承担连带责任；4.袁俊伟是否应向三盈公司、邓耀华赔偿工程款30000元。关于焦点一，本院认为三盈公司应向袁俊伟支付2018年12月15日至2019年7月期间的占有使用费，理由如下：首先，双方均确认三盈公司须在案涉租赁场地内建造新的铁皮厂房供袁俊伟存放原放置在案涉租赁物中的机器设备使用。而三盈公司建设新的铁皮厂房，必然需要案涉租赁物的大门钥匙及用电。因此，本案租赁物交付的时间，不能以案外人黄进华向邓耀华交付钥匙的时间及邓耀华交电费的时间来认定。其次，袁俊伟在原审2019年8月28日的开庭笔录中陈述：“双方口头约定全部交付的时间，是邓耀华交付给我返租的铁皮房时，我就全部交给他。”可见，三盈公司向袁俊伟交付新建铁皮厂房在前，袁俊伟向三盈公司交付案涉租赁物在后。因此，可以认定在新建铁皮厂房建好前，袁俊伟尚未交付租赁物。再次，三盈公司、邓耀华陈述：“在2018年12月中旬，袁俊伟同意三盈公司、邓耀华进场对旧铁皮厂房进行翻新施工。”该陈述可构成三盈公司对交付旧铁皮厂房的自认。因此，本院认定袁俊伟交付旧铁皮厂房的时间为2018年12月15日。第四，从三盈公司原审期间提交的视频来看，案涉租赁物中的两栋宿舍已经基本清空，且未上锁；三层办公楼中的第一层仍放置了机器设备未清空且上锁，第二层仍占用了办公室并有宿舍且已上锁，第三层也存在占用的情况。因此，本院认定两栋宿舍已跟旧铁皮厂房一并交付给了三盈公司，三层办公楼尚未交付给三盈公司。最后，双方确认案涉租赁物自2019年8月28日已由袁俊伟管理和使用，且袁俊伟仅请求截止至2019年7月的占有使用费。因此，三盈公司应向袁俊伟支付2018年12月15日至2019年7月期间的占有使用费。关于焦点二，本院认为案涉租赁物已交付部分的占有使用费应按35479.5元/月的标准计算，理由如下：首先，根据本院前述认定的事实，双方签订《厂房转租合同》后，袁俊伟仅向三盈公司交付了部分租赁物。因此，在计算占有使用费时，不应计算未交付部分。其次，双方签订的《厂房转租合同》仅约定了每月租金为48150元，并未细分每栋建筑对应的租金。双方确认该租金标准对应的租赁物为围墙以内的空间，包含旧铁皮厂房、两栋宿舍、三层办公楼及空地。因此，本院依据租赁物的位置、建筑物新旧情况、双方确认的案涉租赁物的占地面积、建筑面积及约定的租金总额等因素酌定未交付部分的三层办公楼按照15元/平方米的标准计算占有使用费。双方确认三层办公楼的建筑面积为844.7平方米，则其对应的占有使用费为12670.5元/月。故案涉租赁物已交付部分的占有使用费为48150元/月-12670.5元/月=35479.5元/月。再次，结合前述认定的计算占有使用费的期间，三盈公司应向袁俊伟支付占有使用费如下：2018年12月的占有使用费35479.5元/月×（17÷31）=19456.5元；2019年1月至7月的占有使用费：35479.5元/月。三盈公司已经支付的20000元，先抵扣2018年12月的占有使用费19456.5元，余下543.5元抵扣2019年1月份占有使用费，抵扣后仍余34936元。综上，三盈公司应向袁俊伟支付的金额为34936元+35479.5元/月×6个月=247813元。最后，案涉《厂房转租合同》约定的交租时间为当月15日前，参照该交租日期袁俊伟请求每月16日起计收逾期交付占有使用费的利息本院予以支持。其中2019年1月的利息以34936元为本金自2019年1月16日起；2019年2月至7月的利息分别以35479.5元/月为本金自当月16日起，按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。关于焦点三，本院认为邓耀华应对三盈公司的债务承担连带责任，理由如下：三盈公司是自然人独资的有限责任公司，邓耀华是三盈公司的股东。三盈公司及邓耀华提交的证据不足以证明邓耀华的个人资产独立于公司资产。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，原审法院认定邓耀华对三盈公司的债务承担连带责任并无不当，本院予以维持。关于焦点四，本院认为袁俊伟无需向三盈公司、邓耀华赔偿工程款30000元，理由如下：三盈公司、邓耀华主张其对案涉租赁物旧铁皮厂房等进行了施工，故要求袁俊伟赔偿其相应工程款。但三盈公司、邓耀华提交的证据不足以证明其已支付相关工程款30000元。故对其该项请求，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定部分事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。三盈公司、邓耀华的上诉理由部分成立，对其成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初18822号民事判决第一项、第三项、第四项、第六项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初18822号民事判决第五项；三、变更广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初18822号民事判决第二项为：东莞市三盈家具有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向袁俊伟支付占有使用费247813元及逾期利息（其中2019年1月的利息以34936元为本金，2019年2月至7月的利息分别以35479.5元为本金均自当月16日起，按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、驳回袁俊伟其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审本诉受理费3816.83元，由袁俊伟负担1535元，东莞市三盈家具有限公司、邓耀华负担2181.83元；反诉受理费1250元，由袁俊伟负担681元，东莞市三盈家具有限公司负担569元。本案二审案件受理费7948.66元（东莞市三盈家具有限公司、邓耀华已预交），由东莞市三盈家具有限公司、邓耀华负担5084.66元，由袁俊伟负担2864元（袁俊伟应在本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市三盈家具有限公司、邓耀华支付）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  刘冬虹审判员  黎淑娴二〇二〇年十二月四日书记员  朱光明