广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19551号上诉人（原审被告）：广州市全汇房地产开发有限公司。法定代表人：区志豪，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈天军，广东穗益律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梦诗，广东穗益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市善居电子商务有限公司。法定代表人：岳欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张志坚，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婷婷，广东泰兆律师事务所律师。上诉人广州市全汇房地产开发有限公司（以下简称全汇公司）因与被上诉人广州市善居电子商务有限公司（以下简称善居公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初5822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人全汇公司委托诉讼代理人何梦诗、被上诉人善居公司委托诉讼代理人周婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全汇公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判为全汇公司退还2038747元给善居公司：2.本案一、二审诉讼费用由善居公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误，善居公司实质上系恶意行使解除权。1.从善居公司逾期向全汇公司支付进度款，到善居公司以不成立的理由向全汇公司发函要求单方解除合同，再到善居公司单方撤场不再履行招租义务，最后到善居公司向法院起诉要求解除合同。以上整个过程，善居公司已经明确以自己的行为表示不再履行合同义务，已构成根本违约。2.善居公司恶意行使解除权的真正原因系其自身招租工作不力，无法完成合同约定的招租任务。善居公司在2018年5月30日签名的《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》仅仅只签租了3套房子，而在本案的《汇诚名园项目协议书》中，也仅仅只签租了7套房子（其中6套成功签租，l套未按合同支付租金）。以上数据足以证实善居公司无法完成合同的约定的招租任务，善居公司为了逃避向全汇公司履行支付进度款的义务以及避免承担违约责任，而以各种不存在的理由要求解除合同。3.在签订《汇诚名园项目协议书》前，善居公司已完全清楚租赁物的状况，其事后再以此主张解除合同，明显系恶意行使解除权。善居公司在本案所涉的“汇诚名园”项目的户型设计、产品定位、建设方案等，善居公司的总公司均全程参与。善居公司主张其总公司对本项目的情况不知情完全不能成立。4.全汇公司与善居公司签订的《汇诚名园项目协议书》合法有效。真正与租户签订租赁合同的相对方系全汇公司，并非善居公司。全汇公司作为出租人已经取得建设工程规划许可证并且已经按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，因此，全汇公司与承租人签订的租赁合同系合法有效的，不因是否完成竣工验收而无效。全汇公司委托善居公司招租，与租户的租赁期限为20年，租期届满后，无需办理手续，全汇公司再赠送20年使用权，该约定并没有违反《合同法》第二百一十四条的规定。善居公司并不是租赁协议的当事人，其仅仅是履行招租工作，并不介入到租赁合同的履行，即使因租赁协议需要赔偿或承担责任的话，也是全汇公司的事，与善居公司无任何关系。因此，全汇公司与善居公司所签订的委托合同对善居公司而言根本不存在任何的风险，亦不存在履约损失扩大的情形。一审法院认定善居公司单方提出解除合同是自我行使减损行为的事实错误。（二）由于善居公司恶意行使解除权导致全汇公司产生巨额损失，善居公司应当按照《汇诚名园项目协议书》第九条第三款的规定向全汇公司承担违约责任并赔偿损失。1.由于善居公司的根本违约行为，全汇公司根据《合同法》第一百零八条的规定以及依据《汇诚名园项目协议书》第九条第三款的规定要求善居公司向全汇公司承担违约责任，合法合理。即善居公司按未完成招租面积底价租金总额的20％作为违约金赔偿给全汇公司，并且善居公司已经支付给全汇公司的保证金490万元全部归全汇公司所有。具体的违约金为22961253元（计算方式为17145.5×7200×0.93折×20％）。2.本案计算违约金中的0.93折是指折扣率为0.93，《汇诚名园项目协议书》中第9条第（3）款中0.93折是指0.93。3.由于善居公司的违约行为导致项目停滞至今，致使全汇公司的借款未能及时归还，而被迫产生与日俱增的利息损失（以76310000元为借款本金，按3％每月的利率计算）以及逾期支付广州市裕建工程有限公司的工程款而被迫违约并以34386750元的工程款为基数承担着每日千分之一的违约金。全汇公司所面临的经济损失是善居公司的违约行为所致，与善居公司存在直接的必然关系，善居公司应当承担其违约行为所产生的违约责任，赔偿全汇公司的损失。（三）由于善居公司的行为构成根本违约，因此，其应当向全汇公司支付违约金22961253元（违约金的计算方式为：未完成招租面积17145.80平方米×7200元×0.93×20％），且善居公司向全汇公司交纳的保证金500万元亦归全汇公司所有，一审法院判决退回3000万元给善居公司错误，为主张该权利，全汇公司已启动追究善居公司违约责任的法律程序。善居公司辩称，1.善居公司单方解约系行使正当合法权利。善居公司作为受托人，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条，依法享有随时解除委托合同的正当权利，因此，善居公司向全汇公司提出单方解约系合法权利的正当行使，并非全汇公司所称“恶意行使解除权”。2.善居公司单方解约的根本原因不在自身，而系全汇公司未满足交房条件，无法依承诺向租客按时交房。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工验收后，方可交付使用未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。全汇公司在《认租协议》中向租客承诺的交房时间为2019年7月，涉案项目仍未取得综合验收证明，说明该项目仍不具备法定交付条件。善居公司作为项目对外招租的受托人，正是出于对委托事项存在履约风险的担忧，为避免履约损失扩大，因而提出单方解约，系自我行使减损行为。3.善居公司不存在任何根本违约行为，因此亦无需承担任何违约责任。善居公司向全汇公司发函单方解约，而后撤场，系解除权的正当行使，并非全汇公司所称“根本违约”。且一审法院已查明事实，认定全汇公司关于“善居公司根本违约”的主张理据不足。因此，善居公司无需向全汇公司承担任何违约责任。4.善居公司在履约过程中乃至单方解约，均无任何过错。涉案《合作协议》签订前，全汇公司应善居公司要求提供了工程竣工前所需的完备的土地权属证明及规划证明，至此善居公司作为受托人已尽审查义务。但项目竣工后至今未通过竣工验收，对此后果，善居公司前期无法预见、中期无力避免、后期无能左右。善居公司为履行与全汇公司的合同，却付出了高昂的成本。因此，善居公司在委托合同目的根本无法实现的情况下除了单方解约别无选择。5.全汇公司并未遭受任何由善居公司导致的损失。全汇公司与善居公司之间系委托关系，善居公司作为受托人，在单方解约后向委托人全汇公司归还了所有受托楼房（不动产本身也从未转移占有），全汇公司并无任何损失。其所主张的所谓“损失”是基于招租计划完美实现下的预期可能利益。因此，涉案项目对外招租的失败是无法归责于仅作为受托人的善居公司。根据《中华人民共和国合同法》第410条及最高人民法院发布的《委托合同纠纷裁判意见》第二条规定，对不可归责于受托人的事由引致的损失，受托人无需承担赔偿责任，且受托人即便存在过错其承担的也是委托人的直接损失（不包括预期利益），故全汇公司将可得利益主张为善居公司导致的损失于法无据于理不通，不应得到支持。善居公司向一审法院起诉请求：1.确认善居公司、全汇公司签订的《汇城名园项目协议书》已于2019年6月26日解除；2.判令全汇公司即时向善居公司返还保证金及差额补足款，共计3000万元；3.判令全汇公司承担全部的诉讼费用。一审法院查明事实：2018年5月30日，全汇公司（甲方）与善居公司（乙方）签署《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》约定：甲方委托乙方为甲方汇诚名园项目住宅提供独家团购服务，项目物业类型为公寓，可租公寓房源共计256套，土地使用权的权属人为广州市增城区新塘镇东华村民委员会，土地使用权为集体建设用地使用权，土地使用权来源为划拨，集体建设土地使用权证号为粤（2016）广州市不动产权第10210677号，建设用地规划许可证号为穗国土规划地证〔2016〕11-24号，施工许可证号为440183201801020201；合同期限从正式对外招租之日起六个月；合作方式，整体建筑物对外出租的底价为8900元/平方米/40年（下同），其中甲方实收底价7200元/平方米/40年，乙方通过代为收取租金的方式收取乙方的营销总包费用800元/平方米；合同签订后，乙方向甲方支付2万元/套作为合作保证金，保证金总额以标的物业套数之和（共256套）×单套保证金计算，即总保证金为人民币5120000元……。2018年7月3日，善居公司向全汇公司银行账户汇款249万元，汇款单摘要载明是汇诚名园保证金。2018年11月2日，善居公司向全汇公司银行账户汇款245万元，汇款单摘要载明保证金。2019年3月5日，善居公司向全汇公司发出《关于解除〈汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同〉的通知函》，内容为：善居公司分别于2018年7月3日、11月2日向全汇公司支付了249万元和245万元，合计494万元保证金，善居公司于2018年10月29日、11月22日成交签约认租房号2栋1702、2栋1507，即全汇公司应于2019年1月18日前向全汇公司退还保证金40000元，但全汇公司至今未履行，依据合同约定，全汇公司逾期退还保证金超过30天，善居公司有权解除合同，现通知善居公司，自本通知发出之日起，双方签订的《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》即行解除，要求善居公司收到本通知之日起7日内退还履约保证金494万元等。2019年3月8日，全汇公司向善居公司发出《关于不同意解除合同的回复函》，表明不同意全汇公司提出的解除合同要求，要求全汇公司继续全面履行合同的各项义务等。2019年4月15日，全汇公司（甲方、委托方）与善居公司（乙方、受托方）签署《汇诚名园项目协议书》约定：甲、乙双方于2018年5月30日签订了《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》（以下简称为服务合同），现经双方确认，原服务合同自本合同签署日起终止，甲乙双方不再执行，双方互不承担违约责任。服务合同中己支付490万保证金转为本协议的保证金。现双方就甲方所有的汇城名园项目（位于广州市增城区新塘镇新塘大道东，下称“本项目”）招租及相关事宜签订本协议，以兹共同遵守。1、甲方委托乙方将本项目房源对外出租，双方共同确认本项目剩余未对外出租公寓总计244套，总面积17776.47平米，其中，l栋137套，面积9912.07平米。2栋107套，面积7864.4平米。2、乙方同意，按以下进度按月完成招租租金收入指标（指甲方应得的底价租金收入），目标具体如下：签约五个工作日招租租金收入指标1000万元，4月份招租租金收入指标2000万元，5月份招租租金收入指标2000万元，6月份招租租金收入指标1000万元，7月份招租租金收入指标1000万元，8月份招租租金收入指标1000万元，9月份招租租金收入指标1000万元，10月份招租租金收入指标1000万元，11月份招租租金收入指标1000万元，12月份补齐差额补足款……3、乙方应按前述第2条约定完成当月的租金收入指标：（1）如乙方未完成每个月的出租租金收入余额的考核任务，则乙方应当按照当月招租租金收入金额与当月实际完成招租租金收入金额的差额部分向甲方补足（下称‘差额补足款’），即乙方补足金额=当月出租租金目标金额—当月实际完成招租租金收入金额。（2）甲乙双方于每月28日至31日对账，乙方于下月5日之前向甲方支付差额补足款（如遇节假日的，则对账时间及付款时间相应顺延）。（3）第一期租金差额补足款1000万元在本协议签字后5个工作日内付清给甲方。……4、甲乙双方同意按以下标准向乙方支付服务费用：甲方采取以下标准与乙方结算，即超出以下标准产生的所得，作为甲方向乙方支付的服务费用：A、客户采取一次性付款的，按7200元／平方米的0.95折（折扣率为0.95）结算，超过7200元／平方米的9.5折以外部分的所得，作为乙方的服务费用，之内的归甲方所有；B、客户采取银行按揭方式付款且首期50%一次性付款、余款按揭方式支付的，则按7200元／平方米的0.98折（折扣率为0.98）结算，……C、客户采取银行按揭方式付款且首期50%分18个月及以内付清、余款按揭方式支付，则按7200元／平方米结算（折扣率为0）……超过7200元／平方米外部分的所得，作为乙方的服务费用，之内的归甲方所有；……5、截止至2019年12月20日，如乙方仍未完成全部房源的租赁任务的，则由甲乙双方按以下标准结算，双方进行整体核算，由乙方按照本条款（2）的约定补足差额款项后，由乙方继续对外招租，直至乙方收回所有的差额补足款项：……6、双方于2019年12月31日进行最终核算，如乙方已经完成考核任务的，甲方仍有未返还款项的，则甲方应当于2020年1月5日前一次性返还所有乙方已经支付的保证金及差额补足款（如有）……9、项目招商中心费用承担（1）乙方同意，自本合同签署日起，按30000元／月的标准向甲方支付项目招商中心的水电费、综合安保卫生清洁费给甲方，该款在每月10日前支付当月费用，该款项支付至2020年1月31日止，即乙方有权按此标准使用项目招商中心至2020年1月31日止。……10、违约责任（1）本协议签字后，任何一方均应严格执行，任何方违约的，应向对方支付违约金，并赔偿守约方受到的全部损失。……（3）乙方逾期支付当月进度款项给甲方，或乙方逾期支付最终租金底价款给甲方，或乙方逾期履行、违反其它义务，则承担以下违约责任：每逾期一日，应按应付未付款的万分之一向甲方支付违约金，乙方逾期超过15个工作日仍不履行的，则甲方有权解除本协议，乙方应当按未完成招租面积底价租金总额的20%作违约金赔偿甲方，且乙方已经支付的保证金全部归甲方所有，乙方无权要求退还。未完成招租面积底价租金总额的计算方式为：未完成招租总面积×7200元／平方米×0.93折。……11、其它约定（1）如在2019年12月31日前出现不可抗力因素，包括但不限于自然灾害、罢工、政策法令、本项目无法再通过本协议约定的方式对外出租、本项目被政府叫停、或者确定为甲方责任的，或其他非乙方责任导致本协议无法继续履行的，则任意一方有权解除本协议并不承担违约责任。本协议解除的，甲方应当在本协议解除后的3日内向乙方返还保证金，已经与客户签约部分的款项，由甲乙双方按本协议约定进行结算，计算乙方应得的服务费用并在确认后五个工作日内返还给乙方；未与客户签约的款项，由甲方在对账确认后五个工作日内返还给乙方，双方互不负违约及赔偿责任。……2019年4月18日，善居公司向全汇公司银行账户汇款510万元，汇款单摘要载明保证金。2019年4月30日，善居公司向全汇公司银行账户汇款500万元，汇款单摘要载明保证金。2019年5月3日，善居公司与全汇公司签订《汇诚名园4月销售对账单》，内容为2019年4月17日至2019年4月30日期间，签约认租套数为零套，金额为零元。2019年5月6日，善居公司向全汇公司银行账户汇款1500万元，汇款单摘要载明保证金。2019年6月19日，全汇公司向善居公司发出《关于要求确认汇诚名园5月份销售函》（含附表5月销售对账单）；其中函件载明内容为：全汇公司要求善居公司对附表对账单金额予以确认，逾期未确认，视为善居公司认同全汇公司的对账单金额；5月销售对账单载明以下内容：5月认租共4套，4套认租合同金额合计2082055元，4套认租面积均为60.64平方米。2019年6月21日，善居公司向全汇公司发出《关于解除〈汇诚名园项目协议书〉的通知函》，内容为：“贵我双方于2019年4月15日签订《汇诚名园项目协议书》（以下简称《合作协议》），委托我司就广州汇诚名园项目对外招租，我司且按贵司要求迄今合计支付了3000万元款项，足见我司履约心意之诚恳。……经我司提交集团风控部及法律顾问共同评估，一致认定项目存在合法性瑕疵，继续履约将为贵我双方共同带来包括行政处罚在内的违法风险，作为上市公司对监管规范的忌惮，我方无奈之下只能决定单方解除《合作协议》，并简述理由如下：1、贵司与各业主签订的《房屋租赁合同》关于‘租期20年，租期届满再赠送20年使用权’、‘承租人可转租’、‘合同签订后交付全部租金的41%’等约定严重违反了国土资源部、住房城乡建设部关于集体建设用地的相关规定。2、贵司与各业主签订的《房屋租赁合同》以律师出具见证函的形式代替向有关政府部门办理备案手续，违反了房屋租赁实行登记备案制度的规定。3、贵司虚假宣传，包括以租代售、以商住冒充住宅、租期注水等等：以上种种皆为我司对外销售（招租）带来重重障碍，合作期间我司积极对外宣传揽客，但屡次发生客户在已缴纳定金后发现到购买的不是正规房屋产权而要求退定的状况，更有部分客户在签订《房屋租赁合同》后要求解约。足以说明项目本身无论定位／性质／价格均不被市场所接受。有鉴于此，为避免双方损失的进一步扩大，我司特向贵司提出解除《合作协议》，并希望贵司在2019年7月5日前向我司退还前期缴纳的款项人民币3000万元。……”全汇公司于2019年6月25日收到善居公司发出的《关于解除〈汇诚名园项目协议书〉的通知函》后，于2019年6月26日向善居公司发出《商务联络函——关于解除〈汇诚名园项目协议书〉通知函的回函》，表明不认同善居公司提出的解除合同理由，希望继续履行双方的合作协议，若善居公司执意要求解除合作协议，将视为善居公司违约单方解除协议，在此情况下，善居公司应立即与全汇公司协商，妥善处理解除合同后的相关事宜等。2019年7月9日，全汇公司向善居公司发出《关于要求确认汇诚名园5月、6月销售的函》（含附6月销售对账单），全汇公司要求善居公司对5月、6月销售账单金额予以确认，逾期未确认，视为善居公司认同全汇公司的对账单金额；5月销售对账单的载明以下内容：5月认租共4套，4套认租合同金额合计2082055元，4套认租面积均为60.64平方米。6月销售对账单的载明以下内容：6月认租共2套，2套认租合同金额合计1242956元，2套认租面积分别为85.21平方米、60.64平方米。全汇公司提供不动产权证书、宗地图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可及附件等证据复印件，拟证明《汇诚名园项目协议书》所涉的项目土地、工程等程序合法，建筑物为合法建筑，善居公司提出解除合同理由不成立。善居公司对上述证据的真实性无异议，但认为项目的土地权属人是案外人，并非全汇公司，房屋也无权属证书。善居公司提供全汇公司与案外人原增城市新塘镇东华村民委员会、原增城市新塘镇东华村新村头经济合作社签订的《新村头社新甘围土地使用权租赁合同》复印件，拟证明全汇公司对涉案项目的土地租赁期限为20年。全汇公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均予以认可，并认为已经在（2019）粤0118民初7844号案提交了其与广州市增城区新塘镇东华村民委员会等签订的补充协议（一）复印件，可以证明全汇公司对项目所涉土地及地上建筑物有40年使用期。善居公司提供全汇公司与租户签署的《认租协议》复印件以及自己制作的未成交明细表，拟证明《汇诚名园项目协议书》履行期间，除成交6套公寓外，共有10位客户在已签订《认租协议》并交付定金的情况下因公寓的产权问题放弃承租，善居公司在得知该情况后，开始意识到存在违法性，善居公司在未经集团评估的前提下接受了全汇公司对涉案项目的委托，若继续履约，将会对善居公司及集团带来巨大法律风险，因此根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定以及《汇诚名园项目协议书》第11条约定，单方解约。《认租协议》复印件内容显示，出租的单元属在建工程，将2019年7月30日前毛坯交楼，租赁年限20年，租期从交付单元起算，租期届满后，双方无需办理任何手续，出租方向承租方赠送物业使用权至2059年4月30日止。全汇公司对该《认租协议》以及未成交明细表的真实性、合法性和关联性均不予认可，只能说明善居公司招租能力严重不足。本案审理过程中，一、善居公司陈述：1.《汇诚名园项目协议书》约定的保证金是定金性质；且该协议已明确约定《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》中已支付的490万元保证金转本协议的保证金，故善居公司实际已付的保证金是490万元，另外全汇公司向善居公司支付2510万元是差额补足款。2.善居公司在2019年6月21日向全汇公司发出解除合同通知函，全汇公司在当月25日收到该函件，后善居公司在当月28日撤出场地，善居公司在撤场前有口头告知全汇公司，且场地的物品都是全汇公司的，善居公司只是人员离场，无需搬离任何东西。3.善居公司在履行《汇诚名园项目协议书》期间共成交6套房屋，面积为388.41平方米，未销售面积是17388.06平方米，认租合同金额共计3325011元。二、全汇公司陈述：1.保证金并非定金，善居公司实际支付的保证金是500万元；善居公司在2018年7月、11月共汇了494万元，由于善居公司只招租成交了2套，故全汇公司退回了40000元给善居公司，所以全汇公司在《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》中收到善居公司支付的保证金是490万元，善居公司在2019年4月18日向全汇公司汇款510万元，在2019年5月6日向全汇公司汇款1500万元，4月30日向全汇公司汇款500万元，一共汇了3000万元，其中500万元是保证金，其余的2500万元是差额补足款。2.善居公司并未告知全汇公司何时撤场，后来才知道善居公司已单方撤场，全汇公司并不知道善居公司具体何时撤场的。3.《汇诚名园项目协议书》的项目在2019年前已竣工，暂未取得综合备案验收，但主体结构已验收。4.全汇公司对于涉案项目的土地租期为40年，从2019年4月30日起至2059年4月30日止；合同法并未规定租赁期限超过20年的合同必然无效，若双方自愿履行应不受限制。一审法院认为，全汇公司与善居公司在2018年5月30日签订《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》，全汇公司委托善居公司为汇诚名园项目住宅提供独家团购服务，由善居公司负责对外招租，招租底价为40年租期租金7200元/平方米，善居公司通过代收租金的方式收取营销总包费用。后双方又于2019年4月15日签署了《汇诚名园项目协议书》，约定原《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》自本合同签署之日起终止，由全汇公司继续委托善居公司将汇诚名园的项目对外出租。以上事实可见，双方之间为委托合同关系，现双方因履行《汇诚名园项目协议书》产生纠纷，故本案为委托合同纠纷。经审查，并未发现双方签署的《汇诚名园项目协议书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故该合同有效。关于保证金金额问题，全汇公司主张善居公司就《汇诚名园项目协议书》已付保证金500万元，善居公司主张保证金为490万元，双方对于保证金数额存争议。一审法院认为，《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》约定总保证金为512万元，善居公司在履行该合同过程后，分两次共向全汇公司合计支付了494万元保证金。庭审中，全汇公司承认在《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》中向善居公司退还了40000元保证金，仅收到善居公司支付的保证金490万元。同时，《汇诚名园项目协议书》明确约定，原服务合同即《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》已支付490万元转为协议的保证金。以上事实可见，善居公司基于履行《汇诚名园项目协议书》向全汇公司支付的保证金为490万元。关于合同解除的问题。根据双方在2019年5月3日签署的4月销售对账单，全汇公司在2019年6月19日、7月9日向善居公司发出的5月份销售函（含5月销售对账单）和5月、6月份销售的函（含6月销售对账单）等内容显示，善居公司在签订《汇诚名园项目协议书》后仅在5月、6月间对外成功招租6套房屋，成功招租面积仅388.41平方米。在履约过程中，善居公司于2019年6月21日向全汇公司发出《关于解除〈汇诚名园项目协议书〉的通知函》以继续履约存在违法风险为由得出单方解除《汇诚名园项目协议书》。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同……”的规定，善居公司作为受托人，有随时解除委托合同的权利，故自全汇公司收到善居公司发出的《关于解除〈汇诚名园项目协议书〉的通知函》时即2019年6月25日，双方签订的《汇诚名园项目协议书》已解除。根据双方签署的《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》以及《汇诚名园项目协议书》的内容，全汇公司委托善居公司对汇成名园的项目对外招租，招租的租期长达40年。结合全汇公司与租户签订的《认租协议》内容可知，全汇公司出租的期限为20年，租期届满后，全汇公司与租户双方无需办理手续，全汇公司再赠送20年使用期。显然，全汇公司委托善居公司对外招租给租户承诺的租期超过了20年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定。此外，全汇公司向租户承诺的交房日期为2019年7月，但直至2020年3月，全汇公司承认汇诚名园的项目仍未取得综合验收备案证明，表明该项目的建筑物仍未符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定交付使用条件，可见全汇公司无法按约定向租户交付认租的房屋。因此，善居公司担心履约存在风险，为避免履约损失扩大单方向全汇公司提出解除合同，是自我行使减损行为，故善居公司提出解除合同并无不当。全汇公司辩称善居公司擅自撤场的行为属根本性违约，理据不足，一审法院不予采纳。综合上文分析，一审法院确认双方签署的《汇诚名园项目协议书》已于2019年6月25日解除。承上文分析，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，已经进行给付的应当返还给给付人，全汇公司确认已经向善居公司收取了3000万元，现善居公司主张返还保证金及差额补足款共计3000万元，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第三百九十六条、第四百一十条之规定，一审法院于2020年6月11日判决：一、确认善居公司与全汇公司于2019年4月15日签订的《汇诚名园项目协议书》已于2019年6月25日解除；二、全汇公司于判决生效之日起十日内向善居公司返还保证金及差额补足款共计3000万元；三、驳回善居公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费391800元，由善居公司负担19950元，全汇公司负担19950元；诉讼保全费5000元，由善居公司负担2500元，全汇公司负担2500元。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院二审期间，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求的范围进行。根据双方的辩诉意见，本案争议焦点为：1.案涉《汇诚名园项目协议书》性质认定问题；2.全汇公司上诉请求改判退还2038747元给善居公司是否有事实及法律依据。一、关于案涉《汇诚名园项目协议书》性质认定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”本案中，全汇公司与善居公司在2018年5月30日签订的《汇诚名园项目广州善居团购（渠道）服务及包销合作合同》第4.8条约定，服务期结束后，如仍有物业未出租的，乙方应向甲方按照双方约定的底价支付未出租建筑物的全部款项给甲方，即由乙方支付全部包销底价款，未出租建筑物交由乙方继续招租。全汇公司、善居公司又于2019年4月15日签订的《汇诚名园项目协议书》第3条第（1）项约定，如乙方未完成每个月的出租租金收入余额的考核任务，则乙方应当按照当月招租租金收入金额与当月实际完成招租租金收入金额的差额部分向甲方补足（下称“差额补足款”），即乙方补足金额=当月出租租金目标金额—当月实际完成招租租金收入金额；第5条约定，截止至2019年12月20日，如乙方仍未完成全部房源的租赁任务的，则由甲乙双方按以下标准结算，双方进行整体核算，由乙方按照本条款（2）的约定补足差额款项后，由乙方继续对外招租，直至乙方收回所有的差额补足款项。由此可见，本案中《汇诚名园项目协议书》双方约定的内容实质是包销合同关系。一审判决认定双方之间为委托合同关系，本案为委托合同纠纷不当，本院予以纠正。二、关于全汇公司上诉请求改判退还2038747元给善居公司是否有事实及法律依据的问题。根据涉案《汇诚名园项目协议书》第8条第（3）款约定，全汇公司所设定的租金单价8541元包含7200元/平方米“毛坯价”、1098元/平方米“装修费”、243元/平方米“服务费”，该租金约定明显不符合房屋租赁的市场交易价，实际是将房屋买卖的售价冠以“租金”的名义，且根据全汇公司与业主签订的《广州市房屋租赁合同》的约定，租赁年限20年，租期从交付单元起算，租期届满后，双方无需办理任何手续，出租方向承租方赠送物业使用权至2059年4月30日止。支付方式约定若一次性付款按7200元/平方米9.5折；按揭方式且首期50%一次性付款，余额按揭按7200元/平方米9.8折等方式，与房地产销售支付方式相似，不符合房屋租赁的租金缴纳规定，可以认定全汇公司实际为变相出售案涉项目，以租代售。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。涉案土地的不动产权证亦载明：权利类型为集体建设用地使用权，权利性质为划拨，附记：本宗地用途为商住用地，不得作房地产开发。根据《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》第六十三条，全汇公司兴建案涉项目时并未在土地管理部门依法办理土地转用手续，全汇公司也并非广州市增城区新塘镇东华村民委员会集体组织成员。在房地一体原则下，全汇公司与案外人广州市增城区新塘镇东华村民委员会签订的《土地使用权租赁合同》合作建房，实质上是转让农村集体土地使用权，全汇公司与善居公司双方的包销合同对涉案房屋的处分实质是对农村集体土地房屋使用权的转让，违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，故案涉的《汇诚名园项目协议书》为无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。善居公司诉请解除《汇诚名园项目协议书》的理由不成立，全汇公司也不能依据《汇诚名园项目协议书》上的违约条款主张违约金。全汇公司确认已经向善居公司收取了3000万元，善居公司主张返还保证金及差额补足款共计3000万元，该3000万元是全汇公司因该协议实际取得的款项数额，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。全汇公司基于合同违约基础上诉请求退还2038747元给善居公司于法无据。本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初5822号民事判决第二项；二、撤销广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初5822号民事判决第一项、第三项；三、驳回广州市善居电子商务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费391800元、诉讼保全费5000元，由广州市善居电子商务有限公司负担226743元，广州市全汇房地产开发有限公司负担170057元；二审案件受理费181606元，由广州市全汇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王丽华审判员  练长仁审判员  杨 凡二〇二〇年十二月九日书记员  尤志华蔡嘉瑜