贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔26执复47号复议申请人（被执行人）：凯里市金马房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市金井路**，统一社会信用代码：915226012159237932。法定代表人：陈华宾，该公司董事长。委托代理人：任明胜，贵州贵信律师事务所律师。申请执行人：雷璐，女，1986年10月31日出生，住贵州省凯里市。被执行人：贵州省凯里市世纪城百货有限公司，住所地贵州省凯里市文化北路**，统一社会信用代码：91522601055009029U。法定代表人：伍茂才，该公司董事长。被执行人：贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司，，住所地贵州省凯里市文北路**水木花园会所**统一社会信用代码：915226012159238570。法定代表人：叶荣芝，该公司董事长。被执行人：凯里市阳光房地产有限公司，住，住所地贵州省凯里市宁波路（市房地产交易大楼**）一社会信用代码：91522601215925027X。法定代表人：万台生，该公司总经理。复议申请人凯里市金马房地产开发有限公司不服凯里市人民法院（2020）黔2601执异269号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。凯里市人民法院在执行雷璐与贵州省凯里市货有限公司（以下简称：世纪城百货公司）、贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司（以下简称：金井公司）、凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称：金马公司）、凯里市阳光房地产有限公司（以下简称：阳光公司）租赁合同纠纷一案中，于2020年6月4日作出（2020）黔2601执1558号执行裁定书，拍卖被执行人金马公司所有的位于凯里市金冠酒店1层至6层（房产证号为:Ａ5××73号、Ａ5××74号、Ａ5××75号、Ａ5××76号、Ａ5××77号、Ａ5××78号）房产。凯里市法院查明，关于雷璐诉世纪城百货公司、金井公司、金马公司、阳光公司租赁合同纠纷一案，本院经审理后作出（2020）黔2601民初6274号民事判决书，判决：世纪城百货公司向雷璐支付租金41719元及违约金544元，世纪城百货公司的财产被依法强制执行后不能清偿的债务，由金井公司、金马公司、阳光公司连带共同清偿。因债务人未履行前述法院生效判决确定的义务，雷璐向本院申请强制执行。执行过程中，鉴于类案数百当事人向本院申请强制执行，本院决定合并执行，并于2018年5月7日裁定查封了金马公司名下的金冠酒店1至6层。2020年6月4日，本院作出（2020）黔2601执1558号执行裁定书，裁定：拍卖金马公司所有的位于凯里市金冠酒店1至6层（产权证号：Ａ5××**、Ａ5××**、Ａ5××**、Ａ5××**、Ａ5××**、Ａ5××**）房产。2019年3月8日，聂林生、王江莉、张启贵等凯里世纪城业主595人向本院申请诉前财产保全，本院于同月12日作出（2019）黔2601执保142号民事裁定书，裁定：查封金马公司所有的位于凯里市（水木花园）地）地下停车位共计659个封期限为三年。2018年12月6日，凯里市公安局出具凯公（刑）鉴通字﹝2018﹞69号《审计鉴定意见通知书》，内容如下：“凯里市世纪城百货有限公司业主代表张启贵：我局指派吴献忠、杨世坪聘请贵州诚隆会计师事务所有限公司有关人员，对凯里市世纪城百货有限公司财务账目进行了司法审计鉴定。司法审计鉴定意见是：一、2012年10月1日至2018年7月31日世纪城百货公司资金总流入483,351,457.28元，资金总流出479,478,588.38元，结余3,872,868.90元；二、2012年10月1日至2018年7月31日，世纪城百货公司共收取商户租金30,191,066.26元，世纪城百货公司共支付业主租金84,971,379.37元；三、截至2018年7月31日，世纪城百货公司尚有25,651,968.50元未归还给伍茂才；四、截至2018年7月31日，陈华宾尚有1,800,000.00元未归还给世纪城百货公司；五、截至2018年7月31日，万台生尚有1,800,000.00元未归还给世纪城百货公司；六、截至2018年7月31日，世纪城百货公司尚有59,996,544.82元未归还给金井房开公司……”世纪城百货公司出具《净利润表》载明：2018年8月至2020年8月，世纪城百货公司的净利润为-1275765.51元。在本院组织听证中，各方当事人均认可世纪城百货公司无财产可供执行。凯里市法院认为，根据金马公司的异议请求、其他当事人的答辩意见和黔东南州中级人民法院发回重新审查的意见，本案焦点如下：1.世纪城百货公司有无财产可供执行；2.金冠酒店与世纪兴城商业大楼及水木花园地下停车位，法院执行何种财产更容易变现以及更有利于保障申请执行人的胜诉权利；3.若执行金冠酒店，仅对其1至6层房产进行拍卖，是否严重减损其价值。关于世纪城百货公司有无财产可供执行的问题：经本院组织听证，根据当事人提供的证据即凯里市公安局出具的凯公（刑）鉴通字﹝2018﹞69号《审计鉴定意见通知书》、世纪城百货公司出具的《净利润表》以及各方当事人的意见，本院予以确认世纪城百货公司目前无财产可供执行，进而本院依法可以执行基于一般保证而承担连带共同清偿责任的金马公司的财产。关于执行何种财产的问题：一方面，世纪兴城商业大楼及水木花园地下停车位虽然已被法院查封，但部分资产的权属存在争议，同时近年来诉讼纠纷不断，影响了该部分财产的处置变现。另一方面，涉案申请执行人众多，需支付的租金数额大，而世纪兴城商业大楼及水木花园地下停车位的价值是多少、是否足以支付应付的租金，尚未可知。金马公司未能提供应予执行世纪兴城商业大楼及水木花园地下停车位的优势证据，依法应当承担举证不能的法律后果。为能使财产及时得到处置变现，妥善解决当事人众多、执行标的额大的矛盾纠纷，显然执行金冠酒店的财产更容易处置变现和更有利于保障申请执行人的胜诉权利。关于执行金冠酒店分开拍卖的问题：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”金冠酒店1至6层系独立产权，可分开使用，本院根据案件实际情况，予以裁定拍卖，并不必然导致金冠酒店整体价值严重减损，不符合前述司法解释规定应当合并拍卖的情形。金马公司未能提供相反证据足以阻却拍卖金冠酒店1至6层房产，亦应当承担举证不能的法律后果。综上所述，本院裁定拍卖金冠酒店1至6层房产并无不当，金马公司就此提出的异议，理由不能成立，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人凯里市金马房地产开发有限公司的异议请求。复议申请人金马公司向本院复议请求依法撤销凯里市人民法院（2020）黔2601执异269号执行裁定书，并停止拍卖凯里市金冠酒店1—6层房产。理由如下：一、一审法院认定事实有误，单独拍卖1-6层必然导致金冠酒店价值严重受损，只能对金冠酒店整体拍卖。凯里市金冠酒店共计12层，每层虽都有独立的产权，但其系凯里4星级酒店，经营性用房，除房屋本身价值还有其他价值，其所有的基础设施，包括酒店停车场、专业消防和消防楼梯、专业电梯、空调、新风系统及热水系统等都为1-12层不可分割的共用设施。单独拍卖酒店1-6层房产会对整栋房屋公共设施造成影响，导致公共基础设施无法正常使用，不利于保护被执行人权益；二、申请人已向法院提交了可供执行的财产，但一审法院仅以该财产涉及争议较多，是否足以支付租金为由不予认可，属认定错误。首先金马公司、阳光公司已向法院提供“世纪兴城”商业大楼1-7层及金马公司所有的位于凯里市（水木花园）地）地下停车位计659个作为该案执行财产。但一审法院未对申请人提供执行的财产作出任何处置，也未作出评估。其次2013年4月，金马公司、阳光公司、金井公司签订《世纪新城部分房产经营权、所有权分割协议》将金马公司阳光“世纪兴城”1-7楼产业明确分配给金井公司，约定金井公司用“世纪兴城”财产支付返租租金，保障业主返租租金的实现。后金马公司、阳光公司、金井公司公司提起诉讼，要求对该协议的效力进行确认，2020年10月28日，该案经法院判决确认该分割协议合法有效，且上述财产经申请执行人申请全部被法院查封。金马公司和阳光公司于2017年已经查封金井公司位于凯里市，未出售41套）用作被执行财产提供给法院，作为清偿申请执行人的案款，凯里市法院应当依法对该部分房屋进行评估拍卖，价款不足清偿债务时再执行其他财产。申请执行人提出如下答辩意见：1、拍卖金马公司1至6层金冠酒店产权，不损害酒店和大楼其它楼层和部位的经营权。2、金马公司提供执行的房产，是有争议的房产。3、拍卖不是目的是手段，是要被执行人尽快履行生效法律文书应该承担的责任。被执行人世纪城百货公司、金井房产公司、阳光房产公司未提出答辩意见。本院确认凯里市人民法院查明的事实。本院认为，根据凯里市人民法院2019年7月18日作出的（2019）黔2601民初3092号判决确定的判项内容，世纪城百货公司的财产被依法强制执行后不能清偿的债务，由金井公司、金马公司、阳光公司连带共同清偿。从一审法院查明的事实来看，世纪城百货公司资产净利润为负数，目前确无财产可供执行，凯里市人民法院裁定拍卖金马公司的财产并无不当。但一审法院在执行过程中应审查世纪城百货公司股东是否足额出资或存在抽逃出资的情形，并在查清世纪城系列案所有业主申请执行标的前提下，本着善意文明执行理念对查封在案的金马公司名下的金冠酒店依法进行拍卖，避免出现超标的查封和拍卖的行为。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。复议申请人提出的复议理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项之规定，裁定如下：驳回凯里市金马房地产开发有限公司的复议申请，维持凯里市人民法院（2020）黔2601执异269号执行裁定书。本裁定为终审裁定。审判长  张芝伟审判员  杨再琴审判员  杨 露二〇二〇年十二月十日书记员  周佳静