四川省长宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1524民初1725号 原告：叶洪，男，1997年7月7日，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：彭爱民，北京京师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐贤杰，北京京师（成都）律师事务所律师。 被告：王启明，男，1986年11月20日出生，汉族，住四川省长宁县。 被告：齐晓琴，女，1984年9月6日出生，汉族，住四川省长宁县。 王启明与齐晓琴共同委托诉讼代理人：彭剑，长宁县长宁法律服务所法律工作者。 原告叶洪与被告王启明、齐晓琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9月立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶洪及委托诉讼代理人彭爱民、唐贤杰，被告王启明、齐晓琴及委托诉讼代理人彭剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告叶洪向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法认定原告与被告签订的《房屋买卖合同》之4楼（即长宁县长宁镇温州商城三期D7栋4-3,4自配房屋）买卖合同无效；2.判令被告返还原告购买该房屋（即长宁县长宁镇温州商城三期D7栋4楼4-3.4购房款223453元；3、判令被告支付原告购房款223453元占用的资金利息（按银行同期贷款利率，从2019年11月15日起算，直至被告实际偿还完毕之日止）； 4.判令被告齐晓琴对前述款项承担连带支付责任；5.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原告（乙方）与被告（甲方）在中介郭定英（丙方）提供的居间服务下，于2019年11月14日就长宁县长宁镇温州商城三期Ｄ7栋3楼（3-3.4）已装修房屋和顶楼已配房屋签订《房屋买卖合同》。合同约定:1.第一条：转让房屋的基本情形：顶楼属于自配房屋没有产权，出售房屋辅助设施已在相关公司立户，包括室内装饰及防盗门和相关固定设施。2.第二条：甲方对转让房屋的产权拥有情形：甲方对转让房屋确权，该房是开发商抵给甲方的工程款所得，甲方属于该房的实际所有人。3.第三条：甲方对产权及出卖权的声明：甲方保证所告知给乙方本合同第二条所记载的产权拥有情形属实。甲方保证出售给乙方的房屋产权清晰，符合国家及房屋所在城市房屋上的有关政策，绝无其他权属设定和其他纠纷，乙方买房后，若该房屋有产权纠纷纷以致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方的经济损失。4、第四条：计价方式和价款：计价方式按整套就算，双方议定该房屋出售总价为人民币458000元。根据合同约定，原告于2019年11月13日、14日按照被告指定的账户共转款458000元，被告于2019年11月14日向原告出具《收条》一张，载明：今收到叶洪购买位于长宁镇温州商城××栋××楼××已配房屋住房购房款458000元。2020年7月24长宁县综合行政执法局向原告下达《行政执法责令改正通知书》（长综执（2020）责改字029号，《通知书》载明：温州商城Ｄ7栋4楼（4-3-4）在未取得建设工程规划许可证进行建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》的有关规定。要求立即将查出的问题进行整改，拒不整改的，我局将按相关要求予以查处。长宁县综合行政执法局对案涉房屋涉嫌违建的问题，到原告处调查核实。对此，原告多次电话联系被告就温州商城Ｄ7栋4楼（4-3-4）房屋涉嫌违建的问题进行求证，被告坚称该房屋没有问题，出了问题由被告承担责任。2020年7月24日，原告接到长宁县综合行政执法局向原告下达《行政执法责令改正通知书》后，确认温州商城Ｄ7栋4楼（4-3-4）楼房屋属于违建房屋。对此，基于以上事实，原告认为：被告在出让该房屋时，隐瞒该房屋属于违建的事实，原告对案涉房屋属于违建的事实一直不知情。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，原被告双方基于违建房屋签订的《房屋买卖合同》无效。并依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原告现要求被告返还购买违建房屋价款223453元以及被告向原告支付该房款223453元占用的资金利息（按银行同期贷款利率，从2019年11月15日起算，直至被告实际偿还完毕之日止）。另被告齐晓琴全程参与和合同的签订和履行，原告的大部分款项都支付给了齐晓琴，被告齐晓琴就返还款项应与被告王启明承担连带支付责任。现原告为维护自身合法权益，依据相关规定，特提起诉讼，请人民法院依法予以支持。 被告王启明辩称，我与叶洪签订的合同合法有效，原告完全是无理取闹。我卖给叶洪的房子是开发商长宁县浙瓯房地产开发有限公司抵账给我的，我投入资金进行了装修。我卖给原告时就说清楚了，三楼是可以办证，4楼搭建的简易房是办不了证的。二手房买卖是按套来算的，不是按平方面积计算价格。我与原告和开发商沟通，原告与开发商签合同并办理网签，钱我收，要求原告打部分款项给开发商是因为就这套房子我和开发商算账要支付他们十多万，总的说我认可收到原告458000元。2019年合同签订后我带原告验房，收房，当时4楼是租出去的，合同签订后的租金也是原告收了的。我和中介都有告知了原告真实情况，原告和他的伯伯还是叔叔看了房子后才决定购买，原告作为成年人，应该要承担相应的风险。我卖的房子就只有三楼，只签订了一个合同，没有卖四楼，相当于四楼是送给你的，房屋价格就是这458000。另如按原告的算法，2880元每平方米的房子，我投入三楼和四楼的装修和家具等等这些就是零元，这不是事实。请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。 被告齐晓琴辩称，我和王启明就是朋友关系，他欠我28万多的材料款，我跟进这个房子的买卖就是为了收回我的款项。原告转给我的钱，我扣除了应收款28万多剩下的都返还给了王启明。我只是作为款项代收人，不应该承担责任。 本院经审理认定事实如下：2019年11月14日，原告叶洪与被告王启明签订《房屋买卖合同》，约定：第一条被告将坐落于长宁县长宁镇温州商城三期Ｄ7栋3楼（3-3.4）已装修房屋和顶楼已配房屋出售给原告，三楼房屋用途为商业用房建筑面积80多平方米（实际面积以房产证未准，后期产权面积价格多不退少不补），取得产权证的具体时间以开发商公布为准。顶楼属于自配房屋没有产权，出售房屋辅助设施已在相关公司立户，包括室内装饰及防盗门和相关固定设施。第二条甲方对转让房屋的产权拥有情形：甲方对转让房屋确权，该房是开发商抵给甲方的工程款所得，甲方属于该房的实际所有人。第三条：甲方对产权及出卖权的声明：甲方保证所告知给乙方本合同第二条所记载的产权拥有情形属实。甲方保证出售给乙方的房屋产权清晰，符合国家及房屋所在城市房屋上的有关政策，绝无其他权属设定和其他纠纷，乙方买房后，若该房屋有产权纠纷以致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方的经济损失。第四条：计价方式和价款：计价方式按整套就算，双方议定该房屋出售总价为人民币458000元。第五条，采取两次性付款，第一次于2019年11月13日向中介郭定英支付20000元，第二次2019年11月14日甲方配合乙方到售楼部完成更名手续，待乙方签完网签手续后当日支付余款438000元整；第六条其他事项，甲方已将该房相关实际情况如实告知买方，乙方对该房屋的相关具体情况已经清楚明白，视为充分了解自愿购房。甲方协助乙方到售楼部变更为乙方名字后，后期乙方接开发商通知办理产权证后应积极办理（最迟办理时间是接到通知起30日内）。乙方按照该楼盘售楼部购买一手房相关程序办理，并自行缴纳因购买该房屋应该缴纳的相关税收及费用。合同签订后，原告叶洪按约定支付被告定金20000元，同日，原告叶洪在被告王启明配合下与案外人长宁县浙瓯房地产开发有限公司签订《四川省商品房买卖合同》约定原告购买的案外人的房屋为预售许可证17012号下Ｄ-7号楼无单元3层3-3、4号。预测建筑面积81.44平方米，按建筑面积计算单价2880元／平方米，总价234547元。原告与案外人就《四川省商品房买卖合同》办理了网签备案。2019年11月14日。原告叶洪通过案外人叶俊超按王启明的要求向被告齐晓琴转款328000元，向长宁县浙瓯房地产开发有限公司转款两次合计109000元，另向齐晓琴转款2036元。2019年11月14日，被告王启明向原告叶洪出具收条，载明：“今收到叶洪购买位于长宁镇温州商城××栋××及配房屋住房购房款458000元。”同日，案外人长宁县浙瓯房地产开发有限公司向原告叶洪出具收据，载明收到叶洪三期Ｄ7-3-3.4房款234547元。在合同签订时段，案涉房屋4楼（自行搭建）处于出租状态，原、被告签订《房屋买卖合同》前的租金系被告收取，合同签订后原告叶洪曾收取过租金。2020年7月24日，长宁县综合行政执法局向原告叶洪下达《行政执法责令改正通知书》（长综执（2020）责改字029号，《通知书》载明：“温州商城Ｄ7栋4楼（4-3-4）在未取得建设工程规划许可证进行建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》的有关规定。要求立即将查出的问题进行整改，拒不整改的，我局将按相关要求予以查处。”后双方产生纠纷，2020年9月10日，原告向本院提起诉讼，本院审理期间，原告申请追加齐晓琴为被告并请求判令齐晓琴承担连带支付责任。 另查明，2020年11月14日，案外人长宁县浙瓯房地产开发有限公司出具《说明》，载明：“长宁县长宁镇江长路外侧温州商城4号地块D-7号楼五单元3层3-3.4设计为商业用房，面积81.44平方米，系我公司开发建造，由于欠王启明较多工程款，经与王启明多次协商，公司作出较大让步，将该房以上面积的商业框架空地抵工程款234547元给王启明。该商业用房当时售价4500元/平方米，实际价值36万余元，备注：后王启明、叶洪与我公司协商，办理不动产权证时直接更名给叶洪。”被告王启明在该房上搭建了建筑物即案涉第四层，一并进行了装饰装修，其中第四层搭建部分在与叶洪进行交易前处于出租状态，后原告叶洪收取了部分租金。 上述事实，有当事人提交并经庭审质证的身份证明、《房屋买卖合同》、《四川省商品房买卖合同》（预售）及补充协议、预售备案通知书、转账记录、收条、说明、《责令整改通知书》、照片、录音及当事人的庭审陈述予以佐证。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及相关法律精神，买卖违法建筑的合同依法应确认为无效。但具体就本案而言，原、被告签订的《房屋买卖合同》中虽有涉及楼顶擅自搭建的部分，但双方在合同中未对各部分的价值进行区分，系按二手房交易方式进行买卖。原告叶洪与案外人长宁县浙瓯房地产开发有限公司签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）系在特殊情况下形成且被告王启明事实上投入了全部装修及家具等费用，原告以与案外人签订的合同金额推定搭建部分价值的为223453元与查明事实不符。另原告叶洪在与被告王启明签订《房屋买卖合同》前现场查看了该处房屋，在合同上注明“顶楼属于自配房屋没有产权”，原告叶洪与案外人签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）也只涉及第三层，证实原告叶洪系明知该处房屋的真实情况却同意按当时现状进行交易，亦存在过失。原告叶洪提出的诉讼请求，因所举证据不足，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告叶洪的全部诉讼请求。 案件受理费4652元，减半收取计2326元，由原告叶洪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  陈德泉 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  徐宜语