湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初800号原告（反诉被告）:中国建设银行股份有限公司孝感分行。住所地：孝感市城站路**。统一社会信用代码：9142090088081137X6。负责人：刘斌，该分行行长。委托诉讼代理人：叶爱民、郑金姑，湖北山川律师事务所律师。代理权限：代为起诉，代为承认、增加、变更诉讼请求，申请鉴定，调查取证，签收法律文书，申请执行等。被告（反诉原告）:罗小文，男，1981年4月30日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住所：孝感市孝昌县。被告（反诉原告）：孝感市开发区柴火灶农家菜馆建设路店。。住所地：孝感市长征路与建设路交汇处统一社会信用代码：92420900MA4B7BNC7Y。经营者：罗小文，男，1981年4月30日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝感市孝昌县花园镇新屋村罗家松林**，公民身份号码：4209211981********。以上两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：汤伯元，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司孝感分行(以下简称建行孝感分行)与被告（反诉原告）罗小文、孝感市开发区柴火灶农家菜馆建设路店（以下简称柴火灶建设路店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，并经原、被告双方同意继续适用简易程序。分别于2020年8月31日、2020年9月15日、2020年11月18日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）建行孝感分行的委托诉讼代理人郑金姑，被告（反诉原告）罗小文，被告（反诉原告）柴火灶建设路店、罗小文的委托诉讼代理人汤伯元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）建行孝感分行向本院提出变更后的诉讼请求：1.判决解除原、被告之间的不定期租赁合同关系。2.判令被告在诉状送达之日起30日内腾退房屋，结清所有水电等费用，将承租房屋返还给原告；逾期退房，按照合同解除前2倍租金按日支付违约金至退房止；逾期退房，视为其放弃未被拆除物品，所有权归原告所有。3.判令被告支付房屋租金31834.69元(从2018年12月1日暂计至2019年10月31日)并按合同解除前年租金34729元标准支付房屋占用费至被告腾退房屋之日止。4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月18日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于孝感市××路中××（（地下室，租赁期自2015年12月1日至2017年11月30日止，租金每年递增5%，第一年租金为30000元，第二年租金为31500元。租金按年支付，合同签订后5日内支付第一年租金，以后在每年到期前的一个月15日内交清下一年房租。租赁期内，逾期未交纳各项费用，原告有权解除合同，收回出租房，逾期未被撤除物品，视为被告放弃所有权归原告所有。逾期腾房，按日租金的2倍支付违约金。合同签订后，原告交付房屋，双方均按照合同履行。被告交纳了2018年度（即2017年12月1日至2018年11月30日）房租后，至今未书面要求续租，未交纳后续房租。合同到期后，原告多次要求被告解除合同，腾空并返还房屋，但被告置之不理，拒不搬离，为此，请求支持原告前列的诉讼请求。原告（反诉被告）建行孝感分行为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告的营业执照。拟证明原告的基本情况、诉讼主体资格。证据二：被告的居民身份证复印件、工商登记信息。拟证明被告的基本情况、诉讼主体资格。证据三：房产证。拟证明原告是涉案房屋所有权人。证据四：《房屋租赁合同》。拟证明原告与被告签订了房屋租赁合同及合同约定情况。1.被告承租原告位于孝感市××路中××（（地下室。2.租赁期为2年(自2015年12月1日至2017年11月30日止)。3.第一年租金为30000元，第二年租金为31500元，租金每年递增5%。4.合同期满后自然终止。5.租赁期满，被告如期归还房屋，逾期归还按照原租金的2倍支付违约金，还应承担原告的经济损失。证据五：中国建设银行单位客户专用回单。拟证明被告交纳房租情况。证据六：房屋到期催收通知及现场照片。拟证明被告在合同到期后继续占用租赁房屋的事实。被告（反诉原告）罗小文、柴火灶建设路店辩称，1.将罗小文列为本案被告没有事实依据，双方合同期满后没有续签合同；2.合同是不定期的合同，在2018年做为被告向原告交齐了租金之后，自2019年至今，原告未找被告催索租金，故原告称被告下欠原告租金不成立，被告认为其默许被告继续经营，原告要求被告腾退租赁房屋并支付租金不成立；3.原告出租的房屋没有取得所有权，是临时租赁的场所，租赁房屋之前是仓库，故本案的租赁合同不受法律保护；4.被告做为反诉原告提起了反诉，反诉请求是需要原告对被告去年2-5月份之间装修的场所及购买的主要设施进行鉴定，确定最后的残值是多少来进行赔偿。被告（反诉原告）罗小文、柴火灶建设路店提出反诉请求：1.判令被反诉人如需请求反诉人腾退承租房屋，须承担反诉人去年以来至今投入的装饰装修、添置厨卫设施和必要设备、垫付的水改、电改及水电费合计200000元；2.本案的反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人在2016年1月18日签订了一份《房屋租赁合同》，租期共2年，期限满后，反诉人又向被反诉人交清了第三年(2018年)租金，被反诉人一直默许反诉人继续经营。去年初，反诉人花约200000元对经营场地进行了升级改造，被反诉人对此未提异议，仅在去年中期告知反诉人要收回租赁房屋。故此，罗小文、柴火灶建设路店提起反诉。被告（反诉原告）罗小文、柴火灶建设路店为支持其反诉请求及抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一：罗小文的居民身份证复印件。拟证明被告罗小文的诉讼主体资格。证据二：3张照片。拟证明原告出租的房屋属临时建筑，不能对外出租，不受法律保护。证据三：38张照片。拟证明被告开设的酒店装修、购买各种设施、设备现状。证据四：证人谢某证言、装修施工合同。拟证明被告在去年2月至5月进行了装修装饰，投入211400元，且在装修期间原告未提出异议。证据五：劳动用工合同。拟证明被告与11名劳动者签订劳动合同。证据六：排污费的单据。拟证明被告为原告支付城市排污费780.85元。证据七：证人段某、石某证言。拟证明由于原告起诉，致使被告提前与证人签订解除劳务合同并进行了补偿。证据八：资产评估报告。拟证明被告装修资产的市场价值为110300元。原告（反诉被告）建行孝感分行辩称，1.根据相关规定，承租人未经出租人同意装修装饰或者扩建的费用由承租人自行承担，被告罗小文在交纳了2017年12月1日至2018年11月30日的租金后，未实际承租，同时2018年12月12日原告已经履行了催告义务要求其搬离承租房屋，因此如被告进行了装修装饰并未得到原告准许，产生的相关费用原告不予承担；2.添置的厨卫设备，水电费支出系被告罗小文经营的必要费用，不应由原告进行承担，因此请求法院驳回被告的全部反诉请求。经庭审质证，被告（反诉原告）罗小文、柴火灶建设路店对原告（反诉被告）建行孝感分行所提交的证据一、二、五无异议；原告（反诉被告）建行孝感分行对被告（反诉原告）罗小文、柴火灶建设路店所提交的证据一无异议。对上述双方当事人均无争议的证据，本院均依法予以采信并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认为，原告（反诉被告）建行孝感分行提交的证据三、证据四符合证据的真实性、关联性、合法性的要求，对该证据本院予以采信；证据六证实了原告催收的事实，对该证据本院予以采信。被告（反诉原告）罗小文、柴火灶建设路店提交的证据二不能证明案涉房屋系违法建筑的事实，对该证据本院不予采信；证据三、四证明了被告对案涉房屋进行装修的事实，对该证据本院予以采信；证据五证明了被告与他人签订劳动用工合同的事实，但该事实与本案无关联性，对该证据本院不予采信；证据六证明了被告支付排污费的事实，但该事实与本案无关联性，对该证据本院不予采信；证据七与本案也无关联性，对该证据本院不予采信；证据八系具备鉴定资质的鉴定机构出具的评估报告，对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月18日，原告（甲方）与被告罗小文（乙方）补签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于孝感市××路中××（（地下室（出租房屋面积420平方米）出租给乙方经营餐饮业使用，租赁期为2年(自2015年12月1日起至2017年11月30日止)，租期内发生一切税费由被告承担，第一年租金为30000元于合同签订后5日内交纳，第二年租金为31500元于第一年期满前的一个月15日内交纳。租赁期满，原告有权收回出租房屋，被告应当如期归还房屋，逾期归还，则每逾期一天向原告按原日租金的2倍支付违约金。合同签订后，双方均按照约定履行至合同期届满，之后，原、被告再未签订续租合同。期间被告向原告交纳了三年租金，分别为30000元、31500元、33075元（被告多交的租金应予返还），租期至2018年11月30日。2018年底，原告向被告提出要求收回出租房屋，被告则要求续租。2019年9月17日，原告在案涉出租门面房外张贴通知，要求被告1个月内结清房租、水电费，并办理退房手续无果，以致成讼。另查明，本院于2020年5月25日向被告送达诉状副本及应诉通知书。被告罗小文签订案涉房屋租赁合同后，案涉房屋由被告柴火灶建设路店经营至今。2019年2月20日被告柴火灶建设路店对案涉租赁房屋进行了装修，2020年10月15日经湖北永业行资产评估咨询有限公司鉴定，被告柴火灶建设路店的装修资产价值评估为110300元。被告柴火灶建设路店支付鉴定费4000元。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案中，原告与被告罗小文签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规规定，合法有效。关于诉讼主体的问题，本案中被告罗小文签订的合同，其以被告柴火灶建设路店的名义在租赁房屋中经营至今，根据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，因此，被告柴火灶建设路店系本案适格诉讼主体，本案合同义务由其承担。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，2017年11月30日租赁期满后，被告柴火灶建设路店继续使用涉案房屋，原告未提出异议并收取租金，原租赁合同继续有效，但双方之间的租赁期限为不定期，对不定期房屋租赁，原告可以随时解除合同，但原告解除合同应当在合理期限之前通知被告。原告于2019年9月17日张贴通知，要求被告在1个月内办理退房手续，符合通知被告解除合同的合理期限，故对原告请求解除原、被告柴火灶建设路店之间的不定期租赁合同，本院予以支持。合同解除后，被告柴火灶建设路店应当将承租房屋返还给原告。关于拖欠的租金金额及违约金的问题，2017年11月30日租赁期满后，被告柴火灶建设路店继续使用涉案房屋并按照每年33075元的标准交纳租金，原告未提出异议，原告请求的占用房屋租金应当以每年33075元的标准计算，但疫情期间3个月的房屋租金应当予以减免。根据原合同约定，租赁期届满，被告柴火灶建设路店应当归还承租的房屋，被告柴火灶建设路店逾期归还房屋，每逾期一天向原告按原日租金的2倍支付违约金。由于原、被告形成不定期房屋租赁，对不定期房屋租赁，原告可以随时解除合同并要求被告归还房屋，但原告解除合同应当在合理期限之前通知被告柴火灶建设路店。本案中，原告于2019年9月17日在出租门面房外张贴通知，要求被告柴火灶建设路店1个月内结清房租、水电费，该期限届满被告未腾退承租房屋视为违约，原告请求自被告收到诉状副本后30日后开始计算违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。柴火灶建设路店在对案涉租赁房屋进行装修过程中，建行孝感分行未提出异议，视其为同意装饰装修，本案中因不可归责于双方的事由导致合同解除，柴火灶建设路店装饰装修残值损失，按照公平原则由建行孝感分行与柴火灶建设路店各承担一半，即建行孝感分行应向柴火灶建设路店支付装修损失55150元（鉴定价值110300元的一半）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司孝感分行与被告（反诉原告）孝感市开发区柴火灶农家菜馆建设路店之间的不定期房屋租赁合同。二、被告（反诉原告）孝感市开发区柴火灶农家菜馆建设路店将承租的位于孝感市长征路中段案涉地下室返还给原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司孝感分行。三、被告（反诉原告）孝感市开发区柴火灶农家菜馆建设路店向原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司孝感分行支付占用期间的租金（租金计算标准：自2018年12月1日起按照年租金33075元的标准，计算至被告腾退承租房屋之日止，扣减3个月疫情期间的房租）及违约金【违约金计算标准：自2020年6月25日起按照每年66150元（原日租金的2倍）的标准，计算至被告腾退承租房屋之日止】。四、原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司孝感分行向被告（反诉原告）孝感市开发区柴火灶农家菜馆建设路店支付装修损失55150元。五、驳回原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司孝感分行的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）孝感市开发区柴火灶农家菜馆建设路店、罗小文其他反诉请求。上述给付项于本判决生效后三日内履行。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费596元，简易程序减半收取298元，由被告（反诉原告）孝感市开发区柴火灶农家菜馆建设路店负担；案件反诉受理费2150元、鉴定费4000元，两项共计6150元，由被告（反诉原告）孝感市开发区柴火灶农家菜馆建设路店负担3075元，由原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司孝感分行负担3075元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  董劲松二〇二〇年十二月十一日书记员  黄思怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。