天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终5675号上诉人（一审原告、反诉被告）：朱颜舜华，女，1996年2月17日出生，满族，户籍地辽宁省。委托诉讼代理人：郝卓亮，天津韬鼎律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：天津方街商业管理有限公司，住所地天津市和平区滨江道**麦购休闲广场负**食巷小吃街办公室。法定代表人：何立鹏，总经理。上诉人朱颜舜华因与被上诉人天津方街商业管理有限公司（以下简称方街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初2457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱颜舜华上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，并驳回方街公司的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2019年7月14日签订租赁合同，合同约定交付店铺时间为2019年6月26日之前，但实际迟延至2019年10月1日交付；同时，被上诉人所提供的项目推广书中的宣传与实际推广情况严重不符；其次，被上诉人在合同签订前，明确承诺承租店铺及商区可以办理外卖业务，但在后期营业过程中被和平区工商管理部门查处，因租赁店铺面积过小，无法办理卫生许可证，责令停止外卖服务，给上诉人造成巨大损失；再次，被上诉人未经上诉人同意擅自向不特定消费者发放优惠券，强迫上诉人以超低价格与消费者进行交易。综上，双方解约原因系被上诉人存在多项欺诈违约之处而并非上诉人违约。在上诉人与被上诉人所签订的租赁协议中已明确约定支付的租金包括物业费用，但一审法院仍认定保安保洁、垃圾清运等基本物业服务需要上诉人另行支付费用。方街公司辩称，关于延期交付的问题，涉案合同约定可以延期交付，并且上诉人也了解存在可能延期交付的情况。协议约定的服务项目其都履行了，上诉人解除合同是因为生意不好做。上诉人因租赁面积过小无法上外卖，这个也不是被上诉人造成的，只要符合市场监管部门相关的要求可以上外卖。保安保洁费、垃圾清运费这些费用，上诉人在进场之前就都同意交付，也实际交过，其他商户也都是如此交费用。朱颜舜华向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告之间签订的《房屋（商铺）租赁合同》；2.依法判令被告返还原告2019年7月至12月租金70000元；3.依法判令被告返还原告保证金20000元；4.本案诉讼费由被告承担。方街公司反诉请求：1.判令原告支付被告基础装修费27000元；2.判令原告支付被告电表费1450元；3.判令原告支付被告水表费230元；4.判令原告支付被告联通穿线调试路由器使用费330元；5.判令原告支付被告客如云收银机购置费1740元；6.判令原告支付被告2019年10月-12月及2020年1月的保安保洁费1600元；7.判令原告支付被告2019年10月至12月及2020年1月的垃圾清运费840元；8.判令原告支付被告因擅自退租而解除合同的违约金16000元；9.判令原告支付被告逾期退还商铺的占用使用费206550元；10.判令原告尽快注销工商营业执照及摊贩备案证明；11.诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方无争议的事实，一审法院予以确认。2019年7月14日原、被告签订房屋（商铺）租赁合同，约定原告租赁涉案房屋用于经营椰子系列产品，经营品牌为椰子日记，使用面积14.6平方米，建筑面积28平米，租期12个月，自2019年7月1日至2020年6月30日，约定于2020年6月26日前交付，如因被告原因逾期未交付，约定的租期及开业日相应顺延，被告不承担违约责任，开业日期暂定2019年7月1日。每月保底租金11667元，抽成租金为月营业额乘以16%，如抽成租金高于保底租金，于次月5日前支付超额部分。同时交付保证金20000元。如任何原因合同被解除或终止，应于5日内将涉案房屋交还，逾期按50元每平米支付房屋使用费。合同第11.2.3条约定，未经被告同意，擅自提前退租，原告应承担违约责任（违约金为合同金额的10%），且原告已经支付的租金（含物业费）和保证金不予退还。因此造成被告损失的，应承担赔偿责任。双方于同日签订补充协议，约定原告为FUNBOX网红小吃街天津旗舰店TOP30席签约合作商家，享有如下特权：开业活动，优先免费参与权；山西路主出入口品牌墙方街位，优先免费选择权；舞台大屏品牌独家广告1天，优先免费播出权；舞台互动区品牌独家推介活动，优先免费举办权；异业现场推广活动，优先免费参与权；品牌代金券（2800元）冲抵市场推广费（10000元），优先大V特惠权。上述合同签订后，原告进驻涉案场地并于2020年10月1日营业。原告于2020年4月7日向被告发出《解除合同告知函》，要求解除与被告的上述租赁合同。另查，原告于签订合同后向被告交纳半年租金及保证金。在本案审理过程中，被告提交2019年8月16日通过微信方式向原告送达入场前需缴费明细的微信截图，证明上述费用明细发给原告并按此实际履行，但原告未向被告缴纳基础装修费14600元、电表费1450元、水表费230元及联通网络穿线调试服务费及路由使用费330元等费用。对于上述费用，根据被告提供的与原告的微信截图显示，原告于2019年10月29日向被告表示经营困难，无钱给付。再查，原、被告双方纠纷发生后，于2020年4月8日经天津市和平区劝业场街道人民调解委员会调解并签订人民调解协议书，载明原告撤出涉案场地，原、被告双方于2020年4月9日交接完毕并签字确认。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋（商铺）租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应当确认合法有效，原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务。本案争议焦点为双方租赁合同因何而解除以及双方谁应承担违约责任。原告主张被告违约应承担责任的理由为：迟延交付商铺、未按补充协议履行VIP特权、商铺面积过小、擅自发放消费券等。应当明确，双方为租赁合同关系，应以该合同确认双方的主要权利义务。合同已经约定租赁面积、交付时间及逾期交付的后果，原告在明知上述约定的情况下，再以该理由解除不能成立，是否享受VIP特权及发放消费券问题均不属于主要合同义务，不构成解除租赁合同的理由，现原告擅自退租解约属于违约方，应承担相应的违约责任。原告交纳的半年租金至2020年3月31日止已使用完毕，因原告现要求退还租金及保证金20000元，无事实及法律依据，不符合双方合同约定，原告的上述请求，一审法院不予支持。对于被告主张保安保洁及垃圾清运费用的反诉请求，被告通过微信形式将缴费明细发与原告，原告亦实际按此履行，现被告主张并无不当。原告于2020年2月至3月期间因天津市处于新冠疫情防控一级响应期间而未开业，后原告于2020年4月9日搬出涉案场地，被告主张原告给付2020年2月至2020年4月期间的保安保洁及垃圾清运费用，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。对于被告主张原告支付基础装修费14600元、电表费1450元、水表费230元、联通网络穿线调试服务费及路由使用费330元等的反诉请求，被告通过微信方式将上述费用明细发给原告并按此实际履行，原告应当给付被告，被告的上述请求，一审法院予以支持。对于被告主张2020年4月1日至7日租金2278元及擅自退租解除合同违约金14000元的反诉请求，考虑疫情期间影响商铺正常使用并且原告缴纳的保证金已经扣除，被告的上述请求，一审法院不予支持。对于被告主张擅自迟到早退未按时营业违约赔偿金4800元的反诉请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。对于被告主张逾期退还商铺占用使用费45990元的反诉请求，因2020年4月9日双方已经交接完毕，被告已经签字确认，被告的该项主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。对于被告主张原告尽快注销工商营业执照及摊贩备案证明的反诉请求，不属于人民法院受理民事案件的范围，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，一审法院判决：一、解除原告（反诉被告）朱颜舜华与被告（反诉原告）天津方街商业管理有限公司签订的《房屋（商铺）租赁合同》；二、判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）朱颜舜华给付被告（反诉原告）天津方街商业管理有限公司保安保洁费1600元以及垃圾清运费840元；三、判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）朱颜舜华给付被告（反诉原告）天津方街商业管理有限公司基础装修费等共计16610元；四、驳回原告（反诉被告）朱颜舜华其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）天津方街商业管理有限公司其他反诉请求。案件受理费1025元，由朱颜舜华负担，反诉费999.35元，由天津方街商业管理有限公司负担974.35元，由朱颜舜华负担25元（于判决生效之日起十日内直接给付天津方街商业管理有限公司）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人是否违约，是否应当承担违约责任；二、上诉人是否应当支付被上诉人保安保洁费、垃圾清运费。关于争议焦点一，双方当事人签订的租赁合同系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。上诉人在履行合同期间按期支付租金，且擅自提前搬离涉案房屋，已构成违约，应承担违约责任。上诉人主张被上诉人迟延交付涉案商铺，并未履行补充协议约定的义务，本院经审查，涉案合同约定可以延期交付商铺，租金从实际交付商铺时起算，据此，上诉人以此为由主张被上诉人违约，不能成立，本院不予支持。关于不能开展外卖业务及擅自发放消费券的问题，均系上诉人自主经营行为，且不是主要合同义务，上诉人主张被上诉人违约，没有依据，本院不予支持。关于争议焦点二，上诉人在接收涉案商铺前，被上诉人已通过微信方式将缴费明细发送上诉人，上诉人亦未提出异议，据此，上诉人应支付欠付的该部分费用。上诉人主张不应支付该部分费用，没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人朱颜舜华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由朱颜舜华负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张玉明审判员  姚 琦二〇二〇年十二月十日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……