北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10385号上诉人（原审被告）：王然，男，1987年5月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：张蓉，女，1973年11月27日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：陈亮，北京中朗律师事务所律师。上诉人王然因与被上诉人张蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初12864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王然上诉请求：撤销一审判决第一、三项，并依法改判；本案一、二审诉讼费用由张蓉承担。事实和理由：1.一审法院事实认定错误，王然于2020年6月14日将案涉房屋钥匙交付给物业人员，后经张蓉要求，于2020年6月28日将案涉房屋钥匙从物业人员处取回后转交给张蓉。2020年6月14日-2020年6月28日，案涉房屋即处于张蓉使用中。案涉房屋交付时间应为2020年6月14日，双方租赁合同于2020年6月14日解除。2.违约金金额过高，我方违约情节轻微，张蓉通知我方最迟应于2020年6月5日搬离案涉房屋并交还钥匙，王然实际于2020年6月14日搬离案涉房屋并交还钥匙，2020年6月由于北京新发地地区疫情，搬离存在难以寻找搬家人员、车辆进出困难等现实困难，我方延期交付房屋无主观恶意。张蓉未产生损失或损失较小，一审判决书中，张蓉自认房屋至今还未出租，在约定交房日期至实际交房日期中，未产生损失。即便产生损失也是轻微损失。相较于损失而言违约金金额过高，应适当下调。受新冠肺炎疫情及疫情防控政策影响，我方于2020年1月25日以来一直未能实际营业，近半年时间没有任何收入，选择与张蓉解除合同并非我方主观意愿，而且客观情况导致合同无法继续履行，我方也承担了巨大的经济损失。张蓉辩称，同意一审判决，不同意王然的上诉请求。张蓉向一审法院起诉请求：1、确认张蓉与王然签订的《北京市商铺租赁合同》于2020年6月28日解除；2、判令王然支付违约金80000元；3、判令王然支付自2020年4月30日至6月28日的租金（按月租金37831元计算）；4、诉讼费由王然承担。一审法院认定事实如下：2019年3月14日，张蓉（出租人、甲方）与王然（承租人、乙方）北京美丽新居房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订了《北京市商铺租赁合同》，约定张蓉将位于北京市北京经济技术开发区文化园西路8号院2号楼2层209号商铺出租给王然，标的物建筑面积195.56平方米，租赁期间自2019年4月30日起至2021年4月29日止。关于租金标准和支付方式，合同约定2019年4月30日至2020年4月29日租金总计428276元；2020年4月30日至2021年4月29日租金总计453972元。付款方式为“押一付六”，支付时间为2019年4月30日、2019年10月30日、2020年4月30日、2020年10月30日。关于押金，约定在签署合同时，乙方向甲方交纳1个月租金作为押金，即35200元。合同期满或者终止，在乙方交清租金、水电费等乙方租赁期间内所产生的相关费用，注销营业执照，并对有损失部分进行维修补偿后，甲方即可无息退还乙方押金。关于违约责任，合同中约定，任何一方因违约造成终止合同的，应向对方赔偿80000元违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。关于合同的解除，合同约定除存在租赁期限届满、因乙方过错严重造成房屋毁损的、出现不可抗力造成房屋毁损达到不能使用的目的、政府强制征收或拆除房屋的、乙方迟延交付房屋租金超过10天的情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。合同中还对房屋维护及维修、转租等双方权利义务进行约定。一审庭审中，王然出具了其与张蓉的微信聊天记录，欲证明双方口头约定合同解除时间为2020年5月14日。其中，2020年5月12日王然说道：“我们这边慎重考虑了一下，后续可能就不租了，所以得跟您商量一下后续怎么处理，要不咱们那天约个时间看一下现状，然后商量下吧”。2020年5月14日张蓉回复：“好的那就是说你要解约了是吧”。2020年5月15日王然回复：“是的，您看什么时间方便店里约个时间”。2020年5月17日张蓉回复：“好的你定时间吧”。关于房屋返还，2020年6月2日，张蓉微信通知王然交出房屋钥匙，同日，王然回复“正在收拾，会尽快搬出去”。张蓉自认2020年6月28日收回房屋后自行使用，还没有出租出去。王然则称其于2020年6月14日把钥匙给了物业人员，后由物业人员通知张蓉收回房屋，但在一审法院指定的举证期限内，王然未举证证明其主张。张蓉认可收到王然支付的房屋押金35200元，双方均认可房屋租金交纳至2020年4月29日。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。张蓉与王然之间的《北京市商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同的解除时间，从微信聊天记录中可以看出双方在2020年5月12日至17日就合同解除进行了商讨，但并未明确协商一致解除合同，也未就合同解除的后果达成一致，故一审法院认定双方并未就合同解除达成合意，本案不属于双方协商一致解除合同。王然虽称于2020年6月14日将房屋返还给张蓉，但未举证佐证其主张，故一审法院对张蓉称其于2020年6月28日收回房屋的主张予以采信，双方签订的租赁合同于2020年6月28日事实上解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于违约金，双方合同约定租期较长，疫情及防控措施仅短期内对营业收入影响较大，故疫情及防控措施对合同履行客观上造成了困难，但并不会导致合同目的无法实现，因此，王然不因此而取得合同解除权，王然无解除权的情况下提前解除合同构成违约，应承担违约责任，虽其抗辩合同约定的违约金过高，但结合月租金标准及张蓉的房屋空置时间，合同约定的违约金并未明显高于张蓉的损失，故一审法院对张蓉要求王然支付80000元解除合同违约金的主张予以支持。双方均认可房屋租金交纳至2020年4月29日，现张蓉要求王然支付欠付2020年4月30日至6月28日的租金与法有据，鉴于此期间北京市疫情防控整体形势趋于转好，因此对此期间的租金标准一审法院不再调整，故王然应支付张蓉此期间的租金73140元。关于王然辩称的因疫情影响应减免2020年1月25日至2020年4月29日租金一节，为了应对新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门在此期间内采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动，这会给张蓉使用涉案房屋及实际经营造成不利局面，确实会对王然实现签订合同的目的产生一定影响。考虑到疫情或者疫情防控措施不属于商业风险，双方当事人均无过错，继续按照合同约定履行对承租人明显不公平，结合王然承租房屋的属性和用途，一审法院酌定对此期间的租金减免56509元，减免的数额优先用于抵扣王然应支付的2020年4月30日至6月28日期间租金，故王然仍需支付张蓉租金16631元。关于王然交纳的押金，合同解除后，张蓉应当返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认张蓉与王然2019年3月14日签订的《北京市商铺租赁合同》于2020年6月28日解除；二、王然于判决生效之日起七日内支付张蓉欠付租金16631元；三、王然于判决生效之日起七日内支付张蓉违约金80000元；四、张蓉于判决生效之日起七日内返还王然押金35200元；五、驳回张蓉的其他诉讼请求。本院二审期间，王然向本院提交其与张蓉、其妻与张蓉的微信聊天记录截图，欲证明6月中旬租房合同已经解除，后续只是在协商交房事宜。张蓉认可其证据的真实性，但不认可证明目的，称此证据在一审开庭前已经取得，双方对于交房没有形成一致意见，双方于6月28日才交接案涉房屋。本院对上述聊天记录的真实性予以认可，但该聊天记录未有体现王然于6月中旬即将钥匙交至物业的内容，张蓉对此亦予以否认，且王然对于将钥匙交至物业的具体日期一、二审庭审表述不一致，故对其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为双方房屋租赁合同解除的时间及违约金是否过高的问题。关于本案房屋租赁合同解除的时间，根据王然与张蓉的聊天记录，双方在2020年6月28日前多次就合同解除问题进行商讨，但并未明确协商一致解除合同，也未就房屋交接、违约金等合同解除的事项达成一致，故本案不属于协商一致解除合同。王然主张其于2020年6月中旬将案涉房屋钥匙交至物业，是张蓉没有及时去拿所以才于6月28日当面交接房屋，但其提交的证据不足以证明其该项主张，张蓉对此亦不予认可，故本院认可张蓉收回房屋的时间为2020年6月28日，一审法院据此认定双方租赁合同于2020年6月28日事实上解除，并无不当，本院不持异议。关于违约金，双方租赁合同明确约定任何一方因违约造成终止合同的，应向对方赔偿80000元违约金。本案中，双方约定租期较长，疫情及防控措施仅短期内对营业收入影响较大，因此疫情及防控措施并不会导致本案租赁合同目的无法实现，故王然于租期内提前解除合同属于违约，应当承担违约责任。结合双方租赁合同月租金标准及张蓉房屋空置时间，合同约定的80000元未明显高于张蓉的损失，故一审法院判决支持张蓉要求王然支付80000元违约金的请求，并无不当，本院予以认可。综上所述，王然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由王然负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杜灵军审 判 员 李明磊审 判 员 王 琪二〇二〇年十二月八日法官助理 郝琪琪书 记 员 李紫维