福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初2555号 原告（反诉被告）：庄晓芳，女，汉族，1991年5月28日出生，个体工商户，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：包水英，福建包水英律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢翠凤，福建包水英律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：邓小珍，女，汉族，1975年2月27日出生，个体工商户，现住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：王柳莺，福建万奥律师事务所律师。 原告（反诉被告）庄晓芳与被告（反诉原告）邓小珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）庄晓芳的委托诉讼代理人包水英、谢翠凤，被告（反诉原告）邓小珍的委托诉讼代理人王柳莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄晓芳向本院提出的诉讼请求：1、判令邓小珍立即向庄晓芳赔偿装修损失65890元、办公用品损失3307元、收入损失75591元（93591-3000＊6＝75591），合计赔偿损失144788元。2、判令由邓小珍承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年7月5日，庄晓芳与邓小珍签订《房屋租赁合同》，约定由庄晓芳承租邓小珍位于三明市梅列区跃的房屋（毛坯房）用于经营舞蹈培训机构，租金每月3000元，租赁时间从2018年9月1日至2020年9月1日（2018年7月6日至2018年8月31日为装修免租期）。合同签订后，庄晓芳投入大量人力物力进行装修，累计花费65890元。庄晓芳在培训机构开业前期花费大量资金进行宣传营销，开业后生源稳定，经营期间月均收入15599元。2019年3月租赁房屋开始出现屋顶漏水、地面渗水等严重质量问题，房屋木地板被水泡坏变形发霉，无法正常使用（见证据3.1现场照片）。经物业公司查明，是屋顶防水层问题导致漏水、埋于地下的水管问题导致渗水。庄晓芳多次要求邓小珍及时修复房屋，但邓小珍推脱责任，怠于履行维修整改义务，导致2019年3月-2019年8月期间庄晓芳都无法使用房屋，培训机构无法正常上课，家长纷纷提出解约，直接造成庄晓芳6个月收入损失93591元。因邓小珍房屋严重质量问题，造成庄晓芳前期投入的装修费用及收入遭受巨大损失。在长达6个月的时间里，邓小珍都没有将房屋修复到可以使用的状态，房屋一直处于空置中。2019年8月27日双方协商解除合同。庄晓芳多次就损失赔偿问题与邓小珍进行交涉，但邓小珍推脱拒不承担责任，还擅自将庄晓芳的办公用品丢弃。为维护自身权益，故诉至法院。 邓小珍辩称，庄晓芳的损失系其自身提前解除合同造成，并非邓小珍的过错导致。《中华人民共和国合同法》第二百二十条及第二百二十一条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案，涉案房屋出现质量问题，邓小珍及时看了现场、联系了物业、开发商，采取积极的态度敦促责任方进行修缮。由于漏水点隐藏在房屋的结构内部、隐藏工程中，凭肉眼难以直观发现，需要刨开地面、破坏装修工程才能发现漏水点。发现了漏水点，但因专业技术限制一时难以确定漏水原因，因此耗时较长。维修期间，虽然庄晓芳依然对租赁房屋进行使用，但邓小珍已减免了庄晓芳租金、水、电费、物业费等相关费用，也同意延长租期。然而，修缮完毕后，庄晓芳执意要解除租赁合同。邓小珍也第一时间退还了庄晓芳房屋押金，同意庄晓芳拆除一切装饰。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持……”。涉案房屋修缮后丝毫不影响庄晓芳使用，庄晓芳不享有当然的合同解除权。庄晓芳提请解除合同，系庄晓芳违约。因此，邓小珍不应赔偿庄晓芳剩余租赁期内装饰装修残值损失。另外，根据庄晓芳提供的证据无法证实其因房屋质量问题导致办公损失、收入损失。诉状中，庄晓芳陈述2019年3月-8月，培训机构无法正常上课，家长提出解约，却不见庄晓芳退款的相关证据。相反，涉案房屋出现质量问题，庄晓芳未采取任何行为防止损失的扩大。综上，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；邓小珍也严格遵守法律积极履行修缮义务，相应减少租金。因此，恳请法院驳回庄晓芳的诉讼请求。 邓小珍向本院提出的反诉请求：1、判令庄晓芳支付邓小珍房屋租金损失15000元（2020年7月－11月共5个月，每月3000元）、水费834元、电费140.6元、物业管理费6579元及滞纳金2000元。2、判令庄晓芳返还邓小珍多收取的房屋押金4000元。3、本案的诉讼费用由庄晓芳承担。事实和理由：2018年7月15日，双方签订房屋租赁合同。邓小珍同意将位于三明市梅列区晓芳。装修免租期两个半月，租赁期限从2018年9月1日起算。合同约定，每月房屋租金3000元，每两个月支付一次6000元。房屋押金3000元。租赁期间，物业费、卫生费、水、电费、煤气费、电话费、有线电视费、宽带费由庄晓芳负责交付。庄晓芳必须依约交付租金及各项费用，逾期邓小珍将按每天30元加收滞纳金。2019年4月起，庄晓芳未向邓小珍支付房屋租金，也未向第三人缴纳物业费、水、电费。2019年8月，庄晓芳明确向邓小珍表示不再租赁。邓小珍随即返还庄晓芳房屋押金，并多向庄晓芳转款了4000元。然而，邓小珍以未达成理赔协议为由一直占用店面，直至2020年5月才腾空。双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当严格遵守，履行合同义务。庄晓芳拖欠房屋租金及相关费用，已经严重违约，损害了邓小珍的合法权益。故，邓小珍特向贵院提起反诉，请求判如所请。 庄晓芳辩称，1、因为案涉房屋存在严重的质量问题无法使用，邓小珍承诺在房屋可以正常使用之前不收取庄晓芳租金，邓小珍现要求庄晓芳支付租金没有任何依据，违反基本诚信。庄晓芳在2018年9月承租案涉房屋后，均按时向邓小珍支付租金及相关费用，按照双方约定的用途使用房屋。即使从2019年3月2日开始，房屋出现地面渗水、屋顶漏水等无法使用的情况下，庄晓芳仍然支付了3月份的租金。在发现房屋质量问题后，庄晓芳第一时间要求邓小珍维修。邓小珍在2019年4月26日作出承诺，在场地可以使用之前的房屋维修期间不收取庄晓芳租金，也明确说会赔偿庄晓芳所有的装修费用损失，其发送给庄晓芳的聊天记录里明确表述为：“不能用，那我就这段时间不收你租金，是不是，等到场地可以用的时候我再收你的钱呐”、“租啦，你叫我所有把你装修下去都赔偿给你呀，我也尽量去做这个事情啊对不对。”邓小珍已承诺在房屋可以正常使用之前不收取庄晓芳租金，在其承诺后过去近4个月的时间里，房屋一直处于维修状态，直到2019年8月份双方解除合同时，房屋仍然没有维修好，被水泡坏发霉的木地板也没有更换，邓小珍的免租承诺仍然有效，庄晓芳无需支付租金。另2019年4月11日庄晓芳已将案涉房屋的钥匙移交给邓小珍，庄晓芳在维修期间没有也无法使用案涉房屋，不应向邓小珍支付该期间的租金。2、在房屋租赁合同关系里，出租人负有根据合同约定交付租赁物的义务，负有保证出租房屋质量符合使用标准，以及房屋出现问题时及时修缮的义务。本案中因房屋出现质量问题无法使用，是邓小珍违约，庄晓芳有权行使先履行抗辩权，拒绝支付租金。《合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。3、邓小珍提供的出租房屋不符合质量标准需要维修，房屋维修期间庄晓芳没有使用案涉房屋，因房屋维修产生的水电、物业等费用及租金应由邓小珍自行承担。庄晓芳承租案涉房屋用于经营舞蹈机构，地面铺设的全部都是木地板。2019年3月2日案涉房屋出现屋顶漏水、地面渗水等严重质量问题，房屋木地板全部都被水泡坏、变形、发霉，机构无法正常经营。庄晓芳第一时间将问题反馈给邓小珍，但邓小珍3月2日以“明天我找物业”、4月11日以“明天反映给物业，这个损失到时候我会和物业交涉”、“在和物业交涉，由于天气原因物业说要等天气晴朗了才可以彻底维修”、6月11日以“最近每天都在和碧桂园方面沟通协商店面维修事宜”等理由一拖再拖，怠于履行维修义务，导致2019年3月－8月长达半年时间房屋都处于无法使用的维续状态。从2019年4月起房屋钥匙就一直在邓小珍处，在此期间庄晓芳没有也无法使用房屋，相应的水电、物业费用均是因房屋维修而产生的，应由邓小珍自行承担。庄晓芳无法使用房屋，培训机构无法正常开课，无法实现合同目的，邓小珍应承担由此给庄晓芳造成的所有损失。押金问题是合同解除时，邓小珍一直确认要赔偿，金额一直协商不下，多支付的是一部分赔偿，不应当返还。《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。请求法院驳回邓小珍的诉讼请求。 庄晓芳围绕诉讼请求依法提交了（1）房屋租赁合同（2）收据、装修费用清单、转账记录，证明原告装修花费65890元；（3）现场照片、聊天记录，证明房屋出现渗水的质量问题及双方就房屋漏水的处理进行沟通、2019年4月11日将钥匙交给邓小珍、2019年8月27日双方解除合同。（4）聊天记录、购买记录，证明合同解除后，庄晓芳搬离房屋，部分办公用具寄存在楼梯间被丢弃、邓小珍同意赔偿800元；（5）舞蹈机构培训费收入（2018.9－2019.2），证明庄晓芳经营的培训机构营业收入稳定，2018年9月-2019年2月经营期间共收入93591元，月均15599元；（6）2019.4.26日微信聊天记录，证明庄晓芳将钥匙移交给邓小珍后要求退租，邓小珍为了挽留庄晓芳承诺在房屋维修期间不收取租金，也明确说会赔偿装修费用损失；（7）2019.12.2微信聊天记录，证明双方协商赔偿事宜未果、直至2019年12月案涉房屋都没有维修好，被水泡坏的木地板没有更换。邓小珍对证据（5）的真实性有异议外，对其他证据的真实性无异议。 邓小珍围绕反诉请求提交了物业费发票、用水情况查询单、用电清单，证明租赁期间庄晓芳应缴纳的物业费、水、电费的数额；庄晓芳与新的租户2020年6月的聊天记录，证明庄晓芳影响邓小珍向第三人出租房屋，导致租金损失。庄晓芳质证认为，房屋维修期间其未使用房屋，所产生的物业费、水电费不应由其承担；与第三方的聊天所涉及的报警、加锁等未实际发生。 对上述证据的真实性当事人无异议的，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确认的证据和双方当事人委托诉讼代理人的庭审陈述，对案件事实作如下认定： 1、2018年7月5日，邓小珍与庄晓芳签订《房屋租赁合同》邓小珍将坐落于三明市梅列区房屋租赁给庄晓芳经营使用，租赁期限2018年9月1日至2020年9月1日；每月租金3000元，按每两个月支付一次，逾期交租金每天应支付滞纳金30元；租房押金3000元；物业费、水电费等由承租人交纳。 2、合同签订后，邓小珍将房屋（毛坯）交付庄晓芳，庄晓芳将房屋交由三明市大唐装饰有限公司进行装修，装饰公司出具的装修清单显示，工程名称为碧桂园灰姑娘舞蹈教室毛坯装修，罗列19个项目，材料费人工费计65890元，庄晓芳支付了上述装修费用，三明市大唐装饰有限公司出具了收款收据。 3、庄晓芳租金交纳至2019年3月。2019年3月2日案涉房屋出现屋顶漏水、地面渗水现象，房屋木地板被水泡，庄晓芳即刻将情况通过微信告知邓小珍，邓小珍称要向物业公司反映和交涉。2019年4月11日，邓小珍向庄晓芳要求拿到房屋锁匙或寄放在哪，以便让物业公司实地查看，庄晓芳告知钥匙寄放在隔壁的窗帘店，并提出退租请求和补偿装修的钱，邓小珍表示维修期间可以不收租金。2019年5月下旬，为进行维修，对涉案房屋地面下水管一侧进行了开挖。期间双方就装修赔偿保持沟通，但未达成一致。2019年8月27日，庄晓芳明确向邓晓珍表示：“不租了装修款你赔偿给我，租赁合同终止”邓小珍表示：这边也是碧桂园方面造成的，你要求的赔偿款我肯定是付不了，碧桂园协商后也未达成你要求的装修款数额。2019年9月16日，邓小珍通过微信向庄晓芳转账7000元，备注为退租房押金。 4、2020年7月14日，庄晓芳提出要搬回寄放在房屋楼梯间的物品。邓小珍称，家具烂了长了白蚁扔了，同意赔偿800元。 5、涉案房屋2019年4月至2020年4月物业费6109.23元，2018年7月19日至2019年10月21日水费834.19元（其中2019年2月之前的水费为167.29元），2018年8月至2020年5月电费140.6元（其中2019年2月之前的电费为67.76元） 当事人争议的焦点为及本院的分析认定： 1、邓小珍是否应赔偿庄晓芳装修费用的问题 庄晓芳主张，因房屋严重质量问题，造成庄晓芳前期投入的装修费用遭受损失。在长达6个月的时间里，邓小珍没有将房屋修复到可以使用的状态，房屋一直处于空置中。双方解除合同后，就赔偿问题协商未果。邓小珍应赔偿装修损失65890元。 邓小芳辩解，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。涉案房屋修缮后丝毫不影响庄晓芳使用，庄晓芳不享有当然的合同解除权。庄晓芳提请解除合同，系庄晓芳违约。因此，邓小珍不应赔偿庄晓芳剩余租赁期内装饰装修残值损失。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案房屋在租赁期间内因屋顶漏水、地板渗水不能正常使用。依照法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但从漏水、渗水开始近6个月时间内，出租人未将房屋维修至可使用的状态，导致房屋不能按照合同约定的用途使用和不能实现合同目的而解除了租赁合同。合同解除的原因是出租人不能履行其基本义务。因此，责任在出租人，出租人应承担违约责任。双方签订租赁合同时，房屋为毛坯，从合同签订到合同正式履行有近2个月的期间，应视为房屋装修期间，说明出租人同意承租人对房屋进行装修。现因出租人的原因导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。庄晓芳提供的三明市大唐装饰有限公司出具的装修清单显示，各项装修工程项目明晰、数量具体、材料价格及人工费用计算合理无误，可以作为装修费用金额65890元的认定依据。本案合同期限从2018年9月1日至2020年9月1日共732天，折算装修费每天为90元，2019年3月2日发生漏水、渗水后房屋不能正常使用，剩余租赁期从2019年3月3日起算为549天，故剩余租赁期内装修残值损失为549天×90元/天＝49410元。 2、庄晓芳的物品损失金额 庄晓芳提交办公用品购买记录主张共花费3307元，办公用品寄放在楼梯间，被邓小珍处理了，应予赔偿。 邓小珍表示同意赔偿800元。 本院认为，庄晓芳提交的办公用品购买记录不足以证明其货物损失为3307元，考虑物品折旧、自然损耗等因素，本院对邓小珍同意赔偿的金额800元予以酌定庄晓芳的物品损失金额。 3、关于庄晓芳经营损失问题 庄晓芳主张，其从事舞蹈培训2018年9月至2019年2月经营收入月平均15599元。因房屋漏水、渗水导致其2019年3月-2019年8月期间庄晓芳无法使用房屋，培训机构无法正常上课，学员纷纷提出解约，直接造成庄晓芳6个月经营收入损失93591元。 邓小珍辩解，庄晓芳提供的表格系其单方制作，无法证明其经营收入，也没有提交退培训费的相关证据。 本院认为，庄晓芳提交的2018年9月至2019年2月经营收入表格，系其自行制作，不能作为证据使用。其无证据证明2019年3月至8月期间6个月存在直接经营损失93591元的事实。对庄晓芳的该项诉讼请求，本院不予支持。 4、关于邓小珍的租金损失问题 邓小珍主张，2020年7月至11月，因庄晓芳影响邓小珍与案外人签订租赁合同，致邓小珍损失5个月租金15000元，应由庄晓芳支付。 庄晓芳辩解，其与新租客的聊天记录里面涉及的报警、加锁全部都没有真的发生，庄晓芳从来没有在房屋外面加锁，也没做过影响他人生产经营的事。 本院认为，双方解除房屋租赁合同后，庄晓芳的租赁合同权利义务随之终止。邓小珍没有证据证明庄晓芳存在侵害邓小珍与新租客租赁关系的事实，邓小珍要求庄晓芳支付2020年7月至11月租金损失的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。 5、关于物业管理费、水电费的问题 本院认为，按照双方租赁合同的约定，租赁期间的物业管理费、水电费由承租人交纳。因2019年3月2日房屋出现漏水、渗水后不能正常使用，故2019年3月3日之后的物业管理费、水电费不应当由承租人支付。 6、关于滞纳金2000元的问题。 邓小珍主张，庄晓芳从2019年4月开始未交租金，按合同约定逾期交付租金，每天应支付30元滞纳金，现主动降低，估算2000元。 本院认为，自2019年3月2日房屋出现漏水、渗水后不能正常使用，要求承租人支付租金没有依据，且邓小珍也同意免租金。因此，邓小珍要求庄晓芳支付违约金2000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。 综上所述，本院认为，庄晓芳与邓小珍签订的《房屋租赁合同》是双方意思的真实表示，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。对当事人争议焦点，已在上述文本中进行了分析认定，并按照上述分析认定予以处理。邓小珍多退给庄晓芳的押金4000元，邓小珍在反诉中明确提出了返还的请求，本院认定庄晓芳应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第二百一十六条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、邓小珍应于本判决生效之日起五日内赔偿给庄晓芳装修残值损失49410元； 二、邓小珍应于本判决生效之日起五日内赔偿给庄晓芳物品损失800元； 三、庄晓芳应于本判决生效之日起五日内返还给邓小珍多退的押金4000元； 四、庄晓芳应于本判决生效之日起五日内支付给邓小珍2019年2月之前的水费167.29元、电费67.76元； 上述一、二、三、四项对抵后，邓小珍应于本判决生效之日起五日内支付给庄晓芳45974.95元； 五、驳回庄晓芳的其他诉讼请求； 六、驳回邓小珍的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3196元，因适用简易程序审理，减半收取1598元，由庄晓芳负担1044元，邓小珍负担554元。反诉案件受理费257元，由庄晓芳负担38元，邓小珍负担219元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审判员  甘峰才 二〇二〇年十二月一日 书记员  施丽媛 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。