广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初2820号原告：中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行，住所地广东省惠州市惠阳区淡水镇立交桥西侧，统一社会信用代码914***********539W。负责人:杨惠兰，该行行长。诉讼代理人：陈晓慧，广东指针律师事务所律师。诉讼代理人：陈瑞梅，广东指针律师事务所律师助理。被告：戴甲友，男，汉族，1986年12月18日出生，户籍住址湖南省武冈市*********，公民身份号码430************358。被告:惠州首明投资有限公司,住所地广东省惠州市惠阳区淡水新桥片区中信新城花园********商业**,统一社会信用代码914***********988H。法定代表人:孙晓东。诉讼代理人：阮健伦、彭小苑，公司员工。原告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行（以下简称中国工商银行）与被告戴甲友、被告惠州首明投资有限公司（以下简称首明公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行的诉讼代理人陈晓慧和被告首明公司的诉讼代理人阮健伦到庭参加诉讼，被告戴甲友经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原告和二被告于2015年2月10日签订的编号A[房贷]字[惠州]行[惠阳]支行[2015]年[103]号《个人购房借款/担保合同》；2.被告戴甲友立即归还原告：借款本金297838.59元以及至清偿日止的利息、罚息、复利（暂计至2020年04月21日的利息、罚息、复利为5682.98元，此后的利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定计算至全部欠款清偿之日止),合计303521.57元；3.被告戴甲友偿还原告为追索该借款而支付的律师代理费19176元；以上第二、第三项金额合计322697.57元;4.确认原告在上述债权范围内对被告戴甲友提供的名下位于惠州市惠阳区淡水新桥片区中信新城花园C区12幢A座8层04号房的房产【粤房地预登惠州字第1110087165号】享有抵押权，并对其处置价款享有优先受偿权；5.判令被告首明公司对被告戴甲友上述所有债务承担连带清偿责任；6.判令二被告承担本案的全部诉讼费、公告费、保全费及其他原告为实现债权而产生的费用。事实与理由：2015年2月10日，原告与二被告签订了编号A[房贷]字[惠州]行[惠阳]支行[2015]年[103]号《个人购房借款/担保合同》，约定：由原告向被告戴甲友发放个人购置住房贷款350000元，贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。根据合同第十三条第13.1款约定，采用基准或上浮利率的，如借款人连续二期或累计六次未能按时足额偿还贷款本息，贷款人有权将执行利率的浮动比例在调整前浮动比例的基础上提高五个百分点，对未偿还借款执行调整后的利率。贷款发放日为2015年2月26日，贷款期限20年，还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。借款合同约定，借款人未按合同约定日期偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在合同载明的利率基础上加收40%执行。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。被告戴甲友以其名下位于惠州市惠阳区淡水新桥片区中信新城花园C区12幢A座8层04号房的房产为以上借款提供抵押担保，并办理了房地产预告抵押登记手续,预告抵押登记编号为【粤房地预登惠州字第1110087165号】。被告首明公司为保证人为合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间至涉案房屋正式抵押登记手续办理完毕,且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。合同签订后，原告如约向被告戴甲友发放了贷款，然而被告戴甲友并未按照合同约定还款。被告自2015年3月15日开始出现逾期，至2020年4月21日止已累计26期未按时足额还款，截至2020年4月21日，尚欠借款本金余额297838.59元，积欠利息5682.98元，合计303521.57元。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除合同。上述逾期贷款，原告催收未果，为维护原告合法权益，保障金融债权，根据《民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起民事诉讼，恳请人民法院依法判决。原告中国工商银行对其诉称提供如下证据：1.原告基本资料；2.被告身份证明户口簿、企业信息；3.《个人购房借款/担保合同》；4.借款借据；5.预购商品房抵押预告登记证；6.工商银行个人对账单；7.发票、委托代理合同；8.中国工商银行网上银行电子回单。被告首明公司辩称，原告应优先行使物权以维护其自身利益。据原告的起诉状，被告戴甲友自2015年3月15日便开始出现逾期，截止当前已超过诉讼时效。被告首明公司对其辩称未提供证据材料。被告戴甲友未到庭，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年2月10日，原告中国工商银行（贷款人）与被告戴甲友（借款人）、被告首明公司（担保人）签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A[房贷]字[惠州]行[惠阳]支行[2015]年[103]号），合同约定被告戴甲友向原告中国工商银行借款350000元用于购买被告首明公司开发的位于惠州市惠阳区淡水新桥片区中信新城花园C区12幢A座8层04号房的房产，贷款期限240个月。合同还载明借款人应以按月等额本息的方式偿还借款，若借款人未按约定还款，贷款人有权就逾期贷款部分（包括本金及利息）按本合同约定的贷款执行利率基础上上浮40%计收罚息。借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，有权终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同。担保：戴甲友以其位于惠州市惠阳区淡水新桥片区中信新城花园C区12幢A座8层04号房向原告提供抵押担保，抵押范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。被告首明公司为保证人为合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间至涉案房屋正式抵押登记手续办理完毕,且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。合同签订后，原告中国工商银行于2015年2月26日向被告戴甲友发放贷款350000元用于购买案涉房产。原告中国工商银行于2015年3月25日取得了案涉预售商品房抵押权预告登记的登记证（粤房地预登惠州字第1110087165号），预告抵押权利人为原告中国工商银行，该房产至今未办理正式抵押权登记。被告戴甲友自2015年3月15日开始出现逾期还款，截止至2020年4月21日止，被告戴甲友已累计26期未按时足额还款，尚欠借款本金余额297838.59元，积欠利息5682.98元，合计303521.57元。在本案诉讼期间，原告中国工商银行申请对涉案房产进行保全,并预交保全费2133元。本院依法作出（2020）粤1303民初2820号民事裁定书并依法查封案涉房产。另查明，2020年3月16日，原告的上级机构中国工商银行股份有限公司惠州分行为实现本案债权，与广东指针律师事务所签订《委托代理合同》，约定由广东指针律师事务所律师代其进行诉讼。2020年5月12日，中国工商银行股份有限公司惠州分行转账支付广东指针律师事务所律师费19176元。2020年5月14日，广东指针律师事务所向中国工商银行股份有限公司惠州分行开具了金额为19176元的律师费发票。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告中国工商银行与被告戴甲友及被告首明公司签订的《个人购房借款/担保合同》，是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照合同的约定全面履行义务。原告中国工商银行作为贷款人，按照合同约定向被告戴甲友支付了贷款，已经履行了合同义务。被告戴甲友作为借款人，从2015年3月15日起未按约偿还贷款本息，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。原告中国工商银行依据上述合同约定，请求判令解除双方签订的借款合同并要求被告戴甲友偿还剩余借款本金297838.59元及相应利息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于律师费的问题。涉讼合同已对律师费进行了约定，且原告中国工商银行提供代理合同及发票，故本院予以支持。关于抵押物优先受偿权的问题。虽然被告戴甲友以案涉房产作为其向原告中国工商银行借款的抵押担保，原告中国工商银行取得有预售商品房抵押权预告登记的《房地产预告登记证明》，但未办理抵押权登记，未取得他项权证，而预售商品房抵押权预告登记不产生抵押权的效力，应认定抵押权尚未设立，原告中国工商银行不能享有排他性的优先权，故本院对原告中国工商银行提出的有关确认其对案涉房产享有抵押权并对处置所得价款享有优先受偿权的诉请不予支持。关于被告首明公司的责任承担问题。被告首明公司在《个人购房借款/担保合同》明确表示对被告戴甲友案涉借款包括违约所导致的责任提供连带保证责任，现被告戴甲友已构成违约，原告中国工商银行要求被告首明公司对被告戴甲友的上述债务承担连带保证担保责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行与被告戴甲友、惠州首明投资有限公司于2015年2月10日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A[房贷]字[惠州]行[惠阳]支行[2015]年[103]号）。二、被告戴甲友应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行借款本金297838.59元，并支付相应的利息及罚息［利息计算方式：1.暂计至2020年4月21日利息（含罚息、利率）5682.98元。2.自2020年4月22日起，以297838.59元为本金，按合同约定的方式计算至借款本息清偿之日止］。三、被告戴甲友应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行律师代理费19176元。四、被告惠州首明投资有限公司对被告戴甲友的上述全部债务承担连带清偿责任。五、驳回原告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费6140元、保全费2133元，合计8273元（原告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行已预交），由被告戴甲友、惠州首明投资有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 黄志锋审 判 员 邹思友审 判 员 黎海燕二〇二〇年十二月十四日法官助理 文梦婷书 记 员 刘宇文