山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0105民初3258号原告：济南天方房地产开发有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：杨维诗，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐龙振，上海兰迪（济南）律师事务所律师。被告：上海华樽酒业有限公司，住所地中国上海自由贸易试验区银城中路******。法定代表人：李静伟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李影食，上海市尚法律师事务所律师。第三人：山东聚合酒业有限公司，住所地山东，住所地山东省济南市>法定代表人：于晓玮，该公司总经理。委托诉讼代理人：石磊，男，该公司员工。原告济南天方房地产开发有限公司（以下简称天方公司）与被告上海华樽酒业有限公司（以下简称华樽公司）、第三人山东聚合酒业有限公司（以下简称聚合公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天方公司的委托诉讼代理人徐龙振，被告华樽公司的委托诉讼代理人李影食，第三人聚合公司的委托诉讼代理人石磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天方公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金20万元及违约金6万元；2.被告承担本案全部诉讼费。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：被告支付原告租金35万元及违约金10.5万元。事实和理由：原、被告于2018年12月1日签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2018年12月1日至2021年11月30日，租金每年30万元，每半年支付一次，但需提前15日支付，逾期支付租金的，每逾期一日，按照应付租金的1%支付违约金。依照合同约定，被告应于2019年5月16日前向原告支付租金15万元，应于2019年11月15日前向原告支付租金15万元，但被告至今仅向原告支付租金10万元，尚欠原告租金20万元。虽经原告多次催要，至今未果。因被告原因本案至今未能如期开庭审理，被告又产生了新的租金支付义务，即按照合同约定被告应于2020年5月16日前支付原告租金15万元被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告为维护其合法权益，特提起诉讼。华樽公司辩称，第一，最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第一部分第五条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第六条规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，被告受疫情影响没有营业收入，应依最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见办理本案件。支持被告于2020年3月11日解除合同，且无需支付违约金。第二，依交易惯例及约定，被告支付了自合同租期开始（2018年12月1日）至2019年11月30日的租金给第三人聚合公司。第三，2020年3月11日，被告发函给原告，通知其解除双方之《房屋租赁合同》并就房租问题及解除合同事宜达成一致，只是尚未签署相关协议。第三人聚合公司述称，第三人作为原、被告间签订租赁合同的介绍人，合同是由被告邮寄给原告的，第三人是介绍人。第三人与原告一直在沟通，原告一直在催缴租金。已经成了惯例，第三人与原告沟通，第三人再与被告沟通。因为第三人和被告间存在合作关系。第三人替被告在垫付的押金、租金，第三人一直也在向被告索要垫付的款项。按合同约定租金应当由被告直接向原告账户支付，但被告要求第三人替其将租金转付给原告。有时被告不能及时支付租金，原告通过第三人向被告催要租金。后，第三人庭后补充陈述：因第三人代理人将第三人聚合公司的角色转为代理人石磊本人，故未能陈述第三人在本案中所处的角色和事实情况，本案租赁双方自行签订租赁合同，与第三人聚合公司无关。聚合公司从未接到过被告代付房租事宜的委托，直至案发也没有向原告披露过第三人身份，更没有与原告或者原告、被告就房租支付签署或达成任何口头或书面协议。聚合公司于2018年8月1日与被告华樽公司签署了被告公司产品山东省总经销的合同，代为在山东省内为被告产品招商，主要业务形式为：招募并协助当地经销商筹建、指导运营产品的专卖店。由于作为被告公司山东省经销商的地位，聚合公司与被告华樽公司有着比较多的现金及产品往来。本案中被告提交的一份关于委托“山东华樽酒业有限公司”处理房屋租金等事宜的材料中的山东华樽酒业有限公司，是为了便于开展本案被告的招商业务，在本案被告要求下，单独注册并计划接替本案第三人作为本案被告在山东的总经销商，作为受第三人委托出庭的石磊，是山东华樽酒业有限公司的法定代表人。在办理完协助租赁事宜后，由于其他因素，山东华樽酒业有限公司基本没有与本案被告发生其他业务往来。在本案涉及的位于***室正式启动后，作为本案被告产品运营体系山东省旗舰店，也是本案被告山东省办事处所在地，又以该地址重新注册了一个以本案被告为大股东的华樽基业（济南）酒业有限公司，本案第三人委托代理人石磊，在2020年年初的企业法人变更中，成为华樽基业（济南）酒业有限公司及法人及股东。华樽基业（济南）酒业有限公司才是真正使用**室的公司。由于被告华樽公司属于上游供货企业，为了顺利合作并推进销售工作，及时处理市场上发生的各类事件，经常会出现由总经销单位聚合公司代为垫付各项费用的情况（这本身也是白酒行业的惯例）。也由此，实际形成了华樽公司拖欠聚合公司钱款的事项经常发生，系与本案无关的往来纠纷。当事人对以下要素事实无争议：涉案房屋位于济南市***室，系原告天方公司向案外人济南天房伟业房地产开发有限公司购买，尚未办理房屋产权登记。2018年12月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，租金期限为2018年12月1日至2021年11月30日，租金每年30万元，每半年支付一次，需提前15日支付，逾期支付租金的，每逾期一日，按照应付租金的1%支付违约金。华樽公司向天方公司出具授权委托书，告知天方公司华樽公司委托山东华樽酒业有限公司作为华樽公司委托代理人，授权其代表华樽公司进行租赁涉案房屋工作，代表被告于原告进行一切于租赁涉案房屋有关的事务。租赁合同签订后，被告于2018年12月4日通过第三人聚合公司账户向原告支付2018年12月1日至2019年5月31日的租金15万元。2019年10月24日，被告通过第三人聚合公司向原告支付租金5万元。同年10月29日，被告通过第三人聚合公司向原告支付租金5万元。2020年3月11日，被告华樽公司向原告发出《房屋租赁合同解除通知书》，向原告提出解除涉案租赁合同。另查明，案外人石磊，即山东华樽酒业有限公司法定代表人，在通过微信与原告协商解除涉案租赁合同事宜。双方对以下要素事实存在争议：被告实际交付的租金数额，合同是否解除，违约问题。关于被告实际已向原告交付的租金数额。虽然华樽公司辩称其已经将截至2019年11月30日的租金交付给本案第三人聚合公司，由聚合公司支付给原告天方公司，但庭审中，不论第三人聚合公司的委托诉讼代理人石磊的陈述系代表石磊本人，还是代表第三人聚合公司，结合第三人庭后补充的意见，第三人并不认可其已向原告全部交付2019年5月31日至2019年11月30日的租金15万元，石磊亦不认可将被告所述的截至2019年5月31日至2019年11月30日的租金15万元全部交付给了原告，且第三人聚合公司明确其与被告华樽公司之间存在账目往来，且自原告公司代理人与第三人委托诉讼代理人石磊的微信聊天记录中，可以看出原告公司始终不认可第三人或石磊本人将2019年5月31日至2019年11月30日的租金全部交付。另，被告提交的转款凭证中部分转账凭证交易附言为“返款”，被告华樽公司亦认可第三人聚合公司系被告的代理商，可印证第三人陈述的第三人与被告之间存在账目往来，故被告提交的转款凭证不能证明为支付租金的行为。故本案被告实际向原告支付的租金，应以原告收到的租金为准，根据原告提交的银行收款凭证，原告天方公司已收到的租金情况为：2018年12月4日收到2018年12月1日至2019年5月30日的租金15万元；2019年10月24日收到租金5万元；2019年10月29日收到租金5万元，以上共计收到租金25万元。关于合同是否解除的问题，因石磊系山东华樽酒业有限公司法定代表人，且被告授权山东华樽酒业有限公司全权代表人被告与原告协商房屋租赁事宜，故石磊与原告公司委托诉讼代理人徐龙振的微信聊天记录应视为系被告与原告之间关于解除进行的协商。被告华樽公司于2020年3月11日向原告发出解除通知，原告收到后亦同意解除，双方仅就解除的租金计算和违约责任未能协商一致，故本院你认定涉案合同已于2020年3月11日解除。关于原告要求被告支付租金35万元的诉讼请求，原告在诉状中明确该租金包括2019年5月31日至2019年11月30日的租金5万元，2019年12月1日至2020年5月30日的租金15万元，以及2020年5月31日至同年11月30日的租金15万元。因双方合同已于2020年3月11日解除，因2019年5月31日至同年11月30日期间的租金尚余5万元未予支付，加上2019年12月1日至2020年3月11日的租金，被告共计应向原告支付截至合同解除之日的租金134167元。对于原告主张的2020年3月12日至同年11月30日的租金，因合同已经解除，不再予以支持，但因被告华樽公司并未提交证据证明其已经向原告交付房屋，被告华樽公司应向原告支付该期间占有使用费，为避免当事人诉累，本院对该期间的占有使用费予以支持，该占有使用费参照双方租赁合同约定的租金标准予以计算。故，华樽公司应支付天方公司2020年3月12日起至2020年11月30日止的房屋占有使用费215833元。关于原告天方公司要求被告华樽公司支付违约金10.5万元的诉讼请求，因天方公司在合同履行过程中对于华樽公司未按照合同期限交付租金并未提出异议，且双方合同履行过程中遇新型冠状病毒肺炎疫情，已支持的占有使用费足以弥补原告的损失，故对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告天方公司主张的诉讼财产保全责任险保险费780元的诉讼请求，因该费用属于原告为主张权利支出的合理费用，属于原告损失，对该项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告上海华樽酒业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告济南天方房地产开发有限公司支付截至2020年3月11日的租金134167元；二、被告上海华樽酒业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告济南天方房地产开发有限公司支付2020年3月12日起至2020年11月30日止的占有使用费215833元；三、被告上海华樽酒业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告济南天方房地产开发有限公司支付诉讼财产保全责任险保费780元；四、驳回原告济南天方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2600元，申请费1820元，共计4420元，由原告济南天方房地产开发有限公司负担1018元，被告上海华樽酒业有限公司负担3402元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 季 丹二〇二〇年十二月一日书记员 郝慧明