广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终21633号上诉人（原审原告）：深圳华业物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区华强北街道福强社区上步中路**深勘大厦2001-2002，统一社会信用代码：914403001924116393。法定代表人：常青，董事长。委托诉讼代理人：王杨，广东华商律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市龙华区阳光花华业玫瑰幼儿园，住所，住所地：深圳市龙华区民治街道腾龙路与人民路交汇处华业玫瑰四季馨园**社会信用代码：52440300MJL171843R。法定代表人：叶华，园长。委托诉讼代理人：王芬，广东王芬律师事务所律师。委托诉讼代理人：林若海，广东王芬律师事务所实习律师。上诉人深圳华业物业管理有限公司（以下简称华业公司）因与上诉人深圳市龙华区阳光花华业玫瑰幼儿园（以下简称阳光花幼儿园）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初8866号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华业公司上诉请求：1.撤销（2018）粤0306民初8866号民事判决第一项，改判阳光花幼儿园按照3.2元/平方米每月的标准支付2016年1月至2017年12月的物业管理费293117.2元，滞纳金52448.4元，共计345565.6元；2.阳光花幼儿园承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、华业公司与开发商签订《前期物业合同》并进驻物业提供物业管理服务至今，阳光花幼儿园应当按照《前期物业合同》的约定及时足额交纳物业管理费。本案《前期物业合同》约定，物业收费采取酬金制，其中高层住宅按照3.2元/平方米每月，幼儿园按照3.2元/平方米每月收取物业管理费。包括社区居委会、杜区服务站、社区警务室、社区健康服务中心等在内的公配物业，免收物业管理费。《前期物业合同》是华业公司为小区提供物业管理服务并收费的依据，对全体业主具有约束力。阳光花幼儿园作为物业使用人，使用了小区的公共设施，享受了物业管理服务所带来的便利，应当交纳物业管理费。一审中，阳光花幼儿园辩称其聘请相关人员进行了“自行物业管理”，幼儿园聘请相关人员的行为，应该属于“内部管理”的范畴。物业公司负责的是公共设施维护、绿化养护、公共区域的保洁等，与幼儿园的内部管理没有冲突与重叠，阳光花幼儿园进行内部管理的行为不能成为其拒付物业管理费的理由。此外，华业公司专门派人在阳光花幼儿园上学和放学过程中维持秩序、指挥交通，极大方便了阳光花幼儿园教职员工、学生、家长。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，普惠性幼儿园是政府教育行政主管部门在管理方面使用的概念，对符合一定办学要求的幼儿园免费提供办学场所，其普惠性体现于此。其次，没有法律法规和部门规章明确规定，普惠性幼儿园可以不支付对价或者低于市场价购买服务，包括物业管理服务。再次，幼儿园为3层建筑区别于高层建筑，这只是直观上的，幼儿园的教职员工、学生及家长在享受物业服务上与其他业主是相同的。最后，幼儿园不属于自行完成部分物业管理，其只是由于其工作的特殊性，需要相关人员进行内部管理。华业公司依据《前期物业合同》对小区进行物业管理并收取物业管理费，有法律依据和合同依据。一审法院除非认定合同无效，否则，不能以判决书的形式直接改变民商事合同中明确约定的收费标准。此外，华业公司在一审中明确主张收取迟延交纳物业管理费的滞纳金，一审法院没有支持该诉求，也没有说明不支持的理由。三、小区已成立业主委员会，阳光花幼儿园不交、少交或者迟延交纳物业管理费，侵犯了华业公司及全体业主的合法权益。小区其他业主及时足额的按照《前期物业合同》约定交纳物业管理费。华业公司收取物业管理费后，除去员工工资及办公成本后，其余大部分资金都用在小区的公共设施及公共区域的养护和维护上，物业管理服务的最终受益人是全体业主。华业公司在不断提高物业管理服务水平的同时，也要接受业主委员会及全体业主的监督和质询。阳光花幼儿园入驻小区至今从未支付过物业管理费，在业主委员会的催促和质问下，华业公司才采取诉讼措施催缴物业管理费。阳光花幼儿园如果认为物业管理费过高，完全可以通过政府教育行政主管部门协调，与业主委员会或业主大会协商，并经华业公司同意后，签订新的《物业服务合同》，按照各方均认可和接受的标准收取物业管理费。阳光花幼儿园辩称，一、阳光花幼儿园并非前期物业合同主体，且合同第六条明确约定，公益性的社区公配物业，免收物业管理费。华业公司认为应当收取物业管理费，是对阳光花幼儿园公益性的政府物业这一性质认定错误。二、阳光花幼儿园为普惠性的公配物业，产权属于政府，不收取物业管理费有法律依据，也有教育局的指导性意见，深圳中院的同类判决认定并支持普惠性幼儿园不缴纳物业管理费。三、阳光花幼儿园是独立区域，自行进行绿化、安保等，华业公司认为幼儿园享受了和其他业主同样的服务，与事实不符。四、华业公司认为不缴纳物业管理费会侵犯全体业主的合法权益，与事实不符。幼儿园作为政府产权的公配物业，就是为小区业主提供服务，幼儿园有效的安排费用也是为小区业主的孩子提供更好的教育保障，最终受益人也是全体业主。阳光花幼儿园上诉请求：1.改判华业公司免收阳光花幼儿园物业管理费；2.华业公司承担一审、二审的诉讼费。事实和理由：一、阳光花幼儿园为普惠性幼儿园，阳光花幼儿园的物业属于政府公配物业资产、公益性的社区公配物业，应适用《龙华新区社区公共配套物业及设施建设和管理暂行规定》第二条、第二十七条规定免收物业管理费。二、深圳市龙华新区城市建设局与深圳市龙华新区公共事业局签署的《龙华新区政府物业资产委托管理责任书》中第五条第一项规定“乙方应严格遵照《深圳市龙华新区政府物业资产管理暂行规定》及《深圳市龙华新区社区公共配套物业及设施建设和管理暂行规定》管理使用上述政府物业资产”，该文件附表龙华新区城市建设局委托给龙华新区公共事业局使用的社区公配物业一览表明确将华业玫瑰四季馨园一期幼儿园类如社区公配物业范围。幼儿园与深圳市龙华新区公共事业局签订的《深圳市龙华新区政府产权幼儿园承办协议》中明确：“为规范新区政府产权幼儿园管理及保障公共学前教育资源的公益性和普惠性，通过龙华新区教育行政部门，承办政府产权幼儿园和其他学前教育设施的相关活动，幼儿园的产权归属于深圳市龙华区政府，且是具有公益性与普惠性的幼儿园。”上述文件均对华业玫瑰园四季馨园一期幼儿园物业性质予以明确属于政府公配物业资产、公益性的社区公配物业，应当按照《龙华新区社区公共配套物业及设施建设和管理暂行规定》管理执行。三、《物业服务收费备案表》华业公司备案登记情况显示：3.2元/平方米·月，户数面积为1320户，建筑面积为113880平方米，可知：深圳市龙华新区发展和财政局仅仅同意就住宅部分收取物业管理费，而对于幼儿园及其他社区公配物业，政府并未许可支持其按照该标准收取物业管理费的。四、《深圳市学前教育管理暂行办法》（深圳市人民政府令第197号）第四十二条规定：“学前教育机构缴纳的燃气、水、电和物业管理费等执行中小学校缴费标准。”2019年4月29日深圳市龙华区教育局发给华业公司的《深圳市龙华区教育局关于协调阳光花花华业玫瑰幼儿园物业管理费收费标准的函》中表示：“深圳市龙华区阳光花花华业玫瑰幼儿园属社区公配物业，理当按中小学缴费标准免收物业管理费。”华业公司辩称，答辩意见与华业公司上诉意见一致。另补充如下：一、《龙华新区社区公共配套物业及设施建设和管理暂行规定》第三十六条规定经营型的社区公配物业应当缴纳物业管理费。阳光花幼儿园免费使用社区公配物业，在政府主管部门的价格指导下收取学费，属于经营型公配物业，应当缴纳物业管理费。幼儿园招生不限于涉案小区。二、《深圳市学前教育管理暂行办法》第四十二条规定“学前教育机构缴纳的燃气、水电和物业管理费等执行中小学缴纳标准”，并未规定幼儿园可以不缴纳物业管理费。阳光花幼儿园在住宅小区内，不可避免会依赖和使用小区公共设施，享受物业管理服务所带来的便利，应当缴纳物业管理费。三、华业公司依据国务院制定的行政法规收取物业管理费，其法的位阶要高于地方政府规章以及龙华新区管委会的暂行规定。四、（2016）粤03民终3718号民事判决与本案情况不同，对本案没有指导和参考意义。五、龙华区教育局出具的《协调深圳市龙华区阳光花花华业玫瑰幼儿园物业管理费收费标准的函》是协调函，教育局只是建议免缴物业管理费，华业公司没有义务遵照履行。华业公司向一审法院起诉请求：1.阳光花幼儿园立即向华业公司支付拖欠的物业管理服务费293117.20元，滞纳金52448.40元，合计费用345565.60元。2.阳光花幼儿园承担本案诉讼全部费用。一审法院认定事实：华业公司为涉案的华业玫瑰园四季馨园一期项目的物业服务企业，阳光花幼儿园为在该小区开办的幼儿园。华业公司提交了一份其作为乙方，与开发商（甲方）深圳市华X业房地产开发有限公司签订的《华业玫瑰四季馨园一期前期物业服务合同》，就华业玫瑰园四季馨园一期项目物业服务事宜进行约定，合同未注明签署时间，主要内容如下：1.乙方同意按照甲乙双方协商同意的物业服务标准提供服务。物业服务收费方式为酬金制。物业服务费由业主按其物业的建筑面积预先交纳，高层住宅3.2元/平方米/月，幼儿园3.2元/平方米/月，公益性的社区公配物业免收物业管理费；2.业主应在每月15日前按约缴纳物业服务费；3.业主（非业主使用人）未按时交纳物业管理费、房屋专项维修资金和合同约定的其他费用的，乙方要求业主（非业主使用人）限期缴纳；逾期不缴纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金并进行催交，连续六个月不交纳的，乙方可向人民法院申请追缴；4.合同有效期限自签订之日起，至业主大会与其选聘的物业管理企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。合同附件为包括物业构成明细及物业服务标准，其中载明幼儿园1栋，建筑面积为3500平方米。上述合同后附的《物业服务承诺》中载明的收费标准系按二级计算，各服务项目对应的收费标准分别为：综合管理1元，共用部位、共用设施设备日常运行维护1.02元，清洁卫生0.31元，园林绿化0.22元，公共秩序维护0.65元。2015年10月9日，深圳市龙华新区城市建设局作为甲方，与作为乙方的深圳市龙华新区公共事业局签署《龙华新区政府物业资产委托管理责任书》，约定甲方将包含涉案的华业玫瑰园四季馨园一期幼儿园在内的6处政府公配物业资产及附属设备委托乙方进行使用及管理，建筑面积3816.64平方米，管理期5年，自2015年7月1日至2020年6月30日止。2015年7月16日，深圳市地籍测绘大队出具《房屋建筑面积测绘报告》，涉案的幼儿园地上建筑面积为3816.64平方米（含02层室外平台建筑面积19.09平方米），层数为3层。2014年7月2日，深圳市龙华新区发展和财政局对华业公司就涉案小区物业管理提交的《物业服务收费备案表》进行备案，其中载明高层住宅的物业服务收费备案标准为3.2元/平方米·月，执行时间为2015年7月1日，户数为1320户，面积为113880平方米。该《物业服务收费备案表》中未记载幼儿园物业服务费收费标准。华业公司代理人于一审庭审中主张，该收费备案回执是深圳市龙华区发展和财政局出具的，为何没有包含幼儿园部分的收费标准其不清楚。2018年4月17日，阳光花幼儿园向深圳市龙华区教育局申请自行管理幼儿园园区物业并免交物业管理费，深圳市龙华区教育局学前教育课在文件上签署意见如下：“根据有关文件规定，幼儿园院内自主管理，建议免交物业管理费”。另查，1.华业公司于一审庭审中主张涉案小区已成立业主大会，尚未选聘新的物业服务企业，现还是由华业公司进行物业管理。2.阳光花幼儿园于2015年11月开始装修，于2016年3月1日开始办学。3.深圳市龙华区教育局于2017年11月22日公布2017年普惠性幼儿园名单，其中包含阳光花幼儿园。4.华业公司、阳光花幼儿园确认目前阳光花幼儿园仍通过华业公司代缴水电费和专项维修资金。5.华业公司主张其为阳光花幼儿园提供的物业管理服务主要为：负责移交涉案物业施工及产权的资料；装修管理；公共绿化的养护、管理；公共区域的日常保洁；公共区域的秩序维护；供水、供电、消防、设备的运行。对于阳光花幼儿园所在区域涉及多大面积的公共区域及绿化，华业公司表示幼儿园之外的道路绿化都属于公共部分，具体面积需庭后核实，但未在庭后书面回复法庭。华业公司主张物业管理服务企业是依法针对小区设施设备、公共秩序进行管理和提供服务，无法律规定物业公司应对某一业主或使用人提供特别的服务。6.阳光花幼儿园主张：第一，幼儿园主要的面积为幼儿园的独栋建筑，幼儿园和小区是完全独立分开的，所以华业公司所述提供公共设施及公共秩序的服务是针对小区，幼儿园并没有公共设施及公共秩序需要由华业公司提供服务；第二，进入到小区内有单独的保安亭，保安亭与幼儿园是并排的，所以小区的保安亭与幼儿园没有关联，仅仅是对小区内的业主提供服务；第三，幼儿园内外的清洁、安保服务均是由幼儿园自行完成；第四，根据发改委、教育局关于水电价格的通知【发改价格（2007）2463号】，对幼儿园和学校一样享受水电等优惠，幼儿园也是可以单栋申请对水电用表计价，不需要物业公司提供服务；第五，华业公司没有提供具体证据证明其对幼儿园提供过深圳市物业管理条例以及其所述的前期服务合同所述服务内容。阳光花幼儿园同时提交了其自行聘请花工、保洁员、清洁工的《劳动合同》以证明其自行完成幼儿园的物业管理。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。华业公司作为涉案小区的物业服务企业，为该小区提供了物业管理服务，有权向小区业主或物业使用人收取物业管理费。华业公司诉请阳光花幼儿园依照《华业玫瑰四季馨园一期前期物业服务合同》中约定的幼儿园物业服务费收费标准3.2元/平方米/月支付物业管理费，并支付逾期付款的滞纳金，阳光花幼儿园对此不予认可，认为其作为公益性的社区公配物业，自主管理园区，无须缴纳物业管理费。一审法院认为，阳光花幼儿园虽主张其独立完成了幼儿园内外的保洁、安保服务，但该幼儿园位于涉案小区范围内，为小区的公共配套物业，其不可避免地享受到华业公司为小区提供基本管理服务带来的便利及好处，且从本案查明的事实亦可知，阳光花幼儿园已切实享受了华业公司提供的代收代缴水电费、物业专项维修资金等服务。因此，阳光花幼儿园作为物业的实际使用人，应当向华业公司缴纳物业管理费。但由于阳光花幼儿园系深圳市龙华区普惠性幼儿园，办学所用物业为社区公配物业，且幼儿园为3层建筑，明显有别于高层建筑，幼儿园办学区域亦与涉案小区相对独立，对华业公司的物业管理服务需求有限，阳光花幼儿园提交了证据证明其自行完成了园区的部分物业管理事项，在此情形下，华业公司仍将幼儿园视作普通物业使用人，依照小区高层建筑物的收费标准收取物业管理费，显然缺乏理据，按照其主张以3.2元/平方米/月的标准收取物业管理费，一审法院难以支持。一审法院综合考虑本案案情，酌情调整阳光花幼儿园支付物业管理费的标准为1.6元/平方米/月，即阳光花幼儿园按照6106.62元/月（3816.64平方米×1.6元/平方米/月）的标准向华业公司支付2016年1月至2017年12月31日共24个月的物业管理费，共计146558.88元。对于华业公司的其他诉讼请求，一审法院不再予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、阳光花幼儿园于判决发生法律效力之日起十日内向华业公司缴纳2016年1月至2017年12月31日的物业管理费人民币146558.88元；二、驳回华业公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币3242元，由华业公司、阳光花幼儿园各负担人民币1621元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同。根据双方上诉的请求，二审争议的焦点在于：阳光花幼儿园是否应缴纳物业管理费以及费用标准如何。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，因物业使用人实施违反物业服务合同引起的物业服务合同纠纷参照该解释关于业主的规定处理。阳光花幼儿园作为涉案小区物业使用人，亦应受涉案小区物业服务合同约束。阳光花幼儿园以其为普惠性幼儿园、公益性社区公配物业为由，主张依据《龙华新区社区公共配套及设施建设和管理暂行规定》第二条关于社区公配物业的定义、第二十七条关于公益性社区公配物业收费的规定，其应免收物业服务费。对此，本院认为，虽根据前述暂行规定，政府产权的幼儿园属社区公配物业，但社区公配物业有公益性和经营性之分，仅公益性社区公配物业免收物业管理费，经营性公配物业仍应缴纳物业服务费。本案阳光花幼儿园作为普惠性学前教育机构，按照政府指导价收费，虽具有一定的公益性质，但在暂行规定采用公益性与经营性的二分法语境下，公益性与经营性是互斥的概念，经营性对应营利性，则公益性应归属于非营利性类别。对于如何区分二者，《中华人民共和国民法总则》第七十六条第一款规定，以取得利润并分配给股东等出资人为目的成立的法人，为营利法人；第七十八条第一款规定，为公益目的或者其他非营利目的成立，不向出资人、设立人或者会员分配所取得利润的法人，为非营利法人。据此，认定是否营利的关键在于是否向出资人分配所取得利润，分配利润的为营利，不分配利润的则为非营利。本案中，阳光花幼儿园为证明其性质所提交的相关登记资料并未显示其为非营利法人，其依据《龙华新区社区公共配套及设施建设和管理暂行规定》第二十七条关于公益性公配物业的规定主张免收物业管理费，缺乏事实依据，本院不予采纳。虽龙华区教育局向华业公司发出协调函提出应免收阳光花幼儿园物业管理费，但教育局并非物业收费主管部门，华业公司是否采纳该意见应由当事人自行决定。从查明事实看，阳光花幼儿园虽独立完成了幼儿园内部的保洁、安保工作，但其位于涉案小区范围内，不可避免地会使用到小区公共设施、享受到华业公司为小区提供基本管理服务带来的便利及好处，于法于理均应向华业公司缴纳物业管理费。关于物业费的缴纳标准。阳光花幼儿园作为普惠性幼儿园，收费实行政府定价或接受政府指导价，具有一定公益性质。且办学区域与涉案小区相对独立，对华业公司的物业管理服务需求有限，园区的部分物业管理事项亦是其自行完成，在此情形下，华业公司仍依照小区高层建筑物的收费标准收取物业管理费，显然有失公平。一审综合考虑本案案情，酌情调整阳光花幼儿园支付物业管理费的标准为1.6元/平方米/月，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，华业公司、阳光花幼儿园的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12968元，由深圳华业物业管理有限公司负担6484元，深圳市龙华区阳光花华业玫瑰幼儿园负担6484元。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 蔡  妍  婷审判员 刘  灵  玲二〇二〇年十二月一日书记员 李开宇（兼）