北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终12167号上诉人（原审被告）：北京典盛置地房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街**院**楼****。法定代表人：王国生，经理。委托诉讼代理人：陈旺新，北京市鑫程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：）：秦瑞连，女，1951年3月25日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李建林（秦瑞连之子），男，1979年8月16日出生，汉族，住北京市顺义区。上诉人北京典盛置地房地产经纪有限公司（以下简称典盛置地公司）因与被上诉人秦瑞连房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初5853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法由法官杜丽霞独任审理。本案现已审理终结。典盛置地公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回秦瑞连一审全部诉讼请求。事实与理由：一、本案一审案由定为房屋租赁合同纠纷是错误的。根据双方签订的合同及其内容来看，本案明显是房屋出租代理合同，合同对委托授权的范围约定也很清楚。虽然合同有约定典盛置地公司向秦瑞连按月支付租金，但因本合同是秦瑞连委托典盛置地公司打理其房屋，对房屋进行装饰、装修后，秦瑞连支付典盛置地公司基础租金以外的增值部分作为委托代理费用，故一审法院认定案由错误。二、典盛置地公司不应承担空置期租金及违约金。整个房屋中介行业受新冠肺炎疫情影响，近半年时间不能正常营业，秦瑞连委托租赁的房屋也不能幸免，群租的不能再租，即使是合规租赁的要不就是没有客户，要不就是客户进不了小区。根据相关法律规定，可以部分认定为不可抗力。同时，因双方约定可以在客厅打隔断，造成违法群租，造成涉案合同在疫情期间实际不能履行，因而秦瑞连请求的空置期租金及违约金不应再支持。三、双方合同并未约定合同提前解除时需返还部分空置期租金。秦瑞连辩称，不同意典盛置地公司的上诉请求和事实理由，请求维持一审判决。典盛置地公司提起上诉的程序不合法。秦瑞连向一审法院起诉请求：1.判令典盛置地公司支付秦瑞连2020年1月和3月的租金21600元；2.判令典盛置地公司赔偿秦瑞连违约金21900元；3.判令典盛置地公司承担本案诉讼费。一审诉讼过程中，秦瑞连变更诉讼请求为：1.判令典盛置地公司支付秦瑞连3月份的租金的3倍即10800元；2.典盛置地公司支付提前解约违约金21900元；3.典盛置地公司支付两个月空置期的租金7100元。一审法院查明事实：2018年11月23日，秦瑞连（委托人，甲方）与典盛置地公司（租赁代理机构，乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》。第一条：（一）房屋坐落于北京市顺义区XX。第三条：（一）乙方出租代理权为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租人收取租金。（二）出租代理期自2018年12月14日至2022年3月13日。（三）甲方应于2018年12月14日前将房屋交付乙方。第四条：（一）租金标准，第一年3500元/月，第二年3600元/月，第三年3700元/月。租金总计130100元。第十条：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同:1.未按照约定划付租金达15日以上的。第十一条：（三）乙方有第十条第四款情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，甲方要求乙方将房屋恢复原状。该合同的附件制定了支付租金计划表，载明2020年3月14日应当支付秦瑞连2020年3月14日至2020年4月13日期间的租金3600元，并载明2019年1月14日至2019年2月13日、2019年3月14日至2019年4月13日、2020年1月14日至2020年2月13日为空置期，共3个月。合同签订后，典盛置地公司租金已支付至2020年3月13日，典盛置地公司称因疫情期间属于不可抗力，无法支付后续租金。典盛置地公司与涉诉房屋的承租户之间的租赁期至2020年3月13日。本案双方确认本案所涉合同解除时间为2020年3月13日。合同解除后，原承租户与秦瑞连之间重新建立了租赁关系。一审法院认为，房屋出租委托代理合同是合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应当按照合同约定全面履行相应的义务。典盛置地公司应当按照合同约定支付秦瑞连拖欠的2020年3月的租金。典盛置地公司亦认可欠付秦瑞连租金3600元，一审法院对此不持异议。典盛置地公司迟延支付租金的行为，构成违约，应当支付违约金。典盛置地公司辩称其受到新冠肺炎疫情影响导致经营状况不好，不应当支付违约金，一审法院根据合同的具体履行情况、合同的约定、秦瑞连的实际损失等因素，酌情确定典盛置地公司支付违约金7200元。关于秦瑞连主张典盛置地公司支付空置期的租金，双方2018年12月14日签署了三年三个月的租赁合同，典盛置地公司已经提前扣除了三个月的空置期，现双方终止履行合同，根据公平原则，典盛置地公司应当返还多扣部分空置期的租金，一审法院根据合同履行情况，酌情确认典盛置地公司退还秦瑞连空置期租金7000元。典盛置地公司辩称本案案由是委托代理合同，一审法院认为，虽然双方签订的合同名称是房屋出租委托代理合同，从合同的内容和典盛置地公司的经营模式看，典盛置地公司从秦瑞连处取得房屋后，又将房屋出租给他人居住使用，租客与典盛置地公司签订租赁合同，向典盛置地公司缴纳租金，故本案原、典盛置地公司之间实际就是房屋租赁合同关系，而非委托代理合同关系，故对典盛置地公司该项辩解不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、北京典盛置地房地产经纪有限公司于判决生效后7日内给付秦瑞连2020年2月14日至2020年3月13日期间的房屋租金3600元、支付空置期租金7000元、赔偿秦瑞连违约金7200元，上述各项共计17800元；二、驳回秦瑞连的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新的证据。对于双方二审中争议的事实，本院认定如下：典盛置地公司于2020年6月22日的一审庭审中称，涉案房屋租客的租赁合同于2020年3月13日到期，后因疫情影响，该租客表示继续租赁涉案房屋，但为不定期租赁，典盛置地公司不同意按照不定期租赁的方式继续租赁，后该租客直接与秦瑞连联系并继续租赁涉案房屋。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，典盛置地公司以其系代秦瑞连收取涉案房屋租金为由，主张涉案合同为房屋出租代理合同，但涉案合同明确约定典盛置地公司负有按时给付秦瑞连房屋租金的义务，一审法院认定本案案由为房屋租赁合同纠纷并无不当，本院予以确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”综合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：典盛置地公司是否应支付空置期租金及违约金。双方原签订了三年三个月的租赁合同，合同中提前扣除了三个月的空置期，现双方均认可合同自2020年3月13日解除，一审法院根据合同原定期间和实际履行期间折算后，认定典盛置地公司支付折算后的空置期租金并无不当，本院予以确认。典盛置地公司认可欠付秦瑞连2020年2月14日至2020年3月13日期间租金，应当按照合同约定支付违约金。典盛置地公司虽上诉主张受新冠肺炎疫情影响，涉案房屋租赁客户流失，无奈之下解除涉案合同，故不同意支付空置期租金及违约金，但典盛置地公司认可涉案房屋直至2020年3月13日仍由其正常对外租赁，涉案房屋租客之后亦与秦瑞连就涉案房屋成立了租赁关系，且一审法院已经综合全案情况对其应支付的违约金予以酌减，故本院对其相应上诉请求不予采信。另，经本院核查，典盛置地公司的上诉程序符合法律规定。综上所述，典盛置地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费888元，由北京典盛置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杜丽霞二〇二〇年十二月四日法官助理 黎 铧书 记 员 刘 波