湖南省嘉禾县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘1024执异34号异议人（被执行人）：崔雪莲，女，1987年12月30日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。异议人（利害关系人）：雷玉梅，女，1982年4月15日出生，汉族，住湖南省耒阳市。申请执行人：雷春生，男，1958年3月14日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。利害关系人：钟一民，男，1993年4月26日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。在本院执行雷春生与崔雪莲民间借贷纠纷一案中，异议人崔雪莲、雷玉梅对本院的拍卖执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人崔雪莲称：1.本人名下位于湖南省长沙市岳麓区东方××路××号××栋××号房产，产权证面积为106.92平方米，阿里拍卖网标注建筑总面积为81.6平方米，把本人房产面积严重缩小了25.32平方米，造成本人此房拍卖价格远远低于市场价，损害了本人的利益。2.本人查询得知湖南省长沙市岳麓区东方红南路369号鑫苑名家雅苑最近法拍房成交价：①.8栋305号房，产权106平方米，拍卖成交价为1540000元；②.8栋1308房，产权90.12平方米，拍卖成交价为130万元；③.2栋2408房，产权90.96平方米，拍卖成交价为1368000元。3.本人名下此房产有租赁，租赁期为2017年5月10日至2027年5月10日止，租金为人民币1500元每月，已一次性收取租户租金共计人民币180000元，阿里拍卖网仅仅只标注了租赁，并未实际标注租赁到期时间，且本人是带租约拍卖此房，后期租约本人不负责，并非后期租金从本人的房屋拍卖款中扣除。综上所述，本人对此次拍卖过程及结果均有异议，请求法院确认本人名下位于长沙市岳麓区东方××路××号××栋××号房产于2020年9月19日的拍卖结果无效，撤销法院的拍卖执行行为，将此房重新拍卖。异议人雷玉梅称：1.本人于2020年9月19日在阿里拍卖网成功竞得湖南省长沙市岳麓区东方××路××号××栋××号房产，本人已于2020年9月29日付完尾款，合理合法享有该房屋的所有权和使用权，理应尽快办理过户手续并收房。请求法院向本人交付成交确认书，执行裁定书，协助执行通知书等，并协助本人办理房产过户及备案事宜。2.针对法院认定案涉房产存在合法租赁关系的问题，特对崔雪莲与钟一民之间租赁合同的真实性提出异议，请法院重新认定。事实和理由如下：①本人已做过调查，崔雪莲的房屋是毛坯房，尚未装修，目前处于空置状态，从未有人居住，更无水电使用和缴费记录；②崔雪莲购买该房产自称为小孩读书，却在收房后与钟一民签订十年的租房合同，明显不合理；③租赁双方称租金一次性以现金收取，承租人没有提供转账凭证，不符合常理；④崔雪莲在一次性收取住房租金19万的情况下，没有及时归还欠雷春生的借款，显然不合理。申请执行人雷春生对异议人的异议未提出针对性的意见。利害关系人钟一民称：1.钟一民与崔雪莲之间的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，不存在合同无效事由，应属合法有效。合同成立后，钟一民于2019年5月29日支付了案涉房屋的物业费，钟一民作为承租方有权自行决定如何使用房屋，案涉房屋一直处于空置状态，并不能否认租赁关系存在。钟一民享有案涉房屋的使用权、收益权，应依法确认并予以保护；2.租金的支付方式系双方协商一致的结果，租金的支付并非租赁合同成立生效的必备要件，即便租金支付与实际不一致，亦不违背法律和公共利益，不能否认租赁关系存在；3.崔雪莲一次性收取19万租金，没有归还雷春生的借款，与本案不具有关联性。即便怀疑崔雪莲实际未收到租金，亦不能否认双方租赁关系存在；4.钟一民作为承租方依法受到顺位利益的保护，称崔雪莲的处分行为不合理并不能否认双方租赁关系存在。综上，钟一民与崔雪莲之间的租赁合同依法成立并有效，雷玉梅称该租赁合同的成立不合理，均系其主观推测的结论，并无任何证据佐证，恳请驳回雷玉梅的异议申请。本院查明，雷春生与崔雪莲民间借贷纠纷一案，经嘉禾县普满乡人民调解委员会主持调解，双方于2020年4月21日自愿达成协议如下：（一）崔雪莲分三次还清雷春生借款共计350000元，分别于2020年4月30日偿还雷春生100000元、2020年5月5日偿还100000元、2020年5月25日偿还150000元；（二）双方签订协议后，如崔雪莲不如期偿还借款，则按月利率2%计算利息，直至所有借款本金偿还完毕之日止；另约定雷春生可以就所有债权一次性向法院申请强制执行。同年4月26日，本院作出（2020）湘1024民特21号民事裁定，裁定：雷春生与崔雪莲于2020年4月21日经嘉禾县普满乡人民调解委员会主持调解达成的调解协议有效。当事人应当按照调解协议的约定自觉履行义务。一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。调解协议进行司法确认后，由于崔雪莲未履行协议约定的义务，雷春生向本院申请强制执行。2020年7月6日，本院作出（2020）湘1024执676号执行裁定，裁定：冻结、划拨被执行人崔雪莲的银行存款355150元（其中借款350000元，执行费5150元）及迟延履行期间的债务利息。如存款不足，则扣押、提取被执行人应当履行义务部分的收入；或查封、扣押被执行人价值相当的其他财产，拍卖或变卖后提取价款偿付欠款。2020年8月13日，本院向崔雪莲等发出（2020）湘1024执676号《拍卖通知书》，决定对崔雪莲所有的位于长沙市岳麓区东方××路××号××栋××号房产进行网络司法拍卖，拍卖标的物不动产权证号为湘（2017）长沙市不动产权第0××0号，权利人为崔雪莲单独所有，房屋建筑面积106.92平方米，专有建筑面积81.6平方米，分摊建筑面积25.32平方米，互联网拍卖平台为嘉禾县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台。2020年8月17日，本院在嘉禾县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台刊登《嘉禾县人民法院关于湖南省长沙市岳麓区东方××路××号××栋××号（第一次拍卖）的公告》，定于2020年9月18日10时起至2020年9月19日10时止对崔雪莲名下的位于长沙市岳麓区东方××路××号××栋××号房产进行网络司法拍卖，拍卖公告及其标的物介绍载明房屋“建筑总面积81.6㎡”、“公摊总面积25.32㎡”，标的现状租赁情况注明“有”，并在拍卖标的物后用红色字体注明“（有租户，拖欠物业费由买受人自行承担）”，但未注明租赁期限、拍卖成交后的具体交房时间等信息。2020年9月19日，本院淘宝网司法拍卖网络平台确认雷玉梅于2020年9月18日在嘉禾县人民法院于淘宝网开展的“湖南省长沙市岳麓区东方××路××号××栋××号”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出，该标的物网络拍卖成交价格为1250000元。标的物拍卖后，因被执行人崔雪莲、竞买人雷玉梅先后对本院的拍卖执行行为提出书面异议，本院执行部门未将《成交确认书》、《执行裁定书》、《协助执行通知书》送达各方当事人。本院认为，人民法院实施网络司法拍卖，应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片，以及其他应当公示的信息，并同时通过网络司法拍卖平台对拍卖财产已知权利负担等事项予以特别提示，由于对拍卖财产的文字说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖的，人民法院应当支持。本案中，本院的司法拍卖行为存在以下两个问题：其一，本案拍卖标的物（房屋）建筑总面积为106.92㎡，而拍卖公告公示的建筑总面积为81.6㎡，公示建筑面积比实际少了25.32㎡，该公示对拍卖财产的文字说明严重失实，足以使竞买人对单位面积的拍卖价格作出错误的判断，从而放弃参与竞买，进而可能损害被执行人崔雪莲的合法权益；其二，拍卖公告的公示内容只注明有租赁，对拍卖财产上原有的租赁权是否继续存在、房屋租赁期限截止日期、拍卖成交后的房屋交付日期等具体事项均未予特别提示，足以使当事人和利害关系人产生误解，作出错误的判断，可能导致损害当事人或者竞买人利益的情形发生。因此，本院于2020年9月18日至19日在淘宝网司法拍卖网络平台开展的“湖南省长沙市岳麓区东方××路××号××栋××号房产”司法拍卖项目，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第四项“未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的”情形，该次拍卖应当予以撤销。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项规定，裁定如下：撤销湖南省嘉禾县人民法院于2020年9月18日至19日对“湖南省长沙市岳麓区东方××路××号××栋××号房产”实施的网络司法拍卖行为。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖南省郴州市中级人民法院申请复议。审 判 长  李享炽人民陪审员  李文军人民陪审员  李艳丽二〇二〇年十二月三日书 记 员  刘建邦