辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7855号上诉人（原审被告、反诉原告）：任晓莉，女，1974年2月24日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：余宏志，男，1973年2月10日生，汉族，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连瑞信物业管理有限公司。住所地：大连市沙河口区民权北二街**。法定代表人：薛满生，该公司经理。委托诉讼代理人：王晓来，辽宁青松律师事务所律师。上诉人任晓莉因与被上诉人大连瑞信物业管理有限公司（以下简称瑞信物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院(2020)辽0204民初4613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任晓莉上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、被上诉人承担案本案诉讼费用。主要理由为，被上诉人没有定价权，被上诉人与上诉人签订的案涉《前期物业管理服务协议》、上诉人与开发公司签订的《停车位有偿使用协议书》，均系被上诉人隐瞒法律事实和肆意篡改法律的违法行为，上述合同均违反了法律、行政法规强制性规定，应为无效。且上诉人在签订上述协议时，并非上诉人真实意思表示，上诉人无能力拒绝签订上述协议。根据国家发改委的相关规定，住宅小区物业费服务价格必须执行政府指导价和政府定价，被上诉人向上诉人收取物业费的标准没有任何法律依据。瑞信物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。瑞信物业向一审法院起诉请求：一、任晓莉给付2017年12月31日至2020年6月1日住宅物业管理费8085元；二、任晓莉按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至结清全部住宅物业管理费，截至2020年6月1日应支付滞纳金为1000元；三、任晓莉给付2012年10月29日至2020年6月1日私家车位物业管理费7670元；四、任晓莉按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部私家车位物业管理费，截至2020年6月1日应支付滞纳金为1200元；五、任晓莉承担律师费1000元。任晓莉向一审法院提出反诉请求：一、瑞信物业的诉讼请求不成立，瑞信物业依据《前期物业管理服务协议》收费没有法律依据，且部分条款是违法的;二、瑞信物业返还不当得利[房屋174.05平，按政府指导价最高1.3元，需要退还（1.6-1.3）×174.05×（12月×7.5年）（从2010年7月至2017年底）=4698元。利息按年化收益5%计算，总计为4932.90元]。一审法院认定事实如下：2010年1月7日，瑞信物业与任晓莉签订了《前期物业管理服务协议》，前期物业管理是指自房屋交付之日起至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理服务委托合同》生效时止的物业管理工作。该协议约定瑞信物业对世嘉星海小区提供前期物业管理服务；任晓莉所购房屋房号为大连市沙河口区富静园35号楼1单元3层1/2号，建筑面积为174.05平方米，住宅物业管理费为1.6元/建筑平方米/月；私家车位物业管理费为100元/每个车位/月。物业服务费除首次外，每三个月为一支付期间，乙方应当于每一支付期间届满前30日以前缴纳下一支付期间的物业管理费；若乙方在迟延支付物业管理费及其他费用超过7日的，自逾期交费之日起，每迟延一日，乙方应当按照欠付费用的千分之三向乙方缴付滞纳金，同时乙方还应当承担甲方为追讨欠款而产生的包括但不限于调查费、交通费、通讯费、诉讼费、律师费的所有费用；该协议自双方签署之日起生效，至本物业之业主委员会与其合法选聘的物业管理企业签订《物业管理服务协议》生效之日终止。合同签订后，瑞信物业为任晓莉所在小区提供了物业服务。2012年4月29日，大连远东房屋开发有限公司（甲方）与任晓莉（乙方）签订《停车位（库）有偿使用协议书》，约定甲方同意乙方有偿使用停车位，停车位位于大连世嘉星海小区C区地下停车场159号车位，乙方应按物业管理公司规定交纳停车位物业管理费用，费用标准为100元/月，协议对违约责任及其他事项进行了约定。案涉房屋位于大连市沙河口区，房屋面积为174.05平方米。任晓莉在一审庭审中同意作为案涉房屋交纳物业服务费的主体，现任晓莉未交纳2018年1月1日至2020年5月31日期间的住宅物业管理费及2012年10月29日至2020年5月31日期间的私家车位物业管理费，现瑞信物业同意按80元/月的标准向任晓莉主张2012年11月1日至2020年5月31日期间的私家车位物业管理费。一审法院认为，瑞信物业与任晓莉签订的《前期物业服务协议》、大连远东房屋开发有限公司与任晓莉签订的《停车位（库）有偿使用协议书》，均系当事人的真实意思表示，均不违反法律规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行义务。瑞信物业已经提供了物业服务，任晓莉理应按照约定交付相应的物业管理费。一审庭审中，任晓莉同意作为大连市沙河口区富静园35号1单元3层1号和2号房屋交纳物业管理费的主体，现瑞信物业要求任晓莉交纳案涉房屋2018年1月1日至2020年5月31日期间的住宅物业管理费8085元，于法有据，一审法院对数额予以调整为8076元（1.6元/平方米/月×174.05平方米×29月）。关于瑞信物业要求任晓莉交纳2012年11月1日至2020年5月31日期间的私家车位物业管理费7280元（80元/月×91月），虽协议约定费用标准为100元/每个车位/月，但瑞信物业按照80元/每个车位/月的标准主张，一审法院予以支持。关于瑞信物业要求任晓莉支付滞纳金及律师费的主张，鉴于任晓莉系因对物业服务协议存在纠纷而逾期缴纳物业费，不属于恶意欠费，故对瑞信物业的该项诉请，一审法院不予支持。关于任晓莉要求确认《前期物业管理服务协议》中部分条款违法的问题，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”此款即为效力性强制性规定，违反该条款的物业服务合同无效。本案中，任晓莉主张瑞信物业未办理收费备案，此不属于违反效力性强制性规定，不影响合同的效力；任晓莉提供的物业费收费备案登记表、收费备案登记表回复、续聘合同的函等证据，均不能证明《前期物业管理服务协议》及其条款无效，物业公司未与业主委员会重新签订合同，亦不能导致原合同无效，故对该组证据，一审法院均不予采信；关于住宅物业费的收取标准，《前期物业管理服务协议》明确约定为1.6元/月/平方米，任晓莉虽主张该价格超过政府指导价并提起反诉，但是其依据的《大连市物业服务收费管理实施细则》已被《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》废止，其提出的1.3元/月/平方米的物业费收取标准于法无据；关于任晓莉提出物业公司未对收费情况进行公示的问题，瑞信物业已提交照片以证明其已公示2018年度和2019年度的相关信息，瑞信物业要求任晓莉支付2018年1月1日至2020年5月31日期间的住宅物业管理费已完成举证责任，任晓莉认为物业公司未提供2018年前的公示信息侵犯其知情权，可另行主张权利，故对任晓莉的主张，不予支持；关于任晓莉提出物业公司对小区的物业管理用房私自进行处分等违法行为，未提供证据予以证明，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、任晓莉给付大连瑞信物业管理有限公司自2018年1月1日起至2020年5月31日止的物业服务费8076元；二、任晓莉给付大连瑞信物业管理有限公司自2012年11月1日起至2020年5月31日止的车位物业管理费7280元；三、驳回瑞信物业的其他诉讼请求；四、驳回任晓莉的反诉请求。以上具有给付义务的内容，均于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费137元，由任晓莉负担。反诉费25元，由任晓莉负担。本案二审审理过程中，上诉人提交如下证据：1.大连市公安局沙河口分局政府信息公开告知书；2.《自行招用保安员的单位备案表》；3.《保安员花名册》；4.被上诉人出具的费用核算；大连市发展和改革委员会于2018年10月12日向案外人张锋军出具的《大连市发展和改革委员会政府信息公开告知书》。拟证明被上诉人的保安人数不符合法律规定。被上诉人称案涉小区的保安人数符合三星级服务标准的人数。本院经审查认为，上述证据与本案事实无关联性，本院不予采信。被上诉人未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。在合同履行过程中，被上诉人为上诉人提供了物业服务，现上诉人对一审查明其欠付物业费的事实不持异议，故一审判令上诉人给付拖欠物业费和车位物业管理费有事实和合同依据，应予维持。上诉人主张被上诉人不应按照上述协议约定的标准收取物业费，而应该按照政府指导定价计费。对此，一审法院论述详实，本院不再赘述。因政府指导定价并非法律强制性规定，因此，上诉人主张法院对合同约定的收费标准进行调整，没有法律依据。如果上诉人认为被上诉人在服务期间确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，上诉人有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，另行起诉被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。综上所述，上诉人任晓莉的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费232元，由上诉人任晓莉负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年十二月四日书记员 程添莹