山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初3273号   原告：范某，女，汉族，1987年11月16日生，现住山西省泽州，身份号码：×××。   委托代理人：司某，山西晋美律师事务所律师。   委托代理人：李某1，山西晋美律师事务所实习律师。   被告：王某，男，汉族，1969年4月20日生，现住山西省晋城市，身份号码：×××。   委托代理人：李某2，山西权康律师事务所律师。   被告：谭某，女，汉族，1973年6月26日生，现住山西省晋城市，身份号码：×××。   委托代理人：邓某，山西权康律师事务所律师。   被告：晋城德信行房地产经纪有限责任公司星河店，住所地：山西省晋城市城区，统一社会信用代码：×××。   负责人：赵某，任经理。   委托代理人：张某，山西亚圣律师事务所律师。   原告范某诉被告王某、被告谭某、被告晋城德信行房地产经纪有限责任公司星河店居间合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告范某及其委托代理人司某、李某1，被告王某及其委托代理人李某2、被告谭某的委托代理人邓某、被告晋城德信行房地产经纪有限责任公司星河店的委托代理人张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告范某向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告范某与被告王某、谭某签订的《二手房买卖协议》；2、判令被告王某、谭某返还原告范某房款35000元，并支付违约金80000元；3、判令被告晋城德信行房地产经纪有限责任公司星河店返还原告居间服务佣金8000元；4、本案诉讼费、律师费由三被告承担。事实和理由：2019年末，原告范某委托晋城德信行房地产经纪有限责任公司星河店寻找能为孩子落户上学的安全优质房源。同年12月5日，经晋城德信行房地产经纪有限责任公司星河店居间服务，原告与被告王某、谭某签订《二手房买卖协议》及《补充协议》，约定被告王某、谭某以400000元的价格将位于晋城市城区新市西街1892号华都国际1015室房屋出售给原告，承诺包房屋更名过户和孩子落户。2019年12月10日、2020年1月15日，原告分两次向被告王某支付房款250000元。后被告王某、谭某反悔，返还原告购房款215000元，剩余房款和违约金拖延拒付。原告认为被告王某、谭某违反约定，构成严重违约，应立即返还原告房款35000元，并按约支付违约金80000元。被告晋城德信行房地产经纪有限责任公司星河店未认真履行职责，将不具备过户条件的房屋居间服务给原告，致使原告无法实现目的，应当向原告退还8000元居间服务佣金。   被告王某辩称：1、原告与被告王某签订的《二手房买卖协议》系无效合同，被告王某不应承担违约责任；2、被告王某还需归还原告25000元；3、原告要求的律师费无法律依据；4、晋城德信行房地产经纪有限责任公司星河店应返还被告王某35000元改名费。事实和理由：2019年被告王某与原告协商买卖房屋时，约定价款为400000元。在改名过程中，房地产公司称该房屋为被告王某、谭某的夫妻共同财产，被告王某自己签订的买卖合同无效，房屋也无法改名。于是被告王某与原告协商修改合同，约定房屋价款为300000元，改名费用等由原告承担。后因被告谭某不同意出卖房屋，被告王某便与原告协商退款事宜，现剩余25000元未还。被告王某自己与原告签订的房屋买卖合同系无效合同，违约金条款也自始无效，原告要求的违约金于法无据，原告要求的律师费于法无据。另，交易过程中，晋城德信行房地产经纪有限责任公司星河店承诺被告王某支付改名费就能将房屋改名，后被告王某将35000元支付给晋城德信行房地产经纪有限责任公司星河店的员工马文明，现被告王某请求晋城德信行房地产经纪有限责任公司星河店返还该35000元。   被告谭某辩称：请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由：1、被告王某与谭某系夫妻关系，华都国际1015室房屋是二人夫妻共同财产，被告王某无权一个人处分该房产。原告与被告王某签订的《二手房买卖协议》上，谭某的名字不是本人所签，被告谭某对该买卖协议并不知情。被告王某购买华都国际1015室房屋时价格是350000元，但是原告与被告最终确定的二手房买卖协议上房屋价格为300000元，远远低于购买时的价格。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条之规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案被告王某未经妻子谭某同意低于购买价格出售房产，被告王某与原告签订的二手房买卖协议系无效合同。2、《二手房买卖协议》无效，违约条款无效。被告谭某未在二手房买卖协议上签字，未收过原告任何钱款，本案协议与谭某无关，原告要求被告谭某承担违约金的请求无法律依据。3、原告要求的律师费无法律依据。   被告晋城德信行房地产经纪有限责任公司星河店辩称：请求驳回原告对我方的诉讼请求。事实和理由：1、我方作为中介机构已依据法律规定促使原、被告达成了《二手房买卖协议》，我方提供的房源是真实的，双方亦对房屋性质完全了解。2020年5月5日，原、被告就该纠纷已达成协议，约定中介服务佣金由卖方承担，不再追究中介责任，故我方不应返还中介费。2、我方从未收到原告或者被告支付的改名费，我方不应承担该费用。3、原告曾将马文明诉至法院，诉状上所述是马文明个人承诺帮忙改名，不是我公司做出的承诺。   经审理查明：被告王某与被告谭某系夫妻关系。2019年12月5日，经晋城德信行房地产经纪有限责任公司星河店居间介绍，原告范某与被告王某签订《二手房买卖协议》及《补充协议》，约定原告范某以400000元购买位于晋城市城区新市西街1892号华都国际小区1015室公寓，全部税费由原告范某承担；房款分两笔交易，第一笔房款200000元于2019年12月10日交付，第二笔房款200000元于2020年1月20日之前交付；房东包改名；合同还约定了房屋交付、违约责任等权利义务。同日，原告范某与被告晋城德信行房地产经纪有限责任公司星河店签订《居间服务及佣金协议》，约定被告晋城德信行房地产经纪有限责任公司星河店已就新市西街1892号华都国际1015室房屋买卖事宜提供了居间服务，该房屋成交总价为400000元，原告范某同意在签订买卖合同的同时向乙方支付佣金8000元。上述合同签订后，原告范某于2019年12月6日支付给被告晋城德信行房地产经纪有限责任公司星河店居间服务佣金8000元，于2019年12月10日转账支付给被告王某房款200000元。2020年1月13日，因被告王某未能办理房屋过户手续，原告范某与被告王某针对案涉房屋重新签订《二手房买卖协议》，将房屋转让成交总价变更为300000元，房款交付方式变更为2019年12月10日支付165000元，2020年1月14日前支付100000元，剩余尾款35000元于2020年1月29日前支付，改名费用由买方全部承担；如买卖双方任一方未按约履行义务，则另一方可解除合同并要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金。后被告范某又于2020年1月15日转账支付给被告王某房款50000元。2020年5月5日，因被告谭某不同意出售案涉房屋，致使房屋买卖无法成交，原告范某与被告王某签订《华都国际1015室纠纷协商协议》，就案涉房屋无法成交后的补偿事宜达成一致。后双方反悔，相约撕毁该纠纷协商协议，被告王某陆续退还原告范某房款共计225000元。庭审中，原告范某、被告王某、被告晋城德信行房地产经纪有限责任公司星河店均认可签订《二手房买卖协议》、《补充协议》时谭某不在场，协商上谭某之名为被告王某代签。   以上事实有当事人的陈述、《二手房买卖协议》、《补充协议》、《居间服务及佣金协议》、《华都国际1015室纠纷协商协议》、中国建设银行个人账户支出交易明细、收款收据、微信转账凭证、中国银行交易流水明细清单等证据在案予以佐证。   本院认为，原告范某与被告王某所签两份《二手房买卖协议》、《补充协议》，系原告范某与被告王某的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，合同无法履行，原告范某要求解除合同，故原告要求解除合同的请求，本院予以支持。本案所涉合同系原告范某与被告王某所签，被告谭某的签字均为被告王某代签，被告谭某未参与，事后也不予认可。原告要求被告王某、谭某返还房款35000元，庭审中原告变更为25000元，被告王某予以认可，被告谭某不予认可，故原告要求被告王某返还房款25000元的主张，本院予以支持，要求被告谭某返还房款的主张，没有依据，本院不予支持。被告王某在没有被告谭某授权的情况下，私自代替谭某签订合同，原告范某明知该情况，而仍与被告王某签订合同，双方在签订合同过程中均有过错。原告要求被告王某、谭某支付违约金，因该合同签订过程中，被告谭某没有参与，故原告要求被告谭某支付违约金的主张，没有依据，本院不予支持。原告范某与被告王某先后签有两份合同，案涉房屋价款由400000元变为300000元，系双方真实意思体现。合同中约定违约金为转让成交价的百分之二十，故应以300000元为基数按20%计算违约金为60000元。被告王某无法交付案涉房屋，给原告范某造成损失，构成违约，原告依据合同约定要求被告王某支付违约金的主张，本院予以支持，但因原告范某在合同签订时具有过错，也应当对自己的损失承担部分责任，故本院认为被告王某应支付原告范某违约金30000元。被告晋城德信行房地产经纪有限责任公司星河店为原告范某、被告王某提供了订立合同的机会，如实告知了案涉房屋情况，促成了合同的成立，尽到了居间方应尽的义务，依约收取佣金合法。原告范某要求被告晋城德信行房地产经纪有限责任公司星河店返还居间服务佣金，与双方合同约定不符，本院不予支持。原告范某与被告王某所签合同中未约定律师费承担，原告要求三被告赔偿律师费的主张，本院不予支持。被告王某称向被告晋城德信行房地产经纪有限责任公司星河店支付改名费，未有证据证明，本院不予采信。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：   解除原告范某与被告王某于2020年1月13日签订的《二手房买卖协议》；   被告王某于本判决生效后十日内一次性返还原告范某已收房款25000元；   被告王某于本判决生效后十日内一次性支付原告范某违约金30000元；   驳回原告范某对被告谭某、被告晋城德信行房地产经纪有限责任公司星河店的诉讼请求。   如果未能按本判决指定期限履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付因迟延履行产生的债务利息。   案件受理费减半收取为1380元，由被告王某承担630元，由原告范某承担750元。   如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 员 杨洛阳     二〇二〇年十二月八日   法官助理 林育乐   书 记 员 王浩东