湖南省嘉禾县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1024民初1727号原告：唐某彪，男，1967年11月1日出生，汉族，居民，住湖南省嘉禾县。委托诉讼代理人：王文平，嘉禾县珠泉镇晋屏社区居民委员会推荐公民。被告：胡某元，男，1959年7月16日出生，汉族，居民，住湖南省嘉禾县。委托诉讼代理人：邓继红，嘉禾县光大法律服务所法律工作者。原告唐某彪与被告胡某元租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐某彪及其诉讼代理人王文平，被告胡某元及其诉讼代理人邓继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐某彪向本院提出诉讼请求：1、解除原告唐某彪与被告胡某元2014年5月18日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告胡某元向原告唐某彪支付2014年10月1日至2018年9月30日的房屋租金200000元；3、判令被告胡某元向原告唐某彪支付违约金75000元（后两年租金共250000元的30%）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月18日，原、被告之间签订了一份《房屋租赁合同》，约定:将原告唐某彪位于晋屏北路1号新建一栋11层楼房的4-9层和一楼南面第一间门面租赁给被告胡某元作宾馆使用，租赁期限从2014年10月1日至2022年9月30日共8年；前四年租金全免但乙方需办理好消防手续，否则每年缴纳50000元租金，2018年10月1日起的第一年租金为100000元，以后每年递增10000元。2018年7月底前一次性支付该年度(2018年10月1日至2019年9月30日)租金100000元，以后每年度的租金均须在每年的7月底前一次性交清。逾期2个月不交租金，甲方可以将租赁场地转租；任何一方违约，均需向守约方支付违约金600000元。合同签订后，原告如约将房屋交由被告装修、使用。可被告却在享受前四年租金全免的情况下，至今也未办理消防手续。尤其是今年，连租金也不交了。原告数次向其催讨租金，被告开始以资金周转困难为由拒付，后来干脆耍赖，并要原告起诉。被告的行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，故根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特具状向法院提起诉讼，请支持原告的诉请。胡某元辩称，1、原告请求解除2014年5月18日签订的《房屋租赁合同》缺乏事实和法律依据，应予驳回。2014年5月18日，被告与原告签订了一份《房屋租赁合同》，依据合同约定，被告全面履行了合同义务。合同还约定前四年租金全免，被告即从2018年10月1日起，按时缴纳了2019年、2020年两年的租金，不存在有逾期和违约的行为。2021年租金的缴纳，按照合同的约定是在2020年7月底前缴纳，但由于在租金缴纳期间发生了不可抗力的新冠肺炎疫情，造成被告缴纳租金确有困难，因此被告和原告协商，要求延期缴纳租金，可是原告不允许延期缴纳租金。事实上，今年被告所经营的宾馆由于受疫情影响，一直没有营业，没有收入。被告要求原告延期缴纳租金，待在国庆、中秋双节宾馆营业后凑足租金一起交给原告，既情有可原，也符合法律规定。可原告不同意延期缴纳租金，并且就在今年10月3日，原告将被告租赁的宾馆大门和消防通道锁住不准营业，把被告赶出宾馆不准居住，随后又起诉被告要求解除合同和支付违约金，给被告造成了极大的损失，被告在此暂时保留向原告索赔的权利。依据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、第6条规定，原告的做法和诉请是于法无据的，理应予以驳回；2、原告要求被告支付违约金75000元更是于法无据。新冠肺炎疫情发生前，被告没有延期给付租金的行为，今年没有按期缴纳租金，完全是因为不可抗力的新冠肺炎疫情造成被告资金周转困难和营业额大幅减少，并非有意延期给付租金。我国《中华人民共和国民法总则》第180条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条也明确规定，承租房屋用于经营，疫情或疫情防护措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由，请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持；3、原告要求被告支付2014年10月1日至2018年9月30日四年的房租200000元的请求，更是与法相悖。因为原、被告明确约定前四年租金全免的前提是要求被告办理消防手续，但能否办理消防手续是依法进行的，并不是被告主观意愿能决定的。原告的房屋在建时就没有通过消防部门的审核、验收，属未批先建房屋，不符合办理消防手续的法律规定，因此《房屋租赁合同》中约定“如在租赁期内不能办理消防手续，免租期四年每年按五万元计算”的约定是违反法律规定，属无效条款。故没有办理消防手续的责任不能归责于被告，而在于原告，因此原告要求被告支付前四年未办消防手续而应给付200000元租金的请求，与法相悖，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据真实性，本院予以确认。对原告提供的宾馆电费缴纳记录、宾馆内部环境照片等证据，认为被告无心、无力经营宾馆的意见，本院认为该证据只能证明宾馆经营多年设施比较陈旧及在疫情期间营业较少，无法证明被告无心、无力经营宾馆，对该证据的证明方向不予采信；对被告提出的《房屋租赁合同》中的消防约定违反了相关法律规定，属于无效合同的意见，本院认为合同中原、被告约定消防设施及手续由被告负责，所需费用由被告承担，如在租赁期内不能办理消防手续，每年按伍万元计算租金，该约定未违反法律强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，不属于无效条款，对被告提出的意见本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2014年5月18日，原告唐某彪为甲方、被告胡某元为乙方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：“一、租赁范围：嘉禾县珠泉镇晋屏大道（县开关站对面）所有的11层楼房中的4-9层和一楼南面第一间门面；二、租赁期限：2014年10月1日起至2022年9月30日止，共八年，自合同签字之日起甲方将租赁场地交给乙方进场装饰；三、租金及支付方式：2014年10月1日至2018年9月30日共四年租金全免，2014年6月至2014年9月30日为乙方装修期租金全免，2018年10月1日起的第1年租金为100000元，以后每年递增10000元，依此类推（即最后一年的租金为130000元），2018年7月底前一次性支付该年度（2018年10月1日至2019年9月30日）租金100000元，以后每年度的租金均须在每年的7月底前一次性交清该年度的租金，逾期2个月不交租金，甲方可以将租赁场地转租，租赁期间的租赁税由甲方承担；四、电梯的使用管理和维护由乙方负责……六、本楼消防设施及手续由乙方负责，所需费用由乙方承担，租赁期间以便消防部门的检查，期满后乙方再将消防手续交给甲方，如在租赁期内不能办理消防手续，免租期四年每年按伍万元计算。步行楼梯的使用：从一楼至九楼的步行楼梯甲方须保证乙方的客人和员工畅通……八、违约金：任何一方违约，均需向守约方支付违约金600000元”。合同签订后，被告投资对租赁房屋4-9层进行了装修，经营“锦天宾馆”，并依约向原告缴纳了2018年10月1日至2020年9月30日的租金。2020年7月起，原告多次向被告催收下一年度（2021年度）租金，被告以发生新冠疫情宾馆未经营，要求延期缴纳租金为由，未向原告缴纳租金，同年10月3日，原告以被告未缴纳租金为由，将租赁给被告经营的“锦天宾馆”楼层大门锁住，拒绝被告继续经营宾馆，双方为此发生纠纷，原告向本院提起诉讼。另查明，被告胡某元未办理消防手续且在庭审中亦明确表示无法办理消防手续，2014年10月1日至2018年9月30日共四年租金亦未向原告唐某彪缴纳。上述事实有当事人的陈述，原告提供的《房屋租赁合同》、宾馆电费缴纳记录及电费明细单、宾馆电梯、房间墙壁等房内设施照片，被告提供的《报警案件登记表》、出警经过、嘉禾县委新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急处置指挥部《关于阻断疫情传播扩散严控聚集性活动的紧急通知》等证据予以证实并在卷佐证。本院认为，本案主要有以下几个争议的焦点问题：一、原告唐某彪要求解除《房屋租赁合同》的诉请是否得到支持的问题。本案被告胡某元未按照《房屋租赁合同》约定，于2020年7月底前交付原告唐某彪下一年度（即2020年10月1日至2021年9月30日）的租金是事实，但鉴于2020年处于新冠肺炎疫情特殊时期，被告胡某元经营的“锦天宾馆”，按照嘉禾县委新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急处置指挥部发布的《关于阻断疫情传播扩散严控聚集性活动的紧急通知》，规定除超市、医院、加油站、婴幼儿用品店、药店正常营业外，其他经营性场所一律暂停营业的要求，被告在2020年1月后的几个月内宾馆未能营业。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五项“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”；第六项“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，新冠肺炎疫情的发生，是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属不可抗力，依法可以免除迟延履行的责任。因此，被告延期了两月未缴纳租金，不能认定为违约行为，被告提出酌情减免部分租金，或延期支付租金均属合理范围，双方可通过协商解决。因此，对原告提出因被告逾期支付租金要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。二、原告唐某彪要求被告胡某元支付2014年10月1日至2018年9月30日的房屋租金200000元是否支持的问题。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第六条约定“本楼消防设施及手续由乙方负责，所需费用由乙方承担，租赁期间以便消防部门的检查，期满后乙方再将消防手续交给甲方，如在租赁期内不能办理消防手续，免租期四年每年按伍万元计算”，该约定未违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示。被告胡某元承租原告房屋经营宾馆已达六年之久，未按约定办理消防手续。庭审中，被告胡某元亦明确表示无法办理消防手续，被告将不能办理消防手续的责任归咎于原告房屋手续不全的原因引起。本院认为，根据双方的约定，不论何种原因不能办理消防手续，被告应支付原告前四年的租金，被告经营了四年而以此为由要求免除四年租金，显然对原告不公平，依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，即便《房屋租赁合同》于2022年9月30日才到期，原告唐某彪在合同履行期限届满之前也可以要求被告胡某元按照合同约定支付2014年10月1日至2018年9月30日共四年的租金200000元，因此，对于原告该项诉请，本院予以支持。三、原告唐某彪要求被告胡某元支付违约金75000元的诉请是否支持的问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五项“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，虽然本案被告胡某元未按照《房屋租赁合同》约定按期支付原告唐某彪下一年度（即2020年10月1日至2021年9月30日）的租金，但被告胡某元因新冠肺炎疫情期间导致宾馆营业收入明显减少，履行合同困难而向原告提出延期支付租金，属不可抗力的原因导致，不能认定为违约。因此，对原告要求被告承担违约金75000的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告胡某元于本判决生效之日起三十日内支付原告唐某彪2014年10月1日至2018年9月30日的租金200000元。二、驳回原告唐某彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2713元，由被告胡某元负担2150元，由原告唐某彪负担563元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  李孔辉二〇二〇年十二月十四日法官助理刘旖旎书记员邓云华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。