江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3655号上诉人（原审原告、案外人）：王新英，女，1971年1月31日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：鲜文，江苏其久律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：天宁区天宁景峰钢管租赁站，经营场所常州市天宁区小东门路**。经营者：王钰晞，女，1994年8月1日生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：方同利，江苏益同律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：江阴市嘉丰机械安装有限公司，住所地江阴市利港街道北郭庄村芦沟上**。法定代表人：许祥英，执行董事。上诉人王新英因与被上诉人天宁区天宁景峰钢管租赁站（以下简称景峰租赁站）、江阴市嘉丰机械安装有限公司（以下简称嘉丰公司）执行异议之诉一案，不服常州市天宁区人民法院（以下简称天宁法院）（2020）苏0402民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月13日开庭进行了审理。上诉人王新英、王新英的委托诉讼代理人鲜文、被上诉人景峰租赁站的委托诉讼代理人方同利到庭参加诉讼。被上诉人嘉丰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王新英上诉请求：1、撤销天宁法院（2020）苏0402民初4号民事判决；2、判决停止执行位于江阴市利港街道北郭庄村芦沟上28号无证厂房及附属设施（面积4996.92平方米）（以下简称案涉房产）；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审裁判审判方向错误，案涉房产已经不属于被执行人责任财产范围，应当停止执行。法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以被执行人责任财产为限，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。本案执行法院查封之前（2018年9月14日公告查封），案涉房产的权利状态：1、2018年3月18日，案涉房产经评估价款为588.816万元；2、2018年3月28日，案外人王新英与被执行人嘉丰公司签订《车间厂房转让协议书》，王新英以658万元（高于市场评估价）支付对价，王新英占有、控制和管理案涉房产；3、2018年3月28日，基于集体土地性质，王新英与利港街道北郭庄村村民委员会签订《土地租赁协议》，缴纳相应土地租赁费。上诉人王新英认为，上述转让行为真实发生，证据之间相互印证相互关联，即案涉房产查封之前，《车间厂房转让协议书》已经履行完毕，并经过第三方利港街道北郭庄村村民委员会签订土地租赁缴纳租赁费，案涉房产已完成转让，且案涉房产脱离嘉丰公司责任财产范围不属于嘉丰公司的财产，案涉房产应停止执行。二、无证房屋无初始登记，仍然具有使用价值，应保护无证房屋受让人的民事权益。《最高人民法院关于转发住房和城乡建筑部的通知》中指出，对于无证房产（违法建筑），可以进行“现状处置”。《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》第一条第二项，在租赁的集体土地上建造的厂房及厂区内的办公楼、宿舍、仓库等，是否可以处置？可以进行“现状处置”。基于上述规定，案外人王新英认为，无证房屋被相关行政部门拆除或自行拆除前，无证房屋仍然具有一定的使用价值，即无证房屋以“现状处置”，可以作为执行财产（前提是被执行人财产）。本案无证房屋已转让，被执行人嘉丰公司对其所建无证房屋虽然不能证明其建设的合法性，但该无证房屋具有财产使用价值，且已将该无证房屋转让给案外人王新英，王新英支付了房款，案外人王新英应对该无证房屋的使用价值享有相应民事权益，嘉丰公司已不再拥有对无证房屋的权益，因此，不能将此房屋再作为嘉丰公司的责任财产予以执行。另，案外人王新英对无证房屋形成占有事实状态以及对无证房屋实际的管理控制（一审裁判认定），根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条，查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。案外人王新英受让无证房屋，作为无证房屋实际占有人，享有提出执行异议排除执行的权利，理应享有相应的无证房屋使用价值的权益。故，案涉房产应当停止执行。被上诉人景峰公司答辩称，案涉房产属嘉丰公司所有，上诉人王新英并未依法取得物权，本案应该予以继续执行，请求法院驳回上诉人的请求。经审理查明，2018年4月10日，天宁法院对景峰租赁站诉嘉丰公司、江苏鑫泓机械安装有限公司、江阴市西石桥嘉丰管件租赁站（经营者章峰）建筑设备租赁合同一案作出（2017）苏0402民初6133号民事判决：1、景峰租赁站与嘉丰公司、江苏鑫泓机械安装有限公司之间签订的《建筑周转材料租赁合同》解除；2、嘉丰公司、江阴市西石桥嘉丰管件租赁站于本判决发生法律效力之日起十五日内向景峰租赁站支付租金2796236.31元（计至2017年10月31日，实际计算至2017年11月14日止）及逾期付款违约金（自2017年10月31日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、嘉丰公司、江阴市西石桥嘉丰管件租赁站于本判决发生法律效力之日起十五日内向景峰租赁站支付律师费450000元；4、嘉丰公司、江阴市西石桥嘉丰管件租赁站于本判决发生法律效力之日起十五日内向景峰租赁站返还租赁物钢管747465米、扣件396360只，若无法返还，则应赔偿14766170.85元；5、江苏鑫泓机械安装有限公司对上述判决内容承担连带清偿责任，保证人在承担保证责任后有权向主债务人追偿。判决生效后，嘉丰公司未履行债务，景峰租赁站于2018年5月18日向天宁法院申请强制执行。该院于2018年7月13日作出（2018）苏0402执1930号执行裁定：冻结、划拨嘉丰公司、江苏鑫泓机械安装有限公司、江阴市西石桥嘉丰管件租赁站、章峰名下的银行存款20000000元或查封、扣押其相应价值的财产。依据该裁定，该院于2018年9月14日至嘉丰公司现场张贴查封公告，查封了嘉丰公司名下的案涉房产。执行期间，案外人王新英对天宁法院查封上述案涉房产提出书面异议后，天宁法院于2019年10月25日作出（2019）苏0402执异65号执行裁定书，裁定驳回案外人王新英的异议申请。王新英不服该裁定，向天宁法院提起执行异议之诉，请求：1、判令解除对江阴市利港街道北郭庄村芦沟上自然村西南侧28号上建筑物及附属设施（原属嘉丰公司的自建厂房、办公楼、仓库、食堂、门卫共计4996.92平方米以及相关设施）的查封，并中止对上述财产的执行；2、诉讼费用由被告承担。天宁法院经审理查明，2018年3月28日，嘉丰公司（出让方、甲方）与王新英（受让方、乙方）签订《车间厂房转让协议书》一份。该协议约定，甲方因企业经营困难，为偿还债务，自愿将座落在北郭庄村卢沟上自然村西南侧自建厂房、办公楼、仓库、食堂、门卫共计4996.92平方米，以及地面附着物和与上述房屋现有相应的电、水、气等相关设施，出让给乙方。甲方就以上房屋及相关附着物和设施遵循甲方在2018年3月18日，由江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司作出的（2018）（房结）字第ＪＹ041号房产评估报告作为出让的参考价，在此基础上双方确定出让实际最终定价为658万元。出让范围为：根据评估报告评估内容中列表的1—6号房共计4996.92平方米的厂房、门卫、食堂、车间、办公楼、宿舍；附属物详见评估报告表2中的1—5，以及现有企业中相配套的用电、水、气等相关设施。出让金乙方有权将出借给甲方的本金利息抵偿。……2018年3月28日，利港街道北郭庄村村民委员会（出租方、甲方）与王新英（承租方、乙方）签订《土地租赁协议》一份。该协议约定，租赁土地坐落于卢沟上自然村西南侧，租赁土地面积为8.5亩，租赁期限三年，自2018年3月28日至2020年12月31日止。案涉房产坐落于该租赁土地上。天宁法院另查明，案涉被查封的建筑物尚未取得建设工程规划许可证（乡村建设规划许可证）。一审过程中，王新英提供一份借条和部分打款凭证，该借条落款时间为2017年12月31日，内容为嘉丰公司、章峰确认截止当天共欠王新英借款本金629万元，利息按月息1分计算，同时确认此前的借条全部作废以此借条为准。王新英提供的转账交易凭证显示：2015年7月10日至2016年9月12日期间，凌毅向章峰和许祥英账户共计汇款700万元。凌毅与王新英系夫妻关系。江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司于2018年3月18日出具的《房产估价报告》显示，案涉建筑物和附属设施（江阴市利港街道北郭庄村芦沟上28号房产未登记房屋建筑面积4996.92平方米）的评估价格为5888160元。天宁法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，本案审理的焦点问题是王新英对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。王新英陈述，其享有足以排除人民法院强制执行的民事权益是其对案涉房产享有所有权。1、《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。可见，合法建造的房屋才能依法取得物权。在乡村土地利用总体规划内进行建设的，需要取得乡村建设规划许可证。不符合土地利用总体规划或者未取得建设用地规划许可的，相关的建筑应属于违法建筑。案涉建筑物至今尚未取得建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证，故该建筑物并不享有法律意义上的物权或“所有权”，并不具备对外销售或转让的条件。2、违法行为不应取得权利，任何人不能从违法行为中获得利益。对土地及地上建筑物的管控，在本质上反映了一种社会公共利益。如果没有国家规定的土地管理制度、建筑管控制度，那么建筑物就可以随意建造并以此取得完整的所有权，这种私权的绝对化势必导致整个社会混乱无序，最后私权也得不到良好的保护。因此，违法建筑无论如何流转都不能披上合法的外衣，除非获得相应的审批手续。3、《最高人民法院》（简称异议复议规定）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然王新英与嘉丰公司在案涉房产查封之前已签订《车间厂房转让协议书》，但案涉建筑物并未登记在作为被执行人的嘉丰公司名下，且交易标的物因尚未取得建设规划许可证而存在权利缺陷，王新英在签订转让协议时亦知道该情况，故案涉情况不具备适用《异议复议规定》第二十八条规定的前提条件。4、王新英虽然陈述案涉建筑物已经交付且由其占有，但本案占有仅是一种“事实”，而非根据物权法或其他法律规定而享有的权利。建造人或者其他占有人享有的并非是法律意义上的“占有权”，而只是由于其实际的管理与控制，形成了占有的事实状态。综上，王新英对案涉房产不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。据此，该院于2020年6月30日作出（2020）苏0402民初4号民事判决：驳回王新英的诉讼请求。案件受理费53018元，由王新英负担。本院二审期间，王新英向本院提交两份证据：1、2020年7月30日的江阴市利港街道行政村资金往来结算票据，票据编号0015907，付款单位王新英，收款项目2019年度企业土地租赁费，金额合计五万元；2、2018年6月1日，甲方（出租方）王新英、乙方（承租方）孙文俊的房屋租赁合同。王新英称，到目前为止，上诉人向当地村委缴纳土地租赁费两次，第一次金额67916元，对应的土地租赁合同是指2018年3月28日至2018年12月31日，总共九个月零四天，金额67916元。至此2018年土地租赁费支付完毕。第二次部分支付5万元，于2020年7月30日支付了上半年的一半，也就是5万元。上诉人并没有说全部缴纳，因为土地租赁合同并没有说什么时候支付完成。提供房屋租赁合同的目的是，证明2018年6月1日起上诉人占用了房屋对外使用取得收益。景峰租赁站辩称，对结算票据的真实性没有异议，因为他有村委的印章。但是这张票据结合2018年3月28日的土地租赁协议，土地租赁协议也是上诉人提供的，很明确的表明，2019年的土地租金都是按每亩12000元执行，但是上诉人所谓的票据结算上缴费的金额无法与合同吻合。因此该土地租赁协议以及缴费凭证，都不能达到上诉人的证明目的。房屋租赁合同真实性不予认可，即使是真实的，它也是一种无权的处分。天宁法院查明的事实，本院予以确认。本案争议焦点为：上诉人王新英请求停止对案涉房产执行,是否有事实和法律依据。本院认为：第一，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据上述法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法登记才发生效力。本案中，2018年3月28日，嘉丰公司与王新英虽然签订了案涉房产的转让协议，因案涉房产为无证房屋，即使王新英已占有案涉房产，也不能据此认定其获得了案涉房产的所有权或物权期待权。第二，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现为第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。根据上述法律规定，案外人据以提出执行异议主张的实体权利应为物权及特殊情况下的债权。本案中，案涉房产的转让协议的订立系基于嘉丰公司与王新英之间的偿还债务行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，以物抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了嘉丰公司其他债权人的合法权益，故该债权不属于足以阻止执行的特殊债权，不能阻却景峰租赁站基于生效法律文书对嘉丰公司的强制执行。第三，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，王新英请求停止对案涉房产的执行，应当就其对该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。王新英主张案涉房产归其所有，但未提供不动产的相关权利凭证，也未提供物权变动的生效法律文书，故，王新英应承担举证不能的不利后果。综上，王新英请求停止对案涉房产执行,没有事实和法律依据，本院不予支持。天宁法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费53018元，由上诉人王新英负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙慧民审 判 员 朱正生审 判 员 王 臻法官助理 陶金沙二〇二〇年十二月七日书 记 员 张玉娘