湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初2605号原告：陈世银，男，1985年11月19日出生,汉族，现住宜昌市伍家岗区。原告：鲍亚玲，女，1988年9月14日出生,汉族，系陈世银妻子,现住宜昌市伍家岗区。二原告共同委托诉讼代理人：聂绍民，湖北瀛沧律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：沈高龙，男，1980年5月20日出生,汉族，户籍地：福建省永定县，现住宜昌市。委托诉讼代理人：潘春来，宜昌市夷陵区龙发法律服务所法律工作者，代理权限：一般授权。被告：宜昌正家房产经纪有限公司（以下简称“正家公司”），统一社会信用代码：91420506MA493K4W0E，住所地宜昌市发展大道**。法定代表人：吕华侨，系该公司总经理。委托诉讼代理人：贾胜梅，宜昌市夷陵区龙发法律服务所法律工作者，代理权限：一般授权。原告陈世银、鲍亚玲与被告沈高龙、正家公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理，并于2020年11月18日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈世银、鲍亚玲及其二人的共同的委托诉讼代理人聂绍民，被告沈高龙及其委托诉讼代理人潘春来，被告正家公司的法定代表人吕华侨、委托诉讼代理人贾胜梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈世银、鲍亚玲向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令被告沈高龙退还原告购房款12万元；3、判令被告宜昌正家房产经纪有限公司退还原告购房押金及佣金10万元；4、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2020年6月原告在被告正家公司看到一套别墅，有意以380万元购买，后原告在被告正家公司的一再催促下签订了《房屋买卖合同》，房屋总价为410万元，合同约定房屋过户、评估、按揭贷款等费用由原告承担，签订合同时交付购房定金120000元，同时原告支付了交房押金60000元以及佣金40000元。由于当时签订合同比较匆忙，加之《房屋买卖合同》是格式合同，许多细节个人所得税、抵押合同办理公证等都没写进去，被告购房时的价款未确定，影响税费支付，双方需要进一步签订补充协议来约定。同时，案涉房屋为夫妻共同财产，被告沈高龙的妻子没有签字，需要第二天补签字。后原、被告再次到正家公司，被告沈高龙妻子不同意合同约定的付款方式，对税费的支付也没有达成一致意见，导致被告沈高龙妻子不同意在《房屋买卖合同》上签字，补充协议也没有签署。后双方一直在协商处理，但不能达成一致意见。后原告向被告明确表示不再购买案涉房屋，并要求被告退还购房押金及佣金，但被告置之不理。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告沈高龙辩称：1、原、被告双方是在自愿平等公平的情况下签订的买卖合同，该买卖合同依法成立；2、被告沈高龙选择的是有资质的宜昌正家房产经纪公司，该合同是原告与被告沈高龙、正家公司协商一致的情况下签订的；3、合同第10条约定的只是支付方式，并不影响合同成立和生效。综上，原、被告签订的合同受法律保护，原告应按合同约定履行义务，被告未违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告正家公司辩称：1、原告起诉案由是房屋买卖合同纠纷，被告正家公司既不是合同的买方，也不是合同的卖方，请求法院驳回原告的诉讼请求第三项；2、被告正家公司已积极促成本案合同签订，原告要求我方退还佣金缺乏事实基础和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求，并要求原告承担本案的全部诉讼费用；3、被告正家公司为促成原告与被告沈高龙之间合同成立也付出了时间和资金，我公司保留诉讼权利。经审理查明：2019年11月11日被告沈高龙、李晓芳（甲方,案外人）与被告正家公司（乙方）签订《限时速销独家代理合同》，约定：甲方将位于宜昌市××区发展大道××号国宾壹号（0037）幢房屋（不动产权证：鄂夷陵区不动产权第0013840号，建筑面积354.26平方米，不动产权利人：沈高龙、李晓芳）委托乙方正家公司独家出售；代理期限自签订协议起至2020年11月10日；满足下列条件的，乙方即可全权代理甲方出售：1、交易价格4300000元（净得）或以上（如低于此价格，需征得甲方同意）。此价格包含甲方自买入该物业后至出售前已产生的一切费用（包含维修基金、煤气管道、有限电视初装费等），2、付款方式：按揭贷款或一次性付款皆可，3、交易税费：买卖双方税费由买方支付；合同还对保证金等其他事项一并进行了约定。2019年12月1日李晓芳（被告沈高龙妻子）向被告沈高龙出具《授权委托书》，委托沈高龙代为签订买卖合同、办理过户登记手续、水、电、气的过户等事项。2020年6月15日原告陈世银（甲方）与被告正家公司（乙方）签订《委托购房合同》，约定：甲方委托乙方代为购买宜昌市××区发展大道××号国宾一号（0037）幢建筑面积354.26平米的房屋；甲方以3800000元委托乙方代为购买该物业，甲方另需支付过户费用及佣金；乙方接受委托后，甲方应立即支付100000元给乙方作为购买该物业之诚意金，甲方同意乙方将此诚意金转交给该物业产权人或合法权利人作为购买该物业之定金；房款支付方式为商业贷款；补充条款：3900000元底线，贷款评估自行解决，3800000元说下来付佣金1.2%外加3000权证办理，380万-390万付佣金1%（无权证办理费用）；合同还对其他事项一并进行了约定。2020年6月17日约23时在原告住所金色海岸小区被告沈高龙（甲方）、原告陈世银、鲍亚玲（乙方）、被告正家公司（丙方）共同签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将发展大道166号国宾壹号（0037）幢房屋（不动产权证：鄂夷陵区不动产权第0013840号）出售给乙方；甲、乙双方协商后的实际成交价为4100000元，此价格包含房屋内附属设施，该房屋产权、土地使用权过户转让、评估按揭贷款等相关税收及费用由乙方承担，上述费用由支付方自行缴纳，支付金额以不动产登记中心、税务等相关部门实际征收为准，丙方提供数据仅作为参考，不作为依据；乙方于2020年6月缴购房定金120000元给甲方，收到乙方定金同时，甲方不得将房屋再次出售给他人；房款支付方式为一次性付款，甲方房屋权属证明在手，除定金外，剩余房款3980000元乙方须在办理不动产登记之前存入甲方银行账户或不动产交易中心指定资金监管账户；甲乙双方在签订《宜昌市存量房屋买卖合同》前，须按照不动产交易中心相关要求，办理资金监管手续，具体金额以不动产交易中心相关规定为准，丙方意见仅供参考，甲方收到定金的同时，预留交房押金60000元托管于丙方，待房屋交接及水、电、气、物管过户完毕后由丙方退还给甲方；甲乙双方约定自行协商办理房屋不动产转移登记相关手续，过户相关资料交丙方保管；甲方于合同签订之日将房屋权属证明原件交给丙方托管，并承诺于收到首付款后15个工作日内将房屋钥匙交给乙方，并结清此前所产生的水、电、气、物管等费用，若甲方未能在交房时结清上述费用，则甲方同意丙方从预留押金中清偿上述费用；甲乙双方均清楚该房屋在房屋权属证明原件在手情况下签署，并自愿遵守合同所有条款，认可其法律效力；甲方承诺该房屋权属证明原件登记日期满两年但不满五年；甲、乙、丙三方签订本合同时，乙方需向丙方支付佣金40000元。权证办理费3000元由乙方向丙方支付。如乙方采取贷款方式付款，则乙方须向丙方支付贷款金额1.5%作为按揭服务费；甲方认可乙方以贷款方式付款时，甲方有义务配合乙方的贷款手续，贷款过程中乙方提出终止贷款或贷款金额不足，则乙方须以现金形式补齐所差房款，继续履行合同，并承担由此引起的经济损失，已缴纳的按揭服务费不予退还，乙方须在名下不动产权证办出之日起3个工作日内办理抵押及后续相关事宜；经甲乙双方友好协商，乙方在2020年6月19日向甲方银行账户转账1500000元，且当天双方去公证处办理借款公证（不含定金120000元），其余尾款2480000元由甲方配合乙方办理过户后，新房产证出证后3个工作日拿到银行办理一次性抵押后20个工作日放款后，由乙方一次性转给甲方；合同还对违约金等其他事宜一并进行了约定。2020年6月15日二原告向被告正家公司支付诚意金100000元，2020年6月17日二原告向被告妻子李晓芳支付购房定金120000元。《房屋买卖合同》签订后的2020年8月24日被告正家公司向二原告出具100000元的收款收据，载明系佣金、评估费、权证办理费、按揭服务费，上述费用目前仍由被告正家公司收取。另查明：《房屋买卖合同》签订后二原告并未按约定支付1500000元首付款，二原告与被告沈高龙亦未按约定办理借款公证。双方当事人因房屋交易税费等事宜发生争议，原告认为合同细节无法完善一致，遂向本院起诉，望判如所请。庭审中本院询问二被告对二原告要求解除合同的意见时，二被告明确表示要求继续履行合同，即不同意二原告解除合同。上述事实有二原告提交的《房屋买卖合同》、转款凭证、收据、商品房买卖合同、查档证明、聊天记录等，被告沈高龙提交的限时速销独家代理合同、授权委托书、聊天记录等，被告正家公司提交的委托购房合同、限时速销代理合同、授权委托书、收据、正家公司法定代表人出具的情况说明、聊天记录等证据以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为：本案的争议焦点是二原告能否解除合同以及二原告的诉请是否有法律依据，本院将从以下几个方面进行分析。一、关于原告是否有权解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。可见，法律保障交易的正常进行，对合同解除进行了严格限制。通常合同解除有约定解除及法定解除两种形式，合同当事人解除合同的前提是要具备合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条对合同的约定解除进行了规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，在《房屋买卖合同》既没有约定合同解除条件，双方当事人又没有对解除合同另行达成一致的情况下，原告不符合合同约定解除的情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情”，该规定赋予了当事人一方法定解除的权利。根据上述规定，本案在无证据证实存在不可抗力致使不能实现合同目的的情况下，守约方具有合同的法定解除权。《房屋买卖合同》签订后二原告依约支付了购房定金。根据该合同第四条第2项：“房款支付方式为一次性付款，甲方房屋权属证明在手，除定金外，剩余房款3980000元乙方须在办理不动产登记之前存入甲方银行账户或不动产交易中心指定资金监管账户”；第五条第2项：“甲方于合同签订之日将房屋权属证明原件交给丙方托管，并承诺于收到首付款后15个工作日内将房屋钥匙交给乙方”；第七条第3项：“甲方认可乙方以贷款方式付款时，甲方有义务配合乙方的贷款手续，贷款过程中乙方提出终止贷款或贷款金额不足，则乙方须以现金形式补齐所差房款，继续履行合同，并承担由此引起的经济损失，已缴纳的按揭服务费不予退还，乙方须在名下不动产权证办出之日起3个工作日内办理抵押及后续相关事宜”；第十条：“经甲乙双方友好协商，乙方在2020年6月19日向甲方银行账户转账1500000元，且当天双方去公证处办理借款公证（不含定金120000元），其余尾款2480000元由甲方配合乙方办理过户后，新房产证出证后3个工作日拿到银行办理一次性抵押后20个工作日放款后，由乙方一次性转给甲方”综合分析可以看出，《房屋买卖合同》对乙方一次性付款和以贷款方式付款都是认可的，故二原告可选择其中任何一种方式，但结合该合同第四条第2项、第五条第2项及第十条规定，二原告无论采取何种方式付款其二人均需向被告沈高龙支付首付款，二原告未按约定支付首付款已属违约，其作为违约方当然不具备合同的法定解除权。在二被告未违反合同约定且不同意二原告解除合同的情况下，二原告既不符合约定解除条件又无法定解除权，故其要求解除合同无事实及法律依据，本院不予支持。二、关于二原告对被告沈高龙的诉请是否有法律依据的问题。二原告认为合同中关于税费、抵押合同办理公证、被告购房时的价款均未明确细化，双方需要进一步签订补充协议来约定，且被告沈高龙妻子李晓芳未在合同上签字为由要求解除《房屋买卖合同》。本院认为：首先，结合上述第一项之分析，二原告在不具备合同解除权且合同未予解除的情况下要求被告沈高龙返还购房定金不符合法律规定；其次，根据《中华人民共和国合同法》第十二条：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方、地点和方式约责任；（八）解决争议的方法”；第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定”的规定，本案中合同具备《中华人民共和国合同法》第十二条规定的基本内容，且合同已依法成立并生效，税费等内容在合同中亦有相应的约定，即使双方在合同履行过程中需要进一步明确上述内容的细节，也应充分尊重双方当事人的意思自治，由双方当事人自行补充约定，本院在本案中不予调整；再次，被告沈高龙个人签署《房屋买卖合同》系得到其妻子李晓芳的授权，被告沈高龙作为经授权的房屋共有权人有权与二原告签订合同，另外二原告的购房定金亦是支付至李晓芳账户，李晓芳对此应明确知晓，且并未提出反对意见，故对二原告以李晓芳未签字而要求解除合同的理由本院不予支持。综合以上，对二原告要求被告沈高龙返还购房定金120000元的主张本院不予支持。三、关于二原告对被告正家公司的诉请应否支持的问题。二原告依据《委托购房合同》第3条向被告正家公司支付诚意金100000元，依据该条规定被告正家公司可以将诚意金转交给被告沈高龙作为购房定金。在二原告与被告沈高龙、被告正家公司三方签订《房屋买卖合同》后，该合同对三方的权利义务均重新、统一进行了约定，对三方均具有约束力，故对被告正家公司辩称的其不是房屋买卖合同的买方或卖方，请求本院驳回原告对其的诉讼的主张本院不予支持。二原告依据《房屋买卖合同》约定另行支付了120000元购房定金，此时，被告正家公司理应将诚意金100000退还给二原告，但是同样依据《房屋买卖合同》二原告需向被告正家公司支付佣金40000元，被告正家公司于合同签订后向二原告出具了100000元的收款收据，载明系佣金、评估费、权证办理费、按揭服务费，结合庭审情况可知二原告对此明确知晓。因被告正家公司按合同约定已促成《房屋买卖合同》的签订，按约定其有权收取佣金40000元，但对于评估费、权证办理费、按揭服务费因二原告明确表示不再购买案涉房屋（事实与理由部分及诉请内容均可看出），上述费用是否会实际发生尚未可知，且被告正家公司庭审中明确认可上述费用应予退还，为避免当事人重复诉累，本院认为被告正家公司应向二原告返还60000元。从另一个层面来说，按《房屋买卖合同》第四条第3项之约定被告沈高龙在收到购房定金后应预留交房押金60000元托管于正家公司，而并非由正家公司向二原告收取押金。故对二原告要求被告正家公司退还原告购房押金及佣金100000元的主张，本院予以调整为由被告正家公司向二原告退还评估费、权证办理费、按揭服务费等费用60000元，若后期上述费用实际发生或有实际发生的可能，被告正家公司可依据合同约定另行收取。本案审理过程中双方当事人不能达成调解，因本案庭审过程中经本院询问二被告对二原告要求解除合同的意见时，二被告均表示需继续履行合同，对被告提出的购房定金不予退还的请求，因二被告均未提出反诉，在最终《房屋买卖合同》确无法履行的情况下，被告沈高龙可另行起诉解除合同以行使相关权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第十二条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第一百五十九条、第一百六十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宜昌正家房产经纪有限公司于本判决生效之日立即向原告陈世银、鲍亚玲退还评估费、权证办理费、按揭服务费等费用60000元。二、驳回原告陈世银、鲍亚玲的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2300元，由被告宜昌正家房产经纪有限公司负担690元、原告陈世银、鲍亚玲负担1610元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  罗延林二〇二〇年十二月七日书记员  吴小芳