云南省临沧市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云09民终709号 上诉人（原审原告、反诉被告）：顺宁文化广场业主委员会。住所地：云南省临沧市庆县凤山镇滇江路与绿隆交叉口。 负责人：李志红，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：杨培清，云南江**律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。职业证号：15309200710805725。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：凤庆鼎千里物业服务有限公司。住所地：云南省临沧市凤庆县滇红生态产业园区红茶城**。 法定代表人：茶增群，该公司经理。 委托诉讼代理人：罗金鹏，云南法安律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。执业证号：15301201010868930。 委托诉讼代理人：周万元。代理权限：特别授权代理。 上诉人顺宁文化广场业主委员会（以下简称：顺宁业委会）因与被上诉人凤庆鼎千里物业服务有限公司（以下简称：鼎千里公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省凤庆县人民法院（2020）云0921民初896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条的规定进行了审理。本案现已审理终结。 顺宁业委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼主张。事实和理由：一、一审法院在确认法律事实部分认定：由于鼎千里公司认为小区的消防设施设备、门禁系统、可视对讲系统等物业共用设施存在故障，开发商没有整改完善，不具备移交条件，所以没有对以上设施进行接收，但在整个审理过程中，被上诉人都未提交过任何的上述设施设备不合格，需进行整改的证据，没有证据就不能在确认法律事实部分加以认定，能够认定的法律事实就只能是鼎千里公司不按合同规定接收应接收的服务项目，并且签订合同之前，上诉人是考察认同小区的现状才参与竞标并中标的，现提出这些问题同样毫无道理。二、一审法院依据《物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，以未经业主大会的同意，不符合法律的规定，不支持上诉人的诉讼请求，在一审审理中，上诉人也专门就此阐述了意见，解聘时没有召开业主大会，但进行了业主问卷调查，而且选聘时也没有召开业主大会由全体业主共同决定，既然如此，本案的合同一开始就是不合法的，是无效的，应依法确认本案的合同无效，不具有法律的约束力。 鼎千里公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判，驳回上诉。 顺宁业委会向一审法院起诉请求：解除双方签订的《顺宁文化广场物业服务合同》，并要求鼎千里公司限时撤出顺宁文化广场。 鼎千里公司向一审法院反诉请求：一、反诉被告继续履行《物业服务合同》直至2022年6月30日止；二、反诉被告补偿反诉原告2019年7月1日2020年6月30日开发公司欠缴的物业费91846元，违约金92029.70元，开发公司赠送4-3-402业主的物业费852元，业主欠缴的物业费68900.14元，上述金额合计253627.84元；三、反诉被告承担本案案件受理费。 一审法院认定事实：2019年7月1日，顺宁业委会和鼎千里公司签订了《顺宁文化广场物业服务合同》《顺宁文化广场物业服务管理标准》，顺宁业委会将顺宁文化广场小区的物业服务交鼎千里公司管理，期限三年，并对物业服务内容与服务标准都作了详尽的规定。合同签订后，鼎千里公司进入小区开始实施管理行为。由于鼎千里公司认为小区的消防设施设备、门禁系统、可视对讲系统等物业共用设备设施存在故障，开发商没有整改完善，不具备移交条件，所以没有对以上设施进行接收。2020年6月24日，顺宁业主委员会以鼎千里公司不履行合同规定的责任和义务对应接管的物业共用设施设备不接收、对已接收的项目管理跟不上、服务不到位为由向本院提起诉讼，要求解除双方签订的物业服务合同。 一审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。本诉中顺宁业委会要求解除物业服务合同，但没有经过业主大会的同意，不符合法律的规定，故本院对顺宁业委会的诉讼请求不予支持；反诉中，反诉原告鼎千里公司的第一个诉讼请求即要求继续履行物业服务合同应属于针对本诉原告的诉讼请求作出的答辩，不属于反诉，因该答辩已在本诉中作出处理，故在反诉中不再处理。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款规定，物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。本案中，按照双方签订的物业服务合同，应由业主向物业公司交纳物业费，鼎千里公司要求顺宁业委会补偿业主未交纳的物业费没有法律依据，故对鼎千里公司的诉讼请求亦不予支持。需要指出的是，鼎千里公司于2019年7月1日与顺宁业委会签订了顺宁时代广场物业服务合同后，至顺宁业委会起诉之日鼎千里公司已实际管理顺宁时代广场小区近一年时间。结合双方当事人陈述及庭审查明的事实，一定程度上反映出鼎千里公司在物业服务某些方面的确存在有待改进之处和尚需提高服务水平的空间。鼎千里公司应通过此次诉讼，树立便民服务意识，积极有效地对小区物业进行管理，对业主反映的物业存在的问题及时给予答复和解决，不断提升物业服务水平和质量，以此赢得业主对物业服务工作的理解和支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决：一、驳回本诉原告顺宁文化广场业主委员会的诉讼请求；二、驳回反诉原告凤庆鼎千里物业服务有限公司要求反诉被告顺宁文化广场业主委员会补偿物业费及违约金的诉讼请求。本诉收取案件受理费100元，由原告顺宁文化广场业主委员会负担；反诉减半收取案件受理费2552元，由原告鼎千里物业服务有限公司负担。 本院二审期间，鼎千里公司向本院提交了上诉人出具的选聘公示、照片一组3页，欲证明当时选聘鼎千里公司作为该物业的管理公司所签订的合同是合法有效的，上诉人内部表决程序的责任由上诉人承担。 顺宁业委会质证认为，对上述证据三性无异议，但不能证明被上诉人的证明目的，双方签订物业服务合同，根据法律法规选聘物业服务公司必须经过业主大会表决通过，一审法院以解聘没有经过业主大会表决通过，认定解聘无效，根据物权法规定，选聘、解聘都必须经过业主大会，而不是通过告知、公示来取得效力，被上诉人提交的三份材料都不具备法定选聘物业服务企业的要求，双方签订的物业服务合同是无效的。 经审查，本院对一审查明予以确认。另确认，2017年11月4日至7日，顺宁文化广场小区项目部组织下正式启动成立业主委员会业主联名申请征求意见工作，经过征求大部分业主意见，完成了意见征求工作，成立顺宁文化广场小区业主委员会筹备组，并公告。于2017年11月20日向凤庆县房管所提出申请成立顺宁文化广场小区业主委员会、选举产生业主委员会。于2017年12月16日业主大会，在筹备组和小区组主给成的监票人的组织和监督下采取书面选举了首届业主委员会委员，共有101户业主参加选举，参加的业主人数和所代表的投票权额均超过半数以上，根据小区业主大会议事规则，通过对票数的统计，顺利选出第一届业主委员会成员，并推选出主任、副主任，于2018年1月10日向凤庆县房管所申请备案。《顺宁文化广场物业服务管理标准》于2019年6月15日经业主委员会成员讨论通过，2019年7月1日，业主委员会与鼎千里物业公司签订《顺宁文化广场物业服务合同》及《顺宁文化广场物业服务管理标准》。 综合双方当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：业主委员会主张双方签订的《顺宁文化广场物业服务合同》应予解除的诉讼请求应否支持。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事宜，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”。本案中，顺宁业委会对按上述法律规定召开业主大会，依法形成解聘凤庆鼎千里物业服务有限公司的决定承担举证责任。至二审，顺宁业委会未提交顺宁文化广场业主大会合法召开，且形成解聘顺宁业委会与鼎千里公司决定的证据，应承担举证不能的不利后果。顺宁业委会是经过业主大会依据法定程序选举产生的，经业主委员会推选由李志红担任业主委员会主任，且经凤庆县房产管理所登记备案。2019年7月1日时任业主委员会主任的李志红代表业主委员会与鼎千里公司签订《顺宁文化广场小区物业服务合同》，双方均在合同中加盖了公章。该物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应按合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。故上诉人要求解除与被上诉人之间的物业服务合同、撤离顺宁文化广场小区的诉讼请求，于法无据，不予支持。 综上所述，顺宁业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由顺宁文化广场业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  张建红 审判员  周付翠 审判员  龙 伟 二〇二〇年十二月四日 法官助理李丹 书记员邓姜玉