广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初1956号原告：佛山市乐有家房产经纪有限公司，住所地：佛山市禅城区*************之二（住所申报），统一社会信用代码：914**********843XL。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：区韵嫦，系该公司员工。委托诉讼代理人：张翔宇，系该公司员工。被告：鹤山市兆基物业发展有限公司，住所地：鹤山市************山，统一社会信用代码：914***********656J。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：李振江，系该公司员工。原告佛山市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）与被告鹤山市兆基物业发展有限公司（以下简称兆基公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于同年7月21日公开开庭进行了审理。原告乐有家公司的委托诉讼代理人张翔宇、被告兆基公司的委托代理人李振江到庭参加诉讼。现已审理终结。乐有家公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付代理服务费人民币870000元。2.判令被告向原告支付逾期付款利息18591.78元（按未结金额为基数，按年利率6%计算，自函件签收7工作日后开始起算，即2020年1月31日起计至实际支付时，暂计至2020年6月9日为18591.78元）。3.判令被告承担本案全部案件受理费、保全费、担保费等。以上三项暂计888591.78元。事实和理由：原告与被告基于双方真实意思表示签订了《联动代理合同》，代理时间为2018年7月1日起至2019年6月30日止，后又签署合同延续至2019年8月20日止。合同约定原告为被告所属“畔山花园”楼盘项目提供商品房代理销售服务。上述合作期限内，原告严格履行合同约定义务并促成大量客户购买被告开发的房产，但被告未按照合同约定及时履行对账和付款义务，截止目前，被告仍拖欠原告推介的2l套房产的服务费，共计人民币870000元。据此，原告认为，被告的行为已严重违反了合同法等价有偿的原则，违背了双方约定，为维护原告的合法利益，特向法院申请起诉，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。兆基公司辩称，我方与原告的项目代理服务费尚未完成对账，待对账确认金额后，我方同意支付相应的项目服务费。本案中原告请求的利息、担保费、案件受理费、保全费应当由原告方承担。经审理查明：2018年7月6日，原告与被告签订《联动代理合同》，被告为委托人（甲方），原告为受托人（乙方），合同约定：“第一条委托之项目：1.1项目名称（登记名称）：畔山花园，推广名称畔山花园。1.2项目位置：位于江门鹤山市共和镇，甲方委托乙方代理的项目范围为住宅，共计350套。乙方代理楼盘数量以实际成交为准。第二条代理期限：2.1本合同约定的代理期限自2018年7月1日起至2019年6月30日止。合同期满，双方同意继续合作的，本合同自动延续……第三条双方权利和责任……3.1.8甲方对接人须及时与乙方确认代理服务费明细，如乙方寄出代理服务费明细表后10日内未回复的，视为甲方对该文件内容予以确认……第四条工作内容及流程：4.1.1甲方指定对接人负责与乙方接洽工作及确认工作服务成果，对接内容见《对接人确认书》（附加一）。4.1.2甲方指派的对接人为多人的，其中任何一人均可代表其所属法人授权范围内行为。4.1.3甲方如果需变更上述指定的对接人的，须向乙方送达加盖公章的书面变更通知书，否则，乙方对此变更后的对接人不予承认；在乙方收到甲方该变更通知书前，甲方原对接人所为行为仍有效。……4.2代理流程及客户有效性确认4.2.1……（2）客户确认：客户到售楼现场后，甲方对接人应在《客户联动确认单》（附件二）上签字确认客户的有效性，该确认表一式两份，甲乙双方各持一份……（5）成交确认：甲方对接人应在客户签订《认购书》时，在《客户成交确认单》（附件三）上签名确认乙方工作。本表一式两份，甲乙双方各持一份。经甲方对接人签字确认的客户成交确认表可作为乙方结算代理服务费的凭证，视为乙方的代理销售工作已完成……第五条代理服务费：5.1.1经甲方现场销售及案场经理确认客户与开发商签订《商品房买卖合同》后，即确认乙方成交，出具成交确认单，即视为乙方已完成推介客户购买房屋事宜。但如发生客户退房、银行按揭不能通过导致客户退房等情况，甲方有权在其他应发未发的佣金中进行扣除或要求乙方返还……5.1.3代理费标准为一房户型（34㎡）每套人民币肆万伍仟元，两房户型（67㎡）每套人民币伍万伍仟元。第六条费用支付：6.1.1购房按揭客户与甲方签署《买卖合同》、缴首期款及银行按揭审批通过后，甲方给予乙方结算销售代理佣金的80%；剩余20%佣金在银行放款后结算。一次性及分期付款客户在实际到款比例达到5成且签署《买卖合同》后结算销售代理佣金的50%，在客户缴纳房款比例达八成以上时结算剩余所有销售代理佣金给乙方。乙方在结佣时应向甲方开具相应增值税专用发票，甲方在收到乙方提供足额发票后，按约定向乙方支付等额服务费……6.1.6甲方指定项目对接人：黄小梅……（本合同履行期限间，甲方如需变更上述指定的对接人的，须向乙方送达加盖公章的书面变更通知书，否则乙方对此变更后的对接不予承认；在乙方收到甲方该变更通知书前，甲方原对接人所为行为仍有效。）项目对接人仅负责购房流程及客户信息交接，不代表甲方对购房客户的确认或佣金结算的确认，佣金结算以甲乙双方每月加盖公章的对账单为准。6.2.1甲、乙双方每月结算一次佣金费用，结算日期为每月15日。6.2.2乙方将代理服务费明细表提供给甲方审核，甲方须在5个工作日内将签字或盖章确认的明细表交回乙方（甲方逾期不回复则视为认可该明细表），乙方在收到结算明细表后2个工作日内向甲方提交符合政府部门规定的正式发票，发票的开具内容为项目中介服务费，甲方收到发票后5个工作日内转款至乙方账户。甲方知悉并同意乙方预开的发票不能作为甲方已支付服务费的凭证，甲方实际向乙方指定收款账号付款后方视为甲方履行服务费支付义务。6.3甲方指定付款账号：……户名：鹤山市兆基物业发展有限公司，账号：8002********。6.4乙方指定收款账号……户名：佛山市乐有家房产经纪有限公司，账号：4405********……第八条违约责任：……8.4甲方若逾期支付乙方代理服务费，每逾期一日应按拖欠金额/‰的标准向乙方支付违约金，如逾期超过30天甲方仍未付清所有款项，乙方可单方解除合同。甲方须支付乙方应得的代理服务费用并以应付款项金额/‰向乙方支付逾期违约金，并赔偿乙方因追索佣金所产生的一切费用，包括但不限于律师费、查档费、诉讼费等……”，合同还约定了其他事项，并附有附件一《对接人确认书》、附件二《客户联动确认单》、附件三《客户成交确认单》、附件四《未成交确认表》。2019年，原告与被告、广东联达行房地产顾问有限公司（以下简称联达行公司）签订《畔山花园项目渠道整合服务合同（非独家）》，被告为甲方（委托方），原告为乙方（受托方），联达行公司为丙方，合同约定甲乙双方经过友好协商，就乙方利用自身资源优势，作为甲方畔山花园项目商品房的渠道分销商，向甲方推荐购买合作项目商品房的客户并提供渠道客户推介服务事宜达成协议，乙方知悉丙方和甲方互为战略合作方，合同期内，甲方委托丙方负责与乙方的佣金结算与支付。合同内容有：“三、合作期限。合同日期自2019年7月1日至2019年8月20日止。四、甲方的权利和义务……4、甲方负责安排乙方推荐的客户在来访时签署一式三联的《来访确认函》，并向乙方提供其中一联，乙方推荐的客户成功签约时，甲方向乙方提供商品房买卖合同和收款收据的复印件，《来访确认函》、《客户转介成交确认单》见附件、商品房买卖合同复印件和收款收据复印件为计算转介服务费的必要凭证……六、服务报酬。1、销售代理费：合同期内，乙方作为甲方委托的场外客源拓展合作方之一，乙方推介客户成交，甲方按50000元/单元的标准结算服务予乙方。2、甲方同意对乙方推荐的客户属于一次性付款完成首期款支付的，在客户完成网签《广东省商品房买卖合同》后向乙方支付100%服务费。甲方同意对乙方推荐的客户以按揭付款方式支付房款的，在客户成功签订《广东省商品房买卖合同》，并完成银行按揭初审手续后结算100%服务费。若客户签订《商品房买卖合同》后，由于各种特殊情况退房或按揭不能办理，乙方需于接到甲方通知后30天内退回该单位已收的代理费。3、结算时间：乙方于每月的10号之前将上月佣金经双方确认的成交结算单送至甲方和丙方。甲方收到经双方确认的成交结算单及相应金额的增值税专用发票后30天内，由丙方支付乙方已递交资料与发票的代理费。4、经双方确认，甲方应按照本合同约定时间将每期应付的费用汇至如下乙方银行账户：开户名：佛山市乐有家房产经纪有限公司……账号：4405********……6、本合同终止时，乙方已成交客户但尚未办理完毕购房手续的，甲方仍需支付乙方服务费，乙方仍需跟进协助购房客户办妥相关购房手续。七、其他事宜……2、成交的认定：乙方推荐的客户交纳足额定金并签订《认购书》则认为成交，合作期内计入乙方的成交数量，若最终挞定或退房解除合同，则认定没有成交，不计入乙方的成交数量……八、甲乙双方违约责任……2、丙方须严格按照合同约定时间支付乙方服务费，若丙方逾期未能按时支付乙方服务费的，则丙方除支付足额服务费外，按本合同第六条（3）规定每逾期一天，丙方按当前应付未付款项的万分之五向乙方支付滞纳金。3、若乙方客户签订《商品房买卖合同》后，由于各种特殊情况退房或按揭不能办理，乙方需于接到甲方通知后30天内退回该单位已收的代理费。若乙方逾期未能按时退还，每逾期一天，乙方按当期应付未付款项的万分之五向甲方支付滞纳金……”，合同还约定了其他事项，同时合同附有《对接人确认书》一份，与合同一并盖有骑缝章，《对接人确认书》内容为：“佛山市乐有家房产经纪有限公司：本司与贵司就《联动代理合同》中约定之畔山花园项目，确认下列人员为本司对接人：1、姓名：季策，工作单位：鹤山市兆基物业发展有限公司……上列人员中任何一人代表本司进行客户确认，对账、文件签收等与上述项目有关的一切事宜均有效，本司均予认可。”，落款为被告兆基公司。2020年1月17日，原告通过EMS向被告邮寄发出《催佣函》，认为被告仍有23套成交物业的代理服务费970000元未支付，请求被告于催佣函签发之日起柒日内按照合同约定履行佣金支付义务，EMS单号为10144*****433，于2020年1月21日被签收。现原告认为被告尚欠代理服务费870000元未支付，遂诉至本院，形成本诉。2020年10月16日，原、被告双方确认，2018年原告推荐客户成交套数12套，应结代理服务费总额570000元，已结代理服务费162500元，本次符合结算条件的代理服务费为257500元，剩余150000元未达到结算条件。原告主张2019年代理服务费200000元，提供其自制的《畔山花园对账表（2019）》，原告推荐客户成交套数4套，应结代理服务费总额200000元，本次可结算代理服务费200000元，被告对该表不予确认，认为应由广东联达行房地产顾问有限公司与原告对账及结算。本院认为，本案案由为商品房委托代理销售合同纠纷。原告与被告签订的《联动代理合同》、《畔山花园项目渠道整合服务合同（非独家）》依法有效，应受法律保护。本案的争议焦点是被告应付的代理服务费的具体数额是多少。首先，原、被告双方确认，2018年原告推荐客户成交套数12套，应结代理服务费总额570000元，已结代理服务费162500元，本次符合结算条件的代理服务费为257500元，剩余150000元未达到结算条件，对双方无争议的该事实，本院予以确认。其次，对于2019年代理服务费，被告认为应由广东联达行房地产顾问有限公司与原告对账，并由广东联达行房地产顾问有限公司向原告支付。根据原告与被告、广东联达行房地产顾问有限公司签订《畔山花园项目渠道整合服务合同（非独家）》，合同约定原告作为被告畔山花园项目商品房的渠道分销商，合同期内，被告委托广东联达行房地产顾问有限公司负责与原告的佣金结算与支付，可见广东联达行房地产顾问有限公司是受被告所委托与原告进行佣金结算与支付，被告与广东联达行房地产顾问有限公司之间是委托代理关系，广东联达行房地产顾问有限公司未与原告对账及支付款项的行为的法律后果应由被告承担，原告请求被告按合同支付2019年的代理服务费，于法有据。原告确认收到被告于2020年11月2日支付了2019的代理服务费100000元，本院予以确认。但本案中并无证据证明剩余2019年代理服务费100000元已达结算条件，原告请求被告支付2019年代理服务费100000元，本院不予支持，原告可待达到结算条件后，另行主张。综上，被告应向原告支付2018年代理服务费257500元。至于原、被告双方确认未达结算条件的2018年代理服务费150000元，原告表示因尚未达到结算条件，故在本案中不予处理，本院予以确认。至于原告请求的逾期付款利息的问题。原告请求利息以未结金额870000元为基数，自2020年1月31日起按年利率6%计算，计至实际支付时。《联动代理合同》双方没有约定违约金、利息计算标准，《畔山花园项目渠道整合服务合同（非独家）》约定每逾期一天，按当前应付未付款项的万分之五支付滞纳金，结合本案案情及证据，应付的2018年代理服务费257500元，利息以257500元为基数，自原告起诉之日（2020年7月1日）起按全国银行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计至被告实际付清款项之日止；2019年代理服务费100000元，原告请求按年利率6%计算，没有超出合同约定，符合法律规定，本院予以确认，被告于2020年11月2日支付了该100000元，利息自起诉之日即2020年7月1日起计算至2020年11月1日止共4个月，利息为2000元（100000元×6%/年÷12个月×4个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告鹤山市兆基物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市乐有家房产经纪有限公司支付2018年代理服务费257500元及利息（利息计算方法：以257500元为基数，自2020年7月1日起按全国银行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计至被告实际付清款项之日止；另2019年代理服务费的利息2000元）。二、驳回原告佛山市乐有家房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6342.96元、保全费4962.96元，诉讼费合共11305.92元（原告已预交），原告负担8004.19元，由被告鹤山市兆基物业发展有限公司负担3301.73元。原告多缴的诉讼费3301.73元由本院予以退回，被告鹤山市兆基物业发展有限公司应向本院补缴诉讼费3301.73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审 判 员 陈洽胜二〇二〇年十二月一日法官助理 招杰恒书 记 员 赖丽娜