江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初6136号原告：梁伟，男，1962年7月1日出生，汉族，抚州市临川区人，户籍所在地:江西省抚州市临川区，委托诉讼代理人：胡涛，江西赣东律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：范建平，男，1965年11月8日出生，汉族，抚州市临川区人，户籍所在地：江西省抚州市临川区，第三人：占梅香，女，1963年4月23日出生，汉族，抚州市临川区人，户籍所在地：江西省抚州市临川区，系原告梁伟之妻。原告梁伟诉被告范建平、第三人占梅香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理。依法由审判员何金平独任审判，于2020年11月13日公开开庭进行了审理，原告梁伟的委托诉讼代理人胡涛，被告范建平到庭参加诉讼，第三人占梅香经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告梁伟提出下列诉讼请求；1、请求依法确认被告范建平与第三人占梅香签订的《购房协议书》无效；2、请依法判令被告范建平将涉案房屋返还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人占梅香系夫妻关系，第三人为原临川区粮食局下属单位粮贸中心职工，单位将抚州市临川区上顿渡桥东路7号粮食局院内15栋三楼西边第一套房屋（建筑面积43平方米左右）分给原告与第三人使用，后经过房改政策，原告与第三人依法取得该房屋所有权，为该房屋的共同共有人。2020年的时候，因涉案房屋拆迁，原告通过多方了解情况后知道原告妻子即本案第三人于2006年8月22日与被告签订了一份《购房协议书》，协议约定第三人将涉案房屋以32400元的价格转让给被告。第三人将该房屋转让给被告的时候并未通知原告，更未得到原告的同意，擅自出卖了夫妻双方共同共有的房产。第三人在未征得房产共同共有人同意的情况下擅自将房屋转让给他人，系无权处分原告的合法财产行为，且事后原告也一直未对第三人转让房屋的行为进行追认。因此，第三人私自转让房屋的行为为无效行为，其与被告签订的《购房协议书》也是无效的。为了维护原告的合法权益，恳请贵院查清事实，依法支持原告诉请。原告为证明其主张，提供下列证据：证据一、原告身份证复印件，被告的常住人口信息，第三人的身份证复印件，拟证明原被告及第三人的主体资格。被告质证意见：我没见过梁伟，其他无异议。证据二、原告与第三人的结婚证复印件，拟证明原告与第三人于1984年4月5日缔结婚姻关系。被告质证意见：结婚证上没有照片，不知道是谁。证据三、购房协议书复印件一份（从拆迁办复印所得），拟证明第三人未经过原告同意于2006年8月26日与被告签订购房协议，将涉案房屋转让给被告。被告质证意见：购房协议书我和占梅香各有一份，我的那一份交给了拆迁办，拆迁办把涉案房屋过户到我名下，对协议书的真实性无异议，我已经办理了房产证。证据四、不动产产权情况表复印件及临川市职工已购公房产权比例核定表复印件，拟证明原告与第三人在2004年通过购房公房形式购买涉案房屋，该房屋系婚后购买，为原告与第三人夫妻共同财产，截至到开庭当天，该涉案房屋仍登记在第三人名下，未与被告办理任何过户手续。被告质证意见：我不知道。被告范建平辩称，当时买房的时候不知道占梅香有无丈夫，现在原告出来了，这个购房协议书是有效的，因为房产证上的名字是占梅香的，我是和占梅香签订购房协议。被告为证明其主张，提供以下证据：征收补偿协议复印件一份，购房协议书复印件一份，房产证复印件一份（房权证区上私房字第**），拟证明签订协议时有中间人在场，房产证是占梅香给我的，一手给钱一手给证，区拆迁办在2019年6月26日与我签订拆迁补偿协议。原告代理人质证意见：对征收补偿协议书的真实性和合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，因涉案房屋存在产权纠纷，原告已经通过诉讼形式向法院确认范建平与占梅香签订的购房协议书无效，同时原告也向临川区房屋征收与补偿办公室告知诉讼情况，因此该征收补偿协议书为效力待定合同，同时与本案所涉及的房屋产权没有关联；对房产证的三性无异议，能证明涉案房屋是登记在第三人占梅香名下，达不到被告主张的已经办理过户的证明目的。第三人占梅香未作答辩，亦未提供相关证据材料。对原被告双方提交证据分析认定如下：一、原告方证据分析认定如下：对证据一，被告对占梅香身份无异议，对于原告，被告虽称未见过原告本人，但其提供证件系由抚州市公安局临川分局签发，且在有效期内，符合证据的真实性、合法性、关联性，予以确认；证据二系结婚证，系由原临川县上顿渡镇政府民政所发放，可证原告与第三人确于1984年4月5日登记结婚；证据三为第三人与被告之间签订的《购房协议书》，协议书上确无原告签字，但不能因此认定第三人未经原告同意转让房屋，故对其证明目的待结合本案其他证据再予确定；证据四可证实涉案房屋确经房改房形式购买，并登记在第三人占梅香一人名下。二、被告方证据分析认定如下：被告提供证据可证实涉案房屋办理征收补偿，第三人占梅香与被告签订购房协议，且在交付房屋时将涉案房屋房产证一同交付被告，房产证中载明房屋所有权人为占梅香，共有人为0人。通过对原被告提供证据的分析认定，结合法庭调查，确认下列基本事实：2006年8月22日被告范建平与第三人占梅香签订《购房协议书》，协议中第三人为甲方，被告为乙方，合同内容为：经甲、乙双方自愿协商，就乙方范建平向甲方占梅香购房一事达成如下协议：一、甲方同意将房改住房一套买（卖）给乙方。二、该房座落在上顿渡桥东路七号，粮局院内15栋三楼西边第壹套，房屋座北朝南，面积43.66平方米。（屋上有顶，以住房面积相同）。三、房价叁万贰仟肆佰元正。房款一次性付清后，房产证归乙方所有，甲方同时将《房屋所有权证》书归乙方所有，（房内原有装修设施及水、电表等尽归乙方所有。四、协议签订之前的水、电费用由甲方负责，签订后由乙方负责（以水、电表为准）。五、乙方购房后所办过户手续费用及个人所得税由乙方负责。甲方必须积极配合行之方便。六、协议签订后，房款付清，立即生效，协议书一式两份，甲、乙双方各执壹份，恐口无凭，特立字为据。第三人占梅香在甲方签字处签名并捺印，被告范建平在乙方签名处签字并捺印，中介人黄鑫泉、邱春兰在中介人签字处签名并捺印。协议签订后，被告通过其妻向第三人支付购房款32400元，第三人交付涉案房屋房产证，被告在购房后不久即搬入居住。被告在涉案房屋中居住至2017年。但一直未办理房屋过户手续。2019年涉案房屋因需拆迁，拆迁部门与被告签订《拆迁补偿协议书》，协议中房屋被征收人为被告范建平与第三人占梅香（原产权人），但第三人占梅香作为原产权人未在协议上签字，拆迁补偿方式为产权调换，原告得知后于2020年7月诉至本院。另查明，涉案房屋房产证为临区上上私房字第**房屋所有权人为占梅香，房屋坐落临川上顿渡桥东路，建筑面积为43.66平方米,共有人为0人。在不动产产权登记表中显示，涉案房产登记时间为2004年11月5日，所有权人为占梅香，共有情况为单独所有。另，被告当庭陈述购买经过：2006年6月我妻子听说粮食局有房子卖，我妻子和我岳母到问占梅香的母亲，占梅香的母亲带我妻子和岳母到楼上看，开始没打算要，看了两次，加上价格不高，我妻子和岳母商量向对方买，开始28000元没有人买，占梅香的母亲让占梅香回来，和我妻子和岳母签订协议，当时占梅香母亲说占梅香在外打工，我们也不知道占梅香有无丈夫，占梅香回来后，也没有说让她老公签字，我妻子让我回来签字，购房协议是粮食局的“全师傅”写的，写好后我妻子给了32400元给占梅香，协议签订地点在占梅香母亲家里，中间人叫黄鑫泉和邱春兰，这两个人是占梅香母亲的邻居，签订完协议给完钱后，占梅香把房产证给了我妻子，完全没提她有丈夫的事情，购房没多久后，我家就搬进去住了，一直住到2017年，因房屋漏水就没有居住，房屋购买后没有去办理过户，占梅香一直在外地没有回来。涉案房屋已于2020年8月拆迁拆除。原告代理人称出售涉案房屋时原告与第三人居住在抚州市临川区上顿渡镇桥东花园。涉案房屋当时无人居住，闲置。原告与第三人常年在外打工，过年会回来。原告与第三人仍为夫妻关系。本院认为，本案焦点在于第三人转让涉案房屋行为是否属于擅自处分？原告主张第三人在未征得房产共同共有人同意的情况下擅自将房屋转让给他人，系无权处分原告的合法财产行为，且事后原告也一直未对第三人转让房屋的行为进行追认，因此，第三人私自转让房屋的行为为无效行为，其与被告签订的《购房协议书》也是无效的，要求确认涉案房屋买卖协议无效，本院认为，物权登记的公信力是物权公示制度的法律效果，以保护信赖登记簿登记内容的交易人的利益。不动产办理登记其主要目的在于公示，使公众了解不动产上所形成的物权状态，最终达到确定物权归属、保护交易安全维护交易秩序的目的。本案中，由于案涉房屋产权登记记载的产权人仅是第三人占梅香，根据物权公示公信原则，被告范建平即相信该房屋的产权人只是第三人占梅香，而非第三人占梅香与他人共有；同时，虽该房屋确系原告与第三人的夫妻共同财产，且只有第三人占梅香一人与被告签订《购房协议书》，但原告没有证据证明在交易时，被告知道或者应当知道该交易房屋是其夫妻共有财产。况且案涉房屋在2006年在有两名中介人在场作证的情况下签订转让协议，一次性付清购房款、交付房产证、交付案涉房屋，被告及家人在案涉房屋中居住至2017年，时间长达11年，期间原告未提出异议，应视为同意出售案涉房屋，被告支付的房屋对价也与当时市场价格相当，故被告因信赖房屋产权登记而与第三人签订的《购房协议书》，是双方真实意思表示，无法定无效情形，应为有效。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告梁伟的诉讼请求。本案诉讼费610元，减半收取305元，由被告梁伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州高新支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  何金平二〇二〇年十二月十一日书记员  许紫宸