广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初3213号原告：梅伟，男，1929年8月18日出生，汉族，现住台山市人民医院石花分院******。中国护照号码：******。委托诉讼代理人：黄颂英，广东伯方（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟家达，广东伯方（江门）律师事务所律师。被告：许妙燕，女，1952年10月1日出生，汉族，住台山市**************。公民身份号码：440************722。委托诉讼代理人：李婕，广东雄军律师事务所律师。原告梅伟与被告许妙燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。梅伟的委托诉讼代理人钟家达，许妙燕的委托诉讼代理人李婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅伟向本院提出诉讼请求：1.判令许妙燕向梅伟支付购房款150000元（暂估，实际金额待法院聘请有资质的评估机构鉴定后确定）；2.判令由许妙燕承担本案诉讼费用。诉讼过程中，梅伟变更第一项诉讼请求为：判令许妙燕向梅伟支付购房款154540元。事实与理由：双方口头达成遗赠抚养协议，约定梅伟以个人资产购买不动产台山市************，在房产证上将许妙燕作为共同共有人列入，待梅伟去世后再将自身对房屋享有的一半份额以遗赠形式赠予许妙燕。后因许妙燕照顾细致，梅伟提前以房屋买卖形式将自身份额让与许妙燕，为减少过户税费，买卖合同上双方填写的交易额仅为房屋过户手续所需，许妙燕仍应承担对梅伟的起居照顾义务。但在完全取得台山市************后，许妙燕便停止对梅伟的生活照顾，同时亦未曾向梅伟支付过任何购房款，为保障自身权益，遂诉至法院。许妙燕辩称，双方系相识多年的老朋友。2006年1月，梅伟年老体弱需要专人照顾，双方口头协商约定由梅伟聘请许妙燕照顾（双方未约定照顾期限），而梅伟出资购买涉案房产，产权登记在两人名下，许妙燕拥有的产权份额当做梅伟预支的报酬。该房屋面积84平方米，总计8万多元。由许妙燕出资5万多元对房屋进行装修及购买家私电器等必需品。2006年3月，该房屋装修完成双方即入住，许妙燕开始了对梅伟长达14年的照顾，许妙燕所付出的劳动价值远远超出该房屋一半价值（梅伟并未另付报酬）。2018年下半年，经双方协商，梅伟将涉案房屋另一半产权作价75000元出售给许妙燕。双方于2018年11月14日签订一份《不动产转让合同》，并办理了产权过户登记，转让税费由许妙燕承担，许妙燕于签订合同当日将现金50000元交给梅伟（两人均不会转账），并在领取不动产权证后付清余下购房款25000元，梅伟出具了一张增值税普通发票给许妙燕。由于梅伟已有90岁高龄，离不开人照顾，许妙燕允许其继续居住该房屋。2019年6月30日，梅伟意外摔伤脚，许妙燕与梅伟两子女将其送到人民医院住院治疗，两周后出院，因伤在脚无法走路，只能卧床休养。其子女决定将梅伟送到台山市人民医院石花分院颐养护理中心接受专业的看护。梅伟住在养老院后，许妙燕常去喂饭，至2020年由于疫情养老院谢绝探视。2020年7月许妙燕收到法院起诉状，十分费解，到养老院面见梅伟，梅伟亲口说不知起诉之事，起诉状并非其本人签名，同时亲口确认已收到购房款75000元。综上所述，双方从未有过许妙燕要负责梅伟生养死葬的约定，梅伟以涉案房屋一半产权作为劳务报酬，换得许妙燕有偿提供劳务，这一协议明显不属于遗赠抚养协议。梅伟将其一半房屋产权出售给许妙燕，双方签订转让合同并完成产权过户手续，许妙燕亦支付了购房款，故梅伟主张许妙燕支付购房款，没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2006年，梅伟与许妙燕口头约定由许妙燕照顾梅伟日常起居，梅伟出资购买位于台山市************，将该房屋一半份额作为许妙燕的劳务报酬，并将许妙燕登记为共同共有产权人。2018年11月14日，双方在不动产登记中心签订书面《不动产转让合同》，约定梅伟将涉案房屋属于梅伟的一半份额转让给许妙燕，转让价格为75000元。其后，双方办理了房屋产权变更登记。现涉案房产为许妙燕单独所有。现许妙燕不再照顾梅伟的生活。根据梅伟的申请，本院依法委托广东经华资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋的房地产市场价值进行评估，认定涉案房屋总价值309080元，梅伟为此垫付了评估费1545元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据诉辩双方的陈述，本案的主要争议焦点为：1.双方之间存在房屋买卖关系还是赠与关系；2.梅伟是否收到许妙嫦购房款；3.本案购房款如何确定的问题。针对第一个争议焦点，双方之间存在房屋买卖关系还是赠与关系问题，经查，从不动产中心查档的情况来看，涉案房屋的过户的主要依据是《不动产转让合同》，从房屋转让的形式上来分析，涉案纠纷应为房屋买卖合同纠纷。但鉴于涉案房屋的来源以及许妙嫦照顾梅伟十几年的起居生活的事实，许妙嫦与梅伟之间存在特殊的照顾与被照顾的关系，且涉案房屋仅在不动产中心签订了转让合同，没有签署其他书面的合同，本院结合梅伟和许妙嫦的陈述，认为本案的房屋买卖合同关系中夹杂了部分赠与的因素。针对第二个争议焦点梅伟是否收到许妙嫦购房款的问题，经查，许妙嫦为了证明其已支付购房款75000元向本院提供了其银行的取款记录以及增值税发票，但未提供梅伟收到上述款项的书面的收条收据的直接证据，且梅伟否认收到现金，本院认为许妙嫦提供的银行的取款记录以及增值税发票不足以证明交付了购房款给梅伟的事实，故许妙嫦主张已支付购房款的事实，理据不足，本院不予采信。针对第三个争议焦点本案购房款如何确定的问题，经查，涉案房屋的转让在不动产中心签订的不动产转让合同约定的价格是75000元，而根据梅伟的申请，本院对涉案房屋交易时的市场价值进行评估价值为309080元，折合一半的房屋转让价格为154540元。那么涉案房屋采用哪个价格为依据，本院评判如下：1.根据市场交易习惯来看，一般不动产交易中心转让合同上的价格不是双方交易的真实价格，且涉案房屋的实际价值远超交易价格，如果完全按照转让合同上的价格确定，明显有失公平。2.虽然涉案房屋的一半交易时的市场价值评估为154540元，但当事人之间并没有提供合同约定是按市价价值来确定交易价格，也未有书面的合同约定，如完全按市场价值来确定涉案房屋的交易价格，亦缺乏法律依据。3.鉴于涉案房屋的来源以及许妙嫦照顾梅伟十几年的起居生活的事实，许妙嫦与梅伟之间存在特殊的照顾与被照顾的关系，双方的房屋买卖合同关系中夹杂了部分赠与的因素，本院结合不动产中心签订的不动产转让合同的登记价格与当时交易时涉案房屋的实际价值，本院酌情确定许妙嫦支付梅伟购房款100000元。双方都是年过半百的古稀老人，希望念着十几年的朝夕相处的缘分，各让一步，化干戈为玉帛，就此定纷止争。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:一、被告许妙燕应于本判决生效之日起十日内向原告梅伟支付购房款人民币100000元；二、驳回原告梅伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1695.4元（原告已预交），由原告梅伟承担593.4元，被告许妙燕承担1102元。原告梅伟多预交的案件受理费1102元，由本院予以退回；被告许妙燕应向本院补缴案件受理费1102元。本案评估费1545元（原告已垫付），由原告梅伟承担541元，被告许妙燕承担1004元，被告许妙燕应于支付上述购房款时一并支付给原告梅伟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 童学刚二〇二〇年十二月一日法官助理 邱小青书 记 员 陈 杰