辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8354号上诉人（原审原告）：大连置中物业管理有限公司，住所地辽宁省大连旅顺经济开发区滨港路**。法定代表人：刘广盛，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘琴，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张金光，辽宁圣邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈文勇，男，1978年11月27日出生，汉族，无职业，住北京市昌平区。上诉人大连置中物业管理有限公司因与被上诉人陈文勇物业服务合同纠纷案，不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初2698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大连置中物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在原审的全部诉讼请求。主要事实和理由：1.上诉人提交了每隔两年催缴一次物业费的照片，还提交了催缴短信，可以证明诉讼时效中断。2.上诉人主张违约金有合同依据，如果标准过高，一审法院可以调减，但不应不予支持。被上诉人陈文勇不同意上诉人大连置中物业管理有限公司的上诉请求，主要答辩意见如下：1.上诉人与开发商之间的前期物业合同违法，上诉人没有收费的合同依据。2.上诉人强行进驻小区，强行提供服务，且服务差，只收费不干活，应当对其物业费打折。3.上诉人要求的滞纳金毫无根据。4.被上诉人没收到过上诉人发出的催缴通知，不能引起时效中断。大连置中物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告陈文勇给付物业费6707元，滞纳金按同期贷款利率计付为3293元。2.诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，2008年10月10日，被告陈文勇（乙方）与“铭熙水岸”小区的建设单位大连铭诚房地产开发有限公司（甲方）签订《大连市前期物业管理服务协议》，双方对权利义务、物业管理服务、物业管理服务费用、违约责任等内容作出约定。包括，甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理。物业管理服务费用由被告按住宅建筑面积每月每平方米0.8元的标准向甲方委托的物业管理企业交纳。乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日缴纳滞纳金，或向人民法院起诉。该协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。2011年11月1日，大连铭诚房地产开发有限公司（甲方）与大连置中物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，约定由原告为“铭熙水岸”小区提供前期物业服务。该合同对物业基本情况、委托服务事项、双方权利义务、物业服务费、违约责任等内容作出约定。其中约定原告负责向物业产权人和物业使用人收取物业服务费、电梯运行费、停车费等。委托服务期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。本合同自双方签字盖章之日起生效。原告大连置中物业有限公司成立日期为2011年8月17日。原告庭审中自认自2011年11月1日进入小区提供物业服务。被告为大连市旅顺开发区顺达路84—******房屋的产权人，房屋面积72.27平方米，2010年5月1日至2019年12月31日期间未交纳物业费。被告居住小区至今未成立业主委员会。2020年4月8日，一审法院收到原告本案诉讼材料，并于同日受理（2020）民诉前调425号诉前调解案件。一审法院认为，原告与建设单位签订的《前期物业服务委托合同》系当事人真实意思表示，未违反法律的效力性规定，合法有效。且被告未就合同效力提供反驳事实依据，其抗辩意见本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告为涉案物业所有权人，在接受原告的物业服务后，逾期不交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任。同时，根据法律规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。被告主张因原告的默示行为已成就双方解除物业服务合同的事实，并无相应事实与法律依据，且本案不具备法定及约定解除条件，此观点不予采纳。原告成立日期为2011年8月17日，且庭审中自认于2011年11月1日进入小区提供物业服务。故原告诉请被告给付自2010年5月1日至2011年10月31日期间物业费，无事实与法律依据，不予支持。经审查，原告向一审法院提交起诉状时间为2020年4月8日。被告于诉讼中已明确提出诉讼时效抗辩，因原告所提交证据不能产生诉讼时效中止、中断之法律效果，故仅支持原告向人民法院主张权利之前三年期间中的物业费（即2017年4月8日至2019年12月31日共计32个月23天），超过部分不予支持，即物业费1893元（房屋面积72.27平方米×0.8元/平方米/月×32个月23天）。关于被告抗辩小区脏乱差、消防设施长期无水、草坪不修剪、公共部位及设施损坏长期不修复，物业服务不达标等问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，物业服务存在瑕疵时，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的，作为业主，有权通过其他合法途径，要求其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒交物业费的理由。关于被告抗辩案涉房屋漏雨、渗水问题，被告未提供证据证明原告系该问题的责任主体，故对此项抗辩意见，不予支持。关于原告提出的同期贷款利率3，293元的请求。虽然案涉《大连市前期物业管理服务协议》中对拖欠物业服务费的违约情形有明确约定，但从被告提供的案涉小区公共区域的照片来看，原告提供的物业服务确实存在瑕疵，尚有改进和加强的需要，为此对原告诉请的滞纳金进行调整。同时为督促物业企业不断提高服务质量，化解物业与业主之间的矛盾，对于原告提出的该项请求，不予支持。原、被告之间应相互理解，相互配合，共同建立、治理和维护良好的小区环境。原告作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，尽职尽责地履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，让业主感受到物业费的支付价有所值。被告作为接受物业管理服务的业主，应当考虑到全体业主的共同利益，在发现问题时应及时通过正当渠道向物业公司提出合理化建议，共同协助物业公司提高小区服务质量。同时被告作为小区业主，还应注意到物业服务合同的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务，被告确实享受到原告所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的，被告拒不缴纳物业费的行为也间接损害案涉小区其他业主的权益。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈文勇于判决生效之日起十日内给付原告大连置中物业管理有限公司2017年4月8日至2019年12月31日期间物业费人民币1893元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连置中物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告大连置中物业管理有限公司负担20元，被告陈文勇负担5元。二审中，双方均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点问题是上诉人是否定期向被上诉人催缴物业费，其催缴行为能否引起时效中断，上诉人的诉请能否全部得到支持。上诉人在一审中提交了五张其在被上诉人门上张贴的催缴物业费通知书和一份发送至135××××****手机的催缴短信，上诉人已完成初步的举证责任，被上诉人辩称其未看到催收通知也未收到催缴短信，但其未能提供反驳证据推翻上诉人催收行为的真实性，故本院对上诉人向被上诉人定期催收的事实予以确认。由于上诉人催收时间不固定，并非其每次催收都能引起诉讼时效的中断。上诉人于2013年9月30日催收后于2015年11月30日再次催收，时间间隔超过2年，2013年11月30日前的物业费主张已过诉讼时效。上诉人此后的催收行为时间间隔都在法定的2年或3年时效期间之内，能够引起诉讼时效中断。因此，上诉人主张的自2013年11月30日至2019年12月31日期间的物业费应当得到支持，该期间的物业费为72.27平方米×0.8元/平方米/月×（6×12+1）月=4221元。上诉人合理的诉讼请求应得到支持，超过部分应予驳回。关于上诉人主张的违约金，鉴于被上诉人在一审中提交了大量证据证明上诉人提供服务存在诸多瑕疵，被上诉人是基于对物业服务不满而拒交物业费，其拖欠物业的行为虽不被认可，但也并非毫无缘由，一审基于缓和物业单位与业主的矛盾，促进小区和谐发展的考虑，未支持上诉人关于违约金的主张并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初2698号民事判决第二项；二、变更大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初2698号民事判决第一项为：陈文勇于本判决生效之日起十日内给付大连置中物业管理有限公司2013年11月30日至2019年12月31日期间物业费人民币4221元；三、驳回大连置中物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由大连置中物业管理有限公司负担28元，由陈文勇负担47元。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年十二月十日书记员  李 波