广东省湛江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤08民终3177号 上诉人（原审被告）：梁志穗，男，1979年2月25日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区************，公民身份证号码440************91X。 委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李璐，广东行诚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：黄丽英，女,1971年3月25日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区************，公民身份证号码440************42X。 委托诉讼代理人：王文斌，广东汉基律师事务所律师。 原审第三人：黄鹤龄，男,1973年1月4日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区*****，公民身份证号码440************957。 上诉人梁志穗因与被上诉人黄丽英、原审第三人黄鹤龄房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2019）粤0803民初2372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人梁志穗的委托诉讼代理人陈柳伊、李璐和被上诉人黄丽英及委托诉讼代理人王文斌、原审第三人黄鹤龄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁志穗上诉请求：1、撤销本案一审第二项，依法改判驳回被上诉人的该项诉讼请求。2、由被上诉人黄丽英承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：湛江市霞山区人民法院(2019)粤0803民初2372号民事判决认定事实不清、适用法律错误，判决明显错误。具体如下： 一、一审进行租金合理性评定时，对商铺面积的认定与事实不符，其评定结论不正确。根据被上诉人提供的房屋所有权证中显示，房屋基底面积仅为27.14平米，总建筑面积也仅有45.32平方米。再扣除楼梯间等不能使用的面积后，铺面面积不足20平米，远达不到合同中约定租赁面积59.4平米，且该面积包括了二楼的附送面积，而二楼作为附送的仓库，并不具有商铺铺面的价值。在审查租金标准合理性时，不应将全部面积都按商铺的价值进行评定。一审法院将59.4平方米均作为铺面面积进行计算，以此认为参考租金为7128元/月，该评定方法明显忽视商铺与普通仓库的价值差异，与本案的事实不符。并且，上诉人提供的证据显示，该地段的租赁习惯是租赁时仅计算一楼商铺面积，二楼仓库作为赠送附加使用。根据租赁商铺的所有权证中建筑面积实际情况，参照《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金标准》，每季度9800元，即月租金3266.67元的标准与指导性租金标准相符(3529.5元=120元/平方米×27.14平方米+15元×18.18平米)。 二、本案对于租金标准虽有争议，但表述清晰，一审对租金标准的认定与法律规定不符。 上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》中，第四条明确约定租金缴交方式按季度，租金9800元。租金的核算是以季度为前置约束周期计算，明显应属于季度租金。退一步讲，即使认定该表述约定不明，则根据《合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规不明确，定：……(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。本案中，租赁合同就租金标准约定不明，根据前述计算结果，应当按照政府指导价所对应的标准即9800元/季对涉争的租金标准进行认定，与合同约定并无出入。一审该项认定与上述规定不符。 三、被上诉人提交的收款收据存在重大疑点，足以说明被上诉人蓄意虚构事实、隐瞒真相。 被上诉人提交的收款收据，每张票据号码均连贯，显属同一时间集中制作，并且，被上诉人出示的是“顾客联”，众所周知，收据的“顾客联”是交付给缴款一方的凭证，如果该收据是真实的，则该联应该由上诉人持有，而不应由被上诉人持有。这些情况，都足以说明，被上诉人是为了提起本诉而自行制造收款收据，并蓄意在收据中按其自己的诉讼目的撰写对应的租期。被上诉人的这一虚构事实、隐瞒真相的行为，恰恰反映了本案的真相，是与被上诉人所述相反的事实。 四、上诉人提前支付租金系基于被上诉人的请求，事出有因，目的是向被上诉人提供帮助，有特定目的的行为当然与日常生活习惯不符。一审仅以该行为与日常生活习惯不符为理由作为出上诉人不利的认定，对上诉人严重不公。 一审认定租金标准为9800元/月的主要理由是上诉人支付租金的周期频率显示为提前支付，而该提前支付与日常生活习惯不符。一审的这一逻辑，就如认为“扶摔倒老人的人一定是伤害老人的人”一样，完全不考虑行为人的善意和特定目的，对与一般习惯不符的善意行为作出对行为人不利的理解和解释，该逻辑不但是错误的，而且是有害的。提前支付租金，当然不是《租赁合同书》所要求的，也不是上诉人所追求的，但这是上诉人向被上诉人提供帮助的善意行为，正因为是额外的善意，所以，该行为当然与合同约定不符、与日常习惯不符。法庭应结合案件的其他证据和事实，对相关权利义务作出公允的评定，而不应仅仅因为该行为与日常习惯不符就对行为人作出否定性推定、并要求行为人承担不利后果。并且，根据上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》第四条约定，租金缴交方式是按季度缴交。如果依一般习惯，上诉人当然是按合同约定按季度支付，而不可能违背自己的利益按月支付。但实际上，上诉人自2018年10月起，每月均有向被上诉人支付款项，这一支付行为同样不符合合同约定和一般习惯。所以，上诉人提前、频繁地向被上诉人支付大量款项，完全是上诉人与被上诉人之间因特定原因而发生的非常规的支付行为，不应作为反推租金标准的理由和依据。 综上，本案一审判决错误明显，严重损害上诉人的合法权益，请二审法院依法改判。 被上诉人黄丽英口头答辩称，1、面积的问题，我方认为商铺的面积上诉人在使用近两年的时间中都没有提出任何异议，一审开庭过程中也没有提出异议，商铺按照整个商铺计算租金，不是按照平方米计算租金，租金的计算与面积具体数量没有关系。2、租金的问题，从双方实际履行按照9800每月履行，一审法庭调查非常清楚，我们也进行了答辩质证，租金标准应当是每月9800元，上诉人认为应该按季度计算与事实不符；3、收据的问题，坚持一审的答辩意见；4、上诉人的单方理解，存在诡辩；一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人上诉，维持一审判决。 黄鹤龄没有发表答辩意见。 黄丽英向一审法院起诉请求：1.判令梁志穗向黄丽英支付租金117600元（2019年7月至2020年6月的租金）；2.判令解除黄丽英与梁志穗签订的《租赁合同书》；3.判令梁志穗腾出所租赁的房屋；4.梁志穗承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月23日，黄丽英（甲方）与梁志穗（乙方）签订《租赁合同书》，约定黄丽英将位于湛江市霞山区*****框架结构房屋的第一层和第二层两间房屋建筑面积59.4平方米出租给梁志穗经营鞋类、皮具类、服装、饰品及数码等，租期三年，从2018年7月6日至2020年7月6日，并约定“三、抵押金及支付方式：乙方必须在合同签署当日支付抵押金20000元给甲方，租赁期满后甲方要如数归还乙方。租赁期间，若乙方违约，甲方有权自行处理抵押金。四、租金及付款方式：租金缴交方式：按季度缴交，租金为9800元，乙方每季提前6天付租金给甲方，如乙方不按时支付租金，甲方有权单方面停止本合同，乙方必须将甲方房产交回甲方”。当日，梁志穗通过其银行卡向黄丽英银行卡转账20000元。2018年7月初，黄丽英将租赁房屋交付梁志穗。2018年7月1日，黄丽英出具收款收据“今收到梁志穗交来2018年7月、8月、9月份租金27819元”。次日，梁志穗通过其银行卡向黄丽英银行卡转账27819元。2018年10月9日，黄丽英出具收款收据“今收到梁志穗交来2018年10月、11月租金19600元，欠2018年12月租金29日交清”。当日，梁志穗通过其银行卡向黄丽英银行卡转账19600元。2018年11月2日，黄丽英出具收款收据“今收到梁志穗交来2018年12月租金9800元”。当日，梁志穗通过其银行卡向黄丽英银行卡转账9800元（5000元+4800元）。2019年1月19日、1月27日、2月20日，梁志穗通过其银行卡分别向黄丽英银行卡转账15000元（4000元+6000元+5000元）、5000元、9400元（5000元+4400元），共29400元。2019年2月20日，黄丽英出具收款收据“今收到梁志穗交来2019年1月、2月、3月租金29400元”。2019年4月23日，黄丽英出具收款收据“今收到梁志穗交来2019年4月、5月租金19600元。欠6月租金9800元，5月15日至20日交清”。当日，梁志穗通过其银行卡向黄丽英银行卡转账19600元（5000元+5000元+5000元+4600元）。2019年5月23日，黄丽英出具收款收据“今收到梁志穗交来2019年6月份租金9800元”。当日，梁志穗通过其银行卡向黄丽英银行卡转账9800元（4900元+4900元）。梁志穗认为上述6张收款收款中“梁志穗”的签名及指模不是其本人所写及按捺，并对此申请司法鉴定。至法庭辩论终结前，租赁房屋仍由梁志穗使用。 诉讼中，梁志穗以其经常居住地在广州市海珠区********之一403房为由，向本院提出管辖权异议，请求将本案移送广州市海珠区人民法院审理。2020年1月21日，本院作出（2019）粤0803民初2372号民事裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”及《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第二款“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖”规定，驳回梁志穗对管辖权提出的异议。梁志穗不服，提起上诉。湛江市中级人民法院于2020年4月27日作出（2020）粤08民辖终38号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。 另查明，位于湛江市霞山区******屋登记在黄观兴名下。黄观兴于2002年5月22日死亡，其妻子张水康于2010年4月12日死亡。黄观兴与张水康**育女儿黄惠珍、黄燕珍及儿子黄鹤龄。黄鹤龄与黄丽英系夫妻关系。 一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。关于梁志穗申请司法鉴定的问题，梁志穗向黄丽英转账的时间、金额与收款收据载明的时间、金额相吻合，对梁志穗所主张转账的时间、金额，黄丽英亦予确认，故收款收据中“梁志穗”的签名是否系其本人所为，对认定本案事实没有影响，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款规定，本院对梁志穗的司法鉴定申请不予准许。本案的主要争议焦点为《租赁合同书》的效力及租金的标准。 关于《租赁合同书》的效力，《租赁合同书》是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家、集体或第三人的合法利益，亦不属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的合同，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。所以，《租赁合同书》自黄丽英、梁志穗于2018年6月23日在上面签名时已成立并生效。梁志穗辩称《租赁合同书》无效，却反诉请求解除《租赁合同书》，自相矛盾，本院对梁志穗主张《租赁合同书》无效不予采纳。涉案租赁房屋的产权虽登记在黄丽英公公黄观兴的名下，但并不影响合同的效力。黄观兴已死亡，作为继承人之一的黄鹤龄知道黄丽英出租房屋并收取租金，明确表示没有异议，黄观兴的其他继承人若认为黄丽英出租涉案房屋并收取租金的行为侵害其合法权益，可另行向黄丽英主张，与梁志穗无关。 关于租金标准的问题，《租赁合同书》第四条约定“租金缴交方式：按季度缴交，租金为9800元，乙方每季提前6天付租金给甲方。”该条款约定租金为9800元，但不明确该9800元系一个月租金标准还是一个季度租金标准，导致双方产生争议。为此，先从梁志穗向黄丽英支付租金的时间及金额进行分析，梁志穗分别于2018年7月2日、同年10月9日、同年11月2日、2019年1月19日、同年1月27日、同年2月20日、同年4月23日、同年5月23日向黄丽英转账租金27819元、19600元、9800元、15000元、5000元、9400元、19600元、9800元，黄丽英主张27819元对应的租赁期间为2018年7月6日至9月30日、19600元对应的租赁期间为2018年10月及11月、9800元对应的租赁期间为2018年12月、29400元（15000元+5000元+9400元）对应的租赁期间为2019年1月至3月、19600元对应的租赁期间为2019年4月及5月、9800元对应的租赁期间为2019年6月；梁志穗则辩称27819元对应的租赁期间为2018年7月16日至2019年3月31日、19600元对应的租赁期间为2019年4月至同年9月、9800元对应的租赁期间为2019年10月至同年12月、29400元对应的租赁期间为2020年1月至9月、19600元对应的租赁期间为2020年10月及2021年3月、9800元对应的租赁期间为2021年4月至6月。根据《租赁合同书》约定，2018年7月的租金从2018年7月6日起计算，按每月9800元的标准，2018年7月6日至31日的租金为8219.35（9800元÷31天×26天），加上2018年8月及9月的租金，共27819.35元（8219.35元+9800元+9800元），与黄丽英主张梁志穗2018年7月2日支付的租金27819元对应的租赁期间为2018年7月至9月相符；往后几个月租金的支付时间、金额与黄丽英主张的对应租赁期间且与日常生活习惯相符。梁志穗主张租金从2018年7月16日开始计算，未能提供证据予以证明，与《租赁合同书》的约定亦不相符，应承担举证不能不利后果。若如梁志穗所主张，其于2018年7月2日支付的租金27819元租期已至2019年3月，却在2018年10月、11月、2019年1月、2月、4月、5月继续支付往后的租金，甚至2019年5月23日已提前支付二年后2021年6月的租金，明显与日常生活习惯不符。梁志穗主张其提前支付租金是根据黄丽英的要求，但黄丽英不认可，其亦未能提供证据证明或作出其他合理解释。且梁志穗反诉主张黄丽英退还预付2020年7月6日至2021年7月6日的租金，在本院指定期限内又不预交案件反诉费。还有按照湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金标准，涉案租赁房屋所在地段的商铺租金标准为120元以上每平方米，《租赁合同书》约定租赁房屋面积为59.4平方米，用途为经营鞋类、皮具类、服装、饰品、数码等商业用途，每月租金9800元并不过分高于指导性租金标准7128元（120元/平方米×59.4平方米）以上。因此，本院对梁志穗主张9800元系一个季度租金标准不予认可，对黄丽英主张9800元系一个月租金标准予以采纳。 涉案房屋至法庭辩论终结前仍由梁志穗使用，根据梁志穗向黄丽英支付租金的情况，本院对黄丽英主张梁志穗已付清2018年7月6日至2019年6月30日的租金，拖欠2019年7月1日至法庭辩称终结前2020年6月30日的租金，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条规定，黄丽英主张梁志穗按每月9800元的标准支付2019年7月1日至2020年6月30日的租金共117600元有理，本院予以支持。黄丽英主张解除《租赁合同书》，梁志穗亦反诉主张解除，表示双方对解除《租赁合同书》已协商一致，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，本院对黄丽英主张解除《租赁合同书》予以支持。《租赁合同书》解除后，黄丽英主张梁志穗返还租赁房屋，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，本院亦予支持。关于梁志穗的反诉请求，因梁志穗在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，本院另行裁定按其撤回反诉处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零二条、第一百二十一条第一款规定，判决如下：一、解除黄丽英与梁志穗于2018年6月23日签订的《租赁合同书》；二、限梁志穗于本判决发生法律效力之日起七日内支付黄丽英租金117600元；三、限梁志穗于本判决发生法律效力之日起七日内将位于湛江市霞山区******屋腾退并交还给黄丽英。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2652元，由梁志穗负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄丽英二审提交的照片，关联性不足认定，不予采纳。 本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。 另查，原审法院于2020年7月23日作出（2019）粤0803民初2372号之一民事裁定书，裁定：本案按梁志穗撤回反诉处理。 本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对梁志穗上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉请求和理由及被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点为：双方约定的租金标准问题。 由查明事实可知，2018年6月23日黄丽英与梁志穗签订的《租赁合同书》中，约定租赁期限为2018年7月6日至2021年7月6日。而对于租金及付款方式，双方明确约定为“四、租金及付款方式：租金缴交方式：按季度缴交，租金为人民币玖仟捌佰元整，乙方每季度提起6天付租金给甲方。……”该条款对于梁志穗向黄丽英支付租金的方式明确为按季度缴交，金额为人民币9800元整。虽《租赁合同书》中对于9800元是指每月租金还是每季度租金，未有明确的文字表述，但在案证据显示，合同签订后，梁志穗分别于2018年7月2日向黄丽英转账租金27819元、同年10月9日转账租金19600元、同年11月2日转账租金9800元、2019年1月19日转账租金15000元、同年1月27日转账租金5000元、同年2月20日转账租金9400元、同年4月23日转账租金19600元、同年5月23日转账租金9800元，与黄丽英主张的梁志穗租赁期间2018年7月6日至2019年6月30日支付的每月租金9800元相对应。根据上述事实可以确认合同签订后，梁志穗向黄丽英按每月9800元的租赁价格稳定支付了一年的租金，没有证据显示期间梁志穗曾对于租金标准问题提出异议，而黄丽英也按照每月9800元的价格收取了梁志穗交付的房屋租金，直至梁志穗逾期未能交付租金。上述事实表明，虽《租赁合同书》对于9800元是月租金还是季度租金表述不清晰，但合同实际履行过程中争议双方均按每月9800元租金的约定履行合同，故应认定《租赁合同书》中租金标准为每月9800元。上诉人梁志穗对于租金标准的异议，理由明显不能成立。梁志穗认为其系提前支付租金给黄丽英，对此黄丽英明确不予可，而对于该问题原审已有相应论述，本院不再赘述，而梁志穗的其他上诉意见，经查理由不能成立，一并不予支持。梁志穗逾期未支付租金，违反合同约定，应承担相应的法律责任，黄丽英请求梁志穗支付2019年7月至2020年6月租金的诉讼请求，应予支持。梁志穗二审申请鉴定，不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2652元由梁志穗负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨纯京 审判员  林 竹 审判员  吴有文 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  梁春雨 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。