四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3954号 上诉人（原审被告）：李进，男，汉族，1973年11月28日出生，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：蒲军，四川伊丽达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨元，男，汉族，1980年10月11日出生，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：宋洪松、任君，四川瀛卓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢云芬，女，汉族，1972年2月3日出生，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：莫柏，四川泰典律师事务所律师。 原审第三人：阆中市国有资产管理中心 住所地：阆中市七里新区巴都大道 法定代表人：杨正义，中心主任 委托诉讼代理人：张小云，四川源正律师事务所律师。 上诉人李进因与被上诉人杨元、谢云芬、原审第三人阆中市国有资产管理中心（以下简称国有资产管理中心）租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初3336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李进上诉请求：1、依法撤销阆中市人民法院（2020）川1381民初3336号民事判决，改判驳回被上诉人杨元对上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人之间的房屋短租协议无效缺乏事实依据及法律依据。二、一审判决以缔约过失责任为由判令上诉人承担被上诉人杨元支付给谢云芬的转让款13万余元，适用法律错误，有违公平与公正。三、本案所谓转让费不能认定为被上诉人杨元的损失。 杨元辩称，1、一审法院认定事实清楚，判决公正，应当依法维持。案涉房屋自2008前由国有资产管理中心出租给李进，违法搭建行为发生在李进租赁房屋期间，李进从未告知城管认定的违建是其私自搭建，李进在与杨元签订《营业房短租协议》时，故意隐瞒案涉建筑关键部分系违建的重要事实，导致杨元在没有掌握真实信息的情况下签订《营业房短租协议》及《租用店铺转让协议》，从而造成后续一系列损失，造成杨元的损失，应当承担赔偿责任。李进向杨元出租的房屋违法部分已被拆除，拆除部分包括正在经营的餐厅门厅、餐厅的大堂厨房及卫生间，杨元与李进签订的租赁合同涉及的店面重要功能区系违法搭建，且被城管强拆，属于法定无效情形，遗留部分面积已经不能满足杨元经营所需，致使合同目的无法实现，一审人民法院在杨元申请下确认《营业房短租协议》无效合法有据。2、李进没有履行如实告知义务、案涉房屋大面积被强拆，杨元店面无法经营，李进应赔偿杨元店面因此受到的损失。3、杨元在与谢云芬签订《租用店铺转让协议》时，没有告知杨元案涉房屋被强拆部分系违法搭建，导致杨元签订了《营业房短租协议》和《租用店铺转让协议》，无论是李进还是谢云芬任何一方告知杨元实情，杨元都不会签订两份协议，造成后续一系列损失，谢云芬理应承担缔约过失责任，考虑此过错的源头为李进，谢云芬承担过错的大小及损失赔偿由人民法院综合认定。 谢云芬辩称，1、房屋租赁主体系李进与杨元，与谢云芬无关。2、李进与杨元签订租赁合同后，谢云芬参与合伙经营，杨元已支付的转让费，不是合伙投资款。 国有资产管理中心未到庭进行陈述。 杨元向一审法院起诉请求：1.确认2019年12月14日原告与被告李进、被告谢云芬签订的《营业房短租协议》及《租用店铺转让协议》无效；2.判决被告李进、谢云芬共同承担给原告造成的损失224,680元；3.判决被告李进退还房屋租赁租金20,000元及押金3000元；4.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实，自2008年前，第三人国有资产管理中心将阆中市保宁镇太平寺街26号（原川剧团）房屋租于李进，一直租赁至今，双方签订合同的形式为每年签订。2020年6月29日，第三人国有资产管理中心与被告李进签订《阆中市国有资产管理中心房屋租赁合同》，约定租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日，年租金5000元，同时并注明“租金原为6000元，因疫情本年租金计5000元。” 2018年，李进将案涉房屋转租于谢云芬，租赁至2019年5月底，谢云芬租赁房屋后用于经营餐饮。2019年12月，谢云芬与杨元协商，由杨元租赁案涉房屋经营其他餐饮，谢云芬并将餐饮店设施设备同时转让给杨元，杨元在实际租赁房屋及受让设备后，由杨元、谢云芬对新的餐饮店进行合伙经营，因谢云芬对案涉房屋租金已缴纳至2020年5月，故该期间的租赁费计入设施设备转让费，杨元的租赁费用自2020年6月1日计算。 杨元与谢云芬及李进协商一致后，2019年12月14日，杨元（乙方）与李进（甲方）签订了《营业房短租协议》，主要内容为：1、现将川剧团内串串香店全权短租给乙方经营使用；2、本协议暂定为五年，即2020年6月1日至2025年6月1日止；3、房租每年租金50,000元。杨云及李进在协议上签字并捺印，协议签订后，杨元向李进支付了租金20,000元、押金3000元。 同日，杨元与谢云芬签订《租用店铺转让协议》，主要约定：经双方协商，谢云芬自愿将位于川剧团院内的“重庆久味美蛙鱼头火锅”整体店面的设施设备转让给杨元经营使用，杨元须向谢云芬缴纳整体店面的设施设备转让费用共计20万元。杨元及谢云芬在该协议上签字并捺印。协议签订后，杨元向谢云芬支付转让费共计175,000元。 杨元租赁房屋后，于2019年12月底与谢云芬开始合伙经营“重庆特色豆花牛肉”，杨元并向谢云芬支付了合伙股金25,000元。杨元主张为经营所需，新添设施设备共计22,4680元，杨元提供了微信转账记录复印件14份。李进对该组证据质证意见为不能作为杨元损失的充分证据；谢云芬质证意见为与本案无关联性、第三人国资委对质证意见为：与第三人没有法律上的关系。经核实，杨元微信转账的相对方为酒店用品经营部及广告公司。 2020年6月30日，阆中市城市管理行政执法大队向被告李进（重庆特色豆花牛肉）发送《责令改正通知书》，主要内容为：你（单位）于2020年6月30日因在川剧团内违法搭建的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，责令你（单位）于2020年7月3日18时之前改正上述违法行为。2020年7月5日，阆中市城市管理行政执法大队对案涉房屋部分违法搭建部分进行了拆除，其中包括原告正在经营的餐厅门厅，以及餐厅的大堂、厨房及卫生间部分范围。在案涉房屋部分范围被拆除后，杨元未再进行经营，并对餐饮店部分设施设备进行了折价处理，已处理的设施设备为8000元，谢云芬搬走店内两台空调，与杨元协商作价共计4000元，对还未处理的部分设备，杨元预估能够处理11,600元。关于折价处理的事实及金额，被告未提供反驳证据。杨元另主张赔偿租赁员工宿舍违约金2000元。杨元为佐证该事实，提供了《房屋出租协议》复印件，但该复印件内容不清晰，很多字迹无法识别。 同时查明，李进在最初租赁案涉房屋时，第三人国有资产管理中心并未对案涉房屋进行搭建，案涉房屋的搭建行为发生在被告李进租赁房屋期间，谢云芬及杨元租赁时，房屋已处于被搭建后的状态。 一审法院认为，关于《营业房短租协议》及《租用店铺转让协议》的效力认定问题。首先，关于《营业房短租协议》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案中，承租人李进在未经出租人国有资产管理中心同意情况下，将案涉房屋擅自转租给杨元及谢云芬，其与谢云芬之间的房屋租赁关系应属无效，同样，其与杨元签订的《营业房短租协议》应属于无效合同。其次，关于《租用店铺转让协议》的效力问题。杨元与谢云芬签订的设施设备转让协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，谢云芬按约定向杨元履行了设施设备转让义务，杨元亦按约定向谢云芬支付了大部分转让款，故双方签订的《租用店铺转让协议》应属合法有效。 关于本案的责任主体问题。本案系杨元主张因租赁房屋后，部分违法搭建范围的房屋被拆除，导致杨元不能继续经营的赔偿问题，系租赁合同纠纷。本案中，与杨元发生房租租赁关系的相对方系李进，谢云芬并非杨元租赁关系的主体，且谢云芬与杨元系案涉餐饮店的共同合伙人，谢云芬与杨元之间的法律关系与本案并非同一法律关系，杨元可另行主张其权利，故本案的责任主体系李进。 关于杨元损失的认定问题。1、房屋租金损失金额的认定。杨元与李进约定年租金为50,000元，租期自2020年6月1日起，杨元因房屋部分拆除于2020年7月5日停止经营，杨元在其租期内实际使用房屋时间为一个月零四天，根据双方约定房屋租金计4721元，李进应在扣减该部分租金后返还杨元15,279元；2、房屋押金3000元，现杨元已非因其自身过错停止使用案涉房屋，故李进应返还原告房屋押金3000元；3、转让费的损失问题。杨元与李进约定租赁期限为五年，杨元系基于对李进的信赖认为案涉房屋能够租赁使用五年，才在谢云芬处受让了案涉房屋的所有设施设备用于餐饮经营，后由于相关行政部门对案涉房屋涉及违法搭建范围进行拆除后被动停止经营，而搭建房屋的行为产生于李进租赁房屋期间，故李进应对杨元承担缔约过失责任，杨元实际支付转让费金额为175,000元，实际经营时间为七个月零五天，对设备折价处理金额为23,000元,因李进对杨元设施设备折价未提供反驳证据,一审法院对设施设备折价的事实及金额予以认定,根据已付转让费金额、预期租赁经营时间、实际经营期间及设施设备已折价金额，李进应按比例返还杨元未能使用年限范围内的转让费，计131,204元（175,000元÷5年－175,000元÷5年÷12月×7.13月－23,000元）；4、新购设施设备、合伙入股费及租赁员工宿舍违约金的问题。杨元提供的新购设施设备及租赁宿舍违约金的证据不充分，不足以认定该部分损失，且新购设施设备及合伙入股费杨元可与合伙人进行结算，与本案并非系相同法律关系，故杨元的该项损失主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条及上引法律的规定，一审法院作出判决：一、确认原告杨元与被告李进于2019年12月14日签订的《营业房短租协议》无效；确认原告杨元与被告谢云芬于2019年12月14日签订的《租用店铺转让协议》合法有效；二、被告李进赔偿原告杨元设施设备转让费131,204元；三、被告李进返还原告杨元房屋租金15,279元、押金3000元,计18,279元。上述第二、三项应付款项限于本判决发生法律效力后二十日内履行完毕；四、驳回原告杨元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2525元，由被告李进负担2000元，由原告杨元负担525元。 本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案，案涉租赁房屋所有权人阆中国有资产管理中心未对承租人李进的转租行为未提出异议，主张解除合同或合同无效，因此，承租人李进与次承租人杨元签订的《营业房短租协议》并不当然无效。阆中市城市管理行政执法大队对案涉房屋违法搭建部分进行拆除，导致次承租人杨元停止经营并搬离，房屋由李进收回，故双方已事实上解除合同关系。合同解除后，杨元应当支付实际使用房屋一月零四天期间的租金4721元，剩余租金15279元应当予以退还。对于杨元主张赔偿损失问题，李进租赁使用案涉房屋期间，对部分房屋进行违法搭建，导致阆中市城市管理行政执法大队对违法搭建部分进行了拆除，对此，李进负有主要过错责任，虽违法搭建部分被拆除，但是，次承租人杨元由此对整个租赁房屋停止使用，导致合同解除，亦应当承担一定的责任。至于谢云芬将店铺转让给杨元所，收取的转让费175000元，系转让人谢云芬与受让人杨元之间店铺转让法律关系，该转让费不应当作为本案的损失进行认定。本案综合考虑双方过错责任及杨元损失客观存在的情况，酌定由李进赔偿杨元损失5万元。 综上，李进的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初3336号民事判决第一项、第二项、第四项；即“确认原告杨元与被告李进于2019年12月14日签订的《营业房短租协议》无效；确认原告杨元与被告谢云芬于2019年12月14日签订的《租用店铺转让协议》合法有效”、“被告李进赔偿原告杨元设施设备转让费131,204元”、“驳回原告杨元的其他诉讼请求”； 二、维持四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初3336号民事判决第三项，即“被告李进返还原告杨元房屋租金15,279元、押金3000元,计18,279元”； 三、由李进赔偿杨元经济损失50000元，限本判决发生法律效力后十五日内履行完毕； 四、驳回杨元的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2525元，由杨元负担1010元，李进负担1515元；二审案件受理费5050元，由杨元2020元，李进负担3030元。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 杨 辉 审判员 李卫东 审判员 雷发军 二〇二〇年十二月四日 书记员 蒲思默