黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4984号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵雪，女，1991年2月16日出生，满族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：邓钧涛，男，1989年1月3日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区，与赵雪系夫妻关系。被上诉人（原审原告、反诉被告）：康晓生，男，1960年1月1日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市宾县。委托诉讼代理人：黄琴双，黑龙江博润律师事务所律师。上诉人赵雪因与被上诉人康晓生房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初3942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，以调查、阅卷和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。赵雪上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，赵雪无义务给付康晓生租金损失。赵雪不存在违约情况，案涉合同无法履行是由于不可抗力所导致，赵雪不应给付康晓生租金损失。2020年春节后，因新冠疫情暴发，哈尔滨市教育局禁止校外培训机构进行线下培训，赵雪租赁康晓生房屋开办的文化艺术学校一直未能开业，疫情导致赵雪停业大半年没有收入，该部分事实已由一审判决予以确认。但一审判决认为疫情及疫情防控措施不会导致合同不能履行或者合同目的不能实现，停业时间仅8个多月，其间经营困难并不代表整个租期经营都会产生困难属适用法律错误。因疫情防控，赵雪停业大半年，无法使用案涉房屋，无法经营，该期间案涉房屋的房租由赵雪自行承担自行支付，几万元租金在未行使使用权的情况下，全部消耗殆尽。该损失对于作为普通经营者的赵雪来说，无疑是致命的，因此全国人大法工委发言人、研究室主任臧铁伟才会公开表示，我国发生新冠疫情，为保护公众健康，政府也采取了相应防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。一审判决也明确认定“继续履行合同，赵雪将无力支付剩余租金。”另外，康晓生已接收房屋，并张贴出租广告。以上情况均说明在不可抗力的作用下，赵雪已无力履行合同，康晓生用实际行动解除了与赵雪的租赁合同，疫情之下合同不能继续履行，并不是出于赵雪的主观原因，至今线下教育依然没有开放，所以赵雪不存在违约情况，赵雪不应承担违约责任。因此，赵雪因不可抗力几近破产，无法继续履行合同，并非一审判决所认定的违约不履行合同，赵雪并不存在违约解除合同的情形，康晓生要求赵雪给付房屋租金损失缺乏事实及法律依据，一审判决判令赵雪给付房屋租金损失的判项认定事实不清，适用法律错误。康晓生辩称，一审法院认定赵雪违约解除合同，应赔偿租金损失判决正确，应予维持。双方签订的房屋租赁合同期限为五年，虽因疫情影响，但并不会直接导致合同不能履行或者不能实现合同目的，赵雪未经康晓生同意，自行撤场，主动违约，应当承担违约赔偿责任。鉴于赵雪自行撤场，康晓生在接收回房屋前张贴出租通知，是为了防止损失扩大，康晓生实际于一审判决后，2020年8月16日方收回房屋，但至今案涉房屋尚未出租，一审判决的赔偿金额完全无法弥补因赵雪违约而给康晓生造成的租金损失。本案纠纷在一审庭审结束后，康晓生收回房屋前，赵雪严重破坏房屋，拆毁装修，交回的房屋无法正常使用水，电线裸露，导致房屋用电存在重大消防安全隐患。赵雪甚至拆走了房屋的外部大门，康晓生保留继续追究赵雪违约赔偿责任的权利。综上，赵雪上诉请求没有事实根据和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。康晓生向一审法院起诉请求：1.解除其与赵雪签订的《房屋出租合同》，要求赵雪赔偿自2020年7月1日至2020年12月31日的房屋租金损失计7万元；2.要求赵雪支付2018年2月1日至2018年9月30日拖欠的物业费7658元；3.要求赵雪支付上半年拖欠的租金5000元及2020年7月1日至2020年7月24日的租金8547元；4.要求赵雪按照合同约定将S8-S9之间的安全门恢复原状。赵雪向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《房屋出租合同》；2.康晓生返还保证金1万元；3.康晓生返还2020年7月1日至2020年9月30日的物业费3829元。一审法院认定事实：康晓生曾将其名下的位于哈尔滨市香坊区永泰城S8栋9号、10号商服出租给案外人薛贺，出租时案涉房屋系毛坯房。薛贺承租案涉房屋后，对案涉房屋进行了装修。2018年10月，薛贺经康晓生同意后将案涉房屋转租给赵雪。当月薛贺将案涉房屋交付给赵雪。2018年12月5日，康晓生、赵雪签订《房屋出租合同》，约定赵雪承租案涉房屋，租期自2019年2月1日至2024年1月30日。第一年租金为12万元，第二年为13万元。租金为半年一交，每次缴纳年租金的一半。每年1月1日交上半年租金，6月1日交下半年租金。赵雪必须按时缴纳房租及物业费。承租期内赵雪可按需求装修房屋但不能改变房屋主体结构。承租到期后赵雪不得拆除装修，并将S8-S9之间的安全门恢复成原墙状态。协议签订后，赵雪向康晓生支付1万元保证金，并依约向康晓生支付了2019年2月1日至2019年12月31日期间的租金，交纳了2018年10月1日至2020年9月30日期间的物业费。赵雪租赁案涉房屋后，将案涉房屋用来开设艺博文化艺术学校。2020年1月9日，赵雪以转账形式向康晓生支付了2020年度的部分租金6万元。2020年春节后，因新冠××疫情爆发，哈尔滨市教育局禁止校外培训机构进行线下培训，导致赵雪开办的艺博文化艺术学校一直未能开业。2020年5月31日，赵雪通过微信告知康晓生其不再租房，疫情导致赵雪停业大半年没有收入。2020年6月1日，赵雪通过微信告知案涉房屋已腾空，要求康晓生验收房屋并协商保证金事宜。但双方协商未果，截止开庭时，康晓生未接收房屋。一审法院认为，该案为房屋租赁合同纠纷，康晓生与赵雪签订的租赁协议不违反法律的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于康晓生、赵雪签订的《房屋出租合同》是否应当解除的问题。赵雪称其解除合同的原因是新冠疫情的爆发，因不可抗力要求解除合同。首先，因新冠疫情爆发，商户的经营确实受到影响，但疫情及疫情防控措施并不会直接导致案涉合同不能履行或者不能实现合同目的，结合双方签订的合同来看，合同约定的租赁期限自2019年2月1日起至2024年1月30日止，共计四年的时间，赵雪停业时间仅有5个多月，疫情期间的经营困难并不代表整个租赁期内的经营都会产生困难；其次，赵雪虽曾告知康晓生不再租赁房屋，但康晓生并未表示同意解除合同，双方就解除合同事宜未能达成一致意见。赵雪自行撤场，实际是以自己的行为表示不再履行合同义务。赵雪以不可抗力主张解除合同的理由不成立。但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。其中第二项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超出各方所获利益来判断，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所获得的利益时，应当允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。本案中，赵雪已近半年未营业，收入明显减少，而康晓生不同意赵雪要求减免部分租金的请求，如果继续履行合同，赵雪将无力支付剩余租金，在此种情况下，如继续履行合同，双方均会付出较多成本，双方的损失会继续扩大，考虑到本案的具体情况，一审法院对赵雪要求解除案涉租赁合同的请求予以支持。赵雪当庭提出要求解除合同的反诉请求，一审法院当庭向康晓生送达反诉状，现一审法院对赵雪要求解除合同的诉讼请求予以确认，故解除合同的时间为开庭之日即2020年7月24日。2020年赵雪支付了6万元的租金，而合同约定全年租金为13万元，赵雪尚拖欠部分租金，故一审法院对康晓生主张赵雪支付上半年拖欠的租金5000元及2020年7月1日至2020年7月24日的租金8547元的诉讼请求予以支持，赵雪应向康晓生支付拖欠的租金13,547元（5000元+8547元）。关于康晓生主张赵雪赔偿康晓生房屋租金损失7万元的诉讼请求。因赵雪违约解除合同，康晓生有权要求赵雪赔偿损失。但康晓生主张的损失数额过高，考虑到本案的具体情况，一审法院酌定赵雪赔偿康晓生一个月的租金损失即10,833元（13万元÷12个月）。关于康晓生主张赵雪支付2018年2月1日至2018年9月30日期间的物业费7658元的诉讼请求。康晓生举示的2018年10月12日康晓生与赵雪丈夫之间的微信聊天记录显示，康晓生的表述为：“美容院有今年物业费没交，应现在交。”2018年10月18日，康晓生的表述为：“今年的物业费你得交啊，都开收了。把票子留好，给我。”康晓生认为上述表述意在要求赵雪支付2018年2月1日至2018年9月30日期间的物业费，但上述表述中未明确提及缴纳物业费的期间，也未提出明确的数额，亦未表明赵雪应当向康晓生支付物业费。综上，康晓生举示的证据不足以证明2018年2月1日至2018年9月30日期间的物业费应当由赵雪支付，且赵雪承租房屋的时间为2018年10月份，康晓生主张的期间房屋承租人并非是赵雪，康晓生要求赵雪支付该期间的物业费没有依据，且赵雪不同意支付该期间的物业费，故对康晓生的该项诉讼请求一审法院不予支持。关于康晓生主张按照合同约定将S8-S9之间间隔墙恢复原状的诉讼请求。康晓生、赵雪于2020年7月25日到案涉房屋进行房屋交接工作，经康晓生核实及一审法院对赵雪提供的间隔墙现状照片可以确认，赵雪仅用水泥将中间隔断砌上，参照间隔墙周围其他部分装修风格可知，赵雪未对间隔墙做恢复原状处理。故一审法院对康晓生的该项请求予以支持。关于赵雪主张康晓生退还1万元保证金的诉讼请求。签订租赁合同时，赵雪向康晓生支付了1万元保证金，但双方未就保证金如何退还在合同中作出约定。庭审中，康晓生认为保证金是水、电、物业费的保证金，现康晓生未提供证据证明赵雪拖欠水、电、物业费，合同解除后，康晓生应退还保证金，故对赵雪的该项诉讼请求一审法院予以支持。关于赵雪主张康晓生返还2020年7月1日至2020年9月30日的物业费3829元的诉讼请求。因案涉合同于2020年7月24日解除，故康晓生应向赵雪返还赵雪已支付的2020年7月24日至2020年9月30日期间的物业费。案涉房屋全年物业费为11,488元，故康晓生应向赵雪返还2140元（11,488元÷365天×68天）。康晓生庭审结束后主张要求赵雪将案涉房屋恢复原状，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”康晓生增加诉讼请求时，法庭辩论已经终结，故对康晓生增加的诉讼请求不能一并审理，康晓生可另行主张权利。判决：一、解除2018年12月5日康晓生与赵雪签订的《房屋出租合同》；二、赵雪于判决生效后立即向康晓生支付拖欠的租金13,547元；三、赵雪于判决生效后立即向康晓生支付租金损失10,833元；四、赵雪于判决生效后立即将位于哈尔滨市香坊区永泰城2地块独立底商1单元S8-S9栋商服的间隔墙恢复原状（与该墙周围装修环境一致）；五、康晓生于判决生效后立即向赵雪返还保证金1万元；六、康晓生于判决生效后立即向赵雪返还物业费2140元；七、驳回康晓生的其他诉讼请求；八、驳回赵雪的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案争议焦点是赵雪能否以不可抗力作为抗辩事由免除赔偿康晓生租金损失的违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一八十条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠疫情属于特别重大突发公共卫生事件，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施。新冠疫情构成法律意义上的不可抗力。虽然政府部门采取防控措施禁止包括赵雪开办的文化艺术学校在内的校外培训机构进行线下培训导致赵雪停业5个多月时间，但赵雪与康晓生签订的是5年长期租赁合同，疫情期间可以采取线上教学等方式，在疫情过后赵雪可以重新恢复线下培训，暂时的经营困难并不会导致赵雪合同目的不能实现。按照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》三（二）“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。”由此可见，赵雪可以向康晓生主张减免部分租金等合同变更方式，但无权以不可抗力为由请求解除合同并免除违约责任。但是，因赵雪单方撤出租赁房屋，双方合同陷入僵局，赵雪违约并非处于主观恶意，继续履行合同对其显失公平，而康晓生请求继续履行合同有违诚实信用原则，故在此种特殊情况下，应当允许违约方赵雪解除合同，以赔偿损失替代继续履行。一审法院判令赔偿康晓生一个月的资金损失适用法律正确，并无不当。综上所述，赵雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2080元，由赵雪负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎二〇二〇年十二月二日法官助理孙志军书记员于文娟