江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终4327号 上诉人（原审原告、反诉被告）：谢海涛，男，1975年10月29日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。 委托诉讼代理人：黄清，江苏行真律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏科俐文生物工程有限公司，住所地江苏省盐城市盐都新区开发路**。 法定代表人：毛海兵，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：顾兵，江苏嘉运鸿律师事务所律师。 上诉人谢海涛因与被上诉人江苏科俐文生物工程有限公司（以下简称科俐文公司）房屋租赁合同纠纷一案，江苏省盐城市盐都区人民法院曾作出（2018）苏0903民初4802号民事判决书。科俐文公司不服该判决向本院提起上诉，本院经审理后于2019年7月26日作出（2019）苏09民终866号民事裁定书，撤销一审判决，发回重审。江苏省盐城市盐都区人民法院经重审后作出（2019）苏0903民初6611号民事判决，谢海涛不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 谢海涛上诉请求：1.撤销一审判决，改判科俐文公司向谢海涛支付补偿费2174135元；2.一、二审诉讼费由科俐文公司负担。事实和理由：1.陈某与科俐文公司签订的厂房租赁协议不适用于谢海涛，谢海涛经营的科轩滑动门与陈某签订厂房租赁协议时经营的豪派门业并非同一主体，且谢海涛使用房屋期间，陈某签订的租赁协议已经到期，因此应认定谢海涛与科俐文公司之间存在独立的不定期租赁合同关系；2.即使陈某与科俐文公司签订的厂房租赁协议对谢海涛有约束力，根据该租赁协议亦不能得出谢海涛无权获得拆迁补偿款的结论，该厂房租赁协议虽然载明乙方投入简易改建，不能搬走的甲方不承担补偿责任，但仅指科俐文公司不承担责任，不包含科俐文公司因拆迁取得的收益、补偿不应当向谢海涛支付；3.江苏某禾中衡工程咨询房地产估价有限公司出具的苏某中拆估字[2017]第0063号房屋搬迁估价分户结果系合法有效，其中载明的金额可以作为谢海涛应取得补偿款的依据。 科俐文公司辩称，1.案涉租赁合同适用于谢海涛，一审审理中谢海涛承认其与陈某共同注册盐城市豪派门窗有限公司，后陈某将股份转让给了谢海涛，由其个人成立自然人公司，且谢海涛在其后的7、8、9三个月按照合同约定支付了租金，并且此后交纳了三个月的水电费，所以对于该租赁合同应当为由谢海涛持续履行状态；2.双方在租赁合同中明确约定了谢海涛投入的简易改建能搬走的搬走，不能搬走的科俐文公司不承担任何补偿责任，且就案涉争议的钢货架平台，目前为止谢海涛都没有证据证明其在承租期间投入200多万元建设；3.仁禾公司出具的评估报告不能在本案中作为定案依据，该评估报告仅是政府为了完善资料单方委托评估，科俐文公司与政府签订的收回土地协议书，是对收回土地的价值进行洽谈，评估报告对科俐文公司没有约束力，且仁禾公司也表示报告所附列表金额近2000万元，并不完全是真实存在。综上，谢海涛完全根据评估报告所载明的数额直接起诉科俐文公司要求支付补偿款，没有事实依据，也没有合同依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 谢海涛向一审法院起诉请求：1.判令科俐文公司赔偿谢海涛彩钢板厂房拆迁补偿款、房屋设施补偿款、装修损失、设备搬迁损失、货架物资损失及停产停业损失2694192元。2.诉讼费用由科俐文公司负担。 一审法院查明的事实：2013年6月28日，陈某以盐城市豪派门业的名义（乙方）与科例文公司（甲方）签订《厂房租赁协议》一份，约定：乙方承租甲方位于盐城市盐渎西路18号南厂区最南边一幢厂房和东边的12间平房，租赁期限自承租日起至因政府规划拆迁时止，租金为390000元/年，物管费为16000元/年，合计406000元，时间自2013年7月1日至2014年6月30日止，租金在签字生效后5日内一次性支付，以后每年的租金以此为标准，在上述对应时间（即每年租赁之日起第一个月上旬）一次性支付当年租赁费用，水电费按实收取；租赁期间，如遇政府拆迁，甲方应提前两个月通知，乙方应无条件服从并做好搬迁工作，自乙方搬迁之日起，双方协议提前终止，甲方退还未到期的租金，并免收从乙方搬迁之日起以前的2个月房租，乙方的简易改建等能够搬走的由乙方搬走，不能搬走的甲方不承担补偿责任；乙方须按时支付租金及其他各项管理费用，否则应向甲方支付违约金，违约金标准按所欠金额的日千分之三计算，拖欠费用达三个月，甲方有权解除协议，并追究违约责任，等其他内容。协议签订后，双方按约履行。2017年6月30日之前的租金、物管费等费用由陈某支付。 2016年8月，陈某与谢海涛各持股50%创立盐城市豪派门窗有限公司，经营“铝合金门窗及木制品生产、加工、销售”业务，2017年2月16日，陈某与谢海涛签订股权转让协议书，约定，陈某将其持有的50%股权转让给谢海涛。2017年5月26日，双方办理了变更登记手续，由谢海涛独资。后陈某退出经营，谢海涛以“科轩滑动门”名义在陈某承租的厂房内经营。 2017年7月2日，谢海涛向科例文公司支付2017年7月、8月、9月三个月的租金106000元，科例文公司出具收款收据，载明交款单位为“科轩滑动门”。2017年8月3日、9月1日、10月26日，谢海涛分别向科例文公司支付电费6783元、6915元、9018元，科例文公司分别出具收款收据，载明交款单位为“科轩滑动门”。双方一致认可租金标准为423000元/年。 2017年7月23日，科例文公司与盐城市盐都区人民政府盐渎街道办事处签订《房屋搬迁补偿协议（货币补偿）》，约定：房屋现状面积8750.02平方米（其中认定面积7090.51平方米），土地使用权面积23540平方米，房屋评估价为8396900元，装饰装修补偿为410651元，附属设施补偿941286元，土地使用权补偿6002700元，搬迁补偿费70905元（7090.51×10），临时安置补偿340344元（7090.51×8×6），停产停业损失补偿795281元，附房增加补偿19713173元，设备搬迁费159820元，征收所得税7000000元，以及其他项目，合计补偿总金额为4512万元，协议签订之日起十五日内付40%，办理土地、房产手续后再付20%，余款在10月底交房拆除后一次性付清，企业征收所得税由科例文公司交纳，以及其他事项。 2017年7月20日，江苏某禾中衡工程咨询房地产估价有限公司（以下简称江苏某禾）依照盐渎街道委托，出具苏某中拆估字[2017]第0063号房屋搬迁估价分户结果报告。 2017年8月2日，科例文公司向科轩滑动门、谢海涛发出通知，主要内容：接政府有关部门通知，决定对南厂区范围内的所有建筑物予以拆迁，并要在今年内十月底前全部清场，贵方租用的房屋不再继续租用，请接到通知后，配合有关搬迁事宜，并按照双方原签订的租赁协议执行，如不按时搬迁，责任自负。 2017年8月13日，科例文公司与盐渎街道办事处签订《收回土地协议书》，主要内容：收回土地面积为35.31亩，合23540平方米，经评估确定收回土地的补偿、房屋及综合设施的补偿总价为4512万元，搬迁补偿协议签订后十五个工作日内付40%，余款待房屋拆除腾空交地验收后一次性付清。盐渎街道办事处向科例文公司支付补偿款的时间及金额为：2017年7月28日付1800万元，2017年8月15日付900万元，2018年6月6日付1000万元，2018年9月3日付112万元，合计3812万元（扣除所得税700万元）。2017年9月10日，谢海涛与盐城恒达物流有限公司签订搬迁服务合同并开始搬迁。在科例文公司南厂区内，除了“科轩滑动门”外，还有3家承租户，其中有2家也经一审法院另案诉讼处理。 原一审中，科俐文公司提起反诉，要求谢海涛支付厂房占用期间的租金损失、水电费327250元及未及时让房致拆迁部门延期支付补偿款1112万元所产生的利息损失44万余元。在重审过程中，科俐文公司撤回了上述反诉请求。 一审法院认为：当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案租赁协议是由陈某与科俐文公司所签订，是双方当事人之间的合意，不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。后谢海涛与陈某合股经营盐城豪派门业公司，陈某将所持股权全部转让给谢海涛并办理了变更登记，变成谢海涛独资经营，谢海涛使用陈某租赁的厂房、设备继续经营，亦按合同约定的租金标准向科俐文公司支付租金，科俐文公司未提出异议，且租赁期限尚未届满，故陈某与科俐文公司签订的租赁合同对谢海涛继续生效，陈某在租赁合同中的权利义务由谢海涛承担，谢海涛应按租赁合同履行。因案涉租赁合同第5条明确约定遇拆迁，乙方投入的简易改建等能够搬走的由谢海涛搬走，不能搬走的科俐文公司不承担补偿责任，该约定并无歧义，且在签订、履行过程中对拆迁有心理预期；对拆迁产生的补偿亦有心理准备，谢海涛承继陈某对租赁合同的权利义务后，应当知道可能产生的法律后果，故谢海涛要求科俐文公司赔偿其因拆迁所产生的损失的请求，无事实基础，一审法院不予支持，关于江苏某禾中衡工程咨询房地产估价有限公司出具的报告并非是拆迁部门与科俐文公司共同委托，科俐文公司因拆迁所得补偿亦非以该报告为依据，故该报告在本案中不能作为定案依据。综上，谢海涛要求赔偿各项损失的请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回谢海涛的诉讼请求。案件受理费32354元，反诉费5767元，合计38121元，由谢海涛负担32354元，由科俐文公司负担5767元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审对一审查明的事实予以确认。 二审中，谢海涛称其于2018年5月底实际搬离，科俐文公司称案涉房屋实际拆除时间为2018年8月。 本院认为，陈某租赁科俐文公司的场地和房屋经营使用，双方签订的厂房租赁协议系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同。租赁期间陈某与谢海涛合伙开办企业经营，后陈某又将股权转让给谢海涛，由谢海涛一人经营使用案涉房屋。谢海涛未与科俐文公司重新签订租赁合同，但因其使用案涉场地及房屋系由陈某承租，且在陈某退出经营后，谢海涛直接向科俐文公司交纳了租金、水电费，科俐文公司亦予以接受。据此，科俐文公司与谢海涛已经以自己的行为表明双方一致认可陈某与科俐文公司之间的租赁协议由谢海涛继续履行，故谢海涛应受陈某与科俐文公司之间的租赁协议的约束。关于谢海涛能否要求科俐文公司支付相应拆迁补偿款的问题。谢海涛认为，苏某中拆估字[2017]第0063号房屋搬迁估价分户结果报告载明的资产列表中包含其使用的房屋、办公设备、机械设备等，故该报告中与谢海涛经营有关的部分资产金额，科俐文公司应向其支持。科俐文公司对此不予认可。对此，本院认为，1.案涉租赁协议中明确约定，如遇政府拆迁，乙方的简易改建等能够搬走的由乙方搬走，不能搬走的甲方不承担补偿责任。据此，案涉合同已经约定拆迁时科俐文公司对谢海涛不搬走的部分不予补偿，故谢海涛要求科俐文公司支付拆迁补偿款没有合同依据。2.案涉苏某中拆估字[2017]第0063号房屋搬迁估价分户结果报告系在科俐文公司与有关拆迁单位签订拆迁补偿协议前作出，其中虽然载明了包含谢海涛经营使用的资产，但不能表明该部分资产金额包含在科俐文公司与有关拆迁单位签订拆迁补偿协议的金额中，故谢海涛以上述报告中包含其设备、资产为由，要求科俐文公司将对应部分金额支付给谢海涛没有依据。3.根据双方当事人在二审中的陈述，谢海涛于2018年5月份搬离，而案涉地块系于2018年8月份拆迁，据此，谢海涛并未遭遇强拆，其在搬离时，应将自己的物品全部搬离，如有未搬离的，应视为放弃。综上，谢海涛提出科俐文公司应支付厂房、设备、装修、搬迁等补偿的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，谢海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28354元（上诉人谢海涛预交38121元），由上诉人谢海涛负担，上诉人谢海涛多预交的9767元，本院予以退还。 本判决为终审判决。 审判长 郑 治 审判员 张晨阳 审判员 周 陇 二〇二〇年十二月三日 书记员 施凯钰