文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2721号上诉人（原审原告）：中浩国际广场业主委员会，住所地镇江市润州区黄山路******。责任人：王彩万，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：汤忠良，该业主委员会委员。被上诉人（原审被告）：南京中浩物业管理有限公司镇江分公司，住所地，住所地镇江市润州区黄山路**中浩国际广场负**iv>负责人：张文涛，该公司总经理。上诉人中浩国际广场业主委员会（以下简称中浩业委会）因与被上诉人南京中浩物业管理有限公司镇江分公司（以下简称中浩物业）房屋迁让纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初5203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中浩业委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院对案涉房屋面积测绘成果报告书和项目成本分摊表审核认定错误。对照分析该两份证据，可以看出测绘人员将未分摊开发成本的人防面积加到分摊开发成本的停车位面积中，错误地载成“自有面积8795.3平方米”，而测绘成果报告书中载明的“分摊面积1779.64平方米”，其实应是项目成本分摊表中所说的也未分摊开发成本的“配套用房”面积，本案争议的地下室备用房就是配套用房中的一间。2、一审法院对《商品房买卖合同》审核认定错误。《商品房买卖合同》是镇江中浩房地产开发有限公司提供的格式合同，不是合同双方协商后形成的，因此有必要进行详细审查。如合同附件四与附件二及案涉项目成本分摊表即相互矛盾。3、一审法院对中浩国际广场地下室平面图未进行认真审核认定。从地下室平面图看，车位是地下室的一个大空间，划分成一个个汽车停车位，而分隔成一间间房屋的是水泵房、水表间、变电间、电表间、风机房、备用房等，备用房不应当归到停车位的建筑面积中。综上，本案争议的地下室备用房，有证据证明是镇江中浩房地产开发有限公司未分摊开发成本的放置小区共有设施设备的配套用房，其开发成本已列入商品房建造成本中，构成商品房对外销售价格的组成部分，产权应归全体业主所有。被上诉人中浩物业辩称，案涉备用房约66平方米，位于中浩国际广场地下室020-1与021车位之间的拐角处，现为被上诉人办公所用，现有证据足以证明该备用房属于开发商所有，请求二审法院驳回上诉，维持原判。中浩业委会向一审法院起诉请求：1、判令中浩物业返还地库侵占备用房约60平方米；2、本案诉讼费用由中浩物业承担。一审法院认定事实：位于本市的中浩国际广场小区由镇江中浩房地产开发有限公司（该公司于2015年9月24日经镇江市工商行政管理局批准，变更名称为镇江鑫昊源纺织商贸有限公司）开发。根据镇江市规划局2007年169号规划方案，在本市黄山南路黄山路西侧交叉地块建设中浩国际广场商住小区。根据镇江中浩房地产开发有限公司申请，2007年9月13日，经镇江市人民防空办公室批复，结合中浩国际广场项目修建防空地下室。2008年1月10日，镇江中浩房地产开发有限公司取得建设工程规划许可证，许可建设中浩国际广场1＃商住楼、1＃5＃之间的地下建筑（含车库），其中地下一层建筑面积9947平方米。经镇江市房产管理局批准，镇江中浩房地产开发有限公司将中浩国际广场对外进行预售。镇江中浩房地产开发有限公司与买受人签订的《商品房买卖合同》载明“商品房的建筑面积，包括套内建筑面积和公用分摊建筑面积”，其附件二载明“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：一、GB/T17986.1-2000的规定，公共建筑面积的内容包括：楼梯间、电梯间、公共门厅、套与公共建筑之间的分割墙、地下室消、地下室消防水池、水泵房变配电间、一层配电房、电信机房、有限电视房、室外楼梯、各类管道井及外墙水平投影面积的一半面积等。二、B/T17986.1-2000的规定算法，住宅根据各套房屋的套内面积、分摊面积（根据分摊系数计算的），求得各套房屋的建筑面积。”其附件四载明“合同补充协议第七条第2款，该房屋所在建筑区划内地下车库/车位及地下室建筑，系具有独立使用功能的独立建筑空间，并不属于地上建筑的必要附属设施，买受人购房范围和房价及本合同所标公用分摊面积不含地上车位、地下汽车、地下汽车车库/车位、会所、地下室以、地下室以及中浩国际广场所有的广告位置重出卖人的投资方和合法受益人地位，地下车库，地下车库/车位、地下室及广告位等销售价格及销售方法由出卖人另行公布与出卖人另行签署转让、租用或其他有偿使用协议并支付价款。”2011年1月14日，镇江市房产登记管理中心根据镇江中浩房地产开发有限公司委托，对中浩国际广场（1至5幢和地下室）进行测绘，总建筑面积58453.22平方米。其中地下室总建筑面积10574.94平方米，分摊面积1779.64平方米，自有面积8795.3平方米。2016年3月24日2016年3月31日，镇江鑫昊源纺织商贸有限公司向中浩物业出具授权委托书一份，委托中浩物业对镇江中浩国际广场项目地下车库剩余车位的销售及租赁、人防工程的使用管理、公司自管产的出租管理，镇江鑫昊源纺织商贸有限公司与中浩物业签订还款协议，约定镇江鑫昊源纺织商贸有限公司同意将镇江中浩国际广场地下剩余69个车位使用权转让给中浩物业，一次性偿还与中浩物业的往来欠款。2016年3月24日2016年3月31日另查明，中浩国际广场项目成本分摊表载明，中浩国际广场开发成本合计271762668.87元，实际分摊总金额272850944.75元，其中住宅分摊比例49.57%，分摊金额135812634.6元，商铺分摊比例43.56%，地下停车，地下停车位分摊比例6分摊金额18653512.6元。还查明，中浩物业原系中浩国际广场小区前期物业服务企业，2016年5月31日，前期物业管理协议终止执行。2016年1月10日，中浩业委会成立，2016年3月22日，镇江市润州区物业管理中心对中浩业委会进行了备案。2019年5月14日，中浩物业向一审法院提起诉讼，要求判令镇江中浩国际广场地下停车位141号使用权归该公司。一审法院于2019年11月8日作出（2019）苏1111民初2765号民事判决，判决确认位于镇江市黄山路66号中浩国际广场141号地下停车位使用权归中浩物业。中浩业委会提起上诉，2020年6月15日，镇江市中级人民法院作出（2020）苏11民终166号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。又查明，涉案备用房面积约66平方米，坐东朝西，位于中浩国际广场地下室020-1与021车位之间的拐角处，现为南京中浩物业管理有限公司镇江分公司办公用房，用于镇江中浩国际广场项目地下建筑的上述镇江鑫昊源纺织商贸有限公司的委托事项及镇江鑫昊源纺织商贸有限公司转让中浩物业的69个车位的管理。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。具体到本案，中浩业委会要求中浩物业返还侵占的地下备用房，应提供证明其享有涉案备用房物权权利的相关证据，否则中浩业委会缺乏要求中浩物业返还的物权基础。关于地下备用房的归属，《中华人民共和国物权法》没有明确规定，一审法院认为，根据物权法的立法精神，对于地下备用房权属判断可按如下方法处理：1、备用房如属于国家规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施，则该部分房屋产权按国家有关规定确定，比如物业服务用房。2、在没有规定的情况下，商品房买卖合同如约定备用房产权归属的，按约定执行。3、没有规定也没有约定的情况下，区分投资情况具体确定：如果有证据证明备用房的成本实际列入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主所有；反之，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，应归开发商所有。具体到本案，根据2011年1月14日镇江市房产登记管理中心出具的房屋面积测绘成果报告书以及业主与镇江中浩房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，地下室建，地下室建筑面积面积和分摊面积、本案讼争的地下备用房位于其中）并未计入业主购买的商品房建筑面积中，也未约定归业主所有。故中浩业委会现有证据不足以证明本案讼争的地下备用房属于全体业主所有。综上所述，中浩业委会的诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回中浩业委会的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据予以证明。本案中，中浩业委会要求中浩物业返还地下室备用房，首先应当由中浩业委会提供充分证据证明其对该备用房享有物权权利，否则中浩业委会应当承担举证不能的法律后果。根据案涉房屋面积测绘成果报告书以及业主与开发商签订的《商品房买卖合同》可以看出，地下室建，地下室建筑面积面积和分摊面积、本案讼争的地下室备用房位于其中）并未计入业主购买的商品房建筑面积中，也未约定归业主所有。另中浩业委会主张案涉地下室备用房包含在项目成本分摊表载明的“配套用房”中，亦未提供充分证据证明，故依据中浩业委会提供的现有证据不足以证明本案讼争的地下备用房属于全体业主所有，一审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上，中浩业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人中浩国际广场业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年十二月一日书记员 朱玉岑