湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12802号上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙恒图房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区兴联路洋湖景园商务中心**。法定代表人：邓益安，执行董事。委托诉讼代理人：袁琴，北京市东卫（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉，北京市东卫（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋浩，男，1982年12月17日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：张专，湖南中郡律师事务所律师。上诉人长沙恒图房地产开发有限公司（以下简称恒图公司）因与被上诉人蒋浩商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4231号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒图公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蒋浩的全部诉讼请求，支持恒图公司的诉讼请求。事实和理由：1.恒图公司在一审中对蒋浩的反诉不构成重复起诉。在恒图公司诉蒋浩的另案中，恒图公司的诉讼请求是解除合同及解除合同情况下的违约金，而本案一审中恒图公司反诉的诉请是非解除合同情形下蒋浩逾期付款的违约金，因此不构成重复起诉。2.一审判决认定恒图公司构成逾期交房并支持蒋浩逾期交房违约金属于认定事实及适用法律错误。蒋浩于2018年4月15日才支付购房尾款，根据补充协议的约定，恒图公司在此之前并无交房义务，故恒图公司在此之前未交房不构成违约。2018年4月15日后，恒图公司依法申请再审，在再审结果出来前，恒图公司未交房具有正当理由，亦不构成违约。3.恒图公司向蒋浩主张逾期付款违约金有理有据，依法应予支持。根据合同约定，无论是何种原因导致未能获得贷款，蒋浩在收到恒图公司通知之日起若干日内均应以自有资金支付余款。因此，贷款未能办理，无论是否基于蒋浩个人原因，蒋浩均应在收到恒图公司通知后，即2017年2月4日按约支付余款。但蒋浩未在约定期限内付款，构成违约，依法应当向恒图公司支付2017年2月4日至2018年4月15日期间的逾期付款违约金。4.即便认定恒图公司逾期交房，违约金标准的约定也过高，请求进行调整。蒋浩辩称：1.恒图公司的反诉是就同一事实向蒋浩主张违约金，但再审文书确定了蒋浩没有违约，故恒图公司的反诉是重复的。2.恒图公司违约，导致蒋浩2020年1月6日才收房，应当承担违约金。3.违约金的标准是双方真实意思表示，应当予以维持。综上，请求驳回上诉，维持原判。蒋浩向一审法院起诉请求：1.依法判令恒图公司支付逾期交房违约金404,175元（以734,865元为基数，按日万分之五的标准，从2017年1月1日计算至2020年1月6日为404,175元）；2.本案诉讼费用由恒图公司承担。恒图公司向一审法院反诉请求：1.蒋浩支付恒图公司逾期付款违约金223,380元（以51万元为基数从2017年2月1日起至2018年4月15日止共438天按每天万分之十计算）；2.全部诉讼费用由蒋浩负担。一审法院认定事实：2016年4月22日，蒋浩与恒图公司签订《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议（合同编号：ＸＸ1502912204），约定由蒋浩购买恒图公司开发的××广场××栋××号房屋，总房价为734865元，首付款224865元，剩余房款51万元由蒋浩向银行贷款。该合同第六条约定，因买受人的原因（包括除出卖人原因和非归责于双方的原因之外的所有原因）导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人在收到出卖人通知之日起7日内，以自有资金补充支付的，不承担本合同第七条约定的违约金。逾期的，买受人按照本合同第七条承担逾期付款的违约责任。第七条约定，逾期未超过30日，自本合同规定的应付款项期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付相当于上一款约定两倍的违约金。第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第十一条约定，逾期在90日之内，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。逾期超过90日的，买受人未行使合同解除权的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。附件三第三条约定，买受人应在本合同签订后10日内根据出卖人要求提交齐全的资料，买受人迟延提交上述资料的，出卖人有权不办理预告登记或所有权转移登记手续，不交付房屋。合同签订后，蒋浩支付首付款后将办理贷款需要的资料交恒图公司工作人员代为办理申请贷款手续。直到2017年年初，恒图公司才通知蒋浩，称因其个人资信问题导致贷款未通过审批。2017年1月13日，恒图公司向蒋浩发出《催款函》，要求其在收到该函的七天之日以自有资金补充支付尾款，逾期支付将按照应付款的万分之五收取违约金，逾期超过30日的，恒图公司有权解除合同。该《催款函》恒图公司通过快递邮寄到蒋浩签订合同时留下的地址，快递单号为107560751××××。该快递于2017年1月19日送达并投入收件宝，但查询显示该快递于2017年1月23日被快递员回收。2017年3月3日，恒图公司向蒋浩发出《解除合同通知书》，通知蒋浩解除双方签订的《商品房买卖合同》。蒋浩收到该通知书后，2017年3月20日发给恒图公司《关于要求继续履行合同的函》称：得知贷款未通过后，积极与贵公司联系表示愿意继续履行合同，愿意以自有资金支付剩余房款，但恒图公司要求蒋浩在支付剩余房款的同时从2016年5月1日开始按照未付款的日万分之十支付滞纳金，蒋浩认为违约金标准过高，希望与恒图公司再行协商。双方因协商不成，恒图公司以蒋浩为被告向一审法院提起诉讼，请求：1.判令确认恒图公司、蒋浩双方签订的《商品房买卖合同》于合同解除通知书送达之日解除；2.判令蒋浩支付88183.8元违约金；3.判令蒋浩承担本案全部诉讼费用。一审法院于2017年7月17日作出（2017）湘0104民初3011号民事判决书，驳回了恒图公司的全部诉讼请求。恒图公司不服该判决提出上诉，湖南省长沙市中级人民法院于2018年3月9日作出（2017）湘01民终7365号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该二审判决生效后，2018年4月15日，蒋浩通过银行转账方式将剩余房款51万元付至恒图公司账户。恒图公司在二审判决生效后，又向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2019年10月31日作出（2019）湘民再290号民事判决，判决维持湖南省长沙市中级人民法院（2017）湘01民终7365号民事判决书。另查明，蒋浩于2020年1月6日与物业公司签订《前期物业管理服务协议》及钥匙委托说明，并当日收房。一审法院认为：蒋浩与恒图公司签订的《长沙市商品房买卖协议》及其补充协议，系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方应当按照约定各自履行各自的义务。对于恒图公司要求蒋浩支付逾期付款违约金的诉讼请求，已经一审、二审和再审，均已驳回，现在恒图公司又提起诉讼，属于重复诉讼，一审法院不予支持。关于恒图公司是否逾期交房及其逾期交房违约金的问题。根据合同约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，且逾期超过90日，合同继续履行的，自第八条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。蒋浩于2018年4月15日将剩余尾款51万元交付给恒图公司，涉案房屋双方于2020年1月6日交付。恒图公司应当于2016年12月31日前向蒋浩交付房屋，且在湖南省长沙市中级人民法院于作出（2017）湘01民终7365号民事判决后仍拒不及时履行义务，应当对违约及故意扩大的全部损失承担完全的责任。故对于2017年1月1日至2018年4月14日的违约金为52618元（224,865元×0.5‰×468天），2018年4月15日至2020年1月6日的违约金为231849元（734865元×0.5‰×631天）。综上，恒图公司应向蒋浩支付逾期交房违约金284,467元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、恒图公司在本判决生效之日起十日内向蒋浩支付逾期交房违约金284467元；二、驳回蒋浩的其他诉讼请求；三、驳回恒图公司的全部反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案本诉案件受理费3681元，由蒋浩负担1022元，恒图公司负担2659元。反诉案件受理费2325元，由恒图公司负担。二审中，各方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，恒图公司与蒋浩签订的《长沙市商品房买卖协议》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。综合上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：一、恒图公司在本案中提出的反诉请求是否构成重复起诉？如不构成重复起诉，其反诉请求是否应当支持？二、恒图公司是否构成逾期交房？如认定为逾期交房，违约金如何计算？关于争议焦点一。经查，在已经一审、二审、再审的另案诉讼中，恒图公司主张的违约金系基于合同解除为前提的解除合同违约金，而恒图公司在本案中主张的违约金系逾期付款违约金，两者并未重复，故恒图公司的本次反诉诉请不构成重复起诉。因恒图公司未提供充分证据证明其已书面通知蒋浩以自有资金补足剩余房款且蒋浩存在拒不付款的违约行为，故对其要求蒋浩支付逾期付款违约金的主张不予支持。一审判决驳回恒图公司的反诉请求，处理正确，恒图公司的此项上诉理由不能成立。关于争议焦点二。（一）恒图公司提起了要求解除合同的诉讼，经一、二审审理，两级法院均未支持其诉讼请求。二审判决生效后，蒋浩于2018年4月15日将余款51万元支付给恒图公司。从维护和尊重人民法院生效判决司法公信力考虑，且依据诚实信用原则，恒图公司收到房屋剩余款项后应当按双方合同约定履行交房义务。但恒图公司未履行交房义务，其行为应认定为逾期交房，恒图公司主张其不存在逾期交房的理由不能成立。（二）1.蒋浩主张恒图公司应支付2017年1月1日至2020年1月6日逾期交房违约金。本院认为，对于蒋浩所主张的2017年1月1日至2018年4月15日的逾期交房违约金，不应予以支持，理由为：其一，双方当时就支付房款、是否解除合同及支付违约金等方面发生争议，且期间经过了诉讼；其二，按双方合同约定，如按揭贷款未办理成功，蒋浩应以自有资金补足剩余房款。如蒋浩未付清房款，恒图公司有权不交付房屋。对于蒋浩所主张的2018年4月15日至2020年1月6日的逾期交房违约金，因蒋浩于2018年4月15日通过银行转账向恒图公司付清了房款51万元，恒图公司未作反对意思表示，亦未将该款退回，且迟至2020年1月6日才向蒋浩交付房屋，故恒图公司应向蒋浩支付逾期交房违约金。但考虑到蒋浩支付清房款后，应适当给恒图公司必要的准备时间做好交房工作，故本院认为，应当扣除必要的准备时间7日，可以支持恒图公司支付蒋浩2018年4月23日至2020年1月6日的逾期交房违约金。2.恒图公司主张逾期交房违约金标准约定过高。综合衡量合同履行情况、双方纠纷的起因及法院裁判等因素，根据公平原则，酌情调整为以已付购房款为基数、按日万分之四的标准进行计算，故恒图公司应向蒋浩支付2018年4月23日至2020年1月6日期间的逾期交房违约金183422元（734865元×0.4‰×624日）。综上所述，一审法院认定基本事实正确，但处理欠妥。恒图公司的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4231号民事判决第三项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4231号民事判决第二项；三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4231号民事判决第一项为：长沙恒图房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向蒋浩支付逾期交房违约金183422元；四、驳回蒋浩的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费3681元，由蒋浩负担1992元，长沙恒图房地产开发有限公司负担1689元；反诉受理费2325元，由长沙恒图房地产开发有限公司负担；二审案件受理费4650元，由蒋浩负担1628元，长沙恒图房地产开发有限公司负担3022元。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年十二月三日法官助理周卓书记员胡雨欣