浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0104民初10259号原告叶明儿，男，1963年12月10日出生，汉族，住杭州市下城区。原告孙爱武，女，1966年12月2日出生，汉族，住杭州市下城区。原告叶骋骍，男，1992年1月10日出生，汉族，住杭州市下城区。三原告的委托代理人田梦、张佳嘉,浙江铁诚律师事务所律师。被告杭州安景置业有限公司，住所地浙江省杭州市江干区江南御府**底商**。法定代表人施建民。委托代理人吴方荣、屠沈樑，北京中伦（杭州）律师事务所律师。原告叶明儿、孙爱武、叶骋骍为与被告杭州安景置业有限公司（以下简称安景置业）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年11月12日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员张夜尽独任审判。本案分别于2020年4月2日、2020年9月24日公开开庭进行了审理，第一次庭审中原告叶明儿、孙爱武及三原告的委托代理人田梦、张佳嘉，被告安景置业的委托代理人吴方荣、吴晓敏到庭参加诉讼；第二次庭审中三原告的委托代理人田梦、张佳嘉，被告安景置业的委托代理人吴方荣、屠沈樑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告叶明儿、孙爱武、叶骋骍诉称：叶明儿、孙爱武系夫妻关系，叶骋骍系两人儿子。三原告因改善需要，于2015年12月23日签订购买了杭州市江干区××幢××单元××室房屋，选房时被告销售人员介绍该房屋东面连有一个近100平方米的露台，房屋业主享有露台专用权，房价高于下一楼层价格约1500元／平方米；被告售楼处展示的沙盘模型提供的9-1-28层工程图显示，该露台上未标注任何物品及排污通气管道，且仅有涉案房屋内通道与露台相连。同时，被告工作人员保证：案涉房屋如果要放置太阳能集热板，也是为了验收目的而放置的，在通过验收后会立即将太阳能集热板移至29楼屋顶。为了确保被告所说案涉房屋露台情况属实，被告向原告出具了《关于9-1-2802使用露台补充协议》明确：购房时9-1-2802房价体现了该露台的适用价格，9-1-2802享有该露台专用权。后原告从其他后续销售28楼连有露台户型的业主处得知露台上太阳能集热板不会拆除。故后续所购连有露台房屋的单价比楼下仅高400元，现原告依约要求拆除太阳能集热板。2018年留香园项目结顶时，原告发现案涉露台上设有下面27层全部房屋的厨房、卫生间等的三个排气管道，所排有毒、有害、有异味气体严重影响原告房屋正常使用及身体健康。为此，原告经咨询省级规划设计部门和房屋开发商要求改道排气管转弯引出露台，但被告至今未解决。2019年6月原告收房时发现阳台宽仅90公分无法放置洗衣机等设备，露台与电梯间中间设有一道玻璃门、露台北侧开有一个检修洞口未安装门锁可使外人进入露台，上述均与购房合同附件一《房屋平面图》和9-1-28层工程图中标注的阳台宽140公分、未设门及通道严重不符，现原告要求封闭该玻璃门与检修洞。2019年8月10日，原告发现案涉房屋的西边主卧、朝南客厅阳台和书房、东边卧室及朝北设备间等处出现严重漏水，且西边主卧和东边卧室出现水浸没房间现象，经原告通知被告维修，现房屋暂无渗漏水现象。鉴于原告房屋南部房间渗漏是因楼上留香园9幢1单元2902室房屋的方形露台渗漏水所致，现原告要求按物业确认的维修方案在四方形露台玻璃栏板下口增加翻坎，底部抬高以彻底修复漏水。因楼上业主拒绝配合，现该维修方案尚未实施。由于被告销售的房屋质量问题，导致原告在漏水维修期间无法使用房屋，无法正常使用阳台、露台均产生损失，被告对上述损失亦应依法赔偿。三原告多次就上述问题与原告进行协商，均未果，为维护自身的合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，恳请法院判令：1、判令被告安景置业对三原告位于杭州市江干区××幢××单元××室房屋漏水问题进行维修至符合国家相关标准；2、判令被告安景置业对杭州市江干区××幢××单元××室房屋露台的如下部位进行整改，使其与合同约定一致：（1）拆除露台北侧8块太阳能集热板，并恢复地面平整；（2）拆除露台上三个排污通气管道，并对排污通气管道进行改道；（3）拆除电梯间与露台之间的玻璃门并进行封闭，封闭露台北侧的通道；3、判令被告安景置业赔偿三原告房屋收益损失65000元（按15000元／月计算，自2019年6月24日起暂计算至2019年11月3日，主张至房屋漏水修缮及露台整改完毕之日止）、物业费损失2530.76元（按632.69元／月计算，自2019年7月1日起暂计算至2019年10月31日，主张至房屋漏水修缮及露台整改完毕之日止）；4、判令被告安景置业按房屋高出价格赔偿三原告露台占用损失20万元；5、判令被告安景置业赔偿三原告无法正常使用阳台的损失218098.82元；6、判令由被告安景置业承担本案的全部诉讼费用。被告安景置业辩称：一、被告已对原告房屋漏水问题完成了修复，履行了保修义务，进一步的改良措施需29层业主配合通行在方形露台上增建翻坎才能完成。被告在原告反映房屋漏水后，立即进行了响应，并且上门查看了渗漏水的原因，组织专家制定了方案并进行维修，所有漏水点都已经修复完成，且修复了原告房屋的地板墙纸，并且在屋顶增加了加强铝板，现在原告的房屋已经无渗漏水现象。原告认为被告至今未对房屋渗漏水的问题进行修复，是不符合事实的。二、案涉露台为公共露台，设置的公共设施符合建筑图纸的规范，并未违反双方的合同约定，原告无权要求被告拆除相关设施及赔偿损失。原、被告双方签署的商品房买卖合同附件一的房屋平面图明确载明了公共露台上有太阳能节热板，具体以交付时实际摆放位置为准，房屋平面图上也有原告的签字捺印。案涉露台在施工设计图以及竣工验收的图纸中，均明确设置有太阳能节热板、排烟管道、排气管道、露台玻璃门以及露台北侧的通道。原告主张实际交付与建设施工图纸不符，没有事实依据。双方签订的商品房买卖合同、关于9-1-2802使用露台补充协议中明确约定案涉露台为公共露台。虽然双方约定原告对该露台专用，但是依然没有改变该露台为公共露台的性质，该露台原告不具有所有权。案涉露台上，根据建筑图纸和合同的约定设置了相关的设施和通道，并没有违反双方签订的买卖合同和露台补充协议。不论当时双方在销售过程中如何交流和沟通，商品房买卖合同和露台补充协议是双方签订的书面文件，意思表示真实，对双方均具有合同约束力。原告主张为获得露台专用权，比留香园9幢1单元2702室房屋相比，支付对价约22.5万元没有任何事实依据。房屋的平面图和被告提交的建筑图纸中，均标明了阳台的宽度140公分，而140公分是指图纸标尺上的b轴和c轴之间的轴距尺寸，包含墙体厚度和结构梁之间的距离。案涉露台设置的公共设施符合规划设计，原告主张被告赔偿原告露台占用损失20万元，没有合同依据和法律依据。阳台的宽度完全符合合同约定和图纸要求，原告主张赔偿无法正常使用阳台的损失没有事实和法律依据。综上，希望法院在查明事实的基础上，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，叶明儿、孙爱武系夫妻关系，叶骋骍系两人儿子。三原告与被告安景置业于2015年12月23日签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定被告将杭州市江干区××幢××单元××室房屋出售给原告，房屋建筑面积为149.17平方米，单价为35038.77元／平方米，房屋总价为5226734元，装修总价为895020元。合同约定：在关于该商品房所在楼宇的屋面使用权归该幢楼宇买受人共有，但与该幢楼宇有关的商品房买卖合同中已特别约定特定的买受人对与其所购商品房相连通的某部分屋面（诸如设计为屋顶花园或露台等）享有专用权（独占使用权）的除外，各买受人对此专用权的约定均予同意并无异议，但该买受人使用时须符合小区管理规约及物业服务公司制定的有关规定；屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为8年，地下室、管道渗漏的保修期限为2年；出卖人在向买受人交付房屋时，该房屋已达到政府规定的验收交付标准，买受人在接收房屋时应对房屋进行全面检查，如买受人对所交付商品房的建筑质量有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，由出卖人予以认可后，有义务尽快予以修复；各买受人均同意，在出卖人承担保修责任、物管公司对公共部位进行保养维修或受业主委托进行房屋维修时，若该保修或维修需要通过、进入或占用相邻业主房屋专用部分的，相邻业主应当提供必要的便利和配合，若因相邻业主原因导致出卖人及物管公司无法进行保修及维修的，因此而造成的扩大损失，由相邻业主承担责任，出卖人及物管公司不承担责任；合同附件一房屋平面图标注阳台外墙至隔墙内侧间距为140公分，下文并备注：公共露台上布置有太阳能集热板，且该平面图仅对该商品房墙体中心线以内部分的户型进行标示，除此之外的部分不属于双方之间的约定，不具效力；同日，被告向原告出具《关于9-1-2802使用露台补充协议》：按销售房屋结构布局，现9-1-2802外连有露台，属于公共露台；由于该露台仅与9-1-2802连通，故购房时房价体现了该露台的使用价格，因此9-1-2802享有该露台专用权。但9-1-2802不得在露台上进行重新二次改造等行为，不得对楼下其他业主正常生活造成影响，如出现问题由业主自行负责。2019年6月21日，原、被告对案涉留香园9幢1单元2802室房屋签署商品房交接书。2019年8月10日，原告发现主卧西南角、书房（中间卧室）朝南墙天花、东边次卧东墙南墙天花、朝南阳台天花处出现漏水，并通知被告。被告在原告反映房屋渗漏后，认为渗漏原因系门窗及铝板收口胶密实度不够导致南次卧及南阳台渗漏水，因上一层露台下水管封堵、防水施工不到位导致书房及主卧吊顶渗漏，因上一层太阳能管与套管之间封堵不密实导致设备阳台漏水。被告针对问题进行了维修，经施工维修人员及原、被告确认除需通过案涉房屋楼上留香园9幢1单元2902室房屋进入四方形露台并在玻璃栏板下口增设翻坎、玻璃栏板底部抬高（详见配合维修函附图）以外，漏水均已维修完毕。2019年10月25日，被告向留香园9幢1单元2902室房屋业主发函要求配合通行维修，但遭该户业主拒绝，现尚未实施上述维修方案。另查，留香园9幢建筑层数地上29层，留香园9幢1单元2802室房屋所在楼层的施工设计图、竣工图、竣工结构图、排水消火栓平面图均显示案涉公共露台设置了太阳能集热板及排烟管道、留香园9幢1单元2802室房屋阳台标注的140公分包含墙体厚度、案涉露台与电梯间之间并未设门。而被告为方便物业检修，在案涉露台与电梯间之间增设一扇玻璃门。诉讼期间，经本院主持由原、被告及留香园小区物业工程部人员参与进行了现场勘查。现场勘查表明：留香园9幢1单元2802室房屋客厅朝南阳台经测量，阳台包括两侧墙体宽度已达140公分；露台上排气管道高度低于相邻建筑最高点，也低于本建筑最高点，排气管道有铝栅栏围护；可以从楼梯通道爬过窗户从检测洞口进入露台。以上事实有商品房买卖合同、使用露台补充协议、聊天记录、图纸、现场勘查笔录、照片、配合维修函及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及关于9-1-2802使用露台补充协议，意思表示真实，关于房屋交付、维修、保修、使用等约定不违反法律的强制性规定，应属有效，双方应诚信履行。关于双方争议焦点问题，本院分析如下：关于房屋渗漏维修的诉请。本院认为交付使用的房屋存在质量问题，出卖人应当承担修复责任。原告在案涉房屋交付使用后发现房屋存在渗漏现象，被告应依约进行保修，根据现场勘查情况及双方的确认，被告尚需在案涉房屋楼上四方形露台玻璃栏板下口增设翻坎、玻璃栏板底部抬高（详见配合维修函附图）。因此，原告相关诉请，本院予以支持。关于拆除露台北侧太阳能集热板、露台上排气管道的诉请。本院认为，根据商品房买卖合同附件一房屋平面图、房屋所在楼层施工设计图等均已证实上述系建筑本有规划设计中的基础设施及公共配套，而且根据被告出具给原告的使用露台补充协议亦表明露台性质为附赠公共露台使用权，应是在不改变其本有公共使用性能的前提下享有使用权，原告提出被告销售人员曾承诺在验收后拆除太阳能集热板，但未提供充分证据证实，且该承诺亦违反法律关于小区共有部位的使用规定。因此，本院对该诉请不予支持。原告关于露台上排气管道、玻璃门、检修洞口的相关诉请。本院认为被告已与原告约定了该公共露台的使用权，并在房价上予以体现，就应信守承诺在不影响基本公用性能的情况下保证原告的专用权利。原告诉称排气管道所排污气影响露台与相连通房屋的居住生活，故请求被告对排气管道予以改道，本院认为结合住宅关于排气管道的设计规范及原告居住空间空气质量保障，确定排气管道及周围铝栅栏加高1米，以尽量避免排气对原告的生活影响，原告对排气管道改道申请不符合设计规范，本院不予支持。关于拆除电梯间与露台之间的玻璃门并进行封闭，因所在楼层设计、施工、竣工图纸中均未设置该玻璃门，且已设有专门的检修洞口以供检修人员通行，故该玻璃门设置并不必要，原告相关诉请合理，本院予以支持。原告诉请封闭露台北侧的检修洞口，本院认为在楼层设计、施工、竣工图纸中为方便检修人员进入露台检修公共设施设备，均包含该检修洞口，故原告要求封闭该洞口的诉请本院不予支持，但考虑双方关于露台使用的专有性，被告应在检修洞口加装门锁仅供检修人员通行，其余人不得通行。原告诉请被告赔偿因房屋渗漏导致不能居住的租金损失，本院酌情按月租金10000元予以支持，在房屋交付日2019年6月24日计至楼上四方形露台整改完毕之日止。原告诉请物业费损失，本院认为原告未主张逾期交房及退房，故缴纳物业费为业主义务不能免除。原告诉请被告赔偿露台占用损失、无法正常使用阳台损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十二条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十三条之规定，判决如下：一、被告杭州安景置业有限公司在杭州市江干区××幢××单元××室房屋楼上四方形露台玻璃栏板下口增设翻坎、玻璃栏板底部抬高（详见配合维修函附图）；二、被告杭州安景置业有限公司对杭州市江干区××幢××单元××室××排气管道及围护的铝栅栏加高1米；三、被告杭州安景置业有限公司拆除杭州市江干区××幢××单元××室房屋所在楼层电梯间与露台之间的玻璃门并进行封闭；四、被告杭州安景置业有限公司杭州市江干区××幢××单元××室房屋相连通露台上的检修洞口加装门锁；上述四项均于本判决生效后60日内履行完毕。五、被告杭州安景置业有限公司于判决生效后十五日内支付原告叶明儿、孙爱武、叶骋骍租金损失（按每月10000元计算自2019年6月24日计至楼上四方形露台整改完毕之日止，暂计至2020年11月23日为170000元）；六、驳回原告叶明儿、孙爱武、叶骋骍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费3626.5元，由原告叶明儿、孙爱武、叶骋骍负担3210.5元，被告杭州安景置业有限公司负担416元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  张夜尽二〇二〇年十二月四日书记员  邵翩翩附件：配合维修函附图（1页）