广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终4026号上诉人（原审被告）：清远市名成企业管理有限公司，住所地：清远市清城区*******清远富荣农副产品批发中心********。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁**，男，1992年6月28日出生，汉族，住广东省******************。委托诉讼代理人：梁羽妍，广东广立信律师事务所律师。原审被告：林某1，女，1955年3月2日出生，汉族，住广东省中山市**************。上诉人清远市名成企业管理有限公司因与被上诉人梁**、原审被告林某1房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初6052号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行审理。本案现已审理终结。清远市名成企业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为上诉人在判决生效之日起10日内向被上诉人支付承包费71634.21元以及违约金（自各季度承包费到期日之日起按年利率6%计至付清之日止）。事实与理由：一审法院判决上诉人按照月利率2%的标准支付违约金标准过高，根据合同法第114条的规定，同时在被上诉人没有提供证据证明其实际损失的情况下，按照月利率2%的标准支付违约金标准过高，请求依法调整为按年利率6%计算。梁**辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院维持原判。一审法院已对违约金进行了调整，上诉人主张按年利率6%计算没有事实和法律依据，其请求不应得到支持，且案涉的承包协议租期已满，上诉人仍然恶意占用商铺，其是利用诉讼恶意拖延支付租金。梁**向一审法院起诉请求：一、判令被告立即向原告支付自2018年9月28日起拖欠的承包经营费71634.21元以及违约金（违约金暂计至2019年7月31日为16375.58元，此后已到期的承包经营费以42980.53元为本金按日千分之三自2019年8月1日起计算至实际清偿之日止；未到期的承包经营费以28653.68元为本金按日千分之三自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；二、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。梁**在诉讼中申请追加林某1作为被告参加诉讼，并要求其对上述诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2014年8月8日，原告与清远市富荣**物流有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买了位于清远市*******清远富荣农副产品批发中心************的商铺，并一次性付清购房款955123元。同日，原告与被告清远市名成企业管理有限公司签订了《商铺承包经营协议》，约定由原告将该商铺发包给被告清远市名成企业管理有限公司经营管理。协议第三条约定：“承包经营期限为5个经营年度，承包经营期限自2014年12月28日期至2019年12月27日止。原告与开发商签订的商品房买卖合同约定的交房日期和本协议的承包经营期不一致的，不影响本协议的开始履行。双方自约定的承包经营开始之日，开始享有本协议权利及履行本协议义务”。承包协议第四条约定：“承包经营前三年，被告无需向原告支付承包经营费；承包经营期第四、第五年每年承包方按《房屋买卖合同》总价款的6%计算，由被告分四个季度，平均每季度的次月15日前支付给原告”；即每年的承包经营费为57307.38元（955123×6%），每个季度的承包经营费为14326.85元（57307.38÷4）。承包协议第八条约定：“被告未依约支付承包经营费的，按每日逾期款的千分之三，向原告支付违约金”。后因开发商迟迟未办理该商铺的产权登记，原告经与开发商以及被告沟通，被告于2017年7月14日出具了《说明》，承诺该商铺无论是否完成竣工验收备案及出具产权证以及是否办理该物业的移交手续，均不影响双方履行《商铺承包经营协议》所约定的权利和义务，包括在上述协议中约定的，即自2017年12月28日起至2019年12月27日止支付该物业承包方给原告。后2018年4月12日、2018年7月16日、2018年11月14日，被告分别向原告支付了每个季度的租金14326.85元。即至今，被告清远市名成企业管理有限公司合共仅支付了三个季度的租金42980.55元，被告自2018年9月28日起未依约支付承包经营费，至今已逾期达10个月；被告的行为已经严重违约，被告应向原告已支付拖欠的承包经营费，提前支付承包经营期内未到期的承包经营费，并支付逾期违约金。一审法院确认原告起诉的基本事实。一审法院认为：原告梁**与被告清远市名成企业管理有限公司签订的《商铺承包经营协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定恪守履行。鉴于原告已依约交付租赁物给被告清远市名成企业管理有限公司使用，被告清远市名成企业管理有限公司逾期支付租金的行为已违反《商铺承包经营协议》的约定，故对于原告要求被告清远市名成企业管理有限公司支付自2018年9月28日起至合同到期止的承包费（每季度14326.85元）的诉讼请求，法院予以支持。至于违约金，双方约定的标准过高，一审法院酌情调整违约金自各季度承包费到期日之日起按月利率2%计算至付清为止。另外，被告清远市名成企业管理有限公司是由被告林某1个人投资成立的自然人独资的有限责任公司，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”对于原告要求被告林某1对被告清远市名成企业管理有限公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院判决：一、限被告清远市名成企业管理有限公司在本判决生效之日起10日内向原告梁**支付承包费71634.21元以及违约金（自各季度承包费到期日之日起按月利率2%计至付清之日止）；二、被告林某1对被告清远市名成企业管理有限公司承担的第一项判决确定的债务负连带清偿责任。案件受理费1000元，由被告清远市名成企业管理有限公司、林某1负担。本院二审期间，当事人没有提供新证据，且对一审认定的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。本案争议的焦点是：本案违约金的标准是否需要调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出调整。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述规定，确认违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为基础，结合合同履行情况等因素，根据公平原则及诚实信用原则作出处理。在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时，应全面、客观、准确适用上述规定，充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信的价值，公平合理的进行衡量。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的实际损失，包括依约履行的可得利益。在租赁合同中，出租人出租租赁物的根本目的是为了能收取租金，而对承租人而言，按约支付租金是其最基本的合同义务。本案中，上诉人未按照合同约定支付租金，破坏了交易秩序，也未遵循诚实守信原则，一审法院认为当事人自愿约定的违约金标准过高，已根据公平原则及诚实信用原则进行了调整，调整违约金按月利率2%计算是在法律允许的范围内，并无不当，本院予以照准。上诉人请求本案违约金调整为按年利率6%计算，缺乏充分的理由和依据，本院不予采纳。综上所述，清远市名成企业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1591元，由上诉人清远市名成企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵永华审 判 员 李培东审 判 员 张廷青二〇二〇年十一月二十四日法官助理 江 玥书 记 员 阳 静附引用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。