湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8827号上诉人（原审被告）：胡晓东，男，1965年1月23日出生，汉族，湖北天门人，无职业，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：张熹微，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡燕萍，女，1970年5月6日出生，汉族，湖北武汉人，武汉市洪山区慕派化妆时尚精品店个体工商户经营者，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：夏爱华，湖北立丰律师事务所律师。上诉人胡晓东因与被上诉人胡燕萍房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初1638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。胡晓东上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，判决驳回胡燕萍的诉讼请求；2、本案上诉费用由胡燕萍承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误，一审判决认为因案涉房屋政府征收行为造成胡燕萍经营损失而有权分配停产停业损失属于事实认定错误。出租人胡晓东与承租人胡燕萍之间的租赁合同约定，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日止，房租按季度交付，每季度提前10天交清租金。洪山区房屋征收管理办公室恰于2013年5月17日发布《敬告》“要求出租户及租赁户在20天内将房屋腾退完毕”。胡燕萍自2013年6月始未再支付任何费用，一直占据，涉诉房屋经营直到涉诉房屋被拆除，胡燕萍拖欠租金，己违反租赁合同约定，胡晓东享有随时解除租赁合同的权利，且本案涉诉房屋是因为政府的征收行为而面临拆迁，属于法律规定的不可抗力行为，是出租人胡晓东解除合同的免责条款，双方之间的房屋租赁关系早己因胡燕萍的违约以及政府征收而终结。胡燕萍拒不支付租金长期占据房屋经营，其权益并未受到损失，不存在所谓的经营损失，更谈不上存在停产停业损失。二、一审判决适用法律错误，一审判决认为政府征收部门补偿的停产停业损失，胡燕萍有权分配属于适用法律错误。首先，一审法院认为本案双方争议系房屋租赁合同法律关系，那么案件就应该由《合同法》来调整。而一审判决的停产停业损失却是基于房屋征收行为获得，胡晓东因自己名下的房屋被征收而得到的征收补偿费用与承租人胡燕萍无关。且作为出租人的胡晓东因为政府的征收行为导致其赖以出租的房屋灭籍，之后也再也没有出租收入，而承租人胡燕萍不仅在未支付任何费用的情况下长期占据房屋经营，还可以得到高达十余万元的补偿，这个数额远远高于出租人胡晓东己收取的2013年1到6月的租金本身，这显然是显失公平的。其次，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等房屋征收法律法规规定，房屋征收补偿只给予被征收人或者公有房屋承租人。本案被征收人胡晓东所有的房屋证载用途是商业用途，胡晓东将其所有的商业用房出租收取租金，是一种商业行为，因为政府的征收行为，导致胡晓东失去房屋再也不能得到相应的租金收益，从而政府给予其被征收房屋价值5%的补偿，以弥补胡晓东因房屋无法出租而受到的损失。很明显，该补偿是针对被征收人胡晓东的，胡燕萍非被征收人亦无权主张该补偿。综上，胡晓东恳请二审人民法院在审理查明事实后，依法撤销一审民事判决，维护胡晓东合法权益。胡燕萍辩称，第一，胡燕萍不存在长期不支付租金占据案涉房屋的行为，胡燕萍不支付租金是因为洪山区房屋征收管理办公室通知不能再缴纳租金了，停止经营，不存在胡燕萍违约的情况，胡晓东认为因拆迁无法履行合同属于不可抗力行为，合同自然解除，据此胡晓东也无权再要求胡燕萍付租金。第二，因为拆迁，胡燕萍无法继续经营，并且其投入的装修也不能按照合同约定时间继续使用，显然是存在装修损失，以及停产停业损失的，胡晓东称胡燕萍不存在所谓营业损失无事实和法律依据。第三，胡晓东认为是因征收得到的补偿，故补偿与胡燕萍无关的观点是没有依据的。虽然补偿是因为征收发生的，但是因为征收造成胡燕萍无法经营，也造成了其装修无法使用的损失，依据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条的规定，胡燕萍有权主张装修费及停产停业损失的补偿。第四，胡晓东认为胡燕萍是2013年1至6月份的租金不到十万元，因此要求停产停业损失不合理的观点是不正确的。停产停业补偿不是胡晓东从租金中补偿给胡燕萍的，是政府的停产停业补偿，与房租无关。第五，胡晓东对《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的理解是法律理解错误。该办法的意思是征收补偿只能与出租人签订，并没有说承租人不能获得停产停业补偿。第六，案涉房屋是商业用房，政府也是按照商业用房的补偿给予补偿的，并不是因为胡晓东是商业用房就不同意补偿；第七，案涉房屋征收补偿项目，整个一条街全部是出租人给了承租人停产停业补偿，只有胡晓东不给，胡燕萍在一审中也提交了同一个项目中的另外一个案例，另案经过几级法院最后判决的结果就是维持了停产停业损失，另案是合同期满后征收的，因此法院没有支持装修补偿，但是本案胡燕萍是合同没有到期的情况下被征收的，因此还应当支持胡燕萍的装修补偿。胡燕萍向一审法院起诉请求：1.判令胡晓东立即向胡燕萍支付征收补偿款共计252839元（包括停产停业补偿131004元、装饰装修补偿71280元、夹层补偿8705元、房屋结构差异补助41850元）；2.判令胡晓东立即退还胡燕萍租房保证金3500元；3.本案诉讼费用由胡晓东承担。一审法院查明事实：2013年1月1日，胡燕萍（乙方、承租方）与胡晓东（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁合同书》，主要约定：1、出租地：洪山区珞珈路附11号综合楼104室。2、租期限期从2013年1月1日至2013年12月31日止，为期一年。3、季租金18000元，保证金3500元，每季度提前10天交清租金，保证金于合同期满一次性无息返还。4、乙方因各种胡燕萍导致合同提前终止，乙方应按合同期限租金总额的剩余金额30%赔偿甲方损失。甲方提前终止合同应按上述对等的金额赔偿乙方损失。以及乙方装修费用（以发票为依据）。5、乙方在合同执行期间不得以任何理由拖欠甲方的租金代理费用，若有违反，甲方有权收回房子，终止合同并不承担乙方任何损失及费用。6、合约期满乙方只能拆走能移动的自购设备，不能移动的装修部分不得拆除，甲方不承担任何补偿及赔偿责任，乙方在装修期满应办好有关手续，若有违反所产生的一切后果及费用，均由乙方负责。合同签订后，胡晓东将房屋交付胡燕萍使用，胡燕萍依约交付了2013年1-6月的房租，并将房屋用于化妆品销售经营。2013年4月27日，武汉市洪山区人民政府发布洪政征决字[2013]第1号《洪山区人民政府房屋征收决定书》，对劝业场社区片国有土地房屋及附属物予以征收，案涉房屋在此次征收范围内。2013年5月17日，洪山区房屋征收管理办公室发出《敬告》，要求出租户及租赁户在20天内将房屋腾退完毕。胡燕萍于2013年6月停止向胡晓东交付房租，于2013年12月底从案涉房屋中搬离，未与胡晓东办理房屋腾退手续。一审法院另查明，2017年9月13日，胡晓东（被征收人，乙方）与洪山区房屋征收事务服务中心（征收实施单位，甲方）签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》1份，约定甲方对乙方的装饰装修补偿96525元、停产停业补助131004元(按房屋补偿价2620080元的5%计算），夹层补助14248元、房屋结构差异补助41850元等。协议签订后，胡晓东收到了上述补偿款。一审法院认为，胡燕萍与胡晓东签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。关于胡燕萍是否有权分配承租房屋被征收后的停产停业损失补偿费。根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条规定：“被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人、公有房屋承租人的，依照其与被征收人、公有房屋承租人的约定分配停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费。”本案双方当事人在案涉《房屋租赁合同》中未就房屋被征收后造成停产停业损失的情形进行约定，但考虑到案涉《房屋租赁合同》因征收被解除，双方对合同解除均没有过错，而胡燕萍对案涉房屋进行装修后办理了个体工商户营业执照并投入经营，因案涉房屋被征收遭受了一定的经营损失。故胡燕萍作为被征收房屋的实际生产经营人，亦有权分配政府征收部门补偿的停产停业损失费。胡晓东虽损失了租金利益，但案涉房屋被征收后其已按房屋面积得到了补偿。一审法院酌情由胡燕萍享有停产停业损失的80%，胡晓东应将停产停业损失补偿中的104803.2元（131004元×80%）返还给胡燕萍。故胡燕萍主张胡晓东支付停产停业损失104803.2元，予以支持。关于胡燕萍是否有权分配案涉房屋的装饰装修补偿费、夹层补偿、房屋结构差异补助。根据《房屋租赁合同》第五条第5款“合约期满乙方只能拆走能移动的自购设备，不能移动的装修部分不得拆除，甲方不承担任何补偿及赔偿责任”以及《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”之规定，胡燕萍无权对案涉房屋装饰装修及搭建部分主张补偿。故胡燕萍主张胡晓东支付装饰装修补偿71280元、夹层补偿8705元、房屋结构差异补助41850元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。关于租房保证金的返还。因胡燕萍不能提交证据证明其向胡晓东支付过租房保证金3500元，胡晓东亦对此情节不予认可，故胡燕萍主张胡晓东退还租房保证金3500元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条的规定，一审判决：一、胡晓东于判决生效之日起十日内将停产停业损失补偿款104803.20元返还给胡燕萍；二、驳回胡燕萍的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5145元（胡燕萍已预交案件受理费2259元），由胡晓东负担2396元，由胡燕萍负担2749元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：胡晓东提交了如下证据：一、武汉市民政局办公室《来访事项转办单》，二、武汉市洪山区珞南街劝业场社区居民委员会《关于胡晓东申请困难救助情况说明》，拟证明胡晓东生活困难，需要停产停业损失的补偿。经质证，胡燕萍对《来访事项转办单》的真实性无异议，认为只反映了胡晓东上访的诉求是生活困难，只是说胡晓东提了这个要求；《关于胡晓东申请困难救助情况说明》是复印件，且情况说明明确载明胡晓东不符合办理困难救助的条件，且均是2016年发生的事情。本院认为，胡晓东提交的证据仅反映胡晓东曾于2016年申请困难救助，不能达到其证明目的，与本案亦缺乏关联性，本院对待证事实不予认定。胡晓东对“胡燕萍于2013年12月底从案涉房屋中搬离”亦提出异议，但未提交相应证据。本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，胡燕萍与胡晓东签订的《房屋租赁合同书》第七条约定：“由于国家政策和政府行为及不可抗拒的原因，使合同无法完全履行或者无法履行的时候。经双方协商可以变更或解除合同”。本院认为，胡燕萍与胡晓东签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。2013年5月17日，洪山区房屋征收管理办公室发出《敬告》，要求出租户及租赁户在20天内将房屋腾退完毕。胡燕萍于2013年6月起停止向胡晓东交付房租。胡晓东主张胡燕萍拖欠租金，己违反租赁合同约定，胡晓东享有随时解除租赁合同的权利，但一方面，案涉房屋此时已被征收，而出租户及租赁户均已被洪山区房屋征收管理办公室通知腾退，另一方面，胡晓东在本案诉讼之前亦未就其主张的胡燕萍违约行为向胡燕萍发出解除合同通知，故对胡晓东的该项上诉理由，本院不予支持。胡晓东、胡燕萍在案涉《房屋租赁合同》中并未就房屋被征收后造成停产停业损失的情形进行约定，该合同第七条也仅约定“由于国家政策和政府行为及不可抗拒的原因，使合同无法完全履行或者无法履行的时候。经双方协商可以变更或解除合同”，并未涉及补偿问题。一审法院考虑到胡燕萍对案涉房屋进行装修后办理了个体工商户营业执照并投入经营，因案涉房屋被征收遭受了一定的经营损失，而胡晓东因案涉房屋被征收后已按房屋面积得到了补偿，遂酌情判决由胡燕萍享有停产停业损失的80%，并无不当。综上所述，胡晓东的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5145元，由胡晓东负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  叶 欣审判员  胡丹丹二〇二〇年十二月一日书记员  王晓曼