辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10809号上诉人（原审被告暨反诉原告）：阎金香，女，汉族，1957年10月30日出生，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：康跃起，沈阳市铁西区七路法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：寇静轩，女，汉族，1987年12月3日出生，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张琪，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴亚茜，辽宁成功金盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张英焕，男，朝鲜族，1987年6月9日出生，住沈阳市浑**。上诉人阎金香因与被上诉人寇静轩、张英焕房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2018）辽0106民初10078号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。阎金香上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、二房主张德友并未委托任何人与寇静轩签订房屋租赁合同，寇静轩转租案涉房屋违反了合同中不得转租的约定，寇静轩不具备诉讼主体资格；二、被上诉人寇静轩涉嫌向法院提交虚假证据，进行虚假诉讼，上诉人保留追究的权利。寇静轩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。张英焕未出庭发表答辩意见。寇静轩向一审法院起诉请求：1.判令二被告立即返还占用的原告出租的房屋；2.判令二被告连带给付原告门店收入保底分成5万元、违约金1万元、超出租赁期限部分租金计至租赁房屋实际返还之日；3.判令全部诉讼费由被告承担。阎金香向一审法院反诉请求：1.确认沈阳焕美企业管理有限公司与被反诉人于2017年6月12日签订的房屋租赁合同无效；2.请求判令被反诉人向反诉人赔偿损失40000元；3.诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：沈阳市铁西区8门房屋的所有权人为案外人吕莉。2014年5月1日，吕莉与案外人张德有签订了房屋租赁合同，将房屋出租给张德有。2014年11月15日，原告（反诉被告）寇静轩与案外人张德有、张强签订了房屋租赁合同，张德有对于原告（反诉被告）寇静轩在租赁房屋内对外开展的租赁合作经营明知并认可。2017年6月12日，原告（反诉被告）寇静轩与沈阳焕美企业管理有限公司签订了房屋租赁合同，约定将房屋转租给后者，房屋用途为经营Meezin韩式皮肤管理中心。租赁期限2017年6月10日至2018年6月30日，房屋租金含两部分，其中固定年租金为50000元，门店收入分成为门店收入流水×10%（收入分成保底：5万元整，即门店年收入流水×10%小于5万，按5万交付）。合同第十三条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年底保底租金的10%作为违约金。合同签订后，原告（反诉被告）寇静轩将房屋交付给沈阳焕美企业管理有限公司实际使用。2018年6月28日，沈阳焕美企业管理有限公司作出了清算报告，载明该公司确认解散，且已清算完毕，公司注销后若出现债权债务纠纷，由全体股东按照原出资比例承担相应的责任，全体股东为被告阎金香、被告张英焕。一审法院认为，当事人应按照合同约定履行自己的义务，本案原被告双方签订了房屋租赁合同，合同约定原告将自己享有使用权的房屋转租给二被告的公司使用，二被告作为公司的全部股东，应对公司的债权债务承担责任。二被告已经实际取得了涉案房屋的使用权，并进行了经营，其应按照双方合同约定履行交付房屋租金的义务。双方合同中明确约定房屋租金的组成为两部分，其中一部分为租金50000元，另一部分为分成，保底50000元，该约定系双方真实意思表示，合法有效，应按照该约定履行义务。本案审理过程中，二被告自认房屋租金只交付了50000元，保底分成没有给付，原告按照合同约定要求二被告给付该部分费用有事实和法律依据，予以支持。关于原告要求二被告给付违约金10000元的诉讼请求，因二被告没有如期给付全部租金，已经构成违约，应按照双方房屋租赁合同第十三条关于违约金的约定，向原告交付年底保底租金10%（10000元）作为违约金，即100000元的10%，原告此诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于原告主张被告给付超出期限租金的问题，截止到本案第一次开庭审理过程中，原告提交的证据载明二被告仍然占有使用该房屋，其应向原告交付房屋的占有使用费用，标准参照双方合同约定的租金标准，原告按照此标准要求二被告支付2个月的占有使用费用16667元（100000元÷12个月×2个月），有事实和法律依据，予以支持。关于原告主张二被告返还房屋的问题，租赁期限届满后，二被告应将房屋返还给原告，本案审理过程中，二被告对于返还房屋的事实没有提供证据加以证明，原告要求其承担返还房屋的义务，有合同和法律依据，予以支持。关于反诉原告提出反诉要求确认与反诉被告寇静轩之间的房屋租赁合同无效并要求赔偿损失40000元的反诉请求，当事人对自己提出的主张有义务提供证据加以证明，本案反诉被告将房屋如约交付给反诉原告的公司使用，且双方合同明确约定租期一年，租赁期限已经届满，双方对于租赁房屋使用方面的约定已经履行完毕，反诉原告主张反诉被告寇静轩曾承诺可以续约并主张因房屋漏水影响使用等问题，其不能提供证据加以证明，其据此主张造成了经济损失没有事实和法律依据。关于其主张合同无效的问题，双方签订的合同不违反法律法规的强制性规定，且已实际履行，不符合合同无效的法律规定，综上，其全部反诉请求，均没有法律依据，不予以支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张英焕、被告阎金香于本判决发生法律效力后十日内将位于沈阳市铁西区8门房屋返还给原告寇静轩；二、被告张英焕、被告阎金香于本判决发生法律效力后十日内向原告寇静轩交付保底分成50000元；三、被告张英焕、被告阎金香于本判决发生法律效力后十日内向原告寇静轩给付违约金10000元；四、被告张英焕、被告阎金香于本判决发生法律效力后十日内向原告寇静轩给付房屋占有使用费用16667元；五、驳回本诉原告寇静轩、反诉原告阎金香的其他诉讼请求。本诉案件受理费1715元，由被告阎金香、张英焕承担（原告已缴纳，由被告直接给付原告）；反诉案件受理费减半收取400元，由反诉原告阎金香承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人阎金香提交新的证据如下：视频，用以证明寇静轩不具备签订房屋租赁合同的权利，我方与寇静轩签订的租赁合同无效。被上诉人寇静轩发表质证意见如下：视频中的个人没有标明身份，没有明确二房主不同意向外出租，被上诉人与我方签订的租赁合同已履行完毕。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人寇静轩与沈阳焕美企业管理有限公司之间签订的房屋租赁合同系基于双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履约。由于沈阳焕美企业管理有限公司已确认解散并清算完毕，该公司注销后的债权债务纠纷，应由其原股东阎金香、张英焕按照原出资比例承担相应责任。本院审理期间，由当事双方在场见证，经向案涉房屋的房主吕莉核实得知：吕莉与案外人张德有之间就案涉房屋签订过房屋租赁合同，且对张德有将案涉房屋转租给被上诉人寇静轩的事实明知且予以认可，同时房主吕莉与张强之间并未签订房屋租赁合同，上诉人阎金香对吕莉的身份亦无异议。综上，被上诉人寇静轩将案涉房屋转租给沈阳焕美企业管理有限公司的行为合法有效，一审法院按照房屋租赁合同之约定认定上诉人阎金香违约，并判令其向被上诉人寇静轩返还房屋，给付保底分成、违约金及占有使用费并无不当。综上所述，上诉人阎金香的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1715元，由上诉人阎金香负担。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  单立审判员  周濛二〇二〇年十二月七日法官助理勾雪峰书记员张鑫桐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；