辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7849号上诉人（原审被告）：大连润德良城房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区西南路******。法定代表人：王德利，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭程，男，该公司员工。委托诉讼代理人：江雯雯，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：马强，男，1988年1月22日出生，汉族，住大连市沙河口区。上诉人大连润德良城房地产开发有限公司因与被上诉人马强商品房销售合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初5377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连润德良城房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审判决或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》附件补充协议第九条第一款约定，“因国家及地方政府政策、地方政、地方政府主管部门原因序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接受出卖人所报送的资料和按《合同》约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任。”上诉人办理工程竣工验收相关手续时遭遇下述障碍：一、人防部门在设计文件之外任意增加抗震支吊架，导致工期延长。案涉项目人防工程设计图纸于2015年4月7日已审核完毕，并无抗震支吊架设计。2018年1月11日人防工程主体及设备均验收合格，可以办理竣工验收，但人防部门领导个人要求在图纸之外增加抗震支吊架工程的施工。上诉人于2018年7月31日与大连峰茂机电设备安装有限公司签订了案涉春柳公园项目的抗震支吊架施工合同，最终于2018年9月29日人防工程竣工验收合格。如没有设计图纸之外的抗震支吊架合同的施工，人防工程应于2018年1月11日竣工。因此自2018年1月11日至2018年9月29日期间，属于“地方政府主管部门原因”造成的延期，共延期261天，应从被上诉人主张逾期的时间中扣减。二、上诉人所提交的证据材料已能证明人防部门无依据增加抗震支吊架导致工期延长的事实，无需提供政府的证明。上诉人所提交的案涉项目人防工程设计图纸、2015年3月19日的《防空地下室项目施工图设计文件审查意见书》、2015年4月7日的《大连市防空地下室施工图设计文件审查合格证》原件均能证明，案涉项目人防工程自设计至竣工均不应存在抗震支吊架，如人防项目在设计之外增加了工程，人防部门应要求上诉人进行整改且不予验收通过，但上诉人在增加完抗震支吊架后顺利完成了人防验收，上述材料已能证明人防部门无依据要求上诉人增加抗震支吊架，并导致工程延期，无需上诉人再提供人防部门的证明。人防工程竣工验收过程中，人防部门处于强势地位，上诉人必须配合人防部门的要求，无法对人防部门提出要求，人防部门也不会就领导个人无依据的行为向上诉人开具证明。上诉人提供的材料已能证明人防部门无依据要求增加额外工程，已尽到了上诉人的证明义务，一审法院仍要求上诉人提供人防部门的证明，没有法律依据。三、新设部门设立，职权划分不明导致逾期。2018年8月31日，大连市建设工程质量与安全监督中心正式成立，替代了之前办理工程备案的建设工程质量监督站，并设立新的联合验收平台系统，但此时旧有竣工备案系统也并未废止。同时，前述大连市建设工程质量与安全监督中心将其权利又下放至各区级单位,但区级单位虽有编制却尚未配备人员办公，工作人员也并不明确使用何种平台系统申报相关手续。因此该中心设立初期，建设单位根本无法办理竣工验收备案手续。直至2019年2月26日，在上诉人多方协调下，前述中心才受理了相关竣工文件，组织五方出具了工程竣工验收报告。因此自2018年9月29日至2019年2月26日期间，因前述中心初设无法办理竣工验收备案相关手续导致延误，属于“地方政府主管部门原因、工作程序”的原因导致延误，该期间共150天，应从被上诉人主张逾期的时间中扣除。四、政府相关部门之间推送档案的时间应予以扣除。2019年4月23日，案涉项目取得初验合格证，其为办理备案的前提条件。由于需要前述新设中心向档案馆通过平台移交相关竣工资料，但使用新平台还是旧平台，政府相关工作人员无准确工作流程导致移交延迟。案涉房屋于2019年6月25日具备办理产权的条件。自材料提交档案馆后，备案材料在政府内部系统内移送，不受上诉人所控制，即从提交档案馆至实际具备办证条件的期限119天属于“地方政府主管部门原因、工作程序”的原因导致延误，应从被上诉人主张逾期的时间中扣减。综上，案涉房屋在办理竣工验收过程中，属于“地方政府主管部门原因工作程序或其他非出卖人原因”造成的逾期共530天，远超被上诉人主张的逾期天数，因此上诉人无需向被上诉人支付逾期办证违约金，请求二审法院依法撤销一审判决书第一项或依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。马强辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求人民法院依法驳回。事实与理由如下:上诉人所称的理由无证据证明，不应予以认可，且在其无法证明其所称的理由系逾期办证唯一原因的情形下，不应予以支持。一、上诉人关于人防部门任意增加抗震支吊架导致工程延期261天的主张无证据证明，不应予以支持。上诉人提交的证据证明人防部门于2018年1月11日就作出了相关的通知，但上诉人在2018年7月31日才签订了抗震支吊架施工合同，上诉人庭审中称1月份以后再次与人防部门协调，抗震支吊架是否增加的事宜，协调不成才开始着手施工。协调这半年多的时间，非合同第九条第一款约定的政府主管部门原因问题，不构成其逾期办证的抗辩理由。事实上从2018年7月31日上诉人签订抗震支吊架施工合同，到2018年9月29日，人防工程竣工验收合格，仅需要不到两个月的时间，上诉人称导致工期延长261天无事实依据，并且合同约定中给了上诉人一年时间办理产权登记手续，一年时间足以覆盖人防部门增加抗震支吊架所需的少于两个月的时间，故上诉人该理由不成立。二、人防部门在验收工程过程中发现工程存在质量问题或安全隐患，有权利要求施工部门进行整改，这符合法律规定和行业规则。上诉人作为专业单位，在施工过程中也应当依据工程具体施工情况及时发现问题并修正，上诉人未发现问题或发现问题不纠正人防部门验收时指出并通知整改，系上诉人自身原因非合同第九条第一款约定的政府主管部门原因，上诉人偷换概念，企图逃避责任，请求法庭依法查明。三、上诉人未提交任何证据证明新部门设立导致其逾期150天的主张，不能排除因上诉人自身原因导致工程竣工验收报告迟延取得的情况。在上诉人无法证明新部门设立与其逾期办证之间直接唯一因果关系的情形下，其主张依法不应予以支持。至于所谓政府相关部门之间推送档案的时间，上诉人也未提交任何证据证明，依法不应予以支持。四、上诉人依据的合同条款属于格式条款。上诉人依据的合同条款系《商品房买卖合同》补充协议。该补充协议不同于《商品房买卖合同》,《商品房买卖合同》是行政机关提供给交易双方使用的范本合同,充分保护了当事人的合法权益。而补充协议是上诉人单方面提供,订立时未与答辩人进行协商。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定:“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”因此,上诉人依据的补充协议条款属于格式条款。五、上诉人依据的合同条款不符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。”本案中,上诉人所依据的补充协议第九条将因政府部门导致的风险全部转嫁给答辩人,未能遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。而且在订立补充协议时,上诉人亦未采取合理的方式提请答辩人注意免除或者限制其责任的条款或对该条款予以说明。因此,上诉人依据的合同条款不符合法律规定。六、上诉人依据的合同条款属于无效条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”本案中,上诉人所依据的合同条款将政府原因导致的风险无条件地、不加限制地全部转嫁给答辩人。在案涉交易中,上诉人为专业的有合法资质的房地产开发企业,答辩人系普通的购房者。上诉人应当知悉房地产开发过程中的全部流程,在订立合同时应当将相关风险予以考虑,而不是简单地让答辩人承担全部风险。上诉人所依据的合同条款免除其责任,加重了答辩人的责任,依法属于无效条款。七、上诉人应向相关责任方主张权利。如果上诉人所述属实,增加抗震支吊架工程系人防部门个人领导要求、人防部门无依据增加抗震支吊架、政府新设部门职权划分不明、政府相关部门之间推送档案时间较长,则上诉人应当向相关责任方主张权利,而不应以其强势地位强迫答辩人承担因《商品房买卖合同》以外的第三方给上诉人造成的损失。综上所述,上诉人依据的合同条款属于无效条款,上诉人应当向相关责任方主张权利,请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。马强向一审法院起诉请求：被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金4478.994元（违约金自2018年8月29日起按日计算至2019年6月25日，共计300天，违约金按日总房款的十万分之一计算）。一审法院认定事实：2016年5月26日，马强（买受人）与被告大连润德良城房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定马强购买被告开发的沙河口区房屋，建筑面积115.55平方米，总房款1494809元。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3.超出上述约定时间，出卖人不能向买受人提供办理房屋产权登记所需资料，致使买受人不能办理房屋产权登记的，出卖人按日向买受人支付已收房款的十万分之一的违约金，直至可以办理。该合同及补充协议还约定了双方其他权利义务。上述合同签订后，原告马强向被告大连润德良城房地产开发有限公司支付了购房款，被告于2018年10月12日向马强出具了金额为1,492,998元的大连增值税普通发票。双方于2017年9月3日交接房屋。房屋交接后，大连润德良城房地产开发有限公司未能在双方约定的期限内将办理产权所需的材料提交不动产登记中心。2019年6月25日，大连润德良城房地产开发有限公司通知案涉小区业主可以办理不动产权属证书。一审法院认为：原告马强与被告大连润德良城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在交付房屋后360日内办理产权登记手续，现由于被告原因导致马强未能在约定的期限内办理产权登记，被告的行为构成违约，应当依约承担违约责任。关于被告抗辩的因政府主管部门原因导致工程延期及逾期办证的意见，因其未能提供政府主管部门的相关证明或文件予以证明，故一审法院不予采纳。关于被告主张的违约金过高，应予调低的意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即如果双方没有约定的情况下，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而本案中双方约定的违约金标准为按照已付房款的日十万分之一的标准，该标准不高于在双方没有约定违约金的情况下法律保护的标准，且被告亦未能举证证明马强主张的该违约金过高，故对被告的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方于2017年9月3日交接房屋，故被告应自房屋交付使用后第361日起按照已收房款的日十万分之一的标准承担违约责任至2019年6月25日通知原告办理产权证时止，现原告要求被告支付违约金4478.99元，被告对原告计算违约金数额无异议，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：大连润德良城房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内向马强支付逾期办证违约金4478.99元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费25元（原告已预付），由被告负担，给付时间同上。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》订立后，双方当事人均应依约履行各自合同义务。根据合同约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内将应由出卖人提供的权属登记资料报产权登记机关备案，但上诉人作为出卖人未能按照约定期限提供资料进行备案，现被上诉人诉请要求上诉人承担逾期办证的违约责任。上诉人提出，其逾期办证属于合同约定因“地方政府主管部门、工作程序原因”导致的延误，故相应延期天数应从被上诉人主张逾期的时间中扣减。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。据此，上诉人应对其反驳对方诉讼请求所依据的事实提交充分证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应由上诉人自行承担不利后果。首先，对于上诉人提出人防部门任意增加抗震支吊架导致工程延期的主张，上诉人在诉讼中未能提交充分证据加以证明，上诉人提交的设计图纸不足以证明抗震支吊架的施工属于人防部门无依据要求增加，亦不能以此反推人防工程应于2018年1月11日验收合格，故上诉人关于因地方主管部门原因导致人防工程验收延期的主张缺乏证据支持，本院不予采信。其次，对于上诉人提出因新设部门成立、职权划分不明、档案推送延迟导致延期的主张，上诉人亦未能提交证据予以证明，且上诉人直至2019年2月26日才取得五方验收报告，不能排除因上诉人自身原因导致工程逾期竣工、报告迟延取得的情况。因此，上诉人逾期办证不属于合同中约定“因地方政府主管部门原因、工作程序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接受出卖人所报送的资料”的免责情形，一审法院关于上诉人应当按照合同约定标准承担逾期办证违约责任的认定事实清楚、依据充分，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不具备事实和法律依据，本院不予采纳。综上，大连润德良城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由大连润德良城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕瑛审判员  季烨审判员  王亮二〇二〇年十二月四日书记员  杨宁