四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川03民终639号上诉人（原审被告）：四川省自贡市大商投资有限公司，住所地四川省自贡市自流井区。法定代表人：姜再华，经理。委托诉讼代理人：童宇，四川开山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牟润先，女，1971年9月2日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。上诉人四川省自贡市大商投资有限公司（以下简称大商投资公司）因与被上诉人牟润先房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初1136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大商投资公司上诉请求：1.依法撤销（2020）川0302民初1136号民事判决或依法改判；2.一、二审诉讼费由牟润先承担。事实和理由：一审认定事实不清，遗漏了大商投资公司仅同意牟润先在摆设摊点处焊接临时雨棚，牟润先却擅自搭设了钢构房屋的事实。本案是牟润先超越大商投资公司准许的范围搭设了违法建筑，以致被行政机关强拆，双方签订的合同并未违反法律法规强制性规定，一审认定合同无效，属于适用法律错误。综上，本案损失后果是由于牟润先的违法行为导致，大商投资公司不应当承担赔偿责任。牟润先辩称，搭设建筑棚是经过大商投资公司同意的，大商投资公司应当赔偿牟润先搭设建筑棚的损失，并退还保证金4000.00元。牟润先向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的租赁合同无效；2、赔偿牟润先装修费等经济损失22000.00元。牟润先于一审庭审中增加一项诉讼请求，要求大商投资公司退还质保金4000.00元。事实和理由：双方于2019年2月27日签订租赁合同，约定大商投资公司将位于自贡市五星街后门店的场地外租给牟润先，租期为一年，并承诺牟润先可以用于搭建建筑经营餐饮服务，牟润先搭建投资了22000.00元，大商投资公司全权负责动火申请、环保安全保障，牟润先每月支付租金2000.00元。牟润先当日交了租金，质保金4000.00元，双方合作顺利，牟润先按合同约定交了租金16000.00元。2019年11月10日，自贡市自流井区综合行政执法局、公安消防大队、市场监督管理局、区政府五星街街道办事处联合告知该地系违法出租，该地的建筑按违章建筑拆除。牟润先不同意。牟润先一家五口人，均无工作，父亲卧病在床、儿女均在上学，牟润先所经营的店面是家庭的唯一收入来源，搭建棚所花费的两万余元均是借款，且牟润先已经向工商部门办理营业执照，牟润先不认为是违章建筑。以上四政府机关依据牟润先家庭情况，没有强制拆除，并告知牟润先，建筑确系违章，牟润先可以注销营业执照，向社区申请低保，也可以向大商投资公司请求补偿。牟润先为了公共利益，同意自行拆除，并与大商投资公司协商赔偿，认为大商投资公司应当承担缔约过失责任装修费22000.00元。一审法院认定事实：2019年2月27日，牟润先与大商投资公司签订了《大商集团租收合同》，约定大商投资公司将位于自贡市五星街千盛后门口店外场地出租给牟润先经营餐饮，合同期限为12个月，自2019年3月10日至2020年2月28日止，租金为2000.00元/月；合同届满或提前终止时，在牟润先将场地恢复原状移交给大商投资公司、结清本合同项下所有的款项、已妥善履行本合同约定的全部义务、完全解决经营期间的诉讼及索赔以及商品质量保修期结束三个月后，大商投资公司依据保证金收据原件将保证金余额无息返还给牟润先等内容。合同签署当日，牟润先向大商投资公司交纳保证金4000.00元。2019年3月2日，牟润先购买材料在其承租地上为从事餐饮业务建设彩钢棚，大商投资公司填写了动火证登记表（申请联），载明动火单位为牟润先，动火原因为店外雨棚等焊接，动火方式为电气焊作业，防火措施为灭火器、隔离挡板。店外雨棚搭建完工后，牟润先于2020年3月16日办理营业执照，营业执照经营范围载明烧烤面筋制售、小吃服务*（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。牟润先领取营业执照后从事经营烧烤业务，并按月交纳租金至2019年11月。2019年11月8日，自贡市自流井区综合行政执法局、自贡市自流井区市场监督管理局、自贡市自流井区公安消防大队、自贡市自流井区人民政府五星街办事处联合发布公告“按照《中华人民共和国城乡规划法》《四川省城乡环境综合治理条例》，请五星街龙都广场麦当劳巷口至黄桷坪路13号及周边商户于2019年11月10日前对自行搭建的非永久建筑物、构筑物或其他设施进行拆除”。依据此公告，牟润先自行拆除搭建物。一审另查明，大商投资公司与自贡千盛百货购物广场系总公司与分公司关系。一审法院认为，一、双方签订的《大商集团租收合同》应属无效。理由如下，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违法法律、行政法规的强制性规定。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。……”的规定，大商投资公司未经有关行政机关批准出租其店门外空地给牟润先从事餐饮业务，并动火建设雨棚等临时建筑，双方签订的《大商集团租收合同》不具有法律效力。二、大商投资公司应赔偿牟润先部分损失。理由如下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”的规定，大商投资公司未经有关行政机关批准出租其店门外空地，并准许牟润先建设临时建筑，是导致双方签订的《大商集团租收合同》无效的主要原因，应承担主要的民事责任。牟润先经营餐饮业务未经相关部门批准，造成合同无效也有过错，应承担相应的民事责任。根据本案的实际情况，酌情认定牟润先的损失为20000.00元，大商投资公司承担12000.00元，其余损失由牟润先自行承担。大商投资公司对牟润先主张退还保证金4000.00元的诉讼请求无异议，予以支持。判决：一、牟润先与大商投资公司于2019年2月27日签订的《大商集团租收合同》无效；二、大商投资公司于判决生效之日起三日内退还牟润先保证金4000.00元并赔偿牟润先损失12000.00元；三、驳回牟润先的其他诉讼请求。案件受理费475.00元，由牟润先负担75.00元，由大商投资公司负担400.00元。本案二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明的事实,本院予以确认。二审另查明，牟润先于2020年3月16日办理的营业执照注册日期为2019年3月20日。本院认为，大商投资公司未经有关行政机关批准，出租其店门外空地给牟润先从事餐饮业务，并申请动火建设雨棚等临时建筑，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违法法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。……”的规定，双方签订的《大商集团租收合同》不具有法律效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”的规定，大商投资公司未经有关行政机关批准出租其店门外空地，并准许牟润先建设临时建筑，是导致双方签订的《大商集团租收合同》无效的主要原因，对因合同无效给对方造成的损失应承担主要的民事责任，牟润先对此亦有过错，应承担相应的民事责任。因此，一审法院根据本案实际情况，酌情认定牟润先的损失为20000.00元，大商投资公司承担12000.00元，牟润先自行承担8000.00元，并无不当，应予维持。大商投资公司对退还牟润先保证金4000.00元无异议，一审予以支持，处理正确，应予维持。综上所述，大商投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由四川省自贡市大商投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龚梦香审 判 员 谢邑钦审 判 员 黄观海二〇二〇年十二月九日法官助理 唐一银书 记 员 杨玉玲