江西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣执复131号复议申请人（异议人，利害关系人）：上海启旺实业有限公司。住所地：上海市徐汇区罗秀路**。统一社会信用代码：913101145867500947。法定代表人：洪诗瑞，执行董事。申请执行人：北京鼎超投资有限公司。住。住所地：北京市朝阳区慧忠北里**楼******一社会信用代码：911101057002331392。法定代表人：王小京，执行董事。被执行人：江西立天同泰实业有限公司。住所地：江西。住所地：江西省上饶市信州区滨江东路**1-4，2-4代码：913611007697851857。法定代表人：顾金才，执行董事。被执行人：上海通球贸易发展有限公司。住所地：上海。住所地：上海市崇明区横沙乡富民支路****（上海横泰经济开发区）代码：913101150729414839。法定代表人：唐小清，总经理。被执行人：顾金才，男，1978年5月11日生，汉族，住江西省上饶市信州区。被执行人：余丽，女，1979年1月10日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。被执行人：张华伟，男，1977年1月8日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。复议申请人上海启旺实业有限公司（下称启旺公司）因不服江西省上饶市中级人民法院（下称上饶中院）于2020年8月25日作出的（2020）赣11执异36号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。上饶中院在执行申请执行人北京鼎超投资有限公司（下称鼎超公司）与被执行人江西立天同泰实业有限公司（下称立天公司）、上海通球贸易发展有限公司（下称通球公司）、顾金才、余丽、张华伟金融不良债权追偿纠纷一案中，利害关系人启旺公司不服该院（2019）赣11执294号之三执行裁定提出书面异议，请求确认启旺公司的租赁关系并维护其对房屋的占有、使用权，该院裁定驳回其异议请求。上饶中院查明，立天公司与中国工商银行上饶分行信州支行（下称工行信州支行）于2015年6月29日签订编号为2015（上市）字0049号《小企业借款合同》，通球公司与工行信州支行于2013年12月30日签订了编号为2013年上市（抵）字0101号《最高额抵押合同》，通球公司将其位于上海市外高桥保税区（产权证号：沪房地浦字（20xx）第088xxx号）（下称案涉房产）抵押给工行信州支行，并办理了抵押登记，登记证明号为浦201xxxxxx301。后珠海市康明德企业管理服务有限公司（下称康明德公司）受让了案涉债权，2018年12月25日，该院作出（2018）赣11民初196号民事判决，判令立天公司偿还康明德公司借款本金2998.96万元及利息，康明德公司对案涉房产享有抵押权。因立天公司等人未履行生效法律文书确定的义务，康明德公司向该院申请强制执行。2019年11月11日，该院作出（2019）赣11执294号之二执行裁定，变更鼎超公司为本案的申请执行人。另查明，2015年12月26日-27日，通球公司与启旺公司签订房屋租赁合同及补充协议，由通球公司将案涉房产出租给启旺公司（租赁期12.5年）。2019年9月5日，该院作出（2019）赣11执294号之一执行裁定，对案涉房产予以查封。2020年6月15日，该院作出（2019）赣11执294号之三执行裁定，涤除启旺公司与通球公司就案涉房产的租赁关系，并解除启旺公司对案涉房产的占有、使用权。上饶中院认为，本案争议焦点为该院对案涉房产采取涤除租赁的执行措施是否符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》六十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，具体到本案中，案涉房产在出租给启旺公司之前已经抵押给工行信州支行，并办理了抵押登记，因此，启旺公司与通球公司成立在后的租赁关系，不得对抗已登记的抵押权，据此，该院依申请执行人鼎超公司的申请，作出（2019）赣11执294号之三执行裁定，对案涉房产负担的成立在后的租赁权予以涤除，符合法律规定，并无不当。另，启旺公司主张对案涉房产进行了改造与装修投入，可依法另行主张权利。启旺公司向本院申请复议称，抵押权实现时并非当然要将租赁关系涤除。租赁关系不得对抗已登记的抵押权，应当理解为该租赁不得对抗已登记抵押权造成不利影响，租赁关系的存在致使抵押权实现时无人应买抵押财产，或出价降低导致不足以清偿抵押债权时，抵押权人才有权要求解除租赁合同，而不是当然地将租赁合同关系解除。通球公司在出租案涉房屋时取得了中国工商银行上饶分行信州支行的同意，复议申请人对案涉房产进行了一定的改造和装修投入，也有稳定的租金收入，利于案涉房产的增值，甚至有利于处置该案涉房屋，当承租人的利益不影响抵押权时，实现抵押权没有必要一定涤除承租权。本案申请执行人是通过二次转让获得案涉债权，应当明知附随在该债权上的抵押权存在租赁合同关系。从经济价值来说，当申请执行人受让案涉债权时，该受让价格必然受到租赁的影响（包括租赁期限、租金支付情况等），并且有可能明显低于市场价格。既然申请执行人选择受让带有租赁合同关系的债权，就应当认为申请执行人经考虑后认为购买该债权仍是合算的。故如果允许申请执行人在以较低的价格取得案涉债权后，又可以不受附随在案涉债权的抵押权上租赁合同关系的约束，有违公平原则。请求撤销本案原审异议裁定，维护复议申请人的合法权益。本院查明的事实与上饶中院一致。本院认为，本案争议的焦点是涤除拍卖标的物上的租赁关系并解除占有是否符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产己出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，被执行人通球公司与工行信州支行就其名下位于上海市外高桥保税区房屋（产权证号：沪房地浦字（20xx）第088xxx号）签订《最高额抵押合同》及办理抵押的时间为2013年12月，被执行人通球公司与启旺公司签订该案涉房屋租赁合同的时间为2015年12月，故通球公司与启旺公司之间的租赁关系不得对抗申请执行人鼎超公司对案涉房屋享有的抵押权。由于案涉房屋租赁合同约定的租赁期限为12.5年，截至2020年12月约定的租赁期限仍剩余长达7.5年，因案涉房屋客观上长期无法移交买受人占有将影响该房屋实现抵押权拍卖成交的几率，进而影响本案申请执行人鼎超公司抵押权的实现，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，本案执行法院作出（2019）赣11执294号之三执行裁定，涤除案涉房产负担的成立在后的租赁关系并解除启旺公司对案涉房产的占有和使用权具有事实和法律依据。启旺公司以其已对案涉房屋投入资金装修改造、可以收取租金增值以及申请执行人受让本案债权应当承受租赁负担后果等理由进行抗辩，缺乏事实和法律依据。至于启旺公司与通球公司之间因租赁合同履行产生的争议，可以另行依法主张权利。综上，启旺公司的复议申请不能成立，本院不予支持。本案原审异议裁定认定事实清楚，适用法律基本正确，结果应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回上海启旺实业有限公司的复议申请，维持江西省上饶市中级人民法院（2020）赣11执异36号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  邹中华审判员  龙 崎审判员  汤志勇二〇二〇年十二月十五日法官助理陈红书记员朱学斌