安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终994号 上诉人（原审原告）：王新民，男，1962年7月25日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人（原审原告）：周杰红，女，1964年10月21日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：侯先运，安徽民之声律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:陕西建工第三建设集团有限公司，住所地陕西省西安市碑林区安东街**，统一社会信用代码91610000220522863J。 法定代表人：李家卫，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨利堂，该公司员工。 委托诉讼代理人：解俊杰，安徽三联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:宿州市天工房地产开发有限公司，，住所地安徽省宿州市经济开发区金海大道西侧统一社会信用代码91341302750977291J。 法定代表人：赵彩侠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵庆文，安徽大泽律师事务所律师。 上诉人王新民、周杰红因与被上诉人陕西建工第三建设集团有限公司（以下简称陕西建工公司）、被上诉人宿州市天工房地产开发有限公司（以下简称宿州天工公司）执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省宿州市中级人民法院(2020)皖13民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。上诉人王新民及王新民、周杰红共同的委托诉讼代理人侯先运，被上诉人陕西建工公司委托诉讼代理人杨利堂、解俊杰，被上诉人宿州天工公司的委托诉讼代理人赵庆文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王新民、周杰红上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王新民、周杰红一审诉讼请求，两被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实、证据采信错误。1.宫长军、宫玲系兄妹,宫长军、李丽萍为夫妻,三人以宿州天工公司的名义,承包建设宿州市工人路明珠花园小区工程,施工单位为陕西建工公司，宿州市天工公司成立并刻制“宿州市天工房地产开发有限公司明珠花园销售部”印章,在整个工程的建设过程中,绝大部分是用明珠花园销售部的章对外签订合同等。2.2011年8月30日、9月15日,明珠花园小区项目2#、3#楼施工完毕通过验收,其中销售该小区房屋分别与许娜、张辉、秦乐签订的《商品房买卖合同》、收据及出具给陕西建工公司结算证明均加盖“宿州市天工房地产开发有限公司明珠花园销售部”印章，另外委托宫长军、宫玲、李丽萍参加仲裁活动,该行为是代表宿州天工公司。3.案涉《商品房买卖合同》加盖的是宿州天工公司的合同专用章,而非明珠花园销售部印章,同时又有法定代表人刘伟的印章，该合同为有效合同。4.宿州天工公司出具的收据非常清楚,上诉人共垫付水电工程款90万元;签订《商品房买卖合同》当日宫玲借款15万元,加上2011年10月26日宫长军借款60万元，合计75万元,两项相加正好165万元。在2019年11月7日承办法官在三方谈话中,陕西建工公司认可明珠花园工程的水电工程是上诉人垫资的,工程价款为90万元，不存在所谓数额不一致问题。5.关于争议房屋是否系同一处房屋问题，案涉《商品房买卖合同》约定是明珠花园3#楼0107室、面积是依据图纸计算，当时宿州天工公司的编号是不正规的。6.关于购买房屋没有办理过户登记问题，上诉人购买后,一直找被上诉人办理过户登记,2014年2月17日还收取上诉人10万元办理房产证的费用,由于被上诉人欠政府相关费用,房产部门也不给办理该小区任何房产证登记,到目前该小区的业主没有一个人办理了房产证,以上充分说明“非因买受人自身原因未办理过户登记”。7.案涉房屋3#楼0107室(包括所谓的108室、109室)只有一个门(在107室),只有一个楼梯能够到二三层,并且一楼楼梯占据107及108室,楼下三间及整个楼上,包括106、105的二层就是一个整体,没任何隔断，陕西建工公司明确承认,上诉人购买房屋后,是其给上诉人建的楼梯，以上充分证明上诉人购买房屋时陕西建工公司是完全知道的。8.上诉人完全符合第28条的规定，且实际居住使用该房屋8年之久，其权利能够排除执行。9.本案的《商品房买卖合同》是本案的关键证据,应当确认其效力。二、一审在上诉人提出案外人执行异议申请审查时，存在审查违法或瑕疵，审查案外人执行异议申请的是执行局法官，难以做到公平公正。三、一审法院作出错误的判处。 陕西建工公司辩称，一、一审判决认定事实正确，判决结果正确，依法应予维持。二、王新民、周杰红无权提起本案诉讼。从《商品房买卖合同》看，面积不一致，并不能证明与被查封的房屋为同一处房屋。且从王新民、周杰红举证的《商品房买卖合同》签订时间，长达8年之久其从未主张过合同权益，明显有悖常理。三、案涉《商品房买卖合同》不是合法有效的商品房买卖合同。1.明珠小区根本就不存在王新民、周杰红合同上所示房屋，因此，该《商品房买卖合同》中标的房屋不具体明确。王新民、周杰红一审起诉状诉称《商品房买卖合同》3号楼0107室包括0106室至0109室四套房，四室面积相加为330平方米，该说法没有依据，违反常理，明显不成立。2.《商品房买卖合同》是为了借款抵押担保，并非真实买卖，107室是拆迁安置房无法买卖，合同是无效的。107室建筑面积并没有330平方米，实际只有六七十平方米，双方并没有买卖房屋的意思表示。3.根据宿州天工公司一审举证，108房屋在2014年11月1日备案给案外人万隆，109房屋在2011年已经备案给盛如杰、曹红芳，王新民、周杰红所称合同中107号房屋包含四套房屋的说法不成立。4.房地产信息网查询单证明3#楼一共13套房屋，106、107、108、109均是独立的房屋，而非王新民、周杰红所称的一套房屋；106、107是已限制房屋，108、109是已经备案的房屋。同时印证宿州天工公司所称108、109房屋已出售、备案的事实。5.107房屋的性质是拆迁安置房而非商品房，不可能直接作为商品房销售。楼盘合同备案查询结果证明，工人路明珠花园3#楼106、107室此二套房产为预留拆迁安置用房，按规定要经过拆迁办及开发商待该开发项目完善，拆迁安置无异议，方可销售。案涉《商品房买卖合同》无房管部门的备案登记印章，也没有其他相关批准手续，同时宿州天工公司也不认可存在真实房屋买卖，故107号拆迁安置房屋未经过有关部门批准，宿州天工公司无权出售。四、王新民、周杰红不能证明其已支付房屋全部价款。宿州天工公司并没有收到收据载明的165万。关于借条，借据是宫长军与王新民、周杰红之间签订的，宿州天工公司并不知情，借条与转账凭证不能相互印证，其中15万转给宫玲，是属于他们个人之间的借款。三张借据的总额是180万元，与165万元也不相符。宿州天工公司一审证据2的仲裁裁决书证明王新民、周杰红所称的165万元早已以105号房屋抵债。王新民、周杰红称垫资建设小区水电工程90万元不属实，该工程全部是由陕西建工公司施工的，不存在王新民、周杰红垫付小区水电工程的情形。五、王新民、周杰红不能证明“已合法占有该不动产”。宿州市中级人民法院执行裁定书(2019)皖13执104号之四查封了涉案房屋，房屋里面基本是空的，门上贴了法院封条，2019年10月10日法院发布拍卖通知书，司法拍卖公告在京东网司法拍卖网络平台进行公开拍卖活动，由2019年11月21日上午10点至22日上午10点止后流拍。查封日至2020年8月底，而后在9月10日案涉房屋被打开，里面在装修了，14日法院执行院法官到涉案房屋装修现场制止停工，并对私自解封，转移被查封的财产违法行为提出警告、制止。六、王新民、周杰红不能证明“非因买受人自身原因未办理过户登记”。109房屋在2011年已经备案给盛如杰、曹红芳。七、王新民、周杰红称105室至109室是一个整体并非事实。八、本案应仅能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条。 宿州天工公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。王新民、周杰红在上诉状中所称其已经支付了全部购房款违背事实，王新民、周杰红向一审法院提供借据是已经结算完毕的借据，宿州天工公司在一审中向一审法院提供王新民、周杰红与宫长军、李丽萍之间的协议书，协议书中双方明确约定宫长军、李丽萍与上诉人之间的借款全部结清，而且约定上诉人要在宿州仲裁委的裁决下发之前将所有借据归还给宫长军，但是上诉人在收到裁决书之后并没有将所谓的全部借条归还给宫长军，而是自己私自保留。上诉人依据已经结算完毕没有效果的借据主张支付完毕全部购房款显然违背事实，其主张不能成立。上诉人主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条没有事实依据，其主张也不符合规定的情形。其要求使用该条司法解释的规定作为裁判依据不能成立。上诉人称非以自身原因不能办理过户登记的主张不能成立，宿州天工公司在2010年向外出售房屋，商品房买卖合同经过房管局备案，已经办理相关产权证书，不存在上诉人所说的用于宿州天工公司手续不完备造成商品房不能过户登记的情况。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法应该予以驳回。 王新民、周杰红向一审法院起诉请求：1.不得强制执行拍卖宿州市工人路明珠花园小区3号楼0107室房屋（一至二层、建筑面积330平方米）；2.依法确认其与宿州天工公司签订的《商品房买卖合同》有效；3.确认案涉房屋所有权属王新民、周杰红；4.本案诉讼费由陕西建工公司、宿州天工公司承担。 一审法院认定事实：2011年5月25日，宫长军向王新民出具借据，载明“今欠王新民材料款40万元”，并加盖宿州天工公司明珠花园销售部印章。2011年10月25日，宫长军向王新民出具借据，载明“今借到王新民90万元”。2011年11月5日，宫长军向王新民出具借据，载明向王新民借款50万元，用于明珠花园水电工程，约定2011年12月5日归还。2012年6月5日，宿州天工公司与周杰红、王新民签订《商品房买卖合同》一份，约定宿州天工公司将案涉明珠花园小区3栋一至二层107号房产出售给周杰红、王新民，房款为165万元，建筑面积为330平方米，套内面积为328平方米。同日，宿州天工公司向周杰红出具收据载明收到165万元，收款事由“明珠花园3号楼107房款”。2014年2月17日，宫长军向王新民出具借据，载明“今借王新民10万元用于办房产证缴费”。2012年12月1日，王新民向宿州联众物业有限公司缴纳2012年至2014年物业费15084元，缴费收据载明“面积330平方米”。 陕西建工公司与宿州天工公司因建设工程施工合同纠纷一案，安徽省高级人民法院作出了（2016）皖民终490号民事判决，并已经发生法律效力。因宿州天工公司未履行上述生效法律文书所确定的义务，经陕西建工公司申请，一审法院于2019年4月16日立案执行。执行中，一审法院于2019年9月25日作出（2019）皖13执104号之四执行裁定书，依法查封了宿州天工公司开发的位于宿州市（房屋编号3413020405002000030107）房屋,该房屋建筑面积68.36平方米。后王新民以上述房屋系其购买并入住为由，要求解除对该房屋的查封。 一审法院认为，本案系执行异议之诉，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告应当提供证据证明在案涉房屋查封前即已签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有该不动产，同时还应当举证证明已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款及非因自身原因未能办理过户登记。本案中，虽周杰红、王新民提供了房屋买卖合同，但该合同载明其所购房屋为107号，面积为330平方米，而本案执行部门查封的107号房屋为68.36平方米，两者相差较大，且从周杰红、王新民主张的事实和理由来看，其诉称所购买的房屋实为人民法院查封的106至109室，但缺乏证据证明，现有证据也无法反映两处房屋确为同一房屋或执行部门查封的房屋包括在周杰红、王新民购买的房屋范围之内。关于款项的支付，周杰红、王新民提供了加盖宿州天工公司印章的购房款收据，其收据中载明收到购房款165万元，但对该款项的交付问题，王新民、周杰红称系宿州天工公司欠付其材料款及向其借款，并提供了欠条和借据、部分转账明细，其中借据系宫长军个人出具，转账明细中的转款数额与借款数额也不一致，同时宿州天工公司对上述债务亦未予认可，现有证据并不能证明王新民、周杰红对执行部门查封的房屋已经与宿州天工公司签订了房屋买卖合同并支付了相应的价款，其要求停止对案涉房屋的执行与上述法律规定不符，不应支持。对于周杰红、王新民主张的房屋权属确认及《商品房买卖合同》效力问题，经前述分析，现有证据不足以证明其所购房屋与其本案主张的房屋系同一处房屋，且其所购房屋也未能办理过户登记，其主张确认所有权依据不足，应予驳回。因本案系执行异议纠纷，合同效力的认定对本案实体审理不产生影响，本案对此不予确认。综上，王新民、周杰红的全部诉讼请求均不能成立，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回王新民、周杰红的诉讼请求。案件受理费19650元，由王新民、周杰红承担。 二审中，王新民、周杰红提交三组新证据： 证据一、2011年11月25日周杰红签订的《商品房买卖合同》，证明：该合同是之前合同，后签订了2012年的合同，证明案涉合同是后来变更的。 证据二、2011年7月25日赵亚、王新民签订的《商品房买卖合同》、《房屋买卖附回购条件协议书》、宿州仲裁委（2012）宿仲裁字第22号裁决书。证明：仲裁裁决涉及的钱款都已被宿州天工公司收回，没有收回就不牵涉到这个问题，案涉垫资的90万水电费不涉及该内容。当时卖给赵亚、王新民的房子是105号，实际上有两千多平方米，当时房屋编号乱。 证据三、2014年12月5日宿州市中级人民法院（2014）宿中民仲字第00002号民事裁定书。证明：宿州天工公司在法院的印章是假的，仲裁裁决后经过调查审理该小区范围内绝大部分都是以销售部的印章对外，是真实有效的。案涉合同的印章是合同专用章，更具有真实性。 证据四、宿州市工人路明珠花园小区3号楼105、106、107、108、109现场绘制图照片及图纸。证明：案涉只有107是门面，也只有一个楼梯，105至109号加起来的面积就是案涉合同的面积。 陕西建工公司质证：第一组证据，是售楼部印章，无法核实真实性，该份合同在一审过程中没有提交。买受方是周杰红，与一审中的商品房买卖合同的周杰红是同一人，周杰红签了两份合同，从第二份合同签署时间来看，第一份合同有可能是造假，虽然有房管局印章，但是与房管局备案合同不一样。该证据恰恰证明两份合同都不是合法有效。证据二、三与本案不具有关联性。证据四，房屋所有权不能靠图纸照片来确定，达不到其证明目的。 宿州天工公司质证：对证据一的三性不予认可，恰恰证明上诉人主张购买107该房屋的合同是虚假的。对证据二的合法性有异议，对证据三的裁定书的真实性、合法性予以认可，证明目的不予认可。证据四达不到证明目的。 本院认证：证据一、四的真实性无法确认，对证据二裁决书、证据三的真实性予以确认，但不能达到其证明目的。 陕西建工公司提交两组新证据： 证据一：陕西建工公司与沈新田签订的施工合同以及向其支付水电工程的凭据。证明上诉人所称的水电工程费用不存在，该费用是由陕西三建发包给沈新田，并支付工程款88万。 证据二：房屋查询信息单。证明1、2、3栋楼所有房屋的备案信息，上面显示红色是备案的，浅蓝色是拆迁安置房屋，绿色是可售房屋，106、107、108、109是单独的编号，107号房并不包含四套房屋，涉案房屋是不可直接对外销售。 王新民、周杰红质证，对证据一的真实性、合法性不予认可，与本案无关，对证据二同一审的质证意见。 宿州天工公司对该两组证据予以认可。 本院认证：上述两组证据的真实性无法确认。 宿州天工公司提交两组新证据： 证据一：宿州市房屋拆迁管理办公室文件一份。证明：3号楼有安置房5套，其中有107，按照批复该房屋不得对外销售，所以涉案合同不具有真实性。 证据二：商品房买卖合同一份（编号201011889）。证明：该合同有房管备案专用章，上诉人提供的买卖合同没有经过备案，属于无效合同。该合同在出卖人签章有销售部签章、合同专用章，上诉人提供的合同只有一个章，上诉人的合同不具有合法性。 王新民、周杰红质证，对证据一的真实性不持异议，对证明目的有异议，虽然是安置房但实际已经对外销售。对证据二，所有备案仲裁裁决基本上是销售部印章，不能以此证明涉案合同无效。 陕西建工公司对该两组证据予以认可。 本院认证：对证据一的真实性予以确认，对其证明目的结合其他证据综合认定。证据二与本案不具有关联性，不予确认。 双方所举其他证据、证明目的及相对方的质证意见同一审。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：王新民、周杰红对案涉房屋是否享有所有权，应否确认案涉《商品房买卖合同》的效力，王新民、周杰红是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 人民法院审理案外人对登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉案件，在判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益时，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。王新民、周杰红主张适用该第二十八条规定审理本案，理由正当。该二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，王新民、周杰红的上诉主张不能成立。首先，本案中被人民法院查封的明珠花园小区3号楼0107房屋为68.36平方米，王新民、周杰红所举的商品房买卖合同上载明的为330平方米。王新民、周杰红主张购买时房号编定混乱，其商品房买卖合同上的房屋包括查封的0106室二层、0108室一至二层及0109室一至二层，0106室二层、0107室、0108室、0109室实为一套房屋。王新民该主张与案涉房屋在房管部门登记的信息并不符合。且宿州市房屋拆迁管理办公室于2010年6月9日向宿州天工公司批复，明珠花园小区3号楼安置5套（具体房号为：102、103、104、106、107），预留作为安置用房，不得对外销售。其次，根据王新民、周杰红的上诉状，其自述165万元购房款包括水电工程款、借款，但借款数额与购房款数额并不一致，且以物抵债属于原来金钱之债的履行方法，在房屋权属变更登记之前，王新民、周杰红不能基于案涉《商品房买卖合同》，形成优先于其他债权的利益，并据此排除强制执行。最后，案涉《商品房买卖合同》签订于2012年6月5日，至案涉标的于2019年9月25日被依法查封，长达七年，王新民、周杰红既未申请预告登记，也未提供充分证据证明递交过过户登记材料或者向出卖人提出了办理过户登记请求等积极行为。故王新民、周杰红现有证据不足以证明其享有足以排除人民法院强制执行的权利。 案涉房屋并未登记在王新民、周杰红名下，其主张对案涉房屋享有所有权，不能成立，不予支持。王新民、周杰红请求的确认案涉《商品房买卖合同》效力，不属于执行异议之诉案件的审理范围，本院亦不予支持。 综上，王新民、周杰红的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19650元，由王新民、周杰红负担。 本判决为终审判决。 审判长  严慧勇 审判员  王晓峰 审判员  王依胜 二〇二〇年十二月四日 法官助理赵方超 书记员陈茜