新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3605号 上诉人（原审被告）：马有忠，男，1948年11月1日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被上诉人（原审原告）：马存福，男，1972年1月10日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 原审被告：马长军，男，1963年12月25日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人马有忠因与被上诉人马存福、原审被告马长军合同纠纷一案，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院于2019年9月16日作出（2019）新0109民初3973号民事判决书，马存福不服提出上诉。本院于2019年12月5日作出（2019）新01民终3964号民事裁定书，裁定发回重审。2020年7月27日新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院作出（2020）新0109民初101号民事判决，马有忠不服向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马有忠，被上诉人马存福，原审被告马长军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马有忠上诉请求：撤销一审判决，驳回马存福的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定合作建房协议无效，但未经我方质证，即按照1,250元/平方米的标准，计算马存福的建房成本，我方不认可；2、马存福的建房时间是2014年，而一审法院采用的折价标准是2017年的，两个时间的建筑成本相差较大。我方不接受以2017年的建房成本作为折价补偿标准；3、我方与马存福签订的建房协议约定马存福出资建房，但建房过程中马存福因资金不够不能完成建房，我方提供了材料和资金，按照700.97平方米进行折价补偿，我方不认可；4、马存福在建房之前拆除了我方的旧房，如果折价补偿马存福的建房成本，那应当按照5,050元/平方米扣除我方旧房的拆迁补偿款。综上，我方不认可按照700.79平方米，1,250元/平方米的标准折价补偿马存福，我方支付给马存福的700,000元已经远超出了马存福的建房成本，请求撤销一审判决，驳回马存福的诉讼请求。 马存福辩称，一审判决程序合法，请求维持一审判决。涉案房产是我出资建设的，按照建房协议，拆迁补偿款应该一人一半，除了马有忠已经给我的700,000元，还应该再支付我275,000元，建房协议是马长军亲笔书写的，协议合法有效。 马长军述称，马有忠与马存福签订的协议无效，我与本案无关，一审判决我不承担责任，我认可。 马存福向一审法院起诉请求：判令马有忠、马长军向我支付征迁款275,000元。 一审法院认定事实：马长军系马有忠之子，马存福系马有忠的侄子。马存福的户籍在宁夏××县，马长军的户籍在乌鲁木齐市××区，马有忠的户籍在乌鲁木齐市××区，马有忠在马长军的宅基地上建有房屋。2014年9月2日，马存福（作为乙方）与马有忠（作为甲方）签订建房协议一份。该协议所约定的主要内容为：一、现有甲方与乙方合资建房，甲方出地皮130平方米左右，乙方出资金包括建材运输，甲方负责质量监督，如遇征迁，双方各一半；二、房屋共建三层半，房屋为砖混结构（注第一层为框架结构）；三、2014年12月之前必须将楼房主体完工，经双方认可签字并按手印生效。该协议签订后，马存福出资对马有忠在马长军宅基地内的房屋进行翻建。后马长军宅基地范围内的房屋被征收，在征收时，包括马存福出资翻建的房屋也一并进行了征收，米东区的房屋征收部门与马长军于2017年7月30日签订了《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，协议中马长军被征收房屋基本情况中位于××区，其中2014年修建的房屋建筑面积为700.97平方米。在征收过程中，乌鲁木齐中浩房地产评估有限公司作出了城北主干道东延自建民宅分户评估结果一览表（以下简称：一览表），表中登记产权人为马长军，实际层数为地下一层、地上**、局部**。实测总建筑面积为1858.67平方米，实测地下建筑面积59.44平方米，宅基地认定面积为664.43平方米，依据征收补偿方案计算最大宅基地有效建筑面积为930.2平方米。宅基地一、二层有效面积按每平方米5,050元计算单价，其中一层有效面积为554.18平方米，二层有效面积为376.02平方米，三层（含）以下超出有效面积按每平方米1，250元计算单价，建筑面积为527.47平方米。三层以上超出有效面积按每平方米680元计算单价，建筑面积为341.56平方米，地下室按1,302元计算单价，建筑面积为59.44平方米。征收部门向马长军支付补偿款后，马长军将征收款中的1,300,000元支付给马有忠。马有忠将1,300,000元的中的700,000元支付给马存福。马存福认为支付的征收款数额不够，遂起诉，要求马有忠、马长军再支付征迁款275，000元。 一审法院认为，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织经营、管理，只有本集体经济组织成员才可以申请使用。马存福与马有忠之间的建房协议实际将马长军的宅基地由非本集体组织成员马存福和马有忠占有使用，该协议违反法律强制性规定，为无效合同。从当事人陈述看，马存福与马有忠协商一致后签订建房协议，合同中没有马长军这一主体的存在，马长军并未在合同上签字或捺印，就不能表明其愿意受合同内容约束，没有证据可以证实马长军同意与马存福签订建房协议，没有证据证实马长军授权马有忠与马存福签订建房协议，也没有证据证实马有忠向马存福表明其受马长军所托而与其签订建房协议，故对马存福主张建房协议是马长军书写，马有忠与马长军之间构成表见代理，马长军应当承担责任的意见一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在协议被确认为无效后，因该合同所取得的财产应当予以返还，即马有忠应向马存福返还建房出资款，马存福返还占用马有忠使用的宅基地，在宅基地及房屋已被征收和拆迁的情况下，双方不适用返还，马有忠应给予马存福相应的折价补偿。马存福虽未举证实际投入建设的资金，但通过马存福出示的《城北主干道东延自建民宅分户评估结果一览表》中“宅基地认定面积”664.43平方米与“依据征收补偿方案计算最大宅基地有效建筑面积”930.2平方米的表述和拆迁补偿协议中“认定合法土地面积”664.43平方米与可建设房屋面积930.20平方米的表述，均可以推断此块宅基地上三栋建筑中只有930.20平方米的面积是可以按照单价5,050元进行计价。剩余房屋面积应当按一览表中超出有效面积部分的单价1,250元进行计算，此单价与一般市场上同类建筑造价相符。马长军宅基地上共有三栋房屋，而与本案中建房协议约定最相近的2014年建造的房屋面积为700.97平方米。一审法院以此认定马存福投入建设资金为876，212.50元（700.97平方米×1，250元），扣除马有忠已经向马存福支付的700,000元，马有忠还应返还马存福折价款176，212.50元。马存福主张其投入资金所建房屋一、二楼按5,050元、三层以上超出有效面积部分按680元的单价予以折价的意见，因涉案建房协议为无效协议，双方合同中对补偿款的约定没有法律效力，又因该房屋没有取得合法建造手续，故不能按拆迁协议中有效面积的单价计算补偿款。由于此宅基地上合法使用人为马长军，应优先保护马长军对此块宅基地具有的合法利益，故对马存福与马有忠之间因无效合同而占用马长军宅基地部分的利益不应计入折价补偿的范围。因马有忠向马存福返还的是因合同无效后马存福投入资金所建房屋不能返还而给予的折价补偿款，此款项应与马存福投入的建造成本相对应，在拆迁过程中形成的一览表与征收补偿协议不能直接反映涉案房屋的具体单价或建造成本、补偿标准，结合本地自建房屋实际建造一般价格大概在1,000元左右，再结合一般拆迁过程中对超出有效面积按成本价格进行估价的一般作法，一审法院以单价1，250元作为马存福投入资金数额的计算标准。判决，一、马有忠于本判决生效后十日内向马存福返还征迁款176,212.50元（700.97平方米×1,250元-700,000元）；二、驳回马存福要求马长军承担责任的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，本院向乌鲁木齐中浩房地产评估有限公司（2016年5月更名为新疆中浩房地产评估有限公司）出具了《关于补充鉴定的函》。新疆中浩房地产评估有限公司向本院出具了《关于乌鲁木齐市中级人民法院＜关于补充鉴定的函＞的回函》，本院组织各方当事人对该份回函进行了质证，马有忠对该份回函的真实性、合法性、关联性均无异议。马存福对该份回函无意见，但提出实际建房占地面积超过了130平方米。马长军对该份回函的真实性、合法性无异议，认为涉案房产是毛坯房，补偿标准并非5,050元/平方米。因马长军名下的宅基地房产系进行整体补偿，该份证据是从总拆迁款中将涉案房产的价值进行剥离，剥离的方式和计算方式，当事人存有异议，对于其与本案的关联性，将结合案件情况进行综合认定。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，法律法规明确禁止宅基地使用权在非同一集体经济组织成员之间流转。马有忠与马存福签订建房协议，约定“马有忠与马存福合资建房，马有忠出地皮130平方米左右，马存福出资金包括建材运输。如遇征迁，双方各一半”，涉案房产位于乌鲁木齐市××区，占地为宅基地，宅基地的使用权人为马长军，马存福、马有忠均不是该经济组织成员，马有忠与马存福签订的建房协议占有使用农村集体所有的土地，实质上是对宅基地使用权进行了流转，违反了法律法规的强制性规定，应当认定为无效协议，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，双方在明知对方不是乌鲁木齐市××区织成员、宅基地使用权人为马长军的情况下，为取得宅基地及房屋使用权、拆迁补偿款仍签订建房协议，应认定双方均存在过错，应各自承担因协议无效造成的损失。因该协议取得的财产应各自返还，即马有忠返还马存福建房成本，马存福返还宅基地。现涉案房屋及宅基地均已被征收，马长军已领取了拆迁补偿款，不存在宅基地返还的可能性和必要。对于马有忠应当返还马存福的建房成本，在2020年12月4日法庭询问时，马存福明确认可出资500,000元建设涉案房屋，亦认可马有忠在本案诉讼之前因涉案房产已向其支付700,000元。通过上述法庭调查和当事人陈述可以认定马存福在合作建房过程中产生的建房成本是500,000元。马有忠庭审时明确表述700,000元系其因马存福出资盖房，而自愿支付。马有忠已付款项虽明显高于马存福自认的建房成本，但上述民事行为系当事人自愿对合作建房中产生的债权债务的清偿履行行为，该自行处分民事权益的行为不违反法律法规的强制性规定。马存福因合作建房而产生的建房成本，已通过马有忠向其给付款项的行为予以弥补。现马存福再主张拆迁补偿款无事实和法律依据，本院不予支持。一审对该事实认定有误，本院予以纠正。 综上所述，马有忠的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初101号民事判决； 二、驳回马存福的全部诉讼请求。 一审案件受理费5,425元（马存福已预交），由马存福负担。二审案件受理费3,824.25元（马有忠已预交），由马存福负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 慧 审判员 卫 杨 审判员 焦 玉 二〇二〇年十二月十一日 书记员 朱立伟