湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终4033号上诉人（原审被告）：岳阳金瑞置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区金鹗山街道磨子山南路**恒大南湖半岛综合楼**。法定代表人：艾勇。委托诉讼代理人：李作，系该公司法务。被上诉人（原审原告）：刘志平，男，1974年5月11日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张帅，湖南滳招律师事务所律师。上诉人岳阳金瑞置业有限公司（简称金瑞公司）因与被上诉人刘志平商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初1448号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。金瑞公司上诉请求：一、依法撤销（2020）湘0602民初1448号民事判决第一项、第二项、第三项，依法驳回被上诉人刘志平的全部诉讼请求。二、依法判决被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人商品房预售合同纠纷一案，一审判决认定事实不清、证据不足。具体事实与理由如下：一、原审法院认为“案涉房屋不符合原、被告双方合同约定的交付条件”。认定事实错误，案涉房屋已经依法取得了建设工程竣工验收备案文件，符合合同约定的交付条件。案涉《商品房买卖合同》第九条约定，商品房交付条件中约定房屋交付时应符合：1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、已取得房屋测绘报告。上诉人已经于2017年12月27日取得案涉商品房的建设工程竣工验收备案文件，符合合同约定的交付条件。原审法院认定“不能仅以案涉房屋取得建设工程竣工验收备案认定案涉房屋符合交付标准。”与合同约定不符，与实际情况不符。二、原审法院认为“生态停车位并未修建，由此本院认为案涉房屋未达到合同关于”公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）包括车位、车库达到设计要求之约定“认定案涉房屋不符合原、被告双方合同约定的交付条件，认定事实不清。案涉《商品房买卖合同》约定了商品房的交付条件，对于公共服务及其他配套设施，合同约定应于2019年9月30日达到设计要求，以上设施未达到上述条件的，双方同意按照整改半年内达到交付标准，也不能直接认定房屋不符合交付条件，合同中明确约定房屋交付标准，即取得工程竣工验收备案文件，因此应该按照合同约定的标准认定交付是否符合标准，而不能以公共服务及配套设计未在约定日期交付就直接认定不符合交付条件。三、原审法院错误认定上诉人应承担违约责任，即便违约，上诉人承担的也是逾期交房的违约责任，是按照被上诉人已付房款的1%承担违约责任，而非以已付全部房款5%计算给付利息。《商品房买卖合同》第十二条约定逾期交付超过180天的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上诉人以根本违约为由要求解除合同，但原审法院却以合同中约定解除条款为依据解决合同，且错误适用了合同条款。即便上诉人未在合同约定日期完成配套设施的建设，上诉人承担的也是瑕疵交付责任而非逾期交付责任，不构成根本违约。若构成根本违约，承担的也是逾期交付的责任，即按照已付房款的1%承担违约金。原审法院错误认定上诉人构成根本违约，错误认定上诉人违约责任。综上，原审法院错误认定了商品房未达到交付条件，事实上是上诉人已经取得了竣工备案文件，符合合同约定的交房条件；原审法院错误认定配套设施未达到要求沟通根本违约，实质应为瑕疵交付。因此，原审法院认定事实不清、证据不足，请求法院依法撤销原审第一项、第二项、第三项，依法驳回被上诉人全部诉讼请求。被上诉人刘志平答辩认为，一审处理正确，请求二审予以维持。被上诉人刘志平向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间于2017年5月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告向原告退还全部购房款1658390元及违约利息228539元（按照5%年利率标准从2017年5月24日暂计至2020年2月24日，此后利息计付至被告全部偿清之日止）；3、判令被告赔偿原告缴纳的因房产交易产生费用合计17215元；4、本案诉讼费用由被告全部承担。原审认定的事实，判决理由及结果：2017年5月24日，原告刘志平与被告岳阳金瑞置业有限公司签订两份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同编号分别为491121031001124、491121031001224，约定由原告刘志平购买被告金瑞公司开发的位于岳阳市岳阳楼区××路××号××小区××栋××层××号××栋××层××号商铺，商铺为上下两层。其中124号商铺建筑面积为61.38平方米，单价13359.45元／平方米，总金额820003元。224号商铺建筑面积为63.39平方米，单价为13225.86元，总金额838387元。上述两份合同除房号和价格外其他条款基本一致，主要内容为：一、合同第七条约定买卖人采取一次性付款方式，其中124于2017年5月24日前支付首付款410003元，剩余410000元向银行申请贷款；224号房于2017年5月24日前支付首付款428387元，剩余410000元向银行申请贷款。二、合同第九条商品房交付条件中约定房屋交付时应符合:1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2、已取得房屋测绘报告；三、合同第十条商品房相关设施设备交付条件（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）中约定：……3、规划的车位、车库未达到上述约定条件的，通过整改半年内达到约定交付标准……4、其他设施未达到上述条件的，通过整改半年内达到约定交付标准。四、合同第十一条交付时间和手续中约定:（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房;（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证明材料书面通知买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。五、合同第十二条逾期交付责任中约定：（1）逾期未超过180日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。六、合同第十四条规划变更中约定：（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更；（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。七、合同第十五条设计变更中约定：（一）合同签订后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（1）该商品房结构形式、户型、尺寸空间、朝向……；（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视为接受变更；（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付同时，出卖人按照全部房价款的0.01％向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。八、合同第二十二条建筑物区分所有权中约定：（一）买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利;（二）以下部分归业主共有:……2、该商品房所在建筑区划内的道路、绿地、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房;3、买受人同意建筑区划内所有与某住宅单位相邻的绿地、楼宇屋面，由该住宅单位的买受人按合同内容享有使用权未计入商品房建筑面积分摊的公共部位与公用房屋部分，包括但不限于会所、酒店、综合楼、学校、商业街、配套楼、停车场（（地上及地下、架空层、农贸市场、超市等配套建筑，其所有权、收益权属于出卖人。九、合同第二十四条销售和使用承诺约定:……4、出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。十、合同第二十九条合同生效中约定自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。合同落款时间为2017年5月24日，尾部有原、被告双方盖章和签字。上述合同签订后，原告刘志平按约于2017年5月24日向被告金瑞公司支付124号房首付款410003元、支付224房首付款428387元，共计838390元，被告金瑞公司分两次向原告刘志平开具了增值税发票；原告刘志平另于同日向被告金瑞公司支付了其代收宗地图费等费用2730元。2018年5月21日，原告刘志平为案涉商铺缴纳了物业专项维修资金共计13725元；同日，原告刘志平与被告金瑞公司就案涉两份合同分别签订了《商品房商业按揭改一次性付款补充协议》，原告刘志平于2018年5月17日就案涉1栋124号、224号剩余房款一次性向被告金瑞公司共计支付820000元，被告金瑞公司分别向其开具了增值税发票。2017年12月27日，被告金瑞公司组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位以及工程质量监督机构对案涉恒大南湖半岛小区第1栋进行竣工验收并于同日向岳阳市城市建设档案馆登记备案。事后，被告金瑞置业通知包括原告刘志平在内的1栋门面业主收房，但原告刘志平等人以商铺与路面存在落差以及配套设施未完善为由予以拒绝，为此双方经多次协商未果。2019年10月30日，案涉1栋商铺的其他九名业主共同委托湖南省岳阳市湘北公证处对案涉恒大南湖半岛小区第1栋临街商铺门面现状及周边环境进行现场查及拍摄保全，照片显示案涉1栋104号至124号商铺门前地面与临街路面水平落差超过1米，门前渣土裸露在外，门面与街道间无台阶通道。在本案审理过程中，原告刘志平向一审法院提交了经一审法院调令取得的岳阳市自然资源和规划局出具的2015年7月13日岳阳市规划局岳规函[2015]83号《关于岳阳恒大南湖半岛住宅小区项目修建性详细规划的批复》(以下简称“83号规划批复”)以及恒大南湖半岛规划总平面图和商铺区域建筑方案，其中83号规划批复意见第六条明确要求“在实施过程中，应协调处理好四邻关系，不得擅自改变容积率、绿地率、停车泊位等主要指标，严格按规划予以实施”。此外，岳阳市自然资源和规划局在调查令回执中明确注明“建设单位未申请设计变更，总平面图以2016年5月13日批准的为准”。而根据2016年5月13日恒大南湖半岛规划总平面图显示:恒大南湖半岛小区整体地势南高北低，其中东北角临街路面正负零高度为33.00米，东南角临街路面正负零高度为36.06米;案涉1栋商铺位于小区东北角，北临岳铁路东临磨子山南路，其室内的正负零高度为37.7米，与临街路面即岳铁路与磨子山南路交汇处的正负零高度相差4.7米；1栋商铺南面与11栋连接处有12个生态停车位、东面磨子山南路靠商铺一侧有7个生态停车位、北面岳铁路上靠商铺一侧19个生态停车位。审理过程中，经一审法院组织双方当事人于2020年6月4日进行现场勘察，发现案涉商铺东侧北侧临街路面上并未按规划修建26个生态停车位;自商铺大门向外有平均约3米的过道，过道地面与临街路面存在1.5米左右的水平落差，过道连接临街路面的台阶尚未修建完成。一审法院认为，原告刘志平与被告岳阳金瑞置业有限公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。原告刘志平履行了合同约定的付款义务，按双方《商品房买卖合同(预售)》约定，被告金瑞公司应在2018年3月31日前向原告刘志平交付符合以下条件的房屋:1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2已取得房屋测绘报告;3、公共服务及其他配套设施(以建设工程规划许可为准)包括车位、车库达到设计要求。故此一审法院认为本案存在如下争议焦点:第一，案涉房屋是否符合合同约定的交付条件?第二，被告金瑞公司是否存在违约行为?第三，案涉《商品房买卖合(预售)》是否应当解除?第四，如何划分双方责任?根据一审庭审查明的事实并结合原被告双方当庭陈述，逐一评析如下：关于焦点一:首先，虽然庭审过程中被告金瑞公司向法庭提交了2017年2月27日建设工程竣工验收备案文件，以期证明房屋符合交付条件。但原告刘志平对上述工程竣工验收备案资料目录中的“市政基础设施质量检测和功能性试验资料”以及“规划部门出具的认可文件”提出质疑，因原被告双方在合同中就车位、车库等房屋配套设施的交付标准有明确约定，故在被告金瑞公司未能进一步提供工程竣工验收各案资料中有关房屋市政基础设施质量是否符合标准以及是否取得规划部门认可的相关证据的情况下，不能仅以案涉房屋取得建设工程竣工验收备案认定符合交付标准。其次，根据恒大南湖半岛小区1栋商铺区域的规划总平面图显示，案涉1栋商铺东面及北面临街处靠商铺一侧分别规划有7个及19个生态停车位，但截至本案一审辩论终结前，上述生态停车位并未修建，由此一审法院认为案涉房屋未达到合同关于“公共服务及其他配套设施(以建设工程规划许可为准)包括车位、车库达到设计要求”之约定。综上，一审法院认为案涉房屋不符合原、被告双方合同约定的交付条件。关于焦点二:首先，根据双方合同第十条“规划的车位车库2019年9月30日未达到设计要求的，通过整改半年内达到约定交付标准”之约定，被告金瑞公司至迟应于2020年3月30日之前将规划的车位、车库整改修建到位，但至今未采取任何措施将商铺东、北面临街路面的26个规划生态停车位修建到位，故此一审法院认为被告金瑞公司的行为构成违约;其次，根据恒大南湖半岛小区1栋商铺区域规划总平面图显示，案涉1栋商铺室内与临街路面正负零高度相差4.7米，而实际施工后两者的正负零高度仍存在平均1.5米的高度差。因原告刘志平购买案涉商铺系用作商业经营所用，上述高度差的存在导致需借助多层合阶出入商铺，妨碍了房屋的正常使用，而根据双方合同第二十四条“出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人”之约定，被告金瑞公司理应在销售过程中向原告赵文鸿告知上述情况，但被告金瑞公司未举证证明其履行了合同约定的告知义务，其行为亦构成违约。关于焦点三:因案涉商铺东面及北面共计26个生态停车位在恒大南湖半岛小区1栋商铺区城规划总平面图中早有体现，且岳阳市自然资源和规划局明确表示被告金瑞公司在施工过程中并未申请规划、设计变更，故被告金瑞公司在实际施工过程中未按规划要求修建生态停车位的行为属于擅自变更规划方案且未依约告知原告，根据双方合同第十四条之约定，原告有权据此主张解除合同。关于焦点四:综合对上述焦点一、二、三的分析，一审法院认为被告金瑞公司在履行合同过程中存在多项违约行为，且在未通知原告的情况下未按规划要求修建生态停车位的行为达到了原、被告双方合同约定的解除条件，被告金瑞公司应承担相应的违约责任。根据双方合同第十四条第(三)项“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款并自买受人付款之日起，按照4.35％(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的0.01％向买受人支付违约金”之约定，原告刘志平现以被告金瑞公司变更规划为由主张解除合同，并要求被告金瑞公司退还全部购房款1658390元，予以支持。关于利息如何计算，因原、被告双方在合同中明确约定利率为4.35%且不低于中国人民银行公布的同期贷款基准率，故对原告所主张按5%的标准计算支付的诉讼请求不予支持；鉴于自2019年8月19日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，由此认定被告金瑞公司应自2017年5月24日起至2019年8月19日按已付房款838390元为基数按中国人民银行贷款基准利率向原告支付利息，并自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息至全部房款清退完毕之日止；另自2018年5月17日起至2019年8月19日按已付房款820000元为基数按中国人民银行贷款基准利率向原告支付利息，并自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息至全部房款清退完毕之日止。此外，原告刘志平在履行合同过程中缴纳了物业专项维修资金13725元、由被告金瑞公司向其代收了宗地图费用2730元、上述费用及合理开支共计16455元均应认定为原告刘志平所遭受的损失，应由违约方被告金瑞公司承担，予以支持。对原告刘志平提出的要求原告赔偿因购房所需的公证费720元，原告未提供相应的证据，不予支持。因被告金瑞公司的违约行为并不仅仅表现为逾期交房，故对其主张按照双方合同第十二条逾期交付责任中的约定以累计已付款1%向原告支付违约金的抗辩意见，不予支持；此外，被告金瑞公司抗辩称商铺与路面造成落差系因市政道路修建所致，属不可抗力，但因恒大南湖半岛规划总平面图中早已体现了相应水平落差问题，被告金瑞公司在销售过程中并未如实告知买受人，故对相关抗辩理由，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条，第一百零七条，第一百一十四之规定，判决如下：一、解除原告刘志平与被告金瑞置业有限公司于2017年5月24日签订的两份《商品房买卖合同（预售）》；二、由被告岳阳金瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘志平退还全部购房款1658390元，并以已付房款838390元为基数，自2017年5月24日起至2019年8月19日按中国人民银行贷款基准利率向原告支付利息，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息至款项清退完毕之日止；另以已付房款820000元为基数，自2018年5月17日起至2019年8月19日按中国人民银行贷款基准利率向原告支付利息，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息至款项清退完毕之日止；三、由被告岳阳金瑞置业有限公司向原告刘志平赔偿各项损失共计16455元；如果未按判决指定的期限内给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告刘志平的其他诉讼请求。案件受理费21938元，减半收取10969元，由被告岳阳金瑞置业有限公司负担。本院二审查明的事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案有如下争执焦点：焦点一，双方约定了什么交房条件，金瑞公司是否具备了该条件。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条约定了交房的条件有4项：1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、已取得房屋测绘报告；3、规划的车位、车库2019年9月30日达到设计要求（或通过整改半年内达到约定交付标准）；4、其他设施未达到上述约定条件的，通过整改半年内达到约定交付标准。而根据岳阳市自然资源和规划局2015年7月13日岳规函（2015）83号《关于岳阳恒大南湖半岛住宅小区项目修建性详细规划的批复》以及恒大南湖半岛规划总平面图和商铺区域建筑方案，其中83号规划批复意见第六条明确了“停车泊位”是“主要指标”。据此，金瑞公司没有依照规划、依据合同在争讼商铺规定位置建设26个生态停车位，且在规定时间内未整改到位，没有达到交房条件，构成根本违约。焦点二，未建生态车位、铺面之外临街路面与室内平均1.5米高差对商业铺面的影响。生态车位的缺失，无论是对商户还是消费者，都带来了不便；平均1.5米的高差，特别是在业主多次要求下，金瑞公司仍不予修建栏杆、台阶，对商铺的使用必有影响，对商铺的价值必有降低。焦点三，金瑞公司没有尽到告知义务。1、双方在签订买卖合同时，由于城市道路建设没有完工，挡板封闭，业主看不见、也无法知道铺面与临街道路之间的高差；业主看得见的是已竣工楼栋商铺与临街道路没有高差。又根据恒大南湖半岛总平面图，上诉人金瑞公司应当知道争讼商铺与临街道路之间的高差，但金瑞公司没有证据证明已经告知了购房户。2、根据双方签订的合同第十四条，“双方签订合同后，涉及该商品房规划用途……公共服务及其他配套设施等规划许可内容，经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同”。本案金瑞公司改变规划（不建生态停车位）时，既没有报请规划部门批准，更未告知买受人。综上所述，上诉人金瑞公司既没有达到交房条件，又没有尽到通知义务，构成根本违约，符合合同约定的解除条件。原审认定事实清楚，处理恰当，应予维持；上诉人金瑞公司上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19874元，由上诉人岳阳金瑞置业有限公司承担。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  王欣辉审判员  曹 维二〇二〇年十二月二日书记员  方晶晶