云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初7028号原告（反诉被告）：夏宝仙，女，1978年5月28日生，汉族，曲靖市富源县人，初中文化，自由职业，住云南省曲靖市富源县，现住。委托代理人：杨晓云，云南曲靖市麒麟区白石江街道法律服务所法律工作者。（特别授权）被告（反诉原告）：李正波，男，1970年11月1日生，汉族，云南省昭通市人，大学文化，从事建筑业，住云南省曲靖市麒麟区。委托代理人：李育庆，云南天志律师事务所律师。（特别授权）被告（反诉原告）：高琴美，女，1980年4月19日生，汉族，曲靖市沾益区人，大专文化，从事建筑业，住云南省曲靖市沾益区，现住。委托代理人：李育庆，云南天志律师事务所律师。（特别授权）原告夏宝仙诉被告李正波、高琴美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日受理后，被告李正波、高琴美提出反诉，依法适用普通程序于2020年11月26日就本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。双方当事人及代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）夏宝仙向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告订立的《房屋租赁协议》无效；2.由两被告赔偿装修费131370.00元、设施设备购置134130.00元的70%，即185850.00元；3.由两被告承担诉讼费。原告与被告经人介绍认识，被告称在滇东商城有商铺和房屋可供出租。2016年4月5日，原告与被告订立协议，被告将该商城辅楼A楼面积约为50平方米出租给原告使用，被告以装修费为名，每月收取4000.00元租金。次年4月5日，在得到被告口头承诺可延长使用期，又与被告高琴美订立书面协议将A楼二层约260平方米整层予以承租，租金每月3000.00元。上述两份协议为无期限、无违约责任及无付款方式。2017年4月23日，原告与曲靖市麒麟区瑞特装饰经营部订立合同，将二层予以装修，支付装修费131370.00元，又购置了134130.00元食品加工等餐饮设备，然后进行经营。2019年5月29日，曲靖市住房和城乡建设局下发通知，要求于6月30日前搬出承租物，据此，原告得知该房为拆迁房屋，所有权属于拆迁户，属遗留问题，至今所有权尚未确定。出租物的管理人为曲靖市住房和城乡建设局。被告因建设单位下欠其工程款而强行占有并用于出租。综上所述，被告将他人财产出租予以牟利，所得收入为不正当得利，应予返还，由于被告的引诱和欺骗，导致原告造成装修及投资损失，被告应予赔偿。被告（反诉原告）李正波、高琴美辩称及诉称：一、双方当事人订立的房屋租赁协议合法有效。2016年4月5日，双方当事人就滇东商城辅楼A楼二楼整层铺面和A楼一号铺面出租订立了《商铺使用协议》《商铺装修使用协议》。《商铺使用协议》约定每月租金3000.00元，此合同为无固定期限租赁合同。《商铺装修使用协议》约定了滇东商城辅楼A楼一号铺面装修使用费4000.00元每月。被告已将上述房屋交由原告使用至今。协议无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种无效情形，也不违反法律和行政法规的规定。二、答辩人有权出租本案涉案房屋。本案争议房屋的开发商是曲靖市金厦房地产有限责任公司（以下简称金厦房地产公司），承建者是宣威市振华建筑建材有限责任公司（以下简称振华建筑公司），被告是该项目的负责人，在建设上述房屋时由于工期紧张、资金紧缺，该工程就得依靠被告李正波垫资承建，考虑当时开发商没有资金支付，双方便签署了《协议》及相关文件，约定日后将上述商铺交由被告李正波出租、管理、使用，用出租所得收益充抵下欠被告李正波的工程款。所以被告拥有出租上述房屋的权利。三、《商铺使用协议》《商铺装修使用协议》为无固定期限租赁合同。协议约定商铺属于临时使用而并长期使用，同时合同还注明：“如因甲方原因使用不到六个月，甲方不收取房租（已收的房租全额退回给乙方）……”故本案涉案合同属于无固定期限房屋租赁合同被告可根据合同约定的条件，随时要求收回房屋。四、原告要求赔偿装修损失费和购置餐饮设施设备购置费的要求无事实依据和法律依据。《商铺使用协议》约定：“乙方承租期间装修自理，乙方搬走时甲方不做任何赔偿，商铺不可转让于他人使用。”即已经明确了装修事宜由原告承担。《商铺装修使用协议》从合同内容看该商铺是甲方已经装修好，乙方根据使用期限向甲方支付甲方装修费用。综上所述，《商铺使用协议》《商铺装修使用协议》合法有效，原告的请求违背事实，于法无据，恳请依法驳回其诉讼请求。五、原告自2016年使用承租房屋予以经营，交付了从2016年4月5日到2019年6月4日期间的租金，未交付2019年6月5日至2020年10月4日期间的租金112000.00元，经被告多次催收，其未履行义务，现由于政府规划要求收回房屋，根据协议的约定，被告有权收回房屋。故提出反诉：1.由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）返还滇东商城辅楼A楼二楼整层铺面和A楼一号铺面；2.由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付租金112000.00元；3.由原告（反诉被告）承担本案全部诉讼费。原告（反诉被告）围绕被告（反诉原告）李正波、高琴美反诉诉讼请求辩称：第一，反诉原告至今没有举证证明反诉原告对该房享有所有权和使用权。第二，2019年6月5日曲靖市住房与建设管理局下发通知，并断水断电，该房自2019年6月5日起已交还房屋所有权人的代管人住建局。反诉原告已失去了反诉的任何事实依据。原告（反诉被告）围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1.原告的身份证复印件，用以证明原告的身份信息。2.协议书，用以证明原、被告之间存在商铺租赁合同关系。3.施工合同，用以证明原告租赁房屋后进行了装修，造成装修损失131370.00元。4.收款收据，用以证明原告支付了131370.00元装修费。5.装修设备购买明细表，用以证明原告为开餐馆购买了134130.00元设施设备。6.照片，用以证明原告就餐馆进行了经营及购买的设施设备。7.通知，用以证明住建局收回房屋，原告被迫停止营业。8.微信聊天记录，用以证明原告向被告支付36个月租金252000.00元。被告（反诉原告）围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1.被告李正波、高琴美的身份证各一份，用以证明反诉原告的诉讼主体资格适格。2.《商铺使用协议》一份、《商铺装修使用协议》一份，用以证明反诉人和被反诉人签署商铺租赁协议并约定了租赁标的物是位于曲靖市麒麟区整层及滇东商场辅楼Ａ楼一号铺面，反诉人已将租赁标的物交付给被反诉人使用；反诉人出租给被反诉人的商铺面设立的合同属无固定期限租赁合同；双方就滇东商场Ａ楼二楼整层约定每月租金3000.00元（三个月一结，同时约定如使用不到六个月，出租方不收取任何费用）及装修使用费每月4000.00元，以上共计7000.00元；原告从签订协议一直占用房屋至今。3.《建设工程施工合同》一份、《协议》一份、《告知函》一份、《回函》一份，用以证明反诉原告对涉案房屋享有出租的权利。4.微信聊天记录、曲靖市住房和城乡建设局《通知》一份，用以证明被反诉人未支付2019年6月5日至2020年10月4日期间16个月租金112000.00元；被反诉人已违反约定未按时支付租金，根据租房协议约定及政府要求，被反诉人应当立即将房屋内的物品清空，将房屋归还于反诉人。经质证，被告（反诉原告）就原告（反诉被告）所举证据发表如下质证意见：1.证据1、2的证据三性没有意见，证明目的认可。2.证据3、4、5的证据三性及证明目的均不予认可。商铺使用协议已约定原告在承租期间装修自理，且搬走时不做任何赔偿。商铺装修使用协议明确商铺是被告装修好的，原告只改动了一部分，原告每个月支付4000.00元费用，所以，被告不存在向原告支付装修费；从证据来源看，该证据系原告单方提交的，并且与被告订立的租赁协议相违背，商铺装修使用协议已明确商铺是被告装修的，故该组证据的真实性与事实相违背；原告单方所产生的费用不应当由被告承担，故与本案没有关联性。3.证据6即照片的真实性、合法性没有意见，但证明目的不予认可。照片能反映原告自经营一直使用该房屋至今，但不能证明房屋里面所有的设施设备系原告购买的，但也不是被告购置的。4.证据7即通知的三性没有意见，其证明目的不予认可。该通知不能证明住建局是房屋的所有人或者管理人；该通知证明因规划需对拆迁安置房屋进行维修改造，政府要求将房屋收回，此事实与原、被告所签署的协议相互印证；该通知证明在政府决定对拆迁安置房屋进行维修改造前，该房屋所有人及管理单位并非是具体的拆迁安置户，而是金厦房地产公司。5.证据8即微信聊天记录的三性没有意见，其已支付36个月租金。经质证，原告（反诉被告）就被告（反诉原告）所举证据发表如下质证意见。1.证据1没有异议。2.证据2的真实性没有异议，合法性和关联性有异议，不能证明被告对租赁物享有合法的使用权，不能证明其证明目的。3.证据3中建设工程施工合同的真实性没有异议，合法性没有异议，但不能证明其证明目的，被告拥有施工合同也不可以占用、使用租赁物；协议的真实性不予持疑，合法性、证明目的不予认可，两公司对他人的房产进行交易，受益人为被告，明显不符合国家法律，是违法的；告知函同样是违法的、无效的，且振华建筑公司就被告公然占用拆迁房还明目张胆的告知金厦房地产公司；回函是同意李正波非法占有他人的财产，金厦房地产公司同意被告占用别人的房子，房租归被告，也就证明原告的观点即被告将他人的房屋用于出租是违法的，无效的。4.证据4中通知首先对该证据来源质疑。这份文件为什么会到被告手里，是怎么来的，原告不清楚，没有下发给安置户，也没有公布。该文件仅是个通知，而且没有授权金厦房地产公司。该通知是在2019年6月26日下发的，也就是原告已经搬离了承租房屋才下发的。该通知与住建局下发给原告和广大的租赁户的通知相矛盾，一份通知要求大家搬离，还要断水断电，一份是授权金厦房地产公司管理，相互矛盾，所以没有任何证明意义。微信聊天的真实性、合法性没有异议，微信聊天记录证明前后三年被告收了原告支付252000.00元租金。通过质证，本院对证据予以认定：一、对原告（反诉被告）所举证据的认定1.被告对原告所举证据1、2、6、7、8无异议，本院予以确认并在卷佐证。证据6、7的证明目的，本院结合全案事实综合认定，其他证据的证明目的，本院予以确认。2.根据被告对证据3、4的质证意见，其明确原告就承租房屋改造（改动）了部分，经营餐饮的设施设备其没有购置过。所以，该证据的三性本院予以确认并在卷佐证。证据3、4形成证据链，证明原告就承租物予以装修且支付了装修费131370.00元，其证明目的，本院予以确认。证据5、6没有设施设备购置发票佐证，不能证明购置物的购置价，就证据的证明目的，本院不予确认。二、就被告（反诉原告）所举证据的认定1.原告对被告所举证据1及证据中的微信聊天记录没有异议，本院予以确认并在卷佐证。2.原告就被告所举的其他证据的真实性无异议，该部分证据形成证据链能证明被告李正波对本案争议房屋享有出租权，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年4月5日，原告（乙方）与被告李正波（甲方）签订《商铺使用协议》、原告（乙方）与被告高琴美签订（甲方）《商铺装修使用协议》。第一份协议约定：被告李正波将滇东商城辅楼A楼二楼整层（背靠体育局且李正波负责施工部分）商铺临时承租给原告夏宝仙使用，每月租金3000.00元，三个月结一次，商铺如因甲方原因使用不到六个月，甲方不收房租，超过六个月，使用几个月甲方按实际使用期限收取；建设局或者房地产付完甲方工程款搬出房屋，乙方无条件随同搬出，商铺使用期限跟随甲方；乙方承租期限装修自理，乙方搬走时，甲方不做任何赔偿，商铺不可转让于他人使用；在建设局或者房地产未处理之前，甲方无条件让乙方经营，不得以任何借口收回房屋；如甲方安装电梯，电梯使用维修费另行协商；商铺使用时间从2016年10月1日起算，第二年依照上述约定相同条款；建设局将此商铺分到甲方或者其他用户名下，若要承租商铺，出租费用另行协商。第二份协议约定：滇东商城辅楼A楼一号铺面装修使用费划给乙方临时使用，乙方将装修费用（一年48000.00元）一次性付给甲方保管，商铺如因甲方原因使用不到六个月，甲方收取一个月装修费4000.00元，商铺使用超过六个月，使用几个月，甲方按实际使用期限收取，剩余的无条件退还乙方；商铺因乙方原因不使用或者使用不到一年，甲方不退还任何费用；第二年依照上述约定执行；建设局将此商铺分到甲方或者其他用户名下，若要承租商铺，出租费用另行协商。原告承租后向被告交付了从2016年4月5日至2019年6月5日期间的租金252000.00元，并与他人签订合同对承租房屋予以装修，支付他人装修费131370.00元，并购置了相关设施设备经营餐饮业（就二楼窗子安装了玻璃百叶窗，大概260多平方米；改造了厨房、卡座、灯具、线路，厨房添置了油烟机、冰箱、消毒柜、灶具、工作台、餐具、备餐柜等，还做了“冷库”）。2019年5月29日，曲靖市住房和城乡建设局向原告等承租户发出了通知，要求使用的房屋于2019年6月30日前予以清退。本案出租标的物是金厦房地产公司与振华建筑公司以合同的形式将滇东商城辅楼A、B区加层将由振华建筑公司完成。双方还达成了上述项目由振兴建筑公司委托李正波施工，工程准时完工后，工程款未付清，改造工程的底层所有商铺租给李正波以抵工程款至抵完为止。2010年10月5、10日，上述两公司以告知函、回函的方式明确改造的商铺在政府回迁安置、改造前因欠付工程交付给李正波，此期间的出租、管理、使用由李正波个人负责。金厦房地产公司于2019年6月26日收到曲靖市住房和城乡建设局的通知，因其为责任主体，要求其在2019年6月30日前确保安置房的清退工作按期进行。现出租房屋已被围圈。本院认为，根据当事人的陈述及庭审。本案争议焦点是：1.《商铺使用协议》《商铺装修使用协议》是否有效；2.两被告是否就原告承租的房屋享有出租权；3.原告就房屋装修的装修费及购置设施设备购置款是否有权向被告主张赔偿；4.被告要求原告返还房屋的请求是否成立；5.被告要求原告支付从2019年6月5日至2020年10月4日期间的租金112000.00元是否成立。一、出租权与效力的问题1.根据本院认定的事实，被告李正波对其出租给原告使用的房屋有出租权，且原告在使用过程中又没有其他人对出租房屋主张权利予以对抗被告的出租行为。相关部门下发的通知不能否认被告没有出租权。2.原告主张协议无效的理由：一是协议为无固定期限合同。二是被告没有出租权。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。根据本案确认的事实，原告的主张显然不成立。被告对房屋有出租权，原告以此主张合同无效的理由不成立。二、赔偿责任的问题1.根据本院确认“乙方承租期限装修自理，乙方搬走时，甲方不做任何赔偿”的事实，可见双方当事人在订立合同时约定装饰装修物在合同终止时由原告拆除并承担损失，此约定不违反法律和行政法规的强制性规定，原告应当承担合同责任。2.首先，涉案合同是由于双方约定“建设局或者房地产付完甲方工程款搬出房屋，乙方无条件随同搬出商铺使用期限跟随甲方”的合同终止情形出现而终止，合同终止后，权利与义务予以终止。其次，原告已于2019年7月将购置物迁出，且合同未就购置物的合同终止后如何处理予以约定。此费用应当由原告承担。所以，原告主张装饰装修物损失及购置物购置费用由两被告承担不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，其诉请本院不予支持。三、房屋返还的问题根据双方约定的“建设局或者房地产付完甲方工程款搬出房屋，乙方无条件随同搬出，商铺使用期限跟随甲方；租赁物使用超过六个月按实际使用期限予以收取。”及房屋已被相关部门围圈的事实，可涉案出租房屋已被相关部门（建设局或者金厦房地产公司）控制，原告不是房屋的所有人，其仅是依据相关约定取得使用权及出租收益权。所以，原告就租赁物没有返还的必要。四、支付租金的问题根据双方当事人约定的合同终止的情形及曲靖市住房和城乡建设局下发的两份通知的时间，以及要求迁出时间和原告陈述腾房的事实。可见腾房时间最后期限为2019年6月30日，原告准备需要时间腾房，被告不应再向原告主张2019年6月5日以后的租金。综上所述，原告与被告签订的《商铺使用协议》《商铺装修使用协议》是双方当事人的真实意思表示，既不违反法律和行政法规的规定，又不违背公序良俗，也不损害他人的合法权益，依法成立并生效，对双方当事人均有法律约束力。上述合同因出现双方当事人约定的终止情形终止，合同终止后，原告主张被告赔偿损失因合同约定由原告予以承担而不成立。被告反诉诉请，一是已没有返还的必要，二是合同终止情形出现而合同终止，被告无权再向原告主张终止后的租金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第（七）项及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）夏宝仙的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）李正波、高琴美的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4018.00元、反诉案件受理费1270.00元，由原告（反诉被告）夏宝仙负担4018.00元，由被告（反诉原告）李正波、高琴美负担1270.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期限为两年。审 判 长  龚占金人民陪审员  刘惠珍人民陪审员  周艳琼二〇二〇年十二月九日书 记 员  高吉瑞