河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民再227号申诉人（一审被告、二审上诉人）：信阳市安康房地产开发有限责任公司。法定代表人：周明虎，公司经理。委托诉讼代理人：张晓兵，信阳市平桥区法律服务所法律工作者。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：袁志全，男，汉族，1968年3月生，住信阳市平桥区。二审上诉人（一审第三人）：张家付，男，汉族，1966年5月生，住信阳市平桥区。二审上诉人（一审第三人）：张富生，男，汉族，1972年3月生，住信阳市平桥区。一审被告：信阳市平桥区向阳小区工程建设指挥部工程项目部。负责人：张家付。申诉人信阳市安康房地产开发有限责任公司（以下简称安康公司）因与被申诉人袁志全、上诉人张家付、张富生、一审被告信阳市平桥区向阳小区工程建设指挥部工程项目部商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2013）信中法民终字第1058号民事判决书，向本院申诉。本院驳回其申诉请求后，张家付向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2014年8月19日作出（2015）豫法立二民申字第00560号民事裁定书，裁定驳回张家付的再审申请。申诉人安康公司、张家付向河南省高级人民检察院申请民事监督。河南省高级人民检察院于2018年4月16日作出豫检民（行）监[2018]41000000176号不支持监督申请决定书，决定不支持张家付、安康房公司的监督申请。2020年7月17日，本院作出（2020）豫15民监90号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人安康公司的委托诉讼代理人张晓兵、被申诉人袁志全、二审上诉人张家付到庭参加了诉讼。二审上诉人张富生经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。安康公司申诉请求：撤销二审判决，并由被申请人承担诉讼费用。事实及理由：（1）原判决在没有证据的情况下，认定安康商住楼门面房系张家付实际投资开发的，完全错误。申诉人现持有的《国有建设用地使用权出让合同》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》足以证明安康商住楼的名义和实际开发投资人都是申诉人安康公司，而非张家付个人。原判决认定张家付系代表申诉人与被上诉人签订的《商品房预售协议书》错误。因为此时安康商住楼项目就不存在，张家付就不能作为项目的负责人代表申诉人，故申诉人不应该承担该协议书的任何责任。原判决认定申诉人返还购房款47万元缺乏证据证明。平桥法院主审法官隐瞒错误的事实，私自隐匿、保管该案的卷宗材料不归档，达六年之久，造成申诉人一直无法取得该关键证据，导致申诉人无法提起再审。（2）原判决适用法律错误。申诉人是独立法人主体，以自己的名义取得了投资建设开发销售安康商住楼，原审判决认定张家付是安康商住楼的实际投资开发人违反了公司法的法律规定。为支持其申诉请求，安康公司向本院提交了向阳小区建设工程施工合同、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证据，拟证明：安康公司并未授权张家付与袁志全签订《商品房预售协议书》，安康公司没有返还袁志全购房款的责任。被申请人袁志全辩称，向阳小区、安康商住楼系两个工程项目，但张家付代表的是安康公司。安康公再审期间提供的证据都是建商住楼的手续。张家付述称，向阳小区前期系其投资建设，但与安康公司无关。袁志全并未实际付款47万元，其实际收到袁志全16万元，所出具的50万元的条子包括有利息，对于利息不应由其承担。对安康公再审期间提供的证据真实性没有异议。张富生未向本院提交书面意见。张家付向一审法院起诉请求：被告支付双倍的购房款即100万人民币；被告支付银行同期贷款利率及违约造成的损失10万元；本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年1月20日，原告与被告向阳小区项目部签订《商品房预售协议书》，协议约定，甲方（卖方）张家付，乙方（买方）袁志全，甲、乙双方在平等、自愿协商一致的基础上，就乙方向甲方认购人大商住楼的商品房门面房达成如下协议：一、乙方自愿认购甲方新建的位于平桥区××大道北侧××路的人大商品楼门面楼l楼朝向南北，面积126.2㎡左右，从东往西第八间，以办证面积为准多退少补；二、房价格总计人民币伍拾万元；三……四、本协议签订后，双方不得违约，否则违约方向另一方赔偿预交房款双倍的赔款。交房时间为2010年8月31日，甲方有张家付签名并加盖了向阳小区项目部的公章，乙方有袁志全的签名。合同签订的当天，向阳小区项目部给原告出具一份收据，即“收据，2010年1月20日，收到袁志全人大购房款伍拾万元整，￥500000元，经手人张富生。”并加盖了向阳小区项目部的公章。同日，袁志全给被告向阳小区项目部出具一份欠条，即“欠条，今欠人大家属楼前商住楼门面房购房款叁万元整（30000元），袁志全，2010（年）1（月）20（日）”。从原告提供的信阳市平桥区规划建设管理委员会办公室［信平规建办（2013)13号）］文件显示：原告所购买的商品房所占土地原系平桥区人大家属院用地。2008年4月，该家属院陈广中等6户住户准备拆除自己的住房，并以其宅基地置换人大家属院内临近平安大道的空地联建六层商住楼，后因不符合国家有关土地政策而未获得批准。经多方做工作，2008年12月，张家付与平桥区人大第二排住户魏铁山等人签订《平桥区人大家属院前排开发建设商住楼有关事宜协议》，2009年4月，张家付与第一排住户陈广中等6户签订协议，由张家付以安康公司的名义置换土地进行开发建设。2009年5月12日，张家付安排人员施工，准备拆除区人大家属院南院墙进行地质钻探，在拆除过程遭到该家属院部分住户阻挠，次日，区人大派人进行调查处理，并要求张家付做好四邻工作。经市政［信政土(2009)14号文件］批准，安康公司分别于2009年6月、2010年3月通过国有出让方式取得了陈广中等6户的宅基地（面积912.9㎡,）及该6户住宅南邻平安大道的空地（面积1525㎡,）的土地使用权。两宗土地面积共计2437.9㎡。2010年3月18日，安康公司委托张家付全权办理（2010)年第207号地块（即该宗土地）的相关手续。2010年11月，信阳市规划局为安康公司核发了《建设规划用地许可证》，2011年4月，信阳市规划局为安康商住楼核发了《建设工程规划许可证》，安康公司取得该宗土地后，张家付做为该工程的项目经理负责施工。现在该楼已全部峻工。由于被告张家付未能及时交房引起纠纷。一审法院认为，原告购买的平桥区××大道北侧××路西段人大商住楼门面房系安康公司开发的，向阳小区项目部系张家付以安康公司的名义为建商住楼而成立的，张家付应为实际的开发商。向阳小区项目部是临时成立的部门，无权销售安康公司的房子，且安康公司又没有取得销售许可证，所以原告与被告向阳小区项目部签订的《商品房预售协议书》是无效的。根据法律规定合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，所以原告要求被告退还购房款及赔偿经济损失的请求应予支持。根据双方提供的证据可以认定原告当时所交购房款应为47万元。根据最高人民法院司法解释的规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实而与买受人订立的商品房买卖合同，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，所以原告要求向阳小区项目部赔偿不超过47万元的损失，有法律依据，应予支持。原告称有其他损失10万元，由于其未能提供有力证据予以支持，一审法院不予采信。因向阳小区项目部系临时机构，不具备承担民事责任的主体资格，被告安康公司作为该宗土地的开发人委托张家付负责办理该宗土地的相关手续，并由张家付负责施工，因此安康公司及第三人应承担退还给原告购房款47万元并赔偿损失47万元的责任。由于该合同无效，致使原告购房目的不能实现，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第九条之规定，一审法院判决：一、被告安康公司和第三人张家付、张富生在本判决生效后三日内共同返还原告袁志全购房款47万元并赔偿原告损失47万元，共计94万元。二、原告的其他诉讼请求一审法院不予支持。上诉人张家付、张富生以一审判决适用法律错误，判决上诉人张富生承担责任没有事实依据和法律依据等为由提起上诉，请求二审查明事实，依法改判上诉人张富生不承担责任，张家付不赔偿94万元的赔偿款。上诉人安康公司以一审认定事实不清，判决上诉人与张家付、张富生共同向袁志全承担责任，没有事实和法律依据等为由，提起上诉，请求撤销一审判决，改判安康公司不承担任何责任。被上诉人袁志全答辩称，一审判决认定事实清楚，二上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持一审判决。二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院二审认为，平桥区向阳小区是2007年平桥区人大招商引资，由安康公司负责改建开发的建设项目，该公司在项目实施过程中具有负责管理、监督执行实施的职责。张家付是该项目的负责人，实际投资开发人，该商品房预售合同的签订人。从合同签订的形式上看，合同的签订人是张家付与袁志全之间所签订，安康公司没有授权，但是张家付做为该项目的负责人代表的是安康公司。因此，造成合同无效，安康公司和张家付应当承担共同责任。一审法院认定合同无效正确，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第九条的规定，判决上诉人按购房款一倍的赔偿袁志全，属适用法律错误，应予纠正。鉴于双方对合同无效均有一定过错，合同无效确实给袁志全造成了较大损失，本院酌定赔偿损失部分应不超过人民银行发布的同期贷款利息的三倍。由于上诉人张富生不是合同的主体，而只是收款经手人，一审判决张富生承担共同返还并赔偿损失的责任不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（三）项之规定，本院二审判决：一、撤销平桥区人民法院（2012）平民初字第914号民事判决书。二、上诉人信阳市安康房地产开发有限责任公司、张家付在本判决生效后十日内共同返还被上诉人袁志全购房款47万元，并按中国人民银行发布的同期贷款利息的三倍支付利息。（计算时间从2010年1月20日至2013年10月20日止）。再审查明，依据申诉人安康公司向本院提交的向阳小区建设工程施工合同、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证据，可以证明袁志全与张家付签订《商品房预售协议书》时，安康公司尚未取得该土地，安康商住楼尚未立项。结合张家付也认可系其与袁志全签订《商品房预售协议书》，与安康公司没有关系的事实，本院认定张家付并未代表安康公司与袁志全签订《商品房预售协议书》。再审查明其他事实与原审相同。本院再审认为，袁志全为购买的平桥区××大道北侧××路西段人大商住楼门面房与张家付签订《商品房预售协议书》，并向张家付支付47万元，因张家付无销售房屋资格，故该《商品房预售协议书》是无效的，张家付应当返还该47万元。袁志全要求张家付按购房款一倍的赔偿，没有法律依据，本院不予支持。因向阳小区项目部系临时机构，不具备承担民事责任的主体资格，应由张家付承担返还购房款的责任。鉴于袁志全与张家付对合同无效均有一定过错，合同无效确实给袁志全造成了较大损失，本院酌定赔偿损失部分应不超过人民银行发布的同期贷款利息的三倍。张富生只是受张家付安排经手收款，不应承担返还购房款的责任，袁志全要求张富生承担还款责任的诉讼请求不能成立，本院不予支持。因张家付并未代表安康公司与袁志全签订《商品房预售协议书》，安康公司不应承担返还购房款的责任，故安康公司关于不承担返还购房款的申诉理由成立，本院予以支持。综上，原一、二审判决认定部分事实错误，导致裁判错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2013）信中法民终字第1058号民事判决和平桥区人民法院（2012）平民初字第914号民事判决；二、张家付返还袁志全购房款47万元，并按中国人民银行发布的同期贷款利息的三倍支付利息。（计算时间从2010年1月20日至2013年10月20日止）。三、驳回袁志全的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13800元由张家付负担；二审诉讼费14560元，由张家付负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 时华军审判员 芦 倩二〇二〇年十二月十日法官助理熊涛书记员朱婧