安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终1075号上诉人（原审原告）：张凯，男，1992年9月22日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。上诉人（原审原告）：周吉兰，女，1993年1月10日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈达标，安徽景旺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱贵祥，男，1976年1月23日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。被上诉人（原审被告）：陆翠平，女，1979年1月17日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：夏海涛，铜陵市铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。上诉人张凯、周吉兰因与被上诉人朱贵祥、陆翠平排除妨害纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初4581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16号受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张凯、周吉兰的共同委托诉讼代理人陈达标、被上诉人陆翠平及被上诉人朱贵祥、陆翠平的共同委托诉讼代理人夏海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张凯、周吉兰上诉请求：1、依法撤销（2020）皖0705民初4581号民事判决；2、判决被上诉人立即搬离杨村花园10栋1004室，同时向上诉人移交该房屋的钥匙；3、判决被上诉人支付房屋占用费（67元每日，从起诉之日至实际搬离之日）；4、本案一、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定朱贵祥与潘金保签订拆迁房买卖合同及交付钥匙和房产证的行为符合交易习惯的认定，违反《物权法》规定。（1）物权的产权变更以登记为准，原审法院认定案涉不动产房屋的产权交易仅交付钥匙，符合物权交易习惯。违反了《物权法》第九条；（2）案涉房屋在2017年10月7日属于回迁安置房，不能办理产权登记，其当时属于限制买卖的房屋，买卖合同效力存在瑕疵；（3）2019年2月朱贵祥接受了潘金保名义办理的房产证。朱贵祥、陆翠平接收房产证移交作为产权转让凭证，其为了减少税费而未及时办理产权变更登记，属于自甘风险的行为，主观存在过错，为潘金保一房二卖不诚信行为提供了机会；（4）、朱贵祥、陆翠平并未完成案涉房屋的全部付款义务，仍有30%左右的房款处于未支付状态。2、原审法院认定朱贵祥、陆翠平，取得案涉房屋占有不构成无权占有，属于事实认定错误。2017年10月，朱贵祥、陆翠平取得案涉房屋是基于潘金保属于产权人。2019年12月25日，案涉房屋的产权人已经发生变更登记。潘金保对案涉房屋的处分权已经消灭，其作出的占用授权已经失效。在2019年12月25日之后，朱贵祥、陆翠平基于潘金保获得的占用属于无权占有。相对于张凯、周吉兰，于2019年12月25日之后朱贵祥、陆翠平属于无权占有人，妨害了张凯、周吉兰的所有权行使。3、本案属于典型的一房二卖纠纷，原审法院以符合所谓的交易习惯判定被上诉人有权占有，属于适用法律错误。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。据此，原审法院适用法律错误。4、上诉人信赖不动产登记信息，获得的不动产登记应获法律保护。上诉人购买前，进行了看房、查验房屋权属登记信息，已尽购房善意第三人注意义务，并且案涉房屋经过了银行不动产按揭贷款审查程序，上诉人因信赖不动产登记制度获得房屋所有权及所有权的占有权能应受法律保护。综上，请求二审法院依法判决，支持上诉人的全部上诉请求。朱贵祥、陆翠平辩称，1、被上诉人与潘金保签订房屋买卖合同的时间优于两上诉人；2、从占有状况，被上诉人在支付合同约定的价款后实际占有涉案房屋，并进行了装潢，一直在房屋居住至今，而上诉人并没有实际占有该房屋；3、从交易习惯看，被上诉人与潘金保及其家人共同签订了房屋买卖合同，支付了合理的价款，潘金保依据签订的合同将房屋的钥匙交给被上诉人，符合双方正常的交易习惯；而两上诉人在房屋买卖过程中未进行实际查看，也未了解房屋处于何种状态，就办理房屋过户手续，有违常理；4、根据第八次民商会议纪要第15条内容，一房数卖的纠纷案件，其顺位保护的是善意取得人，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有房屋的买受人，综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张凯、周吉兰向一审法院起诉请求：l.判决朱贵祥、陆翠平立即搬离杨村花园10栋1004室，同时向张凯、周吉兰移交杨村花园10栋1004室的钥匙。2.判决朱贵祥、陆翠平支付房屋占用费（67元每日，从起诉之日至实际搬离之日）。3.判决本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2017年10月7日被告朱贵祥（乙方）与潘金保、潘敏、潘雯（甲方）签订《回迁房买卖协议》一份，该协议约定：一、甲方将坐落于铜陵市铜官区杨村花园10栋1单元1004室住宅（建筑面积101.2平方米）自有楼房出售给乙方；二、双方议定价款为人民币58.8万元【注：该数额在原有打印字体“陆拾万元（60万元）”改为手写字体“伍拾捌万捌仟元（58.8万）”，并按有手印】。”三、双方约定，本协议签订之日，乙方预先支付房款肆拾万元（40万元）人民币，余款贰拾万元（20万元）人民币待房产完全过户后支付；甲方同时将房屋钥匙交付给乙方。双方应该同时为对方出具相应的收到凭证。……。潘金保于2017年10月7日向被告朱贵祥出具25万元的收条一份，2017年11月30日又向被告朱贵祥出具13.8万元的收条一份，合计金额为38.8万元。依据签订协议潘金保将房屋钥匙交给被告朱贵祥。被告朱贵祥、陆翠平对该房屋进行装潢后于2018年元月份搬进该房屋居住至今。潘金保在2019年2月办理了该房屋的房产证后，将该房产证原件交给了被告。2019年12月15日潘金保（甲方）与原告张凯、周吉兰（乙方）就铜陵市铜官区杨村花园10栋1单元1004室房屋签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：第一条甲方自愿将坐落在铜官区杨村花园10栋一单元1004室用于住宅的房屋（建筑面积101.01平方米）出售给乙方，房屋产权证字号为20190010564号。房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并移交给乙方；第二条中1、抵押情况（以选择条款为准）：（1）为未设定抵押（注：该选项为打勾）。2、出租情况（以选择条款为准）：（1）未出租（注：该选项为打勾）。第四条该房屋买卖价款为捌拾捌万元，乙方按下列第2种方式付款：2、分期付款：双方约定乙方首付贰拾陆万元整，余款陆拾万元整按揭付清。第五条甲乙双方按第2款约定该房交付日期：1、合同签署之日起日内，甲方向乙方交付该房；2、甲方在收到乙方全部房款之日起10日内甲方向乙方交付该房屋。……2019年12月17日潘金保向原告出具承诺一份，承诺该房屋为其本人单独所有，无其他产权人，如情况不属实或由此引起的一切法律纠纷，由其本人承担。当日潘金保向两原告出具收条一份，收到首付款26万元。2019年12月26日两原告以抵押贷款方式与农业银行签订借款合同，贷款60万元。2019年12月25日两原告通过变更手续，作为共同权利人依法取得铜官区杨村花园10栋一单元1004室的不动产证。一审法院认为，公民的财产权受法律保护，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。本案中，原告张凯、周吉兰与案外人即原房屋产权人潘金保签订房屋买卖合同，支付合理对价，并办理了房屋过户手续，取得了铜官区杨村花园10栋一单元1004室房屋的所有权，而被告朱贵祥、陆翠平作为该房屋的买受人，依据签订的合同，按约定支付相应的房款，并实际居住于该房屋内，现原告张凯、周吉兰以物权所有人身份主张权利是否合理，是本案争议的焦点。首先，从原、被告与原房屋产权所有人潘金保分别签订买卖合同的时间看，被告朱贵祥签订合同的时间早于原告张凯、周吉兰；其次，从占有的状况看，被告朱贵祥、陆翠平在支付合同约定的合理对价后就已经实际占有了该房屋，并一直居住于在该房屋内，而原告张凯、周吉兰并没有实际占有该房屋；再者，从交易习惯看，被告朱贵祥与潘金保及其家人共同签订房屋买卖合同，支付合理价款，潘金保依据签订的协议将房屋钥匙交给被告朱贵祥，双方符合正常的的交易习惯；而原告张凯、周吉兰与潘金保在房屋买卖过程中，特别是对于二手房的买卖过程中，在未能实地查看、现场了解该房屋处于何种状态的情况下就签订了房屋买卖合同，并办理了房屋过户手续，有违正常的交易习惯。综上分析，虽然原告张凯、周吉兰作为案涉房屋登记的权利人，要求被告朱贵祥、陆翠平立即搬离杨村花园10栋1004室房屋，满足该请求的前提条件是两被告对案涉房屋属于无权占有，而从本案事实看，两被告基于合同，且在支付合理价款后，对该房屋处于持续占有状态，其占有具有本权的基础，具有合法依据，两被告的行为并不构成无权占有，故原告张凯、周吉兰在本案中以排除妨害的法律关系主张权利，其诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定，判决如下：驳回原告张凯、周吉兰的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元由原告张凯、周吉兰负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求均没有提交新证据。双方当事人在二审中提交的其他证据同一审，证据的证明目的、质证意见均同一审，本院认证意见与一审一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人张凯、周吉兰是否享有排除涉案房屋妨害的权利。本案中张凯、周吉兰是基于其对涉案房屋的所有权，主张朱贵祥、陆翠平搬离涉案房屋，实质属于行使所有权的返还请求权。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。此处关键在于占有是否为无权，无权占有的占有因不存在权源遂负有返还义务，而有权占有人因具有正当权源应受法律保护。根据本案查明的事实并结合双方当事人的陈述，朱贵祥与涉案房屋的原所有权人潘金保于2017年10月7日签订《回迁房买卖协议》后，朱贵祥在履行了协议约定的房屋价款之后即对涉案房屋进行了装修并一直居住至今，朱贵祥、陆翠平占有涉案房屋系基于其与潘金保的购房协议，其占有涉案房屋具有正当权源，不构成无权占有。张凯、周吉兰虽然于2019年12月25日取得了涉案房屋所有权证，完成了房屋的权利交付，但其实际并未获得涉案房屋的实际控制权，且张凯、周吉兰购买涉案房屋时未履行实地仔细看房及谨慎审查其购买的房屋是否存在他人权利的义务，这与平时生活常理和房屋买卖的交易习惯相违背，一审法院依法驳回张凯、周吉兰的诉求，符合法律规定。现张凯、周吉兰上诉主张朱贵祥、陆翠应搬出涉案房屋、移交房屋钥匙并支付占用房屋费用，无事实和法律依据，本院对其该项上诉主张不予支持。综上所述，张凯、周吉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张凯、周吉兰负担。本判决为终审判决。审判长 珠 容审判员 徐际双审判员 郎继栋二〇二〇年十二月十日书记员 梁 弈本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：…（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…