辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初36号原告（申请执行人）：沈阳燃气管道工程有限公司，住所地康平县两家子乡两家子村。法定代表人：杨克屏，该公司经理。委托诉讼代理人：周琦，男，1990年10月12日出生，满族，该公司员工，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。被告（被执行人）：沈阳百田房产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区塔湾街**。法定代表人：朱政，该公司经理。委托诉讼代理人：张佳妮，辽宁人民律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋朕，男，1979年9月27日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市和平区。被告（案外人）：阎秀侠，女，1976年8月30日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人:于莎莎，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告沈阳燃气管道工程有限公司（以下简称“燃气公司”）因与被告沈阳百田房产开发有限公司（以下简称“百田公司”）、阎秀侠申请执行人执行异议之诉一案，本院依法适用普通程序，于2020年10月9日依法公开开庭对本案进行了审理。原告燃气公司委托诉讼代理人周琦、被告百田公司委托诉讼代理人宋朕、被告阎秀侠的委托诉讼代理人于莎莎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。燃气公司向本院提出诉讼请求：1.继续执行沈阳市皇姑区7门房产；2.被告承担诉讼费。事实与理由：首先，案涉房屋属于商业用房，司法解释保护的是老百姓的居住权，而不是投资权利；其次，阎秀侠通过抵顶方式进行买卖，不适用执行异议与复议司法解释规定，只提供了收款收据，其提供的合法占有使用的证据明显有漏洞，其并没有自合同签订后一直合法占有案涉房屋。百田公司辩称，不同意原告诉讼请求。阎秀侠辩称，执行裁定正确，应驳回原告诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，没说明不适用于门市房。本案情况完全符合28条规定，我方于2017年8月15日法院裁定查封前就签订了合法有效的书面合同，并用顶账的形式支付了全部购房款，并且合法占有，至今不能办理房证也并非是我方自身原因。该规定并没有禁止以顶账的形式支付房款，并且该房屋虽登记在百田公司名下，但该房屋已在2013年就由我方的上一个业主戴娟合法占有使用。该房屋只是因开发商原因不能办理房证，才一直没有登记成戴娟的名字，后来才由戴娟将房屋顶账给我方。即便如此，我方合法占有房屋，也是在案涉房屋被查封之前。关于原告所述关于我方合法占有使用的证据漏洞问题，该房屋至2013年由业主入住至今已经七年，根据采暖费交纳情况可以看出，自2012-2013年入住后交纳采暖费，商用门市房的采暖费水电费标准较高，而且案涉房屋面积也大，每年的费用也多，但采暖费每年就一万多元。如果不是实际占有使用，一般人都不会浪费这些钱，更不会每月产生水费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：阎秀侠提交的其2016年8月16日与百田公司（甲方）签订的《新汉城认购书》载明阎秀侠购买百田公司开发的位于沈阳市皇姑区7门房产，建筑面积288.51平方米，总房款4846960元。新汉城工程项目资金拨付审核表载明工程名称为博林特电梯公司，工程内容为电梯货款和安装款，2012年4月21日工程部审批意见为同意办理11号七门门市房的入住手续，沈阳博林特电梯股份有限公司收到沈阳百田开发公司新汉城项目门市房11号七门一套抵工程款484.696万元。2012年1月1日，沈阳百田房产开发有限公司作为甲方，沈阳博林特电梯股份有限公司作为乙方，沈阳万泉鑫标准件厂作为丙方，签订三方协议。三方确认就沈阳新汉城项目甲方应付乙方电梯余款357.177万元和新汉城项目下一期甲方向乙方采购电梯签订合同时预付的127.519万元电梯款，总计甲方应付乙方金额484.696万元，乙方采购丙方材料应付丙方材料款484.696万元，由丙方购买甲方位于皇姑区7门面积288.51平方米的商品房，总价款为484.696万元，丙方应付甲方购房款484.696万元。乙方同意甲方直接将上述房屋办理过户至丙方或丙方指定的第三人名下，并由丙方承担房屋购买过户过程中实际发生的一切税费。2016年7月30日，沈阳万泉鑫五金标准件有限公司作为甲方，王恒志、戴娟作为乙方，沈阳市沈河区东塔标准件厂作为丙方，签订三方协议，载明因业务往来甲方欠丙方货款484万元，现将乙方名下皇姑区7门（面积288.51平方米）商品房顶账给丙方，作为甲方偿还丙方货款484万元。乙方同意甲方直接将上述房屋办理过户至丙方名下或丙方指定的第三人，并由丙方承担房屋过户过程中实际发生的一切税费。注：丙方同意将此房转让至阎秀侠名下。阎秀侠提交的收款收据载明沈阳百田房产开发有限公司2016年8月1日为戴娟出具19#7门288.51平方米款项4846960元的收款收据。阎秀侠提交的另一份收款收据载明沈阳百田房产开发有限公司2016年8月16日为阎秀侠出具19#7门288.51平方米款项4846960元的收款收据，付款单位写明戴娟更名阎秀侠。阎秀侠提交的准住通知单载明，2013年1月17日，沈阳百田房产开发有限公司向博林特电梯公司告知其购买的沈阳市皇姑区7号网点面积为288.51平方米，符合入住条件，准予发放入住单。阎秀侠提交的沈阳华发热力有限公司皇姑收费一所2019年8月19日出具的采暖费交费查询单载明，新汉城19#（明廉路11号）网点07房屋2010-2012年处于停断供状态，2012-2014年处于开通供暖状态，2014-2015年处于断供状态，2015-2016年处于开通供暖状态，2016-2017年处于断供状态，2018-2020年处于开通供暖状态。阎秀侠提交的用户用水情况清单载明2016年3月1日-2019年8月13日明廉路11号7门房屋持续产生水费。阎秀侠提交的物业管理服务费专用收据载明2019年11月25日闫秀霞交纳2019年7月至12月物业费504元。沈阳博鳌物业有限公司2019年8月17日出具情况说明载明新汉城明廉路11号7门房主为阎秀侠，入住时交纳了水费500，电费500，电费由物业代收代缴至2019年7月2日，现该业主已缴纳物业费至2014年12月31日。阎秀侠提交的租赁合同载明，2015年9月3日刘德胜与宋志刚签订租赁合同，约定刘德胜将沈阳市皇姑区7门房屋出租给宋志刚做棋牌室用，租赁期限自2015年10月15日至2018年10月15日。2016年11月8日，阎秀侠与宋志刚签订租赁合同，约定阎秀侠将沈阳市皇姑区7门房屋出租给宋志刚做麻将社用，租赁期限自2015年10月15日至2018年10月15日。阎秀侠2017年7月14日出具收条载明收到租金3万元。阎秀侠提交的沈阳万泉鑫五金标准件有限公司的情况说明和沈阳市沈河区东塔标准件厂的情况说明，记载了阎秀侠因抵顶取得案涉房屋的过程。另查明，燃气公司与百田公司、宋涛借款合同纠纷一案，依据本院（2015）沈中民三初字第00111号民事判决书，本院于2016年3月18日立案执行，执行案号为（2016）沈中执字第166号。在执行过程中，本院于2017年8月15日预查封被执行人百田公司开发建设的位于皇姑区7门房屋。阎秀侠作为案外人向本院提出执行异议，本院于2019年11月25日作出（2019）辽01执异735号执行裁定书，裁定中止对位于沈阳市皇姑区7门房产的执行。燃气公司对该裁定不服，遂提起本案诉讼。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，故审查的重点为案外人阎秀侠就位于沈阳市皇姑区7门的涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对于案外人基于以房抵债提出的排除执行请求，除参照上述规定外，还应审查债务及以房抵债协议的真实性与有效性、债务与抵债房产价值的对等性、债务及以房抵债合意形成时间等因素，综合确定案外人的权利是否能够排除执行。首先，从阎秀侠提交的沈阳百田房产开发有限公司作为甲方、沈阳博林特电梯股份有限公司作为乙方、沈阳万泉鑫标准件厂作为丙方签订的三方协议以及沈阳万泉鑫五金标准件有限公司作为甲方、王恒志、戴娟作为乙方、沈阳市沈河区东塔标准件厂作为丙方签订的三方协议以及新汉城工程项目资金拨付审核表以及百田公司的陈述可以证明，富通公司与沈阳博林特电梯股份有限公司、沈阳博林特电梯股份有限公司与沈阳万泉鑫标准件厂、沈阳万泉鑫五金标准件有限公司与沈阳市沈河区东塔标准件厂之间存在债权债务关系。各方达成以案涉房屋抵顶债务的合意真实有效，抵顶房屋价值与债务金额也基本一致。故阎秀侠基于上述以房抵债关系，取得案涉房屋的时间在案涉房屋被预查封之前。其次，从价款给付方面，因各方达成协议以案涉房屋抵顶应付货款，且阎秀侠已取得百田公司开具的收款收据，可以认定阎秀侠已经支付全部对价。第三，从房屋占有情况来看。阎秀侠提交的准住通知单、采暖费交费查询单、用户用水情况清单等证据材料，亦能够证明阎秀侠在案涉房屋被查封前就已办理房屋入住手续及占有使用房屋并交纳相关费用。最后，从未办理过户登记的原因来看，因百田公司自认是开始由于五证不全，后又备案至泰丰公司名下导致案涉房屋在被查封前未能办理房证，因此，阎秀侠对案涉房屋未办理过户登记并不存在过错。综上所述，阎秀侠就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告燃气公司的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告沈阳燃气管道工程有限公司的诉讼请求。案件受理费45576元，由原告沈阳燃气管道工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  吕长辉审判员  谢 宏审判员  姜会军二〇二〇年十二月三日书记员  赵博文本案裁判所依据的相关法律《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。