湖南省湘乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0381民初2962号原告：湘乡市资产经营有限公司，住所地湖南省湘乡市望春门办事处草萝街**。法定代表人：彭啸，总经理。委托诉讼代理人：易柳屏，湖南湘达律师事务所律师，一般代理。被告：曾集思，男，1969年11月2日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：刘正连，湖南南琴律师事务所律师，一般代理。原告湘乡市资产经营有限公司（下文简称“资营公司”）与被告曾集思房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告资营公司委托诉讼代理人易柳屏、被告曾集思及委托诉讼代理人刘正连到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告资营公司向本院提出如下诉讼请求：1.确认解除《房屋租赁合同书》，判令被告向原告支付租金13.3万元(从2020年10月1日开始计算至2021年4月30日，以22.8万元/年为基数)；2.判令被告向原告支付违约金22.8万元；3.判令被告缴纳的履约保证金1万元不予退还；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年11月21日签订《房屋租赁合同》，约定续租期限、租赁范围、租金及付款方式、其他事项、违约责任等。2020年8月，原告获悉被告将租赁场地转租给第三人张国生经营吉盟金店。后经原告到租赁场所了解情况，吉盟金店的人陈述被告没有参与金店的经营，但具体如何合作，要问其老板张国生。2020年9月22日，原告法定代表人彭啸将《商铺收回通知函》直接送达给被告曾集思，被告曾集思否认转租行为，陈述其是与第三人张国生合作经营，并将《合作协议书》复印件呈送给原告。原告认为该《合作协议书》名为合作，实为借贷及转租关系，遂于2020年10月30日向被告发送《解除租赁合同通知函》，同时向第三人张国生发送《解除与曾集思租赁合同关系的通知函》。被告收到该函件后不认可其存在转租行为，并向原告发送《关于解除合同的复函》。为维护原告的合法权益，只好向法院提起诉讼，请求判如所请。被告曾集思辩称，1.原告资营公司与被告曾集思于2013年11月21日签订的《房屋租赁合同书》合法有效；2.被告曾集思与张国生于2017年4月27日签订的《合作协议书》合法有效；3.《房屋租赁合同书》不应当被解除，无论被告曾集思与张国生是合作还是转租，该合同均不应当被解除，若是合作，原告没有解除合同的法定事由，若是转租，被告有充分证据证明原告在2017年即知晓被告转租的事实，原告最迟在2019年11月18日也知道了被告转租了四楼门面的事实，但原告未在知道转租事实后的六个月内提出异议，故法院不应当支持原告的诉讼请求。原告资营公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.《房屋租赁合同书》，拟证明原、被告之间存在租赁合同关系，双方对租赁时间、租赁范围、租金及支付方式、其他事项、违约责任等进行了约定。2.《商铺收回通知函》、《合作协议书》，拟证明：（1）原告向被告发函；（2）《合作协议书》中明确被告不参与具体经营，所投款项不承担任何经营风险，需按期返还，此合同名为合作，实为转租。3.《解除租赁合同通知函》、《解除与曾集思租赁合同关系的通知函》，拟证明原告已向被告、实际承租人张国生分别发送通知，告知原、被告的租赁合同关系已解除，被告与实际承租人张国生签收了通知函。4.银行汇款凭证及收条，拟证明被告实际收取的租金期限应与支付给原告的租金期限保持一致。5.《关于解除合同的复函》，拟证明被告不认可转租行为，不愿退回承租场所，原告只好依法维权。6.湘乡市昆仑桥金福珠宝（吉盟金店）的营业执照，拟证明吉盟金店是张国生自己经营。被告曾集思为支持自己的答辩意见，向本院提交了如下证据：1、房屋租赁合同书，拟证明合同合法有效，应受法律保护。2、合作协议书，拟证明被告与张国生订立的合同合法有效，应受法律保护。3、被告与原告法定代表人彭啸的微信聊天记录（2020年5月1日），拟证明原告知悉被告与张国生转租房屋的事实。4、微信语音聊天资料（2019年11月18日）及与芭菲尔舞蹈培训的房屋租赁合同，拟证明原告知悉被告与芭菲尔舞蹈培训的拉丁舞老师转租房屋的事实。5、电话录音资料（光盘及文字），拟证明原告法定代表人彭啸和其职工知悉被告与张国生2017年转租房屋的事实。对原告提交的证据1，被告对该证据的关联性有异议，认为达不到原告的证明目的；本院经审查，该证据可以达到原告的证明目的，依法予以认定。对原告提交的证据2，被告对该合作协议书的关联性有异议，认为达不到原告证明目的，对商铺收回通知函的合法性有异议，认为原告发送该通知函违背法律规定；本院经审查，该合作协议书与被告提交的一致，对该合作协议书的真实性依法予以认定，对商铺收回通知函，可以证明原告向被告发函的事实，依法予以认定。对原告提交的证据3，被告对该证据的合法性、关联性有异议，认为该两份通知函违背法律规定，且不能证明原、被告租赁合同关系已解除；本院经审查，该两份通知函可以证明原告分别向被告曾集思和张国生发送通知函的事实，对该部分证明效力予以认定。对原告提交的证据4，被告对该证据的关联性有异议；本院经审查，该证据与本案没有关联性，依法不予认定。对原告提交的证据5，被告对该证据的证明目的有异议，认为无论被告与张国生是合作还是转租关系，原告的维权诉讼均不应得到支持；本院经审查，该证据可以达到原告的证明目的，依法予以认定。对原告提交的证据6，被告无异议，本院经审查，该证据来源合法，内容真实，与本案具有关联，依法予以认定。对被告提交的证据1、2，原告对证据1的证明目的有异议，认为该合同约定了被告不得转租他人以及违约应承担的责任，原告对证据2的合法性、关联性有异议，认为原、被告的合同明确约定不得转租他人，该份合作协议没有获得原告的认可，被告曾集思属于无权处分；本院经审查，被告提交的房屋租赁合同与合作协议与原告提交的一致，对该证据的真实性依法予以认定。对被告提交的证据3，原告对该证据的真实性、关联性有异议，认为不能确定该份聊天记录是否存在删减、编辑，也不能确定聊天的主体是否是原告法定代表人彭啸与被告，且由于被告一直陈述是合作关系，单从聊天内容中“吉盟那边也问过我”就推断原告知晓转租房屋的事实，不符合常理；本院经审查，该证据的内容不能达到被告的证明目的，对该证据依法不予认定。对被告提交的证据4，原告对微信语音聊天的关联性、真实性有异议，对房屋租赁合同的合法性有异议，认为从语音的内容看，彭啸并不清楚拉丁舞老师跟被告具体是合作还是转租关系，被告从未把他和拉丁舞老师的房屋租赁合同给原告看过，原告今天才知道租赁场所四楼也存在转租关系；本院经审查，该证据不能达到被告的证明目的，对微信聊天语音依法不予认定，对房屋租赁合同，可以证明被告与芭菲尔舞蹈培训签订房屋租赁合同的事实，对该部分证明效力予以认定。对被告提交的证据5，原告对该证据的三性均有异议，认为该录音是私下录音，不具有合法性，且从录音内容看，彭啸并没有认可转租关系，彭啸也没有说明自己2017年就知道被告与张国生存在转租关系，彭啸仅仅说明自己是2017年接手的，达不到被告的证明目的；本院经审查，该电话录音获取手段合法，且原告并未否认该电话录音里的主体身份，故对该证据的真实性依法予以认定。根据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院查明如下事实：2013年11月21日，原告资营公司（甲方）与被告曾集思（乙方）签订了《房屋租赁合同书》，合同第一条约定：“应乙方要求，为满足乙方经营活动需要，甲方同意将位于湘乡市××街××号××栋××楼××楼的门面出租给乙方使用，乙方在有效合同期内，对所租赁房产拥有使用权和管理维护权。租期是在2011年10月1日合同基础上续签七年，即为2013年10月1日至2016年9月30日执行原签合同，自2016年10月1日起至2023年9月30日止执行本次签订合同……乙方在签订租赁合同同时应向甲方支付人民币壹万元的履约保证金，以原已缴履约保证金结转下一租赁周期。在租赁合同到期时，如无违约现象且交还门面后，甲方应将乙方已交履约保证金退还乙方。”第三条约定：“上述出租房产租金标准2013年10月1日-2016年9月30日止在原合同租金标准基础上增加贰万元／年。自2016年10月1日-2023年9月30日止租金标准为贰拾贰万捌仟元整，自2021年10月1日开始，在租金标准为每年贰拾贰万捌仟元的基础上每年递增人民币壹万伍仟元……”第四条第6款约定：“乙方不得转租他人。如转租他人，必须与甲方协商同意后方能进行，否则甲方无条件收回本合同约定的承租范围。”第六条约定：“如单方违约，违约方除赔偿履约方直接认可经济损失外，另付本合同标的的一倍违约金。”2016年10月13日，被告曾集思与芭菲尔舞蹈培训签订了《房屋租赁合同》，约定被告曾集思将位于大正街66号健康药店的第四层租赁给芭菲尔舞蹈培训，租赁期限为四年，即2016年10月28日至2020年10月27日止，租金每年4.58万元。2017年4月27日，被告曾集思（甲方）与张国生（乙方）签订了《合作协议书》，合同第一条至第五条约定如下：“一、甲方将其所租的坐落在湖南省湘乡市大正街66号的健康药店一层（原医药公司）商铺门面房的使用权和乙方合作。二、合作期限为六年，自2017年9月30日至2023年9月30日。三、甲方不参与乙方的具体经营管理，概不承担经营风险，对依法经营期限所发生的债权、债务以及一切费用，甲方概不负责。四、经甲方双方商定，甲方投资六十万与乙方合作，所投资款项不承担任何经营风险，按期返还。五、乙方向甲方每年交付款项五十五万元整（550000.00元）：1.租金贰拾伍万元（25万元）每年。2.甲方投资款返还十万元（10万元）每年。3.利润分红及利息共壹拾捌万元（18万元）每年。4.协调费贰万元（2万元）每年。”张国生承租该房屋后经营湘乡市昆仑桥金福珠宝商行，并于2016年7月26日办理了营业执照，该珠宝商行为个体工商户，经营者为张国生，门店店名为“吉盟珠宝”。2020年9月22日，原告资营公司以被告曾集思承租的湘乡市××街××号××栋××楼××楼的门面存在转租行为为由，向被告曾集思发送了《商铺收回通知函》，决定自当日起解除双方的租赁合同，要求被告在接到该通知后10日内腾退房屋、付清费用，并根据双方签订的《房屋租赁合同书》的约定承担违约责任。被告曾集思收到该函后，向原告资营公司提交了与张国生签订的《合作协议书》，称是与张国生合作经营，没有转租行为。2020年10月30日，原告资营公司向被告曾集思发送了《解除租赁合同通知函》，不认可被告曾集思与张国生的合作经营关系，原告并于同日向张国生发送了《解除与曾集思租赁合同关系的通知函》，告知张国生关于原告与被告解除租赁合同的情况。2020年11月7日被告曾集思向原告资营公司发送了《关于解除合同的复函》，被告曾集思表示与张国生系合作经营，并没有转租行为。被告曾集思至今未腾退租赁房屋，原告遂向本院起诉。在审理过程中，原告表示自愿调低违约金。被告曾集思向本院提交的2020年11月13日原告法定代表人彭啸与被告曾集思的电话录音中，被告曾集思提到“2017年，实际上你公司里包括你们职工也好，实际上我租给张国生你们都知道，还要这样子搞”，彭啸回答“晓得呢，不是我们呢，是上面要搞”。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告曾集思与案外人张国生签订的《合作协议书》是合作经营协议还是转租协议的问题。本案被告曾集思与张国生签订的《合作协议书》第三条、第四条中，明确约定了被告曾集思不参与商铺的具体经营管理，不承担任何经营风险，仅收取固定55万元的合作收益金，该条款不符合个人合伙经营共同出资、共同经营、利益共享、风险分担的法律特征。且在被告提交的电话录音中，被告陈述了租给张国生案涉租赁房屋的事实。因此被告曾集思与张国生签订的《合作协议书》应为转租协议。二、原告资营公司与被告曾集思签订的《房屋租赁合同书》是否应确认解除的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，被告曾集思转租虽未经原告资营公司同意，但原告资营公司是否知道或应当知道被告曾集思转租且在六个月内未提出异议，是认定原告是否有权解除合同、以及本院是否应确认解除合同的关键。首先，被告曾集思于2016年10月13日将案涉租赁房屋的第四层转租给芭菲尔舞蹈培训，至今已有四年，于2017年4月27日将案涉租赁房屋的第一层转租给张国生，至今已有三年，且原告资营公司的住所地位于案涉租赁房屋的附近，原告称于2020年8月才知悉被告转租的事实与常理不符。其次，根据原告提交的《关于解除合同的复函》所知，被告自2005年开始租赁原告的案涉房屋，期间先后经营过服装超市、361度休闲服饰，经营种类均为服饰类，而张国生经营的吉盟珠宝经营种类为黄金珠宝类，芭菲尔舞蹈培训的经营种类为舞蹈培训类，三者的经营类别差异明显，且张国生已于2017年6月29日办理了营业执照，明确登记经营者为张国生个人，故原告理应对此产生合理怀疑并应及时发现案涉租赁房屋的实际承租人并非被告曾集思，即被告曾集思存在转租行为。最后，根据被告曾集思提交的电话录音，被告曾集思提到“2017年，实际上你公司里包括你们职工也好，实际上我租给张国生你们都知道”，彭啸明确回答“晓得呢”。因此，结合全案证据并结合日常生活经验，本院认为原告资营公司对被告转租是知道或者应当知道的，且在六个月内未提出异议。故原告资营公司无权以被告曾集思转租未经原告同意为由解除房屋租赁合同，对原告主张确认解除房屋租赁合同的诉讼请求，依法不予支持。三、被告是否应向原告支付租金13.3万元(从2020年10月1日开始计算至2021年4月30日，以22.8万元/年为基数)的问题。因原告资营公司与被告曾集思签订的《房屋租赁合同书》未依法解除，被告曾集思可按照约定向原告支付租金，对原告该项诉讼请求，因《房屋租赁合同书》没有约定租金支付时间，本院不予支持。四、被告是否应向原告支付22.8万元违约金，以及原告是否应退还被告1万元履约保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案原告资营公司与被告曾集思签订的《房屋租赁合同书》中，明确约定了如被告曾集思将案涉租赁房屋转租他人必须征得原告同意，并约定了合同标的一倍的违约金，同时原告收取了被告曾集思1万元的履约保证金，被告曾集思没有证据证明将案涉租赁房屋转租给张国生及芭菲尔舞蹈培训时已征得原告的同意，被告曾集思已构成违约，原告有权要求被告按照合同约定支付违约金，并不退还被告1万元履约保证金。由于该合同所约定的违约金标准明显过高，且原告在庭审中表示自愿调低违约金，本院以原告的损失情况为基础，并综合本案合同的履行情况、双方当事人的过错程度等因素，认为原告不退还被告交纳的1万元履约保证金已足以弥补原告的损失，且履约保证金本身具有违约金的性质，故对原告主张的22.8万元违约金不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告曾集思已交纳给原告湘乡市资产经营有限公司的1万元履约保证金，原告湘乡市资产经营有限公司无需退还；二、驳回原告湘乡市资产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6762.22元，减半收取3381.11元，由原告湘乡市资产经营有限公司负担3356.11元，被告曾集思负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  刘智毓二〇二〇年十二月八日法官助理蒋莎书记员马力附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。