广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初9244号原告：珠海金嘉置业有限公司，住所：珠海市香洲区前山翠珠工业区**第****，统一社会信用代码：914XXXXXXXXXXXXXXX25H。法定代表人：梁金柱，经理。委托诉讼代理人：周秋菊，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。被告：陈喜娜，女，汉族，1988年5月5日出生，住广东省揭阳市榕城区***********之七，公民身份号码：440************224。被告：郭标南，男，汉族，1971年9月3日出生，住广州市番禺区***********，公民身份号码：440************157。原告珠海金嘉置业有限公司与被告陈喜娜、郭标南房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭、适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海金嘉置业有限公司委托诉讼代理人周秋菊、被告陈喜娜和郭标南到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令二被告向原告支付拖欠的租金93767.76元；2.判令二被告向原告支付因延期支付租金而产生的违约金（①自2020年3月6日起，以34728.8元为基数，按照每日1‰暂计至起诉之日为3785.44元，应计算至被告实际清偿租金之日止；②自2020年4月6日起，以34728.8元为基数，按照每日1‰暂计至起诉之日为2708.85元，应计算至被告实际清偿租金之日止；③自2020年5月6日起，以24310.16元为基数，按照每日1‰暂计至起诉之日为1166.89元，应计算至被告实际清偿租金之日止）；3.被告向原告支付搬运费11320元；4.判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月27日，原告和被告陈喜娜签订《房屋租赁合同》。合同约定，被告租用原告位于珠海市香洲区*****3*（珠海市香洲区********）二层整层，租赁期限自2018年4月7日至2021年11月6日。合同第二章第三条约定，租金为31500元/月,自2018年11月7日起月租金标准在上年基础上递增5%，2018年4月7日起计收租金，其中2019年11月7日至2020年11月6日期间，每月租金为34728.8元每月。租金每月支付一次，被告应于当个月5日或之前一次性支付该月的租金。合同第六章第十一条第三款还约定，被告在租赁期间，延期支付租金的，除应依照约定支付租金外，每逾期1日，应当向原告支付应付未付款的1‰作为违约金，逾期超过30天，被告同意接受原告停止该租赁物的水电供应，或解除本合同，并按违约追偿被告责任。合同第十一条第四款约定乙方（被告）有违约行为依照本条的规定，甲方有权选择解除合同的，乙方除不得要求返还押金外，还应按照本条第三项的规定承担违约责任。合同签订后，被告陈喜娜开始使用原告房屋开设酒楼并交付租金。但自2018年10月开始，被告陈喜娜告知原告可以直接联系被告郭标南要求其支付租金即可，原告遂联系被告郭标南。但此后，郭标南几乎每月都拖欠原告租金，原告不得不多次向被告陈喜娜、郭标南发出催促支付租金的通知，经过原告的催告，郭标南才陆陆续续支付部分租金。被告每月均以各种理由延迟支付租金，原告耗尽九牛二虎之精力才能让被告转账小部分租金，2020年2月的租金，几经艰辛，郭标南才于2020年5月6日至5月11日期间，断断续续将2020年2月7日至2020年3月6日的租金补足（2020年2月以前拖欠租金之违约金未作统计）。自2020年3月7日开始，被告再也不予支付原告租金，截止至2020年5月27日，被告已拖欠租金93767.76元。原告通过电话、微信及面谈方式多次催告被告履行支付租金等义务，被告均置之不理。原告不得不根据双方签署的《房屋租赁合同》第六章第十一条第三款，被告逾期超过30日未支付租金的，原告有权解除合同，向被告发出解除租赁合同通知书，并催促其支付拖欠的租金及违约金。租赁合同解除后，原告给予被告充分时间腾退租赁物内的物品，但被告亦不予理会，原告不得不另行聘请人员搬离部分可移动物品，但被告的空调、水池等物品仍占用原告租赁物。原告聘请人员腾退之费用及被告占用原告租赁物之费用，原告保留追诉之权利。被告长期不支付租金的行为已根本违约，被告应当承担违约责任，向原告清偿应支付的租金，并依合同约定支付违约金。原告为维护自身合法权益，特起诉，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。原告珠海金嘉置业有限公司提供了如下证据：1.房屋租赁合同；2.解除租赁合同通知书；3.张贴通知图片；4.律师函、快递回执；5.承诺书；6.产权证书、转租授权书、碧涛花园13栋转租合同、核准变更登记通知书；7.告知书；8.微信聊天记录；9.收据；10.短信记录。两被告辩称，第一，原告所出租的房屋是央企的，清楚知道受新冠疫情影响按政策规定2020年上半年是免租3个月的，而且央企也免租了原告3个月的租金。两被告也多次请求原告2020年2月7日至2020年4月6日的租金问题待疫情过后再商议，先给两被告开业但原告不同意。第二，原告陈述被告郭标南于2020年5月6日至5月11日期间将2020年2月7日至3月6日的租金补足。但事实是被告郭标南清楚注明是交2020年5月7日至6月6日的租金的。综合以上2点得出：两被告不但没有欠租,而且在正常交租的情况下原告于2020年5月12日对两被告采取了拆电表停电的野蛮行为,并后续破门而入强行搬迁锁门并多次强拆.两被告求助街道办并多次报案，警察多番制止原告停止侵害，但原告仍一意孤行。餐饮行业竞争激烈，两被告经营困难，这点原告是非常清楚的。加上受疫情影响餐饮行业是重灾区，跟原告租用房屋用于经营的餐厅在疫情期间响应号召停业一直未重新开业，在此情况下在两被告准备重新开业之际遭受原告拆电表停电，破门强拆、锁门等一系列致命打击。原告为了逃避责任，事后在2020年5月27日张贴所谓解除合同通知书，并出解除租赁合同律师函，这分明是掩饰违法，欲盖弥彰，恶人先告状贼喊捉贼的行为，是严重违背社会主义核心价值观不近人情的做法，是严重事件，两被告保留一切追究的权利。为维护自身合法权益，请法院驳回原告的诉讼请求并判令原告承担本案所有诉讼费用。两被告提供了如下证据：1.产权证书；2.国务院八部委联合发文；3.支付宝交租；4.手磨机切割门锁的图片；5.原告强拆现场照片；6.短信聊天截图；7.录音。经审理查明,2018年3月27日，原告与被告陈喜娜签订《房屋租赁合同》，合同中约定：原告将位于珠海市香洲区*********整层（以下简称“涉案物业”）出租给被告作商业经营用途，租赁期限自2018年4月7日至2021年11月6日止，租金2019年11月7日至2020年11月6日期间每月34728.8元。被告延期支付租金的，每逾期一日，应当支付应付未付款的1%作为违约金，逾期超过30天的，被告同意接受原告停止该租赁物的水电供应，或解除本合同，原告按违约追究被告的责任。因不可抗力致使合同不能履行的，应免除双方的责任。2020年3月9日，被告郭标南向原告递交《承诺书》，其中载明被告郭标南经营由陈喜娜承租的租赁物业，因店铺经营困难，向原告申请延缓及分期支付店铺租金，并承诺于2020年3月31日前支付租金2万元、2020年4月3日支付租金14728.75元。2020年5月27日，原告向被告陈喜娜发出《解除租赁合同通知书》及《律师函》，其中载明因被告陈喜娜自2020年3月7日开始欠付租金构成违约，双方签订的《房屋租赁合同》即告解除，被告陈喜娜应向原告支付拖欠的租金104708.1元、逾期违约金4827.29元，且于2020年6月2日前腾退租赁物并与原告办好交接手续。2020年6月15日，原告向被告陈喜娜发出《告知书》，其中内容为通知被告陈喜娜于2020年6月2日前盘点和整理好所属的财物财产，并撤离人员腾退房屋。逾期不作处理，原告有权自行处理租赁物内所有物品，由此产生的任何财产损失，原告概不负责。2020年7月20日，原告向被告陈喜娜发出《告知书》，其中内容为原告已将租赁物业内的物品堆放在室外，珠海市香洲区城管执法部门将对物品予以扣押，催促被告陈喜娜尽快搬离物品。被告郭标南提交了一份支付宝转账记录，其中显示被告郭标南于2020年5月6日及5月10日向原告支付租金，其中被告郭标南备注的转账内容为5月租金。根据产权信息表显示，涉案物业的产权人为珠海经济特区XXXXX企业发展公司。珠海经济特区XXXXX企业发展公司于2016年8月31日出具《转租授权书》，载明知悉并同意珠海市XXXX光酒店管理有限公司转租租赁物业给珠海金嘉文化传播有限公司。同日，珠海金嘉文化传播有限公司与珠海市XXXXX光酒店管理有限公司签署转租合同，承租涉案物业。2017年5月17日，珠海金嘉文化传播有限公司变更名称为珠海金嘉置业有限公司。原告委托诉讼代理人于庭审中陈述，两被告未与原告办理转租手续，当被告郭标南拖欠租金时，原告催促陈喜娜后就会收到相应租金，原告认为两被告为共同承租的关系。两被告长期拖欠租金，自2020年1月7日起租金就没有正常支付，2020年3月才交的1月租金，5月才交的2月租金。原告主张被告欠付租金期间为2020年3月7日至5月27日。疫情期间，原告并未给予被告租金减免优惠，因为原告并未从上一手承租人以及产权人处获得减免租优惠。原告于2020年5月12日开始停电的，因为被告自2020年2月开始就没有支付水电费。但被告一直可以使用涉案房屋，还在此期间投入装修。2020年6月13日，原告对涉案物业锁门并开始清场。被告陈喜娜于庭审中陈述，被告陈喜娜将租赁物业转租给被告郭标南，因没有时间所以一直没有到原告处办理转租手续。被告郭标南于庭审中陈述，2020年2月至6月期间受疫情影响涉案物业中经营的酒楼并未开门营业。被告2020年5月向原告所交的租金并非交2月的租金，而是交的2020年5月7日至6月6日期间的租金。本院认为，原告与被告陈喜娜签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方形成房屋租赁合同关系。其后被告陈喜娜称将涉案物业转租给被告郭标南，由被告郭标南向原告支付租金。但同时，被告陈喜娜自认因被告方的自身原因未与原告协商办理转租手续，被告郭标南亦自认确实承租涉案物业的事实,故现原告主张两被告为共同承租方有合理依据，本院对于原告该意见予以采纳。根据双方于庭审中的陈述，涉案物业的具体用途为经营酒楼。众所周知，在涉案租赁合同的履行过程中，也即在2020年1月下旬开始我国爆发新冠疫情，国家对此次疫情的应对级别是重大突发公共卫生事件一级响应，对社会各行业、特别是涉案的餐饮行业有重大影响，属于不可抗力事件。在该社会大环境下，存在租赁关系的出租方与承租方应互相体谅，共担风险，承租方出现租金交纳困难情况的，双方应通过协商、暂缓交纳、减少交纳部分租金，或者适当延长租赁期限的方式共渡难关。本案中，因受到新冠疫情影响，涉案物业中经营的酒楼在2020年2月至6月期间无法正常营业，故承租方在该期间未如约足额支付租赁物业的租金乃事出有因。而原告作为出租方虽非国资类企业，但涉案物业的产权人珠海经济特区XXXX企业发展公司为国有企业，故涉案物业属于国有房屋。根据中央对于新冠疫情期间国有企业的租金指导意见，租赁国有房屋的承租人均应享有疫情期间三个月的租金减免优惠，如国有房屋中存在多重转租的，该租金减免优惠应惠及最终承租方。虽然原告称其未从上一手出租方、即珠海市XXXXX光酒店管理有限公司处获得租金减免，但原告可另寻其他法律途径向珠海市XXXXX光酒店管理有限公司主张权利，而并不应当将该情况作为拒绝给予两被告租金减免的理由。此外，被告郭标南在2020年5月向原告转账支付了合计一个月租金，虽双方对该笔款项的性质存在争议，但亦从侧面可见被告郭标南已积极表明继续依约履行租赁合同的意愿，主观上并非恶意违约。故本院认为，两被告作为涉案物业的最终承租方，其以疫情期间租金应予以减免为理由拒绝支付租金有合理依据，两被告并未构成违约。反观原告的停电清场行为，姑且不论涉案物业是否国有房屋，即使是私有房屋，原告在双方对减免租优惠幅度存在争议的情况下即于2020年5月停止电力供应、6月开始锁门并清场，该行为未免过于仓促且不近人情，并不符合社会主义价值观中“文明、和谐”的基本理念，本院亦不予提倡。据此，本院对于原告主张两被告支付欠付的租金及违约金的请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告珠海金嘉置业有限公司全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2412元，由原告珠海金嘉置业有限公司负担298元、被告陈喜娜负担人民币2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  吴晓璐人民陪审员  曾祥云人民陪审员  周玲玲二〇二〇年十二月二日书 记 员  梁 缙苏海婷