湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0304民初4024号原告：湘潭鑫悦物业管理有限责任公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区昭山镇昭祥新城****（昭山示范区）。法定代表人：黄湘陵，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈媛媛，湖南君子莲律师事务所律师。被告：吴赞江，男，1973年9月4日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区，现住湖南省湘潭市岳塘区。原告湘潭鑫悦物业管理有限责任公司（以下简称鑫悦物业公司）与被告吴赞江物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫悦物业公司委托诉讼代理人陈媛媛、被告吴赞江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫悦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付住宅物业服务费3652.50元（自2018年12月1日起计算至2020年12月31日）；2、判令被告支付原告违约金1000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告吴赞江系昭祥新城小区24栋1单元0101001号房产业主，产权面积分别为121.75㎡。2018年12月1日，原告与湘潭昭祥置业投资有限公司签订《昭祥新城小区一期前期物业管理服务合同》，约定由原告为昭祥新城小区一期提供物业服务，业主按照高层住宅建筑面积1.2元/月·㎡的标准交纳物业服务费，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠交总金额的3%的标准向原告支付违约金。原告为昭祥新城小区提供物业服务至今，被告拖欠自2018年12月1日起至2020年12月31日期间物业服务费3652.50元。原告多次催收未果，为维护其合法权益，遂诉至本院，请求判如所请。被告吴赞江辩称：一、昭祥新城小区系失地农民安置小区，24栋的安置房质量不合格，各部门的相关证书均未取得，房产证至今没有办理；二、答辩人于2016年11月16日与大凯楼物业公司签订了装修合同，装修押金抵扣物业服务费后，由易家湾政府分两次返还给业主（一次返还了60%，一次返还了40%），且昭祥新城小区几任物业公司都不是招投标入驻管理，均是由政府出资委托，故不存在物业服务费一说；三、答辩人作为被告主体不适格，且起诉状上答辩人地址错误；四、前期物业服务合同没有与答辩人签订，属于无效合同。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。鑫悦物业公司与湘潭昭祥置业投资有限公司签订的《昭祥新城小区一期前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，本院予以认可。根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，上述合同对全体业主具有约束力。合同约定由鑫悦物业公司为昭祥新城小区提供物业服务；自接管之日起（2018年12月1日），期限为6年，但合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业合同生效时，合同自动终止；物业费收费标准为：高层住宅1.20元/月·㎡、多层建筑0.60元/月·㎡、商业物业2.8元/月·㎡、其他物业2.8元/月·㎡，电梯房商住房水费由鑫悦物业公司代收代缴；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每一收费年度的首月（每次交费的具体时间）履行交纳义务，入伙时预交一年的物业服务费；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠交总金额的3%标准支付违约金。程奎进系昭祥新城第24栋1单元0101001号房产（建筑面积121.75㎡）买受人。鑫悦物业公司自2018年12月1日起为该小区提供物业服务至今。吴赞江拖欠2018年12月1日至2020年12月31日期间物业服务费3652.50元（1.20元/月·㎡×121.75×25月），鑫悦物业公司主张物业服务费3652.50元的诉请，符合合同约定，本院予以支持；鑫悦物业公司诉请违约金，因吴赞江拖欠物业费事出有因，对原告该诉请，本院不予支持。被告辩称其所在楼栋房屋质量不合格，房产性质从安置房变为了商品房，但至今房产证没有办理。本院认为，被告上述答辩意见，与本案非同一法律关系，亦非物业服务企业提供服务的范围，被告可以另行提起诉讼或者找相应职能部门处理。被告辩称物业服务费均由政府补贴，其不用支付物业服务费，经本院查明的事实，昭祥新城小区业主需先全款交纳物业服务费，再凭物业公司开具的有效票据到镇安置办返还补贴。基于安置区特殊环境，物业费收取困难，为确保小区物业正常运转，政府给予物业公司一定补贴，但该补贴与安置小区业主需交纳的物业服务费不相冲突，故被告该辩解意见，本院不予采纳。被告庭审时称《商品房买卖合同》上的签名非其本人所署，但其明确表示不要求作笔迹鉴定，其向本院提交的《装修施工许可证》上显示“房号：24-1-101；业主姓名：吴赞江；联系电话133××******”，故本院认定涉案房产被告系所有权人。被告向本院提交电费转账凭证，但该凭证未显示具体房号，并不能证明涉案房产所有权人系他人，且家庭成员亦可以支付电费。故被告辩称其非适格主体，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第三十一条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、吴赞江于本判决生效之日起三日内一次性支付湘潭鑫悦物业管理有限责任公司物业管理服务费3652.50元；二、驳回湘潭鑫悦物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由吴赞江负担。本判决为终审判决。审 判 员  蒋 英二〇二〇年十二月二日法官助理肖黎代理书记员  唐璐瑶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。