江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终3025号 上诉人（原审被告）：徐中仙，女，汉族，1974年11月1日生，户籍地址：江西省南昌市青山湖区，现住江西省南昌市青山湖区。 被上诉人（原审原告）：江西第一物业服务有限公司，现住所地：江西省南昌市青山湖区。 法定代表人：刘培庆，职务：总经理。 委托诉讼代理人：刘杰，男，汉族，1992年10月8日生，住址：江西省高安市，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈名胜，江西洪城律师事务所律师。 上诉人徐中仙因与被上诉人江西第一物业服务有限公司（以下简称第一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐中仙上诉请求：撤销一审审判决第一项，改判徐中仙支付给第一物业公司物业管理费及供暖费共计2473.8元（即物业费按1.5元/㎡缴纳）。事实和理由：一审判决适用法律错误，事实不清，证据不足，判决结果错误。1.一审对本案事实认定中“园区共1883户，同意调整物业服务费收费标准的共1195户（明细可见南昌xxx小区物业服务费调价业主表决记录），占总户数的63.46%，专有部分占建筑物总面积均已过半数，特向广大业主进行公示，依据南昌市物业管理条例，……”认定有误，此投票的发起、公示缺乏当事人（xxx全体业主）的监督和参与，违反公平公正公开的原则，同期，xxx业主自发对全小区进行居民涨价意见征集，反对涨价的超过全体居民的一半。第一物业公司提到xxx小区70%业主是按新标准缴纳物业费，但有30%的业主宁可被起诉，也不同意按新标准缴纳物业费，那70%的业主也是妥协，并不是自愿涨价。2.《江西省物业管理条例》（2018年修正版）第十五条：“业主大会履行以下职责：（五）拟定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案”，第十六条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主参加。业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。业主大会决定本条例第十五条第五项至第八项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本条例第十五条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”事实上，xxx社区从未召开过业主大会，不具备上涨物业费的先决条件，且根据《江西省物业管理条例》，上涨物业费必须占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，且《江西省物业管理条例》相对于南昌市物业管理条例是上位法。3.南昌市青山湖区青山路街道xxx社区居民委员会（以下简称xxx居委会）是基层群众性自治组织，居委会的基层性、服务性、自发性决定该组织的性质，xxx居委会与xxx居民属于完全独立的民事主体，并不能代表xxx居民从事民事活动，没有法律支持xxx居委会可以代替业主签订合同。所以2019年6月11日xxx居委员与第一物业公司就物业费上调事宜分别签订的《南昌xxxMOM︿一期前期物业合同补充协议》和《南昌xxxMOM︿二期前期物业合同补充协议》不能成为xxx居民物业费上涨的依据。《物权法》规定在没有业主委员会的情况下，居委会可以代表业主行使重大决策权，但物权法没有具体的明文指出具体的细则，而在《江西省物业管理条例》第54条里有规定，物业服务收费实行政府指导价的，县级以上人民政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门根据住宅物业总类服务内容，服务等级和物价指数变动情况等，通过制定相应的基准价，物业涨价不合理，只通过了房管局，没有通过物价局，要通过物价局审批才可以。第一物业公司一审提出物业费已向政府部门备案，目前只看到房管局的备案文件，但依据《江西省物业管理条例》第54条之规定，没有看见物价局的审批。4.一审法院认定停止供暖不能成为xxx居民拒交物业费的依据是错误的，但以此为由是为了证明第一物业公司多处违反合同，导致业主交纳物业费积极性下降。综上所述，第一物业公司物业费涨价不合理、不合法，明显违反《江西省物业管理条例》中调整物业费的流程，且全程无第三方监督，第一物业公司还采取威胁、利诱等不合理手段骗取不明真相业主签字同意，既没有通过业主委员会，也没有召开全体业主大会，由社区主任代理全体业主签字同意，不符合法律规定，在徐中仙未与第一物业公司签订新的物业合同前，按原合同履行合法合理。 第一物业公司答辩称：1.一审认定第一物业公司物业费上涨程序合法，认定事实和适用法律正确，徐中仙提出的相关事实方面的问题，依据《物业管理条例》第十二条第三款和《南昌市物业管理条例》第十二条，小区业主及建筑面积双50%同意，即符合法律关于物业费涨价的规定。徐中仙提出的抗辩理由没有事实根据，其所依据的法律条款系其对条款的误读。2.因为案涉小区未成立业主委员会，小区作出重大事项的决定均是通过书面征求意见的形式开展。3.没有法律规定调价需要经过物价局的审批，根据《关于重申非保障性住房物业收费等服务价格放开政策的通知》洪价字【2017】54号，涨价不需要物价局审批，实行市场调节价。4.因为徐中仙不同意调价，所以没有与其签订新的合同。 第一物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令徐中仙向第一物业公司支付物业费及能源费共计2927.3元；2、请求判令徐中仙向第一物业公司支付物业费及能源费违约金1124.2元；3、请求判令徐中仙承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：徐中仙系青山湖区xx路189号xxx37栋2单元801室业主，其房屋面积为107.61平方米。2013年5月5日，徐中仙与第一物业公司签订了《当代南昌xxxMOM^二期物业服务合同》，合同约定：“物业服务期限自2013年6月1日至业主委员会与物业公司签订新的《物业服务合同》止。物业服务费用资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为[高层住宅]二层及上1.5元/平方米/月，二层以下为1.2元/平方米/月。供暖费为5元/年/平方米，每年9月25日前缴纳当年的供暖费用，每年12月24日23点开始供暖，到次年2月20日7点结束，供暖时间共计57天。”同时合同中还对物业服务内容、物业服务标准、双方的权利和义务、维修基金的管理与使用等进行了明确约定。 2018年7月23日，第一物业公司向全体业主发出《关于南昌xxx召开业主大会表决会上调物业服务费的通知》，xxx社区居委会于同日向第一物业公司致《江西第一物业服务有限公司关于申请南昌xxx小区物业服务费调整的申请》回复函。2018年10月22日，第一物业公司向xxx业主发出《江西第一物业服务有限公司拟调整xxx小区物业服务费征求业主意见表决结果的公示》，公示载明：“园区共1883户，同意调整物业服务费收费标准的共1195户（明细可见南昌xxx小区物业服务费调价业主表决记录），占总户数的63.46%，专有部分占建筑物总面积均已过半数，特向广大业主进行公示，依据南昌市物业管理条例，按表决结果，物业服务费标准上调0.35元/平方米/月（即调价后一期物业服务费标准为：含电梯住宅1.65元/平方米/月、不含电梯住宅1.2元/平方米/月，二期物业服务费标准为：二层及以上为1.85元/平方米/月，二层以下为1.55元/平方米/月），新物业服务费收费标准将于2019年1月1日开始执行，如有异议可向xxx社区居委会咨询或青山湖区房管局物管科反映。公示期15天：2018年10月22日至2018年11月5日。”2018年11月3日，第一物业公司与江西当代节能置业有限公司就物业费上调相关事宜分别签订了《南昌xxxMOMA一期前期物业服务合同补充协议》和《南昌xxxMOMA二期前期物业服务合同补充协议》。2019年5月20日，第一物业公司向xxx业主发出《江西第一物业服务有限公司调整xxx小区物业服务费结果的公示》，公示载明：“xxx小区共1883户，同意调整物业服务费并已签订前期物业服务合同补充协议的业主共948户（详见南昌xxx小区前期物业服务合同补充协议已签订明细），同意调整物业服务费的业主占总户数的50.35%，同意调整物业服务费的业主专有部分占建筑物总面积的50.30%，调整物业服务费已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。特向广大业主公示。依据相关法律规定及业主表决结果，物业服务费标准上调0.35元/平方米/月（即调价后一期物业服务费标准为：含电梯住宅1.65元/平方米/月、不含电梯住宅1.2元/平方米/月，二期物业服务费标准为：二层（含二层）及以上1.85元/平方米/月、二层以下1.55元/平方米/月），新物业服务费收费标准于取得政府部门备案之日起开始执行，如有任何异议可向xxx社区居委会0791-88333185或青山湖区房管局0791-88100906咨询、反映。公示时间：2019年5月20日-2019年6月4日。”2019年6月11日，南昌市青山湖区青山路街道xxx社区居民委员会与第一物业公司就物业费上调相关事宜分别签订了《南昌xxxMOM^一期前期物业服务合同补充协议》和《南昌xxxMOM^二期前期物业服务合同补充协议》。2019年6月20日，第一物业公司向xxx小区业主发出《江西第一物业服务有限公司南昌xxx小区物业服务费实施新收费标准告知书》，载明：“服务中心已按照新的物业服务费收费标准向政府部门取得备案，新的物业服务费收费标准于2019年7月1日开始执行。” 徐中仙正常交纳物业服务费至2019年6月30日，后因调价不合法、擅自涨价、物业公司未服务等为由，自2019年7月1日开始至今未交纳物业服务费。截止至2020年6月30日，总计拖欠物业管理费及供暖费共计2927.3元。第一物业公司多次对其进行催收，徐中仙仍拒绝交纳物业服务费及供暖费，现原告为维护自身合法权益，诉至法院。 一审法院认为，徐中仙与第一物业公司签订《当代南昌xxxMOM^二期物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《当代南昌xxxMOM^二期物业服务合同》对于第一物业公司及徐中仙均具有约束力。对于徐中仙是否应按照调价后的物业费进行缴纳的问题，徐中仙辩称没有收到任何关于同意涨价的材料也未签订过合同，且在家遭到了物业工作人员的殴打的事实拒绝缴纳调价后的物业费。根据《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会依法在职责范围内作出的决定，对业主具有约束力。第一物业公司在xxx社区居民委员会的监督下，采用召开业主大会表决的方式，就xxx小区住宅物业管理费收费标准上调为“一期物业服务费标准为含电梯住宅1.65元/平方米/月、不含电梯住宅1.2元/平方米/月，二期物业服务费标准为：二层（含二层）及以上1.85元/平方米/月、二层以下1.55元/平方米/月”一事，征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以认定xxx小区业主大会同意第一物业公司的物业服务费调价意见，即双方就小区物业服务费调价达成了一致意见，对之前签订的物业服务合同中的物业服务费收费标准另行签订了补充协议。xxx小区业主大会就同意物业服务费调价的决定，依法对该小区全体业主具有法律约束力。第一物业公司对调整xxx小区物业费结果的公示超过一个月后，从2019年7月1日起按调价后的标准收取物业服务费，不违反法律规定，业主应当根据调价后的标准交纳物业服务费，且小区70%以上的业主已经按照新的标准交纳了物业费，现第一物业公司诉请要求徐中仙按照1.85元/平方米/月的标准支付2019年7月1日至2020年6月30日的物业管理费2389.2元并不违反法律规定，一审法院予以尊重和明确。关于支付供暖费的诉请，徐中仙辩称以未交物业费，供暖被停止供应为由拒绝缴纳供暖费。但根据庭审中第一物业公司的陈述，小区为整体供暖，不可能对个体停止供暖，故第一物业公司要求徐中仙支付供暖费538.05元的诉请，一审法院予以支持。至于支付违约金的诉请，因徐中仙并无拖欠物业服务费的主观恶意，且第一物业公司在调价后沟通没有跟上，服务方式简单，存在一定瑕疵，该诉请一审法院不予支持。至于徐中仙提出的遭到物业工作人员的殴打并造成财产损失，不属于本案审理范畴，本案中不作处理，权利人可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，判决：一、徐中仙在判决生效之日起10日内一次性支付第一物业公司2019年7月1日至2020年6月30日的物业服务费及供暖费共计2927.3元；二、驳回第一物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由徐中仙负担。 本院二审期间，第一物业公司向本院补充提交已签订南昌xxxMOM^一期、二期前期物业服务合同补充协议的948户业主名录及948份前期物业服务合同补充协议，后提出鉴于补充协议内容涉及小区业主隐私，撤回上述证据，并提出二审不举证。徐中仙向本院补充提交一份物业上调意见征集表（86页），拟证明第一物业公司所称的70%业主同意涨价是不属实的。第一物业公司对上述证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为真实性不能确认，不能体现业主的真实意思表示，且该证据不属于本案二审新证据，不能作为二审裁判的根据。对上述证据，本院认证如下：因该份证据真实性无法核实，且徐中仙仅提供了部分物业费上调意见征集表，本院对该份证据不予采信。 二审中，第一物业公司对一审查明的事实无异议。徐中仙对一审查明的公示内容均有异议，认为公示的载明内容均不属实，且第一物业公司本要举证948户业主与其签订的补充协议，后却撤回，恰恰证明其公示内容不真实，且一审查明事实有遗漏，遗漏了物业服务合同中约定了24小时供应热水，却被第一物业公司单方面停热水，导致业主损失的事实。其对一审查明的其他事实无异议。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：徐中仙未举证证明其主张，故其异议不成立。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，徐中仙与第一物业公司签订《当代南昌xxxMOM^二期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，徐中仙作为该小区业主依法应当缴纳物业费。关于徐中仙提出的第一物业公司物业费上调程序不合法、一审适用法律错误的问题。2018年修订的《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。……决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”一审法院援引《物业管理条例》并无不当，且第一物业公司2019年上调物业费时援引的《南昌市物业管理条例》与《物业管理条例》第十一条、第十二条规定相符，第一物业公司在经书面征求意见后经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业费调价意见经xxx小区业主大会同意，且就物业收费新的标准签订了补充协议，小区70%业主亦已按照新的标准交纳了物业费，虽徐中仙未就新的物业费收费标准与第一物业公司另行订立补充协议，但第一物业公司上调物业费收费标准的程序符合《物业管理条例》的相关规定。徐中仙提出其他业主受第一物业公司威胁、利诱，但其未举证证明第一物业公司与其他业主在签订物业服务合同补充协议时存在上述情形，故一审认定并无不当，应予维持。关于其提出的第一物业公司与xxx居委会签订的南昌xxxMOM^一、二期物业服务合同补充协议均不是xxx小区业主真实意思表示、xxx居委会是基层群众自治组织、不能代表xxx小区业主的问题，依据《住房和城乡建设部关于印发的通知》（建房[2009]274号）第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”由于xxx小区未成立业主委员会，xxx居委会在成立业主委员会前有权代行小区业主委员会职责。此外，徐中仙虽提出物业服务存在瑕疵，但这并非拒交物业费的理由，且一审已酌情考虑了物业服务不到位等情况，处理并无不当，应予维持。徐中仙的其他上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，徐中仙的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（徐中仙已预交），由上诉人徐中仙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 俞志翀 审 判 员 王革生 审 判 员 钟 情 二〇二〇年十二月三日 法官助理 应思奇 书 记 员 熊 浩