湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3651号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北楷熠房地产开发有限公司，住所地：襄阳市樊城区内环路环球金融城********。法定代表人：魏欣，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何红霞，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵嵩，上海建纬（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邱雨婷，女，1982年7月16日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王强，男，1978年1月22日出生，汉族，襄阳市人，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：侯翔宇，湖北周成律师事务所律师。上诉人湖北楷熠房地产公司（以下简称楷熠房地产公司）因与被上诉人邱雨婷、王强房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初3283号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人楷熠房地产公司的委托诉讼代理人何红霞、赵嵩，被上诉人邱雨婷、王强及其委托诉讼代理人侯翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。楷熠房地产公司上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。事实和理由：1.原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条解除涉案商品房买卖合同（预售），属于适用法律错误，上诉人是依据合同法第九十四条的相关规定，解除与被上诉人之间的商品房买卖合同。2.被上诉人拒绝履行合同义务导致合同解除，应承担10%的违约金；3.上诉人置业顾问在合同签订前的行为不影响合同履行，合同双方应当遵守；4.涉案合同附件四第三条虽为格式条款，但没有增加被上诉人的义务、加重其责任，应为有效条款。邱雨婷、王强辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。邱雨婷、王强向一审法院起诉请求：1.解除二原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告退还二原告已支付的首付款649114元，并向二原告支付利息（以649114元为基数，从2019年9月30日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算）；3.被告向二原告支付违约金6万元；4.本案诉讼费由被告承担。楷熠房地产公司向一审法院提出反诉请求：1.解除反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被反诉人承担违约金164911.4元；3.本案反诉费全部由被反诉人承担。一审法院认定事实：2019年12月10日，原告邱雨婷、王强与被告楷熠房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：邱雨婷、王强购买被告开发的位于××市××区××路××光半岛公馆××单元××号房屋，建筑面积143.25平方米，每平方米11512.14元，总价款为1649114元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金2万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；贷款方式为商业与公积金组合贷款，买受人应当于2019年9月30日前支付首期房价款649114元，占全部房价款的39.36%，余款100万元向中国银行申请贷款支付；该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四；除不可抗力外，买受人未按本合同约定时间付款的，按照逾期时间分别处理：逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款等。附件四第三条第二款载明：买受人申请贷款的利率、额度与年限最终以银行核定为准，出卖人不保证买受人的贷款申请必然得到银行批准。买受人在签订合同时，已经充分了解到贷款的办理条件、程序、贷款政策及需提供的资料和需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件。如因该等因素，包括贷款政策的变动，导致买受人不能办理按揭的不属于合同约定的“不可抗力”，而属于“买受人原因”。在银行受理买受人抵押贷款资料后，如因买受人不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求，或银行按揭贷款政策发生变动，导致买受人未能获得银行贷款或银行要求提高首付的，按以下方式处理：买受人被银行要求提高首付的，买受人在收到出卖人或银行电话或书面通知之日起15日内一次性补齐。到期未补足的，买受人按合同第八条规定承担逾期付款的违约责任等。邱雨婷、王强于2019年9月27日向楷熠房地产公司支付2万元定金，于9月30日向楷熠房地产公司支付首付款629114元，共计649114元。2019年12月26日，楷熠房地产公司向邱雨婷、王强开具了649114元的湖北增值税普通发票。2020年1月18日，楷熠房地产公司向邱雨婷、王强邮寄《关于按合同约定尽快履付款义务的函》，载明“因银行要求提高首付至829114元，根据合同约定，您应于我司和/或银行通知之日起15日内一次性向我司补齐提高的首付款，但您至今仍尚未履行该义务。请您于2020年1月21日前务必向我司一次性补齐提高的首付款。否则，我司将根据双方签订的合同及附件相关约定追究您的违约责任等”。1月21日，该邮件被邱雨婷住处的门卫签收。2020年3月19日，邱雨婷、王强向楷熠房地产公司的员工魏欣、靳浩邮寄《回复函》和《解除房屋买卖合同通知书》。《回复函》载明对《关于按合同约定尽快履付款义务的函》不予认可。《解除房屋买卖合同通知书》载明“自本通知书到达贵司的同时，即解除我方与贵公司签订的《商品房买卖合同》；贵司立即返还我方支付的首付款649114元，并自2019年9月30日起至首付款返还完毕之日止，按年利率6%支付利息”。靳浩于2020年3月21日签收邮件，魏欣于2020年3月24日签收邮件。一审法院另查明，邱雨婷与楷熠房地产公司的员工刘欢通过微信沟通购房事宜。2019年9月30日，刘欢：“二套房不知道能不能贷60万”，邱雨婷：“组合贷”，刘欢：“那你们付多少呢”，邱雨婷：“65万，符合要求吗”，刘欢：“不知道能不能用组合贷”，邱雨婷：“冯总说可以呀”，刘欢：“我一会问下。邱姐，现在公积金已经准入了。我跟办按揭的同事说你们组合贷，他说不能组合贷”，邱雨婷：“为什么，不会啊，有的还是可以的，你问下冯总”。11月11日，邱雨婷：“贷款问的怎么样了”，刘欢：“可以办，网签了之后给公积金审核”。11月14日，刘欢：“公积金二套房是3.575”。12月10日，邱雨婷：“我老公刚才说了，公积金办不下来我们就不考虑了”，刘欢：“征信有问题吗”，邱雨婷：“没有问题”，刘欢：“那就没问题呀，有客户都已经去办了”，邱雨婷：“话要先说好，我老公说要是说不好就不签字”，刘欢：“不去办怎么知道办的过去办不过去呀，而且别人都办了也不是你们一家办啊”，邱雨婷：“所以要先说好，办不下来，我们就不买了。贷款批不下来，是可以撤销的，但是要先说好”，刘欢：“哦”。12月14日，刘欢：“邱姐，你们网签怎么弄”，邱雨婷：“之前的资料你给银行看过没有，是不是确定要重新弄”，刘欢：“房查征信重新弄。银行只是看了下二套房可以用公积金，流水收入也够”，邱雨婷：“签吧，办不下来再说”。2020年1月4日，邱雨婷：“你们之前都没有审核好，也没有讲清楚。现在补首付款怎么可能呢”，刘欢：“因为组合贷也比较特殊，很少做，银行那边也没有说这个问题”，邱雨婷：“所以这个结果不是单纯让客户补首付这样来解决。付首付都是在确定要贷款的额度和方式后才决定的，审核在前，都是约定”。1月5日，邱雨婷：“没搞清楚政策也不是我的问题造成的”，刘欢：“关键这个是政策性的问题啊，如果我们能决定也不会让您补首付啊。公积金那边资料不齐根本不会帮忙审，银行也没说这个问题”，邱雨婷：“我可没说试试，交首付前，你们售楼部有个银行专员，大肚子的，我老公和你都反复的问了几次，可以做我才付的，我一直都跟你说这是我能付的最高首付，交了首付以后，你还说过一次不能做组合贷，后来又说可以了。从一开始都没有任何人说过要50%的首付对不对，不管是选择哪一种贷款方式。现在是正常没有弄清楚，资料都交不进去，不是不能放贷，没有人告诉我要交50%的首付”，邱雨婷：“如果有人要求50%，我一开始就拒绝了，现在让我补20万元，说的这么轻松。首付是一开始就要搞清楚的”，刘欢：“我说公积金政策我们也不是很清楚，具体以公积金的说法为准”，邱雨婷：“我没问过，一直都是让你们再帮我问”，刘欢：“网签不是我通知的吗，你们一直不签，还要保证做不了公积金退钱”，邱雨婷：“现在的问题是，如果一开始你们就把情况弄清楚，各方面审核到位，首付应该是多少我是预先可知的，我会根据自己的经济情况来选择买不买”，刘欢：“之前公积金的事我们也说过需要自己确定的”，邱雨婷：“首付款是你们确定的啊，我只负责准备资料”，刘欢：“那如果组合贷用不了呢”，邱雨婷：“之前你说用不了，我就不买了，开盘的时候就是这样跟你说的，我只能付64万，选择组合贷”。纠纷发生后，邱雨婷与楷熠房地产公司员工靳浩电话沟通，靳浩在电话中表示“您的这个问题，是置业顾问的告知不到位，或者说是置业顾问不专业导致的，出现这个问题，但是现在问题出来了，只能解决，我们这边跟领导层申报请示后，最终的解决就是那天电话跟你沟通的，以礼品或者购物卡作为补偿”，“二套房正规首付是可以40%，关键是您选择的公积金所以必须要增加”。一审法院还查明，襄阳市政府门户网站于2019年7月25日刊登《襄阳住房公积金贷款基本政策解读》，载明“16.襄阳住房公积金贷款额度是怎样规定的？答：缴存职工家庭申请各类型住房公积金个人住房贷款的最高金额为60万元。各类型组合贷款中商业性个人住房贷款最高额度由商业银行（受托银行）确定。购买首套普通自主住房，贷款首付款比例不得低于30%（含30%）；购买第二套普通自住住房，最低首付款比例不得低于50%（含50%）”。上述事实，有双方当事人的陈述，原告邱雨婷、王强提交的商品房买卖合同、POS机转账回单、收据、首付款发票提高首付函、回复函、解除房屋买卖合同通知书、EMS快递单的回单、EMS物流信息查询记录，原告与置业顾问刘欢微信聊天记录、原告与被告销售主管靳浩的谈话录音；被告楷熠房地产公司提交的《商品房买卖合同（预售）》，微信聊天记录截图，《关于按合同约定尽快履行付款义务的函》、邮件交寄单、邮件投递状态网页截图，《商品房买卖合同（预售）》等证据在卷佐证。一审法院认为，原告邱雨婷、王强与被告楷熠房地产公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告邱雨婷、王强诉请解除合同，被告楷熠房地产公司也反诉要求解除合同，双方均明确表示不继续履行合同，合同目的已不能实现，故对双方要求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，予以支持。被告楷熠房地产公司辩称，合同无法履行是邱雨婷、王强的原因。一审法院认为，邱雨婷、王强不属于“不具备银行要求的偿付能力或信用情况不符合银行要求”，银行的按揭贷款政策在合同签订前后也未发生变化，故不能办理按揭贷款不是邱雨婷、王强的原因。楷熠房地产公司辩称，邱雨婷、王强在签订合同时对银行要求提高首付款的可能性以及组合贷办不下来的不确定性是明知的，合同签订是其真实意思表示，邱雨婷、王强应当按照合同约定和银行要求补足首付款，未补足首付款的应当承担违约责任。一审法院认为，楷熠房地产公司的证据只能证明邱雨婷、王强在签订合同时对第二套普通自住住房是否可以采用公积金贷款存在疑虑，但不能证明邱雨婷、王强对首付款比例是明知的。楷熠房地产公司作为专业的房地产开发企业，应当了解襄阳市第二套普通自住住房公积金贷款的最低首付款比例为50%，但却在邱雨婷明确告知购买的是第二套普通自住住房的情况下，与邱雨婷、王强签订首付款比例为39.36%的合同，楷熠房地产公司的员工刘欢在与邱雨婷洽谈过程中明确表示第二套普通自住住房可以公积金贷款，靳浩明确表示刘欢在洽谈合同过程中不专业、告知不明确，故说明楷熠房地产公司在签订合同时存在明显过错。合同附件四第三条约定邱雨婷、王强在贷款不能办理时应提高首付，否则承担违约责任，该条款是楷熠房地产公司为了重复使用而预先拟定的，在订立合同时未与邱雨婷、王强协商，明显加重了邱雨婷、王强的责任，属于格式条款，该条款无效，故对楷熠房地产公司要求依据该条款判决邱雨婷、王强承担违约责任的反诉请求，不予支持。因合同已经解除，故邱雨婷、王强要求楷熠房地产公司返还购房款649114元，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付从2019年9月30日起至购房款全部返还之日止的利息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除原告邱雨婷、王强与被告湖北楷熠房地产开发有限公司于2019年12月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告湖北楷熠房地产开发有限公司返还原告邱雨婷、王强购房款649114元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付从2019年9月30日起至购房款全部返还之日止的利息；三、驳回反诉原告湖北楷熠房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新证据。经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点是涉案《商品房买卖合同（预售）》被解除的归责问题。上诉人楷熠房地产公司与被上诉人邱雨婷、王强一审均提出涉案合同无法继续履行，要求予以解除，一审法院审查后依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决解除涉案合同，楷熠房地产公司返还邱雨婷、王强购房款649114元及其利息。但楷熠房地产公司上诉提出一审法院适用前述法律规定属于适用法律错误，合同无法继续履行导致被解除的责任系买房人邱雨婷、王强未按照合同约定办理贷款，邱雨婷、王强应承担合同约定的违约责任。经查，被上诉人方一审时提交了其与楷熠房地产公司员工之间的微信聊天记录，证明2019年9月30日，签订涉案商品房买卖合同之前，邱雨婷已明确告知己方的置业情况和贷款需求，即购买的涉案房屋系二套房，可以承担的首付款为65万元，需要采取商业与公积金组合贷款方式支付余款。楷熠房地产公司在充分了解邱雨婷、王强的购房情况后，允诺能够贷款，并于2019年12月10日按照上述付款方式和二人签订涉案《商品房买卖合同》。本院认为楷熠房地产公司的允诺对涉案商品房买卖合同的订立有重大影响，对邱雨婷、王强作出购买的意思表示具有一定的诱导性。虽然涉案合同附件四第三条对以贷款方式付款有补充约定，但该条款系楷熠房地产公司为重复使用而预先拟定，结合本案情况，没有证据证明楷熠房地产公司在邱雨婷、王强已明确表示首付款只能支付65万元的情况下采取了合理方式提请邱雨婷、王强注意，该条款明显加重了邱雨婷、王强的责任，对邱雨婷、王强不产生法律效力。楷熠房地产公司提出的该格式条款没有增加被上诉人的义务、加重其责任，应为有效条款及被上诉人应承担违约责任的上诉理由均不能成立，本院不予支持。因此楷熠房地产公司应当对涉案合同无法继续履行承担责任，在涉案合同解除后，返还邱雨婷、王强已支付的购房款。综上，湖北楷熠房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10891元，由湖北楷熠房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王淑青审判员  陈瑞芳审判员  李 青二〇二〇年十二月二日书记员  车国玉