江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终2933号上诉人（原审原告）：周鑫，男，1992年8月1日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审被告）：许洋，男，1993年1月18日生，汉族，住连云港市海州区。原审第三人：连云港盐河企业资产管理有限公司，住所地连云港市海州区陇海步行街东街**楼**。法定代表人：汪明月，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭中方，江苏田湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢帅，江苏田湾律师事务所律师。上诉人周鑫因与上诉人许洋、原审第三人连云港盐河企业资产管理有限公司（以下简称盐河公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初3227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周鑫上诉请求：请求撤销一审判决第二项，发回重审或查清事实后改判为：许洋支付周鑫房屋占有使用费11521.05元(自2020年7月7日起至实际交房之日止的占有使用费，继续按129.45元每天计算）；许洋承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定基本事实不清。1.虽然盐河公司在一审庭审中称疫情期间减免了2月份的租金，3月份和4月份租金减半收取，但是该优惠政策应该由上诉人享有。首先，上诉人还未真正享受到盐河公司该项减免政策。该优惠政策是盐河公司自愿对周鑫实行的，不是周鑫的义务，在周鑫和许洋的租赁合同中，并没有关于房租减免的约定，也没有租期延长的约定。因此，房租减免7500元的优惠政策应该由周鑫享有，许洋等人无权享有。其次，即使盐河公司给予周鑫优惠，由于周鑫与许洋之间的房屋租赁仅涉及盐河古巷文化商业街D栋D102房屋东门面房（上诉人D栋D102房屋间隔成东、西两间分别出租），一审法院将D102房屋整个店面的租金减免优惠全部由许洋享有，不但导致周鑫享受不到优惠，如果西半部分的租客也向周鑫主张享受租金减免，反而有可能导致周鑫额外损失租金。2.虽然双方在2020年5月5日发生纠纷，但是许洋自身原因不经营导致锁门的，该10天的房屋占用费许洋应该支付给周鑫。3.双方租赁合同第三条约定“以后年度租金金额根据周围实际情况的酌情调整”，在周鑫给许洋的律师函中2020年4月9日至5月15日共计39天的租金4789.65元也是按照年租金47250元计算。上诉人许洋答辩称：1.双方在租赁期满后虽然没有续签合同，但是根据双方之前的模式，应认定双方自2020年4月9日成立新的房屋租赁合同关系。2.许洋在一审期间提交了周鑫对许洋租用房屋进行滋扰的证据，周鑫的滋扰行为导致许洋无法正常经营，给上诉人造成了经济损失，一审法院扣除10日占有使用费不足以弥补许洋的损失。原审第三人答辩称：周鑫、许洋之间的租赁关系与盐河公司无关，盐河公司与周鑫之间的合同约定不得转租，盐河公司有权解除合同。根据政府相关文件，减免房租是3个月，一审中我方陈述的是2个月有误，但具体减免期间相关文件没规定。上诉人许洋上诉请求：撤销一审判决，依法改判或依法发回重审；周鑫承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.双方在租赁期满后虽然没有续签合同，但是根据双方之前的模式，应认定双方自2020年4月9日成立新的房屋租赁合同关系。2.许洋在一审期间提交了周鑫对许洋租用房屋进行滋扰的证据，周鑫的滋扰行为导致许洋无法正常经营，给上诉人造成了经济损失，一审法院扣除10日占有使用费不足以弥补许洋的损失。上诉人周鑫答辩称：租期约定明确，并无争议，许洋所称的滋扰不存在，许洋不开门是因为其经营不善，疫情期间及疫情之后许洋一直没有开门营业。原审第三人答辩称：周鑫、许洋之间的租赁关系与盐河公司无关，盐河公司与周鑫之间的合同约定不得转租，盐河公司有权解除合同。根据政府相关文件，减免房租是3个月，一审中我方陈述的是2个月有误，但具体减免期间相关文件没规定。周鑫向一审法院起诉，请求判令：1.许洋将涉案房屋交付给周鑫，并支付从2020年4月9日至5月15日共计37天的逾期腾房占有使用费4789.65元（另支付自2020年5月15日起至许洋实际交付房屋之日止的逾期腾房占有使用费）及利息（自2020年4月9日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.诉讼费等费用由许洋承担。一审法院查明事实：1.周鑫（乙方、承租方）与第三人盐河公司（甲方、出租方）签订《盐河古巷房屋租赁经营合同》，双方确认因连云港圣博华康商业管理有限公司欠缴该出租房屋所有人的租金，房屋所有权人即本案第三人提出与连云港圣博华康商业管理有限公司终止房屋租赁合同，双方诉讼正在法院审理中，为加强盐河巷街区管理工作，促进街区繁荣，维护双方权益，出租方与承租方订立该合同，主要约定：一、甲方同意将位于连云港市南极路170号位于新浦公园盐河古巷文化商业街区D栋D102房屋出租给乙方作为商业使用，计租面积43平方米；二、租赁期限自2019年12月1日至2020年11月30日，年租金45147元，租金于合同签订之日一次性付清，先支付后使用；三、未经甲方书面同意，乙方擅自将承租房屋全部或部分予以转租、转让或变相转租、转让转借他人或调换使用，或交与第三方承包经营、合作经营或联合经营的，甲方有权单方面解除合同。合同还约定了其他与经营有关的事项。周鑫依约向第三人支付了租金，并缴纳了相应的物业费用。2.2019年3月10日，周鑫（甲方、出租方）与许洋（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要约定：一、甲方将位于沿河巷D102东门面租赁给乙方，租赁期限自2019年4月8日至2020年4月8日，店面租金45000元，租金不含税价，合同签订之日，乙方须向甲方交付人民币2000元作为押金；二、乙方如需续租，应在租期届满前两个月向甲方提出，并签订新租赁合同；三、任何一方单方面取消、中断合同，应至少提前一个月通知对方。合同还约定了双方的权利和义务等内容。3.2020年5月5日，周鑫向许洋邮寄律师函，要求许洋3日内将涉案房屋交付周鑫，并支付逾期腾房占有使用费及利息。律师函被邮局退回。4.2020年5月31日，周鑫、许洋因涉案房屋发生纠纷，周鑫曾有干扰许洋使用涉案房屋的情形，连云港市公安局海州分局路南派出所出警处理纠纷。5.第三人对涉案房屋疫情期间实行了2月租金全免，3、4月减半收取。现许洋仍继续占有使用周鑫商铺。一审法院认为，周鑫、许洋签订的《租赁合同》已于2020年4月8日到期，双方未签订新的租赁合同，许洋应当将涉案房屋及时交付周鑫。故周鑫主张许洋交付房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。合同到期后，许洋一直未将涉案房屋交付周鑫，应当支付自2020年4月9日起的占有使用费，周鑫主张占有使用费按年租金上浮5%，因双方合同没有明确约定占有使用费，根据涉案房屋年租金45000元，一审法院依法确认为123.29元/日（45000元÷365天），2020年4月9日至周鑫起诉之日即2020年7月6日，占有使用费共计10972.81元（123.29元/日×89天）计算至许洋将房屋实际交付周鑫之日止。因疫情影响，结合第三人陈述的疫情期间租金减免规定，酌情扣除2个月租金，应扣除租金7500元（45000÷12×2）。另扣除10日周鑫干扰期间的占有使用费，即1232.9元（123.29×10），故许洋应当向周鑫支付2239.91元（10972.81-7500-1232.9）及自2020年7月7日起至实际交房之日止的占有使用费，按123.29元/日计算。关于违约责任，一审法院依法确认利息自判决确定之日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、许洋于判决生效后十日内将位于连云港市海州区D102东门面房交付周鑫；二、许洋于判决生效后十日内给付周鑫房屋占有使用费2239.91元（自2020年7月7日起至实际交房之日止的占有使用费，继续按123.29元/日计算）及利息（自判决确定之日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回周鑫的其他诉讼请求。一审案件受理费50元（周鑫已预交），由许洋负担，于判决生效后十日内给付周鑫。二审期间，上诉人周鑫提交连云港市人民政府网站上发布的信息“市国资委面向市属国企发出减免租金倡议”信息一条，证明是由市国资委发出的的倡议落实的对象应当是盐河公司向我减免租金，而不是我向许洋或者第三人向许洋减免租金。上诉人许洋经质证后认为，对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可，租金减免是针对在经营的商户，为了保证商户经营期间减少损失。原审第三人盐河公司经质证后认为，该证据的真实性由法庭核实，但该倡议书不是正式发文，应当以我方提交文件为准。二审期间，原审第三人盐河公司提交《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》（连某改投资发〔2020〕367号文件，证明我方已经根据文件要求向周鑫减免租金的情况。上诉人周鑫、许洋质证后认为，对证据的真实性、合法性及关联性均予以认可。本院对上诉人周鑫及原审第三人盐河公司举证的真实性、合法性及关联性均予以认可。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》（连某改投资发〔2020〕367号载明，对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难且在省内注册（登记）的服务业小微企业和个体工商户，在切实落实好连政发〔2020〕13号文中相关房租减免政策基础上，继续免除房屋租金，确保免收至少3个月房租……国有房屋租赁相关主体要审查梳理房屋租赁合同，摸清承租人具体情况，分清租赁形式，对房屋租赁中明确由承租方负责转租、分租的，最终承租人为服务业小微企业和个体工商户的，适用房租减免政策，未经房屋所有人同意自行转租、分租的，房屋所有人应与承租各方进行协商确定……本案二审争议焦点为：1.上诉人许洋能否享受原审第三人盐河公司疫情期间给予的租金优惠政策；2.一审法院扣减许洋占用10日的占有使用费是否恰当；3.2020年4月8日后双方是否形成新的租赁关系。关于许洋能否享受盐河公司疫情期间给予的租金优惠政策的问题，本院经审查后认为，盐河公司依据《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》（连某改投资发〔2020〕367号）文件中有关房屋租金减免的规定，对最终承租人为服务业小微企业和个体工商户的，适用房租减免政策，免收周鑫2个月租金，减半收取2个月租金，周鑫对此并无异议，但认为该优惠政策应当由其本人享受，房屋转租后的承租人许洋无权享受该优惠政策。对此，本院认为，虽然上述实施方案针对的是承租国有房屋（包括国有企业等单位）用于经营的服务业小微企业和个体工商户，但该实施方案也同时规定承租方转租、分租的，最终承租人为服务业小微企业和个体工商户的，也适用房租减免政策。就本案来说，虽然周鑫与盐河公司租赁合同约定租期起始时间为2019年12月，但周鑫早在2019年3月前就已实际从第三人处租赁该房屋，并在2019年3月将本案D102房屋的东门面转租给许洋使用，西门面转租给他人使用，且至盐河公司与周鑫签订租赁合同时，涉案房屋东西门面一直处于周鑫转租给许洋及案外人的状态，许洋及案外人也是分别交纳物业管理费，盐河公司对此也从未提出异议，至此，本院认为，盐河公司应当知晓周鑫转租房屋，并默许转租行为。因此，许洋作为最终承租盐河公司房屋的个人也应当享受房屋减免政策，周鑫上诉认为只能其本人享有，许洋无权享有优惠政策的上诉理由不能成立。关于一审法院扣减许洋占用10日的占有使用费是否恰当的问题，本院经审查后认为，周鑫的行为确认干扰了许洋的经营，一审法院酌定扣减10日并无不当。许洋虽上诉称一审法院扣减10日的占有使用费不足以弥补周鑫干扰其经营造成的损失，但许洋也未能初步举证证明经营受到干扰的具体期间、损失的具体情况等，故本院对许洋要求多扣减占有使用费的上诉请求不予支持。关于2020年4月8日后双方是否形成新的租赁关系的问题，本院经审查后认为，周鑫与许洋在租赁期满后未续签合同，周鑫也不同意将房屋继续出租给许洋使用，而是要求许洋返还房屋，故双方没有形成新的租赁关系，许洋上诉认为双方形成新的租赁关系不能成立，本院依法不予支持。综上，上诉人周鑫、许洋的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（周鑫已预交50元，许洋已预交50元），由周鑫负担25元，由许洋负担25元，多交部分予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年十二月三日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。