辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终2176号上诉人（原审被告）：李忠明，男，1978年5月12日生，汉族，无业，住西丰县土特产**。委托诉讼代理人：翁宪章（系社区推荐），男，1956年4月17日生，汉族，退休干部，住西丰镇。被上诉人（原审原告）：王秀英，女，1973年12月25日生，汉族，工人，住西丰县。委托诉讼代理人：汪兵，西丰县法律援助中心法律工作者。上诉人李忠明因与被上诉人王秀英租赁合同纠纷一案，王秀英不服西丰县人民法院（2019）辽1223民初765号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月13日作出（2020）辽12民终604号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。西丰县人民法院遂于2020年10月9日作出（2020）辽1223民初824号民事判决，李忠明不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李忠明及其委托诉讼代理人翁宪章，被上诉人王秀英及其委托诉讼代理人汪兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李忠明上诉请求：1.请求铁岭市中级人民法院依法撤销西丰县法院(2020)辽1223民初824号民事判决书，改判支持上诉人的一审答辩意见。2.一、二审诉讼费用，由被上诉人负担。事实和理由：西丰县法院（2020)辽1223民初824号民事判决书，认定事实错误，适用法律错误。首先，被上诉人不承租租赁物的理由完全不成立。实际是被上诉人因故不承租，为免定金损失而找出的没有事实依据的托词。其次，一审法院在没有事实依据的情况下，预测抵押权人实现抵押权时，给被上诉人造成不利影响，据此错误适用法律，并错误地、无原则的支持了被上诉人为免定金损失而诉讼的无理要求。王秀英辩称，请求驳回上诉，维持原判。即使上诉人告知被上诉人有贷款，那么他的贷款期也是2017年6月14日至2018年6月13日，而双方洽谈厂房租赁的时间为2018年8月31日，上诉人的贷款一直在银行的控制内，请求二审法院维持一审判决。王秀英向一审法院起诉请求：1.解除原租赁合同。2.判令被告返还原告定金50000元。3.被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：王秀英为和贺利辉合作成立服装厂租用厂房，于2018年8月31日在西丰县工业园区管委会办公室和李忠明签订协议书一份，李忠明以房主名义将郁丰牧业厂区租赁给王秀英，双方约定：租期3年，租金13万元，时间由2018年9月15日起租，每年于9月15日前全额交房租，李忠明负责做楼房防水、供暖进户、动力电等费用，于9月15日前完整把厂区交给王秀英，王秀英预交租房定金5万元，剩余房租在9月15日前付清。2018年9月1日，王秀英向李忠明交租金定金5万元，李忠明给王秀英出具收据，写明：人民币伍万元正，收工业园区郁丰牧业厂房及厂区租金定金，双方按草签协议执行，如有一方违约双倍赔偿，收款人李忠明。2018年9月7-8日期间，贺利辉给李忠明打电话，要求李忠明提供（郁丰牧业厂区）产权证，或者产权人直接和其签合同，表示：如果房子有贷款行为也不要紧，产权证没有也可以，但是必须给我提供银行担保，三年之内不收房子。你们现在写的房主，你好像不是房主，所以说你这个协议无效。李忠明表示无效可以重签，但并没有明确说明郁丰牧业厂区房屋为其所有，也没有说明郁丰牧业（有限责任公司）是否有贷款。后王秀英以李忠明不是房主为由要求返还定金5万元，双方没有重新签订协议，也没有对原定的郁丰牧业厂区进行交接。案在原审中，经审判人员调查，西丰县郁丰牧业有限责任公司座落于西丰县公合村工业园区1-3层，为自然人独资有限责任公司，法定代表人刘跃龙。该公司的办公楼、生产车间、门卫、车库均已抵押给铁岭银行股份有限公司西丰支行。2020年1月8日，审判人员找刘跃龙核实，刘跃龙陈述：李忠明是我大舅哥，2018年的几月记不清了，我哥李忠明打电话让我到（公安局）经侦，当时是王秀英报案说李忠明诈骗，向我了解情况，我当时说明郁丰牧业我就是挂个名，整个厂子的经营管理都由我哥李忠明全权负责，厂子租赁给王秀英我是知道并同意的，但王秀英表示李忠明不是法人，不同意和我签正式合同，表示不租了。案在本次审理中，经审判人员调查核实，西丰县郁丰牧业有限责任公司于2017年6月14日和铁岭银行股份有限公司西丰支行签订《流动资金借款合同》，贷款470万元，借款期限自2017年6月14日起2018年6月13日。同日又签订《抵押合同》，将公司的办公楼、生产车间、门卫、车库均已抵押给铁岭银行股份有限公司西丰支行。2019年6月28日，西丰县郁丰牧业有限责任公司将470万元贷款还清。案在本次审理中，李忠明陈述西丰县郁丰牧业有限责任公司已于2019年10月出卖转让给他人。一审法院认为，根据当事人的陈述及经庭审质证核实采信的证据，原告王秀英和被告李忠明签订租赁协议并交付5万元定金的事实成立，双方间已构成租赁合同关系，但根据双方约定由2018年9月15日起租，故该合同应从2018年9月15日起生效。双方约定租赁的郁丰牧业厂区，根据营业执照（自然人独资型有限责任公司法定代表人刘跃龙）及到西丰县房地产登记中心查询结果，在法律上属于西丰县郁丰牧业有限责任公司所有，而且西丰县郁丰牧业有限责任公司确实在铁岭银行股份有限公司西丰支行有贷款，企业的资产已经抵押给铁岭银行股份有限公司西丰支行，在签订租赁协议时贷款并没有偿还。这些情况在对方提出并询问时李忠明并没有说明。一旦租赁协议实际履行过程中抵押权人提出并实现抵押权，必然给承租方造成不利影响。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条一款（二）项的规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，李忠明对此负有过错，应承担相应的责任。考虑本案的实际情况，租赁协议签订后双方并没有实际履行，王秀英要求解除租赁合同、返还定金50000元的诉讼请求合法，本院予以支持。关于李忠明所述5万元定金应原告的要求已经用于改造工厂了无法进行返还的抗辩理由，根据双方签订的租赁协议，做楼房防水、供暖进户、动力电等费用是李忠明应承担的义务，故定金用于改造工厂无法返还的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条一款（二）项、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条的规定，判决：一、解除原告王秀英与被告李忠明的租赁合同；二、被告李忠明返还原告王秀英定金50000元。上述判决内容，于本判决发生法律效力后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告李忠明承担。二审中当事人没有提交新证据。本院对王秀英在（2019）辽1223民初765号案件审理过程中提交的《协议书》、《收据》、企业机读档案登记资料、房权证西（1809）字第404**、《合作协议》、录音进行了补充质证。上诉人对《协议书》、《收据》、企业机读档案登记资料、房房权证西（1809）字第404**、合作协议》均无异议。对于录音上诉人认为，该证据不能作为法院采信证据，一审庭审时没有进行举证、质证，现被上诉人提供的是光盘，没有看到录音的原始载体。被上诉人提供这份证据想证明什么，上诉人不清楚，上诉人无法进行质证。本院认为上述证据与一审查明的事实一致，对上述证据予以采信。经审理查明，一审法院认定事实属实。因王秀英提供的录音为通过电话录制的现场录音，故对一审法院查明的“2018年9月7-8日期间，贺利辉给李忠明打电话”的事实予以纠正，事实应为“贺利辉曾找过李忠明”。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人李忠明是否应返还王秀英已付定金50000元。李忠明与王秀英签订的《协议书》中明确写明“房主李中明将位于民和鹿业西侧的郁丰牧业厂区租赁给王秀英”。经查，西丰县郁丰牧业有限责任公司（以下简称郁丰牧业公司）为依法成立的有限责任公司（自然人独资），该公司的法定代表人为刘跃龙，案涉房屋的登记所有权人为郁丰牧业公司。虽郁丰牧业公司的法定代表人刘跃龙已说明整个厂子的经营、管理都由李忠明负责，但郁丰牧业公司现已转卖给他人，双方签订的《协议书》已无法履行，故原审法院判决解除合同并无不当，应予确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。因李忠明与王秀英签订《协议书》时案涉房屋已被抵押，抵押权人若主张实现抵押权必然会影响承租人使用租赁物。李忠明亦未能提交证据证明已书面告知过王秀英案涉房屋已被抵押，因王秀英仅主张返还已付定金50000元，故对王秀英的该项诉讼请求予以支持。综上所述，李忠明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人李忠明负担。本判决为终审判决。审判长 刘       芳审判员 贾春红审判员李雪莹二〇二〇年十二月十日法官助理郑紫书记员于浩