湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初11851号原告：胡军，男，1964年8月5日生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：刘昂，湖南联合创业律师事务所律师。被告：长沙市天心区康宁足浴城。住所地长沙市天心区韶山南路******。经营者：彭燕飞，女，1970年6月16日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：喻帅阳,湖南骄阳律师事务所律师。原告胡军（以下简称原告）诉被告长沙市天心区康宁足浴城（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，由审判员杨华独任审判，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘昂,被告的委托诉讼代理人喻帅阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付违约金20994元（按月租金为3499元计算，期限为半年）；3、判令被告支付装修期的房屋租金9000元（按月租金3000元计算，期限为三个月）；4、判令被告承担欠付的房屋租金20217元（暂计算两个季度的租金：1、2020年5月1日起算至2020年8月11日期间的租金标准为3240元／月，租金为9720元；2、2020年8月12日后的租金标准为3499元／月，租金为10497元；后续欠付租金计算至被告实际清偿之日止）；5、判令被告承担后续物业费516元（物业费按照0.5元／月／平方米计算，自2020年5月1日起算至本案判决生效之日止，暂计算至2020年10月）；6、判令被告承担卫生清理费、装修恢复费共计5000元；7、判令被告承担欠付的水费145.6元；8、判令被告对其使用房屋不当造成的附一楼房间装修损坏进行恢复；9、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年5月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告名下房屋富绿山庄011栋101房（面积206.39平方米，地址在，地址在长沙市雨花区××路××号××用于安排员工住宿房屋租赁合同》约定：1、房屋租赁期限自2016年5月13日至2024年5月12日止，共8年，原告给予被告三个月装修期；2、被告每月应支付租金3000元，租金3个月交纳一次；租金每第三年起，在原租金的基础上年递增8%；3、逾期20天不交者，原告有权终止合同......保证金和租金不予退还，并追诉被告的违约责任；4、被告应同时向物业公司缴纳房屋使用费用（包括水电费、物业管理费等）；5、被告违约致使合同提前解除，被告应赔偿原告半年的租金。另《房屋租赁合同》对被告搬离房屋应承担卫生清理以及装修维护义务作出了明确约定。合同签订后，原告依约将房屋及相关附属设备交付被告，被告支付了第一期租金。2020年3月，被告提出受疫情影响要求原告减免租金，原告本着合作共赢的态度，酌情免除了被告一个月租金。然而至2020年5月，被告未征得原告同意直接退出了房屋的使用，并提出不再承租本案房屋。原告到房屋内查看发现：被告在合同约定的免租装修期内根本没有进行任何装修，并将房屋原装修予以破坏。同时201房业主向原告反映，被告在使用租赁房屋期间因漏水造成该业主附一楼的杂物间装修损坏，房屋无法使用。该业主已通过小区物业公司向原告提出索赔。根据《房屋租赁合同》第六条之约定“乙方......自行解决因租赁房屋使用所产生的争议和纠纷，并承担所有的法律责任”，因此被告应对其造成的第三方损失承担恢复责任。现被告未按照《房屋租赁合同》履行、拖欠租金已经超过20日，被告的诸多行为已经构成严重违约，原告多次与被告协商要求其履行合同并承担相应的违约责任，但被告均不予理睬。被告辩称，一、原、被告已于2020年4月协商一致退租，合同已经解除，租金、物业、水电费等均已结清，原告诉请判令解除《房屋租赁合同》及要求被告承担2020年5月1日起至实际清偿之日止的租金、物业费没有事实和法律依据。二、原告主张的装修期租金，是合同约定的三个月免租期，原告在实际已免租后又主张由被告支付租金没有事实和法律依据。三、《房屋租赁合同》第五条约定装修按“来修去丢”原则处理，退租时卫生已经打扫干净，原告诉请被告承担卫生清理费、装修恢复费5000元无事实和法律依据。四、被告退租时，水费余额700余元，不存在欠费的事实。五、被告不存在使用不当造成负一楼房间装修损坏的事实，更不应承担恢复责任。原告出租的房屋系有21年的老旧房屋，如因漏水造成他人损害，是防水没有修缮造成，应是出租人的责任。六、原告主张的按半年租金标准支付违约金20994元，其主张过高，不应得到支持。被告是经营足浴城的个体经营户，租赁原告房屋用于员工住宿，但因新冠疫情导致足浴城经营困难，房屋租赁合同无法继续履行，被告提起解除合同不应承担违约责任，且双方已协商不退押金。七、原告诉称的事实不真实客观，如被告未征得原告同意直接退租，原告怎会免除一个月房屋租金。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系位于长沙市雨花区××路××号××栋××号房屋所有权人。2016年5月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方同意将位于长沙市雨花区××路××号富绿山庄011栋101房（建筑面积206.39平方米）出租给乙方做员工宿舍居住，乙方不得擅自改变房屋用途；租赁期限自2016年5月13日至2024年5月12日止，共8年，甲方给予乙方3个月装修期（2016年5月13日至2016年8月12日）；乙方每月应向甲方交纳租金3000元，租金3个月为一期交纳一次，先交租后使用；第一期的租金在签订合同之日交清；从第二期起，乙方均应提前15天交纳租金，每迟延一天，按应交纳租月金总额的万分之七交纳滞纳金；逾期20天不交者，甲方有权终止合同，保证金和租金不予退还；乙方签订合同之日应付合同保证金3000元；租金每第三年起，在原租金的基础上年递增8%；乙方应同时向富绿山庄物业交纳房屋使用费用（包括水电费、物业管理费等）；乙方所承租房屋的装修按“来装去丢”原则处理；租赁期限内，因乙方违约导致合同不能履行，由乙方承担相应的违约责任，乙方违约致使合同提前解除，乙方应赔偿甲方半年的租金。合同签订后，被告向原告交纳了保证金3000元，原告减免了被告3个月房屋装修期的租金。2020年上半年，因受新型冠状肺炎的疫情影响，被告门店关闭经营3个多月，在闭店期间即2020年4月份，被告向原告提出退租，从2020年5月份开始不再继续租赁原告的房屋，并主张不要求原告退还保证金。2020年5月18日，被告将租赁房屋腾空、卫生打扫后，向原告退还了钥匙，原告表示认可，未提出异议。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。被告于2020年5月18日将腾空的房屋交付原告，原告予以接收，表明双方协商一致解除了租赁合同，故确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月18日已实际解除,对原告请求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。被告在经营过程中受新冠肺炎疫情影响，出现经营困难，导致不能继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》，被告提出提前终止合同，并向原告腾空、交付了房屋，原告并未就此提出异议，系双方协商一致解除了合同。在协商过程中，双方同意不退保证金3000元，可视为双方对被告提前解除合同违约金的支付达成了一致，本院确认被告交付的3000元保证金作为支付原告的违约金，原告再行主张违约金20994元，本院不予支持。《房屋租赁合同》中约定了给予被告3个月装修期的免租期，原告在合同解除后再行主张已实际减免的免租期租金没有事实及法律依据，本院不予支持。双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月18日解除，原告主张2020年5月18日以后的租金没有事实依据，鉴于被告2020年5月18日才向原告交付房屋，被告还应向原告支付2020年5月1日至5月18日的租金1944元（3240元/月÷30天×18天），原告主张过高部分，本院不予支持。原告主张2020年5月1日之后的物业费，因2020年5月1日至18日涉案房屋为被告租赁期，合同约定由被告交纳物业费，物业费按月结算，故被告应支付原告物业费103.2元（206.39平方米×0.5元/月/平方米），原告主张过高部分，本院不予支持。原告主张卫生清理费、装修恢复费5000元，没有提交相应证据证实，且《房屋租赁合同》中约定了装修按“来装去丢”原则处理，原告主张装修恢复亦不符合合同约定，本院不予支持。原告主张水费145.6元，其提交的长沙供水有限公司发送的手机短信的欠费截止日期为2020年10月19日，被告于2020年5月18日就已退租，不能证实该费用是被告产生，本院不予支持。原告要求被告对其使用房屋不当造成的负一楼房间装修损坏进行恢复，本院不予支持。首先，原告该项诉讼请求不明确，且经本院释明后，原告亦未明确诉讼请求；其次，原告并未提交证据证实负一楼房间装修损坏的相关证据及系被告原因造成损失的证据；再次，负一楼房间的业主为案外人，原告没有提交证据证实向案外人进行了损失赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告长沙市天心区康宁足浴城应于本判决生效后7日内向原告胡军支付房屋租金1944元；二、被告长沙市天心区康宁足浴城应于本判决生效后7日内向原告胡军支付物业费103.2元；三、驳回原告胡军的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取598元，由被告原告胡军负担120元，被告长沙市天心区康宁足浴城负担478元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 华二〇二〇年十二月九日书记员 李佳妮附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。