新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1838号 上诉人（原审原告）：李硕，男，1997年4月25日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 上诉人（原审原告）：李志红，女，1974年5月13日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 上诉人（原审原告）：李志华，女，1972年10月13日出生，蒙古族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 上诉人（原审原告）：张燕玲，女，1983年12月1日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 上诉人（原审原告）：李志强，男，1977年1月14日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 上诉人（原审原告）：李蕊，女，2001年3月11日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 六上诉人共同委托诉讼代理人：龙珊，新疆元正盛业（霍尔果斯）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：奎屯四海房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市团结东街**（三洋广场楼上）。 法定代表人：沈明建，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吕卫国，该公司职员。 被上诉人（原审被告）：董磊，男，1968年6月24日出生，汉族，系奎屯东方伟业房地产开发有限公司法定代表人，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 被上诉人（原审被告）：冉一娟，女，1966年10月21日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 上诉人李硕、李志红、李志华、张燕玲、李志强、李蕊因与被上诉人奎屯四海房地产开发有限公司(以下简称四海房产公司)、董磊、冉一娟确认合同无效纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2019）新4003民初960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月23日开庭进行了审理。上诉人李硕、李志红、李志华、张燕玲、李志强、李蕊的共同委托诉讼代理人龙姗，被上诉人四海房产公司的委托诉讼代理人吕卫国到庭参加诉讼。被上诉人董磊、冉一娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 李硕等六人上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判确认四海房产公司与董磊、冉一娟之间买卖飞鸿里-北京××路、1-2-33号房屋，三层1-3-40号、1-3-41号、1-3-42号、1-3-51号、1-3-57号、1-3-58号、1-3-59号、1-3-60号、1-3-62号、1-3-63号、1-3-64号、1-3-69号房屋，六层1-6-34号、1-6-35号、飞鸿里-北京××路、1幢561号、1幢535号、1幢611号房屋合同无效。事实和理由：一、四海房产公司与董磊夫妇以订立商品房买卖合同名义将案涉20间商品房备案登记至董磊夫妇名下，目的是四海房产公司为了让董磊垫资建设其开发的三洋世纪商城建设工程提供担保。该行为名为商品房买卖，实为建设工程施工合同的让与和担保。据四海房产公司、董磊所述，因四海房产公司开发建设的三洋世纪商城项目资金发生困难，董磊夫妇与四海房产公司达成口头协议，由董磊夫妇采用垫资方式完成项目建设，四海房产公司将案涉的20间商品房作为履行三洋商城建设施工合同的担保备案登记在董磊夫妇名下。于2015年1月26日、27日将其中的4间备案登记至董磊夫妇名下，2017年9月13日将剩余16间备案登记至董磊夫妇名下。董磊夫妇惟恐风险拒绝垫付工程款，亦未支付购房款。一审已认定该事实。二、作为建设施工合同的主合同因未签订书面合同未成立，让与性担保行为亦未成立。依照《中华人民共和国民法总则》的相关规定，结合本案董磊夫妇在与四海房产公司在未签订有效的书面建设施工合同前就已拒绝垫资、同意办理退房手续的事实，可证实被上诉人之间就三洋世纪商城工程建设事宜未形成有效合意。依据《中华人民共和国合同法》的规定，二者之间达成的建设工程施工合同未成立生效。让与性担保作为非典型担保属于从合同的范畴，按照“从随主”原则，因主合同不具备成立生效要件，案涉20份《商品房买卖合同》作为担保建设施工合同履行的从合同亦不能成立。第九次全国法院民商事审判工作会议纪要指出“对于合同不成立时应当参照适用《中华人民共和国合同法》第58条规定”，其法律后果董磊夫妇应当将案涉20间商品房返还给四海房产公司。三、被上诉人之间基于虚假的意思表示而签订的20份《商品房买卖合同》，应适用《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定归于无效，一审法院适用《中华人民共和国合同法》之规定驳回上诉人请求错误。 四海房产公司辩称，我公司与董磊夫妇之间成立的买卖合同时间为2015年1月16日，2017年9月，而我公司与王爱红、李文军因借款合同纠纷签订的以房抵债协议书时间为2017年11月22日，董磊夫妇与我公司先期成立的合同，不可能侵犯六上诉人后期成立的协议。上诉人认为我公司与董磊夫妇签订的商品房买卖合同系让与性担保合同，但上诉人未提供任何证据证实，而根据我公司与董磊签订的买卖合同是在与李文军、王爱红夫妇签订的合同之前的确凿事实，不论我公司与董磊夫妇签订的买卖合同属于何种性质，只要不违反法律法规的强制性规定，又未侵犯他人的合法权益，就应当受到法律保护，上诉人对商品房买卖合同的效力无权请求确认无效，相反我公司与李文军、王爱红夫妇签订的协议书，协议书内容侵犯了先期成立的董磊夫妇的买卖合同权益，因此无效。 李硕等六人向一审法院起诉请求：1．确认被告四海房产公司与被告董磊、冉一娟之间买卖飞鸿里-北京××路、2-33号、3-40号、3-41号、3-42号、3-51号、3-57号、3-58号、3-59号、3-60号、3-62号、3-63号、3-64号、3-69号、6-34号、6-35号、飞鸿里-北京××路、561号、535号、611号房屋买卖合同无效。 一审法院认定事实：李硕等六人提供结算单复印件一份，该结算单首部载明李文军，该结算单主要内容为：自2013年11月16日至2016年6月30日期间，共计发生10笔借款，年利率均为15％，合计借款本金1905万元，利息6,739,958.33元，本息合计25,789,958.22元。四海房产公司在该凭证上加盖了财务专用章。四海房产公司提供的结算单复印件与李硕等六人提供的结算单在借款次数、借款本金数额、借款期限、年利率、天数一致，但未加盖公司印章。四海房产公司陈述称，该份结算单的形成是因为三洋公司未偿还李文军借款，双方对账而成，其公司按照三洋公司的要求以房屋抵偿李文军的债权，因此形成四海房产公司与李文军、王爱红之间签订的《协议书》。李硕等六人提供的《协议书》首部载明：甲方四海房产公司，乙方委托代理人王爱红，协议约定的主要内容有：鉴于2016年7月20日、21日，甲、乙双方先后签订九份《商品房买卖合同》分别约定：乙方以一次性付款方式购买甲方开发位于奎屯三洋世纪商城一层、二层九套不同面积的商品房。因甲方已将乙方购买的九套房屋另售他人，无法实现权利。现经双方友好协商，就商品房置换事宜达成如下协议：第一条乙方所购商品房基本信息（详见附件表1），第二条甲方须给乙方置换后的商品房基本信息（详见附件表2），第三条付款金额及付款方式，乙方分别于2016年7月20日、2016年7月21日已将人民币25，789，958.22元（大写人民币贰仟伍佰柒拾捌万玖仟玖佰伍拾捌元），采用一次性付款方式付款于甲方，以甲方出具盖有公司财务专用章收据等书面形式记载的金额作准。对调整前后房屋如有差额部分，乙方不再补足。第四条本协议第二条项下的商品房买卖合同签订、房屋交付和登记。1．甲方最迟必须在2018年6月30日之前将本协议第二条约定的置换后的商品房办理网签手续并进行房屋备案登记（其中二层6间须在签订本协议后30日办理完毕网签手续）；2．甲方应当在原《商品房买卖合同》约定的时间内，依照国家和地方政府的有关规定，并符合本协议约定的商品房交付给乙方；3．在房屋交付后180日内，甲方须应乙方要求办妥必要的产权登记手续。如因甲方责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方按已付房款的0.1％向乙方支付违约金；4．因置换商品房所需交纳的各项费用应按法律法规规定，双方各自承担。第六条违约责任，1．甲方迟延对置换后的商品房办理网签手续和房屋备案登记的，乙方有权解除本协议或要求甲方再置换商品房的权利；2．如所涉财产被第三人追诉的，乙方因此而支付的费用由甲方承担；3．因甲方责任逾期交房，乙方享有《商品房买卖合同》中约定买受人所有的权利。第七条协议的生效与终止。1．本协议正文一式二份，附件1、2一式二份，甲乙双方各执一份，协议正文自双方签字或盖章之日起生效，附件具有同等法律效力；2．本协议生效后，待甲方向乙方就附件2项下商品房重新签订《商品房买卖合同》并出具收据后，原双方签订的《商品房买卖合同》及相应收据效力终止；3．自甲方将本协议第二条（附件2）项下的商品房全部网签至乙方名下，并将房屋交付给乙方且办理完毕产权登记手续后本协议全部终止。第八条争议解决。在协议履行过程中，如发生争议，双方尽可能协商解决。协商不成，任何一方均可以向奎屯市人民法院起诉。甲方加盖四海房产公司公章，法定代表人加盖沈建明印章，时间2017年11月22日；乙方委托代理人王爱红签名并捺印，时间2017年11月22日。附件1：李文华、李志红、李志强、王爱荣、李晨昕、李志华、王新春所购商品房基本信息……备注，据《商品房买卖合同》中载明：出卖人为四海房产公司，该商品房位于奎屯市北京××路；用途商住；框架结构，建筑层数29层，地下3，地下**积274.76平方米，二层面积558.38平方米（实际已付款25，789，958.22元）。附件2：四海房产公司置换后商品房基本信息，1．飞鸿里-北京××路，面积107.88平方米；2．飞鸿里-北京××路，面积110.26平方米；3．飞鸿里-北京××路，面积89.23平方米；4．飞鸿里-北京××路，面积89.23平方米；5．飞鸿里-北京××路，面积55.85平方米；6．飞鸿里-北京××路，面积55.85平方米；7．飞鸿里-北京××路，面积153.55平方米；8．飞鸿里-北京××路，面积87.33平方米；9．飞鸿里-北京××路，面积87.33平方米；10．飞鸿里-北京××路，面积60.76平方米。备注：本表所述房号、面积、单价均为四海房产公司提供。该商品房位于奎屯市北京××路，（一层396.6平方米，二层500.67平方米），买受人由《协议书》主文乙方委托代理人待进行商品房买卖网签时确定。四海房产公司提供的《协议书》内容与李硕等六人提供的《协议书》一致，只是在乙方处增加了李文军的签名。另查明，涉及上述协议书中置换后的10套房屋中，双方已将位于奎屯市飞鸿里-北京××路、2-31号、2-64号、2-32号4套房屋办理了网签，而位于奎屯市飞鸿里-北京××路（备案合同号YS00066779）、2-33号（备案合同号YS00066780）房屋于2017年9月13日网签在董磊、冉一娟名下，遂成本诉。再查明，2015年1月26日，四海房产公司将位于奎屯市飞鸿里-北京××路、1幢561号商品房在奎屯市不动产登记中心网签在董磊、冉一娟名下；2015年1月27日，四海房产公司将位于奎屯市飞鸿里-北京××路、1幢611号商品房在奎屯市不动产登记中心网签在董磊、冉一娟名下；2017年9月13日，四海房产公司对位于奎屯市飞鸿里-北京××路、2-33号、3-40号、3-41号、3-42号、3-51号、3-57号、3-58号、3-59号、3-60号、3-62号、3-63号、3-64号、3-69号、6-34号、6-35号房屋在奎屯市不动产登记中心网签在董磊、冉一娟名下。对此，四海房产公司陈述称，2015年，因其公司开发的三洋世纪商城项目遭遇资金困难，在市政府的协调下，董磊同意采用垫资的方式将项目建设完成，条件是要求四海房产公司将部分预售房屋签约在董磊、冉一娟名下作为抵押，因此其公司与董磊、冉一娟签订了20套预售房屋的商品房买卖合同作为董磊垫资建设三洋世纪商城工程的担保，但就融资事宜双方未签订任何协议，只是口头协商。后因董磊考虑到其风险性，拒绝垫资进行工程建设，因此，董磊并未实际缴纳这20套购房合同的购房款，近期政府要求董磊将这20套房产退还给四海房产公司，董磊也答应退房，但在前往奎屯市房管局办理退房手续时发现，该20套房屋已被李硕等六人保全，因此退房未果。 一审法院认为，针对李硕等六人诉求与四海房产公司、董磊、冉一娟的答辩，本案的争议焦点是：一、本案是否应当按照民间借贷法律关系审理；二、李硕等六人主体是否适格，本案是否属于必要共同诉讼；三、李硕等六人是否有权确认四海房产公司与董磊、冉一娟之间签订的合同效力及合同是否有效。1、关于争议焦点一，原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，因三洋公司欠付李文军借款，经双方结算明确债权金额，通过李硕等六人及四海房产公司提供的结算单可以看出，借款利息是按年利率15％计算，未超出法律规定的民间借贷利率保护上限，该债务履行期限届满后，四海房产公司与李文军就以房抵债事宜签订了《协议书》，该协议系双方当事人真实意思表示，且不存在恶意损害第三人合法权益等情形，在双方已经履行了部分协议内容的情况下，李硕等六人要求继续履行抵债协议的，法院应该予以支持。故，对于四海房产公司要求本案按照民间借贷法律关系审理的抗辩，原审法院不予采纳。二、关于争议焦点二，原审法院认为，因涉案《协议书》属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《协议书》明确约定附件具有同等法律效力，而附件2明确约定四海房产公司置换后的十套商品房买受人由《协议书》主文乙方委托代理人待进行商品房合同买卖网签时确定。本案中，乙方的委托代理人王爱红系李文军的妻子，李硕等六人通过授权委托书授权王爱红与四海房产公司就商品房房屋买卖合同进行重新签事宜，系李硕等六人对自身权利的处分，并不违反法律规定，结合附件的约定可知，置换后的十套商品房买受人由王爱红来确认，加之李硕等六人均与四海房产公司签订了《商品房买卖合同》，可以认定李硕等六人即置换后的商品房买受人。因此，李硕等六人在本案中主体适格。而李硕等六人交付涉案房款系李文军与三洋公司之间债权整体转化而来，具有较强关联性，又因四海房产公司在董磊、冉一娟未支付对价的情况下在2015年将20套房屋网签在董磊、冉一娟名下，损害了李硕等六人合法权益的行使，现李硕等六人要求确认四海房产公司与董磊、冉一娟之间的房屋买卖合同无效，诉讼标的相同，故将本案作为必要共同诉讼来处理并不违反法律规定。三、关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”本案中，李硕等六人以四海房产公司与董磊、冉一娟之间20套商品房买卖合同是恶意串通的结果，损害了其合法权益，应确认无效为由提起诉讼。李硕等六人的主张具有法律依据，故李硕等六人有权提出确认四海房产公司与董磊、冉一娟之间签订的合同效力无效。对于四海房产公司与董磊、冉一娟之间签订合同效力的认定需判断双方之间是否存在恶意串通、损害李硕等六人利益的情形。本案中，涉及李硕等六人诉争的20套房屋先由四海房产公司与董磊、冉一娟签订房屋买卖合同并于2017年9月13日前办理网签，李硕等六人与四海房产公司就置换后的10套房屋买卖合同是在2017年11月22日之后订立的，即四海房产公司将房产签订给董磊、冉一娟在前，董磊、冉一娟在签订房屋买卖合同之前并不知道涉诉房屋要置换给李硕等六人，在李硕等六人未能提供足够的证据证明董磊、冉一娟与四海房产公司之间存在恶意串通的情形下，董磊、冉一娟与四海房产公司之间的房屋买卖合同应属有效。故对李硕等六人要求确认四海房产公司与董磊、冉一娟之间20套房屋买卖合同无效的主张，原审法院不予支持。判决：驳回李硕、李志红、李志华、张燕玲、李志强、李蕊的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，应当遵守，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案李硕等六人与四海房产公司因发生借款，经对账后，四海房产公司将借款本金及利息共计25,789,958.22元转化给李硕等六人已付购房款，并分别于2016年7月20日、21日，签订九份《房屋买卖合同》。但四海房产公司违约将该九套房屋另售他人，李硕等六人无法实现以房抵债目的，双方遂于2017年11月22日再行协商，四海房产公司与李硕等六人的委托代理人王爱红就继续以房抵债事宜签订《协议书》，再次约定了以房抵债的商品房置换。2017年12月，李硕等六人再次与四海房产公司签订十套房屋的《商品房买卖合同》，并由四海房产公司出具购房收据。上述合同、协议均为双方当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，均为有效。合同签订后，四海房产公司只将其中的四套房屋网签至李硕等六人名下，价值约500万元，其他房屋未依约定办理网签，系因其中部分房屋已网签至董磊、冉一娟名下，致使李硕等六人再次无法实现权利。四海房产公司与董磊、冉一娟签订的《商品房预售合同》，系为董磊、冉一娟承诺垫资承建项目提供担保，并非买卖关系，并未支付对价。随后，双方并未达成垫资工程合意，董磊、冉一娟并未承建项目。至此，四海房产公司即应当及时收回房屋，以履行与李硕等六人的房屋买卖合同。自2017年底至今，四海房产公司与董磊、冉一娟虽协商过将房屋收回事宜，但并无实际行为，致使四海房产公司与李硕等六人签订的房屋买卖合同无法进行网签、交付，已损害了李硕等六人的合法权益，李硕等六人有权对此提起诉讼。一审判决确认四海房产公司与王爱红签订的《协议书》，与李硕等六人签订的《商品房买卖合同》合法有效，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以确认。四海房产公司、董磊、冉一娟作为一审被告，均未提出上诉，认可一审判决，本院确认该事实。 本案争议焦点，四海房产公司与董磊、冉一娟签订的《商品房预售合同》效力问题。李硕等六人上诉认为，四海房产公司与董磊、冉一娟基于虚假意思表示签订的《商品房预售合同》，应适用《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定归于无效，一审法院适用《中华人民共和国合同法》规定驳回李硕等六人诉讼请求错误。本院认为，从本案已查明的事实分析，四海房产公司与董磊、冉一娟未形成垫资建设的合意，即应及时将房屋归还四海房产公司。在四海房产公司资金严重困难，无力建设工程，亦无力偿还大量外债情况下，将属于自己公司的房屋无偿网签在他人名下，是对四海房产公司债权人合法权益的侵害。李硕等六人以房抵债的十套房屋均不能依约定网签、交付，直接经济损失25,789,958.22元，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案四海房产公司与董磊、冉一娟以房屋买卖形式担保垫资工程，其隐藏的民事法律行为即垫资工程行为实际并未发生，导致以房担保行为成为虚假意思表示，应认定无效。一审判决仅以签订合同日期的先后来确认当事人意思表示是否真实，是对法律的错误理解。据此，本院确认四海房产公司与董磊、冉一娟签订的《商品房预售合同》无效。综上所述，李硕等六人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2019）新4003民初960号民事判决； 二、确认奎屯四海房地产开发有限公司与董磊、冉一娟之间预售飞鸿里-北京××路、1-2-33号房屋，三层1-3-40号、1-3-41号、1-3-42号、1-3-51号、1-3-57号、1-3-58号、1-3-59号、1-3-60号、1-3-62号、1-3-63号、1-3-64号、1-3-69号房屋，六层1-6-34号、1-6-35号、飞鸿里-北京××路、1幢561号、1幢535号、1幢611号房屋合同无效。 一审案件受理费100元，二审案件受理费70元，由奎屯四海房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 辉 审判员 田金华 审判员 李 霞 二〇二〇年十二月十日 书记员 闫姗姗