浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0104民初8729号原告（反诉被告）浙江缘份物业服务有限公司，住所地杭州市江干区三里新城橘苑********。法定代表人印云虎。委托代理人李为斌,浙江五星国泰律师事务所律师。被告（反诉原告）金泉（杭州）置业有限公司，住所地，住所地杭州市余杭区良渚镇通运路**iv>法定代表人朱文正。委托代理人姚毅琳、雷雨晴，浙江天册律师事务所律师。原告浙江缘份物业服务有限公司（以下简称缘份公司）为与被告金泉（杭州）置业有限公司（以下简称金泉公司）物业服务合同纠纷一案，于2019年9月17日向本院起诉。本院受理后被告金泉公司在法定期间内提起反诉，本案依法由审判员张夜尽独任审判，于2020年1月20日公开开庭进行了合并审理。原告暨反诉被告缘份公司的委托代理人李为斌、被告暨反诉原告金泉公司的委托代理人雷雨晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缘份公司诉称，2017年2月17日，原、被告签订了《前期物业管理服务合同》，并经政府有关部门备案，约定被告选聘原告对杭州市远大金地中心提供前期物业管理服务、物业基本情况、物业管理服务收费标准、物业服务期限、双方权利义务及违约责任等。2017年7月1日起，被告将所有物业移交原告，原告依约进行管理、服务。2019年7月15日，原告收到被告签发的《关于解除远大金地中心“前期物业管理服务合同”的函》和《关于移交远大金地中心物业管理服务权的函》，被告决定提前终止合同并要求原告做好物业整体移交工作准备。2019年9月1日，原告退出该物业服务管理，但被告尚欠巨额的物业服务费，故原告诉至法院请求判令：1、判令被告支付原告自2017年7月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2605536元和资金占用利息（以上述款项为本金，按日千分之二自起诉之日计算至款清之日止）；2、判令被告向原告支付违约金20000元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告金泉公司辩称，关于公寓的物业服务费及公共能耗费共计104523.2元，被告认可未交。关于商场物业服务费共计1792772.8元,被告认为商场在原告服务期间全部被查封，根据双方签订的前期物业服务合同约定空置部分按照全额收取物业服务费不符合公平原则，系加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，应属无效，所以该部分费用被告不同意承担。关于地下停车位服务费用708240元，被告认为地下车位均未投入使用，未产生任何能耗费用，被告不同意承担。关于支付违约金2万元，被告不同意承担，因为原告未能认真履行合同，导致业主大量投诉，经被告调查有面积超半数的业主不满意原告提供的物业服务，所以发函解除了物业服务合同，系原告违约而非被告。反诉原告金泉公司诉称，被告因与案外人浙江恒誉建设有限公司房屋买卖合同纠纷，导致远大金地中心108室即商业物业自2017年11月27日起始终处于司法查封状态，无法使用或处分，故原告实际上未对上述物业提供任何服务。合同第二十一条3.1约定空置部分按照全额收取物业服务费不符合公平原则，加重业主委员会或者业主责任，排除业主委员会或者业主主要权利，应为无效条款。根据《杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法》：原物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会、新物业服务企业移交下列资料和财务：利用物业共用设施、共用场地等所得收益的收支情况明细账和余额、共用设施设备清单、业主名册和业主水电表抄见数、多收的物业服务费、能耗费等相关费用、管理期间的财务资料（实行酬金制）等，物业服务终止后，原告移交资料和财物的义务至今未完全履行。远大金地中心归业主所有的地面停车位仅72个，所有权归被告的地下停车位454个，原告未区分均收取了停车费。远大金地中心停车位于2018年8月至2019年7月期间产生了321100元的停车费收入，被告服务期中无记录的2017年3月至2018年7月，比照上述期间每月产生停车费的平均值可以推定产生了454891.67元包月停车费收入，非包月的闲散车辆停车费收取尚需原告向被告返还。物业合同签订后，能耗费由原告向业主收取，在2018年8月20日商用电改为民用电费后，原告依然按商业用电向业主收费。原告收费后未向水电部门缴纳能耗费，全部由被告代为垫付，自2017年8月至2019年7月共计垫付1565643.56元，其中原告仅向被告支付了637634.53元，剩余928009.03元至今未付，应予返还。在原告服务期间始终未将地下停车库的立体停车设施接通电源，至其长期闲置出现后续机械难以正常运作，导致被告的财产损失，且整个地下车库常年处于无电状态，无人巡管。现原告要求按60元/个/月的标准收取地下车位的能耗费，毫无事实根据。原告管理范围包括室外上下水管道、化粪池、沟渠、池井，因原告服务期间疏于管理，导致雨污水管道堵塞并进一步造成破裂、变形、脱节、渗漏等问题，根据杭州金锄市政园林有限公司的《监测评估报告》，需要采取开挖修复、非开挖内衬修复等维修，经向市政工程类公司询价修复约需849450元。原告管理范围包括建筑物本体及附属建筑物的道路，因原告服务期间疏于管理，导致地下停车库出入口处地面坡道破损，经询价该修复约需118387.5元。原告管理范围包括监控设备，其服务期间对监控设备故障未予维修，新物业公司为解决其遗留问题支出20400元维修费。原告管理范围包括屋面维护，其服务期间屋面出现垃圾堆积、漏水等问题，退场后新物业公司为解决上述问题支出17万元施工费。上述费用均需由原告承担。原告未依约提供物业服务，导致业主多次向杭州市余杭区住建局、信访部门投诉，严重影响被告房屋价值、商誉等，被告多次催促原告整改未果，依据合同约定于2019年7月1日提出终止物业合同，并要求原告于2019年7月31日移交管理，并依约承担赔偿损失的责任。基于以上事实理由，反诉原告提出如下反诉请求：1、请求判令反诉被告公开并移交其管理期间的全部财务资料；2、请求判令反诉被告向反诉原告返还地下停车库停车费收入669772.28元（服务期间共29个月，暂按地上地下车位比例以及每月平均收入计算，地下车位，地下车位月平均收费26758526*454=23095.6元）；3、请求判令反诉被告向反诉原告返还代付水电能耗费928009.03元；4、判令反诉被告承担雨污水管道、地下停车、地下停车库出入口处地面坡道故障、屋面维修的赔偿共计1158237.5元；5、判令反诉被告承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。反诉被告缘份公司辩称，案外第三人起诉被告并对案涉商业物业查封，系被告自身造成。且合同约定空置物业按全额缴纳物业服务费条款不存在免除原告义务的情况，格式合同由被告提供，如果说格式合同条款无效，也应当由原告主张。原告于2019年8月30日与下一物业公司交接完毕，而原、被告的物业服务合同是包干制而非酬金制，不需要移交所谓的财务资料。根据物业管理条例规定若一方提前解约，应当提前3个月告知对方，解约要征得专有部分占有建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，被告解约未符合上述条件，系违法违约解除。地下停车。地下停车位未使用停车费。涉案物业的电费一直都是商用，未从商用改为民用。水电费缴纳义务人是业主，包括被告及已经使用物业的业主，物业公司仅代缴代扣，如果原告未收取到电费就无义务代缴。地下停车。地下停车库的立体停车设施接通电源是被告的义务提出地下停车位产生了停车费，如果没有通电源怎么去停车，被告说法自相矛盾。原告要求支付地下车位服务费，而非能耗费。合同里约定地下车位能耗服务费60元/个/月，原告提供了如设施的安全维护、车位清洁等基本的物业服务。原告查看了被告提交的20起左右的投诉，基本上是卖方对其房屋质量和违法违规操作的投诉。因案涉房产在2017年才交付，尚在保修期内，关于被告提出的破损等系其自身的保修义务。另原告在2019年8月30日双方交接时并未发现监控设备出现故障的问题。综上，应驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2017年2月17日，原、被告签订了远大金地中心的《前期物业管理服务合同》，并经政府有关部门备案，约定被告选聘原告对杭州市余杭区良渚街道远大金地中心提供前期物业管理服务。合同主要内容为：一、该物业基本情况：远大金地中心位于杭州市××路××路××幢××层组成，预计总户数为364户，总建筑面积为51887.17平方米（其中住宅面积20742.77平方米，商业用房面积13790.56平方米），车位数526个，其中地上车位72个，地下车位，地下车位454个管理服务事项：房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理，包括楼面、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括共用上下水管道、落水管、共用照明、天线、智能化系统、高压泵房、楼内消防设施设备、建筑防雷设施、机械车库、电梯及消监控设备等；附属建筑物、构筑物维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池井、自行车库、停车场（含地下车库车位以及地面泊车位）；附属配套建筑及其设施包括商业网点等场所的维修、养护、管理；交通与车辆停放秩序的管理；协助公安部门维护物业管理区域的公共秩序包括安全监控、巡视、门岗执勤；等等。三、物业管理服务质量：房屋外观外墙无破损、无乱涂乱画现象，设备运行正常，房屋设施设备的维修养护：共用部位无破损，共用设施设备运行正常，按照物业使用说明文件和设施设备的正常运行要求进行定期维护保养；公共环境整洁无污染、生活垃圾日产日清；等等。四、物业管理服务费用：实行包干制，物业管理服务费由业主按其拥有建筑面积按以下标准向原告交纳：公寓物业服务费3.5元／平方米／月，公共能耗费1.5元／平方米／月，商场物业服务费5元／平方米／月（能耗自理）；纳入物业管理范围的已竣工但未出售的空置房、商铺和地下车库泊位物业管理服务费：被告原因未交给业主或物业使用人的空置房、商铺和地下车库泊位，其物业服务费由被告全额缴纳，计费时间从双方签字盖章后物业移交开始（以物业移交单为准），被告承担空置地下车库泊位物业服务费；物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如电梯、水泵、公共照明等）的高能耗费用，按物价部门规定，另行按实向业主收取，在业主首年入住时按1.5元／平方米／月收取，如业主或物业使用人在物业交付使用时未能相应上述代收代支协定，而又不能促成高能耗费用缴纳之具体执行意见，导致拖欠高能耗水、电费用而发生停水、停电的情况，造成高能耗设施、设备不能正常运行，原告经催费后业主仍无正当理由拒绝缴纳的，原告不承担相关责任；物业管理服务费用主要用于以下开支：物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用，办公费用，物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用等等；物业办公用房75.66平方米，物业经营用房建筑面积为80平方米，物业经营用房属全体业主所有，在业主委员会成立之前，由被告委托原告经营，所产生的收益单独立账，具体用途为弥补物业服务经费不足及本项目共用部位、设施设备维修、养护与管理等；地面停车；地面停车位收入属全体业主所有立账，具体用途为弥补物业服务经费不足及本项目共用部位、设施设备维修、养护与管理等；该部分内容还约定了生活垃圾清运费及装修垃圾清运费，并约定原告按上述标准收取物业服务费用，按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由原告享有或承担；等等。五、物业的维护、经营和管理：原告应与停车场／库车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务，车位使用费不高于物价部门规定现行标准，地面车位，地面车位使用费200元／辆／月5元／小时（每天限收30元），地下车位，地下车位租赁费300元／辆／月，地下车位能耗服务费60元／辆／月自行车按有关规定收费；保修期内的保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由被告承担，上述不属于保修范围内的维修、养护费用，由业主按其拥有的建筑面积分摊，保修期满后本物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，在共用设施设备和场地经营收入以及按规定在物业维修资金中列支，不足部分按规定续筹；原告应及时通报本物业管理区域内有感物业管理的重大事项，及时处理业主和使用人的投诉，接受被告、业主和物业使用人的监督；等等。六、违约责任：原告违反本合同第三章（物业管理服务质量）及第六章（双方权利义务）相关条款约定，未能达到约定的物业管理服务质量目标，被告有权要求原告限期整改并达到合同约定标准，过期未整改的，或整改不符合合同约定的，被告有权终止合同，造成被告经济损失的原告应给予经济赔偿；原告违反本合同第四章的约定（物业管理服务费用），擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳，原告已经收取的，被告有权就超额部分要求原告双倍返还；双方任意一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付2万元违约金，造成对方损失的应予赔偿；等等。双方还约定：本合同终止时，原告必须向被告移交全部物业经营、管理使用房和物业管理完整档案资料，保证顺利完成交接工作；本合同委托管理期限从签订日起至第一届业主委员会成立时间止；等等。2017年10月30日，被告向原告发函，载明双方于2017年5月至6月期间对远大金地中心所有服务及附属设施、共用部位和共用设施设备进行查验、接管和移交，自2017年7月1日起，所有物业按合同移交原告。杭州市拱墅区人民法院因浙江恒誉建设有限公司诉被告的房屋买卖合同纠纷案，下发（2017）浙0105民初11909号民事裁定书，于2017年11月27日查封了被告托管物业的商业部分即远大金地中心108室，查封期限至2020年11月26日止。2019年7月1日，被告向原告发出《关于解除远大金地中心“前期物业管理服务合同”的函》及《关于移交远大金地中心物业管理服务权的函》，提出原告在签订物业服务合同后未能全面依约履行合同各项约定，导致较为严重的业主投诉后果，被告及社区已多次向原告提出要求整改，但截止本函出具日，原告仍未能将物业管理服务整改至符合合同约定，故被告决定提前终止合同，保留追诉经济赔偿的权利，并要求原告于2019年7月31日移交物业管理服务权。2019年8月30日，双方签署了远大金地服务中心移交明细表，载明移交内容：监控室、电脑6台、空调6台、小桌子3张、会议桌1张、椅子10张、吧台凳子2张、铁柜子8个、业主资料整套、各类图纸整套、电梯维保资料整套、打印机1台、钥匙柜1个、吧台桌1台、保安岗亭。被告尚欠公寓物业费及能耗费共计104382.4元、商场物业费1792772.8元、地下车位、地下车位服务费708240元未支付给原告原告提供物业服务期间，商场因查封处于空置状态，地下车库，地下车库因车位未出售基本处于空置状态对空置物业费按90%收取。另查，《杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法》（杭物改（2010）1号）第十二条第二项规定：原物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会（开发建设单位）、新物业服务企业移交下列资料和财物：1、利用物业共用设施、共用场地等所得收益的收支情况明细账和余额；2、物业管理用房和属于业主共同所有的其他财物；3、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车、地下停车库，地下管网工程竣工图等相关资料设施设备清单；5、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；6、业主名册和业主水电表抄见数；7、多收的物业服务费、能耗费等相关费用；8、物业管理商业用房的出租合同以及利用属业主所有的共用部位经营的相关资料；9、物业管理需要的其他资料；10、实行酬金制的，应当移交管理期间的财务资料。以上事实有前期物业服务管理合同、备案表、函件、物业移交明细表及当事人陈述等证实。本院认为，原、被告双方自愿签订的前期物业服务管理合同，不违反法律的强制性规定，合法有效，应予履行。被告提出关于空置物业仍需全额缴纳物业费的约定，系免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任，排除业主委员会或者业主主要权利的条款，应属无效。本院认为，空置物业处于整个小区物业管理的大环境中，虽业主暂未使用，但物业服务企业已提供了基本的物业服务，如小区共有部分、共用设施设备的维护管理、小区公共秩序管理等，故双方约定对空置物业支付全额物业费并未显失公平，亦未排除业主委员会或者业主的主要权利。但原告同意对空置物业费按90%收取，更显收费的合理性，本院予以确认。因此，被告尚欠物业服务费、公共能耗费、车位服务费为104382.4元+（1792772.8+708240）*90%=2355293.92元。原告诉请被告支付尚欠物业费，理由正当，本院予以支持。原告诉请依合同约定按日千分之二自起诉日起计算利息损失过高，本院酌情调整按照起诉日一年期贷款市场报价利率四倍予以确定。关于原告诉请被告支付无正当理由提前终止合同违约金2万元。本院认为，因被告以原告违约为由提出提前终止前期物业服务管理合同，原告并未提出异议，双方并已实际终止合同并履行交接手续，应视为原告同意提前终止合同及其理由。因此，原告诉请违约金不符合事实和法律，本院不予支持。关于被告根据《杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法》要求原告移交相关资料的主张，符合法律规定。经查双方移交材料，原告尚有如下需移交资料：利用物业共用设施、共用场地等所得收益的收支情况明细账和余额；利用属业主所有的共用部位经营的相关资料；业主水、电表抄见数。被告主张原告返还地下停车库停车费收入669772.28元及代为支付的水电能耗费928009.03元，因其提供的停车费收缴月报系复印件及物业水电清单系自制表格，且原告不认可上述证据的真实性，故本院无法支持。被告可待原告移交相关资料后另案起诉。被告诉请原告承担雨污水管道维修费用849450元，并提交杭州金锄市政园林有限公司的《监测评估报告》及杭州鸿帆市政工程有限公司的询价报告欲予证实。本院认为，被告未提交证据证实上述两家公司是否具有法定的评估资质，且关于评估结论中管道结构缺陷：破裂、变形、脱节、渗漏等，均无法断定系物业管理失误导致，而原告也不认可上述证据并认为管道问题系被告对建设工程的保修问题。被告诉请原告承担地下停车库出入口处地面坡道破损维修费用118387.5元、监控设备故障维修费用20400元、屋面维修费用17万元，其提交的坡道地坪施工方案及报价、监控改造工程合同书、屋面防水合同书均涉及第三方，原告不认可其真实性且认为上述问题均属于被告对建设工程的保修问题。本院认为，被告就上述诉请的事实依据及法律依据不充分，本院不予支持，原告提出的相关理由，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条之规定，判决如下：一、被告金泉（杭州）置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江缘份物业服务有限公司物业服务费、公共能耗费、车位服务费共计2355293.92元及利息损失（自起诉日开始按起诉日一年期贷款市场报价利率四倍计算至款清止）；二、反诉被告浙江缘份物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告金泉（杭州）置业有限公司移交如下材料：1、利用物业共用设施、共用场地等所得收益的收支情况明细账和余额；2、利用属业主所有的共用部位经营的相关资料；3、业主水、电表抄见数；三、驳回原告浙江缘份物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告金泉（杭州）置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费按规定减半收取为13902元，由原告浙江缘份物业服务有限公司负担1431元，被告金泉（杭州）置业有限公司负担12471元；反诉案件受理费按规定减半收取为14424.08元，由反诉原告金泉（杭州）置业有限公司负担。原告（反诉被告）浙江缘份物业服务有限公司、被告金泉（杭州）置业有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起十五日内向本院结算诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  张夜尽二〇二〇年十二月二日书记员  邵翩翩