广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22152号上诉人（原审被告）：广州市海珠区南洲街东风经济联合社，住所地广东省广州市海珠区广州大道**名粤广场**。法定代表人：何志刚，负责人。委托诉讼代理人：梁绮敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市东岸美景投资有限公司，住所地，住所地广东省广州市天河区海安路**103（部位：**）iv>法定代表人：余康土，董事长。委托诉讼代理人：叶珊，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭嘉航，广东金轮律师事务所实习律师。上诉人广州市海珠区南洲街东风经济联合社（以下简称东风经济社）因与被上诉人广州市东岸美景投资有限公司（以下简称东岸美景公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初6759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东风经济社上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令驳回东岸美景公司一审提交《民事起诉状》中所列明的全部诉讼请求；3.本案一、二审全部诉讼费用由东岸美景公司承担。事实与理由：一审法院认定东风经济社解除合同理由不成立，故《解除函》无效，属于认定事实和适用法律错误。本案争议焦点是东风经济社解除合同时的理由是否合理、是否符合法律规定，且解除权是否已经消灭。1.一审法院未能正确认识与理解案涉地块“容积率”与留用地相关政策，导致将高达超10亿元货值的“容积率”权益无偿判予东岸美景公司，严重背离法律意义与作用。东岸美景公司不能调高容积率，案涉合同目的无法实现，应当予以解除。双方于2012年12月18日签订《东风联社经济发展用地合作建设合同》（以下简称《合建合同》）约定的用地面积可建设面积为7950平方米，规划条件为容积率≤1.5，该地块作为建设用地并规划的容积率是由政府征收东风经济社位于新滘路地块返还留用地而来。从案涉合同内容可见，东岸美景公司自行争取高于1.5的容积率是达到合同目的的主要内容。而在实际过程中，现案涉用地上增加了5.5的容积率(总容积率为7.0)，但与东岸美景公司无关。该容积率实际是政府征收东风经济社其他土地返还的留用地，以容积率，即建筑量形式实现返还。关于海珠湿地(含海珠湖)被征收，湿地所在的村社可得到10％的留用地用于发展集体经济。而这10％的留用地正是通过5.5的容积率兑现，实际上到现在还未开发利用起来。东风经济社提供了宝贵的土地资源，换来5.5的容积率，被一审法院错误判予东岸美景公司，无视所有规范性文件、档案文件与众多依据，废除政府与东风经济社集体成员的多年努力，如果东岸美景公司占有该政府返还的5.5的“容积率”，而政府部门又选址永安塘地块进行留用地落案，将造成政府与东风经济社之间的国家赔偿诉讼。一审判决认为只要案涉土地的容积率进行了增加或变更，即可视为达到合同约定的要求，无需考究该容积率如何调整而来。该内容存在严重的事实认定和法律适用错误。本案中5.5的“容积率”是国家征地后根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）、《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府办[2009]34号）、广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办[2016]30号）、《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》等法律法规，对被征地农村集体经济组织返还的留用地。在实际操作中，由于政府返还留用“地”中真实用地比较难，所以一般用指标，即“规划容积率”来兑现用“地”返还，及返还可建设量。结合本案，上述5.5容积率是东风经济社另一留用地“鸡心岛”地块的建设量，一审法院不能正确理解留用地政策与“容积率”的实际意义，作出错判，并最终助长持续违约的东岸美景公司逃脱违约责任，获得不当得利10亿元。根据双方在2012年签订的合同及2013年办理的项目备案投资金额为2500万元可见，在订立合同时所确定的货值是2500万元。另外，一审法院对东岸美景公司没有取得任何政府批复情况下，认定东岸美景公司调整到7.0的容积率，对东风经济社5.5容积率由来不查明事实，违反法律规定，给东风经济社全村3000多人造成重大经济损失，严重侵害集体权益。根据《村民委员会组织法》第二十四条规定，需要通过村民会议确认5.5容积率的归属，一审判决7.0容积率归属案涉合同双方开发违反上述法律规定。东风经济社已经出示多份证据证明5.5的容积率是由“鸡心岛”地块而来，且由东风经济社人员进行办理，东岸美景公司一审庭上也确认真实性，一审法院并未进行查明，并径自把该功劳归于东岸美景公司共有，是错误的。综上，7.0容积率中5.5容积率与东岸美景公司无关，东岸美景公司没有完成《合建合同》要求提高容积率的义务。现在其他地块容积率叠加在案涉用地上，东岸美景公司无法单独开发，合同目的无法实现。2.东风经济社依法享有解除权，东风经济社与东岸美景公司之间的合同关系已解除。一审法院错误解读与适用《合同法》第95条。根据案涉合同约定，合同期限为“自本合同签订生效之日起至项目用地开发建设竣工验收合格并对建成的物业在甲乙双方之间完成分配，办理完建筑物及土地使用权分割过户手续之日止。”在东风经济社发送《解约函》之前，双方的合同关系处于存续期间，任一方存在违约行为，另一方有权行使解除权。《解约函》中明确显示东风经济社是根据《合同法》的规定及案涉合同的约定行使解除权。实际上在24个月届满时，东风经济社未取得合同解除权，一审法院对《解约函》内容理解错误，导致认定错误。东岸美景公司至2019年长达7年的时间内，未能完成合同义务，也没有取得政府部门任何建设批文，案涉用地《建设用地规划许可证》已经在2020年8月2日过期，案涉合同约定的1.5容积率无法调高，其他留用地指标“容积率”规划安放在案涉用地，经济组织成员不同意东岸美景公司使用5.5容积率等证据显示，双方合同无法继续履行，解除合同符合《合同法》及相关法律法规精神。确认解除行为有效，更宜适用有利于守约人的法律规定。3.东岸美景公司在2016年生态城控规出台后，怠于履行义务，也不采取磋商、变更合同条款达至双方能开发建设用地的目的，而是放任用地荒废，造成农村集体经济组织成员严重财产损失。若判决东风经济社不享有解除权，双方合同关系持续，东岸美景公司以人民币200万元保证金锁定、占有东风经济社超过10亿元资产，严重违反法律保护法益的原则。实际上，双方已经并无开展实际工作，东岸美景公司也无法开发用地，不存在任何投资风险与不确定状态，故其不进行任何投资。根据东岸美景公司一审提交的证据显示，其签订若干设计合同在支付部分设计费后便不继续支付。东岸美景公司的不作为导致超10亿元土地荒废无法开发，若剥夺东风经济社的解除权，则导致其蒙受巨大经济损失，也损害保利发展控股集团股份有限公司对东风经济社其他留用地开发的权利。4.案涉留用地项目地块建设只能通过城中村整村改造实现，村企合作的合建项目缺乏村民支持将无法推进。永安塘地段上盖不仅有案涉合同的建设内容，还有承载其他留用地上盖建筑物拆除后安置补偿等问题，现规划设计内容较案涉合同订立时已发生重大改变。东岸美景公司客观上无法进行报建。由于东岸美景公司多年来未能全面有效履行自己的义务，双方合作已无法推进，造成集体经济损失极大，村民反对声音强烈，因此在2019年通过成员代表大会同意正式解除案涉合同。5.一审法院事实认定不清，认定东风经济社于2019年11月4日才向东岸美景公司发出《解约函》错误，根据案卷材料显示东风经济社是2019年9月24日发出《解约函》，东岸美景公司在2019年11月4日签收。东岸美景公司辩称：1.东岸美景公司积极履行合同约定的义务，以东风经济社名义完成案涉地块的报建手续并代缴费用，在2016年2月时即将项目地块的容积率由1.5变为7。双方于2012年12月18日签订案涉合同后，东岸美景公司履行的报建工作包括办理立项备案证及增加投资额、办理《用地批准书》前期的环境评估及节能审批、办理规划许可证延期及调整容积率（2016年2月26日，在东岸美景公司的多方努力和斡旋下，广州市国土资源和规划委员会在发布的《海珠生态城控制性详细规划通告》中将案涉地块(地块编号(地块编号AH032224确定为7）、办理不动产权证（2016年10月12日取得《不动产权证》）、办理选址意见书延期等。东岸美景公司为履行合同所做的大量工作均有证据证明。虽然未按原合同约定的在签约后24个月内完成所有报建工作，但双方在一审中均确认系由不可抗力造成并免除东岸美景公司的违约责任。由于案涉土地在东风经济社名下，因此所有的报建所需资料均以其名义递交，不能以此否认东岸美景公司的工作。大量证据证明东岸美景公司以东风经济社名义为其办理报建手续并支付相关费用。项目地块的容积率增加与上诉状中所列的其他被征用地以及鸡心岛无关。案涉地块的用地指标来源于政府征用东风经济社土地而核定给其经济发展用地指标12108平方米，容积率为1.5，可建设面积为7950平方米。经东岸美景公司艰苦的努力，广州市国土资源和规划委员会在2016年2的月26日《海珠生态城控制性详细规划通告》中将案涉地块的容积率确定为7。东风经济社在上诉状中列举了政府征用东风经济社其他地块如万亩果园、海珠湖及周边零星用地而核定给东风经济社的经济发展留用地指标，意图是说明因要容纳鸡心岛的建设面积而增加案涉地块5.5的容积率，这是错误的。案涉地块的规划许可文件上明确载明用地面积为12109平方米，即只有原来的新光快线被征用地而核定的用地指标，从未包括其他地块的用地指标。其次，东风经济社在一审中提交了广州市海珠区国土资源和规划局2018年3月19日《海珠区国地资源和规划局关于明确东风经济联社留用地相关事宜的函》（穗国土规划海函[2018]445号）文件中载明“永安塘地块规划计容面积54502平方米”。双方在签订合作合同时，该项目用地原规划许可文件中的总建筑面积才11925平方米，正是因为2016年的海珠区生态城详细性控制规划将案涉地块容积率变为7，永安塘地块可建设面积才由原来的11925平方米变成54502平方米，所以才有可能容纳2018年海珠区国土局的函件中鸡心岛的建设量。案涉地块增加容积率在先，容纳鸡心岛建设量在后，并非因为要容纳鸡心岛的建设量，才将项目地块的容积率调到7。2.东风经济社行使合同约定的解除权己超过法定的除斥期间，解除权己消灭。案涉合同仅在第六条的第（二）、（三）、（五）款中约定了东风经济社享有单方解除权，东风经济社于2019年11月4日发出的《解约函》的解约依据为合同第六条第（三）项。合同第六条第（三）项约定，在合同签订之日起24个月内即2014年12月18目前东岸美景公司应当完成规划设计条件的变更或容积率的增加。东岸美景公司没有按期完成义务，东风经济社从2014年12月19日起即有权行使合同的解除权，最晚应至2015年12月19日前应当行使解除权，而东风经济社于2019年11月4日才发出解约函，早己超过解除权一年的除斥期间，其解除合同的通知不应当发生法律效力。3.在不可抗力因素消除后，双方以实际行为同意继续履行合同，东岸美景公司继续积极履行合同，并无新的违约行为。双方在一审中均认可在合同履行过程中发生不可抗力并导致东岸美景公司不能按期履行义务，在2016年2月26日海珠区国土资源与规划局关于生态城的控规公告后，不可抗力因素消除，双方以实际行为达成一致意见，由东岸美景公司继续按原合同履行，东风经济社的代理人也在上诉状中自认双方的合同仍在继续履行中。不可抗力因素消除后，东岸美景公司继续履行合同并完成多项工作。现正在办理用地批准书，待用地批准书获批后进行后续建设，东风经济社一直予以配合并接受了东岸美景公司的办理成果，后续的建设义务履行期限尚未界满，东岸美景公司不存在新的违约行为。4.在东岸美景公司花费大量的时间与金钱完成规划设计条件和容积率变更后，东风经济社又与第三方就案涉项目进行合作磋商，严重违背诚实信用原则及案涉合同第六条第（四）项的约定。东风经济社村民已通过法定程序表决同意与东岸美景公司签订《合建合同》，为履行合同前期的报建手续，东岸美景公司己投入大量的资金、人力及时间，花费己达数千万元。东岸美景公司至今与广大村民关系融洽，东岸美景公司也同意与村民委员会就案涉土地上鸡心岛分配的建筑量事宜进行协商，并非东风经济社所称双方关系跌至冰点，合作已无法再进行下去。东风经济社在案涉地块容积率变更为7后欲获得更高利益，又私下与展邦公司接触，双方就案涉地块另行合作进行磋商，东风经济社在一审中对此事实予以确认，该行为严重违背诚实信用原则。东岸美景公司向一审法院起诉请求：1.请求法院确认东风经济社发出的解除合同的《解约函》无效；2.请求东风经济社承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：东岸美景公司、东风经济社双方确定案涉地块为广州市海珠新滘南路北侧、新光快速干线西侧，土名永安塘地段，据06集有（）第有08000184号《集体土地所有证》记载，土地所有权人为广州市海珠区南洲街东风经济联合社，地址为东，地址为东风第八经济合作社，地号05016022B0806001积1.3946公顷，据粤（2016）广州市不动产权第03600074号《不动产权证书》记载，该不动产权利人为广州市海珠区南洲街东风第八经济合作社农民集体，权利类型为集体土地所有权，面积11236平方米。东风经济社陈述《不动产权证》是《集体土地所有证》替换而来，根据留用地政策，所有留用地指标均在东风经济社名下，其有权处分案涉土地，且本案中，第八经济合作社也在相关合同盖章同意，东岸美景公司确认东风经济社有权处分案涉土地。2012年12月28日，东岸美景公司（乙方）与东风经济社（甲方）签订《东风联社经济发展用地合作建设合同》，主要约定：甲乙双方就甲方拥有的位于新滘南路北侧、新光快速干线西侧土名永安塘地段的村经济发展用地的集体建设用地所有权（以下简称项目用地）的合作建设事项，经过平等协商，达成如下协议：项目用地共1宗，用地性质为商业、服务业综合楼，项目用地总用地面积12109平方米，其中可建设用地面积7950平方米，规划容积率≤1.5（按可建设面积7950平方米计算），总建筑面积≤11925平方米。原穗规地证【2017】879号《建设用地规划许可证》及其附件已过期，需要延期，为了本合作项目的成功，需要增加项目用地的容积率；甲乙双方共同合作，由甲方负责提供以上项目用地，由乙方负责办理项目用地的容积率调整增加及项目报建手续，并由乙方承担全部投资，建设一幢连体旅馆酒店、商务公寓及配套停车库；自本合同签订生效之日起至项目用地开发建设竣工验收合格并对建成的物业在甲乙双方之间完成分配，办理完建筑物及土地使用权分割过户手续之日止；甲方的权利义务：…甲方应向乙方提供项目用地的有关资料（包括土地权属证明、土地平面图、红线图、项目用地的控制性规划文件、地上建筑、地上建筑物结构面积资料托书、村民会议决议、经济联合社登记证、财务报表、资金证明、申请报告、村社盖章等所需要的证件、资料，配合乙方办理项目用地规划设计变更手续和报建手续…；乙方权利义务：（一）负责协调政府有关部门，以甲方的名义办妥项目开工前的一切手续，并承担在办理规划设计条件变更、立项备案及报建手续过程中的所需费用，包括但不限于缴纳规划设计方案设计费、环保评估费、环保审批费、安监审批费、市政配套费、补缴土地出让金地价款和招投标费等相关费用，在本合同签订生效之日起24个月内，办妥下列事项：（1）立项增加投资额；（2）《建设用地规划许可证》延期；（3）项目选址预审意见书延期；（4）申领《用地批准书》和《集体土地所有权（或使用权）证》（或《国有土地使用证》）；（5）取得项目用地规划设计条件指标的变更（含容积率增加）手续的政府批文；（6）取得立项备案证，完成和通过项目环境评估审批、节能评估审批、项目安全评估审批；（7）完成项目建设设计；（8）通过人防、消防审批；（9）通过报建审批和综合审批；（10）取得《建设工程规划许可证》；（11）取得《工程建设施工许可证》；（12）完成项目用地地质勘测工作…。违约责任：甲乙双方应严格履行本合同约定的义务，任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应向守约方承担违约责任…乙方未能在本合同签订后24个月内完成合作项目用地的规划设计条件变更手续，或无法增加项目用地的容积率，则为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方所交的200万元保证金不予退还并应在解除合同后5日内支付赔偿甲方损失100万元…乙方无法在本合同签订后54个月内按照交楼标准交楼，则为乙方违约，乙方应按当时周边同等物业每平方米的月租金标准计算12000平方米租金赔付给甲方，直至通过验收按标准交楼之日止…；该合同尾部除了东岸美景公司、东风经济社盖章外，还有广州市海珠区南洲街东风第二、三、四、五、八经济合作社作为见证方盖章。双方均确认合同合法有效。2019年9月24日，东风经济社向东岸美景公司发出《解约函》，该函记载：广州市东岸美景投资有限公司：贵司与我社于2012年12月18日签订《东风联社经济发展用地合作建设合同》（以下简称《合建合同》），根据《合建合同》内容，贵司应当在约定时间内对项目用地进行开发，并完成建设与分割过户手续。《合建合同》第五条关于乙方（贵司）在每个节点应该完成的事项，贵司至今均未完成，贵司行为已构成根本违约，由于贵司违约行为，导致我社的项目用地至今未能开发使用，造成巨大经济损失，因此，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规我社作出与贵司终止《东风联社经济发展用地合作建设合同》的决定，同时，根据《合建合同》第六条“违约责任”中第（三）款的约定，我社将依法依合同规定，不予退还贵司所交的200万元保证金，并要求贵司在收到我社通知之日起5日内向我社支付赔偿损失100万元（大写人民币壹佰万元整）。据此，请贵司于2019年9月27日到我社（地址：广（地址：广州市海珠区广州大道**名粤广场**终止合同协议书，通过友好协商完成终止《合建合同》相关法律手续。请贵司尊重契约精神，尽快完成本函事宜，以防我社集体资产损失进一步扩大。特此函告！《根据东风经济联合社法律文书签收回执单》，东岸美景公司于2019年11月4日收到上述《解约函》。东岸美景公司主张无法按合同约定的时间履行合同义务因不可抗力的原因造成，具体原因为政府部门要求另行选址及生态城调控，东岸美景公司依法不承担承担违约责任，不可抗力事由存续的时间段为2013年5月7日至2016年2月26日，东风经济社确定存在上述不可抗力的原因及时间段，双方确认客观原因消除后，重新计算合同的履行期限至2018年2月，交楼时间计算至2021年。东风经济社主张解约的原因是东岸美景公司违反《合建合同》第五条的内容，构成根本违约，具体表现是没有完成该条款约定的第五至第十二项内容，同时根据第六条约定，东岸美景公司也应在54个月内交楼。东岸美景公司主张在签订合同后，其一直积极履行义务，具体为：一、2013年1月与东建建设设计院签订建设工程设计合同，但该设计未完成；二、2013年2月办理了项目的节能评估报告，并提供了《节能评估报告书》及发票为证；三、2013年2月与广东省地质建设工程建设公司做了地质灾害危险性评估，并向国土局备案，提供了《地质灾害危险性评估报告》、发票、《地质灾害危险性评估报告备案登记证明》为证；四、2013年3月委托广州市房地产设备院对土地进行测绘，做地理位置图，测绘已经完成；五、2013年3月至4月申请办理项目用地预审，但与预期不一，提交了《关于广州市海珠区东风经济联合社商业服务综合楼项目用地预审的复函》为证；六、2013年3月至4月，申请确认项目用地的规划条件指标，但没有完成，提交了广州市规划局穗规函【2013】2620号《关于申请确认规划条件的复函》为证；七、2013年8月配合东风经济社向规划局信访，提供《关于东风经济联合社留用地选址问题信访的函》为证；八、2015年4月再次申请规划设计条件，没有申请到，提供了《关于确定规划设计条件的申请函》、广州市规划局海珠分局穗规海珠（2015）261号《关于确定规划设计条件的复函》为证；九、2016年5月与广东省华城建筑设计有限公司签订了《规划咨询合同》、对项目地块进行控制性详细规划调整；与广州天恒建筑科技有限公司签订《委托咨询合同》委托该公司对项目的交通影响情况进行评估；与广州市东建建筑设计院签订设计合同，东岸美景公司提交了相关合同及发票为证，但陈述该三项工作尚未有成果；十、2016年7月重新办理了《广东省企业投资项目备案证》，并提交该证为证；十一、2016年11月办理了土地利用现状确认书，办理了《不动产权证》；十二、2018年1月申请区政府协调落实各项设计规范条件，于2018年8月办理了《建设用地规划许可证》，提交了《关于建设“东风殷勤广场”总部经济项目的报告》、《建设用地规划许可证》为证；十三、2018年6月办理了《建设项目选址意见书》；十四、2019年3月至4月，办理用地批准书入案手续，现在办理中；十五，2019年6月申请办理《建设规划用地许可证》的延期，2019年12月得到批准延长至2020年8月2日，提交了广州市规划和自然资源局穗规划资源业务函【2019】18240号《关于申请办理《建设用地许可证》延期的复函》为证。东岸美景公司陈述其已经完成了第五条约定中的第一至六项的全部内容及第七项的部分内容，东风经济社不予确认，认为有些事项主办方是东风经济社，东岸美景公司有部分是配合的，有些部分是主导，有部分根本不管，第一项、第二项中第一次延期是东岸美景公司办理东风经济社配合，其他两次的延期是东风经济社办理，第三项是原东风经济社共同办理，第四项的《用地批准书》是共同办理，《不动产权证》是由东风经济社自行完成用《集体土地所有权证》旧证换新证，设计容积率的增加在该项目中是没有增加的，现在增加的容积率是其他地块的容积率，东岸美景公司没有办理容积率的调整。东风经济社为证明新的《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》是其办理，提供了广州市海珠区国土资源和规划局三份《立案申请回执》及《广东省社会保险个人缴费证明》为证，回执显示立案类别为规划选址前期工作，申请单位广州市海珠区南洲街东风经济联合社，联系人林志毅，社保缴费证明显示林志毅的单位为广州市新滘东风经济发展公司。关于容积率，东岸美景公司陈述为其办理，因其公司能确保每年纳税一亿元，故其公司有能力和实力和政府进行谈判，其与东风经济社共同向政府打报告，请求区政府将容积率增加至7.0，其陈述该报告政府没有回复。东风经济社确认报告的真实性和合法性，并确认由东风经济社盖章打该报告，但认为该容积率的调整并非来源于该项目，是其他留用地指标的转移，2007年政府部门为解决东风村其他留用地指标“历史欠账”问题，要求以案涉项目用地永安塘地块承接其他留用地指标的计容面积建设量，而其他留用地由东风经济社与保利发展控股集团股份有限公司合作合建，案涉地块如果与东岸美景公司合作，容积率仍然为1.5。另查明：2014年9月10日，东岸美景公司向东风经济社发出《关于延长办理规划设计条件变更等手续的期限的函》，主要内容是因客观原因东岸美景公司请求东风经济社同意将《合建合同》第五条约定的手续办理时间延长至2016年12月18日；2016年4月10日，东岸美景公司给东风经济社发出《关于办理项目手续期限的承诺书》，主要内容为因为客观原因，为能及时办理相关手续，承诺在2016年12月底前完成双方合作合同第五条第（一）项约定的相关手续的办理，如每逾期一个月则向东风经济社支付10万元，施工建设时间仍按原合同第五条第（四）项约定的30个月时间。东岸美景公司陈述上述函件是直接送达，没有签收记录，东风经济社否认收到上述函件。东风经济社陈述在东岸美景公司逾期履行义务后，一直催告，但没有书面证据证明，其有给予东岸美景公司宽限时间，期限放宽至2018年1月，但没有书面告知东岸美景公司履行期限，双方也没有重新签订补充协议约定新的履行时间，其最后配合东岸美景公司的时间是2018年2月11日。再查明:广州市国土资源和规划委员会于2018年6月28日发出《建设项目选址意见书》，记载的建设项目名称为：东风村留用地选址（永安塘地块），建设单位名称：广州市海珠区南洲街东风经济联合社…；2018年8月2日广州市国土资源和规划委员会作出的穗国土规划地证【2018】347号《关于申请建设用地规划条件的复函》以及《建设用地规划许可证》，复函记载：…二、经济技术指标：本地块总计算容积率建筑面积57332平方米（其中11925平方米用于落实历史批复穗规地证【2007】879号规划条件，扣减穗国房留【2006】351号核定的12108平方米的全部留用地指标，剩余45407平方米的建设量用于东风联社其他留用地指标转移来的建设量）。（一）、地块编码：AH0、地块编码，用地性质：行政办公用地，兼容商业用地，商务用地、容积率≤7，建筑密度≤40%，绿地率≥30%（以上指标均按可建设用地面积8086.71平方米计算）。计算容积率建筑面积≤56607平方米，建筑限高：100-120米。（二）、地块编码：AH0、地块编码，用地性质：行政办公用地，兼容商业用地，商务用地、容积率≤4，建筑密度≤40，绿地率≥30（以上指标均按可建设用地面积181.27平方米计算）。计算容积率建筑面积≤725平方米，建筑限高：50-80米，局部100米。许可证记载：建设单位广州市海珠区南洲街东风经济联合社，建设项目名称：东风村留用地选择（永安塘地块）…本证有效期为1年，有效期从证上载明的发证日期开始计算，建设单位应当在有效期内向土地管理部门申请用地，逾期未申请用地且未办理延期手续的，本证自动失效，需要办理延期手续的，应当在有效期届满30日前提出申请；2019年12月31日，广州市规划和自然资源局作出《关于申请办理〈建设用地规划许可证〉延期的复函》，主要记载：同意东风经济社《建设用地规划许可证》（穗国土规划地证【2018】347号）有效期延长6个月，有效期延长至2020年8月2日止。一审法院认为：合同解除是合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或者双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。本案中，东岸美景公司的诉讼请求为确认东风经济社发出的《解约函》无效，即涉及合同解除的问题，故本案的争议焦点主要为《东风联社经济发展用地合作建设合同》是否合法有效、东风经济社解除合同当时的理由是否合理合法，东风经济社在本案中行使合同解除权是否合法有效。关于《东风联社经济发展用地合作建设合同》是否合法有效的问题。《集体土地所有证》记载的土地所有权人为广州市海珠区南洲街东风经济联合社，《不动产权证书》记载不动产权利人为广州市海珠区南洲街东风第八经济合作社农民集体，权利类型为集体土地所有权，东风经济社陈述《不动产权证》是《集体土地所有证》替换而来，根据留用地政策，所有留用地指标均在东风经济社名下，其有权处分案涉土地。根据查明的事实，第八经济合作社也在该合同盖章见证，表明第八经济合作社清晰该合同并未表示异议，结合第八经济合作社与东风经济社的从属关系，一审法院确认东风经济社有权处分案涉土地。双方签订合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，没有损害第三人的合法权益，且双方对合同效力未持异议，故一审法院认定《东风联社经济发展用地合作建设合同》合法有效，各方在2012年12月18日在该合同签字盖章，一审法院认定该合同于当天生效。关于东风经济社解除合同当时的理由是否合理合法的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人乙方迟延履行主要债务的，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形，可见法律赋予当事人享有约定及法定的解除权。本案中，东风经济社在《解约函》中明确的解除合同理由为：《合建合同》第五条约定的东岸美景公司在每个节点应该完成的事项，东岸美景公司均未完成，构成根本违约。根据双方合同约定，东岸美景公司应在合同签订生效之日起24个月内完成十二项义务，该合同于2012年12月28日生效，即东岸美景公司应在2014年12月27日前完成上述义务，鉴于双方在庭审中均确认从2016年2月26日客观条件消除后重新计算履行时间，事后确认该计算方法，视为双方对自身权利的自由处分，一审法院予以尊重，故到2018年2月25前东岸美景公司应履行上述义务。根据东岸美景公司的履行情况，具体分析解除理由如下：一，双方明确第（五）项义务即取得项目用地规划设计条件指标的变更（含容积率增加）手续的政府批文为核心义务，双方仅就该项义务逾期履行约定了东风经济社享有解除权，未就其他义务的逾期履行作出解除权的约定，视为达到该条件时，东风经济社享有约定解除权。根据查明的事实，2018年8月2日，广州市国土资源和规划委员会作出的穗国土规划地证【2018】347号《关于申请建设用地规划条件的复函》以及《建设用地规划许可证》确定案涉地块的容积率可达到7.0，显然东岸美景公司逾期履行，从时间角度看东风经济社以此为由解除合同有事实和合同依据，有一定的道理。至于东岸美景公司是否完成该事项的问题。（一）合同虽然约定东岸美景公司需要完成一定的事项，但同时约定东岸美景公司需以东风经济社的名义进行，因此，所有文件、批文等均以东风经济社名义作出，要求东岸美景公司证明其是否履行义务，无疑加重了东岸美景公司的举证责任，显示公平，故无相反证据的情况下，一审法院认定涉及的事项均由东岸美景公司完成；（二）、合同并未禁止东风经济社配合及主动履行，双方是合作合建关系，合作成果利益归于双方，故根据合同精神及合同目的东风经济社同时应积极配合及履行，不能单凭某些流程是东风经济社主动或者单方面操作而否认东岸美景公司履行义务。（三）、合同虽然约定东岸美景公司需要取得项目用地规划设计条件指标的变更（含容积率增加），但并未明确约定变更或增加容积率的具体方式方法，换言之，只要该案涉土地的容积率进行了增加或变更，即可视为达到合同约定的要求，无需考究该容积率如何调整而来。根据查明的事实，东岸美景公司在此过程中存在打报告协调调整容积率的事实，由此可见，可认定东岸美景公司积极履行了义务，最后结果也进行了调整，故东风经济社主张东岸美景公司未履行该义务缺乏依据，一审法院不予采纳。另外，东风经济社主张如果跟东岸美景公司继续合作，容积率依然为1.5，但东风经济社并未提交相应的证据证明，不利风险应由东风经济社承担，该主张一审法院不予采信；案涉项目于2018年8月2日取得了容积率的增加并取得有效期为一年的《建设用地规划许可证》，并于2019年12月31日收到《关于申请办理〈建设用地规划许可证〉延期的复函》，根据办理延长的时间规定推算，双方是在2019年7月3日前申请了延长，东风经济社在2018年8月2日清晰该容积率变更，并在2019年7月同意并配合申请《建设用地规划许可证》的延期，但在2019年11月以东岸美景公司未完成该项义务为由解除合同，显然无理且有违诚实信用原则，故东风经济社以东岸美景公司未取得项目用地规划设计条件指标的变更（含容积率增加）手续的政府批文理由解除合同，缺乏依据且没有道理，一审法院不予支持；二、关于其他义务的迟延履行，东风经济社是否享有法定解除权。东岸美景公司陈述其已经履行了第一至第六项、第七项的部分义务，东风经济社在庭审中明确东岸美景公司未履行第五至第十二项义务，可见东岸美景公司履行了一定的义务。东岸美景公司逾期未履行，东风经济社虽陈述其有催促，但未提供证据证明其有催促也未提供证据证明因东岸美景公司的迟延履行致使合同目的不能实现，且双方在客观条件消除后，东风经济社一直配合东岸美景公司履行义务给予宽限时间但未向东岸美景公司明确提出履行期限也未签订相关补充协议，所谓的重新计算履行期限也是双方在庭审中确定，并非事前达成的协议，故东风经济社径直以迟延履行为由解除合同，不符合法定解除权行使的规定，一审法院不予支持。关于东风经济社在本案中行使合同解除权是否合法有效的问题。东岸美景公司主张东风经济社行使解除权已超过法定的除斥期，解除权已经消灭。除斥期是指法律规定某种民事实体权利存在的期间，也是某种法律事实，权利人在法律规定的期限内不行使其权利，其权利即被除斥，其本质是权利的存续期。鉴于解除权属于形成权，故除斥期是法律规定的不变期间，一般不发生期间中断、中止或延长问题，这种时间上的限制的制度价值在于尽快消除因形成权带给当事人法律利益的不确定状态，稳定彼此的法律关系。本案中，双方在合同中并没有约定东风经济社行使解除权的时间，法律法规也没有明确规定合同解除权的行使时间，东岸美景公司也未催促东风经济社行使合同解除权，故东风经济社应在合理时间内行使合同解除权，否则，该权利灭失。参照我国现行关于除斥期的规定及结合本案的案情，一审法院认为合理期限为一年。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定：“法律规定或当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”的规定，东岸美景公司、东风经济社合同约定在合同签订之日起24个月内即2014年12月18日前东岸美景公司应当完成义务，东岸美景公司没有按期完成，东风经济社从2014年12月19日起即有权行使合同的解除权，即使按照双方庭审中确定的重新计算履行期限的起点即2016年2月26日起算，东风经济社于2018年2月26日起即享有合同解除权，如前文论述，东风经济社最晚应于2019年2月25日前行使该解除权，而东风经济社于2019年11月4日才向东岸美景公司发出解除函，早已超出解除权的合理行使的时间范围。东岸美景公司逾期未履行义务，东风经济社据此解除合同，有一定的道理和依据。但在合同约定的解除条件成就及法定解除条件成就的情况下，东岸美景公司继续办理相关手续和审批工作，并支付相应费用，东风经济社亦配合或主动办理相关手续，应视为对东岸美景公司继续履行合同行为的认可和接受，从双方未重新约定履行期限、东风经济社给予宽泛时间、东风经济社同意并配合办理《建设用地规划许可证》延期等情况看，东风经济社的行为足以让东岸美景公司信赖东风经济社不再行使合同解除权，而愿意继续履行合同，双方以实际行为变更了原合同约定，故东岸美景公司关于东风经济社的解除权已经消灭的主张合理有据，一审法院予以支持。关于东风经济社主张的2018年1月后，东岸美景公司没有履行义务，构成新一轮违约，东风经济社有解除权的问题。一审法院认为，解除权的取得是基于约定或者法律约定，任何个人均无权私自设定。根据东风经济社陈述，东风经济社2018年1月之后的行为，是给予东岸美景公司宽限期的表现，东岸美景公司在合理时间内没有履行义务，东风经济社行使解除权合理。根据查明的事实，双方没有重新达成协议，东风经济社未提供证据表明其催促过东岸美景公司履行义务及向东岸美景公司明确合同最终的宽限时间，2018年1月这个时间节点是东风经济社私自认为的时间节点，具有任意性且无依据，而东岸美景公司的行为是一种持续行为，东风经济社无权根据自身任意设定的时间而行使解除权。另外，东风经济社怠于行使权利，使双方的合同关系处在不确定状态，如果任由东风经济社基于已具备的条件为由解除合同，无疑是增加了东岸美景公司的投资风险，显失公平，也有违诚实信用原则，故东风经济社该主张缺乏依据及道理，一审法院不予采纳。鉴于东风经济社解除合同时的理由无理且不符合法律规定且解除权已经消灭，故东岸美景公司主张《解约函》无效合理有据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条等规定，判决如下：确认广州市海珠区南洲街东风经济联合社于2019年9月24日作出并于2019年11月4日送达给广州市东岸美景投资有限公司的《解约函》无效。本案受理费100元，由广州市海珠区南洲街东风经济联合社负担。上述受理费已由东岸美景公司预缴，一审法院不予退回，东岸美景公司同意由东风经济社直接向其支付，东风经济社应于该判决生效之日起10日内一次性向东岸美景公司支付。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，东风经济社提交如下证据:1.关于申请办理建设项目选址意见书问题的复函（穗规函[2006]5693号），拟证明案涉用地作为《合建合同》开发用地的来源；2.关于核定并存集体经济发展留用地指标的函等资料，拟证明5.5容积率是东风经济社其他被征地返还的建设量。东岸美景公司发表质证意见如下：1.对证据1的真实性、合法性予以认可，对证明目的不予认可。2.证据2中的10号、218号、318号、452号和1152号文没有原件，对其真实性、合法性不予认可。对建设项目选址意见书的真实性和合法性予以认可，但对整个证据2的证明目的不予认可。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合当事人双方二审诉辩情况，本案二审争议的焦点主要为：《解约函》应否确认为无效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《解约函》以《合建合同》第六条“违约责任”中第（三）款的约定为由主张解除合同，该条款约定了东风经济社解除合同的条件，即东岸美景公司未能在合同签订后24个月内完成合作项目用地的规划设计变更手续或无法增加项目用地的容积率。因此，东风经济社能否解除合同的关键在于东岸美景公司履行上述义务的情况以及东风经济社对东岸美景公司履行情况的态度。《合建合同》约定的履行期限为2014年12月27日，鉴于双方在一审庭审中均确认从2016年2月26日重新计算履行期间，故一审法院确定2018年2月25日为履行期限届满之日并无不当，本院予以认同。2018年8月2日，广州市国土资源和规划委员会作出的穗国土规划地证【2018】347号《关于申请建设用地规划条件的复函》以及《建设用地规划许可证》确定案涉地块的容积率可达到7.0，显然东岸美景公司并未在约定期限内履行上述义务。但是根据案涉项目于2019年12月31日收到《关于申请办理延期的复函》可知，双方在2019年7月3日前申请了延长，在东岸美景公司已经逾期履行合同主要义务的情况下，东风经济社仍然愿意配合申请《建设用地规划许可证》的延期，可见其已经以实际行为同意继续履行《合建合同》，而东岸美景公司显然也是愿意继续履行合同的，因此双方均以自己的行为就继续履行《合建合同》达成合意。东风经济社一方面配合履行合同，另一方面发出《解约函》解除合同，其行为前后矛盾，明显违背诚实信用原则，因此该《解约函》不具有解除《合建合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”双方未约定行使合同解除权的期限，一审法院参照我国现行关于除斥期的规定及结合本案案情，将合理期限确定为一年，处理并无不当，本院予以认同。《合建合同》重新确定的履行期限届满之日为2018年2月25日，在东岸美景公司未履行主要义务的情况下，东风经济社可以在2018年2月26日至2019年2月25日期间行使合同的解除权，但是东风经济社并未在上述期间内行使合同解除权，而是继续配合或主动办理相关手续。东风经济社于2019年11月4日才向东岸美景公司发出《解约函》，早已超出了解除权的合理行使期间，因此该《解约函》不具有解除《合建合同》的效力。因此，双方在东岸美景公司逾期履行义务后重新达成继续履行《合建合同》的合意，东风经济社行使解除权也超出了合理期限，故《解约函》并不具有解除《合建合同》的效力。东岸美景公司在收到《解约函》后，为消除《合建合同》的不确定状态，起诉要求确认《解约函》无效，合法合理，一审法院判决确认该《解约函》无效的处理依据充分，本院对此予以认同。综上所述，东风经济社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市海珠区南州街东风经济联合社负担。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 庞智雄审判员 李 琦二〇二〇年十二月七日法官助理曹筱雨书记员林谷曼