山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3406号上诉人（原审被告）：威海经济技术开发区槐店大虾火锅店，住所地威海经济技术开发区新都花园****-9。经营者：隋鹏伟，男，1995年1月27日出生，汉族，威海市文登区。委托诉讼代理人：杨松，男，店长。被上诉人（原审原告）：威海格律诗物业服务有限公司，，住所地威海经济技术开发区青岛中路**-215法定代表人：姜丽丽，经理。委托诉讼代理人：林青松，男，项目经理。上诉人威海经济技术开发区槐店大虾火锅店（以下简称大虾火锅店）因与被上诉人威海格律诗物业服务有限公司（以下简称格律诗公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院（2020）鲁1092民初2468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大虾火锅店上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判驳回格律诗公司的诉讼请求。事实与理由：1.大虾火锅店与格律诗公司之间不存在物业服务合同关系，大虾火锅店不应支付物业费。大虾火锅店的门店面向街道（门市前有路，路前有政府绿化，绿化外是大路），不在小区内开展经营活动，大虾火锅店门前街道属于公共区域，由环卫部门负责清理，门前车辆停放由交警部门维持秩序，大虾火锅店及客户从未享受过物业区域内的任何服务，大虾火锅店并非生活在物业管理区域内的实际居民，业主委员会和物业公司签订的物业服务合同不能代表大虾火锅店，大虾火锅店不应支付物业管理费。2.业主委员会未经业主大会决定等合法程序，私自决定与格律诗公司订立物业服务合同的行为，违反了法律规定，合同无效。《物业管理条例》第十一条、第十五条规定，小区的物业服务企业应当由业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后选聘，业主委员会仅有权根据业主大会的决定代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同。但案涉小区系旧小区，从未聘请过物业公司，疫情时才初次实现封闭管理，未见围栏，业主委员会并未召开业主大会，也未征求业主意见，其自行决定签订了物业服务合同，甚至未向业主们告知物业费收取标准，业主委员会的行为侵害了大虾火锅店的合法权益，违反了法律的强制性规定，合同无效。3.格律诗公司收费过高，与其实际提供的物业服务质量严重不匹配，大虾火锅店有权拒交物业服务费。案涉小区位于新都花园，同地段其他旧小区的物业费一般为每月每平方米0.4元至0.6元左右，但案涉小区业主委员会自行决定签订物业服务合同，约定物业费为1元至1.5元，是同地段同规模小区的2-3倍。格律诗公司提供的物业服务也差强人意，虽然大虾火锅店租用的门市房不在物业服务区域内，也未实际使用物业服务区域内的任何设备及相关服务，但据大虾火锅店通过其他业主了解，格律诗公司提供的物业服务严重失职，严重违反物业服务合同约定。格律诗公司作为提供物业服务的企业，其未依约提供相应服务或提供的服务不达标准，大虾火锅店有权拒绝支付物业费。格律诗公司辩称，1.大虾火锅店主张与格律诗公司不存在物业服务合同关系无依据；2.大虾火锅店将本案与周边托管小区和其他小区物业费价格作比较不恰当，格律诗公司以招投标的形式和业主委员会签订了物业服务合同，并在物业管理办公室备案；3.大虾火锅店提出业主委员会未召开业主大会等与格律诗公司无关。格律诗公司向一审法院起诉请求：大虾火锅店支付2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费9156元。诉讼过程中，格律诗公司变更诉讼请求为：大虾火锅店支付2019年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费7632.22元。一审法院认定事实：大虾火锅店系威海经济技术开发区新都****-9商铺承租人，房屋面积为339.21平方米。2019年6月17日，格律诗公司与威海经济技术开发区风林街道新都社区新都花园一区18-23号楼业主委员会（以下简称新都花园一区18-23号楼业主委员会）签订了物业服务合同，约定：格律诗公司对新都花园一区18-23号楼进行物业管理；物业服务期限自2019年7月1日至2022年6月30日止；门市房物业服务费为1.5元/平方米/月；物业服务费2019年12月31日前按月缴纳，2020年1月1日起按季度预付，于每季度首月1至5日前缴纳；按期缴纳享8折优惠，逾期按原价缴纳，并按欠费总额每日百分之五的标准支付违约金。上述合同签订后，格律诗公司依约对新都花园一区18-23号楼实施物业管理。大虾火锅店自2019年7月1日起至今未缴纳物业服务费，格律诗公司多次索要未果。一审法院认为，新都花园一区18-23号楼业主委员会与格律诗公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同义务。根据法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因物业承租人实施违反物业服务合同等行为引起的物业服务纠纷，应参照关于业主的规定处理。本案中，大虾火锅店系涉案房屋承租人，其行为受物业服务合同约束。大虾火锅店主张新都花园一区18-23号楼业主委员会违反法定程序与格律诗公司签订物业服务合同，但并未提交证据证明，故对该主张，依法不予认定。合同约定物业管理区域为东至22-23号楼东侧护栏，南至深圳路，西至海滨南路，北至知行巷（新都中学以南），故涉案商铺门口至海滨南路之间的公共区域系格律诗公司的服务管理区域，大虾火锅店主张该区域不属于格律诗公司的服务管理区域，依法不予支持。大虾火锅店提交的图像资料均是近两个月拍摄，无法证实在其欠缴物业服务费期间格律诗公司存在违反合同义务的行为,即使存在大虾火锅店主张的未履行卫生清扫等问题，也属于合同履行中的一般瑕疵，不构成根本性违约，不能以此作为拒交物业服务费的理由，故大虾火锅店应按时向格律诗公司支付物业服务费。物业服务合同约定2020年1月1日之后的物业服务费按季度预交，于每季度第一个月5日前缴纳，即其应于2020年7月5日前缴纳第三季度物业服务费，故格律诗公司要求大虾火锅店支付2020年9月30日前的物业服务费，理由正当，依法予以支持，大虾火锅店应缴纳2019年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费金额应为7632.22元（339.21平方米*1.5元/平方米/月*15月）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条规定，判决：威海经济技术开发区槐店大虾火锅店于判决生效后十日内支付威海格律诗物业服务有限公司2019年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费7632.22元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由威海经济技术开发区槐店大虾火锅店负担（该费用威海格律诗物业服务有限公司已预交，由威海经济技术开发区槐店大虾火锅店在履行付款义务时一并转付）。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审审理查明，案涉物业服务合同约定物业服务管理区域为新都花园一区18号-23号楼，大虾火锅店的住所地位于威海经济技术开发区新都花园******。本院查明的其他事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：案涉物业服务合同的效力如何认定，格律诗公司与火锅大虾店之间是否成立物业服务合同关系，格律诗公司要求火锅大虾店支付物业费应否予以支持。格律诗公司与新都花园一区18-23号楼业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。火锅大虾店所在的新都花园一区-18号-9位于案涉物业服务合同约定的物业管理区域范围内，格律诗公司与新都花园一区18-23号楼业主委员会签订的物业服务合同对火锅大虾店具有约束力，火锅大虾店作为该小区租户，享受物业服务的同时应向格律诗公司支付物业服务费。火锅大虾店以其所租住的小区业主委员会签订物业服务合同未经业主大会决定等程序，该物业服务合同无效为由，拒绝交纳物业费，理由不当，依法不予支持。即使格律诗公司提供的物业服务存在部分问题，但火锅大虾店提交的证据亦不足以证实格律诗公司未履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵，该事由亦不构成火锅大虾店拒交物业费的正当理由，火锅大虾店主张格律诗公司收取物业费的标准过高并未提交证据证实，该上诉理由亦不成立。一审法院判决火锅大虾店向格律诗公司支付物业服务费7632.22元并无不当，本院依法予以维持。综上所述，威海经济技术开发区槐店大虾火锅店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人威海经济技术开发区槐店大虾火锅店负担。本判决为终审判决。审判长  葛俊生审判员  郭庆文审判员  王玲丽二〇二〇年十二月三日法官助理李亚男书记员刘亚萍