河北省博野县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0637民初529号 原告：白苗苗，女，1985年12月28日出生，回族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：宋恒,河北匡合律师事务所律师。 被告：闫青立，男，1971年7月26日出生，汉族，住博野县。 委托诉讼代理人：刘卫彬,河北言复律师事务所律师。 第三人：高杰，男，1979年10月15日出生，汉族，住保定市清苑区。 第三人：杨彩英，女，1978年4月19日出生，汉族，住保定市清苑区。 原告白苗苗与被告闫青立、第三人高杰、杨彩英案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告白苗苗委托诉讼代理人宋恒、被告闫青立委托诉讼代理人刘卫彬到庭参加诉讼。第三人高杰、杨彩英未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白苗苗向本院提出诉讼请求：一、解除对保定市天鹅中路1777号亢龙骏景Ａ区房屋封查措施，终止执行该房产；二、确认保定市天鹅中路1777号亢龙骏景Ａ区房屋为原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告在与第三人高杰、杨彩英民间借贷纠纷一案中，依据博野县人民法院（2019）冀0637民初550号裁定，错误申请查封了原告所有的位于保定市天鹅中路1777号亢龙骏景Ａ区房屋（以下简称案涉房产）。为此，原告于2020年5月11日向博野县人民法院提出执行异议申请，请求立即终止对案涉房产的执行并解除查封措施。博野县人民法院审查后作出（2020）冀0637执异11号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服此裁定，向贵院提起诉讼，理由如下：一、原告与第三人签订房屋买卖合同在前，博野县人民法院查封案涉房产在后。原告与第三人高杰、杨彩英于2017年5月19日签订房屋买卖合同，约定第三人将案涉房产出售给原告，房屋建筑面积154.22平方米。由于当时没有房屋产权证，合同约定待开发商为第三人办理房屋产权证后3日内，第三人无条件配合原告办理房屋过户手续，过户费用由原告方承担。被告申请查封案涉房产为2019年4月11日，晚于原告与第三人签订的房屋买卖合同时间，案涉房屋实质为原告所有，博野县人民法院查封错误。二、原告合法占有该房屋在前，博野县人民法院查封案涉房产在后。第三人在与原告签订房屋买卖合同之后，支付房屋由原告居住。之后物业费、水电费、电梯费等生活费用全部由原告缴纳，第三人在取得房屋不动产权登记证书后，立即交由原告保管。原告自买卖合同签订后一直居住生活至今，已实际占有该房屋。三、原告已支付购买房屋全部价款，原告与第三人签订房屋买卖合同当日，委托张玉洁将全部购房款380万元通过中国建设银行打入第三人指定账户，完成房款交付，第三人为原告出具收条。四、原告对房屋未能过户不存在过错，原告在与第三人签订房屋买卖合同时，第三人尚未取得不动产权证书，但合同约定在开发商为第三人办理房屋产权证后3日内第三人应无条件配合原告办理房屋过户手续。在第三人取得不动产权登记证书后，原告多次要求第三人配合原告办理案涉房屋过户手续，第三人均以保定市有政策，房屋取得不动产权证两年内不能过户为由，一直怠于配合原告办理房屋过户手续，但主动将不动产权证书交由原告。经向有关部门查询，在保定市人民政府2017年5月22日发布的《保定市人民政府关于加强房地产市场管理的意见》【保政发（2017）14号】中确有相关规定。原告为维护自己的合法权益，原告将第三人起诉至保定市莲池区人民法院，请求法院判令第三人履行合同义务，配合原告完成涉案房屋过户手续。莲池区人民法院于2019年7月8日作出判决，判令第三人于判决生效后十日内协助原告将案涉房屋变更登记至原告名下，此判决已发生效力。综上，原告在被告申请查封案涉房产前已签订合法有效的房屋买卖合同并支付了全部购房款，原告已在案涉房屋居住了三年多，且一直为房屋过户向第三人主张权利，不存在过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告闫青立辩称，1.确认物权以存在物权归属争议为前提，买卖合同尚未履行完结时，买受人请求确认其享有标的物之所有权的，不符合物权法第三十三条规定的物权归属争议，不应纳入物权确认之诉。本案诉争标的物的不动产登记簿显示的所有权人为高洁、杨彩英，物权变动尚未完成，依据物权法的规定原告对两第三人仅有请求权，而非对该标的物享有物权。原告要求确认其对诉争标的物要求确权理据不足，应当驳回原告该项诉讼请求。2.首先，原告与第三人签订的房屋买卖合同没有真实的意思表示不具备真实性，虽然原告在提出执行异议时自称房屋交易价格折合每平米2.5万元，但这远超当时每平米1万元左右的交易价格1.5倍，不是交易价格高便合理，而且该份协议约定的内容不符合常理中以每平米多少元计算价格，而是一口价，并且其中未明确约定房屋内所包含的附着物。同时该房屋买卖合同签订时并不是高洁、杨彩英的本意，该二人其中一人不在国内，且该房屋在所谓的2017年5月19日合同签订之前已经由亢龙骏景收回去，高杰、杨彩英也无法实际交付。以上均证实了这份协议不具有真实性；其次，本案诉争的标的物未能办理过户登记手续，原告从签订合同时就存在重大过错。原告明知在签订房屋买卖合同时两名第三人还没有取得该房屋的产权登记证书，也明知在2017年5月19日签订合同前，保定市人民政府在2017年3月18日就出台了《保定市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》的政策限制，还仍然签订相关房屋交易协议，原告在已经预见到涉案不动产不能办理过户登记的情况下，有选择的余地却不选择并仍甘于风险发生，当然原告要为其自身的重大过错承担不利后果。因此原告的证据不足以证明其完全具备排除执行措施的条件，原告请求终止执行的理由不能成立，应当依法驳回原告的诉讼请求并继续对本案诉争标的物采取执行措施。3.本案诉讼费用由原告承担。 第三人高杰、杨彩英未到庭，也未述称。 本院经审理认定事实如下：1、本院于2019年4月8日开始立案审理闫青立与杨彩英、高杰民间借贷纠纷一案，于2019年4月11日做出（2019）冀0637民初550号民事裁定书及2019年4月16日做出协助执行通知书，查封了杨彩英、高杰共有的不动产权证书号冀（2018）保定市不动产权第××号坐落天鹅中路1777号亢龙骏景Ａ区房产一套。2019年8月30日，本院出具（2019）冀0637民初550号民事调解书，主要内容是杨彩英、高杰、清苑县红旗管件有限公司向原告闫青立偿还本金100万元，并支付自2017年6月29日起至本息付清之日止的利息，利息按照月利率2%计算。因债务人没有履行义务，该案遂进入强制执行程序，原告白苗苗对于执行冀（2018）保定市不动产权第0068021号坐落天鹅中路1777号亢龙骏景Ａ区房提出执行异议，2020年6月15日本院作出（2020）冀0637执异11号执行裁定书，驳回白苗苗的异议请求，白苗苗于2020年7月6日向本院提起执行异议之诉。 一、原告提供的证据：1、买卖房屋协议证据：2017年5月19日白苗苗作为乙方与高杰、杨彩英作为甲方签订了房屋买卖协议，白苗苗、杨彩英在该协议上签字，约定：甲方自愿将亢龙骏景Ａ区6号楼3单元401室出售给乙方；房屋建筑面积154.22平方米，目前没有房屋产权证，双方同意甲方在开发商办理房屋产权证后3日内为乙方办理房屋过户手续；成交价为380万元，乙方于该协议签订日一次性支付全部房款。甲方指定账户：王东平，62×××86，工行保定七一支行西苑分理处。2、交付购房款证据：中国建设银行客户回单显示，2017年5月19日张玉洁给王东平62×××86账户转款（用途：房款）380万元；张玉洁出的证明，证明2017年5月19日白苗苗委托其向王东平账号转款380万元；2017年5月19日杨彩英出具收条，收到白苗苗亢龙骏景Ａ区6号楼3单元401室购房款380万元，付款方式是白苗苗转账至我方指定账户王东平账户62×××86；王东平证明：本人王东平，杨彩英、高杰曾向本人借款，到期后无力偿还，承诺将其购买的亢龙骏景Ａ区6号楼3单元401室质押给我，待房屋出售后用于偿还借款。杨彩英、高杰用张玉洁转账给本人的款偿还了欠本人的借款；3、占有使用涉案房屋证据：亢龙集团博龙正方物业服务有限公司出具的证明：业主白苗苗，自2017年6月分入住本小区Ａ区6号楼3单元401室，一直在本小区居住至今，物业费、电梯费等生活费用全部由其本人缴纳，未有拖欠情况；原告提交的2016年至2019年保定供电公司部分收据、亢龙集团博龙正方物业服务有限公司收取物业费的转账记录证明其以实际占有使用涉案房屋。4、2018年12月27日高杰、杨彩英取得不动产权证书号为冀（2018）保定市不动产权第××号房产证显示:权利人，高杰、杨彩英；坐落，天鹅中路1777号亢龙骏景Ａ区，面积154.74平方米。5、2019年7月8日，保定市莲池区人民法院对白苗苗与杨彩英、高杰房屋买卖合同纠纷一案作出判决，即（2019）冀0606民初3146号民事判决书，判决内容是：“被告高杰、杨彩英于本判决生效后十日内协助原告白苗苗，将保定市莲池区天鹅中路1777号亢龙骏景Ａ区房屋变更登记至原告白苗苗名下。”；6、2017年5月21日，保定市人民政府发布《关于加强房地产市场管理意见》第四条第六项规定，住房自取得不动产权证书未满2年的，不得买卖。证明原告对房屋未能过户变更不存在过错。 被告闫青立对原告的上述证据质证意见,对原告的身份信息无异议；不认可房屋买卖协议，其购买的价格远超当时房屋交易均价，该协议中第二条，已经写明合同签订时已经有限购政策不能办理过户，反而证明原告本身存在过错。该份买卖协议中间未加盖骑缝章或者骑缝手印，不能证实第一页是否和第二页是一体的；对房产证无异议，但是并不能证明原告已经占有该房屋；对亢龙集团博龙正方物业服务有限公司证明不认可；2017年5月19日建设银行客户回单关联性不认可，该银行转账凭证标注用途虽然是房款，但是没有注明交易的房屋号码不能证实该转账记录与原告所称的房产交易有关系；对杨彩英收条不认可，因为第三人未到庭不能核实；张玉洁、王东平的证明不具有合法性，依据现行的证据规则，提交书面证人证言时需要证人出庭作证，如果不能出庭作证，该证据不能作为认定案件事实的依据。莲池区人法院（2019）冀0606民初3146号民事判决书，真实性、合法性无异议，对其证明目的不认可，该份判决书中查明事实部分反映出原告在所谓的购买该房屋时存在重大过错，因为高杰出差在国外，出具的委托书在当时审判时没有提供相应的证明及使领馆的认证，该案又是缺席审理，更加无法证实第三人出售房屋时是否具有真实意思表示。同时，查明部分也显示原告在签订所谓的购房协议时，已经知道有购房协议的限制不能购买房屋，当时也已经知道房屋尚未办理产权登记证书。 二、被告闫青立提供的证据1，保定市人民政府官方网站网页截图3页，内容为2017年3月21日发布的“保政发【2017】6号”文件-《保定市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》，证明原告签订合同时已经明知保定市出台了限购政策，原告自身对于未能办理过户登记存在过错；证据2，房天下网站关于亢龙骏景近两年交易均价等信息的网页截图2页，安居客网站关于亢龙骏景2017年6月到2020年3月交易均价等信息的网页截图4页，证明原告签订合同时亢龙骏景小区的交易均价在1万元左右，而原告的交易价格将近2.5万元一平米，与常理不符；证据3，（2019）冀0606民初3146号判决书网页截图3页，与原告提交的内容一致，证明原告自身对于未能办理过户登记存在过错；证据4，亢龙集团博龙正方物业服务有限公司的工商信息3页，亢龙房地产集团有限公司的工商信息4页，以及2020年5月19日的庭审笔录中第三人高杰的陈述，原告通过亢龙骏景与两第三人签订购房协议，指定打到王东平名下，然而王东平系证据4涉及的两个单位的股东或法定代表人，因此，原告与证据4当中的两个公司之间存在利害关系，证据4当中涉及的单位工作人员的证言不能作为认定本案实事的依据。 原告对被告提供的证据的质证意见，1.真实性无异议，该文件并没规定限制房屋买卖，只是对房地产政策的宏观调控。2.3.证据的真实性客观性及本案的关联性均不认可，两个网站的截图均是提供给不特定人群的购房信息，并不是真实交易价格，关于被告的交易价格，涉案房产比邻保定师范附属小学，该学校为保定市最好的小学之一，比邻华北电力大学，房屋位置优越，该房屋位于保定市沿，购买房屋时雄安新区刚刚设立，房屋交易价格是双方的真实意思，被告说并非双方的真实意思表示应该提交反正。3.判决书无异议，判决的结果为房子为白苗苗所有。4.无异议，证明目的我们不认可，被告说我们之间存在利害关系，被告应该提交证据。 三、法院调查勘验情况，开庭前原告向本院提交一份申请，调查勘验涉案房屋的占有使用情况，根据申请，法院在9月1日到实地进行了勘验，对物业公司进行了调查主要内容：经过勘察，涉案房屋属于高档精装房屋；该房屋于2017年下半年租给承租人程强，由程强父母居住至今，物业费、水电费没有拖欠。 原告对法院调查勘验情况无异议；被告称该调查笔录的内容与原告出具的证据5内容不一致，因此有关该物业公司高静的相关证言不应被采纳，因为证据5当中写的是业主白苗苗一直在本小区生活至今，而贵院调查的结果是由老两口租住，二者存在明显矛盾，第二，高静提到了缴费的发票联或者是收据，原告并未向法庭提供，不能证明一直居住。 以上事实有原告提交的白苗苗身份证、房屋买卖协议、不动产权证书、电费收据6页和物业费交纳凭证3页、亢龙集团博龙正方物业服务有限公司证明、建设银行客户回单、杨彩英收条、张玉洁证明、王东平证明、莲池区人法院（2019）冀0606民初3146号民事判决书、保定市人民政府《关于加强房地产市场管理的意见》；被告提交的保定市人民政府官方网站网页截图3页、房天下网站关于亢龙骏景近两年交易均价等信息的网页截图2页，安居客网站关于亢龙骏景2017年6月到2020年3月交易均价等信息的网页截图4页、（2019）冀0606民初3146号判决书网页截图3页、亢龙集团博龙正方物业服务有限公司的工商信息3页，亢龙房地产集团有限公司的工商信息4页、各方庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原告起诉向本院提交了《房屋买卖协议》、张玉洁证明、王东平证明、张玉洁的银行转账回单、杨彩英收条、莲池区人法院（2019）冀0606民初3146号民事判决书等证据。证明原告与第三人杨彩英签订的《房屋买卖协议》是合法有效的，由于地理位置、房屋质量不同，房价有不同属实际情况，被告以涉案房价与当时市场价有悬殊，否认购房协议的真实性未提供反驳证据，不予采信；张玉洁证明、王东平证明、张玉洁的银行转账回单、杨彩英收条、莲池区人法院（2019）冀0606民初3146号民事判决书等证据能够确认原告白苗苗已经按照《房屋买卖协议》的约定支付了全部购房款；原告出示的不动产权证书、电费收据、物业费微信截图、及物业公司证明等证据以及法院调查、勘验情况能够证明原告已经实际占有涉案房屋；第三人高杰、杨彩英于2018年12月27日才取得《房屋所有权证书》、限于保定市人民政府《关于加强房地产市场管理的意见》，自取得《不动产权证书》未满2年的，不得买卖、2019年4月16日做出（2019）冀0637民初550号民事裁定书及协助执行通知书查封了涉案房屋等原因，涉案房屋没有及时办理过户登记手续，原告主张原告没有过错应予采纳。 综上所述，原告的证据已经形成完整的证据链条，证实其情形符合《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，其排除执行的主张证据充分，应予支持。原告请求确认案涉房产归原告所有，因不动产物权登记需要政府有关部门的行政程序确认，不属于法院民事审判司法确认范畴，故对此不予处理。由于第三人高杰、杨彩英的行为造成该案诉讼，第三人负有过错案件受理费由其承担。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行坐落于天鹅中路1777号亢龙骏景Ａ区房屋。 二、驳回原告白苗苗的其他诉讼请求。 案件受理费37200元，由第三人高杰、杨彩英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费［交纳方式：银行转账；收款人：河北省保定市中级人民法院；账号10×××07，开户行：中行西城支行，备注上案号并向本院递交转账凭证］，上诉于河北省保定市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李民英 审 判 员  王平勋 人民陪审员  任 伟 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  于 希 ——