山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终4167号 上诉人（原审被告）：李爱玲，女，1966年10月15日出生，汉族，现住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：田彬，山东正大至诚律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：山东通乾房地产发展有限公司临淄分公司。住所地：山东省淄博市临淄区牛山路**。 负责人：李虎，经理。 委托诉讼代理人：田立鹏，上海峰京律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙进军，男，1971年9月17日出生，汉族，现住山东省淄博市临淄区。 被上诉人（原审原告）：王松宁，女，1970年11月10日出生，汉族，现住山东省淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：张方喜、边天林，山东全正（临淄）律师事务所律师。 原审被告：山东通乾房地产发展有限公司。住。住所地：山东省淄博市张店区新村西路**/div> 法定代表人：娄兆军，经理。 原审第三人：淄博市临淄区稷下街道孙娄东村村民委员会。住所。住所地：山东省淄博市临淄区稷下街道办事处孙娄东村div> 法定代表人：王立志，主任。 委托诉讼代理人：王建生，男，淄博市临淄区稷下街道孙娄东村村民委员会委员。 原审第三人：王造胜，男，出生年月日不详，汉族，现住山东省淄博市临淄区。 上诉人李爱玲、山东通乾房地产发展有限公司临淄分公司（以下简称“通乾公司临淄分公司”）因与被上诉人孙进军、王松宁，原审被告山东通乾房地产发展有限公司（以下简称“通乾公司”）、原审第三人淄博市临淄区稷下街道孙娄东村村民委员会（以下简称“孙娄东村”）、原审第三人王造胜确认合同无效纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。 李爱玲上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回孙进军、王松宁的诉讼请求；2、诉讼费用由孙进军、王松宁负担。事实与理由：1、涉案房屋登记在我的名下，我享有该房屋的物权，孙进军、王松宁为无权占有人；2、孙进军、王松宁提供证据不足以证明其享有涉案房屋的物权，我与通乾公司的交易与其没有关联，也未损害其合法权益，一审判决认定我与通乾公司签订的协议无效不当。 通乾公司临淄分公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回孙进军、王松宁的诉讼请求或发回重审；2、诉讼费用由孙进军、王松宁负担。事实与理由：1、一审判决认定涉案房屋系给孙进军、王松宁的安置房错误，我公司并无安置义务，也未与孙进军、王松宁签订安置补偿协议，而涉案认筹单中的楼号为B8，与涉案房屋并不一致，且一审判决认定的安置状况也相互矛盾，综上，在我公司未与孙进军、王松宁签订安置补偿协议情况下，一审判决仅根据认筹单认定涉案房屋为安置房错误；2、涉案房屋系由孙娄东村原书记王造胜向我公司借用，后再转借给孙进军、王松宁居住，且王造胜也出具了证明，孙进军、王松宁无权占有涉案房屋，也不能排除其他人的物权；3、我公司与李爱玲不存在恶意串通情况，也未损害孙进军、王松宁合法权益，一审判决认定双方签订协议无效错误；4、一审判决认定事实错误，导致适用法律也错误。 孙进军、王松宁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 通乾公司、孙娄东村、王造胜未作陈述。 孙进军、王松宁向一审法院起诉请求：1、依法确认李爱玲和通乾公司签订的编号为20161012NTNEXC712SE8的《商品房买卖合同》无效；2、诉讼费由李爱玲、通乾公司、通乾公司临淄分公司承担。 一审法院认定事实：孙进军与王松宁系夫妻关系，均系淄博市临淄区村民。自2013年开始，通乾公司在淄博市临淄区进行永安花园房地产开发，在其开发的范围内有包括孙进军、王松宁在内的几户村民。就孙进军与王松宁宅基地及房屋拆迁安置补偿问题，孙进军、王松宁与通乾公司临淄分公司及孙娄东村三方以签订安置补偿协议、商品房认筹单形式达成协议，即由通乾公司临淄分公司为孙进军、王松宁安置一套不低于130㎡的大产权房，另一套由孙娄东村统一安置。其中2013年4月20日孙进军、王松宁与孙娄东村签订《稷下街道孙娄东村旧村改造拆迁房屋补偿安置协议》，约定了补偿方案、奖励政策等，2013年4月23日，孙进军、王松宁与通乾公司临淄分公司签订的商品房认筹单确认认筹的房屋为B8-2-201室，面积约130㎡。上述协议签订后，孙进军、王松宁的旧房被拆除。通乾公司开发的房产建成竣工后，2015年9月中旬，时任村委主任、书记的王造胜和孙进军到通乾公司临淄分公司处领取了补偿安置房的钥匙，商品房认筹单上载明涉案房屋楼号为B8-2-201，后因房屋施工情况楼号变更为B2-1-201，现争议的涉案房屋的楼号为59号楼1单元201室。孙进军、王松宁于2015年9月29日办理了59号楼1单元201室房屋的入住手续，后进行了装修一直居住至今。2016年10月12日，李爱玲与通乾公司签订涉案房屋《商品房买卖合同（预售）》，通乾公司将涉案房屋出卖给李爱玲，李爱玲并于2019年7月1日办理完毕涉案房屋的不动产权登记手续。通乾公司临淄分公司系通乾公司设立的分公司。 另查明，通乾公司临淄分公司曾于2019年7月30日以（2019）鲁0305民初4153号案件起诉孙进军要求退还涉案房屋，后于2019年9月19日撤回起诉。 一审法院认为，本案审理的争议焦点为：李爱玲与通乾公司签订的房屋买卖合同效力问题。经审理认为，1、孙进军、王松宁与通乾公司临淄分公司、孙娄东村已达成协议，涉案59-1-201室房屋为孙进军、王松宁安置房。孙进军、王松宁为孙娄东村村民，但其原房屋在通乾公司临淄分公司开发的范围内，虽孙娄东村同期旧村改造，但对孙进军、王松宁的安置补偿不同于其他村民，由开发公司为其安置一套住房符合常情，且孙进军、王松宁提供的补偿协议、认筹单、证人证言等，形成完整的证据链条，足以认定上述三方已达成协议，即由通乾公司临淄分公司首先为孙进军、王松宁安置一套房屋。通乾公司临淄分公司辩解孙进军、王松宁系借用房屋居住，但房屋拆除涉及居民的居住与房屋安置问题，借用新房屋居住涉及入住及装修等重大事项，借用房屋不签订书面协议不符合常情，其提供的王造胜的证明材料系单一证据，其辩解不仅证据明显不足，而且与常理明显不符，不予采信；2、孙进军、王松宁对涉案房屋系有权占有。依照约定，通乾公司临淄分公司与孙进军、王松宁签订认筹单，确认了楼号与面积。房屋建成后，时任村主任的王造胜带领孙进军、王松宁到通乾公司临淄分公司处领取钥匙。孙进军、王松宁经装修后已入住多年。孙进军、王松宁已占有房屋多年，在三方之间达成新的协议前，孙进军、王松宁有权占有涉案房屋并有权排除他人取得对涉案房屋的物权；3、关于李爱玲与通乾公司签订的合同效力问题。涉案房屋建成于2015年，通乾公司明知已与孙进军、王松宁签订房屋认筹单，明知已将房屋交付给孙进军、王松宁且已居住的情况下，仍与李爱玲签订房屋买卖合同，明显属于恶意。李爱玲作为涉案房屋的买受人，在涉案房屋为现房且孙进军、王松宁已装修入住的情况下，未到现场查看房屋便与通乾公司签订了涉案房屋的买卖合同并办理完毕房屋的产权登记手续，明显与常理不符。同时李爱玲办理完涉案房屋不动产登记证书的时间为2019年7月1日，案号为（2019）鲁0305民初4153号案件中，通乾公司临淄分公司于2019年7月30日起诉孙进军、王松宁要求退还涉案房屋，在涉案房屋已经登记在李爱玲的名下时，通乾公司临淄分公司明知其已不是房屋登记所有权人的情况仍向孙进军、王松宁主张权利，明显与常理不符，也进一步证明了通乾公司临淄分公司与李爱玲系恶意串通签订的《商品房买卖合同（预售）》。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。李爱玲与通乾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的恶意串通，损害孙进军、王松宁合法利益的情形。因此，李爱玲与通乾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》应认定为无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：李爱玲与山东通乾房地产发展有限公司签订合同编号为20161012NTNEXC712SE8的《商品房买卖合同（预售）》无效。案件受理费50.00元，由李爱玲、山东通乾房地产发展有限公司、山东通乾房地产发展有限公司临淄分公司负担。 二审期间，通乾公司临淄分公司提供：1、《孙娄东村6号楼一单元分房登记表》一份，以证明孙进军在孙娄东村另行取得一套安置房屋，涉案房屋只是借用；2、临淄区公安分局孙娄派出所证明一份，证明涉案房屋的施工手续楼号是B2，并未进行变更，也不是认筹单中的安置房；3、不动产权证、宗地图复印件一份，证明B8号楼属于孙娄东村村民委员会所有，并非其公司所有；4、王建军书写的证明一份，以证明和孙进军、王松宁同样情况的王建军已于2020年5月16日搬出房屋。李爱玲对上述证据无异议。孙进军、王松宁认为，1、登记表为复印件，且根据涉案补偿安置协议的约定，其可以获得两套安置房，村委分配的房屋与本案无关；2、认可派出所证明的内容，一审判决表述有误，B8楼号并未变更，只是因未建成，通乾公司临淄分公司转而将B2号楼的涉案房屋给了孙进军、王松宁；3、不动产权证、宗地图均系复印件，真实性无法确认，不能证明B8号楼的产权情况；4、王建军书写的证明系复印件，且不符合证据形式的要求，且与本案无关，不能证明涉案房屋为借用。孙娄东村对分房登记表的真实性无异议，其他证据不清楚，认可B8号的产权是村里的。 孙进军、王松宁提供：1、孙娄东村在（2019）鲁0305民初4153号案件中的答辩状一份，以证明在换届后，新的村委对上一届村委的安置情况不清楚；2、王造胜在（2019）鲁0305民初4153号中的答辩状、企业登记材料各一份，以证明一审所谓的王造胜证明的内容与事实不符；3、涉案房屋买卖合同打印件一份，证明合同约定的交房时间为2018.5.31前，与房屋现状、合同签订时间、房款约定支付时间明显不符合正常的交易；4、（2019）鲁0305民初5776号之二民事裁定书一份，证明李爱玲在起诉退还涉案房屋排除妨害纠纷一案中于2020.8.18撤诉。通乾公司临淄分公司认为，1、两份答辩状的真实性无异议，但其能够证明其公司并非安置主体，且涉案房屋是借用的情况；2、买卖合同系打印件，真实性不予认可，不能证实孙进军、王松宁的主张；3、该民事裁定书真实性无异议，但与本案无关。李爱玲质证意见与通乾公司临淄分公司相同。孙娄东村认为，上述村委答辩状的真实性无异议，王造胜答辩状不清楚，买卖合同打印件及民事裁定书与村委无关。 孙娄东村提供入住协议一份，以证明孙进军、王松宁从村里分配了一套安置房，村里还欠其一套。李爱玲与通乾公司临淄分公司对该证据无异议。孙进军、王松宁认为，该证据的真实性无异议，但与本案无关，其已按照协议取得两套安置房，不存在村里还欠一套房的情况，村委与开发公司是准备用小产权房屋交换涉案的大产权房，属于单方的想法。其他事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一审判决认定李爱玲与通乾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》无效是否正确。 1、依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，从孙进军、王松宁一审提供的补偿协议、认筹单、证人证言、房屋现状照片等证据以及当事人陈述情况看，孙进军、王松宁系合法取得涉案房屋，并已实际装修、居住多年。通乾公司临淄分公司主张双方为借用关系，但其提供的王造胜证明属于证人证言性质，在其本人未到庭情况下，真实性无法核实，不能作为证据使用；而其他证据均未记载所谓借用情况，不能予以证实。另从常理分析，通乾公司临淄分公司作为经营房产的专业公司出借房屋却不签订借用协议，且所谓出借的也是不具备居住条件的毛坯房，显然均不符合常理。据此，对于通乾公司临淄分公司上述主张，本院不予采信。 2、通乾公司在孙进军、王松宁已合法取得涉案房屋并已装修居住多年，且双方对涉案房屋所有权尚未明确情况下，又与李爱玲签订涉案房屋买卖合同，其目的显然是为了排除孙进军、王松宁对涉案房屋的合法权益，明显存在恶意。而李爱玲作为涉案房屋的买受人，在房屋已经有人装修入住的情况下，未经核实，便与通乾公司签订买卖合同并办理产权登记手续，也明显与常理不符。一审判决认定通乾公司临淄分公司与李爱玲系恶意串通签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，其目的是为了损害孙进军、王松宁合法利益，与事实情况相符。据此确认涉案《商品房买卖合同（预售）》无效，与上述法律规定相符，并无不当。对于李爱玲、通乾公司临淄分公司关于一审判决认定涉案合同无效错误的主张，本院不予支持。 3、本案中，涉案房屋系孙进军、王松宁合法取得，且已装修居住多年，足以证明其两人对涉案房屋享有合法权益，有权提出确认涉案协议无效的主张。至于涉案房屋的权属问题，并非本案必须确认的事实，对案件审理结果也无影响。一审判决直接认定涉案房屋系给予孙进军、王松宁的安置房不当，本院予以更正。至于涉案房屋的权属问题，当事人可以另行予以处理。另外，本案各方当事人对于一审判决认定“B8号楼因施工情况楼号变更为B2号楼”错误的情况，均无异议，本院予以更正。 综上，一审判决认定事实虽有错误，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200.00元，由李爱玲、山东通乾房地产发展有限公司临淄分公司各负担100.00元。 本判决为终审判决。 审判长 王 鹏 审判员 刘 宁 审判员 胡晓梅 二〇二〇年十二月二日 书记员 耿润玺