安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1590号 上诉人（原审被告）：淮南市登云建筑设备租赁有限责任公司，住所地安徽省淮南市谢家集区望峰岗鸭背三岔口南段，统一社会信用代码91340400553266079L。 法定代表人：王保斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘登云，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：淮南市望峰岗镇人民政府，住所地安徽省淮南市谢家集区望泉路，统一社会信用代码11340404003059294A。 法定代表人：闪坤，该镇人民政府镇长。 委托诉讼代理人：张庆，安徽竞合律师事务所律师。 上诉人淮南市登云建筑设备租赁有限责任公司（以下简称登云公司）因与被上诉人淮南市望峰岗镇人民政府(以下简称望峰岗镇政府)租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市谢家集区人民法院（2020）皖0404民初1461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 登云公司上诉请求：1.撤销一审判决的第一项,改判为：驳回望峰岗镇政府要求登云公司“腾空返还租赁标的”的诉讼请求；2.第三方如若征用该宗土地,应按市场价赔偿登云公司于本案合同签订前在该宗土地上的投入损失。此两项请求不应割裂开研判。事实和理由：望峰岗镇政府不是该宗土地使用者。1.本宗土地的使用者是谢家集区望峰岗通达贸易货栈，个人是王成文。根据证据:编号(98)2040020的《地籍调查表》显示，土地使用者名称:谢家集区望峰岗通达贸易货栈,性质:个人，姓名:王成文,本宗地指界人姓名:王成文。望峰岗镇政府只是报批单位。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条:“国有土地和农民集体所有土地,可以依法确定给单位或个人使用”的规定，望峰岗镇政府无权随意剥夺通达货栈和登云公司的合法租赁经营权。《中华人民共和国合同法》第四条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位个人不得干涉”。望峰岗镇政府无权要求登云公司腾空场地。2.望峰岗镇政府无权起诉登云公司,淮南市望峰岗镇企业办公室（以下简称望峰岗镇企业办）2016年7月1日与登云公司签定的协议应为无效协议。(1)望峰岗镇企业办并未依法设立并领取机关法人证书,没有缔约能力。根据《民法总则》第九十七条:“有独立经费的机关和承担行政职能的法定机构,从成立之日起,具有机关法人资格,可以从事为履行职能所需要的民事活动”,《合同法》第二条:“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”等规定,望峰岗镇企业办为望峰岗镇政府下设职能部门,并未取得机关法人资格，不具备民事主体资格,不能从事履行职能所需要的民事活动和独立享有民事权利,承担民事责任,不是签订民事合同的合法主体。故望峰岗镇企业办与登云公司签订的《场地租赁协议书》无效,不应作为本案认定事实的依据。(2)《合同法》第八条规定:“依法成立合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同”,合同仅对当事人具有法律的约束力。望峰岗镇政府从未依法与登云公司签订《场地租赁协议书》,其无权依据案涉场地租赁协议提起本案诉讼。综上，鉴于与登云公司签订《场地租赁协议书》的望峰岗镇企业办不具有缔约能力,其所签订的协议也依法无效,不应作为本案裁判依据。同时,望峰岗镇政府不是案涉协议的当事人,不是本案适格原告,请求驳回其对登云公司的诉讼请求。二、该宗土地的使用权人如单方面解除《场地租赁协议书》，应当采取补救措施，按市场评估价赔偿登云公司在本案协议签订前，在该宗土地上的场地投入损失，以维护被征收人的合法权益。一审判决把一个共同的案涉主体分割开来,是不公平的,判决错误,应予纠正。1.登云公司与通达贸易货栈签定的合同是合法有效的。2010年3月16日至2014年5月1日,登云公司与谢家集区望峰岗通达贸易货栈分别签订《场地租赁合同》四份(见证据三)。合同第三项约定：“甲方应允许乙方在租用场地内自行平整土地、拉围墙、盖房子(办公室和厂房),房屋产权归乙方所有,甲方应保证乙方场地的正常使用,如保证不了,应赔偿乙方相应(投入)违约金”。合同第四项:“如甲方违约,应赔偿乙方拆迁费、搬迁费及其他损失”。合同签订后，2010年3月和2011年5月,登云公司在原场地是小水塘的情况下,对场地进行平整，用矸石50余车、石碴子26车，盖房3间60㎡,厂房150㎡,院墙50米,大门一个、水管、电路等设施。望峰岗镇政府离我公司500米左右，其未提出任何异议，也没有人说这块地是望峰岗镇政府的。依据《中华人民共和国合同法》第八条:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护”。这四份合同都在2016年7月1日签订案涉协议之前,合同都明确了双方的责任和义务,双方都是合法企业,具有法律行为能力,是合法有效的。一审法院认定“登云公司自2010年开始租赁案涉场地使用经营,该四份场地租赁合同与庭审查明的事实能够相互印证,对真实性予以认定”。根据合同约定,投入的资产受法律保护，损失理应赔偿。2.登云公司与望峰岗镇企业办签订的协议是在该镇某些领导的诱骗和压制下签定的不平等协议。理应取缔。2016年6月份,望峰岗镇政府刘副镇长和丁镇长让望峰岗镇企业办顾主任找到我们,说土地是镇政府的,需要和镇政府签订合同,称通达货栈王成文无权管理此土地。我们找王成文，王成文找望峰岗镇政府，答应给王成文夫妇低保待遇、安排廉租房、承诺给补助等。事实证明《企业住所(营业场所)使用证明》(见证据四)“该处房产产权属谢家集区通达贸易货栈所有”，2010年3月18日，望峰岗镇企业办和谢家集区通达贸易货栈以及望峰岗工商所盖的公章和签字证明，该宗土地属通达货栈王成文使用。 望峰岗镇政府主要领导找到登云公司，答应保证该公司能在这块土地上长期经营，并承诺保证土地使用安全，要求将原土地租金18000元/年提高到24000元/年。考虑到登云公司投入的资产和6年多的无形资产，登云公司被迫与望峰岗镇政府2016年7月1日签定了不平等的《场地租用协议书》。这块土地是通达货栈王成文的，不是望峰岗镇政府的，故该协议书的主体产权人不对，是无效协议。当时为了保证企业正常经营，登云公司另外每月还给王成文600元补贴，才确保其不上访，不走极端。可去年以来，按时交纳租金也交不掉，某些个别领导，为谋私利，打着组织的旗号，以所谓“不再续租及按期交付的通知”，“关于解除租赁合同的告知书”为由，单方面解除我们小微企业的合法权利，是违法的。望峰岗镇政府与登云公司签订《场地租赁协议书中》5.1“本协议生效后，除甲乙双方一致同意或不可抗力外，双方应认真履行，不得违约”，“协议解除，无效、终止，乙方投入的资产归乙方所有”；4.4“如若在承租期内因征收、拆迁等政府行为或第三方原因导致合同无法履行，合同终止，有补偿的，乙方新建的土地上的附着物，附属物的补偿由乙方享用，若第三方原因导致的由第三方赔偿乙方的损失”；3.1“租赁期限届满三个月，甲乙双方协商可由乙方继续租赁，在同等条件下，乙方有权优先承租。”望峰岗镇政府是什么原因单方取消协议的，是政府行为，还是某些个别领导私利行为，请望峰岗镇政府拿出不可抗拒的理由，如无理由，请遵从法律法规。 同时,登云公司与谢家集区望峰岗通达贸易货栈签定的四份合同是合法有效的。上面的场地平整、围墙、厂房等都是2011年5月1日前修建完成的,是合法的资产,与望峰岗镇政府的约定无关。如若侵占、征收，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《中华人民共和国物权法》第四十二条:“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益”的规定。因此，谁接手使用该宗土地,谁应赔偿登云公司的投入损失。 望峰岗政府二审未作答辩。 望峰岗政府向一审法院提出诉讼请求：1.判令登云公司立即腾空并返还望峰岗镇政府的租赁标的；2.判令登云公司支付自2019年7月1日起至2020年6月30日止的租金24200元；3.本案诉讼费由登云公司承担。 一审法院认定如下事实：1996年4月16日，经淮南市谢家集区乡镇企业管理局同意，批准望峰岗镇成立“淮南市通达工贸公司”，公司为集体性质，属镇办企业，主要从事商业经营，总投资40万元，独立核算，自负盈亏。因安置被征地农民，淮南市通达工贸公司于1997年12月7日申请补办0.37公顷的土地使用手续，建设项目名称登记为“淮南市通达贸易公司”。1998年9月1日，该企业进行土地登记审批时，申请单位登记为“谢家集区望峰岗通达贸易货栈”，单位性质为“集体”，土地所有权为“国有”，用地面积3778.25平方米。2005年1月16日，望峰岗镇企业办与王成文签订租赁合同，将上述企业所占场地租赁给王成文使用，租期十年，年租金2000元。2010年3月16日，谢家集区望峰岗通达贸易货栈（甲方）与登云公司（乙方）签订场地租赁合同，将企业占地中的一部分场地租赁给登云公司使用，王成文在甲方代表处签字确认；谢家集区望峰岗通达贸易货栈与登云公司又分别于2011年5月1日、2014年3月16日、2014年5月1日签订场地租赁合同，2014年5月1日的合同租赁期限至2019年4月30日止。因望峰岗镇企业办与王成文签订的租赁合同于2015年1月16日到期，2015年1月28日，望峰岗镇企业办向王成文发出了解除租赁合同通知书。期间，登云公司一直在该场地使用经营。2016年7月1日，望峰岗镇企业办（甲方）与登云公司（乙方）签订场地租赁协议书，将高温线缆厂北墙外望峰岗通达贸易货栈场地租赁给登云公司使用，面积3778.25平方米，场地采取包租方式；协议约定租期三年，自2016年7与1日起至2019年6月30日止，租赁费用自2016年起贰万元，每年递增10%；乙方保证合同终止时，租赁场地归还甲方。因租赁期限到期后，登云公司未腾空场地。望峰岗政府遂诉至一审法院，要求该公司腾空并返还租赁场地，支付占用期间的租金。 另查明，淮南市通达工贸公司、淮南市通达贸易公司、谢家集区望峰岗通达贸易货栈均未进行工商注册登记。 一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。望峰岗镇政府、登云公司之间签订的场地租赁协议书，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。登云公司辩称案涉土地使用者是谢家集区望峰岗通达贸易货栈，望峰岗镇政府只是报批单位，不是本案的适格原告，对此，一审法院认为，谢家集区望峰岗通达贸易货栈属镇办企业，望峰岗镇企业办系望峰岗镇政府的职能部门，该办公室有权代表望峰岗镇政府对镇属企业进行管理、处置相关资产等，诉争协议也是该办公室代表望峰岗镇政府与登云公司签订，根据合同相对性原则，望峰岗镇政府有权根据协议提起本案诉讼，是适格的诉讼主体，故对登云公司此节辩解意见不予采纳。根据协议约定，案涉场地的租赁期限自2016年7与1日起至2019年6月30日止，协议已经履行完毕自然终止，且在租期届满前，望峰岗镇政府已书面通知登云公司不再续租，该公司应按约将租赁场地腾空并返还给望峰岗镇政府。因协议终止后至今，登云公司仍占用该场地，望峰岗镇政府要求该公司支付自2019年7月1日起至2020年6月30日止占用期间的租赁费用24200元，理据充分，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决如下：一、登云公司于一审判决生效之日起十五日内将位于淮南市谢家集区政府；二、登云公司于一审判决生效之日起十五日内向望峰岗镇政府支付2019年7月1日至2020年6月30日场地占用期间的租赁费24200元。一审案件受理费405元，减半收取202.5元，由登云公司负担。 二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。 本案二审争议焦点:登云公司关于撤销一审判决第一项,改判驳回望峰岗镇政府要求登云公司“腾空返还租赁标的”的诉讼请求以及第三方若征用该宗土地，要求按市场价赔偿其于本案合同签订前在该宗土地上的投入损失的上诉请求，有无事实和法律根据，能否得到支持。 本院认为，首先，登云公司上诉称案涉土地的使用者应是谢家集区望峰岗通达贸易货栈王成文，但经查，望峰岗镇政府据以提起本案租赁合同纠纷之诉，以及一审法院作出“登云公司于判决生效之日起十五日内将位于淮南市谢家集区政府以及登云公司于一审判决生效之日起十五日内向望峰岗镇政府支付2019年7月1日至2020年6月30日场地占用期间的租赁费24200元”的主要事实根据是甲方（出租方）：望峰岗镇企业办和乙方（承租方）：登云公司于2016年7月1日签订的案涉《场地租赁协议书》，其中并无登云公司主张的前述情形，故其该项主张事实根据不足，依法不能成立；其次，登云公司上诉认为望峰岗镇企业办不具有法人资格，无缔约能力，其签订的案涉协议依法无效，经查，望峰岗镇企业办系望峰岗镇政府的内设职能部门，由其与乙方登云公司签订的案涉《场地租赁协议书》已得到实际履行，未被依法撤销和宣告无效，且望峰岗镇政府据此提起本案诉讼，应视为其对该协议效力的认可，故应当认定案涉协议不违反法律规定，合法有效，登云公司的该项主张没有事实和法律根据；再次，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应当依照合同约定履行义务。案涉《场地租赁协议书》中有“甲、乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就场地租赁相关事宜，达成如下条款，以期共同遵守：……甲方将位于高温线缆厂北墙外望峰岗通达贸易货栈场地租赁于乙方使用，租赁面积经甲、乙双方认可确定为3778.25平方米；本场地采取包租的方式，由乙方自行经营管理。……租期限为叁年，即从2016年7月1日起至2019年6月30日止。……租赁费用自2016年起贰万元，每年递增10%……乙方保证本合同终止时，租赁场地归还甲方……协议解除、无效、终止……乙方自建不动产，土地上附后着物、附属物由乙方拆除，费用自理”的约定。望峰岗镇政府2020年6月起诉时，该协议已因到期而解除，登云公司理应依约腾空案涉场地并返还给望峰岗镇政府；同时，望峰岗镇政府依照前述关于土地租金的约定，诉请支付协议自2019年6月30日到期后，至2020年6月30日之间的场地占用租赁费24200元，合乎约定，依法应予支持。此外，对于登云公司上诉要求案涉土地若被征用后，应当按照市场价，赔偿其在案涉合同签订前在土地上的投入损失问题，与本案租赁合同纠纷无关，本案不予审查。 综上所述，登云公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费405元，由淮南市登云建筑设备租赁有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 植 审判员 代 奇 审判员 刘富丰 二〇二〇年十二月八日 法官助理王泉慧 书记员周爽 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。