山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终1349号上诉人（原审被告）：衡某，男，1961年4月18日生，汉族，江苏省邳州市人，现住晋城市。被上诉人（原审原告）：晋城市城区市场监督管理局，住所地：晋城市凤台东街**，统一社会信用代码：×××。法定代表人：王某，任局长。委托诉讼代理人：杜某、邵某，山西权康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：晋城市城区志刚黄金贵族内衣店，住，住所地：山西省晋城市城区新华市场城北工商所楼下**/div>经营者：王志刚，男，1981年3月18日生，山西省泽州县人，现住晋城市城区菩陀旺世小区**楼****。被上诉人（原审被告）：晋城市彩姿情内衣店，住，住所地：山西省晋城市城区新华市场城北工商所楼下**/div>经营者：王志刚，男，1981年3月18日生，山西省泽州县人，现住，现住晋城市城区菩陀旺世小区**楼****div>被上诉人（原审被告）：晋城市城区速博体育用品店，住，住所地：晋城市新市西街浙江商贸城南门对面第7-8间商铺/div>经营者：孔令军，男，1976年10月25日生，汉族，晋城市城区人，现住晋城市，现住晋城市城区万苑村**>被上诉人（原审被告）：晋城市城区禹美人内衣店，住，住所地：晋城市城区城北工商所楼下/div>经营者：朱利云。上诉人衡某因与被上诉人晋城市城区市场监督管理局（以下简称“城区市场监督管理局”）、晋城市城区志刚黄金贵族内衣店、晋城市城区彩姿情内衣店、晋城市城区速博体育用品店、晋城市城区虞美人内衣店房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人衡某、被上诉人城区市场监督管理局的委托诉讼代理人杜某、邵某到庭参加询问，被上诉人晋城市城区志刚黄金贵族内衣店、晋城市城区彩姿情内衣店、晋城市城区速博体育用品店、晋城市城区虞美人内衣店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。衡某的上诉请求：1、原判认定事实不清，请求二审法院发回重审或予以改判，争议金额为6万元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人在一审庭审中，已向法庭提供了建设银行的缴款单，可以证实上诉人已支付了2017-2018年度的房屋租金，被上诉人市场监督管理局并未提出异议，并认可上诉人少缴纳两年房租（共计100万元），故一审认定上诉人未缴纳2017-2018年度房租系认定事实错误；2、上诉人未实际占有案涉房屋，一审判决上诉人自解除合同之日起搬离案涉房屋并自解除合同之日起次日按照每年50万元的标准向被上诉人晋城市城区市场监督管理局支付占有使用费系明显事实认定错误。3、上诉人承租房屋因新冠疫情影响，损失巨大，请求二审法院按照国家扶持政策，进一步减免上诉人的租金。城区市场监督管理局辩称：请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人和我方签订的协议书系真实意思表示，合法有效。其中，无偿出资178万元用于维修改造，上诉人是同意且签字认可的。2012年4月26日上诉人向我方出具证明一份，证明用于维修改造的178万元已经支付完毕。该合同在实际履行过程中，上诉人以每年50万元向我方支付了2010年-2016年共计7次的房屋租金，上诉人所述的2017年最后缴纳的房屋租金，实际为2016年所欠的房屋租金。关于100万元的保证金，2010年5月10日签订租房协议前，我方已将该款退还给了上诉人。原审判决因2020年新冠肺炎疫情已为上诉人减免一个半月的租金，上诉人要求进一步减免没有事实和法律依据。晋城市城区志刚黄金贵族内衣店、晋城市城区彩姿情内衣店、晋城市城区速博体育用品店、晋城市城区虞美人内衣店均未到庭答辩。城区市场监督管理局向一审法院提出的诉讼请求：1、判令解除原告与被告衡某于2010年12月24日签订的《租房协议书》；2、判令被告衡某支付至合同解除之日所欠房屋租金150万元，合同解除之日以后的房屋占有使用费按每年50万元计算至搬离所租赁房屋之日；3、判令五被告于合同解除之日立即搬离所租赁的晋城市新华大市场城北工商所办公楼一楼房屋；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年7月13日，原告和被告衡某签订了租房协议书，协议约定：甲方（原告）愿意将市新华大市场城北工商所办公楼一楼整体租给乙方（被告衡某）使用。租期五年，从2010年10月15日至2015年10月14日止，租金每年50万元。乙方负责对城北工商所办公楼整体进行加固维修。乙方同意无偿出资178万元用于上述维修改造费用，具体维修改造资金由乙方支配。2010年12月24日，原告和被告衡某又签订了一份租房协议书，将第一份租房协议的租期延长了五年，租赁期限为从2015年10月15日至2020年10月14日止，租金每年50万元，乙方在签订合同之日起每年于10月31日之前将本年度租金一次性付给甲方，逾期三个月未交纳租金甲方有权解除本合同，乙方自行承担损失。乙方不准将承租的房屋整体转租他人，如需转租部分房屋，必须经甲方书面同意。乙方租用的房屋所产生的水暖电等各项费用由乙方自理。违约责任：协议经双方签字生效后，任何一方不履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。乙方承租期届满，如需继续承租或退房，必须提前一个月通知甲方。合同签订后，被告衡某如约每年向原告交纳50万元房租至2017年。2017-2018年度开始被告就未向原告交纳房租，以及2018-2019、2019-2020年三个合同年度共计150万元的房租未支付。合同签订后，被告衡某将所租赁的城北工商所办公楼一楼分别转租给本案其他被告。一审法院认为，原告和被告衡某双方于2010年12月24日签订《租房协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告衡某虽不认可该租房协议中的年租金50万元，但其从第一份租房协议至2015-2016年度，均每年按照年租金50万元向原告履行合同义务，故其意见，本院不予采纳。现被告衡某欠交三个合同年度的租金，根据双方“逾期三个月未交纳租金甲方有权解除本合同”的约定，原告现请求解除双方的《租房协议书》，本院予以支持。解除之日为2020年9月14日。被告衡某应向原告支付租赁合同存续期间欠交的租金。被告衡某主张因房屋漏水其产生的直接损失以及水电暖气欠费损失等应在租金中扣除，因其未提起反诉，故本院不予审理，被告衡某可另行主张。同理，被告衡某主张原告返还178万元出资，也可另行主张。关于最后一个年度的租金，因2020年受新冠肺炎疫情影响，本院酌情为被告衡某减免一个半月租金。因此，被告衡某共计应向原告支付租金计算为：50万元÷12×9.5个月+100万元=1395833元。合同解除后，原告有权要求被告衡某搬离所租赁的房屋。合同解除之日至实际搬离之日的房屋占有使用费，原告主张每年按50万元计算，本院予以支持。原告要求本案其他被告在合同解除之日起搬离，因原告与其他被告之间不存在合同法律关系，故原告对其他被告的主张，本院不予支持。其基于物权向其他被告主张权利，因和本案不属同一法律关系，原告可另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告晋城市城区市场监督管理局与被告衡某于2010年12月24日签订的为期五年的《租房协议书》，于2020年9月14日解除。合同解除后，被告衡某在十日内负责从市新华大市场城北工商所办公楼一楼中所租赁的房屋搬离。逾期不搬离的，自合同解除之日次日起按照每年50万元的标准向原告支付占有使用费。二、被告衡某在本判决生效后十五日内支付原告晋城市城区市场监督管理局租金1395833元。三、驳回原告晋城市城区市场监督管理局的其他诉讼请求。案件受理费18750元，由被告衡某负担17000元，原告晋城市城区市场监督管理局负担1750元。二审中，当事人均未提交新证据。上诉人对于一审认定的“2017-2018年度开始被告就未向原告交纳房租”有异议，认为其缴纳了该年度租金。被上诉人城区市场监督管理局对一审认定的事实无异议。本院对一审认定的、双方均无异议的事实部分予以确认，对上诉人所提异议部分，本院在论理部分进行详细阐述。本院另查明，自2010年7月13日双方签订第一份《租房协议书》至起诉之日，上诉人向城区市场监督管理局支付租金情况为：2013年12月30日分两笔支付100万元（每笔50万元）、2014年12月25日支付50万元、2015年6月18日支付50万元、2015年11月13日支付50万元、2016年9月23日支付50万元、2017年10月11日支付50万元，以上共计支付租金350万元。再查明：经本院查询，2010年11月或12月期间，城区市场监督管理局在晋城市农行城区支行的两个银行账户上无单笔汇入50万元的情况。针对上诉人的上诉请求和理由，本院论证如下：（一）关于一审认定“2017-2018年度开始被告就未向原告交纳房租”是否恰当的问题。上诉人认为，其于2017年10月11日向城区市场监督管理局支付50万元房租，该款系支付2017-2018年度房租，一审法院做如上认定错误。本院认为，虽然双方签订的两份《租房协议书》均约定“乙方（上诉人）在签订合同之日起每年于10月31日之前将本年度租金一次性付给甲方（城区市场监督管理局）”，但从本院二审查明的事实可以看出，上诉人并未按协议履行，其支付的7笔租金无法确定每一笔具体是支付哪一年度的租金，故城区市场监督管理局按照上诉人支付租金的时间顺序自2010年开始抵顶年度租金，至其最后1笔即2017年10月11日支付的50万元抵顶至2016年度租金，故一审认定“2017-2018年度开始被告就未向原告交纳房租”并无不当，上诉人的该上诉理由不成立，本院不予采纳。（二）关于上诉人2010年是否支付过50万元租金的问题。二审期间，上诉人又称：2010年11月或12月期间，其曾按照城区市场监督管理局会计韩桂兰的要求，将当年度租金50万元汇入该局在晋城市农行城区支行开设的账户内，付款凭证交给了韩桂兰，但韩桂兰未给其打收据，并称时任办公室主任苗晋东对交钱的事也知情。经本院依法调查核实，苗晋东、韩桂兰均称因时间太长记不太清，应以单位财务账上记载为准；晋城市农行城区支行的协助查询存款回执称，在2010年11月或12月期间，城区市场监督管理局在该行设立的两个账户均无单笔汇入50万元的情况。故上诉人所述其曾支付过2010年度租金的理由没有事实依据，本院不予采纳。（三）关于上诉人所称“一审判决上诉人自解除合同之日起搬离案涉房屋并自解除合同之日起次日按照每年50万元的标准向被上诉人市场监督管理局支付占有使用费”是否恰当的问题。上诉人认为，其已将案涉房屋转租给其他四被上诉人，并未实际占有案涉房屋，故一审做如上判决错误。本院认为，首先，一审所做判决是“合同解除后，被告衡某在十日内负责从市新华大市场城北工商所办公楼一楼中所租赁的房屋搬离”而非上诉人上诉所称“自解除合同之日起搬离案涉房屋”；其次，案涉《租房协议书》的承租方是上诉人而非其他四被上诉人，在上述合同被解除后，承担腾房义务的也应是上诉人，至于上诉人是否实际占有使用案涉房屋并不影响其应承担的义务；第三，关于房屋占有使用费的问题。自2010年至今，上诉人与城区市场监督管理局对租金的约定始终是每年50万元，上诉人并未以市场行情发生变化为由要求城区市场监督管理局减少租金，说明上诉人对该租金标准是认同的。现一审法院参照该租金标准确定房屋占有使用费并无不当，上诉人所提不公平的理由不能成立，本院不予采纳。（四）关于上诉人要求进一步减免租金的主张是否成立的问题。上诉人认为，根据晋城市政府的相关规定并综合考虑其身体状况及所交房租明显高于同一地段市场价格等因素，应进一步减免其房租。本院认为，根据晋城市人民政府《关于疫情期间减免中小微企业承租国有资产类经营用房租金的通知》规定，对承租国有资产类经营用房的中小微企业减免1至3个月租金。一审法院在充分考虑疫情影响因素的情况下，已经依据上述通知精神为上诉人减免了一个半月的租金，现上诉人又以自身患病及所谓的“房租过高”为由要求进一步减免租金的理由没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理1300元（上诉人已预交），由上诉人衡某负担。本判决为终审判决。审判长 周秋萍审判员 李海霞审判员 李 然 二〇二〇年十二月四日书记员 任雅茹