湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘08民终664号 上诉人（原审被告、反诉原告）：龚格生，男，1970年2月28日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。 委托诉讼代理人：邓富文，湖南风云律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张家界中辰商业运营管理有限公司，住所地湖南省张家界市永定区西溪坪办事处渡口居委会丽景天下**楼1S09门面。 法定代表人：郑春生，该公司经理。 委托诉讼代理人：张雅兰，女。 委托诉讼代理人：刘桂林，湖南正诚律师事务所律师。 上诉人龚格生因与被上诉人张家界中辰商业运营管理有限公司（以下简称中辰商业公司）合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初1122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龚格生及其委托诉讼代理人邓富文、被上诉人中辰商业公司的委托诉讼代理人张雅兰、刘桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龚格生上诉请求：1.撤销张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初1122号民事判决第二、四项；2.判令被上诉人承担上诉人商铺的装修损失5万元、经营损失15万元，赔偿上诉人保证金1万元；3.本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认为被上诉人在管理国际建材城业态过程中虽有不到位的情形但不构成合同违约，这一认定错误。1.“业态分布图”属于双方合同约定内容。被上诉人和上诉人签约时宣传承诺国际建材城经营、管理将会严格按照“业态分布图”执行，在签订经营管理合同时，被上诉人给经营户送有“业态分布图”作为附件。2.严格按照“业态分布图”管理国际建材城，是被上诉人的合同义务，被上诉人没有履行好自己的义务，造成国际建材城内业态分布混乱，属于违约在先。二、被上诉人应当承担违约责任。被上诉人应当赔偿上诉人一倍保证金。上诉人门面装修投入了九万多元，已经使用近三年，现请求被上诉人赔偿五万元装修损失是合理的。三年以来，因国际建材城内业态管理混乱，一楼存在多家应当到二楼经营的商铺，致使在二楼经营的上诉人失去了大量的成交机会，造成大量的经营损失，每年收入损失计算五万元也是合理的。三、一审部分程序错误。1.被上诉人对租金请求不具备原告资格，被上诉人是代业主收取租金，属于委托代理行为，不能以自己的名义主张。2.被上诉人的诉讼请求不明确，不符合立案条件，应当驳回起诉。3.本案不是租赁合同纠纷，实为经营管理合同纠纷，案由错误。 中辰商业公司辩称，张家界国际建材城的市场业态管理不是被上诉人的合同义务，“市场业态分布图”不是双方所签合同的附件，上诉人以市场业态不符为由反诉要求解除合同并赔偿损失无依据。上诉人长期拖欠商铺租金及管理费，不利于市场稳定和有序经营，有不好的示范效应，被上诉人不得已才提起诉讼。被上诉人与上诉人之间有商铺经营管理合同，被上诉人有权收取租金及管理费。请求驳回上诉，维持原判。 中辰商业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告商铺租金及管理费23226元，并自2019年9月10日起以上述欠款金额为基数，按每日2%向原告支付违约金至欠款交清之日止；2.如果被告不同意诉讼请求第一项，则原告要求解除双方所签《商铺经营管理合同》，租金及管理费据实计算，违约金依合同计算由被告支付；3.被告缴纳的10000元保证金归原告所有；4.案件受理费由被告承担。 龚格生向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的《张家界国际建材城商铺经营管理合同》；2.判令被反诉人承担反诉人商铺装修损失50000元、经营及财产损失150000元、退还反诉人保证金10000元、赔偿保证金10000元；3.所有的案件诉讼费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2017年7月14日，中辰商业公司（甲方、管理方）与龚格生（乙方、受管方）签订了一份《张家界国际建材城商铺经营管理合同》，合同约定：第一条商铺经营管理内容：1.商铺地点：张家界国际建材城13栋2层S231号商铺。2.商铺经营建筑面积为55.3平方米（以房管局最终测绘面积为准）。3.甲方将本商铺按约定期限代业主委托给乙方经营，经营业态为卫浴，经营建材品牌为苏泊尔，乙方在合同期限内对该商铺仅享有使用权。4.甲方代业主经营管理该商铺，并代业主收取租金。甲方仅收取经营管理费，经营管理费主要用于张家界国际建材城对外招商、户外广告、商场活动、员工工资、办公开销等（不含物业费、水电公摊等）。第二条商铺经营管理期限：1.甲方代理业主管理本商铺给乙方经营，管理期限五年。2.商铺经营管理期从2017年10月1日起开始计算。第三条优惠政策：为了培育张家界国际建材城，甲方在前期将采取优惠的租金和管理费来吸引商户，鼓励商户来市场投资经营。第四条商铺经营管理费、租金价格和付款方式：1.租金价格：第一、二年每平方米9元，第三年每平方米18元，第四、五年每平方米20元。2.管理费：第一年每平方米9元，第二年每平方米8元，第三年每平方米17元，第四、五年每平方米20元。3.付款方式：1.乙方在本合同签订之日应缴纳商铺租金23226元。2.乙方应在2019年9月1日前缴纳2019年10月1日至2020年9月30日的商铺租金和管理费23226元。3.乙方应在2020年9月1日前缴纳2020年10月1日至2021年9月30日的商铺租金和管理费26544元。4.乙方应在2021年9月1日前缴纳2021年10月1日至2022年9月30日的商铺租金和管理费26544元。合同期内，商铺租金及管理费一年一付，下一年度管理费、租金在该年度开始前提前一个月支付，以此类推。如延期时间超过7个工作日，则每日按该年度合同总价款2%向甲方支付违约金。如延期时间超过30日，甲方有权收回该商铺并单方解除合同，保证金不予退还。所经营的商铺装修费用由乙方自行承担，甲方不给予任何补偿。4.甲方收取管理费和代业主收取租金，如乙方需要甲方提供发票，由甲方和业主分别开具管理费发票和租金发票。第五条产权及经营管理保证：1.租赁期内甲方有权将该商铺转让、出售或者抵押，但甲方确保乙方继续履行本合同。2.乙方交纳商铺经营管理保证金1万元，如未到合同期限届满乙方单方面解除合同，此保证金不予退还。第六条甲方的权利及义务：1.甲方有权要求乙方按时缴纳本合同第四条约定的商铺经营管理费及租金。超过30日未缴纳的，甲方有权解除合同，收回该商铺并不予退还商铺经营管理保证金。2.为减轻意外风险的损失，甲方将根据情况要求乙方或自行选交意外险等相关险种，若该险种属于乙方应上交的而没有上交，相关损失由乙方自行承担。第七条乙方的权利和义务：1.乙方在本合同约定的经营范围和合同有效期内享有对商铺的合法使用权并按甲方业态分布经营。乙方对于经营的商铺只有使用权，没有所有权。2.乙方必须遵守甲方关于张家界国际建材城的各项管理制度和相关规定。3.乙方在本合同有效期内转让该商铺的经营权，必须经甲方书面同意，乙方与受让方的转让必须报甲方同意并备案，否则，乙方的转让行为无效，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。还规定了其他事项。合同签订后，龚格生对承租的门面进行了装修，并按照合同的约定向中辰商业公司交纳了保证金10000元，并按合同约定时间进行了开业，同时，龚格生向中辰商业公司交纳了2019年9月30日前的管理费和租金23226元。但因国际建材城一楼的部分商户摆放有卫浴商品，龚格生多次向中辰商业公司反映，中辰商业公司也进行了多次整顿，但仍有部分一楼商户摆放有卫浴商品。为此，龚格生拒绝向中辰商业公司交纳2019年10月1日至2020年9月30日的管理费和租金23226元。 一审法院认为，中辰商业公司与龚格生自愿签订的《张家界国际建材城商铺经营管理合同》，内容不违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，合法有效。双方应按照合同的约定全面履行各自的合同义务，根据合同的约定，龚格生应于2019年9月1日前向中辰商业公司交纳2019年10月1日至2020年9月30日的商铺租金和管理费23226元，但龚格生没有按照合同的约定时间、数额向中辰商业公司交纳，是龚格生违约，应承担违约责任。对中辰商业公司提出的要求龚格生支付商铺租金、管理费23226元的诉讼请求，符合合同的约定，应予支持。对中辰商业公司提出的要求龚格生支付违约金和龚格生向中辰商业公司交纳的10000元保证金归中辰商业公司所有的诉讼请求，因中辰商业公司作为张家界国际建材城的管理者，应当按照对外宣传的业态图进行管理，但在管理张家界国际建材城“业态”的过程中，有管理不到位的情形存在，故对中辰商业公司的这一诉讼请求，不予支持。对中辰商业公司要求解除与龚格生于2017年7月14日签订的《张家界国际建材城商铺经营管理合同》的诉讼请求，因龚格生违约，拒绝履行合同主要义务，《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述（二）项的规定，中辰商业公司的这一诉讼请求，予以支持。合同解除后，双方应据实结算租金及管理费，双方如发生了争议，可另行通过诉讼解决。对龚格生反诉提出的“判令被反诉人承担反诉人商铺装修损失5万元、经营损失15万元、赔偿保证金10000元”的反诉请求，因其一、中辰商业公司在管理张家界国际建材城“业态”过程中虽有管理不到位的情形存在，但该管理不到位情形并不构成合同违约；其二、龚格生拒绝向中辰商业公司交纳商铺租金和管理费，其行为构成根本违约；其三、龚格生未提供证据证明给其造成了5万元的商铺装修损失和15万元的经营损失。故对龚格生的这一反诉请求，不予支持。对龚格生反诉提出的“退还保证金10000元”的反诉请求，予以支持。对龚格生辩称“商铺租金原告中辰商业公司无原告主体资格”的意见，因双方在所签订的商铺经营管理合同中对商铺租金标准、租金交纳时间进行了约定，故对龚格生的这一辩解意见，不予采纳。对龚格生反诉提出解除商铺经营管理合同的诉讼请求，因中辰商业公司也有此诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条（二）项、第一百零九条和《最高人民法院关于适应的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告张家界中辰商业运营管理有限公司与被告龚格生于2017年7月14日签订的《张家界国际建材城商铺经营管理合同》。二、被告龚格生于判决生效后五日内向原告张家界中辰商业运营管理有限公司交纳2019年10月1日至2020年9月30日的商铺租金和管理费共计23226元。三、原告张家界中辰商业运营管理有限公司于判决生效后五日内退还被告龚格生交纳的保证金10000元。四、驳回原告张家界中辰商业运营管理有限公司和反诉原告龚格生的其他诉讼请求。案件受理费630元，适用简易程序减半收取315元，反诉案件受理费2225元，共计2540元，原告张家界中辰商业运营管理有限公司负担508元，被告龚格生负担2032元。 二审中，龚格生向本院提交了图片八页，拟证明中辰商业公司要求所有的业主按照“业态分布图”执行，所以“业态分布图”属于合同的内容；在实际执行过程中，多处业态没有按照管理牌和“业态分布图”执行。中辰商业公司对龚格生提交的上述证据的真实性没有异议，但对关联性、合法性及证明目的有异议。经审查，龚格生提交的证据，虽然中辰商业公司对其真实性无异议，但不能达到其证明目的，理由将在本院认为部分再作详细分析。 经询问，龚格生及中辰商业公司均表示对一审查明的事实没有异议。经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，龚格生与中辰商业公司在《张家界国际建材城商铺经营管理合同》中约定合同的附件为“乙方（法人）身份证复印件、乙方营业执照复印件、乙方税务登记证复印件、出租房屋标识图”，“业态分布图”不在合同附件之内。 本院认为，龚格生与中辰商业公司签订的《张家界国际建材城商铺经营管理合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，现一审判决解除合同，双方均无异议，本院予以确认。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点确定为：1.“业态分布图”是否构成双方合同的内容,中辰商业公司是否存在违约行为，是否应当给龚格生赔偿损失；2.中辰商业公司是否有权以原告的身份要求龚格生支付租金；3.中辰商业公司一审的诉讼请求是否明确；4.本案的案由是否准确。现针对争议焦点，逐一分析如下： 关于争议焦点1，从龚格生与中辰商业公司签订的《张家界国际建材城商铺经营管理合同》内容来看，体现“业态”字样的条款仅有3处，即合同第一条第3项规定的“甲方将本商铺按约定期限代业主委托给乙方经营，经营业态为卫浴，经营建材品牌为苏泊尔……”，第七条第1项规定的“乙方在本合同约定的经营范围和合同有效期内享有对商铺的合法使用权并按甲方业态分布经营……”，第七条第13项规定的“乙方在合同期内需符合张家界国际建材城的统一市场业态管理……,如后期发现乙方商铺的经营品项不符合张家界国际建材城的业态要求……，则甲方有权解除合同收回其经营商铺并没收商铺经营管理保证金，造成的经济损失乙方自行承担”。龚格生提交的“业态分布图”只是开发商销售商铺时进行的初步规划，中辰商业公司与开发商并非同一主体，没有证据证实“业态分布图”系中辰商业公司制作或由中辰商业公司交给龚格生，双方也未约定将“业态分布图”作为合同的组成部分。据此可以认定，双方虽然在合同中约定了“业态管理”的内容，但“业态分布图”并不属于双方合同约定的内容。审查业态是否相符，可以依据双方合同的第一条第3项来判定，根据审理查明的事实，张家界国际建材城部分商户确有不符合业态要求的情形，但该情形的存在能否视为中辰商业公司违反了合同约定，需审查业态管理是否系中辰商业公司的合同义务，中辰商业公司是否有义务将业态不符的情形整改到位，要解决这一问题，仍需回归到双方合同约定的内容。从合同内容来看，双方并没有将“业态管理”约定为中辰商业公司的义务，而是将其约定为中辰商业公司的一项职权，反而龚格生有义务服从公司的“业态管理”。既然“业态管理”不属于中辰商业公司的合同义务，也就不能认定中辰商业公司违反合同约定。“业态管理”系中辰商业公司为维护建材城商户的有序经营、维护商户利益，对经营模式或营业形态所采取的管理措施。张家界国际建材城商户众多，要求管理方将整个商城管理得毫无瑕疵，显然不符合客观实际。建材城内管理混乱、商户营业效益不佳，不仅影响的是商户的利益，同时也会使中辰商业公司的利益受损，我们相信这也是中辰商业公司不愿看到的。对局部出现的不规范的情形，只要管理方在积极协调整改，商户应当予以理解和包容。龚格生自己提交的《邀请函》及要求“业态不符”的商户进行整改的图片，反而证实了中辰商业公司在积极行使管理职权，维护商户的合法权益，并非消极不作为。只有管理方和商户互相理解，互相配合，才能使整个建材城的管理形成良性循环，实现双赢。龚格生作为商户中的一员，应按照约定积极履行合同义务，现其拒交租金及管理费不仅损害的是中辰商业公司的利益，还会使其他商户的利益受损。故一审判决其交纳2019年10月1日至2020年9月30日的商铺租金和管理费共计23226元，予以维持。现有证据不能认定中辰商业公司违约，龚格生要求其赔偿装修损失5万元、经营损失15万元、保证金1万元，没有事实依据和法律依据，不予支持。 关于争议焦点2，根据双方签订的《张家界国际建材城商铺经营管理合同》第一条第4项“甲方代业主经营管理该商铺，并代业主收取租金……”,第六条第1项“甲方有权要求乙方按时缴纳本合同第四条约定的商铺经营管理费及租金……”等条款的约定，中辰商业公司有权收取租金。中辰商业公司代业主收取租金的事实，龚格生在签订合同时就已明知，其自愿签订合同，视为其自愿受合同的约束，认可中辰商业公司有权收取租金。现中辰商业公司依照合同约定，主张合同约定的权利，符合合同相对性原则的规定。至于中辰商业公司与业主如何约定，属于另一法律关系，不影响龚格生在本案中应承担的合同义务。故龚格生提出中辰商业公司不能以自己的名义起诉主张租金，理由不能成立，不予支持。 关于争议焦点3，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：……（三）有具体的诉讼请求和事实、理由”,当事人为了最大限度地维护自己的合法权益，通常提出防御性诉讼请求，或对诉讼请求作出附条件的表示，只要其内容具体，就不为法律所禁止。本案中，中辰商业公司向一审法院提起的诉讼请求虽然为选择性诉讼请求，但法院完全可以识别并根据其请求作出判断，故应视为中辰商业公司的起诉有具体的诉讼请求，符合起诉条件。龚格生上诉提出中辰商业公司的诉讼请求不明确，应驳回起诉的理由不能成立，不予支持。 关于争议焦点4，案由是人民法院对当事人争议法律关系的性质进行的高度概括，从本案双方当事人争议的内容来看，不仅涉及房屋租赁，还涉及市场管理、保证金的退还等合同事项，一审将案由定性为租赁合同纠纷，确实无法涵盖所有的争议，基于双方所有的争议均来源于双方签订的《张家界国际建材城商铺经营管理合同》，故本院将案由确定为合同纠纷。原判对案由定性不准，本院据实予以纠正。 综上，龚格生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2855元，由上诉人龚格生负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 燕 审判员 钟以祥 审判员 黄勇芳 二〇二〇年十二月四日 法官助理符兆敏 书记员王茜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。