辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7962号上诉人（原审原告）：李精华，男，汉族，1980年11月19日生，住河南省光山县。上诉人（原审原告）：马传霞，女，汉族，1979年6月19日生，住河南省光山县。二上诉人共同委托诉讼代理人：李剑锋，北京市京师(大连)律师事务所律师。上诉人（原审被告）：鹿智勇，男，汉族，1983年8月18日生，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：鹿道强(上诉人鹿智勇父亲)，男，汉族，1954年2月15日，住大连市沙河口区。上诉人（原审被告）：温晶，女，汉族，1984年4月18日生，住大连市金州区。上诉人李精华、马传霞、鹿智勇、温晶因房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初6007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李精华、马传霞上诉请求：一、撤销原审判决第三项，改判鹿智勇、温晶向李精华、马传霞赔偿经济损失219万元。事实和理由：一、原审判决已经认定李精华、马传霞不存在违约行为，同时认定鹿智勇、温晶将房屋转租他人系违约行为，也就是已经认定李精华、马传霞系守约方，鹿智勇、温晶系违约方。二、原审中李精华、马传霞已经提供证据证明，鹿智勇、温晶因其违约行为获取更多收益，而作为守约方的李精华、马传霞，仅获取较少数额的违约金，李精华、马传霞对此不能认可。三、根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；及《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，及损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。鹿智勇、温晶辩称，不同意上诉人的上诉请求。李精华、马传霞的诉讼请求，无事实依据，无法律根据，实属恶意诉讼。1、涉案合同是一个附条件的合同。从签合同时一直到现在，涉案房屋不具备承租条件，也不具备交付条件。李精华、马传霞也知道这个事实。案涉房屋相关的合同条款，在当时签订的时候并没有生效。案涉房屋当时是在实际承租过程中，期满以后承租人有优先承租权。这是法律规定应当享有的权利，我们不可以用合同把法定权利剥夺了，在签合同时也明确告知了李精华、马传霞，并写在合同上了。李精华、马传霞也应当知道实际承租人有优先承租权。在这种情况下，我们所签订的合同里案涉房屋在当时承租不具备生效条件。只有在收回房屋的时候，或者与前承租人的租赁合同履行完毕，其放弃承租权的情况下，我方与李精华、马传霞的承租才能够成立并生效。现在通过案件查明，前承租人行使了优先承租权，导致承租物没有回到我手里边。那么我跟李精华、马传霞签订的租赁合同，承租物不具备承租条件，案涉房屋相关的合同条款没有生效。所以一审法院判决解除是错误的，对于没有生效的合同条款，是不具备解除条件的。2、违约责任不是上诉人原因造成的，是李精华的主动行为造成的违约，恶意的导致涉案房屋部分条款无法生效，合同无法全面履行，所以上诉人不应当承担违约责任。3、李精华、马传霞没有任何损失的存在。李精华、马传霞于2019年1月2日到法院立案，双方合同约定2019年1月21日交付房屋（2019年2月20日前）。房屋都没有到交付时间，李精华、马传霞到法院起诉，此时李精华、马传霞知道合同不能履行，并且房屋没有交付给李精华、马传霞。李精华、马传霞都没有投入使用，从哪里来的损失?所以李精华、马传霞是没有损失存在的，案涉部分约定的保证金和租金李精华、马传霞也没交。双方均没有履行合同约定，不存在违约，更不存在损失。从李精华、马传霞一系列反复起诉的诉讼行为中，不难看出李精华、马传霞是在利用双方签订的合同，寻求法律规避，追求不正当甚至非法利益的手段，这才是李精华、马传霞签订和解除合同的真正动机。综上所述，李精华、马传霞的诉讼请求是无理的诉求，既无事实依据，又无法律根据，属于滥用诉权，恶意诉讼。鹿智勇、温晶上诉请求：1、撤销原审判决第一项，第二项；2、驳回李精华、马传霞的全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案合同是一个附条件的合同。从签合同时一直到现在，涉案房屋不具备承租条件，也不具备交付条件。而且在签合同的时候，李精华、马传霞也知晓并认可这个事实，虽然签的合同成立了但是并未生效，所以不具备解除的情形。二、违约责任不是鹿智勇、温晶原因造成的。原审判决中认定合同无法履行系鹿智勇、温晶违约行为造成的，这个认定是错误的。是李精华、马传霞的主动恶意导致涉案房屋无法履行，所以鹿智勇、温晶不应当承担违约责任。李精华、马传霞辩称，不同意鹿智勇、温晶的上诉请求。第一，鹿智勇、温晶的上诉请求不能成立，关于违约责任方面，鹿智勇、温晶主张是李精华违约并且导致其不能解除与前手的租赁合同，该主张不能成立。根据案涉租赁合同附加条款第五条的规定，李精华不能将合同内容透露给第三方，如果因为透露给第三方，导致鹿智勇不能与第三方正常解除租赁合同，鹿智勇不承担违约责任。根据该条规定，鹿智勇不承担责任的前提条件有两个，第一，李精华已经将合同内容透露给第三方，第二个条件是导致了鹿智勇不能和第三方解除承租合同。关于第一个条件，原审判决已经认定，不但鹿智勇没有证据证明李精华曾经把合同内容透露给第三方，而且即使证明了该项，也不能够表明影响了鹿智勇自主签订合同的行为。更主要的是第二个条件，也就是合同当中所约定的第三方如何理解的问题，该条款约定，导致其不能与第三方正常解除承租合同的条款，意味着合同当中指的第三方，是专指与鹿智勇存在租赁合同的主体，而并非泛指李精华鹿智勇以外的任意主体，根据房屋的流转情况来看，只有案外人刘万富与鹿智勇签订过直接的租赁合同，姜英武与聂晓红并没有与鹿智勇签订租赁合同，在另外诉讼当中，鹿智勇曾提交过两份租赁合同以及转租合同，表明的事实是2010年11月20日，鹿智勇将房屋出租给刘万富，2014年9月9日，经过鹿智勇的同意，刘万富将案涉房转给了刘志军与姜艳燕，自此，该房屋再没有流转程序。而在2018年5月21日，鹿智勇将案涉房屋签订合同出租给了案外人姜英武和姜晓红，可见在此之前，刘万富是与鹿智勇签订合同的唯一主体，刘万富才是第三人。所以该违约责任条款，不应当适用，鹿智勇应当承担违约责任。第二，根据案涉合同第七条第六款的规定，李精华有权在没有取得鹿智勇同意的情况之下，对案涉房屋进行转租、盈利，也就是说李精华对案涉房具有转租、谋利的可期待利益。因鹿智勇方面原因将房屋转租给他人，鹿智勇应当承担赔偿责任，其中包括可得经营利益的减少，因此李精华有权利要求鹿智勇赔偿可得利益的经济损失。李精华、马传霞向一审法院起诉请求：1.解除二原告与二被告于2017年7月17日签订的《房地产租赁居间合同》中关于二原告向二被告租大连市沙河口区号公建（379.34平方米）的约定；2.二被告向二原告支付违约金6万元并由二被告向二原告赔偿损失219万元。一审法院认定事实：2019年1月2日，因为案涉房屋纠纷，原告李精华、马传霞起诉被告鹿智勇、温晶，原告主张确认1、原、被告之间《房地产租赁居间合同》有效；2、被告立即交付位大连市沙河口区号公建（建筑面积379.34平方米）。一审法院就上述案件作出（2019）辽0204民初9号民事判决，该判决查明大连市沙河口区号公建系被告鹿智勇所有，建筑面积379.34平方米。2017年7月17日，二被告（出租方甲方）与二原告（承租方乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将大连市沙河口区公建。等房屋出租给乙方。公建租期自2018年11月21至2034年7月15日（2019年1月21日之前交房，合同期为实际交付使用日期）。公建保障金人民币（押金）贰万元整，应于第一年的二十万租赁金一次性同时交付。案涉房屋年租金20万元，支付方式为年付，该公建甲方交付房屋之日起支付租金。附加条款：2大连市沙河口区号公建房屋租期自2018月11月21至2019年1月21日期间，交房之日起至2034年7月15日，甲方于2018年11月20日至2019年2月20日期间，将上述房屋交付于乙方进行正常使用，由于甲方与现房产租赁方纠纷及其他原因造成甲方不能按期交付房产，甲方应承担违的责任，甲方如将该房产租赁、转让给他人或自己经营，甲方应承担赔偿责任（包括租赁面积减少使乙方可得经营收益减少等）。5.乙方不得将此合同透漏给第三方，如因乙方透漏给第三方，导致甲方与第三方不能正常解除承租合同（如第三方要求优先承租权），甲方不承担违约责任。合同签订后，二被告未将案涉房屋交付给二原告。二原告亦未向二被告支付案涉房屋租金或保证金。另查，2018年5月21日，被告鹿智勇及其父亲鹿道强将案涉房屋租赁给案外人姜英武、聂晓红，并已实际交付，租期至2026年11月20日止，年租金为35万元。当日，聂晓红向被告鹿智勇中国农业银行账户转账35万元。2011年3月25日，大连市沙河口区宏福快捷商务宾馆系个体工商户，经营场所登记大连市沙河口区号公建，经营者为刘国庆。2017年8月28日，原告李精华经工商登记办理**公司，营业场所地址登记为案涉房屋。该判决认为，原、被告之间合同有效；关于二原告主张判令二被告立即交付案涉房屋一节，被告将案涉房屋已经租赁给案外人，并已实际履行，且原告对二被告已将案涉房屋租赁给他人的情况知晓，故按照《房地产租赁居间合同》约定，二被告向二原告交付案涉房屋已经不具备客观履行条件。经法庭释明，二原告是否选择解除该租赁合同中关于案涉房屋的相关条款，二原告明确表示坚持诉讼请求，要求二被告继续履行合同，交付房屋，故对二原告的该项诉讼请求，不予支持。关于案涉房屋无法按期交付，是否承担违约责任一节，因二原告未对此提出诉讼请求，本案对此不予处理。据此判决：一、确认合同有效；二、驳回二原告的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。本案审理中，原告当庭提供2018年3月9日原告父亲鹿道强与被告李*（受雇于李精华）通话录音，录音显示鹿道强询问李悦，在原、被告双方签订合同后，李精华给“他”多少钱，“他”还不走？李*回答，李精华委托中介去找“他”谈，李精华出价40万元让“他”搬走，“他”不同意。冬天时李精华和李*又亲自去找“他”谈，“他”提出如果搬走，出价40万元，李精华认为旺季已经过去了，不同意出价40万元了。该录音在（2019）辽0204民初9号案件中已经当庭质证，原告李精华仅认可李*系其公司员工，其余内容不予认可。本次庭审质证意见不变。一审法院认为：本案争议焦点，一、本次诉讼是否属于重复诉讼；二、双方无法履行合同，系原告违约，还是被告违约。一、（2019）辽0204民初9号民事判决认定双方之间的合同有效，但因客观上无法履行，故驳回原告要求交付房屋的请求。被告在该案中并未表示放弃追究违约责任。原告本次诉讼是基于上一案件的判决结果，在本案中另行选择主张解除合同，并要求被告支付违约金和赔偿金。原告并非是在一个案件中同时选择二项权利，本案不属于重复诉讼。被告抗辩原告无权提起本次诉讼，没有法律依据，不予采纳。因双方合同无法履行，原告本次诉讼要求解除二原告与二被告于2017年7月17日签订的《房地产租赁居间合同》中关于二原告向二被告租大连市沙河口区号公建（379.34平方米）的约定，符合法律规定，予以支持。二、《房地产租赁居间合同》的附加条款约定，乙方不得将此合同透漏给第三方，如因乙方透漏给第三方，导致甲方与第三方不能正常解除承租合同（如第三方要求优先承租权），甲方不承担违约责任。被告提出由于原告向当时的承租人即第三方透漏合同内容，导致第三方要求继续承租案涉房屋，致使原告与被告之间的合同无法实际履行，属于原告恶意违约。被告为此提供鹿道强与李*的录音拟证明其抗辩意见，原告对录音的真实性及关联性均提出异议，认为录音中不能体现出40万元是给哪一个人或者哪个酒店，且即使原告确实找了第三方，录音中也不能表明李*把合同内容透露给第三方，原告没有违反合同约定的附加条款。根据录音内容，录音中虽然未明确体现“他”是谁，但从原、被告的合同关系可以确认“他”是指第三方，录音中的内容也可以证实原告方找过第三方表达有意承租案涉房屋的意思，但该录音证据不足以证明原告已将合同内容透漏给第三方，且被告作为房屋所有权人在与第三方合同届满后，其是有权利决定与谁签订和履行合同，现原、被告之间的合同无法履行，系被告的违约行为造成的，故被告应当按照合同约定向被告支付违约金6万元。关于原告主张被告赔偿损失一节，原告没有证据证明其损失高于违约金，故对该项主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告李精华、马传霞与被告鹿智勇、温晶于2017年7月17日签订的《房地产租赁居间合同》中关于二原告向二被告租大连市沙河口区号公建（379.34平方米）的约定内容；二、被告鹿智勇、温晶于判决生效后十日内向原告李精华、马传霞支付违约金6万元；三、驳回二原告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费24,800元（原告已预交），二原告负担24,055元，二被告负担745元，受理费给付时间同上。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，双方订立租赁合同后未能实际履行并因此发生争议，李精华、马传霞诉请要求鹿智勇、温晶承担违约责任并赔偿损失，双方争议的焦点在于鹿智勇、温晶是否应承担违约责任及李精华、马传霞主张的损失应如何认定。根据庭审查明的事实，双方当事人是在案涉房屋尚有承租人且原租赁合同未到期的情况下订立了案涉租赁合同，根据合同约定，李精华、马传霞以高于原租赁合同的租金承租案涉房屋。但在前手合同租期届满后，鹿智勇、温晶并未按照约定将房屋出租并交付给李精华、马传霞，导致双方合同无法实际履行。因双方租赁合同明确约定了合同租期、交付义务及违约责任，现因鹿智勇、温晶的违约行为致使双方合同无法履行，鹿智勇、温晶理应按照合同约定承担相应违约责任，故一审法院认定鹿智勇、温晶应向李精华、马传霞支付违约金6万元事实清楚、依据充分，应予维持。关于双方争议的合同免责条款，即是否存在“乙方不得将此合同透漏给第三方，如因乙方透漏给第三方，导致甲方与第三方不能正常解除承租合同”之情形一节，本院认为，虽鹿智勇、温晶提交了李精华方工作人员李*的谈话录音，从录音中能够反映李精华方曾与第三人沟通过有关房屋承租事宜，但录音中仅能体现出其与第三人商谈过意欲尽快承租案涉房屋的意向。李精华基于经营考量与原承租人接触和沟通的做法虽有不当，但尚不足以认定其已违反合同约定向第三人透露了合同实质内容，因此，鹿智勇、温晶要求按照合同约定予以免责的主张依据不足，本院对鹿智勇、温晶的上诉请求不予支持。对于李精华、马传霞要求鹿智勇、温晶承担可得利益损失219万元的上诉请求，经庭审确认，李精华、马传霞本案诉请主张的可得利益损失系以案涉房屋实际出租的租金标准与本案租赁合同租金标准之差（35万元-25万元），再乘以15年租期进行计算。对此，本院认为，虽然合同守约方可以依法主张可得利益损失，但根据公平原则及合同法关于损失可预见的基本规则，可得利益损失应当是可确定的、可预见的，方能得到支持。本案中，虽鹿智勇、温晶在与案外人合同履行中实际获取了35万元租金，但从案涉房屋此前每年租金19万元及本案租赁合同约定年租金20万元的事实看，案涉房屋正常出租的市场租金标准显然并非35万元。实际上，原承租人愿意超出正常市场价格承租案涉房屋，必然与其基于前期基础装修的投入、项目持续经营的考虑以及李精华提前介入并表示愿意给予其40万元补偿的做法有关。因此，案外人租赁合同的存续及所约定的35万元租金标准应属于特殊情形，不足以以此认定李精华、马传霞在承租房屋后再对外转租即能够当然的、确定的获得15万元差价。而且，众所周知的事实是，2020年年初突发新冠疫情加之本市疫情存在反复和管控，现阶段房屋租赁市场持续受到较大冲击，因受疫情影响，房屋现承租人亦已另案起诉鹿智勇、温晶要求解除合同，足见目前市场形势下房屋租赁和经营在一定时期内存在着较大经营风险和不确定性，房屋租赁或转租是否能够获取收益尚需综合考量，租金收益难以预见亦无法确定。因此，李精华、马传霞本案诉请的219万元转租可得利益损失缺乏充分证据支持，亦不具备可确定性及可预见性，且李精华、马传霞未能提交证据证明合同约定的违约金不足以弥补其损失，故李精华、马传霞关于可得利益损失219万元的上诉请求缺乏充分事实和法律依据，本院不予支持。综上，李精华、马传霞、鹿智勇、温晶的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25,620元（李精华、马传霞已预交24,320元，鹿智勇、温晶已预交1300元），由上诉人按其预交的数额各自负担。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年十二月十一日书记员 黄月妍