江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3625号上诉人（原审被告）：常州嘉腾置业有限公司，住所地常州市新**通江中路****。法定代表人：邓鹤娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭忠伟，江苏铭天律师事务所律师。委托诉讼搭理人：程晓鹏，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）：李田浩，男，1997年5月27日生，汉族，住常州市天宁区。被上诉人（原审原告）：田玲，女，1971年8月28日生，汉族，住常州市天宁区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱风，江苏友联律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：夏志佩，江苏友联律师事务所律师。上诉人常州嘉腾置业有限公司（以下简称嘉腾公司）因与被上诉人李田浩、田玲房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2019)苏0411民初5636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。嘉腾公司上诉请求:1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.关于“修复房屋地下室渗水”，2019年12月24日一审法院组织双方实地查看了涉案房屋，并不存在地面渗水的情况，双方对该事实予以确认。2020年6月至今，全国大部分地区遭遇了几十年不遇的连续强降雨，雨量之大超过了往年同期水平，常州也不例外。但就是在这样的情况下，涉案房屋也并没有出现地面渗水情况，可见房屋防水质量非常稳定。二审法院应当就房屋地下室是否存在渗水情况进行查明，因为这是是否进行修复的前提。2.被上诉人提交的2017年5月5日与物业管家聊天记录中备忘录的修复方案是龙湖物业服务集团有限公司（以下简称龙湖物业）在与被上诉人（代理人）的协商过程中的初步方案，协商时涉案房屋并不存在渗水问题。按此方案实施，不是龙湖物业或者开发单位的义务，也不是承诺，只是为了给业主更好的服务。所以，被上诉人不应再有其他要求，龙湖物业才同意按此方案实施，这是双方协商的根本出发点，而且只是协商。由于被上诉人不合理的要求，双方最终并没有达成一致意见。现被上诉人要求按此方案进行修复没有事实依据，在房屋根本不渗水的情况下，按此方案修复更没有必要。3.房屋交付后90日内，上诉人已经办理了初始登记，被上诉人可随时办理产权证。上诉人未代交契税并不是被上诉人在90日未办证的直接原因，根本原因是被上诉人没有去办证。此外，代交契税并不是上诉人的合同义务，一审法院用合同约定确定违约责任，没有事实和法律依据。4.关于“房屋是否无法正常使用”。按照被上诉人的说法，其2014年底发现渗水，那么，此时距房屋交付已经一年多，但这期间被上诉人并没有使用房屋，可见，被上诉人不使用房屋完全是因为其在外地、外国生活，客观上不需要使用，而不是因为所谓的房屋渗水问题不能使用。被上诉人李田浩、田玲二审答辩称：1.关于房屋地下室是否存在渗水问题，早在2014年被上诉人就发现了负一层有严重的渗水情况，及时向龙湖物业进行了报修，并留置钥匙以备后续的修理之用。龙湖物业接到报修之后，也通知了上诉人，上诉人对案涉房屋的负一层地面进行了开挖。按照上诉人在一审中所说，开挖是为了检查渗漏水的具体的部位，也就是证明这个房屋存在渗水是一个不争的事实。2.一审法院判令上诉人按照双方认可的修复方案进行修复是完全正确的，因为一审判决中所确定的修复方案是经过本案双方当事人共同认可的。该方案由上诉人提出，在整个诉讼过程中间，上诉人并未对方案进行过任何的修改。而在诉讼之前，被上诉人就同意按照抬高十公分的方案进行实施，只不过对于方案实行之后可能会产生的一些损失以及上诉人对于发生的这个事件并未有承担责任的明确表示，而对方案中的措辞表示不满，所以通过龙湖物业向上诉人进行反映，但上诉人一直未有答复，也未实施任何的修复。3.关于减价损失问题，一旦方案实施，减价损失是客观必然存在的。4.关于办理权证问题，由于上诉人自己在一审中也明确表示当时扣这一笔税款，就是为了代办权证，说明上诉人用自己的行为已经明确表示，要为被上诉人代办相关的房屋权证。上诉人却恰恰没有按照自己的承诺办理，那么理应承担违约责任。同时，对于在此期间占用被上诉人的这一笔契税而产生了相关的收益。这个收益，我们认为是不当得利，理应返还给被上诉人。5.关于被上诉人房屋是否无法正常使用，被上诉人认为案涉房屋的具体使用完全应该由被上诉人自行作出打算和安排，无需上诉人来置喙，更不能由上诉人作出所谓的否定性结论。被上诉人认为，买房给老人改善居住环境，这是中国人一直提倡的孝道。现在查明的事实就是不仅老人没有享受到改善居住环境的这种福利而且该房屋由于负一层开挖无法进行装修，也无法出租。李田浩、田玲向一审法院起诉请求：1.判令嘉腾公司立即修复房屋地面渗水；2.判令嘉腾公司赔偿房屋减价损失25万元；3.因嘉腾公司责任导致李田浩、田玲不能在交房后90日内办理权证应当承担的违约金65635.5元；4.判令嘉腾公司赔偿收取196785.45元权证代办费的利息损失169235.49元；5.因嘉腾公司未按合同交付合格的房屋，故应当承担违约金4075964.55元（其中包含违约造成的租金和空关期物业费实际损失1104749.06元;违约金、租金和物业费损失暂计算至2019年6月30日，要求计算至修复符合交房标准之日止)；6.本案诉讼费用由嘉腾公司承担。一审法院经审理查明，2011年7月26日，李田浩、田玲（买受人）与嘉腾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定李田浩、田玲购买嘉腾公司开发的原山雅居施工编号为30幢104号（公安编号为56幢104号）住宅，商品房总价6563550元，约定2013年4月30日前交付。上述合同第十二条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行”；第十七条约定：“该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件。因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，按房屋总金额1%支付违约金”；第十八条约定：“出卖人交付的商品房的建筑工程质量应符合国家和地方的强制性标准，符合国家和地方的建筑节能强制性标准，……，买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”。合同另对其他内容进行了约定。因房屋延期交付，当事人双方于2013年9月12日签署谅解备忘书，约定：该房屋已具备交房条件，李田浩、田玲已办理了收房手续，嘉腾公司从延期交房产生的违约金230940.92元中扣收维修基金等相关费用，其中包含契税196785.45元；李田浩、田玲确认上述违约金为嘉腾公司延期交房所应承担的全部责任，不再追究嘉腾公司逾期交付而产生的其他责任。另，购房合同中包含嘉腾公司赠送给李田浩、田玲的车位，需等房屋交付完后车位划定才确定赠送车位的具体方位，应通知李田浩、田玲将已开具的原购房发票收回并重新分拆开具房屋和车位销售发票，才能分别办理房产和车位的产权手续，但嘉腾公司未能及时通知李田浩、田玲来配合办理上述手续，故未直接将上述代扣的契税196785.45元代李田浩、田玲向税务部门缴纳并代办相关产权手续。直至2017年3月29日，李田浩、田玲向嘉腾公司申请退还，嘉腾公司才于2017年4月7日将196785.45元退还。李田浩、田玲自行缴纳了契税等费用后，于2017年6月2日办理并领取了不动产权证书。还查明，2014年，李田浩、田玲发现地下室渗水，就于2014年底向物业服务单位龙湖物业报修并将钥匙交给龙湖物业。龙湖物业向嘉腾公司提出维修后，嘉腾公司将案涉房屋地下室地面多处进行开挖以查找渗水原因，但一直未解决问题。2017年5月15日，嘉腾公司通过龙湖物业转达了架空板施工(修复)方案，并要求李田浩、田玲签署备忘录。因对方案中的措辞不满，李田浩、田玲未能接受。在此期间，李田浩、田玲也未就房屋修复问题催促过嘉腾公司。一审庭审中，李田浩、田玲表示同意按该架空板施工方案进行施工并予以修复解决地下室渗水问题；嘉腾公司表示按该方案施工，李田浩、田玲应放弃要求赔偿的请求。双方协商无法达成一致意见，李田浩、田玲遂诉至法院。一审中，该院召集双方进行现场察勘，李田浩、田玲房屋地下室地面开挖后，目前仍未修复。李田浩、田玲也向该院提出申请，要求对嘉腾公司提供的架空板施工方案致地下室净高减少对房屋价值的影响进行评估，但未能作出鉴定。还查明，本案讼争房屋李田浩、田玲未装修入住，也未出租给他人，至今空关。李田浩、田玲家庭成员共计七人。一审庭审中，经查询58同城网站，对于李田浩、田玲房屋同地段面积为150平方米左右商品房的租赁费用挂牌价为每月2500元至3000元。再查明，因李田浩、田玲未交纳物业费，龙湖物业于2018年10月23日诉至该院。该院于2019年4月23日作出（2018）苏0411民初7551号民事判决，判令李田浩、田玲共同支付物业服务费（含车位）41429.04元、前期违约金10724.98元及后期违约金（自2018年4月1日起至实际给付之日止，按年利率17.4%计算）。后在执行过程中，龙湖物业与李田浩、田玲达成和解协议，李田浩、田玲已支付2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费69749.06元。上述事实，由李田浩、田玲提供的商品房买卖合同、不动产权证书、微信聊天记录、现场照片、与龙湖物业达成的和解协议和转账记录；嘉腾公司提供的工程竣工验收备案表、商品房交接单、交付流程表、谅解备忘录，（2018）苏0411民初7551号民事判决书，以及双方当事人陈述等在卷佐证。一审认为，李田浩、田玲与嘉腾公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。本案中，李田浩、田玲与嘉腾公司存在房屋买卖合同关系。因房屋延期交付，双方于2013年9月12日签署谅解备忘书，办理了房屋交付手续；嘉腾公司支付了相应的违约金，李田浩、田玲已承诺不再追究嘉腾公司逾期交付而产生的其他责任。至于交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人则应当承担修复责任，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。故李田浩、田玲按合同第十二条之约定要求嘉腾公司因未交付合格房屋而承担违约责任的请求，不符合法律规定，该院不予支持。双方于2013年9月12日房屋交付之时签署谅解备忘书，嘉腾公司代扣了李田浩、田玲应缴的契税196785.45元。虽因办理车位产权手续应将原购房发票收回并重新拆分的原因迟迟未能办理产权登记手续，但嘉腾公司作为房地产开发公司，相对李田浩、田玲而言更清楚相关产权证登记手续的办理流程，理应及时通知李田浩、田玲来配合办理上述手续，但嘉腾公司一直未通知李田浩、田玲，导致产权证未能办理，故应按合同第十七条约定按房屋总金额1%支付违约金，李田浩、田玲的该项诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。嘉腾公司于2013年9月12日房屋交付之时即代扣了李田浩、田玲应缴的契税196785.45元，理应及时代替李田浩、田玲缴纳或者通知其办理相关手续。但是，直至2017年3月29日李田浩、田玲申请退还，嘉腾公司才于2017年4月7日将196785.45元退还，并最终由李田浩、田玲自行缴纳了契税等费用。在此期间嘉腾公司占用该笔费用，李田浩、田玲就此主张赔偿损失，可按银行同期贷款利率计算，自2013年9月12日起至2017年4月7日计。在合同约定的保修期内，李田浩、田玲在发现房屋质量存在问题后，随即向龙湖物业报修并提供了钥匙，嘉腾公司理应及时进行修复。但嘉腾公司对李田浩、田玲房屋地下室进行开挖以查找渗水原因后，直至本案诉讼，仍未能对案涉房屋进行修复，对本案的产生应承担相应的责任。在此期间，嘉腾公司通过龙湖物业向李田浩、田玲提供了修复方案。一审庭审，李田浩、田玲表示认可该方案，故李田浩、田玲要求按该修复方案进行修复的诉讼请求，该院予以支持。因房屋存在渗漏水质量问题致购房人无法对房屋正常使用、收益，嘉腾公司亦应就房屋使用功能受损期间无法正常使用所产生的损失作出相应的赔偿。对于购房人诉求房屋损失的计算，人民法院可以结合房屋所在位置、装修情况及大小，以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失。关于损失的计算标准，结合讼争商品房所在位置、装修情况、面积大小等情况，根据李田浩、田玲家庭实际居住人口七个人，可按租赁两套150平方米左右房屋计算，该院酌定租金标准为每户每月2000元。在李田浩、田玲于2014年底向嘉腾公司提出房屋修复请求后至2017年嘉腾公司提出修复方案；在嘉腾公司迟迟未能修复的情况下，李田浩、田玲怠于主张自己权利，又在嘉腾公司提出修复方案后，因对嘉腾公司要求签署的备忘录措辞不满而拒绝修复，李田浩、田玲也存在一定责任，故应对其主张的损失酌情予以扣减。据此，嘉腾公司应赔偿李田浩、田玲的租金损失为：2015年1月至2020年7月计67个月×2000元／月×2套房=268000元，按70%计算为187600元。因嘉腾公司提出的架空板施工方案，实际降低了案涉房屋地下室净高，对房屋业主心理及实际使用产生了一定影响，李田浩、田玲据此要求嘉腾公司对房屋减价损失进行赔偿，存在一定的合理性，但该项请求无法通过鉴定予以确定，故该院酌情考虑确定为20000元。至于李田浩、田玲主张的物业费损失，因双方已完成了该房屋的所有权转移登记，业主所购房屋存在质量问题，只应根据合同约定由开发商进行维修，但维修期间的物业费，与本案不存在关联性，也缺乏事实和法律依据，理应由业主自行承担，故李田浩、田玲的上述请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同性能和小分案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，该院遂判决：一、常州嘉腾置业有限公司于判决生效之日起三十日内按其于2017年5月15日提出的架空板施工方案对李田浩、田玲房屋地下室渗水进行修复；二、常州嘉腾置业有限公司赔偿李田浩、田玲房屋减价损失20000元；三、常州嘉腾置业有限公司支付李田浩、田玲因不能在交房后90日内办理权证应当承担的违约金65635.5元；四、常州嘉腾置业有限公司支付李田浩、田玲因扣取契税196785.45元产生的利息损失30605元；五、常州嘉腾置业有限公司赔偿李田浩、田玲房屋无法正常使用的损失187600元。上述二至五项共计303840.5元，由常州嘉腾置业有限公司于判决生效之日起十日内支付给李田浩、田玲。六、驳回李田浩、田玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费43287元，由李田浩、田玲承担40404元，常州嘉腾置业有限公司承担2883元（该款李田浩、田玲已预交，常州嘉腾置业有限公司于判决生效之日起十日内将2883元直接支付给李田浩、田玲）。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，合法有效，当事人各方应按合同约定履行各自义务。嘉腾公司作为出卖人，向买受人李田浩、田玲交付质量合格无瑕疵的房屋是其应尽的合同义务。现李田浩、田玲提供的龙湖物业报修记录、维修聊天记录、地、地下室现场开挖照片以及（2018）苏0411民初**案件庭审笔录可以证明案涉房屋地下室存在漏水问题有待维修腾公司应按合同约定履行相应的维修义务。一审法院根据嘉腾公司提供且李田浩、田玲无异议的维修方案判令嘉腾公司履行维修义务，符合法律规定。因根据维修方案施工将实际降低案涉房屋地下室层高，对房屋的使用造成一定的影响，一审法院据此酌定李田浩、田玲存在房屋减价损失2万元并无不当。同时，因案涉房屋地下室未修复导致房屋空置，李田浩、田玲有权要求嘉腾公司赔偿由此产生的损失。对于购房人诉求房屋损失的计算，人民法院可以结合房屋所在位置、装修情况及大小，以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失。据此，一审法院根据李田浩、田玲的家庭情况、同地段房屋同期租金确定损失金额，并根据李田浩、田玲与嘉腾公司对损失产生的过错程度，认定嘉腾公司应赔偿李田浩、田玲因房屋空置产生的损失187600元符合法律规定。关于李田浩、田玲主张的嘉腾公司逾期办理产权证所应承担的责任，嘉腾公司在2013年9月12日房屋交付之时代扣李田浩、田玲应缴的契税196785.45元的行为表明，其承诺为李田浩、田玲代办相应的产权证书。但是，嘉腾公司其后既未履行代办义务也未及时通知李田浩、田玲办理相关手续，导致李田浩、田玲在房屋交付后90日内未能办理房地产权属证书，自应根据《商品房买卖合同》约定承担相应的违约责任。此外，嘉腾公司收取李田浩、田玲办理权证应交费用196785.45元后，在未办理产权证书且知晓李田浩、田玲银行账户的情形下未能将上述款项及时返还李田浩、田玲，由此产生的占用资金损失应由嘉腾公司承担。综上，嘉腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43287元，由上诉人嘉腾公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 仪审判员 卢文忠审判员 罗希夷二〇二〇年十二月三日书记员 杨 青