重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7784号上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆鹏美超市有限公司，住所地重庆市渝中区重庆村******。统一社会信用代码91500103MA5UQF049K。法定代表人：张自力。委托诉讼代理人：肖晓，该公司员工。委托诉讼代理人：唐奇，重庆美翎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘清福，男，汉族，1964年12月5日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：何静，重庆缙云律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙江，重庆缙云律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周红，女，汉族，1967年3月29日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：何静，重庆缙云律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙江，重庆缙云律师事务所律师。上诉人重庆鹏美超市有限公司（以下简称鹏美超市）因与被上诉人周红、刘清福房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初59号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人鹏美超市的委托诉讼代理人肖晓、唐奇，被上诉人周红暨被上诉人刘清福、周红的共同委托诉讼代理人龙江、何静到庭参加二审询问。本案现已审理终结。鹏美超市上诉请求：1.撤销(2019)渝0109民初59号民事判决书，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费、保全费、鉴定费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、被上诉人并未在《房屋租赁合同》约定的时间内完成消防验收；被上诉人至今未完成消防栓、消防池、消防泵等设备整修完善，未恢复其正常使用；2、2018年7月23日，鹏美超市并非主动关停，而是因为考虑到公众人身、财产安全等问题，被迫暂停了试营业；3、被上诉人已经实际利用涉案租赁物的装饰装修及设施设备，被上诉人应支付装饰装修费用及设施设备使用费。刘福清、周红辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。周红、刘福清向一审法院起诉请求：1、要求解除双方签订的房屋租赁合同；2、要求被告（反诉原告）支付租金575296元；3、要求被告（反诉原告）支付2018年12月22日-2019年1月7日房屋占用费32277.33元；4、要求被告（反诉原告）支付房屋第二季度租金违约金69686元，第三季度租金违约金38942.2元，第四季度违约金8202.24元，共计违约金116830.64元；5、要求被告（反诉原告）撤除出租房屋内被告（反诉原告）自行增加的设施设备。鹏美超市向一审法院反诉请求：1、要求解除房屋租赁合同；2、要求反诉被告周红、刘福清赔偿损失1837300元；3、要求反诉被告周红、刘福清赔偿毁灭和灭失的财产402683.2元；4、要求反诉被告周红、刘福清支付2018年12月28日至返还物品期间的使用费100000元；5、反诉费用由反诉被告周红、刘福清承担。一审法院认定事实：2017年8月12日甲方刘清福、周红与乙方鹏美超市签订了《房屋租赁合同》，将刘清福所有的位于重庆北碚区平方米门面出租给鹏美超市。第一条：合同约定，租赁期为10年，即2017年8月18日至2028年2月18日止，其中6个月装修时间为免租期即2017年8月18日至2018年2月18日。第二条：免租期间，甲方不收取租金。如乙方违约或合同期不到提前退租或因乙方自身各种原因终止合同时，乙方应补付甲方提供的6个月租金的一半，即170880元，该款在保证金中扣除。第三条：乙方支付6个月租金341760元作为保证金，如因乙方自身原告（反诉被告）违约或中途终止合同，该保证金即转为违约赔偿金及其他费用，多退少补。合同到期，如乙方无违约或欠费，甲方原数退还。第五条：租金支付方式为乙方每季度前十天内支付甲方该季度租金，如超出十天延期天数，按每天2‰的利息计算滞纳金，由乙方支付给甲方。如超过100天乙方不缴纳租金，甲方有权终止合同，视为乙方违约。租金的计算方式为2017年8月18日至2018年2月18日为装修时间，2018年2月18日至2020年2月18日的租金为每平方米为16元。第六条：乙方装饰装修按消防要求需要设立消防通道，由甲方协调疏通，修改，满足乙方需要的面积和设置方位，并在保证安全情况下协商解决，不破坏主体结构设置消防通道。第十条第二款：甲方提供现有80安及负责协调新增加至200-250安动力表供乙方使用，乙方增量使用需自己加装电表，如乙方用电超过250安时由乙方负责报装专变。乙方在使用过程中要增容，甲方协助乙方到电力局办理，如有费用则由乙方负责。第三款：乙方装修时，甲方提供专表，由乙方自行接通。第十一条：同时甲方特别申明，该房屋产权属于私人拥有，因户主计划用来做车库出租，故房屋登记用途时填写为停车用房，如乙方在经营过程中遇到关于车库做超市的相关问题，乙方有义务主动出面解释和疏通。第十二条：乙方预告支付伍万元人民币合同保证金后，甲方须在三个工作日内做出原租赁户的清场工作，10-30个工作内完成二个消防通道的疏通，修改。因本屋业性质特殊，原车库甲方一消未做消防报备，现乙方进场营运超市，甲方负责土建消防报备，消防验收（一消报备验收），甲方消防相关设备（消防主机、消防泵、消防栓、消防池、喷淋等其他一消必备设备硬件），并协调相关管理单位同意超市活动经营，其他相关超市二消建设装修费用由乙方自己负责。合同还对其他事宜作了相关规定。另查明，甲方鹏美超市与乙方重庆缙保实业有限公司签订的《施工合同》约定，由重庆缙保实业有限公司为鹏美超市10ＫＶ配电工程新安装250ＫＶＡ箱式变压器，合同总价款为260000元。2018年3月20日，甲方周红与乙方鹏美超市签订了《合作协议》，该合同约定：鉴于甲乙双方原房屋租赁合同出租方应负责协调办理250Ａ用电容量、因电力局未批复无法满足租赁方的用电需求，现甲方双方就原房屋用电增容费用及权益相关问题的落实、执行达成以下备忘条款，希双方遵照执行。乙方与重庆缙保实业有限公司签约的、“重庆鹏美超市有限公司北碚区分公司10ＫＶ配电工程（新安装250ＫＶＡ箱式变压器）”工程施工安装合同甲方完全知悉相关内容和总费用人民币贰拾陆万元整。甲乙双方同意原租赁合同相关责任和义务，同意协定本协议1条中表述的总费用26万双方各承担50%，甲方支付总费用50%人民币壹拾叁万元整作为工程建设经费，乙方支付总费用50%人民币壹拾叁万元整作为工程建设经费。乙方租赁期满且不再续租后，乙方用电使用和管理的相关权利随约终止，本协议中所表述的项目工程及设备归甲方所有，乙方无条件办理过户手续。本协议中甲方支付款额甲方一次性支付到乙方公司或由乙方在乙方与甲方原租赁协议租金中一次性扣除。该房产原有电表2个归其总面积7200平方米中的另3640平方米使用，鹏美租赁3560平方米仅使用新增专变250千伏安专变。2018年3月26日、27日，鹏美超市共计向重庆缙保实业有限公司支付150000元。2018年7月16日，供电人国网重庆市电力公司北碚供电分公司与用电人重庆鹏美超市有限公司北碚分公司签订了《高压供用电合同》，约定，由供电人向用电人位于重庆北碚区提供用电容量为250千伏安／千瓦。供电时间为用电人受电装置已验收合格，业务相关费用已结清且本合同和有关协议均已签订后，供电人应即依本合同向用电人供电。后因鹏美超市未向重庆缙保实业有限公司支付剩余款项，在变压器安装后未投入使用。发包人甲方刘清福、周红，承包人乙方重庆圣源和消防设施检测有限公司，租赁方（丙方）重庆鹏美超市有限公司签订了《刘清福车库名义层负二至负一消防改造系统安装工程合同》，约定，甲方将刘清福、周红车库私有房屋消防改造系统恢复及负一层第一次消防按现行规范验收通过，特订立本合同，该工程地点位于重庆北碚区，消防改造系统承包范围：该消防改造系统安装项目其主要目的是配合鹏美超市有限公司租用产权人刘清福地下车库，在北碚区设点开超市。刘清福车库恢复至正常使用及负一层第一次验收消防按现行规范通过：满足一消及名义层负二至负一所需设施设备及安装材料，点配备安装、调试、验收、资料、设计报批审批方案等，消防验收合格通过为准。经消防备案后，涉案房屋的一消验收合格。合同履行中，刘清福、周红于2017年8月18日将房屋交与鹏美超市使用。鹏美超市支付了保证金341760元，2018年2月18日至2018年5月17日一季度的租金170880元(在租金中扣除原告安装250KVA箱式变压器出资130000元，于2018年3月22日实际支付40880元)，后未再缴纳租金。被告（反诉原告）鹏美超市于2018年2月7日开门营业。2018年7月17日鹏美超市在其超市大门张贴通知称需停业改造。2018年7月18日鹏美超市以所租房合同义务及硬件很多未完成要求周红、刘福清三日内回复处理意见，2018年7月19日周红、刘福清回复处理意见称己依合同将房屋于2017年8月18日交由鹏美超市使用，已履行完合同义务，并催促鹏美超市交纳房租金。双方协议未果，鹏美超市于2018年7月23日主动关停超市未再营业至今。2018年12日21日，周红、刘福清在鹏美超市大门张贴了《解除通知书》，并向鹏美超市负责人王明文邮寄了《解除通知书》。2018年12月28日，周红、刘福清对涉案标的门锁进行了更换，并实际收回了该房屋。2019年1月2日，刘清福、周红诉至一审法院，并同时申请对鹏美超市相应的物品进行保全。一审法院于2019年1月7日查封了鹏美超市存放于租赁房屋内的部分物品。合同履行中，被告（反诉原告）对租赁房屋进行了装饰装修及添置消防、空调管道、冻库等设施，本案在审理过程中，被告（反诉原告）申请对鹏美超市位于重庆市北碚区内装饰装修及添置的消防、空调管道、冻库等设施在2019年1月7日的市场价值进行评估，一审法院委托的重庆金地房地产土地资产评估有限公司于2020年8月1日出具《报告书》，结论为鹏美超市位于重庆市北碚区内装饰装修及添置的消防等设施在2019年1月7日的市场价值为1837300元。一审法院认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规，属合法有效。本案本诉的争议焦点有三，一为刘清福、周红为鹏美超市提供的电力容量是否违约。二为刘清福、周红为鹏美超市提供的消防设施、设备是否违约。三、鹏美超市未按期交纳租金是否达根本性违约，刘清福是否有解除权。一、双方签订的《房屋租赁合同》第十条第二款约定：甲方提供现有80安及负责协调新增加至200-250安动力表供乙方使用，乙方增量使用需自己加装电表，如乙方用电超过250安时由乙方负责报装专变。乙方在使用过程中要增容，甲方协助乙方到电力局办理，如有费用则由乙方负责。第三款：乙方装修时，甲方提供专表，由乙方自行接通。刘清福的义务为提供现有80A，其对鹏美超市要求增容报装专变仅有负责协调义务，且双方补充签订的合作协议约定，鹏美超市将10KV配电工程（新安装250KVA箱式变压器）工程施工安装已发包给案外人重庆缙保实业有限公司，后鹏美超市亦向北碚区供电申请使用250千伏安/千瓦，并获得批准且双方已签订用电合同。周红、鹏美超市对10KV配电工程（新安装250KVA箱式变压器）工程的工程费的支付也有约定，即双方各承担50%即130000元。且双方约定该协议中甲方支付款额甲方一次性支付到乙方公司或由乙方在乙方与甲方原租赁协议租金中一次性扣除，鹏美超市在免租期后，实际缴纳租金一季度租金40880元，其鹏美超市还应付租金130000元已抵扣该工程款。故刘清福、周红为鹏美超市提供的电力容量符合双方约定，鹏美超市自己只出资20000元，未付清自己应该承担的工程款，造成不能供电的责任在于鹏美超市。二、双方签订的《房屋租赁合同》第六条、第十二条约定：因本屋业性质特殊，原车库甲方一消未做消防报备，现乙方进场营运超市，甲方负责土建消防报备，消防验收（一消报备验收），甲方消防相关设备（消防主机、消防泵、消防栓、消防池、喷淋等其他一消必备设备硬件），并协调相关管理单位同意超市活动经营，其他相关超市二消建设装修费用由乙方自己负责，甲方刘清福对二消建设仅系协调疏通，修改。双方签订合同后，刘清福已涉案房屋的消防改造系统安装工程发包给重庆圣源和消防设施检测有限公司，且该消防改造工程经报备，一消已验收合格。故刘清福、周红为鹏美超市提供的消防符合双方约定。三、根据合同约定，鹏美超市于2018年2月8日至2018年2月27日间支付2018年2月28日至2018年5月27日租金170880元，扣减刘清福、周红应支付的电力增容费130000元，支付40880元后，鹏美超市已超过100天未再按期支付租金，其行为已构成根本性违约，原告（反诉被告）刘清福、周红要求按合同约定解除合同，符合法律规定一审法院予以支持。关于解除合同的时间，一审法院认为，周红、刘福清在2018年12月21日发出解除通知后，于2018年12月28日对涉案房屋换锁，对房屋进行了实际控制，双方的合同已履行不能，故一审法院认定双方的合同解除时间张贴《解除通知书》时间为准，即2018年12月21日;关于租金和房屋占用费，其租金计算应从2018年5月18日至2018年12月21日，即56960元/月×7.1个月=404416元，2018年12月22日至2018年12月27日房屋占用费参照租金标准计算，即56960元/月×0.2个月=11392元;因鹏美超市违约，应按合同约定支付免租期租金的二分之一，即170880元，故鹏美超市应付租金为575296元，因鹏美超市已支付了保证金341760元，折抵后鹏美超市还应支付租金233536元;因鹏美超市逾期未付租金，还应支付滞纳金，双方约定按每天2‰的利息计算，该计算标准过高，一审法院酌情调整为年利率15%，该滞纳金以233536元为本金，从2019年1月2日起按年利率15%计算，直到本金付清为止。关于原告支付的变压器费130000元，因该变压器仅安装完毕，尚未投入使用，且双方合同未约定此种情形该变压器的归属及处理。待该变压器的归属确定后，再确定鹏美公司是否返还该130000元，故对该变压器费，本案不予处理;关于原告要求被告撤除出租房屋内被告自行增加的设施设备，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，出租人不同意利用，但根据实际与出租物已形式附合的地砖、墙砖、门面墙砖、吊顶等拆除会造成房屋毁损故不得拆除，其余消防管道、空调管道、冻库等设施与出租物未形成附合的装饰装修物可由承租人鹏美超市自行拆除。本案反诉的争议焦点有二，一、被告（反诉原告）鹏美超市的是否存在损失，损失几何，是否应由原告（反诉被告）周红、刘福清予以赔偿。二、原告（反诉被告）周红、刘福清是否应支付被告（反诉原告）鹏美超市相应的使用费。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已成附合的装饰装修物的处理没有约定，人民法院按照下列情形分别处理。……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案系鹏美超市违约，鹏美超市对出租房屋装修等设施，因反诉被告周红、刘福清不同意利用，管道、装饰装修等设施的损失应自行承担，故对鹏美超市反诉周红、刘福清要求赔偿的反诉请求不予支持;鹏美超市未举示毁灭和灭失财产的证据，其要求周红、刘福清赔偿的反诉请求亦不予支持;鹏美超市未举示周红、刘福清使用其设备的证据，其要求支付相应的使用费亦无相应依据，故对鹏美超市反诉周红、刘福清支付相应的使用费的反诉请求不予支持;据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、重庆鹏美超市有限公司与刘清福、周红签订的《房屋租赁合同》于2018年12月21日解除;二、重庆鹏美超市有限公司于本判决生效之日起十日内向刘清福、周红支付租金233536元;三、重庆鹏美超市有限公司于本判决生效之日起十日内向刘清福、周红支付房屋占用费11392元;四、重庆鹏美超市有限公司还应向刘清福、周红支付逾期支付租金的违约金，该违约金以未付租金233536元为本金，按年利率15%的标准自2019年1月2日起计算，至租金付清为止；五、重庆鹏美超市有限公司于本判决生效之日起十日内自行拆除其租赁房屋中自行添置的与出租物未形成附合的管道、装饰装修物等设施;六、驳回刘清福、周红的其他诉讼请求；七、驳回重庆鹏美超市有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11774元，由刘清福、周红负担6801元，重庆鹏美超市有限公司负担4973元，诉讼保全费1374元，由重庆鹏美超市有限公司负担;一审反诉案件受理费24454元，由重庆鹏美超市有限公司负担。二审中，当事人未举示新证据。另查明，案涉房屋于2018年2月6日取得了建设工程竣工验收消防备案凭证。本院二审查明的其他案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案的争议焦点为是否系周红、刘福清的行为导致合同解除；周红、刘福清是否应赔偿鹏美超市相应的损失。本院评析如下：关于是否系周红、刘福清的行为导致合同解除的问题。鹏美超市称，周红、刘福清未按合同约定向承租人提供完善的消防设施导致鹏美超市不能获得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，致使合同目的不能实现。本院认为，周红、刘福清已经按照合同约定完成了消防通道的改建，并于2018年2月6日取得了建设工程竣工验收消防备案凭证。而鹏美超市于2018年2月7日即开始营业至2018年7月23日。可见鹏美公司所述消防问题并未影响其正常经营。鹏美公司长期拖欠周红、刘福清租金，已经违反合同约定，是导致本案合同解除的直接原因。关于周红、刘福清是否应赔偿鹏美超市相应损失的问题。本院认为，对于未形成附合的装饰装修物，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，可由承租人拆除。对于已经形成附合的装饰装修，法律规定，对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。鹏美超市违反合同约定导致合同解除，现周红、刘福清明确不同意利用其原有装饰装修，鹏美超市举示的证据不能证明周红、刘福清利用了原有装饰装修。故鹏美超市要求周红、刘福清赔偿其装饰装修损失于法无据，本院不予支持。另，鹏美超市至今未对案涉房屋内的属于上诉人的物品进行清点接收，其举示的证据也不足以证明鹏美超市遗留在案涉房屋内的物品因周红、刘福清的原因已经遗失，鹏美超市要求周红、刘福清赔偿其物品损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，鹏美超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29427.01元，由上诉人重庆鹏美超市有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年十二月十日法官助理 王玲书 记 员 梁麟