湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终2086号 上诉人（原审被告）：徐向华，男，1977年2月21日出生，汉族，住湖南省桃江县。 上诉人（原审被告）：谢春梅，女，1982年9月8日出生，汉族，住湖南省桃江县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：项奇，湖南桃花江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：詹国君，男，1972年8月4日出生，汉族，住湖南省桃江县。 被上诉人（原审原告）：詹伟军，男，1975年1月25日出生，汉族，住湖南省桃江县。 詹国君、詹伟军与徐向华、谢春梅租赁合同纠纷一案，湖南省桃江县人民法院（以下简称桃江法院）于2019年8月5日作出（2019）湘0922民初1941号民事判决，已经发生法律效力。经桃江法院审判委员会讨论决定，于2020年6月11日作出（2020）湘0922民监2号民事裁定，裁定再审本案。桃江法院于2020年9月29日作出（2020）湘0922民再1号民事判决。宣判后，徐向华、谢春梅不服，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 徐向华、谢春梅上诉请求：撤销桃江法院（2020）湘0922民再1号民事判决，改判：1.驳回詹国君、詹伟军的诉讼请求；2.詹国君、詹伟军继续履行房屋租赁协议书或詹国君、詹伟军赔偿徐向华、谢春梅可得利益10万元；3.詹国君、詹伟军承担本案所有诉讼费用。事实与理由：一、桃江法院（2020）湘0922民再1号民事判决证据不足。本案中，不存在协商解除和法定解除的情形，詹国君、詹伟军没有提供证据证明其已协商解除或具备单方解除权。二、桃江法院（2020）湘0922民再1号民事判决适用法律错误。1.本案不应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条。该条规定“当事人协商一致，可以解除合同”。詹国君、詹伟军未与徐向华、谢春梅达成解除合同的一致意见，徐向华、谢春梅自始至终都要求继续履行合同，徐向华、谢春梅2019年6月13日以原告身份起诉时诉讼请求第一项是继续履行房屋租赁协议书，徐向华、谢春梅针对该案的上诉请求事项还是要求继续履行房屋租赁协议书。桃江法院（2020）湘0922民再1号民事判决以协商一致为由适用该条款错误。2.本案应当适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条。该条款规定违约责任的构成及承担方式。本案中，詹国君、詹伟军未全面履行自已的义务，徐向华、谢春梅有要求其承担继续履行的法定权利。 詹伟军辩称，詹国君、詹伟军在一审中提供的证据能够证明双方合同已经解除，詹国君、詹伟军不同意赔偿损失。 詹国君、詹伟军于2019年7月11日向法院起诉请求，依法判令准许詹国君、詹伟军与徐向华、谢春梅解除房屋租赁协议书。 （2019）湘0922民初1941号民事判决认定案件事实：2013年4月2日，詹国君、詹伟军与徐向华、谢枚（谢春梅）签订房屋租赁协议书，由詹国君、詹伟军租赁徐向华、谢春梅位于桃花江镇团山地段的房屋一栋经营灯饰和建材生意，协议约定：租期自2013年6月1日至2023年5月31日止，租期为十年。租房价格：第一、二年房租均为120000元，从第三年起每年递增6%。约定詹国君、詹伟军在每年5月底前一次性支付下年度的房租。 案涉租赁房屋在房产证上登记的用途为城镇住宅用地/住宅。徐向华于2014年取得该房屋的建设工程施工许可证及建设工程规划许可证，许可证登记的建设单位为徐向华、徐延林，建设规模为建筑总面积1907.73㎡，六层混合结构。徐向华于2019年取得出租房屋的房产证，房产证登记房屋为六层，第一、二、三、四、六层为徐向华独有，第五层为徐向华、徐延林按份共有。徐延林系徐向华的叔叔，系精神残疾二级，徐向华受社区指定为徐延林的监护人，其职责包括代为保管徐延林财产，代理其参加各种民事经济活动，对其承担生、养、死、葬的义务。徐延林未对房屋产权提出争议。谢春梅又名谢枚，系徐向华之妻。 （2019）湘0922民初1941号民事判决认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合法的租赁合同关系受法律保护。詹国君、詹伟军主张徐向华、谢春梅房屋超出建筑规划许可范围并导致无法取得消防证，但未就此主张提供证据，且根据徐向华、谢春梅提供的建设工程规划许可证、施工许可证以及房屋产权证。经审查，未查出徐向华房屋有超出规划的情形，故对詹国君、詹伟军的主张不予支持。詹国君、詹伟军主张徐向华、谢春梅将住宅用房作为商铺出租，系违反规定改变房屋使用性质，属于国务院住建部《商品房租赁管理办法》规定的房屋不得出租的情形。但国务院住建部的规定属于行政规章，不属于法律、行政法规的强制性规定，故不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的无效情形。詹国君、詹伟军主张徐向华、谢春梅在签订租赁合同时没有房屋产权证，产权系徐向华与案外人徐延林共有，徐向华无权处分影响合同效力。经审查，徐向华于2019年取得房屋产权证，虽房屋系徐向华与徐延林共有，但徐向华作为徐延林监护人有权代其从事民事经济活动，且房屋权属没有争议，故本案产权状况不影响合同效力，詹国君、詹伟军的主张不成立，不予支持。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。双方在自愿、平等条件下签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，受到法律保护。双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。詹国君、詹伟军诉称受到电商及同行冲击的问题。商业竞争系正常的商业风险，属于詹国君、詹伟军进行商业活动应当预见的范围，不属于情势变更、不可抗力，不属于法定解除的情形。但《中华人民共和国合同法》并未排除违约方解除合同的权利，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……被告的违约行为导致合同无法继续履行，不能实现合同目的。詹国君、詹伟军称其继续履行合同将遭受更大亏损，可以请求解除合同，并承担相应的违约责任。参照徐向华、谢春梅的损失，本院酌情认定詹国君、詹伟军赔偿徐向华、谢春梅下一年（2019年—2020年）房租160587元的20%即32117元。同时，詹国君、詹伟军应当继续支付2019年实际承租期限的房租至搬迁之日止。（2019）湘0922民初1941号民事判决判决：一、解除詹国君、詹伟军与徐向华、谢春梅之间的租赁合同；二、由詹国君、詹伟军于判决生效之日起十日内赔偿徐向华、谢春梅经济损失32117元；三、由詹国君、詹伟军继续支付徐向华、谢春梅2019年6月后实际承租期限的房租至詹国君、詹伟军搬迁之日止。 （2020）湘0922民再1号民事判决认定事实：2013年4月2日，徐向华、谢枚（甲方）与詹国君、詹伟军（乙方）签订《房屋租赁协议书》由詹国君、詹伟军租赁徐向华、谢春梅位于桃花江镇团山地段的房屋一栋经营灯饰和建材生意，协议约定：租期自2013年6月1日至2023年5月31日止，租期为十年。租房价格：第一、二年房租均为120000元，从第三年起每年递增6%。约定乙方在每年5月底前一次性支付下年度的房租。双方签订协议后，徐向华、谢春梅已经将房屋交付给詹国君、詹伟军使用。詹国君、詹伟军于2019年6月26日作出解除合同通知书，通过顺丰速运向徐向华邮寄发出，快递回执单显示本人签收。案涉租赁房屋在房产证上登记的用途为城镇住宅用地/住宅；徐向华于2014年取得该房屋的建设工程施工许可证及建设工程规划许可证，许可证登记的建设单位为徐向华、徐延林，建设规模为建筑总面积1907.73㎡，六层混合结构。徐向华于2019年取得出租房屋的房产证，房产证登记房屋为六层，第一、二、三、四、六层为徐向华独有，第五层为徐向华、徐延林按份共有。徐延林系徐向华的叔叔，系精神残疾二级，徐向华受社区指定为徐延林的监护人，其职责包括代为保管徐延林财产，代理其参加各种民事经济活动，对其承担生、养、死、葬的义务。徐延林未对房屋产权提出争议。谢春梅又名谢枚，系徐向华之妻。徐向华、谢春梅于2019年6月17日向桃江法院提起诉讼，要求詹国君、詹伟军继续履行房屋租赁协议书，并支付其房屋租金169162元及承担诉讼费用。桃江法院于2019年8月18日对该案作出（2019）湘0922民初1603号民事判决，判决：一、由詹国君、詹伟军赔偿徐向华、谢春梅经济损失32117元；二、由詹国君、詹伟军继续支付徐向华、谢春梅2019年6月后实际承租期限内的房租至搬迁之日止。三、驳回其他诉讼请求。徐向华、谢春梅不服，提起上诉，益阳市中级人民法院于2019年12月5日作出（2019）湘09民终2327号民事调解书：一、由詹伟军、詹国君于2019年12月20日前向徐向华、谢春梅支付房租及损失121749元。二、上述款项付清后，各方之间产生的本案纠纷即告终结。调解书生效后，詹伟军、詹国君依调解书支付给徐向华、谢春梅房租及损失121749元，并退还了所租赁的房屋，对屋内物品进行了分配。 （2020）湘0922民再1号民事判决认为，双方之间的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点是双方签订的租赁合同是否可以依法予以解除。第一，桃江法院2019年8月5日对（2019）湘0922民初1603、1941号民事案件作出判决，其中1603号判决内容为：“一、由被告詹国君、詹伟军于本判决生效之日起十日内向原告徐向华、谢春梅赔偿经济损失32117元；二、由被告詹国君、詹伟军继续支付原告徐向华、谢春梅2019年6月后实际承租期限的房租至被告搬迁之日止；三、驳回原告其他诉讼请求。”1941号判决内容为：“一、解除原告詹国君、詹伟军与被告徐向华、谢春梅之间的租赁合同；二、由原告詹国君、詹伟军于本判决生效之日起十日内赔偿被告经济损失32117元；三、由原告詹国君、詹伟军继续支付被告徐向华、谢春梅2019年6月后实际承租期限的房租至二原告搬迁之日止。”从上述两份判决结果可以看出，1941号判决第二、三项内容与1603号判决第一、二项内容一致，实际上两个案件系本诉与反诉的关系，桃江法院在作出上述两个判决时在内容上产生了混淆，导致双方当事人产生歧义。后，徐向华、谢春梅对1603号民事判决上诉，益阳市中级人民法院于2019年12月5日作出了（2019）湘09民终2327号民事调解书，该调解书虽然没有明确双方合同已解除，但从调解达成的协议内容来看，确认了詹国君、詹伟军向徐向华、谢春梅支付房租，并赔偿徐向华、谢春梅损失的事实。且徐向华、谢春梅诉请继续履行合同，而调解书第二项称“上述款项付清后，各方之间产生的本案纠纷即告终结”。从该调解协议的内容不难看出双方达成了解除合同的合意，故应认定此时双方之间的租赁合同已经协商解除。之后，詹国君、詹伟军付清了应付的房租，并赔偿了徐向华、谢春梅的损失，将房屋交还给徐向华、谢春梅，双方对店内物品进行了分配和处理，更加印证了双方之间的房屋租赁合同已经实际解除的事实。双方之间协议解除合同的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定的“当事人协商一致，可以解除合同”的情形。而（2019）湘0922民初1941号民事判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，认为“原审原、被告间的合同目的不能实现，被告可以请求解除合同，承担违约责任”，上述规定不适用本案解除合同的情形，（2019）湘0922民初1941号民事判决系适用法律不当。但判决第一项解除双方的房屋租赁合同，系回应詹国君、詹伟军的诉讼请求，与事实相符，且符合法律规定，属于《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第一款规定的“原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持”的情形，依法应予以维持。第二，詹国君、詹伟军在诉状中仅请求解除其与徐向华、谢春梅的房屋租赁合同，而（2019）湘0922民初1941号民事判决第二、三项“二、由原告詹国君、詹伟军于本判决生效之日起十日内赔偿被告经济损失32117元；三、由原告詹国君、詹伟军继续支付被告徐向华、谢春梅2019年6月后实际承租期限的房租至二原告搬迁之日止”，明显超出其诉讼请求，违背了不告不理的原则，应当予以撤销。本案经桃江法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条规定，判决：一、维持（2019）湘0922民初1941号民事判决书第一项的内容，即解除詹国君、詹伟军与徐向华、谢春梅之间的租赁合同；二、撤销（2019）湘0922民初1941号民事判决书第二项的内容，即由詹国君、詹伟军于本判决生效之日起十日内赔偿徐向华、谢春梅经济损失32117元；第三项的内容，即由詹国君、詹伟军继续支付徐向华、谢春梅2019年6月后实际承租期限的房租至詹国君、詹伟军搬迁之日止。一审案件受理费160元，由徐向华、谢春梅负担。 本案二审期间，双方均未提供新证据。 （2020）湘0922民再1号民事判决查明的事实，本院予以确认。 二审中，徐向华陈述，案涉租赁房屋从2019年8月空置至今，徐向华为方便出入案涉房屋，于2020年10月将案涉房屋的锁换了。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。一审判令解除詹国君、詹伟军与徐向华、谢春梅之间的租赁合同并无不当，二审应予维持。理由如下：1.詹国君、詹伟军起诉徐向华、谢春梅要求解除租赁合同，桃江法院作出的（2019）湘0922民初1941号民事判决第一项解除詹国君、詹伟军与徐向华、谢春梅之间的租赁合同。双方当事人均未针对该判决提出上诉。2.徐向华、谢春梅起诉詹国军、詹伟军要求继续履行租赁合同，桃江法院作出（2019）湘0922民初1603号民事判决后，徐向华、谢春梅提起上诉。二审中，双方达成调解协议，本院作出（2019）湘09民终2327号民事调解书对双方达成的协议予以确认。詹国君、詹伟军向徐向华支付了调解书确认的款项，徐向华向詹国君、詹伟军出具了收条，收到了调解书确认的款项以及户外招牌、店内货梯。双方当事人已按民事调解书确定的内容履行完毕。根据民事调解书的内容及双方履行情况，足以认定双方租赁合同已实际解除。 另，徐向华、谢春梅上诉所提詹国君、詹伟军赔偿可得利益10万元的请求，不是本案二审的审理范围。 综上，徐向华、谢春梅的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理160元，由徐向华、谢春梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾艳红 审判员  周佑明 审判员  彭 青 二〇二〇年十二月十日 书记员  李凤姣