新疆生产建设兵团第十师中级人民法院   民 事 判 决 书     （2020）兵10民终127号   上诉人（原审原告）：邓礼会，女， 1967年3月10日出生，住北屯市。   被上诉人（原审被告）：白春莲，女， 1964年3月17日出生，住北屯市。   上诉人邓礼会因被上诉人白春莲房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2019）兵1001民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人邓礼会、被上诉人白春莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    邓礼会上诉请求：撤销新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2019）兵1001民初510号民事判决，依法改判被上诉人赔偿上诉自2018年4月17日至2018年8月2日的租赁费17 500元及折旧费1458.33元，并返还2018年8月3日至2019年4月17日的租赁费42 333.33元及折旧费3527.77元，合计64 819.43元。事实和理由：一、上诉人承租被上诉人的宾馆，被上诉人应当保证宾馆各项硬件设施（包括消防）应当符合公安等部门对宾馆行业的监管要求。2018年3月，公安部门对涉案宾馆进行检查，发现宾馆摄像头安装数量及视频存储期限不能达到要求，并责令整改，上诉人将该情况反馈给被上诉人，被上诉人有义务进行整改，一审将此认定为上诉人的义务没有事实和法律依据。二、因被上诉人不予整改，导致宾馆不能继续营业，上诉人租赁宾馆的合同目的不能实现，上诉人有权行使法定解除权。另，上诉人与被上诉人未签订书面协议，双方之间的租赁合同应视为不定期租赁，上诉人可以随时解除该合同，即便上诉人与被上诉人约定租赁期限为两年，该期限已超过六个月，而未采用书面形式，根据《合同法》的相关规定，也应视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除。2018年8月3日，上诉人已将宾馆钥匙归还给被上诉人，应认定双方合同已解除。综上，一审法院认定事实及适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判。   白春莲辩称，2017年3月9日，上诉人向其交付10 000元定金时，双方租赁合同关系就已成立，上诉人有经营宾馆的经历，承租涉案房屋是事先查验过，合格后才承租的。2018年公安部门要求其停业整改，是在承租一年后发生的，与被上诉人无关。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。   邓礼会向一审法院起诉请求：1.要求被告返还原告租赁费65 000元。庭审中变更为：赔偿原告2018年4月17日至2018年8月2日期间租赁费17 500元（一年房租60 000元÷12个月×3.5个月）及折旧费1 458.33元（一年折旧费5 000元÷12个月×3.5个月），并返还原告2018年8月3日至2019年4月17日期间的租赁费42 333.33元及折旧费3 527.77元，以上合计64 819.43元；2.要求被告承担本案的诉讼费。   一审法院认定事实：被告白春莲系阿勒泰市北屯锦绣花园宾馆登记经营者，2017年3月9日，原、被告口头约定由原告邓礼会承租经营该宾馆，承租期限两年自2017年4月17日至2019年4月17日，每年租金60 000元、被褥电视等折旧费5 000元，合计130 000元。原告于2017年3月9日向原告交付定金10 000元，于当年4月17日向原告支付租金120 000元。原告经营宾馆后，2018年3月2日公安部门到宾馆进行安全检查，提出宾馆存在以下安全隐患：1.监控系统储存未达90天；2.未配备专职保安；3.监控摄像头不够，要求于2018年3月9日对上述治安隐患整改完毕。原告认为被告应当对其中1、3安全隐患负有整改义务而要求被告重新配置监控系统存储并购买摄像头，被告认为属于原告经营过程中应当解决的事务予以拒绝。2018年8月3日，原告到被告经营的石头店内通知被告解除宾馆承租合同，并将一把宾馆大门的钥匙交回原告，原告未表示同意解除承租合同。一审法院认为，原、被告虽未签订书面的宾馆承租合同，但双方对承租的宾馆、承租期限、租金均作出明确约定，且原告邓礼会已实际支付两年租金及折旧费合计130 000元，双方已形成事实上的、有固定期限的租赁合同。原告邓礼会关于与被告白春莲未形成固定期限租赁合同的辩陈，与事实不符，本院不予采纳。本案的争议焦点为：被告白春莲是否未履行约定或者法定义务导致原告邓礼会的合同目的不能实现，使原告有权行使法定解除权解除合同。原告未能提供证据证实双方口头协商时，被告承诺过使宾馆内的监控系统存储及摄像头数量达到公安机关的安全检查标准，被告无约定义务。被告已将符合用于经营宾馆用途的房屋交付给了原告，履行了合同主要义务。现行的法律、行政法规强制性规定并未规定宾馆出租必须配备安防设备。北屯市公安局系对宾馆在经营过程中的治安隐患提出的限期整改，并非宾馆本身存在安全隐患，被告无法定义务。因此，原告合同目的不能实现与被告无关联性，原告不能行使法定解除权。原告承租宾馆进行经营，获得收益，应当积极解决经营过程中发生的事务。原告未能及时对治安隐患进行整改，影响了宾馆的经营，与被告无关联性，被告对其产生的损失不负有赔偿责任。对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。原告虽将宾馆钥匙交还被告，但被告并未同意解除承租合同，2018年8月3日之后，原告不再经营宾馆的行为属怠于行使对宾馆的使用权及收益权，被告不应向原告返还之后的租金及折旧费。对原告要求被告返还未经营期间租金及折旧费的诉讼请求，本院不予支持。综上，判决：驳回原告邓礼会的诉讼请求。        本院二审期间，邓礼会围绕上诉请求，申请证人文化兵、邓碧成出庭作证，并出具书面证人证言，用以证明2017年4月28日，上诉人经营涉案宾馆期间，公安民警以宾馆存在安全隐患为由，责令其停业整改，被上诉人承诺承担相应整改责任。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。经质证，被上诉人对以上证据不予认可，认为宾馆已交由上诉人经营，经营期间宾馆设备更新添置与其无关。本院经审核，对该证据真实性予以认可，但因缺乏其他证据相互印证，故对该证据证明目的不予认可。   二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。   本院认为，关于本案案由问题，上诉人与被上诉人虽未签订书面协议，但根据双方口头约定的合同内容及实际履行情况,被上诉人将涉案宾馆的房屋、设备及营业执照等整体打包出租给上诉人使用,宾馆的经营权也交由上诉人管理, 其实质是双方约定了不改变宾馆性质的情况下,由承包经营人自主经营、自负盈亏的经营方式,而并非简单的房屋租赁合同,故从双方约定的经营方式看,本案更符合企业承包经营权的特征，本案的案由也应确定为企业承包经营合同纠纷,一审法院将案由定为房屋租赁合同纠纷不当,本院予以纠正。   根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己的诉辩主张应当提供证据加以证明，未提供证据或证据不足以证明其主张的，应当承担不利后果。本案中，上诉人上诉称，被上诉人未履行使宾馆内的监控系统及摄像头数量达到公安机关安全检查标准的义务，导致其合同目的不能实现，但并未提供充分证据证实被上诉人具有该义务，故对该项上诉意见本院不予采纳。被上诉人已将符合用于宾馆经营用途的房屋及营业执照等交付给了上诉人，履行了合同主要义务，上诉人经营过程中需要更新系统、添置设备等双方并无约定，根据双方合同性质，上诉人应自行负责。上诉人未及时对其经营过程中的治安隐患进行整改，影响了宾馆经营，与被上诉人无关，一审法院认定正确。另，对上诉人提出与被上诉人订立的合同系不定期租赁合同，双方可随时解除合同的辩解，与本案查明事实不符，本院不予采纳。   综上所述，邓礼会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1 420.49元，由邓礼会负担。   本判决为终审判决。           审  判  长    徐  雷   审  判  员    蓝 文 瑜   审  判  员    刘 文 胜        二〇二〇年十一月二十三日       法官助理    常 亚 南   书  记  员  钱 厚 龙     1