文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4920号上诉人(原审被告)：吴祥斌，男，1949年3月17日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：黑龙江省龙府物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区泰山小区S栋1-6栋商服。法定代表人：董德林，该公司经理。委托诉讼代理人：申雪，黑龙江大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄君妍，黑龙江大地律师事务所律师。上诉人吴祥斌因与被上诉人黑龙江省龙府物业管理有限责任公司（以下简称龙府物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。吴祥斌上诉请求：1.撤销一审判决，请求改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由龙府物业公司承担。事实与理由：一、7号楼3单元1601室是吴祥斌住所，该房屋墙体裂缝、天棚倾斜，从业主入住后一直和物业公司沟通、反映，物业公司置之不理，根据家园新城物业管理及维修第2条之1小条，出现上述问题应该由开发商负责维修，甲方负责联系。从业主和物业公司反映至今，物业公司并没有切实履行责任，与开发商进行联系。造成问题久托不能解决，业主原计划卖房，因房屋存在问题，造成不能出售，给吴祥斌造成了直接的经济损失。吴祥斌请求法院判决物业公司赔偿该房屋因房屋存在问题不能出售的经济损失6万元整，精神损失费1万元整。二、楼梯内没有安装扶手，给老弱病残造成极大的不便，同时增加了危险系数，楼梯两边都是光光的墙壁，而且比较陡峭，下楼腿都发软，感觉随时会摔下去。根据《民用建筑设计通则》第四章第421条明确规定:楼梯内至少一侧设置扶手。本单元完全没有按此条例执行。楼梯做为生命通道，没有扶手，在火灾、电梯故障、停电等情况下，没有办法保障业主人身安全。恳请法院督促物业公司履行职责，尽早尽快将扶手安装到位。三、家园新城存在楼顶私建、违建，侵犯业主的公共利益，对楼梯造成危险，物业公司没有尽到职责对违法建筑进行叫停，对业主的反映概不答复，造成这个问题至今依然存在。请求法院敦促物业公司履行职责，对违法、违章建筑及时上报有关部门,早日清除违法、违章的私建滥建。四、吴祥斌的产权证上标注的是21楼，可物业公司按20层收费，21层电梯基础费是25元，每增加一层加收2元，希望二审法院予以支持。龙府物业公司无视小区业主的实际问题，不能切实履行其职责。吴祥斌到物业公司缴纳物业费时，物业公司的工作人员不收，要和电梯费绑定后一起收取。吴祥斌争议的房子问题和电梯费问题,包括图片和光盘里反映的问题，物业公司不跟业主沟通。请求二审法院实地考察，对百姓的合理诉求予以支持。龙府物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。龙府物业公司向一审法院起诉请求：1．吴祥斌给付物业费、电梯费计5,397.60元；2.吴祥斌负担诉讼费。一审法院认定事实：2011年5月28日，龙府物业公司与吴祥斌签订《家园新城物业管理服务合同》，约定龙府物业公司为吴祥斌提供物业服务。合同对房屋管理及维修、安全管理、保洁服务标准、绿化养护等做出约定。合同第三条第2款第5项约定：“物业管理费及电梯费的收取：本契约签订时，乙方（吴祥斌）应向甲方（龙府物业公司）缴付12个月的物业服务费。标准为：0.64元/月/建筑平方米。电梯费标准是二层为基础价，价格为30元/月，每加一层加3元/月”。同时，合同第八条约定：“本合同自双方签字之日起生效，本小区业主委员会成立之日，本合同自动终止”。吴祥斌房屋位于家园新城小区7栋3单元16层1号，建筑面积58.51平方米。吴祥斌自2013年1月1日至2014年12月31日、2017年1月1日至2018年12月30日未交纳物业费及电梯费。另查明，家园新城小区至今未成立业主委员会。一审法院认为，龙府物业公司、吴祥斌签订的《家园新城物业管理服务合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力，双方应按合同约定履行各自的义务。自龙府物业公司进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，且龙府物业公司对吴祥斌拖欠物业管理服务费的行为在合理期限内进行了催缴，吴祥斌应向龙府物业公司支付物业服务费、电梯费。关于物业费的数额，因吴祥斌对欠物业费、电梯费的事实予以认可，且双方合同明确约定了物业费、电梯费的计算标准，故吴祥斌2013年1月1日至2014年12月31日、2017年1月1日至2018年12月30日共计四年的物业费计算为1,797.43元（0.64元／月／平方米×58.51平方米×48个月）；关于电梯费的数额，因双方合同明确约定电梯费基础价为30元／月，每加一层加2元／月，吴祥斌房屋在16层，每月电梯费为60元［30元＋2元×（16-1）］，2013年1月1日至2014年12月31日、2017年1月1日至2018年12月30日共计四年的电梯费计算为2880元（60元／月×48个月）。综上，龙府物业公司诉请合理部分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、吴祥斌于判决生效后立即给付龙府物业公司物业服务费1,797.43元（2013年1月1日至2014年12月31日、2017年1月1日至2018年12月30日）；二、吴祥斌于判决生效后立即给付龙府物业公司电梯费2880元（2013年1月1日至2014年12月31日、2017年1月1日至2018年12月30日）；三、驳回龙府物业公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由吴祥斌负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴祥斌提交的照片及光盘欲证实小区内私建滥建严重，该证据与本案待证焦点关联性不足，故不予采信。吴祥斌提交的电梯费、物业费原始收据可以证实电梯费、物业费的收费标准与双方签订物业合同中约定的收费标准一致，本院予以采信。吴祥斌提交的家园新城公约（临时）没有相关人员签字盖章，且该证据与本案待证焦点关联性不足，故不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。吴祥斌与龙府物业公司签订了《家园新城物业管理服务合同》，约定龙府物业公司为吴祥斌居住的家园新城小区提供物业管理服务，吴祥斌按合同约定承担交纳物业费的义务；龙府物业公司对该小区提供了物业管理服务，双方当事人物业服务合同关系依法成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。无论按照法律规定还是《家园新城物业管理服务合同》的约定，龙府物业公司作为物业服务企业其针对的服务主体是小区全体业主，其服务的范围针对小区共有设施、公共区域。吴祥斌已经享受物业服务，其提出的房屋墙体裂缝、天棚倾斜等质量问题不属于龙府物业公司的服务范围。如已经超过房屋保修期，吴祥斌可以申请大修基金或向开发商主张权利。关于吴祥斌主张龙府物业公司安装楼梯扶手、将楼顶私建违建向相关部门报告等请求，亦不属于龙府物业公司的服务范围，故对吴祥斌的以上上诉主张，本院均不予支持。《家园新城物业管理服务合同》中，双方对电梯费的收取标准作出了明确的约定，吴祥斌上诉称电梯费收取标准不合理，但其并未举示证据证实其该项主张，双方亦未签订任何关于电梯费收费标准的补充协议，故一审法院按照双方签订物业合同中电梯费收费标准判决吴祥斌缴纳欠缴的电梯费用并无不当，本院予以维持。综上所述，吴祥斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴祥斌负担。本判决为终审判决。审判长 马立娜审判员辛吉雁审判员吴浩松（）二〇二〇年十二月三日法官助理姜珊书记员李迪