广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初2613号原告：广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司，住所地：广东省佛冈县*******佛冈奥园商业街1号，统一社会信用代码：914************425。法定代表人：任登飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：李政，广东正派律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌蔼华，广东正派律师事务所律师。被告：李蔚琴，男，1958年6月16日出生，汉族，住广东省佛冈县*************，身份证号码：440************916。委托诉讼代理人：李功训（系被告李蔚琴的儿子），男，1982年3月15日出生，汉族，住广东省佛冈县**************，身份证号码：441************215。原告广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司（以下简称：奥园物业公司）与被告李蔚琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用小额程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告奥园物业公司的委托诉讼代理人凌蔼华、被告李蔚琴委托诉讼代理人李功训到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告奥园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年1月1日至2020年8月31日的物业服务费6091.20元及违约金，违约金以所欠物业服务费用总额为计算基数，按照每日千分之一的标准，从2018年1月1日起计至被告付清上述费用的本金、违约金和其他相关费用之日止；2.判令被告支付2016年10月1日至2020年6月30日的公摊费354.49元；3.判令被告支付2018年8月1日至2020年6月30日电费0.55元，以上合计8816.86元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告是清远市佛冈县*******1号佛冈奥园公寓5栋702的业主，于2017年6月12日办理收楼手续并确认收到《前期物业服务协议》等材料。该商品房的用途为公寓，物业面积为105.75平方米。根据佛冈同力盛投资发展有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》及佛冈奥园的业主委员会与原告签订的《佛冈奥园物业服务合同》约定，被告应当按照建筑面积每月每平方米1.8元向原告支付物业服务费，每月应缴物业费为190.35元。同时，合同约定物业服务费应按月缴纳，每月物业服务费由被告于每月10日前向原告缴纳，逾期缴纳的，自欠缴费月份的次月1日起，每逾期一日应按欠费总额的1‰的标准支付违约金。按约定，被告应当向原告缴纳2018年1月1日至2020年8月31日的物业服务费6091.20元、自2016年10月1日至2020年6月30日的公摊费354.49元、自2018年8月1日至2020年6月30日的电费0.55元。虽经多次催告，被告一直拒绝缴纳上述费用。原告认为，合同履行至今，原告按合同约定为被告所在物业提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》等规定特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。被告李蔚琴辩称，1、对原告的违约金请求不认可，公摊费用没有提供收费依据；2、房屋有水浸、墙裂情况，和物管沟通，但是物管不作为；3、要求原告提供住建和消防的验收报告，交房要求有这些文件；4、拒绝缴纳物管费，因为对物业服务不满意。原告奥园物业公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据一、收楼确认书；证据二、欠费明细；证据三、短信记录，证据四、通话记录，证据五、催缴函，证据六、催缴函邮递底单，证据七、（2020）正派律函第00447号律师函，证据八、律师函邮递底单，证据九、投递情况表；证据十、《前期物业服务合同》；证据十一、《佛冈奥园物业服务合同》；证据十二、委托管理书。被告李蔚琴未向本院提交证据。本院组织当事人对证据进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。结合上列采信的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2014年4月1日，佛冈同力盛投资发展有限公司（甲方）与广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对佛冈奥园实施前期物业管理服务事宜，双方约定：第一条、物业基本情况：物业类型为住宅、商铺、别墅；物业管理区域四至：东至佛冈县*****，南至佛冈县106国道，西至佛冈县*****，北至佛冈县马山。…第六条、本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，物业服务费不含公共水电费分摊，具体标准如下：多层住宅：1.8元/月.平方米，高层住宅：1.8元/月.平方米，别墅：2元/月.平方米，商业用房：1.8元/月.平方米。第七条、业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，甲方不得对业主的物业服务费用作出减免的承诺。…第三十七条、本合同期限自2014年4月1日起至2019年4月1日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。2019年4月1日，原告奥园物业公司与佛冈奥园业主委员会签订《物业服务合同》，约定：“甲方：佛冈奥园业务委员会法定代表人：范晓峰乙方：广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司法定代表人：万立安……第一条物业基本情况物业名称：佛冈奥园；物业类型：住宅、商铺、商住公寓、别墅。坐落位置：佛冈县*******；总规划用地面积：427000平方米……第六条本合同期限自2019年4月1日至2022年3月31日止……第十六条本物业管理区域物业服务费收费实行包干制。业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费（以下标准不包含水、电及分摊费）……商住公寓：1.8元/月.平方米……商业用房：1.8元/月.平方米……第十八条物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付12个月的物业服务费，此后物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于【每月10日前】向乙方交纳当期的物业服务费，逾期交纳，自欠缴费月份的次月1日起，每逾期一日按欠费总额的千分之一向乙方支付违约金……业主大会及业主委员会应协助乙方开展物业服务，监督广大业主按时足额缴纳物业服务费、水电费以及公摊费用……合同签订后，原告依约履行物业管理服务义务。在原告提交的证据《欠费明细》中，列明了被告所有的佛冈奥园公寓5栋702房自2018年1月至2020年9月被告所欠缴的物业管理费、水电费、分摊水电费等。原告曾于2019年、2020年通过发短信、催缴函、律师函等形式向被告催收2018年1月1日至2020年8月31日上述房屋所欠的物业管理费、水电费、分摊水电费等。经原告催收被告至今未支付上述费用，遂引起本诉讼。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”和《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，佛冈奥园业主委员会签订的《佛冈奥园物业服务合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，受法律保护。该合同对佛冈奥园的全体业主均具有约束力，被告应当依约支付物业服务费给原告。被告作为佛冈奥园的业主，接受了物业管理服务，有支付物业服务费及分摊费等的义务。而被告没有按约定及时、足额向原告履行缴交物业服务费等的义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告要求被告交纳拖欠的2018年1月1日至2020年8月31日期间的物业服务费用，有事实和法律依据，本院予以支持。本院调取的《不动产登记资料查询结果证明》，涉案5栋702的房屋建筑面积为105.75平方米，按每月每平方米1.8元计算，则每月的物业服务费为190.35元，2018年1月1日至2020年8月31日的物业服务费为6091.2元。至于原告要求以欠物业服务费为基数、按日1‰的标准计算违约金的请求。被告认为违约金过高，应予以调整，原告又未提供证据证实其因被告逾期交款造成的损失等实际情况，本院酌定逾期交款违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。经本院核算，自2018年2月1日起计至2020年8月1日的违约金为375元（取整数），对于原告请求的违约金超出部分本院不予支持。至于原告请求被告支付2016年10月1日至2020年6月30日的公摊费354.49元、及电费0.55元的请求，因原告未提交证据证明其已经交纳了上述费用，故对原告的该项请求本院不予支持。原告可就该项费用补强证据后，另行主张权利。被告辩称房屋有漏水、墙裂等情况与原告沟通，但原告不作为，房屋漏水、墙裂等情况是开发商的维修义务，原告可以向开发商主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告李蔚琴于本判决生效之日起10日内支付2018年1月1日至2020年8月31日的物业服务费6091.20元及违约金375元（违约金暂计至2020年8月1日，2020年8月2日起的违约金以每月物业服务费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至付清物业服务费之日止）给原告广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司；二、驳回原告广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李蔚琴负担，并于本判决确定的义务履行期届满前向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行，原告广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司预交的受理费25元，可在本判决生效后向本院申请退回。本判决为终审判决。（本判决生效后，如果被告在上述期限内未自觉履行，原告可以在履行期限届满后二年内向本院申请强制执行）审判员  黄丽仪二〇二〇年十二月十日书记员  黄银英附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业务委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。