广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25190号上诉人（原审被告）：易虹燕，女，1970年2月22日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区赤岗街道政务和社区服务中心（广州市海珠区赤岗街道劳动和社会保障服务中心），住所地广州市海珠区新港西下渡路****。法定代表人：杨军，职务：主任。委托诉讼代理人：郭贤勇，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐倩，国信信扬律师事务所律师。上诉人易虹燕因与被上诉人广州市海珠区赤岗街道政务和社区服务中心（以下简称赤岗街道服务中心）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初19263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人易虹燕上诉请求：1.撤销一审判决。事实和理由：（一）根据双方在2006年社区居委文化娱乐室管理协议书约定，赤岗街道服务中心收取的是管理费，并非租金。如按照租金标准收款，赤岗街道服务中心是否违反了开发商无偿提供给街道办事处作为“办公用房，文化室和卫生室”用途的协议精神，擅自将使用该场地改变用途出租。（二）赤岗街道服务中心主张按照《2018广州市房屋租金参考价适用说明》的地段参考价与该地段和物业实际情况不相符。赤岗街道服务中心使用新港街滨江路办公用房的租金参考价作为依据，而广州市海珠区滨江东路蓝色康园蓝康街××楼（以下简称涉案物业）并不属于新港街而是属于赤岗街且地段位置应为下渡路。根据《2018广州市房屋租金参考价适用说明》租金参考价赤岗街下渡路路段的参考价格应为42元/㎡，而非参考赤岗街道服务中心主张的其他位置的租金价格。当年赤岗街道服务中心以平均16元/㎡的价格收取管理费给易虹燕作办公室使用，是因为该物业使用功能存在配套缺陷。1.涉案物业四面只有一个窗，通风环境极差；2.涉案物业没有洗手间；3.蓝色康园处于滨江东路的第三、四线，紧邻涉案物业的下渡大街的物业租金为30元每平方米，而蓝色康园的明康街地铺出租均为110元每平方米，蓝色康园后门的下渡西街地铺的租金均价是60元，而涉案物业处于蓝色康园后门的二楼夹层，该物业环境与配套设施及产权功能等和滨江东路一、二线正常办公功能的物业无法比较，因此赤岗街道服务中心在本案中主张的租金没有结合实际情况计算不合理，应酌情按原来的管理费的价格略有提升支付占有使用费。（三）2020年6月15日，易虹燕已经将涉案物业交还赤岗街道服务中心。请求二审法院判如所请。被上诉人赤岗街道服务中心二审辩称，涉案物业位于蓝色××小区及××号，其东面是中心君庭，西面是东晓路，符合《2018广州市房屋租金参考价》中记载的“滨江东路1（东至：中信君庭，西至：东晓路）”的路。易虹燕需支付占用费的起算时间为2019年5月25日，根据《2019广州市房屋租金参考价》中规定滨江东路1（东至：中信君庭，西至：东晓路）的办公用房租金参考价为75元/平方米，故一审采纳《2018广州市房屋租金参考价》中滨江东路1办公用房的租金参考价71元/平方米为标准计算占用费证据充分、合理合法。易虹燕的上诉没有任何事实及法律依据，恳请二审法院依法予以全部驳回。赤岗街道服务中心于2019年8月1日向一审法院起诉请求：1.判令易虹燕立即腾退位于广州市海珠区滨江东路蓝色康园蓝康街××楼，建筑面积为50平方米的物业并将该物业返还赤岗街道服务中心；2.判令易虹燕向赤岗街道服务中心支付自2019年2月1日起至实际返还物业之日的占用费，暂计至2019年9月30日的场地占用费19880元（占用费按照2018年广州市房屋租金参考价办公用房租金标准一个月一平方米71元计算为每月3550元，自2019年2月1日起计算至实际清偿之日，暂计至2019年9月30日为28400元，扣除易虹燕已实际支付的占用费8520元后暂计为19880元）；3.判令易虹燕承担案件的全部诉讼费用。一审法院认定事实：赤岗街道服务中心与易虹燕于2016年1月26日签订《社区居委会文化娱乐室管理协议书》，约定：一、赤岗街道服务中心将位于广州市海珠区x，建筑面积50平方米的社区居委文化娱乐室交给易虹燕使用和管理，管理期限为叁年，时间自2016年2月1日至2019年1月31日止，易虹燕每月应向赤岗街道服务中心支付管理费人民币1000元。管理费2017年2月1日起在上一年基础上递增3%。九、本协议有效期届满，协议自动失效；等。赤岗街道服务中心主张2019年1月31日协议到期后，易虹燕并未将涉案物业交还，而是继续按照协议书中约定的管理费标准于2019年8月14日支付了2019年2月至8月的租金共计7427元，于2019年9月17日支付了2019年9月的租金1093元。易虹燕庭后陈述，其不同意赤岗街道服务中心的诉讼请求，协议到期后赤岗街道服务中心一直不愿和我方协商，我方多次找赤岗街道服务中心协商，赤岗街道服务中心一直置之不理。我方按照每月1061元的标准支付了2019年2月至8月的租金7427元，于2019年9月17日按照协议中约定的2018年租金标准上浮3%支付了2019年9月的租金1093元，并且按照1093元/月的标准已经支付了2019年10月至2020年1月的租金。另外，赤岗街道服务中心主张的使用费标准71元/平方米太高。我方确认于2019年4月24日收到退场通知书。诉讼中，赤岗街道服务中心、易虹燕均确认涉案物业的使用性质和用途为办公用房。诉讼中，一审法院向广州市规划和自然资源局发函查询蓝色康园蓝康街33号有无取得建设工程规划许可证，广州市规划和自然资源局复函称广州市海珠区滨江东路蓝色康园蓝康街27号的建设工程规划许可证号为穗规建证（2002）859号。经到现场查看，蓝康街27号与33号相邻且均为蓝色康园小区内的高层建筑，涉案物业位于蓝康街××楼。另查，2004年7月8日，广州瑞丰岭南房地产有限公司（作为甲方）与赤岗街道办事处（作为乙方）签订了《社区居委会办公用房协议书》，约定甲方将位于海珠区滨江东路中大北门蓝色康园150平方米用房无偿提供给乙方作为居委会办公用房、文化室、卫生室使用。等。赤岗街道服务中心又提交了赤岗街道办事处出具的《委托管理说明书》，记载：我单位是广州市海珠区滨江东路中大北门蓝色康园，建筑面积为150平方米公共配套居委会办公用房的管理单位。为便于上述房屋管理，已于2013年将上述房屋交给我单位下属单位广州市海珠区赤岗街道政务和社区服务中心使用和管理。一审法院认为，赤岗街道服务中心、易虹燕签订的《社区居委会文化娱乐室管理协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议履行。现易虹燕承租涉案物业的期限已于2019年1月31日到期，双方未再续签协议。协议到期后，易虹燕继续使用涉案物业并按照协议书中约定的管理费标准支付租金，故自2019年2月1日起赤岗街道服务中心、易虹燕构成不定期租赁关系，赤岗街道服务中心可以随时要求解除合同并要求易虹燕搬出涉案物业。赤岗街道服务中心于2019年4月24日向易虹燕发出退场通知书后易虹燕应当搬出涉案物业。鉴于易虹燕已在涉案物业使用多年，在接到赤岗街道服务中心发出的退场通知书后易虹燕搬出需要一定的时间，一审法院酌定为一个月。故易虹燕最迟应在2019年5月24日搬出涉案物业。但易虹燕至今没有搬出，故对赤岗街道服务中心主张易虹燕腾退涉案物业并将物业交还给赤岗街道服务中心的请求，一审法院予以支持。关于占用费的问题。赤岗街道服务中心确认易虹燕已经按照协议书的标准支付了涉案物业2019年2月至9月的租金，如前所述，2019年2月1日至2019年5月24日的占用费易虹燕已经按照协议书标准支付完毕，故赤岗街道服务中心主张占用费计算的起始时间为2019年2月1日不当，一审法院不予采纳，占用费的起算时间应为2019年5月25日。关于占用费的标准，赤岗街道服务中心主张按照广州市房地产租赁管理所出具的《2018广州市房屋租金参考价》中的记载的相近地段的办公用房的租金参考价71元/平方米计算占用费，并无不当，一审法院予以采纳。易虹燕称赤岗街道服务中心主张的标准过高，但未提供证据证明，对易虹燕的意见一审法院不予采纳。易虹燕应当自2019年5月25日起按照71元/平方米的标准支付占用费给赤岗街道服务中心，但应当扣除易虹燕已经支付的租金数额，经核算，关于涉案物业易虹燕已经支付了2019年5月25日至2019年9月30日的租金4516元（1061元/月÷31日×7日+3个月×1061元/月+1093元）。故截止至2019年9月30日，易虹燕还应支付占用费的金额为10486元（4个月×3550元/月+3550元/月÷31日×7日-4516元）。自2019年10月1日至易虹燕实际搬出涉案物业止的占用费按照3550元/月的标准计算，但也应扣除易虹燕已经支付的租金款项。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年7月10日作出如下判决：一、易虹燕在判决生效之日起30日内将位于广州市海珠区x，建筑面积50平方米的社区居委文化娱乐室腾空并交还给赤岗街道服务中心；二、易虹燕在判决生效之日起30日内支付房屋占用费（暂计至2019年9月30日为10486元，自2019年10月1日起按3550元/月的标准计算至易虹××房屋××）给××街道服务中心；三、驳回赤岗街道服务中心其他的诉讼请求。一审案件受理费297元，由易虹燕负担157元，赤岗街道服务中心负担140元。上诉人易虹燕与被上诉人赤岗街道服务中心对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审庭询中，赤岗街道服务中心向本案提出涉案物业地理位置的地图截图，拟证明：1.涉案物业位于蓝色康园小区，即海珠区滨江东路562号，其东面是中信君庭，西面是东晓路，符合《2018广州市房屋租金参考价》中办公用房部分记载的“滨江东路1（东至：中信君庭，西至：东晓路）”的路段。2.《2019广州市房屋租金参考价》规定滨江东路1（东至：中信君庭，西至：东晓路）的办公用房租金参考价为74元/平，高于《2018广州市房屋租金参考价》规定的滨江东路1的办公用房租金参考价71元/平。一审采纳《2018广州市房屋租金参考价》中规定的71元/平方米作为计算占用费的标准合情合理合法。易虹燕确认涉案物业在上述截图的蓝色康园小区中，但认为该地区是赤岗街，并非新港街，下渡路是很长的。对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。二审中，赤岗街道服务中心确认于2020年6月15日收回涉案物业。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合易虹燕的上诉请求和理由以及赤岗街道服务中心的答辩，本院确定本案争议的焦点是：涉案物业占有使用费标准确认问题。现评析如下：双方当事人对于一审法院认定占有使用费以有关行政部门颁布的《2018年广州市房屋租金参考价适用说明》作为判决依据没有提出上诉，双方争议的是涉案物业所处地址具体应按何处楼盘、路段、区域的参考价计算占有使用费。故本案仅就双方争议问题进行审查。赤岗街道服务中心认为涉案物业处于中信君庭和东晓路中间，应按滨江东路1参考价71元每平方标准计付，易虹燕则表示涉案物业并非新港街而属于赤岗街，应按下渡路路段的参考价42元每平方计算。本案中，赤岗街道服务中心在一审提交了《2018年广州市房屋租金参考价适用说明》载明滨江东路1（东至：中信君庭，西至：东晓路）的参考价为71元，其二审还提交了涉案物业地理位置的地图截图予以佐证，易虹燕确认涉案物业在上述地图截图所处的位置。从上述地图截图可以看出涉案物业确实位于中信君庭和东晓路中间，而易虹燕提出的下渡路路段参考价并无载明包括了涉案物业所在小区，因此，一审法院按每平方71元计算占有使用费，并无不妥，本院予以维持。易虹燕上诉认为涉案物业为应按下渡路参考价42元每平方支付占有使用费，依据不足，本院不予支持。此外，易虹燕认为涉案物业存在使用功能配套缺陷，但并未提交涉案物业所在周边用途性质一致的房屋租金标准明显低于71元标准的依据，且易虹燕作为违约方，其一方面认为赤岗街道服务中心主张的占有使用费标准过高，另一方面又不及时搬出涉案物业，因此，本院对其要求调低占有使用费的抗辩，不予采纳。至于赤岗街道服务中心是否无偿取得涉案物业使用权，并不影响其出租给易虹燕之后，要求易虹燕支付对价的权利，因此，易虹燕以此抗辩撤销一审判决，本院不予支持。此外，因赤岗街道服务中心确认涉案物业于2020年6月15日收回，故涉案物业的房屋占有费应计算至该日为止。一审判项涉及涉案物业腾空交还以及房屋占有使用费截止时间问题，双方当事人可在执行阶段自行解决，本案不作调整。综上所述，易虹燕的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费157元，由上诉人易虹燕负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二〇年十二月十四日书记员 李志康谢金泽