江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终3203号上诉人(原审原告):连云港市赣榆区沙河中心卫生院，住所地连云港市赣榆区沙河镇东风南路**。法定代表人：王兴良。委托诉讼代理人：卢炜，江苏榆和律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹宇，江苏榆和律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张会杰，男，1971年7月17日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。上诉人连云港市赣榆区沙河中心卫生院（以下简称沙河卫生院）因与被上诉人张会杰房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2020）苏0707民初1605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沙河卫生院上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律有误，判决严重错误。1.上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系是不定期的，被上诉人应腾让房屋并支付违约金。2017年7月1日租赁期满后，双方又续签一份两年的租赁合同，租期到2019年7月（合同没有找到），租赁费每年为4500元，被上诉人一直拖欠租金36000元。2019年10月3日，被上诉人答应当日缴纳拖欠租金36000元，后双方签订《协议书》，约定被上诉人于2019年10月20日前搬出所占用的上诉人房屋，自愿缴纳保证金4000元，逾期自愿承担违约金4000元，双方对于腾让房屋已经达成合意，一审法院应当按照此约定判决，而上诉人没有按时搬出，已经构成违约，应当支付违约金4000元。2.被上诉人迟延缴纳36000元费用，做出虚假陈述，导致事实混淆、黑白颠倒，一审法院作出错误判决。双方约定被上诉人应于签订协议书前缴纳2017年7月1日至2019年7月1日期间的房屋占用费36000元，但是其直到2019年10月6日才缴纳。协议约定的费用应为2019年7月1日至2019年10月20日期间的占用费5424元，电费自2011年7月1日至2019年10月20日金额为18056元，合计23480元，此数字是双方结算后得出，双方确认。在2019年10月20日后至今应当支付占用费直至实际搬出之日止（按照每间每年4500元计算）。3.退一步讲，即使一审法院采纳被上诉人的陈述，也应当判令其腾让房屋并支付占用费。一审庭审中，被上诉人称所缴纳的36000元是自2017年至2019年12月30日期间的占用费和水电费，即使被上诉人说法成立，其到2020年1月1日也应当退还房屋。上诉人是2020年1月10日立案，对于腾让房屋的诉讼请求一审法院应当依法予以支持，并且应当判令被上诉人缴纳2020年1月1日至实际搬出期间的占用费用，对于协议约定的费用应当予以缴纳，而不应当驳回上诉人的诉讼请求被上诉人张会杰答辩称：从上诉状可以看出，上诉人说2017年7月1日租期满后，双方又签订了2年的租赁合同没有找到，实际上并没有这合同，从协议书中可以看到，合同到期后，没有续签合同。上诉人说我自愿交纳保证金4000元，实际不是我本意，是把我电掐断了，胁迫我交的。他所有的证据都是谎言都是虚假的。我和他签订协议是2.348万，经过双方同意的，但是10月6日，王院长同意，我多交了36000元，并出具收条36000元，对于多交纳的并没有提出异议，视为对协议书的变更，同意延长我使用该房屋。多支付的16520元，应该折抵租赁费，租期尚未届满。沙河卫生院向一审法院起诉请求：1.判令张会杰返还交付所租赁沙河卫生院的房屋四间，承担逾期不搬违约金4000元、拖欠占用期间的房租7545元、电费17957元（此电费自2011年7月1日至2019年10月3日）以及以后实际占用期间的占用费；2.诉讼费由张会杰承担。一审法院认定事实：2014年7月1日，沙河卫生院作为甲方与张会杰作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定沙河卫生院将其现有病房楼下门面房四间出租给张会杰经营商铺、彩票等业务，租金每间4000元，租赁期限为三年，房屋出租后，张会杰自行装修，租期届满后，如沙河卫生院无意收回，张会杰享有优先承租权。后租期届满后，双方没有续签合同，但张会杰一直使用该房屋。2019年10月3日，因沙河卫生院欲收回该房屋，与张会杰又签订《协议书》，约定本协议签订时张会杰向沙河卫生院交纳保证金4000元，用于保证按约定时间腾让所租赁的房屋，如不按时腾让房屋，所缴纳保证金作为违约金，如按时搬出，保证金折抵应缴纳的费用；还约定张会杰于2019年10月20日前搬出所占用的沙河卫生院的房屋，并向沙河卫生院缴纳2017年7月1日至2019年10月20日期间产生的占用费用及水电费共计人民币23480元；如逾期不搬，张会杰自愿承担违约金4000元。2019年10月6日，张会杰向沙河卫生院交纳费用36000元，沙河卫生院立下收据一份交张会杰持有，收款事由中注明“2017--2019”，10月7日，张会杰向沙河卫生院交纳保证金4000元，沙河卫生院立下收押金条交张会杰持有。庭审中，张会杰辩称协议书实际签订时间为2019年11月23日，其所交纳的36000元是自2017年至2019年12月30日期间的占用房屋费和水电费；对此，沙河卫生院不认可，称与张会杰后来签订一年的合同是每间4500元，36000元是自2017年7月1起日至2019年7月1日止，按4500元×4间×2年计算得出的，庭审后，沙河卫生院又向法庭提交情况说明一份，称协议书中第三条属于打印时有误，原意应为张会杰应在签订协议时缴纳2019年7月1日至2019年10月20日期间产生的占用费用为5424元，电费自2011年7月1日到2019年10月20日金额为18056元，合计23480元。张会杰对沙河卫生院所称的又签过一年的合同每间4500元并不认可，辩称当时交纳36000元是与沙河卫生院协商后一次性交纳的，2019年10月3日，双方经过结算，张会杰应交纳房租费、水电费共计23480元，并交纳了4000元保证金，已超额交纳各项费用。一审法院认为：合法的租赁关系受法律保护。沙河卫生院作为甲方与张会杰作为乙方在平等、自愿的基础上签订房屋租赁合同，双方在租赁合同期满后又签订协议书，均不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的合同、协议书合法有效，双方当事人应按照约定履行自己的义务。本案中，张会杰在房屋租赁期间届满后，仍继续使用房屋，沙河卫生院没有提出异议，根据合同法的规定，双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案争议的焦点是张会杰在房屋租赁合同期满后继续占用房屋所产生的各项费用如何计算。2019年10月3日，双方签订协议书，对房屋占用费及水电费进行了结算，共计23480元，但10月6日、7日，张会杰分别向沙河卫生院交纳了36000元、4000元共计40000元，张会杰并未按照协议约定的数额交纳，是对协议书的变更，沙河卫生院并未提出异议，视为接受，在协议约定的张会杰应搬出房屋的期限届满后仍可继续使用该房屋。另沙河卫生院称协议书第三条属于打印时有误，系其自己理解，对张会杰并不产生法律效力，按协议约定至2019年10月20日止，张会杰应交纳房屋占用费及水电费共计23480元，但张会杰实际交纳40000元，多支付16520元（40000元-23480元）应折抵房屋租赁费及水电费。沙河卫生院又称与张会杰又签订一年合同约定每间租赁费4500元，因张会杰不认可，沙河卫生院亦未提供证据予以证明，每间租赁费仍按4000元计算为宜，故张会杰多交纳的16520元折抵租赁费及水电费后，租期尚未届满。综上所述，对沙河卫生院要求张会杰返还交付所租赁沙河卫生院的房屋四间，承担逾期不搬违约金4000元、拖欠占用期间的房租7545元、电费17957元以及以后实际占用期间的占用费的诉讼请求，依法不予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决驳回沙河卫生院的诉讼请求。案件受理费618元，由沙河卫生院负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方于2014年7月1日签订的房屋租赁合同到期后，因上诉人不能举证双方续签合同的证据，且被上诉人仍然在使用该房屋，双方之间的租赁关系转为不定期租赁。虽然双方于2019年10月3日签订的协议约定，被上诉人应向上诉人缴纳2017年7月1日至2019年10月30日之间的占用费及水电费，合计23480元，并约定被上诉人2019年10月20日搬出涉案房屋，且被上诉人为保证其依约搬出于2019年10月7日缴纳保证金4000元。但是协议签订后，被上诉人于2019年10月6日，向上诉人缴纳36000元，超出协议约定金额，上诉人收下后未提出任何异议，超出部分视为上诉人在超出金额范围内同意被上诉人继续租用涉案房屋，亦视为上诉人对协议约定的搬出时间变更为该超出金额对应的占用期结束之日。按照被上诉人自认，其缴纳的36000元系2017年至2019年12月30日期间的房屋占用费及水电费，2019年12月31日之后，其未再缴纳任何费用。故上诉人诉求被上诉人返还涉房屋，并承担自2020年1月1日起实际占用期间的占用费，本院依法予以支持。因被上诉人在其缴纳的36000元占用费对应的占用期间结束后未及时归还涉案房屋，构成违约，故其缴纳的4000元保证金作为违约金不再退回。对于沙河卫生院一审诉求中的房租7545元、电费17957元，因该费用已包含在张会杰支付的36000元中，本院对该部分诉求不予支持。综上，一审认定事实清楚，但判决有误，本院依法予以纠正。上诉人沙河卫生院的上诉请求部分成立，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销连云港市赣榆区人民法院（2020）苏0707民初1605号民事判决；二、张会杰于本判决生效后十日内日向连云港市赣榆区沙河中心卫生院返还其所租赁的该卫生院病房楼下门面房四间，并按年租金16000元标准向连云港市赣榆区沙河中心卫生院支付房屋占有使用费（自2020年1月1日至实际返还之日止）；三、驳回连云港市赣榆区沙河中心卫生院其他诉讼请求。一审案件受理费618元，由张会杰负担418元，由连云港市赣榆区沙河中心卫生院负担200元；二审案件受理费618元，由张会杰负担（一、二审案件受理费连云港市赣榆区沙河中心卫生院均已预交，张会杰应负担部分在履行本判决时一并给付连云港市赣榆区沙河中心卫生院）。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二〇年十二月十四日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。