吉林省吉林市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）吉02民终2091号上诉人（原审被告）：张继双，男，1968年1月4日生，汉族，住吉林省长春市净月区。被上诉人（原审原告）：于宏禹，男，1969年12月14日生，汉族，住吉林省吉林市船营区。原审被告：长春市宜华堂房地产经纪有限公司吉林市分公司。住所地：吉林省吉林市船营区。负责人：张继双，经理。原审第三人：吉林市广播电视器材总公司。住所地：吉林市船营区。法定代表人：赵铁实，总经理。上诉人张继双因与被上诉人于宏禹、原审被告长春市宜华堂房地产经纪有限公司吉林市分公司（以下简称宜华公司）、第三人吉林市广播电视器材总公司房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初890号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张继双上诉请求：一、撤销一审民事判决，改判驳回于宏禹诉讼请求；二、本案一审及二审诉讼费用由于宏禹承担。事实和理由：一审院在没有正确认定事实的基础上进行裁决，严重侵害张继双的合法利益，其理由如下：第一，于宏禹滥用诉讼权利，同一法院作出两份矛盾判决书。于宏禹于2019年以同一事实将张继双起诉至一审法院，诉求返还办理产权所代收的税金、登记费、手续费等费用，一审法院作出（2019）吉0204民初3152号的判决，判决张继双返还于宏禹上述诉请费用，并赔付利息。应视为于宏禹放弃由张继双代办产权的事实，如今又二次起诉要求办理产权登记过户并主张违约责任，实属滥用诉讼权利。一审法院在（2019）吉0204民初3152号案件的诉讼中，已保护被上诉人的相关权利，而现在又以张继双未办理房屋产权，裁决由张继双承担违约责任，属于前后相互矛盾的裁决。第二，本案买卖合同第七条第二款中约定：“因乙方的过失造成甲方不能在双方约定日期前取得房产权属证书，甲方有权提出退房，乙方须在甲方提出退房要求之日起10日内将甲方已付房款退还给甲方，并按照已付款3％赔偿甲方损害”。依据相关法律规定，既然合同已有约定，一审法院应按照双方自愿签订的买卖合同中的违约条款进行裁决，尊重当事人之间的意思自治，不得擅用法律随意更改。综上所述，张继双认为一审法院的判决认定事实错误，故请求二审院支持其上诉请求。于宏禹辩称，不予认可张继双的上诉请求，一审法院认定事实清楚，应予维持。宜华公司及吉林市广播电视器材总公司未进行陈述。于宏禹向一审法院起诉请求：1.宜华公司、张继双立即将房屋产权办理到于宏禹名下；2.宜华公司、张继双支付逾期办理房屋所有权证的违约损失即利息9095.12元（以43310.08元为基数，自2016年7月10日至2020年5月6日，按照年利率6％计算）；3.宜华公司、张继双承担诉讼费。一审法院认定事实：1997年7月16日，吉林市工商银行松江办事处与吉林市广播电视器材总公司签订以房抵贷协议书，吉林市广播电视器材总公司将其名下案涉房屋抵偿给吉林市工商银行松江办事处。2005年5月27日，中国工商银行吉林省分行与华融资产管理公司长春办事处签订非信贷风险资产转让协议。2006年12月28日，华融资产管理公司委托吉林机动车拍卖中心拍卖包括本案争议房屋的在内的吉林市广播电视器材总公司抵贷房产。2006年12月28日，张继双个人通过吉林机动车拍卖中心拍得吉林市广播电视器材总公司抵入房产权利（委托人为中国华融资产管理公司长春办事处，含案涉房产）。案涉房产位于北极街，吉林市广播电视器材总公司于1995年1月办理该楼产权登记，用途住宅、办公，登记面积11612.64平方米。后经多次转让核减，现档案标注剩余面积5594.23平方米。张继双竞拍取得北极街桃源路临青岛街一侧楼房后将其分割成若干个独立小户型公寓出售。2007年5月15日，于宏禹（甲方、购买人）与宜华公司（乙方、转让方）签订房屋买卖协议，约定甲方自愿购买乙方案涉房屋，建筑面积为28.16平方米。该房产销售特征：该建筑原产权所有人为中国工商银行吉林市分行，乙方法定代表人于2006年12月28日通过吉林机动车拍卖中心竞拍所得。乙方保证所转让的上述房产权属真实，无出租、无抵押、无查封、无争议。如交接后发生该房产交接前即存在财务纠纷，由乙方承担全部责任。该房产单位建筑面积定价为每平方米1538元，总金额为43310.08元。除上述房价款外，甲方需缴纳房屋交易税费。关于产权登记的约定：1.乙方保证同甲方签订房屋买卖协议之日起八个月内将上述房产的产权办理到甲方名下。上述房产办理产权手续所缴纳的费用，由甲方单独承担；2.因乙方的过失造成甲方不能在双方约定日期前取得房产权属证书，甲方有权提出退房，乙方须在甲方提出退房要求之日起10日内将甲方已付款退还给甲方，并按已付款的3％赔偿甲方损失；3.甲方需向乙方提供在办理产权时所需要的相关手续，并全力配合。如因甲方原因而无法办理产权，乙方将不负担责任。当日，于宏禹向宜华公司交纳房款43310.08元，宜华堂吉林市分公司向于宏禹交付房屋。因宜华公司未按约定为于宏禹办理房屋产权登记，于宏禹于2020年3月16日向一审法院提起诉讼。2007年4月18日，长春市宜华堂房地产经纪有限公司在吉林市设立分公司，经营地址为吉林市青岛街**，负责人张继双，经营范围为房地产信息咨询、房屋中介，该分公司无注册资本，宜华公司在2008年6月30日前未在规定时间内接受2007年度年检，于2009年2月5日被吉林市工商行政管理局吊销营业执照。2014年2月12日，长春市宜华堂房地产经纪有限公司经核准注销。一审法院认为，一、关于于宏禹请求将案涉房屋（建筑面积为28.16平方米）更名至其名下的诉讼请求。于宏禹通过宜华公司购买的案涉房屋（建筑面积为28.16平方米），该房屋包含于张继双通过拍卖取得北极街桃源路临青岛街一侧楼房中，张继双取得坐落于北极街桃源路临青岛街一侧楼房后将其分割成若干小户型公寓出售给于宏禹等业主，现北极街桃源路临青岛街一侧楼房登记在吉林市广播电视器材总公司名下，现档案标注剩余面积5594.23平方米，而于宏禹购买的案涉房屋（建筑面积为28.16平方米）需经规划、消防、质检验收、公用事业、设计变更等部门的批准，经整体测绘并经相关部门综合验收后，需经房产登记部门审查是否符合不动产登记条件，尚可办理不动产变更登记。至本案诉讼时，根据原、被告陈述和提举证据情况，上述审批和审查行为尚未进行完毕，故于宏禹主张将案涉房屋（建筑面积为28.16平方米）更名至其名下的诉讼请求无法支持，可待具备更名条件时另行主张权利。二、关于于宏禹主张逾期办理产权证违约金的问题。于宏禹与宜华公司签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，至本案诉讼时无违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情况，故该合同应为有效。按照《房屋买卖协议》关于“乙方保证同甲方签订房屋买卖协议之日起八个月内将上述房产的产权办理到甲方名下。上述房产办理产权手续所缴纳的费用，由甲方单独承担”的约定，宜华公司应积极为购房业主办理产权，虽然宜华公司陈述履行了部分办证义务，因客观原因未能办理，但至本案诉讼时宜华公司未向原审法院提供任何其履行办证义务的相关证据，故应承担违约责任。关于违约金支付标准的问题，原审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，故原审法院支持于宏禹自2016年7月10日至2020年5月6日按照年利率6％计算逾期办理房屋产权证违约金为9095.12元的诉讼请求。关于承担给付主体的问题。宜华公司系长春市宜华堂房地产经纪有限公司的分公司，无注册资本，长春市宜华堂房地产经纪有限公司已注销，案涉房产系张继双以其个人名义拍卖所得，故应由张继双承担给付责任。综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、张继双自判决生效之日起七日内支付于宏禹逾期办理房产证违约金9095.12元；二、驳回于宏禹的其他诉讼请求。案件受理费555（原告于宏禹已预交），由于宏禹负担530元，由张继双负担25元，张继双负担部分于判决生效之日起七日内向原审法院交纳。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。另查明，张继双竞拍取得北极街桃源路临青岛街一侧楼房后，未办理更名手续。张继双未经规划部门许可，亦未办理任何审批手续，自行对该建筑物进行改造，并分割成若干个独立小户型公寓以宜华公司的名义对公众出售。张继双自认，该建筑物无法办理产权分户手续。本院认为：张继双私自改建案涉建筑物，将整体商用综合楼分割改造为小型公寓并进行出售，该行为给房屋的安全和政府的管理带来诸多隐患，其擅自改建建筑物及分户销售的行为未经行政机关审批，其行为的合法性未经政府行政部门确认。张继双作为房屋出卖人具有履行申请、报批手续的义务。于宏禹作为买受人对标的物的产权等基本情况应当进行了解。张继双以宜华公司的名义进行案涉房屋的销售，双方在签订合同之时对案涉建筑物不符合正常可出售房屋的情况是明知的。在一审期间，一审法院对案涉建筑物向相关部门进行了书面咨询，吉林市规划与自然资源局曾对案涉建筑物的相关改建及办理产权情况对一审法院进行了回函。根据回函内容显示，于宏禹与宜华公司所签订房屋买卖合同标的物及案涉建筑物的合法性需经多个行政部门审批确认，但根据目前证据显示，张继双未向相关部门提交报批手续，政府行政部门未对案涉建筑物的合法性进行确认，法院民事审判无法代替行政机关的审批及行政审判进行审理。综上，在政府相关行政部门未对张继双的私自改变建筑物用途，将商业用途改变为住宅的改建、销售行为以及案涉建筑物的合法性进行确认的情况下，于宏禹针对买卖标的物要求法院判决继续履行买卖合同，办理房屋过户手续的诉讼请求，暂不具备民事案件审判基础，不属于人民法院民事案件受案范围，应裁定驳回于宏禹的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初890号民事判决；二、驳回于宏禹的起诉。一审案件受理费555元，退还于宏禹；上诉人张继双预交的二审案件受理费50元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二〇年十二月十二日书记员  周双媛