广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终19062号上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三房屋管理所，住所地广州市大沙头二马路**之五。法定代表人：蔡旭波，职务所长。委托诉讼代理人：郑锡骥、容春碧，均系该所职员，联系地址。被上诉人（原审被告）：辛威杰，男，1970年5月31日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，住广州市越秀区。上诉人广州市越秀区第三房屋管理所（以下简称越秀第三房管所）因与被上诉人辛威杰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。越秀第三房管所上诉请求：撤销一审判决第四项，改判：1.辛威杰将广州市越秀区农林下路70号510房腾空交还给越秀第三房管所，辛威杰及同住人员迁出上址房屋。2.辛威杰向越秀第三房管所支付房屋占用费，按同期房管部门公布的同地段《广州市房屋租金参考价》住宅标准计算占用费。（占用费计算日期从人民法院判令解除越秀第三房管所与辛威杰租赁合同之日起至辛威杰腾空交回房屋之日止）。3.辛威杰承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决查明事实不清、认定事实有误。一、一审法院认为“鉴于目前未有证据反映辛威杰在本市内有其他房屋可供居住，故越秀第三房管所现要求辛威杰腾空交还房屋的请求，暂不具备条件，本院对此不予支持”，属认定错误。越秀第三房管所与辛威杰签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》第四条第1点约定：“逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋。”《广东省公有房产管理办法》（2002年修正本）第二十五条第（二）项规定：单位和个人租用公房，无故拖欠房租经催收仍不缴交者，有意连续拖欠房租半年以上者，房管部门或产权单位除追收欠租外，有权将房屋收回。辛威杰在（2014）穗越法民三初字第2268号民事判决书生效后，至今仍没有缴交从2014年6月至2015年4月的欠租，从2015年5月至今，辛威杰也没有缴交任何房屋费用。我方认为，辛威杰如有生活困难、居住困难，应向民政部门、住房保障部门请求帮助，而不应多次、长期恶意欠租，占用房屋，侵占国有资产。故越秀第三房管所要求解除租赁合同、辛威杰将涉案房屋腾空交还给越秀第三房管所的请求于理有据。二、一审法院已认定越秀第三房管所与辛威杰就涉案房屋的租赁合同关系于判决发生法律效力之日解除，但对越秀第三房管所要求辛威杰腾空交还房屋的请求不予支持，认为辛威杰在继续使用涉案房屋期间，应按约定的租金标准向越秀第三房管所支付房屋使用费。我方认为，自解除租赁合同关系之日起，辛威杰不应再享受公房租金优惠，其占用涉案房屋对越秀第三房管所将造成巨大的损失，辛威杰应按照同期房管部门公布的同地段同类《广州市房屋租金参考价》居住用房标准向越秀第三房管所缴交房屋使用费。被上诉人辛威杰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。越秀第三房管所向一审法院起诉请求：1.判令辛威杰向越秀第三房管所支付自2015年5月起至合同解除之日止的租金（每月按168元的标准计算）。2.判令辛威杰向越秀第三房管所支付违约金2135.54元（即逾期付款违约金，按当月欠租为基数，按每日万分之五的标准计算，从2015年5月21日起至辛威杰实际付清欠租之日止；该违约金的计算标准是根据合同第四条第一点主张的）。3.判令解除越秀第三房管所与辛威杰的租赁合同关系。4.判令辛威杰户及同住人员将广州市越秀区农林下路70号510房腾空交还给越秀第三房管所。5.判令辛威杰向越秀第三房管所支付自法院判令解除双方租赁关系之日起至辛威杰腾空交还房屋之日止的房屋占用费，按同期房管部门公布的《广州市房屋租金参考价》住宅标准计算。一审法院经审理查明：广州市越秀区农林下路70号510房是越秀第三房管所管理的房屋，由辛威杰承租。双方曾于2013年6月21日签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，其中约定越秀第三房管所同意将上述房屋出租给辛威杰作住宅使用，使用面积43.64平方米，租期自2013年4月1日至2014年6月30日止，月租金为168元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期内，乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。上述合同约定的租期届满后，双方未续签合同。辛威杰按照合同约定的标准向越秀第三房管所交纳租金至2014年5月止。2014年，越秀第三房管所以辛威杰拖欠租金为由向一审法院提起诉讼，要求判令辛威杰及同住人员迁出涉案房屋，将该房屋腾空交还给越秀第三房管所及补交2014年6月1日起至实际交还房屋之日止的租金。在该案诉讼中越秀第三房管所、辛威杰共同确认自上述租赁合同租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同；辛威杰确认自2014年6月起欠租。一审法院据此认为，越秀第三房管所、辛威杰之间就涉案房屋成立不定期租赁关系，租赁期间，辛威杰居住使用涉案房屋，则理应按时、足额向越秀第三房管所缴纳租金，故越秀第三房管所主张要求辛威杰补齐拖欠租金，合法有据，一审法院予以支持。至于越秀第三房管所主张因辛威杰拖欠租金要求辛威杰交还房屋的问题，辛威杰拖欠租金确系事实，但考虑到辛威杰庭审中对其拖欠租金的原因进行说明并表示其存有一定困难，也表态同意在其能力范围内支付租金；而辛威杰租赁涉案房屋系因拆迁回迁入住，有一定的特殊性；且辛威杰陈述其生活困难，并无其他房屋可供搬迁居住；再加上本案并未有证据反映辛威杰系多次或恶意欠租，又或者存在其他违法不正当使用公租房的情形，鉴于此，越秀第三房管所在本案主张收回房屋的理由不充分，一审法院不作支持。遂于2015年3月24日作出（2014）穗越法民三初字第2268号民事判决书，判决：一、于该判决发生法律效力之日起十日内，辛威杰将2014年6月1日起至该判决发生法律效力之日止承租广州市越秀区农林下路70号501房的租金（按每月168元的标准）一次性支付给广州市越秀区第三土地房屋管理所。二、驳回广州市越秀区第三土地房屋管理所的其他诉讼请求。该判决于2015年4月28日发生法律效力。越秀第三房管所为证明其曾通知辛威杰续签租赁合同及终止合同关系、催缴租金的情况，向一审法院提交了：1.落款时间为2015年4月10日的《关于办理直管房（住宅）续租手续的通知》照片及落款时间为2015年4月21日的《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》照片，其中分别记载通知辛威杰备齐有关材料前往广州市文德房地产物业管理有限公司办理续租手续；及通知辛威杰因其未在限定期限内按通知要求办理上址房屋的租赁合同手续，现越秀第三房管所决定与辛威杰终止租赁关系，双方的租赁关系自本通知送达之日起终止。请你于2015年5月1日前，腾空上址房屋交回越秀第三房管所，并清缴使用房屋期间产生的相关费用……另自2015年5月2日起至实际交回房屋期间，辛威杰还应按《广州市房屋租金参考价》，即37元/平方米，向越秀第三房管所缴交上址房屋的使用费等。2.自2015年7月22日至2017年6月27日期间在涉案房屋张贴的《请尽快缴纳房屋租金的通知》的照片若干张。3.落款时间为2017年7月7日的《关于限期腾空房屋及补缴房屋占用费的通知》，其中载明辛威杰承租农林下路70号510房是越秀第三房管所管理的直管房，双方签订的租赁合同已于2014年6月30日到期，因辛威杰从2014年6月起未缴纳租金，双方租赁关系已终止，上址房屋被辛威杰擅自占用，越秀第三房管所曾于2014年9月向法院立案起诉……因辛威杰已无合法权利继续占用上址房屋，现请辛威杰于2017年7月14日前将房屋腾空钥匙交回越秀第三房管所，同时清缴相关费用及清空屋内物品，逾期未处理的，越秀第三房管所将通过法律途径收回房屋。另，参照房管部门公布的《广州市房屋租金参考价》同期同地段住宅用途房屋的租金标准，辛威杰仍需向越秀第三房管所缴纳从2015年5月1日起至腾空之日止的房屋占用费等。目前未有证据反映辛威杰在本市内有其他房屋居住。一审法院认为：越秀第三房管所、辛威杰自愿签订的上述《广州市直管房（住宅）租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同。上述生效的（2014）穗越法民三初字第2268号民事判决书已认定在上述合同租赁期限届满后，越秀第三房管所、辛威杰之间形成不定期租赁合同关系。辛威杰自2015年5月起未再向越秀第三房管所支付租金，已违反上述合同的约定，其行为构成违约，应承担违约责任。此外，因越秀第三房管所、辛威杰之间形成不定期租赁合同关系，越秀第三房管所作为出租人有权随时要求解除合同。因此，越秀第三房管所现诉请要求解除与辛威杰之间的租赁合同关系、辛威杰清付租金及逾期支付租金的违约金，符合法律规定及双方的约定，理据充分，一审法院予以支持。鉴于目前未有证据反映辛威杰在本市内有其他房屋可供居住，故越秀第三房管所现要求辛威杰腾空交还房屋的请求，暂不具备条件，一审法院对此不予支持。辛威杰在继续使用涉案房屋期间，应按约定的租金标准向越秀第三房管所支付房屋使用费。辛威杰经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对越秀第三房管所诉讼请求进行答辩的权利及对越秀第三房管所提供证据进行质证的权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条的规定，作出如下判决：一、广州市越秀区第三房屋管理所与辛威杰就广州市越秀区农林下路70号510房的租赁合同关系于本判决发生法律效力之日予以解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，辛威杰向广州市越秀区第三房屋管理所支付自2015年5月1日至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月168元的标准计付）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，辛威杰向广州市越秀区第三房屋管理所支付自2015年5月21日起至实际付清上述欠租之日止的违约金（以当月应付未付的租金本金为基数，按每日万分之五的标准计算）。四、驳回广州市越秀区第三房屋管理所的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由辛威杰负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，涉案房屋为越秀第三房管所管辖的直管房，越秀第三房管所将涉案房屋出租给辛威杰作为住宅使用，辛威杰按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，越秀第三房管所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有用益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。越秀第三房管所作为房屋受托管理单位对涉案合同的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6089号民事判决；二、驳回广州市越秀区第三房屋管理所的起诉。一审案件受理费50元，退还广州市越秀区第三房屋管理所；广州市越秀区第三房屋管理所预交的二审案件受理费50元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年十二月二日书记员 古嘉玲张海燕