山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12833号上诉人（原审被告）：魏金玲，女，1990年1月2日出生，汉族，住山东省聊城市。被上诉人（原审原告）：赫占晓，男，1993年3月25日出生，汉族，住济南市。上诉人魏金玲因与被上诉人赫占晓房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初4856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。魏金玲上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项判决，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费由赫占晓承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.涉案合同的解除时间为2019年3月1日。魏金玲于2019年2月1日通知赫占晓要求解除涉案合同，双方虽然就解除合同事宜未协商一致，但因魏金玲的租金付到2019年3月1日，魏金玲于2019年2月28日前已自行搬离租赁房屋。在魏金玲搬离租赁房屋后，赫占晓于2019年3月初更换租赁房屋的门锁，并实际控制占有租赁房屋。故，涉案合同的解除时间应为2019年3月1日。2.魏金玲自2019年3月2日至2019年5月31日期间未实际使用、占有涉案房屋。因魏金玲于2019年2月28日前已经搬离租赁房屋，赫占晓于2019年3月初更换租赁房屋的门锁，并实际控制、占有租赁房屋。魏金玲在2019年3月2日至2019年5月31日期间并未实际使用占有租赁房屋，一审法院判决魏金玲承担该期间的房租及滞纳金没有事实及法律依据。二、一审法院认定魏金玲向赫占晓承担违约金不合理。魏金玲于2019年2月1日起便与赫占晓协商要求解除涉案合同，虽然双方并未就解除涉案合同达成一致意见，但魏金玲主动于2019年2月28日前搬离租赁房屋，赫占晓于2019年3月初更换房屋门锁并实际占有控制租赁房屋。另，赫占晓于2019年6月1日将涉案房屋租赁给案外人李健，魏金玲搬离租赁房屋并未给赫占晓造成实际损失。一审法院不应认定魏金玲向赫占晓承担违约金。综上所述，一审法院认定事实错误，认定魏金玲向赫占晓承担违约金不合理。赫占晓辩称，不同意魏金玲的上诉。在未经赫占晓的同意下，魏金玲单方面以“交付钥匙”为理由解除合约，拒绝履行合同义务，社会的公平性就不存在了。赫占晓发现魏金玲离开的时候是5月份，当时就报警了，并非是魏金玲所说的3月份已经交付钥匙，魏金玲当时正在跟转租房客叫“王钟”的有着诉讼，当时魏金玲已经起诉到了济南市天桥区人民法院。魏金玲并没有自行搬离，钥匙也没有交给赫占晓，赫占晓3月份没有更换门锁，是5月份更换的门锁。实际上2019年2月28日到5月份中旬，魏金玲是实际占有，一直到赫占晓报案那天，报警的原因是人去楼空，里面的东西也已经全部搬走了。当时魏金玲还欠着房租，什么也没有交，钱交到2月28日，里面就剩一把椅子，合同里并没有规定说赫占晓找到了下家就可以免除魏金玲的违约金。赫占晓向一审法院起诉请求：1.依法判令赫占晓与魏金玲解除房屋租赁合同。2.依法判令魏金玲向赫占晓支付68天装修内的房屋租金9444.45元。3.依法判令魏金玲按年租金的30%向赫占晓支付违约金15750元。4.依法判令魏金玲支付赫占晓租赁期间因多次拖欠房租而产生的滞纳金445012.5元。5.本案诉讼费用由魏金玲承担。在诉讼过程中，赫占晓明确其第四项诉讼请求为：要求魏金玲支付自2019年3月1日至2019年9月1日的房租26250及相应的滞纳金共计445012.5元。一审法院认定事实：2016年12月22日，赫占晓与魏金玲签订了《房屋租赁合同》一份，赫占晓将位于济南市天桥区世茂天城1.1期18-105房屋租赁给魏金玲，租赁自2016年12月23日至2022年2月28日。2019年3月1日，魏金玲搬离案涉租赁房屋。在租房初期，魏金玲交付赫占晓房屋押金4166元，租金交纳至2019年3月1日。另查明，2019年6月1日，赫占晓将案涉房屋租赁给案外人李健。一审法院认为，赫占晓与魏金玲之间的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合约，诚实履行。关于案涉合同的解除时间，2019年2月1日，双方协商解除合同事宜并未达成一致，案涉房屋一直由魏金玲占有、使用，魏金玲一直未能将房屋钥匙交付赫占晓，直至2019年6月1日赫占晓才将案涉房屋转租给案外人李健，故一审法院认定案涉合同的解除时间为2019年5月31日。魏金玲交付租金至2019年3月1日，在案涉合同解除前未如约交纳租金，属违约行为，故赫占晓诉请判令魏金玲向赫占晓支付68天装修内的房屋租金9444.45元，符合双方约定，一审法院予以支持；在庭审过程中，经一审法院释明，赫占晓同意适用违约金条款，魏金玲辩称赫占晓请求的违约金过高，请求法院予以调整，一审法院酌情认定违约金数额为1万元，因魏金玲已支付赫占晓押金4166元，故魏金玲应支付的违约金为5834元；赫占晓诉请判令魏金玲支付赫占晓租赁期间因多次拖欠房租而产生的滞纳金445012.5元，述称魏金玲于2018年3月2日交了25000元，拖延了29天，每天按25000元的3%计算，于2018年9月2日交了25000元，拖延了32天，每天按25000元的3%计算。一审法院认为，魏金玲交付上述租金时，赫占晓并未提出异议，视为其放弃对滞纳金的追索。魏金玲应当按照合同约定支付赫占晓2019年3月2日至2019年5月31日（90天）的房租13125元，对此部分租金，魏金玲应于2019年2月1日支付，但魏金玲未如约支付，故赫占晓可主张滞纳金，但合同约定每日3%过高，一审法院酌情调整为：以13125元为基数，自2019年2月2日起至判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，对赫占晓该项诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：一、解除赫占晓与魏金玲于2016年12月22日签订《房屋租赁合同》；二、魏金玲于判决生效之日起10日内支付赫占晓装修期内的房屋租金9444.45元；三、魏金玲于判决生效之日起10日内支付赫占晓违约金5834元（已扣除魏金玲已支付赫占晓的押金4166元）；四、魏金玲于判决生效之日起10日内支付赫占晓2019年3月2日至2019年5月31日的房租13125元及以相应滞纳金（13125元为基数，自2019年2月2日起至判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回赫占晓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4177元（已减半收取），由赫占晓负担3867元，魏金玲负担310元。二审中，魏金玲向法庭提交了两份证据。证据一，涉案房屋的物业交费记录，拟证实涉案房屋在2019年5月份已经有其他人使用。证据二，魏金玲与赫占晓的聊天记录，拟证实赫占晓实际上在5月份已经将涉案房屋租出去了。赫占晓质证称，证据一中的物业费与转租没有关系，房子空着也要交物业费。关于证据二，其当时想表达的是两个多月，将近3个月的房租。应该以其与后面租客实际签订的日期为准。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中，赫占晓与魏金玲之间的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在合同履行过程中，赫占晓不存在违约行为，2019年2月1日，双方曾就解除合同事宜协商但未达成一致，在此情况下，魏金玲不享有单方合同解除权，其提出的已于2019年3月1日搬离涉案房屋，双方的租赁合同已解除的主张不能成立。因魏金玲未继续交纳租金，且未将房屋钥匙交付给赫占晓，导致直至2019年6月1日，赫占晓才将涉案房屋转租给案外人李健，故在此期间产生的房屋空置损失即房屋租金和迟延履行金，魏金玲应当予以支付。鉴于魏金玲单方解除合同，构成根本违约，魏金玲应当按照合同约定支付违约金。据此，一审法院判决魏金玲向赫占晓支付装修期内的房屋租金并酌定支持违约金1万元并无不当，本院予以维持。综上所述，魏金玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510元，由魏金玲负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈勇二〇二〇年十二月一日法官助理 乔斌书 记 员 李杨