河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4796号上诉人（一审原告）：彭定锋，男，汉族，1985年9月7日出生，住址河南省光山县。委托诉讼代理人：冯吉祥，河南晓燕律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：光山县筑成房地产开发有限公司，住所地光山县官渡河产业集聚区航空路**，统一社会信用代码91411522789189161W。法定代表人：张洁，公司经理。委托诉讼代理人：陈功勤，男，汉族，1967年11月12日出生，住址河南省光山县，光山县筑成房地产开发有限公司员工。上诉人彭定锋因与被上诉人光山县筑成房地产开发有限公司（以下简称筑成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2020）豫1522民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人彭定锋及其委托诉讼代理人冯吉祥，被上诉人筑成公司的委托诉讼代理人陈功勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人彭定锋上诉请求:1、依法改判（2020）豫1522民初859号民事判决书，判令被上诉人退还上诉人房屋差价及被上诉人多收而一审法院未支持的相关税费21869.7元。2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：原审判决认定事实部分错误。1、上诉人房屋面积相差1.66平方米，不是一审认定的1.19平方米，差价款是2423.6元，不是一审认定的1737.4元。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定建筑面积为150.86平方米，但上诉人是按建筑面积151.33平方米交付的购房款，房屋实际建筑面积为149.67平方米，房屋单价按1460元/平方米计算，面积差价2423.6元，一审认定为1737.4元是错误的。2、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中的《附件三：装饰设备标准》及《附件四：合同补充协议》，之前都是没有的。被上诉人在让上诉人交房拿钥匙之前的时候，将上诉人手中的《商品房买卖合同》收走，将附件三和附件四强行粘贴在合同上面，并威胁上诉人说不签名就不给交房，退回上诉人的购房款再次销售，因为当时房价上涨，上诉人在被上诉人的胁迫下不得已签字。所有的住户都是这样操作的，这显然不是双方的真实意思表示。一审认定“没有证据证明原告是在受胁迫或者重大误解的情况下签订”，是不客观的，开庭时有同小区其他几位住户证明了上诉人所说的情况是属实的。3、安装天然气、闭路、外墙保温、自来水、电等费用，是被上诉人的建筑成本费用，不应由上诉人承担。2001年，国家计委、财政部联合下发了关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知（计价格[2001]585号），文件规定，取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套费，以及计价费[1996]2922号文件颁布后，地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费，一律取消。被上诉人强行在与上诉人之前签订好的《商品房买卖合同》上再粘贴上补充协议，安装天然气、闭路、外墙保温、自来水、电等费用，是违法的做法。我国《合同法》第五十二条第（三）项、第（五）项规定，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。被上诉人强行与上诉人签订的补充协议，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定，就是无效的。4、一审认定被上诉人“为彭定锋代交物业费899元”错误。上诉人在接收交房手续时，向物业交了3000元装修押金，物业在退装修押金时扣除了交房当年的物业费，根本不存在被上诉人替上诉人代交物业费的事，那是被上诉人与物业之间的事情，与上诉人无关。5、一审计算错误。按照一审判决的计算方法，分摊到上诉人名下契税8808元、公共维修基金4404元、燃气初装费2700元、闭路315元、水电入户费用7048.6元、外墙保温费5874元、代交物业费899元，除一审不支持的滞纳金和被上诉人没有票据证明的办证费用外，上述几项加起来是30048.6元，上诉人给被上诉人预交了35000元相关费用，如果这些不该交的费用都让上诉人来交，被上诉人也应退还上诉人4951.4元，加上1737.4元房屋面积差价是6688.8元，而不是一审判决支持的2341.9元。综上所述，原审在事实认定方面存在矛盾和部分错误，要求二审查明事实，依法支持上诉人上诉请求。被上诉人筑成公司答辩称，一、答辩人与上诉人签订的《商品房买卖合同》及附件是同一天签订的，在主合同中已明确有附件一、二、三及《合同补充协议》，说明附件不是后来补签的，答辩人与上诉人所签订的合同无任何威胁行为，是双方真实意思表示，合法有效。答辩人与上诉人签订的《合同补充协议》第6条并未免除答辩人的责任加重上诉人的责任、排除上诉人的主要权利。该补充协议违反了“一价清”制度，从行政管理视角来考量，其行为应受到行政处罚，但从法律层面来理解，上诉人请求无效，存在法律障碍。根据我国《合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规效力性、强制性规定才无效，“一价清”制度不属于法律和行政法规的范围，不属于认定合同无效的法定情形。上诉人主张无效理由缺乏法律依据，所以补充协议合法有效，对答辩人和上诉人均具有约束力。二、物业费问题。答辩人为上诉人所交的物业费未在装修押金中扣除，如果扣除了，上诉人就会拿去物业费票，物业费票仍然在答辩人这里，说明物业费未在装修押金中扣除。三、一审计算错误问题。一审如果计算确有错误可以重新计算。四、一审未预留办证费用不正确。答辩人已为上诉人办理了产权证，小区业主产权证还没有全部办完，房产部门还没有统一开工本费、测绘费、印花税的票，一审以答辩人未提供票据为由不予支持，不正确。答辩人与上诉人明确约定先交费，后办证，多退少补，一审不预提，待答辩人开完票后，再一个一个地讨要，太麻烦，也不符合双方的约定。上诉人彭定锋向一审法院起诉请求：1、要求判令被告退还原告房价款差价2423.6元，并按同期银行贷款利率支付利息，自2012年4月25日起至房屋差价款全部退完之日止；2、判令被告退还原告多收的相关税费21788元，并按同期银行贷款利率支付利息，自2011年10月18日起至多收的相关税费全部退完之日止；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告筑成公司系光山县紫阳华府小区开发商，2011年1月24日原告彭定锋与被告筑成公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171），约定被告筑成公司将其建设的紫阳华府小区7幢4层4号房卖于原告，合同中与本案有关且为双方争议焦点的约定内容如下：第三条约定，房屋建筑面积为150.86平方米；第四条约定，商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米1460元，总金额为220255元；第五条约定，根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，差异部分按《商品房屋销售面积计算及公共建筑公摊规定》计算面积进行结算，实行多退少补（此条为双方自行约定的内容）；合同补充协议第六条约定，本合同所指商品房价款仅指房屋建筑本身的售价，不包括契税、公共维修基金、办证费用、燃气初装费、水电入户费用、外墙保温费等费用。买受人同意由出卖人代收本条所指各项费用，应在房屋交付之前付清相关费用。任何情况下，所代收费用发生变化，代收人不承担责任，买受人按照有关规定交纳费用。原告彭定锋向被告筑成公司支付购房款220200元，2011年10月18日，原告彭定锋向被告筑成公司预交相关税费35000元。被告筑成公司于2012年7月29日向原告彭定锋交付房屋，所交付房屋的房权证登记面积为149.67平方米。一审另查明，被告筑成公司为原告彭定锋于2019年2月26日办理了光山县房权证字第**产权证。被告筑成公司为紫阳华府小区安装天然气花费648000元，安装闭路花费75600元，外墙保温花费1479200元，安装自来水花费541950元，安装电花费1200000元，上述款项平均到彭定锋名下，即契税8808元、滞纳金114.5元、公共维修基金4404元、办证费用490元、燃气初装费2700元、闭路315元、水电入户费用7048.6元、外墙保温费5874元，被告为彭定锋代交物业费899元。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应依法予以保护。关于本案中原、被告双方争议的焦点及原告的诉讼请求是否应予支持，依据相关法律规定，结合本案证据，分析论证如下。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定的计算方法计算，被告所交付房屋的面积误差为1.19平方米；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定，按照约定处理…；依据该条司法解释规定，商品房买卖行为是平等民事主体之间的民事法律行为，属于私法范畴，在不违反法律禁止性规定的前提下应当优先适用当事人意思自治的原则进行处理，该条为当事人自行约定的内容，应当按照双方的约定进行处理，即单价不变，多退少补；因此，原告要求被告退还房屋面积差价1737.4元的诉讼请求，一审予以支持。关于原告诉请利息的问题,由于双方在合同中没有对此作出约定,且对于应否退还差价款当事人一直存有争议,故原告主张利息依据不足,一审不予支持。关于双方签订的补充协议，原告称是被告以办理房产证为名自行粘贴在买卖合同上，被告存在欺诈、胁迫的情形，原告不认可，但原告当庭认可补充协议上的签名系自己所写，也没有证据证明原告是在受胁迫或重大误解的情况下签订，原、被告所签订合同补充协议是双方真实意思表示，具有法律效力，故对原告的该项辩称，一审不予认可。关于预收相关税费，因双方签订的补充协议第六条有明确约定，其中契税、公共维修基金、燃气初装费、闭路、水电入户费用、外墙保温费、物业费均提供有正式发票，应按照约定执行，办证费用490元被告未能提供票据，应予以退还原告；关于契税滞纳金，契税完税凭证上显示缴纳日期为2012年6月20日，逾期25天，而原告向被告预交税费是2011年10月18日，迟延缴纳契税责任在被告，滞纳金114.5元应当由被告承担，故被告应当退还原告多收的相关费用2341.9元（1737.4+490+114.5）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、被告光山县筑成房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还原告彭定锋款项2341.9元；二、驳回原告彭定锋其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费405元，由原告彭定锋承担355元，被告光山县筑成房地产开发有限公司承担50元。二审中，上诉人提供证人李某、匡某、熊某的证人证言，用于证明涉案《商品房买卖合同》中的附件三、附件四是后来添加的，业主是不得已签字；被上诉人没有代交物业费。被上诉人质证称，证人证言的内容不属实，不能作为本案的定案依据。被上诉人提供退还杨际强、陈世龙、彭定锋、程高群、张宏虎等业主预收费用的《退款凭证》，用于证明已向本系列案中的五位业主退还了税费。上诉人质证称，《退款凭证》是伪造的，上诉人没有接收过被上诉人的退款。二审审理查明的案件事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。上诉人与被上诉人2011年1月24日签订的涉案《商品房买卖合同》明确约定了合同附件与合同具有同等法律效力。根据涉案《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第6条“本合同所指商品房价款仅指房屋建筑本身的售价，不包括契税、公共维修基金、办证费用、燃气初装费、水电入户费用、外墙保温费等费用。买受人同意由出卖人代收本条所指各项费用，应在房屋交付之前付清相关费用。任何情况下，所代收费用发生变化，代收人不承担责任，买受人按照有关规定交纳费用。”的约定，上诉人主张被上诉人退还多收取的契税、公共维修基金、燃气初装费、闭路、水电入户费用、外墙保温费等税费，属于双方合同约定的由被上诉人代为收取不包括在涉案房屋售价范围内的费用。上诉人所举证据未能充分证明其关于涉案《商品房买卖合同》附件四的签订的原因是由于被上诉人胁迫或重大误解而为，因此上诉人上诉要求被上诉人退还上述税费的意见，本院不予支持。上诉人按照1460元/平方米全款购买被上诉人开发的建筑面积为151.33平方米的涉案房屋，但涉案房屋实际建筑面积为149.67平方米，被上诉人应按约定向上诉人退还房屋面积差价款2423.6元[1460元/平方米×（151.33平方米-149.67平方米）]，一审计算房屋面积差价款金额不当，本院予以更正。综上所述，上诉人彭定锋的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实部分有误，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省光山县人民法院（2020）豫1522民初859号民事判决第二项；二、变更河南省光山县人民法院（2020）豫1522民初859号民事判决第一项为：被告光山县筑成房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告彭定锋款项3028.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费405元，由上诉人彭定锋承担100元、被上诉人光山县筑成房地产开发有限公司承担305元。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年十二月七日书记员  刘韫滔