长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0191民初1830号 原告：于彦，男，汉族，1969年12月29日出生，住长春市宽城区。 原告：李彪，男，汉族，1980年10月27日出生，住长春市宽城区。 二原告共同委托代理人：邹忠玉，吉林超远律师事务所律师。 二原告共同委托代理人：侯育颉，吉林超远律师事务所律师。 被告：长春市恒达李博物流有限公司，住所地：长春市绿园区长白公路以北中机（长春）物流科技园区A8[幢]**房。 法定代表人：李博，该公司总经理。 委托代理人：杨波，吉林自主军创律师事务所律师。 原告于彦、李彪与被告长春市恒达李博物流有限公司（以下简称恒达李博物流）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告于彦、李彪及其委托代理人邹忠玉、侯育颉，被告恒达李博物流的委托代理人杨波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 于彦、李彪向本院提出诉讼请求：一、判令恒达李博物流向二原告支付2020年1月1日至2020年4月12日期间的租金共计42.5万元及利息（利息以42.5万元为基数，自2020年1月1日起至实际返还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；二、判令恒达李博物流向二原告返还已收园区内租户自2020年4月12日以后剩余租期内租金共计107,958元；三、判令恒达李博物流补偿二原告取暖用煤30吨、生物颗粒33吨，共计价值53,000元；四、判令恒达李博物流向二原告支付一次性赔偿损失款150万元；五、本案诉讼费用由恒达李博物流承担。事实和理由：2018年11月23日，二原告与恒达李博物流签订《园区整体租赁合同》一份，约定二原告将位于长春市经开区兴隆山镇安龙村胡家店屯东侧，长平高速公路以西的安隆物流园整体出租给恒达李博物流，租赁内容包括：园区面积约为40,000平方米，包括三个库房，暖库约900平，冷库约1200平，一个司机住宿处，锅炉房，若干彩钢房，一个小型停车场和一排厂房，门市约400平，两栋民房约200平及院子仓房，取暖燃料煤约300吨，生物颗粒约33吨，租户30户。租赁期限自合同签订之日起至二原告园区内因政府规划与二原告解除合同、或因其他不可抗力原因不能继续支持园区的运营为止。租金为150万元／年，恒达李博物流应于每年1月1日前向二原告支付当年租金150万元。因恒达李博物流原因强制解除合同，恒达李博物流应返还园区内所有租户当年剩余租金，并向二原告一次性赔偿损失150万元。如恒达李博物流在租期两年内终止合同的，应补偿二原告取暖用煤30吨，生物颗粒33吨。合同还约定如恒达李博物流终止合同的，需将租赁物恢复原样。上述合同签订后，二原告按照协议约定将租赁物全部交付恒达李博物流，恒达李博物流仅向二原告支付第一年租金，后续未在缴纳任何租金，2020年4月12日，恒达李博物流向二原告送达《场地搬离通知书》，明确表明其于2020年4月12日搬离租赁场地。单方强制性的解除了各方签订的《园区整体租赁合同》。也未向二原告支付所欠租金及返还租户已缴纳部分的租金且未经二原告同意擅自将部分租赁物拆除，二原告认为，恒达李博物流拖欠租金及单方解除合同的行为已构成违约，应当按照合同约定承担相应责任。为此，为维护二原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 恒达李博物流辩称：签订合同之时二原告在面积上对恒达李博物流进行欺诈，属于二原告违约在先。恒达李博物流承租园区后发现园区的面积严重不足，与合同约定的4万平方米差一万余平，二原告提供的实际租赁土地比约定减少了20%的面积，即实际可使用的面积不足三分之二。而面积的大小对于物流行业的营利还是亏损起着至关重要的作用（物流零担专线、仓配一体、加盟网络、物流园区，以上四项为恒达李博物流的主营业务收入，其中：a.仓配一体业务以托园区及全国分理市内派送，仓储服务价格在8-15元/平之间，面积不足导致仓储租赁直接损失；b.加盟网络业务，公司盟商入驻恒达李博物流园，承接及分理恒达李博物流货品，每个盟商需要租赁固定场地进行货物分理，租赁价格为8-10元/平方米，面积不足导致盟商场地租赁直接损失；c.停车场由于面积不足，限制停车数量，导致损失)，就此问题恒达李博物流找二原告进行多次协商，要求按实际使用面积调整租金，但始终未达成一致。在纠纷未解决前恒达李博物流有权暂不缴纳此后的租金。故恒达李博物流拒绝交租的行为是履行不安抗辩权，并非属违约行为。二、二原告要求恒达李博物流支付2020年1月1日至2020年4月12日期间的租金42.5万元数额过高，应予调整：1.二原告交付标的实际使用面积与约定面积差一万余平，导致恒达李博物流经营收严重减少，损失惨重，如果该租金仍按150万元收取对恒达李博物流明显不公，应按实际使用面积收取租金。2.应当去除部分租金，其中包括疫情期间的2020年2月-2020年4月14日的2个半月的租赁费用：由于新冠疫情以及疫情的防控措施直接导致恒达李博物流在2020年1月未至四月未期间无经营收入，根据《最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》之相关规定，继续按照原租赁合同支付租金对恒达李博物流明显不公，因此租金应做相应减免。三、二原告所述恒达李博物流强制解除合同与事实不符，案涉合同的解除是在长春供电公司强制恒达李博物流整改导致租赁园区已经无法满足恒达李博物流正常经营，合同目的不能实现的情况下解除。此种情况符合案涉合同3.1款以及6.2款之约定条件，亦符合法定的解除条件，我方有权解除合同，属于不可归责于任何一方的客观原因导致。二原告不应向恒达李博物流承担诉求第二项、第三项与第四项的给付义务。且我方收取园区内租户租金的截止时间为2019年12月31日，此后租金我方并未收取，因此二原告第二项诉求无事实及法律依据。四、即使恒达李博物流需支付违约金给二原告，二原告对违约金150万元的请求亦高于实际损失，缺乏依据，应予以调整。对于租赁合同来讲，承租方违约而给出租方造成的损失主要是再次招商运营的费用以及空租期的租金损失，并不主要体现惩罚功能。而本案当中恒达李博物流撤离园区后二原告对园区进行了自营，并不存在损失，亦不需要赔偿。五、恒达李博物流物化在租赁园区里的投资包括300余平方米的彩钢房以及地面硬化共计四十余万元，二原告应给予恒达李博物流折价补偿。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年11月23日二原告与恒达李博物流签订了《园区整体租赁合同》约定二原告将位于长春市经开区兴隆山镇安龙村胡家店屯东侧,长平高速公路以西的安隆物流园整体出租给恒达李博物流,租赁内容包括：园区面积约为40,000平方米，包括三个库房，暖库约900平，冷库约1200平,一个司机住宿处,锅炉房，若干彩钢房，一个小型停车场和一排厂房，门市约400平，两栋民房约200平及院子仓房，取暖燃料煤约300吨，生物颗粒约33吨，租户30户。租赁期限自合同签订之日起至二原告园区内因政府规划与原告解除合同、或因其他不可抗力原因不能继续支持园区的运营为止。约定的租金为150万元/年，每年1月1日前支付租金。关于违约责任约定若因恒达李博物流原因强制解除合同，返还给二原告园区内所有租户当年剩余租金后，恒达李博物流一次性赔偿二原告损失150万元。合同签订后，恒达李博物流进驻园区进行经营，至2020年3月26日、3月31日、4月7日，二原告两次向恒达李博物流发出物流场地催缴费用通知单，要求其缴纳2020年的租金，恒达李博物流表示场地租金不合理，并于2020年4月12日向二原告发出场地搬离通知，表明搬离原因为：经过2019年一年运营，经营不善，公司严重亏损，2020年又经过疫情影响，公司所营租赁这个场地也处于严重赔钱状态，故于2020年4月12日正式搬离此场地，至于2020年1月1日至2020年4月12日的租金问题，恒达李博物流本着友好协商的态度进行处理，如果协商未果，可以通过法院仲裁。 针对搬离物流园时间，恒达李博物流称，2020年4月14日供电部门向恒达李博物流下达了长电安字2020第66号安全隐患通知，明确两边高压线垂直地面水平延伸15米为电力保护区，禁止在保护区内使用大型机械（吊车）或堆放易燃易爆物品，限3日内清除。故2020年4月15日，恒达李博物流公司全面搬离案涉物流园区。二原告表示恒达李博物流公司是在电力部门下达通知之前搬离的物流园，2020年4月10日就开始陆续搬离，4月12日已经搬离了大部分。并举证证明恒达李博物流的法定代表人李博曾发朋友圈广告2020年4月11日公司办公地址搬迁。庭审中，审判人员当庭拨打恒达李博物流业务联系电话，工作人员表示其于2020年4月前搬到现在的经营地点，二原告的主张能通过证据间彼此相互印证，故对于搬离时间在电力部门下达整改通知前一事本院予以采信。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方签订的《园区整体租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应当认定为合法有效，合同双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。现在《园区整体租赁合同》已解除，本案的争议焦点为是否为恒达李博物流单方违约解除合同。根据庭审中查明的事实，恒达李博物流虽主张系因电力部门下达整改通知，导致合同不具备履行的可能而解除合同，但是根据庭审查明事实，其已于接收电力部门通知前向二原告下发了解除通知，告知二原告解除原因为经营不善，公司严重亏损。并提前另寻新的物流园区，虽最后搬离时间为4月14日，因其为解除合同提前做了充足的准备工作，除向二原告作出解除合同的意思表示外，亦实施了解除合同的行为，故应当恒达李博物流单方违约解除租赁合同。 关于2020年1月1日至2020年4月12日期间的租金如何问题，庭审中恒达李博物流表示案涉物流园面积与合同约定不符，并提出反诉请求，本院认为该项主张的目的是针对面积存在差异要求减少租金，作为恒达李博物流的抗辩事由即可，可在本诉中解决，无需提起反诉。关于因为面积存在差异减少差异的主张，因本案系物流园整体出租，恒达李博物流在进行了实际踏查审慎决定后承租，双方签订的整体出租合同中对于面积约定的应理解为对租赁物整体情况的大概描述，同时恒达李博物流已经实际租用一年，在《场地搬离通知书》中亦未提出面积存在差异的问题，故恒达李博物流要求减少租赁费的主张不予支持，其应该按照合同的约定支付租金423,287.67元（1,500,000元÷365天×103天）。关于恒达李博物流应否支付违约金的问题，因受疫情影响导致恒达李博物流营业额锐减，且曾与二原告协商租金支付问题，为使双方在新冠肺炎疫情的冲击下双方利益均得以保护，不再要求恒达李博物流向二原告支付违约金更符合合同法的公平原则。 关于二原告请求支付取暖用煤、生物颗粒费用的主张，根据合同7.3约定“若丙方两年内终止合同，补偿甲乙方取暖用煤30吨，生物颗粒33吨”，庭审中二原告提交与取暖煤、生物颗粒的供应商的聊天记录、微信转账凭证、收据、证明等证据证明其购买上述物品支出53,000元，恒达李博物流公司虽庭审中表示与本案无关联性，同时未提交相反证据排除合理性，故本院对上述支出予以采信，根据双方合同的约定，恒达李博物流在两年内终止合同，应当向二原告支付该部分费用。 关于二原告要求恒达李博物流公司要求赔偿损失的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现二原告表示物流园区需要修复、重整，但其提交的工人个人手写收据等证据无法客观证明维修费用的具体数额，本院对此不支持。而客户损失、司机住宿损失均为因恒达李博物流单方解除合同导致的物流园区闲置产生的预期利益损失，虽双方在租赁合同中对于违约金有约定，但恒达李博物流对此不予认可，应视为其认为违约金过高，请求人民法院予以调整，结合本案物流园区的规模、疫情期间对物流行业的收入影响等因素，本院酌情保护四个月租金，即500,000元。庭审中，二原告表明现有的商户已经向恒达李博物流支付了部分租金，且二原告无法让现有租户迁出，故取得了该部分租户向恒达李博物流主张租金的债权，该部分损失已通过要求恒达李博物流支付违约金的形式得以补偿，故该部分本院不予支持。 庭审中恒达李博物流表示其在案涉物流园区加盖了房屋，二原告应当支付相应费用。因恒达李博物流未提供证据证明其加盖行为经过二原告允许，可待恒达李博物流证明二原告在合同解除后继续使用获益后另行告诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告长春市恒达李博物流有限公司于本判决生效之日十日内向原告于彦、李彪支付租金423,287.67元、采暖用煤、生物颗粒款53,000元、损失赔偿500,000元，以上合计976,287.67元； 二、驳回原告于彦、李彪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23,488元，减半收取计11,744.00元，由二原告共同负担6224.32元，被告长春市恒达李博物流有限公司5519.68元负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  王瑜 二〇二〇年十二月八日 书记员  韩旭