湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书(2020）鄂1303民初1300号原告：余先明，男，1956年7月17日出生，汉族，住随州市。委托诉讼代理人：万其明，随州市曾都区西城法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告：石莉，女，1990年12月6日出生，汉族，住随县。委托诉讼代理人：龚海滨，湖北天赋律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告余先明与被告石莉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余先明及其委托诉讼代理人万其明，被告石莉及其委托诉讼代理人龚海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余先明向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2017年12月13日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告清偿房屋租金27000元及其违约金10000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月13日，被告租赁原告的房屋用于经商场所，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告租用五年，其中第三条约定：乙方每年交纳房屋租金2.7万元。2019年12月13日到期，被告应交纳下年租金2.7万元。依据合同约定，被告除交纳房屋租金2.7万元外，还应承担违约责任（违约金1万元）。对此，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，请人民法院依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并判令被告清偿房屋租金2.7万元及其违约金1万元整。被告石莉辩称，一、被告的行为不构成根本违约，原告起诉解除合同于法无据；二、被告愿意缴纳2020年度的房租，继续履行合同，鉴于当下长期抗疫的严峻形势，建议按半年分两次支付，并结合现实状况及即时的优惠政策在合同约定标准范围内据实予以计算房租金额；三、在履行合同的过程中，原告存在违约（在先）的行为；四、若合同无法继续履行，被告的房租费应计算至合同解除之日止，而不是缴纳全年度租金；原告还应当返还被告的水电费押金3000元及房屋装修损失，并承担违约金1万元。经审理查明，2015年8月17日，原告余先明（乙方）与曾都区西城办事处双龙寺社区居委会（甲方）签订一份《承包协议》，承包曾都区西城办事处双龙寺社区居委会（以下简称“双龙寺社区居委会”）所有的原第一工业园的厂房用于投资，协议主要内容为：“一、原厂房改建为商业用房，由乙方负责投资，经营期为二十年，期满该房屋为甲方所有;二、在经营期间，房屋在原基础增加面积约5000平方米，改造的费用和投资由乙方承担，改建房屋服务技术要求及改建安全由乙方负责，甲方不承担任何投资费用及安全责任;三、乙方每年分两次上交管理费，每半年提前上交。第一年上交甲方管理费为贰拾玖万元，第二年为贰拾玖万伍仟元，以此类推，每年增加伍仟元管理费;四、在承包期间，乙方不经甲方同意不得随意转让他人使用，若乙方提出终止合同，乙方的投资和损失由乙方自行承担，甲方若提出终止合同，由甲方赔偿乙方损失;六、乙方在使用期间，要搞好门前四包，服从计划生育、综合治理等社区管理;十一、原所签承包合同执行在2008年12月底，此合同从2009年1月1日执行;十二、合同期满，房子由甲方收回，乙方也可在同等条件下优先承包使用。”合同签订后，原告将房屋进行改造，用于出租经营。2017年12月13日，原告余先明（甲方）与被告石莉（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告承包的双龙寺社区居委会的房子三间用于餐饮业，合同主要内容为：“一、甲方将位于随州市曾都区西城办事处双龙寺社区居委会原第一工业园（即随州市沿河大道30号）内，配电室旁房屋三间出租给乙方使用经营，用于餐饮业;二、承包的期限为五年，自2017年12月13日起至2022年12月13日止。在房屋租赁期限内，甲、乙双方的任何一方，不得随意终止或解除本合同;三、房屋租金：乙方每年交纳房屋租金2.7万元，大写贰万柒仟元整，并在签房屋租赁合同时一次性付清给甲方。合同期满，若乙方需要继续承租房屋，经甲方同意后，乙方必须在上年租赁合同期满前30日与甲方续签下一年房屋租赁合同，同时一次性付清下一年房屋租金，否则视为乙方不愿意续租;六、乙方在承租期间，不得随意改变房屋结构，对房屋室内外进行装饰装修的一切费用由乙方自己负担。租赁合同期满，乙方对室内外所有装修装饰全部无偿归甲方所有。乙方不得以任何理由要求甲方给予补偿;七、房屋租赁合同期满，乙方无条件腾空房屋并退给甲方;八、乙方在承租房屋期间，必须全面负责各种安全，并服从甲方对计划生育、综合治理、门前三包、消防及安全监督检查。甲方对前述其中任何一项提出整改意见，乙方必须服从并执行;十、乙方在承租房屋期间内，若遇公益性停业或政策性搬迁，乙方必须服从。甲方按实际承租时间，据实结算租金，多余部分租金甲方退还给乙方。此拆迁导致合同终止，不属违约;十一、违约责任：甲乙双方应当全面履行《房屋租赁合同》约定的权利义务。若一方违反本合同其中任何一条，即为违约。违约方除向另一方支付违约金壹元外，并赔偿因违约行为给另一方造成的一切经济损失。”该合同签订后，被告向原告支付水电费押金3000元，另支付房屋租金至2019年12月13日。另查明，原告承包的双龙寺社区居委会原第一工业园的房屋权属登记在随州市机电厂名下，随州市机电厂系1999年1月21日成立的集体所有制企业，2003年1月20日停止经营，现已吊销，原登记在该厂名下的房屋权属现归属于集体经济组织曾都区西城办事处双龙寺社区居民委员会。还查明，2019年5月，原告为加强承包房屋院内车辆停放的管理，向双龙寺社区居委会申请新增停车服务项目，取得了双龙寺社区居委会的同意。庭审中，被告石莉表示办餐馆搬家不易，要求不予解除合同，2019年12月13日至2020年12月12日的房租费减去疫情期间的房租费后及时支付给原告，2020年12月13日至2021年12月12日的房租费在2021年2月底之前支付给原告，2021年12月13日至2022年12月12日的房租按双方约定支付。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案被告石莉支付原告余先明租金至2019年12月13日，依照合同约定，其应当在2019年12月13日前支付2020年度租金2.7万元，2020年初，受疫情这一不可抗力因素影响，被告石莉无法在承租房内从事商业用房，未及时交纳房租存在合理因素，疫情至2020年3月底结束，原告余先明于2020年4月15日即提起诉讼，说明其没给被告石莉合理宽限期，因此，原告余先明要求解除与被告石莉该房屋租赁合同及支付违约金的请求，本院不予支持。关于2020年度房屋租金问题，基于上述已论的疫情影响，根据公平原则，依照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠脑炎疫情民事案件基于问题的指导意见（一）、（二）》的规定精神，本院酌定免除2020年1月23日至2020年1月31日、2月份、3月份的房租租金；应支付2019年12月13日至2020年1月23日的房屋租金3106.85元（27000元÷365天×42天）；2020年4月1日至2020年12月13日的房屋租金19010.96元（27000元÷365天×257天）计22117.81元。依照《中华人民中共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠脑炎疫情民事案件基于问题的指导意见（一）、（二）》的规定精神，判决如下：一、被告石莉于本判决生效之日起五日内支付原告余先明2020年度房屋租金22117.81元；二、驳回原告余先明的其他诉讼请求。案件受理费725元，由原告余先明负担200元，被告石莉负担525元。如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  吴明森人民陪审员  邓义山人民陪审员  石中山二〇二〇年十二月四日书 记 员  赵 兵