湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1586号上诉人（原审原告）：兴山县兴厦房地产开发有限公司，住所地兴山县古夫镇龙珠路**。统一社会信用代码：91420526182812682R。法定代表人：张艺，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋红，湖北新世界律师事务所律师，一般授权代理。被上诉人（原审被告）：兴山县公安局，住所地兴山县古夫镇永安路**。统一社会信用代码：1142052601113205XX。法定代表人：任忠良，该局局长。委托诉讼代理人：贾勇，湖北神兴律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：王道亮，男，1974年7月20日出生，汉族，兴山县公安局干警，住兴山县。特别授权代理。上诉人兴山县兴厦房地产开发有限公司（以下简称兴厦公司）与兴山县公安局合同纠纷一案，不服湖北省兴山县人民法院（2020）鄂0526民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴厦公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销湖北省兴山县人民法院(2020)鄂0526民初第142号民事判决书，并改判兴山县公安局协助将坐落兴山县古夫镇邓家坝小区交警大队A栋一层101住宅（含公摊150㎡左右）的产权办归兴厦公司所有。2、请求依法判决一、二审诉讼费用由兴山县公安局承担。事实与理由：原审法院在认定事实部分客观正确,在“本院认为”部分，认定合同无效错误，适用法律条款含混，导致事实处理错误。1、兴厦公司与兴山县公安局原下属合法设立有独立组织机构代码、有独立财产的兴山县公安局交通警察大队（以下简称交警大队）于1997年5月18日签订的房屋产权协议书不仅没有损害任何国家利益，反而促进了国家建设，否则没有移民资金，修建房屋不符县城统一规划，极可能不能取得划拨土地，建设不能如期进行。所以，当时交警大队全体领导均集体签字同意认可协议。协议的实施履行保证了交警大队A栋、B栋住宅楼的顺利施工建设，保证了当时最先迁进兴山县古夫新县城的干警有房居住。而兴厦公司方依据协议取得该套住宅后分给公司重要员工居住己达22年之久，既有益稳定公司重要员工，降低公司居住成本开支，也没有任何妨碍、不利于交警大队的行为。2、兴厦公司与当时的交警大队所签合同是双方充分协商后订立的，当时交警大队也多次向其直接主管机关兴山县公安局的领导汇报，也多次咨询当时的国土房管部门，均认为没有违背法律明确规定。故双方签订的合同是公开透明、集体决策形成的，没有任何人采取任何欺诈、胁迫手段，更不可能存在恶意串通情形。兴山县公安局在一审中也没有举证证明合同签订过程中存在恶意串通。原审在本院认为中关于“本案中，湖北省兴山县公安局交通警察大队与原兴山县兴厦建筑安装工程有限公司于1997年5月18日签订的《房屋产权协议书》损害了国家利益，应当认定无效”的结论是没有任何事实依据的。3、兴山县公安局作为国家司法执法机关之一，公然不履行己切实付款交付多年房屋的协助办证义务，公然损害了平等民事合同的交易安全，不利于社会稳定。综上所述，一审法院认定双方合同无效错误，请求二审法院依法改判。兴山县公安局答辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。2、兴厦公司声称，其与交警大队的合同没有损害国家集体的利益与事实不符。从交警大队与兴厦公司签订的合同可以看出，实际上兴厦公司与交警大队合建房屋承担五分之一的建设工程款的费用，取得了一层的房屋，入住了一层的房屋。承建的房屋总共就五层。合同约定的内容实际上就是兴厦公司自己出钱在兴山县公安局的土地上修建一层房屋。兴山县公安局取得的土地是国有划拨土地，其中仅土地开发费交警大队就支付了838416.65元，移民安置资金就有233400元，还不含设计费勘察费等费用，所以说，兴厦公司与交警大队签订的合作协议明显损害国家利益，合同无效，一审法院予以驳回适用法律正确。3、兴厦公司身份是房地产开发公司，法律明确规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。本案中兴厦公司实际是与交警大队之间构成了合作建房的关系，合作建房使用的是划拨的国有土地，而签订协议的时候，交警大队没有征得人民政府同意，这种合作方式应当是无效的。兴厦公司向一审法院起诉请求判令兴山县公安局协助办理兴山县古夫镇邓家坝小区交警大队A栋住宅楼101室的房屋不动产权证。一审法院认定事实：交警大队在实施移民迁建过程中，于1997年3月18日与原兴山县兴厦建筑安装工程有限公司（以下简称兴厦建安公司）签订《建设工程施工合同》，由兴厦建安公司承建交警大队职工A栋和B栋住宅楼。同年5月18日，交警大队又与兴厦建安公司签订《房屋产权协议书》，协议书内容如下：乙方（兴厦建安公司）以包工包料的方式承包了甲方（交警大队）A栋、B栋住宅楼的施工，甲方根据自己的实际情况确定A栋只修四层（设计为五层），乙方为满足使用要求和达到新县城统一规划的目的，主动和甲方协商修建A栋五层的方案，其具体协商条款如下（双方协商同意）：一、A栋底层由乙方出资修建，产权由乙方所有，产权证由甲方协助办理。二、乙方不得将外装饰作任何改动，必须同二层以上保持一致。三、乙方出资数额确定：按A栋五层总造价的1/5出资。四、本协议自签订之日起生效。A栋住宅楼建成并交付使用后，兴厦建安公司实际占有诉争房屋至今。同时查明，交警大队原有中华人民共和国组织机构代码证，登记机构类型为其他机构，2016年由兴山县公安局申请注销，成为兴山县公安局内设机构。兴厦建安公司于2010年5月进行了企业名称变更，变更为兴厦公司。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）损害社会公共利益；（四）违反法律、行政法规的强制性规定。交警大队与兴厦建安公司于1997年5月18日签订的《房屋产权协议书》，损害了国家利益，应当认定为无效。现兴厦公司基于《房屋产权协议书》的约定而请求兴山县公安局协助办理涉案房屋不动产权证，一审法院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决驳回了兴厦公司的诉讼请求。案件受理费40元，由兴厦公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为交警大队与兴厦建安公司所签订的《房屋产权协议书》的性质、效力认定及处理问题。一、关于《房屋产权协议书》的性质问题。本院认为，双方之间订立的《房屋产权协议书》，实际上是对在划拨土地上建设的房屋进行买卖的协议书。首先，该协议不是商品房开发协议，不具有一方出资，一方供地，共同经营、共担风险、共享利益的法律特征。签约的背景是县城搬迁，建房的目的是为解决干警居住问题，不具有牟利的特征；其次，该协议也不属于合作建房，所建A栋房屋不是用于市场销售后利润分成，也不存在按投资比例分房的约定。第三，从协议书约定的实质条款来看，协议约定的标的物为A栋一层房屋，协议约定的资金为A栋总价的1/5，基本具备一方出价，一方交房这一房屋买卖协议的法律特征。二、关于房屋买卖协议书的效力问题。本院认为，首先，双方所订立的《房屋产权协议书》，是双方真实意思表示，特别是交警大队一方的签字人是4名班子成员，不存在欺诈、胁迫的情形；其次，从案涉房屋的建设程序上看，交警大队履行了用地申请、项目审批、规划许可、施工许可等行政审批手续，且上述审批事项非兴厦建安公司的义务，与兴厦建安公司无关，不存在双方恶意串通，损害国家利益的情形；再次，该《房屋产权协议书》也不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定的问题。因为《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释二》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指‘效力性强制性规定’”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定为非效力性强制性规定故不可作为合同无效的理由。同时，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定规范的是国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为，故不适用于划拨土地上房屋买卖合同效力的认定；且有批准权的人民政府审批、批准也并非房屋买卖合同的生效条件。加之涉案房屋已被兴厦公司占有使用至今，时间长达22年之久。根据兴山县城搬迁建设中存在的同类问题的处理情况，认定该《房屋产权协议书》无效，有违诚实信用原则和公平原则，因此，本案的《房屋产权协议书》应认定为有效。故一审法院以损害国家利益为由，适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定《房屋产权协议书》无效，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。三、关于兴厦公司要求兴山县公安局协助办理房屋产权证的诉请应否支持的问题。本院认为，涉案房屋系在划拨土地上建设，办理产权登记需要将划拨土地变更为出让土地，对土地性质的变更需要报经有批准权的人民政府及其土地管理部门审核批准，这属于行政审批事项，不属于人民法院民事案件审理范围，故人民法院不宜对此作出判决，兴厦公司的该项请求，本院不予支持。综上，上诉人兴厦公司诉请人民法院判决兴山县公安局协助办理房屋产权证的上诉理由依法不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人兴厦公司负担。本判决为终审判决。审判长  李鸣审判员  杨楠审判员  陈璐二〇二〇年十二月二日法官助理叶方莲书记员朱晓冬