咸阳市秦都区人民法院民事判决书                      （2020）陕0402民初2376号原告孙某某，女，汉族，1961年2月18日生，住秦都区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX原告郑某某，女，汉族，1986年1月6日生，住渭城区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX委托代理人郑选旺，男，汉族，1953年2月22日生，住秦都区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX原告郑某某1，女，汉族，1988年5月3日生，住渭城区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX委托代理人孙某某，系其母亲。原告郑某某3，男，汉族，1986年1月6日生，住址同郑某某，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人王成玺，男，汉族，1958年9月29日生，住秦都区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX被告安某某，女，汉族，1959年4月14日生，住秦都区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX委托代理人司晓诚、雷凯悦，（实习），陕西宇斌诚律师事务所律师。原告孙某某、郑某某、郑某某1、郑某某3诉被告安某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭审理了此案。原告孙某某，原告郑某某的委托代理人郑选旺，原告郑某某1的委托代理人孙某某，原告郑某某3的委托代理人王成玺，被告安某某及其委托代理人司晓诚、雷凯悦（实习）到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决2015年9月24日郑文艺与被告签订的农村宅基地房屋租赁合同无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1986年新农村改造时，我家老庄某某调整。村上让我家把咸阡南北公路路西的土壕回填，作为划拨庄某某三院。由南向北为郑高望一院，原告郑某某3一院，朱清芳和原告郑某某一院，郑文艺、原告孙某某和郑某某1庄某某南临为我母亲庄某某。三院庄某某均南北10米，东西55米。1988年，郑文艺在三院庄某某上建二层楼板房，面积650㎡，居住27年至2015年. 2015年9月24日，郑文艺在未告知全家人情况下，与被告签订房屋租赁合同。私自将三院庄某某及其上二层楼板房，以租赁期30年租赁给被告。合同签订后，被告在没有任何批文的情况下，私自将二层楼板房拆除，并于2016年9建成教堂一座。郑文艺2016年7月因此自杀。原告多次反应和交涉，均有家难回，无处居住。被告辩称：1、被告作为乙方与房屋所有权人甲方郑文艺签订的《农村宅基地房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同主要内容不违反法律规定，合同有效。2、原告非该房屋租赁合同纠纷的适格主体。合同签订时，被告合同所涉房屋户口登记本上仅有甲方郑文艺一人。故《农村宅基地房屋租赁合同》真实有效，被告诉讼请求既没有事实依据，也没有法律规定的支持，请求予以驳回。 原告当庭举证如下：证据一、村委会证明；新农合、户口本。证明夫妻关系。证据二、租赁合，证明租赁不得超过20年，但是这份合同是30年。证据三、村委会证明，国土局证明； 证据四、告知书，证明涉案桩基地的确权。证据五、调解协议书，录音证明租赁合同的签字不是同一人。证据六马庄街道办事处证明一份；证据七、租赁合同两份。证据八、证人侯某某、被告质证意见：证据一真实性认可，证明目的认可，签合同时是2012年的户口本仅郑文艺一人。证据二、真实性认可，证明目的不认可。只能证明签订合同，不能证明原告不知情的事实。证据三、真实性、证明目的、形式均不认可。签字要有出证明人的签字。宅基地要以国土局的证明为准。证据四、真实性认可，证明宅基地的所有人是郑文艺一个人，本案原告均不适合。证据五、调解协议和本案无关，真实性和证明目的不认可。录音是两个案外人在交谈，和本案无关。证据六、真实性认可，证明目的不认可，并没有对涉案的印章作出结论性意见。证据七、真实性、证明目的均不认可，和本案无关。证据八、证言无效，需专业鉴定人员鉴定。被告当庭举证如下：证据一、农村宅基地房屋租赁合同一份。证据二、西介村村民委员会证明一份。证据三、收条一份。证据四、郑文艺的身份证复印件及户口本复印件。原告质证意见：证据一真实性认可，证据二、证明目的不认可，原告孙某某找过纪委，说章子已经让乡上收了。证据三、真实性不认可。证据四真实性不认可。’经审理查明：郑文艺与孙某某系夫妻关系。二人育有二女一男，分别是女儿郑某某、郑某某1和儿子郑某某3。郑某某、郑某某1和郑某某3于2004年4月1日迁出该户。村上划拨给原告一家庄某某三院。由南向北郑某某3一院，朱清芳和郑某某一院，郑文艺、孙某某和郑某某1一院。三院庄某某均南北10米，东西55米。郑文艺在三院庄某某上建有二层楼板房。 2015年9月24日，郑文艺作为出租方，与安某某签订了《农村宅基地房屋租赁合同》。约定，1、郑文艺将位于秦都区XX街道办事处XX村XX组房产及空闲用地约（南北30米东西55米）出租给安某某。2、租赁期限30年，从2015年9月25日起至2045年9月24日止。租赁期限届满后，涉案宅基地使用权经郑文艺同意无偿交由教会养老院使用。3、租金每年5000元，合计150000元。4、因原有建筑年久失修，存在安全隐患，不能继续使用。安某某将原有建筑物全部拆除，一次性赔偿郑文艺360000元。5、合同签订之日起一次性付清租金和房屋赔偿款510000元。建成后地面上所有建筑物及设施所有权归安某某（教会养老院）所有。6、郑文艺保证办妥房屋改扩建批准手续。同日，郑文艺收到安某某购房款510000元。2016年3月，安某某开始拆除涉案三院庄某某上房屋，并重新建筑房屋。2016年9月完工。2017年9月完成内部装修。拆建无有关部门批准手续。郑文艺2016年7月自杀身亡。以上事实有上述证据及庭审笔录在卷佐证，可以采信。本院认为：本案案由为房屋租赁合同纠纷。三个焦点问题。1、原告是否适格。2、房屋租赁合同的实质。3、翻建房屋是否有批建手续。关于1，被告认为签订合同时，户口簿仅有郑文艺一人，故原告主体不适格。查，签订合同时，户口簿除有郑文艺外，还有原告孙某某。另2004年4月1日原告郑某某、郑某某1和郑某某3虽迁出该户，但是，原告孙某某、郑某某、郑某某1和郑某某3对宅基地拥有使用权，对涉案已拆除房屋拥有共有权的。故原告主体适格。2、房屋租赁合同涉及两个内容，对原有房屋的租赁和买卖。2010其中关于买卖一节，法律明确规定，农村房屋出租、转让和买卖等，实行地随房走的原则。本案中，农村房屋买卖为法律所禁止。关于3、房屋翻建未得到相关乡镇有关部门的批准。故涉案房屋租赁合同，2130因未经共有人同意和违反农村房屋买卖的禁止性规定，应为无效合同。依据《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百五十二条之规定，判决如下：郑文艺与被告安某某签订的《农村宅基地房屋租赁合同》2130为无效合同。案件受理费100元，由被告安某某负担50。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。      审 判 员  王同文 二〇二〇年十月二十二日 书 记 员  朱阿倩  《中华人民共和国民法通则》第七十一条 财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。