北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终14161号上诉人(原审被告、反诉原告)：邹余胜，男，1992年7月7日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人(原审被告、反诉原告)：北京广源丰顺企业管理服务有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园通州园光机电一体化产业基地经海六路**。法定代表人：傅城校，总经理。被上诉人(原审原告、反诉被告)：孙立刚，男，1988年9月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人邹余胜、北京广源丰顺企业管理服务有限公司(以下简称广源公司)因与被上诉人孙立刚房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初3950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹余胜、广源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回孙立刚的一审诉讼请求，并支持邹余胜、广源公司的反诉请求。事实与理由：一、本案是虚假诉讼，要求移交公安机关处理；二、孙立刚两次线上开庭都带着案外人李娟，一审法官两次都没有核实李娟的身份，默许李娟在法庭发言；三、邹余胜截止到2020年10月9日上午都未收到一审判决；四、孙立刚提供的证据中，尤其是11060元这张收据，邹余胜在次渠派出所做过笔录，多次声明这张收据是被迫所写，虽然写了但实际并没付款，就这张收据本身而言，真实性根本不存在；邹余胜没有去收房租，是因为邹余胜与孙立刚、李娟是特别的朋友关系，并且孙立刚、李娟多次放套路贷给邹余胜，现在邹余胜还欠他们本金没还；五、广源公司通知孙立刚搬走，到换锁，到强行搬走，都有警察在场；六、广源公司法定代表人傅城校不但没有违法违约，而且铲除了孙立刚、李娟在光谷公寓放高利贷套路贷的犯罪行为；七、根据孙立刚提供的微信转账记录和广源公司手工登记册的记录，孙立刚从2019年3月25日起到2019年11月23日至就没有交过房租。孙立刚辩称，同意一审判决，不同意邹余胜、广源公司的上诉请求。孙立刚向一审法院起诉请求：1.判决解除孙立刚与邹余胜、广源公司签订的《房屋租赁合同》；2.判决邹余胜、广源公司连带返还孙立刚房屋租赁押金1050元；3.判决邹余胜、广源公司连带返还孙立刚9个月的房屋租金，总计9954元；4.判决邹余胜、广源公司连带承担此次房屋纠纷损失，物流费用75元，猫生病治疗费910元，孙立刚已付F106房屋电费107.9元，11月停车费80元，房租差每个月320元，计算9个月为2880元，住宿费190元，合计4242.90元；5.判决邹余胜、广源公司连带支付1100元租赁违约金；6.判决邹余胜、广源公司承担本案诉讼费。邹余胜、广源公司共同提出反诉请求：1.孙立刚支付2018年度已住房但未交交付的房租3160元；2.孙立刚支付2019年度已住房但未交付的房租8220元；以上共计11380元；3.孙立刚承担由此引起的一切诉讼费用。一审法院认定事实：本案孙立刚与邹余胜、广源公司之间并未签订书面合同。孙立刚称，其自2016年就在北京市通州区台湖镇科创五街光谷公寓106号房屋（以下简称为106号房屋）租住，2017年孙立刚方搬出几个月后，于2018年1月又搬回到光谷公寓。并于2018年1月9日缴纳了房屋押金和点卡押金合计1050元，并于2018年1月24日交纳了一个月房租及卫生费合计915元。为此，孙立刚向一审法院提交了两份收据，分别载明收取房屋押金、电卡押金1050元及一个月房租、卫生费915元，且收据上盖有广源公司的公章及被告邹余胜的签名，故一审法院对孙立刚诉称的上述事实予以认可。此外，孙立刚称其于2019年10月1日向邹余胜支付了10个月房租及卫生费共计11060元，并向一审法院提交了载有邹余胜签字的收据，故一审法院对孙立刚的该项诉称亦予以认可。此外，孙立刚还提交了2018年1月-2019年3月的部分维修转让记录，其称是转账给邹余胜的房租，另有部分房屋是通过现金方式给付，并没有对应房租的收据。至于为何孙立刚一直将房屋交给邹余胜，其称，邹余胜在该小区物业办公室上班，其也一直称是房东，发生本案纠纷之后，孙立刚才知道被告邹余胜并非106号房屋真实房东。一审法院通过核对孙立刚提交的上述证据及当事人当庭陈述，确定基本事实关系如下：2018年1月，孙立刚与邹余胜、广源公司邹余胜口头达成租赁合同，约定孙立刚承租106号房屋，2018年1月起，月租金900元，卫生费每月15元，电卡押金150元，后于2019年10月起，月租金变更为1100元。孙立刚按期向邹余胜、广源公司支付房租，并于2019年10月1日向邹余胜、广源公司一次性支付了2019年10月1日至2020年8月31日的租金。2019年11月19日，106号房屋门锁被广源公司换掉，孙立刚随即报警，广源公司称，其将106室换锁的原因系因孙立刚在106号房屋内放高利贷。同月20日，经多方协调，物业保安将106号房屋门打开，同月23日，孙立刚从106号房屋中搬走。此外，孙立刚称，其在106号房屋中饲养了一只猫，因邹余胜、广源公司换锁的行为导致猫生病，为给猫治病，花费物流费用75元、治疗费910元。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，孙立刚、邹余胜、广源公司之间以口头方式订立的租赁合同，符合当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应严格依约履行。孙立刚提交的2018年1月9日和2018年1月24日的两份收据上都载有广源公司的公章，故广源公司和邹余胜均为租赁合同的出租方，孙立刚为租赁合同的承租方。2019年10月1日的收据上虽并未盖有广源公司的公章，但孙立刚前期租金均交付给邹余胜，其基于信赖关系，继续将租金交付给邹余胜的行为并无不妥。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，孙立刚作为承租人，依约履行了支付房租的义务，广源公司及邹余胜作为出租人，享有收取租金的权利亦应履行出租人的义务。广源公司称孙立刚在106号房屋内放高利贷，便将106号房屋换锁的行为，违反了出租人应提供出租房屋的义务，其行为构成违约，应对此承担违约责任，孙立刚据此向广源公司主张违约金1100元，一审法院认为并无不妥，故予以支持。孙立刚因106号房屋无法继续租住而主张解除合同，于法有据，一审法院予以支持，关于合同解除的具体时间应以广源公司将106号房屋换锁之日为准，即为2019年11月23日，因此，2019年11月20日-2020年8月31日的租金及对应的卫生费54元应退还给孙立刚，具体数额经一审法院核算为9954元。此外，房屋押金、电卡押金在合同解除后，亦应予以返还，本案中，孙立刚主张返还房屋押金、电卡押金1050元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持，但孙立刚亦应同时将电卡返还给广源公司。孙立刚主张的106号房屋的剩余电费107.90元，因孙立刚仅提交了电表照片，但并未提交充分证据证明承租房屋前后电表示数之差，故一审法院无法据此判定106号房屋剩余电费的数额，故对此主张不予支持。孙立刚主张赔偿其停车费80元、房租差2880元的诉讼请求，因其并未提交任何证据予以证明，故一审法院不予支持。孙立刚主张赔偿其物流费75元、为猫治疗费910元、住宿费190元的诉讼请求，因其上述损失的超出了违约方应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故一审法院不予支持。关于本案邹余胜、广源公司提出的反诉请求，因其并未提交任何证据予以证明，其仅以孙立刚并未提交收据部分所对应的房租数额而要求孙立刚支付2018及2019年度已住房但未交交付的房租，与一审法院所查明的事实相悖，故一审法院对邹余胜、广源公司的反诉请求不予支持。一审判决如下：一、解除孙立刚与邹余胜和北京广源丰顺企业管理服务有限公司形成的事实租赁合同法律关系；二、邹余胜和北京广源丰顺企业管理服务有限公司连带赔偿孙立刚违约金1100元、剩余租金（含剩余卫生费）9954元、房屋押金（含电卡押金）1050元，以上共计12104元，于判决书生效之日起七日内执行清；三、孙立刚将电卡返还给邹余胜或北京广源丰顺企业管理服务有限公司，于判决书生效之日起七日内执行清；四、驳回孙立刚的其他诉讼请求；五、驳回邹余胜和北京广源丰顺企业管理服务有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费105元，由孙立刚负担54元（已交纳），由邹余胜和北京广源丰顺企业管理服务有限公司连带负担51元（于判决生效之日起七日内支付给孙立刚）。一审案件反诉费42元，由邹余胜和北京广源丰顺企业管理服务有限公司连带负担（已交纳）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据本案当事人的陈述及在案证据，孙立刚与广源公司、邹余胜之间存在事实上的租赁合同关系。孙立刚作为承租人，应当履行支付房租的义务，广源公司、邹余胜作为出租人，有权收取租金亦应履行出租人的义务。本案中，广源公司将106号房屋换锁的行为，违反了出租人应履行提供出租房屋的合同义务，应当承担相应的违约责任。孙立刚因房屋无法继续租赁要求解除合同，并退还剩余租金、押金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。本案中，邹余胜、广源公司主张2019年10月1日的收据系迫于孙立刚高利贷的威胁所写，孙立刚并未实际付款，但邹余胜认可孙立刚前期租金均交付给邹余胜，故由邹余胜向孙立刚出具收据并无不妥，现邹余胜亦无证据推翻其出具的收据，且邹余胜、广源公司并未就其上述主张提供证据证明，本院不予采纳。邹余胜、广源公司要求孙立刚支付2018年度、2019年度已住房但未交付的房租的反诉请求，亦未提交证据证明，本院不予支持。综上所述，邹余胜、北京广源丰顺企业管理服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费103元，由邹余胜、北京广源丰顺企业管理服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  杨 夏审 判 员  申峻屹二〇二〇年十二月三日法官助理  吴 琳书 记 员  王 艳