河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初15842号原告：河南唐园文化传播有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路****楼****。法定代表人：李岩，执行董事。原告：常秋毅，男，1978年7月15日出生，汉族，住河南省汝阳县。二原告共同委托诉讼代理人：齐明，河南佳鑫律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：于江涛，河南鲲之鹏律师事务所律师。被告：郭丽荣，女，1976年3月21日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被告：焦继鹏，男，1995年8月15日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被告：焦金刚，男，1976年12月9日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。三被告共同委托诉讼代理人：张建超，国浩律师（郑州）事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：冯培源，国浩律师（郑州）事务所律师。原告常秋毅、河南唐园文化传播有限公司（以下简称“唐园文化”）与被告郭丽荣、焦继鹏、焦金刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常秋毅及二原告共同委托诉讼代理人齐明、于江涛，被告焦金刚及三被告共同委托诉讼代理人张建超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方于2018年2月10日签订的房屋租赁合同已于2019年4月3日解除；2、被告退还原告租房押金15万元；3、被告赔偿原告单方解除合同给原告造成的装修和物品损失535万元；4、被告支付原告违约金50万元。事实与理由：被告郭丽荣、焦继鹏系涉案房屋登记权利人，实际出租人是郭丽荣丈夫，焦继鹏父亲，即被告焦金刚。焦振（焦金刚）是房屋租赁合同委托代理人与原告代理人常秋毅签订房屋租赁合同。签订租赁合同时涉案房屋还未取得不动产权证。租赁合同约定承租面积1265.46平方米，租赁期间自2018年2月1日至2024年5月31日止，4个月装修期，从2018年6月1日计付租金，每月每平方米110元，租房押金15万元。用于经营雲唐茶叙酒店。合同签订后，2018年6月25日，原告会计王兴向郭丽荣交纳租房押金15万元，2018年9月10日原告公司通过股东王李敏账号向郭丽荣支付租金462000元，三个月租金根据合同约定应当是450601.8元。之后焦振口头承诺租金不再缴纳，以租金入股原告经营的酒店，并以股东身份参与经营到2019年3月31日酒店停业。焦振入股后在2019年1月以股东身份通知其他股东转让酒店，未果。2019年2月24日通知股东再给大家一个月时间解除租赁合同，2019年4月4日通知股东带走私人物品，收回了涉案房屋，把酒店全部资产霸占，并于2019年11月把涉案房屋连同原告的全部资产租赁给他人。由于被告单方提前收回房屋，解除房屋租赁合同，根据租赁合同第八条约定：“租赁期间，如甲方收回房屋，必须提前三个月书面通知乙方，无故解除合同需要向乙方支付伍拾万违约金，违约金不足以弥补乙方的所有损失的，以实际损失为准向乙方赔偿。”，被告在租赁合同期间根本性违约，应当承担违约责任。被告霸占原告资产应当返还，并赔偿原告装修及酒店物品损失。故依法提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告郭丽荣、焦继鹏、焦金刚辩称，一、原告唐园文化并不具备本案的原告资格。涉案房屋租赁合同系被告与原告常秋毅签订的，本案审理的基础法律关系存在于被告与常秋毅之间，唐园文化仅作为房屋的使用主体，无权在本案中向被告主张权利。二、原告常秋毅与被告签订的租赁合同于2020年4月1日解除，而非2019年4月3日。原告常秋毅与被告之间的租赁合同是2018年2月10日签订的，租期为6年零3个月，装修期4个月，用途为餐饮经营，原告使用涉案房屋经营的酒店门头为“雲唐茶叙”。原告常秋毅在仅向被告支付了3个月的租金后就不再支付剩余租金，以房屋由唐园文化使用为借口推脱，并要求被告同时向唐园文化股东主张租金。被告因催要租金未果，于2019年4月4日警告常秋毅及唐园文化股东，将依法起诉常秋毅追索租金。在被告警告后，被告没有强行取回房屋控制权，常秋毅和唐园文化股东也没有主动搬离“雲唐茶叙”。唐园文化股东王李敏等向被告声称在积极寻找新的合作方以转让酒店或共同经营，这样通过收取的转让费或新股东的投资款支付拖欠的租金。后唐园文化股东陆续引入了三波合作方，最后一波合作方为吕金兰，系河南明和餐饮管理有限公司股东和法定代表人，其参与经营“雲唐茶叙”至2019年12月底。2019年12月、2020年1月，常秋毅因为担心拖欠“雲唐茶叙”产生的相关款项会导致工人堵门而向唐园文化股东催款。2020年3月27日，常秋毅发布公开声明，声明明确载明“目前以我名义欠付郭丽荣的租金累计有325万元”、“欠费周期为2018年8月31日—2020年4月1日”、“本人将同郭丽荣在2020年4月1日解除租房合同，将店内所有物品用于冲抵第一项欠款”、“声明人：常秋毅”、“日期：2020年3月27日”。同一天，被告焦金刚亦回复原告常秋毅“本人将同郭丽荣在2020年4月1日解除租房合同，将店内所有物品作价用于冲抵部分房租，冲抵后所欠租金会继续追要”，以上事实可以看出，涉案房产的租赁合同是在2020年4月1日解除的。三、被告与原告常秋毅解除租赁合同系因原告常秋毅违约拖欠租金而解除的，被告不应当承担违约、赔偿责任。1.原告常秋毅拖欠被告自2018年8月31日至2020年4月1日的租金事实明确且原告常秋毅也认可，因此原告应当承担租赁合同解除的违约责任而非被告承担，原告无权主张要求被告返还押金并承担违约金及装修损失；2.原告常秋毅与被告于2020年3月27日就解除租赁合同达成一致意见，“将店内所有物品作价用于冲抵部分房租”。因此原告常秋毅在已经和被告就“雲唐茶叙”内物品冲抵房租达成一致意见的情况下，又在本诉中主张赔偿，没有事实依据。原告唐园文化在唐园文化股东均见证了原告常秋毅的上述声明的情况下，又在本诉中要求被告赔偿，没有事实依据。如果唐园文化主张相关物品为其所有，常秋毅无权处分，应另行向常秋毅提起侵权之诉，同时常秋毅不再具有向被告主张该损失赔偿的原告资格。四、本案原、被告双方对事实争议巨大，被告申请法院采用普通程序组成合议庭审理本案。综上，原告常秋毅、唐园文化对被告的起诉没有事实和法律依据，应当依法驳回。请求法院依法判决，维护被告的合法权益。经审理查明，位于郑州市郑东新区××楼××号的房屋系被告焦继鹏单独所有。位于郑州市郑东新区××楼××号的房屋系被告郭丽荣、焦继鹏及案外人焦磊共同共有。2018年2月10日，被告焦继鹏、郭丽荣（甲方）与原告常秋毅（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于郑州市郑东新区金水东路85号雅宝东方国际三号楼二楼204和一楼110房部分面积，一层建筑面积135㎡、二层建筑面积1265.46㎡，共计1400㎡，出租给乙方使用。租赁期限自2018年2月1日至2024年5月31日。甲方给予乙方4个月的装修期，从2018年6月1日开始计算房租。此房屋乙方只能经营餐饮，可以向用餐客人提供酒水、茶叶，不能对外批发、零售酒类产品。每月每平方米租金150元，每年递增5%（起算点为2018年6月1日）。甲方给予乙方租金优惠按每月每平方米甲方收取110元，每年递增5%（起算点为2018年6月1日）。合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付房屋租赁费押金15万元。租金每三个月支付一次，第一期租金在2018年5月1日付清。以后每年的5月15日、8月15日、11月15日、2月15日交付下期租金。每逾期1日乙方向甲方支付违约金5000元，违约金累计不超过应付金额的10%。租赁期满或合同解除后，房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。乙方不按照约定支付租金达10日的、欠缴各项费用达20万元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。租赁期间，如甲方需收回房屋，必须提前三个月书面通知乙方，无故解除合同需要向乙方支付50万元违约金，违约金不足以弥补乙方的所有损失的（包括且不限于装修投入，人员工资，预期利益，诉讼产生的诉讼费，保全费，律师费等），以实际损失为准向乙方赔偿。合同尾部由被告焦继鹏、郭丽荣在承租人处签名摁印，被告焦振（焦金刚）在出租人委托代理人处签名摁印，原告常秋毅在承租人委托代理人处签名摁印予以确认。2018年3月9日，原告唐园文化注册成立，并将涉案的****房屋登记为其住所地。后原告唐园文化对涉案房屋进行装修，并在涉案房屋处经营“雲唐茶叙”酒店。2018年6月25日，原告唐园文化的员工王兴向被告郭丽荣转款15万元，用于支付涉案房屋的押金。2018年9月10日，原告唐园文化的股东王李敏向被告郭丽荣转账462000元用于支付涉案房屋的租金。另自2018年3月26日起，原告唐园文化通过王兴、王李敏二人的账户向绿城物业服务集团有限公司（以下简称“绿城物业”）支付涉案房屋的水、电、物业管理服务费等费用，绿城物业开具了以原告唐园文化为购买方的河南增值税普通发票。庭审中，被告称对于2020年3月19日前原告从涉案房屋处拉走的哪些东西，被告不清楚。3月19日之后物品都在涉案房屋内存放。另查明，2020年7月8日，郭丽荣、焦继鹏作为原告向本院提起诉讼，要求常秋毅、唐园文化支付涉案房屋的租金及其他相关费用。2020年9月29日，本院作出（2020）豫0191民初9616号民事判决书，认为常秋毅系作为唐园文化的发起人签订的涉案租赁合同，涉案合同的相对方为唐园文化及郭丽荣、焦继鹏，常秋毅不承担合同义务。唐园文化应当向郭丽荣、焦继鹏支付后续租金，并承担逾期缴纳的相关违约责任。判决确认“雲唐茶叙”酒店于2019年3月31日停止营业，焦金刚于2019年4月4日确认了酒店停业的事实，涉案房屋的租金计算至2019年4月30日。最终判决唐园文化支付郭丽荣、焦继鹏房屋租赁费用1232000元、违约金123200元。唐园文化不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院于2020年11月24日作出（2020）豫01民终14904号民事判决书，维持原一审判决。以上事实有二原告提交的房屋租赁合同、中国银行明细清单、交行清单、中信清单、建行清单、物业缴费通知单、照片、微信聊天记录、发票，三被告提交的房屋租赁合同、微信聊天记录、声明及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原告常秋毅作为原告唐园文化的发起人，与被告郭丽荣、焦继鹏签订涉案房屋租赁合同。租赁合同的主体为原告唐园文化与被告郭丽荣、焦继鹏，该事实已经生效判决予以确认。现原告唐园文化要求解除涉案租赁合同，根据生效判决查明事实，因唐园文化未按约定缴纳租金，被告方控制房屋，涉案房屋租赁合同已于2019年4月实际解除，不存在再次解除的问题。故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不再予以支持。因双方的租赁合同已实际解除，被告郭丽荣、焦继鹏在（2020）豫0191民初9616号案件中，已就唐园文化的违约行为主张了违约金，故对原告唐园文化缴纳的押金15万元，应当退还给原告唐园文化。对于原告要求被告承担装修和物品损失的费用共计535万元的诉讼请求，本院认为，装修是原告唐园文化为经营而进行的必要支出，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰费用的，不予支持。因涉案租赁合同的解除，系原告唐园文化逾期缴纳租金的违约行为导致，故对原告要求被告承担装修的诉讼请求，和物品损失的费用共计535万元本院不予支持。关于物品损失，原告唐园文化并未提交相应证据证明其物品的具体种类及物品因被告行为已遭受损失，而庭审中被告确认2020年3月19日之后的物品仍在涉案房屋内存放，故对原告唐园文化要求赔偿物品损失的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金50万元的诉讼请求，本院认为，原告唐园文化逾期缴纳租金构成违约，被告作为出租方有权解除合同，且被告是在唐园文化经营的酒店停业后，实际收回的房屋，被告行为不存在违反合同约定的情形。故对原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告郭丽荣、焦继鹏于本判决生效后十日内退还原告河南唐园文化传播有限公司押金150000元；驳回原告常秋毅、河南唐园文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53800元，减半收取26900元，由原告河南唐园文化传播有限公司、常秋毅负担26227.5元，由被告郭丽荣、焦继鹏、焦金刚负担672.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年十二月五日书记员  刘宏丽