重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7408号上诉人（原审原告）：刘思念，男，1993年10月19日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：孔祥辉，重庆中世律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉琪，重庆中世律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市沙坪坝区房地产开发总公司，住所地重庆市沙坪坝区晒光坪**附**、附**，统一社会信用代码91500106203098095J。法定代表人：左杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭双，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚路，北京市中银（重庆）律师事务所律师。上诉人刘思念因与被上诉人重庆市沙坪坝区房地产开发总公司（以下简称沙区房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初7729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月29日对本案进行了询问。上诉人刘思念及其委托诉讼代理人李玉琪与被上诉人沙区房地产公司的委托诉讼代理人谭双、姚路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘思念上诉请求:撤销一审判决，并依法改判支持上诉人一审请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人享有约定及法定解除合同的权利，双方合同应于2020年3月15日解除。上诉人接收门面后仅9天即爆发新冠肺炎疫情，商铺即处于歇业状态，合同目的已无法实现，上诉人基于不可抗力享有合同解除权。合同解除权的行使应以当时情形而非事后情形来判断，上诉人租赁房屋的目的是为经营收益，不论闭店还是之后复工复产，游客流量远低于往年，这不是正常商业风险，被上诉人虽然免除了部分租金，但也并不能推定上诉人可以实现合同目的。上诉人2020年3月14日发函解除合同的意思表示于2020年3月15日到达被上诉人，合同即解除，一审判决自判决生效之日起解除合同与事实不符，增加上诉人责任，合同解除时间处于不确定中。即使上诉人不享有约定或法定解除权，租赁合同也应于起诉状副本送达对方之日解除。2.对于被上诉人主张违约金的行为，应另案提出反诉。即使将保证金按照违约金处理也在于弥补损失，上诉人发函解除合同，被上诉人有义务避免损失扩大，即使上诉人承担违约责任，扣除全部保证金，承担的违约金过高且无事实依据。被上诉人沙区房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，法律适用正确，上诉人合同履行中并且在新冠肺炎疫情发生前就已经存在迟延支付租金的违约行为，根据合同法的相关规定，一方迟延履行后发生不可抗力的，不可免除责任。因上诉人不享有解除合同的权利，同时上诉人在3月14日向被上诉人发出过解除合同函件，但上诉人并不享有解除权，同时其解除合同已经被后面继续履行合同的主张所取消，因此案涉合同截止一审判决前其效力并未解除，原审判决并未因不可抗力解除，也非情势变更解除合同，而是根据九民纪要第48条规定的司法解除。即使违约方存在违约行为，但基于公平原则和诚实信用原则，可通过法院司法解除的方式解除，但该解除并不属于不可抗力解除，亦不妨碍守约方继续履行合同，追究违约方的责任。原审判决认为本案合同继续履行的话确实在市场经营方面发生一系列变化，因此判决合同解除同时不予退还保证金，一方面解决了合同继续履行上诉人所需要承担的租金责任，另一方面保障了上诉人违约情况下，弥补守约方损失，平衡了双方利益。因此原审判决并不存在认定事实不清，法律适用错误的情况。上诉人上诉理由与原审判决认定的依据并不一致，因此上诉理由并不成立。刘思念向一审法院起诉请求：1.判令确认原被告双方签订的ZC202001-18号《房屋临时租赁合同》已于2020年3月15日解除；2.由被告退还原告已交付的租赁保证金236790元；3.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年4月3日，重庆市人民政府作出《关于重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司危旧房改造储备土地的批复》（渝府地【2009】323号），同意将位于沙坪坝区土地面积97261平方米，磁3童家桥正街、土地面积18930平方米和詹5特钢家属区、土地面积126262平方米三个地块，共计面积为242453平方米的国有土地交由重庆迈瑞城市建设投资有限公司作为危旧房拆迁地块储备用地。2009年6月16日，重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司作为拆迁人与被拆迁房屋产权人曹继楷（乙方）签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定由重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司拆迁产权属乙方的房屋，被拆迁房屋位于沙坪坝区，被拆迁人自愿选择产权调换安置方式，执行解决拆迁安置。2018年11月13日，重庆市沙坪坝区东部城市改造开发服务中心（原城改办）向沙坪坝区人民政府作出《关于巴渝老街、磁2-2、磁4等地块相关事宜的报告》，报告称，鉴于拆迁地块现场情况复杂且停止拆迁多年，在移交业主单位前上述地块我单位委托属地街道进行现场安全管理，街道与拆房公司在进行管理期间对现场房屋进行了零星投入整治并租赁，租赁的收入现已由监察委查处后收为国有。现租赁房屋的租赁期限即将到期，如还未进行处置，将造成国有资产流失。根据业主单位迈瑞城投公司对上述地块的报告，也同意由沙房总对上述地块进行后续管理。2018年11月15日，沙坪坝区人民政府作出同意该报告的批示。2020年1月14日，原告刘思念（乙方）与被告开发公司（甲方）签订《房屋临时租赁合同》，约定甲方将位于沙坪坝区房屋租赁给乙方使用，房屋建筑面积53.50平方米，租赁期限为12个月，从2020年1月14日起至2021年1月13日止，月租金为78930元，支付方式为按季度缴纳，每季度租金为236790元，首笔租金乙方于本合同签订之日向甲方支付，乙方应于每季度最后一个月10日前（即4日-13日）前向甲方支付下一个季度房屋租金。甲方收款后应向乙方开具真实、合法、有效的增值税普通发票。乙方在本合同签订之日向甲方支付租赁保证金236790元，甲方同时开具房屋租赁保证金收据。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分凭房屋租赁保证金收款收据无息归还乙方。如因乙方无故退租，则保证金不退还。合同变更、解除与终止：1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营的，乙方有权解除合同。……6、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。甲、乙双方违约责任及处理规定：……4、在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，中途擅自退租的，甲方不退还保证金。若保证金不足弥补甲方损失的，不足部分应由乙方另行支付。甲、乙双方违约责任及处理规定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，甲方不退还乙方保证金。若乙方支付的保证金不足以弥被甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……（5）拖欠房租累计壹个月以上的。免责条件：1、因不可抗力原因导致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。……4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。该合同还对租赁期间相关费用及税金的承担、房屋修缮与使用、房屋交付及收回的验收、甲乙双方违约责任及处理规定等内容进行了约定。合同签订后，原告于2020年1月17日向被告支付了租赁保证金236790元。2020年3月10日，重庆市新型冠状病毒性肺炎疫情防控工作领导小组发布公告，自3月10日24时起，将我市突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月24日，重庆市新型冠状病毒性肺炎疫情防控工作领导小组发布公告，从3月24日24时起，将我市突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。3月26日，在严格落实疫情防控的前提下，磁器口古镇景区有序恢复开放，并严格管控商家进出货时间。2020年3月14日、4月18日，原告向被告开发公司发出申请书，请求协商解除合同。2020年5月14日，开发公司向刘思念发出关于解除《房屋临时租赁合同》通知的复函，复函中，开发公司称其已于2020年5月13日收到刘思念发来的关于解除《房屋临时租赁合同》通知。现就函件中提出的事宜函复如下：1、沙坪坝区政府已出台的关于在新冠肺炎疫情影响期间门面租金减免的相关文件，开发公司认真核实后已开始执行。2、就原告提出的“退还房屋租赁保证金”之诉求，根据《房屋临时租赁合同》第四条第一款规定如乙方无故退租，则保证金不退还。为此被告不同意解除合同，若原告单方解除合同，被告将严格按照合同条款执行；2、就刘思念提出的“我司未安排工作人员前来验收房屋，则该房屋所产生的费用及风险均与你方无关”之诉求。因《房屋临时租赁合同》未解除，双方理应严格按照合同执行。另查明，2020年2月28日，重庆市沙坪坝区国有资产监督管理委员会和重庆市沙坪坝区财政局发布《关于贯彻落实疫情期间国有资产租金减免的通知》，通知规定对疫情期间承租区属国有资产经营类用房的中小微企业及个体工商户予以适度减免租金，减免期限自重庆市启动重大突发公共卫生事件一级响应之日（2020年1月24日）起，至重大突发公共卫生事件一级响应结束之日止，最长不超过3个月。2020年3月31日，重庆市沙坪坝区国有资产监督管理委员会和重庆市沙坪坝区财政局发布《关于疫情期间承租国有资产类经营用房租金减免期限的补充通知》，通知规定，租金减免期限由原“自重庆市启动重大突发公共卫生事件一级响应之日（2020年1月24日）起，至重大突发公共卫生事件一级响应结束之日止”调整为减免3个月租金，即从1月24日起至4月23日止。审理中，双方对于原告是否享有单方解除合同的权利以及租赁保证金是否应当退还争议较大，调解未果。一审法院认为，案外人重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，因土地储备进行征收而取得涉案房屋的所有权，后其同意被告开发公司对该地块进行后续管理，被告开发公司享有出租涉案房屋的权利。原告刘思念、被告开发公司签订《房屋临时租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原被告双方在履行合同过程中均应按照合同的约定履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。本案的争议焦点为：原告刘思念是否有权解除《房屋临时租赁合同》以及租赁保证金是否应当退还。对此，本院评析如下：关于原告刘思念是否有权解除《房屋临时租赁合同》。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本次新冠肺炎疫情不能预见、不能避免、不能克服，可以将其视为不可抗力，但是否因此而导致合同目的不能实现，需要根据案件具体情况分析。根据重庆市人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应的要求，磁器口古镇于2020年1月25日起暂停对外接待游客，重庆市人民政府于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级，磁器口古镇于2020年3月26日有序恢复开放。即从2020年3月26日起，原告即可以正常经营，影响原告租赁房屋经营的事由是暂时的并且已经消除，原被告双方之间的租赁合同可以继续履行。其次，被告开发公司根据重庆市沙坪坝区国有资产监督管理委员会、重庆市沙坪坝区财政局分别下发的《关于贯彻落实疫情期间国有资产租金减免的通知》和《关于疫情期间承租国有资产类经营用房租金减免期间的补充通知》的精神，对相关承租人减免了已付相应期间的租金。虽然新冠肺炎疫情对原告刘思念的经营活动存在一定的影响，但被告开发公司已按照相关政策承担了因新冠肺炎疫情期间的主要影响和租金损失，且案涉房屋所在地的新冠肺炎疫情现已得到有效的防控，当前新冠肺炎疫情常态化防控工作采取的措施并不会造成原被告不能履行案涉房屋租赁合同，原告以新冠肺炎疫情常态化防控工作为由提出解除案涉合同关系于法无据，因此没有证据证明原告刘思念无法在正常的营商环境下承租房屋实施经营活动，而在经营中是否获利则属于经营者的商业风险，而不属于合同解除的事由。此外，原告刘思念举示证据拟证明类似门面在疫情前后的租金变化，但租金系租赁合同双方订立合同时自愿确定，租金变化亦非解除合同的法定或约定条件。综上，原告刘思念单方解除合同无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，守约方负有防止损失扩大的义务。结合本案的实际情况，虽然原告刘思念无权解除合同，但鉴于原告从自身利益考虑决定终止合同，继续维系租赁合同的履行已无实际意义，且不利于租赁物发挥其使用效益，因此，为打破合同僵局，本院判令双方之间的租赁合同关系解除。关于租赁保证金是否应当退还。根据《房屋临时租赁合同》的约定，原告擅自退租，逾期未付应付租金，构成违约行为，被告开发公司有权不退还租赁保证金。因此，即使本院判决解除原被告签订的《房屋临时租赁合同》，原告刘思念也无权主张退还租赁保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告刘思念与被告重庆市沙坪坝区房地产开发总公司签订的《房屋临时租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、驳回原告刘思念的其他诉讼请求。案件受理费4851.86元，减半收取计2425.93元，由原告刘思念负担（已交纳）。本院二审查明的事实和证据与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：案涉租赁合同是否因新冠肺炎疫情导致合同目的无法实现致承租人享有合同解除权。对此本院评述如下：首先，本次新冠肺炎疫情确系不能预见、不能避免、不能克服，可视为不可抗力。但不可抗力是否必然导致合同目的不能实现则需要个案具体分析。按照重庆市人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应的要求，磁器口古镇于2020年1月25日起暂停对外接待游客，重庆市人民政府于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级，磁器口古镇于2020年3月26日有序恢复开放。即从2020年3月26日起，承租人可以正常使用房屋，影响承租人租赁房屋经营的事由是暂时的并且已经消除，双方之间的租赁合同可以继续履行。但是客观而言，此时新冠肺炎疫情常态化防控对于磁器口古镇商铺经营的负面影响持续存在，磁器口古镇作为著名景区，商铺经营主要的营利对象系游客，新冠肺炎疫情常态化防控导致游客减少确实会持续更长的时间，对商铺经营不利，该情况系因不可抗力而非合同双方当事人的过错造成，在商铺可以使用的情况下，双方均应积极恢复经营尽力减少损失，并对已经发生的损失进行分担。其次，沙区房地产公司根据重庆市沙坪坝区国有资产监督管理委员会、重庆市沙坪坝区财政局分别下发的《关于贯彻落实疫情期间国有资产租金减免的通知》和《关于疫情期间承租国有资产类经营用房租金减免期间的补充通知》的精神，将依法减免承租人自2020年1月24日起至4月23日止的租金。据此，沙区房地产公司已经承担了新冠肺炎疫情严控期间主要的损失。此时若赋予承租人单方解除权，导致的后果是新冠肺炎疫情较严管控期间的主要损失、新冠肺炎疫情常态化防控工作期间的损失以及承租人未积极复工复产的损失均由沙区房地产公司承担。这显然不符合不可抗力导致损失由合同双方当事人进行分担的法律规定。综上，磁器口古镇于2020年3月26日有序恢复开放后，承租人刘思念应当积极开展复工复产减少损失的经营活动，而不享有合同目的无法实现的法定解除权。现承租人刘思念要求解除合同，系单方违约解除合同，根据合同约定，其要求退还保证金的请求不应得到支持。至于合同解除时间的问题，本院认为刘思念不享有解除权，但综观本案合同至诉讼阶段再苛求双方履行已然于双方不利，故一审以判决的方式解除双方合同并无不当，而诉讼期间的损失没有理由让出租人承担，故一审法院判决生效之日解除合同亦无不当。综上所述，上诉人刘思念的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4851.85元，由上诉人刘思念负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年十二月二日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微