湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0102民初14349号原告：长沙思恩物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区万家丽中路一段**宽寓大厦**。法定代表人：谭晓红，总经理。委托代理人：刘长青，湖南鸿明律师事务所律师。委托代理人：刘世昌，湖南鸿明律师事务所律师。被告：龚世宏，男，汉族，1971年7月14日出生，住长沙市芙蓉区原告长沙思恩物业管理有限公司（以下简称思恩物业公司）因与被告龚世宏发生物业服务合同纠纷，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告思恩物业公司的委托代理人刘长青、被告龚世宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告思恩物业公司诉称：被告系长沙市新世纪家园D区D7栋401房业主，原告根据与新世纪家园业主委员会签订的《物业管理服务合同》为被告居住的小区提供物业服务，被告应当按建筑面积1.2元/月每平方米的标准向原告支付物业管理服务费，业主逾期未交纳物业服务费用的，由业主按其逾期金额逾期日的3‰比例支付违约金。由于按照该约定要求被告被告承担违约金较高，为减轻被告的负担，原告自愿放弃较高的违约金主张，要求被告按照其所欠物业管理服务费总金额的30%向原告支付违约金。从2014年8月起，被告就拒绝向原告缴纳物业管理服务费，经原告多次催缴均不予理睬。截止2019年12月底，被告共拖欠原告物业管理服务费9438元，违约金2831.4元，被告的行为已经严重违约并侵害了原告以及其他业主的合法权利，综上，原告为维护自己的合法权益，遂起诉，请求判令：1、被告支付原告物业管理服务费9438元；2、被告支付原告物业管理服务费违约金2831.4元；3、诉讼费由被告承担。被告龚世宏辩称：1、原告诉请的物业管理费金额与事实不符，原告对新世纪家园进行物业管理期间，被告缴纳过物业管理费，应当予以扣除；2、2016年10月，被告的电动车在小区D7栋楼下被盗，折旧价值约为3000元。2018年7月29日，被告刚购买2个月的立马牌电动车被盗，价值6500元。原告在物业管理过程中，存在严重管理失责，给被告造成了重大的经济损失和精神困扰，居而恐安，原告应对被告所有损失予以赔偿；3、被告于2017年1月上报被告房屋因外墙渗水，导致靠北墙之间房间渗水霉变严重。原告派工作人员进行了调查取证，确定为北外墙渗水。经被告多次上报，最终上报市房屋维修基金管理办公室，并派人确认，后经过原告及业主委员会确认，并按要求程序办理了签认。维修提款房屋维修基金4760元，并在小区公示，在被告房屋维修基金内提款，最终在2018年11月14日，由原告提现，而原告提现后，却对渗水问题不予理睬，未进行维修，目前被告房屋北墙仍有渗漏，并继续霉变，原告违法侵占了被告房屋维修基金费用4760元，事实与依据可在现场进行比对，也可在长沙市房屋维修基金办公室和长沙市政府办公网进行核查，相关资料证据真实有效；4、原告长沙思恩物业管理有限公司入驻新世纪家园小区以来，物业管理极度不规范，管理失位，安保失位，管理期间小区偷盗现象频发，卫生环境脏乱差，电梯日常维护不到位，长期存在安全隐患，多次因故障不能运行。经审理查明：被告系长沙市新世纪家园D区D7栋401房的业主，长沙市新世纪家园业主委员会作为甲方曾分别于2015年1月13日、2016年1月1日、2017年1月1日与作为乙方的原告长沙思恩物业管理有限公司签订了三份《长沙市新世纪家园小区物业服务合同》，每份合同的第八条第一项均约定：“本小区内住宅公共性物业服务费按照法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算，具体标准如下：高层（电梯）住宅1.2元每平方米每月，多层楼梯住宅0.6元每平方米每月，商铺和门面为1.5元每平方米每月。”合同签订以后，原告遂入驻新世纪家园小区，后被告认为原告作为物业服务公司，存在诸多服务不到位的地方，加之电动车两次被盗，房屋漏水问题一直未得到解决，遂未按时缴纳物业服务费，原告多次催收未果后诉至本院。庭审过程中，被告抗辩称原告诉请的物业管理服务费金额与事实不符，并提供了两张《收据》，拟证明原告曾向被告缴纳过2015年1月-6月、2016年8月-12月的物业管理服务费，原告代理人称需要与物业公司进行核对。庭后原告向本院邮寄了一份《情况说明》，《情况说明》载明：“长沙思恩物业管理有限公司与龚世宏物业服务合同纠纷一案，因龚世宏提供了2015年1月至2015年6月与2016年8月至2016年12月这两个时间段的物业费交费收据，我司认可龚世宏2015年1月1日至2016年12月30日的物业费已交，2017年1月1日至2019年12月30日的物业费共5231.52元未交。”并在《情况说明》上加盖了长沙思恩物业管理有限公司的公章。另查明，针对长沙市新世纪家园小区因外墙漏水启动维修基金的问题，被告提供了长沙市住房和城乡建设局信息公开的网页截图，显示芙蓉区新世纪家园小区D7栋房屋，外墙渗水，需进行维修，申请金额48932.37元，划拨金额48932.37元，入账日期为2018年11月14日。再查明，长沙市公安局芙蓉分局东屯渡派出所于2020年10月20日出具了一张《报警回执》，载明：“2018年7月29日15时许，龚世宏（1971年7月14日生，证件号码432325197107××××，联系电话138××******）报警：其停放在芙蓉区新世纪家园Ｄ7栋楼下的一辆白色的立马电动车被盗。”上述事实有以下证据予以证实：1、三份《长沙市新世纪家园小区物业服务合同》；2、律师函；3、《收款收据》；4、《长沙市住房和城乡建设局》网页截图；5、《报警回执》；6、当事人陈述及庭审笔录。上述证据经庭审质证，本院予以认定。本院认为：原告与业主委员会签订的《长沙市新世纪家园小区物业服务合同》对全体业主有约束力。被告系该小区的业主，双方形成物业服务合同关系。双方应该相互支持配合，共同创建小区宜居环境。被告作为业主应该按时、按标准交纳物业费，以确保物业服务的正常运转。同时原告作为物业服务公司，也应该尽职尽责履行好服务管理义务。本案中确实存在被告房屋外墙渗水以及被告的摩托车被盗现象，原告作为物业公司在提供物业服务时存在工作瑕疵。但被告提出的这些问题与双方物业服务合同是另外一种法律关系，被告认为其合法权益受到侵害，可另行主张权利。基于以上案情，本院酌定将被告需交纳的2017年1月1日至2019年12月30日的物业费5231.52元打八折后调整为4185元。同时，对原告主张的滞纳金不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告龚世宏在本判决生效后三日内向原告长沙思恩物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年12月30日期间的物业管理费共计4185元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取53元，由被告龚世宏承担。本判决为终审判决。审判员  谭今二〇二〇年十二月二日法官助理彭佳丽书记员康颖妮附：判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十一下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。