辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6283号上诉人（原审原告）：于晓岩，女，1972年12月11日生，汉族，瓦房店市谷罗开甜美食店经营者，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：刘丹，辽宁谨思律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨峰，男，1975年6月3日生，汉族，现住辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审被告）：黄晓妮，女，1978年7月31日生，汉族，住瓦房店市。委托诉讼代理人：杨峰（黄晓妮的丈夫），1975年6月3日生，汉族，现住辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审第三人）：宁甲治，男，1969年11月30日生，汉族，住瓦房店市。委托诉讼代理人：宋宇，辽宁青松律师事务所律师。上诉人于晓岩因与被上诉人杨峰、黄晓妮，宁甲治租赁合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初1352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于晓岩上诉请求：撤销一审判决，改判支持于晓岩的全部诉讼请求；由杨峰、黄晓妮及宁甲治承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院仅凭杨峰的口头说辞便否定双方签订的书面房屋租赁合同的效力，认定双方系口头租赁关系，进而按不定期房屋租赁关系适用法律是错误的。于晓岩自2007年开始至2019年12月一直租用杨峰、黄晓妮所有的位于瓦房店市的房屋用于经营谷罗开甜美食店。于晓岩与杨峰于2016年6月3日签订的房屋租赁合同，以及杨峰在一审中提交的双方于2015年6月1日签订的房屋租赁合同，均是由杨峰提供且由其提出签订的，是双方真实意思表示，是有效的。2016年6月3日的合同对于房屋租赁期限、租金，违约金及房屋装修补偿等相关事宜均进行了详细约定。按照合同约定，杨峰应当承担违约责任。杨峰为了逃避责任将2016年签订的房屋租赁合同说成是其配合于晓岩向法院提出执行异议而签订的，这是歪曲事实。一审法院采信杨峰的说辞而否定书面房屋租赁合同是错误的。二、一审判决的论理自相矛盾。一审判决在论述违约金时否定了杨峰与于晓岩签订的房屋租赁合同，但在论述租金返还时又以该房屋租赁合同为根据认定年租金为9万元，不符合逻辑。于晓岩按约定支付了2016年、2017年、2018年的房屋租金9万元。2019年的房屋租金是杨峰提出只交8万元就可以了，于晓岩就以转账方式支付了5万元租金、以现金方式支付租金3万元，合计8万元。2019年12月初，房屋拍卖给宁甲治，致使于晓岩无法承租使用。依照合同约定及法律规定，杨峰应当返还于晓岩2019年12月至2020年5月31日期间的房屋租金4万元。一审法院错误认定于晓岩已交租金5万元，又以房屋租赁合同约定认定年租金为9万元，主观臆断“收取至12月末租金5万元并未超额收取”，驳回于晓岩要求返还租金的诉讼请求明显不公。三、杨峰从未告知于晓岩其房屋已经进入执行拍卖阶段，直到2019年12月初宁甲治上门要求于晓岩腾房时，于晓岩才知道房屋已卖给他人。宁甲治虽然通过拍卖方式取得房屋的所有权，但其无权且不应当将于晓岩正在营业的美食店上锁，致使于晓岩无法经营。在宁甲治告知于晓岩房屋由其购买之后的第十三天，大连市中山区人民法院向于晓岩送达了腾退房屋的公告通知，限期15日内腾退。于晓岩按照公告通知要求在限期内腾退了房屋，但空调、牌匾等均未全部搬完，宁甲治一直无理拒绝、不让搬走，且将房屋原样租给案外人继续经营蛋糕店，其行为给于晓岩的经营造成损失。案涉房屋已经卖给宁甲治，杨峰作为原房主未尽通知义务，宁甲治作为新房主，无权将于晓岩正在营业的店铺上锁，应当给于晓岩腾退房屋的合理时间，宁甲治无故上锁的行为给于晓岩带来营业损失，杨峰和宁甲治应当赔偿于晓岩2019年12月11日至2019年12月末的营业损失共计30900元。杨峰、黄晓妮共同辩称，不同意于晓岩的上诉请求，同意维持一审判决。宁甲治辩称，不同意于晓岩的上诉请求，同意维持一审判决。于晓岩向一审法院起诉请求：1.依法判决解除房屋租赁合同；2.依法判决被告返还原告房屋租金4万元；3.依法判决被告支付原告违约金4万元及损失暂定30900元；4.依法判决第三人与二被告对原告的损失在相应范围内承担连带赔偿责任；5.依法判决由被告和第三人共同承担本案的鉴定费、诉讼费。后在一审庭审中，于晓岩变更诉讼请求为：1.依法判决解除房屋租赁合同；2.依法判决被告返还原告房屋租金4万元；3.依法判决被告支付原告违约金4万元及损失暂定130675.60元；4.依法判决第三人与二被告对原告的损失在115675.6元的范围内承担连带赔偿责任；5.依法判决由被告和第三人共同承担本案的鉴定费、诉讼费。一审法院认定事实：原告自2007年开始租用被告杨峰名下坐落于瓦房店市的房屋用于经营谷罗开甜美食店。因被告与招商银行股份有限公司大连分行金融借款合同纠纷一案，大连市中山区人民法院将被告杨峰名下坐落于瓦房店市的房屋通过网络拍卖，第三人宁甲治以最高价竞得该案涉房屋。大连市中山区人民法院于2019年11月29日裁定案涉房屋归第三人宁甲治所有。第三人宁甲治于2019年12月11日来到案涉房屋，要求原告腾退案涉房屋。2019年12月20日，大连市中山区人民法院公告通知原告15日内将房屋主动腾退。原告于2019年10月14日通过银行转款方式付给被告杨峰2019年房屋租金5万元。庭审中原告提交签订时间为2016年6月3日的《房屋租赁合同》，主要内容为：租赁期限为八年，自2016年6月3日起至2024年6月2日止；年租金为9万元，如果原告一次性支付全部租金，则年租金商定为8万元。被告提交签订时间为2015年6月1日的《房屋租赁协议》，主要内容为：租期96个月，从2015年6月1日起至2023年5月31日止；年租金为5万元。第三人提交原告交给第三人的签订时间为2015年6月1日《房屋租赁协议》，该协议主要内容与被告提交的《房屋租赁协议》一致，原告认可该协议是原告交给第三人的。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，原告提交签订时间为2016年6月3日的《房屋租赁合同》，以证明双方签订了书面房屋租赁合同，主张按该份合同被告应承担违约责任，被告提交签订时间为2015年6月1日的《房屋租赁协议》，称该份协议与原告提交的《房屋租赁合同》均是在2019年签订，是被告配合原告提执行异议而签订的，第三人亦提交原告向其出示的《房屋租赁协议》，该协议与被告提交的《房屋租赁协议》内容一致，原告提交的《房屋租赁合同》与被告提交的《房屋租赁协议》中载明的租期分别至2024年6月2日和2023年5月31日止，原告未提供足够证据证明《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，故对被告所称双方系口头租赁关系予以采信，对原告主张按其提交的《房屋租赁合同》计算违约金不予支持；原告主张已交给被告2019年房屋租金8万元，并提交被告杨峰出具的收到原告房租8万元的收条，被告不认可收到8万元，称该收条是第三人申请法院强制腾退时原告要求被告写的，只收到原告5万元房租，结合第三人提交的原告交给第三人的银行转账记录，一审法院认定被告收到原告至2019年末案涉房屋租金5万元；关于案涉房屋年租金，原告主张每年8万元，被告主张每年9万元，结合原告提交的《房屋租赁合同》中约定年租金9万元，一审法院认定年租金为9万元，被告收取原告至12月末租金5万元并未超额收取。综上，被告因法院拍卖而丧失案涉房屋所有权，与原告的房屋租赁合同无法履行，故对原告主张解除双方房屋租赁关系予以支持；因双方租赁合同为不定期合同，当事人可以随时解除合同，案涉房屋拍卖前必须经过评估，原告应提前知道被告短时间会丧失案涉房屋所有权，且被告考虑到即将丧失案涉房屋所有权，收取的租金计算期间未超过2019年12月末，早于法院要求原告腾退的最后时间，故对原告主张被告赔偿损失不予支持；原告主张第三人与二被告对原告的损失承担连带赔偿责任，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条规定，一审法院判决：一、解除原告于晓岩与被告杨峰关于瓦房店市的房屋租赁合同；二、驳回原告于晓岩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2618元，由原告于晓岩负担。本院二审期间，于晓岩依法提交了两份证据：证据1，于晓岩与杨峰的微信聊天记录，拟证明2019年9月16日杨峰要求于晓岩将2019年至2020年的租金转入卡主姓名为黄河的银行卡中，杨峰称该人是其小舅子，于晓岩答应在十一前转账。证据2，于晓岩与杨峰于2019年12月17日的电话录音，拟证明于晓岩向杨峰支付8万元租金属实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨峰与黄晓妮对上述两份证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为微信截图前有于晓岩交付2018年房租的转账收据，可以证实杨峰与于晓岩之间的房租一直是9万元，并且于晓岩在录音中对杨峰所称的“不管是真合同还是假合同”的表述一直回复“嗯嗯嗯”，说明其提交的2016年的合同是假合同。宁甲治则称上述证据与其无关。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：于晓岩提供的其与杨峰之间的微信聊天记录，体现的是杨峰要求于晓岩将钱打到姓名为黄河的银行账户，内容不涉及杨峰与于晓岩之间的租金标准，与本案争议缺乏关联性，本院不予认定。于晓岩与杨峰之间的电话录音，杨峰、黄晓妮对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。根据二审证据的认证情况，本院补充查明：杨峰在2019年12月17日与于晓岩的电话录音中提到“第一个，给你造成这个麻烦不是我想的，肯定是有我的原因，我表示不好意思，大姐。第二个，打官司这块呢，你可能有咨询别的律师，需要我怎么做你就跟我说。第三个，大姐，咱把丑话说在前面，你这还有好几个月的房租，如果你这个事打官司输了，这个房租我也会把这个钱返给你，咱姊妹哪到哪，但你要是不打官司就这样搬出去了，这个钱我不能给你返，出现这种情况咱都不愿意，输了还是怎么回事，完后这个钱我肯定会给你。大姐，我得有个说法，别不打鸣不下蛋，我杨峰不是那样人。姐，但是我还想说两句，打官司对你不利，因为怎么事咱俩目的都是一样的，想占这个房子。他必须得占这个房子，把房子收回去，要不他这个房子白买了。咱们是什么道理呢……管他是真合同还是假合同，这块我给你个意见，你再斟酌一下，打官司这块弄不好你得到法院递诉状，让他包赔你的损失，……现在说白了，怎么把他弄出去，把咱们这个合同延续下去才能保护你的利益，所以说我认为你这块，不如你上公安局信访还是怎么事，给公安局施加压力，你必须给我弄出去，派出所能推就推，谁也不爱沾这样的事，对不对？大姐，你再合计一下，需要怎么做我就怎么做，好不好，我觉得你应当找律师提行政复议他必须得搬出去，他是违法的，派出所、公安局不处理属于行政不作为，你上法院打官司，就算你赢了，你还得找地方，房屋装修这个那个的，而且一年两年打不完，我告诉你，你自己合计怎么弄，但不管到哪一天，咱俩肯定是一块儿的，需要我怎么做我就怎么做，但是你不能对我有什么想法，好不？大姐。……”于晓岩回复称：“行行行”、“嗯嗯，好”。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：2007年5月9日，杨峰（甲方）与于晓岩（乙方）签订《租房合同》，约定：甲方自愿将工联街二段1号房屋出租给乙方，自2007年6月10日起至2010年6月10日止，租金叁万伍仟元整。2019年10月15日，杨峰出具收条，内容为：“收于晓岩房租捌万元整（2019年6月1日至2020年5月31日止）。”关于于晓岩一审庭审中变更后的第三项、第四项诉讼请求中增加的损失赔偿额，于晓岩认可其未补交诉讼费，其上诉要求改判支持其全部诉讼请求，是按照变更前的原诉讼请求主张的。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”本案中，于晓岩主张其提供的落款时间为2016年6月3日的《房屋租赁协议》是其与杨峰的真实意思表示，合法有效，杨峰应按该协议约定承担违约责任。杨峰则称该《房屋租赁协议》是其为配合于晓岩就案涉房屋提出执行异议而在2019年伪造的合同，不是双方真实意思表示。对此，本院认为，从已查明的事实可知，于晓岩自2007年开始就租用案涉房屋，而就案涉房屋签订的租赁合同，于晓岩与杨峰均表示能记住的合同只有三份，即2007年5月9日的《租房合同》、落款时间为2015年6月1日的《房屋租赁协议》及落款时间为2016年6月3日的《房屋租赁合同》。杨峰对2007年5月9日的《租赁合同》没有异议，但称后两份合同均是为了配合于晓岩以后提出执行异议而在2019年伪造的合同。关于后两份租赁合同，于晓岩一审中称是杨峰要求其签署的，两份协议均是真实的，落款时间为2015年6月1日的《房屋租赁协议》是在2015年6月1日签的，因于晓岩在对房屋装修后向杨峰提出房屋装修问题，故双方重新在2016年6月3日签订了落款时间为2016年6月3日的《房屋租赁合同》。而在二审中，于晓岩则又认可落款时间为2015年6月1日的《房屋租赁协议》实际是在2019年12月10日左右签署，落款时间为2016年6月3日的《房屋租赁合同》大概是在2016年6、7月签署的。本院认为，首先，从于晓岩对落款时间为2015年6月1日的《房屋租赁合同》实际签署时间在一审、二审完全不一致的陈述来看，于晓岩就案件事实存在作虚假陈述的情形。其次，从杨峰与于晓岩二审均认可落款时间为2015年6月1日的《房屋租赁合同》实际是双方在宁甲治拍卖取得案涉房屋后签署的事实可知，于晓岩与杨峰为对抗买受人宁甲治存在倒签虚假合同的不诚信行为。再次，杨峰与于晓岩自2007年5月9日签署的《租房合同》到期后，双方之后一直未再就案涉房屋签署过租赁合同，直至于晓岩在本案所称双方于2016年6月签署落款时间为2016年6月3日的《房屋租赁协议》，与此前双方租赁房屋的习惯不符。况且，书面租房协议是明确租赁双方权利义务的直接依据。一般而言，房屋的出租人和承租人理应各自持有一份租赁合同正本，以便双方产生纠纷时明晰双方责任。落款时间为2016年6月3日的《房屋租赁协议》虽约定“本合同正本一式二份，甲、乙双方各执一份”，而杨峰与于晓岩均称只存在一份合同文本，不符合租赁合同签署的一般习惯。另外，杨峰在其与于晓岩2019年12月17日的电话录音中提到“管他是真合同还是假合同这块”，于晓岩对此未作反驳回复，而是对杨峰在电话中的陈述内容概括回复称“行行行”、“嗯嗯，好”。综合上述事实分析，杨峰所称落款时间为2016年6月3日的《房屋租赁协议》系其与于晓岩为对抗买受人而签署的虚假合同的事实具有高度可能性，故本院对该份《房屋租赁协议》不予采信。在此基础上，于晓岩基于该份《房屋租赁协议》的约定，要求杨峰支付其违约金4万元，没有依据，本院不予支持。至于于晓岩要求杨峰、黄晓妮支付的损失30900元，系单方计算，且计算依据无合同和法律依据，本院不予支持。在此基础上，于晓岩要求宁甲治与杨峰、黄晓妮连带承担赔偿责任一节，无事实和法律依据，本院不予支持。关于于晓岩要求杨峰、黄晓妮返还房屋租金4万元一节，于晓岩主张其已向杨峰交付2019年房屋租金8万元，包括通过银行转账方式向杨峰支付租金5万元和现金方式支付3万元，杨峰则只认可收到银行转账的5万元房租。本院认为，杨峰于2019年10月15日出具的收条载明，其收到于晓岩2019年6月1日至2020年5月31日止的房租8万元。杨峰称该收条是为配合落款时间为2016年6月3日的租赁合同写的，其陈述不能否定收条中载明的租金金额；而且，杨峰自认其与于晓岩已经签署了一份银行转账金额与合同约定租金金额相符的落款时间为2015年6月1日的《房屋租赁协议》，杨峰在此情况下再伪造一张与实际收款数额不符的收条，缺乏合理性和说服力。据此分析，本院对杨峰出具的收条予以确认，认定于晓岩已付杨峰自2019年6月1日至2020年5月31日止的房租8万元。至于2019年度的租金标准，于晓岩主张杨峰同意其按年租金8万元标准交付，杨峰则主张是2012年开始以后都是按年租金9万元交付。本院认为，杨峰出具的收条载明，收到于晓岩2019年6月1日至2020年5月31日止的房租8万元，其中未提及尚欠租金金额；而且，在杨峰与于晓岩2019年12月17日的电话录音中，杨峰提及“你这还有好几个月的房租，如果你这个事打官司输了，我也会把这个钱返给你；你要是不打官司就这样搬出去了，这个钱我不能给你返”，亦未提及于晓岩未足额交付2019年度租金事宜。由此，应当视为杨峰同意于晓岩按照年租金8万元标准交付2019年度租金。案涉房屋的买受人宁甲治于2019年12月11日要求于晓岩腾退房屋，致使于晓岩此后未再继续使用案涉房屋，故出租人杨峰理应返还于晓岩2019年12月11日至2020年5月31日的房屋租金合计37699元（8万元÷365天×172天=37699元）。于晓岩主张返还的超过该金额的租金，没有依据，本院不予支持。至于黄晓妮应否向于晓岩承担上述房租的返还责任，本院认为，根据合同相对性原则，合同关系只能发生在特定主体之间，对合同当事人产生拘束力。案涉房屋租赁合同的双方是杨峰与于晓岩，黄晓妮不是该房屋租赁合同的当事人，于晓岩要求黄晓妮承担租金返还责任，本院不予支持。综上所述，于晓岩的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初1352号民事判决第一项；二、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初1352号民事判决第二项；三、杨峰于本判决生效之日起十日内返还于晓岩房屋租金37699元；四、驳回于晓岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2618元，由于晓岩负担1663元，杨峰负担955元；二审案件受理费2618元，由于晓岩负担1663元，杨峰负担955元。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘小南二〇二〇年十二月三日书记员  陈彩虹