辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7850号上诉人（原审被告）：大连润德良城房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区西南路******。法定代表人：王德利，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭程，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨星，男，1984年3月21日生，汉族，住大连市沙河口区。上诉人大连润德良城房地产开发有限公司（以下简称润德良城公司）因与被上诉人杨星商品房销售合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初4302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大连润德良城房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审判决或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》附件补充协议第九条第一款约定，“因国家及地方政府政策、地方政、地方政府主管部门原因序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接受出卖人所报送的资料和按《合同》约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任。”上诉人办理工程竣工验收相关手续时遭遇下述障碍：一、人防部门在设计文件之外任意增加抗震支吊架，导致工期延长。案涉项目人防工程设计图纸于2015年4月7日已审核完毕，并无抗震支吊架设计。2018年1月11日人防工程主体及设备均验收合格，可以办理竣工验收，但人防部门领导个人要求在图纸之外增加抗震支吊架工程的施工。上诉人于2018年7月31日与大连峰茂机电设备安装有限公司签订了案涉春柳公园项目的抗震支吊架施工合同，最终于2018年9月29日人防工程竣工验收合格。如没有设计图纸之外的抗震支吊架合同的施工，人防工程应于2018年1月11日竣工。因此自2018年1月11日至2018年9月29日期间，属于“地方政府主管部门原因”造成的延期，共延期261天，应从被上诉人主张逾期的时间中扣减。二、上诉人所提交的证据材料已能证明人防部门无依据增加抗震支吊架导致工期延长的事实，无需提供政府的证明。上诉人所提交的案涉项目人防工程设计图纸、2015年3月19日的《防空地下室项目施工图设计文件审查意见书》、2015年4月7日的《大连市防空地下室施工图设计文件审查合格证》原件均能证明，案涉项目人防工程自设计至竣工均不应存在抗震支吊架，如人防项目在设计之外增加了工程，人防部门应要求上诉人进行整改且不予验收通过，但上诉人在增加完抗震支吊架后顺利完成了人防验收，上述材料已能证明人防部门无依据要求上诉人增加抗震支吊架，并导致工程延期，无需上诉人再提供人防部门的证明。人防工程竣工验收过程中，人防部门处于强势地位，上诉人必须配合人防部门的要求，无法对人防部门提出要求，人防部门也不会就领导个人无依据的行为向上诉人开具证明。上诉人提供的材料已能证明人防部门无依据要求增加额外工程，已尽到了上诉人的证明义务，一审法院仍要求上诉人提供人防部门的证明，没有法律依据。三、新设部门设立，职权划分不明导致逾期。2018年8月31日，大连市建设工程质量与安全监督中心正式成立，替代了之前办理工程备案的建设工程质量监督站，并设立新的联合验收平台系统，但此时旧有竣工备案系统也并未废止。同时，前述大连市建设工程质量与安全监督中心将其权利又下放至各区级单位,但区级单位虽有编制却尚未配备人员办公，工作人员也并不明确使用何种平台系统申报相关手续。因此该中心设立初期，建设单位根本无法办理竣工验收备案手续。直至2019年2月26日，在上诉人多方协调下，前述中心才受理了相关竣工文件，组织五方出具了工程竣工验收报告。因此自2018年9月29日至2019年2月26日期间，因前述中心初设无法办理竣工验收备案相关手续导致延误，属于“地方政府主管部门原因、工作程序”的原因导致延误，该期间共150天，应从被上诉人主张逾期的时间中扣除。四、政府相关部门之间推送档案的时间应予以扣除。2019年4月23日，案涉项目取得初验合格证，其为办理备案的前提条件。由于需要前述新设中心向档案馆通过平台移交相关竣工资料，但使用新平台还是旧平台，政府相关工作人员无准确工作流程导致移交延迟。案涉房屋于2019年6月25日具备办理产权的条件。自材料提交档案馆后，备案材料在政府内部系统内移送，不受上诉人所控制，即从提交档案馆至实际具备办证条件的期限119天属于“地方政府主管部门原因、工作程序”的原因导致延误，应从被上诉人主张逾期的时间中扣减。杨星辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人所称上诉理由无证据证明，且在其无法证明所称理由系逾期办证唯一原因的情形下，不应予以支持。第一，上诉人关于人防部门任意增加抗震支吊架导致工程延期261天的主张无证据证明，不应予以支持。上诉人提交的证据证明人防部门于2018年1月11日就作出了相关的通知，但上诉人在2018年7月31日才签订了抗震支吊架施工合同，上诉人庭审中称1月份以后再次与人防部门协调抗震支吊架是否增加的事宜，协调不成才开始着手施工。半年多的协调时间，非合同第九条第一款约定的政府主管部门原因问题，不构成其逾期办证的抗辩理由。事实上，从2018年7月31日上诉人签订抗震支吊架施工合同到2018年9月29日人防工程竣工验收合格，仅需要不到两个月的时间，上诉人称导致工期延长261天无事实依据，并且合同约定一年时间办理产权登记手续，一年时间足以覆盖人防部门增加抗震支吊架所需的少于两个月的时间，故上诉人该理由不成立。第二，人防部门在验收工程过程中发现工程存在质量问题或安全隐患，其有权要求施工部门进行整改，这符合法律规定和行业规则。上诉人作为专业单位，在施工过程中也应当依据工程具体施工情况发现问题并修正，上诉人未发现问题或发现问题不纠正，人防部门验收时指出并通知整改，系上诉人自身原因而非合同第九条第一款约定的政府主管部门原因。第三，上诉人未提交任何证据证明新部门设立导致其逾期150天，不能排除因上诉人自身原因导致工程竣工验收报告迟延取得的情况。在上诉人无法证明新部门设立与其逾期办证之间直接唯一因果关系的情形下，其主张依法不应予以支持。至于所谓政府相关部门之间推送档案的时间，上诉人也未提交任何证据证明，不应予以支持。杨星向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金127元（1,279,031元×1?×1天）及逾期办理房地产权属证书违约金3875元（1,279,031元×0.1?×303天）。一审法院认定事实：2016年4月29日，原告杨星（买受人）与被告大连润德良城房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定原告购买被告开发的大连市沙河口区房屋，建筑面积104.63平方米，每平方米房款12,213.82元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年8月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合同第十五条约定，合本合同约定的商品房交付买受人使用：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。3.超出上述约定时间，出卖人不能向买受人提供办理房屋产权登记所需资料，致使买受人不能办理房屋产权登记的，出卖人按日向买受人支付已收房款的十万分之一的违约金，直至可以办理。补充协议第五条约定，出卖人原因未按《合同》第八条约定期限交付房屋的，买受人同意给予出卖人90日宽限期，如期满后仍不能办理交付手续，则按《合同》第九条约定承担逾期交房的违约责任。该合同及补充协议还约定了双方其他权利义务。上述合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告于2018年8月8日向原告出具了金额为1,279,031元大连增值税普通发票。双方于2017年9月1日交接房屋。房屋交接后，被告未能在双方约定的期限内将办理产权所需的材料提交不动产登记中心。2019年6月25日，被告通知案涉小区业主可以办理不动产权属证书。一审法院认为：原告杨星与被告大连润德良城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系原、被告的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，根据《商品房买卖合同》补充协议第五条约定，买受人同意给予出卖人90日宽限期，案涉房屋交付于2020年9月1日，尚在合同约定的宽限期内，故原告要求被告支付逾期1天交房违约金的诉请，一审法院不予支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在交付房屋后360日内办理产权登记手续，现由于被告原因导致原告未能在约定的期限内办理产权登记，被告的行为构成违约，应当依约承担违约责任。关于被告抗辩的因政府主管部门原因导致工程延期及逾期办证的意见，因其未能提供政府主管部门的相关证明或文件予以证明，故一审法院不予采纳。关于被告主张的违约金过高，应予调低的意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即如果双方没有约定的情况下，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而本案中双方约定的违约金标准为按照已付房款的日十万分之一的标准，该标准不高于在双方没有约定违约金的情况下法律保护的标准，且被告亦未能举证证明原告主张的违约金标准过高，故对被告的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。因此，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，原、被告于2017年9月1日交接房屋，故被告应在交付房屋后第361日起按照已收房款的日十万分之一的标准承担违约责任至通知原告办理产权证时止，因庭审中原、被告一致认可被告逾期302天（自2018年8月28日起至2019年6月25日止），故被告应给付原告逾期办理房屋产权登记违约金3862.67元（1,279,031元×0.1?×302天）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告大连润德良城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告杨星支付逾期办证违约金3862.67元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费25元（原告已预付），由被告负担，于判决生效之日起十日内给付原告。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》订立后，双方当事人均应依约履行各自合同义务。根据合同约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内将应由出卖人提供的权属登记资料报产权登记机关备案，但上诉人作为出卖人未能按照约定期限提供资料进行备案，现被上诉人诉请要求上诉人承担逾期办证的违约责任。上诉人提出，其逾期办证属于合同约定因“地方政府主管部门、工作程序原因”导致的延误，故相应延期天数应从被上诉人主张逾期的时间中扣减。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。据此，上诉人应对其反驳对方诉讼请求所依据的事实提交充分证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应由上诉人自行承担不利后果。首先，对于上诉人提出人防部门任意增加抗震支吊架导致工程延期的主张，上诉人在诉讼中未能提交充分证据加以证明，上诉人提交的设计图纸不足以证明抗震支吊架的施工属于人防部门无依据要求增加，亦不能以此反推人防工程应于2018年1月11日验收合格，故上诉人关于因地方主管部门原因导致人防工程验收延期的主张缺乏证据支持，本院不予采信。其次，对于上诉人提出因新设部门成立、职权划分不明、档案推送延迟导致延期的主张，上诉人亦未能提交证据予以证明，且上诉人直至2019年2月26日才取得五方验收报告，不能排除因上诉人自身原因导致工程逾期竣工、报告迟延取得的情况。因此，上诉人逾期办证不属于合同中约定“因地方政府主管部门原因、工作程序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接受出卖人所报送的资料”的免责情形，一审法院关于上诉人应当按照合同约定标准承担逾期办证违约责任的认定事实清楚、依据充分，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不具备事实和法律依据，本院不予采纳。综上，大连润德良城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由大连润德良城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年十二月八日书记员 王丽秋