广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初13483号原告:张维善，男，汉族，1951年12月3日出生，住广东省深圳市福田区XXX路XXX村XXX区*********，公民身份号码：340************410。原告：康金平，女，土家族，1978年7月16日出生，住湖北省鹤峰县**********，公民身份号码：422************72X。两原告共同委托诉讼代理人：周景辉，广东刘志均律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：高晓琳，广东刘志均律师事务所辅助人员。被告：邱相银，男，汉族，1965年1月1日出生，住广东省四会市******************，公民身份号码：441************119。委托诉讼代理人：凌奕云，北京市君泽君（珠海）律师事务所律师。第三人：珠海市泰安房地产代理有限公司，住所：珠海市高新区************XX花园XXX铺，统一社会信用代码：91440XXXXXXXEEP1X。法定代表人：叶星云，执行董事，总经理。委托诉讼代理人：黄翠杏，系公司员工。原告张维善、康金平诉被告邱相银、第三人珠海市泰安房地产代理有限公司（以下简称“泰安公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张维善、康金平的委托诉讼代理人周景辉、被告邱相银委托诉讼代理人凌奕云、第三人泰安公司法定代表人叶星云及委托诉讼代理人黄翠杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告、被告、第三人于2020年4月29日签订的《房地产买卖合同》（合同总金额3300000元）；2.判令被告向原告双倍返还定金60万元；3.判令被告、第三人向原告退回购房诚意金5000元；4.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告、被告、第三人于2020年4月29日签订《房地产买卖合同》，该合同第1、2条约定：原被告双方通过第三人（经纪方）出售及购入位于珠海市香洲区*********（XXXXX园）XXX栋XXX单元XXXX房（以下简称“物业”）。该物业转让成交价为人民币330万元。原告在签订《房地产买卖合同》时支付购房定金30万元，第二部分楼款300万元须在办理房地产权登记过户手续前由买卖双方通过银行进行资金监管，具体事项以监管银行签订的书面协议为准。且该物业房地产权登记过户手续须在2020年8月25日之前。《房地产买卖合同》第19条备注条款双方作了细化约定：被告应于2020年8月10日内自行将物业所有贷款（欠款）还清，并注销抵押登记；将房产证原件交予第三人用于申报税费，以备过户。合同签订后，原告已依《房地产买卖合同》约定向被告支付了购房定金30万元。原告已向第三人支付购买涉案房产的诚意金5000元。至今被告未按《房地产买卖合同》第19条约定，还清涉案物业贷款及注销抵押登记，已构成违约。有鉴于此，为维护原告自身的合法权益，诉至法院，请求法院查明事实，公正判决。两原告为其诉称向本院提交如下证据：1.《房地产买卖合同》、粤房地权证珠字第**0XXXXXX45号产权证；2.《定金收据》及中国民生银行电子回单；3.《珠海市泰安房地产代理有限公司收据》NO.000XXXX2；4.珠海市不动产登记情况查询结果（2020年4月27日查询结果）;5.珠海市不动产登记情况查询结果（2020年11月5日查询结果）。被告辩称，本案纠纷是因为第三人拒绝提供双方联系方式导致沟通不畅，及新冠肺炎疫情不可抗力所导致，被告并无违约的故意。且被告与原告之间的《房地产买卖合同》仍可继续履行，被告愿意继续履行合同，恳请法院依法予以调解或驳回原告对被告的全部诉讼请求。第一，在本案履行过程中，被告并无违约的故意，之所以产生本案纠纷，实在是因为第三人拒绝提供双方联系方式，导致买卖双方沟通不到位所致。本案买卖双方是在第三人提供居间的情况下签订合同的，而第三人为了防止买卖双方私下成交，在其提供的格式合同中并未登记买卖双方的联系电话，导致双方所有交流只能通过第三人进行转达，无法直接沟通。第三人以这种做法保障其自身的权益本无可厚非，但前提是第三人应积极、主动和忠实履行其居间服务，否则将导致买卖双方因无法直接交流而产生矛盾和纠纷，本案正是由此而产生。被告基于第三人是在所售房屋所在小区设点经营的房产中介，出于便捷的考虑委托第三人销售案涉房屋。被告在整个交易的过程中遇到任何问题和困难都第一时间告知第三人，请求第三人转达原告或联系原告见面协商。特别是被告因客观原因无法在约定时间办理赎楼，要求后延半个月时间一事，被告曾多次找第三人，请求第三人提供原告的联系方式由被告直接与原告协商，但第三人均拒绝提供，导致被告丧失了直接与原告协商的机会，并进一步引发原告对被告的误解而产生本案纠纷。第二，被告未能在约定期限内办理赎楼手续实属不可抗力所致。被告是在香港从事原油进口贸易的商人，受今年初新冠肺炎疫情爆发的影响，内地出入境管理部门自2020年春节假期结束之后日起暂停受理、审批、签发内地居民赴港澳旅游签注（含团队旅游、个人旅游、深圳“一周一行”），导致被告的业务基本停滞。在本案合同签订之初，国内疫情开始慢慢好转，被告原以为赴港签注会随着内地的疫情好转而放宽管制措施，故在签订合同时对于2020年8月10日前办理房产抵押注销的约定并未太过于关注。但实际上，香港的疫情情况远超被告的预期，其防控措施并未随着内地疫情的好转而放松，由此导致被告的业务一直未能正常开展，被告的资金也无法在预定的时间回笼，进而导致被告在预计的时间里未能注销房屋的抵押登记。对此，被告在7月底香港防控措施迟迟未见放宽之时已多次联系第三人，反映该情况，并要求第三人联系或提供原告的联系方式，以便双方直接协商沟通，但最终因第三人拒绝向被告提供原告的联系电话导致双方沟通不畅而产生本案纠纷。第三，案涉房屋除了原告的查封外，并不存在其他影响房屋过户的司法限制，完全可以办理过户手续，被告愿意继续本案的合同。如上所述，本案合同未能按期办理相关手续实非被告所愿，若不是第三人担心买卖双方私下成交而不给买卖双方直接交流的机会，或许本案房屋现早已完成交易。但既然发生了这样的事情，被告也非常的无奈，现双方终于通过法院这个中立机构直接沟通上，被告还是希望能与原告协商继续履行合同。毕竟在这个新冠疫情仍在全球肆虐的今天，大家都不容易，希望原告可以谅解。综上所述，虽然本案表面上是被告未在约定期限内办理房屋抵押的注销手续而引发，但实际上是因为新冠肺炎疫情这一不可抗力及第三人的不配合所致，被告并无违约的故意。恳请法院基于维护交易和促进交易的司法为民理念，及《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》的精神，给予被告继续履行合同的机会。被告向本院提交了以下证据：1.房地产买卖合同；2.提前还贷申请书；3.登机牌；4.百奇投资有限公司商业登记簿、周年申报表及业务合同；5.《中华人民共和国出入境管理局调整疫情防控期间内地居民往来港澳地区出入境管理政策措施》网页截屏。第三人述称，原告、第三人、被告确实在2020年4月29日签定了关于珠海市香洲区*********（旭日湾花园）XX栋XXX单元XXXXXX房的《房地产买卖合同》。在履约过程中，第三人的工作人员黄翠杏于2020年07月22日有通过微信和短信通知被告人应于2020年08月10日内自行将涉案房产的所有贷款（欠款还清），并注销抵押。在履约过程中，第三人有约原告、被告于2020年08月05日上午九点到公司洽谈履约事宜。被告答辩因银行不同意还贷，未能在2020年08月10日内还清贷款，可能要在八月底才能还贷，整个交易可能要推迟一个月左右，请原告谅解。原告问被告要推迟一个月，那合同还执行吗？被告说：“执行”。原告问：怎么执行呢？被告：如果你要罚我款，我没事，那你可以找律师，如果你肯原谅，大家好商量。原告：我不原谅，那合同还有意义吗？被告：那可以，我接受。原告：我们还没有到时间，如果到时间了，只能走这条路（通过法律途径），我们打官司会申请保全查封房子。被告：可以，我接受的，你打的过我，我接受，我怕你打不过我。原告：打不过不更好嘛。被告：那就好，我就不跟您谈了，不在这里浪费时间了。说完就走了。在履约过程中，第三人的工作人员黄翠杏于2020年08月10日有通过微信和短信通知被告人应于2020年08月10日内自行将涉案房产的所有贷款（欠款还清），并注销抵押登记，将房产证原件交予第三人用于申报税费，以备过户。现于2020年08月10日19:00未能收到被告人交来房产证原件，也在珠海市*******官网查询涉案房产还是在抵押状态。在履约过程中，第三人的工作人员黄翠杏于2020年08月15日有通过微信和短信通知被告人未能按时履行合同，未能在2020年08月10日内还清全部贷款（欠款），并注销抵押登记，于2020年08月15日通过珠海市*******官网查询涉案房产还是在抵押状态，所以导致买卖双方未能履约在2020年08月15日内办理完资金监管手续。原告诉讼第三人退回购房诚意金5000元，直到收到法院传票前，原告未有向第三人提出退还诚意金的事宜，第三人的工作人员黄翠杏于2020年10月24日通过电话、短信、微信通知原告将第三人开具的诚意金收据拿回来，即退回诚意金5000元给原告，让原告提供收款账户。原告康金平于2020年10月26日提供张维善的收款账户，第三人法人代表通过转账方式将诚意金5000元退还到原告张维善账户，原告通过快递方式将第三人开具的收据寄回。至此，原告诉讼第三人退回购房诚意金5000元已经退还，第三人申请驳回原告的诉讼请求。第三人向本院提交以下证据：1.微信聊天记录及短信；2.银行转账凭证本院经审理认定事实如下：案涉房产为珠海市香洲区*********（旭日湾花园）XXX栋XXX单元XXXX房（以下简称“涉案房屋”），登记权利人为被告邱相银（权证号码为珠字第0XXXXXXX5号）。2020年4月29日，两原告、被告与第三人签署《房地产买卖合同》，合同中约定两原告向被告购买涉案房屋，转让价为330万元，两原告于合同签订日向被告支付定金30万元，剩余部分300万元在办理房地产权登记过户前由买卖双方通过银行进行资金监管，且过户手续须在2020年8月25日之前。被告须保证对物业享有完整的所有权及处分权，能完全支配及处理。有关物业在本次转让之前已经产生产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事项，被告应在转让完成之前清理完毕，并保证转让后原告无须负责，否则被告应赔偿由此引起的原告一切损失。如被告未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如原告逾期履行超过五日，被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金。另，被告应在2020年8月10日内自行将物业的所有贷款（欠款）还清，并注销抵押登记，将房产证原件交予经纪方用于申报税费，以备过户；双方约定于2020年8月15日内到银行办理资金监管手续，原告将余下购房款300万元监管在银行账户，办理完资金监管手续，买卖双方应于5个工作日内办理物业缴税过户手续。同日，被告出具《定金收据》，载明收到原告方交来的购房定金30万元。原告提交了一份《提前还款申请书》，其中载明被告向厦门国际银行珠海分行申请提前还款。该申请书落款处有被告及客户经理的签名，但并无盖有厦门国际银行珠海分行的公章。根据珠海市不动产登记情况查询结果，截至查询日2020年11月5日，涉案房屋上仍有抵押登记，抵押权人为厦门国际银行股份有限公司珠海分行，主债权数额为210万元。两原告委托诉讼代理人于庭审中陈述，两原告已收到第三人退还的购房诚意金5000元。被告委托诉讼代理人于庭审中陈述，被告于2020年7月向厦门国际银行珠海分行申请了提前还贷，但银行回复需要往后拖延办理，但原因银行并未回复。被告在疫情期间均在珠海，但由于在香港的生意受到疫情影响所以无法提前还贷，导致未能解除涉案房屋的抵押。本院认为，两原告、被告与第三人于2020年4月29日就涉案房屋签订一份《房地产买卖合同》，该合同包含两原告与被告之间的房屋买卖合同法律关系以及两原告和被告分别与第三人之间的居间合同法律关系，上述合同关系是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效。根据上述《房地产买卖合同》的约定，被告需于2020年8月10日前解除涉案房屋上的抵押，但其并未如约履行解除抵押的义务。本院认为被告已构成根本性违约，具体分析如下：其一，被告辩称因其经营的公司业务受到新冠疫情的影响无法解除涉案房屋的抵押，该抗辩理由并不成立，因双方签署上述合同时全国的新冠疫情已经到达较为平稳的期间，被告理应对于合同的后续履行情况有合理的预期，被告引用不可抗力作为抗辩理由缺乏合理依据。其二，被告辩称由于第三人拒绝提供双方联系方式导致沟通不到位而引起的纠纷。根据第三人及原告的当庭陈述，第三人于抵押解除期限届满前已积极组织原被告双方进行面谈协商，但双方并未能达成一致协议变更合同条款。据此，本院认为第三人已依约履行了其居间义务，对被告该抗辩理由不予采纳。其三，被告辩称原告未将300万元房款支付至约定的银行监管账户存在主观过错。本院认为，根据合同条款的明确约定，被告解除抵押履行在先，两原告支付房款履行在后。被告未依约解除抵押已构成违约，在此情形下，两原告拒绝继续履行合同义务具有合理的理由。综上，被告提出的抗辩理由均缺乏事实和法律依据，本院均不予采纳。被告未在合同约定的期限内解除涉案房屋的抵押登记，甚至截至庭审日涉案房屋仍处于抵押登记的状态，导致本案的买卖合同无法履行，被告已构成根本性违约。两原告请求解除其与被告之间的《房地产买卖合同》，并请求被告双倍返还定金60万元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。至于原告主张第三人及被告退还购房诚意金5000元，原告自认其已收到第三人退还的上述5000元，故其主张已丧失相应基础，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、确认原告张维善、康金平和被告邱相银之间签署的《房地产买卖合同》解除；二、被告邱相银于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张维善、康金平双倍返还定金60万元；三、驳回原告张维善、康金平其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取17820元，由原告张维善、康金平负担320元，被告邱相银负担17500元；保全费人民币3520元，由被告邱相银负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴晓璐二〇二〇年十一月二十六日书记员  梁 缙苏海婷