江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏12民终2521号 上诉人（原审原告、案外人）：泰州宝昇汽车销售服务有限公司，住所地泰州市泰高路**（泰州国际汽车城**楼101）。 法定代表人：徐挺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄波，江苏睿恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏姜堰农村商业银行股份有限公司，住，住所地泰州市姜堰区姜堰大道**/div> 法定代表人：洪其华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钱志祥，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：申萍，女，该公司员工。 被上诉人（原审被告、被执行人）：泰州马也汽车维修服务有限公司，住所地，住所地泰州市姜堰经济开发区西陆村iv> 法定代表人：柳林峰。 被上诉人（原审被告、被执行人）：钱善华，男，汉族。 被上诉人（原审被告被执行人）：梁阿兰，女，汉族。 上诉人泰州宝昇汽车销售服务有限公司（以下简称宝昇公司）与被上诉人江苏姜堰农村商业银行股份有限公司（以下简称姜堰农商行）、泰州马也汽车维修服务有限公司（以下简称马也公司）、钱善华、梁阿兰案外人执行异议之诉纠纷一案，江苏省泰州市姜堰区人民法院（以下简称姜堰法院）作出（2019）苏1204民初4179号民事判决，上诉人宝昇公司不服上述民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审理。本案现已审理完毕。 原审原告向原审法院提出诉讼称，2013年6月，原告与被告马也公司签订《房屋租赁合同》及补充协议，承租了马也公司的土地及部分未完工厂房，剩余厂房系原告出资建设。承租后原告又对案涉房屋进行了装修，该部分房屋建筑面积为2139.16㎡。2016年7月18日，姜堰法院受理姜堰农商行与马也公司、钱善华，梁阿兰金融借款合同纠纷强制执行一案。2016年9月1日，姜堰法院作出（2016）苏1204执1508号执行裁定，裁定对马也公司所有的坐落于泰州市姜堰区的房产进行拍卖，并委托江苏铭诚土地房地产评估测绘工程咨询有限公司对上述房地产（房屋建筑面积分别为2139.16m2、3400.97m2，土地总面积10315m2）进行评估。2018年11月5日，江苏铭诚土地房地产评估测绘工程咨询有限公司作出铭诚评报[2018]（泰）（房鉴）字第027号房地产市场价值评估报告，确定上述房地产市场价值为2205.54万元，其中房屋价值为876.97万元（含装修价值），土地价值为1328.57万元。依据该评估报告，原告出资建设的房屋及装潢评估价值为338.62万元，[876.97万元÷（2139.16㎡+3400.97㎡）×2139.16㎡]，实际处置价格为189.6272万元（338.62×0.56）。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。原告认为，案涉房地产土地使用权属于被告马也公司所有，案涉房产及装潢属于作为承租人的原告所有，其相应的价值189.6272万元也应当归原告所有，遂向姜堰法院提出执行异议，后执行异议被驳回。此外，原告主张的面积为2139.16㎡的房屋系原告出资建设，且在本案被告姜堰农商行与马也公司就借款办理抵押登记时，该部分房屋尚未建设，当时仅仅是就土地以及已建房屋进行的抵押。因此，被告姜堰农商行对于后建设的房屋不享有抵押权和优先受偿权。请求：1.确认坐落于泰州市姜堰区的房产拍卖款中189.6272万元房屋及装修处置款归原告所有;2.本案的诉讼费用由被告承担。 原审被告姜堰农商行辩称，原告所说的抵押借款时2139.16㎡的房屋尚未建设成功，这部分房屋不在抵押范围之内，但是根据法院委托江苏铭诚土地房地产评估测绘工程咨询有限公司出具的评估报告当中法院提供的不动产登记查询记录中记载，该部分房屋已于2012年6月25日起至2017年6月15日止抵押给我方，所以我方认为原告所述的房屋尚未完工并未抵押不成立，我方对这部分房产也享有优先受偿权。 原审被告钱善华辩称，借款时我是马也公司的法定代表人，也是实际控制人，当时是拿马也公司3000多平方的房屋及16亩土地向姜堰农商行抵押借款，马也公司总土地是24亩，其中另外的8亩是代征用地，当时案涉的这2000多平方的房屋根本没有建设，借款时姜堰农商行也是对马也公司3000多平方的房屋及土地进行的评估。所以，这笔借款与案涉的2000多平方的房屋毫无关联，且案涉房屋建成后才去办的房产证，与姜堰农商行的抵押毫无关联性。 原审被告马也公司、梁阿兰与钱善华的答辩意见一致。 原审法院经审理查明，2015年10月13日，姜堰法院对姜堰农商行诉马也公司、钱善华、梁阿兰金融借款合同纠纷一案作出（2015）泰姜商初字第00667号民事判决：一、马也公司于本判决生效后十日内返还姜堰农商行借款本金1190万元及利息（自2015年4月21日至2017年6月15日按年利率8.4%计算，自2017年6月16日至实际给付之日，按年利率12.6%计算）；二、钱善华、梁阿兰对本判决确定的马也公司还款义务承担连带清偿责任；钱善华、梁阿兰承担保证责任后，有权向马也公司追偿；三、对马也公司所有的坐落于泰州市姜堰区的房屋（《房屋他项权证》证号为姜房他证姜堰字第××号）、建设用地使用权（姜他项[X]第X号）进行折价、拍卖、变卖所得价款在1200万元限额范围内优先偿还本判决确定的姜堰农商行的债权及实现该债权的费用。该判决书同时载明：2012年6月25日，姜堰农商行与马也公司签订《最高额抵押合同》（合同编号为姜堰农商银行高抵字[XX]第XX号）一份，合同约定：为确保马也公司与抵押权人（姜堰农商行）签订的编号为姜堰农商银行固借字[XX]第XX号《固定资产借款合同》的履行，抵押人（马也公司）自愿为债务人（马也公司）自2012年6月25日至2017年6月15日在抵押权人处办理约定的各类业务，所实际形成的债务最高本金余额1200万元提供担保。上述《最高额抵押合同》所附抵押物清单显示，抵押物为产权证号姜房权证姜堰字第××号的房屋（建筑面积3400.97㎡）及土地证号为姜国用（X）第X号的土地使用权（面积103**㎡）。 2015年9月17日，姜堰法院根据姜堰农商行的申请，作出（2015）泰姜商初字第00667号民事裁定：冻结马也公司、钱善华、梁阿兰银行存款1239.591992万元或查封其等值财产。 根据姜堰农商行的申请，姜堰法院于2016年7月18日立案强制执行，案号为（2016）苏1204执1508号。在本案执行过程中，姜堰法院于2016年9月1日作出（2016）苏1204执1508号执行裁定：拍卖被执行人马也公司所有的已抵押给申请执行人姜堰农商行的坐落于泰州市姜堰区土地使用权（《房屋他项权证》证号为姜房他证姜堰字第××号）、建设用地使用权（姜他项[X]第X号）。2017年7月25日，姜堰农商行申请终结本次执行，姜堰法院作出（2016）苏1204执1508号之一执行裁定：终结（2015）泰姜商初字第00667号民事判决书的本次执行程序。 2018年2月13日，姜堰农商行向姜堰法院申请恢复执行，姜堰法院立案强制执行，案号为（2018）苏1204执恢97号。在本案执行过程中，姜堰农商行于2018年7月30日向法院申请撤回执行，姜堰法院作出（2018）苏1204执恢97号执行裁定：终结（2018）苏1204执恢97号案件的执行。 2018年8月3日，姜堰农商行再次向法院申请恢复执行，姜堰法院立案强制执行，案号为（2018）苏1204执恢408号。在本案执行过程中，姜堰法院于2018年8月6日委托江苏铭诚土地房地产评估测绘工程咨询有限公司对马也公司所属的位于泰州市姜堰区X道19号，经济开发区陆庄村、西陆村的房地产进行评估，该公司于2018年11月5日出具铭诚评报[2018](泰）（房鉴）字第027号房地产估价报告：本公司秉着独立、客观、公正的原则，对位于泰州市姜堰区海姜大道19号，经济开发区陆庄村、西陆村（房屋建筑面积分别为2139.16㎡,3400.97㎡，土地总面积为10315.00㎡)非住宅用途房地产进行评估，本次评估的房地产市场价值为2205.54万元，其中房屋价值为876.97万元（含装修价值），土地价值为1328.57万元。2019年2月25日，姜堰法院在淘宝网司法拍卖网络平台上对上述受评房地产进行了拍卖，竞买人张荣俊以1235.2万元的最高价竞得，并于次日缴纳了全部拍卖款项。2019年3月5日，姜堰法院作出（2018）苏1204执恢408-1号执行裁定：一、被执行人马也公司所有的址于泰州市姜堰区的非住宅房地产[房屋所有权证号：姜房权证姜堰字第××号、泰房权证姜堰字第××号；土地使用权证号：姜国用（XX）第X号]的所有权及相应的其他权利归买受人张荣俊所有，自本裁定送达买受人张荣俊时起转移；二、买受人张荣俊可持本裁定书到不动产管理机构办理相关产权转移登记手续。该裁定书于2019年3月8日送达张荣俊。后原审原告对本案执行标的提出异议，姜堰法院于2019年5月10日作出（2019）苏1204执异32号执行裁定：驳回案外人宝昇公司的异议申请。宝昇公司不服该裁定，向姜堰法院提起执行异议之诉。 原审法院另查明：1、2013年6月4日，原审原告（乙方）与原审被告马也公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于姜堰经济开发区锦天汽配港对面、西陆村甲方所扩建的二期一幢修车库、一楼修理办公室场所、及二层局部办公场所租赁给乙方经营汽车销售使用；甲方租赁建筑面积约2000㎡；租赁期为10年，自2013年6月4日起至2023年6月4日止，具体承租时间甲方交付乙方45天后计算（45天为乙方装修期）；年租金暂定为30万元，后随市场变化实行调整涨价；乙方承租期间不得乱建乱搭，不得擅自改变房屋建筑架构，乙方在不改变甲方租赁房屋主体结构的前提下，乙方所需一切装修改进须以书面形式征得甲方同意确认后，乙方方可享有按照自己的方案装修所租房屋的权利或由乙方支付费用委派甲方改建；本合同如有补充协议，双方协商，以补充协议为准；等等。2014年5月30日，原审原告（乙方）与原审被告马也公司签订《补充协议》一份，约定：乙方租期从2014年3月1日起租期10年，原合同局部二层现全租给乙方，增加租金每年1.5万元；如遇政府拆迁，在甲乙双方签订的合同期内，甲方应补偿给乙方所租甲方场地内装潢费；等等。上述合同及协议签订后，原审原告按照约定交纳了租金。 2、原审原告提交《装饰装修工程施工合同》一份，载明：工程地点泰州市姜堰区马也中华4S店；工程期限90天，竣工日期2014年7月10日；合同造价135万元；等等。合同落款发包人处加盖原审原告印章，承包人处为吉书兵签名，时间为2014年4月12日。装修完成后，原审原告向吉书兵支付了装修款。 3、2019年11月11日，泰州市姜堰区不动产登记中心出具情况说明一份，载明：经我中心信息系统检索，原马也公司，产权证号姜房权证姜堰字第××号、土地证号姜国用（X）第X号于2012年6月**日抵押给姜堰农商行。抵押权人为姜堰农商行，房屋他项权证号为姜房他证姜堰字第××号，土地他项权证号为姜他项（X）第X号。抵押金额为1200万元，抵押期限2012年6月25日至2017年6月15日。2019年3月29日根据江苏省泰州市姜堰区人民法院（2018）苏1204执恢408-1号执行裁定书及协助执行通知书办理注销抵押。 4、据泰州市姜堰区不动产登记中心提供的房屋所有权证存根记载，被告马也公司所有的权证号为X的房屋坐落于经济开发区陆庄村、西陆村，建筑面积为3400.97㎡，登记日期为2010年12月30日；权证号为泰房权证姜堰字第××号的房屋坐落于海姜大道19号，建筑面积为2139.16㎡，登记日期为2014年4月21日。两房屋项下的土地使用权证号均为姜国用（X）第号。另据该中心提供的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表记载，权证号为泰房权证姜堰字第××号的房屋建设单位为被告马也公司，竣工验收日期为2014年1月7日，施工单位为鸿佳集团有限公司。 5、2019年12月3日，姜堰法院委托江苏铭诚土地房地产评估测绘工程咨询有限公司对马也公司所属的位于泰州市姜堰区海姜大道19号，经济开发区陆庄村、西陆村的房地产进行补充评估，该公司于2020年6月17日出具铭诚评报[2020](泰）（房鉴）字第001号房地产估价报告：泰州市姜堰区海姜大道19号，经济开发区陆庄村、西陆村（房屋建筑面积分别为2139.16㎡,3400.97㎡，土地总面积为10315.00㎡)非住宅用途房地产市场价值为2205.54万元，其中房屋价值为876.97万元（含装修价值，其中泰房权证姜堰字第××号房屋装饰装修价值为98.83万元），土地价值为1328.57万元。 姜堰法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，本案中，就案涉被告马也公司所有的权证号为泰房权证姜堰字第××号（建筑面积2139.16㎡）房屋，原告与马也公司签订了租赁合同，并对房屋进行了装饰装修，被告对此予以认可，故对该事实本院予以确认。后在租赁期内，因被告马也公司未履行生效法律文书确定的义务导致该房屋被本院执行、拍卖，使得原告与马也公司签订的租赁合同在事实上无法履行，故应当认定马也公司对合同不能履行负全部责任，原告无责任。因原告与被告马也公司在房屋租赁合同及补充协议中未对已形成附合的装饰装修物如何处理进行约定，按照上述法律规定，该房屋内的装饰装修残值应为原告享有。对于残值的数额，因该部分装饰装修与房屋附合，不可单独处置，且房屋及项下土地已经整体处置，故该数额应按照装饰装修的最终处置价格确定，本案中本院拍卖的房屋及土地的整体评估价为2205.54万元，最终处置价即拍卖成交价为1235.2万元，上述房屋装饰装修的评估价为98.83万元，故装饰装修的最终处置价应为：（98.83万元÷2205.54万元）×1235.2万元=55.35万元。综上，原告要求本案房地产拍卖款中的装修处置款55.35万元为其所有的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对诉讼请求中超出该数额的部分，不予支持。关于原告及被告马也公司、钱善华、梁阿兰称上述房屋装饰装修评估价偏低，被告姜堰农商行称评估价偏高，因其均未提交证据证明，故均不予采纳。 关于原告所称案涉建筑面积2139.16㎡的房屋为其出资建设，本院认为，根据房屋所有权证记载，该房屋的所有权人为被告马也公司，且该房屋竣工时已经有关部门验收，据房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表记载，房屋的建设单位也为被告马也公司。故对原告的该主张不予采信。遂判决：一、被告泰州马也汽车维修服务有限公司名下位于泰州市姜堰区的非住宅房地产[房屋所有权证号：姜房权证姜堰字第××号、泰房权证姜堰字第××号；土地使用权证号：姜国用（X）第X号]拍卖成交款中的55.35万元为原告泰州宝昇汽车销售服务有限公司所有；二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费21867元，由原告泰州宝昇汽车销售服务有限公司负担15484元，由被告江苏姜堰农村商业银行股份有限公司、泰州马也汽车维修服务有限公司、钱善华、梁阿兰负担6383元（原告负担的部分已经预交，四被告负担的部分由四被告于本判决生效之日起十日内向本院缴纳）。 上诉人宝昇公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、原审仅以相关产权登记为准，认定案涉建筑面积2139.16平方米的房屋为马也公司所有不当；2、评估公司所作评估报告的评估价值明显低于实际价值，应当重新鉴定；3、即使按照评估报告，拍卖款中的189.6272万元也应归上诉人所有。请求撤销原判决，依法改判拍卖款中的189.6272万元归上诉人所有。 被上诉人农商行认为，1、泰房权证姜堰字第××号房屋产权证登记的房屋所有权人为马也公司；原审据此认定建筑面积2139.16平方米的房屋为马也公司所有，并无不当。况且，上诉人所提供的房屋租赁合同，也明确了租赁的范围和对象，如果是上诉人所建，何须要向马也公司租赁；2、评估机构是经姜堰法院摇号随机确定的，且评估机构具备法定的评估资格，上诉人请求重新评估的请求不应得到支持；3、由于房屋不是上诉人所建，上诉人所主张的拍卖款中的189.6272万元归上诉人所有的请求，就不应当得到支持。请求驳回上诉，维持原判决。 马也公司、钱善华、梁阿兰二审中没有提交答辩意见。 原审查明的事实有相关证据予以证实，本院二审予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，姜堰区泰房权证姜堰字第××号房屋产权证记载，房屋所有权人：泰州马也汽车维修服务有限公司；共有情况：单独所有；登记表时间：2014年4月21日；建筑面积：2139.16平方米。鉴于案涉建筑面积2139.16平方米的房屋登记在马也公司名下，原审据此认定案涉建筑面积2139.16平方米的房屋为马也公司所有，符合法律规定。上诉人所持原审仅以相关产权登记为准，认定案涉建筑面积2139.16平方米的房屋为马也公司所有不当的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”。本案中，铭诚评估公司系法院通过摇号随机选定，具有企业法人营业执照，其核准的经营范围包括房地产评估，评估人员叶军、闫玉杰也具有中国注册房地产估价师资格，具有合格的评估资质。综上，本案的评估程序符合法律规定，评估机构、评估人员也具备相应的评估资质，上诉人请求重新鉴定的上诉理由，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，对该上诉理由，本院不予采纳。 鉴于没有证据证明案涉建筑面积2139.16平方米的房屋归上诉人所有，故其请求拍卖款中的房屋及装饰装修处置价款189.6272万元都归其所有的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予采纳。但上述房屋的装饰装修系上诉人所为，原审判决装饰装修的处置价款55.35万元归上诉人所有，符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 二审案件受理费21867元，由上诉人负担（已交）。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇二〇年十二月二日 法官助理 宋静婷 书 记 员 缪雯青