新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民再141号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张思军，男，1975年3月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：肖宇，新疆新蓝天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨云艳，新疆新蓝天律师事务所律。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：乌鲁木齐市华春小额贷款股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区长春南路**苏杭明珠小区**楼**。 法定代表人：李成功，该公司董事长。 委托诉讼代理人：向红玲，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王柳懿，女，该公司工作人员。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：新疆佳运房地产开发有限公司，住，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市健康东路****（**4丘**）/div> 法定代表人：王光杰（已去世）。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：谢自红，女，1967年9月24日，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 再审申请人张思军与被申请人乌鲁木齐市华春小额贷款股份有限公司（以下简称华春小贷公司）、新疆佳运房地产开发有限公司（以下简称佳运房产公司）、谢自红案外人执行异议之诉一案，不服本院（2019）新01民终4368号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2020年8月29日作出（2020）新民申1409号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。 张思军申请再审称，再审请求：撤销一、二审判决，依法改判支持张思军一审的诉讼请求。事实和理由：（一）原审认定基本事实有误。2013年7月15日，我购买的佳运房产公司案涉房产是用于居住。因我离异后案涉房屋被集体抵押，无法在2019年9月取得房产证，为解决孩子上学，我于2018年5月另行购买一套房屋，所购房屋在用途和面积上属于满足基本居住需要，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定。（二）华春小贷公司与佳运房产公司办理抵押登记时，我已是案涉房屋的所有权人，华春小贷公司明知佳运房产公司所提供的抵押物己出售，仍办理抵押登记手续，损害我的合法权益，抵押合同应认定无效。（三）原审未对抵押权是否合法有效进行审理，认定华春小贷公司享有优先受偿权欠妥。案涉房屋于2013年12月31日竣工验收，2014年8月16日交付我占有使用，而华春小贷公司与佳运房产公司却以“在建工程”名义在案涉房屋上设定抵押权，系提供虚假材料而办理的抵押登记。综上，原审判决认定基本事实不清，适用法律错误。 华春小贷公司辩称，（一）华春小贷公司对案涉房产是有效抵押，已办理抵押公证手续，具有优先受偿权，张思军的购房行为不能对抗有效抵押权；（二）张思军未能提供有效证据证明其可以阻碍执行程序。张思军与佳运房产公司之间存在恶意串通，其在购房后至案涉房屋被拍卖期间，从未主动提出要求办理网签备案手续。张思军在明知案涉房产已被抵押的情形下，仍与佳运房产公司签订商品房买卖合同，主观不能认定张思军系善意购买；（三）张思军提出异议的情形不符合《执行异议和复议规定》第二十九条和相关纪要精神的规定。原审查明事实清楚。适用法律正确，应驳回张思军的再审请求。 佳运房产公司未答辩。 谢自红辩称，对本案无意见。 张思军向一审法院起诉请求：1．依法撤销乌鲁木齐市新市区人民法（2019）新0104执异12号民事裁定、（2018）新0104民初1150号民事判决第五项；2．判令立即停止对张思军购买的位于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市××园房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封、扣押、冻结。一审中张思军撤回第1项诉讼请求。一审法院认定事实：2013年7月15日，张思军与佳运房产公司签订《商品房买卖合同》，购买佳运房产公司开发的位于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市××区住宅商品房（以下简称案涉房产），建筑面积为116.61平方米，单价4450元，总金额518915元，付款方式为2013年7月15日一次性支付总房款，房屋交付期限为2014年5月31日前。上述合同签订当日，佳运房产公司出具房款518915元收据一份以及契税、维修基金、其他费用18652元收据一份。张思军于2013年9月28日向佳运房产公司转款259457元，于2014年7月8日向佳运房产公司转款50000元。佳运房产公司于2015年8月17日向张思军出具地下车库款70000元收据一份。昌吉市北京××路居委会于2019年5月6日、新疆新融基物业服务有限公司于2019年5月15日分别出具居住证明，证明张思军为案涉房产业主，于2014年8月16日办理物业手续正式入住。张思军户籍地为昌吉市。昌吉市不动产登记部门查询张思军截止2019年6月26日有一套房屋登记信息。乌鲁木齐市不动产登记信息查询张思军无不动产权登记信息。经询，张思军称其离异，其将婚前房产出卖而购买本案涉诉房屋，除本案涉诉房屋外在昌吉市另有一套房产。另查明：2015年2月13日，佳运房产公司与华春小贷公司签订借款合同及变更补充协议，向华春小贷公司借款4000000元，借款期限一年，按月结息，同日，双方签订抵押合同，佳运房产公司以其所有的金都华府20套房产为上述借款提供抵押担保。同日，谢自红与华春小贷公司签订质押合同，以其持有的佳运房产公司2800000元股权为上述借款提供质押担保。同日，华春小贷公司向佳运房产公司转款4000000元。华春小贷公司与佳运房产公司于2015年2月12日共同办理了昌房建抵押字第××××号在建工程抵押登记证明，该证书载明抵押权人为华春小贷公司、在建工程坐落昌吉市××区、债权数额4000000元，《房屋状况附表》中的20套房屋包括案涉房产住宅、竣工日期为2013年12月31日。2018年3月10日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（以下简称新市区法院）作出（2018）新0104民初1150号民事判决，佳运房产公司偿还华春小贷公司借款本金3920000元、支付利息2015404.16元以及自2017年12月22日起按年利率22.392%计算至借款实际清偿之日止的利息、支付违约金283636.48元，并判决：如佳运房产公司不履行上述义务，华春小贷公司有权以上述20套房产折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿，华春小贷公司有权以谢自红持有的佳运房产公司280（万元/元股）的股权折价或申请拍卖、变卖所得的价款优先受偿。上述判决生效后执行过程中，新市区法院于2018年5月18日向昌吉市房产管理局发出（2018）新0104执1433号协助执行通知书，查封了包括上述案涉房产在内的17套房屋产权及对应的土地使用权手续，其余3套房屋因已作预告登记至他人名下无法查封，协助执行通知书回执中还载明该17套房屋有在建工程抵押、无查封。2018年9月17日，新市区法院作出（2018）新0104执1433号公告，限佳运房产公司、谢自红自本通知书发出之日起十日内主动履行义务，逾期法院将依法评估、拍卖上述17套房屋。此后，张思军提出案外人执行异议，新市区法院于2019年2月20日作出（2019）新0104执异12号民事裁定，驳回张思军的异议请求。一审法院认为，依据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，张思军须同时具备该条规定的三项情形才能得以排除人民法院的强制执行。张思军与佳运房产公司签订商品房买卖合同的时间在法院查封之前，佳运房产公司出具收据表明张思军已付清全部房款，该商品房为住宅，但在当地张思军名下有其他一套房产且无证据证明该房产非住宅，故张思军未完全具备第二十九条所规定的情形，不能排除法院对该商品房的强制执行。一审法院判决：驳回原告张思军的诉讼请求。 张思军不服一审判决，上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判立即停止对我购买的位于新疆维吾尔自治区昌吉市××园房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封、扣押、冻结。二审法院认定事实：本案二审期间，当事人围绕其上诉请求及答辩意见依法提交了证据，二审法院组织双方当事人进行了证据交换和质证。张思军提交新证据：1．金都华府住宅楼竣工验收备案表，用于证明案涉房产在2014年8月12日已经通过竣工验收；2．不动产权证和户口本复印件，用以证明因所购案涉房产一直未能办理产权证，故为了孩子上学在2018年另外购买房屋。华春小贷公司对证据1的真实性、合法性、关联性不认可，认为只是竣工验收不是消防验收，只能办理入住，不能办理其他手续；对证据2的真实性认可，关联性不认可，认为子女入学只要提供商品房买卖合同就可以，该组证据可以证实张思军有两套房产的事实。谢自红对证据1、2的真实性、合法性、关联性认可，其陈述竣工验收属实，如没有房产证学校不让入学，张思军当时就多次提出过该事宜。因华春小贷公司对张思军提交的不动产权证和户口本复印件的真实性认可、谢自红对张思军提交的证据均予以认可，二审法院对张思军所提交的证据真实性予以确认，但与本案的关联性将结合其他证据综合予以认证。华春小贷公司、谢自红未提交新证据。二审对一审查明的事实及认定的证据予以确认。二审认为，本案争议焦点为张思军就案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，佳运房产公司为取得借款于2015年2月13日将其合法拥有的位于新疆维吾尔自治区昌吉市××区在建工程抵押给华春小贷公司，并办理了昌房建抵押字第××××号在建工程抵押登记，华春小贷公司作为抵押权人，已经由新市区法院（2018）新0104民初1150号民事判决确认其对案涉房产拍卖、变卖所得的价款有优先受偿权。故本案应参照《执行异议和复议规定》第二十九条规定判断张思军是否享有阻却强制执行的民事权益。（一）张思军是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。本案中，张思军于2013年7月15日与佳运房产公司签订《商品房买卖合同》，购买佳运房产公司开发的案涉房产。该《商品房买卖合同》为张思军与佳运房产公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，故可以认定张思军在人民法院查封之前已与佳运房产公司签订了合法有效的书面买卖合同。（二）张思军所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。一审中，根据昌吉市不动产登记部门查询张思军截止2019年6月26日有一套房屋登记信息，张思军在昌吉市有其他用于居住的房屋，故张思军的执行异议不符合《执行异议和复议规定》第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的要件，其不享有阻却强制执行的民事权益。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：（一）再审中华春小贷公司提供了新证据：《昌吉市2020年秋季网上招生报名相关问题解答》打印件一份，用以证明未办理不动产权证和房产证的，有购房合同及购房发票即具备入学资格。张思军对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为该文件不是官方正式文件，即使按照文件所反映的事实，房产证和户口本也是办理入学的首要条件。谢自红对该证据无意见。因该证据系打印件，本院对该证据的真实性和有效性均不予确认；再审中，华春小贷公司向法院申请调取佳运房产公司案涉房产的竣工验收日期及该房屋房产抵押现状。本院调取了以下证据：1．昌吉市房地产管理局产权监理科出具的最高额抵押权确定登记申请表，该表在加盖公章处手写注明：建筑于2014年；2．昌吉市不动产登记中心出具的案涉房产不动产房地产权情况证明，案涉房产即新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市××区登记所有权人为佳运房产公司，附记：佳运房产公司该不动产未办理国有建设用地使用权登记，待宗地分割完毕后即时补办相关手续。张思军对以上证据的真实性认可，对合法性和关联性不予认可，认为案涉房产抵押存在无效情形，2014年8月12日案涉房产已竣工验收，张思军等业主已办理入住并装修，但华春小贷公司于张思军等人已入住后的2015年2月办理了在建工程抵押登记，违反了相关义务规定。谢自红对以上证据无意见。本院再审对以上证据的真实性予以确认，该证据可以证实案涉房产的抵押现状。（二）再审中，张思军提供昌吉市北京××路居民委员会出具的居住证明一份，并向法院申请调取案涉房产和位于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市××道房屋）的实际居住人情况。经本院出具调查令，昌吉市北京××路居民委员会出具证明，经办人在2020年11月19日出具的证明中签署姓名，结合张思军提供的居住证明，证明张芳（系张思军母亲）自2014年8月至今一直在案涉房屋居住，期间无房屋出租或经营的××道居民委员会出具证明一份，经办人在该证明中签署姓名，证明张思军于2017年12月购买名京公园××号房屋，张思军与其儿子张某居住该房屋，无出租和其他经营使用情形。华春小贷公司对以上证明的真实性均不予认可，认为张思军在原审中提交的证明内容是其本人在案涉房屋居住，另据现场了解，名京公园的住房包户干部不知晓张思军的居住情况，房屋现状显示长期无人居住。因以上证据均系原件，且其中两份系本院出具调查令后出具，均有经办人签名，本院再审对以上证据的真实性予以确认。关于证据效力问题，张思军在原审中提供的昌吉市××路居民委员会于2019年5月6日出具证明内容系：兹证明张思军为案涉房产的业主，该业主于2014年8月16日办理物业手续，正式入住。该证明的主要内容系证明案涉房屋业主的身份和办理房屋入住的时间，与本案再审中的案涉房屋居住情况证明内容并不冲突。华春小贷公司对以上证据提出异议，但未能提供相反证据予以证实其主张。因华春小贷公司并无相关有效证据推翻以上证明的效力，本院对以上证明的效力予以采信。本院再审查明，2017年，张思军又购买了昌吉市名京公园××号房屋一套，房屋建筑面积为86.90平方米，同年12月20日，张思军与其儿子张某（2011年××月××日出生）以购房为由将户口迁至名京公园××号房屋所在的户籍部门。2018年5月，张思军取得名京公园××号房屋不动产权证书。案涉房产系自2014年8月办理入住手续后，由张思军母亲居住使用，名京公园××号房屋由张思军和其儿子张朕浩居住使用，以上二套房屋均无对外出租和经营使用的情形。再审中，张思军、华春小贷公司、谢自红对原审查明事实无异议，本院再审查明的其余事实与原审查明事实一致。 本院再审认为，本案的争议焦点系：张思军就案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此分析如下： 一、《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张思军于2013年7月15日与佳运房产公司签订《商品房买卖合同》，购买佳运房产公司开发的案涉房产，根据本案现有证据并不能证实该合同系恶意串通签订，2018年5月18日该房屋被新市区法院查封，故张思军在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2014年8月16日张思军办理案涉房屋入住手续，案涉房屋在人民法院查封之前张思军已合法占有；张思军在审理中提供了佳运房产公司收取全额购房款的收据、契税、维修基金收据、地下、地下车库收据账目明细等交纳全额购房款的证据；案涉房屋系张思军与佳运房产公司签订房屋买卖合同在先，之后设定房屋抵押权，且案涉相关同类房产均未能办理过户手续，故案涉房屋非因买受人张思军自身原因未办理过户登记。 二、《执行异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，张思军符合以上情形的第（一）和第（三）项，关于第（二）项的问题，对“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件,，可以理解在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。但商品房消费者名下虽已有一套房屋，购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。因张思军购买案涉房产后，佳运房产公司未办理过户手续，并设定抵押权，张思军无法取得案涉房屋的房产手续，其子女无法落户入学而另购一套房屋，该事实有张思军提供的本人及其儿子张某的户籍登记本和本案查明的相关事实相印证。另依据本院再审中查明的事实，案涉房屋及张思军另购房屋均系用于本人和其家庭成员居住使用，无对外出租和经营使用的情形。故张思军的另套购房面积为86.90平方米，系为子女落户上学而购买，并非用于投资需求购房，应属基本满足居住需求的情形。本案张思军系商品房的消费者，其提出的异议符合该条规定的条件情形。另，张思军主张解除对案涉房屋的查封、扣押、冻结，属执行程序处理事项。 综上所述，张思军就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，张思军主张执行异议的再审请求成立，本院予以支持。因本案出现新的证据和事实，原审判决结果不妥之处，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）新01民终4368号民事判决和新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初1834号民事判决； 二、不得执行位于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市××区位于××路××号××栋××单元××室（即新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市××区）的房屋。 一审案件受理费8989.15元，由乌鲁木齐市华春小额贷款股份有限公司负担，二审案件受理费8989.15元，由乌鲁木齐市华春小额贷款股份有限公司负担； 本判决为终审判决。 审 判 长 王婷 审 判 员 于翔 审 判 员 李健 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 唐楠 书 记 员 王健