江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5663号上诉人（原审原告）:吴保民，男，1952年6月7日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：冯宪银，男，1963年9月16日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：冯岩，男，1992年8月11日生，汉族，户籍地址北京市海淀区。委托诉讼代理人:孙蜜吉,江苏汇君律师事务所律师。上诉人吴保民因与被上诉人冯宪银、冯岩房屋买卖合同纠纷一案，上诉人吴保民不服徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初953号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴保民上诉请求：一、撤销一审判决，改判或者发回重审。二、诉讼费用由冯宪银、冯岩承担。事实和理由：一、原判认定涉案房屋当时价值100万元没有任何证据，房价高低是双方自愿议定，双方都有处分民事行为的权利和能力，双方商定交易价50万元不违背法律规定，不能以价格低就否定买卖真实。这属超出诉讼请求的多余审判。该房交易价是100万元，对2019年6月3日冯宪银签收50万元漏审。二、中介公司朱红收取冯宪银1万元好处费，是与本案有利害关系的人，单独凭朱红在公安派出所的询问笔录和冯宪银、冯岩答辩，否认《徐州诚信存量房买卖协议》的真实性，理由不足，无证据支持。三、判决认定冯宪银瞒着家人用房证抵押借款，属于诈骗行为，应当判决买卖协议有效或者双向返还，一审应当判决冯宪银退还房款147万元，并承担违约责任或者支付借款利息。这属于一审漏审，请求二审纠正。被上诉人冯宪银针对上诉人吴保民的上诉，答辩称：涉案房屋价格150万，是对当时当地市场的基本评估。双方之间不是房屋买卖合同关系，是为解决企业困难设定的抵押。双方分别于2019年6、8、10、12月以及今年的2、5月达成了共识并以借款形式履行了手续，只是吴保民不予认可。被上诉人冯岩针对上诉人吴保民的上诉，答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、冯岩与吴保民之间不存在房屋买卖合同关系，冯岩并非一审适格被告，案涉房屋登记于冯岩名下，系其单独所有，并无出卖房屋的意思表示，从未与吴保民签署过买卖协议，亦未收取房屋价款、未授权冯宪银出卖房屋，对吴保民私自签署冯岩姓名的行为，不予认可。二、吴保民与冯宪银约定将市值100多万的房屋以50万元出卖，与常理不符。吴保民称冯宪银签署50万现金，却未提供任何证据证明该笔款项实际交付给冯宪银，也无法证明是案涉房屋的购房款。三、《徐州诚信存量房买卖协议》系冯宪银向吴保民借款的一种担保方式。吴保民向一审法院提出诉讼请求：要求冯宪银、冯岩继续履行存量房买卖协议，协助吴保民将位于本市云龙区产所有权变更登记至吴保民名下；诉讼费由冯宪银、冯岩承担。一审法院查明：2018年10月23日，冯宪银（甲方，出卖方）与吴保民（乙方，买受方）在徐州市鼓楼区地源房地产有限公司签订《徐州诚信存量房买卖协议》，编号为6800363，约定：甲方自愿将其拥有的郭庄西路君悦园3#-3-302住房出售给乙方；建筑面积100.22平方米，产权所有人冯岩；房产证号苏（2015）徐州市不动产权第00018**；成交价为500000元……。合同还载明了其他相关内容，吴保民在合同乙方处签名并捺印，冯宪银在合同甲方处签名捺印并代冯岩签名，该合同尾部加盖由徐州市鼓楼区地源房地产有限公司印章，并由该公司工作人员朱红签名。因涉案房屋吴保民与冯宪银、冯岩及其家人产生纠纷，冯宪银家人报警，徐州市公安局大郭庄派出所对相关人员进行询问，并形成询问笔录。对徐州市鼓楼区地源房地产公司工作人员朱红的询问笔录中载明：“……问：冯宪银向吴保民借钱为什么签的是房屋买卖协议？答：吴保民担心假如冯宪银钱还不上，当时就给冯宪银说好，假如到时候钱还不上，这个房子就相当于50万元买给吴保民了，冯宪银当时也同意了，然后冯宪银当场就在协议上签名了。问：这套君悦园3-3-302的房子市场价格是多少？答：均价也得1万元一平方，总价值得100多万。问：那怎么约定50万元，如果不还的话，就把房子卖给吴保民了？答“这是他俩自己约定的，双方都同意，没有胁迫之类的事。问：冯宪银给吴保民签的协议中这套君悦园3-3-302的房子你有没有在网上挂过销售信息或在你店里的黑板上写过销售信息？答：没有，这就是冯宪银向吴保民借钱作为抵押用的，我也没在我店里登记过也没过。问：……”一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。吴保民主张其与冯宪银之间存在房屋买卖合同关系，并提供了其与冯宪银签订的《徐州诚信存量房买卖协议》，但法院认定双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，理由如下：一、涉案房产市场价格超过100万元，但合同约定房屋价格仅50万元，明显不符合常理。二、根据徐州市鼓楼区地源房地产公司工作人员在公安机关的询问笔录中可以看出，双方签订的《徐州诚信存量房买卖协议》并非双方真实意思表示，而是为冯宪银向吴保民借款所做的一种担保。故吴保民以与冯宪银存在房屋买卖合同关系为由要求协助其办理涉案房产的所有权变更登记手续，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回吴保民的诉讼请求。根据双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：本案双方当事人是否存在房屋买卖合同关系。二审期间，上诉人吴保民提供：证据一，出入证明一份，证明在防疫期间吴保民是居住在涉案房屋的。证据二，骆驼山街道居委会调查表，证明涉案房屋居住户是吴保民。证据三，冯宪银写的抵押借款合同一份，证明冯岩授权冯宪银将涉案房屋抵押给吴保民。证据四，冯宪银2020年1月29日的说明一份，证明双方是房屋买卖关系，不是借款关系。被上诉人冯宪银质证认为：证据一、二，真实性不认可，不予质证。证据三，不是真实的，不是我写的。证据四是我写的，是一并解决两套房子，另一套是地藏里的房子。被上诉人冯岩质证认为：对证据一，真实性有异议，出入证原件有涂改的痕迹，将3单元501室涂改为302室。对证据二，真实性、关联性均有异议，无法证明吴保民的证明目的，即便骆驼山街道居委会向其发放出入证，也无法证明案涉房屋由其实际居住，实际情况是吴保民非法占有冯岩所有的房屋，冯岩在知晓后，已通过报警、向法院诉讼的方式进行维权。对证据三、四，吴保民与冯宪银之间签署的协议，冯岩概不知情，也并未授权冯宪银出卖案涉房屋，对于抵押合同的真实性有异议。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，确认当事人签订房屋买卖合同的真实意思表示要审查房屋买卖合同约定的价格是否合理，以及实际履行合同的过程是否符合交易习惯等综合认定。吴保民请求依据其与冯宪银签订的《徐州诚信存量房买卖协议》履行涉案房屋的产权变更登记，但依据徐州市鼓楼区地源房地产公司工作人员朱红在公安机关的陈述，可以证实冯宪银和吴保民签订的《徐州诚信存量房买卖协议》并非双方真实的意思表示，双方并无买卖涉案房屋的意愿，而是为冯宪银向吴保民借款所做的担保。二审中，吴保民提供抵押借款合同，拟证明双方约定若冯宪银到期不能清偿债务，则涉案房屋归吴保民所有。对此冯宪银、冯岩均不认可，即使该抵押借款合同真实，双方关于房屋所有权转移的约定，亦因抵押流质条款而无效。故吴保民以与冯宪银存在房屋买卖合同关系为由，要求协助其办理涉案房产的所有权变更登记手续，无事实及法律依据，本院不予支持。另，吴保民认为中介公司朱红收取冯宪银1万元好处费，与本案有利害关系，其在公安机关的笔录不应采信，但未提供证据证明，本院不予支持。至于吴保民提出的笔迹鉴定申请，与本案结果不具有关联性，本院不予同意。吴保民如认为冯宪银应退还房款并承担违约责任或者支付借款利息，可另行主张。综上所述，上诉人吴保民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人吴保民负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二〇年十二月十一日书记员 金宇婷