山东省泗水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0831民初2607号 原告：中国工商银行股份有限公司泗水支行，住所地泗水县泗河办人民路**。统一社会信用代码：91370831866363312B。 负责人：刘仰峰，职务：行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：颜刚，山东亚联律师事务所律师。 被告：张杨钢，男，1972年1月1日出生，汉族，农民，住泗水县。 被告：李存燕，女，1974年7月17日出生，汉族，农民，住泗水县。 被告：山东弘圣地产开发有限公司（原泗水新胜置业有限公司）。住所地泗水县泉源大道壹公馆**楼**房。统一社会信用代码：91370831570460295Y。 法定代表人：杜胜春，执行董事。 原告中国工商银行股份有限公司泗水支行诉被告张杨钢、李存燕、山东弘圣地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人颜刚到庭参加诉讼。被告张杨钢、李存燕、山东弘圣地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司泗水支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告中国工商银行股份有限公司泗水支行与被告张杨钢、李存燕签订的借款合同；2.被告张杨钢、李存燕偿还原告中国工商银行股份有限公司泗水支行借款本金115472.63元及暂计至2020年6月20日的利息、罚息1940.64元，自2020年6月21日起至借款清偿之日止，按借款合同约定的利率支付利息、罚息；3.被告山东弘圣地产开发有限公司承担连带清偿责任；4.确认原告中国工商银行股份有限公司泗水支行对张杨钢、李存燕抵押的财产（泗水县壹公馆第36幢4单元1层502房屋）享有优先受偿权；5.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2013年5月14日，我行向张杨钢、李存燕发放一手房贷款300000元，期限120个月，贷款到期日2023年5月14日，用位于泗水县壹公馆第36幢4单元1层502房屋作为抵押物，泗水新胜置业有限公司（山东弘圣地产开发有限公司）为该笔借款提供阶段性保证。截止到2020年6月20日，共欠借款本金115472.63元及利息、罚息1940.64元。被告张杨钢、李存燕不能按时偿还贷款本息，不论是连续还是累计未按时足额偿还贷款本息月数或次数都较多，严重违反了借款合同的约定。根据合同法相关法律规定和借款合同的约定，原告现决定解除与被告张杨钢、李存燕签订的借款合同，随本诉状进行通知。为维护原告合法权益，提起本诉讼，请贵院查明事实，支持原告诉求。 被告张杨钢未作答辩。 被告李存燕未作答辩。 被告山东弘圣地产开发有限公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2013年5月6日，被告张杨钢、李存燕因购买坐落于泗水县壹公馆第36幢4单元1层502房屋向原告申请个人一手房购置贷款300000元，与原告签订《个人购房借款/担保合同》，原告及被告张杨钢、李存燕（上述二人均为借款人）、泗水新胜置业有限公司（山东弘圣地产开发有限公司）（保证人）在合同上签字、捺印、加盖公章。原告与被告张杨钢、李存燕及被告山东弘圣地产开发有限公司在《个人购房借款/担保合同》中约定：借款金额：300000元；借款用途：用于购买坐落于泗水县壹公馆第36幢4单元1层502房屋；借款期限为120期，自2013年5月14日起至2023年5月14日止；借款利率：中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率6.55%，当期执行年利率6.55%，逾期年利率8.515%，逾期浮动值30%；划款方式：由贷款人将贷款一次性划入借款人授权的泗水新胜置业有限公司（山东弘圣地产开发有限公司）开立的账号为16×××32的账户上；还款账号为：62×××19，户名：张杨钢；还款方式：按月等额本息还款法；违约责任：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同。对借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上加收30%；担保方式：阶段性连带责任保证，由保证人泗水新胜置业有限公司（山东弘圣地产开发有限公司）提供阶段性保证担保，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，待正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证后免除保证人的保证责任。2013年5月14日，原告按照合同约定将贷款300000元支付至合同约定的被告山东弘圣地产开发有限公司开立的账号为16×××32的账户上。2013年5月10日，被告张杨钢在泗水县房产管理所将其所有的坐落于泗水县壹公馆第36幢4单元1层502房为原告办理预抵押登记手续和房屋他项权利证明，证书编号为：泗房抵他字第××号。自2015年11月份起被告张杨钢的贷款出现多次逾期，已超合同约定的解除合同条件成就的上限次数。截至2020年6月20日，被告张杨钢尚欠原告贷款本金115472.63元，利息、罚息1940.64元未予偿还。 另查明，被告张杨钢所购涉案房产暂未就涉案债务办理正式抵押登记手续。 上述事实，主要依据当事人陈述、《个人购房借款/担保合同》《个人借款凭证》、被告张杨钢的还款记录、房屋他项权利证明、房地产权登记信息及抵押权登记信息予以证实，且均已记录在卷。 本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，借款人与原告签订的借款合同，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、法规的强制性规定，亦没有损害社会共同利益和他人的合法权益，属有效合同。原告履行了向借款人出借钱款的义务，借款人理应履行偿还借款的义务。被告张杨钢作为共同借款人其逾期还款行为已构成根本违约，且符合合同约定的解除情形，原告有权解除与被告张杨钢签订的《个人购房借款/担保合同》。关于解除合同的时间，虽然原告并未向被告直接送达解除合同通知书，但其在起诉时向本院提交的诉状中明确提出了解除请求，本院于2020年11月16日向被告张杨钢公告送达了诉状副本，故自2020年11月16日起，原告与被告张杨钢、李存燕所签订的《个人购房借款/担保合同》即告解除。合同解除后，原告同时有权要求被告张杨钢、李存燕偿还全部剩余借款本息并按合同约定支付罚息。关于借款本息数额的计算问题，原告向本院提交被告张杨钢的还款记录，证明截至2020年6月20日，被告张杨钢尚欠原告贷款本金115472.63元未予偿还，利息、罚息1940.64元未予偿还,本院予以支持。对于2020年6月21日后的正常息、罚息应依据原告与借款人签订的借款合同的约定另行计算。 关于原告要求就被告张杨钢所购抵押房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿的问题。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，被告张杨钢因购房向原告申请购房贷款并以其购买的房屋办理商品房抵押预告登记。抵押权预告登记表明权利人享有了请求办理抵押权本登记的权利，但抵押权并未当然设立。同时预告登记是相对于本登记而言的登记，是属于保障将来实现物权的登记，其本身不能发生物权登记效力。故原告无权就被告张杨钢购买的案涉房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。 当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，原告、借款人、保证人三方签订的借款合同中担保条款，系当事人真实意思的表示，没有违反国家法律、法规的强制性规定，同时也没有损害社会公共利益和他人的合法权益，亦属有效合同，且借款合同中约定保证方式为阶段性连带责任保证，阶段性保证期间至办理完毕房屋正式抵押登记手续，且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证之日止，本案借款人张杨钢至今未就涉案房屋向原告办理正式抵押登记手续，被告山东弘圣地产开发有限公司作为连带责任保证人仍在保证期间内，应对借款人的借款本金及正常息、罚息承担连带清偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告中国工商银行股份有限公司泗水支行与被告张杨钢、李存燕之间的《个人购房借款/担保合同》于2020年11月16日起解除； 二、被告张杨钢、李存燕于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司泗水支行暂计至2020年6月20日的借款本金115472.63元及利息、罚息1940.64元，2020年6月21日后的正常息、罚息按照借款合同约定的利率标准另行计算至实际给付之日止； 三、被告山东弘圣地产开发有限公司在被告张杨钢就涉案房产为原告中国工商银行股份有限公司泗水支行办理正式抵押登记手续完毕，且原告中国工商银行股份有限公司泗水支行收到正式抵押登记信息的房屋他项权证前对上列第二项承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司泗水支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2648元，保全费1170元，由被告张杨钢、李存燕、山东弘圣地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 长 臧 华 人民陪审员 郑 磊 人民陪审员 王素瑞 二〇二〇年十二月十二日 书 记 员 常睿齐