江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6926号上诉人（原审原告）：韩贺贺，男，1987年1月5日生，汉族，住江苏省徐州市新城区。上诉人（原审原告）：闫振振，女，1989年6月25日生，汉族，住江苏省徐州市新城区。委托诉讼代理人：王静，江苏东彭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐州苏宁小店商贸有限公司，住所地徐州市鼓楼区淮海东路**徐州苏宁广场**。法定代表人：朱翔，经理。委托诉讼代理人：秦奋，江苏元封律师事务所律师。上诉人韩贺贺、闫振振，上诉人徐州苏宁小店商贸有限公司（以下简称苏宁小店公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2020)苏0311民初626号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人韩贺贺及上诉人韩贺贺、闫振振的委托诉讼代理人王静，上诉人苏宁小店公司的委托诉讼代理人秦奋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人韩贺贺、闫振振上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：双方当事人之间签订的房屋租赁合同系苏宁小店公司提供的格式条款，在此格式条款中苏宁小店公司约定其可以随时解除合同并且不承担违约责任，但是对于韩贺贺、闫振振却在合同中约定了相应的违约责任，那么该条款明显是属于免除苏宁小店公司的责任，限制甚至是排除了另一方的权利，该格式条款依法应属无效。那么被上诉人理应因为自己的随意单方解约行为承担相应的违约责任，不能以其在市场上的强势地位而打压上诉人。此外，一审法院在判决时并未考虑韩贺贺、闫振振实际已经开出发票并提供给苏宁小店公司，韩贺贺、闫振振在办理代开发票时已经缴纳了相应的税金，然而苏宁小店公司未支付余下款项，韩贺贺、闫振振不仅仅因为苏宁小店公司的迟延支付房租而受到损失，代开发票所缴纳的税金实际上也是损失，一审法院未能全面的考量案情，严重损害了韩贺贺、闫振振的合法权益，请二审法院依法予以改判。针对上诉人韩贺贺、闫振振的上诉，苏宁小店公司辩称，案涉租赁合同约定苏宁小店公司可以提前90天通知出租人韩贺贺、闫振振解除合同，该约定不违反法律的强制性约定，且是双方合意应为有效，苏宁小店公司已按约定解除合同，且出租人在2020年1月已将房屋另行租赁给了御景世纪联华超市，再另行主张解约后的租金明显违背公平原则。此外，根据增值税暂行条例规定发票也应当由出租人向承租人开具，对方主张开具发票的损失没有事实和法律依据。韩贺贺、闫振振的上诉不能成立，请求驳回上诉。上诉人苏宁小店公司上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：案涉租赁合同第六条约定“首期剩余款项由乙方开业且收到甲方开具的首期金额租赁费用增值税发票5个工作日内支付”该约定的付款条件为两条同时满足，即苏宁小店公司开业且韩贺贺、闫振振开具发票，而苏宁小店公司在涉案房屋开设的小店从未开业，始终没有达到付款条件，故一审判决苏宁小店公司支付违约金无事实和法律依据。针对上诉人苏宁小店公司的上诉，韩贺贺、闫振振辩称，苏宁小店公司提出的合同约定其开业并且收到发票后五日内支付房租，属于附同时满足两个条件的条款约定。但该条款并不符合实际情况，由于苏宁小店公司已实际占有该出租房屋，理应为其占有行为支付相应对价，不能以其是否开业来衡量。一审法院对于滞纳金的判决并不高，且符合实际情况，请求二审法院驳回上诉人苏宁小店公司的上诉，依法维持原判。韩贺贺、闫振振向一审法院起诉请求：1.判令苏宁小店公司支付房租104000元[2019年4月11日至2020年6月10日284000元-180000元（含定金50000元)）及滞纳金20254元（2019年7月6日支付50000元，剩余的234000元按每天万分之五计算至11月2日为13806元；2019年11月3日支付了130000元，余下款项计算至2020年3月20日为6448元]；2.判令苏宁小店公司支付韩贺贺、闫振振垫付的广告牌费用10000元；3.本案诉讼费用由苏宁小店公司承担。一审法院认定的事实：2019年1月14日，韩贺贺作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的苏宁小店公司签订《租赁合同》，合同约定由苏宁小店公司租赁韩贺贺、闫振振徐州市泉山区食品城南苏商御景湾B12幢1单元104、105号房产用于经营，房屋交付标准为顶、地、墙、外立面、卷帘门、所有拆除（拆除后交付），隔墙；合同签订后，韩贺贺、闫振振配合将电表过户至苏宁小店公司名下，由苏宁小店公司自行向供电部门缴纳电缆并取得相应金额的发票，合同终止后，苏宁小店公司配合将电表过回甲方名下；租赁期限五年零一个月，自2019年2月25日起至2024年3月26日，首个租赁年度为2019年2月25日至2020年3月26日，此后每12个月为一个租赁年度；本合同租赁期限、各项费用起算日等起始时间均以双方签署的交付确认书中确认的交付时间为准，具体租赁费用如下，2019年2月25日至2020年3月26日13个月284000元，2020年3月27日至2021年3月26日12个月2954000元；租赁费用采取“先付后租”的方式按半年（提前15日）方式支付（其中首年租赁费按年支付），首期租赁费用284000元；苏宁小店公司应于本合同签订后七个工作日内向韩贺贺、闫振振支付履约保证金10000元，韩贺贺、闫振振向苏宁小店公司提供相应金额的履约保证金收据，本合同终止5日内韩贺贺、闫振振无息退还履约保证金；苏宁小店公司应于合同签订后七个工作日内向韩贺贺、闫振振支付定金50000元，前述定金待苏宁小店公司开业后自动转为本合同的首期部分租赁费用（2019年2月25日至2020年3月26日），剩余款项由苏宁小店公司开业且收到韩贺贺、闫振振开具的首期全额租赁费用增值税普通发票后5个工作日内支付，此后正常每年租赁费用支付日为3月12日、9月12日；苏宁小店公司应按本合同的约定支付租赁费用，在韩贺贺、闫振振无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，按所欠费用的万分之五加收滞纳金，逾期超过三个月，经韩贺贺、闫振振书面通知后仍未交纳的，韩贺贺、闫振振有权解除本合同；苏宁小店公司可以提前解除本合同，但须提前90日书面通知韩贺贺、闫振振，以苏宁小店公司解除合同书面通知送达韩贺贺、闫振振之日起满90日之次日作为本合同解除的日期，苏宁小店公司不承担任何责任；本协议未约定的，以原合同为准。2019年4月11日，《租赁合同》双方签订租赁物交付确认书，确认租赁房屋实际交付时间为2019年4月11日，此后正常每年租赁费用支付日为4月25日、10月25日。2019年7月1日，《租赁合同》双方签订《降租补充协议》，约定经双方协商一致对原合同作如下变更，原合同第五条约定租赁的具体各期间的租赁费用以租赁物交付确认书为准，即租赁起止日2019年4月11日至2020年6月10日14个月租赁费284000元，2020年6月11日至2021年7月10日13个月租赁费用284000元。2019年7月1日当日，韩贺贺、闫振振开具了2019年4月11日至2020年6月10日租赁费284000元的江苏增值税普通发票。上述合同签订后，苏宁小店公司于2019年1月21日向韩贺贺、闫振振支付50000元定金与10000元履约保证金，于2019年11月1日向韩贺贺、闫振振支付租金130220.14元。因苏宁小店公司租赁涉案房屋后一直未能开业，并随后要求与韩贺贺、闫振振解除租赁合同，韩贺贺、闫振振认为苏宁小店公司一直占用租赁房屋且未按合同约定支付租金属于违约，遂以诉称理由诉至法院。韩贺贺、闫振振庭审中提供2019年10月18日律师函一份，证明韩贺贺、闫振振通过EMS向苏宁小店公司致函，要求苏宁小店公司尽快支付剩余首年度房租与滞纳金；提供韩贺贺与苏宁小店公司杨经理微信聊天记录（显示2019年8月20日，韩贺贺问杨总房租的事公司什么时候打款？韩总称已打过申请，看总部怎么指示；2019年10月10日杨总对韩贺贺表示，总部国庆梳理战略，小店未开的全部关店，效益不好，咱这个要解约了；2019年10月23日杨总通过微信向韩贺贺发送解除租赁合同的通知函；韩贺贺于2019年10月23日晚18：15时回复称，等苏宁小店公司把一年的租金付清在谈；2019年11月4日杨总微信告知韩贺贺，2019年4月11日至2020年1月21日期间的租金190220.14元11月1日下午已付，钥匙韩贺贺也有，明天把这边的寄给韩贺贺；韩贺贺2019年11月4日上午11：05回复，要求苏宁小店公司支付余款；2019年11月18日杨总告知韩贺贺，后天现场交接，随后向韩贺贺发送交付苏宁小店租赁物的通知函，告知韩贺贺、闫振振租赁合同将于2020年1月21日解除，要求韩贺贺、闫振振2019年11月20日上午10时办理租赁物交接手续）,证明韩贺贺、闫振振就房租拖欠问题一直与苏宁小店公司杨经理进行协商，苏宁小店公司至今未能全额支付租赁。经质证，苏宁小店公司对律师函真实性不持异议，表示已经收到；微信聊天记录显示，2020年4月10日苏宁小店公司即主动联系韩贺贺、闫振振要求电表过户，韩贺贺、闫振振一直拖延一个多月才办理。2019年11月苏宁小店公司即已要求与韩贺贺、闫振振进行交接，韩贺贺、闫振振始终拒绝，并于2020年1月将租赁房屋对外出租，故本案双方的解约时间应为2020年1月21日。同时苏宁小店公司陈述，要求以履约保证金充抵苏宁小店公司实际租赁期间的房租。苏宁小店公司一审庭审中提供2019年10月10日以EMS形式向韩贺贺、闫振振发送的《关于解除租赁合同的通知函》、2019年11月15日以EMS形式向韩贺贺、闫振振发送的《关于交付御景湾苏宁小店租赁物的通知函》及查询回执，拟证明苏宁小店公司通知韩贺贺、闫振振提前解除租赁合同与相关补充协议，于韩贺贺、闫振振收函后满90日之次日正式解除，即2020年1月21日解除，但均被韩贺贺拒收；提供现涉案房屋现状及涉案房屋用电情况与开设小店的利润表，证明涉案房屋已由韩贺贺、闫振振租赁给御景世纪联华超市，2020年1月之前苏宁小店一直未开业，用电很少；2020年1月至6月却有大量用电。经质证，韩贺贺、闫振振主张未收到苏宁小店公司邮寄的EMS，租赁房屋是2020年1月25日左右出租的，2月开始启用。涉案房屋用电情况与开设小店的利润表与本案无直接关系性。同时韩贺贺、闫振振陈述，苏宁小店公司单方解除合同应视为违约，履约保证金应当计算在违约金中，不同意返还和在租金中扣除。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方均应当按照合同约定严格履行各自的义务。韩贺贺、闫振振与苏宁小店公司签订的《租赁合同》与《降租补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对各方具有法律约束力。首先，《租赁合同》约定，苏宁小店公司可以提前解除本合同，但须提前90日书面通知韩贺贺、闫振振，以苏宁小店公司解除合同书面通知送达韩贺贺、闫振振之日起满90日之次日作为本合同解除的日期，苏宁小店公司不承担任何责任。根据韩贺贺、闫振振提供的其与苏宁小店公司杨经理的聊天记录显示，韩贺贺、闫振振于2019年10月23日收到苏宁小店公司向其发送的《关于解除租赁合同的通知函》。故，苏宁小店公司依租赁合同的约定提前90日通知解除租赁合同，韩贺贺、闫振振也已经接收该解除通知函，因此应以苏宁小店公司解除合同书面通知送达之日起满90日之次日作为本合同解除的日期，即双方的租赁合同于2020年1月21日因苏宁小店公司行使解除权而解除。其次，根据双方在租赁合同中的约定，租赁费用采取“先付后租”的方式按半年（提前15日）方式支付（其中首年租赁费按年支付），首期租赁费用284000元；苏宁小店公司应于合同签订后七个工作日内向韩贺贺、闫振振支付定金50000元，前述定金待苏宁小店公司开业后自动转为本合同的首期部分租赁费用，剩余款项由苏宁小店公司开业且收到韩贺贺、闫振振开具的首期全额租赁费用增值税普通发票后5个工作日内支付。合同签订后，苏宁小店公司按《租赁合同》约定于2019年1月21日向韩贺贺、闫振振支付了50000元定金与10000元履约保证金，但却一直未予开业。因韩贺贺、闫振振于2019年4月11日即交付租赁房屋，并经双方协商于2019年7月1日签订《降租补充协议》，同时于2019年7月1日当日向苏宁小店公司开具了首期租赁费用284000元的增值税普通发票。故，结合韩贺贺与苏宁小店公司杨总聊天记录中杨总所述“总部国庆梳理战略，小店未开的全部关店，效益不好，咱这个要解约了”的解约情形，在苏宁小店公司不能证明非韩贺贺、闫振振的原因致使其不能及时开业的情况下，苏宁小店公司应当于5个工作日即至迟于2019年7月8日向韩贺贺、闫振振支付首期全额租赁费用。苏宁小店公司未能如期支付全额租赁费用，应自2019年7月9日起，以尚拖欠款项为基数向韩贺贺、闫振振支付滞纳金。因双方的租赁合同于2020年1月21日解除，故滞纳金应当计算至该日止。以234000元为基数自2019年7月9日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率年利率4.35%的4倍计算42天为4685.13元，自2019年8月20日至2019年11月1日以234000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年利率4.2%的4倍计算74天为7970.1元，自2019年11月2日至2020年1月21日以103779.86元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年利率4.2%的4倍计算81天为3869.14元，以上合计16524.37元，一审法院予以确认。根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在合同中约定迟延支付租金的违约方式为加收滞纳金，并未约定履约保证金不予返还，且韩贺贺、闫振振本案中亦选择要求苏宁小店公司承担支付滞纳金的违约责任，故，韩贺贺、闫振振再将履约保证金计算在违约金中依据不足。因苏宁小店公司庭审中明确表示以履约保证金充抵实际租赁期间的房租，即支付韩贺贺、闫振振至2020年1月21日止的租金190220.14元。为减少当事人诉累，对苏宁小店公司的该项辩称主张，一审法院予以采信。经充抵履约保证金后，苏宁小店公司已无需再向韩贺贺、闫振振支付租金，故对韩贺贺、闫振振要求苏宁小店公司支付租赁费余款104000元的诉请，一审法院不予支持。关于韩贺贺、闫振振主张因旧门头广告牌而垫付的10000元问题。根据双方签订的《租赁合同约定》，房屋交付标准为顶、地、墙、外立面、卷帘门、所有拆除（拆除后交付），因此，旧门头的拆除属合同的约定范围，韩贺贺、闫振振要求苏宁小店公司另行向其支付旧门头费用10000元无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、徐州苏宁小店商贸有限公司于判决生效后十日内向韩贺贺、闫振振支付滞纳金16524.37元；二、驳回韩贺贺、闫振振的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，案涉《租赁合同》及《降租补充协议》系双方真实意思表示协商一致后而签订，且承租人苏宁小店公司提前90日书面通知解除的约定，与出租方韩贺贺、闫振振在对方逾期支付租金超三个月时享有的合同解除权基本相当，故韩贺贺、闫振振关于格式条款无效的主张，本院不予采纳。案涉租赁合同签订之后，韩贺贺、闫振振实际交付了案涉租赁房屋，苏宁小店公司亦实际接收并进行了占有使用，在苏宁小店公司不能举证系出租方原因致其不能开业且韩贺贺、闫振振已依约开具发票的情况下，苏宁小店公司主张其从未开业未达到付款条件的主张不能成立。出具发票是履行合同的义务，交纳税金是作为纳税人依法应尽的纳税义务，且韩贺贺、闫振振上诉提出的开具发票所产生的多缴税金损失非本案诉请范畴，韩贺贺、闫振振可向税务机关申请处理，如处理不成可另行予以主张。综上所述，上诉人韩贺贺、闫振振，上诉人徐州苏宁小店商贸有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3198元，由上诉人韩贺贺、闫振振负担2985元，由上诉人徐州苏宁小店商贸有限公司负担213元。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  汤孙宁审判员  王素芳二〇二〇年十二月四日书记员  李 雯