河南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫民申6204号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：魏盼盼，女，1992年7月29日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：韦建，河南荣元律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南德润置业有限公司，住所地河南省郑州市**马寨镇东方路**马寨产业集聚区管委会办公用房**楼。法定代表人：李爱国，该公司董事长。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：聂德才，男，1990年5月10日出生，住江苏省沛县。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：焦作中旅银行股份有限公司，，住所地焦作市山阳区迎宾路****1法定代表人：郑江，该公司董事长。再审申请人魏盼盼因与被申请人河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、聂德才、焦作中旅银行股份有限公司（以下简称中旅银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民终5311号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。魏盼盼申请再审称，生效裁判存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定情形，应当再审。事实与理由：一、两审法院对案件基本事实认定不清，歪曲理解主要证据，合同应当解除。1．商品房买卖合同约定的交付期限两审法院认定事实错误。德润公司已经逾期交房构成违约，超过60日魏盼盼有权解除合同。2、房屋托管协议并不能代替商品房买卖合同的约定进行交付。德润公司与星润公司之间的托管协议，对于第三人魏盼盼没有约束力。3、魏盼盼与中旅银行的《个人购房借款合同》也应解除。主合同房屋买卖合同即使解除，作为贷款合同的从合同也应解除。4、对于不可抗力等阻却违法的事由纯属无理狡辩。政府的“蓝天行动冻土令”是为了社会公共利益需要，并不是鼓励德润公司违约的事由。截至到目前，魏盼盼没有得到房，也未拿到租金。合同目的落空，德润公司及掌房公司的根本违约行为，于法于理应当解除。5、居间费不能违法收取，也不能过高，显失公平。二、适用法律错误。1、合同第九条明确约定，逾期超过60日，买受人有权解除合同，并于30日内退还全部已付款和承担已付款1％的违约金。两审法院在认定德润违约的情况下，以托管协议来代替交付商品房买卖合同，认定代为交付，并错误认定购房人为了租金收益是合同目的。生效判决混淆逾期交房和交付主体，以星润公司为收房主体来代替逾期交房的事实。2、德润公司未提出异议，说明魏盼盼提出合同解除权成立，合同应予解除。魏盼盼从未见到掌房公司的员工及得到任何服务；掌房公司注册期间极短，完全是配合德润公司成立收取平台费，以后魏盼盼等购房者维权失据，明显存在欺诈。合同约定委托交房部分没有加粗加黑的方式提醒对方注意，该格式条款应无效。3、魏盼盼与掌房公司签署的《房屋购买服务协议》，收取高额的居间服务费，违反民事法律公平交易的原则。该部分暴利理应返还。上海高院的优秀判例和新密法院及中原区法院适用中介费为房款的优秀判例，均可适用本案．案件事由基本一致。4、魏盼盼购买涉案房屋土地存在抵押，不具备办理不动产证书的条件，合同目的无法实现。5、德润公司存在一系列欺诈甚至违规违法操作。平台服务费收费已经被物价部门认定违法；高额的服务费是否如德润售楼部所述的存在偷税漏税现象；星润公司与德润公司有无关联，欺诈消费者；掌房公司从成立到注销，以及其办公地址和收费隐瞒等，是否存在违法操作，两审法院均不予置评。本院经审查认为，一、关于生效判决是否认定事实错误的问题。1．关于交房期限及交房时间延期的问题。魏盼盼与德润公司签订《商品房买卖合同》约定，房屋交付时间为2018年5月1日前，德润公司逾期交房超过60天后，魏盼盼有权解除合同，但同时约定由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间与自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。德润公司未能在合同约定期限内向魏盼盼交付房屋。但从德润公司提交的证据看，在涉案工程项目的建设中，由于政府对大气污染综合治理工作，确实影响了工程的正常施工，原审法院结合本案实际情况，对因政府对大气污染防治影响工期进行了酌定，并认定2019年3月29日涉案房屋符合交房条件，并无不当。2．关于交付主体问题。魏盼盼与星润公司签订的《托管经营协议书》约定，星润公司的签收行为对魏盼盼具有法律效力，故生效判决认定星润公司有权代魏盼盼办理交房行为有合同依据。3．关于魏盼盼与中旅银行的《个人购房借款合同》是否应解除的问题。原审认定魏盼盼与德润公司房屋买卖合同并无解除必要，魏盼盼主张解除从合同贷款合同的理由不能成立。4．关于合同目的问题。涉案房屋作为商铺用途为商业服务，魏盼盼与德润公司签订《商品房买卖合同》的当日即与星润公司签订了《托管经营协议书》，委托该公司全权经营和管理，经营期限为10年，并对运营收益的分配进行了约定。根据该协议，星润公司代魏盼盼办理商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续。根据《托管经营协议书》的内容，在该协议生效后，德润公司的交付房屋的对象即为星润公司；魏盼盼的权益系依据《托管经营协议书》的约定，获得相应的租金收益。由此可见，原审认定魏盼盼购买涉案房屋是基于追求涉案商铺租金收益目的符合本案客观情况。魏盼盼已委托星润公司统一经营管理，德润公司虽然有违约行为，但不影响魏盼盼签订房屋买卖合同目的的实现，二审判决对魏盼盼解除合同的诉求不予支持，亦无不当。5．关于掌房公司收取的平台服务费是否应当返还的问题。魏盼盼在本案的诉讼请求是解除与德润公司的房屋买卖合同，并判令德润公司返还购房款并支付租金补贴和违约金。掌房公司依据《房屋购买服务协议》收取魏盼盼的平台服务费系魏盼盼与掌房公司之间的合同关系，魏盼盼未举证证实德润公司实际收取了平台服务费，请求德润公司退还平台服务费缺乏事实依据。二、关于原审适用法律是否正确的问题。1．关于魏盼盼是否享有约定解除权的问题。首先，如前所述，魏盼盼购买涉案房屋目的是为了出租商铺从而收取租金补贴和租金收益。德润公司虽然有违约行为，但并未影响魏盼盼购房目的的实现。其次，自《托管经营协议书》生效起，魏盼盼同意星润公司代为办理约定商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，星润公司的签收行为对魏盼盼具有法律效力。商铺的开发单位德润公司向受托人星润公司交付约定商铺，应视为德润公司已履行了向委托人魏盼盼交付该商铺的义务。星润公司诉讼中亦出具证明，主要内容为：星润公司于2018年5月1日按照德润公司的要求，开始向购房人发放托管经营协议约定的租金收益，同时根据托管协议书的约定，应视为德润公司已于2018年5月1日向购房人交房。故魏盼盼以德润公司未按照商品买卖合同的约定向其交付房屋为由，主张解除合同，不符合《托管经营协议书》的约定。综上，生效判决未支持魏盼盼解除与德润公司之间的《商品房买卖合同》的诉请适用法律并无不当。2．关于魏盼盼《解除合同通知函》是否生效的问题。如上所述，德润公司已经按照托管协议约定交付了案涉商铺，魏盼盼无权行使单方解除权，故魏盼盼发出的《解除合同通知函》不适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定关于3个月异议期的规定。3．关于魏盼盼是否得以德润公司未取得不动产权证书为由请求解除合同的问题。经查，双方在《商品房买卖合同》中未约定德润公司逾期办理登记为解除合同的条件，而是约定由出卖人向买受人支付相应违约金。魏盼盼在一审起诉时，并未提出逾期办证问题，而是仅以逾期交房为由请求解除合同。德润公司逾期办理登记的行为构成违约，魏盼盼可另行主张逾期办证违约金；如德润公司逾期办理登记的行为构成根本违约，魏盼盼可依据新出现的事实另行主张解除合同。4．关于德润公司是否存在违规行为的问题，魏盼盼如有相关证据证明，可向有关监管部门反映，不属于再审审查范围。综上，魏盼盼的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回魏盼盼的再审申请。审判长 金 悦审判员 陈红云审判员 张 琳二〇二〇年十二月一日法官助理王琪书记员刘芳铭