云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初6564号原告：崔丽仙，女，1963年3月4日生，汉族，曲靖市麒麟区人，小学文化，农民，住云南省曲靖市沾益区，现住沾益区。委托代理人：安波，曲靖市麒麟区寥廓街道办事处法律服务所法律工作者。（特别授权）委托代理人：容亚敏，女，1990年7月3日生，汉族，曲靖市沾益区人，大专文化，农民，住云南省曲靖市沾益区。与原告母女关系。（特别授权）被告：孙关柱，男，1966年4月11日生，汉族，云南省宣威市人，初中文化，从事土建工程建设，住云南省宣威市，现住。原告崔丽仙诉被告孙关柱返还原物纠纷一案，本院于2020年9月25日受理后，依法适用普通程序于2020年10月23日公开开庭进行了审理。双方当事人及代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔丽仙向本院提出诉讼请求：1.被告停止侵占原告位于麒麟区平方米）、二层（558平方米）、四层（558平方米）、六层（558平方米）、八层（276平方米），腾让上述房屋；2案件受理费由被告承担。事实与理由：麒麟区原南宁街道花柯六组（现麒麟区益宁街道金江社区6组转角地基）集体出售其所有的5号路转角房屋基础450平方米转让给代兴梅所有。2013年07月28日代兴梅与容坤签订了《房屋基础转让协议书》，该协议约定代兴梅将其所有坐落于麒麟区南宁街道花柯社区第六居民小组新农村建设项目转角地基转让给容坤，该地基占地面积450平方米，转让价款426万元。该协议还就付款方式、违约责任等作了约定。容坤因资金短缺于2014年08月16日与被告孙关柱签订《协议书》，约定容坤将其名下麒麟区南宁街道花柯六组5号路口转角地基450平方米北面225平方米地基作价260万元转给被告孙关柱所有，转让后房屋地基容坤与被告各一半，容坤下欠代兴梅的房屋基础尾款250万元由被告孙关柱支付给代兴梅，支付给原告10万元。容坤对该地基施工的挖井桩及钢筋所产生的费用，被告孙关柱不承担分摊责任，但从浇注混凝土孔桩开始，后期的材料与人工费用由容坤与被告共同承担，房屋建成后双方各占一半，以后办证及相关设计房屋产生的所有费用各占一半。该项目由云南鑫源建筑有限公司、孙关柱主持建设施工，单价以03定额为准，照图施工。违约方承担违约金10万元，未尽事宜，再签订补充协议。2014年09月28日建设方容坤、被告孙关柱与盈信建筑公司签订了《工程施工合同》，约定容坤、被告将案涉房屋基础正负O以上的建设工程经仪标的形式交由云南盈信建筑有限责任（以下简称盈信建筑公司）施工建设。盈信建筑公司施工的图纸由容坤与被告提供。工期为240天(2014年10月01日-2015年06月01日)，工程造价每平方米1260.00元，该合同还就其他事项进行了约定。同日容坤与被告签订了《分房协议书》，约定案涉转角地基两套归容坤与被告所有，经双方共同商定开发此地段，分配内容如下：电梯、楼梯间、正面大门走道属容坤与被告永久共用，不分配；以电梯底层走廊处为界限，南面商铺为容坤所有，北面商铺为被告孙关柱所有，因面积不同，由被告孙关柱补容坤人民币40万元，原地基款项不再补差价。二层及以上楼房，双号层(2、4、6、8、10、12)为容坤所有；单号层(3、5、7、9、11、13)为被告孙关柱所有。容坤于2019年3月25日病故，之后原告及女儿等人找到涉案房屋，要求承租人支付租金，被告孙关柱报警称其房屋属于其个人所有，容坤没有所有权，同时还向派出所民警出具一些伪造的证据，称容坤向其借款，容坤建造取得的房屋已约定归其所有。据此，被告孙关柱将原告在麒麟区益宁街道金江社区第六居民小组5号路转角房底层（一层）南面商铺和房屋第二、四、六、八层房屋侵占并出租收取租金至今。综上，容坤取得的案涉房屋属原告与容坤夫妻关系存续期间的共同共有财产，共有物权遭受侵害，共有权人中的任何一人均有全部物上请求权。容坤与被告孙关柱因建造行为而取得涉案房屋的所有权，并对该房屋进行了分配，容坤取得该房屋底层（一层）南面商铺和第二、四、六、八层的所有权。被告孙关柱以其是否存在瑕疵的债权对原告物权的非法占有，明显构成侵权。原告为维护自己的合法权益不受非法侵害，向贵院提起诉讼，请贵院依请求之事项判令为谢。被告孙关柱辩称：原告所主张的第一、二段内容真实的，没有意见，第三段内容自“就面积相差部分予以补偿差价”以上内容真实；答辩人补给容坤的面积差价是43万元，不是40万元；初始是打算建盖13层，单号楼层归答辩人，双号楼层归容坤，后来因资金不到位，答辩人一个人投资，容坤没有投资，所以房屋实际建盖楼层是8层，第9、10、11、12、13五层没有建盖。房屋建好后，双方确定第2、4、6层归容坤所有，第3、5、7层归答辩人，第8层一人一半。自答辩人与容坤于2014年8月16日签订分房协议后，就地基向容坤补偿43万元，当时只有容坤一人来找答辩人协商，房屋是由答辩人与盈信建筑公司协商建13层。实际建设到第2、3层时容坤答应拿出250万元给答辩人负责建房屋，如果不能出资，由答辩人事先投资建设，完工后双方结算，投资款各承担一半，容坤按五分计算给利息答辩人。2014年9月25日容坤投资的钱不到位。在建盖房屋过程中容坤委托一施工人员予以发放工资，另就房屋质量予以监督，答辩人协调其施工人员共同建设。2015年6月1日将完工，容坤仍不能出资。房屋在计划竣工时间（2015年6月1日）的头几天完成建设。但找不到容坤结算，直至2015年7月9日答辩人与其进行结算，当时有容坤及容坤安排的施工员张吉良、宁成功书记、孙光亮五人参与，结算后当场容坤写了份欠条，载明欠答辩人2806500.00元，并承诺8月1日前一次性付清，如付不清，从7月9日开始计算资金占用费，每个月支付资金占用费14万元，如三个月内仍付不清，属于容坤那一半的房屋全部抵给答辩人。2016年6月7日，容坤主动找到答辩人，称其在张三口承包了建盖乐菱购物广场，提出向答辩人借款170万元，承诺2016年7月25日一次性付清，并用涉案房屋的第四、六层以及八层的一半抵押给答辩人。答辩人拿了现金30万元给他，其余140万元是充抵他差答辩人的款项的利息。提供30万元借款后发现是个骗局。2016年7月25日，将原来所有的账款2806500.00元及利息，30万元借款，代容坤支付其欠代兴梅地基转让60万元款及利息合并结算，总金额为670万元，容坤出具了借条一份，承诺6月1日偿还，从2017年2月1日开始每月按0.02元计算利息，每月利息为13.4万元，以前的欠条作废（作废的欠条：2014年9月1日出具60万元借条、2015年7月9日出具2806500元欠条、170万元的借条，还有其他两份欠条），总之，7月25日以前的欠条、借条全部作废。2017年答辩人和容坤一起到曲靖市公证处申请公证人员见证房屋折价551万元全部归答辩人，由容坤到2018年6月1日偿还670万元及利息，房屋就归他，不还答辩人，房屋就归还答辩人，他还要支付答辩人670万元扣除551万元后的剩余款项。但后来一直没有归答辩人。容坤是否病故、病故时间不清楚。原告没有权利要求答辩人腾让房屋。从投资角度讲，原告家还要补给答辩人200多万元，如果是答辩人有诉讼费，两年前就起诉了。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1.原告的身份证一份、原告崔丽仙与容坤结婚证一份、容坤的身份证、死亡证明及销户证明、户口册，用以证明原告的主体资格。2.《房屋基础转让协议》一份、证明一份、收据一份，用以证明容坤以云南亚敏房地产公司的名义与代兴梅签订《房屋基础转让协议》，得到了地基的出售人麒麟区金江社区6组的认可，2014年8月26日代兴梅向容坤出具收款收据，容坤从代兴梅处购买继受取得房屋基础。3.《协议书》一份、设计施工图一份、《工程施工合同》一份、区城管许字（2014）第140号《临时占用城市道路审批表》一份、《分房协议》一份、商住楼结算说明一份，用以证明容坤将自己继受取得的涉案房屋基础出售一半即225平方米给孙关柱后将涉案房屋基础±0以上加层建设的工程承包给盈信建筑公司承建，工程具体由被告孙关柱负责；工期是240天，建好后房后底层商铺北面归容坤，南面商铺归孙关柱，楼房双层2、4、6、8层归容坤，单层3、5、7层归被告孙关柱；房屋在2015年7月9日经容坤、被告孙关柱竣工验收；容坤、被告孙关柱对所加层建设的房屋价款进行了结算，结算后，容坤取得底层250平方米、二层558平方米、四层558平方米、六层558平方米、八层276平方米；容坤取得的前述房屋自竣工验收后被告孙关柱一直侵占并出租收取租金。4.照片8张，用以证明房屋的基础建盖情况及招商情况。被告孙关柱围绕诉讼请求及答辩理由依法向本院提交了容坤的身份证复印件、借条五份、协议书、协议、分建房会议纪要、工程施工合同两份、商住楼会议纪要两份、分房协议，纠纷解决协议（就六项事宜协商结果）、清单一份、竣工验收单、会议决算纪要（增加工程包干价）、商住楼决算说明两份、欠条两份、公益费收据两份、见证费1500.00元收据、情况说明两份、容坤欠结算款、收条、委托书、见证书。经质证，被告对原告所举证据发表如下质证意见：1.证据1、4没有意见，但是之前跟着容坤的不是原告。2.证据2没有意见，但在原来的基础上增加60万元。3.证据3是真实的。实际建盖了8层，结算形成了好几张，原告提交的只是其中的一张。经质证，原告就被告所举证据发表了如下质证意见：1.容坤的身份证复印件没有异议。2.借条（形成时间2014年9月1日）的真实性、客观性、关联性均有异议，此笔款项在2014年11月20日有份清单，付款方是被告，见证人是张喜善，此清单已经说得很清楚，已经进行结算。3.2014年8月16日的协议跟原告提交的一致，没有意见。同时此协议第三条也对地基的支付款项做了说明，被告孙关柱不需支付任何费用，自房屋浇灌后，双方各占一半，也说明2014年9月1日容坤出具的借条形成的债务已经做过结算。4.2014年8月26日代兴梅、容坤、孙关柱三方签订的协议的三性不认可。5.2014年8月28日孙关柱出具的借条的三性及证明的目的不认可。6.分建房会议纪要有容坤、孙关柱、张喜良的签字，真实性、关联性认可，合法性不予认可。7.2014年9月28日容坤、孙关柱与承包方袁玉礼签订的工程施工合同两份三性认可。8.2014年9月28日容坤、容亚敏与孙关柱签订的分房协议真实性、合法性、关联性均认可。9.2015年3月10日出具纠纷解决协议（就六项事宜协商结果）只有容坤签字，三性不认可。10.2015年5月30日的竣工验收单、商住楼会议纪要三性认可。11.2014年11月20日清单一份（付款人是孙关柱，见证人是张喜良）三性均认可，同时证明对地基款的购置款项容坤与孙关柱之间已经结清，不存在孙关柱称容坤欠其60万元。12.会议决算纪要（增加工程包干价）三份内容是一致的，三性认可。13.商住楼决算说明两份三性认可。14.2015年7月9日容坤出具的欠条（金额2806500.00元）的事实认可，该欠条还证实了容坤与孙关柱合作建房，房屋已竣工验收，由容坤补给孙关柱的房屋价款变为了债务。15.2015年8月18日借条是复印件，三性均不认可。16.2015年8月20日由孙关柱和容坤均向金江社区居民委员会缴纳村公益性的收费收据两份以及孙关柱交的交叉路口房屋基础见证费1500.00元三性认可，不能达到孙关柱的证明目的，该费用也有容坤的交费，只是该收据在孙关柱持有。17.2015年9月1日容坤出具的欠条，被告虽然没有出具原件，但是此欠条是真实的，同时该欠条证明自2015年9月1日起容坤欠孙关柱建房尾款为1578500.00元。18.2015年9月1日的情况说明仅有容坤的签字，说明当中欠孙关柱的建房尾款1578500.00元是真实的，但是借到孙静梅款项224万元是不存在的。19.2015年9月1日容坤欠结算款，是属于原告自制的证据，同时荣坤是否是死者，因为“荣坤”的“荣”与死者容坤的“容”不一致，所以三性不认可。20.2016年6月7日承诺人容坤出具的情况说明以及2016年6月7日容坤出具的借条（金额170万元）三性均不予认可。21.2016年7月25日容坤出具给孙光桂的借条（金额670万元）以及出具给孙关柱收条的三性均不予认可。22.2017年1月10日委托书三性均不予认可。23.见证书的三性及证明目的均不予认可，益宁街道至今都没有法律服务所，所出具的是南宁街道法律服务所益宁工作站，益宁工作站就不具有资格对协议进行见证，是一个非法组织；见证书所也附房屋买卖合同系复印件；房屋买卖合同约定的内容属于流置流押条款，为无效条款，而且该合同的处分不具有法律规定的要件，所附的内容特别是2015年8月18日借条虽系复印件，但是借条中的内容所阐述的问题自相矛盾，被告也难以自圆其说，借条中的孙静梅现金224万元系篡改，具有明显的痕迹，然而在小写的数字中仅为224000.00元，此错误足以说明。见证书甲方处签名也不是容坤亲笔书写的字迹。2015年9月1日的欠条具有担保人容亚敏，也就是今天在座的第二代理人容亚敏，其签字也不是容亚敏签的。2016年6月7日容坤出具的借条经核对也不属于容坤所签的字。情况说明及委托书均不属于容坤的签字，既然容坤已委托袁玉礼，同时还出现容坤在房屋买卖合同中的签字，显然与客观事实不符，被告出具的房屋买卖协议中的签字与原告出具的房屋买卖协议中的签字不一致。同时根据合同法的规定，房屋买卖合同属于让与担保合同，也是属于民间借贷关系，与本案不具有关联性。对三性均不予认可，证明目的更不予认可。经质证，本院就证据予以认定：一、就原告所举证据的认定原告所举证据的形式与来源合法，与本案有关联性，且被告对证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。二、就被告所举证据的认定1.原告对被告所举证据无异议的部分，本院予以确认并在卷予以佐证。2.首先，被告所举证据有一份公益性的收费收据，付款人为“荣坤”。其次，被告提交的证据中有一份委托书，此委托人是容坤，被委托人是袁玉礼，委托袁玉礼与孙关柱就涉案房屋楼基及建筑物转让事宜予以委托，所签订合同，协议产生的法律效力由其承担。委托的次日，袁玉礼代容坤与孙关柱签订了涉案房屋转让合同，此合同不仅得到了土地所涉社区的签名盖章，而且得到麒麟区南宁街道办理处法律服务所益宁工作站的见证。此份合同首部出卖方名称为“荣坤”。最后，被告提交的证据中有一份《工程施工合同》，此合同的施工方是袁玉礼，合同所约定的建设工程为涉案房屋的施工，且原告对此合同无异议。从以上分析可见，袁玉礼参与了容坤与孙关柱的共同投资建设房屋过程中，又得到过容坤的委托，“容坤”与容坤为同一人；被告所举证据涉及本案争议房屋楼基的买卖、出资情况及处分、建设施工、房屋的分割、建设所形成债务的处理、房屋的转让及履行情况等方面，证明房屋建设过程中涉及的方方面面；原告就其质证意见未提交反证。所以，本院就原告对被告所举证据有异议的部分予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：麒麟区原南宁街道花柯六组（现麒麟区益宁街道金江社区6组转角地基）集体出售的纵2号路与5号路交叉路东南转角地基450平方米经代兴梅与容坤代表云南亚敏房地产开发有限公司以签订房屋基础转让协议的形式转让（转让价格426万元）给云南亚敏房地产开发有限公司，此后，地基所涉麒麟区益宁街道金江社区出具证明予以证明转让给容坤。2014年8月16日云南亚敏房地产开发有限公司与被告孙关柱签订《协议书》，约定云南亚敏房地产开发有限公司将上述地基450平方米北面225平方米作价260万元转给被告孙关柱所有，房屋地基容坤与被告各一半，下欠代兴梅尾款250万元由被告孙关柱支付给代兴梅，其余10万元支付给原告；云南亚敏房地产开发有限公司对就地基挖井桩的施工及购买钢筋产生的费用，被告孙关柱不再承担分摊责任，但从浇注混凝土孔桩开始，后期的材料、人工费用由双方共同承担，房屋建成后双方各占一半，办证及相关设计房屋产生的所有费用各占一半；该项目由云南鑫源建筑有限公司、孙关柱主持建设施工，单价以03定额为准，照图施工。任何一方违约承担违约金10万元，未尽事宜，签订补充协议予以完善。2014年8月26日，代兴梅、容坤、孙关柱签订协议，约定云南亚敏房地产开发有限公司在原有的基础上补给代兴梅60万元，孙关柱除代付250万元给代兴梅外，再支付给代兴梅60万元违约金。代兴梅出具了收条，明确收到容坤转让款426万元、违约金60万元。2014年9月28日，发包方云南亚敏房地产开发有限公司（代表容坤、孙关柱）、被告孙关柱与承包方盈信建筑公司（袁玉礼同为承包方）签订了《工程施工合同》，约定案涉房屋基础正负O以上的建设工程经仪标的形式交由盈信建筑公司施工建设；盈信建筑公司施工的图纸由容坤与被告提供；工期为240天(2014年10月01日-2015年06月01日)，工程造价每平方米1260.00元；该合同还就其他事项进行了约定。同日容坤与被告签订了《分房协议》，约定案涉转角地基两套归容坤与被告所有，经双方共同商定开发此地段，分配内容如下：电梯、楼梯间、正面大走道属容坤与被告永久共用，不予分配；以电梯底层走廊处为界限，南面商铺归容坤所有，北面商铺归孙关柱所有，因面积不等，由被告孙关柱补容坤人民币40万元，原地基款项不再补差价。二层及以上楼房，双号层(2、4、6、8、10、12)为容坤所有；单号层(3、5、7、9、11、13)为被告孙关柱所有。2014年11月20日，在张喜良的见证下，经结算，因南面地基面积有误，由孙关柱补给容坤43.7万元（此款已付清）。2015年5月31日，上述房屋建设到8层予以终止建设，双方确定：南面商铺为容坤所有，北面商铺为被告孙关柱所有；第2、4、6层归容坤所有，第3、5、7层孙关柱，第8层一人一半。2015年7月8、9日在张喜良、宁祥功见证下，容坤与孙关柱结算，容坤应付给孙关柱280.65万元，容坤就下欠款向孙关柱出具了欠条，并承诺付款时间、违约责任（8月1日前不能付清，从7月9日每月支付利息14万元）。2015年9月1日，容坤向孙关柱出具欠条及说明，欠孙关柱建房尾款157.85万元及由孙关柱担保借来的224万元在2016年1月1日前偿还一笔，否则用“荣坤”315号房子的2、4两层抵押。2016年6月7日、7月25日，容坤向孙关柱出具借条、收条、情况说明，明确欠款670万元于2017年6月1日还清，以前欠条作废，从2月1日每月支付利息13.4万元。2017年1月10日，容坤委托袁玉礼与孙关柱就涉案房屋楼基及建筑物转让事宜进行协商，所签订合同，协议产生的法律效力由其承担。次日，袁玉礼代容坤与孙关柱签订了涉案房屋转让合同，此合同得到了土地所涉社区的签名盖章，还得到麒麟区南宁街道办理处法律服务所益宁工作站的见证，该工作站出具了（2017）益法见字第13号见证书。容坤将其上述分得的房屋作价551万元转让给孙关柱；转让价款签订合同前已付清（附借条、欠条）。另根据公司登记信息公示系统查询，云南亚敏房地产开发有限公司的法定代表人是容坤，其股东是容坤、容亚敏，分别持股80%、20%。现公司被吊销营业执照，但未注销。本院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第六十六条“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还”规定，本案原告以被告侵占其房屋而要求被告腾房、返还，其主张的权利属返还原物请求权，故本案案由为返还原物纠纷案。其次，1.从本案现有证据证明前后两份房屋地基转让协议及《工程施工合同》的签订主体均不是原告之夫“容坤”而是云南亚敏房地产有限公司。首先，因容坤是云南亚敏房地产有限公司的法定代表人。其次，房屋地基转让协议加盖了云南亚敏房地产有限公司印章。最后，云南亚敏房地产有限公司虽被吊销营业执照，但未注销，仍具有民事权利能力和民事行为能力。所以，原告所举证据不能证明“容坤”涉案有关民事行为不是以法人的名义从事的，即原告所举证据不能证明其对“容坤”从事的民事行为享有权利、承担义务。原告以涉案房屋（房屋建成后所分割的部分）是其与“容坤”的夫妻共同财产而要求被告返还的理由无证据证明，其请求不予支持。2.第一，合资购买楼基的双方虽得到了涉案土地所有人的认可，但没有其他证据的情况下，不能证明购买楼基的合法性，因《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条对城市规划区集体所有的土地使用权转让有严格规定。第二，双方当事人合资建房，从本案现有证据不能证明建房取得了相应建房手续。原告要求返还其与丈夫“容坤”的夫妻共同财产，变相要求人民法院确认房屋的所有权。涉案建筑物是否是合法或者违法建筑是属于国家有关行政机关的职权，本院不作认定。所以根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”的规定，原告之诉请，本院不予支持。最后，房屋合建后，合建双方进行了分割，然而因出资问题双方最后以书面房屋买卖合同的形式再次进行了处分。被告是基于合建双方的民事法律行为而占有不动产，不是非法占有。原告之诉请不成立，本院不予支持。综上所述，被告对诉争房屋是基于合建双方的民事法律行为而占有，而原告所举证据不足以证明其主张，应当承担举证不能之法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第六十六条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告崔丽仙的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告崔丽仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  龚占金人民陪审员  张乔德人民陪审员  许祥英二〇二〇年十二月十二日书 记 员  高吉瑞