辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终2127号上诉人（原审被告）：吴永金，男，1966年1月27日出生，汉族，住辽宁省锦州市太和区。委托诉讼代理人：张建光，辽宁邦之律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：锦州上锦文化传媒有限责任公司，住所地辽宁省锦州市太和区凌南东里宝地城****。法定代表人：王宏，该公司总经理。原审第三人：刘凤云，女，1946年2月23日出生，回族，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：詹克学，辽宁融基律师事务所律师。上诉人吴永金因与被上诉人锦州上锦文化传媒有限责任公司、原审第三人刘凤云房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初1222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴永金上诉请求：1、请求判决撤销（2019）辽0792民初1222号民事判决，改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求。2、判决被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：首先根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，对于未经出租人同意，承租人转租的，出租人可解除合同，也就是说转租合同的解除权在于出租人，而不在于承租人和次承租人。《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条精神，确认转租期限超出原租赁合同期限无效的权利亦在于出租人，而非次承租人。因此原审法院认定转租合同超出原合同期限部分无效是错误的。其次，本案中上诉人是接受第三人刘凤云的委托，帮助其出租房屋，在一审中上诉人已经提交了刘凤云亲笔签名的委托书，刘凤云申请鉴定后，鉴定部门出具鉴定意见为系同一人书写，证明上诉人与第三人签订的房屋出租意思表示合法有效。再次，被上诉人于2020年9月底才将房屋交付给刘凤云，那么被上诉人实际使用房屋的时间已经涵盖了剩余的租金期限，因此即使认定无效的情况下，由于被上诉人实际使用了房屋，也不具备返还租金的前提条件。原审法院适用《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条的规定认定无效，属于错误适用法律。该条规定已经明确规定出租人与承租人另有约定的除外。由于刘凤云对吴永金有授权办理租赁事宜的委托，故认定无效失去了前提条件。同时根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定，即使合同无效，使用期间按照租金标准支付房屋占用费用法院应该予以支持。故原审法院判决返还租金没有法律依据。锦州上锦文化传媒有限责任公司辩称，上诉要求是无理的要求，因为上诉人与原审第三人他们的房租合约已经到期，但是对方又额外多收了我5个月的房租，并没有交给第三人也就是真正的房主。从2019年4月24日-2019年9月24日，这个租金我已经支付，而且给房主又支付了两个月的租金，我交了双倍的租金，所有事实上诉人在上次开庭的时候也承认。同时判决书的遗漏2万元的房屋押金也没有返还，申请法院对上述判决进行补正。刘凤云辩称，本案是上诉人与被上诉人之间的租金返还问题，被上诉人的租金并没有交到原审第三人的手里，第三人并不知情，租金返还与第三人无关。被上诉人的实际使用至2019年10月5日。锦州上锦文化传媒有限责任公司向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告签订的《房屋租赁协议》中涉及2019年4月24日至2021年9月24日期间的约定无效；2、请求判令被告返还2019年4月24日至9月24日的房屋租金81111.42元，房屋押金20000元，物业费1509元，利息5755元，共计108375.42元；3、诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：2012年4月24日，被告吴永金与第三人刘凤云签订房屋租赁合同，双方约定第三人刘凤云将位于锦州市凌南新区房屋出租给被告吴永金使用，租赁期间自2012年4月24日至2016年4月23日，后延至2019年4月23日；租赁期间水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费等因居住而产生的费用由被告吴永金负担。2016年5月，被告吴永金与第三人刘凤云签订授权委托书，第三人刘凤云授权被告吴永金全权行使太和区凌南东里宝地城B区7-6房屋租赁相关事宜。2017年9月21日，被告吴永金将第三人刘凤云的房屋转租给原告锦州上锦文化传媒有限责任公司，且与原告签订房屋租赁协议，约定：1、被告将宝地城B区7-6号临街门市房（面积369.6㎡）及附属物出租给原告，作为影楼经营场所；2、租用期限四年，自2017年9月25日至2021年9月24日；3、前三年每年租金为193600元（含物业费3600元/年），第四年租金为203600元，2018年5月24日前租金已由案外人徐振宇代付112000元，2018年5月25日后按本协议约定租金标准支付（530.14元/日）；4、本协议签订之日，原告支付被告押金20000元，2018年3月25日交付第一年租金258133.33元。同日，原告向被告支付房屋押金20000元。2017年9月24日，原告向被告支付2017年9月25日至2018年3月25日的物业费2400元。2018年4月2日，被告收到原告支付的房款238133.33元。2018年5月31日，原告通过微信转账向被告支付房租20000元。即被告共收到原告租金258133.33元（包含物业费），且庭审中陈述其收到原告的租金期限至2019年9月24日。第三人刘凤云在其承租期间到期后，发现原告锦州上锦文化传媒有限责任公司继续使用该房屋，多次找到原告，并请求其搬离该房屋。原告锦州上锦文化传媒有限责任公司于2019年9月末搬离其承租房屋。一审法院认为，被告吴永金与第三人刘凤云签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告锦州上锦文化传媒有限责任公司与被告吴永金签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。被告与第三人间的房屋租赁协议中没有对转租事宜进行特别约定，但2016年5月第三人刘凤云授权被告吴永金全权行使太和区凌南东里宝地城B区7-6房屋租赁相关事宜，即表示第三人刘凤云授权被告吴永金在其承租期限内行使权力。故被告吴永金转租给原告的期限超过承租人剩余租赁期限的部分，即2019年4月24日至2021年9月24日期间，本院认定此租赁期间的约定无效。原告与被告签订的房屋租赁协议约定日租金为530.14元、物业费每年3600元，故被告吴永金应返还原告锦州上锦文化传媒有限责任公司已支付的2019年4月24日至2019年9月24日即153天的租金81111.42元及物业费1509元。关于原告主张利息部分的请求，因双方无约定且无法律依据，本院不予支持。关于第三人与被告及原告因租赁合同引起的纠纷，本案不予调整。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告锦州上锦文化传媒有限责任公司与被告吴永金签订的房屋租赁协议中约定的2019年4月24日至2021年9月24日租赁期限无效；二、被告吴永金于本判决生效后十日内返还原告锦州上锦文化传媒有限责任公司租金81111.42元及物业费1509元；三、驳回原告其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行上述确定的给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1195元，由吴永金承担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、一审认定上诉人吴永金与被上诉人锦州上锦文化传媒有限责任公司签订的房屋租赁合同部分内容无效是否正确。2、一审判决上诉人吴永金返还被上诉人锦州上锦文化传媒有限责任公司租金及其物业费是否正确。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，承租人吴永金将租赁房屋转租给锦州上锦文化传媒有限责任公司时，约定的转租期限超过了承租人吴永金剩余的租赁期限，且出租人与承租人之间并没有关于转租期限可以超过剩余租赁期限的约定。故一审法院认定超过部分的约定无效并无不当。因该部分合同约定无效，故一审法院判决上诉人吴永金返还锦州上锦文化传媒有限责任公司已支付的超过吴永金剩余租赁期限部分的租金81111.42元及物业费1509元并无不当，本院予以维持。综上所述，吴永金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2390元，由吴永金负担。本判决为终审判决。审判长 刘 畅审判员 孙延庆审判员 王 波二〇二〇年十二月一日法官助理李清昊书记员李科霏