湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0203民初682号原告：湖北远华贸易有限公司，住所地黄石市西塞山区花园路**。法定代表人：万燕，公司总经理。委托诉讼代理人：唐立新，公司职员。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘明霞，湖北鸣伸律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：黄石良友塑胶机械有限公司，，住所地黄石经济技术开发区.铁山区王圣大道****厂房法定代表人：刘良模，公司总经理。委托诉讼代理人：焦莲，公司职员。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：游佳政，湖北群力律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告湖北远华贸易有限公司（以下简称远华公司）诉被告黄石良友塑胶机械有限公司（以下简称良友公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告远华公司的委托诉讼代理人唐立新、刘明霞，被告良友公司的委托诉讼代理人焦莲、刘汉斌（现已申请撤销代理权）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告远华公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间关于黄石市西塞山区花园路15号（以下简称花园路××号）房产的不定期房屋租赁关系已于2020年7月8日解除；2、判令被告向原告支付2019年11月26日起至2020年7月8日的房屋租金187436元；3、判令被告支付花园路××号房屋自2020年7月9日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（被告占用了4089.5平方米，按每个平方10元计算收费）；4、判令被告立即腾退所占用的位于花园路××号房屋，向原告返还上述房屋并恢复原状；5、判令被告立即向原告办理花园路28号、上窑新城32号房屋的移交手续；6、判令被告三倍赔偿房产占有使用费（自2020年7月9日至实际腾空房屋之日止的占有使用费，按照40895元/月的标准计算三倍赔偿支付）；7、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月25日，原告向湖北三环锻压设备有限公司（以下简称三环锻压公司）整体购买了位于黄石市西塞山区花园路28号（以下简称花园路28号）、花园路××号房产以及位于上窑新城A区底层的32号（以下简称上窑新城32号）房产。2020年1月15日，原、被告及三环锻压公司三方签订协议书，协议约定：1、三环锻压公司与被告原签订的花园路××号房产租赁合同到期后已经形成不定期租赁合同，现花园路××号房产原、被告继续履行不定期租赁合同，被告于2019年11月26日起向原告缴纳租金；2、原、被告认可自2020年1月15日起三环锻压公司与被告解除花园路28号、上窑新城32号房产的租赁合同关系，被告同意自协议生效后十日内向原告办理上述三处房产的水电过户手续并交付上述三处房产、办理移交手续；3、如果被告违反上述水电过户及房产移交的义务，则被告向原告交纳所欠全部租金及房产占有使用费三倍赔偿……。后因被告既不向原告缴纳租金，又不履行上述房产的交付义务，为此原告于2020年6月29日向被告催缴所欠的租金并要求其于2020年7月5日前缴纳，但被告对此置之不理。2020年7月7日，原告向被告邮寄送达了《解除房屋租赁合同通知书》，通知解除原、被告之间的不定期租赁关系，但被告至今不予配合。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告良友公司辩称：1、原、被告之间不存在不定期的租赁关系，双方签订了协议，应按照协议履行；2、原、被告不存在租赁关系，故而没有租金产生；3、原告主张房屋占有使用费不合理，被告一直在积极配合腾退案涉房屋；4、原告要求被告腾退房屋应当给予合理期限，原告的负责人曾口头答应给被告两个月的时间进行搬迁；5、关于花园路28号、上窑新城32号房屋的移交虽然没有书面手续，但该两处房产的租金原告已于2020年5月开始收取；6、原、被告双方没有形成租赁关系，原告主张的三倍赔偿房屋占有费没有依据；7、被告在向三环锻压公司租赁期间，添置了很多附属物，考虑到本案的特殊情况，被告都无偿移交给原告了。综上，原告主张花园路××号房屋的租金、房屋占有使用费、三倍赔偿房屋占有使用费没有依据，关于房屋的腾退，请原告考虑实际情况，给予被告合理的搬迁时间。花园路28号、上窑新城32号两处房产，被告虽收取了2020年2月至4月的租金，但是其也产生了相关的费用，两者应相互冲抵。经审理查明：2019年10月8日，远华公司与三环锻压公司签订《资产转让合同》，合同约定远华公司出资7655000元收购三环锻压公司花园路××号房产及房产占用下的土地、土地上的房产及土地上的构件物和附属物。因前述花园路××号及花园路28号、上窑新城32号三处房产一直由三环锻压公司出租给良友公司管理使用，故三环锻压公司与远华公司、良友公司又于2020年1月15日签订了《协议书》，协议约定：鉴于1、三环锻压公司将花园路××号房产、花园路28号房产、上窑新城32号房产出租给良友公司，双方租赁合同约定的租期至2017年12月31日届满，后未续租赁合同，双方形成事实上的不定期租赁合同关系；2、良友公司承租花园路××号、28号、上窑新城32号房产期间，投入376余万对租赁房产进行了改造、维修，更换了新变压器、铺设了地下电缆、新建了冷却塔和冷却水池等设备设施，具体明细见附件《补偿说明》及《黄石锻压补偿良友公司明细表》；3、花园路××号、28号房产的水、电表，原户主在原黄石锻压华响制品有限公司名下，因诸多原因，良友公司更换新变压器后，花园路××号、28号房产的水、电表户主变更登记到良友公司名下；4、2019年11月26日，三环锻压公司依法将花园路××号房产转让给远华公司，不动产权证已过户到远华公司名下；5、三环锻压公司于2019年12月12日书面通知良友公司，自2019年12月22日起解除与良友公司花园路28号房产的租赁合同关系并要求良友公司腾退移交该房产，催告良友公司交纳拖欠的租金，并告知良友公司就花园路××号自2019年11月26日起向远华公司交纳租金；6、良友公司因改造、维修租赁房产投入资金，向三环锻压公司要求补偿，至本协议签订时，尚未向远华公司移交花园路××号房产，亦未向三环锻压公司移交花园路28号房产和上窑新城32号房产。为此，为妥善解决花园路××号、28号，以及上窑新城32号房产的移交问题，经三方协商一致，就花园路××号房产的移交，花园路28号房产的租赁合同的解除及移交、上窑新城32号房产的租赁合同的解除及移交，良友公司改造和维修租赁房产的补偿等事宜，达成如下条款，以资各方共同遵守。一、良友公司对三环锻压公司将花园路××号、28号、上窑新城32号房产转让给远华公司，不持任何异议。二、良友公司同意本协议生效后10日内，将花园路××号、28号房产的水、电表户主过户登记到远华公司或远华公司指定受让人名下，远华公司应予以配合办理该过户登记手续；水、电表户主过户前已发生水、电费由良友公司支付，水、电表户主过户后新发生的水、电费，由远华公司承担。因水、电表户主过户手续发生的税、费，由良友公司、远华公司根据规定各自承担。三、良友公司同意在协议生效后10日内，将花园路××号共计建筑面积6475.62m2的房产（良友公司正在使用房产暂时不交，待协议第五条落实后再移交。）和其入口两旁搭建简易单层门面，以及其附属物、附属设备和设施（含附件——列明的由良友公司改造、维修花园路××号房产所添附或附合的资产）交付给远华公司。交付时，良友公司、远华公司双方办理该房产的移交手续。四、远华公司同意花园路××号房产由良友公司直接向远华公司交付。协议生效后，良友公司认同三环锻压公司已履行完毕花园路××号房产的交付义务。五、协议生效后，远华公司是否向良友公司出租花园路××号全部或部分房产及租金数额、远华公司是否解除与良友公司的不定期租赁关系等涉及花园路××号房产的相关事宜，由良友公司、远华公司自行协商解决。三环锻压公司可帮助良友公司、远华公司按市场规律协商租赁事宜，并签订协议予以约定，协议签订后，再与三环锻压公司无关。六、自协议生效之日起，三环锻压公司、良友公司双方同意解除花园路28号、上窑新城32号房产的租赁合同关系。良友公司同意本协议生效后10日内，移交花园路28号、上窑新城32号房产，并将花园路28号共计建筑面积545.96m2的房产及其附属物（包括搭建建筑屋）、附属设备和设施（含附件——列明的由良友公司改造、维修花园路28号、上窑新城32号房产所添附或附合的资产）移交给三环锻压公司。交付时，三环锻压公司、良友公司双方应办理该房产的移交手续。七、三环锻压公司同意补偿良友公司80万元（大写人民币捌拾万元整），该补偿款已包含良友公司所主张的全部损失，除此以外，良友公司不得再以任何形式、任何理由向三环锻压公司或远华公司主张任何补偿。八、上述80万元的补偿款，三环锻压公司分三期支付：第一期20万元（大写人民币贰拾万元整）于花园路××号、28号房产的水、电表户主全部过户登记到远华公司名下之日支付；第二期50万元（大写人民币伍拾万元整）于花园路××号房产交付给远华公司（良友公司正在使用房产暂时不交，待本协议第五条落实后再移交。）和花园路28号、上窑新城32号房产交付给三环锻压公司（包括协议上窑新城32号门面、水、电过户远华公司）并办妥交接手续之日交付；第三期10万元（人民币大写壹拾万元整）于上述水、电表过户登记完成且远华公司正常使用后半年内付清。九、良友公司依约履行上述花园路××号、28号、上窑新城32号房产水、电表户主过户及花园路××号、28号、上窑新城32号房产交付义务后，三环锻压公司和远华公司均免除良友公司交付花园路××号、28号、上窑新城32号房产前的所欠的全部租金及房产占有使用费。如良友公司未依约履行前述义务，则良友公司应向三环锻压公司和远华公司交纳所欠的全部租金及房产占有使用费三倍赔偿。十、协议生效后，良友公司同意免除协议生效前三环锻压公司及其子公司、控股公司的全部欠款（包括但不限于黄石锻压华曜机械设备有限公司、黄石华信机械设备有限公司的全部欠款），良友公司承诺不再另行向三环锻压公司子公司、控股公司主张该全部欠款。十一、协议自三方盖章之日生效。本协议一式三份，三方各执一份，具同等效力。签订方如有违约，另一方或者二方均可向管辖地法院起诉。协议签订后，良友公司履行了花园路××号、28号、上窑新城32号房产水、电表户主过户手续，但未约履行前述房产的交付义务。2020年5月8日，黄石市房天房地产估价有限公司接受远华公司委托就花园路××号房产租金作出估价报告书，该报告书确定1层月单价为每平方米16元、2层月单价为每平方米13元。后因远华公司与良友公司未能就花园路××号房产的后续租赁问题达成一致意见，远华公司于2020年7月7日向良友公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，告知良友公司双方不定期租赁关系自通知函发之日解除，要求良友公司在收到通知之日后5日内（至迟在2020年7月13日）搬出并结清拖欠租金、水电费。因良友公司收到前述通知后未向远华公司交纳租金及腾退房屋，远华公司为此向本院提起诉讼。在审理过程中，良友公司明确提出违约赔偿三倍房屋占有使用费的约定不合理，要求免除违约责任。另查明，2017年1月6日，三环锻压公司与良友公司签订《协议书》，协议约定：三环锻压公司同意良友公司租赁花园路××号的场地进行生产经营，并将厂房、设备、临街门面（附清单）委托良友公司经营；租赁期限为一年，即从2017年1月1日至2017年12月31日；租赁费全年为300000元；租赁、委托经营期间的水电费以及相关费用等均由良友公司承担。按该协议清单年总租金300000元测算，花园路28号年租金168000元，月租金为14000元，花园路××号年租金132000元，月租金为11000元。2020年4月之前花园路28号、上窑新城32号房产（每月租金7500元）租金为良友公司收取，该两处房产良友公司因疫情原因实际收取97500元。远华公司自2020年2月起亦收取了花园路××号房产部分门面租金，该部分门面良友公司原每月收取租金8700元。2020年9月12日，远华公司与良友公司确认花园路××号没有争议的房屋租赁面积为3279.16平方米，应当扣减租赁面积为372平方米。2020年9月14日，良友公司整体搬迁退出花园路××号房屋。本院认为，三环锻压公司、远华公司、良友公司于2020年1月15日签订的《协议书》是三方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，三方当事人均应全面、客观地履行协议约定的权利义务。协议签订后，良友公司未按约定期限向远华公司履行房产移交及租金给付义务，其行为构成违约。远华公司为此要求解除双方之间基于协议形成的不定期租赁关系并无不当，其于2020年7月7日向良友公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，良友公司当日收到该通知，现远华公司要求确认双方之间的不定期房屋租赁关系已于2020年7月8日解除并要求良友公司支付房屋租金（2019年11月26日至2020年7月8日）的诉讼请求成立，本院予以支持。因三环锻压公司已在2020年1月15日签订的《协议书》中明确告知良友公司自2019年11月26日起向远华公司交纳租金，故良友公司主张其与远华公司之间未形成租赁关系其不应当支付房屋租金的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。具体租金数额，本院依据双方之间发生的实际租赁情况认定如下：1、花园路××号房产租金为35951元（1835+11000+11000+2300+2300+2300+2300+2300+616）；2、花园路28号、上窑新城32号房产租金为97500元，合计133451元。关于远华公司主张的房屋占用费问题，远华公司于2020年7月7日向良友公司发出解约通知，要求其至迟于同年7月13日前搬离，因良友公司为一拥有大型机器设备的生产企业，故本院认为至少应当给予其一个月的搬迁时间，在该合理期限内良友公司可按原有租金标准支付房屋占有使用费，超出该期限其应当按市场租金标准支付房屋占有使用费。如前所述，因良友公司实际占有时间为2020年7月9日至2020年9月14日，实际占有面积为2907.16平方米，其应当承担的房屋占有使用费为46855元（其中7月9日至8月8日为11000元、2020年8月9日至2020年9月14日为2907.16平方米×10元/平方米/月÷30天×37天=35855元）。良友公司在协议履行过程中存在违约行为，其应当承担违约责任，为此本院对其要求免除违约责任的请求不予支持。2020年1月15日签订的《协议书》虽有违约赔偿三倍房屋占有使用费的约定，但由于该违约损失赔偿额的计算标准确实偏高，考虑良友公司耽搁的搬迁时间不长，故本院对良友公司应当承担的违约损失赔偿额减少为10757元。因良友公司已于2020年9月14日整体搬离花园路××号，且花园路28号、上窑新城32号两处房屋的租金自2020年5月起就由远华公司自行收取，故本院对其主张的上述房产的腾退及移交问题不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告湖北远华贸易有限公司与被告黄石良友塑胶机械有限公司之间关于黄石市西塞山区花园路15号房产的不定期房屋租赁关系已于2020年7月8日解除；二、被告黄石良友塑胶机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告湖北远华贸易有限公司（2019年11月26日起至2020年7月8日止）房屋租金133451元；三、被告黄石良友塑胶机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告湖北远华贸易有限公司房屋占有使用费46855元；四、被告黄石良友塑胶机械有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告湖北远华贸易有限公司违约损失10757元；五、驳回原告湖北远华贸易有限公司提出的其他诉讼请求。案件受理费2304元及财产保全费3020元，共计5324元，由被告黄石良友塑胶机械有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  郑庆文二〇二〇年十二月三日书记员  雷美柠