广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初2286号 原告：桂林永合物业服务有限公司，住所地：桂林市秀峰区西山路******。 法定代表人：赵西林，总经理。 委托诉讼代理人：王梓衡，该公司员工。 被告：李小军，男，1967年10月4日出生，汉族，住桂林市叠彩区 东四里4号胜利嘉园小区5栋1单元3-3号。 原告桂林永合物业服务有限公司(以下简称永合公司)与被告李小军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用小额诉讼，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告永合公司的委托诉讼代理人王梓衡、被告李小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永合公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年7月1日至2019年12月31日的物业费人民币528元及滞纳金586.08元（滞纳金以806.76元为基数，按拖欠金额每天3‰计算，从2019年7月1日起算，直至还清之日止，暂计至2020年6月30日）；2.判令被告向原告支付2019年7月1日至2019年12月31日的电梯维护费、水电公摊费172.5元及滞纳金191.48元(滞纳金以172.5元为基数,按拖欠金额每天3‰计算，从2019年7月1日起算，直至还清之日止，暂计至2020年6月30日）；两项合计：1478.06元；3.本案诉讼费 第2页共9页 、邮寄费、公告费由被告承担。事实与理由：2018年6月28日，原告与桂林市胜利嘉园一期小区业主委员会(以下简称胜利嘉园一期业委会）签订《小区物业管理服务合同》，合同约定：“第十六条：物业委托管理期限为五年，自2018年6月28日起至2023年6月27日止”；“第二十条：物业管理服务费：…2、高层电梯房住宅：1-5层（含5层）：按购房建筑面积0.75元/平方米，每户每年公摊水电费145元；电梯维护费、电梯年检费每户每年200元（不含电梯零件更换费用，每次更换零件费由本栋业主分摊，小配件200元以下由物业公司承担，电梯年检维保费用按本地行业标准执行）；6-15层：按购房建筑面积0.75元/平方米，每户每年公摊水电费163元含二次增压费；电梯维护费、电梯年检费每户每年200元…；9、物业管理服务费缴费时间为每月10日前缴纳当月费用，如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交欠费，还要承担逾期之日起每天按欠费的千分之三缴纳滞纳金，乙方有权直接向人民法院提起诉讼”，合同还约定：“合同生效日期为2018年7月1日”。自合同签订至今，胜利嘉园小区一直由原告提供管理和服务。被告系上述小区5栋1单元3-3号房屋业主，其房屋建筑面积为117.33平方米。按照合同约定，被告每月应缴纳房屋建筑面积物业费88元，电梯维护费及水电公摊费28.75元。但从2019年7月1日起至2019年12月31日止，己逾期6个月，被告均没有向原告缴纳任何物业管理费。从2019年7月1日起至2019年12月31日止，被告尚拖欠原告物业管理费528元及滞纳金586.08元(滞纳金以806.76元为基数，按拖欠金额每天3‰计算，从2019年7月1日起算，直至还清之日止，暂计至2020年6月30日）、电梯维护费、水电公摊费172.5元及滞纳金191.48元（滞纳金以172.5元为基数，按拖欠金额每天3‰计算，从2019年1月1日起算，直至还清之日止，暂计至 第3页共9页 2020年6月30日），合计1478.06元。合同履行期间，原告通过张贴公告、上门催缴、电话催缴等多种方式多次向被告催缴物业服务管理费，2020年6月30日，原告以张贴《业主欠交物业费业主名单》形式，通知包括被告在内的业主缴纳物业管理费。2020年7月，原告再次以短信形式通知被告缴纳物业管理费，但被告始终拒绝交纳。原告因此诉至法院。 被告李小军辩称，本人的电瓶在楼下公共停车位被盗，本人去找原告处理，但 是原告不予理睬，然后去派出所报案，所以本人才拒绝向原告缴纳物业费，认为原告 没有尽到物业服务的职责。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下法律事实：2012年2月29日，案外人南宁铁路局住房建设管理所（甲方）与被告李小军（乙方）签订了《参加单位集资合作建房协议书》，合同对集资合作建房方式、住房的基本情况、价款计算方式等作出了约定，合同约定：1、乙方自愿参加甲方组织建设位于桂林市胜利路东四里区的单位集资合作建房。乙方分配所得的房号为5栋1-3-3号；2、该套住房建筑面积（含公摊面积）暂按110平方米建设，住房的实际建筑面积待住房竣工后，以房产测绘部门最终测绘结果为准…… 2018年6月28日，胜利嘉园一期业委会（甲方）与原告永合公司（乙方）签订《小区物业管理服务合同》，双方对服务管理事项、管理期限、双方权利义务等作出了规定，合同约定：第二条、物业类型：高层电梯房住宅、商铺、架空层车位、小区宗地图红线内停车位等，座落位置：桂林市叠彩区东四里4号，建筑面积 第4页共9页 ：第三条，乙方提供服务的受益人为签订本合同小区的全体业主和物业使用人；甲方及本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度……；第十六条、物业委托管理期限为五年，自2018年6月28日起至2023年6月27日止；第二十条、物业管理服务费：1、商铺商场：按购房建筑面积1.00元/平方米/每月,(含水电公摊费）;2、高层电梯房住宅：①、1-5层（含5层）：按购房建筑面积0.75元/平方米，每户每年公摊水电费145元；电梯维保费、电梯年检费每户每年200元（不含电梯零件更换费用，每次更换零件费由本栋业主分摊，小配件200元以下由物业公司承担，电梯年检维保费用按本地行业标准执行）……注：公摊水电费指：公共照明、电梯运行、二次供水增压、公共绿化、环境卫生清理、监控与门禁系统等；9、物业管理服务费缴费时间为每月10日前缴纳当月费用，如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交欠费，还要承担逾期之日起每天按欠费的千分之三缴纳滞纳金，乙方有权直接向人民法院提起诉讼……。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务。被告的房号为胜利嘉园小区5栋1-3-3号，建筑面积为110平方米。2020年6月，原告在该小区张贴催费通知，向业主催缴物业费。尔后，原告向被告发送短信息催收物业费。2020年1月，原告撤离该小区。因被告未向原告交纳2019年7月1日至2019年12月31日的物业费、电梯维护费、公摊水电费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2018年7月2日，桂林市叠彩区土地房产工作局出具《物业管理服务合同备案回执》，载明：桂林市胜利嘉园一期小区全体业主，贵小区与桂林永合物业服务有限公司于2018年6月28日签订的《小区物业管理服务合同》已在我局备案。 第5页共9页 再查明，本院在审理原告起诉该小区其他业主的物业服务合同纠纷系列案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本案所涉《小区物业管理服务合同》是否有效，对被告是否有法律约束力；二、原告是否履行了合同义务；三、原告要求被告支付2019年7月1日至2019年12月31日的物业费、电梯维护费、公摊水电费和滞纳金有无事实依据和法律依据。 关于争议焦点一的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告与胜利嘉园一期业委会自愿签订的《小区物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，且该合同已经桂林市叠彩区土地房产工作局备案，因此该合同为有效合同。被告作为胜利嘉园小区的业主，原告与胜利嘉园一期业委会签订的《小区物业管理服务合同》对本案被告具有法律约束力。 关于争议焦点二的问题。本院在审理原告起诉该小区其他业主的物业服务合同纠纷系列案件中，查明原告在物业合同签订后进驻该小区履行了物业服务，但服务质量存在一定的瑕疵。 关于争议焦点三的问题。关于被告辩称电瓶在楼下公共停车位被盗的问题，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告未能提交证据证明其存在盗窃损失，应承担举证不能的不利后果。且《小区物业管理服务合同》就原告与小区业主车辆的停放、领取及保管未做特别约定，被告也并未提供证据证明原告未尽到一般性的安全保障服务，被告不能以此为由拒交物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问 第6页共9页 题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，被告住房的建筑面积为110平方米，按照合同约定的物业服务费每月每平方米0.75元，公摊水电费每年145元，电梯维护费每年200元计算，被告应交纳2019年7月1日至2019年12月31日的物业费495元、公摊水电费72.5元、电梯维护费100元，故对原告要求被告支付物业费528元、电梯维护费、公摊水电费172.5元的诉讼请求，合理部分本院予以支持。关于滞纳金，虽然《小区物业管理服务合同》中约定“如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，故不属于被告恶意拖欠，因此对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、判令被告李小军支付原告桂林永合物业服务有限公司2019年7月1日至2019年12月31日的物业费495元、公摊水电费72.5元、电梯维护费100元； 二、驳回原告桂林永合物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 本案案件受理费50元（原告桂林永合物业服务有限公司已预交），适用简易程 第7页共9页 序减半收取25元，由被告李小军负担，另25元由本院退回给原告桂林永合物业服务有限公司。 本判决为终审判决。 审判员  陈碧青 二〇二〇年十一月三十日 书记员  管仲裔 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第8页共9页 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合 第9页共9页 同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。