天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终5649号上诉人（一审被告、反诉原告）：孙虹岩，女，1976年2月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（一审原告、反诉被告）：邵成，男，1972年7月20日出生，汉族，住天津市宝坻区。一审第三人：鼎锐（天津）房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区桃源印象底商。法定代表人：李晶，总经理。上诉人孙虹岩因与被上诉人邵成及一审第三人鼎锐（天津）房地产经纪有限公司（以下简称鼎锐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初3526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙虹岩上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判第二项为被上诉人返还上诉人6个月的租金以及押金共计14400元；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人在发现涉案房屋的马桶盖损坏、燃气灶不能正常使用，被上诉人违反合同约定未尽到维修义务，应承担违约责任。上诉人与被上诉人经过中介沟通，就不再继续履行合同达成一致。2020年6月8日，上诉人通过微信告知被上诉人解除合同。因此该时间应为合同解除日。上诉人由于丈夫失明、父亲患胃癌，所经营的外贸生意受疫情冲击导致退货等诸多生活困难，法院应当依照公平原则根据上诉人的实际情况进行处理，因此应当退还上诉人6个月的租金和押金。邵成辩称，被上诉人没有违约行为，上诉人不具有合同的解除权。上诉人主张合同于2020年6月6日解除没有事实依据。一审法院认定合同于2020年8月18日解除具有法律依据。上诉人主张的马桶盖损坏、燃气灶故障从现场照片中可以看到，不是正常使用造成的，上诉人以此为由主张解除合同不应得到支持。请求驳回上诉，维持原判。鼎锐公司未向本院提交答辩意见。邵成向一审法院起诉请求：1．依法判令孙虹岩继续履行邵成、孙虹岩于2019年6月27日签订的《房屋租赁合同》；2．依法判令孙虹岩立即给付邵成2019年11月1日至2020年3月31日期间房屋采暖费1320元、2019年7月13日至2020年6月期间的物业费2301元、车位管理费720元，以上合计4341元；3．依法判令孙虹岩立即支付邵成违约金2400元（24000×10%）；4．案件受理费由孙虹岩负担。孙虹岩向一审法院提出反诉请求：1．依法判令终止履行孙虹岩、邵成于2019年6月27日签订的《房屋租赁合同》；2．孙虹岩于春节期间已经和中介沟通不再租赁，且邵成违反了合同第七条第6项没有尽到维修业务，导致房屋无法正常使用，该合同第八条C项明确写明出租房不承担约定的维修义务，致使出租房无法正常使用房屋的可以解除合同。从2019年6月27日至今该房屋没有居住满5个月，故请求法院考虑孙虹岩的实际生活状况，判令邵成返还孙虹岩6个月租金及押金合计14400元。3．案件受理费由邵成负担。一审法院认定事实：2019年6月27日，邵成作为出租方，孙虹岩作为承租方，双方经鼎锐公司（居间方）居间签订《房屋租赁合同》。合同签订后，孙虹岩支付第一年租金24000元及租赁保证金2000元。现涉案房屋钥匙在孙虹岩手中。邵成提交与孙虹岩的微信聊天记录，在该聊天记录中邵成多次催促孙虹岩交纳供热费。邵成提交孙虹岩签字的《欠条》一份，载明“今孙虹岩（承租方）欠邵成（出租方）承租锦尚佳苑35-2-801号房屋，一年（物业费、暖气费、车位管理费）共计人民币（肆仟元整）（￥4000.00）。孙虹岩承诺于2020年6月15日前归还邵成。承诺人：孙虹岩，欠款人：孙虹岩，证明人：申某。2020年5月16日”。孙虹岩称2020年5月16日晚上发现马桶盖开裂，5月17日早上发现燃气灶不能正常使用，其将上述情况在5月18日告诉邵成。邵成表示认可，其称因为楼房钥匙在孙虹岩手中，其无法维修。邵成认为燃气灶是非正常使用损坏的，故没有维修。证人申某出庭作证称，其于2019年3月至2020年4月在鼎锐公司工作，在其居间协调下，邵成和孙虹岩在鼎锐公司签订了租赁合同。2020年春节前，邵成告诉申某，孙虹岩的取暖费未交，申某与孙虹岩联系此事，孙虹岩告诉申某其已回北京，其让朋友代交，但是未交。孙虹岩又说孩子开学回来交纳，因疫情原因又拖了几个月，一直未交纳。欠条是在申某的见证下孙虹岩为邵成出具的，但是孙虹岩说因为家庭原因，不想租赁了，想退房，说用剩余一个月的租金及押金抵顶物业费，但是邵成不同意，然后孙虹岩向邵成出具了欠条。签完欠条后一两天，孙虹岩告知申某马桶和燃气灶不能正常使用，但是申某不清楚是如何解决的。证人胡某出庭作证称，邵成和孙虹岩签订租赁合同的时候未在场，其是申某的领导，孙虹岩为邵成出具欠条的时候在场。在欠条快到期的时候，孙虹岩通知中介，胡某到了涉案房屋处，孙虹岩要求解除合同并办理交接手续，但是邵成不同意，故未能解决。孙虹岩要求把钥匙交给中介，但是中介未收。2020年6月8日，孙虹岩通过微信发给邵成一份《解除房屋租赁合同的声明》，但是邵成未回复。庭审中，邵成、孙虹岩均同意解除《房屋租赁合同》，邵成认为该合同于2020年8月18日（庭审时间）解除，孙虹岩认为该合同于2020年6月6日解除。邵成将第二项诉讼请求的数额变更为4000元。一审法院认为，邵成、孙虹岩、鼎锐公司签订的《房屋租赁合同》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认，双方均应按照合同约定履行各自的义务。孙虹岩按照合同约定交付邵成1年租金24000元及租赁保证金2000元，邵成将租赁房屋交付孙虹岩占有、使用，双方均履行了合同约定的义务。庭审中，邵成、孙虹岩均同意解除《房屋租赁合同》，一审法院予以确认。本案的争议焦点是：一、在合同履行过程中哪一方存在违约行为，存在违约的一方该如何承担违约责任；二、合同解除的时间。关于在合同履行期间哪一方存在违约行为。合同约定“承租方承担该房屋租赁期内通讯费、水费、电费、燃气费、采暖费、物业管理费、有线/数字电视费及其他应向第三方支付的费用”通过邵成提交的微信聊天记录及孙虹岩签字的《欠条》可以证明孙虹岩未按合同约定及时交纳上述费用，孙虹岩存在违约行为。关于孙虹岩主张马桶盖损坏、燃气灶不能正常使用，邵成违反合同约定未尽到维修义务的问题。通过合同内容“出租方应在接到承租方通知后及时进行维修，出租方维修该房屋及配套设施时，承租方应予以协助。出租方拒绝维修的，承租方可代为维修，费用由出租方承担”，如存在邵成拒绝维修的情况，作为承租方的孙虹岩可以代为维修，费用由出租方承担，加之，邵成认为“燃气灶和马桶不能正常使用的原因应为孙虹岩非正常使用造成的”，孙虹岩也未能提供证据证实上述物品损坏的原因，故对孙虹岩主张邵成存在违约的意见不予采纳。邵成要求孙虹岩支付其物业费、暖气费、车位管理费共计4000元，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。具体到本案，合同约定“承租方出现下列违约情形的，应按年度总租金的10%向出租方支付违约金”，现孙虹岩存在违约行为，但考虑到本案为房屋租赁，因新冠肺炎疫情原因，对其正常使用存在一定影响的实际情况，一审法院酌情确定违约金金额为2000元。关于解除合同时间。孙虹岩虽然主张合同2020年6月6日解除，但是根据合同约定，只有在出现合同约定的邵成存在违约的情况下，孙虹岩才享有单方解除权，但现有证据不足以证实其主张，故不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定当事人协商一致，可以解除合同。开庭时邵成、孙虹岩均同意解除合同，故一审法院确认合同解除为2020年8月18日。孙虹岩要求邵成返还6个月租金的请求，不予支持。关于租赁保证金是否应当返还的问题。根据合同约定“待租赁期限届满，且同时满足下列情况，承租方将该房屋、配套设施及钥匙交还于出租方的同时，出租方将此保证金全额、无息、无条件地归还于承租方：（1）承租方无任何违约行为；（2）出租方验房后，该房屋及配套设施无承租方因不合理使用导致人为损坏的，同时应向第三方支付的费用……”现查明合同履行情况不符合上述合同约定，孙虹岩要求邵成返还租赁保证金，缺乏事实依据，不予支持。鼎锐公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。一审法院判决：一、邵成、孙虹岩、鼎锐（天津）房地产经纪有限公司于2019年6月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月18日解除；二、孙虹岩于本判决产生法律效力后十日内支付邵成物业费、暖气费、车位管理费共计4000元；三、孙虹岩于本判决产生法律效力后十日内支付邵成违约金2000元；四、驳回邵成其他诉讼请求；五、驳回孙虹岩反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（邵成已预交），由孙虹岩负担（于本判决产生法律效力后十日内交纳），反诉费80元，由孙虹岩负担。二审中，当事人双方均未向本院提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，双方在签订租赁合同后，因为上诉人欠费问题，经被上诉人多次催促，上诉人于2020年5月16日出具欠条，承诺于2020年6月15日前支付物业费、暖气费、车位管理费。在出具欠条的当晚，上诉人主张发现马桶盖开裂、燃气灶不能正常使用等问题，并告知了被上诉人要进行维修。被上诉人认为不是正常使用造成的损害，双方产生矛盾。直至2020年6月8日上诉人以微信方式通知被上诉人解除合同。因上诉人拖欠相关费用违约在先，且涉案房屋的马桶盖以及燃气灶即使被上诉人没有及时修理，根据合同约定也可由上诉人自行修理再与被上诉人结算费用，因此被上诉人在处理涉案租赁合同的过程中并没有违约行为。因此一审法院认定上诉人作为违约方不具有解除权，涉案合同在2020年6月8日未解除是正确的。在一审法院审理期间，双方均同意解除合同，一审法院认定涉案合同于2020年8月18日解除并无不当。上诉人应当按照合同约定承担违约责任，一审法院考虑到新冠疫情的影响，酌情减免上诉人应承担的违约金并无不当。上诉人主张退还6个月的房租和押金的主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙虹岩负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年十二月七日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……