辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终2649号上诉人（原审第三人）：李保华，男，1967年8月15日出生，汉族，住址朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：孙冰洁，辽宁开疆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙会艳，女，1967年10月25日出生，汉族，住址朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：徐建春，辽宁红枫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朝阳市天润丰达房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区凌河街四段**。统一社会信用代码：912113027654121038。法定代表人：佟世锋，执行董事。委托诉讼代理人：王木伟，男，1966年9月6日出生，汉族，法务，住址朝阳市双塔区。上诉人李保华因与被上诉人孙会艳、朝阳市天润丰达房地产开发有限公司（以下简称天润丰达房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民初1573号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人孙冰洁，被上诉人孙会艳委托诉讼代理人徐春建、被上诉人天润丰达房产公司委托诉讼代理人王木伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李保华的上诉请求：撤销一审法院判决，依法驳回被上诉人孙会艳的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：李保华与天润丰达房产公司签订的房屋买卖合同属让与担保合同，应合法有效，孙会艳与天润丰达房产公司签订的房屋买卖合同效力存在瑕疵，不排除为损害第三人利益而虚构合同的可能性，应属无效合同，案涉房屋已网签给李保华，其效力应优于孙会艳与开发商签订的商品房预售合同，李保华的物权期待权更应当保护。孙会艳辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。天润丰达房产公司辩称，同意一审法院判决。孙会艳向一审法院起诉请求：请求确认被告与第三人签订的房屋销售合同无效，被告继续履行合同将房屋交付给原告并承担逾期交房违约责任（按370万元为基数自2016年1月1日起至2020年5月18日止以日万分之五给付违约金，但约定违约金过高，请求法院依法确定违约金数额）；诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2015年6月10日，原告孙会艳作为乙方与被告天润丰达房产公司作为甲方签订了《商品房预售协议书》一份，协议约定：1、乙方购买甲方开发的朝阳市北大街与龙江街交汇西南处，春华改造项目中A区第26号和27号的商业网点，总面积合计355.72平方米，每平方米单价为人民币10,401元（含营业税及其他规费，不含维修基金及契税），两套商业网点总计价款人民币370万元。自本协议签订之日，乙方付甲方人民币70万元，此后12日内交付人民币200万元整，剩余100万元，在2015年8月15日前一次性付清。如到时不能付清，延缓交付部分按每天万分之五交付滞纳金。2、甲方交予乙方的商业网点最终面积以房产部门测定实际面积为准，房款多退少补。3、双方商定春华市场改造项目A区中乙方订购该商户商业网点，甲方应在2015年12月31日前交乙方使用（不可抗力因素除外），如到期甲方未按约定将商网交于乙方，甲方每延迟一天，甲方按已交付现金的万分之五赔偿乙方损失。甲方在该合同上加盖天润丰达房地产公司公章，法定代表人佟世锋签字盖章。乙方计哲（原告孙会艳之子）代签并捺印。协议签订后，原告孙会艳通过其子计哲的账户分别于2015年6月10日、2015年8月17日分三笔向被告天润丰达房产公司指定的佟冠男（被告公司法定代表人佟世锋之子）账户转账70万元、100万元、30万元，合计200万元；于2015年6月23日通过其丈夫计国君的账户分两次向佟冠男转账合计170万元。综上，原告孙会艳通过其儿子和丈夫共向被告天润丰达房产公司支付370万元。另查明，2015年12月2日，被告天润丰达房产公司与第三人李保华签订《商品房买卖合同（预售）》，合同内容为将案涉房屋卖与第三人李保华，并进行了备案登记。2015年12月7日，被告天润丰达房产公司因资金紧张向第三人李保华借款500万元。案涉房屋现尚未实际验收合格进行交工。原告孙会艳针对其诉讼请求向一审法院提交《商品房预售协议书》复印件、银行转账流水复印件两张、收款收据复印件四张、户口本复印件、协助查询通知书复印件等证据材料予以证明，经该院审查及庭审质证，可以采信。对于双方当事人没有争议的上述事实，该院予以确认。一审法院判决认为，合法的买卖关系受法律保护。原告孙会艳与被告天润丰达房产公司签订的《商品房预售协议书》系双方真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告孙会艳按合同约定足额交纳了购房款，被告未能按约向原告交付房屋的行为系违约行为，应当承担相应的民事责任，故原告有权要求被告继续履行合同。关于原告要求被告交付房屋的诉讼请求，因案涉房屋未实际交工，现尚不具备交付条件，故对于原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于违约金问题，协议约定甲方应在2015年12月31日前向乙方交付房屋，甲方每延迟一天，甲方按已交付现金的万分之五赔偿乙方损失，双方约定的违约金日万分之五标准过高，被告应自2016年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率及自2019年8月20日起至2020年5月18日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以370万元为基数计付利息。关于被告提出因公司经营出现资金断裂，不同意承担违约金的辩解意见，无事实与法律依据，一审法院不予采信。关于原告要求确认被告天润丰达房产公司与第三人李保华签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，被告向第三人借款并与第三人签订房屋买卖合同将案涉房屋卖与第三人，实际系为向第三人借款提供抵押担保，被告与第三人之间存在真实的借贷关系，而双方不具有真实的买卖房屋意思表示，故被告天润丰达房产公司与第三人李保华之间签订的商品房买卖合同无效。关于第三人提出原告与被告天润丰达房产公司签订的是预售房屋合同，不是正式房屋买卖合同，其与被告天润丰达房产公司签订的是正式的买卖合同，并已在房产部门备案，第三人的物权期待权应当大于原告的普通债权的辩解意见，一审法院不予采信。第三人李保华辩称转账记录为计国君和计哲并非原告孙会艳，无法证明原告所付款项为购房款，对此原告孙会艳提供户口本复印件证明计哲系其儿子，计国君系其丈夫，鉴于370万元数额巨大，通过家庭其他成员进行转账购买合情合理，且被告天润丰达房产公司对孙会艳为购房者的事实予以认可，故对第三人李保华提出的该项意见，一审法院不予采信。综上所述，原告请求继续履行合同及要求被告承担违约金的诉讼请求，具有事实与法律依据，一审法院予以支持。原告要求确认被告天润丰达房产公司与第三人李保华之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，一审法院予以支持。原告要求被告天润丰达房产公司交付房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决如下：一、被告天润丰达房产公司继续履行与原告孙会艳签订的《商品房预售协议》，并分别以370万为基数，自2016年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率及自2019年8月20日起至2020年5月18日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息；二、确认被告天润丰达房产公司与第三人李保华签订的《商品房买卖合同》无效；三、驳回原告孙会艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36,400元（原告孙会艳预交），保全费5000元，合计41,400元，由被告天润丰达房产公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明和认定的事实予以确认。本院认为，本案诉争焦点是：李保华与天润丰达房产公司签订以房屋买卖合同形式的让与担保合同是否应予支持。经查明，2015年6月10日，孙会艳与天润丰达房产公司签订了《商品房预售协议书》，约定购买春华市场改造项目中A区第26号和27号商网，总面积合计355.72平方米，孙会艳支付全款370万元，又补差价21,000元。此后，2015年12月2日，天润丰达房产公司又将孙会艳所购商网与李保华签订《商品房买卖合同（预售）》，并备案登记，以此合同作担保向李保华借款500万元，形成让与担保情形。上述事实表明，李保华与天润丰达房产公司签订的房屋买卖合同其真实意思表示，是为出借给天润丰达房产公司500万元借款作债权担保，实质上不具有房屋买卖的真实意思表示，不构成法律意义上的物权期待权；此前，天润丰达房产公司已将案涉房屋出售给孙会艳，且收取了房屋全款及差价款，签订了《商品房预售协议书》，应视为双方已形成法律意义上的商品房买卖合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形。天润丰达房产公司将已出售给他人房屋，又擅自与李保华签订不具有真实意思表示的房屋买卖合同作让与担保，存在过错责任，符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定的情形。本案以房屋买卖形式的债权担保，属于非典型担保中的后让与担保形式，虽然具有债权担保功能，因无法定登记机构予以登记，其不具有法定的担保物权效力，对已取得合法权利义务的案涉房屋买受人，不具有对抗效力和优先权，符合最高人民法院《九民会议纪要》第六十六条、六十七条规定的情形。二审期间，上诉人李保华未提交充分证据证明，其签订的房屋买卖合同具有对抗效力和优先权，故其称所签订的房屋买卖合同效力，优先于孙会艳与开发商签订的商品房预售合同，其具有“物权期待权”更应保护的抗辩理由，是对物权期待权和担保物权效力的认知偏差，有悖于法律规定和最高人民法院《九民会议纪要》的相关审判指导意见，本院不予支持。综上，李保华的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人李保华负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年十二月十四日书记员  毕 雪（法官助理代）