襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初6288号原告：刘志庭，男，1963年7月5日出生，汉族，个体工商户，住襄阳市襄州区。原告：黄香玉，女，1965年5月13日出生，汉族，个体工商户，住址同上。系刘志庭之妻。二原告共同委托代理人：马修家，湖北马奔律师事务所律师，一般授权代理。被告：刘涛，男，1983年6月9日出生，汉族，湖北和家酒店管理有限公司法定代表人，住襄阳市樊城区。被告：代彦，女，1981年8月1日出生，汉族，湖北和家酒店管理有限公司员工，住樊城区。原告刘志庭、黄香玉诉被告刘涛、代彦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员彭庆伟担任审判长，人民陪审员柴辉凌、陈小玲参加的合议庭，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告刘志庭及刘志庭、黄香玉的共同委托代理人马修家，被告刘涛、代彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志庭、黄香玉向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付自2020年8月份起至判决之日的租金约35306元；承担违约金约13240元（自2020年8月份计算至判决之日止）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年年底，被告因开办宾馆需要租赁房屋找到原告，向原告提出承租原告所有的位于襄阳市××区长征东路××室、××室共××套房屋，房屋面积共计353.06平方米。双方经协商达成口头协议，主要内容为：租赁期限为18年，期限自2020年1月1日至2038年12月31日；租赁房屋用途为开办宾馆，租金为每平米25元/月，每3年递增5%，先付后用，押一付一，每月月底前向甲方交纳下月租金，每次交纳不得超过次月5号前，如超出，按当次房租日5%收取滞纳金；同时约定被告进场后对房屋租赁详细事宜择期签订书面合同。口头协议达成后，被告即接收租赁房屋，开始经营。2020年5月12日，原被告对上述口头协议签订书面《租赁合同书》，同时，考虑疫情因素，双方于2020年5月12日就房屋租赁事宜补签一份《补充合同》，该补充合同约定对疫情期间的2月份、3月份租金予以免除，截止现在，被告未如约交付8-9月份租金，被告以种种理由推诿不付。故诉至法院要求依法判决。被告刘涛、代彦辩称，原告于2020年1月1日将原告参股经营的位于襄阳市××区长征东路××号的如家酒店襄阳长征路店以200万元的价格转让给我，合计租用房屋面积2700多平米，总计租金68000元，原告所有的酒店经营用房681平米一并租赁给我，我经营了不足20天就因疫情原因被迫关闭门店；城市解封后，经过协商，2020年4-9月租金现行支付60%，按月缴纳，剩余40%推迟至当年年底一次付清，此为缓交，并未减免。原告诉求欠缴8、9月租金30559元不实，实际应该为8月：353.6平方米×25元=8840×60%=5304元；9月：353.6平方米×25元=8840×60%=5304元。合计10608元，我已经在2020年9月21日缴纳了8月租金5295元，2020年9月租金5295元已于10月26日支付；根据法律规定，违约金每日5%显然超过给原告造成损失的30%，原告没有提供损失依据，显然没有造成损失，原告诉请13240元违约金的请求显属不当；酒店住宿业日常经营开支过于庞大，我倾尽所有以200万价格受让原告的酒店后经营不足20天，全国封城，酒店一直停业至4月初，在此期间营业额为0，但人员工资、物业费、如家总部相关费用，以及总部驻店店长工资等相关费用依然需要支付，4月初开业后百废待兴，虽然原告已经为我减免2020年2月、3月租金，以及4-9月部分租金缓交，但因没有外来人口，以及人们的恐慌心理，酒店住宿业整体营收均不能维持日常各项开支，更不用说总计68000多元的租金了，经营极其困难。我也在积极的多方筹集资金维持酒店日常运转，包括但不限于：低价出售自己的住房、朋友拆借、降低能耗、减员降薪等措施。但每月近十万的资金缺口是在无法正常按期交纳租金，导致租金滞后缴纳；新冠疫情是全国乃至全球公认的不可抗力因素，宾馆为特殊行业，消费群体主要来自外来人口，城市解封后也应承担其后续的严重不良影响为“不可抗力因素”，国家出台的“政府及事业单位租赁用房为租户免三个月，六个月减半”就足以证明，故我认为租赁合同中约定的免责条款符合不可抗力的规范，租金延迟交纳不应承担违约责任，综上，请求驳回原告的诉讼请求，案件受理费由原告承担。本院经审理认定事实如下：原告刘志庭、黄香玉系夫妻关系，二原告拥有位于襄阳市××区××路××室、××室共两套房屋，房屋面积共计353.06平方米。2020年1月1日，刘涛、代彦接受他人转让经营如家酒店襄阳长征路店，并办理了交接确认手续。该店承租了刘志庭、黄香玉所有的位于樊城区××路××室、××室房屋。2020年5月12日，刘志庭、黄香玉（出租方，甲方）与刘涛、代彦（承租方，乙方）签订《租赁合同书》1份，合同主要约定：“第一条租赁房屋的情况。租赁房屋坐落于湖北省××市××区长征东路××室、××室的房屋，建筑面积约为353.06平方米，附属设施及标准详见双方在交接时签署的《租赁交接清单》。第二条租赁房屋的用途。租赁房屋的用途为商用（宾馆）；甲方保证租赁房屋完全符合前述用途……第三条房屋租赁关系。租赁房屋的租赁期限为十八年。房屋租赁期限起于2020年1月1日止于2038年12月31日。第四条租金1、租金标准为每平米25元/月，每3年递增5%，递增期数为5期（第4、7、10、13、16年），每一次递增均按照每平米25元/月租金标准递增5%的标准递增。先交后用租金每次交纳不得超过次月5号前，如超出，按当次房租日5%收取滞纳金……第十条违约责任。……四、本合同签订后，即产生法律效力，双方共同遵守，不得违约（违约不仅限于提前终止合同），否则违约方赔付给守约方违约金为该房屋租金×该合同未履行的月数总额，并赔偿因违约对守约方造成的实际损失……”。刘志庭、黄香玉与刘涛、代彦均在合同上签名摁手印。同日，刘志庭、黄香玉与刘涛、代彦签订《补充合同》1份，主要约定：“……3.2020年5至9月租金乙方先行支付甲方每月60%，剩余40%最迟于2021年2月10日前（农历新年）付清。……5.如遇乙方不能按照本合同执行付清房租，按合同约定时间内若租金拖延支付超过15日甲方有权终止合同并收回房屋”。刘志庭、黄香玉与刘涛、代彦均在合同上签名摁手印。因刘涛、代彦占有、使用前述房屋期间未按时交纳8、9月份的房租，遂引发本案诉讼。庭审中，原、被告双方共同确认：刘涛、代彦于2020年9月21日交纳了8月份的租金5295元、于2020年10月26日交纳了9月份的租金5295元、于2020年10月27日交纳了10月份的租金8825元、于2020年11月16日交纳了11月份租金8825元。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，原告刘志庭、黄香玉提交的不动产权证书、《租赁合同书》、《补充合同》；被告刘涛、代彦提交的转账凭证等证据，在卷证实。本院认为，合法的房屋租赁合同受法律保护。本案中，原告刘志庭、黄香玉与被告刘涛、代彦签订的《租赁合同书》、《补充合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告刘志庭、黄香玉向被告刘涛、代彦交付了租赁房屋，被告刘涛、代彦应当按照合同约定的期限支付租金，现被告刘涛、代彦未按照合同约定的期限交纳，构成违约，应当承担违约责任。虽然原、被告双方在合同中约定的滞纳金属于行政范畴，且原告未向本院提交证据证明其实际损失，但考虑到本案原、被告双方的实际情况及庭审情况，本院认为以双方约定的租金标准，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%的标准计算被告因违约给原告造成的利息损失为宜，分别为：8月逾期缴纳房租利息损失106.46元（5295元/月×15.4%/年÷360天×47天，自2020年8月6日计算至2020年9月21日）；9月逾期缴纳房租利息损失115.52元（5295元/月×15.4%/年÷360天×51天，自2020年9月6日计算至2020年10月26日）；10月逾期缴纳房租利息损失83.05元（8825元/月×15.4%/年÷360天×22天，自2020年10月6日计算至2020年10月27日）；11月逾期缴纳房租利息损失41.53元（8825元/月×15.4%/年÷360天×11天，自2020年11月6日计算至2020年11月16日），合计346.56元。原告刘志庭、黄香玉要求被告刘涛、代彦支付2020年8、9、10、11月份共计四个月的租金，本案审理过程中，被告刘涛、代彦已支付了2020年8、9、10、11月份的租金，故对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院不予支持。被告刘涛、代彦辩称新冠疫情为不可抗力，不应当承担违约责任，因原、被告双方在补充合同中已充分考虑到新冠疫情影响，对疫情期间免收2个月的租金，被告拖欠租金是在正常营业期间发生的，故对其辩称理由本院不予采纳。被告刘涛、代彦辩称其他辩称理由，本院部分采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告刘涛、代彦于本判决生效之日起十日内支付原告刘志庭、黄香玉违约金346.56元；二、驳回原告刘志庭、黄香玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1014元，原告刘志庭、黄香玉负担507元，被告刘涛、代彦负担507元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  彭庆伟人民陪审员  柴辉凌人民陪审员  陈小玲二〇二〇年十二月一日书 记 员  李 晶