云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2328民初384号原告（案外人）：王玉英，女，1941年3月6日生，回族，退休教师，住武定县。委托诉讼代理人：何玉明，云南昆楚律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司武定县支行，住所地为武定县狮山镇中山路**，统一社会信用代码915323296908991122。法定代表人：杨庆寿，系该行行长。委托诉讼代理人：易蜀，云南一诚律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：刘文琴，女，1969年3月13日出生，汉族，大专文化，住武定县。原告王玉英与被告中国农业银行股份有限公司武定县支行（以下简称农行武定支行）、第三人刘文琴案外人执行异议之诉一案，本院2020年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玉英及其委托诉讼代理人何玉明，被告农行武定支行的委托诉讼代理人易蜀到庭参加诉讼，第三人刘文琴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告王玉英向本院提出诉讼请求：判决不得对坐落于武定县的房屋（所有权证：武房权证狮字第**，土地使用权证：武国用【2011】第1004120号）采取执行查封、拍卖等处置程序。事实和理由：2011年6月2日，刘文琴与王玉英签订《房屋买卖合同》，约定刘文琴将其坐落于武定县的房屋（所有权证：狮字第11433号，土地使用权证：武国用【2011】第1004120号）3楼一套出售给王玉英，建筑面积100㎡。价款为27万元，付款方式为：2011年6月2日首付15万元，交钥匙时付10万元，交付土地证和房产证时再付尾款2万元，2011年8月31日前交付房屋；刘文琴负责办理房屋产权转移登记手续及费用。合同签订后，王玉英分别于2011年6月1日付15万元、2011年8月27日付10万元，合计25万元。王玉英接收毛坯房后，进行精装修、接通水电、网络线路并一直实际居住至今，还承担了从房屋交付至今的水电费等费用，已对涉案房屋实际占用多年。但王玉英屡次催促刘文琴办理房屋产权转移登记手续无果。2018年12月21日，王玉英看到贵院在该房处张贴拍卖公告后，才知道该房已进入执行拍卖程序。经了解得知，贵院于2017年11月29日作出（2017）云2328民初1025号民事调解书确认，段翠芬与中国农业银行股份有限公司武定县支行于2012年9月9日签订最高额担保个人借款合同，借款130万元，刘文琴以坐落于武定县的房屋（房屋所有权证号：武房房权证狮字第**；地使用证号：武国用【2011】第**）为该借款提供担保，并办理抵押登记。但借款由刘文琴支配、使用，导致涉案房产抵押物被贵院拍卖处置。王玉英认为，在刘文琴抵押涉案房产前，自己已与刘文琴签订《房屋买卖合同》，已经支付92.6%（25万元÷27万元）的购房款，余款未支付是因为合同约定的付款条件不成就，已实际占有该房屋，王玉英对涉案房产未办理过户登记手续没有过错，人民法院不得查封王玉英向刘文琴购买的涉案房产，请求依法审查，本案不应继续对涉案房屋采取执行查封、拍卖等处置程序。被告农行武定支行辩称，原告起诉已经超过诉讼时效。请法庭审查原告对刘文琴诉讼时效的起诉的时间期间，原告和刘文琴在交易的时候房屋属于划拨房屋，按依照当时的法律和政策的规定是属于限制交易物，没有办法进行交易的，但是可以整宗抵押给被告，那么诉争的房屋已经是抵押给被告并且办理了抵押登记手续，原告的债权没有办法抗辩被告的抵押权，请法庭根据当庭查明的案件事实驳回原告的起诉或者驳回原告的诉讼请求。第三人刘文琴未到庭参加诉讼，未作陈述。原告王玉英就其提出的诉讼主张向本院提交了以下证据材料：1.房屋买卖合同、收款收据及收条、契税完税证，欲证明：涉案房产在2011年6月2日就出售给王玉英，王玉英与刘文琴签订了合同，双方的义务已经在合同中进行了约定，合同约定的王玉英应当承担付款义务，王玉英已经履行了92.6%，剩余的2万元没有支付，是因为刘文琴没有为王玉英办理涉案房产的过户登记，所以付款的条件不成就；2.（2019）云2328执异1号执行裁定书；3.（2019）云23执复11号执行裁定书；4.（2020）云2328执异4号执行裁定书，2—4份证据材料欲证明原告在知道涉案房子被元谋县人民法院查封，并且进入执行拍卖程序后，立即向元谋县人民法院提出执行异议申请，实施维权行为。经质证，被告农行武定支行对原告提交的证据材料1不予认可，认为涉案房屋的土地性质属于划拨，不能进行交易，对证据材料2、3、4无异议，但不认可原告的证明目的。被告农行武定支行就其答辩主张，向本院提交了以下证据材料：1.营业执照；2.金融许可证，欲证明被告主体适格，是依法成立的经营贷款业务的金融机构。3.段翠芬身份证；4.闫永华身份证；5.段、闫结婚证；6.刘文琴身份证；7.闫雪峰身份证；8.刘、闫结婚证；9.借款申请；10.借款申请表；11.面谈笔录；12.共同还款确认书；13.划扣款委托书；14.登记卡片；15.税务登记证；16.完税证明；17.烟草专卖证；18.购销合同；19.农行卡，以上3-19组证据材料欲证明贷款人情况及其留存在被告处的送达方式等基本情况，第一次用信时提交的全部证明文件。20.借款合同，欲证明段翠芬、刘文琴通谋，由段翠芬出具符合最高额担保个人借款合同贷款业务的身份证、结婚证等个人及婚姻关系证件证明，与被告签订了《530201201200997087号最高额担保个人合同》。21.抵押清单；22.屋产权证；23.土地证，以上21-23组证据欲证明为担保合同的履行，借款由刘文琴、闫雪峰以刘文琴所有的房屋提供抵押。24.他项权证，25.借款凭证；26.资金支付委托书；27.资金查询结果；28.取款凭条；29.存款凭条，以上24-29组证据欲证明刘文琴骗取贷款情况：2012年9月24日被告依约向段翠芬发放了贷款，段收到借款后，转入钱玉萍账户，于2012年9月26日全额转入刘文琴账户。30.个人还款凭证，31.购销合同；32.用款申请书；33.王红仙身份证；34.王红仙工商执照；35.借款凭证；36.银行卡；37.资金支付委托书；38.取款凭条；39.交易流水报表，以上30-39组证据欲证明刘文琴骗取贷款情况，还款资金由刘文琴提供，2013年9月26日被告依约向段翠芬发放了贷款，段收到借款后，转入王红仙账户，于2013年9月29日全额转入刘文琴账户。其中：中新街自助终端转入20万元，柜台卡卡转入30万元。40.业务凭证；41.用款申请书；42.购销合同；43.营业执照；44.资金支付委托书；45.卡明细对账单；46.李晓梅银行卡；47.李晓梅身份证；48.李晓梅执照；49.借款凭证，以上40-49组证据欲证明刘文琴骗取贷款情况，还款资金由刘文琴提供，2014年9月17日被告依约向段翠芬发放了贷款，刘文琴代段翠芬签名，收到借款后，转入李晓梅账户。50.担保人履责通知一；51.担保人履责通知二；52.担保人履责通知三；53.担保人履责通知四，以上50-53组证据欲证明贷款到期后，因段翠芬未还款，被告催促抵押担保人刘文琴履行担保责任。54.债务催收通知一；55.债务催收通知二；56.债务催收通知三；57.债务催收通知四；58.债务催收通知五；59.债务催收通知六；60.债务催收通知七；61.债务催收通知八，以上54-61组证据欲证明贷款到期后，因段翠芬未还款，被告催促借款人段翠芬履行还款责任，段翠芬每次均本人签收，但从未陈述第三次用信手续签字由刘文琴代签，也从未对放款事实、刘文琴代签事实提出过异议。62.授权委托书；63.数据查询报告；64.段翠芬户电脑输出单；65.明细单，以上62-65组证据欲证明刘文琴对骗贷事实供认不讳并委托申请人处置抵押财产欠本息情况及销户、账户交易情况。66.离婚协议书，欲证明民政局婚姻登记档案记载：（抵押人）刘文琴2015年4月27日与闫雪峰离婚时，《离婚协议》第三条第1项财产归女方刘文琴所有，可见刘文琴对涉案房屋买卖合同真实性并不认可。67.面谈笔录，欲证明第三人在被告进行贷款调查时，在笔录中陈述：房地产权属属于第三人自己一人；68.房地产抵押评估报告，欲证明涉案房屋在抵押时是没有产权瑕疵或是由其他人主张房屋所有权。经质证，原告王玉英对被告农行武定支行提交的证据材料均不予认可。第三人刘文琴未到庭参加诉讼，未向本院提交任何证据材料，未进行举证质证。本院认为，原告王玉英提交的证据材料1，能够证明原告王玉英于2011年6月2日与刘文琴签订房屋买卖合同购买涉案房产，非因王玉英的原因未办理房产证的欲证事实，予以采信；证据材料2、3、4，来源合法，内容客观真实，予以确认。被告农行武定支行提交的证据材料1、2，客观真实，能够证明被告主体适格，是依法成立、依法经营贷款业务的金融机构的欲证事实，予以采信；证据材料3、4、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20，与本案无关联性，不予采信；证据材料21、22、23，结合本案其他证据及原被告双方的陈述，能够证明为担保合同的履行，借款由刘文琴、闫雪峰以刘文琴所有的房屋提供抵押的欲证事实，予以采信；证据材料24，能够证明被告农行武定支行取得他项权的事实，予以采信；证据材料25、26、27、28、29、30、31、32、33、34、35、36、37、38、39、40、41、42、43、44、45、46、47、48、49、50、51、52、53、54、55、56、57、58、59、60、61、62、63、64、65、66、67、68，与本案无关联性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月16日，第三人刘文琴取得云南省武定县狮山镇卫生院背后（武康路南段）地号为Ｊ-（3）-11-16的土地使用权，证号为武国用（2011）1004120号，使用权面积为100平方米，地类（用途）为住宅，使用权性质为划拨。2011年6月2日，第三人刘文琴与原告王玉英签订《房屋买卖合同》，约定：刘文琴将其坐落于武定县的房屋（所有权证：狮字第11433号，土地使用权证：武国用【2011】第1004120号）3楼出售给王玉英。价款为27万元，付款方式为：2011年6月2日支付首付15万元，交钥匙时付10万元，交付土地证和房产证时付尾款2万元，2011年8月31日前交付房屋，刘文琴负责办理房屋产权转移登记手续及费用等。合同签订后，王玉英分别于2011年6月1日支付给刘文琴购房款15万元、2011年8月27日支付10万元，合计25万元，刘文琴向王玉英交付了房屋。2011年10月，王玉英搬入居住至今。经王玉英多次催促，刘文琴至今仍未办理房屋产权转移登记手续。2012年7月24日，刘文琴取得涉案房屋所有权证，证号为武房权房权证狮字第**，状况为单独所有，房屋性质为私产（住房），建筑面积为633.4平方米。2012年9月9日，案外人段翠芬以经营“武定县狮山镇翠芬便民店”缺乏资金为由，向被告农行武定支行申请贷款130万元。刘文琴及其丈夫闫雪峰自愿用涉案房屋提供抵押担保。2012年9月24日，刘文琴将涉案房屋和国有土地使用权均办理了他项权证，登记房屋他项权利人为农行武定支行。因段翠芬未按期还款，农行武定支行于2017年10月9日以刘文琴和段翠芬为被告，向本院提起不当得利纠纷诉讼。2017年11月29日，本院作出（2017）云2328民初1025号民事调解书，确认双方当事人达成如下协议：一、由刘文琴与2017年12月31日前归还农行武定支行借款本金130万元，及支付至2017年5月26日止的借款利息215646.66元，律师费3万元，支付自2017年5月27日止借款还清之日止的利息（按照年息11.25%计算）；二、若刘文琴不能归还上述款项，以刘文琴所抵押的坐落于武定县［房屋所有权证号：武房权证狮：武房权证房权证狮字第**证国用（2011）1004120号］房产拍卖、变卖所得价款优先赔偿或者折价抵偿给农行武定支行，实现抵押权的费用由刘文琴承担；三、段翠芬对上述款项承担连带偿还责任。2018年2月2日，农行武定支行向本院申请执行。2018年8月30日，本院作出（2018）云2328执119号执行裁定书，查封了涉案房产。2019年1月2日，王玉英向本院提出执行异议。2019年1月17日，本院作出（2019）云2328执异1号执行裁定书，裁定中止对刘文琴坐落于武定县的砖混结构房屋［房屋所有权证号：武房权证狮：武房房权证房权证狮字第**国用（2011）1004120号］进行拍卖的执行。农行武定支行对该执行裁定书不服向楚雄州中级人民法院申请复议，楚雄州中级人民法院于2019年4月10日作出（2019）云23执复11号执行裁定书，裁定撤销云南省元谋县人民法院（2019）云2328执异1号异议裁定，发回云南省元谋县人民法院重新审查。2020年1月17日，本院作出（2020）云2328执异4号执行裁定书，裁定驳回王玉英的异议请求。王玉英不服该裁定书向本院提出执行异议之诉，本院受理了该案件。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，刘文琴与王玉英签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，属有效合同。合同签订后，王玉英已按合同约定支付了大部分价款，刘文琴也按合同约定履行了交房义务。虽然该房屋至今未办理产权登记手续，但因王玉英在接房后对房屋进行装修搬入居住至今，实际上已占有了该房屋。刘文琴在已将房屋出售给他人的情况下，又故意将该房屋为他人贷款提供抵押担保，其行为明显违反诚实信用原则，导致《房屋买卖合同》的房屋产权登记不能完成，其责任完全应由刘文琴承担，王玉英作为善意相对人并无过错。王玉英提出的诉请足以排除对其向刘文琴购买的房屋的强制执行。农行武定支行在审查贷款人段翠芬向其贷款由刘文琴用其已出售给王玉英的房屋提供担保手续时未严格审核该房屋的产权情况，导致其债权不能实现，其责任应由农行武定支行自行承担。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行云南省元谋县人民法院（2017）云2328民初1025号民事调解书调解协议中的第二项，即若刘文琴不能归还上述款项，以刘文琴所抵押的坐落于武定县的砖混结构房屋［房屋所有权证号为武房权证房权证狮字第**，用证号为武国用（2011）第1004120号］拍卖、变卖所得价款优先赔偿或者折价抵偿中国农业银行股份有限公司武定县支行，实现抵押权的费用由刘文琴承担。案件受理费5350元，由中国农业银行股份有限公司武定县支行负担，限本判决书生效之日起十五日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。本院(2020)云2328执异4号执行异议裁定书于本判决书生效时自动失效。审 判 长  周李娥人民陪审员  易 艳人民陪审员  董建玲二〇二〇年十二月七日书 记 员  普建萍