天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初2407号原告：李计明，男，1962年7月10日出生，汉族，居民，住河北省任丘市。委托诉讼代理人：刘连伟，天津云思律师事务所律师。被告：天津渤海湾房地产开发有限公司，住所地：天津市宝坻节能环保工业区。法定代表人：林书育，该公司执行董事。委托诉讼代理人：庞学敏。被告：华纳（北京）房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区朝阳路********。法定代表人：于树林，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：崔俊喜，天津津潮律师事务所律师被告：北京华诚恒信房地产经纪有限公司，住所，住所地：北京市房山区良乡长虹北里**楼**div>法定代表人：张爱华，职务不详。被告：香河迦南美地房地产经纪有限公司，住所地：河北省，住所地：河北省廊坊市香河县五一路东侧潮白晓月小区**第**门市div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李海涛，该公司执行董事兼经理。原告李计明与被告天津渤海湾房地产开发有限公司（以下简称渤海湾公司）、华纳（北京）房地产经纪有限公司（以下简称华纳公司）、北京华诚恒信房地产经纪有限公司（华诚恒信公司）、香河迦南美地房地产经纪有限公司（以下简称迦南美地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，因华诚恒信公司下落不明，需公告向其送达相关起诉材料，本案依法由简易程序转换为普通程序，公开开庭进行了审理。原告李计明的委托诉讼代理人刘连伟、被告渤海湾公司委托诉讼代理人庞学敏、华纳公司委托诉讼代理人崔俊喜、迦南美地公司法定代表人李海涛到庭参加了诉讼。华诚恒信公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李计明向本院提出诉讼请求：一、判令华诚恒信公司、迦南美地公司返还其电商款90000元，并以90000元为基数，按年利率6%计算，给付李计明自2016年9月28日起至实际付清之日止的利息，计算至立案之日利息为19350元，合计109350元；二、判令渤海湾公司、华纳公司对上述款项承担连带责任。三、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告渤海湾公司系天津市宝坻区东汇广场项目开发公司，华纳公司系渤海湾公司在天津地区独家销售代理，华诚恒信公司、迦南美地公司与华纳公司系合作关系。2016年9月24日，李计明与渤海湾公司签订了宝坻区××广场××号商品房认购协议，并于当日向渤海湾公司交纳购买定金20000元，由渤海湾公司出具了收据；同年9月27日，李计明分两次向迦南美地公司转账支付90000元和91442.97元，当日渤海湾公司分别为李计明出具购房款80146元收据和收到契税、维修基金、登记费、转让费等11295.97元收据，华诚恒信公司第九分公司为李计明出具收到电商款90000元收据。后由于涉案房屋被查封无法办理过户手续，李计明与渤海湾公司产生纠纷，经宝坻区人民法院作出的（2019）津0115民初8464号民事判决，解除了李计明与渤海湾公司于2016年9月24日签订的认购协议。据此，由华诚恒信公司、迦南美地公司收取的电商款也应一并退回。华纳公司作为涉案房屋天津地区独家代理商，应当依法承担连带责任。为维护自身合法权益，故李计明提起起诉。渤海湾公司辩称，不同意李计明的诉讼请求，涉案房屋虽然是我公司委托华纳公司独家代理销售的，我公司只按认购协议收取了购房款、契税及维修基金，但电商费不是我公司收取的，也没有委托任何单位、个人收取电商费及其他款项。涉案房屋在2019年李计明起诉时，判决我公司将购房款及利息退还李计明，我公司已经履行完毕，该案已经结案。综上，不同意李计明的诉讼请求，也没有承担连带责任的义务。华纳公司辩称，李计明的诉讼请求与华纳公司无任何关系，请求法院判决华纳公司不承担责任。具体理由如下：1.华纳公司受渤海湾公司委托代理销售东汇广场项目，并未委托包括华诚恒信公司、迦南美地公司在内的其他公司代理销售该项目，与上述两家公司没有合作关系，更无监管权利和义务，无权参与其经营，也没有与上述两家公司分享佣金的交易习惯。2.对李计明向华诚恒信公司和迦南美地公司交纳电商款一事不清楚，也并未收取该款项，也没有出具任何票据，华诚恒信公司和迦南美地公司也没有将电商款交给答辩人。3.迦南美地公司收取了李计明90000元，应当由其负责返还，李计明要求华纳公司承担返还责任没有事实和法律依据。因此，不同意李计明要求华纳公司对电商款承担连带责任的诉讼请求。华诚恒信公司未作答辩。迦南美地公司辩称，不同意李计明的诉讼请求。华诚恒信收取的费用属于居间中介服务费，当客户购买房屋，我们的服务已经完毕，费用已经产生，该房屋是其他分销公司出售的90%以上的费用已经给中介销售人员。关于合作关系，我公司是华纳公司的分销公司，之前在贵院有过类似的案例，与华纳公司的合作关系明确，我公司现在没有偿还能力，没有财产，公司正在办理注销手续。涉案房屋与华诚恒信公司没有关系，该公司没有实际参与，涉案房屋电商款由我公司代收，其中50000元已经转给华纳公司负责人崔鹏飞。李计明围绕诉讼请求依法提交了宝坻区人民法院（2019）津0115民初8464号民事判决书、交纳电商款票据一份及交易详细信息一份、宝坻区人民法院（2017）津0115民初9170号民事判决书、（2018）津0115民初736号、4239号民事判决书、（2019）津0115民初1796号民事判决书等证据。渤海湾公司对上述证据无异议，但对收取电商费不清楚，由法院认定；华纳公司对上述证据无异议，但称对收款收据及交易明细不清楚，证据三性无从判定，且收款方与出具收据方不是同一公司，无法证明其具有关联性，无法证明90000元是购买涉案房屋的相关款项；迦南美地公司对上述判决无异议，但对收据及交易明细有异议，华诚恒信与迦南美地公司不是一个公司。渤海湾公司提交了天津市第一中级人民法院（2015）一中执字第0535号裁定书，执行和解协议，2016年7月18日渤海湾公司与华纳公司签订的《房地产代理销售合同》，情况说明一份，《认购协议》一份，收取购房定金、购房款及契税等收据三张，天津市第一中级人民法院裁定书、拍卖公告、宝坻区人民法院（2019）津0115民初8464号民事判决书及结案报告。李计明对上述证据的真实性无异议，但不认可证明目的，其明知迦南美地公司、华诚恒信公司收取电商款而未制止，其应承担连带责任，涉诉房屋被查封，违约方是渤海湾公司。华纳公司对上述证据的真实性无异议，但对其陈述华纳公司委托其他公司代理销售的事实不认可。华纳公司与渤海湾公司之间是委托代理销售合同关系，华纳已经完成代理销售任务，并未收取电商款。迦南美地公司对上述证据均无异议。本院对李计明及天津渤海湾房地产开发有限公司上述证据予以确认并在卷佐证。据此，本院认定事实如下：渤海湾公司系天津市宝坻区东汇广场项目开发公司。2016年7月18日，渤海湾公司与华纳公司签订《房地产销售代理合同》，渤海湾公司将其开发建设的宝坻区东汇广场商业项目，指定华纳公司为天津地区的独家销售代理商，销售面积约13000㎡，代理期限为3个月，自2016年7月20日至2016年10月19日，如需顺延期限双方另行协商。在本合同有效代理期内，渤海湾公司不得在任何地区指定其他代理商。项目采用一般代理形式合作，渤海湾公司将项目所述房源分别以平均单价公寓4584元/㎡、沿街商铺8500元/㎡为基价由华纳公司进行市场推广销售。华纳公司代理佣金为所售房屋实际成交价格公寓不超过5084元/㎡、沿街商铺不超过9000元/㎡的全部溢价部分，超出上述成交价格部分的由渤海湾公司与华纳公司五五分成，渤海湾公司不再另行给付销售代理佣金。2016年9月24日，李计明与渤海湾公司签订《认购协议》，约定李计明认购渤海湾公司开发建设的宝坻区××广场××号商品房，建筑面积43.51㎡，总房款200146元；签订本协议的同时交付定金20000元，2016年10月1日前一次性付清首付款100146元，其余房款100000元已贷款方式支付。协议签订当日，李计明交纳定金20000元，由渤海湾公司出具了收款收据。2016年9月27日，李计明分两次向迦南美地公司转账支付90000元和91442.97元。同日，渤海湾公司分别为李计明出具收到交来购房款80146元收据和收到交来契税、维修基金、登记费及转让费等11295.97元收据；华诚恒信公司为李计明出具加盖华诚恒信公司第九分公司财务专用章的交来电商90000元收据。2019年10月23日，李计明向本院提起诉讼，要求解除其与渤海湾公司签订的《认购协议》；返还已交纳的购房款及利息。经审理，本院作出（2019）津0115民初8464号民事判决，判决解除双方签订的《认购协议》；渤海湾公司返还李计明购房款100146元及相关税费11296.97元，并支付上述款项的利息。现该案已经执行完毕。对于电商款90000元在该案中未予审理。本院认为，本案的焦点问题是李计明在向渤海湾公司购买房屋过程中交纳的电商款属于什么性质的收费，该费用在购房合同解除后是否应当予以返还及承担返还责任的主体及方式。作为渤海湾公司的销售总代理，华纳公司应当明知在代理期间内渤海湾公司与购房人订立的每一例销售合同的销售过程，理由如下：华纳公司是渤海湾公司的独家销售代理，根据合同规定，华纳公司有权利制定推广计划、销售计划，有权利利用各种形式展开多渠道销售活动，所以，华纳公司是销售规则的制定者和销售房屋的实施者。从本院已经受理的众多此类案件看，除华诚恒信公司、迦南美地公司外，还有多家经纪公司在此给华纳公司销售房屋，包括金屋经纪公司、众达经纪公司、鹏诚经纪公司、红土地经纪公司、维嘉经纪公司等，销售过程均与本案相同。甚至这些经纪公司的办公场所都与华纳公司的办公场所相同，所以，华诚恒信公司、迦南美地公司的身份应当是受托于华纳公司进行房产销售的房地产中介服务机构。本案涉及的电商费应当属于交易服务费的性质，《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。渤海湾公司与华纳公司之间的代理销售合同约定了佣金标准，华纳公司虽然否认允许华诚恒信公司、迦南美地公司进行销售，但华诚恒信公司、迦南美地公司进行销售是客观事实。根据交易习惯，华纳公司应与华诚恒信公司、迦南美地公司分享佣金，即华纳公司应从其应得的佣金中向华诚恒信公司、迦南美地公司支付代销报酬。华诚恒信公司、迦南美地公司在销售过程中向李计明收取佣金之外的费用没有法律依据或合同约定，违反了行业规定，应予以退还。其次是承担返还责任的主体及方式问题。为李计明出具票据的是华诚恒信公司，故华诚恒信公司作为电商费的收款人，应当负有返还责任。庭审中，迦南美地公司承认电商款均转入其账户中，其实际收取的电商款，且称将此电商款中的50000元转给华纳公司。关于迦南美地公司与华诚恒信公司关系，迦南美地公司拒绝陈述，因电商费的分配问题属于处于销售环节中的各公司之间的内部约定，对李计明不具有对抗力，应当本着“谁收取，谁返还”的原则履行返还义务。履行返还义务责任的主体可在实际履行后，另行向分配利益的各方进行追偿。故应由华诚恒信公司、迦南美地公司共同返还李计明电商款90000元。在本案中，华纳公司虽未直接向当事人收取交易服务性质的电商费用，但明知华诚恒信公司、迦南美地公司收取电商费用，放任侵害李计明合法权益事实的发生，与其自行收取性质一样，应对华诚恒信公司、迦南美地公司返还购房电商费承担连带责任。故对李计明主张的由华诚恒信公司、迦南美地公司共同返还其电商款90000元，华纳公司承担连带责任，本院予以支持。华诚恒信公司、迦南美地公司收取电商费的行为发生在华纳公司与渤海湾开发公司代理销售合同履行期间，虽然以渤海湾公司的名义与李计明签订认购协议，但此间华纳公司是房屋销售方，李计明要求渤海湾公司承担连带责任无法律依据，本院不予支持。李计明主张利息以90000元为基数，自其向华诚恒信公司、迦南美地公司支付该款之日的次日起即自2016年9月28日起至实际付清之日止，按照年利率6%计算的利息。但其未能提交证据证明中国人民银行同期同类贷款利率为6%，故对其主张按照年利率6%计算利息不予支持。且自2019年8月20日起应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。综上，本院确定利息应以90000元为基数，自2016年9月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至该款付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。华诚恒信公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、北京华诚恒信房地产经纪有限公司、香河迦南美地房地产经纪有限公司在本判决发生法律效力后十日内返还李计明电商款90000元，并以90000元为基数，自2016年9月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率支付李计明利息，自2019年8月20日起至该款付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付李计明利息；华纳（北京）房地产经纪有限公司承担连带责任。二、驳回李计明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2488元（李计明已预交）、公告费600元，合计3088元，由北京华诚恒信房地产经纪有限公司、香河迦南美地房地产经纪有限公司共同负担（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  葛振伟审 判 员  高振雷人民陪审员  刘 超二〇二〇年十二月七日书 记 员  刘宝静附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条：代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。