广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初25719号原告：深圳市某某实业有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人：黄某。委托代理人：张某，广东卓建律师事务所律师。委托代理人：袁某，广东卓建律师事务所律师。被告：姜某某，男，1989年10月17日出生，苗族，身份证住址广东省深圳市南山区。上述原被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张某到庭参加了诉讼。被告姜某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳市某某实业有限公司诉讼请求如下：原有诉讼请求如下：1、依法判令被告继续履行合同；2、依法判令被告向原告支付违约金人民币16000元；3、依法判令被告承担本案的全部诉讼费、公告费及保全费用。原告方于2020年7月29日向法院提交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求如下：1.依法判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》，被告于合同解除当日将涉案房屋返还原告；2.依法判令被告立即向原告返还剩余租金人民币72723.29元及利息暂计人民币23513.86元（利息以剩余租金为计算基数，按照月利率2%的标准，自该租金支付之日即2019年4月3日起计算至被告返还完毕之日止，剩余租金及利息申请书均暂计至2020年7月31日）；3.依法判令被告向原告支付违约金人民币16000元；前述暂共计人民币112237.15元；4.依法判令被告承担本案的全部诉讼费、公告费及保全费用。原告在庭审中明确第一项诉讼请求2020年12月31日解除涉案房屋租赁合同；当庭明确第二项诉讼请求依法判令被告立即向原告返还剩余租金人民币69370元及利息的计算暂计至2020年12月31日；第三项诉讼请求不变。被告姜某某未提交答辩意见以及任何证据材料。本案相关情况一、合同签订情况：原被告于2019年4月3日签订了房屋租赁合同，约定被告将涉案房屋出租给原告，租期自2019年4月3日起至2029年9月2日止，免租期自2019年4月3日起至2019年9月2日止，原告于2019年4月3日支付了租金合计80000元；合同第十七条：若被告出现违约行为的，原告有权采取以下一种或多种措施：（一）解除本合同，并申请单方解除合同登记（备案）；（二）要求被告立即返还剩余租金（即自合同解除之日起至本合同租赁期截止之日的租金）及其利息（计算标准：以剩余租金为计算基数，按照月利率2%的标准，自该租金支付之日起，计算至返还完毕之日止）；（三）要求被告赔偿原告所遭受的装修损失，计算标准：以每套房屋固定装修费用（具体见装修列表）为基数，按照每年10%的折旧率计算；（四）要求被告支付违约金为租金总额的20%；（五）要求被告赔偿因其违约而给原告造成的损失（包括但不限于直接和间接的经济损失、诉讼、仲裁费、保全费、担保费、鉴定费和律师费等费用）。同时双方签署如下附件：1.房屋租赁物品移交清单，载明涉案房屋移交物品如下：空调、电视机、厨房用品、洗衣机和冰箱。2.承诺书，其中四、六条载明：租赁房屋在本次出租前没有被设置任何抵押，查封等权利受到限制的情形，且承诺人保证本次出租的租赁期限届满前，租赁房屋不会被采取抵押、查封等措施；保证承租人可以正常合理使用租赁房屋，并排除任何第三人干扰或者妨碍；若承诺人违反前述约定，承诺人自愿按照《房屋租赁合同》的约定承担相应的违约责任，承诺人落款处由被告签名捺印，并签署日期2019年4月3日。3.授权委托书，载明被告授权原告在租赁期限内处理涉案房屋管理的一切的事务；落款日期为2019年4月3日。4.同意转租证明，载明被告同意原告对涉案房屋进行转租，落款日期为2019年4月3日。双方于2019年3月20日办理了涉案房屋的租赁凭证。二、合同履行情况：1.款项支付情况：原告提交网上银行电子回单、代付款证明、代付款人身份证，显示案外人毛贵云于2019年4月3日向被告转账两笔款项合计80000元，毛贵云在代付款证明上签名捺印确认该80000元系原告支付给被告的涉案房屋租金。2.原告主张：第一项诉讼请求69370元是按照涉案房屋总租金80000元减去已使用期间的租金10630元计算得出的，计算至2020年12月31日，租期为10年，分摊计算出来的。原告方目前将涉案房屋出租给客户使用，到2020年12月底就不会再将涉案房屋进行出租。被告方的房子被执法部门查封后，影响了原告方的出租问题，原告方是二房东，涉案房屋有可能被除去租约拍卖，到时执法部门会责令占用人搬离房屋。3.原告提交粤公正小程序查询截屏、查档情况、深圳市不动产登记信息查询结果。显示涉案房屋被（2019）粤0304财保6057号文书查封，查封期限自2019年12月13日起至2022年12月12日止，三、涉案房产的位置及所有权：深圳市龙岗区中心城XXXXXX（不动产证号：（2018）深圳市不动产权第××号），产权人为被告。裁决结果本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同及其附件，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应当按照合同的约定全面履行自己的义务。结合本案现有证据及庭审情况，综合分析如下：关于解除合同。被告在承诺书中向原告承诺涉案房产在租赁期间内不会被采取查封、抵押等措施，如违反前述约定，愿意按照房屋租赁合同的约定承担违约责任，而房屋租赁合同约定如被告违约，原告享有单方解除权，现有证据显示涉案房屋已被查封，被告的违约行为导致合同目的已然无法实现，对原告要求解除房屋租赁合同的诉求，本院予以支持。原告称其于2020年12月31日前可完成涉案房屋的腾退事宜，故对其诉请的解除时间及腾退房屋时间予以认可关于租金退还。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在房屋租赁合同约定因被告违约导致合同解除的，被告应向原告退还合同解除之日至合同租赁期截止之日的租金并按月利率2%自租金支付完毕之日至租金返还完毕之日止的利息，故对原告要求被告返还剩余租金69370元及利息（利息以剩余租金为计算基数，按照月利率2%的标准，自该租金支付之日即2019年4月3日起计算至被告返还完毕之日止）的诉求，本院依法予以支持。关于违约金。双方在房屋租赁合同约定如因被告违约导致合同解除的，被告应向原告支付租金总额20%的违约金，故对原告要求被告支付违约金16000元的诉求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市某某实业有限公司与被告姜某某于2020年4月3日签订的房屋租赁合同于2020年12月31日解除；二、原告深圳市某某实业有限公司于2020年12月31日将深圳市龙岗区中心城愉园新村11栋703房屋返还被告姜某某；三、被告姜某某应于本判决生效之日起三日内向原告姜某某返还剩余租金69370元并支付利息（以69370元为基数，按照月利率2%，自2019年4月3日起计算至款项返还完毕之日止）；四、被告姜某某应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某某实业有限公司支付违约金16000元；五、驳回原告深圳市某某实业有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1272元（原告已预交），由被告姜某某负担，该1272元款项被告姜某某应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某某实业有限公司迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张国辉二〇二〇年十二月十日书记员  林 涵