辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终3626号上诉人（原审被告）：崔立山，男，1958年6月4日出生，汉族，现住辽宁省营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：胡大勇，辽宁许传恩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨纯宏，男，1969年2月15日出生，汉族，现住辽宁省盖州市。委托诉讼代理人：王清波，辽宁昌赢律师事务所律师。上诉人崔立山因与被上诉人杨纯宏租赁合同纠纷一案，不服盖州市人民法院作出的(2020)辽0881民初2851号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。崔立山上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的起诉。2、由被上诉人承担一、二审的全部涉诉费用。事实和理由：一、原审判决仅依据被上诉人提供的倪某、王某、于某的证言对本案租赁事实进行确认错误。二、上诉人有证据证明被上诉人违约而非上诉人，上诉人有权收回案涉恒温库。三、原审判决就被上诉人是否对案涉恒温库有转租权认定错误。杨纯宏辩称，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。杨纯宏原来是上诉人崔立山的承租户之一，崔立山的恒温库不是单独的一间库房，而是分割成十六个能够独立使用的小库房，上诉人的这些小库房不是每年都全部租出，有部分闲置。我承租后，介绍来了一些客户，共同承租上诉人的恒温库。上诉人为了避免部分库房闲置，扩大收益，将恒温库的十六个小库房整体出租给我。我于2018年4月17日整体承租恒温库后，有此前承租恒温库的客户使用一部分，也有我自己使用一部分，尚有一部分闲置，我将这些闲置的库房租赁给他人，是行使其管理、经营恒温库的合法权利，上诉人无权干涉。上诉人认为恒温库只能由答辩人自行使用，部分闲置的库房租赁给他人构成违约，这样的理解是错误的，也不符合恒温库使用的实际情况。恒温库是储藏果品、蔬菜、海鲜、蛋类等易腐易烂商品的专用商储设施，我不可能有如此大的经济能力独自使用十六个库房，这个客观事实上诉人也十分清楚，上诉人当初整体出租恒温库也是为了减少经营风险，追求利益最大化，现在却要求我承担经营风险，不准将闲置的库房出租，这既不符合恒温库的特点和使用性质，也会造成资源浪费和不必要的损失，显失公平。双方《协议书》中“转租他人，须经崔立山签字同意”应理解为：如恒温库整体出租，须经出租人同意。所以，我将部分闲置的小库房另行租赁他人的行为，不构成违约。双方签订租赁合同的期限为五年，上诉人在租赁期限届满前收回恒温库，造成我剩余三年的可得利益损失，己构成违约，应按双方《协议书》第八条的规定，承担相应的违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。杨纯宏向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告的恒温库租赁协议；2、判决被告给付原告违约金204,000元；3、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月17日，杨纯宏承租崔立山坐落于盖州市恒温库，双方签订《协议书》，出租方（甲方）为崔立山、承租方（乙方）为杨纯宏，协议约定：一、租期五年，从2018年4月17日起至2023年4月16日止；二、租金每年壹拾柒万元（170,000元）上打租，每年4月17日交清当年租金；……八、甲乙双方在租期内发生违约行为时，责任方向对方赔偿人民币五十万元（违约金）；九、主楼取暖及房屋维修由乙方负责；十、租期内乙方如转租他人，须经甲方签字同意，否则按违约论，本协议甲乙双方签字后即产生法律效力；等等。协议签订后，杨纯宏给付一年租金，并于2019年4月12日给付第二年租金17万元。崔立山于2020年4月17日收回恒温库后自行管理使用。案涉恒温库由16个（库眼）小库房组成。庭审中，杨纯宏提供证人倪某、王某、于某的证实，用以证明在倪某于2017年开始从崔立山处租用恒温库、王某于2012年开始从崔立山处租用恒温库、于某从2015年开始从崔立山处租用恒温库，至杨纯宏整体租赁恒温库后，倪某、王某开始向杨纯宏交纳租金至崔立山将恒温库收回。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，杨纯宏与崔立山于2018年4月17日签订的《协议书》，是双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。双方对《协议书》第十条约定“转租他人，须经崔立山签字同意”的理解存在争议，杨纯宏认为整体转租需要经崔立山签字同意，崔立山认为恒温库只能由杨纯宏自行使用，部分恒温库租给他人构成违约。恒温库是储藏果品、蔬菜、海鲜、蛋类等易腐易烂商品的专用商储设施。根据恒温库的特点、使用性质、储藏方式，结合本地的经济能力，杨纯宏在整体租赁后，如果由其独自使用，不符合实际情况。本案的恒温库不是单独一间库房，其分割成16个小库房，综合考虑杨纯宏承租前后的使用情况等因素，杨纯宏将部分小库房另行租赁他人的行为，不构成违约。双方约定租期5年，崔立山在租赁期内收回恒温库，造成杨纯宏在剩余租期3年的可得利益损失，应当承担相应的违约责任。本案双方在租赁协议中约定违约金为50万元，该约定是双方真实意思表示，但约定数额偏高，且恒温库的每年租金仅为17万元，且已经履行2年，结合崔立山的违约情况，本院酌定减少违约金至30%，即500,000元×30%=150,000元。崔立山抗辩杨纯宏违约在先，未提供相关证据加以证明，且根据倪某、王某、于某的证实，上述三证人租赁时间在杨纯宏整体租赁之前，故崔立山的抗辩理由不能成立。现杨纯宏与崔立山均同意解除租赁协议，且该协议因崔立山违约已经不能继续履行，故杨纯宏请求解除协议的诉讼请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决：一、解除原告杨纯宏与被告崔立山于2018年4月17日签订的《协议书》；二、被告崔立山于判决生效后十日内给付原告杨纯宏违约金15万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4360元，由原告杨存宏负担1060元、由被告崔立山负担3300元。本院二审期间，上诉人提供三张电费小票，证明被上诉人转租事实存在。被上诉人质证认为，这个是事实，有部分闲置的库转租。被上诉人提供2020年4月13日被上诉人与上诉人通话录音，证明上诉人不出租库房是想卖库，没有提到被上诉人转租违约所以不出租给被上诉人。上诉人质证认为，从该证据来看上诉人没说是因为库想卖，反而听到确实存在另外一个人有误解，我认为被上诉人转租导致库房秩序混乱，所以不出租给被上诉人了。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，关于是否应当由上诉人承担违约责任的问题，根据原审及本院二审查明的事实，可以认定上诉人在将案涉恒温库整体出租给被上诉人前，其经营模式便是将已分割变成的16个小库房单独对外出租，而在被上诉人整体承租后，其对外出租的租户中虽有新租户，但亦有自上诉人处延续承租的经营者，上诉人对于恒温库的此种经营模式应属明知，在此种经营模式下，双方租赁合同中约定的“如转租他人，需经甲方签字同意”一节应视为约定不明。综上，不应认定为被上诉人将其中部分库房单独出租便构成根本违约。在此前提下，上诉人于合同约定的5年租赁期仅履行两年后便收回恒温库，构成违约，原审判决其承担违约责任并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人崔立山负担。本判决为终审判决。审判长  朱隆升审判员  段建勇审判员  杨名环二〇二〇年十二月四日法官助理陆玮齐书记员宋洪峰