北京市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京01执异249号案外人：中建二局安装工程有限公司，住所地北京市西城区广安门南街**中建二局大厦**。法定代表人：孙顺利，董事长。委托代理人：宋依霖，男，1993年3月26日出生，中建二局安装工程有限公司员工，住辽宁省辽阳市宏伟区。委托代理人：孙玉慧，辽宁君连律师事务所律师。申请执行人：中合中小企业融资担保股份有限公司，住，住所地北京市西城区德胜门外大街****/div>法定代表人：曾杰，总经理。委托代理人：张雷，北京天达共和律师事务所律师。委托代理人：蔡淼，北京天达共和（上海）律师事务所律师。被执行人：北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司，住所，住所地北京市石景山区鲁谷路**院**楼A塔**302div>法定代表人：刘小歧。被执行人：泰禾集团股份有限公司，住所地，住所地福建省三明市梅列区徐碧iv>法定代表人：黄其森。被执行人：泰禾投资集团有限公司，住所地，住所地福建省福州市五四北路**iv>法定代表人：黄其森。被执行人：济南泰禾置业集团有限公司，住所地山东，住所地山东省济南市高新区经十路**汉峪金融商务中心****楼301>法定代表人：迟军。被执行人：黄其森，男，1965年1月12日出生，住福建省福州市。被执行人：叶荔，女，1964年7月29日出生，住福建省福州市。本院在执行中合中小企业融资担保股份有限公司（以下简称中合担保公司）与北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司（以下简称北京泰禾公司）、泰禾集团股份有限公司（以下简称泰禾集团）、泰禾投资集团有限公司（以下简称泰投集团）、济南泰禾置业集团有限公司（以下简称济南泰禾公司）、黄其森、叶荔公证债权文书一案[执行依据：北京市长安公证处（2017）京长安内经证字第54220、54221、54222、54223号和（2019）京长安内经证字第69511、69512、69513号公证书及（2020）京长安执字第33号执行证书；执行案号：（2020）京01执404号]过程中，查封了北京泰禾公司名下位于北京市石景山区鲁谷路XX号院XX号楼的房产（不动产证号：XXX）。案外人中建二局安装工程有限公司（以下简称中建二局安装公司）向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。中建二局安装公司述称，请求中止执行位于北京市石景山区银河大街与鲁谷路交叉口长安中心A塔-写字楼XX室、XX室、XX室、XX室的房屋（以下简称案涉房屋），解除查封措施。事实和理由：中建二局安装公司是北京泰禾公司开发的包括长安中心A在内的整个石景山银行商务区K地块C2商业金融项目的机电总承包单位。由于北京泰禾公司欠付工程款，2020年7月15日，中建二局安装公司与北京泰禾公司、中城建设有限责任公司（以下简称中城建设公司）签订了《债权转让及抵销三方协议》，确认北京泰禾公司欠付中城建设公司到期未付的工程款为23043175.12元，同时中城建设公司确认欠付中建二局安装公司到期未付工程款为19202645.93元，为支付全部欠付工程价款，中城建设公司将对北京泰禾公司享有的债权部分转让给中建二局安装公司，以抵顶欠付的等额债务；北京泰禾公司以房屋抵顶应付中建二局安装公司的工程款，同时约定协议签订3日内，中建二局安装公司与北京泰禾公司签订商品房买卖合同并交付房屋。协议签订后，北京泰禾公司即与中建二局安装公司签订了商品房买卖合同并交付了房屋。综上，中建二局安装公司享有的权利足以阻却法院对案涉房屋的执行，故请求中止对案涉房屋的执行，解除对房产的查封。中合担保公司辩称，不同意中建二局安装公司的异议申请，请求法院依法驳回。一、案涉房屋查封时，仅有抵押登记，并无在先查封，至今仍登记在北京泰禾公司名下。二、中建二局安装公司的异议申请应予驳回，具体理由如下：（一）中建二局安装公司未与北京泰禾公司签订合法有效的书面买卖合同，中建二局安装公司未提供生效债权凭证；（二）中建二局安装公司并未合法占有案涉房屋；（三）中建二局安装公司明知案涉房屋未经抵押权人同意即转让，对案涉房屋不能过户存在过错；（四）本案执行案件早已立案且公开，《债权转让及抵销三方协议》签订时间与案涉房屋查封时间相距较近，中合担保公司有理由怀疑中建二局安装公司提起执行异议的真实目的。综上，中建二局安装公司所述情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，恳请法院在查明事实的基础上，驳回中建二局安装公司的异议申请，尽快推进执行案件进展。本院经审查查明，北京泰禾公司因项目开发需要，与中泰信托有限责任公司（以下简称中泰信托）签署了《中泰·创融28号单一资金信托之信托贷款合同》，北京泰禾公司向中泰信托申请信托贷款人民币五亿元，贷款期限24个月，自借款日起计算。2017年10月18日，北京泰禾公司与中合担保公司签订了《委托保证合同》，约定由中合担保公司为北京泰禾公司向中泰信托申请信托贷款提供连带责任保证担保，该合同经北京市长安公证处（2017）京长安内经证字第54220号公证书公证并依法赋予强制执行效力。2017年11月20日，泰禾集团、泰投集团分别与中合担保公司签署了《反担保保证合同》，泰禾集团、泰投集团向中合担保公司提供连带责任反担保保证，上述合同分别经北京市长安公证处（2017）京长安内经证字第54221、54222号公证书公证并依法赋予强制执行效力。2017年11月20日及2017年12月15日，叶荔、黄其森分别签署了《不可撤销反担保保证书》，向中合担保公司提供连带责任反担保保证，该合同经北京市长安公证处（2017）京长安内经证字第54223号公证书公证并依法赋予强制执行效力。2017年11月22日，中泰信托与中合担保公司签订了《保证合同》，中合担保公司为北京泰禾公司《中泰·创融28号单一资金信托之信托贷款合同》项下的债务向中泰信托提供连带责任担保保证。2019年12月17日，北京泰禾公司与中合担保公司签署了《委托保证合同补充协议》，济南泰禾公司与中合担保公司签订了《股权质押合同》和《反担保保证合同》，济南泰禾公司以其持有的济南东禾置业有限公司51%的股权向中合担保公司提供质押反担保并向中合担保公司提供连带责任反担保保证，上述合同分别经北京市长安公证处（2019）京长安内经证字第69511、69512、69513号公证书公证并依法赋予强制执行效力。2020年1月20日，北京市长安公证处出具（2020）京长安执字第33号执行证书，主要内容：……二、2017年12月6日，中泰信托向北京泰禾公司发放信托贷款人民币五亿元，贷款期限自2017年12月6日至2019年12月5日；三、根据中合担保公司提供的材料，应中泰信托的要求，中合担保公司于2019年12月20日为北京泰禾公司向中泰信托代偿了贷款本金及逾期利息人民币501284246.58元，自2019年12月27日至2020年1月2日，北京泰禾公司分四笔共计向中合担保公司偿还了人民币1400万元整；四、中合担保公司称，其代偿上述款项后，北京泰禾公司未完全履行代偿款项的偿还义务，泰禾集团、泰投集团、济南泰禾公司、黄其森、叶荔亦未履行相应的反担保义务；五、按照上述被申请执行人分别在上述合同中约定的地址，本处于2020年1月10日通过分别向上述被申请执行人寄送《核实函》的方式向上述被申请执行人核实上述欠款及代偿情况并要求其在预先承诺的期限内向本处提交是否履行还款或反担保义务的书面证明材料，其中寄送给济南泰禾公司的《核实函》因被拒收退还，至本执行证书出具之日，北京泰禾公司、泰禾集团、泰投集团、济南泰禾公司、黄其森、叶荔均未向本处出具已履行偿还及反担保义务的证明材料。应申请执行人中合担保公司的申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国公证法》《公证程序规则》的规定和上述合同的约定，特出具此执行证书。被申请执行人：北京泰禾公司、泰禾集团、泰投集团、济南泰禾公司、黄其森、叶荔。执行标的：1.全部代偿款项余款人民币491205678.67元；2.以上述全部代偿款项余款为基数，按年利率6%计算的利息（自2020年1月3日起计算至实际偿还之日止）；3.以上述全部代偿款项余款为基数，按年利率18%计算的罚息（自2020年1月3日起计算至实际偿还之日止）；4.律师费人民币270000元、公证费人民币899840元；5.为实现债权而发生的其它费用，包括但不限于执行费、评估费等。可执行标的物：济南泰禾公司持有并质押于中合担保公司的济南东禾置业有限公司51%的股权。上述公证债权文书及执行证书生效后，因北京泰禾公司、泰禾集团、泰投集团、济南泰禾公司、黄其森、叶荔未履行相应的义务，中合担保公司向本院申请强制执行，本院于2020年4月20日立案执行，执行案号为（2020）京01执404号。执行过程中，本院于2020年7月22日查封了北京泰禾公司名下位于北京市石景山区鲁谷路XX号院XX号楼的房产（不动产证号：XXX），查封期限为3年，自2020年7月22日至2023年7月21日止，案涉房屋亦在上述查封范围内。另查，2020年7月15日，甲方北京泰禾公司、乙方中城建设公司与丙方中建二局安装公司签订了《债权转让及抵销三方协议》，协议第二条载明，经北京泰禾公司、中城建设公司、中建二局安装公司三方一致同意并核算后，中建二局安装公司对北京泰禾公司享有可用于抵商品房的债权数额共计19202645.93元。协议第三条载明，购买的房屋为案涉房屋，总价为人民币19367657.00元。第四条载明，中建二局安装公司受让中城建设公司对北京泰禾公司可用于抵房债权数额共计19202645.93元抵销相应数额的应付北京泰禾公司商品房房款。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，中建二局安装公司与北京泰禾公司、中城建设公司签订的系《债权转让协议及抵销三方协议》，而非商品房买卖合同，在协议中，三方明确约定中建二局安装公司可用其受让的中城建设公司对北京泰禾公司享有的债权用于抵销相应数额的购房款，由该约定可知，中建二局安装公司与北京泰禾公司未达成购买案涉房屋的真实合意，签订三方协议的目的在于消灭当事人之间的金钱债权，以不动产的交付作为履行方式，中建二局安装公司在本质上系北京泰禾公司的普通金钱债权人，在完成不动产权属登记之前，其依据上述三方协议对案涉房屋不足以形成优先于一般债权的权益，不能排除北京泰禾公司的其他债权人的强制执行。因此，对中建二局安装公司提出的中止对案涉房屋执行并解除查封的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回中建二局安装工程有限公司提出的案外人异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 栗俊海审 判 员 娄玉玲审 判 员 冯更新二〇二〇年十二月三日法官助理 徐梓程书 记 员 宁 超