湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初11488号原告：刘科青，男，1969年10月18日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：余亚兰（特别授权代理），湖北道博律师事务所律师。委托诉讼代理人：余少年（特别授权代理），湖北道博律师事务所律师。被告：段建军，男，1967年8月15日出生，汉族，住武汉市黄陂区。原告刘科青诉被告段建军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序进行审理。因被告段建军下落不明，本院依法向其公告送达民事起诉状副本、开庭传票及相关法律文书。本院公开开庭进行了审理。原告刘科青及其委托诉讼代理人余少年到庭参加了诉讼。被告段建军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，经院长批准延长审限四个月，本案现已审理终结。原告刘科青向本院提出诉讼请求：1、确认原告刘科青、被告段建军签订的《房屋租赁合同》于2019年3月25日解除；2、判令被告段建军依约向原告刘科青支付的房租63000元（自2018年6月27日至2019年3月26日，按每月7000元的标准计算）、物业费8300元(自2018年5月27日至2019年3月26日，按每月830元的标准计算）、欠款7000元、滞纳金210750元、房屋租期违约金15000元，共计304050元；3、判令被告段建军向原告刘科青支付房屋占用费31750元、物业费3514元（占用费按每月7500元，物业费按每月830元，均自2019年3月26日计算至2019年8月2日）；4、判令被告段建军承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2018年3月30日，刘科青与段建军签订《房屋租赁合同》，约定，段建军租赁刘科青名下位于武汉市江岸区江汉路250号船舶广场2102室的房屋，租期自2018年3月27日起至2021年3月26日止，为期三年；房屋第一年期月租金为人民币7000元（大写：柒仟元整），第二年期月租金为人民币7500元（大写：柒仟伍佰元整），第三年期月租金为人民币8000元（大写：捌仟元整）；租金按每三个月结算，由乙方（段建军）按每三个月向甲方（刘科青）交纳，自本合同签字的同时交纳第一次房屋租金，其余每次交纳房屋租金的时间为上次房屋租金交纳期满十五天前，且房屋租金仅为乙方使用甲方该房屋的租金费用，不包括物业费、水电费等其他费用；房屋约定押金人民币7500元（柒仟伍佰元整）；若乙方提前退房，需提前一个月向甲方提出书面申请，并经双方协商同意，甲方有权按每提前一个月扣除租房押金总额的十二分之一归甲方所有，具体数额依次类推，不足部分甲方有权继续追索；若乙方迟交租金，甲方向乙方收取滞纳金，收取标准为逾期十天内，甲方有权收取日租金（日租金按照当年月租金计算，每月按三十日计算，下同）的10%乘以迟交天数作为滞纳金归甲方所有，逾期十天以上，不超过二十天，甲方有权收取日租金的20%乘以迟交天数作为滞纳金归甲方所有。合同中同时约定双方的其他权利义务。合同签订后，刘科青依约交付房屋，但段建军仅支付第一季度租金21000元（2018年3月27日-2018年6月26日）后再无支付租金。因段建军多次逾期支付房租，刘科青于2018年11月1日向段建军发出《关于催缴船舶广场2102室的房屋租金、物业费等费用的函》，段建军认可函件所述拖欠房租的事实，承诺于2018年11月12日前向刘科青支付100000元用以清算拖欠的租金和物业费等费用，但段建军并未依约履行。2018年11月17日，段建军再次向刘科青出具承诺，将于2018年11月23日前分期支付拖欠的租金及物业费等费用，若未按时支付，将于2018年11月26日主动退房。但段建军再次未兑现承诺，也未从该房屋腾退。2018年12月18日，双方签订《关于终止船舶广场2102室房屋租赁合同和进行合同清算的协议》，段建军承诺2018年12月27日支付拖欠的租金等费用，双方再次对违约责任进行约定，但段建军仍未按时履行。2019年3月20日，段建军再次出具保证书，承诺于2019年3月26日前支付房屋租金、物业费等费用，若未按时支付，双方租赁合同终止，乙方将案涉房屋腾退，并向原告支付物业费、借款、房租、滞纳金、违约金等共计304050元，但段建军再次未能履行承诺。段建军的一系列严重失信行为，严重侵害了刘科青的权益，致使刘科青已无法再信任段建军。刘科青为维护自身合法权益，现诉至本院。被告段建军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，既无答辩意见，也未向本院提交证据。经审理查明：位于武汉市江岸区球场街江汉路****（建筑面积为166.04平方米）房屋一套的登记产权人为刘科青。2018年3月，刘科青将案涉房屋出租给段建军，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定，刘科青将位于武汉市江岸区江汉路250号船舶广场2102室房屋出给给段建军。租赁用途为办公、住宿两用，段建军不得擅自挪作它用。租赁期限为2018年3月27日至2021年3月26日，共36个月，为期三年。段建军应缴纳租房押金7500元。该房屋租金为第一年月租金7000元，第二年月租金7500元，第三年月租金8000元。租金每三个月结算结算。房屋租金仅为段建军使用刘科青该房屋的租金费用，不包括物业管理费、水电费、煤气费、宽带网络费、有限电视费、电话费、停车费、税费等其他费用。若段建军迟交租金，刘科青有权向段建军收取滞纳金，收取标准为：逾期十天内，刘科青有权收取日租金（日租金按照当年月租金计算，每月按三十日计算，下同）的10%乘以迟交天数作为滞纳金归甲方所有。逾期十天以上，不超过二十天，刘科青有权收取日租金的20%乘以迟交天数作为滞纳金归甲方所有。超过二十天的，刘科青可以采用协商或法律手段追回所欠各项费用。该房屋租赁期间，段建军除向刘科青支付房屋租金外，还应支付以下费用：物业管理费、水电费、煤气费、宽带网络费、有限电视费、电话费、停车费、税费等其他费用。刘科青、段建军分别于2018年3月27日和2018年3月30日在该合同签字。合同签订后，段建军向刘科青交付押金7500元、订金1000元,刘科青依约交付了房屋。但段建军仅支付第一个季度租金21000元（2018年4月1日至2018年6月30日），后未依约履行支付租金及物业费的义务。2018年11月1日，刘科青向段建军发出《催促还款通知》，载明：“应段建军的请求和承诺，为加快船舶广场2101室的房租费用的筹措和解决，刘科青分两次（第一次2000元，第二次3000元）借给段建军5000元”，段建军承诺的还款期限已过，刘科青多次催促，时至今日，段建军还未将借款归还刘科青。刘科青今日催促时，段建军今日再次承诺明天还款。鉴于以上情况，刘科青要求段建军将5000元借款在三日内（2018年11月3日前）归还至双方签订的租房合同中约定的刘科青口账号”。段建军在该通知上注明：“1、情况属实；2、我于2018年11月4日又向刘科青借款1000元整；3、我共向刘科青借款6000元”。2018年11月17日，段建军再次向刘科青出具承诺，将于2018年11月23日前分期支付拖欠的租金及物业费等费用，若未按时支付，将于2018年11月26日主动退房。但段建军再次未兑现承诺，也未从该房屋腾退。2018年12月18日，双方签订《关于终止船舶广场2102室房屋租赁合同和进行合同清算的协议》，段建军承诺2018年12月27日支付10万元。双方还就违约责任进行约定，但段建军仍未按时履行。2019年3月20日，段建军再次向刘科青出具保证书,写明：段建军（乙方）关于船舶广场2102室房屋租赁合同房租、物业费等费用支付和借款归还的计划，再违约的处理措施及方案。乙方从2018年6月15日起，截止到2019年3月18日一直拖欠应向刘科青（甲方）及有关单位支付的物业费、房租等费用。从2018年6月15日以来，虽经甲方多次催促、乙方多次承诺，但乙方一直拖欠应向甲方及有关单位支付的物业费、房租等费用。乙方除了欠应向甲方及有关单位支付的房租、物业费、水费等费用外，由于乙方延迟支付房屋租金，乙方还欠甲方房屋租金的滞纳金。按照乙方承诺2019年3月22日完成支付和还款的截止日期计算，乙方所欠房租已经滞纳281天，每天的房租滞纳金已达7500/30*0.1*290/10=725元人民币。乙方除了欠甲方以上房屋租金、物业费、水费和房租滞纳金外，乙方还以筹措房租为由分四次向甲方借款人民币共计：7000元，到目前也未归还。乙方在上述应该支付的费用和归还借款等事宜上，屡次承诺，屡屡爽约，屡次失信。在甲方多次催促下，乙方再次对房租和借款等款项提出了支付计划，乙方进行了保证。甲方接受了乙方的欠款支付及借款归还计划和乙方的承诺等乙方的最新承诺和保证，经甲乙双方协商，双方达成一致，乙方签订如下协议和备忘：一、乙方的最新承诺乙方今日再次表态，将按照合同约定继续租赁该房屋（甲方所有的船舶广场2102室），并再次承诺：1、按照以下约定时间按期足额支付有关款项和归还借款1)2019年3月26日前，向甲方（或房屋所在的物业公司，如支付给物业公司，甲方以收据并经核实后为准）付清2019年3月底之前所欠的物业费、水费等费用，物业费为人民币166*5*10=8300元，水费为：人民币＿＿，其它费用：人民币＿＿元（据实交齐）。2)2019年3月26日前，向甲方归还由于筹措房租的借款共计人民币7000元。3)2019年3月26日前，向甲方支付所欠的房租，费用为人民币7000*9=63000元（2018年7月～2019年3月，共9个月的房屋租金）。4)2019年3月26日前（按照合同约定，应该在2019年3月15日前），向甲方支付下一季度的房租，费用为人民币7500*3=22500元（2019年4月～2019年6月，共3个月（1个季度）的房屋租金）。5)2019年3月26日前（按照合同约定，应该在2019年3月15日前），向甲方房屋所在的物业公司支付2019年3月～6月的物业费，物业费为人民币166*5*3=2490元（2019年4月～2019年6月的物业费）。2、乙方的承诺和保证。1)乙方保证，一定兑现本次承诺，完成房租的欠款支付和借款归还，以及相关费用的支付。2)乙方承诺，在该房屋租赁合同有效期内，乙方将严格履行合同、承担合同约定的责任和义务，乙方不会也不能再违背合同约定。3)乙方承诺，如果乙方不能按照上述承诺和保证，按照约定时间按期足额支付有关款项和归还借款，乙方将：（1）2019年3月26日，乙方按照合同及有关协议，终止该房屋租赁合同，乙方将该租赁房屋退还甲方，同时向甲方退还租赁该房屋时领取的所有钥匙、煤气卡、电费卡等。（2）乙方将按照合同及有关协议的约定，主动承担违约责任，具体如下：①乙方所欠甲方的所有款项，包括乙方应向甲方交纳的房屋租金、滞纳金、物业费等所有按照合同约定的费用，按照该房屋原租赁合同及有关协议执行。按照房屋使用到2019年3月22日止计算，按照合同约定和借款实际情况，乙方所欠的主要款项如下：乙方所欠甲方的主要款项为：1)物业费人民币8300元；2)借款人民币7000元；3)房租人民币63000元；4)房租滞纳金人民币210750元；5)房屋租期违约金人民币15000元。以上费用共计：人民币304050元。②此外，乙方还欠2018年6月～2019年3月期间使用该房屋发生的水费等费用，具体以相关公司的凭据为准，乙方据实补交。二、甲方的意见1、甲方的谅解。乙方获得甲方谅解的前提是：乙方能够按照本次承诺按期足额支付欠款和归还借款，乙方完全兑现还款计划，乙方对违约行为完成补救和修正，乙方改正以往的违约行为，主要为：乙方在本次承诺时间2019年3月22日24:00前按期、足额支付有关款项和归还借款（房租及借款共计人民币100000元，物业费人民币10790元以及水费等）：甲方及有关单位在2019年3月22日前收到乙方以上款项。满足以上前提条件后，甲方的谅解是：甲方及有关单位在2019年3月22日前收到乙方以上款项后，甲方将对乙方发生于2019年3月22日之前在房屋租赁合同中的违约行为既往不咎，即：甲方及有关单位收到乙方约110000人民币以上费用后，不再向乙方收取2019年3月22日之前的房租滞纳金。2、甲方的声明。否则，甲方将按照房屋租赁合同、有关协议的约定和乙方的本次承诺，采取措施，行使甲方的权利。三、本协议【乙方的保证书（乙方的承诺）】是原房屋租赁合同（以及有关协议）的补充协议，是整个合同（包括协议）不可分割的一部分。四、本协议【乙方的保证书（乙方的承诺）】共一份（3页），乙方签字后交甲方持有。但段建军再次未能履行承诺。此后，段建军一直占住案涉房屋，直至2019年8月26日腾退。本院认为：刘科青与段建军签订的《房屋租赁合同》、段建军向刘科青出具的承诺，均系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应受法律保护。刘科青依约向段建军交付了房屋，但段建军未履行合同约定的支付租金及物业费义务，其行为构成违约，并致使刘科青合同目的无法实现。经刘科青多次催促，段建军承诺于2019年3月26日前支付房屋租金、物业费等费用，若未按时支付，双方租赁合同终止，乙方将案涉房屋腾退，并向原告支付房租、物业费、借款、滞纳金、违约金等，但段建军逾期仍未履行。在此情况下，刘科青依约定有权解除合同，并要求段建军支付尚欠的房租、物业费等。对刘科青提出的解除合同的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但解除合同的时间应为2019年3月26日。段建军依约应支付房屋租金63000元（自2018年6月27日至2019年3月26日，按每月租金7000元计算）、物业费8300元（自2018年5月27日至2019年3月26日，按每月830元计算）。因段建军在合同解除后未将案涉房屋腾退及向刘科青交付房屋，其还应支付自2019年3月26日至2019年8月2日的房屋占用费31750元、物业费3514元，房屋占用费按合同约定的每月7500元，物业费按每月830元计算。关于刘科青主张的段建军应支付的滞纳金210750元、房屋租期违约金15000元。因上述两项费用均属违约金范畴，双方合同约定的收取滞纳金标准为：“逾期十天内，刘科青有权收取日租金（日租金按照当年月租金计算，每月按三十日计算，下同）的10%乘以迟交天数作为滞纳金归甲方所有。逾期十天以上，不超过二十天，刘科青有权收取日租金的20%乘以迟交天数作为滞纳金归甲方所有。超过二十天的，刘科青可以采用协商或法律手段追回所欠各项费用”，约定的收取滞纳金标准明显高于因段建军违约给刘科青造成的实际损失，故本院结合段建军的违约程度及刘科青的实际损失情况确定段建军以应支付的房屋租金、房屋占用费金额为基数，自应支付的租金的时间起至实际清偿之日止，按年利率24%的标准向刘科青支付违约金。对刘科青超出上述标准的滞纳金、房屋租期违约金的部分，本院不予以支持。关于刘科青主张的段建军应支付的欠款7000元，因本案审理的是房屋租赁合同纠纷，而刘科青主张欠款7000元实际具有借款性质，与本案审理的房屋租赁合同纠纷分属不同的法律关系，故本院在本案中不予审理，刘科青可通过其他途径主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告刘科青、被告段建军签订的《房屋租赁合同》于2019年3月26日解除；二、被告段建军于本判决生效之日起五日内向原告刘科青支付房屋租金63000元、物业费8300元；三、被告段建军于本判决生效之日起五日内向原告刘科青支付自2019年3月26日起至2019年8月2日止的房屋占用费31750元、物业费3514元；四、被告段建军于本判决生效之日起五日内向原告刘科青支付违约金（分段计算：以63000元为基数，自2018年6月27日至实际清偿之日止；以31750元为基数，自2019年3月26日起至实际清偿之日止，均按年利率24%的标准计算）；五、驳回原告刘科青其他诉讼请求。被告段建军如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6390元、公告费300元由被告段建军承担。因上述费用已由原告刘科青预交，故被告段建军在支付上述款项时，将上述费用一并支付给原告刘科青。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王雪涛人民陪审员  任 频人民陪审员  祁 军二〇二〇年十二月二日书 记 员  史炎炎