广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23529号上诉人（原审原告）：金国清，女，1954年11月13日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：李文立，广东迅法律师事务律师。委托诉讼代理人：毛丽敏，广东迅法律师事务律师。被上诉人（原审被告）：广州黄沙铁路房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区华誉三街****。法定代表人：冼岩，职务：执行董事。委托诉讼代理人：黄其伟，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾丹，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人金国清因与被上诉人广州黄沙铁路房地产开发有限公司（以下简称黄沙铁路公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初5278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人金国清的委托诉讼代理人李文立、毛丽敏，被上诉人黄沙铁路公司的委托诉讼代理人黄其伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金国清上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持金国清一审全部诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由黄沙铁路公司承担。事实和理由：（一）一审认定黄沙铁路公司交付的毛坯楼符合合同约定的第一个标准错误。1.黄沙铁路公司交付毛坯房时，未按照《广州市商品房买卖合同》第十五条的约定，向金国清提供全部文件，也未让金国清在相应的文件上填写或签名，应视为毛坯楼的交付不符合交付标准，不能视为金国清同意毛坯收楼，金国清有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任应当由黄沙铁路公司承担。金国清在办理验收x房（以下简称涉案房屋）的毛坯楼时，黄沙铁路公司只让金国清在交楼确认书和交楼验收表上签名，没有出示涉案房屋关于《建设工程规划合同证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》、供水、气、电、邮的永久使用证明材料以及人防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件等原件，未向金国清提同加盖黄沙铁路公司的上述文件的复印件，以及没有提供载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修消防事项和建筑就能等有关内容的加盖该公司公章的《房地产（住宅）质量保证书》和《房地产（住宅）使用说明书》等原件，同时，黄沙铁路公司没有提供《临时管理规约》或者《管理规约》等文件交由金国清签名，因此，黄沙铁路公司交付的毛坯房不符合合同约定。2.根据《业主收楼通知函》的约定，金国清没有办理收楼确认手续，不能视为其完成收楼。虽金国清于2015年6月6日在《交楼确认书》签名同意毛坯收楼，但其只是同意按照合同补充协议第5条约定的方式收楼，并非实际收楼。只有金国清按照相关办理毛坯收楼确认手续流程完成收楼，才能视为其同意毛坯收楼。现涉案房屋的装修也不符合交楼验收标准，至今金国清也只签署了《交楼确认书》，没有签署《装修验收确认书》以及没有缴纳物业相关费用，因此，金国清并未办理实际收楼手续。（二）一审认定涉案房屋符合合同约定的第二个标准错误。1.金国清在2015年11月2日与黄沙铁路公司工作人员在涉案房屋内对该房屋是否符合交付标准和条件进行验收时，当场提出的32条验收意见，反映涉案房屋精装修状况与合同附件六关于精装修交楼标准的约定不符。2.涉案合同第16条约定和补充协议第6条约定，黄沙铁路公司在接到金国清的验收意见后，应当在30天内对异议部分作出书面答复或者处理意见，逾期不作处理的，视为异议成立。但至今黄沙铁路公司未对验收意见作出书面答复和处理意见，因此，应视为金国清上述异议成立，涉案房屋不符合交付的标准和条件，该房屋未交付。3.涉案房屋存在的严重装修问题主要涉及该房屋是否符合交付标准、条件、程序和手续等问题，由于该房屋未交付，因此，一审认定金国清主张房屋存在装修问题不属于双方约定的交楼标准，并认定黄沙铁路公司在2015年11月2日按标准交楼，属于错误认定。因此，一审认定部分事实以及适用法律错误，请求二审法院判如所请。黄沙铁路公司二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，金国清的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。事实和理由如下：（一）根据《商品房买卖合同》第十三条约定，黄沙铁路公司应当在2015年5月31日前交付涉案房屋，合同附件七补充协议第5条约定，合同第十三条约定的交楼时间为毛坯房交楼。金国清收楼后，黄沙铁路公司开始该商品房的精装修工作，并在五个月内装修完毕交付使用。金国清在2015年6月16日同意毛坯收楼，并将钥匙交给黄沙铁路公司装修。黄沙铁路公司装修完成后，于2015年10月29日发出装修验收通知书，金国清于10月30日签收。2015年11月2日，金国清在收楼表格、收楼物品移交清单、室内电器说明书等材料签名，签收了房屋钥匙和相关物品，并且与房屋的物业管理企业广州珠光物业管理有限公司签订了《防火协议书》、《缴费协议书》、《承诺书》等，同意履行《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》等所注明的有关责任。至此，交楼已经完成，黄沙铁路公司并没有逾期交楼，金国清主张巨额的迟延交楼违约金没有事实依据和合同依据。（二）金国清所称涉案房屋存在巨大的质量问题属于夸大其词，吹毛求疵，实际并不影响其入住，其根本目的是为了炒楼，其主张巨额逾期交楼违约金违反公正诚信原则。金国清所提装修质量问题并未提及房屋的装修标准不符合合同附件六所约定的标准。金国清放着花费2000多万的巨额购买的面积达370平方米的一线江景豪宅不入住，却长达数年时间的对涉案房屋装修提各种各样的非实质性问题，说明其存心就不想入住。结合金国清隐瞒了相关情况，将房屋偷偷出售给案外人，涉案房屋在2019年7月19日已实际登记于案外人名下，可以认定金国清购买涉案房屋就是为了炒楼赚取差价。一般市场上认为全新未住的二手房相当于新房，比已经入住过的二手房出售价值更高。《商品房买卖合同》第二十五条工程质量保修约定，相关部位的保修期限为2个月、6个月、1年不等。到2019年涉案房屋早已经过了保修期。在长达数年不入住的时间里，金国清作为豪宅购买方，抓住开发商也不敢得罪的心理，一边打着对装修质量提出问题的旗号，一边不断带买家来看楼，并且将“全新未住”、“一直在维护保养”作为高价售房的一个卖点。金国清的一系列行为不符合一般正常人买房居住的需求。金国清在成功将房屋炒售出去赚取了巨额差价后，还不愿意支付这几年的物业管理费用。甚至企图损害他人的合法权益，获取更大的非法利益。金国清提起本次诉讼，其诉讼动机和诉讼请求明显违反公平正义、诚实信用的基本原则，不应当得到法律的支持，且金国清起诉也超过了诉讼时效。因此，请求二审法院依法维护法律正义，驳回上诉，维持原判。金国清于2020年5月19日向一审法院起诉请求：1.判令黄沙铁路公司向金国清支付违约金为2864251元；2.案件诉讼费由黄沙铁路公司承担。一审法院认定事实：2014年3月20日，金国清（乙方）与黄沙铁路公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》及附件，约定乙方向甲方购买x房，合同约定涉案房屋的建筑面积约369.51平方米，总金额为20922125元。第十三条甲方应当在2015年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用；第十四条甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定交付日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，《房地产（住宅）质量保证书》，《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准和条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十三条甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。如甲方未能采用合同附件六所约定的材料、设备，甲方可用质量、标准相当的其他材料、设备代替，视为达到附件六规定的标准。附件六：睿薇御景花园交楼标准（精装修）住宅部分：1、门：主入户门为高级防火门，配高级智能锁；户内门为高级原木门，配高级门锁；2、窗户：采用优质铝合金窗，双层中空隔音玻璃；3、客餐厅：高档石材地面，墙面局部墙纸、石材等装饰材料、造型天花；4、房间：高级原木地板，墙面局部墙纸等装饰材料，配套脚线，造型天花；5、工人房：高级地砖，墙面高级乳胶漆，配套脚线；6、阳台：墙面贴优质外墙帖，地，地面铺高级防滑砖高档开敞阳台外门；7、厨房：地：地面面铺贴高档石材和地砖、实木趟门。配高端品牌橱柜及全套高端品牌厨房电器；8、卫生间：地：地面面铺贴高档石材和瓷砖，配高端品牌卫浴产品。设施、设备：1、空调：知名品牌空调，分户集中供冷（暖）；2、新风系统：知名品牌分户智能通风换气系统；3、净水系统：知名品牌日常用水处理系统；4、厨房垃圾处理系统：知名品牌厨房垃圾处理系统；5、中央除尘：知名品牌全屋除尘系统；6、卫生间地板采暖系统（工人及公共卫生间除外）：知名家庭供暖热水品牌；7、智能化系统：智能化集中控制家具电器设备。附件七：补充协议，合同约定的交楼时间为毛坯房交楼，乙方收楼后，甲方开始该商品房的精装修工作，并在五个月内安装本合同约定的精装修标准将该商品房交付乙方使用。在甲方装修期间所产生的管理费、水电费由甲方承担。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的（包括毛坯和精装修），必须一次性提出所有异议。第一次提出异议以后，乙方再提出该异议范围以外的其他异议的，甲方不予处理，视为其他异议部分符合交付标准和条件。甲方通知乙方毛坯收楼后，该房屋的风险自收楼通知约定的交楼日起转移给乙方。乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方无需催告，视为乙方已经实际收楼。合同双方违反本合同约定，且合同继续履行的，所产生的利息、赔偿款和违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%。本合同中所有的0.05%违约金比例均调整为0.01%。2015年5月22日，黄沙铁路公司向金国清发出收楼通知函，金国清在2015年6月16日同意毛坯收楼，并将钥匙交给黄沙铁路公司进行精装修。2015年10月29日，黄沙铁路公司向金国清发出装修验收通知函，金国清于10月30日签收。11月2日，金国清在收楼表格、收楼物品移交清单、室内电器说明书清单等材料上签名。同时，金国清在交楼验收表上提出32条验收意见：1、厨房冰箱柜门重调（不固定）靠开关位置，洗菜左上方玻璃柜门不牢固、松动；2、厨房洗碗机旁柜门刮花、所有柜门合页松，同意重调；3、客厅酒柜下地板门不平，需调；4、客厅壁柜有少刮痕；5、客厅、电视、背景墙石材收口不平（底部）、更换；6、沙发墙后踢脚线需收口；7、沙发墙底部踢脚线有色差；8、大阳台检修口不平（管中、铝合金检修口）；9、大阳台墙面砖有白灰；10、大阳台天花有洞，需安装吸顶灯；11、老人房卫生间璧镜需收口（周边）；12、老人房卫生间璧镜左边有小破损，重新调交收口；13、老人房卫生间浴缸需打胶；14、老人房卫生间墙砖需勾缝；15、房间走廊中部大理石上方补胶有色差；16、主人方门的锁需调，不能复位；17、主人房门的锁下方需钻孔固定；18、主人房、书房窗台护栏玻璃胶需打均匀；19、主人房衣柜柜门不平，合页需调；20、主人房镜柜有孔（衣柜里面），更换板；21、主卫门吸需调；22、主卫镜柜周边需收口；23、主卫浴缸检修口小块大理石需拆除；24、主卫淋浴间地面大理石有裂纹（2块），需更换；25、小孩房卫生间、镜框周边需重新打胶；26、小孩房衣柜缺螺丝盖（全屋衣柜）；27、公卫地柜螺丝外落、未拧好；28、公卫地漏周边需收口固定；29、公卫淋浴间地漏盖砖过小（周边缝大）；30、公卫镜柜周边收口；31、公卫淋浴间地面地砖有细纹；32、全屋立面石材需重新抛光、打蜡。另有手写的“交楼产生工程问题有工程部负责跟进，赠送叁个月物业管理费”字样。2015年12月15日，金国清再次提出1、主卫洗手台（左）大理石有裂纹，需更换；2、主卫浴缸旁（淋浴间）大理石有裂纹；3、浴缸旁（护栏右下角位置）大理石破损；4、户内走到客房门口大理石未收口；5、户内走到门套旁大理石未对齐。2018年5月20日，案外人广州珠光物业管理有限公司向金国清发出《催收楼通知函》，“你所购买的B9栋2101房楼宇已按《商品房买卖合同》及其附件的装修标准建设完毕，已达到交付使用条件”，2018年9月10日金国清手写纸条认为仍存在问题并发现新问题，黄沙铁路公司对该证据不予确认。2019年7月19日，涉案房屋被登记于案外人谢静红名下，金国清陈述已将房屋出售给谢静红。2019年7月31日，金国清在交楼验收表上签字同意收楼，提出7条验收意见，并提出其在黄沙铁路公司发出收楼通知次日后发出验收意见达6项，但黄沙铁路公司至今未处理。为证明黄沙铁路公司直至2017年10月23日对房屋所涉装修质量问题未实际整改，金国清提交了拍摄的场地/工序交接表、翻修整改内容、施工现场的照片。场地/工序交接表及翻修整改内容均无黄沙铁路公司的签名盖章，也无其他单位的签名盖章，施工现场的照片上显示B9-2101住宅需进行装天花、铺地砖、卫生间瓷砖、安装水电、扇灰、油漆、入户门安装，施工时间是2017年10月17日-2018年2月20日，落款为广州珠光物业管理有限公司、黄沙睿薇御景花园物业服务中心。黄沙铁路公司对上述证据的真实性不予确认并否认存有该证据。一审法院认为，关于诉讼时效的问题，双方就房屋的问题一直存在争议且经过多次协商，故一审法院认定本案未过诉讼时效。金国清与黄沙铁路公司双方签订的《广州市商品房买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点是黄沙铁路公司是否存在逾期交楼。虽然双方合同约定的交楼时间为毛坯交楼时间，但之后黄沙铁路公司对房屋进行了装修，并以精装修标准进行了再次交付。因此，从合同的实际履行来看，通观合同诸条款，双方约定的房屋交付标准涉及以下方面：一是房屋须办妥《建设工程规划验收合格证》，《建设工程竣工验收报告》，《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，《房地产（住宅）质量保证书》，《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》；二是符合睿薇御景花园交楼标准（精装修）。金国清同意了毛坯收楼，故应当认定黄沙铁路公司毛坯交楼符合合同约定的第一个标准；金国清虽提出了30多条的验收意见，但这部分验收意见并未提及房屋的精装修不符合双方在附件六中关于精装修交楼标准的约定，因此一审法院认定涉案房屋符合合同约定的第二个标准。金国清主张房屋存在装修质量问题，不属于双方约定的交楼标准，金国清拒绝收楼，应视为黄沙铁路公司已在2015年11月2日按标准交楼，因此金国清主张逾期交楼的违约金，一审法院不予支持。如金国清认为装修存在质量问题并造成其损失，其可另行向黄沙铁路公司主张承担修复和赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年9月18日作出如下判决：驳回金国清的全部诉讼请求。一审案件受理费14857元，由金国清负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，双方当事人签订的附件七：本合同补充协议第4条约定：合同正文第十二条补充：因政府部门或者公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，甲方有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作。合同正文第十五条“上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件”更改为：“上述文件中，对于（一）至（五）项已经取得证件的，由甲方向小区物业服务单位提供加盖甲方公章的复印件，并由小区物业服务单位在交楼现场或服务中心前台公示。”二审庭审中，金国清认为一审判决查明其在2015年6月16日同意毛坯收楼，并非实际意义的收楼。该签名是按照2015年5月22日业主收楼通知书第3条之内容，确认手续流程。仅是按照流程确认同意毛坯收楼，但实际上并未收楼。另外，一审查明中的另有手写的“交楼产生工程问题有工程部负责跟进”等字样是黄沙铁路公司所写。金国清表示在精装修验收时已签收了《质量保证书》、《使用说明书》、《业主临时规约》，但并没有同意收楼。黄沙铁路公司则表示涉案有关商品房的《建设工程规划验收合格证》，《建设工程竣工验收报告》，《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，已依约在交楼现场予以公示。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合金国清的上诉请求和理由以及黄沙铁路公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：金国清主张黄沙铁路公司支付逾期交楼违约金应否支持的问题。现评析如下：其一，金国清与黄沙铁路公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件约定，黄沙铁路公司应于2015年5月31日前交付涉案房屋，上述交楼时间为毛坯房交楼。金国清收楼后，黄沙铁路公司开始该商品房的精装修工作，并在五个月内按本合同约定的精装修标准将该商品房交付金国清使用，由此可见，双方约定实际交楼时间应为金国清接收毛坯房后交付给黄沙铁路公司进行精装修的5个月前。本案中，黄沙铁路公司已于2015年5月22日向金国清发出收楼通知书函，金国清在2015年6月16日签收后，将钥匙交给黄沙铁路公司进行精装修，黄沙铁路公司在2015年10月29日向金国清发出装修验收通知函，因此，黄沙铁路公司通知金国清收楼时间符合合同约定。金国清于2015年10月30日签收了黄沙铁路公司发出的装修验收通知后，在2015年11月2日对涉案房屋进行验收，验收期间，金国清提出了32条验收意见，并以黄沙铁路公司交付房屋不符合合同约定标准为由，拒绝收楼。因此，审查本案的关键是黄沙铁路公司交付的涉案房屋是否符合双方约定交付的标准。其二，对于交付涉案房屋的标准问题，双方当事人二审均确认涉案房屋交付标准涉及以下两方面：一是房屋须办妥《建设工程规划验收合格证》，《建设工程竣工验收报告》，《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，《房地产（住宅）质量保证书》，《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》；二是符合睿薇御景花园交楼标准（精装修）。因金国清已同意毛坯收楼，且其提出的32条验收意见并未涉及房屋精装修不符合合同约定关于精装修交楼标准的约定，故一审法院认定涉案房屋符合上述两个标准，金国清所主张房屋存装修质量问题，不属于双方合同约定的交楼标准，金国清拒绝收楼，应视为黄沙铁路公司已在2015年11月2日按标准交楼，据此作出驳回金国清要求逾期交楼的违约金，并无不当，本院予以维持。金国清认为黄沙铁路公司未向其交付有个该商品房的《建设工程规划验收合格证》，《建设工程竣工验收报告》，《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等材料，不符合上述第一个交楼标准。但双方合同附件七第4条已将向金国清提供上述文件变更为由黄沙铁路公司向小区物业服务单位提供加盖该公司公章的复印件，并由小区物业服务单位在交楼现场或服务中心前台公示。现黄沙铁路公司表示其已将上述材料在交楼现场予以公示，金国清也已签收了涉案房屋的《质量保证书》、《使用说明书》、《业主临时规约》，在此期间，金国清也未主张黄沙铁路公司没有在交楼现场公司以上材料问题，因此，金国清的上述抗辩意见依据不足，本院不予采纳。金国清上诉还认为黄沙铁路公司提供的装修不符合合同约定，但其除了提出32条验收意见外，并无提供其他证据证明黄沙铁路公司交付的房屋不符合合同约定精装修标准，而上述32条意见仅涉及装修质量问题，并非不符合合同约定精装修标准的内容，因此，金国清上诉认为黄沙铁路公司交付房屋不符合合同约定，并坚持要求黄沙铁路公司支付逾期交楼违约金，欠缺理据，本院不予支持。综上所述，金国清的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费29714元，由上诉人金国清负担。本判决为终审判决。审判员  余盾二〇二〇年十二月十一日法官助理李志康书记员谢金泽