广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初27324号原告：廖压西，男，1967年8月26日出生，汉族，住广东省中山市********星宝明珠花园2期21幢801房，公民身份号码513************337。被告：中山市金鸿房地产开发有限公司，住所地广东省中山市********，统一社会信用代码914************201。法定代表人：李海龙，总经理。委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：林永珊，广东泽荣律师事务所辅助人员。原告廖压西与被告中山市金鸿房地产开发有限公司（以下简称金鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖压西、被告金鸿公司委托诉讼代理人冯耀兴、林永珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖压西向本院提出诉讼请求：被告返还原告定金2万元元；2.被告赔偿原告银行利息损失15000元。事实和理由：2018年4月29日，原告认购由被告开发的位于中山市神湾镇神湾大道北23号商住小区********。同年5月7日，原告应被告要求，带齐各种购房资料，经与销售人员及律所工作人员多次确认，原告符合按揭购房条件，遂原、被告达成按揭付款的购房意向，原告随即向被告支付定金和首付款合计250274元。同年12月17日双方签订正式商品房买卖合同。2019年6月，原告接到被告通知，因原告现购买的涉案房屋属第三套房，不符合贷款政策，并询问原告可否全款购房。原告回复无力全款购房及提出退款要求。后原、被告解除合同，被告于2020年7月8日退回原告购房款230274元，尚余定金20000元未予退还。原告认为其已多次和被告的相关人员沟通核实可获取银行贷款后才与被告签订购房合同，现原告不符合贷款政策属被告的过失，被告理应全额退款，被告不予退还定金的行为不妥。原告为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告金鸿公司辩称，1.原、被告签订的商品房买卖合同是由原告申请双方协商一致解除，在解除合同时，双方已就违约处罚及退还购房款的具体数额进行了约定。原告共支付了购房款250274元，经被告同意扣除20000元后，被告已向原告返还购房款230274元。该违约后果也远低于合同约定的原告违约应承担的责任。2.原告在诉状称被告工作人员以及律所工作人员误导原告签订购房合同不是事实，实际情况是原告无法贷款，2018年4月28日，因银行查到原告有一笔房贷和两笔车贷；2018年12月17日，银行再次查询原告的征信，发现原告除了有一项房贷、两项车贷外，还有一笔经营性贷款，每月要还9300元；2019年7月15日，银行回复因原告负债过高，无法申请贷款，被告就把该情况告知原告，要求原告按照合同约定一次性付款，当时原告答复无能力一次性付款，因此在2019年12月28日向被告申请解除合同并退款，在申请书上原告同意扣罚20000元，所以原告对已经生效解除合同的协议反悔，是没有依据的，请求法院驳回原告诉求。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2018年12月17日，廖压西（买受人）与金鸿公司（出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，主要约定买受人购买位于神湾镇神湾大道北23号怡景湾商住小区二期1幢103房预售商品房，总金额为623274元；买受人采用银行按揭方式付款，房款250274元应于2018年12月17日前以现金方式支付，房款373000元于2019年1月31日前申请贷款支付。编号为4922685、4922686收据显示，金鸿公司于2018年5月7日收到廖压西支付的首期款230274元、定金20000元。编号为8224166收据显示，广东泽荣律师事务所于2020年6月8日收到廖压西支付的服务费1000元。金鸿公司提供的退房审批表显示，怡景湾商住小区1幢103房业主廖压西以无贷款资格，也无能力一次性付清购房款申请退房，已付房款250274元，扣罚/挞定20000元，申请退房金额230274元。业主签名栏有廖压西字样的签名及捺印，日期为2019年12月28日。2020年6月8日，廖压西与金鸿公司签订一份商品房买卖合同终止协议书，主要约定双方签订了购买位于神湾镇神湾大道北23号怡景湾商住小区二期l幢103房商品房的中山市商品房买卖合同（合同编号：1801136364），现双方经友好协商，决定终止该合同，并达成协议如下：甲乙双方签订的上述商品房买卖合同于本协议书生效之日起正式终止。本协议书自双方签订之日起生效。协议书一式叁份，由交易中心作为办理合同备案注销申请材料留底存档。庭审中，廖压西与金鸿公司对涉案中山市商品房买卖合同的内容无异议；确认廖压西已支付购房定金及首期款合计250274元；确认双方于2020年6月8日协议终止涉案商品房买卖合同；确认于2020年7月8日退回购房款230274元。廖压西认为因涉案中山市商品房买卖合同违反了2018年中山市的购房政策，2018年中山市购房政策规定中山市****民家庭暂时停止发放第三套及以上住房的商业贷款，所以按揭合同不能履行是基于金鸿公司的过失，且金鸿公司已承认其过失，所以双方协商解除合同；其不能办理贷款手续是受政策影响；不确认其在退房审批表签名时审批表上的所有内容已填写完毕，且合同终止协议上没有反映扣罚定金20000元的情况，所以金鸿公司应向其返还购房定金。金鸿公司则认为双方协商解除购房合同的原因是因为廖压西不能取得银行贷款，且廖压西不同意全额支付购房款；而无法办理贷款手续是由廖压西的个人原因所致，因为银行查询时得知廖压西的贷款太多；退房审批表是在填写完所有内容后才交由廖压西签名；其已在签订认购书是提示廖压西要按银行审批提供材料。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。廖压西与金鸿公司签订的中山市商品房买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均产生约束力。庭审中，廖压西与金鸿公司确认已支付购房款250274元的事实；确认因廖压西无法办理银行按揭手续获取贷款及廖压西不同意全额购房而于2020年6月8日协商解除涉案中山市商品房买卖合同；确认已退回购房款230274元，本院对此予以确认。关于无法获取银行贷款手续的原因，双方持不同意见。廖压西认为其在与金鸿公司签订正式购房合同时，已多次向金鸿公司的相关人员核实其是否符合贷款资格后签订合同，现因其不符合贷款政策无法获取银行贷款及无力支付剩余购房款致使合同目的不能实现，金鸿公司应在双方协商解除合同后全额退还已付的购房款。廖压西为其主张提供了中山市商品房买卖合同、收据予以证明。金鸿公司对此不予确认，认为廖压西无法获取按揭贷款是基于个人原因，与金鸿公司无关，且已退还购房款230274元，余款定金20000元无需退还，并提供了退房审批表、商品房买卖合同终止协议书为证。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十九条第二款、第三款规定：“房屋买卖合同签订后,因房地产调控政策的实施,导致无法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担保贷款合同的,属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理。一方请求另一方承担违约责任或者适用定金罚则的,不予支持。买受人请求判令出卖人办理所有权转移登记的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、返还财产。买卖合同约定即使买受人无法获得银行贷款也应当支付房款的,不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。”由于双方已在庭审中确认廖压西不符合银行贷款资格，且廖压西不同意全额支付购房款，即廖压西为违约方。廖压西与金鸿公司已于2020年6月8日协议解除中山市商品房买卖合同，且金鸿公司已退还首期款230274元给廖压西。现廖压西主张金鸿公司返还定金20000元及利息15000元，缺乏理据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十九条第二款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告廖压西的诉讼请求。案件受理费676元，减半收取338元（已由原告廖压西预交），由原告廖压西负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年十二月三日书记员  李德莲董秋言