重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7802号上诉人（原审原告）：薛莉萍，女，1981年7月16日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：苟静，中豪（两江新区）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：四川橙森科技发展有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段********，统一社会信用代码91510100MA6C877301。法定代表人：陈志坚，公司总经理。委托诉讼代理人：梁忠禹，四川永茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆维集酒店管理有限公司，住所地，住所地重庆市南岸区南坪西路****会信用代码91500108MA5YPP0M1E。法定代表人：凌雷，公司总经理。委托诉讼代理人：刘茂旭，重庆腾运律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱文娟，重庆腾运律师事务所实习律师被上诉人（原审第三人）：重庆橙果酒店管理有限公司，住所地重庆市沙坪，住所地重庆市沙坪坝区大学城南路****22-191500106MA60F2DN6Y。法定代表人：黄中南，重庆橙果酒店管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：梁忠禹，四川永茂律师事务所律师。上诉人薛莉萍、上诉人四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）因与被上诉人重庆维集酒店管理有限公司（以下简称维集酒店）、被上诉人重庆橙果酒店管理有限公司（以下简称橙果酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院(2020)渝0106民初5803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人薛莉萍的委托诉讼代理人苟静，上诉人橙森公司的委托诉讼代理人梁忠禹，被上诉人橙果酒店的委托诉讼代理人刘茂旭，被上诉人橙果酒店的委托诉讼代理人梁忠禹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。薛莉萍上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院支持降低违约金主张的事实依据不清。合同中的违约金条款系双方当事人的真实意思表示，合法有效。约定的6万元违约金不仅没有高于实际损失，甚至还低于实际损失。按照合同约定，租期为15年的租金合计422976.82元，因被上诉人违约，基于止损之目的，上诉人被迫以低价与案外人签订租赁合同，两份合同的差额已达137410.14元，故上诉人的损失已经远远高于约定的违约金。同时，双方还明确约定了免租期一年，从商业惯例和逻辑可知，免租期一年的约定是上诉人为博取未来14年的房租收益而让渡自己的权益，如果不是约定了长期合同，作为一个理性人不会让渡那么长的免租期。被上诉人从签订合同至违约撤场仅一年零七个月时间，却享受了整整一年免租权益，一审法院即便不支持可得利益损失，却未将上诉人一年免租期的应收利益计算至实际损失中，有违诚信和公平原则；2、一审法院降低违约金的裁判适用法律错误。违约损失采用完全赔偿的司法原则，法院在审理当事人减少违约金请求时，要以实际损失为基础，还要兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素。一审法院未考虑上诉人的实际损失和可得利益损失，参照两个月租金确定违约金，适用法律错误。被上诉人认为违约金过高，但并未对此进行举证，就应该承担举证不能的法律后果，而上诉人已经完成了举证义务。橙森公司辩称，应考虑合同解除原因，双方协商一致解除合同，不应再支持违约金。维集酒店辩称，关于一年的免租期，案涉房屋直到2020年9月仍在装修，其主张的损失不存在，我方与橙森公司从未要求解除合同或者根本违约，是薛莉萍提出解除，即便之后有可得利益损失也应由其自行承担。橙森公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、被上诉人维集酒店就本案债务承担连带清偿责任。事实和理由：1、一审认定事实不清，适用法律错误。虽然上诉人与被上诉人维集酒店签订了《概括转让协议》继受了合同的权利和义务，但是按照相关法律规定，协议签署时被上诉人薛莉萍并不知情，甚至一审庭审之日仍然认为合同的相对方系被上诉人维集酒店，因此，上诉人认为《概括转让协议》对被上诉人未生效，一审庭审中被上诉人同意变更主体的行为不具有溯及力。故2019年4月1日至一审庭审之前因履行租赁合同所产生的一切债务应当由上诉人与被上诉人维集酒店承担连带清偿责任；2、本案不应适用违约金条款。被上诉人主张的违约金6万元是基于租赁合同对一方构成根本违约且另一方主张解除合同前提下的违约金适用，但从本案中长期的租金支付情况来看，2020年4月1日前的租金已经足额支付，2020年4月1日至2020年6月10日期间拖欠租金的情况不应认定为根本性违约，同时也应当考虑到疫情所带来的影响，的确给酒店公寓租赁行业带来了极为严重的影响，因此，在不构成根本违约的前提下，违约金条款不应适用。薛莉萍辩称，我方认可维集酒店概括转让了权利义务，违约金应支持。维集酒店辩称，权利义务已经转让，我方不再是合同主体，不应承担责任。对于违约金，不应适用违约金条款。薛莉萍向一审法院起诉请求：1、依法判令橙森公司向薛莉萍支付违约金60000元；2、请求判令橙森公司立即向薛莉萍支付逾期租金（2020年3月31日至2020年6月10日，1776.6元/月÷30天×71天）4204.62元；3、请求判令橙森公司向薛莉萍支付2020年6月11日至6月19日（1776.6元/月÷30天×9天）的房屋占用费532.98元；4、诉讼费由橙森公司、维集酒店承担。一审法院认定事实：坐落于重庆市沙坪坝区房屋登记权利人为原告薛莉萍。房屋用途为商务金融用地／办公，建筑面积为39.48㎡，套内建筑面积为29.2㎡。不动产权证号为渝（2018）沙坪坝区不动产权第××号。2018年11月5日，薛莉萍作为出租人（甲方）与维集酒店（承租人，乙方）签订《酒店租赁合同》，约定：鉴于甲方系重庆市沙坪坝区大学城南路20号5幢商业项目（下称本项目）20-5（下称该物业）的所有权人，有权按照法律的规定和自己的意愿，将其所有的该物业租赁于乙方专业公司进行管理和运营，并取得相应的收益；乙方系一家依法设立并合法存续的有限公司，具有商业项目运营管理的能力，由于乙方的运营需要，乙方将会就本项目成立专门的项目公司，在专门的项目公司成立后，甲方应配合乙方签署三方协议，将本协议项下所有权利及义务转到项目公司名下。甲方收到已经签署三方协议通知30天内无正当理由拒绝或其他不作为行为，则本协议项下所有权利及义务自动转到项目公司名下。一、房屋基本情况：1、出租房屋坐落为重庆市沙坪坝区，房屋面积39.48平方米（本协议内所涉房屋面积表述均为建筑面积，以房产证登记为准）。二、租赁用途及使用：1、乙方租用上述房屋用途为开设酒店及相关行业的经营用房，如需改变用途，应通知甲方，经甲方签字同意后该合同继续有效。…5、甲方自愿让渡收房权给乙方，并委托乙方与出让方直接办理房屋交付手续（本协议作为甲方书面授权乙方代为办理房屋交付手续的书面函件，双方同意不再单独出具授权文书），包括但不限于验收房屋、领取钥匙、办理入住手续等。三、租赁期限：1、自本合同签订之日起至2034年9月30日终止。租赁期满后本合同终止，甲乙双方可另行再进行协商签订合同。四、租金支付：1、免租期为1年，自本合同签订之日起算，免租期内不支付租金；2、起始租金按照45元／㎡／月的标准计算，免租期结束后第一年至第三年为45元／㎡／月。第四年至第六年为50元／㎡／月。第七年至第九年为60元／㎡／月。第十年至第十二年为70元／㎡／月。第十三年至租赁期满为75元／㎡／月。本合同约定租金价格为含税价格。3、房屋租金支付方式为按自然季度付款，付款日期分别为每年的3月31日、6月30日、9月30日、12月31日。乙方在以上付款日期将下一季度租金转入甲方指定账户，先付后用。第一次租金支付时间在免租期结束当日。…六、乙方的权利义务：7、乙方逾期支付房屋租金、物业费用、水电费等的，逾期20天以内的，依照欠付金额为基数，按0.3%／天的标准支付违约金；逾期20日以上的，甲方有权提前解除合同，并有权要求乙方应按照6万元／套房屋的标准支付甲方违约金。七、通知条款：1、任何一方均应本着诚实信用原则来对待另一方在履行合同时的通知、告知事项，如因重大事项须履行通知义务的，均应当以当面签收或特快专递方式送达相对人。4、因受送达人在合同中提供或者确认的送达地址不准确、送达地址变更未及时告知、以及受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致送达文件中的通知、告知事项未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。合同另对甲方权利义务、房屋维修保养义务、合同解除及争议解决进行了约定。薛莉萍在合同甲方处签名捺印，维集酒店在乙方处盖章。2019年4月1日，维集酒店（甲方）与橙森公司（乙方）签订《概括转让协议》，约定：鉴于1、自2018年2019年期间，甲方以承租人的身份与若干出租人签订了《酒店租赁合同》（附件1），具体出租人信息详见《清单》（附件2）；2、根据《酒店租赁合同》约定，将成立项目公司，待项目公司成立后，将《酒店租赁合同》项下所有权利义务转让至项目公司；3、乙方系为本项目专门成立的酒店项目公司，亦为《清单》所涉房屋的实际承租人。现经甲乙双方协商一致，由乙方概括承受甲方在《酒店租赁合同》项下的全部权利义务，并签订以下条款，以资共同遵守：第一条，自本协议生效之日起，原《酒店租赁合同》对甲方再无约束力，由乙方作为承租人，享有合同权利，并对出租人履行合同义务。第二条，在本协议生效当日，甲方应将其与相关出租人签署的《酒店租赁合同》原件交予乙方保管，详见《清单》；第三条，自本协议生效后，若出现出租人以《酒店租赁合同》为依据向甲方主张任何权利，乙方应第一时间联系对方，由乙方作为责任主体（包括但不限于出资聘请律师、出庭应诉、组织协调等），无论出租人是否接受，因应对出租人主张权利所产生的费用概由乙方承担。第四条，本协议一式两份，双方各执一份。协议附件2《清单》中包含原告所有的涉案房屋。被告维集酒店在协议甲方处盖章，橙森公司在协议乙方处盖章。2019年9月30日、12月31日，橙森公司通过中国建设银行分别向薛莉萍转账支付租金3316.32元、5329.80元。2020年6月8日，薛莉萍按照“重庆市南岸区南坪西路28号39-19号”的地址向维集酒店邮寄《解除合同通知函》，函件载明：“1、自贵司收到本函之日起，贵我双方签订的《酒店租赁合同》自动解除；2、合同解除后，贵司仍需向贵我双方在合同中约定的指定账户支付逾期租金（逾期之日起至发函之日止）1320元；3、合同解除后，根据合同约定贵司应向我赔偿违约金60000元，请收到本函后立即支付至贵我双方在合同中约定的指定账户；4、合同解除后，请立即结清房屋租赁期间的物业管理费、水电气费等相关手续，并将房屋钥匙归还于我；贵司在腾退房屋过程中，不得搬移及损坏房间内所有设施设备装修装饰物，否则承担相应赔偿责任。”该邮件于2020年6月10日被退回。庭审中，双方一致同意《酒店租赁合同》于2020年6月10日解除，薛莉萍认可维集酒店与橙森公司签订的《概括转让协议》的效力，同意合同主体变更为橙森公司。薛莉萍已于2020年6月19日收回涉案房屋。双方分歧较大，调解未成。一审法院认为，薛莉萍与维集酒店于2018年11月5日签订的《酒店租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依诚实信用原则行使权利并履行相应的义务。维集酒店与橙森公司于2019年4月1日签订的《概括转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。”现薛莉萍对《概括转让协议》予以认可，并同意变更《酒店租赁合同》主体为橙森公司，系其真实意思表示，不违反法律规定，一审法院予以确认。橙森公司应按照《酒店租赁合同》约定的义务向薛莉萍支付租金。对薛莉萍主张橙森公司支付2020年3月31日至2020年6月10日的租金4204.62元，符合合同约定及法律规定，橙森公司也无异议，一审法院予以支持。现双方一致确认《酒店租赁合同》已于2020年6月10日解除，系双方真实意思表示，一审法院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费，人民法院应予支持”。因薛莉萍已于2020年6月19日收回涉案房屋，故合同解除后，橙森公司仍占用房屋的，应向薛莉萍支付占用使用费。橙森公司辩称按照租金的50%计算占用使用费，无合同依据和法律根据，一审法院不予采信。对薛莉萍主张参照合同约定的租金标准支付2020年6月11日至6月19日（1776.6元/月÷30天×9天）的房屋占用费532.98元，符合法律规定，一审法院予以支持。对薛莉萍要求橙森公司支付违约金60000元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，薛莉萍主张按照租赁合同约定支付60000元违约金，计算标准过高，应予以调整，理由在于：从合同履行情况看，橙森公司从免租期结束起已依照合同约定按时足额支付了2020年3月31日之前的租金，与完全尚未履行的违约行为有所区别；根据合同约定，橙森公司应于2020年3月31日支付2020年4月1日至6月30日的租金，因其未按时支付，致双方合同于2020年6月10日解除。橙森公司应付租金的时间点虽然是在本市因防控新型冠状病毒性肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应期间段（2020年1月24日至3月9日）之后，但考虑到涉案房屋用于酒店经营，客观上存在受疫情影响导致经营困难的情形，从橙森公司逾期付款的原因及时间长度看，其主观过错程度有别于恶意违约行为。鉴于衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失，橙森公司针对违约造成的损失负有证明违约金过高的举证责任，其对此并未举示证据，而薛莉萍作为非违约方，也未对其主张违约金约定的合理性提供相应证据。故结合合同的履行情况、橙森公司的过错程度及薛莉萍客观存在的寻租费用、租金差价、房屋闲置损失等综合因素，根据诚实信用原则和公平原则，结合案件的实际情况，一审法院参照两个月的租金标准酌情确定橙森公司应向薛莉萍支付的违约金3553元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告四川橙森科技发展有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告薛莉萍租金4204.62元及房屋占用使用费532.98元，合计4737.60元；二、被告四川橙森科技发展有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告薛莉萍违约金3553元；三、驳回原告薛莉萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费666.50元（原告已预交），由被告四川橙森科技发展有限公司负担，限于本判决生效后立即迳付原告薛莉萍。本院二审期间，当事人未提交新证据。原审法院对事实和证据的认定正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、维集酒店是否是合同主体以及是否应与橙森公司就本案债务承担连带清偿责任；二、橙森公司是否应承担违约责任以及薛莉萍主张的违约金应否支持。本院分别评判如下：一、关于维集酒店是否是合同主体以及是否应与橙森公司就本案债务承担连带清偿责任。橙森公司上诉认为《概括转让协议》签订时未经薛莉萍同意，一审庭审中薛莉萍同意变更主体的行为不具有溯及力，故维集酒店作为合同主体应承担连带清偿责任。本院认为，维集酒店与橙森公司于2019年4月1日签订的《概括转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。在维集酒店与薛莉萍于2018年11月5日签订的《酒店租赁合同》中明确约定“乙方（维集酒店）会就本项目成立专门的项目公司，在专门的项目公司成立后，甲方应配合乙方签署三方协议，将本协议项下所有权利及义务转至项目公司名下。”由此可见，薛莉萍在签订《酒店租赁合同》时已经能够预料到维集酒店在合同签订后将要把合同权利义务转移至相关项目公司，虽然双方后来未按合同约定签署三方协议，且在签订《概括转让协议》时维集酒店未事先征得薛莉萍的同意，但橙森公司在《概括转让协议》签订后作为权利义务受让人已按照协议内容向薛莉萍实际缴付租金，薛莉萍予以收取且并未提出异议，可以认定薛莉萍已经知道或应当知道原租赁合同的权利义务已经发生转让的事实，并以收取租金的方式予以认可，一审庭审中薛莉萍对《概括转让协议》亦明确予以认可，同意合同主体变更为橙森公司。故一审法院认定橙森公司为案涉《酒店租赁合同》的合同主体，认定正确，本院予以确认。橙森公司的该项上诉主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。二、关于橙森公司是否应承担违约责任以及薛莉萍主张的违约金应否支持。橙森公司上诉认为不应适用违约金条款，其不应承担违约责任，而薛莉萍上诉认为一审认定的违约金不足以弥补其损失，应支持合同约定的6万元违约金。本院认为，结合案涉合同履行情况、新冠肺炎疫情及疫情防控措施对酒店经营的影响，薛莉萍要求橙森公司在本案中承担违约责任的请求，本院不予支持。理由如下：第一，2020年初爆发的新冠肺炎疫情，突发性强、涉及面广、影响重大。为积极应对新冠肺炎疫情，重庆市人民政府决定自2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，同年3月10日至24日调整为二级响应，25日后调整为三级响应。新冠肺炎疫情作为突发公共卫生事件，给人们的生产、生活造成了重大影响。受疫情及疫情防控措施影响，很多合同规定的义务不能正常履行，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。案涉房屋系用于酒店经营，橙森公司在经营过程中受疫情及疫情防控措施影响较大，直接导致其营业收入减少甚至无营业收入。橙森公司已按时足额支付了2020年3月31日之前的租金，虽然橙森公司未按照合同约定在2020年3月31日及时支付2020年4月1日至6月30日的租金，其没有按照约定的期限支付租金的行为客观上系受疫情及疫情防控措施的影响，主观上并不存在恶意；第二，对于受疫情及疫情防控措施直接影响而引发的民事纠纷，双方当事人应本着共担风险、共渡难关之精神，尽量协商解决。橙森公司承租案涉房屋用于酒店经营，疫情及疫情防控措施导致其没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同约定支付租金对其明显不公，橙森公司本可以请求减免或者延期支付后续租金，双方当事人亦可以根据公平原则变更合同。双方在一审庭审中共同确认案涉租赁合同不再继续履行而终止合同，并就返还房屋等事宜达成一致，法院予以尊重。但并不能因此认定橙森公司违约而导致合同解除。出租人薛莉萍以橙森公司没有按照约定的期限支付租金为由请求解除案涉租赁合同，由橙森公司承担违约责任的请求，本院不予支持。综上所述，橙森公司的上诉请求部分成立，本院依法改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市沙坪坝区人民法院(2020)渝0106民初5803号民事判决第一项；二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院(2020)渝0106民初5803号民事判决第二项；三、驳回薛莉萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费666.50元，由四川橙森科技发展有限公司负担；二审案件受理费708.33元，由四川橙森科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年十二月二日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微