江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1663号上诉人（原审被告）：江西省恒美置业有限公司，住所地江西省铅山县河口镇狮江西路北侧狮江壹号售楼中心，统一社会信用代码9136112455845380XD。法定代表人：傅雪来，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李宁，国浩律师（南昌）事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：林英，女，1984年11月19日出生，汉族，铅山县人，初中文化，经商，住江西省铅山县。委托诉讼代理人：陈永江，江西金纶律师事务所律师，一般代理。上诉人江西省恒美置业有限公司与被上诉人林英因房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省铅山县人民法院（2020）赣1124民初767号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人江西省恒美置业有限公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，并依法改判上诉人退还被上诉人林英购房款6万元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误，超越当事人的约定，否定定金罚则的效力。首先，一审法院错误认定定金的金额为2万元。其次，一审法院忽视被上诉人的违约行为，免除被上诉人的违约责任，对上诉人明显不公，上诉人收取首付款的行为不能作为一审法院免除被上诉人违约行为的依据。2.一审法院适用法律错误，错误认定上诉人有权处置铅山电商园的房产。3.狮江壹号9幢3单元17A05室房产认购协议的解除系因被上诉人存在逾期支付房款的违约行为，被上诉人应当赔偿上诉人的损失13383元。林英答辩称，一、定金的数额并非本案一审的争议焦点，一审法院亦未在（2020）赣1124民初767号民事判决书中对定金的具体金额作出认定。二、违约行为是定金罚则适用的必要条件，而非充分条件。上诉人主张只要有违约行为就可以适用定金罚则，系对本案事实认知出现偏差。三、一审法院并未认定上诉人有权处置铅山电商园的房产。林英向一审法院起诉请求：1.要求被告归还原告购房款143,383元，并支付利息65,120元，共计208,503元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月5日，原告林英夫妇到被告恒美置业公司经营的狮江壹号售楼部预订一套狮江壹号9幢3单元17Ａ05室商品房，该售楼部经理刘军负责接洽，双方于当日签订了《狮江壹号商品房认购协议》，该协议中“约定”第4条规定：“乙方（注：购房人）须在此协议书签订后七天内付清首期款/全款（扣除已付定金），并签订《铅山县商品房买卖合同》。若乙方未按期支付以上款项或未前来签订《铅山县商品房买卖合同》，则视作乙方自动放弃认购该房产权利，甲方（注：即被告）有权在不事先通知乙方的情况下，单方面将上述房产收回另行出售或公开出卖，因转售而获得的一切款项归甲方所有，且甲方不退回定金。”同日原告交纳2万元定金，被告方出具《收据》一张，其中“收款事由”为“狮江壹号9-3-17Ａ05室定金”。2015年7月6日，原告向被告交纳5万元人民币，双方又签订了一份《狮江壹号商品房认购协议》，被告方向原告出具《收据》一张，其中“收款事由”为“狮江壹号9-3-17Ａ05室购房定金。”2015年10月14日，被告向原告出具《狮江壹号签约付款清单》一份，其中载明应付首付款金额为73,383元。次日，原告向被告交纳73,383元人民币，被告方向原告出具《收据》一张，其中“收款事由”为“狮江壹号9-3-17Ａ05室首付款”。之后，因原告提供不了首套房证明，原、被告就首付款比例问题未能协商一致，原告未按照被告要求的首付款比例交齐首付款，导致签订商品房买卖合同一事一直拖延下来。2016年11月，刘军转至铅山电商园楼盘销售处工作，并于2017年年初向原告夫妇提出“用狮江壹号商品房的首付款作为定金来置换电商园的店铺”的方案，原告夫妇表示同意。2017年3月31日，被告将原告预订的狮江壹号9幢3单元17Ａ05室商品房转卖给他人。因“用狮江壹号商品房的首付款作为定金来置换电商园的店铺”的方案一直未能实现，原告遂提起本案诉讼。一审法院认为，根据庭审中原、被告诉辩陈述、查明的事实及对证据的采信，本案争议焦点为：一、本案是否应当对原告适用“定金罚则”？二、被告应当返还原告多少购房款？针对上述争议焦点，分别评判如下：一、关于本案是否应当对原告适用“定金罚则”的问题从查明的事实可知，原告方于2014年12月5日向被告交纳购房定金2万元，2015年7月6日交纳“定金”5万元，2015年10月15日交纳首付款73,383元，此三次交款时间的间隔均大大超过认购协议第4条的“七天”的约定，但被告并未主张适用“定金罚则”，而是向原告出具了《狮江壹号签约付款清单》，对房屋总价、原告还需支付的首付款金额等予以确认，因此，本院认为被告实际上已认可原告履行了定金合同义务，故对被告关于要求对原告适用“定金罚则”的答辩意见不予支持。二、关于被告应当返还原告多少购房款的问题从原、被告的诉辩意见可知，双方就被告应向原告返还购房款的意见是一致的，只是对返还的金额各执一词，意见不一。从查明的事实可知，自2015年10月15日原告方向被告交纳了第三笔款项后，原、被告就首付款比例问题未能协商一致，导致一直未能签订商品房买卖合同。之后，刘军于2017年年初向原告夫妇提出“用狮江壹号商品房的首付款作为定金来置换电商园的店铺”的方案，并得到原告方的同意。对此，被告方提出当时刘军已离开被告公司，该方案是刘军的个人意见，并未得到被告方的授权或认可。原告方则称，原告在被告处购买商品房一事从始至终都由刘军负责接洽，且刘军此前从未向原告告知其职务发生变动。在获知原告购买商铺之意后，刘军更是以被告公司老板与电商园老板系同一人为由极力促使原告购买电商园商铺。由此，无论刘军与原告协商变更解除《狮江壹号商品房认购协议》时是否为被告工作，刘军的种种行为都让原告足以相信其具备相应的代理权限。一审法院认为，（一）刘军在其证言中明确证明该置换方案取得了被告公司老板曾敏华的同意；（二）叶少荣的视频录音录像资料中的相关内容“叶：刘军就说这个店面你们买了，那时候说要抵狮江壹号的呀，但是抵不了呀，狮江壹号是狮江壹号，电商园是电商园。”“蒲：因为当时大股东是他们老板嘛，他同意了价格嘛。”“叶：我知道价格，我也和你说了，没问题只要你们的账理好。”“蒲：就我们的钱拿过来对吧。”“叶：对，只要你们把钱付了这个店面就是你们的。”“蒲：16年到你们备案嘛，写那个林英的底子嘛。”“叶：应该是17年，我们电商销售就在17年，18年也没销售”等，从侧面佐证了刘军相关证言的真实性；而且从常理来看，如果刘军关于铅山电商园与狮江壹号是同一个老板曾敏华以及相关置换方案取得了曾敏华的同意的有关证言不成立，那么铅山电商园的销售人员应该不可能与原告方进行如此对话的；（三）被告方未举证证明原告方知晓刘军提出该置换方案时是否为被告工作。因此，原告方的相关陈述与刘军的相关证言所表述的事实具有高度可能性，刘军的相关营销行为也足以让原告方相信刘军具备相应的代理权限。在此基础上，结合被告已将原告预订的商品房另售他人的事实，可以认定原、被告已经协商变更解除了认购狮江壹号商品房的协议，现因相关置换方案一直未能实现，原告起诉要求被告返还全部购房款143,383元于法有据，应予支持。综上所述，一审法院认为，原告林英与被告恒美置业公司已经协商解除了狮江壹号9幢3单元17Ａ05室商品房的认购协议，因双方协商的置换方案未能实现，被告理应向原告返还全部购房款项，并应自其将该商品房另售于他人之日亦即认购协议实际解除之日（2017年3月31日）起，依法向原告支付相应的利息。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、被告江西省恒美置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告林英购房款人民币143,383元，并自2017年3月31日起按年利率6%向原告林英支付利息至本案案款付清之日止；二、驳回原告林英的其他诉讼请求。二审期间，上诉人江西省恒美置业有限公司与被上诉人林英均未提交新证据。双方当事人向原审法院提交的证据材料已全部向本院随案移送，本院经审查核实，对其证据效力予以确认。本院二审查明的事实与原一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人林英是否存在违约行为，本案是否应适用定金罚则。上诉人主张被上诉人未按时足额付清首付款，存在违约行为，本院认为，被上诉人不存在违约行为，首先，被上诉人与上诉人首次签订狮江壹号商品房认购协议时间为2014年12月5日，而上诉人主张首付款增加所依据的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》下发于2015年3月30日，上诉人以双方合意之后出台的政策约束被上诉人并以此主张被上诉人违约明显于法无据。且上诉人在2015年10月14日出具的狮江壹号签约付款清单中明确写明“补交首付款73383元”，上诉人按该付款清单要求于第二日缴纳了73383元，可视为上诉人与被上诉人对付款时间、付款金额已作重新约定，且被上诉人已按付款清单的约定履行了合同义务。其次，根据刘军证言等证据，可认定以下事实，自2015年10月15日被上诉人向上诉人交纳了第三笔款项后，双方就首付款比例问题未能协商一致，导致一直未能签订商品房买卖合同。之后，刘军于2017年年初向被上诉人夫妇提出“用狮江壹号商品房的首付款作为定金来置换电商园的店铺”的方案，并得到被上诉人的同意，可视为狮江壹号商品房认购协议双方已合意解除。关于是否要适用定金罚则，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外……”本案中，首先如前所述，被上诉人不存在违约行为，当然无须适用定金罚则。其次，虽然被上诉人三次交款时间超过了认购协议规定的期限，但彼时上诉人并未向被上诉人主张适用定金罚则，而是以向被上诉人出具狮江壹号签约付款清单的形式要求被上诉人继续支付首付款，定金遂转化为购房首付款，上诉人出具的付款清单应视为对商品房认购协议内容的变更，故不再适用商品房认购协议中约定的定金条款。综上，江西省恒美置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5729元，由上诉人江西省恒美置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 虹审判员 余林娣审判员 徐迎风二〇二〇年十二月十一日书记员 程建军