黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6358号上诉人（一审被告）：郑志远，男，1984年5月17日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：孙成香，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：迟元珍，男，1990年9月28日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：白志金，黑龙江金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯，黑龙江金诺律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黑龙江东建房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市开发区南岗集中区燕山路******。法定代表人：侯昭霞，执行董事。委托诉讼代理人：侯昭中，男，1957年8月15日出生，汉族，该公司总经理，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人郑志远因与被上诉人迟元珍、黑龙江东建房地产开发有限公司（以下简称东建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。郑志远上诉请求：撤销一审判决，驳回迟元珍的起诉。事实与理由：一、一审判决中关于案涉房屋所有权人的认定有误。根据法律规定，不动产所有权人是以登记为准，案涉房屋是由东建公司开发建设，在未完成不动产初始登记前，房屋的所有权人仍为东建公司。通过本案一审查明的事实，郑志远、迟元珍均与东建公司签订了房屋买卖合同，均未办理不动产初始登记，因此该房屋截止目前为止所有权人仍是东建公司。而一审判决在没有任何关于不动产登记相关证据的情况下，认定迟元珍为房屋所有权人系认定事实错误。二、郑志远、迟元珍均为房屋买卖合同的债权人，具有平等的法律地位，一审判决认为郑志远与东建公司签订的关于案涉房产的买卖合同，因为损害了迟元珍的利益而无效错误。损害他人利益必须以他人享有权利为前提，而迟元珍基于与东建公司之间的房屋买卖合同享有的是债权，郑志远同样与东建公司签订了房屋买卖合同，也享有债权，而债权具有平等性。既然郑志远与迟元珍双方均享有平等的债权，又何来谁损害谁一说？实际上迟元珍如果认为东建公司没有按照合同约定履行义务，应当依据其签订的合同主张违约责任，而无权确认郑志远与东建公司的合同效力。迟元珍辩称：一审判决认定的迟元珍与东建公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，确认郑志远与东建公司签订的《商品房买卖合同》无效正确。郑志远主张一审法院认定了房屋的所有权，即进行了确权，但这不是一审判决的判项内容。一审法院认定抵押权无效，郑志远并非是因房屋买卖合同而形成的债权人。另案（2018）黑0102民初7139号民事判决书认定，迟新明并非道里区河润街房产所有权人，其无权处分该财产，迟新明的处分行为并没有得到房屋所有权人追认而无效，抵押权未设立。郑志远对道里区河润街的房产也不享有抵押的优先受偿权。这一认定已经说明郑志远并非是以房屋买卖合同为依据的债权人，涉案房产的抵押不成立，已经予以确定。迟元珍购房以后，不仅付清了房款，也交纳了更名费3万元，而且占有使用房屋至今，只是因东建公司的行为而没有办理产权预登记，这绝不是郑志远所称的一般债权人。即使说抵押房产进入执行程序，迟元珍也可以提出执行异议，符合排除执行的要件。东建公司辩称：案涉房屋是东建公司为郑志远办贷款抵押用的，应郑志远的要求办理的登记。同意一审判决，不同意郑志远的上诉主张，该问题另案已经处理了。迟元珍向一审法院起诉请求：1.判令东建公司与郑志远所签署的关于哈尔滨市道里区河润街1号A栋1-2层103室房产的买卖合同无效，撤销上述房产的网签合同。2.判令东建公司继续履行与迟元珍的房屋买卖合同，完成网签，并在条件具备时协助迟元珍办理产权登记。一审法院查明：案外人迟新明与迟元珍系父子关系。2014年5月20日，迟元珍与东建公司签订《商品房买卖合同》，约定：迟元珍购买位于哈尔滨市××河××街××房屋，金额为665万元。东建公司应当在商品房交付使用后270日内，持办理权属登记需由东建公司提供的资料到产权登记机关备案。当日，东建公司向迟元珍出具收据，载明收到A栋103号1-2层房款（金凯国际）665万元。2015年5月11日东建公司向郑志远借款320万元并签订借款合同。迟新明在同日出具担保承诺书，承诺：其作为哈尔滨市××河××街××房产产权人，自愿为东建公司贷款提供担保，担保期限为6个月，担保的抵押物为上述房产，如东建公司未能按时偿还贷款，迟新明同意用上述房产承担连带责任。同日，郑志远出具承诺书，承诺：位于哈尔滨市××河××街××号商服价值为665万元，作为借款320万元的抵押物。郑志远承诺借款人东建公司贷款全部还清时，郑志远将上述房产及《商品房买卖合同》、发票一并退还给东建公司，并协助其办理相关手续。2015年5月11日案涉房产联机备案登记在郑志远名下。郑志远于2018年7月4日向一审法院提起诉讼，要求东建公司、侯昭中、黄巧荣共同返还借款本金320万元、利息及支付律师费；要求迟新明对上述债务承担连带责任。一审法院于2018年11月30日作出（2018）黑0102民初7139号民事判决书，判决东建公司、侯昭中、黄巧荣偿还郑志远借款本金、利息及律师费，认定迟新明并非案涉房产的所有权人，其无权处分该房产，迟新明的处分行为并未得到房屋所有权人追认，其处分行为无效，抵押权未设立。东建公司、郑志远不服该判决上诉于哈尔滨市中级人民法院，后哈尔滨市中级人民法院于2019年5月27日作出（2019）黑01民终2345号民事裁定书，裁定准许郑志远、东建公司撤回上诉。案涉房产一直由迟元珍占有使用。一审法院认为，迟元珍与东建公司签订的《商品房买卖合同》、郑志远出具的承诺书系当事人的真实意思表示，合法有效。郑志远、东建公司在庭审中均承认郑志远与东建公司不存在房屋买卖合同关系，案涉房产联机备案在郑志远名下系因东建公司向郑志远借款，案外人迟新明以案涉房产为东建公司的该笔债务向郑志远提供抵押担保。郑志远、东建公司主张案涉房产的实际所有权人系迟新明，但案涉房产的房屋买卖合同中买受人为迟元珍，迟新明并非案涉房产的所有权人，其无权处分该房产。且郑志远、东建公司未举示证据证明迟新明的处分行为得到迟元珍的追认，故迟新明的处分行为无效，关于案涉房产的抵押权未设立。东建公司在明知案涉房产产权人为迟元珍的前提下仍与郑志远签订案涉房产的买卖合同并将该房产联机备案在郑志远名下，上述行为并未得到迟元珍的同意，故东建公司与郑志远签订的关于案涉房产的买卖合同因损害了迟元珍的利益而无效，郑志远与东建公司应撤销网签联机备案手续。东建公司应按照其与迟元珍签订的房屋买卖合同约定完成案涉房产的网签备案手续等附随义务。关于迟元珍要求东建公司在条件具备时协助其办理产权登记的诉讼请求，因迟元珍未举示证据证明已达到可以办理产权登记的条件，且东建公司能否协助其办理产权登记尚属于未知状态，故一审法院对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第二项、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认东建公司与郑志远签订的关于哈尔滨市××河××街××房产的《商品房买卖合同》无效，东建公司与郑志远于判决生效之日起十日内撤销关于上述房产的联机备案手续；二、东建公司于判决生效之日起十日内协助迟元珍办理位于哈尔滨市××河××街××房产的网签联机备案手续；三、驳回迟元珍其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均无新证据向法庭举示。二审另查明：另案（2018）黑0102民初7139号民事判决书认定事实，“2015年5月11日，郑志远出具《承诺书》认可，以道里区河润街1号A栋1—2层103号房产作为借款3200000元的抵押物，待东建公司贷款全部还清时，将上述房产及商品买卖合同、发票一并退还借款人侯昭中，并协助其办理相关手续。”该判决认为，“郑志远对道里区河润街房产不享有抵押的优先受偿权”，并驳回了郑志远要求迟新明对东建公司、侯昭中、黄巧荣的债务承担连带责任的诉讼请求。郑志远在本案一审庭审中辩称，“案涉房屋由郑志远与东建公司签订《商品房买卖合同》并办理了网签，是迟新明对自己权利的处分，通过双方的承诺可以看出，双方都同意待东建公司偿还完贷款后方才将手续交回，因此迟元珍诉请条件未成就。”“东建公司与郑志远以案涉房屋签订《商品房买卖合同》为贷款做担保，经过了迟元珍父亲的同意，并不存在侵害所谓第三人利益的问题。”本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于郑志远与东建公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，根据双方当事人陈述及一审查明的事实，郑志远与东建公司签订的《商品房买卖合同》名为房屋买卖实际上是东建公司为郑志远民间借贷提供的抵押担保，签订该合同的目的是为了办理联机备案手续，以便于后续实现担保的功能。郑志远与东建公司签订的《商品房买卖合同》系双方之间虚伪意思表示，当事人之间达成一致的真实意思表示即隐匿行为是将案涉房屋作为借款合同的担保。根据上述法律规定，案涉《商品房买卖合同》本身作为伪装行为无效，而借款担保法律关系已在另案（2018）黑0102民初7139号民事判决书中被认定为该抵押权未设立，郑志远对案涉房屋不享有抵押权。因此，一审法院认定郑志远与东建公司之间签订的《商品房买卖合同》无效，并无不当。关于迟元珍请求撤销将案涉房屋联机备案在郑志远名下的行为依据是否充分的问题。因郑志远与东建公司签订的《商品房买卖合同》无效，针对案涉房屋的抵押权也被另案认定未设立，故一审法院判决撤销关于案涉房产联机备案在郑志远名下的行为，亦无不当，郑志远的上诉请求不能成立。另，案涉房屋并未办理产权登记到迟元珍名下，一审判决表述“案涉房产产权人为迟元珍”不当，本院予以纠正。综上，一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郑志远负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  赵 晟审判员  张禹珩二〇二〇年十二月四日书记员  于文娟