湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初14416号原告：郑某，男，汉族，住长沙市雨花区。原告：卓某，男，汉族，住福建省福州市鼓楼区。以上两原告共同委托诉讼代理人：赵某，律师。被告:长沙某佳商业管理有限公司。法定代表人：胡某，总经理。委托诉讼代理人：陈某某，律师。第三人：中国某某通信有限公司长沙市分公司。负责人：伍某，总经理。委托诉讼代理人：罗某,律师。原告郑某、卓某与被告长沙某佳商业管理有限公司（以下简称某佳公司）及第三人中国某某通信有限公司长沙市分公司（以下简称联通公司长沙分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑某及两原告的共同委托诉讼代理人赵某，被告某佳公司的委托诉讼代理人陈某某，第三人联通公司长沙分公司的委托诉讼代理人罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑某、卓某向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除郑某、卓某与某佳公司之间的房屋租赁合同；2.判令某佳公司及联通公司长沙分公司按照水电物业可以正常独立使用的状态向郑某、卓某立即腾退所占用的房屋；3.判令某佳公司支付租金及利息损失（其中租金自2020年3月1日起至起诉之日止按税后年租金100万元的标准计算，利息损失以拖欠的50万元租金为基数自2020年2月15日起至清偿日止按年利率6%的标准计算，至起诉日止拖欠的租金为40万元、利息为25000元，合计425000元）4.判令某佳公司向郑某、卓某支付违约金20万元；5.判令某佳公司及联通公司长沙分公司共同向郑某、卓某支付房屋占用费（自起诉之日起至实际腾房之日止，按税后年租金100万元的标准计算）。诉讼过程中，郑某、卓某自愿同意第三人联通公司长沙分公司使用案涉房屋至2021年1月15日止。事实与理由：原告卓某系原告郑某的姐夫。二人先后在长沙市××路××号凯旋国际商业楼（某佳电脑城）购置了1057号、1056号两套商铺用于出租。2019年12月23日，原告郑某就自己名下1056号商铺及受卓某委托管理的1057号商铺（面积为186.64平方米）与被告某佳公司签订续租的《房屋租赁合同书》，约定租赁期限自2020年3月1日起至2025年12月31日止，年租金标准为税后100万元，从第三年开始递增，递增比例为3%。每半年支付6个月房租，每年的2月20日和8月20日为付款日期。逾期两月个以上付款的，应处违约金20万元并将房屋恢复原状归还给出租方。合同签订后，某佳公司未依约支付租金，原告多次催促未果，向第三人联通公司长沙分公司通知腾房。由于某佳公司既不支付租金也不将房屋返还给原告，已构成违约，请求判如所请。被告某佳公司辩称，拖欠原告租金属实，但非恶意拖欠。由于这几年市场行情恶化，加之今年爆发了疫情，被告某佳公司经营受到影响，请求原告响应国家号召，减免一到两个月的房屋租金。减免后拖欠的租金应当支付，但不应当计算利息和违约金，双方在合同中约定的违约金标准过高，请求人民法院依据合同法及司法解释的相关规定，降低违约金标准，或按照市场报价利率进行计算。第三人联通公司长沙分公司述称，1.原被告之间的合同是否解除，请人民法院裁决。某佳公司将涉案房屋租赁给第三人联通公司长沙分公司，第三人联通公司长沙分公司与某佳公司之间的房屋租赁合同于2023年1月15日到期，第三人承租该房屋后投入了大量的装修费用，并招聘了大量的营业人员，若原被告之间的合同解除导致第三人联通公司长沙分公司无法继续使用涉案房屋，将对第三人联通公司长沙分公司造成巨大损失。基于公平原则，请求法院不予解除原被告之间的房屋租赁合同；2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，次承租人承担房屋占用费的前提是承租人与出租人之间的合同解除，现原被告之间的合同是否解除仍处于待判决状态，原告郑某、卓某要求第三人自起诉之日起支付房屋占用费缺乏法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：郑某系长沙市芙蓉区车站中路**鸿运凯旋国际**房屋的所有权人，卓某系长沙市系长沙市芙蓉区车站中路**鸿运凯旋国际**房屋的所有权人。自2010年左右开始承租郑某、卓某的上述房屋用于对外出租，至今已十年。2019年12月23日，郑某代表其本人并受卓某的委托与某佳公司续签一份《房屋租赁合同》，约定郑某将位于长沙市芙蓉区××路××号××楼××号××号房屋出租给某佳公司使用，面积为186.64平方米，租赁期限自2020年3月1日起至2025年12月31日止。租金为税后100万元／年，从第三年开始递增，递增比例为年租金的3%。某佳公司每半年预支付6个月房租，每年2月20日和8月20日为付款日期。如某佳公司逾期两个月以上，未缴纳按约定应当缴纳的各项费用，已经给郑某造成严重损害的，郑某有权解除合同，且某佳公司应当处以20万元违约金，将房屋复原归还给郑某。2020年1月13日，某佳公司与第三人联通公司长沙分公司签订《商铺租赁服务合同》，约定某佳公司将坐落于长沙市××路××号的“某佳电脑城”第1层第1号（对应产权证156号、157号铺位）出租给联通公司长沙分公司使用，该商铺面积为136平方米，租赁期限为三年，自2020年1月1日至2023年1月15日止，免租期为15天。合同签订后，联通公司长沙分公司向某佳公司支付了2020年1月16日至2021年1月15日期间的房屋租金。但某佳公司未依约向郑某、卓某支付租金。郑某、卓某遂向本院提起诉讼。另查明，2020年上半年，受新冠肺炎疫情的影响，某佳公司经营受损。诉讼过程中，郑某、卓某同意减免某佳公司1个月的房屋租金。本院认为，郑某、卓某与某佳公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。本案中，郑某、卓某已依约将涉案房屋交付给某佳公司使用，但某佳公司未依约支付租金，逾期超半年以上，已构成违约，根据合同约定及依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十七条之规定，郑某、卓某有权要求解除《房屋租赁合同》。郑某、卓某向本院起诉后，本院于2020年10月20日向某佳公司送达了起诉状副本，故郑某、卓某要求解除合同的通知已于2020年10月20日到达某佳公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，本院确认原告郑某、卓某与被告某佳公司的《房屋租赁合同》已于2020年10月20日解除。合同解除后，某佳公司应当向郑某、卓某支付拖欠的房屋租金并按照合同约定将涉案房屋复原归还给郑某、卓某，否则应按照租金标准支付房屋占用费。根据查明的事实，联通公司长沙分公司已向某佳公司支付了截至2021年1月15日的租金。诉讼过程中，郑某、卓某自愿同意联通公司长沙分公司占有使用涉案房屋至2021年1月15日止，故合同解除后至2021年1月15日期间的房屋占用费，应由某佳公司按照房屋租金标准向郑某、卓某支付。郑某、卓某自愿同意减免一个月的房屋租金，经计算，扣除一个月的租金后，某佳公司应向郑某、卓某支付房屋租金及截至2021年1月15日的占用费合计791667元（100万元÷12个月×9.5个月）。联通公司长沙分公司应于2021年1月15日前将房屋腾空并返还给郑某、卓某，如逾期未腾退房屋，应按房屋租金标准即100万元/年向郑某、卓某支付自2021年1月16日起至实际腾退之日止的房屋占用费。郑某、卓某要求某佳公司支付逾期付款的利息，同时要求某佳公司支付违约金20万元，由于该两项请求均属于某佳公司未按期支付租金所产生的违约后果，性质相同，不应重复计算。本院结合郑某、卓某的实际损失、某佳公司的过错程度及新冠肺炎疫情影响等实际情况，确定由某佳公司共计按一个月的房屋租金标准向郑某、卓某支付违约金83333元，对郑某、卓某主张的逾期付款利息及超出部分的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认郑某、卓某与长沙某佳商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年10月20日解除；二、长沙某佳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向郑某、卓某支付截至2021年1月15日的房屋租金及占用费791667元；三、长沙某佳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向郑某、卓某支付违约金83333元；四、中国某某通信有限公司长沙市分公司于2021年1月15日前将房屋腾空并返还给郑某、卓某，逾期应自2021年1月16日起按1000000元/年的标准向郑某、卓某支付房屋占用费至实际腾退之日止；五、驳回郑某、卓某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取6275元,由长沙某佳商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  伍君芳二〇二〇年十二月四日法官助理张依书记员某林