广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21557号上诉人（原审被告）：广州君源置业有限公司，住所地：广东省广州市从化区。法定代表人：莫镇江，该司执行董事。委托诉讼代理人：陆泽娴，广东正大方略律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘汶清，男，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：张才丰，广东政衡律师事务所律师。上诉人广州君源置业有限公司（以下简称君源置业公司）因与被上诉人刘汶清商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初2236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理本案。上诉人君源置业公司代理人陆泽娴，被上诉人刘汶清代理人张才丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君源置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，并驳回刘汶清的全部诉讼请求；2.判决刘汶清承担本案的全部诉讼费用。事实与理由如下：一审法院认定事实错误，错误认定《协议书》未具体约定免除君源置业公司逾期办理不动产权证的责任，而认定君源置业公司需要承担涉案房屋逾期办理不动产权证的违约责任。君源置业公司、广州金致源物业管理有限公司（以下简称金致源物业公司）与刘汶清协商一致于2016年8月4日签订《协议书》，约定由君源置业公司在办证期间免除涉案房屋的物业管理费。君源置业公司签订《协议书》的初衷是为了能通过免除和代缴涉案房屋物业管理费的形式免除其逾期办证的违约责任，刘汶清亦表示同意不追究君源置业公司逾期办证的责任，而且君源置业公司已经根据《协议书》约定免除了涉案房屋2015年8月至2017年3月的物业管理费，同时向广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司（以下简称碧桂园物业公司）代缴涉案房屋的物业管理费的时间从2017年4月至2019年3月止，至此，君源置业公司一直按照约定完成免除和代缴物业费合计31492.9元。《协议书》是刘汶清同意通过代缴物业管理费免除君源置业公司办证的违约责任的事实依据，否则君源置业公司没有任何理由在没有利益的情况下同意免除和代缴涉案房屋3万多元的物业费，而刘汶清出尔反尔向法院起诉，其行为违背了合同法规定的公平和诚实信用原则。另根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”在刘汶清无相反证据证明其在签订《协议书》时并不同意通过免除和代缴物业费的方式免除君源置业公司逾期办证责任的，法院应该按照高度盖然性的证据标准，确认《协议书》约定了免除君源置业公司逾期办理不动产权证的责任，判决君源置业公司无需再承担逾期办理涉案房屋不动产权证的违约责任。刘汶清二审答辩称其认为一审判决是正确的，君源置业公司的上诉事实和理由缺乏事实与法律依据，恳请二审法院予以驳回。刘汶清从来没有做出过意思表示放弃要求君源置业公司承担逾期办证的违约责任。刘汶清于2020年5月12日向一审法院起诉请求：1.君源置业公司向刘汶清支付逾期办证违约金71725.62元；2.君源置业公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋为广州市从化区从化金泉山庄翠泉环路34号101房，建筑面积318.11平方米，所有权人为刘汶清，登记日期为2019年8月7日。2013年11月10日，刘汶清与君源置业公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定刘汶清购买君源置业公司开发的广州市从化区从化金泉山庄翠泉环路34号（VC14-2）101房，建筑面积317.37平方米，总金额为1904220元。合同第二十一条约定，君源置业公司应当在涉案房屋交付之日起不超过210个工作日到房地产登记机构为刘汶清办妥产权登记，并将以刘汶清为产权人的房地产权证交付刘汶清。第二十二条约定，刘汶清委托君源置业公司办理产权登记的，如果君源置业公司未履行相关义务造成刘汶清不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得房地产权证的，君源置业公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向刘汶清支付违约金。第三十一条、第三十二条约定，本合同未尽事宜，可签订补充协议作为本合同附件；本合同附件与正文具有同等法律效力。附件七补充协议中第三条约定，君源置业公司应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付刘汶清使用。第八条第5款约定，非因君源置业公司原因造成刘汶清不能按期办理房地产权证的，君源置业公司不承担任何责任；第6款约定，君源置业公司应当在该商品房交付之日起360日内到房地产登记机构办理该房屋的产权登记手续。君源置业公司逾期办证的，从逾期之日起，未满一年的，以一年总额不超过已付房款的1%为基数，按照实际延迟天数向刘汶清支付违约金，每满一年君源置业公司按已付房款的1%向刘汶清支付违约金。双方还约定了其他相关权利义务。2014年3月14日，广州市人民政府办公厅发布穗府办[2014]12号《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》，其中第五（五十一条）规定，明确已出让地块的地下空间土地出让金缴交标准。原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负**按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50%计收土地出让金，地下负**及以下面积按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的25%计收土地出让金。本意见实施前已办理产权登记的，不再计收或补缴土地出让金。该实施意见自发布之日起施行，有效期为3年。2014年10月2日，刘汶清向君源置业公司支付全部购房款1904220元，并于2014年11月10日收楼。2015年12月31日，君源置业公司单方作出《温馨提示》，说明“根据《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办[2014]12号）第51条规定，政府对地下空间部分需补征土地出让金。自该规定出台后，广州市相关部门为各商品房项目逐步办理补征手续。由于您所购买的商品房正处于政府办理补征土地出让金阶段，尚待政府拟定补征标准予以办理。因此，待政府部门办理完毕补征地下空间的土地出让金手续后，我司将尽快为您办理所购商品房的《不动产权证》。”2016年8月4日，刘汶清、君源置业公司、金致源物业公司三方签订《协议书》，约定三方统一并承诺在涉案房屋不动产权证办理期间，免除VC14-02房业主刘汶清的物业管理费（不包含水电费等由业主使用而产生的费用），由君源置业公司代刘汶清支付至金致源物业公司。金致源物业公司已收取的2015年8月至2016年6月合计11个月的管理费，收楼预缴3个月管理费不予退回。另，购买别墅赠送的6个月管理费，上述合计共20个月管理费，将于不动产权证出证次日起顺延抵扣，直至抵扣完成。一审庭审中，刘汶清自述如果41个月的物业管理费的代缴是明确属实，刘汶清同意先行根据上述协议扣20个月的物业管理费，剩余21个月用于抵扣违约金。2018年9月12日，刘汶清出具《协议书》，其中载明刘汶清于2012年10月购买涉案房屋，至签署本协议之日止多次联系、催促君源置业公司办理产权证，但君源置业公司不予回复。另要求君源置业公司赔偿刘汶清80万元，可多给1年时间给君源置业公司办理产权证，否则按合同约定足额赔偿。刘汶清在落款处签名捺印，“御湖城签约室售后部冯莉芳”载明“已收该协议书原件”。2018年10月12日，一审法院立案受理原告邱琳、旷永湘与被告广州君源置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，邱琳、旷永湘提出诉讼请求：“1.广州君源置业有限公司向邱琳、旷永湘支付逾期办理产权登记的违约金（违约金以2475624元为基数，从2014年11月11日计至邱琳、旷永湘起诉之日即2018年10月12日止，每日按房屋总价款0.05%计算，共计1772546.78元）；2.广州君源置业有限公司承担本案的全部诉讼费用。”一审法院于2018年12月28日出具（2018）粤0117民初3899号民事判决，其中查明：“2017年3月27日，广州市人民政府办公厅于2017年3月27日发布的《广州市人民政府办公厅关于延续实施穗府办[2014]12号文件的通知》，将《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办[2014]12号）的有效期延长至2017年10月1日。另查，一审法院向广州市从化区国土资源和规划局发函了解本案相关情况，该局于2018年11月23日复函一审法院，主要内容为：1.君源置业公司于2016年10月27日向该局申请办理‘从化金泉山庄’项目VA、VB、VC区一期二期补缴地下空间出让金业务，双方2017年1月4日签订协议，君源置业公司于2017年3月1日缴纳地下空间出让金10484307元，于3月2日缴交逾期缴交出让金27天的违约金2803076.29元，并办理完税手续。2017年4月11日，该局出具《业务办结确认书》；2.君源置业公司于2017年5月11日向该局申请办理‘从化金泉山庄’项目地上建筑面积调整和地下空间补缴出让金业务，双方2017年10月17日签订协议，君源置业公司于2017年11月22日缴交32684336元，于11月23日缴交逾期缴交出让金7天的违约金228790.35元，并办理完税手续。2017年11月30日，该局出具《业务办结确认书》；3.2018年9月3日，君源置业公司向该局提供涉案楼盘的相关资料进行不动产初始登记（大确权），但提供资料不齐全，不能办理；2018年9月10日君源置业公司因系统数据不齐，要求该局在阳光家缘网退案。”并依法判决：“一、被告广州君源置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期办证违约金（以2475624元为基数，从2015年11月6日起至2018年10月12日至，按照年息1%的标准计付）给原告邱琳、旷永湘；二、驳回原告邱琳、旷永湘的其他诉讼请求。”君源置业公司不服提出上诉，广东省广州市中级人民法院于2019年3月26日作出（2019）粤01民终2620号民事判决，依法判决驳回上诉，维持原判。另查，君源置业公司通过中国建设银行向碧桂园物业公司支付了涉案小区2017年4月至2018年6月的物业管理费共932244.8元、2018年10月至2019年3月的物业管理费共542442.96元。2020年6月3日，碧桂园物业公司出具《证明书》，载明“广州君源置业有限公司已向我司代缴了业主刘汶清位于从化金泉山庄翠泉环路34号（VC14-2）房产自2017年4月至2019年3月期间的物业管理费，合计已代缴金额为22903.92元。”2020年6月12日，金致源物业公司出具《证明书》，载明“广州君源置业有限公司已向我司代缴了业主刘汶清位于从化金泉山庄翠泉环路34号（VC14-2）房产自2016年7月至2017年3月期间的物业管理费，合计已代缴金额为8588.97元。”一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。关于君源置业公司应否承担逾期办证违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，双方当事人协商一致，可以变更合同。本案中，《广州市商品房买卖合同（预售）》第三十二条约定该合同附件与正文具有同等法律效力，而附件七合同补充协议中第三条约定，君源置业公司应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付刘汶清使用。第八条第3款约定，如君源置业公司在办理产权登记时出现补交土地出让金等客观情况，刘汶清同意给予90个工作日宽限期，宽限期内不追究君源置业公司的违约责任。第6款约定，君源置业公司应当在该商品房交付之日起360日内到房地产登记机构办理该房屋的产权登记手续。刘汶清实际收楼日期为2014年11月10日，因君源置业公司需补交土地出让金，给予90个工作日的宽限期，故君源置业公司应在2016年3月17日前到房地产登记机构为刘汶清办理产权登记。而君源置业公司实际于2019年8月7日才为刘汶清办妥产权登记，故逾期办证期间为2016年3月17日至2019年8月6日。君源置业公司提出因广州市人民政府办公厅于2014年3月14日发布的《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办[2014]12号）第五十一条的规定，导致君源置业公司需补缴土地出让金，属于政策变化出现情势变更，以及政府部门的原因导致办证延迟，根据双方签订的补充协议第八条第5款的约定，君源置业公司应当免除违约责任。一审法院认为，上述穗府办[2014]12号发布的时间是2014年3月14日，君源置业公司自2016年3月17日起逾期办证，此期间长达两年，君源置业公司有充分的时间可以筹集资金办理出让金业务，但君源置业公司直至2016年10月27日才申请办理涉案项目VA、VB、VC区一期二期补缴地下空间出让金业务，君源置业公司作为房地产开发商应留有资金应对商业风险，君源置业公司没有在合理的时间内缴纳出让金拖延了办证时间，故其认为此符合合同约定的“非君源置业公司原因”导致办证延迟，主张免责，理据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院认定君源置业公司应在逾期办证期间承担相应的违约责任。关于刘汶清主张君源置业公司支付逾期办证违约金71725.62元的问题。根据刘汶清与君源置业公司在《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十二条、第三十一条、第三十二条，《补充协议》第八条第六款的约定，君源置业公司应自逾期办证之日起每日按该商品房总价款0.05%的标准向刘汶清支付违约金，未满一年的，以一年总额不超过已付房款的1%为基数，按照实际延迟天数向刘汶清支付违约金，每满一年君源置业公司按已付房款的1%向刘汶清支付违约金。另外，君源置业公司逾期办证期间为2016年3月17日至2019年8月6日，购房总价款为1904220元，综上，违约金计算为64534.8元（1904220元×1%×3年+1904220元×1%÷365天×142天）。关于君源置业公司抗辩刘汶清2017年5月8日前的诉讼请求已经超过诉讼时效的问题。君源置业公司于2016年3月17日开始逾期办证，刘汶清于2018年9月12日签订《协议书》，并载明于2012年10月至2018年9月期间多次催促君源置业公司办证，并要求君源置业公司赔偿。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定，诉讼时效期间中断，应重新计算，故截止到起诉之日，诉讼时效期间尚未届满。对于君源置业公司的抗辩，无法律依据，一审法院不予采纳。关于君源置业公司代缴的物业管理费抵扣违约金问题。君源置业公司主张其与刘汶清在《协议书》中的约定，目的是以代支付物业费用于抵扣君源置业公司全部的违约责任，其代缴物业费后不再另外支付违约金。但在《协议书》中，并无相关约定体现君源置业公司上述主张，故对于君源置业公司该项主张，于法无据，一审法院不予支持。根据金致源物业公司与碧桂园物业公司出具的证明书以及君源置业公司提交的转账单据，君源置业公司已代刘汶清实际支付逾期办证期间中2016年7月至2019年3月共32个月的物业管理费，君源置业公司称已代缴共41个月物业管理费，无事实与法律依据，一审法院不予采纳。因刘汶清同意抵扣违约金，为减少讼累，君源置业公司代刘汶清支付的物业管理费31492.9元应予部分抵扣君源置业公司应付的违约金。至于《协议书》中提到的不动产权证出证后顺延抵扣20个月的管理费，该费用根据约定不在君源置业公司违约期间内，本案不予处理。综上，刘汶清主张君源置业公司支付逾期办证违约金71725.62元，一审法院依法支持33041.9元（64534.8元-31492.9元），多出部分，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，一审法院于2020年7月31日作出判决：一、被告广州君源置业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘汶清支付违约金33041.9元。二、驳回原告刘汶清其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费797元（原告已预交），由原告刘汶清负担430元，由被告广州君源置业有限公司负担367元。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对君源置业公司的上诉请求与刘汶清的答辩意见，分析如下：本案双方二审争议的焦点为刘汶清是否通过签订《协议书》约定由君源置业公司代缴2015年8月至2017年3月的物业管理费而免除了君源置业公司逾期办证的违约责任？根据君源置业公司与、金致源物业公司、刘汶清于2016年8月4日签订的《协议书》约定：“业主刘汶清于2013年11月购买广州市从化金泉山庄别墅自编号：VC14-02房房产，三方由于各种原因至今未完成不动产权证的办理手续，经三方协商，甲、乙、丙三方同意并承诺在不动产权证办理期间，免除VC14-02房业主刘汶清的物业管理费（不包含水电费等由业主使用而产生的费用），由甲方代丙方支付至乙方。乙方已收取的2015年8月至2016年6月合计11个月管理费，收楼预缴3个月管理费（不予退回）。另，购买别墅赠送的6个月管理费，上述合计共20个月管理费（详见附件），将于不动产权证出证次日起顺延抵扣，直至抵扣完成。”由此可见，有关金致源物业公司已收取的2015年8月至2016年6月合计11个月管理费，刘汶清收楼预缴的3个月管理费，以及购买别墅赠送的6个月管理费，前述合计共20个月管理费，按上述约定是用于抵扣不动产权证出证次日起的物业管理费的。因一审庭审时，刘汶清表示，如41个月的物业管理费的代缴是明确属实的，其同意先行根据上述协议扣20个月的物业管理费，剩余21个月用于抵扣违约金，言下之意，刘汶清仅同意君源置业公司代其缴纳的物业管理费用于抵扣21个月的违约金，其余抵扣20个月的物业管理费与上述约定抵扣的20个月物业管理费期间一致属抵扣不动产权证出证次日起的物业管理费。碧桂园物业公司出具的《证明书》，证明君源置业公司代刘汶清缴纳了涉案房屋2017年4月至2019年3月期间的物业管理费合计22903.92元。而金致源物业公司出具的《证明书》，证实君源置业公司代刘汶清缴纳了2016年7月至2017年3月期间的物业管理费合计8588.97元。综上，涉案房屋2016年7月至2019年3月合共32个月期间的物业管理费，均由君源置业公司代刘汶清缴付。至于2015年8月至2016年6月共11个月的物业管理费，现无证据证明君源置业公司代刘汶清缴付，故君源置业公司称已代缴共41个月的物业管理费无事实依据，本院不予采纳。因刘汶清同意君源置业公司代缴的物业管理费抵扣违约金，为减少诉累，一审法院将君源置业公司代刘汶清支付的物业管理费31492.9元抵扣君源置业公司应付的违约金并无不当，本院予以维持。至于《协议书》中提到的不动产权证出证次日起顺延抵扣的20个月管理费，因该期间不在君源置业公司违约期间，本案不予处理。综上，本案君源置业公司主张免除刘汶清物业管理费，该司不需再承担逾期办证违约金的主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，君源置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费734元，由广州君源置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二〇年十二月八日书记员  颜旭怀王日平