广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初11230号原告：江火燕，女，1976年1月5日出生，汉族，住清远市清城区****丽盈苑三梯5层03号，公民身份号码441************923。委托诉讼代理人：李伟东，情况同下，系原告丈夫。原告：李伟东，男，1972年4月5日出生，汉族，住清远市清城区****丽盈苑三梯5层03号，公民身份号码440************632。被告：清远市侨阳房地产有限公司，住所地：清远市小市新城**区丽清花园售楼部。法定代表人：骆丽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾昭明，广东中肯律师事务所律师。原告江火燕、李伟东与被告清远市侨阳房地产有限公司（以下简称侨阳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（同时又为原告江火燕的委托诉讼代理人）李伟东和被告侨阳公司委托诉讼代理人曾昭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江火燕、李伟东向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还位于清远市*******丽清花园丽盈苑用三梯5层03号房屋的面积差异款合共11040.48元原告；2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确第2项诉讼请求为：判令被告支付从2018年12月31日按照已付购房款的年利息的6%计算至2019年7月29日的逾期办证违约金。事实和理由：2015年5月10日，原告与被告在丽清花园售楼部签订了一份《商品房买卖合同》，原告以建筑面积106.40方，每方4182元，总价445000元购买被告开发的位于清远市*******丽清花园丽盈苑三梯5层03号房屋商品房，并随后付清了445000元）给被告。被告于2019年7月29日办理了粤（2019清远市不动产权第0079176号共同共有财产所有产权证。原告向被告购买的方数是106.40方，支付购房款也是按106.40方支付。但单独所有产权证显示的建筑面积实际为103.76方，两者相比，丽清花园丽盈苑三梯5层03号房屋建筑面积实际少了2.64方，被告以上行为明显欺骗了原告，根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条第二款差异值为土0.6以上（不含本数）至土3以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补的规定，被告应履行合同有关规定把多给的购房款马上全部返还原告，但被告却一直未能履行承诺，这已明显构成了违约。2.《商品房买卖合同》中约定被告应当在2018年12月30日前完成备案，并在完成备案后90日内为原告办好房屋所有权证（以下简称不动产权证）。合同签订后，被告迟迟未能完成房屋备案手续，直至2018年10月28日，被告才以书面形式通知原告已完成了本房屋的建设局工程竣工验收备案手续，然而，在原告早已付清全首付并办理好按揭、房屋契税、维修基金、不动产权证办证费等所有费用的情况下，经原告多次敦促被告，被告仍以种种原因拖延推诿办证，未按照合同的约定的时间去履行义务为原告办理不动产权证。最后直至到了2019年8月被告才办理了原告所购商品房的不动产权证书。原告认为，原告与被告之间依法签订的《商品房买卖合同》合法有效，且原告已按约履行合同义务，依时依法依约，根据合同约定被告理应及时办妥原告所购商品房的不动产权证。然而，被告却以种种原因拖延推诿办证，未按照合同的约定的时间去履行义务，应当承担延期办理不动产权证的违约金，理应赔偿损失。被告的行为已严重侵害原告的合法利益，给原告造成巨大的经济损失，令原告饱受精神上的折磨。综上所述，因被告至今未按时退还多给的购房款和逾期办理房屋不动产权证的违约金给原告，已严重侵害原告的合法利益。因此现恳请法院判令被告马上返还清远市*******丽清花园盈苑二梯5层03号房屋的面积差异款（11040.48元）和逾期办理房屋不动产权证的违约金原告，并承担本案诉讼费用。被告侨阳公司答辩称，面积是按照套内面积计算为11014.11元。对第二项诉讼请求，起始是2019年4月1日，应计算至2019年7月29日，按照6%的年利息过高，我方认为按照2%计算或由法院酌情认定。本院经审理认定事实如下：原告江火燕、李伟东是夫妻关系。2015年5月10日，两原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发的位于清远市*******丽清花园丽盈苑三梯5层03号房屋商品房，房屋建筑面积106.40平方米，套内建筑面积89.29平方米，按套内建筑面积计算单价每平方米4983.76元，总价445000元。合同第五条约定：面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息。第八条和十五条约定，被告应当在2018年12月30日前完成房屋交付，并在交付完成后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，两原告2016年4月15日付清购房款，并于2019年7月29日办理了不动产权证。产权证显示，涉案套内面积为87.08平方米，比合同约定少了2.21平方米，两原告为此向本院提起诉讼，并提出以上诉讼请求。本院认为，两原告与被告侨阳公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，应为有效协议，双方均应按协议约定执行。合同第五条约定，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，现两原告办理的不动产权证显示，涉案套内面积为87.08平方米，比合同约定的计价面积少了2.21平方米，属于合同第五条第二款约定的范围，应按该条款的约定执行，被告应退还房屋面积差异款11014.11元（4983.76×2.21）给两原告，原告起诉请求被告返还超出上述购房差异款依据不足，对超出部分本院不予支持。关于逾期办证违约金的问题，根据双方约定，被告应在2018年12月30日交付房屋并在交付完成后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告的办证期限至2019年4月1日前，但被告实际到2019年7月29日才为原告办好产权证，其行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。鉴于双方签订的《商品房买卖合同》并无约定逾期办证违约金的计算方式，违约金可以已付购房款445000元为基数，按年利率6%的标准从2019年4月1日起计算至2019年7月28日止。原告请求从2018年12月31日起计算逾期办证违约金依据不足，2019年7月29日被告已经办好产权证，故当日不应再计算违约金，对原告超出部分的违约金诉求本院不予支持。被告抗辩按年利率6%标准计算过高依据不足，对其主张本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告清远市侨阳房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内退还房屋面积差异款11014.11元给原告江火燕、李伟东。二、被告清远市侨阳房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金（以已付购房款445000元为基数，按年利率6%的标准从2019年4月1日起计算至2019年7月28日止）给原告江火燕、李伟东。三、驳回原告江火燕、李伟东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取38元，由被告清远市侨阳房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  麦焕琼二〇二〇年十二月八日书记员  余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。