安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖01民终9410号上诉人（原审被告）：戴雪交，女，1985年12月10日出生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：沈智伟，上海锦天城(合肥)律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖本春，上海锦天城(合肥)律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：潘春松，男，1982年2月15日出生，汉族，住安徽省合肥市滨湖区。委托诉讼代理人：孙林，安徽正申律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩赟，男，1986年12月13日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。上诉人戴雪交因与被上诉人潘春松、韩赟房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初7846号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴雪交上诉请求：撤销一审判决，改判驳回潘春松诉讼请求，案件受理费由潘春松承担。事实和理由：1.一审法院以潘春松履行了主要义务及全额付款,认定协议成立和生效,证据不足。潘春松称委托潘玲玲向合肥华冶房地产开发公司(以下华冶公司)支付房款,没有提交任何委托手续,也未申请潘玲玲出庭作证。据了解,潘玲玲是华冶公司的员工,涉案房屋所在万象公馆系员工福利集资房,潘玲玲也购买房屋,其向华冶公司的转款很大可能性是自行购买房款。戴雪交申请法院依职权调查,但一审法院未予查明重要事实。2.一审法院以戴雪交与韩赟的离婚协中“无婚后共同房屋分割”为由,认定戴雪交对涉案房屋转让事宜应当知情,不符合客观事实。离婚协议约定“无婚后款共同房屋分割”,原因是涉案房屋的首付由戴雪交母亲支付,购买时早已商定由戴雪交单独享有,与韩赟无关。由于涉案房屋系韩赞所在单位集房,房屋交付及办证情况韩赞较为清楚,戴雪交一直信任故交由韩赟办理,问及房屋交付及办证时间时,韩赞均告知时间未到。戴雪交于2009年8月开始任职于宜兴市濮东小学至今,很少到合肥,完全相信韩费所说，由于涉案房屋交付及办证时间久拖不定,戴雪交才于2019年3月至合肥市不动产登记中心查询,得知房产证于2018年3月29日已被领取,此时才知道被韩赞长期欺瞒。此后戴雪交一直找韩赟解决此事,韩贷均避而不见。戴雪交发现一审法院的快递,才得知起诉事宜。所以,韩赟擅自处理涉案房屋的行为,没有经过戴雪交的同意和认可,是无效的。3.一审法院忽略了涉案房屋的交易价格和市场价格之间的巨大差额。潘春松和韩赟于2017年3月9日所签房屋转让协议的价协款是580000元,此时房屋市场价格约为200万元,该价格不及市场价格的百分之三十,明显显失公平。潘春松辩称，1.潘春松与潘玲玲系兄妹关系，潘玲玲与韩赟均是华冶公司员工。2014年初，潘春松通过潘玲玲与韩赟达成口头协议，约定以580000元购买韩赟、戴雪交位于万象公馆18幢901室的房屋。潘春松的款项支付转款合计580000元整。潘春松与韩赟2017年3月签订的《住宅房转让协议书》，系属一方已经履行主要义务及全额付款，另一方接受的，合同视为成立，故《华冶万象公馆普通商品住宅转让协议书》成立。虽潘玲玲在同一小区也购买了房屋，但潘玲玲已另外支付了购房款项。潘玲玲购买的是合肥市滨湖区成都路2358号万象公馆9幢204室，2014年4月4日签订购房合同，141.81平方米，单价每平方米4140.41元，总价款587151元。2012年12月19日交购房预交款20万元，开有收据，2014年2月28日刷卡缴费37151元，开有收据，剩余35万元房款由省公积金贷款，农业银行放款。2017年11月9日取得不动产权证。戴雪交没有证据证明已经全部支付了2014年4月8日与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的全部购房款499933元，该《商品房买卖合同》约定，房款应该在2014年4月8日前一次性付清。2.结合《商品房买卖合同》明确约定交房时间为2016年12月31日前，及戴雪交自认韩赟曾告知其办理产证时应缴纳补偿金的事实判断，戴雪交对于交房时间及办理产权证时间是知情的，但其多年来完全未履行作为产权人的职责。2018年3月29日，韩赟带着夫妻双方身份证原件、结婚证、户口簿等资料办理了房屋产权证书，证书原件、税费缴纳凭证及转账记录均留存于潘春松处。2019年1月23日，戴雪交与韩赟签订“自愿离婚协议书”，明确无婚后共同房屋需要分割。戴雪交对于案涉房产已被转卖事宜应当知情。3.韩赟、潘春松关于《华冶万象公馆普通商品住宅转让协议书》的签字日期虽为2017年3月9日，但是后来补签的，韩赟、潘春松2014年初即达成口头协议，韩赟自愿将涉案房屋以58万元卖给潘春松，该58万元已于2014年-2016年支付完毕。结合韩赟、戴雪交购买价499933元及韩赟转让卖价580000元的事实，结合两次交易时间判断，转卖行为具有经济上的合理性。韩赟为了实现利益最大化的目的，又以协助办理过户为由，逼迫潘春松另行支付了40000元：2017年4月12日转账2万元到韩赟账户，2017年5月13日转账5000元到韩赟账户，2017年6月9日转账2000元到韩赟账户，2018年3月12日转账5000元到韩赟账户，2019年7月22日转账10000元到韩赟账户。即使如此，韩赟依然没有履行自己协助过户的义务。韩赟辩称，协议是无效的，2014年3月份的尾款从潘玲玲的账户里划走是借款，2015年2月份潘玲玲问本人房子要不要卖，说本人欠她钱，如果要卖，不如卖给潘春松。本人说拿到房产证以后优先考虑潘春松。潘玲玲陆续转了钱，没有签合同，2017年再次找到本人说签合同，本人说房子不卖把钱还给她们，他们胁迫签订合同，本人权衡利弊之后签订的。离婚协议中无分割房产是因为当时本人欠了一部分外债，为了规避外债，所以和戴雪交说好房子全部给她，戴雪交不知道本人把房子卖了。潘春松向一审法院起诉请求：1.韩赟、戴雪交将其名下位于安徽省合肥市滨湖区成都路2358号万象公馆18幢901室的房屋过户到潘春松名下；2.韩赟、戴雪交承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：韩赟与潘春松2014年初的口头售房协议成立。潘春松诉称与韩赟口头约定以580000元购买位于安徽省合肥市滨湖区成都路2358号万象公馆18幢901室的房屋。款项支付方面包括下述10笔转款：2014年3月3日委托潘玲玲转款50000元，2014年3月5日委托潘玲玲将购房款240000元转入华冶公司账户，2015年2月16日委托潘玲玲转款50000元，2016年2月3日委托潘玲玲转款2笔均为50000元，2016年3月16日委托潘玲玲转款20000元，2016年3月17日委托潘玲玲转款30000元，2016年6月16日委托潘玲玲转款2笔50000元、20000元，2016年6月17日委托转款20000元。结合潘春松与韩赟2017年3月签订的转让协议，系属一方已经履行主要义务及全额付款，另一方接受的，合同视为成立；故该协议成立。2012年10月9日，韩赟与戴雪交登记结婚；2019年1月23日，韩赟与戴雪交协议离婚。韩赟曾是华冶公司项目经理；潘春松与潘玲玲系兄妹关系，潘玲玲系华冶公司员工。2014年4月8日，韩赟、戴雪交与华冶公司签订《商品房买卖合同》，约定韩赟、戴雪交以499933元的价格购买位于安徽省合肥市滨湖区成都路2358号万象公馆18幢901室的房屋，房屋建筑面积117.74㎡，套内面积95.38㎡，于2014年4月8日前一次性付清全款；合肥华冶房地产开发有限公司应于2016年12月31日前将符合合同约定标准的商品房交付买受人。此外，合同对于产权登记、违约责任、告知义务及其履行方式等事项进行了约定。韩赟、戴雪交签字予以确认。2014年4月11日，华冶公司将案涉房屋依法备案至买受人韩赟、戴雪交名下。2017年3月9日，韩赟与潘春松签订《华冶万象公馆普通商品住宅房转让协议书》，约定购买位于安徽省合肥市滨湖区成都路2358号万象公馆18幢901室，约定房屋价款为580000元，付款方式为转账，同时约定韩赟拿到钥匙后当天进行交付，拿到产证后3天内无偿协助将案涉房屋转让给潘春松，办证及过户相关税费均由潘春松承担，交付完成后房屋的占有、使用、收益、处分权归潘春松所有，违约责任约定为韩赟延期交房或者办理过户手续时，按照房屋原总价的9%赔付，超过15天可以认定韩赟根本违约，韩赟因双方协商无效拒绝办理过户手续时，按照所涉房屋纠纷发生时的市场价格对潘春松赔付；此外，合同还对出卖人保证义务、意外事项等内容进行了约定。2017年初华冶公司将该房屋交给潘春松，潘春松开始对案涉房屋进行装修，完成之后与家人一直在案涉房屋居住至今，水电物业等相关费用由其缴纳至今。2018年3月29日，韩赟带着夫妻双方身份证原件、结婚证、户口簿等资料办理了房屋产权证书[不动产证书号分别为：皖（2018）合肥市不动产权第10006627号，皖（2018）合肥市不动产权第10006628号]，办理时的税费两笔12951.4元住宅专项维修基金与7499元税费均通过潘玲玲在招商银行的账户进行支付。两本房屋产权证书原件、税费缴纳凭证原件及转账记录均留存于潘春松处。韩赟与戴雪交离婚协议具体内容如下：1.双方自愿离婚；2.无婚后共同房屋、车辆需要分割；3.婚内各自的私人物品、衣物归各自所有；4.婚姻期间男方经受债务特别是赌债由男方自行承担，与女方无关；5.婚姻期间男方以女方名义在各信用卡、借款平台中发生的借款以归还赌资由男方承担，与女方无关。潘春松多次要求过户房屋未果，因而成讼。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。潘春松与韩赟单独签订《转让协议书》的行为性质。潘春松表示不知道韩赟、戴雪交共同签订购房合同的事实，转让协议仅有买受人潘春松及出卖人韩赟签字，潘春松依约将全部购房款转给韩赟及其指定的华冶公司账户，已经完成合同全部付款义务，合同相对方接受，口头售房协议成立，潘春松在合同签订时存在过失；结合韩赟、戴雪交购买价499933元及韩赟转卖价580000元的事实，结合两次交易时间判断转卖行为具有经济上的合理性；《商品房买卖合同》约定款项支付方式为一次性支付，戴雪交述称房款来源包括扣除按揭贷款后的售房余款、通过母亲转账3笔合计182000元、2018年1月自己借款80000元转给韩赟作为办证补偿金，因在宜春老家教书而对韩赟转交华冶公司时间及卖房事宜概不知情，未对购房款项作出进一步明确说明；结合买卖合同明确约定交房时间为2016年12月31日前及韩赟曾告知戴雪交办理产证时应缴纳补偿金的事实判断，戴雪交对于交房时间及办理产证时间知情，作为产权人在长达6年时间里完全未履行作为产权人的履职尽责职责综合判断，结合离婚协议中无婚后共同房屋、车辆需要分割的条款综合判断，戴雪交对于案涉房产转卖事宜应当知情且存在过失。本着维护交易安全及双方当事人合法权益角度出发，综合对比潘春松在合同签订签期间的过失与戴雪交所述款项支付事宜及其作为产权人的尽职履责程度综合衡量，依法支持买受人潘春松的诉讼请求。戴雪交认为韩赟的言行侵害自身合法权益的，可以在法定期限内依法维权。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、一百一十一条、一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、一百三十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第四十一条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用二审期间，戴雪交提交证据：戴雪交与韩赟的微信记录，证明韩赟擅自向潘春松出售案涉房屋，戴雪交完全不知情。潘春松质证：真实性、合法性、关联性均不予认可。韩赟质证：属实。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，韩赟与潘春松签订《住宅房转让协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，双方应诚信履行。韩赟称该协议系受胁迫签订应属无效的意见，没有证据证明，也与其实际收取房款并由潘春松占有房屋和产权登记证书原件的事实不符，本院不予采信。潘春松支付了协议约定的全部房款、代韩赟缴纳了产权登记费用、占有房屋产权登记证书原件，并且长期占有涉案房屋，履行了合同主要义务。潘春松多次要求韩赟配合办理过户，戴雪交在潘春松购买案涉房房屋并长期占有期间并未提出异议，结合戴雪交与韩赟的离婚协议也明确约定无房产分割，一审法院认为戴雪交对案涉房屋转卖事宜存在过失并无不当。案涉房屋作为华冶公司出售给职工的房屋，潘春松有理由相信当时作为华冶公司职工和戴雪交配偶的韩赟对涉案房屋具有处分权，一审法院根据本案合同履行情况和双方过错程度支持潘春松的要求韩赟、戴雪交配合过户的请求并无不当，本院予以维持。韩赟对潘春松的付款情况不持异议，戴雪交认为潘春松未支付房款以及房屋价格有失公平的意见，依据不足，本院不予采信。综上，戴雪交的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9600元，由戴雪交负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇二〇年十二月九日法官助理贾柏轩书记员施佳佳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。