山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3313号上诉人（原审被告）：中信银行股份有限公司威海分行，住所地威海市青岛北路**。负责人：王秀川，行长。委托诉讼代理人：国辉，山东弘誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉洁，山东弘誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：仲巍巍，女，1978年6月10日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：王占船，威海文登天福法律服务所法律工作者。原审被告：威海恒峰房地产开发有限公司，住所地威海市文登经济开发区金山路**。法定代表人：刘祖延，经理。委托诉讼代理人：王梦，女，公司员工。上诉人中信银行股份有限公司威海分行（以下简称中信银行）因与被上诉人仲巍巍及原审被告威海恒峰房地产开发有限公司（以下简称恒峰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2020）鲁1003民初3742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中信银行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回仲巍巍的诉讼请求。事实和理由：1.仲巍巍与恒峰公司于2014年8月19日解除《商品房买卖合同》的同时并未解除与中信银行签订的《中信银行个人购房借款合同》，仲巍巍请求解除《中信银行个人购房借款合同》的时间是2020年8月6日，故2020年8月6日前的还款义务应当由仲巍巍承担，即逾期本金1210.71元、利息1384.86元、罚息8.05元、复利7.3元，合计2610.92元应当由仲巍巍承担。2.仲巍巍和恒峰公司解除《商品房买卖合同》时就知道或应当知道其贷款买房的目的不能实现，商品房担保贷款合同可以请求解除，但其没有请求，且合同解除权期间属除斥期间，现己超过合同解除权的行使期间。3.《中信银行个人购房借款合同》关于排除仲巍巍行使借款合同解除请求权的约定具有法律效力，钟巍巍无权行使合同解除权，并应依约履行还款等义务。4.根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，恒峰公司应将剩余的贷款本息返还中信银行，但就该条款的本义来说，并没有免除购房者即仲巍巍的还款义务。5.一审就案件事实基本相同的案件未做到同案同判。6.一审判决未明确恒峰公司应返还的本息数额。仲巍巍辩称，一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。恒峰公司述称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求维持原判。仲巍巍向一审法院起诉请求：依法判令恒峰公司返还仲巍巍购房款170000元及按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2012年12月7日起至起诉之日的利息。庭审前，仲巍巍提交书面申请，变更诉讼请求为：1.解除仲巍巍与中信银行签订的《个人购房借款合同》；2.恒峰公司退还仲巍巍支付的贷款1500元；3.恒峰公司偿还仲巍巍《个人购房借款合同》项下的剩余贷款及利息129086.40元；4.恒峰公司支付仲巍巍解除合同违约金10355元。一审法院认定事实：2012年10月27日，仲巍巍与恒峰公司签订《商品房买卖合同》，约定仲巍巍购买恒峰公司开发的位于威海市文登区房屋一套，房款共计250721元，其中首付款80721元，余款170000元以贷款的方式付清。为办理上述贷款，2012年12月3日，仲巍巍与中信银行、恒峰公司共同签订《个人购房借款合同》，约定:仲巍巍作为借款人向中信银行贷款170000元，恒峰公司为该笔借款的担保人;第十九条约定，本合同项下的贷款发放后，仲巍巍与恒峰公司就本合同项下贷款所购房屋发生的任何纠纷，均与中信银行无关，本合同正常履行。2014年8月18日，仲巍巍作为申请人，向威海市仲裁委员会申请仲裁，请求解除与恒峰公司之间的房屋买卖合同关系，经威海市仲裁委员会（2014）威仲字第3113号裁决书裁决，仲巍巍与恒峰公司解除双方于2012年10月27日的《商品房买卖合同》。2015年6月9日，仲巍巍与恒峰公司签订《委托卖房协议书》，其中记载仲巍巍购买恒峰公司开发的位于威海市文登区，房款共计250721元，因恒峰公司未按期交房，故仲巍巍向威海仲裁委员会申请仲裁，双方达成仲裁协议解除了《商品房买卖合同》，恒峰公司应退还仲巍巍全部购房款，双方通过抵顶另套房屋首付款的方式偿清首付款80721元，贷款部分尚未退还。经双方协商一致，恒峰公司委托仲巍巍出售该房屋，并用售房款抵顶剩余未还清的银行贷款。经查该房屋尚未出售，截至2020年4月之前的银行贷款已由恒峰公司承担，此后未再继续偿还，2020年7月24日仲巍巍自行偿还银行贷款1500元。另，仲巍巍要求恒峰公司承担违约金10335元，但关于双方有此约定未提交证据证实。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，仲巍巍与恒峰公司已通过仲裁的方式解除案涉《商品房买卖合同》，故仲巍巍与中信银行之间签订的诉争《个人购房借款合同》之合同目的已无法实现，仲巍巍有权请求予以解除。现仲巍巍要求解除与与中信银行之间签订的诉争《个人购房借款合同》，理由充分、于法有据，一审法院予以支持。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《个人购房借款合同》中约定“本合同项下的贷款发放后，仲巍巍与恒峰公司就本合同项下贷款所购房屋发生的任何纠纷，均与中信银行无关，本合同正常履行”，为事先拟定的格式条款，其内容排除了仲巍巍解除贷款合同的主要权利，依据法律规定应为无效，故中信银行据此辩称仲巍巍无权要求解除《个人购房借款合同》，于法无据，一审法院不予支持。关于仲巍巍本次起诉申请解除《个人购房借款合同》是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，虽然仲巍巍与恒峰公司于2014年8月18日即解除了双方之间的商品房买卖合同，但据查明恒峰公司按约定承担了2020年4月之前的诉争贷款清偿责任，此后因公司资金紧张再未偿还，造成案涉贷款逾期，使仲巍巍的合法权益受到损害，故仲巍巍于2020年7月15日提起本案诉讼，未超过诉讼时效，中信银行相应辩称一审法院不予采纳。按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力。按揭贷款解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，按照合同相对性原则，仲巍巍应当返还所贷全部款项，中信银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。因所贷款项最终由出卖人取得，故为减少不必要的重复、繁琐及当事人的诉累，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”依据上述法律规定，本案中，恒峰公司应将所收受的案涉房屋的购房贷款全部返还中信银行，因其已承担2020年4月之前的贷款清偿责任，故应将仲巍巍自行偿还的1500元退还仲巍巍，剩余贷款返还中信银行。恒峰公司清偿剩余贷款本息等债务后，中信银行应及时解除案涉房屋的抵押登记。恒峰公司辩称与仲巍巍约定委托仲巍巍代为出售案涉房屋，以售房款抵顶应退还的贷款。但经查明，案涉房屋至今尚未售出，仲巍巍此委托售房合同目的至今未实现，且依据法律规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。故恒峰公司相应辩称一审法院亦不予采纳。仲巍巍要求恒峰公司承担未及时足额支付房屋贷款违约金10355元，但对此未提交证据证实，故应承担举证不能的法律后果，对此一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除仲巍巍与中信银行股份有限公司威海分行之间签订的《中信银行个人购房借款合同》；二、威海恒峰房地产开发有限公司返还中信银行股份有限公司威海分行案涉《中信银行个人购房借款合同》项下剩余贷款，于判决生效后十日内付清；三、威海恒峰房地产开发有限公司返还仲巍巍自行偿还的银行贷款1500元，于判决生效后十日内付清；四、驳回仲巍巍的其他诉讼请求。案件受理费1850元，由威海恒峰房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经查，仲巍巍要求解除《个人购房借款合同》的相关诉讼请求于2020年8月6日送达中信银行。仲巍巍于案件审理期间向中信银行交纳了2020年8月6日之前的贷款本金、利息、罚息、复利，共计2610.92元。恒峰公司、中信银行匀认可恒峰公司还应偿还中信银行的贷款本金为126860.55元。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，仲巍巍与恒峰公司签订《商品房买卖合同》，双方又与中信银行签订《个人购房借款合同》，仲巍巍是借款人，恒峰公司是保证人，以上合同均系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，各方均应依约履行。《个人购房借款合同》约定仲巍巍无合同解除权，系排除当事人行使合同解除权的格式条款，应为无效条款，中信银行关于仲巍巍无权解除合同的主张依据不足，不予支持。仲巍巍虽已于2014年8月即解除了《商品房买卖合同》，但《商品房买卖合同》的解除并非《个人购房借款合同》的法定或约定解除事由，故仲巍巍合同解除权的行使期限并不自此时起算；现因仲巍巍的贷款已出现逾期还款的情形，在《商品房买卖合同》已经解除的情况下，仲巍巍请求解除《个人购房借款合同》的权利行使期限应自此时起算，其于2020年8月4日起诉要求解除合同并未超过解除权的行使期限。仲巍巍解除合同的诉状于2020年8月6日送达中信银行，《个人购房借款合同》应自此时起解除，但合同解除前，由于《个人购房借款合同》的借款人是仲巍巍，中信银行要求仲巍巍负还款义务的请求应予支持。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，恒峰公司应当向中信银行返还合同解除后的贷款本息，故一审判令恒峰公司向中信银行偿还贷款本息并无不当。关于恒峰公司应支付的具体金额，因仲巍巍已经就2020年8月6日前的贷款本金、利息、罚息、复利支付给中信银行，恒峰公司、中信银行亦共同认可恒峰公司应当向中信银行返还126860.55元本金，《个人购房借款合同》约定的利息、罚息、复利亦应由恒峰公司承担，本院二审对此予以确认，一审判决结果可予维持。本案纠纷主要并不涉及商品房买卖合同，而是对贷款合同产生的争议，故本案案由应纠正为金融借款合同纠纷。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人中信银行股份有限公司威海分行负担3640元，仲巍巍负担60元。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年十二月一日法官助理马文姣书记员刘金凤