天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终5405号上诉人（一审原告）：天津市南开区外国语中学，住所地天津市南开区旧津保路**。法定代表人：李玉英，校长。委托诉讼代理人：施韬，天津坤远律师事务所律师。上诉人（一审被告）：天津市凯为投资有限公司，住所地天津市南开区旧津保路**。法定代表人：齐国庆，董事长。委托诉讼代理人：刘金奎，男。委托诉讼代理人：郭宏杰，男，该公司法律顾问。上诉人（一审被告）：齐国庆，男，1957年7月20日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：齐学迎（父女关系），住天津市南开区。上诉人天津市南开区外国语中学与上诉人天津市凯为投资有限公司（以下简称凯为公司）、齐国庆房屋租赁合同纠纷一案，均不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初10835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津市南开区外国语中学的委托诉讼代理人施韬，上诉人凯为公司的委托诉讼代理人刘金奎、郭宏杰，上诉人齐国庆的委托诉讼代理人齐学迎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市南开区外国语中学上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求或者将本案发回重审，一、二审诉讼费用由凯为公司、齐国庆共同负担。事实和理由：1．鉴定并非不能通过法院委托进行，在双方没有共同委托的意思前提下，法院不能以单方委托的鉴定机构的鉴定结论作为认定案件事实的依据。同时，该鉴定报告无任何其他证据进行佐证，无法判断鉴定的标的物是否为涉案建筑物；2．凯为公司、齐国庆在一审中并未提出反诉，仅是口头抗辩存在损失，因此一审法院就此损失判决不当。凯为公司、齐国庆共同辩称，经过天津市南开区外国语中学的同意，凯为公司、齐国庆自行筹资建设了涉案房屋，天津市南开区外国语中学承诺协助办理有关产权手续。但后来没有履行协助义务，造成涉案房屋为违章建筑，不能到有关部门存档备案。一审法院采纳了鉴定报告的结论是正确的，请求驳回天津市南开区外国语中学的上诉请求。凯为公司、齐国庆上诉请求：撤销一审判决，改判天津市南开区外国语中学赔偿凯为公司、齐国庆建房损失3598986元；一、二审诉讼费用由天津市南开区外国语中学承担。事实和理由：1．按照双方的协议天津市南开区外国语中学并没有提供173平方米的房屋，因此凯为公司、齐国庆是在空地上全额出资建设了涉案房屋以及附属设施，并且铺设了路面。天津市南开区外国语中学至今未履行承诺办理涉案房屋的合法手续，因此应全额赔偿建房的投资款3598986元及利息；2．天津市南开区外国语中学违约未履行承诺，导致该合同无效，应退还收取的房屋租赁费250000元。天津市南开区外国语中学辩称，在进行鉴定前应当进行技术鉴定，以确定房屋图纸的相关问题，再进行造价鉴定。双方对损失的范围没有形成一致意见，而且凯为公司、齐国庆并没有就此提出反诉。合同效力不影响租赁费的收取。请求驳回凯为公司、齐国庆的上诉请求。天津市南开区外国语中学向一审法院起诉请求：1．判令被告齐国庆、被告凯为公司将承租原告位于天津市南开区旧津保路2号房屋及场地（约500平方米）腾空交还原告；2．判令被告按年租金50000元标准向原告支付自2016年1月1日至实际腾空之日期间的房屋占有使用费；3．案件受理费由被告负担并直接给付原告。一审法院认定事实：2006年3月9日，原告与被告齐国庆签订《房屋场地租赁协议书》，约定原告向被告齐国庆提供坐落于南开区××路××号××平方米建筑面积和300平方米场地使用面积，从协议生效之日起，原告以租期三年的形式向被告齐国庆支付房屋建筑和其他附属设施所需资金，双方应严格遵守协议各款，除政策变化和不可抗拒的自然灾害外，任何一方不得违反和撕毁协议，否则应承担对方的一切经济损失，协议期间如遇市、区规划拆迁，房屋场地不能继续租赁，该协议无条件自行终止，协议有效期自2006年4月28日至2012年4月28日共6年，后三年，年租金50000元，六年后，被告齐国庆有继续租赁的权利，且年租金不变，如六年后到期被告齐国庆不再租赁，原告可自行处理。2006年6月被告经原告同意在租赁场地内投资建设了两层房屋及院落内附属设施，每层房屋面积约为173平方米，另建平房3间由原告作为配电用房使用至今，此外被告还投资铺设了原告门前旧津保路至芥园道道路基础及路面。2006年8月房屋建成并进行装饰装修后一直由被告凯为公司经营使用，但原告作为房屋用地的使用权人至今未能为被告办理建设房屋的合法手续，涉案房屋属违章建筑。被告按照协议约定在协议履行的前三年未向原告支付房屋租金，之后一直按照协议约定给付原告房屋租金至2015年12月31日，2016年及2017年被告曾向原告出具交纳房租的50000元及100000元支票各一份，但原告均未收取。2012年4月28日上述协议到期后，双方未重新签订书面协议，沿用原协议内容继续履行。庭审中，原、被告对上述协议涉及南开区旧津保路13号与本案诉争的天津市南开区旧津保路2号属同一地址不持异议。且被告向一审法院出具情况说明，明确被告凯为公司的住所地天津市南开区旧津保路**与案涉天津市××路××号亦属同一地址。案涉协议所指173平方米建筑面积和300平方米场地的所有权人为天津市南开区人民政府，使用权人为原告，根据原告提供的房屋产权证书附图显示，原告出租的案涉173平方米建筑面积及300平方米场地部位为空白，表明该部位土地当时为空地。2015年5月12日天津市南开区教育局下发南教后管中心（2015）1号《关于进一步深化退租还教工作的实施意见》，2015年10月29日及2016年10月13日原告两次向被告发出《停租通知书》，通知被告根据南开区教育局精神，为推进退租还教工程，使学校集中精力办教育，自2015年12月31日起出租现行合同期满后不再续签新合同，租户于2016年11月15日前搬离，与原告办理退租手续。但双方就搬离涉及具体事宜协商未果，被告至今未将本案涉诉房屋及场地腾交原告。为支持其赔偿主张，被告凯为公司提供了天津市经特建设工程咨询有限公司出具的《天津市凯为投资有限公司办公楼项目》工程造价咨询报告书两份，证实天津市南开区旧津保路12号院内建筑物、附属设施（包括原告现使用的配电用房）及原告门前旧津保路至芥园道道路建设总造价为3598986元。原告对该报告进行质证后表示不予认可，但未提供证据佐证。诉讼期间，被告凯为公司曾提出申请，请求一审法院委托相关鉴定机构对天津市南开区旧津保路12号院内全部建筑物、装饰装修、附属设施、现原告现使用的三间配电用房及原告门前旧津保路至芥园道道路基础及路面铺设进行实物造价鉴定。为此，一审法院先后委托了天津中审联工程造价咨询有限公司、天津滨海经建工程项目管理有限公司及天津市博鉴建设工程咨询有限公司进行鉴定，但三家鉴定机构均以双方不能提供鉴定所需有效相关图纸及专业资料，而终止鉴定退回一审法院。一审法院认为，原告为自筹教育经费与被告齐国庆订立《房屋场地租赁协议书》，后被告经原告同意在租用的场地上出资建设了案涉房屋及附属设施，但原告作为场地使用权人未能协助被告办理建设房屋相关手续，致使案涉房屋至今仍属违章建筑，因此原、被告就违章建筑所订立的租赁协议无效。现原告根据上级主管部门退租还教的指示精神，要求被告腾交本案涉诉房屋及场地，被告应予履行，并应按年租金50000元标准向原告支付自2016年1月1日至实际腾房之日期间的房屋占有使用费。至于被告要求原告支付建设房屋全部费用的抗辩意见，现被告就出资问题提供了上述有鉴定资质的鉴定机构出具的工程造价咨询报告书，原告经质证虽不予认可，但未提供证据佐证。且经被告申请，一审法院先后委托了三家鉴定机构，均未作出其他鉴定结论，故一审法院对被告提供的工程造价咨询报告书予以确认。原告应根据该鉴定结论并结合其过错程度赔偿被告建房及其他出资损失。关于原告主张以租期三年的形式已向被告支付了房屋建筑及其他附属设施所需资金对价款的问题，从双方约定来看，租期三年的租金合计为150000元，与被告建房投资相比悬殊较大，原告收回的涉诉房屋及其他附属设施仍具有使用价值，且被告出资建设的三间平房及原告门前道路仍由原告使用，原告属收益一方，从公平原则考虑，原告主张显然不妥。但在原告应给付被告的赔偿款中应对被告应付的三年租金予以扣除。至于被告提出的要求原告赔偿建房出资的利息损失及退还已交租金的抗辩意见，没有合法依据，不予采信。一审法院判决：一、本判决书生效后十五日内，被告齐国庆、被告天津市凯为投资有限公司将坐落于天津市南开区旧津保路2号的房屋及场地腾空交还原告天津市南开区外国语中学；二、被告齐国庆、被告天津市凯为投资有限公司按年租金50000元标准支付原告天津市南开区外国语中学自2016年1月1日至实际腾空房屋期间的房屋占有使用费；三、本判决书生效后十五日内，原告天津市南开区外国语中学赔偿被告齐国庆、被告天津市凯为投资有限公司建房及其他附属设施损失1649493元（3598986×50％－150000＝1649493）；四、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告天津市南开区外国语中学负担1150元、被告齐国庆与被告天津市凯为投资有限公司负担1150元。被告齐国庆与被告天津市凯为投资有限公司负担部分于本判决书生效后十五日内直接交付原告天津市南开区外国语中学。二审中，双方均未向本院提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可归结为：一、鉴定报告能否作为认定案件事实的依据；二、凯为公司、齐国庆一审中没有提出反诉，其请求损失赔偿，能否予以支持；三、凯为公司、齐国庆的建房损失数额如何确定。关于争议焦点一，双方对涉案房屋造成的损失数额发生争议，一审法院经过数次委托相关鉴定机构，因图纸问题导致鉴定工作不能进行。如天津市南开区外国语中学拒不承认凯为公司、齐国庆提供鉴定所需要的图纸的真实性，将导致本案的事实无法查明。在此情形下，一审法院采纳凯为公司、齐国庆单方委托的天津市经特建设工程咨询有限公司出具的工程造价咨询报告并无不当，天津市南开区外国语中学没有证据或理由足以反驳上述鉴定结论，因此该鉴定结论应当作为认定本案事实的证据。关于争议焦点二，凯为公司、齐国庆作为涉案房屋的建造方，如果在损失没有确定的情况下进行腾房，将导致标的物灭失从而无法查清凯为公司、齐国庆的建房投入及损失。因此在凯为公司、齐国庆明确提出抗辩主张的情况下，一审法院在确定凯为公司、齐国庆腾空涉案房屋的同时确定了涉案房屋的损失数额是减少诉累，是对双方合法权益的公平保护，本院予以维持。关于争议焦点三，凯为公司、齐国庆主张按照鉴定结论的意见全额赔偿其损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。因此根据本案的实际情况，一审法院确定由双方按照50%比例承担涉案房屋的建造费用并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计4600元，由天津市南开区外国语中学负担2300元，由天津市凯为投资有限公司、齐国庆负担2300元。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年十二月二日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……