河北省黄骅市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0983执异108号 案外人：温小婷，女，1991年12月29日出生，汉族，职员，住广西壮族自治区南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：邱铁成，大港律师事务所律师。 申请执行人：时祥，男，1968年10月27日出生，回族，住河北省沧州市新华区。 委托诉讼代理人：王爱杰，河北铭晖律师事务所律师。 被执行人：李坚，男，1968年6月22日出生，壮族，住北京市海淀区。 本院在执行申请执行人时祥与被执行人李坚民间借贷纠纷一案中，案外人温小婷于2020年11月24日对（2020）冀0983执保339号执行裁定查封的执行标的不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了听证审查，案外人温小婷的委托诉讼代理人邱铁成、申请执行人时祥的委托诉讼代理人王爱杰到庭参加听证，被执行人李坚经本院合法传唤未到庭参加听证，本案现已审查终结。 案外人温小婷称，案外人温小婷经广西江山房地产代理有限公司介绍与被执行人李坚在专业机构见证下签订了一份《房屋买卖合同》及《补充协议》，由案外人温小婷购买位于南宁市良庆区（证号：桂20**南宁市不动产权第号），约定房屋总价款为43万元。合同签订后，案外人按照合同约定于2019年7月10日，一次性向被申请人李坚支付了十万元整购房定金（作为房款的一部分首付），履行了合同约定的付款义务。李坚收到温小婷的首付款后将所涉房屋交付给温小婷使用，房屋正式交付使用后，案外人立即对房屋进行了装修，并于2019年10月份正式入住。由于《房屋买卖合同》签订时，该房屋尚未取得不动产权证，未能及时将该房屋过户至温小婷名下，案外人温小婷只能以李坚名义每月按期将1300元存入李坚的银行账户中用于偿还该房屋的银行按揭贷款，并约定待取得产权证之后再办理产权转移登记手续。截至目前（2019年8月份至2020年11月份）案外人已支付房屋银行按揭贷款共计20800元整。2020年7月，李坚获得涉案房屋的不动产权证书，温小婷与李坚共同向不动产登记中心递交资料欲办理房屋变更登记手续时，方知案涉房屋已被河北省黄骅市人民法院查封，无法过户。根据《民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被执行人李坚已将其所有的房屋出售给案外人，且案外人已经支付了合理对价并实际占有财产，该房屋过户登记的手续也在实际办理之中，只因法院查封而未能完成过户登记的最后手续，非因案外人自身原因未办理不动产权属转移登记。案外人特向法院提出执行异议，中止对该房屋的执行程序。 申请执行人时祥辩称，对案外人所提供的证据的真实性不予认可，案外人证据能够反映出涉案房屋办理产权证书的时间是在2020年7月份，并非是在案外人和李坚买卖合同签订时，同时涉案房屋存在银行抵押，充分说明案外人的买卖行为不合法。 被执行人李坚缺席无答辩。 本院查明，原告时祥与被告李坚民间借贷纠纷一案，申请人于2020年7月23日向法院申请诉前财产保全，本院于当日作出（2020）冀0983执保339号执行裁定书，裁定：……三、查封被申请人李坚所有的位于南宁市良庆区（证号：桂20**南宁市不动产权第号），期限为三年。本院于2020年8月29日作出（2020）冀0983民初3633号民事调解书，协议：一、截至2020年10月31日，被告李坚尚欠原告时祥借款本金2698930.84元、利息273294.48元，被告李坚于2020年10月31日前偿还原告时祥借款本息共计2700000元（还款顺序为先还利息，再还本金）；于2021年6月30日前，被告李坚偿还剩余本金及利息（以剩余本金数额为基数按照年息24%继续计算至还清之日为止）；如有一期未按约定时间履行还款义务，原告时祥有权对剩余款项进行一并执行。……。因被告李坚未按调解书履行义务，原告时祥申请强制执行，本院于2020年11月13日立案执行，案号为（2020）冀0983执4044号。 另查明，被执行人李坚与南宁天誉巨成置业有限公司于2016年7月19日签订了南宁市商品房买卖合同，以按揭贷款的方式购买了南宁市良庆区房屋一套，其中合同约定，该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，该商品房单价为（人民币）每平方米10766.98元，总金额（人民币）307182元（大写：叁拾万柒仟壹佰捌拾贰元）整。2016年9月10日该商品房买卖合同在南宁市房产管理局进行合同登记备案。其中登记编号为201608053033，买受人姓名为李坚。2020年6月10日南宁市天誉巨成置业有限公司向天誉花园的业主发出关于天誉花园办理《不动产权证书》的通知。被执行人李坚于2020年7月10日办理1710号涉案房屋的《不动产权证书》，后被执行人李坚于2020年7月6日获得涉案房屋的产权证书，其中权利人为李坚，共有情况为单独所有，房产证号为桂（2020）南宁市不动产权第号。附记中备注：业务编号：2020417382，2016年07月向南宁市天誉巨成置业有限公司购买。该不动产已办理抵押登记，权利人：中国民生银行股份有限公司南宁分行。 2019年7月10日，甲方（卖方）李坚与乙方（买方）温小婷、丙方广西江山房地产代理有限公司签订房屋买卖合同，约定将1、物业地址：良庆区，【购房合同编号】：ＹＳ01844581，2、建筑面积：35.79平方米（实际面积以房产证为准）。……4、签订合同之日起，该物业的银行月供每月：1300.00，大写壹仟叁佰零拾零元整由乙方承担，直至还款解押之日止。若由乙方承担的，该费用作为房款的一部分，从房屋尾款中统一结算，多退少补，乙方须在每月15日前将月供款项支付至原抵押贷款银行指定的还款账户（开户名：李坚，开户行：民生银行，开户账号：62×××25），甲方不得挪用该款项，如有挪用或该物业不能正常使用的，乙方有权中止支付该费用并追究其违约责任。……二、成交价款甲乙双方均同意该物业按整套出售计价，成交价款为：530000.00，大写：肆拾叁万零仟壹佰壹拾零元整。……1、甲方同意乙、丙方可将款项存入下述账户，视同甲方已收取款项：户名：李坚，开户行：民生银行，开户账号：62×××25。……三、付款条件及产权转移乙方应向甲方在2019年7月10日支付：100000.00，大写：壹拾零万零仟零佰零拾元整，作为购房定金。……。四、按揭付款及产权转移，（5）房款余额：330000.00，大写：叁拾叁万零仟零佰零拾元整，待办完全部按揭手续后由银行直接划至甲方账户。该买卖合同落款处有甲乙丙三方签名并盖章。同日，卖方李坚与买方温小婷签订补充协议，约定：……3、本物业因存在银行按揭贷款，现已查明欠款额约人民币贰拾元整（¥：200000.00元）（待取得不动产权证后，该房屋所欠银行按揭贷款由卖方自行解押，（其中提前还款所产生的违约金由卖方自行承担支付）。卖方承诺如因卖方单方原因造成该物业存在纠纷的，除银行是第一债权人外乙方是第二债权的受益人。4、剩余第二笔尾款人民币：叁拾叁万元整（¥：330000.00元）在办理产权证后，由买方向银行申请住房按揭通过并抵押后由银行一次性支付给卖方。5、本物业月供于交房当日起由买方支付月供款额：人民币：壹仟叁佰元整（¥：1300.00元整）具体月供额以银行扣款为准。买方应于承担月供期间，于每月15日前将月供存入卖方还款账户，月供扣款账号：62×××25。开户行：民生银行，开户人：李坚……。该补充协议落款处由卖方李坚与买方温小婷的签名、公民身份证号并摁手印。 案外人提供收据两张，一张是2019年7月10日江山集团定金收据一张：“今本人李坚收到温小婷交来购买天誉花园4组团8栋2903号房的定金¥100000整，金额大写壹拾元整。该定金的支付方式为转账，收款人账号：62×××25李坚民生银行入账即视为收到。该收据条落款处由付款人温小婷、收款人李坚签名并摁手印，并有见证人苏某的签名。另一张是2019年7月12日服务费收据一张：“兹收到温小婷交来买卖天誉花园4组团8栋2903的代理服务费¥：8600.00元，金额大写捌仟陆佰零拾零元整。该收据条有付款人温小婷签名，收款人苏某签名，收款单位处盖有广西江山房地产代理有限公司业务专用章。 案外人提供其中国建设银行南宁朝阳支行个人账户（账号：62×××43）支出交易明细六页。其中第九笔款项为2019年7月6日向6217902600003061736苏某转款天誉花园4-8-3111诚意金5000元。第17笔款项为2019年7月10日向62×××25李坚转款天誉花园4-8-2903号房定金100000元，其中“4-8-2903”中的数字“2”有明显涂改。该页写有备注：9：本人第一次找苏中介看房，原本看中4-8-3111，后面没谈成，故5000元意向金直接转为后面4-8-2903的部分佣金。17：转给李坚的首付款兼定金。24:4500＋前面5000意向金，一共9500，为购买4-8-2903的中介费用，及给中介的佣金。2019年7月12日案外人温小婷向6217902600003061736苏某转款天誉花园4-8-2903号房佣金4500元。（案外人标注为中介费）2019年8月19日向62×××25李坚账号转款天誉花园4-8-2903号2019年8月房贷1300元。2019年9月10日向62×××25李坚账号转款天誉花园4-8-2903号2019年9月房贷1300元。2019年10月10日向62×××25李坚账号转款天誉花园4-8-2903号19年10月房贷1300元。2019年11月6日向62×××25李坚账号转款天誉花园4-8-2903号2019年11月房贷1300元。 案外人温小婷提供手机银行跨行转账截图，2019年8月19日、9月10日、10月10日、11月6日分别向李坚尾号7325账号转款1300元，附言：天誉花园4-8-2903号19年8-11月房贷。备注：由于银行客户回单只能打一年内的，故回单只打得2019.12～2020.11月份的。另提供四份中国建设银行账号62×××43建行南宁明秀东路支行客户回单，其中2019年12月5日向李坚62×××25账号打款1300元，附言：天誉花园4-8-2903号19年12月房贷。2020年1月7日向李坚62×××25账号打款1300元，附言：天誉花园4-8-2903号20年1月房贷。2020年2月5日、3月5日、4月7日、5月6日、6月7日、7月7日、8月7日、9月7日、10月7日、11月10日分别向李坚62×××25账号打款1300元，附言：天誉花园4-8-2903号20年2-11月房贷。 案外人另提供两张广州市天誉物业管理有限公司南宁分公司收款收据两张，日期分别为2019年7月10日交纳水电周转金200元，2019年7月30日交纳公共用水分摊、垃圾清运费108元。提供2019年7月10日广西增值税电子普通发票一张，所交物业管理费709.2元。案外人提供一份2020年7月20日网上银行转账给广州市天誉物业管理有限公司南宁分公司90.97元手机截图。提供2019年9月18日、2020年10月22日分别向南宁供电局支付宝支付生活缴费50元、64.45元。提供南宁中燃城市燃气发展有限公司业务受理单及涉案房屋住宅装饰装修管理服务协议书一份，其中该协议中落款处有案外人温小婷签字并摁手印。案外人还提供网上购买房屋家具等网上交易订单25页及屋内照片一张。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户。案外人温小婷与被执行人李坚签订了房屋买卖合同，支付了首付款，并从合同签订的第二月开始按月偿还银行贷款，并提供了相应的收款收据、银行流水、税票、商品购物单、煤气水电费缴费流水，其证据足以证实案外人温小婷已合法占有该不动产，因涉案房屋被法院依法查封，也并非因案外人温小婷自身原因未办理过户登记。因此案外人温小婷的异议理由能够排除执行，所提异议请求本院予以支持。被执行人李坚经本院合法传唤未到庭参加听证，视为放弃听证权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十四条、第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下： 中止（2020）冀0983执保339号执行裁定中对被申请人李坚所有的位于南宁市良庆区（证号：桂（2020）南宁市不动产权第号）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向黄骅市人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘志政 人民陪审员  杨合堂 人民陪审员  贾启安 二〇二〇年十二月八日 书 记 员  吴 静