四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1381民初3766号 原告（反诉被告）：秦安成（曾用名秦天成），男，生于1969年2月15日，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：伏元富，阆中市保宁法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：何秀成，女，生于1961年11月27日，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：杨强，四川源正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：严鹏元，男，生于1957年9月7日，汉族，住四川省阆中市，（与被告何秀成系夫妻关系） 委托诉讼代理人：杨强，四川源正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何文坤，男，生于1968年4月28日，汉族，户籍地为浙江省，经常居住地为四川省阆中市。 委托诉讼代理人：杨强，四川源正律师事务所律师。 原告秦安成诉被告何秀成、何文坤、严鹏元排除妨害纠纷一案，本院于2020年9月3日受理后，被告何秀成、何文坤、严鹏元在举证期间向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，于2020年10月29日对本诉和反诉公开开庭进行了审理。原告秦安成及其委托诉讼代理人伏元富，被告何秀成、严鹏元及三被告共同的委托诉讼代理人杨强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦安成向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告财产损害赔偿金77269元；2、判令被告停止对中华阆城15号楼4楼401号房外露台的侵害、排除妨害并赔偿损失，维护原告住宅安全及正常生活秩序；3、诉讼费用由被告方承担。事实与理由：原告于2006年2月26日购买了阆中嘉陵江一桥中华阆天城物业小区x号楼商品房一套，买卖合同附件补充协议为中华阆天城x号楼x楼401号房外面的露台归原告单独使用。土地使用证、房产权证、房屋测绘分层平面图已确权。原告已使用达15年之久。被告购买的中华阆天城x号楼三楼两侧两套房屋，合同及附属协议、土地使用证、房产权证、房产测绘分层平面图已注明：三楼业主与四楼401号房、房外露台无任何因果关系，互无牵连互不侵犯。被告从2014年起至今数次擅自闯入原告住宅、砸烂招牌门窗及装修建筑材料并产生人工费损失，侵害了原告的住宅安全等合法权益，数次发生纠纷，经各方数次调解，被告不听劝解，原告遂诉讼至贵院，望判如所请。 被告何秀成、何文坤、严鹏元辩称，1、争议房屋的争议部分及所属房屋均系被告所有，将提供相关房屋的产权、土地使用证；2、原告长期侵权，并由相关部门处罚及强制拆除违章建筑，但原告在经处罚和强制拆除后仍然进行侵权行为，因此原告的行为构成侵权，其主张不能成立；3、原告的侵权行为给被告造成了较大的损失，派出所经常出警，针对原告的侵权行为被告提出了反诉。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求予以驳回。 反诉原告何秀成、何文坤、严鹏元向本院提出的反诉请求为：1、判令反诉被告立即封闭其私自开设的用于经营的玻璃门；2、判令反诉被告立即腾退公共场地、排除妨害、恢复原状；3、判令反诉被告立即拆除其安装在反诉原告所属楼沿下的广告招牌，恢复原状；4、判令反诉被告赔偿反诉原告因屋顶漏水问题造成的损失共计145777元（包括房屋维修的材料费、人工费、商铺租金损失等）；5、判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：自2014年以来，因反诉被告擅自占用中华阆天城x号楼屋顶的业主公共平台修建违法建筑进行经营活动，导致反诉原告房顶漏水，室内装饰面积大部分被损坏，房屋无法对外出租，反诉原告多次劝阻反诉被告发生纠纷，经各方多次调解，反诉原告不予理会。在经相关部门处罚和强制拆除后，反诉被告继续强行非法占有，商业使用该平台，并将自家的广告招牌安装在反诉原告的专属部分内。基于以上事实反诉原告提起反诉，请求依法判决。 反诉被告秦安成辩称，1、反诉原告的反诉请求主体不适格，反诉原告所诉案由为排除妨害纠纷，不是建筑物区分所有权纠纷，反诉被告应为四川阆中东海置业有限公司；2、中华阆天城物业小区A、B、C、D四区域房产物权所有人四川阆中东海置业有限公司，其独立行使处分权，不受任何组织和个人干预，其与反诉被告签订房屋买卖合同将x号楼三楼楼顶露台出售给反诉被告是处分自己权益的行为；3、中华阆天城小区因设计原因，没有公共活动空间难以出售，为便于出售，即将三楼楼顶露台作为附属合同出售于四楼业主是特定的销售方式，且合同、土地使用证分层平面图、房屋产权分户测绘图等均已标明确权；4、商品房预售备案通知书标明中华阆天城x号楼三楼楼顶露台不属于公共分摊面积，不属于三楼业主与四楼业主共有，更不属于15号楼全体业主共同所有；5、反诉原告购房时并未购买屋顶露台，也未向东海置业有限公司提出异议，且设计图已经标明该露台不属于共有部分。综上，反诉被告购买了x号楼x楼401号房屋相邻的三楼楼顶露台且进行了登记，该露台属于反诉被告单独所有，反诉原告主张的赔偿金145777元是因其自己房顶瓦片破裂斜坡面漏水及地震裂缝造成，与反诉被告没有因果关系，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年2月26日，秦安成（买受人）与四川阆中东海置业有限公司（出卖人、下称东海公司）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人秦安成购买东海公司开发的位于阆中市××镇××小区××幢××单元××号房，建筑面积共171.22平方米，其中套内建筑面积146.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.34米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成见附件二）。双方还约定该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权属全体业主共同拥有。双方还就其他事项进行了约定。东海公司在合同上出卖人处加盖了四川阆中东海置业有限公司的公章，秦安成在买受人处签字，买受人处还加盖了四川阆中东海置业有限公司财务专用章。该合同附件四合同补充协议记载“买受人所购买的商铺外的平台在保证消防安全的前提下，归买受人单独使用。（备注：中华阆天城x号楼x楼401号房外面的平台）。秦安成2006年2月26日。”秦安成签名的下部还加盖了四川阆中东海置业有限公司财务专用章。秦安成认为在其购买401号房及房外的露台时，物权法还未施行，当时此种售房方式是按照2007年以前的政策法规的规定，并且401号房及房外露台已经国有土地使用证、房屋所有权证确权，且认为国有土地使用证上刊载的图片亦显示401号房房外的露台属原告专有部分单独使用。 2006年3月25日，何秀成、何文坤（买受人）与四川阆中东海置业有限公司（出卖人、下称东海公司）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人何秀成、何文坤购买东海公司开发的位于阆中市××镇××小区××幢××单元××号房，建筑面积共251.80平方米，其中套内建筑面积216平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积35.80米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成见附件二）。双方还约定该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权属全体业主共同拥有。双方还就其他事项进行了约定。东海公司在合同上出卖人处加盖了四川阆中东海置业有限公司的公章，何秀成、何文坤在买受人处签字。该合同附件四合同补充协议对买受人缴纳首付款、办理按揭手续、水电气开户费的承担等进行了约定。买受人何秀成并在该约定后签字捺印。 秦安成称其在购房后，开发商在三楼与四楼的通道安装门后即将露台交由其使用，且其使用已达15年之久。后何秀成等将该门砸坏，秦安成在三楼与四楼的通道安装了隔断材料。何秀成、何文坤等称秦安成从2014年起擅自占用应属业主公共平台的案涉露台修建违法建筑进行经营活动导致其房顶漏水、室内装饰大面积被损坏，其多次劝阻秦安成而双方发生数次纠纷。经阆中市公安局东城派出所、城管、物管、业委会、居委会数次调解无果。 另查明，2015年5月6日，阆中市城市管理行政执法局作出阆城执罚字[2015]第20号《行政处罚决定书》，对秦安成未经规划主管部门审批在中华阆天成x幢x楼401号南侧露台搭建违章砖混及铝塑板屋面房屋一处进行行政处罚，要求秦安成自行拆除违法修建的建筑物，并恢复原貌。2015年12月10日，阆中市人民政府作出阆府函[2015]148号《阆中市人民政府关于同意对秦安成违法建筑予以强制拆除的批复》，责成阆中市城市管理行政执法局会同相关单位对秦安成违法建筑予以强制拆除。 庭审中，秦安成为证明案涉露台为其专有部分单独使用提交了以下证据：1、四川华庭物业管理有限公司阆中分公司阆天城物业服务中心于2020年9月11日作出的《关于中华阆天城小区商业楼的情况说明》一份，主要说明中华阆天城物业小区当时建设设计是综合商业体，设计最高是四层楼，四楼的房屋建设设计室内抬梁交叉空间狭窄，没有活动空间，难以出售，东海置业有限公司售房时将三楼楼顶露台作为附属合同售于四楼业主是特定的销售方式。阆天城物业服务中心有A、B、C区九户业主均是这类情况。小区除一楼绿化园地、停车场、通道、大面积活动场所外，东海置业有限公司售于四楼业主的露台都属于四楼业主单独使用，并附加提供了阆天城物业小区功能分区图、平面图、立面图、剖面图等拟证实以上情况；2、阆天城业主委员会于2020年9月16日作出的《关于阆天城小区有关情况说明》一份，主要说明内容与四川华庭物业管理有限公司阆中分公司阆天城物业服务中心作出的情况说明内容一致，还说明了中华阆天城十五幢三楼的楼顶平台一直为十五幢401户所有人秦安成使用。以及阆中市双创期间物业通知秦安成清除其广告牌上悬挂物的《整改通知书》一份、401号房室内抬梁低的现状图片三张；3、何秀成x幢x单元303号房的《商品房预售备案通知书》一份、阆中市恒正房地产测绘所出具的15幢1单元3层的房产测绘分层平面图一份、301户、302户、303户的房产测绘分户平面图各一份，载明第三层公摊面积共91.64平方米，301户公摊面积31.5平方米，302户公摊面积为24.34平方米，303户公摊面积为35.8平方米，而秦安成所有的401户公摊面积为24.34平方米，其认为测绘图表明，其与何秀成所承担的公摊面积均是指楼梯，案涉露台不属于15号楼公摊面积，不属于全体业主共有，只属于秦安成专有部分单独使用。庭审中，秦安成还陈述开发商将露台卖给其时称露台归其使用，但是办不了产权。 秦安成对其主张的财产损害赔偿金提供了以下证据拟证实：1、阆中市公安局东城派出所的接处警记录五次，记载了双方因争案涉露台、何秀成强行拆除秦安成挂于其房屋外墙上的广告牌、严鹏元强行撞开锁平台的门、秦安成广告牌被破坏、阻止平台施工等问题发生纠纷；2、何秀成、严鹏元数人擅自侵入秦安成住宅及造成损失的图片7张、损害结果明细表；3、U盘录像，何秀成等破坏秦安成招牌、向露台泼沥青破坏露台结构、污染空气环境，造成露台损失的情况。其中，秦安成主张的财产损失金额为77269元除其称由装修师傅为其书写的损害结果明细表外，没有其他依据亦无支付依据。其主张的平台沥青浇灌38000元系其对何秀成等在露台上浇灌沥青进行整改而支付的费用，秦安成对该费用的构成无评估依据。 何秀成等对其主张的秦安成侵权情况及造成其房屋漏水产生损失的情况提供了以下证据：1、其国有土地使用权证、房屋所有权证，拟证明案涉露台系其屋顶为共有公共区域；2、阆中市城市管理行政执法局作出阆城执罚字[2015]第20号《行政处罚决定书》、批复，拟证明秦安成占用公共其余违法建设的侵权事实；3、阆中市公安局东城派出所的接处警记录，拟证明2020年5月秦安成拒绝何秀成等对屋顶漏水进行维修；4、照片四份，拟证明秦安成将招牌安装在何秀成等所属楼沿、秦安成违法占用露台、违法修建用于经营的玻璃门；5、屋顶漏水造成室内装修损坏的照片四份、营业用房租赁合同、证人证言、房屋漏水施工劳务费、材料费收据、漏水问题需要进一步维修的费用清单，拟证明秦安成的侵权行为造成何秀成等损害后果的事实包括租金损失及维修费用。秦安成辩称其在购买房屋后即对露台作了防水，是2008年地震将斜面震裂导致的漏水。而何秀成则称漏水是从2014年开始的，现在斜面和平台都在漏水。 本院认为，本案争议的是：1、中华阆天城x幢x单元401号房所有权人秦安成对其所有的401号房外露台是否享有建筑物区分所有权中的专有权；2、何秀成等的行为是否对秦安成构成妨碍并造成损失；3、何秀成等的主张是否符合法律规定，秦安成的行为与何秀成等主张的损失与是否具有因果关系。 关于中华阆天城x幢x单元401号房所有权人秦安成对其所有的401号房外的露台是否享有建筑物区分所有权中的专有权。秦安成认为开发商东海公司为中华阆天城的所有权人，东海公司在2007年物权法施行以前，按照当时的政策法规将案涉露台出售于秦安成的行为属于东海公司处分自己权利的行为，不违反当时的法律规定，不受任何组织和个人的干涉。对此，本院认为，虽案涉房屋的建成及出售均发生在2007年以前，但本案争议发生在2007年物权法施行以后的现在，根据《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，本案可以适用前述规定来进行判定。加之秦安成对其主张东海公司系依据当时的政策法规来向其出售的案涉露台的事实未举证证明，故本院认为，根据现行法律规定，案涉露台应属建筑物的共有部分，理由如下：1、根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间的结构部分；”的规定，和秦安成与东海公司签订的《商品房买卖合同》第十七条“该商品房所在楼宇的屋面使用权属全体业主共同拥有”、何秀成等与东海公司签订的《商品房买卖合同》第十七条“该商品房所在楼宇的屋面使用权属全体业主共同拥有”的约定，案涉露台应属法律规定中的屋顶部分和合同约定中的屋面，故无论是依据法律规定，还是合同约定，案涉露台均属于建筑物的共有部分；2、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”之规定，因案涉露台有公共通道的楼梯可以进入，秦安成所称开发商将露台交付于其使用时在楼梯上安装的门未经规划批准，不属于建筑物的不能排除的应有部分，故案涉露台不属于仅能通过秦安成所有的401号房才能进入的空间，不具有构造上和利用上的独立性，不能排他使用，也不能够进行所有权登记。另外，秦安成与东海公司签订的《商品房买卖合同》附件四关于“买受人所购买的商铺外的平台在保证消防安全的前提下，归买受人单独使用”的约定，因案涉露台性质为全体业主的共有部分，对其使用必须依照法律规定。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项“下列事项由全体业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营活动、处分共有部分、以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”之规定，案涉露台的出售属于对共有部分的处分，应当属于建筑物区分所有权人共同决定的事项，该补充协议由秦安成与开发商擅自达成，并没有经过其他建筑物区分所有权人的共同决议，且开发商擅自出售该露台也违反了《物权管理条例》的规定，该约定亦与开发商和秦安成、何秀成等业主签订的《商品房买卖合同》中关于屋面共有的约定相悖，故该约定不具有效力。因此该不具有效力的约定不构成《商品房买卖合同》的组成部分。至于秦安成主张的案涉露台未纳入公摊面积进行分摊，其提供的分层测绘图与与分户测绘图不足以证明该事实。秦安成提供的物业公司与业主委员会的关于“出售露台于四楼业主系开发商的特定销售方式”的说明仅加盖了单位的公章，单位负责人及制作证明材料的人员未在该证明上签名或盖章，该证据不符合法律规定的形式，本院对该证据不予采信。该证据所附秦安成认为系规划设计图、而实为阆天城物业小区功能分区图、平面图、立面图、剖面图等并不能证明案涉露台在规划上专属于401号房屋。综上所述，本院认为，案涉露台应属于建筑物的共有部分，为全体业主共同所有，秦安成对该露台不享有建筑物区分所有权中的专有权。 关于何秀成等的行为是否对秦安成构成妨碍并造成损失。因何秀成等的行为系为排除秦安成占用案涉露台的行为对其造成的妨碍而实施，而案涉露台经本院审理认为应系共有部分，何秀成等作为建筑物区分所有权人，其对建筑物的共有部分享有共有和共同管理的权利，实施进入案涉露台、阻碍案涉露台施工等行为，对另一对案涉露台享有共有和共同管理权利的所有权人秦安成并不当然构成妨碍。因秦安成主张的损害赔偿系基于何秀成等实施的对其构成妨碍的行为，而何秀成等实际并未对其构成妨碍，加之其主张的损害赔偿数额缺乏事实依据，故其要求何秀成等向其赔偿财产损害赔偿金、停止对案涉露台的侵害、排除妨碍等诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 何秀成等的主张是否符合法律规定，秦安成的行为与何秀成等主张的损失是否具有因果关系。1、关于何秀成反诉请求的第一项判令反诉被告立即封闭其私自开设的用于经营的玻璃门，根据秦安成提供的《填充墙上增设门洞口处理的说明》、何秀成提供的《被反诉人违法修建用于经营的玻璃门》的照片，可以得知该玻璃门系秦安成因装修需对房屋进行局部改造（增设门洞口一处）所设，其在其享有专有权的建筑物填充墙上、在未对建筑物造成结构安全的前提下增设门洞安装玻璃门，不违反法律规定，故何秀成等的该反诉请求，于法无据，本院不予支持。虽秦安成可以安装该玻璃门使用，但其通过该玻璃门出入并使用露台应以其合理使用范围为界，不得实施损害全体共有人利益的行为。2、关于何秀成反诉请求的第二项判令反诉被告立即腾退公共场地、排除妨害、恢复原状，何秀成等提出该项反诉请求系基于秦安成对属于共有部分的案涉露台作为其专有部分使用的行为，作为业主之一的何秀成等反诉原告有权对共有的物权权利主张行使物权保护的权利，对认为损害其合法权益的行为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营活动，权利人请求排除妨碍、恢复原状、确认处分行为无效或赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，有权单独提起诉讼，事实上，秦安成占用共有部分进行使用的行为侵害了其他业主对权益，其应当及时予以改正。3、关于反诉请求的第三项判令反诉被告立即拆除其安装在反诉原告所属楼沿下的广告招牌，恢复原状。根据何秀成等提供的《被反诉人将广告安装在反诉人所属楼沿》的照片来看，秦安成将其“**会所茶楼夜啤酒”的广告牌（损坏状态）安装在何秀成等的房屋顶和露台相接的楼沿处，故该广告牌所在的位置既有何秀成等所属房屋对应的外墙墙面，亦有案涉露台对应的外墙墙面。对于何秀成所属房屋对应的外墙墙面其有权要求秦安成拆除该部分对应的广告牌，对于案涉露台对应的外墙面应属全体业主共同所有，何秀成等反诉原告作为业主之一，其主张拆除，是行使对共有权的保护，秦安成应积极认识到自己的错误并予以纠正。4、关于反诉请求第四项判令反诉被告赔偿反诉原告因屋顶漏水问题造成的损失共计145777元（包括房屋维修的材料费、人工费、商铺租金损失等），该项诉讼请求是否应当得到支持取决于秦安成的行为与何秀成等的损失是否具有因果关系。根据何秀成等主张系因秦安成占用露台进行经营的行为导致作为其屋顶的露台漏水、秦安成辩解其在接手使用露台后即做了防水处理且漏水系因为地震导致的裂缝、漏水部位在斜面不在露台，本院认为漏水原因不能明确，因不能证明秦安成的行为与何秀成等的房屋漏水具有因果关系，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第七条、第十四条、第十九条、《物业管理条例》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）秦安成的全部诉讼请求； 二、限反诉被告秦安成在本判决生效后三十日内腾退其所占用公共场地； 三、限反诉被告秦安成在本判决生效后三十日内拆除其安装在反诉原告所属楼沿下的广告招牌； 四、驳回被告（反诉原告）何秀成、严鹏元、何文坤的全部反诉请求。 本诉案件受理费866元，反诉案件受理费1608元，合计2474元，由秦安成负担866元，何秀成、严鹏元、何文坤负担1608元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 杜 国 二〇二〇年十二月一日 书记员 田晶莹