湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9916号上诉人（原审被告）：周红艳，女，1970年9月1日出生，汉族，居民身份证住址湖北省襄樊市襄城区。委托诉讼代理人：方武兵，湖北瑞通天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘江，男，1972年2月6日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：向阳，湖北光谷律师事务所律师。上诉人周红艳因与被上诉人刘江房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初1443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理，现已审理终结。周红艳上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回刘江的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由刘江承担。事实和理由：一、一审法院认定双方协商一致解除房屋租赁合同系事实认定错误。自双方于2020年1月15日签订合同至刘江于2020年5月2日告知周红艳退还租金及押金期间，双方一直在为合同的履行（包括房屋交付、租金减免及租金起算时间等）进行协商。2020年5月2日，在武汉市已经解封且刘江早已复工的情况下，刘江告知周红艳合同已经解除，周红艳无奈之下，只能选择将房屋另租他人，以及时止损。故，涉案合同系刘江单方违法解除，其应承担相应违约责任，即保证金13000元以及未使用期间的租金（2020年5月3日至2020年7月31日）。二、一审判决适用法律错误。本案中，刘江系单方违法解除合同，且不可抗力随着武汉市于2020年4月8日解封已经消除，本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于违约责任的规定，而不应适用该法第九十三条第一款、第一百一十七条及第五条的规定。三、即使本案存在不可抗力的情况，因不可抗力所导致的损失也不应过分由周红艳承担。一审法院对2020年2月1日至2020年4月15日期间的房屋租金损失，仅认定刘江承担13000元的损失，而周红艳的实际损失巨大。自2020年2月1日，周红艳将涉案房屋出租后就在外租房居住，每月还要还巨额房贷。因此，即使本案存的不可抗力的因素，基于公平原则，也不应由周红艳承担大部分损失。刘江辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘江向一审法院起诉请求：1.确认刘江、周红艳于2020年1月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月18日解除。2.周红艳退还刘江房屋租金78000元及押金13000元（共计91000元），并赔偿利息损失（自2020年2月18日起按照工商银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）。3.案件诉讼费由周红艳承担。一审法院认定事实：2020年1月15日，刘江与周红艳签订《房屋租赁合同》，约定，周红艳将位于武汉积玉桥万达广场（二期）7-1-1802号，面积237.52平方米的房屋租给刘江，作为住家使用，周红艳应于签订合同后十五日内即于2020年2月1日前将房屋交付刘江使用。租赁起止日为2020年2月1日起至2021年1月31日止。租赁方式为半年付，押金一个月房租，即押一付六，月租金13000元（含物业费），押金为13000元，每个房屋租金缴纳期提前7天预缴6个月租金，首次租金刘江应于签订合同当日支付给周红艳。押金和租金共计91000元。刘江应按时以周红艳指定的账户以转账方式支付租金。经双方商定，同意该房屋租赁保证金（押金）为13000元，不能抵租金。在合同到期时，未给周红艳造成损失，房屋无损坏且各项费用结清后三日内无息退还给刘江。刘江不能提前终止合同，否则周红艳有权没收房屋押金以及追究刘江对房屋造成的设施和家具及装修的损坏。2020年1月16日，周红艳出具收条，载明：今收到刘江租万达公馆7-1-1802房租（从2020年2月1日-2020年7月31日半年）和押金共计91000元，系银行转账。2020年1月20日，刘江及同事均离开武汉回家乡过年。1月23日因新冠××疫情武汉关闭离汉通道。1月24日湖北省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布通知，决定启动湖北省重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。双方提交的微信聊天记录显示：2月1日刘江“我暂定2月14号回武汉”，周红艳“好的，我今天还说和你们留在武汉的同事联系交房事宜呢”，2月2日刘江转发同事的微信给周红艳“江哥，你还好吧？万达公馆的房子本来是2月1号算租金，你给房东说说看，房东没交房给我们，钥匙也没给我们，能不能晚点算房租”，2月3日周红艳“非常时期我们相互理解，到时候我适当地给你们延期，我希望我们合作愉快，希望你们开心住。”，刘江回复“好的谢谢理解，祝你在新的一年里越过越年轻”。2020年2月10日武汉市新冠××疫情防控指挥部发布通告，决定自即日起在全市范围内所有住宅小区实行封闭管理。2020年2月13日湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布通告，通告省内各类企业不早于2月20日24时前复工。2月15日凌晨周红艳发微信“你好刘总，今天2月14日一天你怎么也没跟我联系啊，之前你说暂定2月14号回武汉的，我做好准备给你交接房子的工作，这个房子交接因为你们没来和我联系办理交接，所以至今推迟两次了，原本合同定是2月1号交房，因为你们2月1号没有回武汉造成没有交接房子成功，2月1日原定交房子之日，你微信回复说2月14号回武汉联系后交房，今天等了一天也没见你联系，我们彼此都是通情达理的人，房租起租期也不能这样无限制的因为你们自己不到场收房子不住而不算房租，如果你们一直不来呢……所以请你和那个入住的同事们讲讲，因为疫情我最多起租期按2月15日起算，那已经是一个月房租损失一半6000块钱了，算是最大的极限，请理解。”，刘江回复“我们这边根本就出不了城不是个人原因，道路全封闭都互相理解吧”，2月16日晚，刘江将同事所发的微信“江哥，万达那套房子，你聊一下，因为没有交房，我们也没有入住，现在可能也不去武汉工作了，所以房子要退掉，你跟房东聊一下”转发给周红艳，并询问“不好意思了我们回不去，你看看怎么办？她们说不定不来武汉上班了”，周红艳回复“我是和你刘江签的合同，你是想违约吗？我重申一下没有交房是你承租方造成的。”，经过16分钟的语音聊天后，刘江留言“你好美女，她们不上班没有收入，再叫她们交那么高的房租根本就交不了，上班还不知道什么时候。你看看是不是等交了房再开始算房租？”，周红艳未回复。2月18日刘江再次发微信“你好美女没有交房不是承租方造成的是疫情造成的，造成我们回不了武汉，你可以先把房子有租的你先租给别人。”，3月1日刘江发微信“你好美女，现在武汉还是不让回，我们回不去你看看房子怎么办”，3月7日再发“你好，看看把租房的款退了吧”。刘江提交的2020年3月7日武汉市新冠××疫情防控指挥部医疗救治组通知显示，请各区认真抓好对非公立医疗机构恢复日常医疗服务前疫情防控措施的评估。参照指南，指导和督促非公立医疗机构最好恢复日常医疗服务工作。口腔科、眼科、耳鼻喉科等专科医疗业务除急诊外，日常医疗业务暂不得恢复。2020年3月11日湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布通告，通告“分区分级分类分时有序推进企业复工复产，涉及保障疫情防控必需、公共事业运行必需、群众生活必需、农业生产必需以及其他涉及重要国计民生的企业可以复工复产。其他企业先按不早于3月20日24时前复工复产”。2020年3月24日湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布通告，通告“外省来鄂来汉人员凭外省健康码或湖北健康码“绿码”，在全省范围内安全有序流动，不需另行提供健康证明（确实无法申领健康码的除外）、流动证明、流入地申请审批表或接收证明、车辆通行证等”。刘江提交的工作微信群中武昌区卫健局发送的通知显示，定于2020年4月6日起组织开展全市医疗机构恢复日常诊疗服务督导检查，各区于4月底前完成辖区内一级以上医疗机构监督检查，其他类医疗机构4月底前完成自查并上报。2020年4月7日湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布通告，“经中央批准，从4月8日零时起，武汉市解除离汉通道管控措施”。2020年4月10日刘江发微信“你好美女，我们还不叫复工把房租退给我们吧！”，周红艳回复“现在武汉已经全面解封了”，刘江“我们干医美的还不叫复工”，周红艳“所有的人凭健康绿码都在复工生活生产了，房子我们既然签了租房合同还是认真履行”，刘江“你是什么意思？要不我们什么时候复工开始算房租”，周红艳“4月8日解封了全武汉市都在正常工作生活了，你还提出什么时候复工什么时候算房租明显不占理，……”，刘江“不是我们不想复工，是不叫复工我们也没办法，为了你不受损失你还是先把房子租给别人”，4月15日刘江“房子我如果就这几天搬进去，你看看房租能不能从交钥匙开始算？”，“房东你好，本来年前付了6个月房租+1个月押金，约定年后2月1号交房，结果疫情导致武汉封城，到现在也没有交房，3月份的时候我也给你发微信告知房子您也可以租给别人，现在希望您能把房租退给我们，一个月押金您可以扣除。”，周红艳“你们自己不来住空了两个半月，虽说我们大家知道是因为疫情，难道是我房东原因造成的吗？……给你们往后宽限一个月从2020.3.1起算，已经是很有人情味了，……因为你们单方面退租我们就总房租加押金就按据实结算：即扣除房租从2月1号起算的两个半月房租，加上一个月押金即违约金按这个退。”，刘江“这几个小姑娘现在也在怪我，怪我没交房就让他们付了房租，她们以前租的房子，虽然没住，但一直在交房租，前几天房东一直催新的房租，你这边又一直不松口，她们没有办法，又只能再续一个季度的房租，她们也可怜的”，周红艳“……现在我可以改口从3.15起算，因为疫情期间，我担一个半月，她们担一个月，因为总不能将疫情期间她们没来住的责任全算到我的头上吧，刘总你说是吧，这是我的底限了，如她们同意行了话她们可以立马搬东西到房子里去”，刘江“今天她们必须交下一季度租金了，否则房东把她们东西全扔了。如果她们今天交了2万块钱，不可能再租了”，4月16日刘江“她们也不敢租你房子了，要求你尽快退还她们的钱，疫情已过，房子解封，你该租给谁就租给谁吧。”，周红艳“现在我们应协调好将总房租扣减因为你们违约对造成我房租的损失后，双方达成协议后签好正式退租手续我再退，”4月17日刘江“房东您好，刚才我们已经在积玉桥派出所备案，派出所坚持房东出面，而您坚持您在外地，无法回武汉。您所谓的交房及各种无理要求，给我们制造种种困难，目的就是让我们无法收房，请尽快回武汉交涉，或者直接把骗我们的钱还给我们”。2020年4月24日，刘江委托武汉厚大法律服务有限公司向周红艳发函，告知：2020年2月16日刘江单方解除租赁合同；退还刘江款项91000元及逾期利息损失；合同解除后的扩大损失由周红艳承担。该公函通过邮政EMS邮寄给周红艳，周红艳得知系法律公函后未收件，邮件退回。5月2日，刘江的委托代理人又给短信的方式将法律公函发给周红艳。刘江提交的企业复工复产申请表显示，企业名称武汉达拉斯医疗美容门诊部，申请时间2020年5月6日，批准复工复产时间2020年5月8日。刘江为维护自身合法权益，诉至一审法院。一审查明，刘江系武汉达拉斯医疗美容门诊部的负责人（2020年7月6日变更为他人），该门诊部的工商注册地为武汉积玉桥万达广场，刘江陈述，受同事刘志刚、付全花、彭慧的委托与周红艳签订房屋租赁合同，拟在承租房屋中居住的也是其同事刘志刚、付全花、彭慧，经本院释明，刘志刚、付全花、彭慧表示，在租房事宜中刘江的一切行为三人均知晓，对本案中刘江的相关诉讼行为予以认可。周红艳表示，自己是与刘江签订的房屋租赁合同，虽然知晓实际居住人不是刘江本人，但对于具体是何人居住并不知晓，只认可刘江作为合同的相对方和承租人。周红艳提交其租赁李刚房屋的合同，交房日期为2020年1月26日，并提交交纳中介费和押金的收条，1月24日向李刚支付三个月房租的转账凭证，以及物业公司出具的证明，拟证明出租房屋在疫情期间为空置状况，周红艳另租房居住并按合同约定交纳了租金，但李刚未到庭作证。周红艳提交的争议标的房屋电费交纳凭证记载，2020年3月电费127元，4月24元，5月90元。周红艳另提交2020年6月22日房屋租赁合同一份，拟证明为减少损失，在刘江明确表示不再租赁房屋的情况下，周红艳将房屋另行出租给他人。一审法院认为，刘江受刘志刚、付全花、彭慧的委托与周红艳签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，刘志刚、付全花、彭慧表示认可刘江的诉讼行为，不作为当事人参加诉讼，不违反法律规定，一审法院对其意思表示予以认可。在房屋租赁期间（2020年2月1日）开始后，因疫情原因，实际居住人刘志刚、付全花、彭慧不能前往武汉接收租赁房屋，而周红艳作为房东，根据武汉市实施的社区封控措施，亦无法在此期间内将房屋另行出租给他人以减少损失，在2020年4月8日武汉解封后，双方当事人曾就交房和租金减免进行过协商，周红艳表示，如继续履行合同，对于2月1日至4月15日期间的租金损失，可自认一个半月的损失，只要求原告承担一个月的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”及第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，周红艳提出的这一解决方案，既符合法律规定，也符合公平原则，但刘江仍表示无法接受，并要求解除房屋租赁合同，周红艳为避免造成损失进一步扩大，亦已将房屋另行转租他人，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方签订的房屋租赁合同已解除，但周红艳提交的证据证明，直到2020年6月22日才将房屋另行转租他人，对于扩大的损失，刘江应承担相应的责任。综上，刘江应承担2020年2月1日至4月15日期间的房屋租金损失13000元，对于从2020年4月16日至6月22日的房租损失，一审法院刘江亦应承担18000元。对刘江主张的利息损失，因周红艳并无过错，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认刘江与周红艳签订的《房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；二、周红艳于判决生效之日起十日内退还刘江已支付的房屋租金47000元及押金13000元，合计60000元；三、驳回刘江的其他诉讼请求。一审案件受理费2075元，减半收取1038元，由刘江负担519元，由周红艳负担519元（此款刘江已垫付，由周红艳连同上述款项一并支付给刘江）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力导致合同目的无法实现的，当事人可以解除合同。本案中，双方于2020年1月15日签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同签订后，刘江按约定支付了房屋租金及定金。因新冠××疫情的爆发，武汉市于2020年1月23日暂时关闭离汉通道，1月24日湖北省启动重大突发公共卫生事件一级响应，其后武汉市采取了小区封控管理等一系列疫情防控措施，导致涉案房屋一直未交付使用。2020年4月8日，武汉市解除离汉通道管控，生产生活逐步恢复，2020年5月2日湖北省重大突发公共卫生事件应急响应才由一级降为二级。涉案合同期限仅一年，双方合同签订不久即受疫情影响无法如期履行。同时，在合同签订后的沟通交涉中，周红艳也知道涉案房屋的居住使用人情况及面临的困境。故，综合双方合同的签订、履行情况及疫情客观影响、当事人合同目的等，可以认定本案房屋租赁合同因不可抗力导致目的无法实现，双方均有权解除合同。关于涉案合同解除时间，双方在疫情发生后，一直就合同履行及租金问题进行协商，2020年4月16日刘江向周红艳明确要求退还租金，系解除合同的意思表示，因刘江依据不可抗力可以以解除合同，故一审法院认定双方合同于2020年4月16日解除，并无不当，本院予以维持。关于租金问题，因涉案房屋一直未交付使用，一审法院酌情认定刘江支付合同解除前的租金13000元，剩余租金予以退还，符合公平原则，本院予以维持。关于合同解除后周红艳的损失问题，对于合同的解除，双方均无过错，但合同解除后客观上会造成周红艳的房屋空置损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，鉴于周红艳自认房屋空置期为两个月，一审法院认定由刘江分担一个月租金的损失，亦符合公平理念，本院予以维持。综上所述，周红艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2075元，由周红艳负担。本判决为终审判决。审判员  申光伟二〇二〇年十二月八日法官助理胡海洲书记员胡海洲