广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5836号上诉人（原审原告）：萧振波（XIAO,ZHENBO），男，1957年4月2日出生，澳门特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市*******************。委托诉讼代理人：萧永隆（萧振波的儿子），住广东省中山市**********。委托诉讼代理人：周颖俊，广东中元（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市尚都文化传播有限公司，住所地广东省中山市********.73.75.77.79号（一期1区）五层9卡，统一社会信用代码914***********849R。法定代表人：林永华，执行董事。委托诉讼代理人：张嘉奇，男，该司董事会助理。原审第三人：中山市大涌镇人民政府，住所地广东省中山市*************，统一社会信用代码114***********203L。负责人：贺修虎，镇长。原审第三人：中山市大涌镇城镇建设开发有限公司，住所地广东省中山市********，统一社会信用代码914***********604X。法定代表人：林永兴，经理。上述两原审第三人共同的委托诉讼代理人：于直雨，广东德疆律师事务所律师。上诉人萧振波（XIAO,ZHENBO）因与被上诉人中山市尚都文化传播有限公司（以下简称尚都公司）及原审第三人中山市大涌镇人民政府（以下简称大涌镇政府）、中山市大涌镇城镇建设开发有限公司（以下简称大涌城镇开发公司）物权纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。萧振波上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、尚都公司以债的加入形式于2016年5月25日出具承诺书，承诺将其名下2702平方米（折合4.0537亩）土地调换及交付给其，应受法律约束。尚都公司辩称因大涌镇政府没有履行与该司的征收协议，所以该司有权拒绝调换土地给其，不能成立。从尚都公司作出的承诺可知，调换地承诺是附时间而非附条件，现2017年8月1日调换土地的时间成就，尚都公司应调换土地给其。至于尚都公司与大涌镇政府征地纠纷是另一法律关系，不能对抗其。现尚都公司承诺调换的土地仍登记在该司名下，且不存在变更权属登记的法律障碍，因此其要求尚都公司履行承诺书，将调换地过户至其名下符合法律规定，应予以支持；二、涉案土地指向明确。根据大涌城镇开发公司与其签订的补充协议书第二条以及大涌镇政府与尚都公司签订的补偿协议书第一条，可知各方当事人对于尚都公司代调换土地的所在、具体指向是清晰明确的，不存在争议。2013年，尚都公司为调换土地给其办理土地分割手续，在该司名下土地中割出91、93、95号土地，面积与大涌镇政府和该司签订的补偿协议书约定代调换给其的土地面积完全一致，证明尚都公司对调换土地的指向是知情的，且以实际行动予以确认；三、“调换”具有物权变动的意思表示，包括土地使用权过户和土地交付使用两大义务。【2015】9号《大涌镇领导班子会议纪要》第七条及第八条决议内容、《补偿协议书》《承诺书》等多处提及“尚都公司代调换萧振波用地”，即尚都公司同意代大涌镇政府履行调换用地的义务，将该土地过户并交付给其。尚都公司的承诺真实、合法、有效，对各方具有约束力。其作为与上述协议具有直接利害关系的第三人，且是涉他合同中享有权利的一方当事人，有权要求尚都公司履行过户及交付土地的义务；四、在尚都公司调换土地给其后，尚都公司能够按1：1.2的比例要求政府向该司调换土地并办证。因此，尚都公司代调换土地不是以政府对该司完成全部征收作为前提，而是该司向政府主张权利的前提。尚都公司既已承诺替大涌镇政府代为履行调换地义务，则不能再以该司与政府的权利义务履行情况来对抗其请求。况且，正如尚都公司所称的大涌镇政府未征收其4.06亩土地，恰好就是尚都公司承诺代政府调换给其的91、93、95号土地。被上诉人尚都公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、萧振波在二审中提交的《文书提出的申请书》应在一审举证期限届满前提出，因为萧振波在一审前后已提交过两次证据清单，其中也包括其与大涌镇政府签订的补偿协议书，这就证明萧振波知道或应当知道存在要调取的文件，但萧振波没有在法定期间提出申请，而是在一审败诉后上诉过程中提出，应承担举证不能的不利后果，且附图1、2也不能证明萧振波要证明的内容；二、从萧振波一审提交的证据显示，大涌镇政府不仅与萧振波存在征地合同关系，还与其存在征地合同关系，两者是独立的合同关系，而承诺书则是对其与大涌镇政府征地协议的补充说明，其与萧振波不存在合同关系，萧振波主体不适格，更不可能发生物权法上的物权变动效果；三、根据补偿协议书及补充协议书（2），对萧振波负有办理变更登记手续的主体是大涌镇政府而不是尚都公司。大涌镇政府及大涌城镇开发公司在一审中明确表示愿意就调换用地的问题与萧振波重新协商，并按照有资质的评估公司评估的结果协商补偿款，萧振波在可以向合同相对人主张救济权利的情况下而不主张，反而向同样遭受损失的其主张不当利益，有违善良风俗原则；四、退一步来说，萧振波上诉认为承诺书不是附条件的，其不能以大涌镇政府没有履行征地协议的义务进行抗辩，实质就是大涌镇政府根据征地协议已完成了征地行为，已征收了其土地，那么土地的所有权应属于大涌镇政府所有或是国家所有，萧振波向法院要求确认土地属于他所有，那就是土地确权纠纷，萧振波应向行政机关先行提出处理，对行政机关的处理结果不服才能向法院起诉，因此本案不属于法院的先行受案范围。原审第三人大涌镇政府、大涌城镇开发公司述称，大涌镇政府与萧振波在2016年6月签订了租金补偿协议书，大涌镇政府同意按该协议书的内容支付相应的租金补偿款，大涌镇政府与萧振波及尚都公司已明确如果大涌镇政府在一定期限内不能调换用地给萧振波或尚都公司，则应以现金补偿的形式进行补偿，萧振波与尚都公司均无权要求大涌镇政府必须调换用地，因为国有土地的出让必须按照法律法规的要求，采用公开招标、招拍挂的形式并且因镇总体性规划控制性详细规划、土地政策建设用地指标等多种因素决定了大涌镇政府不能保证一定可以调换用地给萧振波或尚都公司。补偿协议书第三条及租金补偿协议书第八条明确约定如果在2017年8月1日前还未将用地交付给萧振波使用，双方需重新协商。大涌镇政府与萧振波、尚都公司应就调换用地补偿问题进行重新协商，并且按补偿协议书的约定以现金补偿的形式进行补偿，补偿的价格按照有资质的评估机构作出的评估结果协商补偿款。上诉人萧振波向一审法院起诉请求：判令尚都公司立即向其交付调换土地2702.5平方米（折合4.0537亩）并协助其办理过户手续。诉讼中，萧振波变更诉讼请求为：判令位于中山市********、93、95号【不动产权证号为国（2015）2700028】的土地的物权属于其所有，尚都公司立即向其交付该土地，并立即配合其办理该土地的变更登记过户手续。一审法院认定事实：大涌城镇开发公司是大涌镇政府下属的企业单位。因兴建兴涌东路延长线项目需要，大涌镇政府需征收萧振波的土地及地上附着物。据此，大涌城镇开发公司作为甲方，根据大涌镇政府的相关要求就征收事宜于2013年8月22日与萧振波（乙方）签订《补偿协议书》及《补充协议书》各一份。上述协议书约定：甲方征收乙方位于大涌牌坊侧厂房及宿舍用地面积为1198.7平方米，地上附着物面积6031.74平方米；甲方按1：2比例补偿给乙方，调换面积为2397.5平方米，调换土地位于兴涌东路延长线靠近乙方原宿舍用地；土地面积调整补偿，甲方须在自双方签订协议书之日起2年内为乙方办理土地使用证到乙方名下；所有给予乙方的补偿金是在签订协议的30日内，甲方将全部支付完毕给乙方，如有延期，按未支付总款的日息6‰计算给乙方，直到甲方全部支付完毕为止。协议书还约定了其他事项。因征收土地面积调整，大涌城镇开发公司与萧振波于2013年9月签订《补充协议书（2）》，约定甲方征收乙方位于大涌侧厂房及宿舍用地面积原为1198.7平方米，现调整为1351.2平方米；甲方还是按照1：2比例补偿给乙方，调整面积2397.5平方米，调整为2702.5平方米（折合4.0537亩），调换土地位于兴涌东路延长线靠近乙方原宿舍用地。随后，大涌镇政府与尚都公司签订《补偿协议书》，由尚都公司在其用地范围内代大涌镇政府调换2707平方米土地给萧振波使用。2016年5月25日，尚都公司出具一份《承诺书》，载明：“因大涌镇人民政府兴建兴涌东路延长线道路工程项目需要，征收了我司位于大涌镇岐涌路北侧用地，用地面积为21505.9平方米（折合32.2587亩），其中包括代大涌镇政府调换给萧振波用地2702.5平方米（折合4.0537亩）。我司承诺于2017年8月1日前交付调换用地2702.5平方米（折合4.0537亩）给萧振波使用。如我司逾期交付用地给萧振波使用的，我司同意在2017年8月1日起实行租金和租金利息补偿给萧振波。租金按月补偿12836.72元/月，租金每月的利息按年租金154040.64元/年×0.6%（日利率）×30天计算（即每月租金利息为27727.32元），合共每月补偿40564.04元，至交付调换用地萧振波使用为止。”2016年6月13日，大涌镇政府（甲方）与萧振波（乙方）签订一份《租金补偿协议书》，约定：甲方因兴建兴涌东路延长线道路工程项目占用乙方用地，用地面积1351.2平方米（折合2.0268亩），甲方承诺按1：2的用地比例调换在邻近面积为2702.5平方米（折合4.0537亩）的用地给乙方，于签订用地补偿协议之日起（2013年8月30日）三个月内将用地交付给乙方使用，并承诺于2年内将该调整用地办理土地使用证到其名下。现时间已过2年多，但至今土地还未交付给其使用，所以乙方提出要求甲方尽快交付土地给其使用，并补偿未交付前的土地租金损失。甲方尽快将土地证过户到乙方名下，并交付其使用。如于2017年8月1日前未将用地交付给乙方使用，甲乙双方须重新协商。该协议书还约定了其他事项。由于大涌镇政府、尚都公司既未按约定期限将调换土地交付萧振波使用，亦未按《租金补偿协议书》及《承诺书》的约定足额支付租金补偿金，仅通过案外人广东第一建筑工程有限公司支付60000元，萧振波遂于2018年10月31日诉至一审法院，主张尚都公司支付用地补偿款548460.6元及逾期支付用地补偿款的损失18459.7元。一审法院于2019年1月30日作出（2018）粤2071民初23151号民事判决，判决尚都公司向萧振波支付租金及租金利息补偿款（其中，从2017年8月1日起至2019年1月31日止为670152.72元；从2019年2月1日起至交付调换地之日止，按40564.04元/月的标准计算），并驳回萧振波的其他诉讼请求。尚都公司不服该判决，已向本院提起上诉。萧振波认为，根据尚都公司出具的《承诺书》，现登记在尚都公司名下位于中山市********、93、95号【土地证号为国（2015）27000**，面积为2707平方米】的土地使用权应归其所有，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。另查，萧振波为证明涉案土地登记在尚都公司名下，尚都公司能够交付涉案土地的事实，向一审法院提交中山市不动产登记资料证明表予以证实。该证明表显示：坐落于中山市********、93、95号土地的权利人为尚都公司，土地使用面积为2707平方米。萧振波主张该土地即为尚都公司拟调换给其使用的土地，并与其自有的坐落于中山市***********土地相邻。经质证，尚都公司、大涌镇政府及大涌城镇开发公司均确认上述证据真实性，但认为上述证据不能证明萧振波所主张的事实，且与本案无关。庭审中，萧振波与尚都公司均确认涉案土地由尚都公司使用，尚都公司在该土地上建设了由水泥、混凝土及铁棚顶结构的员工宿舍。萧振波述称，其要求尚都公司履行代大涌镇政府调换土地的义务，尚都公司基于该原因出具《承诺书》给其，《承诺书》的原件是尚都公司交付给其。尚都公司则称，其没有与萧振波签订任何合同，其与大涌镇政府签订补偿协议，其应大涌镇政府的要求出具《承诺书》给大涌镇政府，不知道《承诺书》为何在萧振波处。大涌镇政府、大涌城镇开发公司则表示对《承诺书》的形成过程不清楚，但尚都公司确实与大涌镇政府签订《补偿协议书》，《承诺书》没有明确一定能交付涉案土地给萧振波。诉讼过程中，萧振波依法向一审法院申请财产保全，一审法院经审查后，依法作出（2019）粤2071民初15722号民事裁定，查封尚都公司名下位于中山市********、93、95号土地价值相当于19457760元的产权份额。一审法院认为，本案为物权纠纷。本案的争议焦点为萧振波能否依据涉案《承诺书》主张涉案土地的物权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，萧振波认为依据涉案《承诺书》，涉案土地物权归其所有。尚都公司及大涌镇政府对此均不予确认。从本案已查明的事实可知，虽然出具涉案《承诺书》是尚都公司的真实意思表示，该《承诺书》的内容亦未违反法律法规的强制性规定，故涉案《承诺书》合法有效。但是，涉案《承诺书》并非尚都公司与萧振波之间就设立、变更、转让涉案土地物权所签订的合同。因为涉案《承诺书》中并未对尚都公司调换交付给萧振波的土地作出具体指向，仅对调换用地的面积、交付时间及逾期交付的补偿事项作了约定，并不具有当事人就转让建设用地使用权所签订合同的基本条款。涉案《承诺书》的性质仅是尚都公司向萧振波作出表示同意代大涌镇政府履行交付调换用地的单方承诺，并非《中华人民共和国物权法》第十五条中所规定的合同。退一步来说，即使涉案《承诺书》属于合同，萧振波亦不能依据涉案《承诺书》主张涉案土地物权属于其所有。因此，萧振波的诉请于法无据，不予支持。综上所述，萧振波诉求缺乏理据，予以驳回；尚都公司抗辩合理之处，予以采信。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回萧振波的诉讼请求。案件受理费138547元、诉讼保全费5000元，合计143547元，由萧振波负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。萧振波提交了以下证据：一、大涌镇领导班组会议纪要【2015】9号第七点、第八点，拟证明尚都公司划出约4.06亩土地给其，已办理土地分割手续，但尚都公司原因至今未能过户给其；二、尚都公司佘克清的微信聊天记录，拟证明截至2017年11月，尚都公司仍同意配合提供涉案地块的三线图及调换土地，并指令由尚都公司开发部高楚君跟进；三、中山市城乡规划局项目信息登记表、中山市城乡规划局业务申请表、中山市规划局规划建设要点、不动产登记资料查询申请表、介绍信、授权委托书、中山市不动产登记资料证明表、涉案土地的国有土地使用权出让合同书（共三份），拟证明截至2017年11月，尚都公司仍配合其查询涉案91、93、95号土地的项目规划信息、查封抵押情况、土地出让情况等，尚都公司对调换地指向是知情且明确的，并履行相关调换义务，但其后却不配合履行。尚都公司对上述证据的三性均不予确认，但确认佘克清是其员工。大涌镇政府、大涌城镇开发公司确认证据一的真实性，但不确认合法性及关联性，认为该证据已明确如果从签订协议之日起两年内征地失败或四年内未能办理土地使用证到尚都公司、萧振波名下，需以现金形式补偿，按有资质的评估机构作出的评估结果协商补偿款，也明确了在完成土地过户之前，萧振波同意租金补偿；对其余证据的三性均不予确认。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。二审另查明，大涌镇政府作为甲方与乙方尚都公司签订的补偿协议书第一条约定：“甲方征收乙方位于大涌镇岐涌路北侧用地，用地面积为21505.9平方米（折合32.2587亩）其中包括：1、兴涌东路延长线占用土地面积15238.4平方米（折合22.8575亩）；2、代甲方调换给萧振波用地，用地面积2707平方米（折合4.0605亩）；3、24米规划路（兴涌东路—凤凰路）占用土地面积3560.5平方米（折合5.3407亩）（详见附图1）。”而根据该补偿协议书附图1显示，地块2（2707平方米，折合4.0605亩）为尚都公司代大涌镇政府调换给萧振波用地。二审庭审中，尚都公司确认上述附图1显示的地块2已办理土地使用权证，即涉案91、93、95号土地的土地使用权证，但其认为承诺书并未明确将涉案的91、93、95号土地调换给萧振波。本院认为，本案为涉澳物权纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律。”的规定，因涉案土地位于内地，所以，一审法院适用内地法律作为本案的准据法进行裁决正确，本院予以维持。本案的争议焦点为涉案91、93、95号土地的物权是否属于萧振波所有的问题。从已查明的事实可知，大涌镇政府、大涌城镇开发公司因征收萧振波的厂房及宿舍而需向萧振波作出补偿，双方也签订了一系列的征收补偿协议，虽然尚都公司曾承诺代大涌镇政府调换用地给萧振波，但根据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”的规定，即使现尚都公司没有调换用地给萧振波，也应由大涌镇政府、大涌城镇开发公司向萧振波承担违约责任。所以，萧振波以尚都公司出具的承诺书主张对涉案的91、93、95号土地享有物权，没有事实和法律依据，本院不予支持。因此，一审法院驳回萧振波的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人萧振波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138547元（上诉人萧振波已预交），由上诉人萧振波负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  胡怡静审判员  张 荣二〇二〇年十二月七日书记员  吴淑贞