广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初38725号原告（反诉被告）XXXX电子（深圳）有限公司，地址：深圳市龙岗区坪地街道XX社区。法定代表人魏XX，系该公司总经理。委托代理人陈XX，广东XX律师事务所律师。委托代理人杨XX，广东XX律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市XXX塑胶制品有限公司，地址：深圳市龙岗区坪地街道XX社区。法定代表人王XX，系该公司总经理。委托代理人陈XX，广东XX律师事务所律师。委托代理人庄XX，XXXX（深圳）律师事务所律师。原告XXXX电子（深圳）有限公司诉被告深圳市XXX塑胶制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈XX，被告委托代理人庄XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，深圳市龙岗区坪地街道XX社区XX工业园（以下简称“XX工业园”）均未取得建设规划许可证。2012年6月18日，被告与XX工业园的所有权人深圳市龙岗区XX实业发展有限公司（下称“XX实业公司”）签订了关于XX工业园的租赁合同，后被告将XX工业园部分转租给包括原告在内的各次承租人。2017年6月15日，原告与被告续签了《租赁合同》约定，原告承租XX工业园厂房第六栋1-2层，宿舍：第一栋第4层。合同末页备注：原被告于2012年签订原租赁合同（已到期）时，原告已经收取三个月押金216000元和水电押金30000元直接作为本次租赁的押金。被告于2012年9月5日开具收据确认收取押金合计246000元。2020年3月，原告经XX实业公司口头告知，被告已拖欠租金长达3个月，XX实业公司有权确认合同无效，收回租赁物业。2020年4月，原告收到XX实业向法院起诉要求确认租赁合同无效，庭审中要求缴纳租金至2020年4月20日，收回租赁物业的应诉资料。截止2020年4月30日，原告均按时向被告支付租赁物业的租金和水电费。原告认为，因XX工业园未取得建设规划许可证，各方签订的《租赁合同》均无效。租赁合同无效后，被告应当向原告退回所收取的所有押金、多收取的租金亦应退回原告。现原告向法院起诉，请求法院判令：1、确认原被告双方签订的《租赁合同》无效；2、被告向原告退还租赁押金、水电押金，合计246000元及逾期违约金（自起诉之日按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至退还之日止）；3、被告向原告退还2020年4月21日至2020年4月30日的租金18666.66元及逾期违约金（自起诉之日按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至退还之日止）；4、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求2、3的逾期违约金变更为资金占用费，诉讼请求2以246000元为基数，诉讼请求3以18666.66元为基数，资金占用费自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至退还之日止。被告辩称，1、被告出租的厂房没有规划许可证，合同无效，没有异议。2、对应押金246000元应当退还没有异议，但要求原告支付资金占用费没有依据。3、原告要求退回租金没有事实依据，原告已使用了厂房，依法应当支付租金。被告反诉称，被告与原告于2017年6月15日签订了《租赁合同》，约定原告向被告承租位于深圳市龙岗区（面积约为2400㎡）和宿舍第一栋第4层（面积约为400㎡），合同期限到2021年5月30日，原告自2020年5月开始拒不缴纳租金，由于租赁的房屋无房产证，双方签订的合同无效，故被告提出如下反诉请求：1、原告支付被告2020年5月1日至2020年10月31日的房屋占有使用费336000元；2、原告按每月61600元的标准向被告支付自2020年11月1日起至房屋实际返还给原告之日止的房屋占有使用费，暂计61600元；3、原告将深圳市龙岗区（面积约2400㎡）和宿舍第一栋第4层（面积约为400㎡）返还给被告；4、原告承担本案诉讼费。原告辩称，被告在本案中是二房东，其有权向原告收取租金是基于与大房东的租赁合同合法有效，被告已在10995号案件中主张其与大房东的租赁合同无效，被告已丧失了向原告主张房屋占有使用费的权利。2、原告已与实际的业主即大房东签订了和解协议，并已实际向大房东支付了占用使用费，无需向被告支付占有使用费。经审理查明，2012年6月18日，被告与案外人深圳市龙岗区XX实业发展有限公司（以下简称：XX公司）签订《房屋租赁合同》，约定XX公司将位于深圳市龙岗区，保安室1个、配电房1栋、蓄水房二层等面积共计34880㎡，及电梯、电压器等配套设施出租给被告使用，租赁期限为9年，从2012年6月18日至2021年6月30日，起租日期为2012年10月1日。兴达工业园整体未取得建设规划许可证。2017年6月15日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告承租的物业位于深圳市龙岗区面积约为2400㎡，宿舍第一栋第4层，面积约400㎡，租赁期限自2017年8月15日起至2021年5月30日止，2017年8月15日至2019年8月15日期间的租金为56000元／月，2019年8月15日至2021年5月30日的租金为61600元／月。合同末页备注：原合同签订时已收三个月押金216000元和水电押金30000元且已开具收据。被告于2012年9月5日开具收据确认收取押金合计246000元。涉案厂房的租金原告向被告缴纳至2020年4月份，2020年5月至11月的租金原告直接交给XX公司，被告自2020年5月1日开始未向XX公司交过租金。本院认为，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故原告主张其与被告签订的《租赁合同》无效，符合法律规定，本院予以支持。因原告与被告之间的《租赁合同》无效，故原告要求被告退还租赁押金、水电押金共计246000元本院予以支持。租赁合同无效，被告主张原告返还案涉厂房和宿舍的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告主张的房屋占有使用费，房屋租赁合同无效后，被告有权要求承租人原告承担房屋占有使用费，原告主张2020年5月1日至2020年10月31日的房屋占有使用费按照原来的租金标准56000元/月计算，共计336000元（56000元/月×6个月）本院予以支持；2020年11月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费按照《租赁合同》约定的租金标准61600元/月计算（暂计至2020年11月30日为61600元），本院予以支持。至于原告要求被告退还2020年4月21日至2020年4月30日的租金18666.66元，按照《租赁合同》的约定承租人原告需承担该期间的房屋占有使用费，故原告的该主张没有事实及法律依据，本院不予支持。至于原告要求被告以246000元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际退还之日止的资金占用费，因租赁合同无效，故原告的该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决如下：一、确认原告与被告签订的《租赁合同》无效；二、被告深圳市XXX塑胶制品有限公司应于本判决生效之日起五日内退还原告XX塑胶电子（深圳）有限公司租赁押金、水电押金共计人民246000元；三、原告XX塑胶电子（深圳）有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于深圳市龙岗区（面积约为2400㎡）和宿舍第一栋第4层（面积约为400㎡）返还给被告深圳市XXX塑胶制品有限公司；四、原告XX塑胶电子（深圳）有限公司应于本判决生效之日起五日内向被告深圳市XXX塑胶制品有限公司支付自2020年5月1日起至2020年10月31日止的房屋占有使用费人民币336000元；五、原告XX塑胶电子（深圳）有限公司应于本判决生效之日起五日内向被告深圳市XXX塑胶制品有限公司支付至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，暂计至2020年11月30日为人民币61600元。六、驳回原告XX塑胶电子（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5270元（原告已预缴），由被告承担4898元，原告承担372元。反诉受理费3632元（被告已预缴），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  张国辉二〇二〇年十二月五日书记员  李 华