河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15850号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨琳辉，男，1971年10月15日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：董雅兰，河南星光律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨银辉，河南星光律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张宗阳，男，1987年10月10日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：姜正阳，河南巩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆浩，河南巩信律师事务所律师。原审被告：郑州市城乡建设局，住所地河南省郑州市中原区淮河西路**。法定代表人：耿勇军，该局局长。委托诉讼代理人：武中文，河南博颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海莲，河南博颂律师事务所律师。上诉人杨琳辉因与被上诉人张宗阳、郑州市城乡建设局房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2020）豫0181民初5656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月27日公开开庭审理了本案。上诉人杨琳辉的委托诉讼代理人董雅兰、杨银辉，被上诉人张宗阳的委托诉讼代理人姜正阳，郑州市城乡建设局的委托诉讼代理人张海莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨琳辉上诉请求：1.请求依法撤销巩义市人民法院（2020）豫0181民初5656号民事判决书，依法发回重审，或查明事实后径直改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一、原审判决认定事实有误，忽略重要证据，遗漏关键事实，草率判决，依法应予以纠正。本案中，上诉人与被上诉人之间没有签订书面房屋买卖合同，对于双方的权利义务没有明确的约定，原审认定上诉人具有协助被上诉人办理房屋不动产证书的义务是依据通常的交易习惯来认定的，但是，本案的关键是，被上诉人购买房屋的面积与购买时约定的房屋面积存在误差的问题，房屋买卖合同的通常交易习惯，除了有关于产权登记的约定之外，还有面积差异处理的约定，原审仅依据交易习惯认定了上诉人的义务，对于房屋面积误差的问题却只字不提，遗漏了关键事实。其次，关于被上诉人所购买房屋存在面积误差、需要补缴房款的事实，原审中上诉人进行了充分的举证，其中关于巩义市水苑小区集资建经济适用住房的政府批复及建筑图纸等，明确水苑小区为经济适用房，单套建筑面积均在90平方以内；2019年在办理不动产权证书时，水苑小区建设工作领导小组贴出4份情况说明，明确表明所有住户均需要按照规定补缴房款；上诉人所处置的26套房屋中的20位业主签名的情况告知单显示，其在2015年10月份购买水苑小区房屋时，是按照90平方计价，且该20户业主已经按照约定补缴了房款，现已经全部办理了不动产权证书。上述证据在原审中经过上诉人与被上诉人的质证，依法应当作为认定案件事实的依据，但在原审判决书中关于以上证据未显示任何信息，也未做任何说明。第二、原审中被上诉人的诉求是基于其没有完全履行合同义务的前提下提出，是希望通过诉讼来逃避自身义务，依法不应当得到支持，原审法院却在违背事实的情况下支持了被上诉人的诉求，上诉人认为，原审判决不仅损害了上诉人的权益，也助长了社会的不诚信之风。协助买受人办理不动产权证书属于房屋买卖合同中出卖人的一种附随义务，该附随义务成立的前提是买受人全面履行了合同义务。本案中，被上诉人在购买房屋时所交的款项是按照面积90平方来交纳的，现房屋实际面积比双方约定的面积大，超出90平方的部分，被上诉人需要补缴房款，被上诉人已经实际取得了多余部分的房屋，补缴房款属于其全面履行房屋买卖合同的义务，被上诉人在不履行自身义务的前提下，单方面要求上诉人协助其办理房屋不动产证书，明显违背了合同的公平性原则，其诉求依法应不予支持。被上诉人所购买的水苑小区属于经济适用房，原审中，被上诉人提交的该小区其他住户的出售住房协议书中约定，住房销售按照建筑面积计价，协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，该约定证明，水苑小区购房者在购买房屋时均是按照当时图纸规划的建筑面积来交纳房款，2019年该小区数百户购房户在办理房屋不动产权证时，已经全部按照相关规定补缴了超出购房时约定面积的房款，上诉人所处置的26套房屋中的20名购房户也已经按照约定补缴了相应房款并取得了不动产登记证书，买卖合同得到全面履行，从以上事实可以看出，大多数购房者均能够遵循诚信原则，按照约定交纳应当补缴的房款。本案被上诉人等个别购房者，在上诉人多次通知后，不予理会，不予配合，起诉至法院，企图通过诉讼来逃避自身义务，被上诉人的不诚信行为，依法不应予以支持。第三、本案中被上诉人一直未办理房产证的原因是自身过错所造成，上诉人不存在任何违约行为。上诉人曾多次短信通知被上诉人进行补缴房款，提供资料，办理房屋不动产登记，但是被上诉人既不补缴房款，也不提供资料，其至今未办理房屋不动产登记是由于自身过错造成，上诉人已经履行了通知义务，不存在任何违约行为。第四、原审中，上诉人提出了要求被上诉人补缴18951元的购房款的反诉请求，该请求是基于事实所提出，且上诉人提交了充分的证据材料，但原审法院却在未说明任何理由的情况下，以被上诉人不予认可草率将上诉人的反诉请求驳回，明显错误，依法应当予以纠正。综上，上诉人认为，被上诉人未办理房屋不动产权登记是其自身过错造成，是其没有全面履行合同义务，并不是上诉人没有履行协助义务造成，因此，原审认定事实错误，请求依法发回重审，或者在查明事实的基础上，依法改判。张宗阳辩称，1、从双方交易的过程及房屋性质来看，杨琳辉与张宗阳之间的房屋买卖系二手商品房交易，双方在订立买卖合同及履行合同中不可能以面积计算价款，事实上约定的也是一次性付清全部房款和配套费用。一审查明，包含张宗阳所购房屋在内的26套住房为郑州市城乡建设局下设“水苑小区经济适用房建设工作领导小组”负责开发。依照《现义市人民政府常务会议纪要》[(2015)12号]中有关水苑小区26套住房的处置问题部分表述，在郑州××厂破产清算组补缴土地出让金后，转变为全产权房，由郑州××厂破产清算组自行处置。郑州××厂破产清算组将上述26套住房于2015年9月29日折抵了杨琳辉的部分工程款。依据2015年9月29日杨琳辉与郑州××厂破产清算组签订有关26套住房的《协议书》，双方是以房产评估部门对26套住房评估核定的价值为准，对水苑小区南区工程欠款进行抵扣结算，在杨琳辉处置该26套房屋时，郑州水泥厂清算组提供钥匙及办证文件资料，杨琳辉负责办理产权登记及办证过程中产生的费用。也就是说，杨琳辉与郑州水泥厂清算组之间在抵扣工程款时并无就上述房屋有面积补差价的约定。张宗阳在一审提交的巩义市经纬房地产测绘队出具的巩义市水苑小区2号楼面积一览表可以证实，杨琳辉在转售26套住房前，房屋面积已经确定，均为96平方左右。杨琳辉售房时对外宣传的也是按套出售，双方在协商履行房屋买卖合同的过程中也没有就房屋单价进行协商，口头说的就是一次性付清全部房款和相关配套费用。原告在2015年11月1日购买并接收房屋时，房屋面积已经确定，不存在需要等到办证时以房屋面积确定总价的问题。2、张宗阳所购房屋已具备办证条件，杨琳辉履行办证附随义务具有现实可能性，应当依约履行义务。一审中，杨琳辉对其出售的26套房屋具备办证条件予以认可，并向法庭陈述郑州市城乡建设局已经开具包括张宗阳在内的26户业主的购房发票。张宗阳在一审庭审前调解中了解到，张宗阳的购房发票金额为207121元，远低于张宗阳交付的260000元，郑州市城乡建设局给杨琳辉出具了有加盖“水苑小区经济适用房建设工作领导小组”印章的空白合同用于配合26户业主办理房产证。杨琳辉为获取不法利益，巧立名目，以需补交房款为名拒不协助原告办证，是原告房屋一直未能办理不动产权的根本原因3、杨琳辉借办理不动产权证之机，为谋取不法利益，编造理由，要求张宗阳补交18951元房款，有违诚信原则，也无任何事实和法律依据。一审不予支持，维护了司法公正。综上，上诉人杨琳辉的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。郑州市城乡建设局述称，一、关于本案事实经过。2006年2月27日，原郑州水泥厂经巩义市人民法院裁定破产。2006年3月3日，成立郑州××厂破产清算组，负责原郑州水泥厂破产财产的保管、清理、估价、处理、分配、破产职工安置等工作。因郑州水泥厂不具有建设工程相关资质，且为做好破产企业职工安置，根据《郑州市人民政府专题会议纪要》郑政会纪（2009)8号文件，以郑州市城乡建设局名义立项建设经济适用房，建成房屋用于破产企业职工安置。根据《巩义市人民政府常务会议纪要（2015)12号》文件，郑州××厂破产清算组与上诉人杨琳辉于2015年9月29日签订《协议书》，协议约定清算组将26套住房（含案涉房屋）出售给杨琳辉，房价款冲抵杨琳辉建设工程款。协议第五条约定，杨琳辉负责办理该26套住房的产权登记，承担办理房产登记过程中的所有费用。后杨琳辉将26套住房（含案涉房屋）出售给被上诉人张宗阳，杨琳辉与张宗阳因应否补缴房价款再行办理房产证事宜引发本案诉讼。二、案涉纠纷是房屋买卖合同纠纷，与张宗阳建立买卖关系的是被上诉人杨琳辉，郑州市城乡建设局不是买卖合同双方当事人，被上诉人张宗阳突破合同相对性起诉郑州市城乡建设局不当，原审判决应驳回对郑州市城乡建设局的起诉。三、根据清算组与杨琳辉签订的《协议书》，郑州市城乡建设局已按杨琳辉提供的购房名单，按照评估价值向杨琳辉提供26套售房发票，本案诉讼是被上诉人张宗阳与杨琳辉之间因应否补缴房价款再行办理房产证问题引发诉讼，郑州市城乡建设局在本案中无过错，一审判决郑州市城乡建设局承担责任不当。郑州市城乡建设局希望被上诉人张宗阳与杨琳辉能够真诚相待，充分沟通，妥善解决案涉争议。张宗阳向一审法院起诉请求：判令二被告在判决生效之日起30日内为原告出具房屋买卖协议、购房发票，并协助原告办理房屋不动产权证书。杨琳辉向一审法院反诉请求：判令原告给杨琳辉补交购房面积差价款1.8951万元。一审法院认定事实：西户房屋系郑州市城乡建设局建设，杨琳辉因实际施工的债权取得西户房屋后，于2015年11月1日以26万元的价款将西户房屋出售给原告，双方未签订书面合同，杨琳辉仅给原告出具收到原告西户房屋房款26万元的《收据》一份，并于当日交房。现杨琳辉让原告支付其所诉房屋面积差价款后给原告办理不动产权证书，原告不同意支付杨琳辉所诉房屋面积差价款，为此成讼。一审法院认为，本案中，杨琳辉给原告出具的《收据》应为双方的房屋买卖合同。郑州市城乡建设局作为涉案房屋的建设单位、杨琳辉作为涉案房屋的出卖人，均有协助原告办理涉案房屋不动产权证书的义务。郑州市城乡建设局辩称原告主张的买房协议不具有可诉性，理由成立。原告主张的购房发票应向有关税务机关举报取得。杨琳辉的反诉主张，因原告不予认可，且被告举证不足，原审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告杨琳辉、郑州市城乡建设局于判决生效之日起30日内协助原告张宗阳办理巩义市水苑小区南区新2号楼1单元6楼西户的不动产权证书；二、驳回原告张宗阳的其他诉讼请求；三、驳回被告杨琳辉的反诉请求。案件受理费100元，减半收取50元，反诉费137元，共计187元，由被告杨琳辉负担。本院二审期间，上诉人杨琳辉提交下列证据：第一组证据：1、水泥厂职工住户缴纳房款计算方法明细表（该计算方法是根据水泥厂职工缴纳房款的实际情况整理）；2、水苑小区分房方案、水苑小区经济适用房成本核算以外工程收费标准、水苑小区分房方案制定之后计算的不同楼层的购房款明细表。证明：水苑小区分房方案及经济适用房成本核算以外的工程收费标准有水苑小区经济适用房建设工作领导小组组长签名予以确认，分房方案及水苑小区计算的不同楼层的房款明细表也印证了证据1中购房款计算方法内容的真实性，该计算方法明确水苑小区所有职工在交纳房款时都是按照面积90平方统一计算的。第二组证据：水苑小区在通知办理不动产权证时制作的房款明细表。证明：水苑小区在通知职工办理不动产权证时，按照房屋产权证确定的面积以及楼层、交款顺序等情况，重新计算房款，每户需对超出面积补缴房款。第三组证据：上诉人处置的26套住房不动产权证书领取登记表。证明：领取登记表显示2020年11月有12户领取了不动产权证书，加上原审中上诉人已经提交的领取登记表中的8户，目前已经领取了不动产权证书的有20户，26户中的20户已经补缴房款并且提供资料办理了不动产权证书。张宗阳质证称，上诉人提交的三组证据与一审提交的证据基本雷同，不属于新证据。其中第一组、第二组证据与本案双方的纠纷没有关联性，该两组证据主要说明的是水苑小区经济适用房就说304户经济适用房购房人不交房款的计算办法，包含张宗阳在内的26户业主所购房屋在杨琳辉转售时已转化为全产权房，也就是商品房。第三组证据与本案双方争议无关。张宗阳在一审诉前即诉讼中了解到杨琳辉为获取不法利益，对26户业主购房业主声称不补交其所谓的房屋差价，不予协助办理房产证，该20户业主补交房款的行为系其权利自主处分行为，与本案无关，也不能证明杨琳辉的证明目的。原审被告郑州市城乡建设局质证称，对上诉人提交的证据真实性无异议，对证明目的有异议。该组证据能够说明系上诉人与被上诉人双方建立的合同买卖关系，证明水泥厂破产清算组已经将涉案房屋出售给杨琳辉。郑州市城乡建设局已经向杨琳辉出具相关发票，杨琳辉也为另外的20户业主办理了房产证，郑州市城乡建设局在本案中无过错。被上诉人张宗阳提交下列证据：1.水苑小区26套售房发票及协议移交清单一份。2.巩义市人民政府常务会议纪要（2015）1512号文件一份。3.郑州××厂破产清算组与杨琳辉协议书一份。共同证明杨琳辉所售26套住房在出售前已经实现全产权化，与水苑小区其他304户经济适用房购房户房屋价格计算方式不同，不适用经济适用房购房人补交差价的办法。杨琳辉质证称，被上诉人提交的第一组证据的证据1移交清单，在一审的时候已经向法庭提交，真实性没有异议，但对证明目的有异议。该份证据恰恰证明了涉案的26套房屋面积与购买时均存在差价，其余的除本案及另外四名业主，之外的20户业主均补交了差价并办理了产权证书，说明双方的交易习惯，或者说双方对房屋的面积约定是有交易习惯的。由于双方没有签订书面的买卖合同，应当按照合同法的第64条约定不明来进行确定。其他20户均已补交了差价款，说明涉案的26套房屋均需要补差价款。对第二份证据真实性无异议，恰恰证明了杨琳辉取得26套房屋是要交纳土地出让金的。第三份证据真实性也无异议，这也证明杨琳辉取得26套房屋是合法取得，杨琳辉有权利出售该26套房屋。郑州市城乡建设局质证称，对证据一真实性无异议。该证据恰恰证明原审被告已经向杨琳辉出具26套住房售房发票，也进一步说明原审被告与本案的被上诉人没有买卖关系，仅仅与杨琳辉存在买卖关系。对第二份证据真实性无异议，证明目的有异议，该证据能够说明郑州××厂破产清算组有权出售案涉住房。对第三份证据真实性无异议，证明目的有异议，该证据能够证明郑州××厂破产清算组与杨琳辉具有合同相对性，与张宗阳不具有合同相对性，且该协议第五条明确约定，杨琳辉负责办理26套住房的产权登记，并承担办理产权登记过程中的所有费用。张宗阳起诉郑州市城乡建设局突破了合同相对性。本院经审查认为，对于上诉人提交的证据1计算方法是上诉人单方计算，不予认定，上诉人提交的其他证据不能说明与本案被上诉人从上诉人处购买房屋的关联性，本院不予认定。对于被上诉人张宗阳提交的证据，其他各方当事人对真实性均无异议，本院对证据的真实性予以认定。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是，上诉人杨琳辉与被上诉人张宗阳之间对于案涉房屋价款如何约定，双方对于面积差价问题有无明确约定，被上诉人应否向上诉人补交面积差价款。杨琳辉与郑州××厂破产清算组曾签订包括案涉房屋在内的26套房屋的协议，是以房产评估部门对26套住房评估核定的价值为准，对水苑小区南区工程欠款进行抵扣结算。杨琳辉将26套房屋中的案涉房屋出售给张宗阳，杨琳辉与张宗阳之间存在事实上的房屋买卖合同关系。杨琳辉与张宗阳双方没有签订书面的房屋买卖合同，根据收据，仅载明房号、房款金额，并注明“含暖气、燃气及智能配套费”，该收据显示房款金额为26万元，并未注明案涉房屋单价及面积，不能说明案涉房屋双方是按照单价出售。杨琳辉主张张宗阳应先向其支付房屋面积差价款，才能协助办理案涉房屋产权证，因杨琳辉举证的证据多为水苑小区经济适用房建设工作领导小组下发的相关通知等；杨琳辉不能举证其向张宗阳出售房屋的单价、不能举证双方对于补交面积差价款达成一致；杨琳辉称双方存在面积差价补偿的惯例亦无依据；且郑州××厂破产清算组或者水苑小区经济适用房建设工作领导小组并未向杨琳辉收取案涉房屋的面积差价款。因此，杨琳辉上诉认为张宗阳应当补缴面积差价房款的上诉理由，因证据不足，不能成立，本院不予支持。综上所述，杨琳辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费237元，由杨琳辉负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二〇年十二月四日书记员  刘 洋