湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1002执异273号 异议人（被执行人）：刘永忠，男，1957年10月5日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 申请执行人:郴州农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区南岭大道**。 法定代表人:周松柏，该公司董事长。 被执行人：刘金明，男，1983年9月25日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 被执行人：邓巧艳，女，1987年2月18日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 在本院执行郴州农村商业银行股份有限公司（以下简称郴州农商行）与刘金明、邓巧艳、刘永忠金融借款合同纠纷一案，被执行人刘永忠对本院执行拍卖其名下住房不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 刘永忠异议称：房产证面积与实际面积不符，存在很大差异。房产证标明的建筑面积与实际建筑面积存在50平方米的差异。对房屋的估值、询价不认同。相关的评估报告价格低于市场价格。本次拍卖的房产是刘永忠、刘金明唯一住房，如进行拍卖，五口之家将支离破碎，无处安生。异议请求：终止执行网上拍卖房产事宜。 申请执行人郴州农商行未作答辩。 被执行人刘金明、邓巧艳未作答辩。 本院查明，郴州农商行与刘金明、邓巧艳、刘永忠金融借款合同纠纷一案，本院于2012年9月14日作出（2019）湘1002民初4798号民事调解书，内容为：“一、双方一致确认：被告刘金明、邓巧艳尚欠原告郴州农村商业银行股份有限公司借款本金146000元，利息及罚息47744.5元（利息、罚息暂计算至2019年5月23日止，2019年5月23日之后利息、罚息按合同约定的利率标准计算至实际清偿之日止），本息合计193744.5元；二、上述款项，被告刘金明、邓巧艳自愿在2019年9月30日前偿还本息30000元、剩余借款本息在2019年11月30日前全部偿清；三、被告刘金明、邓巧艳在上述还款期间，每月最少要偿还原告郴州农村商业银行股份有限公司借款本息20000元；四、如果被告刘金明、邓巧艳未按上述任一期限偿还，原告郴州农村商业银行股份有限公司有权申请法院强制执行，并对被告刘永忠所有位于郴州市苏仙区××路××号栋××室（所有权证：郴房私字第0××2号、他项权证：郴房他证苏仙区字第5××0号）以折价或者拍卖变卖所得价款优先受偿；五、案件受理费减半收取2087元，由被告刘金明、邓巧艳、刘永忠承担。”调解协议生效后，义务履行主体未履行支付义务，郴州农商行向本院申请强制执行，执行案号为（2020）湘1002执1230号，并至郴州市不动产登记中心查封了刘永忠名下座落于郴州市苏仙区××路××号××室（产权证号：私0××2），查封期限叁年，从2020年3月23日至2023年3月22日。 2020年4月24日，郴州市北湖区价格认证中心出具郴北价函[2020]63号《关于对一处不动产询价的复函》，给出案涉住房均价3500元/平方米，总价274365元的询价意见。 2020年9月21日本院作出（2020）湘1002执恢713号执行裁定书，裁定拍卖刘永忠名下座落于郴州市苏仙区××路××号××室（产权证号：私0××2），并于2020年9月23日向刘永忠送达拍卖公告，启动案涉房屋的网拍程序。 本院认为，刘永忠作为本案的被执行人，其仅能提出执行行为异议。下面针对争议焦点评议如下： 争议焦点一，关于郴北价函[2020]63号《关于对一处不动产询价的复函》是否恰当的问题。本案中，刘永忠主张房产证面积与实际面积不符，存在很大的差异，询价远低于市场价格。本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出超产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。第二十三条第一款规定：当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。本案中，异议人提供的证据证实郴北价函[2020]63号《关于对一处不动产询价的复函》确有不当之处，房产登记面积与实际使用面积存在较大差异，未纳入房产登记面积部分应在询价报告中载明，以使询价房产与实市场价格基本相符，本院执行机构采用该询价报告为网络司法拍卖的起拍价不当。本院执行机构应另行委托评估机构评估或重新进行询价。 争议焦点二，关于唯一住房是否可强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款规定：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。故，本院执行拍卖案涉房产并无不当，但应从房屋变价款中预留五至八年租金给被执行人，以保障被执行人的基本居住需求。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十一条、第二十二条、第二十三条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 一、被执行人刘永忠的关于郴北价函[2020]63号《关于对一处不动产询价的复函》的异议成立，本院应不予采信该询价复函； 二、驳回被执行人刘永忠关于对登记在被执行人刘永忠名下，位于郴州市苏仙区××路××号××室（产权证号：私0××2）终止网上拍卖的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖南省郴州市中级人民法院申请复议。 审判长  黄钇瑞 审判员  谢宇明 审判员  肖 娜 二〇二〇年十二月十日 书记员  陈星子 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》 第二十一条人民法院收到定向询价、网络询价、委托评估、说明补正等报告后，应当在三日内发送给当事人及利害关系人。 当事人、利害关系人已提供有效送达地址的，人民法院应当将报告以直接送达、留置送达、委托送达、邮寄送达或者电子送达的方式送达；当事人、利害关系人下落不明或者无法获取其有效送达地址，人民法院无法按照前述规定送达的，应当在中国执行信息公开网上予以公示，公示满十五日即视为收到。 第二十二条当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议： （一）财产基本信息错误； （二）超出财产范围或者遗漏财产； （三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质； （四）评估程序严重违法。 对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。 第二十三条当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。 当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。