贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔04民终1236号 上诉人（原审被告）：徐乾舜，男，1988年12月6日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。 委托诉讼代理人：张妮，贵州庆海律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：林栋，贵州庆海律师事务所实习律师。代理权限为：特别授权。 被上诉人（原审原告）：安顺汇资商业投资发展有限公司，住所：贵州省安顺区东二环廉租房**,统一社会信用代码：91520402MA6DJ4RM67。 法定代表人：白伟，董事长。 委托诉讼代理人：汪敏，贵州联通（关岭）律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：刘媛，贵州联通（关岭）律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原审被告：安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司，住，住所：安顺市南湖路****一社会信用代码：915204007143950402。 法定代表人：徐啟林。 委托诉讼代理人：郑毅，贵州省安顺市西秀区中心法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。 上诉人徐乾舜与被上诉人安顺汇资商业投资发展开有限公司（以下简称安顺汇资公司）、原审被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）案外人执行异议之诉一案，因不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初6521号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭于2020年10月13日公开开庭进行了审理，上诉人徐乾舜的委托诉讼代理人张妮、林栋，被上诉人安顺汇资公司的委托诉讼代理人汪敏、原审被告金鑫公司的委托诉讼代理人郑毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐乾舜的上诉请求：撤销原判并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院将债权与物权的关系混为一谈，导致适用法律错误而损害上诉人的合法权利。涉案商铺处于限制预售的状态，并经安顺市房产交易服务平台公开挂外网公示，安顺汇资公司明知该事实还与金鑫房开签订的商品房买卖合同，导致该合同无法进行网签备案，未办理登记，汇资公司存在重大过错。即使汇资公司与金鑫房开签订的合同是有效的，汇资公司也并不当然对涉案商铺享有物权。汇资公司支付的购房款没有转入房开公司的监管账户，完全存在其他用途。另外一审法院推定汇资公司支付的购房款达到80%也属于认定事实不清。综上，一审判决认定事实不清，请二审法院依法予以改判。 安顺汇资公司二审答辩称：汇资公司签订买卖合同后按照合同的约定履行了相应的义务，同时已经对商铺实际占有使用，债权已经物权化。虽然没有办理不动产登记手续，但不能因此否认汇资公司享有的物权期待权。虽然涉案商铺没有办理网签，但不是基于买受人的原因。汇资公司与金鑫房开签订买卖合同时，商铺属于现房，虽然三个商铺没有明确约定价款，但是双方签订了补充协议，对三个商铺进行独立的价款计算。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 金鑫房开二审陈述：本案买卖行为发生在查封之前，并且在查封之前交付使用。汇资公司与金鑫房开签订的房屋购买合同因为在政府当时协调的情况下由汇资公司购买用于支付农民工工资。另外，三个商铺是统一一次性支付的，并未指定哪个商铺是多少，达到购房款的80%。一审判决适用法律正确，应予维持。 汇资公司向一审法院提出诉讼请求：1、撤销（2019）黔0402执异151号执行裁定书；2、人民法院不得执行原告汇资公司购买的位于安顺市郊加油站旁）富华首座1-4号及2-1号商铺，并解除对上述商铺的查封；3、确认原告汇资公司对位于安顺市郊加油站旁）富华首座1-4号及2-1号商铺享有所有权；4、二被告承担本案诉讼费。 一审法院经审理认定：（2018）黔0402民初1643号徐乾舜起诉金鑫公司民间借贷纠纷一案，在诉讼中，因徐乾舜的申请，本院依法对案涉商铺进行保全查封，（2018）黔0402民初1643号民事判决书生效后，在执行阶段，因对查封案涉商铺有异议，原告汇资公司于2019年10月15日提出书面执行异议，本院于2019年11月13日作出（2019）黔0402执异151号执行裁定书，该裁定书以“本案中，异议人已经实际占有该不动产，并且已经支付部分商铺购房款款项，但还有部分价款未进行支付，也未提出未进行变更登记的有效证据，……”为由，认为汇资公司提出的证据不足以排除查封行为，裁定汇资公司的异议理由不成立，驳回汇资公司的异议请求。故原告汇资公司向本院提起本案诉讼。通过庭审查明，2015年12月16日，原告汇资公司（买受人）与被告金鑫公司（出卖人）签订三份《商品房买卖合同》，合同编号分别为：富华(商)-09、富华(商)-010、富华(商)-011，约定：原告汇资公司购买被告金鑫公司开发的富华首座1幢1层4号商铺(建筑面积182.73平方米)、1幢2层1号商铺(建筑面积1184.56平方米)、1幢3层1号商铺(建筑面积2559.52平方米)。三份合同第二十二条第二款约定初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记。第三款转移登记(一)出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理：(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起X日内退还买受人已付款，并按照X利率支付利息。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原告汇资公司（乙方）、被告金鑫公司（甲方）另签订《补充协议》，约定：一、商铺面积暂以甲方提供的数据确定，最终双方以产权部门的实测面积据实结算。二、付款方式及期限：乙方采取分期付款的方式支付购房款，全部购房款为26000000元，分别于2016年2月1日前付10000000元、2016年5月30日前付15000000元、2016年12月1日前付1000000元。三、……四、甲方承诺在2016年12月1日前将办理好的商铺产权证交付乙方(如2016年12月1日之前甲方未将产权证交付乙方，乙方有权不支付尾款)。……七、如商品房买卖合同和补充协议冲突，以补充协议为准。八、本协议上自甲、乙双方签字(盖章)确认后生效，本协议与《商品房买卖合同》具有同等效力等内容。上述三份《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，被告金鑫公司于2016年6月23日向原告汇资公司移交上述1-4号、2-1号、3-1号商铺及15个地下停车位。原告汇资公司分别于2016年2月1日、2016年7月11日、2016年11月1日通过为被告金鑫公司施工的安顺建工集团有限公司开具支票的方式向被告金鑫公司支付购房款10000000元、3000000元、5000000元。2016年11月2日，被告金鑫公司向原告出具《情况说明》，对原告汇资公司的上述三次付款进行说明：因安顺建工集团是被告金鑫公司的施工方，故原告汇资公司向安顺建工集团的支付款项实为代被告金鑫公司支付工程款，所余 8000000元，由原告汇资公司安排后办理等内容。2017年1月23日，原告汇资公司用上次方式向被告金鑫公司支付购房款2800000元。至今，原告汇资公司共向被告金鑫公司支付了购房款20800000元，尚有购房款5200000元未付。同时查明，被告金鑫公司于2016年6月将约定买卖的商铺交付给原告汇资公司管理、使用。商铺所处的“富华首座”项目已取得预售许可证。另查明，至今原告汇资公司向被告金鑫公司已支付购房款2080000元，对于已支付的购房款，原告汇资公司并未严格按约定的时间支付；同时，被告金鑫公司亦未按约定期限办理三个商铺的不动产权证书交付给原告汇资公司，且至今三个商铺未办理现房备案登记，尚不具备办理不动产权证书的条件，三个商铺处于限制销售状态。为此，在本案起诉前，原告汇资公司已在（2019）黔0402民初3639号中另案起诉向被告金鑫公司主张办理上述三个商铺的不动产权证及要求支付逾期办证违约金，同时，被告金鑫公司反诉诉请原告汇资公司支付购房款5200000元及逾期付款的违约金，现本院作出的（2019）黔0402民初3639号民事判决书尚未生效。 一审法院认为，原告汇资公司与被告金鑫公司于2015年12月16日签订的《商品房买卖合同》（三份）及《补充协议》，是原告汇资公司与被告金鑫公司的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。对于总房款26000000元，原告汇资公司向被告金鑫公司已支付20800000元，已履行总房款的80%；另一方面，被告金鑫公司将上述合同约定的三个商铺已交付原告汇资公司管理、使用，双方均履行了合同的主要义务。原告汇资公司未按《补充协议》约定的时间于2016年5月30日前付清房款25000000元，构成违约；被告金鑫公司未按约定于2016年12月1日前办理案涉商铺的不动产权证书交付原告汇资公司，亦构成违约，但双方的违约不足以影响合同的生效。从2016年11月2日被告金鑫公司向原告汇资公司出具《情况说明》，内容为：被告金鑫公司对原告汇资公司尚欠的8000000元购房款，允许原告汇资公司安排后办理，从该内容可足以说明：被告金鑫公司不仅未催促原告汇资公司支付购房尾款，还允许原告汇资公司逾期后安排支付。至今案涉商铺不具备办证条件，原告汇资公司于2017年1月23日向被告金鑫公司支付2800000元的购房款后，尚欠购房款5200000元未付。本案通过审理查明的事实可知：原告汇资公司对案涉商铺执行查封提出异议，是基于对案涉商铺查封前的合法有效买卖合同，虽然商铺现处于限制销售状态，但被告徐乾舜未能提供证据证实原告汇资公司与被告金鑫公司对案涉商铺约定的买卖不合法，亦未有其他利害关系人主张案涉商铺的物权。原告汇资公司尚欠被告金鑫公司的购房款5200000元，但被告金鑫公司亦未在约定的期限为原告汇资公司办理不动产权证书的转移登记，双方为此产生的诉讼纠纷，本院作出的（2019）黔0402民初3639号民事判决书尚未生效，故原告汇资公司是否应及时向被告金鑫公司支付5200000元，尚不确定。综上，对于案涉商铺，原告汇资公司提起案外人执行异议之诉，是基于与被告金鑫公司约定商铺的合法买卖行使物权确认请求权，而被告徐乾舜对商铺申请查封是基于民间借贷对被告金鑫公司享有的合法债权，鉴于物权具有绝对性、排他性，在没有证据证实《商品房买卖合同》（三份）及《补充协议》违反法律规定，损害他人合法权益情况下，且案涉商铺已于2016年交付原告汇资公司占有进行管理、使用，被告徐乾舜在（2018）黔0402民初1643号一案中申请对案涉商铺的保全查封及依据生效的（2018）黔0402民初1643号民事判决书申请执行查封，时间均发生在2016年之后。 被告徐乾舜未能提供证据证实原告汇资公司对购买案涉的商铺有过错，案涉商铺查封之前已订立合法有效的书面买卖合同、原告汇资公司在查封前已合法占有管理使用商铺、原告汇资公司已支付80%房款（对于20%的房款，无证据证实原告汇资公司应当按照人民法院的要求交付执行）、非因原告汇资公司原因未办理案涉商铺过户登记，故原告汇资公司的执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本院依法予以支持。（2019）黔0402执异151号执行裁定书以原告汇资公司还有部分价款未进行支付、也未提出未进行变更登记的有效证据为由，裁定原告汇资公司异议理由不成立、驳回原告汇资公司的异议请求，该裁定适用法律不当。因案涉商铺尚未进行现房备案登记，不具备办理不动产权证书，而未办理不动产权证转移登记，商铺的所有权尚未转移，故原告汇资公司诉请确认其对案涉商铺享有所有权的条件不具备，原告汇资公司可待案涉商铺具备办理不动产权证转移登记后，另行主张。本案诉讼是在被告徐乾舜申请执行查封所致，故诉讼费用应由其负担。被告徐乾舜的辩称主张，因证据不充分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、撤销（2019）黔0402执异151号执行异议书；二、不得执行位于安顺市郊加油站旁）富华首座1-4号、2-1号商铺，并解除对两个商铺的查封；三、驳回原告安顺汇资商业投资发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费100元，被告徐乾舜负担100元。 上诉人徐乾舜在二审中提交的证据：关于安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司申请贷款2500万元的批复、固定资产借款合同、抵押合同、开立商品房预收款监管专用账户证明、监管协议书，拟证实汇资公司未按合同约定将购房款存入监管账户，汇资公司未能正常履行义务，导致买卖合同不能办理网签备案，房屋不能办理物权登记，汇资公司存在过错。 汇资公司的质证质证意见：真实性无异议，但是对关联性及证明目的不予认可。汇资公司购买该商铺至今，抵押权人都没有提出异议。汇资公司没有将款项打入监管账户是因为汇资公司要解决农民工上访闹事的问题，同时我们认为并不影响合同的订立。 金鑫房开的质证意见：监管账户是为了保证提供还款而设立，当时汇资公司拿这笔钱支付到承建商解决工程款。抵押合同和借款合同上面的款项已经全部还清楚。两份抵押合同无异议，借款合同与本案无关联性，达不到其证明目的。 对于徐乾舜提交的新证据，本院认为汇资公司未按合同约定将购房款存入监管账户并不必然影响房屋买卖合同的效力及付款的真实性，该组证据不能达到徐乾舜的证明目的，本院依法不予采信。 二审经审理，对于一审法院认定事实部分“另查明，至今原告汇资公司向被告金鑫公司已支付购房款2080000元，”，本院经审查后纠正为“......已支付购房款20800000元”外，确认一审查明的事实。 并补充查明：汇资公司向一审法院起诉金鑫房开，要求金鑫房开为其办理涉案商铺在内的三个商铺的不动产权证并支付相应的逾期办证违约金，一审法院作出（2019）黔0402民初3639号民事判决，该判决认定由金鑫房开向汇资公司支付逾期办证违约金，计算方式：以2080万元为基数按日万分之一的标准从2016年12月2日起计算至被告（金鑫房开）将案涉房屋的所有权不动产权证交付给原告（汇资公司）之日止，并驳回汇资公司的其他诉讼请求和金鑫房开的反诉请求。后金鑫房开不服该判决上诉至本院，本院经审理作出（2020）黔04民终1452号民事判决，判决驳回上诉，维持原判，现该判决已经发生法律效力。根据上述判决内容，截至2020年11月24日，金鑫房开应向汇资公司支付的违约金共计3022240元。 另查明：2018年3月22日，涉案商铺被一审法院（2018）黔0402财保16号民事裁定书保全查封，后徐乾舜申请执行，涉案商铺被一审法院（2019）黔0402执恢468/469号裁定书再次进行查封，即商铺最早被查封的时间为2018年3月。另外，根据2020年11月30日贵州省不动产登记查询结果载明信息，涉案商铺现无抵押的情况。 再查明：金鑫房开与汇资公司签订的房屋买卖合同中约定：甲方（金鑫房开）承诺在2016年12月1日前将办理好的商铺产权证交付乙方（汇资公司）(如2016年12月1日之前甲方未将产权证交付乙方，乙方有权不支付尾款)，且根据双方合同的约定，该笔尾款为1000000元。 在本案审理过程中，经本院向汇资公司释明，汇资公司愿意将其未支付的房款5200000元，扣除合同约定的尚不具备产权过户条件的尾款1000000元，及金鑫房开应向其支付的违约金3022240元后，将剩余购房款1177760元交付法院执行，并在本院指定的期限内将上述款项交付至安顺市西秀区人民法院执行局帐户。 以上证据有当事人签订的房屋买卖合同、（2019）黔0402民初3639号及（2020）黔04民终1452号民事判决、贵州省不动产登记查询结果、转款凭证在卷证实，本院依法予以认定。 本案的争议焦点：汇资公司对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，汇资公司对涉案商铺是否享有足以排除强制执行的权利，应审查汇资公司是否符合上述条款中的四个要件。首先，涉案商铺被查封的时间在2018年3月之后，而汇资公司与金鑫公司签订的《商品房买卖合同》的时间为2015年12月16日，早于涉案商铺被查封的时间。其次，根据金鑫房开向汇资公司出具的资产移交清单可以看出，涉案商铺于2016年6月已经交付给汇资公司管理使用。再者，汇资公司截至本案二审期间，仍有部分购房款未支付。经本院释明后，汇资公司已经按本院要求将剩余价款1177760元交付至法院执行账户。另外，因金鑫房开的违约行为导致本案商铺一直不能办理过户登记，汇资公司也通过诉讼途经积极行使自己的权利，故本案商铺未办理过户并非买受人汇资公司自身的原因。 综上，汇资公司对涉案房屋享有的民事权益足以排除执行。一审认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，鉴于不影响本案裁判结果，本院纠正后依法予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费22350元，二审案件受理费22350元，由上诉人徐乾舜负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖   美   娟 审判员 洪云审判员陈雯贞 二〇二〇年十二月三日 法官助理周愿垚书记员李倩