四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终1365号 上诉人（原审被告）：李艳华，女，1968年8月7日出生，汉族，住天津市河**。 被上诉人（原审原告）：李晋健，女，1974年6月12日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：周之琳，四川锦凯律师事务所律师。 上诉人李艳华因与被上诉人李晋健房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省德阳市旌阳区人民法院（2020）川0603民初2586号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 李艳华上诉请求：1、撤销原判，并依法判决驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：本案在事实方面确实为房屋租赁关系。2004年11月上诉人因回津长期不在德阳便同被上诉人就涉案房屋租赁事宜达成协议即由被上诉人不定期长期自住自修使用涉案房屋且用维修费用抵扣租金待终止使用时由被上诉人将涉案房屋退给上诉人，上诉人将所收被上诉人的16000元全部退给被上诉人。双方因为收款立字据于2004年11月24日签订一份题目《购房协议》，该协议内容显见系因为居住收款16000元而非购买房屋产权，且协议内容只字未提办理房屋产权事宜。因此，该协议虽名义购房协议但实际仅为证明收款之用，上诉人所收被上诉人16000元实质为押金。本案自双方发生关系之日起至今已长迖约16年之久，且双方未曾约定房屋过户事宜。本案一审判决综合考虑认定的双方为房屋买卖合同关系属于错误。上诉人对涉案房屋无不动产权属登记，无房屋所有权证，该情形属于法律上禁止出售或转让的。涉案房屋是不能订立房屋买卖合同的，订立的购房协议因违法而无效。上诉人始终未取得过涉案房屋产权证，而且因历史原因对涉案房屋的纠纷问题一直尚未解决。综上，上诉人因本案一审判决在认定事实及适用法律上确有错误，依法提出上诉。 被上诉人李晋健二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李晋健一审诉讼请求：一、确认德阳市旌阳区××街××栋××楼××号房屋归原告所有，同时判令被告将上述房屋的不动产权证过户登记至原告名下（审理中，原告申请撤回要求确认房屋所有权的诉讼请求）；二、判令本案诉讼费、保全费、公告费等相关费用由被告承担。 一审法院经审理查明：2004年11月24日，原告李晋健（乙方）与被告李艳华（甲方）签订《购房协议》，约定：甲方将201-7-3-7#住房卖于乙方居住，房价16000元整。合同签订后，原告当场向被告支付购房款16000元，被告随即将房屋及购房相关凭证交付给原告。原告收到房屋后，被告于2005年4月29日出具《委托书》通过信件邮寄给案外人李白军，委托李白军帮助其办理房产证转户相关事项，但由于该委托书未经公证，导致房产过户登记未能办理。此后，原告自述一直未能与被告取得联系，导致房产过户登记办理拖延，直至原告通过多种途径又与被告取得联系，要求其履行房产过户登记义务，被告拒绝履行义务，原告遂诉至一审法院，要求被告履行前述房屋过户登记义务。 另查明，1999年5月4日，中国第二重型机械集团公司生活服务公司房产管理科出具《第二重型机器厂住宅租赁证》，载明：李艳华分配承租201区7栋3楼7号房屋。2002年2月26日，中国工商银行德阳市分行出具《住房基金收入专用转账款书》，载明：被告李艳华就201-7-3-7号向二重集团公司单位住房基金专户缴购房款3047.91元。2003年2月28日，中国第二重型机械集团公司（甲方）与被告李艳华（乙方）签订《房改房买卖合同》，该合同附有德阳市公证处出具的公证书，载明：乙方向甲方按成本价购住房一套，该住房位于德阳市××街××栋××楼××号，分户建筑面积为39.56平方米，乙方按规定享受各项折扣后，共计应付购房款3928元，以现金方式一次性付清。2020年5月12日，德阳市不动产登记中心出具《个人（单位）登记信息查询记录》，载明：被告李艳华名下位于德阳市区××街××区的住房产权证号为0××3，登记时间为2004年10月12日。 再查明，2014年12月25日，原告李晋健（甲方）与案外人陈世红（乙方）签订《房屋出租协议》，约定：甲方将其现有的德阳市连山街二重201区7栋3楼7号房屋出租给乙方，租期从2015年1月1日起至2019年12月31日止，有效期5年，月租金为84元，缴租方式为每年支付一次，一年为1000元。2020年4月7日，二重集团（德阳）万安物业发展有限公司物业服务分公司出具《证明》，载明：201小区7栋3路7号业主李晋健自2005年1月至2019年12月的物业费、垃圾清理费、卫生费已全部结清。 以上事实，有当事人陈述、《第二重型机器厂住宅租赁证》《住房基金收入专用转账款书》《房改房买卖合同》《购房协议》《委托书》《证明》《个人（单位）登记信息查询记录》等证据予以佐证。 一审法院认为，被告称双方之间系房屋租赁合同关系并非房屋买卖合同关系，但根据庭审查明事实，被告李艳华自认收到原告李晋健支付的16000元，且被告将《住房基金收入专用转账款书》《房改房买卖合同》等购房依据与案涉房屋一并交付给原告，并向案外人李白军出具《委托书》委托代办房产证转户事项，综合考虑，原告的陈述更具客观性，双方应为房屋买卖合同关系。《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的禁止性规定，应为合法、有效，双方均应按照合同约定依法履行自己的合同义务。被告称该房屋无产权证无法办理过户登记，但《个人（单位）登记信息查询记录》明确载明该房屋已于2004年10月12日登记产权。原告已按照合同约定支付全部购房款，履行合同义务过程中并无瑕疵，被告拒绝履行合同于法无据，其应当配合协助办理房屋过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 被告李艳华于本判决书生效之日起三十日内配合原告李晋健办理位于德阳市区××街××栋××楼××号房屋（产权证号0××3）的过户登记手续。 二审中，当事人双方均无新的证据提交。 二审审理查明的事实及证据与原审基本一致，本院予以确认。 二审另查明，李晋健向一审法院提交了李艳华所有的《住房基金收入专用转账款书》、中国第二重型机械集团公司与李艳华签订《房改房买卖合同》及公证书等证据。 中国第二重型机械集团公司（甲方）与李艳华（乙方）签订《房改房买卖合同》载明“乙方所购买的现住房，产权归个人所有，依法对该住房享有占有、使用、收益、处分的权利”。公证书载明“该房屋可依法出售”。 本院认为：上诉人李艳华与被上诉人李晋健签订的《购房协议》系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人李艳华上诉主张“双方在事实上形成房屋租赁关系而非房屋买卖关系，上诉人并未取得房屋产权证书，案涉房屋不能买卖，且购房协议并未约定需办理过户登记”。本院认为，案涉《购房协议》载明“甲方李艳华将201-7-3-7#住房卖于乙方李晋健居住，房价16000元整。双方一致达成协议，成交”，该协议约定明确即李艳华转移案涉房屋的所有权，李晋健支付相应的价款，该协议实质为房屋买卖合同。且从李晋健向一审法院提交李艳华所有的《住房基金收入专用转账款书》、中国第二重型机械集团公司与李艳华签订《房改房买卖合同》及公证书等证据的事实分析，如果李艳华未将案涉房屋出售给李晋健，其根本不可能将以上证据一并交付给李晋健，综上分析，当事人双方形成房屋买卖合同关系而非房屋租赁关系。另根据本案所查明的事实，案涉房屋产权已登记在李艳华名下，李艳华对案涉房屋享有处分权。李晋健向李艳华支付房款16000元后即享有对案涉房屋产权过户的债权请求权，故李艳华应当协助办理案涉房屋的过户登记手续，故上诉人李艳华所提的该上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由李艳华承担。 本判决为终审判决。 审判长 李 家 审判员 毛文婷 审判员 吴 剑 二〇二〇年十二月八日 书记员 马 涛