江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5596号上诉人（原审原告）：张飞飞，男，1988年9月11日出生，汉族，住丰县。委托诉讼代理人：徐海军，丰县首羡法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：万雪玲，女，1971年3月9日出生，汉族，儒房房产经纪人，住丰县。被上诉人（原审被告）：丰县儒房房地产营销策划有限公司，住所地丰县在水一方8-1-102。法定代表人：刘卫峰，该公司总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张保朝，江苏弘润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王玲玲，女，1986年2月12日出生，汉族，无业，住丰县。上诉人张飞飞因与被上诉人万雪玲、丰县儒房房地产营销策划有限公司（以下简称儒房公司）、王玲玲定金合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院作出的（2020）苏0321民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人张飞飞及其委托诉讼代理人徐海军，被上诉人万雪玲、儒房公司及其共同委托诉讼代理人张保朝、被上诉人王玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张飞飞上诉请求：1、请求二审撤销一审判决，改判或发回重审。2、一、二审诉讼费与保全费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人起诉的理由不仅仅是房主没有按照约定时间签订房屋买卖合同，主要原因是三被上诉人及房主在居间合同履行过程中的欺诈行为，不诚信交易的行为，要求三被上诉人承担赔偿责任。本案的合同没有成功签订，责任完全在于三被上诉人及房主，上诉人是一个被蒙骗的受害者，购房定金收条可以证明三被上诉人及房主的隐瞒和欺诈行为。房主作为房子的出售者，应该有向购房者提前如实告知房子存在已经抵押重大瑕疵客观情况的义务，由此可见房主也有重大故意的过错，按法律规定应和三被上诉人承担连带法律赔偿责任。被上诉人万雪玲、儒房公司辩称：一审查明的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立。作为被上诉人只是向上诉人提供房源信息，并且对于房屋情况我们都客观全面的向上诉人披露，我们没有收取上诉人中介费用，对其所交的2万元定金也转交给出卖方。被上诉人没有任何过错，请求二审法院查明事实，驳回上诉。王玲玲答辩意见：房主是我的朋友，因疫情原因在北京回不来办理售房事宜，我只是受房主委托，收到上诉人的定金后转交给房主了，我不应该承担责任。张飞飞向一审法院起诉请求：1、判令三被告双倍退还购房定金4万元；2、本案的所有诉讼费用及律师费用由三被告承担。一审法院认定事实：2020年3月，张飞飞因需购买住房一套，委托儒房公司的工作人员万雪玲提供购房信息。2020年3月15日，万雪玲向张飞飞提供丰县欢乐城房屋房源一套。同日，张飞飞通过微信转账的方式向万雪玲支付2万元定金。2020年3月16日，王玲玲向张飞飞出具购房定金收条一份，载明：“今收到丰县儒房公司经纪人万雪玲代张飞飞交来的房屋购房定金2万元，该房屋坐落于欢乐城8#-1-1004，面积约为111.53平方米，该房屋成交价为70.5万元；买卖双方于2020年3月28日前到丰县儒房公司签订买卖合同；收款人与产权人系朋友关系，并自愿缴纳总房款的1%的中介费”落款为王玲玲签字。另查明，涉案房屋位于丰县，东城路西侧欢乐城小区一期8#-1-1004（不动产权证书号：苏（2017）丰县不动产权第0014489号），该房屋已于2020年4月26日完成不动产抵押注销登记。一审法院认为，定金合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止定金合同发生的权利义务纠纷。它包括立约定金、成约定金、证约定金、解约定金等纠纷。本案中，张飞飞为保证双方签订正式的房屋买卖合同而交付的定金，性质为立约定金。立约定金是订立主合同的一种担保形式,其作用是保证给付定金一方和接受定金一方互相遵守签订主合同的约定。立约定金一旦交付,合同双方当事人即受其约束,无法定事由或未经双方一致同意,不能解除双方签订主合同的权利和义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，对于立约定金合同，双方当事人是否违约判断的依据是哪方以明示或以默示的实际行动拒绝签约,并对违约方适用定金罚则。本案中，张飞飞主张三被告恶意串通、严重违约的理由主要有：第一，万雪玲收取定金后虚构房屋信息；第二，张飞飞来签订房屋买卖合同时，现场未见到涉案房屋所有权人，万雪玲亦未提供房屋不动产权证件等材料；第三，万雪玲隐瞒涉案房屋存在被查封的事实。综合本案庭审分析，张飞飞的主张依据不足，理由如下：首先，双方均认可万雪玲为儒房公司的工作人员，受张飞飞委托以儒房公司的名义为张飞飞提供房屋信息，其行为应认定为职务行为。万雪玲为张飞飞提供的房屋信息真实有效，有证人提供的房屋不动产权证书等证据为证，事实清楚。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”因此,“新冠××”疫情的发生应属于不可抗力。本案中，双方约定签订房屋买卖合同的时间正处于“新冠××”疫情期间。涉案房屋所有权人受疫情防控措施的影响，无法到场办理文件签署及授权委托等履行措施。该不可抗力确实对涉案房屋所有权人前来签署正式房屋买卖合同造成重大影响，且万雪玲已将相关情况告知张飞飞。涉案房屋所有权人因客观因素导致无法依约到场，有事实和法律依据。故，涉案房屋所有权人因不可抗力不能依约到场签订房屋买卖合同，作为中介方的儒房公司及其工作人员万雪玲不存在过错，其行为不构成违约。再次，关于张飞飞主张涉案房屋存在被法院查封的情形，其没有提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。最后，关于王玲玲的责任问题。王玲玲受涉案房屋所有权人的委托，收取张飞飞交付的购房定金，并将该定金交付于房屋所有权人，其受委托的行为已实际履行完毕。张飞飞要求王玲玲承担双倍返还定金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。综上，根据双方庭审举证，张飞飞主张依法不能成立。在庭审过程中，涉案房屋所有权人仍同意将涉案房屋出卖给张飞飞。故，对于张飞飞主张双倍退还其购房定金4万元的诉讼请求，于法无据，不予支持。一审法院遂判决：驳回张飞飞的诉讼请求。一审案件受理费减半收取400元、诉讼保全费420元，合计820元，由张飞飞负担。二审期间，双方均未向法庭提交新证据，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本案中，涉案房屋所有权人为在京人员，因受其不可抗拒的疫情防控措施的影响，无法亲自到场办理售房事宜，但房屋所有权人委托被上诉人王玲玲全权处理售房事宜，被上诉人王玲玲受涉案房屋所有权人委托，在收取张飞飞交付的购房定金后已交付给房屋所有权人，至此王玲玲受委托的行为已实际履行完毕，王玲玲不是合同相对人，亦办理受托事宜中亦不存在过错，故不应承担责任。万雪玲系儒房公司工作人员，在中介过程中也已将相关情况对张飞飞进行了告知。作为中介方的儒房公司及其工作人员万雪玲，对于张飞飞与涉案房屋所有权人未能签署正式房屋买卖合同不存在违约，对于张飞飞主张涉案房屋存在被法院查封的情形，一审法院已经查明涉案房屋已经解除抵押，至诉讼阶段，房屋所有权人一致坚持愿意按照双方约定继续履行合同，导致合同未能继续履行的原因在于上诉人不愿意按照约定购买涉案房屋，并非房屋所有权人及其他三被上诉人原因导致。故上诉人主张三被上诉人及房屋所有权人对其存在隐瞒与欺诈行为，三被上诉人应当双倍退还购房定金4万元的主张，无事实和法律依据。一审法院根据各方陈述及举证情况判决驳回上诉人张飞飞的诉讼请求，并无不当。综上，上诉人张飞飞的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人张飞飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 杜演文审 判 员 周东海审 判 员 赵东平二〇二〇年十二月七日法官助理 曹 嘉书 记 员 杨荔媛