河南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫民申6022号再审申请人(一审原告、二审被上诉人):马驰（马新宽），男，汉族，1971年10月20日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：乔传福，河南京港律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审上诉人)：商丘市嘉润建设置业有限公司。住所地：河南省商丘市睢阳区神火大道与珠江路交叉口西南角联合大厦**。法定代表人：胡乔华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李攀飞，河南诚念律师事务所律师。再审申请人马驰因与被申请人商丘市嘉润建设置业有限公司（以下简称嘉润公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省商丘市中级人民法院（2020）豫14民终501号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。马驰申请再审称：（一）二审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国建筑法》、《商品房销售办法》、商品房买卖司法解释等规定，房地产开发企业有义务对竣工房屋及时组织合格验收，如果不及时组织验收，或验收不合格，其应当承担违约责任。并且房屋买卖标的物竣工的房屋应当在竣工90日内完成合格验收、交房、提供办理产权证书等手续。涉案房屋2017年已经竣工，根据上述法律规定嘉润公司应当在90日内组织完成房屋合格验收，并提交相关材料，但本案中，嘉润公司没有按照规定履行上述法定义务，因此，应承担违约责任。二审判决以涉案房屋没有通过综合验收认定嘉润公司没有交房义务属于适用法律错误。（二）二审判决认为房屋交付时间应从马驰主张时起算属于适用法律错误。本案商品房买卖合同根据诚信原则和交易习惯，嘉润公司应当在竣工后积极主动履行交付义务。根据相关法律规定涉案房屋已经竣工，嘉润公司在90日内主动向马驰交付是其法定义务，故涉案房屋交付时间不应当以主张之日起算，并且根据合同法的规定，对于合同履行期限不明确的，可以补充，不能补充的根据习惯确定。根据商品房交易习惯，一般是出卖人通知购买人领房，而非购买人请求交房。如果仍不能确定，也是债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，这说明可以从两方面起算。二审认定交付时间应从马驰主张时起算属于适用法律错误。（三）二审判决认为马驰需要提交书面证据才能证明主张交房时间没有法律依据。民事行为中要求书面形式一般是行为人放弃自己权利或者减轻义务时适用书面形式。交付房屋属于合同履行内容，关于购房人要求出卖人交付房屋并没有法律法规规定的书面形式，本案当事人也没有约定采用书面形式。故二审判决认定马驰需要提供书面证据才能证明交房时间没有法律依据。（四）二审判决认定马驰的损失从2019年7月4日起算错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，嘉润公司在2017年12月前向马驰交付房屋是法定义务，应主动履行，不履行就应承担逾期交房责任。并且涉案的17、18层房屋在同一个买卖合同中约定，嘉润公司已经在2017年12月将第18层全部交付，说明马驰在此之前已经主张过交付房屋，且对协议中的交付时间达成合意，嘉润公司应当在最迟12月全面履行交付义务。（五）二审判决在认定事实时违反民事诉讼证据规定，属于适用法律错误。马驰以一份合同购买涉案17、18两层房屋，嘉润公司在2017年12月第将18层交付给了马驰，2018年3月份将第17层部分交付给马驰，是原审认定的事实。根据合同法第六十一条规定，马驰不可能只要求交付18层一层，更不会主张交付17层一部分，而是会要求全部交付。嘉润公司在一审答辩中也认可马驰在起诉前要求交房的事实，二审认定起诉之日是主张之日与事实不符，即违反常理也违反相关规定。（六）二审判决依据错误。二审认定原一审事实基本清楚，但认定租金损失从2017年12月起算不妥，应予纠正。但二审判决改判理由不符合民事诉讼法第一百七十条第一款第二项的规定，改判应当谨慎从严，法律规定改判应是事实认定错误，而二审判定一审判决认定事实基本清楚，既然清楚就不是错误，不符合法定改判条件，故二审改判错误。并且二审错误认定主张交付之日使马驰损失近88万元，严重损害了马驰的权益。二审认定起诉之日为主张交房之日，并判决按同一栋楼租金标准赔偿。马驰在原有的基础上再提供证人证言予以证实自2017年10月起，马驰就主张交房，嘉润公司拒不交付的事实。综上，马驰依法申请再审。嘉润公司提交意见称：（一）原审判决认定应自马驰提起诉讼主张权利之日开始计算违约金，适用法律完全正确。双方签订的合同没有约定交房时间，根据合同法的规定，可以按照习惯在房产开发商将房屋验收合格后，统一通知购房户，统一办理交房手续，但因房屋尚未完全竣工，嘉润公司没有主动通知任何一家收房，自然也没有向马驰交房的义务，嘉润公司不存在逾期交房的行为。马驰主张的涉案房屋在2017年12月就具备了交房条件，根据事实和法律依据商品房交付的依据是竣工验收合格，未竣工验收的依法不能交付，不具备交付条件。2017年12月当时应马驰的承租人要求，将不具备交房条件的18层提前交付使用，只有18层一层收房，整栋大楼二十多层均未交房，不能以此为由推定2017年12月具备了交付条件，生效判决不支持是正确的。嘉润公司作为开发商，若房屋具备交付条件，不及时向购房户交房，直接损害自身合法权益，嘉润公司不可能具备交付条件而不交付。嘉润公司即是开发商也是物业提供主体，若长期空置自身也会受到损害，嘉润公司必然在能交付的情况下第一时间进行交付。且本案是以房抵债，在本案诉讼之前已经向马驰交付了三层半，也是根据其需求进行分批交付的，若认定在2017年12月就具备交付条件，为何马驰在第一次交付时没有提出一次性交付全部房屋？马驰所述不符合逻辑也没有证据证明。因此，从各个购房户不同的收房时间可以看出，涉案房屋不具备交付条件。马驰没有证据证明其要求提前交付的主张，其诉求违约金不应支持。原审判决依据合同法第六十二条认定违约金自提起本案诉讼之日起计算适用法律正确。本案中，双方没有约定交付时间，且马驰没有证据证明向嘉润公司主张交付的事实，原审判定诉讼之日是要求履行之日完全正确。（二）原审判决关于《民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，适用法律正确。生效判决对双方争议的违约金起算时间问题进行了详细的论证，得出的结论是应当认定马驰起诉之日作为房屋的交付时间，而一审计算违约金属于适用法律错误，符合民诉法的改判条件。二审适用“不妥”，基本含义与法律规定没有冲突，不是适用法律错误，不能作为再审依据。综上请求驳回马驰的再审申请。本院经审查认为，对房屋的交付问题，《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《商品房销售管理办法》第四十条均规定竣工验收是法定的交付条件，也是房屋使用的必备条件，也是对房屋质量和居住安全相关问题做出的法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定是出卖人对不动产权属证书延迟办理责任的相关规定。该房屋虽然于2017年竣工，但没有证据证明该房屋竣工验收合格并符合交付条件，故马驰依据以上法律法规主张嘉润公司逾期交付房屋应当承担违约金不能成立。本案中，马驰主张嘉润公司应当交房的理由为涉案房屋已竣工，符合交付标准，应按竣工日期起算逾期交房违约金。双方签订的房屋买卖合同也未对房屋交付时间进行约定，涉案房屋17、18层的交易在同一买卖合同中约定，双方对房屋交付的时间、交付标准均没有约定，目前争议房屋尚未进行竣工备案验收。虽然第18层房屋应马驰要求进行了交付，涉案17层也部分交付，但因本案房屋存在没有竣工验收的特殊性，双方也没有约定具体的交房时间，在不具备法定交付条件前提下，生效判决以马驰起诉之日起计算逾期交房违约金并无不当。综上，马驰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回马驰的再审申请。审判长  李百福审判员  蒋瑞芳审判员  辛季涛二〇二〇年十二月十日书记员  李琪媛