山东省淄博市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)鲁03民申537号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张庆祖，男，1967年8月25日出生，汉族，现住山东省高青县。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘纪华，女，1962年6月21日出生，汉族，现住山东省高青县。 再审申请人张庆祖因与被申请人刘纪华保证合同纠纷一案，不服本院（2020）鲁03民终73号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 张庆祖申请再审称，1、撤销本院（2020）鲁03民终73号民事判决，并重新审理，改判申请人不承担还款责任；2、本案诉讼费用由被申请人负担。事实与理由：1、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。涉案鉴定报告结论为涉案房产的估价对象在2016年9月市场价值为174.21万元，应当作本案的定案依据。涉案鉴定报告是申请人在一审时通过法院委托具有司法鉴定资质的机构作出的，该鉴定报告是真实合法有效的。估价结果虽然不能保证实际交易价值必然为174.21万元，但是作为价值参考，足以确定涉案抵押物财产变现应得的价款应在174.21万元上下浮动。涉案鉴定报告估价结论涉案房产市场价值为174.21万元，是以使用权终止期限为2021年3月23日为依据，而不是2031年3月23日。山东中聚土地房地产资产评估有限公司对该笔误，已经明确作出了更正和解释。涉案鉴定报告采用的估价方法为比较法。该方法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据期间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。即收集当地房地产市场上同一时间点与估价对象类似的若干交易实例，从中筛选出数个可比实例，建立比较基础，与估价对象进行比较，对其交易情况、市场情况、房地产状况等进行综合分析，合理修正后，求得估价对象房地产的比准价格。（涉案鉴定报告第12页）显然该鉴定报告，所作出的估价结论是结合了2016年9月与涉案房产类似的交易实例，也就是说涉案房产在2016年9月的市场价值为174.21万元已经结合了市场情况（包括市场供求关系）。综上，涉案鉴定报告结论为涉案房产的估价对象在2016年9月市场价值为174.21万元，应当作本案的定案依据。2、原判决、裁定适用法律确有错误。涉案抵债的房产为抵押物，抵押物的折价或者变卖的，应当参考市场价格。而本案中抵押权人将抵押财产折价或者变卖并未参照市场价格，且以明显不合理价格折价，取得涉案房产，该实现担保物权的行为应当是无效的物权行为。涉案抵押物折价行为，明显是不合理的折价行为。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第三款之规定“抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格”。根据《中华人民共和国担保法》第九十四条规定，抵押物、质物、留置物折价或者变卖，应当参照市场价格。即本案中抵押权人刘纪华可以与抵押人杨学学协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。但是，应当参照市场价格。本案中，山东中聚土地房地产资产评估有限公司出具司法鉴定报告，明确确定涉案房产在2016年9月时的市场总价值为174.21万元。也就是说，涉案抵押财产在折价或者变卖所得价款应当以174.21万元为参照，以评价抵押财产所得价款是否过低或者过高。被申请人主张涉案抵押房产仅可以冲抵60万元借款本金，十分不符合常理，更不符合市场规律。参照《合同法》及司法解释规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，抵押物折价价款仅为市场价值的34.5%，应当属于明显不合理的折价。结合本案是基于民间借贷产生的债权债务关系。本案抵押权人通过低价折价抵押物，直接取得抵押物所有权的行为，实质上提高了民间借贷的利息。涉案房产在2016年9月折价给被申请人时的市场价值为174.21万元，此时涉案债务的本金加利息至多90万元左右，并且此时计算利息年利率已经达到24%，而折价仅冲抵涉案债务60万元，显然该行为实质上突破了法律限定的最高年利率24%的目的。因此，本案中被申请人实现担保物权的行为，应当是无效的。从物权法的角度，被申请人取得涉案房产行为，也违反了《中华人民共和国物权法》第七条之规定。按照物权法规定物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。申请人作为涉案债务的保证人，被申请人低价取得抵押物所有权的行为，又要求承担保证责任的行为，严重侵害了保证人的合法权益。被申请人刘纪华仅就涉案抵押物的折价款或者变卖款具有优先受偿权，而不是取得抵押物的所有权。而本案申请人在诉讼中，申请人已经明确表示愿意购买涉案房产，或者介绍他人购买涉案房产，最终都未实现。也再次说明，被申请人2016年9月时取得涉案抵押房产时的既得利益巨大。再者，杨学学与被申请人刘纪华达成折价协议后，刘纪华再提起本次起诉之初，杨学学也是本案的被告。后来，杨学学向刘纪华再三强调债务已经完全抵消，并且因此事拨打110调解处理。派出所调解后，刘纪华撤回了对杨学学的起诉，并解封已查封的杨学学房产。仅仅追究保证人的责任，也能说明涉案债务已经抵消。其再追究保证人的责任，没有法律依据，更是严重损害保证人的合法权益。综上，本案中抵押权人将抵押财产折价或者变卖时，并未参照市场价格，且明显不合理价格折价，直接取得抵押物所有权的行为，应当是无效的物权变动行为。3、再退一步讲，即便不考虑低价折价行为的法律效力问题，涉案房产在2016年9月折价给被申请人时的市场价值为174.21万元，也足以完全抵消掉与被申请人的所有债务，不应再要求申请人承担保证责任。本案中，杨学学与被申请人刘纪华签订的借款期限为2014年5月23日至2015年5月22日，至2016年9月8日。在此期间，杨学学先后还本金20万元，利息18.5万元。也就是说，即便按照原审判决的算法，在2016年9月8日杨学学与被申请人办理房屋抵账时的主债务总金额至多90万元左右，也远远小于174.21万元，被申请人的债权已经完全得以实现。结合申请人提交的与杨学学录音及其出具的证明可知，双方的抵账实际是杨学学用房产抵消掉与刘纪华的所有剩余债务。为了降低房产的过户费用，才将交易金额定为60万元。再者，结合杨学学与本案原告在办理涉案房产过户时，实际发生的过户契税27714.29元，涉案房产契税征收税率为3%，该房产的过户价值应为923809.66元。由此，同样可以看出涉案主债务在顶账时已经消灭。根据《民法总则》第一百三十二条之规定，民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。本案，被申请人在已完全实现债权的情况下，不应再向申请人主张保证责任。综上，原审判决事实认定不清，法律适用错误，严重侵犯申请人的合法权益。请求再审法院查清事实，依法支持申请人的再审请求。 本院经审查认为，首先，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款的规定，债务人不履行到期债务的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价。本案中，抵押权人刘纪华与抵押人杨学学、袁娜协议以抵押财产折价抵顶欠款，符合上述法律规定；其次，张庆祖虽然主张抵押房屋折价过低损害了其利益，但是由于其尚未承担保证责任，更未向杨学学、袁娜行使追偿权，其利益是否会受到损害尚不确定；最后，张庆祖主张涉案房屋市场价值的为174.21万元的依据只是鉴定部门出具的评估意见，但在本案一审至重审两年多的期间内，刘纪华同意对涉案房产进行变价处置，且近两年房产价格未发生大幅下降情况下，未能以该价格购买或变卖涉案房产，也足见评估价格的不确定性。另外，张庆祖主张涉案债务在顶账时已经消灭，只是其推测，并未提供证据予以证实，本院不予采信。综上，张庆祖关于二审判决认定基本事实缺乏证据证明、法律适用存在错误，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定再审事由的主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回张庆祖的再审申请。 审判长 王 鹏 审判员 郭 鹏 审判员 胡晓梅 二〇二〇年十二月五日 书记员 耿润玺