新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1886号 上诉人（原审被告）：新疆屯河涂料有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市三工镇昌河工业园内**。 法定代表人：孙平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁继尚，新疆新天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新疆锦泰星洲房地产开发有限公司，住所地新疆，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市西雅图花苑**楼****> 法定代表人：余付强，该公司董事长。 上诉人新疆屯河涂料有限公司因与被上诉人新疆锦泰星洲房地产开发有限公司侵权责任纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初3128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。上诉人新疆屯河涂料有限公司的委托诉讼代理人袁继尚，被上诉人新疆锦泰星洲房地产开发有限公司的法定代表人余付强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新疆屯河涂料有限公司上诉请求：撤销（2019）新2301民初3128号民事判决书，改判上诉人仅承担租金损失886842元，驳回被上诉人一审其他诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审认定案涉无房产证的4套房产，系被上诉人所有错误。实际案涉4套房产为上诉人自建。一审中上诉人提交了新疆灯塔屯河项目投入备忘录及2010年、2013年昌吉州发改委、科技局、财政局文件、实际修建上述房屋的施工人孙其华的证言、修建房屋实际支出的票据予以证实。但是一审法院却对此事实未予认定，导致判决上诉人对该4套自建的房产亦承担租金的错误结果。如果被上诉人认为上述4套房产是其所建，则其为何只办理其他5套房产的房产证，而不办理上述4套房产的房产证。实际正是因为上述4套无房产证的房产均是在上诉人承租案涉土地期间所修建，被上诉人并不知情，亦未能办理房产证。二、一审适用法律错误。对于被上诉人主张的土地使用税及房产税的诉讼请求，依据中华人民共和国税法及相关条例规定，房产税由产权所有人缴纳。土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳。因此，一审判决上诉人承担相应的土地使用税及房产税属于适用法律错误。 新疆锦泰星洲房地产开发有限公司辩称，亿豪非法侵占被上诉人的土地，法院判令上诉人返还被侵占的土地及土地上的所有附着物后，被上诉人又提起本次诉讼，二审法院将该案发回重审后一审法院委托鉴定机构进行评估。上诉人认为一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应当驳回上诉人上诉，维持原判。 新疆锦泰星洲房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1．被告赔偿原告非法占用原告资产给原告造成的占用资金损失2563330元（具体以鉴定结论为准）；2．被告支付原告垫付的土地使用税449820元；3．被告支付原告垫付的房产税53931.55元；4．鉴定费由被告承担。 一审法院认定事实：2004年7月，新疆灯塔屯河涂料有限公司作为承租人与新疆屯河工贸（集团）有限公司签订《租赁协议》，租赁期限为2004年7月1日至2008年7月1日。2007年11月28日，出租人新疆屯河工贸（集团）有限公司宣告破产。2008年1月，破产管理人根据债权人大会决议，将租赁物转让给新疆蓝山屯河化工股份有限公司（以下简称蓝山屯河公司）。2010年6月9日，蓝山屯河公司与亿豪公司签订《房地产转让协议》，协议约定蓝山屯河公司将位于昌吉市25区1丘宗地的使用权及地上建筑物的所有权按照本协议约定的条件，以4800000元的价格转让给亿豪公司。与亿豪公司签订债权转让合同，将蓝山屯河公司对新疆灯塔屯河涂料有限公司的债权转让给乙方，该债权包括蓝山屯河公司从新疆屯河工贸（集团）有限公司破产管理人处受让的债权及蓝山屯河公司受让转让标的后与新疆灯塔屯河涂料有限公司之间形成的债权。蓝山屯河公司完成房产和土地变更登记，视为蓝山屯河公司交付完毕。同日，双方签订《补充协议》，约定双方同意于双方之间的《房地产转让协议》生效三日内另行向蓝山屯河公司支付搬迁补偿费计人民币4200000元。此费用独立于房地产转让款，即亿豪公司在支付4800000元转让款外，另行向蓝山屯河公司支付4200000元。2010年6月9日，中粮屯河股份有限公司、蓝山屯河公司与亿豪房地产公司签订《协议书》，内容为：2007年1月，蓝山屯河公司与新疆屯河工贸（集团）有限公司破产管理人签订合同，依法受让原新疆屯河工贸（集团）有限公司破产财产中位于昌吉市××路）13143.97平方米土地使用权和地上建筑物，并已向屯河工贸公司破产管理人支付转让价款。在蓝山屯河公司办理上述土地使用权变更登记过程中，中粮屯河股份有限公司向破产管理人和昌吉州国土资源局提出异议称该宗土地不属于屯河工贸公司破产财产。现三方达成协议，昌吉市绿洲路4号（25小区）13143.97平方米土地使用权归蓝山屯河公司所有，其同意蓝山屯河公司将转让标的物转让于亿豪公司。亿豪公司自愿再向蓝山屯河公司支付转让标的物转让价款、搬迁补偿费之外，另行向中粮屯河股份有限公司一次性支付补偿款2900000元。在亿豪公司履行付款义务后，中粮屯河股份有限公司应撤回向破产管理人、人民法院、国有土地登记部门提出的任何有关该宗地的权利主张。本协议生效后，中粮屯河股份有限公司、蓝山屯河公司与新疆屯河涂料有限公司之间关于转让标的物的争议等相关问题，均由亿豪公司负责妥善解决。该协议签订当日，亿豪公司向中粮屯河股份有限公司支付2900000元。2010年7月9日，蓝山屯河公司与亿豪公司签订《补充协议》，就双方签订的《房地产转让协议》3.1条补充如下：双方一致确定的价款为人民币4800000元。同日，亿豪公司向蓝山屯河公司支付房地产转让款4800000元。2010年7月16日，亿豪公司分两笔向蓝山屯河公司支付补偿款4200000元。2010年8月30日，亿豪公司办理了昌吉市25区1丘地上建筑物的房产登记手续；2010年10月26日，亿豪公司办理了25区1丘宗地的土地使用权登记手续。2011年3月18日，亿豪公司以屯河涂料公司为被申请人向乌鲁木齐仲裁委员会申请仲裁，请求裁决被申请人屯河涂料公司立即向申请人返还租赁物，并支付租金675000元，违约金300000元。乌鲁木齐仲裁委员会认为，屯河工贸公司与灯塔屯河公司就土地和房产所签订的《租赁合同》合法有效，该租赁协议期限2008年届满后至今，一直由屯河涂料公司使用，蓝山屯河公司作为出租人并未提出异议，其与屯河涂料公司之间形成事实上的租赁合同关系。亿豪公司成为诉争土地及房产合法权利人后，依法享有前租赁合同及事实上不定期租赁合同项下的权益，对于不定期的租赁合同，权利人依法有权随时要求解除合同。遂作出（2011）乌仲裁字第65号仲裁裁决书，裁决如下：被申请人屯河涂料公司向申请人亿豪公司返还租赁物；被申请人屯河涂料公司向申请人亿豪房地产公司支付租金275000元及违约金300000元。2011年10月19日，屯河涂料公司以蓝山屯河公司、亿豪公司为被告诉至昌吉市人民法院，要求确认二被告之间于2010年6月9日签订的《房地产转让协议》无效。昌吉市人民法院于2012年1月12日作出（2012）昌民二初字第0206号民事判决书，判决驳回屯河涂料公司的诉讼请求。宣判后，屯河涂料公司不服上述判决，上诉至昌吉州中级人民法院，昌吉州中级人民法院经审理后于2012年7月26日作出（2012）昌中民二终字第120号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。屯河涂料公司不服上述判决，向自治区高院申请再审，高院经审查后，裁定驳回屯河涂料公司再审申请。2013年1月21日，亿豪公司就（2011）乌仲裁字第65号仲裁裁决书向昌吉州中级人民法院申请强制执行。2013年6月24日，屯河涂料公司以蓝山屯河公司、亿豪公司为被告诉至昌吉州中级人民法院，要求判令被告赔偿其资产损失8577318元及搬迁、停产损失16610861元。法院经审理后认为，根据《中华人民共和国破产法》相关规定，破产管理人自破产申请受理后并未通知承租人屯河涂料公司继续履行2004年7月签订的《租赁协议》，该协议已依法被解除，原承租人屯河涂料公司对土地及地上附着物的优先购买权也随之灭失。故昌吉州中级人民法院于2014年3月10日作出（2013）昌中民二初字第47号民事判决书，驳回屯河涂料公司的诉讼请求。屯河涂料公司不服上述判决，上诉至自治区高院，自治区高院于2014年12月26日作出（2014）新民二终字第139号判决，驳回上诉，维持原判。在（2011）乌仲裁字第65号仲裁裁决书执行过程中，屯河涂料公司于2015年2月4日向昌吉州中级人民法院提出异议，认为该案有不予执行的情形。昌吉州中级人民法院于2015年2月13日作出（2015）昌中执监字2号执行裁定书，裁定对乌鲁木齐仲裁委员会作出的（2011）乌仲裁字第65号裁决书不予执行。2015年3月26日，亿豪公司以屯河涂料公司为被告，诉至昌吉州中级人民法院，要求判令被告因违法占用原告购买土地及厂房给原告造成的开发资金占用损失13475200元。昌吉州中级人民法院于2016年1月1日作出（2015）昌中民一初字第43号民事判决书，认为亿豪公司于2010年6月9日与蓝山屯河公司签订《房地产转让协议》及《补充协议》后，亿豪公司向蓝山屯河公司支付了约定的房地产转让款，并分别于2010年8月30日、2010年10月26日办理了昌吉市25区1丘宗地及地上附着物的登记手续。亿豪公司合法取得了本案涉及土地的使用权及地上附着物的所有权，对该土地及地上附着物依法享有占有、使用、收益和处分的权利。屯河涂料公司自亿豪公司取得该土地使用权及地上附着物的所有权后仍无权占有的行为侵犯了亿豪公司相应的使用权及所有权，遂判决被告屯河涂料公司赔偿亿豪公司2385000元。后被告屯河涂料公司不服该判决，提出上诉，新疆高级人民法院于2016年9月18日作出（2016）新民终447号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2015年10月10日，原告锦泰星洲公司的法定代表人余付强与亿豪公司、牛磊、钱书伟、何春光、孙发旺、王步清签订《协议书》一份，协议背景：2013年7月，亿豪公司向牛磊有偿借款本息合计14569000元，此借款亿豪公司用位于昌吉市××路使用权面积为11995.2㎡房产及土地抵押，土地证号为：昌农科国用（2010）第201004**，并办理了抵押登记手续，并由周江、黄强提供保证担保，2013年亿豪公司向钱书伟有偿借款本息合计4160000元。2013年，亿豪公司向何春光有偿借款本息合计525000元，亿豪公司向牛磊有偿借款本息合计14569000元，现亿豪公司自愿将抵押给牛磊的土地及房屋有偿转让给余付强。协议约定，亿豪公司向牛磊、钱书伟各方借款本息共计19254000元，余付强直接向牛磊、钱书伟合计支付18000000元，此款由余付强直接支付给牛磊，差额款项1254000元由牛磊、钱书伟自行处理，与余付强、亿豪公司双方无关。2015年10月10日，原告锦泰星洲公司的法定代表人余付强与亿豪公司、牛磊签订《国有土地使用权转让合同》，合同约定，位于昌吉市××路使用权面积为11995.2平方米，土地使用权证号：昌农科国用（2010）第20100439号系余付强、亿豪公司于2010年7月30日前各自出资人民币7500000元购买的。该宗土地使用权现余付强、亿豪公司双方各享有50％的权益，对此亿豪公司予以认可。亿豪公司全体股东于2015年10月10日股东会决议，同意亿豪公司将位于昌吉市××路使用权面积为11995.2平方米，土地使用权证号为昌农科国用（2010）第20100439号，亿豪公司所属的全部权益转让给余付强。本次交易价格为24000000元。截至本协议签订之日亿豪公司共欠牛磊的借款本息18000000元人民币，由余付强直接支付给牛磊或由余付强与牛磊达成还款协议，包括余付强与牛磊重新签订《借款协议书》，均视为余付强向亿豪公司已支付了土地使用权交易价款18000000元。余付强直接支付给牛磊或由余付强与牛磊达成还款协议，则视为亿豪公司已向牛磊偿还了亿豪公司所欠付牛磊的借款本金、利息合计为18000000元；余款6000000元人民币，其中的3000000元人民币由余付强支付到余付强和亿豪公司的共管账户内。该款项待该宗土地使用权登记到余付强或余付强指定的公司名下三个工作日内支付至亿豪公司账户。2015年11月23日，原告与亿豪公司签订了《国有土地使用权转让合同》，约定亿豪公司将昌吉市25号小区即昌吉市绿洲路4号土地，总面积11995.2㎡及地上所属房产转让给原告，原告于2015年12月4日依法取得了该宗土地的使用权证及地上房屋的所有权证，房产证号分别为：房权证昌市房字第XXXX号、0XXXX号、0XXXX号、0XXXX号、0XX**、建筑总面积2809.13㎡。在国土资源局备案的交易价格为5746534元，原、被告对此均无异议。2015年12月2日，原告向亿豪公司支付6000000元土地交易款；2015年12月8日，通过余付强的银行卡向牛磊支付12000000元土地交易款；2015年12月9日，通过余付强的银行卡向亿豪公司支付2400000元土地交易款；综上，原告及原告的法定代表人共支出20400000元土地交易款。2015年12月2日，亿豪公司向钱书伟支付6000000元用于个人债权。本案原告购买涉案土地及房产存在两份交易合同，价格差距甚大，一审判决后中院发回重审，本次庭审时，法庭向双方释明，原告及被告均同意通过委托第三方评估涉案土地及房屋当时的租金市场价来确定被告占用原告资产期间的损失。后经原告申请，原审法院委托新疆方诚价格有限责任事务所进行评估，该事务所于2020年4月27日出具新方诚价估（2020）26号价格评估结论书，结论为9套房产（5套有证、4套无证）及宗地使用权在2015年12月4日至2018年5月25日期间的净租金损失价格为1121957元，其中5套有证房产及宗地使用权的净租金损失价格为886842元；评估结论仅为出租人应收取的净租金损失，不包含评估基准期间，使用人应正常缴纳的房产税、土地使用税、水、电、热等相关税费。原告为此支付鉴定费16829元。2016年10月17日，原告锦泰星洲公司将被告屯河涂料公司诉至法院，要求被告屯河涂料公司返还原告25号小区昌吉市××路土地及房产，原审法院于2017年11月13日作出（2016）新2301民初5749号民事判决书，该判决确认“经昌吉州中级人民法院（2015）昌中民一初字第43号民事判决书、新疆高级人民法院（2016）新民终447号民事判决书确认，亿豪公司于2010年6月9日与蓝山屯河公司签订《房地产转让协议》及《补充协议》后，亿豪公司向蓝山屯河公司支付了约定的房地产转让款，并办理了昌吉市25区1丘宗地及地上附着物的登记手续。亿豪公司合法取得了本案涉及土地的使用权及地上附着物的所有权，对该土地及地上附着物依法享有占有、使用、收益和处分的权利。屯河涂料公司自亿豪公司取得该土地使用权及地上附着物的所有权后仍无权占有的行为侵犯了亿豪公司相应的使用权及所有权。后亿豪公司将本案争议土地及房产转让给锦泰星洲公司，屯河涂料公司要求确认亿豪公司与锦泰星洲公司签订的《国有土地使用权转让合同》无效，诉至法院，原审法院作出（2017）新2301民初23号民事判决书，驳回屯河涂料公司的诉讼请求。后屯河涂料公司不服该判决提出上诉，昌吉州中级人民法院做出（2017）新23民终1095号民事判决书，驳回上诉，维持原判。锦泰星洲公司系合法取得本案争议土地及房产，并进行了登记，锦泰星洲公司依法对自己的物权享有占有、使用、收益和处分的权利，故锦泰星洲公司要求屯河涂料公司返还争议土地及房产的诉讼请求，原审法院予以支持。遂判决：屯河涂料公司于判决生效后十日内返还锦泰星洲公司位于昌吉市××区的土地及房产，土地使用权证编号为：昌农科国用（2015）第20151737号，房房产证号分别为：昌市房字第XXXX号、昌市房字第XXXX号、昌市房字第XXXX号、昌市房字第XXXX号、昌市房字第XX**”后被告屯河涂料公司不服该判决，提出上诉，在二审审理过程中，屯河涂料公司撤回上诉。被告无权占用期间，房产税及土地使用税均由原告缴纳，房产税每月需缴纳1797.7元，土地使用税每月需缴纳14994元。一审法院认为，原告锦泰星洲公司系合法取得本案争议土地及房产，并进行了登记，依法对自己的物权享有占有、使用、收益和处分的权利。被告在原告取得争议土地及房产的所有权后，仍无权占有的行为，侵犯了原告相应的所有权和使用权。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。被告对于原告的损失应承担赔偿责任。本案被告占用原告资产系之前的租赁合同引发的纠纷形成，原告取得涉案房屋及土地也系从原房屋及土地所有权人处多次转卖取得。在此过程中，被告与原房屋及土地所有权人及后续转卖形成的所有权人和原告产生多次诉讼，但被告占用原告购买的涉案房屋及土地仍然系因之前的租赁合同期限届满后未签订书面续租合同形成的事实。虽然原告在涉案房屋及土地经多次转让后高价取得了房屋，但对于被告占用原告房屋及土地给原告造成的损失以租金损失确定更符合客观实际，也更合情合理。因为亿豪公司购买涉案房屋及土地花费了9000000元，而后按照原告的说法其购买花费了24000000元，两者差距甚大。如果下一家购买花费价格更高，那么对于占用人的被告来说，其将支出的资金占用损失可能几百上千万元，显然与被告占用资产造成的实际损失不相符，远远超出了侵权人的预期。故虽然本案存在在先判决的判例，但我国不是判例法国家，且就本案处理及损失以哪种方法进行确定，经法庭与原、被告双方多次沟通，双方均同意通过委托第三方评估涉案土地及房屋当时的租金市场价来确定被告占用原告资产期间的损失。后经原告申请，原审法院委托新疆方诚价格有限责任事务所进行评估，该事务所于2020年4月27日出具新方诚价估（2020）26号价格评估结论书，结论为9套房产（5套有证、4套无证）及宗地使用权在2015年12月4日至2018年5月25日期间的净租金损失价格为1121957元，其中5套有证房产及宗地使用权的净租金损失价格为886842元；评估结论仅为出租人应收取的净租金损失，不包含评估基准期间，使用人应正常缴纳的房产税、土地使用税、水、电、热等相关税费。根据上述鉴定结论，被告占用原告涉案房屋及土地期间给原告造成的净租金损失为1121957元，被告作为侵权人应当向原告支付此款。被告辩解其中土地上有四套房屋系其修建不应支付租金，但被告提供的证据不足以证实，原审法院不予采信。原审法院认为，土地使用税及房产税每年都要缴纳，被告无权占用期间，原告支出的土地使用税及房产税系原告实际的损失，应由被告承担，且鉴定结论也明确租金为净租金损失，不包括税费。故应从2015年12月4日计算至2018年5月25日，被告应承担的房产税为53391.69元（1，797.7元／月×29.7个月），原告主张53391.55元在合理范围内，原审法院予以确认。被告应承担的土地使用税为445321.8元（14，994元／月×29.7个月）。被告的辩解与事实不符，原审法院不予采信。原告为鉴定租金损失而支出的鉴定费16，829元原审法院依法予以支持。遂判决：一、被告新疆屯河涂料有限公司于判决生效后十五日内赔偿原告新疆锦泰星洲房地产开发有限公司租金损失1121957元；二、被告新疆屯河涂料有限公司于判决生效后十五日内赔偿原告新疆锦泰星洲房地产开发有限公司垫付的土地使用税445321.8元；三、被告新疆屯河涂料有限公司于判决生效后十五日内赔偿原告新疆锦泰星洲房地产开发有限公司垫付的房产税53391.55元；四、被告新疆屯河涂料有限公司于判决生效后十五日内给付原告新疆锦泰星洲房地产开发有限公司鉴定费16829元。五、驳回原告新疆锦泰星洲房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新疆屯河涂料有限公司提交（2016）新2301民初5749号民事判决书一份，证明被上诉人依据其与亿豪公司签订的国有土地使用权转让合同主张返还房屋时只主张了五套有房产证的房屋，没有主张四套没有房产证的房屋，进一步证实上诉人自建的没有产证的4套房屋不在被上诉人与亿豪公司的交易范围之内。 新疆锦泰星洲房地产开发有限公司的质证意见为，对该证据的真实性及合法性认可，对证明问题不予认可。认为被上诉人在该案中向法院提供了有证的五套房产，案涉4套临建房没有办证故未向法院提供，其他地上附着物应当归被上诉人所有，被上诉人是房产开发公司，后期建设可能要拆除，购买时认定的是土地开发价值，而不是地上附着物的价值。一审法院按照资产损失评估鉴定进行认定被上诉人认可。本院认证意见为，对该证据真实性予以确认，对证明力不予确认。 二审查明事实与一审一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本案争议焦点：双方争议的土地上四套房屋所有权应当如何认定，以及相关税费依法应当由谁承担。 本院认为，本案争议的土地及房产系被上诉人从原所有人处合法取得，并进行了登记，依法对自己的物权享有占有、使用、收益和处分权利。2004年7月1日原新疆屯河工贸（集团）有限公司与原新疆灯塔屯河涂料有限公司签订《租赁协议》时约定：新疆屯河工贸（集团）有限公司将位于昌吉市××路的办公室、宿舍、库房、化验室、锅炉房、机修配电室、门卫室及相应场地出租给新疆灯塔屯河涂料有限公司使用。由此可以证实，在2004年案涉土地上的建筑物不仅仅有已经办理房屋产权证的五套房屋，还包括库房、锅炉房、实验室等。上诉人在二审庭审中自述案涉土地上的库房、锅炉房及实验室等是由其修建上诉理由与上述协议约定的内容相悖。上诉人主张案涉土地上的四套未办理房屋产权证的房屋系其修建，但其在一、二审中提供的证据不能足以证实其该项上诉请求成立，应当承担举证不能的不利后果。一审中上诉人与被上诉人经协商均同意通过委托第三方评估案涉土地及房屋当时的租金市场价格来确定被告占用期间的损失，但鉴定结论明确租金为净租金损失，不包含税费。上诉人在无权占用案涉土地及房产期间产生的相关税费已由被上诉人缴纳，系被上诉人实际产生的损失，上诉人理应承担。 综上所述，新疆屯河涂料有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11307元，由新疆屯河涂料有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 睿 审判员 刘秀春 审判员 赵 丽 二〇二〇年十二月十六日 书记员 赵 媛