汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0703民初2202号 原告：汉中瀚晨物业管理有限公司。住所地：汉中市南郑区康家营天汉大道南段汉南领秀小区院内。 法定代表人：刘建新，该公司总经理。 被告：汤永强，男，1980年4月12日出生，汉族。 原告汉中瀚晨物业管理有限公司诉被告汤永强物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，本案原、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告汉中瀚晨物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1、依法判令被告支付2018年1月1日至2020年7月31日拖欠物业服务相关费用合计：3488元（其中物业费2722元、公区水电费183元、垃圾清运费100元、电梯费483元）；2、请求判令被告按照每日千分之一支付逾期付款的滞纳金，截止2020年7月31日支付滞纳金为1064.61元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告2012年8月13日和2020年4月30日分别与汉中瀚晨房地产有限公司和汉南领秀小区业委会签订了《物业管理服务委托合同》，约定由原告对“汉南领秀小区”进行物业管理。双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期缴纳物业管理费用按照日千分之三收取滞纳金。被告身为“汉南领秀小区”3号楼601室住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2018年1月1日至2020年7月31日，累计拖欠物业服务费2722元，公区水电费183元，电梯费483元，垃圾清运费100元及滞纳金1064.61元，期间经原告多次催告，被告仍不予交纳。为维护原告合法权益遂诉至法院，诉请如前所述。 被告汤永强辩称，对于原告要求支付物业费，作为业主也要交的明明白白，被告于2014年入住后至2017年底都交纳物业费，但物业对各种收费都没有公开明细，多次和物业沟通物业也不做出改变。对滞纳金有异议，因原告没有公示前期账目，收费不清，导致被告交纳物业费推后，故被告不应交纳滞纳金。交费种类和标准不明，被告也无法交纳费用。诉讼费不应由被告承担。 经本院审理及查明的事实：被告汤永强系“汉南领秀”小区3号楼1单元601室业主。2012年8月13日，原告与汉中瀚晨房地产有限公司签订《前期物业服务委托合同》并向相关主管部门报备，该合同主要约定：1、汉中瀚晨房地产有限公司将汉南领袖项目的物业管理服务委托给原告。2、依据有关部门规定和本合同的约定向业主、物业使用人收取下列费用:物业管理服务费、停车管理服务费、二次供水加压费、业主同意的其他等费用。3、委托管理期限自2012年8月13日起至2018年8月12日止，合同期满后双方均未提出异议的，本合同继续履行并应于合同期满后30日内续签本合同。本合同有效期限为自2012年8月13日至本小区业主委员会成立之日止。4、原告有权按照本合同的规定或双方共同确定的标准收取物业管理费，业主、物业使用人欠费的，原告方可收取滞纳金、停止服务、降低管理服务标准、减少服务项目、法律诉讼等措施。5、物业管理服务费用标准：本小区内住宅由原告按照建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取。业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起每天按应缴管理费的千分之五缴纳滞纳金。6、今后物业管理服务费收费标准按双方共同确定或业主大会上确定的标准进行调整。调整后的物业管理服务费标准报请物价部门批准后，由汉中瀚晨房地产有限公司向业主、物业使用人公布并生效实施。2020年4月30日，原告与汉南领秀小区业主委员会签订《汉南领秀小区物业服务合同》，合同约定：1、收费标准：高层住宅1.3元/㎡/月。一费包干制，包含电梯年检维保费及公摊水电费、垃圾费。各业主按上一年时间缴纳。2、所有费用应严格按照约定的收费标准执行，按时交纳。业主应按本合同约定的标准履行交纳义务，如业主恶意拖欠物业费（逾期超过6个月以上），原告从逾期之日起欠费业主按应交金额每天千分之三缴纳滞纳金。合同签订后，在原告履行物业服务合同期间，被告认为原告收费项目及标准不清、未公布相关明细，遂自2018年1月1日起未按期缴纳物业费，现原告诉至本院，诉讼请求如前所述。另查明，《陕西省物业服务收费管理办法》（陕发改价格[2019]924号），于2019年9月1日起执行，原《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发[2014]85号）同时废止。《陕西省物业服务收费管理办法》规定，业主或业主大会与物业服务企业可以采用包干制或酬金制计费方式约定物业服务费。物业管理区域内的照明、景观、消防、安防、电梯等归属于业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告提交的原告营业执照、法定代表人身份证复印件、企业资质证书复印件、被告的身份证复印件、汉中市（前期）物业服务合同备案表复印件、汉中市南郑区（前期）物业服务合同备案登记表复印件、前期物业服务委托合同复印件、汉南领秀小区物业服务合同复印件、陕西省物业服务收费管理办法复印件、拖欠物业费明细、催缴物业费催缴单、中标通知书、照片等证据载卷，经质证应予认定。 本院认为，原告与汉中瀚晨房地产有限公司签订《前期物业服务委托合同》及原告与汉南领秀小区业主委员会签订《汉南领秀小区物业服务合同》合法有效，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力，被告理应按照合同约定向原告支付相关费用。被告以收费项目及标准未公布而拒交物业费，不符合法律及合同约定，根据合同的相对性原则，只有在物业服务企业不履行物业服务合同造成业主特定性权利损害，业主才能拒交或少交物业费。基于物业服务合同，原告尽到物业服务合同义务，被告拒交、少交物业费的理由不能成立，其应按照物业服务合同约定交纳相应的物业费。根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发[2012]106号）的规定及说明，物业服务收费按月收取，确需预收的最多不超过三个月；公共照明、景观设施等其他公共用水、电费用，物业服务企业应单独计量，严格按照省物价局水电价格政策据实分摊并定期公布；物业有电梯的楼宇，电梯运行能耗费、年检费另行据实收取，并定期公布收支情况，物业服务成本中不包含上述费用。现原告自2019年9月1日起适用包干制计费方式计算物业服务费符合相关规定。根据涉案的两份物业服务合同约定，其中，被告物业费3266元（2018年为0.9元/平米/月×84.29平方米×12个月=910元，2019年为0.9元/平米/月×84.29平方米×8个月+1.3元/平米/月×84.29平方米×4个月=1045元，2020年为1.3元/平米/月×84.29平方米×7个月=767元），2018年1月1日至2019年8月31日期间的水电公摊费183元、设备运行费（含电梯费）483元，垃圾清运费100元，以上合计3488元；对于原告主张被告承担滞纳金的问题，首先，在《前期物业服务委托合同》及《汉南领秀小区物业服务合同》中分别约定的滞纳金标准为每日5‰和3‰，明显过高，根据实际，本院调整为每月9‰；其次，根据《前期物业服务委托合同》，结合物业费标准，被告逾期一年七个月未缴纳物业费，故其应支付的滞纳金为222元（2018年违约金为910元×19个月×9‰=156元，2019年违约金为1045元×7个月×9‰=66元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院》第六条之规定，判决如下： 一、限被告汤永强在本判决生效后十日内向原告汉中瀚晨物业管理有限公司支付2018年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费、水电公摊费、设备运行费（含电梯费）、垃圾清运费共计3488元，并支付滞纳金222元，以上合计人民币3710元整； 二、驳回原告汉中瀚晨物业管理有限公司的其他诉讼请求。 （如被告汤永强未按上述指定期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。） 本案受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告汤永强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 员  李 凡 二〇二〇年十二月四日 法官助理  马宓宓 书 记 员  朱丽荣