辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3085号上诉人（原审原告）：鞍山柏呈装修工程有限公司，住所地鞍山市铁**解放西街**。法定代表人：王铁男，该公司总经理。委托诉讼代理人：周钢都，辽宁钢城正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：周迪默，辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李显昌，男，1963年7月7日出生，汉族，住所地鞍山市铁**。委托诉讼代理人：顾鹏，辽宁弘扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：武林，辽宁弘扬律师事务所律师。原审第三人：辽宁忠大铝业有限公司，住所，住所地鞍山市达道湾工业园区div>法定代表人：刘艳辉，该公司总经理。原审第三人：鞍山中大房地产开发有限公司，住所，住所地鞍山市千山区红旗南街**（达道湾经济技术开发区）div>法定代表人：刘峰，该公司总经理。原审第三人：辽宁海诺置业有限公司，住所地，住所地鞍山市千山区千山路**iv>法定代表人：于洋，该公司总经理。上诉人鞍山柏呈装修工程有限公司（以下简称柏呈公司）因与被上诉人李显昌、原审第三人辽宁忠大铝业有限公司（以下简称忠大公司）、鞍山中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、辽宁海诺置业有限公司（以下简称海诺公司）案外人执行异议之诉一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2020）辽0303民初1392号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。柏呈公司上诉请求：1、撤销鞍山市铁西区人民法院（2020）辽0303民初1392号民事判决；2、改判支持柏呈公司一审诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、原判对于海诺公司已经向柏呈公司交付诉争房屋的事实不予认定错误。一审柏呈公司提交了证据证明上诉人持有诉争房屋的钥匙，随时可以进入该房屋，并且已经向法庭说明尚未装修入住系暂时资金紧张的原因。原审判决以柏呈公司提供的视频资料（凭钥匙进入诉争房屋）并未证明房屋门牌号码为由，否认柏呈公司在法院查封之前己经接收了诉争房屋，认定事实明显有误。2、原判对于《股权转让协议》证明的事实不予认定错误。柏呈公司向原审法院提交的海诺公司与中大公司之间签订的《股权转让协议》证明，中大公司购买的股权对应的公司资产份额只包括海诺公司开发的海诺首府商品房第三期和第四期，不包括第一期和第二期，而诉争房屋恰好属于海诺首府第二期。这一证据表明，中大公司（主债务人）早在购买股权三年之前己经拖欠的建设厂房的工程款，在法院调解案件时，采取隐瞒事实真相的手段，将刚刚购买股权的海诺公司加入到债务纠纷诉讼之中，没有在调解书中说明海诺公司受让股权仅对应的实业资产仅包括海诺首府第三期和第四期，导致法院执行阶段查封了大量第二期房屋，引发多起诉讼。3、原判对于柏呈公司未能办理房证的原因未予认定错误。柏呈公司原审提交的证据证明，法院查封诉争房屋是2019年1月，海诺首府二期正式办理房证时间是2019年8月，诉争房屋被法院查封时柏呈公司没有办理房证不是自身原因。4、原判对于抵账工程款不等于购房款认定错误。原审判决一直纠结的顶账房是否认定为购买房问题，柏呈公司认为这不应成为问题，海诺公司应当向柏呈公司支付己经决算的工程款96万元，但柏呈公司委托的实际施工人刚好渴望在海诺首府二期购房以陪伴己经在此居住的独生女儿一家生活，于是主动申请以工程结算款折抵房款购买一套住房。这种情况与海诺公司向实际施工人支付了现款，然后实际施工人再用现款支付购房款有什么两样？5、本案争议应该适用《异议复议规定》第28条。最高法院《异议复议规定》第28条与第29条均为购房人虽没有取得所有权证但符合一定条件可以认定为准物权，能够对抗普通债权的强制执行，两个条款最大区别在于房屋是否交付，第28条是己经交付，第29条是尚未交付。而柏呈公司对于诉争房屋恰恰己经接收并合法占有。李显昌辩称：服从一审判决。忠大公司、中大公司、海诺公司二审均未发表意见。柏呈公司向一审法院提出诉讼请求：一、确认海诺首府二期22-1061号商品住宅归柏呈公司所有,解除对该财产的查封，停止对该财产的执行。二、诉讼费由被告负担。事实与理由：一、本案争议房产已经归属柏呈公司所有。本案第三人海诺公司开发海诺首府二期工程时，柏呈公司为其承担装修工程施工，工程结束验收合格之后，海诺公司应支付给柏呈公司的部分工程款以争议房产抵顶，并已经交付。柏呈公司与海诺公司的交易应视为商品房买卖，抵顶的工程款应视为已经交付全部购房款。在鞍山市铁西区法院执行局查封该房产时，海诺首府二期尚不具备办理产权证条件，导致柏呈公司并未取得产权证。二、海诺公司的股权转让协议表明，海诺首府二期房产归属于原股东。第三人忠大公司在2017年收购海诺公司股权协议中，与对方当事人明确约定海诺首府二期商品房仍然归属原股东所有，债权债务由原股东处置。但在2018年铁西法院审理忠大公司2014年建设厂房时拖欠李显昌工程款2000余万元的案件中，忠大公司却用海诺公司为其提供担保，没有向法院申明其收购的资产中不包括海诺置业二期房产，这种明显的欺诈行为导致执行局查封了争议房产。柏呈公司依据民事诉讼法第227条提起诉讼，请求法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，判决支持柏呈公司之诉。一审法院认定事实：2016年9月30日，柏呈公司与海诺公司签订了《海诺首府二期项目公共区域精装修施工承包合同》一份，约定由柏呈公司负责海诺首府二期1-10#楼公共区域精装修工程。2017年12月22日，柏呈公司与海诺公司签订《工程款顶账协议》一份，海诺公司用海诺首府二期22-1061，面积129.95平方米房屋抵顶工程款960000元。协议第四条约定：该房暂由双方签订预售合同，在正式办理房屋产权证时，其产权过户手续由甲方（海诺公司）与乙方（柏呈公司）指定的购房人办理，直接办到乙方指定的购房人名下。2018年9月20日，李显昌向该院提起诉讼要求忠大公司给付工程款26697209元。2018年10月22日，该院作出（2018）辽0303民初3241号民事调解书，经该院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、辽宁忠大铝业有限公司尚欠李显昌（实际施工人）工程款人民币23966976元（其中商业网点折抵价款人民币22893696元、三户商品房折抵价款人民币1073280元）、尚欠抵账房源保证金人民币91000元、利息人民币2300000元，合计欠款人民币26694442元；二、辽宁忠大铝业有限公司须在2018年10月30日前支付三户商品房折抵价款人民币1073280元、抵账房源保证金人民币91000元、案件受理费人民币87643.02元（案件受理费175286.04元减半收取）、保全费人民币5000元、担保费25000元、律师费50000元，合计：1331923.02元，辽宁忠大铝业有限公司应以现金方式支付；余下工程款人民币22893696元由鞍山中大房地产开发有限公司以其开发的林溪城小区19#楼商业网点（产籍号：72-56-20-1，面积3179.68㎡）予以抵顶；三、如鞍山中大房地产开发有限公司须在本协议签订之日起45日内，为李显昌办理抵顶商业网点网签手续并出具商品房买卖增值税发票，李显昌自愿放弃辽宁忠大铝业有限公司尚欠李显昌工程款的全部利息人民币2300000元。对于上述抵顶给李显昌的商业网点，鞍山中大房地产开发有限公司免费为李显昌办理商品房买卖网签过户手续及开具足额商品房买卖增值税发票各一次；四、如辽宁忠大铝业有限公司、鞍山中大房地产开发有限公司未在约定的期限内，向李显昌履行本协议第二条、第三条约定，辽宁忠大铝业有限公司须无条件向李显昌全部以现金方式支付尚欠工程款人民币23966976元、利息2300000元,合计：26266976元，并可在最先违约项下约定的履行期限届满后立即申请执行；五、鞍山中大房地产开发有限公司、辽宁海诺置业有限公司自愿对辽宁忠大铝业有限公司尚欠李显昌的工程款人民币23966976元、利息2300000元及迟延履行金承担连带保证责任，直至全部款项支付完毕；六、鞍山中大房地产开发有限公司为李显昌办理完成抵顶商业网点网签手续及出具商品房买卖增值税发票后5个工作日内，李显昌、鞍山市铁丰建筑工程有限公司为辽宁忠大铝业有限公司出具尚欠的工程款发票（金额29033009元）；七、法院调解结案后李显昌申请法院解除对辽宁忠大铝业有限公司银行账号及对鞍山中大房地产开发有限公司房产的查封；八、如辽宁忠大铝业有限公司、鞍山中大房地产开发有限公司未能履行本调解协议约定的第二、三项内容，则由法院审判庭立即恢复对被告的账户及房产的冻结和查封。2019年1月18日，该院对包括产籍号为42-104-75-1061号房屋在内的海诺公司名下33套商品房进行了房籍查封。2019年7月8日，该院作出（2019）辽0303执33号执行裁定书，对上述房屋进行拍卖。2019年9月2日，该院对上述房屋进行实体查封，并粘贴了封条。案件执行过程中，柏呈公司向该院提出异议，2020年4月16日，该院作出（2020）辽0303执异6号执行裁定书，裁定：驳回柏呈公司的异议。一审法院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案的争议焦点为柏呈公司与海诺公司签订的工程款顶账协议能否对抗法院的查封。柏呈公司主张涉案房屋与李显昌与忠大公司之间的建设施工没有关系，且忠大公司在收购海诺公司的股权转让协议中已经约定，收购的房产中不包括海诺首府一期、二期房屋。该院认为，无论忠大公司在收购海诺公司股权时是否约定不包括海诺首府一期、二期房屋，涉案房屋的所有权人均为海诺公司，并非海诺公司的任何股东，法院查封涉案房屋并不是基于认定涉案房屋是忠大公司的财产，而是在（2018）辽0303民初3241号民事调解书中，海诺公司自愿对忠大公司尚欠李显昌的工程款承担连带保证责任，在忠大公司没有按照调解协议内容履行的情况下，由海诺公司承担连带保证责任，而涉案房屋为海诺公司财产，因此，法院依法对涉案房屋进行查封拍卖是正确的。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，法院于2019年1月18日，对涉案房屋的房籍进行了查封，在此之前，柏呈公司与海诺公司并没有签订合法有效的书面买卖合同，与海诺公司签订顶账协议的是柏呈公司，并不是其代理人曲庆国，柏呈公司抵顶的房屋也不可能用于居住，且柏呈公司也未能提供已经支付购房款的付款凭证。因此，柏呈公司并不符合上述排除执行的情形，故柏呈公司的诉讼请求，没有事实及法律依据，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决：驳回原告鞍山柏呈装修工程有限公司的诉讼请求。案件受理费13400元（原告已预交），由原告承担。二审中，柏呈公司向本院提交《海诺首府》商品房预定协议书一份、房款收据一份、房屋交付通知书一份、垃圾清运费收据和物业费收据各一份，对此本院予以采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明：2017年12月22日，曲庆国在柏呈公司与海诺公司签订的工程款顶账协议中代表柏呈公司签字。2018年1月8日，曲庆国与海诺公司签订《海诺首府》商品房预定协议书，约定曲庆国认购本案诉争房产，成交总价96万元。同日，海诺公司为曲庆国出具96万元的收款收据。2018年4月2日，海诺公司向曲庆国出具房屋交付通知书，曲庆国于同日缴纳物业费3431元、电梯费600元、垃圾清运费780元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，曲庆国作为实际施工人代表柏呈公司与海诺公司签订工程款顶账协议，约定以本案诉争房屋抵顶工程款96万元，并在正式办理房屋产权证时直接办到柏呈公司指定的购房人名下。因曲庆国希望在海诺首府二期购房陪伴其女儿一家生活，海诺公司按照柏呈公司的指定与曲庆国签订商品房预定协议书，并于2018年4月2日向曲庆国交付该房屋。因此，曲庆国作为柏呈公司的实际施工人及授权代表人，已经合法取得本案诉争房屋。海诺公司以顶账的结算方式为曲庆国出具96万元房款收据，属于曲庆国已支付全部价款。本案诉争房屋办理产权证时间为2019年8月13日，在法院查封时尚不具备办理过户登记条件，属于非因曲庆国自身原因未办理过户登记。柏呈公司以此提出异议足以排除执行。原审判决驳回柏呈公司的诉讼请求不妥，本院予以纠正。关于柏呈公司要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求。虽然海诺公司以诉争房屋抵顶柏呈公司的工程款，但与海诺公司签订商品房预定协议书的是曲庆国，海诺公司亦将该房屋交付给曲庆国，因此，柏呈公司在本案中的请求虽能够排除执行，但并不能确定其对诉争房屋享有所有权，相关主张应当另行诉讼解决。综上所述，对鞍山柏呈装修工程有限公司上诉请求的合理部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销鞍山市铁西区人民法院（2020）辽0303民初1392号民事判决；二、对海诺首府二期22-1061号商品住宅房屋不得执行；三、驳回鞍山柏呈装修工程有限公司要求确认海诺首府二期22-1061号商品住宅归其所有的诉讼请求。一审案件受理费13400元，由李显昌负担。二审案件受理费13400元，由李显昌负担。本判决为终审判决。审判长 朱 安审判员 王 瑶审判员 秦长虹二〇二〇年十二月十四日法官助理郑熙哲书记员谢姝娅