辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终2049号上诉人（原审被告、反诉原告）：许东明，男，1970年11月22日出生，汉族，住辽阳县。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄冬梅，女，1972年4月24日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：应春明，辽宁和至翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜森，男，1957年11月20日出生，汉族，住辽阳市文圣区。委托诉讼代理人：柏英，女，1968年8月17日出生，汉族，住辽阳市文圣区。辽阳县小屯镇千山水泥社区推荐。委托诉讼代理人：何前，辽宁海之纳律师事务所律师。上诉人许东明、黄冬梅因与被上诉人姜森定金合同纠纷一案，不服辽阳市宏伟区人民法院（2020）辽1004民初327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭于2020年11月6日公开开庭审理了本案。上诉人许东明、黄冬梅的委托诉讼代理人应春明，被上诉人姜森的委托诉讼代理人柏英、何前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许东明、黄冬梅上诉请求：一、撤销辽阳市宏伟区人民法院（2020）辽1004民初327号民事判决书；二、依法改判或发回重审；三、姜森承担本案全部诉讼费用。理由：1、姜森存在欺诈的不诚信行为。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中的《房屋定金合同》违反交易习惯，提供合同文本的姜森及房屋实际购买人柏英存在民事欺诈行为，我方并非基于真实的意思表示签订案涉合同，按照《民法总则》、《合同法》的相关规定应予撤销。本案庭审过程中确认姜森的代理人柏英系房屋的实际购买人，若柏英在签订购房合同时让我方知晓其系实际购买人，那么我们并不会将本案的房屋出卖给她，更不会签订案涉合同。柏英对这一点明知，才作出了委托别人代替购买的欺诈行为。案涉合同的根源，就能够证明柏英存在蓄意欺诈的主观意识。房屋实际购买人柏英庭审中对案涉事实的多项自认，已能够证明案涉合同的签订系其有意欺诈。2、我们积极履行房屋买卖的交易，并未违约。我方按照与姜森商定的过户日期及二手房交易习惯积极履行房屋买卖的相关交易行为，并不存在违反合同约定的客观事实，本身我方没有违反合同、放弃交易的主观恶意，不应该认定为违反合同约定。相反，姜森不积极配合办理过户，又仅因为对于维修基金的缴纳没有达成合意便起诉我方返还二倍定金的行为，实在有违民事法律的诚实信用原则及公平原则，不应予以支持。⑴我方并未违反合同约定，是姜森违反了案涉合同的第4款。⑵案涉房屋的住房维修基金应由姜森承担。在本案《房屋定金合同》的第6款明确约定：更名过户所发生的费用由乙方负责。在3月20日双方意欲办理更名过户时，住房维修基金系办理该手续必须缴纳的费用之一，按照合同约定应由姜森承担。而当天姜森拒绝承担，违反合同约定，有恶意不履行合同的嫌疑。3、对于不应支持姜森要求返还二倍定金有相关案例支撑，结合近期最高法发布的关于判例参考的相关规定，敬请法庭参考。综上所述，不考虑我方与房屋实际购买人柏英之间的个人恩怨，我方卖房为真；充分考量姜森以及柏英在整个房屋买卖交易过程中的诸多欺诈行为，姜森买房不一定为真。本案发生的相关事实均只是履行合同的细节或琐碎之处，并不构成影响合同实现的根本目的，但姜森及柏英却主动提出解除合同、返还双倍定金，未免小题大做、有失公平，也不利于促进买卖合同的实现以及市场交易行为的稳定。故恳请贵院在充分考量本案事实的基础上，结合合同形成的起因以及履行合同的过程，判决本案双方继续履行合同，在合同履行的细微之处，我方表示愿意作出适当让步。姜森辩称：一、一审判决正确，应予维持。二、许东明、黄冬梅主张姜森存在欺诈无事实和法律依据。许东明、黄冬梅错误理解法律规定，其所认为的欺诈实际是自己对合同内容的误解，不是姜森故意告知虚假事实或者隐瞒真实事实。许东明、黄冬梅订立合同的相对方是姜森，与柏英无关。而且其早就知道柏英在交易中客观存在，并多次与之联系，直到因维修基金问题无法谈拢才以欺诈为借口拒绝履行合同。案涉房屋并无特殊价值，不值得姜森及柏英刻意隐瞒身份购买，许东明、黄冬梅无证据证明其与柏英有矛盾，合同是柏英与许东明共同起草，柏英没有隐瞒身份。许东明、黄冬梅与柏英之间的通话记录也证明双方起初并无矛盾，其主张与柏英成立事实上的合同关系，没有法律依据。合同虽是柏英书写，却是与许东明共同拟定，房屋信息由许东明、黄冬梅一方掌握，是姜森特意找到他们才补填的，且该合同不是为了重复使用而预先拟定，是双方商定后手写制作，不是格式条款。双方通话有通话记录为证，许东明、黄冬梅称通话时长虚假无事实依据，称柏英编造身份也没有证据可以证明。三、许东明、黄冬梅确已违约。合同明确约定交房日期，许东明、黄冬梅在电话中明确表示不同意按时交房，有录音为证，其主张我方不配合办理过户，无法联系到我方，这与双方之间通话记录不符。此后，双方到不动产登记中心办理过户，又因许东明、黄冬梅未缴纳维修基金而无法办理，双方并没有达成新的合意。根据《住宅专项维修资金管理办法》第28条以及双方合同第3条的约定，许东明、黄冬梅有义务缴纳维修基金。我方未入住，不需要承担维修基金。四、许东明、黄冬梅提供的案例不适用本案，情况也不同于本案，其主观上具有恶意，是故意违约。姜森向一审法院起诉请求：1、依法判决解除姜森与许东明、黄冬梅之间签订的《房屋定金合同》；2、判决许东明、黄冬梅向姜森给付6万元；3、诉讼费用由许东明、黄冬梅承担。事实与理由：许东明、黄冬梅系夫妻关系。2020年3月14日，姜森与其签订《房屋定金合同》，约定姜森购买许东明、黄冬梅位于辽阳市宏伟区建筑面积41.86平方米，宏1222-6，房产证号码00×**0的楼房，总价款为10万元人民币，房款分二次付清，第一次先交定金3万元，第二次等办理过户手续时将余下的7万元一次性付清。交房日期为2020年3月18日，因受疫情影响，暂时双方先不办理过户手续，之后许东明、黄冬梅必须随时陪同姜森办理过户，如果许东明、黄冬梅违约将赔偿姜森的双倍定金。同时约定许东明、黄冬梅保持房屋完整，在此房交接之日起，以前所发生的一切费用(水、电、煤气、有线、物业、取暖、住房维修基金等)由许东明、黄冬梅负责，之后产生的费用由姜森负责。定金合同签订后，姜森依约向许东明、黄冬梅交付了3万元定金，但许东明、黄冬梅没有按约定在2020年3月18日向姜森交付出卖的房屋。鉴于上述事实，姜森认为双方之间签订房屋定金合同，形成定金担保法律关系。许东明、黄冬梅收取定金后不按约定时间向姜森履行交付出卖房屋的负担义务，依据《合同法》第115条的规定，应当向姜森双倍返还定金，双方的房屋定金合同应予解除。许东明、黄冬梅向一审提出反诉请求：1、判令撤销双方之间签订的《房屋定金合同》；2、判令姜森承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、《房屋定金合同》内容显失公平。(1)定金合同文本系姜森书写提供，合同条款均系姜森拟定。(2)定金合同中居然约定在办理买卖房屋手续前只交定金就要求交房，70%尾款则在房屋手续变更后交付，但合同中却又进一步约定暂时不办理房屋变更手续。虽然合同中提及受疫情影响，但辽阳的疫情影响并没有使负责房屋手续的不动产登记中心停止工作。案涉合同约定的相关条款看似考虑了客观情况，实则对客观情况并没有正确反映，反而暴露了该条款的不公平。按照合同条款设计的逻辑，姜森只要不办理房屋手续，便可在仅交三万元的情况下无限期使用我方的房屋。另外，本案约定的定金达到了合同标的额的百分之三十，违反法律规定，也间接显示了姜森对定金收益的目的追求。(3)与姜森的事先准备相比，我方处于明显弱势地位。二、我方对案涉定金合同的条款有重大误解。(1)姜森提供的合同具有明显倾向性，重要条款也没有向我方强调、释明，造成重大误解。(2)我方按照交易习惯积极履行合同，姜森利用合同倾向性恶意诉讼，谋求不正当利益。一审法院认定事实：2020年3月14日，姜森（乙方）与许东明、黄冬梅（甲方）签订了《房屋定金合同》，约定：“1、甲方将其坐落在辽阳市宏伟区建筑面积41.86m2，楼层2，朝向南的房产卖给乙方，此房屋产证号为宏1222-6，00××30，以房照为准，如发生问题由甲方负责。2、甲方将此房以人民币100000(大写拾万元整)卖给乙方，签合同时房款分二次付清，第一次先交定金30000(大写叁万元整)，第二次等办理过户手续时将余下的70000元(大写柒万元)一次性付清。3、甲方保持房屋完整，在此房交接之日起，以前所发生的一切费用(水、电、煤气、有线、物业、取暖、住房维修基金等)由甲方负责，之后产生的费用由乙方负责。4、甲方交房日期为2020年3月18日，乙方先付定金30000元(叁万元整)，由于受疫情影响，暂时双方先不办理过户手续，之后甲方必须随时陪同乙方办理过户，如果甲方违约将赔偿乙方双倍定金。5、从甲方交付给乙方房屋起至过户前，甲方不允许将此房屋再次拍卖、转让、转租给别人，甲方违约不卖给乙方了，甲方赔偿乙方双倍定金陆万元，乙方擅自违约，不买此房，甲方定金叁万不给退返。6、更名过户所发生的费用由乙方负责，乙方交给甲方定金时，甲方必须提供(房照、身份证(夫妻)，结婚登记证)复印件。7、甲方保证该房屋没有抵押、转让、租赁、典当、赠与等情况，如有第三者，对该房屋产权有争议，由甲方负责全部责任。8、此合同一式两份，签字后生效。甲方许东明，乙方姜森。签约日期：2020年3月14日。”。姜森已交付给许东明、黄冬梅定金3万元。2020年3月18日，许东明、黄冬梅未按协议约定将该房屋交付给姜森。2020年3月20日，双方到辽阳市房产交易中心准备办理房屋过户手续，因许东明、黄冬梅不同意缴纳住房维修基金，以致双方没有办理过户手续。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，姜森与许东明、黄冬梅签订的《房屋定金合同》，实为房屋买卖合同，系双方自愿签订，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照诚实信用的原则履行各自合同义务。许东明、黄冬梅未按合同约定交付房屋。另，该合同第三条约定住房维修基金由甲方负责，因此该房屋所欠缴的住房维修基金应由许东明、黄冬梅交付，因许东明、黄冬梅拒绝交付该款以致双方无法继续办理房屋产权过户手续，许东明、黄冬梅的违约行为导致房屋买卖合同不能继续履行，现姜森要求解除双方签订的《房屋定金合同》，予以支持。因双方在合同中约定“甲方违约不卖给乙方了，甲方赔偿乙方双倍定金陆万元，乙方擅自违约不买此房，甲方定金叁万不给退返。”，许东明、黄冬梅违约应按照约定双倍返还姜森定金，但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的百分之二十。”双方约定房屋购买价是10万元，因此定金3万元超出了标的额的百分之二十，对超出的一万元应视为预付款，不作为定金计算，故许东明、黄冬梅应按2万元定金双倍返还姜森，因房屋买卖合同已解除，预付款1万元应同时返还。故此，许东明、黄冬梅合计应返还姜森5万元。对于许东明、黄冬梅提出的反诉请求，双方在自愿平等的基础上签订的合同，房屋买卖系普通日常行为，不需当事人具备特殊的自身条件，双方均为完全民事行为能力人，自愿协商签订合同，没有显失公平之处。对许东明、黄冬梅提出对案涉定金合同的条款有重大误解的反诉理由，定金条款是买卖合同的担保条款，而非买卖合同的主要条款，对定金条款的误解不能影响房屋买卖合同的效力，对许东明、黄冬梅以显示公平、重大误解为由要求撤销双方签订的《房屋定金合同》即房屋买卖合同的反诉请求，不予支持。判决：一、解除姜森与许东明、黄冬梅于2020年3月14日签订的《房屋定金合同》；二、许东明、黄冬梅于本判决生效后十日内一次性返还姜森定金4万元及预付款1万元；三、驳回姜森的其他诉讼请求；四、驳回许东明、黄冬梅的反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元（姜森预交），由姜森负担217元，许东明、黄冬梅负担1083元；反诉费275元（许东明、黄冬梅预交），由许东明、黄冬梅负担。二审中，许东明、黄冬梅提供住宅专项房屋维修基金收据（复印件），证明房屋维修基金已经交纳，不构成违约。姜森代理人质证称：对该票据的真实性无异议，该票据发生在2020年10月，即一审法院判决后交纳的，是为了不想承担违约责任被迫交的，与本案无关联性。经审查，该票据形成于一审判决之后，不能证明许东明、黄冬梅在合同履行期限内已交纳维修基金，对该证据本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，否则承担不利的诉讼后果。本案双方当事人自愿订立《房屋定金合同》且不违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同对双方均具有法律约束力。许东明、黄冬梅上诉主张姜森及其代理人柏英在订立及履行合同的过程中存在欺诈行为，但未能提供充分证据加以证明，故本院对其主张不予支持。综上所述，上诉人许东明、黄冬梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人许东明、黄冬梅负担。本判决为终审判决。审判长 王 娜审判员 曹丽娜审判员 艾德玲二〇二〇年十二月三日法官助理姜文瀚书记员吴迪