江西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣执复135号复议申请人（异议人，被执行人）：上饶市广信区灵峰泉饮用水工程有限公司。住所地：江西省上饶市广信区罗桥街道办。统一社会信用代码：913611217165901579。法定代表人：徐林红，总经理。复议申请人（被执行人）：徐林红，女，1969年7月22日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。复议申请人（被执行人）：方黎彬，男，1968年1月5日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。上述三复议申请人共同委托代理人：邱鹣、何青，江西壹点律师事务所律师。特别授权代理。申请执行人：上饶银行股份有限公司带湖路支行。住所地：江西省上饶市信州区带湖路**附**。统一社会信用代码：91361100662013302K。负责人：张燕华，行长。委托代理人：姚芬，女，1977年6月30日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。系支行员工。特别授权代理。委托代理人：郭伟，男，1978年11月11日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。系该支行员工。复议申请人上饶市广信区灵峰泉饮用水工程有限公司（下称灵峰泉公司，2020年10月22日变更前为上饶县灵峰泉饮用水工程有限公司）因不服江西省上饶市中级人民法院（下称上饶中院）于2020年8月27日作出的（2020）赣11执异8号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。上饶中院在执行申请人上饶银行股份有限公司带湖路支行（下称上饶银行带湖支行）与灵峰泉公司、徐林红、方黎彬金融借款合同纠纷一案中，被执行人灵峰泉公司因不服该院将其名下房地产进行评估、拍卖提出书面异议，该院于2017年9月作出（2017）赣11执异19号执行裁定，灵峰泉公司、徐林红不服申请复议，本院于2017年12月作出（2017）赣执复69号执行裁定，驳回其复议申请。灵峰泉公司仍不服向最高人民法院申诉，该院于2019年12月31日作出（2019）最高法执监254号执行裁定，撤销本院（2017）赣执复69号执行裁定和上饶中院（2017）赣11执异19号执行裁定，发回上饶中院重新审查。该院经另行组成合议审查后，裁定驳回其异议请求。上饶中院查明，原告上饶银行带湖支行诉被告灵峰泉公司、徐林红、方黎彬金融贷款合同纠纷一案，该院于2014年10月29日作出（2014）饶中民二初字第45号民事判决，判令被告灵峰泉公司向原告上饶银行带湖支行偿还借款本金300万元整及利息，上饶银行带湖支行对灵峰泉公司提供的抵押物折价或者变卖、拍卖所得的价款在债权范围内享有优先受偿权，徐林红、方黎彬对债务承担连带清偿责任。因灵峰泉公司、徐林红、方黎彬未按判决履行还款义务，上饶银行带湖支行于2014年12月31日向该院申请强制执行，该院于2015年1月12日立案执行。2015年1月27日，该院将灵峰泉公司名下抵押房地产（产权证号为饶县房权证旭日镇字第××、20××89、20××90、20××88、20××89、20××71、20××72号房产、产权证号为饶县国用20xx字第2xx号土地使用权）（下称案涉房地产）移送该院技术处委托评估，通过随机方式确定上饶市国盛房地产土地评估有限公司（下称国盛评估公司）为本案评估专业机构。2015年4月10日，评估机构人员会同相关人员进行现场勘验。2015年4月23日，国盛评估公司出具司法鉴定征求意见稿送达灵峰泉公司。2015年4月30日，灵峰泉公司、徐林红出具对国盛评估公司《征求意见稿》的异议书及要求重新评估申请书，异议认为征求意见稿所列项目不全面，评估依据不规范，评估价格过低，室内装修及设施没有列入被评估范围，不能全面反映被评估房屋的真实情况。2015年5月4日，国盛评估公司出具饶国盛评字（2015）第0502号房地产估价报告，确定案涉房地产价值为452.09万元。2015年5月12日，国盛评估公司出具关于对征求意见稿异议书的回复，对灵峰泉公司、徐林红所提相关异议予以答复。2015年7月16日，该院通知方黎彬到庭作谈话笔录，告知不得擅自施工已被法院查封的案涉房地产，并再次征询其对评估报告意见，方黎彬主张案涉房地产实际面积超过证载面积，宾馆装修未纳入评估。2015年10月21日，因灵峰泉公司、徐林红对估价对象及评估结果提出异议，该院执行局、司法技术处以及评估机构人员再次现场勘查，并将厂区电动大门、厂房间加盖的钢棚纳入评估项目。2015年10月27日，国盛评估公司对案涉房地产重新作出饶国盛评字（2015）第1054号房地产估价报告，确定估价对象于2015年10月21日的房地产价值为504.6万元（其中房产评估总价为457.91万元，土地评估总价为43.4万元，，地上附属物评估总价为329万元），该《评估报告》于2015年11月6日送达给被执行人灵峰泉公司。饶国盛评字（2015）第1054号房地产估价报告披露内容包括：1、评估机构在2015年4月10日现场查勘时，其中“20××89号”、“20××90号”房产为一幢三层建筑物，厂区范围内无任何在建工程。2015年10月21日再次勘查时在原三层上加盖两层，厂区内西北角有增加在建地基，系该院查封案涉房地产后建造，且当事人未提供加盖建筑的审批手续、建筑面积等信息，故此次评估未将加盖的两层建筑与在建地基列入评估范围。2、“20××71号”房产为一幢五层建筑物，灵峰泉公司拟将其作为灵峰泉酒店使用，建筑物现状内部按照酒店风格装修，一层现状装修为酒店大堂和餐饮包厢，2015年10月21日估价勘查时未营业，处空置状态。经核实，其建筑物坐落的土地性质为工业用地，建筑物做酒店使用属于擅自改变土地用途，故此次评估价值为其建筑物成本价值，未考虑其作为酒店使用价值。2015年11月16日，该院作出（2015）饶中执字第39-2号执行裁定，拍卖案涉房地产。2016年5月3日，上饶市嘉盛拍卖有限公司（下称嘉盛拍卖公司）受该院委托拍卖案涉房地产，并于2016年5月17日首次公告拍卖，起拍价505万元，截至2016年6月3日因无人报名，第一次拍卖流拍，嘉盛拍卖公司于2016年6月16日向该院出具第一次流拍报告。2016年6月1日，灵峰泉公司向该院出具申请书，要求延期拍卖并由案外人郑常武担保拆迁后帮助还贷。2016年7月13日，灵峰泉公司、徐林红、方黎彬向该院出具承诺书，承诺300万元贷款本金于2016年8月30日归还，2016年8月30日如未归还，所有房地产由法院执行拍卖。2016年7月13日，该院执行机构通知司法技术处暂缓第二次拍卖程序。2016年7月14日，嘉盛拍卖公司陆续发布暂缓拍卖通知与公告，并同意报名竞买人退回保证金。2016年7月12日，徐林红等人到庭要求再次宽限一个月时间还款。2016年11月17日，因灵峰泉公司、徐林红、方黎彬未兑现还款承诺，该院召集徐林红、方黎彬到庭作谈话笔录，告知启动拍卖程序，同时通知该院司法技术处恢复本案拍卖程序。2016年11月23日，嘉盛拍卖公司发布第二次重新拍卖公告，启动第二次拍卖，起拍价404万元，截至2016年12月14日共有两位竞买人报名参加竞买，并在2016年12月16日上午在上饶市网络司法拍卖中心举行的拍卖会上，经网络电子竞价以430万元成交。嘉盛拍卖公司先后于2016年5月17日、2016年11月24日分别在《上饶日报》、上饶法院网、江西法院网、人民法院诉讼资产网、中国拍卖行业协会网站、上饶市拍卖行业协会网站及其公司网站刊登拍卖公告。2018年4月28日，该院作出（2015）饶中执字第39号之一执行裁定，将案涉房地产相关权利归买受人金秀莲、郑德宝所有。另查明，上饶中院于2014年5月27日作出（2014）饶中民二初保字第45号民事裁定，查封案涉房地产，后于2016年6月1日作出（2015）饶中执字第39号执行裁定案涉房地产继续查封。该院分别于2015年7月13日、2015年12月19日及2016年8月8日三次向灵峰泉公司、徐林红、方黎彬发出通知，要求停止任何改变或增加厂区内建筑物的施工行为。2015年12月9日，因灵峰泉公司等人继续进行楼层加盖工程，妨碍执行工作，该院发出通知限其于2015年12月18日提交建设工程报建、报批手续，逾期未提交的将依法处理。2016年1月18日，该院具函上饶县（现上饶市广信区）城管局并派员前去联系确认灵峰泉公司在原办公用房上加建和在院内空地浇筑水泥桩基性质。2016年2月3日，上饶市城市建设管理监察支队向该院出具《关于上饶县灵峰泉饮用水工程有了公司办公用房加建部分有关情况的回复》，载明：“经查：上饶县灵峰泉饮用水工程有限公司位于罗桥居委会对面，属市、县两级共同管辖范围，该公司于2015年4月至9月期间，先后在原三层办公用房上加建二层和在院内空地浇注水泥桩基。该公司提供不出城乡规划行政主管部门审批加建部分的相关手续。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定：建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市或县人民政府城乡规划主管部门提出申请。而该公司在未取得市、县城乡规划主管部门审批手续的情况下，擅自建设的行为，属违法建设行为。目前，市城管支队已立案调查，届时将依法拆除违法加建部分。”2016年6月1日，上饶县工业和信息化委员会出具一份《上饶县企业投资技术改造项目备案通知书》（饶县工信投资备[2016]4号）给灵峰泉公司，主要内容为：“你单位报来的一年放100万元桶桶装水生产线技改项目的备案申请表收悉。经审查，符合有关规定，同意备案。备案项目情况如下：项目名称：年产100万桶桶装水生产线技改项目。建设地点：上饶县罗桥街道办罗桥村。主要改造内容：新增HMHL-桶装饮用水罐装生产线2条，新增HMHL-饮用水水质处理机2台及配套设备，新建制水车间生产线厂房及员工宿舍1000平方米。形成年产100万桶桶装水能力。”2016年12月27日，该院发布了清场公告要求灵峰泉公司于2017年1月20日搬迁出厂区，并保持建筑物原状，不得有毁损建筑物的行为，逾期未搬出，将依法强制清场。2017年3月6日，上饶县城乡规划局向该院出具“说明”，载明：“根据贵院提供的位于上饶县旭日镇罗桥村的灵峰泉公司建筑的项目资料，该项目的土地证及房产证的办理时间为2000年及2001年，因我局系2006年6月从县建设局分设立，故无法提供2006年6月前办理的项目规划相关手续和资料。”再查明，2013年4月1日，上饶恒信房地产经纪评估有限公司出具饶恒房评字（2013）第SD014号房地产估价报告，为确定案涉房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，采用成本法作为估价基本方法确定案涉房地产在2013年3月12日的公开市场价值总额为585.5万元。上饶中院认为，本案争议焦点为案涉房地产评估、拍卖程序是否符合法律规定。结合当事人异议主张及案件事实查明情况，分析如下：1、关于案涉房地产评估程序是否符合法律规定的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。据此，人民法院对评估报告进行形式审查，即评估机构及其评估人员的评估资质、评估范围、评估程序进行审查，经审查认为当事人或者其他利害关系人有证据证明受委托的评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，人民法院应当准许重新评估。（1）关于灵峰泉公司主张案涉房地产未经法定程序选择确定评估专业机构问题。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第三条规定，人民法院采用随机方式确定评估、拍卖机构。高级人民法院或者中级人民法院可以根据本地实际情况统一实施对外委托。该院在启动对案涉房地产评估程序中依法向灵峰泉公司送达选择评估机构通知，采取随机选择方式，选择确定国盛评估公司为本案评估专业机构。因此，该院对案涉房地产选择确定评估专业机构的程序符合前述规定，并无不当，灵峰泉公司该异议主张缺乏事实与法律依据。（2）关于灵峰泉公司主张评估项目不齐全、评估依据不规范致使评估结果严重失实问题。案涉房地产评估程序中，国盛评估公司先出具征求意见稿，因灵峰泉公司对征求意见稿提出异议，国盛评估公司对其异议进行分析和回复，后国盛评估公司出具饶国盛评字（2015）第0502号房地产估价报告，确定案涉房地产价值为452.09万元，因灵峰泉公司再次提出异议，该院执行局、司法技术处以及评估机构人员再次进行现场勘查，国盛评估公司对案涉房地产重新作出饶国盛评字（2015）第1054号房地产估价报告，确定估价对象于2015年10月21日的房地产价值为504.6万元（其中房产评估总价为457.91万元，土地评估总价为43.4万元，，地上附属物评估总价为329万元），其中对厂区电动大门、厂房间加盖的钢棚纳入评估项目。同时，案涉房地产被查封后，本案被执行人在未经人民法院同意下擅自施工、加盖，上饶市城市建设管理监察支队也向该院具函明确答复，灵峰泉公司未取得市、县城乡规划主管部门审批手续的情况下，擅自建设的行为，属违法建设行为。市城管支队已立案调查，届时将依法拆除违法加建部分。因此，在灵峰泉公司没有充分证据证实本案评估程序严重违法的情况下，对作为评估专业机构的国盛评估公司作出的评估报告及回复意见应予采纳，其仅仅以2013年4月办理抵押贷款时对案涉房地产作出的评估价格更高，继而主张本案评估结果严重失实，理由不能成立。此外，房地产的评估行为受估价目的、估价的时间节点、市场行情变化、评估对象的用途以及评估方法等诸多因素影响和制约，不同评估机构对同一标的物的评估结论往往不一致，而执行程序中对执行标的物进行评估，只是辅助人民法院确定拍卖保留价的手段之一，评估价格并不是最终交易价，拍卖财产最终成交的价格仍需由市场检验确定。本案拍卖的标的物经过二次拍卖并且第二次拍卖经降价拍卖才成交，亦能反映出拍卖标的物的市场价值。（3）关于综合楼是否应当按照酒店标准进行评估的问题。司法评估是依法取得相关资质的评估机构接受人民法院委托，依据相关规定和有关资料，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对委托评估的涉案房地产的价值进行评定和估算，从而作出相应评估结论。本案评估程序中，评估机构对案涉房地产进行现场勘查与核实，在勘查时该酒店并未营业，处于空置状态，核实了该建筑物坐落的土地性质为工业用地。该院执行局亦向上饶县城乡规划局了解核实案涉房地产相关规划手续与资料，未果。为此，评估专业机构按照评估时应遵循的评估原则、规范，根据相关评估材料，以房产和土地使用权确定的类别性质为评估依据，并在评估报告中对案涉房地产现状予以充分披露，据此作出评估结论并无不当，而评估专业机构作出的评估报告内容及其回复意见涉及评估的参照标准、计算方法等评估专业领域的问题，人民法院原则上应当尊重评估机构的专业意见，在无证据证明本案评估过程中存在严重程序违法行为情形下，本案评估报告可以作为处置案涉房地产的参考标准。另，本案存在因被执行人申请而暂缓拍卖情形，而本案评估报告在有效期内已进入拍卖程序，评估报告有效期届满不影响后续拍卖程序的继续进行，且不存在拍卖时间过长或市场行情发生重大变化情形。2、关于案涉房地产拍卖程序是否符合法律规定的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条第一款规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”第十五条第二款规定：“申请执行人、被执行人可以参加竞买。”据此，人民法院于拍卖前通知被执行人的目的主要是保障被执行人参与竞买的权利，当拍卖价格低于被执行人的心理预期时，其可以自己竞买以避免自己的利益受损。本案中，灵峰泉公司等人负有自觉履行生效法律文书确定的义务，该院在对案涉房地产采取查封、评估拍卖措施后均向其送达了相关法律文书，案涉房地产拍卖亦均刊登拍卖公告，而灵峰泉公司等人在案涉房地产拍卖过程中向该院提出还款计划而申请暂缓拍卖，暂缓期限届至后该院依法多次召集到庭并通知恢复拍卖程序，据此应认定灵峰泉公司等人知晓案涉房地产将恢复拍卖处置程序，且其迟迟未兑现还款承诺。因此，该院对案涉房地产进行第二次拍卖中未另行通知灵峰泉公司等人确系瑕疵，但未实质损害其竞买权，系一般拍卖程序瑕疵，不属于严重违反拍卖程序且损害当事人利益情形，本案拍卖效力应予维持，而灵峰泉公司亦未能提供证据证明案涉房地产拍卖程序存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条所规定的可以撤销拍卖的情形，其关于案涉房地产拍卖程序违法应予撤销的主张缺乏事实与法律依据，该院不予支持。灵峰泉公司、徐林红、方黎彬向本院申请复议称，1.徐林红与方黎彬是夫妻关系，为创设灵峰泉公司，夫妻二人变卖房产（包括原上饶市信州区八角塘1号4栋2单元的唯一住房）到上饶市广信区罗桥街道投资建设了灵峰泉公司的现房产（即本案拍卖房产）。该房产建成后，两夫妻因无其他住房，同时也为经营方便，吃住都在灵峰泉公司房产内，该房产实际上是夫妻俩的唯一住房，由于该房产的所有权人为灵峰泉公司，徐林红、方黎彬夫妻与灵峰泉公司之间实际上存在长期免费的租赁关系，故本案上饶中院处置该房产，作为承租人的徐林红和方黎彬具有优先购买权，但本案上饶中院在该房产两次拍卖过程中均未将徐林芳、方黎彬列为优先购买权人并依法通知其参与拍卖，程序错误。2.在案涉房产第二次拍卖过程中，上饶中院既未通知作为被执行人的灵峰泉公司，也未通知作为优先购买权人的徐林红、方黎彬到场参加拍卖，导致在灵峰泉公司强烈认为案涉房产504万元的评估价格明显过低的情况下，该房产还以更低的430万元价格被他人买走致使灵峰泉公司利益遭受严重损失，也导致徐林红、方黎彬的优先购买权不能实现，其利益同样严重受损。3.本案原审异议裁定虽承认本案第二次拍卖行为有“瑕疵”，但以该所谓的“瑕疵”未实质损害复议申请人的竞买权且申请执行人未提供证据证明案涉房地产拍卖程序存在依法可以撤销拍卖情形为由驳回复议申请人的异议请求是错误的。因此，本案拍卖不能排除存在竞买人与拍卖机构之间恶意串通损害当事人或其他竞买人利益的情形，存在违法限制竞买人参加竞买的情形。即使上述两项情形均不具备，本案第二次拍卖未依法通知三复议申请人到场参加拍卖也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第五项规定的“其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”请求撤销本案原审异议裁定，对案涉房地产依法重新拍卖和处置。本院经审查补充查明，2017年2月14日，嘉盛拍卖公司向上饶中院出具《关于灵峰泉公司查封财产拍卖的情况说明》，其中第六点内容称，被执行人曾将有意向的竞买人介绍我公司参与报名，我公司在报名截止前也曾多次与该意向竞买人联系，但是意向竞买人最后放弃了报名参与竞买。本院查明的其他事实与上饶中院一致。本院认为，本案争议的焦点是拍卖是否符合撤销的条件。一是本案是否存在严重违反法定程序的问题。本案中，复议申请人徐林红、方黎彬既是本案被执行人，也是被执行人灵峰泉公司的股东，均负有自觉履行本案生效法律文书确定的义务，上饶中院在对登记在灵峰泉公司名下的抵押房地产（产权证号为饶县房权证旭日镇字第××、20××89、20××90、20××88、20××89、20××71、20××72号房产、产权证号为饶县国用20xx字第2xx号土地使用权）采取查封、评估和拍卖措施后均向其送达了相关法律文书，案涉房地产拍卖均已《在上饶日报》、上饶法院网、江西法院网等媒体刊登拍卖公告，复议申请人灵峰泉公司、徐林红和方黎彬在案涉房地产拍卖过程中还向该院提出还款计划而申请暂缓拍卖，暂缓期限届至后该院依法多次召集到庭并通知恢复拍卖程序，其间还向嘉盛拍卖公司推荐过意向购买人，据此可以认定复议申请人已知晓案涉房地产将恢复拍卖处置的日期和地点，如其欲参加案涉房地产的竞买理应高度关注上饶中院对案涉房地产的拍卖行为。因此，复议申请人灵峰泉公司、徐林红和方黎彬主张的上饶中院在案涉房地产拍卖五日前未以书面或者其他能够确认收悉的适当方式通知当事人参加竞买，属于拍卖程序上的一般瑕疵，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定的法定情形之一，亦即并未指向严重违反法定程序的范畴，复议申请人以此为由并请求撤销本案拍卖缺乏事实和法律依据。二是关于本案拍卖是否存在竞买人与拍卖机构之间恶意串通损害当事人或者其他竞买人利益和违法限制竞买人参加竞买的问题。本案中，案涉拍卖的房地产均为登记在被执行人灵峰泉公司名下的财产，复议申请人灵峰泉公司、徐林红、方黎彬未提交租赁合同等证据证明其已承租案涉拍卖房产，徐林红、方黎彬据此对案涉房地产主张优先购买权应不予支持。上饶中院在案涉房地产拍卖公告中并未对竞买人违法设置任何限制条件或者对不同的竞买人规定不同竞买条件，复议申请人灵峰泉公司、徐林红和方黎彬未提交证据证明案涉房地产买受人与嘉盛拍卖公司之间存在明示串通或者关联、控制与被控等关系的证据，仅以上饶中院在案涉房地产拍卖过程中未通知其参加竞买为由，主张买受人金秀莲、郑德宝与拍卖人嘉盛拍卖公司之间存在恶意串通和违法限制其参加竞买，属于主观臆测，缺乏证据证明。综上，灵峰泉公司的复议申请不能成立，本院不予支持。本案原审异议裁定认定事实清楚，适用法律基本正确，结果应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回上饶市广信区灵峰泉饮用水工程有限公司的复议申请，维持江西省上饶市中级人民法院（2020）赣11执异8号执行裁定；本裁定为终审裁定。审判长  邹中华审判员  龙 崎审判员  汤志勇二〇二〇年十二月十五日法官助理陈红书记员朱学斌