广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初4682号原告：梁锡培，男，1969年11月11日出生，汉族，现住广东省开平市**********************，香港居民身份证：。委托诉讼的代理人：余惠玲，广东知成律师事务所律师。委托诉讼的代理人：伍锦燕，广东知成律师事务所律师。被告：台山协城房地产开发有限公司。住所：广东省台山市白沙镇府三八办事处。法定代表人：康某1。委托诉讼代理人：刘鹏，公司职员。原告梁锡培与被告台山协城房地产开发有限公司（以下简称“协城公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告梁锡培及其委托诉讼代理人余惠玲，被告协城公司的委托诉讼代理人刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁锡培向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2.判令被告协城公司返还原告梁锡培购房款724511元及占用资金期间利息26075元（暂计至2020年9月14日，余息以724511元为基数，自2020年9月15日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项清偿之日止）；3.判令本案诉讼费由被告协城公司承担。事实与理由：2019年5月22日，原、被告双方签订《无理由退房协议书》，约定如梁锡培按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时梁锡培在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，及支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，可享有无理由退房的权利。同日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定协城公司向梁锡培出售坐落于台山市白沙镇三八滘堤洲1号恒大悦珑湾府17幢12层1201房的商品房，总价款为1222762元，付款方式为分期付款（共分9期），其中首期款122276元（含定金）于2019年5月13日前支付，第二期款122276元于2019年8月4日前支付，第三期款122276元于2019年11月4日前支付，第四期款122276元于2020年2月4日前支付。合同签订后，梁锡培依约支付了三期款共366828元，占总房款的30%。2020年2月3日，梁锡培向协城公司提出退房，协城公司告知梁锡培无须缴纳第四期购房款，便可办理退房手续，但在协商办理退房时，协城公司以各种借口拒绝办理退房退款，梁锡培不得已又缴纳了第四至六期的款项共366828元。至此，梁锡培共实际支付购房款合计724511元。协城公司没有遵守无理由退房承诺已侵害梁锡培的合法权益。梁锡培为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。被告协城公司辩称，不同意原告梁锡培起诉的事实和理由。根据案涉《无理由退房协议书》约定，无理由退房需满足已支付购房款占总房款30%以上，及合同履行期间不存在任何违约行为，梁锡培在支付第三期房款后，总付款占比为29.999%，不足总房款的30%，且存在第四期房款逾期支付的情形，存在违约，不符合无理由退房的条件。本院经审理认定事实如下：2019年5月6日出卖人协城公司与买受人梁锡培签订《恒大悦珑湾府商品房认购书》，约定梁锡培向协城公司认购恒大悦珑湾府17幢1201房，认购总金额为1222762元。后协城公司与梁锡培签订《商品房买卖合同（预售）》（合同没有填写签订时间)，约定梁锡培向协城公司购买坐落于台山市白沙镇三八滘堤洲1号恒大悦珑湾府17幢1201房，房屋建筑面积为138.36平方米，总金额为1222762元；付款方式分期付款，梁锡培应在2021年5月4日前分九期支付该商品房全部价款，首期房价款122276元于2019年5月13日前支付，第二期房价款122276元于2019年8月4日前支付，第三期房价款122276元于2019年11月4日前支付，第四期房价款122276元于2020年2月4日前支付，第五期房价款122276元于2020年5月4日前支付，第六期房价款122276元于2020年8月4日前支付，第七期房价款122276元于2020年11月4日前支付，第八期房价款183414元于2021年2月4日前支付，第九期房价款183416元于2021年5月4日前支付。2019年5月22日，双方签订《无理由退房协议书》，约定如梁锡培按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定履行到期义务，且梁锡培在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，梁锡培享有无理由退房的权利，梁锡培行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，协城公司将梁锡培所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。案涉合同及协议签订后，梁锡培分别于2019年5月2日和同月6日向协城公司支付首期购房款2万元及102276元（共122276元）；2019年6月6日支付第二、三期购房款244552元（含优惠价实付为235407元），同日协城公司出具《收款收据》确认已收到购房款244552元（含优惠金额）；2020年3月5日梁锡培支付第四期购房款122276元；2020年5月3日支付第五期购房款122276元，2020年8月2日支付第六期购房款122276元，以上款项实付共724511元，其中前三期购房款为366828元（优惠价实付为357683元）。庭审中，梁锡培陈述因其已按期缴纳前三期购房款366828元，达到总购房款的30%，符合无理由退房的条件，并于2020年2月3日通过微信聊天的方式向协城公司销售员刘兀宏申请了退房，销售员回复称如果退房的第四期房款就不需再交，但协城公司后来又要求交第四期房款才可以退房，由于当时是疫情期间，协城公司的工作人员没有上班，没有提供账号及时缴纳第四期房款，所以逾期交付第四期房款是协城公司的原因。协城公司对微信聊天记录内容的真实性予以确认，但认为梁锡培仅通过微信询问的方式不能作为解除合同的意思表示，无法说明梁锡培已申请退房。其二，销售员在微信回复的意思是，如果梁锡培决定退房可以不需要交后续款项，前提是退房必须满足无理由退房协议书的要求，因梁锡培前三期购房款占比为29.9999%，不足30%，且存在逾期支付第四期购房款的情形，所以不符合退房条件。另，摘录2020年2月3日梁锡培妻子司徒惠贞与协城公司销售员刘兀宏的微信聊天记录:司徒惠贞问“小刘，新年好！鉴于今年的经济不如意，经商量，决定退房啦。请问如何办手续呢？还需交第4期款项？”刘兀宏回复“梁太新年好！我这边给您咨询下，看看流程怎么走，如果决定退房的话，第四期楼款就不用交了……”。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。梁锡培与协城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《无理由退房协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，应为合法有效,双方应自觉遵守并履行约定的义务。本案中，从梁锡培的当庭陈述和微信聊天记录可以相互印证，梁锡培没有在合同约定的2020年2月4日前交纳第四期购房款的原因，是协城公司销售员在2020年2月3日微信回复同意梁锡培如果决定退房可以不需要交纳第四期房款，说明销售员已认可梁锡培交付前三期房款已达到约定可以退房的条件，梁锡培有理由相信销售员是代表公司作出同意退房的意思表示，且梁锡培前三期交付的房款已达29.9999%，结合销售员的回复，梁锡培前三期交付的房款符合占总房款30%的约定，不构成违约。退一步说，即使梁锡培未能完全符合合同“30%及以上”的约定，如梁锡培的当庭陈述，2020年2月受新冠病毒疫情的影响，协城公司没有工作人员上班而未能按期交付房款，是协城公司的原因，据此，本院认为，2020年2月份期间，受新冠病毒疫情的影响除个别特殊行业外，全国性的停工停产是众所周知的事实，在约定期限内交房款正是疫情期间，协城公司没有安排工作人员上班的事实本院予以采信，梁锡培未能如期交房款的原因符合当时的实际情况，且从梁锡培前三期交付房款时均是在协城公司通过刷卡支付，梁锡培没有协城公司的银行账号及时转账支付第四期购房款，不应归责于梁锡培，不能认定梁锡培已构成违约。综上，梁锡培主张按《无理由退房协议书》的约定诉请解除购房合同和返还购房款的理由成立，本院予以支持。合同解除后,协城公司对梁锡培已实际支付的购房款724511元应予返还。关于梁锡培主张占用资金期间利息计算的问题。协城公司未及时办理退房及返还购房款，应承担相应的法律责任,但《无理由退房协议书》没有对退房后返还购房款需计付资金占用期间利息的约定，也没有对退房流程、退款时间及逾期返还购房款的违约责任等内容进行约定，梁锡培主张资金占用利息从支付房款日起计付没有合同依据，应从梁锡培提起诉讼主张权利之日起计算资金占用期间相应利息为宜,以实付的724511元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款项返还之日止，故对梁锡培诉请利息超出部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，判决如下：一、原告梁锡培与被告台山协城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同(预售)》于2020年10月21日解除；二、被告台山协城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告梁锡培购房款724511元及支付资金占用利息（利息以724511元为基数，从2020年10月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至本判决确定的履行之日止）；三、驳回原告梁锡培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8019.77元（原告梁锡培已预交16039.53元），由原告梁锡培负担167.45元，被告台山协城房地产开发有限公司负担7852.32元。原告梁锡培多预交的案件受理费15872.08元，由本院予以退回；被告台山协城房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费7852.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起原告在三十日内，被告在十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 陈儒洲二〇二〇年十二月十一日法官助理 袁美玲书 记 员 罗韵晓