天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终5410号上诉人（一审被告、反诉原告）：正荣正兴（天津）置业发展有限公司，住所地天津市和平区滨江道**金谷大厦**。法定代表人：王畅，经理。委托诉讼代理人：李飞，女，该公司法务。被上诉人（一审原告、反诉被告）：黄晋坤，男，1998年2月3日出生，汉族，学生，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：黄来明（黄晋坤之父），1963年9月6日出生，住河南省驻马店市平舆县。委托诉讼代理人：姚翔，河南三融律师事务所律师。上诉人正荣正兴（天津）置业发展有限公司（以下简称“正荣公司”）因与被上诉人黄晋坤商品房预约合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初1378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人正荣公司的委托诉讼代理人李飞、被上诉人黄晋坤的委托诉讼代理人黄来明、姚翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正荣公司上诉请求：1．撤销一审判决的第二项，改判被上诉人已支付的20万元定金，上诉人有权作为违约金予以扣除不再返还；2．撤销一审判决第三项；3．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误。1．上诉人已在销售现场公示了完整的合同文本，被上诉人已书面确认。2．预订协议的解除，是被上诉人单方毁约，被上诉人不同意附件六是借口。3．被上诉人整体否定附件六，没有任何修改磋商的意见。4．被上诉人单方毁约，对定金应适用定金罚则处理，一审未认定，同时支持预付款的资金占用利息，一审判决错误。黄晋坤辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉请求依法应予驳回。黄晋坤向一审法院起诉请求：1．解除黄晋坤与正荣公司签订的《天津市商品房预定协议》及其补充协议；2．正荣公司退还定金200000元、退还首付款4200000元，及该款占用期间的利息；3．正荣公司支付违约定金200000元；4．诉讼费用全部由正荣公司承担，由正荣公司直接给付黄晋坤。正荣公司向一审法院反诉请求：1．判令解除黄晋坤与正荣公司签订的《天津市商品房预定协议》；2．判令黄晋坤到房地产管理部门办理《天津市商品房买卖合同》撤销网签、恢复数据等相关手续；3．确认黄晋坤已支付的200000元定金，正荣公司有权作为违约金予以扣除，不再予以返还；4．判令黄晋坤返还全新IPhonellProMax手机一部，或支付价款10999元；5．本案的全部诉讼费用由黄晋坤承担，反诉费由黄晋坤直接给付正荣公司。一审法院认定事实：正荣公司系坐落于天津市南开区××项目的开发建设单位，在售楼处现场存放有《天津市商品房销售许可证》、《天津市商品房买卖合同》和附件六补充协议文本等相关资料。正荣公司于2019年9月30日对售楼处现场存放的上述相关资料进行了公证。2019年12月28日，黄晋坤（预定人）与正荣公司（出卖人）签订《天津市商品房预订协议》，约定：商品房坐落于南开区××号楼××，建筑面积213.36平方米，总房价款为13994495元；双方签订预订协议时，黄晋坤一次性支付定金200000元。自本协议签订之日起至2020年1月4日前交纳首付款并签订《天津市商品房买卖合同》；正荣公司未按本协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，应当向黄晋坤双倍返还定金。黄晋坤未按本协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，正荣公司不予退还黄晋坤交付的定金。在约定订立《天津市商品房买卖合同》的日期内，双方就合同条款不能达成一致的，正荣公司应当向黄晋坤返还定金。同日，双方签订《天津市商品房预订协议补充协议》，约定：商品房价款支付方式为一次性付款；黄晋坤在签订《天津市商品房预定协议》、本补充协议时，已对本项目及本项目周边基本情况做了充分了解，并对定购房屋的座落位置、面积、单价、朝向、户型、精装修及其标准、周边不利因素及影响等基本情况做了详细了解，系在充分全面了解全部信息的情况下自愿作出的购买决定；在黄晋坤签订本补充协议之前，正荣公司已经针对《天津市商品房预定协议》、本补充协议及未来双方将签订的《商品房买卖合同》（出卖人已在本项目接待中心公示《商品房买卖合同》的完整文本）的所有条款进行了充分详细的解说，黄晋坤确认，其在签订本补充协议之时，对其在《天津市商品房预定协议》、本补充协议及未来双方将签订的《商品房买卖合同》项下的所有权利义务已有充分的认识和了解……；黄晋坤同意其完整接受《天津市商品房预定协议》、本补充协议及《商品房买卖合同》的文本条款，并同意在签署《天津市商品房预定协议》、本补充协议之后，严格依据正荣公司公示的《商品房买卖合同》的文本条款与正荣公司签订正式《商品房买卖合同》，保证不对正荣公司公示的《商品房买卖合同》的文本条款提出任何修改要求，否则正荣公司有权不予退还黄晋坤交付的定金；如黄晋坤在签订《商品房买卖合同》时，要求对正荣公司公示的《商品房买卖合同》的文本条款进行修改，视为黄晋坤根本违约，正荣公司有权解除《天津市商品房预定协议》与本补充协议并没收定金。同日，黄晋坤出具《分期付款承诺》，主要内容为：“因本人资金状况，拟采用分期付款的交款方式，本人承诺房款付款时间分期如下：1.2019年12月28日前，缴纳一次房款4200000元并签署《天津市商品房买卖合同》；2.2020年1月22日前，缴纳二次房款2700000元；3.2020年4月15日前，缴纳剩余房款6894495元。如本人未按前述时间按期交款，每逾期一天，按照……。”当日，正荣公司售楼人员未向黄晋坤出示《天津市商品房买卖合同》和附件六补充协议的文本资料。上述预订协议、补充协议、承诺书签订后，黄晋坤于当日向正荣公司支付购房定金200000元及首付款4200000元，合计4400000元。正荣公司给付黄晋坤全新IPhonellProMax手机一部，价值10999元。2019年12月29日，黄晋坤之母与正荣公司的售楼员张维超微信联系，张维超通过微信将其他业主的《天津市商品房买卖合同》发送给黄晋坤之母。后双方因是否需要交纳全部购房款方能签订《天津市商品房买卖合同》产生争议，双方未在2020年1月4日前签订《天津市商品房买卖合同》。2020年1月8日，张维超通过微信将附件六补充协议的文本发送给黄晋坤之母。该微信聊天记录显示：黄晋坤之母认为该附件六补充协议的内容基本属于霸王条款，不认可该附件六补充协议的条款，提出见面商谈，达成共识后再签订相关合同；售楼人员张维超表示，双方见面商谈。2020年1月9日，正荣公司将黄晋坤交纳的定金200000元及首付款4200000元汇至其公司名下在天津市房地产交易资金监管中心设立的监管账户内。同年1月12日，黄晋坤的父母到正荣公司的售楼处，与正荣公司售楼人员张维超等人商谈附件六补充协议的相关条款事宜，双方未能协商一致，黄晋坤的父母表示不同意签订该附件六补充协议，并要求正荣公司退还已交纳的款项。随后，张维超于当日通过电话告知黄晋坤的父母，不能退还全款，需要扣款。2020年1月14日，正荣公司自行从房管部门下载打印了出卖人为正荣公司、买受人为黄晋坤的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2019-0163898）。一审庭审中，黄晋坤表示其留用IPhonellProMax手机，同意给付正荣公司相应手机款。同时，正荣公司表示附件六补充协议是作为《天津市商品房买卖合同》中没有约定情形的补充，是合同的附件，必须签署，也需要在房管部门备案。一审诉讼期间，黄晋坤向一审法院提出诉讼保全申请，一审法院作出（2020）津0104民初1378号民事裁定书，裁定：冻结被申请人正荣公司名下银行存款4600000元或查封、扣押正荣公司名下等值财产。黄晋坤交纳保全费5000元。一审法院认为，黄晋坤与正荣公司签订的《天津市商品房预订协议》及《天津市商品房预订协议补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。上述协议签订后，黄晋坤依约向正荣公司支付了定金和首付款，表明其有与正荣公司签订《天津市商品房买卖合同》的意愿。但正荣公司与黄晋坤签订《天津市商品房预订协议》及《天津市商品房预订协议补充协议》时未向黄晋坤出示有关《天津市商品房买卖合同》附件六补充协议，黄晋坤在得知该附件六补充协议内容的情况下提出异议，理由正当，且黄晋坤于2020年1月12日与正荣公司协商该附件六补充协议的相关条款时，双方未能达成一致意见，黄晋坤不接受正荣公司出示的该附件六补充协议的内容，双方因此未签订《天津市商品房买卖合同》，故应认定双方对《天津市商品房预订协议》约定买卖房屋的意思表示未达成一致，双方最终未能签订《天津市商品房买卖合同》均不存在违约行为，不可归责于双方，黄晋坤和正荣公司均有权提出解除《天津市商品房预订协议》及《天津市商品房预订协议补充协议》的要求，现黄晋坤本诉要求解除合同，正荣公司表示同意，且正荣公司反诉要求解除合同，黄晋坤亦表示同意，应认定双方对于解除《天津市商品房预订协议》及《天津市商品房预订协议补充协议》已达成一致意见，予以准许。依照法律规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故正荣公司应将收取黄晋坤的定金及首付款退还给黄晋坤，并向黄晋坤支付上述款项占用期间的利息。黄晋坤主张的违约定金请求，没有法律依据，不予支持。关于正荣公司的反诉请求问题。正荣公司在与黄晋坤未就《天津市商品房买卖合同》附件六补充协议的条款达成一致意见的情况下，自行从房管部门下载打印《天津市商品房买卖合同》，有违诚实信用和公平原则，且正荣公司网签《天津市商品房买卖合同》意在阻碍黄晋坤及时收回相关款项，故本案可不予处理，由正荣公司自行承担相应的法律后果。但鉴于避免双方再因撤销网签合同产生诉讼，增加当事人的诉累和经济负担，故根据本案的实际情况和公平原则，由黄晋坤协助正荣公司办理撤销网签手续。对于《天津市商品房预订协议补充协议》中约定的“黄晋坤严格依据正荣正兴公司公示的《商品房买卖合同》的文本条款与正荣公司签订正式《商品房买卖合同》，保证不对正荣公司公示的《商品房买卖合同》的文本条款提出任何修改要求，否则正荣公司有权不予退还黄晋坤交付的定金”条款。因该条款限制了黄晋坤自主签订相关协议的权利，加大了黄晋坤的义务，正荣公司将自己的意志强加给黄晋坤一方，故认定该条款无效，正荣公司主张的第三项反诉请求，没有法律依据，不予支持。黄晋坤同意向正荣公司支付案涉手机款项，系自行处分民事权益，予以准许。一审法院判决：一、解除原告黄晋坤与被告正荣正兴（天津）置业发展有限公司于2019年12月28日签订《天津市商品房预订协议》及《天津市商品房预订协议补充协议》；二、判决生效后十五日内，被告正荣正兴（天津）置业发展有限公司返还原告黄晋坤定金200000元及首付款4200000元，合计4400000元；三、判决生效后十五日内，被告正荣正兴（天津）置业发展有限公司以4200000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，向原告黄晋坤支付自2019年12月28日至付清之日止的资金占用期间的利息；四、判决生效后十五日内，原告黄晋坤协助被告正荣正兴（天津）置业发展有限公司办理撤销天津市南开区××号楼××房管部门的网签手续；五、判决生效后十五日内，原告黄晋坤给付被告正荣正兴（天津）置业发展有限公司ＩＰｈｏｎｅｌｌＰｒｏＭａｘ手机款10999元；六、驳回原告黄晋坤的其他诉讼请求；七、驳回被告正荣正兴（天津）置业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43600元，由原告黄晋坤负担3600元，被告正荣正兴（天津）置业发展有限公司负担40000元，被告负担部分于判决生效后十五日内直接给付原告。反诉费2232.50元，由原告黄晋坤负担232.50元，被告正荣正兴（天津）置业发展有限公司负担2000元，原告负担部分于判决生效后十五日内直接给付被告。保全费5000元，由被告正荣正兴（天津）置业发展有限公司负担，于判决生效后十五日内直接给付原告。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订预订协议及补充协议后，未按照约定日期签订《天津市商品房买卖合同》。上诉人主张是被上诉人单方违约，但其不能举证证明此前已向被上诉人出示买卖合同附件六补充协议的内容，并为被上诉人所接受。在双方沟通过程中，上诉人也未表示可以就该部分内容进行协商修改，反而是强调这是制式文本都要签署。因此，上诉人抗辩被上诉人以买卖合同附件六补充协议为借口单方毁约的理由不能成立，本院不予采信。一审法院所作不可归责于双方的认定无误，本院予以确认。按照双方协议约定，双方就合同条款不能达成一致的，正荣公司应当向黄晋坤返还定金。关于首付款利息的负担，上诉人相关人员一方面告诉被上诉人缴齐全款才能出合同，一方面在被上诉人已经明确要求解除协议退款后，拒绝退款并自行从房管部门下载打印了《天津市商品房买卖合同》，上诉人极力促使被上诉人继续交易的意图明显，对由此造成首付款占用期间的利息，上诉人应予承担，一审判决所作分析认定并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由上诉人正荣正兴（天津）置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年十二月四日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……