新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终2251号 上诉人（原审原告）：乌鲁木齐市第六十七中学，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市迎宾路**。 法定代表人：杨东科，该中学书记。 委托诉讼代理人：蒋玉梅，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。 上诉人（原审被告）：张振武，男，1945年12月22日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：王继亮，新疆迪哲律师事务所律师。 上诉人乌鲁木齐市第六十七中学（以下简称六十七中学）与上诉人张振武确认合同效力纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初3837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人六十七中学的委托诉讼代理人蒋玉梅，上诉人张振武的委托诉讼代理人王继亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 六十七中学上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判确认1999年8月26日签署的《厂地租用合同》自始无效；2．撤销一审判决第三项，改判张振武支付六十七中学土地占有使用费464,800元（对一审判决不服金额为257,000元）；3．撤销一审判决第四项，依法支持六十七中学提出的要求张振武承担拆除地上建筑物的费用的诉讼请求。事实和理由：1．本案所涉的1999年8月26日签署的《厂地租用合同》自始无效。本案所涉土地为国家划拨的教育用地是毋庸置疑的事实。张振武在起诉六十七中学的起诉状中也明确陈述：“1999年7月，原乌鲁木齐县第三中学以每亩8万元价格对外出卖学校闲置土地因土地转让手续暂时不好办理，双方先以土地出租的形式签订合同，待条件成熟再办卖地手续”。也就是说，合同双方的本意是土地使用权转让。为此，本案合同双方在明知“土地转让手续不好办理”的情况下，刻意隐瞒交易目的，以“发展勤工俭学事业，为学校积累办学资金厂子建成后利润分成”为名骗取了乌鲁木齐县教育局的签字和乌鲁木齐县计划委员会的批复文件，以规避国家法律规定。上述行为显然属于《民法通则》第五十八条第（四）、（五）规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；违反法律或者社会公共利益的”的情形，故其订立合同的行为属于无效民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。2．《厂地租用合同》因违反《经济合同法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定而无效。从合同签订时间看，本案合同签订于1999年9月26日，应当适用1993年9月2日生效的《经济合同法》，《经济合同法》第七条规定“下列经济合同为无效：一、违反法律和行政法规的合同；”而非“违反法律、行政法规的强制性规定”因此，相关合同只要违反了行政法规就属于无效合同，而无需对行政法规的相关规定区分是管理。本案所涉土地是国家划拨的教育教学用地。张振武长期占有使用必然对学校的规划、管理等造成不利影响，其损害的就是社会公共利益。因此，一审判决关于《厂地租用合同》违反的是行政法规的管理性强制规定的意见不能成立。3．张振武应支付的土地占有使用费应当按照464,800元确定。2019年9月25日，中证房地产评估造价集团有限公司出具《土地估价报告》，确认张振武超合同约定面积占有使用的685.89平方米，自1999年9月至2019年5月共计19.90年的土地使用权价格为464,800.00元。2019年11月7日，法院通知上述评估机构的估价人员到庭接受质询，要求估价人员对估价依据、估价基础、估价方法等进行具体说明。估价人员陈述：评估机构依据现场勘察时的土地现状评估测算土地出租收益并按照收益每年抵减的方式倒算评估出685.89平方米自1999年9月至2019年5月共计19.9年的土地使用费价格，该数值理论上相当于19.9年的土地出让金价格。对此，一审法庭认为张振武占用的土地系划拨土地，1999年属于荒地状态，强令评估机构按照“划拨用地，土地空置无基础设未开发”条件对张振武超合同面积土地的占有使用费重新进行评估，同时剔除租赁土地的建筑物因素。一审法院判决中采信了评估机构对案涉租赁土地补充鉴定意见，仅支持支付土地占有使用费207,800元。划拨土地出租的租金收益就应当相当于土地使用权出让金。本案中，张振武占用的土地已经用于了经营性用途，就应当测算土地出租收益以弥补同等条件下国有土地出让金价款损失，中证房地产评估造价集团有限公司第一次出具《估价报告书》完全符合相关法律规定。一审法庭对补充鉴定设定的土地使用费评估依据与《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所规定的允许划拨土地出租的立法主旨相悖，鉴定机构第二次出具《估价报告书》的补充鉴定意见不能适用于本案。4．张振武应承担拆除地上建筑物的费用。因合同自始无效，张振武有义务将场地恢复原状交还给学校，而恢复土地原状的实质结果就是拆除地上建筑物，故拆除地上建筑物的是本案争议彻底解决的必然后果。对此，六十七中学在一审庭审中多次申请法院委托司法鉴定机构对张振武修建的建筑物的拆除费用进行评估，以便于提高诉讼效率、节约司法资源和未来生效判决的执行，但一审法院未支持，损害了六十七中学的合法权益。综上，请二审法院查明事实，支持六十七中学的上诉请求。 张振武辩称：1．六十七中学在一审中陈述，因年代久远档案丢失，不能提供涉案房屋的建设规划手续，不能提供涉案房屋的档案资料，不代表涉案房屋的建设就是未经政府批准，所以六十七中学请求确认合同无效没有事实依据。2．双方之间的《厂房租用合同》经过政府批准，并得到实际履行，在六十七中学的教育划拨用地上由张振武建设加工厂，已经取得了政府主管部门的批准同意，应当受法律保护。3．张振武所建房屋是经过政府批准，取得建设规划用地手续的合法建筑，房屋的产权虽然登记在六十七中学的名下，但是张振武对该土地上的房屋仍依法享有占有、使用、收益等权利，该房屋的物权受法律保护，所以六十七中学要求张振武搬离租赁地并恢复土地原状，承担拆除费用的诉讼请求，不应得到支持。4．关于六十七中学主张的支付超范围占用土地使用费的诉讼请求，无需评估，根据法律规定及双方合同约定的租金标准，能够计算出超面积的土地使用费。 张振武上诉请求：撤销一审民事判决书，发回重审或依法驳回六十七中学的诉讼请求。事实和理由：1．根据六十七中学提出的诉讼请求，本案属于确认合同效力纠纷，一审法院立案及开庭审理的案由均为“确认合同效力纠纷”，而判决书案由直接变更为“物权保护纠纷”，一审法院依职权变更案由并适用物权法剥夺了张振武的抗辩权利，违反了法定程序。2．一审判决超出当事人诉讼请求范围进行判决，违反法定程序。适用合同法“租赁期限不得超过二十年”来确认涉案合同的效力，违背了立法的目的。3．六十七中学（原县三中）在取得政府批准并办理了建设、规划等合法手续后，才于1999年8月26日与张振武签订合同。虽然部分证据是复印件，但与其他事实和原件证据能够相互印证。六十七中学作为控制书证的证据持有人，不提供建房手续等证据，依法可以认定张振武所主张的书证内容为真实，但一审法院既不调查核实，也不依规则认定，所以，判决认定案件基本事实不清。4．一审判决判令张振武于本判决生效之日起三十日内搬离场地，判决不公，损害了张振武的财产权利。5．一审判决判令张振武支付超范围占用土地使用费207,800元，属适用法律错误。 六十七中学辩称：1．张振武提出了更改案由，法院变更案由是符合法律规定。2．本案做补充鉴定没有依据。场地租用合同违反了法律的相关规定，张振武明知涉案合同款项是土地买卖款项，以发展勤工俭学为由骗取相关主管部门的签字，本案合同应是无效合同。张振武主张自建三层房提出赔偿要求，两个案子当时是进行合并审理的，一审法院认定事实清楚适用法律正确，在今年6月份张振武撤回自己的诉讼请求，张振武是放弃这项赔偿的。张振武在无权使用20余年，应当按照国家赔偿向六十七中学进行赔偿，张振武提出的上诉请求没有事实和法律依据。 六十七中学向一审法院起诉请求：1．确认六十七中学与张振武1999年8月26日签订的《厂地租用合同》无效；2．责令张振武限期搬离租赁场地及侵占的土地并恢复原状（庭审中变更为：限期搬离学校场地并承担拆除地上建筑物的费用）；3．判令张振武支付超范围占用土地使用费536,000元（庭审中明确主张占有使用费的期间为1999年8月26日至2019年5月26日）；4．由张振武承担本案的诉讼费用、鉴定费（庭审中增加）。 一审法院经审理查明，1999年8月26日，乌鲁木齐县第三中学与九洲食品厂签订《厂地租赁合同》约定出租学校院内后墙角总面积为484㎡的土地，租赁期限50年，租金65,000元（已付清）。2004年5月，乌鲁木齐县第三中学正式更名为乌鲁木齐市第六十七中学。九州食品厂属于个体工商户，目前已注销，张振武是该厂经营者。张振武超出租赁面积在案涉土地上，建设了三层自建房，用于出租和自住。案涉土地是教育划拨用地，租赁场地及超范围占用土地，全部在六十七中学红线规划之内。本案事实部分的争议焦点为：张振武超租赁面积占有案涉土地给六十七中学造成损害的赔偿金额。六十七中学为证明其主张，申请对案涉土地中超出租赁面积484㎡的部分自1999年8月26日至2019年5月26日的占有使用费进行了鉴定。新疆汇信测绘有限公司、中证房地产评估造价集团有限公司经法院摇号确定接受委托，作出的鉴定意见是：张振武实际占有的土地总面积为1169.89㎡，超出租赁面积484㎡占有的面积是685.89㎡，1999年8月26日至2019年5月26日的占有使用费为464,800元。六十七中学对租赁面积、占有使用费的金额予以认可。张振武质证，对租赁面积认可，占有使用费的金额不认可，理由是案涉土地张振武承租时是荒地，也是划拨用地，不能比照一般商业用地鉴定。中证房地产评估造价集团有限公司对案涉租赁土地的占有使用费作出了补充鉴定及说明：占有使用费为207,800元，鉴定考虑的因素包括，1．案涉土地为划拨；2．案涉土地租赁时为荒地；3．基于上述因素采用“成本逼近法”进行鉴定，剔除了建筑物的因素。六十七中学对本次鉴定不认可，认可第一次鉴定的意见。张振武质证，不认可本次鉴定意见，应当按照双方签订合同的租金计算超出面积的占有使用费。一审法院对中证房地产评估造价集团有限公司补充鉴定的意见予以采信。理由为：（一）该鉴定机构剔除租赁土地的建筑物因素，按照其划拨性质进行鉴定，符合案涉土地的性质和案件情况；（二）租赁价款在双方意思自治的范围之内，与市场价无涉，效力限于租赁面积内的土地，而六十七中学在本案中所主张的是超出租赁面积土地的占有使用费，与前者性质不同，不能参照前者得出结论，故张振武按照合同价确定占有使用费的意见，不能成立。一审法院认为，关于案涉合同是否有效，六十七中学、张振武争议的法律问题为：一、《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”是效力性强制规范还是管理性强制规范；二、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限超出20年部分无效”的规定，是否具有溯及力。针对争议焦点一，法律并无明确规定，一审法院参照最高院其他规范进行阐述。第一，参照《第九次全国民商事审判工作会议纪要》第30条，一审法院认为，判断合同是否因违反法律强制性规定而无效，要在考察规范性质以及规范对象基础上，兼顾权衡所保护的法益类型、违法性程度以及交易安全保护等因素。首先，从文义上判断，上述条文使用“不得”等词语，应当认定为是对合同的管理而非绝对的禁令。《第八次全国民商事审判工作会议纪要》第14条对于物权法第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”并非效力性强制规定，可资佐证。其次，《第九次全国民商事审判工作会议纪要》第30条列举的“效力性强制规定”包括：“强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违反的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同……等。”因此，判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性强制规定的根本在于，该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。本案中，2018年巡视组巡查之前，六十七中学、张振武租赁土地并无纠纷，案涉土地原为荒地，张振武予以占有使用，事实上并没有损害包括学校利益在内的公共利益，故案涉合同当属有效。第二，针对划拨土地上房屋租赁合同的效力，最高人民法院民事判决书（2002）民一终字第4号［法公布（2003）第2号］认为：“由于租赁房屋坐落的土地为国有划拨土地，依据《城市房地产管理法》第五十五条规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金所含土地收益上缴国家，具体办法由国务院规定。建设部颁布的《城市房地产租赁房屋管理办法》第25条规定：以营利为目的，房屋所有人将以划拨方式取得所有权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布有新的规定时，从其规定。据此，一审法院认定《房屋租赁合同》有效是正确的。”上述案例为最高人民法院公告发布的案例，根据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》第七条规定：“最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院审判类似案件时应当参照。”上述“参照”适用的具体方法为类比推理，申言之，即先识别本案与前案的相同点和不同点，之后对相同点和不同点进行价值衡量，如相同点重要则适用前案。该案例的裁判要旨为“划拨用地上房屋的租赁合同有效”，与案涉划拨土地的租赁合同确有不同，但租赁房屋显然包括租赁房屋之下的土地，“举重以明轻”，本案与上述公布案例的不同点并不足论，本案应当参照该案例，认定案涉土地租赁合同有效。此外，根据《中华人民共和国经济合同法》第七条，案涉合同签订时确属无效，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第三条：“人民法院在确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律无效而适用合同法有效的，则适用合同法。”案涉合同仍属有效。针对争议焦点二，关于《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限超出20年部分无效”的规定，对合同法施行之前签订的合同，是否具有溯及力的问题。《中华人民共和国立法法》第九十三条规定：“法不溯及既往，但为了更好的保护公民而作的特别约定除外。”问题在于，案涉合同的签订虽在《中华人民共和国合同法》施行之前，但该合同的履行跨越了新旧合同法，上述二百一十四条对其在合同法施行之后的部分是否有效。一审法院认为，法不溯及既往的理论基础是信赖保护原则，但该原则并不绝对。如果社会发展变化，旧法已经不利于保护当事人权益的，应允许通过新法来修正旧法，此时如坚持法不溯及既往原则，则与保护当事人权利的目的相悖。溯及力的例外包括持续性行为例外，案涉合同属于持续性合同，租赁期50年横跨新旧合同法，符合上述例外情形。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限超出20年部分无效”的规定，自1999年10月1日合同法施行之日至2019年10月1日，案涉合同有效，超出20年的部分无效。需要说明的是，根据《中华人民共和国民法总则》第二百零一条、第二百零二条，期间开始的当日不计入，自下一日开始计算，按照年、月计算期间的，到期月的对应日为期间的最后一日。案涉合同有效的期间（20年）应自1999年10月2日（合同法施行之次日）起算至2019年10月1日（1999年10月1日的对应日）止。另外，张振武抗辩承租案涉土地经过了校委会的批准，与《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定不符，一审法院不予支持。张振武抗辩，承租案涉土地获得了政府主管部门的同意，未提供相应证据，一审法院亦不予支持。综上，案涉合同自1999年8月26日至2019年10月1日有效，2019年10月2日起无效。此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、《个体工商户条例》第二十九条，个体工商户可以起字号，但其法律主体仍为自然人，“九洲食品厂”注销后，该厂的经营者即张振武作为案涉合同的民事主体，当无疑义。关于六十七中学物权保护的相关诉请，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，张振武占用的租赁面积内土地因案涉租赁合同自2019年10月2日起无效，其继续占用属于无权占有，应予返还。超租赁面积占用的土地，同理。六十七中学诉请张振武搬离案涉场地支付占有使用费207,800元，一审法院予以支持。但拆除地上建筑物的费用并未产生，六十七中学此项诉请无事实依据，一审法院不予支持。鉴定费1,792元（对超出租赁范围的面积的鉴定）、2,324元（占有使用费的鉴定）的产生与张振武的侵权行为有因果关系，由张振武承担。关于合同无效后财产返还、损失赔偿的问题，双方均同意在（2019）新0104民初5367号案件中解决，在本案中一审法院不予处理。判决：一、确认1999年8月26日乌鲁木齐县第三中学与九洲食品厂签订的《厂地租赁合同》自2019年10月2日起无效（乌鲁木齐县第三中学名称已变更为乌鲁木齐市第六十七中学，九洲食品厂作为个体工商户业已注销，张振武为其经营者）；二、张振武于本判决生效之日起三十日内搬离乌鲁木齐市第六十七中学场地；三、张振武于本判决生效之日起十日内支付乌鲁木齐市第六十七中学占有使用费207,800元（自1999年8月26日至2019年5月26日）、鉴定费4,116元；四、驳回乌鲁木齐市第六十七中学的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于案涉合同是否有效的问题。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。本案中，涉案的土地为教育划拨用地，涉案的租赁合同的内容违反国家法律、行政法规的规定，应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案中，涉案的租赁合同自始没有法律约束力。一审判决对该此认定错误，本院予以纠正。 关于本案应否支付超范围占用土地使用费的问题。经鉴定占有使用费为207,800元，鉴定考虑的因素包括案涉土地为划拨、案涉土地租赁时为荒地、基于上述因素采用“成本逼近法”进行鉴定，剔除了建筑物的因素。因该鉴定程序合法，鉴定机构亦说明了鉴定的依据，六十七中学提出异议，但不能提交相应的证据加以反驳，本院对该鉴定意见予以采信，对六十七中学的该上诉理由不予采信。 关于六十七中学提出的要求张振武承担拆除地上建筑物费用的问题。本案合同无效后财产返还、损失赔偿的问题，一审庭审中六十七中学、张振武均同意在（2019）新0104民初5367号案件中解决，在本案中不进行处理，因拆除地上建筑物的费用并未产生，六十七中学此项请求无相应的事实依据，六十七中学可待实际产生后再行主张。 综上，一审判决认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初3837号民事判决第二、三、四项即：二、张振武于本判决生效之日起三十日内搬离乌鲁木齐市第六十七中学场地；三、张振武于本判决生效之日起十日内支付乌鲁木齐市第六十七中学占有使用费207,800元（自1999年8月26日至2019年5月26日）、鉴定费4,116元；四、驳回乌鲁木齐市第六十七中学的其他诉讼请求。 二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初3837号民事判决第一项即：“一、确认1999年8月26日乌鲁木齐县第三中学与九洲食品厂签订的《厂地租赁合同》自2019年10月2日起无效（乌鲁木齐县第三中学名称已变更为乌鲁木齐市第六十七中学，九洲食品厂作为个体工商户业已注销，张振武为其经营者）；”为一、确认1999年8月26日乌鲁木齐县第三中学与九洲食品厂签订的《厂地租赁合同》自始无效（乌鲁木齐县第三中学名称已变更为乌鲁木齐市第六十七中学，九洲食品厂作为个体工商户业已注销，张振武为其经营者）。 一审案件受理费9,160元（六十七中学已预交），由张振武负担3,551.2元，六十七中学负担5,608.8元。六十七中学预交二审案件受理费5,155元，由六十七中学负担；张振武预交二审案件受理费4,478.74元，由张振武负担。 本判决为终审判决。 审判长 金 波 审判员 陆 洋 审判员 柳 燕 二〇二〇年十二月三日 书记员 王圆圆