汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0703民初1954号 原告：汉中恒宇物业管理有限公司。住所地：汉中市南郑区大河坎镇中所营村**。 法定代表人：陈奕纲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张孝中，该公司办公室主任。 被告：李海成，男，生于1971年4月24日，汉族。 原告汉中恒宇物业管理有限公司与被告李海成物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告委托诉讼代理人张孝中、被告李海成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汉中恒宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告李海成支付原告2017年7月17日至2020年7月17日，两套住宅楼物业管理服务费各项合计12984.05元；2、判令被告支付拖欠原告物业管理费滞纳金18887.32元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年前后，因大河坎镇江南西路片区公路扩建改造，原中所营村九组、十组片区的私有住房统一拆迁，集中安置在中所新城安置区内。2017年4月该安置区住房竣工验收后，大河坎江南西路片区综合开发建设项目指挥部为了确保中所营村九组、十组村民入住后的用电、用水、环境卫生及安全管理等问题，委托原告负责对该小区内的物业进行全面管理。2017年7月11日，被告按拆迁顺序自愿选择了中所新城安置区1号楼1单元1003号住房，面积为132.97平方米及1号楼1单元1704号住房面积132.97平方米，被告签收了交房通知单、业主信息登记表、入户声明、高层房屋交房验收确认表后，自愿与原告签订了《物业管理服务合同》。此后，被告装修入住，原告按照合同约定履行了应尽的责任和义务，但被告至今未按合同约定向原告支付自2017年7月17日至2020年7月17日期间物业管理服务费、公摊水电费、垃圾清运费。原告通过电话、短信等方式多次向被告催要未果，故诉至法院，请求法院依法判决。 被告李海成辩称，被告是中所营的移民安置户，搬迁至中所新城时选择了1号楼1单元的1003和1704室均属实。选好房屋在物业公司取钥匙时，物业公司拿出一些文件要求原告签字，但并没有进行说明，被告也不知道签的是什么就签了字。现政府将被告土地卖了，被告也没有其他收入，没有能力交纳物业费，当初在拆迁时，政府说回迁户没有物业费，现应由政府及物业公司将事情说清楚，该交的费用被告交，不该交的费用被告不交。 经本院审理及查明的事实：被告系中所新城安置区1号楼1单元1003号、1704号房屋业主。2017年7月17日，被告就上述两套住房在原告提供的《物业管理服务合同》首部及落款（甲方）处签名捺印，原告在该合同落款（乙方）处加盖汉中恒宇物业管理有限公司印章，合同载明1号楼1单元1003号（高层）面积为132.97平方米、1号楼1单元1704号（高层）面积为132.97平方米。两份合同均约定：物业管理服务费用高层住宅每月每平方米0.9元；电梯维护费及年检费360元/年/户（每月30元）；电梯电费按年一次性预收240元/年/户（每月20元），年底按实际电费平均公摊，多退少补；公摊水电费用按年一次性预收120元/年/户（每月10元），年底按实际电费水费平均公摊，多退少补；生活垃圾清运费4元/月/户（48元/年），按年一次计收；物业管理服务费实行按年收费；被告必须在每年年初自觉、主动向原告交纳次年物业费（以此类推），不得拖欠和无故拒交，否则按3‰收取滞纳金等内容。合同签订后，被告至今未按合同向原告交纳费用。现原告诉至本院，要求被告支付从2017年7月17日起至2020年7月17日的物业费并支付逾期支付的滞纳金。 另查明，中所新城安置区至今未成立业主委员会。自2018年4月1日起，汉中市南郑区中心城区生活垃圾处理费收费标准由原每户每月4元调整为每户每月5元。 上述事实，有原、被告当庭陈述、原告营业执照及法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、《物业管理服务合同》、收款收据、交房通知单、业主信息登记表、入户声明、房屋交验确认表、物业费催收通知书张贴照片、催缴物业费公告函、生活垃圾处理费收费标准、证明等证据载卷，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，自成立时起生效。原、被告签订的《物业管理服务合同》合法有效，该合同约定的物业服务费及相关费用的标准、交费时间对双方具有约束力，原告依约向被告等小区业主提供了物业管理费服务后，被告理应按照约定向原告支付相关费用。原告主张变更公摊水电费、电梯电费、电梯维护费收费标准，双方无此补充约定，原告亦未提供相应变更标准的证据予以证明，故本院不予采纳，但考虑被告系拆迁安置户，公摊水电费及电梯电费标准对照合同约定和调整后的标准，按就低原则处理，其他标准依照双方签订的物业服务合同中的约定标准计算各项费用。原告主张的生活垃圾清运处理费的调整有南郑区大河坎镇环境卫生管理所收费标准及证明为依据，本院应予支持。根据双方签订的物业服务合同约定，其中，被告1号楼1单元1003号房屋自2017年7月17至2020年7月17日欠物业费4308.23元（0.9元×132.97×36个月）、公摊水电费360元（2017年7月17日至2020年7月17日）、电梯电费720元（2017年7月17日至2020年7月17日）、电梯维护年检费720元（2017年7月17日至2019年7月16日），垃圾清运费168元（2017年7月17日至2018年7月16日48元+2018年7月17日至2020年7月16日120元），以上小计6276.23元。被告1号楼1单元1704号房屋自2017年7月17至2020年7月17日欠物业费4308.23元（0.9元×132.97×36个月）、公摊水电费360元（2017年7月17日至2020年7月17日）、电梯电费720元（2017年7月17日至2020年7月17日）、电梯维护年检费720元（2017年7月17日至2019年7月16日），垃圾清运费168元（2017年7月17日至2018年7月16日48元+2018年7月17日至2020年7月16日120元），以上小计6276.23元。两套住房合计12552.46元。对于原告主张被告承担滞纳金的问题，首先，原、被告在合同中约定的滞纳金标准为每日3‰，明显过高，根据实际，本院调整为每月9‰；其次，双方的物业服务合同约定物业管理费实行按年收费，在每年年初交纳次年物业费，该约定虽无具体交纳时间，但可见被告应当在物业费到期之前交纳下一年的物业服务费，结合物业费标准，被告1号楼1单元1003号房屋及1号楼1单元1704号房屋每年应支付的物业费为2872.15元，被告逾期三年未缴纳物业费，故其应支付的滞纳金为1861.15元（2872.15元×36×9‰+2872.15元×24×9‰+2872.15×12×9‰）。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李海成应在本判决生效之日起十日内偿付原告汉中恒宇物业管理有限公司中所新城安置区1号楼1单元1003号房屋及1号楼1单元1704号房屋2017年7月17日至2020年7月17日期间的物业服务费、公摊水电费、电梯电费、电梯维护年检费、垃圾清运费等12552.46元，违约金1861.15元（该违约金算至2020年7月17日），合计人民币14413.61元； 二、驳回原告汉中恒宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 （如果被告李海成未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息） 本案受理费596元（原告已预交），减半收取298元，由原告汉中恒宇物业管理有限公司、被告李海成各负担149元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 员  李 凡 二〇二〇年十二月十日 法官助理  马宓宓 书 记 员  朱丽荣