北京市第三中级人民法院行 政 判 决 书（2020）京03行终1027号上诉人（一审被告）北京市朝阳区东风乡人民政府，住所地北京市朝阳区星火西路**。法定代表人谷昆鹏，乡长。出庭负责人潘志强，副乡长。委托代理人郑婉婷，女，北京市朝阳区东风乡人民政府干部。委托代理人李明，北京市蓝鹏律师事务所律师。被上诉人（一审原告）北京市朝阳区东润枫景小区业主委员会，住所地北京市朝阳区南十里居**院东润枫景小区**楼**。负责人卞绍成，主任。上诉人北京市朝阳区东风乡人民政府（以下简称东风乡政府）因诉撤销责令公示行为一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105行初248号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年12月4日公开开庭审理了本案，上诉人东风乡政府的出庭负责人潘志强副乡长及其委托代理人郑婉婷、李明，被上诉人北京市朝阳区东润枫景小区业主委员会（以下称东润枫景业委会）的负责人卞绍成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。东风乡政府于2020年5月22日对东润枫景业委会作出《责令公示通知书》，主要内容为：2020年5月7日东风乡政府接到小区业主举报业主委员会委员卞绍成在2020年4月底已将其所有的东润枫景小区3XX房屋（以下称3XX号房屋）转让他人并进行了不动产登记过户，不再具备业主身份，业主委员会委员资格应当自动丧失。东风乡政府接到上述举报后，依据法律规定的职责，对举报事项进行了认真的调查核实，结果如下：1.卞绍成所有的3XX号房屋，于2020年4月3日与他人签订《房屋买卖合同》，2020年4月29日已完成不动产过户变更登记，卞绍成已非该房屋所有权人。2.卞绍成通过东润枫景业委会提供了其购买东润枫景小区1XXX（以下称1XXX号房屋）的《房屋买卖合同》（合同载明签署日期为2020年1月5日），该合同至今尚未办理网签备案手续；卞绍成还提供了《房屋交接确认书》（确认书载明签署时间为2020年3月22日），但是在2020年4月29日之前未完成不动产过户变更登记，该房屋不动产登记所有权人仍为原业主；3.截止2020年5月7日，卞绍成在东润枫景小区并无其他房屋登记的不动产所有权。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或者根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为《物权法》第六章所称的业主。基于与建筑单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为《物权法》第六章所称的业主。东风乡政府认为，卞绍成于2020年1月5日签订《房屋买卖合同》，购买1XXX号房屋一套，在既未办理网签备案手续，也未完成不动产过户变更登记手续的情况下，于2020年4月29日将其所有的3XX号房屋转让他人并完成了不动产过户变更登记手续，依据上述法律规定，卞绍成自2020年4月29日起已不再是东润枫景小区业主。故，根据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第四十三条的规定以及《东润枫景小区业主大会议事规则》第二十五条的规定，自2020年4月29日起，卞绍成的业主委员会委员资格已自行终止。因此，东风乡政府依据《北京市物业管理条例》第八条、第四十六条等相关规定，依法责令东润枫景业委会在2020年5月25日之前向全体业主公示。东润枫景业委会不服上述行政行为，诉至一审法院，请求判决撤销东风乡政府于2020年5月22日作出的《责令公示通知书》；撤销该《责令公示通知书》中关于卞绍成业主委员会委员资格自行终止的认定。一审法院经审理查明，东风乡政府于2020年5月多次接到12345热线反映东润枫景业委会主任卞绍成出售了其所有的3XX号房屋，不再是涉案小区的业主，不应当继续担任业委会主任。东风乡政府于2020年5月8日向东润枫景业委会及东润枫景业委会监事会出具《关于指导东润枫景业委会工作的指导意见》（以下简称《指导意见》），要求东润枫景业委会及东润枫景业委会监事会对上述事项予以说明。2020年5月9日，东润枫景业委会向东风乡政府出具《回函》，答复东风乡政府卞绍成于2020年1月5日与1XXX号房屋的业主姜某签订购买该房屋的买卖合同，于2020年4月3日出售了3XX号房屋并于2020年4月28日办理了过户手续；卞绍成的两份房屋买卖合同说明其行为只是在本小区、本栋楼内的换房行为，其符合法规所述的业主条件，为东润枫景小区的业主。同时，东润枫景业委会向东风乡政府提供了上述买房、卖房行为的房屋买卖合同和《东润枫景1XXX房屋交接确认书》。后，东风乡政府核查了3XX号房屋的权属登记情况，又向东润枫景小区物业公司核实1XXX号房屋的业主及物业费缴纳情况。2020年5月10日，东润枫景物业管理服务中心回复1XXX号房屋的业主为姜某，物业管理费从2018年7月1日至2019年12月31日已全部缴纳。2020年5月14日，东风乡政府与卞绍成进行谈话并制作《谈话记录》。卞绍成陈述，3XX号房屋已经于2020年4月28日过户完毕；1XXX号房屋尚未办理房产证，但2020年1月5日卞绍成与姜某签署了房屋买卖合同，并于2020年3月22日签署房屋交割手续，并把房间钥匙交与卞绍成；1XXX号房屋要等到2023年办理。基于上述调查、核实的情况，东风乡政府于2020年5月22日向东润枫景业委会作出《责令公示通知书》，认定卞绍成的业主委员会委员资格已自行终止，并责令东润枫景业委会在2020年5月25日之前向全体业主公示。东润枫景业委会不服，即诉至一审法院。一审法院经审理认为，本案东风乡政府根据其调查的情况认定卞绍成的业主委员会委员资格已自行终止，并要求东润枫景业委会将上述结论予以公示。东风乡政府的上述行为对东润枫景业委会科以一定的义务且具有强制性，虽然仅要求东润枫景业委会履行广而告之的义务，但对其权利义务产生了实际影响。同时，被诉《责令公示通知书》中认定卞绍成的业主委员会资格已经自行终止，该认定对卞绍成的权益亦产生了实际影响，故东润枫景业委会和卞绍成均具备提起本次行政诉讼的主体资格。鉴于卞绍成系东润枫景业委会的负责人，卞绍成亦以该身份参与到本次诉讼之中并实际行使了诉讼权利，故一审法院不再单独追加其作为第三人参加诉讼。根据《物业管理条例》第十六条规定、《北京市物业管理条例》第八条、第四十三条、《业主大会和业主委员会指导规则》第六条的规定，街道办事处具有对业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单等事项进行备案，对业主委员会具体工作进行指导、监督、撤销等职权。本案中，东风乡政府所作认定指向的系业主委员会委员的资格，该事项属于街道办事处备案事项之一，属于东风乡政府的职权范围。同时，基于街道办事处对业主委员会的指导、监督的职权，东风乡政府责令东润枫景业委会进行公示的行为亦未超出其职权，一审法院予以支持。本案中，东风乡政府认定卞绍成业委会委员资格自行终止的事实基础是其已经将3XX号房屋出售并办理了过户手续，且尚未取得1XXX号房屋的所有权，不再是涉案小区的业主。东润枫景业委会和卞绍成则认为卞绍成签订了商品房买卖合同且实际占有1XXX号房屋，故卞绍成并未失去涉案小区的业主身份。根据双方上述诉讼主张并结合本案现有证据，一审法院认为，本案的焦点问题在于卞绍成是否已经失去了涉案小区的业主的身份。对此，《物业管理条例》第六条第一款规定，房屋的所有权人为业主。《北京市物业管理条例》第二十五条第一款规定，房屋的所有权人为业主；第三款第（一）项规定，本条例所称业主还包括尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人。根据上述规定，业主包括已经通过所有权登记取得房屋所有权的主体，还包括虽然尚未办理登记，但已经实施了房屋购买行为并实际占有建筑物专有部分的主体。本案中，现有证据能够证明卞绍成在出售3XX号房屋之前已经签订了1XXX号房屋的商品房购买合同并支付了部分购房款，实际占有了该房屋。同时，卞绍成补充提交的证据能够证明，其已经通过登记取得了1XXX号房屋的部分所有权。根据上述事实和法律规定，卞绍成虽然不再是3XX号房屋的所有权人，但基于其购买及实际占有1XXX号房屋的行为，其仍然具有涉案小区的业主身份。因此，东风乡政府认定卞绍成的业主委员会委员资格自行终止缺乏相应的事实根据，一审法院无法予以支持。因为被诉《责令公示通知书》系上述认定的书面载体，在东风乡政府明确不会另行作出认定书的情况下，一审法院依法应予撤销。关于东风乡政府提出的根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定，业主应当是经登记取得房屋所有权或者与建设单位签订商品房买卖合同、尚未办理所有权登记的主体，因卞绍成提供的购房合同并非与建设单位签订，故卞绍成不具有业主身份的主张，一审法院认为，上述司法解释制定的目的是为了解决建筑物区分所有权纠纷案件的审理，对于业主大会和业主委员会管理领域具有一定的参照适用价值，但不能作为该领域业主身份认定的唯一标准。同时，结合《北京市物业管理条例》的立法目的和具体章节条款的规定，该条例是为了解决物业管理、业主大会召开、业主委员会成立等事项制定的特别法规，该条例第二十五条的规定应当作为本市物业管理领域业主身份认定的直接依据。因此，一审法院对东风乡政府提出的上述主张不予支持。综上，东风乡政府作出的《责令公示通知书》事实认定不清、适用法律错误，依法应当予以撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（二）项之规定，判决撤销东风乡政府作出的《责令公示通知书》。东风乡政府不服一审判决，向本院提起上诉，具体事实和理由为：一、根据《物权法》第六条、第九条及《物业管理条例》第六条的规定，本案中被上诉人已将3XX房屋出售并完成不动产过户变更登记，且仅提供了其购买1XXX号房屋的房屋买卖合同和房屋交接确认书，并未办理网签备案手续，也未在2020年4月29日前办理不动产过户变更登记，因此不发生变更、转让的物权效力。二、被上诉人购买1XXX号房屋的行为不符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的条件，不应认定为《物权法》第六章所称的业主。三、一审法院适用《北京市物业管理条例》错误，《北京市物业管理条例》生效时间晚于被上诉人购买1XXX号房屋时间，并且《北京市物业管理条例》仅适用于基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，而不应该扩大至所有买卖行为。综上，请求二审法院依法撤销一审判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求，并判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。东润枫景业委会同意一审判决，请求予以维持。东风乡政府在举证期限内向一审法院提交了如下证据材料和法律依据：（一）证据材料：1.12345热线投诉记录，证明东风乡政府接到东润枫景小区居民关于卞绍成业主身份的举报；2.《指导意见》，证明东风乡政府要求东润枫景业委会及其监事会核实居民举报内容，并提交相关证明材料；3.《回函》及附件，证明东润枫景业委会将调查核实情况及相关材料回复东风乡政府；4.《查询信息结果告知单》及房地产权登记信息，证明卞绍成于2020年4月29日将3XX号房屋转让他人并办理了房屋所有权转移登记；5.《关于请金地物业协助调查东润枫景1XXX号房屋交物业费的函》及回复函，证明1XXX号房屋业主为姜某，物业管理费已缴至2019年12月31日；6.《谈话记录》，证明卞绍成自述3XX号房屋已于2020年4月28日过户给买受方，1XXX号房屋于2020年1月5日签订了购房合同，2020年3月22日签署房屋交割手续，截至5月14日未办理过户手续；7.《关于请金地物业协助社区调查东润枫景3号楼5单元1XXX业主登记的函》及回复函，证明1XXX号房屋业主为姜某；8.《责令公示通知书》及签收单，证明东风乡政府于2020年5月22日向东润枫景业委会发出《责令公示通知书》。（二）法律依据：1.《物权法》；2.《物业管理条例》；3.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》；4.《北京市物业管理条例》；5.建房[2009]274号《业主大会和业主委员会指导规则》。东风乡政府以上述依据说明其适用法律正确。东润枫景业委会在举证期限内向一审法院提交了以下证据：1.《北京市朝阳区南十里居28号东润枫景1XXX房屋买卖合同》；2.《东润枫景1XXX房屋交接确认书》；3.《北京市存量房屋买卖合同》；4.《指导意见》；5.《回函》；6.《责令公示通知书》；7.京（2020）朝不动产权第XXX号《不动产权证》和物业费缴纳票据；8.转账凭证；9.《权利转让书》；10.《业主委员会备案单》《东润枫景小区业主委员会公告》。东润枫景业委会以上述证据证明卞绍成系涉案小区业委会主任，其在该小区购买了房屋之后才出售了其名下房屋，东风乡政府作出的公示通知书缺乏根据，应当予以撤销。经庭审质证，一审法院对上述证据认证如下：1.对东润枫景业委会提交的证据：证据1、2、3、7、8、9能够相互印证，足以证明卞绍成在出售原有房屋之后，又在涉案小区购买房屋并取得部分产权的事实，一审法院予以采纳；证据4、5能够证明东润枫景业委会接受东风乡政府调查并作出回复的情况，一审法院予以采纳；证据6系本案被诉行政行为，一审法院予以采纳；证据10能够证明卞绍成系涉案小区业主委员会委员及东润枫景业委会主任的事实，一审法院予以采纳。2.东风乡政府提交的证据具备合法性、真实性、关联性，能够证明东风乡政府接到东润枫景业委会的举报后开展工作的情况，一审法院均予以采纳。一审法院已将当事人提交的上述证据材料随案移送本院。经审查，本院认为一审法院的认证意见正确，予以确认。经审查，本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，因被诉《责令公示通知书》中认定卞绍成的业主委员会资格已经自行终止，该认定对卞绍成的权益亦产生了实际影响，故被诉《责令公示通知书》依法具备可诉性。东风乡政府责令东润枫景业委会进行公示的行为系基于街道办事处对业主委员会的指导、监督的职权，东润枫景业委会和东风乡政府对此均予以认可，本院对此亦不持异议。本案中，东风乡政府认定卞绍成业委会委员资格自行终止的事实基础是其已经将3XX号房屋出售并办理了过户手续，且尚未取得1XXX号房屋的所有权，不再是涉案小区的业主。对此，《物业管理条例》第六条第一款规定，房屋的所有权人为业主。《北京市物业管理条例》第二十五条第一款规定，房屋的所有权人为业主；第三款第（一）项规定，本条例所称业主还包括尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人。根据上述规定，业主包括已经通过所有权登记取得房屋所有权的主体，还包括虽然尚未办理登记，但已经实施了房屋购买行为并实际占有建筑物专有部分的主体。本案现有证据能够证明卞绍成在出售3XX号房屋之前已经签订了1XXX号房屋的商品房购买合同并支付了部分购房款，实际占有了该房屋。同时，卞绍成补充提交的证据能够证明，其已经通过登记取得了1XXX号房屋的部分所有权。根据上述事实和法律规定，卞绍成虽然不再是3XX号房屋的所有权人，但基于购买和实际占有1XXX号房屋的行为，仍具有涉案小区的业主身份。因此，东风乡政府认定卞绍成的业主委员会委员资格自行终止缺乏相应的事实根据。关于东风乡政府提出的法律适用方面的异议，一审法院认为，从《北京市物业管理条例》的立法目的和具体章节条款来看，该条例是为了解决物业管理、业主大会召开、业主委员会成立等事项制定的特别法规，其中第二十五条的规定应当作为本市物业管理领域业主身份认定直接依据的意见，本院予以同意。综上，一审法院判决撤销东风乡政府作出的《责令公示通知书》并无不当，本院予以维持。东风乡政府的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费50元，由上诉人北京市朝阳区东风乡人民政府负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蔡英伟审 判 员 杨 旸审 判 员 冯秋丽二〇二〇年十二月八日法官助理 李露希法官助理 王小雪书 记 员 朱梦洁