辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7325号上诉人（原审被告）：大连金普新区友谊街道兴民村民委员会。住所地：金普新区友谊街道兴民村。法定代表人：毕庶斌，该村委会主任。委托诉讼代理人：刘畅，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张积才，辽宁法大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连百安物业管理有限公司。住所地：大连市中山区友好路**北塔楼号楼****。统一社会信用代码：91210202661149945C。法定代表人：常伟，该公司经理。委托诉讼代理人：杨旭，女，汉族，该公司员工。被上诉人（原审被告）：王善军，男，汉族，1970年4月17日生，住大连市金州区。上诉人大连金普新区友谊街道兴民村民委员会（以下简称兴民村委会）因与被上诉人大连百安物业管理有限公司（以下简称百安物业）、王善军物业服务合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院(2019)辽0213民初5010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴民村委会上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人百安物业对上诉人的诉讼请求。主要理由为，1.案涉借房协议明确约定，上诉人与开发商之间的借房期限自2011年8月15日至2013年8月14日止，上诉人即使对物业费承担担保责任，亦是应在上述期间内承担，而非被上诉人在本案主张的讼争期间。2.上诉人并未与被上诉人兴民村委会签订任何物业合同，上诉人与开发商之间的约定与被上诉人兴民村委会无关，被上诉人兴民村委会向上诉人主张权利，没有事实和法律依据。百安物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，虽然案涉借房协议是2011年签订的，约定的借房期限是三年，但该协议一直履行至今，所以该协议对上诉人仍具有法律效力。王善军未作答辩。百安物业向一审法院起诉请求：一、兴民村委会、王善军共同支付如下物业费：1.悦泰祥里5-1-8-4房屋的物业费（2013.08.19至2018.12.31）5045.31元、电梯费512元，滞纳金1667.19元，合计7224.50元；2.悦泰祥里10-1-6-3房屋的物业费（2013.08.19至2018.12.31）3495.83元、电梯费512元，滞纳金1202.35元，合计5210.18元；二、兴民村委会、王善军承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2009年10月21日，案外人大连兴悦房地产开发有限公司（甲方）与百安物业（乙方）签订《“悦泰?祥里”前期物业服务委托合同》，甲方将“悦泰?祥里”项目委托乙方实行物业服务，约定内容如下：第一章、总则，第二条、物业基本情况，物业类型：住宅；坐落位置：大连市金州区兴民村；占地面积：3.7万平方米；建筑面积：6.2万平方米。甲方于2010年9月30日前将上述物业交由乙方管理（后附明细）。第二章、委托管理事项。第四条、制定《物业使用守则》，与物业产权人、使用人办理物业交接验收和入住手续，收取有关费用，并负责审核购房人《大连市城市住房维修基金专用收据》。第五条、房屋共用部位的维修、养护和管理，包括：房屋承重结构部位（基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋面）、专用房间、门厅、楼梯间、走廊通道及外墙面。第六条、房屋共用设备的维修，养护、运行和管理。第七条共用设施的维修、养护和管理，包括：非市政路、化粪池及化粪池以内的排水管道、垃圾房、庭院灯、草坪灯、自行车棚、停车场。第八条、按《住宅质量保证书》中甲乙双方的约定提供维修服务。第九条、附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。第十条、公共绿地、花木，建筑小品的养护与管理。第十一条、公共环境卫生，包括：公共场所、场地、房屋共用部位、非市政道路、停车场的清扫清洁及垃圾的收集。第十二条、与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾清运等的管理。第十三条、物业档案管理。第十四条、提供位于“悦泰?祥里”项目236.8m2的物业管理办公用房由乙方无偿使用，不得分割、抵押、交换、买卖。第十五条、提供位于“悦泰?祥里”项目600m2的物业管理经管用房由乙方经营，经营收入扣除经营成本后结余部分，按规定专户存储，全部用于补充物业管理资金不足，不得抵押、交换，买卖。第十六条、组织开展社区文化娱乐活动。第十七条、组织开展社区便民有偿服务活动。第十八条、负责向物业产权人、使用人收取物业管理服务费、电梯运行费、车位管理费。第十九条、房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若委托乙方维修时，乙方可以接受委托并合理收费。第二十条、规劝制止物业产权人、使用人违反《业主临时管理规约》和物业服务有关规定的行为。规劝制止无效的，报送行政主管部门批准，可采取相应措施。第三章、委托管理期限。第二十二条、委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。第四章、双方权利和义务。第二十三条、甲方权利和义务。第二十四条、乙方权利和义务。（一）乙方的权利。1.根据甲方委托和有关法律法规制定前期物业管理实施办法、方案和规章制度并实施管理。2.依据本合同委托管理事项，向甲方及有关单位提出整改意见和建议。3.提出维修资金年度使用计划并对委托物业实施维修养护和管理。4.规劝、制止产权人或使用人违反《业主临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》的行为。5.有权使用物业管理办公用房和经营用房。6.依据《前期物业管理服务协议》的约定，向产权人或使用人收取物业管理费及其他费用。7.选聘专业公司承担专项业务，但不得将整体物业管理责任转让给第三人。8.当物业产权人、使用人装修房屋时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理。9.《前期物业管理服务协议》中约定的甲方转让给乙方的权利。（二）乙方的义务，1.履行本合同依法经营管理，自觉维护甲方及产权人或使用人的权益。2.主动接受甲方的监督。3.接受物业管理行政主管部门的监督指导。4.对保修期满后房屋共用部位、共用设施设备按有关规定实施维修、养护和管理。5.按照有关规定使用维修基金利息。6.每年向物业产权人、使用人公布一次物业管理服务费收支情况。每年1月份向物业产权人公布全年维修基金利息收支情况。7.本合同终止之日起7日内，向物业产权人委员会移交甲方所提供的全部物业管理档案资料，有关财务账册和物业办公用房、经营用房及本物业的公共财产等。8.《前期物业管理服务协议》中约定的甲方转让给乙方的义务。第五章、物业管理服务质量及标准。第二十五条、竣工综合验收前的管理服务标准由甲、乙双方按约定标准执行，竣工综合验收后的物业管理服务标准，依据《大连市城市住宅小区物业管理标准》（大房局发[1998]86号）和《普通住宅小区物业管理服务一级标准》《大连市城市综合大厦物业管理标准》（大房局发[1998]87号）制定，具体内容如下：（一）房屋及维修管理。（二）共用设备管理。（三）共用设施管理。1.小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。2.公共照明设备设施齐全，运行正常。3.道路畅通，路面平坦无损坏。4.污水排放畅通，沟道无积水。5.危险部位标志明显，有防范措施。（四）绿化及养护管理。1.公共绿地、庭院绿化布局合理、花草、树木、建筑小品配置得当。2.绿化有专人养护和管理，无损杯、践踏现象，无病虫害及枯死现象，对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、疏搂枯叶。（五）环境卫生管理。（六）社区秩序维护，1.小区内实行24小时保安值班巡逻制度。2.保安人员值勤有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项保安措施落实。（七）停车场及车辆停放管理。1.甲方委托乙方经营管理的停车场车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。2.进入小区的车辆实行登记管理，行驶有序。（八）消防管理。1.消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。2.配备专职或兼职消防管理人员。3.消防通道畅通无阻。第六章、物业管理服务费及相关费用。第二十六条、物业管理服务费。1.本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.00元，付费时间从房屋交付日起计；非住宅房屋建筑面积每月每平方米1.00元，付费时间从交付之日起计；空置房的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.00元，付费时间从房屋交付之日起计；电梯使用费按4元/人·月。2.合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、物业产权人、使用人收取。3.甲方、物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的3‰按日交纳滞纳金。4.物业产权人转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用。第二十九条、保修期内物业的维修养护执行建筑工程保修的有关规定，由甲方承担保修责任，甲方负责落实保修规定，承担维修费用。保修期满后发生的房屋公共部位、共用设备、共用设施的维修养护更新费用，执行维修基金制度。按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》（大政发[1998]51号）及其配套文件执行。第三十条、乙方可根据有关委托，按政府定价向物业产权使用人代收取相应费用等。第三十一条、物业产权人或使用人可委托乙方对房屋自用部位、自用设备实施维修养护及其他服务时，乙方可按约定标准向物业产权人或使用人收取服务费。第三十二条、电梯运行费、气源费、采暖费收费按现行规定执行。第三十三条、实行封闭物业管理住宅，小区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地停放车辆，由乙方对要求停放车辆的物业产权人、使用人实行委托服务，按现行规定标准收取停车场地有偿使用费。1.露天车位每日5元；2.地下车位管理费每月50元；3.地下停车费每日10-20元。有偿使用费收入扣除经营管理成本后结余部分的60％用于物业维修和绿地养护费用，40％用于弥补减免的物业管理服务费和便民服务费用。第七章、违约责任。合同落款处有甲、乙双方公司印章。2011年8月16日，案外人大连兴悦房地产开发有限公司与王善军签订案涉两套房屋的《大连市前期物业管理服务协议》，内容如下：本协议当事人：甲方：大连兴悦房地产开发有限公司，乙方：购房人或承租人，本物业名称：百安物业。第一条、双方的权利和义务，一、甲方的权利和义务。1.有权委托物业管理企业实施前期物业管理。2.有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议。3.监督所委托的物业管理企业的物业管理服务行为保证所委托的物业管理企业按本协议规定实施物业管理并对物业管理企业的行为承担责任。4.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方；5.按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》（大政发[1998]51号）及其配套文件规定缴纳维修基金。6.负责建立健全本物业的物业管理档案资料。7.在保修期内按规定承担保修责任，甲方可委托物业管理企业提供保修服务并承担相应费用。8.依据本协议向乙方收取物业管理费用。9.与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》。10.制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为。二、乙方的权利和义务。1.参加、出席物业产权人大会或被推选参加、出席物业产权人代表大会，享有相应的权力；2.监督甲方及其委托的物业管理企业的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方或其委托的物业管理企业提出意见和建议；3.遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》；4.依据本协议交纳物业管理服务费用及其他费用；5.按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》（大政发[1998]51号）及其配套文件规定缴纳维修基金。6.装饰装修房屋时，遵守有关规定并与甲方委托的物业管理企业签订《房屋装饰装修管理协议》；7.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因撤迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方或其委托的物业管理企业，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应给予赔偿；8.转让房屋时，应事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；9.对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任；10.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；11.接受甲方所委托的物业管理企业的管理和服务。五、环境卫生管理。六、社区秩序维护。1.小区内实行24小时保安值班巡逻制度。2.保安人员值勤有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项保安措施落实。七、停车场及车辆停放管理。1.甲方委托物业经营管理的停车场车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。第四条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳。一、住宅按建筑面积每月每平方米1元；二、非住宅按建筑面积每月每平方米1元；四、乙方交纳费用时间：每季度（每半年）首月的5日前。第九条、违约责任。一、甲方委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方督促物业管理企业限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给子赔偿并承担相应的法律责任。二、乙方违反本协议，使甲方或其委托的物业管理企业未达到约定的物业管理服务质量目标的，甲方或其委托的物业管理企业有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方应给予赔偿并承担相应的法律责任。三、甲方及其委托的物业管理企业违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用、退还利息，并向乙方支付违约金。四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3％按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。同日，王善军签订了《业主临时规约》。王善军已交纳了案涉两套房屋第一年度的物业费，2013年8月19日至2018年12月31日应交物业费8541.14元、电梯费1024元，共计9565.14元。另查，案外人大连兴悦房地产开发有限公司与兴民村委会2011年签订《借房协议》，约定内容如下：“甲方：大连兴悦房地产开发有限公司，乙方：兴民村委会。甲方应乙方要求，为解决兴民村村民临时住房事宜，甲乙双方达成以下协议，共同遵守。一、甲方同意将悦泰祥里小区共692套房屋（见附件）暂借给乙方使用，由乙方将房屋分配给悦泰祥里被拆迁的兴民村村民。二、借用期限：自2011年8月15日至2013年8月14日止。三、以上住房借用前应由兴民村委会或其指定使用人按物业公司的要求缴纳水、电、物业、门禁、煤气、采暖等费用。四、使用人在借用期间应遵守小区管理规定、自觉维护小区的设施、设备及环境卫生等。五、乙方自借用期满之日起十日内，负责清退借用的所有住宅住户，退房时应保持房屋原有的设施、设备完好，并结清水电等费用后交付给甲方，如需延期双方另行签订补充协议。六、乙方借用期间，使用人如装修房屋，则退房时在不影响房屋主体结构的情况下，可以将无附着的装修拆走，如拆除会影响房屋主体结构，乙方及其指定的使用人不得拆除。无论何种原因，甲方对于乙方及其使用人对房屋的装修不予任何补偿。七、违约责任。1.借用期满，乙方未按合同约定，将房屋腾空退还给甲方，甲方有权自行收回房屋，并要求乙方赔偿甲方损失。2.借用期间，乙方保证按时交纳水、电、煤气、物业等相关费用，如乙方及使用人未及时交纳，给甲方造成损失，乙方按实赔偿。3.乙方在借用期间，不能对房屋进行改造，不能改变房屋的构造，借用期满，甲乙双方对房屋进行交接，如乙方或使用人改变房屋的构造，乙方需恢复原状，并赔偿甲方损失。八、本协议履行期间，双方如有纠纷应协商解决，协商不成至合同履行地人民法院提诉讼。九、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，自双方签字盖章之日起生效。”落款处有经办人签字并加盖甲、乙双方公章。再查，兴民村委会在百安物业第一次起诉时，曾于2018年12月13日向一审法院作出情况说明，内容如下：金州区人民法院：关于友谊街道兴民村悦泰祥里小区回迁住户缴纳物业管理费问题，做如下情况说明：1.为解决兴民村回迁户入住问题，兴民村委会与大连兴悦房地产开发有限公司签订借房协议，大连兴悦房地产开发有限公司同意借692套住宅，解决兴民村村民回迁居住。从2011年4月11日村民居住至今，大连兴悦房地产开发有限公司对692套住宅只是履行借房协议，并没有为回迁户办理房屋产权，回迁户居住的房屋产权归大连兴悦房地产开发有限公司所有。所以，回迁入住祥里小区的住户与小区物业不属于业主关系。2.2011年4月11日，兴民村委会向大连兴悦房地产开发有限公司借32套住宅（此32套住宅包含在692套住宅之内）安置回迁入住，并且大连兴悦房地产有限公司为提供的房屋为清水房做了情况说明：大连兴悦房地产开发有限公司与兴民村委会协商“按200元／平方米的标准给予村民装修补助。但余下660套清水房住宅并没有发放装修补助。3.2016年6月17日，大连兴悦房地产开发有限公司，向友谊街道递交了关于对悦泰祥里《业主大会筹备组成员名单的公告》的质疑函中明确了692套房屋系大连兴悦房地产开发有限公司借给兴民村使用，入住的住户不是本小区业主。4.回迁户最初入住祥里小区的时候，物业为百安物业，但现祥里小区百安物业已转让，新、老物业交替从未告知住户。特此说明。附：借房协议、情况说明、32户领取200元/平方米的标准给予村民装修补助明细。”落款日期2018年12月13日，并盖有兴民村委会印章。王善军使用的两套房屋均包含在兴民村委会借用大连兴悦房地产开发有限公司的692套房屋中。借房期限届满，大连兴悦房地产开发有限公司未与兴民村委会签订延期借房协议，王善军使用案涉两套房屋至今。一审法院认为，案外人大连兴悦房地产有限公司与百安物业签订的《“悦泰?祥里”前期物业服务委托合同》及大连兴悦房地产有限公司与王善军签订的《前期物业管理服务协议》均是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定协议合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自义务。案外人大连兴悦房地产有限公司委托百安物业进行物业管理服务，收取物业管理费，百安物业履行了物业管理义务，王善军应按照合同约定履行给付物业费、电梯费的义务，王善军未按时支付物业费、电梯费已构成违约，应承担违约责任，因此，对百安物业要求王善军给付两套房屋2013年8月19日至2018年12月31日物业费8,541.14元、电梯费1024元，共计9565.14元的诉讼请求，予以支持。案外人大连兴悦房地产开发有限公司(甲方)与兴民村委会（乙方）在《借房协议》中约定：“借用期间，乙方保证按时交纳水、电、煤气、物业等相关费用，如乙方及使用人未及时交纳，给甲方造成损失，乙方按实赔偿。”此条约定可以认定兴民村委会对房屋使用人未及时交纳物业费用承担担保义务，房屋使用人未给付物业费、电梯费，兴民村委会应承担连带责任。百安物业主张兴民村委会对上述债务承担共同给付义务，与法有据，亦予以支持。虽然百安物业履行了物业管理服务义务，但存在一定瑕疵，百安物业要求兴民村委会、王善军交纳欠缴物业管理费及电梯费滞纳金合计2869.54元的诉讼请求，不予支持。王善军辩称其不是业主，主体不适格，应由兴民村委会承担物业费给付义务，且物业管理不规范，不应给付物业费。一审法院认为，王善军不是业主，但作为房屋使用人有义务交纳物业费、电梯费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为并无合法依据。物业服务合同纠纷的特殊性在于共有，即百安物业所提供的物业服务包括对小区全体业主共有部分的管理与服务，王善军已享受到百安物业所提供的物业服务，此物业服务是其他已交费业主所缴纳的物业费所维系的，王善军不选择符合法律规定的方式维护其合法权益，而拒不交物业费的行为，间接损害了小区其他业主的权益，此行为不应得到法律价值评判上的鼓励，王善军的抗辩意见，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、王善军、大连金普新区友谊街道兴民村民委员会于本判决生效后十日内共同给付大连百安物业管理有限公司案涉两套房屋的物业费8541.14元、电梯费1024元（2013年8月19日至2018年12月31日悦泰祥里5-1-8-4房屋物业费5045.31元、电梯费512元；2013年8月19日至2018年12月31日悦泰祥里10-1-6-3房屋的物业费3495.83元、电梯费512元），合计9,565.14元。二、驳回百安物业其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，保全费144元,由王善军、兴民村委会共同负担。本案二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为，上诉人是否应与被上诉人王善军共同承担本案讼争物业费用。本院认为，被上诉人百安物业要求上诉人支付讼争物业费，没有事实和法律依据。理由如下：1.被上诉人百安物业向上诉人主张权利所依据的主要证据为，上诉人与案涉房屋建设单位兴悦房地产开发有限公司签订的《借房协议》，但被上诉人百安物业并非该《借房协议》的签订主体，该协议双方当事人所约定的权利义务对被上诉人百安物业均没有约束力。2.虽然被上诉人百安物业与建设单位兴悦房地产开发有限公司签订了前期物业服务委托合同，但《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。而上诉人既非案涉房屋的所有权人，亦非实际使用人，故，上诉人并不受被上诉人百安物业与兴悦房地产开发有限公司签订的前期物业服务委托合同的约束。至于被上诉人王善军的给付责任，一审判决依据被上诉人王善军与建设单位兴悦房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务协议的约定，以及被上诉人百安物业与兴悦房地产开发有限公司签订的前期物业服务委托合同的约定，认定被上诉人王善军应承担讼争物业费和电梯费的给付，符合合同及法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人兴民村委会的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销大连市金州区人民法院(2019)辽0213民初5010号民事判决第二项；二、变更大连市金州区人民法院(2019)辽0213民初5010号民事判决第一项为，王善军于本判决发生法律效力后十日内给付大连百安物业管理有限公司两套房屋的物业费8,541.14元、电梯费1024元，合计9565.14元。三、驳回大连百安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费60元，保全费144元，均由王善军负担；二审案件受理费120元，由大连百安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年十二月八日书记员 张 丹