黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终994号上诉人（一审被告）：金杰，女，1960年7月29日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省密山市。委托诉讼代理人：唐守玉，黑龙江辰衡律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：乔永奇，男，1964年6月24出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省密山市。一审被告：北大荒粮食集团（双鸭山）粮食贸易有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市宝山区农场场部腾飞街**2委****。法定代表人：宋文军，董事长。原告乔永奇与被告金杰、北大荒粮食集团（双鸭山）粮食贸易有限公司（以下简称北大荒粮贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，前由密山市人民法院于2019年2月25日作出（2018）黑0382民初1471号民事判决，宣判后被告金杰、北大荒粮贸公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院审理后作出（2019）黑03民终592号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。密山市人民法院审理后作出（2019）黑0382民初3451号民事判决。宣判后，被告金杰不服向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月7日开庭进行了审理。上诉人金杰的委托诉讼代理人唐守玉，被上诉人乔永奇到庭参加诉讼。一审被告北大荒粮贸公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。金杰上诉请求：1、依法撤销密山市人民法院（2019）黑0382民初3451号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、一审法院认定上诉人利用被上诉人乔永奇装饰装修财产抵债给北大荒粮贸公司，系上诉人不当获利，应将不当获利返还给乔永奇的事实认定错误。1、根据密山市人民法院（2017）黑0382民初793号生效判决可以认定，上诉人与被上诉人合同解除的原因在于被上诉人违约，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用》第11条第1款第2项：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，本案被上诉人违约在先，因被上诉人的违约导致合同解除，被上诉人无权就剩余租赁期内装饰装修残值损失向上诉人主张权利。2、根据合同约定，双方间的房屋买卖变更为租赁关系后，在合同解除时被上诉人就将房屋恢复原貌，被上诉人未将房屋恢复原貌是其未履行合同义务的表现，也是对其财产处置行为的放弃。3、被上诉人的装修并不在上诉人抵给北大荒粮贸公司资产范围内，一审法院判决认定被上诉人的装修财产包含在抵给北大荒粮贸公司的资产内的事实认定不清，证据不足。4、上诉人从未以任何形式表示过要利用被上诉人的装饰装修物，一审法院认定上诉人在利用装饰装修财产价值范围内返还没有依据。二、一审法院认定上诉人利用被上诉人装饰装修物证据不足。在一审、二审及发回重审案件审理过程中，被上诉人并没有提供任何证据证明上诉人抵顶的财产中涉及被上诉人投资兴建的财产，根据举证责任分配原则，被上诉人应当承担举证不能的后果。一审中，上诉人提交的资产评估报告书可以清楚的看出被上诉人的财产并不包含在资产评估报告中。司法鉴定书中关于新建房屋及对邻居房屋的装修部分也认定为应当由上诉人进行返还没有任何依据，且被上诉人在一审中也自认原判决中北大荒粮贸公司承担的装饰装修损失并不在上诉人资产报告书中。另外，司法鉴定意见书不客观，鉴定书中认定的价格与被上诉人最初购买价格相差距大，没有考虑被上诉人对物品使用折旧问题，故一审法院认定被上诉人装饰装修财产价值证据不足。三、一审法院适用法律错误。双方签订的合同虽经法院依法解除，但在合同解除后，被上诉人仍使用房屋至今，而对于被上诉人房屋装修价值早在被上诉人未能支付租金、被上诉人违约时即已折旧完毕，其未按合同约定拆除装饰装修物是对其财产处置权的放弃。密山市人民法院依据《民法总则》第122条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第1款第2项规定，认定上诉人取得系不当得利且同意利用属适用法律错误。请求二审法院依法审理并支持上诉人的上诉请求。乔永奇辩称，一、一审法院认定上诉人利用被上诉人装饰装修财产抵债给北大荒粮贸公司系不当得利，应在其利用装饰送修财产价值范围内，将不当得利返还给被上诉人的事实认定清楚，证据确实充分。一审法院的判决已明确认定，在双方的房屋转让合同依法解除前，被上诉人装饰过的房屋已被上诉人用以抵偿自已欠付北大荒粮贸公司的债务而被强制执行，且折抵的价款包含案涉争议的装饰装修费用。金杰因此受益，且该受益没有合同约定或法律根据，构成不当得利，故其就在受有被上诉人利益范围内向被上诉人返还财产。二、一审法院认定上诉人利用被上诉人装饰装修物适用法律正确，上诉人应当返还被上诉人不当得利所获得的利益。依据《中华人民共和国民法总则》第122条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，根据《司法鉴定意见书》的鉴定意见，金杰抵顶给北大荒粮贸公司案涉房屋中含有被上诉人装修及承建的房屋在内的工程造价697893.89元，上诉人应向被上诉人返还。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。乔永奇在重审中向一审法院撤回对北大荒粮贸公司的起诉，变更诉讼请求：1、要求判令被告金杰赔偿原告装修损失697893.89元。2、要求判令被告金杰承担本案诉讼费和鉴定费20000元。一审法院认定事实：2014年3月1日，原告金杰与被告乔永奇签订了《房屋转让合同》。合同约定乔永奇购买金杰位于密山市和平乡幸福村馨香米业有限公司房屋及生产设备，价款为360万元，分六期支付，即2014年3月1日前支付10万元，2015年3月1日前支付110万元，余款自2016年起每年3月1日前支付60万元，2019年3月1日前付清。如乔永奇不能按期付款，每年需向金杰支付15万元房屋租金。合同同时约定，如一方违约，应当向守约方支付20万元违约金。合同签订当日，乔永奇向金杰交付了转让费10万元，金杰向乔永奇交付了房屋及设备。2016年5月25日，黑龙江省农垦中级法院在申请执行人北大荒粮食集团（双鸭山）粮食贸易有限公司与被执行人密山市馨香米业有限公司一案的执行过程中，将密山市馨香米业有限公司的所有财产（包括本案诉争房屋及设备）评估作价774.99万元，给付了北大荒粮食集团（双鸭山）粮食贸易有限公司，抵偿债务。2017年5月15日，乔永奇向黑龙江省农垦中级法院提出案外人执行异议。2017年6月5日，该法院驳回了乔永奇的异议申请。本院于2017年12月22日作出（2017）黑0382民与民事判决书，判决解除双方之间签订的房屋转让合同，乔永奇给付金杰房屋使用费330821.92元及违约金100000元。在双方签订的房屋转让合同履行期间，乔永奇对合同约定的房屋进行了装修并新建一处房屋。在一审审理中乔永奇申请对该装修工程及新建房屋造价进行鉴定。经本院委托鸡西市恒通工程管理服务有限公司于2019年1月10日作出《司法鉴定意见书》。认定：被告金杰抵顶给北大荒粮贸公司的案涉房屋中含有乔永奇装修及承建的房屋在内的工程造价为697893.89元。原告乔永奇在诉讼过程中向本院申请撤回对北大荒粮贸公司的起诉。一审法院认为，本案系不当得利纠纷，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，原告与被告签订的房屋转让合同已于2017年12月22日经法院依法判决而解除。在双方的房屋转让合同依法解除前，原告装修过的房屋已被金杰用于抵偿自己欠付北大荒粮贸公司的债务而被强制执行给北大荒粮贸公司，且抵顶的价款包含案涉争议的装饰装修费用。被告金杰在与原告房屋买卖合同纠纷诉讼之前，原告的装修部分财产已被被告金杰用于抵偿了自己的债务，被告金杰因此而受益，且该受益没有合同约定或法律根据，构成不当得利，故其应当在受有原告利益范围内向原告返还财产，故原告要求被告返还案涉房屋装修损失的诉讼请求，本院予以支持。因双方的房屋转让合同已于2017年12月22日被法院依法判令解除，并判令原告乔永奇承担了相应的违约责任，但未对被告占有原告的财产权益作出处理，且该部分装饰装修已被金杰以抵顶北大荒粮贸公司债务的方式所利用，故金杰认为“原告因违约造成自身损失，无权要求被告给予返还及被告对该装饰装修物不同意利用”的抗辩理由，本院不予采纳。因双方在合同被依法判令解除前，被告已将原告装饰装修部分随同案涉房屋给付北大荒粮贸公司，用于抵偿被告所欠该公司的债务，导致原告在合同被解除前已经丧失了处置上述装饰装修财产的权利，故被告金杰认为“双方在房屋转让合同中约定了解除合同时原告应当将房屋恢复原状”的抗辩理由，本院不予采纳。因案涉装饰装修财产已随同案涉房屋被被告金杰于2016年5月25日以抵顶债务的方式给付北大荒粮贸公司，原告于2016年5月25日后占有并使用该房屋是与北大荒粮贸公司的关系，与被告无关，且被告并无证据证明原告的装修价值折旧完毕，故被告金杰认为“原告乔永奇至今一直占有并使用案涉房屋，且已经超过了2014年3月1日双方签订的《房屋转让合同》约定期限，其房屋的装修价值也早已折旧完毕”的抗辩理由，本院不予采纳。因被告金杰已将原告装饰装修部分随同案涉房屋给付北大荒粮贸公司，该装饰装修财产价值已在本案原一审中经鉴定机构作出评估，价值明确，且已被被告以抵债方式所利用，被告利用原告的该装饰装修财产没有事实和法律依据，应当予以返还原告，故被告金杰认为“案涉房屋抵顶给北大荒粮贸公司时，装修物并未评估作价，且被告不是装修物的实际受益及使用人，原告向被告主张赔偿装修损失没有事实及法律依据”的抗辩理由，本院不予采纳。诉讼期间，原告乔永奇申请撤回对北大荒粮贸公司的诉讼，系对其民事诉讼权利的自由处分，不违反法律法规的规定，本院予以准许。综上所述，被告金杰利用原告乔永奇装饰装修财产以抵债方式给付北大荒粮贸公司，被告金杰系不当获利，被告应当在其利用原告装饰装修财产价值范围内，将不当获利返还给原告乔永奇。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院》第十一条第一款第（二）项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告金杰于本判决生效后五日内返还原告乔永奇房屋装修款人民币697893.89元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的本案事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人金杰与被上诉人乔永奇签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，合法有效。合同履行中，乔永奇对交付的房屋进行了装饰装修及承建了56平方米的房屋。按合同约定，乔永奇未能如约履行给付购房款义务的情况下，双方间的房屋买卖关系自动转化为房屋租赁关系。2016年5月25日，案涉房屋及设备因金杰经营的密山市馨香米业有限公司拖欠北大荒粮贸公司债务，被黑龙江省农垦中级法院强制执行，评估作价抵偿给北大荒粮贸公司。至此，双方当事人间的租赁关系终止。已生效的密山市人民法院（2017）黑0382民初793号民事判决，解除了双方签订的房屋转让合同，并由乔永奇给付金杰房屋租赁费及违约金。被上诉人乔永奇未能按时给付租金的违约责任，已由一审法院判决承担了违约金，双方合同的解除是由于案涉房屋被黑龙江省农垦中级法院强制执行抵偿给北大荒粮贸公司，导致乔永奇丧失了对案涉房屋的占有使用，并非是因乔永奇的违约所造成。不符合上诉人提出的，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用》第11条第1款第2项：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，双方在房屋转让合同中对装饰装修及承建房屋的归属亦未约定，黑龙江省农垦中级法院将包括案涉装饰装修及承建房屋在内的财产强制执行抵偿给北大荒粮贸公司，使上诉人金杰受到了利益，因此，上诉人金杰构成不当得利，其应在受有被上诉人利益范围内向被上诉人返还财产。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院》第十一条第一款第（二）项的规定，判决由金杰返还乔永奇房屋装修款并无不当。综上所述，金杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10778.94元，由上诉人金杰负担。本判决为终审判决。审判长  季学平审判员  刘伟国审判员  张彩娇二〇二〇年十二月十四日书记员  汪琳琳