辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8019号上诉人（原审被告）：付凤，女，1970年4月30日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李桂忠，上诉人丈夫。被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园**。统一社会信用代码91210231723451243K。法定代表人：王娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洪双，该公司员工。上诉人付凤因与被上诉人亿达物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。付凤上诉请求：撤销一审判决中第一项，改判上诉人不缴纳2017年1月1日至9月30日期间物业费529.16元。事实和理由：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”在一审诉讼过程中，上诉人亦曾向一审法院阐述过相关事实理由，但一审法院以“被告未提供(之前)业委会解聘原告物业服务的相关证据，应承担相应的不利后果”为由，判令上诉人按照《合同》支付相关费用，对此，上诉人不能接受。被上诉人与小区第五届业委会所签订的《合同》中对2017年1月1日至9月30日期间的物业服务进行追认，违反相关合同法规定。亿达物业服务集团有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。亿达物业服务集团有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付拖欠物业费4731元，电梯费314元。2.判令被告按逾期每日0.5%支付部分滞纳金1000元。一审法院认定事实：被告系学清园小区22-1-4-2房屋业主，房产面积106.9平方米。2017年10月1日，学清园业主委员会与原告分公司签订了《学清园物业服务合同》，合同约定由原告为学清园小区提供物业服务，服务期限为1.5年，自2017年1月1日至2018年6月30日止，合同到期前两个月双方商谈续签事宜。合同第四条约定，业主按房屋建筑面积向原告支付物业服务费用，收费标准：2017年1月1日至9月30日期间为0.55元/月/平，2017年10月1日起至2018年6月30日为1.2元/月/平。合同第七条约定，逾期缴费的，每逾期一日应按欠费总额的3‰向原告支付违约金。合同还约定了其他事项。后双方又续签了《学清园物业服务合同》，由原告分公司继续为案涉小区提供物业服务，期限为3.5年，自2018年6月30日起至2021年12月31日止，合同第四条约定，物业按房屋建筑面积向业主收取物业服务费用，收费标准为1.2元/月/平。合同第六条约定，物业服务费，半年支付业主或物业使用人应于自然年度1月10日前支付上半年物业费，于7月10日前支付下半年物业费，逾期交费的，每逾期一日应按每半年欠付总额的万分之三向物业支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约履行了物业服务。经查，被告未向原告交纳自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，共计3992.72元（106.9平方米×0.55元/月/平方米×9月+106.9平方米×1.2元/月/平方米×27月）。另查，2017年8月1日，学清园小区第五届业委会成立，任期五年。该事项于2017年8月16日在大连市沙河口区黑石礁街道办事处备案。一审法院认为，原告分公司与案涉小区业委会签订的物业服务合同对原告、被告均具有法律约束力，双方应遵照履行。原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告亦应按照合同约定按时交纳物业服务费。故原告要求被告支付自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3992.72元的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。原告主张超出的部分，不予支持。关于被告辩称因原告未履行调解流程而不能起诉的意见，调解应根据双方自愿原则，任意一方不同意方案均无法达成调解意见。本案中，双方在合同中约定起诉前进行调解程序，但被告在庭审中已自认物业管理人员已经多次联系其交费，说明原告的调解意见即要求被告如数交费，而被告未能交费，故双方调解不成，同时诉讼过程中，双方也多次沟通未果，故原、被告已经履行了调解的程序，被告认为原告未进行调解流程系其对合同约定的调解行为理解有误。另外，经查，原告的起诉也符合法律规定，故对被告该意见，不予支持。关于原告是否具有收取2017年1月1日至9月30日物业费资质一节。被告认为案涉小区第四届业委会在上述期间已经解聘了原告物业公司，而该期间第五届业委会尚未成立且未与原告签订物业服务合同，故原告并无为案涉小区服务的义务也无收取物业费的权利。被告未提供业委会解聘原告物业服务的相关证据，应承担相应的不利后果。而原告在上述期间已继续为案涉小区提供了物业服务，且第五届业委会在成立后又与原告签订了物业服务合同，并也在合同中对原告该物业服务期间进行了追认，该约定不违反法律规定，故原告具备收取上述期间物业费的权利。故对被告辩称原告不具有收取上述期间物业费的资质的意见，不予支持。关于违约金的问题，被告拖欠物业服务费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，为进一步督促原告完善其物业服务，不宜支持原告的违约金请求。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告付凤于判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3992.72元；二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告付凤负担（此款原告已预交，被告于判决生效之日起十日内给付）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，被上诉人对一审认定的事实无异议，上诉人对一审认定的欠费期间有异议，主张2017年1月1日至9月30日期间的物业费不应当缴纳，但未提供证据予以证明，本院对上诉人的该项异议不予采信。综上，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为2017年1月1日至9月30日期间的物业费上诉人是否应当缴纳。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，大连市学清园第五届业主委员会与被上诉人签订的《学清园物业服务合同》未违反法律法规和效力性强制规定，应为有效，上诉人作为案涉小区业主，应当受该合同约束，该合同第四章第四条明确约定：“住宅：2017年1月1日-合同签订之日为0.55元/月/平，合同签订之日起至2018年6月30日为1.2元/月/平”，上诉人作为业主应当按照此收费标准缴纳物业费。其次，上诉人主张依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定拒交物业费，并提出“20060501号业委会决议解聘亿达物业且解聘后亿达物业没有走”，但未能提供证据证明业主委员会已另聘其他物业服务企业并要求亿达物业办理交接而亿达物业拒不退出、不办理交接，相反，根据一审已查明的事实，业委会不但没有另聘物业服务企业，反而与被上诉人签约在案涉小区继续提供物业服务，且对签约前的2017年1月1日至9月30日期间的物业服务进行了追认，上诉人也自认“亿达物业没有走”，因此，上诉人不具备适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的要件，上诉人接受了被上诉人在该期间段内的物业服务，应当支付该时间段内的物业费，一审认定的欠费时间、数额正确。综上，付凤的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人付凤已预交），由上诉人付凤负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 迪审判员  王 歆二〇二〇年十二月八日书记员  孙雨宁