辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14916号上诉人（原审原告）：陈福亮，男，1988年7月1日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：宋威，辽宁欣合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁大略房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沧海路**。法定代表人：李光波，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晓红，女，1981年5月1日出生，汉族，系该公司法务，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审第三人）：于江，男，1988年3月4日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：常远，辽宁英泰律师事务所律师。上诉人陈福亮因与被上诉人辽宁大略房地产开发有限公司（以下简称“大略房产公司”）、于江商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2020）辽0191民初1488号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈福亮上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.请求二审法院依法判决被上诉人大略房产公司返还购房款380,477元及按银行同期贷款利率4.35%计算自2019年10月19日至2020年9月30日止期间243天的利息12,379元，并支付上诉人逾期办证违约金72,244.56元（已扣除折抵物业费3,341元）或将本案发回重审；三、请求二审法院依法认定上诉人与被上诉人于江于2019年8月15日签订的《房屋买卖协议》无效；四、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院没有认定被上诉人房产公司逾期办证违约金抵缴物业费仅为3,341元的事实，一审法院认定事实不清；二、一审法院认定上诉人与被上诉人房产公司签订《和解协议书》不违反法律强制性规定应为有效的事实，认定事实错误、适用法律错误。法院应当认定该协议第一项约定为无效条款，逾期办证违约金违反法律强制性规定，适用法律错误；三、一审法院认定上诉人没有解除与被上诉人房产公司签订《商品房买卖合同》，认定事实错误；四、本案案涉房屋，被上诉人房产公司并未出卖给被上诉人于江，而系出卖给案外人，并为案外人办理了房产预告登记。一审法院严重认定事实错误；五、上诉人与被上诉人于江于2019年8月15日签订的《房屋买卖协议》因上诉人不是案涉房屋的所有权人，无权出卖该房屋，且该房屋已经预告登记在案外人名下已不能履行，应认定为无效协议；六、被上诉人房产公司与上诉人《解除商品房买卖合同协议》后，应当依法承担解除合同后返还购房款及利息，并承担逾期办证违约责任的法律责任。综上，一审法院对涉案房屋出卖事实认定事实不清及错误，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。大略房产公司辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求中所主张内容没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决；二、上诉人一审中已自认其与被上诉人于江签订《房屋买卖协议》约定房屋价款，且双方根据协议约定已履行完毕，此协议与本案被上诉人辽宁大略房地产开发有限公司无关，上诉人已经处分该处房产，其无资格、无权请求被上诉人辽宁大略房地产开发有限公司退还购房款及相关利息；三、上诉人与被上诉人辽宁大略房地产开发有限公司于2019年8月11日，签订《和解协议》约定被上诉人应向原告支付的逾期办证违约金，全部以被上诉人代上诉人告向协议丙方沈阳希尔斯物业管理有限公司所缴纳的物业费方式予以支付。且根据本协议第四条约定，本协议签订之日产生的逾期办理房屋产权登记的违约金已通过被告代原告向协议丙方沈阳希尔斯物业管理有限公司支付物业费的形式履行完毕，上诉人不得以任何方式再向被告主张违约金，另上诉人向被上诉人签署《承诺书》保证不再就上述违约金向被告提出任何权利主张或要求，此承诺为不可撤销承诺；四、上诉人、被上诉人签订《和解协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效，且被告已经按此协议的约定全面履行完自己的义务，已代上诉人缴纳物业费，上诉人不得违背诚实信用原则，再次向被告主张向其支付逾期办理房产证的违约金，此诉请于法无据。综上，上诉人的各项上诉请求是均无事实依据和法律依据的，请求人民法院维护被上诉人的合法权益，依法驳回上诉人的上诉请求，并且被上诉人保留追究上诉人恶意诉讼刑事责任。于江辩称，一、上诉人的上诉请求超过一审法院审理范围，不应予以审理；二、上诉人与住房公积金贷款中心借款合同纠纷一案，上诉人被判决偿还贷款，因不愿房屋被降价拍卖，遂于2019年8月15日与于江签订房屋买卖协议将房屋出卖给于江，协议约定房屋总价款为36万元，在实际履行房屋买卖协议过程中，于江一次性支付27万元购房款给上诉人供其偿还住房公积金欠款，从而解除了房屋抵押预告登记。在上诉人出现资金短缺的情况下，应上诉人要求于江及时支付一万元购房款给上诉人租房使用，在上诉人备案合同撤销手续办理完毕后，于江立即支付了剩余的尾款。双方之间签订的买卖合同是双方真实意思表示，且已经履行完毕，应认定为合法有效；三、另外，在（2019）辽0191民初7116号案件中，上诉人曾提起诉讼，主张按照该买卖协议的约定，要求于江人支付迟延付款违约金，庭审前在法官的解释说明下，上诉人撤回起诉，说明双方签订的房屋买卖协议是上诉人的真实意思表示，该协议合法有效。陈福亮向一审法院起诉请求：一、请求判令被告退还购房款差价20,477元及以20,477元为本金按银行贷款利率计算的利息242.36元（暂按年利率6%计算自2019年10月19日起至2019年12月31日止计72天）；二、请求判令被告支付原告按被告逾期办理房产证的实际天数，以原告所交购房款380,477元为本金，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算的逾期办证违约金72,244.56元（自2017年3月17日起至合同解除之日2019年10月18日止期间共计逾期946天，逾期办证违约金75,585.56元扣除抵物业费3,341元）；以上两项共计人民币92,963.92元；三、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月30日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：E1424141955），约定原告购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区的房屋，原告以公积金贷款的方式向被告给付购房款380,477元，被告于2016年3月21日向原告交付了房屋。2019年8月15日，原告与第三人签订一份《房屋买卖协议》，约定原告将上述房屋以36万元的价格出售给第三人。因原告未取得上述房屋的不动产权证书，为了将房屋过户给第三人，原告故与被告于2019年10月18日签订《解除商品房买卖合同协议》并向房产局申请撤销商品房买卖合同登记备案及注销商品房预告登记。第三人于2019年10月21日向原告支付完毕全部购房款36万元并已实际占有房屋。另查明，原、被告曾因原告未在商品房买卖合同约定期限内取得不动产权证书发生争议，后原、被告于2019年8月11日达成和解协议，协议约定被告依据合同应向原告支付的逾期办证违约金全部以被告代原告给付原告应向物业公司缴纳的物业费方式予以支付，原告不得以任何方式再向被告主张违约金。协议签订后，被告已代原告缴纳物业费3,341元。一审法院认为，原、被告签有《和解协议》，该协议系原、被告真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应予履行。原、被告系自愿达成和解协议且已履行完毕，其协议载明被告依约代原告缴纳了物业费，原告则不得再向被告主张违约金。被告在履行合同过程中并未违约，故对于原告在诉讼请求中再次主张的逾期办证违约金，本院不予支持。关于原告在诉讼请求中提出要求被告返还房款差价及利息的主张，原告虽与被告签有《解除商品房买卖合同协议》，但被告仅是为了在原告未取得不动产权证书的情况下协助原告将房屋出卖给第三人，并无解除《商品房买卖合同》的意思表示，且在签署该解除协议之后原告也未将房屋返还被告而是直接交付给第三人，且原告及第三人已履行完毕房屋买卖协议，被告在履行合同过程中并未违约，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈福亮的诉讼请求。案件受理费2,124元，因适用简易程序，减半收取1,062元，由原告陈福亮负担。二审中，大略房产公司向法庭提供沈阳经济技术开发区（2018）辽0191民初2675号民事判决书和（2018）辽0191民初1797号民事判决书共两份，证明其与陈福亮签订的商品房买卖协议中约定的违约金比例合法有效。陈福亮对该证据的质证意见：真实性无异议，关联性有异议，1.被上诉人提供的两份判决书系一审判决，并不能证明两份一审判决书已经生效；2.该案涉及的违约金的焦点问题因为判决没有生效所以本案没有审判参考。于江对该证据的质证意见：与我方无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。关于案涉《和解协议》的效力及陈福亮要求大略房产公司继续承担逾期办证违约金的诉请能否得到支持问题。庭审中，虽陈福亮主张，案涉《和解协议》第一项约定为无效条款，且该协议没有约定逾期办证违约金总金额的事实，但本院认为，因陈福亮、大略房产公司及沈阳希尔斯物业公司于2019年8月11日签订的《和解协议》明确约定，三方一致同意大略房产公司依据合同应向陈福亮支付的逾期办证违约金全部以大略房产公司代陈福亮给付陈福亮应向希尔斯物业公司缴纳的物业费方式予以支付，陈福亮不得以任何方式再向大略房产公司主张违约金。且当日，陈福亮向大略房产公司出具的《承诺函》亦记载“……我保证不再就上述违约金向贵公司提出任何权利主张或要求。此承诺为不可撤销的承诺”。而事后，大略房产公司也实际履行代陈福亮交纳3,341元物业费的义务。由此可以认定，该《和解协议》为各方的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。同时，鉴于陈福亮亦于2019年8月15日与于江签订房屋买卖协议，将案涉争议房屋出售给于江，故一审法院对陈福亮要求大略房产公司继续承担逾期办证违约金的诉请不予支持并无不当，本院对陈福亮的该项上诉主张不予支持。关于陈福亮要求大略房产公司返还购房差价款20,477元及利息242.36元的上诉主张，本院认为，因通过庭审中陈福亮的自认及其提供的《房屋买卖协议》可知，陈福亮购买案涉房屋后，因其欲购买其他房屋而将案涉房屋出卖给于江，并与于江签订了《房屋买卖协议》。期间，虽陈福亮与大略房产公司签订《解除商品房买卖合同协议》，但大略房产公司仅是为了在陈福亮未取得不动产权证书的情况下协助陈福亮将该房屋出卖给于江，并无解除《商品房买卖合同》的意思表示，且在签署该解除协议之后，陈福亮既未将房屋返还大略房产公司，亦未要求大略房产公司返还购房款，而是直接将该房屋交付给于江，并实际收到于江支付的购房款36万元。故大略房产公司在履行合同过程中并未存在违约行为。本院对陈福亮的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，陈福亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,124元，由上诉人陈福亮负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  赵 智审判员  吕长辉二〇二〇年十二月十日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。