辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8140号上诉人(原审被告)：大连恒诚房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区锦华中园**，社会统一信用代码：91210200097181644P。法定代表人：杜旭，公司总经理。委托诉讼代理人：朴琼玉，公司员工。被上诉人(原审原告)：徐永梅，女，1987年6月24日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：吴彦，辽宁新世纪律师事务所律师。上诉人大连恒诚房地产开发有限公司因与被上诉人徐永梅商品房销售合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初2483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。大连恒诚房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销(2020)辽0204民初2483号民事判决，依法改判为上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金1727元。事实与理由：一审法院适用法律错误。一审法院关于逾期办证违约金的认定错误。首先，依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条及附件四《合同补充协议》第十一条第3款之约定，因上诉人责任导致未能在约定时间内产权证的，每年按已付房款0.1%的标准向被上诉人支付违约金。合同约定的逾期办证违约金条款系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当按合同约定标准计算违约金。另因延迟办理房屋所有权登记并未给被上诉人造成损失，而一审法院在没有被上诉人实际损失的情形下，主观裁量调高违约金标准，显然违背合同法意思自治的原则，适用法律错误。因逾期办证期间发生新冠××疫情，其中2020年2月、3月、7月及8月期间对于大连地区影响较重，该不可抗力事件确对上诉人办证造成影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，可以部分免除责任，因此上诉人认为在计算逾期期间时应扣减2个月。徐永梅辩称,不同意上诉人的上诉请求。一、徐永梅购买的商品房自交付之日起五年半无法取得商品房所有权证，其损失数额难以确定的情况下，应按以下标准确认:1.房屋买卖合同未约定逾期办证，逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。2.房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持。二、案涉《商品房买卖合同》补充协议第十一条第三款约定的违约金计算标准明显过低且严重的不平等，损害了徐永梅的合法权益，故对于该条款徐永梅请求人民法院依法予以调整。三、参照江西高院关于逾期办证违约金的调整审判指引的相关规定，合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之零点五至万分之一点五(均含本数)范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失子以调整。合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查，按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条合同没有约定违约金数额的规定处理。合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。四、逾期办证责任的认定。开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应子支持，本案商品房系开发商违规超建无法办理产权证，在补办相关手续后，方可办理。五、开发商提出逾期办证或办证免责抗辩的，应当就存在法定或约定的免责事由，且该免责事由与造约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。开发商没有任何证据证明其逾期办证与新冠疫情存在因果关系，疫情期间大连市不动产交易中心正常工作，故上诉人主张其承担的逾期办证违约金天数应减少60日，不能成立。六、因房屋所有权证是不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，在案涉房屋不能办理所有权证书期间，原告不能完全、自由的行使其对于所购买商品房的全部权利，因此，逾期办证给原告造成的损失是客观的，不可否认的。综上，原审中开发商恒诚房地产认可损失按照日万分之0.75的标准计算，与徐永梅同期起诉的第一期业主除本案外，均已按照该标准达成了调解并获得了赔偿款。徐永梅向一审法院起诉请求：被告支付逾期办证违约金56046.21元，按已付房款1569922元为基数，按照日万分之0.75计算，自2019年3月29日至2020年7月16日共计476天。一审法院认定事实：2015年9月21日，翁国光及徐永梅（买受人）与恒诚地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发位于大连市沙河口区号房屋，建筑面积115.29平方米，总房款1569922元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.见附件四。合同附件四第十一条约定，1.双方同意以2016年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人应当在该日之次日起540个工作日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费，逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任，由此产生的一切责任由买受人自行承担。2……3.出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。如房屋交付使用三年后未能办妥房地产、权属证。买受人有权退房。该合同及附件还约定了双方的其他权利义务。该合同尾部出卖人出加盖有恒诚地产公司印章及法定代表人侯君人名章，买受人处有翁国光、徐永梅签字捺印。上述合同签订后，徐永梅依约向恒诚地产公司支付了购房款。2019年5月20日，恒诚地产公司向翁国光、徐永梅出具了金额为1569922元的销售不动产统一发票。2017年1月1日，双方办理了房屋交接手续。因案涉房屋所在小区存在违建及恒诚地产公司部分原因导致徐永梅未能在双方约定的期限内进行产权登记。2020年7月16日，恒诚地产公司通知案涉小区业主可以办理房屋产权登记，徐永梅此时知晓案涉房屋可办理产权登记。一审法院另查，翁国光与徐永梅于2015年5月20日登记结婚，2017年7月25日，二人于上海市黄浦区民政局协议离婚。2019年10月30日大连市沙河口区人民法院受理了原告翁国光与被告徐永梅离婚后财产纠纷一案，翁国光在该案中请求徐永梅给付其房屋首付款479922元，并给付违约金100000元。徐永梅反诉请求翁国光协助其办大连市沙河口区号房屋去名手续，该房屋归徐永梅单独所有。大连市沙河口区人民法院于2019年12月26日作出（2019）辽0204民初9508号民事判决书，判令：一、被告徐永梅自判决生效之日起十日内给付原告翁国光房屋首付款239961元；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回原告的反诉请求。宣判后，徐永梅不服，提起上诉，大连市中级人民法院于2020年3月20日作出（2020）辽02民终1018号民事调解书，内容为：一位于大连市沙河口区号房屋归徐永梅单独所有；二、徐永梅自调解书生效之日给付翁国光人民币7万元（当庭支付）；三、案涉房屋接到开发商办理产权证通知时，7日内翁国光协助徐永梅办理案涉房屋所有手续，变更至徐永梅后7日内徐永梅给付翁国光3万元，若此笔款项逾期给付，则徐永梅给付翁国光5万元；上述款项均打入翁国光上海银行安亭支行卡号********的账户中；四、翁国光应当积极协助徐永梅办理案涉房屋有关手续；翁国光的通讯地址以……；五、徐永梅同意免除案涉房屋贷款合同中翁国光的保证人责任，如果以后案涉房屋出现贷款违约责任由徐永梅自己承担；六、双方均放弃其他诉讼请求。一审法院认为，徐永梅与恒诚地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第十五条及附件四第十一条约定，双方以2016年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人应当在该日之次日起540个工作日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。逾期将承担违约责任。现因恒诚地产公司原因导致徐永梅未能在合同约定的期限内办理产权登记，恒诚公司存在违约行为，应当承担违约责任。关于徐永梅的原告主体资格，虽2015年9月21日签订《商品房买卖合同》时买受人为翁国光、徐永梅，但根据(2020)辽02民终1018号原告翁国光与被告徐永梅离婚后财产纠纷的民事调解书内容可见，经法院调解，翁国光同意案涉房屋归徐永梅单独所有，故徐永梅具有本案原告主体资格。对恒诚地产公司抗辩徐永梅作为原告主体不适格的意见，不予采纳。关于徐永梅主张恒诚地产公司按已付房款1569922元为基数，按照日万分之0.75标准计算，支付自2019年3月29日至2020年7月16日期间的逾期办证违约金的诉讼请求，对于恒诚地产公司违约时间的起止时间，双方均没有异议。对违约金标准，恒诚地产公司抗辩，违约金的标准应按照合同补充协议第十一条第3款约定的每年按已付房款的0.1%的标准支付违约金。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，徐永梅以向银行贷款1090000元的方式向恒诚地产公司支付部分购房款，其所产生的利息应为实际损失，而双方合同中约定的每年按已付房款的0.1%的标准明显过低，综合考虑徐永梅的实际损失及同类案件的处理情况，徐永梅主张的按照日万分之0.75的标准计算违约金，即年利率2.73%的标准属合理损失范围，予以支持。关于恒诚地产公司抗辩的因逾期期间发生新冠××疫情，属于不可抗力，影响办理产权登记手续，因此请求在计算逾期期间时扣减2个月的意见，因恒诚地产公司应于2019年3月28日前将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，该时间在先，新冠××疫情发生时间在后，且因恒诚地产公司自行拖延导致的损失，应由其承担，故对恒诚地产公司的该抗辩意见，不予支持。综上，恒诚地产公司应按已付房款1569922元为基数，按照日万分之0.75的标准计算，向徐永梅支付自2019年3月29日至2020年7月16日的逾期办证违约金56046.21元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告大连恒诚房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告徐永梅支付逾期办证违约金56046.21元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费13592元(原告已预付)，退回原告12391元，由被告负担1201元，给付时间同上。本院二审期间，当事人均未提交新证据，且均对一审已经查明的案件事实没有异议。经本院二审审查，本院对一审已经查明的案件事实予以确认。本院认为,本案争议的焦点问题是：原审调整案涉《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金标准是否得当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，上诉人未按照双方《商品房买卖合同》约定的期限为被上诉人办理案涉商品房产权登记是双方当事人无争议的事实，上诉人应当因此承担违约责任。但是，按照案涉《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金的约定，上诉人需承担的违约金是按购房款固定比例计算的，且根据该计算标准计算所得的违约金数额极低，在此情形下，应当结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益等因素综合考量，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金计算标准。具体到本案，案涉《商品房买卖合同》对于起算上诉人逾期办证期限的约定已经非常有利于上诉人，为交房之日起540日，而该期限届满后一年多，上诉人才通知被上诉人可以办理案涉房屋产权登记，且导致案涉房屋逾期办证的过错完全在于上诉人，因此，原审酌情将违约金调整到日万分之零点七五并无不妥。另关于上诉人认为因疫情影响应扣减2个月违约金的主张，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当时人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。据此，上诉人主张适用不可抗力部分免责，应当就不可抗力直接导致民事义务部分不能履行的事实承担举证责任。而本案中，上诉人迟延履行办理产权登记的行为发生在新冠××疫情之前，故其提出的部分免责主张，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，大连恒诚房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由大连恒诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘 畅二〇二〇年十二月七日书记员  朱彦锡