辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终2175号上诉人（原审被告）：张春利，男，1972年4月19日出生，汉族，住昌图县。被上诉人（原审原告）：李姗姗，女，1984年3月12日出生，汉族，住昌图县。原审第三人：高长鹤，男，1974年6月12日出生，汉族，住昌图县。上诉人张春利因与被上诉人李姗姗、原审第三人高长鹤案外人执行异议之诉一案，不服昌图县人民法院（2019）辽1224民初4976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张春利及其委托诉讼代理人杨丽娟、被上诉人李姗姗到庭参加了诉讼。高长鹤经依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，具体事实与理由如下：上诉具体事实：一、2013年至2016年期间，异议之诉第三人高长鹤向异议之诉被告张春利三次借款，虽然偿还一部分，尚欠287000元未还，张春利于2016年3月9日向昌图县人民法院起诉并判决胜诉，判决生效后。张春利向昌图县人民法院申请了强制执行，昌图县人民法院作出了（2019)辽1224执恢213号执行裁定书，查封了登记在高长鹤名下的涉案房屋，异议之诉(案外人)李珊珊提出执行异议，昌图县人民法院于2019年10月7日作出了（2019)辽1224执异79号执行裁定书，驳回了李珊珊的执行异议申请，李珊珊不服裁定提出异议之诉。上诉具体理由：1、高长鹤将涉案房屋转卖给李珊珊是转移财产逃避债务的行为。因为高长鹤是在明知欠张春利借款287000元的情况下，还将涉案房屋卖给李珊珊，卖房款是100000元，本应还给张春利，但不予偿还，这就是为了转移财产和逃避债务而实施了规避行为。2、昌图县人民法院对涉案房屋查封时，涉案房屋是处于闲置状态，根本不是李珊珊在使用涉案房屋。高长鹤与李珊珊的涉案房屋买卖合同时间为2016年3月5日，是人为设定的虚假时间，李姗姗和高长鹤把房屋买卖合同签订日期写在查封日期之前，完全是有意和法院查封裁定相对抗。3、李珊珊向高长鹤买的涉案房屋，物权法第153条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。"土地法第9条规定：农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。因此，非同一集体经济组织成员签订的房屋买卖合同属于无效合同。农村房屋买卖必须经过村民委员会同意，到现在为止还没有得到涉案房屋所在村民委员会的同意。因此，高长鹤和李珊珊的买卖房屋合同侵害了涉案房屋所在村集体公共利益和他人合法权益，该房屋买卖合同违反了法律法规属于无效合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第28条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，己签订合法有效的书面买卖合同;(二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款或者己经按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人张春利认为，在昌图县人民法院查封之前，高长鹤和李珊珊就签订了合法有效的房屋买卖合同没有证据和依据的。李珊珊支付全部价款100000元的方式没有银行转款记录和流水，也没有网上支付信息等。如果李珊珊实际占有涉案房屋，就应拿出实际占有时间内全部水、电费票据，但李珊珊只拿出2019年以后的水电费票据，这就说明李珊珊不是2016年就买下高长鹤的涉案房屋。另外，李姗姗买的涉案房屋未办理过户登记，虽然不是李姗姗的原因，但是永远过户不到李姗姗的名下，因为非同一集体经济组织成员签订的房屋买卖合同属于无效合同，是违反法律法规规定的，当然，行政机关根据无效合同是不能给登记过户的。综上所述，上诉人认为：原审判决认定事实不清，证据不足，使用法律不当，请求铁岭市中级人民法院将此案发回重审或改判。李姗姗辩称：上诉人所称一户多宅，我名下只有一套房产，村委会开的都是那种形式的，上诉人提出我电费小票只有6个月的，之前小票没有了。李姗姗向一审法院起诉请求：1、要求确认登记在高长鹤名下的两栋房屋原告享有所有权；2、要求依法解除对两栋房屋的查封及执行；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：第三人高长鹤在昌图县养殖场，并取得两个房权登记证明。其中168平方米养殖场（房照编号：昌村房权证平安堡字第**）和216平方米养殖场（房照编号：昌村房房权证平安堡字第**）2016年3月5日，原告李珊珊与第三人高长鹤及妻子付丽娟签订房屋买卖合同，房屋价款10万元，双方以现金形式交付。未办理房屋产权变更登记手续。原告购买房屋后于2019年4月23日将养殖厂租赁刘春雷使用四个月。到期后原告使用养殖场至今。另查，高长鹤与张春利民间借贷纠纷一案，因被执行人高长鹤未按生效法律文书规定期限履行还款义务，本院作出了（2019）辽1224执恢213号执行裁定书，查封了登记在高长鹤名下的案涉房屋。原告向本院提出了执行异议。本院于2019年10月17日作出了（2019）辽1224执异79号执行裁定书，驳回案外人李珊珊的执行异议申请。案外人李珊珊对裁定不服诉讼至本院。一审法院认为：原告李珊珊与第三人高长鹤签订的养殖场买卖协议系双方真实意思表示，该协议已经实际履行，协议有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告购买养殖场后进行了相关投入并出租他人使用，证明原告已经对该财产取得了实际使用权。该养殖场未能办理产权变更登记手续非原告自身原因。且无证据证明作为被执行人的高长鹤存在转移财产、逃避债务的行为。故被告的抗辩意见不予采信。原告享有足以排除强制执行的民事权益。本院于2019年查封执行标的侵犯了原告的合法财产权益，应予以停止执行。原告要求依法解除对两栋房屋的查封及执行的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。第三人高长鹤经公告送达传票传唤未到庭参加诉讼视为放弃抗辩、质证等诉讼权利，依法应承担不利后果，且不影响本院审理、判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、确认原告李珊珊与第三人高长鹤签订的养殖场买卖合同有效。二、不得执行第三人高长鹤名下位于昌图县的养殖场。案件受理费2300元，由被告张春利、第三人高长鹤各负担1650元。二审中李珊珊提交如下证据：2018年1月-12月的13张电费小票。证明一审时上诉人提出的电费小票只有6张，只是近期拥有房屋观点不正确。经质证，张春利认为这是高长鹤交的电费，不是被上诉人交的。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：付丽娟、高长鹤与李珊珊于2016年3月5日签订房屋买卖合同，李珊珊提交了2018年和2019年的电费缴费凭证、平安村民委员会的《证明》证明李珊珊从2016年之后一直使用养殖场及高长鹤长期外出打工，未在平安村居住。以上证据可以形成证据链条证明李珊珊实际占有使用该房屋，且可证明李珊珊因无法联系上高长鹤而无法办理过户登记一节事实。该房屋所有权证载明涉案房屋的规划用途为养殖场，并非张春利所称的宅基地。关于张春利主张高长鹤与李珊珊签订房屋买卖合同设定虚假时间一节，张春利未能提交相关证明其主张，对于该主张不予支持。综上所述，张春利的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人张春利负担。本判决为终审判决。审判长 姜 军审判员 周新蕊审判员 姜福田二〇二〇年十二月九日法官助理宋格书记员冯春阳