江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终3182号上诉人（原审被告、反诉原告）：连云港海城房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区新建中路**。法定代表人：俞轩君，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭中方，江苏田湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉伟，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄俊霞，女，1977年12月9日出生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张锡三，男，1975年11月12日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：王永刚，江苏新海连律师事务所律师。上诉人连云港海城房地产开发有限公司（以下简称海城公司）因与被上诉人黄俊霞、张锡三商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初1594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人海城公司上诉请求：1、依法撤销一审判决书，改判上诉人不承担责任；2、支持上诉人一审的反诉请求，判令被上诉人承担逾期收房违约金15587元；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2016年4月26日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，约定上诉人将其开发的位于海州区车库出卖给被上诉人，合同第十一条约定：“买受人应当在出卖人通知办理房屋交付手续期间内，与出卖人办理房屋交接手续，逾期接受房屋的，房屋交付的风险自出卖人通知买受人接收之日起转移给买受人，买受人应当自合同约定的房屋交付期限届满之日起至办理完交付手续之日止，每日按房款的万分之一向出卖人支付违约金。”因被上诉人购买房屋时，房屋即为现房，因此上诉人2016年10月份即通知被上诉人于2016年12月30日前办理房屋交接手续，但被上诉人一直以各种理由推迟收房，被上诉人于2017年7月14日才去办理收房手续，而上诉人于2017年11月30日即将办证所需要的材料递交连云港市不动产登记中心，因此不存在逾期提交办证材料的责任，所以上诉人即不存在逾期交房也不存在逾期提交办证材料的责任，而被上诉人逾期收房132天，造成上诉人各种损失，因此上诉人要求被上诉人按照《商品房买卖合同》第十一条约定向上诉人支付逾期收房违约金15587元。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人黄俊霞、张锡三答辩称，黄俊霞、张锡三按照商品房买卖合同的约定，履行了自己的义务，但海城公司未按合同约定在2016年12月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付黄俊霞、张锡三，违反合同相关约定，应承担违约责任。海城公司所述的2016年10月份通知黄俊霞、张锡三于2016年12月30日前办理房屋交接手续是不真实的，并且海城公司也没有相关证据证明。海城公司存在逾期交房事实，没有逾期接房事实的存在。涉案房屋因存在漏雨问题，至今无法居住。一审法院认定事实清楚，适用法律正确请求。请求法院依法驳回上诉，维持原判。黄俊霞、张锡三向一审法院起诉请求：1、责令海城公司支付逾期办理房产证违约金（1-2-401房屋）10833.76元及（1-105车库）违约金97.47元，合计10931.23元；2、责令海城公司支付逾期交房违约金（1-2-401房屋）19872元及（1-105车库）违约金1794元，合计21666元，共计32597.23元；3、本案的诉讼费用由海城公司承担。海城公司向一审法院反诉请求：1、判令黄俊霞、张锡三支付海城公司逾期收房违约金15587元；2、本案的反诉费用由黄俊霞、张锡三承担。一审法院认定事实：2016年4月26日，黄俊霞、张锡三（买受人）与海城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，合同编号分别为LYGSPF2016770625、LYGSPF2016770642，其中编号LYGSPF2016770625《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于海州区房屋，建筑面积194.05平方米，每平方米5600元，总价1086680元，买受人于2016年4月26日在签订商品房买卖合同时支首付款人民币226680元，2016年5月26日以银行贷款方式支付余款860000元，银行按揭手续于2016年5月6日前按出卖人要求办妥；出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府及有关部门政策原因造成停工或工期延误，交房时间相应顺延，出卖人不承担违约责任；3、如遇对本地区有普遍影响的战争、大雨、疾病等自然、社会因素，或为配合连云港市政建设及市政配套等多种因素，造成工程延期，其交付房屋期限相应顺延，出卖人不承担逾期交房的违约责任；除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应当在出卖人通知办理房屋交付手续期限内，与出卖人办理房屋交付手续，逾期接收房屋的，房屋交付的风险自出卖人通知买受人接收之日起转移给买受人，买受人应当自合同约定的房屋交付期限届满之日起至办理完交付手续之日止，每日按总房款的万分之一向出卖人支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，如因出卖人的责任，导致上述手续不能在约定期限内办理的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等内容。另外编号LYGSPF2016770642《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于海州区车库，建筑面积21.66平方米，每平方米4500元，总价97470元，买受人于2016年4月26日在签订商品房买卖合同时支首付款人民币27470元，2016年5月26日以银行贷款方式支付余款70000元，按揭手续于2016年5月6日前办妥；合同约定的交付期限、违约责任与上述合同约定内容一致。合同签订后，黄俊霞、张锡三按约向海城公司交付了房款并办理按揭贷款。2017年2月6日，海城公司向张锡三开具涉案房屋的增值税普通发票，并办理石棚名居南区1-2-401房屋及1-105车库差价以及开发商代付电费的领款手续。2017年7月3日，黄俊霞、张锡三向江苏君怡物业管理有限公司交纳2017年6月1日起至2018年6月1日止物业费以及装修垃圾清运费等费用。在一审庭审中，黄俊霞认可在交纳费用时领取海州区新建中路99号第1幢2单元401室房屋及第1幢无单元-105室车库钥匙。2017年7月14日，黄俊霞在1幢2单元401室房屋业主资料交接确认单上签名，该确认单确认黄俊霞已经收到水卡、电卡、燃气卡、可视电话、单元门钥匙、进户门钥匙、车库钥匙、信报箱钥匙等。2017年11月30日，连云港市国土资源局出具不动产首次登记证明单二份，编号为苏（2017）连云港市不动产权第0080311号、苏（2017）连云港市不动产权第0080331号，其中苏（2017）连云港市不动产权第0080311号证明单载明：权利人为连云港市海城房地产开发有限公司；坐落海州区东风路11号石棚名居南区；特发此不动产首次登记证明单，凭此证明办理交易过户手续；苏（2017）连云港市不动产权第0080331号证明单载明：权利人为连云港市海城房地产开发有限公司；坐落海州区石棚名居南区1号楼105号；特发此不动产首次登记证明单，凭此证明办理交易过户手续。一审法院认为，黄俊霞、张锡三与海城公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。黄俊霞、张锡三按照合同约定向被告海城公司交付购房款，海城公司未按合同约定时间向黄俊霞、张锡三交付房屋及车库，海城公司应当承担逾期交房的违约责任。本案中，合同约定的交付房屋时间是2016年12月30日，黄俊霞、张锡三自认收房是2017年7月3日，逾期天数计184天，根据合同约定，海城公司逾期交付房屋已超过90日，海城公司按日向黄俊霞、张锡三支付已交房款的万分之一的违约金，即海城公司应支付黄俊霞、张锡三逾期交付房屋的违约金为21788.36元〔1086680元*0.01‰/日*184日+97470元*0.01‰/日*184日〕。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，如因出卖人的责任，导致上述手续不能在约定期限内办理的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。连云港市国土资源局已于2017年11月30日对涉案的房屋办理首次登记证明单，证明海城公司将涉案房屋的产权登记资料交连云港市国土资源局备案。海城公司交付给黄俊霞、张锡三房屋使用时至连云港市国土资源局对涉案房屋的产权登记资料备案在180日内，故海城公司不存在逾期办理房产证的违约责任。合同约定，买受人应当在出卖人通知办理房屋交付手续期限内，与出卖人办理房屋交付手续，逾期接收房屋的，房屋交付的风险自出卖人通知买受人接收之日起转移给买受人，买受人应当自合同约定的房屋交付期限届满之日起至办理完交付手续之日止，每日按总房款的万分之一向出卖人支付违约金。一审庭审中，海城公司虽然提交时间为2017年2月6日的可以交房函，但并未提供其将该函交付的手续，故黄俊霞、张锡三不存在逾期接收房屋违约责任。综上，黄俊霞、张锡三向海城公司主张支付逾期交房违约金21666元的诉讼请求，其诉讼请求金额未超过海城公司应付的金额，一审法院予以支持；同时主张逾期办理房产证违约金10931.23元的诉讼请求，该诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。海城公司向黄俊霞、张锡三主张支付逾期接收房屋违约金15587元的反诉请求，证据不足，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、海城公司于判决生效之日起十日内给付黄俊霞、张锡三逾期交房违约金21666元；二、驳回黄俊霞、张锡三的其他诉讼请求；三、驳回海城公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费615元，由黄俊霞、张锡三负担273元，海城公司负担342元；反诉案件受理费190元，由海城公司负担。二审期间，上诉人海城公司向本院提交工程勘察质量检查报告、工程设计质量检查报告、监理质量评估报告、建设工程施工安全监督报告、建设工程竣工验收消防备案检查意见书；证明涉案房屋及车库在2016年10月已经竣工且验收合格，涉案房屋及车库是现房，在情理上不可能存在逾期交付的问题；是被上诉人认为房屋有质量问题，一直没有收房，且不想交物业费，因此才拖到被上诉人所说的2017年7月收房，但是物业费间是2017年6月1日，也就是说这个时间点以前肯定是通知收房了，否则不可能同意从2017年6月1日开始交物业费。一审提交的领款单和交房函都是2017年2月6日，在商品房买卖习惯中通知领取房屋面积差价款时一定会通知购房人可以收房了，因此黄俊霞、张锡三声称开发商未通知其收房与事实不符。经质证，被上诉人黄俊霞、张锡三发表质证意见为：该证据在一审期间上诉人应当提交但没有提交，不能作为二审新证据，也不能证明上诉人没有违约交房。被上诉人是在2017年7月3日才去收房的，这是客观事实，上诉人提交的收房证明是上诉人单方出具，没有被上诉人的签名认可，不能作为被上诉人收房的依据。结合双方当事人的质辩意见，经审查，本院对上诉人海城公司所举证据的真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。二审另查明，涉案房屋所在小区石鹏名居住宅小区南片区1-3、5-13#楼新建工程于2016年10月10日经工程竣工验收消防备案抽查合格。本案二审争议焦点为：涉案401室房屋及105号车库的交房时间如何认定，是上诉人海城公司逾期交房还是被上诉人黄俊霞、张锡三逾期收房。本院认为，上诉人海城公司作为涉案401室房屋及105号车库的出卖人，其负有通知买受人黄俊霞、张锡三办理房屋交接手续的义务，即使案涉房屋在合同约定的交房日期前已符合交付条件，亦不能免除海城公司的该通知义务。本案中，上诉人海城公司虽主张在2016年10月份即通知被上诉人于2016年12月30日前办理房屋交接手续，但未能举证证明其主张，本院对海城公司的该主张不予采纳。上诉人海城公司还主张张锡三2017年2月6日签字的领款单能够证明海城公司已履行通知收房义务，对此，本院认为，该领款单的内容仅涉及房屋差价及代付电费，并无收房的相关内容，故本院对海城公司的该证明目的不予采纳。关于物业管理费收据的时间，本院认为，案涉机打收据开票日期虽为2016年10月30日，但该日期系物业公司单方打印的时间，且其中打印的交费期间已手动改为2017.6.1-2018.6.1，而物业公司手写收据的开票日期为2017年7月3日、业主资料交接确认单的日期为2017年7月14日，一审法院据此认定海城公司交房日期为2017年7月3日并无不当，本院对此予以维持。综上，上诉人海城公司未能举证证明其在2017年7月3日前已通知黄俊霞、张锡三接收涉案401室房屋，应承担举证不能的不利后果，本院认定海城公司构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任，黄俊霞、张锡三不存在逾期收房。综上所述，上诉人海城公司的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费615元，由上诉人连云港海城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年十二月十日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。