吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2650号上诉人（原审被告、反诉原告）：李金山，男，1974年10月18日生，汉族，农民，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：王文龙（系李金山舅舅），男，1948年4月6日生，汉族，农民，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：张辉，吉林华盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙素玲，女，1966年1月10日生，汉族，农民，住吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：左锦儒，吉林领商律师事务所律师。原审第三人：吉林百桥房地产开发有限公司，住所地吉林省永吉县。法定代表人：王春会，总经理。委托诉讼代理人：郭野，该公司员工。上诉人李金山因与被上诉人孙素玲、第三人吉林百桥房地产开发有限公司（以下简称百桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省永吉县人民法院（2020）吉0221民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李金山及其委托诉讼代理人王文龙、张辉，被上诉人孙素玲及其委托诉讼代理人左锦儒，原审第三人百桥公司的委托诉讼代理人郭野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金山上诉请求：撤销一审民事判决或改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，定性错误。1.李金山与孙素玲签订的房屋买卖合同依法应认定无效。李金山与孙素玲签订的《房屋买卖合同》是在百桥公司没有商品房预售许可，也未通过网签备案合同的情况下私下签订的《房屋买卖合同》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”一审法院对案涉房屋的合法性未进行调查，认定李金山与孙素玲签订的合同有效，与法无据。2.一审判决李金山给付孙素玲违约金9万元是错误的。双方在签订房屋买卖合同时约定李金山支付100万元给孙素玲，其余所产生的一切费用包括但不限于交易税费，办理房屋产权证、土地使用权证、工本费等均由孙素玲承担。在双方去百桥公司处办理更名时，百桥公司出具一份更名承诺函，要求双方承诺办理产权证的税费以1,673,600元为基数缴纳税费。这项要求与双方签订的合同的交易款项是不一样的，差673,600元，该笔税费应由孙素玲承担，但孙素玲不在更名承诺函上签字，导致双方更名未成功，非李金山故意拖欠购房款，故李金山不应承担违约金。二、一审判决第二项是无法履行的，依法应予撤销。双方之所以不能办理更名手续，是因为双方关于税费的约定未达成一致，李金山只承担100万元交易的更名费，而孙素玲应承担637,600元的更名费。因孙素玲对此未予承诺，那么，办理房屋更名手续时这笔税费由谁缴纳，一审法院并未给予判决，怎么能够执行，怎么能够更名。另外，一审判决李金山缴纳更名手续费8368元，有悖双方合同约定更无法律依据。三、关于判令李金山支付购房款30万元是错误的。双方在房屋买卖合同中约定，孙素玲将“出卖房屋认购合同的认购人变更到乙方名下时交付肆拾万元（400000.00）整”。鉴于本案双方有1,637,600元的税费，孙素玲不承担此税费，导致双方房屋买卖合同无法履行，该合同本应依法解除，但鉴于李金山不懂法，一审时反诉行使了撤销权，一审法院对此也未给予明示，导致李金山该项请求未予得到支持。李金山也可能另案再主张权利。因此在房屋不能更名至李金山名下时，李金山不予支付30万元购房款，这是李金山缔约的真实意思表示。综上，一审判决偏袒孙素玲，有悖双方的合同约定及法律规定，请二审法院作出公正的判决。孙素玲辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确。一审法院综合考虑了双方的利益平衡，李金山二审主张合同无效没有事实依据，因为李金山在一审时明确表达了其不想继续支付房款的原因为，不想承担房屋使用期间的物业费及相关费用。请求二审法院驳回李金山上诉，维持原判。百桥公司述称，一审判决正确，应维持原判。孙素玲向一审法院起诉请求：1．判令李金山立即给付孙素玲购房款30万元；2．判令李金山赔偿孙素玲违约金20万元。李金山向一审法院反诉请求：1.撤销孙素玲与李金山签订的房屋买卖合同；2.判令孙素玲返还李金山所交的购房款70万元及房屋装修费用15万元。一审法院认定事实：2012年10月13日，吉林（中国-新加坡）食品区管理委员会核准百桥公司申请的和谐家园二期农民新居建设项目。在鄢新功承建该建设项目过程中，因百桥公司拖欠鄢新功工程款，便用鄢新功承建的部分房屋抵顶了鄢新功的部分工程款。因鄢新功欠孙素玲建筑材料款，鄢新功便用百桥公司抵顶给他的房屋抵顶了孙素玲的材料款。2013年11月21日，孙素玲同百桥公司签订《百桥-温泉小镇内部认购协议》，该认购协议上载明网点认购人为孙素玲，建筑面积209.2㎡，单价8,000元／㎡，总房款1,673,600元，鄢新功在该认购协议复核人处签字捺印。2013年12月3日，百桥公司给孙素玲开具总房款为1,673,600元的房款确认单。2017年1月26日，孙素玲与李金山签订《房屋买卖合同》，双方约定：孙素玲将坐落在房屋出卖给李金山，该房系孙素玲从百桥公司购买，产权证包括《房款确认单》《百桥·温泉小镇内部认购协议》，房屋总价款100万元，分三次交付，第一次在本合同签订日交付购房款30万元，2018年1月1日前交付购房款30万元，余款在将认购合同的认购人变更到李金山名下时交付；孙素玲在李金山交付首次购房款时将《房款确认单》《百桥·温泉小镇内部认购协议》及房屋钥匙交给李金山；孙素玲应在本合同签订日将出卖房屋交付给李金山；如果该房屋产权证登记在孙素玲名下，孙素玲无条件配合李金山办理房屋产权证、土地使用权证变更登记，交易税由孙素玲负担；如孙素玲将出卖的房屋《房款确认单》《百桥·温泉小镇内部认购协议》变更到李金山名下，孙素玲不负担出卖房屋产权证登记的税费；如孙素玲逾期腾出房屋应当向李金山支付交易房屋价款20％的违约金；如李金山逾期支付价款，应当向孙素玲支付交易房屋价款20％的违约金。合同签订后，李金山向孙素玲支付房屋价款30万元，孙素玲将案涉房屋《房款确认单》《百桥·温泉小镇内部认购协议》及该房屋钥匙交给李金山。2017年2月8日，孙素玲交付吉林春风物业管理有限公司供热费7729元、物业费5075元、垃圾清运费1057元、装修保证金1000元。李金山入住该房屋后，对该房屋进行了装修，并使用至今。第二期购房款到期后，李金山支付给孙素玲购房款40万元，比合同约定的第二期交款额多出10万元。2020年5月（在孙素玲对百桥公司提起诉讼后），百桥公司同意将案涉房屋更名到李金山名下。2020年6月，孙素玲、李金山到百桥公司办理该房屋更名手续，因涉及办理产权证的税费承担问题，孙素玲与李金山发生纠纷，致更名未果。现百桥公司明确：1．案涉房屋认购协议面积与测绘面积间存在2.26㎡差，根据多退少补原则需补交购房款18,080元（2.26㎡×8000元／㎡）；2．根据百桥公司与孙素玲签订的认购协议，变更买受人需要另交纳5‰总房款的更名费8368元。上述两笔费用缴纳完毕后，百桥公司可按孙素玲申请办理变更房屋买受人事项。李金山自认案涉房屋现价大约为80万元。另外，百桥公司对其开发的房屋正处在办理产权手续过程中。一审法院认为，孙素玲与李金山签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该买卖行为合法有效。孙素玲已经将案涉房屋交付给李金山，李金山应当按约定履行给付房款的义务。虽然李金山给付了第一期、第二期购房款，且多付第二期购房款10万元，但在其不配合办理认购协议更名手续，属于变相拖延给付购房款的行为，该行为违反合同法诚实信用原则，该行为应当予以纠正，故法院对孙素玲给付购房款30万元的请求予以支持。孙素玲关于立即给付购房款的请求，因双方签订的房屋买卖合同中约定：孙素玲将出卖房屋的认购合同的认购人变更到李金山名下时李金山交付剩余购房款，因此，该30万元购房款应当在将案涉房屋的认购合同的认购人变更到李金山名下的同时交付，其立即给付购房款的请求没有事实根据，故法院对孙素玲该请求不予支持。因百桥公司表示在补交两笔费用后可以随时办理变更手续，故李金山应当随时配合孙素玲办理变更手续。若李金山拒不配合孙素玲办理变更手续，孙素玲可以单方面办理变更手续。孙素玲关于判令李金山赔偿违约金的请求，因李金山拒绝支付剩余的购房款，且不配合孙素玲办理认购协议更名手续，李金山存在违约行为，李金山应当赔偿孙素玲违约金。孙素玲关于赔偿违约金20万元的请求，虽然双方约定如果李金山逾期给付购房款，应当向孙素玲支付交易房屋价款20％的违约金，李金山仅欠孙素玲30万元购房款，而孙素玲请求赔偿20万元违约金，显失公平且不合法，应当予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述规定，应按欠款额30万元的30％予以赔偿违约金较为公平合理。孙素玲关于判令李金山承担律师代理费的请求，因该请求没有法律依据，故法院对孙素玲该请求不予支持。李金山关于撤销案涉房屋买卖合同的反诉请求。第一，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。根据该条第一项规定，因双方签订房屋买卖合同的时间是2017年1月26日，李金山在一年除斥期间内没有行使撤销权，其撤销权已经消灭，也即李金山已经丧失撤销该房屋买卖合同的权利。第二，李金山是以案涉房屋是从鄢新功转手购买的，不是直接从百桥公司购买的为由主张撤销房屋买卖合同，该理由不成立。无论孙素玲是从鄢新功转手购买，还是从百桥公司直接购买，孙素玲对该房屋都有所有权，有权出售该房屋，且孙素玲已经同百桥公司签订了《百桥-温泉小镇内部认购协议》，百桥公司对此予以认可，无论是否从百桥公司直接购买，都不影响李金山的利益，李金山也没有证据证明因不是从百桥公司直接购买而使其利益受损，因此，李金山以此主张撤销房屋买卖合同理由不成立。第三，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因孙素玲与李金山在签订该《房屋买卖合同》时，李金山对该房屋的状况、权利上存在的瑕疵是知悉的，所签订的合同是双方的真实意思表示，不存在重大误解、显失公平以及欺诈和乘人之危等情形。李金山没有证据证明双方所签订的房屋买卖合同存在重大误解或者显失公平，李金山也没有证据证明孙素玲以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使李金山在违背真实意思表示的情况下订立的该房屋买卖合同，因此，李金山的该请求没有法律依据，不应支持。第四，李金山关于除承担100万元购房款外，不再承担其他费用，若让其承担其他费用就退回案涉房屋的主张，因孙素玲已经交付了李金山入户前的相关费用，李金山入户后的费用应当由李金山负担，不存在李金山替孙素玲交费的问题。李金山关于不负担办理产权证涉及的税费的主张，因双方签订的房屋买卖合同第五条第二项中明确约定：如果该房屋产权证登记在孙素玲名下，孙素玲无条件配合李金山办理房屋产权证、土地使用权证变更登记，交易税由孙素玲负担；如孙素玲将出卖的房屋《房款确认单》《百桥·温泉小镇内部认购协议》变更到李金山名下，孙素玲不负担出卖房屋产权证登记的税费。根据该约定，将内部认购协议更名到李金山名下后，办理产权证的相关税费应当由李金山负担，因此，李金山不承担办理产权证的相关税费的主张不成立，不能以此理由撤销房屋买卖合同。第五，孙素玲以1,673,600元的材料款抵顶来的案涉房屋，而以100万元价格出售给李金山，是赔钱处理。其赔钱处理案涉房屋是孙素玲对自己财产的有权处分，并不违反法律规定。李金山并无证据证明孙素玲存在恶意、欺诈出售案涉房屋的行为，故李金山不能以孙素玲低于原购房款出售案涉房屋而主张撤销该房屋买卖合同。第六，孙素玲以100万元价款出售案涉房屋给李金山，现李金山自认该房屋现价80万元，低于购房时的价格。现李金山拒绝支付剩余购房款并主张退回所购房屋，如果法院支持其请求，必然使违约方获得利益，守约方利益受损，这种情形违背民事法律公平的宗旨，其撤销请求不应得到支持。综上，因李金山关于撤销其同孙素玲签订的房屋买卖合同没有事实根据及法律依据，法院不予支持。因李金山撤销其同孙素玲签订的房屋买卖合同的请求法院不予支持，也就不存在返还其所给付的购房款及赔偿装修费的问题，故法院对李金山的第二项请求也不予支持。关于测绘面积多出设计面积2.26㎡的购房款应由谁承担的问题，因双方签订的房屋买卖合同中仅约定购房款为100万元，并没有明确房屋面积，证明该房屋整体价款为100万元，与面积无关。无论面积是增加还是减少，购房款100万元价款不变，因此该测绘面积多出设计面积的价款18,080元应当由孙素玲负担，故法院对李金山的该主张予以采纳。关于更名手续费由谁承担的问题，因百桥公司同意在10日内配合孙素玲免费更名一次，逾期将收取部分费用，而李金山以此前的取暖费、物业费等不应当由他承担，不同意交纳该相关费用。在孙素玲交纳相关费用后，李金山又以其不承担缴纳办理产权证的相关税费而拒绝办理更名手续，致使更名手续费的发生，该责任在李金山，且李金山也自认该合同中双方已经约定更名手续费由其承担，故该更名手续费8368元应由李金山负担。综上所述，孙素玲的请求有事实根据及法律依据，法院予以支持，但其违约金请求数额过高，应当予以调整。李金山的反诉请求没有事实根据及法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定作出判决。一审法院判决：一、孙素玲在判决生效后10日内向百桥公司补交2.26㎡购房款18,080元。二、李金山于判决生效后10日内配合孙素玲到百桥公司将孙素玲名下坐落在门市房的《房款确认单》《百桥·温泉小镇内部认购协议》变更至李金山名下，同时李金山向百桥公司交纳更名手续费8368元。李金山逾期不办理，由孙素玲单方办理（更名手续费由孙素玲垫付，该垫付款同剩余购房款一并执行）。三、在该房屋《房款确认单》《百桥·温泉小镇内部认购协议》变更至李金山名下的同时李金山向孙素玲支付购房款30万元。四、李金山于判决生效后立即赔偿孙素玲违约金9万元。五、驳回李金山的全部反诉请求。六、驳回孙素玲的其他诉讼请求。案件受理费4400元，由孙素玲负担968元，由李金山负担3432元。反诉案件受理费6150元，由李金山负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。李金山的证人王晓亮出庭作证证明：双方买卖房屋合同说多出了面积和税，说上百桥写合同，原先合同作废，再写合同，然后我跟着去的。百桥公司去的业务员，打印的合同，我们看了合同，李金山说与之前合同不符就没签。后来我们到法律事务所找聂所长咨询，他说上面没有写的多出面积和税，李金山不用支付。李金山对证人证言没有异议。孙素玲质证称：该证人不能真实的表述案件的情况。因为在庭审提问证人过程当中，我方交给证人一份房屋买卖合同就是想要看证人对合同的内容样式有没有一个大概的印象，但是证人说记不清了，同时根据全部证言来看，证人所说的合同应该是公平承诺函的，而不是房屋买卖合同。法庭提问证人的时候，证人说是想重新签一份合同也是不正确的。所以说证人不能如实地反映案件的真实情况。百桥公司不发表质证意见。李金山的证人崔东雨出庭证明：当时买这房子一百万，以后所有产生的费用都由卖方承担。李金山对证人崔东雨的证言没有异议。孙素玲对崔东雨的证言质证称：有异议。该证人对于房屋买卖合同签订的时间、对在场的人物表述不清，同时我方向其提问过程中，关于其在不在场的回答自相矛盾，而且在我方问证人是不只听到那句话？而对整个房屋买卖过程情况没有听全，证人的回答是肯定的，说明证人以只言片语来证明整个案件事实，该证人的证言不应采信。百桥公司不发表质证意见。李金山当庭用手机播放的录音，其声音微弱、不清晰。且李金山没有当庭提交该录音复制光盘及录音整理材料。孙素玲及百桥公司当庭拒绝质证。本院经审查认为，孙素玲对李金山的二位证人证言均提出异议，孙素玲当庭要求证人王晓亮辨认2017年1月26日孙素玲与李金山签订的房屋买卖合同，王晓亮回答“记不清了”，王晓亮无法辨认案涉买卖合同。李金山的另一位证人崔东雨陈述签订合同时其没有在场，只是事先听到一句。二位证人均没有参加买卖合同的签订的全部过程，均不能完整的陈述买卖合同的协商以及最终签订合同时形成的内容，其所表述不完整、不能系统陈述案件事实、不具备有效证据的条件，李金山的证据没有形成证据的相互佐证证明作用，故本院不予采信。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，关于李金山上诉主张房屋买卖合同无效的问题。一审庭审中，一审法官向李金山释明：“其反诉请求是撤销房屋买卖合同，还是请求确认买卖合同无效，李金山明确表示请求法院撤销房屋买卖合同”，现二审过程中李金山又主张买卖合同无效，这属于变更一审的反诉请求。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。结合本案李金山二审中不能变更一审的反诉请求，且孙素玲也不同意就该变更请求进行调解，故李金山的该项请求，因不符法律规定，本院不予支持。关于李金山主张不应承担9万元违约金的问题。因李金山拒绝支付剩余购房款，且不配合孙素玲办理认购协议更名手续，对此李金山存在违约行为，其应当对违约行为承担相应的违约责任，一审法院按照未履行给付30万元款项的30%予以计算违约金数额符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，李金山的该项主张没有法律依据，本院不予支持。关于李金山提出一审判决第二项无法履行的问题。经审查该项判决内容清楚，当事人享有的权利和应承担的义务明确，具有当事人按照判决自动履行及拒不自动履行后的申请人向法院执行的可行性。李金山的该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于李金山认为不应支付拖欠30万元购房款的问题，一审判决已经对此阐述清楚，本院不再赘述。综上所述，李金山的上诉主张不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,323元，由李金山负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二〇年十二月八日书记员  王丽宁