湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10854号上诉人（原审被告、反诉原告）：张艺，女，1978年5月29日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江汉区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏瑶，女，1991年7月2日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区。委托诉讼代理人：胡敦尧，系湖北枫叶律师事务所律师。上诉人张艺因与被上诉人魏瑶房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初1954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理，现已审理终结。张艺的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回魏瑶的全部诉讼请求，支持张艺的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由魏瑶承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审认定案涉合同于2020年4月25日解除缺乏依据。暂且不论本案是否适用《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，即使可以适用该条规定，根据该法第九十六条的规定，当事人也应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，魏瑶没有通知张艺解除合同及说明其解除理由和依据，依法不能产生合同解除的后果。一审中，双方均未主张合同于2020年4月25日解除，一审在既无法律规定，又无合同约定的情况下，判决魏瑶搬离时间认定为解除合同的时间，没有任何依据。事实是，魏瑶将涉案房屋内的设施设备搬离时，因根据物业公司的管理制度，需经过业主同意，为此引发冲突并报警，张艺并未委托物业公司进行交接，而是在110出警后确认不是退租的情况下，表示同意物业公司放行让魏瑶搬离相关物品，并无解除合同的意思表示。魏瑶成立的武汉璞奕健康管理有限公司并非涉案合同的主体，该公司提前搬离，并不影响双方租赁合同的效力。新冠疫情及其防控措施虽属不可抗力，但并不导致合同目的无法实现。2.魏瑶承租涉案房屋用于经营，但其受疫情影响停业的时间仅两个多月，而涉案合同租赁期限为三年，在此后剩余两年时间内完全不影响其占有、使用涉案房屋的合同目的。疫情防控措施导致魏瑶暂时停业没有经营收入，并不是解除合同的合法理由，完全可以通过其他方式予以解决。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，魏瑶可以通过请求减免租金、延长租期或延迟支付租金等方式解决问题。3.魏瑶以行为表示不履行合同，张艺有权依法解除合同并要求魏瑶承担违约责任。在疫情爆发前，张艺就因经营不善意图违反合同约定将房屋转租，后因客观原因未能实现。后受疫情影响，张艺主动提出可以减免两个月租金，但魏瑶却变本加厉提出退还租金和保证金的无理要求，之后，在即将复工时更强行搬离租赁房屋并拖欠物业管理费。故张艺有权提起反诉解除合同，已支付的租金及保证金不予退还，并要求魏瑶赔偿损失。二、一审适用法律错误，判决结果有失公允。新冠××疫情并不能导致涉案合同目的无法实现，双方合同在本案前尚未解除，魏瑶以自己行为表示不履行合同，故依据合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百零七条的规定，案涉合同应依法解除。由于合同系魏瑶过错导致，其已支付的租金及保证金不应退还。三、魏瑶要求张艺返还租金及保证金并非履约不能，而是企图借疫情转嫁其经营成本。根据现有证据，早在2019年末魏瑶已经因经营情况不佳企图转租涉案房屋，张艺发现后及时制止。即使疫情对市场有短暂影响，也不应是撕毁三年长期合同并破坏房内基础设施的理由，魏瑶属于恶意违约。四、一审完全没有合理考虑张艺的实际损失。张艺同意魏瑶处理原房屋内属于张艺的办公家私、电器等财产并许可其装修方式，完全基于三年以上的长期合同关系能适当得到补偿，但涉案合同仅维系半年的情况下张艺无法得到相应补偿，给张艺造成财产经济损失。魏瑶在未得到张艺许可的情况下退房，房屋内基础设施遭到了严重破坏，一审判决没有进行合理认定。魏瑶辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分确凿，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。魏瑶向一审法院起诉请求：1.张艺退还魏瑶已支付的2020年1月23日至2020年4月30日租金共计人民币23,032元；2.张艺退还魏瑶向其支付的2020年5月、6月房屋租金共计14,000元；3.张艺退还保证金14,000元；4.本案诉讼费用由张艺承担。张艺向一审法院反诉请求：1.解除魏瑶与张艺签订的《房屋租赁合同》；2.魏瑶赔偿张艺原办公房内已有的物品折旧后价值5,000元、为了恢复墙体等装修设施的破坏预计成本为25,000元、魏瑶搬离后欠当期物业费1,000元，以上共计31,000元；3.本案全部诉讼费用由魏瑶承担。一审法院认定事实：2019年5月25日，魏瑶与张艺签订《房屋租赁合同》，主要约定：由张艺将其位于武昌区团结路16号东原锦悦的2217、2218、2219室房屋租赁给魏瑶使用。租赁期限三年，自2019年6月27日起至2022年6月26日止。每月租金7,000元整，每半年租金42,000元整。自第二个租赁年度起，年租金在上一个租赁年度租金基础上递增5%，直至合同租赁期限结束。采用每半年为一期支付的方式预付下一个半年的租金。物业管理费由魏瑶承担，每月504元。物业管理费应同步房屋租金每半年交付物业公司。魏瑶支付履约保证金14,000元整。租赁期满，经张艺验收，若魏瑶承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其他欠款，在魏瑶办理退房手续时退还（不计息）；若因魏瑶违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。未经张艺书面同意，魏瑶不得将房屋转租他人。租赁期届满或者提前解除合同后，魏瑶应搬走属于自己的物品，完成房屋清洁。否则视为魏瑶放弃其所有权，张艺有权自行处理承租房屋内的留置物品，并由魏瑶承担相应的费用。特别约定本合同任何一方遇到不可抗力且自身无过错的条件下，造成的延误或不能履约均免责。本合同项下的“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如发生“不可抗力”事件致使本合同约定的某条款不能执行，双方均应采取补救措施，需免责一方提供免责书面函（需提供证明材料），在其证明得到证实后，可不计违约责任。…合同还对双方的权利及义务；合同的变更、解除与终止；违约责任等等进行了约定。合同下方有双方的签名。2019年5月25日，魏瑶通过浦发银行账户、支付宝向张艺汇款两笔合计56,880元。同日，张艺向魏瑶出具收条“今收到租户魏瑶武昌区团结路16号东原锦悦的2217、2218、2219首期房租肆万贰仟元整及押金人民币壹万肆仟元整，合计收取人民五万陆仟元整”。合同签订后，经张艺及物业公司同意，魏瑶将租赁房屋进行装修用于经营武汉璞奕健康管理有限公司并以租赁房屋为公司注册地址。装修过程中魏瑶对屋内原有办公家具进行了处理并告知张艺。2019年6月21日，魏瑶向租赁房屋的物业公司缴纳物业费503.68元。2019年12月24日，魏瑶通过浦发银行账户向张艺转账缴纳2019年12月27日至2020年6月26日房租42,000元。2020年1月23日至4月8日，武汉因新冠疫情而“封城”，市内正常商业活动受限，魏瑶经营的武汉璞奕健康管理有限公司处于停业状态。2020年4月15日，魏瑶以其开办的武汉璞奕健康管理有限公司之名向武昌区新冠××疫情防控指挥部申请4月16日复工复产，该指挥部回复“限线上复工”，武汉璞奕健康管理有限公司因此仍未开展营业活动。2020年3月2日，魏瑶通过微信向张艺提出“减免租金或提出退租，因疫情不可抗拒的原因，是否考虑退剩下的租金和押金”。张艺回复“首先，你跟我订的是长期合同，租金和押金都是按规定收取，提前退租，押金是不退的。如果你疫情后继续租赁营业，我可以看情况减免租金，但是也得等到开禁，看具体情况商量减免。”魏瑶“因为去年就很难，我找了个上海的品牌，把我的仪器和电器都转给她，然后她跟你签订租房合同，相当于她是下一个租户！结果疫情原因，可能今年9月份后才接受。”张艺“那就等疫情结束后再协商吧。”2020年4月23日，魏瑶通过微信向张艺提出“如果你有时间就过来清点吧，看空调和一些办公用品前台电脑椅储物柜你需要不；反正房租里很干净后面好出租；我已经挂到中介了”。张艺“我这几天出差在外，具体事情电话联系”。魏瑶“物业要联系房东确认，到时候她那边会联系！然后搬了后的情况我发视频你吧。我也就回武汉几天处理这些事情，看你这边什么时候回来，交接房子钥匙啥的”。张艺“如果我不能到场，可以委托物业交接”。2020年4月24日，魏瑶在清退租赁房屋内物品时与物业发生争执并报警。4月25日，魏瑶搬离租赁房屋与物业交接，并由物业通知张艺。2020年4月27日，魏瑶向武昌区市场监督管理局申请对武汉璞奕健康管理有限公司进行简易注销公告；经公告期，同年7月3日武昌区市场监督管理局准许简易注销。2020年6月2日，张艺向物业缴纳2020年5月、6月物业费1,007.36元。一审庭审中，双方均认可魏瑶向张艺支付2019年6月27日至2020年6月26日房租84,000元、保证金14,000元，魏瑶已缴纳物业费至2020年4月30日。一审法院认为，魏瑶、张艺签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规，合同成立并生效，双方均应按照合同履行各自义务。张艺依约将案涉房屋交与魏瑶使用，魏瑶依约向张艺缴纳2019年6月27日至2020年6月26日房租84,000元、保证金14,000元。本案的争议焦点：1.魏瑶、张艺签订的《房屋租赁合同》是否已解除；2、魏瑶要求退还合同保证金14,000元、2020年1月23日至2020年4月30日租金23,032元、5月及6月租金14,000元，是否应该支持；3、张艺要求魏瑶赔偿损失31,000元（原办公房内已有的物品折旧后价值5,000元、为了恢复墙体等装修设施的破坏预计成本为25,000元、魏瑶搬离后欠当期物业费1,000元）是否应该支持。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，魏瑶承租案涉房屋用于武汉璞奕健康管理有限公司的经营，但2020年1月23日至4月15日期间，新冠疫情防控措施致使武汉璞奕健康管理有限公司一直处于停业状态，并且该公司已于2020年4月27日公告注销。新冠疫情及其防控措施属于不可抗力，而且致使魏瑶占有、使用案涉租赁物的合同目的不能实现，故当事人依法可以解除合同。2020年4月23日魏瑶通过微信向张艺提出搬离租赁房屋的交接事宜，张艺回复“如果我不能到场，可以委托物业交接”。4月25日，魏瑶搬离租赁房屋并与物业交接。故此，魏瑶、张艺以实际行动于2020年4月25日解除双方签订的《房屋租赁合同》。故对魏瑶辩称合同解除时间为2020年1月23日的抗辩理由，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，魏瑶、张艺之间的《房屋租赁合同》已于2020年4月25日解除，故对魏瑶要求张艺向其返还2020年5月、6月房屋租金14,000元，保证金14,000元的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。由于疫情及疫情防控措施造成魏瑶经营的公司无法正常营业，其营业收入必然受到影响，继续按原租赁合同收取租金对魏瑶明显不公平。对于魏瑶要求张艺返还2020年1月23日至2020年4月30日租金23,032元的诉讼请求，本院参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，考虑案涉房屋不属于国有房屋，从公平原则出发，疫情期间的租金损失不应由张艺全部承担，故酌定由张艺返还2020年1月23日至2020年4月26日租金11,000元。关于争议焦点三，根据本案已查明的事实，在承租案涉房屋后，魏瑶对屋内原有办公家具进行处理并告知张艺，张艺并未提出异议。而且原办公房内已有的物品折价几何，张艺也没有提供依据。故对张艺主张魏瑶赔偿原办公房内已有的物品折旧后价值5,000元的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。对于张艺诉称魏瑶破坏房屋设施，其提供的证据不足以证明该事实主张，而且魏瑶对房屋的装修改造系经张艺许可后而为之，故对张艺主张魏瑶赔偿恢复墙体等装修设施的预计成本25,000元的诉讼请求，一审法院不予支持。魏瑶、张艺之间的《房屋租赁合同》已于2020年4月25日解除，对张艺要求魏瑶承担2020年5月、6月物业费1,000元的诉讼请求，无合同依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认魏瑶与张艺签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月25日解除；二、张艺向魏瑶退还2020年5月、6月房屋租金14,000元；三、张艺向魏瑶退还保证金14,000元；四、张艺向魏瑶退还2020年1月23日至2020年4月26日房屋租金11,000元；五、上述二、三、四项共计39,000元，由张艺于本判决生效之日起三日内向魏瑶支付；六、驳回魏瑶的其他诉讼请求；五、驳回张艺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费538元，由魏瑶负担150元，张艺负担388元（此款魏瑶已垫付，张艺连同上述款项一并支付）；反诉受理费288元，由张艺负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，二审应围绕张艺的上诉请求及理由进行审理。综合双方的上诉及答辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案《房屋租赁合同》何时解除及解除的原因；二、张艺是否应退还魏瑶已支付的租金和定金以及具体数额；三、魏瑶应否赔偿张艺的实际损失。对此，本院分析如下：一、关于涉案《房屋租赁合同》的解除时间及原因问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，张艺与魏瑶签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同享有权利、履行义务。在合同履行过程中，虽然由于受新冠××疫情影响，魏瑶对涉案房屋的使用受到一定的影响，但双方合同的期限有三年，疫情发生的时间与整个合同期限相比，不足以导致合同目的无法实现。同时，根据查明的事实，在疫情期间，双方在协商合同履行事宜时，张艺在考虑魏瑶实际使用房屋现状的基础上同意在疫情结束后根据具体情况减免租金。故，魏瑶向张艺提出解除合同系违约解除。双方就合同履行进行交涉时，魏瑶提出解除合同，张艺最初不同意解除，后魏瑶提出其租金及押金在张艺手中，遂张艺同意解除合同，并提出“如果我不能到场，可以委托物业交接”。其后，在魏瑶退出涉案房屋并与物业管理公司发生冲突后，张艺同意其退出涉案房屋。因此，从双方的交涉过程看，双方最终就解除涉案合同达成一致，但并未就合同解除原因及违约责任承担协商一致。鉴于张艺同意魏瑶从涉案房屋中腾退且魏瑶实际已于2020年4月25日退出涉案房屋，故一审认定涉案《房屋租赁合同》于2020年4月25日解除并无不当，本院予以维持。但是，涉案合同的解除系魏瑶违约解除，一审法院未予认定，本院予以纠正。二、关于张艺应否退还魏瑶已支付的租金和定金以及具体数额问题。如上所述，涉案合同的解除系魏瑶违约导致，张艺有权要求魏瑶承担相应的违约责任。双方《房屋租赁合同》第六条规定，若因魏瑶违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。结合魏瑶的违约原因、情节及主观过错，本院酌定其承担的违约责任为张艺不退还该14000元保证金。对租金问题，因合同解除后，魏瑶已于2020年4月25日从涉案房屋中腾退，张艺应当退还其后的租金，故一审法院判决张艺退还魏瑶房屋腾退后的租金有事实和法律依据，本院予以维持。2020年1月23日后，因疫情及疫情防控措施，虽然魏瑶占有涉案房屋，但其并未实际经营使用，如果按原租金标准交纳租金，对魏瑶显属不公平，一审法院根据公平原则，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，酌情判决由张艺返还2020年1月23日至2020年4月26日租金11000元，并无不当，本院予以维持。三、关于魏瑶应否赔偿张艺的损失问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，当事人对自己在诉讼中提出的主张应当提供证据证明，否则应承担不利的法律后果。本案中，张艺上诉认为因魏瑶的违约行为造成其原房屋内物品损失、房屋部分基础设施破坏等，但并未提供证据证明，因此，其要求魏瑶进行赔偿的请求因证据不足，本院不予支持。综上所述，张艺的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初1954号民事判决；二、确认魏瑶与张艺签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月25日解除；三、张艺向魏瑶退还2020年5月、6月房屋租金14,000元；四、张艺向魏瑶退还2020年1月23日至2020年4月26日房屋租金11,000元；五、上述三、四项款项共计25,000元由张艺于本判决生效之日起三日内向魏瑶支付；六、驳回魏瑶的其他诉讼请求；七、驳回张艺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费538元，由魏瑶负担238元，张艺负担300元；一审反诉案件受理费288元，由魏瑶负担88元，张艺负担200元。二审案件受理费1651元，由张艺负担1000元，魏瑶负担651元。本判决为终审判决。审判员  申光伟二〇二〇年十二月九日法官助理胡海洲书记员胡海洲