北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终12163号上诉人（原审被告）：北京典盛置地房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街**院**楼****。法定代表人：王国生，经理。委托诉讼代理人：陈旺新，北京市鑫程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周淑玲，女，1946年9月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：冯娟（周淑玲之女），女，1976年9月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人北京典盛置地房地产经纪有限公司（以下简称典盛置地公司）因与被上诉人周淑玲房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初7544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法由法官杜丽霞独任审理。本案现已审理终结。典盛置地公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回周淑玲关于违约金的诉讼请求。事实与理由：一、本案一审案由定为房屋租赁合同纠纷是错误的。根据双方签订的合同及其内容来看，本案明显是房屋出租代理合同，合同对委托授权的范围约定也很清楚。虽然合同有约定典盛置地公司向周淑玲按月支付租金，但因本合同是周淑玲委托典盛置地公司打理其房屋，对房屋进行装饰、装修后，周淑玲支付典盛置地公司基础租金以外的增值部分作为委托代理费用，故一审法院认定案由错误。二、典盛置地公司不应承担违约金。整个房屋中介行业受新冠肺炎疫情影响，近半年时间不能正常营业，周淑玲委托租赁的房屋也不能幸免，群租的不能再租，即使是合规租赁的要不就是没有客户，要不就是客户进不了小区。根据相关法律规定，可以部分认定为不可抗力。同时，因双方约定可以在客厅打隔断，造成违法群租，造成涉案合同在疫情期间实际不能履行，因而周淑玲请求及违约金不应再支持。周淑玲辩称，不同意典盛置地公司的上诉请求和事实理由，请求维持一审判决。2019年12月17日至2020年8月2日期间涉案房屋一直有租户居住。周淑玲向一审法院起诉请求：1.判决周淑玲、典盛置地公司解除房屋出租代理合同；2.判令典盛置地公司给付所租周淑玲XX房屋租金23500元，违约金42300元，以上共计元65800元；3.判令典盛置地公司承担全部诉讼费用。一审审理过程中，周淑玲将第二项诉讼请求变更为：判令典盛置地公司支付房屋租金35250元，期间为2019年12月17日至2020年8月2日，要求典盛置地公司支付违约金42300元，以上共计77550元。一审法院查明事实：涉案房屋系周淑玲购买的回迁房。2018年11月11日，周淑玲（委托人，甲方）与典盛置地公司（租赁代理机构，乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》。第一条：（一）房屋坐落于北京市顺义区XX室。第三条：（一）乙方出租代理权为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租人收取租金。（二）出租代理期自2018年12月17日至2022年5月1日。（三）甲方应于2018年12月17日前将房屋交付乙方。第四条：（一）租金标准，第一年4600元/月，第二年4700元/月，第三年4850元，租金按月支付，租金总计175525元。第十条：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同:1.未按照约定划付租金达15日以上的。第十一条：（三）乙方有第十条第四款情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状。第十三条其他约定事项载明：甲方同意客厅打一隔断，如甲方中途违约，除赔付合同300%违约金外，还需要赔付装修及家具家电费用（按逐年递减）。《北京市房屋出租委托代理合同》的支付租金计划表约定：2018年12月17日至2019年2月16日为免租期，2019年3月17日至2019年5月1日为免租期，不支付业主房租。典盛置地公司未支付2019年12月17日以后的租金。一审法院于2020年7月14日开庭后，周淑玲庭后称去现场看还有租户在住，无法收房，经一审法院与双方多次交涉，最终周淑玲典盛置地公司双方确认于2020年8月2日完成房屋交接。一审法院认为，房屋出租委托代理合同是合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应当按照合同约定全面履行相应的义务。典盛置地公司应当按照合同约定支付周淑玲拖欠的租金。周淑玲、典盛置地公司双方一致认可2019年12月17日以后的租金未支付，双方庭后一致确认涉案房于2020年8月2日完成交接。故典盛置地公司应当支付周淑玲2019年12月17日至2020年8月2日期间的房屋租金，周淑玲主张金额为35250元，一审法院经核算后予以确认。典盛置地公司迟延支付租金超过15天，构成违约，应当支付违约金。关于违约金，周淑玲主张月租金的300%，典盛置地公司主张其受到新冠肺炎疫情影响经营不好，以及房屋有隔断，属于违法出租，不应当支付违约金。一审法院认为客厅打隔断并不必然导致合同整体无效，且合同约定周淑玲允许典盛置地公司打隔断，实际上隔断并非周淑玲所打，故典盛置地公司以有隔断为由拒付违约金，理由不充分。一审法院根据合同的具体履行情况、合同约定、周淑玲的实际损失、典盛置地公司行业的实际情况等因素，酌情确定典盛置地公司支付周淑玲违约金9400元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京典盛置地房地产经纪有限公司于判决生效后7日内给付周淑玲2019年12月17日至2020年8月2日期间的房屋租金35250元；二、北京典盛置地房地产经纪有限公司于判决生效后7日内给付周淑玲违约金9400元；三、驳回周淑玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新的证据。对于双方二审中争议的事实，本院认定如下：典盛置地公司一审中称：周淑玲在疫情期间多次要求解除涉案合同，涉案房屋原有三位租户，其中一位在2020年5月1日合同到期后搬离，另外两位租户在2020年6月16日合同到期后搬离；涉案房屋于2020年8月2日完成交接。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，典盛置地公司以其系代周淑玲收取涉案房屋租金为由，主张涉案合同为房屋出租代理合同，但涉案合同明确约定典盛置地公司负有按时给付周淑玲房屋租金的义务，一审法院认定本案案由为房屋租赁合同纠纷并无不当，本院予以确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”综合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：典盛置地公司是否应支付违约金。典盛置地公司认可其未支付2019年12月17日至2020年8月2日期间的房屋租金，但上诉主张涉案房屋的租赁事宜受到新冠肺炎疫情影响，导致租赁客户流失、涉案房屋空置，故不同意支付违约金。对此本院认为，典盛置地公司认可涉案房屋租户在2020年6月16日均因租赁合同到期搬离，即涉案房屋在此之前由典盛置地公司正常对外租赁，典盛置地公司亦认可周淑玲曾提前多次提出解除涉案合同，在此种情形之下，其仍不支付周淑玲2019年12月17日之后的租金，且直至2020年8月2日方将涉案房屋交还给周淑玲，结合一审法院已经综合全案情况对其应支付的违约金予以酌减的事实，本院对典盛置地公司的上诉请求不予支持。另，经本院核查，典盛置地公司的上诉程序符合法律规定。综上所述，典盛置地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京典盛置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杜丽霞二〇二〇年十二月四日法官助理 黎 铧书 记 员 刘 波