江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5498号上诉人(原审原告)：吕桂云，女，1974年12月30日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：韩兆凯，北京德和衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷良武，北京德和衡（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐州富兴源房地产开发有限公司，住所地邳州市运河街道奚仲路。法定代表人：李磊年，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏东，江苏魏东律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏壮，江苏魏东律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邳州市宏利达房地产开发有限公司，住所地邳州市跃进路。法定代表人：李磊年，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏东，江苏魏东律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏壮，江苏魏东律师事务所律师。上诉人吕桂云、徐州富兴源房地产开发有限公司（以下简称富兴源公司）、邳州市宏利达房地产开发有限公司（以下简称宏利达公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服江苏省邳州市人民法院（2019）苏0382民初1134号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕桂云上诉请求：撤销一审判决第二项，改判富兴源公司、宏利达公司支付逾期办理产权登记违约金，包括2016年4月1日至2019年1月16日违约金5万元，以及自2019年1月17日至实际履行协助办理房屋权属登记手续完毕时止，以716427元为基数按照中国人民银行逾期贷款年利率7.125%计算的违约金。事实与理由：一、双方在2015年10月1日已完成房屋交付，但被上诉人截至今日依然未能履行合同义务，致使上诉人无法办理产权登记获得房屋产权证书、无法进行房产自由交易、无法办理户籍落户手续、无法办理儿童入学手续等，严重影响上诉人对房屋权利行使。二、商品房买卖合同关于出卖人逾期办证违约金仅约定为年利率0.2%，明显过低，系被上诉人规避其应履行的责任，应对逾期办证违约金予以调整；此外，关于房屋交付一年后未能取得房屋权属证书的违约金标准并未明确约定，违约行为持续至今。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按照中国人民银行逾期贷款年利率7.125%进行调整。富兴源公司、宏利达公司对吕桂云的上诉，答辩称：上诉人没有新事实、新理由、新证据，本案违约金无需调整，因为逾期办证和逾期上房不同，逾期办证不会造成任何损失。涉案合同中逾期上房和逾期付款的违约责任约定是一致的。富兴源公司、宏利达公司上诉请求：改判富兴源公司不承担违约责任；宏利达公司不承担连带责任。事实与理由：一、一审判决认定富兴源公司违约并承担违约责任错误。1.富兴源公司已按商品房买卖合同及补充协议的约定履行义务，不存在违约行为。商品房买卖合同第十五条约定，富兴源公司的义务仅是提供办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，富兴源公司已经履行上述合同约定义务。吕桂云要求富兴源公司将案涉房屋所有权转移登记至其名下，并非富兴源公司的权利和义务范围，富兴源公司仅有协助办理房屋权属登记手续的义务。但一审判决认定案涉房屋于2019年6月13日可以办理产权登记，富兴源公司拒不提供购房款发票、申请表等材料不是事实。富兴源公司一直积极配合协助，不存在违约事实。2.即便富兴源公司存在违约事实，按照合同约定也仅应承担违约金716.4元。商品房销售合同系双方真实意思表示，也不违反法律规定，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。该合同第十五条已明确约定，“如因出卖人原因买受人不能在房屋交付使用180日内取得房地产权属证书的，但未满一年的，按已付房款1‰支付买受人违约金。超出一年的，买受人有权退房，出卖人30日内将买受人房款退还买受人(无息)”。该约定系合同双方当事人对出卖人未及时将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并致买受人不能按约定取得房屋权属证书的具体处理方法。故当事人主张合同权利时，应以该约定内容为依据。吕桂云基于富兴源公司逾期办证已超过一年，按约定应行使的是退房权。吕桂云没有行使退房权，富兴源公司按照合同约定只能按已付房款1‰支付违约金。一审法院对没有按照每半年付总房款1‰的标准支付违约金，违反当事人意思自治原则。二、一审判决认定富兴源公司的财产未能独立于宏利达公司，从而判决宏利达公司承担连带责任错误。虽然宏利达公司是富兴源公司的唯一股东，但均是独立法人，都有独立财产、独立财务，各自独立纳税，有独立的财务报表，均应独立对外承担民事责任。一审法院依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，认定宏利达公司不能证明公司财产独立于股东自己的财产，进而判决承担连带责任，认定事实错误。吕桂云对富兴源公司、宏利达公司的上诉，答辩称：一审判决认定富兴源公司存在违约行为并应承担违约责任及富兴源公司、宏利达公司承担连带责任正确。对于其他诉讼主张，与吕桂云的上诉意见一致。吕桂云一审诉讼请求：1.将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案并将宏利达金水湾一期1幢1单元1101室房屋所有权转移登记至吕桂云名下；2.支付自2016年4月1日起至起诉之日即2019年1月16日的违约金50000元，并支付自2019年1月17日至房屋产权实际转移至吕桂云名下之日止，以房屋总价款716427元为基数，按照中国人民银行逾期贷款年利率7.125%计算违约金。一审经审理查明：2014年3月18日，吕桂云（买受人）、富兴源公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号：NO.PZ63555），吕桂云以716427元价格购买富兴源公司开发的位于邳州市。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，……3、如因出卖人原因，买受人不能在房屋交付使用180日内取得房地产权属证书的，但未满一年的，按已付房款1‰支付买受人违约金；超出一年的，买受人有权退房，出卖人30日将买受人房款退还买受人（无息）。2014年3月18日，富兴源公司给吕桂云开具216427元购房款发票。2014年4月12日，富兴源公司给吕桂云开具50万元购房款发票。2015年10月1日，吕桂云办理上房手续。吕桂云至今未办理产权登记。一审法院认为，吕桂云与富兴源公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于对逾期办理产权登记应否承担违约责任的问题。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，富兴源公司应当在商品房交付使用后60日内即2015年11月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另外，一审庭审查明，案涉房屋于2019年6月13日可以办理产权登记，但需由富兴源公司提供的购房款发票、申请表等材料，富兴源公司拒不提供给吕桂云，造成吕桂云至今无法办理产权登记，富兴源公司应向吕桂云承担相应的违约责任。关于诉讼时效问题。富兴源公司未履行办证义务，违约行为持续发生，吕桂云的权利持续受到侵害，该债权系继续性债权。根据《民法总则》第一百八十八条的规定，本案纠纷诉讼时效为3年，吕桂云方提供的证据不能证明其权利主张有诉讼时效中止、中断、延长的情形，应自吕桂云起诉之日起向前推算3年计算诉讼时效。根据合同约定，2015年10月1日满一年的时间节点为2016年10月1日，对于第一年的违约金，吕桂云最迟应当在2019年10月1日前提起诉讼。本案中，吕桂云于2019年1月提起诉讼，并未超过诉讼时效。关于宏利达公司应否承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。一审中，虽然提供国家税务总局邳州市税务局出具的纳税申报表，但不足以证明富兴源公司的财产独立于宏利达公司的财产，故宏利达公司应对上述债务负连带责任。关于逾期办理产权登记违约金如何计算的问题。对于该项请求，应当结合合同约定以及实际情况进行确定。首先，本案中，本地房产相较购房时价值增值明显，吕桂云在庭审过程中并未充分举证证明因逾期办证给自身造成的实际损失。但因富兴源公司未积极为吕桂云办理产权登记，尤其是本案起诉至今仍未为吕桂云办证，必然给吕桂云造成损失。其次，双方签订的商品房买卖合同明确约定办证期限为房屋交付使用后60日内，并约定如因出卖人原因，买受人不能在房屋交付使用180日内取得房地产权属证书的，但未满一年的，按已付房款1‰支付买受人违约金；超出一年的，买受人有权退房，出卖人30日将买受人房款退还买受人（无息）。由此可见，双方对超过180日到一年的违约金明确约定是已付房款1‰，在超过一年后买受人可以选择退房，其不选择退房，但并未约定之前的违约金约定标准不再适用。因此，仍应按照本条关于逾期办证的违约责任标准计算违约金，即每半年逾期办证的违约责任是已付房款1‰。综上，一审法院判决：一、富兴源公司于判决生效之日起三十日内，协助吕桂云办理宏利达金水湾一期1幢1单元1101室房屋权属登记手续；二、富兴源公司于判决生效之日起十日内向吕桂云支付逾期办理产权登记违约金（至2016年10月1日之前的违约金为716427元×1‰=716.4元；自2016年10月2日起，以总房款716427元为基数，按照每半年总房款1‰的标准计算至被告实际履行协助办理房屋权属登记手续完毕时止；计算半年期时不满半年的，按半年计算）；三、宏利达公司对于上述债务负连带责任；四、驳回吕桂云的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由富兴源公司、宏利达公司负担350元，由吕桂云负担700元。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院对一审判决查明事实予以确认。本院认为，一、关于富兴源公司是否存在违约行为的问题。首先，根据约定，富兴源公司应在2015年11月30日前交付房屋，在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案房屋于2015年10月1日办理上房手续，因此，富兴源公司应在自2015年10月1日起60天内即2015年11月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。其次，一审中，富兴源公司并未提供证据证明其已在2015年11月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，富兴源公司虽然向吕桂云开具购房发票，但该购房发票上载明的款项性质为预付购房款，而预付购房款的办证联无效，不能以此办理登记。且截至本案审理过程中，富兴源公司亦未向吕桂云交付办理权属登记时应交给购房人的相关材料。综上，因富兴源公司未在约定期限内提供相关材料，导致吕桂云至今无法办理产权登记，一审判决富兴源公司承担违约责任并无不当。二、关于违约金的问题。首先，因在案涉商品房买卖合同中约定了因富兴源公司的原因导致逾期办证，需支付违约金的内容，因此，吕桂云主张支付违约金并无不当。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方在商品房买卖合同中约定“买受人不能在房屋交付使用180日内取得房地产权属证书的，但未满一年的，按已付房款1‰支付违约金”，虽然吕桂云主张该约定的标准过低，但吕桂云未就其损失进行举证证明，尚不能判定约定的违约金低于造成的损失。因此，一审判决确定180天内的违约金按照约定的已付房款1‰支付违约金并无不当。再次，对于180天后的违约金标准问题，双方虽未明确约定，且吕桂云并未按照合同约定选择退房，但逾期办证的事实已实际损害了房屋买受人吕桂云的合法权益，应予以赔偿。在此情况下，一审法院参照双方关于逾期办证的违约责任标准计算违约金，并无不当。三、关于宏利达公司的责任问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，应由宏利达公司就富兴源公司的财产独立于宏利达公司的财产承担举证责任。本案中，依据宏利达公司提交的现有证据，尚不足以证明富兴源公司的财产独立于宏利达公司的财产，故宏利达公司应对富兴源公司的上述债务承担连带责任。综上，吕桂云、富兴源公司、宏利达公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。吕桂云缴纳的二审案件受理费700元，由上诉人吕桂云负担；邳州市宏利达房地产开发有限公司缴纳的二审案件受理费350元，由邳州市宏利达房地产开发有限公司、徐州富兴源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏志名审 判 员 汪佩建审 判 员 汤孙宁二〇二〇年十二月三日法官助理 方 耀书 记 员 陈斯雅