北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终11238号上诉人（原审被告、反诉原告）：周兴国，男，1974年12月8日出生，汉族，无业，住山西省运城市盐湖区。委托诉讼代理人：张翠玲（周兴国之妻），住山西省运城市盐湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京天超仓储超市有限责任公司，住所地北京市东城区法华南里**楼**。法定代表人：王丽，董事长。委托诉讼代理人：张治国，男，北京天超仓储超市有限责任公司职工。上诉人周兴国因与被上诉人北京天超仓储超市有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2020)京0102民初17377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人周兴国之委托诉讼代理人张翠玲、被上诉人北京天超仓储超市有限责任公司之委托诉讼代理人张治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周兴国上诉请求：1.同意一审判决第一项、第三项，不同意第二项，要求撤销一审判决第二项，依法改判驳回北京天超仓储超市有限责任公司（下称天超公司）要求我支付租金的诉讼请求并改判支持我30万元装修损失的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由天超公司承担。事实和理由：一、一审判决查明事实错误。1.一审判决未查明天超公司的违约情形，认定合同解除的主要原因在于我未如约支付租金明显错误。我自2009年至今已经形成交易习惯，我每月租金及水电费等在天超公司支付给我上一月销售货款中缴纳。而自2019年8月10日起，天超公司一直未给我结算2019年7月份的货款，此后至停止经营前的销售货款至今仍未结算支付。因此天超公司于2019年8月10日起产生并持续至今的违约行为是造成合同履行出现障碍的主要原因。2.一审判决未查明天超公司已在销售货款中抵扣租金的事实，判决我承担自1月1日起的全部租金明显错误。我在1月1日后产生的水电费足以证明我是有经营收入的，已经缴纳至天超公司的账户，天超公司至今未结算发放，已经抵扣我所欠租金，但其却闭口不谈。请求二审法院依法自天超公司调取我的销售挂账金额，天超公司哄骗我出具的承诺书系尚未抵扣的情况，应依法查明我实际欠款总额予以计算。二、我有新证据证明场地的装潢装饰归我所有，天超公司应赔偿损失。1.2019年因西城区食品药品监督管理局下达《责令改正通知书》，我与天超公司第四十一分公司签订《消防安全责任协议书》，办理了动火许可证，显示天客隆超市复兴店小吃城项目升级改造，我为执行人，足以证明天超公司知情并配合办理了有关手续，我装修了复兴店小吃城；天超公司以非2020年合同期间装修，或我与其他人间的合同关系辩解，均不能否认装饰装修物为我所有。2.我因合作十几年，对天超公司产生信赖，认为合同能续签才投资进行装修；装修完成后，天超公司以涨房租、不结算等方式想赶走我，将符合小吃城经营标准的装修据为己有，故天超公司违约拒不结算2019年7月至2020年4月期间的货款，导致我的合同目的不能实现，双方合同履行不能，我因法律知识不足虽未缴纳租金，实为行使不安履行抗辩权，天超公司不支付销售货款，仍要求我预付租金显然对我不公平，我未付租金行为并不构成违约。3.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，天超公司作为出租人，对合同解除承担全部违约责任，应承担装饰装修物全部损失。关于我的经营损失，我保留诉权，待损失确定后另行处理。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实后依法改判支持我的上诉请求。天超公司辩称，同意一审判决，不同意周兴国的全部上诉请求。首先，本案系周兴国根本违约造成的，周兴国使用案涉场地并进行转租，其拒付租金是恶意违约行为；其次，2019年周兴国已经拖欠了我公司的款项且出具了还款承诺书，其拖欠行为具有连续性，这个基本事实可以确定租赁合同解除的违约方和违约责任均是周兴国；最后，周兴国上诉状中陈述的理由自相矛盾，已经自认没有缴纳租金，系违约在先。综上，请求二审法院驳回周兴国的全部上诉请求，维持一审原判。天超公司向一审法院起诉请求：1.依法确认天超公司与周兴国《租赁合同》于2020年4月13日解除；2.依法判决周兴国支付天超公司拖欠的租金86725.6元、水费2437.67元，电费49297.41元，共计138460.68元；3.依法判决周兴国将租赁场地返还天超公司，并按原租金标准5.38元/平方米/天支付自2020年4月15日起至2020年5月21日场地使用费30682.25元；4.本案诉讼费由周兴国承担。周兴国向一审法院提出反诉请求：1.判令天超公司赔偿周兴国损失68万元。2.本案的诉讼费由天超公司承担。一审法院认定事实如下：2020年1月1日，天超公司、周兴国签订《大商集团租收合同》，约定天超公司将复兴店负一层建筑面积155平方米场地出租给周兴国用于经营小吃项目。合同期自2020年1月1日起至2020年12月22日止。合同期内租金297702.3元。后双方签订《合同补充协议》，约定1月租金25850.9元、2月租金24183.1元、12月租金18345.8元，其余月份单数月25850.9元，双数月25017元，以现金形式交纳租金。周兴国同时承担每月产生的水、电、燃气、供暖等费用，在天超公司出具费用明细后以现金形式缴纳门店财务。周兴国应于每月10日前支付下月租金，逾期15日未付天超公司有权解除合同。关于合同履行情况，因周兴国未如约支付租金，在天超公司催促下，周兴国于2020年3月31日向天超公司出具《承诺书》，内容如下：“本人周兴国承诺欠复兴门店小吃城2019租金66693.56元，2020年1-3月份房租75884.9元。水电单算。以上费用于2020年4月8日缴纳”。2020年4月9日，天超公司向周兴国发送《催缴函》，主要内容为：因周兴国违背承诺未能于2020年4月8日交纳1-3月租金，构成严重违约，故要求周兴国4月11日前交纳完毕，否则将租赁场地断水断电。2020年4月12日，天超公司再次在案涉场地张贴《告知函》，主要内容为：因周兴国未能于2020年4月11日前交清所有欠款及费用，故双方的租赁合同于2020年4月13日解除，天超公司要求周兴国于2020年4月15日前腾退案涉场地。2020年4月12日-13日，天超公司将案涉租赁场地断水断电。庭审中，双方认可水费每月为710元。天超公司主张电费按1.83元/度进行计算，且天超公司于2020年5月21日将案涉场地收回。在收回场地前，天超公司查抄了部分经营商户的电表数，并据此向周兴国主张电费。为证明其主张，天超公司提交案外人董东风、李相永、许和平3个经营户签字确认的四份2020年1月15日至2020年4月5日水电费记录表予以证明。周兴国对该水电费记录表真实性不予认可，主张电费系单独核算。董东风、李相永、许和平确实是在案涉场地经营的3个商户，该证据可以反证证明因疫情的影响仅有部分商户经营，并导致周兴国经营困难的情况。周兴国主张其于2019年应监管部门的要求对案涉场地进行装修，天超公司未就2019年7-12月销售款返款结算导致周兴国资金紧张，且天超公司于2020年4月12日晚停电后，天超公司于2020年4月13日强行收回案涉场地，导致经营商户存在损失10万元，且不应承担此后的房屋占用费。为证明其主张，周兴国提交以下证据用于证明：1.责令改正通知书、消防安全责任书、动火许可证；2.供销凭证及相关流水单据若干；3.民事判决书两份。天超公司对于上述证据1、3以及证据2中部分证据的真实性予以认可，不认可证明目的。主张周兴国与第三方公司在2019年经营期间因超范围经营而进行装修改造，且2019年双方并无合同关系。周兴国在与第三方公司联营期间的经营收入问题与本案无关，且相关纠纷已经在北京市东城区人民法院进行诉讼。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。周兴国虽然以新冠疫情为由拒绝向天超公司支付租金，但是根据双方陈述可知，周兴国所经营的小吃城并非因疫情完全停止经营。2020年3月8日，时值北京市疫情防控持续阶段，周兴国于此时承诺于4月8日前支付欠交租金的行为，能够证明周兴国对于其所经营的小吃城经营情况是清楚的，故在没有证据证明周兴国曾于2020年4月8日前就疫情减免租金问题向天超公司主张过权利的情况下，根据诚信原则，周兴国未付租金的行为已构成违约，且达到合同约定的解除条件。关于合同解除时间，双方在庭审中均认可合同于2020年4月13日解除，法院不持异议并予以确认。天超公司要求周兴国支付合同解除日之前租金一项诉讼请求，存在事实、合同及法律依据，法院予以支持。关于水、电费，根据双方陈述，水费按照每月710元计算，周兴国虽然对于天超公司计算的电费数额存有异议，但根据合同约定，水电费应“在甲方（天超公司）出具费用明细后”支付，故在天超公司已提交由场地商户签字确认的电费计算依据及并电费计算方式，且周兴国未提交其他相反证据的情况下，天超公司要求支付电费的理由充分，但根据电费确认单中记载的2020年1月15日-2020年4月5日“小吃城”用电量，按照每度电1.83元计算，电费数额与天超公司诉讼请求的数额不一致，故法院根据现有证据对于天超公司诉讼请求中的合理部分予以支持。关于房屋占用费，考虑到合理的停水停电行为应提前一个月进行告知，显然，天超公司的停电行为过于仓促，存在一定过错，且停电后案涉场地已失去基本的使用功能，在其已实际收回房屋的情况下，故法院根据公平原则，结合本案的具体情况，对于天超公司有关房屋占用费的诉讼请求不予支持。关于反诉赔偿损失一节，因周兴国未向法院提交与本案合同期间内相关的装修物品损失的基本证据，且本案合同解除的主要原因在于周兴国未如约支付租金，故周兴国的反诉请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，一审法院于2020年9月判决：一、确认北京天超仓储超市有限责任公司、周兴国就复兴店负一层场地签订的《大商集团租收合同》《合同补充协议》于2020年4月13日解除。二、自判决生效之日起七日内，周兴国支付北京天超仓储超市有限责任公司租金86725.6元。三、自判决生效之日起七日内，周兴国支付北京天超仓储超市有限责任公司水费2437.67元及电费27446.34元。四、驳回北京天超仓储超市有限责任公司的其他诉讼请求。五、驳回周兴国的反诉请求。如果周兴国未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。二审期间，周兴国主张其2019年对案涉场地进行了装修，其中环保排烟管道系王树鹏改装，总价款为109700元，其已支付10万元，并提交4张王树鹏签字的收据及微信转账截图予以证明；玻璃隔断系王荣林安装，总价款为192000元，通过微信分五次转账11000元，并提交未签字盖章的《天客隆超市小吃城不锈钢玻璃隔断加工及安装合同》及微信转账截图予以证明。天超公司对上述证据的真实性均不予认可，认为合同没有签字盖章，无法证明周兴国的证明目的，且与本案没有关系，周兴国违约在先，应承担违约责任。二审庭审中，周兴国主张天超公司于2020年4月底开始启动新冠疫情租金减免工作，免除了其他商户3月和4月的租金，要求天超公司减免其3月和4月的租金。天超公司不同意减免租金，主张周兴国至合同解除之前均正常经营，且合同解除之前租金减免政策并未出台，其他商户的减免是合同解除之后的5、6月份才落实的。另，周兴国在二审庭审中称因疫情来京隔离免除了两家实际承租人几天的房租，其他的实际承租人没有离京，因此租金没有优惠。本院认为，周兴国与天超公司签订的《大商集团租收合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，周兴国与天超公司因租金的交纳产生争议。周兴国于2020年3月31日向天超公司出具《承诺书》明确表示其欠天超公司2019年及2020年1月至3月的房租并承诺2020年4月8日交纳。《承诺书》系周兴国的真实意思表示，周兴国作为具备完全民事行为能力人应当知道《承诺书》的法律后果，其所述天超公司未结算其2019年联营费用因而拖欠租金的意见明显与《承诺书》的内容相矛盾，本院依法认定周兴国未按《承诺书》的内容履行交租义务的行为已经构成违约。房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。因周兴国未按承诺交纳2020年1至3月租金，天超公司向周兴国发送《催缴函》及《告知函》的情况下将租赁场地断水断电，天超公司的行为属于行使合同履行抗辩权的行为，并不属于违约，周兴国上诉所称天超公司构成违约的意见明显依据不足，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。周兴国虽对案涉场地进行了装修，但其作为合同解除的违约方，其要求天超公司赔偿其装修损失的意见，本院不予支持。关于周兴国上诉以新冠疫情为由要求天超公司减免其3月、4月租金一节，因周兴国并未完全免除实际承租人上述期间的租金，且周兴国与天超公司合同解除的原因与新冠疫情没有直接关系，故本院对周兴国的该项上诉意见不予采纳。综上所述，周兴国的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4216元，由周兴国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邹 治审 判 员  王军华审 判 员  白 松二〇二〇年十二月八日法官助理  黄 骏书 记 员  张晓鸥