湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1662号 上诉人（原审被告）：张小兵，男，1972年11月4日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 委托诉讼代理人：伍俊，湖南银城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张旭卉，湖南银城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广东华维德商业服务有限公司益阳分公司，营业场所益阳市赫山区益阳大道东1087号世纪嘉苑第一栋106-107号。 负责人：张裕良。 委托诉讼代理人：彭文科，湖南公言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭艳平，湖南公言律师事务所律师。 原审第三人：陈友财，男，1981年11月27日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。 上诉人张小兵因与被上诉人广东华维德商业服务有限公司益阳分公司（以下简称华维德公司）、原审第三人陈友财租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初3586号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张小兵及其委托诉讼代理人伍俊，被上诉人华维德公司之委托诉讼代理人郭艳平，原审第三人陈友财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张小兵上诉请求：撤销一审判决，驳回华维德公司的诉讼请求。事实和理由：一、张小兵与华维德公司签订合同后未营业，于2018年7月将门店转让给陈友财，张小兵、华维德公司、陈友财就合同变更事宜达成口头协议，该协议就华维德公司员工通过《内部联络单》固化。《内部联络单》明确表示张小兵与陈友财之间签订的不是转租协议，而是对合同主体的变更，故合同责任应由陈友财承担；二、案涉租赁物自2018年12月竣工验收，故租金应从12月份后才开始起算；三、张小兵向华维德公司交纳了履约保证金17660元，该款项应由华维德公司予以退还。 华维德公司辩称：一、张小兵与陈友财之间的转租行为未获得华维德公司的书面认可，转租行为违反了合同约定；二、无法律规定竣工验收前不需支付租金；三、根据合同约定，履约保证金不应退还。请求驳回上诉，维持原判。 陈友财述称：陈友财向张小兵支付了转让费，其不应交纳租金和管理费。 华维德公司向一审法院起诉请求：判令张小兵支付拖欠的租金23650元，并按照2%/月的标准自2018年10月2日起支付违约金至款项全部清偿之日止（截至2019年8月1日租金违约金为2149元）。审理过程中，华维德公司变更诉讼请求要求陈友财就上述款项承担连带偿还责任。 一审法院认定事实：益阳·顺德城家俱建材专业市场南区1栋-12栋系湖南顺德城家居产业股份有限公司（曾用名湖南省盛世合欣置业股份有限公司，以下简称顺德城公司）开发的“顺德城·益阳家居博览中心”项目的一部分，于2014年9月开工建设，2018年12月经竣工验收，2018年2月8日经建设工程消防复验合格，2019年1月取得竣工验收备案表。2014年10月31日，顺德城公司委托华维德公司负责顺德城项目的商业运营管理，由华维德公司代理项目的招租工作和租赁管理。2017年6月5日，华维德公司、张小兵签订《租赁经营合同》，约定张小兵承租顺德城X号商铺，租赁期限三年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止，租赁费为每月2150元，免租24个月，共计25800元，履约保证金为17660元。张小兵未按约定交纳上述费用，华维德公司有权单方解除合同，张小兵所交纳的合同保证金不予退还，并由张小兵赔偿未交款项逾期期间每日1%的违约金。为保证合同的履行，张小兵在租赁交费清单上签字确认，应于2017年5月2日交纳履约保证金17660元、租金2150元；于2018年10月1日交纳租金10750元；于2019年10月1日交纳租金25800元。按照双方约定，张小兵于2017年5月2日向华维德公司交纳了履约保证金17660元和首期租金2150元，后未再支付剩余租金。2018年7月27日，张小兵与陈友财签订协议，约定将涉案商铺转租给陈友财。 一审法院认为，根据查明的事实，涉案租赁物依法取得了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，并经竣工验收合格，是合法建筑物，华维德公司与张小兵之间的租赁合同关系依法成立，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。根据双方签订的《租赁经营合同》以及租赁费用清单约定，张小兵在2019年10月1日前应给付华维德公司租金23650元，但张小兵未支付，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金计算标准，合同中约定的拖欠费用总额的1%/天的违约金标准过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张的违约金应当以实际损失为基础，张小兵逾期付款给华维德公司造成的损失主要是利息损失，参考民间借贷通常约定利息标准，酌情核减为年利率12%，张小兵应自华维德公司主张的欠款总额确定次日即2019年10月2日起，以欠付租金23650元为基数，按年利率12%支付违约金至上述费用实际清偿之日止。至于履约保证金的问题，双方签订的《租赁经营合同》尚在合同履行期，华维德公司未要求解除合同，亦未在诉讼请求中提出履约保证金的处置问题，张小兵也未就此进行抗辩，故在本案中对履约保证金不进行处理。关于华维德公司提出的租金应由陈友财支付的问题，合同具有相对性，华维德公司与张小兵、张小兵与陈友财系两个租赁合同关系，华维德公司向张小兵提出支付租金的请求于法有据，而不能要求张小兵和陈友财承担连带责任。张小兵认为陈友财未向其支付租金，应另行向陈友财主张，不能以此免除自身的付款责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、张小兵于判决生效之日起十日内支付广东华维德商业服务有限公司益阳分公司租金23650元，并自2019年10月2日起，以23650元为基数，按照年利率12%的标准支付违约金至债务清偿之日止；二、驳回广东华维德商业服务有限公司益阳分公司的其他诉讼请求。案件受理费450元，减半收取225元，由张小兵负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明，一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。 本院认为，双方二审争议的焦点是：一、案涉款项的交付主体应为何人；二、款项起算时间和金额应如何认定；三、履约保证金应否退还张小兵。 一、关于交付主体。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款关于“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，依法成立的合同一经有效成立，即对当事人具有法律约束力，当事人须严格遵守合约履行义务，非依法律规定或取得对方同意，任何一方不得擅自变更合同的内容。双方签订的租赁合同第六条第三款约定：在本合同履行期间，未经甲方书面同意乙方不得单方面将租赁房屋全部或部分转租、分租、出借予他人……。由此可见，无论是依据合同法之规定还是依据租赁合同之约定，本案当事人在未以书面形式就合同变更问题达成合意的情况下，均不能构成合同的变更。张小兵认为其与华维德公司已达口头协议，依据顺德城公司的内部联络单，张小兵与陈友财的转让已经出租方同意。因内部联络单不具有对外的效力，且从内部联络单载明的内容来看，转让审批流程并未完成，故该联络单不具有同意转让之效力。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。故在双方仅有口头协议而未签订书面协议的情况下，内部联络单不具有变更合同的效力。根据合同的相对性，案涉款项的交付主体仍应为张小兵。张小兵就款项交付主体所提上诉请求，本院不予采纳。 二、关于租金起算时间及金额。张小兵在与被上诉人签订合同后，交纳了履约保证金和首期租金，以其行为对租赁场所交付之初的状况予以认可。案涉租赁场所在合同签订之时虽未竣工验收，但在合同签订之后验收合格，张小兵所经营之商铺自租金起算之日已正常营业，故合同目地已达到。一审判决依据合同约定的租金起算日及标准计算租金并无不当，本院予以维持。 三、关于履约保证金。案涉双方在一审中未就此问题提交法院解决，且案涉《租赁经营合同》尚在合同履行期，为保证双方诉权，二审对张小兵所提返还此款项的请求不予处理。 综上所述，张小兵的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费450元，由张小兵负担。 本判决为终审判决。 审判长  李京伟 审判员  熊文佳 审判员  蒋远军 二〇二〇年十二月一日 法官助理曹帅 书记员卢硕娟