贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10001号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地在贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗涵晖，男，1985年2月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：龙晓燕，女，1968年6月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：黄贵全，男，1967年6月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：戢骁，贵州公成律师事务所律师。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：马二凤，贵州公成律师事务所律师。第三人：贵阳银行股份有限公司白云支行，住所，住所地在贵州省贵阳市白云区白云北路1-2-01地块div>负责人：李祖钧，系该行行长。委托诉讼代理人：平永波，男，1971年1月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区，系该行员工。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人龙晓燕、黄贵全以及第三人贵阳银行股份有限公司白云支行（以下简称贵阳银行白云支行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，被上诉人的解除权已消灭，无权单方解除《商品房买卖合同》；2、根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定，被上诉人未在解除权存续期间行使权利，其根据《商品房买卖合同》所享受的单方解除权在解除权存续期间届满后就已经消灭，故被上诉人无权单方解除合同，若判决解除合同不利于交易稳定，将影响双方权利义务关系的稳定性及合同履行的长期不确定性，不利于社会经济发展、交易安全实现；3、被上诉人已丧失解除权，《商品房买卖合同》应继续履行，故被上诉人提出的退还购房款、支付违约金等其他诉请不应予以支持。被上诉人龙晓燕、黄贵全答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。涉及约定解除及法定解除，约定解除包括逾期交房和逾期办证，法定解除包括连廊未修建，房屋布满了通风管道，导致层高不够，甚至部分房屋因为消防整改导致商铺已经不存在或面积大幅缩水，商铺改成了楼梯间，因此合同应当解除，且上诉人提到的合同约定应当认定为格式条款。第三人贵阳银行白云支行述称，我银行没有违约行为，应该继续履行担保合同，如果解除合同，借款人应该付清剩余借款，宏益房开应该承担连带清偿责任。龙晓燕、黄贵全向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号为191834、191836）；2、解除原告与第三人签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》；3、判令被告向原告返还购房首付款481,779元；4、判令被告赔偿原告已向第三人偿还的按揭贷款本息（最终计算至判决确定的《商品房按揭借款（抵押）合同》解除之日止）并从起诉之日起以原告已经支付的贷款本息为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率最终计算至被告实际支付原告已经支付贷款本息之日止；5、判令被告赔偿原告损失（以购房款481,779元为基数，从2015年6月13日起至2015年6月29日止按中国人民银行同期贷款利率计算为1,526.73元，从2015年6月30日起以961,779元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款实际付清之日止）；6、判令被告向第三人偿还原告自判决确认的《商品房按揭借款（抵押）合同》解除之日起剩余的按揭贷款本息的义务；7、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月，原告（买受人）与被告宏益房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，约定原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区房屋两套，两套商8品房规划用途为商业，层高均为6米，建筑面积均为35.49平方米，套内建筑面积均为19.5平方米，房款均按套计算，16号房房款507507元，17号房房款为454272元；买受人采取贷款方式付款，应当在合同签订当日支付16号房购房首期款254507元、17号房购房首期款227272元，16号剩余购房款253000元、17号剩余购房款227000元以银行按揭贷款方式支付；合同第十一条交付时间及条件载明：“（一）出卖人应当在2017年12月31日向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件；……”；合同第十三条逾期交房责任载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金……，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”。合同第十四条交接手续载明：“（一）商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的1日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……”；合同第二十二条房屋登记约定：“……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：……2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。……”；合同第二十九条载明：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”。该《商品买卖合同》附件十二《补充协议》中，第五条“关于交付时间和条件（对合同第十一条的修订和补充）”载明：“5.1该楼栋施工为基础，交房时间为2017年12月31日。5.2《商品房买卖合同》第十一条约定的‘建筑工程竣工合格证明文10件’出卖人、买受人一致理解并同意系指出卖人取得的《建筑工程竣工验收报告》。……；第7.3条载明：“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件时起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同通知的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。”；第8.1条载明：“买受人同意本合同第十四条中的‘书面通知’指出卖人刊登于《贵阳晚报》或《贵州都市报》上的交房通知。”；第20.2条载明：“无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同解除之日起，买受人每日应按购房总款万分之零点五向出卖人支付违约金。上述违约金出卖人有权自应退还买受人的相关款项中扣除。不足部分由买受人补足”。上述两份《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告于2015年6月13日向被告支付了上述6号房首付款254,507元、7号房首付款227,272元，被告于当日分别向原告出具收到相应购房款的收款收据各一张；上述两套房屋的剩余购房款原告与贵阳银行高新科技支行于2015年6月29日签订《商品房按揭借款（抵押）合同》贷款48万元用于支付上述两套房屋购房款，该48万元贷款已支付给被告。2020年1月2日原告以被告未按约向原告交付上述所购房屋为由向一审法院递交民事起诉状，诉请如前。审理中，被告于庭审中当庭表示涉案房屋已具备交房条件，可以交付使用，被告并向一审法院提交有上述2018年9月21日贵阳市公安消防支队筑公消验字(2018)第0557号《建设工程消防验收意见书》复印件及上述刊登有交房公告的《贵阳晚报》，被告主张：涉案房屋已修建完毕，取得上述《建设工程消防验收意见书》就是具备交房条件；原告认为该《建设工程消防验收意见书》不能证明涉案房屋已经消防验收。原告拒绝接收被告拟向其交付的本案涉案房屋。审理中，被告未向一审法院提交上述《商品房买卖合同》第十一条及《补充协议》第5.2约定出卖人于交房时应取得的《建筑工程竣工验收报告》等证明文件。原告在第一次开庭审理后于2020年7月16日向本院提交第二次开庭申请，原告认为根据上述《商品房买卖合同》第二十二条之约定，被告未能在2019年12月31日的180日后向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告有权退房，该约定解除合同的条件成就于第一次开庭审理后，原告表示对其诉讼请求无变更；一审法院已组织原、被告双方对此发表各自意见。另，至一审判决时止，原告就本案涉案房屋向第三人贵阳银行申请的购房贷款尚未结清，贷款合同处于正在履行中。一审法院就本案涉案房屋的竣工验收情况向贵阳市建筑工程质量监督站进行调查了解，贵阳市建筑工程质量监督站于2020年7月31日向一审法院出具情况说明，其中载明：本市花果园M区6栋2层，建设单位未组织参建主体责任单位进行竣工验收。原、被告对该情况说明无异议。原告认为被告已严重违约，房屋至今未竣工也无法办理相应产权手续，无论根据合同约定还是法律规定都应当解除涉案《商品房买卖合同》。被告认为涉案房屋已修建完成，且陆续有业主接房对外出租，证明原告签署合同的目的可以实现。本案争议焦点为：1、被告拟向原告交付的涉案商品房是否符合合同约定及法律规定的交房条件？涉案《商品房买卖合同》应否解除？2、如判决解除合同，法律后果如何承担？一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定严格履行各自义务。对争议焦点1，一审法院认为，原告在与宏益房开签订《商品房买卖合同》之后，已依约将全部购房款支付给被告，但被告未按合同约定于2017年12月31日前将涉案商业用房交付原告使用，被告的行为已构成根本违约。被告于审理中提交有2018年9月21日贵阳市公安消防支队筑公消验字(2018)第0557号《建设工程消防验收意见书》复印件，并据此主张取得上述消防验收意见书即具备交房条件；对此，一审法院认为根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第二百七十九条：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之规定，同时原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条及补充协议第5.3条亦约定，出卖人向买受人交付的商品房应取得《建筑工程竣工验收报告》等证明文件；被告于审理中未向一审法院提交涉案商品房的《建筑工程竣工验收报告》等能够证明被告拟向原告交付房屋符合法律规定及合同约定交房条件的证据材料，根据贵阳市建筑工程质量监督站于2020年7月31日向一审法院出具情况说明，涉案房屋所在区域本市花果园M区6栋2层建设单位未组织参建主体责任单位进行竣工验收，因此，至一审判决时止被告拟向原告交付的涉案房屋不符合合同约定及法律规定的交房条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”、第一百四十八条：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”；同时，原、被告签订的上述《商品房买卖合同》第十四条交接手续中亦约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理，即原告有权退房并适用该条违约责任的约定；综上，因被告拟向原告交付的房屋不符合法律规定及合同约定，致使原告不能实现其合同目的，更无从谈起被告在合同约定期限内向原告交付办理产权转移登记的相关文书，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》符合法律规定及合同约定，应予支持。被告称原告诉请解除合同已过除斥期间及被告向原告交付的房屋符合交房条件的抗辩理由不成立，一审法院依法不予采纳。对争议焦点2，关于合同解除后的法律后果，合同解除后，被告应退还原告相应购房款、已付贷款本息（因原告逾期还贷产生的罚息不计入被告应承担的已付贷款本息内）。对原告主张解除与贵阳银行签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》的诉请，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，本案商品房买卖合同被依法解除，个人商业用房贷款合同的合同目的已经无法实现，故对原告要求解除《商品房按揭借款（抵押）合同》的诉请，一审法院予以支持。合同解除后，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金和利息分别返还担保人和买受人。”之规定，宏益房开已收取购房贷款，故对原告诉请由被告偿还剩余贷款本息的诉请，一审法院予以支持，但原告在履行贷款合同中因原告自身的逾期还贷行为产生的罚息、违约金等不应由被告承担，应由原告自行承担。对原告要求被告赔偿损失的诉请，根据《商品房买卖合同》约定“逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，双方已对于逾期交付房屋解除合同及所交付房屋不符合约定解除合同的违约责任进行了明确约定，该约定对双方具有约束力，故被告应当按照合同约定的两套房屋全部已付房款961,779元的2%向原告赔偿损失为19,236元。对于原告要求按照银行同期贷款利率及全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率标准赔偿损失的主张，因原告未对其损失举证证实，且不符合双方合同第十三条、第十四条违约责任的约定，故一审法院对此不予支持。对于被告提出如解除合同，应在判决中明确原告配合办理注销商品房买卖合同备案登记、预告登记、预告抵押登记的主张，一审法院认为合同解除以后相关备案登记、预告登记、预告抵押登记的注销属于合同解除以后原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，故对房屋相关备案登记、预告登记、预告抵押登记的注销在本案当中一审法院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百四十八条、第二百七十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除原告黄贵全、龙晓燕与被告贵阳宏益房地产开发有限公司就位于本市南明区房屋、本市南明区花果园彭家湾花果园项目Ｍ区第6栋（6）2层17号房屋签订的两份《商品房买卖合同》及补充协议。二、解除原告黄贵全、龙晓燕与贵阳银行股份有限公司高新科技支行就本市南明区、17号房屋签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄贵全、龙晓燕本市南明区、17号房屋购房首付款共计481779元。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告黄贵全、龙晓燕损失19236元。五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告黄贵全、龙晓燕支付原告黄贵全、龙晓燕就本市南明区、17号房屋已向贵阳银行股份有限公司归还的《商品房按揭借款（抵押）合同》项下的贷款本金及利息（以贷款银行于判决生效当月出具的对账单为准，原告黄贵全、龙晓燕在履行该贷款合同过程中因其自身逾期还贷行为产生的罚息、违约金等由原告黄贵全、龙晓燕自行承担，不计入本项判决的已还贷款本息内）。六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向第三人贵阳银行股份有限公司白云支行偿还原告黄贵全、龙晓燕就本市南明区、17号房屋签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》项下剩余的贷款本金、利息、罚息等（按该贷款合同的约定进行计算）。七、原告黄贵全、龙晓燕、第三人贵阳银行股份有限公司白云支行于上述判决第三项、第四项、第五项、第六项履行完毕之日起十日内与被告贵阳宏益房地产开发有限公司相互配合办理本市南明区、17号房屋的预告登记、预告抵押登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续。八、驳回原告黄贵全、龙晓燕的其余诉讼请求。案件受理费13422元,由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担。二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：本案所涉《商品房买卖合同》及补充协议是否应当解除。案涉房屋至今仍不具备交付条件，案涉房屋何时能具备交付条件上诉人并未提交证据予以证明，故上诉人的违约行为已不只是单纯的迟延履行义务的行为，已达到《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的合同目的不能实现的程度。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”规定，从内容看，该解释是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作解释，一年内行使解除权的规定针对的是仅构成迟延履行违约行为的情形，不适用于违约行为已达到合同目的不能实现的情况。合同目的不能实现系本案诉至法院后，本院依据查明的事实予以依法认定，故不存在已过一年除斥期间的情况。上诉人并未提交证据证明案涉房屋何时能够具备交付条件，若适用前述一年解除权除斥期间的规定，将导致买受人既不能行使合同解除权，又无法取得达到交付条件的房屋，合同的履行必然陷入僵局，有失公平。综上，即使被上诉人行使合同约定的解除权已过补充协议约定的期限，但上诉人逾期交房持续至今，已构成根本违约，合同目的不能实现，被上诉人诉请解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”法定解除权之规定，一审判决解除《商品房买卖合同》及补充协议并无不当，本院予以维持。一审判决上诉人退还购房款并按照合同约定支付违约金符合法律规定，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用13,422元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二〇年十二月八日书记员  岳立莲