河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2743号 上诉人（原审被告）：承德鸿图房地产开发有限公司，住所地河北省承德市双桥区高新区铂悦山B-09地块**楼底商129。 法定代表人：张宝春，总经理。 委托诉讼代理人：王小鹏，河北汇林律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨凤茹，女，1973年1月29日出生，汉族，住河北省承德市宽城满族自治县。 委托诉讼代理人：李亚楠，河北尚丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：包德荣，河北尚丰律师事务所律师。 上诉人承德鸿图房地产开发有限公司（以下简称鸿图房地产公司）因与被上诉人杨凤茹商品房销售合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初1422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人承德鸿图房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王小鹏、被上诉人杨凤茹的委托诉讼代理人包德荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿图房地产公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发还重审。事实和理由：一、一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。本案的基本事实是，被上诉人经案外人河北陆鸿众业商贸有限公司提供中介服务，购买了上诉人开发建设的承德铂悦山项目二期公寓两间。被上诉人向陆鸿公司支付中介服务费80000元，且陆鸿公司未向上诉人给付该笔费用。基于以上基本事实：一、上诉人不是本案的适格主体，应驳回被上诉人对上诉人的起诉。1、本案案由，为商品房买卖合同纠纷，但上诉人截至目前在商品房买卖合同履行过程中并无违约行为，本案所涉及的80000元争议标的与商品房买卖合同无关。所以，基于合同关系判令上诉人返还80000元，与事实不符，于法无据。2、本案案由根据被上诉人对80000元的给付的认识，应为居间服务合同纠纷或不当得利纠纷，该二案由上诉人均不应是本案的被告。如被上诉人明知该80000元为中介服务费，那么上诉人作为房屋出卖人，不是提供中介服务的中介公司，不是中介服务合同的一方主体，被上诉人应以陆鸿公司作为本案被告，上诉人不是本案的适格被告。如被上诉人认为未接受过陆鸿公司的中介服务，不应支付80000元中介服务费，那么陆鸿公司收取该80000元应认定为不当得利，陆鸿公司作为实际收取该80000元的主体应为本案被告，而不是上诉人作为本案被告。3、如按照一审法院的认定，上诉人工作人员未经被上诉人同意就将80000元转入陆鸿公司账户。上诉人在此确认该操作不是失误，那么本案不应为民事案件，应移交公安机关处理。一审法院要求上诉人提交80000元扣款操作人非上诉人工作人员的证据，属于扩大上诉人的举证责任。根据谁主张谁举证的原则，被上诉人称上诉人的工作人员操作80000元扣款，应由被上诉人承担举证责任。二、本案认定事实不清。1、一审中，一审法院片面听取被上诉人的陈述，在本案缺少必要的当事人陆鸿公司的情况下，即认定被上诉人与陆鸿公司无经济往采，该80000元不是中介费用，与事实严重不符。该80000元中介费是被上诉人接受陆鸿公司中介服务后，向陆鸿公司交纳的中介费，并享受了8万元服务费抵10万元房款的优惠。被上诉人在明知该80000元支出的情况下，且明知不是购房款支出，当时未提出异议，不符合正常人的行为逻辑，完全能够说明被上诉人对该80000元的中介费性质是知情的。2、上诉人已向一审法院提交每套房屋的2份认购协议，用以证明根据与陆鸿公司合作协议已向其客户提供房款优惠，上述协议均由被上诉人签字确认。也就是说被上诉人依据向陆鸿公司支付的80000元已得到了更大的利益，权益丝毫无损。综上所述，本案在无80000元实际收款人陆鸿公司的参与下，根本无法查明案件事实。且一审判决鼓励了被上诉人的不诚信行为，将对区域内的营商环境造成极其恶劣的影响，请贵院依法改判或发还重审。 杨凤茹答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。第一，被上诉人系直接到上诉人售楼处购买的商品房，并与上诉人签订房屋买卖合同，上诉人未经被上诉人同意，私自将被上诉人卡内的捌万元款项转入第三方账户，通过一审被上诉人提交的POS机划卡小票证实该款同其他款项在同一时间划扣，故此上诉人是本案适格主体，理应返还超额支付的费用。第二，被上诉人从未通过任何中介机构介绍购房，其是直接到上诉人处购买的房屋，更不曾与任何中介机构签署任何居间服务协议，并且上诉人在与被上诉人签订合同时，上诉人未曾提及任何优惠政策，如上诉人认为该笔费用为中介服务费，应提供证据证实，因该费用在上诉人售楼处划扣，被上诉人有理由认为该费用系上诉人收取的，如上诉人不能提供相关证据，应承担举证不能的责任。第三，被上诉人于2017年11月25日与上诉人签订的认购协议其中约定的价格与商品房买卖合同价格一致，更进一步证实被上诉人在购买该房屋时未得到任何优惠政策，综上，被上诉人认为一审认定事实清楚，证据确实充分。上诉人应返还超额划扣的捌万元。 杨凤茹向一审法院起诉请求：1、依法判决被告鸿图房地产公司返还原告超额支付的购房款人民币80000.00元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率自2017年11月25日起至返还之日止）；2、诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2017年11月22日，原被告签订编号为0001903号和0001904号房屋认购协议，同年11月25日，原被告另签订编号为0001955号和0002249号的认购协议，分别对位于承德铂悦山项目二期13-15幢14层13A01、13A02号房屋价款予以约定。2018年9月5日和10月9日，原告杨凤茹与被告鸿图房地产公司按照2017年11月25认购协议确定的房价分别签订了编号为20180905059和20181009129的两份《商品房买卖合同》（预售），约定价款为731606.00元。原告在被告的售楼处实际支付购房款811606.00元，其中80000.00元被同时转入第三方河北陆鸿众业商贸有限公司账户内。另查明，原告杨凤茹与河北陆鸿众业商贸有限公司无任何经济往来。 一审法院认为，原告杨凤茹基于对被告鸿图房地产公司的信任与其签订《商品房买卖合同》，购买位于承德铂悦山项目二期13-15幢14层13A01、13A02号房屋，并按照合同约定向被告公司交纳了购房款。被告鸿图房地产公司所提交的原被告双方于2017年11月22日签订的认购协议与原告提交的2017年11月25日签订的认购协议在形式上基本相同，区别在于被告提交的两份认购协议确定的房价高于原告所提交的两份认购协议确定的房价。同时，原被告签订的两份《商品房买卖合同》中约定的房屋价款恰好与原告所提交的两份认购协议约定的房价一致。通常情况下，当事人之间不会重复签订认购协议或者商品房买卖合同，针对相同房屋同一买受人两次签订认购协议且约定的价格不同，应认定为后协议对前协议内容的否定。对于本案而言，双方于2017年11月25日签订的房屋认购协议是对2017年11月22日签订的认购协议内容的实质性变更，因此双方应以2017年11月25日签订的认购协议为准，从该协议与后来双方签订的正式合同文本内容的一致性亦可证明该事实。至于双方基于何种原因变更认购协议内容，被告仅出具了双方于2017年11月22日签订的认购协议两份，该证据不足以证明原告为减交购房款自行与第三方单独达成协议且该协议与被告无关。从原告向被告交付购房款的过程看，购房款以及进入河北陆鸿众业商贸有限公司账户的80000.00元系在同一时间和同一地点被扣划，被告未提交超出购房款的80000.00元的扣款操作人非鸿图房地产公司的工作人员的证据，使原告有理由相信被告公司财务人员从本人银行卡内划走的是特定的购房款。值得注意的是，被告作为商品房预售方除了积极履行合同约定的内容外，还应该为买受人提供安全和可信赖的交易环境。经过与买受人协商一致，允许第三方介入交易并非不可以，但其前提是程序合法。被告与任何第三方的营销合作须以不违反法律和行政法规为条件，原告签订《商品房买卖合同》的相对方是被告，而合同价款之外的80000.00元在原告交付房款时被无缘由转入第三方公司账户于理不通，于法无据。倘如被告所言，原告为达到少交房款目的确需单独与第三方签订协议或交纳相关费用，该协议和交款手续亦应属于商品房买卖合同内容的一部分，而不是与被告无关。庭审期间，被告以鸿图房地产公司与河北陆鸿众业商贸有限公司存在售楼合作为由辩称原告的购房款转入河北陆鸿众业商贸有限公司与己无关显然违背了合同相对性原理。综上，被告鸿图房地产公司在收取原告的购房款时，未经原告本人同意擅自将其银行账户内超出购房款的80000.00元转至第三方公司账户，侵害了原告的合法财产权益。因此，被告鸿图房地产公司对从原告的银行账户内超额扣划款项负有返还的义务。由于该超额扣划款项自始不存在合法性，本院对原告请求判令被告自违约扣款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第一百零七条之规定，判决：被告承德鸿图房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告杨凤茹返还超额扣划款人民币80000.00元，并自2017年11月25日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至款项付清之日止。 二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人鸿图房地产公司是否超额收取被上诉人杨凤茹购房款人民币80000.00元，并应予返还是本案主要争议焦点。首先，该笔交易的收款人是河北陆鸿众业商贸有限公司，而非本案上诉人鸿图房地产公司收取。其次，上诉人与被上诉人签订的两份《商品房买卖合同》中对被上诉人所购两套房屋明确约定的价格为731606.00元，而上诉人实际也收取了被上诉人房屋价款731606.00元。再次，虽然被上诉人交纳购房款的时间与向河北陆鸿众业商贸有限公司交纳80000.00元收款时间为同一天，但所缴款项均需被上诉人自行输入银行卡密码确认，且被上诉人均取得了交易凭条，被上诉人作为具有完全民事行为能力人，对购房过程中的大额交易应具有较高的注意能力和辨识能力，对交易金额及交易对象应当知晓。其于交易后长期默认这种状态存在，未提出异议。因此被上诉人在一审的诉讼请求证据不足，应予驳回其诉讼请求。上诉人上诉主张应予支持。 综上所述，承德鸿图房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初1422号民事判决； 二、驳回杨凤茹的诉讼请求。 一审案件受理费减半收取1020.00元，二审案件受理费2040.00元，合计3060.00元，由杨凤茹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚秋审判员孙琳丽审判员钱丽艳 二〇二〇年十二月七日 法官助理 刘      明      喆 书 记 员 李      云      骐