湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12170号上诉人（原审被告）：旷远集团（长沙）房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段**旷远画境美苑营销中心。法定代表人：王建舞，经理。委托诉讼代理人：甘靖雯，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖祺，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕军，男，1971年8月24日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：李鸿，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙晓薇，女，1976年7月16日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李鸿，湖南天地人律师事务所律师。上诉人旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称旷远公司）因与被上诉人吕军、被上诉人龙晓薇商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初10462号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人旷远公司上诉请求：一、撤销（2020）湘0104民初10462号民事判决，依法改判上诉人旷远公司不需支付违约金51500元；二、一、二审诉讼费用由被上诉人吕军、龙晓薇承担。事实与理由:一、本案的诉讼时效应当从合同约定的交房期限届满之日起算，经过三年不起诉的，就超过诉讼时效；二、原审判决认定部分诉讼请求仍在诉讼时效内没有事实和法律依据。被上诉人吕军、龙晓薇答辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求，维持一审裁判。诉讼时效不应当从商品房买卖合同约定的交付时间次日开始计算，应当从房屋交付之日2018年4月9日的次日开始计算，应当驳回上诉人旷远公司的上诉请求。吕军、龙晓薇向一审法院起诉请求：1、旷远公司支付从2017年7月1日起至2018年4月9日止共计283日逾期交房违约金人民币58,298元；2、本案的诉讼费用由旷远公司承担。一审法院经审理查明：吕军、龙晓薇与旷远公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由吕军、龙晓薇购买旷远公司开发的座落于岳麓区××路××段××号××期××栋××号房屋。合同约定，一、关于交付时间：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该房屋。二、关于交付条件：1、该商品房交付时应当符合承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中供水、供电、燃气约定为在2017年6月30日达到接通条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户；上述设施如未在约定期限内竣工，买受人允许出卖人在三个月内免责整改；2、具备五方验收合格，质检验收完成。三、关于逾期交房的约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过三十天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付。四、关于可予延期交房的约定：因遭遇自然灾害（包括非出卖人管理不善造成的火灾、地、地震灾、瘟疫、台风、龙卷风、连续暴雨、地、地面突然下陷等其他不可抗力（包括战争、军事行动、罢工、动乱、空中飞行物坠落、连续停水停电等）、执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令和命令、非出卖人原因，而因政府或市政有关部门配套安装单位原因，导致验收滞后或者工程延期的（以相关单位的文件为准）、项目施工期间发生暂停户外工作及以上级别的灾害性天气，或其他导致工程停工的灾害性天气等原因可以据实予以延期。在该合同附件九的补充协议第三条约定，关于合同约定的交付条件，该商品房交付时只要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付，竣工验收备案可交房后完成。合同签订后，吕军、龙晓薇以银行按揭方式按约向旷远公司支付购房款2060000元。2018年8月30日，湖南湘江新区建设工程质量安全监督站出具《关于旷远楚天画境竣工验收时间的回函》答复旷远楚天画境项目于2018年4月9日经各方责任主体竣工验收，具备交付使用条件。吕军、龙晓薇于2020年8月3日向一审法院提起诉讼。一审法院认为：吕军、龙晓薇与旷远公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方应按合同约定各自履行自己的义务。旷远公司应当按合同约定在2017年6月30日前向吕军、龙晓薇交付房屋。旷远公司辩称因不可抗力因素导致工程进程受阻，逾期中有78天应当予以扣除以及本案的诉讼时效从旷远公司逾期交房的次日即2017年7月1日开始计算，已超过3年诉讼时效。一审法院认为，旷远公司列举的连续暴雨、配合住房和城乡建设局通知暂停施工等理由均不属于合同约定不可抗力或不能预见、不能避免、不能克服的因素，故对旷远公司该抗辩意见，一审法院不予采纳。涉案合同约定的交房条件为“具备五方验收合格、质检验收完成”，根据湖南湘江新区建设工程质量安全监督站出具的《关于旷远楚天画境竣工验收时间的回函》答复，旷远楚天画境项目于2018年4月9日经各方责任主体竣工验收，具备交付使用条件，故涉案房屋于2018年4月9日才达到约定的交付使用条件，旷远公司已逾期交房283天，应按合同约定承担相应的违约责任。根据合同约定，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金。吕军、龙晓薇在2020年8月3日向法院起诉主张权利，部分诉讼请求仍在诉讼时效期限内，故一审法院认为超过诉讼时效的抗辩理由部分不成立，现吕军、龙晓薇将违约金标准调整为按日万分之一计算，符合法律规定，故旷远公司应向吕军、龙晓薇支付逾期交房违约金51,500元（2,060,000元×0.1‰×250天）。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审判决：一、旷远集团（长沙）房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内向吕军、龙晓薇支付逾期交房违约金51,500元；二、驳回吕军、龙晓薇的其他诉讼请求。一审案件受理费1,258元，因适用简易程序减半收取629元。由吕军、龙晓薇承担74元，旷远集团（长沙）房地产开发有限公司承担555元。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为旷远公司是否应当向吕军、龙晓薇支付逾期交房违约金。本院认为，2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。旷远公司主张吕军、龙晓薇要求支付逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，其无需向吕军、龙晓薇支付逾期交房违约金。本案中，吕军、龙晓薇与旷远公司签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的交房时间为2017年6月30日，合同中约定逾期交房违约金按日支付，应以每个个别的债权单独计算诉讼时效，在无诉讼时效中断事由时的情况下，违约金的保护范围为吕军、龙晓薇起诉之日（即2020年8月3日）前三年，而涉案房屋于2018年4月9日才达到约定的交付使用条件，故一审法院根据吕军、龙晓薇向一审法院起诉之日判决旷远公司按照日万分之一的标准承担2017年8月3日至2018年4月9日共计250天的逾期交房违约金并无不当，本院予以确认。旷远公司的上诉主张无法律依据，本院不予支持。综上所述，旷远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1258元，由旷远集团（长沙）房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  邹剑钧审判员  王力夫审判员  金新贵二〇二〇年十二月二日法官助理黄毕莅书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。