山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初5972号原告：烟台科信房地产开发有限公司，住所地烟台经济技术开发区长江路**。法定代表人：王娜，总经理。委托诉讼代理人：武怡，山东齐鲁(烟台)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓丹，山东齐鲁(烟台)律师事务所律师。被告：郝文华，女，1967年4月27日出生，汉族，无固定职业，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：岳清和（系被告郝文华之夫），住烟台市芝罘区。第三人：中国光大银行股份有限公司烟台分行，住，住所地烟台市芝罘区南大街**/div>负责人：夏伟，行长。委托诉讼代理人：吕伟，男，该单位工作人员。原告烟台科信房地产开发有限公司（以下简称科信房产公司）与被告郝文华、第三人中国光大银行股份有限公司烟台分行（以下简称光大银行烟台分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告科信房产公司的委托诉讼代理人武怡、被告郝文华的委托诉讼代理人岳清和、第三人光大银行烟台分行的委托诉讼代理人吕伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告科信房产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2010年8月3日签订的《商品房买卖合同》（房屋价值1387051元）于2020年4月10日解除。2.自原告和被告向第三人清偿了《个人贷款合同》项下的全部贷款本息之日起10日内，要求第三人与被告协助原告办理涉案房屋的预抵押登记撤销手续，被告协助原告办理产权预告登记撤销手续。3.被告应自预抵押登记手续和产权预告登记手续撤销之日起10日内协助原告办理该《商品房买卖合同》登记备案撤销手续。4.被告立即偿还预抵押登记和产权预告登记撤销前原告代为清偿的全部贷款本息（以第三人出具的电子系统数据为准）5.被告立即将涉案房屋腾退返还给原告。6.被告向原告承担277410.20元的违约金。7.原告有权自《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和产权预告登记撤销手续办理完毕后，在已收取被告的购房款中扣除其代被告向第三人实际偿付的贷款本息、诉讼费及撤销登记的相关手续费用（具体数额均以实际发生额为准）8.诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年8月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的山海云天小区2号楼2单元2701号房屋，购房款1387051元，其中970000元房款由被告向第三人贷款支付给原告。原、被告与第三人签订《个人贷款合同》，约定从合同签署日到被告就该房屋有效设定抵押且相关证明交付第三人正式执管之日由原告向被告承担阶段性连带责任保证。合同签订后，被告未按时归还第三人借款，导致原告承担保证责任，代其归还贷款。原告多次向被告追偿，但被告至今未偿还上述款项。根据双方《商品房买卖合同》约定，原告有权解除合同，原告于2020年4月10日按照合同载明的地址向被告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，告知解除商品房买卖合同并要求被告清偿借款、承担违约金，但被告至今未配合办理解除手续，亦未偿还原告代偿贷款，故原告提起本案诉讼。被告郝文华辩称，同意偿还原告垫付的银行贷款，仅同意支付违约金50000元，涉案房屋的房价现在远远高于购买时的价格，不同意原告的其他诉讼请求。第三人光大银行烟台分行述称，结清贷款及相关费用后，其同意解除合同，并配合原告撤销登记备案手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及经审查认证的证据，本院认定事实如下：2010年8月3日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的山海云天2号楼2单元2701号房屋，建筑面积161.36平方米，总房款1387051元，其中首付款417051元，剩余部分970000元于2010年8月31日前用按揭贷款支付。附件六合同补充协议第三条约定，被告采用按揭贷款方式购买房屋时，原告为被告提供了阶段性贷款担保，自原告为被告完成产权登记后通知被告配合银行办理抵押登记手续，原告的阶段担保应予解除；如因被告原因在接到通知后15日内未能及时办理，而导致原告承担了相应的保证担保责任，双方同意按以下方式处理：（1）被告应于原告代为清偿贷款本息及罚息10日内偿还原告代为清偿的贷款本息及罚息，并向原告支付其代为清偿贷款本息及罚息之和10%的违约金。（2）若被告在原告代为清偿贷款本息及罚息60日内仍未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息和违约金，原告可以选择以下方式处理：原告有权持本合同（包括本附件）及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理该商品房预（销）售登记注销手续，本合同被告享有的权利终止，同时原告有权继续追究被告的违约责任；或原告可向人民法院起诉被告，要求被告支付原告代为清偿贷款本息及罚息，同时被告向原告支付该商品房总价款20%的违约金。（3）在以上被告未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息及违约金时，若商品房已交付，原告可以选择以下方式处理：原告有权持本合同（包括本附件）及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理该商品房预（销）售登记注销手续以及终止办理房地产权属登记证书手续，本合同被告享有的权利终止，在原告通知被告搬出该商品房书面通知送达30日内被告无条件搬出，原告不承担因此而给被告造成的所有损失，原告可另行出售该商品房，同时原告有权继续追究被告的违约责任；或原告可向人民法院起诉被告，要求被告支付原告代为清偿贷款本息及罚息，同时被告向原告支付该商品房总价款20%的违约金。合同签订后，被告依约向原告支付了首付款417051元。2010年8月11日，原、被告与第三人签订的个人贷款合同约定，被告向第三人借款970000元，用途为购房，贷款期限为240个月，贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率5.94%下浮15%执行，合同项下首期执行贷款年利率为5.049%。被告未按合同约定归还贷款本金的，第三人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%。被告将案涉房屋抵押给第三人，原告作为保证人，自愿为被告在该合同项下借款贷款所产生的的全部债务向第三人承担阶段性连带责任保证，保证期间从该合同签署之日起至被告就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付第三人正式执管之日止。2010年8月13日，第三人依照上述个人贷款合同的约定，将970000元贷款打入被告指定的原告账户。后，原告交付了涉案房屋，被告接收房屋后居住至今。自2016年3月30日至2020年3月30日期间涉案房屋贷款的偿还情况为：2016年3月30日至2017年6月28日原告代偿垫付，2017年7月20日至2018年3月21日被告还贷，2018年6月26日至2018年8月31日原告代偿，2018年9月20日至2018年12月20日被告还贷，2018年12月20日当月贷款被告偿还的不够，由原告代偿4528.10元，2019年1月20日至2019年4月20日被告还款，2019年4月20日当月贷款被告偿还的不够，原告代偿4595.50元，2019年5月20日至2020年3月20日原告代偿，2020年4月20日至今被告正常还贷。综上，原告向第三人代偿银行贷款共计277109.92元。2016年9月1日原告向被告发出通知，告知被告自2016年1月未再偿还贷款，导致原告作为担保人承担保证责任，要求被告及时联系原告并妥善解决还贷问题。2020年4月10日，原告向被告发出解除商品房买卖合同通知书，要求解除双方签订的房屋买卖合同，被告返还房屋，被告于2020年4月17日收到通知。本院认为，（一）原、被告签订的商品房买卖合同及原、被告与第三人签订的个人贷款合同均是各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。履约中，被告未按约按时向第三人偿还银行贷款，致使原告承担保证责任，代其偿还银行贷款277109.92元的事实清楚，现原告主张被告给付其代偿的上述款项，于法有据，与约相合，本院予以支持。被告未按时偿还借款的行为构成违约，原告要求其支付案涉房屋总价款20%的违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，本院酌情确定被告向原告支付案涉房屋总价款的10%即1387051×10%=138705.10元的违约金，超出部分，本院不予支持；被告仅同意支付违约金50000元，没有依据，本院不予支持。（二）关于原告要求确认解除合同等事项的诉讼请求。本院认为，被告未按时向第三人偿还借款导致原告代被告偿还银行贷款的行为构成违约，但该违约行为未动摇合同的履行基础。本案案涉房屋买卖发生在2010年，距今已达十年之久，现案涉房屋的市场价值与2010年双方签订房屋买卖合同时的价值差距过大，严格执行《商品房买卖合同》中关于合同解除的约定可能导致双方利益严重失衡。本院基于民法公平原则，结合被告2016年3月30日至2020年3月30日期间间断性还贷、2020年4月至今按时偿还贷款的事实，对于原告要求确认解除合同、撤销预抵押登记手续、撤销产权预告登记手续、撤销商品房买卖合同登记备案手续、腾退房屋等诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第一百零七条、一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、限被告郝文华于本判决生效之日起10日内向原告烟台科信房地产开发有限公司支付代偿银行贷款277109.92元、违约金138705.10元，共计415815.02元。二、驳回原告烟台科信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告郝文华未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17283元，减半收取为8642元，由被告郝文华负担3769元，原告烟台科信房地产开发有限公司负担4873元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 于 克 晓二〇二〇年十二月八日书记员 王丽（代）