广东省珠海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤04民终3088号 上诉人（一审被告、反诉原告）：徐贱林，男，1970年10月1日出生，汉族，住江西省丰城市******徐家组50-1号，居民身份证号码362************053。 委托诉讼代理人：区朝光，广东申力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪群菊，广东申力律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：刘州，男，1966年5月7日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区************，居民身份证号码422************313。 上诉人徐贱林因与上诉人刘州房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院作出的（2018）粤0403民初1539号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 徐贱林上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项判决，改判驳回刘州全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费由刘州承担。 上诉理由：一、一审判决事实认定不清。 1.徐贱林已于2017年2月21日搬离刘州房屋，并通过手机短信要求刘州接收房屋钥匙以及收回房屋，办理交接结算，刘州亦已完全知悉，但刘州拒接电话，拒绝接收钥匙，后徐贱林不得不于2017年11月2日通过韵达快递交还钥匙，刘州亦已经签收，手机短信和快递单均能证明徐贱林已经尽最大义务及时通知刘州办理交接手续。徐贱林自2017年2月21日之后并未实际占有和使用房屋，刘州的房屋二楼除了徐贱林租用外，难以出租给其他人，实系借故故意扩大其损失之意图，须知房屋钥匙为普通的钥匙，即便没有该钥匙，刘州亦完全可以自行开锁，将房屋再行出租处理。 2.厕所是否拆除并不影响案涉房屋的出租、使用。首先，厕所早在2011年上半年经刘州同意后加建，且直至2017年在长达6年期间刘州从未提出过异议，甚至在2013年12月28日续签合同时亦未表示异议，只是在起诉时才提出，刘州作为房屋出租人，不可能不知道加建厕所的情况，其诉称徐贱林不告知其加建厕所并非事实，也不合常理，且合同约定固定装修徐贱林不能拆除，徐贱林并无拆除义务。其次，厕所只是临时加建的简易构筑物，刘州完全可以自行拆除，甚至可以自行拆除后要求徐贱林支付拆除费用，徐贱林搬离后刘州正常出租、使用该房屋不存在任何障碍，但刘州却故意不接收钥匙，也不拆除厕所，存在完全过错，将不能出租的损失转嫁给徐贱林目的非常明显，可以设想，假如刘州10年不接收钥匙，难道10年租金亦由徐贱林承担?未实际使用房屋当然不产生占用费，否则导致当事人权利义务严重失衡。一审罔故基本事实，仅以钥匙、厕所问题就武断认为房屋就无法使用，并且将刘州自行扩大的损失归咎于徐贱林，完全脱离了日常生活经验，不公平不合理。 二、一审判决适用法律错误，违反法定程序。 1.徐贱林于2017年2月21日搬离刘州房屋是不争的事实，并通过手机短信要求刘州收取房屋钥匙以及收回房屋，徐贱林已尽善意通知义务，又何以产生2017年2月21日以后的占有使用费，因刘州拒收房屋钥匙且拒不采取适当措施扩大的租金损失应由其自己承担责任，徐贱林并无过错，无需承担责任。 2.刘州一审的诉讼请求并不包括腾退并返还案涉房屋，一审第二项判决不在一审诉讼请求范围内，已经超出一审的诉讼请求范围，违反了不告不理原则，程序违法，事实上，徐贱林已于2017年2月21日搬离刘州房屋，不存在腾退并返还案涉房屋问题，也正如此，刘州并未提出腾退并返还案涉房屋的诉讼请求。 刘州答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确凿。徐贱林称于2017年2月21日搬离，但实际上一直没有办理交接手续，并且还用砖封死通道、拒不交出仓库钥匙把门锁住，直到如今刘州也一直无法进入仓库，无法使用。徐贱林称于2017年11月2日以快递送还大门的钥匙，但刘州没有签收，至今也没有收到，这也不符合办理退房的手续。房屋中的公共厕所不是2011年上半年加建的。刘州根本不知道也没有同意加建。2013年12月28日续签合同时，该合同中现状描述中，没有记载有公共厕所。刘州是在2015年冬天在自己的一楼办公室里发现楼顶滴水、渗水，才到徐贱林的商场二楼，得到徐贱林的许可后才进入仓库查看，才知道徐贱林把仓库一部分更改为公共厕所，双方当时就因此发生争议。 二、一审判决适用法律正确，程序合法。刘州的办公室就在仓库的旁边，家也在旁边，与徐贱林的商场紧连，徐贱林完全可以亲自前来办理交接手续，但徐贱林却用砖头封死通道，拒不交还钥匙，其目的就是想通过该手段不交回仓库，故意让刘州无法处分房屋，这是一种侵权行为。此外，双方签订的《租赁合同》无效，按照法律规定，徐贱林应返还仓库并恢复场地原貌，即拆除公共厕所。刘州在庭审中变更诉讼请求，要求租金损失计至拆除公共厕所交还大门钥匙时止，一审判令徐贱林恢复原状、腾退房屋，并支付房屋占用费符合法律规定。 刘州提起本案诉讼，请求：判令徐贱林1.交回铺位的钥匙；2.拆除未经同意而擅自改变租用功能而增加的八个公共厕所并清除垃圾；3.补偿2017年1月16日-2017年2月30日迟交租金的滞纳金36天×100元/天=3600元；4.补偿刘州租金损失58184元（暂从2017年2月24日-计至2017年8月29日，实际计至拆除厕所返还房屋之日止）。刘州在庭审中变更其第四项诉讼请求为：判令徐贱林赔偿刘州的租金损失，租金实际计算至徐贱林拆除厕所并交还钥匙给刘州为止，暂计至2018年7月17日为102000元。 徐贱林一审反诉请求判令刘州返还保证金8500元。 一审法院查明，案外人刘达兴是斗门区井岸镇西埔管理区地号为2101120305的土地使用权人。刘州在庭审中陈述其向珠海市恒宇昌有限公司购买了文明路一巷142号的土地，并于2006年到2007年间在该两块相邻地块上兴建了一栋七层建筑物。案外人刘达兴是刘州的父亲，刘州又名刘文波。2007年10月1日，刘达兴出具授权委托书，载明本人刘达兴现就斗门区井岸镇西埔村文明路一巷140号住宅的出租、管理等问题全权委托儿子刘文波（又名刘州）处理，刘州所签署的一切文件我均承认。 2007年9月7日，刘州作为出租人（合同甲方），徐贱林、珠海市斗门区万福源商业广场作为承租人（合同乙方）签订了《仓库租赁合同书》，约定甲方将位于斗门区井岸镇西埔村的房屋出租给乙方使用。租赁期限从2007年10月1日至2012年10月10日。 2013年12月28日，刘州作为出租人（合同甲方）与作为承租人的徐贱林（合同乙方）签订《仓库租赁合同》，合同的主要内容如下：甲方将位于斗门区井岸镇西埔村好又多超市隔壁房屋第一间首层约60平方米，第二层房屋共六间约300平方米，两层月租金总合计8500元整，出租给乙方使用。租赁期限从2014年1月1日至2017年6月1日。乙方在签订合同之日向甲方交纳信誉保证金8500元（注：此保证金8500元甲方免开收据，以此合同为有效凭证）和当月租金，乙方应在5日前付清租金给甲方，超过15日不交租每天按100元滞纳金罚款。乙方租赁期间只负责缴纳房屋租金，无需再交其它费用。租赁期间，属甲方一楼的现状与财产，有打通二楼楼口（约2.5米×2.5米）和卷闸门、门窗。二楼约300平方米为空间状态和门窗。注：在租赁期间，乙方无责任无义务对甲方的所有财产进行修补义务。租赁期间或合同期满，乙方有权自行处理自己购置的所有装修、货物、财产等可拆除一切财产、物品等，甲方无权干涉。注：固定装修（砌墙）乙方不可拆除。合同租赁期间，如甲方不想租给乙方的情况下，甲方提前告知乙方，待乙方找到仓库后，双方可协商解除合同。合同租赁期间，因乙方商场无法经营或其它原因的情况下，乙方提前告知甲方，乙方缴纳甲方的信誉安全保证金8500元可当租赁租金使用。 合同签订后，刘州将案涉房屋交付徐贱林使用，徐贱林向刘州支付了8500元的保证金。徐贱林按月向刘州支付租金。2017年2月23日，徐贱林向刘州支付了2017年1月份的租金8500元。2017年2月24日，徐贱林向刘州支付了租金5666元，徐贱林称该款项为2017年2月1日至2月20日期间的租金。 租赁期间，徐贱林在租赁场地的二楼加建了八个公共厕所未拆除。徐贱林在庭审中称其于2017年2月20日从案涉场地搬离，并短信通知了刘州。刘州对此不予认可，称徐贱林没有向其交回钥匙，双方也没有办理交接手续。 一审法院认为：刘州未提交证据证明其向徐贱林出租的珠海市斗门区***************的房屋取得了建设工程规划许可证或者是按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，刘州、徐贱林签订的《仓库租赁合同》应属无效。 徐贱林在租赁期间在案涉场地二楼加建公共厕所，双方均确认尚未拆除，徐贱林未提交证据证明其加建8个公共厕所系经刘州同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可要求承租人恢复原状或者赔偿损失”，故刘州请求徐贱林拆除加建的8个公共厕所并清理垃圾，有事实和法律依据，一审法院予以支持。案涉合同无效，徐贱林作为承租人应将案涉场地腾退并返还给刘州。徐贱林在未对案涉场地恢复原状（拆除厕所），也未将案涉场地的钥匙交回刘州的情况下，自行搬离案涉场地，其行为明显违反诚信原则，并未履行返还义务，故一审法院确定徐贱林应将案涉场地腾退并返还给刘州。 虽然案涉《仓库租赁合同》无效，但参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，刘州可以请求徐贱林支付参照合同约定的租金标准的房屋占有使用费，支付费用的期间应为实际占有使用案涉房屋期间。刘州、徐贱林双方均确认徐贱林向刘州交纳了2017年2月的部分租金5666元，但对徐贱林实际搬离案涉场地的时间双方有异议，徐贱林认为其在2017年2月20日已经搬离，并以短信方式通知刘州，刘州称徐贱林并未向其交付钥匙，租金应计算至徐贱林将案涉场地内的垃圾清理并交付钥匙之日。对此，一审法院认为，徐贱林在搬离案涉场地时应当将场地恢复原状并与刘州办理交接手续，但徐贱林至本案法庭辩论终结之日尚未将钥匙交回刘州，也未拆除租赁场地内的公共厕所，刘州无法使用案涉场地，故一审法院认为，房屋占有使用费应计算至徐贱林腾退并返还案涉场地之日。刘州请求计至2018年7月17日的房屋占用使用费102000元，未超出按8500元每月标准从2017年2月21日计至2018年7月17日的占用费，视为刘州处分自己的权利，一审法院予以支持。自2018年7月18日至徐贱林腾退并返还案涉场地之日的房屋占有使用费按每月8500元计算。 由于案涉《仓库租赁合同》无效，刘州请求按照该合同的约定计算滞纳金没有依据，一审法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。因此，刘州应当将徐贱林支付给其的8500元保证金返还给徐贱林。故徐贱林反诉请求刘州退回该8500元保证金依法有据，一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、徐贱林于判决生效之日起七日内拆除珠海市斗门区****************屋第二层内加建的8个厕所并恢复原状；二、徐贱林于判决生效之日起七日内腾退并向刘州返还珠海市斗门区****************屋第一层一间、第二层六间；三、徐贱林于判决生效之日起七日内向刘州支付房屋占有使用费（其中2017年2月21日至2017年9月30日期间为2018年7月17日的房屋占用使用费102000元，2018年7月18日至徐贱林实际腾退并返还上述房屋之日按每月8500元计算）；四、刘州于判决生效之日起七日内向徐贱林退还保证金8500元；五、驳回刘州的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费405元（刘州已预交），由徐贱林负担。反诉案件受理费25元（徐贱林已预交），由刘州负担。 在二审调查过程中，本院到现场勘查，徐贱林承租的案涉房屋是空的，从一楼到二楼没有楼梯。徐贱林加建的厕所被墙体封闭，无法看到，厕所面积约20平方米。 刘州陈述其同意徐贱林在一楼西侧房顶打洞装楼梯，但前提条件是徐贱林做的钢制楼梯不能拆走。这是双方的口头约定，没有写入合同内。徐贱林陈述双方没有口头约定保留楼梯，楼梯是我的，可以拆走。 双方均同意徐贱林向刘州支付8500元，刘州按现状接收案涉房屋，并不要求徐贱林恢复原状（包括拆除厕所、恢复门窗、地板、墙体等全部建筑物）。双方在本院的主持下付款、接收完毕。 二审经审理查明，2017年8月29日，一审法院开庭过程中，徐贱林表示同意交还在仓库钥匙。2017年10月11日，一审法院开庭过程中，刘州陈述2017年3月22日到了交租时间，徐贱林没有交租，其致电徐贱林，徐贱林称已经搬走了，不再交租。其没有进去过，徐贱林也没有交钥匙给其，其无法进去。 经审查，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为：一、关于刘州要求徐贱林拆除厕所并交还案涉房屋的问题，在二审过程中，本院已主持双方就此问题达成了调解并履行完毕，本院相应对一审判决第一、二项予以撤销。 二、关于徐贱林应支付房屋占用费至何时的问题，本院认为，双方于2013年12月28日签订的《仓库租赁合同》约定租赁期限至2017年6月1日，徐贱林于2017年2月提前搬离，有违诚实信用原则，刘州对合同约定的租赁期内计至2017年6月1日的收益有合理预期。徐贱林搬离后，双方没有办理交接手续，对于是何原因双方各执一词，徐贱林称刘州故意不接收，刘州则称系因徐贱林拆除楼梯，没有交回钥匙并拆除厕所，其无法接收。本院认为，第一，楼梯是徐贱林自行添附的，没有证据证明双方约定徐贱林搬离时应保留楼梯，况且刘州也可以自行再加装楼梯；第二，从现场情况来看，虽然徐贱林私自改造厕所不当，但厕所所占面积不大，不影响房屋其他空间的使用，况且刘州也可以自行拆除，再就拆除费用向徐贱林主张。第三，根据刘州的陈述，2017年3月22日徐贱林告诉其已经搬走了，不再交租，2017年6月1日合同也已到期，刘州应当采取适当措施防止损失扩大，刘州没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。综合考虑上述因素，本院认定徐贱林应支付占用费至2017年6月1日，对于2017年6月1日之后的损失，由刘州自行承担。 综上，徐贱林应向刘州支付的房屋占有使用费为28334元（8500元×4个月－5666元）。 三、刘州未对一审判决提出上诉，故本院对一审判决第三项予以维持。 综上所述，徐贱林的部分上诉意见成立，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持广东省珠海市斗门区人民法院（2018）粤0403民初1539号民事判决第四、五项； 二、撤销广东省珠海市斗门区人民法院（2018）粤0403民初1539号民事判决第一、二项； 三、变更广东省珠海市斗门区人民法院（2018）粤0403民初1539号民事判决第三项为：徐贱林于本判决生效之日起七日内向刘州支付房屋占有使用费28334元； 四、驳回刘州的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费810元（刘州已预交405元），由徐贱林负担558元，由刘州负担252元。反诉受理费25元，由刘州负担。 二审案件受理费810元（徐贱林已预交810元），由徐贱林负担558元，由刘州负担252元。 本判决为终审判决。 审判长  李烈斌 审判员  王 芳 审判员  李 灵 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  陈瑞祥