辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终15382号上诉人（原审被告）：沈阳福融房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市浑**世纪路****。法定代表人：高侯儿，系该公司经理。委托诉讼代理人：闫瑞彪、迟丽丽（实习），北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘晓舟，男，1982年3月21日出片，汉族，住沈阳市铁**.委托诉讼代理人：杨鑫铭,北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳福融房地产开发有限责任公司（以下简称福融房地产公司）因与被上诉人刘晓舟商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初3228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。福融房地产公司上诉请求：撤销原审法院判决第三项，发回重审或改判。主要理由：诉争买卖合同签订时，上诉人己明确告知被上诉人房屋己抵押的事实，本案不适用商品房买卖司法解释第九条规定的罚则情形。被上诉人刘晓舟辩称，要求维持原判。刘晓舟向原审法院起诉请求：1、解除刘晓舟、福融房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，2、福融房地产公司向刘晓舟返还购房款1797882元及利息（自2019年9月10日计至沈阳福融房地产开发有限责任公司将全部房款退还之日；利率招安中国人民银行公布的同期存款利率执行，截止起诉之日，暂计25736元）；3、福融房地产公司返还刘晓舟已付团购款36666元（自2018年11月7日起计至福融房地产公司将全部团购费退还之日，利率按照中国人民银行公布的同期贷款利率执行，截止起诉之日，暂计1458元）；4、福融房地产公司承担本案全部诉讼费用。开庭时，刘晓舟增加诉讼请求，要求福融房地产公司向刘晓舟承担539364.6元的赔偿费用。原审法院经审理查明，2019年9月10日刘晓舟、福融房地产公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定刘晓舟购买福融房地产公司开发建设位于沈阳市浑南区（写字间）预售商品房，建筑面积227.58平方米，房屋总价款1797882元，合同第十二条约定,出卖人(即被告)保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同签订后，2018年10月31日至2019年9月10日，刘晓舟通过银行转账等方式共计向福融房地产公司支付了全部购房款1797882元，并支付了团购费36666元（三套房共计110000元）。2020年3月23日，刘晓舟因发现本案案涉房屋存在在建工程抵押，无法办理产权登记手续，故诉至法院。另查明，本案案涉房屋沈阳市浑南区福融房地产公司在锦州银行股份有限公司沈阳浑南支行进行了在建工程抵押，抵押期限分别为2017年5月16日至2020年5月15日、2018年2月27日至2021年2月26日。原审法院认为，刘晓舟、福融房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。1、关于刘晓舟提出解除买卖合同及返还购房款、团购费的诉求。由于福融房地产公司案涉房屋存在在建工程抵押，未能对刘晓舟所购房屋进行产权变更登记的违约行为，致使刘晓舟合同目的不能实现，刘晓舟要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，于法有据该院予以支持。合同解除后，福融房地产公司应返还薄喜慧购房款1797882元。2、关于刘晓舟主张福融房地产公司给付已付购房款30%损失及利息的诉求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案福融房地产公司故意隐瞒所售房屋存在在建工程抵押的事实，致使刘晓舟无法办理产权登记手续，合同目的无法实现刘晓舟有权依法解除买卖合同，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。刘晓舟主张的赔偿数额为539364.6元，参照违约责任赔偿不超过合同总价款30%的规定，刘晓舟主张不违反法律规定，予以支持。对于刘晓舟主张的已付购房款利息损失，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，故对刘晓舟主张已付购房款利息的诉求予以支持。利息起算时间为刘晓舟2020年3月23日立案主张解除《商品房买卖合同》之日起，对刘晓舟主张利息的合理部分，予以支持。对于福融房地产公司提出在购房时已经告知刘晓舟房屋存在在建工程抵押事实的抗辩意见，由于福融房地产公司未能提供证据证明，故对该意见，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘晓舟与被告沈阳福融房地产开发有限责任公司于2019年9月10日签订关于沈阳市浑南区室房屋的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、被告沈阳福融房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，一次性给付原告薄喜慧已付购房款1797882元及利息（以1797882元为基数，自2020年3月23日起至付清之日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告沈阳福融房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，一次性赔偿原告团购费36666元；四、被告沈阳福融房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，一次性赔偿原告刘晓舟购房款损失539364.6元；五、驳回原告刘晓舟其它诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26009元、保全费5000元，由被告沈阳福融房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供《情况说明》9份，网签《商品房买卖合同》22份，证明买受人在上诉人处购买房源时，上诉人都会口头告知买受人所购房源是否处于在建工程抵押状态，买受人在知悉此情况后自愿与我方签订手签《商品房买卖合同》，在房源解押后，我方再与买受人办理《商品房买卖合同》备案手续。故上诉人不存在故意隐瞒所售房源已经抵押是事实。被上诉人对上诉人提供的证据的真实性不予认可。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实综合予以认定。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。对于诉争房屋出售时是否告知所售房屋存在抵押事实的证明责任，应由房屋出卖方即上诉人一方承担证明责任。本案上诉人未举证证明其在出售本案诉争房屋时以合同条款或其它方式向被上诉人告知诉争房屋存在在建工程抵押的事实，原审判令其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任并无不当。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9194元，由上诉人沈阳福融房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二〇年十二月一日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。