广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9291号上诉人（一审被告）：深圳市业勤投资发展有限公司，住所地：广东省深圳市************，统一社会信用代码为914***********620R。法定代表人：张文雅，总经理。委托诉讼代理人：曾溢太，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：东莞市嘉润实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市**************，统一社会信用代码为914************431。法定代表人：卢润培，总经理。委托诉讼代理人：宋安平，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋思逸，广东明楷律师事务所实习律师。上诉人深圳市业勤投资发展有限公司（以下简称业勤公司）因与被上诉人东莞市嘉润实业投资有限公司（以下简称嘉润公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初10665号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。嘉润公司向一审法院起诉，请求：1.解除嘉润公司、业勤公司于2013年7月5日签订的《租赁合同》；2.嘉润公司无需向业勤公司返还租赁保证金365000元；3.业勤公司向嘉润公司支付拖欠租金，自2019年11月起算至实际交还租赁物之日止，暂计至2020年5月，按月租金94365元计算，暂合计为660555元；4.业勤公司向嘉润公司支付迟延交付租金的滞纳金，以每月拖欠租金数额为本金，自当月11日起计算至实际还清之日止，暂计至2020年5月20日，具体每月数额详见附表，暂合计为199861元；5.业勤公司向嘉润公司支付提前被解除合同的违约金1132380元；6.一审诉讼费由业勤公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认嘉润公司与业勤公司于2013年7月5日签订的《租赁合同》无效；二、业勤公司于判决发生法律效力之日起十日内支付嘉润公司占有使用费610227元及利息（利息分段计算，即1.以94365元为基数，分别从2019年11月11日、2019年12月11日、2020年1月11日、2020年2月11日、2020年3月11日、2020年4月11日、2020年5月11日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至2020年5月14日止；2.以610227元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月15日起计至实际清偿之日止）；三、驳回嘉润公司的其他诉讼请求。如业勤公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费15199.22元（已由嘉润公司预交），由嘉润公司承担11265.47元，业勤公司承担3933.75元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初10665号民事判决书。业勤公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项，改判仅需支付占有使用费405819.5元（案涉物业无法出具场地证明等恶意行为应当至少扣减两个月场地占有使用费188730元；租金应当从每月6日起算，即应当再扣减5天占有使用费15727.5元）及无需支付利息或者发回重审；2.一、二审诉讼费由嘉润公司承担。事实与理由：一、一审判决业勤公司支付利息明显超出诉讼请求，本案应当依法发回重审。嘉润公司在一审中诉请的是滞纳金及违约金，无论是滞纳金还是违约金，其属性均属于违约责任，但是，本案的《租赁合同》无效,因此一审法院对于嘉润公司诉请的滞纳金及违约金均不予以支持，但是却超出诉请范围考虑并判决业勤公司支付利息，这明显违反了“不告不理”的基本原则。这也直接导致了本案关于利息的裁判标准与（2020）粤1971民初3898号一案相矛盾，同一个法庭，同一建筑物的纠纷，作出不同的裁判。二、案涉物业存在长期无法向业勤公司分租户出具场地使用证明及长期多处房屋漏雨无人维修等严重影响物业使用的情况，一审法院未适当扣减场地占有使用费显失公平。1.案涉物业存在长期无法向业勤公司分租户出具场地使用证明的情况，这不仅仅是一名分租户在反映，甚至（2020）粤1971民初3898号一案东莞市永灿实业投资有限公司由于没有场地使用证明导致经营陷入困难，而业勤公司的分租户也因此拒绝向业勤公司缴纳租金，这是造成业勤公司无法向嘉润公司缴纳占有使用费的根本原因。因此，本案应当扣减嘉润公司至少两个月的场地占有使用费才公平合理。2.嘉润公司长期拒绝履行维修租赁物的义务，导致租赁物多处漏雨，严重影响业勤公司及业勤公司分租户的使用，应当扣减场地占有使用费。三、一审判决根据《租赁合同》约定的租期来计算场地占有使用费是明显错误的，应当根据业勤公司实际占有使用物业的期间进行计算才是正确的方式。1.嘉润公司在（2020）粤1971民初17075号案中提交的其与陈一鹏于2013年7月5日签订的《租赁合同终止协议》第二条明确签订协议之日，陈一鹏将物业交嘉润公司。而同一天晚上，业勤公司才签订《租赁合同》，至少到了第二天，双方才可以完成物业的交付。2.一审判决既确认了案涉《租赁合同》为无效合同，其又根据《租赁合同》约定的租期来计算租金没有法律依据。确认了合同无效，租期的约定当然无效，应当查明双方实际交付物业的时间，而物业实际上至2013年7月5日尚未交付业勤公司占有使用。四、本案遗漏必要诉讼参与人东莞市****石井股份经济联合社（以下简称石井经合社），应当发回重审。案涉物业即使嘉润公司有权收租，其也仅仅占有一半的份额，且无法区分具体那部分物业属于嘉润公司具有收租权利的，并且案涉的很多事实需要石井经合社参与方可查清，因此，本案缺乏必要诉讼参与人石井经合社，业勤公司已经在一审明确申请法庭追加石井经合社为第三人参与诉讼，但是一审遗漏了。五、由于案涉《租赁合同》无效，双方签订的《补充协议书》也当然无效，本案应当扣减业勤公司在《补充协议》中多支付的352952元的款项。双方于2013年7月5日同时签订的《补充协议书》明确，补充协议与《租赁合同》具有同等法律效力。现《租赁合同》被确认无效，则《补充协议书》也当然无效。而合同无效，则自始无效，因此，嘉润公司没有合同依据多收取业勤公司的352952元款项，该款项应当在本案中进行扣减。六、本案应当与（2020）粤1971民初17921号案及（2020）粤1971民初17075号案合并审理。案涉租赁物业是嘉润公司与石井经合社共同出资建设，且无法区分具体哪部分面积属于嘉润公司或者石井经合社的，三个案件均在东莞市东城人民法庭审理，将三个案件分案审理，既不利于法庭查明案件事实，也不利于统一裁判标准。嘉润公司未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，业勤公司向本院提交：1.（2020）粤19民终9268号案件中石井经合社提交的《租赁合同》，拟证明案涉租赁物为嘉润公司与石井经合社共同所有，本案缺乏必要共同诉讼当事人；2.嘉润公司在（2020）粤1971民初17075号案件中提交的《租赁合同终止协议》，拟证明2013年7月5日前承租人陈一鹏才将案涉租赁物返还给嘉润公司及石井经合社，案涉租赁物的租金应当再扣减5天的占有使用费。嘉润公司对此质证称：上述证据均不属于新证据，对上述证据的真实性、合法性确认，不确认关联性，案涉租赁物系由嘉润公司出租给业勤公司，案外人与业勤公司之间的租赁合同关系不影响本案审理。本院经审理，确认一审判决已查明的事实。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审仅针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，争议焦点为案涉占有使用费应当如何认定，本院对此分析如下：首先，业勤公司以石井经合社与嘉润公司共同共有案涉租赁物为由主张本案遗漏石井经合社作为必要共同诉讼参与人，但其二审提交的《租赁合同》表明石井经合社已将其自有的案涉物业部分全部出租给了业勤公司，嘉润公司与业勤公司之间就案涉租赁物建立的租赁合同关系与石井经合社并无直接关联，且石井经合社已就其与业勤公司之间的租赁合同纠纷提起诉讼，案号为（2020）粤1971民初17921号，本院对业勤公司关于追加石井经合社参加本案诉讼的主张不予采纳。业勤公司要求在案涉占有使用费中扣除其根据《补充协议书》向嘉润公司支付的352952元，但业勤公司确认其已就该笔款项向法院提起诉讼，案号为（2020）粤1971民初17075号，且该笔款项与本案租赁合同关系无直接关联，本院对此不予处理。业勤公司要求本案与（2020）粤1971民初17921号案及（2020）粤1971民初17075号案合并审理，缺乏依据，本院不予采纳。其次，业勤公司以嘉润公司未出具场地证明书、未履行维修租赁物的义务为由要求扣减占有使用费，但业勤公司未对嘉润公司拒不出具场地证明及履行维修义务进行充分举证，也未举证证实嘉润公司的行为给其造成的损失，本院对业勤公司要求扣减占有使用费的主张不予采纳。业勤公司主张嘉润公司实际向其交付案涉租赁物的时间为2013年7月6日，故其无需支付2013年7月1日至2013年7月5日期间的占有使用费，但业勤公司确认其在2012年就开始陆续装修案涉租赁物，该时间远远早于其实际承租的时间，这也能够解释双方约定的租金起算时间略早于业勤公司实际签署案涉租赁合同的时间，故一审结合双方关于租期的约定，认定业勤公司应当自2013年7月1日起支付占有使用费合计610227元，理据充分，本院予以维持。再次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，业勤公司逾期支付占有使用费，必然给嘉润公司造成资金被占用的损失，一审酌情认定业勤公司应当支付的利息标准，合法有据，本院予以维持。综上，业勤公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4366.11元，由深圳市业勤投资发展有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年十二月三日书记员  张明明刘席滔