湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10289号上诉人（原审原告）：武汉拓创科技有限公司，住所地武汉市江夏区藏龙岛科技园杨桥湖大道**拓创产业园。法定代表人：吴新春，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨会明，湖北喻家律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯，该公司员工，男，1989年3月19日出生，汉族，住武汉市江夏区。被上诉人（原审被告）：武汉邮缘聚体育文化传播有限公司，，住所地武汉市江夏区经济开发区藏龙岛梁山头村武汉拓创科技有限公司拓创科技产业园**厂房**厂房第**法定代表人：王路，该公司执行董事。原审被告：王路，男，1992年10月10日出生，汉族，住武汉市江夏区。原审被告：翟伦，男，1992年11月14日出生，汉族，住湖北省浠水县。原审被告：吴建敏，男，1989年8月2日出生，汉族，住武汉市武昌区。上诉人武汉拓创科技有限公司（以下简称拓创公司）因与被上诉人武汉邮缘聚体育文化传播有限公司（以下简称邮缘聚公司）、原审被告王路、翟伦、吴建敏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初1254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。拓创公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判拓创公司与王路于2019年3月14日签订的《厂房租赁合同》于2020年7月28日解除；2．撤销一审判决第三项，改判邮缘聚公司于本判决生效之日起十日内向拓创公司支付从2020年1月1日起至2020年7月28日止的租金及物业费227718元，并按每日1095元的标准向拓创公司支付从2020年7月29日起至实际返还房屋之日止的租金及物业费；3．撤销一审判决第四项，改判邮缘聚公司于本判决生效之日起十日内向拓创公司支付违约金102816元（邮缘聚公司可予抵扣的数额为98532元）；4．判令邮缘聚公司负担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定《厂房租赁合同》于2020年4月10日发生解除效果错误，合同解除时间应为2020年7月28日。邮缘聚公司未依约于2019年12月15日至30日期间支付2020年第一季度租金，已构成违约，虽然拓创公司于2020年4月10日收到其发出的退场说明，但由于邮缘聚公司是违约方，依法不具有合同解除权，且退场说明所称退场原因系“由于公司经营不善亏损巨大”，拓创公司在收到退场说明时亦未同意合同解除。在拓创公司提起诉讼后，双方在一审庭审中均认可租赁合同于2020年7月28日解除。（二）一审判决认定邮缘聚公司应承担2020年1-4月租金61880元及未认定邮缘聚公司应承担物业费系认定错误。邮缘聚公司未依约支付2020年第一季度租金后发生疫情，即便一审法院认同邮缘聚公司一审庭审中所称不能履行合同是因疫情影响的说法，根据合同法第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，不能免除邮缘聚公司支付2020年第一季度租金的责任，且拓创公司是民营企业，一审判决却“参照国有资本运营房屋租金减免政策”，免除邮缘聚公司2020年2、3月租金的50%，于法无据，有失公平。且一审法院已查明，租金标准为20元/平米/月，租赁房屋面积为1428平米，月租金为28560元，但计算2020年4月1日至10日的租金为4760元系计算错误。一审法院已查明租赁期间物业费为3元/平米/月，却在判决中对邮缘聚公司应承担的物业费不予认定，显失公正。一审法院己查明至一审判决作出之日邮缘聚公司未将租赁房屋恢复原状后返还拓创公司，邮缘聚公司应按合同约定标准向拓创公司支付租金及物业费至实际返还租赁房屋之日止。因此，邮缘聚公司应向拓创公司支付从2020年1月1日起至2020年7月28日止的租金及物业费227718元，并按每日1095元的标准向拓创公司支付从2020年7月29日起至实际返还房屋之日止的租金及物业费。二、一审判决适用法律错误根据。合同法司法解释二第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少时，法院减少违约金的基本依据为以实际损失为基础，兼顾预期利益等因素，以违约金超过造成损失的百分之三十予以确定。考虑到邮缘聚公司在租赁合同签订时拟租3年，拓创公司才免除了其一个月装修期租金，但邮缘聚公司实际支付租金不足九个月，远低于合同租期，该装修期租金损失应属于实际损失。因租赁合同非到期终止，拓创公司需要时间寻找下一承租人，出租空档期约为3个月，如果邮缘聚公司依约履行，拓创公司不会有此损失。因此，拓创公司因邮缘聚公司违约所遭受的损失约为4个月租金，即便按合同约定的以年租金总额30%计算违约金，尚不足以弥补该损失，故不存在约定违约金过高的情况。况且，邮缘聚公司未提供任何证据证明违约金过高。一审判决仅适用我国合同法笫一百一十四条，支持邮缘聚公司主张的按年租金的15%计算违约金，属于适用法律错误。另外，根据《厂房租赁合同》第十一条“违约责任”中的第（二）款、第（五）款约定，租赁保证金可予抵扣违约金，拓创公司诉请中“年租金总额的30%-租赁保证金”的违约金余额计算方法，符合双方约定。因此，邮缘聚公司应向拓创公司支付违约金102816元（邮缘聚公司可予抵扣的数额为98532元），改判时应删除一审判决第六页至第七页“以上金钱给付内容，武汉邮缘聚体育文化传播有限公司可予抵扣的数额为98532元”的内容。邮缘聚公司辩称：一、2020年1月15日场地被断水断电，邮缘聚公司一直没有经营。到2020年1月23日因疫情武汉封城，期间邮缘聚公司一直处于没有经营的状态。合同催款单上是要求2020年1月1日交租金，而非拓创公司所称2019年12月要求交租金。一审邮缘聚公司已提交证据后期还会增加投入。到2020年1月底邮缘聚公司和拓创公司员工已沟通过退场事宜。二、邮缘聚公司进场时进入了房屋办公区，后来修建了墙体，消防工程是邮缘聚公司自己做的，花费了很多钱，该费用拓创公司应予返还。退场时后期只有小型垃圾没有清理，现在厂房中大型设备全部清理完毕，和原状没有差别，邮缘聚公司已经将场地清理完毕。三、拓创公司要求邮缘聚公司支付2020年1月1日-2020年7月28日期间的租金没有依据。2020年3月底4月初时邮缘聚公司已经要求退场，5月已经开始一审诉讼，4月8日之后的租金邮缘聚公司不应支付。另外，各投资人一直在工作积极还贷。四、双方约定了9万余元作为保证金，若要求按照30%的标准支付违约金，该标准过高，应予调整。双方签订了两次一式两份的合同，双方约定的物业费是3元，但因为签订了两次合同就翻倍了。邮缘聚公司是基于信任拓创公司签订了合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王路、翟伦均述称其意见同邮缘聚公司的意见。吴建敏述称，吴建敏服从一审判决，希望二审法院维持一审判决。王路、翟伦、吴建敏三人四月创建邮缘聚公司，拓展真人CS业务，当初开业买游戏装备时被卖装备的公司骗了6万余元，一直到疫情开始，游戏装备从未到齐，因为疫情原因邮缘聚公司一直未开业。拓创公司向一审法院起诉请求：1．解除拓创公司与王路于2019年3月14日签订的《厂房租赁合同》；2．邮缘聚公司恢复原状、返还承租的拓创产业园内C栋厂房第2层房屋；3．邮缘聚公司支付从2020年1月1日起至实际交还房屋之日止的租金及物业费，从2019年1月1日算暂计算至2019年4月30日，共计148512元；4．邮缘聚公司支付拖欠的水电费669元；5．邮缘聚公司支付违约金4284元【年租金总额的30%-租赁保证金=28560元/月×12月×30%-〔55692元十42840元〕】；6．王路、翟伦、吴建敏在各自未出资本息范围内对邮缘聚公司不能清偿的部分承担补充赔偿责任。一审法院认定事实：2019年3月14日，王路（甲方）与拓创公司（乙方）签订租赁合同，承租拓创产业园内C栋厂房第2层及配套设施。甲方租赁用途为体育文化传播，甲方必须在营业执照的营业范围内使用。年租金342720元，季度租金85680元于每季度使用期之前的15日内支付，按年度租金总额30%计算违约金；返还房屋时，甲方可对自行安装的可移动设备设施进行拆除，房屋内的固定装修不得拆除。2019年3月28日，邮缘聚公司设立。章程规定王路出资800000元、翟伦出资600000元、吴建敏出资600000元，均系2039年12月31日前。2020年3月27日，邮缘聚公司向拓创公司发出退场说明：由于公司经营不善亏损巨大，无法再继续经营下去，特此向贵公司申请退租，不再继续租用贵公司厂房。邮缘聚公司交付了钥匙。拓创公司自认于疫情防控措施解除后的2020年4月10日收到。对双方有争议合同解除问题以及2020年1-4月的租金数额，一审法院认定如下：一、合同解除问题。邮缘聚公司向拓创公司发出的退场说明，系新冠病毒××疫情这一不可抗力延续阶段。我国合同法第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据最高人民法院相关司法政策“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限交付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，该退场说明构成合同解除，于2020年4月10日发生解除效果。双方一审庭审中认同合同于2020年7月28日解除，属于对法律行为效果的认识错误，即本案中已经被解除的合同不可能再成立协议解除。二、拓创公司主张的1-4月租金数额的认定。邮缘聚公司认为，除去2020年1月的租金外，2、3月份租金可以协商，拒绝承担4月的租金。则1月租金为28560元。2、3月份处于新冠××疫情防控期间，参照国有资本运营房屋租金减免政策，一审法院对该两月租金57120元酌情免除50%。同理，截止4月10日的租金为4760元。据此，邮缘聚公司应承担2020年1-4月的租金为61880元。一审法院认为，拓创公司与王路签订的租赁合同没有效力上的瑕疵，合法有效。按照合同约定的租赁用途，邮缘聚公司应当承受该合同的法律效果。根据我国合同法第二百二十六条之“承租人应当按照约定的期限支付租金”规定，新冠××疫情发生之前，邮缘聚公司应于2019年12月30日前应支付2020年度第一季度租金，而未支付构成违约。我国合同法第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。邮缘聚公司主张按15%计算违约金，依法予以支持。邮缘聚公司应当支付违约金51408元。拓创公司诉请“年租金总额的30%-租赁保证金=28560元/月×12月×30%-〔55692元十42840元〕”计算方法，没有法定或约定依据，依法不予支持。除去邮缘聚公司认可的“1468元冲抵计2019年零星租金和物业费”外，可予抵扣的数额为98532元。合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。邮缘聚公司应当按约定返还承租房屋。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定：在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院“九民会纪要”精神是具备破产原因，或者公司债务产生后延长股东出资期限的，公司债权人可以主张股东出资加速到期。拓创公司不能举证证明前述原因事实，其主张的股东责任，依法不予支持。综上所述，拓创公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，一审判决：一、武汉拓创科技有限公司与王路于2019年3月14日签订的《厂房租赁合同》于2020年4月10日解除。二、武汉邮缘聚体育文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉拓创科技有限公司返还恢复原状的拓创产业园内C栋厂房第2层房屋。三、武汉邮缘聚体育文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉拓创科技有限公司支付从2020年1月1日起至4月30日止的租金61880元。四、武汉邮缘聚体育文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉拓创科技有限公司支付违约金51408元。五、武汉邮缘聚体育文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉拓创科技有限公司支付水电费669元。六、驳回武汉拓创科技有限公司其他诉讼请求。以上金钱给付内容，武汉邮缘聚体育文化传播有限公司可予抵扣的数额为98532元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3369元，减半收取1684.5元，由武汉邮缘聚体育文化传播有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。拓创公司上诉称一审判决认定事实错误，认定《厂房租赁合同》于2020年4月10日发生解除效果错误，合同解除时间应为2020年7月28日；一审判决认定邮缘聚公司应承担2020年1-4月租金61880元及未认定邮缘聚公司应承担物业费系认定错误；一审判决适用法律错误，仅适用合同法笫一百一十四条，支持邮缘聚公司主张的按年租金的15%计算违约金，属于适用法律错误。本案中，2020年3月27日，邮缘聚公司向拓创公司发出退场说明，拓创公司自认于疫情防控措施解除后的2020年4月10日收到，邮缘聚公司亦交付了钥匙，故一审法院认定双方以实际行动表明2020年4月10日发生合同解除效果并无不当；因2020年2、3月份处于新冠××疫情防控期间，故一审法院参照国有资本运营房屋租金减免政策，对该两月租金酌情免除50%，对截止4月10日的租金亦参照上述标准收取，加上1月租金，共计认定邮缘聚公司应承担2020年1-4月租金61880元是正确的，因双方在一审庭审中均认可2020年1月案涉房屋已被停水停电，无法正常经营，故一审未认定2020年1-4月物业费并无不当；在一审审理期间，邮缘聚公司主张调减违约金，要求按15%计算违约金，故一审依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，按照15%计算违约金，在认定事实和适用法律上并无不当，对拓创公司的相应上诉请求和理由，本院不予支持。综上所述，拓创公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6258元，由武汉拓创科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  方红二〇二〇年十二月二日书记员  杜文