江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终2773号上诉人（原审原告）：刘春燕,女，1988年4月28日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：韩善武,江苏公善民律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏宁，江苏公善民律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张维现，男，1982年8月31日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：相入亮，连云港市赣榆区青口法律服务所法律工作者。原审第三人：连云港中居不动产经纪公司，住所地连云港市赣榆区青口镇时代路农贸市场综合楼**。法定代表人：姜洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐文才（系该公司员工），男，1989年8月17日生，汉族，住连云港市赣榆区。上诉人刘春燕因与被上诉人张维现、原审第三人连云港中居不动产经纪公司（以下简称中居经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院(2020)苏0707民初4083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘春燕上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审判决认定的“《房屋买卖合同》签订后，刘春燕按约定向张维现支付了购房款。张维现向中介公司交付了房屋和附属物自行车库的钥匙”与客观事实不符，被上诉人向中介公司交付的自行车库并不是上诉人所购买的自行车库，系经被上诉人改造形成的自行车库，存在重大瑕疵，不能视为被上诉人履行了合同，其行为构成违约，应承担违约责任。二、被上诉人在转让涉案房屋和自行车库时依法应负有瑕疵担保义务。1.被上诉人在签订《房屋买卖合同》时并未告知上诉人真实情况，存在欺诈行为，应当承担违约责任。2019年下半年，被上诉人将涉案房屋和自行车库委托中介公司对外出售时，并未告知中介公司自行车库为两家共用，虽被上诉人一审庭审中陈述已告知，但并未提供相应的证据证实。涉案自行车库在委托中介公司转让时和签订房屋买卖合同时，对外展示的就是一间车库，作为买受人的上诉人在商谈购买和签订房屋买卖合同时的意思表示为购买一整间自行车车库，被上诉人应当为其隐瞒相关事实的行为承担法律责任。被上诉人一审质证：《房屋买卖合同》第一条第2款约定“乙方对甲方所出售房屋已充分了解并实地察看”，说明被上诉人明知上诉人已察看过涉案房屋和自行车库，此时自行车库为一整间，被上诉人并未提出任何异议，证实被上诉人对外转让的为一整间自行车库。另，根据水岸明珠物业管理客服中心出具的《情况说明》来看，2020年7月18日左右涉案自行车库被从中间隔开并另开门，而签订《房屋买卖合同》的时间为2019年12月11日，这恰恰反映了被上诉人在签订时存在隐瞒真相的情况，进一步印证了被上诉人将涉案自行车库全部转让给上诉人，否则应当约定“自行车库半间”。根据《合同法》的相关规定，被上诉人作为卖方负有完全履行合同的义务，其未完全履行合同，应当承担违约责任。三、被上诉人称涉案车库是赠与上诉人的主张不符合生活常理自行车库作为家庭日常生活的必需品，在买卖房屋时都会将有无车库作为购买房屋的必备参考条件，虽然并不一定会将车库单独约定价格，但同样条件下有车库的房屋和没有车库的房屋在价格上绝不会等同，被上诉人在一审中陈述自行车库是赠与上诉人的主张明显不符合生活常理，也不符合客观事实。被上诉人张维现答辩称：1.被上诉人没有违约行为，已按照双方合同约定将房产车库等附属设施交付上诉人，故没有违约行为。2.双方买卖房屋的时候没有对车库进行对价，上诉人买房被上诉人送车库，双方买卖合同约定的非常清楚，车库没有列入买卖房屋总价款。3.上诉人要求被上诉人交付20.86平方米车库无法实现，该车库是被上诉人和案外人王某两家购买，被上诉人使用西间，案外人使用东边一间，共同使用一个门，被上诉人只能送自己家的这间车库，无权处分别人车库。上诉人要求被上诉人给付20.86平米车库无法实现。4.在买卖时被上诉人已经向中介公司说明情况，在中介公司组织两家会谈的时候，被上诉人也陈述了涉案车库是10平米左右，也问了多次，中介公司的录音录像应当能够反映真实情况。原审第三人中居经纪公司答辩称：双方经我方居间订立房屋买卖合同，我方已经尽到推荐、介绍、实地带看、磋商议价、订立合同的义务，双方对此均无异议。在订立合同时，我方及双方均已做了口头或文字约定，上诉人通过被上诉人了解送储藏室一个，因此合同约定的是一个储藏室，但对储藏室面积未作详细约定，待房屋交付后得知储藏室是两家业主共有，产权双方各一半。后经被上诉人详细说明及我方调解，上诉人同意被上诉人可与储藏室共有人将储藏室平均分割，或对外出售后折成现金后均分。但因储藏室一直未出售所以双方产生矛盾。刘春燕向一审法院起诉，请求判令：1.赣榆区青年路水岸明珠小区6号楼1单元302室的附属自行车库（6号楼1单元2号车库）归刘春燕所有，张维现将车库交付刘春燕；2.张维现承担违约责任支付刘春燕违约金16000元；3.诉讼费由张维现负担。一审法院查明事实：2019年12月11日，刘春燕作为乙方与作为甲方的张维现，通过作为丙方的第三人中居经纪公司居间中介，作为买方的刘春燕在作为中介的第三人的员工陪同下实地查看了欲购买的房屋及自行车库，并经三方协商一致，签订格式《房屋买卖合同》。合同中约定，房屋位于连云港市赣榆区；建筑面积109.61平方米；附属设施为自行车库一间及硬件；房屋成交价为898000元；甲方保证上述房屋权属清楚，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担相关民事责任，由此给乙方所造成的经济损失概由甲方赔偿，如导致合同无法履行的，由甲方承担违约责任；乙方不能按期付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房款总额万分之五的违约金；如甲乙任何一方拒绝履行合同或要求解除合同的，或发生以上违约责任的，均有违约方向另一方支付本合同确定房价款20%作为违约金。合同还约定了其他事项。刘春燕、张维现分别在合同上签名、捺印，作为房屋买卖中介的第三人中居经纪公司也在合同上加盖该公司的合同专用章。《房屋买卖合同》签订后，刘春燕按约定向张维现支付了购房款。张维现向中介交付了房屋和附属物自行车库的钥匙。刘春燕接收房屋并与张维现办理房屋权属变更登记。在交接房屋附属物自行车库时，刘春燕提出第三人中居经纪公司工作人员带其查看了该自行车库，称该“一间”自行车库为张维现同时转让给刘春燕占有使用，该自行车库应为员工自己全部占有使用。而张维现提出该自行车库在张维现向开发商购房时即为与居住同幢楼二单元402室的王某共同占有使用。并出示了《水岸明珠车库协议》。协议中约定，甲方为连云港金苏北置业有限公司，乙方为王某、张维现；本协议中的车库指小区楼幢内的建筑部分，具有独立的使用功能，无相关产权证，使用年限同商品房所有权期限相同，本协议一经签署恕不接受任何理由的退换；本协议所指车库位于赣榆区水岸明珠小区，编号为6幢1单元2号车库，乙方承诺对所购车位状况和本协议已作充分了解，本协议所指车库总价为人民币62580元，面积20.86平方米，单价3000元/平方米，乙方须在与甲方签订本协议本日内，向甲方一次性支付全部款项；乙方承诺如将上述车库使用权出租或转让，乙方同意将出租转让车库的使用范围限定在车库所在物业管理单位书面同意的范围内，否则因此造成的一切损失由乙方自行承担。协议并约定了其他事项。甲方的经办人在协议上签名并加盖公司印章，作为乙方的王某和张维现在协议上签名、捺印。刘春燕依照合同约定向张维现支付了合同约定的价款，张维现也依照合同约定向第三人中居经纪公司交付了房屋钥匙和水岸明珠小区自行车库门的钥匙。刘春燕接收了房屋钥匙并已入住。刘春燕、张维现并办理了房屋权属变更登记。刘春燕就自行车库的交接发生纠纷后，该自行车库钥匙存放在第三人处。作为水岸明珠小区物业管理的“连云港市经发物业服务有限公司”分别为刘春燕、张维现出具了《情况说明》或《证明》。该公司为刘春燕出具的《情况说明》中写明，连云港经发物业服务有限公司，赣榆区项目，水岸明珠小区车库，开发商出售时此车库只留一个门，此车库属6-2-402和6-1-302两家业主共同购买，现6-2-402业主于2020年7月18号左右已经将此车库中间隔开并另开门，情况属实。该公司加盖了水岸明珠物业管理客服中心的印章。该公司为张维现出具的《证明》中写明，今证明连云港金苏北置业有限公司开发的水岸明珠小区，位于自行车库，当时设计是两间车库走一个门，跟共享，每家一间使用权，特此证明。该公司加盖了连云港市经发物业服务有限公司印章。因第三人未向刘春燕交付水岸明珠小区自行车库门钥匙，刘春燕遂诉至一审法院。一审庭审中，经一审法院释明，第三人中居经纪公司的委托诉讼代理人认可带刘春燕查看欲转让的水岸明珠小区自行车库时，告知刘春燕“一间”自行车库一并转让。一审庭审中，经一审法院释明，刘春燕称本案所涉自行车库未约定价格，总购房款中包含自行车库转让款。张维现方称该自行车库未约定价格，系刘春燕购买房屋张维现赠与其自行车库。第三人中居经纪公司称未约定自行车库价款。一审法院认为，刘春燕经作为中介的第三人居间介绍，且陪同刘春燕实地查看了欲买卖的原为张维现的房屋和附属物自行车库后，经三方协商一致，签订了由第三人制作的格式《房屋买卖合同》。合同中约定了房屋坐落位置；建筑面积；附属设施；成交价款；刘春燕、张维现双方责任；违约责任等等。刘春燕、张维现及第三人分别在合同上签名、捺印或加盖公司印章。刘春燕已向张维现支付了合同约定的购房款，张维现也向第三人交付了合同约定的房屋和附属物的钥匙。刘春燕、张维现间房屋买卖合同关系依法成立。张维现依合同约定收取了刘春燕的购房款，向第三人交付了转让房屋和附属物的钥匙。刘春燕接收了房屋钥匙并已入住。刘春燕、张维现并办理了买卖房屋的权属变更登记。作为刘春燕、张维现及第三人间合同约定的主要标的房屋及房价款已履行完毕。就刘春燕、张维现及第三人间争议的自行车库，在张维现和案外人与该小区开发公司签订的《水岸明珠车库协议》中明确约定，该自行车库无产权证，张维现支付款项从开发公司处取得的是该自行车库的占有使用权。在该自行车库使用权转让协议中还明确约定，该自行车库为张维现与案外人共同占有使用。该协议签订后已经实际履行，张维现也实际使用了该自行车库。张维现和案外人与开发公司间使用权转让的合同关系依法成立。作为房屋买卖合同附属物的自行车库的共同使用权系张维现与案外人购买房屋时已确认，且该附属物的部分使用权已由案外人合法取得。该自行车库所在小区物业管理公司出具的说明和证明和情况说明中，也证明该争议的自行车库为张维现与案外人共同占有使用，该自行车库只留一个门。也即张维现与开发商签订协议取得的是该自行车库的部分使用权，该自行车库依约还有案外人的部分使用权。由于刘春燕查看欲购买的房屋和自行车库时，第三人居间只宽泛的向刘春燕介绍“自行车库一间”，房屋买卖合同中也宽泛的书写“自行车库一间”，而忽略了该二十余平方米自行车库为张维现一方占有使用是否是事实。从而导致刘春燕误认为整体的自行车库为刘春燕、张维现房屋买卖合同中所书的“一间”。综上所述，张维现已按合同约定将房屋附属物交付第三人。刘春燕现欲取得所购买房屋附属物全部使用权事实上无法实现。故刘春燕诉求的取得房屋附属物全部使用权的诉讼请求一审法院依法不予支持；又本案纠纷系居间第三人在未充分了解房屋附属物使用权的情况下误导刘春燕，加之三方签订房屋买卖合同不严谨，导致刘春燕对涉案附属物占有使用权产生误解，而非张维现在本次房屋买卖中违约，故刘春燕诉求的由张维现承担违约责任并支付违约金的的诉讼请求一审法院依法也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条之规定，一审法院判决：驳回刘春燕对张维现的诉讼请求。一审案件受理费1763元，减半收取882元，由刘春燕负担（刘春燕已预交，张维现于判决生效之日起十日内将上述费用支付刘春燕）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：被上诉人张维现对不能交付一间车库（20.86平方米）是否负有违约责任。本院认为，根据张维现、刘春燕及中居经纪公司签订的《房屋买卖合同》约定，出售房屋包含附属设施自行车库一间及硬件装修。现双方对“自行车库一间”应理解为20.86平方米还是10.43平方米产生分歧，本院认为，首先，虽然本案房屋买卖合同中手写部分是中居经纪公司书写，但各方对合同中重要条款均有充分了解并仔细审查的义务，现各方因合同条款问题而发生争议，说明各方在合同中对于车库的约定并不明确，刘春燕不能以此认为张维现违反合同约定，并要求张维现因合同条款与己方理解不一致而承担违约责任。其次，中居经纪公司及刘春燕不止一次现场查看房屋及车库，对车库应当进行仔细审查及充分了解后对现状无异议才购买，现因车库条款理解问题仅要求卖房人承担违约责任而忽略自身审查义务没有依据。再次，张维现早已于2016年签订涉案车库的协议书，明确约定车库是与案外人王某共同使用，而张维现出售本案房屋发生在2019年，晚于其购买车库使用权的时间，张维现在出售房屋、车库时应当将与车库情况有关的重要信息披露给中介机构或购房人。最后，张维现虽未能举证证明其已经向中居经纪公司提交该协议或者披露该事实，但张维现也应当明知若不披露，很大可能会引发购车库人与自己以及王某的矛盾，张维现作为正常民事行为能力人应当在可能发生矛盾之前向中介机构披露该重要事实，以避免矛盾发生。综上，上诉人刘春燕的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1763元，减半收取882元，由刘春燕负担；二审案件受理费1763元（刘春燕已预交），由刘春燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年十二月三日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。