山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初9199号 原告：中国建设银行股份有限公司日照分行，住所地，山东省日照市东港区黄海一路**，统一社会信用代码91371102X13590003W。 负责人：王曙光，行长。 委托诉讼代理人：刘丽丽，山东海洋律师事务所律师。 被告：于来军，男，1969年5月24日出生，汉族，居民，，住照市东港区 被告：王洛翠，女，1967年3月11日出生，汉族，居民，，住日东港区 委托诉讼代理人：宋金光，山东图文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何恩玺，山东文科律师事务所律师。 被告：日照亿大制衣有限公司，，住所地，日照市秦皇岛路中端统一社会信用代码91371100724813509W。 法定代表人：丁国栋，经理。 原告中国建设银行股份有限公司日照分行（以下简称“建行日照分行”）与被告于来军、王洛翠、日照亿大制衣有限公司（以下简称“亿大制衣公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月27日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告建行日照分行的委托诉讼代理人刘丽丽，被告于来军，被告王洛翠及其委托诉讼代理人宋金光、何恩玺到庭参加了诉讼。被告亿大制衣公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行日照分行向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告于来军、王洛翠返还原告合同编号为2003-109201《个人住房借款合同》项下借款本金48846.04元，并支付利息872.06元，共计69718.10元（暂计算至2020年8月10日，自2020年8月10日至实际清偿之日的利息，按照合同约定的贷款利率及罚息利率计算），并确认原告对被告于来军、王洛翠提供的位于日照市秦皇岛路60号亿大制衣生活区的抵押物在合同约定的范围内享有优先受偿权；2.判令被告亿大制衣公司对上述诉讼请求承担连带清偿责任。3.本案案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2003年9月10日，被告于来军因购买房屋需要，与原告订立了《个人住房借款合同》，约定被告向原告借款184，000.00元，借款期限自2003年9月10日起至2023年9月10日止，被告按照合同订立时的贷款利率水平，应每月偿还原告本息合计1，204.13元。在借款期限内，如遇国家法定利率调整，由原告按照中国人民银行有关文件规定相应调整每月还款额。《个人住房借款合同》第十六条违约责任第四项约定，被告于来军累计六个月未偿还贷款本息和相关费用，原告有权收回贷款并处分抵押物、追加保证人履行保证责任。被告于来军以其购买的房产作为借款合同项下的抵押财产，被告王洛翠作为该房产的共有人同意将本合同项下的房屋用于抵押。被告亿大制衣公司依照其与原告订立的《个人住房借款保证合同》约定为被告于来军提供连带保证责任。2003年9月10日，原告依约向被告于来军发放贷款184，000.00元。被告于来军依约还款至2020年1月，后未依照合同约定履行还款义务，截止2020年8月10日，拖欠原告借款本息合计69，718.10元。被告于来军已累计七个月未偿还贷款本息和相关费用，构成违约，原告有权要求解除合同并提前收回贷款本息并处分抵押物；被告亿大制衣公司亦应按照借款保证合同承担相应的保证责任。为此，特诉至贵院，请求依法判决以保护原告的合法权益。 被告王洛翠辩称，被告王洛翠与于来军原是夫妻关系，2003年，被告于来军同被告亿大制衣公司签订集资建房预售协议，同年9月10日，被告于来军同原告签订个人住房借款合同，房屋预售协议签订后，被告亿大制衣公司一直没有履行办理房屋产权登记，房屋交付于来军和王洛翠之后一直由王洛翠实际居住并偿还银行贷款，后因于来军与亿大制衣公司之间的经济纠纷，该房屋目前由亿大制衣公司占有并使用，被告王洛翠多次协商并通过诉讼渠道未能取得该房屋，因此，请求法庭查实该房屋所有权及使用权情况；被告王洛翠认为应由被告亿大制衣公司履行还款义务，或者由原告对该房屋进行拍卖折价处理。原告诉状中所说的于来军依约还款至2020年1月与事实不符，实际上2003年10月于来军与被告王洛翠离婚后，一直由王洛翠偿还借款及利息至2020年1月；对于原告主张的拖欠借款本息合计69718.1元的数额有异议，原告应当提交证据予以证实。 被告于来军辩称，签过借款合同，借款属实，但是没有还过贷款，款项由王洛翠偿还，于来军也没有居住过房屋，本案与于来军没有太大关系，不同意偿还借款。 案经送达，被告亿大制衣公司未到庭应诉，庭后提交书面答辩意见，认为其与于来军签订的《集资建房预售协议》无效，贷款合同、抵押合同亦应无效，要求解除担保合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据： 证据一、中国建设银行《个人住房借款合同》一份；证明2008年6月30日,原告与借款人于来军、王洛翠签订中国建设银行《个人住房借款合同》,约定于来军、王洛翠向原告贷款金额184000元用于购买房产,该笔借款划款到日照亿大制衣有限公司账号，借款期限为240个月,自2003年9月10日至2023年9月10日止,借款月利率为4.2%，以乙方实际划款当时国家法定利率为准，该贷款利率在贷款期间，遇国家法定利率调整时，于下年1月1日开始，按照相应利率档次执行新的利率;本案借款人的还款方式为等额本息。借款期内，借款人于来军、王洛翠未按照本合同约定还款期限内还款，原告有权对拖欠的分期还款额和实际拖欠天数以每日万分之0.55的违约金率收取违约金，若本案的被告不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项,原告有权宣布贷款立即到期,要求借款人立即清偿借款本息并有权依法处分抵押物。 证据二、中国建设银行《个人住房借款抵押合同》一份。证明被告于来军、王洛翠以购买的亿大制衣生活区2号楼3单元105房产为贷款提供抵押担保,抵押担保范围包括借款本金、利息(包括复息和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用。 证据三、中国建设银行《个人住房借款保证合同》一份；证明被告亿大制衣公司为证据一借款合同提供保证，保证方式为连带责任保证，保证担保范围包括借款本金、利息(包括罚息)、违约金、赔偿金、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用； 证据四、中国建设银行贷款转存凭证、贷款放行通知书各一份；证明原告在2003年9月10日按借款合同约定将借款本金184000元发放到被告于来军指定的亿大制衣公司账户内。 证据五、中国建设银行个人贷款对账单一份；证明截至2020年12月9日，被告尚欠原告贷款本金48846.04元，利息1368.25元，罚息237.02元； 证据六、中国建设银行《个人住房贷款委托扣款协议》及授权委托书各一份，证明被告于来军委托建行在原告开立账户及扣款的指定账户，原告通过该账户每月扣款偿还所发放的贷款本息至于来军还清全部借款本息为止；首次委托扣款自2003年10月20日开始； 证据七、亿大制衣公司集资建房预售协议，证实被告亿大制衣公司将位于日照市秦皇岛路60号亿大制衣生活区出售给于来军，房屋总价款为269910元，于来军以银行按揭的方式支付上述房款，房屋贷款为184000元。 对原告提交的上述证据，被告王洛翠经质证称，对证据一、证据二真实性无异议，证据一第19.1条约定……，担保合同生效后个人住房借款合同才能生效，原告提供的个人借款抵押合同抵押物清单空白，就该房屋没有进行抵押登记，该借款合同应该不发生法律效力；对证据三、四真实性无异议；对证据五罚息还款不认可，因为合同没有约定罚息，借款合同尚未生效，原告提交的合同是格式合同，没有履行说明义务，约定的违约金也不生效。对证据六真实性无异议；对证据七，该份协议并非被告亿大制衣公司实际的销售协议，在案涉房屋的买卖中，实际的总房款184000元，而在原告提交的协议中总房款269910元，这是当时亿大制衣公司与银行工作人员串通为了骗取贷款而制作的协议。另外，证据一借款合同没有被告王洛翠的签字，所以无法证实其与该借款有关，王洛翠不是借款人，也不是保证人，其签订的借款抵押合同因未明确约定抵押物，原告所称的抵押物房屋也未登记，抵押未生效，所以原告证据无法证实王洛翠偿还借款本息；从原告提交的证据五来看，被告实际归还款项至2020年2月，只是没有付清，但不是原告诉状中陈述的还款至2020年1月。 被告于来军经质证称，对证据一至六无异议，对证据七，于来军当时是在空白合同上签字。房屋不是于来军实际占有，也没还过借款，谁占有房屋应由谁还款。 被告亿大制衣公司未应诉、质证，视为放弃质证权利。其庭后提交了一份其与案外人魏玉田房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书打印件。 被告王洛翠提交婚姻登记记录证明及离婚协议书各一份，证实被告王洛翠与于来军原系夫妻关系，双方于2003年10月23日办理了离婚手续。 对被告王洛翠提交的证据，原告及被告于来军经质证均无异议，被告亿大制衣公司未到庭，视为放弃质证权利。 经本院审查，原告及被告王洛翠提交的上述证据取得程序合法、内容真实、与本案具有关联性，对证据效力、证明力予以确认。被告亿大制衣公司庭后提交的民事判决书因是网上查询的打印件，且与本案无关联性，故本院未组织双方当事人质证，对其真实性不予认定。 根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，认定案件事实如下： 2003年，被告亿大制衣公司（卖方/甲方）与被告于来军（买方/乙方）签订《集资建房预售协议》，合同载明：被告于来军购买被告亿大制衣公司建设的2号楼3单元105室，分为总价款为269910元，乙方在甲方规定之日前付清房款的30%即85910元，余款184000元以银行按揭贷款方式支付。 2003年9月10日，被告于来军（借款人/甲方）与原告建行日照分行（贷款人/乙方）签订编号：2003-109201号《个人住房借款合同》。合同载明：借款用途用于购房，借款金额壹拾捌万肆仟元整（184，000.00元），借款期限为20年，自2003年9月10日至2023年9月10日止；贷款月利率为4.2‰，在贷款期限内，遇国家法定利率调整时，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率，不再另行通知；甲方从贷款发放的次月起偿还贷款本息，每一个月为一个还款期，当月本息当月清偿，结息日为每月末的最后一日；划款方式为专项划款，将款项直接划入售房人、其他有关单位在乙方开立的存款账户内，账户名称为亿大制衣公司，账号71×××08，贷款偿还采用等额本息还款法，还款方式为委托扣款方式；甲方自愿以抵押方式提供担保，抵押人应与乙方另行签订抵押合同，抵押合同中列明的抵押物应依法办理抵押登记；在借款期内，甲方未按合同约定在还款期内归还借款本息，乙方对贷款余额按合同约定的贷款利率计收利息，未收取利息部分按贷款利率计收复利，对拖欠的分期偿还额和实际拖欠天数以每日万分之零点五五的违约金率收取违约金；借款到期，甲方未按合同约定清偿借款本息，乙方从贷款逾期之日起按照逾期天数以每日万分之贰点一的利率计收利息；借款期内，甲方累计六个月未偿还贷款本息和相关费用的，乙方有权解除合同，提前收回已发放贷款本息；合同的生效和终止第一款约定，本合同满足以下条件后生效：1.本合同项下的担保合同（2003109201）已生效，2.本合同经甲方签字、乙方授权代理人签字并加盖公章。被告于来军及原告的委托代理人郭伟君子爱合同上签名，并加盖李宜光的合同专用章。 2003年9月10日，被告亿大制衣公司（保证人/甲方）与原告建行日照分行（贷款人/乙方）签订编号2003109201号中国建设银行《个人住房借款保证合同》，合同载明：为确保乙方与于来军签订的上述借款合同的履行，被告亿大制衣公司愿意向乙方提供保证担保；担保的贷款金额为184000元，贷款期限为21年，即2003年9月10日至2023年9月10日；本合同的保证方式为连带责任保证，甲方对借款合同中的借款人债务承担连带责任，借款人不履行其债务时，不管乙方是否已行驶其他担保物权，乙方均有权直接与其甲方对借款人的全部债务承担保证责任；保证担保的范围包括贷款金额及利息(包括罚息)、借款人应支付的违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的费用等；保证期间自本合同生效之日起至借款合同履行期限届满之日后二年止。 原告庭审中提交了一份的无具体落款时间的《个人住房借款抵押合同》，抵押人（甲方）为被告于来军，抵押权人（乙方）为原告建行日照分行（贷款人/乙方）签订编号2003109201号中国建设银行，合同载明：为确保乙方与于来军签订的上述借款合同的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押。抵押物清单附后，抵押担保的贷款金额为184000元，贷款期限为20年，即2003年9月10日至2023年9月10日；抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至担保的债权全部清偿之日止；抵押担保的范围包括贷款金额及利息(包括罚息)、借款人应支付的违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的费用等；保证期间自本合同生效之日起至借款合同履行期限届满之日后二年止。被告于来军、王洛翠均在抵押合同及抵押物清单上签名，抵押物清单并未载明具体的抵押物，但双方均认可欲抵押的房产即为前述所购房产，即位于亿大制衣生活区2号楼3单元105室，后双方未就该房产办理抵押登记。 原告提交的原告（乙方）与被告于来军（甲方）签订的《个人住房贷款委托扣款协议》载明：根据2003109201号《个人住房借款合同》约定的矮款偿还方式，甲方委托乙方在建设银行开立的信用卡……账户中扣划贷款本息，扣款指定账户为活折，账号为22×××00；甲方保证在每月20日之前，在账户内保持不少于当月购房借款还款额的存款余额……；首次委托扣款自2003年10月20日开始，乙方在扣款日未能足额收取款项时，乙方将于次月1日开始对贷款余额按借款合同的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按贷款利率计收复利，对拖欠的分期偿还额和实际拖欠天数以每日万分之零点五五的违约金率收取违约金。 原告提交的被告于来军出具的授权委托书载明其授权被告亿大制衣公司的员工柏明环办理案涉信贷事宜，并在《中国建设银行贷款转存凭证（借款借据）》借款人处代为签字，同意将贷款转存被告亿大制衣公司71×××08存款账户中。 2003年9月10日，原告依约发放贷款，中国建设银行贷款转存凭证（借款借据）载明：借款人：于来军，收款人：亿大制衣公司，借款金额：184000元，柏明环在借款人处代于来军签名，委托原告将款支付71×××08账户。被告于来军的还款账户显示还款至2020年3月22日，其中2月、3月均未能足额偿还，截至2020年12月9日，尚欠贷款本金48846.04元，利息1368.25元，罚息237.02元。被告王洛翠称案涉贷款实际由其偿还，于来军对此予以认可。 另查明，被告于来军与王洛翠原系夫妻关系，2003年10月23日，双方在临沂市兰山区婚姻登记管理处办理离婚登记，离婚协议书中未对案涉房屋进行分割。 本院认为，原告建行日照分行与被告于来军签订个人住房借款合同，与被告于来军、王洛翠签订个人住房借款抵押合同，与被告亿大制衣公司签订个人住房借款保证合同，原告已经按合同约定发放贷款184000元，被告王洛翠以于来军的名义已归还借款本息至2020年3月，借款未能及时、足额归还，上述事实清楚，本院予以确认。双方争议的是上述借款合同、抵押合同、保证合同的效力，继而尚欠借款应由谁负责偿还及原告主张的优先受偿权是否成立问题。本院对此分析如下： 一、关于借款合同、抵押合同、保证合同的效力问题。 1、被告王洛翠主张借款合同不生效，理由是借款合同约定了借款合同生效的前提是担保合同已生效，而抵押合同因无抵押物且未登记，故抵押合同无效，借款合同亦应无效。从本院查明的事实看，抵押合同附表抵押物清单为空白，的确没有载明具体抵押物，但双方在庭审中均认可欲抵押的房产为亿大制衣生活区2号楼3单元105室，只是双方未到不动产登记部门办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，不动产抵押未办理登记，不影响抵押合同的效力，其确立的是物权变动原因与物权变动后果的区分原则；本案原告的代理人及被告于来军、王洛翠均在抵押合同上签名、捺印，是双方的真实意思表示，且不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十四条规定的无效事由，未办理抵押登记的后果是抵押权未设立，但不影响抵押合同有效成立；同时，借款合同是实践合同，原告已经按合同实际发放贷款，借款人亦按约定归还借款，双方均实际履行了借款合同，故对被告王洛翠主张的抵押合同无效、借款合同无效的主张，本院不予支持。 2、被告亿大制衣公司在庭审结束后提交了一份判决书打印件，依此主张其与被告于来军签订的集资建房预售协议无效，从而借款合同无效、保证合同无效。首先，其提交的判决书真实性无法确认，不能认定案涉集资建房预售协议无效；其次，即使集资建房预售协议无效，亿大制衣公司也无证据证明原告在贷款时存在欺诈、胁迫、恶意串通等合同法及民法总则规定的合同无效情形，原告作为贷款方，在借款合同签订时的审查义务主要在于确认集资建房预售协议是否真实，协议双方是否具有买卖房屋的合意，亿大制衣公司在预售协议上加盖公章，且为案涉借款提供保证担保，其公司员工柏明环还是被告于来军的受托人，案涉借款直接支付给亿大制衣公司，原告就被告方提供的材料无法也不可能来认定预售协议无效，原告对此并不具有过错。假如亿大制衣公司答辩意见中的陈述属实，其既然知道土地性质为工业性质等等，反而有骗取贷款之虞，故对亿大制衣公司关于借款合同无效的主张，本院不予支持。关于亿大制衣公司与原告签订的保证合同，均是合同当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。亿大制衣公司主张保证合同无效，因无事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于借款尚未归还部分的数额及责任承担问题。 1、关于借款人尚欠借款本息数额。借款合同签订后，原告按约发放了贷款184000元，被告王洛翠以于来军的名义足额归还借款本息至2020年1月，2020年2月、3月归还一部分，此后被告均未再归还借款本息，累计已超过六个月，借款合同约定的原告提前收回贷款条件成就，故原告要求借款人提前归还全部借款本息，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张截至2020年12月9日，被告尚欠借款本金48846.04元，利息1368.25元，罚息237.02元，被告王洛翠主张合同没有约定罚息，但显与合同具有明确约定的事实不符，该约定不违反法律规定，故对原告主张的借款本息数额，本院予以确认。 2、关于借款的责任承担问题。于来军主张没有占有使用房屋，也没有归还过借款，谁占有房屋应由谁归还借款。案涉借款实际由王洛翠归还，是其二人的内部问题；房屋被他人占有涉及的是侵权问题，于来军可通过合法途径另行解决，但于来军作为借款合同的相对人即借款人，其主张的事实无论成立与否，均不能免除其偿还借款的合同义务。被告王洛翠虽未在借款合同上签名，但借款发生于其与于来军婚姻关系存续期间，王洛翠在抵押担保合同上签字、捺印，对借款用于购房的事实知情，且此后王洛翠曾居住房屋并归还借款，故案涉借款应系于来军与王洛翠的共同债务，王洛翠对借款负有共同偿还的义务。被告亿大制衣公司应按合同约定对案涉债务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告于来军、王洛翠追偿。 三、关于原告请求确认对被告于来军、王洛翠提供的位于日照市秦皇岛路60号亿大制衣生活区的抵押物在合同约定的范围内享有优先受偿权的问题。因双方对抵押财产未办理抵押登记，抵押权未设立，故对原告的该项请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告于来军、王洛翠于本判决生效之日起七日内偿还原告中国建设银行股份有限公司日照分行借款本金48846.04元及利息（截至2020年12月9日，利息为1368.25元，罚息237.02元，自2020年12月10日起至实际清偿之日，按照合同约定计算）； 二、被告日照亿大制衣有限公司对上述本判决第一项内容承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告于来军、王洛翠追偿； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司日照分行确认对被告于来军、王洛翠提供的位于日照市秦皇岛路60号亿大制衣生活区的抵押物在合同约定的范围内享有优先受偿权的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1542元，减半收取771元，由被告于来军、王洛翠、日照亿大制衣有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  常金峰 二〇二〇年十二月十二日 书记员  翟曼如