江苏省丹阳市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1181执异231号异议人(申请执行人)：丹阳市盛祥企业咨询管理有限公司，统一社会信用代码：91321181MAIYA5HL82，住所地丹阳市。法定代表人：陈晨，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢亮英，江苏江成律师事务所律师。被执行人：江苏北吉汽配股份有限公司，组织机构代码73115826-6，住所地丹阳市开发区（丹桂路中段）南侧。法定代表人：石启广，该公司董事长。本院在执行丹阳市盛祥企业咨询管理有限公司申请执行江苏北吉汽配股份有限公司金融借款合同纠纷一案中，异议人(申请执行人)丹阳市盛祥企业咨询管理有限公司对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2016年1月30日，本院对中国工商银行股份有限公司丹阳支行申请实现担保物权作出(2015)丹商特字第38号民事裁定：对江苏北吉汽配股份有限公司所有的位于丹阳市开发区丹桂路南侧及××经路东侧抵押的七处房产（所有权证号分别为：丹房权证开发区字第××、**××47、02××48、02××27、02××28、02××89、02××26号）、位于丹阳市的国有土地使用权【土地使用权证号为：丹国用（2004）第X号】准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，中国工商银行股份有限公司丹阳支行对上述抵押物在2390万元范围内，对以下款项优先受偿：一、截止2015年11月26日，江苏北吉汽配股份有限公司结欠中国工商银行股份有限公司丹阳支行借款本金2290万元，利息738239.08元元，合计23638239.08元。二、承担中国工商银行股份有限公司丹阳支行律师费236300元。根据中国工商银行股份有限公司丹阳支行的申请，本院于2016年2月14日立案强制执行，案号为(2016)苏1181执775号，于2016年8月8日裁定终结本次执行程序。丹阳市盛祥企业咨询管理有限公司于2019年5月14日与中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司签订协议，将（2015）丹商特字第38号民事裁定书确认的债权转让给了丹阳市盛祥企业咨询管理有限公司，并在江南时报上刊登债权转让暨债务催收联合公告。丹阳市盛祥企业咨询管理有限公司向本院提出异议申请，要求变更其为本案申请执行人，本院于2019年6月5日作出(2019)苏1181执异84号执行裁定：将（2016)苏1181执775号案件的申请执行人中国工商银行股份有限公司丹阳支行变更为丹阳市盛祥企业咨询管理有限公司。2019年9月4日，本院作出(2019)执恢671号执行裁定：一、对被执行人江苏北吉汽配股份有限公司名下位于丹阳市××丹桂路南侧和开发区八经路东侧房地产（权证号：丹房权证开发区字第××、**××47、02××48、02××27、02××28、02××89、02××26号）、位于丹阳市的国有土地使用权【土地使用权证号为：丹国用（2004）第X号】及无证建筑物进行带租整体拍卖；二、位于丹阳市××丹桂路南侧和开发区八经路东侧房产(权证号：丹房权证开发区字第**、02××**)的承租人为丹阳市云阳镇新海阔天空休闲会馆，租赁期自2012年2月1日起至2032年1月31日止；三、位于丹阳市××丹桂路南侧和开发区八经路东侧房产(权证号：：丹房房权证开发区字第**、××号、第××号、第××号、第××号的承租人为江苏万铭建筑工程有限公司，租赁期自2011年3月1日起至2030年2月28日止。丹阳市盛祥企业咨询管理有限公司对上述裁定提起执行异议，本院于2019年10月29日作出（2019）苏1181执异161号执行裁定：驳回丹阳市盛祥企业咨询管理有限公司的异议请求。丹阳市盛祥企业咨询管理有限公司不服上述裁定，向镇江市中级人民法院申请复议。镇江市中级人民法院于2020年4月1日作出（2020）苏11执复19号执行裁定：一、撤销丹阳市人民法院（2019）苏1181执异161号执行裁定；二、撤销丹阳市人民法院（2019）苏1181执恢671号执行裁定；三、对被执行人江苏北吉汽配股份有限公司名下位于丹阳市××丹桂路南侧的房产（房屋所有权证号为丹房权房权证开发区字第**）带租拍卖；四、对被执行人江苏北吉汽配股份有限公司名下位于丹阳市××丹桂路南侧和开发区八经路东侧房地产【权证号：：丹房权证房权证开发区字第**、×**、02××**、02××**、02××**、02××**丹国用（2014）第X号】及无证建筑物进行去租拍卖；五、位于丹阳市××丹桂路南侧房产（权证号：丹房权证开：丹房权证开房权证开发区字第**丹镇新海阔天空休闲会馆，租赁期自2012年2月1日起至2032年1月31日止。2020年4月7日，本院作出（2019）苏1181执恢671号执行裁定：一、对被执行人江苏北吉汽配股份有限公司名下位于丹阳市××丹桂路南侧的房产（房屋所有权证号为丹房权证开房权证开发区字第**）拍卖；二、对被执行人江苏北吉汽配股份有限公司名下位于丹阳市××丹桂路南侧和开发区八经路东侧房地产【权证号：丹房权证开：丹房权证开发房权证开发区字第**、*、02××**、02××**、02××**、02××**014）第X号】及无证建筑物进行去租拍卖；三、位于丹阳市××丹桂路南侧房产（权证号：丹房权证开发区房权证开发区字第×：区房房权证开发区字第**闲会馆，租赁期自2012年2月1日起至2032年1月31日止。2020年4月29日，本院向申请执行人丹阳市盛祥企业咨询管理有限公司及被执行人江苏北吉汽配股份有限公司发出选择鉴定机构通知，要求各方到场选择确定测绘机构和鉴定机构，对上述拍卖的房地产进行面积测绘和估价，因双方均未按规定时间到场，本院随机选择确定镇江亿格测绘有限公司为测绘机构，江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司（句容分公司）与江苏苏地行土地房产评估有限公司（丹阳分公司）分别为房地产和附属设施资产评估机构。2020年5月18日、6月11日，江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司（句容分公司）与江苏苏地行土地房产评估有限公司（丹阳分公司）的四名注册房地产估价师先后两次到丹阳市××××经路南侧案涉房地产处进行了实地查勘，本院司法鉴定科、执行局派员在场监督。2020年7月7日，江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司出具估价报告【苏金宏业（2020）房（估）第08020701号】：案涉房产市场价值共计3564.64万元，其中土地价值1237.13万元，房产价值2327.51万元（包括有证房和无证房）。2020年8月3日，江苏苏地行土地房产评估有限公司出具附属设施资产评估报告【苏地行资评报字（2020）第26号】：案涉房产的附属设施（水泥地、钢棚、水塘等）、绿化工程、家具等市场价值共计20829598元，其中公司资产评估价值为2774345元，承租方资产评估价值为18055253元。2020年11月5日，本院将拍卖公告发布在阿里巴巴司法拍卖网络平台上，定于2020年12月8日10时至2020年12月9日10时止进行第一次公开拍卖活动，对案涉房产的权属、占有使用等情况进行了说明，上传了视频和照片。特别说明：“本次拍卖的房地产中丹房权证开发区房权房权证开发区字第**留租赁关系拍卖，租赁期限自2012年2月1日起至2032年1月31日止，租期内租金已全部付清，该保留租赁关系拍卖的房屋与相邻的涤除租赁关系拍卖的房屋（丹房权证开发区字和经××号）均为浴室经营用房，且装修完好，洗浴功能整体相连，竞买人竞得后需与承租人协商租赁事宜，确保承租人浴室正常经营至租期届满，并由承租人向竞买人支付相应装修及附属设施的租赁使用费用”。丹阳市盛祥企业咨询管理有限公司提出异议称，拍卖公告依据的评估价包括了承租方的装修价值1805万余元，而该装修实际不具有价值，不应计入拍卖标的之评估价中；评估报告对于承租人的装修评估本身也存在很多错误。装修评估结果1800万元的数据严重失实，可移动的设施不应纳入评估范围；法院不应将装修评估价值支付给承租人，带租拍卖的装修价值承租人已经通过承租权实现，而去租拍卖的房产，如承租人认为对其发生了装修损失，应向出租人（被执行人）另行提起诉讼维权，而不是在本案执行中参与分配受偿；拍卖公告在“特别声明”中对竞买人提出了不合理、不合法的要求，要求竞买人在竞得后与承租人协商租赁事宜，确保承租人浴室正常经营至租期届满，显然与去租拍卖背道而驰，该条也隐含了让承租人参与分配。综上，拍卖公告上对于02××46号房产及02××26号房产的装修价值不应计入拍卖标的之评估价值，不应当强制竞买人和承租人缔结租赁合同，予以更正。另查明，原丹阳市云阳镇新海阔天空休闲会馆承租了江苏北吉汽配股份有限公司所有的丹房权证开发区房权证开发区字第**、号的部分房屋从事浴室经营，在江苏北吉汽配股份有限公司与原中国工商银行股份有限公司丹阳支行用丹房权证开发区字房权证房权证开发区字第**款合同前，丹阳市云阳镇新海阔天空休闲会馆作为承租人已放弃对该房屋的承租权，镇江市中级人民法院的终审裁定确认该部分房产去租拍卖。通过查看现状，新海阔天空休闲会馆承租的丹房权证开发区字房权证开发区字第**、的房屋外部建造和内部装修均整体相连。还查明，丹阳市盛祥企业咨询管理有限公司曾就装修部分不应作为评估价值向本院提出过执行异议，本院已进行审查并作出了（2020）苏1181执异221号执行裁定。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，人民法院通过网络司法拍卖平台发布拍卖公告时，应公示相关信息，包括拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文学说明、视频或者照片等。新海阔天空休闲会馆承租了被执行人所有的丹房权证开发区字第房权证开发区字第**、产从事浴室经营，镇江市中级人民法院作出的生效裁定确认，丹房权证开发区字第×房权证开房权证开发区字第**前对其承租的丹房权证开发区字第×房权证开发区字第**、体装修，区域划分明确，互为一体，其若继续承租丹房权证开发区字第××房权证开发房权证开发区字第**可能会影响之后竞买成功者对所竞得房产的使用、收益，本院在拍卖公告上将上述情况作了特别声明，要求双方协商相关事宜，确保承租人继续租赁经营，是披露拍卖标的物瑕疵、履行正常的告知义务，并非让承租人参与分配，亦没有强制竞买人和承租人缔结租赁合同。异议人所提执行异议的理由不成立，本院对其异议请求不予支持。异议人提出装修部分不应计入评估价值，该异议请求其之前已申请过，本院已审查并作出裁定，对该请求不再重复审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回丹阳市盛祥企业咨询管理有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向镇江市中级人民法院申请复议。审判长  徐文元审判员  张智慧审判员  薛文婷二〇二〇年十二月一日书记员  田 莉