汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0703民初2096号 原告（反诉被告）：汉中瀚晨物业管理有限公司。住所地：汉中市南郑区康家营天汉大道南段汉南领秀小区院内。 法定代表人：刘建新，该公司总经理。 被告（反诉原告）：陈晓伟，男，1974年10月19日出生，汉族。 委托诉讼代理人：马彦力，陕西汉京律师事务所律师。 原告汉中瀚晨物业管理有限公司诉被告陈晓伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，本案被告陈晓伟提出反诉，经审查后本院决定合并审理并依法由审判员李凡适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）汉中瀚晨物业管理有限公司的法定代表人、被告（反诉原告）陈晓伟及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）汉中瀚晨物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1、依法判令被告支付2018年7月1日至2020年7月31日拖欠物业服务相关费用合计：3406元（其中物业费2730元、公区水电费128元、垃圾清运费70元、电梯费478元）；2、请求判令被告按照每日千分之一支付逾期付款的滞纳金，截止2020年7月31日支付滞纳金为823.11元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告2012年8月13日和2020年4月30日分别与汉中瀚晨房地产有限公司和汉南领秀小区业委会签订了《物业管理服务委托合同》，约定由原告对“汉南领秀小区”进行物业管理。双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期缴纳物业管理费用按照日千分之三收取滞纳金。被告身为“汉南领秀小区”1号楼1606室住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2018年7月1日至2020年7月31日，累计拖欠物业服务费2730元，公区水电费128元，电梯费478元，垃圾清运费70元及滞纳金823.11元，期间经原告多次催告，被告仍不予交纳。为维护原告合法权益遂诉至法院，诉请如前所述。 被告陈晓伟辩称（反诉称），1、原告收取公区水电费和电梯费没有合同及法律依据：首先《前期物业服务委托合同》约定电梯属于小区共用设施设备，小区共用设施、设备的小修、养护费用由原告承担，故因电梯产生的维保等费用应由原告承担；2、小区路灯照明和绿化养护生产的费用均是物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定，公区水电费属于物业服务成本，是包含在物业服务费中，原告收取公区水电费无法可依；3、《前期物业服务委托合同》中约定原告可依收取的费用仅为：物业管理服务费用、停车管理服务费、二次供水加压费、业主同意的其他费用，其中没有公区水电和电梯费的约定；4、《物业服务合同》约定，原告采取的是包干制计费方式，由其自负盈亏。这物业服务成本包括公共设施、设备的日常维护费用和绿化灌溉、养护等费用。现原告收取公区水电费和电梯费属于重复收费。原告收取垃圾清运费无合同依据。3、原告直接向法院起诉程序不对，首先，汉南领秀小区已成立业主委员会，根据《物业管理条例》第六十四条规定，如果原告认为被告没有交纳物业费属于违约，那么原告应先向业委会告知被告违约的事实，由业委会督促被告限期交纳，只有被告逾期仍不交纳的，原告才能向法院起诉；其次，被告没有收到原告关于物业费的书面催缴通知书，也没有对被告进行口头催缴，现原告没有催缴过物业费就直接起诉没有法律依据，请依法驳回原告的诉请。同时，被告提出反诉请求如下：1、判决原告赔偿被告因房屋进水导致的财产损失共计10000元（具体以司法鉴定结果）；2、本案受理费由原告全部承担。事实和理由：被告系南郑区汉南领袖小区业主，住小区**楼****，原告为该小区提供物业管理服务。该小区1号楼2单元1706室在被告所住上一层，因1706室前期无人居住也没有销售，不知何原因自2017年10月份开始1706室向下漏水，导致被告家里壁纸和家具等被浸泡。为防止漏水造成被告房屋损失继续扩大，被告多次找到原告要求查明漏水原因并进行维修和赔偿，然而原告一直消极履行自己的义务，以各种理由推诿。综上为维护自身合法利益特向法院提出反诉，请求依法支持被告的反诉请求。 针对被告的反诉，原告辩称：1、被告提出1706室漏水造成1606室被水浸泡不是原告应承担的责任。根据《物业服务管理条例》规定物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；《陕西省物业管理条例实施细则》规定物业服务企业可以提供以下服务：物业公用部位、公用设施设备的运行、维修、养护和管理；建设单位应当按照国务院及其建设行政主管部门规定的保修期和保险范围，承担物业的保修责任；《前期物业服务委托合同》约定楼宇公共部位的维修、养护和管理，包括维修、养护和管理、包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。业主、物业使用人房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护，在业主、物业使用人提出委托时，由原告接受委托有偿提供维修、维护服务。2、原告履行了公共区域的管理、维护义务。在2018年2月28日及2019年8月26日两次给开发商关于小区房屋渗水工作对接函中，均未发现被告提到的1706室渗水现象，故被告提出1号楼1706室渗水至1606室与事实不符。原告公司有严格的接待管理制度，针对业主提出共区域及房屋内部质量问题具有登记制度。经查阅被告在2018年12月31日仅登记阳台漏水事项，无其他维修诉求，被告所谓的壁纸和家具等被水浸泡原因有待考证。3、开发公司提供1706室的销售时间为2018年4月27日，从该日起房屋的权属关系由开发公司转移到购房业主名下，根据物业管理的规定，房屋内部的管理由业主承担相应责任和义务，即便是渗水导致1606室财产损失原告也不应承担责任。 经本院审理及查明认定的事实：被告陈晓伟系“汉南领秀”小区1号2单元楼1606室业主。2012年8月13日，原告与汉中瀚晨房地产有限公司签订《前期物业服务委托合同》并向相关主管部门报备，该合同主要约定：1、汉中瀚晨房地产有限公司将汉南领袖项目的物业管理服务委托给原告。2、委托管理内容为楼宇共用部位的维修、养护和管理、包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。小区共用设施设备的维修、养护、运行和管理、包括业主、物业使用共用的上下水道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、道路、池、沟渠、井、楼内消防设施设备、电梯。共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。公共环境卫生，包括小区共用设施设备、楼宇共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运。业主、物业使用人房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护，在业主、物业使用人提出委托时，由原告接受委托有偿提供维修、维护服务。依据有关部门规定和本合同的约定向业主、物业使用人收取下列费用:物业管理服务费、停车管理服务费、二次供水加压费、业主同意的其他等费用。3、委托管理期限自2012年8月13日起至2018年8月12日止，合同期满后双方均未提出异议的，本合同继续履行并应于合同期满后30日内续签本合同。本合同有效期限为自2012年8月13日至本小区业主委员会成立之日止。4、原告有权按照本合同的规定或双方共同确定的标准收取物业管理费，业主、物业使用人欠费的，原告方可收取滞纳金、停止服务、降低管理服务标准、减少服务项目、法律诉讼等措施。5、物业管理服务费用标准：本小区内住宅由原告按照建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取。业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起每天按应缴管理费的千分之五缴纳滞纳金。6、今后物业管理服务费收费标准按双方共同确定或业主大会上确定的标准进行调整。调整后的物业管理服务费标准报请物价部门批准后，由汉中瀚晨房地产有限公司向业主、物业使用人公布并生效实施。2020年4月30日，原告与汉南领秀小区业主委员会签订《汉南领秀小区物业服务合同》，合同约定：1、原告提供服务内容：房屋共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。公用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括公区的上下给水管道，落水管、垃圾道、共用照明、道路、池、沟渠、井、小区内公共消防设施设备，电梯。环境卫生管理包括楼宇公用部位、设施和公共场所的清结卫生、生活垃圾的收集清运等。单个业主可委托原告对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由当事双方另行商定。2、原告提供服务质量按《陕西省住宅小区物业服务指导标准》（三级执行）。双方对实际管理效果发生异议的，由双方认可的第三方予以评定。原告服务界限：供电由电力公司负责，供水以业主门户为界，业主门外除水表由乙方负责，门内由业主负责。3、收费标准：高层住宅1.3元/㎡/月。一费包干制，包含电梯年检维保费及公摊水电费、垃圾费。各业主按上一年时间缴纳。4、所有费用应严格按照约定的收费标准执行，按时交纳。业主应按本合同约定的标准履行交纳义务，如业主恶意拖欠物业费（逾期超过6个月以上），原告从逾期之日起欠费业主按应交金额每天千分之三缴纳滞纳金。合同签订后，在原告履行物业服务合同期间，被告认为原告收取公区水电费、电梯费、垃圾清运费等无法律和合同依据，遂自2018年7月1日起未按期缴纳物业费，现原告诉至本院，诉讼请求如前所述。另查明，《陕西省物业服务收费管理办法》（陕发改价格[2019]924号），于2019年9月1日起执行，原《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发[2014]85号）同时废止。《陕西省物业服务收费管理办法》（陕发改价格[2019]924号）规定，业主或业主大会与物业服务企业可以采用包干制或酬金制计费方式约定物业服务费。物业管理区域内的照明、景观、消防、安防、电梯等归属于业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取。庭审中，被告虽主张其房屋漏水受损，但未在规定期限内对房屋漏水的时间、成因及相应损失进行鉴定。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告提交的原告营业执照、法定代表人身份证复印件、资质证书复印件、被告的身份证复印件、汉中市（前期）物业服务合同备案表复印件、汉中市南郑区（前期）物业服务合同备案登记表复印件、《前期物业服务委托合同》复印件、《汉南领秀小区物业服务合同》复印件、陕西省物业服务收费管理办法复印件、拖欠物业费明细、催缴物业费催缴单，被告提交的照片等证据载卷，经质证应予认定。 本院认为，本案中双方争议的主要焦点是：一、原告是否有权直接向法院起诉；二、原告诉请是否具有法律和合同依据；三、反诉原告的诉请是否应予支持。 首先，被告辩称需经业主委员会催缴业主仍不交纳物业费时物业企业才有权起诉，《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发[2014]85号）第十九条虽规定业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可依法追缴。但此实施办法已于2019年9月1日废止，《陕西省物业服务收费管理办法》（陕发改价格[2019]924号）第十九条规定，业主应当按时足额交纳相关费用，不得拒绝交纳。业主拒不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，但不得限制或者妨碍其对物业的正常使用。故原原告可依法追缴物业费用。 第二、原告与汉中瀚晨房地产有限公司签订《前期物业服务委托合同》及原告与汉南领秀小区业主委员会签订《汉南领秀小区物业服务合同》合法有效，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力，被告理应按照合同约定向原告支付相关费用。被告辩称不认可原告公司收取的部分项目及费用，根据合同的相对性原则，只有在物业服务企业不履行物业服务合同造成业主特定性权利损害，业主才能拒交或少交物业费。基于物业服务合同，原告公司已尽到基本的物业服务合同义务，被告拒交、少交物业费的理由不成立，其应按照物业服务合同约定交纳相应的物业费。根据《陕西省物业服务收费管理办法》（陕价服发[2012]106号）的规定，第九条物业服务收费按月收取，确需预收的最多不超过三个月；第二十四条生活用水水泵加压发生的能耗费遂水费分摊。公共照明、景观设施等其他公共用水、电费用，物业服务企业应单独计量，严格按照省物价局水电价格政策据实分摊并定期公布。第二十六条物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门个单位不得重复收取性质和内容相同的费用。陕西省物价服务收费登记标准说明2物业有电梯的楼宇，电梯运行能耗费、年检费另行据实收取，并定期公布收支情况，物业服务成本中不包含上述费用。现原告自2019年9月1日起适用包干制计费方式计算物业服务费符合相关规定。根据涉案的两份物业服务合同约定，其中，被告物业费2729.3元（2018年为0.9元/平米/月×101.46平方米×6个月=547.9元，2019年为0.9元/平米/月×101.46平方米×8个月+1.3元/平米/月×101.46平方米×4个月=1258.1元，2020年为1.3元/平米/月×101.46平方米×7个月=923.3元），2018年7月1日至2019年8月31日期间的水电公摊费128元、设备运行费（含电梯费）478元，垃圾清运费70元，以上合计3405.3元；对于原告主张被告承担滞纳金的问题，首先，在《前期物业服务委托合同》及《汉南领秀小区物业服务合同》中分别约定的滞纳金标准为每日5‰和3‰，明显过高，根据实际，本院调整为每月9‰；其次，根据《前期物业服务委托合同》，结合物业费标准，被告逾期一年七个月未缴纳物业费，故其应支付的滞纳金为173元（2018年违约金为547.9元×19个月×9‰=93.7元，2019年违约金为1258.1元×7个月×9‰=79.3元）。 第三，对于被告的反诉问题，因被告未在本院规定的期限内对其主张的房屋漏水的成因及相关损失进行鉴定，致使本院无法对其房屋漏水的成因及实际损失进行确定，对此被告应当承担举证不能之责任，故对此反诉请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告陈晓伟在本判决生效后十日内向原告汉中瀚晨物业管理有限公司支付2018年7月1日至2020年7月31日期间的物业服务费、水电公摊费、设备运行费（含电梯费）、垃圾清运费共计3405.3元，并支付滞纳金173元，以上合计人民币3578.3元： 二、驳回原告汉中瀚晨物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告陈晓伟的反诉请求。 （如被告陈晓伟未按上述指定期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。） 案件本诉受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告陈晓伟负担；本案反诉受理费50元（被告已预交），减半收取25元，由被告陈晓伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 员  李 凡 二〇二〇年十二月七日 法官助理  马宓宓 书 记 员  朱丽荣