重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终8129号上诉人（原审被告）：罗天水，女，1981年10月20日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：王剑，重庆辉腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆朝天骏博商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区新华路********，统一社会信用代码915001143395150463。法定代表人：范文霞，执行董事。委托诉讼代理人：邹长美，女，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：易婷婷，女，汉族，该公司员工。上诉人罗天水因与被上诉人重庆朝天骏博商业管理有限公司（以下简称朝天骏博公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2020）渝0103民初13537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗天水的委托诉讼代理人王剑，被上诉人朝天骏博公司的委托诉讼代理人邹长美、易婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗天水上诉请求：1.请求撤销一审判决并依法改判；2.本案诉讼费由朝天骏博公司承担。事实和理由：1.依据合同约定，朝天骏博公司有止损义务，一审法院判令上诉人继续承担2019年4月5日解除合同之后的综合管理费有失公平，违背常理；2.在上诉人已停业及解除租赁合同的情况下，被上诉人未按合同约定行使止损权利，反而继续提供物管服务，要求主张综合管理费，有违常理，该损失应由其自己承担。朝天骏博公司答辩：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，上诉人上诉请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回；2.租赁合同解除后，上诉人负有按合同约定返还商铺的义务，因上诉人的原因逾期返还应自行承担不利后果；3.案涉商铺位于大融汇商场内，朝天骏博公司提供的综合管理服务具有公共性和整体性，不可分割，所有商铺使用人均应按照约定支付朝天骏博公司综合管理费；4.上诉人以停业期间未实际享受物业服务为由不支付物管费没有事实及法律依据；5.朝天骏博公司在2019年11月并未收回商铺，只是为防止系统欠费过高，朝天骏博公司内部财务进行了结账处理，并非上诉人所称的已经收回了商铺。朝天骏博公司向一审法院起诉请求：1、判令罗天水支付朝天骏博公司综合管理费55153元；2、判令罗天水支付朝天骏博公司逾期付款滞纳金（滞纳金自2019年1月26日起以每月欠付的综合管理费为基数，以每日万分之七的标准按月分段计算至实际付清之日止，暂计至2020年3月31日，合计7157.76元）；3、判令本案的全部诉讼费用由罗天水承担。一审法院认定事实如下：案外人重庆光控兴渝置业有限公司系重庆市渝中区新华路X号的房屋产权业主，房屋用途为批发零售用地/房屋所有权。2018年4月9日，案外人重庆光控兴渝置业有限公司（甲方）与罗天水（乙方）签订《朝天门大融汇商铺租赁合同》，双方约定：乙方租赁甲方重庆市渝中区新华路X号第X幢第X层10F-013B号商铺。5.1乙方按合同约定向甲方支付应付的所有租金及其他费用后，甲方将书面通知乙方接铺，并按5.2条约定将商铺交付乙方使用，乙方须按照甲方通知的时间前往指定地点办理商铺交接手续。5.2商铺交付标准：地面：地面毛坯清水墙轻质龙骨石膏板，强电到户，预留空调风口、弱电系统、门头LOGO接驳点位。5.4合同提前解除或期满，乙方应于解除合同或期满之日起2日内，结清该商铺所产生的各项费用，且办理完毕撤场手续，撤场所产生的相关费用均由乙方承担。其中乙方在商铺内的所有财物自行搬走，并按交铺标准恢复原状归还甲方。2018年4月9日，朝天骏博公司（甲方）与罗天水（乙方）签订《大融汇商业管理协议》，其中约定：甲方同意提供、乙方同意接受甲方对大融汇提供商业管理服务。综合管理费为35元/㎡·月（按建筑面积计算）；乙方按公历月向甲方缴纳，自甲方向乙方交付期所租商铺之日（以下简称“交付日”）开始起算。首期综合管理费为自交付日起至租赁期限内首个完整公历月末日的综合管理费，其中不满一个完整公历月的部分按实际天数计收。自交付日起，各次综合管理费按公历月支付，乙方应于每个公历月开始前至少5日向甲方（或受托管理方）支付该公历月的综合管理费，最后一次付款不满一个完整公历月的按实际天数计收。乙方应按前述约定时间（遇节假日需提前）将费用金额缴清，逾期将按每天应付未付金额3%向甲方缴纳滞纳金。2020年5月7日，重庆市第五中级人民法院作出的（2020）渝05民终604号生效判决中判令，该案被告罗天水于该判决生效之日起十日内清空重庆市渝中区新华路X号（朝天门节约街“大融汇”项目）第X幢第X层10F-013B号商铺并将其恢复原状后返还给案外人重庆光控兴渝置业有限公司。一审庭审中，朝天骏博公司提交大融汇商业管理竣工测绘报告书以证明罗天水承租的商铺建筑面积为157.58平方米，并陈述之前向罗天水收取的物业费是按157.58平方米乘以25元计收的，且罗天水以该面积为计算标准，支付了部分时段的综合管理费。一审审理中，罗天水据示一份由朝天骏博公司制作的《大融汇综合管理结算通知单》，其中显示，优惠期：2018/11/26-2019/12/31，执行单价：建筑面积25元/月/平方米。朝天骏博公司认可该证据真实性，但表明在罗天水违约的情况下，朝天骏博公司有权随时取消该优惠。上述合同签订后，朝天骏博公司为涉案小区提供了物业管理服务，罗天水未按约缴纳物业管理服务费，朝天骏博公司对其进行过书面催收。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”罗天水与朝天骏博公司签订的合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案中，朝天骏博公司按约提供了综合管理服务，罗天水应当按照履行履行支付价款的义务。本案中，重庆市第五中级人民法院于2020年5月7日作出的生效判决（2020）渝05民终604号中认定，罗天水应向案外人重庆光控兴渝置业有限公司返还涉案房屋，该份判决表明，罗天水于2020年5月7日之前仍未按约归还该房屋。另，罗天水与朝天骏博公司对于退还涉案房屋的方式有所约定，详见《朝天门大融汇商铺租赁合同》5.1至5.4条，一审庭审中罗天水并未据示证据证明按约退房。综上，由于罗天水对涉案房屋的实际控制及使用，其应支付该期间的综合管理费用。关于综合管理费的问题，涉案物业服务合同按35元/月/平方米计收。罗天水举示的《大融汇综合管理费结算通知单》中载明，朝天骏博公司自愿在2018年11月26日至2019年12月31日期间允诺罗天水按建筑面积25元/月/平方米计收综合管理费。一审法院认为朝天骏博公司并未载明对方违约即收回该优惠，因此对朝天骏博公司要求按照35元/月/平方米计收综合管理费的请求不予认可，应按25元/月/平方米计收。涉案物业面积为157.58平方米，每月应交物业费为3939.5元，朝天骏博公司请求罗天水未交综合管理费期间为2019年2月1日至2019年11月30日合计10个月，核算应缴物业费金额为39395元。关于违约金的问题，结合本案实际情况，由于罗天水并非恶意拖欠综合管理费，对朝天骏博公司请求罗天水支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照最高人民法院《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，一审法院判决如下：一、罗天水于本判决生效后立即向重庆朝天骏博商业管理有限公司支付2019年2月1日至2019年11月30日的综合管理费39395元；二、驳回重庆朝天骏博商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取679元，由罗天水负担。二审中，上诉人罗天水未举示新证据；被上诉人朝天骏博公司向本院举示证据：重庆市渝中区人民法院预受理案件通知书、重庆市渝中区人民法院公告、查封、扣押财产清单、结案通知书，拟证明，一审判决后，法院于2020年8月12日采取强制执行措施，上诉人一直未按租赁合同的约定向出租方进行移交，直至出租方申请强制执行，并且从查封、扣押财产清单中可以看出商铺内仍然遗留有上诉人的九项物品，所以对方在2020年8月12日之前一直是案涉商铺的实际占有使用人，应当向被上诉人支付综合管理费。上诉人罗天水质证后认为，对证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，被上诉人明知4月份已经解除合同，对方就负有止损义务，对方有权利对案涉房屋进行清理，止损维护是在4月份之后，而且可以不通过法院强制执行就能自己止损。本院对被上诉人朝天骏博公司举示的证据的真实性予以确认。经本院审理查明：本院于2020年5月7日作出（2020）渝05民终604号判决，“被告罗天水于本判决生效之日起十日内清空重庆市渝中区新华路X号（朝天门节约街“大融汇”项目）第X幢第X层10F-013B号商铺并将其恢复原状后返还给原告重庆光控兴渝置业有限公司。”判决生效后，罗天水未履行上述判决确定的义务，重庆光控兴渝置业有限公司向重庆市渝中区人民法院申请强制执行。该院通过强制执行于2020年8月12日向重庆光控兴渝置业有限公司交付案涉房屋，该院制作的查封、扣押清单上显示案涉房屋内尚有包括收银机在内的物品。本院对一审查明的其他事实予以确认，本案经本院调解未果。本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人罗天水与被上诉人朝天骏博公司签订的《大融汇商业管理协议》是双方真实意见表示，不违反法律强制性规定，合法有效。按照合同约定，被上诉人朝天骏博公司按约定提供了综合管理服务，上诉人罗天水应当向被上诉人朝天骏博公司按时缴纳综合管理费。根据（2020）渝05民终604号民事判决书确认上诉人罗天水与案外人重庆光控兴渝置业有限公司签订的《朝天门大融江商铺租赁合同》于2019年4月5日解除，但无证据证明罗天水在一审判决前已将案涉商铺与重庆光控兴渝置业有限公司进行了移交，遂判决罗天水于该判决生效之日起十日内清空案涉商铺并将其恢复原状后返还给重庆光控兴渝置业有限公司。即双方合同虽已解除，但上诉人罗天水并未将案涉商铺腾退给出租人。根据二审中被上诉人朝天骏博公司举示的新证据可以确定，前述判决生效后，上诉人罗天水未自觉履行判决书确定的义务，重庆光控兴渝置业有限公司向重庆市渝中区人民法院申请执行，该院于2020年8月12日通过强制执行将案涉商铺交付给重庆光控兴渝置业有限公司。上诉人罗天水称双方合同于2019年4月份解除，自己仅应承担2019年4月份前案涉商铺产生的综合管理费用的理由不能成立，一审判决正确，本院予以维持。综上所述，上诉人罗天水的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（—）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1357.76元，由上诉人罗天水负担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 秦 敏审 判 员 苏致礼二〇二〇年十二月三日法官助理 宋 扬书 记 员 李云蝶