山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁15民终3722号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李恒昌，男，1957年1月2日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：许海真，聊城东昌三合法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑磊，男，1984年3月9日出生，汉族，个体工商户，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：刘树河，聊城东昌夕阳红法律服务所法律工作者。 原审被告：郑淑清，女，62岁，汉族，住聊城市东昌府区，系李恒昌之妻。 上诉人李恒昌因与被上诉人郑磊及原审被告郑淑清确认合同效力纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初5700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 李恒昌上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；本案一切诉讼费用由郑磊承担。事实和理由：1.原审认定郑磊和郑淑清签订的《房屋转让协议》，但是合同的相对方郑淑清并未出庭应诉，也未书面递交答辩状，确认其与郑磊之间签订的协议系本人所签，及合同是否履行。一审在未查清该事实的情况下，认定合同有效，属于事实不清，证据不足。2.郑淑清和李恒昌系夫妻关系，二人在1981年3月11日登记结婚。涉案房屋系夫妻共同财产，由于是郑淑清单位集资建房故所有权人：聊城市东昌府区农业局，房产证号为：房权证柳字第××。夫妻一直居住到2006年底由于多种原因从涉案房屋搬出，李恒昌直到2020年5月13号才得知《房屋转让协议》一事。并依法提起反诉，要求解除合同，理由正当合理，却未得到支持。3.针对涉案协议上诉人认为该协议无效理由如下：第一、郑磊不是聊城市东昌府区农业局职工、没有资格享受非单位员工集资福利房的待遇。第二、依据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》《经济适用住房管理办法》《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关法律规定，单位集资合作建房不应对外公开出售，因此《房屋转让协议》无效。第三、郑淑清对涉案房屋不具有所有权，属无权处分。第四、该房屋不能办理房屋过户手续。被反诉人郑磊对以上四点均完全知情，仍恶意购买涉案房屋，因此该协议不符合法律规定的生效要件，属无效协议。4.郑磊当庭陈述从未见过李恒昌，也明知其不同意，不认可将涉案房产对外出售，仍进行私下交易，属于和郑淑清恶意串通，损害李恒昌的利益，根据相关法律规定的买房人无法证明卖房人配偶知情且同意卖房，又不符合善意取得的构成要件，该房屋买卖合同无效，人民法院对继续履行该合同的请求不予支持。又依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款的规定，即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋（居住权）第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。因此，郑磊不符合善意取得的构成要件，又依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。综上所述，郑淑清和郑磊签订的《房屋转让协议》是无效合同。因涉案房屋无法办理所有权转移，郑磊也不符合善意取得的构成要件、认定合同有效显属适用法律错误。因此，一审判决不符合法律规定，应依法发回重审或改判。请二审查明事实，并支持上诉人的上诉请求。 被上诉人郑磊辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。（一）李恒昌与郑淑清系夫妻关系。2007年9月30日，答辩人与郑淑清在聊城市东昌府区农业局签订了一份《房屋转让协议》将位于聊城市东昌府区按原价转让给答辩人。合同签订后，答辩人按约定交纳购房款30万元。2007年10月22日，郑淑清为答辩人出具房款收到条，并交付答辩人该房屋钥匙，随后答辩人在该房屋入住至今。入住后该房屋产生的一系列的费用全部是由答辩人支付。除了未办理该房屋的登记手续外，其他义务双方均已履行完毕，该《房屋转让协议》系双方真实的意思表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，因此一审法院认定该协议合法有效，于法有据是完全正确的，二审法院应予以维持。（二）涉案房屋系李恒昌与郑淑清的夫妻共同财产，涉案房屋系单位集资建房，因相关政策及手续问题该房屋所有权登记为聊城市东昌府区农业局，但是郑淑清作为单位职工，通过缴纳集资建房款已获得涉案房屋，因此该涉案房屋的实际所有人应属于郑淑清。郑淑清对涉案房屋依法具有处分权。答辩人与郑淑清于2007年签订《房屋转让协议》后，答辩人已经向郑淑清支付购房款30万元，该购房价格根据当年的市场行情也属于合理的对价。除未办理房屋的登记手续外，其他义务双方均已履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同自成立时生效。李恒昌声称对涉案房屋买卖不知情没有任何的证据证明，且与常理不符。该房屋于2007年交付给答辩人居住使用至今已有13年之久，即使像李恒昌诉称的其于2012年住院，期间也有5年的时间可以对该房屋的交易提出异议，李恒昌作为具有完全民事行为能力人，辩称对郑淑清处分涉案房屋的行为不知情，明显不符合常理。即使李恒昌对涉案房屋的交易不知情，但是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，无权处分行为亦不影响合同效力。（三）李恒昌诉称，郑淑清与答辩人的交易系恶意串通，但李恒昌没有提供任何的证据予以佐证，其应该承担举证不能的法律后果，且答辩人与郑淑清之间就涉案房屋的交易于法有据，符合常理，符合当时的市场行情，不构成恶意串通的构成要件，真实情况是李恒昌因房价上涨想靠涉案房屋获取差价利润。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。为了维护答辩人的合法权益，请求二审法院依法驳回李恒昌的诉讼请求。 原审被告郑淑清未提交书面意见。 郑磊向一审法院起诉请求：请求法院依法确认原告与郑淑清于2007年9月30日签订的《房屋转让协议》合法有效；本案诉讼费用由郑淑清、李恒昌承担。 一审法院认定事实： 聊城市东昌府区农业局于2000年前后进行集资建房，郑淑清系该单位原职工（已退休），其于2000年10月25日向区农业局交纳集资建房款8.1万元后，获得该单位家属楼二单元三楼东户房屋一套。2007年9月30日，郑磊（乙方）与郑淑清（甲方）签订《房屋转让协议》，主要载明：甲方将区农业局办公楼东邻家属楼二单元三楼东户房屋和相应的地下储藏室按原价转让给乙方，乙方一次性将房屋款支付给甲方，甲方将所有房屋钥匙和原始购房单据及室内空调、电视机、热水器等全部交给乙方；以后办理房产证确权手续等一切费用由乙方承担，甲方负责提供与此相关的确权资料，其他概不负责，协议自2007年10月1日生效。郑磊支付房款后，郑淑清于2007年10月22日出具收到条一张，载明“今收到房款叁拾万元整”，并将其交纳的集资建房款单据转交给郑磊，后郑磊在该楼房居住至今。居住期间，水电、天然气、取暖费等费用一直由郑磊交纳。2016年5月28日，聊城市东昌府区农业局向郑磊收取土地出让金13039元，并出具了收据。 李恒昌于2012年因生病一直在疗养院康复治疗至今。涉案房屋所有权初始登记表显示所有权人系聊城市东昌府区农业局。 一审法院认为，涉案房屋系单位集资建房，因相关政策及手续问题房屋所有权人登记的为该单位。但郑淑清作为单位职工，通过缴纳集资建房款已获得涉案房屋，其为该房屋的实际所有人。郑磊与郑淑清于2007年签订《房屋转让协议》后，郑磊已向郑淑清支付购房款30万元，该价格根据当年市场行情应属合理对价，郑淑清亦将房屋及集资建房款单据交付郑磊，郑磊居住至今。除办理房屋登记手续外，其他义务双方都已履行完毕，应系双方真实意思表示。李恒昌辩称对该房屋买卖其不知情，且该涉案房屋系夫妻共同财产，郑淑清未征得其同意签订房屋转让协议，系无权处分，应属无效。但该房屋于2007年交付郑磊至今已有13年之久，即使李恒昌于2012年住院，期间亦有5年时间可以对该房屋交易提出异议，且李恒昌代理人亦明确表示李恒昌虽不能活动，但其意识清楚，为完全民事行为能力人，其辩称对郑淑清处分房屋不知情明显不符合常理。即使如李恒昌所述其对交易不知情，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，无权处分行为亦不影响买卖合同的效力。且李恒昌提交的证据亦不足以证明原告与郑淑清之间存在恶意串通损害其利益的行为。综上，该《房屋转让协议》应合法有效，法院依法予以确认。 另李恒昌主张要求郑磊及郑淑清赔偿1万元经济损失，但其未提交经济损失的相关证据，对该项主张，法院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决：一、原告（反诉被告）郑磊与被告（反诉被告）郑淑清于2007年9月30日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、驳回被告（反诉原告）李恒昌的诉讼请求。案件受理费25元，由被告郑淑清、李恒昌负担。反诉费25元，由被告李恒昌负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的其他事实同一审查明的一致。 本院认为:关于本案《房屋转让协议》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”2007年，郑磊与郑淑清签订《房屋转让协议》并支付购房款后，即入住了涉案房屋，结合郑磊提交的水电、天然气、取暖费收据，东昌府区农业局出具的证明，以及郑磊持有郑淑清的集资建房款单据，可以证明郑磊与郑淑清之间相互履行了协议内容。故李恒昌主张一审法院未查清涉案协议是否已履行，缺乏事实依据，本院不予支持。自2007年郑磊入住涉案房屋至本案争议发生，长达十三年的时间，李恒昌虽于2012年住院，但其意识清楚，故李恒昌在本案争议发生后辩称对房屋买卖不知情，不符合常理。另外，李恒昌亦无充分证据证明涉案协议存在上述法律规定的合同无效的情形。故李恒昌主张合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，李恒昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李恒昌负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙久强 审判员  孔繁奎 审判员  郭召勇 二〇二〇年十二月十日 法官助理马征 书记员肖天一