湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民再208号再审申请人（原审被告）：许国良，男，1962年7月22日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：阳月华，女，1968年8月15日出生，汉族，住湖南省，系许国良之妻。委托诉讼代理人：欧阳亮，长沙市望城区黄金法律服务所法律工作者。被申请人（原审原告）：宁乡市住房保障服务中心（原宁乡市住房保障局），住所地宁乡市花明北路**。法定代表人：胡铁强，主任。委托诉讼代理人：邓杰，男，1981年7月8日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：张旭仁，湖南光阳律师事务所律师。原审第三人：许国强，男，1954年9月1日出生，汉族，住湖南省。原审第三人：易海燕，女，1980年7月26日出生，汉族，住湖南省。原审第三人：吴乐娥，女，1978年12月6日出生，汉族，住湖南省。再审申请人许国良与被申请人宁乡市住房保障服务中心（以下简称“宁乡住保中心”）、原审第三人许国强、易海燕、吴乐娥房屋租赁合同纠纷一案，湖南省宁乡市人民法院于2018年5月29日作出（2017）湘0124民初3720号民事判决，许国良不服，提起上诉，本院于2018年9月17日作出（2018）湘01民终6338号民事裁定，撤销湖南省宁乡市人民法院（2017）湘0124民初3720号民事判决，将本案发回湖南省宁乡市人民法院重审。重审后，许国良不服湖南省宁乡市人民法院于2019年5月9日作出（2018）湘0124民初7690号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年11月19日作出（2020）湘01民申928号民事裁定，裁定本案由本院提审；再审期间，中止原判决的执行。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。再审申请人许国良申请再审请求：1.确认位于××乡××路××号诉争产权为申请人所有；2.撤销湖南省宁乡市人民法院（2018）湘0124民初7690号民事判决；3.被申请人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、本案系产权纠纷，而非房屋租赁合同关系；被申请人向法院提供的不动产证据不应是房产证而应是房产证原始取得的证据，且被申请人本身是房屋产权单位，其提交的房产证存在虚假；再审申请人的不动产是继承再审申请人父亲的遗产，宁乡县商业局涉及产权问题，应当参加诉讼。二、许国强与本案没有利害关系，不符合第三人的法定条件。三、再审申请人与被申请人没有书面房屋租赁合同，原审以房屋租赁合同纠纷判决，没有事实和法律依据。四、再审申请人与被申请人之间的产权归属争议，在三十七年前就由宁乡县人民政府解决，双方息讼。综上所述，本案名为口头协议下的房屋租赁合同纠纷，实为不动产的所有权、使用权归属争议纠纷，再审申请人的房屋是宁乡县人民政府拆迁了再审申请人父亲许亮杰房屋后处理给其父亲许亮杰的，再审申请人是继承了父亲的遗产，依据上述事实，请求法院审查全部事实，依法作出改判，维护再审申请人的合法权益。被申请人宁乡住保中心答辩称：一、被申请人与再审申请人存在房屋租赁关系，原审中被申请人提交了双方于2000年签订的《营业用房租赁协议》，该协议经过了宁乡县公证处公证，双方存在房屋租赁关系；2003年5月10日，被申请人对许国良擅自转租房屋的行为进行了行政处罚；2017年6月11日，被申请人工作人员与许国良进行谈话，证实许国良承认与被申请人存在房屋租赁关系，被申请人告知许国良要求腾退房屋。二、因在2017年时有十几户居民上访，房屋产权问题经由市政法委、市维稳办、市法制办、市信访局、市住保局、市商务局以及玉潭街道等组成的联合调查组进行了调查，调查结论为宁乡市玉潭街道人民路大西门坳上居民楼的房屋产权是属于原宁乡县房地产管理局代管的宁乡市人民政府国有资产。综上，再审申请人的申请缺乏事实和法律依据。原审第三人许国强述称：没有证据证实其与被申请人签订房屋租赁合同，亦没有行政处罚。原审第三人易海燕、吴乐娥未答辩。宁乡住保中心向原审法院起诉请求：一、请求判令解除宁乡住保中心与许国良之间的房屋租赁合同；二、请求判令许国良立即腾退位于××镇××路××号两空门面；三、请求判令许国良交纳两空门面的租金410900元（从2015年1月1日暂计算至2017年6月30日，以后顺延计算至腾退之日止）；四、判令许国良承担诉讼费。原审法院认定事实：本案两套房屋系位于××乡××路××玺门居民点新安置楼由南往北第五个门面（现挂名为依酷服装店）、第六个门面（现挂名为时尚久久），1994年宁乡县房地产管理局取得由宁乡县人民政府发放的房屋产权证书，现两套房屋仍登记在宁乡县房地产管理局名下。许国强与许国良系兄弟关系，自上世纪九十年代开始，许国强、许国良家承租本案的两套房屋，该房屋由许国强、许国良兄弟共同管理，从开始租赁使用至2000年5月19日许国良与宁乡县住房保障局之间未签订书面合同，2000年5月20日，许国良（乙方）与宁乡县房屋产权管理局内设机构宁乡县玉潭房地产管理所（甲方）签订营业用房租赁协议，双方约定由乙方承租甲方在宁乡县××街××路××号××号××房，租赁期限从2000年7月1日至2003年6月30日，未得甲方许可，乙方不得将门面转租他人。2000年5月22日，湖南省宁乡县公证处作出（2000）宁证字第51号公证书，对上述签订的《营业用房租赁协议》予以公证。2003年4月1日，宁乡县房屋产权管理局以许国良擅自转租玉潭镇人民路39号房屋向许国良出具宁房告字［2003］第001号行政处罚事先告知书。许国良接到该告知书后于2003年4月3日向宁乡县房屋产权管理局申请听证，宁乡县房屋产权管理局于2003年4月18日举行了听证会，并于2003年5月10日作出宁房罚字［2003］第01号行政处罚决定书，责令许国良改正擅自转租房屋的行为，并没收非法所得。上述租赁合同期满后，许国良与宁乡县住房保障局未签订书面房屋租赁合同，许国良作为承租人持续向宁乡县住房保障局交付租金，2014年许国良向宁乡县住房保障局交付了租金20000元，2015年许国良向宁乡县住房保障局交付了22000元，从2016年开始，双方因租金标准发生矛盾，许国良没有再向宁乡县住房保障局交付租金。宁乡县住房保障局遂向原审法院提起本案诉讼。另查明，一、许国良将现挂名时尚久久的房屋转租给了吴乐娥，许国强将现挂名依酷服装店的房屋转租给了易海燕。吴乐娥向许国良交纳了挂名为时尚久久房屋2016年的租金46800元，2017年的租金49800元，2018年的租金45800元。易海燕向许国良交纳了挂名为依酷服装店房屋2016年的租金43800元，向许国强交纳了2017年的租金43800元，向许国强交纳了2018年的租金39800元；二、2016年8月22日，宁乡县玉潭物业管理所委托宁乡县价格认证中心对涉案房屋附近地段门面的租金进行了价格认定，宁乡县价格认证中心于2016年11月8日作出宁价认评（2016）33号价格认定结论书，该价格认定结论为：人民路（新华书店对面）临街门面宁乡市场租赁底价为130元／平方米／月；人民北路（广电对面）临街门面宁乡市场租赁底价为130元／平方米／月；玉潭路（文化宫对面）临街门面宁乡市场租赁底价为110元／平方米／月；三、宁乡县房地产管理局在2001年更名为宁乡县房屋产权管理局，在2011年更名为宁乡县住房保障局，在2017年更名为宁乡市住房保障局，在本案诉讼过程中，法定代表人亦从陈伟平变更为张四明；四、宁乡县住房保障局起诉状中所称的××镇××路××号的两空门面即位于××乡××路××门居民点新安置楼由南往北第五个门面（现挂名为依酷服装店）、第六个门面（现挂名为时尚久久）的两套房屋，1994年的宁房权证字第4×**房屋所有权证上登记的地址为××镇××街××组。原审法院认为，本案争议焦点：一、宁乡县住房保障局是否有权解除与许国良、第三人之间的租赁合同及要求许国良及第三人腾退涉案房屋；二、本案房屋租金应如何确定。原审法院认为，一、许国良、许国强租赁使用宁乡县住房保障局的房屋，并向宁乡县住房保障局支付了部分租金，因双方未签订书面租赁合同，故本院依法应认定宁乡县住房保障局与许国良、许国强之间形成不定期租赁合同关系。租赁房屋登记在宁乡县住房保障局名下，宁乡县住房保障局基于房屋所有权人有权随时解除租赁合同，要求承租人腾退所租赁的房屋。许国良、许国强将房屋转租给吴乐娥、易海燕使用，虽吴乐娥、易海燕已向许国良、许国强交纳了租金，且转租的租期尚未届满，但因许国强、许国良与吴乐娥、易海燕之间的转租合同未经宁乡县住房保障局同意，其转租合同关系对宁乡县住房保障局不发生法律约束力，故宁乡县住房保障局有权要求次承租人吴乐娥、易海燕腾退涉案房屋。二、当事人未明确约定租赁房屋的租金计算标准，双方对此发生争议后亦未形成一致意见，现宁乡县住房保障局要求以宁乡县价格认证中心所作的认价结论作为许国良支付租金的标准，综合具体案情，本院认为该认价结论的标准与宁乡县住房保障局在2016年之前向许国良收取租金的标准差别较大，对该认价结论，本院不予采纳，本院酌情按许国良、许国强向次承租人吴乐娥、易海燕实际收取的租金确定本案的租金标准，即2016年的房屋租金标准为90600元／年（46800元＋43800元），2017年的房屋租金标准为93600元／年（49800元＋43800元），2018年的房屋租金为月租金7133元／月［（45800元＋39800元）÷12个月］。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除宁乡市住房保障局与许国良之间的房屋租赁合同；二、解除宁乡市住房保障局与许国强之间的房屋租赁合同；三、许国良、许国强、易海燕在本判决生效之日起三十日内将位于××乡××路××门居民点新安置楼由南往北第五个门面（现挂名为依酷服装店）的房屋腾退给宁乡市住房保障局；四、许国良、许国强、吴乐娥在本判决生效之日起三十日内将位于××乡××路××门居民点新安置楼由南往北第六个门面（现挂名为时尚久久）的房屋腾退给宁乡市住房保障局；五、许国良、许国强在本判决生效之日起十日内支付宁乡市住房保障局2016年1月1日至2017年12月31日的房屋租金184200元及后段房屋租金（后段房屋租金从2018年1月1日至实际腾退之日止按7133元／月的标准计算）；六、驳回宁乡市住房保障局的其他诉讼请求。如果许国良及许国强未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7464元，由宁乡市住房保障局负担3964元，由许国良负担3500元。再审申请人许国良在再审阶段向本院提交如下证据：证据1.湖南省宁乡市人民法院（2018）湘0124民初7690号民事判决书、（2017）湘0124民初3720号民事判决书、本院（2018）湘01民终6338号民事裁定书，拟证明本案被本院发回重审及重审后的判决情况；证据2.居民报告、宁乡商业局文件，拟证明案涉房屋是商业局为建大楼在拆除居民房屋和自用房屋的基础上所建以及大西门居民的住房来源和住房实况，宁乡住保中心非法侵占居民房屋；证据3.老房产证、碟片，拟证明争议房屋是商业局赔偿给再审申请人的，不是住房保障局所建房屋，被申请人争房屋产权无依据，且房产证不是本案审查的证据，被申请人应当提供发放房产证的原始取得证据；证据4.证明，拟证明被申请人侵占居民住房的事实情况；证据5.门面租金收取表、租金收据，拟证明被申请人只有门面，没有住房，住房为**住户所有；证据6.证人周某、方某出庭作证的证人证言，拟证明房屋属于再审申请人。被申请人宁乡住保中心质证如下：证据1无异议。证据2-5不属于新证据，不符合再审关于新证据的规定。证据6有异议，房产是国有资产，国有资产的处理要经过国资委，房产局一直要求交房租，之前有一部分交了，后来都没交。原审第三人许国强质证称：证人证言无异议，认可再审申请人提交的证据。被申请人提交证据：调查报告，拟证明再审申请人陈述的案涉房产经过宁乡市多部门联合调查得出结论，房产属于国有资产，应当向承租户收取租金。再审申请人质证如下：1.对证据的合法性有异议，发放房屋产权证是行政许可行为，被申请人在没有原始取得依据的情况下以调查报告为依据是不合法的；因被申请人没有原始取得依据，该调查报告不能达到证明目的。2.对证据的真实性有异议，商业局没有盖章，被申请人不能代表商业局。被申请人不能以调查报告确认征收人资格，在本案中被申请人同样是被征收人，且只有四户产权处分权。3.对证据的关联性有异议。被申请人应提供的取得产权的原始证据，而不是事后的调查报告。原审第三人许国强质证称：对证据的真实性有异议，房产局说一楼全部是门面，但实际不是。原审第三人易海燕、吴乐娥未质证，未提交新的证据。本院认证分析如下：针对许国良提交的证据，证据1双方无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信；证据2-5不符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十八条规定的再审新证据要件，本院不予采信；证据6无法达到其证明目的，本院不予采信。针对宁乡住保中心提交的证据，该报告能反映宁乡市政法委牵头多个部门对大西门原商业局拆迁居民要求明晰产权的问题进行的联合调查，但与本案没有关联性，本院不予认证。再审另查明，2000年5月22日，许国良（乙方）与宁乡县玉潭房地产管理所（甲方）签订《营业用房租赁协议》，双方约定，甲方在宁乡县××街××路××号××号××房××栋，乙方租得甲方营业用房计建筑面积61.56平方米，租赁期限为2000年7月1日至2003年6月30日止，每月租金为捌佰元整。还查明，宁乡市住房保障局更名为宁乡市住房保障服务中心，在本案再审审理过程中，其法定代表人亦从张四明变更为胡铁强。再审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致。本院认为，关于本案民事法律关系性质问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，许国良、许国强家自上世纪九十年代开始承租涉案房屋，双方之间未签订书面租赁合同。2000年5月22日，许国良与宁乡县玉潭房地产管理所签订《营业用房租赁协议》，该协议系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。租赁期间届满后，双方未再签订书面租赁合同，许国良、许国强家继续使用租赁房屋，且宁乡住保中心未提出异议，故双方形成不定期租赁合同关系。宁乡住保中心提出承租人擅自转租，存在非法所得没收问题，但宁乡住保中心已于2003年5月10日对承租人擅自转租行为进行了行政处罚，证明其已明知转租事实而6个月内未提出异议，且继续出租，故双方的不定期租赁合同关系并未因转租行为而终止。关于再审申请人主张确认位于××乡××路××号诉争房产产权为其所有，经查，产权问题涉及所有权确认纠纷，属于另一民事法律关系，不属于本案的审理范围，故本院对再审申请人该部分的主张不予审理。关于合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于当事人可以随时解除不定期租赁合同及出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人的规定，宁乡住保中心提出解除合同，应予以支持。本案租赁合同解除后，应给予许国良、许国强腾空承租门面合理期限。关于租金损失的问题。合同双方未能对从2016年开始的租金标准达成一致意见。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。本案中，从2016年开始，许国良、许国强未将涉案门面腾空并退还给宁乡住保中心，故应承担该期间给宁乡住保中心造成的租金损失。原审法院依据转租价格确定租金标准没有法律依据。本院认为，从2014年至2015年许国良实际支付租金的情况看，双方实际年租金涨幅为10%，该涨幅亦符合一般租赁市场年涨幅10%的市场规律。本院综合考虑一般租赁市场年涨10%的租金涨幅及许国良实际支付租金情况，按照一定百分比逐年上浮租金的方案，酌情确定许国良、许国强应以2015年的房屋租金标准44000元/年（2*22000）为基数按10%逐年上浮租金向宁乡住保中心支付从2016年1月1日至2017年12月31日的租金损失共计101640元(48400+53240)，后段租金损失自2018年1月1日起计算至实际腾退之日止，以2015年的房屋租金标准44000元为基数按10%逐年上浮租金计算（计算公式为44000*，n为年份；例如：2015、2016、2017年租金分别为44000元/年、48400元/年、53240元/年）。综上，再审申请人的再审请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款判决如下：一、维持湖南省宁乡市人民法院（2018）湘0124民初7690号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销湖南省宁乡市人民法院（2018）湘0124民初7690号民事判决第五、六项；三、许国良、许国强在本判决生效之日起十日内支付宁乡市住房保障服务中心自2016年1月1日起计算至2017年12月31日止的租金101640元及后段租金（自2018年1月1日起计算至实际腾退之日止以2015年的房屋租金标准44000元为基数按10%逐年上浮租金计算）；四、驳回宁乡市住房保障服务中心的其他诉讼请求。如果许国良、许国强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7464元，二审案件受理费7464元，由宁乡市住房保障中心负担7464元，许国良负担7464元。本判决为终审判决。审判长 杨 雅审判员 罗芳海审判员 肖志维二〇二〇年十二月二日法官助理黄琼书记员彭丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。