北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14306号上诉人（原审被告）：王辉，男，1979年11月4日出生，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：王广聚，男，1945年3月18日出生，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：王辉（王广聚之子），男，1979年11月4日出生，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：焦春辉，男，1972年4月25日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：郝永红，女，1976年6月22日出生，住北京市朝阳区。上诉人王辉、王广聚因与被上诉人焦春辉、郝永红房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初80763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王辉并作为王广聚的委托诉讼代理人，被上诉人焦春辉、郝永红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王辉、王广聚上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回焦春辉、郝永红的全部诉讼请求；2.焦春辉、郝永红承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1.一审判决对焦春辉、郝永红对王辉、王广聚主张是否超过诉讼时效的事实认定不清且存在事实错误。2.一审判决对焦春辉、郝永红对王辉、王广聚主张履行合同约定的判决不合法。综上，一审判决存在认定事实错误且判罚违约金过重，望二审法院判如所请。焦春辉、郝永红辩称，同意一审判决，不同意王辉、王广聚的上诉请求和事实理由，焦春辉、郝永红是在2019年5月才知道王辉、王广聚的户口未迁出的情况，王辉、王广聚从未提出过户口不能迁出的情况。焦春辉、郝永红向一审法院起诉请求：1.判令王辉、王广聚将落户其出卖给焦春辉、郝永红的北京市朝阳区西坝河中里24号楼6层×号房屋中的户口迁出；2.判令王辉、王广聚向焦春辉、郝永红支付履约违约金11万元；3.判令王辉、王广聚向焦春辉、郝永红支付逾期履约违约金，以220万元为基数，按照日万分之五的标准计算，自2013年3月7日起至2020年8月24日止。一审法院认定事实：2012年6月27日，焦春辉、郝永红（买受人）与王辉、王广聚（出卖人、共有权人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》）、《居间服务合同》及《补充协议》，约定：焦春辉、郝永红购买王辉、王广聚位于北京市朝阳区西坝河中里24号楼6层×号房屋（以下简称涉案房屋），出卖人和买受人通过房地产经纪机构北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间介绍成交，成交价格为220万元；“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起240日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口的迁出手续，因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过10日未迁出，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”2013年1月29日，涉案房屋所有权转移登记至焦春辉、郝永红名下。庭审中，焦春辉、郝永红称其2019年5月办理落户手续时发现涉案房屋内尚有王辉及案外人户籍未迁出，根据现行政策，涉案房屋内只能存在两个户籍，导致其无法落户，且涉案房屋内有户籍也会导致出售时价格受损，遂与王辉、王广聚沟通户籍迁出一事。王辉、王广聚称认可王辉户籍尚未迁出，但户籍未迁出并非自己主观意愿，系因其在北京市内没有房产可以接收户籍，属于政策原因导致，且亲属间办理户籍迁入难度大，无法实现，王辉、王广聚并无过错，不应承担违约责任。关于案外人户籍，王辉、王广聚称其于2009年购买涉案房屋时并不知道涉案房屋内还有案外人的户籍，根据当时的政策，房屋内只能存在一个户籍，王辉、王广聚将其户籍迁入时并无障碍，可能是当时相关部门信息未及时关联导致。庭审中，焦春辉、郝永红、王辉、王广聚均认可王辉及案外人户籍仍登记在涉案房屋处。另，王辉、王广聚主张违约金约定标准过高，请求酌减。一审法院认为，本案双方争议焦点有二：一、焦春辉、郝永红的主张是否超过诉讼时效；二、王辉、王广聚是否存在违约、是否应支付违约金及金额。一审法院具体阐述如下：关于争议焦点一：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。庭审中，焦春辉、郝永红称2019年5月才得知王辉、案外人户籍仍然在涉案房屋内，王辉、王广聚对此予以认可，但王辉、王广聚未就焦春辉、郝永红于2019年5月前已知晓户籍未迁出事实举证，也未提交证据证明焦春辉、郝永红放弃就未迁出户籍主张违约金，故一审法院对焦春辉、郝永红所称2019年5月才知晓户籍未迁出的主张予以采信，认定焦春辉、郝永红起诉未超过诉讼时效。关于争议焦点二：本案中，焦春辉、郝永红、王辉、王广聚签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。《房屋买卖合同》明确约定王辉、王广聚应当在该房屋所有权转移之日起240日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，现王辉户籍仍在涉案房屋处，已构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王辉、王广聚未能按照约定履行合同义务，焦春辉、郝永红要求王辉、王广聚支付违约金，有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。《房屋买卖合同》虽约定了两项违约金，但均系基于王辉、王广聚的同一违约行为，一审法院考虑王辉、王广聚违约情节、逾期迁出户口的期间、焦春辉、郝永红的实际损失等情况，结合王辉、王广聚关于违约金标准过高、请求酌减的意见，酌情支持王辉、王广聚支付焦春辉、郝永红截至2020年8月24日前的违约金10万元。日后王辉、王广聚若仍未将原有户口从涉案房屋内迁出，焦春辉、郝永红仍可以向王辉、王广聚主张相应的违约金。另，户口迁出问题不属于民事案件受案范围，法院不予处理。一审法院据此判决：一、王辉、王广聚于判决生效之日起七日内支付焦春辉、郝永红截至二〇二〇年八月二十四日前逾期迁出户口的违约金100000元；二、驳回焦春辉、郝永红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中双方当事人均无新证据向本院提交，本院对一审法院认定的事实及采信的证据的证明效力均予以确认。上述事实还有各方当事人的陈述在案佐证。本院认为，王辉、王广聚与焦春辉，郝永红签订房屋买卖合同的时间是在2012年，涉诉房屋也是在2013年1月份就转移登记在焦春辉、郝永红名下，但王辉、王广聚的户口在房屋买卖成就后一直未迁出，王辉、王广聚构成违约，且该违约事实一直持续至今，庭审中王辉、王广聚亦明确表示其户口无法迁出，据此，一审法院认定焦春辉，郝永红要求王辉、王广聚支付逾期迁出户口的违约金并未超过诉讼时效，且予以支持并无不当，本院对此予以支持。依据双方合同的约定，王辉、王广聚应当在房屋所有权转移之日起240天内办理户口迁出手续，因自身原因未如期办理迁出手续的，应当向焦春辉、郝永红支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过10日未迁出，自逾期超过10日起，王辉、王广聚应当按日计算向焦春辉、郝永红支付全部已付款万分之五的违约金。对于上述约定，双方当事人均应遵照执行，但在一审法院审理本案过程中，王辉、王广聚提出违约金过高，要求法院予以调整，一审法院综合王辉、王广聚的违约及对焦春辉、郝永红造成的损失的情况，判令王辉、王广聚支付10万元违约金并无不当，本院对此予以确认。王辉、王广聚上诉称一审法院判令的违约金数额过高一节，因无相应的事实依据，本院不予采信。综上所述，王辉、王广聚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由王辉、王广聚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 于洪群审 判 员 周 易二〇二〇年十二月八日法官助理 张 羽法官助理 朱宏哲书 记 员 王秋岩