重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终8183号上诉人（原审被告）：刘巍博，男，1995年8月25日出生，汉族，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：汤兵，重庆中炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范小波，男，1981年9月8日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：黄琳，重庆炜林律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婧，重庆炜林律师事务所律师。原审被告：叶小强，男，1975年2月20日出生，汉族，住重庆市长寿区。上诉人刘巍博因与被上诉人范小波、原审被告叶小强房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初11403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人刘巍博及其委托诉讼代理人汤兵，被上诉人范小波的委托诉讼代理人黄琳，原审被告叶小强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘巍博上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人要求上诉人支付租金等费用的诉讼请求。事实和理由：上诉人在租赁合同法定代表人处签字，并不是承租方。首先，叶小强租赁诉争房屋是为了成立韦博健身俱乐部，属于个体工商户，按照《个体工商户条例》，只有先取得经营场所的合同，才能登记成立个体工商户。其次，从刘巍博与叶小强的微信聊天记录、资金支付记录，能证明健身房的所有事宜，都是刘巍博向叶小强请示，双方是管理者和被管理者的身份，刘巍博作为被管理者，不可能成为承租人。最后，被上诉人诉称多次催收租金，无事实依据。租赁合同签订后，都是叶小强支付，被上诉人发出解除通知也是向叶小强发出，被上诉人并不知道上诉人的电话，双方没有联系。范小波辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。叶小强述称，我和上诉人是一起租赁房子，一起找范小波谈的，协议上有上诉人的签字。范小波向一审法院起诉请求：1.判令叶小强、刘巍博支付租金（其中2019年11月19日至2020年2月18日租金160380元，2020年2月19日至2020年4月26日租金121176元）；2.判令叶小强、刘巍博支付违约金，按每日万分之五计算，其中160380元的违约金从2019年11月10日起计算至实际履行完毕为止，121176元的违约金从2020年2月10日起计算至实际履行完毕为止；3.判令叶小强、刘巍博赔偿重新招租期间的房屋空置损失53460元；4.本案诉讼费由叶小强、刘巍博承担。一审法院认定事实：范小波、张余（案外人）系位于重庆市北部新区房屋的登记产权人，该房屋建筑面积为1304.88平方米。2019年5月19日，以载明范小波为出租方（甲方），叶小强为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁场地坐落于重庆市北部新区。第二条该房屋用途为健身房。第四条租赁期限（一）房屋租赁期自2019年5月19日至2029年5月30日，共计120个月，（二）甲方给乙方3个月的免租期……。第五条租金（一）租赁期内租金……具体如下：2019年5月19日-2020年5月30日，租金单价（按建筑面积计算）41元／月／㎡，月租金53460元；（二）租金支付时间及方式：租金第一年按3个月支付一次，以后按半年度支付一次，乙方需于每次提前10日通过转账给甲方，逾期支付租金，每逾期一天按当期应付租金的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过15日不支付租金，甲方有权解除本合同，乙方应缴清应付之租金及相关费用同时应赔偿甲方全部经济损失。第六条房屋租赁保证金（一）签订本合同时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为50000元；（二）租赁期满，房屋租赁保证金除抵扣乙方承担的费用、租金、还原费用与部分应如数无息返还乙方。第十二条合同的解除……（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不按照约定支付租金、各项费用达15日的……。第十三条违约责任……（二）乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方可解除合同，乙方缴纳的租赁保证金作为违约金，不予退回，违约金不足以赔偿甲方损失的，乙方应继续承担相应的赔偿责任。合同落款处范小波在甲方处签字捺印，叶小强在乙方处签字捺印，刘巍博在乙方法定代表人处签字捺印。叶小强于2019年5月10日向范小波转账10万元，于2019年5月20日向范小波转账110377元。2020年4月18日，范小波向叶小强发送《解除合同通知书》，其中载明“叶小强：……您本应于2019年11月9日支付2019年11月19日-2019年2月18日期间的租金160380元，应于2020年2月9日支付2020年2月19日至2020年5月1日期间的租金160380元。但截止2020年4月18日，您仍未支付该两季度租金总计320760元，已经超过约定支付租金日期15日。现本人依据合同约定及法律规定正式告知您如下事项：一、请您于3日内支付2019年11月19日-2020年5月18日期间的租金320760元，并按每日万分之五计算违约金至履行完毕为止；二、因您已超过约定日期15日未支付租金，现本人正式提出解除该《房屋租赁合同》，该解除通知自送达之日起原《房租（屋）租赁合同》正式解除；三、请您于3日内搬离该房屋，并将房屋恢复原状；否则，本人将自行强制收回该房屋，屋内设施产生的保管费用将由您自行承担”。该邮件于2020年4月26日送达。叶小强与刘巍博微信聊天记录显示，在2019年6月至10月期间，二人就健身俱乐部的相关经营问题进行沟通。2019年11月1日，叶小强称刘巍博人找不到也不接电话，要求刘巍博继续处理会籍问题；2019年11月15日、2019年12月2日，叶小强提出要求刘巍博出面协商处理是否经营及亏损问题。刘巍博均未回复。叶小强银行明细显示，在2019年5月至2019年10月期间，叶小强对刘巍博进行多笔转账，每笔金额从几千元至四五万元不等。另在2019年的多份领款申请单、费用报销单中均有叶小强、刘巍博的签字，叶小强签字处包括财会意见、主管、出纳、会计等，刘巍博签字处包括单位负责人、主管等。另查明，两江新区韦博健身俱乐部（个体工商户）于2019年5月22日注册成立，经营场所为重庆市北部新区，经营者为叶小强。该个体工商户于2020年1月16日注销。庭审中，范小波认可叶小强支付了一个季度租金及5万元押金，另给予免租期3个月，即叶小强支付租金至2019年11月18日。关于《房屋租赁合同》中的签字问题，刘巍博陈述：我当时不清楚“法定代表人”签字是什么意思，我只是打工的，前期负责招人；签合同时我和叶小强一起的，叶小强喊我签字的，只是让我确认我是韦博俱乐部的代表人；我不知道俱乐部注册的经营者为何是叶小强，我2019年10月就不在俱乐部干了，因为不发工资；我没有对俱乐部出资，我只是负责招客户；从我和叶小强的资金往来及费用报销情况也可看出我是受叶小强的指示处理健身房日常事务，相关支出是叶小强转账给我，我只是在叶小强手下打工，并没有合伙关系。叶小强陈述：我与刘巍博是合伙关系，房屋也是我们合伙租赁的，签合同时俱乐部还没有成立，不存在招客户的问题。关于违约金，叶小强认为对约定的违约金标准无异议，刘巍博认为约定的违约金标准过高，请求依法调整。一审法院认为，关于《房屋租赁合同》的主体问题，虽然该合同首部载明的承租方（乙方）为叶小强，但在落款签字时不仅有叶小强签字捺印，还有刘巍博在乙方法定代表人处签字捺印。因在租赁合同签订时，两江新区韦博健身俱乐部（个体工商户）尚未注册成立，故不能推断出刘巍博是代上述个体工商户签订合同；根据叶小强与刘巍博的资金往来及相关单据中的签字情况，并不足以证明刘巍博签订租赁合同是受叶小强指示或者仅是以工作人员的身份签字。在此情况下，刘巍博在“乙方法定代表人”处的签字捺印，应视为与乙方处于相同地位，故刘巍博与叶小强系租赁合同中的共同承租方（乙方）。该租赁合同系范小波与叶小强、刘巍博双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。关于租金。范小波按约将案涉房屋交付使用，叶小强、刘巍博应按约定时间及金额支付租金。范小波认可叶小强已支付租金至2019年11月18日及支付押金5万元，本院予以确认。按合同约定，叶小强、刘巍博应于2019年11月9日前支付2019年11月19日至2020年2月18日租金，于2020年2月9日前支付2020年2月19日至2020年4月18日租金，而其未按期支付。截至2020年4月18日范小波发送《解除合同通知书》时，逾期支付租金已超过15日，范小波按约有权解除合同，故《房屋租赁合同》已于《解除合同通知书》送达之日即2020年4月26日解除。据此，范小波要求叶小强、刘巍博支付2019年11月19日至2020年4月26日期间租金符合合同约定。叶小强辩称新冠肺炎疫情期间应适当减免租金，鉴于案涉房屋实际用于经营健身房，其经营客观上受到疫情不可抗力影响，结合本市实际情况，一审法院酌情认定疫情期间租金予以减免一个月，即叶小强、刘巍博还应支付2019年11月19日至2020年4月26日期间租金228096元（53460元/月×4个月+53460元/月÷30天×8天），对范小波该部分诉讼请求一审法院予以支持。关于违约金。根据租赁合同第五条第二款约定，逾期支付租金按每日万分支付计算违约金。对于2019年11月19日至2020年2月18日租金160380元，应从逾期之日即2019年11月10日起计算违约金。对于2020年2月19日至2020年4月26日租金121176元，因支付时间为2020年2月9日，正处于疫情期间，考虑到疫情对经营及租金支付造成不利影响，该租金的违约金应予以免除。同时，刘巍博辩称违约金计算标准过高，一审法院认为，逾期支付租金造成的主要是资金占用损失，结合本案情况，一审法院将违约金标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。据此，对范小波主张的以160380元为基数，从2019年11月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至此款付清时止的违约金部分，予以支持。关于房屋空置损失。因叶小强、刘巍博违约导致租赁合同提前解除，其应赔偿范小波合理的重新招租期间的房屋空置损失。在本案情况下，根据租赁合同第十三条第二款，租赁保证金5万元应作为违约金不予退还，可以弥补范小波的部分损失。但考虑案涉房屋面积较大等因素，其重新招租的难度亦相对较大，范小波再主张相当于一个月租金的房屋空置损失亦属合理，故对范小波要求叶小强、刘巍博赔偿重新招租期间房屋空置损失53460元的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告叶小强、刘巍博于本判决生效后十日内支付原告范小波2019年11月19日至2020年4月26日期间租金228096元；二、被告叶小强、刘巍博于本判决生效后十日内支付原告范小波违约金（以160380元为基数，从2019年11月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至此款付清时止）；三、被告叶小强、刘巍博于本判决生效后十日内赔偿原告范小波房屋空置损失53460元；四、驳回原告范小波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6326元，减半收取3163元，由原告范小波负担505元，由被告叶小强、刘巍博负担2658元。本院二审审理期间，上诉人刘巍博提交如下证据：1、个体工商户登记开业登记表，证明叶小强为了开办韦博健身俱乐部于2019年5月21日向两江新区工商局申请办理；2、房屋租赁合同，证明办理营业执照时进行了备案，上诉人只是开办俱乐部的负责人，并不是承租人。范小波质证认为，证据1真实性无异议，达不到证明目的，上诉人与叶小强系合伙开办俱乐部。证据2真实性无异议，但与本案无关。叶小强同意范小波的质证意见。合议庭对上述证据的采信意见在本院认为中具体评述。原审法院对事实和证据的认定正确，本院予以确认。本院认为，关于刘巍博是否是案涉租赁合同相对方以及是否承担责任的问题。在双方当事人对合同主体发生争议的情况下，除了按照合同书上明确记载的主体加以认定外，还应结合合同签订、合同履行的实际情况等予以综合判定。本案中，从租赁合同记载的主体看，在尾部乙方落款处不仅有叶小强签字捺印，还有刘巍博在乙方法定代表人处签字捺印，刘巍博主张系代表两江新区韦博健身俱乐部签订合同，但在租赁合同签订时，两江新区韦博健身俱乐部尚未注册成立，刘巍博的签字捺印，不能视为系履行韦博健身俱乐部的职务行为，且刘巍博作为完全民事行为能力人，应当知晓在《租赁合同》上签字的法律后果，一审法院以此认定刘巍博在该租赁合同中与叶小强处于同等地位，刘巍博与叶小强系租赁合同的共同承租方并无不当，本院予以确认。同时，刘巍博主张其系叶小强聘请的工作人员，与叶小强之间系管理与被管理关系，但其在二审举示的证据并不能证明双方存在管理与被管理的关系，应承担举证不能的法律后果，本院对其上诉理由，不予采信。一审法院认定刘巍博系案涉房屋的共同承租人并判令其与叶小强支付租金、违约金等费用正确，本院予以维持。综上所述，刘巍博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5136元，由上诉人刘巍博负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年十二月一日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微