广西壮族自治区昭平县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂1121民申9号 再审申请人苏凤兰，女，1967年3月28日出生，汉族，住昭平县。 再审被申请人广西大众房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道**德瑞花园**楼**。 法定代表人朱江，该公司经理。 再审被申请人广西大众房地产开发有限公司昭平分公司，营业场所广西昭平县昭平镇凉亭东路32号。 法定代表人杨志军，该分公司经理。 再审申请人苏凤兰不服本院（2020）桂1121民初417号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 再审申请人苏凤兰申请再审称，一、本案不应适用小额诉讼程序审理。申请人于一审开庭前向法院提交《小额速裁异议书》，对一审法院适用小额速裁程序审理本案提出异议，并要求一审法院适用普通程序审理本案。本案一审法院主动适用小额诉 讼程序进行审理，申请人认为本案案情复杂，争议较大，涉及全部实体权益的被告共300余户，属于系列案，不属于小额诉讼案件的适用范围。本案被告方人数较多，涉及多人实体权益，一审适用小额诉讼程序审理本案属于适用审理程序错误。被申请人故意分批次对各被告进行起诉，企图让本案表面上符合适用小额诉讼程序审理的表象，但其无法改变本案实质上涉及众多人数的实体利益的后果。因此，本案不符合适用小额诉讼程序的条件。二、一审判决认定的事实不清、实体错误，违背基本事实和法律。申请人与被申请人于2014年8月27日已签订了经济适用房买卖合同，且申请人已将合同约定的全部房款支付完毕，一审判决支持被申请人的主张以2017年昭平县物价局昭价格[2017]3号文件要求申请人额外支付房款，没有事实和法律依据。被申请人系通过格式合同的霸王条款来与申请人进行合同约定：“房屋销售价格以竣工结算后按经济适用房价格审批管理办法，以审计、物价，房改部门审核的价格执行多退少补”。根据法律、法规规定，经济适用住房价格应在项目开工之前确定，并向社会公布。被申请人记载在合同中的该约定违反法律、行政法规的强制性规定，属于合同法第五十二条规定的情形，该合同条款无效，一审判决错误的支持被申请人的诉讼请求从而做出错误的判决。三、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国价格管理条例》第十八条、《经济适用住房价格管理办法》第八条及《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》第十三条均规定了房地产开发经营企业应当在经济适用住房销售前核算住房成本并提出书面定价申请，经政府价格主管部门核定审批后，任何单位和个人不得擅自提高。一审判决适用的《经济适用房管理办法》第五条及《经济适用住房价格管理办法》第四条、第十一条、第十三条存在故意避重就轻的情形，刻意回避了房地产开发部门应当在经济适用住房销售前核算住房成本并提出书面定价申请，政府价格主管部门在接到房地产开发经营企业的定价申请后， 应在30个工作日内会同建设主管部门审查成本费用，作出制定或调整价格的决定，核定销售价格。申请人与被申请人于2014年8月27日签订合同当日即将合同约定的全部房款项一次性支付完毕，依照法律规定该房屋价格应是经过政府主管部门核算并公示无误后的价格。被申请人以签订合同后才出台的价格文件要求申请人额外支付房款，既无事实依据，也无法律依据。四、被申请人主张参照民间借贷司法解释要求利息按照年利率6%计算没有法律依据。申请人与被申请人之间不存在借贷的合意，申请人不应向被申请人支付房屋差价款，亦不需向被申请人支付利息损失。综上，一审适用小额诉讼程序审理错误，且认定事实不清，适用法律错误，请求人民法院：1.撤销（2020）桂1121民初417号民事判决书；2.适用普通程序审理本案并依法改判驳回被申请人的诉讼请求；3.一审诉讼费由被申请人承担。 再审申请人苏凤兰向本院提交以下证据： 证据1，昭平县发改局关于昭平县城北经济适用住房销售价格情况的回复一份。 证据2，补充协议一份。 证据3，收款收据一份。 证据1至证据3，拟证明2014年交的房款已经包含了增高30cm的价格，申请人按2014年的文件以1650元/㎡的价格购买房子，这1650元包含了增高的50元/㎡。大众房产公司按2017年的文件起诉申请人补的差价，也含有这50元/㎡，那就是让申请人多付款了。 证据4，个人借款凭证一份。拟证明申请人向银行贷款购房，贷的款直接转入大众房产公司账户，大众房产公司不是按招投标的规定自筹资金建房，是跟申请人签 订了房屋买卖合同以后，让申请人先付房款才建房。 证据5，借记卡账户历史明细清单三份。拟证明申请人每个月都支付了购房款的利息，但是发改局的回复（证据1）里定价也含有贷款利息。发改局的定价有问题。 证据6，贺州市2015年保障性安居工程分配入住项目表机安居工程基本建成项目表各一份。拟证明申请人购买的是政府的房，与大众房产公司无关，大众房产公司不是适格原告。 再审被申请人广西大众房地产开发有限公司、广西大众房地产开发有限公司昭平分公司共同辩称，一、原审案件属于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，原审法院适用小额诉讼程序审理正确。首先，在原审中，被申请人提交的证据均能证实申请人与被申请人之间存在房屋买卖合同关系，且申请人对此也未予以否认，双方对案件的诉讼标的无原则分歧，只是申请人认为不应补交房款差价。其次，原审案件涉及的业主共有三百多户，但拖欠房款差价未付的业主仅有一百余户，绝大部分业主在被申请人诉至法院后都主动向被申请人补交房款差价，仅有个别业主需要等到判决后，被申请人申请强制执行才予以补交到位。因此，本案涉及人数虽多，但案情不复杂，案件基本事实被申请人均能够提交证据予以证实，对房屋买卖关系申请人也均予以认可，申请人只是就房款差价是否要补交而与被申请人产生争议。再次，本案无不得适用小额诉讼程序审理的情形。二、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。原审判决中认定的事实，均是原审法院经过双方充分的举证质证后，经法庭审理而予以认定的基本事实。昭平县物价局是确定本案经济适用住房价格的主管部门，昭平房改办系涉案经济适用住房的管理和建设部门，被申请人通过中标取得涉案经济适用住房的建设施工权，其后在房改办授权下，出售涉案房屋，收取价款。被申请人对 房屋价格没有决定权，其虽取得房改办授权出售房屋，但在出售涉案房屋时，房屋最终定价仍未确定，因此申请人与被申请人签订的经济适用房买卖合同中，申请人与被申请人明确约定：申请人购买的涉案房屋是按照预售价格、预售面积而出售，最终确定的房屋预售价格和面积需要依照有关部门来最终确定执行，因此申请人在之前支付的只是预售价格，并非全部房屋价款。本案双方签订的经济适用房买卖合同系具有完全民事行为能力的双方当事人签署确定的，合同中关于预售价格和面积的内容，申请人在签订合同时均能够明确认识，因此签订合同亦是双方的真实意思表示，合同内容没有人任何违反法律法规的强制性规定，应属于合法有效合同，双方均应当遵守。现房屋已交由申请人使用，房屋价格亦依照法律规定，在2017年11月由物价部门及房改办出台了合法文件确定了最终房价，因此申请人应当按规定履行交纳全部房屋价款的义务。如申请人认为涉案经济适用住房房款定价存在违法，其应另行起诉，在无证据确定涉案经济适用住房房款定价违法的情况下，均应当依照规定执行。三、原审案件属于给付之诉，被申请人通过多种途径向申请人催收补交房款差价，但其置之不理。申请人怠于履行自己的义务，占用了应支付给被申请人的资金，因此其应当向被申请人支付资金占用期间的利息，利息参照最高人民法院原《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定并无不妥，合理合法。综上，请依法驳回申请人的再审申请。 再审被申请人广西大众房地产开发有限公司、广西大众房地产开发有限公司昭平分公司未向本院提交证据。 本院经审查认为，申请人在再审申请过程中提交的证据主要证实其在2014年与被申请人广西大众房地产开发有限公司昭平分公司签订《昭平县城北经济适用住房买卖协议书》，并通过贷款将预售房款付清，对这一事实，双方当事人均无异议。对 于申请人认为定价存在问题，应通过法律途径另行处理。申请人提交的证据不能作为推翻原审判决认定的事实的新证据。综上，再审申请人申请再审的事由不具备《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，其再审申请理由不成立。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款“当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请”的规定，再审申请人苏凤兰再审申请依法应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条、第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回再审申请人苏凤兰的再审申请。 审 判 长  陈   贵   健 审 判 员  楼   庆   春 审 判 员  叶   万   盘 二〇二〇年十二月二日 法官助理  黄薇薇书记员黄小青