福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初11311号 原告:汇嘉(厦门)物业管理有限公司,住所地福建省厦门市思明区水仙路海光大厦**。 法定代表人：乔海侠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：岳云，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：钟启城，男，该公司员工。 被告：李荣军，女，1969年11月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李胜利，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈燕云，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 原告汇嘉(厦门)物业管理有限公司（以下简称汇嘉物业）与被告李荣军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告汇嘉物业的委托诉讼代理人岳云、钟启城，以及被告李荣军的委托诉讼代理人李胜利、陈燕云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇嘉物业向本院提出诉讼请求：1.李荣军支付汇嘉物业其所欠缴的2018年6月16日至2018年6月30日的物业管理费163.3元、2018年7月1日至2020年5月31日的物业管理费10731.8元、2018年6月16日至2018年6月30日的公维金29.1元、2018年7月1日至2020年5月31日的公维金2145.9元、2018年5月1日至2020年2月15日的居民水费451.2元、2018年5月1日至2020年2月15日的公摊水费115.7元、2018年5月1日至2020年2月15日的公摊电费474.4元，以及违约金（以每月欠缴的物业费466.6元为基数，按日千分之三的标准，分别自2018年10月1日起、自2019年3月1日起、自2019年7月1日起、自2019年10月1日起、自2020年1月1日起、自2020年4月1日起计算，均计至实际清偿之日止）。事实和理由：2018年6月16日，厦门市湖里区凯悦新城第一届业主委员会与汇嘉物业签订了《凯悦新城物业服务合同》，将座落于厦门市湖里区凯悦新城小区委托给汇嘉物业管理，合同对委托管理项目、双方的权利义务、物业管理服务费用、维修责任及费用划分、物业管理服务质量、合同期限、违约责任等内容进行了约定，汇嘉物业依据合同的约定提供了物业管理服务。李荣军作为该小区44号301室的业主，未按时交纳物业管理费、房屋公共维修金、水费、公摊水电费，已经欠缴上述费用累计10624.48元。汇嘉物业多次催讨，李荣军始终未缴纳上述费用。 李荣军辩称，一、讼争《物业服务合同》对李荣军没有约束力，汇嘉物业要求李荣军支付物业管理费、水电费等费用没有依据。汇嘉物业因讼争合同对业主没有约束力收不到相关费用造成的损失，可以向讼争合同的签订者业委会另案主张权利。《物权法》第七十六条规定，选聘物业服务企业应由业主共同决定。同时还规定，决定该事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。最高院《审理物业服务纠纷案件若干问题的解释》第一条规定，业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同才对业主具有约束力。反言之，非业主大会依法选聘的物业服务企业而签订的合同对业主没有约束力。本案中，汇嘉物业并非业主“双过半”决定选聘的服务企业，故其与业委会签订的合同根据前述规定对业主没有约束力，其主张业主应支付物业管理费、水电费等费用因此丧失合法的合同依据，无权主张。至于汇嘉物业收不到费用造成的损失，因汇嘉物业和业委会均有过错故应各自承担相应损失。业委会未经业主“双过半”签订合同，其过错是明显的，无需赘述，汇嘉物业可以另案向其主张赔偿损失。汇嘉物业的过错也是明显的，作为专业的物业服务公司，对物业服务这一特殊合同应经业主“双过半”是明知的，故不管其明知未“双过半”或者未审查是否“双过半”，均存在过错，应承担损失的一部分。二、退一步，即使讼争合同对李荣军有约束力，汇嘉物业也无权按四级二类的收费标准即每平方每月2元进行收费，因为汇嘉物业的物业服务未达到、也达不到该等级标准。物业服务的内容、物业服务是否到位，原被告双方容易分歧、扯皮。但至少有一点是明确的，《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中有一项关于四级服务标准满意度的规定是：“应采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%，住户的满意度不低于75%。”讼争合同也约定物业服务的满意度应达到85%以上，然而汇嘉物业根本达不到该标准，若汇嘉物业认为做到了，应由汇嘉物业举证，故即使讼争合同对李荣军有约束力，汇嘉物业也无权按四级二类的收费标准即每平方每月2元进行收费。三、汇嘉物业主张违约金没有依据。即使其有权主张，其主张的违约金也明显过高，依法应调整为按LPR利率进行计算。如前所述，讼争合同对李荣军没有约束力，故汇嘉物业无权以该合同约定的付款期限、违约金计算方法向李荣军主张支付违约金。退一步，即使有权主张，其主张的每日3‰的违约金，相当于年利率108%，是目前LPR利率3.85%的28倍，高得离谱，依法应调整降低。四、公维金应由业委会主张，物业服务公司无权代为主张。公维金所有权属于全体业主，应由业委会主张，物业公司非权利人无权主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。汇嘉物业提交了《凯悦新城物业服务合同》、物业服务合同备案证明、催缴物业管理费等费用的催缴快递证明、律师函、管理滞纳金计算办法及明细表、公摊水电费计算方法及明细、代缴交证明及不动产信息查询。李荣军提交了2018年是否同意过选聘物业服务企业、信访及其处理结果、厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价。结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月8日，汇嘉物业与厦门市湖里区凯悦新城第一届业主委员会签订一份《凯悦新城物业服务合同》，约定：1.由汇嘉物业为厦门市凯悦新城小区提供物业服务事宜，物业位置坐落于厦门市湖里区；2.委托管理事项为：物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集清运等；3.合同期限为三年，自2018年6月16日起至2021年6月15日止；4.物业管理服务费和房屋公共维修费的收取标准为：自2018年6月16日起至2018年6月30日止，作为物业服务过渡期，物业管理服务费及日常专项维修资金（公维金）按原定收费标准：住宅物业管理服务费为1.4元／月／㎡，公修金为0.25元／月／㎡；自2018年7月1日起至合同期届满，物业管理服务费及日常专项维修资金（公维金）按本项目招标中标收费标准：住宅物业管理服务费为2元／月／㎡，公修金为0.4元／月／㎡；5.物业服务费用和日常专项维修资金（公维金）按月收取，于每月15日前收取本月物业服务费、公修金及代垫的水电费（包含公摊水电费），逾期未缴交的业主超过三个月在下季度首月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三向汇嘉物业支付违约金。上述物业服务合同于2018年6月20日在湖里区建设局进行了备案。李荣军系厦门市湖里区金湖二里****的产权人，该房屋产权面积为233.32平方米。李荣军未向汇嘉物业缴纳2018年6月16日至2020年5月31日物业管理费和公维金，未缴纳2018年5月1日至2020年2月15日的居民水费、公摊水费和公摊电费。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。关于讼争物业服务合同的效力，因汇嘉物业作为物业服务机构，未参与业主大会关于选聘物业服务企业的表决程序，凯悦新城第一届业主委员会以其公章对外履行职能，讼争物业服务合同有凯悦新城第一届业主委员会的盖章，汇嘉物业有理由相信凯悦新城第一届业主委员会系具有资质的主体，李荣军亦未否认汇嘉物业为凯悦新城小区提供物业服务的事实，故讼争物业服务合同在未经依法撤销或确认无效之前，应认定系汇嘉物业与凯悦新城第一届业主委员会的真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效。该物业服务合同对小区全体业主具有约束力，汇嘉物业与小区业主均应遵照约定履行义务。李荣军抗辩汇嘉物业并非业主“双过半”决定选聘的服务企业，其与业委会签订的合同对业主没有约束力，于法无据，本院不予采纳。汇嘉物业为凯悦新城小区提供了物业管理服务，李荣军作为该小区的业主应按合同约定缴纳物业管理费和公维金等费用。李荣军抗辩汇嘉物业提供的服务未达到四级二类的服务标准，但其没有证据证明汇嘉物业未依约履行合同主要义务，故李荣军抗辩汇嘉物业按四级二类收取服务费没有依据，本院不予采纳。因此，李荣军依约应向汇嘉物业支付2018年6月16日至2018年6月30日的物业管理费163.32元、2018年7月1日至2020年5月31日的物业管理费10732.72元、2018年6月16日至2018年6月30日的公维金29.16元、2018年7月1日至2020年5月31日的公维金2146.54元。汇嘉物业主张李荣军支付2018年6月16日至2018年6月30日的物业管理费163.3元、2018年7月1日至2020年5月31日的物业管理费10731.8元、2018年6月16日至2018年6月30日的公维金29.1元、2018年7月1日至2020年5月31日的公维金2145.9元，未超出李荣军应负担的金额，本院予以支持。公维金属于业主所有，但由物业公司代收代管，故汇嘉物业有权主张李荣军支付公维金。李荣军抗辩汇嘉物业无权主张公维金，本院不予采纳。汇嘉物业主张李荣军拖欠2018年5月1日至2020年2月15日的居民水费451.2元、2018年5月1日至2020年2月15日的公摊水费115.7元及2018年5月1日至2020年2月15日的公摊电费474.4元，因汇嘉物业提交的代缴交水电费证明有原件，本院对汇嘉物业的主张予以采信，故对汇嘉物业主张的居民水费、公摊水费、公摊电费予以支持。物业服务合同约定物业服务费用和公维金按月收取，于每月15日前收取本月物业服务费、公修金及代垫的水电费（包含公摊水电费），逾期未缴交的业主超过三个月在下季度首月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三向汇嘉物业支付违约金。李荣军未依约支付物业费，汇嘉物业主张李荣军支付违约金（以每月欠缴的物业费466.6元为基数，按日千分之三的标准，分别自2018年10月1日起、自2019年3月1日起、自2019年7月1日起、自2019年10月1日起、自2020年1月1日起、自2020年4月1日起计算，均计至实际清偿之日止），本院根据上述合同的约定和法律规定，将汇嘉物业主张的违约金予以调整为按如下方式计算：以466.6元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，分别自2018年11月1日起、自2019年3月1日起、自2019年7月1日起、自2019年10月1日起、自2020年1月1日起、自2020年4月1日起计算，均计至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、李荣军于本判决生效之日起十日内，向汇嘉(厦门)物业管理有限公司支付2018年6月16日至2018年6月30日的物业管理费163.3元、2018年7月1日至2020年5月31日的物业管理费10731.8元、2018年6月16日至2018年6月30日的公维金29.1元、2018年7月1日至2020年5月31日的公维金2145.9元、2018年5月1日至2020年2月15日的居民水费451.2元、2018年5月1日至2020年2月15日的公摊水费115.7元及2018年5月1日至2020年2月15日的公摊电费474.4元； 二、李荣军于本判决生效之日起十日内，向汇嘉(厦门)物业管理有限公司支付违约金（以466.6元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，分别自2018年11月1日起、自2019年3月1日起、自2019年7月1日起、自2019年10月1日起、自2020年1月1日起、自2020年4月1日起计算，均计至实际清偿之日止）； 三、驳回汇嘉(厦门)物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由李荣军负担。 本判决为终审判决。 审判员  林丽玉 二〇二〇年十二月二日 书记员  吴朝旭 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。