四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初4529号 原告：余杭航，女，汉族。 委托诉讼代理人：张万发，四川金固律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：丰富生，四川金固律师事务所律师（特别授权）。 被告：重庆承誉德实业有限公司。 法定代表人：刘德兴，执行董事兼总经理。 被告：西昌市昌贸物业管理有限公司。 法定代表人：陈亮，总经理。 委托诉讼代理人：张杰，四川知政律师事务所律师（一般代理）。 原告余杭航与被告重庆承誉德实业有限公司（以下简称承誉德公司）、西昌市昌贸物业管理有限公司（以下简称昌贸物业公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余杭航的委托诉讼代理人张万发、丰富生，被告昌贸物业公司的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。被告承誉德公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余杭航向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《水晶城物业经营权转让合同》、《水晶城委托租赁及管理合同》；2、判决二被告承担连带责任，返还原告物业经营权转让款564355.84元；3、判决二被告承担连带责任，支付原告固定租金回报120978元（租金起算期限从2018年4月30日起至2020年5月30日止）；4、判决二被告承担连带责任，按租金回报日万分之三支付滞纳金；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年4月6日，被告承誉德公司与凉山监狱管理处签订《凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同书》，取得该项目地下停车场、一至三楼商铺35年经营权后，授权被告昌贸物业公司招商，在《凉山日报》通过广告形式实施招商活动。招商内容为转让35年经营权，受让人受让的经营权由被告统一管理出租，被告每年支付受让人回报。基于此，2012年12月15日，原告与被告承誉德公司委托的被告昌贸物业公司签订了《水晶城物业经营权转让合同》和《“水晶城”委托租赁及管理合同》，约定被告转让水晶城8.63平方米35年经营权给原告，原告支付转让款683082元，由被告每年支付固定租金回报，同时约定了双方的违约责任。合同签订后，原告按合同约定全额支付了被告转让款，商铺由被告统一对外出租经营，被告按合同约定按年支付四个年度固定租金回报后，双方又签订《补充协议》降低了固定回报。2018年3月，被告突然通知原告以市场变化为由公然宣布无力履行合同，拒不按约定支付2018年度回报至今。原告认为，二被告通过广告对外招商以固定回报引诱，原告与其签订一系列合同，被告取得原告款项后，仅履行几年就公然宣布不履行合同，显然违反了合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，合同应当解除，被告应当返还原告剩余28年11个月的受让权、支付2018年4月30日至2020年5月30日两年零1个月合同解除前的租金回报和违约金。原告特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告承誉德公司未提交答辩意见。 被告昌贸物业公司辩称，1.昌贸与承誉德公司系委托代理关系授权明确不应承担连带责任。昌贸与原告签订合同时部分合同昌贸是出具委托书的，签订的委托书就证明授权情况。应根据授权书情况来确定昌贸和承誉德的关系。2.支付滞纳金没有法律依据请驳回。3.本案原告延迟起诉，鉴于对批案整体处理的方法。固定租金的计算应符合群体诉讼的公平。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告承誉德公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃质证、举证的权利。对双方无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院经审查认定如下： 1.原告提交的《授权委托书》。被告昌贸物业公司质证，对证据的三性均不认可，称该授权委托书系复印件，该委托书效力不能对全体原告产生法律效力，不能达到原告证明目的。本院认证，经审查，该证据系真实存在，其来源合法，与本案认定事实有关，对证据的三性予以确认； 2.原告提交的《凉山日报》（2013年2月1日）。被告昌贸物业公司质证，对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明有诱导行为。本院认证，该证据系真实存在，其来源合法，与本案认定事实有关，对证据的三性予以确认； 3.原告提交的《限期履约通知》。被告昌贸物业公司质证，只有林廷琼签字，对其余原告不具有效力。本院认证，该证据系全体业主代表向被告发出限期履约的通知，该证据系真实存在，其来源合法，与本案认定事实有关，对证据的三性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月6日，被告承誉德公司（当时名称为重庆承誉德房地产开发有限公司）作为乙方，凉山监狱管理处（当时名称为凉山州监狱管理局）作为甲方，双方签订了《凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同书》，主要约定：“鉴于：……凉山州监狱管理局同意授予乙方本合同所规定的特许权。乙方依法在凉山州监狱管理局设立工程建设项目部，主要从事凉山州监狱管理局综合楼建设项目投资、建设、经营管理和维护。第一条：特许权内容。特许权包括以下权利：（1）建设管理权。A、凉山州监狱管理局综合楼建设项目包括新建住宅房、办公用房、商铺、地下停车场、附属设施、环境绿化等由乙方出资并组织施工建设。B、除甲方职工集资建房部分外，全部项目建设费用由乙方投资……。（2）运营管理权。A、商铺和地下停车场由乙方在规定使用经营年限内自行经营或者招商出租，所获得的收益抵扣投资回报。第二条：特许权的方式。该特许权以BOT（建设—运营—移交）形式由乙方享有。第三条：特许权的内容及期限。3.1……甲方授予乙方该项目商铺和地下停车场经营期限为35年（建设期除外），自工程竣工验收之日起至期满之日的第二天……。3.2特许权的范围和内容。……指本项目中商铺和地下停车场的经营权，商铺为地上一至三层……。第五条：特许权的转让、担保、出租。5.3.1乙方有权将特许经营范围内的商铺和地下停车场的经营权出售或出租。第六条：项目设施的所有权和经营权。6.1整个项目物业及其附属设施之所有权属于甲方，但在该项目规划之商业用房部分和地下停车场移交前，该项目中规划之商业用房部分和地下停车场的经营权由乙方享有。第七条：工程的建设施工。7.1.2乙方自行选择相应资质等级的第三方进行设计、施工、监理。第十五条：本合同经甲、乙双方的法定代表人、负责人（或委托代理人）签字并加盖公章后生效。”合同甲方处加盖有凉山监狱管理处的公章及法定代表人的签名，乙方处加盖有被告承誉德公司的公章及委托代理人的签名。 2012年5月14日，被告承誉德公司向被告昌贸物业公司出具《授权委托书》，载明：“昌贸公司：为便于对重庆承誉德房地产开发有限公司投资建设的凉山州监狱管理局综合楼建设ＢＯＴ项目工程之商业用房及车库的前期招商及运营工作，现授权贵司开展对凉山州监狱管理局综合楼建设ＢＯＴ项目工程的商业用房的招商工作。招商所收取的商户支付的包括但不限于保证金、定金、预收的租金等收费应由商户直接支付至附件所列账户内，贵司不得收取现金。本授权书对收取现金的招商项目不具有法律效力。本授权书自本公司签署之日起即时生效。”《授权委托书》所附收款账户信息为：“账户名称：西昌市昌贸物业管理有限公司，开户行：凉山商业银行月城支行，账号：0201××××7475。”被告承誉德公司在该《授权委托书》上加盖了该公司的公章。 被告昌贸物业公司接受被告承誉德公司委托后即开展招商活动，并于2013年2月1日在《凉山日报》A2等版面刊登了“水晶城商铺投资上品引领西昌投资新风向”、“总价8万起，年收益率7%—15%，抢到即赚到”等内容的整版广告。 2012年12月15日，被告昌贸物业公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《水晶城物业经营权转让合同》，主要约定：“鉴于：本合同项下所转让的物业经营权系重庆承誉德房地产开发有限公司中标凉山州监狱管理局综合楼建设ＢＯＴ项目合法取得。昌贸公司作为水晶城物业管理经营者，已得到重庆承誉德房地产开发有限公司授权许可对外转让‘综合楼的商铺35年的经营权’。在此期限内乙方有权对该物业进行转让、质押。第一条：转让经营权范围。1.位于西昌市××街××号××栋××层××号，建筑面积8.63㎡。3.本合同项下的标的为：转让水晶城商铺35年期限的商铺经营权，即乙方获得商铺的使用权和收益权，以下统称为‘物业’。第二条：无产权纠纷承诺。物业经营期限届满，回收时，乙方应保证该物业无产权纠纷，无债权债务纠纷。第四条：物业的交付。乙方依约支付费用后，甲方于2014年3月30日前将物业交付乙方。第五条：物业使用期限。1.物业使用期限至2049年3月29日。2.物业使用期限从甲方交付物业或视为交付物业之日起开始起算。第七条：物业转让费及相关费用。本物业转让费总额为663082元，乙方一次性付款。第九条：双方的权利和义务。1.甲方有收取该物业转让费的权利。在乙方已依约支付物业转让费的前提下，甲方有按约定交付物业的义务。2.乙方应按照本合同的约定向甲方支付物业转让费。在付清所有费用后，乙方对该物业依法享有继承、转让、收益的权利。但是，相关情况应在甲方处进行备案。第十条：合同的解除、终止。本合同签订后，如果没有法定或约定的情形，任何一方不得擅自解除合同。第十二条：违约责任。本物业使用期限内，甲方无故单方解除合同的，应按本合同约定的物业转让费金额的20%向乙方支付赔偿金。第十四条：其他条款。2.本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可另行订立补充条款。本合同的补充条款和附件为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件填写的文字与印刷文字具有同等效力。5.本合同自双方签字、盖章之日起生效。”合同甲方处加盖有被告昌贸物业公司的公章，乙方处有原告的签名、捺印。2013年3月15日，原告向被告昌贸物业公司交纳商铺经营权转让款663082元。 2012年12月15日，原告作为甲方（业主），被告昌贸物业公司作为乙方（受托人），双方签订了《“水晶城”委托租赁及管理合同》，主要约定：“一、物业基本情况。物业坐落于西昌市××街××号水晶城项目1栋1层23号，建筑面积为8.63㎡。二、乙方的具体代理权限。1.以甲方唯一授权代理人的身份代理出租本合同约定物业，办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜。乙方代为出租上述物业时，出租单价、期限、是否分期分批、合并或风格出租等乙方有权自行确定。2.代甲方向承租方收取租金。3.乙方及乙方关联公司，有权以甲方的名义与承租人就上述物业签订《租赁合同》，委托人对此无条件予以承认。4.监督承租方按照《租赁合同》的约定履行义务。5.与承租方签订《物业服务合同》并收取费用。三、代理期限。乙方代理期限为35年，自2014年3月30日始至2049年3月29日止。四、租金。1.乙方代甲方向承租人收取租金，乙方向甲方支付租金第一年为51231.15元……，第五年为56482.34元，第六年为59306.46一元合计支付35年。从甲方实际交付物业之日起5个工作日内支付，以后依次类推。2.本合同签订后，若乙方另以物业管理服务者身份或通过其关联公司对物业进行物业管理，则乙方有权自行向承租人或物业实际使用人足额收取物业管理费及相关费用。与合同约定的租金等无关，甲方也不得干涉。五、违约责任。2.代理期限内非经对方书面同意，任何一方不得单方面终止、解除合同，撤销委托，或作出任何导致乙方招租工作被迫停止的行为，否则应该按本合同约定期限35年租金总额的30%向对方支付违约金。违约金不足以弥补对方损失的，还须足额赔偿。同时，物业承租人或实际使用人因此索赔的，均由违约方承担全部赔偿责任；若守约方实际承担了赔偿责任，有权向违约方追索。3.乙方未依约付款的，每逾期一天，按应付而未付金额的万分之三向甲方支付滞纳金。六、其他约定。1.代理期内，乙方有权对本委托进行部分或全部转委托。2.本合同签订后，未尽事宜或经各方协调一致须变更事宜均以书面形式签订补充协议方为有效。3.如发生纠纷，各方应协商解决。协商不成，任何一方均有权向该物业所在地人民法院起诉。4.本合同经双方签字或盖章后生效。”合同甲方处有原告的签名、捺印，乙方处加盖有被告昌贸物业公司的公章。 2018年3月20日，被告昌贸物业公司发出《预期违约告知》，载明：“各水晶城经营权持有户：2013年以来，我公司受贵方委托，对外出租贵方持有经营权的商铺。近年来，因市场变化等原因，大量商铺无法出租，公司目前已负债经营，无法再继续履行《‘水晶城’委托租赁及管理合同》，特告知大家。为保证各经营权的合法权益，请在2018年4月30日之前到水晶城项目委托租赁管理办公室协商解决。”之后，被告昌贸物业公司又以短信的方式告知原告等人上述情况，并要求与原告等人协调处理。 2018年4月10日，原告等人向凉山监狱管理处、被告承誉德公司、被告昌贸物业公司发出《限期履约通知》，载明：“贵公司于2018年3月26日至29日，通过贵公司或委托的律师，向所有业主发出短信通知，以不能继续履行合同为由，准备违约。到现在，你公司已经形成事实上的违约。现全体业主提出如下要求：限贵公司（单位）自收到本通知之日起，15日内按照合同约定全面履行合同。逾期则视为根本违约，贵公司（单位）应该按照合同和相关法律规定承担一切法律后果……。”《限期履约通知》上由选举的全体业主代表签字、捺印。因三方多次协商未果，原告于2019年8月28日向本院提起诉讼，要求判如所请。 另查明，原告领取了2014年4月至2018年3月期间的租金，2018年4月1日后未再领取租金。 又查明，已审结并生效的同类型案件，对《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》的解除之日确定为2019年8月28日。 本院认为，本案的争议焦点为：1．二被告是否应当承担本案民事法律责任；2．《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》是否应当解除；3．二被告是否应当向原告支付租金；4．二被告是否应当返还案涉物业经营权转让款；5．二被告是否应当向原告支付滞纳金。 一、关于二被告是否应该承担本案民事法律责任的问题。被告承誉德公司在凉山州监狱管理局综合楼建设BOT项目中取得案涉商铺35年经营权后，向被告昌贸物业公司出具了《授权委托书》，被告承誉德公司书面授权被告昌贸物业公司开展对案涉商铺的招商工作。此授权为授权不明，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”规定，被告承誉德公司对被告昌贸物业公司的代理行为承担民事责任，被告昌贸物业公司负连带责任。 二、《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》是否应当解除的问题。本案中，被告承誉德公司通过BOT项目取得了“水晶城”项目地下停车场、一至三楼商铺35年的经营权，其委托被告昌贸物业公司对外招商，被告昌贸物业公司以年收益率7%—15%对外发布招商广告，被告昌贸物业公司对外转售经营权又捆绑了售出返租的书面承诺，让包括本案原告在内的投资者相信其购买了案涉商铺35年经营权后收入有保障，合同利益可期待，本案当事人签订合同的目的是基于对二被告转让经营权并统一经营管理，原告能够收取固定回报为前提，因此上述两份合同是一个整体，不应区别看待。在合同履行过程中，被告昌贸物业公司不能依约向原告支付租金，致使合同目的不能实现，结合原告的诉讼请求和本案相关事实，根据已审结的同类型案件生效法律文书确定的《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》、《补充协议》解除之日为2019年8月28日，按照同类同判的原则，本院确定本案《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》、《补充协议》解除之日亦为2019年8月28日。 三、二被告是否应当向原告支付租金的问题。根据《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》的解除时间，原告有权要求二被告支付自2018年4月1日起至2019年8月28日止的租金，即81193.36元［（56482.34元）+(59306.46元÷12个月×5个月)]。 四、关于二被告是否应当返还案涉物业经营权转让款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告取得了65个月的收益，此部分应当予以扣除，二被告应当返还剩余355个月的相关费用，即560462.16元（663082元÷420个月×355个月）。原告要求被告返还物业经营权转让款560462.16元，本院予以支持。 五、关于二被告是否应当向原告支付违约金的问题。原告主张的滞纳金实际就是违约金。被告昌贸物业公司虽存在逾期支付租金情形，但违约金应当是对守约方经济损失的弥补，原告未提交证据证明被告的违约行为在合同解除前给其造成重大经济损失，且本院已支持原告要求被告返还物业经营权转让款并支付合同解除前的租金，原告再行主张被告支付滞纳金，系过重强加给被告的不合理义务，有违合同公平原则。据此，本院对原告要求二被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。 被告承誉德公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款，《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告余杭航与被告西昌市昌贸物业管理有限公司签订的《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》； 二、被告重庆承誉德实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告余杭航物业经营权转让款560462.16元，被告西昌市昌贸物业管理有限公司负连带责任； 三、被告重庆承誉德实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余杭航支付租金81193.36元，被告西昌市昌贸物业管理有限公司负连带责任； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9573元，减半收取计4786.5元，由被告重庆承誉德实业有限公司、西昌市昌贸物业管理有限公司负担（此款原告已垫付，二被告在履行还款义务时径直支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。 审判员 毛 琳 二〇二〇年十二月二日 书记员 王峙薇 附1：本案证据目录 一、原告余杭航提交证据及证明目的如下： 第一组：原告身份证复印件、被告信用信息。证明原、被告主体适格。 第二组：《凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同书》。证明2012年4月6日，被告重庆承誉德实业有限公司签订合同取得凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目建设、营运权。 第三组：《授权委托书》。证明1、2012年5月14日，被告承誉德公司委托授权被告昌贸物业公司招商并收取招商所得款项。2、昌贸物业公司根据该授权委托书，与原告签订了《水晶城物业经营权转让合同》、《水晶城委托租赁及管理合同》。3、两被告依法应承担连带返还经营权转让款和违约责任。 第四组：2013年2月1日《凉山日报》。证明被告昌贸物业公司根据承誉德公司授权招商，在凉山日报投放广告，以“水晶城商铺，投资上品，引领西昌投资新方向，总价8万元起，年收益率7%-15%，抢到即赚到”，“专业团队打理，坐享7%-15%超高投资回报”引诱原告投资，签订合同。 第五组：《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》。证明1、原告与被告昌贸物业公司在同日、同时一并签订《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》。两份合同权利义务不可分割，属于同一法律关系；2、该合同与前一种合同权利义务内容一致，都是一个法律关系；3、该合同与前一种合同都是被告单方拟订的格式合同，是被告招商的具体表现形式，本质上都是一个法律关系；4、《补充协议》在原来合同基础上调整了回报两年，第三年又恢复到原回报率。 第六组：《收据》。证明原告按照合同约定履行了向被告支付款项的义务。 第七组：《信息截图》2份。证明被告违反合同约定，明确表示不履行合同义务，已违约。 第八组：《限期履约通知》。证明原告要求被告履行合同，被告拒不履行合同。被告违约，原告合同目的无法实现，依法应当解除。 二、被告承誉德公司未提交证据。 三、被告西昌市昌贸物业管理有限公司提交证据及证明目的如下： 《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》，证明原告与其签订了经营权转让合同、委托租赁及管理合同。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定，当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 《中华人民共和国民法通则》 第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。 书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。 委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。