河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15555号上诉人（原审被告）：王彪，男，1994年8月2日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：王留勤，女，1965年2月28日出生，汉族，住址同上，系上诉人母亲。被上诉人（原审原告）：徐倩，女，1994年11月10日出生，汉族，住河南省固始县。被上诉人（原审原告）：郑州锦川房地产营销策划有限公司，住所地新郑市龙湖镇锦艺城**楼****103。法定代表人：孔维亮。上诉人王彪因与被上诉人徐倩、郑州锦川房地产营销策划有限公司（以下简称锦川公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初4727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月24日开庭审理了本案。上诉人王彪的委托诉讼代理人王留勤，被上诉人锦川公司的法定代表人孔维亮到庭参加诉讼。被上诉人徐倩经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王彪上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，改判王彪应返还徐倩定金5000元；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：房屋所有人王彪，房屋购买人徐倩，中介公司郑州锦川房地产营销策划有限公司，2020年6月14号签订合同之前，中介公司未按照相关规定调查房屋所有人房子情况，提前签订合同，之后做的房子调查。2020年7月15号发现房子被查封，需要退还徐倩三万元，转给中介25000元不知道中介是否己退还，剩余5000王彪去拿房产证，取税票当面付清，未能同意，然后被起诉了，起诉事实不符，有证据提交转账记录。被上诉人锦川公司辩称：一、双方签合同时，根据王彪的介绍，经过协商签订的合同，不存在提前签合同之后做房子调查的情况。在徐倩办理贷款之前进行房屋调查时房屋已被查封，徐倩支付给王彪30000元定金是直接转给王彪的。二、关于上诉人所称25000元的事。徐倩原支付给王彪30000元定金，后王彪转给中介20000元作为售房保证金，因发现房子被查封，王彪向我公司支付了5000元用于返还买房定金。我公司将王彪交付的20000元售房保证金及后期王彪退回的5000元定金都支付给了徐倩。被上诉人徐倩未到庭答辩，其庭后向本院邮寄陈述意见，内容为：被上诉人徐倩在2020年6月14日通过锦川公司购买上诉人王彪房屋，房屋位于新郑市××镇××路南侧××通道西侧××楼××单元1101，但由于该房屋出现债务纠纷被银行查封，签合同前被上诉人徐倩不知情，上诉人王彪隐瞒。被上诉人徐倩在签订合同时交给上诉人王彪3万元作为定金，但出现问题后一直联系不到上诉人王彪，一审王彪也没有出现。被上诉人徐倩找到锦川公司，经过协商在2020年6月23日19:15时通过支付宝转账方式转给我25000元整，又于2020年6月29日11：55时通过支付宝转账方式转给我22000元整，一共收到锦川公司47000元整。47000元包括：25000元是当时付给王彪定金；22000元其中17000元系徐倩付锦川公司的中介费，另外5000元是锦川公司替王彪垫还的定金。徐倩、郑州锦川房地产营销策划有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除合同，被告依据签订合同中的违约责任返还原告徐倩双倍定金60000元；2.请求判令被告赔偿原告徐倩因被告造成的交通费、住宿费、误工费等一系列费用共计8000元；3.请求判令被告按照签订的补充协议赔偿原告徐倩违约金共计189000元；4.请求判令被告赔偿郑州锦川房地产营销策划有限公司在办理房屋交易期间产生的劳动服务费共计20900元；5.请求判令被告赔偿郑州锦川房地产营销策划有限公司后期处理违约情况造成的损失费用包括误工费、声誉费、交通费、伙食费等共计13320元；6.本案包括诉讼费在内的一切费用由被告承担。一审法院认定事实,2020年6月14日，王彪出具收据一份，内容为：王彪今收到徐倩房屋定金3万元（康桥溪桂园6号楼1单元1101）。收款人王彪187××××****。2020年6月15日，王彪作为卖方（甲方）与徐倩作为买方（甲方）、郑州锦川房地产营销策划有限公司作为居间方（丙方）签订一份《存量房（二手房）居间买卖合同》（合同编号：HN22000906），合同主要约定：甲方不动产方式取得，位于新郑市××镇××路南侧、郑××通道西侧××楼××单元1101的房产，房屋所有（共有）权证书号或不动产权证书号或商品房买卖合同号：0025346，房屋所有权人王彪，房屋建筑面积114.53平方米。该房屋有抵押、无租赁。甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋及该房屋的附属设备、相关配套，合计总价945000元。甲方将房屋所有权证/不动产权证、商品房买卖合同及有关房屋过户资料、售房保证金20000元交给丙方保管，作为履行本合同的担保。丙方促成甲、乙双方签订本合同同时视为履行完该业务，甲乙上双方确认向丙方支付佣金。甲乙双方约定，乙方按照合计金额15000元支付全部佣金。为确保本合同能安全和顺利进行，甲乙双方现委托丙方提供代办其他服务，丙方已向委托人说明服务内容，收费标准等情况。现经委托人同意后，约定由乙方承担办理上述手续时的费用2000元。因甲方的原因导致本合同不能继续履行的，且乙方已支付定金的，由甲方双倍返还定金及赔偿乙方所有损失。本合同未尽事宜，经三方协商一致，可以另行补充协议，补充协议及本合同附件为本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。补充协议：1、甲、乙双方约定由甲方负责解押房屋贷款。2、甲、乙双方已知悉合同内容并遵守承诺履行本合同并配合丙方办理房屋过户手续。3、甲、乙双方因个人原因违约本合同或不配合丙方，使房屋无法正常交易，视为违约，应按总房款945000元的百分之五十赔付对方。4、甲方在签订本合同时保证该房屋无经济纠纷、无查封、房屋一切正常。5、乙方在签订本合同时已知悉郑州房屋买卖政策。6、甲方负责解押存在的费用。在签署本合同时，甲乙双方对各自权利及义务已经清楚明白。在合同履行当中发生纠纷应协商解决，协商不成时依据中华人民共和国法律，采取依法向当地人民法院提起诉讼解决。2020年6月18日，郑州锦川房地产营销策划有限公司告知徐倩，涉案房屋已被查封，随后一直联系不上王彪。原告徐倩在庭审中陈述，其除了付给王彪涉案房屋定金30000元外，还付给郑州锦川房地产营销策划有限公司中介费17000元，中介费已全额退还，除此之外没有再付过其他房款。郑州锦川房地产营销策划有限公司对此予以认可。另查明，1、涉案房屋于2018年1月9日抵押给焦作中旅银行股份有限公司，抵押金额为85万元。2、涉案房屋于2019年6月24日、2020年6月16日分别被商丘市梁园区人民法院、中牟县人民法院查封。上述事实，有当事人的陈述、《存量房（二手房）居间买卖合同》、收据、不动产权证书、不动产登记资料查询结果证明、营业执照、身份证等相关证据予以证明。一审法院认为，被告王彪经该院依法传唤,无正当理由拒不到庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利,不影响该院根据现有证据及查明的事实依法做出裁判。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,原告徐倩、郑州锦川房地产营销策划有限公司与被告王彪签订的《存量房（二手房）居间买卖合同》是双方的真实意思表示,内容不违反法律规定,依法应为有效合同,双方均应按照该合同的约定履行相应的义务。在本案合同签订前，涉案房屋已先后被商丘市梁园区人民法院、中牟县人民法院查封，且被告王彪在签订合同并收取定金后待于履行合同义务，致使合同目的不能实现，因此，对二原告要求解除三方签订的《存量房（二手房）居间买卖合同》的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告王彪的行为已构成违约，根据双方签订的《存量房（二手房）居间买卖合同》第十四条规定,因王彪违约致使合同不能履行的,应双倍返还徐倩交付的定金及赔偿乙方所有损失,向郑州锦川房地产营销策划有限公司承担该项所产生的佣金及其他合理费用,故被告应按照合同约定双倍返还定金60000元；原告徐倩主张的佣金损失，因该佣金郑州锦川房地产营销策划有限公司已予以退还，故对原告徐倩的该部分诉讼请求，该院不予支持。关于原告徐倩要求王彪支付违约金189000元的主张：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。结合本案案情、合同履行情况及原告徐倩的实际损失情况进行综合考虑,在被告王彪已按照合同约定承担双倍返还定金的赔偿责任情况下，其再要求被告支付违约金189000元，也未提交证据证明其存在相应的损失，因此，对原告徐倩的该项主张，该院不予支持。原告徐倩要求被告王彪支付其交通费、住宿费、误工费等共计8000元的诉讼请求，无事实根据及法律依据，该院不予支持。原告郑州锦川房地产营销策划有限公司要求被告王彪赔偿其在办理房屋交易期间产生的劳动服务费20900元的请求，该请求实为要求王彪赔偿其中介服务费损失，本案中，郑州锦川房地产营销策划有限公司虽提供了房屋买卖信息平台及促使徐倩、王彪达成买卖合同的中介服务，但涉案房屋在双方签订合同以前已被人民法院查封，郑州锦川房地产营销策划有限公司在促使双方签订合同前，未对卖方就涉案房屋的所享有的权利尽到合理审慎注意义务，故根据本案合同履行情况，该院酌定被告王彪支付郑州锦川房地产营销策划有限公司佣金4000元。郑州锦川房地产营销策划有限公司主张的后期处理违约情况造成的损失费用包括误工费、声誉费、交通费、伙食费等共计13320元，无事实根据及法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下:一、解除原告徐倩、郑州锦川房地产营销策划有限公司与被告王彪于2020年6月15日签订的《存量房（二手房）居间买卖合同》;二、被告王彪应返还原告徐倩双倍定金60000元,于判决生效后十日内一次付清;三、被告王彪应支付原告郑州锦川房地产营销策划有限公司佣金4000元,于判决生效后十日内一次付清；四、驳回原告徐倩、郑州锦川房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5668元,减半收取为2834元,由原告徐倩、郑州锦川房地产营销策划有限公司负担2211元，被告王彪负担623元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，王彪提交微信转款截图二份，证明其于2020年6月14日以微信方式向锦川公司转款2万元，于2020年6月21日以微信方式向锦川公司工作人员刘金辉转款5000元。锦川公司对王彪提交的二份微信转款截图无异议。本院经审查认为，锦川公司对王彪提交的上述证据无异议，本院予以采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。另查明，王彪于2020年6月14日以微信方式向锦川公司转款2万元，于2020年6月21日以微信方式向锦川公司工作人员刘金辉转款5000元。锦川公司认可收到上述款项，锦川公司称王彪交付的2万元系售房保证金，2020年6月21日转款的5000元系退还的定金，上述款项已向徐倩支付。徐倩认可收到锦川公司退还的4.7万元，其中1.7万元系徐倩向锦川公司支付佣金及代办费，另3万元系返还的定金（包括锦川公司替王彪垫还5000元）。本院认为，徐倩与王彪及锦川公司之间签订的《存量房（二手房）居间买卖合同》合法有效，各方当事人均应全面履行自己的义务。案涉合同约定，因卖方的原因导致本合同不能继续履行的，且买方已支付定金的，由卖方双倍返还定金及赔偿买方所有损失。因涉案房屋被人民法院查封，系王彪的原因致使合同不能继续履行，根据合同约定，一审法院判决王彪应返还徐倩双倍定金，处理并无不当。关于王彪向锦川公司交付的售房保证金2万元是否退还问题，本案中王彪已承担返还双倍定金的违约责任，合同中并未有因王彪违约而不退还售房保证金的约定，故售房保证金2万元应予以退还。二审经查明，徐倩已收到锦川公司退还的4.7万元，其中1.7万元系佣金及代办费，另3万元系定金，故王彪返还徐倩双倍定金的数额应为3万元。徐倩收到的3万元定金中包括了王彪支付的售房保证金2万元，该项款作为定金已向徐倩返还，锦川公司不再向王彪退还；锦川公司替王彪垫还的5000元，该款项王彪应向锦川公司支付。综上所述，王彪的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初4727号民事判决第一项、第三项；二、撤销河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初4727号民事判决第二项、第四项；三、上诉人王彪于本判决生效后十日内向被上诉人徐倩返还双倍定金3万元；四、上诉人王彪于本判决生效后十日内向被上诉人郑州锦川房地产营销策划有限公司支付5000元；五、驳回徐倩、郑州锦川房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5668元,减半收取为2834元,由徐倩、郑州锦川房地产营销策划有限公司负担2834元，由王彪负担400元。二审案件受理费1275元，由徐倩、郑州锦川房地产营销策划有限公司负担475元，由王彪负担800元。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年十二月三日书记员 田宇恒