湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0304民初4067号原告：深圳市深华物业集团有限公司湘潭分公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区双马工业园霞光东路。负责人：刘国庆。委托诉讼代理人：陈媛媛，湖南君子莲律师事务所律师。被告：邱威，男，1992年5月2日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。原告深圳市深华物业集团有限公司湘潭分公司与被告邱威物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市深华物业集团有限公司湘潭分公司委托诉讼代理人陈媛媛、被告邱威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付住宅物业服务费33694元（自2012年1月1日至2020年7月15日）；2、判令被告向原告支付违约金5000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋坐落：湘潭市岳塘区双马镇向阳农场98号。二、被告系房屋所有权人，房屋坐落于湘潭市岳塘区××镇××路××号××岳新城山水间5栋1单元0101001、0201001、0301001号，产权面积为219.15㎡。三、原告自2010年5月至2020年7月15日为上述小区提供物业服务；原告向被告收取物业费的依据为：协议书、前期物业服务合同、关于双旺·五岳新城会所的物业管理服务补充协议、在管证明、买卖合同、关于不再续聘前期物业服务企业的含、补充协议。四、原告是否与开发商签订过物业服务合同：是，物业费标准为住宅：住宅1.8元/月·㎡、办公楼2.5元/月·㎡；商业物业：3元/月·㎡；会所物业费：2元/月·㎡；地下车库（位）服务费：20元/月。五、物业服务费交纳时间点：按季交纳，业主或物业使用人应在每季度的首月十日前履行交纳义务。原告起诉要求被告缴纳物业费的期限2012年1月1日至2020年7月15日。六、被告拖欠原告2012年1月1日至2020年7月15日期间的物业费总计33694.31元（1.5元/月·㎡×102.5月×219.15㎡）至今尚未缴纳。七、其他：（一）深圳市深华物业集团有限公司曾用名深圳市深华物业管理有限公司,深圳市深华物业集团有限公司湘潭分公司系深圳市深华物业集团有限公司设立的分公司。（二）湘潭市物价局潭价服[2011]86号文件五岳新城一期住宅物业费收费标准为1.5元/月·㎡，装修管理服务费1.8元/㎡，装修垃圾清运费不超过2.5元/㎡，装修押金一次性向装修公司收取1000元，向业主一次性收取1000元。（三）被告于2020年8月17日与案外人易小丰签订《买卖合同》，将涉案房产出售给案外人易小丰，并签订了《补充协议》，约定2020年7月15日之前的物业服务费由被告承担。（四）被告于2020年8月14日，向开发商支付天然气费5800元、物业服务费（2012年1月1日至2019年12月）4200元，原告没有收取上述费用。被告邱威辩称：一、湘潭双旺投资置业有限公司应于2011年12月30日之前交付被告，但湘潭双旺投资置业有限公司未按时交付给我，故涉案房产被告一直空置；二、原告未履行物业服务合同约定的各项义务；三、依据《商品房买卖合同》，湘潭双旺投资置业有限公司仅为涉案小区提供前期服务，之后的提供的物业服务，业主并未同意；四、2020年8月14日，湘潭双旺投资置业有限公司一次性收取了被告10000元（含天然气费5800元及2012年1月至2019年12月期间物业服务费4200元），故被告没有拖欠物业服务费，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。关于本案诉讼主体问题，开发商湘潭双旺投资置业有限公司与深圳市深华物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，虽然该合同签订主体非原告，但开发商湘潭双旺投资置业有限公司与深圳市深华物业管理有限公司、原告签订了《协议书》，确认五岳新城小区前期物业服务合同的权利义务由原告承继，原告以其自身名义向五岳新城小区业主及物业使用人收取物业服务费。本院认为，协议书合法有效，且原告领取了营业执照，依据相关法律规定，依法设立并领取营业执照的法人分支机构，可以成为适格的民事诉讼主体，故原告以其名义提起诉讼于法有据。关于物业服务费问题，开发商湘潭双旺投资置业有限公司与深圳市深华物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，本院予以认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，该合同对全体业主及物业使用人均具有约束力。《前期物业服务合同》履行期到期后，虽然没有续签书面的物业服务合同，但原告一直实际为五岳新城小区提供物业服务至2020年7月15日。邱威作为五岳新城小区业主，虽然其所购买房产系空置房，但物业管理是业主依法选聘的物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动，是一个整体性范畴，是综合事务的全面管理，故空置房亦理应交纳物业服务费。被告欠交2012年1月1日至2020年7月15日期间物业服务费33694.31元，原告诉请物业服务费33694元，不违反法律规定，本院予以支持；原告诉请违约金，因被告未交物业费事出有因，对原告该诉请，本院不予支持。被告辩称湘潭双旺投资置业有限公司未将涉案房产交付给被告。本院认为，开发商是否按时将房产交付给业主，非原告提供物业服务范围，与原告无关，且原告转卖涉案房产并将天然气和物业费合计10000元交纳给湘潭双旺投资置业有限公司的行为，可认定其已实际收房；被告认为原告未履行物业服务合同约定的各项义务。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，本案中，被告认为原告未完全履行物业服务义务，可以要求原告改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人，但不能免除其交纳物业费之义务，故对被告该辩解意见，本院不予采纳；被告辩称其已交纳原告诉请的2012年1月1日至2020年7月15日期间物业服务费。本院认为，提供物业服务的主体系原告，湘潭双旺投资置业有限公司作为开发商并非物业服务的实际提供者，亦未得到原告的收费授权，无权代表原告收取物业服务费及减免部分物业服务费，其代收物业服务费及减免部分物业服务费的行为，导致了物业服务合同法律关系中权、利、责的不一致，该行为不符合法律原则及契约精神，侵害了原告的合法权益，故被告应当将欠交的物业服务费33694元支付给原告，其已支付给开发商湘潭双旺投资置业有限公司的物业服务费可以向开发商主张返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、邱威于本判决生效之日起五日内一次性支付深圳市深华物业集团有限公司湘潭分公司物业管理服务费33694元；二、驳回深圳市深华物业集团有限公司湘潭分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760，减半收取380元，由邱威负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘潭市中级人民法院。审 判 员  蒋 英二〇二〇年十二月七日法官助理肖黎代理书记员  唐璐瑶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。