江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3322号上诉人（原审被告）：黄鑫，男，1986年10月18日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：苏珠芬，江苏创凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静晗，江苏创凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：过海斌，男，1978年8月13日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：杨开放，江苏海辉律师事务所律师。上诉人黄鑫因与被上诉人过海斌房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初5078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄鑫向本院提起上诉请求：撤销一审判决，改判其无需向过海斌支付违约金。事实及理由：一、一审判决认定事实存在错误，过海斌在租赁关系中存在重大违约行为，导致合同目的无法实现。1.双方于2017年签订《房屋租赁协议》，约定其承租过海斌位于无锡市太湖明珠发展大厦9001室的房屋，建筑面积共计335.83平方米，实际使用面积约650平方米，厨房和天台的6个包厢为违章建筑，不作面积，不收取任何费用，无偿借用。但根据《商品房租赁管理办法》第六条之规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违章建筑的；（二）不符合安全、防灾等过程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。”本案中，过海斌明知其房屋存在大量违章建筑仍然出租给其使用，过海斌的该出租行为本身即已违法。2.合同中所谓的“不作面积，不收取任何费用，无偿使用”是过海斌为逃避法律责任而故意为之。根据58同城、安居客等网站显示，即使是在2020年，案涉租赁场所的租金也仅在0.9元-1.5元/平方米/天，而过海斌的租金在2017年就已经高达2.9元/平方米/天，是正常市场价格的两倍之多。其所谓的违章建筑不收取费用只是在为自己的违法出租行为披上合法的外衣，违章部分的租金已经通过变相抬高合法建筑面积租金的方式进行了收取。3.合同签订前，过海斌曾多次口头承诺案涉房屋消防及违章建筑没有问题，在其承租前已经办理过消防合格证明，面积为700平方米，也正常经营过，若出现问题，由其负责解决。但在2018年8月，案涉房屋因违章建筑被物业及消防部门查处，无法正常经营，其随即通知了过海斌，但过海斌未予理睬。根据无锡市南长消防大队的反映，租赁场所曾于2009年办理过消防安全检查合格证，面积为700平方米，如果后来经营主体变更，直接老证换新证即可。但过海斌自租赁合同签订后，从未向其提供过任何消防材料或合格证明。2018年9月，其再次要求过海斌处理消防事宜或提供消防手续，过海斌仍然拒绝，导致消防问题无法解决，租赁场所无法正常经营。另外，其在承租案涉房屋后，并未对该房屋的结构进行过改变，经营主体也依然是无锡市南爵餐饮管理有限公司（以下简称南爵餐饮公司），为何过海斌可以办理到消防安全检查合格证，而其却无法进行办理。且过海斌房屋权属证书上的面积为335平方米，但消防合格证上的面积却是700平方米，即使过海斌提前提供了该份消防合格证，该份消防合格证也是存在问题的。综上所述，过海斌在案涉房屋租赁过程中存在诸多违约、欺诈行为，因此对于合同的解除，过海斌应承担相应的违约责任。二、即使法院认定其存在违约行为，判决的违约金标准也过高。如前所述，案涉房屋的租金标准高于市场价，一审判决以300000元每年的租金标准作为违约金的计算标准，该价格实际包含了违章建筑部分的租金，以此价格作为违约金的计算标准对其极不公平。同时也间接支持了违章建筑的违法出租行为，既不利于双方之间的矛盾解决，也不利于对法律的维护。被上诉人过海斌辩称：一、一审判决程序合法，认定事实清楚。1.双方在《房屋租赁协议》中明确约定租赁物的建筑面积为335.83平方米，实际使用面积约650平方。其中更是明确了厨房和天台的六个包厢为违章建筑不作面积，不收取任何费用，无偿借用。此节事实说明，案涉房屋违章部分的面积并不在租赁协议所约定的租赁标的范围内。即使案涉房屋存在违章建筑的问题，但根据《房屋租赁协议》第一条之记载，黄鑫对此也是明知的。现黄鑫关于过海斌在出租时明知案涉房屋存在大量违章建筑仍然出租已构成违约的主张，有违诚信。2.黄鑫关于《房屋租赁协议》中约定违章部分“不作面积，不收取任何费用，无偿借用”是其为逃避法律责任而故意为之的主张，无事实依据。如果该部分违章建筑的房屋面积其也计收了房屋租金的话，则双方在签订案涉《房屋租赁协议》前后，肯定会对该问题进行讨论，但从一审庭审中以及双方所举证的证据看，黄鑫自始至终从未提到过房屋租金过高的问题，也未提到其将违章建筑的租金也加入了正常租金中计收的问题，可见案涉《房屋租赁协议》是双方基于当时的正常市场行情及房屋的客观情况而作出的正常的约定。3.在双方所签订《房屋租赁协议》生效前，过海斌即已将其在案涉租赁物上所注册的南爵餐饮公司整体转让给了黄鑫，而南爵餐饮公司在2009年时即已申领了消防合格证，其中明确了面积是700平方米，而房屋在出租后，黄鑫并未及时前往消防部门对接办理消防手续，而是直到2018年9月份在被消防部门发出整改通知后，依然继续要求其前去办理消防事宜，在双方所签订的《房屋租赁协议》中并未约定由其负责办理消防事宜，且从其将涉案租赁标的上的注册公司一起转让给黄鑫的事实也可以明确，相关消防事宜也应当是黄鑫自己进行解决，而从一审法院从消防部门所调取的证据可知，黄鑫也从未去办理过消防验收手续，黄鑫仅依据相关通知就不予继续履行合同显然是违约行为。二、一审判决适用法律正确。双方之间的合同是真实有效的，黄鑫所租赁的标的物为房产证上合法有效的建筑面积部分，其余部分的房屋面积双方明确约定系无偿借用，黄鑫仅依据并未租赁的违章部分及从未前去办理的消防验收等就单方不予履行合同的行为，显然是违约行为。综上，一审法院判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回黄鑫的上诉请求。过海斌向一审法院起诉请求：1.确认双方的房屋租赁合同已解除；2.黄鑫支付房屋租赁费用25000元、电费985元；3.黄鑫支付违约金175000元；4.本案诉讼费用由黄鑫承担。事实与理由：过海斌与黄鑫签订《房屋租赁协议》，协议约定租赁时间从2017年5月20日到2027年5月19日止，第一年、第二年租金为每年350000元，每两年递增5%，该协议同时对物业管理服务费的收取标准、租金延迟的违约责任、单方违约需要承担的违约责任等方面进行了明确约定。黄鑫在协议签订后支付了部分租金即不再履行后续义务，为此，过海斌以发送律师函的形式多次催交，但黄鑫仍拒交，过海斌认为黄鑫己经严重违约，导致合同无法继续履行，严重损害了过海斌的合法权益。一审中，过海斌明确：第2项诉讼请求中的25000元，是第二个租赁年度中上半年未交纳的租金25000元(175000-150000)；第3项诉讼请求中的违约金175000元是按合同约定的6个月租金计算的。黄鑫一审辩称：1.双方已协商解除租赁合同；2.黄鑫未违约，也未迟延支付租金；3.过海斌要求黄鑫支付物业管理费没有事实依据；4.由于黄鑫不存在违约，所以也不存在违约金。2018年8月，因房屋消防备案原因，黄鑫的公司已无法正常运营，与员工解除劳动关系，本案系过海斌无法提供消防验收手续致使黄鑫无法开业，被迫终止合同。一审认定事实如下：案涉租赁标的物坐落于清扬路91-99（单号）-9001(建筑面积335.83平方米)，房屋所有权人过海斌于2010年6月25日取得房屋所有权证。过海斌担任股东的南爵餐饮公司在该地营业。后过海斌与黄鑫签订《房屋租赁协议》，约定：1.过海斌将坐落于无锡市太湖明珠数码大厦9001室，建筑面积335.83平方米的一套房屋出租给黄鑫做办公使用。实际使用面积约650平方米，厨房和天台的6个包厢为违章建筑，不作面积，不收任何费用，无偿使用。黄鑫对过海斌所要出租的房屋做了充分的了解，愿意承租该房屋。2.租赁时间从2017年5月20日到2027年5月19日止。第一年、第二年租金350000元/年（不含税），租金每六个月付一次，黄鑫应在每期前一个月交付给过海斌，每延迟一天需支付年租金的万分之三作为违约金，超过15天未支付房租金，过海斌有权单方面解除合同。3.黄鑫负责租赁房屋承租期的物业管理费等其他相关费用，物业管理费从2017年5月20日起付，以物业管理员通知为准。承租期间发生的电费、电话费、网络费、有线电视费等费用及维修费，均由黄鑫支付。4.在黄鑫承租期间，如过海斌收回房屋或另租他人，影响黄鑫经营，需支付违约金（6个月房租）；黄鑫如违约需支付过海斌违约金（6个月房租）。5.黄鑫支付过海斌一个月房租的金额作为押金，待黄鑫结清一切租金、费用等，并经过海斌验收无损坏，过海斌将押金退还给黄鑫。以上租赁合同签订后，黄鑫实际使用案涉房屋，并成为南爵餐饮公司的股东，过海斌则退出了南爵餐饮公司的股东身份。黄鑫已付清2017年5月20日至2018年5月19日租金，其中：2017年3月13日，黄鑫与朱明伟通过银行转账及现金支付的方式向过海斌支付204166元。同日，过海斌向黄鑫出具收条1份，载明：今收到黄鑫清扬路数码大厦9001房租金204166元为半年租金（2017.5.20-2017.11.19）。2018年5月8日，黄鑫向过海斌尾号为6417的中国农业银行卡打款150000元。过海斌在与黄鑫的微信聊天记录中明确其收到150000元。2018年5月，江苏润德梁物业管理服务有限公司数码大厦物业服务中心出具《装修违章整改通知单》，内容为：被通知单位数码大厦901，接单人过海斌，违反了《装饰装修管理协议》中的第9条：1.私自在楼顶大范围违章搭建，存在严重安全隐患；2.侵占公共部位，影响应急通道，破坏消防设施；3.其他影响建筑结构和使用安全的行为，警告和处理要求“恢复原样”。2018年8月31日11时，无锡市公安消防支队南长大队至无锡市清扬路99号901室(即案涉房屋)南爵餐饮公司消防监督检查后记录：该单位未经消防安全检查擅自营业(面积约1000平方米)。同日，南爵餐饮公司办理退工备案。2018年9月7日，黄鑫与过海斌联系“别人现在要开处罚书，你那边怎么说”。2019年3月4日，过海斌委托律师向黄鑫邮寄《律师函》，主要内容为：你方至2018年11月20日搬离租赁场所为止，尚拖欠房屋租金50000元以及985元物业管理费等费用未支付，你方未能按时履行合同约定，双方签订的《房屋租赁协议》即日起解除，请在接到律师函后十日内支付拖欠房租、物业费及支付违约金。2019年3月27日，无锡市公安消防支队南长大队作出《终止案件调查决定书》，载明：因南爵餐饮公司未经消防安全检查擅自营业一案具有该单位已关门停业的情形，现决定终止调查。另查明：2009年11月24日，无锡市南长区公安消防大队向南爵餐饮公司发出的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》记载：地址无锡市清扬路****，场所所在建筑名称太湖明珠数码大厦，使用面积为700平方米，消防安全责任人过海斌，使用性质茶餐厅，建筑层数9层。一审中，法院至无锡市公安消防支队南长区大队对案涉房屋消防检查验收情况进行了走访调查，答复为：1.无锡市太湖明珠数码大厦9001室（南爵餐饮公司）于2009年办过《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，面积为700平方米。2.如果后来经营主体变更，直接老证换新证即可。3.黄鑫没来办过消防验收，无锡市公安消防支队南长区大队在检查的时候发现南爵餐饮公司未经消防安全检查擅自营业（面积约1000平方米），就立案调查，后该公司就关门了，消防大队也就终止了调查。4.无锡市太湖明珠数码大厦9001室建筑物内有违章建筑的情况，2009年距离现在已有10年，当时的情况是能办理就尽量给办了，现在不一定能办得到，建筑物之外的违章肯定是办不下来的。一审诉讼中，黄鑫认可其于2018年11月20日离开租赁场所；双方确认黄鑫在租赁场所尚有以下物品：吊灯11个，麻将桌8张，靠背椅21张，奥克斯牌空调7台，靠垫9个，书柜1个，咖啡机1台，办公桌2张，老板椅2张，3人沙发1组，茶几1张，圆桌2张及配套椅子24张。黄鑫承诺：以上物品于2020年7月8日前全部搬走，逾期未搬走视为放弃所有权，由过海斌处分，其余少掉的就算了。诉讼中，黄鑫表示：1.双方口头约定了第二年房租降低50000元为300000元，故2018年5月8日黄鑫支付第二年度上半年房租150000元给过海斌，过海斌收到后也未提出任何异议。2.合同解除日应以过海斌发的《律师函》中所述的2018年11月20日黄鑫搬离日为准。3.合同约定的违约金过高，应依法予以调整。4.黄鑫租赁该房屋是经营餐饮所需，厨房和包厢是重要的经营地点。过海斌办理的消防合格证只有700平方米，但房屋实际使用面积是1000平方米，该场所作为整体使用，因此过海斌应提供整体的消防合格证，租赁期间黄鑫曾多次要求过海斌提供之前的消防合格证一并办理新的消防合格证，但过海斌均拒绝提供，导致该场所被消防机关发出处罚通知，进一步导致黄鑫无法继续经营。过海斌陈述：1.过海斌的确收到了黄鑫交付的押金29166元。2.《房屋租赁协议》明确“实际使用面积650平方米，厨房和天台的六个包厢为违章建筑，不做面积，不收任何费用，无偿借用，乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分的了解，愿意承租该房屋”。同时《房屋租赁协议》也并没有约定过海斌一定要为黄鑫处理任何消防等相关义务。3.过海斌同意放弃对电费985元的诉讼请求。4.双方曾口头约定第二年房租降低50000元为300000元，但这是在双方正常履行合同的情况下才同意减免，现黄鑫违约，应继续向过海斌支付这50000元租金。后过海斌表示在这一问题上可让步，认可第二租赁年度租金为300000元。一审法院认为：一、过海斌将其所有的清扬路91-99（单号）-9001(建筑面积335.83平方米)出租给黄鑫，双方就此签订的关于租金、违约金等的条款系双方真实表示，也不违反法律、行政法规的禁止性规定，具有法律效力。二、合同履行过程中，黄鑫以违章建筑和消防处罚为由不再继续租赁、按约给付租金，本案中继而提出黄鑫不存在违约行为的抗辩，法院对该抗辩意见不予采纳。理由在于：1.双方签订的《房屋租赁协议》载明“厨房和天台的6个包厢为违章建筑，不作面积，不收任何费用，无偿使用。黄鑫对过海斌所要出租的房屋做了充分的了解，愿意承租该房屋”；2.黄鑫并无证据证明过海斌作出过确保案涉房屋出租后通过消防检查验收、取得消防合格证的意思表示；3.从法院走访消防部门的情况来看，黄鑫担任南爵餐饮公司股东后，该公司并未主动申报租赁房屋的消防合格证。三、房屋租赁期间，黄鑫仅交纳了2017年5月20日至2018年11月19日期间的租金和相当于1个月租金的押金，根据合同约定“超过15天未支付房租金，过海斌有权单方面解除合同”，过海斌于2019年3月4日以《律师函》形式行使合同解除权，符合法律规定，对其关于判令合同已解除的诉讼请求，法院予以支持。四、诉讼中过海斌明确其同意第二租赁年度的租金可让步为按300000元计算，故过海斌要求黄鑫支付第二租赁年度上半年的剩余租金2.50000元，法院不予支持。五、合同约定“黄鑫如违约需支付过海斌违约金（6个月房租）”，客观上案涉房屋空置至今，且尚有黄鑫的物品在内，黄鑫应给付过海斌违约金150000元。黄鑫交给过海斌的押金29166元进行等额扣除。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、过海斌与黄鑫签订的《房屋租赁协议》已解除。二、黄鑫给付过海斌违约金150000元，折抵押金29166元后为120834元。此款，黄鑫于判决发生法律效力之日起十日内付清。三、驳回过海斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4690元，由过海斌负担2182元，由黄鑫负担2508元。二审中，双方对一审查明的事实均无异议，本院对此依法予以确认。二审中，黄鑫向本院提交安居客和58同城的网站截图一份，证明双方房屋租赁合同中所约定的租金过高，不符合常理，实际包含了违章部分的租金在内。经质证，过海斌对该证据的真实性、合法性不予认可，并认为双方在租赁合同中所约定的租金标准是双方依据当时的客观情况所确定，双方对此租金标准也是予以认可的，且新冠肺炎疫情对今年的租赁市场本身也有相应影响，故该证据无法证明双方在房屋租赁协议中所约定的房屋租金过高。即使2017年时双方所约定的房屋租金可能过高，但双方在此后从未对租金调整问题进行过商谈，故应认定黄鑫对该租金标准也是认可的。以上事实，有黄鑫向本院提交安居客和58同城的网站截图及当事人陈述在卷佐证。本院认为，本案二审争议焦点为：一、过海斌在案涉房屋租赁合同履行过程中是否存在违约行为？二、双方所约定的违约金是否过高，应否予以调整？关于争议焦点一，根据双方房屋租赁协议之约定，过海斌出租给黄鑫使用的租赁物系坐落于无锡市太湖明珠数码大厦9001室，建筑面积为335.83平方米的房屋。因该部分房屋并非违章建筑，且黄鑫在承租案涉房屋时，已对过海斌所要出租的房屋做了充分的了解，并愿意承租该房屋，故应认定双方之间所签订的房屋租赁协议系当事人的真实意思表示，且内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。黄鑫在本案中所实际使用的房屋面积中虽包含了厨房及天台的6个包厢等违章建筑部分，但因该部分违章建筑面积并未计入黄鑫的承租面积，且黄鑫亦无需支付任何费用，故过海斌将该部分违章房屋面积提供给黄鑫无偿使用的行为并不影响双方之间的房屋租赁协议的效力认定。在此情况下，黄鑫以案涉房屋中包含了违章建筑为由，主张过海斌的出租行为违法，于法无据，本院对此不予支持。黄鑫主张案涉房屋租赁协议中关于“不作面积，不收任何费用，无偿使用”的约定，系过海斌为了逃避法律责任而故意为之，相应违章部分的房屋租金已变相包含在了房屋租金内，就该主张，黄鑫应举证予以证明。但其向本院所提交的安居客和58同城的网站截图本身系复印件，且其中所列明的房屋租金标准仅为相关房屋在2020年时的招租价格，而非最终成交价格，故本院对该价格的真实性难以确认。况且，房屋租赁价格的高低亦会受到房屋本身所在区位、朝向、面积大小、市场供求变化以及租赁双方的主观意愿等多种因素的影响，故仅凭该证据无法证明黄鑫的上述主张，本院对黄鑫的该主张不予采信。另外，根据一审查明的事实，案涉房屋在2009年时即已取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，且面积为700平方米，该面积已经涵盖了过海斌所出租给黄鑫的房屋建筑面积335.83平方米，且双方在房屋租赁合同中并未约定过海斌需要承担为案涉房屋中违章建筑部分办理消防验收手续的义务，现黄鑫以案涉房屋存在违章建筑、无法通过消防验收为由，主张过海斌在案涉房屋租赁过程中存在违约行为，依据不足，本院对此不予采信。综上，黄鑫拒付租金的理由不成立，本院对黄鑫关于其不存在违约行为及无需支付违约金的主张不予支持。关于争议焦点二，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在房屋租赁协议中对黄鑫违约所应承担的违约金数额已作出明确的约定，且该违约金条款系双方当事人的真实意思表示，故对双方均具有约束力。另外，2018年11月20日黄鑫离开案涉租赁场所，但物品并未全部搬离，且至2020年6月25日一审判决之时，案涉房屋一直处在空置状态，该空置期间已远超6个月。在此情况下，一审判令黄鑫向过海斌支付违约金150000元，依据充分，并无不当。黄鑫要求对违约金标准予以调整的依据不足，本院不予支持。综上，黄鑫的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人黄鑫负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十二月三日法官助理唐广征书记员徐冬晖