广东省肇庆市鼎湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤1203民初636号 原告（反诉被告）：肇庆市瑞和豪苑房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区新城七区****侧鼎湖山瑞和家园A幢二楼，统一社会信用代码91441********3028B。 法定代表人：邹建昌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：廖德光，男,该公司副总经理。 委托诉讼代理人：欧琅，广东祥麟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：肇庆市********鼎湖分中心，住所地广东省肇庆市鼎湖区********鼎湖瑞和家园（鼎湖山1号）A幢207-212卡，统一社会信用代码124********357743B。 法定代表人：戴杨柳，该分中心主任。 委托诉讼代理人：莫敏灵，广东经纶律师事务所律师。 原告肇庆市瑞和豪苑房地产开发有限公司与被告肇庆市********鼎湖分中心租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提起反诉，本院决定本、反诉合并处理，并依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖德光、欧琅，被告的委托诉讼代理人莫敏灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年7月1日至2020年3月31日期间的租金共计269195.25元，租金暂计至2020年3月31日；2.被告立即向原告支付拖欠租金的滞纳金（按月息2%的标准计算，从2019年7月2日起算，暂计至2020年3月31日，余下计至被告支付完毕上述第一项租金之日）；3.本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.被告立即向原告支付2019年7月1日至2020年3月31日期间的租金共计269195.25元，租金暂计至2020年3月31日，余下计至被告交还场地之日止；2.被告立即向原告支付拖欠租金的滞纳金（按月息2%的标准计算，从2019年7月2日暂计至2020年3月31日，之后计至被告支付完毕上述第一项租金之日）；3.被告立即向原告支付提前解除合同的违约金358927元；4.被告剩余的35万元押金由原告没收，归原告所有；5.被告立即赔偿原告装饰装修损失515399.01元；6.被告立即赔偿租赁物改变场地使用功能结构导致将来租金收益减损的损失522076.8元；7.被告立即交还场地；8.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年5月24日，原告中标被告的租赁办公场所采购项目，并于2016年6月24日与被告签订了《办公楼租赁合同》，将位于肇庆市鼎湖区****侧“鼎湖山瑞和家园”A幢二层第07卡至12卡的房屋（以下简称案涉房屋）按招标文件的要求装修完并出租给被告作办公使用，租赁期限为10年，由被告在合同生效后并收到上级下拨的开办经费后7日（遇节假日顺延）内，向原告支付第1年的租金，第2年及以后的租金由被告按季度支付给原告，其中，2019年7月1日至2020年6月30日期间的年租金为358927元。《办公楼租赁合同》签订后，原告依约提供了租赁物给被告使用。之前，被告也依约支付租金，但从2019年7月1日起被告开始拖欠租金没有支付。至今为止，2019年度第三、第四季度（2019年7月1日-2019年12月31日）及2020年度第一季度（2020年1月1日-2020年3月31日）的租金共计269195.25元仍未向原告支付，根据《肇庆市鼎湖区********租赁办公场所采购招标文件》（项目编号：ZQGDJZ2016-F028W,以下简称《招标文件》）第四章用户需求书中第六条第6款“采购人如逾期支付租金，每逾期一日，则采购人须按日租金的两倍支付滞纳金”的内容，以及《办公楼租赁合同》第七条第（二）款第1项“除发生不可抗力的原因外，乙方均不得以任何理由推迟或拒交租金，否则，每延误交纳租金一日，由甲方按拖欠日租金的两倍收取滞纳金”之约定，在拖欠租金期间，被告还应按日租金的两倍向原告支付滞纳金，现原告自行处分自己的权利，同意在本案中按照月息2%的标准向被告计算拖欠租金期间的滞纳金。2019年12月6日，未经原告同意，被告向原告发出书面通知，决定于2019年12月31日解除双方签订的《办公楼租赁合同》，其行为属于违约提前解除合同，根据《办公楼租赁合同》以及2016年7月15日签订的《补充协议》约定，被告应当按照一整年的租金（358927元）向原告支付违约金，被告剩余的押金35万元原告不再退回。另外，原告根据招标文件的要求以及《办公楼租赁合同》的约定对租赁物进行了装饰装修，总工程款为1249037.16元。被告违约提起解除合同，造成了原告该损失，根据《招标文件》第四章用户需求书中第六条第6款“在租赁期内，采购人未经中标人同意，中途擅自退租的，采购人应当按违约当年的年租金额度（一整年的租金）向中标人支付违约金。若支付的违约金不足弥补中标人损失的，采购人还应承担赔偿责任”的内容，以及《办公楼租赁合同》第七条第（二）款第4项“若因乙方原因导致本合同提前解除，应按违约当年租金额度（一整年的租金）向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，由乙方承担赔偿责任”之约定，被告应当向原告承担赔偿损失责任，损失按照总装饰装修工程投入金额乘以剩余租赁期限与总租赁期限的比例，再减去解除合同的违约金的方法进行计算，即1249037.16元×（7年÷10年）-358927元=515399.01元。另外，为满足被告使用要求，使原告变更场地使用功能结构，从而影响出租价值。原告原物业是将二层与一层相连使用，为满足被告的要求，将一、二层分隔开并另设出入口。若原告收回后按现状出租，势必会影响物业的出租价值，估计与结构变更前相比较每平方米每月少收益8元。因此，将造成的收益损失为776.9平方米×8元/月×12个月×7年=522076.8元。综上所述，为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请依法判决。 原告提交如下证据： 1.全国组织机构统一社会信用代码公示查询，证明被告的主体资格； 2.《招标文件》、中标通知书、办公楼租赁合同及补充协议，证明原告中标被告的租赁办公场所采购项目，并于2016年6月24日与被告签订了《办公楼租赁合同》，将案涉房屋按招标文件的要求装修完并出租给被告作办公使用，租赁期限为10年，以及约定了相关租金支付方式、违约责任等； 3.银行流水，证明案涉房屋每季度的租金在当季度首月的1号前支付； 4.房屋产权证，证明案涉房屋的所有权人为原告； 5.关于提前解除《办公楼租赁合同》的通知，证明2019年12月6日，被告向原告发出书面通知，决定于2019年12月31日解除双方签订的《办公楼租赁合同》； 6.复函、租金催告函，证明原告不同意被告擅自提前解除合同，并要求被告按合同约定交租； 7.装饰工程施工合同、工程结算书，证明原告中标被告的租赁办公场所采购项目后，于2016年5月26日与施工单位签订《装饰工程施工合同》，按招标文件的要求对被告所租赁场所进行装修，装修工程的结算造价为1249037.16元； 8.银行流水3张、工程发票，证明原告在办公场所装修工程施工过程中工程款的支付凭证； 9.建筑工程施工图，证明租赁办公场所施工图纸，为配合被告租赁办公场所的使用要求，原告对原场地进行了使用功能结构变更，改变后影响了场地的出租价值； 10.处置空调截图及相片，证明被告仍然在使用租赁场地。 被告辩称，一、双方签订的《补充协议》无效，原告占用不应收取的押金多时，至今尚有35万元押金未退还。被告已催告原告从押金中抵扣租金后将余额退还被告，抵扣后，被告并不拖欠租金，故原告无需另行支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金179463.5元和滞纳金。《招标投标法》第四十六条、《招标投标法实施条例》第五十七条及《招标文件》均明确规定，采购人和中标人签订采购合同不得超出招标文件和投标文件的范围，也不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。但是，原、被告在《招标文件》和《办公楼租赁合同》均未要求被告支付押金的情况下，又另行签订《补充协议》增加履约保证金约定，明显加重了被告的履约负担，已出离了原本没有担保条款的《招标文件》和《办公楼租赁合同》，违反了上述法律规定，属于合同法第五十二条第五项规定的无效合同的法定情形。根据合同法第五十八条之规定，无效合同自始无效，故原告应全额退还押金并自收取押金之日支付押金利息。在原告要求支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金时，被告已要求原告从应退还的押金中抵扣，并无拖欠租金的主观故意。抵扣后，被告并不拖欠原告租金。二、因政府机构改革的客观形势变化，被告有权要求解除合同，而双方的租赁合同已于2019年12月31日事实解除。被告早已腾空租赁场地并通知原告接收，原告事实上完全支配该场地，故其要求支付2020年1月1日以后的租金没有事实依据,滞纳金更是无从谈起。2019年1月，中共广东省委机构编制委员会作出《中共广东省委机构编制委员会关于印发〈肇庆市鼎湖区机构改革方案〉的通知》，其中第二条第（一）款第3点第（12）项规定：组建区政务服务数据管理局，统一负责政务服务管理、“互联网+政务服务”、政务数据管理、公共资源交易管理等工作。根据上述机构改革方案，经各方整合，自2019年5月开始，被告由肇庆市鼎湖区政务服务数据管理局归口管理。于是，被告在2019年下半年开始与原告磋商提前终止租赁合同。自2019年12月2日起，被告按要求迁移至肇庆新区管委会，与肇庆市鼎湖区政务服务数据管理局合署办公。至此，案涉房屋已无继续租赁使用的必要，被告于2019年12月6日书面通知原告于2019年12月31日解除双方签订的租赁合同并将场所腾退给了原告。被告提前解除租赁合同，是因政府机构改革和合署办公的要求所导致，是双方在订立合同时无法预见的客观情况的变化，如继续履行合同、多设办公场所已无意义，更是财政资金的极大浪费，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条情势变更原则之规定，被告有权要求解除合同。被告已事先通知原告于2019年12月31日解除合同和交接场地，又实际于该日将场地腾退给了原告，双方的租赁关系已自该日起事实解除，原告无权要求该日以后的租金及其滞纳金。三、滞纳金的计算标准远高于实际损失，且起算时间不当。（一）原告主张的滞纳金标准严重偏离了其可能遭受的实际损失，原告亦未能举证其因迟延收租遭受了何等损失，充其量只存在利息损失。假如法院最终认为被告应支付逾期交租的违约金，根据合同法第一百一十四条第二款之规定，被告请求将违约金的计算标准调整至银行同期存款基准利率。（二）原告要求自2019年7月2日起算滞纳金，既没有合同依据，也没有法律依据。《办公楼租赁合同》第四条仅约定了第2年及以后的租金由被告按季度支付，未约定具体支付日期，并无明文约束被告必须在每季度首日付清当季租金，根据双方过往的交租惯例（2017年10月13日、2018年9月10日）亦无法推得双方已约定俗成地将每季度首日确定为当季度交租日期，根据合同法第六十四条第四项之规定，被告有权随时履行。故原告主张从2019年7月2日起算2019年7月1日以后的租金的滞纳金没有事实和法律依据。四、被告从2019年6月开始与原告协商解约，原告早已知悉该变故（有原告早于2019年8月27日书面要求我方支付提前解约的违约金为据），有充分的时间准备重新出租，减少损失。但原告在明知道再无履行可能的情况下，仍不同意提前解约（其起诉状已明确表达），经被告书面通知后仍拒不交接场地，明显放任租金损失的扩大。故被告撤场后至法院认定的合同解除日之间如存在租金损失的，亦属于原告过错所致。五、《办公楼租赁合同》第五条第（二）款约定，为了适合办公要求，甲方需对房屋按乙方要求进行修缮、改装、装修（不包括与办公有关的家俬及设备），费用由甲方负责。根据该约定，工程装修款本来就应由原告承担，并不需要被告分担。六、原告主张的装修损失数额缺乏依据。（一）原告主张的总装修价款1249037.16元证据不足，原告为被告提供的装修装饰不应超过原告为满足被告的需求而投入的必要的装修。被告的需求应以招标文件第四章“用户需求书”第四、第五条为准，故原告应投入的装修装饰亦应以被告的上述需求为限，超过部分的装修装饰与被告无关。原告应就装修清单与招标文件中的“用户需求”的关联性继续举证。（二）案涉租赁场所在按被告需求付诸装修前应已具备正常办公场所所需的基本功能结构，故诸如走火通道、给排水主管道等基础设施等应剔除在原告应投入的装修外。（三）租赁关系存续期间，案涉租赁场所带装修的租赁单价达到每平方米月租金35元，远高于同类型物业不带装修的租赁单价，原告已收租多年，其投入的装修成本已从租金收益中得到部分偿付。（四）原告所投入的装修装饰物本应满足被告使用十年的，现仅使用了三年，尚有较高残值。原告收回租赁场后应可继续使用七年，原告主张按剩余7年占原定租赁10年期限的比例赔偿，也就是说一方面装修装饰可继续用7年，另一方面又要求赔偿7年损失，没有道理。七、原告诉请的租金收益减损损失问题。本案既不存在收益减损的可能，减损数额亦没有任何认定依据。首先，原告所谓的“改变场地使用功能结构”，那是否意味着原告在投标时所提供的场地根本不符合投标资格，需要对建筑物作出主体结构上的本质性改变才可迎合项目需求，显然不是。用于投标的案涉场地本身就是办公场所，不存在需要作出主体结构上改变的需要。采购场所的业务需求通过装修装饰工程就可达到被告的需求，原告已主张赔偿装修损失，却又在继续使用现有装修另行出租时主张租金差额损失，属于重复请求；而且租金收益减损的数额亦没有任何依据。八、关于押金问题。首先，关于押金的《补充协议》无效；其次，即使退一步来说，假如《补充协议》最终被认定有效，由于提前解约并非可归责于被告过错所致，故原告亦无权没收押金。九、案涉场所及其钥匙于2020年6月24日在法院的主持下已完全交还给原告。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请依法驳回其全部诉讼请求。 被告提交如下证据： 1.《关于肇庆市********鼎湖分中心办公地点迁移的公告》，证明因政府机构改革及合并办公的要求，被告的办公地址已迁移至肇庆市新区管委会大院，案涉房屋自2019年12月2日起停止办公； 2.关于提前解除《办公楼租赁合同》的通知，证明被告早已腾空租赁场地并通知原告接收，双方的租赁合同已于2019年12月31日事实解除； 3.搬迁合同、搬迁证明、现场照片，证明被告已于2019年12月31日前将场地腾空，该场地现由原告实际占有和支配； 4.关于支付租金的复函，证明被告通知原告从本应全额退还的押金中抵扣租金后退还余额，抵扣后，被告不拖欠租金。 被告向本院提起反诉请求：1.确认被告与原告签订的《办公楼租赁合同》于2019年12月31日解除；2.确认被告与原告于2016年7月15日签订的《补充协议》无效；3.判令原告立即向被告退还抵扣2019年7月1日至2019年12月31日期间的押金余额170536.5元及押金利息（其中，按银行同期同类贷款利率计算的利息包括：2016年7月25日-2017年10月27日期间以50万元为基础计得利息31237.5元；2017年10月28日-2018年10月15日期间以45万元为基础计得利息21560元；2018年10月16日-2019年8月26日期间以40万元为基数计得利息17095元；自2019年8月27日起至原告清偿全部款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，暂计至2020年6月19日为14004.38元）；4.与本案有关的全部诉讼费用由原告负担。 事实和理由：被告原名称为“肇庆市鼎湖区********”。2016年5月，被告通过招标方式租赁办公场所，原告以其名下的案涉房屋投标并中标，随后，双方于2016年6月26日签订了十年期《办公楼租赁合同》，又于同年7月16日签订了《补充协议》，约定被告需一次性支付押金50万元，由原告在租赁满一年后逐年退回5万元。被告于2016年7月25日一次性支付了50万元押金，原告分别在2017年10月27日、2018年10月15日、2019年8月26日三次合共退回15万元，至今尚有35万元未退回。被告后更名为“肇庆市********鼎湖分中心”。2019年1月份，《肇庆市鼎湖区机构改革方案》获省委批准，方案规定:组建区政务服务数据管理局，统一负责政务服务管理互联网+政务服务、政务数据管理、公共资源交易管理等工作。2019年5月开始，被告由肇庆市鼎湖区政务服务数据管理局归口管理。于是，被告在2019年下半年开始与原告磋商提前终止租赁合同。自2019年12月2日起，被告按要求迁移至肇庆新区管委会，与肇庆市鼎湖区政务服务数据管理局合署办公。至此，原承租的案涉房屋已无继续租赁使用的必要，被告于2019年12月6日书面通知原告于2019年12月31日解除双方签订的租赁合同并将场所腾退给了原告。如前所述，因原告尚有35万元押金未退回，被告同意原告从中抵扣2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金179463.5元，并催告其立即退还抵扣后的押金余额170536.5元。第一，因政府机构改革，原租赁合同已无继续履行的必要，被告有权要求解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”被告提前解除租赁合同，是因政府机构改革和合署办公的要求所导致，是双方在订立合同时无法预见的客观情况的变化，如继续履行合同、多设办公场所已无意义，更是财政资金的极大浪费，根据上述情势变更原则之规定，被告有权要求解除合同。第二，《办公楼租赁合同》于2019年12月31日事实解除。被告于2019年12月6日向原告发《关于提前解除〈办公楼租赁合同〉的通知》，通知其于2019年12月31日上午九时到场办理交接手续，原告已于2019年12月10日签收该通知。被告已如期腾空场地给原告，尽管原告拒不办理交接手续，但该场地已由原告实际支配，被告未再占用，双方均未再继续履行，故租赁合同已事实解除。第三，《补充协议》约定的押金内容超出了被告的招标文件和原告的投标文件的范围，属于无效的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原告应全额退还押金并支付利息。至本案成讼之时，原告尚有押金35万元经催告仍未退还，应在抵减租金后立即将余额退还给被告。请法院依法审查并作出公正裁判。 被告在反诉中提交如下证据： 1.肇庆市鼎湖区********租赁办公场所采购招标文件、补充协议，证明招标文件规定采购人与中标人签订采购合同不得超出招标文件和投标文件的范围，也不得再订立背离合同实质性内容的其他协议。双方签订的补充协议收取押金，违反了该项规定，属于无效的约定，原告应全额退还押金，并支付占用押金的利息； 2.押金支付凭证、退回押金入账凭证，证明被告于2016年7月25日一次性支付了50万元押金；原告分别在2017年10月27日、2018年10月15日、2019年8月26日三次退回共15万元，尚有35万元未退； 3.关于支付租金的复函，证明被告催告原告退还押金及可从押金中抵扣2019年7月1日—2019年12月31日期间的租金； 4.鼎湖区政务服务数据管理局的机构职能、《关于肇庆市********鼎湖分中心办公地点迁移的公告》，证明因政府机构改革及合并办公的要求，被告的办公地址已迁移至肇庆市新区管委会大院，案涉房屋自2019年12月2日起停止办公，原租赁合同已无继续履行的必要，根据情势变更原则，被告有权要求解除合同； 5.关于提前解除《办公楼租赁合同》的通知，证明被告于2019年12月6日书面通知原告解除合同和交换场地，原告已于2019年12月10日签收该通知； 6.现场照片、搬迁合同、搬迁情况说明，证明被告已于2019年12月31日前将场地腾空，该场地现由原告实际占有和支配； 7.中共广东省委机构编制委员会关于印发《肇庆市鼎湖区机构改革方案》的通知，证明省委批准组建区服务数据管理局，统一负责政务服务管理、“互联网+政务服务”，政务数据管理、公共资源交易管理等工作； 8.《关于有关事业单位调整的通知》（肇鼎机编办[2019]24号），证明从2019年5月开始，被告由肇庆市鼎湖区政务服务数据管理局归口管理。 原告对被告的反诉辩称，不确认被告的第一项反诉请求，被告于2020年6月24日才与原告办理场地移交手续。原、被告签订的补充协议为有效协议，该协议是对原租赁合同约定的补充条款，是原、被告之间的真实意思表示，应为有效。根据租赁合同及补充协议，由于被告自身原因提前解除租赁关系，原所交的押金归原告所有。请求法院予以驳回被告的反诉请求。 原告在反诉中没有提交证据。 经审理查明： 被告原名为“肇庆市鼎湖区********”,后更名为“肇庆市********鼎湖分中心”。 2016年4月26日，被告作为采购单位就其租赁办公场所采购项目委托广东巨正建设项目管理有限公司进行公开招标，并发布《招标文件》（项目编号：ZQGDJZ2016-F028W），采购预算金额：首年每平方月租金不能超过35元/平方（含租赁税），首年租金最高限价35万元。前六年每三年递增幅度不能超10%，后四年每两年递增幅度不能超10%。租金每季度结算；采购预算总额：十年租赁总价不能超394.1万元。其中，第四章“用户需求书”明确了租赁物业的位置、面积、免费车位、全新或全新装修、配备功能室类型等项目功能及需求，也明确了验收及具体装修要求等交付使用标准，要求中标方在指定时间内按照采购人的使用要求交付，所有费用由中标方承担。中标人按要求设计施工图，经采购人同意并经采购人审查同意后方能施工。在装修过程中，如采购人需要对办公场所进行修改，中标人须无条件配合，且不能增加任何费用。《招标文件》还明确，租赁期间，采购人有下列行为之一的，中标人有权终止合同，收回房屋，采购人应按违约金额的10%向中标人支付赔偿。若支付的赔偿金不足弥补中标人损失的，采购人还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经中标人书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；……（3）每期缴租时间拖欠房租15天以上的。（4）在租赁期内，采购人未经中标人同意，中途擅自退租的，采购人应该按照违约当年的年租金额度（一整年的租金）向中标人支付违约金。若支付的违约金不足弥补中标人损失的，采购人还应承担赔偿责任。（5）采购人如逾期支付租金，每逾期一日，则采购人须按日租金的两倍支付滞纳金。付款方式具体以实际签订合同为准。 2016年5月24日，原告中标被告的上述租赁办公场所采购项目，双方于2016年6月26日签订《办公楼租赁合同》，约定：一、原告（甲方）将其拥有的位于鼎湖区创业路北侧“鼎湖山瑞和家园”A幢二层第07卡至12卡的房屋（即案涉房屋）出租给被告（乙方）作办公使用。二、本合同履行期限为10年，从甲方将物业交付乙方使用之日起计算。三、租金。（一）前3年每年租金（含租赁税，下同）为326298元；（二）由2019年7月1日至2022年6月30日止3年，每年租金为358927元；（三）由2022年7月1日至2024年6月30日止2年，每年租金为394820元；（四）由2024年7月1日至2026年6月30日止2年，每年租金为434302元。四、乙方在合同生效后，并收到上级下拨的开办经费后7日（遇节假日顺延，下同）内，向甲方支付第1年的租金。第2年及以后的租金由乙方按季度支付给甲方，甲方收到租金后7日内向乙方提供正式发票。租金计算由甲方将该物业交付乙方使用之日起计算。租赁不足一个月，租金按实际天数计算……五、标的物交付及相关约定。（一）签订合同后，甲方需在2016年7月1日前提供适合乙方办公条件要求的房屋给乙方办公使用。（二）为了适合办公要求，甲方需对房屋按乙方要求进行修缮、改装、装修（不包括与办公有关的家俬及设备），费用由甲方负责……七、……（二）乙方责任。1.除发生不可抗力的原因外，乙方均不得以任何理由推迟或拒交租金，否则，每延误缴纳租金一日，由甲方按拖欠日租金的两倍收取滞纳金，如乙方延迟支付租金超过15日（含15日，法定节假日除外），甲方有权提前解除合同，收回该物业……4.若因乙方原因导致本合同提前解除，应按照违约当年租金额度（一整年的租金）向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，由乙方承担赔偿责任……十一、其他约定。1.本合同未尽事宜，甲乙双方可另行协商，并签订补充协议，补充协议作为本合同的附件，与合同具有同等法律效力。2016年7月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：一、租赁押金支付及退回方式。1.乙方签订本协议后10日内向甲方一次性支付押金50万元；2.甲方于租赁期满一年后，逐年（即租赁期每满一年后）退回押金给乙方，每年退回5万元，直至所有押金完全退回止；3.若因乙方原因导致《办公楼租赁合同》提前解除的，则甲方不再退回剩余部分押金给乙方。 上述《办公楼租赁合同》及《补充协议》签订后，原告依约于2016年5月26日按被告要求对案涉房屋进行装修。随后将符合条件的交付被告使用，被告依约向原告支付了租赁押金50万元。租赁期间，被告分别于2016年8月3日、2017年10月13日、2018年9月10日向原告支付了前3年的租金（每年326298元，合共978894元），原告亦分别于2017年10月27日、2018年8月15日、2019年8月26日逐年向被告退还押金5万元，合共已退还15万元。自2019年7月1日起，被告未向原告支付租金。 2019年5月15日，中共肇庆市鼎湖区委机构编制委员会办公室发布《关于有关事业单位调整的通知》，将区人民政府直属的被告归口政务服务数据管理局管理。因合并办公需要，被告于2019年12月1日发出《关于肇庆市********鼎湖分中心办公地点迁移的公告》，称从12月2日起，被告办公地址已迁移至肇庆新区管委会大院，原办公地址已停止办公。 2019年12月4日，原告向被告发出《租金催告函》，催促被告收到该函后，及时将应于2019年7月1日前缴交的第四租用年第一、二季度租金179463.5元向原告缴交。 2019年12月6日，被告向原告发出《关于提前解除〈办公楼租赁合同〉的通知》，称：“根据机构改革及鼎湖区政务服务数据管理局合并办公的要求，我单位新办公地址必须迁移至新区管委会大院，无法继续在原租赁贵单位的办公场地址办公。因此，我单位决定与贵公司提前解除于2016年6月26日签订的《办公楼租赁合同》，现就有关情况通知如下：因我单位办公设备及办公家具等物品比较多，暂时未找到存放的地方，我单位与贵公司签订的《办公楼租赁合同》定于2019年12月31日解除，请贵公司派员于12月31日上午九时到租赁地址办理场地的交接手续。”随后，搬迁公司根据与肇庆市鼎湖区政务服务数据管理局的协议要求，于12月30日前完成被告在案涉房屋中相关物资的搬迁。 2019年12月26日，原告就被告上述提前解除合同的通知作出《复函》称：“1.我司不同意贵中心提前解除《办公楼租赁合同》的要求。2.请贵中心继续按《办公楼租赁合同》履行，并严格按照该合同的相关约定依时依约履行缴纳租金的义务，否则将承担相应的违约责任。3.依照《办公楼租赁合同》的相关约定，对贵中心未能依时依约履行缴纳租金的行为，我司将采取法律途径以维护自身合法权益。” 2020年4月29日，被告向原告发出《关于支付租金的复函》称：“贵司《租金催告函》已收悉，关于贵司要求支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金179463.5元之事宜，由于贵司尚有押金35万元未退回我单位，我单位同意贵司从待退回的押金35万元中抵扣上述租金179463.5元，故我单位已实际支付完毕。抵扣租金后剩余的押金，请贵司在收到本函起5日内退还给我单位。” 因被告没有缴交到期租金，原告于2020年6月4日提起本案诉讼。 2020年6月24日，经本院主持，原、被告双方到租赁场地进行了交接场地交接，原告确认于当天收回了案涉租赁房屋。因被告尚有22台空调在租赁场地，且该批空调已于2020年6月15日在网上挂牌，定于2020年6月30日网上交易。庭审中，原告同意被告该批空调继续放置在租赁场地至2020年7月7日前。 依被告申请，经广州市华盟价格事务所有限公司评估，案涉租赁房屋在2016年6月26日的装修价格为1062191元，在2019年12月31日的装修残值为794481元。 案经本院调解，调解不成。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉《招标文件》（项目编号：ZQGDJZ2016-F028W）以及原、被告于2016年6月26日签订的《办公楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予遵守。本案的争议焦点为：一、《办公楼租赁合同》的解除时间；二、案涉《补充协议》是否有效；三、被告是否构成违约及应否承担违约责任。 一、关于《办公楼租赁合同》的解除时间问题。本案中，被告因主管部门变更及合并办公需求而提出提前解除合同，不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除合同的事由，亦不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条情势变更的规定。在原、被告对提前解除合同未能达成一致意见的情况下，被告单方发函给原告称《办公楼租赁合同》定于2019年12月31日解除，不能产生解除合同的法律后果。况且，即使被告认为其情况属于情势变更或基于公平合理等其他理由需提前解除合同，亦应依法请求人民法院确定，而非单方发函处置即可，且至2020年6月30日，被告尚有22台空调放在租赁场地，因此，被告主张《办公楼租赁合同》于2019年12月31日解除，理据不足，本院不予支持。经本院支持，租赁场地已于2020年6月24日交接给回原告，本院认定《办公楼租赁合同》和《补充协议》于2020年6月24日解除，被告已于当日交回租赁场地给原告。 二、关于案涉《补充协议》是否有效的问题。原、被告于2016年7月15日签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，也无违背《招标文件》的限制性要求，且符合《办公楼租赁合同》第十一点“其他约定”中关于合同未尽事宜双方可另行协商并签订补充协议的约定，应为合法有效之协议。被告认为《补充协议》无效，理据不足，本院不予支持。 三、关于被告是否构成违约及应否承担违约责任的问题。被告自2019年7月1日起拖欠原告租金未付，且单方提出提前解除合同，已构成根本性违约，应承担相应的违约责任。 第一，对于租金的问题。原告请求被告支付2019年7月1日至被告交还场地之日止的租金，理据充足，本院予以支持；被告应向原告支付2019年7月1日至2020年6月24日的租金合共353026.83元（358927元÷365天×359天），扣除被告余下押金350000元，尚欠租金为3026.83元。 第二，对于滞纳金的问题。原、被告对支付租金的时间点及滞纳金标准产生异议。被告第2、3年支付租金的方式均为在9月或10月一次性向原告支付接下来一整个租赁年的租金。由此可推定，原、被告对租金支付方式的合意为“先交租，后使用”，根据《办公楼租赁合同》的约定，第2年及以后的租金由被告按季度支付给原告，因此，本院确定租金应在每季度的第1个月的2日支付。原告主张被告应按月息2%支付拖欠租金的滞纳金，被告抗辩认为该标准过高而要求调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，结合本案实际情况，原告因被告拖延支付租金可能产生的损失主要为利息损失，且其他损失能通过违约金等予以弥补，故本院调整本案滞纳金的计算标准为按被告开始拖欠租金时中国人民银行公布的一至三年期银行贷款年利率4.75%的1.3倍即6.175%计付，违约金计至2020年6月24日为13291.3元［2019年第三季度租金的违约金从2019年7月2日暂计至2020年6月24日为5434.67元（89731.75元×6.175%÷365天×358天）；2019年第四季度租金的违约金从2019年10月2日暂计至2020年6月24日为4038.05元（89731.75元×6.175%÷365天×266天）；2020年第一季度租金的违约金从2020年1月2日暂计至2020年6月24日为2641.43元（89731.75元×6.175%÷365天×174天）；2020年第二季度租金的违约金从2020年4月2日暂计至2020年6月24日为1177.15元（83831.58元×6.175%÷365天×83天）］，扣除被告余下押金350000元抵扣尚欠的租金后，之后的滞纳金以3026.83元为本金按年利率6.175%从2020年6月25日起计算至租金支付完毕为止。被告认为余下押金足以抵扣2019年12月31日前的租金，没有合同依据，也未经原告同意，本院不予采纳。但该押金可抵扣尚欠的租金。 第三，对于违约金及没收押金的问题。《办公楼租赁合同》第七条第（二）款第四点约定，若因被告原因导致本合同提前解除，应按照违约当年租金额度（一整年的租金）向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，由被告承担赔偿责任。《补充协议》第一条第3点约定，若因被告原因导致《办公楼租赁合同》提前解除的，则原告不再退回剩余部分押金给被告。因此，上述两项约定均指向因被告原因提前解除合同的违约责任情况，但不能重复主张违约责任。结合被告的违约事实，本院对原告要求被告支付提前解除合同的违约金358927元予以支持，对原告要求没收押金350000元的诉求予以驳回。被告认为其无需承担提前解约的违约金，理据不足，本院不予采纳。 第四，对于装饰装修损失的问题。 广州市华盟价格事务所有限公司具有相关评估资质，评估过程客观真实，本院对其对案涉租赁房屋装修价格的评估结果予以采信，本院确认案涉租赁房屋装修价格为1062191元。本案中，原告基于被告承租案涉租赁房屋十年的意思表示而按被告要求对案涉租赁房屋进行装饰装修，现被告违约提前6年于2020年6月24日解除合同，导致原告对剩余年份租金的期待收益落空，原告无法从剩余租赁年限租金中弥补按被告要求而投入的装饰装修损失，被告应赔偿原告该部分损失。因此，原告主张被告赔偿装饰装修损失515399.01元，合法有据，且没有超出法律规定的范围，本院予以准许。 第五，对于将来租金收益减损的损失问题。原告主张为满足被告使用要求而使原告变更场地使用功能结构，从而影响出租价值损失，要求被告赔偿损失522076.8元；但该损失并无实际发生，原告也未能提供证据证实该损失必然发生且与被告的违约事实具有法律上的因果关系，故本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告肇庆市瑞和豪苑房地产开发有限公司与被告肇庆市********鼎湖分中心于2016年6月26日签订的《办公楼租赁合同》及于2016年7月16日签订的《补充协议》在2020年6月24日解除。 二、限被告肇庆市********鼎湖分中心在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市瑞和豪苑房地产开发有限公司支付租金3026.83元； 三、限被告肇庆市********鼎湖分中心在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市瑞和豪苑房地产开发有限公司支付滞纳金13291.3元（暂至2020年6月24日，之后以3026.83元为本金按年利率6.175%从2020年6月25日起计算至租金支付完毕之日止）； 四、限被告肇庆市********鼎湖分中心在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市瑞和豪苑房地产开发有限公司支付违约金358927元； 五、限被告肇庆市********鼎湖分中心在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告肇庆市瑞和豪苑房地产开发有限公司装饰装修损失515399.01元； 六、驳回原告肇庆市瑞和豪苑房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回被告肇庆市********鼎湖分中心的全部反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费16495.41元，由原告肇庆市瑞和豪苑房地产开发有限公司负担6808.88元，被告肇庆市********鼎湖分中心负担9686.53元；反诉受理费14639.98元，由被告肇庆市********鼎湖分中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。 审 判 员  梁 宇 二〇二〇年十二月三日 法官助理  李结琼 书 记 员  梁亚秋