安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终9388号 上诉人（原审被告）：安徽省农金食品检测服务有限公司，住所地合肥市蜀山区望江西路**港汇广场**商业**商203。 法定代表人：高健,该公司经理。 委托诉讼代理人：连加庚,河南成胜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽优德置业发展有限公司，住，住所地合肥市蜀山区望江西路**港汇广场****地下室商-101-102。 法定代表人：张会玲,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宁奇,北京大成(合肥)律师事务所律师。 上诉人安徽省农金食品检测服务有限公司(以下简称农金公司)因与被上诉人安徽优德置业发展有限公司（以下简称优德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初8461号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 农金公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回优德公司要求支付租金42488.25元的诉讼请求，一、二审诉讼费由优德公司承担。二审中，农金公司陈述应减免10000元房租。事实和理由：依据双方签订的房屋租赁合同第三十三条之约定:“非因乙方原因和不可抗力,导致租赁房屋不能正常使用,甲方应在十五天内及时履行和有效解决。导致乙方不能营业的,应以当期季度租金为基数,按千分之五每日的标准向乙方支付违约金,同时应免除不能营业期间的房屋租金”。一审审理期间,农金公司出示优德公司负责人冯玉龙签字确认的“情况说明”证明房屋漏水长达一年多,期间因房屋漏水造成不能正常使用房屋,对于这一事实优德公司在一审开庭时亦当庭承认,且一审法院已在判决书中予以确认,另在一审法院开庭期间涉案房屋亦在漏水维修。该情况说明已经详尽说明漏水情况存在“1、2年”,应该是自2018年2、3月份就有漏水影响使用的情形,对于一审法院认定的已修复完毕的事实更不存在,因此二审人民法院应当对此予以纠正。 优德公司辩称，1.农金公司已签字确认优德公司对案涉房屋漏水问题维修完毕，2019年3月12日，农金公司向优德公司出具情况说明，明确提出房屋存在漏水并要求优德公司尽快维修，一审法院并未将上述时间认定为漏水开始时间。且因农金公司最早于2019年3月12日才提出要求维修的主张，没有任何证据证明漏水时间长达一年多，因为漏水问题造成农金公司在此期间无法正常经营，并不能以漏水时间期限作为衡量优德公司违约程度的情节。另外，根据优德公司提供的《工程维修确认单》载明，2019年7月18日，农金公司已签字确认漏水问题已经维修完成。关于案涉房屋于2020年维修事宜，系因房屋在2019年7月维修完毕后出现新的漏水问题，也已维修完毕，并未影响农金公司正常经营，农经公司无权拒绝支付租金。2.农金公司在一审中当庭承认漏水期间仍在经营，且未能举证证明房屋漏水导致其无法营业，无权拒绝支付租金，一审法院判决其应当支付租金，认定事实、适用法律正确。 优德公司向一审法院起诉请求：1.解除优德公司与农金公司签订的《合肥港汇广场房屋租赁合同》；2.农金公司向优德公司支付租金42488.25元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以42488.25元为基数，按照千分之五每日的标准自2019年3月18日起计算至款清之日止）；3.本案诉讼费全部由农金公司承担。 一审法院认定事实：2015年5月，优德公司与合肥佳安投资咨询有限公司签订了《合肥港汇广场房屋租赁合同》，约定优德公司将位于合肥市蜀山区港汇广场商业写字楼A区7B层部分商铺出租给佳安公司使用，总面积为1124.03平方米。后双方另行签订补充协议书，将合同履行期限变更为2015年6月18日至2023年6月17日，计租日期变更为2015年6月18日。2016年12月1日，佳安公司向优德公司出具变更申请，将租赁合同主体变更为农金公司，优德公司（乙方）与农金公司（甲方）重新签订合肥《港汇广场房屋租赁合同》，合同约定2019年5月1日至2020年4月30日的租金为每平方米13.23元，2020年5月1日至2021年4月30日的租金为每平方米13.89平方米。租赁实行先付后用的原则，按季支付，乙方应在前一期租赁费用期满前，提前十五天主动到甲方指定的地点或向甲方指定的账户向甲方支付下一期租赁费用。首期（2015年5月1日至2015年7月31日）租赁费用的支付时间为2015年5月1日前十五日。租金缴纳时间：乙方应在前一期租赁费用期满前，提前十五日支付。合同约定的违约责任：非因甲方原因和不可抗力，乙方迟延交付水电费、物业费、租金、履约保证金等任意一项或几项费用的，每迟延一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，按千分之五每日的标准向甲方支付违约金，连续或累计逾期超过30日或累计逾期次数超过三次的，甲方有权解除本合同。如甲方选择解除本合同，乙方应向甲方支付相当于六个月租金的违约金，如不足以弥补甲方损失，甲方有权继续追偿。非因乙方原因和不可抗力，导致租赁房屋不能正常使用，甲方应在十五天内及时履行和有效解决。导致乙方不能营业的，应当以当期季度租金为基数，按千分之五每日的标准向乙方支付违约金，同时应免除不能营业期间的房屋租金；造成租赁房屋连续30日不能使用的，乙方有权解除本合同。如乙方选择解除本合同，甲方应向乙方支付相当于六个月租金的违约金，如不足以弥补乙方损失，乙方有权继续追偿。 合同履行过程中，农金公司欠优德公司2019年3月18日至6月17日的租金一直未予支付。2019年6月18日至2020年9月17日的租金，农金公司已按约支付。 2019年3月12日，农金公司向优德公司出具情况说明，载明楼顶漏水问题没有得到解决，要求尽快解决问题。2019年7月18日，优德公司对农金公司报修的漏水问题维修完毕，维修内容1、女神告白3处漏水已修复；2、佳安门口过道1处漏水已修复；3、佳安805仓库2处漏水已修复。农金公司予以确认。 一审法院认为，优德公司、农金公司签订的《合肥港汇广场房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。农金公司承租的案涉房屋使用过程中，虽存在漏水的情形，但已修复完毕。农金公司提供的证据不能证明漏水造成其无法营业，其有权拒付租金。故优德公司要求农金公司支付2019年3月18日至2019年6月17日期间尚欠租金42488.25元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。因优德公司未对案涉房屋的漏水问题及时进行修复，存在一定过错，且已收取农金公司至2020年9月17日的租金，故优德公司要求解除《合肥港汇广场房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持。优德公司要求农金公司自2019年3月18日起按日千分之五的标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽省农金食品检测服务有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽优德置业发展有限公司租金42488.25元；二、驳回安徽优德置业发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费862元，减半收取431元，由安徽省农金食品检测服务有限公司负担。 二审期间，优德公司向本院提交证据：维修照片10份，证明2020年7月23日，承租房屋漏水后，优德公司积极履行了维修义务，现已维修完毕，并未给农金公司造成任何经济损失，也未影响正常使用房屋。农金公司质证：该证据的真实性无异议，证明目的有异议，恰恰证明优德公司在2020年7月23日前房屋还存在漏水问题影响使用。 对一审判决所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，优德公司与农金公司签订《合肥港汇广场房屋租赁合同》并实际履行，该合同合法有效，双方均应诚信履行。根据本案查明的事实反映，农金公司于2019年3月12日向优德公司出具情况说明载明房屋存在漏水，双方确认优德公司于2019年7月18日就多处漏水问题维修完毕。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，农金公司的举证虽不足以证明漏水问题造成其完全无法营业，但四个月的多处漏水问题未能及时维修，客观上必然对农金公司的经营造成一定影响，农金公司请求减免租金10000元的请求有事实和法律基础，本院予以支持。故农金公司应支付2019年3月18日至2019年6月17日期间租金32488.25元。 综上，农金公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖01043民初8461号民事判决； 二、安徽省农金食品检测服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付安徽优德置业发展有限公司租金32488.25元； 三、驳回安徽优德置业发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费862元，减半收取431元，由安徽省农金食品检测服务有限公司负担300元，安徽优德置业发展有限公司负担131元；二审案件受理费862元，由安徽省农金食品检测服务有限公司负担600元，安徽优德置业发展有限公司负担262元。 本判决为终审判决。 审判长  陆建群 审判员  沈 静 审判员  王 莉 二〇二〇年十二月七日 法官助理贾柏轩 书记员施佳佳 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。