湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9765号上诉人（原审原告、反诉被告）：张雅清，女，1992年8月2日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：项中楠，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许彬彬，系张雅清之母，1969年8月4日出生，汉族，住武汉市硚口区。上诉人（原审原告、反诉被告）：于昕冉，男，1991年12月20日出生，蒙古族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：项中楠，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许彬彬，系张雅清之母，1969年8月4日出生，汉族，住武汉市硚口区。上诉人（原审被告、反诉原告）：康磊，男，1992年12月5日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：谢星雄，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。原审第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区云霞路**、云霞路**、淮海路**泛海国际中心办公******。法定代表人：杨立峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏晶，该公司员工，女，1984年8月14日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：胡小龙，该公司员工，男，1990年11月12日出生，汉族，住湖北省安陆市。上诉人张雅清、于昕冉、康磊因与原审第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张雅清、于昕冉共同上诉请求：1．撤销一审判决第二项，并改判康磊双倍返还张雅清、于昕冉定金20万元；2．本案一审、二审诉讼费用由康磊承担。事实与理由：一、一审法院认定张雅清、于昕冉贷款面签不成功后怠于履行合同构成违约是错误的。根据双方合同约定，2019年11月30日前张雅清、于昕冉如不履行贷款面签申请构成违约，张雅清、于昕冉只要2019年11月30日前提交贷款面签申请所需全部资料，即便是面签不成功也不构成违约。2019年11月30日前康磊如不能自行完成赎楼，则构成违约。根据微信群内聊天记录显示，张雅清、于昕冉2019年11月26日去银行办理了贷款面签手续，11月30日前提交了贷款面签所需的全部资料。张雅清、于昕冉完全按照《居间服务合同》补充协议的约定履行了合同义务。12月16日链家公司通过微信告知张雅清、于昕冉面签未成功。此时，距离合同约定的康磊未自行完成赎楼已经超过了16天。11月30日当天双方应同时履行合同义务，康磊未履行赎楼的合同义务，那么张雅清、于昕冉也享有继续履行合同的抗辩权。故张雅清、于昕冉没有同意更换贷款银行等不是怠于行使合同，不属于违约行为，而是依法履行合同的抗辩权。一审法院认定张雅清、于昕冉在继续向原贷款银行申请贷款过程中，向康磊及链家公司发出解除合同通知书，以实际行为表明不购买案涉房屋，不再履行合同义务，与事实不符。事实是张雅清、于昕冉完全按照双方签定的《武汉市存量房买卖合同》第十一条约定，在康磊逾期履行合同约定的义务超过十五日后，才向康磊及链家公司发出解除合同通知书的。在此之前，张雅清、于昕冉完全按照合同及补充协议约定在履行，并且在11月30日前将首付款一百万左右按链家公司的要求存入指定银行，以实际行动表明了购房意愿和决心，而康磊直至超过合同期限15日以上还没有履行自行赎楼义务，康磊违约事实确凿，应当按合同约定承担违约责任。二、2019年11月30日前康磊如不能自行完成赎楼，构成违约。一审法院认定康磊有理由根据张雅清、于昕冉的支付能力和申请贷款的实际情况来决定何时赎楼是错误的。双方签订的《武汉市存量房买卖合同》明确约定了康磊自行完成赎楼的最后时间是11月30日，双方签订《居间服务合同》补充协议时，康磊也未要求将赎楼时间顺延。一审庭审中康磊及其代理人坚持认为合同不能继续履行是张雅清、于昕冉的原因，从未提出过赎楼时间应合理顺延以及有理由根据张雅清、于昕冉的支付能力和申请贷款的实际情况来决定何时赎楼。既然双方明确约定了赎楼的最后时间是11月30日，康磊也从未提出应当合理顺延的主张，那么康磊就应该严格按照合同约定履行，否则就是违约，一审认定毫无根据。康磊辩称：张雅清、于昕冉的上诉应予驳回。一、张雅清、于昕冉贷款面签不成功后怠于履行合同，双方合同约定是面签不成功后张雅清、于昕冉应在三个工作日内继续向其他贷款机构申请贷款，如继续申请贷款仍未获得批准才涉及自行筹集资金，张雅清、于昕冉未按照合同约定向第二家银行申请贷款，也未向康磊或链家公司告知要自行筹集资金交付房款，按照合同约定结合之前张雅清、于昕冉要求解除合同、要链家公司挂网上出售房屋，可以看出张雅清、于昕冉没有购房意愿，不想继续履行合同，构成违约。二、康磊之所以没有按照合同约定赎楼有相关原因。按照合同约定张雅清、于昕冉要通过贷款面签才有康磊的赎楼，合同条款是如此约定先后顺序的。后来面签时间改到2019年11月30日，这是最后的时间，实际双方在11月26日就去办理了面签而未通过，张雅清、于昕冉不继续寻找第二家贷款机构，也不表示自行筹集房款，此时要求康磊自己完成赎楼并不合理。即使双方都违约，张雅清、于昕冉的违约行为应从11月27日开始计算，康磊的违约行为应从11月30日开始计算，张雅清、于昕冉的违约行为在前。张雅清、于昕冉的解除合同行为是恶意违约方自行要求解除合同，不应得到支持。综上，张雅清、于昕冉的上诉没有依据，其所有上诉请求均应予以驳回。链家公司述称：针对张雅清、于昕冉的上诉不发表答辩意见。康磊上诉请求：1．撤销一审判决第四项；2．依法改判张雅清、于昕冉向康磊支付违约金576000元（按房屋转让价338万元的20%计算为676000元，减去已付定金10万元，等于576000元）；3．本案一审、二审诉讼费、律师费由张雅清、于昕冉承担。事实与理由：一、一审不支持康磊违约金损失有违合同约定及法律规定。根据双方买卖合同约定，若买方拒绝购买房屋构成根本违约的，出卖人有权没收买受人的定金或要求买受人支付房屋转让的20%（338万元×20%=76000元）的违约金。该要求理应获得二审支持，理由如下：（一）有合同约定为基础，违约金为双方书面约定，系双方真实意思表示，理应获得支持；（二）76万元违约损失与康磊的实际损失相符。康磊本可以及时获得资金而无法获得，只好对外进行融资，为此花费不少利息。另外房屋最后转让仅以总价324万元成交，与张雅清、于昕冉的合同价338万元比较足足少了14万元。另外康磊为此花费了时间，聘请律师应诉、反诉，花费亦不少。此损失康磊有的留存有证据,有的未保留证据，但是从常情分析判断亦应当得到支持和认可。（三）根据最高人民法院的《全国法院民商事审判工作会议纪要》法（2019）254号第49条规定，“合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持”。第50条规定“认定约定违约金是否过高，一般应当以合同法第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”张雅清、于昕冉并未在一审中提出违约金过高的答辩或辩论意见，一审法院擅自降低违约金数额确有不妥。二、康磊的一审请求有律师费用主张，二审应当予以支持。康磊的律师费用为已经支付费用，在一审审理过程中康磊已向法庭主张，且此律师费用系康磊所必需花费的费用，康磊从未到人民法院办理过相关案件，对案件审理的相关流程及相关法律关系亦不甚了解，且本案既有本诉还包含反诉，合同文本复杂、证据形式多样，康磊自己无法正常来处理好相应诉讼事务。张雅清、于昕冉共同辩称：一、2019年11月26日约定是前往银行面签，根据三方要求，张雅清、于昕冉已经在当天提供面签资料，面签不通过的通知是在12月16日才得到，而且只是增加共还人而非面签不通过，此时康磊的赎楼约定时间已经经过。二、合同未约定张雅清、于昕冉先贷款康磊后赎楼，根据双方补充协议，在2019年11月30日前张雅清、于昕冉完成买房申请、康磊完成赎楼义务，张雅清、于昕冉在11月30日前向银行提交了面签所需全部资料，之后在12月12日左右链家公司向张雅清、于昕冉告知由于没有签交易宝银行放款较慢，康磊要求变更放款更快的银行加快放款，张雅清、于昕冉没有同意，在12月16日张雅清、于昕冉接到银行通知因额度较大要求增加共同还款人，此时康磊已经经过合同约定的16天没有完成赎楼义务，所以是康磊未完成赎楼义务构成违约，而非张雅清、于昕冉未完成面签构成违约。综上，康磊的上诉不能成立，其上诉请求不应予以支持。链家公司述称：针对康磊的上诉不发表意见。链家公司对一审判决事实认定部分认可，对案件结果遵循二审判决。张雅清、于昕冉向一审法院起诉请求：1．确认张雅清、于昕冉与康磊签订的《武汉市存量房买卖合同》解除；2．判令康磊双倍返还张雅清、于昕冉定金20万元；3．康磊承担本案诉讼费。康磊向一审法院反诉请求：1．判令解除张雅清、于昕冉、康磊及链家公司于2019年9月18日签订的《武汉市存量房买卖合同》、2019年9月18日签订的《房屋按揭、过户服务合同》、2019年11月2日签订的《居间服务合同补充协议》。2．判令张雅清、于昕冉向康磊支付违约金576000元（按房屋转让价338万元的20%为676000-已付定金100000=576000元）。3．本案的诉讼费、律师费由张雅清、于昕冉承担。一审法院认定事实：2019年9月18日，买受人张雅清、于昕冉与出卖人康磊在链家公司居间下，签订《武汉市存量房买卖合同》一份，合同第一条约定：出卖人所售房屋坐落为武汉市硚口区××号时代?新世界B7栋1单元44层2号，权属证明文件所载建筑面积为126.67平方米。第二条第一款约定：该房屋未取得房屋所有权证/不动产权证书，卖方承诺所有办证资料齐全，且出卖人应在取得不动产权证书后当日内将不动产权证书交由居间方保管，并积极配合办理房屋交易相关手续，现买卖双方对于不动产权证书的办理约定如下：1．购房合同编号为硚160198934，权属证明书/不动产权属证明编号为：鄂（2019）武汉市硚口不动产权第0010941号，出卖人应在签订本合同后7个工作日内申请办理不动产权证书，办理不动产权证书的费用由出卖人承担。第四款该房屋的抵押登记情况约定：该房屋已设定抵押，抵押权人为中国工商银行崇仁支行，抵押登记日期为2017年4月28日，出卖人最迟应于2019年11月30日前办理完毕解除抵押登记手续。买卖双方经协商一致按照以下方式赎楼，提前还款产生的原贷款机构主张的利息和费用，由出卖人自行承担：出卖人自筹资金赎楼。该合同第五条约定房屋成交价格：该房屋按套转让，转让价共计人民币3380000元。该合同第六条约定付款方式为贷款支付：房屋转让价=定金+首付款+贷款+物业交割保证金+户口迁出保证金。（一）定金：双方约定定金为人民币100000元（不得高于转让价的20%）1．买受人应于签订本合同当日将第一笔定金人民币100000元以理房通支付给出卖人。（二）首付款：1．买受人应在过户当天见不动产收件单时将第一笔首付款人民币920000元以自行支付的方式支付给出卖人。（三）贷款：买受人以贷款方式购买的，贷款方式为商业贷款。1．买受人拟贷款金额为人民币2340000元。买卖双方应于出卖人取得不动产权证书后20个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买卖双方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书。2．买卖双方在办理贷款过程中，应积极配合银行办理贷款相关手续，如买受人因自身原因初次贷款未获得贷款机构批准的，买卖双方同意在买受人贷款未获得批准之日起3个工作日内继续向其他贷款机构申请贷款（继续申请最多不得超过2家贷款机构）。若买受人贷款最后仍未获得批准的，则买受人自行筹齐剩余房价款，在权属转移登记当日见不动产收件单时以自行划转的方式支付给出卖人。该合同第八条权属转移登记约定：出卖人房屋有抵押，买受人贷款支付的，买卖双方同意在买受人贷款审批通过后且出卖人房屋注销抵押登记后7个工作日内；若贷款未审批通过，买方以全款方式购买的，则买卖双方应在知悉贷款未通过之日且出卖人房屋注销抵押登记后20个工作日内办理权属转移登记手续。该合同第十一条违约责任约定：（一）买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋转让价万分之五的违约金。（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出卖人双倍返还定金或要求出卖人支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出卖人退还买受人已支付的其他款项：1．出卖人提供的该房屋权属证书、原购房合同、车位权属证明等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权或车位所有权、使用权；2．逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；3．拒绝将该房屋出售给买受人或擅自提高房屋交易价格的；4．将该房屋出售给第三方的；5．其他根本违约情形；（三）买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收买受人的定金或要求买受人支付房屋转让价20%的违约金：1．提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2．拒绝购买该房屋的；3．逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4．其他根本违约的情形。（五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师费即交通费等相关费用，并赔偿守约方指出的居间费（如有）。同日，康磊与张雅清、于昕冉与链家公司分别签订《居间服务合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》，合同约定因买卖双方在链家公司居间服务下签订了案涉房屋买卖合同，买受人向链家公司支付居间服务费60840元，链家公司为张雅清、于昕冉提供向银行申请办理按揭贷款手续的服务等。上述合同签订后，张雅清、于昕冉向康磊支付购房定金100000元。2019年9月30日，康磊取得案涉房屋不动产权证书。上述房产取得不动产权属证书后，链家公司告知双方交易下一流程即办理赎楼及贷款面签流程，其中出卖人赎楼方式为通过“交易保”方式。2019年10月16日张雅清、于昕冉母亲告知链家公司员工“房子肯定是不能要了”，要求解除合同。2019年10月18日，张雅清在有张雅清、于昕冉、康磊及链家公司的微信群中要求链家公司将案涉房屋链接挂出正常出卖，后续各方就合同是否继续履行进行沟通。2019年11月2日，康磊与张雅清、于昕冉在链家公司协调下达成《居间服务合同补充协议》一份，约定关于武汉市硚口区××号时代?新世界B7栋1单元44层2号房产的居间服务合同，现就买卖面签时间事宜，三方经协商一致，签订补充协议如下：买卖双方约定在2019年11月30日前共同前往贷款机构办理贷款面签申请手续。此补充协议与《居间服务合同》具有同等效力，如本协议与《居间服务合同》约定不一致的，以本协议为准。2019年11月26日，康磊与张雅清、于昕冉及链家公司工作人员共同前往中国邮政储蓄银行江汉支行办理贷款面签手续，因买受人面签资料不齐全，面签未成功。2019年12月19日，张雅清、于昕冉向康磊及链家公司发出解除合同通知书。同日，康磊与链家公司向张雅清发出履约催促函。康磊于2019年12月23日表示收到解除合同通知书但不认可。一审另查明，链家公司于庭审结束后已将居间费用退还至张雅清、于昕冉。一审法院认为，康磊与张雅清、于昕冉及链家公司签订的《武汉市存量房买卖合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》及《居间服务合同补充协议》均系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。一审庭审中张雅清、于昕冉及康磊、链家公司均同意解除《武汉市存量房买卖合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》及《居间服务合同补充协议》，予以确认。关于违约责任的问题，根据双方合同约定：“买卖双方在办理贷款过程中，应积极配合银行办理贷款相关手续，如买受人因自身原因初次贷款未获得贷款机构批准的，买卖双方同意在买受人贷款未获得批准之日起3个工作日内继续向其他贷款机构申请贷款（继续申请最多不得超过2家贷款机构）。若买受人贷款最后仍未获得批准的，则买受人自行筹齐剩余房价款，在权属转移登记当日见不动产收件单时以自行划转的方式支付给出卖人。”本案双方已明确约定房款支付方式为贷款支付，虽然银行是否批准贷款并不以当事人意志为转移，但当事人可以确定的环节在于备齐贷款申请资料，及时向银行申请贷款，并根据自身条件通过银行的贷款审批。在首次申请银行贷款未通过面签后，张雅清、于昕冉在链家公司提出更换申请贷款银行的情况下，表示拒绝更换贷款银行，但在继续向原贷款银行申请贷款的过程中，张雅清、于昕冉向康磊及链家公司发出解除合同通知书，以其实际行为表明拒不购买案涉房屋，不再履行合同义务，已经构成违约，应当承担违约责任。关于张雅清、于昕冉认为康磊没有办理赎楼超过合同约定时限，因此认为康磊无意履行合同所以没有继续按照银行要求办理的意见，本案《武汉市存量房买卖合同》中对于买受人办理银行贷款和出卖人办理解除房屋抵押的先后履行顺序并无明确约定，但通过双方的《武汉市存量房买卖合同》及该合同的履行情况可知，张雅清、于昕冉申请贷款的履行期限届满时间先于康磊解除房屋抵押的履行期限届满时间。虽然本案《居间服务合同补充协议》仅对张雅清、于昕冉履行申请银行贷款的时限从“于出卖人取得不动产权证书后20个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续”延长至“买卖双方约定在2019年11月30日前共同前往贷款机构办理贷款面签申请手续”，但根据公平原则，一方履行合同义务时限延长的，应当给予对方对应的合同义务履行合理期限。综合案涉房屋买卖合同履行情况上看，在签订《武汉市存量房买卖合同》后张雅清、于昕冉即表示不愿购买案涉房屋，签订补充协议后贷款资料仍在补充中尚未有贷款通过信息，康磊有理由根据张雅清、于昕冉的支付能力及申请贷款的实际情况来决定何时履行其解除房屋抵押的义务，导致案涉合同无法继续履行的主要责任亦在于张雅清、于昕冉怠于履行合同义务。因此对于其辩解意见不予采纳。关于违约金的问题，双方《武汉市存量房买卖合同》中约定：“买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收买受人的定金或要求买受人支付房屋转让价20%的违约金：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、其他根本违约的情形。”张雅清、于昕冉对该请求不予认可，因违约金以惩罚性为辅，补偿性为主，一审法院兼顾合同履行情况、当事人过错以及预期利益等综合因素考察，张雅清、于昕冉支付的100000元定金作为违约金，康磊不予返还。关于康磊反诉要求张雅清、于昕冉支付律师费的请求，因其未提供相应票据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，一审判决：一、解除张雅清、于昕冉与康磊及武汉链家宏业房地产经纪有限公司签订的《武汉市存量房买卖合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》及《居间服务合同补充协议》；二、张雅清、于昕冉支付的定金人民币100000元作为违约金，康磊不予返还；三、驳回张雅清、于昕冉其他诉讼请求；四、驳回康磊其他诉讼请求。一审案件受理费4300元，反诉费5030元，由张雅清、于昕冉承担6600元，由康磊承担2730元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：康磊向本院提交如下证据：证据一、康磊与新买受人徐鹏签订的《武汉市存量房买卖合同》一份，拟证明康磊以324万元将案涉房屋卖出，与张雅清、于昕冉约定的338万元存在14万元差价损失。证据二、武汉市房屋交易权属登记及合同备案信息查询结果一份，拟证明2020年9月4日康磊与徐鹏进行了房屋交易并转移登记。证据三、康磊中国工商银行借记卡明细一份，拟证明案涉房屋买卖交易额实际为324万元。证据四、康磊房屋贷款还息汇总表一份；证据五、康磊在中国工商银行还房贷明细一份，证据四、证据五拟证明因张雅清、于昕冉未继续履约，康磊仍需每月归还房贷的贷款还息，从2019年12月计至2020年9月共计79383.79元。证据六、康磊支付物业费发票一张，拟证明2020年9月3日康磊支付房屋自2020年1月至2020年8月物业管理费3242.4元。证据七、康磊与律师事务所的委托代理合同、交易发票一组，拟证明康磊为办理案件支付律师费10000元。证据八、康磊向中国光大银行贷款及还款明细，拟证明康磊向中国光大银行贷款还款，贷款共产生24297.7元利息。证据九、康磊向中国农业银行贷款及还款明细一份；证据十，康磊提前还款的业务凭证一份，证据九、证据十拟证明康磊向中国农业银行贷款共产生34021.04元利息。证据十一、康磊在花呗、××、××信用卡、××钱、循环××、××金融、××花××组，拟证明张雅清、于昕冉未继续履约，康磊无资金周转，逾期向借款平台还款而造成信用损失。以上证据均证明本案交易未完成，康磊产生了相关本息和直接经济损失，共计30多万元，与合同约定的67万元违约金相符。经质证，张雅清、于昕冉对证据一、证据二、证据三的真实性无异议，对证明目的有异议。张雅清、于昕冉认为房屋交易价格随市场行情变化，交易价格减少是综合因素导致，不是因张雅清、于昕冉的原因导致；对证据四、证据五的真实性无异议，对证明目的有异议。康磊本身就需要向银行支付房贷，房屋价格除了贷款外价格恒定，该房贷不能算作康磊的损失；对证据六的真实性无异议，对证明目的有异议。康磊享受了物业服务就应支付相应物业费，该费用不是康磊的损失；对证据七的真实性无异议，对证明目的有异议。该合同在一审后签订和交付费用，该费用不应由张雅清、于昕冉支付；对证据八、证据九、证据十的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，张雅清、于昕冉认为该证据与本案无关，赎楼费用应由康磊自行承担；对证据十一的真实性由法院核实，张雅清、于昕冉认为该证据与本案无关。经质证，链家公司对证据一至证据三的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据四、证据五真实性无异议，对证明目的不发表质证意见；对证据六、证据七真实性无异议，对证明目的不发表质证意见；对证据八、证据九、证据十的真实性无异议，对关联性和证明目的不发表质证意见；对证据十一的真实性由法院核实，对关联性和证明目的不发表质证意见。本院认为，对康磊提交的证据七，张雅清、于昕冉认可其真实性，本院予以采信，其提交的其他证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。张雅清、于昕冉上诉称一审法院认定张雅清、于昕冉贷款面签不成功后怠于履行合同构成违约是错误的；一审法院认定康磊有理由根据张雅清、于昕冉的支付能力和申请贷款的实际情况来决定何时赎楼是错误的。本案中，从案涉《武汉市存量房买卖合同》及该合同的履行情况可知，张雅清、于昕冉申请贷款的履行期限届满时间先于康磊解除房屋抵押的履行期限届满时间，后案涉《居间服务合同补充协议》对张雅清、于昕冉履行申请银行贷款的时限延长至2019年11月30日前，但张雅清、于昕冉与康磊及武汉链家公司工作人员于2019年11月26日依约共同前往银行办理贷款面签手续时，因买受人面签资料不齐全，面签未成功，据此，一审再结合合同履行情况，在签订合同后张雅清、于昕冉即表示不愿购买案涉房屋，签订补充协议后贷款资料仍在补充中尚未有贷款通过信息，故认定导致案涉合同无法继续履行的主要责任在于张雅清、于昕冉怠于履行合同义务，康磊有理由根据张雅清、于昕冉的支付能力及申请贷款的实际情况来决定何时履行其解除房屋抵押的义务，在认定事实和适用法律上并无不当，对张雅清、于昕冉的相应上诉理由，本院不予支持。康磊上诉称一审不支持康磊违约金损失有违合同约定及法律规定；康磊的一审请求有律师费用主张，二审应当予以支持。本案中，一审根据案涉《武汉市存量房买卖合同》中关于违约责任的约定，再结合合同履行情况、当事人过错以及预期利益等综合因素，判决张雅清、于昕冉支付的定金人民币100000元作为违约金，康磊不予返还，并无不当，对康磊的相应上诉请求及理由，本院不予支持。关于康磊对律师费用的主张，根据案涉《武汉市存量房买卖合同》中关于违约责任的约定，律师代理费应得到支持，且康磊在二审期间提交了其与律师事务所的委托代理合同、10000元交易发票等证据证明10000元律师费用业已发生，张雅清、于昕冉亦对其真实性不持异议，本院予以认可。综上所述，张雅清、于昕冉的上诉请求不能成立，康磊的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初499号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初499号民事判决第四项；三、张雅清、于昕冉于本判决生效之日起十日内偿付康磊律师费10000元；四、驳回康磊的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。维持一审案件受理费的负担。二审案件受理费11860元，由张雅清、于昕冉负担2300元，由康磊负担9560元。本判决为终审判决。审判长 方 红审判员 陈继红审判员 刘鑫荣二〇二〇年十二月二日法官助理杜文书记员杜文