河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初3737号原告：李清浩，男，1961年6月25日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：韦志锋，河南鼎荣律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：三门峡市兴业房地产开发有限公司，住所地：三门峡市湖滨区文明路步行街**综合楼**。统一社会信用代码：914112007354940135。法定代表人：胡元卿，公司董事长。委托诉讼代理人：肖玉红，该公司员工。代理权限为特别授权。被告：杨桂生，男，1965年1月19日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。原告李清浩与被告三门峡市兴业房地产开发有限公司（以下简称兴业公司）、杨桂生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李清浩及委托诉讼代理人韦志峰，被告兴业公司的委托诉讼代理人肖玉红，被告杨桂生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李清浩向本院提出诉讼请求：1.判合被告1就原告所购买房屋履行向产权登记机关提供办理权属登记所需由出卖人提供的资料进行备案；2.判令被告2支付办理房屋产权登记所需要的相关费用；3.判令二被告赔偿原告违约损失23752.92元（暂计算至起诉之日，以后的损失按照日万分之二计算至二被告协助给原告办理不动产登记证之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2002年三门峡市第二实验小学组织教职工集体购房，原告通过学校购买三门峡市宁峡房地产开发有限公司(以下简称宁峡公司)与杨桂生联合开发的“三门峡市燃料公司家属楼”的房产。之后，原告按照学校安排支付了购房款。2004年初工程竣工，2004年3月11日宁峡公司和杨桂生与原告签订了《房地产买卖契约》并出具收到购房款的收据1份，同时向原告等购房教职工交付了所购房产。根据合同规定，被告应在2004年12月30日前给购房教职工办理房产证和土地证，但被告至今未办理。故诉至本院。被告兴业公司辩称，涉案房屋系被告杨桂生与宁峡公司合作开发的，当时是被告杨桂生借用宁峡公司的资质，宁峡公司没有参与建房和收取房款。被告杨桂生辩称，1.原告的起诉已经超出诉讼时效，应驳回原告的诉求。2.从原告所提供的证据看，我不是本案的适格的被告。3.《房屋买卖契约》上对办理房产证逾期一项没有约定违约金，故不应支付违约金。本院经审理认定事实如下：2004年3月11日，李清浩（乙方）和宁峡公司（甲方）签订《房地产买卖契约》，合同约定：甲方自愿将坐落在湖滨区陕州路宁峡公司1#楼二单元四楼西户的房地产（房屋建筑面积121.0776平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已记载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。甲乙双方议定的上述房产成交价格为人民币107723元，乙方于2004年3月11日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金。双方同意于2004年3月11日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该将建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。上述房地产办理过户手续所需要交纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。房产证在2004年12月30日前办出，土地证随房产证办理。同时发放《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。宁峡公司在甲方处盖章，李清浩在乙方处签字。2004年3月11日，宁峡公司向李清浩出具收据1份，载明“收到李清浩现金107723元”。2004年3月11日，被告将房屋交付给李清浩。李清浩于2005年10月3日向三门峡市契税征收管理所交纳该套房屋的契税，该套房屋地址为陕州路北段七街坊1号楼2-8，交纳金额2154.46元。另查明：1.2004年3月18日，宁峡公司更名为三门峡市兴业房地产开发有限公司。2.案涉房屋所在土地的所有权人为兴业公司。3.2020年8月13日，原告具状诉至本院诉讼服务中心。审理中，兴业公司称案涉房屋是其与杨桂生合作开发，是杨桂生借用宁峡公司的资质，宁峡公司没有参与建房和收取房款，其向法庭提交了2004年3月11日与杨桂生签订的《协议书》一份，协议的主要内容为：经双方协商，兴业公司同意为杨桂生出售给实验二小的一栋住宅楼以本公司名称加盖印鉴服务。但杨桂生的施工质量、售后服务、物业管理、土地征用应交费用及办理手续的所有费用，办理房产证的有关费用，工程建设前后发生的质量问题有关费用及债务总之涉及该项目所发生的一切权利及义务，债权债务均由杨桂生承担，宁峡公司除在合情合法的履行行文、协议、财务来往加盖印签服务外，其余发生的一切宁峡公司不承担任何责任。另杨桂生同意支付给宁峡公司服务费5000元。宁峡公司胡祥武，杨桂生在协议书上签字确认。2020年6月2日，三门峡市第二实验小学出具证明1份，主要内容为：2002年4月，三门峡市第二实验小学因教师住房困难，成立购房小组，通过与杨桂生商谈，决定购买由杨桂生与他人联合开发的位于陕州路北段的“三门峡市燃料公司家属楼”的房产。之后，学校组织购房职工按照施工进度分期以现金形式支付给杨桂生购房款。2001年1月工程竣工。2004年3月11日杨桂生与购房教职工签订了《房地产买卖契约》并出具收到购房款的收据各一份，同时向购房教职工交付了所购房产。依照合同，卖方应在2004年12月30日前给购房教职工办理房产证和土地证，但至今未予办理。本院认为，原告李清浩与宁峡公司签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按约履行。由于宁峡公司已更名为兴业公司，故兴业公司依法承担宁峡公司应当承担的责任。原告李清浩已履行了交付房款的义务，被告兴业公司应在合同约定的期限内协助原告办理房屋所有权登记手续，未按约履行，应当承担违约责任，支付违约损失。故原告第一项诉讼请求本院依法予以支持。关于原告请求的违约损失，《房地产买卖契约》约定宁峡公司应当在2004年12月30日前协助原告办理出房产证，但宁峡公司未按约履行，应当承担违约损失。原告应当于2005年1月1日起知道自己权利受到侵害，其于2020年8月13日具诉状至本院诉讼服务中心，被告认为原告诉讼请求已过诉讼时效，原告未提供证据证实诉讼时效存在中止、中断的情形，但同时又由于违约行为一直在持续状态中，故自原告向本院主张权利之日起倒推三年即2017年8月13日之后的违约损失本院予以支持，2017年8月13日之前的违约损失已过诉讼时效，本院不予支持。由于原告未提供证据证实其实际损失，且合同亦未约定违约损失的计算方式，故本院根据实际情况酌定违约金按照年利率3%进行计算。关于被告杨桂生的责任。兴业公司称与杨桂生系合作开发，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”，本案中，根据宁峡公司于2004年3月11日与杨桂生签订的《协议书》约定的内容可知，杨桂生向宁峡公司支付服务费，宁峡公司仅提供加盖印鉴服务，不承担任何风险和责任，故宁峡公司与杨桂生之间不符合法律规定的合作开发房地产情形，双方之间不属于合作开发房地产关系，而系杨桂生借用宁峡公司资质，双方之间属于挂靠关系。《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条规定“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”。根据该规定，杨桂生应当与兴业公司承担连带责任。关于原告要求被告杨贵生支付办理房产权属登记所需相关费用的诉讼请求，因该项费用没有实际发生，原告也没有证据证实，故本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条之规定，判决如下：被告三门峡市兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内履行向产权登记机关办理位于三门峡市湖滨区陕州路北段七街坊1号楼2-8号房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料备案登记的义务；被告三门峡市兴业房地产开发有限公司支付原告李清浩违约损失（违约损失计算标准：以107723元为基数，自2017年8月13日起按照年利率3%计算至本判决第一项确定的履行期限届满之日止），限于本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕；被告杨桂生对本判决第二项的内容承担连带责任；驳回原告李清浩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费300元（已减半收取），由被告三门峡市兴业房地产开发有限公司、杨桂生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（向本院提交上诉状应当附上诉费预收票据），并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  赵云霞二〇二〇年十二月一日书记员  王家宁