黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0204民初1283号原告：湖北黄石德力房地产开发有限公司，住所地：黄石市团城山开发区广州路**。法定代表人：叶天赐，系公司总经理。委托诉讼代理人：周少春、孙绪玲，均系湖北人本律师事务所律师，均系特别授权。被告：王锦林，男，1970年1月17日出生，汉族，无固定职业，住黄石市西塞山区，委托诉讼代理人：吴远文，系湖北建盛律师事务所律师，系一般授权。原告湖北黄石德力房地产开发有限公司（以下简称德力房地产）与被告王锦林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月29日做出（2016）鄂0204民初446号民事判决，黄石市中级人民法院于2018年10月23日作出（2018）鄂02民再28号民事裁定书，撤销原判决，发回本院重审。本院受理后，于2018年12月3日中止审理，于2020年10月16日恢复审理。本院依法组成由审判员南火云任审判长，人民陪审员朱海英、江发祥组成的合议庭公开开庭进行了审理。原告德力房地产的委托诉讼代理人孙绪玲、被告王锦林的委托诉讼代理人吴远文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告德力房地产向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还多收的房屋租金26170.32元。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2014年5月底签订房屋租赁合同，约定被告将位于黄石市团城山广州路5号的湖景花园26号楼第二层办公区共计824平方米租给原告，但被告却把签订的时间改写成8月31日。原告在签订该合同后按合同约定按时缴纳了2014年6月至2015年8月的房屋租金（2015年6月－8月租金每平方米涨至20元）。现原告发现该租赁房屋实际面积与合同约定面积相差甚远，经查证后房屋实际使用面积为724.87平方米。2015年7月2日，原告收到黄石明盛房地产开发有限公司的通知，称已与被告解除了房屋租赁合同，要求原告从2015年7月起的房屋租金交给黄石明盛房地产开发有限公司，否则就腾退房屋。原告认为，被告以获取不正当利益为目的，以欺骗为手段，虚报面积的行为给原告造成较大损失，根据法律规定，特提起诉讼。被告王锦林辩称，1、双方签订的房屋租赁合同是有效的，双方均应遵照执行，合同中明确约定房屋租赁面积为824平方米，并且特别约定了房地产主管部门测量面积的增减均不作为本标的房屋面积计价调整的依据，即使房屋面积存在误差，原告也应按照合同约定的面积交纳租金。2、在原、被告签订房屋租赁合同之前，被告将2989平方米的房屋租赁给黄石德力宝顺汽车服务有限公司，该房屋租赁面积包含了本案诉争的房屋租赁面积，德力宝顺汽车服务有限公司与被告签订了房屋移交确认书，该移交确认书是德力宝顺公司与被告对房屋进行共同测量后做出的结论，德力宝顺公司的法定代表人柯琪璋，系德力房地产公司原法定代表人明细花之子，德力宝顺的实际控制人也是明细花，这一事实说明在原被告签订房屋租赁合同之前，原告对房屋面积是清楚的，并且从未提出异议。3、原告提交的房屋地产部门的预测面积不应作为本案的定案依据，预测面积是指房地产主管部门在房屋建设之前，依据图纸和相关国家规范对即将建设的房屋面积所做的预测，而房屋的实际面积与预测面积是不同的，预测面积中没有公摊面积，原告主张按724平方米进行计算是错误的。本院经审理认定事实如下：2014年8月31日，王锦林（甲方）与德力房地产（乙方）签订一份房屋租赁合同，合同约定：1、甲方将自己位于黄石市团城山开发区广州路5号的明盛·湖景花园具有合法独立使用权的已装修并且设施设备齐全的26号楼第二层的办公区（面积为824平方米）以低于市场的租赁价格出租给乙方经营使用；2、房屋租赁期限自2014年6月1日至2020年5月31日止，期满后自动终止；3、租赁期间的租金计算收取标准及支付方式为：26号楼第二层的办公区乙方应向甲方支付租金的标准为：①2014年6月1日至2015年5月底，每平方米每月17元；②2015年6月1日至2017年5月底，每平方米每月20元；③2017年6月1日至2020年5月底，每平方米每月22元；4、合同签订当天，乙方应向甲方支付第一季的房屋租金（以甲方开具的收款收据为凭证），支付完结后，本合同方能开始生效。合同签订后，王锦林向德力房地产交付出租房屋。德力房地产向王锦林支付了2014年6月至2015年8月30日间的房屋租金共计217536元。2012年1月10日，黄石明盛房地产开发有限公司（出租方、甲方）与王锦林（承租方、乙方）签订的房屋租赁合同，合同约定：甲方将具有合法使用权的位于黄石市团城山开发区广州路以北、新区三路以东明盛·湖景花园14号楼一、二层商业功能区，面积为1933.39平方米（实际面积2229.77平方米-留下的296.18平方米），20号楼一、二层面积2669.47平方米、20至26号楼裙楼一、二层，面积415.80平方米，26号楼一层面积528.81平方米（实际面积695.81平方米-留下售楼部面积167平方米），二层办公区已装修面积724.87平方米（实际面积749.62平方米-楼梯24.75平方米），合计面积6272.34平方米，出租给乙方用于服务性商业经营，该房屋所有权属甲方。黄石市房屋测绘中心出具的黄石明盛房地产开发有限公司湖景花园26号综合楼预测面积数据显示七号门面（二）层商业建筑面积为749.62平方米。2015年7月8日，黄石市明盛房地产开发有限公司向德力房地产发出“腾退并交还房屋通知书”，告知德力房地产因黄石市明盛房地产开发有限公司已解除与王锦林的租赁合同，德力房地产应于接到通知5日内将房屋腾退。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告之间的房屋租赁关系明确。当事人在行使权利和履行义务时应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。2014年8月31日，被告王锦林与原告德力房地产签订的房屋租赁合同中虽约定“已装修的26号楼第二层的办公区面积为824平方米”，但王锦林与黄石明盛房地产开发有限公司于2012年1月10日签订的房屋租赁合同对案涉房屋已装修办公区面积约定为724.87平方米（实际面积749.62平方米-楼梯24.75平方米），原告德力房地产亦提交了黄石市房屋测绘中心出具的黄石明盛房地产开发有限公司湖景花园26号综合楼预测报告，显示案涉房屋建筑面积为749.62平方米。从上述证据可以看出，被告王锦林在明知其与黄石明盛房地产开发有限公司约定的案涉房屋面积为724.87平方米的情况下，与原告德力房地产签订房屋租赁合同中将案涉房屋面积更改为824平方米，被告王锦林的行为有违合同诚信原则，案涉房屋已装修办公区的面积实际应为724.87平方米。对被告王锦林提出其对案涉房屋进行了改建、扩建的抗辩意见，因其未向本院提交证据予以证实，故对该抗辩意见，本院依法不予支持。因原、被告的房屋租赁合同对租赁期间的租金计算收取标准及支付方式作了明确约定，从该约定可以看出，双方租赁房屋的具体范围需要依据双方在合同中约定的面积来确定，并且租金数额与租赁面积直接相关。故原告德力房地产以合同约定面积与实际面积不符为由，要求被告王锦林退还多收取的房屋租金符合法律规定，本院依法予以支持。经核算，多收取的房屋租金为26170.32元。故对原告德力房地产主张由王锦林退还多收的房屋租金26170.32元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告王锦林于本判决生效之日起五日内向原告湖北黄石德力房地产开发有限公司退还房屋租金26170.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取1166元，由被告王锦林负担（于本判决生效之日起三日内交纳本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  南火云人民陪审员  朱海英人民陪审员  江发祥二〇二〇年十二月一日法官助理李晨书记员蒙慧珺