河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初16756号原告：柳晓雅，女，1984年1月25日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：范闯，河南译达律师事务所律师。委托诉讼代理人：董恩博，河南译达律师事务所实习律师。被告：赵杰，男，1979年8月15日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被告：贾永利，女，1977年3月2日出生，汉族，住，郑州市高新技术开发区。二被告共同委托诉讼代理人：周喜豪，河南周运昌律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：尹学涛，河南周运昌律师事务所律师。被告：郑州建岩房地产营销策划有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区梧桐街****楼**，统一社会信用代码：91410100MA3X7A9059。法定代表人：曹岩。原告柳晓雅诉被告赵杰、贾永利、郑州建岩房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人范闯、董恩博，被告贾永利，被告贾永利、赵杰共委托代理人周喜豪到庭参加诉讼。被告郑州建岩房地产营销策划有限公司（以下简称：建岩公司）经本院传票传唤未到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告柳晓雅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告赵杰、建岩公司签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.判令被告赵杰、贾永利退还原告支付的50万元购房款，并赔偿原告违约损失15万元；3.判令被告建岩公司退还原告支付的9500元佣金。事实和理由：2018年5月8日，原告与被告赵杰委托代理人姬周龙及被告建岩公司签订《房屋买卖（居间）合同》，根据该合同约定，被告赵杰自愿将位于石佛艺术公社2号楼12层南24（1711）号房屋出售给原告，房屋总价款为50万元，被告赵杰保证房屋权属清楚，若发生与其有关的产权纠纷、债券纠纷及使用纠纷，由赵杰负责清理并承担相应的民事责任，因此给原告造成的经济损失由赵杰负责赔偿；建岩公司的佣金由原告支付10000元（后经协商变更为9500元）。合同签订后，原告分别按照被告赵杰委托代理人姬周龙及被告建岩公司要求将涉案房屋购房款中的47万元支付至姬周龙尾号为7379的中国银行账户内，剩余3万元购房款（定金）及佣金9500元支付至建岩公司员工焦银龙尾号为1585账户内。后经原告询问得知，涉案房屋早在《房屋买卖（居间）合同》签订前的2016年12月9日就被郑州市中级人民法院查封，至今仍未解封，致使原告至今无法与案外人河南石佛艺术公社有限责任公司（以下简称：石佛艺术公社公司）签订正式《商品房买卖合同》，无法进行网签预告登记。被告隐瞒“案涉房屋已被法院查封，至今仍未解封”的事实，仍向原告出售案涉房屋致使原告取得案涉房屋所有权的目的不能实现。又因赵杰与贾永利系夫妻关系，且上述涉案房屋的买卖行为均发生在其二人的夫妻关系存续期间，贾永利应同样与赵杰承担退还原告购房款并赔偿原告损失的责任。被告赵杰、贾永利辩称：对诉状中前半部分没有异议，对诉状中后半部分关于涉案房屋的查封有异议，原告故意隐瞒、拒不提供内部团购房源预约保留协议书的更改件，该协议书更改后由原告与石佛艺术公社公司重新签订新的协议书，被告赵杰从该保留协议书中退出，保留协议书的全部权利义务均由原告享有和受让，属于典型的合同之债的转让，三方协议并没有约定具体的过户期限，且原告对房屋的性质及情况是明知的，并且经过现场勘查，假如说赵杰、贾永利故意隐瞒涉案房屋被查封的话，则原告也应当是明知的，所以引起今天的纠纷原告方存在重大过错，也应因其自身过错承担相应的责任，并减轻赵杰、贾永利的违约责任。原告诉讼请求中估算的损失无事实和法律依据，案涉房产即便被查封，并不必然导致合同目的不能实现，不符合解除合同的条件，由于三方协议并未约定办理过户手续的期限，那么待案涉房屋纠纷处理完毕后，赵杰、贾永利积极配合原告办理过户手续。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。被告建岩公司未答辩。本院经审理查明：2016年1月26日，被告赵杰与案外人石佛艺术公社公司签订《内部房认购协议书》，约定：“被告赵杰向石佛艺术公社公司认购其开发的郑州市高新区科学大道石佛艺术公社项目2号楼12层南24号，成交单价为5950元/㎡，成交总价为277984元”。同日，案外人石佛艺术公社公司向被告赵杰出具了收到认购涉案房屋购房款277984元的收据。2018年2月4日，被告赵杰向姬周龙出具委托书，内容为：“今2018.2.4日，委托姬周龙（又名姬冉）出售石佛艺术公社b座12层南24（1711）”。2018年5月8日，被告赵杰（甲方）与原告（乙方）及被告建岩公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：“1、甲方自愿将坐落于石佛艺术公社2号楼12层南24（1711）的房屋出售给原告。2、甲、乙双方约定涉案房屋总价款为伍拾万元整。3、付款方式为一次性付清。4、甲方应保证本合同约定的房屋权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷、债权纠纷及使用纠纷，概由甲方负责清理，并承担相应的民事责任。因此给乙方和丙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。5、乙方向丙方支付佣金10000元。6、该房屋在网签前，如果价格有所变动，一切由责任由甲方承担。7、该房屋实际面积为47.49平，现合同面积为46.72平，中间面积差所产生的费用由甲方承担。8、乙方已付定金叁万圆整剩余房款待该房屋更名之后一次性全部付清。9、若更名不成功，则全额退还定金共计叁万圆整”。合同签订之前，原告向焦银龙支付30000元作为涉案合同的定金。签订合同当天，原告通过银行转账支付给焦银龙9500元（备注：石佛艺术公社中介费），向姬周龙支付470000元，焦银龙和姬周龙均向原告出具了收据。焦银龙出具的收据内容为“今收到柳晓雅石佛艺术公社1-2-12-1711（南24），中介费9500元（玖仟伍佰圆整）”，姬周龙出具的收据内容为“今收到柳晓雅石佛艺术公社B座12层南24（1711房号），房款伍拾万元整（500000元整）。柳晓雅4104261984012525X，姬周龙41×××34，以双方本人银行卡转账为准”。另查明，涉案房屋备案坐落位置为高新技术产业开发区科学大道9号1号楼2单元12层1711，该房屋于2016年12月9日被郑州市中级人民法院查封，2019年12月5日郑州市中级人民法院进行续封，续封日期截止到2022年12月4日。涉案房屋目前尚未签订正式《商品房买卖合同》。以上事实，有经原、被告质证的《内部房认购协议书》、《收据》、《房屋买卖（居间）合同》、《委托书》、银行转账明细、《不动产登记资料查询结果证明》及本案庭审笔录在案佐证。本院认为：原告柳晓雅与被告赵杰、被告建岩公司签订《房屋买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，由各方签字予以确认，协议内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对各方均具有法律约束力，各方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。关于原告要求解除与被告赵杰、建岩公司签订《房屋买卖（居间）合同》的诉请，合同签订后，原告按照合同约定分别向被告赵杰、建岩公司支付购房款50万元和佣金9500元，被告赵杰和建岩公司也应履行相应的义务，原告与被告赵杰签订该合同的目的是为取得涉案房屋的所有权，协议约定被告赵杰保证房屋权属清楚，但涉案房屋于2016年12月9日被河南省郑州市中级人民法院进行查封，且原告与被告赵杰、建岩公司签订合同时，涉案房屋仍处于查封状态，即协议订立时，合同目的已无法实现,依据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。(四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因此对原告有关解除《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告赵杰、贾永利辩称原告故意隐瞒、拒不提供内部团购房源预约保留协议书的更改件，且原告已与案外人石佛艺术公社公司签订新的购买协议书。经查明，石佛艺术公司作为开发商并未与原告签订《商品房买卖合同》，故被告的该项辩称并不成立。关于原告要求被告赵杰、贾永利退还购房款50万元的诉请，合同解除后，被告赵杰应退还原告购房款50万元，根据涉案《房屋买卖（居间）合同》的约定，被告赵杰有保证案外人石佛艺术公社公司将涉案房屋顺利签在原告柳晓雅名下的义务，现因案外人石佛艺术公社公司原因致使涉案房屋无法顺利签至原告柳晓雅名下，被告赵杰构成违约，应承担相应的违约责任，被告贾永利庭审中称其与被告赵杰为夫妻关系，结婚已经20年，并且其知道和同意被告赵杰向原告柳晓雅卖房的事实，因此本院认为被告贾永利应对其与被告赵杰在夫妻关系存续期间所产生的债务承担责任。关于原告诉请的违约金15万元，因原告未提供证据证明其实际损失，双方签订的协议中也未对违约责任约定，且在签订合同时知道涉案房屋系原告团购房屋且尚未签订《商品房买卖合同》的事实，对于合同目的可能不能实现有一定的预期，综合考虑本案案情，本院酌定违约金为55000元，该数额足以弥补原告的利息等损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，本案中，建岩公司作为专业的房产中介，未能就涉案房产是否处于查封状态这一重要事实如实向原告说明，致使原告利益受损，建岩公司不得要求支付报酬，故原告要求建岩公司退还佣金9500元，符合法律规定，本院予以支持。被告建岩公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第四百二十五条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除原告柳晓雅与被告赵杰、被告郑州建岩房地产营销策划有限公司于2018年5月8日签订的《房屋买卖（居间）合同》。二、被告赵杰、贾永利于本判决生效后10日内退还原告柳晓雅购房款500000元，支付违约金55000元，共计555000元。三、被告郑州建岩房地产营销策划有限公司于本判决生效后10日内退还原告柳晓雅佣金9500元。四、驳回原告柳晓雅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5198元，由原告柳晓雅负担498元，被告赵杰、贾永利共同负担4675元，被告建岩公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  申晓娟二〇二〇年十二月二日书记员  梁卫士