贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3481号 上诉人（原审原告）：都匀开发区友和物业有限责任公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：姜光荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：顾力铭，该公司员工。 委托诉讼代理人：何可萍，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：谌业权，男，1965年6月8日出生，汉族，户籍地四川省广安市，现住贵州省都匀市。 上诉人都匀开发区友和物业有限责任公司（以下简称“友和物业公司”）因与被上诉人谌业权物业服务合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2020年9月17日作出（2020）黔2701民初3384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人友和物业公司向本院提出上诉请求：1、依法撤销都匀市人民法院（2020）黔2701民初3384号民事判决，发回重审；2、若不发回重审，请求二审依法判令全面支持上诉人友和物业公司在一审中的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。 事实与理由：第一，1、关于被上诉人在一审中答辩的监控问题，从2007年11月23日贵州贵和房地产开发有限责任公司与友和物业公司订立的《前期物业合同》以及《帝景豪园物管服务内容》来看，小区公共部位（包括通道）的管理与服务，并未涉及监控设备由上诉人出资安装的约定，上诉人作为前期物业服务企业在小区提供物业服务，所接管的帝景豪园小区并未安装监控设备，按约定收取的物业费中更未包含安装监控的费用。监控属于小区公共设施，其功能作用也只是服务于小区业主，物业合同对此既然没有约定，若需安装，费用必要由广大业主负担。况且，上诉人服务期间，小区的安防日夜巡逻工作也是有据可查的。被上诉人在一审中就上诉人不履行安全保卫义务，给小区全体业主居住及出行带来严重安全隐患的答辩理由不能成立；2、物业合同第九条虽然约定了露天（地面）车位的收费标准，但上诉人在提供物业服务期间，一直不允许小区地面停车，地面停车势必堵塞或影响消防通道的畅通，对此，上诉人从未向小区露天（地面）停车的业主收取过停车费。关于小区业主车辆被砸，被划伤，也就是业主不听劝告的原因造成，并非上诉人提供的物业服务不到位所致；3、2011年后至2016年间，被上诉人以及小区大部分业主无故以各种理由拒绝向上诉人交纳物管费，导致上诉人在小区提供物业服务的经济一度困窘，其间，上诉人逐年在小区内各栋各楼道口以张贴催费通知的形式，向广大业主（包括被上诉人）催费外，也将部分未交纳物业费的业主拟向人民法院主张权利，目的只是敦促业主们交纳拖欠的物管费。同时，另一方面，上诉人在此期间仍按物业合同的约定对小区进行全方位的服务；4、就房屋质量问题，上诉人并未采取消极的态度应对业主。房屋质保期为5年，在质保期内，业主居住的服务如出现渗水或其他质量问题，业主可以直接找房开商或建筑施工单位采取补救措施，也可以通过司法程序解决。就此问题，部分业主也曾经找到上诉人反馈，上诉人也积极配合业主们找了房开商。房屋质保期过后，就类似的问题上诉人也作了必要的处理，且有据可查，并非被上诉人所说的所谓消极态度；5、就小区16栋楼顶的基站，是覆盖整个小区并且是服务业主通讯质量的主要网络信号源，如果小区业主均认为没有搭建的必要，可以要求移动公司拆除。第二，一审中，被上诉人答辩，上诉人未经同意撤离小区，造成小区长期处于无物业服务状态。对此，被上诉人所述不实。事实是：2011年后至2016年年底，由于小区大部分业主未按服务合同向上诉人交纳物管费，导致上诉人友和物业公司在服务帝景豪园小区的过程中连年亏损，尽管这样，上诉人仍继续为小区提供服务。到2017年初，作为物业服务企业的上诉人考虑不能再继续经营的情况下，致函于小区业委会，要求撤离帝景豪园小区并停止服务。后都匀市住建局、都匀市沙包堡办事处观澜轩社区就帝景豪园小区维稳情形，一再要求上诉人继续为该小区提供物业服务，待小区业委会选聘新的物业公司入驻后再行退出。应二部门要求，上诉人才未撤离，又继续向帝景豪园小区提供物业服务至老兵物业公司进入接管。2017年12月，小区业委会致函上诉人友和物业公司撤离。其次，上诉人并非像被上诉人所述退出小区项目后，拒不移交小区物业相关资料，拒不移交物业用房，继续把持部分物业经营项目。上诉人在退出帝景豪园小区之前，就移交了小区15栋2单元1楼3号物业用房，房屋钥匙移交给业主朱华（小区第一届业委会主任）。物业用房水电底数移交给业主候贵荣（小区第一届业委会成员），其他物业相关资料业已全部移交（均有清单为凭）。小区地下车库以及门面是谁开发谁受益，属于房地产开发商。第三，一审中，被上诉人答辩其主张先履行抗辩权，在上诉人纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用，并要求上诉人支付违约金。上诉人是依照物业合同的约定对小区提供服务，而服务的每一项内容都有相应的票据或图片资料加以佐证，不存在违约和错误，此辩解纯属被上诉人拒交物管费的诡辩；一审诉讼中，被上诉人以其提供的几份图案内容为：杂草丛生无人除草、垃圾成山无人清运、路面损坏无人修缮、车辆被划无人担责，作为上诉人在小区服务不力的证据，在答辩中大放厥词来对自己所谓的合法权益加以保护。殊不知，除被划车辆（之前已有赘述）无人担责外，杂草、垃圾的清理，路面的修缮均系上诉人物业服务所为。第四，需要说明的问题是诉讼时效。上诉人在一审诉讼中，被上诉人均提出上诉人主张权利的诉讼时效已过，上诉人从未向被上诉人书面主张权利，上诉人逐年在小区各栋各楼道口张贴的催费通知，就是书面向被上诉人以及大部分未交费的业主主张权利，上诉人为佐证诉讼时效未过，向一审提供有2014年至2019年张贴于小区各栋各楼道口向被上诉人及大部分未交费业主的催费通知印件为凭，时间分别为：2014年最后一次催费张贴通知时间为11月9日；2015年最后一次催费张贴通知时间为11月18日；2016年最后一次催费张贴通知时间为12月；2017年最后一次催费张贴通知时间为7月19日；2018年未催费；2019年催费张贴通知时间为6月21日。对此，被上诉人均对2017年以前张贴的催费通知图片认为系上诉人伪造而不予认可，但又未能提供出有效证据证实其对前述证据系伪证的抗辩主张。就上诉人提供的该组证据，从时间来看，足以确定诉讼时效未中断的情形，也足以证明上诉人对被上诉人以及小区大部分拒不交费业主长时间以来所拖欠的物业管理费的事实，并未放弃权利主张。第五，一审未能全面查清事实、认定不清、枉法裁判。（一）人民法院出具的法律文书至少代表法律的严肃性。1、一审出现两个相同的案号（2020）黔2701民初2707号的两份判决，两份判决相互指向的当事人含糊不清；2、熊英的住址应该是贵州省都匀市开发区，而一审作出的（2020）黔2701民初2708号判决第1页就熊英的住址确认为3栋2单元2层3号。（二）一审判决确认的事实没有依据。（1）一审中，上诉人的通知单及张贴通知单的图片确系复印件，图片中张贴催费通知的影像可以看清2014年至2019年逐年催交物业费的具体时间，并非一审所述的不能准确辨别具体催交时间。况且，被上诉人在案件审理过程中，对其拖欠上诉人物业费的时间及金额未曾提出异议。（2）被上诉人谌业权未参加庭审，其庭审前提交的答辩状及相关证据在举证期内，一审并未送达上诉人，庭审前5分钟左右的时间，案件承办人才将被上诉人提交的答辩状及证据给上诉人代理人看，未进行庭前证据交换，致上诉人在有效举证期内对被上诉人谌业权提供的证据丧失另行举证反驳的时间和权利。（3）上诉人提交的张贴于小区的图片及通知被上诉人系伪造不予认可的辩解，在没有提供相关证据加以佐证的情形下，一审对没有事实依据的认定于法于理均有失偏颇。（三）上诉人服务于帝景豪园小区至2017年退出，多年来一直按照《前期物业合同》的约定服务小区，上诉人要垃圾清运、化粪池疏通清理清运、路面修缮、电梯维护、绿化除草、路灯照明、人工工资等，各方面的物业开销都要有成本，这些费用都是上诉人实实在在付出的，一审未对此加以认真正视真实情况。（四）上诉人服务于帝景豪园小区至2017年退出，自2011年起至2017年间，小区大部分业主无故以各种各样的理由拒绝交纳物管费。此间，上诉人也将部分业主告上法庭主张权利，请求也得到了合法的保护，虽是这样，不可能所有拒不交费的业主都要起诉，只有采取在小区张贴催费通知的方式。无论是以两年还是三年计算，上诉人向人民法院主张权利的诉讼时效从未中断，且一直连续至今。第六，一审判决对于上诉人是不公正的，对小区内逐年交费的业主也是不公平的。就一审法院的不公正判决，上诉人及公司员工纷纷表示，一定要向帝景豪园小区不自觉交费和无故拒不交费的近200户业主追讨辛苦钱。二审若不加以重视，上诉人仍会继续维权，请二审结合上诉人补充提供的新证据，就上诉人向人民法院主张权利的事实予以全面审查。 被上诉人谌业权二审答辩称：第一，一审认定2016年前事实清楚、证据充分、维持原判。对2017年上诉人上诉事实不清、证据不足，请二审主持公道，维护答辩人合法权益，给予一个公平合理的判决。第二，对上诉人补充提供证据的答辩。1、电梯年检相关证据。电梯年检是政府部门对物业管理中特种设备管理的强制管理规定，上诉人与电梯维保公司签订的维保合同，只能证明上诉人代表小区业主与电梯维保公司的合同义务关系，并不能证明上诉人按前期物业合同履责或正确履责。同时，上诉人未将16栋2单元其中一部电梯列入维保，导致该台电梯长年瘫痪，停用至今，给业主出行造成了极大不便，再次证明上诉人的不作为。2、工资花名册证据。该依据只能证明上诉人与花名册上的人员产生了劳务关系，支付劳动报酬是用人单位按照劳动合同法应履行的义务。不能证明名册人员安排在为本小区服务，更不能证明名册人员按城市服务标准为小区提供了服务。3、催费通知证据。对催交通知该组照片都为夜间所拍，严重存在造假嫌疑，不具有可信度。该证据在第一次庭审时已经提出，法院并没有采信。同时，通知催交不具有必然的送达效力，并未送达答辩人本人，答辩人从未见过此类通知。4、对上诉人当庭提供的证据，依法属于逾期证据，无效证据，不能作为新的证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第二款规定“对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外”。据此，答辩人请求对该组证据不组织质证，上诉人自行承担逾期举证导致举证失权的法律后果。第三，对上诉人上诉状相关问题的答辩。1、房屋质量及小区监控缺失问题。从工商信息查询可知，上诉人与小区开发商贵州贵和房地产开发有限公司属于关联关系。房屋质量问题及小区监控缺失问题，虽是房开责任，但上诉人作为其关联公司，并未按前期物业合同履行义务，应负连带责任。并且小区业主在房屋保修期内，多次提供房屋及监控设备的报修单和补充安装申请，上诉人只进行名单统计，未见任何处理回复，证明上诉人与房开两者之间管理混乱、不作为、相互推诿，至今未解决小区房屋渗水问题，置之不理导致延误房屋保修期。由此可见友和物业公司袒护其母公司贵州贵和房地产开发有限公司，不惜损害广大业主权益。2、关于先履行抗辩权。上诉人在上诉状中三次提到2011年后至2016年间，被上诉人以及小区大部分业主无故以各种理由拒绝向上诉人交纳物管费。上诉人这个表述实际上已经认可了几个事实：（1）答辩人拒绝交纳物管费的行为，是小区大部分业主的共同意愿。（2）正是因为上诉人消极作为、不履责或者不完全履责，才是导致小区大部分业主拒绝交费的根本原因。根据合同法合同权利义务对等原则，不履责还想收钱，于法于理于情都难以服众。由于当时小区尚未成立代表业主维权的业主大会和业主委员会，小区全体业主只能以个体形式，自发组织以拒绝交纳物业费形式实施先履行抗辩权或者不安履行抗辩权，维护自身权益，完全符合合同法规定。3、友和物业公司隐瞒拒交业主房屋质保期申报登记资料。上诉人在与小区业委会移交手续中，拒不移交业主质保期内申报维修登记名册资料，上诉人二审补充提供了其所谓的作为的证据，再一次证明上诉人是选择性提供证据，并且是提供不实、不全的证据。4、关于2017年上诉人撤离时间的问题。从告知函、告示、业委会的通知及业委会2017年2月25日的回函，以及上诉人至2018年1月19日才移交的极少部分清单，足以证明上诉人有意拖延时间、不办理移交手续。而小区业委会在告知函的回函中明确表达了拒不履行移交手续所造成的事态后果责任。而2017年3月1日后，上诉人事实上已经放弃小区物业服务，造成了小区垃圾成山、杂草丛生，小区业主不得不集资自治，一审中答辩人已提供众多证据资料，二审也已补充相关证据予以进一步证实。5、小区地下车库及商业门面问题。上诉人辩称小区地下车库及门面是谁开发谁受益，属于房地产开发商，纯属大放厥词。按国家相关规定小区地下车库属于小区配套设施，房地产开发商以欺骗手段，在未取得预售许可证情况下，进行大部分车位高价售卖给业主，至今尚未解决车位产权证，导致小区业主长期维权未果。而上诉人从撤离至今，仍在收取地下车库所谓的“卫生费”等管理费，却长期疏于对地下车库进行维护管理，致使地下车库长期积水，污秽不堪，加重放置于小区地下车库的电力设备老化毁损程度，先后导致小区两次大面积突发停电事件，证明上诉人与其关联公司贵州贵和房地产开发有限公司在小区造成的极其恶劣后果。至于商业门面以及房开商在小区未售出的房屋，不管房开商是否卖出，均应当按照物业管理规定向当时履行物业服务的物业公司交纳物业费。上诉人在小区服务期间，从未向房开商要求上述物业的物业费交纳义务。撤离小区后，仍然把持上述物业，拒不移交小区地下车库及商业面门的物业服务范围，霸占收费权限至今，违法向商户和业主收取费用却不履行一分钱的物业服务。同时，该违法行为造成了一个小区两个物业的混乱局面，小区至今仍被州委领导列为挂牌整改小区，其最大的根源正是上诉人与其关联方房开商长期相互勾结，损害小区业主权益的后果。6、小区16栋房顶的基站，答辩人所提供的证据表明上诉人违规出租小区公共区域非法获取收益，存在侵害业主的公共权益。7、关于诉讼时效问题。一审已经依法认定，事实清楚，证据确凿。上诉人所提供的证明材料，不但存在伪造嫌疑，并且属于重复提供、不属于新证据，无法证明其在权利期内是否已经依法、正确、合理的主张其权利。同时，答辩人据此更加确信，上诉人之所以未在权利期内主张权利，就是自身感觉没有履责或者没有正确履责，不敢理直气壮的主张权利。8、上诉人服务小区物业长达9年，被上诉人所提供连续的证据图片、媒体曝光资料、小区业主上访投诉材料、住建局及社区处理小区问题的会议纪要等，足以证明其不作为。车辆乱停乱放导致被砸，并无法查证，仍是物业不作为的典型事项之一。根据贵州物业综合服务等级质量标准，上诉人在小区服务期间采用高标准收费，低标准服务，明显存在欺诈嫌疑。9、上诉人有煽动员工闹事、借助网络舆论干涉司法判决的企图。上诉人在上诉状中妄言上诉人及公司员工纷纷表示，一定要向帝景豪园小区不自觉交费的无故拒不交费的200多户业主追讨辛苦钱，二审若不加以重视，上诉人仍会继续维权，并请中国法制宣传网介入。上诉人不认真反省和承担自身在物业服务中长期不履责行为导致的合同违约后果，不尊重人民法院公正判决，承担应承担的法律后果，反而在二审还没进入公正审判就再次大放厥词干涉司法公正，更加暴露出上诉人不但缺乏起码的责任意识、法治意识，无视法律，藐视法律。答辩人请求二审关注其非法企图，不受其干扰，公正判决，维护法律公正。综上所述，请求驳回上诉，维持原判，保护答辩人合法权益。 原审原告友和物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2011年全年、2013年9个月、2014年1月至2017年12月期间的物业管理费10747元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2007年11月23日，原告友和物业公司与贵州贵和房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对贵州贵和房地产开发有限责任公司开发的“帝景豪园”小区提供前期物业管理服务，并约定该小区的物业服务费为：多层住宅物业服务费为0.8元/月/平方米、高层住宅物业服务费为1元/月/平方米，商业物业服务费另行商议，物业服务费按月交纳，业主或者物业使用人应当在每月30日前履行交纳义务，合同期限从2007年10月8日起至2022年10月7日止。《前期物业服务合同》签订后，原告进驻案涉小区提供物业服务。被告为该小区业主，系原告提供物业服务的对象之一。自2011年起，被告以原告在管理小区物业时存在保洁服务从未达到等级标准，电梯井、楼梯间长期堆放杂物、地面凹凸不平长年积水，卫生脏乱不堪，电梯间常有垃圾和宠物便溺物、小区绿化长期得不到养护，杂草丛生、鼠、蛇不绝、车辆乱停乱放无人管理、聘用老弱病残及有犯罪前科的人员担任保安、电梯故障频发、小区内长期存在个别业主养狗遛狗不文明惊吓小孩及其他业主、违规圈地养鸡破坏小区环境、违规占用小区公共绿化作为私家花园、违规私搭乱建、野蛮装修、房屋渗水等问题，其服务水平与合同约定不符为由，开始拒绝交纳物业服务费。 庭审中，原告向法院提供多份催缴通知单及张贴照片(复印件)，拟证明其向被告催缴物业费，诉讼时效中断，以上催缴通知单及照片内容，虽显示原告多次向小区未交纳物业服务费的业主进行催费，但并不能准确辨别具体催交时间。另，原告主张被告住房为155.75平方米，欠付2011年全年、2013年9个月、2014年1月至2017年12月期间69个月的物业服务费共计10747元，被告在案件审理过程中并未对此提出异议。同时，被告虽未到庭应诉，但向法院提交了多组图片以及信访资料等，拟证实案涉小区多家房屋存在漏水，且原告进行物业服务时未达到合同要求、利用小区公告区域进行收益，侵害业主权益等，原告认为被告提供的证据大部分与原告无关，但认可在进行物业服务管理期间未对小区通道进行维修确实存在瑕疵。 一审法院认为：在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位与选聘的物业管理企业签订的书面前期物业服务合同，对物业管理企业和广大业主具有约束力，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主也应按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。原告友和物业公司与案涉小区建设单位贵州贵和房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》，对该案涉小区全体业主及原告友和物业公司均具有约束力，各方均应按该合同约定履行各自的义务；被告作为案涉小区业主应当按照《前期物业管理服务合同》约定履行交纳物业服务费的义务，而原告作为物业管理服务企业，亦应当按照合同约定履行物业管理义务；本案中，被告向该院提交数份照片用以证实案涉小区不同程度的存在脏、乱、差等现象，对此大部分图片原告虽不予认可，但结合本案中原告提交的催交通知内容及其在庭审中对其服务确存在瑕疵的自认，及小区欠交物业服务费户数等实际情况，原告确实应当反思为何案涉小区众多业主拒交物业服务费用，其作为物业服务企业的服务水平、服务质量是否应当进一步加强、改进；但试想在一个小区内，如果每户均以此为由拒绝交纳物业服务费，小区的建设何从谈起，为更有效监督物业企业的服务质量，小区业主在自己表达意见的同时，也可以通过业主代表、业主委员会与物业企业进行沟通，以便对物业企业的物业服务、小区自身建设等事宜进行更有效、合理的处理。鉴于被告在本案中所提供的证据不能证实原告完全不履行物业服务义务或仅履行部分物业服务，且物业服务多为动态服务等综合考虑，在基于被告提出抗辩的基础上，酌定判决被告按合同约定物业服务费的85%向原告友和物业公司交纳物业管理服务费。 关于被告的时效抗辩。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”、第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”以及第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，民法总则于2017年10月1日施行，故本案的物业管理服务费，在此施行时间前已届满二年诉讼时效期间的，不适用民法总则的三年时效期间，其余部分可适用三年诉讼时效。案涉《前期物业管理服务合同》中约定物业费按月交纳，属继续性债权，至原告起诉之日（2020年6月22日），2017年6月22日前的物业管理服务费已超过诉讼时效，原告虽主张其已向被告进行催告，诉讼时效应中断，并提交了照片复印件拟证明前述主张，但其未提交其他证据及照片的原始载体予以佐证，并不足以证明其实际催告时间，应负担举证不能的不利后果，故对原告关于诉讼时效中断的主张，不予采信，现被告已提出诉讼时效抗辩，对超过诉讼时效期间的物业服务费，不予支持。原告主张被告房屋建筑面积为155.75㎡，收费标准为1元/月/㎡，被告并未对此提出反驳，故予以确认。综上，被告谌业权应向原告友和物业公司交纳的物业服务费计算为1元/月/㎡×155.75㎡÷365天×6个月9天（2017年6月22日至2017年12月31日）×85%=840.03元。 对于被告提出的因服务不达标要求原告支付违约金问题，本案中鉴于原告物业服务管理存在的问题，已对原告请求的物业服务费进行了扣减；对被告提出的要求原告立即交付物业服务用费及相关资料、停止收取车库管理费等临街门面等问题，应由小区业主委员会行使相关权利。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告谌业权于本判决生效之日起三日内向原告都匀开发区友和物业有限责任公司交纳2017年6月22日至2017年12月31日期间的物业服务费840.03元；二、驳回原告都匀开发区友和物业有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由原告都匀开发区友和物业有限责任公司负担23元，被告谌业权负担2元。 二审中，双方当事人均补充提供了证据，本院依法组织双方进行了举质证。 经二审审理，除查明的事实与一审查明的事实一致外。二审补充查明，上诉人在帝景豪园小区提供物业服务期间，上诉人分别于2014年7月14日、2014年9月11日、2014年11月5日、2014年12月9日、2015年1月15日、2015年4月1日、2015年6月17日、2015年11月18日、2016年12月20日、2017年3月1日、2017年7月19日、2019年6月21日，以在小区张贴通知的方式向小区业主催收当月及以前的物业管理费。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1、上诉人是否已经按照物业服务合同约定全面履行了合同义务；2、上诉人主张的物业费中是否存在超诉讼时效的情形。 本院认为：第一，对于上诉人是否已经按照物业服务合同约定全面履行了合同义务问题。良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，被上诉人提交数份照片中，能证实案涉小区不同程度的存在脏、乱、差等现象，对此大部分图片上诉人虽不予认可，但结合本案中上诉人提交的催交通知内容及其在庭审中对其服务的确存在瑕疵的自认，以及小区欠交物业服务费户数等实际情况，一审基于上诉人在本案中所提供的证据，不能证实其已全面履行物业服务义务，且物业服务多为动态服务等综合考虑，酌情认定被上诉人按合同约定物业服务费的85%交纳物业管理服务费并无不当，本院予以确认。 第二，对于被上诉人提出的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”、第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”以及第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，结合上诉人在帝景豪园小区提供物业服务期间，分别于2014年7月14日、2014年9月11日、2014年11月5日、2014年12月9日、2015年1月15日、2015年4月1日、2015年6月17日、2015年11月18日、2016年12月20日、2017年3月1日、2017年7月19日、2019年6月21日，以在小区张贴通知的方式向小区业主催收当月及以前的物业管理费的事实。首先，该小区拖欠物业管理费的业主较多，上诉人不可能向每一位拖欠物业费的业主进行单独催收；其次，上诉人采取在小区张贴通知的方式向拖欠物业费的业主进行催收，也符合当前物业企业对拖欠物业费普遍采取的催收方式。故除上诉人第一次即2014年7月14日通知催收时，已超过二年的不予保护外，其余的存在诉讼时效中断的情形，仍受法律保护，一审认定从上诉人起诉之日（2020年6月22日）已超过三年的，即2017年6月22日前的物业管理服务费已超过诉讼时效，不予支持不当，应予纠正。被上诉人抗辩上诉人采取通知方式催收不具有法律效力的理由不成立，不予采纳。综上，被上诉人房屋建筑面积为155.75㎡，收费标准为1元/月/㎡，被上诉人应向上诉人友和物业公司交纳的物业服务费计算为1元/月/㎡×155.75㎡×57个月（2013年9个月、2014年1月至2017年12月）×85%=7546.09元。 综上所述，上诉人友和物业公司的上诉理由部分成立，应予部分支持；一审认定事实部分不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销都匀市人民法院（2020）黔2701民初3384号民事判决； 二、由被上诉人谌业权于本判决生效之日起十五日内向上诉人都匀开发区友和物业有限责任公司交纳2013年9个月、2014年1月至2017年12月期间的物业服务费7546.09元； 三、驳回上诉人都匀开发区友和物业有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由上诉人都匀开发区友和物业有限责任公司负担7元，被上诉人谌业权负担18元。二审案件受理费68元，由上诉人都匀开发区友和物业有限责任公司负担20元，被上诉人谌业权负担48元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二〇年十二月四日 书记员  刘 皓