文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终1335号上诉人（原审被告）：利川市良诚食品有限公司，住所地利川市汪营石坝建材工业园。法定代表人：余红春，总经理。委托诉讼代理人：杨建连，湖北中利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北利川经济开发区管理委员会。住所地利川市南环大道**。负责人：熊大昌，主任。委托诉讼代理人：蒲赞光，男，湖北利川振业发展有限公司员工。委托诉讼代理人：陈建萍，湖北圣树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北利川振业发展有限公司，，住所地利川市南环大道东段（福仁佳苑**）法定代表人：周鹏，董事长。委托诉讼代理人：蒲赞光，男，湖北利川振业发展有限公司员工。委托诉讼代理人：陈建萍，湖北圣树律师事务所律师。上诉人利川市良诚食品有限公司因与被上诉人湖北利川经济开发区管理委员会、湖北利川振业发展有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初6972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。利川市良诚食品有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回湖北××经济开发区管理委员会、湖北利川振业发展有限公司的诉讼请求。事实与理由：一、利川市良诚食品有限公司与湖北××经济开发区管理委员会签订的《入园协议书》约定用地面积和土地四至边界不明，需要对该土地进行实际测量。湖北××经济开发区管理委员会自己对该宗土地的实际面积都不清楚，利川市良诚食品有限公司进行简单测绘，实际面积与约定面积误差达到30.83%。而在《入园协议书》中，对租赁土地的边界也未进行清晰约定，也无土地使用权证进行佐证。二、湖北××经济开发区管理委员会未及时主张权利，超过了诉讼时效。双方签订的《入园协议书》约定三年免租，故，应收取租金的起算时间应为2015年1月29日。协议中为约定租赁期限，故应为不定期租赁。按照诉讼时效的相关规定，湖北××经济开发区管理委员会主张的2015年10月29日至2016年10月28日的租金已经超过了诉讼时效。同时，湖北××经济开发区管理委员会在向法院起诉前并未向利川市良诚食品有限公司进行催收。而利川市良诚食品有限公司在三年免租期到了以后，亦向湖北××经济开发区管理委员会原领导李博韬递交了减免申请报告，经过湖北××经济开发区管理委员会同意后，利川市良诚食品有限公司才继续投资，在投资过程中，湖北利川振业发展有限公司多次向利川市良诚食品有限公司送达《安全生产责任书》但均未要求收取租金，也说明湖北××经济开发区管理委员会同意了利川市良诚食品有限公司的减免申请。湖北××经济开发区管理委员会、湖北利川振业发展有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，利川市良诚食品有限公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、虽然《入园协议书》是先租后出让，是基于企业发展情况良好，有能力的时候就购买案涉土地自建，基于本案情况，利川市良诚食品有限公司没有依约交纳租金，也没有向湖北××经济开发区管理委员会提出需要购买案涉土地的要求。二、利川市良诚食品有限公司提出补偿损失的问题，客观上讲本案就是因为利川市良诚食品有限公司在投资修建豆筋厂后无力交纳租金。三、关于土地面积问题，租赁的土地有围墙，对于四至是清楚的。四、湖北××经济开发区管理委员会多次向利川市良诚食品有限公司催收租金，还发了书面通知，也有利川市良诚食品有限公司的签名，不存在超过诉讼时效的情形。湖北××经济开发区管理委员会、湖北利川振业发展有限公司向一审法院起诉请求：1．解除双方的租赁合同关系；2．判令利川市良诚食品有限公司支付所欠租金人民币353109.68元；3.判令利川市良诚食品有限公司承担本案诉讼费用。一审诉讼中，湖北××经济开发区管理委员会、湖北利川振业发展有限公司将要求利川市良诚食品有限公司支付的租金计算至开庭当日即为385210.56元。一审法院认定事实：2012年10月29日，湖北××经济开发区管理委员会（甲方）与利川市良诚食品有限公司（乙方）签订《入园协议书》（土地租赁），约定“乙方自愿决定在湖北××经济开发区石坝建材工业园区内投资建厂，为加快乙方项目建设，经甲乙双方友好协商，达成如下协议：一、公司名称乙方在本协议签订后，在湖北注册成立独立法人机构（具体名称以工商登记注册为准），注册资本金不低于200万元人民币。公司成立后，全面承担乙方应履行的权利及义务。二、项目选址及面积乙方项目建设地点位于湖北××经济开发区（石坝建材工业园区即原利川钢厂），用地面积12.03亩（8025.22平方米，以实际测量的面积为准）。三、乙方经营范围及土地用途乙方经营范围：肉、禽类罐头制造。土地用途：建厂房。四、项目投资规模及绩效管理约定（一）项目总投资额为500万元，建成投产后，年产值第一年达到500万元以上，第二年起达2000万元以上，乙方在经营中除土地使用税以外从投产后第二年起每年实现入库税收达到50万元以上。（二）项目建设按双方认可的可研报告以及设计图文资料、工程概算约定的建设周期如期完工投产，本项目约定建设周期为360天。（三）在履约过程中双方同时享有30日的履约宽限期，在宽限期内不视为违约。五、供地性质、价格及供地方式甲方按工业用地性质为乙方供地，前三年免收土地租金，用于补偿乙方拆除旧厂房，新建新厂房所需费用。第四年土地出租价格为12元/平方米/年，采取先出租后出让的方式供地。乙方在投产后两年内达到本协议前四项规定的绩效约定后，可申请办理土地出让手续，甲方按市委市政府出台的《关于突破性发展工业经济发展十二条意见》（利发〔2012〕6号）文件规定的土地出让价格和程序为乙方办理土地出让手续”等。2013年3月11日，利川市良诚食品有限公司登记注册，法定代表人为余红春，经营范围为肉制品、豆制品、面条、干菜的生产、加工及销售等。该公司在合同签订后在涉案争议地上拆房建房，并投入生产。合同签订后至今，利川市良诚食品有限公司一直未支付租金，湖北××经济开发区管理委员会曾向利川市良诚食品有限公司催收租金未果。一审另查明：涉案地位于利川市××××镇沿江居委会，土地使用权人为湖北利川振业发展有限公司。该公司为国有独资公司，监督管理机构与出资人为湖北××经济开发区管理委员会。涉案地系相对封闭的空间，在租赁时该地块上建有厂房、办公用房等。一审庭审中，湖北××经济开发区管理委员会、湖北利川振业发展有限公司表示，若利川市良诚食品有限公司按期缴纳租金，可不解除合同。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。湖北××经济开发区管理委员会与利川市良诚食品有限公司签订的《入园协议书》系双方当事人的真实意思表示，符合租赁合同的要件形式，确定了租赁物、租金计算方式，凸显了合同当事人的权利义务，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该《入园协议书》合法有效。双方未约定租赁期限及支付租金的期限，双方约定前三年免租，第四年土地出租价格为12元/平方米/年，也即在2012年10月29日至2015年10月28日湖北××经济开发区管理委员会不收取租金。双方约定采取先出租后出让的方式供地，但是利川市良诚食品有限公司目前为止并没有受让该地块的意思表示，故其应从2015年10月29日起，按照12元/平方米/年支付租金。由于双方对租赁期限没有约定，应视为不定期租赁，湖北××经济开发区管理委员会可以随时解除合同。双方对租金的支付期限亦未约定，利川市良诚食品有限公司应在解除合同之时向湖北××经济开发区管理委员会支付租金。一审庭审中，湖北××经济开发区管理委员会表示，若利川市良诚食品有限公司按期缴纳租金，可不解除合同。为了支持民营企业发展，在庭审结束后，一审法院给予了利川市良诚食品有限公司近两个月的宽限期，但在宽限期内，利川市良诚食品有限公司既未与湖北××经济开发区管理委员会达成调解方案，亦未支付分文租金。若在本次案件中维持双方的租赁合同关系，势必损害湖北××经济开发区管理委员会更多利益。故应解除双方签订的《入园协议书》。合同解除后，利川市良诚食品有限公司未履行的义务应全部履行，按照湖北××经济开发区管理委员会的主张，利川市良诚食品有限公司应从2015年10月29日起至2019年10月29日期间的租金共计385210.56元。另，因湖北××经济开发区管理委员会系湖北利川振业发展有限公司的监督管理机构兼出资人，虽然土地登记在湖北利川振业发展有限公司名下，但根据合同相对性原则，涉案的租金应支付给合同相对方即湖北××经济开发区管理委员会。对于利川市良诚食品有限公司的其他辩称分析如下：关于面积的问题，因涉案地块系相对封闭的空间，且双方的合同中已明确用地面积，虽然备注以实际测量的面积为准，但并非利川市良诚食品有限公司理解的以其实际占用的每一平方为准，而是指为了防止地块登记面积与实际测量面积不一致而由双方重新实地丈量的整宗地的面积。关于起算时间的分析不再赘述，但双方约定享有的30日的履约宽限期，是指在合同履行期满后，若一方未履约，可宽限30日，在宽限的30日内不视为违约，并非该宽限期内的租金不予支付。故对利川市良诚食品有限公司的辩称理由不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条的规定，判决：一、解除湖北××经济开发区管理委员会与利川市良诚食品有限公司于2012年10月29日签订的《入园协议书》；二、利川市良诚食品有限公司于判决生效之日起支付湖北××经济开发区管理委员会租金385210.56元。案件受理费7078元，依法减半收取3539元，由利川市良诚食品有限公司承担。二审中，双方均未向本院提交新证据。二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，双方签订的《入园协议书》是双方真实意思表示，双方均应当按照协议履行。利川市良诚食品有限公司上诉称租赁物的四至界限不清晰，面积达不到合同约定，本院认为，《入园协议书》对租赁物的表述为“乙方项目建设地点位于湖北××经济开发区（石坝建材工业园区即原利川钢厂）”，由上可知，对租赁物的范围是以原利川钢厂的范围为限，庭审中，双方亦认可以围墙为限，故租赁物的范围清晰。至于面积问题，双方在《入园协议书》中约定“用地面积12.03亩（8025.22平方米，以实际测量的面积为准）”，但双方签订《入园协议书》的时间为2012年，双方产生纠纷的时间为2019年，在长达7年的时间里，双方均未对用地面积进行测量，利川市良诚食品有限公司在租赁期间亦未对用地面积提出异议，故其主张租赁物用地面积不足，界限不清的上诉请求不能成立。关于诉讼时效的问题。双方签订的《入园协议书》中对租金支付的约定为“甲方按工业用地性质为乙方供地，前三年免收土地租金，用于补偿乙方拆除旧厂房，新建新厂房所需费用。第四年土地出租价格为12元/平方米/年，采取先出租后出让的方式工地。”对于租金支付的时间并无约定，则湖北××经济开发区管理委员会有权在任何时候主张权利，故利川市良诚食品有限公司关于超过诉讼时效的上诉理由不能成立。关于利川市良诚食品有限公司主张已与湖北××经济开发区管理委员会达成新的免租协议的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”利川市良诚食品有限公司主张与湖北××经济开发区管理委员会的领导就免租事宜达成了一致意见，但是并无书面的证据予以佐证，湖北××经济开发区管理委员会对此亦不认可，故举证不力的法律后果应当自行承担。综上所述，利川市良诚食品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7078元，由上诉人利川市良诚食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张辅军审判员  侯著韬审判员  杨 芳            本件与原件核对无异      二〇二〇年十二月四日书记员  汪蜀建