河北省隆化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0825民初2634号 原告（反诉被告）：承德市嘉鼎都房地产开发有限责任公司，住所地承德市双桥区东车市统建花园小区**楼03-205。统一社会信用代码：91130802674693130U。 法定代表人：慕中海，经理。 委托诉讼代理人：王志伟，河北山庄（隆化）律师事务所专职律师。执业证号：11308200910646205。 被告（反诉原告）：李东升，男，1985年11月16日出生，满族，农民，住河北省承德市隆化县。 委托诉讼代理人：黄鹤宇，河北益铎律师事务所专职律师。执业证号：11308200810101435。 原告承德市嘉鼎都房地产开发有限责任公司（以下简称嘉鼎都公司）与被告李东升商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，被告李东升于2019年11月4日向本院提起反诉，本院于2019年11月11日依法受理了反诉。被告李东升于2019年11月20日申请对涉诉底商相对同等地段面积底商的租金年差额进行鉴定，承德广泰资产评估事务所于2019年12月27日向本院出具了鉴定意见书。本院依法适用普通程序，于2020年5月18日、2020年12月1日两次不公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理。原告嘉鼎都公司的委托诉讼代理人王志伟，被告李东升及其委托诉讼代理人黄鹤宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉鼎都公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行商品房预售合同约定的义务，给付拖欠原告的购房款30.8万元，并支付延迟履行金7.392万元，合计38.192万元。2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2010年8月6日，原告与被告签订商品房预售合同，被告购买原告开发建设的“丽海名园”商住小区底商A座1单元106号房屋一处，合同约定单价1万元每平方米，实测面积68.18平方米，合计总价68.18万元，被告支付了37.38万元，尚欠30.8万元至今未付。庭审前，原告将第一项诉讼请求变更为，判令被告履行商品房预售合同约定的义务，给付原告购房款31万元，并自2011年8月1日起以31万元为基数按日万分之0.5支付违约金至购房款全部付清之日止。 被告李东升辩称：1.原、被告双方已于2011年9月21日签订了商品房买卖合同，原告不应以商品房预售合同为依据起诉，应以双方签订的商品房买卖合同作为处理本案的依据。2.被告已交49.18万元房价款，只有19万元没有交纳，但没有交足房款的责任不在被告，是因原告一直无法办理按揭贷款，房屋至今没有达到实际交付标准，且购买涉诉房屋的合同目的至今不能实现，所以原告无权向被告主张剩余房价款。原告在商品房买卖合同中存在严重违约，给被告造成的经济损失远远高于尚欠房价款，被告已对原告提起了反诉。3.导致未足额交纳房款的原因不在被告，被告不存在违约，原告无权要求被告支付延迟履行金。4.原告所诉向被告多次催要房款不属实，相反，直到原告起诉前，是被告一直在联系原告，要求其交付合同约定的房屋。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提出反讼请求：1.依法判令原告赔偿被告违约金及经济损失合计55.976117万元。2.反诉费用0.365万元、鉴定费1万元由原告承担。3.被告保留关于后续损失的诉权。事实与理由：被告与原告于2010年8月6日签订商品房预售合同，后于2011年9月签订商品房买卖合同，被告购买的A座1单元106号房屋性质为底商，但至被告提起反诉时止，原告仍未按售房时所做的说明和允诺开发规划范围内的房屋及相关设施，造成被告购买的底商至今也不符合预期的商业性质，无法实现正常商用价值。同时双方约定,该商品房经竣工验收合格后,应于2011年6月1日前交付，但至被告提起反诉时,该房屋还没有完成竣工验收。因原告迟迟无法交付房屋，经被告多次催促，至2015年6月1日，原告才将钥匙交给被告，且该房屋至今未达到验收标准，致使被告至今无法办理房屋产权证书。请求法院依法支持被告的反诉请求。 原告辩称，被告的反诉请求不能成立。原告已按商品房预售合同、商品房买卖合同约定的全部事项履行了义务，不存在被告所诉逾期交房、房屋没有验收，以及不能达到商用等情况，应驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告向本院提交证据如下： 证据一：《商品房预售合同》一份6页，拟证明2010年8月6日，原告与被告签订商品房预售合同，被告购买原告开发建设的丽海名园小区房屋一处，合同编号为（2010）00E,房屋为A【座】1【单元】106号；合同约定的建筑面积为72.46平方米，单价为每平方米1万元，首付款为36.46万元，不足的36万元，由被告通过银行按揭贷款交付给原告，逾期付款超过60日，买受人按日向出卖人支付房价款万分之0.5的违约金。 证据二：首付款记账收据四张，拟证明被告分别于2010年8月6日、2010年9月14日、2010年10月12日、2011年9月29日向原告交付首付款8万元、16万元、12.46万元、0.72万元，上述款项合计37.18万元。 证据三：丽海名园商业实测产权面积统计表一张，拟证明被告购买原告的A【座】1【单元】106号房屋，实测产权面积68.18平方米，按每平方米1万元的价格计算，房屋总价款为68.18万元，减去已付的37.18万元，被告尚欠原告31万元未付。 证据四：农业银行的《其他审批审批通知书》一份1页，拟证明原告与中国农业银行隆化支行合作，银行于2019年5月27日同意向原告开发的丽海名园小区项目提供楼盘个人按揭贷款1000万元。 被告对原告提交证据的质证意见如下： 对证据一商品房预售合同的真实性没有异议，该合同确实是双方签订的，但该合同签订后，被告应原告要求，于2011年9月21日双方又签订了商品房买卖合同，故所有关于商品房买卖的约定，都应以最终签订的商品房买卖合同为准，且买卖合同与预售合同约定的层高不一致，预售合同约定的层高为3.6米，最终的买卖合同却变成了2.9米。 对证据二首付款收据的真实性没有异议，但被告除交纳了该四张收据中所反映的37.18万元首付款外，在签订预售合同的当日，按原告当时售楼部经理苗世峰的要求，还打入其妻子李菲银行账户12万元，当时被告并不知道李菲与公司或者苗世峰之间的关系，在原告提起诉讼后，方得知李菲是苗世峰的妻子，因此被告已付房价款并非37.18万元，而是49.18万元。 对证据三实测产权面积统计表的真实性没有异议，但认为被告并非尚欠31万元房价款，实际只欠19万元。 对证据四《其他审批审批通知书》的真实性虽无异议，但对原告的证明目的不认可，认为原、被告双方约定首付款以外的房价款，应通过按揭贷款方式支付，而直到2019年5月27日，按揭贷款才获批，导致被告不能按合同约定借到贷款，且原告至今尚未按约定完成开发项目的验收，相关附属设施至今还未建设，故未足额交纳房价款的责任不在被告，而在原告自己。 被告针对本诉向本院提交证据如下： 证据一：原、被告于2011年9月21日签订的合同编号为（2010）00E商品房买卖合同一份，拟证明：1.该合同的出卖人系原告嘉鼎都公司，苗世峰是原告委托与被告签订合同的代理人，在签订合同时，苗世峰作为原告售楼部经理，全权负责售楼事宜。2.该合同第三条约定的内容与原告提交证据一预售合同的第三条内容不一致，同为一处底商即A座1单元106号，但预售合同中约定的层高为3.6米，该合同约定的层高系2.9米，二者严重不符。3.第四条约定，涉诉底商单价为1万元每平方米，总价款为68.18万元。4.第六条约定，以首付加按揭贷款的方式支付房价款，被告应原告售楼部经理苗世峰的要求，所交首付款多于合同约定的数额，实付的首付款为49.18万元，故被告现只欠原告19万元房价款，该19万元未付的原因是，原告建设的楼盘达不到办理贷款的标准，一、二楼底商的贷款直到2019年5月27日才获批，被告申请法院调取的会议纪要对此能够证明。5.第八条约定，原告应当在2011年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的底商交付给被告，但被告购买的底商至今仍未完成验收，被告虽于2015年6月1日拿到了房屋钥匙，但不等于该房屋已经达到交付标准，不等于原告按合同约定的标准交付了房屋。6.第九条约定，原告应于2011年6月1日前交付符合约定标准的房屋，如不能按照约定交房，每日应按被告已交房款的万分之0.5支付违约金。7.第十一条约定，房屋达到交付使用条件后，原告应当书面通知被告办理交付手续；双方进行验收交接时，原告应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单；原告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，被告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由原告承担。但被告至今仍未收到办理交房的任何手续，也未看到符合第八条约定的任何证明文件，更没有签署过任何房屋交接单，原告一直强调其所出卖的房屋已经达到了交付标准，并且已交付给了被告，但原告未能提供相关交接手续，应承担举证不能的法律后果。8.第十三、十四条中有关装饰、设备、基础设施、公共配套建筑等承诺的标准至今没有达到，如原告主张已达到承诺标准，应提供证据加以证明，原告未能提供证据，应承担举证不能的责任。9.第十五条约定，原告应在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，如不能备案，原告应按已付房款的千分之五向被告支付违约金，原告至今仍无法提供相应资料进行备案，被告到产权部门了解到的结果是，涉诉房屋没有达到验收标准，缺少办理权属登记的手续，无法办理产权登记，且原告未能提供其已向相关机关备案的证据。根据上述条款，在涉诉商品房买卖合同中，原告存在严重的违约行为，因原告的违约给被告造成了巨大的经济损失，原告依法应当承担相应违约责任。 证据二：房价款收据及银行转款凭证五张，拟证明被告于2010年8月6日交付8万元，同日应原告售楼部经理苗世峰的要求转入其指定账户12万元（现已查明该账户系苗世峰妻子李菲的账户），后于2010年9月14日、2010年10月12日、2011年9月29日分别交付16万元、12.46万元、0.72万元，合计49.18万元，故现仅有19万元房价款未付，该19万元未付是因原告出售的涉诉房屋无法办理贷款和产权登记所致，房屋使用价值与购买时原告的宣传及规划严重不符，无法达到和实现预期的使用目的和价值，对不交纳该部分房款，被告依法享有不安抗辩权，不论现在能否办理贷款，被告依法均可不予交纳。 证据三：备案的涉诉底商及楼盘的规划和效果图及涉诉楼盘现状的照片十一张、被告与原告售楼人员的微信聊天记录截屏两页，拟证明原告对涉诉底商未按规划完成建设，根据行政规划及原告出售时的承诺，与主体配套的广场、商户门前停车位、地下商场、影院等至今还未建设，该楼盘二期完工后应达到的标准亦未达到；从现状看，应拆除的挡在涉诉底商前的四层楼房亦未拆除，二期建设至今未完工，应有的广场不仅没有建设，而且还被原告安装了栅栏，变成收费停车场，涉诉房屋根本无法达到预期的商业使用目的，给被告造成了巨大的经济损失。 证据四：被告申请法院委托承德广泰资产评估事务所出具的承德广泰评报字[2019]第376号评估书及鉴定费发票各一份，拟证明：1.与涉诉底商同地段的其他底商平均每平米年租金为1076.02元，而涉诉房屋的年租金每平米仅429.24元，相差646.78元，被告房屋套内面积为63.51平方米，年租金相差4.1077万元。2.被告预交鉴定费1万元。 证据五：农业银行的《其他审批审批通知书》一份，该《通知书》的格式虽与原告提交的证据四不同，但内容完全一致，拟证明原告开发的楼盘未能达到办理按揭贷款的条件，被告无法按与商品房买卖合同的约定办理贷款，故导致被告未足额交纳房价款的责任不在被告，而在原告。 证据六：苗世峰、李菲的身份信息查询单，拟证明该二人系夫妻，苗世峰作为原告当时的售楼部经理，其不仅代理原告签订合同，而且在与被告签订合同的当日，还代表原告要求被告将12万元房价款打入李菲的账户，该行为系职务行为，故打入李菲账户的12万元应认定为被告支付给原告的房价款，现被告应付房价款为49.18万元，而非原告主张的37.18万元。 原告对被告提交证据的质证意见如下： 对证据一的真实性无异议，但认为苗世峰只是签订合同的委托代理人，原告并未委托其收取房价款，更未委托过李菲收取房价款；合同约定交付房屋的期限为2011年6月1日前，原告已经按合同约定交付了房屋，交付时间并非被告所述2015年6月1日；在履行商品房买卖合同中，原告不存在违约行为。 对证据二中与原告提供的四张相同收据没有异议；对中国工商银行个人业务凭证有异议，认为该证据是复印件，无法核实其真实性，被告主张该笔款项用于支付首付款，不能与其他证据相互印证，且李菲与原告之间不存在任何法律关系，故对该份证据不应采信。 对证据三中的规划图、效果图有异议，认为对房地产开发进行规划是政府的行政行为，政府如何规划不受开发商的左右，况且政府规划也有一定的不可预见性，该项义务并非原告的义务，原告已按住建部门的用地规划完成了建设施工。 对证据四中评估书及鉴定费发票的真实性没有异议，但认为达不到被告反诉请求的目的。 对证据五本身无异议，但认为达不到被告的证明目的，该通知书的操作日期虽是2019年5月27日，但涉诉楼盘在该通知下发之前就已符合办理按揭贷款的条件了。 对证据六有异议，认为即便李菲与苗世峰是夫妻，但也不能认定被告打入李菲账户的12万元是购房款，根据双方签订的商品房买卖合同第六条约定，如果2010年8月6日被告打入李菲账户的12万元是购房款，在2011年11月份签订买卖合同时就应将该笔款项计入首付款，合同约定的首付款是36.46万元，原、被告提交的首付款收据的合计金额也是36.46万元，故该12万元与本案无关，不应认定为被告支付给原告的购房款。 原告针对被告的反诉向本院提交如下证据： 证据一：隆化县建设局用地规划设计条件通知书（复印件），拟证明2008年10月15日，经隆化县建设局规划股实地踏测，原告符合规划条件，原告是按照该规划中确定的红线进行的建设施工。 证据二：河北省建设工程竣工验收报告，拟证明被告购买的丽海名园一期的底商于2011年6月16日已验收合格，具备交付条件。 被告对原告针对反诉提交证据的质证意见如下： 对证据一有异议，认为该证据系复印件，真实性无法核实。在规划通知书第七条中对原告的相关义务有明确的要求，但其至今没有完成。红线图是指定在规划区域内建设楼房的红线，而非开发企业的最终规划，因为原告提交的只是一期的规划图，在被告提交的证据中有一、二期的规划图，该证据不能达到原告的证明目的，相反能够证明被告的诉讼请求成立。 对证据二有异议，认为该证据系复印件，真实性无法核实。如该份证据确实存在，也是原告为了完成备案或者办理其他手续后补的，但涉诉建设项目绝非出具该报告的日期验收的。涉诉楼盘的现状是众所周知的，如2011年6月16日即已出具了竣工验收报告，按照相关规定，原告早已能够为被告办理按揭贷款和产权登记了。如按原告主张的已按商品房买卖合同的约定交付了房屋，在交付房屋时其应向被告出具该验收报告，且原告在开庭之前也应向法院提交。另外，仅凭该验收报告无法证明原告按合同要求的时间及标准交付了涉诉底商，故该证据达不到原告的证明目的。 被告申请本院调取了隆化县解决房地产开发遗留问题会议纪要。 原告对该证据的真实性无异议，但认为丽海名园一期是旧城区改建工程，按照隆政发49号文件第三节第（七）条第3款第（1）项规定，该开发项目允许容缺办证，本次解遗会议所议定的事项中所存在的问题与本案无关。本案争议的是涉诉房屋是否符合交付条件，这与规划、验收、有无配建、是否缴纳土地出让金和人防异地建设费等无关。根据原告提供的其他证据能够证明涉诉房屋已经竣工验收，会议纪要中所载未组织竣工验收及备案的相关内容与事实不符。 被告对该证据的真实性无异，认为该会议纪要能够证明被告的反诉主张成立，纪要中所载召开解遗会议的时间为2018年6月1日，证明在2018年6月1日之前，涉诉楼盘尚未组织竣工验收，所载丽海名园一期存在的所有问题，正是原告的所有违法行为，被告的经济损失就是纪要中所列原告的违法行为所致；该证据与被告提交的商品房买卖合同能够相互印证，合同第八条约定的交付期限正是2011年6月1日前，即到2011年6月1日，依照国家和政府的规定，涉诉房屋即应竣工验收合格，但根据该解遗会议纪要的记载，丽海名园一期建设项目至2018年6月1日召开解遗会议时也未达到合同约定的交付标准，住宅刚能办理产权证，底商仍不能办证。 原告申请本院调取被告交纳取暖费情况的证据，本院向原告代理律师发出调查令调取的被告为涉诉房屋交纳取暖费的明细一份。 原告对该证据无异议，认为该证据能够证明被告自2012年9月28日交纳了房屋取暖费，即被告自此已使用该房屋。 被告对该证据的真实性无异议，但认为不能证明原告于2012年9月28日交付了房屋，被告系于2015年6月1日领取房屋钥匙，故该证据不能作为交付房屋的证据，达不到原告的证明目的。 本院对证据的认定如下： 原告和被告针对本诉提交的证据、原告针对反诉提交的证据一、原告和被告申请本院调取的证据，均具有真实性、合法性，且均与本案事实相关，对此均应予以确认并在卷佐证。关于原告针对反诉提交的证据二，被告的异议成立，对此不予确认。 根据当事人的当庭陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下： 2010年8月6日，原告与被告签订商品房预售合同，被告购买原告开发的坐落于丽海名园小区的在建房屋一处，双方签订的合同编号为（2010）00E,房屋为A【座】1【单元】106号，约定的建筑面积为72.46平方米，单价为每平方米1万元，首付款为36.46万元，不足的36万元，由被告通过银行按揭贷款交付给原告，逾期付款超过60日，买受人按日向出卖人支付房价款万分之0.5的违约金。被告分别于2010年8月6日、2010年9月14日、2010年10月12日、2011年9月29日向原告交付了8万元、16万元、12.46万元、0.72万元，上述款项合计37.18万元，原告为被告出具了收到“商品房款”、“房款”的收据各一张，出具了收到“首付款”的收据一张。在签订预售合同的当天即2010年8月6日，被告还打入为原告售楼的苗世峰指定的李菲的账户12万元。 2011年9月21日，原、被告签订了编号为（2010）00E的商品房买卖合同，但该合同约定的2.9米层高，与预售合同约定的3.6米不一致。其中第四条约定，底商单价为1万元每平方米，涉诉底商实测产权面积为68.18平方米，套内面积63.51平方米，总价款为68.18万元。第六条约定，以首付加按揭贷款的方式支付房价款。第八条虽约定，原告应于2011年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备竣工验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付给被告，但原告一直未取得涉诉工程的验收报告，各购房户于2019年5月27日方能办理按揭贷款。第九条虽约定，逾期交付房屋不超过60日，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；超过60日被告有权解除合同，如被告要求继续履行合同，原告应自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向被告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，但被告未选择解除合同。第十一条约定，房屋达到交付使用条件后，原告应当书面通知被告办理交付手续；双方进行验收交接时，原告应当出示合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单；原告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，被告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由原告承担。第十三条约定，原告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；如因原告的责任被告不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意继续履行合同的，原告按已交付房款的千分之五向被告支付违约金；因原告一直未取得涉诉工程的验收报告，故在此前涉诉房屋不能办理产权登记。 另查明，经承德广泰资产评估事务所评估，同等地段底商平均每平米年租金为1076.02元；涉诉底商年租金每平米为429.24元；每平米年租金差额为646.78元，被告底商套内面积为63.51平米，年租金差额为4.1077万元。 原告出售时承诺的配套广场、地下商场、影院等均未开工建设，一期底商东北方向尚有一破旧四层楼房未拆除，底商向北至马路的空闲地周边安装了围栏，已被作为收费停车场。 本院认为，本案的争议焦点为：1.打入李菲账户的12万元应如何认定？2.原、被告双方是否存在违约？如存在违约，应如何承担责任？ 关于第一个争议焦点：苗世峰为原告与购房人办理买卖房屋事宜，苗世峰的行为无论系代理行为还是职务行为，其行为后果均应由原告承担。针对涉诉房屋，被告将12万元打入苗世峰指定的账户，原告未能提供证据证明被告与苗世峰或李菲之间存在其他债权债务关系，故应认定该12万元系被告支付的购房款。至于苗世峰或李菲是否将该12万元交付给原告，属苗、李二人与原告的内部关系，与被告无关。如苗、李二人确未将该12万元交付给原告，原告可另行向苗世峰或李菲主张。因此，至双方约定的交房日2011年6月1日，被告共支付给原告房价款49.18万元，尚欠19万元。 关于第二个争议焦点：原、被告签订的商品房预售合同及商品房买卖合同均合法有效，对双方均具有法律约束力，因商品房买卖合同签订的时间在后，故双方的权利义务应以该合同的约定为准，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。至2019年5月27日被告不欠原告首付款，自2019年5月27日起，被告可办理贷款但未办理，亦未将所欠房价款直接交付给原告，构成违约，对此应承担相应的违约责任，由此产生的逾期付款违约金应自2019年5月28日开始计算至本案法庭辩论终结日2020年12月1日，共553日，减除7日的办理贷款时间，违约金数额为546天×0.00005×19万元=0.5187万元。加上被告尚欠原告的房屋价款19万元，被告还应支付原告19.5187万元。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。原、被告在签订的合同中未明确载明原告向被告允诺的规划及配套建设等内容，但该内容是被告购买该房屋的重要前提，该承诺应视为要约，现原告未按规划完成相关配套建设，致使被告购买的底商不能完全达到签订合同的预期目的，原告亦未按合同约定的时间交付房屋，构成违约，被告虽有权选择解除合同，但未选择解除合同，合同继续履行，但原告应承担违约责任。本案中，被告在反诉中既主张了违约金又主张了损失赔偿，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关条款的规定，原、被告双方虽在合同中约定了逾期交房的违约金，但违约金的适用不以造成实际损失为前提，造成损失的，违约金数额可以造成的实际损失为参考标准。如约定的违约金过低或过高，可以要求增加或减少违约金。本案中，双方明确约定了逾期交房的违约金，但被告认为该项违约金不足以弥补其损失，又主张了逾期交房期间产生的可得利益损失，即房屋租金损失，而主张的房屋租金损失明显高于约定的违约金，针对原告的违约，可通过由原告承担赔偿损失的方式对被告予以救济。 关于被告损失的确定，因原告将规划的地上广场变成地上停车场，虽与规划不符，但此变更不会明显使涉诉底商失去租金优势，甚至可能对涉诉底商的使用形成优势。严重影响涉诉底商使用的是楼前电影院公司招待所四层楼房，该楼房位于涉诉底商的右前方，对于被告底商的使用影响较为严重。原告虽承诺过将该四层楼房拆除，但因涉及政府规划，一直未能实现，因此，此处导致原告违约的事由属于不可归责于双方当事人的原因，对此，应减轻原告的违约责任。双方约定2011年6月1日交房，故自2011年6月2日至被告实际管理涉诉房屋的前一日即2012年9月27日，共483日。根据评估报告书的意见，因原告逾期交房给被告造成的房屋租金损失为每平米年租金1076.02元/365×483日×套内面积63.51平方米=9.043087万元；自2012年9月28日被告实际管理房屋至法庭辩论终结日2020年12月1日共2986日，根据评估报告书的意见，因原告未能按约定标准交付房屋，给被告造成的租金差额损失为646.78元/365×2986日×套内面积63.51平方米=33.60436万元；上述两项合计42.647447万元。本院综合考虑合同的履行情况、原告的违约情况，认为在上述赔偿数额中应酌情减少，具体赔偿数额以总损失的40%为宜，即原告应赔偿被告42.684893万元的40%，计17.058979万元。涉诉房屋交付后180日内，房屋未验收，导致被告至今未办理产权登记，按着合同约定，原告应支付被告违约金为49.18万元×0.5‰=0.02459万元。上述两项合计17.083569万元。本诉、反诉支持的请求数额相抵顶后，被告还应给付原告购房款2.435131万元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决如下： 一、由被告李东升给付原告承德市嘉鼎都房地产开发有限责任公司购房款19万元、逾期付款的违约金0.5187万元，计19.5187万元。 二、由原告承德市嘉鼎都房地产开发有限责任公司赔偿被告李东升损失17.058979万元，支付逾期办理产权登记违约金0.02459万元，两项合计17.083569万元。 三、驳回被告李东升的其他反诉请求。 上述一、二项抵顶后，应由被告李东升于本判决生效后十日内给付原告承德市嘉鼎都房地产开发有限责任公司2.435131万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费6680元，由被告李东升负担3550元，由原告承德市嘉鼎都房地产开发有限责任公司负担3130元；反诉费4699元，由反诉被告承德市嘉鼎都房地产开发有限责任公司负担1434元，由反诉原告李东升负担3265元；鉴定费10000元，由反诉被告承德市嘉鼎都房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  钱宝莲 人民陪审员  孙 静 人民陪审员  方玉春 二〇二〇年十二月一日 法官 助理  包 爽 书 记 员  史宏杰 附页： 一、判决适用的法律 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。 法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。 第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 2.《中华人民共和国合同法》 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、上诉事项 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。上诉费按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳，如逾期不递交上诉状或上诉期满后七日内未预交上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。当事人可将上诉费直接交到本院城区法庭，亦可直接转账至承德市中级人民法院。转账提示如下： 户名：河北省承德市中级人民法院 开户行：建行承德市车站路支行 账号：13×××02 汇款附言中应注明：（2019）冀0825民初2634号案件及上诉人的全称 三、申请执行事项 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，申请执行的期限为二年，本案原告自本判决生效后，自动履行期间届满之日起两年内应向本院申请执行。当事人自动履行的，可将执行标的款直接交到隆化县人民法院城区法庭，亦可转账至隆化县人民法院。转账提示如下： 名称：隆化县财政局国库待清算资金管理中心 账号：50×××20 开户行：承德银行隆化龙苑支行 应注明：付钱宝莲承办的嘉鼎都案标的款 ——