广西壮族自治区防城港市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂06执异55号 案外人：李松桂，女，汉族，1987年4月20日出生，户籍所在地广西贵港市港**。 委托代理人:蒋旭华，广西精一律师事务所律师。 申请执行人：南宁市金商企业管理服务有限公司，住所地南宁市北湖北路**秀湖花园******房。 法定代表人：严飞凤，该公司总经理。 委托代理人：张湘宇，广西友宁律师事务所律师。 委托代理人：黄艳祯，广西友宁律师事务所律师。 被执行人：广西防城港汉港房地产开发有限公司，住所地，住所地防城港市港口区渔洲坪建政路**红林海岸小区****iv> 法定代表人：骆远亮，该公司执行董事兼总经理。 在本院执行申请执行人南宁市金商企业管理服务有限公司(简称金商公司)与被执行人广西防城港汉港房地产开发有限公司(以下简称汉港公司)借款合同纠纷一案中，案外人李松桂对本院（2018）06执恢12号之一执行裁定提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李松桂称，金商公司与汉港公司借款合同纠纷一案，防城港市中级法院作出（2015）防市民二初字第4号民事调解书，案件在执行过程中，又作出（2018）桂06执恢12号之一执行裁定，对位于防城港市港口区渔洲坪“红林海岸住宅小区”的26宗房屋（证号为：Ｃ201430087-Ｃ201430112）进行查封，其中包括李松桂的36-2-4（原房号为Ｃ6-2-4）号房。2009年9月23日，李松桂与汉港公司签订了《商品房买卖合同》购买位于防城港市港口区××“××海岸住宅小区”36-2-4（原房号为Ｃ6-2-4）号商品房，并于2009年11月27日在防城港市××委进行备案。签订合同后，李松桂于2009年9月26日向汉港公司支付151080元首付款。李松桂又向中国工商银行防城港分行办理按揭贷款，该行于2009年12月7日将53.7万元贷款转账给汉港公司用于支付李松桂的购房款。至此，李松桂支付了全部购房款685080元。2014年6月4日，李松桂将工商银行剩余的贷款一次性结清。李松桂已经按照《商品房买卖合同》的约定支付了购房款，应当享有对该商品房的所有权，可以排除对该房屋的执行。请求中止对位于防城港市港口区××“××海岸住宅小区”36-2-4（原房号为Ｃ6-2-4）号房的执行。 申请执行人金商公司称，一、案涉房屋的查封早于李松桂向另一法院诉请对案涉房屋确权的时间，案涉房屋被查封时的权利人为汉港公司。2016年7月5日，防城港市中级法院作出（2016）桂06执16号之一、之二执行裁定，查封汉港公司位于防城港市港口区渔洲坪龙××海岸小区××七宗土地及抵押的70套房产和小区的全部房产即26宗房屋（证号分别为：Ｃ201430087-Ｃ201430112），查封期限三年。2019年7月8日，防城港市中级人民法院作出（2018）桂06执恢12号之一《执行裁定书》，对上述26宗房产进行续封，查封期限三年。该26宗房产包括案涉的房产。而李松桂提起诉请对案涉房屋确权的时间为2019年9月29日，在案涉房屋的续行查封之后。防城港市港口区不动产登记中心出具《不动产登记资料查询结果证明》显示截止2020年5月9日ｌ1时53分，上述26宗房产仍权属汉港公司。二、李松桂在案涉房屋被查封执行之后，向另一法院提出确权之诉作出的判决因违法应予撤销，李松桂对执行标的物另案确权后提出执行异议应裁定驳回。李松桂无权向非执行法院另案提起确权诉讼。李松桂故意回避执行异议事实，而另行起诉的作法违反法律规定，李松桂对执行标的物另案确权后提出执行异议应驳回。三、李松桂就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，不能够排除执行。本案案涉买卖合同是否也涉及虚假？其效力待定。防城港市中级法院委托过评估公司对案涉房屋进行评估，案涉房屋完全是空置状态，不存在李松桂于法院查封之前已合法占有该不动产的情形。李松桂提交的证据并没有其支付首付款及归还银行贷款的支付凭证，不能证明其已实际支付款项。李松桂认为其于2013年己归还完银行贷款，但没有任何证据证明在之后的几年中向汉港公司主张过办证，若其他条件成就，但未办理过户登记也完全是李松桂自身原因，综上所述，李松桂就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，依法驳回李松桂提出的执行异议。 本院查明，2009年9月23日，李松桂与汉港公司签订一份商品房买卖合同，约定：汉港公司为出卖人，李松桂为买受人，汉港公司以出让方式取得位于港口××渔洲城龙凤路的土地使用权，土地使用权证号为国用（2008）第Ａ-024、025、026、027、028、029、030号等。商品房预售许可证号为：防房预售字××号。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第Ｃ6-2-4号房。商品房为住宅，属砖混结构，三层，建筑面积228.36平方米，每平方米3000元，共计685080元。买受人按银行按揭付款。合同还约定其他事项。同月26日，李松桂向汉港公司支付首付款151080元。2009年11月22日，李松桂与中国工商银行股份有限公司防城港分行、汉港公司签订一份个人购房借款／担保合同［编号Ａ：房信购字钦州分行防港支行（2009）年（10280号）］，合同约定：李松桂为借款人，中国工商银行股份有限公司防城港分行为贷款人，汉港公司为保证人，贷款人同意向借款人发放贷款，金额为534000元，贷款用途用于购买坐落在防城港市港口区渔洲坪红林海岸小区，建筑面积228.36平方米，贷款期限30年，合同还约定其他事项。中国工商银行股份有限公司防城港分行按约定发放了贷款。2009年11月27日，该商品房买卖合同在防城港××委进行了备案。2019年9月2日，中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行向李松桂出具一份个人贷款结清证明，证明李松桂的贷款53.4万元已于2014年6月4日结清全部贷款本息。 2016年3月23日，广西嘉良中心与汉港公司、防城港市东岳房地产开发有限公司、李晶莹达成调解协议，本院作出（2015）防市民二初字第4号民事调解书。2017年3月14日，广西嘉良中心与金商公司签订《债权转让协议》，将本院（2015）防市民二初字第4号民事调解书项下的全部权利义务转让给金商公司。2017年8月9日，本院作出（2016）桂06执16号之七执行裁定，变更金商公司为本案的申请执行人。金商公司于2018年10月31日向本院申请恢复执行，本院于2018年10月31日作出（2018）桂06执恢12号执行通知书，责令汉港公司履行生效法律文书确定的义务，但汉港公司未履行。2016年7月5日，本院作出（2016）桂06执16号之二执行裁定：一、查封被执行人广西防城港汉港房地产开发有限公司位于广西××港口区××“××海岸住宅小区”××26宗房屋（证号为：Ｃ201430087－Ｃ201430112）；二、查封期限为三年。本院查封的以上商品房包含36-1-1（原房号Ｃ6-2-4）商品房，防城港市港口区不动产登记局协助查封。2019年7月8日，本院作出（2018）执恢12号之一执行裁定，续行查封汉港公司位于防城港市港口区××“××海岸住宅小区”××26宗房屋（证号为：Ｃ201430087－Ｃ201430112），查封期限为三年。防城港市港口区不动产登记中心协助续封。 李松桂因与汉港公司商品房预售合同纠纷一案，李松桂于2019年9月29日向防城港市港口区人民法院提起诉讼，李松桂诉讼请求:1、确认防城港市港口区渔州坪“红林海岸住宅小区”房号为36-2-4（原房号为Ｃ6-2-4）商品房归李松桂所有；2、判决汉港公司在判决生效后10日内协助李松桂办理房产证；3.本案诉讼费由汉港公司承担。防城港市港口区人民法院经审理作出（2019）桂0602民初2754号民事判决：一、被告广西防城港汉港房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内协助原告李松桂办理防城港市港口区渔州坪“红林海岸住宅小区”房号为36-2-4（原房号为Ｃ6-2-4）商品房的房产证；二、驳回原告李松桂的其他诉讼请求。2020年10月20日，李松桂在防城港市不动产登记局已办理了该房的《不动产权证书》［桂（2020）防城港市不动产权第××号］。 另查明，2020年12月1日和同月3日，本院向防城港市不动产登记局和防城港市港口区不动产登记中心查询李松桂在本市的房产登记情况，通过查询，在李松桂名下登记只有防城港市港口区渔州坪“红林海岸住宅小区”36-2-4号房，《不动产权证书》证号为桂(2020)防城港市不动产权第0017830号。 本院认为，本案争议的焦点是李松桂请求中止对涉案房产执行的异议理由是否成立。本案中，李松桂向汉港公司购买的涉案房产被本院(2016)桂06执16号之二执行裁定首次查封及(2018)桂06执恢12号之一执行裁定续封时，仍登记在房地产开发企业名下，该情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。适用上述法律规定的前提是房屋消费者物权期待权保护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，故本案应审查李松桂关于排除执行异议的请求是否符合上述法律规定的三种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本院首次作出查封包含涉案房产的(2016)桂06执16号之二执行裁定的时间是2016年7月5日，实施查封行为的时间是2016年7月12日，李松桂与汉港公司签订《商品房买卖合同》是2009年9月23日，并于2009年11月27日办理了备案登记。该合同明确了当事人的名称、商品房具体的位置、房号、价款、交付方式，可以认定为合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。李松桂除购买的防城港市港口区渔州坪“红林海岸住宅小区”36-2-4房外，在防城港市城区范围内没有登记的住房，符合规定；（三）已交付的价款超过合同约定总价款的50％。李松桂已经在本院查封前通过银行按揭贷款方式向汉港公司交清房款，已交付的价款也超过合同约定房款的50%，因此，李松桂对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其请求中止执行的异议成立。 案外人主张对执行标的的实体权利，本来应当选择案外人异议之诉程序解决，而不是另行诉讼。本案中，李松桂提出排除执行异议的依据包括商品房买卖合同、付款凭证等合同订立、履行等证据，并未仅仅依据另案生效判决提出排除执行异议，该判决也不会减损或增加其在执行异议程序中的权利。如金商公司对另案生效判决不服，应当通过其他程序解决。 综上，李松桂的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第四百六十五条第一款第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对位于防城港市港口区××“××海岸住宅小区”36-2-4（原房号为Ｃ6-2-4）号房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理。与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审判长  郭传亿 审判员  凌旭芳 审判员  田 海 二〇二〇年十二月七日 书记员  冯镜光