四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终1362号 上诉人（原审被告）：杨秀华，女，1975年12月7日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：李利明，四川汇高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘昌盛，男，1974年10月26日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：雷玥，四川三目律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴忠坤，四川三目律师事务所律师。 上诉人杨秀华因与被上诉人刘昌盛房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省德阳市旌阳区人民法院(2020)川0603民初1036号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 杨秀华上诉请求：1、请求依法撤销原判，改判驳回被上诉人刘昌盛的诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费由被上诉人依法承担。事实与理由：上诉人杨秀华与被上诉人刘昌盛原系夫妻关系。2009年3月12日办理了结婚登记，婚后共同购买该套房屋，2018年8月16日办理离婚手续，离婚时上诉人杨秀华考虑自己与被上诉人婚前有一套房屋，所以在离婚分割共同财产时将夫妻共有的本案房屋全部给被上诉人所有。离婚后从2018年8月开始，被上诉人因经济紧张，债务较多及欠该套房屋按揭款没有能力偿还。被上诉人请求上诉人先帮自己还完25万债务，后便将该房屋过户给上诉人，该房屋所有权即归上诉人。上诉人便从2018年8月28日开始至2018年12月11日先后共计转账给被上诉人238255元，加上部分现金支付将25万元全部支付给被上诉人。2018年9月13日被上诉人配合上诉人过户，因过户房产部门需要房屋买卖合同，上诉人与被上诉人便只好按房产部门要求，将房屋买卖金额定为36.5万元。按双方最早口头约定，上诉人已经付完全部房款，上诉人已经不差被上诉人任何房款。上诉人与被上诉人原为夫妻关系，被上诉人将房屋以25万价款（低于当时市场价)卖给上诉人是情理之中的事。一审法院未考虑以上实际情况，将该房屋作价60万左右是不正确的。即使上诉人现无力组织有力证据证明该房屋实际交易价为25万。一审法院在对双方主张自己权利都没有直接证据情况下，上诉人无法主张该房屋交易价为25万，被上诉人也没有证据主张该房屋交易价款为60万。那么一审法院也应当按照双方2018年9月13日签订的房屋买卖合同约定的36.5万元为准,因该房屋买卖合同也是在房管部门最终备案价，也是交易时支付相应税收的唯一依据。按照双方过户时签订的房屋买卖合同约定，该房屋约定总价款为36.5万元，合同中并未约定上诉人在签订合同前支付给被上诉人的25万元应当扣除。实际约定是共支付36.5万元房款即全部结清。那么上诉人在签订合同前支付给被上诉人所有款项应当在本案中一并品迭,实际上上诉人也只应当再支付被上诉人11.5万元。一审法院判决上诉人赔偿被上诉人损失42833元有误，双方签订的房屋买卖合同中并未约定有赔偿损失的相关约定，实际上上诉人也未给被上诉人造成任何损失。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销原判依法予以改判。 被上诉人刘昌盛二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 刘昌盛一审诉讼请求：1.判令被告支付原告购房款36.5万元；2.诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明：原、被告于2009年3月12日办理结婚登记手续，2018年8月16日办理离婚登记手续。离婚协议书载明，位于德阳市××路××栋××单元××楼××号房屋一套属于原告的婚前财产，归原告个人所有，该房屋的银行贷款及利息由原告负责偿还。被告于2018年8月28日向原告银行转账13.32万元。被告于2018年9月5日向原告银行转账9.5万元。被告于2018年9月13日向原告银行转账0.2万元。被告于2018年11月13日向原告银行转账0.4005万元。被告于2018年12月11日向原告银行转账0.405万元。被告向原告银行转账共计23.8255万元，以用于偿还原告所欠信用卡、涉案房屋银行贷款。 在四川海拓房地产经纪有限公司的居间下，原、被告于2018年9月13日签订存量房买卖合同，主要内容：1.原告将其所有的位于德阳市区××路××号××栋××号房屋一套（建筑面积89.88平方米）出卖给被告；2.房屋成交价格36.5万元；3.2018年11月12日之前办理房屋过户手续。被告于2018年9月14日取得该房屋的所有权［房权证号：川（2018）德阳市不动产权第0030458］。 原告于2018年8月委托德阳市壹诚房产经纪有限责任公司第九分公司出卖位于德阳市区××路××号××栋××号房屋一套，挂牌价为72万元，其中一个客户还价62万元未成交。 一审法院认为，原、被告签订的存量房买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当严格遵守。原告已按合同约定将房屋所有权转移到被告名下，被告应当向原告及时支付房屋价款。被告未向原告及时支付房屋价款，已构成违约，应当承担支付房屋价款、赔偿损失等违约责任。 对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。涉案房屋于2018年8月在房产经纪公司的挂牌价为72万元，原告因客户还价62万元过低而未成交。被告在签订存量房买卖合同之前已支付23.02万元，而存量房买卖合同月约定的房屋成交价格为36.5万元。基于以上事实，一审法院认定原告出卖涉案房屋的价格为60万元左右这一事实。被告关于涉案房屋的价格为25万元的辩解理由，因该价格与房屋实际价值差异巨大，且其未提供视听资料等证据予以证明，故一审法院对该辩解理由，不予采信。为减少诉累，一审法院对被告于2018年9月13日之后向原告支付的0.8055万元予以扣减。故被告应当支付原告房屋价款35.6945万元（36.5万元-0.8055万元）。双方未约定支付房屋价款的履行期限，被告应当于房屋过户之日（2018年9月14日）向原告支付房屋价款。结合原告的诉讼请求，被告应当向原告赔偿损失4.2833万元（35.6945万元×年利率6%×2年）。 据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二项、第六十四条第一款、第一百一十九条第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、被告杨秀华于本判决生效之日起十日内向原告刘昌盛支付房屋价款35.6945万元；二、被告杨秀华于本判决生效之日起十日内向原告刘昌盛赔偿损失4.2833万元；三、驳回原告刘昌盛其他诉讼请求。 二审中，上诉人提交了派出所的接报警记录，报警记录载明“2019年6月12日16时0分许，杨秀华来我所（原工农派出所）报警称未来城1栋1单元3楼2号发生纠纷。我所民警到达现场了解情况。经了解刘昌盛与杨秀华离婚后还有经济牵扯，刘昌盛赖在杨秀华家中不愿离去，经民警调解刘昌盛离去，我所作登记处理”证明杨秀华和刘昌盛在2019年6月份之前一直是共同生活，双方当时办理房屋过户也是基于这一情况办理的，一审法院完全忽略了双方之间的特殊关系，案涉房屋为25万具有合理性。被上诉人对接报警记录的真实性不持异议，但是认为并不能证明上诉人所陈述的情况。 上诉人二审申请证人苏某、王某出庭作证。 苏某陈述，杨秀华和刘昌盛找我，来让我们把未来城的房屋给他们办理过户，买卖过户正常是需要签订合同，但是他们说是谈好了，就不用签订合同，刘昌盛当时借了小额贷款和微贷，我和他们一起到了建行去办了相关的程序，后面也办理了买卖过户，他们说现在是买卖，不是夫妻分割财产。商量房屋的价格就是还房屋的贷款这些，大概是25万左右的贷款，贷款记得是三笔款。我们是提醒了杨秀华，让刘昌盛打个全款付清的收条，但他们因为这个之前的夫妻关系，就没有打条子。在这个过程中刘昌盛没提过杨秀华还差他购房款，他们签订存量房的买卖合同，合同价格不是真实价格。2018年9月，房屋的真实市场价4800到5000左右。因为他这个房屋是有经济纠纷，会低于市场价。一般会低于1000元左右。在房屋过户后，作为买受人拿到房屋房产证过后，按照我们那种操作流程不会有欠款的纠纷发生。我和杨秀华没有关系。我认识杨秀华时间不长，她有时候到隔壁来玩。我在恒联兴信息部，四川海拓房地产经纪有限公司是上面的公司。我没有签订存量房买卖合同。 合同是什么时候签订的不清楚。去还款是在签订合同前。九月中旬还款小额、微粒贷这些。他们两个说是还了25万元就过户。被上诉人质证认为，上诉人申请证人出庭作证不符合法律规定，证人在一审已经出庭作证。证人与杨秀华是朋友关系，有利害关系。且证人证言有部分和上诉人一审的自认也不符，达不到上诉人的证明目的。 王某陈述，他们委托我妻子办过户认识他们的，办理解除房屋抵押手续时候，他们把钱付完了，我说喊刘昌盛打个收条，他说不用，不会来找她。在我帮他们办理手续，出了登记中心，刘昌盛这个过程没有说差钱的问题。我在办理房屋过户之前不认识杨秀华，是办理房产认识的，他们没有签订合同，解押是用钱还给银行，存量房合同是现场在公司打的。他们好像协商的价格是27万、28万元，他们没有签订合同，双方都说是27、28万元后就打了存量房合同，过户的合同。被上诉人质证认为，两个证人是夫妻关系，不认可证人证言逻辑性、真实性，证人证言不能证明当时的成交价格，达不到证明目的。 本院认为，上诉人所提交接处警记录与本案不具有关联性，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。证人苏某、王某的证言本院将结合其他证据综合评判。 二审经审理查明，案涉房屋由被上诉人刘昌盛于2008年9月22日与德阳市盛泰房地产有限公司签订合同购买，合同约定房屋价款为310000元。杨秀华和刘昌盛于2009年3月12日办理结婚登记手续，2018年8月16日办理离婚登记手续。离婚协议书载明，位于德阳市××路××栋××单元××楼××号房屋一套属于刘昌盛的婚前财产，归刘昌盛个人所有，该房屋的银行贷款及利息由刘昌盛负责偿还。杨秀华于2018年8月28日向刘昌盛银行转账13.32万元。杨秀华于2018年9月5日向刘昌盛银行转账9.5万元。杨秀华于2018年9月13日向刘昌盛银行转账0.2万元。杨秀华于2018年11月13日向刘昌盛银行转账0.4005万元。杨秀华于2018年12月11日向刘昌盛银行转账0.405万元。 在四川海拓房地产经纪有限公司的居间下，杨秀华和刘昌盛于2018年9月13日签订存量房买卖合同，主要内容：1.刘昌盛将其所有的位于德阳市区××路××号××栋××号房屋一套（建筑面积89.88平方米）出卖给杨秀华；2.房屋成交价格36.5万元；3.2018年11月12日之前办理房屋过户手续。杨秀华于2018年9月14日取得该房屋的所有权［房权证号：川（2018）德阳市不动产权第0030458］。 证人苏某一审庭审陈述，我不知道他们具体谈的价格，我只知道杨秀华帮刘昌盛共计还款25万元左右，我只是负责帮他们过户。 以上事实有《商品房买卖合同》、结婚证明、离婚协议、银行转账明细、不动产产权证、《存量房买卖合同》等证据予以证实。 本院认为，上诉人杨秀华与被上诉人刘昌盛签订的《存量房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人双方均具有约束力。被上诉人刘昌盛已按合同约定将案涉房屋登记过户转移至杨秀华名下，杨秀华理应及时支付相应房屋价款。 上诉人杨秀华上诉主张，双方口头约定案涉房屋总价款为25万元，其已全部支付完毕，不应再行支付房屋价款。本院认为，当事人对自己的主张应当提交相应的证据予以证实，上诉人杨秀华主张双方口头约定案涉房屋总价款为25万元，其所申请的证人出庭所作的相关陈述并无其他证据予以佐证，且证人苏某二审所作的陈述明显与一审陈述矛盾，故证人证言不足以证实该待证事实，杨秀华应当承担举证不利的责任，对案涉房屋总价款为25万元的事实不予认定。上诉人杨秀华上诉主张，即使按照合同约定的房屋总价款36.5万元计算，上诉人杨秀华所支付的25万元也应当予以扣除，上诉人杨秀华也只应当再支付11.5万元。本院认为，双方签订存量房买卖合同时间为2018年9月13日，合同约定的房屋价款明确为36.5万元，合同签订后，上诉人杨秀华又两次向被上诉人转账0.8055万元，故上诉人杨秀华还应当向被上诉人支付房款为36.5万元-0.8055万元＝35.6945万元，故上诉人所提的以上上诉主张不能成立，本院不予支持。对于杨秀华在2018年8月28日向刘昌盛银行转账的13.32万元、2018年9月5日向刘昌盛银行转账的9.5万元、2018年9月13日向刘昌盛银行转账的0.2万元，因以上款项与本案系不同的法律关系，本院对以上款项性质不予评判。案涉房屋已于2018年9月14日登记过户至上诉人杨秀华名下，杨秀华理应及时支付剩余房款35.6945万元，其未及时支付剩余房款的行为已给被上诉人造成了相应的资金利息损失，对该损失应当予以赔偿，原审法院以剩余房款35.6945万元为基数，按照年利率6%的标准，从案涉房屋登记过户之日计算两年资金利息损失合计为4.2833万元并无不当，故上诉人杨秀华所提的“不应当赔偿损失”的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3388元，由承担。 本判决为终审判决。 审判长 李 家 审判员 毛文婷 审判员 吴 剑 二〇二〇年十二月八日 书记员 马 涛