沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0102民初7703号原告：兴业银行股份有限公司沈阳分行，住所地：沈阳市和平区文化路**，统一社会信用代码：912100007407840903。负责人：景嵩，该行行长。委托诉讼代理人：杨卓，系辽宁卓仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：鞠雨涵，系辽宁卓仁律师事务所律师。被告：尹佳伟，男，1994年4月4日出生，汉族，住辽宁省昌图县。被告：康爽，女，1993年11月7日出生，汉族，住辽宁省辽中县。被告：沈阳穗港房地产投资开发有限公司，，住所地：沈阳市东陵区塔北一路**统一社会信用代码：912101007427244620。法定代表人：肖劲，系经理。委托诉讼代理人：包腾飞，系辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋金洋，系辽宁同方律师事务所实习律师。原告兴业银行股份有限公司沈阳分行(以下简称兴业银行沈阳分行)为与被告尹佳伟、康爽、沈阳穗港房地产投资开发有限公司金融借款合同纠纷一案诉至本院，本院于2020年4月28日受理后，适用普通程序公开审理了本案，原告委托诉讼代理人杨卓、鞠雨涵，被告沈阳穗港房地产投资开发有限公司委托诉讼代理人宋金洋、包腾飞律师到庭参加诉讼，被告尹佳伟、康爽经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告兴业银行沈阳分行请求法院判令:1.请求法院判令解除原告兴业银行股份有限公司沈阳分行与被告尹佳伟、康爽于2018年10月31日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；2.请求法院判令被告尹佳伟、康爽偿还原告借款本金614,619.61元、利息22,998.05元、罚息791.59元，合计638,409.25元（以上本金及利息截止日为2020年3月16日）,并自2020年3月17日起，按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的计息办法给付原告兴业银行股份有限公司沈阳分行逾期利息至本判决实际清偿之日止；3.请求法院判令原告对被告尹佳伟、康爽名下位于沈阳市浑南区，建筑面积93.52平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4.请求法院判令被告沈阳穗港房地产投资开发有限公司在对被告尹佳伟、康爽应支付的上述款项承担连带保证责任；5.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。案件审理过程中原告增加诉讼请求：请求法院依法判令由三被告承担本案律师费6,000元。被告尹佳伟、康爽未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告沈阳穗港房地产投资开发有限公司辩称：1、被答辩人主张因被告无法按期偿还贷款,故起诉要求被告偿还借款本金、利息、罚息、复利,同时要求答辩人对上述款项承担连带还款责任。被答辩人却并未提供有效证据证明被告具体欠付贷款的数额及断贷日期,利息、罚息、复利的明确计算方式应当承担举证不能的法律后果。被答辩人提供应付本金利息证明仅为其单方出具的说明,无法证明被告已还贷款、尚欠贷款的明细,也无法证明被告实际断贷期限及相应利息、罚息、复利的计算依据。被答辩人仅依据此项证据即要求答辩人对款项承担连带责任，实为未提供有效证据证明其诉讼请求,应当承担举证不能的法律后果。2、即使认为被告存在欠付贷款的行为,案涉商品房已办理抵押预告登记,且已具备物权登记条件,符合折价、拍卖、变卖等流通条件,因借款人怠于办理抵押登记,银行可对商品房处置价款行使优先受偿权,即银行享有抵押权。在预购商品房预抵押登记中,对非基于预抵押权人原因导致的无法转为正式抵押登记的情形,预抵押登记财产又符合折价、拍卖、变卖等能流通条件的,可以赋予预抵押权人对预抵押登记财产享有优先受偿权。这既符合预告登记制度保障将来实现物权的立法本意和公平原则,也有利于保护房屋按揭市场的普惠金融秩序。抵押人以所购买的尚未取得产权证的预售商品房进行抵押并办理了抵押预告登记,当债权届至而尚未办理产权登记及抵押登记时,要求抵押权人必须等待办理房屋产权证和正式抵押登记后才能行使抵押权,不符合立法本意及当事人签订《抵押担保合同》的本意。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十条和第一百八十七条的规定,抵押权人有权以拍卖、变卖该抵押物的形式优先受偿。3、案涉借款合同中约定了物的担保和保证,依法应当优先主张物的担保,答辩人仅对截至抵押登记办妥之日止银行变卖抵押物未能清偿部分承担连带保证责任,并请求法院一并确认答辩人对借款人被告享有追偿权。根据《担保法》第二十八条的规定“同一债权既有保证又有物的担保的,保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”即债权人应优先实现对物的担保,而后主张保证责任。被答辩人与被告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》中同时约定了房屋抵押和保证责任,被答辩人应当优先行使抵押权利,答辩人对抵押物未能清偿部分承担连带保证责任,答辩人的保证责任应当截至抵押登记办理完毕之日止。4、银行是办理抵押登记的义务人,案涉房屋已经具备办理抵押登记的条件,被答辩人怠于履行催促抵押人办理抵押登记的义务,造成自身损失,应当为自身过错承担责任。针对案涉房屋,案涉房屋早已具备办理房屋所有权证书以及抵押权登记的条件,被答辩人实现抵押权的条件早已成就,被答辩人应当按照合同约定及时行使催促权利。由于被答辩人怠于行使权利,导致自身受到损失,应当为自身过错承担责任。综上，请求法院驳回被答辩人针对答辩人的诉讼请求，依法裁驳。本院经审理查明的案件事实如下:一、贷款合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2018年10月31日，兴业银行股份有限公司沈阳和平支行与被告尹佳伟（主债务人、抵押人）、康爽（主债务人、抵押人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（编号：421802075401000）一份（下称“合同”）；2.贷款本金：贷款本金为650,000元；3.贷款期限：2018年10月31日起到2048年10月31日止；4.合同执行利率：借款利率按比例浮动定价，借款利率等于央行人民币基准利率五年以上期限档次乘以系数1.15，借款利率浮动方式采用固定日浮动；5.逾期利率标准：借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；6.还款方式：还款方式为等额本息偿还法；7.欠款情况：贷款自2019年7月6日开始出现逾期，截止2020年11月16日，被告尚欠原告借款本金614,619.61元、利息45,782.77元、罚息3,324.12元。二、抵押合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2018年10月31日，兴业银行股份有限公司沈阳和平支行与被告尹佳伟（主债务人、抵押人）、康爽（主债务人、抵押人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（编号：421802075401000）一份（下称“合同”）；2.主债务：贷款本金650,000元；3.担保范围：抵押担保范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等；4.抵押物：尹佳伟、康爽名下位于沈阳市浑南区，建筑面积93.52平方米房产；5.抵押登记手续：2018年11月6日，经沈阳市房屋登记中心办理预告抵押登记手续，编号为：辽20**沈阳市不动产证明第0388846号。三、保证合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2015年10月13日，原告兴业银行股份有限公司沈阳分行与被告沈阳穗港房地产投资开发有限公司签订《按揭贷款业务合作协议》一份（下称“合作协议”），双方约定，被告沈阳穗港房地产投资开发有限公司在贷款总额度内，为被告尹佳伟、康爽所购房屋所在地的“信达.理想城三期（理想新城）”项目提供保证担保；2.担保额度：一亿元总额度内提供担保；3.担保范围：保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等；4.保证责任方式：连带责任保证；5.保证期间：主债务履行期限届满之日起二年，阶段性担保，自抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告承担连带保证责任。四、原告委托辽宁卓仁律师事务所处理本次诉讼，支出律师费6000元。上述事实，除当事人陈述外，另有《个人购房抵押（保证）借款合同》、兴业银行沈阳分行借款借据、房屋抵押权预告登记证明及不动产电子登记（簿）登记证明复印件、个人贷款核销清收明细及客户还款明细清单、委托代理协议、律师费发票、律师费转账记录等证据证明，本院予以采信。本院认为，兴业银行股份有限公司沈阳和平支行与被告尹佳伟、康爽所签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》、原告兴业银行股份有限公司沈阳分行与被告沈阳穗港房地产投资开发有限公司签订的《按揭贷款业务合作协议》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方均具有法律约束力，原告依约向被告尹佳伟、康爽发放了贷款，被告尹佳伟、康爽未依约履行还款付息的义务，原告有权要求被告尹佳伟、康爽归还借款本息并承担违约责任。根据《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，债务人不按本合同规定按时偿还借款本息，即构成违约，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。故对原告要求解除与被告签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》并要求被告偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张对被告尹佳伟、康爽抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案涉案房屋未办理抵押物登记，仅办理了备案登记，抵押权未能设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告沈阳穗港房地产投资开发有限公司承担保证责任的诉讼请求，被告沈阳穗港房地产投资开发有限公司辩称，原告与被告尹佳伟、康爽签订的《个人住房(商业用房)借款合同》中同时约定了房屋抵押和保证责任,原告应当优先行使抵押权利,被告沈阳穗港房地产投资开发有限公司对抵押物未能清偿部分承担连带保证责任,被告沈阳穗港房地产投资开发有限公司的保证责任应当截至抵押登记办理完毕之日止。本院认为，依据原告与被告沈阳穗港房地产投资开发有限公司签订的《按揭贷款业务合作协议》的约定，被告沈阳穗港房地产投资开发有限公司作为借款的保证人，主债务人尹佳伟、康爽未履行还款义务，原告有权要求沈阳穗港房地产投资开发有限公司对借款本息的偿还承担连带保证责任，同时因该合作协议第三条第（五）款中约定，无论原告对借款合同项下债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式担保方式),原告均有权直接要求被告沈阳穗港房地产投资开发有限公司承担全部的担保责任,而无需先行使其他担保权利，故对被告的抗辩本院不予支持，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除兴业银行股份有限公司沈阳和平支行与被告尹佳伟、康爽于2018年10月31日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；二、被告尹佳伟、康爽于本判决生效之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司沈阳分行一次性偿还借款本金614,619.61元、利息45,782.77元、罚息3,324.12元。（以上本金及利息截止日为2020年11月16日）,并自2020年11月17日起，按照《个人购房抵押（保证）借款合同》中约定的计息方式给付原告兴业银行股份有限公司沈阳分行逾期利息，罚息至本判决实际偿还之日止;三、被告沈阳穗港房地产投资开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告尹佳伟、康爽应支付的上述款项承担连带责任，并在承担连带保证责任后，有权向被告尹佳伟、康爽追偿；四、被告尹佳伟、康爽于本判决生效之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司沈阳分行一次性支付律师费6,000元；五、驳回原告兴业银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求；如各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10184元，保全费3712元，由被告尹佳伟、康爽、沈阳穗港房地产投资开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院道交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李学佳人民陪审员  赵 丹人民陪审员  宁 丽二〇二〇年十二月八日法官助理金婉书记员宋娇娇本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。