湖南省长沙市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）湘01行初219号原告李某，女，1959年10月19日出生，汉族，住长沙市开福区。委托代理人佘某某，男，1983年10月29日出生，汉族，住长沙市开福区，系原告李某之子。被告长沙市开福区人民政府，住所地长沙市开福区芙蓉北路开福区人民政府机关大院。法定代表人谢伟峰，区长。委托代理人胡勇盈。委托代理人曾强，湖南成法律师事务所律师。原告李某与被告长沙市开福区人民政府（以下简称开福区政府）房屋征收补偿决定纠纷案，于2020年6月2日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月4日公开开庭审理了本案。原告李某及其委托代理人佘某某，被告开福区政府的行政机关负责人王宗飞及被告开福区政府的委托代理人胡勇盈、曾强，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2016年6月30日，被告开福区政府作出开政征字[2016]第4号《关于开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收决定公告》，原告李某所有的位于丝茅冲社区湘药巷慎华小区1栋3号的房屋在该项目房屋征收范围内。因在案涉房屋征收决定公告确定的签约期限内，未能就补偿事宜达成一致，被告于2019年12月4日对原告作出开政征补字[2019]第146号房屋征收补偿决定。原告不服该决定，向本院提起行政诉讼。原告李某诉称：一、被告开政征字[2019]第146号《房屋征收补偿决定》第一条剥夺了原告的选择权。原告从一开始就坚持拒绝异地产权调换，要求原址回迁。《房屋征收补偿决定》断然剥夺了原告的选择权，违反了国务院590号令、国办发（2014）36号文和长沙市长政发（2014）38号文的相关规定。二、《房屋征收补偿决定》第二条关于停产停业损失补偿金额的计算，违反了国务院590号令和湖南省人民政府268号令的相关规定。三、《房屋征收补偿决定》第二条关于装饰装修补偿金额的计算，与市场行情相去甚远，违反了公平补偿原则。综上，请求法院：一、确认开福区政府作出的开政征补字[2019]第146号《房屋征收补偿决定》违法，并予以撤销；2、本案诉讼费由被告承担。原告李某向本院提交证据如下：第一组证据1、长沙市城乡规划局政府信息部分公开告知书；2、湖南省建设项目选址意见书及附件规划条件书（2页）；3、长沙市环境保护局政府信息公开告知书相关页面（4页）；4、开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期被征收房屋调查结果公示表相关页面；5、长沙市国土局关于德雅路片区（丝茅冲地块）棚户改造项目符合土地利用总体规划的证明（8.6092公顷）；6、开政征字（2016）4号公告；该组证据整体证明:被告在2016年6月30日发布公告，将原告房屋纳入开福区德雅路片区棚户区改造项目，其程序不合法，内容也不合法。第二组证据1、长沙市开福区政府房屋征收补偿决定（起诉时已提交）；2、开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期征收补偿方案（相关页面）；3、长沙市开福区人民法院行政裁定书；4、《关于补偿方式选择的告知书》的回复；5、邮寄回复的回执单；6、长沙市德雅路片区棚改项目（一期）环境影响报告表（相关页面）该组证据整体证明：被告剥夺原告的选择权，无论是征收补偿方案，还是征收补偿决定，都违背原告的意愿，将货币补偿方式强加给原告，明显剥夺了原告的选择权。而且征收补偿决定认为原告没有提出书面补偿方式的选择。然而，当被告发布《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期征收补偿方案》后，原告立即就此向长沙市开福区人民法院提起了行政诉讼，起诉了被告剥夺原告选择权的违法行为，并且坚决地选择了原址回迁的安置方式。长沙市开福区人民法院行政裁定书就是铁证。另外在收到被告《关于补偿方式选择的告知书》后，原告即刻就给予了书面回复，书面回复重申了原地回迁的安置选择。长沙市德雅路片区棚改项目（一期）环境影响报告表清楚表明德雅路片区棚改项目拆除后不改变土地使用类型，仍规划为二类商住用地，按照国家、省、市下列关于征收、棚改的有关规定，完全可以充分满足被征收人原地实物安置的要求。被告对原告的征收补偿决定明显违反了国务院590号令、国办发（2014）36号文件、国办发（2010）紧急通知和长政发（2014）38号文件的规定。第三组证据:1、北郊文化安居小区（慎华小区）1、2栋报建图（2页）；2、房屋结构照片；3、宇成.朝阳广场置业计划表（2页）；4、长沙凯通房地产有限公司调价通知；该组证据整体证明：严重低估原告房屋的市场价值，违背公平原则。第四组证据:1、德雅路片区棚改征收工作指挥部关于在征收范围内停止经营等事项的通告；2、德雅路片区棚改征收工作指挥部出具的围挡（封门）证明；3、封门堵路的照片；4、断水断电的照片；5、长沙市中级人民法院行政裁定书；6、范文丽长沙银行贷款合同（2页）；7、范文丽长沙银行贷款利息计算表；该组证据整体证明：自被告发布征收范围内停止经营等事项的通告起，采取了种种违法手段，迫使原告停止了经营，实际停止经营时间已经超过了47个月，而被告在补偿决定里只给予原告3个月的停产停业损失补偿，严重违反了国家和省政府关于房屋征收造成停产停业损失补偿的相关规定。第五组证据：1、长沙市开福区桐梓坡路至德雅路建设工程项目房屋征收分户初步估价结果一览表；2、上述被征收房屋照片；拟证明：该项目被征收房屋与原告被征收房屋区位相似，征收的时间相同，同是商业门面，比原告房屋建筑年代早十多年，房屋结构是砖混，不如原告的框架结构，层高仅3米，原告层高5.2米，但该门面初步评估就达67174元/平方米，而原告的门面的第一次评估价才18000多每平方米，明显不合理。立案时提交的证据：证据1、身份证复印件，拟证明原告主体适格；证据2、征收补偿决定复印件，拟证明诉讼的事实依据；证据3、房屋产权证复印件，拟证明原告是涉案房屋合法所有权人。被告开福区政府辩称：一、答辩人为了公共利益需要征收房屋，已依法作出房屋征收决定。原告的房屋位于开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期范围内，征收该项目范围内的房屋是为了公共利益的需要。开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期区域地块内居住环境和配套设施较为落后，交通不畅通，存在安全隐患，亟需改造。为了改善老城区居民生活条件，提升城市品位，开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期于2015年被纳入旧城区改造项目计划，该项目依法经过长沙市安居工程和棚户区改造工作领导小组、长沙市发展和改革委员会立项批复，经相关部门审查符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划、并纳入了国民经济和社会发展年度计划。答辩人于2016年6月30日依法作出《长沙市开福区人民政府关于开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收决定》（开政征字〔2016〕4号）并予以了公告，符合法定的条件和程序，该决定合法有效。本案所涉项目被征收人不服该征收决定，向长沙市人民政府申请了行政复议。经长沙市人民政府审查，认为本案所涉征收决定认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，依法复议决定维持了该征收决定。二、答辩人作出房屋征收补偿决定事实清楚，适用法律正确，程序合法。答辩人依法作出并公告房屋征收决定后，在公告确定的签约期限内，原告与房屋征收部门就房屋征收补偿事宜未能达成协议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《湖南省实施办法》第二十二条和《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十二条等的规定，答辩人对原告作出《长沙市开福区人民政府房屋征收补偿决定》（开政征补字〔2019〕第146号）。答辩人作出该房屋征收补偿决定事实清楚，适用法律正确，程序合法。（一）按照法定程序选定房地产价格评估机构。2016年4月13日，长沙市城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称市征收办）发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收评估信息发布及房地产价格评估机构报名公告》。2016年4月26日，市征收办发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期协商选定房地产价格评估机构公告》，公布了已报名并符合资质条件的房地产价格评估机构名单（共九家），供被征收人协商选定。由于被征收人在规定期限内没有就协商选定房地产价格评估机构达成一致意见，市征收办于2016年5月6日发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期投票选定房地产价格评估机构公告》，公告告知被征收人公证投票选定房地产价格评估机构的时间、地点等有关信息。2016年5月18日上午，市征收办在长沙市开福区××路××街道××楼××室举行“开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期投票选定房地产价格评估机构大会”，并由长沙市星城公证处进行现场监督公证。经现场投票的方式，确定湖南新星房地产估价有限公司和湖南思远四达房地产评估咨询有限公司为开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期的房地产价格评估机构。2016年5月19日，市征收办发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期投票选定房地产价格评估机构结果的公告》。据此，本征收项目房地产价格评估机构依法选定。（二）依法作出房屋征收分户评估报告并送达被征收人。房地产价格评估机构依法选定后，湖南新星房地产估价有限公司和湖南思远四达房地产评估咨询有限公司接受开福区城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称开福区征收办）的委托对原告的房屋进行了估价作业。2016年6月30日，开福区征收办公布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收初步评估结果公示》。房地产价格评估机构于2018年12月7日作出了原告房地产征收分户评估报告，房屋征收部门于2018年12月12日将该报告送达给原告。该报告确认原告所有的位于长沙市开福区××路××号××栋××房屋，在估价时点（2016年6月30日）评估单价为每平米22154元，总价为868215元。同时，就被征收房屋装饰装修价值补偿事项，因协商不成经评估，确定了被征收房屋室内装饰装修等价值。（三）依法拟定分户的房屋征收补偿方案并送达，告知被征收人陈述申辩及申请调解的权利。2019年8月2日，开福区房屋征收部门向原告送达了《关于补偿方式选择的告知书》，告知原告可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，并告知原告在收到该告知书之日起七日内，就货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式选择决定，逾期未做选择的，视为放弃补偿方式的选择权。原告于2019年8月4日书面回复，只选择“原址回迁”，房屋征收部门工作人员作了解释说明“本项目没有原址回迁的补偿方式”，原告于2019年9月2日选择产权调换的补偿方式。开福区房屋征收部门根据房屋征收补偿方案、补偿方式选择的告知书、被征收房屋的价值评估结果，拟定了分户的房屋征收补偿方案即《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期李某户房屋征收补偿方案》，并于2019年11月20日依法向原告送达。为了充分保护被征收人的合法权益，在向原告送达分户房屋征收补偿方案的同时，答辩人向原告送达了《房屋征收陈述申辩及申请调解权利告知书》，告知原告将依据分户的房屋征收补偿方案作出房屋征收补偿决定的事实，同时告知原告有权在收到告知书三日内提出书面陈述、申辩意见和申请调解等。在上述权利告知书确定的期限内，原告未提出书面陈述和申辩意见，也未申请调解。（四）依法作出房屋征收补偿决定并送达和公告。在答辩人发布的征收决定公告所确定的签约期限内和签约期限届满后，开福区房屋征收部门与原告就征收补偿事宜进行多次协商，但未达成协议。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条等规定，答辩人于2019年12月4日对原告作出《长沙市开福区人民政府房屋征收补偿决定》（开政征补字〔2019〕第146号），决定对原告实行产权调换（福泽园Ａ5栋105号现房，评估价值为1171015），同时告知原告法律救济途径，该房屋征收补偿决定于2019年12月20日依法向原告送达，并在房屋征收范围内依法进行了公告。综上所述，答辩人对原告作出的《长沙市开福区人民政府房屋征收补偿决定》（开政征补字〔2019〕第146号）认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告开福区政府向本院提交证据如下：一、第一组证据1、长沙市安居工程和棚户区改造工作领导小组《关于同意开福区德雅路片区地块棚改立项的批复》（长棚组项〔2015〕16号）；2、长沙市发展和改革委员会《关于开福区德雅路片区棚户区改造项目立项的批复》（长发改〔2015〕598号）；3、《长沙市人民代表大会常务委员会公报》第2号（总第221号）、《长沙市第十四届人民代表大会第三次会议关于长沙市2014年国民经济和社会发展计划执行情况与2015年国民经济和社会发展计划的决议》（2015年1月23日长沙市第十四届人民代表大会第三次会议第四次全体会议通过）；4、规划调查蓝线和土地调查红线图；5、长沙市发展和改革委员会《关于开福区德雅路片区棚户区改造项目（毛巾厂地块、丝茅冲地块）的回复函》；6、长沙市城乡规划局《关于德雅路片区（丝茅冲地块）棚改项目申请核查函》的反馈意见单；7、建设项目选址意见书；8、长沙市国土资源局《关于德雅路片区（丝茅冲地块）棚改项目符合土地利用总体规划的证明》；9、《长沙市开福区人民政府关于开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收决定公告》（开政征字〔2016〕4号）（附征收范围图、征收补偿方案）及公开张贴照片；10、《行政复议决定书》。证明：开福区人民政府基于公共利益的需要于2016年6月30日依法作出并公告了房屋征收决定（开政征字〔2016〕4号）。原告的房屋在开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期征收范围内。该项目征收决定经长沙市人民政府审查，认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，依法复议决定维持了该房屋征收决定。二、第二组证据1、被征收人身份证明资料；2、被征收房屋的产权资料、地址一致证明、被征收房屋照片；证明：被征收人的基本情况；被征收房屋权属、产权登记面积、产权登记用途等基本情况；三、第三组证据1、《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收评估信息发布及房地产价格评估机构报名公告》及公开张贴照片；2、《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期协商选定房地产价格评估机构公告》及公开张贴照片；3、《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期投票选定房地产价格评估机构的公告》及公开张贴照片；4、对投票选定房地产价格评估机构现场监督公证的《公证书》；5、《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期投票选定房地产价格评估机构结果的公告》及公开张贴照片。证明：对开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房地产价格评估机构的选定完全符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》的相关规定。四、第四组证据1、房屋征收初步评估结果公告及公示照片；2、开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋整体评估报告；3、被征收房屋分户评估报告及其送达回证；4、谈话笔录；5、关于补偿方式选择的告知书及送达回证、回复；6、被征收房屋征收补偿方案；7、产权调换房屋的评估报告；8、房屋征收陈述申辩及申请调解权利告知书；9、证据6、7的送达回证；10、被征收房屋室内装饰装修价值补偿协商情况表11、被征收房屋室内装饰装修价值补偿权利义务告知书及送达回证12、被征收房屋室内装饰装修查勘情况的告知函及送达回证；13、被征收房屋室内装饰装修市场价值评估报告及送达回证；证明：第一，依法选定的房地产价格评估机构作出房屋征收整体评估报告和分户评估报告，分户评估报告依法送达；第二，依法拟定房屋征收补偿方案并送达，告知被征收人陈述申辩及申请调解的权利；第三，长沙市开福区人民政府对被征收人给予了公平补偿，产权调换房屋经依法评估后作为补偿的依据；第四，征收部门就被征收房屋装饰装修价值与被征收人经协商不成，由评估机构依法通过评估确定装饰装修等价值的事实。五、第五组证据1、产权调换房建设项目立项批复（长发改[2012]2号）；2、长沙市城乡规划局建设用地规划许可及建设工程规划许可资料；证明：本案项目拟用于产权调换房屋的建设立项以及规划许可的情况。六、第六组证据1、关于申请作出房屋征收补偿决定的报告；2、长沙市开福区人民政府房屋征收补偿决定（开政征补字〔2019〕第146号）、送达回证及公开张贴照片。证明：长沙市开福区人民政府根据申请作出房屋征收补偿决定，事实清楚，适用法律正确，程序合法，并依法送达给被征收人且在征收范围内进行了公告。经庭审质证，原告李某对被告开福区政府提交证据发表质证意见如下：对证据的合法性、关联性有异议，证据7的选址意见书已经超过有效期限，证据9中征收补偿方案没有给予选择权；对第二组证据无异议；对第三组证据，选定评估机构的时间在房屋征收决定发布前，开福区政府也未通知被征收人参与选定评估机构，评估机构的选定违法；对第四组证据，对证据1、2有异议，不能达到被告证明目的，对证据3、4的真实性有异议，对证据5的合法性有异议，实际上剥夺了原告的选择权，对证据6-8的真实性有异议，原告未收到上述材料，对证据9、10的证明目的有异议，对证据11、12的合法性有异议，该文件系被告单方面制作，对证据13的证明目的有异议；对第五组证据，对证据的关联性有异议，原告选择的是原地回迁，并没有选择福泽园的安置房屋；对第六组证据的合法性有异议。经庭审质证，被告开福区政府对原告李某提交证据发表质证意见如下：对立案时提交的证据无异议。对第一组证据的关联性有异议。对证据1的真实性、合法性无异议，关联性证明目的有异议，达不到原告的证明目的。该审批并不是征收的法定审批程序，是后续征收的建设行为的所需条件。对证据2的三性无异议，达不到原告证明目的，我方已提交证据证明本项目符合城乡规划。证据3、4达不到原告证明目的，征收范围经过棚改领导小组、发改委等确定本项目范围，经过国土部门、规划部门批准的函件，符合法律规定，不存在扩大范围的事实。对证据5、6的三性无异议。对第二组证据的证据1-5的三性无异议，对证据6的关联性有异议，与本案所涉的房屋征收补偿决定无关联。该证据达不到原告所要证明的“被告剥夺原告补偿方式的选择权”的证明目的。房屋征收部门在作出分户补偿前，向原告送达了选择方式告知书，明确两种方式（货币补偿、产权调换）供原告选择，但是原告书面答复只选择原址回迁。其次，原告所主张的法律依据适用的前提是“因旧城区改建，征收个人住宅”，原告房屋性质是商业，不符合该法律规定。对第三组证据中的证据1、2达不到原告的证明目的。对证据3、4真实性予以认可，但是达不到原告证明目的。原告的商业门面所提交案例所对应的楼盘离本案被征收地块有5公里，属于芙蓉区，没有可比性。根据评估办法第30条之规定，原告提供的朝阳广场的商业门面不属于类似房地产，不具有可比性。对第四组证据的证据1的真实性予以认可。对证据2的真实性予以认可。设置围挡不是出于通过这些方式强迫搬迁，基于排除安全隐患。证据3-4达不到原告证明目的。对证据5的三性无异议，补偿决定已对停产停业损失进行了处理。对第五组证据的真实性、合法性没有异议，但与本案房屋征收补偿决定的合法性审查不具有关联性。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、《国有土地上房屋征收评估办法》第三十条的规定，桐梓坡路至德雅路（湘雅路国家通道湘江中路-至××路××被征收的商业门面临湘雅附一医院，商业价值较大，并靠近湘江，与原告的门面在区位上是不相同或相似的，不具有可比性。因此与本案丝茅冲门面的评估补偿不具有关联性。经庭审质证，本院对上述证据作出如下认定：1、第一组证据能证明涉案项目经过立项批复，符合国民经济和社会发展计划，符合城乡规划，符合土地利用总体规划等，开福区政府依法作出了开政征字[2016]4号征收决定公告，本院对该组证据予以采信。2、第二组证明能证明被征收人和被征收房屋的基本情况，本院予以采信。3、第三组证据能证明在涉案项目被征收人没有对评估机构的选定达成一致意见，长沙市征收办通过组织投票选定方式选定了涉案项目的评估机构，公证机构对投票过程进行了现场公证，本院对该组证据予以采信。4、第四组证据能证明征收过程中，评估机构作出了房屋分户评估报告，开福区征收办向原告送达了分户评估报告。开福区政府制定了原告房屋征收补偿方案、关于补偿方式选择告知书，提供货币补偿和产权调换两种方式供原告选择，被告未能与原告协商一致签订征收补偿协议。评估机构对房屋装饰装修部分进行了价值评估。本院对该组证据予以采信。5、第五组证据能证明拟用于产权调换房屋的基本情况，本院予以采信。6、第六组证据能证明开福区政府作出了被诉的行政行为，本院予以采信。本院对原告的证据认证如下：立案时提交的证据、第一组证据中证据2、4-6、第二组证据的证据1-5、第三组证据1-2、第四组证据1-2，上述证据证明了涉案房屋的现状及开福区政府作出了被诉的行政行为，本院予以采信；第四组证据3、4及第五组证据，因参照房屋的地段、新旧程度、商业规模等与案涉门面房屋存在差别，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。原告提交的其他证据亦不能达到其证明目的，本院不予采信。本院查明如下案件事实：2016年6月30日，被告开福区政府发布开政征字[2016]4号《关于开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收决定公告》,该项目部分被征收人不服公告载明的房屋征收决定，向长沙市人民政府申请行政复议，长沙市人民政府经复议维持了开福区政府作出的征收决定。2016年4月13日，长沙市征收办发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收评估信息发布及房地产价格评估机构报名公告》并予以张贴公告。2016年4月26日，长沙市征收办发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期协商选定房地产价格评估机构公告》并予以张贴公告，告知被征收人依法协商选定房地产评估机构，协商不成的，将采取投票或抽签（摇号）的方式确定。在被征收人就评估机构的选定协商未达成一致的情况下，长沙市征收办于2016年5月6日发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期投票选定房地产价格评估机构公告》并予以张贴公告，决定组织不少于三分之二的被征收人按照少数服从多数的原则投票确定该项目的房地产价格评估机构。2016年5月18日，长沙市征收办在德雅路片区棚改征收工作指挥部四方坪街道征收分指挥部进行投票选定评估机构，确定得票最多的两家评估机构新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司为项目征收评估机构，湖南省长沙市星城公证处进行现场公证并出具了（2016）湘长星证民字第3564号《公证书》。2016年5月19日，长沙市征收办发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期投票选定房地产价格评估机构结果的公告》并予以张贴公告，告知被征收人得票最多的新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司为该项目投票选定的房地产价格评估机构。2016年6月30日，开福区征收办发布《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收初步评估结果公示》并附开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收整体评估（基准价格）初步评估结果一览表、开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收分户初步估价结果一览表，将评估结果予以公示，并告知被征收人关于评估公司进行现场说明解释的时间、地点及咨询电话。涉案被征房屋登记产权人为李某，产权登记用途为商业，产权面积为39.19㎡。2017年5月24日,新星房地产估价公司更名为湖南新星房地产土地评估咨询有限公司。2018年12月7日，新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司根据开福区征收办申请，对原告房屋评估结果进行复核，作出了《房地产征收分户评估报告》。该评估报告确定原告所有被征收房屋建筑面积39.19平方米，用途为商业，在估价时点（2016年6月30日）评估单价为每平方米22154元，总价为86.8215万元。该分户评估报告于2018年12月12日送达李某。2019年7月4日,新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司向原告作出案涉房屋复核评估报告补充说明函，并于2019年7月5日送达李某。该补充说明函主要内容是告知评估机构作出复核评估报告是基于开福区征收办的申请以及申请原因,并告知原告仍享有申请复核权利以及申请复核的期限和方式。开福区征收办于2019年8月2日向李某送达《关于补偿方式选择的告知书》，告知提供了货币补偿和房屋产权调换（开福区福泽园的商业用途房屋）两种补偿方式供原告选择。李某2019年8月4日书面回复其只选择原址回迁。2019年3月5日，开福区征收办拟同李某就案涉房屋装饰装修价值补偿情况进行协商，李某予以拒绝。2019年3月12日，开福区征收办对原告作出《被征收房屋装饰装修价值补偿权利义务告知书》，告知原告有关涉案房屋装饰装修价值补偿事宜，并告知原告协商不成的处理程序。该告知书于2019年3月15日送达李某。经入户勘查测量，新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司作出《被征收房屋室内装饰装修查勘情况的告知函》，告知室内装饰装修实物量清单及提出异议权利等事项。被告将该告知函于2019年5月15日送达原告李某。后新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司根据开福区征收办申请，对原告房屋装饰装修市场价值进行评估，并于2019年5月22日作出评估报告，确定原告房屋装饰装修价值补偿为28225元。该评估报告于2019年5月31日送达李某。因与原告未能就房屋征收补偿事宜达成一致，2019年11月19日，开福区征收办对原告制定房屋征收补偿方案。该方案拟决定对原告实行房屋产权调换补偿方式进行补偿，具体如下：被征收房屋价值补偿费为868215元，被征收房屋装饰装修价值补偿为28225元，其他设施补偿为900元，搬迁费为874元，停产停业损失补偿为18233元，补偿金额共计为916447元。开福区房屋征收部门提供的用于产权调换房屋位于九尾冲片区长沙市开福区福泽园A5-105（现房），用途商业，建筑面积27.63平方米，前述用于产权调换房屋的价值于被征收房屋的价值遵循等价交换原则进行结算，找补差价。上述方案载明停产停业损失每月按照被征房屋评估价值的千分之七为标准给予补偿，期限按三个月计算。如对前述补偿标准有异议，请在收到本方案之日起7日内向开福区征收办提供房屋被征收前上一年度实际经营效益及相关证明材料。产权调换房评估报告载明：开福区陡岭路20号福泽园A5栋105房屋用途为商业，钢混结构，建筑面积为27.63平方米，在评估时点（2016年9月30日）的评估单价为42382元/平方米，评估总价为1171015元。2019年11月20日，开福区政府对原告作出了《房屋征收陈述申辩及申请调解权利告知书》。同日，被告将上述房屋征收补偿方案及产权调换房评估报告、告知书送达李某。2019年11月21日，长沙市征收办出具资金证明函，明确其已监控涉案项目征收补偿款22027258元，用于支付包括本案原告户在内13户的房屋征收补偿。2019年12月2日，开福区征收办向开福区政府申请对李某户作出房屋征收补偿决定。2019年12月4日，开福区政府于对原告作出开政征补字［2019］第146号《房屋征收补偿决定》：一、决定对原告进行产权置换，用于产权调换的房屋位于长沙市开福区××路××号××栋××房（现房用途商业，建筑面积27.63平方米）。二、原告应得征收补偿总额为985030元，其中被征收房屋价值补偿费为868215元，被征收房屋装饰装修价值补偿为28225元，其他设施补偿为900元，搬迁费为874元，停产停业损失补偿为18233元，征收期间其他损失补偿为68583元。用于产权调换的房屋（福泽园Ａ5栋105房）经新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司依法评估，其评估总价为1171015元。被征收人应找补开福区房屋征收部门差价185987元。该房屋补偿决定还告知了未在规定期限内搬迁的法律后果以及不服补偿决定可以申请行政复议或提起行政诉讼的期限。被告于2019年12月20日将上述补偿决定送达李某。2019年12月20日，开福区政府还将该补偿决定书在被征收范围内张贴公示。李某不服该补偿决定，向本院起诉。本院认为，一、开福区政府作出案涉补偿决定主体适格、程序合法。根据国务院第590号令第四条、第八条第五项、第二十六条之规定，开福区政府依照城乡规划法有关规定，组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行的旧城区改建符合公共利益的需要，可以做出房屋征收决定。房屋征收决定作出之后，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议时，作出房屋征收决定的市、县人民政府可以依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。本案中，开福区政府作出案涉征收决定公告中所载明的征收决定已经行政复议程序确认其合法性，且该复议决定已经发生法律效力，可以作为开福区政府作出涉案房屋征收补偿决定的前提条件。开福区政府作出涉案项目的征收决定后，因与被征收人在补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，其可以按照征收补偿方案依法对原告作出征收补偿决定，符合法定职权和程序。二、关于选定房地产评估机构的程序是否违法的问题。国务院590号令第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。《湖南省实施办法》（以下简称实施办法）第五条第一款规定，房屋征收部门应当对被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记。本案中，2016年4月6日，开福区征收办作出涉案征收项目《房屋征收范围的公告》，并将调查结果予以公示，同时告知被征收人对调查结果提出异议的期限和方式，保障了被征收人的知情权和提出异议的权利。在被征收房屋房号、面积及权证号码等信息已经确定的前提下，长沙市征收办启动房地产价格评估机构的选定程序，并不违法，亦未损害被征收人的权利。2016年4月13日、2016年4月26日，长沙市征收办发布评估机构报名公告及协商选定评估机构公告，并公布符合资质条件的评估机构报名情况。由于被征收人未能协商一致，长沙市征收办通过投票方式多数决定新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司作为评估机构，长沙市星城公证处对投票统计结果予以公证。以上房地产价格评估机构选定程序，符合国务院590号令以及《实施办法》规定的要求。原告主张房地产价格评估机构选定程序违法，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。三、关于原告提出的案涉补偿决定是否剥夺了原告选择权的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”。本案中，案涉房屋用途为商业性质。开福区房屋征收部门向原告提供了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式供原告选择。原告回复其只选择原址回迁，应视为因原告未做出有效选择。开福区政府依职权作出案涉补偿决定，决定实行产权调换（福泽园商业用途房屋），符合国务院590号令的相关规定。四、关于案涉补偿决定对停产停业损失补偿的计算是否违反法律规定的问题。《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十五条规定，停产停业损失补偿按照省人民政府的有关规定执行。对因征收非住宅造成停产停业损失的补偿，根据非住宅被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。采取货币补偿或现房产权调换方式的停产停业期限，按三个月计算；采取过渡安置产权调换方式的停产停业期限。按实际停产停业月数计算。案涉补偿决定系采取现房产权调换方式，故案涉补偿决定对停产停业损失补偿计算三个月不违反法律规定。五、关于案涉补偿决定对被征收房屋装饰装修的补偿金额是否违反了公平补偿原则的问题。依法选定的新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司对原告房屋装饰装修市场价值进行了评估，确定原告房屋装饰装修价值补偿为28225元。李某收到该评估报告后未依法申请复估。李某提出房屋装饰装修的补偿金额过低违反公平补偿原则，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。六、关于被告是否依法及时作出房屋征收补偿决定问题。根据国务院第590号令第二条、第二十六条的规定，市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时，应当对被征收人给予公平补偿；市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后，应当尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，确保补偿的实质公平。本案中，开福区政府于2016年6月30日发布了征收决定公告，虽评估公司以此作为评估时点作出了房屋价值分户评估报告，并将上述评估报告送达给原告，但开福区政府迟至2019年12月4日才作出涉案房屋征收补偿决定。由于开福区政府的迟延履行，在被征收房屋价值存在波动情形下，原房屋价值评估报告已无法客观真实反映房屋实际价值。开福区政府在房屋征收补偿决定中仍然使用原房屋价值评估报告，存在不合理之处。但开福区政府根据原告的选择采取了产权调换的方式对原告进行补偿，进行产权调换的房屋的评估时点与被征收房屋的评估时点相同，故开福区政府迟延履行补偿义务违法却未实质损害原告的合法权益。鉴于案涉项目已经纳入长沙市国民经济和社会发展年度计划且大部分被征收户已与开福区征收部门签订补偿协议并获得补偿，该项目征收符合公共利益且安置补偿已经得到了大多数被征收户的认可。现该项目亟待开工建设，若撤销涉案补偿决定后再责令重做，将给社会公共利益造成重大损害，同时不利于节约行政、司法资源及实质化解纠纷。据此，本院依法确认涉案征收补偿决定违法。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项之规定，判决如下：确认长沙市开福区人民政府作出的开政征补字[2019]第146号《房屋征收补偿决定》违法。本案受理费50元，由被告长沙市开福区人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  彭 杨审 判 员  廖国娟人民陪审员  李 吉二〇二〇年十二月一日书 记 员  卿艳丹附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。