大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初10142号原告：季冰冰，女，1981年8月26日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：张玉琼，系辽宁君顾律师事务所律师。委托诉讼代理人：可城东，系辽宁君顾律师事务所律师。被告：大连生生物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区辛寨子镇天华集团办公楼**，统一社会信用代码91210200747894831D。法定代表人：曲建波，系总经理。委托诉讼代理人：甘红霞，系辽宁君连律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵通，系辽宁君连律师事务所律师。原告季冰冰与被告大连生生物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告季冰冰的委托诉讼代理人张玉琼、被告大连生生物业管理有限公司的委托诉讼代理人甘红霞、赵通到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告物业服务费10,507.60元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系甘井子区新星园38-1号、38-3号房屋的所有权人，被告系该两处房屋所在小区的物业服务公司。2019年8月被告以原告未足额交纳甘井子区新星园38-3号（C1#1-1-1-4号）房屋物业服务费为由，将原告诉至贵院。在该案审理过程中，原告发现被告主张的地下室部分物业费无依据，地下室实际上是设备层，该部分属于全体业主共有部分，被告无权向原告收取物业服务费，且原被告双方未对地下室部分物业费的收取作出任何约定。该案大连市中级人民法院于2020年6月3日作出（2020）辽02民终3513号民事判决，判决认定被告收取原告地下室部分的物业服务费无法律及事实依据。原告在不知情的情况下，向被告交纳了案涉两房屋地下室部分的物业服务费共计10,507.60元（其中38-1号房屋3,878.05元、38-3号房屋6,629.55元）。因被告无权收取该部分物业服务费，其应将收取的该部分费用返还给原告，经原告多次索要，被告拒不返还。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：一、原、被告之间就38-1和38-3号房屋已达成合法有效的物业服务合同，合同中也约定了地下室部分的物业费收费标准，原告也实际单独占有和使用该地下室，且已按合同约定的标准缴纳了物业费，被告也提供了物业服务，因此，被告当然享有就地下室向原告收取物业费的权利。二、大连中院（2020）辽02民终3513号民事判决书虽然生效，但因该判决书认定事实明显有误，被告已及时向辽宁高院提起再审申请予以纠正大连中院的错误判决，辽宁高院已经立案受理。三、本案贵院如果判令支持原告的诉讼请求，将可能引起一大批与本案原告一样拥有该区域类似房屋的业主到法院诉讼要求被告退还已收取的地下室部分的物业费，今后也将拒绝缴纳地下室部分的物业费，这一方面可能导致诱发群体性事件，另一方面也将严重占用司法资源，造成司法资源的浪费，且将激化小区业主与物业公司的矛盾，阻碍被告作为物业公司提供物业服务的积极性。最后，即便大连中院（2020）辽02民终3513号民事判决书认为被告对收取38-3号房屋地下室收取物业服务费没有事实依据，但并不能证明被告就38-1房屋地下室也无权收取物业服务费。经审理查明，2005年3月30日，被告与案外人大连新星房地产开发集团有限公司签订《新星绿城（二、三期）前期物业管理委托合同》，约定：大连新星房地产开发集团有限公司（甲方）委托被告（乙方）对新星绿城物业项目实行前期物业管理；委托管理期限自本合同生效之日起至本业主委员会成立并与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；乙方有权依据《前期物业管理服务协议》的约定，向产权人或使用人收取物业管理公共性费用及其他费用。第十三条第2款约定：本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，有乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取……，非住宅房屋建筑面积每月每平方米0.8元，收取时间每双月的1-10日；甲方、业主、使用人逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起，按照应缴金额的0.3%按日缴纳滞纳金。2015年2月15日，原告与案外人大连新星房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买行政街号甘井子区新星园38-3号房屋；2017年3月21日，双方再次签订《商品房买卖合同》，约定原告购买行政街号甘井子区新星园38-1号房屋。该两份合同附件四《合同补充协议》第八条第2款对地下室部分按建筑面积收取，标准为1.25元/平进行了约定，但没有对地下室部分面积的表述。上述两套房屋的《不动产权证书》显示，原告系案涉新星园38-3号（C1-1#1-1-4号）、38-1号（C1-1#1-1-6号）房屋的所有权人，房屋建筑面积分别为483.04平方米、466.92平方米。合同中没有对地下室销售情况及面积等做任何表述。2015年4月7日，原告与大连新星房地产开发集团有限公司就新星园38-3号公建签订《大连市前期物业管理服务协议》、2017年5月3日，双方就新星园38-1号公建签订《大连市前期物业管理服务协议》，两份协议均约定：甲方为大连新星房地产开发集团有限公司，乙方为原告；物业类型：公建；建筑面积分别为：483.04平方米（38-3号）、466.92平方米（38-1号）；坐落位置分别为：C1-1#1-1-4号（38-3号）、C1-1#1-1-6号（38-1号）；第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利和义务1.有权委托物业管理企业实施前期物业管理；2.有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议；……8.依据本协议向乙方收取物业管理费用；二、乙方的权利和义务：……4.依据本协议交纳物业管理服务费用及其它费用；……11.接受甲方所委托的物业管理企业的管理和服务；第四条物业管理服务费用由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳；非住宅按建筑面积每月每平方米2.5元、地下室部分每平方米1.25元（手写）；三、因乙方原因空置房屋，其物业管理费用标准为：非住宅按建筑面积每月每平方米2.5元、地下室部分每平方米1.25元（手写）；四、乙方交纳费用时间：每季度前十日；……第九条违约责任四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉；七、任何一方擅自提前终止本协议的，违约方应赔偿对方壹仟元的违约金……。协议中亦没有对地下室部分面积的表述。2019年8月，本案被告曾经就案涉新星园38-3号公建欠缴2018年1月1日至2019年7月1日物业费的问题向本院提起诉讼，本院于2020年2月3日作出（2019）辽0211民初11410号民事判决书，判决本案原告季冰冰向本案被告大连生生物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年7月1日期间物业费26,763.83元（19个月×地上面积483.04平方米×2.5元每月每平方米+赠送地下室面积161.66平方米×1.25元每月每平方米×19个月）。判决作出后，本案原告不服，以地下室部分在另案中认定为设备管道夹层，而设备管道夹层属于全体业主共有，物业公司无权收取地下室部分物业费为由，上诉至大连市中级人民法院。大连市中院于2020年6月3日作出（2020）辽02民终3513号民事判决书，认定：“根据上诉人与被上诉人签订的《大连市前期物业管理服务协议》的约定，案涉物业建筑面积为483.04平方米。由此可以认定，被上诉人为上诉人提供物业服务的房屋面积为483.04平方米。而被上诉人主张的地下室161.66平方米并未包含在483.04平方米之中，亦未在案涉《大连市前期物业管理服务协议》中有任何体现和约定。虽然该前期物业服务协议条款手写部分载明“地下部分为1.25平方米”，但该手写条款未约定地下室面积，亦未对地下部分的物业费收取作出任何约定。被上诉人仅以此条款主张已为讼争161.66平方米提供了物业服务，并要求上诉人承担此面积物业费，没有事实和法律依据”，据此认定“上诉人应向被上诉人给付2018年1月1日至2019年7月1日期间的物业费22,944.40元（19个月×483.04平方米×2.5元每月每平方米）”，判决改判“（2019）辽0211民初11410号民事判决第一项为，自本判决发生法律效力之日起十日内，季冰冰向大连生生物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年7月1日期间的物业费22,944.40元”。现该二审判决已生效。本案被告不服二审生效判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。2020年10月13日辽宁省高院作出（2020）辽民申4448号受理通知书，决定立案审查。截至法庭辩论终结时止，辽宁省高院并未作出立案决定。被告已经收取原告两处公建房屋的物业费情况：关于38-3号公建：2015年4月7日至2016年4月6日的物业服务费16,917元，其中地下室部分2,425元；2016年4月7日至2016年10月6日的物业服务费8,458.50元，其中地下室部分1,212.45元；2016年10月7日至2017年12月31日的物业服务费20,874元，其中地下室部分2,992.10元。地下室部分均按照161.66平方米收取。关于38-1号公建：2017年5月3日至2018年5月2日的物业服务费16,345元，其中地下室部分2,334.60元；2018年5月3日至2018年12月31日的物业服务费10,804.15元，其中地下室部分1,543.45元。地下室部分均按照155.64平方米收取。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、《不动产权证书》、大连市前期物业管理服务协议、（2019）辽0211民初11410号民事判决书、（2020）辽02民终3513号民事判决书、物业费交费发票、农业银行业务回单、支票存根、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《大连市前期物业管理服务协议》未违反法律法规的相关规定，应当认定为合法、有效。原、被告均应按照上述协议的约定履行各自义务。被告作为具有收费资质的物业服务企业，依法为原告所在小区提供了物业服务，亦应当按照物业管理服务协议约定的服务面积和费用标准收取物业费。根据原、被告签订的两份《大连市前期物业管理服务协议》的约定，案涉38-3号物业建筑面积为483.04平方米、38-1号物业建筑面积为466.92平方米。由此可以认定，被告为原告提供物业服务的房屋面积分别为483.04平方米、466.92平方米。而被告收取的地下室161.66平方米、155.64平方米并未包含在483.04平方米、466.92平方米之中，亦未在案涉《大连市前期物业管理服务协议》中有任何体现和约定。虽然该前期物业服务协议条款手写部分载明“地下部分为1.25平方米”，但该手写条款未约定地下室面积，亦未对地下部分的物业费收取作出任何约定。被告仅以此条款主张已为讼争地下室161.66平方米、155.64平方米提供了物业服务，没有事实和法律依据。因此，被告应返还原告已缴纳的38-3号房屋地下室部分2015年4月7日至2017年12月31日的物业服务费6,629.55元（2,425元+1,212.45元+2,992.10元）及38-1号房屋地下室部分2015年4月7日至2018年12月31日的物业服务费3,878.05元（2,334.60元+1,543.45元），合计10,507.60元。关于被告辩称（2020）辽02民终3513号民事判决书存在认定事实明显错误，被告已经向辽宁省高院申请再审一节，本院认为，被告虽然已向辽宁省高院提出了再审申请，但在辽宁省高院作出立案受理决定之前，不影响生效法律文书的效力，因此，已经生效判决确认的事实，本院予以确认。被告的此项辩驳意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告大连生生物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告季冰冰返还已缴纳的新星园38-3号房屋地下室部分2015年4月7日至2017年12月31日的物业服务费6,629.55元及新星园38-1号房屋地下室部分2015年4月7日至2018年12月31日的物业服务费3,878.05元，合计10,507.60元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币31元（原告已预付），由被告大连生生物业管理有限公司负担。被告负担部分于本判决生效后十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二〇年十二月八日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。