杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初11388号 原告：曾海霞，女，1984年9月26日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：陈明艺，男，1983年5月14日出生，系原告丈夫。 被告：杭州青客公寓管理有限公司，统一社会信用代码91330108MA27W99Y1D，住所地杭州市滨江区长河街道滨盛路**明豪大厦**。 法定代表人：滕儒锋，执行董事。 委托诉讼代理人：朱小燕，女，1988年9月16日出生，员工。 委托诉讼代理人：李果，女，1990年9月17日出生，员工。 原告曾海霞诉被告杭州青客公寓管理有限公司（以下简称青客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法由审判员许璘哲适用简易程序，分别于同年10月14日及11月30日公开开庭进行了审理。期间，因原告提供新的证据，本院依法延期一个月开庭审理。原告曾海霞及其委托诉讼代理人陈明艺到庭参加上述开庭审理，被告青客公司的委托诉讼代理人朱小燕到庭参加第一次开庭，被告青客公司的委托诉讼代理人李果到庭参加第二次开庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付租金违约金231660元；2.要求被告支付4个月装修期间的租金19800元；3.要求被告支付水费1769.85元、电费404元及房屋拆旧费用19500元；4.要求解除原、被告之间的委托代理关系及房屋托管租赁合同，并由被告归还房屋及房卡；5.要求被告赔付误工费、交通费；6.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更上述第3项诉讼请求中的水、电费金额为2173.89元并放弃第5项诉讼请求。事实与理由：原、被告系委托代理关系，合同签订日期为2018年7月1日，原告自合同签订日即将房屋移交被告代理，其中2018年7月1日至2018年10月31日为装修期，2018年11月1日至2023年11月24日为委托期共60个月又24天，付款方式为付三压零，装修期被告并不支付租金，自2018年11月25日每三个月支付租金。2020年2月25日，被告未按合同约定支付房租，被告业务员张英英以新冠疫情为借口要求无责解除合同，原告认为不合理也未同意。被告行为扰乱了租赁市场，也严重损害了原告利益，请求法院依法判决。 被告辩称：答辩人不应当支付违约金，因新冠疫情属不可抗力，被告向原告发送解除合同通知，不应承担违约责任。关于4个月装修期的租金，因原告是毛坯交付，答辩人进行了装修，双方合同签订后签订了补充协议，并没有把装修期的时间和租金计算在内，故原告的诉讼请求没有法律和合同依据。不认可原告主张的拆旧费，根据合同的一般条款第三条，租赁关系终止时，乙方（被告）按照交付时的现状交还房屋，除电器外，可以将装修赠送给原告，被告保留房屋内家电的所有权。水电费愿意依据原告提供的发票进行结算并承担。答辩人同意解除委托代理关系及房屋托管租赁合同。答辩人托管原告的房屋后，将房屋的锁更换为答辩人的蓝牙锁，但答辩人已将原告的锁交还，且答辩人已在2020年2月24日通知原告解除合同，原告可以随时去换锁。 经审理，本院查明如下事实： 2018年7月1日，原、被告签订《房屋托管租赁合同》一份，载明：原告将坐落于杭州市萧山区××街街道××幢××室房屋出租给被告，租赁期限96个月又24天，起租日为2018年11月1日，截止日为2026年11月24日；月租金4950元，付三押零，2018年7月4日后10个工作日内支付3个月零24天的租金18810元，第1－36月增长0元，第37－48月增长5%计247.5元，第49－60月增长5%计247.5元，第61－72月增长5%计247.5元，第73－84月增长5%计247.5元，第85－96月增长5%计247.5元；原告作为房屋产权人授权被告推荐的第三方租赁公司委托专业装修公司按规定进行装修，同时将客厅改造为单独房间，费用由第三方租赁公司支付，租赁关系终止时被告按照现状返还房屋；被告于支付款周期月25日将租金支付至原告青客宝账户；被告非合理理由擅自提前退租的，应按提前归还天数的租金的1倍支付违约金等内容。 次日，原、被告签订《补充协议》一份，载明：上述《房屋托管租赁合同》履行届满60月又24天（即2018年11月1日起至2023年11月24日）前两个月，若原告需自用该套房屋，可通知被告解除该房的托管合同，双方互不承担违约责任；本补充协议与原、被告双方签订的房屋托管合同不一致的，以本补充协议为准等内容。同日，双方签订《授权书》一份，约定原告授权被告对房屋进行装修等内容。 2020年2月21日，被告员工张英英以短信方式通知原告，“我司每月支付给您的租金已远远超出了我司从租客处收取的租金，因新型冠状病毒肺炎疫情影响，导致原合同无法继续履行，故我司郑重短信通知原合同于2020年2月24日解除，请您于收到本函之日起配合我司工作人员协商原合同解除事宜”。收悉上述短信后，原告回复并表示不同意解除合同。 另查明，位于杭州市萧山区××街街道××幢××室的案涉房屋登记在原告名下，该房在2018年7月1日交付被告进行装修。庭审中，双方均认可该房存在4个月的免租期并进行装修的事实。 又查明，截至2020年10月，案涉房屋的水、电费金额为2173.89元，且房屋现已交还原告，并由原告更换门锁。 另又查明，被告按约支付案涉房屋租金至2020年2月24日。 以上事实，由原告提供的《房屋托管租赁合同》、《补充协议》、《授权书》、不动产权证书、水电费发票等证据以及原、被告在庭审中的陈述等在案证实。 本院认为：原、被告之间签订的《房屋托管租赁合同》、《补充协议》、《授权书》，应系双方真实意思表示，其效力应予确认，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。后因被告未按约定及时支付租金，原告有权解除合同。至于合同的解除时间，依据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。具体到本案，被告于2020年9月15日收到起诉状副本等诉讼材料，故本院确认原、被告之间的《房屋托管租赁合同》、《补充协议》、《授权书》于该日解除。其次，对于原告主张的违约金，被告虽不认可，但被告违约系客观事实，故原告有权向被告主张违约金损失；至于原告主张的违约金数额，在被告提出异议的情况下，本院经审核认为，当事人主张的违约金应当以实际损失为基础并兼顾合同的履行情况等因素，考虑到案涉合同解除及房屋实际返还的情况以及新冠肺炎疫情的客观影响，本院酌情确定违约金为10395元（按照4950元/月×7个月×30%）。再次，对于原告主张的4个月免租期租金，因案涉合同就此并无明确约定，法律对此亦未明文规定，故本院按照公平的原则并参考案涉房屋的交付与使用情况，酌情确定由被告支付9900元（按照每月4950元的租金标准×2个月）。对于原告主张的水电费金额，因被告对此并无异议，故本院予以确认。另外，对于原告主张的房屋拆旧费，因该费用未实际发生，且双方在合同中亦未约定，故本院不予支持。综上，原告的诉讼请求中符合法律规定的合理部分本院予以支持。审理过程中，原告变更诉讼请求，系自行处分民事权利，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认曾海霞与杭州青客公寓管理有限公司签订的《房屋托管租赁合同》、《补充协议》及《授权书》于2020年9月15日解除； 二、杭州青客公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付曾海霞租金9900元、违约金10395元及水电费2173.89元，共计22468.89元； 三、驳回曾海霞的其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5398元，减半收取2699元，由杭州青客公寓管理有限公司负担216元，曾海霞负担2483元。 原告曾海霞于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州青客公寓管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  许璘哲 二〇二〇年十二月四日 书记员  孙涵青