广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初6667号原告：吴文龙，男，1999年3月15日出生，汉族，住广东省江门市。公民身份号码。委托诉讼代理人：郑荣业，广东聚英华律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雪琴，广东瀛双律师事务所律师。被告：江门市玉圭园房地产有限公司。住所地：广东省江门市新会区。统一社会信用代码。法定代表人：岑建忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张燕霞，女，该公司员工。原告吴文龙诉被告江门市玉圭园房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴文龙的委托诉讼代理人郑荣业、梁雪琴，被告江门市玉圭园房地产有限公司（以下简称“玉圭园公司”）的委托诉讼代理人张燕霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴文龙向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告返还原告购房款3651840元及利息（以3651840元为本金，按年利率6%计算，从2016年9月28日起计至实际还款之日止的利息，暂计至2020年6月22日共1363天，利息为818212.26元）；3.判令被告支付律师费170000元；4.判令本案的诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告吴文龙增加诉讼请求如下：请求判令被告赔偿原告1000000元。被告玉圭园公司答辩称：原告购买被告开发的江门市新会区会城圭阳北路33号玉圭园B区168座房屋，双方于2016年9月28日签订玉圭园（新）认购字第2016007号《玉圭园认购书》。认购书第六条第5点已明确该房屋已办理在建工程抵押手续，原告对此无异议。按常理，签订合同，双方会详读合同条款，若原告对认购书抵押事宜有异议，可选择不签订认购书不购买该房屋。原告购买后，亦与被告沟通房屋撤押时间。可见原告清晰该房屋于销售前办理抵押手续，被告没有隐瞒该房屋办理抵押事实。因此，原告增加诉讼请求要求被告赔偿1000000元，没有事实和法律依据。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人逾期交房违约责任，逾期180天，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；超过180天的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一违约金。被告认为双方签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，被告违约，被告愿意按双方签订的商品房买卖合同约定承担违约责任。本院查明：2016年9月28日，被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订《玉圭园认购书》，约定乙方购买甲方位于会城圭阳北路33号玉圭园168座别墅，总房价3651840元，并约定分期交款的时间和金额。该认购书“其他事项”栏还载明：“乙方确认在签订本认购书时已获甲方告知项下商品房屋已办理在建工程抵押且对此无异议”。同日，被告作为出卖人、原告作为买受人，双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定：被告将坐落于江门市新会区会城圭阳北路33号玉圭园168座房产出卖给原告，价款3651840元，由买受人在2016年9月23日前支付1979220元，剩余房款1672620元于2016年9月28日前付清。2016年10月28日，被告向原告出具四份购房款发票，总值合计3651840元。2019年4月11日，被告向原告出具承诺书，载明被告承诺于2019年7月中旬前完成江门市新会区会城圭阳北路33号玉圭园B区168座房产撤押手续。另外，原告吴文龙向本院申请调查取证，请求本院调取江门市新会区会城圭阳北路33号玉圭园B区168座房产的在建工程抵押/涂销抵押资料，本院依职权到江门市不动产登记中心新会分中心查询，该中心回复查无此地址。再查明，原告为主张本案债权，于2020年8月10日委托广东聚英华律师事务所律师代理本案的诉讼，约定原告支付律师代理费170000元。其中70000元于该合同签订之日起60日内支付，余下100000元于收到一审判决五天内付清。原告已实际支付律师费70000元。诉讼中，被告确认涉案房屋已办理在建工程抵押手续，至今仍未办理撤押手续。原、被告均同意解除涉案《广东省商品房买卖合同》。被告同意向原告返还购房款3651840元，并主张按双方签订的《广东省商品房买卖合同》商品房买卖合同约定承担违约责任。本院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，但本案涉讼合同是房地产开发企业将房屋向社会销售所有权于买受人,买受人支付价款的合同，故本案案由应为商品房销售合同纠纷。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原、被告双方签订的《玉圭园认购书》约定了定金、约定分期交款的时间和金额,且被告已按照认购书约定向原告收取了购房款。双方签订《玉圭园认购书》的目的是实际售房并交付房屋,具备了商品房买卖的实质要件,故本院认定原、被告双方签订的《玉圭园认购书》是双方真实意思表示,不违反法律法规和社会公共利益,为有效合同。此外，原告吴文龙与被告玉圭园公司在平等、自愿的基础上签订的《广东省商品房买卖合同》,亦是双方的真实意思表示，为有效合同，双方均应按合同的约定履行相应的权利与义务。原告吴文龙已经依约付清购房款,但被告玉圭园公司没有按承诺书约定的期限于2019年7月中旬前完成涉案房产撤押手续，构成违约。庭审中,被告玉圭园公司同意原告吴文龙提出的解除《广东省商品房买卖合同》及返还购房款的请求,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”以及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定,本院确认原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》于庭审当天即2020年11月3日解除。合同解除后，被告玉圭园公司应返还购房款3651840元给原告吴文龙。综合原、被告的诉辩意见以及本院查明的事实，本案的争议焦点是：1.被告在是否存在故意隐瞒涉案房屋已办理在建工程抵押的情形？原告主张的赔偿1000000元请求是否应得到支持？2.原告主张的利息、律师费请求是否应得到支持？关于第一个争议焦点。本院认为，被告不存在故意隐瞒涉案房屋已办理在建工程抵押的情形。首先，原、被告双方签订的《玉圭园认购书》已明确记载“吴文龙确认在签订本认购书时已获玉圭园公司告知项下商品房屋已办理在建工程抵押且对此无异议”，虽上述格式条款没有采用加粗、加黑字体引起对方注意，但该条款的内容属于对涉案商品房状态的说明，并不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式合同条款无效的情形。其次，对个人来说，由于商品房的购买涉及到日后的日常起居生活和重大支出、经济负担等问题，原告作为完全民事行为能力人，在购买商品房时必然是持谨慎态度的，应当是在对商品房的地理位置、面积、结构、价格、抵押情况等进行详细了解后方决定是否购买，故原告应对《玉圭园认购书》内容有审慎审查义务。原告称其签订《玉圭园认购书》时因匆忙办理手续，故其对《玉圭园认购书》记载的涉案房产已办理在建工程抵押条款不知情明显违背常理。另外，被告在《玉圭园认购书》中明确记载了涉案房屋已办理在建工程抵押的事实，由此可见，被告并非存在隐瞒的主观故意，原告主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定，要求被告支付赔偿金1000000元没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定,合同解除后,非违约方可以根据合同约定的违约金条款作为清理结算条款，解决双方合同终止后产生的权利义务关系。但现时原告并非要求依双方所签合同约定的违约金条款进行清理结算,而是主张按年利率6%，从2016年9月28日起计算利息。本院认为，考虑到原告为购买涉案房产,已积极履行了合同约定的主要义务,原告资金确存在被占用时间以及预期利益的损失。相反，虽本院认定被告不存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，但涉案商品房客观上存在因在建工程抵押登记未涤除而导致原告无法取得的情形，被告并没有依约按时交付无权利瑕疵的房屋给原告,致原告合同目的无法实现。参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的,按照约定处理;没有约定的,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算”的规定，综合考虑原、被告的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院对原告主张的利息酌情调整为:以实际支付的房款3651840元为基数,在2016年9月28日起，按照中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率计算利息至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至被告实际清偿完毕之日止。关于原告主张的律师费。本院认为，原告提供的《民事委托代理合同》中约定的律师费计算方法没有超出《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的相关规定。虽然原告只支付了部分律师费，但所涉《民事委托代理合同》已实际履行，律师费的支付必将发生，该费用是原告实现债权所必将支付的费用，属于双方当事人在订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，原告主张律师费170000元依法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条、九十六条第一款、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第二项以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告吴文龙与被告江门市玉圭园房地产有限公司于2016年9月28日签订的《商品房买卖合同》自2020年11月3日起解除。二、被告江门市玉圭园房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款3651840元及利息（以实际支付的购房款3651840元为基数,从2016年9月28日起，按照中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率计算利息至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至被告实际清偿完毕之日止）给原告吴文龙。三、被告江门市玉圭园房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴文龙支付律师费170000元。四、驳回原告吴文龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25640.18元、财产保全费5000元，合计30640.18元（原告已预交），由原告负担5432.61元，被告江门市玉圭园房地产有限公司负担25207.57元。原告吴文龙多预交的案件受理费、财产保全费合计25207.57元，由本院予以退回；被告江门市玉圭园房地产有限公司应向本院补缴案件受理费、财产保全费合计25207.57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 李惠冰二〇二〇年十二月八日法官助理 许慧敏书 记 员 黄建文