广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初1299号原告：陈海燕，女，1993年11月13日出生，汉族，住肇庆市鼎湖区***********3队，公民身份号码：441**********3*221。原告：程竣明，男，1991年2月4日出生，汉族，住肇庆市鼎湖区************队，公民身份号码441************238。委托代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。被告：肇庆市广新汇富房地产发展有限公司（以下简称广新汇富公司），住所地：肇庆市鼎湖区坑口**（港口路山林湖商务中心）。法定代表人：范某1。委托代理人：廖锡培，广东砚正律师事务所律师。委托代理人：郭菁菁，广东砚正律师事务所律师。原告陈海燕、程竣明诉被告广新汇富公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案受理，依法适用简易程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王美舟、被告的委托代理人郭菁菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈海燕、程竣明向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期办理房产证违约金给原告（按每日总房款678000元年利率6%的标准从2017年7月9日计至被告实际完成案涉房屋所有权登记并交付证给原告之日，暂计至起诉日为131513元）；2、判决被告承担诉讼费。事实和理由：2016年3月23日，原告和被告签订商品房买卖合同，约定原告购买坐落于广东省肇庆市鼎湖区新城58区港口路山林湖尚城A区3号楼3层1单元301房，被告应于2016年12月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、永久供气、永久供电、永久供水、排水证明文件的房屋交付给原告使用，逾期每日按照该房屋总房款的万分之三支付违约金给原告，并应于该房屋交付之日起60日内办妥案涉房屋所有权证书给原告，如逾期办理，从逾期之日起，每满一年按照总房款千分之五的标准支付违约金给原告至实际完成房屋所有权登记之日止。合同签订后，原告支付了全部房款，履行了全部合同义务。被告在合同约定的交楼期限届满后不具备上述交楼条件，应承担逾期交楼责任。被告至今没有履行约定的办理案涉房屋所有权证书，应承担逾期办证责任。合同约定的赔偿标准过低，无法补偿原告的实际损失，要求将赔偿标准提高为每年按照总房款年利率6%的标准计算至被告实际完成房屋所有权登记并实际交付该证给原告之日止。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。原告陈海燕、程竣明举证如下：1、商品房买卖合同，证明合同关系。2、房款发票，证明按合同付款。3、房屋交接确认表、首期物业管理费收据，证明实际收楼时间。4、契税完税证明，证明已缴纳税费。5、办证费收据，证明已缴纳办证费。被告广新汇富公司辩称，一、2016年3月23日，原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，已在不动产登记职能部门进行了合法备案，不存在《中华人民共和国合同法》第52条关于合同无效规定的情形，依法受法律保护。合同和补充协议签订后，合同相关条款的表述内容和约定事项，对合同双方当事人均具法律约束力，双方解决纷争的依据也是已签订的上述合同、协议。二、关于涉讼案件是否存在被告逾期办理不动产权证的问题。(一)被告已于2017年7月10日向肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局提交初始登记资料并缴纳了登记费用，履行了合同约定的递交确权资料义务。经登记部门现场查看，被告知要按照新的登记规范，1.2.3号楼((地上房屋面积确权需要与地下室(面积)作为整体一同办理楼宇权属手续(而之前并非这样要求)。即按照职能部门批准的楼盘规划、设计和开发进度安排，1.2.3号楼仅为该区域((地下室的部分建盖房屋，跟随开发的其他号楼也在该区域((地下室之上建设。按新规地下室连片工程应与地上所有建盖房屋一起完成验收才能进行初始登记，故在其他楼未建成验收之前，登记部门不能单独为1.2.3号楼办理不动产权证。登记部门在向被告说明情况后收取了被告的办证费，待条件成熟马上审批，故未能单独办理1.2.3号楼的不动产权证并非被告的原因所造成的。(二)根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从逾期之日起，每满一年出卖人按已付房款的0.5％向买受人支付违约金。”及双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第六条第2点“如甲方在上述《商品房买卖合同》规定时间内已向产权登记机关提交办理房地产权证的资料，因乙方没有通知甲方协助或其它非甲方之原因而造成延迟领取《房地产权证》的，甲方不承担逾期办证违约责任。”根据合同可以看出，首先出卖人应在房屋交付后60日内提供资料报产权登记机关备案，这60日仅是对提交资料的时间限定，双方并未明确约定取得产权证书期限；再次，非被告的原因造成延迟领取《房地产权证》的，根据补充协议被告不承担违约责任。(三)原告主张按年利率6％计算违约金没有事实和法律依据。上述《广东省商品房买卖合同》第十五条关于出卖人逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案造成买受人不能办理不动产权证违约金的约定为“每满一年出卖人按已付房款的0.5％向买受人支付违约金。”，该条款是双方的真实意思表示，不存在无效或者可被撤销情形。如果原告认为被告存在违约情形，应按此条款约定主张，故原告再按6％主张既没有事实依据，也没有法律依据。况且，涉案房屋已实际交付，原告已实际占有使用，原告不存在有任何损失的法律事实，也没有就此作出相应的举证。综上所述，被告认为原告诉求事实和法律依据不足，应判决驳回其诉讼请求。被告广新汇富公司举证如下：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明被告于2016年11月8日已取得竣工验收备案证明文件，具备交楼条件。2、收楼通知书及挂号信邮寄发票，证明被告已于2016年12月20日将收楼通知书通过挂号信的方式寄给原告的事实。3、收楼流转单，证明原告已收到收楼通知书，并携带前来办理收楼手续，但迟延收楼是其自己原因造成的。4、《前期物业服务合同》、《前期物业服务管理协议》、物业费收款收据，证明原告承认物业应自2017年1月开始缴纳，并实际缴纳的事实。5、商品房买卖补充协议，证明依补充协议，被告不构成逾期办证违约的事实。6、肇庆市不动产登记申请表、施工许可证、规划许可证、建筑蓝图、不动产权籍调查、网签备案确认书、肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局房屋交易网签备案确认书、电子票据，证明被告为办证已于2017年7月向肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局递交资料申请。经审理查明：原告陈海燕、程竣明与被告广新汇富公司于2016年3月23日签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告陈海燕、程竣明购买被告建设的位于肇庆市鼎湖区新城58区港口路山林湖尚城A区3号楼3层1单元301房，总房价为678000元。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意从逾期之日起，每满一年出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。逾期超过三年，买受人有权提出退房，出卖人除支付违约金外，还需将买受人已付房款退还给买受人。《合同补充协议》第六条约定：在该商品房达到交付使用条件后，出卖人应以挂号信或特快专递书面通知买受人办理交付使用手续的时间；出卖人在发出书面通知后30个日历日内，买受人应到出卖人指定地点办理收楼手续；如买受人逾期办理的，视为出卖人按时交楼。该商品房毁损、灭失的风险及物业管理服务费等相关费用从本合同约定交楼之日起由买受人承担。买受人收楼时须付清全部房价款并缴齐包括但不限于物业服务费、违约金（若有）等其他应付费用，否则，视为因买受人原因致使未能按期交楼，出卖人有权拒绝交楼及不予协助买受人办理产权登记，由此产生的责任由买受人承担。原告向被告支付了购房款678000元。2016年10月12日，原告交纳了契税。2016年12月16日，被告作出《收楼通知书》后，通过邮寄方式将通知书寄给原告，通知原告于2016年12月30日起30日内带齐购房发票原件等相关资料办理收楼手续。2017年5月9日，被告向原告交付了房屋，原告缴纳了2017年1-6月的物业服务费。2017年7月10日，被告填写了《肇庆市不动产登记申请表》。原告至今未取得不动产权利证书。被告没有依约办理涉案房屋的不动产权证，原告遂向本院提起诉讼。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原告陈海燕、程竣明与被告签订的《广东省商品房买卖合同》没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应依约定履行义务。依照合同约定，被告应在商品房交付使用后的60日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，从现有证据看被告填写了《肇庆市不动产登记申请表》，但申请表上并无产权登记机关的登记备案情况，未能证明被告在该期限内履行了上述义务，虽然被告辩称未能取得不动产权证非被告的原因，但没有充分证据证明，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告按总房款678000元年利率6%的标准支付从2017年7月9日计至被告实际完成案涉房屋所有权登记并交付给原告之日的违约金，暂计至起诉日为131513元，该请求虽与双方签订的合同不符，但合同约定的利率明显过低，原告已按照合同约定履行完毕，被告的违约行为给原告造成了信赖利益损失，也对该房产的再次转让有一定影响，应当给予原告相应赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少......”的规定，本案约定的违约金过低，但原告也无法证明其损失达到其要求的按已付房款年利率6%的标准，本院予以纠正，酌定被告按已付房款年利率2%的标准向原告支付违约金较为适宜，原告于2017年5月9日收楼，原、被告双方约定在商品房交付使用后60日内报产权登记机关备案，被告未能在约定时间内办理，原告主张违约金的起算时间从2017年7月9日开始应予支持，暂计至立案之日即2020年9月28日为678000×2%÷365×1178≈43764元，2020年9月28日之后至被告报产权登记机关备案之日的违约金另外计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告肇庆市广新汇富房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈海燕、程竣明支付从2017年7月9日至2020年9月28日迟延办理产权手续的违约金43764元，2020年9月28日后的违约金按已付房款年利率2%的标准计算至被告报产权登记机关备案之日。二、驳回原告陈海燕、程竣明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1729.55元，由原告陈海燕、程竣明负担1250.55元，被告肇庆市广新汇富房地产发展有限公司负担479元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄登魁二〇二〇年十二月四日书记员  温敏思