甘肃省天水市中级人民法院民事判决书（2020）甘05民终761号上诉人（原审被告）：秦某，住天水市。委托诉讼代理人：丁某，甘肃纪元律师事务所律师。上诉人（原审被告）：韩某（系秦某之妻），住天水市。被上诉人（原审原告）：全某，住天水市。被上诉人（原审原告）：王某1（系全某之子），住天水市。被上诉人（原审原告）：王某2（系全某之女），住天水市。被上诉人（原审原告）：王某3（系全某之女），住甘肃省礼县。以上四被上诉人共同的委托诉讼代理人：王某4，甘肃锦羲律师事务所律师。上诉人秦某、韩某因与被上诉人全某、王某1、王某2、王某3所有权确认纠纷一案，不服甘肃省天水市秦州区人民法院（2020）甘0502民初1848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人秦某的委托诉讼代理人丁某，被上诉人王某1，被上诉人全某、王某1、王某2、王某3的委托诉讼代理人王某4到庭参加本案诉讼。上诉人韩某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人秦某、韩某上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院违反审理程序，上诉人一审提出对被上诉人一审提供的《装修合同》、《收据》的书写时间进行鉴定，一审法院未依法委托鉴定违反了法定程序，侵害了上诉人合法权益。二、一审法院事实认定错误。1.一审判决认定房屋的买卖主要证据系证人证言，而本案所有证人均系被上诉人亲朋，且证人之间陈述相互矛盾。2.一审判决认定上诉人收取了房款，但被上诉人如何将钱款交付上诉人均没有查清楚，上诉人从未认可钱款是房款，且借款已经归还，其余款项无中生有，而一审法院草率采信录音。综合双方录音来看，即使是有买卖房屋的意向，但是双方没有谈妥房屋价款。上诉人有部分银行贷款，如果被上诉人买卖房屋的话，贷款就应由被上诉人偿还；当时房屋购房合同显示的房屋面积和房产证上显示的面积相差7个平方，与被上诉人讨论买卖房屋的时候约定了要支付房屋买卖差价；还有购买房屋时候的过户费问题；一审没有查清楚房价是多少。被上诉人主张房屋买卖，并且买卖已经生效，这是不成立的。被上诉人全某、王某1、王某2、王某3辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，证据充分，请求二审驳回上诉，维持原判。1.上诉人一审并未书面向法庭提交申请鉴定的申请书，装修合同和收据的实际提出人是我们提请的证人刘某，证人也出庭接受了质询，上诉人并未对证言提出异议，一审结合证据和证言相互印证，认定合同效力并无不当。2.认定本案事实的证据有两段录音，是王某1和秦某分两次谈话的录音，秦某自认了买卖合同订立、交付房屋的基本事实，也认可王某5全家使用房屋的事实，秦某对房屋办理过户手续中的争议进行了确认，在办理过户手续的过程中，上诉人添加了附加条件进行的抗辩，是上诉人推脱自己履行过户手续的托词，但本案基本的合同定义交付最终王某5占有房屋十三年的事实是没有争议的，所以买卖合同是否有效的问题在录音中完全可以认定，一审结合证人证言，相互认定，上诉人在录音中的自认，一审认定了以上基本事实，并无不当。3.上诉人当庭提出的三点关于买卖合同不成立的理由是无中生有，他所陈述的房屋面积、过户手续、贷款归还的不确定性，是买卖合同订立之后的六、七年以后，上诉人为了怠于履行自己办理过户手续这一义务的情况下提出的，这三个理由不能反证合同订立时候的价款确认和交付。全某、王某1、王某2、王某3向一审法院起诉请求：1.请求确认位于天水市××区归原告所有；2.判令被告秦某、韩某协助原告办理房屋过户手续。一审法院认定事实：王某5与被告秦某于1986年相识，因二人为同乡，且均从事建筑行业，故互相提携、帮助，关系甚好。1999年11月27日被告秦某从天水宏业房地产开发公司购买了位于天水市秦州区尚义巷宏业开发公司住××区房屋一套，支付房款121345元，被告秦某及其家人于2000年搬入该套房屋居住，一直未办理房屋产权登记手续；2004年被告秦某一家搬出涉案房屋到隔壁小区居住，并将争议房屋出租给他人使用。2007年王某5携四原告搬入该房屋居住至2012年8月，后将房屋出租他人，由原告一家收取租金。2019年6月，原告王某1与被告秦某协商房屋产权过户登记一事，但未达成一致意见，2019年7月18日原告王某1到被告家中商议此事仍未果，2020年3月30日，原告王某1与被告秦某再次碰面，原告王某1陈述：“第一次给你借了5万元，房子2007年我们收拾好住进去以后，第二次给你5万元，第三次给了10万元整，我小妹彩霞子结婚时对方给了彩礼，我们用这笔钱给你支付了4万元，陆协子给你20000元，我给你给了5000，我妹妹在百货大楼门口给你1000元，总共是二十七万六千元”，被告秦某陈述：“陆协子是西安办驾照的那个”，原告王某1说：“对，我给你给了5000元，我小妹妹在豪门门口又给了你1000元”，原告王某1两次具体陈述了给被告秦某支付27.6万元的经过，被告秦某并未提出异议，且被告秦某陈述：“当时我的房子另租着呢，我当时把对方赶走都花了一个多月呢，才给你把房子交付了”，“当时我给你爸说，你要买我就给你卖了，别人要买我不卖”后又称“我说我给你问问到底要补几个面积，一个面积多少钱，把这个平方补上去，然后过户到你跟前……”，“当时我本来不想卖，要给娃娃留下，但他要买呢，所以就卖给他了，天天在一起，抬头不见低头见”，“房子你们住着呢，不是说给了我几个钱，我不给你房，我骗人呢，我也实现了我的承诺，就是当时房子就让你住着呢，不是说我把你的钱收了不让你住，我骗你呢”，原告王某1将谈话内容进行了录音。2020年3月27日原告到房中检查暖气漏水问题时发现被告将房屋门锁更换，才知被告秦某于2019年9月5日取得了位于天水市秦州区尚义巷宏业开发公司住××区不动产权证书（建筑面积89.13m2）。随后双方就该房屋权属问题发生争议，原告认为被告秦某于2007年已将该房屋出售给王某5，且王某5支付了全部房款，现王某5已经去世，该套房应由王某5的继承人即四名原告共同所有。但被告并不认可卖房一事，其认为涉案房屋系无偿借给王某5居住。另查明，原告全某与其丈夫王某5共同生育三名子女，即本案原告王某1、王某2、王某3，王某5于2018年11月26日去世。一审法院认为，本案争议焦点为：一、被告秦某与王某5是否存在房屋买卖行为；二、王某5及其家人是否向被告秦某支付27.6万元房款；三、如被告秦某向王某5出售房屋一事属实，二人的买卖行为是否有效。一、被告秦某与王某5之间是否存在房屋买卖行为。王某5及其家人在涉案房屋居住、使用期间，被告一家在隔壁小区居住，被告秦某称其与王某5偶尔有事情才见面，且未去过涉案房屋，在与王某5的交往中亦未提过房子，如被告秦某确将房屋借给王某5居住，则房屋所有人将房产无偿借给他人居住达十三年，期间不闻不问，从未登门查看房屋情况，甚至与借住人来往并不密切，且在借住人另购买房屋居住后仍未收回房屋，而放任由借住人出租房屋且盈利，此与常理明显不符；原告提交的2020年3月30日录音中第30分钟时被告秦某称：“当时我的房子另租着呢，我当时把对方赶走都花了一个多月呢，才给你把房子交付了”，后又称“我说我给你问问到底要补几个面积，一个面积多少钱，把这个平方补上去，然后过户到你跟前……”，如被告秦某将房屋无偿借给王某5居住，则不应表述为将房屋“交付”给王某5，且不应说给王某5问问要补面积的事宜，更不会提到过户，故被告秦某在录音中的表述与无偿借住明显不符；针对涉案房屋地段、面积并结合天水市房价走势,原告居住、使用涉案房屋的十三年中房屋价值增长了三倍多，如收取租金则至少获益40余万元，根据被告秦某称其与王某5近十三年交往并不密切的陈述，被告秦某不会放弃向王某5收取40余万元租金的权利而让其无偿居住，更不会同意王某5将争议房屋出租给他人而获取租金，又根据原告提交的王某5与被告秦某之间金额为47.6万元的借条，可推知王某5与被告秦某之间40余万元的经济往来核算清晰，并非不分你我，按此推断，被告秦某将房屋无偿借给王某5一家居住与秦某、王某5的交往密切程度不符，与二人的经济交往习惯亦不符；被告秦某认可曾说过“房子姓王不姓秦”，但辩称系玩笑话，按照被告秦某称与王某5近十三年内交往并不密切的陈述并结合天水当地房屋价格，被告秦某称系玩笑话的辩称可信度较低；被告秦某购买房屋后二十年内未办理房屋所有权证书，其称未办理房屋产权登记原因为商品房购销合同确定的房屋面积与实际建筑面积不符，需补齐多出面积的房款才可办理房屋产权登记，且2005年被告秦某将涉案房屋为抵押在银行贷款3.5万元，因贷款尚未归还，故未办理房屋产权登记手续，但据调查，涉案房屋所属的房地产公司于2012年在小区张贴通知要求小区住户补齐房款后办理房屋产权证书，但被告秦某一直未补交房款，而被告秦某在银行的贷款现在仍未归还，即贷款与办理房屋产权登记手续并无关联，故被告秦某自2012年起便可办理房屋产权登记手续，但被告秦某却在原告王某12019年6月首次与其协商处理涉案房屋一事后才开始着手办理房屋所有权证书，并于2019年9月领取了房屋产权证书，但在其与原告王某1商议涉案房屋一事时并未向王某1告知，其行为均与常理相悖；综上，被告秦某辩称的将涉案房屋无偿借给王某5居住的答辩意见与其陈述矛盾，亦与常理相悖，不予认定。原告提交的录音中被告秦某提到“当时我给你爸说，你要买我就给你卖了，别人要买我不卖”、“当时我本来不想卖，要给娃娃留下，但他要买呢，所以就卖给他了，天天在一起，抬头不见低头见”从录音内容看，被告确系将涉案房屋出卖给王某5，故认定被告秦某与王某5就涉案房屋进行了买卖。二、王某5及其家人是否向被告秦某支付了27.6万元房款。原告提交的2020年3月30日录音中原告王某1先后五次提到王某5及家人共向被告秦某支付房款27.6万元，被告秦某均未提出异议，亦反复强调“这个事情前期就是这样的”，之后反复说明当初没有办理房产证的原因，结合二人谈话的前后内容，原告王某1提到的27.6万元确实与涉案房屋有直接关系，且被告秦某在庭审中对该笔款项的解释前后矛盾，在法庭指出后又称自己记不清了；录音35分20秒时被告秦某说：“房子你们住着呢，不是说给了我几个钱，我不给你房，我骗人呢，我也实现了我的承诺，就是当时房子就让你住着呢，不是说我把你的钱收了不让你住，我骗你呢”，结合录音内容及庭审过程来看，被告秦某收到了原告及其家人支付的27.6万元房款，而该价格亦符合2007年当地同等地段、面积房屋的市场价格，故对此予以认定；被告秦某对证人刘某的证言并无异议，其证词所述房款数额与原告所述亦能够相互映证。综上，王某5及其家人向被告秦某支付了符合当时市场价格的购房款，被告秦某接受后向对方交付了房屋，虽未签订房屋买卖合同，但双方已履行了合同主要义务，且庭审中证人刘某证明被告秦某曾称“房子姓王不姓秦”而被告秦某对此予以认可，综上可知王某5与被告秦某的房屋买卖事实成立。三、被告秦某与王某5之间的房屋买卖行为是否有效。涉案房屋系二被告婚姻关系存续期间购买，被告韩某虽称其只是在涉案房屋内居住过，其他一概不知，但根据原告提交的2019年7月18日在秦某家中的录音内容，被告韩某对被告秦某向王某5处分房屋一事知情，但在原告居住使用房屋的十三年期间被告韩某并未提出异议，且被告韩某当庭陈述其对被告秦某处分房屋的行为并无意见，故被告秦某与王某5之间的房屋买卖行为合法有效。涉案房屋现虽登记在被告秦某名下，但在进行产权登记前被告秦某已将房屋出售给王某5，且双方均履行了主要的买卖合同义务，王某5一家居住、使用涉案房屋十三年，现王某5已于2018年11月26日去世，本案中四名原告系王某5的第一顺位法定继承人，故四名原告有权要求确认王某5应享有的涉案房屋的所有权归四名原告所有，二被告应协助其办理房屋产权转移登记手续。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、《中华人民共和国继承法》第十条之规定，判决：一、位于天水市秦州区尚义巷宏业开发公司住××区房屋（建筑面积89.13m2）归原告全某、王某1、王某2、王某3所有；二、被告秦某、韩某自本判决生效后十日内将位于天水市秦州区尚义巷宏业开发公司住××区房屋不动产权转移登记至原告全某、王某1、王某2、王某3名下。案件受理费13800元，减半收取计6900元，由被告秦某、韩某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了被上诉人一审中已向法庭举证的王某1与秦某的谈话录音重新整理的文字材料，认为被上诉人一审整理的文字版与录音有差异，拟证明房屋买卖的时候对房屋面积、价款和附加条件都没有谈妥，被上诉人是知情的。被上诉人质证认为对于证据的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可。对话确认了房屋的总价是27.6万，秦某是认可的，只是在买卖行为履行完毕的四五年之后为了办理房屋过户手续，秦某又提出所谓的条件，该条件仅是其怠于履行义务的托词。经一审查证，3万元的贷款与房屋买卖无关，上诉人也没有将房产证作为抵押贷款这3万元，因为当时房产证没有办理，房屋面积是该楼的所有住户提出了面积不实的意见，并且提出了仲裁，这是住户和开发商之间的纠纷。本院审核认为，该份录音整理材料与录音核对无异，但结合房款收取及房屋交付等事实，不能实现上诉人认为房屋面积、价款等没有谈妥的证明目的。被上诉人提交了两组新证据，第一组：证人王某5出庭作证，证明买卖行为成立，王某5和秦某的争议仅仅是未办理过户手续而发生的；第二组：刘某所经营的天水市百盛源设计装潢有限公司的营业执照、税务登记证和组织机构代码证，登记的最早时间是2007年1月16日，证明房屋装修合同和收据的真实性和关联性，一审认定的事实并无不当。上诉人质证认为，第一组：王某5不清楚办理什么手续，但是王某5确定房子卖了，因此证人陈述有矛盾，双方存在贷款担保纠纷，就与我们陈述的贷款相吻合；第二组：对营业执照认可，上诉人一审提出对装修合同和收条进行鉴定，但是没有委托鉴定，一审程序上存在问题。本院审核认为，第一组王某5证言证实参加了王某5在涉案房屋中的乔迁聚会，与一审其他证人证言相符，予以采信；第二组证据与本案二审争议焦点无实质关联性，不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为秦某与王某5之间的房屋买卖行为是否成立。根据双方当事人一、二审所举证据及审理查明的事实，能够证实王某5及其家人已向秦某支付了符合当时市场价格的购房款，秦某向王某5交付了涉案房屋，王某5一家已在涉案房屋居住、使用达十三年之久。双方虽未签订房屋买卖合同，但已履行了合同主要义务，因此，王某5与秦某的房屋买卖事实成立，房屋买卖行为合法有效。上诉人秦某认为房屋面积、价款及附加条件并未谈妥的上诉理由不能成立。关于上诉人秦某认为一审法院未对被上诉人提交的装修合同及收据进行鉴定违反法定程序的问题。本院认为，是否签订装修合同并非房屋买卖行为成立与否的必要条件，且未准许非必要的鉴定申请并非民事诉讼中违反法定程序之事由。因此，上诉人秦某认为一审违反法定程序的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人秦某、韩某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人秦某、韩某负担。本判决为终审判决。审判长 田 力审判员 田东生审判员 王红岩二〇二〇年十二月八日法官助理 王瑞玉书记员 张心若