四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终1271号 上诉人（原审原告、反诉被告）：唐诗君，男，1978年9月5日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：洪楚航，泰和泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王安秋，男，1975年9月21日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 上诉人唐诗君因与上诉人王安秋房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省德阳市旌阳区人民法院（2020）川0603民初3051号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 唐诗君上诉请求：1、请求撤销原判；2、改判确认双方2019年5月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月29日解除；3、改判王安秋退还上诉人支付的押金20000元，且不支付王安秋房屋占用费、水电费、物管费10484元；4、判令对方承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院推定唐诗君实际使用租赁房屋至2020年5月13日系认定事实错误。2020年2月29日，双方达成一致解除《房屋租赁合同》后，唐诗君便再未使用过该房屋。且当时正值疫情防控特殊时期，唐诗君在客观上亦不可能使用该房屋经营茶楼。从双方聊天记录可以看出，唐诗君早已告知王安秋随时可来拿钥匙接收房屋，而王安秋系因自身原因，一直不来收房，变相将房屋强行租于唐诗君直到5月13日。唐诗君不存在任何过错亦未使用租赁房屋，不应承担该期间产生的所有费用。同时，王安秋于5月13日收房，而物业抄表的时间为5月29日，说明王安秋还使用租赁房屋长达16天，不排除水电费产生于此期间的可能。一审判决虽在本院认为部分认定双方签订的《房屋租赁合同》于2020年2月29日解除，但未在判决主文中予以明确，亦属错误。综上，一审判决认定部分事实错误，请求二审法院依法改判。 王安秋二审辩称，1、2020年2月29日，双方并未达成一致意见解除案涉租赁合同，应当支付房屋租金。2、王安秋不应当退还押金20000元；3、水电费、物管费是唐诗君使用，应当由唐诗君缴纳。 王安秋上诉请求：1、依法撤销原判；2、依法改判唐诗君向上诉人支付房屋租金15000元；3、依法改判被上诉人向上诉人支付麻将机(以旧换新差价）1700元、沙发坐垫1800元。4、依法改判上诉人不退还唐诗君20000元押金；5、对方承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：1、到目前为止，没有任何证据表明达成合同解除协议。本案中，双方虽然对解除合同进行了协商，但就涉案房屋的退还时间、押金是否退还并未达成一致，这并不符合协商解除合同关于内容需要具体确定的要求，合同协商解除的要件并未成立。唐诗君至始至终没有表达过退房和达成协议，因此王安秋与唐诗君的《房屋租赁合同》在2020年2月29日并未解除。2、退押金没有任何法律依据支撑。根据租赁合同的约定，被上诉人应当在一月底之前支付下季度（即3、4、5月）的租金，而被上诉人一直未按照合同约定履行其支付租金的义务，直至5月中旬，经王安秋多番催告、妥协后，唐诗君仍未支付租金，该行为应视为被上诉人拒绝履行《房屋租赁合同》的意思表示。一是根据双方签订的房屋租赁合同第五条和第六条约定，中途乙方退房，甲方不退房租和押金，被上诉人无须退还上诉人押金。3、没有法律依据房东应该减少3/4/5月份房屋租金。虽然疫情受到影响，那是双方受到影响的，并且减免房租是房东本人意愿，法院没有强加减免房屋租金的任何理由。所以请求依法改唐诗君向王安秋支付3/4/5月房屋租金15000元及物管费、水电费1484元。4、没有办理移交手续，应当赔偿丟失和损毁物品。依法改判被上诉人向上诉人支付麻将机（以旧换新差价）1700元，沙发坐垫1800元，应归还王安秋。请求二审支持上诉人的上诉请求。 唐诗君二审辩称，1、唐诗君与王安秋签订的租赁合同已于2020年2月29日解除，且自2020年3月1日起，唐诗君未再使用租赁房屋，不应支付3-5月的租金占用费及水电、物业清洁费。2、王安秋应退还房屋押金2万元。3、房屋租赁合同物品清单中无水杯、水壶、烧水壶、电风扇沙发垫等物品，王安秋请求赔偿损失没有事实依据。4、王安秋请求唐诗君赔偿麻将机以旧换新的损失没有事实依据。 唐诗君一审诉讼请求：1、确认双方2019年5月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月28日解除;2.判令被告退还原告支付的押金2万元；3、判令被告承担本案诉讼费。 王安秋一审反诉请求：1.判令被告向原告支付房屋租金15000元；2.判令被告退还原告为其垫付的水费、电费、清洁费、物管费共计1484元；3.判令被告退还原告所有的水杯80个（20元/个）、水壶30个（70元/个）、烧水壶3个（30元/个）、电风扇2台（200元/台）、沙发垫25个（总价值1800元）；4.判令被告向原告支付麻将机（以旧换新）差价1700元；5.判令被告承担本案的诉讼费用。 一审法院经审理查明，2019年5月7日，出租方王安秋（甲方）与承租方唐诗君（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于德阳市××街道××小区××楼××号房屋出租给乙方。房屋租赁从2019年6月1日起至2022年5月30日止，租期为3年，租金6000元／月，合计租金21.6万元，付款方式季度付，下次付款应提前30天，如到期未付，甲方有权终止合同，先付租金后用房。第五条，在承租期间，乙方不得从事非法活动，一旦发现，由乙方负责，甲方收回住房，不退租金和押金。乙方无权转租或转借该房屋，确需转租，应征得甲方同意。中途如果乙方退房，甲方不退房租和押金，中途甲方若遇该房拆迁等特殊情况，则退还乙方所剩余租金和押金。第六条，在承租期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金／的违约金；乙方须预交押金2万元，期满付清租房应缴各项费用及保持入住时屋内设施及物品基本完好、干净整洁，按协议无责任则全部退还所缴押金（不计息）。第九条，房内现有设施及家具家电用品：麻将机8台、空调8台、2个柜机、冰箱1台、消毒柜1台、液晶电视1台、沙发椅16个、桌子5张、茶几3张、沙发5个（另4个沙发4个茶几）。 唐诗君向王安秋支付了押金2万元，王安秋于2019年5月7日出具收条，载明，经收到唐诗君房租押金2万元。待租期满后，收房后返还。 从2019年12月开始，唐诗君按照双方重新协商的每月租金5000元支付了2019年12月、2020年1月、2月的租金。 唐诗君未按照约定提前支付从2020年3月起的租金。 王安秋微信与唐诗君协商合同事宜。 2月24日下午17:36 王：唐总好，房租费要打给我了！ 2月28日下午17：55 王：唐总好！谢谢支持与配合，你明天把属于你的东西拿走，我后天早上10点到茶楼我们交接哈。谢谢。 2月29日上午08:13 王：唐总好！考虑到各自实际和目前处境，我这季度2、3、4月减免3000元，你按照12000付清房租，可否？如果不行的，我准备上午就过来，看你有时间没有在，好聚好散，合作愉快，分散高兴。 2月29日上午09:13 唐：我中午回你嘛，刚手机没开声音。 王：我领导让我今天休息，明天上班，你早点决定，我好过来哈！ 2月29日中午，王安秋与唐诗君在茶楼见面，虽然双方均同意解除合同，但就是否退还押金达成一致意见。双方就押金问题发生争吵，王安秋电话报警。唐诗君未将钥匙交给王安秋。 唐诗君2月29日通过微信转账向水韵香物管转账支付物管费等3480元。 （下列聊天看不出具体日期） 王：唐总好！节日快乐！ 唐：你钥匙没来拿吗？ 王：拿啥钥匙？ 唐：你门面钥匙啊 王：你是三岁小孩吗？ 唐：怎么？ 房租给到二月底就退了，喊你来拿钥匙你这么久不来拿，什么我又是三岁小孩了 王：你愿意干啥就干啥哈，不懂的话，请你好好学习一下法律。 唐：什么意思，意思你还强租。 5月12日下午 王：房租客你好！由于你多次不交房租，我决定再次收回房子，请你明后天抽出时间，移交房子，并付清所欠房租及其他的费用。 下午3：00 唐：我们合同已经于2020年2月28日解除了，你自己不来收房，你来我可以随时把钥匙给你。 王：明天上午10点，茶楼移交，可否？ 唐：可以。 5月13日，王安秋收回了茶楼。 2020年5月23日晚上7:40，王安秋向唐诗君发送微信：今天物管向师傅抄水表用水48吨，用电495度，2、3、4、5月物管费请你给我转过来哈。 王安秋支付了3、4、5月水费、电费、清洁费、物管费共计1484元。 以上事实，有房屋租赁合同、收条等证据予以证实。 一审法院认为，一、关于租赁合同解除的时间。2020年2月28日，王安秋通过微信向原告传达了解除房屋租赁合同的意思表达，并于2月29日去接收房屋，唐诗君也于2月29日去交还房屋，要求原告交回案涉房屋，说明双方就租赁合同的解除意思表示一致，房屋租赁合同已于2020年2月29日解除，双方就押金退还问题未达成一致。二、关于押金是否退还。房屋租赁合同未就协商解除情形下是否退还押金进行约定，但合同约定了期满后如屋内设施及物品基本完好、干净整洁则退还押金。当事人协商解除合同，实质上是以新的合同代替了旧合同的相应部分。原被告于2月29日协商解除合同，其合同履行期至2月29日终止，在无相反约定，且屋内设施及物品基本完好、干净整洁的情况下，王安秋应将押金20000元退还唐诗君。三、关于租金损失、水电费、物业费、物品损失。唐诗君于2020年2月29日已将之前的水电费结清，但2020年5月23日，即王安秋收回房屋十天后，物管统计用水48吨，用电495度，表明该租赁房屋仍有人使用。而王安秋于5月13日方收回房屋，之前房屋由唐诗君控制。依常理推断，房屋租赁合同解除后，唐诗君实际上继续占有使用房屋，自应支付房屋占用费，承担期间的水电费、物管费1484元。参照房屋租赁合同约定的租金，考虑该期间均处于“新冠”疫情期间，一审法院酌定该期间的房屋占用费为8600元。被告反诉诉讼请求中的水杯、水壶、烧水壶、电风扇、沙发垫，未包含在租赁合同的所涉及的清单内，被告不能证明其是上述物品所有权人，亦未提供证据证明上述物品的数量、价值等，故一审法院不予支持。关于被告主张的麻将机（以旧换新）差价，被告未提供证据证明麻将机以旧换新的事实和差价金额，故不予支持。王安秋应退还的押金与唐诗君应支付的款项抵扣后，王安秋还应支付唐诗君的款项为9916元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告王安秋于本判决生效之日起十日内退还原告唐诗君款项9916元（王安秋应退还唐诗君20000元，唐诗君应支付王安秋房屋占用费、水电费、物管费10484元，抵扣后为9916元）；二、驳回原告唐诗君的其他诉讼请求；三、驳回被告王安秋的其他反诉请求。 二审中，当事人双方均无新的证据提交。 二审审理查明的事实及证据与一审基本一致，本院予以确认。 本院认为，根据本案所查明的事实及当事人双方的诉辩主张，现对本案的争议焦点评判如下： 一、案涉合同是否解除 上诉人唐诗君上诉主张，当事人双方2019年5月7日签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月29日解除。上诉人王安秋上诉主张，双方所签的《房屋租赁合同》在2020年2月29日并未解除，唐诗君还应当支付房屋租金15000元。本院认为，根据本案所查明的事实，王安秋在2020年2月28日及29日向唐诗君发送微信，微信内容为“唐总好！谢谢支持与配合，你明天把属于你的东西拿走，我后天早上10点到茶楼我们交接哈。谢谢；唐总好！考虑到各自实际和目前处境，我这季度2、3、4月减免3000元，你按照12000付清房租，可否？如果不行的，我准备上午就过来，看你有时间没有在，好聚好散，合作愉快，分散高兴”。从该2020年2月28日及29日的微信内容来看，王安秋已作出了解除案涉《房屋租赁合同》的意思表示，后2月29日中午，唐诗君与王安秋见面，唐诗君同意解除合同并要求归还押金，且从之后唐诗君与王安秋的聊天记录来看，唐诗君一直强调已解除了合同。现唐诗君诉请确认案涉《房屋租赁合同》于2月29日解除更进一步说明双方已就解除合同达成合意，故双方于2019年5月7日签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月29日解除。 二、王安秋是否应当退还押金20000元 上诉人唐诗君上诉主张王安秋应退还押金20000元，王安秋上诉主张不应当退还押金20000元，本院认为，案涉合同约定“在承租期间，乙方不得从事非法活动，一旦发现，由乙方负责，甲方收回住房，不退租金和押金。乙方无权转租或转借该房屋，确需转租，应征得甲方同意。中途如果乙方退房，甲方不退房租和押金…。第六条，在承租期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金/的违约金；乙方须预交押金2万元，期满付清租房应缴各项费用及保持入住时屋内设施及物品基本完好、干净整洁，按协议无责任则全部退还所缴押金（不计息）”，如前所述，案涉《房屋租赁合同》已于2020年2月29日解除，但合同并未就当事人在协议解除合同的情形下是否退还押金进行明确约定，另合同约定“中途如果乙方（唐诗君）退房，甲方不退房租和押金…”，对该约定的解释分析，在王安秋首先提出退房的情形下，王安秋应当退还押金，故王安秋应当退还押金20000元。 三、唐诗君是否应当支付案涉合同解除后的相关费用 王安秋上诉主张唐诗君应支付租金15000元，唐诗君上诉主张其不应当不支付王安秋房屋占用费、水电费、物管费10484元。本院认为，案涉房屋租赁合同已于2020年2月29日解除，故王安秋请求唐诗君支付租金15000元的上诉请求不能成立，但根据本案所查明的事实，案涉房屋租赁合同在2020年2月29日解除后，唐诗君并未将案涉房屋钥匙交付于王安秋，唐诗君实际上仍继续占有并使用案涉房屋，故其应支付房屋占用费，并承担期间的水电费、物管费1484元。一审法院参照房屋租赁合同约定的租金并考虑该占有期间处于“新冠”疫情期间的实际情况，酌定判决唐诗君支付该期间的房屋占用费8600元并无不当。 关于王安秋所提“唐诗君应向王安秋支付麻将机（以旧换新差价）1700元，沙发坐垫1800元”的上诉请求及理由，本院认为，在案涉合同移交清单中并未列明有王安秋向唐诗君所移交的沙发垫个数及价值，故王安秋请求唐诗君支付沙发垫1800元无事实及法律依据，本院不予支持。王安秋请求唐诗君支付麻将机（以旧换新）差价1700元因其并未提供相应的证据予以证明，故对王安秋的该上诉请求亦不予支持。 综上，王安秋应退还唐诗君押金20000元，唐诗君应支付王安秋房屋占用费8600元、水电费、物管费1484元。上述款项品迭后，王安秋还应退还唐诗君的款项为9916元。 一审法院认定事实清楚，但漏审唐诗君的诉讼请求，应当予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销德阳市旌阳区人民法院（2020）川0603民初3051号民事判决； 二、确认王安秋、唐诗君2019年5月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月29日解除； 三、上诉人王安秋于本判决生效之日起十日内退还上诉人唐诗君款项9916元； 四、驳回上诉人唐诗君的其他诉讼请求； 五、驳回上诉人王安秋的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费合计1362元，由唐诗君负担62元，王安秋负担1300元。 本判决为终审判决。 审判长 李 家 审判员 毛文婷 审判员 吴 剑 二〇二〇年十二月一日 书记员 张 晶