云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初2385号原告：安宁创佳房地产开发有限公司，住所地：云南省安宁市。法定代表人：叶文龙，公司总经理。委托诉讼代理人：叶攀，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：孙励，云南八谦律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：横店影视股份有限公司安宁分公司，住所地：云南省安宁市。负责人：黄刚，公司经理。委托诉讼代理人：史斌，特别授权代理。原告安宁创佳房地产开发有限公司（以下简称“创佳公司”）与被告横店影视股份有限公司安宁分公司（以下简称“横影安宁分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告创佳公司的委托诉讼代理人叶攀、被告横影安宁分公司的委托诉讼代理人史斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创佳公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2010年8月24日签订的《房屋租赁合同书》，并由被告向原告返还租赁的“金色时代广场”项目商业楼地上第四层房屋；2、判令被告向原告支付2020年3月1日至2020年8月31日的房屋租金450000元；3、判令被告向原告支付违约金434250元，该项违约金数额暂计算至2020年8月26日；4、判令被告按照《房屋租赁合同书》约定的租金、违约金标准，支付自合同解除之日起至租赁标的物完整返还原告之日止的房屋占用费以及违约金；5、判令被告向原告支付本案律师费19700元；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年8月24日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同书》，约定原告将位于云南省昆明市安宁大屯新区项目商业楼地上第四层租赁给被告使用，租赁期限为二十年，自2012年6月30日起至2032年6月29日止。租金收取方式为保底租金或者票房抽成形式，二者取高者收取；先支付租金，后使用租赁房屋；按月支付，被告应于每月5日前支付当月租金。合同签订后，被告依约向原告支付租金至2020年1月份。原告为响应国家抗击疫情的政策号召，主动免除了被告2020年2月份的租金。但是从2020年3月份开始，被告开始违反《房屋租赁合同书》中支付房屋租金的约定，未按时足额向原告支付2020年3月份至今的租金。经原告多次催告，被告均不履行支付租金的义务,给原告造成经济损失。故请求支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告横影安宁分公司辩称：1、2020年1月爆发的新冠疫情导致被告在2020年度经营损失巨大，并导致被告无力承担疫情期间的租金。被告租用原告房屋系用于经营横店电影城。疫情爆发后，为配合政府部门启动的防控措施，维护公共生命安全和公众身体健康，被告自2020年1月24日起暂停电影院的所有经营业务，停业期间被告不但断绝了任何营收，还需支付所有员工的劳动薪酬，处理春节档期的观众退票。直至2020年7月16日接到国家新闻出版广电总局下达的《关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》后，被告于2020年7月25日恢复营业。截止2020年7月底，被告公司2020年1-7月净利润累计亏损119.28万元，同比下降243.71%；营业利润累计亏损134.66万元，同比下降269%。由于新冠疫情导致被告无力支付疫情期间的租金，被告请求法庭结合本案实际情况，根据公平原则调整租金的交纳标准。2、本次疫情属于不可抗力，已属定论，在司法认定上已经没有障碍，双方的合同中已约定了不可抗力包括严重流行性传染病。原告主张的租金系2020年3月1日至8月31日的房屋租金，除8月份的租金外，其余租金均系被告因疫情停业期间的租金款项。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项的规定，被告请求驳回原告要求解除租赁合同并由被告承担违约责任的诉讼请求。3、自2012年6月开业以来，被告秉承诚实信用原则履行合同，从未拖欠过房屋租金。被告因疫情停业长达6个月之久，损失巨大。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项的规定，被告要求减免疫情停业期间的全部租金，有合理的理由和依据，请求法庭予以支持。被告在疫情停业期间，多次向原告要求减免租金，由于双方无法对疫情期间的租金减免达成一致意见，故被告未向原告支付该期间的租金。但7月25日被告恢复营业后，就对8月份的租金支付事宜发函给原告，要求原告按合同约定尽快提供租金的增值税发票，以便被告及时支付。原告对此置之不理，致使被告无法向其支付8月份租金。被告对此无需承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2010年8月24日，安宁龙基房地产开发有限公司与浙江横店影视娱乐有限公司签订了《房屋租赁合同书》。2013年10月22日至25日，安宁龙基房地产开发有限公司、浙江横店影视娱乐有限公司与原告创佳公司、被告横影安宁分公司签订《合同主体变更协议》，将上述《房屋租赁合同书》的出租人（甲方）和承租人（乙方）分别变更为创佳公司和横影安宁分公司。该《房屋租赁合同书》约定：由甲方将位于云南省昆明市安宁大屯新区项目商业楼地上第四层出租给乙方，租赁期限为20年，自2012年6月30日至2032年6月29日止；保底租金含物业管理费为第1年免租，第2年至第5年每年70万元，第6年至第10年每年90万元；乙方按相应保底租金额（即年保底租金／12个月）于每月5日前支付当月租金；乙方根据本合同的约定按时、足额向甲方支付租金，逾期支付租金的，每逾期一日，需按照当期应付未付租金总金额的1%，向甲方支付违约金至当期租金金额支付完毕之日止，逾期超过30日时或者累计发生迟延支付租金情形超过3次时，甲方有权根据本合同约定在追究乙方违约责任后解除本合同，并没收乙方交付的履约保证金。此外，该《房屋租赁合同书》还约定：发生不可抗力，导致本合同部分或全部不能履行，双方均有权解除合同或要求变更合同，本合同所称不可抗力，指不能预见、不能避免并不能克服的客观事实，包括地震、台风、火灾、战争、社会剧烈动乱、严重流行性传染疾病等灾害。创佳公司与横影安宁分公司成为上述《房屋租赁合同书》的出租人和承租人后，横影安宁分公司一直使用所租赁的房屋经营横店电影城，并按约定履行向创佳公司支付租金的义务。2020年1月24日，云南省人民政府为强化新冠肺炎疫情防控工作，启动了重大突发公共卫生事件一级响应，并发布了20条措施，其中包括暂停影剧院营业的措施。为此，横影安宁分公司于当日暂停了横店电影城的营业。在暂停营业期间，横影安宁分公司基本没有营业收入，创佳公司为此免除了横影安宁分公司应交纳的2020年2月份的租金。2020年7月25日，横影安宁分公司恢复了横店电影城的营业。2020年8月17日，创佳公司向横影安宁分公司发出《关于尽快履行租金支付义务的告知函》，要求横影安宁分公司于2020年8月21日前一次性付清2020年3月至8月的租金共计450000元，以及至租金支付完毕之日止的逾期付款违约金。后横影安宁分公司未按创佳公司的要求支付款项，至今尚欠2020年3月至8月的租金450000元。本院认为，创佳公司与横影安宁分公司成为上述《房屋租赁合同书》的出租人和承租人后，双方之间便成立了房屋租赁合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立且有效的租赁合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据双方租赁合同的约定，横影安宁分公司负有向创佳公司支付租金的义务，故创佳公司请求判令横影安宁分公司支付租金的诉讼请求，本院予以支持。但横影安宁分公司租赁房屋主要用于电影城的经营，受新冠肺炎疫情的直接影响，其暂停了电影城的经营，从而导致其暂停营业期间基本没有营业收入。在此情形下，如果继续按照合同约定的租金标准履行支付租金的义务，对横影安宁分公司来说，则明显不公。故横影安宁分公司请求减少租金，本院予以支持。根据公平原则并结合横影安宁分公司暂停营业6个月的事实，本院将横影安宁分公司应支付创佳公司2020年3月至8月的租金450000元变更为300000元。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”新冠肺炎疫情应属不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，横影安宁分公司受新冠肺炎疫情的直接影响，暂停其电影城营业，从而使得其因没有营业收入而不能按约履行支付租金的义务。其未及时支付租金，虽然构成了违约，但依法可以免除其违约责任。故创佳公司以横影安宁分公司违约为由，请求判决解除双方租赁合同并判令横影安宁分公司返还租赁物、承担违约责任等的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、由被告横店影视股份有限公司安宁分公司于本判决生效后立即支付原告安宁创佳房地产开发有限公司租金300000元。二、驳回原告安宁创佳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费6420元，由原告安宁创佳房地产开发有限公司承担4289.35元，由被告横店影视股份有限公司安宁分公司承担2130.65元，并入上款执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 徐 耀二〇二〇年十二月七日书记员 奎婉媛