文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2926号上诉人（原审原告）：魏敬花，女，1978年1月9日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：何阳，男，1979年7月19日出生，汉族，住镇江市，系魏敬花之夫。上诉人（原审原告）：何阳，男，1979年7月19日出生，汉族，住镇江市。被上诉人（原审被告）：江苏沃得房地产开发有限公司，住所地丹阳市丹北镇埤城西沟荡村。法定代表人：贾海霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾翠，该公司法务。原审第三人：镇江沃得商业经营管理有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路南侧（丁卯村委会内）。法定代表人：贾海霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾翠，江苏沃得房地产开发有限公司法务。上诉人魏敬花、何阳因与被上诉人江苏沃得房地产开发有限公司（以下简称沃得开发公司）及原审第三人镇江沃得商业经营管理有限公司（以下简称沃得商业管理公司）返还原物纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2020）苏1191民初636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏敬花、何阳上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院不顾魏敬花、何阳反对，强行裁定追加沃得商业管理公司作为第三人参加诉讼，把魏敬花、何阳与沃得开发公司之间的商铺交付纠纷定性为魏敬花、何阳与沃得商业管理公司之间的原物返还纠纷，没有法律依据。一审法院在未审查出卖的商铺是分隔商铺还是通铺的情况下强行判决以通铺交付错误。合同约定的商铺是独立的分隔商铺，一审法院判决商铺以通铺形式交付推翻了双方签订的买卖合同及其附件的约定，是对合同法的公然违背。一审法院判决的租金标准按购房款总额的2%计算没有任何依据。沃得开发公司及沃得商业管理公司均辩称，一审判决是正确的，应予以维持。魏敬花、何阳向一审法院起诉请求：1、判令沃得开发公司给付2018年1月至2019年12月期间商铺收益30456元（1269元/月×24个月，参照2017年商铺年收益6.5%计算）；2、判令沃得开发公司依照房屋买卖合同的约定立即将合格的商铺交付给魏敬花、何阳；3、判令沃得开发公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：沃得商业管理公司系沃得开发公司的全资子公司。2007年5月9日，魏敬花与沃得开发公司签订《商品房买卖合同》一份（含五份附件），约定：魏敬花购买沃得购物广场001幢01层1560号商铺一间，建筑面积14.27平方米（含套内建筑面积9.92平方米、公摊建筑面积4.35平方米），总价为234277元，交付期限为2008年1月1日前；该份合同附件一商铺分布图以画实线的方式分隔一层各商铺，并进行了编号；该份合同附件三交付标准载明：沃得广场一层、二层开放式内铺统一使用中央空调、分隔墙为轻钢龙骨石膏板乳白色乳胶漆，隔墙高度为3.2米，其余用铁丝网隔断，地面为抛光砖贴面（保持原5年经营期的地砖），顶棚无吊顶，供水统一至大楼集中处，供电统一集中管理。该份合同附件载明：魏敬花在签订房地产买卖合同之前已经清楚所购沃尔玛沃得购物广场之铺须在2008年元月1日至2012年12月31日之内委托给沃得商业管理公司统一招商、统一经营与管理，并熟知《委托经营协议》的全部条款和内容，同意签署本补充协议等。魏敬花与沃得商业管理公司签订《委托经营协议书》，约定魏敬花委托沃得商业管理公司对上述商铺进行统一经营管理，委托期限自2008年1月1日至2017年12月31日，沃得商业管理公司于每月15日前（遇节假顺延至下个正常工作日）向魏敬花支付租金；经营期限届满后10日内，沃得商业管理公司将铺位交还魏敬花；委托经营期满后，经持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的沃尔玛沃得购物广场业主同意，可以形成涉及全体商铺业主共同利益的决议，其中包括选择物业管理公司、商铺的整体经营范围、约定回报率及委托经营期限等。对持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的沃尔玛沃得购物广场业主通过的决议，魏敬花及其他全体业主应当遵守执行。魏敬花、何阳及沃得商业管理公司确认协议已履行至2017年12月31日完毕。2018年1月，沃得购物广场一层内铺进行隔断施工。2018年1月8日，沃得开发公司向魏敬花、何阳发送《商铺交付通知书》，通知魏敬花、何阳至沃得商业管理公司处办理商铺交付手续，如15日内未办理验收交付手续的，视为已完成商铺的合法交付。2008年1月31日，镇江市公安局消防支队向沃得开发公司出具《关于沃尔玛购物广场消防验收合格的意见》，确认沃尔玛购物广场消防工程符合要求，同时提出如有改建、扩建、内部装修、用途变更等，应向消防部门申报审批。该消防验收配套图纸显示：沃得开发公司申报的上述消防工程一层内铺部分并未依照双方合同约定进行隔墙隔断。2008年7月22日，魏敬花、何阳取得案涉商铺房屋产权证，该证载明：1560号商铺建筑面积为14.33平方米。案涉商铺是由沃得开发公司直接交接给沃得商业管理公司经营管理。在委托经营期间内，案涉商铺均处于通铺的经营状态。另查明，2019年11月4日，镇江市中级人民法院就包含沃得商铺业主朱振、汤娟在内的同类型案件作出终审判决：1、维持一审法院作出的以通铺形式返还商铺的判决，即沃得开发公司及沃得商业管理公司于一审法院判决生效之日起十五日内将案涉商铺以房管部门出具的商铺测绘图中载明的铺位界址返还业主；2、沃得开发公司及沃得商业管理公司于一审法院判决生效之日起十日内支付以购房款总额的2%（每年）计算占用损失费。该终审判决分别于2019年11月上、中旬（最后一批送达时间为2019年11月16日）送达各方当事人。沃得商业管理公司收到上述终审判决后，拆除了案涉一层商铺的分隔物，案涉商铺目前处于通铺空置状态。2019年11月16日，沃得商业管理公司通过邮政快递书面通知未办理交付手续的沃得商铺业主（包括魏敬花、何阳）办理交付手续，并于同日在镇江日报刊登了《还铺公告》，内容为：“根据《委托经营协议书》的约定及法院判决书的要求，镇江沃得购物广场商铺业主请携带商铺产权证书原件和产权人身份证明原件于2019年11月30日之前至我公司办理商铺返还手续。逾期未办理的，视为我公司已自动完成了商铺返还义务”。自刊登还铺公告之日起至本案开庭前，沃得开发公司及沃得商业管理公司与魏敬花、何阳未办理交铺手续。本案的争议焦点：案涉商铺的交付主体及方式如何确定；占用损失费如何计算。一审法院认为：关于案涉商铺交付主体及方式的问题。1、沃得开发公司虽未与魏敬花、何阳办理商铺交接手续，但魏敬花、何阳在与沃得开发公司签订《商品房买卖合同》时即明确知晓案涉商铺需交付给沃得商业管理公司统一招商、经营与管理，现案涉商铺已交付沃得商业管理公司经营十年有余，魏敬花、何阳亦收取十年委托经营期间的返租收益，经营期间内，魏敬花、何阳均未对商铺交付的方式及形式提出异议，另因产权式商铺不具有独立使用性的特征，沃得开发公司以通铺形式交付给沃得商业管理公司符合整体经营利益的需要，客观上并未损害业主的利益，故可以视为沃得开发公司与魏敬花、何阳在合同实际履行过程中变更了交付方式及形式，即沃得开发公司以通铺的形式直接交付给沃得商业管理公司来履行房屋买卖合同项下的交付义务。现魏敬花、何阳与沃得商业管理公司的十年委托经营期限届满，魏敬花、何阳与沃得商业管理公司之间就后续委托经营管理问题未能达成一致意见，依据双方签订的《商铺委托经营管理合同》约定，沃得商业管理公司应向魏敬花、何阳返还商铺。同时，考虑到产权式商铺与沃得开发公司作为开发商的关联性、沃得开发公司发函交铺的介入行为及其与第三人之间的关系，沃得开发公司应与沃得商业管理公司对商铺负有共同返还义务。2、关于商铺返还形式，因魏敬花、何阳购买的商铺为整个购物广场营业用房的小部分，且与其他商铺之间无永久性分割围护结构，相关走道、楼梯等设施均为共用，各商铺之间具有不可分割性，如强制分割，将对整个市场的规划及经营产生影响，从而损害其他业主的合法权益，小部分商铺作为市场的一部分，整体使用有助于效用最大化，也有利于市场经营管理。综上，从产权式商铺特性、整体经营利益需要及此前以通铺交付经营的客观情况等多方面考量，返还仍应按通铺（界址）方式为宜；且镇江市中级人民法院就案涉商铺同类型案件已作出终审判决，根据该判决的第一项，沃得开发公司及沃得商业管理公司最迟应于2019年11月17日起十五日内根据一审判决以房管部门出具的商铺测绘图中载明的铺位界址将商铺返还业主。现沃得开发公司及沃得商业管理公司于2019年11月16日向未办理商铺交付手续的业主（包括魏敬花、何阳）发出书面通知并进行公告还铺，且案涉商铺具备了生效判决确定的交付条件，一审法院确定沃得开发公司及沃得商业管理公司最迟已于2019年11月30日履行了返还魏敬花、何阳案涉商铺的义务，魏敬花、何阳未按期受领，过错不在沃得开发公司及沃得商业管理公司，鉴于魏敬花、何阳未实际受领商铺，魏敬花、何阳应与沃得开发公司及沃得商业管理公司办理案涉商铺的交接手续。关于占用损失费问题。案涉商铺未按时返还，损害了魏敬花、何阳的利益，沃得开发公司及沃得商业管理公司应承担占用期间的相应损失，具体标准应结合魏敬花、何阳与沃得商业管理公司之间的委托经营合同、沃得购物广场商铺的租赁收益状况，参考同地段同类商铺租赁经营现状及沃得开发公司和沃得商业管理公司提交的相关租赁合同约定的租金标准等因素作出判断，一审法院酌定以魏敬花、何阳购房款总额的2%支付年占用损失费，即沃得开发公司及沃得商业管理公司自2018年1月1日起，每月支付魏敬花、何阳商铺占用损失费390.46元（234277元×2%÷12个月）至2019年11月30日止，即8980.58元。一审法院判决：一、魏敬花、何阳于本判决生效后十日内与沃得开发公司及沃得商业管理公司办理沃得购物广场001幢01层1560号商铺的交接手续；二、沃得开发公司及沃得商业管理公司于本判决生效后十日内支付魏敬花、何阳2018年1月1日至2019年11月30日期间占用案涉商铺损失费8980.58元；三、驳回魏敬花、何阳的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于案涉商铺的交付及相关问题。1、《商品房买卖合同》附件三虽约定交付标准为：沃得广场一层、二层开放式内铺；统一使用中央空调、分隔墙为轻钢龙骨石膏板乳白色乳胶漆，隔墙高度为3.2米，其余用铁丝网隔断，地面为抛光砖贴面（保持原5年经营期的地砖），顶棚无吊顶…，但实际交付并非如此。根据查明的事实，魏敬花、何阳在签订《商品房买卖合同》时，即明知该商铺委托沃得商业管理公司统一招商、统一经营与管理，并与沃得商业管理公司签订《委托经营协议》，委托经营期间，魏敬花、何阳对于商铺以通铺方式交付应属明知；2、根据《委托经营协议》约定，委托经营期限届满后，沃得商业管理公司应当将铺位交还魏敬花、何阳。交还标准应当与商铺的交付相一致，即以通铺的方式交还；3、因涉案商铺之间具有不可分割性，如强制分割，将对整个市场的规划及经营产生影响，从而损害其他业主的合法权益；另，从产权式商铺特性、整体经营利益需要及此前以通铺交付经营的客观情况等多方面考量，返还仍应按通铺（界址）方式为宜；现沃得开发公司及沃得商业管理公司于2019年11月16日向魏敬花、何阳发出书面通知并进行公告还铺，魏敬花、何阳未按期受领，过错不在沃得开发公司及沃得商业管理公司；鉴于魏敬花、何阳未实际受领商铺，魏敬花、何阳应与沃得开发公司及沃得商业管理公司以房管部门出具的商铺测绘图中载明的铺位界址办理案涉商铺返还的交接手续。魏敬花、何阳主张沃得开发公司及沃得商业管理公司应当按照《商品房买卖合同》约定的交付内容，并需符合消防验收条件返还合格的商铺，因魏敬花、何阳的主张与实际交付商铺的方式不同，也不符合产权式商铺经营的理念和方式，本院不予采信。二、关于占用损失费问题。案涉商铺被分隔导致无法按时返还，损害了魏敬花、何阳的利益，沃得开发公司及沃得商业管理公司应承担占用期间的相应损失，具体标准应结合魏敬花、何阳与沃得商业管理公司之间的委托经营合同、沃得购物广场商铺的租赁收益状况，参考同地段同类商铺租赁经营现状，一审法院酌定以魏敬花、何阳购房款总额的2%支付年占用损失费，符合法律规定。综上，魏敬花、何阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费281元，由上诉人魏敬花、何阳负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年十二月十日书记员 朱玉岑