江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2549号上诉人（原审原告）：李桂娇，女，1990年5月18日出生，汉族，住江西省吉安市永新县。上诉人（原审原告）：龙彬彬，男，1989年8月11日出生，汉族，住江西省吉安市永新县。被上诉人（原审被告）：吉安市宏华置业有限公司，住所地为吉安市吉州区跃进路******，统一社会信用代码91360800081488481L。法定代表人：刘要洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：佘军，男，1988年12月9日出生，汉族，住江西省安福县，该公司职员。上诉人龙彬彬、李桂娇因与被上诉人吉安市宏华置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服吉安市青原区人民法院（2020）赣0803民初1238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人龙彬彬、李桂娇与被上诉人吉安市宏华置业有限公司的委托诉讼代理人佘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙彬彬、李桂娇上诉请求：1.撤销原判，改判支持龙彬彬、李桂娇的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由吉安市宏华置业有限公司负担。事实和理由：原判认定事实、适用法律均有错误。一、原判认定逾期交房违约金的截止日期错误。吉安市宏华置业有限公司至今不具备合同约定及法律规定的交房条件，虽然龙彬彬、李桂娇已收房，但是龙彬彬、李桂娇并不明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实，吉安市宏华置业有限公司也未对此举证，是吉安市宏华置业有限公司欺骗龙彬彬、李桂娇房屋手续齐全才收房的。《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第3条规定“开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。”吉安市宏华置业有限公司至今不具备合同约定及法律规定的交房条件，在此情况下交房，属于违法、违约行为，交房之后却不承担任何责任，让购房户自行承担责任，相当于认为购房户存在过错，这是让无过错方承担了过错责任，显然是不公平、不合理的。二、吉安市宏华置业有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为龙彬彬、李桂娇办理产权证，是合同明确约定的义务，吉安市宏华置业有限公司已经超过了合同约定时间未履行义务，应判令其继续履行该义务。合同第八条约定“出卖人应当在2018年10月31日前交房。”合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”据此，吉安市宏华置业有限公司应当在2019年1月31日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。吉安市宏华置业有限公司已经超过了合同约定时间未履行其义务，法院应当判令其继续履行该义务，而不能以不具备办理条件为由驳回该项诉讼请求。三、一审判决龙彬彬、李桂娇承担了百分之三十多的诉讼费，明显不当。本次纠纷完全是因为吉安市宏华置业有限公司严重违约导致，龙彬彬、李桂娇的全部诉讼请求是严格按照合同约定而主张的，龙彬彬、李桂娇无任何过错，却要承担诉讼费，不公平、不合理，也没有法律依据。吉安市宏华置业有限公司辩称，一审判决正确，建议维持原判。龙彬彬、李桂娇向一审法院起诉请求:1.判令吉安市宏华置业有限公司向龙彬彬、李桂娇支付逾期交房违约金30289.2元（以已交房款为基数按日万分之一自2018年11月1日起计算至取得建设工程竣工验收备案证明文件并通知收房之日止）；2、判令吉安市宏华置业有限公司将办理权属（包括契税、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为龙彬彬、李桂娇办理产权证；3、本案诉讼费由吉安市宏华置业有限公司负担。一审法院认定事实：2017年6月，龙彬彬、李桂娇与吉安市宏华置业有限公司签订商品房买卖合同，约定龙彬彬、李桂娇购买吉安市宏华置业有限公司开发的位于吉安市青原区、江东路以北滨江春天5幢1-3103号房产，总价516000元。商品房买卖合同第八条约定“出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受使用。”合同第九条约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行，买受人不得退房。”合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人还要出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同签订后，李桂娇、龙彬彬按合同约定付清了全部购房款。2019年5月16日，李桂娇、龙彬彬办理了5幢1-3103室的交房手续。一审法院认为，龙彬彬、李桂娇与吉安市宏华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。关于逾期交房截止时间问题。李桂娇、龙彬彬于2019年5月16日办理了5幢1-3103室的交房手续，逾期交房违约金应计算至办理交房手续之日止。虽然案涉房屋至今没有办理竣工验收合格备案，但李桂娇、龙彬彬已实际接收房屋。李桂娇、龙彬彬接收不具备交付条件的商品房，是其对自己权利的处分，可视为李桂娇、龙彬彬对吉安市宏华置业有限公司交付房屋时的交付条件予以接受。李桂娇、龙彬彬在接收占有房屋后，又以房屋不具备交付条件为由，主张交房之后的逾期交房违约金，没有事实和法律依据，依法不予支持。关于逾期交房违约金的计算标准。商品房买卖合同中约定逾期交房违约金的计算标准为按已付房款的日万分之零点三计算。李桂娇、龙彬彬认为约定的违约金过低，要求调整为同一小区其他业主约定的日万分之一标准。结合本案合同履行情况、吉安市宏华置业有限公司的违约时间、违约程度等因素及根据公平原则和诚实信用原则，李桂娇、龙彬彬主张将逾期交房违约金的计算标准由日万分之零点三调整到日万分之一的请求，可予以支持。对于李桂娇、龙彬彬提出由吉安市宏华置业有限公司提供办理权属登记相关资料报产权登记机关备案的诉请，因案涉房产至今尚未办理竣工验收备案手续，尚不具备办理房屋产权登记的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，吉安市宏华置业有限公司负有的将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案义务尚处于事实上不能履行的状态，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行。故李桂娇、龙彬彬的该项诉请依据不足，不予支持。李桂娇、龙彬彬可待合同约定的条件成就时另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、吉安市宏华置业有限公司偿付李桂娇、龙彬彬逾期交房违约金10165元，限判决生效后七日内履行完毕；二、驳回李桂娇、龙彬彬的其他诉讼请求。案件受理费330元，由李桂娇、龙彬彬负担235元，吉安市宏华置业有限公司负担95元。二审中，李桂娇、龙彬彬提交住宅质量保证书、住宅使用说明书和工程竣工验收报告，拟证明吉安市宏华置业有限公司于交房时提供了以上资料，欺骗李桂娇、龙彬彬涉案房屋符合交房条件。吉安市宏华置业有限公司质证认为，以上证据恰恰证明2019年5月16日交房时涉案房屋已达到合同约定的交房条件，吉安市宏华置业有限公司并没有欺骗李桂娇、龙彬彬。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，龙彬彬、李桂娇与吉安市宏华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。关于龙彬彬、李桂娇所提要求吉安市宏华置业有限公司支付其逾期交房违约金的诉请以及要求吉安市宏华置业有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案、为龙彬彬、李桂娇办理产权证的诉请，原判已充分阐述理由并作出相应判决，并无不当，故对龙彬彬、李桂娇的该二项上诉请求依法不予支持。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”龙彬彬、李桂娇提出其不应承担诉讼费的上诉请求，与该规定不符，故不予支持。综上所述，龙彬彬、李桂娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54元，由龙彬彬、李桂娇负担。本判决为终审判决。审判长  胡文君审判员  陈 麒审判员  刘 娟二〇二〇年十二月三日法官助理高晓丽书记员王荷英