重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7812号上诉人（原审原告）：黄敏，女，1983年12月16日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：曹明龙（系黄敏丈夫），住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：潘洪，重庆孟源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司，住所地重庆市北碚区水土镇大地村，统一社会信用代码915000005590181484。法定代表人：李谨，董事长。委托诉讼代理人：雷茜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：朱宏，男，该公司员工。上诉人黄敏与被上诉人重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司（以下简称两江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初4244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄敏及其委托诉讼代理人曹明龙、潘洪，被上诉人两江公司的委托诉讼代理人雷茜、朱宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄敏上诉请求：1、判令撤销一审判决，改判支持其诉讼请求或发回重审;2、鉴定费、二审诉讼费用等由两江公司承担。事实和理由：一、原判对涉案房屋现勘的21处裂缝系墙面开裂、无渗水点的事实认定错误。双方与一审法院2020年9月2日到涉案房屋实地勘验，勘验结果显示，涉案房屋有21处裂缝，同时，针对黄敏主张的4处渗水点，因现场勘验具有局限性，无法当场认定是否渗水而没有得到一审法院支持。经勘验，21处裂缝大部分出现在房屋主体结构处，而且均为砌体结构开裂，因而质保期应是设计使用年限。一审认定所有裂缝均是墙面开裂，质保期只有2年。一审对21处裂缝性质认定错误，导致黄敏诉请未得到支持。同时，现勘至今，涉案房屋又出现了2处裂缝，如是墙面问题，不涉及主体结构，不可能出现这么多问题。黄敏申请司法鉴定，对勘验出的裂缝是否属于主体结构开裂进行鉴定。黄敏交房后2年内多次提出裂缝整改要求，但两江公司无故拖延至今。二、原判认定黄敏的损失从2018年3月1日至2020年1月7日，并按每月1500元的标准计算，属于事实认定错误。损失起算点应是2017年3月6日，不是2018年3月1日。黄敏2017年3月6日接房后，涉案房屋后续不断出现新的裂缝、渗水点，黄敏一直联系两江公司、物业、施工方，要求整改，刚开始，对方积极配合整改，但随着房屋问题的增多，三方无故拖延整改，拖延时间长达2年多。黄敏找到质监站、建委等相关部门反映，也曾参与会议，但均未得到满意答复。同时，结合新的证据可知，黄敏损失的起点从2017年3月6日起算。关于损失的截止日应是两江公司实际整改完毕之日，不是2020年1月7日。房屋出现质量瑕疵和问题，是开发商负责整改，并承担整改期间给黄敏造成的损失。根据2020年1月7日会议记录可知，双方就整改问题和整改方案未达成一致意见。同时，根据后续会议记录可知，两江公司还要求黄敏自行整改，两江公司负责整改费用，后因整改费用协商无果告终。两江公司举示的整改方案黄敏从未见过，其上无黄敏的签字，该整改方案是两江公司为了应诉制作的，不应采纳。2017年1月7日，两江公司并未向黄敏提供整改方案，所谓的整改方案，黄敏在庭审前从未见过。一审认定2017年1月7日之后的损失是因为黄敏不同意整改方案，此后的损失应由其自行承担错误。即使认定是2020年1月7日，也应该有合理的整改期限，至少一个月，整改期间的租金也应由两江公司承担。关于按1500元/月的标准计算损失的认定错误。黄敏在整改期间，租房居住，租金每月1700元，后期每月2000元，由租赁合同和收条为证，该租金是黄敏因涉案房屋一直需要整改而造成的损失，符合当地市场价值，应该得到支持。一审认定事实错误，审理程序存在问题。一审查明的事实表明黄敏在2018年3月就质量提出了保修申请，直至双方发生争议起诉为止，两江公司未履行保修义务，一审认为超过保修期间，黄敏不认可。租金应计算至两江公司履行保修义务，修好为止，参考当地市场价，而非政府参考价。两江公司辩称，根据物业资料显示，黄敏2018年3月提出保修申请，两江公司积极整改，且就提出的渗水问题进行了查看核实，进行了整改维修和48小时关水实验，业主物业社区进行了现场验收，渗水没有问题，且已经完全整改到位，黄敏在物业处进行了销号处理，黄敏同意整改结果；裂缝问题，两江公司提出了整改方案，经过多次磋商，从2020年1月7日的会议记录可以看出，双方就裂纹达成一致意见，因黄敏一直不同意整改，故一直没有实施。黄敏提出裂缝加大问题，是黄敏不积极接受整改导致，应由黄敏承担相应损失；租金期限应按以下期间计算，即2018年3月-2020年1月7日。黄敏向一审法院起诉请求：1、两江公司及时对涉案房屋存在的质量问题进行整改、维修，具体问题如下：5处大梁的裂缝、3处大梁的断裂；7处承重墙的裂缝（2处在主卧、1处在次卧、1处在次卧与餐厅之间、另外3处分别是厕所到次卧的大梁、次卧飘窗处承重墙、主卧的外墙）；4处渗水点（2处在主卧与次卧窗口处、1处在客厅、1处在次卧墙面）；各处大小不等的裂缝（主要表现在玄关、主卧、次卧、厨房、厕所屋顶开裂）；从餐厅窗户上方至生活阳台的长达9.6米长的裂缝；卫生间与主卧间存在裂缝，在非居住用水的情况致下层渗漏；玄关与隔壁32-6号房屋的共墙处存在渗水；2、两江公司承担因房屋质量问题导致黄敏及其家人额外支付的房屋租金、物管费等暂计76500元；3、本案诉讼费由两江公司承担。一审法院认定事实：庭审中，黄敏提交了申购意向书、商品房交款通知书、交款凭证、涉案房屋的商品房使用说明书、商品房质量保证书，拟证明就泰和路300号2栋32-5号房屋，黄敏两江公司之间存在房屋买卖合同关系，黄敏已按时缴纳所有房款，交房日期为2017年3月6日。两江公司对上述证据的真实性和证明目的均无异议。黄敏提交的涉案房屋《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房质量保证书》显示，涉案房屋于2017年1月24日取得竣工验收备案登记证；另，保修项目与保修期限显示：地基基础和主体结构的保修期限为设计使用年限，保修正常完成时限为合理时间；墙体开裂（填充墙）的保修期限为2年，保修正常完成时限为1月内。黄敏还举示了如下证据：1、照片4张（拍摄于2020年6月左右），拟证明黄敏已履行完自己的义务，但涉案房屋存在严重质量问题，根本无法入住；2、会议记录表4张（复印件），拟证明黄敏与两江公司及施工单位曾因房屋质量及修缮问题多次进行协商，但二公司多次出尔反尔，至今对涉案房屋不履行质保责任。两江公司质证意见如下：对照片的真实性存疑，无法证明照片是拍摄的涉案房屋的质量问题；对会议记录表4张（复印件），真实性认可，且该证据完全能体现两江公司及施工方积极进行整改，也可以体现产生房租是黄敏自身原因造成的，两江公司一直未承认对租赁费用的承担。关于涉案房屋客厅顶板的裂缝问题。两江公司举示了如下证据：1、重庆国信检测技术有限公司于2019年7月8日出具的检测报告，显示重庆两江新区太山片区安置房工程2栋屋面层4-M~1/4-U、4-2~4-4轴板和4-T、4-2~4-4轴梁出现裂缝，该钢筋混凝土现浇板的跨度为3.4m×7.4m，为了解该工程钢筋混凝土现浇板和梁开裂原因，分析裂缝对钢筋混凝土现浇板和梁结构安全性的影响，经施工单位中国十九冶集团有限公司委托，该机构对此进行了现场调查和检测，结论为：重庆两江新区太山片区安置房屋面层4-M~1/4-U、4-2~4-4轴钢筋混凝土现浇板和4-T、4-2~4-4轴梁裂缝属混凝土成型后由于温差而形成的收缩裂缝，不属结构性受力裂缝，对楼板的结构承载力无影响；同时，为保证房屋的正常使用，建议将上述现浇板裂缝用环氧树脂封闭处理或采用碳纤维加固处理。2、施工单位中国十九冶集团有限公司于2019年9月20日出具的《太山一标300号2栋32-5房屋顶板裂纹施工方案》，拟证明根据检测机构的检测整改建议，施工单位立即提出了施工方案对该问题进行整改，但黄敏一直不同意，就一直没有整改。黄敏认为，检测报告是施工单位单方委托，黄敏并未参与，也不清楚检测过程，对该检测结果不认可；该施工方案并未提交给黄敏，征求黄敏意见，且该方案没有任何签字及盖章，黄敏不认可该证据的三性；另，黄敏认为该检测报告采用的检测数据不完整，只采用了一处断裂，但是实际上出现了三处断裂，黄敏认为该问题属于房屋的根本性质量问题，对于两江公司提出的通过加固来进行整改的方案黄敏也不同意，认为达不到黄敏正常使用目的。因黄敏、两江公司双方对涉案房屋是否存在质量问题无法达成一致意见，一审法院对涉案房屋现状进行了实地勘验，确认涉案房屋存在以下问题：裂缝部分：1、客厅区域共4处，包括顶板长裂缝1处、客厅与阳台连接处裂缝1处、餐厅玻璃窗户上方裂缝1处、客厅与主卧墙壁上的裂缝1处；2、阳台区域：顶板裂缝1处；3、与卫生间相连接的次卧裂缝共6处，包括：顶板裂缝2处、墙壁裂缝4处；4、主卧裂缝共4处，包括：顶板裂缝2处、墙壁裂缝2处；5、玄关区域裂缝2处；6、进门次卧：顶板裂缝2处；7、厨房区域：顶板裂缝1处、生活阳台裂缝1处；至于黄敏称的4处渗水点，经现场勘验，玄关处与32-6号房屋共墙处只有部分区域腻子脱落，未见明显渗水；黄敏称的另外3处渗水，也未见明显渗水痕迹。针对上述问题，两江公司表示只同意整改客厅顶板裂缝、阳台裂缝以及客厅与阳台之间的裂缝，其他区域的裂缝两江公司不同意整改，认为那些裂缝都已经过了质保期，因为自2017年1月16日竣工验收开始计算2年，2019年1月15日就应该已经到期，所以两江公司不同意整改，另这些小裂缝的产生不排除是黄敏自己对墙面进行铲除造成的，且所有的裂缝都是质量瑕疵，并未涉及到主体结构问题。黄敏不认可，认为没有过质保期，因为承重墙和梁都属于主体结构，所有的裂缝都属于承重墙存在的问题，是属于主体结构存在的问题，而主体结构的保修期是设计使用年限，应从2017年3月6日交房开始计算，另渗水的5年质保期也没有过。关于租金。黄敏举示了2016年4月11日的租赁合同1份（租赁期限为2016年4月12日至2020年3月12日）、收据4张、租房合同（租赁期限为2020年3月1日至2021年2月28日）、收条1张，拟证明因涉案房屋存在严重质量问题，黄敏不得不暂时租房居住，并支付房租等费用。从2017年3月6日接房之日起暂计算至2020年8月31日，共计76500元，具体计算方式为1700元/月×12个月×3年-1700元/月+房租及押金17000元=76500元。两江公司对该组证据的真实性、关联性存疑，认为第一份租房合同的租赁期是2016年4月12日至2020年3月12日，而涉案房屋的交付日期是2017年3月6日，按黄敏陈述，因为房屋出现质量问题造成无法居住才可能产生租房，因此两江公司认为，黄敏提出的该租赁合同与本案无关，系黄敏自行租赁；对其他证据的真实性和证明目的也不予认可。一审法院认为，黄敏、两江公司之间存在房屋买卖合同关系，两江公司理应按照《重庆市新建商品房质量保证书》的内容承担涉案房屋的保修责任。现黄敏提出多项整改要求，两江公司认可对涉案房屋客厅顶板裂缝、阳台裂缝以及客厅与阳台之间的裂缝进行整改，一审法院对此予以确认；至于黄敏提出的其他区域裂缝整改要求，一审法院认为，根据《重庆市新建商品房质量保证书》的约定，墙体开裂的保修年限为2年，从2017年3月6日交房开始计算，黄敏至迟应在2019年3月5日之前提出，而根据黄敏举示的会议记录显示，其提出其余部分裂缝问题的时间最早为2020年4月16日，故黄敏该部分整改要求已过质保期，一审法院对黄敏的相应请求依法不予支持。关于黄敏提出的对4处渗水点进行整改的要求，因黄敏庭审中已确认房屋顶板区域渗水已整改完毕，且两江公司亦陈述顶板区域渗水已整改完毕且经过了关水实验确保已整改到位，故一审法院对此予以认可；至于黄敏主张的其他区域的渗水问题，黄敏仅举示了照片，且经现场勘验并未发现有明显渗水痕迹，达不到黄敏证明目的，故对黄敏要求对4处渗水点进行整改的请求，一审法院依法不予支持。关于黄敏主张的租金损失。黄敏称其于2017年3月7日即接房的次日就向对方提出了质量问题，但黄敏并未举示任何证据证明，另两江公司仅认可黄敏第一次提出质量问题的时间为2018年3月，故一审法院对此予以确认，即黄敏于2018年3月第一次向两江公司提出质量问题。至于两江公司提出施工单位针对顶板裂缝进行专业检测并出具了相应施工方案但因黄敏不认可而无法实施整改的意见，一审法院认为，检测报告系2019年7月8日出具，两江公司提交的施工方案系施工单位中国十九冶集团有限公司于2019年9月20日出具，根据2020年1月7日的会议记录显示“业主报修房屋存在质量问题，室内梁板开裂、漏水，业主要求整改，就整改方式和整改方案一直未达成一致意见”，由此可见，针对顶板裂缝问题，并非是两江公司不愿意整改，2020年1月7日之后至今未整改确系双方对整改方式和整改方案存在争议，这一点在庭审中亦得到印证，即黄敏不同意两江公司提出的整改方案。故黄敏主张的2020年1月7日之后的损失，一审法院不予支持。因黄敏并未举示证据证明涉案房屋于2018年3月之前也存在质量问题，故结合双方当事人陈述、前述证据及分析意见，一审法院综合认定涉案房屋自2018年3月1日至2020年1月7日（共计22.23个月）期间确实存在质量问题，且影响黄敏对该房屋的居住使用，故两江公司应承担该期间黄敏的损失。因黄敏提交的租赁合同系交房之日前一年签订，且黄敏并未举示租赁费实际支出的相关凭据，故一审法院对其主张的损失计算方式不予认可。一审法院酌情参考黄敏的过渡费标准以及涉案房屋所在区域租金的市场价格，以1500元/月的标准计算黄敏的损失，即两江公司应赔偿黄敏损失33345元（1500元/月×22.23个月）。一审法院判决：一、两江公司于本判决生效之日起10日内对黄敏重庆市两江新区泰和路300号和泰家园2栋32-5号房屋的客厅顶板裂缝、阳台裂缝以及客厅与阳台之间的裂缝进行整改；二、两江公司于本判决生效之日起10日内赔偿黄敏2018年3月1日至2020年1月7日期间的损失33345元；三、驳回黄敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1712.5元，减半收取856.25元，由两江公司负担。二审中，黄敏举示如下证据：1、档案电子资料，拟证明一审提出的整改部分全部属于主体结构的问题。2、视听资料，拟证明房屋存在渗水，现在还没有进行维修，黄敏没有销号。3、短信记录、通话记录，拟证明黄敏2017年4月就向施工单位人员反映案涉房屋存在质量问题。两江公司质证认为，证据1，房屋图纸，该组证据的关联性存疑，只能说明裂纹出现的位置，不能证明产生裂纹是房屋主体结构的问题，且第三方机构对裂纹检测后，认为裂纹是温差形成的收缩裂纹，不属于结构性受力裂缝，是完全可以整改的，房屋主体结构没有问题。证据2，视听资料，真实性存疑，该证据无拍摄原始载体，无法确认拍摄时间，更无法确认拍摄内容的真实性，不予认可。裂缝的产生、扩大不排除是黄敏自己对墙面开挖、铲除造成的。证据3，短信记录，真实性、关联性存疑，短信记录主体无法确认，不能证明黄敏向两江公司或物业公司反映质量问题，不予认可，且交房时涉案房屋由物业公司管理服务，黄敏称对方是施工单位人员，也明显不符合房屋管理要求和常识。通话记录，真实性、关联性存疑，通话记录无原件，不能核实真实性，且对应通话主体、通话内容无法确认，不能证明黄敏与两江公司联系，不予认可。本院认为，证据1房屋图纸无法证明涉案房屋主体及结构存在质量问题，不予采信。证据2无拍摄原始载体，无法反映拍摄时间，无法证明与本案的关联性，不予采信。证据3，短信、通话记录，无法确认联系主体，无法确认与本案的关联性，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明：黄敏签字的2020年4月27日会议记录载明，黄敏提出房租从2017年4月开始按1500元/月计算。二审中，黄敏陈述，2020年7月24日，黄敏向一审法院提出了鉴定申请，鉴定事项不包括涉案房屋的质量问题是否是主体结构问题；黄敏没有申请租金标准鉴定。二审中，双方均陈述，涉案房屋存在的质量问题与2020年9月2日现场勘验笔录记载一致。本院认为，本案争议焦点是涉案房屋存在的质量问题是否属于房屋主体结构问题；房屋质量问题产生损失的起止时间及计算标准。现对该争点分析如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据当事人举示的证据和双方陈述，双方均认可涉案房屋存在的质量问题与2020年9月2日现场勘验笔录记载一致，现场勘验笔录证实涉案房屋存在裂缝，两江公司一审自认对其中三处裂缝进行整改，一审法院对此予以确认并无不当。黄敏提出其余裂缝是主体结构问题，两江公司不认可，黄敏应举示证据证明其主张，黄敏未就裂缝是否属于主体结构质量问题提出专业鉴定申请，也未举示其他充分证据证明其主张，对其提出的主张不予采信，应当认定该裂缝不属于主体结构问题，并适用两年质保期约定。黄敏提出其于2020年3月7日、2017年4月13日向两江公司提出了涉案房屋存在裂缝，但并未举示充分证据证明其主张，应承担其主张无法得到支持的不利后果。根据黄敏举示并经两江公司认可的会议记录，黄敏首次提出其余裂缝问题的时间是2020年4月16日，涉案房屋于2017年1月竣工验收，黄敏提出房屋存在其余裂缝问题的时间在质保期限届满之后，黄敏要求两江公司整改无事实和法律依据，不予支持。黄敏要求两江公司承担租金损失，应当对损失的起止时间、计算标准承担举证责任，黄敏未举示证据证明涉案房屋自接房之日起出现质量问题，对其该请求自接房开始计算损失的请求不予支持。两江公司自认黄敏2018年3月首次反映涉案房屋存在质量问题，一审据此计算租金损失并无不当。根据黄敏举示并经两江公司确认的会议纪要，结合两江公司举示的2019年7月检测报告和2019年9月整改方案等，应当认定两江公司于2020年1月7日前已经提出了整改方案，但黄敏一直不同意整改方案，导致涉案房屋无法进行整改，此后的损失应由黄敏自行承担，一审判决驳回黄敏2020年1月7日之后的损失请求并无不当。会议记录载明黄敏自行提出租金损失按照1500元/月计算，黄敏一审举示的租房合同、收据无法证实其主张的租金损失请求，黄敏未就租金标准提出鉴定申请，一审结合黄敏的过渡费标准以及涉案房屋所在区域租金的市场价格，按照1500元/月标准计算损失并无不当。对黄敏的相关上诉意见不予采纳。本院其他认定同一审。综上所述，黄敏的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1712.5元，由黄敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年十二月七日法官助理 马李飞书 记 员 廖婧伊