安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9653号 上诉人（原审被告）:张秀娟,女,1966年8月16日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。 被上诉人（原审原告）：南京万科物业管理有限公司,住所地江苏省南京市建邺区嵩山路**。 法定代表人:杨靖，该公司总经理。 委托诉讼代理人:高雪飞,安徽徽商律师事务所律师。 上诉人张秀娟因与被上诉人南京万科物业管理有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初11891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 张秀娟上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判;2.一审及二审诉讼费用由万科物业公司承担。事实和理由：1.万科物业公司主体资格存在问题，万科物业公司在半个月时间内签订两份大部分内容相同但主体不同的合同，不符合常理，万科物业公司无法给予解释。一审法院在证据不足、事实不清、主体存疑的情况下作出不利于张秀娟的判决。2.万科物业公司没有履行物业服务合同约定的相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任并降低物业收费标准。张秀娟一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，特别是安防设备设施的破坏问题，一审法院却罔顾事实。万科物业公司未按合同约定全面履行义务，物业管理和服务有瑕疵，业主有权要求其承担违约责任或要求减少物业费，也可通过逾期交费和拒绝交费的方式行使履行抗辩权。为业主提供物业管理服务是物业管理单位应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务履行的责任归咎于业主，张秀娟从未表示不交物业费，而是缓交，要求对价服务内容。3.万科物业公司并未通过法定程序来主张缓交的物业费。根据《物业管理条例》六十七条之规定，万科物业公司通过诉讼手段向业主索要物业费，必须经过业主委员会督促的前置程序，万科物业公司并未提供任何证据证明张秀娟在收到业委会的督促通知后仍然拒绝交纳相应物业费用,也未提供有效证据证明其已履行法定的通知缴纳义务。 万科物业公司辩称，针对主体问题，一审法院认定准确，一审中张秀娟提交的合同与万科物业公司提交的合同系同一份，张秀娟也认可该份合同是真实有效的，而万科物业公司正是该合同的主体之一，因此万科物业公司有权对拖欠物业费的业主提起诉讼。张秀娟一审提交的证据并不能证明万科物业公司未履行物业服务或者服务存在瑕疵，万科物业公司一审中提交的相应材料证明万科物业公司已按合同约定履行义务，小区收费率已达92%，也说明了大部分业主对物业公司的工作是满意的。张秀娟一直声称物业公司服务有瑕疵，使得他们拥有同时履行抗辩权，但张秀娟从物业进驻之时就未交物业费。消防问题万科物业公司进驻之前就存在，且在物业服务合同里明确提到需业委会申请维修基金去改善，并不是物业所导致，万科物业公司在维修基金未申请到位的情况下，已先行垫付资金将水消防全部整改完成，电消防部分也已采购了设备。业委会督促并不是物业公司起诉业主物业费的前置程序，《物业管理条例》也没有该条规定，按时交纳物业费是小区居民应尽的义务，不应通过催告后才交纳。万科物业公司也多次以律师函、短信、催缴通知书等各种方式告知催缴。如张秀娟认为两份合同无效，可以撤销业委会决议或起诉确认无效。 万科物业公司向一审法院起诉请求：1.张秀娟支付自2017年7月16日-2020年7月15日欠缴的物业费7737.84元；2.张秀娟向万科物业公司支付违约金1741.01元（计算至2020年7月15日）；3.张秀娟承担所有的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年7月15日，蓝蝶苑小区业主委员会（甲方）与万科物业公司（乙方）签订《蓝蝶苑小区物业服务合同》，合同约定由万科物业公司对蓝蝶苑小区高层住宅、配套商业及写字楼进行物业服务和管理。合同期自2017年7月16日起至2020年7月15日止。合同到期后时同时具备以下两个条件，合同继续有效：乙方同意继续履行本合同；未依法经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。合同到期后不再续约的应提前3个月书面通知对方。合同期内物业费缴纳标准为高层住宅为2.4元/月·平方米，商业用房为3.8元/月·平方米。物业费按半年交纳，业主或物业使用人应于半年度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业费，在所交半年度首月1日及以后交纳视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。双方还在附件中对乙方提供的包括保洁、安保、秩序维护、公共设施及公用部分的保养与维护、绿化等物业服务约定了详细的标准。另外，由于万科物业公司在入住蓝蝶苑小区时，由于小区的消费、安防、电梯、监控、单元门禁等部分年久失修，双方就上述部分的维护、整改也进行了约定。 合同签订后，万科物业公司即委托其分公司南京万科物业管理有限公司合肥分公司对小区进行全面服务管理。2020年7月15日，合同到期后，因该小区的业主委员会正在改选，至本案开庭时，新一届业主委员会仍未选定，故相应的物业服务合同即未续约也未解约。万科物业公司目前仍在小区中服务。万科物业公司称，在小区服务期间，小区整体收费率达到了92.17%。 2020年9月15日，经蓝蝶苑小区业主投诉，合肥市蜀山区消防救援大队经检查，对万科物业公司下发了合蜀消字（2020）第849号责令限期改正通知书，载明：消防大队在2020年9月10日对蓝蝶苑小区进行消防监督检查时，在所检查的11项内容中，第2项存在问题：报警风机损坏、正压风机损坏。责令万科物业公司于2020年12月1日前改正。 万科物业公司后对该通知书进行了公示，并附有情况说明：该公司进驻小区时，消费系统处于全面瘫痪状态，经过物业公司出资完成了水消费改造。报警主机损坏和正压风机损坏问题由于改造资金较大，计划等小区业委会换届成功后，申请专项维修基金进行维修。 张秀娟为该小区8栋205室业主，该房屋为高层住宅，面积为89.56平方米。自万科物业公司进驻小区服务起，从未交过物业费。 一审法院认为：万科物业公司与蓝蝶苑业主委员会签订物业服务合同后，物业管理区内的业主及物业公司均应当按照合同的约定履行各自的义务。关于张秀娟提出的几点抗辩意见，一审法院认定如下：首先，关于万科物业公司主体问题。万科物业公司通过投标的方式，被蓝蝶苑业主委员选定为该小区的物业服务公司，并与之签订物业服务合同，小区内的服务及管理主要交由其分公司南京万科物业管理有限公司合肥分公司履行，万科物业公司承担其分公司履行物业服务所产生的债权债务，故能够作为本案的适合主体。 其次，关于物业费收取标准问题。案涉住宅2.4元/月·平方米的收费标准是蓝蝶苑业主委员会和万科物业公司通过合同的方式予以确定。皖价服（2015）132号《安徽省物价局、安徽省住房和城乡建设厅关于住宅小区物业费收取有关问题的通知》第一条明确约定：已成立业主大会的普通住宅小区物业服务收费（包括小区停车服务费）实行市场调节价，由小区业主委员会在征得业主大会同意后与物业服务企业按照公平、公开、合法、诚实信用的原则，协商确定，并签订物业服务合同，明确服务事项、服务标准、收费项目和标准等。由于蓝蝶苑小区已经成业主大会并选出业主委员会，故其物业费的收取实行市场调节价，收费标准由物业服务合同确定，不再受政府最高指导价的规范。万科物业公司按2.4元/月·平方米的收费标准有合同依据，且未违反相关法律法规的强制性规定。 再次，关于物业公司存在违约行为的问题。物业公司在小区内服务是一个持续的过程，张秀娟提供的证据并没有证明万科物业公司提供的服务根本违反物业合同，或与物业合同的约定有明显差距。蓝蝶苑小区的收费率已达92%，从另一个侧面也说明绝大多数业主对物业公司服务的认可。但对于消防部分，尽管维护费用较高，物业合同也约定对费用较高的消防设备设施的维修由维修基金解决。但是由于消防设施涉及了小区的整体安全，万科物业公司不能怠于履行维护义务，确实应该尽快解决已经发现的消防问题，而不能将全部维修义务推给尚无眉目的维修基金。 鉴于张秀娟等业主并非恶意拖欠物业费，南京万科物业公司提供的物业服务仍有进一步完善的空间，故一审法院对南京万科物业公司主张的物业费予以支持，违约金部分不予支持。但张秀娟等欠费业主须明确，物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，加之每个业主对物业服务的主观要求不同，如果业主们都以物业服务存在部分瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，从而导致服务质量下降，最终损害的是全体业主尤其是正常交费业主的利益。综上，张秀娟应交纳物业费7737.98元（89.56㎡×2.4元/㎡/月×36个月）。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、张秀娟于判决生效之日起十日内一次性支付万科物业公司2017年7月16日至2020年7月15日期间的物业管理费7737.84元；二、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取为25元，由张秀娟负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，案涉物业服务合同签订后，万科物业公司虽将蓝蝶苑小区内的物业服务及管理交由其分公司南京万科物业管理有限公司合肥分公司履行，但万科物业公司作为总公司，其应承担其分公司履行物业服务所产生的债权债务。一审认定万科物业公司能够作为本案的适合主体，并无不当。在万科物业公司履行了对蓝蝶苑小区的物业管理服务的义务后，张秀娟应当按约履行给付物业费的义务，张秀娟以万科物业公司未通过业主委员会督促业主缴纳物业费、未履行法定的通知缴纳义务为由拒交物业费，于法无据。张秀娟在本案中提交的证据显示万科物业公司在履行相关维修、养护、管理、维护等物业服务义务时存在一定瑕疵，万科物业公司提供的物业服务仍有进一步完善的空间，一审法院据此未对万科物业公司诉请的违约金予以支持，并无不当。张秀娟主张万科物业公司没有履行物业服务合同约定的相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任并降低物业收费标准，缺乏事实依据，亦与案涉物业服务合同约定不符，本院不予采纳。 综上所述，张秀娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张秀娟负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年十二月七日 法官助理张明武 书记员乔思齐 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。