四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初4036号 原告：蔡绪芳，女，汉族，现住四川省德昌县。 委托诉讼代理人：吴丹，女，汉族，四川朱木律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告：何美发，男，汉族，现住四川省德昌县。 委托诉讼代理人：吴丹，女，汉族，四川朱木律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：西昌琦洋汽车销售服务有限公司，统一社会信用代码91513400709120560Y，住所地西昌市安宁镇康宁村******。 法定代表人：钟雪，执行董事。 委托诉讼代理人：杨天华，男，汉族，现住云南省昆明市盘龙区，公司工作人员，代理权限为特别授权。 被告：西昌君和物业管理有限责任公司，统一社会信用代码91513400309382764B，住所地，住所地西昌市城南大道人和路口西侧****iv> 法定代表人：杨永彪，执行董事。 委托诉讼代理人：代平，男，汉族，代理权限为特别授权。 被告：杨天华，男，汉族，现住云南省昆明市盘龙区。 原告蔡绪芳、何美发与被告西昌琦洋汽车销售服务有限公司(以下简称琦洋公司)、西昌君和物业管理有限责任公司（以下简称君合公司）、杨天华商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡绪芳、何美发及委托诉讼代理人吴丹，被告君合公司委托诉讼代理人代平，杨天华（同时作为被告琦洋公司的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡绪芳、何美发向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告与被告西昌琦洋汽车销售服务有限公司解除《商品房买卖合同（预售）》；2.依法判令原告与被告西昌君和物业管理有限责任公司、西昌琦洋汽车销售服务有限公司解除《商业物业委托经营管理合同》；3.判令被告西昌琦洋汽车销售服务有限公司、杨天华向原告返还购房款1098000.00元，并支付以购房款1098000.00元为基数自2017年12月14日按年利率4.75%计算至实际清偿之日止的利息（现暂计至2020年8月14日为139080.00元），判令被告西昌君和物业管理有限责任公司就以上款项向原告承担连带清偿责任；4.依法判令西昌君和物业管理有限责任公司向原告支付托管经营收益84461.54元，并判令西昌琦洋汽车销售服务有限公司、杨天华就该款项向原告承担连带清偿责任；5.判令本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告蔡绪芳、何美发放弃了依法判令原告与被告西昌君和物业管理有限责任公司、西昌琦洋汽车销售服务有限公司解除《商业物业委托经营管理合同》及依法判令西昌君和物业管理有限责任公司向原告支付托管经营收益84461.54元，并判令西昌琦洋汽车销售服务有限公司、杨天华就该款项向原告承担连带清偿责任的诉讼请求。事实和理由：2017年被告琦洋公司预售位于西昌市航天大道西段56号核准名称为“琦洋.盛世天美国××商品房，以客户购房后又将该房屋反租给琦洋公司指定的物业公司进行经营管理，向客户支付托管经营收益的模式进行宣传，吸引客户，但房屋售价比不实行反租模式的房屋高出30%以上。2017年12月14日，被告琦洋与原告何美发、蔡绪芳签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定将“预售许可证琦洋.盛世天美国际大酒店下第琦洋.盛世天美国际大酒店（幢）第3单元9层6号”的房屋以1098000.00元的总价款出售给二原告，并对与房屋买卖的相关事宜作了约定，但被告并未向原告明示该在商品房涉及了土地抵押和在建工程抵押的情况，仅在合同中列了格式条款，未出示预售许可证，也未经得抵押权人的同意。同日，原告应琦洋公司的要求向其经理杨天华支付了全部购房款，琦洋公司向原告出具了收据，并且按照琦洋公司的指示与被告君合公司签订了《商业物业委托经营管理合同》，约定每月支付7038.46元的托管经营收益给原告，由琦洋公司作担保。合同签订并付款后，房屋自始至终未实际交付给二原告。根据《商品房买卖合同（预售）》第六章第十八条，“出卖人在2018年3月31日前向买受人交付该商品房”、第八章第二十四条“出卖人自本合同签订之日起29日内办理商品房预售合同登记备案”，被告琦洋公司均未履行约定，其行为已经构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》规定被告应当向原告返还购房款并自付款之日向原告按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。现案涉房屋已被人民法院查封，合同目的已不能实现，且二被告在本案中存在隐瞒真相、恶意串通、欺诈的侵权行为来共同损害原告的合法利益，给原告造成了严重的经济损失，被告君和公司应当与被告琦洋公司、杨天华向原告承担连带清偿责任。据此，原告为维护自己的合法权益依法起诉，请求法院判如所请。 被告琦洋公司辩称，由于原告及代理人没有认真梳理本案的关系人及相关法律关系，至此起诉状中关联关系及法律关系非常混乱，即使经过当庭诉讼请求的变更，仍然存在法律关系严重混乱的情况。请求法庭在审理和查明事实真相的过程中，进一步依法认定正确的法律关系，驳回原告方不合理及不合法的诉讼请求。本案标的商品房是投资收益型产品实际交房时间为从购房日起算的第14年，而且受托管理方君和公司已经部分给付了投资收益，只是因为疫情原因没有全部给付，达不到退房的条件，第一项诉讼请求不成立，第三诉讼请求也不成立。 被告君合公司辩称，原告请求判令被告君和公司就以上款项向原告承担连带清偿责任，没有法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。 被告杨天华辩称，原告的起诉状中严重混淆了相关的法律关系，我本人作为公司员工不是法人，也不是股东，没有任何权利和资格销售公司的商品房，而且原告交付的购房款项是由公司财务部门开具了收款收据，而且以后在办理产权证时还会为原告开具正式的税务发票，并办理产权证。要我个人承担返还责任的诉讼请求于法无据，请法庭依法驳回该项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院经审查认定如下：1.原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、《房屋信息摘要》、中国农业银行银行卡交易明细清单、《收据》，三被告对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；2.原告提交的《商业物业委托经营管理合同》、中国农业银行银行卡交易明细清单，本院认为上述证据与本案缺乏关联性，故不予认定；3.被告琦洋公司及杨天华提交的《付款通知》及中国农业银行银行卡交易明细清单，原告及被告君合公司对上述证据均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月14日，原告蔡绪芳、何美发与被告琦洋公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（201712140015），其中第一条约定原告购买的商品房坐落于西昌市××道××段××号，房屋规划用途为商业；第四条约定原告购买的商品房为琦洋.盛世天美国际大酒店第3单元9层6号的房屋，该商品房预测建筑面积共105.79平方米，套内面积84.63平方米，分摊共有建筑面积21.16平方米；第八条约定该商品房单价为每平方米10379.05元，总价为1098000.00元；第十五条约定商品房交付条件为交付给原告时该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋面积实测报告书；第十八约定被告在2018年3月31日前向原告交房，若因不可抗力导致不能在约定期限内达到交付条件，需要延期交房的，被告书面通知原告；第十九条约定除不可抗力外，被告逾期交房在90日以上的，原告有权解除合同，原告解除合同的，书面通知被告，被告自收到之日起15日内退还原告全部房款并自原告付款之日起按照年利率4.35%计付利息。案涉房屋现已被限制登记，且直至本案开庭审理之日，尚未通过竣工验收。 另查明，二原告在合同签订前于2017年11月25日转款20000.00元至被告杨天华账户，二原告在合同签订当日转款1078000.00元至被告杨天华账户，被告琦洋公司在被告杨天华收到上述款项后分别于2017年11月25日、2017年12月14日向原告何美发出具金额为20000.00元，1078000.00元的收据。2017年11月26日、2017年12月14日被告琦洋公司向被告杨天华出具付款通知，要求其将代收的房款转至西昌康宁丰田汽车销售服务有限公司农行3514账户。被告杨天华在收到上述付款通知后，分别于2017年11月27日、2017年12月14日向西昌康宁丰田汽车销售服务有限公司6348××××3514账户转款20000.00元、1000000.00元、78000.00元，共计转款1098000.00元。 本院认为，诚实守信是人类社会普遍崇尚的基本价值，更是社会主义核心价值观的重要组成部分。案涉《商品房买卖合同（预售）》系原告蔡绪芳、何美发与被告琦洋公司真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。原告已按合同约定缴纳了全部购房款1098000.00元，被告琦洋公司未按合同约定在2018年3月31日前向原告交付所购房屋已属违约，且被告琦洋公司在庭审中自认案涉房屋直至本案开庭审理之日，尚未通过竣工验收。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，案涉房屋在合同约定的交房期限2018年3月31日的两年之后尚未通过竣工验收，遑论交付，原告提出解除合同依据充分，且符合法律规定，本院依法予以支持。关于被告琦洋公司提出的以原告方收到第一笔投资收益即视为该房屋已正式交付的抗辩意见，因原告与被告君合公司之间的委托经营关系与本案的房屋买卖是两个不同的法律关系，故对被告琦洋公司的该抗辩不予采纳。原告支付了购房款1098000.00元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对原告要求被告返还购房款1098000.00元的诉讼请求，本院予以支持。根据约定，原告解除合同的，被告琦洋公司应退还原告房款，同时自原告付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，故被告应以购房款1098000.00元为基数，从2017年12月14日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至购房款返还完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，前述利息不低于年利率4.35%,如银行利息低于年利率4.35%时，按照年利率4.35%计算。关于君合公司的连带清偿责任，本院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中，原告未提交合法有效的证据证明其诉讼主张，故原告要求君合公司就1098000.00元购房款承担连带清偿责任的诉讼请求本院不予支持。关于杨天华的返还责任，案涉《商品房买卖合同（预售）》的相对方是原告蔡绪芳、何美发与被告琦洋公司，杨天华的收款行为系职务行为，其在收款后已将相应款项转到了被告琦洋公司指定的账户，故原告要求被告杨天华返还购房款1098000.00元无事实和法律依据，本院不予支持。原告蔡绪芳、何美发放弃诉讼请求，系自愿行使处分权，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除蔡绪芳、何美发与被告西昌琦洋汽车销售服务有限公司于2017年12月14日签订的合同编号为201712140015的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告西昌琦洋汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蔡绪芳、何美发购房款1098000.00元并支付利息（利息的计算方式为：以1098000.00元为基数，自2017年12月14日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至购房款返还完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，前述利息不低于年利率4.35%,如银行利率低于年利率4.35%时，按照年利率4.35%计算。）； 三、驳回原告蔡绪芳、何美发的其他诉讼请求。 如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15934.00元，减半收取计7967.00元，由被告西昌琦洋汽车销售服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。 审判员 田 野 二〇二〇年十二月三日 书记员 王峙薇 附1：本案证据目录 一、原告蔡绪芳、何美发提交证据和证明目的如下： 第一组《商品房买卖合同（预售）》，证明1.原告与西昌琦洋汽车销售服务有限公司之间存在买卖合同关系，合同约定琦洋公司将“预售许可证琦洋.盛世天美国际大酒店下第琦洋.盛世天美国际大酒店（幢）第3单元9层6号”的房屋以1098000.00元的总价款出售给原告，双方对与房屋买卖的相关事宜作了约定；2.该合同第六章第十八条，“出卖人在2018年3月31日前向买受人交付该商品房”、第八章第二十四条“出卖人自本合同签订之日起29日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案，被告琦洋公司均未履行约定，其行为已经构成根本违约；3.该合同第六章第十九条，被告琦洋公司逾期90日后交房，原告有权解除合同，并且被告应当退还原告全部已付房价款，并自原告付款之日，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。 第二组西昌市房产档案馆提供的《房屋信息摘要》，证明案涉房屋已经被限制登记，合同目的不能实现，被告琦洋公司构成根本违约，给原告造成严重经济损失。 第三组《商业物业委托经营管理合同》一份、中国农业银行银行卡交易明细清单一组，证明1.原告和西昌君和物业管理有限责任公司（下称：君和公司）之间存在委托关系，在被告琦洋公司出售给原告的房屋尚未交付时，便与原告签订该合同，约定将案涉房屋商业物业经营权委托给其经营管理，自2017年12月15日，每月按7038.46元支付收益给原告，由被告琦洋公司作为原告收益的担保方；2.被告君和物业公司自2019年9月起未依约向原告支付托管经营收益，仅支付至2019年8月；3.被告琦洋公司、君和公司在本案中存在隐瞒真相、恶意串通、欺诈的侵权行为来共同损害原告的合法利益，君和物业公司应当对琦洋公司向原告所负的债务承担连带清偿责任。 第四组中国农业银行银行卡交易明细清单、《收据》，证明原告应琦洋公司的要求向其经理杨天华支付了全部购房款，由被告琦洋公司向原告出具了盖有财务专用章的收据，杨天华作为实际收款人，与被告琦洋公司存在共同侵权行为，应当对琦洋公司向原告所负债务向原告承担连带清偿责任。 二、被告西昌琦洋汽车销售服务有限公司、杨天华提交证据和证明目的如下： 《付款通知》及中国农业银行银行卡交易明细清单，证明杨天华代收的款项已按被告琦洋公司的付款通知转付给琦洋公司的指定账户。 三、被告西昌君和物业管理有限责任公司未提交证据。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。关联权威案例 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当。