北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终12157号上诉人（原审被告）：北京典盛置地房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街**院**楼****。法定代表人：王国生，经理。委托诉讼代理人：陈旺新，北京市鑫程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张传升，男，1973年1月18日出生，汉族，住重庆市北碚区。上诉人北京典盛置地房地产经纪有限公司（以下简称典盛置地公司）因与被上诉人张传升房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初5785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法由法官杜丽霞独任审理。本案现已审理终结。典盛置地公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张传升一审全部诉讼请求。事实与理由：一、本案一审案由定为房屋租赁合同纠纷是错误的。根据双方签订的合同及其内容来看，本案明显是房屋出租代理合同，合同对委托授权的范围约定也很清楚。虽然合同有约定典盛置地公司向张传升按月支付租金，但因本合同是张传升委托典盛置地公司打理其房屋，对房屋进行装饰、装修后，张传升支付典盛置地公司基础租金以外的增值部分作为委托代理费用，故一审法院认定案由错误。二、典盛置地公司不应承担空置期租金及违约金。整个房屋中介行业受新冠肺炎疫情影响，近半年时间不能正常营业，张传升委托租赁的房屋也不能幸免，群租的不能再租，即使是合规租赁的要不就是没有客户，要不就是客户进不了小区。根据相关法律规定，可以部分认定为不可抗力。同时，因双方约定可以在客厅打隔断，造成违法群租，造成涉案合同在疫情期间实际不能履行，因而张传升请求的空置期租金及违约金不应再支持。张传升辩称，不同意典盛置地公司的上诉请求和事实理由，请求维持一审判决。一、双方合同明确约定不允许针对房屋进行装修，也未明确约定可以在客厅打隔断。二、疫情期间，张传升的房屋一直由三位租客居住，其三人的租金均为预付，未出现拖欠租金的情形，租赁也未受影响，不存在典盛置地公司所称空置期的问题。三、张传升直至2020年9月15日方收回房屋，但是典盛置地公司未恢复原状、未结清水电气费用，张传升无奈之下只能先行垫付。四、截止2020年9月14日，典盛置地公司共拖欠3季度房租，该3个季度租金均拖欠很长时间，应当支付利息和违约金。一审法院认定的违约金11000元是错误的，典盛置地公司应按照合同给付违约金16500元。张传升向一审法院起诉请求：1.判令典盛置地公司支付张传升2019年12月15日至2020年3月14日的租金16500元及利息495元，合计16995元；2.判令典盛置地公司赔偿张传升违约金16500元；3.判令解除双方签订的租赁合同，典盛置地公司将房屋恢复原状后交付张传升；4.判令典盛置地公司支付自2020年3月15日至交房日的租金及利息；5.判令典盛置地公司支付张传升迟延交付租金的利息，自2020年3月15日计算；6.判令典盛置地公司承担本案诉讼费。一审法院查明事实：2017年7月30日，张传升（委托人，甲方）与典盛置地公司（租赁代理机构，乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》。第一条：（一）房屋坐落于北京市顺义区XX。第三条：（一）乙方出租代理权为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租人收取租金。（二）出租代理期自2017年8月15日至2020年9月14日。（三）甲方应于2017年8月15日前将房屋交付乙方。第四条：（一）租金标准，第一年5000元/月，第二年5000元/月，第三年5500元/月。租金总计186000元。第十条：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同:1.未按照约定划付租金达15日以上的。第十一条：（三）乙方有第十条第四款情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，甲方要求乙方将房屋恢复原状。《支付租金计划表》记载2019年12月15日至2020年3月14日的租金应于2020年3月15日支付，典盛置地公司至今尚未支付张传升上述期间内的租金，典盛置地公司称因疫情期间属于不可抗力，无法支付后续租金，且不同意支付违约金。一审法院认为，房屋出租委托代理合同是合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应当按照合同约定全面履行相应的义务。典盛置地公司应当按照合同约定支付张传升拖欠的2019年12月15日至2020年3月14日的租金16500元。典盛置地公司同意支付上述期间的租金利息495元，对此一审法院不持异议。典盛置地公司迟延支付租金的行为，构成违约，应当支付违约金。关于违约金，典盛置地公司主张其受到新冠肺炎疫情影响经营不好，不应当支付违约金，一审法院根据合同的具体履行情况、合同的约定、张传升的实际损失等因素，酌情确定典盛置地公司支付张传升违约金11000元。关于合同解除一项，因典盛置地公司未按照合同约定交纳房屋租金已逾期15日，达到了合同解除的约定条件，因此张传升有权请求解除合同，解除时间，一审法院以典盛置地公司收到一审法院送达的民事起诉状及证据材料副本的时间即2020年4月30日为准。因双方合同已经解除，典盛置地公司应按合同约定的租金标准支付张传升合同解除之前的房屋租赁费及合同解除之后至交换房屋之前的房屋占有使用费，并将房屋恢复原状后腾退给张传升。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认张传升与北京典盛置地房地产经纪有限公司签订的《房屋出租代理合同》于2020年4月30日解除；二、北京典盛置地房地产经纪有限公司于判决生效后7日内将北京市顺义区XX号房屋恢复原状后交还给张传升；三、北京典盛置地房地产经纪有限公司于判决生效后7日内给付张传升2019年12月15日至实际交房之日期间的房屋租金，按照每月5500元的租金以及每月利息165元的标准（合计每月5665元）计算；四、北京典盛置地房地产经纪有限公司于判决生效后7日内给付张传升违约金11000元；五、驳回张传升的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新的证据。对于双方二审中争议的事实，本院认定如下：典盛置地公司于2020年6月22日的一审庭审中称，因涉案房屋本为三位租客，其中一位于2020年6月14日到期后搬离，目前尚有两位租客，故涉案合同无法实际解除，但因疫情影响，其目前无法招租。二审中，关于欠付租金期间涉案房屋内是否有租客一事，经本院询问，典盛置地公司称有租客，但是只收到了部分租金，具体的以其一审意见为准。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，典盛置地公司以其系代张传升收取涉案房屋租金为由，主张涉案合同为房屋出租代理合同，但涉案合同明确约定典盛置地公司负有按时给付张传升房屋租金的义务，一审法院认定本案案由为房屋租赁合同纠纷并无不当，本院予以确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”综合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.典盛置地公司是否应支付2019年12月15日至实际交房之日期间的房屋租金及违约金。典盛置地公司认可其未支付2019年12月15日之后的房屋租金，但上诉主张涉案房屋的租赁事宜受到新冠肺炎疫情影响，导致租赁客户流失、涉案房屋空置，故不同意支付新冠肺炎疫情期间的房屋租金及相应违约金，但典盛置地公司认可涉案房屋在其欠付租金的期间里仍存在对外租赁、收取租金的情形，且其并未就涉案房屋受到新冠肺炎疫情影响导致房屋空置举证，故本院不予采信。一审法院按照合同约定认定典盛置地公司支付2019年12月15日至实际交房之日期间的房屋租金及违约金于法有据，本院予以维持。另，经本院核查，典盛置地公司的上诉程序符合法律规定。综上所述，典盛置地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费638元，由北京典盛置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杜丽霞二〇二〇年十二月四日法官助理 黎 铧书 记 员 刘 波