陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终1603号 上诉人（原审原告）：胡东平，男，汉族，1958年5月21日出生，公民身份号码XXXXXXXXXX********，住宝鸡市金台区。 委托诉讼代理人：周志国，陕西博仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李朋涛，男，汉族，1984年8月4日出生，公民身份号码XXXXXXXXXX********，住宝鸡市岐山县。 委托诉讼代理人：郭伟明，陕西西虢律师事务所律师。 上诉人胡东平因与被上诉人李朋涛房屋租赁合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院(2020)陕0302民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人胡东平向本院提出上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人（截止2019年12月31日）少付租金27400元，延迟支付违约滞纳金66696元，合计94000元。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审违背客观事实，错误认定本案被上诉人未经上诉人同意降低、拖欠租金，非法转租的事实。1、被上诉人不按合同约定租金标准向上诉人支付租金，并多次违约拖欠租金、减少租金，其少交租金27400元是客观事实。2、被上诉人未经上诉人同意，自己违约扣除租赁合同押金冲抵租金，非法转让租赁房屋给第三人，给上诉人带来巨大损失。二、一审对被上诉人9次违约拖欠租金，4次擅自降低租金，不按合同及协议约定的标准、期限缴纳租金的事实认定错误。三、一审驳回上诉人要求被上诉人支付拖欠租金和承担违约金滞纳金的诉讼请求判决错误，适用法律错误。补充意见：1、一审错误认定本案事实，被上诉人多次违约，补充协议不能约定之前的事情；2、上诉人主张的是违约解除，而不是合意解除；3、被上诉人因拖欠租金且少交租金27400元已构成违约，其应当支付滞纳金66696元。 被上诉人李朋涛辩称，1、上诉人称少交租金不是属实，一审审理期间经过核对，系上诉人少计算了一笔；2、双方签订的是长期租赁合同，在履行过程中磋商调整过租金价格，租金并非一直下调，还有上调的情况；3、被上诉人缴纳租金是银行转账，上诉人核对也没有提出异议；4、如果当时少交了租金，上诉人应该及时提出；5、被上诉人是从第三人手中转让取得的这个酒店，合同中未约定不能转让，上诉人还帮助过被上诉人转让，其与第三人还讨论过租金等情形，因此，XX道XX酒店并形成租赁合同的。 上诉人胡东平向一审法院提出诉讼请求：1、判决因被告违约解除租赁合同和补充协议；2、判决被告支付逾期的租金、滞纳金285558.92元；3、判决被告按合同约定缴纳足额税金；4、判决被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年4月3日被告李朋涛与原告胡东平签订了宝隆大厦《写字楼租赁合同》，被告李朋涛用租赁房屋经营宝隆商务酒店，价格约定每平方米租金26元，租赁面积2289.66平方米，每半年缴纳一次租金，在每期的前5日先缴租金(银行转账)后用房，租期15年。2019年11月16日将酒店整体转让给案外人徐海刚。庭审中，原告提出解除合同，被告同意。 一审法院认为，这是一起原告与被告之间签订《租赁合同》，被告经营酒店，被告将酒店转让他人，原告提起诉讼，要求解除合同，并向被告追索租金及违约金的租赁合同纠纷案件。原告提出的税金请求，属于基于税务管理产生的问题，不属于本案的审理范围，对此不予审理。原告胡东平在诉讼中，将被告李朋涛的姓名写为李**涛实属不当，核实后，予以纠正。2018年4月3日被告李朋涛与原告胡东平签订了宝隆大厦《写字楼租赁合同》系双方意思真实表示，不违反法律规定，法庭赋予其效力作为处理依据。关于合同的解除，经法庭询问，被告李朋涛并未支付2020年的租金，但原告却收取了租金，是从宝隆商务酒店收取的，可见原被告的租赁合同已经从实际上进行了变更，现原告提出解除合同，被告也予以同意，是原被告之间行使民事处分权的意思表示，不损害双方利益，也不违反法律规定，法庭认可双方的解除行为有效，确认2018年4月3日被告李朋涛与原告胡东平签订了宝隆大厦《写字楼租赁合同》予以解除，不再对双方发生拘束力。关于合同解除后，租赁物的交还，因原告未予请求，而且已有他人使用，并向原告支付费用，法庭对此不予释明和进行处理。原被告双方唯就在合同履行期间，租金支付发生争议，原告请求被告应当支付拖欠的租金及违约金，被告则认为其租金已经支付完毕，不应当再行支付。对此法庭认为，应当从两个方面予以判断，一是合同事先约定与合同履行是否完全一致，如果合同事先约定和实际中履行的不一致的，应当以实际履行的合同约定为准。所谓计划赶不上变化，实际中合同履行变更合同约定的情形并不少见，往往当事人变更合同约定，以后照此次履行，使合同的预先约定成为废文，失去效力，而按实际约定履行，随着移动科技的发展，这种变更更加容易和随意，在不发生争议的情况下，没有问题，在发生争议的情况下，当事人往往选择对自己有利的约定主张权利，因此法庭认为，应当对一方要求变更，另一方接受，没有提出异议的一方科以较重的义务，责令其承担不利的后果，也是对随意变更合同的一种制裁。本案中，合同预先约定每半年支付租金，当事人变更为每季度支付，显而易见变更了合同，原告接受，没有提出异议，足以证实，原告没有全面履行合同。二是在继续性合同债务履行的先后顺序问题，租赁合同作为出租方原告将租赁物交付被告，主要义务已经完成，被告有按期支付租金的义务，先到期租金应当先行支付，承租人未完全偿付前一期租金的，支付后一期租金时，应当首先扣除部分支付前一期租金及相应的违约金，再清偿后一期租金，除非另有约定，否则应当推定前一期租金已经支付完毕，出租人可以就最后期间未支付租金请求，不得请求最后未支付租金，同时请求支付前一期或前几期未支付的租金，对此，最高人民法院在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条中，已有明确规定。本案中，原告胡东平提供的租金支付情况统计表，除漏了一笔2019年8月8日被告向原告转账20601元外，被告均予认可，经核实，原告对2019年8月8日被告向原告转账20601元的事实也予以认可，尽管原告请求被告支付拖欠租金、利息、违约金，但原告后收的租金，并没有清偿自己所称的拖欠租金、违约金及利息，并没有形成正当债务，故原告的请求不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条之规定，判决：一、解除原告胡东平与被告李朋涛于2018年4月3日签订的宝隆大厦《写字楼租赁合同》和补充协议。二、驳回原告胡东平的其他请求。本案受理费6100元，由原告胡东平承担6000元，被告李朋涛承担100元。 二审审理期间，上诉人提交一组微信聊天记录，拟证明：上诉人与被上诉人从未达成淡季少交，旺季多交，允许被上诉人用押金抵扣租金的事实，且补充协议之前都是按合同约定的26元标准，补充协议之后是23元。被上诉人质证意见：对真实性没有异议，该聊天记录是我们在一审提交聊天记录的一部分，不属于新证据，对证明目的不认可。被上诉人提交一组微信聊天记录，拟证明：上诉人与新的租户已经形成了事实上的租赁合同，上诉人已收取了2020年的租金。上诉人质证意见：对真实性认可，证明目的不认可。经合议庭评议，对双方提交上述证据的真实性予以认定，对证明目的结合全案事实予以综合认定。双方当事人再未提交其它新证据。 二审审理查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，一审庭审中上诉人诉请要求解除合同，被上诉人也表示同意，因此，双方签订的合同应当予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案应围绕上诉人的上诉请求进行审理。通过二审调查，上诉人的上诉请求分为两部分，第一部分为被上诉人未按约定支付2018年10月至12月租赁费，尚欠13700元；第二部分为2019年5、6月份被上诉人按照每平方20元计算，少交纳13700元，共计27400元。经查，被上诉人于2018年11月29日一次性向上诉人支付租赁费157941元（中国农业银行银行卡交易明细清单可以证明），虽然合同约定每平方米租金为26元，但双方在2018年12月1日又签订补充协议一份，约定“将租赁价格每平方米调整为23元每平方米”。被上诉人称该协议虽签订在12月1日，但双方协商在前，其将租赁费按补充协议一次性支付给上诉人后，才签订了书面协议。上诉人虽不认可，但从被上诉人付款数额来看，是依据补充协议中约定的下调价格，且上诉人在收到该款项后并未提出异议，以及在双方微信聊天记录中也没有反映出上诉人催要该费用，同时，被上诉人的付款行为一直延续到2020年7月。依据交易习惯及租赁行业惯例，支付后一期租金时，如有欠付上一期租金，首先应扣除上一期未支付租金，再清偿后一期租金。依据双方实际履行情况及付款凭证、微信聊天记录能够证实，上诉人对被上诉人支付租赁费157941元是认可并且没有异议的。对于第二部分上诉人认为2019年5、6月份被上诉人按照每平方20元计算少交13700元问题。补充协议中约定租赁价格调整为每平方23元，每月租赁费应为52662元，双方提交的租金支付统计表中均显示在2019年5月17日、6月27日被上诉人分二次向上诉人支付租赁费为45780元，依据该费用计算每平方米为20元。但从双方提交的微信聊天记录能够反映出，因5、6月酒店淡季，被上诉人多次通过微信与上诉人协商，“要求下调租赁费，按每平方米20元计算”，虽然从微信中反映不出上诉人同意，但上诉人对被上诉人的二次支付数额未提出异议，其提出异议是因被上诉人支付7月份租赁费时酒店到了旺季。被上诉人随后又依据每平方米23元向上诉人支付了租赁费。通过以上事实能够认定，对于下调租赁费上诉人是认可的。因此，本案被上诉人依据合同约定向上诉人支付了租赁费，并已支付完毕，对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人称被上诉人非法转让租赁房屋给第三人，给其带来巨大损失的请求，因上诉人并未提交证据予以证实，本院亦不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决虽有瑕疵，但处理结果正确，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2150元，由上诉人胡东平承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 艳 审 判 员  邱有前 审 判 员  李宝萍 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  黄 婷 书 记 员  赵婧茹 1