湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘08民终719号 上诉人（原审原告）：陈初豪，男，1994年5月28日出生，土家族，住江西省上饶县。 委托诉讼代理人：张香菊（陈初豪的母亲），住湖南省张家界市永定区。 委托诉讼代理人：唐治财，湖南良锐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湖南橘城置业有限公司，住所地湖南省张家界市永定区思善桥居委会欣业家园欣富阁****。 法定代表人：周亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师。 原审第三人：王海明，男，1966年9月9日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。 上诉人陈初豪因与被上诉人湖南橘城置业有限公司（以下简称橘城公司）及原审第三人王海明房屋买卖合同纠纷一案，不服张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初1228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行审理。本案现已审理终结。 陈初豪上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人与庹兴香之间签订的《张家界市商品房预售合同》无效，由被上诉人立即将西溪美景6栋2单元803房过户给上诉人陈初豪。2.被上诉人承担一、二审全部诉讼费用和财产保全费用。事实和理由：1.被上诉人与庹兴香之间签订的《张家界市商品房预售合同》是一房多卖，属于欺诈行为，本来就不合法，是无效的，但一审判决上诉人未向法庭提交上诉人与庹兴香签订的《张家界市商品房预售合同》是否无效的相关证据，偷换了概念。2.被上诉人与庹兴香之间签订的《张家界市商品房预售合同》是虚假的，被上诉人根本就没有收到庹兴香所交的购房款，该合同既不合法，也不成立，是无效的。一审判决上诉人未向法庭提交被上诉人与庹兴香之间签订的《张家界市商品房预售合同》是否无效的相关证据，是故意隐瞒事实真相。3.一审判定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同成立，而不判决房屋归上诉人所有，这样的判决有失公正、公平，经不起检验。4.一审法院已经查明该房屋是一房多卖，是欺诈行为，而且房屋登记主管部门有明确规定购房款必须进入公司账户。所以，只有合法的登记任何人均无法对抗；不合法、不成立的无效登记是完全可以对抗的。 橘城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 王海明述称，当时房子是抵押在我名下，我卖给了陈初豪，橘城公司没有经过我的同意卖给了庹兴香。我听说当时橘城公司借了庹兴香的钱，没有钱还，看到我的房子没有办理手续就把我的房子抵押给了庹兴香，而且钱没有经过公司账户，直接付给冯俊，这是一个不合理的行为。 陈初豪向一审法院起诉请求：1.请求判决被告立即将西溪美景6栋2单元803商品房一套90多平方的产权过户给原告，并负责办理好房产证给原告；2.判决被告承担本案全部诉讼费用和财产保全费用。 一审法院认定事实：2018年11月20日，王海明与橘城公司在结算西溪美景装修工程款时，由于橘城公司当时资金紧张，无法全部支付工程款，遂用西溪美景已建好的6栋2单元803商品房一套用来抵作应付王海明的装修款。经橘城公司及王海明同意后，该房作价255310元，由陈初豪的母亲张香菊为陈初豪购买该房，并于当天付清购房款255310元，橘城公司向陈初豪出具了加盖公司财务专用章的收据一份。随后，陈初豪还向橘城公司交纳了契税11358元，橘城公司就陈初豪交纳的契税亦出具加盖公司财务专用章的收据一份，但双方未就购房事宜签订书面购房合同。事后，橘城公司出具《关于西溪美景6栋2单元803房屋购买情况说明》一份，该说明载明：“2018年11月20日王海明(施工方)，冯建国(开发商)张香菊(购房户)三方在西溪美景财务室共同确定6栋2单元803商品房购买事宜由于我公司资金紧张，不能及时支付所欠王海明工程款，施工方和开发商双方协商最终确认以工程款抵房。王海明和冯建国在财务室对完账后，以此套房结清工程所有余款和费用，后来王海明将该房卖给张香菊，张香菊和我商量指定为儿子陈初豪购买，手续办理在王海明工程款中抵陈初豪购房款，今后陈初豪和王海明与我公司无任何债务关系。没有签订正式合同的原因:当时开发商做开发贷已将房子抵押给银行，后来解押后承诺栋证办完办分户不动产权证一并办理，所以时间拖得很长，至今没有办理。”另查明，2019年9月24日，橘城公司与案外人庹兴香签订编号为201400052-803的《张家界市商品房预售合同》一份，合同载明：买受人（庹兴香）购买的商品房为西溪美景居住小区项目中的第6号2单元8层803号房，商品房的设计用途为住宅，建筑面积为92.48平方米，每平方米单价为4793.19元，总金额为445000元，付款方式为一次性付款。合同签订当天，案外人庹兴香通过其爱人田际国的银行账户向橘城公司支付了购房款445000元。2020年5月，案外人庹兴香分别交纳了房屋买卖契税、维修基金等费用。橘城公司为案外人庹兴香在不动产登记中心办理预售登记，但尚未办理不动产产权证。 一审法院认为，《合同法》第36条明确规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中，原被告双方虽未签订书面购房合同，但对于房屋买卖当事人名称、商品房的基本状况、商品的总价款等进行了确认，橘城公司亦按照双方约定一次性收取购房款，陈初豪已经履行了主要义务即支付房款义务，而橘城公司也接受的情形，综合来看，双方之间成立商品房买卖合同关系，陈初豪要求橘城公司履行合同义务是理所当然。故橘城公司辩称双方之间没有成立有效的商品房买卖合同的辩称理由无事实和法律依据，不予采信。但本案在审理过程中发现，橘城公司明确认可涉案房屋已经另行出售给案外人庹兴香，并在不动产中心进行了预售登记，无法继续履行合同。陈初豪未向法庭提交橘城公司与案外人庹兴香之间签订的《张家界市商品房预售合同》是否无效的相关证据的情况，按物权公示性及对抗性原理，对于已登记的房屋所有权效力任何人均无法对抗，在这种情形下，法庭不宜直接判决橘城公司涉案商品房过户给陈初豪及办理好房产证。陈初豪可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告陈初豪的全部诉讼请求。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，财产保全费1796.55元，共计1806.55元由陈初豪负担。 二审中，橘城公司向本院提交了如下证据：1.《查询回执》1份，拟证实涉案房屋已不归橘城公司所有，为案外人庹兴香所有；2.《情况说明》及冯俊身份证复印件各1份，拟证实王海明拒不配合办理结算，双方的抵债购房被解除，所以橘城公司将房屋出卖给庹兴香是合法的，陈初豪的损失应由王海明承担。陈初豪对橘城公司提交的证据1的真实性没有异议，但认为房屋是在法院调解之后才登记至庹兴香名下，他们双方是恶意串通，是无效的；认为证据2恰恰证明了房屋出卖给庹兴香是恶意串通、弄虚作假，损失应由开发商承担。王海明对证据1的质证意见是：房子是在起诉以后才办理的备案手续，是弄虚作假，房子已是陈初豪的；对证据2的质证意见是：是冯俊不配合，致使房屋产权手续无法办理。经审查，橘城公司提交的证据1系张家界市某房某房某市场服务中心所出具，能够证实涉案房屋已备案至庹兴香名下的事实，双方对其真实性无异议，予以采信；证据2系橘城公司与冯俊（橘城公司原法定代表人冯建国的儿子）共同出具的情况说明，橘城公司本是案件当事人，冯俊也与本案有利害关系，对该证据不予采信。 经审理查明，西溪美景居住小区6栋2单元803房已于2020年6月8日在张家界市某房某房某市场服务中心备案至庹兴香名下。对一审认定的其他事实，二审予以确认。 本院认为，陈初豪与橘城公司虽未签订书面购房合同，但陈初豪已支付了购房款，缴纳了契税，履行了合同的主要义务，橘城公司也接受了陈初豪的履行，一审认定双方之间成立商品房买卖合同关系正确，予以维持。虽然双方成立了商品房买卖合同关系，但作为合同标的物的涉案房屋已被橘城公司出卖给了案外人庹兴香，并在张家界市某房某房某市场服务中心办理了备案登记，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”，同一套房屋不可能同时在主管部门给两个不同的人办理备案登记，故陈初豪要求橘城公司为其办理过户手续，已属于法律上或者事实上不能履行，一审驳回其诉讼请求，符合法律规定。陈初豪提出橘城公司与庹兴香属恶意串通，但没有提交充分的证据予以证实，不予采信。至于陈初豪所受到的损失，由于其在本案中未提出请求，可依法另行主张。 综上，陈初豪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陈初豪负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 燕 审判员 钟以祥 审判员 黄勇芳 二〇二〇年十二月四日 法官助理符兆敏 书记员周俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。