贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终2045号 上诉人（原审被告）：贵州省铜仁市爱能聚新能源科技有限公司，住所地贵州省江口县凯德特色产业园区。 法定代表人：田蜜，该公司经理。 被上诉人（原审原告）：江口县特色产业园区投资有限公司，住所地贵州省江口县凯德特色产业园区。 法定代表人：周杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龙华会，贵州泽贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：项旭，贵州泽贵律师事务所律师。 上诉人贵州省铜仁市爱能聚新能源科技有限公司（以下简称铜仁爱能聚公司）因与被上诉人江口县特色产业园区投资有限公司（以下称江口投资公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省江口县人民法院（2020）黔0621民初1254号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 铜仁爱能聚公司上诉请求：1．撤销原判，并依法改判；2．一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案系租赁合同纠纷，被上诉人并未提供其具有出租房屋的权利或者是经营性权利，一审法院仅查实《租赁合同》的有效性，并未查明被上诉人是否享有出租权利，本案的《租赁合同》是无效合同，不能以该合同作为定案依据。二、合同履行过程中，因新冠疫情暴发，属于不可抗力，而我省防控疫情持续四个月，该段期间，上诉人没有经营性收入，应扣除四个月租金24,600元。三、因本案系无效合同，上诉人无需向被上诉人支付卫生费以及违约金。 江口投资公司二审答辩，一是被上诉人具有案涉厂房出租的权利，主体适格。被上诉人一审已提交江府办发（2011）117号文件证实，被上诉人仅江口县人民政府依法授权成立，并授权被上诉人对贵州省江口县具有出租的权利。二是双方签订的《厂房租赁合同》，合法有效。上诉人租赁的二期厂房，于2012年10月12日经江口县发改委批准建设，被上诉人具有江口县政府的授权，双方签订的《厂房租赁合同》合法有效。三、上诉人从2013年租赁厂房至今，常年拖欠租金，且一审判决缺席，其主动放弃答辩的权利，故一审判决未减免其租金并无不当。 江口投资公司向一审法院起诉请求：1．请求判令解除原、被告于2019年7月23日签订的《厂房租赁合同》；2．请求判令被告立即搬离承租的厂房；3．请求判令被告向原告支付厂房租金73,800元、卫生费2,400元及违约金51,154.52元，以上共计127,354.52元，并从2020年7月2日起继续计算厂房租金等费用直至被告实际搬离为止；4．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年，被告为了投资建设太阳能热水器生产线，于2013年6月23日与江口县凯德特色产业园区管理委员会签订了《江口县凯德产业园区入驻企业协议》。协议签订后，被告承租原告位于凯德特色产业园区，租赁面积为4266平方米。由于被告拖欠租金，原告于2019年5月8日向一审法院提起诉讼，于2019年7月9日原、被告双方达成调解，其中被告退还原告标准厂房1873平方米，剩余标准厂房2050平方米由被告继续租赁。后原、被告双方于2019年7月23日补签《厂房租赁合同》，合同就租赁期限、租金及卫生费、违约金责任等进行了明确约定，其中违约金责任约定“乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，并按租金的110%，以天数计算向甲方交付违约金”。 现租期已届满，被告未向原告支付任何租金，仍占用并使用该厂房，按照合同约定，应向原告支付违约金73,800元÷365天×110%×230天（2020年1月1日至2020年8月18日）=51,154.52元。原告向被告催要无果，为维护原告的合法权利，特诉至人民法院。 另查明，原、被告于2019年7月24日签订新的《厂房租赁合同》，约定由被告继续租赁原告的标准厂房（位于江口县，面积2050平方米），租期12个月（从2019年7月2日至2020年7月1日），租金73800元／年，卫生费2400元，租金支付时间为2019年12月31日前支付38100元，2020年7月1日前支付38100元。并约定了违约责任，“乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，并按租金的110%，以天数计算向甲方交付违约金”。租赁期届满后，被告未按照合同约定支付原告租金，至今未向原告返还租赁房屋。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《厂房租赁合同》是否能够解除；二、被告是否应当返还原告租赁房屋；三、原告主张的房屋租赁期间的租金、卫生费，以及逾期支付租金的违约金，2020年7月2日起至房屋实际返还之日止的租金（含合同解除后的房屋占有使用费）是否能够支持。 关于焦点一，被告在合同约定的租赁期届满后，未按照约定支付租金，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，原告要求解除合同的诉讼请求于法有据，一审法院依法予以支持。 关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告搬离租赁厂房，目的在于要求被告返还租赁房屋，其诉讼请求于法有据，一审法院依法予以支持。 关于焦点三，因被告的逾期支付租金的违约行为导致租赁合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条、一百一十二条、一百一十三条第一款、一百一十四条、二百二十六条的规定，合同双方应按照合同约定全面履行自己的义务，原告要求被告支付合同租赁期间的租金（2019年7月2日至2020年7月1日）、卫生费、违约金，以及2020年7月2日起至房屋实际返还之日止的租金（含合同解除后的房屋占有使用费）的请求于法有据，一审法院依法予以支持。经查明，合同租赁期间（2019年7月2日至2020年7月1日）的租金为73,800元，卫生费为2,400元，合同解除后至厂房实际返还之日止的租金（含房屋占有使用费）应按照6,150元/月计算。关于违约金计算标准，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合双方约定的租金、违约金计算标准及欠付租金情况、违约时间等情况，一审法院认为原告主张的违约金过高，应予以调整为按年租金73,800元的30%计算，即22,140元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三款、第九十七条、一百零七条、一百一十二条、一百一十三条第一款、一百一十四条、二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、解除原告江口投资公司与被告铜仁爱能聚公司于2019年7月24日签订的《厂房租赁合同》。二、被告铜仁爱能聚公司于本判决生效之日起十日内返还原告江口投资公司租赁房屋（位于江口县，面积2050平方米）。三、被告铜仁爱能聚公司于本判决生效之日起十日内支付原告江口投资公司2019年7月2日至2020年7月1日期间的厂房租金73800元、卫生费2400元，以及从2020年7月2日起至房屋实际返还之日止按6150元／月计算的租金（含房屋占有使用费）。四、被告铜仁爱能聚公司于本判决生效之日起十日内支付原告江口投资公司违约金22140元。案件受理费2848元，减半收取1424元，由被告铜仁爱能聚公司负担。 二审中，被上诉人提交以下证据江口县发展和改革委员会江发改基［2012］76号文件，用以证明案涉租赁厂房是由江口县发展和改革委员会批准建设，被上诉人具有江口县政府授权租赁江口县凯德特色产业园区标准厂房的权利，双方签订的《厂房租赁合同》有效。上诉人质证认为，对该证据的真实性予以认可，但并不能说明被上诉人对案涉厂房具有产权。 本院认为，被上诉人所提的相关证据与本案具有关联性，能够达到证明其享有对案涉厂房租赁的权利，对二审中被上诉人所提证据，本院予以采纳。 二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的《厂房租赁合同》是否有效；二、上诉人欠付的租金是否应当予以减免。 关于双方签订的《厂房租赁合同》是否有效的问题。对《厂房租赁合同》的解除，当事人双方均无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案中，案涉租赁厂房是由江口县发展和改革委员会批准建设，被上诉人江口投资公司是由江口县人民政府组建，江口投资公司作为江口县凯德特色产业园区的投资建设业主，对项目建设所形成的固化资产，按县政府授权，被上诉人可以此为载体依法进行经营，故被上诉人享有对案涉厂房进行出租的权利。当事人双方于2019年7月24日签订新的《厂房租赁合同》，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，合同合法有效，各方当事人应按约履行义务。故，上诉人未依约及时向被上诉人支付租金，已构成违约，应当合同的约定承担支付租金、卫生费及违约金的责任。上诉人认为合同无效，且不应支付租金、卫生费以及违约金的上诉理由，本院不予支持。 关于上诉人欠付的租金是否应当予以减免的问题。上诉人上诉要求被上诉人减免新冠疫情期间的租金的问题。本案中，上诉人作为生产太阳能热水器的企业，从2013年与被上诉人签订租赁合同后，于2016年9月1日至2019年7月1日欠付被上诉人租金284,259元且并未支付完毕的事实，已由一审法院作出的生效民事调解书予以确认。2019年7月24日，其重新与被上诉人签订案涉《厂房租赁合同》并约定了各自的权利义务，上诉人也未如约支付被上诉人租金。上诉人作为案涉合同的违约方，一是双方并未对新冠疫情期间的费用如何减免进行协商，二是案涉租赁厂房的功能及使用情况，是否存在客观上不能正常使用案涉租赁厂房导致其生产经营受损，并未提供相关证据予以佐证，应当承担举证不能的不利后果，三是上诉人一审庭审时，无正当理由拒不出庭的行为，视为其主动放弃了其答辩的权利。故，一审法院综合上述因素，一审判决并未减免其新冠延期期间租金的费用并无不当。上诉人应扣除新冠疫情期间四个月租金24,600元的上诉理由，本院不予采纳。 综上所述，上诉人铜仁爱能聚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,029元，由上诉人贵州省铜仁市爱能聚新能源科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 向 前 审判员 田 芳 审判员 唐正洪 二〇二〇年十二月二日 法官助理李正雷 书记员伍昊