辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0302民初2643号原告：徐晓明，男，1989年3月12日出生，满族，住辽宁省鞍山市千山区。委托诉讼代理人：李博，辽宁钢城正大律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：李晓彤，辽宁钢城正大律师事务所执业律师。被告：宁芳芳，女，1979年6月29日出生，汉族，无业，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：张雷，辽宁英派律师事务所执业律师。被告：张健，女，1976年8月29日出生，汉族，无业，住鞍山市铁**。原告徐晓明与被告宁芳芳、张健案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐晓明及其委托诉讼代理人李博、李晓彤，被告宁芳芳及其委托诉讼代理人张雷、被告张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐晓明向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法撤销鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302执异18号执行裁定书，并立即解除涉案房屋的查封，终止执行，房屋价值350,000元；二、案件受理费由二被告承担。事实和理由：2019年，被告宁芳芳请求铁东区人民法院执行（2019）辽0302民初245号民事判决书确定的，被告张健尚未履行的赔偿金额337,346元，诉讼过程中，铁东区人民法院经被告宁芳芳申请，依法查封了被告张健名下的坐落于鞍山市铁东区，产籍号：1-40-173-5013房屋一处。但是，涉案房屋实际所有权人为原告徐晓明，原告徐晓明遂向贵院提出执行异议，贵院于2020年6月1日作出（2020）辽0302执异18号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服此裁定，认为该裁定认定事实不清。二、原告购买案涉房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。房屋买卖合同是合法有效的，原告徐晓明与吕红威在鞍山市房地产交易中心签订的《房屋买卖合同》所约定的房款金额，是基于交易中心的评估价值所确定的，但是案涉房屋一直是用做商铺，所以其评估价值是少于房屋实际价值的，但是二人为了避税，便按照交易中心的评估价值签订了房屋买卖合同，实际上二人则是按照案涉房屋的实际价值进行买卖的，该两份合同对于房屋的基本信息、产籍号、买卖双方均是一致的，该两份合同并不自相矛盾。符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项：“在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同。”原告徐晓明在查封之前己经合法占有该房屋。2018年6月11日，韩美凤承租了案涉房屋用于经营灯饰牌匾。韩美凤证实，2018年9月份（该时间即原告徐晓明与被告2张健完成房屋买卖），被告2和原告徐晓明一起找到韩美凤，告知该房屋现在的实际房主为原告徐晓明，之后，原告徐晓明一直对涉案房屋占有、使用、收益等，该时间远远早于被告宁芳芳与被告张健诉讼纠纷的时间。符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项：“在人民法院查封之前已合法占有该不动产。”原告徐晓明己经支付全部购房款。根据原告徐晓明提供的银行流水等证据可以证明，原告于2018年10月24日支付了全部购房款350,000元。符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项：“已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。”非因买受人徐晓明的原因未办理更名过户。早在2018年9月，原告徐晓明己经签订了房屋买卖合同、支付了全部的购房款、并一直实际占有使用案涉房屋。但是因为案涉房屋登记在被告张健及其爱人二人名下，因被告张健一直在外地，被告张健一人无法办理更名过户手续，并非原告徐晓明个人原因未办理过户手续。符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项：“非因买受人自身原因未办理过户登记。”综上所述，原告认为铁东区人民法院（2020）辽0302执异18号执行裁定书，认定事实错误，严重损害了原告的合法权益，故起诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。宁芳芳辩称：原执行裁定认定的事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。张健辩称：同意原告诉讼请求，没有意见，事实和理由部分我也同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月19日，吕红威（甲方）与徐晓明（乙方）签订房屋买卖合同，约定甲方将坐落于铁东区二道街5栋1层24号，产籍号1-40-173-5013号房屋，以187,264元的价款出售给乙方，上述合同是在不动产管理中心签订的。同日吕红威（甲方）与徐晓明（乙方）签订房屋买卖合同，约定。甲方将上述房产以35万元的价格出售给乙方。原告分四笔支付购房款，分别为2018年9月19日转账183922元、98378元，2018年10月24日转账13100元、50000元，剩余4600元，以现金方式支付。再查，2017年1月6日涉案房屋设立房屋抵押权，抵押权人沈阳市和平区卓信小额贷款股份有限公司，担保债权数额20万元。上述抵押权限已经解除。还查，自2018年开始，徐晓明就涉案房产与案外人韩美凤签订租赁合同，将涉案房屋出租给韩美凤并由徐晓明实际收取租金。涉案房产现登记在吕红威与张健名下。另查，宁芳芳与张健、吕杉丽滢。民间借贷纠纷，经鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初245号民事判决，判定张健偿还宁芳芳借款337346元，保全费2207元。诉讼过程中，宁芳芳申请对于登记在张健名下的涉案房产进行了查封。原告向鞍山市铁东区人民法院提出执行异议，鞍山市铁东区人民法院于2020年6月1日作出（2020）辽0302执异18号执行裁定书，认定对于涉案房屋的查封行为并无不当，驳回原告徐晓明的异议请求。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”、第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告徐晓明与被告张健于2018年9月19日签订房屋买卖合同，张健已经支付全部购房款，并且自2018年开始将涉案房屋出租他人并收取租金收益。原告符合在人民法院查封前已经签订有效的书面买卖合同，并已经合法占有不动产，且支付了全部价款，尚未办理产权变更的原因系因为出卖人长期未在鞍山无法配合原告办理产权变更，非因买受人自身原因未办理过户登记，因此原告作为涉案房屋合法的买受人享有足以排除强制执行的民事权益。故原告要求解除对于涉案房产的查封、终止执行，有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：解除对坐落于铁东区二道街5栋1层24号房产的查封（产籍号1-40-173-5013），终止执行。案件受理费6550元，由被告宁芳芳、张健承担（原告已垫付，执行时一并扣除）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  罗 晶人民陪审员  时美琴人民陪审员  王福星二〇二〇年十二月二日书 记 员  叶怡岑