山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终13010号 上诉人(原审被告、反诉原告)：青岛硅谷置业有限公司，住所地青岛市即墨区鳌山卫街道办事处莱青路**。 法定代表人：张建刚，董事长。 委托诉讼代理人：时吉杲，山东文鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴龙胜，山东文鼎律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：王xx，男，1978年9月10日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：张中昊，山东元衡律师事务所律师。 原审第三人：青岛通利电子工程有限公司，住，住所地青岛市市**江西路**/div> 法定代表人：管益林，董事长。 上诉人青岛硅谷置业有限公司（以下简称硅谷置业公司）因与被上诉人王xx、原审第三人青岛通利电子工程有限公司（以下简称通利电子公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初3741号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人硅谷置业公司的委托诉讼代理人时吉杲，被上诉人王xx的委托诉讼代理人张中昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 硅谷置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判解除双方签订的涉案房屋买卖合同、王xx支付硅谷置业公司赔偿金28934元；2、一、二审诉讼费、反诉费均由王xx负担。事实和理由：一、通利电子公司与王xx签订的转让协议书违反法律强制性规定，属于无效协议。通利电子公司未通过合法途径进行房屋转让，涉嫌偷税漏税，违反法律强制性规定，转让行为违法，其与王xx签订的转让协议无效。二、通利电子公司严重违反硅谷大厦转让协议的约定。其未按照双方转让协议约定由其与硅谷置业公司签订青岛市商品房预售合同并履行相关权利义务，违约在先。通利电子公司签订硅谷大厦转让协议后应依法对房屋进行处理，而不是自由任性违法处理。通利电子公司未通过合法途径办理房屋转让手续，房屋所有权仍归硅谷置业公司，通利电子公司无权自行将涉案房屋转让给其他人。通利电子公司未按照协议约定将购房款先汇入硅谷置业公司账户，再由硅谷置业公司按照工程款进度向通利电子公司支付工程款，但硅谷置业公司未收到任何款项，通利电子公司存在严重违约行为。硅谷置业公司准许通利电子公司处分房屋，应当是在双方签订转让协议的前提下进行，且应符合合同约定，而不是随意转让。通利电子公司转让抵账房不仅违反了协议约定，更违反了法律强制性规定，为无效行为。一审未查明付款人王兆俭与王xx的关系，收款方为管树榜，付款方与收款方均非本案当事人，一审仅凭通利电子公司出具的一份收据就认定收到购房款，不符合常理。三、王xx未按照合同约定将定金、购房款交付给硅谷置业公司，违约在先。硅谷置业公司有权根据合同约定拒绝交付房屋且不构成违约，同时有权解除合同并主张赔偿金。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，王xx违约在先，硅谷置业公司不应承担任何违约责任。王xx的请求没有法律依据，应予以驳回。硅谷置业公司的反诉请求符合合同约定，应予以支持。 王xx辩称，硅谷置业公司的上诉请求无事实和法律依据，不仅自相矛盾，而且违背事实常理。一、王xx是按照硅谷置业公司的要求与通利电子公司签订的房屋买卖合同，也是按照硅谷置业公司的要求将购房款支付到通利电子公司指定的账户。完成上述行为之后，硅谷置业公司在房管部门网站上为王xx办理了网签登记。硅谷置业公司如今否认上述事实，并称没有收到购房款，与事实不符。二、硅谷置业公司在上诉状中所罗列的事实与理由是故意对涉案硅谷大厦转让协议的曲解和断章取义。硅谷大厦转让协议第四条明确约定，通利电子公司签署该协议后可将房屋自行处理。该条约定可以证实通利电子公司有权处分涉案房屋。该协议并没有约定购房款要汇入硅谷置业公司的账户。而且，硅谷大厦转让协议第四条最后一句“之后甲方代办相关手续证件”，应指硅谷置业公司要负责办理网签登记等手续证件。硅谷置业公司已为王xx办理网签登记手续，该事实完全可以证实硅谷置业公司对通利电子公司的行为是明确认可的。本案应视为王xx已经按照约定支付了全部购房款。而硅谷置业公司却在上诉状中故意删掉“之后甲方代办相关手续证件”的表述，明显掩盖事实。三、王xx是按照硅谷置业公司的要求与通利电子公司签订的房屋买卖合同，也是按照硅谷置业公司的要求将购房款支付到通利电子公司指定的账户，硅谷置业公司也已为王xx办理网签登记手续，肯定了通利电子公司的行为。现在硅谷置业公司在上诉状中称通利电子公司的行为违法，属于自相矛盾。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 通利电子公司未陈述意见。 王xx向一审法院提出诉讼请求：1、硅谷置业公司立即交付王xx硅谷大厦2号楼16层1604户房屋；2、硅谷置业公司支付王xx逾期交房违约金105319元（2017.1.1-2019.6.30），并仍按合同约定日万分之二计算自2019年7月1日至实际交房之日的违约金；3、诉讼费用由硅谷置业公司承担。 硅谷置业公司向一审法院提出反诉请求：1、解除硅谷置业公司与王xx之间签订的《青岛市商品房预售合同》（201600350208号）；2、王xx向硅谷置业公司支付赔偿金28934元；3、诉讼费用由王xx承担。 一审法院认定事实：1、2016年12月5日，王xx（乙方）与硅谷置业公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定，1、房屋地址：即墨区鳌山卫街道办事处滨海路169号《硅谷大厦》2号楼16层1604户；2、房屋价款：总房价款为529056元（不含房屋全装修价格），房屋全装修总价为578680元；3、付款方式和付款期限：自有资金方式付款，乙方于2016年12月5日前向甲方支付定金50000元，于2016年12月5日与甲方签约并支付首付房款578680元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方；4、房屋交付：该房屋的交付必须符合条件，办理了房屋所有权初始登记；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该房屋符合交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起30天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方签署验收交接单。 2、2016年12月5日，王xx的父亲王兆俭通过民生银行 即墨支行62×××20账户向建设银行青岛市南支行管树榜账户62×××16转账支付578680元。 3、2016年12月6日，通利电子公司向王xx出具收款收 据一份，确认收到购房款578680元。通利电子公司与王xx签订《硅谷大厦房屋转让协议》一份，甲方（转让方）通力电子公司，乙方（受让方）王xx，双方约定，转让房屋位于青岛市即墨市户，建筑面积（预测）为62.03平米，房地产权证号：鲁（2016）即墨市不动产权第00033**，预售证号：青房注字2016第**。房屋转让价格为人民币伍拾柒万捌仟陆佰捌拾圆整（小写：578680元整）。在签订协议时，乙方一次性付清全部转让款（以甲方出具的收据为准）。甲方保证该房屋在转让时没有作抵押及发生一切债务与纠纷，否则甲方承担相应的法律责任，给与乙方双倍转让价格赔偿。本协议签订前，有关该房屋的一切债权债务以及发生的纠纷由甲方承担，本协议生效后，有关该房屋产生的一切债权债务以及发生的纠纷由乙方承担。本协议生效后，甲方委托并授权开发商配合乙方办理《青岛市商品房预售合同》等相关手续证件。 4、硅谷置业公司（甲方）与通利电子公司（乙方）签订有硅谷大厦房屋转让协议，该协议约定，甲方将包括涉案房屋2#1064在内的七处房产转让给乙方，乙方需缴纳5万元/套共计35万元作为认购定金，剩余房款于工程款中进行扣除，多退少补。本协议签订并缴清认购金后，甲方须为乙方保留该房屋至工程验收之日，不能将该房屋认购给第三方。甲方通知乙方与甲方签订《商品房预售合同》，所需缴纳房款于工程房款中进行扣除，多退少补。签署该协议后乙方可将该房屋自行处理，处理后所得的购房款由甲方按照本工程施工合同中工程款支付进度约定转入乙方账户，之后甲方代办相关手续证件。乙方签署《商品房预售合同》及缴纳其他相关购房费用后，按照《商品房预售合同》进行责任认定。该协议未载明签约时间。 2016年2月5日，包括涉案房屋在内的硅谷大厦项目取得商品房预售许可证。2018年8月6日，涉案房屋所在的工程进行了房屋建筑工程竣工验收备案。2019年3月11日，青岛市国土资源和房屋管理局即墨分局为硅谷置业公司填发房地产登记明细，载明硅谷置业公司投资开发的位于青岛市即墨区具备房地产登记条件，准予登记。 一审法院认为，根据王xx、硅谷置业公司提交的证据及通利电子公司陈述，可以认定硅谷置业公司作为开发商与通利电子公司协议以硅谷大厦房屋抵顶工程款，准许通利电子公司销售房屋的事实以及通利电子公司将涉案房屋出售给王xx并收取购房款的事实。硅谷置业公司与王xx签订了《商品房预售合同》，应当认定硅谷置业公司明知并认可王xx、硅谷置业公司及通利电子公司之间的债权债务关系。 王xx与硅谷置业公司签订的青岛市商品房预售合同系双 方当事人的真实意思表示且不违反法律强制性规定，合法有效。 双方应按照合同约定行使权利、履行义务。王xx在《商品房 预售合同》约定的期限向通利电子公司全额支付硅谷大厦2号楼16层1604户房产的购房款578680元，履行了购房人支付购房款的义务，王xx无需再向硅谷置业公司支付购房款。故硅谷置业公司以王xx未支付购房款为由所主张的反诉请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。 王xx按照合同约定及时足额支付了房款，硅谷置业公司亦应按照合同约定及时履行交房、协助办理房屋所有权转移登记手续等相关合同义务。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》，王xx购买的硅谷大厦2号楼16层1604户房屋应于2016年12月31日交付，但至庭审时该房屋尚未进行房屋验收交接，已经超过双方约定的房屋交付期限，王xx有权依据合同约定主张逾期交房违约金。现涉案房屋已经竣工验收备案并进行了房屋所有权初始登记，王xx要求硅谷置业公司继续履行合同交付房屋符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。硅谷置业公司逾期交房构成违约，王xx要求硅谷置业公司承担以已付房款578680元为基数自最后交付期限之第二天即2017年1月1日起至实际交付之日止按照日万分之二计算的逾期交房违约金，符合合同约定，一审法院亦予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第 一百一十四条之规定，一审判决：一、青岛硅谷置业有限公司于判决生效之日起十日内向王xx交付硅谷大厦2号楼16层1604户房屋；二、青岛硅谷置业有限公司于判决生效之日起十日内向王xx支付违约金105319元（以已付房款578680元为基数，按照日万分之二自2017年1月1日起计算至2019年6月30日）并承担以578680元为基数自2019年7月1日起至实际交房日青岛硅谷置业有限公司按照日万分之二计算的违约金；三、驳回青岛硅谷置业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2406元，减半收取1203元，由青岛硅谷置业有限公司负担。反诉案件受理费262元，由青岛硅谷置业有限公司负担。 本院二审期间，王xx提交户口证明，证明王兆俭与王xx系父子关系。 硅谷置业公司庭后核实相关问题后回复意见称：对王xx提交的户口证明没有异议，认可王xx与王兆俭系父子关系。乙方（通利电子公司）为甲方（硅谷置业公司）硅谷大厦工程总承包方青岛即建建设集团有限公司（以下简称即建公司）的分包方，根据合同相对性原则，甲方与乙方之间并未有债权债务关系，且甲方均按合同约定的节点将工程进度款支付给了即建公司，故双方虽签订了《硅谷大厦房屋转让协议》，但甲方并没有实际的工程款可予以抵扣。《硅谷大厦房屋转让协议》第三条之约定，购房款于工程款中予以抵扣与实际不符，无法适用。且根据《硅谷大厦房屋转让协议》第四条约定，乙方转让房源的，处理后所得购房款由甲方按照本工程施工合同中工程款支付进度约定转入乙方账户，之后甲方代办相关手续证件，即若乙方自行将房屋处理掉，甲方签订预售合同后，应将购房款先转入甲方账户，再由甲方根据进度款支付给乙方。但截止目前，无论是通利电子公司还是王xx，均未将购房款支付至甲方账户。另经核实，2019年之前办理网签只需购房者的身份证即可，故甲方虽办理了网签手续，但不能证明甲方已经收到购房款。且甲方对王xx与通利电子公司之间的硅谷大厦房屋转让协议并不知情，后王xx与甲方又签订商品房预售合同就应当知道涉案房源为甲方房源，通利电子公司无权向王xx转让房屋所有权。王xx将所有购房款支付给通利电子公司，并未依据《商品房预售合同》约定将购房款支付至甲方账户，于甲方而言，甲方既未收到通利电子公司的购房款，亦未收到王xx的购房款，更无法抵扣通利电子公司的工程款，故无法为王xx办理交房手续。 本院审查认为，王xx提交的证据真实有效，本院予以采信。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，根据现有证据、各方当事人陈述及业已查明的事实，可以认定硅谷置业公司与通利电子公司签订转让协议将包括涉案房屋在内的数套房屋抵顶给通利电子公司，由通利电子公司自行处理房屋，硅谷置业公司予以配合，通利电子公司与王xx签订涉案房屋转让协议且已收取王xx支付的购房款，硅谷置业公司以其与王xx签订涉案商品房预售合同的方式表示对通利电子公司将涉案房屋出售给王xx的行为的认可，且王xx已履行付款义务，硅谷置业公司与王xx签订的涉案商品房预售合同合法有效，双方应当严格履行各自的合同义务。硅谷置业公司未依约交付房屋，违约事实清楚，应当履行交付房屋的合同义务并承担相应的逾期交房违约责任，一审对此处理正确，本院予以确认。硅谷置业公司主张未收到王xx支付的购房款违约在先，但双方合同约定在签订涉案商品房预售合同之前王xx支付定金50000元，在签订合同当日支付剩余房款；在王xx未支付房款的情况下，硅谷置业公司却与王xx签订涉案商品房预售合同并办理网签手续，且之后数年未索要房款，直到王xx起诉硅谷置业公司要求交付房屋及承担逾期交房违约责任后，硅谷置业公司才提起反诉要求解除涉案商品房预售合同及支付赔偿金，明显与常理不符，硅谷置业公司主张系王xx违约，证据不足，一审法院据此驳回硅谷置业公司的反诉请求，并无不当。硅谷置业公司主张王xx与通利电子公司签订的转让协议违反法律强制性规定，应属于无效协议，依据不足，本院不予采纳。至于硅谷置业公司与通利电子公司因履行房屋转让协议所产生的纠纷，系其双方之间的法律关系，不影响本案定性处理，亦不影响王xx与硅谷置业公司签订的涉案商品房预售合同的效力及实际履行，本院对此不予评判。 综上所述，上诉人硅谷置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2406元，由上诉人青岛硅谷置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年十二月二日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员于国英