湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书(2020）鄂1303民初1299号原告：余先明，男，1956年7月17日出生，汉族，住随州市。委托诉讼代理人：万其明，随州市曾都区西城法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告：王聪，男，1983年11月2日出生，汉族，住随州市曾都区。原告余先明与被告王聪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余先明及其委托诉讼代理人万其明，被告王聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余先明向本院提出诉讼请求：1、解除原被告2017年12月11日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告清偿房屋租金15000元及其违约金10000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月11日，被告租赁原告的房屋用于经商办公所用，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁三年，其中第三条约定：乙方每年交纳房屋租金1.5万元。2019年12月11日到期后，被告不履行合同约定，不向原告交纳下年的房屋租金1.5万元。依据合同约定，被告除交纳房屋租金1.5万元外，还应承担违约责任（违约金1万元）。对此，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，请人民法院依法解除原被告签订的《房屋租赁合同》，并判令被告清偿房屋租金1.5万元及其违约金1万元整。被告王聪辩称，一、答辩人并未违约，被答辩人违约在先，侵犯了答辩人因租赁取得租赁房屋使用权所派生的相邻权。2017年12月11日，答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》后，即享有租赁标的物的合法占有权、使用权及相邻权；二、被答辩人私自设立停车场，未经有关职能部门批准，属违法设置；三、被答辩人私自设置停车场且私自收费，未取得物价局收费行政许可，应当予以返还；四、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，答辩人不应当承担违约金，且被答辩人应当减免答辩人疫情期间房屋租赁费；五、答辩人在与被答辩人签订《房屋租赁合同》时，向被答辩人交纳的保证金2000元应当从租赁费中予以扣减。经审理查明，2015年8月17日，原告余先明（乙方）与曾都区西城办事处双龙寺社区居委会（甲方）签订一份《承包协议》，承包曾都区西城办事处双龙寺社区居委会（以下简称“双龙寺社区居委会”）所有的原第一工业园的厂房用于投资，协议主要内容为：“一、原厂房改建为商业用房，由乙方负责投资，经营期为二十年，期满该房屋为甲方所有。二、在经营期间，房屋在原基础增加面积约5000平方米，改造的费用和投资由乙方承担，改建房屋服务技术要求及改建安全由乙方负责，甲方不承担任何投资费用及安全责任。三、乙方每年分两次上交管理费，每半年提前上交。第一年上交甲方管理费为贰拾玖万元，第二年为贰拾玖万伍仟元，以此类推，每年增加伍仟元管理费。四、在承包期间，乙方不经甲方同意不得随意转让他人使用，若乙方提出终止合同，乙方的投资和损失由乙方自行承担，甲方若提出终止合同，由甲方赔偿乙方损失。六、乙方在使用期间，要搞好门前四包，服从计划生育、综合治理等社区管理。十一、原所签承包合同执行在2008年12月底，此合同从2009年1月1日执行。十二、合同期满，房子由甲方收回，乙方也可在同等条件下优先承包使用。”合同签订后，原告将房屋进行改造，用于出租经营。2017年12月11日，原告余先明（甲方）与被告王聪（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告承包的双龙寺社区居委会的房子一间用于办公，合同主要内容为：“一、甲方将位于随州市曾都区西城办事处双龙寺社区居委会原第一工业园（即随州市沿河大道30号）内，新农家小院旁房屋一间出租给乙方使用经营，用于办公;二、承包的期限为叁年，自2017年12月11日起至2020年12月11日止。在房屋租赁期限内，甲、乙双方的任何一方，不得随意终止或解除本合同;三、房屋租金：乙方每年交纳房屋租金1.5万元，大写壹万伍仟元整，并在签房屋租赁合同时一次性付清给甲方。合同期满，若乙方需要继续承租房屋，经甲方同意后，乙方必须在上年租赁合同期满前30日与甲方续签下一年房屋租赁合同，同时一次性付清下一年房屋租金，否则视为乙方不愿意续租;六、乙方在承租期间，不得随意改变房屋结构，对房屋室内外进行装饰装修的一切费用由乙方自己负担。租赁合同期满，乙方对室内外所有装修装饰全部无偿归甲方所有,乙方不得以任何理由要求甲方给予补偿;七、房屋租赁合同期满，乙方无条件腾空房屋并退给甲方;八、乙方在承租房屋期间，必须全面负责各种安全，并服从甲方对计划生育、综合治理、门前三包、消防及安全监督检查。甲方对前述其中任何一项提出整改意见，乙方必须服从并执行;十、乙方在承租房屋期间内，若遇公益性停业或政策性搬迁，乙方必须服从。甲方按实际承租时间，据实结算租金，多余部分租金甲方退还给乙方,此拆迁导致合同终止，不属违约;十一、违约责任：甲乙双方应当全面履行《房屋租赁合同》约定的权利义务。若一方违反本合同其中任何一条，即为违约。违约方除向另一方支付违约金壹万元外，并赔偿因违约行为给另一方造成的一切经济损失。”该合同签订后，被告向原告支付房屋租赁保证金2000元，另支付房屋租金至2019年12月11日。另查明，原告承包的双龙寺社区居委会原第一工业园的房屋权属登记在随州市机电厂名下，随州市机电厂系1999年1月21日成立的集体所有制企业，2003年1月20日停止经营，现已吊销，原登记在该厂名下的房屋权属现归属于集体经济组织曾都区西城办事处双龙寺社区居民委员会。还查明，2019年5月，原告为加强承包房屋院内车辆停放的管理，向双龙寺社区居委会申请新增停车服务项目，取得了双龙寺社区居委会的同意。再查明，被告王聪于2020年7月2日向原告余先明交还承租的房屋。本院认为，原告余先明与被告王聪签订的《房屋租赁合同》系告双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。原告作为出租房屋的承包主体，有权对其所承包房屋进行重新规划、整改，2019年5月，原告为加强院内车辆停放的管理，新增停车服务项目，是为规范院内停车现象，属于原告对其承包房屋范围内停车现象的综合治理，符合双方签订的《房屋租赁合同》第八条的约定，且已征得房租所有权人双龙寺社区居委会的许可，被告承租的是一间房屋，非院内场地，对其抗辩的原告无权设立停车场所的理由，本院不予支持。根据《湖北省机动车停放服务收费管理办法》第六条的规定“政府定价范围以外的停车场所，由经营者按照合法、公平、诚实信用原则，依据经营成本、市场供求状况、社会承受能力等因素，自主制定停车服务收费标准”，原告对其承包的房屋系自负盈亏经营，有权根据其对承包房屋的改造成本、车位资金投入等对车位进行停车收费定价，被告以此为由拒绝支付房屋租金的理由不能成立。对被告抗辩的要求原告退还收取的停车费的抗辩，本院不予支持。关于合同履行问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”由于2020年初全国爆发新冠××疫情的影响，各地政府及卫生防控部门均采取了企业停工、商场闭市、学校停课等疫情防控措施，在此期间，被告王聪显然无法使用案涉房屋进行经营活动，2020年3月中旬，随着疫情缓解，疫情防控进入常态化防控阶段，企业开始复工复产，商场开始复市，但市场整体营业仍处于非正常状态，故要求被告王聪按照原合同约定支付房租租金明显有违公平原则，因此，被告王聪要求减免部分房屋租金的请求合情合法。为了平衡各方当事人的利益，结合本案双方当事人的具体情况以及疫情和疫情防控措施对整个市场行情的影响，根据公平原则，按照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》和最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定精神，本院酌定免除被告王聪2020年1月23日至2020年1月31日、2月份、3月份的房租租金，应当支付2019年12月11日至2020年1月23日的房屋租金1808.22元（15000元÷365天×44天=1808.22元），2020年4月1日至2020年7月31日的房屋租金5000元（15000元÷12个月×4个月=5000元），扣除被告王聪支付给原告的房屋租赁保证金2000元，被告还应向原告支付房屋租金4808.22元。关于违约金问题，如前所述，由于2020年初新冠××疫情的影响，被告停业系属于政府强制性要求,属于不可抗力,故对原告的该项请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》和最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定精神、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告余先明与被告王聪2017年12月11日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月2日解除；二、被告王聪于本判决生效之日起十日内向原告支付租金4808.22元；三、驳回原告余明的其他诉讼请求。案件受理费425元，由原告余先明负担375元，被告王聪负担50元。如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  吴明森人民陪审员  苏功茂人民陪审员  刘前富二〇二〇年十二月八日书 记 员  赵 兵