文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2912号上诉人（原审原告）：王长新,男，1983年8月7日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：张雷，江苏刘洪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：句容市金汇房产建设有限公司，住所地句容经济开发区西环路东侧句容市上达包装限公司****。法定代表人：林强，系该公司经理。委托诉讼代理人：张璐，系该公司员工。上诉人王长新因与被上诉人句容市金汇房产建设有限公司（以下简称金汇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2020）苏1183民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王长新上诉请求：撤销原判，依法改判解除合同，返还购房款及贷款利息。事实和理由：1.关于黄金坝地铁站和学区房的问题。根据最高院商品房买卖合同司法解释第3条的规定，金汇公司的广告宣传涉及黄金坝地铁站和学区房的部分已经属于合同内容。双方签订的认购书中约定的王长新认购的为“（近南京地铁S六号线黄金坝站）句容碧桂园江南世家”。没有地铁站，王长新无法上下班通勤，涉案房屋对其而言也就失去了购买的价值。故金汇公司的行为属于根本违约，应退还房款并承担违约责任。2.对于购房资格问题。根据句容市现行的限购政策，王长新不具备句容市的购房资格，合同无法履行，其目的也无法实现，应予以解除。且解除的全部责任和原因都在金汇公司，因此，金汇公司不但要退还购房款，还要承担违约责任。3.对于政府规划问题。黄金坝地铁站、学区房的规划变更，应视为碧桂园对合同内容的变更。即使是政府规划导致也是行政层面的问题，不能免除金汇公司的民事责任。金汇公司作为开发商，应恪守合同，以诚信为本，亦应尊重买房人的合同权利。当出现施工变更情形，出现影响商品房使用功能情形时，应尽告知义务。被上诉人金汇公司辩称：1.广告宣传并非合同内容。学校等规划，并非该公司开发规划范围内，而是红线外内容，对此，王长新是知晓的。结合双方签订的商品房买卖合同及附件，金汇公司并未与王长新达成过“由公司交付黄金坝地铁站及学校”的一致意见。认购书中关于近地铁站的内容只是形容认购物业的位置，王长新认购的是房屋而非地铁站。2.前期宣传与政府规划问题。金汇公司并未对案涉小区周边前期规划的内容发布虚假广告，不涉及虚假宣传。其宣传也是根据政府规划进行的，并不是无中生有。政府规划是行政行为，不能成为合同内容。政府部门最终批准的规划条件具有不确定性，其规划变更也不受金汇公司的控制。3.对于合同目的及根本违约问题。王长新购买的是房屋，金汇公司已按期交付房屋，主合同义务已履行完毕，上诉人签订的是房屋买卖合同，却主张其根本目的是地铁站，该目的突破了双方之间的房屋买卖关系，不应得到支持。涉案合同已经网签备案，具有公示效力。金汇公司也按期交付房屋，待达到办证条件后也可正常办证，合同履行没有任何障碍，王长新的购房目的也已得到实现，不存在法定解除情形，金汇公司并没有违约行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。王长新向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令金汇公司返还王长新购房款1059631元及王长新支付的贷款利息；3.诉讼费由金汇公司承担。一审法院认定事实：2017年12月3日，王长新认购金汇公司开发的句容碧阑世家12幢1203室房屋一套，后于2018年5月27日，王长新（买受人）与金汇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的句容碧阑世家12幢1203室房屋一套，总价1059631元。关于付款方式及期限双方在该合同附件四《补充协议书》第二条约定为其他方式（即银行按揭分期付款）：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款31.49%给出卖人；在2018年5月27日前付10%；在2018年8月27日前付58.51元。关于交付时间约定为2019年12月31日前。合同还约定了其他事项。同日王长新签署《买卖合同重要事项告知书》一份，载明：“您与我司均以您签署的《商品房买卖合同》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据。”。上述合同签订后原告支付了全部购房款，金汇公司亦按约向王长新发出收房通知。另查明金汇公司2018年左右，曾在销售现场发布：“坐享S6号线黄金坝站句容站双地铁口”、“双地铁口的碧桂园.S6江南世家”、“南京东.S122省道与石狮路交汇处东南角（近地铁黄金坝站）”“户型鉴赏.项目地址：S122省道与石狮路交汇处东南角（近地铁黄金坝站）.本宣传资料仅为要约邀请，不作为出卖人向买受人发出之购房要约”等包含地铁站的房产销售广告信息。再查明，2016年3月4日，句容政府网发布文章名：句容市城市总体规划（2015-2030）公众意见征询，内部载明：公共交通：黄金坝站；2017年2月9日，句容市委、市政府官方平台在“句容发布”发布文章名：“独家，重磅.S6句容境内最新方案”，内部载明含黄金坝站；2018年3月28日，“南京地铁”官方微信公众号发布文章名：“宁句城际各站点公布，确定不来围观一下嘛”，内部载明：宁句城际一共设16座车站：…黄金坝站…；2018年8月31日，句容政府网发布文章名：句容市城市总体规划（2017-2030）公众意见征询，内部载明：公共交通：预留黄金坝站；2018年10月，案外人方正伟、杜欢欢等先后通过市长信箱投诉金汇公司虚假宣传欺诈消费者，句容市市场监督局2018年10月26日，官方回复：1、投诉中涉及的地铁站黄金坝站，在2016年3月发布的《句容市城市规划（2015-2030）》公众意见征询第十项“综合交通规则”中第三项公共交通中的轨道交通中提及：“句容境内设黄梅站、黄金坝站、句容站共3站”以及在近期发布的《南京至句容城际轨道交通工程环境影响报告书》中有提及“黄金坝站”的相关内容。……。根据截至目前的调查情况，认定虚假宣传的证据不足。一审法院认为：本案的争议焦点在于商品房的销售宣传资料是要约邀请还是要约，能否作为合同内容之一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”。本案中，王长新所诉称金汇公司宣传的黄金坝地铁站并不存在，已构成根本违约，王长新购房目的无法实现，要求解除合同。对此，一审法院认为，金汇公司在商品房销售宣传资料所作的说明，并未对该商品房合同的订立以及房屋价格产生重大影响，地，地铁站台的规划具有不确定性于政府的行为，并非金汇公司所能决定。金汇公司所作的地铁站点宣传是基于有关部门发布的文件等资料，而该资料均真实有效，后续站点取消，金汇公司亦取消了相应宣传，故并不存在虚假宣传。同时，上述地铁站点设立的资料王长新等大众均可通过公共渠道取得，即王长新对地铁站点的设立与否的认知，并不单单是基于金汇公司宣传，亦是基于相关部门公布的资料，具有自我判断的可能性。另，王长新与金汇公司签订的商品房预售合同中并未就地铁站点设置作为双方合同的组成部分，且王长新签署《买卖合同重要事项告知书》中载明：“您与我司均以您签署的《商品房买卖合同》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据。”因此，该商品房的销售宣传资料系要约邀请，而非要约，不能视为合同内容。王长新要求解除双方签订的《商品房买卖合同》没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回王长新的诉讼请求。本院二审期间，王长新围绕其上诉请求提交了句政建字【2017】37号《关于印发〈句容市房地产市场调控实施细则〉的通知》、王长新的士官证、户口本及社保记录，拟证明：句容市现行的购房资格必须有一年的社保记录，王长新在南京上班，在购房前是士官身份，组织关系在南京，故王长新是属于限购对象，不具有句容市购房资格。金汇公司明知该情况，还恶意促成合同成立，应承担因购房资格导致的合同无法履行的责任。金汇公司质证认为：对于通知书、士官证和户口本的真实性无异议，但无法达到其主张的证明目的。按句容市现在的限购政策，除缴纳社保及纳税以外，符合大专及以上学历、中高级职称等人才政策的，也会享有购房资格。户口本证明王长新是大专学历，具有购房资格。南京的社保缴纳证明与本案无关。金汇公司提交了涉案商品房销售合同备案申请书以及预售商品房交易告知单，拟证明经买卖双方申请，涉案房屋的交易情况已通过备案，具有公示效力，合法有效。王长新对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，其在向相关部门咨询时得到的答复是其不具备购房资格。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方签订涉案合同的目的在于买卖房屋，双方的权利义务均应根据合同的约定予以认定。金汇公司虽在销售涉案房屋过程中，对地铁站的规划情况进行了宣传，但该宣传属于涉案合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所作的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。作为购房人，王长新应当知晓地铁站的设置并不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，不在双方合同的具体内容之内。房屋买卖中，购房人对于房屋的选择通常受房屋的质量、价格、地、地段境、生活配套设施、交通等综合因素所影响。王长新主张其购房的决定性因素在于地铁站，缺乏事实依据，亦不符合一般房屋买卖的合同目的。且涉案的黄金坝地铁站在房屋销售合同签订时仅处于规划状态，该规划是否变化、是否最终实施亦具有不确定性，其属于政府行政行为，并不在金汇公司的控制之下。且金汇公司已按照政府规划的变更及时调整了宣传内容，亦不存在虚假宣传的情况。因此，王长新以金汇公司宣传的黄金坝地铁站不存在为由，主张金汇公司根本违约，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于限购政策是否导致涉案合同无法履行的问题。根据二审中金汇公司提供的相关证据，涉案的商品房买卖合同已经网签备案。现王长新已成功办理按揭贷款并缴纳全部购房款，金汇公司亦按约向王长新发出收房通知。且二审中，金汇公司亦明确表示，涉案房屋办理产权证并不存在任何障碍。王长新至今尚未前去收房，目前并无充分证据证明因限购政策原因，导致王长新无法取得涉案房屋。故王长新关于其不具备句容市的购房资格，导致涉案合同无法履行的主张，缺乏事实依据，本院亦不予支持。一审法院驳回王长新要求解除涉案合同，返还购房款及利息的诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，王长新的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14416元，由上诉人王长新负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年十二月十四日书记员 柳婷婷