辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7542号上诉人（原审被告）：林开源，男，1964年5月14日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王洪岩，辽宁君连律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连市甘井子区泉水街道泉水村村民委员会，住所地辽宁省大连市甘井子区。负责人：刘贤财，该村委会主任。委托诉讼代理人：王本海，辽宁千江律师事务所律师。上诉人林开源因与被上诉人大连市甘井子区泉水街道泉水村村民委员会（以下简称“泉水村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初6314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林开源的委托诉讼代理人王洪岩、被上诉人泉水村委会的委托诉讼代理人王本海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林开源上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的起诉。事实与理由：一审判决事实认定错误、适用法律错误，应依法予以撤销。一、上诉人非本案适格主体。1.2003年8月18日签订的《租用场地协议书》，虽然协议首部所列的签约人是自然人林开源，但该部分内容系被上诉人事先填写，合同尾部双方签字盖章处，乙方处加盖的是大连大北建材市场的公章，林开源是在法人代表处签字。证明该协议的签约主体是“大连大北建材市场”，非林开源个人。林开源是作为大北建材市场的法定代表人签字，履行的是职务行为。2.此后两份租赁协议均是对2003年8月18日签订的《租用场地协议书》的续签，所以签约主体仍是“大连大北建材市场”。2008年8月20日签订的《租用场地协议书》第四条特别注明“因本协议书属于续签协议，甲方与乙方在2003年8月18日签订的租用场地协议书，时间为五年”可以证明。林开源在本协议签订中仍然是代表大连大北建材市场（现更名为大连华源建材市场有限公司），履行的是职务行为。2012年9月20日签订的《临时租用场地协议书》，根据合同内容可以证明该协议仍然是对2003年、2008年协议的续签（详见该协议第一条最后一句话“一同租给乙方兴办木材交易市场”）。并且合同最后，双方签字盖章处，林开源是在乙方代表处签字，表明林开源仍然是代表大连华源建材市场有限公司签署的该协议，履行的是职务行为。3.根据上诉人提供的证据《市场登记证》和《开办市场备案表》当中所记载的内容，可以进一步佐证上诉人的上述观点。《市场登记证》登记的市场名称是大连大北建材市场，市场的地址为甘井子区南关岭姚砬路中段，系本案争议租赁物所在地，林开源系该市场的负责人。上述内容与2003年《租用场地协议书》中合同尾部，签约主体乙方一“大连大北建材市场”，以及法定代表人林开源是一致的。《开办市场备案表》记载：单位名称大连华源建材市场有限公司，该户原名“大连大北建材市场”，可以证实大连华源建材市场有限公司是由大连大北建材市场更名而来。故协议签约主体是原来的大连大北建材市场即现在的大连华源建材市场有限公司，非本案上诉人林开源个人。4.2011年1月18日案涉地块因地铁工程拆迁时，拆迁单位大连市甘井子区开发建设中心与华源建材市场签订拆迁补偿协议书，也证明该市场主体是华源建材市场，而非林开源个人。5.协议是由大连华源建材市场有限公司履行，场地也是由华源建材市场使用。上述事实和证据可以证明，林开源非本案适格主体，应依法驳回被上诉人对上诉人的起诉。二、政府部门对案涉地块拆迁后，被上诉人对案涉地块不再享有使用权，故被上诉人没有诉权。1.案涉地块因地铁项目建设需要，大连市国土资源和房屋局于2010年6月8日下发了《房屋拆迁许可证》。该《房屋拆迁许可证》下发之后，拆迁范围内的房屋及土地等物权，不再属于原所有人，相关个人或单位亦无权再进行处置。《中华人民共和国物权法》第28条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府征收决定等生效时发生效力”。根据该规定，案涉地块范围内的地上建筑物因政府拆迁而发生物权变动，即房屋拆迁许可证生效时，物权发生变动效力。现拆迁许可证已于作出之日发生效力，拆迁范围内的房屋和土地所有权已经转移至拆迁人大连市甘井子区开发建设中心，被上诉人对案涉地块的物权在《房屋拆迁许可证》作出后已归于消灭。所以，《房屋拆迁许可证》颁发之后，即自2010年6月8日之后，被上诉人不再对案涉地块享有物权，仅享有获得拆迁补偿的权利。2.2011年1月18日华源建材市场与大连市甘井子区开发建设中心签订了拆迁补偿《协议书》，约定大连市甘井子区开发建设中心向华源建材市场支付人民币5700万元，作为对华源建材市场拆迁的全部补偿费用。华源建材市场应在协议规定时间内迁出，并将地上建筑物及附属设施交给拆迁单位。该协议是依据《房屋拆迁许可证》签订的，也证明物权已转移给大连市甘井子区开发建设中心，不再属于被上诉人。3.大连市甘井子区开发建设中心以华源建材市场未能全部从案涉拆迁地块中迁出为由，于2015年10月20日向大连市中级人民法院提起诉讼，要求华源建材市场从拆迁地块中迁出。大连市中级人民法院于2016年3月18日作出（2015）大民二初字第00121号民事判决书，判令华源建材市场从2011年1月18日协议书约定的大连市拆迁范围内全部迁出。该判决书本院认为部分确认大连市甘井子区开发建设中心的诉讼请求具有物权属性，所以支持其诉讼请求。2016年7月10日大连市中级人民法院发出执行公告，要求华源建材市场履行该判决，进一步佐证案涉地块物权归属大连市甘井子区开发建设中心所有，不再属于本案被上诉人。4.根据房、地一体的原则，房屋拆迁是对被拆迁地块范围内房屋进行拆迁同时收回土地。不可能存在只拆迁房屋不收回土地，或者是只收回土地不拆迁房屋的情形。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条第3款明确规定“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”，即证明了这一点。三、关于两份协议的效力问题。2011年1月18日华源建材市场与大连市甘井区开发建设中心签订案涉地块拆迁补偿《协议书》；2012年9月20日华源建材市场与被上诉人签订《临时租用场地协议书》。该两份协议涉及的地块基本一致，被上诉人和大连市甘井区开发建设中心分别依据该两份协议均主张其对案涉地块享有权益。但该两份协议不能同时有效，所以必须对该两份协议的效力予以确认。《城市房屋拆迁管理条例》第12条明确规定“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：1、新建、扩建、改建房屋；2、改变房屋和土地用途；3、租赁房屋”。本案中拆迁许可证发放的时间是2010年6月8日，临时租用场地协议书签订的时间是2012年9月20日，系在房屋拆迁许可证发放之后签订的。故该协议因违反国家法律法规的强制性规定而无效。并且该协议第二条关于租赁期限也明确约定：该协议具体终止时间为按照国家政府征用和占用时，作为双方临时租用场地终止日。即本协议签订时，房屋拆迁许可证已经发放，即国家已经将该地块列为拆迁范围。所以，该协议在签订时已经终止，即便不无效也不需履行。况且，大连中院的生效判决也证明了华源建材市场在2011年至2015时已经根据地铁建设需要陆续拆迁腾退，2016年大连甘井子动迁办申请大连中院强制执行要求腾退包括案涉场地在内的所有房屋，并将华源建材市场列入失信名单。因拆迁案涉地块长期无水、无电，进出道路已被封堵，诉讼时案涉场地的现状视频也证明了被拆迁的房屋已经处于长期空置的荒废状态。华源建材市场因政府拆迁无法经营，也没有使用该场地。所以，即便假设法院认定租赁合同有效，按照《合同法》第216条及第228条，出租人无法保证租赁物符合租赁用途的，承租人也有权拒绝支付租金。四、大连市中级人民法院（2015）大民二初字第00121号民事判决书是一份生效的法律文书，在该判决未被依法撤销之前，依据该判决大连市甘井子区开发建设中心对案涉地块享有物权权益，且判决上诉人应将案涉地块交付给甘井子区开发建设中心。在该判决仍然有效的前提下，本案不应作出与该判决内容相悖的处理意见。综上，上诉人认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，应依法驳回被上诉人的起诉。泉水村委会辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.关于本案的被告主体问题。案涉的租用场地协议首次签订于2003年8月18日，上诉人主张承租人是大连大北建材市场，林开源只是该市场的法定代表人，这是完全错误的，按照上诉人在原审中提交的大连大北建材市场工商登记证记载，该建材市场于2003年9月6日成立，所以不可能是由该建材市场作为承租人与村委会于2003年8月18日签订首份场地租赁合同。从本案所涉及到的多份场地租赁协议以及已支付租金的付款单位来看，案涉场地是由林开源承租用于开办大连大北建材市场。所以林开源是承租人，是适格的被告。2.关于案涉场地上建设的房屋被拆迁，被拆迁人与本案场地的土地使用权人之间的关系问题。林开源承租案涉场地后，用于开办建材市场，在场地上无证建设了房屋，后来经政府有关部门进行征收拆迁，林开源及其开办的建材市场领取了房屋被拆迁的补偿款，却拒不交付被拆迁房屋，继续占用村委会的土地。案涉土地是村委会所有的集体土地，因林开源开办的公司拒不腾退被拆迁的房屋，从而造成村委会的土地征收无法继续进行。泉水村委会向一审法院起诉请求：被告给付原告土地和房屋租金3460000元、逾期付款利息990495元（按银行一年期贷款基准利率4倍计算至2018年8月1日止）。一审法院认定事实：2012年9月20日，原告（甲方）、被告（乙方）签订临时租用场地协议书。该协议书约定，一、甲方有场地、房屋、水泥地面、围墙均坐落在以南，具体位置详见平面图所示，其中场地24107平方米（A区4896㎡、B区9460㎡、C区8876㎡、D区875㎡）、水泥地面14356㎡（A区4896㎡、B区9460㎡）、房屋90㎡、围墙395m3；二、租用时间为临时租地，具体终止时间为按国家政府征用和占用以及泉水村村民委员会（大连泉华实业总公司）开发利用、联合开发利用和泉水村村民委员会（大连泉华实业总公司）占用，另做其他用途时，作为双方临时租用场地终止日；三、租金100万元/年，计算方式参考辽宁省人民政府临时占地补偿标准参考执行；四、付款方式按每年12个月分月付款，从2012年10月1日至2013年8月1日，每月1日前需付9万元，其中8月1日前需付10万元，以后付款年、月、日及金额按上述模式顺延，逾期不付款，每拖延一天，甲方有权可按中国人民银行同期同类贷款流动资金贷款最高利率四倍计算收取利息，或终止协议，收回临时租用的所有场地及房屋、围墙或有权采取停水、停电、封路强制迁出等措施。原告提供一份土地使用权证复印件，该复印件与从大连市国土资源和房屋局甘井子分局档案室所有权档案23号卷宗复制的复印件内容一致。土地使用权证号为甘集有（2013）第59号，土地所有权人为泉水村农民集体，地址为甘井子区泉水街道泉水村，地号为210211005001JA01001、图号为J51G024026，土地总面积53.0535公顷，其中包括建设用地31.4369公顷。原告称案涉土地为该土地所有权证上记载的建设用地。原告自认被告已支付2015年4月1日前的租金，并提供一份租金支付情况统计表以及对应的付款凭证，显示2015年4月1日之前的租金由大连华源建材市场有限公司、大连市甘井子区大北建材市场先锋建材经销处、大连市甘井子区开元木材经营处分别陆续支付。原告另提供两份租用场地协议书，日期分别为2003年8月18日和2008年8月20日。租赁物与案涉租赁合同一致，租赁期限为五年（2003年10月1日-2008年9月30日）、（2008年10月1日-2013年9月30日），租金为180700元（计算方式为24107㎡÷667㎡/亩=36.14亩×5000元/亩=180700元）。2003年合同首部记载的甲方和乙方分别为大连泉华实业总公司和林开源，尾部乙方处加盖有大连大北建材市场字样的印章，法定代表人处有林开源字样的签字。2008年合同首部与尾部记载的甲方均为大连泉华实业总公司，乙方均为林开源。被告提供（2015）大民二初字第00121号案件大连市甘井子开发建设中心的代理词及辽宁省大连市中级人民法院于2016年3月18日作出的（2015）大民二初字第00121号民事判决，证实案涉场地自2011年月以来陆续处于拆迁状态，不具备合同履行条件。（2015）大民二初字第00121号民事判决审理查明部分记载：2011年1月18日，大连市甘井子区开发建设中心（甲方）、大连华源建材市场有限公司（丙方）与大连星辰城市房屋拆迁有限公司（乙方）签订三方协议书。约定：1、被拆迁房屋情况。丙方在大连市拆迁范围内共有房屋总建筑面积为23800平方米，其他地面围墙设备等（以下简称“23800平方米建筑物”）权属状况为丙方；2、拆迁补偿。经三方协商确认，丙方同意由甲方支付人民币5700万元作为对丙方拆迁的全部补偿费用，该款项包括因拆迁所涉及的所有相关权益的补偿费，除此之外，丙方或任何第三方不得以任何理由向甲方或乙方就此次拆迁主张任何权利；3、拆迁补偿费的支付。本协议签订时，甲方向丙方支付人民币5000万元，丙方将拆迁地块按合同约定标准向乙方交付的同时，甲方再向丙方支付700万元。甲方每次付款时，丙方应向甲方出具合法有效的发票；4、拆迁地块交付条件。协议签订之日起九十日内，丙方必须迁出拆迁地块，并将地上建筑及附属设施交给乙方接收、拆除。房屋现在设施完好无损，如有损坏或丢失，由丙方负责赔偿……；5、丙方应保证拆迁地块的地上建筑物及附属设施不存在任何抵押、转让、租赁等权利限制，否则因此而产生的任何纠纷，均与甲方、乙方无关，由丙方自行解决……；8、丙方须满足地铁施工需要逐步迁出。原、被告及案外人三方均在该协议上加盖公章及法定代表人签名，其中丙方法定代表人处是林开源签名。次日，被告向原告出具5000万元的专用收款收据。然而，此后被告虽然已经迁出了一部分，却未能依约全部迁出，至今未能将23800平方米建筑物全部交付给原告及案外人。（2015）大民二初字第00121号民事判决判令：被告大连华源建材市场有限公司于本判决生效之日起三十日内从2011年1月18日协议书约定的大连市地铁1、2号线甘井子区段拆迁范围内共有房屋建筑面积23800平方米中全部迁出。该判决生效后，大连市甘井子区开发建设中心在大连市中级人民法院申请执行，案号为（2016）辽02执329号。被告提供从该案中复制的大东益估字（2010）第B19号的《房地产拆迁评估报告》。该评估报告估价结果报告第三部分估价对象1.估价对象界定记载：“估价对象位于大连市甘井子区南关岭街道，姚家路南侧，规划大连地铁项目内。南临哈大铁路，北邻姚家路，西临民宅区，东临大连粮货国家粮食储备库。本次估价范围内包括估价对象房屋和附属物补偿及搬迁费。不包括估价对象占用土地的征地补偿费，不包括依附于估价对象的债权债务、经营损失等其他财产和权益。2。估价对象状况记载：“此次确定的拆迁范围包括房屋共141处，建筑面积为23800平方米，均未办理产权证。各类棚厦8073平方米。现为姚家木材市场经营使用。本次评估范围不包括估价对象占用土地的征地补偿费。”该报告中附有评估对象照片。被告于原审时申请律师调查令，申请到大连市甘井子区开发建设中心调查如下证据材料：大连市甘井子区开发建设中心于2011年1月18日与大连华源建材市场有限公司签订的动迁协议约定拆迁23800平方米建筑面积的具体拆迁范围（以图示标识）。该中心于2018年11月14日出具回执，称“我中心按照政府工作安排，于2010年因地铁建设需要对大连华源建材市场有限公司紧邻业广建设公司（南关岭）场地北侧、姚家路南侧的建材市场（木材市场）进行拆迁。根据双方协商议定，我中心对该市场内全部房屋（共141处，建筑面积23800平方米）进行了拆迁补偿。上述进行拆迁补偿的房屋已通过编号为：大东益估字（2010）第B19号的《房地产拆迁评估报告》列示并附有部分房屋照片。我中心不能提供律师调查令所列的以图示标识的具体拆迁范围，原因如下：因拆迁期间当时未进行测绘，无法提供具体卫星平面图进行范围参考比对。建议依照评估报告所示房屋照片确定拆迁补偿范围。”原告认可因该工程建设案涉租赁场地有791平方米自2012年被占用，并表示起诉的租金中未扣除该被占用部分的租金，此次审理中可以扣除相应租金一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人应当全面履行合同约定的义务。本案中，原告向被告提供场地及房屋，被告应当按照约定向原告支付租金。虽然被告与案外人于2011年签订动迁协议，但案涉的临时租用场地协议书在2012年签订，此后被告陆续支付了部分租金，被告在签订动迁协议之后仍然占有、使用案涉场地，故相应租金应当支付。关于协议的履行一节，原告向被告出租大部分系场地，只有90平方米房屋，目前动迁协议涉及的是场地内建筑物，即便案外人要求移交建筑物，但案涉场地依然在被告占有、使用中，临时租用场地协议书的履行并未受影响。关于租赁合同主体一节，案涉临时租用场地协议的签订主体为原告与被告，被告将场地另行出租或者开办公司与否并不影响被告的租金支付义务。关于租金数额一节，原告诉讼请求中关于2015年4月1日至2016年8月1日应支付的租金部分，已经超过诉讼时效，且原告并未提供证据证实存在诉讼时效中止、中断的情形，故对于该部分租金，因原告丧失胜诉权，一审法院不予支持。被告应向原告支付2016年10月1日至2018年8月1日期间的两年租金。因原告自认案涉场地中有791平自2012年已被占用，故该部分面积的租金应该从租金总额中扣除。参照双方2008年签订合同中约定的租金计算方法，该791平方米场地每年的租金应为32812元（1000000元÷24107㎡×791㎡）。综上，被告应向原告支付的租金总额为1934376元【（1000000元-32812元）×2】。关于利息一节，因合同中约定每拖延一天，甲方有权按中国人民银行同期同类贷款流动资金贷款最高利率四倍计算收取利息，故原告现按照4.35%/年为标准，将该年利率的4倍折算到月利率为1.45%/月，按月分段计算利息，一审法院对该计算标准予以准许。依前文所述，应将791平方米的租金从租金总额中扣除，故在计算利息时，计算利息的本金基数也相应的扣减32812元。被告应向原告支付2018年8月1日之前的利息为307082.65元，原告主张的超出部分，一审法院不予支持（具体计算方式见附表）。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一审法院判决：一、被告林开源于判决发生法律效力之日起十日内向原告大连市甘井子区泉水街道泉水村村民委员会支付租金1934376元及利息307082.65元。二、驳回原告大连市甘井子区泉水街道泉水村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42400元，由原告大连市甘井子区泉水街道泉水村村民委员会自行承担17632元，被告林开源负担24768元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于上诉人林开源提出其不是本案适格主体一节，从查明事实可见，关于案涉场地和房屋的最早一份《租用场地协议书》形成于2003年8月18日，此后2008年8月20日的《租用场地协议书》及2012年9月20日的《临时租用场地协议书》均是对第一份《租用场地协议书》的续签协议，三份协议所涉的场地、房屋等租赁物是完全一致的，在形成于2003年的第一份《租用场地协议书》的抬头部分明确载明：“大连泉华实业总公司（甲方）与自然人林开源（乙方）双方为租用场地达成协议”，在该份协议的尾部乙方处记载：自然人，并由林开源签字，虽然现上诉人提交的该份协议上加盖了“大连大北建材市场”的印章，但该份协议形成的时间要早于“大连大北建材市场”成立的时间，显然印章系后加盖的，不能据此改变合同的相对方。而后两份租赁协议的承租方仅为林开源，并未加盖印章，故从签订合同的主体显示，林开源是案涉租赁物的承租方，至于其承租后作何使用是其权利，并不能因此改变承租主体。现泉水村委会基于租赁协议起诉林开源，符合法律规定与合同约定，故对上诉人此项主张不予支持。关于上诉人林开源提出依据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，政府部门对案涉地块拆迁后，被上诉人泉水村委会对案涉土地不再享有使用权，故被上诉人没有诉权一节，本院认为，物权的设立、变更、转让或者消灭，依其发生根据可以分为依法律行为而进行的物权变动，以及非依法律行为而发生的物权变动。非依法律行为进行的物权变动，即包括《物权法》第二十八条规定的因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等而发生的物权变动，此系基于公权力的行使而使物权发生变动的情形。国家征收，是国家取得财产的特殊方式，按照土地管理法的规定，国家征收土地，县级以上人民政府要进行公告，且集体所有的土地一经征收，即成为国家所有的自然资源，征收决定送达被征收人时即产生物权变动的效力。具体到本案，从查明的事实可见，上诉人仅提供了针对案涉地块因地铁项目建设需要发出的“房屋拆迁许可证”，并没有其他证据佐证国家针对案涉地块已作出征收决定，且案涉土地的性质仍为集体所有，登记的权利人仍是泉水村委会，此节亦可佐证国家对案涉土地未作出征收决定，上诉人提交的“房屋拆迁许可证”不能等同于征收决定，不能据此产生物权变更。现被上诉人泉水村委会作为案涉土地的权利人，未与拆迁方签订补偿协议获得收益，其有权基于场地租赁协议要求合同的相对方承担支付租金的合同义务，故对上诉人所称的被上诉人没有诉权的主张不予支持。关于上诉人林开源提出根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条的规定，案涉场地的使用权已被收回一节，本院认为，首先，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”可见，补偿条例的适用范围是对国有土地上的房屋进行征收与补偿的活动，而案涉土地的性质是集体所有，不符合补偿条例的适用范围；其次，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日公布，拆迁许可证作出的日期是2010年6月8日，综上，本案不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对林开源此项主张同样不予支持。关于上诉人林开源提出案涉的《临时租用场地协议书》签订于拆迁许可证作出之后，因违反了《城市房屋拆迁管理条例》第十二条的规定而无效。本院认为，根据《合同法》第五十二条规定，违法并不必然导致合同无效，只有违反法律、行政法规的强制性规定，才必然导致合同无效。而上诉人所提到的《城市房屋拆迁管理条例》第十二条，是行政管理部门对拆迁范围确定后相关拆迁范围内的单位和个人不得进行的活动作出的行政管理性质的规定，即使违反了该条款的规定，亦不必然导致合同无效，故对上诉人此项主张不予支持。关于上诉人林开源提出根据《临时租用场地协议书》第二条的约定，案涉协议在签订时已终止，无需履行一节，本院认为，案涉协议签订于拆迁许可证下发及三方协议签订后，在签订时双方已知因地铁项目需要对案涉场地上房屋拟拆迁事实的存在，而林开源仍与泉水村委会签订了租用协议，且在此后的几年内按协议约定交纳了租金，说明即使国家相关部门对案涉土地上的房屋拟拆迁且进行了补偿，亦未影响承租方对租赁物的使用，协议所约定的终止仅表现在形式上，更何况法律亦规定合同终止的几种情形中包括合同解除，合同解除的法律后果是尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案，泉水村委会将案涉场地交予林开源，在案涉合同终止后，其有义务将租赁物返还泉水村委会，现林开源并未举证证明其已履行了恢复原状（即返还原物）的义务，故泉水村委会有权要求其支付租金。至于林开源提出案涉的《临时租用场地协议书》与三方协议书如果均有效，则产生泉水村委会与大连市甘井子区开发建设中心就同一地块均享有权益的矛盾一节，本院认为，如前文所述，只有违反法律强制性效力性规定的，才涉及合同无效，现案涉的《临时租用场地协议书》及三方协议书均不存在法律规定的无效情形，故该两份协议均有效。至于有效的法律后果，泉水村委会是基于对土地享有的使用权要求承租方承担支付使用费的义务，而大连市甘井子区开发建设中心是基于“房屋拆迁许可证”及三方“协议书”要求被拆迁人在获得补偿款后腾退被拆迁房屋，即使被拆迁房屋坐落于临时租用场地协议书所载明的土地上，亦属于不同的法律关系，如果被拆迁人在获得拆迁款后及时腾退，泉水村委会即可基于其对土地享有的权利与大连市甘井子区开发建设中心针对土地签订相关的补偿协议，从而使泉水村委会的权益得到保障，现因林开源所开办的大连华源建材市场有限公司未及时履行三方“协议书”约定的腾退房屋的义务，影响了泉水村委会获得其基于土地使用权应享有的权益，故泉水村委会有权要求林开源承担其未返还土地给其造成的损失，即租金或使用费的损失。综上，对上诉人林开源此项主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42400元，由上诉人林开源承担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二〇年十二月二日书记员  郑 爽