广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0981民初2963号 原告：罗世昌，男，1985年11月24日出生，汉族，住北流市。 委托诉讼代理人：廖春羽，北流市义正法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：廖松添，北流市华荣法律服务所法律工作者。 被告：韦芝全，男，1992年1月1日出生，汉族，住北流市。 被告：北流市哈曼酒吧有限公司，住所北流市北流镇丛义村**（旧北宝路解沙垌东面）。统一社会信用代码：91450981MA5P2E1L6T。 法定代表人：韦芝全，该公司执行董事兼总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：巫杰，广西玉洲律师事务所律师。 第三人：罗世发，男，1989年10月11日出生，汉族，，住北流市 第三人：北流市北流镇丛义村十三组，住所地北流市北流镇丛义村**。 法定代表人：曾宪逵，该组组长。 委托诉讼代理人：肖海全，该组组委。 原告罗世昌与被告韦芝全、北流市哈曼酒吧有限公司（以下简称哈曼公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，双方争议大，并且遗漏了当事人，于2020年9月3日裁定转为普通程序，依职权追加罗世发、北流市北流镇丛义村十三组（以下简称丛义十三组）为第三人参加诉讼，依法组成 合议庭，于2020年11月2日再次公开开庭进行了审理。原告罗世昌及其委托诉讼代理人廖春羽、廖松添，被告韦芝全、被告哈曼公司的法定代表人韦芝全及其共同委托诉讼代理人巫杰，第三人罗世发、第三人丛义十三组法定代表人曾宪逵及其委托诉讼代理人肖海全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向罗世昌本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年6月5日签订的《土地租赁合同》，合同解除后被告在租赁土地建造的建筑物不拆除归原告所有；同时解除双方口头约定的租赁100平方米商铺做仓库合同；2、判令被告支付从2019年10月5日起至解除合同之日止的土地租金（2019年10月5日至2020年7月5日暂计租金462240元）和到2020年6月止的水电费5908.40元，合计468148.40元；3、判令被告支付从2020年1月1日起至解除合同之日止的商铺租金（2020年1月1日至2020年7月1日暂计租金21000元）；4、判令被告支付土地租金违约金（计算方法：从每月逾期未交租金起按2％支付至还清日止，暂计71539.20元）；5、判令两被告对上述债务承担共同偿还责任；6、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告租得北流市北流镇丛义村十三组土地，2019年6月5日，原告与被告韦芝全签订《土地租赁合同》，将北流镇丛义村十三组旧北宝路解沙垌东面1296平方米租给被告韦芝全建设经营娱乐场所，2019年月租金46元每平方米，2020年月租金48元每平方米，免租期4个月，其中有216平方米公摊面积，公摊面积免交租金3年。合同签订后，被告韦芝全交纳了15万元押金，但至今未交过任何租金。2019年12月双方还口头约定，被告韦芝全在《土地租赁合同》范围外再租用原告100平方米商铺做仓库，每月租金3500元，定金1万元，从2020年1月1日起算租金，至今未交过租金和定金。依据《土地租赁合同》第9.1条规定“如乙方超两个月不交租金，甲方有权解除合同。且从乙方未交租金之日起算，按所欠数额的每月2％计算违约金至还清日止”。暂计至2020年7月被告欠土地租金如下：1、1080平方米×46元×2个月（2019年10 月-2019年12月）＝99360元；2、1080平方米×48元×6个月（2020年1月-2020年7月）＝362880元；3、至2020年6月止未交的水电费5908.40元；4、欠商铺租金：3500元/月×6个月（2020年1月1日-2020年7月1日）＝21000元；5、逾期未交租金的违约金，分别从2019年11月-2020年6月至2020年7月共36个月，36个月×99360×2％＝71539.20元。被告韦芝全租赁土地和商铺是用于经营哈曼公司，哈曼公司在欠款单上盖章的行为符合民事活动的自愿原则，不违反法律的禁止性规定，构成民事上的债务加入，应对债务承担共同偿还责任。综上所述，被告已构成严重违约，原告有权解除合同，为此请求法院判如所请。 原告提供的证据有：1、原告身份证；2、《公证书》；3、《土地租赁合同》；4、被告韦芝全身份证；5、欠款单；6、被告哈曼公司营业执照。 两被告答辩称，一、本案租赁合同目的能够实现，不应当解除租赁合同，被告不应当承担违约责任。理由是：1、原告的合同目的是收取租金，被告的合同目的是将租赁场地用于酒吧经营，至今双方的合同目的能够实现。2、被告在履行合同的过程中，确实受到了疫情以及疫情防控措施的影响，曾停止营业97天，无营业收入，投资又巨大，明显资金周转困难，原告以被告没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同、由被告承担违约责任，应不予支持；二、计算到2020年10月30日，至2020年11月6日，被告已实际支付了租金596160元给原告，已经结清了本案计至2020年10月30日止的土地及商铺租金；三、被告韦芝全对本案债务不应承担共同偿还责任。理由是：1、韦芝全在公司成立之前与原告签订涉案租赁合同的行为系发起人股东为设立公司所为民事行为，行为后果应由成立之后的哈曼公司承担；2、韦芝全在公司成立之后的行为是职务行为，法律后果应由法人承受。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告提供的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证明及身份证；2、《土地租赁合同》；3、《北流市企业复工备案申请表》；4、北流市人民政府关于《北 流市新型冠状病毒感染的××疫情启动Ｉ级响应应急预案》；5、投资明细；6、微信截图、账户明细；7、兴业银行电子受理单。 第三人罗世发答辩称，涉案土地是我与罗世昌一起向丛义十三组租赁的，我全权交给罗世昌处理。 第三人罗世发没有提供证据。 第三人丛义十三组答辩称，本案与生产组无关，生产组将土地出租给原告，原告再转租，我方予以认可。原告收原告的租金，我方收我方的租金。 第三人丛义十三组提供的证据有：1、法定代表人曾宪逵身份证；2、北流市北流镇丛义村委会证明；3、建设用地规划许可证审批表；4、北流市人民政府关于批准丛义村13组安置留用地的批复；5、建设用地规划许可证；6、国有土地使用证。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院结合双方举证、质证和辩证，认证如下： 对于原、被告及第三人提供的相对方无异议的上述证据，本院予以附卷佐证；对相对方提出异议的上述证据，本院综合各份证据的真实、客观性，各份证据与本案诉讼主张的关联程度、证明力大小进行评判后予以认定，作为认定与本案具有关联的法律事实的依据。 本院经审理认定事实如下： 2018年10月11日，第三人丛义十三组作为甲方与原告罗世昌、第三人罗世发作为乙方共同签订了一份《场地租赁合同》，约定甲方将其所有位于北流市北流镇丛义村十三组土地范围内、旧北宝公路解沙垌东面的国有建设用地18500平方米，租赁给乙方按该土地的用途及用地规划条件使用，租赁期限十八年，从2019年4月12日起至2037年4月12日止，前五年每年租金为1211080元，从第六年开始，每年的租金均在上一年基础上递增2％。双方特别约定，租赁期内，乙方不得将场地整体承包、转租，乙方有权分包、分租。2019 年6月5日，原告与被告韦芝全签订一份《土地租赁合同》，将其中的面积为1296平方米（含216平方米公摊面积）租赁土地转租给被告韦芝全建设经营娱乐场所，租赁期自2019年6月5日至2029年6月5日止。合同约定，2019年月租金为46元/㎡，2020年月租金为48元/㎡，免租期4个月，公摊面积免交租金3年，从2019年6月5日起至2022年6月5日止。合同签订后，被告韦芝全交纳了15万元押金给原告。2019年12月，双方还口头约定，被告韦芝全在《土地租赁合同》范围外再租用原告100平方米商铺做仓库，每月租金3500元，定金1万元，从2020年1月1日起算租金。双方还约定第8.1条“在本合同履行期间，若发生不可抗力事件的，则双方免责。…不可抗力包括但不限于：…（3其他人力不可抗拒的事由）”、第9.1条“如乙方超两个月不交租金，甲方有权解除合同。且从乙方未交租金之日起算，按所欠数额的每月2％计算违约金至还清日止”。被告韦芝全在建设娱乐场所中边建设边注册成立哈曼公司，于2019年9月11日注册成立了哈曼公司，其类型是有限责任公司，法定代表人是韦芝全，经营范围是酒吧服务、歌舞厅娱乐活动等。该公司于2020年1月17日开始营业。哈曼公司营业后，原告认为被告截止起诉时未交过任何土地租金和商铺租金，已严重违约，给原告造成重大经济损失，遂诉至本院。 另查明，原告罗世昌与被告韦芝全是朋友关系，原告罗世昌与第三人罗世发是兄弟关系，罗世昌与韦芝全于2019年6月5日签订的《土地租赁合同》得到了罗世发的授权和追认。第三人丛义十三组对原告罗世昌转租1296平方米土地给被告韦芝全经营哈曼公司无异议。 又查明，受新冠疫情防控措施的影响，哈曼公司于2020年1月25日起至2020年4月29日期间，处于停止营业状态，2020年4月30日获准复工营业。 再查明，本案审理过程中，被告韦芝全和哈曼公司于2020年10月10日向原告罗世昌支付了248400元，10月12日又分别支付了248400元、 49680元，11月6日再次支付了49680元给原告罗世昌。原告对此予以确认。 本院认为，原告罗世昌与第三人丛义十三组、第三人罗世发签订的《场地租赁合同》，以及原告罗世昌与被告韦芝全签订的《土地租赁合同》，均是是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应依约诚信履行。原告罗世昌将其承租的部分土地使用权以一定期限租赁给被告韦芝全建设经营娱乐场所，双方存在租赁合同法律关系，哈曼公司成立后，哈曼公司作为承租人应当向出租人罗世昌支付租金。关于被告韦芝全是否对本案债务承担共同偿还责任的问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”该条第二款同时规定：“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”被告韦芝全的承租行为是发生在公司成立之中的民事行为，哈曼公司于2019年9月11日成立后，行为后果应由成立之后的哈曼公司承担。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。…”的规定，原告要求被告哈曼公司支付租金的诉请，于法有据，本院予以支持，而被告韦芝全则无需承担共同偿还责任。 关于被告是否存在违约，是否需要支付违约金的问题。被告哈曼公司刚开业8天，就受到了新冠疫情防控措施的影响，营业收入明显减少，资金周转存在一定困难，并不是主观故意不按照合同约定的期限支付租金。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减 少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，在此期间被告可以不承担违约责任。但疫情发生之前的两个月，即2019年11月1日-12月30日，被告未按合同约定的期限支付租金，确已构成违约；2020年7月1日-9月30日三个月，被告哈曼公司已恢复营业，被告也未按时支付租金，同样存在违约情形，因此，这5个月被告应按所欠租金数额的每月2％计算违约金给原告。具体计算如下：1、1080㎡×46元/㎡×2个月（2019年11月1日-12月30日）×2％＝1987.20元；2、1080㎡×48元/㎡×3个月（2020年7月1日-9月30日）×2％＝3110.40元，两项合计5097.60元。原告在经双方结算后于2020年6月4日出具的欠款单中，同意2020年1月-6月的租金按46元/㎡计算，被告也在2020年10月付清了该6个月的土地租金，该期间正是新冠疫情发生、防控和解除时期，因此，在此期间应可酌情考虑被告免除违约金。 关于被告哈曼公司是否已结清至2020年10月30日之前租金的问题。《土地租赁合同》约定2019年月租金为46元/㎡，2020年月租金为48元/㎡，除了原告与被告同意调整2020年1月-6月的租金按46元/㎡计算外，2020年7月-10月的租金应仍按48元/㎡计算。从2019年11月1日起计租，则土地租金计算如下：1、1080㎡×46元/㎡×2个月（2019年11月1日-12月30日）＝99360元；2、1080㎡×46元/㎡×6个月（2020年1月1日-6月30日）＝298080元；3、1080㎡×48元/㎡×4个月（2020年7月1日-10月30日）＝207360元，三项合计604800元，即被告应支付给原告自2019年11月1日-2020年10月30日止的土地租金为604800元。被告于2020年10月10日、10月12日以及11月6日支付的合计596160元，减除2020年1月1日-2020年10月30日止的商铺租金35000元（3500元/月×10个月）后，剩余561160元，则604800元－561160元＝43640元，因此，截至 2020年10月30日止，被告尚欠原告的土地租金为43640元，被告辩称已结清截至2020年10月30日之前的土地租金，与事实不符，本院不予采纳。综上，被告所支付的合计596160元中，已包含2020年1月1日-2020年10月30日止的商铺租金35000元在内，因此，被告哈曼公司实际已结清截至2020年10月30日之前的商铺租金。本案合同租赁期限10年，收取租金是原告罗世昌当初签订租赁合同的目的，收取租金对于原告而言是受益行为，现被告哈曼公司的经营业务已步入正轨，同时向原告支付了租金合计596160元，本案《土地租赁合同》的合同目的并非不能实现，从维护合同的稳定性、保护交易安全以及诚实信用原则的角度，不应解除原告罗世昌与被告韦芝全签订的《土地租赁合同》。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民法总则》第六十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条的规定，判决如下： 一、原告罗世昌与被告韦芝全于2019年6月5日签订的《土地租赁合同》及双方口头约定租赁100平方米商铺做仓库的合同不予解除，继续履行； 二、被告北流市哈曼酒吧有限公司向原告罗世昌支付截至2020年10月30日止尚欠的土地租金43640元（已抵减被告合计支付的土地租金561160元）； 三、被告北流市哈曼酒吧有限公司向原告罗世昌支付截至2020年6月30日止的水电费5908.40元； 四、被告北流市哈曼酒吧有限公司向原告罗世昌支付违约金5097.60元； 五、自2020年11月1日起的土地租金和商铺租金，由被告北流市哈曼酒吧有限公司继续按《土地租赁合同》的约定向原告罗世昌如期支付； 六、驳回原告罗世昌的其他诉讼请求。 案件受理费9406元（原告已预交4703元），由被告北流市哈曼酒吧有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 长  罗照斌 人民陪审员  何 莲 人民陪审员  李玉玲 二〇二〇年十二月八日 法官 助理  凌 威 书 记 员  徐海文