湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1081民初1009号原告：吴波，男，1972年10月4日出生，汉族，住湖南省资兴市。被告：资兴水岸豪廷酒店管理有限公司，住所地湖南省资兴市鲤鱼江大桥西侧雄森豪廷酒店**。法定代表人：周朕宇，该公司总经理。被告：资兴市鸿亿地产开发有限公司，，住所地湖南省资兴市鲤鱼江大桥水岸豪廷******法定代表人：周顺妙，该公司董事长。委托代理人：李禹霖，男。被告：姚江明，男，1964年5月18日出生，汉族，住湖南省资兴市水岸豪廷**。委托代理人：曾向前，湖南乾越律师事务所律师。委托代理人：段亚敏，湖南乾越律师事务所律师。第三人：资兴市雄鑫豪廷酒店管理有限公司，住，住所地湖南省资兴市鲤鱼江大桥水岸豪廷******/div>法定代表人：黄俊，该公司总经理。原告吴波与被告资兴水岸豪廷酒店管理有限公司（以下简称水岸豪廷酒店公司）、资兴市鸿亿地产开发有限公司（以下简称鸿亿地产公司）、姚江明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案。在本案审理中，由于资兴市雄鑫豪廷酒店管理有限公司（以下简称雄鑫豪廷酒店公司）可能与本案处理结果有法律上的利害关系，本院追加其为第三人参加诉讼。本案适用普通程序，分别于2020年7月23日、2020年10月21日、2020年11月17日三次公开开庭进行了审理。在本案第一次开庭审理中，原告吴波、被告水岸豪廷酒店公司的法定代表人周朕宇、被告鸿亿地产公司的委托代理人李禹霖、被告姚江明的委托代理人曾向前到庭参加诉讼。在本案第二次开庭审理中，原告吴波、被告鸿亿地产公司的委托代理人李禹霖、被告姚江明的委托代理人段亚敏到庭参加诉讼，被告水岸豪廷酒店公司、第三人雄鑫豪廷酒店公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。在本案第三次开庭审理中，原告吴波、被告鸿亿地产公司的委托代理人李禹霖、被告姚江明的委托代理人曾向前到庭参加诉讼，被告水岸豪廷酒店公司、第三人雄鑫豪廷酒店公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴波向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房间委托管理协议》；2.判令三被告支付原告房屋租金34677.5元，违约金6935.5元；3.判令被告将租赁房屋恢复原状，并按商品房买卖合同约定的交房标准（包括水电表独立到户）交付给原告；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月27日，原告全款购买了被告鸿亿地产公司开发的位于鲤鱼江水岸豪廷C区1栋1006号房屋一间，房屋面积60.85㎡，单价5865.93元/㎡，房屋总价款356942元。同日，原告与郴州雄森豪廷酒店管理有限公司（后更名为被告资兴水岸豪廷酒店管理有限公司）、被告鸿亿地产公司签订了一份《房间委托管理协议》，约定原告所购房产交由郴州雄森豪廷酒店管理有限公司进行管理，管理期限为2012年5月1日至2021年12月31日，郴州雄森豪廷酒店管理有限公司每月支付原告租金2462.89元（356942元×8.28％÷12个月），如未按时支付房租达到三个月则构成违约，还应支付拖欠原告租金总额的20％作为违约金，被告鸿亿地产公司承担担保责任。2018年11月，被告水岸豪廷酒店公司为了逃避债务，私自将原告房屋转给被告姚江明用于酒店经营，后经政府部门组织调解，被告姚江明与业主代表签订调解协议，向业主承诺付清欠付租金，但被告姚江明金按调解协议支付一个月租金后，就未按协议支付房租。从2018年9月1日至2020年5月30日止，三被告应支付原告租金合计51720.69元，但仅支付原告租金17043.19元，尚拖欠原告租金34677.5元未付。为维护自身合法权益，原告遂提起诉讼。被告水岸豪廷酒店公司辩称：水岸豪廷酒店公司没有与原告签订任何合同，不是本案适格被告，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告鸿亿地产公司辩称：1.被告鸿亿地产公司与原告只存在商品房买卖合同关系，并且已将符合交房标准的房屋交给了酒店进行经营，房屋租金应由酒店经营方承担，与被告鸿亿地产公司无关；2.原告与被告姚江明私下签订的调解协议，被告鸿亿地产公司不知情，也未作为担保人签字；3.被告鸿亿地产公司在交房之时，当时房屋是作为酒店经营，为了方便酒店使用，未将入户的水电分表开通，原告一直也未提出异议，已经实际认可了交房标准。被告姚江明辩称：1.被告姚江明与原告不存在合同关系，被告姚江明不是本案适格被告；2.原告提到的房屋交付标准问题，与被告姚江明无关；3.原告伙同其他业主从2019年1月起对房屋实施干扰，在2019年7月对房屋进行换锁并已实际控制了案涉房屋，该房屋已无法对外经营。第三人雄鑫豪廷酒店公司未到庭发表陈述意见。原告吴波围绕其诉讼请求向本院提交了证据，被告水岸豪廷酒店公司、被告鸿亿地产公司、被告姚江明、第三人雄鑫豪廷酒店公司均未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告吴波提交的证据，本院认定如下：证据1.《雄鑫酒店与业主关于租金支付方式调解书》（2019年1月23日），拟证明被告姚江明是酒店的实际经营者，并承诺支付欠付及以后应支付的租金。被告水岸豪廷酒店公司认为该证据与其无关；被告鸿亿地产公司对该证据无异议；被告姚江明对证据1的真实性无异议，但认为属于无效文书，该协议只有被告姚江明的个人签名，没有酒店盖章，但被告姚江明不是酒店工作人员，无权代表酒店签字；第三人雄鑫豪廷酒店公司未到庭发表质证意见。本院认为，由于该调解书已于2019年1月29日经协议双方确认失效，原告亦认可2019年1月29日达成的调解协议，故对该证据，本院不予认定。证据2.《雄鑫酒店与业主关于租金支付方式的调解书》（2019年1月29日），拟证明被告姚江明不愿意履行2019年1月23日的调解协议，重新承诺了租金支付方式。被告水岸豪廷酒店公司认为该证据与其无关；被告鸿亿地产公司对该证据无异议；被告姚江明对证据2真实性无异议，但认为与证据1一样，同样属于无效文书，同时，原告也未在协议上签名；第三人雄鑫豪廷酒店公司未到庭发表质证意见。本院认为，由于该协议是业主代表与被告姚江明协商租金支付方式所签订，原告作为业主在本案庭审中亦认可该协议的效力，故对其关联性予以确认，同时，由于被告姚江明既非第三人雄鑫酒店管理公司的工作人员，亦未提交证据证明其系受第三人雄鑫酒店管理公司委托与业主进行协商，而被告姚江明又为酒店实际经营者，故该协议应认定为被告姚江明作为实际经营者与业主达成的调解协议。证据3.《限期履行债务函》，拟证明被告姚江明未按2019年1月29日的调解协议履行租金支付义务，全体业主向被告姚江明发函要求其履行支付租金的义务。被告水岸豪廷酒店公司认为该证据与其无关；被告鸿亿地产公司对该证据无异议；被告姚江明对证据3，认为没有原告的签字，与本案无关，属于无效通知，也未向被告姚江明送达；第三人雄鑫豪廷酒店公司未到庭发表质证意见。本院认为，由于该证据为《限期履行债务函》，但原告未提交证据证明已实际送达，不予认定。证据4.商品房买卖合同、不动产权证复印件，拟证明原告是案涉1006号房屋的业主，总购房款356942元。被告水岸豪廷酒店公司认为该证据与其无关；被告鸿亿地产公司对该证据无异议；被告姚江明对证据4，认为只能证明原告系业主，但无法支持原告的诉讼请求；第三人雄鑫豪廷酒店公司未到庭发表质证意见。本院对证据4予以确认。证据5.《酒店租赁经营合同》，拟证明被告姚江明是酒店的实际经营者。被告水岸豪廷酒店公司认为该证据与其无关；被告鸿亿地产公司对该证据无异议；被告姚江明对证据5的真实性无异议，但酒店经营合同是被告姚江明与第三人雄鑫酒店管理公司的内部协议，已约定不得对外展示，同时该协议与本案无关；第三人雄鑫豪廷酒店公司未到庭发表质证意见。本院对证据5的真实性予以确认，该证据证明2018年9月2日，第三人雄鑫豪廷酒店公司、周朕宇与被告姚江明签订了《酒店租赁经营合同》，合同约定从2018年12月31日起，被告姚江明接手经营酒店。证据6.银行卡明细清单，拟证明被告已支付房租的情况。被告水岸豪廷酒店公司认为该证据与其无关；被告鸿亿地产公司对该证据无异议；被告姚江明对证据6的真实性、合法性无异议，但该证据与被告姚江明无关，被告姚江明只是代付了部分租金，不能说明被告姚江明具有支付租金的义务；第三人雄鑫豪廷酒店公司未到庭发表质证意见。本院对证据6予以认定，该证据证明了案涉房屋租金的支付情况。证据7.《房间委托管理协议》，拟证明原告与被告水岸豪廷酒店公司、鸿亿地产公司签订了《房间委托管理协议》，以及租金的计付标准及违约金的计算方式。被告水岸豪廷酒店公司认为该证据与其无关；被告鸿亿地产公司对该证据无异议；被告姚江明对证据7，认为与其无关，该协议为酒店委托管理协议，但本案为房屋租赁合同关系，不能作为本案证据；第三人雄鑫豪廷酒店公司未到庭发表质证意见。本院对证据7予以确认，该证据证明2012年4月27日，原告吴波与被告水岸豪廷酒店公司（曾用名郴州雄森豪廷酒店管理有限公司）、被告鸿亿地产公司签订了《房间委托管理协议》，以及约定的合同权利义务。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明以下案件事实：2012年4月27日，原告吴波与被告鸿亿地产公司签订《商品房买卖合同》，原告吴波以一次性付款方式购买被告鸿亿地产公司开发的位于资兴市××栋××号房屋，房屋面积60.85㎡，单价5865.93元／㎡，房屋总价款356942元。当日，原告吴波与被告水岸豪廷酒店管理公司（曾用名郴州雄森豪廷酒店管理有限公司）、被告鸿亿地产公司签订《房间委托管理协议》，约定原告自愿委托被告水岸豪廷酒店公司经营管理其位于资兴市××号房××，委托管理期限为2012年5月1日至2021年12月31日，原告收益为年固定回报（按总购房款的8.28％计付），即2462.89元／月（356942元×8.28％÷12个月），被告水岸豪廷酒店公司应按月支付固定回报，于每月25日前结清上月固定回报收益，如连续三个月不按时支付原告房屋收益，则属违约，被告水岸豪廷酒店公司除支付所欠房屋收益外，还应支付其拖欠固定收益额的20％作为违约金，同时约定，在委托期限内，被告鸿亿地产公司为本协议的担保方，若被告水岸豪廷酒店公司逾期支付房屋收益，原告可要求被告鸿亿地产公司履行担保责任，由被告鸿亿地产公司向原告支付房屋经营收益。签订上述《房间委托管理协议》，被告水岸豪廷酒店公司经营案涉酒店一段时间后，被告水岸豪廷酒店公司将酒店交由第三人雄鑫豪廷酒店公司经营管理。第三人雄鑫豪廷酒店公司经营案涉酒店一段时间后，2018年9月2日，第三人雄鑫豪廷酒店公司、周朕宇作为出租方又与被告姚江明签订《酒店租赁经营合同》，约定将案涉雄鑫豪廷酒店租赁给被告姚江明经营管理，租赁期限自2018年12月31日至2025年1月1日，每年租金200万元整。签订上述《酒店租赁合同》后，被告姚江明于2019年1月正式接手酒店经营管理。由于被告水岸豪廷酒店公司未按《房间委托管理协议》的约定向原告支付房屋收益，截至2019年1月，已拖欠原告共计5个月（从2018年8月1日至2018年12月31日）房屋租金未付。2019年1月29日，被告姚江明与业主代表签订《雄鑫酒店与业主关于租金支付方式的调解书》，约定：1.雄鑫酒店公司承诺：对酒店所欠业主2019年1月1日以前的5个月租金，于2019年9月30日前由酒店方分9期等额分期还清；从本协议签订之日起，每月20日支付上月房租及之前的等额分期欠款，本协议签订后3日内支付2019年1月租金及等额分期欠款；违约金参照原托管协议执行。2.关于酒店淡季租金支付问题。淡季时间为每年的11月1日至次年的4月30日，酒店方以现金形式支付业主60%的租金，以业主住房券形式支付剩余40%的租金，业主住房券以标准间178元/间标准折抵租金等。被告姚江明在该调解书的酒店方签字盖章处签名。达成上述调解协议之后，原告合计收到房屋租金17043.19元及四个月的淡季业主住房券22张，但原告使用淡季业主住房券时，被告姚江明作为酒店实际经营者拒绝原告使用。2019年8月24日，由于三被告未按委托管理协议及调解协议支付房租，原告将案涉1006号房间换锁。另查明，2015年12月29日，郴州雄森豪廷酒店管理有限公司办理工商变更登记，更名为资兴水岸豪廷酒店管理有限公司。在第二次开庭审理过程中，原告自愿撤回第三项诉讼请求。本院认为：一、关于本案法律关系问题。原告吴波与被告水岸豪廷酒店公司、被告鸿亿地产公司在《房间委托管理协议》中约定，原告自愿将案涉1006号房间委托被告水岸豪廷酒店公司经营管理，由被告水岸豪廷酒店公司按月支付固定收益，合同双方约定的委托经营收益实为房屋租金，故本案名为委托管理协议，实为房屋租赁合同关系。二、关于合同解除问题。原告吴波与被告水岸豪廷酒店公司、被告鸿亿地产公司签订《房间委托管理协议》之后，被告水岸豪廷酒店公司未按合同约定支付房租，迟延履行主要债务，且经催讨并与酒店实际经营者达成调解协议后又未依约履行支付房租的义务，进而造成原告于2019年8月24日就案涉房屋进行换锁处理的结果，现案涉《房间委托管理协议》已无实际履行可能，故原告诉请解除案涉《房间委托管理协议》，本院依法予以支持。三、关于房租支付主体问题。案涉《房间委托管理协议》约定的承租方为被告水岸豪廷酒店公司，虽之后被告水岸豪廷酒店公司将酒店转租他人经营，但原告并未与次承租人达成新的房屋租赁合同，也未与被告水岸豪廷酒店管理公司解除案涉《房间委托管理协议》，故根据合同相对性原则，被告水岸豪廷酒店公司应承担案涉房租及违约金的支付义务。四、关于欠付租金的具体金额。关于被告姚江明提出的自2019年1月起就因原告的闹事、打砸行为未再实际使用案涉房屋，相应房租不应支付的诉讼主张，由于原告不予认可，且截至2019年8月20日原告还收到相应房屋租金，故对被告姚江明上述诉讼主张，本院不予采纳。原告在第一次开庭审理中明确表示2019年8月24日对案涉房屋做换锁处理，虽在其后的开庭审理中又表示是2019年9月1日才对案涉房屋做换锁处理，由于原告就前后陈述不一致未作合理解释且未提供相应证据予以证明，故从有利于被告的角度出发，本院认定原告于2019年8月24日即对案涉房屋做换锁处理而未再用于酒店经营，故相应房租应支付至换锁前一日即2019年8月23日。同时，关于原告收到的业主住房抵扣券，由于酒店经营者拒绝原告使用，故不能抵扣相应房租。从原告主张的欠付租金起始日2018年9月1日至换锁前一日2019年8月23日，被告水岸豪廷酒店公司应支付房屋租金合计28980.01元（2462.89元×11月＋2462.89元÷30天×23天），减去原告已收到的房租17043.19元，被告水岸豪廷酒店公司尚欠付租金11936.82元。五、关于违约金问题。被告水岸豪廷酒店公司共拖欠原告房屋租金11936.82元，根据案涉《房间委托管理协议》中“如被告水岸豪廷酒店公司连续三个月不按时支付原告房屋收益，则属违约，被告水岸豪廷酒店公司除支付所欠房屋收益外，还应支付其拖欠固定收益额的20％作为违约金”的约定，被告水岸豪廷酒店公司应支付原告违约金2387.36元（11936.82元×20％）。六、关于姚江明是否承担责任问题。2019年1月29日，被告姚江明与业主代表签订了《雄鑫酒店与业主关于租金支付方式的调解书》，被告姚江明认为其无权代理第三人雄鑫酒店公司签字，该调解协议因无权代理而无效，本院认为，虽被告姚江明系在酒店签字盖章处签名，但由于被告姚江明既非第三人雄鑫酒店公司工作人员，也未提交证据证明其系受第三人雄鑫酒店公司委托与业主进行协商，而被告姚江明又为酒店实际经营者，故该协议应认定为被告姚江明作为实际经营者与业主签订的调解协议。被告姚江明在该协议中承诺支付租金及按原托管协议约定的违约金，系债的加入，被告姚江明应在其承诺的债务范围内和原债务人承担连带责任。七、关于被告鸿亿地产公司是否承担责任问题。原告吴波与被告水岸豪廷酒店公司、被告鸿亿地产公司在案涉《房间委托管理协议》中约定在委托期限内，被告鸿亿地产公司为本协议的担保方，若被告水岸豪廷酒店公司逾期支付房屋租金，原告可要求被告鸿亿地产公司履行担保责任，根据上述约定内容，该保证责任的承担方式为连带责任保证。由于保证人与债权人未明确约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”之规定，原告应在主债务履行期届满之日起六个月内要求被告鸿亿地产公司承担保证责任。本案中，原告于2019年8月24日已就房屋进行换锁处理而收回房屋，故被告水岸豪廷酒店公司欠付的最后一笔房租为2019年8月的房租，根据案涉《房间委托管理协议》中受委托经营方应于每月25日前结清上月房租的约定，被告水岸豪廷酒店公司最迟应于2019年9月25日结清其欠付房租，故主债务履行期届满之日为2019年9月25日。原告于2020年6月22日向本院提起诉讼，但在此之前，并未向被告鸿亿地产公司主张权利，要求其支付案涉欠付租金，故原告诉请被告鸿亿地产公司承担责任，已超过法定保证期间，本院不予支持。另，在诉讼过程中，原告自愿撤回要求被告将租赁房屋恢复原状，并按商品房买卖合同约定的交房标准（水电表独立到户）交付给原告的诉讼请求，是其对诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条第一款、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴波与被告资兴水岸豪廷酒店管理有限公司、被告资兴市鸿亿地产开发有限公司于2012年4月27日签订的《房间委托管理协议》；二、被告资兴水岸豪廷酒店管理有限公司、姚江明于本判决生效之日起十日内连带支付原告吴波房屋租金11936.82元、违约金2387.36元，合计14324.18元；三、驳回原告吴波的其他诉讼请求。如果未按照本院指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费840元，由被告资兴水岸豪廷酒店管理有限公司、姚江明负担160元，由原告吴波负担680元。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  陈丽萍人民陪审员  何燕平人民陪审员  陈志斌二〇二〇年十二月七日法官助理李贤书记员朱旭霞附本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。