广东省揭阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤52民终697号上诉人（原审被告、反诉原告）：揭阳市凯瑞投资有限公司。住所地：揭西县*******************。法定代表人：韩佑慎，职务：总经理。委托诉讼代理人：张焕繁、张桓宾，江西天使律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:陈威，男，汉族，1995年5月23日出生，住址：广东省揭西县**************。委托诉讼代理人：王景彬，广东谨信律师事务所律师。上诉人揭阳市凯瑞投资有限公司（以下简称凯瑞公司）因与被上诉人陈威房屋租赁合同纠纷一案，不服揭西县人民法院（2020）粤5222民初375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第五项，改判支持凯瑞公司一审反诉请求，驳回陈威一审的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费(含反诉费)由陈威承担。事实与理由：一、一审第一项判决凯瑞公司退还陈威20000元押金错误。一审法院认为凯瑞公司与陈威“双方的租赁合同已到期，陈威没有将商铺转租给他人，也不存在其他违约行为，凯瑞公司依约应将押金20000元退还给陈威”。然而，涉案的《租铺合同》第三条明确约定：“乙方(陈威)因经营需要改变室内布局，必须向甲方(凯瑞公司)报备整改方案并征得甲方同意方可实施，并且承诺退租前给予复原，否则甲方有权从租赁押金中扣除复原工程费用”。本案陈威在没有向凯瑞公司报备整改方案并征得凯瑞公司同意的情况下，于2019年11月对承租店铺整改装修：将店铺内原有的墙壁全部喷涂为黑色；将店铺内原有的红色消防管喷为黑色；将店铺内原有的消防喷淋管拆除；在店铺内砌起一堵长约2米、高约2.8米的砖墙等。且在2020年7月26日退租前没有“给予复原”。显然，复原要花相当费用。一审判决不考虑这一约定和事实，判决凯瑞公司退还20000元押金是错误的。二、一审第二项判决凯瑞公司赔偿陈威损失54000元错误。一审判决认为“本案对陈威主张的装修费216000元予以认可。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项规定，凯瑞公司应对陈威租赁期间装修残值进行赔偿。对于租赁期间，虽然双方签订合同时均约定租期为一年，但第一年度合同期满后，双方又续签了第二年度的合同，除租期变更外合同其他内容并未发生变化，结合陈威为租赁商铺所做的装修投入以及双方履行合同的具体情况，本案租赁合同的期限应连续计算二年(24个月)更为公平合理”，据此判决凯瑞公司赔偿陈威损失54000元(216000元×6/24)。然而：参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项规定判决凯瑞公司赔偿陈威损失54000元是错误的。因为第十一条规定是：“承租人经出租人同意装修装饰，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理，没有约定的人民法院按照下列(四种)情形分别处理”。而涉案《租铺合同》约定：“合同到期后，装修无条件归甲方(凯瑞公司)所有”(合同第三条)，而不是没有约定。将两份各一年租期合同的“期限连续计算二年”来判决凯瑞公司赔偿陈威损失54000元也是错误的。凯瑞公司与陈威2018年5月2日签订的一年期限的《租铺合同》已经履行完毕，双方在履行中没有争议。2019年6月28日陈威与凯瑞公司续签了第二份一年期限的《租铺合同》，并不是第一份合同的变更，而是续签的另一份合同。一审法院认定“本案租赁合同的期限应连续计算二年(24个月)更为公平合理”，并据此判决凯瑞公司赔偿陈威损失54000元，不仅滥用了公平合理原则，无理改变了凯瑞公司与陈威在合同中的合法约定，违反了民事合同法律的意思自治原则，损害了国家法律的公信力及凯瑞公司的合法权益。三、一审第五项判决驳回凯瑞公司要求陈威支付房屋租赁费和滞纳金计85662元的诉讼请求错误。一审判决认为“凯瑞公司在2019年11月底对租赁物进行断水断电，影响陈威对租赁物的使用、收益，凯瑞公司的违约行为导致陈威无法经营奶茶小吃，不能实现其合同的目的，陈威有权拒绝凯瑞公司的履行要求。直到合同期满，凯瑞公司仍没有恢复水电供应，故陈威没有交付租金存在正当理由，并不存在违约，故凯瑞公司请求陈威支付租金及按两倍房租标准计算的违约金，理据不足，不予支持”。并据此驳回凯瑞公司的这一诉讼请求。陈威在2019年11月期间在没有向凯瑞公司报备整改方案并征得凯瑞公司同意的情况下为经营餐饮对凯瑞公司的店铺进行大规模的上述整改装修；在对外招牌上添加“酒类”经营项目，在墙外张贴出“拼年货、拼家宴、拼乡味”广告。为此，凯瑞公司根据合同约定进行断水断电，并未违法也未违反合同约定。凯瑞公司采取断水断电后，反复要求陈威只需作出不经营酒水餐饮的承诺或协议即恢复水电供应，可陈威一直坚持不作承诺。且既不搬离店铺，又不缴纳店铺租金，一直占用店铺至2020年7月26日才将钥匙丢还凯瑞公司。在此情形下，凯瑞公司向陈威提出支付2019年12月1日至2020年5月31日的房屋租赁费一审法院不予支持显然是错误的。陈威辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，凯瑞公司的上诉请求均没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。陈威向一审法院起诉请求：1.解除陈威与凯瑞公司于2019年6月28日签订的《租赁合同》；2.凯瑞公司退回陈威租赁押金贰万元（¥20000）；3.凯瑞公司赔偿陈威各项损失共计叁拾万零捌仟玖佰伍拾元（¥308950）；4.本案诉讼费用由凯瑞公司承担。一审开庭时，陈威以合同已经期满自然终止为由，放弃第一项诉讼请求。凯瑞公司向一审法院反诉请求：1.陈威支付凯瑞公司房屋租赁费和滞纳金共计85662元。其中：房屋租赁费28554元（从2019年11月1日至2020年5月31日的滞纳金57108元）；2.陈威搬离涉案房屋，恢复涉案房屋原状，将所租赁凯瑞公司的房屋返还凯瑞公司；3.陈威从2020年6月1日起每月按14277元的金额支付凯瑞公司房屋占用费至搬离涉案房屋之日止；4.陈威向凯瑞公司交付的贰万元（¥20000元）租赁押金归凯瑞公司所有；5.反诉费用由陈威承担。一审法院认定事实：2018年5月2日，陈威（乙方）与凯瑞公司（甲方）签订了《租铺合同》一份，约定：一、乙方向甲方租用位于揭西县*******客潭洋“凤凰新城”第51-F13-F14两间商铺，每月租金为4759元；2018年5月2日起至2018年5月31日为装修期；合同期从2018年6月1日起至2019年5月31日止，共一年，合同签订日即付押金每间商铺1万元；押金等租期满付清租金后不计利息付还乙方，租金每三个月收取一次，并于起租的第一个月5天内收取。二、乙方逾期交付房租，甲方有权停止乙方水电供应，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金按两倍房租计算。该商铺只租给乙方使用，乙方不得转租其它人，如违规甲方则有权开门收回房屋解除合同且押金不得退回，由此造成的一切损失和后果由乙方承担。三、乙方承租后自行对房屋进行装修和办理法律规定的相关手续，合同期到期后，装修无条件归甲方所有。乙方因经营需要改变室内布局，必须向甲方报备整改方案并征得甲方同意方可实施，并且承诺退租前给予复原，否则甲方有权从租赁押金中扣除复原工程费用…。四、特别条款：为美化市容市貌及小区的安全、卫生整洁，…。乙方并保证不从事经营下列行业：餐饮、…。如违反上述条款，甲方有权停其水、电，并采取其它相应措施。五、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，签章生效，供甲乙双方共同遵守执行。合同签订当天，陈威向凯瑞公司交付前三个月的租金14277元；次日，陈威又向凯瑞公司支付商铺押金20000元；此后双方均依约履行上述租赁合同。2019年6月28日，陈威、凯瑞公司按前述合同内容续签了《租铺合同》，租期变更为从2019年6月1日起至2020年5月31日止，共一年；陈威依约向凯瑞公司支付租金至2019年11月30日。2019年11月底凯瑞公司以陈威违反合同约定，未经其同意对商铺进行从事餐饮行业的装修为由对涉案商铺进行断水断电，双方引起纠纷，陈威遂于2020年5月18日诉至一审法院，提出本诉诉讼请求。2020年5月25日凯瑞公司以陈威违反合同约定为由提出上述反诉请求。另查明，陈威与凯瑞公司于2018年5月2日签订《租铺合同》当天，又与第三方签订了《装修合同》，对涉案商铺进行装修，并于2018年6月25日向第三方支付装修款216000元，同时陈威注册登记了“揭西县河婆茶丸家小吃店”，在涉案商铺经营小吃服务。为经营奶茶小吃，陈威还购置了电器、家具等设备一批共计47350元。凯瑞公司知道陈威租用商铺用于经营奶茶小吃后一直未提出异议。2019年11月陈威对涉案商铺又进行了装修并订做了沙发45600元，凯瑞公司发现后以陈威未经其同意对租赁商铺扩大规模进行装修并经营饮食为由对商铺进行断水断电。后陈威曾多次要求凯瑞公司恢复水电供应，但凯瑞公司均以陈威需签不经营酒水的承诺书或协议书才能恢复水电供应，双方协商未果，陈威不再支付2019年12月以后的租金，但一直占有租赁商铺。诉讼期间，陈威向一审法院申请对涉案两间商铺内装修价值及铺内财产价值进行评估鉴定，后又向一审法院撤回该评估鉴定申请。2020年7月26日陈威将涉案商铺交还凯瑞公司管理使用。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。陈威与凯瑞公司签订的《租铺合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。结合双方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、凯瑞公司是否应退还陈威押金2万元？二、凯瑞公司是否应赔偿陈威损失308950元？三、陈威是否应支付凯瑞公司拖欠的租赁费及滞纳金，并支付自2020年6月1日起的房屋占用费？针对第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据该法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案陈威租赁凯瑞公司的商铺后一直依约向凯瑞公司支付租金至2019年11月份，履行了合同的义务。虽然双方在《租铺合同》中约定陈威不得经营餐饮业，但陈威在签订第一份租赁合同后便注册登记了“揭西县河婆茶丸家小吃店”，经营奶茶小吃，并对商铺进行相应的装修；凯瑞公司知道后一直未对租赁物的装修及用途提出异议且同意陈威经营；在第一份合同到期后，双方又续签了第二年度的《租铺合同》，陈威继续经营“揭西县河婆茶丸家小吃店”，凯瑞公司明知陈威从事小吃服务经营也同样认可，可见双方对于租赁物的用途已作出了相应的变更。在合同履行期间，凯瑞公司又以陈威未经其同意对商铺进行从事餐饮行业的装修为由，于2019年11月底擅自对涉案商铺进行断水断电，导致陈威无法使用租赁物进行经营，凯瑞公司的行为有违诚信，也构成违约，应承担相应的违约责任。凯瑞公司主张陈威违反合同约定未经其同意对商铺进行从事餐饮行业装修，因凯瑞公司没有提供有效证据证明陈威所作装修已超过小吃服务的经营范围，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，凯瑞公司对其主张的事实应自行承担举证不能的法律后果；故凯瑞公司请求陈威所交付的押金20000元归其所有，理据不足，不予采纳。现双方的租赁合同已到期，陈威没有将商铺转租给他人，也不存在其他违约行为，凯瑞公司依约应将押金20000元退还给陈威。故陈威此项请求，理由充分，予以支持。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。凯瑞公司在合同履行期间违约对陈威租赁的商铺进行断水断电，导致陈威无法正常使用租赁物从事经营、收益，凯瑞公司作为出租人没有保证租赁商铺符合陈威的经营需要，由此造成的陈威损失，凯瑞公司依法应当予以赔偿。关于陈威主张的损失308950元，其中包括装修费216000元及购置电器及家具等费用92950元，因凯瑞公司对陈威租赁涉案商铺后对商铺进行装修的事实及产生的相关费用予以认可，对陈威主张的装修费216000元予以确认。虽然双方的《租铺合同》约定，乙方承租商铺后自行对房屋进行装修，合同期到期后，装修无条件归甲方所有。但由于凯瑞公司在租赁期间违约断水断电，造成陈威无法在合同期间内使用已装修的租赁物进行营业；而按合同约定，装修物到期无条件归凯瑞公司所有；凯瑞公司的违约行为导致陈威不能在租赁期限内利用完装修物的价值，从而产生剩余装修价值的损失，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定，凯瑞公司应对陈威租赁期间装修残值进行赔偿。对于租赁期间，虽然双方签订合同时均约定租期为一年，但第一年度合同期满后，双方又续签了第二年度的合同，除租期更变外合同其他内容并未发生变化，结合陈威为租赁商铺所做的装修投入以及双方履行合同的具体情况，本案租赁合同的期限应连续计算二年(24个月)更为公平合理。由于双方约定的合同期至2020年5月31日届满，而凯瑞公司在2019年11月底对租赁物实施断水断电措施，造成陈威无法正常营业的租赁期限为6个月，故陈威的实际损失即装修残值为54000元（216000元×6/24），凯瑞公司依法应予以赔偿；对于电器及家具等其他费用92950元，因电器及家具等设备与租赁物并未形成附合，又属于动产且仍有使用价值，陈威可以自行搬走使用，不存在损失，陈威主张作为损失，依据不足，不予认定。陈威请求的损失超出上述认定部分的，予以驳回。凯瑞公司辩称按双方第一份合同约定，合同期已满，装修应归其所有，凯瑞公司不存在赔偿装修费的情形，理由不成立，不予采纳。对于第三个争议焦点，承前所述，本案凯瑞公司作为出租人交付租赁商铺，应当保证租赁物符合合同约定的用途，而凯瑞公司在2019年11月底对租赁物进行断水断电，影响陈威对租赁物的使用、收益，凯瑞公司的违约行为导致陈威无法经营奶茶小吃，不能实现其合同的目的，陈威有权拒绝凯瑞公司的履行要求。直到合同期满，凯瑞公司仍没有恢复水电供应，故陈威没有交付租金存在正当理由，并不存在违约，故凯瑞公司请求陈威支付租金及按两倍房租标准计算的违约金，理据不足，不予支持。凯瑞公司在租赁期间虽存在违约行为，但租赁期间届满后，陈威依法应当返还租赁物，而陈威一直占用租赁的商铺，给凯瑞公司也造成一定的经济损失，对此，陈威依法应予以赔偿。诉讼期间，经双方确认，陈威于2020年7月26日将涉案商铺交还凯瑞公司管理、使用，故陈威应将占用商铺期间（2020年6月1日至2020年7月26日，共1个月26天）的费用支付给凯瑞公司，该占用费可按双方约定的租金标准每月4759元计算为8883元（4759元＋4759元÷30天×26天）；凯瑞公司请求超出部分，不予支持。陈威提出为查清其实际经济损失，在未进行评估之前涉案商铺应作为证据保持原状，并非陈威占用涉案房屋；而且凯瑞公司也没有恢复该商铺的水电，根本无法实际使用该两间商铺，其无需支付房屋占用费的辩解意见，没有法律依据，不予采纳。综上所述，凯瑞公司辩称其不存在违约行为，而提出陈威违约从事餐饮业经营及逾期交付租金，应当支付房屋租赁费及滞纳金，并主张租赁押金20000元归其所有，理由不成立，不予采纳和支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、揭阳市凯瑞投资有限公司应于本判决生效之日起10日内退还陈威租赁押金20000元；二、揭阳市凯瑞投资有限公司应于本判决生效之日起10日内赔偿陈威损失54000元；三、陈威应于本判决生效之日起10日内支付揭阳市凯瑞投资有限公司自2020年6月1日起至2020年7月26日止的房屋占用费8883元；四、驳回陈威本诉的其他诉讼请求；五、驳回揭阳市凯瑞投资有限公司反诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6234元，由揭阳市凯瑞投资有限公司负担1650元，陈威负担4584元。反诉受理费1207元，由陈威负担50元，揭阳市凯瑞投资有限公司负担1157元。二审期间，凯瑞公司提交涉案商铺整改后的视屏光盘一份，证明陈威将房屋进行违约改造，按合同约定整改需经出租人同意。陈威质证意见：对该视频的证据三性均有异议。首先无法证实视频拍摄的房屋就是租赁的房屋；其次，凯瑞公司也称视频是拍摄于陈威交回房屋之后，无法证明该改造为陈威所实施；最后，该视频也无法证实改造发生于2019年11月。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。二审围绕上诉争议问题进行审理。关于一审判决凯瑞公司退还陈威20000元押金是否正确的问题。本案中，陈威与凯瑞公司签订的二份《租铺合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。租赁商铺后陈威即对商铺进行了装修，并注册成立了“揭西县河婆茶丸家小吃店”，经营奶茶以及小吃，第一份合同期满后，陈威与凯瑞公司续签第二份《租铺合同》，虽然合同约定租赁商铺不得经营餐饮行业，但在2019年11月底之前，凯瑞公司一直未对租赁物的装修以及经营奶茶小吃提出异议，应视为凯瑞公司同意陈威在租赁商铺经营奶茶小吃。在陈威按照合同约定付还租金至2019年11月30日的情况下，2019年11月底凯瑞公司以陈威违反合同约定，未经其许可对涉案商铺进行从事餐饮业的装修为由，对涉案商铺停水停电，导致陈威无法继续经营，故应认定凯瑞公司构成违约且违约在先。据此，一审判决认定凯瑞公司应按约定将20000元押金退还给陈威并无不当，本院予以维持。凯瑞公司上诉主张陈威交付20000元押金不用退还，理由不能成立，本院予以驳回。关于一审判决凯瑞公司赔偿陈威54000元是否正确的问题。本案中，凯瑞公司在合同履行期间擅自对涉案商铺进行停水停电，导致陈威无法正常经营使用涉案商铺进行营业。凯瑞公司作为出租人，没有履行自己的相应义务，没有保证涉案商铺符合陈威的经营需要，凯瑞公司的行为构成违约，应承担违约责任，对陈威造成的损失应予赔偿。虽然凯瑞公司主张双方的《租铺合同》约定，陈威承租商铺后自行对房屋装修，合同到期后，装修无条件归凯瑞公司所有，但是凯瑞公司的违约行为导致陈威不能在租赁期限内利用完装修的价值。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项规定，凯瑞公司应赔偿陈威剩余装修价值的损失。凯瑞公司与陈威签订的二份合同均为一年，在第一年合同期届满后，双方又续签了第二年度合同，该合同除了租赁时间变更，合同其他条款均未变更，且第二份合同条款也明确约定2018年5月2日起至2018年5月31日为装修期。由于凯瑞公司在一审期间对陈威主张的装修费216000元真实性没有异议。因此，一审判决结合陈威对租赁商铺的投入以及双方的履行合同具体情况，确定本案租赁合同期限按连续二年（24个月）计算其中6个月剩余装修价值的损失54000元并无不当，本院予以维持。凯瑞公司上诉主张不应赔偿陈威剩余装修价值的损失54000元，理由不能成立，本院予以驳回。关于一审判决驳回凯瑞公司要求陈威支付房屋租赁费和滞纳金85662元是否正确的问题。凯瑞公司主张陈威支付2019年12月1日至2020年5月31日的房屋租赁费和滞纳金。由于凯瑞公司在合同期未届满即对涉案租赁房屋进行停水停电，构成违约在先，导致陈威不能正常经营奶茶小吃，不能实现其合同目的，故陈威有权拒付2019年12月1日至2020年5月31日的房屋租赁费和滞纳金。因此，一审判决驳回凯瑞公司反诉请求陈威支付房屋租赁费以及滞纳金并无不当，本院予以维持。凯瑞公司上诉主张陈威应支付房屋租赁费以及滞纳金，理由不能成立，本院予以驳回。综上所述，凯瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3493元，由揭阳市凯瑞投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈树城审 判 员 邹秋玲审 判 员 陈爱萍二〇二〇年十二月七日法官助理 陈孟彬书 记 员 黄佳虹附二审判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。