北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初25223号原告：郭连友，男，1969年4月8日出生，汉族，个体工商户，住北京市西城区。被告：北京亿城亿家房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区西绒线胡同**楼2门104。法定代表人：钟英剑，总经理。委托诉讼代理人：刘冉，女，该公司职工。原告郭连友与被告北京亿城亿家房地产经纪有限公司（以下简称亿城亿家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭连友，被告亿城亿家公司的法定代表人钟英剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭连友向本院提出诉讼请求：1．判令亿城亿家公司继续履行合同编号为L-11-7911的房屋出租委托代理合同。2．判令亿城亿家公司支付2020年3月29日至9月29日的租金42000元，2020年9月29日至2020年11月11日的租金18070元。3．判令亿城亿家公司支付违约金14300元，以及自2020年3月29日至今应支付租金的利息滞纳金按2%的标准支付。4．判令亿城亿家公司支付代理期2018年9月29日起至2023年9月28日内五个月空置期中的四个月的空置期租金共计29800元（分别为7900元、7600元、7300元、7000）。5．判令亿城亿家公司赔偿委托期内不同程度损坏的房屋地板、门窗、墙面、家具等赔偿金20000元，并结清水、燃气费用。事实和理由：2018年9月29日，郭连友与亿城亿家公司签订《房屋出租委托代理合同》，郭连友一直按照合同约定履行义务，合同期限为5年，承诺第六年、第七年开始免收免租期，现在也不能实现了。郭连友有残疾，妻子没有工作，孩子尚小。故郭连友提起诉讼，请法院判如所请。亿城亿家公司辩称，我司已经按合同约定提前一个月即在3月1日通知郭连友解除合同，并发出了终止协议。按合同约定，无特殊情况，单方解除合同需赔偿两个月的违约金，所以我司不认可郭连友要求继续履行合同和支付租金的主张，涉案房屋自2019．10．15开始空置，由于疫情不可抗力原因一直没有出租出去，合同约定因不可抗力互不承担违约责任。我司考虑郭连友的实际情况，同意支付违约金，同意承担42吨用水的费用及燃气费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北京市西城区富国里**楼**房屋所有权人为郭连友。2018年9月28日，郭连友作为委托人（甲方），亿城亿家公司作为租赁代理机构（乙方），双方签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：甲方将所委托房屋坐落于北京市西城区富国里XXX号房屋委托给乙方代理出租；代理期限自2018年9月29日至2023年9月28日。租金标准为每月租金第一年6800元、第二年7000元、第三年7300元、第四年7600元，每半年交纳一次；出租代理期内其中140日作为乙方洽谈客户的工作期，具体日期为2018年9月29日至2018年12月19日及2019年3月29日至2019年5月29日。第一次租金2018年9月29日，22666元。第二次租金2019年3月29日，27200元。第三次租金2019年9月29日，42000元。第四次租金2020年3月29日42000元……；租赁期内，房屋内所发生的水、电、煤气、电话费由乙方负责，房屋交付后，屋内的物品因使用不当而造成的损坏由乙方维修；乙方应按照合同约定按时支付甲方租金，如因乙方原因未按约定支付租金的，每超过1日乙方赔偿甲方月租金的千分之五作为赔偿；委托期内甲乙双方任何一方不得单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，支付两个月租金作为违约金，并承担因单方原因违约所造成的对方损失；如因不可抗拒力的因素导致本合同无法履行的，双方互不承担违约责任。2018年9月29日，郭连友与亿城亿家公司进行房屋交割，郭连友将涉案房屋交付亿城亿家公司，双方签订的房屋交割清单显示：志高大2匹空调、42寸液晶电视机、3开门TCL冰箱、TCL全自动洗衣机、史密斯热水器、方太抽油烟机、方太不锈钢燃气灶、万和热水器、奥普浴霸各一个，红莲木双人床、红莲木衣柜、红莲木茶几、红莲木餐桌、红莲木书柜、实木鞋柜、机顶盒个一个，红莲木沙发3个，红莲木椅子4个，红莲木电视柜1组。水费底数为1643，电费561．42元，燃气费331。2018年9月29日，郭连友与亿城亿家公司签订《补充协议》，约定：第六、七年续签，乙方不在收取免租期，按市场价给甲方在续签。合同签订后，亿城亿家公司支付郭连友租金至2020年3月29日。2020年3月1日，亿城亿家公司向郭连友尾号为6581的手机发送终止协议短信，大致内容为：2019年底爆发“新冠疫情”肺炎事件……，认为是属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，其性质可以认定为不可抗力事件。2020年2月25日晚，北京市下发《返京人员自到京之日起必须隔离14天》的文件，西城区各个小区开始实施封闭式防控管理，社区和派出所明确规定房产中介人员及看房客户不得进入。解除封闭的日子遇不可期，我们无法正常工作，代理的房屋一直空置至今。因受疫情影响，双方曾协商终止合同及所退剩余房租事宜未达成共识，经公司决定并于2020年3月1日向您发出“提前终止协议”告知函，因疫情不能当面或快递送达，以短信形式向您发出，您收到短信后与我联系我将全力配合您来验收房屋。自告知日起，如您未及时收房所带来损失，我司将不再承担。郭连友称没有收到过亿城亿家公司终止协议短信。审理中，亿城亿家公司称涉案房屋于2019年10月15日空置，为了便于经纪人带客户看房，将钥匙存放在房屋门口的窗台上，并告知郭连友。郭连友称双方没有签订终止协议，不知道亿城亿家公司将房屋钥匙放在何处。双方认可涉案房屋在租赁期内的使用自来水为42吨，每吨水费价格为5元；使用燃气为82个字，每个字价格为2．62元。郭连友称房屋内的史密斯牌热水器被亿城亿家公司更换。亿城亿家表示认可，称该热水器接头漏电，为避免发生意外，公司更换一台新的广州樱花牌热水器，更换时是经过郭连友同意。郭连友不予认可并称卫生间至客厅的地板开裂，对此，亿城亿家公司提供照片，证明在开始交接时房屋就有开裂现象，郭连友对照片表示认可。双方均认可卫生间坐便器不上水。另查，2020年2月1日，北京市住房和城乡建设委员会发出《关于物业企业进一步加强新型冠状病毒感染肺炎疫情期间住宅区出入管理的通知》，要求各物业服务企业加强小区的出入管理，快递、外卖等人员原则上不得进入住宅区。2020年2月9日，北京市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组办公室发出通告，要求各居住小区实行严格的封闭式管理，外来人员和车辆原则上不得进入小区。本院认为：郭友莲与亿城亿家公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。合同履行过程中，新冠疫情于2020年1月底开始在全国范围内爆发。由于疫情原因，小区采取封闭管理，亿城亿家公司当时无法带租户进入小区看房，客观上确实无法对外出租房屋。但是由于双方签订的房屋租赁委托代理合同系持续性的合同，暂时的履行困难并非无法继续履行，亿城亿家公司可以采取与郭连友协商减免租金或延长租期的方式继续履行合同。疫情及疫情防控措施对亿城亿家公司的影响并未达到合同目的无法实现的程度，亿城亿家公司不具有合同解除权。亿城亿家公司要求提前解除合同，构成违约，应承担违约责任。亿城亿家公司同意支付违约金作为给付郭连友的损失，本院不持异议。考虑到亿城亿家公司提前解除合同确实系受到疫情的影响，郭连友收到亿城亿家公司的短信后没有及时回复，亦应承担一定的责任。现郭连友已经将房屋收回，其要求继续履行合同的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。郭连友要求亿城亿家公司支付2020年3月29日至11月11日租金的诉讼请求，本院不予支持。郭连友要求亿城亿家公司支付洽谈客户工作期内租金的主张，因亿城亿家提前扣除该部分租金系在合同期内的费用且亿城亿家公司也实际占有房屋，亿城亿家公司应支付扣除的该部分租金，租金标准参照毁损费约定的标准计算。郭连友要求亿城亿家公司支付违约金及水费、燃气费的主张，亿城亿家公司同意支付，本院不持异议。郭连友要求亿城亿家公司赔偿门窗、家具等不同程度损坏的赔偿金2万元的诉讼请求，缺乏证据，本院不予支持。双方均认可卫生间坐便器不上水的事实，亿城亿家公司应支付修理费用，具体数额本院酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十五日内，北京亿城亿家房地产经纪有限公司支付郭连友租金34000元。二、自本判决生效之日起十五日内，北京亿城亿家房地产经纪有限公司支付郭连友违约金14300元。三、自本判决生效之日起十五日内，北京亿城亿家房地产经纪有限公司支付郭连友水费210元、燃气费214．84元。四、自本判决生效之日起十五日内，北京亿城亿家房地产经纪有限公司支付郭连友坐便器修理费100元。五、驳回郭连友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1392元，由郭连友负担845元，已交纳；由北京亿城亿家经纪有限公司负担547元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘 敏二〇二〇年十二月七日法官助理  马小龙书 记 员  林 彤书 记 员  王 溪