湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10742号上诉人（原审原告）：逯美荣，女，1984年7月4日出生，汉族，住宜城市。委托诉讼代理人：叶鹏，湖北诺亚（东西湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李若冲，湖北诺亚（东西湖）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈洪清，男，1969年3月9日出生，汉族，住武汉市东西湖区，经常居住地武汉市东西湖区。上诉人逯美荣因与被上诉人陈洪清房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初1765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流试点改革工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月6日公开开庭审理了本案。上诉人逯美荣委托诉讼代理人叶鹏，被上诉人陈洪清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。逯美荣上诉请求：1.撤销原判，改判陈洪清退还逯美荣1月23日之后的房租53700元、押金20000元、物业保证金8000元，共计81700元；2.本案诉讼费用由陈洪清负担。事实和理由：一、逯美荣起诉陈洪清，是基于新冠疫情导致逯美荣无法利用租赁房屋经营幼儿教育培训，无法实现合同目的，其提出解除合同的主张，符合法律和司法解释的规定，有明确的法定解除权。二、逯美荣向陈洪清提出解除合同，陈洪清予以认可，收领了逯美荣交还的钥匙，并张贴再行招租的广告，也同意退还押金和3万元租金。此情节应视为双方就解除合同、终结租赁关系达成了一致，双方对于具体结算数额的分歧，对约定解除的基本事实没有任何影响。三、逯美荣于2020年5月31日将租赁房屋交还给陈洪清，不应视为逯美荣继续占用租赁房屋。逯美荣于2020年8月19日公告注销营业执照，是因为注销营业执照要对税务登记和企业登记两方面进行注销。注销营业执照的行为也能证明因疫情导致合同目的无法实现，陈洪清顺利与第三方达成了租赁协议，并没有造成对陈洪清再行出租的障碍。陈洪清辩称，疫情对中国各行各业均有影响，但影响只是暂时的，现在所有培训机构和学校都已复课。双方当事人签订的租赁合同长达五年时间，逯美荣的生意并不是因本人的门面受到影响，而是因疫情受到影响。我在武汉各处出租的门面均没有发生纠纷，本人懂法且通情达理。不能以张贴出租广告就说合同已经终止。2020年4月，逯美荣想要终止合同，约我商谈具体事宜。当时我答复是视门面续租情况再行商谈，同时收取了一把钥匙便于门面出租和租客看房。2020年5月，逯美荣微信联系我，要求我退还41600元现金。5月30日，逯美荣才将门面里的东西清理完毕，做好卫生。2020年7月，我收到一审法院传票，至此双方和谈彻底破裂。同月，我催逯美荣注销营业执照，否则新承租户无法办理工商登记，但2020年8月19日，逯美荣才注销营业执照，我保留向逯美荣主张租金损失的权利。我已将涉案房屋出租，承租方是中国电信，中国电信承租金额是原来的一倍。综上，请求二审法院公正判决。逯美荣向一审法院起诉请求：1.判令陈洪清退还逯美荣1月23日之后的房租共53700元、押金20000元、物业保证金8000元，共计81700元；2.本案诉讼费由陈洪清负担。一审法院认定事实：位于武汉市东西湖区金银湖路以西、金银湖南四路以南银湖御品****（7）商的房屋登记所有人为陈垦，陈洪清系陈垦父亲，该房屋用途为商业服务。逯美荣（乙方）与陈洪清（甲方）签订《门面出租合同》，载明：“第一条：甲方出租的门面位于东西湖区银湖城7号门面，面积为236平方米（一楼、二楼）。第二条：租期五年，自2018年12月8日至2023年11月30日终止，如需续租双方面议。第三条：租金缴纳期及条件：1、押金20000元（合同执行完毕方能退押金）；2、2018.12.1-2020.11.30每月租金12000元、2020.12.1-2021.11.30每月租金13000元、2021.12.1-2022.11.30每月租金14000元、2022.12.1-2023.11.30每月租金15000元；3、租金每半年支付一次，如乙方拖欠租金达5天以上，本合同自行终止，甲方有权收回门面，同时将乙方投资的设备清除门外，并不负责保管乙方物品。第四条：水电费及维修约定：1、水电费、物业管理费由乙方自行向有关部门交纳。2、维修费：租赁期内，乙方引致租赁物内与房屋质量有关的设施损坏，维修费由乙方负责；租赁物内家私、家电设备损坏，维修费由乙方负责。第五条：出租方与承租方的变更：1、租赁期内，甲方如将门面所有权转让给第三方，应符合国家有关政策，房产转让后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务；2、租赁期内，乙方可以转让，但每月租金不能低于15000元。第六条：乙方的职责：1、甲、乙双方在合同终止前，须提前一个月书面通知对方是否续订合同；2、乙方如在租赁期内，必须以合理防范措施，保护租赁期内设施完好无损（自然折旧的除外），乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要变更用途，需经甲方同意后方可进行；3、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁良好状态下交给甲方，同时不能破坏屋内的任何产品结构，包括乙方自行装修的结构，只能搬走自购的可移动的物品，否则甲方可追讨乙方由此造成的一切损失；4、租赁期满或合同解除后，乙方不得收取任何转让费用；若乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除的租赁关系的房屋中将乙方物品搬出，不承担保管义务，甲方有权要求乙方赔偿因此产生的费用，并诉之法律；5、合同期满：乙方有优先选择权续租。第七条：租赁期满，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用（包括拆迁），本合同自然终止，互不承担责任，如有政府补偿，双方各自享有应得的补偿。第八条：本合同如有不尽事宜，须经双方协商补充规定，补充规定与合同具有同等的法律效力。第九条：本合同如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请当地工商管理部门或人民法院裁决。”逯美荣作为乙方、陈洪清作为甲方签字捺印确认。逯美荣和案外人王倩以本案诉争的房产为注册地，共同注册成立了武汉绿芽儿教育咨询有限公司[2019年1月7日成立，经营范围为教育咨询（不含中小学文化类教育培训）；企业管理咨询；专业艺术组织与策划服务；企业营销策划；庆典策划服务；礼仪服务；非医疗性健康咨询（不含诊疗）；翻译服务（不含涉外）；健身服务；音乐器材、体育用品销售]。2019年11月11日，逯美荣向陈洪清支付了半年房租（2019年12月1日至2020年5月31日）71700元（双方协商少300元）。另2018年10月7日，逯美荣向银湖城物业服务中心缴纳了装修保证金8000元。2020年5月31日，逯美荣等退出了武汉市东西湖区金银湖路以西、金银湖南四路以南银湖御品7栋1层（7）商的房屋，向武汉市东西湖区工商行政管理局申请简易注销武汉绿芽儿教育咨询有限公司，公告期为2020年6月3日至2020年8月6日，该公司于2020年8月19日注销营业执照。因对退还房租及租金事宜发生争议，逯美荣诉讼至一审法院，要求如诉称。因双方分歧较大，本案不能调解。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。逯美荣与陈洪清签订的《门面出租合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定，履行各自义务，享有各自权利。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。今年发生了新冠××疫情，政府采取了相应的疫情防控措施，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。但构成合同解除的免责事由，与合同履行期限、合同履行的内容、疫情影响的程度及因果关系等相关。疫情期间，逯美荣可沉下心思考虑如何拓展业务，做好疫情结束后的销售计划和管理方案，也可以利用该段时间充电学习，补齐短板。本案系房屋租赁合同纠纷，新冠××疫情对合同的履行产生一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同可以继续履行，承租人无权以不可抗力为由要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案逯美荣及其合伙人王倩向陈洪清提出解除合同之时，陈洪清愿意退还30000元，但逯美荣执意认为合同约定了不可抗力，合同作废，要求陈洪清退还租金及押金，双方未达成一致，一审法院认定本案诉争的《门面出租合同》双方未协商一致解除。逯美荣不具备法定解除权和约定解除权，执意单方面终止合同，存在主观过错，属典型的违约行为，应向对方承担违约责任。《门面出租合同》第三条第一项约定押金20000元在合同执行完毕方能退还，现合同尚未履行完毕，双方当事人未达成一致的情况下，逯美荣主张陈洪清退还押金20000元的诉讼请求，一审法院不予支持。第三条第二、三项约定了租金金额及每半年支付一次，现逯美荣于2020年5月31日才完全退出银湖御品7栋1层（7）商的房屋，且利用该房屋注册的武汉绿芽儿教育咨询有限公司因公告直至2020年8月19日才注销营业执照，客观上给陈洪清再行出租造成了障碍，现逯美荣主张陈洪清退还2020年1月24日之后租金53700元的诉讼请求，一审法院不予支持。陈洪清要求反诉，但其在一审法院限定的期限内未向一审法院提交反诉状并交纳反诉费用，其反诉一审法院不予处理。关于逯美荣向银湖城物业服务中心缴纳的保证金8000元，因退还的主体系案外人，逯美荣主张陈洪清退还，一审法院不予支持。庭审中，陈洪清陈述愿意配合逯美荣办理向银湖城物业服务中心申请退还保证金8000元，双方可自行协商处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回逯美荣的诉讼请求。案件受理费921元（系减半收取），由逯美荣负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，逯美荣与陈洪清签订的《门面出租合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效，双方均应依约履行合同义务。关于逯美荣上诉主张因新冠疫情系不可抗力，导致案涉房屋租赁合同目的无法实现，其有权解除合同的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定，“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。此次新冠疫情的发生符合不可抗力的构成要件，属于法律规定的不可抗力，新冠疫情对案涉租赁合同的履行必然产生一定的影响，但其影响是否导致合同无法履行，需要综合考量疫情或疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。疫情防控措施是阶段性的，结合本地新冠疫情的防控形势及其对案涉门面的影响、租赁合同约定的租期等情形考虑，本院认为疫情并不必然导致合同目的不能实现，逯美荣以不可抗力为由解除案涉租赁合同，本院不予支持。逯美荣前期多次与陈洪清协商解除合同，虽然双方就解除合同后清理、结算等事项未达成一致，但陈洪清同意接收一把钥匙，也另行发布招租公布的行为，表明其对逯美荣提前解除合同不持异议，双方已达成了解除的合意。自逯美荣腾退租赁房屋之日，双方之间的房屋租赁合同已解除。逯美荣已经支付了截至2020年5月31日的租金，考虑到疫情防控措施确实会对逯美荣正常使用租赁房屋存在影响，本院按照公平原则，酌情免除逯美荣2个月租金。免除其部分租金后，陈洪清应向逯美荣退还两个月租金（24000元）。《门面出租合同》约定执行完毕方可退还押金，现逯美荣提前解除合同，其主张陈洪清返还押金2万元，无事实和法律依据，本院不予支持。因逯美荣提交的证据中载明保证金8000元的收取单位为银湖城物业服务中心，故其要求陈洪清退还保证金的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，逯美荣的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初1765号民事判决；二、陈洪清于本判决生效之日起十日内向逯美荣返还租金24000元；三、驳回逯美荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取的案件受理费921元，由逯美荣负担721元，由陈洪清负担200元。二审案件受理费1842元，由逯美荣负担1442元，由陈洪清负担400元。本判决为终审判决。审判员  任文二〇二〇年十二月十四日法官助理吴倩书记员程玉