四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终1428号 上诉人（原审原告）：王研凤，女，1965年5月14日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：谢方田，四川权济律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：黄碧辉，女，1974年9月10日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：谢方田，四川权济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：犍为县黄家超市，住所地：四川省犍为县玉津镇梧荫街。 投资人：段月琼。 委托诉讼代理人：张锦，四川升力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：段月琼，女，1982年2月13日出生，汉族，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：张锦，四川升力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄远友，男，1973年10月31日出生，汉族，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：张锦，四川升力律师事务所律师。 原审第三人：四川裕和房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市五通桥区竹根镇跃进街**。 法定代表人：王宁，董事长。 委托诉讼代理人：李西顺，男，该公司员工。 上诉人王研凤、黄碧辉因与被上诉人犍为县黄家超市（以下简称黄家超市）、段月琼、黄远友，原审第三人四川裕和房地产开发有限公司（以下简称裕和公司）侵权责任纠纷一案，不服四川省沐川县人民法院（2020）川1129民初525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王研凤、黄碧辉上诉请求：1撤销一审判决，改判黄家超市返还侵占的沐川县沐溪镇梨园街269号物业并恢复原状；2.判令黄家超市、段月琼、黄远友连带支付房屋占用费从2016年4月15日起按每月60元/平方米计算，暂计算至2020年4月14日，共计1,728,000元（实际支付金额计算至黄家超市返还侵占房屋之日为止）；3.判令黄家超市、段月琼、黄远友承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、裕和公司向黄家超市提供了《租售明细》示意图，已经明确承租范围，故一审认定事实错误。裕和公司与黄家超市于2012年12月22日签订《物业租赁合同》，约定黄家超市租用裕和公司位于沐川县梨园街蟠桃新城国际E区8层第一层物业，承租面积为1,200平方米。由于整层物业面积为1,827.57平方米，所以裕和公司与黄家超市通过《租售明细》示意图划分了出租部分与未出租部分。一审法院忽略裕和公司提交的证据，属于认定事实错误。且根据王研凤、黄碧辉与黄家超市签订的《物业租赁合同》，第一条指明了物业位置和租赁范围，并非约定整体出租，第二条和第三条关于费用均是按照面积计算，如果出租范围为整套物业，就不会约定依据面积计算租金，应当直接说明承租整套物业的租金金额。王研凤、黄碧辉与黄家超市在2016年续签合同时，王研凤、黄碧辉的出租价格比裕和公司的出租价格还要低，说明双方不可能存在隐瞒面积的情况。二、一审法院未对裕和公司提供的证据进行质证，程序违法。一审法院在依职权追加裕和公司为第三人时，裕和公司在法院的要求下提交《租售明细》，该图是认定当事人是否区分《物业租赁合同》中承租面积1,200平方米的重要凭证，而该组证据法院收集却未出示和进行质证。三、一审判决认定王研凤、黄碧辉面对侵权行为未及时提异议，故由此认定黄家超市、段月琼、黄远友的说法成立，这样推断违背“物权保护不受时效限制”的原则，也不构成默示的条件。1.《物业租赁合同》第九条双方责任、第十条违约责任都没有规定王研凤、黄碧辉对出租物业承担监管责任，从签合同至今黄家超市都未见过王研凤、黄碧辉，王研凤、黄碧辉名下房产很多，且两人分别在成都、乐山生活，疏于管理，故王研凤、黄碧辉未及时视察物业情况以及黄家超市的使用情况。2.根据（2017）最高法3540号案例，物权不受诉讼时效限制，无论物权人经过多少年才发现侵权行为，只要侵权行为一直存在，物权人都有权要求侵权人停止侵权、赔偿损失。3.虽然王研凤、黄碧辉现在才发现侵权行为并提出异议，但一审法院不能以此为由推定王研凤、黄碧辉在签订合同时已知晓黄家超市使用整层物业，以及认定王研凤、黄碧辉已默认黄家超市承租整套物业，根据《中华人民共和国民法总则》第140条“沉默只有在法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”的规定，显然本案并不构成默示。四、据王研凤、黄碧辉了解到的情况，裕和公司在出租给黄家超市的时候，是到现场对租赁范围进行了指认的，并明确超市招牌不能超过租赁范围，《物业租赁合同》第九.（二）.7条也约定了“该门市的店招高、宽、厚尺寸按照裕和公司的要求制作和安装”。从案涉门市的不动产权证中可以看出王研凤、黄碧辉实际承租的范围有墙予以间隔开。根据黄家超市将部分区域租给案外人的租赁合同显示，其对外出租的有E区7幢的部分，而王研凤、黄碧辉租给黄家超市的范围是E区8幢。案涉两份租赁协议均约定案面积计算租金，多用就要多出租金。 黄家超市、段月琼、黄远友辩称，王研凤、黄碧辉的上诉理由均不能成立，黄家超市、段月琼、黄远友从未收到过《租售明细》，只是在装修时收到过2张施工平面图。黄家超市、段月琼、黄远友在租赁合同的履行过程中不存在任何侵权行为，系基于租赁合同取得E区8幢底层门市的占有使用权，也是基于出租人的交付而取得的占有使用权。关于王研凤、黄碧辉提到的E区7幢和8幢的问题，实际上租赁范围在设计和施工阶段都属于E区7号楼，直到消防验收的通知，也是载明的E区7号楼，黄家超市办理的营业执照上显示的也是E区7号楼，是后来办理产权证的时候才变更成了E区8号楼。黄家超市一直使用案涉门市，出租方从未提过异议。2016年重新与王研凤、黄碧辉签订租赁合同也只是基于产权人发生了变更。租赁合同里双方确认的1,200平方米，目的是为了便于计算租金，但实际使用的一直都是E区8幢底层整层物业。至于王研凤、黄碧辉提到的店招位置才是租赁范围，因为招牌是按照出租方的要求设置的，与租赁范围毫无关系。综上，王研凤、黄碧辉的上诉理由和请求均不能成立。 裕和公司述称，1.无论E区7幢还是8幢指的都是一幢房子，下面的门市有两千多平方，案涉的1,827.57平方都在8幢范围之内。2012年黄远友说想开超市，需要租赁一千多平方的门市，最终租赁1,200平方。2.一审法院找裕和公司了解情况，裕和公司提供了《租售明细》以及不动产权证，无论租赁还是买卖，都是按照面积来计算；3.从现状图可以看出，高层和多层之间是有缝隙的，海尔专卖店旁边高一点的片区就是1,200平方米左右，这才是裕和公司租赁的范围。 王研凤、黄碧辉向一审法院起诉请求：1.判令黄家超市返还其侵占的沐川县沐溪镇梨园街269号E区8幢1-1的627.57平方米的物业并恢复原状；2.判令黄家超市、段月琼、黄远友连带支付房屋占用费从2013年4月15日起按每月60元/平方米计算，占用面积为627.57平方米，暂计算至2020年5月15日，共计3,200,607元（实际支付金额计算至被告返还侵占房屋之日为止）；3.判令黄家超市、段月琼、黄远友承担本案的诉讼费用和保全费用。 一审法院认定事实：裕和公司系沐川县蟠桃·新城国际小区开发商，2012年11月23日，黄家超市股东黄远友与裕和公司协商一致，由黄家超市租用裕和公司的房屋，当日黄家超市股东黄远友支付裕和公司100000元定金。2012年12月22日，裕和公司与黄家超市签订《物业租赁合同》，合同约定：“乙方（黄家超市）自愿租用甲方（裕和公司）位于沐川县梨园街蟠桃·新城国际Ｅ区8栋底层物业建筑面积1200平方米；租赁期限为10年，从2013年4月15日起至2023年4月14日止”。2013年6月28日，黄家超市在新城国际Ｅ区8栋底层设立沐川县黄家超市新城国际店，经营者为黄远军，2017年3月7日该店注销登记并于当日重新登记，经营者变更为段月琼。2013年5月2日，乐山市承盛房地产测绘有限责任公司出具《房屋分户面积报告书》，载明坐落于沐川县××镇××街××号××号楼××的房屋预测面积共1827.57平方米。2013年10月17日，裕和公司为该房屋办理产权登记，产权证号为沐房权证（2013）字第1××9号，证载房屋建筑面积为1827.57平方米。2016年1月9日，裕和公司与黄碧辉、王研凤签订《商品房买卖合同》，约定：裕和公司将蟠桃·新城国际Ｅ8幢第一层商品房出卖给黄碧辉、王研凤，面积共1827.57平方米。该合同于2016年1月12日在沐川县房地产管理局商品房预售登记备案。2016年4月9日，因租用的物业产权发生变更，裕和公司与黄家超市签订《解除物业租赁合同协议》，解除于2012年12月22日签订的《物业租赁合同》，并约定双方均不承担违约责任，黄家超市与新产权人重新签订物业租赁合同。2016年4月10日，黄碧辉、王研凤与黄家超市签订《物业租赁合同》，约定黄家超市租用黄碧辉、王研凤位于沐川县梨园街蟠桃·新城国际Ｅ区8栋底层物业，建筑面积1200平方米，租期自2016年4月15日至2023年4月14日止。2016年7月18日，王研凤、黄碧辉为蟠桃·新城国际Ｅ区8栋底层的房屋办理产权登记，产权证号为沐房权证（2016）字第1××9号，证载登记日期为2016年6月1日，建筑面积为1827.57平方米。 2014年3月5日，黄家超市与孙兴才签订《黄家超市柜台租赁合同》，约定孙兴才租赁案涉房屋中的的柜台，孙兴才租用后在该区域设立海尔专卖店，并转租部分给通天大药房。 2019年12月3日，黄家超市沐川新城国际店与苏美水签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋中的1间房屋租赁给苏美水经营眼镜店，苏美水在该店铺开设雪亮眼镜行。 2019年11月26日，沐川黄家超市新城国际店与鄢植文签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋中的部分出租给鄢植文，鄢植文在该房屋开设明亮眼镜店铺。 段月琼提供的合同编号为9585的《商品房买卖合同》中，第三条载明标的预测面积为1200平方米，王研凤、黄碧辉提供的合同编号为9585的《商品房买卖合同》中，第三条载明标的预测面积为1827.57平方米，该两份合同除手写填空部分外完全一致，段月琼称该复印件系由裕和公司提供，因此无法提供证据原件，因此对段月琼提供的该份合同该院不予采信，为查清本案事实，该院到沐川县住房保障和房地产事务中心调取了该份合同原件及《房屋分户面积报告书》，该两份证据与王研凤、黄碧辉提供的一致，因此对王研凤、黄碧辉提供的编号为9585的《商品房买卖合同》和《房屋分户面积报告书》该院予以采信。黄家超市、段月琼、黄远友称测绘机构签章内注明的有效期至2014年6月，在原告与裕和公司签订买卖合同时已超出有效期，该院认为，该签章内注明的有效期是指测绘机构资质有效期，而非测绘结果有效期，该测绘机构出具该份报告时在资质有效期限内，该份报告合法有效，黄家超市、段月琼、黄远友的该抗辩该院不予采纳。据此，该院认定王研凤、黄碧辉在裕和公司购得的房屋为坐落于沐川县××街××幢××层××商铺，面积为1827.57平方米。 以上事实，有双方当庭陈述和《商品房买卖合同》、《房屋分户面积报告书》、沐房权证（2013）字第1××9号产权证书，以及裕和公司与黄家超市签订的租赁合同、王研凤、黄碧辉与黄家超市签订的租赁合同、沐川县黄家超市新城国际店与苏美水、鄢植文签订的租赁合同，定金协议书及定金收据等证据予以证实，足以认定。 诉讼中，该院依王研凤、黄碧辉之申请，对黄家超市、段月琼、黄远友相应财产采取保全措施，王研凤、黄碧辉预付保全费5,000元。 一审法院认为，王研凤、黄碧辉享有蟠桃·新城国际Ｅ区8幢底层面积为1827.57平方米的房屋的所有权，其物权受法律保护。对于王研凤、黄碧辉租用的房屋是第一层所有房屋还是部分房屋，该院如下认定：黄家超市在与裕和公司签订《物业租赁合同》后，即对底层所有房屋包括现在黄家超市、明亮眼镜、雪亮眼睛、通天大药房门店在内的房屋进行装修并用于超市经营，裕和公司对此并未提出异议，若双方当时真实意思为租赁底层的部分房屋，按常理应在合同中明确属于租赁部分的范围，且在黄家超市使用面积超出该范围时裕和公司会提出异议、主张权利。在签订租赁合同次年，裕和公司即为该房屋办理产权登记，证载面积与租赁合同所载面积不一致，而从2012年12月22日双方签订合同至2016年4月9日双方解除合同时止，裕和公司并未有提出异议、主张权利的情形，也没有使用、租赁底层的其余房屋的行为，因此该院认为黄家超市、段月琼、黄远友所称当时所租赁的标的为第一层所有房屋的说法更为可信，该院据此认定黄家超市承租裕和公司房屋为蟠桃·新城国际Ｅ区8幢第一层所有房屋。王研凤、黄碧辉与黄家超市签订租赁合同的原因系产权变更，合同中对租赁标的物的描述与之前裕和公司和黄家超市签订的租赁合同的描述一致，合同格式、内容除租金部分外也基本一致，租期截止日也与裕和公司和黄家超市签订的租赁合同约定的一致，王研凤、黄碧辉与黄家超市签订的租赁合同实际只对裕和公司和黄家超市签订的租赁合同的出租方进行了变更，标的并未改变。王研凤、黄碧辉在与黄家超市签订合同时，作为租赁物的所有权人，对自己所有的房屋坐落、面积等基本情况应有清楚的认识，基于此，王研凤、黄碧辉在与黄家超市签订合同时若仅出租案涉房屋中的部分房屋，应对出租部分和未出租部分作出区分并在合同中予以载明，而双方签订的合同中并无此类约定。据此，该院认定黄家超市租用王研凤、黄碧辉的房屋为沐川县沐溪镇蟠桃·新城国际Ｅ区8幢第一层所有房屋。黄家超市基于合同取得对新城国际Ｅ区××幢××层房屋占有、使用的权利，王研凤、黄碧辉主张黄家超市超出合同约定面积多使用627.57平方米的房屋构成侵权，于法无据。至于王研凤、黄碧辉称黄家超市将所承租的房屋转租给沐川县黄家超市新城国际店，沐川县黄家超市新城国际店又将房屋转租他人的意见，该院认为王研凤、黄碧辉提起的是侵权责任纠纷诉讼，黄家超市在合同履行过程中是否存在转租行为、以及转租行为所导致的后果不属于本案审理的范围，王研凤、黄碧辉可另行提起诉讼解决。 王研凤、黄碧辉要求黄家超市、段月琼支付的房屋占用费，其性质为基于侵权而产生的赔偿，王研凤、黄碧辉未证明黄家超市使用的房屋不属于其承租的范围，故王研凤、黄碧辉以黄家超市侵权为由要求赔偿证据不足，该院不予支持。综上，王研凤、黄碧辉要求黄家超市、段月琼返还其侵占的627.57平方米的物业并恢复原状，支付房屋占用费，但未向该院提交充分的证据证明其主张，应当承担举证不能的后果，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回王研凤、黄碧辉的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取计16,202元、保全费5,000元，由王研凤、黄碧辉负担。 二审中，王研凤、黄碧辉、黄家超市、段月琼、黄远友未提交新证据，裕和公司向本院提交以下材料：1.川（2018）沐川县不动产权第0××5号不动产权证，权利人为王研凤、黄碧辉；2.裕和公司制作的《租售明细》复印件一份；3.现状照片一张。拟证明：黄家超市租赁的1200平方范围，从海尔专卖店开始右边范围就是黄家超市侵权的范围。 王研凤、黄碧辉质证认为：对裕和公司所提交证据的真实性均无异议，分户图上有明显的双实线标志，其中一边就是黄家超市承租的1,200平方米范围。《租售明细》与分户图基本一致，能够反映黄家超市承租范围。现状图可以反映黄家超市招牌范围内的才是其承租范围。 黄家超市、段月琼、黄远友质证认为：前述证据在一审中提交了，不属于新证据。对证据真实性、合法性、关联性均无异议，但不能达到对方证明目的。《租售明细》是裕和公司单方内部制作的，没有注明时间，《租售明细》能够反映黄家超市租赁的范围就是E区8幢整层物业。裕和公司将门市租给黄家超市的时候并没有测量面积，当时为了装修，裕和公司提供了施工平面图，施工平面图明确表明没有进行商业分割。至于招牌打在哪个位置，是根据合同约定按照裕和公司的要求制作的。 本院认证：裕和公司提交的前述证据，均无法达到其证明目的，本院依法不予采信。 本院除对一审法院查明的事实予以确认，另查明：根据2012年黄家超市承租案涉门市后装修时，裕和公司向其提供的《一层火灾报警平面图》《一层照片平面图》显示，案涉门市在设计及施工阶段，均表述为E区7幢。根据2013年乐山市承盛房地产测绘有限责任公司出具的《房屋分户面积报告书》显示，对案涉门市的位置表述为8号楼。根据王研凤、黄碧辉在一审中提交的其于2016年办理的产权证显示，案涉门市的位置亦表述为E区8幢。二审审理过程中，裕和公司陈述无论7幢还是8幢指的都是同一栋楼，王研凤、黄碧辉所购门市所涉及的1,827.57平方米均处于8幢范围之内。 2012年，黄家超市租赁案涉门市后至今占有使用面积范围一致。 根据王研凤、黄碧辉一审提交的照片显示，黄家超市门店右边还有明亮眼镜、雪亮眼镜、海尔专卖店、通天大药房门店。裕和公司陈述黄家超市侵占的范围为海尔专卖店及旁边的通天大药房，王研凤、黄碧辉则陈述只有黄家超市招牌范围内的门市才是其承租面积。 一审庭审中，审判人员在向裕和公司核实有无证据证明双方约定的范围时，裕和公司未作陈述。根据庭审笔录反映，裕和公司并未将王研凤、黄碧辉上诉状里面提到的《租售明细》作为证据提交。 以上事实，有平面图、不动产权证、照片、一审庭审笔录以及当事人陈述予以证实。 本院认为，本案争议焦点为：1.一审是否存在程序违法的情形？2.黄家超市、段月琼、黄远友是否存在侵权行为？3.如存在，王研凤、黄碧辉的损失金额如何确定以及由谁承担？ 关于争议焦点1，一审是否存在程序违法的情形。王研凤、黄碧辉主张一审法院未组织各方就裕和公司提交的《租售明细》进行质证，属于程序违法。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，这是民事诉讼中的“谁主张，谁举证”基本原则，根据一审庭审笔录反映，在一审法院就承租范围向裕和公司进行核实时，裕和公司并未将《租售明细》作为证据提交，这属于当事人对自身权利的处分，法院无权主动干预，在裕和公司未进行举证的情况下，也就不存在一审法院剥夺王研凤、黄碧辉辩论权的情形。二审期间，裕和公司提交了前述证据，本院亦组织各方进行了质证，因《租售明细》无法证实黄家超市承租的范围，本院依法不予采信。《租售明细》不属于据以认定事实的主要证据，本案中也不存在因未采信该证据而影响王研凤、黄碧辉实体权利的情形。对王研凤、黄碧辉以此为由主张一审程序违法的理由，本院不予采信。 关于争议焦点2，黄家超市、段月琼、黄远友是否存在侵权行为的问题。本院认为，黄家超市系基于合同约定使用案涉门市1,827.57平方米，不构成侵权，王研凤、黄碧辉要求黄家超市、段月琼、黄远友返还627.57平方米的请求不应支持。理由如下：第一，王研凤、黄碧辉在二审中反复提及的《租售明细》，并非裕和公司与黄家超市所签《物业租赁合同》的附件，系裕和公司单方制作形成，形成时间无法核实，裕和公司亦无证据证实其在出租案涉门市时向黄家超市出示过该材料，且《租售明细》并未针对门市总面积中哪些部分属于裕和公司承租的范围予以标注。第二，黄家超市承租门市后进行装修时，裕和公司向其提供了平面图，该图纸亦未对案涉门市以及黄家超市承租的范围予以区分。第三，案涉门市总面积为1,827.57平方米，前后两份租赁合同均未对黄家超市的承租范围单独予以明确，若黄家超市承租的只是其中部分面积，在承租范围四至界限不明确的情况下，那么将会导致合同无法实际履行。第四，案涉门市早已于2013年办理产权证，作为房屋所有权人，与承租人相比，对房屋面积应该更为清楚。本案中，黄家超市从2012年承租后至本案起诉前，对案涉门市总面积1,827.57平方米均进行了使用，而租金则是按照1,200平方米的标准进行缴纳。出租人无论是裕和公司还是王研凤、黄碧辉并未就租赁标的面积提出异议，出租人自身也从未对其在诉讼中主张的未出租给黄家超市的627.57平方米面积进行占有使用，显然不符合常理。第五，王研凤、黄碧辉主张侵权，但并不能明确要求黄家超市返还的范围，且裕和公司与王研凤、黄碧辉作为前后两份租赁合同的出租方，在二审中关于黄家超市侵占范围的陈述并不一致，这更进一步印证合同双方并未将黄家超市的承租范围从案涉门市总面积中分离出来。综合前述五点分析可知，涉案租赁标的为黄家超市实际使用的案涉门市1,827.57平方米，虽然租赁合同中约定黄家超市租用E区8栋底层物业建筑面积1,200平方，但该条仅系关于房屋租金如何计算的约定，并非以双方约定面积划分具体租赁范围。 关于争议焦点3，如前所述，鉴于黄家超市系基于租赁合同而占有使用案涉门市，不存在侵权行为，那么对王研凤、黄碧辉基于侵权而主张的房屋占用费，一审法院不予支持，并无不当。 综上所述，王研凤、黄碧辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20,352元，由王研凤、黄碧辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 聂佳丽 审 判 员 吴维维 审 判 员 张图亮 二〇二〇年十二月四日 法官助理 荆 勤 书 记 员 沈晓琴 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。