吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4277号上诉人（原审原告）：曲道成，男，1972年3月4日出生，汉族，住吉林省长春经济技术开发区临河街紫御华府******。委托诉讼代理人：邵晨，吉林衡丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市南关区南环城路****。法定代表人：彭伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙庆辉，北京大成（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：安然，北京大成（长春）律师事务所律师。上诉人曲道成因与被上诉人绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司（以下简称海域公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初3562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曲道成上诉请求：1.依法撤销原审民事判决，发回重审或依法改判支持曲道成的全部诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费用由海域公司负担。事实和理由：一、海域公司在宣传单页、报纸杂志上的宣传的“私家高尔夫球场”“师大附中学区房”“塞纳河水系”“240万平自然绿地”等事项、样板间装修材质及样式和沙盘应视为要约，并视为合同内容，原审法院认定以上内容不属于商品房买卖合同的内容或条款严重错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。上述司法解释中的“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”，包括商品房的基础设施和公共配套设施。公共配套设施又包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。本案中，海域公司于2013年8月至2014年6月期间，分别在售楼宣传单页、《新文化报》及《房地产报》等报纸媒体上发布了“绿地·中央墅”的销售广告，在广告内容中较为醒目位置分别印有“私家高尔夫球场”“塞纳河水系”“240万平自然绿地”字样，并在小区业主群内发布“绿地中央墅进入师大附中学区房”的宣传照片，在购房者选购房屋时，海域公司售楼员带领上诉人参观样板楼、样板间并许诺成品房与样板间一致，上述广告的内容和样板间的设计样式（包括装修和绿化），是关于商品房屋相关配套设施的说明和允诺，尤其是关于“高尔夫球场”的各类宣传，足以使购房者认为小区的相关设施中具有“高尔夫球场”这一关键建筑。上述说明和允诺具体确定，且根据一般社会经验，上述说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。因此，上述说明和允诺，应视为要约，并视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。二、海域公司存在欺诈行为，严重违约。长春市市场监督管理局南关分局于2019年8月13日作出的《关于绿地中央墅小区涉嫌发布虚假广告投诉的答复》，该答复中明确说明海域公司于2013年8月至2014年6月所谓高尔夫球场的宣传属于虚假宣传，而原审法院无视行政机关作出的专业性、结论性的判断，自行认为不存在虚假宣传，明显偏袒不诚信的海域公司。除此之外，曲道成在2015年购房时见到的沙盘与现今摆放在售楼处的沙盘完全不一致，购买房屋的前后楼距、位置、规划均发生变化，原本开阔的视野受到阻挡，海域公司并未如实告知变化情况。沙盘作为重要邀约，应作为商品房买卖合同的组成部分，海域公司未经曲道成同意私自变更沙盘属于严重违约，原审法院对该部分事实未予确认属认定事实错误。三、海域公司并未在约定期限内实质交付房屋，备案合同的签订不能视为曲道成对海域公司违约责任的免除。原审法院认为海域公司以登报方式交付房屋符合买卖合同约定严重错误。海域公司在房屋不具备交付条件的情况下，以“登报公告”的方式向曲道成交付房屋明显不符合常理，这种形式上的交房并未达成商品房买卖合同中约定的交付目的。此外，双方建立认购协议是在2015年，认购协议中载明了房屋坐落的位置、房屋总价款、房屋交付时间等具体的房屋买卖事宜，应当视为商品房买卖合同。双方另行签订备案合同并交付购房尾款的行为是对前合同义务的履行，原合同仍具有法律效力，后备案合同的签订不能视为曲道成对海域公司违约责任的免除。所以交房时间应为2017年7月31日。四、曲道成主张的赔偿款数额符合法律规定，依法应予支持。1.海域公司宣传的豪华配套设施极大的影响了曲道成的购房意愿和房屋价格，按照一般生活经验，商品房是否带有私人高尔夫练习场、是否拥有“塞纳河水系”“240万平自然绿地”的优美自然环境、是否达到样板间的装修条件、是否拥有师大附中学区等条件对房屋价格具有重大的影响。2015年双方达成的房屋买卖协议成交价格就达到了8500-9000余元，远超过市内的平均房价。海域公司多处虚假宣传、严重违约，如果每处违约事项影响总房价5%的话，违约对房价可能造成30%以上的影响，这是直接经济损失，曲道成认可通过评估确认该部分损失的数额；2.海域公司长时间拖延交付房屋，双方约定的每日万分之一的违约金根本不足以弥补损失。曲道成直接损失为收房后对外出租所获得的租金，也不排除其他业主租房等待收房的可能，如按案涉房屋面积每年所收益的租金来看，每年3.6%的违约金根本不足以补偿上述损失。曲道成依照《合同法》相关司法解释主张30%的赔偿符合法律规定，依法应予支持。五、原审法院将争议巨大的本案适用简易程序并严重超期审判，程序严重违法。根据《民事诉讼法》的规定，只有事实较为简单、双方权益义务较为明确的案件可以适用简易程序审理，但本案双方争议巨大，原审继续适用简易程序审理案件明显不当，而且本案立案时间为2019年7月15日，开庭时间为2019年8月23日，作出判决的时间为2020年6月，可以看到，无论原审法院适用简易程序或普通程序，原审法院均已经严重超过审判期限，给曲道成的诉权造成严重损害。海域公司辩称，一、原审判决认定事实清楚，曲道成与海域公司签订的《定金协议书（期）》《认购协议书》《商品房买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应受合同约束，曲道成主张海域公司的商业宣传应作为《商品房买卖合同》内容无事实依据。《定金协议书（期）》第4条明确“项目楼书、沙盘等现在图文宣传资料、模型资料均为选房参考资料，最终以政府审批为准。”《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第24条再次约定：“销售宣传资料、沙盘及模型以政付规划部门的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示意，与实景可能存在一定差异，且后期规划尚未确定，其中存在不确定因素，具体内容以政府规划部门的规划方案为准，履行法律规定的程序后，其规划可能发生局部调整。绿地率等综合技术经济指标以最终政府批文为准，合同签订前有关文件、楼书、广告、及其他资料、示范单位中就《商品房买卖合同》项下住宅小区、商品房及相关设备设施（含小区内公共部分、绿地、景观方案等）所作的表述，不视为合同的要约或组成部分。”“出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。”根据以上内容可知，上述合同及补充协议中曾多次明确宣传资料为要约邀请且仅作为参考使用，不作为《商品房买卖合同》内容，也非说明和允诺，而曲道成作为完全民事行为能力人，以常识性认知判断，其对于宣传资料的性质是认可的，且对于宣传内容的预期实现是明知的，曲道成的主张不应得到支持。二、曲道成主张海域公司存在欺诈行为，与事实不符。1.曲道成提交的由长春市市场监督管理局南关分局于2019年8月13日作出的《关于绿地中央墅小区涉嫌发布虚假广告的投诉的答复》中的为初步认定，没有最终结论及后续的行政执法措施，无法确认存在发作虚假广告的事实；同时根据该回复内容可知，该行政机关据以认定的依据仅为投诉人提供的相关证据材料和土地储备中心的查询，而缺少被投诉人的说明和申辩，其认定程序违法，该回复不应作为认定海域公司发布虚假广告的依据。从时间上来看，该回复认定绿地集团发布虚假广告的时间为2013年8月至2014年6月，而本案上诉人首次签订购房定金协议的时间为2015年5月28日，也就是说，无论上述回复是否属实，都与曲道成无关，也无法就此认定曲道成受欺诈产生错误认识而购房。2.海域公司仅对曲道成主张在2015年购房时见到的沙盘与现售楼处沙盘不一致作出说明：在《商品房买卖合同》中对于小区的容积率没有明确约定，且从照片上无法清晰的分辩出容积率的差异，不存在违约行为；照片无法确认来源与出处是否为本案案涉小区，且无法确定与本案相关；两张照片不足以证明其主张，依法应当承担举证不能的不利后果。3.根据《海域中央墅项目湿地公园两侧景观绿公工程施工合同》《海域湿地公园高尔夫练习场施工合同》《工程结算确认协议书》及长春市人民政府于2016年11月18日发布的长府发［2016］21号文件可以充分证明海域公司对于上述宣传确实曾进行了相关设施、环境的建造，现在的变化是因政府规划要求，不得已将上述建设进行了拆除，为此海域公司的经济损失也是巨大的，不存在虚假宣传和任何形式上的欺诈行为。三、答辩人是否应当承担违约交房的责任。1.根据《商品房买卖合同》第八条约定案涉房屋的交付条件为该商品房经验收合格，而本案案涉房屋在公告交付前已经取得《工程竣工验收报告》符合合同约定的交房条件，在一审庭审中曲道成也自认其收到海域公司交房的电话通知，曲道成逾期收房并非海域公司造成，故无权向答辩人主张违约责任。2.海域中央墅c15栋1单元202室签订的《认购协议书》中虽约定甲方“预计”交房时间为2017年7月31日，但同时还约定“如到期不能交房，则双方可另行协商确定交房时间，或者甲方无条件为乙方退房，双方互不承担违约责任”。该约定中明确了在不能如期交房的情况下，乙方享有无条件退房的权利，而本案中，曲道成并未主张退房，而是以签订《商品房买卖合同》的方式重新确定了交房的时间，应视为对《认购协议书》的认可和履行。四、曲道成主张的赔偿款数额没有事实及法律依据。双方在上述合同中对于赔偿数额没有明确约定，曲道成除了主张以总房款30%赔偿外，并没有提供其他证据证明其直接损失，故其赔偿请求没有合同及法律依据，不应得到支持。五、一审法院程序正当。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三条：“当事人就适用简易程序提出异议，人民法院认为异议成立的，或者人民法院在审理过程中发现不宜适用简易程序的，应当将案件转入普通程序审理。”双方在一审适用简易程序过程中并未提出异议，故一审法院适用简易程序审理并无不当。曲道成向一审法院起诉请求：1．依法判令被告因其欺诈行为赔偿给原告经济损失1,131,403.50元（总房款3,771,345元×30％）；2．依法判令被告支付给原告逾期交房违约金（自2017年7月31日计算至实际给付之日止，以每日按总房款万分之一暂计算至2019年7月10日为709天，金额为267,388.36元）；3．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2015年5月28日，曲道成与海域公司签订的《定金协议书（期）》一份，约定曲道成购买海域公司开发的海域中央墅C15栋1单元202室，房屋建筑面积约178.76平方米，房屋总价款1,594,182元，2015年5月30日前交付484,182元。同日曲道成与海域公司还签订了《认购协议书》一份，约定曲道成购买海域公司开发的海域中央墅C15栋1单元202室，房屋建筑面积约178.76平方米，房屋总价款1,594,182元，签订本协议当日交付484,182元，预计交房时间为2017年7月31日。2015年5月28日，曲道成支付购房款464,182元。海域公司为曲道成出具收据一枚，收据记载已收20,000元，本次收款464,182元。2018年9月16日，曲道成与海域公司就上述房屋签订《商品房买卖合同》一份，约定曲道成购买海域公司开发的海域中央墅C15栋1单元202室，房屋建筑面积183.54平方米，房屋总价款1,571,337元，付款方式为按揭贷款，首期房款691,337元于2018年8月31日付清，房屋交付时间为2019年4月30日前。另约定出卖人海域公司逾期交房，买受人曲道成选择继续履行合同，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之零点五的违约金。2018年8月31日海域公司为曲道成出具收据一枚，收据记载C15-202曲道成累计收款691,337元。2018年3月8日，曲道成与海域公司签订《商品房买卖合同》一份，约定曲道成购买海域公司开发的海域中央墅C31栋1单元102室，房屋建筑面积224.63平方米，房屋总价款2,200,008元，付款方式为一次性付款，2019年8月30日前交付房屋。另约定出卖人海域公司逾期交房，买受人曲道成选择继续履行合同，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之零点五的违约金。2019年3月8日海域公司为曲道成出具收据一枚，收据记载本次收款1,646,503元，累计收款2,200,008元。2013年8月3日、2013年8月25日、2013年8月30日、2013年9月17日、2014年6月19日海域公司在《新文化报》刊登售房广告，宣传海域中央墅系“唯一超低容积率别墅区”“8万平塞纳河水系”“240万平自然绿地”“私人高尔夫球场”“南北双向庭院花园规划”“绝版洋房”“长春首席城市高尔夫别墅”等内容。2013年10月17日，海域公司在《房地产报》刊登售房广告，宣传海域中央墅系“与高尔夫球场为邻”“预计2015年6月交房”。另海域公司还在其他报纸上刊登售房广告，宣传海域中央墅系“200万平方米森林自然绿意”“8万平塞纳河水汽”“顶级高尔夫球场”等内容。2019年4月29日海域公司在《长春日报》刊登海域中央墅项目交房公告（含曲道成购买的C15栋房屋），定于2019年4月30日交房，曲道成在庭审中也表示在2019年3月20日左右海域公司打电话、发短信通知其接收C15栋房屋，但因海域公司没有两书一表其未接收C15房屋。关于曲道成购买的C31栋房屋，因商品房买卖合同约定的交付时间为2019年8月30日前，该套房屋不在此次公告交房范围内。另海域公司曾投资建设海域中央墅项目湿地公园景观绿化工程、海域湿地公园高尔夫练习场工程，但由于政府规划原因，海域公司售房宣传的高尔夫球场等设施已经拆除。原审法院认为，曲道成与海域公司签订的两份《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。合同各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。关于曲道成与海域公司于2015年5月28日签订的认购协议，该认购协议虽约定预计交房时间为2017年7月31日，但该协议本质属于预约合同，双方之后签订的《商品房买卖合同》（即本约合同）明确约定C15-202交房时间为2019年4月30日、C31-102交房时间为2019年8月30日，双方应以签订的《商品房买卖合同》的约定履行各自义务。另海域公司已于2019年4月29日登报通知业主收房（含曲道成购买的C15栋房屋），其登报通知业主收房符合商品房买卖合同的约定，但曲道成未办理C15栋房屋的入住手续并接收房屋，故曲道成主张海域公司支付该套房屋的逾期交房违约金无事实及法律依据，原审法院不予支持。关于曲道成购买的C31栋房屋，截至原审法院开庭审理时，该套房屋尚未达到双方约定的交房时间，故曲道成主张的该套房屋的逾期交房违约金亦无事实及法律依据，不应支持。关于曲道成主张海域公司因销售欺诈赔偿其经济损失1,131,403.5元（总房款的30％），海域公司虽对海域中央墅楼盘项目做过宣传，宣传海域中央墅为“唯一超低容积率别墅区”“8万平塞纳河水系”“240万平自然绿地”“私人高尔夫球场”“南北双向庭院花园规划”“绝版洋房”“长春首席城市高尔夫别墅”等内容，但双方签订的认购协议及正式的商品房买卖合同对此内容均无明确约定，以现有证据不足以认定海域公司的宣传内容为商品房买卖合同的内容或条款。另海域公司已实际投资海域中央墅项目湿地公园景观绿化及海域湿地公园高尔夫练习场的建设，但由于政府规划原因，海域公司售房宣传的高尔夫球场等项目已经终止，故认定海域公司存在销售欺诈证据不足。即使海域公司在售房宣传过程中存在不实，影响曲道成购买案涉房屋，其要求海域公司赔偿其总房款30％的经济损失亦无法律依据，原审法院不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告曲道成的诉讼请求。案件受理费8695元，由原告曲道成负担。本院二审期间，海域公司提交《商品住宅认定函》2份。证明，海域中央墅C15栋和C31栋具有住宅质量保证书和住宅使用说明书。海域中央墅C15栋获得《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的时间为2019年8月30日，海域中央墅C31栋获得《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的时间为2019年10月23日。曲道成自认其在海域中央墅C15、C31栋取得《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》后，分别接收了案涉两套房屋。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，一、关于海域公司应否承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”海域公司虽然在宣传及销售方式上存在不诚信行为，但是海域公司所宣传的内容如“私家高尔夫球场”“塞纳河水系”并不在商品房开发规划范围内，且海域公司对高尔夫练习场和塞纳河水系进行了施工，后因政府规划原因，海域公司售房宣传的高尔夫球场等项目终止并拆除，海域公司并非过错方，不应承担赔偿责任。双方签订的《定金协议书》附则三中约定：“乙方在签署本协议书前，甲方已经明确向乙方说明本协议书以及《认购协议书》的约定内容，乙方已经完全清楚且无异议，项目楼书、沙盘等现有图文宣传资料、模型资料均为选房参考资料，最终以政府审批为准。”《认购协议书》第七条约定：“本协议仅为确定商品房买卖的预约性协议，双方签署《商品房买卖合同》后，本《认购协议书》自动终止。”《商品房买卖合同补充协议》第一条约定：“出卖人在销售广告、宣传资料和示范单位已明示不属于交付标准或交付条件的，以及买卖双方任何一方表达和所提供的口头信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”第二十四条约定：“示范单位样板间仅作为要约邀请，没有合同约束力，最终以竣工后的房屋效果图为准。由于项目内相同户型单位因楼栋、单元等差别，局部结构、面积等可能不同，因此，示范单位非实际交付标准。室内装修装饰、家具、陈设、施工工艺、材料、窗帘、电气、和水暖等设施设备，以及公共区域建设不具备示范功能，具体交付标准以本合同附件一、附件三为准。工艺样板区内所展示的施工工艺及建筑部品仅为建筑行业工艺介绍，出卖人提供的产品，因各单位楼宇规划、设计等不同，存在一定差异，故不作为交房标准。”“出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。因比例或表现方法所限，部分附属物或构造物可能未在平面图和模型上标示。”第二十五条约定：“若出卖人所开发建设的该项目附近有规划学校的，涉及具体对口学校、入读资格、学费等事宜，以确需入学时段学校、市、区教育部门等相关部门的招生方案等文件为准，出卖人不做相应承诺。”以上约定并非无效格式条款。这些条款清晰明确，并在《定金协议书》《认购协议书》《商品房买卖合同》及《补充协议》中均有约定，曲道成在签订《定金协议书》《认购协议书》时，未对该条款提出异议，并与海域公司继续签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》及《补充协议》相较于《定金协议书》《认购协议书》并未加重曲道成的责任负担，亦未排除其主要权利，故以上条款并非无效格式条款，双方应该依约履行。《定金协议书》《认购协议书》《商品房买卖合同》及《补充协议》已经明确项目楼书、沙盘等现有图文宣传资料、模型资料均为选房参考资料，故海域公司在宣传单页、报纸杂志上宣传的“私家高尔夫球场”“师大附中学区房”“塞纳河水系”“240万平自然绿地”等事项、样板间装修材质及样式和沙盘不能视为要约，曲道成主张海域公司承担未并履行宣传的内容的违约责任没有合同和法律依据，本院不予支持。二、关于海域公司应否支付曲道成逾期交房违约金的问题。海域中央墅C15栋1单元202室双方约定的房屋交付时间为2019年4月30日前，海域中央墅C15栋获得《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的时间为2019年8月30日。海域中央墅C31栋102室双方约定的交房时间为2019年8月30日，海域中央墅C31栋获得《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的时间为2019年10月23日。在海域公司未取得《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的情况下，曲道成拒绝收房，海域公司应该承担逾期交房的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。”海域中央墅C15栋1单元202室，房屋总价款1,571,337元，海域公司逾期交房122天，故海域公司应支付曲道成逾期交房违约金9585.16元(1,571,337*122*0.05%)。海域中央墅C31栋1单元102室，房屋房屋总价款2,200,008元，海域公司逾期交房54天，海域公司应支付曲道成逾期交房违约金5940.02元（2,200,008*54*0.05%）。海域公司应支付曲道成逾期交房违约金共计15525.18元。综上所述，曲道成的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初3562号民事判决；二、绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司于本判决生效之日立即给付曲道成逾期交房违约金共计15525.18元；三、驳回曲道成的其他诉讼请求。一审案件受理费8695元，由绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司负担94.06元，由曲道成负担8600.94元。二审案件受理费17390元，由绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司负担188.13元，由曲道成负担17201.87元。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 冯红红二〇二〇年十二月一日书记员 张维峰