广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终1799号上诉人（原审原告）：黄艳英，女，汉族，1968年8月29日出生，住广东省韶关市浈江区*******************。委托诉讼代理人：神斯媚，广东磨铁律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭豪，广东磨铁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗建明，男，汉族，1962年6月24日出生，住广东省韶关市江区*****************************。上诉人（原审被告）：黄启钰，女，汉族，1962年3月10日出生，住广东省韶关市江区*****************************。罗建明、黄启钰共同委托诉讼代理人：邓睿，广东南水律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浈江区创杰房屋中介服务部，经营场所：韶关市浈江区******************商铺。经营者：王国娣，女，汉族，1973年6月15日出生，住广东省韶关市曲江区****************。委托诉讼代理人：李志军，韶关市浈江区太平法律服务所法律工作者。上诉人黄艳英、罗建明、黄启钰与被上诉人浈江区创杰房屋中介服务部（以下简称创杰中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初1107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄艳英及其委托诉讼代理人神斯媚、上诉人罗建明、黄启钰的委托诉讼代理人邓睿、被上诉人创杰中介服务部的委托诉讼代理人李志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄艳英上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、改判罗建明、黄启钰向黄艳英双倍返还定金100000元；三、改判创杰中介服务部向黄艳英返还中介费13000元、四、本案一、二审的诉讼费用均由罗建明、黄启钰、创杰中介服务部负担。事实与理由：一、原审法院对本案事实认定不清，应依法改判。2020年4月24日，黄艳英与罗建明、黄启钰、创杰中介服务部签订《房屋买卖合同》一份，约定：“本合同签订之日起到2020年5月2日前，卖方必须处理好邻居阳光房违建问题，房子卫生清洁干净，如到期未处理好，则定金、中介费退回取消交易。”故黄艳英与罗建明、黄启钰、创杰中介服务部形成附条件的合同关系，且该合同条件并不违反法律强制性规定，应受法律保护。另原审法院查明事实中，罗建明、黄启钰出资5000元，创杰中介服务部出资1000元对涉案的阳光雨棚进行整改，可见罗建明、黄启钰、创杰中介服务部均通过实际履行的方式认可该合同条款。本案中，黄艳英购买房屋进行居住是签订《房屋买卖合同》之最终合同目的，但因在签订合同时发现邻居的阳光雨棚必将会出现采光、渗漏、安全隐患等一系列问题，继而引发邻里间不和，故黄艳英在签订合同时增加了“处理好邻居阳光房违建问题”。而《房屋买卖合同》上的“违建问题”只是坊间对该类阳光雨棚的通俗表述，并非法律意义的严格表述，并不等于该阳光雨棚肯定违反行政管理法规。而罗建明、黄启钰、创杰中介服务部在审阅前述合同条款时也认为可通过劝说、补偿等方式达到阳光雨棚消除采光、渗漏、安全隐患等影响的效果，方与黄艳英确认该条件作为合同交易是否成立的条件，并接受若条件未能成就时所产生的合同风险。但最终因前述合同条件因罗建明、黄启钰、创杰中介服务部未能积极促成其成就而致使黄艳英的合同目的无法实现。罗建明、黄启钰、创杰中介服务部没有履行合同中的第十条第五点，阳光雨棚不但没有兑现罗建明、黄启钰、创杰中介服务部的口头承诺---（不会引起任何矛盾的理性）拆除。而是以整改阳光雨棚为由来敷衍、蒙骗黄艳英，整改前后的阳光雨棚实质一样，A3座邻居的阳光雨棚含盖了A5座房屋的客厅和饭厅的窗户，有一条柱子还挡住A5座的门口，都是影响了A5座的通风取光，存在安全隐患等（黄艳英提供两张照片）。罗建明、黄启钰还是没有处理好邻居阳光棚的问题以及相邻不和问题，也失去了独栋别墅固有的自然属性，与创杰中介服务部提供的房源信息不符(黄艳英提供一张房源信息的照片）。在本次缔约过程中，黄艳英一直秉承诚实守信的原则与罗建明、黄启钰、创杰中介服务部履行合同，但是罗建明、黄启钰、创杰中介服务部没有遵守合同约定，也没有兑现他们的诺言，导致到了合同约定的时间，仍没有成就合同继续履行下去的条件，而且拒绝与黄艳英协商解决。故罗建明、黄启钰、创杰中介服务部应承担相应的违约责任。二、原审法院违反不诉不理的审判原则。本案中，罗建明、黄启钰从未就其出资5000元对阳光雨棚进行改造的问题提起反诉。但原审法院在判决时擅自区分责任，并认定黄艳英需承担2500元的费用。故原审法院违反了不诉不理的审判原则，二审法院应依法予以纠正。并且，黄艳英发现罗建明、黄启钰没有提供整改邻居阳光雨棚费用的收据，黄艳英于2020年7月27日到华龙山庄，看到邻居的阳光雨棚又恢复为整改前的原样。这一点可以说明罗建明、黄启钰没有出资整改邻居的阳光雨棚，如果罗建明、黄启钰出资进行了整改，那邻居的阳光雨棚不会这么快恢复原样（黄艳英提供一张照片）。三、创杰中介服务部对黄艳英存在房屋质量的欺瞒行为。这一点是黄艳英在罗建明、黄启钰的民事答辩状里的第一条看到的：整改前邻居的阳光房房顶是紧挨涉案房屋的墙壁，造成水流倾斜到涉案房屋墙壁。就这一问题黄艳英咨询了房屋质量鉴定部门，鉴定部门称阳光房顶超过流水线造成水流倾斜到房屋墙壁，是会影响墙壁的质量。华龙山庄的房子是2006年1月竣工的，也就是说，邻居阳光棚的水倒流了多少年到涉案房屋墙壁，到底对房屋的质量造成多大的影响，这一点黄艳英完全被蒙在鼓里，以导致黄艳英产生心理恐慌。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。综上所述，原审法院认定事实不清且违反法律原则。现黄艳英请求贵院切实查清本案相关事实，依法判准黄艳英的上诉请求。上诉人罗建明、黄启钰上诉请求：一、撤销一审判决，判决驳回黄艳英的诉讼请求或者发回重审；二、本案一、二审诉讼费由黄艳英承担。事实与理由：本案同时存在两个法律关系房屋买卖合同纠纷和居间合同纠纷。一审法院将并存的两个法律关系同时进行审理并作出判决，不符合法律规定。此外，一审判决事实认定不清，适用法律错误。具体表现如下：一、本案黄艳英的诉讼请求属于同时处理房屋买卖合同纠纷和居间合同纠纷两个不同的法律关系，所适用的法律法规不同，不宜并案审理，应当告知其分别提起诉讼。黄艳英向一审法院提出诉讼请求如下：（一）请求法院解除黄艳英与罗建明、黄启钰于2020年4月24日签订的房屋买卖合同。罗建明、黄启钰向黄艳英双倍返还定金100000元，创杰中介服务部向黄艳英返还中介费13000元（以上合计113000元）。（二）请求罗建明、黄启钰、创杰中介服务部承担本案诉讼费。黄艳英提出的这些诉讼请求，要求处理其与黄艳英之间的房屋买卖合同关系，也要求处理了与创杰中介服务部之间的居间合同关系，属于一个案件中同时要求处理了两种不同的法律关系，而两种法律关系所涉及和适用的法律法规明显不同，依法不应当并案处理，否则会导致实体判决的错误。而本案一审法院应当对此进行释理说明，告知黄艳英撤回对一方的起诉另案处理，如果黄艳英要求一并处理的，应当判决驳回黄艳英的诉讼请求。二、一审法院对本案案件事实认定不清，适用法律错误，遗漏当事人诉讼请求，导致实体判决错误，依法应当撤销原判、发回重审。（一）一审法院判决遗漏诉讼请求，依法应当撤销原判、发回重审。黄艳英向一审法院提出如下诉讼请求：1.解除黄艳英与罗建明、黄启钰于2020年4月24日签订的房屋买卖合同。罗建明、黄启钰向黄艳英双倍返还定金100000元，创杰中介服务部向黄艳英返还中介费13000元（以上合计113000元）。2.由罗建明、黄启钰、创杰中介服务部承担本案诉状费。而一审法院只是判决如下：（1）限罗建明、黄启钰于本判决生效后十日内返还定金47500元给黄艳英。（2）驳回黄艳英的其他诉讼请求。黄艳英的诉讼请求和判决结果进行对比，属于一审判决遗漏黄艳英的诉讼请求，根据《最高院关于民事诉讼法司法解释》第三百二十六条规定：“对当事人在第一审程序中已经提出的诉讼请求，原审人民法院未作审理、判决的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解；调解不成的，发回重审”。（二）一审判决没有在查明属实的案件事实上进行判决审理，导致实体判决错误。根据一审判决中，一审法院对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：罗建明、黄启钰、创杰中介服务部亦根据合同第十条第五点的约定，于2020年5月1日前由罗建明、黄启钰出资5000元，创杰中介服务部出资1000元，共6000元对邻居位于其使用空地所建的阳光雨棚进行整改。虽然罗建明、黄启钰和黄艳英、创杰中介服务部三方签订的《房屋买卖合同》第十条第五点的约定，解决的是他人的财产问题，而他人财产是否是违章建筑也是由相关部门认定和拆除，但是根据法庭审理查明和客观真实情况，罗建明、黄启钰也在合同约定的2020年5月2日之前，早己处理好了邻居的阳光房问题，完全尽到了罗建明、黄启钰在合同中约定义务，黄艳英依约应当继续履行合同，支付剩余购房款，所以一审法院判决明显错误。（三）一审法院认定由于双方对合同条款约定的理解问题，导致出现对合同约定的重大误解而产生纠纷，从而适用的《中华人民共和囯民法通则》第五十九条、第六十一条之规定，属于案件事实认定不清，适用法律错误。第一、虽然本案《房屋买卖合同》第十条第五点约定：本合同签订之日起到2020年5月2日前，卖房必须处理好邻居阳光房违建问题，房子卫生清洁干净，如到期未处理好，则定金、中介费返回取消交易。即使这一合同条款处分的是第三人财产，处理的是阳光房违建问题，只能由相关职能部门依法处理，属于无效条款，但合同部分无效并不影响其他部分效力，其他部分仍然有效，因无效部分具有独立性，没有影响其他部分的法律效力，此时，其他部分仍然有效，黄艳英也依约应当继续履行合同，支付剩余购房款。第二、从三方签订的《房屋买卖合同》中第一条：……卖方自愿将该物业以现状出售给买方，买方对卖方出售的该物业己做了充分了解，并愿意购买该物业。己明确说明，黄艳英己经对购买房屋的真实情况有了了解，购买该房屋也是其真实意思表示，也没出现合同无效的事由，依法应当履行购房合同，且本案购买的是韶关市浈江区南郊4公里华龙山庄A5座房屋，而非阳光房，所以行为人对自己交易购买的房产真实情况完全清楚了解，并非一审法院判决认定的存在重大误解，所以一审法院适用法律错误，导致判决有失偏颇。第三、本案判决生效之日起10日内返还黄艳英47500元定问题明显错误。本案定金返还的前提条件是合同解除或者合同无效，但一审法院并无对合同的效力问题进行判断说明就判处返还定金，那合同是否解除本案的所有当事人都无从判断，如果合同没有解除，那黄艳英应当是继续履行合同，支付购房款，而非返还定金，另一方面，如果合同解除了或者合同无效，那么也应当是返还50000元定金或者双倍返还定金，而非返还47500元，所以一审判决明显错误。综上，一审判决认定事实不清，法律适用不当，导致判决结杲明显不当，请求二审法院判如罗建明、黄启钰上述所请。被上诉人创杰中介服务部答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院予以维持原判。黄艳英向一审法院起诉请求：一、解除黄艳英与罗建明、黄启钰于2020年4月24日签订的房屋买卖合同。罗建明、黄启钰向黄艳英双倍返还定金100000元，创杰中介服务部向黄艳英返还中介费13000元。（以上合计113000万元）；二、由罗建明、黄启钰、创杰中介服务部承担本案诉状费。一审法院经审理查明：位于韶关市浈江区南郊四公里华龙山庄**房屋是罗建明与黄启钰二人共有。使用权证号：韶府国用（2004）第040300049号。黄艳英与罗建明、黄启钰经创杰中介服务部介绍，于2020年4月24日签订了一份《房屋买卖合同》，主要内容有：第一条、买卖之房屋地址为韶关市浈江区南郊四公里华龙山庄A5座(以下简称该物业)。产权证号为粤地证第C4408613号，共有证为：粤房地共证字第C1002716号。建筑面积：222.91平方米(房产权证为准)。卖方自愿将该物业以现状出售给买方，买方对卖方出售的该物业已做充分了解，并愿意购买该物业。第二条、买卖双方议定该物业交易金额(人民币)壹佰叁拾叁万陆仟元整(小写人民币：1336000.00元整)该成交价已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及支付之一切费用。包括，水、电、管道煤气安装费、房屋维修基金等，装修等费用。此价格不包括一切过户手续及税费，过户手续费及税费由买方支付。该物业交易前应付未付的费用由卖方负责(另有约定的除外)。…第六条、本次交易买方需向经纪方支付经纪服务费，(人民币)贰万陆仟柒佰元整(小写：26700.00元整)，合同签署后即向经纪方支付经纪服务费，人民币：壹万叁仟元整(小写：13000.00元整)，剩余经纪服务费人民币壹万叁仟柒佰元整（小写：13700.00元整），在该物业过户当天付清。如发生逾期支付情况，每逾期一天，按支付费用的1%向经纪方支付违约金。…第九条、经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释，合同三方对上述每一条款之含义均清楚明白且无异议。第十条、付款方式：按揭贷款。1.买方在签署合同后须向卖方支付购买该物业定金人民币伍万元整，(小写：50000.00元整)。2.签署本合同后2020年10月31日前卖方须协助买方到银行申请按揭手续，提供一切所需资料。并且完成过户手续。3.购房首付款(含定金)人民币肆拾零万陆仟元整(小写：406000.00元整)须在房管部门成功受理本次交易的收件当天直接支付给卖方。此首付款金额为预估值，可根据银行批复金额作调整，如银行批复金额不足则由买方另外补足。4.楼价余款(银行批复贷款金额)：玖拾叁万元整(小写：930000.00元整)由银行直接支付给卖方。5.本合同签订之日起到2020年5月2日前，卖方必须处理好邻居阳光房违建问题，房子卫生清洁干净，如到期未处理好，则定金；中介费退回取消交易。合同签订后，黄艳英已支付购房定金50000元给黄启钰，支付了中介服务费13000元给林雪凤，罗建明、黄启钰均写下收据给黄艳英收执。而罗建明、黄启钰、创杰中介服务部亦根据合同第十条第五点的约定，于2020年5月1日前由罗建明、黄启钰出资5000元，创杰中介服务部所出资1000元，共6000元对邻居A3房在位于其使用空地所建的阳光雨棚进行整改。但黄艳英认为罗建明、黄启钰、创杰中介服务部没有处理好邻居阳光房违建问题而要求解除合同，要求罗建明、黄启钰双倍返还定金、创杰中介服务部返还中介费而产生纠纷。一审法院审理后认为，《中华人民共和国民法通则》第五十九规定：下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为有重大误解的；第六十一条规定：民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还受损失的一方。有过错的应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，虽黄艳英与罗建明、黄启钰签订的《房屋买卖合同》是黄艳英与罗建明、黄启钰真实意思的体现，且不违反国家法律、法规的规定，但由于双方对合同条款约定的理解问题，导致出现对合同约定的重大误解而产生纠纷。本案《房屋买卖合同》第十条第五点约定：本合同签订之日起到2020年5月2日前，卖方必须处理好邻居阳光房违建问题，房子卫生清洁干净，如到期未处理好，则定金、中介费退回取消交易。从该条条款内容反映的是黄艳英与罗建明、黄启钰约定要解决的是他人的财产，而他人的财产是否属违章建筑未由相关部门认定，即使是违章建筑，黄艳英与罗建明、黄启钰亦无权对邻居阳光雨棚进行拆除，而只能由相关职能部门依法处理。而黄艳英与罗建明、黄启钰及中介机构却作为合同内容要求履行，是根本不能履行的条款。由于黄艳英与罗建明、黄启钰及中介机构未清楚认识公民个人无权处分他人的财产而三方作为合同条款之一，三方对此均有过错，均应承担相应的责任。黄艳英要求解除合同及要求罗建明、黄启钰返还定金的请求该院予以采纳；由于黄艳英对合同无法履行亦有过错，要求双倍返还定金该院不予采纳。黄艳英还要求浈江区创杰房屋中介服务所返还中介费，对黄艳英的这一请求，该院认为，虽该合同未继续履行三方均有责任，但浈江区创杰房屋中介所已完成中介服务工作，其收取应得的劳务费是合法有据的，并且创杰中介服务部只是收取了部分中介服务费，因此，黄艳英要求返还中介服务费理由不充分，其这一请求该院不予采纳。对于整改邻居雨棚造成的损失，基于上述原因，黄艳英与罗建明、黄启钰均应承担责任。罗建明、黄启钰所出的5000元费用由黄艳英与罗建明、黄启钰共同承担，各付2500元；创杰中介服务部已支付的1000元费用由其自行承担。一审法院经审理后作出判决：一、限罗建明、黄启钰于判决生效后十日内返还定金47500元给黄艳英；二、驳回黄艳英的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1280元，由黄艳英承担600元，罗建明、黄启钰承担600元，创杰中介服务部承担80元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为黄艳英要求解除案涉《房屋买卖合同》的请求是否成立。本案中，黄艳英与罗建明、黄启钰及创杰中介服务部签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现黄艳英认为出售方未满足合同约定的“处理好邻居阳光雨棚违建问题”要求解除合同，经查,本案系二手房买卖，合同三方系通过平等协商，在完全自愿的情况下签订合同，黄艳英已查看案涉楼房，对楼房的整体状况已作了解，合同中亦明确载明“卖方自愿将该物业以现状出售给买方，买方对卖方出售的该物业已作充分了解，并且愿意购买该房。”从案涉房屋现场看，该住宅区域由数幢独立的三层的楼房并排所建，每户各自独立使用，每幢之间未毗邻，中间均留有空地间隔，每户坐向左边的空地属该户使用范围，该处住户均有在空地上搭建玻璃雨棚的现象，案涉房屋的相邻方搭建的玻璃房属类似情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本案三方虽在合同中约定“本合同签订之日起到2020年5月2日前，卖方必须处理好邻居阳光房违建问题，房子卫生清洁干净，如到期未处理好，则定金、中介费退回并取消交易。”但是，对如何“处理好邻居的阳光房”约定不明，无证据证实三方达成具体的处理方案，而且邻居的阳光房是否属违建，本案当事人无权在案涉合同中自行认定，应由相关行政部门予以认定和处理。即便如此，出售方还是协同房屋中介与相邻方协商后，就相邻方的阳光房问题出资进行了整改。黄艳英认为应该整体拆除邻居的阳光房，但是合同中没有约定要求整体拆除邻居阳光房，双方无约定统一的标准，其以此为由要求解除合同没有依据。而且当事人争议的邻居阳光房的处理问题，并不影响案涉楼房的整体使用功能，也不影响实现房屋交易的合同目的，有继续履行的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，黄艳英解除合同的请求亦不符合上述情形。为保证交易稳定性，黄艳英应继续履行合同，其要求解除合同的理据不足，本院不予采纳。综上所述，罗建明、黄启钰的上诉请求成立，本院予以支持。黄艳英的上诉请求不成立，予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初1107号民事判决；二、驳回上诉人黄艳英的诉讼请求。一审案件受理费1280元，由黄艳英负担；二审案件受理费2560元，由黄艳英负担。罗建明、黄启钰预交的二审案件受理费2560元，本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 刘 斌审判员 庄少山审判员 李飞洲二〇二〇年十二月二日书记员 陈敖明