新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终2153号 上诉人（原审原告）：唐福花，女，1949年2月4日出生，汉族，农民，住新疆维吾尔自治区（以下简称新疆）伊犁哈萨克自治州（以下简称伊犁州）尼勒克县。 委托诉讼代理人：张青双（系唐福花之女），住新疆伊犁州尼勒克县。 委托诉讼代理人：田玉莲，新疆同济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘光佑，男，1970年12月20日出生，汉族，农民，住新疆伊犁州尼勒克县。 委托诉讼代理人：缪永建，新疆新尼律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张新国，男，1948年4月1日出生，汉族，农民，住新疆伊犁州尼勒克县。 上诉人唐福花因与被上诉人刘光佑、张新国返还原物纠纷一案，不服新疆尼勒克县人民法院（2019）新4028民初1595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。上诉人唐福花及其委托诉讼代理人张青双、田玉莲，被上诉人刘光佑及其委托诉讼代理人缪永建，被上诉人张新国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐福花上诉请求：撤销一审判决，改判刘光佑、张新国停止侵权，返还房院。事实和理由：1992年10月15日，其丈夫张来福购买诉争尼勒克县乌赞乡阔勒迭能阔恰村许宝文的住房，土木结构房屋3间，砖木结构房屋2间，宅基地面积约3亩。该房院以围墙为界，北至道路，西至河滩地，南至许宝文住宅，东至赛连胜住宅。许宝文与张来福签订一份《卖房契约》，中间人是张新国。其陆续付清购房款7000元，在该房屋居住生活。1999年春，其全家到伊宁市农科所打工，把房屋交给亲家杨贵芝及妹妹唐秀芝看管。2002年，张新国将房屋以6800元价格出售给刘光佑，其当时不知情。2017年其知情后，多次要求返还房屋未果。张新国未经其授权，将诉争房屋出售给刘光佑的行为无效。一审法院认定刘光佑系善意第三人取得房屋错误。 刘光佑辩称，其支付了合理对价，善意取得涉案房屋，对房屋管理使用长达17年之久，并进行了修缮和改造，唐福花多年来未提出任何异议，故其不构成侵权，不应返还房屋。一审判决正确，请求维持原判。 张新国辩称，1997年11月1日及1997年11月26日，张来福、唐福花之子张建分别向其出具欠款16,000元及700元的欠条各一份，因张建不认可出具上述欠条，其申请对张建出具的欠条是否系本人书写进行鉴定。1998年3月6日，唐福花的丈夫张来福向其出具一份《承诺协议书》，其上张来福本人签字，证人徐所成在场，张来福明确表示因欠其借款16,700元未还，承诺代表全家自愿将诉争房屋由其负责出售以抵债。经唐福花全家同意，2002年3月26日，其把诉争房屋卖给刘光佑，告知了张建，唐福花一家都知情，多年来并未提出异议，故其不构成侵权。唐福花女儿2013年上户口，唐福花本人办理低保，唐福花孙子学习汽修等，都找其帮忙办理，如其2002年出售唐福花的房屋构成侵权，唐福花一家不可能2013年还找其帮忙。刘光佑购买的房屋有倒塌的，6800元是当时合理购房价格，故刘光佑系合法取得房屋，不应返还。一审法院认定事实清楚，请求维持原判。 唐福花向一审法院起诉请求：刘光佑、张新国停止侵权，返还房院。 一审法院认定事实：1992年10月15日，唐福花的丈夫张来福经张新国介绍，购买案外人许宝文长子的五间房屋即本案诉争房屋，形成《卖房契约》一份，该合同明确约定房屋四至及价款，合同内容由张新国书写，落款处卖方人许宝文、买房人张来福、中间人张新国三人签名也均为张新国一人书写。唐福花与张新国均认可该房屋原地址为××乡，现地址为××县。后唐福花一家人离开该村前往伊宁市农科所打工，该房屋闲置。关于离开时间，唐福花自述为1999年，张新国陈述为1998年。2002年3月26日，张新国将该房屋出售给刘光佑，买卖价款为6800元。双方签订一份《卖房合同》，张新国、刘光佑均在该合同上签字。刘光佑购买该房屋后，对房屋进行了部分改造，具体改造项目：对倒塌的墙体进行了修缮；更换了檩条、屋面板；在院内种了杨树；因房屋漏水，将屋顶更换成彩钢；因前墙与后墙的土块墙墙体倒塌，又重新建造了砖墙；建造了水泥地坪并在屋顶浇油。唐福花自述2017年起主张诉争房屋权利，向有关部门反映情况。另查，刘光佑曾用名覃光佑，其签订《卖房合同》时署名覃光佑。关于张来福的去世时间，唐福花提交姜庄镇李仙庄村民村委会证明，该证明记载的2008年3月4日与唐福花表述的2007年不一致，因无有权机关证明，对该时间一审法院不做确认，但双方均认可张来福已去世。关于该房屋第二次交易价是否合理，一审法院于2020年5月20日与尼勒克县乌赞镇阔勒迭能阔恰村村民小组长李景禄谈话，形成调查笔录一份。李景禄陈述，该地段的其他房屋多次交易买卖，2002年左右，根据类似房屋的交易情况，诉争房屋价值应在5000元至6000元左右。综合考虑该次交易的时间、地段、房屋状况，该价款未见明显不合理之处。双方对张新国是否有权处分诉争房屋有争议，唐福花提交张新国发送给唐福花之子张建的短信息截屏打印件一份，并申请证人唐秀芝出庭作证。短信息拟证明张新国以6800元价款将唐福花家的房子出售给刘光佑。证人唐秀芝证言如下：唐福花1992年从老家到尼勒克县投奔证人，经证人介绍，购买了许宝文的房子。1999年唐福花一家人去伊宁市农科所打工，将房屋交给证人管理。起初，经证人同意，由唐福花的亲家杨贵芝种地，种了两年后种不了了，张新国提出要种，证人也同意了。到2002年左右，张新国也不想种了，主动提出让刘光佑住该房屋并种地，证人同意的同时也向张新国说明，房子是唐福花的，她如果回来，要把房子返还。2017年，唐福花要求刘光佑返还房屋，才得知刘光佑从张新国处购得该房屋。刘光佑不认可该证人证言，认为其从未见过证人，证人是唐福花的妹妹，证明力由法院判断。刘光佑本人买房子有证明人，且支付了购房款，从未种过地。张新国不认可该证人证言，认为买房子时刘光佑不在场，是刘光佑的舅舅在场，刘光佑买上该房屋时并未居住，房子塌了一点。刘光佑申请证人赵修才出庭作证，其证言如下：2001年冬天，证人在乌赞乡买了房子，因其系刘光佑的舅舅，其也帮刘光佑打听房子，张新国表示有房子要卖，经过协商，刘光佑就买了这套房子，这套房子有一间塌了，张新国拉了一车砖，给了两颗杨树，后刘光佑对房屋进行了修理。签完合同后，关于房屋情况张新国让证人询问杨贵芝，杨贵芝的回答是“这个房子是唐福花欠张新国的钱，用房子顶账”。唐福花认为证人与刘光佑是亲属关系，在交易房屋时，张新国隐瞒事实，并未向刘光佑告知房屋所有权人是唐福花。张新国认可该证人证言。张新国提交欠条两份、《承诺协议书》一份、并申请证人徐所成、马学坤出庭作证，以证明唐福花家人欠其16,700元欠款，同意将自家房屋卖掉，以房款抵账。证人徐所成陈述：一九九几年，张新国与其从霍尔果斯回来后去往伊宁市农科所，找张来福主张债权，张来福说“无钱偿还，把房子卖了”，于是张新国写了一份材料，张来福签了字。张新国提交的《承诺协议书》正是当时形成。该协议书以张来福的口吻书写，载明：张来福家庭多次向张新国借款，张来福之子张建分别于1997年11月10日、11月26日出具两份欠条，载明的欠款金额分别为16,000元、700元，合计16,700元。张新国索要该欠款，因张来福暂时经济困难，无现金，其家庭再不会去尼勒克生活，为还借款，张来福代表全家自愿将乌赞乡基建队河坝房产交由张新国出售，价款以物抵债，不够还的，以后慢慢还清。张新国主张该《承诺协议书》尾部落款处的“承诺人张来福”、“1998年3月6日”系张来福本人书写。因证人徐所成对主张债权的具体年份记不清，在唐福花向其出示了《承诺协议书》后，证人认可应当是1998年3月6日。证人马学坤陈述：1998年或是1999年的六、七月间，张新国与其去伊宁市办事，找到正在给玉米授粉的一个老乡，张新国告知那个老乡房子卖不掉，老乡说实在卖不掉我发了工资给你。唐福花认为欠条与唐福花无关，张建是完全民事行为能力人，张新国应当向张建主张权利；张来福不会写字，且已去世，对《承诺协议书》不认可；不认可证人徐所成的证言，张来福是1999年春天才去的伊宁市农科所；不认可证人马学坤的证言，其家庭从未有买房子的打算，在农科所也没有种过玉米。刘光佑认为上述证据均与其无关。上述证据之间相互否定，所有证据争议的核心问题是张新国是否有权处分唐福花家的房产，张新国的处分依据是唐福花家人向其借款未还。张新国提交的由唐福花之子张建签名的两份欠条，其表述分别形成于1997年11月10日、11月26日，但欠条分别显示的时间为1977年11月10日、1977年11月26日，张建不认可签字，当事人未就此申请笔迹鉴定，因张新国尚未就该债权提起诉讼，该债权债务关系一审法院在本案中不做认定。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》于2007年施行，诉争房屋两次交易行为的时间均发生在该法施行之前。依据法不溯及既往原则，本案涉及的民事法律行为不应适用该法加以调整。关于刘光佑提出的诉讼时效抗辩，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。唐福花主张的权利遭到侵害之日应当是诉争房屋在本案的第二次交易时间即2002年，距今尚不满20年，故本案诉讼时效未过。关于诉争房屋在本案的第一次交易行为，虽然订立的买卖协议存在瑕疵，但买卖行为系买卖双方真实意思表示，履行后无他人对该行为提出异议并诉讼，故该民事行为有效，张来福取得该房屋所有权。关于诉争房屋在本案的第二次交易行为，诉争房屋所在的乌赞镇阔勒迭能阔恰村没有完备的房地产登记管理制度，同片区的其他房屋多次被交易，交易方式基本为买卖双方订立买卖合同。在没有有效的权属登记的情况下，占有成为重要的公示方式。唐福花家人长期不在该村居住，且对自己的财产疏于管理，其对案涉房产的所有权因缺乏公示形式失去公信力。而刘光佑用合理价格购置该房屋后，出资对该房屋进行修缮，尤其是屋顶、院墙等较为明显的改造，并一直居住至今。由于该村不动产登记制度的不完善，案涉房产未进行不动产登记，故可以转移占有作为权属转移的公示方式。刘光佑占有使用该房产多年，距唐福花自述的主张权利的2017年已15年，距唐福花起诉的2019年已17年。在此期间，唐福花或其家人应当发现房屋状况有明显改善，而相关改善需要投入一定资金，但无人就刘光佑的处分行为提出异议。综上，应当认定该房屋的权属转移已完成。案涉房产第二次交易时，不动产善意取得制度尚未全面法定化，但面临所有权人与善意第三人进行利益衡量时，应当遵循保护善意第三人的合法权益，维护交易安全和社会经济秩序的宗旨。综上所述，唐福花的主张无法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则法》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回唐福花的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由唐福花负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘光佑提交如下证据： 照片四张。拟证明涉案房屋维修后的现状。 唐福花质证认为：认可。 张新国质证认为：认可。 本院认证意见：因唐福花、张新国对该证据认可，本院予以采信。 依刘光佑申请，证人吴新江、贺一海出庭作证。 吴新江陈述：其系刘光佑邻居。其是干基建工程的。2013年，刘光佑让其对涉案老房屋进行维修，其补了墙砖，处理屋面，换了屋面板；2016年，其又更换了前、后墙，把土墙换为三七砖墙。刘光佑先给付其维修费1万元，包括更换前、后墙，共给付其维修费18,000元，都是现金支付。 贺一海陈述：其系刘光佑西面邻居。其对2002年张新国将涉案房屋卖给刘光佑的事情知情，当时刘光佑在尼勒克县科蒙乡三大队煤矿干活。买来的房屋快塌了，刘光佑找人进行了维修。刘光佑买房后，唐福花及家人没有来找过刘光佑。 唐福花质证认为：不认可二位证人证言，证人所述与事实不符。 刘光佑质证认为：认可二位证人证言。吴新江证明其对涉案房屋进行了重大修缮，其已向吴新江支付了修理费，修理后的房屋已发生重大变化。贺一海也证明其修缮了房屋，同时证明唐福花及家人没有对房屋主张权利。 张新国质证认为：认可二位证人证言。涉案房屋刘光佑确实找吴新江修缮了两次，土墙换成了砖墙，换了窗户，看现场也可以证实。 本院认证意见：唐福花虽不认可吴新江、贺一海证人证言，但未提出具体的异议事项，且对刘光佑提交的涉案房屋维修后的现状照片认可；刘光佑、张新国对二位证人证言均认可，证人吴新江与贺一海证言相互印证，证明刘光佑确实对涉案房屋进行了修缮，故本院对吴新江、贺一海证人证言均予以采信。 本院对一审法院查明的除“当事人未就此申请笔迹鉴定”之外的其余事实予以确认。 本院另查明，1．一审中，张新国当庭申请对其提交的1997年11月1日及1997年11月26日，张来福、唐福花之子张建分别向其出具欠款16,000元及700元的欠条各一份是否系张建本人书写进行笔迹鉴定。2．张新国陈述唐福花女儿2013年上户口，唐福花办理低保，唐福花孙子学习汽修等，都找张新国帮忙办理，唐福花认可上述找张新国帮忙的事实。3．张新国一审提交一份《承诺协议书》，其上载明：“根据我儿子给张新国书写欠条两张，一张是16,000元，时间是1997年11月10日，一张是1997年10月26日，两张共计16,700元。张新国来伊犁要欠款，我们暂时经济困难，没有现金，根据我们家的情况，再不会去尼勒克生活。为了还张新国欠款，我代表全家自愿将乌赞乡基建队河坝房产由张新国负责卖以物抵债，不够还张新国欠款以后慢慢还清。承诺人张来福1998年3月6日”。4．一审中，唐福花陈述其借张新国的钱已经还清。 本院认为，本案的争议焦点为：刘光佑占有、使用诉争房屋是否构成侵权，是否应向唐福花返还。 唐福花主张张新国未经其授权，将诉争房屋出售给刘光佑的行为无效。关于张新国是否为有处分权人。张新国向法庭提交1998年3月6日《承诺协议书》，其上有唐福花丈夫张来福签名，唐福花对《承诺协议书》不认可，但未提交反驳证据；根据该《承诺协议书》的内容，张来福与唐福花欠张新国款项未还，一审中，唐福花陈述其借张新国的钱已经还清，亦可证实其曾经确实欠付张新国款项的事实；且一审中，证人徐所成出庭作证，证实张来福本人在《承诺协议书》上签字。综上，本院对该《承诺协议书》的真实性予以确认。该《承诺协议书》证实张来福让张新国出售房屋以清偿欠款，故张新国为有处分权人，其将诉争房屋出售给刘光佑并不构成侵权。唐福花认可其女儿2013年上户口，其本人办理低保，孙子学习汽修等，都找张新国帮忙办理，其与家人至2013年还多次找张新国帮忙办理上述事宜，双方素有往来，唐福花对张新国2002年出售房屋不知情，有违常理。 刘光佑系基于2002年3月26日与张新国签订的《卖房合同》取得诉争房屋，其支付购房价款6800元，系购房合理对价，故刘光佑对唐福花不构成侵权。况且刘光佑2002年购买房屋后至2017年，在该房屋居住多年，已对房屋进行重大修缮和改造，唐福花从未提出异议。唐福花主张刘光佑、张新国停止侵权，返还房院的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，因张新国申请对张建出具的欠条是否系本人书写进行鉴定，于待证事实无意义，本院不予准许。 综上所述，唐福花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由上诉人唐福花负担。 本判决为终审判决。 审判长 王    英    奇 审判员 周    丽    萍 审判员 阿依努尔多斯木哈买提 二〇二〇年十二月十四日 书记员 马    芙    蓉