江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2276号上诉人（原审原告）：张健，男，汉族，1985年5月29日生，住江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：卞建伟，江苏延新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州雅劲房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区玉龙南路**常州钟楼高新技术创业服务中心**。法定代表人：徐渊，该公司董事长。委托诉讼代理人：常玉香，女，汉族，1987年6月27日生,住上海市常宁区，系该公司法务人员。上诉人张健因与被上诉人常州雅劲房地产开发有限公司（以下简称劲常州雅劲公司）居间合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2020)苏0404民初511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张健上诉请求:1.请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。2.本案诉讼费用由常州雅劲公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。张健、刘鑫及另外两人均系北港街道邹家村委河绛村的发小，并且张健和刘鑫还是同一个小学及中学毕业。当事人有一个四对夫妻的群，在张健购买劲棠颂的房产后，张健在2019年6月2日至6月15日多次在微信群向刘鑫介绍案涉房地产，刘鑫妻子及刘鑫分别于6月30日、7月20日左右到现场看房。张健当时在群里介绍刘鑫去看项目，也不是出于利益关系，没关注提成和佣金的事情。刘鑫去项目上看房，跟销售谈的时候涉及到能不能够有优惠和打折的问题，接待刘鑫的销售严磊和刘鑫协商说可以让他找一个老客户通过返佣的形式打折，严磊让刘鑫下载了雅居宝ＡＰＰ，用张健的手机号在刘鑫的手机上进行了注册，系统发验证码到张健的手机上，刘鑫联系张健把验证码发给他，严磊和刘鑫对介绍返佣进行了操作。之后张健也下载了这个ＡＰＰ，可以看到刘鑫的合同成交并按照老客户介绍新客户享受的优惠价格购买的房子，当时是刘鑫和严磊一起在现场下载ＡＰＰ并进行推荐报备，到访时间如果按照对方的说法应该是0，怎么能够确定到访时间不满一小时。既然常州雅劲公司为了促成销售与刘鑫以老客户介绍新客户的优惠价格进行了成交，说明公司对张健介绍刘鑫买房的中介行为是认可的，常州雅劲公司在符合他的利益的情况下利用张健的老客户的身份促使合同达成，现在买卖合同已经完毕，常州雅劲公司又否认张健的中介身份，作为一个大企业是缺乏诚信的。关于常州雅劲公司在一审中提供的所谓ＡＰＰ规则，其并没有提供任何证据证明当时告知张健存在上述免除义务，张健对此一无所知。二、一审法院适用法律错误。本案系房产买卖中介合同纠纷，作为中介人的义务是促进购房人签订购房合同，卖房一方则是按约支付中介费用，这是双方必须履行的主要义务。张健作为中介人是刘鑫下定决心购买常州雅劲公司房产的决定性因素。根据《合同法》第四十条之规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。常州雅劲公司及其开发的ＡＰＰ内部的格式规定并不能免除其支付中介费的义务。常州雅劲公司辩称，一、根据张健的陈述可以证明是刘鑫已经想买房子了，所以才邀请张健注册雅居宝，在该时点张健和常州雅劲公司的居间合同关系尚未成立，而常州雅劲公司与刘鑫间的购房合意已经达成，刘鑫的成交并不是在张健和常州雅劲公司居间合同达成后由张健促成的。刘鑫的妻子在刘鑫到访之前已经自然来访，刘鑫到访项目并非首次到访，张健的推荐违反了初次到访规则，刘鑫并非因张建的推荐才购买常州雅劲公司的房屋，实际上是刘鑫到访项目后听工作人员说有老带新活动，才想到张建购买过我公司的房屋，因为才想到虚构此次居间行为，恶意骗取常州雅劲公司的佣金，张健的欺诈行为严重违反了合同诚实信用原则。二、假定张健将账号交给刘鑫和销售操作，则视为张健对刘鑫进行授权委托，委托人应当对其委托事项的后果承担责任，不能只享受利益，忽略责任，我们认为佣金规则对其是有效的。常州雅劲公司已经通过雅居宝APP平台及项目销售案场对全民营销有关规则进行公示，张健明确知晓并理解了初次到访规则及保护期相关规则，常州雅劲公司已经尽到了合理提示义务，根据合同自由原则及契约严守精神，张健在自愿与常州雅劲公司建立居间法律关系，理应遵守常州雅劲公司制定的各项规则，张健在违反规则的情况下推荐的客户应视为推荐无效。张健未在其推荐的客户到访意向项目前一小时录入该客户信息，该客户不能视为张健所推荐，张健据此主张佣金的条件不具备，张健的诉讼请求于法无据。张健向一审法院起诉请求：请求判令常州雅劲公司支付中介费25285元，本案诉讼费用由常州雅劲公司负担。一审法院经审理查明：常州雅劲公司开发本市钟楼开发区雅居乐路劲堂颂房产项目，在销售过程中，常州雅劲公司设置了雅居宝APP佣金奖励规则:…二、结佣说明：1.结佣条件：在雅居宝注册成为全民经纪人；通过雅居宝成功推荐客户购房并签约；遵守保护期、带看等项目公示的全民营销规则；三、全民经纪人不能同时享受全民营销奖励与其他推介奖励（其他推荐奖励包括老带新推介、员工推介奖励等)；保护期规则说明：1.提前报备时间：经纪人通过“雅居宝”全民营销平台录入意向客户姓名、手机号码、意向项目，全民经纪人（个人）至少于客户到访意向项目前1小时录入意向客户信息，否则该意向客户不视为经纪人所推荐；2.到访保护期：客户报备成功后，全民经纪人(个人)推介的客户须于2天内到访项目，否则认定为推荐无效，经纪人不能享有推荐奖励；3.成交保护期：客户到访意向项目后，全民经纪人（个人）推介的客户须于30天内认购，否则认定为推荐无效，经纪人不能享有推荐奖励。带看说明：经纪人需带客到访案场，并出示二维码给案场相关人员扫码确认。张健通过雅居宝APP注册成为全民经纪人，并通过该平台输入意向客户刘鑫。2019年7月27日12:04:22,张健通过该平台将客户刘鑫信息报备。嗣后，张健雅居宝APP平台显示：2019年7月27日13:00:53,客户刘鑫到访案场；2019年8月10日，客户认购房产；2019年8月13日16:55:09客户刘鑫签约购房成功。2019年8月14日显示客户刘鑫的佣金已生成，2019年8月26日显示“请注意：客户刘鑫审核不通过”，原因：报备未满一小时，ERP不通过。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案张健通过注册雅居宝APP平台后，应视为其接受常州雅劲公司设置的营销规则，张健未在其推荐的客户到访意向项目前1小时录入该客户信息，该客户不能视为张健所推荐，张健据此主张佣金的条件不具备，故张健的诉讼请求于法无据，法院不予支持。该院遂根据依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十四条之规定，判决：驳回张健的诉讼请求。本案案件受理费减半收取217元（张健已预交），由张健负担。二审中，张健提交证据：2019年6月2日到6月15日推荐刘鑫去看房的微信聊天记录截图，证明张健推荐刘鑫夫妇到常州雅劲公司处看房的介绍行为。常州雅劲公司质证称，这是张健和刘鑫的聊天记录，无法核实其真实性。该证据和本案也无关联性，聊天发生在张健和常州雅劲公司居间合同之前。二审经查阅一审卷宗，另查明雅居宝APP平台信息显示，张健注册的账号于2019年7月24日13:02审核通过，首次报备推荐刘鑫时间为2019-7-2413:03:09；雅居宝APP中关于佣金生成的信息中推荐时间为2019年7月24日13:03:09，刘鑫雅居乐.路劲棠颂7幢-乙单元-601成交佣金金额为25285.24元。二审中，常州雅劲公司确认如果推荐成功，佣金由该公司支付。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，张健作为老客户通过雅居宝APP注册账户并在平台内推荐案外人刘鑫到常州雅劲公司购买房屋，张健与常州雅劲公司构成居间合同关系。张健于2019年7月24日13:03:09通过雅居宝APP报备推荐刘鑫购房，并于2019年7月27日12:04:22重新进行报备，刘鑫于2019年7月27日13:00:54到访，后成功签约购房。张健首次报备推荐刘鑫购房时间在2019年7月24日，2019年7月27日属于重新报备推荐，雅居宝APP显示的第二次报备时间与刘鑫到访时间间隔56分钟32秒。雅居保APP中关于保护期规则第一条提前报备时间条款，其目的是为了确保老客户推荐购房的真实性，防止虚假中介行为。本案中，张健推荐刘鑫购房是真实的，其作为居间人已经在客户到访前提前进行了报备，其后雅居宝APP中也显示推荐成功，并在刘鑫签约购房后显示佣金生成。张健按照营销规则在雅居宝APP中进行了操作，即使第二次报备时间与到访时间间隔不满一小时，但几分钟的差距也属于合理的误差范围和轻微瑕疵，不足以否认张健居间行为的效力。常州雅劲公司接受了张健的购房居间行为，并与刘鑫达成了购房交易，应当认定张健的居间行为已经完成，常州雅劲公司事后又以张健的居间行为不符合规则为由拒绝支付相应的费用系违约行为，不符合诚实信用原则。张健作为老客户成功推荐刘鑫到常州雅劲公司购房系合法有效的中介行为，常州雅劲公司应当按约向张健支付相应的佣金25285元。综上所述，张健的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初511号民事判决；二、常州雅劲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张健支付中介费25285元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取217元，由常州雅劲公司负担，二审案件受理费434元，由常州雅劲公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈秋云审 判 员 周韵琪审 判 员 是飞烨二〇二〇年十二月一日法官助理 王 浩书 记 员 刘玉宇