湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9348号上诉人（原审被告）：武汉皓羽地产顾问有限公司，住所地武汉市江岸区高雄路**。清算组为湖北山河律师事务所，地，地址武汉市江汉区新华路**南达大楼**/div>法定代表人：姚富耀，该公司经理。委托诉讼代理人：刘登攀，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李岚，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北金华实业有限公司，住所地武，住所地武汉市江汉区建设大道**金华大厦顶层v>法定代表人：李锡芝，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹爱国，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹溢雄，湖北维思德律师事务所律师。上诉人武汉皓羽地产顾问有限公司（以下简称皓羽公司）因与被上诉人湖北金华实业有限公司（以下简称金华公司）商品房代理销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初8038号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。皓羽公司的上诉请求：1、请求撤销江汉区人民法院（2019）鄂0103民初8038号民事判决书第一项判决，依法改判上诉人皓羽公司不承担赔偿责任。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案系因开发商金华公司不认可委托销售代理商皓羽公司销售商品房合同效力，将已销售房产“一房二卖”，引致购房者苏金水起诉开发商金华公司，金华公司承担额外赔偿后向代理商皓羽公司主张赔偿责任的案件。金华公司承担的案涉编号07号商铺额外赔偿款100万元，系因金华公司自身拒绝承认案外人苏金水购房合同效力，未采取可选择的替代理处理方式防止损失扩大所致，该责任不应由上诉人皓羽公司承担。一、有证据证明，在案外人苏金水向仲裁机构提出主张权利之前，金华公司已知晓07号商铺被出售事实。虽然案涉07号商铺金华公司自行出售时间为2006年9月29日，合同备案登记的时间为2006年9月30日，被上诉人金华公司对外出售的时间在案外人苏金水签署购房合同之后，向仲裁庭主张权利之前，但金华公司在出售时已知晓苏金水购买了07号商铺。上诉人在一审中向法院提交的《商品房认购合同》、“楚天星座”项目商铺施工平面图均可充分予以证明。2006年4月，苏金水签订了《商品房认购合同》，合同中有被上诉人金华公司盖章，将07号商铺出卖给买受人苏金水，同时苏金水要求将公用厕所面积从07号商铺面积中划出，为此上诉人皓羽公司于2006年4月12日报请了楚天星座项目部。“楚天星座”项目商铺施工平面图中可见明确的改造要求，其中批示的手写部分还提及“准确卫生间分割大小尺寸皓羽公司姚经理有图纸尺寸，请联系”，金华公司亦实际派人进行了厕所改造。因此，可以确定被上诉人金华公司是在明知07号商铺已出售的情况下，将商铺又卖予他人，“一房二卖”责任应由其自行承担。二、在仲裁中苏金水提出了防止损失扩大的解决方案，但是金华公司一再否认苏金水购房事实，拒绝接受替代方案，最终导致承担赔偿责任。在仲裁庭庭审中金华公司仍表示未向他人出售06号、07号商铺，但事后仲裁庭调查才发现涉案商铺已另售他人。在此情形下苏金水同意换购其他尚未出售商铺，购房款可以多退少补，以此进行协调，但金华公司否认合同效力，不同意替代方案。苏金水不得已于2007年5月14日变更仲裁请求，要求返还购房款，赔偿利息损失，支付赔偿金等。最终生效判决确定金华公司因07号商铺“一房二卖”承担100万赔偿责任。综上，上诉人提交的多份证据可证实被上诉人金华公司知晓案外人苏金水购房事宜，却仍将案涉07号商铺再次出售，在仲裁庭调查发现商铺另售他人情形下，金华公司仍拒绝承认苏金水购房合同效力，不接受防止损失扩大替代解决方案，才引致苏金水请求“退一赔一”的赔偿责任并得到生效判决的支持，由该商铺已支付款项200万元产生的50%额外赔偿100万元非皓羽公司导致。因此，上诉人皓羽公司不应承担赔偿责任，请求二审法院依法予以改判。金华公司辩称：一、上诉人在2006年4月份封盘期间变造购房合同，越权销售06、07号商铺，私自收取苏金水5631010元购房款据为己有，隐瞒已经出售06、07号商铺实情，已构成严重违约，致使金华公司在不知情的情况下，于2006年9月29日将07号商铺出售给李晶、2006年10月19日将06号商铺出售给李少伟，造成上诉人的越权代理行为被人民法院认定为表见代理，金华公司的正常售房行为被认定为“一房二卖”，给金华公司造成了1375万元的巨额损失。所以，上诉人主张金华公司明知07号商铺已出售、扩大损失没有事实根据。二、在苏金水申请仲裁前，金华公司从未听过苏金水的存在，未收到过苏金水的任何购房款，未签订或收到任何与其相关的购房合同，因此金华公司在2006年10月31日苏金水要求收房时有权拒绝。苏金水申请仲裁后，不知情的金华公司已在仲裁前将06、07号商铺出售给善意购房人李晶、李少伟，在苏金水购房合同法律效力无法确定的情况下，金华公司没有调解的基础。因此，上诉人主张赔偿责任由金华公司导致没有事实和法律根据，典型属于“恶人先告状”。三、因上诉人的严重违约行为，金华公司长达14年间饱受诉累，为此公司实际损失1375万，濒临破产。然而，在上诉人严重违约，给金华公司造成不可弥补的巨额损失的情况下，一审法院仅判决上诉人承担50万元的赔偿责任，甚至连诉讼费都基本由金华公司负担，完全背离公平正义。经营困难的金华公司，早已心力交瘁，无力纠缠。综上，为维护金华公司的合法权益，恳请贵院公正判决，驳回上诉人的全部上诉请求。金华公司向一审法院提出诉讼请求：皓羽公司赔偿金华公司各项实际损失共计4299185.11元，｛计算方法为：已付赔偿款2815505元与延迟履行期间（即2010年1月4日至2014年2月18日）的利息1483680.11元｝及以上款项的利息损失（自起诉之日至以上款项实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；皓羽公司承担本案的诉讼费、保全费。一审法院认定事实如下：2005年3月12日，金华公司与皓羽公司签订《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》，该合同约定，金华公司委托皓羽公司代理销售由金华公司开发的楚天星座项目，项目位于武汉市江汉区青年路与万松园横路交汇处，该商品房建筑面积约5万平方米；金华公司委托皓羽公司代理销售的商品房建筑面积除住宅两层、商铺700瓜2外，其佘全部属代理范围，所有对外销售面积由金华公司签字盖章后，交由皓羽公司负责对外销售，具体房型面积作为本合同的附件；为保证销售工作的正常进行，金华公司指定一名销售负责人联系及配合皓羽公司的销售工作，指定财务人员负责收取客户支付的房款并开具有效收据；该项目的《商品房买卖合同》以及文件均需由金华公司加盖公章后方能生效,其他任何单位和个人签订均属无效。同年6月，双方又签订《销售代理补充协议》。2006年3月28日，双方签订《〈“楚天星座”保底包干销售合同〉补充协议》一份，该补充协议中约定：2006年4月份为宣传炒作本楼盘的策划月（楼价每平方米上涨600-800元），此月份暂封盘1个月。2006年4月，案外人苏金水与金华公司就购买楚天星座06、07号商铺，分别签订《〈楚天星座〉商品房认购合同》各一份，该两份认购合同均载明甲方（出卖方）为金华公司，乙方（买受方）为苏金水，并均加盖有“湖北金华实业有限公司楚天星座销售合同专用章”，该两份认购合同亦载明售楼部地址是青年路与万松园横路交汇处以及认购房号分别是06号和07号商铺。同月，案外人苏金水与皓羽公司销售人员签订了两份《武汉市商品房买卖合同》，合同约定，出卖人金华公司，委托代理机构皓羽公司，买受人苏金水，买受人向出卖人购买06号和07号商铺。合同签订后，案外人苏金水向皓羽公司支付现金2万元；2006年4月11日和4月30日分五次通过皓羽公司报批安装在“楚天星座”的POS机向皓羽公司支付购房款4211010元，并于2006年5月17日通过银行转账支付了购房款140万元。皓羽公司分别于2006年4月11日、4月30日和5月17日向案外人苏金水出具200万元、2231010元和140万元三张收款收据，其金额共计5631010元，其中，按照两份《房屋买卖合同》付款的约定，付06号商铺房款3631010元，付07号商铺房款200万元。皓羽公司于2006年6月20日向金华公司发出《解除〈“楚天星座”商品房保底包干销售合同〉的通知》，表示因金华公司提供不具备合法销售资格的房产，不能按约支付装修款，导致合同目的不能实现，故通知解除合同。此后，皓羽公司销售人员退出售楼部并于2006年7月30日对安装在“楚天星座”的POS机办理了撤机手续，金华公司重新组织人员对该项目进行销售。2006年9月29日，金华公司将本案讼争的07号商铺出售给李晶，商品房买卖合同于2006年9月30日向武汉市房产管理局备案。2006年10月31日，案外人苏金水到“楚天星座”售楼部要求办理交房手续时，金华公司以该公司并未与其签订合同，也未收到其购房款为由拒绝办理交房手续，从而引起纠纷。案外人苏金水于2006年11月14日向武汉仲裁委员会申请仲裁。2007年1月16日，金华公司将本案讼争的06号商铺出售给李少伟，商品房买卖合同于2007年1月17日向武汉市房产管理局备案。2007年7月16日，武汉仲裁委员会作出(2006)武仲裁字第00858号裁决书。2007年9月20日，金华公司向武汉中院申请撤销该裁决书。2008年1月11日，武汉中院以(2007)武仲监字第369号民事裁定书撤销该裁决书。2008年4月7日，苏金水向武汉中院提起诉讼。武汉中院于2008年12月2日作出（2008)武民初字第56号民事判决：一、解除苏金水与金华公司06号商铺《武汉市商品房买卖合同》；二、皓羽公司于本判决生效之日起十日内向苏金水返还购房款5631010元并赔偿其资金占用损失（以购房款为基数，自2006年5月1日起至2008年4月7日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付），三、驳回苏金水的其他诉讼请求。案件受理费94151元，由苏金水负担45192.48元，皓羽公司负担48958.52元。诉前财产保全费5000元，由皓羽公司负担。苏金水不服上述一审判决，向湖北高院提起上诉。湖北高院于2009年12月23日作出（2009）鄂民一终字第28号民事判决：一、维持武汉中院（2008）武民初字第56号民事判决主文第二项；二、撤销武汉中院（2008)武民初字第56号民事判决主文第一、三项；三、解除苏金水与金华公司签订的06号、07号商铺《武汉市商品房买卖合同》；四、金华公司对皓羽公司的给付义务承担补偿赔偿责任；五、金华公司于本判决生效之日起十日内赔偿苏金水2815505元；六、驳回苏金水的其他诉讼请求。一审案件诉讼费按一审判决执行。二审案件受理费94151元，由苏金水负担28245.3元，由金华公司负担65905.7元。金华公司不服上述二审判决，向检察机关提出申诉。最高人民检察院向最高院提出抗诉。最高院于2013年7月1日作出(2012)民抗字第24号民事判决：维持湖北高院(2009)鄂民一终字第28号民事判决。金华公司认为其承担给付及赔偿责任系因皓羽公司的违约行为所致，于2011年7月11日以皓羽公司为被告向一审法院提起商品房代理销售合同纠纷诉讼，要求皓羽公司赔偿损失，后金华公司因故撤诉；2012年4月28日，金华公司又以相同诉讼请求向一审法院起诉皓羽公司，一审法院于2013年10月22日裁定准许金华公司撤诉;2014年4月28日，金华公司再次向一审法院提起本案诉讼。一审法院于2015年2月15日作出（2014）鄂江汉民二初字第00532号民事判决：一、皓羽公司赔偿金华公司损失2815505元；二、皓羽公司赔偿金华公司逾期付款利息损失（以2815505元为基数，自2014年5月7日起至欠款清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；三、驳回金华公司的其他诉讼请求。后双方当事人均未提出上诉，该判决生效。2017年7月，皓羽公司向武汉中院提交再审申请，武汉中院于2017年11月8日作出（2017）鄂01民申156号民事裁定，驳回皓羽公司再审申请。皓羽公司不服，向武汉市检察院申请检察监督。武汉市检察院作出武检民（行）监（2018)42010000302号民事抗诉书向武汉中院提出抗诉，武汉中院作出（2019）鄂01民抗1号民事裁定，提审该案。2019年5月16日，武汉中院作出（2019）鄂01民再61号民事裁定书，裁定撤销一审法院（2014）鄂江汉民二初字第00532号民事判决，发回一审法院重审。一审法院认为：上述《楚天星座商品房保底包干销售合同》及相关补充协议合法有效。根据上述查明的事实，结合双方当事人的诉辩意见，一审法院对本案相关争议问题认定如下：其一、关于金华公司的起诉是否已过诉讼时效。苏金水起诉金华公司案的二审判决时间为2009年12月23日，金华公司基于赔偿损失的诉讼请求，于2011年7月11日在一审法院起诉皓羽公司，后金华公司撤诉；2012年4月28日金华公司以同样诉讼请求向一审法院起诉后，因故再次向一审法院申请撤诉，一审法院于2013年10月22日裁定准许金华公司撤诉；2014年4月28日金华公司向一审法院提起本案诉讼。综上，金华公司对皓羽公司的权利主张均在诉讼时效以内，因此，皓羽公司主张的诉讼时效抗辩，无事实依据，一审法院不予支持。其二、案外人苏金水提起的商品房买卖合同纠纷一案，二审法院的判决及最高院再审判决确认苏金水与皓羽公司签订的商品房认购合同的有效性，还确认皓羽公司出售案涉两套商铺系有权代理，据此，皓羽公司销售案涉商铺不违反合同的约定。皓羽公司作为受托人，在代理销售行为完成且收取款项后，应及时向委托人金华公司报告销售代理情况，如认为金华公司欠其代理费用，可依约向金华公司主张，其自行扣留销售款项的行为显然不当，其行为属违约行为，应当承担相应的违约责任。其三、上述最高院判决书已认定，金华公司否认合同效力的理由超出了普通购房者的合理注意义务，即使金华公司认为皓羽公司出售商铺及收款行为系违约，当皓羽公司作为金华公司代理人代理出售案涉商铺后，金华公司本应当承担代理人的代理结果，苏金水主张权利时，金华公司作为委托方可采取积极主动的方式化解矛盾，妥善解决购房者已支付款项的后续处理，另行追究皓羽公司的责任。金华公司不承认苏金水与皓羽公司签订的销售合同的效力，直接导致了案外人苏金水提起的仲裁与诉讼,从而形成了金华公司于本案主张的所谓损失。具体案涉两套商铺来看：1.案涉编号06号商铺金华公司自行出售时间为2007年1月16日，合同备案登记的时间为2007年1月17日，晚于仲裁案件的受理时间。金华公司以他人代付该商铺预付款为由，认为其出售商铺给李少伟的时间早于苏金水主张权利的时间，一房二卖的事实系皓羽公司隐瞒所致,50%额外赔偿责任应由皓羽公司进行赔偿的理由，缺乏证据证明。2.金华公司自行出售案涉编号07号商铺时间为2006年9月29日，合同备案登记的时间为2006年9月30日，时间在案外人苏金水与皓羽公司签订购房合同之后，主张权利之前。皓羽公司认为金华公司早已知晓苏金水购房事宜的抗辩理由，缺乏充足证据证实，因此，皓羽公司未向金华公司报告07号商铺代理销售情况及收款情况的行为，构成违约。苏金水案仲裁过程中，金华公司从未提及该07号商铺已经另行出售的事实，而金华公司认为皓羽公司违约后，亦未采取有效措施，阻止损失扩大。因此，金华公司、皓羽公司在07号商铺产生的额外赔偿问题上均有责任，由该商铺已支付款项200万元产生的50%额外赔偿100万元，综合考量本案的实际情况，一审法院酌定由金华公司、皓羽公司各承担50万元。另外，金华公司主张的法院执行利息损失，系其未及时履行义务所导致，金华公司向皓羽公司主张该权利无法律依据。因此，金华公司主张执行款支付之日后的逾期利息，一审法院不予支持。综上所述，金华公司的诉讼请求，一审法院部分予以支持；皓羽公司的抗辩理由，一审法院部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉皓羽地产顾问有限公司于本判决生效后十日内向湖北金华实业有限公司支付赔偿款50万元；二、驳回湖北金华实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38717元、保全费5000元，共计43717元，由湖北金华实业有限公司负担39000元，武汉皓羽地产顾问有限公司负担4717元（此款湖北金华实业有限公司已垫付法院，武汉皓羽地产顾问有限公司随判决付款一并给付湖北金华实业有限公司）。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，二审查明事实与一审查明事实一致。本案二审焦点问题在于，造成一房两卖后果的原因以及由此引起的违约赔偿损失由谁负担。本院认为:造成一房两卖局面的起因是上诉人皓羽公司超越代理权将案涉商铺出售给案外人并签订买卖合同，之后皓羽公司也未将案涉商铺已经出售的事实通知被上诉人金华公司，虽然案涉商铺买卖合同对外应由金华公司承担责任，但并不影响皓羽公司违约行为的成立。而被上诉人金华公司并不知道上诉人皓羽公司违约在先的情形下，再次将案涉房屋由与案外人签订买卖合同，因此导致案涉房屋出现一房两卖局面的责任方为上诉人皓羽公司，相关的责任应当由上诉人皓羽公司承担。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”就本案而言，在案外人已经就案涉房屋买卖合同提起仲裁和诉讼之后，此时被上诉人金华公司已经应当知道上诉人皓羽公司与他人就案涉房屋签订买卖合同的事实，但金华公司拒绝承认案外人与皓羽公司签订的销售合同的效力，直接导致了案外人苏金水提起的仲裁与诉讼,从而导致了金华公司对外承担的违约责任增加。对损失扩大的部分，上诉人皓羽公司于被上诉人金华公司均应承担部分责任。综上所述，上诉人武汉皓羽地产顾问有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由武汉皓羽地产顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  龚治国审判员  张 红二〇二〇年十二月十日书记员  张 欣