河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4551号上诉人（原审原告）：赵念辉，男，1976年2月26日出生，汉族，住河南省淮滨县。委托诉讼代理人：孙召鹏，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：马鹏程，河南亚太人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南隆华房地产开发有限公司。住所地：河南省淮滨县桂花路东侧朝阳街南侧。统一社会信用代码：91411527664660335R。法定代表人：乔保红，该公司总经理。委托诉讼代理人：臧义仁，河南文开律师事务所律师。上诉人赵念辉因与被上诉人河南隆华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河南省淮滨县人民法院（2020）豫1527民初1902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵念辉的委托诉讼代理人马鹏程，被上诉人河南隆华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人臧义仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵念辉上诉请求:1、依法撤销（2020）豫1527民初1902号民事判决，并依法改判,判令被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金和逾期办证违约金共计70758.60元;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1、原审判决在合同明确约定交房时间且被上诉人在原审中所提交的证据不足以证明其已经完成合同约定的房屋交付的情况下即认定了交房时间，系事实认定错误。上诉人与被上诉人合同约定,被上诉人应当在2016年2月29日前向上诉人交付符合合同约定的房屋，但是，原审判决认定上诉人于2017年4月1日领取涉案房屋的钥匙，并将该领取钥匙的时间作为被上诉人的交房时间，没有事实根据,被上诉人交房时间应以其向上诉人实际交付符合合同约定的房屋时为准。被上诉人在原审中所提交的证据不足以证明上诉人实际领取了涉案房屋的钥匙,更无法证明其向上诉人交付了符合合同约定的房屋。原审判决过度使用审判权干预当事人双方的意思自治，违背了合同的契约精神，违反《合同法》的立法目的和立法本意,违背了《民事诉讼法》谁主张谁举证的原则,未遵循《民事诉讼法》举证不能承担不利法律后果的法律规定。2、原审判决认定上诉人的诉讼请求已过诉讼时效，属适用法律错误。被上诉人时至今日都未交付符合合同约定的房屋。本案中,合同约定的“逾期交房”包含了两个层面的内涵:一是房屋逾期交付使用,二是交付的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期。由于该房屋至今未经验收合格,所以，被上诉人始终没有完成合同约定的房屋交付，因此，诉讼时效并不具备开始起算的条件。原审判决认定上诉人的诉讼请求已过诉讼时效属于适用法律错误,被上诉人至今还都未完成合同约定的房屋交付,诉讼时效并未开始计算。3、上诉人主张的赔偿数额合情合理合法，应予支持。上诉人在原审中主张赔偿数额时，为节省司法资源,主动放弃合同约定的逾期交房违约金日万分之二的计算标准,直接按照日万分之一的标准进行赔偿数额的计算。由于被上诉人至今未按合同约定交付房屋,故逾期交房违约金应从合同约定的交房时间即2016年2月29日起计算至被上诉人完成合同约定的房屋交付之日止,本案中暂计算至一审起诉之日。上诉人主张的赔偿数额合情合理合法，应予支持。河南隆华房地产开发有限公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，请二审法院审理后予以确认；被答辩人已于物业合同签订之日或者交纳装修保证金时实际领取钥匙并入住涉案房屋，按照合同法相关法律规定，应视为被答辩人与答辩人之间就房屋的交付条件达成新的合意，况且一审法院并未认定答辩人已经按照双方所签的合同约定交房义务，认定的是仅仅房屋的交付使用；一审针对被答辩人的诉讼请求（逾期交房违约金、逾期办证违约金）这两项请求，根据双方当事人所签的物业服务合同认定被答辩人实际领取钥匙占有涉案房屋，并无不当；2.被答辩人主张的权利确已过诉讼时效；购房人主张逾期交房或办证违约金的应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间，本案的诉讼时效应当从被答辩人领取钥匙之日起计算（因为领取钥匙行为导致诉讼时效中断），而从被答辩人领取钥匙至其起诉之日的期间也远远超过法律规定的诉讼时效期间。请二审法院予以确认，并判决驳回被答辩人的上诉，维持原判。赵念辉向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金66498.60元（暂计至起诉之日）、逾期办理产权登记违约金4260元，共计70758.60元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月30日，原告赵念辉与被告隆华公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的清华文苑4幢4单元9层908号商品房，房屋总价款426000元，出卖人应当在2016年2月29日前向原告交付该商品房。合同第九条规定了被告逾期交房的违约责任:逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。一审法院另查明，原告总共交了426000元的房价款，2017年4月1日，原告与淮滨县忠达物业服务有限公司签订了物业管理服务合同并交纳了相关物业费用。一审法院认为，原告赵念辉与被告隆华公司签订商品房买卖合同，合同签订时间与合同约定的房屋交付期限违背正常逻辑，双方就房屋交付的时间应视为约定不明，交付期限应按公平原则和交易习惯确定。被告提交的物业管理服务合同证明原告于2017年4月1日领取钥匙收取房屋，视为双方均认可并继续履行了合同。关于原告主张被告支付逾期交房违约金和逾期办理产权登记违约金，有合同约定应依合同履行，但法律规定权利人知道或者应当知道自己的权利受到侵害时起，向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被告对此主张原告起诉已过诉讼时效，原告于2017年4月1日领取钥匙收取房屋，原告应从2017年4月1日起在三年内请求权利，现原告起诉时间为2020年7月2日，超过了诉讼时效。原告亦未向本院提供诉讼时效中断、中止的理由和证据。综上，关于被告主张超过诉讼时效的辩称，本院予以认可。对原告支付逾期交房违约金和逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定,判决:驳回原告赵念辉的诉讼请求。案件受理费784.48元，由原告赵念辉负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案二审争议的焦点问题在于：1.一审判决认定的交房时间是否正确；2.赵念辉的诉讼请求是否超过了诉讼时效期间。（一）关于一审判决认定的交房时间是否正确的问题。本案一审中，河南隆华房地产开发有限公司向人民法院提交了淮滨县忠达物业服务有限公司《物品资料签领表》《前期物业服务合同》《业主临时规约》《房屋装饰装修管理协议》和记载物业服务费、水电开户费、燃气开户费、有线电视开户费、可视对讲门铃具体金额的收据，在《物品资料签领表》有赵念辉的签名，证明其已领取案涉房屋的进户门钥匙，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，一审判决据此来认定河南隆华房地产开发有限公司的交房时间，并无不当。（二）关于赵念辉的诉讼请求是否超过了诉讼时效期间的问题。本案中，虽然河南隆华房地产开发有限公司未按照合同约定的时间交付案涉房屋，但是，赵念辉已接收了案涉房屋，一审判决依据前述证据认定其交房时间，故一审判决以其主张逾期交房违约金因为超过了诉讼时效期间而不予支持，并无不当；当事人双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该约定系出卖人河南隆华房地产开发有限公司的单方面义务，河南隆华房地产开发有限公司亦没有提供证据证明买受人赵念辉何时知道其未履行合同约定的上述义务，故无法起算诉讼时效，一审判决以认定的交房时间为起算点认定逾期办理产权登记违约金的请求超过诉讼时效期间错误，本院予以纠正，因此，河南隆华房地产开发有限公司应当向赵念辉支付逾期办理产权登记的违约金，按照上述约定，该违约金为已付房价款的1%即4260元。综上所述，赵念辉的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省淮滨县人民法院（2020）豫1527民初1902号民事判决；二、河南隆华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向赵念辉支付逾期办理产权登记的违约金4260元；三、驳回赵念辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费784.48元，由河南隆华房地产开发有限公司负担47.23元，由赵念辉负担737.25元；二审案件受理费1568.96元，由河南隆华房地产开发有限公司负担94.45元，由赵念辉负担1474.51元。本判决为终审判决。审判长  朱峰审判员  姚涛审判员  马勇二〇二〇年十二月二日法官助理吴彦亭书记员汪玉娇