辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12004号上诉人（原审被告）：李艳华，女，1982年12月11日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：吴世杰，男，1983年3月5日出生，满族，住址：铁岭市清河区繁荣路**，现住：沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：邢岩，女，1986年4月29日出生，汉族，，住址：沈阳市和平区文化路三巷**现住：沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：沈阳市于洪区李德美汀江街房产信息咨询服务所，住所地：沈阳市于洪区汀江街**8门。经营者：李浩天，男，1990年9月11日出生，汉族。住。住址：沈阳市大**/div>委托诉讼代理人：谭明，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人李艳华因与被上诉人吴世杰、邢岩房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初1882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李艳华上诉请求：一、撤销原判第一项，改判为李艳华违约事实不成立，不予赔偿定金差额；二、撤销原判第二项，改判为李德美汀江街房产信息咨询服务所退回吴世杰、邢延中介费19450元；三、李德美汀江街房产信息咨询服务所归还其扣留的上诉人房证；四、涉诉一、二审费用由李德美汀江街房产信息咨询服务所承担。事实与理由，一审判决存在适用法律错误及认定事实不清的情况。一、无论合同是否生效，责任均应由李德美中介承担。《房屋买卖合同》第十项第五条明确，甲乙双方约定本协议于3日内查档后生效。2009年11月17日，三方签订房屋买卖合同。2019年11月19日，李艳华按中介要求在房地产大厦向中介提供了本人证件及相关材料，并配合中介进行查档，查询结果是李艳华名下无房产。据此已超过合同约定3日期限，合同实际并未生效。根据《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》规定房地产中介应当核对房产房屋产权信息和委托人身份证明等材料，经委托人同意后到房地产主管部门进行房源信息核验。此案中李艳华已按照中介要求配合提供相关材料，并到查档现场，未能完成查档的原因，为房产中介前期未对房屋产权信息和委托人身份证明材料进行充分核对，致使未按照约定时间完成查档，导致房屋买卖合同未能按时生效，其责任应由李德美中介全部承担。于洪区法院在一审判决中对李艳华提出的没有查到档案，所以合同尚未生效的结论不予采信，上诉人无法理解不予采信的原因。上诉人认为若于洪区法院不以是否查到档案的结果，而以实际发生查档的行为作为合同生效的依据，那么按照相对的尺度和标准，李德美中介也应当按照约定在查档当天向李艳华支付定金，但李德美中介以没有查到档案为由拒付定金。所以，若法院判决合同有效，也应当判决李德美中介拒付定金的行为构成实际违约，并且该行为发生在李艳华签订声明之前，所以，造成合同未履行的责任应由李德美中介承担。二、李德美中介在缔约和履约过程中存在重要过错。（一）中介未核验相关材料就违规签订合同；（二）中介未采取合理的方式进行提醒和解释说明，合同中存在加重对方责任免除己方责任的条款；（三）中介未提供与中介费等价的服务；（四）中介在买卖过程中存在违法扣留侵占个人私有财产的恶意行为。三、关于签订声明同意买方取回定金的过程，应视为买卖双方达成一致同意终止合同，而非李艳华违约。而中介要求李艳华签字声明，实为推卸责任，意图占有中介费。综上，请二审法院查清事实，明确责任，依法判决。吴世杰、邢岩辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。沈阳市于洪区李德美汀江街房产信息咨询服务所辩称，同意一审判决。买卖双方已经签署了合同，合同已经法律效力，我方的行为已经完成依据合同法422条、426条。所以我方不应退还中介费。上诉人作为完全行为能力人，其签署声明书，明确是个人原因未按合同履行交易流程，合同没有履行的原因是上诉人的原因，与中介无关。一审中法院问过上诉人合同是否能继续履行，但是其回答不想卖给被上诉人了，不想继续履行合同了。诉讼中被上诉人表示中介费要求你违约方承担，被上诉人已经改变了诉请，我方中介无需承担责任。合同内容不违反公序良俗，合同自愿签署应有效。上诉人为所有权人，房屋可以出售，但上诉人不配合相关材料，主观上不配合，属于违约，与我方无关。我方收取了两笔费用，第一笔19450元是中介居间费。第二笔3000元办理手续费。3000元我方认为不应该返还，考虑双方和平解决，我方同意退还3000元。交易中如果卖房能提供手续配合等，该合同纠纷不会产生。责任应该由违约方承担。吴世杰、邢岩向一审诉讼请求：1、判令被告李艳华按照合同约定支付违约金20000元；2、判令被告房产服务所返还原告购买房屋中介费和贷款代办费共计22450元；3、判令被告给付因购买涉案房屋筹集款项，原告将安邦保险提前提取，造成利息上的损失4462元。4、诉讼费由被告李艳华承担。一审法院认定事实：2019年11月17日，原告与被告李艳华、被告房产服务所签订了《房屋买卖合同》，合同约定：李艳华将位于沈阳市于洪区房屋以1945000元的价格出卖给原告。关于违约责任合同中约定：原、被告双方合同签订后，被告李艳华中途悔约，应书面通知原告，并自悔约之日起3个工作日内应将原告首付定金的双倍及已付款还给原告；关于中介费合同中约定：合同中约定在签订《房屋买卖合同》时，原告应支付房产服务所中介费人民币19450元，中介费于签订合同当日结清。协议签订后，中介费概不退还，由违约方承担。房产服务所仅为原、被告双方提供信息咨询中介服务，不承担任何其他责任。在合同中其它约定条款中约定：原、被告双方约定本协议于三日内查档后正式生效。合同签订当日，原告向房产服务所支付了购房中介费19450元和贷款代办费3000元，并向李艳华支付了定金20000元，款项均由房产服务所收取。房产服务所给原告出具了《李德美不动产中介收款收据》和《李德美不动产收款收据》。2019年12月7日，被告李艳华出具《声明》，内容为：“本人李艳华，于2019年11月17日与吴世杰、邢岩签署房屋买卖合同（编号0010777）房屋地址：沈阳市于洪区合江街4-1号1-17-1。现因个人原因暂未按合同办理房屋交易流程。本人同意把在房产中介处代管的房屋定金人民币￥20000元（大写：贰万元整）返还给买方吴世杰、邢岩，特此声明。”2019年12月7日，原告将定金从房产服务所取回。在诉讼过程中，原告表示中介费要求违约方承担。在诉讼过程中，被告房产服务所表示，原告向房产服务所交纳的贷款手续费3000元，该款可考虑退还给原告。在本案审理过程，在庭审结束后，被告李艳华向本院提交《补充说明》，提出合同中有关房产服务所条款无效，并要求被告房产服务所赔偿其租房损失、归还其违法扣留的房产证，并要求书面道歉，赔偿精神损失。一审法院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》采用了法律规定的书面形式，合同内容不违反法律强制性规定，该合同有效。在合同的履行过程中，由于被告李艳华个人原因未按办理房屋交易流程，现李艳华不同意继续履行《房屋买卖合同》，构成违约，应承担违约责任。李艳华已返还定金20000元，原告要求被告李艳华按照合同约定给付双倍定金差额20000元的请求，本院予以支持。关于原告向房产服务所支付了购房中介费19450元的问题，根据查明的事实，由于李艳华违约，造成原告中介费损失，因此原告已付的中介费19450元应由被告李艳华承担。关于原告向房产服务所支付了贷款代办费3000元的问题，由于涉案合同已终止履行，房产服务所没有为原告办理贷款，故该代办费应由房产服务所返还给原告。关于原告要求被告给付因购买涉案房屋筹集款项，原告将安邦保险提前提取，造成利息上的损失4462元的请求，该请求因原、被告无约定，且无法律依据，本院不予支持。关于被告李艳华提出的《房屋买卖合同》未生效的反驳意见，根据合同约定“本协议于三日内查档后生效”，李艳华自认“三日内我按约定去相关部门查档，但由于手续等原因，没有查到房屋档案”，不能得出“没有查到档案所以合同尚未生效，本合同未生效”的结论，该反驳意见本院不予采信。在本案审理过程，在庭审结束后，被告李艳华向本院提交《补充说明》，提出合同中有关房产服务所条款无效，并要求被告房产服务所赔偿其租房损失、归还其违法扣留的房产证，并要求书面道歉，赔偿精神损失。本案中，李艳华与房产服务所的诉讼地位均为被告，因此，李艳华对房产服务所的上述请求不能在本案中一并处理，李艳华可另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、第115条之规定，判决如下：一、被告李艳华于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告吴世杰、邢岩双倍定金差额20000元；二、被告李艳华于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告吴世杰、邢岩中介费损失19450元；三、被告沈阳市于洪区李德美汀江街房产信息咨询服务所于本判决发生法律效力之日起10日内返还给原告吴世杰、邢岩贷款代办费3000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费861元，由被告李艳华负担700元，由被告沈阳市于洪区李德美汀江街房产信息咨询服务所负担161元。二审期间当事人提交证据，本院组织当事人进行质证。上诉人提供了聊天记录，证明我确实去查档了。没有查到档案，责任不在我方。吴世杰、邢岩质证意见：真实性无法确定，与我无关。沈阳市于洪区李德美汀江街房产信息咨询服务所质证意见：真实性无法确定，需要庭后核实。上诉人去查档，我方就认为合同已经生效了，房屋本身是上诉人财产，查档是为了是否有查封或者产权等，虽然约定查档三日内生效。只是因为上诉人提供的证件不符合要求，未取得查档资料，但房屋档案实际存在，合同就已经生效了。上诉人可以第二天或者下午按照房产部门要求进行再次查档。上诉人就不想去了，也不提供材料，主观上不想查档。导致合同无法履行。上诉人为了自己的利益不去配合相关手续，视为条件应成就，合同已经生效。本院对上述证据，综合全案进行认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查，在本案审理期间，李艳华已从沈阳市于洪区李德美汀江街房产信息咨询服务所取回房屋产权证。本院认为，双方当事人签订的《房屋买卖合同》，合法有效，当事人应当本着诚实信用原则，按照合同的约定全面履行义务。一审法院综合全案事实，认定由于上诉人违约致使合同无法继续履行，并无不当。关于上诉人提出“三日内查档后生效”的约定，本案虽未完成查档事宜，只是因为上诉人提供的查档手续存在瑕疵，并非没有实施查档行为或查档结果存在致使合同不生效的情形，若上诉人继续提供必要的查档材料是可以完成查档约定的，故一审法院认为由于上诉人的原因阻却了合同生效的条件，未支持上诉关于涉案合同未生效的抗辩，并无不当。关于上诉人提出中介未提供与中介费等价的服务一节，本院考虑涉案合同的实际履行情况及中介提供的服务情况，对中介费酌情调整为2000元。关于上诉人提出的其它上诉请求，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人李艳华的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初1882号民事判决的第一项；二、撤销沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初1882号民事判决的第四项；三、变更沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初1882号民事判决的第二项为李艳华于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿吴世杰、邢岩中介费损失2000元；四、变更沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初1882号民事判决的第三项为沈阳市于洪区李德美汀江街房产信息咨询服务所于本判决发生法律效力之日起10日内返还给原告吴世杰、邢岩贷款代办费3000元及中介费17450元，共计20450元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回当事人的其它诉讼请求。一审案件受理费861、二审案件受理费786.25元，共计1647.25元，由李艳华负担1000元，由沈阳市于洪区李德美汀江街房产信息咨询服务所负担647.25元。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  王虹二〇二〇年十二月十四日法官助理勾雪峰书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。