安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1602民初8335号 原告（反诉被告）：亳州中元金属门窗有限公司，住所地安徽省亳州市亳芜现代产业园月季路以**，统一社会信用代码91341600MA2TK3EF6G（1-1）。 法定代表人：杨兰，公司经理。 委托诉讼代理人：张朋,安徽佑安律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽实权光电科技有限公司，住所地，住所地安徽省亳州市谯城区南部新区槐花路北侧东侧安徽实权光电科技工业园内。统一社会信用代码：91341600591428710H。 法定代表人：袁万忠，公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：程彪，安徽赵长利律师事务所律师。 原告（反诉被告）亳州中元金属门窗有限公司（以下简称中元门窗公司）与被告（反诉原告）安徽实权光电科技有限公司（以下简称实权光电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中元门窗公司的法定代表人杨兰及委托诉讼代理人张朋，被告（反诉原告）实权光电公司的托诉讼代理人程彪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）中元门窗公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2019年3月2日签订的《土地租赁合同》2份以及于2019年10月7日签订的《租赁合同》一份；2.依法判令被告实权光电公司返还原告中元门窗公司租赁押金38500元；3.本案的诉讼费、保全费由被告实权光电公司承担。 被告（反诉原告）实权光电公司辩称，1.中元门窗公司起诉我公司解除租赁合同属于单方面违约；2.中元门窗公司实际使用厂房面积为5460平方米，租金也是按5460平方米支付的；3.在厂房租赁期间，中元门窗公司拖欠2020年3月5日至2020年4月5日的租金35490元以及水电费4225元未付，其公司应承担由此带来违约责任。在土地租赁期间，双方仍未解除合同，中元门窗公司仍应支付合同正式解除租赁合同前的租金及违约金；4.我公司不存在房屋租赁时故意隐瞒房屋土地被人民法院查封的事实，涉案土地至今一直可以正常使用。 被告（反诉原告）实权光电公司向本院提出反诉请求:1.依法判令反诉被告中元门窗公司支付反诉原告实权光电公司厂房租金35490元，并支付违约金21294元（以租金35490元为基数以每天3‰计算违约金，截至2020年9月21日，其后计算至该款实际付清之日）；2.判决反诉被告中元门窗公司支付反诉原告实权光电公司水泥空地租金36000元（自2020年4月5日起至双方合同解除之日，截止到2020年9月5日，被反诉人下欠反诉人36000元），并支付违约金36000元（按所欠款项0.5%/计算，截止到2020年9月21日违约金为36000元）；3.依法判令反诉被告中元门窗公司支付租赁期间水费、电费合计4225元；4.本案的案件反诉费由反诉被告中元门窗公司承担。 原告（反诉被告）中元门窗公司辩称，中元门窗公司向实权光电公司租赁厂房和土地时，已将租金厂房租金付至2020年3月4日、土地租金付至2020年4月5日。但实权光电公司在出租土地和厂房是故意隐瞒租赁物被查封的事实，且实权光电公司厂房和土地在2019年11月份已进入拍卖程序致使中元门窗公司租赁生产经营的目的不能实现，中元门窗公司在租赁到期前已搬离租赁的空地和厂房，未再继续占有和使用租赁物，且本案是实权光电公司违约在先，其要求中元门窗公司支付未占有使用期间的租赁费和违约金，没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月2日，实权光电公司（甲方）与中元门窗公司（乙方）签订《厂房租赁合同》两份。第一份合同约定：甲方将位于实权光电公司园内的1号厂房第三垮(以下简称租赁物)租赁于乙方使用,租赁物面积2730平方米,若超出租赁使用范围每平方按租金双倍计算。租赁期限中约定，赁期限为3年,自2019年3月5日起至2022年3月4日止。第三条租赁物的交付中均约定，本合同签订当日，乙方应支付18000元作为租赁押金。在第四条租赁费用及支付方式中，一份合同中约定，赁物的租金为每月6.5元/平方米,含税价6.89元每平方,即每月租金18810元,年租金为225720元(含税价根据国家政策的调整而调整);乙方按年支付租金,本合同签订后3日内乙方交付第一次租金,第二次起租金应提前30天支付,以此类推。第三年租金上涨10%。乙方若逾期支付租金或其他相关费用的,应向甲方支付违约金,每逾期一日,按乙方欠付款总额的千分之三计算违约金。另一份合同约定：租赁物面积2730平方米,赁物的租金为每月6.5元/平方米,即每月租金17745元,年租金为212940元;乙方按年支付租金,本合同签订后3日内乙方交付第一次租金,第二次起租金应提前30天支付,以此类推。第三年租金上涨10%。乙方若逾期支付租金或其他相关费用的,应向甲方支付违约金,每逾期一日,按乙方欠付款总额的千分之三计算违约金。两份合同均在第八条物业管理中约定，乙方使用的水电费每月15日前向甲方缴交,电费每度(千瓦时)1.2元,水费每吨3.5元(随自来水公司调价而调整),卫生管理费每月250元(不含生产垃圾),卫生管理费与房租同时缴交。合同签订后中元门窗公司向实权光电公司支付了36000元厂房押金和2500元宿舍押金。 2019年10月7日，实权光电公司与中元门窗公司又签订《租赁合同》，合同内容主要约定乙方租赁甲方共2400平方米场地，租赁期一年，自2019年10月7日至2020年10月6日，租金为3元每平方米，每月7200元，每年86400元，方按半年支付租金,本合同签订后3日内乙方交付第一次租金43200元,第二次租金应提前30天支付;方若逾期支付租金或其他相关费用的,应向甲方支付违约金,每逾期一日,按乙方欠付款项的0.5%计算违约金。 另查明，涉案土地于2015年9月9日开始被多家法院查封，至今仍处于被查封状态，该土地于2019年11月25日已进入拍卖程序。中元门窗公司得知后要求实权光电公司解除合同退还押金。实权光电公司则要求中元门窗公司按合同约定支付租金、违约金及水电费，双方协商未果，中元门窗公司即提起了诉讼，实权光电公司提起了反诉。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，实权光电公司与中元门窗公司签订租赁合同时，实权光电公司未如实将租赁物被人民法院查封的事实告知中元门窗公司，承租人中元门窗公司请求解除租赁合同，不违法有关法律的规定，本院予以支持。租赁合同解除后，实权光电公司应返还中元门窗公司租赁押金38500元；中元门窗公司应支付实权光电公司房屋租赁期间水、电费4225元。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。人民法院裁定采取保全措施后，除作出保全裁定的人民法院自行解除或者其上级人民法院决定解除外，在保全期限内，任何单位不得解除保全措施。本案中，实权光电公司与中元门窗公司签订租赁合同时，实权光电公司未如实将租赁物被人民法院查封的事实告知中元门窗公司，承租人中元门窗公司请求解除租赁合同，故对实权光电公司诉求中元门窗公司支付租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百五十五条规定，判决如下： 一、解除亳州中元金属门窗有限公司与安徽实权光电科技有限公司于2019年3月2日签订的《土地租赁合同》2份以及于2019年10月7日签订的《租赁合同》一份。 二、被告（反诉原告）安徽实权光电科技有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）亳州中元金属门窗有限公司房屋租赁押金38500元。 三、原告（反诉被告）亳州中元金属门窗有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）安徽实权光电科技有限公司房屋租赁期间水、电费4225元。 四、驳回原告（反诉被告）安徽亳州中元金属门窗有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）安徽实权光电科技有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费843元，减半收取422元，由被告（反诉原告）安徽实权光电科技有限公司负担。 案件反诉费1480元，减半收取740元，由原告（反诉被告）亳州中元金属门窗有限公司负担80元，由被告（反诉原告）安徽实权光电科技有限公司负担660元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员 张 凯 二〇二〇年十二月七日 书记员 尤欢欢