广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终4027号上诉人（原审被告）：清远市名成企业管理有限公司，住所地：清远市清城区*******清远富荣农副产品批发中心2号商业楼1-2层004。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林养传，男，1974年11月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*******************。上诉人清远市名成企业管理有限公司因与被上诉人林养传房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初5869号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行审理。本案现已审理终结。清远市名成企业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为上诉人在判决生效之日起10日内向被上诉人支付逾期违约金（违约金以各季度承包费到期日的次日起按同期全国银行间同业拆借市场报价利率标准计算至付清之日止）。事实与理由：一审法院判决上诉人按照月利率2%的标准支付违约金标准过高，根据合同法第114条的规定，同时在被上诉人没有提供证据证明其实际损失的情况下，按照月利率2%的标准支付违约金标准过高，请求依法调整为按同期全国银行间同业拆借市场报价利率标准计算违约金。林养传辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院维持原判。一审法院已对违约金进行了调整，调整违约金按月利率2%计算是在法律允许的范围内，没有过高。上诉人主张调整为按同期全国银行间同业拆借市场报价利率标准计算违约金没有法律依据，请求维持一审判决。林养传向一审法院起诉请求：一、请求法院判令被告支付原告自2018年10月27日至2019年12月27曰五个季度商铺承包经营费共人民币53801元；二、请求法院判令被告支付至原告实际清偿之日止的违约金，违约金按每日逾期款的千分之三计算（暂计至2020年6月8日共人民币49872.6元）；三、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月13日，原被告签订了一份《商铺承包经营协议》，合同约定，原告是广东省清远市*******清远富荣农副产品批发中心*******商铺（以下简称“商铺”）所有人，被告自2014年12月28日起至2019年12月27日止承包经营商铺，在承包期间，被告享有商铺的占有权、使用权、收益权、出租权及其他经营管理权，原告不得占有、使用、出租该商铺。承包期前三年，原告不收取被告的承包经营费，承包期第四、第五年（即2017年12月28日至2019年12月27日）每年的承包费按商铺房屋买卖合同总价款6%计算，由被告分四个季度支付，平均每个季度的次月15日前支付给原告，被告若未依约支付承包经营费的，按每日逾期款的千分之三向原告支付违约金。根据商铺《房屋买卖合同》、购买发票以及被告向原告出具的《确认函》，确认商铺的总价款为人民币717353元，被告需支付原告每年承包费为人民币43041.18元，每季度需支付承包费为10760.3元，支付时间为季度末月的次月15日之前支付。被告承包期间只支付了三个季度的承包费，2018年10月28日至2019年12月27日的承包费经多次催告至今尚未支付，未支付的承包费总额达人民币53801元。同时，被告逾期支付承包费的行为己经构成违约，应按照《商铺承包经营协议》支付每日逾期款的千分之三的违约金，2018年第四季度违约金计算至2020年5月14日为人民币15688.08元、2019年第一季度违约金计算至2020年5月14日为人民币12750.6元、2019年第二季度违约金计算至2020年5月14日为人民币9845.4元、2019年第三季度违约金计算至2020年5月14日为人民币6875.64元、2019年第四季度违约金计算至2020年6月8日为人民币4712.88元，违约金暂计为人民币49872.6元。被告逾期支付承包经营费用的行为给原告造成了损失，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。一审法院查明的事实：2014年5月13日，以原告为甲方（发包方）与被告为乙方（承包方）签订一份《商铺承包经营协议》，约定甲方将位于广东省清远市*******清远富荣农副产品批发中心*******商铺发包给乙方经营管理，承包经营期限自2014年12月28日至2019年12月27日。其中第四条约定承包经营费用及支付方式：1、承包经营前三年，为共同培育市场，促进包括甲方在内的全体业主的共同利益，甲乙双方一致同意乙方无需向甲方支付承包经营费，但乙方应自行筹备资金，用于市场及商铺的推广与宣传；2、承包经营期的第四、第五年每年承包费按《房屋买卖合同》总价款的6%计算，由乙方分四个季度，平均每季度的次月15日前支付给甲方。第八条约定违约责任：1、乙方未依约支付承包经营费的，按每日逾期款的千分之三，向甲方支付违约金……。合同签订后，原告依约交付商铺给被告使用，被告亦向原告支付至2018年9月前的承包经营费。自2018年10月开始至承包期满（即2019年12月）的承包经营费共53801元，被告未予支付。一审法院认为：原告与被告签订的《商铺承包经营协议》，根据该协议约定内容，实际是原告将其涉案房屋出租给被告使用，因此，本案应为房屋租赁合同纠纷。上述协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定恪守履行。被告拖欠原告2018年10月至2019年12月承包经营费（租金）共53801元的事实，被告亦无异议，对此，法院予以确认。被告未按约定向原告支付承包经营费，已构成违约。因此，对原告要求被告支付承包经营费53801元及承担逾期付款违约责任的诉讼请求，法院予以支持。对于违约金的计算问题。虽然是双方约定为日千分之三，但该标准属于过高，被告请求降低违约金计算标准理，法院予采纳。一审法院酌情调整违约金自各季度应付承包经营费到期日的次日起按月利率2%计算至付清日止。综上所述，一审法院判决：一、被告清远市名成企业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告林养传支付承包经营费53801元；二、被告清远市名成企业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告林养传支付逾期付款违约金（违约金以各季度应付承包经营费到期日的次日起按月利率2%计算至付之日止）。案件受理费减半收取计1187元，由被告清远市名成企业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提供新证据，且对一审认定的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。本案争议的焦点是：本案违约金的标准是否需要调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出调整。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述规定，确认违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为基础，结合合同履行情况等因素，根据公平原则及诚实信用原则作出处理。在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时，应全面、客观、准确适用上述规定，充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信的价值，公平合理的进行衡量。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的实际损失，包括依约履行的可得利益。在租赁合同中，出租人出租租赁物的根本目的是为了能收取租金，而对承租人而言，按约支付租金是其最基本的合同义务。本案中，上诉人未按照合同约定支付租金，破坏了交易秩序，也未遵循诚实守信原则，一审法院认为当事人自愿约定的违约金标准过高，已根据公平原则及诚实信用原则进行了调整，调整违约金按月利率2%计算是在法律允许的范围内，并无不当，本院予以照准。上诉人请求本案违约金调整为按同期全国银行间同业拆借市场报价利率标准计算，缺乏充分的理由和依据，本院不予采纳。综上所述，清远市名成企业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费136元，由上诉人清远市名成企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵永华审 判 员 李培东审 判 员 张廷青二〇二〇年十一月二十四日法官助理 江 玥书 记 员 阳 静附引用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。