湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初4338号原告：常德欣丰物业管理有限责任公司，住所地湖南省常德市武陵区长庚街道办事处高车社区常澧路。法定代表人：罗益才，该公司总经理。委托诉讼代理人：李光辉，该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：谭周梁，该公司员工，代理权限为一般授权。被告：张伟。原告常德欣丰物业管理有限责任公司（以下简称欣丰物业公司）与被告张伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告欣丰物业公司委托诉讼代理人李光辉、谭周梁，被告张伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。欣丰物业公司请求本院判令：1.张伟向欣丰物业公司支付拖欠的物业管理费4966元；2.张伟支付因未按时缴纳物业费而产生的滞纳金724元（滞纳金计算方式为，自业主逾期之日起，每逾期一日按欠款总额的万分之三收取滞纳金，即从2018年9月至2020年8月止）；3.张伟承担本案一切诉讼费用。张伟答辩要点：1.张伟与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定，出卖人选聘的物业服务企业为顺源物业服务有限公司（以下简称顺源物业公司），现开发商私自调整为常德市欣丰物业公司，未经广大业主同意，主体存在问题；2.存在交房手续不到位的问题，本人未收到商品房买卖合同约定的《商品房交付使用证明书》、《房屋交接书》、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》；3.存在提前收取物业费的问题，本人于2018年3月20日收房时要求缴纳一年物业费，时间是2017年9月1日至2018年8月30日；4.存在超标收取物业费，本人位于××小区××栋××号房屋截至目前，未装修和居住，应按照空置房屋收取物业费；5.本人未恶意拖欠物业费，不应缴纳滞纳金；6.物业公司存在管理不到位，垃圾清运不及时，公共卫生间设备损害严重且未更换，停车场常年漏等问题。根据采信的证据和到庭当事人的陈述，本院确认下列案件事实：2016年1月31日，张伟与湖南强劲房地产开发有限公司（以下简称强劲公司）签订了《常德市商品房买卖合同》，合同约定张伟购买强劲公司开发建设的里仁居小区2幢12层1203号（142.71平方米）房屋；关于交付时间，出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房（第十五条）；关于交付手续，买受人应在本合同第十五条约定的交付时间、到该商品房项目所在地与出卖人办理交付手续，出卖人应派专人在该商品房项目现场接待，出卖人不能按约定的交付时间交付该商品房的，应在约定交付期限届满之日前10日，将变更交付时间通知买受人。商品房交付时，买卖双方到场（第十六条）；关于前期物业管理，出卖人依法选聘的物业服务企业为常德市顺源物业服务有限公司，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。出卖人在本合同约定的交付时间之前交房的，买受人自本合同约定的交付时间届满之日之次月缴纳物业服务费；出卖人逾期交房的，买受人自实际办理交付手续之日之次月缴纳物业服务费（第二十二条）。此后顺源物业公司作为开发商选定的物业服务企业为里仁居小区提供物业服务。2017年12月27日，顺源物业公司致信湖南文理学院里仁居小区团购委，告知其退出该小区的物业服务，另组建欣丰物业公司为该小区服务。2018年3月28日、2018年9月28日，强劲公司与欣丰物业公司分别签订《前期物业管理服务委托合同》、《前期物业管理服务委托合同更改补充协议（二）》，约定如下主要内容：顺源物业公司申请退出里仁居小区前期物业服务，湖南文理学院里仁居团购委同意将里仁居小区前期物业服务公司在合法合规的情况下由顺源物业公司变更为欣丰物业公司；物业服务费：业主应于甲方通知办理交房手续之日的次月开始缴纳物业服务费，缴纳一年的服务服务费；高层住宅1.45元/㎡·月，商铺1.8元/㎡·月；物业服务费自房屋交付使用通知书给定的交付时间起计收，业主未按约定时间办理房屋交付手续的，应交纳的物业服务费计收时间不变；因业主原因空置房屋，依法规按90%交纳物业服务费。2019年5月8日，顺源物业公司向常德市武陵区长庚街道廖桥社区、里仁居小区全体业主发出《债权转让告知书》，告知常德市武陵区长庚街道廖桥社区及里仁居小区全体业主，该公司在2017年9月1日至前期物业终止前对上述业主享有的债权自2019年5月8日起由欣丰物业公司享有并依法主张债权。该转让书在小区醒目处张贴若干份。2020年3月25日，欣丰物业公司向张伟等业主发短信催缴物业费未果。另查明，张伟于2018年3月20日缴纳了物业服务费2483元，欣丰公司出具了收据，收据载明收款事由为2017年9月1日至2018年8月31日物业服务费。上述事实有《常德市商品房买卖合同》、《前期物业管理服务委托合同》、《前期物业管理服务委托合同更改补充协议（二）》、《债权转让告知书》、收据、短信截图等证据在卷佐证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。欣丰物业公司与强劲公司签订的《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务委托合同更改补充协议（二）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有合同效力，上述合同对里仁居小区全体业主亦对张伟具有约束力，双方应当按照合同约定各自履行义务。现欣丰物业公司依约提供了物业服务，张伟应按协议约定交纳物业服务费。关于物业服务费的起算时间，欣丰物业公司主张里仁居小区已于2017年8月交房，业主应于2017年9月1日开始交纳物业费，张伟不予认可。因欣丰公司未举证证明已履行通知张伟提前办理交房手续的义务，本院按照《常德市商品房买卖合同》约定的房屋交付时间届满之日之次月（即2018年1月1日）确定为张伟交纳物业服务费的起算时间，2019年5月8日顺源物业公司将里仁居小区的债权转让给欣丰物业公司，另外张伟的房屋一直空置，根据《前期物业管理服务委托合同》约定，按90%计算物业服务费，故张伟应向欣丰物业公司缴纳自2018年1月1日起到2020年8月31日止的物业管理服务费5960元（142.71平方米×1.45元/平方米×32个月×90%），扣减其已缴纳物业费2483元，还应缴纳3477元。关于滞纳金，《前期物业管理服务委托合同更改补充协议（二）》将2018年3月28日签订的《前期物业管理服务委托合同》中第四条第一款做出修改，将“业主或物业使用人初次装修前一次性缴纳半年度服务费。从次年起第一个月内按半年或全年交纳。逾期未交物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的万分之三收滞纳金”更改为“业主应于甲方通知办理交房手续之日的次月开始缴纳物业服务费，缴纳一年的服务服务费”该修改条款没有关于滞纳金的约定，故本院对欣丰物业公司要求张伟支付滞纳金的诉讼请求不予支持。关于张伟辩称交房手续不到位的问题，属于张伟与强劲公司之间的法律关系，不属于本案审理的范围，张伟可另行主张权利。张伟辩称物业公司服务不到位，仅提供了照片，不足以证实欣丰物业公司履行合同义务有重大瑕疵且处于长期持续状态，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张伟在本判决书生效之日起十日内向常德欣丰物业管理有限责任公司支付截至2020年8月31日欠缴物业服务费共计3477元；二、驳回常德欣丰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 何米良二○二○年十二月一日法官助理刘彩云代理书记员 彭     澳     辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。