辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7707号上诉人（原审原告）：大连德泰物业服务有限公司，住所地：大连市甘井子区中华西路****，统一社会信用代码：91210211687091278M。法定代表人：卢文通，该公司经理。委托诉讼代理人：王金海，北京市盈科(大连)律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁照强，北京市盈科(大连)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张晓光，女，1971年6月7日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审被告）：卢永强，男，1968年6月13日，汉族，住大连市甘井子区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵海廷，辽宁见道律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李文豪，辽宁见道律师事务所律师。上诉人大连德泰物业服务有限公司（以下简称德泰物业）因与被上诉人张晓光、卢永强物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德泰物业上诉请求：撤销一审判决并依法改判张晓光、卢永强共同给付上诉人物业服务费人民币380,869元。事实和理由：张晓光、卢永强出资购买了涉案二套房产，与开发商签订了房屋买卖合同，并持房屋买卖合同于2010年7月21日与德泰物业签订《中南大厦B座物业管理服务合同》二份，约定德泰物业为张晓光、卢永强购买的大连市甘井子区中华西路28号1607、1608号房间提供物业服务。德泰物业将二套房屋的钥匙交付给张晓光、卢永强，其中涉案房屋1607房间，面积223.37平，物业费每平每月16元，年物业费总额为人民币42,887元。另一套1608房间，面积262.43平，物业费每平每月16元，年物业费总额为人民币50,387元。张晓光、卢永强接收房屋后，物业费交至2016年3月3日。德泰物业一直为张晓光、卢永强提供物业服务，经核算，现两套房屋拖欠物业费时间：2016年3月3日至2020年4月3日，共计380,869元。关于涉案房屋被甘井子区公安局查封一事，经德泰物业调查，系沈阳市公安局在侦查一起非法吸收公共资金案件中将涉案房产查封，并不存在甘井子区公安分局查封涉案房产的情况。张晓光、卢永强与案外人郭仁福房产确认纠纷，亦与本案无关，因为德泰物业为张晓光、卢永强提供物业服务，而张晓光、卢永强为涉案两套房屋的所有人和管理人，如果其不交纳物业费则对德泰物业显失公平。至于案外人郭仁福与张晓光、卢永强房产确认纠纷及沈阳公安机关对涉案房屋的查封，系对张晓光、卢永强财产权的损害，其可向相关侵权人主张权利。至于一审法院以房屋产权证来介定业主的概念，则不适合本案。张晓光、卢永强辩称，不同意德泰物业的上诉请求，请求维持一审判决。德泰物业向一审法院起诉请求：张晓光、卢永强给付德泰物业2016年3月4日至2020年4月3日物业费380,869元。一审判决认定事实：1、2009年5月31日，大连北亚房屋开发有限公司（以下简称北亚公司）与德泰物业签订了《中南大厦物业服务合同》，约定案涉房屋所在的中南大厦物业由德泰物业提供物业服务。物业服务的范围包括房屋建筑共用部位的维修、养护和服务，共用设施、设备的维修、养护、运行和服务，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和服务，公共绿地的养护与服务等；物业服务费标准为每月每平建筑面积16元；合同期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效之日止。合同还对其他事项进行了约定。2、张晓光、卢永强原系夫妻关系，双方于2014年11月25日离异。婚姻存续期间，张晓光于2010年3月4日与北亚公司签订两份《商品房买卖合同》，购买了大连市甘井子区中华西路28号1单元1607号（建筑面积138.5平方米，总房款761,750元）及1608号（建筑面积164.05平方米，总房款1,008,908元）二套房产。北亚公司于2010年7月3日为被告张晓光出具了全款发票。2010年7月21日，张晓光与德泰物业签订两份《中南大厦B座物业管理服务合同》，确认了由德泰物业为案涉房屋提供物业服务，年物业费按建筑面积16元/平方米/月计收。合同中确认1607号房屋面积为223.37平方米，物业费总额为42,887元/年，1608号房屋面积为262.43平方米，物业费总额为50,387元/年。合同第四章第二条第3项（1）约定：物业服务费按房屋建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的面积计算，批复之后以产权部门核定的建筑面积为准。合同还约定，被告在合同之日起将当年费用金额交清，逾期将按日加收应交纳总费用3‰的滞纳金，当年合同期最后一个月向德泰物业缴纳次年所有费用，逾期按日加收总费用3‰的滞纳金。委托物业服务期限自2010年3月4日起至2022年12月31日止。现德泰物业自认张晓光、卢永强已按双方签订的《中南大厦B座物业管理服务合同》的约定缴纳物业费至2016年3月3日。3、经查询大连市不动产登记中心，该中心对案涉房屋登记的信息为：大连市甘井子区中华西路28号1单元16层7号房屋面积为138.5平方米，大连市甘井子区中华西路28号1单元16层8号房屋面积为164.05平方米。登记显示2013年11月7日至今上述两处房屋登记的所有权人为郭仕福。现沈阳市公安局已在大连市不动产登记中心处对上述两处房产予以查封。4、张晓光诉北亚公司、郭仕福房屋买卖合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2015年1月21日做出（2014）大民二终字第01518号民事裁定，裁定表述“大连市公安局甘井子分局二审期间通报本院，该局在立案侦查大连北府集团有限公司及相关公司涉嫌非法吸收公众存款案件过程中，发现本案涉嫌非法集资，争议标的包括在该局侦查范围内”，据此大连市中级人民法院认为该案件有经济犯罪嫌疑，故认为应驳回张晓光的起诉，将有关材料移送公安机关。若本案经有关机关立案侦查并无经济犯罪嫌疑，可再行通过民事诉讼予以解决。一审法院认为，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项规定“业主应按时交纳物业服务费用”、第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，据此，物业服务费的交纳主体应为业主。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，本案中，案涉两处房屋已在不动产登记部门做了登记，登记的产权人为案外人郭仕福，现德泰物业无据证明张晓光、卢永强负有交纳案涉房屋在2016年3月4日至2020年4月3日期间的物业费的义务，因此德泰物业要求张晓光、卢永强承担案涉房屋的在2016年3月4日至2020年4月3日期间物业费，无事实及法律依据，故对德泰物业的诉讼请求，不予支持。判决：驳回大连德泰物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费3,507元（大连德泰物业服务有限公司已预付，已减半收取），由大连德泰物业服务有限公司自行负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为二被上诉人是否应向上诉人缴纳案涉期间的物业费。对于二被上诉人欠缴案涉期间的物业费一节事实，二被上诉人并无异议；对于案涉期间前的物业费，双方当事人均认可已足额缴纳。二上诉人现拒缴物业费的原因系在案涉期间已丧失对案涉房屋的控制、未获得上诉人提供的物业服务。对于案涉两套房屋的实际情况，双方当事人均认可因涉嫌刑事犯罪而被公安机关查封多年。因案涉房屋产权争议，二被上诉人与案外人大连北亚房屋开发有限公司、案涉房屋登记所有人郭仕福发生过诉讼。根据二被上诉人提供的（2014）大民二终字第1518号生效民事裁定，案涉两套房屋因大连北府集团有限公司及相关公司涉嫌非法集资（非法吸收公众存款）案件而包含在公安机关侦查范围内。在此情况下，上诉人向二被上诉人诉请物业费，但并未提供二被上诉人在案涉期间内实际控制案涉房屋或二被上诉人基于案涉两套房屋已享受到了上诉人提供的物业服务的证据，故一审法院未支持上诉人案涉诉请并无不当。综上所述，张晓光、卢永强上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,014元，由上诉人大连德泰物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年十二月七日书记员 程添莹