辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终2518号上诉人（原审被告）：张亚维，男，1969年4月11日出生，汉族，个体，户籍所在地建平县，现住建平县。被上诉人（原审原告）：建平县顺达源物业有限公司，住所地：建平县叶柏寿街道镜湖社区金都华府。法定代表人：李巍军，总经理。委托诉讼代理人：白志强，男，1990年3月6日出生，汉族，建平县顺达源物业有限公司员工,住建平县。委托诉讼代理人：葛书义，男，1955年6月16日出生，汉族，建平县顺达源物业有限公司员工,住建平县。上诉人张亚维因与被上诉人建平县顺达源物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服建平县人民法院（2020）辽1322民初3161号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张亚维上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人出示的物业合同是假的，在毕莲华和张雨田签字的合同里，毕莲华签字是后加的，这份合同未经过业主委员会讨论，也未张贴公示，签订该合同业主均不知情，违反《物业管理条例》相关规定；这些年上诉人商网的公共部位都是由环卫处清扫，上诉人也一直向环卫处交纳垃圾处理费，上诉人不能重复交费；2018年到现在上诉人房顶漏雨，下水管道堵塞，都是上诉人自行维修。物业服务项目里包括门卫、绿化、保洁、维修这几项上诉人一项也没享受到。顺达源物业辩称：案涉小区的业主委员会是合法的，被上诉人提供了物业服务，上诉人所在商网涵盖在小区建筑面积范围内。顺达源物业向一审法院起诉请求：1、判决被告立即给付2017年11月17日至2018年12月31日物业管理服务费，共计3390元。2、被告承担诉讼费。一审法院认定事实:被告张亚维系建平县叶柏寿街道办事处镜湖社区怡泽园小区01幢06032号房屋的业主，共有人为吴桂荣，该房屋系多层住宅，建筑面积为98.44平方米，同时也是建平县叶柏寿街道办事处镜湖社区怡泽园小区02幢08014、08024号房屋业主，总层数7，所在层数01-02，共有人为吴桂荣，该房屋系商业用房，建筑面积153.29平方米，被告另有两个车库，面积为70平方米。2017年11月17日，怡泽园小区业主委员会和原告签订了《物业服务管理合同》，合同约定由原告对怡泽园小区进行物业服务及管理，合同期限自2017年11月17日至2022年11月17日，合同中约定了服务内容、服务标准、收费标准及相关事宜、双方权利义务、免责条款等，合同中约定的住宅的收费标准为：按建筑面积每平方米每月0.6元；商网的收费标准为（地下室算收费面积）……其他商网按建筑面积每平方米每月0.5元；车库的收费标准为：按建筑面积每平方米每月0.3元。合同签订后，原告对怡泽园小区进行了物业服务及管理，但被告未向原告交纳2017年11月17日至2018年12月31日期间上述住宅和商网的物业服务费用。一审法院认为，原告建平县顺达源物业有限公司与建平县怡泽园小区业主委员会于2017年11月17日签订的《物业服务管理合同》成立并有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告作为小区的业主，该《物业服务管理合同》对其具有约束力。原告对建平县怡泽园小区提供了物业服务，被告作为业主在接受服务、享受服务的同时应依合同约定交纳物业服务费，以便小区物业管理服务有序进行。根据庭审中原告提交的查档证明及庭审中原被告的陈述，被告的房屋建筑面积为98.44平方米，按每平方每月0.6元计算物业费；被告的商网建筑面积为153.29平方米，按每平方每月0.5元计算物业费；被告的车库建筑面积为70平方米（根据被告自认面积予以确认），按每平方每月0.3元计算物业费，故被告应向原告支付2017年11月17日至2018年12月31日（13个月零14天）住宅物业服务费735.95元、商网物业服务费955.02元、车库物业服务费261.67元。对原告主张的其他物业费，因原告未提供相应的产权数据予以证明且通过庭审本院无法确定具体的面积，故本院不予支持。庭后原告自愿撤回了要求被告给付2019年1月1日至2019年12月31日期间物业费的诉讼请求，对此系原告对其民事权利的自由处分，本院予以准许。被告辩称“商网没有后门，未享受过物业服务，未签订物业服务协议，已向环卫处交纳卫生费，不应交纳物业费”，但是，被告是小区商网及住宅业主，商网和住宅均属于怡泽园小区建筑设施的组成部分，并非脱离小区的独立建筑，收取物业费是业主委员会和原告签订的《物业服务管理合同》中约定的，且原告对小区共同部位及设施提供的服务全体业主均有份，其不能以某项服务没有享受到或对某项服务不满意为由而拒绝交纳物业费。被告辩称住宅收缴费用不合理，但其未能提交证据充分有效证明其主张，故对其意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：一、被告张亚维于本判决发生法律效力后十日内给付原告建平县顺达源物业有限公司2017年11月17日至2018年12月31日的物业服务费1952.64元；二、驳回原告要求被告给付地下室物业费的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张亚维负担，于本判决发生法律效力后十日内一并给付原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交了建平县环境卫生管理处出具的证明，用以证明案涉商网公共区域已由环卫部门清扫并收取相关费用，被上诉人对上述证据提出异议，称该收据没有环卫领导签字，对真实性有异议。本院经审查认为，该收据上加盖了建平县环境卫生管理处收费专用章，可以认定该证据的真实性，本院予以采信；上诉人提交了苏振、王淑荣署名的证明一份，用以证明一审提交物业合同与原合同不一致，业主代表选举时没有开过选举大会，合同为张雨田一人所为，不应该生效，被上诉人对上述证据提出异议，称苏振、王淑荣未到庭，无法核实是否为本人签字。本院经审查认为，上诉人提交的上述证明材料，属证人证言范畴，上诉人未按民事诉讼法的有关规定申请本院通知证人未出庭，且相关证人即使出庭，亦不足以否定案涉物业服务合同的效力，故本院对上述证据不予采信；上诉人提交了怡泽园小区业主重新选举业主委员会同意者签字名单复印件，用以证明张雨田不应该成为业主委员会主任。被上诉人对上述证据提出异议，称不承认证据效力，对签字不认可，这种形式的签字如果拿原件也无法证明是业主签字。本院经审查认为，上诉人提交的签字名单为复印件，且该名单注明为重新选举业主委员会同意者签字，该名单即使真实，也不能否定已经形成的物业服务合同的效力和被上诉人已经提供物业服务的事实，本院不予采信。本院对一审查明认定的其他事实予以确认。本院认为：案涉《建平县怡泽园小区移交合同》是开发企业与业主委员会前期移交的物业服务合同、《物业服务管理合同》是该小区业主委员会与顺达源物业签订的物业服务协议，虽在制定和履行收费项目和标准等物业服务规约方面，存在程序瑕疵，但不能否认物业服务企业进驻小区后已履行一定的物业服务义务，其与业主之间形成了事实上物业服务合同关系，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的情形。经查明，上诉人所拥有的商网与小区建筑构造上连为一体，上下水管道相连，物业服务企业对其下水管网具有管护和维修的责任和义务，但该商网处于临街状态与封闭小区不连通，商网人员日常通行使用临街的进户门，且门前公共区域的保洁服务工作，均由建平县环卫处负责清扫、处理垃圾。二审期间，顺达源物业未提交证据证明，对案涉商网公共区域进行过日常保洁服务。据此，顺达源物业在案涉商网履行保洁服务方面，没有履行清扫和处理垃圾的职责和义务，违反了案涉《物业服务管理合同》中保洁服务标准“商网共用部位卫生每日巡扫一次”的明确约定，已构成违约，应承担民事责任，综合考虑本案实际情况，基于公平原则应对其收取物业服务费适当扣减，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定的情形，故应从顺达源物业收取的物业服务费中，按年度收费额酌情减除30%为宜，即上诉人自2017年11月17日至2018年12月31日（13个月零14天）应交纳商网物业服务费：955.02元×70%＝668.5元。此外，上诉人主张的房顶漏雨、疏通下水管道堵塞维修费用及相关问题，与本案非同一法律关系，可另行主张权利。综上，一审判决认定事实和适用法律有误，张亚维的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下：一、撤销建平县人民法院（2020）辽1322民初3161号民事判决；二、上诉人张亚维于本判决发生法律效力后十日内，给付被上诉人建平县顺达源物业有限公司2017年11月17日至2018年12月31日的物业服务费1666.13元；三、驳回被上诉人建平县顺达源物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由上诉人张亚维负担52.5元，由被上诉人建平县顺达源物业有限公司负担22.5元。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年十二月十一日书记员  张 多（法官助理代）