江苏省连云港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏07民终2774号 上诉人（原审被告）：尚矿来，男，1977年3月3日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：倪善发，江苏顺维律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）连云港市创联投资发展有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇黄海路**和安大厦**。 法定代表人：顾远方，该公司董事长。 委托诉讼代理人：范江**，江苏公善民律师事务所律师。 上诉人尚矿来因与被上诉人连云港市创联投资发展有限公司（以下简称创联公司）租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初8513号民事判决，向本院提起上诉,本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人尚矿来上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实与理由：1.一审认定事实错误，创联公司欺诈系合同履行不能的原因。创联公司在《赣榆东渡舫休闲娱乐美食城店铺租赁经营合同》明确承诺“房屋现状满足消防验收”，也就是说租赁物是经过消防工程竣工验收备案的。但在其投入大量资金和人力以后，因创联公司未通水通电导致无法使用，装饰装修完成后申请消防检查时，消防部门明确答复涉案租赁物未经过消防工程竣工验收，无法办理消防检查。一审庭审过程中，创联公司明确承认没有任何消防工程竣工验收的手续，系欺诈行为，尚矿来至今无法正常营业，2016年营业期间被消防部门直接处罚并责令停产停业，一审将消防验收责任推给尚矿来系认定事实错误，创联公司应当承担违约责任。2.一审适用法律错误。一审在查明创联公司没有进行消防工程验收竣工手续的情况下，在尚矿来无法实现合同目的的前提下，依然判决尚矿来全额缴纳租金，不符合法律规定。一审认为承租人负责装饰装修后的消防验收，消防验收的义务在于尚矿来是错误的，尚矿来作为承租人，没有办法也不可能在涉案房产未经过消防设计、消防施工和消防工程建设的情况下，在没有任何原始消防资料的情况下，以承租人的名义申请消防验收。综上，合同无法履行的责任完全在创联公司，尚矿来租赁合同目的自始无法实现，创联公司应当赔偿其装饰装修损失。 被上诉人创联公司二审辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当。2.尚矿来的上诉请求依法不能成立，理由如下：双方签订涉案租赁合同后，尚矿来在涉案房屋内依法进行经营，有此前的生效判决书予以确认，另外创联公司于2008年11月6日，也是本案租赁合同期内已经取得涉案租赁房产的房屋所有权证书，充分说明涉案房产系经过竣工验收且由创联公司合法持有，具备租赁的条件。根据合同第五条约定，涉案房屋装修后的消防验收应该由尚矿来负责。尚矿来对涉案房屋进行装修后，未经消防主管部门验收擅自投入在使用，是其个人违反消防法的相关规定，与创联公司无关。综上，请求二审查明事实，维持原判。 创联公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2009年6月10日签订的《赣榆东渡舫休闲娱乐美食城店铺租赁经营合同》；2.判令尚矿来向创联公司返还租赁物；3.判令尚矿来向创联公司支付2016年2月10日至判决合同解除之日期间的租金（暂计算至2019年8月9日共计1068538元，其中2016年2月10日至2016年6月9日租金为92602元，2016年6月10日至2017年6月9日租金为291721.5元，2017年6月10日至2018年6月9日租金为306307.58元，2018年6月10日至2019年6月9日租金为321622.95元，2019年6月10日至2019年8月9日租金为56284元）。 一审法院认定事实如下：2009年6月10日，创联公司（甲方）与尚矿来（乙方）签订《赣榆东渡舫休闲娱乐美食城店铺租赁经营合同》，合同约定：“一、租赁店铺为赣榆东渡舫一、二、三、四号楼，座落的地点宋口村南侧、北二环北侧、蓝某御景小区东侧、清华园外国语西侧；二、租赁期限：2009年6月9日至2021年6月8日，其中免租期为自2009年6月9日至2011年3月8日。经营范围为特色餐饮（以特色餐饮为主，不少于5种特色名品牌小吃，含部分特色海水浴场、宾馆）。注：5种特色名品牌小吃方案以出租方认可为准；三、租金标准：免租期满后第一年为24万元人民币/年，以后每年按5%递增。租金支付方式为：第一次租金的支付时间为2011年2月9日，承租方交纳人民币24万元给出租方作为2011年3月3日至2012年3月8日的租金；以后每年的租金按年支付，在前一年租期满前一个月支付；……五、水电安装说明：出租方在2个月内负责联系供水、供电部门铺设水、电管线到项目地，店铺内部的管线由承租方自行负责；装修用水、用电由出租方负责协调；所产生的水电费用由承租方承担；出租方保证房屋现状满足消防验收，房屋装修后的消防验收由承租方负责；六、……自本合同签订之日起半年内，承租方应保证承租的赣榆东渡舫一、二、三、四号楼店铺至少两栋楼营业，营业店铺必须包括5种特色名品牌小吃；自本合同签订之日起一年半内，承租方应保证承租的赣榆东渡舫一、二、三、四号楼店铺全部营业；否则承租方应补齐免租期内的全部租金；七、……承租方有下列情形之一时，出租方有权解除合同：……③逾期交纳租金，经出租方限期交纳后仍拒不交纳者；十、违约责任：出租方或承租方因自身原因需提前解除合同的，经协商一致后办理解除租赁手续，按照房租总金额的15%的标准向对方支付违约金。在合同期内，除因不可抗力致使合同解除的情况外，引起合同解除事由的一方应赔偿因合同解除给另一方造成的损失。”合同签订后，创联公司将涉案房屋交付尚矿来，尚矿来亦进行了装修并实际使用。 2014年8月1日，一审法院立案受理创联公司与尚矿来房屋租赁合同纠纷一案，在该案审理过程中，尚矿来辩称创联公司没有及时为其通水通电，一审法院在查明事实的基础上将尚矿来的免租期延长至三年，即自2009年6月9日至2012年6月9日。2015年1月15日，一审法院作出（2014）赣民初字第4571号民事判决，判令尚矿来支付创联公司租金756600元。 2015年9月9日，一审法院立案受理创联公司与尚矿来房屋租赁合同纠纷一案，并于2016年2月19日作出（2015）赣民初字第04421号民事判决，判令尚矿来支付创联公司2015年6月10日至2016年2月9日的租金185228元。 上述判决生效后，尚矿来未向创联公司履行支付租金的义务。创联公司遂向一审法院提起诉讼，尚矿来于2019年10月2日收到本案的起诉状、应诉通知书等诉讼材料。 另查明，2016年4月13日，原赣榆县公安消防大队的消防监督员在对位于赣榆区青口镇大朱旭村徐福路的赣榆区青口镇运通洗浴服务部进行检查时，发现该场所未经消防安全检查擅自营业。遂于2016年7月8日作出责令停产停业，并处罚款30000元的处罚决定。2018年8月9日，连云港市公安消防支队赣榆区大队的监督员对赣榆区东渡舫生态园进行检查时，发现该场所未经消防安全检查擅自投入营业，遂于2018年8月27日作出责令停产停业并处40000元处罚的决定。 一审庭审中，尚矿来认为其被处罚的原因是创联公司交付的房屋未通过原始的消防验收手续，其经营的赣榆区东渡舫生态园自2018年8月份被处罚后，一直处于停产停业状态。 一审法院认为，创联公司与尚矿来签订的《赣榆东渡舫休闲娱乐美食城店铺租赁经营合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，双方之间的房屋租赁合同关系依法成立，均应按照合同的约定履行各自的权利义务。租赁合同第七条约定，尚矿来逾期缴纳租金，创联公司有权解除合同。现尚矿来多次拖欠租金未付，且在经法院两次生效判决确认尚矿来应履行支付租金义务的情况下，尚矿来仍未履行付款义务，故创联公司享有合同解除权。创联公司现通过诉讼的方式行使合同解除权，尚矿来于2019年10月2日收到起诉状，双方之间的合同应自解除通知到达尚矿来时解除。现创联公司要求解除合同，故尚矿来应当将涉案房屋返还给创联公司，并按照合同约定支付租金。合同第三条约定，免租期满后第一年租金为240000元，以后每年按5%递增。（2014）赣民初字第4571号案件中认定，免租期自2009年6月9日至2012年6月9日，故第一年租期为2012年6月10日至2013年6月9日。创联公司主张自2016年2月10日至解除合同之日即2019年10月2日的租金，其中2016年2月10日至2016年6月9日为第四年租期，租金应为92610元（277830元／12个月×4个月），创联公司按照92602元主张系在法律允许的范围内对自身权利的处分，法院予以确认；2016年6月10日至2017年6月9日为第五年租期，租金为291721.5元（277830元×1.05）；2017年6月10日至2018年6月9日为第六年租期，租金为306307.58元（291721.5元×1.05）；2018年6月10日至2019年6月9日为第七年租期，租金为321622.95元（306307.58元×1.05）；2019年6月10日至2019年10月2日在第八年租期中，租金为105474.7元（321622.95元×1.05÷365天×114天），以上租金共计1117729元。 尚矿来辩称，创联公司未及时履行通水通电义务。因在（2014）赣民初字第4571号案件中，尚矿来已以此作为抗辩理由，法院亦延长了免租期以弥补其损失，故对该辩解意见，一审法院不予采纳。尚矿来还辩称，因涉案房屋未通过原始消防验收手续，致使其经营的东渡舫生态园被处罚，并被责令停产停业。因租赁合同第五条约定，房屋装修后的消防验收由承租方负责，尚矿来将涉案房屋装修成洗浴中心和宾馆等营业场所后，在未通过消防验收的情况下即对外营业，违反了消防法的相关规定，该消防验收的义务在尚矿来，尚矿来因此受到处罚，与创联公司无关，故对该辩解意见，一审法院不予采纳。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：1.创联发展公司与尚矿来在2009年6月10日签订的《赣榆东渡舫休闲娱乐美食城店铺租赁经营合同》于2019年10月2日解除；2.尚矿来应于判决发生法律效力之日起十日内将位于连云港市赣榆区清华园外国语西侧的赣榆东渡舫一、二、三、四号楼房屋返还给创联公司；3.尚矿来应于判决发生法律效力之日起十日内向创联公司支付自2016年2月10日至2019年10月2日的租金共计1117729元。案件受理费14859元，由尚矿来负担。 本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。 二审期间，创联公司提供的证据为房屋所有权证复印件一份，证明：涉案房产办理了房产登记，具备出租条件。尚矿来认为，正常的房屋所有权证应当注明房产是何时通过验收，而该房产证没有这项说明和标注，与尚矿来未办理消防验收没有关联性，并不能说明有房产证就可以用于出租作为休闲娱乐美食城。本院对该证据的真实性予以确认。 关于上诉人尚矿来提出的上诉理由，经查：创联公司已于2008年11月6日取得涉案房屋的所有权证书，故其有权将涉案房屋对外出租。根据双方于2009年6月10日签订的《赣榆东渡舫休闲娱乐美食城店铺租赁经营合同》约定，创联公司保证房屋现状满足消防验收，房屋装修后的消防验收由尚矿来负责。合同签订后，创联公司将涉案房屋交付尚矿来，尚矿来进行装修并实际使用。其后，因尚矿来未按合同约定支付租金，创联公司提起诉讼，一审法院分别作出（2014）赣民初字第4571号民事判决、（2015）赣民初字第04421号民事判决，但尚矿来仍未按照判决履行支付租金的义务。此外，因东渡舫生态园未经消防安全检查擅自投入营业，消防部门2018年8月27日作出责令停产停业并处以罚款的处罚决定。尚矿来称系因涉案房屋未通过原始消防验收而使其经营的东渡舫生态园被处罚，但其并未提供证据证实，且依据涉案合同的约定，房屋装修后的消防验收由尚矿来负责，但其在未通过消防验收的情况下即对外营业而受到处罚，应由其自行承担，故其应当按照合同约定支付相应的租金，对于其要求创联公司赔偿装饰装修损失的要求，不属于本案审理范围。故对尚矿来提出的上诉理由，本院不予支持。 本院认为，上诉人尚矿来的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14859元（尚矿来已预交），由上诉人尚矿来负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 伟 审 判 员  闫 杰 审 判 员  程 艳 二〇二〇年十二月七日 法官助理  汤馥宇 书 记 员  杨 慧 法律条文附录 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。