广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23423号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁永潮，男，1984年8月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：卢志辉、赵天赐，均系广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄健宗，男，1969年2月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：资辉宇，广东品杰律师事务所律师。上诉人梁永潮因与被上诉人黄健宗房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初18441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人梁永潮的委托诉讼代理人赵天赐、被上诉人黄健宗的委托诉讼代理人资辉宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁永潮上诉请求：1.撤销一审判决第四项、第五项，将本案发回重审或改判将租金调低至10000元/月且梁永潮无需承担逾期付租违约金，并由黄健宗自行负担水电费、污水费和税费；2.黄健宗承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决遗漏必要诉讼当事人。本案的裁判结果涉及业主叶美琼的权益，应将其作为本案第三人。叶美琼参加诉讼可证明以下两方面事实：1.叶美琼于2018年3月装修期间即来到施工现场、不准经营，并要求梁永潮立即搬走。梁永潮直至2018年4月才开始不交租，这是行使先履履行抗辩权。2.黄健宗盗用涉案商铺的水电、烟囱等设施，被越秀区环保局行政处罚，要求停止违法行为。同时证明梁永潮未能开店经营，水电排污费均是黄健宗在隔壁甄萃楼使用产生的。二、因黄健宗交付的租赁物不符合合同约定，一审判决36000元/月的占用费标准过高，即使要支付，也应调低为10000元/月。1.一审判决支持的10万元投资损失，针对的是梁永潮未能经营满四年的投资损失。而梁永潮一天都没有经营，且还存在装修损失。2.黄健宗明知其与业主的合作期限于2018年10月30日到期，不可能租给梁永潮四年，但仍恶意隐瞒业主叶美琼的存在，谎称涉案商铺属于其所有，欺骗梁永潮签约，有违诚实信用原则，导致本案合同目的不能实现，还应承担缔约过失责任。3.涉案合同约定的36000元租金是正常经营情况下的对价，但涉案商铺因业主叶美琼的阻止、越秀区环保局的行政处罚、黄健宗盗用水电等因素，导致梁永潮无法开店经营，故梁永潮不应依约定标准付租。三、梁永潮违约在先，黄健宗拒付租金是行使先履行抗辩权，并未违约，不应承担违约金。黄健宗承租涉案商铺后，在装修期间被原业主叶美琼告知涉案商铺是非法出租。即使梁永潮不交租违约，在梁永潮收到业主叶美琼20**年5月16日的通知后，梁永潮即获得同时履行抗辩权，在黄健宗纠正违约行为并承担责任之前，梁永潮有权拒付租金。四、商铺未正常经营，根据《商铺租赁合同》第四条第二款约定，梁永潮无需承担水、电、污水、税费等各项杂费，一审对此认定错误。五、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，业主叶美琼有合同解除权，涉案租赁合同已于2018年3月被叶美琼解除，解约后的租金不应再计算。租赁双方均有防止损失扩大的义务，且黄健宗是合同解除的过错方，其在商铺出现无法使用的情况后，不出面解决问题，且未及时联系梁永潮收回商铺，其应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定自行承担2018年3月之后的损失扩大责任。被上诉人黄健宗二审答辩称：一审适用法律正确，认定事实清楚。梁永潮要求调低至10000元/月租金的上诉请求没有事实及法律依据。具体理由如下：一、本案双方之间的合同关系与叶美琼无关，叶美琼不是本案适格第三人。梁永潮在一审中也未主动申请，应视为放弃诉讼权利。二、涉案合同第五条明确约定10月份是否能够续租有待商议，说明双方对此均是明知的。三、黄健宗已完成交付义务，梁永潮一直占有该商铺，而如何使用、是否使用是其自身权利。梁永潮在主张装修损失的同时又认为其不能经营，前后矛盾。四、本案焦点在于违约责任的认定。一审法院认定双方均违约正确，但梁永潮违约在先。梁永潮自2018年4月1日起就没有交租，而其主张的叶美琼要求其搬迁的最早书面通知是在2018年5月16日，但叶美琼在该通知中是催缴租金，并未主张解约及搬离。五、按前面生效判决的认定，涉案租赁合同的解除时间是2018年9月19日。梁永潮未交租金的行为一直在持续，故违约金也应当持续计算。六、黄健宗并未具体经营隔壁商铺，只是占有股份，且不存在私拉电线问题。虽然涉案商铺与隔壁商铺共用一个电箱，但是有水电表均分开，梁永潮对水费也没有异议。涉案商铺的水电费均是梁永潮装修及经营产生。梁永潮向一审法院起诉请求判令：1.黄健宗返还经营风险金72000元和转让顶手费100000元；2.黄健宗支付梁永潮违约金100000元（依据合同第5条约定的补偿因投资所造成的损失）；3.确认双方签订的《商铺租赁合同》于2018年5月16日已经解除。黄健宗一审答辩称不同意梁永潮的诉讼请求，并反诉请求判令：1.梁永潮支付拖欠的占用费（自2018年4月1日至2018年9月19日止，每月按36000元计算）;2.梁永潮支付滞纳金（即逾期付款违约金，依据合同第4条第1款约定，以上述房屋使用费总额为基数，从2018年9月24日起，按每天千分之五计算至实际清偿之日止）；3.梁永潮支付电费（15710.61元）、水费（5940.85元）、污水费（236.4元）、税费（21184.25元，指个人所得税、城市维护建设税及罚没收入，其中应扣除梁永潮已付的5200元税费）。一审法院经审理查明：2017年12月28日，梁永潮（乙方、承租方）与黄健宗（甲方，出租方）签订《租赁协议》，其中约定:经双方协商一致达成如下协议：房屋坐落于越秀××××之一，单位名称：广州市越秀区姑妈茶餐厅，装修及设施、设备：保持原状转让。租赁期限四年，即2018年1月1日至2022年12月31日止；月租金36000元，租房押金72000元，合同到期后如数退还；其他约定事项：2018年2月份交接完成，正式合同签订后支付顶手费用200000元，装修期10天；2018年1月1日前所产生的任何债权债务、水电费用与乙方无关，由甲方负责处理，2018年1月1日后产生的费用由乙方处理；本合同经签字（盖章）生效，当天内支付订金30000元，如甲方违约需支付双倍订金给乙方等。梁永潮于协议签订当天向黄健宗支付了30000元订金。2018年2月1日，黄健宗（甲方）与梁永潮（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其所拥有之位于广州市越秀××××之一商铺及现有铺面设备，以顶手形式转让给乙方；甲方为合作项目的持牌人，提供有关证明文件给乙方办理有关的装修、工商手续；租赁合同期为四年，由2018年3月1日起至2022年2月31日止；乙方认可甲方现有场地及设备，同意支付甲方相关租金费用，具体按以下执行：合同签订日起计的第一年（即2018年2月1日至2020年2月31日）每月乙方支付甲方36000元，第三年起增递6%（即2020年3月1日至2022年2月31日，每月乙方支付甲方38160元）；租赁期间项目装修期（由2018年3月1日至2018年3月15日）乙方免缴租金；乙方向甲方交纳72000元经营风险金，项目合作期满，乙方无拖欠费用（包括但不限于前期投入及场地接管费用、水电杂费），相关安全、卫生事故责任义务已履行完毕或无违反本合作协议规定的情况，按时迁出场地后，甲方无息退还经营风险金予乙方，否则甲方有权用以冲抵相关费用；乙方在本协议签订后3天内向甲方支付第一期转让顶手费100000元；如甲方在2018年10月能确定继续履行合同4年的租赁期，乙方3天内向甲方支付第二期转让顶手费100000元；商铺每月的租金费用，乙方必须按时在当月5号前缴纳，逾期5天，甲方有权按租金费用的5‰每天计收滞纳金；本项目一切由经营所产生的杂费、治安费、环保费及各项税费、水电费等（包括办理装修申报等工商手续）概由乙方支付，甲方必须协助乙方办理好环保、工商、卫生安全牌照；如因甲方原因导致商铺租赁时间不能按合同约定四年期履行租约，甲方需退回经营风险金72000元和第一期转让顶手费100000元，及补偿乙方因投资所造成损失100000元，合计272000元等。梁永潮为证明其按合同约定向黄健宗支付各项费用，向一审法院提交了收款收据两张及中国工商银行电子回单两张，其中收款收据分别记载2018年3月16日黄健宗收到了梁永潮支付的3月租金18000元及按金72000元。电子回单记载梁永潮分别于2018年2月1日、2018年3月21日向黄健宗转账支付了142000元、8216元。黄健宗对上述证据均予以确认。梁永潮、黄健宗双方均确认于2018年3月21日支付的8216元为杂费，黄健宗同意在其反诉请求数额中扣减该部分费用。梁永潮为证明因黄健宗违约导致其无法如期开业，向一审法院提交了如下证据：1.2018年4月11日广州市越秀区环境保护局向广州市越秀区姑妈餐厅（经营者：叶美琼）发出的越环强催[2018]15号《履行行政处罚决定催告书》，其中记载：我局于2017年9月2日向你（单位）送达了《行政处罚决定书》（越环罚[2017]84号），责令你（单位）改正违法行为并处罚款2268.5元，你（单位）至今未履行该行政处罚决定，根据相关规定，现依法向你（单位）催告，请你（单位）自收到本催告书之日起十日内履行下列义务：1.停止违法行为；2.缴纳罚款2268.5元。逾期不履行行政处罚决定，我局将依法申请人民法院强制执行，并每日按罚款数额的3%加处罚款等。2.2018年6月6日叶美琼向黄健宗发出的《通知》，内容为黄健宗至今未缴纳《经营项目合作协议》约定的合作费及相关费用；叶美琼发现黄健宗于2018年2月1日以顶手形式转让给梁永潮，已严重违反经营项目协议；叶美琼并在2018年4月25日到店检查时，发现黄健宗私自乱拉水、电和烟囱给臻萃楼，并私自改建排烟管，导致店内多次跳闸。因此，叶美琼认为黄健宗已严重违约，现以书面形式通知黄健宗于三天内当面处理以上事项，否则提前解除双方合作协议等。签名栏签有“梁永潮（代签收）”。3.2018年8月15日叶美琼向黄健宗发出的《解除合同并退还场地通知书》，内容为再次通知黄健宗，即日起解除与黄健宗于2013年10月26日签订的《经营合作项目协议》，并要求黄健宗于2018年8月18日前必须腾退所合作物业交还叶美琼，立即补交相应拖欠合作费、税费、水电费等费用。4.2018年8月15日叶美琼向梁永潮发出的《腾空退还场地通知书》，其中要求梁永潮于2018年8月18日前必须腾退所侵占物业交还叶美琼，并向叶美琼赔偿占用场地期间占用费、水电等费用。上述两份通知书落款处均载明通知人为叶美琼，代理人叶东琼。黄健宗对证据1的真实性予以确认，但认为该处罚决定是是针对叶美琼的，且处罚手段为罚款，并不会对梁永潮的权利义务及经营造成影响；对证据2的真实性予以确认，该证据恰恰说明了叶美琼在明知实际承租人是梁永潮时，并未提出异议，是同意的；对证据3的真实性予以确认，关联性不予确认，梁永潮称其没有开业是因为黄健宗违约造成的，但从涉案商铺的水电费等旁证可以证明梁永潮有实际使用涉案房屋，梁永潮的合同义务是支付租金，并非店铺使用开业；对证据4的真实性予以确认，该证据仅仅是催告，但实际搬离日期有判决书及梁永潮、叶美琼之间的场地交接书认定，为2018年9月19日。叶美琼曾以黄健宗违约将涉案房屋转租给梁永潮为由向一审法院提起合同纠纷诉讼，要求解除叶美琼与黄健宗签订的《经营项目合作协议》并要求黄健宗支付拖欠的合作费、水电、通信、税费、排污、垃圾等费用。一审法院经审理后，查明：广州市越秀区姑妈餐厅（以下简称姑妈餐厅），系于2005年4月29日注册成立的个体工商户，经营者为叶美琼，经营场所为广州市越秀××××之一首层**。2013年10月26日，叶美琼（甲方、出租方）与黄健宗（乙方、承租方）签订《经营项目合作协议》，约定：1.1甲方将其拥有合法使用权的位于广州市越秀区沿江中路365号的房屋和乙方合作经营；2.1甲方对其所提供的房屋拥有合法合作权且无争议；3.1合作期为五年，自2013年11月1日起至2018年10月30日止，甲方应于2013年10月1日前将房屋腾空交给乙方使用；4.1乙方应付定金50000元；4.3合作期开始之后，上述定金将自动转为押金；5.1合作费及支付日期：合作费按月支付，每月28000元，每月5号前支付等。在该案中叶美琼提交了一份《通知》，落款时间为2018年5月16日，内容为叶美琼告知黄健宗，其于2018年2月1日以顶手形式将涉案商铺转让给梁永潮的行为，已严重违反《经营项目合作协议》第9.4条，构成违约。梁永潮在该《通知》的回执栏上签名，并注明“代黄健宗先生签”。黄健宗对此不予确认，因其没有签收该《通知》。2018年7月6日，叶美琼向黄健宗发出《解除合同通知书》，内容为黄健宗于2018年2月擅自以顶手形式将合作场地转让给他人，并且自2018年3月起至今仍未缴交合作费、税费并同时拖欠应缴的水电费用，构成根本性违约，故叶美琼通知黄健宗即日起正式解除双方于2013年10月26日签订的《经营合作项目协议》，并通知黄健宗于2018年7月10日前腾退所合作物业交还给叶美琼，立即补交相应拖欠租金、水电等费用。落款处载明通知人为叶东琼。2018年9月19日，叶美琼（甲方）与梁永潮（乙方）签署《交还餐厅确认书》，确认当日梁永潮将涉案餐厅及相应经营证照等文件资料交还给叶美琼。在该案审理过程中，为证明黄健宗拖欠相关费用，叶美琼代为缴交了涉案商铺的税费、水电费等费用，叶美琼提交了相关的票据，具体情况如下：1.广州供电局有限公司于2018年9月29日开具的编号00104554号电费发票，载明户名为东山区姑妈茶餐厅，计费时段为20180504-20180705，电费合计15710.61元；2.广州市水务局开具的三张污水费收费票据，缴款人均为叶美琼，分别为：2018年9月29日开具的AD01669133号收费票据，计费时段20180425-20180624，污水费788.20元；2018年9月29日开具的AD01669132号收费票据，计费时段20180624-20180823，污水费767.20元；2019年3月5日开具的AD14397901号收费票据，计费时段20180823-20181024，污水费805元；3.广州市自来水公司开具的三张水费发票，分别为：计费时段20180425-20180624水费为2001.55元，计费时段20180624-20180823水费为1896.08元，计费时段20180823-20181024的水费2043.22元；4.三张国税（增值税）的税收完税证明，缴费时段分别为：2018年1月1日至2018年3月31日、2018年4月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2018年9月30日，金额均为7830元；5.五张地税（个人所得税、城市维护建设税、税务部门罚没收入）的税收完税证明，税款所属时期为2018年1月1日至2018年9月30日，金额分别为5234.60元、7437.25元、660.81元、7801.59元、50元，合计21184.25元。对于上述票据，黄健宗认为均无法证明缴费所对应的时间段，亦无法证明实际缴纳人，即无法证明叶美琼已实际代黄健宗缴纳。黄健宗还主张关于涉案餐厅的税费、水电费，其有自行缴费，但相关票据找不到，无提供。另外，梁永潮表示没有自行缴纳过涉案商铺的相关费用，梁永潮只是把款项交给了黄健宗。2019年9月9日一审法院作出（2019）粤0104民初4750号判决书，其中认为：关于《经营项目合作协议》的性质，即叶美琼与黄健宗之间构成租赁合同关系还是合作合同关系的问题……租赁合同的特征体现为出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金。该案中，根据《经营项目合作协议》的约定及叶美琼与黄健宗之间的庭审陈述，叶美琼不仅将涉案商铺交付黄健宗使用，同时，叶美琼向黄健宗提供营业执照、税务证、卫生许可证等证照，黄健宗以叶美琼的营业执照对外开展经营；黄健宗不仅向叶美琼支付每月合作费用、水电税费等，还向叶美琼支付装修补偿费等。因此，涉案协议的约定并不符合租赁合同的特征，黄健宗主张双方之间构成租赁合同关系，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。另外，《经营项目合作协议》是否属于无效的问题，黄健宗并无提交证据证明涉案合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条所规定的合同无效的法定情形……因此，黄健宗提出涉案《经营项目合作协议》为无效合同，缺乏事实依据及法律根据，一审法院不予采纳。叶美琼与黄健宗签订的《经营项目合作协议》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于涉案合同的解除问题。黄健宗自认从2018年5月起停交合作费给叶美琼，黄健宗也无证据证明其结清了相关的水电费用、税费，黄健宗在未经叶美琼同意的情况下，黄健宗与梁永潮签订《商铺租赁合同》，将涉案商铺转租给梁永潮使用。黄健宗的以上行为，已构成违约……叶美琼有权据此提出解除合同。该案中，叶美琼于2018年6月6日发出的《通知》由梁永潮签收，2018年7月6日及2018年8月15日发出的解除合同通知的邮件均退回。从现有证据来看，并无证据证明上述三份解除通知已到达黄健宗。至于黄健宗表示同意于2018年6月9日解除合同的问题，从叶美琼发出解除合同通知的内容来看，不仅仅是解除合同，更是要求黄健宗尽快结清费用、退还场地给叶美琼。显然，黄健宗并未于2018年6月9日结清费用、退还场地给叶美琼。故黄健宗认为涉案协议于2018年6月9日予以解除，于法无据，一审法院不予支持。叶美琼于2018年9月19日收回涉案商铺，故涉案协议于该日起在客观上已无法继续履行，故涉案协议于2018年9月19日予以解除等。关于协议解除后的相关费用如何结算的问题。合作费用的结算应计算至合同解除之日止。涉案协议约定了合作期间的水、电、通信及税费等均由黄健宗承担，相关的费用如何结算应以叶美琼提供的票据为准……2、关于电费，根据电费发票证明2018年5月4日至2018年7月5日电费合计15710.61元，一审法院予以确认。3、关于水费、污水费，根据水费发票及污水费收费票据，证明2018年4月25日至2018年6月24日水费为2001.55元、污水费788.20元，2018年6月24日至2018年8月23日水费为1896.08元、污水费767.20元，2018年8月23日至2018年10月24日的水费2043.22元、污水费805元。虽然叶美琼于2018年9月19日收回商铺，涉案协议于该日解除，基于广州市自来水公司的收费时段的原因，叶美琼无法提供证据证明2018年8月23日至2018年9月19日期间的水费、污水费实际金额，但是本案涉案协议提前解除无法正常履行的原因，是基于黄健宗的违约行为，且黄健宗本应及时交纳相应的水费、污水费，在黄健宗也未能提交证据证明合同履行期内2018年8月23日至2018年9月19日期间的水费、污水费实际金额的情况下，从公平合理角度出发，一审法院对叶美琼提交的2018年8月23日至2018年10月24日的水费、污水费的发票予以采纳，认定水费金额为5940.85元（2001.55+1896.08+2043.22）、污水费金额为2360.40元（788.20+767.20+805）。4、关于税费方面，根据叶美琼提交的三张国税（增值税）的税收完税证明，缴费时段分别为：2018年1月1日至2018年3月31日、2018年4月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2018年9月30日，金额均为7830元，合计为23490元。根据叶美琼提交的五张地税（个人所得税、城市维护建设税、税务部门罚没收入）的税收完税证明，税款所属时期为2018年1月1日至2018年9月30日，金额分别为5234.60元、7437.25元、660.81元、7801.59元、50元，合计21184.25元。如上文所述，黄健宗违约导致涉案协议提前解除，黄健宗未能及时缴纳相关税费，且黄健宗也未能提交证据证明2018年9月19日至2018年9月30日期间的税费金额应予以剔除的情况下，一审法院对叶美琼提交的上述税费的发票予以采纳。综上，电费、水费、污水费、税费合计为68686.11元。遂判决：一、叶美琼与黄健宗于2013年10月26日签订的《经营项目合作协议》于2018年9月19日予以解除；二、在本判决发生法律效力之日起十日内，黄健宗向叶美琼支付合作费用129733.33元（黄健宗已付押金50000元可用于抵扣应付未付的合作费用）；三、在本判决发生法律效力之日起十日内，黄健宗向叶美琼支付电费、水费、污水费、税费合计为68686.11元；四、驳回叶美琼的其他诉讼请求；五、驳回黄健宗的全部诉讼请求。黄健宗对该判决不服，上诉至广州中级人民法院。广州市中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）粤01民终20956号终审民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。在本案一审诉讼过程中，就涉案场地的交付时间问题，黄健宗称其于2018年3月1日向梁永潮交付了涉案商铺，但没有办理交接手续，双方于2018年2月1日签订合同后，自3月1日起梁永潮可以随时进场，梁永潮是否进场是其对自己权利的处分。梁永潮则表示黄健宗于2018年3月16日才交付涉案商铺，涉案合同虽然约定了15天免租期，但实际上并没有免租。双方并未就各自的主张提交证据证明。黄健宗未向一审法院提供涉案商铺的电费、水费、税费、污水费缴费证明。一审法院认为：根据上述生效判决的认定，黄健宗在未经其合作方叶美琼同意的情况下，与梁永潮签订《商铺租赁合同》，将涉案商铺转租给梁永潮的行为构成违约。此外，梁永潮、黄健宗在上述《商铺租赁合同》中约定的租期远超出黄健宗与叶美琼约定的合作期间，因此，该《商铺租赁合同》中超出上述合作期间即2018年10月30日后的租期部分的约定无效。其余部分仍按有效处理。根据上述合同约定，如因黄健宗原因导致商铺租赁时间不能按合同约定四年期履行租约，黄健宗需退回经营风险金72000元和第一期转让顶手费100000元及赔偿梁永潮因投资所造成损失100000元。而上述生效判决已确认叶美琼与黄健宗就涉案商铺签订的协议于2018年9月19日解除，且系由于黄健宗违约引致，叶美琼亦已于当日收回涉案商铺。因此，该情况符合上述约定的情形，故梁永潮现要求黄健宗退回经营风险金、第一期转让顶手费及赔偿损失的诉讼请求符合合同约定，合法有理，一审法院对此予以支持。关于合同解除时间的问题，梁永潮主张其于2018年5月16日口头通知黄健宗解除涉案租赁合同，但并未提供证据予以证明，且黄健宗对此不予确认，故对梁永潮该主张，一审法院不予采信。就本案现有证据来看，梁永潮、黄健宗双方并未就解除涉案租赁合同达成一致，根据上述生效判决认定，梁永潮于2018年9月19日与叶美琼签署《交还餐厅确认书》并将涉案商铺交还给叶美琼，自此梁永潮无法继续实际使用涉案商铺，故应认定涉案租赁合同于2018年9月19日解除。关于黄健宗要求梁永潮支付涉案房屋租金的反诉请求。就涉案房屋的交付时间，黄健宗作为交付义务的履行一方，对此负有举证责任。现有证据并未能证实黄健宗所主张实际交付涉案商铺的时间为2018年3月1日。同时，梁永潮作为接受一方，主张黄健宗于2018年3月16日才将涉案商铺交付给其使用，结合梁永潮向黄健宗交纳3月部分租金18000元及租赁押金72000元的时间为2018年3月16日的情况，以及租赁合同关系的先付后用的一般交易惯例来看，梁永潮的主张较为符合常理，一审法院对此予以采信。而梁永潮接收涉案房屋后，自2018年4月1日起未向黄健宗支付租金，已构成违约，应承担违约责任。鉴于梁永潮于2018年9月19日将房屋直接交还给叶美琼，故梁永潮应按照合同约定的标准向黄健宗支付自2018年4月1日起至2018年9月19日期间的租金，对黄健宗上述反诉请求，一审法院予以支持。至于黄健宗要求梁永潮支付逾期付款违约金的反诉请求，一审法院认为，梁永潮虽抗辩认为其在与黄健宗签订合同后便收到叶美琼要求交还房屋的通知，但现有证据仅能证明梁永潮最早于2018年5月16日收到叶美琼的相关通知，而梁永潮于2018年4月1日起便未依约向黄健宗支付租金，故在叶美琼要求收回房屋前梁永潮已存在违约行为，应依约承担违约责任。故一审法院对梁永潮上述抗辩意见不予接纳；梁永潮应向黄健宗计付逾期支付租金的违约金。鉴于梁永潮不同意支付该违约金，应视为对黄健宗主张的违约金标准亦持有异议，而黄健宗主张的违约金计算标准亦过分高于其所受损失，故一审法院根据公平合理原则酌情调整为自2018年9月24日起至2019年8月19日止，以梁永潮实际所欠租金额为基数参照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，以梁永潮实际所欠租金额为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，且该违约金以不超过梁永潮上述所欠租金总额为限。关于黄健宗要求梁永潮支付电费、税费、污水费的反诉请求。根据上述《商铺租赁合同》约定，租赁期内一切由经营产生的杂费、治安费、环保费及各项税费、水电费等概由梁永潮支付。梁永潮主张黄健宗反诉请求的各项费用是因黄健宗私自乱拉、电路及改建烟囱给其经营的臻萃楼使用所产生，但现有证据并未能证明该情况，因此一审法院对梁永潮上述主张不予采信。上述生效判决已查明涉案商铺自2018年5月4日至2018年7月5日电费为15710.61元；自2018年4月25日至2018年6月24日的水费为2001.55元、污水费为788.2元；自2018年6月24日至2018年8月23日水费为1896.08元、污水费为767.2元；自2018年8月23日至2018年10月24日的水费为2043.22元、污水费为805元。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在上述诉讼过程中，叶美琼及黄健宗均未提供证据证明2018年8月23日至2018年10月24日期间的水费、污水费实际金额，在本案中黄健宗亦未提供相应证据证明。同时，涉案《商铺租赁合同》解除、涉案房屋被叶美琼收回的原因系由黄健宗违约所引致，因此，黄健宗应对此承担举证不能的责任。故一审法院对黄健宗要求梁永潮支付2018年8月23日至2018年10月24日期间水费2043.22元、污水费805元的反诉请求不予支持。经计算，梁永潮应向黄健宗支付2018年5月4日至2018年7月5日期间的电费15710.61元；2018年4月25日至2018年6月24日的水费2001.55元、污水费为788.2元；2018年6月24日至2018年8月23日水费1896.08元、污水费为767.2元。关于税费负担的问题。上述生效判决已查明计费时段分别为2018年1月1日至2018年9月30日的个人所得税、城市维护建设税、税务部门罚没收入的金额分别为5234.60元、7437.25元、660.81元、7801.59元、50元，合计21184.25元。根据一审法院前述认定，梁永潮于2018年3月16日才接收涉案房屋，至2018年9月19日将房屋交还给叶美琼，故梁永潮应承担2018年3月16日至2018年9月19日期间的个人所得税、城市维护建设税、税务部门罚没收入。根据本案实际情况，梁永潮应负担的个人所得税、城市维护建设税、税务部门罚没收入的金额应按（5234.60元+7437.25元+660.81元+7801.59元+50元）÷9×（9-2.85）=14475.90元计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，于2020年8月20日作出如下判决：一、梁永潮与黄健宗于2018年2月1日签订的《商铺租赁合同》于2018年9月19日解除；二、在本判决发生法律效力之日起十日内，黄健宗向梁永潮返还经营风险金72000元、第一期转让顶手费100000元；三、在本判决发生法律效力之日起十日内，黄健宗向梁永潮赔偿损失100000元；四、在本判决发生法律效力之日起十日内，梁永潮向黄健宗支付自2018年4月1日至2018年9月19日止的租金（每月按36000元计算）并计付逾期付款违约金（其中自2018年9月24日起至2019年8月19日止，以梁永潮实际所欠租金额为基数，参照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，以梁永潮实际所欠租金额为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。该违约金以不超过梁永潮上述所欠租金总额为限；五、在本判决发生法律效力之日起十日内，梁永潮向黄健宗支付电费15710.61元、水费3897.63、污水费1555.4元、税费14475.90元（其中应扣除梁永潮已付的8216元）；六、驳回梁永潮的其他诉讼请求；七、驳回黄健宗的其他反诉请求。一审案件本诉受理费减半收取2690元，由黄健宗负担；反诉受理费减半收取2909.5元，由梁永潮负担2377.85元，由黄健宗负担531.06元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，黄健宗没有提交新证据。梁永潮提交黄健宗与叶美琼的姐姐叶某某（不清楚具体姓名）于2018年6月3日的微信聊天记录截图打印件1页，拟证明涉案商铺与黄健宗自营的隔壁商铺共用电箱，本案产生的电费是黄健宗自行经营所产生的费用。经本院组织质证，黄健宗认为上述证据不是二审新证据，二审不应采纳；梁永潮未出示该证据原件，不确认真实性和关联性；梁永潮在装修时使用过该电表，故其提交的证据不真实，陈述也存在矛盾。梁永潮确认其在装修时用过电，但没有开门营业。经本院询问，一、梁永潮、黄健宗均确认如下事实：叶美琼起诉黄健宗的（2019）粤0104民初4750号判决书所涉场地就是本案租赁场地，本案所涉期间由梁永潮占用涉案商铺，黄健宗没有占用。本案一审判决第五项确定的电费、污水费与前述4750号案认定的黄健宗应向叶美琼支付的费用金额一致；由于部分票据遗失及时间段不同，故本案一审判决第五项确定的水费、税费与4750号案相比，剔除了没有票据的部分。二、关于签约时梁永潮是否清楚知道涉案场地情况。梁永潮称当时黄健宗仅向其出示了营业执照，且称涉案商铺是黄健宗所有，其基于信任而没有去查询产权情况。黄健宗则称其在签约时向梁永潮出示了与叶美琼的合同，以及营业执照，黄健宗当时清楚知道相关风险以及叶美琼的存在，所以双方才在涉案合同中约定了在2018年10月能确定履行合同期限时才支付第二笔转让顶手费。三、关于本案争议的2018年4月1日至9月19日期间场地使用状况及双方当事人心态问题。梁永潮称：涉案商铺在上述期间是空置状态，梁永潮锁了门；因梁永潮有装修，其以为可行使留置权，即在叶美琼赔偿前可以不撤离，故其未及时交还房屋，但其自2018年5月16日起一直口头要求与黄健宗解约及收回商铺。黄永健则表示梁永潮从未要求交还商铺，其在本案争议期间一直催促梁永潮交租，并一直在与叶美琼商量续租问题。经本院主持调解，梁永潮、黄健宗未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故本院对各方当事人均未提出上诉的一审相关判项均不作审查，并予以维持。针对梁永潮的上诉，二审需要解决如下问题：1.一审是否遗漏追加叶美琼为本案当事人，本案需否发回重审；2.梁永潮要求调低租标准为10000元/月，且无需承担逾期付租违约金的理由能否成立；3.梁永潮是否应向黄健宗支付电费15710.61元、水费3897.63、污水费1555.4元、税费14475.90元。具体分析如下：首先，虽然梁永潮在二审中提交了微信聊天记录截图打印件1页，但一方面，梁永潮在二审中未出示该聊天记录的原件，且黄健宗对此不予确认，故本院无法确认该证据的真实性；另一方面，该聊天记录形成于本案一审立案之前，审查其内容亦不足以证明梁永潮的上诉主张，故该聊天记录不属于二审新证据，本院不予采纳。其次，本案是梁永潮与黄健宗之间的房屋租赁合同纠纷，案外人叶美琼并非本案房屋租赁合同的相对方，且梁永潮、黄健宗均未在本案中要求叶美琼承担相关责任，而叶美琼与黄健宗就涉案商铺的纠纷已经前案生效判决处理，本案处理结果亦与叶美琼没有法律上的利害关系，故叶美琼并非本案必要诉讼当事人，一审并未遗漏诉讼主体，梁永潮以此为由要求将本案发回重审的上诉理由不成立，本院不予支持。至于梁永潮认为叶美琼参加诉讼可以证明两方面的事实，实质上属于梁永潮提起上诉应承担的举证责任范畴，梁永潮以此为由要求将叶美琼列为本案第三人，显然缺乏理据，本院不予采纳。至于租金的标准及逾期交租违约金。梁永潮以黄健宗隐瞒业主叶美琼的存在，交付租赁物不符合合同约定，导致其未实际经营涉案商铺为由，上诉主张调低租金标准为10000元/月，且无需承担逾期付款违约金。但其一，梁永潮作为承租人，其表示基于对黄健宗的信任而没有查询涉案商铺的产权信息，显然未尽审慎审查义务。而审查梁永潮与黄健宗于2018年2月1日签订的《商铺租赁合同》中有关第二期顶手费的支付时间“如甲方（黄健宗）在2018年10月能确定继续履行合同4年的租赁期，乙方（梁永潮）3天内向甲方支付第二期转让顶手费100000元”的约定，以及有关责任承担“如因甲方原因导致商铺租赁时间不能按合同约定四年期履行租约，甲方需退回经营风险金我72000元和第一期转让顶手费100000元，以补偿乙方因投资所造成损失100000元”的约定看，梁永潮在签约时应清楚知道黄健宗有权使用涉案商铺的期限将至，故才在合同中约定了上述条款，就黄健宗能否保证梁永潮实现四年的承租权及责任归属进行了明确约定。故梁永潮认为黄健宗向其隐瞒租赁场地来源及权属状况的上诉主张，缺乏事实依据，亦与合同约定内容相悖，本院不予采信。其二，虽然本案租赁合同最终因黄健宗与案外人叶美琼之间的《经营项目合作协议》于2018年9月19日解除而无法继续履行，黄健宗对此负有不可推卸的责任，但一方面，一审法院亦已据此判令黄健宗承担相应合同责任，即黄健宗需向梁永潮返还经营风险金、第一期顶手费，并赔偿损失100000元。另一方面，梁永潮在与黄健宗签约后已实际接收涉案商铺并有装修行为，且按现有证据显示，梁永潮至少自2018年4月1日起即已欠租，该事实发生在案外人叶美琼发出2018年5月16日的通知之前，即在梁永潮与黄健宗本案房屋租赁合同纠纷中，梁永潮的欠租违约行为在先，而梁永潮持续占用涉案商铺直至2018年9月19日交还商铺给叶美琼，故此，一审法院判令梁永潮按合同约定标准向黄健宗支付2018年4月1日至9月19日的租金并承担逾期付款违约金，符合事实、合同约定及等价有偿原则。基于上述分析，梁永潮要求将租金标准调低为10000元/月且拒绝承担逾期付款违约金，并无充分理据，本院不予支持。最后，有关水电费、污水费及税费的负担问题。一审法院在前案查明并认定的涉案商铺所产生水电费金额及负担的基础上，结合本案实际情况，在梁永潮不能充分举证证明其有关上述费用系黄健宗隔壁商铺自用产生，且不能举证推翻前案生效判决确定的黄健宗应向案外人叶美琼负担涉案商铺争议期间电费、污水费金额的情况下，判令梁永潮向黄健宗支付相应电费、水费、污水费及税费，并扣减梁永潮已付8216元，并无明显不当。梁永潮二审举证并不足以佐证其上诉主张或推翻一审相关认定，故其上诉缺乏理据，本院不予支持。综上所述，梁永潮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2377.85元，由上诉人梁永潮负担。本判决为终审判决。审判员  刘卉二〇二〇年十二月九日法官助理张冰玲书记员李逸丹