黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑02民初87号 原告（案外人）：周永辉，男，1959年2月22日出生，汉族，住泰来县。 被告（申请执行人）：许亚范，女，1949年7月8日出生，汉族，退休工人，住齐齐哈尔市建华区。 委托诉讼代理人：马长山（系许亚范长子），男，1970年5月4日出生，汉族，齐齐哈尔融大担保有限责任公司法定代表人，住齐齐哈尔市建华区。 被告（被执行人）：李顺发，男，1956年10月13日出生，汉族，住江西省抚州市东乡县。 被告（被执行人）：泰来县华盛房地产开发有限公司，住所地黑龙江省泰来县泰来镇铁东街一委**。 法定代表人：李顺发，该公司总经理。 被告（被执行人）：黑龙江中泰粮油有限公司，住所地黑龙江省泰来县泰来镇铁东街。 法定代表人：马长清，该公司总经理。 原告周永辉与被告许亚范、李顺发、泰来县华盛房地产开发有限公司（以下简称华盛房地产公司）、黑龙江中泰粮油有限公司（以下简称中泰粮油公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告周永辉、被告许亚范的委托诉讼代理人马长山到庭参加诉讼。被告李顺发、华盛房地产公司、中泰粮油公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 周永辉向本院提出诉讼请求：1.依法撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2017）黑02执233号执行裁定书中对位于泰来县锦绣华庭小区3号楼103、203号商服楼的查封措施，并停止执行；2.诉讼费由许亚范、李顺发、华盛房地产公司、中泰粮油公司负担。事实和理由：齐齐哈尔市中级人民法院依据（2017）黑02民初71号民事调解书，受理了许亚范申请执行李顺发、华盛房地产公司、中泰粮油公司民间借贷纠纷一案，执行中下达了（2017）黑02执223号执行裁定书，对被执行人华盛房地产公司名下的泰来县锦绣华庭小区63户楼房进行了查封，其中包括3号楼的103和203室，但事实上此两户商服楼系周永辉所有，华盛房地产公司在2015年间建设该小区楼房时，周永辉一直向其提供建设钢材，2016年经周永辉与李顺发结算，双方协商一致，共同签订了房屋买卖合同，用华盛房地产公司拖欠周永辉的部分钢材款（全部钢材欠款大约390余万元）及转账的30万元，合计198.75万元顶付3号楼103和203室的房款，双方达成合意后，于2016年2月24日签订了正式的商品房买卖合同，同时由华盛房地产公司为周永辉出具了收据，周永辉已经付清了全部楼款，合法占有争议的不动产，因华盛房地产公司的种种原因，导致周永辉无法及时办理房屋产权过户手续，导致齐齐哈尔市中级人民法院于2017年5月19日对争议的房产进行查封，故周永辉向执行法院提出执行异议，2020年7月20日齐齐哈尔市中级人民法院作出（2020）黑02执异22号执行裁定书，裁定驳回周永辉的异议，为维护周永辉的合法权益不受损害，特提起诉讼请求依法公断。 许亚范辩称，周永辉提及的房子是2017年因李顺发欠许亚范的钱而起诉的，当时本息合计是3250万，这个房子只是其中被查封的一处，因当时县里提出异议，未予执行，但是现在还在查封状态，是许亚范之后要继续执行的房产之一。当时李顺发对欠款未提出任何异议，开发公司是担保人，许亚范对开发公司名下的财产进行查封是合法的。 李顺发、华盛房地产公司、中泰粮油公司未到庭，亦未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 周永辉提交的证据及质证情况：证据一、商品房买卖合同一份、钢材款欠据五张共计360万左右、商品房购房收据两张、工商银行的转账记录30万元。证明：周永辉购买房屋是合理合法的，在许亚范扣房之前周永辉已经全款交易，购房合同也是在许亚范查封之前。 许亚范质证认为，对真实性无异议。 证据二、2015年8月期间给华盛开发公司锦绣华庭小区建筑中提供钢材票据共计21张，由锦绣华庭小区收料员周利水出具票据。证明：周永辉给华盛开发公司提供钢材，周利水给周永辉出具了票据。 许亚范质证认为，许亚范不认识周利水，对其提供的票据的真实性不确认。在2015年华盛开发公司建设锦绣华庭小区时，确实周永辉给华盛开发公司供应了钢材。 证据三、泰来县公信会议办公室2019年8月14日的会议纪要复印件。证明：锦绣华庭小区3号楼103、203号商服没有转到周永辉名下，是因一直没有验收，所以办不了网签手续。办不了产权登记手续并非周永辉个人原因。 许亚范质证认为，许亚范没有见过此会议纪要。但是许亚范知道2019年7、8月份允许办网签，部分房产是许亚范2018年执行回来的，等到2019年才可以办网签办理过户手续。 证据四、李伟证人证言，证明案涉房屋是通过李伟转的30万，以李伟的名义买的案涉房屋，转账也是以李伟的名义转的。李伟在2019年10月17日向市法院提过异议。 上述证据一中商品房买卖合同一份、钢材款欠据五张共计360万左右、工商银行的转账记录，因许亚范对证据的真实性无异议，具有客观性、与本案具有关联性，本院予以采信。对于购房收据，因无其他证据予以佐证，本院不予采信。对证据二因无法证实与本案具有关联性，本院不予采信。对证据三因系复印件，许亚范对该证据亦不予认可，本院不予采信。对证据四李伟的证人证言，因周永辉称李伟是其女婿，李伟与周永辉具有亲属关系，仅凭李伟的证人证言无法认定其证实内容的真实性，故本院对该证据不予采信。 许亚范、李顺发、华盛房地产公司、中泰粮油公司未向法庭提交证据。 根据周永辉、许亚范、李顺发、华盛房地产公司、中泰粮油公司的起诉、答辩、举证、质证，结合当事人的质证意见，本院认定如下事实： 许亚范与李顺发、华盛房地产公司、中泰粮油公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月15日作出（2017）黑02民初71号民事调解书，确认：一、被告李顺发于调解书送达之日给付原告许亚范借款本金1850万元，利息1332万元（自2014年5月1日至2017年4月30日，按月利2分计算）。二、被告华盛房地产公司和被告中泰粮油公司对上述借款本息承担连带清偿责任。三、一审案件受理费20.09万元，减半收取10.045万元，由被告李顺发负担。四、本协议自双方当事人签字之日起生效。同年5月16日，许亚范向本院申请执行。本院立案执行后，根据许亚范的查封申请，于5月19日作出（2017）黑02执223号执行裁定、协助执行通知书，查封被执行人华盛房地产公司名下位于泰来县锦绣华庭小区包括案涉房产在内的63套房产。2020年5月18日，本院作出（2019）黑02执恢6号执行裁定书，继续查封包括案涉房产在内的若干房产。本院执行期间，2019年9月17日李伟对案涉房屋以案外人身份提出执行异议，该案案号为（2019）黑02执异266号，李伟在该案中提交的转账凭证、商品房买卖合同、购房款收据、五张钢材款欠据与周永辉在本案中提交的为同一证据。该案中李伟称其2016年2月24日通过银行向李顺发转账了30万元，另外用李顺发欠周永辉的钢材款尾款168.7万元顶李伟的购房款。该案李伟于2019年12月6日以“目前正在和申请执行方协商处理此事”为由，申请撤销执行异议申请。（2019）黑02执异266号执行裁定书裁定：准许李伟撤回执行异议申请。2020年4月8日，周永辉以案外人的身份对案涉房屋提出执行异议。2020年7月20日，本院作出（2020）黑02执异22号执行裁定，驳回案外人周永辉的异议请求。之后，周永辉向本院提起本案诉讼。 另查明，周永辉在黑龙江省××县从事钢材销售业务，其自2015年开始向华盛房地产公司开发建设的锦绣华庭小区楼盘供应钢材，之后陆续进行供货和结算，2017年4月27日双方进行最后一次结算。在整个供货期间，华盛房地产公司向周永辉出具五张钢材款欠据，分别是：2015年8月17日欠钢材款995,276.00元、2015年10月30日欠钢材款2,082,231.00元、2015年10月30日欠钢材款8,850.00元、2016年6月15日欠钢材款540,000.00元、2017年4月27日欠钢材款29,626.00元、以上欠款共计3,655,983.00元。 2016年2月24日李伟与华盛房地产公司签订商品房买卖合同，约定李伟购买案涉锦绣华庭小区3号楼103、203号商服，建筑面积共计305.77平方米，单价为每平方米6,500.00元，房屋价款共计1,987,500.00元。出卖人处有法定代表人李顺发签字并加盖华盛房地产公司公章，买受人处未签字。签订合同的当日，李伟从其中国工商银行卡号为62×××69的银行卡向李顺发所有的卡号为62×××49的银行卡内转账300,000.00元。 再查明，周永辉自认以下事实：案涉小区住宅在2018年以后交付使用，商服在2019年以后交付使用。现案涉房屋的上下水及暖气都没有接通，周永辉接收房屋时没有办理正规的入户手续，是在李顺发同意将案涉房屋给周永辉后，周永辉自行买锁将房门锁住。 还查明，在人民法院对包括案涉房屋在内的63户房产进行查封后，周永辉于2018年10月9日对案涉小区的八一路老交警队南侧商服1号楼104号和204号、2号楼103号车库申请解除查封。该案案号为（2018）黑02执异153号，在该案中周永辉提交了与本案相同的五张钢材款票据，周永辉主张以此钢材款抵顶了购房款，购买了1号楼104号和204号商服、2号楼103号车库，并在该案中提交了两份商品房买卖合同，2号楼103号车库面积为23.3平方米，单价为每平方米7,500.00元，总价值为174,750.00元。1号楼104号和204号商服面积为328.5平方米，单价为每平方米9,000.00元，总价值为2,956,500.00元。上述两处商服及车库的总价值为3,131,250.00元。在该案中，李顺发对五张钢材款欠据认可，并对周永辉以钢材款抵顶购房款购买了1号楼104号和204号商服、2号楼103号车库的事实予以认可，许亚范亦对周永辉所提异议书面认可，故该案裁定：中止对坐落于泰来县锦绣华庭小区八一路老交警队南侧商服1号楼104和204号、2号楼103号房产的执行。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据各方当事人的诉辩主张及本院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：周永辉是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于物权期待权保护的条件，《执行异议的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。 关于周永辉与华盛房地产公司是否签订合法有效的书面买卖合同的问题。周永辉提交了李伟与华盛房地产公司签订的商品房买卖合同，周永辉主张是为了将来把案涉房屋产权登记在李伟名下，故以李伟的名义签订的商品房买卖合同，但根据现有的证据无法证实周永辉的主张。根据周永辉提供的商品房买卖合同，仅能认定该合同是李伟与华盛房地产公司签订的商品房买卖合同，虽然李伟出庭作证证实了该房实际是由周永辉出资，但周永辉称李伟为其女婿，二人之间有利害关系，在无其他证据佐证的情况下，无法认定买卖合同签订的真实买受人为周永辉，故本院认为周永辉与华盛房地产公司未签订合法有效的书面买卖合同。 关于周永辉在人民法院查封前是否已合法占有不动产的问题。根据周永辉的自认，案涉小区的商服是在2019年交付使用的，周永辉称其在房屋主体完工后即自行买锁占有了案涉房屋，其并未与华盛房地产公司办理合法的入户手续。现房屋上下水及暖气一直未接通，周永辉仅将一些砂子等建筑材料存放于案涉房屋内，因此周永辉的占有不属于合法的占有。 关于是否已支付价款问题，周永辉提供了李伟向李顺发的30万元的转账凭证及168.7万元的五张钢材款欠据，证实其系用168.7万元钢材款抵顶了购房款。但是在（2018）黑02执异153号案件中，周永辉已经主张其用该钢材款抵顶了购房款310万元左右，购买了该案中两处商服及车库。在本案中，周永辉再次用同样五张钢材款欠据，主张用钢材款抵顶了本案的购房款168万元左右，而且称本案抵顶后李顺发仍欠其100多万**材款，称李顺发承诺以后盖房子再给周永辉房子。周永辉用同样的五张总价值为360万元左右的钢材款票据，分别在两起案件中主张以钢材款抵顶购房款，而两个案件的房屋总价值远远超过钢材款总额，周永辉无法说明该抵顶事实的真实合理性。故根据本案现有证据无法认定周永辉已支付房屋全部价款。而且，周永辉在2018年10月9日在另案中对其他房产提出执行异议时，就应当知道本案案涉房产已经被查封，其当时未对本案被查封房产一并提出执行异议显然有违常理。 关于是否因买受人自身原因未办理过户登记的问题。由于在法院查封时，案涉房屋尚未办理竣工验收手续，故该楼无法办理产权证。 周永辉未与华盛房地产公司签订合法有效的商品房书面买卖合同、未支付房屋的全部价款、未合法占有案涉房屋。周永辉并不享有足以排除强制执行的民事权益，对于其要求对诉争房屋停止执行的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告周永辉的诉讼请求。 案件受理费22,687.50元，由周永辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。 本院（2020）黑02执异22号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审判长 刘 雪 审判员 李颖莉 审判员 吴 迪 二〇二〇年十二月三日 书记员 王鹤霏