河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终3246号 上诉人（原审原告、申请执行人）：孙建龙，男，1983年3月30日出生，回族，个体，住河北省围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：王海涛，河北泓鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：潘云丽，女，1970年2月10日出生，蒙古族，农民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：檀红亮，河北佳篷律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：承德东胜房地产开发有限公司，所在地河北省围场满族蒙古族自治县围场镇木兰中路天宝商厦第**。 法定代表人：王虎，总经理。 委托诉讼代理人：王静，女，1973年1月15日出生，蒙古族，公司员工，住河北省围场满族蒙古族自治县。 上诉人孙建龙因与被上诉人潘云丽及原审被告承德东胜房地产开发有限公司（简称东胜房地产开发公司或东胜公司）执行异议之诉纠纷一案，不服河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2020）冀0828民初1806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人孙建龙的委托诉讼代理人王海涛，被上诉人潘云丽的委托诉讼代理人檀红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙建龙上诉请求：请求二审法院依法撤销围场满族蒙古族自治县人民法院（2020）冀0828民初ｌ806号民事判决并依法改判准予执行位于围××镇××楼××单元××室房屋；由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实及理由：上诉人与承德东胜房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，诉讼过程中上诉人提出诉讼财产保全申请，围场满族蒙古族自治县人民法院依法作出（2018）冀0828民初2330号民事裁定书，对承德东胜房地产开发有限公司所有的位于围××镇××楼××单元××室房屋进行了查封。上述房屋被查封后，承德东胜房地产开发有限公司未提出复议申请，被上诉人潘云丽也未提出异议申请。该案到了执行阶段后，被上诉人潘云丽才提出执行异议。被上诉人潘云丽所主张的认购协议书不具备买卖合同的效力为典型的无效协议。其所主张的支付相应价款虚假，楼房建筑商为承德宇厦建筑安装有限公司而非他人，双方有工程款结算调解书。被上诉人潘云丽与承德东胜房地产公司之间不存在购房款的交付事实，被上诉人潘云丽所出示的认购书及收款收据均系伪造，其目的是为了阻止上诉人执行拍卖。涉案楼房为未完成工程至今未竣工交付，被上诉人潘云丽也未接收争议楼房，更未对争议楼房进行产权登记。故此，被上诉人潘云丽不是争议楼房产权人，不具备异议人的资格。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定了买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的法定条件。本案中被上诉人潘云丽不具备所要求的三项条件，其主张没有合法依据。综上，被上诉人潘云丽就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，请求二审法院依法撤销围场满族蒙古族自治县人民法院（2020）冀0828民初ｌ806号民事判决并依法改判准予执行位于围××镇××楼××单元××室房屋；由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。 潘云丽辩称：一、李军为河东新村**楼实际施工人，东胜房地产用三号楼××单元2502室房产抵顶李军部分工程款，后李军在2017年7月30日将上述房产转让给潘云丽，同时在售楼处签订了商品房认购协议书并支付了房款，而上诉人与东胜房地产查封的时间是2018年5月2日，明显晚于购房时间。而且，买房协议不存在任何虚假行为，有一审提交的银行流水来印证。涉案房产手续齐全，只是由于没有入住，至今未办理相关产权，并非因被上诉人自身的原因未办理过户登记。一审认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，应当维持原判。 东胜房地开发公司辩称：2017年6月1日承德宇厦建筑安装有限公司与承德东胜房地产开发有限责任公司签订河东新村二期3号楼《建设工程施工承包合同》，3号楼实际施工人为李军，合同约定东胜地产公司用其所开发的河东新村二期10套商品房抵顶部分工程款同时口头约定东胜地产公司无偿为各施工方所抵顶的商品房直接签订商品房买卖手续。抵顶工程款的房号分别为：3号楼2单元1901室、3号楼2单元2001室、3号楼3单元2502室、6号楼3单元201室、6号楼3单元501室、6号楼3单元2202室、6号楼3单元2302室、6号楼2单元1202室、6号楼2单元1302室、6号楼3单元1201室，其中包括3号楼3单元2502室。2017年7月30日李军将此房出售给潘云丽，潘云丽将此房款交给李军，李军给东胜地产公司出具等额的支工程款凭证，虽然潘云丽未将房款转入东胜地产公司账户，但间接为东胜地产公司支付了李军所承建的3号楼的工程款，东胜地产公司于同日为其签订《商品房认购协议书》并开具房款收据516895.00元，2017年10月13日潘云丽又将剩余53105.00元交给李军，李军又伟东胜地产公司出具等额的支工程款凭证，东胜地产公司于同日为其开具房款收据53105.00元。至此潘云丽已将全部房款交给李军，也就是讲全部房款交给东胜地产公司即证明潘云丽在东胜地产公司购买了商品房。因预售面积89.12平方米缩小为89平方米，2018年3月9日东胜地产公司将差额782.00元转到潘云丽地下室款中，将原房款收据570000.00元变更为569218.00元。李军为河东新村****楼实际施工人，潘云丽将房款交给李军，也是得到了东胜地产公司的认可，同时东胜地产公司为潘云丽出具了商品房认购协议书及收据，因此，潘云丽在东胜地产公司所购买的3号楼3单元2502室合法有效，应予以确认。（见附件：《商品房认购协议》、2017年7月30日收据、2018年3月9日收据、2017年7月30日李军支条、2017年10月14日李军支条、建设工程施工承包合同各一份。）综上所述，潘云丽所购买的房屋真实、合法、有效，请求依法驳回孙建龙的诉讼请求，以保证买受人合法权益，由上诉人孙建龙承担所有诉讼费用。 原告孙建龙向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决准许执行位于围××镇××楼××单元××室房屋；2、由被告承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明，李军为围场镇河东新村**楼施工人。被告东胜房地产开发公司用3号楼25层2502号房抵顶李军部分工程款，后李军将楼房转让给潘云丽。被告东胜房地产开发公司为甲方，被告潘云丽为乙方，双方签订了日期为2017年7月30日的“阳光水岸（河东新村）商品房认购协议书”。认购协议书约定，乙方预订甲方开发建设的住宅楼，位于“阳光水岸”3号楼3单元25层2502号房。该房暂测建筑面积89.12平方米，认购单价6395.00元∕平方米，总价570000.00元。地下室9.4平方米（最终以实际测量面积为准，多退少补），单价3100.00元∕平方米，总价29000.00元。约定认购款付款方式为一次性付款。被告潘云丽于2017年10月13日给付了房价款。2018年3月9日被告东胜房地产开发公司向潘云丽出具了最终的楼房款收条和地下室款收条，金额分别为569218.00元、29782.00元。 上述事实，有被告潘云丽提供的认购协议书，从银行支款的账单，2017年7月30日房款收条、2018年3月9日房款收条，以及东胜房地产开发公司提供的建设工程施工承包合同、李军出具的支款条等证据，以及出庭各方陈述证实。其中，潘云丽出具的2017年7月30日金额516895.00元房款收条，记载了房款演算过程，有“作废”印章，与2018年3月9日收条相印证，应当确认。 一审法院另查明，一审法院在审理孙建龙与东胜房地产开发公司民间借贷纠纷一案中，于2018年5月2日作出（2018）冀0828民初2330号之一民事裁定，对包括涉案的3号楼3单元2502室在内的19套楼房予以查封。进入执行程序后，潘云丽提出执行异议。一审法院于2020年5月21日作出（2020）冀0828执异34号执行裁定，裁定中止对位于阳光水岸（河东新村）小区3号楼3单元2502室房屋的执行。原告孙建龙不服，提起执行异议之诉。 一审法院认为，被告东胜房地产开发公司与被告潘云丽签订的认购协议书，在内容上具备了商品房买卖合同的主要条款，可以认定为商品房买卖合同。被告东胜房地产开发公司与被告潘云丽签订的认购协议在一审法院查封之前，房款也已支付，足以排除执行。原告认为二被告之间商品房买卖行为虚假，缺乏证据证实。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定判决：驳回原告孙建龙的诉讼请求。 一审案件受理费8050.00元，由原告孙建龙负担。 本院二审期间，三方当事人均未提交新的证据。 本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据一审查明的事实，东胜房地产开发公司拖欠李军的工程款，将涉案房产作为工程款抵给李军。2017年10月13日，潘云丽从李军手中购买涉案楼房，潘云丽将购房款直接支付给李军，由售楼部与潘云丽签订合同，开出了收据。一审法院根据双方诉辩意见及提交的证据认定本案事实，判决驳回原告孙建龙的诉讼请求并无不当，本院认同。孙建龙的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8050.00元，由上诉人孙建龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  崔向京 审判员  白 云 审判员  范 典 二〇二〇年十二月二日 书记员  张伟佳 附页 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……