河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初5766号原告郭会军，男，汉族，1971年2月17日出生，住河南省南阳市宛城区。委托代理人常征，河南吾衡律师事务所律师，代理权限特别授权。被告怀化市帝象房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路**。统一信用代码91431200395216761E0。法定代表人李顶芳，任总经理。被告李顶芳，男，汉族，1963年4月10日出生，住镇平县。二被告共同委托代理人李维新，系怀化市帝象房地产开发有限公司股东。代理权限特别授权。被告李维新，男，汉族，1970年12月21日出生，住南阳市宛城区。原告郭会军诉被告怀化市帝象房地产开发有限公司、李顶芳、李维新民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告郭会军及其委托代理人常征、被告李维新、二被告怀化市帝像房地产开发有限公司、李顶芳共同委托代理人李维新到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2019年4月3日，被告怀化市帝象房地产开发有限公司因土地及房产被宛城区人民法院查封，需要资金周转，向原告借款本金550万元（包含2018年3月6日借款50万元）,双方同日签订了《抵押借款协议》一份，合同约定出借资金直接支付至宛城区人民法院账户，并出具借条一张，三被告均盖章签字确认。2019年4月4日，原告将490万元支付至被告指定账户，剩余现金也交付给被告，原告履行了全部付款义务。2019年6月29日经双方约定，同意将被告开发的怀化市“时代名汇”三楼27套房产网签至原告名下，同时签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记，以作为被告还款的担保，如被告偿还了借款，上述房产仍归被告所有，双方形成了让与担保合同。鉴于借款到期后，被告迟迟未能履行还款义务，现为了维护原告的合法债权，同时保障债权的履行。原告请求：一、依法判令三被告偿还借款本金5500000元及利息1822322元（自2019年4月3日起至2020年8月20日按月息2分计算利息，自2020年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）四倍计息至清偿之日止）。二、依法判令原告对湖南省怀化市鹤城区迎丰东路788号“时代名汇”（商品房预售许可证号2019-0059）三楼（房号301-304、308-328）房产的拍卖、变卖、折价款优先受偿。三、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明自己的主张向本院提交如下证据：第一组原告郭会军、被告李顶芳、李维新身份证复印件及怀化市帝象房地产开发有限公司营业执照复印件各一份。证明：原被告的基本信息，系适格的诉讼主体。第二组1、2019年4月3日《股东会决议》一份；2、2019年4月3日《抵押借款协议》一份；3、2019年4月3日三被告出具《借条》一份；4.2019年4月6日三被告出具《借条》一份；5、2018年3月6日原告转款49万给被告中信银行交易明细一份；6.2019年4月4日原告转款490万元中信银行个人电子回单一份；7、朱青出具《转账说明》一份；8、2019年6月29日原被告签订《证明》（让与担保）及被告出具《收款收据》各一份；9、网签备案合同27份及怀化市住房与城乡建设局权属登记查询结果证明25份；10、裁判文书网下载的最高院（2013）民提字第135号再审民事判决书、卧龙区人民法院（2018)豫1303民初9680号民事判决书及温州市区瓦海区人民法院（2016）浙0304民初1037号民事判决书各一份。证明1、原告向三被告共出借本金550万元，约定月息2分，双方形成了民间借贷，被告至今未还本付息的事实；2、被告以商品房作为借款的担保，并办理了商品房备案登记，双方形成了让与担保，原告可就担保物的变卖或拍卖价款优先实现债权。被告怀化市帝象房地产开发有限公司、李顶芳、李维新共同辩称：向原告借款550万元属实，因当时公司土地被法院查封，为了尽快解封土地，办理预售证，盘活公司项目，向原告借款550万元分两次借的，约定利息2分。现在公司经营出现问题，暂无法还款，已将公司名下25套商品房网签至原告郭会军名下，足以抵偿其欠款。2、被告希望与原告协商解决，如果明年还不能还款，原告可以处置网签房子抵偿原告本息。希望原告能给被告时间处理债务问题。三被告为证明自己的主张向本院提交如下证据：1、怀化市住房和城乡建设局网上签约信息系统查询结果证明。证明25套房产已网签至原告郭会军名下。原告对三被告举证的质证意见为：真实性无异议，证明方向虽然25套房网签至原告名下，但因被告项目尚未达到交付条件，上述房产不能实现抵偿债务目的，同时根据原告提交的商品房备案合同，最初是27套，后因被告以卖房还款为由，解除两套备案，但被告并未还款。可以印证该25套房产系对于借款的让与担保。三被告对原告所举证据的质证意见为：均无异议。根据原被告诉辩、举证质证及开庭审理，可确认本案以下事实：2019年4月3日，被告怀化市帝象房地产开发有限公司法定代表人李顶芳、股东李维新共同向原告出具借条一份，其内容为：“今借到郭会军现金伍佰万元整（￥5000000.00元）此款转入宛城区人民法院执行局肆佰玖拾万元整（￥4900000.00元）现金壹拾万元（￥100000.00元）还款日期4个月，月息2分。湖南省怀化市帝象房地产公司法人李顶芳股东李维新20**年4月3日”。2019年4月6日三被告向原告郭会军出具借条一份，其内容为：“今借到郭会军现金伍拾万元整（￥500000.00元）本借款用李维新、李顶芳怀化入股单3张，合计壹佰伍拾陆万元（￥1560000.00元）暂押郭会军处。借款人：李维新李顶芳担保人朱明国2019年4月6日”该借条加盖了怀化市帝象房地产开发有限公司公章。2019年6月29日三被告向原告郭会军出具证明一份，其内容为：“于2019年4月3日郭会军出借怀化市帝象房地产开发有限公司5500000元人民币（伍佰伍拾万元整）按照2019年4月3日签订的抵押借款协议到2019年8月2日到期，中间由于帝象地产开发有限公司与郭会军的一楼做为抵押的门面被法院查封，现将此项目的三楼27间商业房网签于郭会军名下，此网签合同只做为抵押使用，怀化帝象房地产开发有限公司所欠郭会军550万元（伍佰伍拾万元整）还清，由郭会军陪同撤销所有合同。特此证明借款人怀化帝象房地产开发有限公司（加盖了该公司公章）借款人李顶芳李维新，郭会军2019年6月29日”。2019年被告怀化帝象房地产开发有限公司给原告出具收款收据一份，其内容为：“今收到郭会军交来出借款项伍佰伍拾万元（5500000）”该收款收据加盖有怀化帝象房地产开发有限公司财务专用章。对于上述借条、收款收据及证明，三被告均予以认可，且对于原告通过朱青账户于2018年3月6日转款490000元至刘庆龙账户；于2019年4月4日转款4900000元至南阳市宛城区人民法院账户均系出借给三被告的借款也不持异议。另查明：截至2020年11月3日，怀化市住房和城乡建设局权属登记查询出具的网上签约信息系统查询结果证明：购房人郭会军（身份证号）于2019年6月27日由怀化市帝象房地产开发有限公司开发的时代名汇项目中房号：“301-304、308-328”25套商业房网上签约信息属实。本院认为：依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，合法债权受到法律保护。本案中，1、关于被告偿还借款问题，原告分两次向被告转款，并由三被告做为共同借款人出具的借条、抵押借款协议、证明、转账凭证、收款收据为证，三被告也予以认可，现原告请求三被告怀化帝象房地产开发有限公司、李顶芳、李维新共同偿还该550万元借款本息，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。2、关于被告怀化帝象房地产开发有限公司将时代名汇项目的“房号301-304、308-328”共25套商业用房网签至原告郭会军名下是否形成让与担保合同的问题，根据2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。”的规定，本案原、被告存在合法有效的民间借贷关系，双方于2019年4月3日签订的《抵押借款协议》及6月29日确认的《证明》及于2019年6月27日被告将25套商业房的《商品房买卖合同》网签至原告郭会军名下的证据综合认定，原、被告签订了《商品房买卖合同》并办理商品房网签备案的行为符合让与担保的担保方式，在债务人不能按时归还借款时，债权人做为让与担保权人，可以通过担保物的拍卖、变卖及折价款优先清偿项下债务，故本院对于原告请求对湖南省怀化市鹤城区迎丰东路788号“时代名汇”（商品房预售许可证号2019-0059）三楼（房号301-304、308-328）房产的拍卖、变卖、折价款优先受偿权符合相关法律规定，依法予以准许。3、关于原告诉请利息计算问题，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条：“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率”，第三十二条：“本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。”原告主张按照月息2分超出了法律规定的利率保护上限，应按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率四倍计算，其中本金500万元应自2019年4月3日起、本金50万元应自2019年4月6日起均至款付清之日止，超过部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：一、限本判决生效后十日内被告怀化市帝象房地产开发有限公司、李顶芳、李维新共同偿还原告郭会军借款本金550万元及利息（其中本金500万元利息自2019年4月3日起，本金50万元自2019年4月6日起均按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率四倍计算至款付清之日止）。二、如三被告未按上述本判决第一项期限内偿还本金及利息，原告对于被告怀化市帝象房地产开发有限公司开发的湖南省怀化市鹤城区迎丰东路788号“时代名汇”（商品房预售许可证号2019-0059）三楼（网签房号301-304、308-328）共25套商业房的拍卖、变卖、折价款优先受偿。三、驳回原告郭会军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31531元，由被告怀化市帝象房地产开发有限公司、李顶芳、李维新负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  蒋同昌二〇二〇年十二月二日书记员  王明英