合议庭成员：承办人：安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终1023号上诉人（原审被告）：铜陵中联房地产开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市芜铜路狮子山区政府南面。法定代表人：周铮，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴金彪，安徽徽风律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁强，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘敦才，男，1944年2月2日出生，汉族，住安徽省铜陵市。上诉人铜陵中联房地产开发有限责任公司（以下简称“中联公司”）因与被上诉人刘敦才房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初3493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，因经过阅卷、调查和询问当事人，当事人没有提出新的事实、证据或理由，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。铜陵中联房地产开发有限责任公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项内容并依法改判对可得利益损失不承担责任；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、本案中，上诉人没有违约行为存在。上诉人与被上诉人实际发生的是以工程款抵债产生的权利义务关系，抵债时，该房产并不在上诉人名下，而是在世联公司名下。该房屋抵债后不能交付，不是被上诉人故意，而是世联公司不交付。被上诉人对房屋情况了解，上诉人不但没有刻意隐瞒，后期还为房屋交付做了很多努力。不能认定上诉人违约。二、铜陵永正房地产评估有限公司的房地产估价报告不能作为本案的定案依据。该评估报告虽然是法院委托，但根据《民事诉讼证据的若干规定》第三十二条规定，人民法院准许鉴定申请的，应当组织双方当事人协商确定具备相应资格的鉴定人。当事人协商不成的，由人民法院指定。上诉人从来没有收到法院选定鉴定机构的通知。同时三十四条规定，人民法院应当组织当事人对鉴定材料进行质证。未经质证的材料不得作为鉴定依据。该案所有鉴定材料，上诉人从来没有见过，更没有发表过质证意见。一审法院鉴定程序违法，评估报告不能作为定案依据，可得利益损失不能的得到法律支持。刘敦才辩称，一、一审判决认定事实清楚，程序合法，请求二审维持一审判决。本案案由为房屋买卖合同，不是上诉人所称以房抵债协议。双方诉争福景东方城房屋，系上诉人与世联公司共同出资联合开发，从上诉人自己提供的《抵债房源明细一（高层）》表来看，上诉人当时拥有处分《抵债房源明细一（高层）》之权利，上诉人也具有法律规定的销售房屋的主体资格，因此答辩人有理由相信上诉人能够履行房屋买卖合同，否则也不可能与之签订《福景东方城房屋预订购单》。其与世联公司之间存在股权争议，导致房屋不能交付，系上诉人自身违约。二、鉴定程序合法，没有证据证明鉴定结论存在错误。上诉人拒不配合法院选取鉴定机构，法院依职权选定鉴定机构合法，本案不存在上诉人所谓的鉴定资料，答辩人买卖房屋为新房，房屋价格为区域地产价格。鉴定机构可以凭借职业要求、技能，采集价格，查看房型，作出鉴定结论。刘敦才向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原被告2017年9月4日签订的购房合同；2.被告立即退还原告购房款348998元，并赔偿原告购房可得利益损失328281.24元；3.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2017年9月4日，刘敦才与中联公司签订《福景东方城房屋预订购单》，约定：刘敦才向中联公司定购福景东方城（高层）115栋303室房产，建筑面积89.11平方米，房价总款348998元。该预订购单的备注载明：“该户原为裴振峰抵工程款所预定，现转交刘敦才名下，原房屋认购单原件已收。”该预订购单有中联公司加盖公章、刘敦才签名，世联公司未盖公章。订购单签订后，刘敦才要求中联公司交付房屋并办理过户手续，中联公司至今未交付房屋，也未办理相关手续。2020年7月15日，刘敦才向铜陵市铜官区人民法院申请对位于福景东方城115栋303室（建筑面积89.11平方米），经铜陵市铜官区人民法院委托铜陵永正房地房土地评估有限公司估价：人民币7088/平方米；房地产市场总价值为：人民币63.16万元。另查明：2019年1月10日，刘敦才向一审法院提起诉讼，要求确认其与中联公司、世联置业之间的房屋买卖合同有效。在该案中，刘敦才提交了《抵债房源明细一（高层房源）》复印件，该明细列表载明了包括本案诉争房产在内的39套房的房号、面积，世联公司加盖了公章，但没有表格制作的时间，也没有记录该表向谁出具。刘敦才在该案中陈述：签订《福景东方城房屋预订购单》时，没有世联公司的负责人在场，《抵债房源明细一（高层房源）》也不是世联公司交付给刘敦才的。2019年3月4日，一审法院对该案依法作出判决：1.刘敦才与中联公司于2017年9月4日签订的《福景东方城房屋预订购单》有效；2.驳回刘敦才的其它诉讼请求。2019年5月29日，刘敦才向一审法院提起诉讼，要求1.中联公司向刘敦才交付铜陵市福景东方城115栋303号房屋，并出具房屋过户相关资料；2.世联置业协助履行房屋交付及过户义务；3.中联公司承担本案诉讼费。本院对该案依法作出判决：驳回刘敦才的诉讼请求。关于购房款的支付情况，刘敦才在庭审中称：裴振峰是中联公司的项目经理，在中联公司处有工程款债权，中联公司将本案的房屋给了裴振峰，作为支付的工程款。因裴振峰欠刘敦才材料款20多万元，借款十多万元，合计三十多万元，裴振峰将本案的房屋又抵给了刘敦才，中联公司遂又与刘敦才签订了订购单，并出具了收据。关于涉案房屋的情况，世联置业在庭审中称：39套房源的所有权现在世联置业名下，因世联置业与中联公司存在经济纠纷，世联置业未将部分房产（含刘敦才在本案中主张的房产）过户给中联公司，也没有交付。关于房屋交付及办理过户手续的程序，刘敦才在庭审中称：买受人手持订购单和收据给世联置业，世联公司直接将房产交付给买受人，购房款由世联置业和中联公司内部结算。上述事实，有提交的身份信息、企业登记信息、福景东方城房屋预订购单、付款凭证、抵债房源明细、2016年1月26日的说明、（2019）皖0705民初379号民事判决书、（2019）皖0705民初1996号民事判决书、铜陵永正房地产土地评估有限公司的房地产估价报告及庭审笔录在卷，予以认定。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。刘敦才与铜陵中联房地产开发有限责任公司于2017年9月4日签订的《福景东方城房屋预订购单》，该订购单的效力已被人民法院生效判决确认有效，依法应受法律保护。双方应当按照约定全面履行自己的义务。刘敦才按照约定履行了自己的义务，铜陵中联房地产开发有限责任公司未在约定的期限内完成交房义务，致使刘敦才至今无法取得合同中约定的房屋，铜陵中联房地产开发有限责任公司应承担因违约责任导致于1.解除原、被告于2017年9月4日签订的《福景东方城房屋预订购单》；2.被告立即退还原告购房款348998元并赔偿原告购房可得利益损失282602元的民事责任。原告刘敦才要求的1.解除原、被告于2017年9月4日签订的《福景东方城房屋预订购单》；2.被告立即退还原告购房款348998元并赔偿原告购房可得利益损失的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。铜陵中联房地产开发有限责任公司辩称的观点，因不符合法律规定，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、解除原告刘敦才与被告铜陵中联房地产开发有限责任公司于2017年9月4日签订的《福景东方城房屋预订购单》。二、被告铜陵中联房地产开发有限责任公司自本判决生效后十日内向原告刘敦才支付购房款人民币348998元并赔偿购房可得利益损失人民币282602元，合计人民币63.16万元。三、驳回原告刘敦才其他诉讼请求。如果被告未按本判决在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据中联公司的上诉请求及双方当事人的称述，本案争议焦点为：案涉房地产估价报告能否作为本案定案依据。经查，一审法院依法委托铜陵永正房地产土地评估有限公司对涉案房屋进行估价，并组织进行了证据交换。铜陵永正房地产土地评估有限公司于2020年8月17日作出《房地产估价报告》。一审法院于2020年8月21日开庭审理，并组织双方对评估报告发表质证意见。一审庭审中，中联公司对评估报告真实性予以认可，但认为勘察不够全面，不能作为定案依据。估价报告中载明：“在委托时间2020年7月30日到实地查勘日期2020年8月11日期间，多次联系双方，被执行人声称房屋并非铜陵中联房地产开发有限责任公司所有，没有钥匙，无法进入室内。故我公司估价人员仅对估价对象外部进行了勘察，无法进入室内进行勘察。”该估价报告系有资质的评估机构经现场勘察而作出，中联公司并无充分证据证实评估机构存在资质问题、评估程序违法、评估结论错误，也未对评估报告认定的房屋估价提出具体明确的异议和证据，亦未对案涉房屋申请重新估价。原审采信评估机构的评估报告作为本案定案依据，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人铜陵中联房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5539元，由上诉人铜陵中联房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈浩林审判员  朱小文审判员  尹雪茗二〇二〇年十二月四日法官助理盛华铭书记员张宁附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……