山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3336号上诉人（原审被告）：袁文虎，男，1970年9月17日出生，回族，住威海市。被上诉人（原审原告）：陈德义，男，1973年2月25日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：张启鹏，山东寒冰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘先涛，男，1969年8月11日出生，汉族，住山东省郓城县。上诉人袁文虎因与被上诉人陈德义、刘先涛房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初1781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁文虎上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈德义的诉讼请求。事实和理由：袁文虎已经履行完房屋买卖合同义务，无须重复支付购房款。1.2019年3月25日刘先涛与袁文虎签订房屋买卖合同时刘先涛虽然不享有威海悦海花园南区19号2601室（以下简称案涉房屋）所有权，但不影响合同效力，合同有效。2.2019年3月25日签订的案涉房屋买卖合同约定房款260万，袁文虎用现金、友谊商厦商铺及北山路34号房屋扺顶案涉房屋房款150万元，余款贷款支付，刘先涛已于2019年3月份将房屋交付给袁文虎居住使用，只是一直未办理贷款及过户手续。袁文虎有理由相信刘先涛具备卖房资格，与刘先涛的合同有效且已经履行主要合同内容。3.该房屋出卖方涉及刘先涛、陈德义、威建集团、威建集团王传波、张美欣、光威集团、威海建设（集团）股份有限公司第一建筑分公司（以下简称威建一公司）、威海先锋建筑劳务有限公司(以下简称先锋公司,法定代表人为陈德义)等，卖方之间的关系与买方无关。原审庭审中，陈德义明确承认之前和袁文虎不认识，相关合同是刘先涛安排签字，以上说明案涉房屋只有一个买卖合同，袁文虎和刘先涛之间成立房屋买卖关系。陈德义与刘先涛之间成立委托关系，陈德义应当对刘先涛行为予以认可。2019年10月15日袁文虎与陈德义的合同仅仅是刘先涛和陈德义办理抵账手续以及配合办理过户手续而己，2019年11月19日袁文虎和张美欣房产交易合同是贷款合同。根据案涉房屋买卖合同第六条约定“本合同付款支付，由袁文虎与刘先涛按照双方约定价款支付，刘先涛对陈德义按照其约定支付款项，由刘先涛负责把袁文虎的房屋变现给陈德义支付房款”，袁文虎不需要履行该合同的付款义务。另外，袁文虎从刘先涛处得知陈德义欠刘先涛朋友400万元，遂委托刘先涛将案涉房屋以253万元价格出售，该253万元由刘先涛支付部分现金，剩余款项刘先涛以电线电缆抵顶，但陈德义在成山头的工地迟迟未开工电线电缆亦未抵顶。可进一步证明2019年10月15日所签的案涉房屋买卖合同只是办理房屋产权转让手续，并非双方实际权利义务的约定。请求二审法院依法撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。另在二审中补充，刘先涛陈述该房屋系陈德义以253万元的价格委托给刘先涛出售。陈德义辩称，其只是委托刘先涛将案涉房屋对外出售，具体价格是由袁文虎与陈德义进行协商，双方签订的房屋买卖合同是真实的；至于刘先涛与袁文虎签订的合同与本案无关。现购房款未依约支付给陈德义，袁文虎应承担继续履行的义务。刘先涛未予述辩。陈德义向一审法院起诉请求：袁文虎支付购房款170万元；刘先涛对袁文虎欠付的170万元购房款承担连带责任；袁文虎、刘先涛以170万元为本金，从银行贷款给袁文虎之日起，按照每日1%支付违约金计算至实际给付之日止；袁文虎、刘先涛承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：案涉房屋原登记在案外人张美欣名下。威建一公司与先锋公司签订协议书，因威建一公司欠先锋公司工程款，约定威建一公司将案涉房屋作价360万元抵顶给先锋公司。2019年10月15日，陈德义作为出卖人、袁文虎作为买受人签订房屋买卖合同，约定陈德义将案涉房屋出售给袁文虎，转让价款为280万元，合同签订后袁文虎先付陈德义定金20万元；关于付款方式及期限的约定：银行审批贷款通过后7日内将首付款100万元付清，陈德义配合袁文虎在银行办理房屋抵押手续并过户到袁文虎名下，余款180万元在银行办理完抵押手续后15个工作日打到陈德义账户，此合同履行完毕；袁文虎未在本合同规定期限内将转让款交付陈德义的，每逾期1日，袁文虎向陈德义支付案涉房屋转让价款1%违约金，合同继续履行；第六条约定:案涉房款的支付，由袁文虎与刘先涛按照双方约定价款支付，刘先涛对陈德义按照其约定支付款项，由刘先涛负责把袁文虎的房屋变现给陈德义付房款。2019年10月17日，威建一公司向威海光威置业有限公司高区分公司（以下简称光威高区分公司）出具证明，载明威建一公司将该公司抵顶的案涉房屋转售给袁文虎，请求光威高区公司为袁文虎办理产权合同事宜。2019年11月19日，张美欣及光威高区分公司依据陈德义及威建一公司请求，将案涉房屋产权转移登记至袁文虎及共有人梁新荣名下。2019年10月20日，袁文虎、刘先涛出具欠条，载明：今欠威海悦海花园南区19号2601室房款280万元，其中威海北山路住宅86平方米、友谊大厦网点房36平方米由刘先涛负责变现支付部分房款，剩余部分用悦海房屋贷款支付。陈德义认可已经收到刘先涛支付的110万元案涉房屋房款，陈述均为刘先涛通过他人账户转账支付的，具体为：2019年8月23日转账支付15万元，2019年8月26日转账支付5万元，2019年11月14日转账支付10万元，2019年11月15日转账支付15万元，2019年11月25日转账支付55万元，2019年12月4日转账支付10万元。陈德义分别于2019年11月18日、11月20日、11月22日、11月26日、11月28日、12月2日、12月4日、12月6日向刘先涛发送微信催促其支付案涉房屋房款，刘先涛以办理抵押等事由拖延未付。庭审中，袁文虎抗辩其与刘先涛之间存在案涉房屋买卖合同关系并主张通过房屋抵顶及给付货币等方式已付清房款，提交其与刘先涛于2019年3月25日签订的房屋买卖合同，载明的内容为：刘先涛将案涉房屋出卖给袁文虎，转让价款为260万元；案涉房屋目前登记于张美欣名下，由刘先涛负责办理过户到袁文虎名下；袁文虎以之前双方房屋抵顶的百度城二期117平方米房屋抵顶130万元，余款130万元由袁文虎贷款支付。袁文虎主张通过房屋抵顶的方式支付房款的依据为：提交其与刘先涛及案外人冀朋明三方于2018年11月27日签订房屋抵顶合同，载明的内容为：冀朋明与刘先涛之间的执行案件（威海经济技术开发区人民法院（2015）威经技区商初字第129号民事调解书），根据该调解书，刘先涛应于2015年8月4日前支付冀朋明360000元，违约金13000元，案件受理费4500元给冀朋明，以上共计377500元及相关利息；冀朋明同意刘先涛以袁文虎所有的位于威海市商铺（友谊商厦一楼1711）抵顶给冀朋明，作为刘先涛履行该调解书的全部义务，等等。另外，袁文虎主张以给付货币的方式支付房款的依据为：提交其通过名下中国农业银行账户向刘志文账户转账明细为：2019年3月6日转账支付150000元，2019年3月13日转账支付49999元，2019年3月28日转账支付50000元，2019年4月8日转账支付50000元，2019年4月29日转账支付50000元，2019年8月23日转账支付200000元，2019年8月26日转账支付100000元，2019年8月29日转账支付100000元，2019年11月27日转账支付50000元，2019年11月27日转账支付220000元。庭审中，刘先涛陈述，陈德义欲出售案涉房屋，刘先涛遂找到了袁文虎，并与袁文虎签订了案涉房屋买卖合同，并约定房屋价格为260万元，但刘先涛与陈德义商定房屋价格为257万元，中间有3万元的差价。后陈德义称案涉房屋抵顶工程款时价格较高，且要办理贷款过户手续，要按照280万元对外签订买卖合同。诉讼过程中，陈德义认可刘先涛于2020年6月29日通过案外人郭秀兰账户汇款150000元，购房款本金尚欠1550000元。另外，陈德义放弃对本案中违约金的诉讼请求。一审法院认为，案涉房屋原登记在案外人张美欣名下，威建一公司将案涉房屋抵顶给陈德义任法定代表人的先锋公司。陈德义作为出卖人、袁文虎作为买受人签订房屋买卖合同，约定袁文虎购买案涉房屋作价280万元等内容。张美欣及光威高区分公司根据威建一公司出具的证明将案涉房屋产权转移登记至袁文虎名下。综合袁文虎签名的欠条、威建一公司向光威高区分公司出具的证明及袁文虎取得案涉房屋产权证的时间来看，袁文虎作为买受人、陈德义作为出卖人建立了房屋买卖合同关系，是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据该合同约定，袁文虎所购买的房屋价款为2800000元。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。具体到本案中，关于陈德义与袁文虎所签房屋买卖合同第六条的约定以及袁文虎、刘先涛共同签字的欠条，属于债务转移还是债务加入的问题。债务转移必须有债权人明确表示同意债务人将债务转让给第三人，从本案三方当事人的行为来看，虽然刘先涛出具欠条给陈德义以及合同第六条的约定，并不能当然地认定为陈德义同意免除袁文虎承担债务的责任。而刘先涛向陈德义出具欠条和履行付款义务的行为，并不影响陈德义继续向原债务人袁文虎主张权利。袁文虎作为房屋买卖合同的当事人，应按合同约定履行付款义务。根据当事人的请求及《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的相关规定，陈德义在合同签订后通过出具证明等方式协调威建一公司及光威高区分公司已协助袁文虎办理了案涉房屋过户登记手续，其交房义务已现实地完成。袁文虎却未按合同约定按时向陈德义履行付清购房款的义务，也未能督促刘先涛付清款项，已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。关于欠付款项的具体数额，陈德义认可诉讼前已经收到刘先涛支付的1100000元，本案诉讼过程中认可已经收到150000元，因此，袁文虎尚欠陈德义购房款1550000元。刘先涛辩称同意继续承担付款义务，一审法院予以照准，刘先涛对此应当承担连带清偿责任。关于陈德义诉讼请求中的违约金部分，其在诉讼过程中对此予以放弃，这是其在法律允许的范围内对自己权利所作的处分，一审法院予以照准。至于袁文虎主张的刘先涛已收到案涉房屋全部款项但刘先涛未全部支付给陈德义的问题，是刘先涛与袁文虎之间的居间合同关系，本案不做处理，袁文虎可另寻法律途径解决。综上，陈德义诉讼请求合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十五条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、袁文虎于判决生效之日起十日内给付陈德义购房款1550000元；二、刘先涛对上述第一项袁文虎所负债务承担连带清偿责任；三、驳回陈德义的其他诉讼请求。案件受理费10050元，由陈德义负担675元，袁文虎、刘先涛连带负担9375元。二审中，当事人没有提交新证据。袁文虎陈述，刘先涛经营房屋中介服务，在网上发布了案涉房屋的出售信息，袁文虎即与刘先涛联系后确定购房事宜。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为袁文虎是否应当向陈德义继续履行房款支付义务。案涉房屋由威建一公司抵顶至先锋公司，陈德义作为先锋公司的法定代表人以自己的名义与袁文虎签订房屋买卖合同，合同成立并生效，双方均应依约履行。袁文虎主张该合同并非双方真实意思表示，但未能提供证据加以证实，现案涉房屋已过户于袁虎及其共有人名下，对其主张不予支持，袁文虎应依约向陈德义支付房款。袁文虎以其已向刘先涛付款为由进行抗辩，但袁文虎明知刘先涛从事房屋中介服务，仍与刘先涛签订房屋买卖合同并向刘先涛支付房款，其对于刘先涛非产权人、刘先涛可能收到房款却不能向其交付房屋的风险应当有所预见，但其并未加以避免，不能以其已经向刘先涛付款为由免除其付款义务，其与刘先涛约定的房屋价格亦不能约束陈德义。根据袁文虎与陈德义的合同约定内容，结合刘先涛与袁文虎共同向陈德义出具欠条及刘先涛在一审期间同意对房屋承担付款义务的事实，一审判令袁文虎、刘先涛承担连带付款义务并无不当。至于袁文虎与刘先涛之间签订的房屋买卖合同是否有效与本案无关，双方可另行解决。综上所述，袁文虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18750元，由上诉人袁文虎负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年十二月二日法官助理马文姣书记员刘金凤