山东省泗水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0831民初2665号 原告：中国工商银行股份有限公司泗水支行，住所地泗水县泗河办人民路**。统一社会信用代码：91370831866363312B。 负责人：刘仰峰，职务：行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：颜刚，山东亚联律师事务所律师。 被告：李长桂，男，1964年10月11日出生，汉族，农民，住泗水县。 被告：李长菊，女，1968年8月7日出生，汉族，农民，住泗水县。 被告：九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司，住所地泗水县龙城知春小区公建**楼自南向**房（现住地龙城知春小区公建11.**楼**）。统一社会信用代码：91370831688268426R。 法定代表人：王志良，负责人。 被告：九巨龙房地产开发集团有限公司，住，住所地济宁市水岸盛世K+楼座一社会信用代码：913708002671192972。 法定代表人：徐衍博，董事长。 上述二被告委托诉讼代理人：仲伟华，山东同章律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司泗水支行诉被告李长桂、李长菊、九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司、九巨龙房地产开发集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人颜刚、被告九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司、九巨龙房地产开发集团有限公司共同委托的诉讼代理人仲伟华到庭参加诉讼，被告李长桂、李长菊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司泗水支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告中国工商银行股份有限公司泗水支行与被告李长桂、李长菊签订的借款合同；2.被告李长桂、李长菊偿还原告中国工商银行股份有限公司泗水支行借款本金316658.5元及暂计至2020年8月20日的利息、罚息2235.08元，自2020年8月21日起至借款清偿之日止，按借款合同约定的利率支付利息、罚息；3.被告九巨龙房地产开发集团有限公司、九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司承担连带清偿责任；4.确认原告中国工商银行股份有限公司泗水支行对被告李长桂、李长菊抵押的财产（泗水县龙城棕榈泉第27幢1单元1层1-102号房屋）享有优先受偿权；5.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年1月26日，我行向李长桂、李长菊发放一手房贷款389000元，期限204个月，贷款到期日2033年1月26日，用位于泗水县龙城棕榈泉第27幢1单元1层1-102号房屋作为抵押物，九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司为该笔借款提供阶段性保证。截止到2020年8月20日，共欠借款本金316658.5元及利息、罚息2235.08元。被告李长桂、李长菊不能按时偿还贷款本息，不论是连续还是累计未按时足额偿还贷款本息月数或次数都较多，严重违反了借款合同的约定。根据合同法相关法律规定和借款合同的约定，原告现决定解除与被告李长桂、李长菊签订的借款合同，随本诉状进行通知。为维护原告合法权益，提起本诉讼，请贵院查明事实，支持原告诉求。 被告九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司辩称，一、对于原告的诉请，应当由借款合同当事人核实，人民法院确认；二、我公司同意原告就案涉抵押房屋优先受偿，在不存在免责事由的情况下，我公司同意在阶段性担保合同约定的范围内承担相应责任，案涉房屋已具备办证条件，且已办理正式抵押登记手续，双方约定的责任解除条件已成就，无需承当担保责任。 被告九巨龙房地产开发集团有限公司辩称，一、对于原告的诉请，应当由借款合同当事人核实，人民法院确认；二、我公司同意原告就案涉抵押房屋优先受偿，在不存在免责事由的情况下，我公司同意在阶段性担保合同约定的范围内承担相应责任，案涉房屋已具备办证条件，且已办理正式抵押登记手续，双方约定的责任解除条件已成就，无需承当担保责任。 被告李长桂、李长菊未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年1月26日，被告李长桂、李长菊因购买坐落于泗水县龙城棕榈泉第27幢1单元1层1-102号房屋向原告申请个人一手房购置贷款389000元，并于2016年2月5日与原告签订《个人购房借款/担保合同》，原告及被告李长桂（借款人）、李长菊（借款人）、九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司（保证人）在合同上签字、捺印、加盖公章。 原告与被告李长桂、李长菊及被告九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司在《个人购房借款/担保合同》中约定：借款金额：389000元；借款用途：用于购买坐落于泗水县龙城棕榈泉第27幢1单元1层1-102号房屋；借款期限为204期，自2016年1月26日起至2033年1月26日止；借款利率：中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率4.9%，当期执行年利率4.9%，逾期年利率6.37%，逾期浮动值30%；划款方式：由贷款人将贷款一次性划入借款人授权的九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司开立的账号为16×××80的账户上；还款账号为：62×××29，户名：李长桂；还款方式：按月等额本息还款法；违约责任：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同。对借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上加收30%；担保方式：阶段性连带责任保证，由保证人九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司提供阶段性保证担保，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，待正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证后免除保证人的保证责任。2016年1月26日，原告按照合同约定将贷款389000元支付至合同约定的被告九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司开立的账号为16×××80的账户上。2016年2月5日，被告李长桂、李长菊在泗水县房产管理所就其购买的坐落于泗水县龙城棕榈泉第27幢1单元1层1-102号房办理了产权证书，不动产权证书号为201600427，并于当日为原告办理抵押登记手续。自2019年6月份起被告李长桂、李长菊的贷款出现多次逾期，已超合同约定的解除合同条件成就的上限次数。截至2020年8月20日，被告李长桂、李长菊尚欠原告贷款本金316658.44元及利息、罚息2235.08元未予偿还。 上述事实，主要依据当事人陈述、《个人购房借款/担保合同》《个人借款凭证》、被告李长桂的还款记录、房地产权登记信息及抵押权登记信息予以证实，且均已记录在卷。 本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，借款人与原告签订的借款合同，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、法规的强制性规定，亦没有损害社会共同利益和他人的合法权益，属有效合同。原告履行了向借款人出借钱款的义务，借款人理应履行偿还借款的义务。被告李长桂、李长菊作为借款人其逾期还款行为已构成根本违约，且符合合同约定的解除情形，原告有权解除与被告李长桂、李长菊签订的《个人购房借款/担保合同》。关于解除合同的时间，虽然原告并未向被告直接送达解除合同通知书，但其在起诉时向本院提交的诉状中明确提出了解除请求，本院于2020年11月16日向被告李长桂、李长菊公告送达了诉状副本，故自2020年11月16日起，原告与被告李长桂、李长菊所签订的《个人购房借款/担保合同》即告解除。合同解除后，原告同时有权要求被告李长桂、李长菊偿还全部剩余借款本息并按合同约定支付罚息。关于借款本息数额的计算问题，原告向本院提交被告李长桂、李长菊的还款记录，证明截至2020年8月20日，被告李长桂、李长菊尚欠原告贷款本金316658.5元未予偿还，利息、罚息2235.08元未予偿还,本院予以支持。对于2020年8月21日后的正常息、罚息应依据原告与借款人签订的借款合同的约定另行计算。 关于原告方要求就被告李长桂、李长菊所有的抵押房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿的问题。本院认为，债务人或者第三人有权处分的建筑物和其他土地附着物可以抵押，但应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。本案中，被告李长桂、李长菊因购买房屋向原告借款并自愿以其所购房屋抵押担保，系其真实意思表示且在泗水县房产管理所办理抵押登记，应认定原告与被告李长桂、李长菊签订的抵押合同有效且抵押权已经设立，原告有权就被告李长桂、李长菊所有的办理抵押登记的涉案房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。 关于九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司是否承担保证责任的问题及九巨龙房地产开发集团有限公司是否要承担连带清偿责任的问题。本院认为，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。本案中，被告李长桂、李长菊已就其本人所有的涉案房产为原告办理了抵押登记，原告有权就该抵押房产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。被告九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司在被告李长桂、李长菊为原告办理完毕正式抵押手续后，其阶段性保证责任即告免除，故原告要求被告九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。被告九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司与被告九巨龙房地产开发集团有限公司系总、分公司关系，总公司对分公司债务承担补充清偿责任，因被告九巨龙房地产开发集团有限公司泗水分公司的责任被免除，故原告要求被告九巨龙房地产开发集团有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告中国工商银行股份有限公司泗水支行与被告李长桂、李长菊之间的《个人购房借款/担保合同》于2020年11月16日起解除； 二、被告李长桂、李长菊于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司泗水支行暂计至2020年8月20日的借款本金316658.5元及利息、罚息2235.08元，2020年8月21日后的正常息、罚息按照借款合同约定的利率标准另行计算至实际给付之日止； 三、原告中国工商银行股份有限公司泗水支行有权就被告李长桂、李长菊所有的位于泗水县龙城棕榈泉第27幢1单元1层1-102号房拍卖、变卖所得价款优先受偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司泗水支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6083元，保全费2114元，由被告李长桂、李长菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 长 臧 华 人民陪审员 郑 磊 人民陪审员 王素瑞 二〇二〇年十二月十二日 书 记 员 常睿齐