湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11478号上诉人（原审原告）：新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司，住所地武汉市武昌区南湖花园瑞安街**（南湖街“众创空间”）**。法定代表人：周国华，该公司董事长。委托诉讼代理人：安家满，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋子琳，北京德和衡（武汉）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：武汉阳光尚立商业管理有限公司，，住所地武汉市江岸区后湖生态花园******商网法定代表人：余洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚远，男，该公司员工。原审第三人：武汉安居工程发展有限公司，住所，住所地武汉市江岸区百步亭花园路**div>法定代表人：茅永红，该公司总经理。委托诉讼代理人：李强，男，该公司员工。上诉人新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司（以下简称新合作公司）、上诉人武汉阳光尚立商业管理有限公司（以下简称阳光尚立公司）、原审第三人武汉安居工程发展有限公司（以下简称安居工程公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用独任制进行了审理。现已审理终结。新合作公司上诉请求：撤销一审第五项，改判阳光尚立公司向新合作公司赔偿装修损失1,275,844.45元，及自2020年7月6日起，以1,872,364.45元为基数，按月息2%向新合作公司支付延迟履行违约金，直至全部付清日止。并由阳光尚立公司承担全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。新合作公司的合同目的不可能再通过已被解除的案涉《房屋转租合同》实现，阳光尚立公司当然应承担包括赔偿装修损失在内的违约责任。在案涉《房屋转租合同》已解除的情况下，新合作公司的合同目的不可能再实现。一审法院以安居工程公司同意按照《房屋转租合同》的条款继续履行而认定新合作公司的合同目的能够实现明显属于事实认定错误。因为新合作公司没有义务与第三人缔约，强行要求新合作公司与第三人缔结新的房屋租赁合同法律关系，剥夺了新合作公司进行意思表示、议定条款的权利。即便新合作公司能够与第三人重新缔约，也不可能通过一个新的合同去判断另一个合同的合同目的能否实现。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定案涉《房屋转租合同》有效，则应按合同约定认定违约责任，赔偿装修损失、支付延迟履行违约金。在一审法院已经认定阳光尚立公司构成违约的情况下，却判决阳光尚立公司无需向新合作公司赔偿装修损失及延迟履行违约金。阳光尚立公司与第三人所拟达成的由第三人承继阳光尚立公司的合同地位继续履行《房屋转租合同》、由第三人替阳光尚立公司履行房屋出租义务，实质上属于合同权利义务的概括转让、债务转移，应当取得新合作公司的同意，新合作公司依法有权对此说不予同意。三、关于本案诉讼费问题。一审法院在预收本案诉讼费的过程中，按照案涉《房屋转租合同》租期时长计算全额租金、再以此作为诉讼费的计费基础，既违反了《最高人民法院对8项网民意见建议的回复意见》第五条之规定,也不符合司法实践通行做法。阳光尚立公司上诉请求：1.撤销一审判决中的第三项，改判阳光尚立公司不用支付违约金298,260元；2.撤销一审判决中的第二项，改判由本案第三人径直向新合作公司返还保证金298,260元;3.一、二审诉讼费用全部由新合作公司承担。事实及理由：一、一审法院未充分查明新合作公司因租赁合同解除的实际损失。在阳光尚立公司明确表示约定违约金过高，请求依法降低的情况下，仍支持合同约定的全额违约金，并判决由阳光尚立公司支付。我国合同法的违约金以补偿性为主，以惩罚性为辅，不得过分高于实际损失。新合作公司早在2019年12月，即疫情前就因故全场停业，至今都未实际经营并腾退房屋。因租赁合同解除后造成的实际损失和租赁合同解除前就产生的损失，存在一个分时期分原因区别认定的问题，而一审法院在审理过程并没有查清此情况，而新合作公司也没有提交任何证据用以证明因租赁合同解除而造成的实际损失。第三人与阳光尚立公司租赁合同解除日为2020年5月19日。在这之前的近六个月，甚至是疫情前的二个月，新合作公司作为一家专门提供生鲜经营场地的公司，其承租的场地内就没有任何一家店铺开店经营。阳光尚立公司认为在此背景下，新合作公司因解除合同造成的实际损失极其有限。阳光尚立公司采取了适当措施，在短时间内为新合作公司争取到了最佳条件，消除了合同履行障碍。而新合作公司至今仍无正当理由拒绝接受此条件，坐视损失的产生及扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿。新合作公司本就长期处于异常经营状态，在第三人书面通知解除阳光尚立公司与第三人之间的租赁合同的同时，第三人即向新合作公司表示可按原条件正常经营，阳光尚立公司与第三人也并未阻扰新合作公司使用房屋，但新合作公司仍第一时间行使了合同解除权。阳光尚立公司认为，此举有违诚实信用原则，存在借机转移经营风险的可能。新合作公司违约在先。新合作公司本应于2020年4月支付下一期租金，但其迟迟没有支付，造成阳光尚立公司无力向第三人支付租金，进而第三人以此为由解除了阳光尚立公司与第三人之间的租赁合同，导致本案违约事由的产生。因此，新合作公司对本案纠纷的产生存在一定程度上的过错。在本案中，新合作公司因租赁合同解除的实际损失与其早就存在的异常经营状态之间产生重合，合同履行障碍期较短且能及时消除，消除后合同目的能够实现，新合作公司亦对租赁合同解除存在过错等特殊情况。因此，阳光尚立公司请求二审法院在查清新合作公司因租赁合同解除实际损失的基础上，依法支持阳光尚立公司的诉请。二、阳光尚立公司收取的新合作公司保证金已经以补充协议的方式转移至本案第三人，应由本案第三人径直承担返还义务。安居工程公司陈述，对新合作公司、阳光尚立公司的上诉均不予认可。请求法院依法判决。新合作公司向一审法院起诉请求：1.确认新合作公司、阳光尚立公司于2019年1月23日签署的编号为“XGW-ST-B-1901-0002-1”的《房屋转租合同》、于2019年11月29日签署的《补充协议》、于2020年1月6日签署的《补充协议》自2020年6月25日起解除；2.阳光尚立公司向新合作公司返还保证金298,260元、支付违约金298,260元、并赔偿装修损失计1,275,844.45元(本项主张共计1,872,364.45元)；3.阳光尚立公司自2020年7月6日起，以1,872,364.45元为基数，按月息2%向新合作公司支付延迟履行违约金，直至全部付清日止；4.阳光尚立公司向新合作公司支付律师费30,000元；5.阳光尚立公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于武汉市江岸区百步亭花园怡和苑******的房屋所有权人为安居工程公司。2014年3月14日，安居工程公司与阳光尚立公司签订《房屋租赁合同》，将武汉市江岸区百步亭怡和苑602栋二层商业物业地块上的房屋出租给阳光尚立公司，安居工程公司同意阳光尚立公司引进中百便民超市、皇冠蛋糕、周黑鸭等知名品牌和企业进行多种形式的经营。2019年1月23日，阳光尚立公司（甲方）与新合作公司（乙方）签订编号为XGW-ST-B-1901-0002-1的《房屋转租合同》约定，甲方将位于武汉市江岸区百步亭花园怡和苑602栋一层的房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方；计租面积1657㎡；租赁期限自2019年2月1日起至2029年1月31日止，计10年整；甲方同意自2019年2月1日起至2019年4月30日止为给予乙方的物业改造期及经营免租期；计租金起始日自2019年5月1日起开始计算租金；租金费用收取标准为60元/㎡/月，租金的递增率为每两个合同年递增6%，2019年2月1日至2020年1月31日年度租金894,780元，2020年2月1日至2021年1月31日年度租金1,193,040元……2028年2月1日至2029年1月31日年度租金为1,506,185.52元；租金支付方式：乙方每季度向甲方支付一次租金；首期租金费用的支付方式为，本合同正式生效后，乙方在收到甲方提供的租金费用增值税专用发票5日内将租金费用支付给甲方，首期租金金额计算方式为，2019年5月1日至2019年7月31日的租金为298,260元，自2019年8月1日始，按照租金支付方式条款执行；乙方应于本合同生效之日起5个工作日内，按照第一个租赁年度的季度租金标准，向甲方支付履约保证金，共计298,260元；因甲方违约导致合同解除的，甲方应退还履约保证金，租金按实际发生租期计算，物业管理费、能源费等据实计算，乙方有权要求甲方赔偿不低于相当于三个月租金的违约金，还应赔偿乙方所遭受的损失（包括但不限于装修损失、转租的租金损失、赔付第三方所产生的损失以及为维护自身权益所支出的律师费、诉讼费、保全费、差旅费等），甲方应在合同解除后10日内向乙方支付上述款项，如甲方未能按时支付的，乙方有权按迟延应付款项或费用金额每日千分之二计（从应付日至实际全额付清之日）向甲方收取迟延履行违约金；除本合同第十条约定情形外，合同双方应严格履行本合同所约定的其他义务，任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约，经守约方书面催告后，违约方的违约行为未及时改正或补救的（任何一方应在收到另一方的书面通知后七个工作日内对违约行为进行改正或者补救，从第八个工作日起视为逾期），违约方应向守约方支付违约金，给守约方造成损失，还应赔偿守约方遭受的损失，如超过15日违约行为还未改正或者补救的，守约方有权选择解除本合同，并要求违约方赔偿全部经济损失（参照本合同第十条执行）。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，新合作公司向阳光尚立公司支付了履约保证金298,260元。2019年11月29日，阳光尚立公司（甲方）与新合作公司（乙方）就2019年1月23日签订的房屋转租合同中涉及运营产生的垃圾清理费签订《补充协议》。2020年1月6日，阳光尚立公司（甲方）与新合作公司（乙方）再次就房屋转租合同中物业管理费标准及计算时间等条款签订《补充协议》。2020年5月19日，安居工程公司向阳光尚立公司发出《解除＜房屋租赁合同＞的通知书》，内容为“……从2019年10月16日起至2020年5月18日，你司已共计拖欠租金叁佰肆拾万零玖仟伍佰柒拾叁元伍角陆分……逾期达90天甲方有权解除合同。且双方于2019年1月21日签订的《补充协议》第二条之规定，乙方支付租金宽限期最多为不得超过主合同约定的3个月，否则本补充协议自行终止，甲乙双方仍应全面履行主合同约定的合同义务。鉴于你司上述严重的违约行为，我方现通知你方，于2020年5月19日正式解除《房屋租赁合同》……你司与租赁商户之间签订的租赁合同（协议）亦于解约当日自行终止……”。同日，安居工程公司向百步亭怡和苑602栋全体商户发出《百步亭怡和苑602栋二层商业物业接管工作的告知书》，内容为“……鉴于武汉阳光尚立商业管理有限公司从2019年10月16日起至今拖欠我方租金未交纳，其行为已构成严重违约。我方根据……已正式通知武汉阳光尚立商业管理有限公司，于2020年5月19日解除我方与其签订的《房屋租赁合同》……为维护百步亭怡和苑602栋二层商业物业全体商户的合法权益，特此通知如下：全体商户应于2020年5月19日后与我方直接履行租赁合同关系，并按照我方通知时间与我方重新签订租赁合同。重新签订的租赁合同中，贵方原与武汉阳光尚立商业管理有限公司签订的租赁合同主要条款可以不改变，包括租赁面积、租赁条件、出租方和承租方权利义务、租期及租金等……”。2020年5月25日，阳光尚立公司发出《致商户的函》，要求各商户对安居工程公司的告知书不予理睬，继续履行商户与阳光尚立公司之间的租赁合同。2020年6月12日，新合作公司向安居工程公司发出《工作联系函》。2020年6月18日，安居工程公司向新合作公司回函，载明“……我司回复如下：1、武汉阳光尚立商业管理有限公司于上述解约当日丧失对外转租的权利及主体资格……2、贵司应于2020年5月19日后与我方直接履行租赁合同关系，并与我方重新签订租赁合同，方得合法继续使用租赁商铺，确保兴怡市场正常运营……”。2020年6月23日，新合作公司向阳光尚立公司发出《解除＜房屋转租合同＞通知函》，阳光尚立公司于2020年6月25日收到该函。2020年8月13日，安居工程公司、阳光尚立公司共同向商户发出《告知函》，内容为安居工程公司与阳光尚立公司之间的租赁合同已于2020年5月19日解除，阳光尚立公司退出该商业物业，由安居工程公司享有并承担阳光尚立公司与承租户签订的租赁合同中的权利义务。同日，安居工程公司（甲方）与阳光尚立公司（乙方）签订《补充协议》，约定“……一、甲、乙双方一致认可：双方签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》于2020年5月19日解除；同时乙方在与商户签订的租赁合同中的合同地位由甲方全面承接，甲方完全同意上述合同条款，按承接之日乙方与承租方的现状（含租金交纳）承担相应权责，并承诺在承租方剩余有效租赁期内不再向承租方另行收取保证金……”。新合作公司因为本案纠纷，与北京德和衡（武汉）律师事务所签订《委托代理协议》，并支付律师费30,000元。一审法院认为：新合作公司与阳光尚立公司于2019年1月23日签订的编号为XGW-ST-B-1901-0002-1的《房屋转租合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。因阳光尚立公司未按照其与房屋所有权人安居工程公司签订的《房屋租赁合同》缴纳租金，严重影响其与新合作公司签订的《房屋转租合同》的履行已构成违约，新合作公司向其发出《解除＜房屋转租合同＞通知函》，其于2020年6月25日收到，故新合作公司请求确认双方之间签订的《房屋转租合同》、两份补充协议于2020年6月25日解除并要求阳光尚立公司退还保证金及支付违约金的诉讼请求，予以支持。关于阳光尚立公司辩称其不应当承担任何赔偿责任的意见，阳光尚立公司逾期缴纳租金构成违约，并给新合作公司经营带来不利影响，故对其辩称意见不予采纳。关于装修损失及迟延履行违约金，阳光尚立公司在其与安居工程公司签订的房屋租赁合同解除后与安居工程公司签订补充协议，协议载明，安居工程公司作为案涉商铺的所有权人，同意按照阳光尚立公司与新合作公司之间签订的《房屋转租合同》的条款继续承接该转租合同，安居工程公司与阳光尚立公司之间房屋租赁合同的解除并未导致《房屋转租合同》的目的不能实现，新合作公司在本案中并不存在相关损失，故对该项诉讼请求不予支持。关于律师费，《房租转租合同》约定因阳光尚立公司违约导致合同解除的，阳光尚立公司应当向新合作公司赔偿律师费等费用，现新合作公司为本案向北京德和衡（武汉）律师事务所支付律师费30,000元，故对新合作公司要求阳光尚立公司支付律师费30,000元的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、新合作公司与阳光尚立公司于2019年1月23日签订的编号为XGW-ST-B-1901-0002-1的《房屋转租合同》、2019年11月29日签订的《补充协议》及2020年1月6日签订的《补充协议》于2020年6月25日解除；二、阳光尚立公司于判决生效之日起五日内向新合作公司返还保证金298,260元；三、阳光尚立公司于判决生效之日起五日内向新合作公司支付违约金298,260元；四、阳光尚立公司于判决生效之日起五日内向新合作公司支付律师费30,000元；五、驳回新合作公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103,144元减半收取51,572元，由新合作公司负担25,786元，阳光尚立公司负担25,786元。二审中，新合作公司提交证据一：零星改造合同、发票、付款凭证、平面设计合同、发票、付款凭证、建设工程施工合同，拟证明新合作公司为兴怡项目重新开业，进行了设计、拆除、改造、修复。证据二：推广方案、年货市集方案、活动费用发票及报销凭证、兴怡五月开业活动方案，拟证明新合作公司为兴怡市场重新开业做各种准备，支出相关费用，并原拟于五月开业。证据三：商铺租赁意向协议、收款凭证、收条、租赁合同，拟证明新合作公司花费大量时间、精力、财力为开业作准备，取得了一定的招商效果，因阳光尚立公司违约导致新合作公司遭受巨大损失，应予赔偿。证据四：最高人民法院对8项网民意见建议的回复意见、另案二审民事裁定书，拟证明一审法院对本案诉讼费的金额计算不当。阳光尚立公司提交证据一：联系函、水电费交纳发票、转账凭证、新合作公司员工陈梦确认的水电费凭据，拟证明新合作公司从开业一直处于亏损状态，疫情前一个月就处于全场停业状态，应分别厘清新合作公司的实际损失、早就产生的经营损失及放任扩大的损失。证据二：租金票据及说明、聊天记录，拟证明因新合作公司违约导致阳光尚立公司与第三人的租赁合同解除，新合作公司对转租合同的解除存在一定程度的过错。经质证，阳光尚立公司对新合作公司提交的证据一、证据二、证据三均不予认可，对证据四无异议。新合作公司对阳光尚立公司提交的证据均不予认可。安居工程公司对新合作公司提交的证据不发表意见，对阳光尚立公司提交的证据没有异议。本院经审查认为，根据新合作公司的上诉主张，其争议的是阳光尚立公司应否赔偿其装修损失及延迟履行违约金，其提交的证据一、二、三与该争议事宜无关联性，本院不予采信。证据四与本案无关，本院不予采信。阳光尚立公司提交的证据一与本案争议事宜无关联性，证据二与查明的事实不符，本院均不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，因阳光尚立公司未按约向安居工程公司支付租金导致《房屋租赁合同》被解除，进而造成《房屋转租合同》无法继续履行下去而被解除。对于《房屋转租合同》的解除，阳光尚立公司应当按约承担违约责任。故一审法院根据《房屋转租合同》的约定，判决阳光尚立公司向新合作公司按一个月租金标准支付违约金及返还保证金并无不当。《房屋转租合同》虽因阳光尚立公司的违约行为而解除，但阳光尚立公司与安居工程公司已共同向商户发出《告知函》表明由安居工程公司享有并承担阳光尚立公司与承租户签订的租赁合同中的权利义务，且在阳光尚立公司与安居工程公司签订的《补充协议》中亦载明安居工程公司完全同意阳光尚立公司与商户签订的租赁合同条款。在此情形下，新合作公司完全可以与安居工程公司按《房屋转租协议》约定的权利义务继续履行而避免其装修损失，且该履行并不会对新合作公司的权利造成不良影响。因此，在新合作公司拒绝按《房屋转租协议》约定的权利义务与安居工程公司继续履行的情况下，一审法院对新合作公司主张的装修损失及延迟履行违约金的请求不予支持并无不当。对于一审诉讼费的问题，新合作公司主张一审法院计算不当无充分依据，本院不予支持。综上所述，新合作公司、阳光尚立公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26,047.8元，由新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司负担16,282.6元，由武汉阳光尚立商业管理有限公司负担9,765.2元。本判决为终审判决。审判员  易齐立二〇二〇年十二月十五日法官助理李健伟书记员李炎