河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终4355号上诉人（原审被告）：张小涛，男，汉族，1986年2月14日出生，住上蔡县。委托诉讼代理人王云龙，河南豫上律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨宪珍，男，汉族，1946年10月9日出生，住上蔡县。被上诉人（原审原告）：王水生，男，汉族，1983年11月2日出生，住上蔡县。上述二被上诉人委托诉讼代理人：何向阳。河南博建律师事务所律师。原审被告：河南省坤元置业有限公司。住所地：郑州市高新开发区瑞达路**。法定代表人：程新华，总经理。上诉人张小涛因与被上诉人杨宪珍、王水生、原审被告河南省坤元置业有限公司第三人撤销之诉纠纷一案，不服上蔡县人民法院（2020）豫1722民初3421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，认为本案事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张小涛上诉请求：依法撤销上蔡县人民法院（2020）豫1722民初3421号民事判决，依法改判驳回杨宪珍、王水生的诉讼请求。事实与理由：1、其与河南省坤元置业有限公司宾签订了商品房买卖合同，而且于2014年11月28日在房管部门进行了备案，从商品房登记备案的时间来看，其时间早于王水生，上蔡县人民法院（2020）豫1722民初4208号民事判决合法正确；2、杨宪珍是拆迁安置主体，王水生是购买人而非被拆迁人，佑霞对于其商品房买卖合同已经备案的事实是清楚的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条虽然规定了“被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，但自2016年6月西平县人民法院作出行政判决至今，均没有提出优先取得争议房屋的诉讼请求和主张，而本案是第三人撤销之诉而非确认、交付之诉，怠于行使自己的的权利，在(2019)豫1722民初4208号民事判决合法有效的情况下，提起本案诉讼明显不当；3、本案是第三人撤销之诉，依照法律规定，提起第三人撤销之诉的当事人应当举证证明原判决内容错误，一审时，提交的证据不足以证实原判决违法、错误。杨宪珍、王水生答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。杨宪珍、王水生向一审法院起诉请求：1、依法撤销上蔡县人民法院作出的(2019)豫1722民初4208号民事判决;2、依法确认诉争的“富华景程”A栋2单元9层东户房屋归属于其所有。一审法院认定事实，2011年4月2日，杨宪珍与河南省坤元置业有限公司签订了房屋置换协议，协议约定杨宪珍将其所有的位于上蔡县农业局家属院的两处房产交由河南省坤元置业有限公司开发，开发后置换给杨宪珍房屋两套，置换房位为：1号楼西单元6层东户及1号楼西单元9层东户，面积均为112.16平方米。协议签订后，河南省坤元置业有限公司将杨宪珍的房屋拆除进行开发建设，并将该开发工程命名为富华景程小区。工程完工后,河南省坤元置业有限公司将置换的房屋交付给杨宪珍。2014年8月14日，杨宪珍将富华景程小区1号楼西单元9层东户的房屋以280400元的价款出卖给王水生，双方并签订了房屋买卖合同。2014年，张小涛、河南省坤元置业有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定河南省坤元置业有限公司将其开发的富华景程小区的A栋2单元9层东户商品房以224320元的价格卖给张小涛。并约定于2014年10月1日前由将该商品房交于张小涛。2014年11月28日，上蔡县住房和城乡建设局为张小涛购买的商品房进行了备案登记。2015年1月20日，上蔡县住房和城乡建设局为王水生进行了商品房备案登记。因上蔡县住房和城乡建设局对同一套商品房进行两次备案登记，张小涛提起行政诉讼，2015年11月12日，西平县人民法院作出（2016）豫1721行初14号行政判决，确认上蔡县住房和城乡建设局于2015年1月20日为河南省坤元置业有限公司与王水生签订的商品房买卖合同（合同编号0098437）登记备案行为无效。该判决生效后，张小涛以河南省坤元置业有限公司未履行商品房交付义务提起民事诉讼，上蔡县人民法院于2019年11月11日作出（2019）豫1722民初4208号民事判决，该判决内容为：“一、确认原告张小涛与被告河南省坤元置业有限公司于2014年签订的“商品房买卖合同”为有效合同。二、被告河南省坤元置业有限公司于本判决生效之日起十日内履行向原告张小涛交付房屋的义务”。该判决生效后，张小涛向上蔡县人民法院提出申请，要求对河南省坤元置业有限公司强制执行。上蔡县人民法院于2020年5月13日发出公告，责令河南省坤元置业有限公司及富华景程小区1号楼西单元9层东户房屋实际占有人于2020年6月15日前迁出。为此，形成本案诉讼。一审法院认为，2011年4月2日，杨宪珍与河南省坤元置业有限公司签订了房屋置换协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效协议。杨宪珍将置换的房屋转让给王水生并不违反法律的规定。杨宪珍与河南省坤元置业有限公司签订了房屋置换协议属于易物换物、产权置换形式的拆迁安置补偿协议，协议所约定的标的物，是杨宪珍通过拆迁补偿方式取得固定面积的房屋，可以视为实质意义上的拆迁安置房，其对案涉房屋的取得具有优先于普通债权的物权效力。且杨宪珍因协议取得案涉房屋的对价是让渡其原有居住房屋及占用的土地，其对案涉房屋享有的不仅是一般财产权利，应优先于对一般房屋买卖合同产生的普通债权保护，因此，与张小涛和河南省坤元置业有限公司签订的房屋买卖合同相比较，杨宪珍享有优先取得与河南省坤元置业有限公司协议中约定的置换房屋的权利。关于张小涛购买的案涉房屋已经备案登记的效力问题。商品房备案登记仅是行政管理措施，并不产生物权效力。而拆迁人让渡其房屋权利而换取的拆迁安置补偿房屋属于房屋产权的调换，根据对被拆迁人侧重保护原则，被拆迁人对该特定房屋享有的债权应视为特种债权，具有优先效力，其权利的实现优先于一般商品房购买人。基于此，案涉房屋属于原告的拆迁安置房，张小涛虽然已经将房屋备案登记，但不足以对抗杨宪珍就案涉房屋主张优先取得的权利。因此，上蔡县人民法院作出的(2019)豫1722民初4208号民事判决书第二项，即：被告河南省坤元置业有限公司于本判决生效之日起十日内履行向原告张小涛交付房屋的义务。侵犯了原告的合法权益，该项判决错误，应予以撤销。张小涛可另案向河南省坤元置业有限公司主张权利。杨宪珍、王水生请求撤销本院作出的(2019)豫1722民初4208号民事判决书第一项，即：确认原告张小涛与被告河南省坤元置业有限公司于2014年签订的“商品房买卖合同”为有效合同。证据不足，不予支持。张小涛辩称二原告的房屋转让，是为了逃避相应的税收，不具有合法性。因杨宪珍、王水生是否逃避税收，属行政法规调整的范畴，与本案不具有关联性，该主张不予支持。河南省坤元置业有限公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证的诉讼权利，应当承担由此所引起的不利法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百条第一款第（一）项之规定，判决：一、撤销本院(2019)豫1722民初4208号民事判决书第二项，即：河南省坤元置业有限公司于本判决生效之日起十日内履行向张小涛交付房屋的义务；二、确认河南省坤元置业有限公司开发的富华景程小区A栋2单元9层东户商品房归王水生所有；三、驳回杨宪珍、王水生的其他诉讼请求。案件受理费4865元，由张小涛、河南省坤元置业有限公司负担。二审期间，当事人未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，予以确认。本院认为，根据当事人上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点是：一审判决撤销上蔡县人民法院(2019)豫1722民初4208号民事判决第二项，并确认案涉房产归王水生所有有无事实和法律依据。关于争议焦点，经查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，双方当事人对于案涉房产系杨宪珍拆迁补偿安置所得的房产无争议，根据上述法律规定，杨宪珍对案涉房产有优先权，该权利优先于其他一般购房者的权利，虽然戚建设将其与河南省坤元置业有限公司签订的商品房买卖合同备案，但该备案属于行政管理的范畴，戚建设并未因此取得物权，戚建设的权利仍然是普通债权，无法对抗杨宪珍所享有的权利，而上蔡县人民法院作出的(2019)豫1722民初4208号民事判决第二项，即：河南省坤元置业有限公司于本判决生效之日起十日内履行向张小涛交付房屋的义务，侵犯了杨宪珍的优先权，判决错误，应予撤销。虽然杨宪珍将案涉房产出售给了王水生，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的优先权专属于被拆迁安置人，即本案中专属于杨宪珍，不属于王水生，故王水生提出本案诉讼请求没有法律依据，应予驳回。关于杨宪珍要求确认案涉房产归所有的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”；第十一条规定“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房产应由河南省坤元置业有限公司、在办理房产条件具备后，向房产登记机构申请并经房产登记机构审核后办理不动产登记，杨宪珍、王水生及河南省坤元置业有限公司不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，对此本院不予支持。此外，本案纠纷的引起均系因河南坤元置业有限公司将杨宪珍应得的拆迁安置房产又卖给戚建设而导致，杨宪珍、王水生、戚建设均不存在过错，故本案诉讼费应由河南坤元置业负担，以示惩戒。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上蔡县人民法院（2020）豫1722民初3421号民事判决第一项；二、撤销上蔡县人民法院（2020）豫1722民初3421号民事判决第二、三项；三、驳回杨宪珍的其他诉讼请求；四、驳回王水生的全部诉讼请求。一审案件受理费4865元，二审案件受理费4865元均由河南省坤元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李光明审判员  王建峰审判员  贾保山二〇二〇年十二月四日书记员  张艺多