江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0781民初4927号原告：瑞金市宏源郡置业有限公司，住所地：瑞金市象湖镇瑞明路金盛小区****，统一社会信用代码：91360781074265386R。法定代表人：张世红系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘理强、胡美香，江西赣瑞律师事务所律师。被告：刘辉辉，男，1987年1月28日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。被告：林洁，女，1989年6月29日生，汉族，江西省井冈山市人，户籍地江西省井岗山市，住址同上。原告瑞金市宏源郡置业有限公司（以下简称“宏源郡公司”）与被告刘辉辉、林洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告“宏源郡公司”的委托诉讼代理人胡美香到庭参加诉讼。被告刘辉辉、林洁经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告“宏源郡公司”向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》；2.判令两被告向原告支付违约金293383.50元及律师费14177元，以上共计307560.50元；3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年6月25日，被告与原告签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号2018062502851），约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的位于江西省瑞金市，该房建筑面积为141.69平方米，套内面积为110.984平米，总价款为977945元，被告应于2018年6月25日前支付首期房价款为197945元，占全部房价款的20％，余款780000元由被告向银行申请贷款支付。同时，在上述合同附件五补充协议之合同补充协议对主合同第三章补充约定的第4条约定:因出卖人按揭提供阶段性担保，故在出卖人提供保证的期限内，如因买受人原因导致银行从出卖人保证金账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和利息等），出卖人有权单方面解除双方所签订的《商品房买卖合同》，如果选择解除合同时，出卖人可将所售房屋收回并按合同总价款30％追究买受人违约金，同时解除合同所造成出卖人一切经济损失均由买受人承担（包括但不限于备案登记费、税费、诉讼费、律师费）,被告办理银行按揭贷款后，不按期向银行偿还按揭贷款本息，导致银行于2020年9月10日从原告保证金账户中一次性扣了本应由被告要向银行偿还的按揭款本息760040.39元。综上，被告已严重违反合同及相关协议的约定，原告为维护自身合法权益，特列上述诉请求，请贵院查明事实，依法予以支持。原告“宏源郡公司”提交的证据有：1、原告营业执照副本、法定代表人身份证明及身份证复印件，证明原告的诉讼主体适格及法定代表人身份信息;2、被告身份证复印件、证明被告的诉讼主体适格;3、商品房买卖合同，证明：2018年6月25日，被告与原告签订了《赣州市商品房买卖合同》(合同编号2018062502851),约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的瑞鼎公馆小区19＃楼1-1201号商品房套，总价款为977945元，780000元被告向银行申请贷款支付;4、扣款凭证，证明：被告不按时向工商银行偿还到期贷款本息，导致原告向银行承担了连带保证责任。银行分别于2020年7月-9月在原告的保证金账户中共扣款773894.56元代被告提前归还全部按揭款；5、律师代理合同及发票，证明：原告支付律师费14177元。庭审时因被告刘辉辉、林洁未到庭参加诉讼，未作答辩，亦未提交任何证据，视为自动放弃诉讼权利。经本院审查，原告提交的上述证据与本院查明的事实能相互印证，本院对原告提交的上述5组证据予以确认。查明：2018年6月25日，被告刘辉辉、林洁与原告“宏源郡公司”签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号2018062502851），约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的位于江西省瑞金市，该房建筑面积为141.69平方米，套内面积为110.984平米，总价款为977945元，被告应于2018年6月25日前支付首期房价款为197945元，占全部房价款的20％，余款780000元由被告向银行申请贷款支付。办好按揭手续后，被告分别于2018年9月、10月、11月、12月、2019年1月归还了按揭贷款4616.49元,于2019年2月归还了4644.76元，3月归还了4637.70元，4月归还了19.73元，6月归还了4644.80元，7月归还了274.81元，9月归还了2.90元，共计归还37307.15元。因被告无力归还按揭贷款，瑞金市工商银行从原告“宏源郡公司”的保证金账户中扣还，其中2020年6月以前原告代偿还的按揭贷款，已另案起诉。2020年7月、8月、9月原告又分别代偿还4619.18元、4618.06元、4616.93元，银行于2020年9月10日，将被告所欠剩余按揭贷款760040.39元从原告保证金账户全部扣还。原告自2020年7月以后，代被告偿还的金额共计773894.56元。原、被告在合同附件五补充协议之合同补充协议对主合同第三章补充约定的第4条约定:因出卖人按揭提供阶段性担保，故在出卖人提供保证的期限内，如因买受人原因导致银行从出卖人保证金账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和利息等），出卖人有权单方面解除双方所签订的《商品房买卖合同》，如果选择解除合同时，出卖人可将所售房屋收回并按合同总价款30％追究买受人违约金，同时解除合同所造成出卖人一切经济损失均由买受人承担（包括但不限于备案登记费、税费、诉讼费、律师费）。案涉商品房尚未交房。本院认为：原告“宏源郡公司”与被告刘辉辉、林洁签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律的规定，该买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。按合同约定，被告在缴纳首付款197945元后，余款780000元办理按揭贷款，被告应每月归还按揭贷款，但被告在办理按揭贷款手续后，只归还了8个月按揭贷款，其余按揭贷款银行均从原告的保证金账户中扣还，被告构成违约，原告诉请要求解除双方所签购房合同，本院予以准许。对原告要求被告按合同约定总价款的30%计付违约金的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”规定，又根据《中华人民共和国合同法》司法解释（二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的、一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”。原、被告之间约定按合同总价的30%计付违约金，合同总价中被告支付了首付款197945元，又归还了按揭贷款37307.15元，共支付了235252.15元。原告又未提供证据证明因被告违约给原告造成的损失具体有多少，且原告收回房屋后可以重新出售，重新出售的价款是低于还是高于原价款还不可知，但考虑原告代被告偿还按揭贷款产生了利息等损失，故本院酌定由被告支付违约金150000元给原告；对原告主张要求被告承担原告主张权利花去律师费14177元的请求，因双方签订的《赣州市商品房买卖合同》合同附件五补充协议之合同补充协议对主合同第三章补充约定的第4条中有约定，律师费和诉讼费由被告承担，故对原告的该请求本院也予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。因案涉商品房还未交房，收回原告所有后，被告所付购房款235252.15元减去应承担的违约金150000元及原告的律师费用14177元后，原告应返还购房款71075.15元给被告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九之规定，判决如下：一、解除原告瑞金市宏源郡置业有限公司与被告刘辉辉、林洁于2018年6月25日签订的关于瑞鼎公馆小区19#楼1-1201号商品房的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为：2018062502851）；瑞鼎公馆小区19#楼1-1201号商品房收回给原告所有。原告应返还购房款235252.15元给被告。二、被告刘辉辉、林洁应支付违约金150000元及律师服务费14177元共计164177元给原告。三、上述第一、第二项原、被告应收应付款相抵后，原告仍应返还购房款71075.15元给被告，限在本判决生效后十天内付清。四、驳回原告瑞金市宏源郡置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5914元，减半收取2957元，由被告刘辉辉、林洁承担。该款项原告已预交，被告应于本判决生效后十五日内返还给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提交副本，在交纳上诉费后，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  危先平二〇二〇年十二月十日书记员  刘 茜