重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终8151号上诉人（原审原告）：马玉玲，女，汉族，1977年4月1日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：曾玉龙，重庆道润律师所事务所律师。委托诉讼代理人：周辉，重庆道润律师所事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘强，男，汉族，1979年1月2日出生，住重庆市渝**。上诉人马玉玲因与被上诉人刘强房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初18458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马玉玲及其诉讼代理人曾玉龙、周辉，被上诉人刘强参加了询问。本案现已审理终结。上诉人马玉玲上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持马玉玲的诉讼请求；2．本案一、二审案件受理费由被上诉人刘强承担。其主要事实及理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。刘强第一次转租案涉门面，即其与肖瑶签订名为联营实为转租的合同及装修案涉门面既未通知马玉玲，也未得到马玉玲的同意；后刘强又与刘沛签订名为联营实为转租的合同再次转租案涉门面，也是既未通知马玉玲也未得到马玉玲同意。而根据马玉玲与刘强签订的案涉房屋租赁合同第6.2.7条的约定，若刘强将案涉房屋转租（转借或联营）没有通知马玉玲并得到马玉玲同意的情况下，马玉玲享有单方解除合同的权利。故一审法院对马玉玲要求解除合同等诉讼请求未予支持错误。被上诉人刘强辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘强并非从未通知马玉玲，因为案涉门面出租时在门面上贴的是马玉玲丈夫的电话，马玉玲与刘强签订合同时，其丈夫也在场，后刘强也是一直与马玉玲的丈夫联系沟通。同时，马玉玲将租赁合同中6.2.7条改为刘强转租、转借或与第三人联营的，必须通知马玉玲到场，即说明转租、转借及联营系刘强的权利，刘强仅负有通知马玉玲到场的义务，但因并未约定通知的时间，而刘强也已经尽到了通知义务，故刘强并未违约。马玉玲向一审法院起诉请求：1．判令解除马玉玲与刘强于2019年1月10日签订的《重庆市房屋租赁合同》；2．判令刘强腾空并退还马玉玲位于重庆市渝北区；3．判令刘强支付马玉玲房屋占有使用费（从2020年7月31日起，参照马玉玲与刘强签订的《重庆市房屋租赁合同》约定的月租金12000元，计算至刘强腾空并退还房屋之日止）；4．判决刘强支付给马玉玲的履约保证金12000元不予退还；5．判令刘强对重庆市渝北区添附的装饰装修物归马玉玲所有；6．本案诉讼费由刘强承担。一审法院认定事实：马玉玲是渝北区翠苹路234号附28号（建筑面积25.36平方米）房屋产权人。2020年5月13日，以马玉玲为甲方（出租方），以刘强为乙方（承租方），双方签订《重庆市房屋租赁合同》，合同第一条约定，房屋坐落渝北区宝××街道××大道××号。第二条约定，该房屋租赁期限共48个月，即2019年2月1日至2023年1月31日止。第三条手写载明，该房屋租金每月按2019年2月1日至2021年1月31日租金为每月12000元，2021年2月1日至2023年1月31日租金为每月13200元，每季度交付一次。第四条第一款约定，为确保本合同的顺利签订、履行、租赁房屋的完好以及本合同租赁期限内相关费用如期结算，双方签订本合同时，乙方应向甲方支付履约保证金12000元。第四条第三款约定，若本合同约定的租赁期限届满后，乙方未能按约支付完毕全部未付租金或未能向甲方返还租赁房屋，则甲方有权将本条约之保证金转化为本合同项下违约金予以没收。第六条第（二）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同：……7、乙方擅自将房屋转租、转借给第三人及与第三人联营的，必须通知甲方到场。该条原合同记载为“未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借给第三人及与第三人联营的。”此处“必须通知甲方到场”为手写，庭审中马玉玲认可为其本人书写。马玉玲认为手写的“必须通知甲方到场”也需要征得甲方书面同意，即使甲方到场但是没征得甲方同意，乙方擅自转租、转借及与他人联营的行为均是违约。其后，双方履行合同。一审庭审中，马玉玲举示与案外人肖瑶、刘沛的联营合同以及商铺现场照片，证明刘强与该二人签订了联营合同，但实质上系分割转租合同，案涉商铺被分成了两个独立门面，其中肖瑶经营蜜雪冰城，刘沛经营一只酸奶牛。马玉玲申请肖瑶、刘沛出庭作证，二人均陈述与刘强签订了联营合同，实际是租赁关系，联营合同签订后，刘强不参与经营、不承担风险、不分配利润。刘强认可合同真实性，但认为系联营合同。2020年7月15日，马玉玲向刘强发出通知函，载明“承租人刘强：现经本人了解得知，你将租赁房屋分割转租给其他人。你已不是房屋的实际使用人。根据《重庆市房屋租赁合同》第六条第二款第七小点约定，我方有权单方解除案涉合同。2020年7月15日，本人已委托律师向渝北区人民法院提起诉讼，请求法院依法解除《重庆市房屋租赁合同》，并要求你方腾空并退还我位于重庆市渝北区以及支付腾空前房屋占有使用费。请你停止向本人支付2020年8月、9月、10月租金。如你已向我转款，则该笔款项冲抵房屋占用费，待法院依法判决后，据实结算。”马玉玲举示微信截图和短信截图，证明马玉玲将通知函内容通过微信和短信发送给刘强。刘强对微信截图、短信截图和通知函的真实性认可，认可于2020年7月17日收到通知函，但认为马玉玲不享有合同解除权，刘强有权对房屋进行出租、出借和对外联营。2020年7月15日，刘强向马玉玲转账支付36000元，转账记录的附言处载明8、9、10月租金。马玉玲对该笔转账的真实性认可，但不认可该笔款项系租金。马玉玲、刘强曾有微信聊天记录，刘强认为2019年10月15日刘强向马玉玲丈夫发送的“过两天我把门市重装的效果图发给你看”，2019年10月25日发送的图片“蜜雪冰城”效果图，以及2020年7月10日发送的“赵总，给你说明一下现在门市的经营状况。由于受新冠肺炎疫情的严重影响，我方原有的手机维修项目经营困难，故于2020年6月1日将手机维修的位置与一只酸奶牛项目进行联营……”，是对马玉玲进行的通知。马玉玲对真实性认可，但认为不能达到证明目的。一审法院认为，马玉玲、刘强签订的《重庆市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是合同条文如何解释。合同第六条第（二）款原本约定，“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同：……7、未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借给第三人及与第三人联营的。”其后，双方对第7项作了更改，改为“乙方擅自将房屋转租、转借给第三人及与第三人联营的，必须通知甲方到场。”则双方真实意思是不将乙方转租、联营等作为甲方解除合同的条件，乙方转租、联营只需通知甲方即可。被告已经举示通知原告的证据，则被告的行为符合合同约定，原告以被告转租未经其同意为由要求解除合同，以及以此为前提的全部诉讼请求，不予支持。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“驳回马玉玲的全部诉讼请求。本诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由马玉玲负担。”本院二审期间，刘强未提交新证据。马玉玲提交微信截屏一张，拟证明刘强于2020年10月22日主动向马玉玲支付了36000元，并非马玉玲主动向其收取租金。经质证，刘强对该证据的真实性无异议，并表示其系按照合同约定积极主动的支付了租金。本院认为，上述证据真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，马玉玲上诉称根据其与刘强在案涉租赁合同中的约定，刘强转租（或转借、联营）案涉门面没有通知马玉玲到场且征得马玉玲同意的情况下，则马玉玲享有单方解除合同的权利，现因刘强存在前述情况，故马玉玲有权解除合同。但是，马玉玲与刘强原本在案涉租赁合同中第六条第（二）款约定“乙方（刘强）有下列情形之一的，甲方（马玉玲）有权单方面解除本合同”：……7、未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借给第三人及与第三人联营的。”后马玉玲将该第7项修改为“乙方擅自将房屋转租、转借给第三人及与第三人联营的，必须通知甲方到场。”刘强对此亦予以认可。说明双方合意变更了合同的前述条款，将马玉玲享有解除权的条件由刘强未经马玉玲书面同意擅自转租（或转借、联营）变更为刘强未通知马玉玲到场擅自转租（或转借、联营）。那么，根据变更后的合同条款，刘强转租（或转借、联营）案涉门面并不需要经过马玉玲的同意，仅需通知马玉玲即可，而刘强举示的证据也足以证明其已经尽到了通知义务。加之，马玉玲也并未举证证明本案存在其他约定解除条件成就或有法定解除的情形，故一审法院对马玉玲要求解除案涉房屋租赁合同以及以此为前提的全部诉讼请求均未予主张，并无不当，本院予以确认。所以，马玉玲的上述上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，马玉玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人马玉玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 娟审 判 员  陈义熙审 判 员  刘 静二〇二〇年十二月二日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮