宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终1083号 上诉人（原审原告）：马立岩，男，1973年10月25日出生，汉族，宁夏固原市人，高中文化，住宁夏固原市。 委托诉讼代理人：董宜祥，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：固原原州房地产开发有限公司，住所地：宁夏固原市原州区东关路**。 法定代表人：周永军，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨文俊、王国祥，北京市盈科（银川）律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审第三人）：宁夏银行股份有限公司固原分行， 住所地:宁夏固原市原州区中山南街**。 法定代表人：斯琴巴图，该行行长。 委托诉讼代理人：马玉虎，男，1983年9月25日出生，回族，宁夏吴忠市人，该公司员工，住宁夏吴忠市。代理权限为特别授权。 上诉人马立岩与被上诉人固原原州房地产开发有限公司（以下简称“原州房地产公司”）、宁夏银行股份有限公司固原分行（以下简称“宁夏银行固原分行”）商品房预售合同纠纷一案，宁夏回族自治区固原市原州区人民法院于2019年9月26日作出（2019）宁0402民初2437号民事判决，原州房地产公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日作出（2019）宁04民终1014号民事裁定，以认定事实不清，证据不足，适用法律错误为由，裁定撤销原判，发回重审。固原市原州区人民法院依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2020年8月21日作出（2020）宁0402民初4165号民事判决，马立岩不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马立岩及其委托诉讼代理人董宜祥，被上诉人原州房地产公司的委托诉讼代理人杨文俊、王国祥、宁夏银行固原分行的委托诉讼代理人马玉虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马立岩上诉请求：l.撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院作出的(2020)宁0402民初4165号民事判决；2.依法改判支持上诉人的上诉请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、原审判决认定事实存在错误。l.原审判决认定“涉案商品房的项目工程于2018年5月2日竣工验收合格，已经具备交付条件。”明显存在错误。首先，被上诉人原州房地产公司于2018年5月2日取得的是《单位工程质量竣工验收记录》，即项目工程主体封顶，经建设方、施工方、监理方、设计方、勘验方组织进行的质量验收，但未经质量监督机构验收，并未达到竣工验收、交付使用的条件。其次，原审判决以类比的方式，认定“自2018年5月2日案涉商品房的项目工程竣工验收后，同期建设项目的其他商品房购买人相继与原州房地产公司办理房屋交付手续，接收房屋。上诉人因房屋交付条件问题与被上诉人原州房地产公司发生争议，致使交易房屋未能在合同补充约定的期限内交付，双方对此均有责任。”这一认定显然存在错误。即使案涉房屋在2018年5月2日竣工验收，但并非双方《商品房买卖合同(预售)》第九条规定的“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，如前所述，并不代表案涉房屋达到交付条件。并且，各买受人作为独立的主体，选择接收房屋或不接受房屋是对自己权利的行使，不能因其他购买人在未达到交付条件的情况下自愿接收房屋，而类推让上诉人也必须接收案涉房屋，这显然是对上诉人权利的剥夺。因此，原审判决的这一认定明显存在错误。最后，原审判决混淆了“竣工验收”与“竣工验收备案”的概念，导致认定事实错误。原审判决忽视了双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第九条的约定，在该合同中明确约定被上诉人交付涉案商品房的条件为“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，而非“竣工验收”。综上，原审判决认定案涉房屋于2018年5月2日已经竣工验收，达到交付条件的事实认定错误。 2.原审判决对“新建商品房交付使用证”、“建设工程竣工验收备案证明”是否影响合同目的实现的问题认定存在错误。首先，原审判决认定“合同约定的‘新建商品房交付使用证’、‘建设工程竣工验收备案证明’并非双方当事人补充的特别约定。”这一事实认定存在错误。第一，双方签订的《固原市商品房买卖合同(预售)》既然是固原市房产管理局、工商管理局根据国家住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知(建房(2014)53号)文件而制定的文本，合同中约定的房屋交付条件也系示范文本原有条款。那么，也就意味着从国家规范的角度，已经明确了商品房买卖的交付条件必须达到取得“新建商品房交付使用证”、“建设工程竣工验收备案证明”。原审判决的这一认定是要让固原市超越国家法律规范，取消“新建商品房交付使用证”、“建设工程竣工验收备案证明”，为自己制定《固原市商品房买卖合同(预售)》；第二，即使该约定属于制式合同约定，被上诉人原州房地产公司作为房地产开发企业，长期反复使用该合同，且该合同均为被上诉人原州房地产公司向买受人提供并签订，对于商品房交付条件约定的“新建商品房交付使用证”、“建设工程竣工验收备案证明”应当认定为双方的明确约定，而不应认定为“并非双方当事人补充的特别约定”。其次，原审判决认定被上诉人原州房地产公司无法提供“新建商品房交付使用证”属于不可归责为原州房地产公司违反合同约定事由的事实认定明显存在错误。取得“新建商品房交付使用证”是《宁夏回族自治区新建商品房交付使用和物业承接查验暂行规定》(宁建(房)发(2013]27号)第三条的明确规定，不能以被上诉人提供的《关于新建商品房交付使用证的情况说明》而违反法律规定进行事实认定。最后，原审判决认定《建设工程竣工验收备案表》是建设行政管理部门的监管行为，而不是商品房交付的必要条件。这一事实认定错误。取得“建设工程竣工验收备案证明”是双方签订的《固原市商品房买卖合同(预售)》的明确约定，双方当事人在合同中约定的这一内容并未违反国家强制性规定，也未违法。原审判决将双方当事人的意思自治以行政法规规定进行解释，并做出这一认定明显存在错误。本案争议为合同约定解除权的行使，争议焦点为案涉商品房在交付期限内是否达到交付条件。本案作为商品房买卖合同纠纷，应当尊重双方当事人的意思表示，并依法确认双方当事人的意思表示。从本案一审查明的事实来看，被上诉人至今并未取得案涉商品房达到交付条件的证明文件。 二、原审判决错误适用法律。1.原审判决对部分证据的采信，违反法律规定，导致作出错误的事实认定。原审判决对被告提交的《余晓红情况说明》、《关于新建商品房交付使用证的情况说明》《工程竣工验收备案表》等证据的采信违反法律规定，导致作出了错误的事实认定。2.原审判决依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决驳回上诉人的诉讼请求属于适用法律错误。二审当庭补充增加诉讼：判令被上诉人以实际交付的房款990万元为基数，按日万分之三支付自2019年1月1日至实际交付房屋之日止的违约金。 原州房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应依法维持原判，驳回上诉人上诉请求。一、上诉人购买的涉案商品房已经完全具备交付条件，一审法院认定事实清楚，上诉人对工程质量竣工验收存在错误认识，其上诉理由不成立。首先，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工,依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收，方可交付使用。”同时，国务院办公厅在2002年和2004年发布的《关于第一批取消和调整行政审批项目的决定》和《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“房地产开发项目竣工验收”和“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”项目予以取消。故国家在对商品房竣工验收的管理上已确立了由开发商申请、政府批准并组织验收向开发商自行组织、政府监督的制度性转变。故根据上述法律、行政法规和国务院审批要求可知，工程质量竣工验收的流程系由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，在形成竣工验收合格的确认文件，就达到了商品房交付使用的条件，该验收过程就是在质量监督管理部门的监督下进行。本案中涉案房屋所在尚溪新天地1号商住楼B段，在2018年5月2日经建设单位与监理、施工、设计、勘察单位共同验收合格，故本案中涉案商品房在2018年5月2日就已经竣工验收合格，达到了交付条件。 其次，本案中原州房地产公司于2019年11月6日就取得了1号楼的整体《工程竣工验收备案表》且办理了《不动产登记证书》。而《工程竣工验收备案表》系建设行政主管部门为加强房屋建筑质量监督管理的一项行政措施，要求取得竣工验收备案表实际是备案机关对建设单位组织工程竣工验收之后的一种事后监督、备案复查制度，该制度并不能直接否定房屋已经竣工验收合格的民事行为效力。本案中双方在合同中约定取得建设工程竣工验收备案证明文件的真实意思为应当满足该商品房竣工验收合格的条件才能交付使用。因此，一审法院认定涉案房屋在2018年5月2日就已经达到交付房屋的条件认定事实清楚，上诉人对工程质量竣工验收的流程存在错误认识，其上诉理由没有法律和事实依据。 二、新建商品房交付使用证并非法律强制性规定，并不导致本案合同目的不能实现。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。首先，本案中《固原市商品房买卖合同》（GF-2014-0172）系根据《住房城乡建设部工商总局关于印发的通知》（建房[2014]53号）的示范文本而制定。该示范文本中第四章第九条并未约定交付条件必须具备“新建商品房交付使用证”。另外，该通知明确该合同仅是示范文本，仅仅是引导性作用，并未任何强制性和国家规定的效力。其次，本案中固原市住房服务中心作为固原市新建商品房交付使用的监督管理部门，出具的《关于新建商品房交付使用证的情况说明》表明固原市尚未实施商品房交付使用证的发放工作，故该原因为客观不能且不可归责于原州房地产公司的事由，且该交付使用证并没有导致房屋不能交付和办证，不影响合同目的的实现。因此，新建商品房交付使用证并非法律强制性规定，并不导致本案合同目的不能实现。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。 三、本案中涉案的房屋已经具备了完全的交付条件且已经能够办证，不影响合同目的实现。上诉人不尊重该客观事实和合同目的，以合同文字吹毛求疵，严重违反诚实信用原则。一审法院基于诚信原则和鼓励交易原则考虑，在本案合同目的涉案《商品房买卖合同（预售）》已经履行大部分的情况下，驳回上诉人的诉讼请求符合事实和法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同，是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，原州房地产公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》的目的系原州房地产公司将竣工验收的涉案房屋交付上诉人并转移房屋所有权，由上诉人向原州房地产公司支付价款。本案中涉案商品房在2018年5月2日就已经监理、建设、设计、勘察、施工单位人员的五方竣工验收合格，达到《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定的房屋交付使用要求，已经取得《不动产登记证书》，且房屋不存在任何查封、抵押等不能过户的情形，而上诉人也已经向原州公司支付了大部分房款，原州公司亦多次要求上诉人接收涉案房屋，故涉案《商品房买卖合同（预售）》已经履行大部分，仅剩下上诉人接收房屋。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 宁夏银行固原分行辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法、证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。我方与马立岩签订的贷款合同合法有效，按照合同相对性，我方已经履行贷款发放义务，上诉人无权单方解除合同。我行与上诉人签订的合同第二十三条约定，上诉人与被上诉人固原原州房地产公司之间的纠纷不影响我与其合同的效力。故上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。 马立岩向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告原州房地产公司签订的《固原市商品房买卖合同（预售）》（编号：YZSX105、YZSX106、YZSX107、YZSX108）；2.解除原告与第三人宁夏银行固原分行签订的《个人商业用房按揭贷款合同》；3.被告原州房地产公司返还原告首付款597.832万元及原告已向宁夏银行固原分行归还的相应贷款本金；4.被告原州房地产公司按照年息6%赔偿原告自2017年7月9日至实际偿还本金止的以首付款为本金的利息；5.被告原州房地产公司赔偿解除《个人商业用房按揭贷款合同》前原告已向宁夏银行固原分行支付的贷款利息；6.被告原州房地产公司偿还自《固原市商品房买卖合同（预售）》解除之日起宁夏银行固原分行按揭贷款合同项下剩余的贷款本息；7.被告原州房地产公司向原告承担违约金10.97852万元；8.被告原州房地产公司返还原告交存的维修资金6.06654万元；9.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年7月9日，原告马立岩（乙方）与被告原州房地产公司（甲方）签订了《尚溪新天地二期住宅、商铺认购书》三份，由原告认购被告开发的尚溪新天地二期1号楼B段一、二层24（15）号商铺，三层2、3、4号商铺及四层2、3、4号商铺，双方对房屋建筑面积、单价及总价款作了明确约定。2017年7月10日、8月4日、8月5日、8月12日、9月6日、9月22日，原告向被告原州房地产公司分别支付40万元、80万元、127.268万元、80万元、140万元、120万元、316.741万元。2018年2月6日，被告原州房地产公司作为出卖人与原告马立岩作为买受人分别签订了合同编号为YZSX105、YZSX106、YZSX107、YZSX108的《固原市商品房买卖合同（预售）》，其中合同编号为YZSX105的《固原市商品房买卖合同（预售）》的主要约定内容如下：原告所购买的商品房为尚溪新天地商住小区二期1幢B段4层4002号，该商品房的预测建筑面积共244.29㎡，其中套内建筑面积206.64㎡，分摊共有建筑面积37.65㎡，单价为每平方米8000元，总价款为195.432万元，买受人应当于2018年2月6日前支付首期房款98.432万元，余款97万元向宁夏银行固原分行申请贷款支付。合同第九条约定商品房交付条件为：1.该商品房已取得新建商品房交付使用证；2.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。第十一条约定交付时间和手续为：1.出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；2.该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知以电话和邮件形式告知买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定逾期交付责任为：按照逾期时间，分别处理。逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过30日，买受人有权解除合同。合同编号为YZSX106、YZSX107、YZSX108的《固原市商品房买卖合同（预售）》除商品房基本情况、价款、付款数额与编号为YZSX105的《固原市商品房买卖合同（预售）》约定的内容不同外，其他约定内容与上述约定内容一致。2018年2月9日，宁夏银行固原分行向原告放款5000000.00元，该款已转入被告原州房地产公司账户。自2018年3月21日起，原告开始向第三人宁夏银行固原分行偿还按揭贷款。该四份《固原市商品房买卖合同（预售）》中关于交付时间的约定系后来补充，加盖被告印章。另查明，以原告马立岩名义认购的编号为【2017】认字第002号的《尚溪新天地二期住宅、商铺认购书》中的商铺系原告马立岩替其妻弟冯向军认购，冯向军就该认购书中的商铺与本案被告原州房地产公司亦签订了3份《固原市商品房买卖合同（预售）》，总价款为860.157万元。本案原告与被告签订《固原市商品房买卖合同（预售）》四份，总价款1097.852万元。二人合计购房款为1958.009万元。该款除已经从银行按揭贷款向原州房地产公司支付928万元（马立岩贷款500万元、冯向军贷款428万元）外，马立岩和冯向军二人还应向原州房地产公司支付购房款1030.009万元，该款与马立岩之前已向原州房地产公司支付的首付款984.009万元冲抵后，尚欠购房款46万元。根据购房合同约定，冯向军应付款为432.157万元，马立岩应付款为597.852万元。马立岩代冯向军付清了全部购房款432.157万元，剩余首付款551.852万元作为马立岩的应付购房款，尚欠的46万元为马立岩所欠。原州房地产公司已于2019年11月6日在建设行政主管部门办理了竣工验收备案，并于同年12月17日取得了新建商品房不动产证书。 一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案双方当事人对其所签订的《商品房预售合同》的效力均无异议，该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点是双方当事人签订的《固原市商品房买卖合同（预售）》是否应当解除。解除合同分为约定解除和法定解除，即在约定解除条件成就或者符合法定解除条件时方可解除合同。本案中，马立岩要求解除合同的主要理由是被告未能在双方约定交付的时间内向其交付满足“取得新建商品房交付使用证和建设工程竣工验收备案证明文件”的约定交付条件的房屋。对双方当事人签订的《商品房预售合同》是否应当予以解除，本院认为，除合同约定的解除条件是否成就外，还应结合合同的履行程度、违约形成原因、是否是影响合同目的实现等因素进行综合考量，就本案而言，首先，交易房屋未能按约交付原因。本案双方当事人虽对合同是否约定房屋交付时间存在争议，但马立岩所持的合同中存有约定交付时间且加盖了原州房地产公司公章，应视为双方当事人在合同履行过程中的补充约定。原州房地产公司应当在补充约定的期限内即2018年12月31日前向马立岩交付房屋。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用”的规定，案涉商品房的项目工程于2018年5月2日竣工验收合格，已经具备交付条件。从本案事实情况来看，自2018年5月2日案涉商品房的项目工程竣工验收后，同期建设项目的其他商品房屋购买人相继与原州房地产公司办理房屋交付手续，接收房屋。马立岩因房屋交付条件问题与原州房地产公司发生争议，致使交易房屋未能在合同补充约定的期限内交付，双方对此均有责任。其次，合同约定的“新建商品房交付使用证”、“建设工程竣工验收备案证明文件”是否影响合同目的实现的问题。原告签订合同的主要目的是购买商铺，本案双方当事人签订的《固原市商品房买卖合同（预售）》，是根据固原市房产管理局、工商管理局根据国家住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局关于印发《商品房屋买卖合同示范文本》的通知（建房﹝2014﹞53号）文件而制定的文本，合同中约定的房屋交付条件也系示范文本原有条款，并非双方当事人补充的特别约定。就这两项制度而言，交付使用证制度是指，新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用证，方可交付使用的制度。但因目前固原市区尚未实行新建商品房交付使用证制度，房屋行政管理部门未开展新建商品房交付使用证办理工作，致使合同约定的取得新建商品房交付使用证无法实现，属于不可归责为原州房地产公司违反合同约定事由。且涉案房屋虽无法取得新建商品房交付使用证，但从本案实际情况看，有关交付使用证所应具备的配套设施基本条件，双方在合同中也作了明确约定，且均经过验收合格。不影响合同目的实现。“建设工程竣工验收备案证明文件”根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”之规定，建设工程竣工验收备案证明文件即《建设工程竣工验收备案表》主要是建设行政管理部门的监管行为，而不是商品房交付的必要条件。本案原州房地产公司在合同补充约定的房屋交付期限内，未能向建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。但该行为不是能导致对方当事人的合同目的落空不能实现的严重违约行为。且原州房地产公司已于2019年11月6日在建设行政主管部门办理了竣工验收备案，并于12月17日取得了新建商品房不动产证书。障碍已经消除，因此，未取得建设工程竣工验收备案证明文件的行为也不能构成解除合同的情形。综上，案涉商品房已经完全具备交付条件，无论是迟延履行还是迟延办理工程竣工验收备案，均不能导致房屋买受人购买房屋的合同目的落空或不能实现的后果。基于诚信原则及鼓励交易原则考虑，也不宜轻易地否定一个已经生效甚至已经作出大部分履行的合同。参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”的精神，对于原告以上述理由要求解除与被告之间签订的《固原市商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院不予支持。基于此，原告请求解除商品房买卖合同基础上达成的与宁夏银行固原分行签订的《按揭贷款合同》，支付违约金、利息，返还首付款，归还贷款等相应的诉讼请求，其理由亦不能成立。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，判决：驳回原告马立岩的诉讼请求。案件受理费54883.00元，由原告马立岩负担。 二审中，上诉人围绕其上诉请求向本院提交两组证据：第一组证据：交房通知书复印件四份，证明：2020年9月2日被上诉人原州公司正式下发通知，要求上诉人办理房屋交付相关手续及房屋交接的事实；第二组证据：房屋现状记录单复印件一份、照片打印件七张，证明：涉案房屋至今没有达到合同约定交付条件的事实。被上诉人原州房地产公司质证认为，对第一组证据的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可。该份交房通知书明确表示为再次向上诉人发送通知，该份证据在一审判决作出后，我方为减少房屋空置损失，故再次要求上诉人前来接收房屋。涉案房屋已具备交付条件，也已经在一审庭审中进行了出示。且对上诉人提出的问题作出解释，因此，该份证据恰好证明了被上诉人一直在履行涉案合同要求上诉人进行接房；对第二组证据中的记录表的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。该份证据系我公司对上诉人接收房屋时提出的问题进行的解释，该解释符合事实及法律规定，因此，该份记录单证明被上诉人一直在履行交房的义务；对证据二中的照片的三性及证明目的均不予认可，该份证据仅对局部进行拍照，也不能确定是在涉案房屋进行的拍摄。涉案房屋已经具备水、电、暖、消防等设施均齐全。被上诉人宁夏银行固原分行同意原州房地产公司的质证意见。 二审中，被上诉人原州房产公司提供照片六张，证明：涉案房屋均具备水、电、暖、消防设施，水、电已经接入，分项水管的介入要根据涉案房屋使用的情况，商场、餐饮等不同用途进行装修设计，自行接入。上诉人质证认为，对该证据的三性均不予认可，该证据也未全面反映涉案房屋现状，且被上诉人所证明根据房屋用途自行接入水电，显然与合同约定不符。合同约定是达到交付使用，而不是自行接通。同时，燃气入户没有完成，所以不能达到被上诉人证明的涉案房屋设施、设备已达到交付条件的证明目的。被上诉人宁夏银行固原分行对原州房地产提供的证据没有意见。 本院认为，上诉人提供的第一组证据及第二组证据中的房屋现状记录单虽经被上诉人质证对其真实性无异议，但均达不到上诉人的证明目的，对其证明效力不予采信。上诉人提供的第二组证据中的照片及被上诉人提供的照片均未注明拍摄时间及拍摄地点，无其他证据佐证的情况下，无法证实与本案存在关联，对其证明效力本院仍不予采信。 二审经审理查明的事实与一审法院认定的一致。 本院认为，关于上诉人主张一审法院认定的涉案房屋符合交付条件的时间认定问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产管理项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设单位竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。根据上述法律规定，作为案涉房屋的建设单位，被上诉人原州房地产公司只提供了形成时间为2018年5月2日的单位工程质量竣工验收记录，本案现有证据无法证实涉案房屋工程是否于2018年5月2日完成竣工验收。 关于上诉人主张被上诉人原州房地产公司至今未取得案涉房屋达到交付条件的证明文件，不符合合同约定交付条件的问题。第一、关于新建商品房交付使用证的问题。合同中虽明确约定必须具备该使用证，但被上诉人原州房地产公司向一审法院提供的加盖固原市住房服务中心印章的说明证实，固原市区暂未开展该使用证的发放工作。上诉人虽不认可该证据的证明效力，但未提供足以反驳该证据证明效力的其他证据。作为固原市房屋行政管理主管部门出具的说明依法具有证明力，一审法院予以采信符合法律规定。因此，一审法院认定未取得新建商品房交付使用证不可归责于被上诉人原州房地产公司违反合同约定的事由符合本案客观事实。第二、关于建设工程竣工验收备案手续的问题。从固原市住房服务中心出具的说明可以得知，本案涉及的《固原市商品房买卖合同（预售）》为制式合同，一审法院认定建设工程竣工验收备案证明文件系原有制式合同条款，并非双方当事人补充的特别约定并无不当。根据《房屋建筑和市政基础施工验收备案管理办法》第一条的规定以及《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，一审法院认定建设工程竣工验收备案是建设行政管理部门的行政管理行为，并非房屋交付的必要条件亦无不妥。同时，从被上诉人提供的证据可以证实，涉案房屋所属的整体工程已经通过竣工验收备案手续并办理了不动产登记。因此，一审法院认定被上诉人原州房地产公司虽未能在合同补充约定期限内办理竣工验收备案手续，但该行为并不是导致上诉人无法实现合同目的的严重违约行为符合本案客观事实。涉案房屋买卖合同各方当事人已经实际部分履行，且房屋交付过程中存在的各种障碍条件已消除，被上诉人迟延办理竣工验收备案的行为并不能导致上诉人购买房屋的合同目的不能实现。一审法院本着维护市场交易稳定，鼓励交易的原则，并参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第四十七的规定，判决驳回上诉人要求解除涉案合同的诉讼请求符合本案实际情况，处理妥当，应予维持。 另外，上诉人虽在二审中增加诉讼请求，但经本院主持调解，双方当事人未能达成一致调解意见。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，上诉人可对新增加的该部分诉讼请求另行主张权利。 综上所述，马立岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但处理妥当，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费54883元，由上诉人马立岩负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 萍 审判员 苟改莉 审判员 闫儒红 二〇二〇年十二月三日 书记员 虎红丽