广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初7809号原告：黄伟，男，1983年7月5日出生，汉族，住广州市番禺区******************，公民身份号码362************415。委托诉讼代理人:熊燕玲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人:郭卡娜，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被告：清远市天福房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区西门塘**西环雅苑**楼首层**。法定代表人：姚允顶，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱凯舟，广东邱吴姚律师事务所律师。原告黄伟与被告清远市天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄伟的委托诉讼代理人熊燕玲，被告清远市天福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邱凯舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告清远市天福房地产开发有限公司向原告支付逾期交付清远市清城区*******************屋的违约金92811.9元；2、判令被告清远市天福房地产开发有限公司向原告支付为诉讼所支出的损失律师费3000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月12日，原告向被告清远市天福公司购买清远市清城区*******************（下称“涉案房屋”），并与天福公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1、天福公司以出让的方式取得坐落于清远市清城区******块的建设用地使用权，该地块的国有土地使用证号为清远市国用（2013）第00153号，土地使用权面积为2011.23平方米，原告购买的商品房所占用的土地用途为综合用地，土地使用权终止日期为2054年11月24日，规划用途为住宅。2、涉案房屋预测建筑面积为87.99平方米，其中套内建筑面积为71.41平方米，分摊共有建筑面积为16.58平方米；涉案房屋的层高为3米，有1个阳台，1个阳台为非封闭式。3、原告购买的商品房单价为每平方米10548.01元，总价为928119元，按照以下方式支付商品房价款：签订涉案房屋合同前，原告先向被告支付定金30000元，后需在2017年10月12日向被告支付涉案房屋首期房价款372119元，剩余购房款人民币556000元申请贷款支付。4、天福公司需在2019年12月31日前向原告交付已经取得建设工程竣工验收备案证明书以及取得房屋测绘报告的涉案商品房，逾期交付超过九十日的，原告有权解除合同。原告不解除合同继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之日至实际交付之日止，天福公司按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，但该违约金最高不超过原告已交付房款的10%。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋的全部购房款，但被告并未按照合同约定向原告交付已经取得建设工程竣工验收备案证明书以及取得房屋测绘报告的涉案商品房，且涉案商品房存在主卧墙壁有裂缝、厕所无沉池等质量问题。鉴于此，原告在2020年1月2日向被告邮寄了《拒绝收楼函》，要求被告在收到《拒绝收楼函》之日起七日内回复原告，提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程规划验收合格证》、《工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、《关于天福花园建设项目竣工环保验收的函》、《人防工程专项竣工验收消防备案受理凭证》、房屋测绘报告以及供水、排水、供电、燃气、通邮符合合同约定的证明文件交楼文件的原件等材料，并修复涉案房屋的过道窄、消防门小、墙壁出现裂缝等问题。但被告在收到原告的上述通知后迟迟未予答复，亦未向原告交付《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、房屋测绘报告以及供水等证明涉案房屋符合交付的材料，且经原告多次催促，仍未交付。原告认为，原告与被告存在真实合法有效的商品房预售合同关系，原告已按照合同约定向被告支付涉案房屋的全部购房款，则被告应当按照合同约定向原告交付符合交付条件的商品房，但被告至今未向原告交付符合交付条件的商品房，已构成严重违约，依法依约应当向原告支付违约金。因此，为维护自身合法权益，原告特诉状至法院，恳请法院依法支持原告之诉请。被告天福公司辩称：一、根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条及补充协议第四条约定，答辩人向被答辩人约定交楼时间为2019年12月31日，交楼条件为符合投入使用。被答辩人于2020年1月9日取得《竣工验收备案表》，另外涉案房屋的消防、水电、燃气、通邮等配套设施也均在此前通过验收合格。答辩人符合约定及法定交付房屋的时间为2020年1月9日；二、关于不可抗力的影响。在答辩人符合交付时间后，2020年1月23日，因发生新冠疫情，广东省启动重大突发公共卫生一级响应，严禁人群聚集，企业停工停产，后来才慢慢将疫情响应级别进行调整，2020年5月8日由二级响应调为三级，应当以该时间作为合理通知履行期限才符合司法指引和公平合理原则；三、被答辩人以涉案房屋的过道窄、消防门小、厕所无沉池等不属于房屋质量问题，被答辩人以此为由拒绝收楼没有事实和法律依据；四、被答辩人要答辩人支付律师费没有约定和法定依据，不应当支持。本院经审理查明，2017年10月12日，原告黄伟（买受人）与被告天福公司（出卖人）签订了一份《商品房屋买卖合同（预售）》。约定原告以928119元价格购买被告位于清远市清城区********************屋，建筑面积为87.99平方米，套内面积71.41平方米。付款方式为：买方应于2017年10月12日前支付372119元，余款556000元向广州农村商业银行股份有限公司清远分行申请贷款支付。第九条约定了商品房的交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定了交付时间为：出卖人应于2019年12月31日前向买受人交付该商品房。另外，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》附件十一。第四条约定，原告合同第九条“商品房交付条件”修改为，买受人同意建设工程竣工验收备案证明文件或者房屋测绘报告不作为所购买商品房的交付条件。第七条约定，本合同第十二条“逾期交付责任”修改和补充为：2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，但该违约金最高不超过原告已交付房款的10%。签订合同后，原告向被告支付了购房款。原告于2020年1月2日向被告发出《拒绝收楼函》，列举了2项不收楼原因。2020年1月9日，涉案房屋建设工程通过竣工验收备案。2020年4月29日，被告向原告发出收楼通知书。目前上述房屋没有交付。另外，原告为本案诉讼，与北京市盈科（广州）律师事务所签订了委托代理合同，并支付了律师费3000元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是原、被告双方的真实意思表示，合同有效。原告已向被告付清购房款，被告应当于2019年12月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋交付给原告。但被告没有在此之前将达到合同约定及法定条件的房屋交付给原告，属于违约。关于逾期交楼违约金问题。双方约定，被告须在2019年12月31日前交付房屋。合同约定，逾期超过90日，合同继续履行的，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。现双方同意继续履行合同，被告应当向原告支付迟延交付房屋的违约金。出卖人交付的商品房符合同约定及法定交付条件的，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。双方在合同中约定交付条件是：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。被告在2020年4月29日向原告发出收楼通知书时已取得了备案表和测绘报告，符合合同约定及法定的交付条件，原告应当接收房屋，因此，在2020年4月29日之后，因原告自己怠于接收房屋，被告不应当支付违约金。2019年12月31日至2020年4月29日，没有交付房屋一是因被告未达到交付房屋的条件，二是因为在达到交付条件后被告没有及时通知原告收楼，故被告应当向原告支付2020年1月1日至2020年4月29日期间的违约金。按合同约定，违约金为已付购房款的万分之一，故违约金为11044.62元[928119元×0.0001元/天×119天]。被告抗辩认为，因受新冠疫情影响，属于不可抗力。本院认为，按约定被告应于2019年12月31日交楼，涉案工程于2020年1月9日已通过竣工验收，在通过验收后被告仍有充分时间通知原告收楼，被告只需要向原告发出通知即可履行其义务，疫情对其履行通知义务没有实质性影响，但被告并没有及时通知原告收楼，因此，被告以此为抗辩，理由不充分，本院不予采纳。原告要求被告支付律师费3000元，合同对此费用的负担并未明确约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市天福房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告黄伟支付逾期交房违约金11044.62元；二、驳回原告黄伟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1098元，由原告黄伟负担800元，被告清远市天福房地产开发有限公司负担298元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  谭文雅二〇二〇年十二月八日书记员  刘 睿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。