湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终629号上诉人（原审原告）：宜昌丰泽实业有限公司。住所地：湖北省宜昌市西陵一路**亚洲广场****。诉讼代表人：宜昌丰泽实业有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：赵锐，湖北三峡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宜昌紫荆花酒店管理有限公司。住。住所地：湖北省宜昌市夷陵大道**/div>法定代表人：周才美，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈超，湖北三立律师事务所律师。上诉人宜昌丰泽实业有限公司（以下简称丰泽公司）因与上诉人宜昌紫荆花酒店管理有限公司（以下简称紫荆花公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市中级人民法院（2019）鄂05民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丰泽公司诉讼代表人的委托诉讼代理人赵锐，上诉人紫荆花公司的委托诉讼代理人陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰泽公司上诉请求：1、撤销（2019）鄂05民初58号民事判决，依法改判；2、判令紫荆花公司支付拖欠的房屋租金208333元（2015年9月30日至2017年11月30日），占用费920833元（自2017年12月6日起至2019年5月6日，共计17个月）；3、由紫荆花公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院对紫荆花公司按照50%计算房屋占用费没有事实和法律依据。根据丰泽公司与紫荆花公司前向宜昌市紫荆花工贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同》第十三条约定，租赁房屋被纳入房屋征迁范围的，本合同终止，紫荆花公司返还房屋，双方互不承担违约责任。2、2017年11月20日，案涉房屋被宜昌市伍家岗区房屋征收与补偿办公室列入拆迁范围，丰泽公司于2017年12月5日被宜昌市中级人民法院裁定进入破产程序，根据双方租赁合同约定，双方租赁关系依法解除。但紫荆花公司目前拒不返还房屋，且仍在正常使用该房屋，一审法院对紫荆花公司按照50%计算房屋占用费没有法律依据。紫荆花公司辩称，1、关于丰泽公司的第一项诉讼请求，紫荆花公司对此也提起了上诉，请求撤销一审判决，依法判决。2、关于支付欠付租金及占用费的问题。关于租金问题，在破产案件中，丰泽公司是债务人，紫荆花公司是债权人，紫荆花公司依照债权债务关系可以在破产案件中抵消。关于房屋占用费问题，因丰泽公司不是案涉房屋的所有权人，其无权要求紫荆花公司支付占用费。紫荆花公司在履行合同中不存在违约行为，也不能基于违约而支付占用费。综上，请求驳回丰泽公司的上诉请求，支持紫荆花公司的上诉请求。紫荆花公司上诉请求：撤销（2019）鄂05民初58号民事判决，改判驳回丰泽公司的全部诉讼请求。事实和理由：1、丰泽公司的案涉房屋早已被政府征收，其已不是案涉房屋的所有权人，丰泽公司无权要求紫荆花公司给付租金。2、紫荆花公司承租的案涉房屋自政府拆迁规划以来，就无法正常经营，不能实现租赁目的。因此，丰泽公司也无权要求紫荆花公司给付租金。3、紫荆花公司在本案中提出抵销主张，应在本案中一并处理。丰泽公司辩称，1、紫荆花公司的第一条上诉理由不能成立，案涉房屋目前并未被征收。目前，丰泽公司未与拆迁部门达成征收协议，丰泽公司仍是房屋的所有权人，有权要求给付租金。2、案涉房屋紫荆花公司仍在正常经营。丰泽公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令紫荆花公司支付拖欠的房屋租金208333元（2015年9月30日至2017年11月30日），占用费920833元（自2017年12月6日起至2019年5月6日，共计17个月），共计1129166元；2、判令紫荆花公司支付本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年4月24日，丰泽公司与紫荆花公司前身宜昌市紫荆花工贸有限责任公司签订租赁合同，由其承租丰泽公司位于宜昌市××大道××号房屋（房产所有权证号××号），租期自2007年10月1日至2022年9月30日，共计15年。租金先付后用，租金标准：第一个5年为60万元/年；第二个5年为60万元/年；第三个5年为65万元/年。2017年11月13日，宜昌市伍家岗区人民政府发布公告，决定将案涉房屋予以征收，同年11月20日，案涉房屋被宜昌市伍家岗区房屋征收与补偿办公室列入拆迁范围，且在11月底进行围墙建设。2017年8月9日，方明贵申请对丰泽公司进行破产清算，一审法院于2017年12月5日以（2017）鄂05破2号民事裁定受理该破产清算申请。2018年1月5日、1月15日，丰泽公司向紫荆花公司通知解除《房屋租赁合同》，并要求紫荆花公司将原租赁丰泽公司的全部物业及实际占用使用租赁物期间的租金交付管理人。2018年12月12日紫荆花公司向丰泽公司管理人支付房屋租金10万元。另查明，紫荆花公司依据租赁合同，将租金缴纳至2017年5月31日，欠付截止2017年9月30日的4个月租金，合计20万元。自2017年10月1日起按65万元/年租金标准，计算至2017年11月30日，尚欠租金108333元。上述欠付租金共计308333元。2016年9月5日，一审法院作出（2016）鄂05执异73号裁定书，裁定：变更紫荆花公司为（2016）鄂05执320号执行案件的申请执行人。该裁定书审查查明：紫荆花公司经债权转让，取得了该院2016年2月23日作出的（2015）鄂宜昌中民三初字第00082号《民事判决书》中享有的全部权利（包含债权及对应担保权利，其中含对丰泽公司名下房产证号为宜市房权证伍家字第**房屋的抵押权），其对丰泽公司依法享有的债权为23707530.61元。一审法院认为，1、丰泽公司与紫荆花公司签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，双方均应严格依据合同约定履行各自的义务。根据庭审查明的事实，紫荆花公司欠付截止2017年9月30日的4个月租金，合计20万元。自2017年10月1日起按65万元/年租金标准，计算至2017年11月30日，尚欠租金108333元。上述欠付租金共计308333元，丰泽公司与紫荆花公司均无异议，予以确认。2018年12月12日，紫荆花公司向丰泽公司管理人支付10万元房屋租金，应在所欠租金中予以扣除，故紫荆花公司应当向丰泽公司支付所欠租金208333元。2、紫荆花公司在《房屋租赁合同》解除后仍占用案涉房屋，丰泽公司以此主张紫荆花公司应以65万元/年的租金标准支付房屋占用费920833元（自2017年12月6日起至2019年5月6日，共计17个月），紫荆花公司则认为由于政府的征收行为使其经营大幅受损，主张丰泽公司减免占用费。一审法院认为，紫荆花公司在《房屋租赁合同》解除后实际占用案涉房屋，依法应支付相应的占用费，但政府的征收行为客观上对紫荆花公司的经营产生了一定影响，因丰泽公司和紫荆花公司均未能提供证据证明紫荆花公司经营损失的大小，故根据本案的实际情况酌定紫荆花公司按65万元/年的租金标准承担占用案涉房屋17个月的房屋占用费的50%即460416.5元（65万元/年÷12个月×17个月×50%）。紫荆花公司提出在本案中抵销租金和占用费的依据不足，紫荆花公司可在丰泽公司破产一案中依法主张相关权利。一审法院据此判决：紫荆花公司自判决生效之日起十五日内支付丰泽公司自2015年9月30日起至2017年11月30日止的房屋租金208333元，自2017年12月6日起至2019年5月6日止的房屋占用费460416.5元。以上二项共计668749.5元。一审案件受理费14962元，由丰泽公司承担6100.7元，紫荆花公司承担8861.3元。二审中，丰泽公司为了支持其上诉请求向本院提交了宜昌市伍家岗税务局2019年度档案查询。二审庭审后，丰泽公司亦向本院提交了国家税务总局宜昌市伍家岗区税务局加盖了印章的紫荆花公司从2018年1月1日至2020年10月30日止四份交税资料，拟证明案涉房屋在征收决定作出后紫荆花公司仍在正常经营。经质证，紫荆花公司对伍家岗区税务局出具的四份交税证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可，无法达到丰泽公司的证明目的。该证据从另一方面反应紫荆花公司也未正常经营，并从2019年10月就没有收入和纳税，也反证了暂用案涉房屋是在为完成拆迁而做准备工作。本院审查认为，丰泽公司提交的四份交税资料在证据形式上予以确认，但能否达到丰泽公司的证明目的，本院将结合其他证据予以评判。二审查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明，2019年9月17日、2020年9月30日，紫荆花公司向破产管理人缴纳了20万元案涉房屋租金。本院认为，丰泽公司与紫荆花公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未有导致合同无效的其他情况，合法有效，双方均应严格依据合同约定履行各自的义务。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点并评析如一下：关于案涉房屋的租金问题。根据原审已查明的事实，双方对2017年5月30日至2017年11月30日止紫荆花公司尚欠付丰泽公司租金共计308333元的事实均无异议，本院亦予以确认。2018年12月12日，紫荆花公司向丰泽公司管理人支付10万元房屋租金，一审法院予以了扣除并无当。因此，紫荆花公司还应当向丰泽公司支付所欠租金为208333元。一审庭审后，紫荆花公司向丰泽公司管理人又交纳了20万元房屋租金，因该事实系一审法院庭审结束后形成的新的事实，可以在执行程序中一并予以抵扣，本院对此不予处理。关于案涉房屋占用费问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，该条系特殊原因导致物权设立、变更、转让或者消灭的规定。本案中，2017年11月13日，宜昌市伍家岗区人民政府作出《房屋征收决定书》，对包括案涉房屋在内的房屋进行了征收，且该征收决定已经生效。因此，丰泽公司按上述法律规定已不是案涉房屋的所有权人。同时，2017年12月5日，一审法院已经裁定丰泽公司进入破产程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，丰泽公司与紫荆花公司的租赁合同同时亦解除。在此情况下，丰泽公司虽不能以案涉房屋所有权人的身份要求紫荆花公司排除妨害、腾退房屋，但因丰泽公司与政府相关部门未签订拆迁补偿协议亦未领取相关补偿款，故丰泽公司仍享有对案涉房屋的占有、使用、收益的权益。因此，丰泽公司主张以租赁期内的租金标准要求紫荆花公司支付从2017年12月6日起至2019年5月6日止的房屋占用费有事实和法律依据。在二审中，丰泽公司向本院提交了紫荆花公司至今仍在经营的证据，考虑到政府的征收行为在客观上对紫荆花公司的经营产生了一定影响。根据公平原则，一审法院酌定紫荆花公司按双方约定的租金标准承担17个月的房屋占用费的50%亦考虑了双方利益平衡因素。因此，丰泽公司、紫荆花公司双方就此节上诉事由均不能成立，本院不予支持。此外，紫荆花公司提出在本案中抵销租金和案涉房屋占用费的问题，因丰泽公司已经进入破产程序，根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，其主张债权债务抵销的依据不足，紫荆花公司可在丰泽公司破产一案中依法主张相关权利。综上所述，宜昌丰泽实业有限公司、宜昌紫荆花酒店管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由宜昌丰泽实业有限公司交纳14962元及由宜昌紫荆花酒店管理有限公司交纳14962元各自负担一半，即宜昌丰泽实业有限公司、宜昌紫荆花酒店管理有限公司各负担7481元。本判决为终审判决。审判长  彭晓辉审判员  周常芳审判员  朱红祥二〇二〇年十二月八日书记员  何正浩