陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终2917号 上诉人（原审被告）：王超，男，汉族，1981年1月28日生，住陕西省咸阳市杨陵区，公民身份证号码：610XXXXXXX********。 被上诉人（原审原告）：陕西靖杨绿色果蔬有限公司，住所地：陕西省杨凌示范区内，统一社会信用代码：91610000691115877M。 法定代表人：张安，该公司董事长。 上诉人王超因与被上诉人陕西靖杨绿色果蔬有限公司（以下简称靖杨果蔬公司）租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2020）陕0403民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王超到庭参加诉讼。被上诉人靖杨果蔬公司经合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 王超上诉请求：撤销原审判决第一、第二项判决，驳回被上诉人的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：因案涉房屋所在的市场没有正常运营，上诉人在2011年6月份将库存的花卉送到了西安世园会会场后，就已经搬离了案涉房屋。租赁期限届满后，因被上诉人公司对案涉房屋一直无人管理，导致上诉人无法交接房屋钥匙。根据合同“租赁期满合同自然终止”的规定，双方的租赁合同关系已在2013年5月4日届满，上诉人此后未使用案涉房屋，原审认定事实错误。 靖杨果蔬公司未答辩。 靖杨果蔬公司向一审法院起诉请求：判令被告限期搬离原告房屋；判令被告向原告支付占有使用费20876.00元（注：占有使用费暂自2013年5月计算至2019年7月）及至实际腾房之日止的占有使用费，并向原告承担违约金20876.00元；本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2009年12月23日，原告靖杨果蔬公司（合同甲方）与被告王超（合同乙方）签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：第二条：1、甲方出租给乙方的房屋位于杨陵区靖杨公司门牌号为D21。2、出租房屋面积共34.2平方米（按实际建筑面积为准，多退少补）。第三条：1、该房屋租赁期共36个月。自2010年5月5日至2013年5月4日止。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满6个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第四条：1、该房屋租金总额为4500元。租金按租赁期限由乙方在本合同签署时一次交清。第八条：5、租赁期满合同自然终止。6、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第十一条：4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按日租金的3倍支付滞纳金。5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。乙方还应承担逾期归还甲方造成的损失。租赁期间，被告交清了租赁期间的房租，租赁期限届满后，被告未申请续租，未办理退租手续，原告亦未收回房屋。 一审法院认为，本案的争议焦点为：被告是否应当搬离房屋并支付房屋占用费，原告主张的房屋占用费是否已过诉讼时效；被告是否存在违约行为是否应当支付违约金。关于被告是否应当搬离房屋并支付房屋占用费。本案原、被告双方均认为租期届满后，原、被告双方的合同终止。被告自述其从2011年6月搬离就再未使用案涉房屋，房屋内均为遗弃物，但并未办理任何退租手续。由此，案涉房屋客观事实外观上由被告控制、支配。故对于原告请求被告搬离房屋的诉讼请求，予以支持。案涉房屋于2013年5月4日到期后双方的租赁合同终止，且双方约定如续租被告需提交书面申请，经原告同意后，双方需重新签订租赁合同，而在合同约定的租赁期限届满后，被告并未提出书面申请，双方也并未重新签订租赁合同，应视为双方再无租赁的合意。但该房屋实际由被告占有，被告应当支付房屋占用费。对于原告主张的房屋占用费是否已过诉讼时效，因案涉房屋租赁期限届满后被告并未办理任何退租手续，案涉房屋客观事实外观上由被告控制、支配，该状态一直持续至今，故对被告主张原告索要房屋占用费已过诉讼时效的答辩意见不予采纳。对于房屋占用费的标准，参照原、被告之前对于案涉房屋的租金水平，应按照每年1500元计算房屋占用费。对于被告应支付的房屋占用费，综合本案，双方在合同中约定若被告续租需在期满6个月前通知原告。基于此约定，在双方租赁期届满前被告未向原告提出续租的申请，亦未与原告及时办理退租手续，但原告作为出租方亦未积极向被告主张收回房屋或要求其支付房屋占用费等权利。现案涉房屋在租期届满后至今一直处于空置状态，原、被告对案涉房屋长期空置都存在过错，综合本案案情，被告对该案涉房屋占用费承担30%较为妥当。故被告应承担的房屋占用费应按照每年450元计算，经计算，2013年5月5日至2020年5月4日期间的房屋占用费共计3150元。对于2020年5月5日起的房屋占用费按照每年450元计算至实际交房之日止。被告是否存在违约行为及是否应当支付违约金。对于原告主张被告迟延归还房屋存在违约行为，要求其支付违约金的诉讼请求，案涉房屋虽在客观事实外观上由被告控制、支配，但因双方在合同中约定租赁期满后合同终止，且若被告续租需在期满6个月前书面通知原告。在被告未提出续租的前提下，原告作为出租方亦未积极与被告确认是否继续承租的事宜，双方对于案涉房屋长期空置的事实状态均有过错，且原告作为专业的出租方，对案涉房屋的使用状况应是明知的，其对于案涉房屋造成的占用费损失过错程度较大，故对于原告主张的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告王超于本判决生效之日起五日内腾退并向原告靖色果蔬公司交还位于杨陵区靖杨公司门牌号为D21的房屋；二、被告王超于本判决生效之日起五日内向原告靖杨果蔬公司支付2013年5月5日至2020年5月4日期间的房屋占用费3150元，2020年5月5日起的房屋占用费按照每年450元的标准计算至实际交房之日止；三、驳回原告靖杨果蔬公司的其他诉讼请求。案件受理费1024元，（原告已预交），由被告王超负担66元，原告靖杨果蔬公司自行负担958元。 本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，王超与靖杨果蔬公司于2009年12月23日签订《房屋租赁合同》，双方存在房屋租赁合同关系。该合同租赁期限于2013年5月4日届满后，王超未向靖杨果蔬公司提出续租申请，合同因期限届满而自然解除，此时王超应交还承租的房屋钥匙，但王超未提供证据证明存在无法向靖杨果蔬公司交还房屋钥匙的情形，至今未向靖杨果蔬公司交还房屋钥匙，故原审判决第一项并无不当。靖杨果蔬公司明知合同约定的租赁期限届满后王超未提出续租申请，至少应当在合同3.3条约定的续租通知期限即6个月届满后向王超核实是否需要续租，或者到现场查看王超承租的房屋是在实际使用还是已经搬离，如果仍在继续使用就应当按照约定重新签订租赁合同，如果没有续租的意思表示就应当及时采取必要的措施收回出租房屋，但靖杨果蔬公司在《房屋租赁合同》届满至起诉逾6年期间没有采取上述必要的措施，管理上存在明显疏漏，且商业房屋能否持续出租本就存在市场风险，原审判令王超对合同届满后至今长达7年的房屋占用费均承担30%的责任不当，不符合基本的公平理念，结合本案的实际情况，应将王超的民事责任限定在1年房屋占用费以内为宜。 综上所述，上诉人王超的上诉请求应予部分支持；一审判决应予部分改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2020）陕0403民初89号民事判决第一项、第三项。 二、改判陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2020）陕0403民初89号民事判决第二项为：上诉人王超于本判决生效之日起五日内向被上诉人靖杨果蔬公司支付一年的房屋占用费1500元。 一审案件受理费1024元（靖杨果蔬公司预交），由王超负担37元，由靖杨果蔬公司负担987元。二审案件受理费50元（王超预交），由王超负担24元，由靖杨果蔬公司负担26元。 本判决为终审判决。 审判长  陈军伟 审判员  王 磊 审判员  王 葆 二〇二〇年十二月八日 书记员  田钰仓 1