文书内容重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0155民初5026号原告：重庆高速公路股份有限公司，住所地重庆市渝**新南路**，统一社会信用代码91500112202800938D。法定代表人：吴志辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：徐阳，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪浪宇，重庆百君律师事务所律师。被告：谭顺龙，男，汉族，1981年1月7日出生，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。被告：重庆华江汽车服务有限公司，，住所地重庆市梁平区双桂街道开发区统一社会信用代码91500228304966832L。法定代表人：杨险峰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：石亮金，重庆渝豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪兰，重庆渝豪律师事务所律师。原告重庆高速公路股份有限公司（以下简称重庆高速公路公司）诉被告谭顺龙、重庆华江汽车服务有限公司（以下简称华江公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员崔彬松独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告谭顺龙、被告华江公司的法定代表人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告谭顺龙第一次开庭经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆高速公路公司诉称，原告与被告谭顺龙签订《租赁合同》，主要约定：（1）原告将位于梁平县开发区82-02-19的房屋二楼、三楼、四楼及院坝出租给被告使用；（2）租期为36个月，自2018年12月15日至2021年12月14日止；（3）租金按年支付，第一年162000元，第二年167000元，第三年172000元，总金额501000元；第一年租金应于合同签订之日起5日内支付，此后租金应当在每年11月20日前支付；（4）被告逾期支付租金的，应按照每日应付租金的5%支付迟延违约金，超30日的，原告方有权单方解除合同，并收回租赁房屋；（5）因被告违约导致原告单方解除合同的，被告已支付的租金及保证金等不予退还，同时，被告应当支付当年度六个月租金标准的违约金；以及其他权利义务。原告已按约履行了合同义务，但被告未按约支付租金。经原告多次催缴，截至起诉时，被告仍未支付。此外，案涉房屋一直由二被告实际使用。原告认为，《租赁合同》真实、合法、有效，各方均应按约履行合同义务。被告不予支付租金的行为已严重侵害原告的合法权益，致使合同目的不能实现。鉴于上述事实理由，原告为维护自身合法权益，现诉至本院，要求本院支持其如下诉讼请求：1、请求判决解除原告重庆高速公路公司与被告谭顺龙于2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判决两被告支付自2018年12月15日起至《租赁合同》解除之日止的租金（租金标准为：2018年12月15日至2019年12月14日期间租金为162000元、2019年12月15日至2020年12月14日期间租金为167000元、2020年12月15日至2021年12月14日期间租金为172000元、欠付租金暂计算至2020年8月14日，合计273333.33元）；3、请求判决两被告支付逾期支付租金的违约金（该违约金由两部分组成：第一部分以162000元为基数，自2019年5月1日起，按年利率24%计算至欠付租金本金162000元付清之日为止；第二部分以167000元为基数，自2019年11月21日起，按年利率24%计算至欠付租金本金167000元付清之日为止；逾期支付租金的违约金暂计算至2020年8月14日，合计79706.30元）；4、请求判决确认原告收到被告一已支付的20000元房屋租金押金不予退还；5、请求判决两被告支付违约金83500元；6、请求判决两被告返还涉案房屋（坐落于梁平县开发区82-02-19的房屋****、四楼及院坝）并恢复原状；7、请求判决两被告支付自《租赁合同》解除之日起至案涉房屋实际返还之日止的房屋占用损失（参照《租赁合同》约定的租金标准计算：自2019年12月15日至2020年12月14日期间为167000元/年，自2020年12月15日起为172000元/年）；8.本案诉讼费由两被告负担。被告谭顺龙答辩称，其与重庆高速公路公司于2019年4月25日签订《房屋租赁合同》系代表华江公司签订，华江公司称其不再是华江公司股东不实。被告华江公司答辩称，原告与谭顺龙于2019年4月25日所签订的《房屋租赁合同》对华江公司没有约束力，谭顺龙与华江公司之间既不形成转租关系也不形成表见代理关系。故原告无权向华江公司就案涉合同主张相关权利。其次，原告与谭顺龙于2019年4月25日签订《房屋租赁合同》前，华江公司于2019年3月支付了2018年12月至2019年12月期间的租金，原告收到上诉租金后没有提出异议，即在原告与谭顺龙之间签订合同时，原告与华江公司的租赁关系尚在存续期间。为此，原告与谭顺龙虽然签订了租赁合同，但双方并没有实际履行。第三，鉴于与谭顺龙同时于2019年4月25日与原告签订华江公司目前所使用的租赁房屋第一层的卢有芳与原告之间也签订了《房屋租赁合同》，卢有芳此前曾以转租为由起诉华江公司，要求华江公司按照其与原告所签租赁合同的租金标准承担支付租金的义务，但被法院查明事实后认定转租事实不成立，目前该案正在二审中，本案应中止审理。第四，原告所主张的租金支付以及违约金及其他相关诉讼请求，都是以2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》为基础，但华江公司并非该合同签订的主体，华江公司不应当承担责任，即使谭顺龙也不应当承担上述违约责任，因为合同双方没有实际履行租赁合同。故，原告要求解除与谭顺龙签订的《房屋租赁合同》符合相关法律规定，华江公司没有异议。经审理查明，2013年，重庆高速公路公司（甲方）与谭顺龙（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其所有的位于梁平县开发区82-02-19的房屋二楼、三楼及院坝出租给乙方，建筑面积为1381.33平方米，房屋用途为酒店住宿；租赁期限60个月，自2013年12月15日至2018年12月14日止；租金及支付方式为该房屋年租金为78400元，租金总额为392000元，租金按年支付，第一年租金乙方应于合同签订之日起5日内支付到甲方指定银行账户，此后租金应当在每年11月25日前支付到甲方指定账户；押金及其他费用为甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金20000元，甲方收取押金后应向乙方出具收款凭证。此外，双方还约定了其他权利义务。合同签订后，原告将约定租赁的房屋交付给了被告谭顺龙使用，被告谭顺龙也于2013年12月24日向原告交付了20000元的押金。被告谭顺龙在该合同租赁期间，将其租赁的房屋实际交付给华江公司使用，并由华江公司向原告支付房屋租金，并且缴纳水电费。2019年4月25日，重庆高速公路公司（甲方）与谭顺龙（乙方）签订《房屋租金合同》，约定：甲方将其所有的位于梁平县开发区82-02-19房屋二楼、三楼、四楼及院坝出租给乙方；乙方将租赁房屋用途为商业用途；租赁期间为36个月，自2018年12月15日至2021年12月14日止；租金及支付方式为租金第一年162000元，第二年167000元，第三年172000元，总金额501000元，支付方式为租金按年支付，第一年租金乙方应于合同签订之日起5日内支付到甲方指定的银行账户，此后租金应当在每年11月20日前支付至甲方指定账户；押金及其他费用的约定为本合同为续签合同，乙方已在原合同签订时向甲方支付了20000元房屋租赁押金，甲方向乙方出具了收款凭证，租赁期满或合同解除后，在乙方无违约或赔偿责任并且扣除应扣款项的情况下，甲方应无息退还乙方支付的房屋租赁押金；关于房屋转租、续租的约定为未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋转租、转借、分租他人；乙方应按本合同第三条的约定向甲方如期支付租金，乙方逾期支付租金的，应按照每日应付租金的5%支付迟延违约金，乙方未按约定时间支付租金超30日，甲方有权单方解除合同，并收回租赁房屋。该合同签订后，原告未将合同约定的房屋交付给被告谭顺龙，被告谭顺龙也未向原告支付租金。上述事实有原告提供的国有土地使用证、房屋所有权证、网页截屏、房屋租赁合同两份、房屋照片、情况说明、律师函、收据，被告华江公司提供的租金发票、水电缴付凭证、企业变更登记信息、联络函等证据，以及原告委托诉讼代理人、被告谭顺龙、被告华江公司法定代表人及其委托诉讼代理人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，合同双方应当按照合同约定享受权利并履行自己的义务，在没有约定先后履行顺序时，应当同时履行义务，一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝相应的履行义务要求。本案中，重庆高速公路公司与被告谭顺龙在2013年签订《房屋租赁合同》后，于2014年就明知涉案房屋的实际使用人为华江公司，并且收取了华江公司支付的租金，在该份合同到期后，又于2019年4月25日与被告谭顺龙签订《房屋租赁合同》。此时，重庆高速公路公司明知房屋处于华江公司占有使用的情况下，就负有向谭顺龙交付房屋的义务，但重庆高速公路公司并未实际履行向谭顺龙交付房屋的义务。在重庆高速公路公司未实际交付租赁房屋的情况下，被告谭顺龙当然有权拒绝交付房屋租金。故，重庆高速公路公司与被告谭顺龙于2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》双方均未实际履行。尽管谭顺龙辩称2019年4月25日与重庆高速公路公司签订《房屋租赁合同》系代表华江公司，但华江公司予以了否认，谭顺龙也未提供证据证明其签订合同时系代表华江公司，故，本院认定与重庆高速公路公司于2019年4月25日签订《房屋租赁合同》的相对方为谭顺龙。因重庆高速公路公司与谭顺龙均同意解除2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》，故对重庆高速公路公司要求解除该《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。因与重庆高速公路公司于2019年4月25日签订《房屋租赁合同》的相对方为谭顺龙，即华江公司并非该份合同的当事人，故重庆高速公路公司要求华江公司支付2018年12月15日起至合同解除之日的租金、逾期支付租金的违约金、合同解除之日至实际返还房屋时的占用损失，以及要求华江公司返还涉案房屋并恢复原状的诉讼请求，因与重庆高速公路公司所依据的与谭顺龙签订的《房屋租赁合同》并非同一法律关系，本院在本案中不予处理，重庆高速公路公司可另案向华江公司主张相关权利。重庆高速公路公司要求谭顺龙支付2018年12月15日起至合同解除之日的租金、逾期支付租金的违约金、合同解除之日至实际返还房屋时的占用损失，以及要求谭顺龙返还涉案房屋并恢复原状的诉讼请求，因重庆高速公路公司并未履行交付房屋的义务，被告谭顺龙有权拒绝履行其交付租金的义务。谭顺龙就拒绝履行2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》有正当的理由而不能认定其属于违约行为，故对重庆高速公路公司的上述诉讼请求，本院不予支持。重庆高速公路公司要求确认谭顺龙已经支付的押金20000元不予退还的诉讼请求，因涉案合同并未实际履行，重庆高速公路公司也并未提供证据证明还有其他不应当退还谭顺龙押金的事由，故对重庆高速公路公司的该项诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十六条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告重庆高速公路股份有限公司于2019年4月25日同被告谭顺龙签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告重庆高速公路股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8148元，减半收取4074元，由原告重庆高速公路股份有限公司负担4034元，被告谭顺龙负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  崔彬松二〇二〇年十二月一日书记员  王忠美