湖南省新宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0528民初745号原告（反诉被告）：李儒红，男，1972年1月18日出生，汉族，住新宁县。原告（反诉被告）：文湘江，男，1959年10月10日出生，汉族，住新宁县。原告（反诉被告）：徐善武，男，1974年11月22日出生，汉族，住新宁县。原告（反诉被告）：李玲，女，1963年7月12日出生，汉族，住新宁县。原告（反诉被告）：李建科，男，1986年7月26日出生，汉族，住新宁县。系李玲之子。原告（反诉被告）：李修潔，女，1987年9月10日出生，汉族，住新宁县。系李玲之女。原告及反诉被告共同委托诉讼代理人：何常华，湖南崀山律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南省轻工盐业集团有限公司邵阳分公司，营业地邵阳市双清区东风路146号。负责人：闫胤斌，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：刘宇，湖南人和人（邵阳）律师事务所律师。原告李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔与被告湖南轻工盐业集团有限公司邵阳分公司（以下统一简称邵阳盐业公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔以及共同委托诉讼代理人何常华到庭参加了诉讼，被告邵阳盐业公司特别授权委托诉讼代理人刘宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李儒红等上列原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认“盛世华庭”楼宇除被告享有总建筑面积2500㎡房屋所有权以及分占的土地使用权外（包括靠宏基大酒店一侧的8间门面），其余各层建设物所有权和分占土地的使用权全部归原告所有；2、由被告及时为原告提供办理原告所分占得一切不动产权（含已销售的48套房屋）的物权转让登记资料以及配合办理初始和转让登记手续；3、被告赔偿因为实际减少的供地面积287.3㎡给原告所造成的房屋销售损失；4、被告承担处理该宗土地上的历史遗留问题而由原告垫付的费用50万元；5、由被告按比例承担该宗土地基建完工后因验收所产生的罚款98万元，并且返还剩余的155万元的履约保证金；6、由被告承担本案诉讼费、鉴定费。事实与理由：2009年11月3日，原告以他人公司名义与被告邵阳盐业公司签订了《土地合作开发建设合同》。被告将自己所有的新宁县金石镇春风路的国有划拨土地与原告合作共同开发建设并按比例分成利益。合同约定，被告提供用于开发的土地面积为3830㎡，原告与被告以合作建设方式共同开发，被告以土地作为投资，不再提供任何资金；房屋建成后，被告分占建成的第一层八间门面在内的2500㎡的房屋所有权和土地使用权其余房地全部归原告所有，并且由原告全额出资建成；所有审批报建等一切手续，以被告名义办理，由原告承担全部费用。在办理登记过户手续时双方应当互相配合并提供相关资料和公文；由原告汇入500万元到被告账号，作为履约保证金。2011年6月13日，原告以被告名义向县国土局交纳了土地出让金4425600元，将此土地变性为综合出让土地，并且开始投入设计、规划、报建，基建等一系列工作。2015年12月24日，该项目通过综合验收，2016年2月2日，进行了竣工验收备案，2018年10月10日，通过竣工验收的消防备案。现已建成的房屋结构为一至三层为综合楼，四至七层A、B、C三栋住宅楼共48套房屋（已对外出售了46套）。原告从2014年8月到2019年元月曾经多次与被告联系，要求就进一步完善合作开发合同、确定房屋分配面积，提供省盐业集团批复用以办理不动产登记手续等若干事项与被告进行交涉，并在2015年3月25日，形成了《关于春风路合作开发项目有关事项会议纪要》，该纪要虽经被告认可，但并没有得到省盐集团公司的批准。因此原因，本案应当早就了结的双方利益分配和产权登记过户拖延至今没有得到办理，原告还被住建部门巨额罚款，故特向法院起诉，要求判准原告诉讼请求，尽快解决合作开发建设中的遗留问题。对被告反诉请求，原告辩称：一、在产权没有正式分割前即在没有正式法律办证前，反诉原告（被告）不应当收取租金。租金的获得只有在有法律上的产权后才能依比例分享租金，以前的租金应当是原告分享的。二、对房屋出租目的，不是为了盈利，而是为了弥补整个合作过程中因拖延工期所造成的损失。三、双方会议纪要中有明文约定，房屋交接后才同意租给原告等人，由此推断，房屋交付前，反诉原告（被告）并不分享租金。四、反诉原告（被告）并没有提供此地段的租金市场行情价格。因此，需要反诉原告提供证据来支持自己的主张。五、租赁期限是十二年，不是十年，且无递增租金的情况。六、原告方系松散的合伙组织，从开始到诉讼已有二名合伙人死亡，特别是当时管理财务的牛华军已死亡，导致资料丢失，包括财务账目、租赁合同都无法提供，原告也找了承租人“全友家居”老板之一叶某，他也拿不出或者不愿意拿出租赁合同。被告提供的叶某证据中能证实年租金只有118万元，并非原告故意不愿提供，属于民事诉讼证据规则48条中的有特殊情况不能提供。对此，双方都有举证责任，而反诉原告（被告）也并没有提供相关证据证实租赁期限和年租金总额。因此，要求部分驳回被告的反诉请求，租金从房屋正式交付后按比例支付给被告。邵阳市盐业公司反诉并辩称：一、双方各自分占的房屋所有权和土地使用权依合同和生效判决划定，但盐业公司没有配合将原告房屋过户到另外46户购房人名下的义务。二、原告提出要求赔偿因减少转让土地使用面积所造成的损失，后又增加要求盐业公司承担住建部门罚款的诉讼请求，人民法院不应支持该二项请求。三、原告要求盐业公司返还支付的50万元劳务官司开支，已过诉讼时效，且原告没有提供任何证据证实实际支付了50万元，反诉请求为：1、判令反诉被告（原告）支付反诉原告（被告）租金2402986.67元（自2015年5月16日计算至2020年9月16日，顺延照付）。2、判令反诉被告（原告）为反诉原告（被告）所有的八间门面每间修建独立卫生间，并确保八间门面水表、电表单独立户，一户一表。3、反诉费用由反诉被告（原告承担）。事实与理由：反诉人与被反诉人双方书面约定由反诉人提供土地，被反诉人出资出力的模式合作开发盛世华庭项目，因被反诉人未按约交付房屋及办证，反诉人于2019年向新宁县法院起诉，经（2019）湘0528民初297号生效民事判决，反诉人拥有包括八间门面在内的面积为2500㎡的房屋独立产权，被反诉人应当协助反诉人办理不动产权证并承担办证费用。但被反诉人一直拖延办证和交付房屋，并擅自将反诉人所有的房屋全部出租，占用租金不予支付给反诉人。因当时房屋未经测绘，不能确定分占租金的比例，故该判决认为对租金的主张反诉人可以另行主张权利，现在测绘已经完成，一至三楼（租赁场地）共计建筑面积7086.99㎡，反诉人在其中占2500㎡即35.2%。被反诉人从2015年5月16日未与反诉人商议和通气，将一至三层房屋整体出租他人，每年年租128万元，至今已64个月之久不付租金，被反诉人应付租金总额2002986.67元（1280000÷12个月×64个月×35.2%）。另外，依合同约定，反诉人所有的八间门面均应由被反诉人为其修建独立卫生间和水电单独立户，一间门面一个水表一个电表，便于计费，但反诉人并没有做到上列要求。特为此提起反诉请求，并请予判准。经举证、质证和开庭审理，本院认定诉讼事实如下：原告李儒红、文湘江、李儒柏、牛华军分四大份合伙与被告邵阳市盐业公司就新宁县盐业公司仓库地开发进行建设用地使用权转让合同的交易。期间，牛华军死亡，由原告徐善武接替牛华军份额，诉讼中，原告李儒柏又因病死亡，本院应原告李儒红、文湘江、徐善武的申请依法追加李儒柏法定继承人其妻李玲、儿李建科、女李修潔为本案共同原告参加诉讼。2009年11月3日，原告李儒红、李儒柏借用邵阳市华西房地产开发有限公司的资质和名义与被告邵阳盐业公司谈判，达成了《土地合作开发建设合同》，按合同约定，被告提供享有国有划拨土地的新宁县盐业公司仓库用地作为合作投入，不另行提供任何资金（用地面积3830㎡，土地证号新国用2011字第0285**，座落地点新宁县金石镇春风路），由原告全额出资并以被告名义办理全部的审批、规划、报建、登记过户等一切手续，承担一切税费。在开发成功后，被告依法享有包括靠宏基大酒店一侧八间门面在内的一至四层房屋建筑面积2500㎡的所有权和2500㎡的土地依比例享有的土地使用权。合同还约定，从合同签字之日起220天内，原告方需办理好施工许可证并动土施工；18个月内完成第一层至第四层楼房的建设施工；36个月内需为被告办理好不动产登记手续。合同签订时，原告李儒红、李儒柏全权代表华西公司签字认可，被告负责人三人签字并加盖了邵阳盐业公司公章。事后，文湘江、牛华军以及记名合伙人的形式出资加入到原告李儒红、李儒柏合作团队。因牛年军中途死亡，由原告徐善武出资替代。四人对该项目起名为“盛世华庭。”（未经注册登记）并以被告名义，由原告李儒红、李儒柏负责办理好立项、设计、规划、报建、消防和土地变性为国有综合出让土地等一切手续，并且承担全部的费用。签约当天，原告李儒红向被告汇入500万元的履约保证金（目前尚存155万元在被告账户，其余为原告预支用于基建）。2012年，原告以被告名义在报建时，因规划需要，仓库前面占地红线必须向后退6米才能获准，因该强制性的邻街规划作出后，导致原有的红线占地面积3830㎡减少了有效基建面积287.3㎡，原告因此在2011年6月13日出资4425600元办理的国有划拨土地变性为国有综合出让土地的颁证面积只有3542.7㎡。原、被告对此减少的土地面积能承建多少平方米的房屋，减少面积后被告能否继续分享2500㎡的房屋产权和按比例分享的土地使用权事项，双方均没有提出来，也没有通过完善合同的形式加以明确，为了弥补规划后减少的土地面积的不足和最大限度的利益化。原告从盐业公司仓库后面又购买了他人的部分土地，并且将规划的建筑容积率由行政部门认可的2.0改为3.39。除在有限的空间内增加建设面积为自身盈利外，目的之一也是为了满足被告的每个门面进深长度为15米的合同要求。对建筑容积率的修改，被告邵阳盐业公司在当时并不知情，事后也没有提出异议。2012年10月28日，“盛世华庭”项目正式动工；实际竣工时间（封顶）为2013年12月28日；竣工验收时间为2015年5月8日；综合验收日期是2015年12月24日；竣工验收备案日期为2016年2月16日。因原告改变了原规划的容积率等原因，加上其它不可预见的因素在内，“盛世华庭”项目与合同中约定的被告在合同签订后30个月内接收分占房屋，36个月内取得新分占房屋的不动产权证，相距甚远。房屋实际竣工之后，原告陆续以新宁县盛世华庭项目部名义对外以合作建房形式将房屋出售给林金荣、银辉等46户人家，现有2套房屋没有对外售出。2015年5月16日在房屋仅仅竣工验收后，消防验收、综合验收不到位的前提下，原告未与被告协商和通气，仓促将第一层至第三层包括被告所有的八间门面在内全部整体出租给“全友家居”负责人叶某等人（全友家居为叶某、马某、漆美芳三大股合伙），按叶某要求，原告将合同中约定的一间门面一个独立电表、一个独立水表、一个独立卫生间改为二个门面连体共同一个水表。整体出租后，再由全友家居分租给他人。因原告系松散型合伙，中途又死亡二人，租赁合同及收租的账务保管不当，已经无法向本院提供。诉讼中，原告自己在调解时承认租赁期间为十年，年租金128万元。证人叶某也以合同找不到为由不愿向本院提供租赁合同并不愿出庭作证，但是他承认在他内部承包全友家居经营的第一个年限内（2015年5月-2016年5月），他向原告李儒红等人交纳了第一年度的租金并且向被告书面出具公函（2017年7月12日回复函），认可是交了年租金118万元。第一年度过后怎么交租金要找马某、漆美芳核实，经本院核实，因原告房屋违反规划要求又未经消防验收，在叶某整体承租又分租到各个具体租赁户之后，在分租户开业时，引起有关部门检查，被迫关门停业数次。为此各租户与叶某、马某等人发生激烈争吵并要求赔偿损失，在此情况下，全友家居合伙人分别与原告和分租户商议，核减了第二个年度、第三个年度的全部租金（2016年5月-2018年5月），作为对分租户损失的赔偿，分租户以后也再不提赔偿之事。第四个年度（2018年5月-2019年5月），马某在内部承包期间，如实交纳了年租金，第五个年度（2019年5月-2020年5月），漆美芳内部承包期间提出减免疫情期间二、三个月租金，但实际上原告并没有给其减免，漆美芳也如实交纳了年租金。但原告在第四、第五年度收租中，并没有开出收租收据，只有马某、漆美芳汇款的银行流水，马某、漆美芳也没有记账。诉讼中，原告对于上列证人陈述予以认可，被告对于原告在第二个、第三个年度未与被告通气连续免除二个年度的租金提出合理怀疑，但没有提供证据证实原告实际减租金额期限和总额。原告在房屋实际建成后，对被告分占的八间门面均已分墙间开，但在2015年5月租赁时，应叶某和分租户要求，为合理利用，将其间墙拆除。现场核实，有四间连成一体，叶某分租给做成衣生意的客户，并在四间中单独建了一个卫生间，四间共用一个水表，一个电表。有二间连成一体，分租给开药店的客户，二间共用一个水表、一个电表，此二间租户使用超市卫生间。另二间作为超市出入口使用并与超市卫、水、电连为一体。因为原、被告在双方合作中缺乏沟通、协商，故在规划、办证、房屋出租等若干事项中产生了矛盾，尤其是原告为了利用有限的土地面积，产生最大的效益而改变了房屋的规划设计和容积率，而未获得有关部门及时批复和同意。被告在与上级请示中对处置国有资产最终未获得省国资委批准方面存在阻力而导致基建延期验收（包括消防验收）滞后、测绘延误、办证不能等事项相继产生。原、被告之间就办证等事项也有数次书函往来提出了各自的想法和要求，双方于2015年3月15日就土地转让合同未尽事项形成了原则性会议的纪要。一、租赁问题。会议同意房屋交付邵阳盐业公司后的资产优先租给李儒红、李儒柏、文湘江、徐善武，租赁期间不超过8年，租金按市场价格，前三年给予适当优惠。二、关于资产分割。邵阳盐业公司愿意只分占2000㎡（包括八间门面）的房屋所有权，待邵阳盐业公司向省盐业公司请示批复后，由新宁县盐业公司与李儒红四人一起将房屋产权面积界限分清并抓紧办好产权证。三、只要2000㎡的前提条件是李儒红等人必须在2016年5月31日之前为邵阳盐业公司办好产权证，逾期上列纪要无效，按原合作开发合同的所有约定执行。该纪要签署后，邵阳市盐业公司并没有提供省国资委或者盐业公司对处置国有资产的明确批复，故影响办证期限。原告李儒红、李儒红、文湘江、徐善武也就没有在约定期限到期前提供应当由自己准备好的其它全部办证资料递交颁证机关。竣工验收备案时间以及消防验收到2016年2月6日之后才完成，并且原告在当年五月在未告知被告的情况下，将建成但没有验收的综合楼整体出租。被告邵阳市盐业公司在2019年2月21日向本院起诉，要求分割开发合作中应分占的2500㎡房屋产权（包括八间门面）。经（2019）湘0528民初297号生效民事判决，确认了几个基本的法律事实和定性：1、双方合作关系界定为土地转让合同。2、案件与邵阳华西房地产开发有限公司无关，李儒红、李儒柏、文湘江、徐善武才是土地转让合同中的实际权力和义务人。3、邵阳盐业公司未取得省有关部门批文，不是构成办证的唯一原因。李儒红四人也没有提供其它完整的全面办证资料。4、因提供的土地使用权面积实际不足合同约定，应当核减邵阳盐业公司的所分占建筑面积，因无合同约定面积，不能支持李儒红等人的主张。李儒红等人认为因此造成的损失，可以另行主张权利。判决主文：一、确认靠宏基一侧的八间门面连同二至四层的房屋总建设面积2500㎡归邵阳盐业公司所有。二、李儒红。李儒柏、文湘江、徐善武应协助邵阳盐业公司办理上述房屋不动产权属登记证书，并承担所有的办证费用。三、驳回邵阳盐业公司其它诉讼请求。另查明：“盛世华庭”项目在本次诉讼中经双方认可的长沙市飞图测绘科技有限公司测绘，总计测绘的建筑面积13299.02㎡。临街综合楼一至三层测绘建筑面积为7086.99㎡。原告以被告名义通过诉讼处理盐业公司与当地村组征地劳务等遗留问题产生的诉讼费用、补偿费用经双方认可为400000元，双方愿意各自均摊一半。另经双方协商鉴定，实际减少的土地面积287.3㎡，按容积率3.39计算，可建房屋973.95㎡，市场评估减少总价值2491466元。本院认为，这是一起因土地转让合同在履行中所产生的纠纷，前期部分问题已经本院（2019）湘0528民初297号生效判决确认，不再赘述。在本次诉讼中，经双方协商已经就相关事项达成共识或者默契。主要包括：1、原告依生效判决满足被告分占包括八间门面在内的总计建筑面积2500㎡的不动产所有权的合同要求。2、互相配合办证并且由原告承担全部的办证费用，具体配合的方式另行协商。3、由被告退回原告交纳的至今尚没有使用的155万元履约保证金并直接由被告汇入税务局作为原告办证开支费用（优先为被告办证），不足部分由原告补足。4、处理盐业公司仓库因征地、劳务等历史遗留问题产生的费用以纪要为准，各自分摊费用尊重法院的裁判，对于双方仍具有较大分歧的事项本院分述如下：一、租金总额的认定和租赁期限以及分占租金的时间起算？从2015年5月到2020年5月的五个年度中，根据对证人叶某、马某的走访和原告陈述，年租金应当认定为128万元，租期应当认定为十年。原告在对整体房屋出租后，并没有提供租赁合同复印件或抄件给被告留存；在被告反诉后原告也没有提供应当保存的租赁合同交本院核对，更在协商此案时，原告是承认年租金128万元的租期十年，尽管根据民事诉讼证据规则第48条规定，一般情况下，应当由掌握书证一方的当事人提供来证实，而原告却不能提供，另根据“禁止反言”原则原告也自认了。尽管叶某于2017年7月12日向被告的回复函中认为年租金118万元，但鉴于“全友家居”财务混乱的情况，有可能是笔误或记忆错误。其二，租金到2020年5月的总额计算租赁年限，依对马某的调查，在他承包期间，因为原告规划、消防违规不让开业产生了分散租户的激烈矛盾并要求“全友家居”赔偿损失，此事当然就涉及到原告的租赁过错，最终全友家居与原告商议，已免除了2016年、2017年两个年度的租金作为赔偿，叶某、马某、漆美芳各自交纳了自己内部承包期间内的一个年度的租金共计三个年度的租金384万元。故只能以实际收到的租金来按比例分成。被告对此虽有合理怀疑尚属情理之中，但被告（反诉原告）无证据证实租金总额超过此数额，本院只能依证据盖然性原则认定。以后如果被告查证属实，租金确定超过此数额，可以就超过的部分另行与原告协商或者提起诉讼按比例分成。租金的计算时间虽无合同在卷，但依当事人陈述均从2015年5月开始签订租赁合同，计付租金。因此应从签订租赁合同之月起算。且目前原告占有了2500㎡内的租金多年，于情于理于法应当按商场建筑面积比例支付给被告。被告对此反诉要求原告支付租金系基于同一土地转让行为引起，合理合法，在程序上、实体上均应得到本院予以支持。原告提出目前产权尚没有交付，只有按纪要在交付之后被告才能按比例享有租金的观点，于情于理不符，本院不能采纳。如依此观点相反推论，原告目前并没有办出产权登记也就丧失了处置属于自己的超过2500㎡房屋的资格，也给今天双方互相配合办证造成了不可逾越的麻烦和矛盾。双方在此问题上都应当以优先办好证为重，消除矛盾。共同处置好本案的一切遗留问题。再次，整体的租赁期间依当事人所言，本院认定为十年，十年之内年租金并无增减。如双方对此有意义，可以凭书面租赁合同的约定在今后收取租金中加以调整，按比例分成，不在此裁判之列。今后在十年之内，对租金的收取，必须要有被告工作人员的参与。十年之内双方是继续整体出租，还是各自按比例分租由双方另行协商处理，不在本案裁判范围。被告反诉中还提出所分占的八间门面要求独立一户一水电、一电表、一卫生间的要求。因为以上所言，已经根据实际用途加以了调整，且租赁期较长、分租户意见又不统一，故不必另行将现有水卫电拆除，按合同重新装配，只能以实际情况，尊重现有的水卫电布局，完全没有必要推倒重装，故对反诉原告（被告）的此项诉讼请求本院予以驳回。二、因规划原因实际减少的土地面积上应建而未建的房屋产生的利益损失分担问题。本案中因城建规划的强制性，双方在原有合同约定的土地面积上实际减少了287.3㎡的建房面积情况属实，如果不减少287.3㎡的土地面积，原告所占房屋销售后产生的利润势必增加。对于该部分的直接损失如何分担，本院认为双方在签订合同前或签订合同时，在已经有宏基大酒店等参照物的前提下，应当预见合同中约定的土地面积因城市规划的需要而有所减少，但在签合同或者履行合同中都没有提出此问题并加以完善，而是轻信或侥幸能够避免土地面积的减少，从而酿成纠纷。原、被告双方均有一定的过失。兼顾公平原则，双方以分担损失为宜。另就被告而言，尽管会议纪要并没有生效，但被告确有在要求原告在及时办证的前提下，同意少分占合同约定的建筑面积500㎡，在原告满足了被告2500㎡房屋面积的前提下，稍微适当的增加一点补偿款并无不当，就原告而言，通过改变规划变相弥补土地面积较少的损失，因此要求被告承担全部损失的主张，本院不予采纳。被告同时提出减少的土地面积能建多少平方米房屋并估算价值应当按照规划容积率2.0计算，不能按3.39计算数据的抗辩，本院认为，鉴定评估是通过双方抽签方式决定的鉴定机构，且在抽签时原、被告均在场。在书写委托事项时，被告并没有提出按容积率2.0来取值。同时，原告所建的楼盘实际上也是以3.39的容积率来布局的，在规划部门对原告违规罚款后，不合规的容积率已经转化为合规，按3.39容积率取值更符合实际，因此，对于被告这一抗辩观点本院不予采纳。三、原告要求被告分摊改变规划等引起的系列罚款98万元是否应得到部分支持。原告在报建规划后，为了充分利用有限的土地增加建筑面积，在基建中没有征得有关部门的同意，采取增加容积率等方式，明显增加了建筑面积，并且因此而延误了竣工验收，综合验收的时间，受到了城建部门的罚款处罚，在罚款之后才通过了一系列的验收通过。原告在诉讼中要求被告适当承担罚款，其理由仅为被告提供的土地面积与实际能利用的建房的面积减少了近300㎡。对此，如前所述：1、本院已要求被告适当补偿面积减少造成的房屋价值损失，可以说作了通盘考虑；2、项目系原告独资承建，整个手续的办理和基建（包括规划）都是由原告独立完成，被告并没有参与其中或者与原告共同商定增加容积率为自己取得更大利益。故原告的行为是自己违规改变规划所产生的，有关部门的罚款也是针对原告承建过程中的违规行为。要求被告承担责任并分摊罚款无法律依据；3、原告虽然被罚款，但其罚款损失已经通过变更设计、增加建筑面积的形式得到了弥补，有可能产生的利益远远大于罚款的总额。因此，本院对于原告此项请求将予以驳回。四、关于互相配合办证的问题。本院认为，此案跨度时间长，具体矛盾多，且互有对错，交叉在一起，双方应当本着化解纠纷，重点在互相配合办证登记，彻底解决遗留问题的原则，而不是在小节处计较，互不让步。鉴于本案项目中的一切审批手续都是以被告名义办理的，且被告新的不动产权证的办理也需原告配合和承担费用，故双方特别是被告应当积极配合办出各自的产权证书以避免互相钳制。被告只要在不影响自身经济利益，不违法乱纪并且在原告以及购房户作出书面承诺所售所购房屋被告不负任何责任的情况下，是完全可以以加盖公章、出具公函等双方认可的形式共同办理好产权登记过户手续的，具体办法双方可以另行协商。原告对外处置的房产，名为向46户人集资建房，因土地证和规划许可证上均无46户的名字，也不符合约定，实为原告销售商品房，可以按商品房销售的程序办理不动产权证书。合同中未约定部分的责任和权利以及履约过程中产生的纷争依法加以调整，也完全合理合法。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、位于新宁县金石镇“盛世华庭”的房地产【土地使用证号新国用（2011）字第**】中包括靠宏基大酒店一侧的8间门面在内总计建筑面积为2500㎡的房屋产权以及相应的土地使用权归被告湖南省轻工盐业集团有限公司邵阳分公司所有。具体位置依次为：1、（101-108）8间门面442.74㎡。2、第二层201室、202室建筑面积801.71㎡。3、第三层301室、302室建筑面积801.71㎡。4、第三层303室分占建筑面积453.84㎡（303室面积1604.96㎡，被告占此间面积的28.27%）。除上列产权归被告所有外，其余全部的“盛世华庭”房产所有权和相应的土地使用权都归原告李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔按内部合伙协议共同所有。二、由被告湖南省轻工盐业集团有限公司邵阳分公司返还剩余的履约保证金1550000元给原告李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔。返还方式由被告将此款直接汇入新宁县税务局账号，优先用于办证缴税所需并抵除原告的履约保证金。三、由被告湖南省轻工盐业集团有限公司邵阳分公司支付原告李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔为处理当地村组历史上征地劳务遗留问题而支付的并且经被告湖南省轻工盐业集团有限公司邵阳分公司认可的诉讼费用、对外补偿费用等200000元（400000元×50%）。四、由被告湖南省轻工盐业集团有限公司邵阳分公司补偿原告李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔因实际供地面积减少对原告销售房屋利润损失1494879.6元（2491466×60%）。五、由原告（反诉被告）李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔向被告（反诉原告）湖南省轻工盐业集团有限公司邵阳分公司支付从2015年5月起至2020年5月止的被告（反诉原告）湖南省轻工盐业集团有限公司邵阳分公司所占建筑面积的租金1354368元[1280000元×实际收租3年×（2500÷7086.99）]。今后的租金收取，原告必须要通知被告参加。六、被告（反诉原告）湖南省轻工盐业集团有限公司邵阳分公司与原告（反诉被告）李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔互相配合共同办理好“盛世华庭”项目的房地产的初始和转让登记手续到各自名下，由原告承担全部的初始、转让（包括被告所有的2500㎡房产在内）登记费用。在不能影响被告切身利益并且由原告和46户购房户主书面承诺不需要被告承担任何费用和责任的前提下，被告应当出具公函和印章并派人为原告办理房屋（含土地使用权）到已出售的46户及原告（含原告合伙人）名下的不动产登记手续提供便利和配合。七、上列具有金钱给付内容和互相配合办理不动产证的行为，限本判决生效后一个月内，由原、被告履行完毕。八、驳回本诉原告李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔的其它诉讼请求。九、驳回反诉原告湖南省轻工盐业集团有限公司邵阳分公司的其它诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17412元（原告预付4400元，被告预付13012元），评估鉴定费24432元（原告预付35000元）。由被告（反诉原告）湖南省轻工盐业集团有限公司邵阳分公司承担受理费4000元，由原告（反诉被告）李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔承担受理费13412元；评估鉴定费由被告（反诉原告）湖南省轻工盐业集团有限公司邵阳分公司负担14650元，由原告（反诉被告）李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔负担9782元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  戴马宁人民陪审员  陈 群人民陪审员  李 娜二〇二〇年十二月三日法官助理曾耘书记员邓牧之