辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民初234号 原告（案外人）：郭玉，男，1975年5月6日出生，汉族，住辽宁省凤城市。 被告（申请执行人)：丹东银行股份有限公司，住所地丹东市振兴区鸭绿江大街**。 法定代表人：于利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王卓，男，该公司风险管理部职员。 委托诉讼代理人：宫翠茹，辽宁卓政（丹东）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：白鹃鹃，女，1986年12月16日出生，满族，住辽宁省凤城市。 原告郭玉与被告丹东银行股份有限公司、第三人白娟娟案外人执行异议之诉一案中，原告郭玉于2020年7月20日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年11月17日开庭进行了审理。原告郭玉，被告丹东银行股份有限公司的委托诉讼代理人宫翠茹到庭参加诉讼，第三人白娟娟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭玉请求：解除对涉案房屋的查封，撤销（2019）辽06执175号公告；二、依法保护原告合法买卖权益，并终止此次执行；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2010年10月份与第三人达成房屋买卖协议，第三人将凤城市凤铁新村的两套住宅(苗可秀街28-8-3-阁楼01号、02号)卖给原告。原告属于买卖在先，并属于善意取得，对两处房屋有合理的物权及使用权。在2010年签订协议时，第三人就将上述房屋交付给原告，由原告使用至今（已租赁给他人）。在此期间，原告多次找第三人协商办理房屋过户事宜，第三人都以产权没有办下来为由推拖。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条明确规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行的，法院应予支持。根据《最高法院关于查封扣押财产的规定》第十七条规定，买受人已支付价款并实际占有尚未过户的，买受人没有过错的，人民法院不得查封。根据《合同法》规定，买卖在先，抵押在后的，买卖有优先权。至于被告所提出的优先权，是指对于拍卖款项的优先受偿权，排除不了原告的合法物权。根据《物权法》的相关规定，即使没有办理过户手续，不影响合同效力。第三人为被告所提供的借款保证日期为2012年到2014年，第三人的保证期间早已过期，且涉案房屋在第三人为他人借款保证前，就早已卖给原告并已交由原告使用，被告无权处分属于原告所有的涉案房款。故请求依法维护原告的合法权益。 丹东股份有限公司辩称：原告诉请没有事实依据，其请求解除查封、中止执行依法应当予以驳回。 原告为支持自己的诉讼请求，提供如下证据： 证据一、原告与第三人签订的买卖协议一份，证明原告与第三人之间存在合法买卖关系以及买卖时间，此房屋已经交付给原告使用。 证据二、购房发票两张、取暖费凭证、电费凭证，证明涉案房屋始终由原告合法占有使用。 证据三、银行取款记录、夫妻关系证明，证明用原告妻子银行卡取款购房的相关事实。 丹东银行股份有限公司的质证意见为，对证据一真实性有异议，购房协议书时间为2012年8月20日，涉案房屋抵押登记时间是2011年10月22日，抵押登记在先，买卖协议在后。证据二中两张发票的房款交付时间2010年7月12日、2010年10月25日，购买人为第三人并不是原告，且第三人于2011年12月22日抵押给被告，买卖在抵押之后，且付款时间为2010年10月21日和2010年11月7日，与发票时间不一致。付款人为吴俊贤既不是原告也不是第三人，无法证明原告对涉案房屋实际支付了购房款。供暖费发票，没有进户日期，无法看出何时取得涉案房屋以及缴纳取暖费，电费凭证是2020年7月-11月的，无法证明其购房在先抵押登记在后。 丹东银行股份有限公司提供丹东市仲裁委员会（2017）第12号裁决书、第三人于2011年12月20日将涉案房屋抵押给丹东银行股份有限公司的凭证，证明抵押登记在先，买卖在后，并且丹东市仲裁委员会已确认被告对涉案房屋享有优先受偿权。 原告对被告提交证据的质证意见为，对该组证据真实性没有异议，但裁决书只是确定了第三人为连带责任担保人，抵押期限只有两年，司法解释规定了被告仅对不动产抵押享有优先受偿权，而我原告属于买卖在先，应当享有物权。 本院对各方当事人提供证据的认定意见为：原告提供的证据虽能证明其与第三人签订房屋买卖合同及其占有使用的事实，但不能认定其据此取得排除强制执行的权益，故本院不予采信。原告对被告提供的证据的真实性不持异议，本院对此予以确认。 本院经审理查明：2011年12月22日，被告与案外人张秀敏、卜景章、第三人签订《担保借款合同》，约定张秀敏、卜景章向丹东银行股份有限公司借款14万元，合同同时约定第三人为张秀敏、卜景章履行合同义务的保证担保人和抵押担保人，保证方式为连带责任保证，保证期间为2年，抵押物为坐落于凤城市凤山管理区凤铁新村I区苗可秀街28-8-3阁楼01号和该阁楼02号房屋。合同签订后，被告与第三人就双方约定的抵押物于2012年1月13日办理了抵押登记手续。因张秀敏、卜景章未按合同约定期限偿还借款，被告向丹东市仲裁委员会申请仲裁。丹东仲裁委员会于2018年5月10日作出丹仲裁字(2017)第12号裁决书，裁决：一、被申请人张秀敏、卜景章自收到本裁决书之日起10日内偿还申请人丹东银行股份有限公司贷款本金120718.99元，利息56643.81元，并按合同约定的利率支付欠款本金人民币120718.99元自2017年11月7日至借款实际给付之日所发生的利息，并支付申请人丹东银行股份有限公司为追索该债权所发生的费用1773.63元；二、被申请人白鹃鹃对上述债务承担连带清偿责任；三、确认申请人丹东银行股份有限公司对坐落于凤城市凤山管理区凤铁新村Ⅰ区苗可秀街28-8-3-阁楼01号和该阁楼02号房屋享有优先受偿权。该裁决书生效后，丹东银行股份有限公司向本院申请执行，本院立案执行。2019年8月12日，本院作出(2019)辽06执175号执行裁定书，查封了第三人所有的坐落于凤城市凤山管理区凤铁新村I区苗可秀街28-8-3-阁楼01号和该阁楼02号房屋。2020年4月11日，本院作出(2019)辽06执175号通知，告知对上述房屋启动评估、拍卖程序。原告对上述裁定提出书面异议，本院于2020年6月11日作出（2020）辽06执异87号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。 另查明，原告(买方)与第三人(卖方)于2012年8月20日签订《房屋买卖协议书》补充协议一份，约定：卖方将苗可秀街28-8-3-阁楼01号，建筑面积63.36平方米和该阁楼02号，建筑面积63.36平方米房屋卖给郭玉。房款总价30万元。收据：“收到上述两套房屋房款30万元整(叁拾万元整)，收款人：白鹃鹃。注、双方于2010年10月份达成买卖协议买方预付房款到2012年8月20结清房款，原始协议收回，以此协议为准”。 本院认为，本案争议的焦点问题在于原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本案中，第三人基于为张秀敏、卜景章借款提供担保而将涉案房屋抵押给被告，并于2012年1月13日办理了抵押登记，被告据此对涉案房屋享有抵押权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《民九会议纪要》第126条确定了商品房消费者的权利与抵押权的关系，即应认定为是上述法律规定但书条款的例外规定。《民九会议纪要》第126条规定“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则”。参照上述规定，原告的民事权益能否优先于抵押权予以保护应当明确原告是否符合商品房消费者身份。《民九会议纪要》第125条是从消费者购房人的物权期待权是基于生存权至上的考虑设置的特别规定，目的是保护消费者购房人的权利，因此其有严格的限制条件。即需要符合：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，对此应当明确在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定限定了在商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，没有及时办理房地产过户手续，房地产企业因欠债而被强制执行，赋予消费者排除强制执行的权利。因此原告需证明其符合上述商品房消费者的认定标准，从而对涉案房屋享有物权期待权，才有可能优先于抵押权予以保护。 经本院审查认为，原告不享有足以排除强制执行的民事权益：第一，原告并非从涉案房屋开发公司手中购买涉案房屋，第三人并不符合房地产开发企业身份，因此原告并不具有优先于抵押权予以保护的商品房消费者身份。第二，原告购买的房屋并非用于居住，而是对外进行租赁，用以经营，并不是为了满足基本的生存权。第三，被告对涉案房屋享有的抵押权经生效仲裁裁决予以认定，原告虽对第三人的担保期间持有异议，但并不是本案审查的范围，因此不能认定抵押权已消灭。原告并不符合商品房消费者身份，不具有优先于抵押权的权利，故不享有排除强制执行的民事权益。 综上，丹东银行股份有限公司依据生效仲裁裁决申请执行涉案房屋符合法律规定。郭玉提出的诉讼请求没有事实及法律依据，本院予以驳回。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告郭玉的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告郭玉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  姜淑晶 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇二〇年十二月三日 书记员  林婷婷