湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12178号上诉人（原审被告）：旷远集团（长沙）房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段**旷远画境美苑营销中心。法定代表人：王建舞，经理。委托诉讼代理人：甘靖雯，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖祺，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾爱芝，女，1981年5月4日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：郑亚斌，湖南弘一律师事务所律师。上诉人旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称旷远公司）因与被上诉人曾爱芝商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初5936号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人旷远公司上诉请求：一、依法改判上诉人旷远公司不需支付违约金14335.09元；二、一、二审诉讼费用由被上诉人曾爱芝承担。事实与理由:一、一审判决认定《补偿协议书》应视为双方对2017年11月之前的逾期交房违约金的补偿属于认定事实错误，应依法予以纠正；二、一审判决认定《补偿协议书》系上诉人旷远公司提供，应对上诉人旷远公司做不利解释属于适用法律错误；三、《补偿协议书》约定的补偿是针对逾期交房事宜的终局性补偿，曾爱芝无权向旷远公司主张逾期交房违约金。被上诉人曾爱芝答辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求，维持一审裁判。曾爱芝向一审法院起诉请求：1、判令旷远公司因逾期交房而向曾爱芝支付违约金25585.4元（计算至2018年4月9日，共计282天，逾期交房违约金具体金额按照曾爱芝支付全部已付款万分之一每日的标准，自2017年7月1日计算至实际交付之日止）；2、本案的诉讼费用由旷远公司承担。一审法院经审理查明：曾爱芝与旷远公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由曾爱芝购买旷远公司开发的位于岳麓区××路××段××号××期××栋××层××号的住宅。合同约定，一、关于交付时间：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该房屋。二、关于交付条件：1、该商品房交付时应当符合承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中供电、供水、燃气约定为在2017年6月30日达到接通条件；上述设施如未在约定期限内竣工，买受人允许出卖人在三个月内免责整改；2、具备五方验收合格，质检验收完成。三、关于逾期交房的约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过三十天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金。四、关于可予延期交房的约定：因遭遇自然灾害（包括非出卖人管理不善造成的火灾、地、地震灾、瘟疫、台风、龙卷风、连续暴雨、地、地面突然下陷等其他不可抗力（包括战争、军事行动、罢工、动乱、空中飞行物坠落、连续停水停电等）、执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令和命令、非出卖人原因，而因政府或市政有关部门配套安装单位原因，导致验收滞后或者工程延期的（以相关单位的文件为准）、项目施工期间发生暂停户外工作及以上级别的灾害性天气，或其他导致工程停工的灾害性天气等原因可以据实予以延期。在附件的补充协议中第三条双方约定，关于合同约定的交付条件，该商品房交付时只要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付，竣工验收备案可交房后完成。在《长沙市商品房买卖合同》和补充协议签订以后，曾爱芝依约向旷远公司支付全部购房款907284元。2017年11月1日，涉案工程通过五方验收，同日旷远公司通过信函邮寄的方式通知曾爱芝等全体业主集中办理交房手续。后曾爱芝、旷远公司就延迟交付房屋共同签订《补偿协议书》，该协议书载明：“因诸多不可抗力因素和不可归责于双方的综合原因影响，以致交房时间不得不延期至2017年11月。由此旷远公司一次性补偿曾爱芝一年的物业管理费（2017年11月7日至2018年11月6日）作为逾期交房补偿金，合计3111元，该补偿金额是针对逾期交房事宜的一次性、终局性的补偿，除此之外，曾爱芝不得再向旷远公司主张其他任何形式的补偿金、违约金、赔偿金以及提出其他索赔要求”等内容。2018年8月30日，湖南湘江新区建设工程质量安全监督站出具《关于旷远楚天画境竣工验收时间的回函》答复旷远楚天画境项目于2018年4月9日经各方责任主体竣工验收，具备交付使用条件。曾爱芝现已收房。一审法院另查明，《补偿协议书》系旷远公司拟定及提供，就涉案项目已与多户业主就逾期交房签订《补偿协议书》。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、旷远公司是否构成逾期交房；二、涉案《补偿协议书》签订后曾爱芝能否再向旷远公司主张逾期交房违约金。针对焦点一，一审法院认为，曾爱芝与旷远公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方应按合同约定各自履行自己的义务。旷远公司应当按合同约定在2017年6月30日前向曾爱芝交付房屋。旷远公司辩称因不可抗力因素导致工程进程受阻，逾期中有78天应当予以扣除。一审法院认为，旷远公司列举的连续暴雨、配合住房和城乡建设局通知暂停施工等理由均不属于合同约定不可抗力或不能预见、不能避免、不能克服的因素，故对旷远公司该抗辩意见，一审法院不予采纳。涉案合同约定的交房条件为“具备五方验收合格、质检验收完成”，旷远公司认为涉案房屋已经在2017年11月1日达到合同约定交付条件之一“五方验收合格”，但根据湖南湘江新区建设工程质量安全监督站出具的《关于旷远楚天画境竣工验收时间的回函》答复，旷远楚天画境项目于2018年4月9日经各方责任主体竣工验收，具备交付使用条件，故一审法院认为涉案房屋于2018年4月9日才达到约定的交付使用条件，旷远公司已构成逾期交房，应按合同约定承担相应的违约责任。针对焦点二，旷远公司辩称“曾爱芝、旷远公司双方对逾期交房违约金已签订了《补偿协议书》，且约定了补偿金额是针对逾期交房事宜的一次性、终局性的补偿”，一审法院认为，《补偿协议书》中虽约定“补偿金额是针对逾期交房事宜的一次性、终局性的补偿”，但《补偿协议书》首部亦明确载明：“因诸多不可抗力因素和不可归责于双方的综合原因影响，以致交房时间不得不延期至2017年11月”，故涉案《补偿协议书》应视为曾爱芝、旷远公司双方对2017年11月之前的逾期交房违约金的终局性补偿。结合争议焦点三，涉案直到2018年4月9日才达到了约定的交付使用的条件，故对2017年11月之后的逾期交房违约金曾爱芝仍有权向旷远公司主张。关于逾期交房违约金的起算点，《补偿协议书》中仅约定“交房时间不得不延期至2017年11月”，属于约定不明。结合旷远公司答辩中陈述的“涉案房屋于2017年11月1日达到交房条件，并于2017年11月1日旷远公司以邮寄的收房通知书的形式通知曾爱芝收房”，且涉案《补偿协议书》系旷远公司提供，在约定不明时，应对合同提供方做不利解释，故一审法院认定曾爱芝、旷远公司双方在《补偿协议书》中约定的延期时间截止至2017年11月1日，旷远公司仍应向曾爱芝支付逾期交房违约金的期间为2017年11月2日至2018年4月9日。关于逾期交房违约金的标准，涉案合同中约定旷远公司逾期交房应按日计算向曾爱芝支付全部已付款的万分之三的违约金，曾爱芝诉请中将违约金标准调整为按日以全部已付房款的万分之一计算，一审法院综合考虑曾爱芝因旷远公司违约行为可能造成的损失，对曾爱芝诉请的违约金标准予以支持。从2017年11月2日至2018年4月9日涉案房屋达到交房条件共计逾期158天，故旷远公司应向曾爱芝支付逾期交房违约金为14335.09元（907284元×0.1‰×158天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审判决：一、旷远集团（长沙）房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内向曾爱芝支付逾期交房违约金14335.09元；二、驳回曾爱芝其他诉讼请求。一审案件受理费440元，因简易程序减半收取220元，由曾爱芝负担97元，由旷远集团（长沙）房地产开发有限公司负担123元。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审争议焦点为：一、涉案《补偿协议书》签订后曾爱芝是否有权再向旷远公司主张逾期交房违约金；二、一审法院关于逾期交房违约金起算点的认定是否正确。关于涉案《补偿协议书》签订后曾爱芝是否有权再向旷远公司主张逾期交房违约金的问题。旷远公司主张《补偿协议书》约定的补偿是针对逾期交房事宜的终局性补偿，曾爱芝无权向旷远公司主张逾期交房违约金。本案中，《补偿协议书》首部明确载明：“因诸多不可抗力因素和不可归责于双方的综合原因影响，以致交房时间不得不延期至2017年11月”，同时旷远公司在一审庭审中亦认为案涉项目于2017年11月1日达到了合同约定交房条件。一审法院根据查明的事实对《补偿协议书》约定的“补偿金额是针对逾期交房事宜的一次性、终局性的补偿”视为旷远公司与曾爱芝双方对2017年11月之前的逾期交房违约金的终局性补偿，并认定对2017年11月之后的逾期交房违约金曾爱芝仍有权向旷远公司主张，处理较为妥当与公平，亦符合曾爱芝与旷远公司双方签订《补偿协议书》时对于逾期交房时间的认知预期，本院予以认同。根据湖南湘江新区建设工程质量安全监督站的答复，案涉房屋于2018年4月9日才具备交付使用条件，故对于2017年11月至2018年4月9日的逾期交房违约金曾爱芝仍有权向旷远公司主张。旷远公司的上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。关于一审法院关于逾期交房违约金起算点的认定是否正确的问题。旷远公司上诉主张一审法院做出对旷远集团的不利解释属于适用法律错误，一审法院关于逾期交房违约金起算点的认定错误。本院认为，在《补偿协议书》中双方仅约定：“交房时间不得不延期至2017年11月”，该协议书中对于延期交房的具体时间未作明确约定，考虑到涉案《补偿协议书》系旷远公司提供，结合旷远公司在一审中的抗辩主张以及旷远公司于2017年11月1日通过信函邮寄的方式通知业主集中办理交房手续的事实，一审法院认定逾期交房违约金的起算点为2017年11月2日并无不当，本院予以确认。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，旷远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费440元，由旷远集团（长沙）房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  邹剑钧审判员  王力夫审判员  金新贵二〇二〇年十二月二日法官助理黄毕莅书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。