北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10595号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京金成佳兰科技有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼**精品店-1（内**）法定代表人：金容完，总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：武继英，女，1962年11月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：柴玉啟，男，汉族，1959年12月19日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京金成佳兰科技有限公司（以下简称金成公司）因与被上诉人武继英房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初44207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金成公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持金成公司的一审诉讼请求。2.驳回武继英的反诉请求。3.一、二审诉讼费用全部由武继英承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。金成公司与武继英签订《商铺租赁合同》，因武继英未向物业公司交纳物业费，物业公司对涉案房屋停水、限电、不批广告灯箱，导致金成公司、次承租人无法正常经营，次承租人退租并要求金成公司赔偿，武继英违约在先。2.一审法院适用法律错误。3.一审法院程序违法，严重影响案件判决。武继英辩称：同意一审判决，不同意金成公司的上诉请求和理由。金成公司向一审法院起诉请求：1.确认金成公司与武继英于2012年5月21日签订的《商铺租赁合同》已于2014年12月5日解除；2.判令武继英退还金成公司履约保证金32万元；3.判令武继英赔偿金成公司因武继英违约造成的对外赔偿损失3107565元[包括北京汉江秀饮食文化有限公司（以下简称汉江秀公司）要求金成公司赔偿其的汉江秀公司已经支付给王燕青、石雪峰、郑新忠的赔偿金额2026000元，另外的1129065元是次承租人认为限电起诉金成公司，金成公司因履行法院的判决书支付的费用，总金额高于此项诉请，但是金成公司按照诉请金额主张]；4.判令武继英退还金成公司解决北京唐唐小馆餐饮有限公司（以下简称唐唐小馆）营业执照迁出事项的费用60000元；5.判令武继英赔偿金成公司因武继英违约造成的诉讼费、律师费及居间服务费42664元。武继英提出如下反诉请求：1.判令金成公司向武继英支付欠交租金1051479元；2.判令金成公司向武继英支付逾期违约金585000元；3.判令金成公司向武继英支付欠交取暖费29588.32元；4.判令金成公司向武继英支付因提前解约造成的损失830904元；5.判令金成公司向税务局支付欠交的税金528000元。一审法院认定事实如下：武继英系朝阳区建国路**院**楼102房屋之所有权人，建筑面积642.57平方米，设计用途：商业。金成公司法定代表人金容完（承租方）与武继英（出租方）签订《房屋租赁定金收付协议》，约定就上述房屋承租事宜，由承租方向出租方支付定金38万元。2012年5月21日，金成公司（承租方、乙方）与武继英（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：一、房屋的基本情况及用途：1.1甲方同意将位于北京市朝阳区建国路93号院16号楼102号商业一层南北侧门厅及地下一层全部面积之商铺（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用。1.3租赁房屋的房产证测绘建筑面积为642.57平方米、租赁区域面积为642.57平方米（租赁房屋使用区域以签约当前租赁屋现状及图纸粗线所框标定的区域为准，见附件二），承租区域只作为经营用途。1.4承租区域交付时现状：甲方按“附件一：《租赁房屋入住交接备忘录》”所列租赁房屋及设备、设施现状及“附件二：《租赁区域平面图或现状照片》”的示意区域，包括原租户遗留结构搭建的夹层、装修等向乙方移交承租房屋。乙方在签订本合同前已对租赁房屋及设备、设施、结构搭建的夹层、装修等进行了实地勘查并对租赁房屋所含使用区域和面积进行了确定。二、租赁期：2.1自2012年05月21日起至2018年07月19日止，租期共计陆年零60天，其中2012年05月21日至2012年07月19日为履约免租期。2.4.3履约免租期期间的物业管理费由乙方支付。2.4.4履约免租期物业费的支付数额、时间和方式：乙方支付60天的免租期物业费RMB贰万捌仟贰佰柒拾叁元整(￥28273.00元）人民币（22元／每平米／月）于签约当日与第一笔租金同时支付给甲方。2.4.5免租期间的水、电及装修需向物业公司支付的管理费等费用由乙方支付并直接交与物业公司。三、租金、税金、物业管理费、取暖费、租赁保证金和其它费用（单位：人民币）：3.1租金：乙方支付给甲方的租金为完税后租金。承租房屋第一、二年(2012年07月20日起至2014年07月19日）每月租金为人民币壹拾陆万元整(￥160000.00元)。承租房屋第三、四年(2014年07月20日起至2016年07月19日）每月租金为人民币壹拾柒万元整(￥170000.00元）。承租房屋第五、六年(2016年07月20日起至2018年07月19日）每月租金为人民币壹拾捌万元整(￥180000.00元)。3.2物业管理费：3.2.1甲方依据物业公司签约当前的物业费收费标准缴纳物业费（签约当前物业费标准为：22元/月/每平米）。3.3取暖费：3.3.1取暖费由乙方支付。3.3.2乙方应于每年度10月1-3日前向甲方交纳取暖费（目前标准为33元／每平米-取暖季，实际数据以热力公司收费单据为准），由甲方代为转交给热力公司并将热力公司开具的正式发票交还乙方。3.4税金：3.4.1甲、乙双方共同认定：甲方出租本房屋应向政府税务部门缴纳的各种税费（包括但不限于个人所得税、房产税、物业税等税费，签约当前上述税率综合值为12%）及政府收取的各项管理费，由乙方支付。3.4.2乙方将上述税款足额支付给甲方后，甲方到税务局或税务局指定代办点完税后为乙方开具房租正式发票。如需甲方自行缴纳出租本房屋的各项税金时，乙方应将相应的税金交还甲方，甲方完税后为乙方提供税务局或税务局指定的代征税务部门开据的正式发票。3.6租金支付方式：3.6.1租金每一个月为一期支付一次，第一期租金(2012年07月20日至2012年08月19日阶段）乙方应于签约当日支付给甲方。乙方自2012年08月9日前支付第二期一个月的租金，以后于公历年度每月的09日前支付下期壹个月的租金（每期开始的10天前支付租金）。3.6.3乙方未足额支付租金、取暖费、履约保证金等应缴款项，即使是按时交纳仍计为逾期支付租金、管理费及相应费用。3.6.4乙方逾期支付租金、取暖费、履约保证金，应向甲方支付逾期违约金。乙方每逾期一日应向甲方支付逾期违约金1000元/日。3.7履约保证金：相当于履约当时两个月的房租。3.7.1履约保证金为叁拾贰万元整(￥320000.00元），履约保证金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定及本合同期满时保证结清欠交甲方的各项费用及应向物业公司缴纳的能源费，并按本合同的甲乙双方约定完好交接本房屋而向甲方交付的履约保证金。甲方收到乙方交付的履约保证金后，为乙方开据收据，该收据作为履约保证金结算的凭证。3.7.2如乙方在履约期间违反本合同的任何条款规定，甲方可以使用或扣留全部履约保证金抵偿甲方的损失。如履约保证金不足以弥补甲方损失的，乙方应按约定另行赔付。在履约过程中当甲方扣除部分履约保证金时，乙方应在甲方书面通知乙方扣除履约保证金的5日内向甲方补齐履约保证金的不足部分。3.7.3乙方不得将履约保证金收据转让、抵押，乙方不得将履约保证金用于抵销乙方应向甲方交付的租金或物业管理企业缴付的物业管理费、能源费等其它款项。3.7.4乙方提前解约或因乙方违约导致本合同提前解除时，履约保证金不退。3.9乙方签约当日应向甲方支付款项：（1）履约保证金：￥320000.00元；（2）第一期租金：￥160000.00元；（3）免租期物业费：￥28273.00元；（4）合计：￥508,273.00元。四、甲方的权利义务：4.3本房屋经营范围以本合同约定及政府、工商、环保等管理部门就本房屋经营项目及范围的许可为准，甲方不承担乙方办理经营证照许可的责任和义务。4.6本合同终止后，乙方应将本人物品及时搬出租赁房屋，逾期两日不搬，视为乙方放弃物品所有权，甲方有权自行处理。五、乙方的权利与义务：5.2乙方对承租区域的使用与经营应符合政府管理部门（如工商、消防、环保、卫生防疫、城管等）以及物业管理企业的相关规定，保证其营业活动的合法性；乙方自行办理经营所需的相应的证照。5.3乙方独立承担租赁使用本房屋期间所发生的行政、刑事、民事和经济责任。乙方独立承担在该房屋使用期间的债权、债务。5.5乙方在承租期内不得将其承租房屋全部转租、转借、转让第三方。乙方在承租期内可以将部分面积分租给第三方，当乙方将部分租赁房屋分租给第三方时，乙方也在租赁房屋中经营。同时乙方应履行下列责任和义务：（1）分租的承租方应保证履行乙方在本合同中应履行的责任和义务；（2）乙方独立承担本租赁合同项下乙方应承担的责任和义务，乙方分租的，承租方在租赁房屋中发生的任何违约行为均由乙方独立承担。5.7乙方对承租区域进行的装修：5.7.1承租区域内的装修、装修费用及装修申报、协调工作均由乙方自行负责并支付相应费用。5.7.2乙方对承租区域进行的装修应符合国家相关法律、法规及行业规范的要求，并提前向甲方提供内部装修设计施工图，电路图并经得甲方的书面同意方可施工。5.7.10因乙方原因提前解约或因乙方违约导致租赁合同提前解约时，乙方装修添加的设备设施及装修改造的租赁房屋无偿交给甲方，其装修改造的费用乙方自行承担。5.12因乙方违约导致合同终止，该房屋内一切添加物包括不可移动设备或设施归甲方所有，乙方已交履约保证金及已交租金不退。六、违约责任与合同终止：6.1甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：6.1.2甲方违约造成本合同的无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及保证金并赔偿乙方由此造成的损失。6.2乙方有下列任何一种情况发生时，视同乙方违约，甲方有权终断乙方能源供应，乙方同意甲方有权单方解除《合同》的继续履行，乙方承担违约责任，履约保证金及乙方已交租金甲方不予退回。乙方须无条件撤出场地．甲方立即进入接收。一切添加附件（包括可移动的、不移动的设备设施）归甲方所有，当甲方收回租赁房屋后，乙方人员未经甲方许可不论以何种方式进入租赁房屋时，乙方将承担由此引起的经济、刑事责任。6.2.1未经甲方书面同意，擅自将所租房屋的全部或部分交与、转租、转让给第三方使用。6.2.2未按合同约定按时足额缴纳租金、物业管理费、租赁保证金、取暖费、逾期违约金及其它应交费用，逾期五日仍未交付上述各项费用的，同意甲方按乙方违约自动退租处理，届时甲方有权单方解除合同的继续履行并单方收回该房屋，乙方人员按甲方要求撤出该房屋，乙方所交保证金及已付租金不退，并甲方有权追究乙方违约责任。6.2.6乙方就本合同条款提出协商要求，在甲乙双方协商期间，乙方少交、不交租金及应交费用按本合同要求逾期5日时，乙方同意甲方按乙方违约自动退租处理，届时甲方有权收回该房屋，乙方人员按甲方要求撤出该房屋。乙方所交保证金及已付租金不退，并甲方有权追究乙方违约责任。十一、争议解决：11.3如因履行本合同发生争议，甲、乙双方应协商解决；协商不成的，依法向北京市朝阳区人民法院提起诉讼。11.5因乙方违约，甲方提前解除合同的继续履行，自甲方收房之日起，乙方人员应依照甲方要求撤除租赁区域。乙方人员拒绝撤出租赁区域或返回租赁区域发生的相应的刑事、行政、经济责任由乙方负责，乙方承担由此给甲方造成的损失，因违约方违约造成合同终止时，守约方的单方解约，违约方需要经过法院诉讼的，违约方应在无条件撤出租赁房屋后向法院诉讼。十二、其他条款：12.2本合同的订立、效力、解释、执行、修订和终止均受正式颁布的中国法律法规的保护。12.3本合同一式四份，甲、乙双方各执二份，同等效力。《商铺租赁合同》签订后，金成公司向武继英交纳保证金32万元、租金3849000元和免租期物业费28773元，武继英将涉案房屋交付金成公司使用。2014年2月24日，金成公司（乙方、承租方）与武继英（甲方、出租方）签订《关于的备忘录》（以下简称《备忘录》），载明依据《商铺租赁合同》第三条第3.6款约定，乙方应于2013年11月09日前缴纳2013年11月20日至2013年12月19日期间租金160000.00元，至今已逾期104天；乙方应于2013年12月09日前缴纳2013年12月20日至2014年01月19日期间租金9，160000.00元，至今已逾期73天；乙方应于2014年01月09日前缴纳2014年01月20日至2014年02月19日期间租金￥160000.00元，至今己逾期42天；乙方应于2014年02月09日前缴纳2014年02月20日至2014年03月19日期间租金Y160000.00元，至今己逾期11天；乙方总计欠交租金￥640000.00元，欠交逾期违约金￥230000.00元（依据合同3.6.4款约定），两项合计￥870000.00元。虽甲方多次发函催缴但乙方至今未付。乙方于2014年1月底向甲方提出协商要求，甲方充分考虑了乙方经营困难，现就乙方提出的协商要求答复如下：一：甲方同意有条件免除乙方2013年11月20日至2014年2月4日期间的租金￥400000.00元，免除逾期违约金230000.00元。二：2014年7月20日至2015年7月19日期间的租金调整为每月壹拾陆万元整（￥160,000元）。三：甲方同意乙方应付的2014年2月5日至2014年2月19日期间的租金￥80,000元推迟到与2014年11月09日前应缴纳的2014年11月20日至2014年12月19日期间的租金一同缴纳。四：乙方必须于2014年2月26日前将所欠2014年2月19日至2014年3月19日期间租金￥160,000元交给甲方（汇至甲方合同指定账号）。以后各期租金乙方应严格履行合同的交租金的约定。五：若乙方不能履行本备忘录第四条约定，则甲方将于2014年2月27日上午9点解除与乙方签订的《商铺租赁合同》的继续履行收回房屋。同时甲方撤销本备忘录第一、二条对乙方的免除条款。六：乙方承诺在今后履行合同的过程中，严格履行应尽义务，按时足额缴纳租金及应缴费用，如再次发生拖欠租金情况，甲方将不再接受乙方的任何协商请求，甲方有权利按照合同约定，执行相关条款，以维护甲方权益。关于金成公司租金交纳情况，金成公司表示《备忘录》中减免的租金都是免租期的，2014年2月5日到2014年2月19日之间的8万元租金是减免的，2014年10月20日之后的租金因为有纠纷，所以没有交。武继英称金成公司欠缴的租金包含2014年10月20日至2015年1月31日期间的租金571479元，2014年2月5日至2014年2月19日期间的租金8万元，根据《备忘录》约定不予减免的2013年11月20日至2014年2月4日期间的租金40万元。关于金成公司搬离涉案房屋的时间，金成公司表示2014年12月5日武继英强行将涉案房屋封门，故合同应当在当天解除；武继英则表示金成公司所述不属实，根据2015年1月30日的出门条显示，金成公司是在物业开具出门条那天才搬离的。庭审中，为证明因武继英违约，新的租户不能在涉案房屋处办理营业执照，且物业公司对涉案房屋采取限电措施，导致金成公司与租户之间的房屋租赁合同无法履行，并不得不对租户进行赔偿，由此产生损失，金成公司提交如下证据：1.落款时间为2012年5月18日、汉江秀公司（甲方）与金成公司（乙方）签订之《合作经营协议》，载明双方共同合作经营乙方承租的涉案房屋；期限自2012年5月21日至2018年7月19日；甲方出资20万元向产权人支付押金及合同履行期间的部分租金，以此作为合作经营的现金部分投资；乙方负责甲乙双方共同经营之商业区域的日常经营管理，甲方不参与经营，经营所得利润由甲乙双方平均分配；乙方有义务保证本协议所述商业区域的持续经营，除因次承租人的单方原因，如发生无法持续经营的情形，甲方有权解除本协议，乙方须将甲方向产权人支付的押金及租金返还甲方，并按照银行贷款利率支付利息，此外还需要向甲方支付10万元作为违约赔偿。2.金成公司（甲方）与案外人李露萍、王桂玲（乙方）签署之《商铺租赁合同（万达商铺出租合同）》以及（2013）朝民初字第25418号民事判决，其中《商铺租赁合同（万达商铺出租合同）》约定甲方将涉案房屋中约600平米的商铺出租给乙方，承租区域只作为餐饮用途，乙方应于签约当日向甲方支付履约保证金为12万元和第一期租金36万元，甲方为乙方提供营业执照复印件，因甲方违约造成本合同的无法继续履行，乙方有权解除本合同，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及保证金并赔偿乙方由此造成的损失；（2013）朝民初字第25418号民事判决写明，李露萍、王桂玲以金成公司签订合同时存在欺诈，涉案房屋无法办理营业执照为由，将金成公司诉至一审法院，要求依法撤销双方签订的《商铺租赁合同》，金成公司返还已交付的房屋履约保证金12O000元、房屋租金360000元，金成公司赔偿房屋装修877695元、设备及固定资产投资500003元、员工住宿租房费用53221元、营业损失708639元。金成公司反诉要求李露萍、王桂玲要求支付租金等各项费用。一审法院于2014年8月29日作出判决，认为李露萍、王桂玲主张办理执照是金成公司原因导致没有充分证据证明，亦缺乏合同依据，其所为合同目的无法实现，主张法定解除依据不足，对合同未能继续履行应承担相应的违约责任，但二人租赁涉案商铺用于餐饮经营，涉案商铺已有营业执照且未迁走确实造成房屋上存在瑕疵，该瑕疵对二人以商铺地址办理营业执照有一定影响，金成公司作为出租人对此应承担一定责任。最终判决如下：一、李露萍、王桂玲和金成公司在2012年11月22日签订的《商铺租赁合同》于2013年7月16日已解除。二、金成公司于本判决生效之日起十日内返还李露萍、王桂玲履约保证金12万元。三、金成公司于本判决生效之日起十日内给付李露萍、王桂玲装修损失310727元。四、金成公司于本判决生效之日起十日内给付李露萍、王桂玲设备设施补偿款9万元。五、李露萍、王桂玲于本判决生效之日起十日内给付金成公司租金468000元。六、驳回李露萍、王桂玲其他的诉讼请求。七、驳回金成公司其他的反诉请求。3.金成公司与案外人王艳清就涉案房屋商业夹层钢结构的搭建等大约200平米的商铺的租赁事宜签订之《汉江秀麻辣香锅商铺承包合同（万达广场第8号分店》及（2014）三中民终字第07530号民事判决，判决中载明王艳清以商铺无法正常使用为由要求解除合同，并要求金成公司双倍返还履行保证金和王艳清已交纳但未使用的承包金588266元，并支付王艳清的损失300144.1元，金成公司反诉要求王艳清支付违约金等各项费用。一审法院认为双方对王艳清停止经营均有责任，故判决：一、王艳清与金成公司于2013年2月1日签订的《汉江秀麻辣香锅商铺承包合同（万达广场第8号分店）》于2013年5月19日解除；二、金成公司于本判决生效之日起十日内返还王艳清履约保证金27万元；三、金成公司于本判决生效之日起十日内返还王艳清承包金24133元；四、金成公司于本判决生效之日起十日内给付王艳清厨房用具损失9224元；五、王艳清于本判决生效之日起十日内给付金成公司代缴的2013年5月、6月的税款5027.96元；六、王艳清于本判决生效之日起十日内给付金成公司水费1770.6元；七、驳回王艳清的其他诉讼请求；八、驳回金成公司的其他反诉请求。王艳清不服一审判决，提出上诉，北京市第三中级人民法院作出二审判决，驳回王艳清之上诉，维持原判。4.金成公司与案外人石雪峰签订之《商铺租赁合同》、落款日期为2014年1月8日之《协议》以及向北京石雪峰源调料店的转账凭证，《协议》约定双方就朝阳区建国路93号万达广场16号楼102号商业房屋签订的《商铺租赁合同》达成自动解除的合意，因石雪峰在承租后房屋产权人不交物业费被物业公司限制买电，物业公司对于需要维修的设备设施不予维修导致石雪峰无法正常经营，因此双方同意解除租赁合同，金成公司已退给石雪峰押金基础上，补偿现金393000元，包括装修、设备物品；其中，2014年1月底与2月底之前，金成公司每月支付46500元，从2014年3月起，金成公司须于每月月底前支付石雪峰3万元。5.金成公司与案外人郑新忠签订之《商铺租赁合同》、（2015）朝民初字第01441号民事调解书及银行转账凭证，其中《商铺租赁合同》约定，郑新忠承租涉案房屋中除泰不同厨房及一个档口外的约500平米的商铺，租期自2014年9月1日起至2018年7月18日。（2015）朝民初字第01441号民事调解书写明，郑新忠诉至一审法院要求解除合同，并要求金成公司退还押金100000元、赔偿经济损失90240元，经法院主持调解，双方达成如下调解协议：一、确认郑新忠与金成公司于2014年8月19日签订的《商铺租赁合同》于本调解书生效之日解除。二、金成公司于2015年9月25日前退还郑新忠房屋押金9万元，赔偿郑新忠经济损失7万元，共计16万元；如金成公司未能于2015年9月25日前给付郑新忠上述款项，则金成公司应于2015年9月26日另行给付郑新忠3万元违约金。三、双方别无争议。6.金成公司与北京泰不同餐饮管理有限公司（以下简称泰不同公司）签订之落款日期为2014年5月30日之《商铺租赁合同》、落款日期为2014年12月5日之《备忘录》《收据》，其中《商铺租赁合同》约定金成公司将涉案房屋中大约500平米商铺（仅在下午5点以后使用，9点至下午5点为金成公司自己安排）及一个档口出租给泰不同公司，租期自2014年7月18日至2018年7月18日。《备忘录》写明双方就合同解除事宜达成如下协议：一、泰不同公司给金成公司支付2014年6月1日至2014年7月17日期间免租期租金约65000元，2014年10月18日至2014年12月7日租金约65000元，租赁期间未交付水电气费用及杂费约费25000元，共计155000元。二、金成公司给泰不同公司支付包括泰不同公司给金成公司已交付的押金40000元及泰不同公司所有装修和物品补偿15万元，共计19万元，于2014年12月8日签订本协议当天金成公司向泰不同公司支付上述差价35000元。武继英对上述证据1真实性认可，但表示因金成公司违约导致合同终止，给武继英造成损失，汉江秀公司应承担相应的赔偿责任；对证据2、3真实性和关联性认可，但不认可合法性和证明目的，金成公司将涉案房屋全部转租给第三方，违反合同约定，构成违约，且金成公司将涉案房屋转租给李露萍、王桂玲以及王艳清，未向武继英备案，也构成了违约，转租武继英不知情，无义务承担金成公司的违约责任；对证据4真实性、合法性及关联性均不予认可，因石雪峰的合同与李露萍、王桂玲的合同租期互相撞车，金成公司不能证明向调料店支付的款项系支付给石雪峰，因为转账时间早于双方合意解除合同的时间；对证据5不予认可；对证据6真实性、合法性与关联性均不予认可，《备忘录》显示金成公司应当支付泰不同公司差价款35000元，而《收据》中却记载泰不同公司收到金成公司交来的款项19万元，金成公司提交的证据是虚假的。庭审中，为证明自身并不存在违约，违约方为金成公司，武继英提交如下证据：1．落款日期为2015年3月25日、加盖北京万达时代广场物业管理有限公司公章之《证明》，写明：万达广场东区16号楼102号商业租户北京金成佳兰科技有限公司的相关人员于2015年1月30日到我公司办理物品搬出的相关手续。2．落款日期为2017年3月16日、加盖北京万达时代广场物业管理有限公司公章之《说明》，载明：应北京万达广场东区16交楼102号商业业主武继英的申请，经我公司财务核实万达广场东区16号楼102号商业自2012年5月至2015年5月期间的物业费均已如期交纳，没有欠费情况，我公司对该商铺的租户没有限制购水、购电的情况。金成公司对上述证据1真实性不予认可，表示金成公司是被武继英强行清走的，未办理过相关手续；对证据2真实性不予认可，因为武继英多次不交物业费，物业公司对其进行限制购水购电，武继英应该提交交纳物业费的凭证，否则该证据是虚假的。诉讼过程中，金成公司申请对涉案房屋地下一层商铺的装修费用损失进行评估，一审法院对此予以准许，并委托北京中源正信资产评估有限公司（以下简称中源公司）进行该项评估。中源公司于2019年12月17日组织双方当事人到涉案房屋处进行了现场勘验，金成公司向中源公司交纳评估费6000元。后中源公司多次与一审法院联系，表示金成公司经多次催告，均未交纳评估费尾款。一审法院于2020年2月18日向金成公司邮寄《告知函》，要求其在收到该函件一周之内交纳评估费尾款，该函件于2020年3月6日被退回，后一审法院与金成公司委托诉讼代理人朱现领联系，其表示因金成公司法定代表人金容完在韩国，且现在处于新冠肺炎疫情期间，故存在交费困难。2020年3月27日，中源公司向一审法院寄送说明函，表示因缴费义务人（金成公司）未能在规定时间内补交评估费尾款，导致此次评估工作无法继续进行，且中源公司已完成全部评估工作，本次评估予以退案处理，评估预付款不予退还。金成公司表示之前法院发出催告函，金成公司员工因为受疫情影响无法返回北京缴费，此系不可抗力，不认可说明函；武继英对说明函认可。一审法院认为，本案争议焦点在于哪一方在履约过程中存在违约。金成公司主张武继英存在以下违约行为：一是武继英和他人存在纠纷导致之前租户的营业执照迟迟未从涉案房屋处迁出，次承租人无法正常办理营业执照开展餐饮经营，金成公司由此支付了王燕青、石雪峰等高额赔偿款；二是因武继英拖欠物业费原因，物业管理方万达物业对涉案房屋停水、限制卖电、不批广告灯箱，次承租人因此无法正常经营，金成公司不得不与之解除房屋租赁合同，并赔偿租户损失。关于以上第一种违约行为，《商铺租赁合同》第4.3约定：本房屋经营范围以本合同约定及政府、工商、环保等管理部门就本房屋经营项目及范围的许可为准，武继英不承担金成公司办理经营证照许可的责任和义务。金成公司承租涉案房屋用于经营商业，其作为经营者应对租赁房屋是否具备经营条件进行审核，其与武继英签订《商铺租赁合同》之前应对涉案房屋情况有所了解，同时《商铺租赁合同》中明确约定武继英不承担金成公司办理经营证照许可的责任和义务。金成公司虽有权将涉案房屋部分转租给次承租人，但此条约定在转租过程中仍然约束双方，故对于金成公司所述武继英就此节存在违约行为之主张，一审法院不予确认。关于以上第二种违约行为，金成公司称因涉案房屋被限电影响经营，故不得不与石雪峰解除了房屋租赁合同，而在金成公司法定代表人金容完之后去美国找到武继英本人协商时，双方在2014年2月24日达成备忘录中，却对物业限电一事只字未提，仅载明武继英对金成公司逾期支付租金一事给予的金额优惠和期间宽限，且金成公司在明知存在限电的情况下仍将涉案房屋继续分别转租给泰不同公司和郑新忠，在履约时间较短的情况下分别解除合同，并支付了泰不同公司和郑新忠公司赔偿款，显然此举有悖常理，且除金成公司的当庭陈述和其与租户达成协议中的表述外，并无其他证据证明存在因武继英不交物业费导致物业限电影响经营的情况，因此对于金成公司此项主张，一审法院不予采信。武继英主张金成公司存在以下违约行为：一是将涉案房屋整体转租；二是逾期支付租金和供暖费，达到致使合同解除的程度。关于以上第一种违约行为，金成公司与汉江秀公司之间为合作关系，并非将房屋全部转租给汉江秀公司，而金成公司与之后历任次承租人的房屋租赁合同，虽有些出租面积较大，但并未与金成公司和武继英签订之《商铺租赁合同》所载面积完全一致，故对于武继英此项主张，一审法院不予采纳。关于以上第二种违约行为，2014年2月24日双方达成备忘录时，金成公司已存在逾期支付租金的情形，备忘录中对《商铺租赁合同》条款进行了调整，但金成公司在宽限期内仍未如约交纳租金及其他应缴费用，故金成公司存在违约，应当承担违约责任。针对金成公司的各项诉讼请求，一审法院逐一确认如下：对于第1项诉讼请求，因双方对于金成公司的撤场并未签订书面的交接材料，也未办理相关手续，而根据物业公司出具的证明显示，金成公司于2015年1月30日方办理出门手续，故对于金成公司此项诉讼请求，一审法院不予支持。对于第2项诉讼请求，因金成公司的违约行为导致《商铺租赁合同》解除，故根据合同条款的约定，武继英无需返还金成公司履约保证金。对于第3项诉讼请求，因前文已确认武继英并不负担为金成公司办理营业证照之义务，故武继英并不存在违约之处，且根据物业公司之证明，对金成公司主张的物业公司限制购水购电的事实亦难以认定，故对于金成公司此项诉讼请求，一审法院不予支持。对于第4项诉讼请求，武继英认可收到该笔6万元，但双方当事人对该款项的性质存在争议，金成公司主张此系唐唐小馆营业执照迁出的费用，但未就此提交充分证据予以证明，且武继英对金成公司的说法不予认可，故金成公司以该笔款项为营业执照迁出款为由要求武继英退还该笔费用，一审法院不予支持。对于第5项诉讼请求，此项系金成公司因本案诉讼产生的成本，要求武继英支付并无相应的法律依据，一审法院对此不予支持。针对武继英的各项反诉请求，一审法院逐一确认如下：对于第1项诉讼请求，金成公司确存在未交纳租金之情形，故此项一审法院予以支持。对于第2项和第4项诉讼请求，因武继英无需返还金成公司的履约保证金，而我国违约金的支付实行填平原则，现武继英未提交充分证据证明其实际损失超过履约保证金的数额，故对于逾期违约金和提前解约造成的损失，一审法院均不予支持。对于第3项诉讼请求，武继英并未提交证据证明该笔费用其已向有关部门交纳，故一审法院对此不予支持。对于第5项诉讼请求，武继英并未提交证据证明税费已发生及其主张的税率符合实际，故一审法院对此不予支持。综上，一审法院判决：一、北京金成佳兰科技有限公司于判决生效后十日内给付武继英租金一百零五万一千四百七十九元。二、驳回北京金成佳兰科技有限公司的全部诉讼请求。三、驳回武继英的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审庭审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，金成公司上诉主张武继英未向物业公司交纳物业费，导致金成公司及案外次承租人无法正常经营，因此武继英应承担违约责任。对此本院认为，金成公司与武继英签订《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方形成租赁法律关系，均应依约全面履行各自义务。结合双方当事人陈述及提交的备忘录等证据，如果存在物业公司限电影响经营的情况，双方不可能不就此情况进行沟通，反而仅载明武继英对金成公司逾期支付租金给予的金额优惠和期间宽限，此行为明显与常理不符。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。金成公司亦未提交充足证据证明存在因武继英不交物业费导致物业公司限电影响经营的情况，故对金成公司该上诉主张，本院实难采信。根据《商铺租赁合同》第4.3约定，武继英并不负担为金成公司办理营业证照之义务，武继英并不存在违约之处，故对于金成公司要求武继英赔偿金成公司对外赔偿损失之费用及诉讼费、律师费、居间服务费的请求，本院不予支持。根据查明的事实，双方于2014年2月24日签订备忘录，对《商铺租赁合同》条款进行调整，金成公司在宽限期内仍未按约定交纳租金及其他应交费用，金成公司存在违约情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。当事人可以解除合同本案中，金成公司未能履行租赁合同基础性义务，其违约行为导致武继英的合同利益受损，不能实现合同目的，现武继英主张解除《商铺租赁合同》，具有事实及法律依据。金成公司迟延履行债务导致合同解除，武继英有权依据合同约定扣除履约保证金并要求金成公司支付欠付租金，一审法院认定金成公司应支付租金数额正确，本院依法予以确认。一审法院的其他处理，亦无不当。综上所述，金成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20634元，由北京金成佳兰科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 胡新华审 判 员 郑吉喆二〇二〇年十二月二日法官助理 乔文鑫书 记 员 陈 萌书 记 员 陈佳琪