湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11438号上诉人（原审被告）：熊宗伟，男，1970年4月17日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：陈彬彬，湖北大诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉新鸿发房地产开发有限公司，住所地武汉市江夏区纸坊街熊廷弼路以北（城关村）鸿发世纪城******。法定代表人：何秀发，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡杰，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹忠军，该公司员工。上诉人熊宗伟为与被上诉人武汉新鸿发房地产开发有限公司（以下简称新鸿发地产公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初2541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。熊宗伟上诉请求：1.改判驳回新鸿发地产公司的诉讼请求或发回重审；2.新鸿发地产公司承担诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定相关事实存在错误。新鸿发地产公司没有任何证据证明在合同到期前就双方续租的事实进行过磋商。1.一审法院认定“2019年12月，新鸿发地产公司电话告知熊宗伟合同到期后将收回门面”与事实不符。2.一审法院认定“2020年5月14日，新鸿发地产公司在涉案门面张贴律师函”与事实不符。该律师函系由武汉汇聚盛世物业管理有限公司（以下简称汇聚公司）张贴，且张贴时间为合同到期之后。3.一审中新鸿发地产公司与汇聚公司签订的《鸿发大厦商铺租赁合同》，签订时间为2020年1月18日，该合同签订日期在熊宗伟与新鸿发地产公司的原租赁合同有效期内，并未就该事项与熊宗伟进行过沟通。二、新鸿发地产公司侵犯了熊宗伟的优先承租权。1.新鸿发地产公司在与第三方签订合同时并未将承租条件告知熊宗伟，导致熊宗伟无法选择单独还是整体承租而无法行使优先承租权。2.熊宗伟的优先承租权虽非法定，但是基于熊宗伟与新鸿发地产公司之间的租赁合同约定而享有，新鸿发地产公司不按合同约定履行自己的义务，侵犯了熊宗伟的优先承租权。3.熊宗伟是和新鸿发地产公司约定的优先承租权，该约定约束的是熊宗伟和新鸿发地产公司，并不能约束汇聚公司。一审法院认为熊宗伟可与汇聚公司协商洽谈承租事宜属于认定事实和适用法律错误。4.熊宗伟有优先承租权，新鸿发地产公司应与熊宗伟续签合同，即使客观上熊宗伟无法继续承租该商铺，熊宗伟亦无需承担相关费用。新鸿发地产公司辩称，新鸿发地产公司没有侵犯熊宗伟的优先承租权。1.本案一审期间，熊宗伟已经认可2019年12月份接到了新鸿发地产公司期满收回房屋的通知，此外2020年1月份期间，新鸿发地产公司的员工到鸿发大厦各商铺现场告知了全体承租人期满收回房屋的通知，该部分事实可向目前续租的周边承租商户核实，事实上是熊宗伟拒绝签收新鸿发地产公司寄送的告知函件，正如一审判决查明事实新鸿发地产公司与汇聚公司签订的合同是在2020年1月18日，但起租时间是在2020年8月1日，而新鸿发地产公司与熊宗伟之间的租赁合同期满是在2020年4月29日，即新鸿发地产公司把房屋出租给汇聚公司并未侵犯熊宗伟的权利，而熊宗伟接到新鸿发地产公司的告知后也没有主动行使优先承租权，因此新鸿发地产公司并未侵害熊宗伟的合法权利，而是给予了充分的时间，尊重其行使权利。新鸿发地产公司向一审法院起诉请求：1.熊宗伟限期腾退位于武汉市江夏区大花岭鸿发大厦B栋1单元01号门面房（建筑面积为158.56㎡）；2.熊宗伟向新鸿发地产公司支付因逾期腾退房屋产生的租金、物业费等相关费用，截止2020年6月8日，逾期腾退期间租金22528元整，物业管理费3590元，电费3609元，水费1000元，共计费用30727元（后期至实际腾退房屋之日的费用同类计算）；3.诉讼费由熊宗伟承担。一审法院认定事实：2018年4月26日，李名发作为甲方新鸿发地产公司的代表与乙方熊宗伟签订了《鸿发大厦商铺租赁合同》，约定将位于大花岭鸿发大厦B栋1单元01号门面出租给乙方从事餐饮经营，租期贰年，自2018年4月30日至2020年4月29日止；承租门面建筑面积为158.56㎡，第一年租金按74.42元/㎡/月计算，共计141600元/年，第二、第三年到期按合同递增结算；承租期间的物业管理费、水电费等由管理鸿发大厦的物业公司收取；承租期满若甲方不再继续对外租赁，乙方无条件退场，并不得向甲方索取门面装修等费用，若甲方继续对外租赁，在与其他承租人同等的条件下，乙方有优先承租权（但租金可随社会物价指数变动而适当调整）。合同签订后，双方依约履行，熊宗伟租金缴纳至2020年4月30日。双方确认，第一年租金为74.42元/平方米，第二年租金为78.14元/平方米。2019年12月，新鸿发地产公司电话告知熊宗伟合同到期后将收回门面。2020年5月14日，新鸿发地产公司在涉案门面张贴律师函，2020年5月18日，新鸿发地产公司出具限期腾退房屋通知书，熊宗伟于2020年6月30日收到上述通知。2020年1月18日，新鸿发地产公司作为甲方与乙方汇聚公司签订了一份《鸿发大厦商铺租赁合同》，约定将鸿发大厦A、B座的商铺出租给乙方使用，商铺租赁面积为4723㎡，承租经营管理期限为6年，自2020年8月1日起至2026年8月1日止，第一年的租金为3117180元，此后每年门面租金递增3%。因现在租户还有部分未到期或未清退，甲方商铺的整顿期暂定为2020年3月1日至2020年8月1日，在此期间，甲方应对原有租户进行清退及结算，整顿期间，甲方应向现未到期或未结算的租户公示说明已与乙方签订长期租赁协议，以便于后期乙方对整体租赁标的物的装修施工与管理。在此期间，已到期的租户应与甲方办理结算手续，续租的租户应与乙方办理相关续租手续。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、新鸿发地产公司是否侵犯了熊宗伟的优先承租权；二、熊宗伟是否应腾退商铺并向新鸿发地产公司支付相关费用。一、新鸿发地产公司是否侵犯了熊宗伟的优先承租权。新鸿发地产公司与熊宗伟签订的《鸿发大厦商铺租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效合同，双方当事人应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。租赁合同明确约定了租赁期限，及承租期满后，在同等条件下熊宗伟享有优先承租权。承租人的优先承租权是有条件限制的，必须是同等条件下才能享有，熊宗伟承租的涉案房屋面积为158.56㎡，而新鸿发地产公司是将包括涉案房屋在内的鸿发大厦A、B座商铺整体出租给汇聚公司，租赁标的并不同一。另外，优先承租权并非法定权利，新鸿发地产公司作为权利人，享有订立合同与否的自由，虽然新鸿发地产公司与汇聚公司签订合同时间为2020年1月18日，但租赁起始时间为2020年8月1日，且新鸿发地产公司于2019年12月即通知熊宗伟双方租赁合同到期即收回门面，如果熊宗伟提出与汇聚公司同等的承租条件，则享有优先承租权，但其在新鸿发地产公司告知合同到期收回门面后并未明示要整租鸿发大厦，双方就续租事宜并未达成合意，新鸿发地产公司作为权利人，为了保障其所有的门面利益最大化的实现，实行整体招租，是其合理使用门面的权利。如果熊宗伟想继续续租门面可与汇聚公司协商洽谈。综上，新鸿发地产公司与汇聚公司之间的租赁合同并未侵犯熊宗伟的优先承租权。二、熊宗伟是否应腾退商铺并向新鸿发地产公司支付相关费用。新鸿发地产公司与熊宗伟之间的租赁合同期间已于2020年4月29日届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，双方未就续租事宜达成一致意见，且新鸿发地产公司将鸿发大厦整体出租给汇聚公司的行为并未侵害熊宗伟的合法权益，熊宗伟在合同期限届满后，应及时腾退。根据新鸿发地产公司与汇聚公司的合同约定，已到期的租户与新鸿发地产公司办理结算手续，需要续租的与汇聚公司办理相关手续。熊宗伟如需续租，应与汇聚公司签订新的合同，如不再续租，应及时腾退租赁场地。熊宗伟目前既未续租，又占有涉案房屋且未缴纳任何费用，已侵犯了新鸿发地产公司的权利。新鸿发地产公司要求熊宗伟腾退商铺并支付相关费用的请求于法有据。因从湖北省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应之日（2020年1月24日）起至政府通告撤除武汉市交通管控卡口，有序恢复铁路、民航、水运、公路、城市公交运行之日（2020年4月8日）止为疫情期间，该期间当事人不能履行合同或及时行使权利属不可抗力，考虑到疫情的影响，熊宗伟在上述期间无法正常使用租赁物，上述期间租金双方各承担一半比较符合公平原则，因熊宗伟上述期间租金已经正常缴纳，故本院酌定将计算新鸿发地产公司经济损失的起算点自2020年4月30日延至2020年6月6日（延长37天）。即熊宗伟自2020年6月6日按照第二年租金标准78.14元/㎡/月计算，即每日租金413元，向新鸿发地产公司支付占用费至实际腾退之日止。关于水电费、物业费，双方合同约定由管理鸿发大厦的物业公司收取，收费主体并非新鸿发地产公司，新鸿发地产公司并未举证证明其已代缴，且水电费损失应以实际产生为准，新鸿发地产公司未举证证明水电费的具体金额，故关于该部分损失新鸿发地产公司无权主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、熊宗伟于判决生效之日起十日内将承租的鸿发大厦B栋1单元01号门面（建筑面积为158.56㎡）腾退给武汉新鸿发房地产开发有限公司；二、熊宗伟自2020年6月6日起,按每日413元的标准向武汉新鸿发房地产开发有限公司支付占用费至实际腾退之日止；三、驳回武汉新鸿发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费534元，由武汉新鸿发房地产开发有限公司负担107元，熊宗伟负担427元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明：涉案门面所张贴的律师函载明委托方为汇聚公司，落款时间为2020年5月14日。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为新鸿发地产公司是否侵犯了熊宗伟的优先承租权。根据查明的事实，虽然新鸿发地产公司与熊宗伟订立的租赁合同约定若案涉商铺继续对外租赁，在与其他承租人同等的条件下，熊宗伟有优先承租权，但新鸿发地产公司与汇聚公司订立的租赁合同是将案涉商铺所在的鸿发大厦A、B座商铺整体出租，两份租赁合同标的不同。由于熊宗伟的优先承租权所涵盖的范围不及于整体商铺，且客观上熊宗伟也没有对整体商铺进行承租的实质行动，故在熊宗伟与新鸿发地产公司的租赁合同到期后，新鸿发地产公司将鸿发大厦A、B座商铺整体出租给案外人，不属于侵犯熊宗伟优先承租权的行为。据此，一审法院认定熊宗伟在未续租的情形下，应当承担腾退案涉房屋并支付房屋占用费的义务，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，熊宗伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费534元，由熊宗伟负担。本判决为终审判决。审判员  胡铭俊二〇二〇年十二月三日法官助理庄敏书记员黄雪纯