天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4924号上诉人（一审被告、反诉原告）：天津迪信通电子通信技术有限公司，住所地天津市和平区劝业场街和平区**万达商业广场**商铺-3。法定代表人：刘松山，董事长。委托诉讼代理人：李文强，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：吴桂龙，男，1958年5月24日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：陈姜庆，天津华盛理律师事务所律师。上诉人天津迪信通电子通信技术有限公司（以下简称“迪信通公司”）因与被上诉人吴桂龙房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初8996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人迪信通公司的委托诉讼代理人李文强，被上诉人吴桂龙的委托诉讼代理人陈姜庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迪信通公司上诉请求：1．撤销一审判决第二、三、七项，改判第二项、第三项，改判为上诉人不向被上诉人支付房屋使用费和物业费，第七项改判为被上诉人向上诉人返还物业费141810元；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，证据认定缺乏，法律适用错误。1．双方合同以及补充协议解除后，被上诉人委托上诉人就涉诉房屋进行过对外出租，此时上诉人已经不再使用该房屋，是根据委托进行招租和房屋钥匙的管理，因此上诉人不应再支付房屋的使用费用。2．双方合同及补充协议的解除是基于涉诉房屋周边地铁施工，导致房屋无法正常使用和经营，在此情况下，上诉人不应再支付房屋使用费。即使一审法院认为上诉人应支付房屋使用费，也不能按照合同金额支付，属于不可抗力应当共同负担，同时被上诉人存在恶意扩大损失的情况，应当承担60%到70%。3．双方最后一份房屋租赁合同，约定物业费由被上诉人承担，只是上诉人因使用涉诉房屋的需要缴纳了物业费，合同解除后，上诉人要求被上诉人对上诉人已经缴纳的物业费进行返还合情合理合法。一审法院推定物业费由上诉人承担是错误的，判令上诉人向被上诉人支付2019年2月15日至2019年11月22日期间的物业费也是错误的，该物业费，被上诉人并未向物业公司进行缴纳，也没有提供相应的票据，同时物业公司并未提供相应的物业服务，其无权按原有的标准收取物业费，而一审法院对该两项事实都没有查明，直接判决上诉人向被上诉人支付物业费明显缺乏法律依据。综上，一审法院对于本案的事实认定存在错误，请求法院依法查明并按照上诉人的上诉请求予以支持。吴桂龙辩称，不同意上诉人上诉请求。事实和理由：1.2019年11月22日之前，房屋一直处于上诉人占用的状态，这一点上诉人是认可，所以上诉人才会向被上诉人发出通知，希望被上诉人协助其在2019年11月20日之前撤场。上诉人提到的招租只不过是为了终止占用状态提出的解决办法，并未实际中止对房屋的占有。所以一审判令占房使用费没有问题。2．物业费已经实际发生，不属于未确定的状态。3．对于上诉人要求返还2015年8月15日到2019年2月14日物业费的问题。此期间，按照合同的约定物业费应该由上诉人交付，不存在返还的问题，综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。吴桂龙向一审法院起诉请求：1．确认吴桂龙与迪信通公司就天津万达商业广场A座4号商铺签订的《房屋租赁合同》于2019年10月26日解除；2．判令迪信通公司将坐落于天津市和平区劝业场街和平路119号万达商业广场A座4号商铺腾空并恢复原状交吴桂龙收回；3．判令迪信通公司向吴桂龙支付租金（2019年2月14日至2019年10月26日租金，按每年190000元的标准予以计算）；4．判令迪信通公司向吴桂龙支付房屋占有使用费（自2019年10月27日至实际腾房之日，按照每年190000元的标准予以计算）；5．判令迪信通公司向吴桂龙支付物业费（自2019年2月14日起至实际腾房之日，按照每月4800元的标准予以计算）；6．判令迪信通公司支付吴桂龙违约金9500元；7．本案诉讼费由迪信通公司承担。迪信通公司向一审法院提出反诉请求：1．判令吴桂龙向迪信通公司返还押金57000元；2．判令吴桂龙向迪信通公司返还自2015年8月15日至2018年2月14日物业费148800元（按照每月4800元主张）；3．判令吴桂龙承担反诉费。一审法院查明事实：涉案房屋坐落于天津市和平区××路××号××广场商铺××，产权人系吴桂龙；2008年5月双方签订《房屋租赁合同》，约定吴桂龙将天津市和平区万达商业广场Ａ座4号商铺（即涉案房屋）出租给迪信通公司，租赁期限为自2008年8月15日至2011年8月14日，该合同约定物业费由迪信通公司承担，合同签订后交付使用；后双方续签，期限自2011年8月15日至2015年8月14日，该合同约定物业费由迪信通公司承担；后双方又续签，期限自2015年8月15日至2020年8月14日，该合同中其他费用承担中对物业费承担主体未予约定，但对场所租赁税费以及本合同中未列明的其他费用约定为迪信通公司承担。迪信通公司擅自提前解除合同，租金不退，应按年租金的一倍标准支付违约金。迪信通公司擅自拆改、转租、不当使用及造成吴桂龙损失应全部赔偿，并向其支付年租金5%的违约金；2017年1月5日双方签订《补充协议》，约定自2018年2月14日起租金为每年190000元，物业费由迪信通公司承担。支付房租日期自2018年2月14日至2019年2月14日，自2019年2月14日至2020年2月14日，自2020年2月14日至2020年8月14日，每年提前一个月支付。一审另查，对于租金及物业费，迪信通公司已支付至2019年2月14日，后未再支付；吴桂龙认可尚有押金57000元未退还且同意退还；双方均认可自2018年2月14日起租金及使用费标准为每日520.5元；吴桂龙认可收到迪信通公司向其寄送的钥匙；吴桂龙认可收到迪信通公司的腾房通知，并认可迪信通公司于2019年11月22日将涉案房屋腾空；双方均认可迪信通公司于2019年1月4日向吴桂龙发出的微信通知，内容为“算了，押金不要了，你找个人来交接吧！以后有机会再合作吧！”。一审再查，天津市和平区和平路119号万达商业广场一期商铺-3房屋系与涉案房屋毗邻，权利人为案外人王超，经询，其表示不作为第三人参加本案诉讼，其房屋出租之初是与涉案房屋同时出租，状态为其房屋与涉案房屋共用之墙已打通，关于吴桂龙要求恢复原状，其意见应由房屋管理部门依法依规确定墙面位置。一审法院认为，《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认合法有效。在合同履行期内迪信通公司要求解除属于违约，对于合同是否因迪信通公司的违约而解除，因租赁合同属于继续性合同，合同的履行需要迪信通公司的持续使用，而迪信通公司如无继续使用必要，势必造成资源的浪费。为了充分发挥物的价值，做到物尽其用，从而有效利用资源，减少财产浪费，维持社会经济秩序和法律关系现状稳定，遵照民法的公平原则，应当准许作为承租人的迪信通公司解除合同，对于解除日期，迪信通公司提交微信记录证明应于2019年1月4日，吴桂龙认可确实进行了沟通，应确认该日解除。对于房屋交付问题，迪信通公司虽表示解除，但仍实际控制房屋，应当支付该期间的相关费用。迪信通公司主张于2019年11月18日向吴桂龙寄送房屋钥匙，吴桂龙认可收到，但双方均未阐明收到钥匙的时间，现吴桂龙认可收到迪信通公司的腾房通知，并认可迪信通公司于2019年11月22日将涉案房屋腾空，故应当认定涉案房屋已于2019年11月22日腾空并交吴桂龙收回，现吴桂龙再行要求腾房已经无事实依据不予支持。吴桂龙主张因房屋拆改不予接收房屋，其该主张无合同和法律依据，不予采信。据此，吴桂龙主张迪信通公司负担房屋占用使用费，一审法院按照自2019年2月15日起至2019年11月22日止期间，每日520.5元，予以支持。迪信通公司抗辩自2019年1月4日合同解除后至实际腾房之日，吴桂龙不予接收房屋系扩大损失，但迪信通公司亦未及时采取交寄房屋钥匙等移交控制权等措施，故对该项抗辩意见不予采信。关于恢复原状的请求，对于将大门上的外墙装修标示、涉案房屋的吊顶和附加在墙上的木板及隔间拆除的主张，迪信通公司自2008年即在此使用，对于房屋主体未作变动，现吴桂龙主张的拆除均系迪信通公司对房屋合理使用后的状态，且吴桂龙未就房屋交付时的状态提交证据证明，现要求迪信通公司拆除，依据不足，不予支持。对于将木板恢复为砖墙的主张，迪信通公司否认进行了拆改，吴桂龙亦未提交证据证明，故亦不予支持。但现涉案房屋与案外房屋共用之木板应为迪信通公司搭建，应予以拆除。关于拆改的违约金，因迪信通公司在此经营长达十余年，期间多次续签，吴桂龙均未对房屋状况提出异议，亦不存在对主体拆改的问题，吴桂龙主张不能成立，不予支持。关于物业费，双方多份合同一直约定为迪信通公司承担，在2015年签订的合同中双方虽未约定物业费的承担主体，但约定租赁税费及其他费用由迪信通公司承担，且迪信通公司也一直交纳物业费至2019年2月14日，故应当认定物业费由迪信通公司承担为双方合意，占用房屋期间的物业费应由迪信通公司负担。故对于吴桂龙主张的物业费，一审法院按照自2019年2月15日起至2019年11月22日止期间，每月4800元予以支持。对于反诉请求，吴桂龙同意退还押金，予以照准。对于迪信通公司要求返还物业费的主张，前文已述，无事实和法律依据，不予支持。一审法院判决：一、确认吴桂龙与天津迪信通电子通信技术有限公司就天津市和平区××广场××座××号商铺房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年1月4日予以解除；二、本判决生效之日起十日内，天津迪信通电子通信技术有限公司支付吴桂龙自2019年2月15日起至2019年11月22日止期间房屋使用费，按每日520.5元标准计算；三、本判决生效之日起十日内，天津迪信通电子通信技术有限公司支付吴桂龙自2019年2月15日起至2019年11月22日止期间的物业费，按每月4800元计算；四、本判决生效之日起十日内，吴桂龙返还天津迪信通电子通信技术有限公司押金57000元；五、本判决生效之日起十日内，天津迪信通电子通信技术有限公司将天津市和平区和平路119号万达商业广场商铺-3与天津市和平区和平路119号万达商业广场商铺-4之间共用木板拆除；六、驳回吴桂龙其他诉讼请求；七、驳回天津迪信通电子通信技术有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4014元，由天津迪信通电子通信技术有限公司负担（本判决生效之日起十日内，天津迪信通电子通信技术有限公司直接给付吴桂龙）。反诉案件受理费2250.5元，由吴桂龙负担612.5元，由天津迪信通电子通信技术有限公司负担1638元（本判决生效之日起十日内，吴桂龙直接给付天津迪信通电子通信技术有限公司）。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审查明事实均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于2019年2月15日至2019年11月22日房屋占有使用费承担问题。双方当事人对于合同效力及解除时间均无异议，由于地铁施工对周边经营环境的影响，双方当事人对合同租金已经作出相应调整，对于合同解除后至实际交接之日的房屋占有使用费，一审判决以调整后的租金作为参照确定由迪信通公司承担并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张返还2015年8月15日至2019年2月14日期间物业费141810元的问题，此期间为上诉人实际使用期间，该费用系上诉人自行向物业公司缴纳，由物业公司实际收取，上诉人要求被上诉人返还没有依据，本院不予支持。关于2019年2月15日至2019年11月22日物业费问题。此期间为上诉人占有使用期间，物业费应由上诉人负担。被上诉人辩称物业费已经发生，但其确认并没有向物业公司实际支付。上诉人抗辩物业服务存在瑕疵，不同意全额支付物业费，由于该抗辩基于物业服务合同，与本案非同一法律关系，且针对案外人，在本案中不宜一并处理，可另行解决。对一审判项，本院予以调整。综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市和平区人民法院（2019）津0101民初8996号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项；二、撤销天津市和平区人民法院（2020）津0101民初8996号民事判决第三项；三、驳回天津迪信通电子通信技术有限公司其他上诉请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4014元，由天津迪信通电子通信技术有限公司负担3412元，由吴桂龙负担602元；一审反诉案件受理费2250.5元，由吴桂龙负担612.5元，由天津迪信通电子通信技术有限公司负担1638元。二审案件受理费2007元，由吴桂龙负担407元，由天津迪信通电子通信技术有限公司负担1600元。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年十二月二日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……