广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初15680号原告：陈建辉，男，汉族，1955年8月25日出生，住广东省揭阳市榕城区**********围8巷204号，公民身份号码为440************818。被告：黄丁旺，男，汉族，1987年12月6日出生，住江西省赣州市寻乌县**************，公民身份号码为360************310。原告陈建辉诉被告黄丁旺租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告陈建辉和被告黄丁旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1.判决被告立即向原告支付2020年5月、6月、7月所欠租金共3900元及滞纳金1170元（其中1300元按每天10%的标准从2020年5月10日起算至2020年6月10日止，2600元按每天10%的标准从2020年6月10日起算至实际付清时止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月10日，原告与被告签订了《房屋租赁协议书》，约定原告将樟木头镇龙珠街二巷三号101地铺出租给被告使用，租期3年，月租金为1300元，须在每月5号前缴纳租金，如超过期限一天每天按10%计算滞纳金。在租赁期限内，被告经常有拖欠租金的行为，2020年5月起至2020年7月，被告拖欠租金，经原告多次催促，被告仍拒绝向原告支付租金，其后原告通过微信催促被告交租，被告甚至将原告拉黑，拒绝向原告交租。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告黄丁旺答辩称，被告在2020年4月份的时候就对原告说因为疫情原因，被告都没有在租赁物处存放东西，所以要退租，而被告也在2020年6月20日已彻底搬离租赁物，被告曾多次致电原告，要求原告来接收商铺钥匙并说要向原告交付2020年6月份租金，原告拒绝，坚持认为合同没有到期，不同意被告退租，故被告就将钥匙放在隔壁商铺，隔壁商铺也是原告的，其告知原告已将钥匙放在隔壁商铺，让原告去拿。被告已于2020-4-15向原告转账3900元，支付了2020年3、4、5月份的租金。本院经审理认定事实如下：2019年8月10日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订《房屋租赁协议书》，约定被告向原告承租东莞市****************，租期三年，月租为1300元，协议签订后，应交2个月押金及当月租金共2600元，押金在租期满后退还被告，押金不能在月租内扣；被告须在每月5号前交纳租金，如超过期限一天，原告每天按10%的滞纳金计收，超过15天做弃租处理，原告可单方终止合同，收回房屋，并没收押金，租金按月结算，未住满一个月按整月计算，租期未满退租，原告不退押金给被告。协议还约定了其他内容。双方确认被告已交纳了押金2600元。原告提交了《催收租金通知》和《解除房屋租赁合同通知书》照片，主张因被告拖欠租金，原告于2020年7月11日在案涉租赁店铺门口张贴了催租通知，要求被告在2020年7月16日前付清2020年5月、6月和7月租金。为避免损失扩大，原告于2020年7月20日向被告寄出《解除租赁合同通知书》，要求被告在2020年7月31日前搬离案涉租赁商铺。被告主张其已于2020年6月20日搬离了案涉租赁商铺，故其不知晓原告张贴过前述通知，被告主张其多次要求原告接收钥匙，但原告不予接收，故被告自行将店铺钥匙放置在隔壁商铺处，隔壁商铺亦系原告所有。原告则对被告主张不予确认，原告主张其于2020年7月20日去张贴通知书后开锁才知道被告已经搬走了。被告提交了微信转账记录，主张其于2020年4月15日通过微信向原告支付了2020年3月、4月和5月的租金共计3900元。微信转账说明处备注为“345店租”。原告确认已收到被告支付的该3900元。原告提交了《集体土地使用证》【东府集用（2007）第1900190114001号】、建设用地红线图、《土地使用权转让协议书》、设计图纸、检验报告、户口簿，主张其从陶访文处购入案涉商铺所在地块。《集体土地使用证》显示土地座落东莞市樟木头镇樟罗社区（土名）刘屋面前洋，土地使用权人系陶访文，使用权类型系批准拨用宅基地，登记时间为2007年11月5日。原告曾用名为陈剑辉，原告与陶访文于2006年6月12日签订了《土地使用权转让协议书》，约定陶访文将东莞市樟木头镇樟罗管理区宅基地一区的使用权转让给原告。另查明，本院发函至东莞市自然资源局调查，东莞市自然资源局复函确认查无案涉宗地上建筑物的不动产登记信息记录，案涉商铺未取得不动产权证和建设工程规划许可证。经本院书面释明，原告称不变更诉讼请求，被告称不提起反诉。上述事实，有《房屋租赁协议书》、微信聊天记录、《催收租金通知》《解除房屋租赁合同通知书》《集体土地使用证》、建设用地红线图、《土地使用权转让协议书》、设计图纸、检验报告、户口簿、微信转账记录、东莞市自然资源局复函等证据以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案系租赁合同纠纷。案涉租赁物未取得建设工程规划许可证或产权证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，原告与被告签订的《房屋租赁协议书》应属无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告主张其已于2020年6月20日搬离了案涉租赁物，但被告对此未能提供证据证明，鉴于原告庭审中自认其于2020年7月20日知晓被告搬离了案涉租赁物，故本院认定被告实际占有使用案涉租赁物至2020年7月20日。至于押金的问题，因被告在本案中未提起反诉，故本院对押金退还的问题不予处理，被告可另行主张。虽然案涉租赁合同无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，因被告实际占有使用了案涉租赁物，故原告有权要求被告参照租金标准支付房屋占有使用费。被告庭审主张其已向原告支付了2020年3月、4月和5月的房屋占有使用费3900元，并提交了微信转账记录证明，原告亦确认收到该3900元，故本院对被告主张予以采信。即被告仍应向原告支付的房屋占有使用费为2166.67元（1300元+1300元÷30天×20天）。由于案涉租赁合同无效，违约条款也当然无效，故原告主张按合同约定要求被告支付滞纳金，没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告黄丁旺自本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈建辉支付房屋占有使用费2166.67元；二、驳回原告陈建辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告陈建辉已预交），由原告陈建辉负担15元，由被告黄丁旺负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  周淑君二〇二〇年十二月八日书记员  吴珮君袁浩铭（代）附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。