陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕10民终588号 上诉人（原审原告、反诉被告）：钟骐安，（曾用名：钟海军），男，1976年3月28日出生，汉族，住陕西省柞水县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西亿昌汽车服务有限公司，住所地陕西省柞水县。 法定代表人：阮垚，公司董事长。 委托诉讼代理人：胡军，陕西胡军律师事务所律师。 原审被告：阮垚，男，1986年5月12日出生，汉族，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：胡军，陕西胡军律师事务所律师。 上诉人钟骐安因与被上诉人陕西亿昌汽车服务有限公司（以下简称：亿昌公司）、原审被告阮垚租赁合同纠纷一案，不服陕西省柞水县人民法院(2020)陕1026民初587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，上诉人钟骐安、被上诉人亿昌公司及原审被告阮垚的共同委托诉讼代理人胡军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人钟骐安上诉请求：1、撤销一审判决第二、第三项判项，依法改判被上诉人按每年30000元的标准向上诉人支付房屋租金（自2018年10月1日起计算至房屋腾退之日止）；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 主要事实与理由：一、一审法院认定上诉人出租给被上诉人325平方米的场地属于国有土地，认为上诉人没有使用权，该事实认定错误。案涉场地曾于2011年经柞水县土管部门初步规划为建设用地，但政府并没有实际履行土地征用手续，上诉人也没有领取相应的征地补偿款和地上附属物赔偿款，该土地的使用权没有发生改变，仍属于上诉人。被上诉人应该按照租赁合同约定，按照每年3万元的标准向上诉人支付门面房和325平方米场地的租金。一审法院判决被上诉人向上诉人按每年18500元的标准支付房屋租金，属于事实认定不全，请二审予以纠正。二、一审法院判决上诉人支付被上诉人装修房屋残值7000元，属认定事实不清，适用法律错误。被上诉人不按约定支付房租的违约行为是导致双方合同解除的直接原因，被上诉人要求上诉人支付装修房屋的残值，不应支持。 被上诉人亿昌公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 钟骐安向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.依法判令被告返还房屋，并清理地面附属物，恢复土地原状；3.判令被告支付原告房租3万元（2018年10月1日至2019年10月1日），并按每月2500元支付2019年10月1日至被告腾退房屋之日的房租；4.本案涉及诉讼费用由被告承担。庭审中，原告不要求被告清理地面附着物、恢复土地原状。 亿昌公司向一审法院提出反诉请求：1.解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2.依法判令被告钟骐安支付亿昌公司装修其房屋的残值3.5万元；3.案件诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年2月26日，亿昌公司在柞水县XX街道XX街道成立，阮垚是法定代表人，担任董事长，祝习韬担任总经理，主要业务是机动车销售、保养、维修，汽车租赁、装饰美容、咨询服务等。2016年初，亿昌公司为扩大经营规模，拟在XX镇XX城汽贸汽车销售、服务场所。2016年4月20日，公司法定代表人阮垚（乙方）与案外人王某某、原告（反诉被告）钟骐安（甲方）协商后，双方签订了租赁合同，约定：乙方租赁甲方的混钢结构门面房5间及房前场地，租赁费为每年7万元，其中钟骐安门面房2间、场地325平方米，每年租金3万元，租赁期限10年，自2016年10月1日至2026年9月30日，每年10月1日前1个月内付清下一年房租，后亿昌公司在未办理审批手续的情况在租赁的房前场地上修建了钢结构汽车服务大厅从事汽车销售等业务。2016年10月7日，亿昌公司支付了7万元租金，其中向钟骐安支付了3万元租金。2017年10月13日，亿昌公司支付了3万元租金，钟骐安出具了收到新城汽贸2017年10月至2018年10月份房租共计3万元的收条。2018年9月21日，汽车服务大厅被政府相关部门拆除，亿昌公司再未向原告支付租金，继续使用租赁的房屋至今。 另查明，2011年柞水县土管局土地收储中心将原石镇村一组的部分土地（包含钟骐安房前出租给亿昌公司的325平方米土地）征收为国有土地，性质为建设用地，原告钟骐安至今未领取征地补偿款和地上附属物赔偿款。 再查明，XX社区XX组钟骐安房屋附近同类型房屋每年租金约18000元左右。 一审法院认为，双方签订的租赁合同中明确约定租赁房屋及场地用于买卖各种车辆，即亿昌公司新城店的汽车销售，钟骐安出具的收条也是收到新城汽贸租赁费3万元，亿昌公司租赁后一直从事汽车销售，阮垚作为亿昌公司法定代表人与钟骐安签订租赁合同属职务行为，其法律后果应由亿昌公司承受，本案租赁合同当事人是钟骐安与亿昌公司，故原告要求被告阮垚承担责任的诉讼请求不予支持。 现钟骐安与亿昌公司自愿解除租赁合同，符合法律规定，予以确认，合同解除后亿昌公司应返还租赁物。对钟骐安要求亿昌公司按每年3万元的标准支付2018年10月1日起至房屋腾退之日的租金的诉讼请求，因钟骐安提供的租赁物由房屋和场地构成，该场地已被征收为国有土地，故钟骐安提供的租赁物存在瑕疵，只能计算两间房屋的租金，结合当地同类型房屋租赁情况，该房屋租金按每年18500元计算。 对亿昌公司要求钟骐安支付装修房屋的残值3.5万元的反诉请求，虽钟骐安提供的场地存在瑕疵，但亿昌公司修建汽车展厅时未办理任何审批手续，且汽车展厅拆除后亿昌公司继续使用租赁的房屋，却未支付任何租赁费用，是造成合同解除的主要原因，结合本案实际情况及造成合同解除的过错，酌情认定装修房屋残值的损失由钟骐安承担7000元。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条、第一百二十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）钟骐安与被告（反诉原告）陕西亿昌汽车服务有限公司之间签订的租赁合同，由被告（反诉原告）陕西亿昌汽车服务有限公司向原告（反诉被告）钟骐安返还租赁的房屋两间。二、被告陕西亿昌汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钟骐安支付房屋租金，租金自2018年10月1日起按每年18500元的标准计算至房屋腾退之日止。三、反诉被告钟骐安于本判决生效之日起十日内向反诉原告陕西亿昌汽车服务有限公司支付装修房屋残值7000元。四、驳回原告钟骐安其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取计275元，由原告钟骐安负担100元，被告陕西亿昌汽车服务有限公司负担175元；反诉费337.5元，由反诉原告陕西亿昌汽车服务有限公司负担270元，反诉被告钟骐安负担67.5元。 二审审理中，上诉人提供了一张照片，证明案涉场地不属于政府征收范围。经质证，被上诉人与原审被告认为，该照片属实，但不能证明上诉人的证明目的。 经综合审查，上诉人提供的一张照片，其证明目的无证据印证，本院不予采信。 本院认为，本案争议的焦点主要是：1.上诉人钟骐安能否要求被上诉人亿昌公司支付案涉场地租金；2、上诉人钟骐安是否应承担被上诉人亿昌公司房屋装修残值7000元。 关于焦点1，上诉人与被上诉人签订了案涉租赁合同，被上诉人按合同约定支付了2018年10月之前的房屋及场地租金。上诉人主张2018年10月1日之后案涉场地的租金。但根据柞水县移民（脱贫）搬迁工作办公室向亿昌公司作出的责令限期搬离恢复土地原状的通知等证据，证明案涉土地属国有土地，相关行政部门要求被上诉人在2018年9月份拆除租赁场地上的建筑物。因此，案涉土地属于国有土地，上诉人无权出租该场地给被上诉人使用，被上诉人在行政部门要求下已经拆除了该场地上的建筑物，之后无法使用该场地。故上诉人要求被上诉人支付2018年10月1日之后案涉场地的租金，不能成立。 关于焦点2，本案中上诉人与被上诉人均同意解除案涉租赁合同，但导致本案合同解除双方均有过错，一审法院根据双方的过错，酌情由上诉人承担被上诉人的房屋残值损失7000元并无不当。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人钟骐安负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二〇年十二月八日 法官助理 李從熇 书 记 员 任梦娜 1