浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初13694号 原告：叶万耿，男，1979年1月28日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区，法律文书送达地址：浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：吴海平、杨岚岚，国浩律师（宁波）事务所律师。 被告：巢锦辉，男，1976年10月29日出生，汉族，住江西省宜春市宜丰县，法律文书送达地址：浙江省宁波市江北区。 原告叶万耿与被告巢锦辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法由审判员薛海蓉适用简易程序。根据原告申请，本院依法对被告实施了财产保全。本案于2020年11月17日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人吴海平、杨岚岚以及被告巢锦辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶万耿向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告于2020年9月30日前腾退房屋并以清水房状态交还；3.被告向原告支付违约金300000元，并支付自2020年10月1日起至实际腾退之日止按1643.80元／日计算的房屋占有使用费；4.被告结清水电费12584.80元，并按照日千分之五支付逾期利息至实际履行之日止；5.本案诉讼费、财产保全申请费由被告承担。事实与理由：2019年3月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于宁波市鄞州区××路××号房屋租给被告用于经营水果店，租期5年，自2019年4月1日至2024年3月31日止。租金及付款方式为，首年租金为税后600000元，每半年支付一次，分别为每年3月1日和9月1日支付。被告应于2020年9月1日向原告支付300000元租金，然截至起诉之日，被告仍无故拒不支付租金，且未结清其租期内的水电费。根据合同第三条第二款约定，原告有权解除合同并要求其支付违约金。 被告巢锦辉辩称，被告在2020年5月已经向原告提出退租要求，原告当时要求被告继续经营到9月，说好后续付租金150000元，押金不再退还。被告实际经营到2020年8月，9月30日已经腾退，期间打电话给原告要求交钥匙，但原告不接收。被告不同意支付违约金，后续租金同意再付一部分，水电费应由被告交清。 本院经审理查明的事实如下： 原告与案外人陈燕琼签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方（原告）承租甲方位于宁波市鄞州区××路××号，华泰街146-150号房屋，建筑面积420.42平方米，租赁期自2019年1月1日至2026年12月31日止，共8年；在租赁期内，甲方允许乙方将该房屋转租给第三方，但餐饮、足浴按摩等不正规店铺除外，同时，乙方需向甲方备案；甲方同意乙方在不损坏房屋整体建筑结构的情况下，基于经营目的对房屋自行装修、分隔、布局及增扩设备；租赁期满，或合同终止，除了可移动设备设施外，原有的装修无偿归甲方所有；等。 2019年3月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（原告）将位于宁波市鄞州区××路××号××平方米房屋出租给乙方（被告），租赁期限为2019年4月1日至2024年3月31日，租期5年；首年租金为税后600000元整，第一年、第二年不变，第三年开始每年在前一年基础上递增5%；租金半年一付，乙方须在签订合同当天支付首期租金，以后每期租金于每年的3月1日、9月1日支付，超过7天未支付甲方有权解除合同并没收押金，并可要求乙方赔偿半年租金作为违约金；租赁期间，使用该房屋所产生的水电有线电话通讯等费用由乙方承担，并于每月20日支付；双方约定押金金额为50000元，乙方须在合同签订当日支付，合同期限届满乙方退还租赁房屋，双方结算完相关费用，且甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后，甲方无息退还押金；租赁期满后，该房屋归还时，乙方应以清水房状态将房屋归还甲方，否则，甲方将不退还押金；合同期间，乙方中途擅自退租的，甲方不予退还乙方已经缴纳的租金及押金等费用，并赔偿甲方半年租金作为违约金；乙方应按时支付租金、水电费等相关费用，否则，每延期一日，乙方须向甲方支付合同项下总金额千分之五的违约金；乙方承诺该房屋仅用于经营水果店用；等等。合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，被告向甲方支付了押金50000元及第一期租金。此后，被告支付租金至2020年9月30日止。期间，被告要求提前退租，并于2020年9月搬出。因原告认为被告违约，且搬出时未完全腾退清场，原告未接收案涉房屋钥匙。本案审理期间，经本院组织双方交接，被告按原告要求拆除了场地内的装饰装修；原告于2020年11月24日接收案涉房屋钥匙，但认为被告未将场地内遗留物（拆除垃圾及无用物品）清除，故要求被告继续按约以“清水房”状态交付，并要求继续计算房屋占有使用费。被告还尚欠水电费12584.80元未向原告付清。同时查明：原告为实施财产保全支付申请费2083元。 以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》、房权证复印件作为证据，以及原、被告的庭审陈述为证。 本院认为：原告将其自案外人陈燕琼处承租的房屋中一部分转租给被告，转租经过出租人允许，且案涉租赁合同租期未超过其与陈燕琼签订的租赁合同约定的租期，故案涉《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。被告作为次承租人有按约支付租金等义务，如有违约，应按合同约定及法律规定承担相应的违约责任。被告在租期内已经自行提前退租，案涉租赁合同事实上无法继续履行，本院对原告要求与被告解除合同的诉讼请求予以支持。案涉房屋在本案审理期间经被告腾退后交钥匙给原告，故对于原告要求交付房屋的诉讼请求不予处理。关于原告要求被告以“清水房”状态交付房屋的问题，双方在签订合同时对于“清水房”状态约定不明，且合同约定原告对于被告逾期未搬离或未全部搬离的物品有权自行清理，被告目前已经退场，即使有遗留物品，也可由原告处置，故本院对原告的该项诉讼主张不予支持。 案涉租赁合同因被告提前退租解除，原告要求被告支付违约金300000元并自2020年10月1日起支付房屋占有使用费至实际腾退之日止，被告以提前与原告协商租期至2020年9月止且已腾退为由不同意支付违约金。对此，本院认为，不论被告是否与原告就提前退租达成一致，被告提前退租的行为已属违约，应当承担相应违约责任；案涉租赁合同约定中途擅自退租的，被告应赔偿半年租金作为违约金，从被告所述的提前退租情况结合原告的诉讼主张看，原告对于被告提前退租确已知晓，未予接收案涉房屋钥匙的主要原因是认为被告未按约清退；虽然被告应当承担违约责任，但原告在明知被告已提前退租的情况下亦应当采取适当措施防止损失扩大，且在被告已经实际退场的情况下，按合同约定原告本就有权自行处置场地内遗留物品，违约金的主要目的也是为了弥补守约方的损失，且被告尚有押金50000元在原告处因被告违约不再返还，该款亦应用于违约制裁及损失弥补，故本院综合考量案涉合同履行情况、原告的实际损失情况认定被告应支付原告违约金250000元。关于原告主张的占有使用费也属于损失的一部分，本院在认定违约金时已经综合考量了原告的损失，故对原告主张的该部分损失不再支持。关于原告要求被告结清水电费12584.80元，被告予以确认，本院对原告的该项诉讼主张予以支持；原告要求按日千分之五支付逾期利息，因前述认定违约金时已经综合考量了原告的损失，且逾期利息约定过高，本院调整逾期利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年10月13日起计至实际付清之日止。关于原告主张的财产保全申请费损失2083元，本院按原告的诉讼主张受保护的部分确定，损失认定为1833元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、解除原告叶万耿与被告巢锦辉于2019年3月30日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告巢锦辉向原告叶万耿支付违约金250000元，于本判决生效后十日内履行完毕； 三、被告巢锦辉向原告叶万耿支付水电费欠费12584.80元，并支付逾期付款利息损失（自2020年10月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止），于本判决生效后十日内履行完毕； 四、被告巢锦辉赔偿原告叶万耿财产保全申请费损失 1.833元，于本判决生效后十日内履行完毕； 五、驳回原告叶万耿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7489元，减半收取3744.50元，由原告叶万耿负担1125元，被告巢锦辉负担2619.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  薛海蓉 二〇二〇年十二月一日 书记员  华飞儿