湖南省长沙市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）湘01行初7号原告李某1，男，1927年10月1日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托代理人李某2，男，1958年11月3日出生，汉族，住长沙市雨花区，系原告的儿子。委托代理人刘倩宇，湖南联合创业律师事务所律师。被告长沙市岳麓区人民政府，住所地长沙市岳麓区金星北路**。法定代表人周凡，区长。委托代理人王乐军，湖南越一律师事务所律师。委托代理人吴超。原告李某1与被告长沙市岳麓区人民政府（以下简称岳麓区政府）房屋征收补偿决定一案，于2020年1月2日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，被告岳麓区政府在法定期限内向本院提交了作出被诉具体行政行为的相关证据。本院依法组成合议庭，分别于2020年4月22日、10月12日对本案进行了公开开庭审理，原告委托代理人李某2、刘倩宇，被告岳麓区政府的委托代理人王乐军、吴超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年11月25日，被告岳麓区政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《湖南省实施办法》第二十二条和《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十二条之规定，对原告作出了（2019）岳征字第002号《房屋征收补偿决定》。原告对上述决定不服，向本院提起行政诉讼。原告李某1诉称：2014年8月12日,被告发布［2014］岳征决告字第004号《国有土地上房屋征收补偿决定》及《长沙市岳麓区人民政府岳麓区××道××道南延线工程（三期）征收补偿安置实施方案公告》（以下简称《征收补偿安置实施方案公告》）。原告所有的××镇××巷,原湘坪大厦一层,产权登记面积954.47㎡,登记用途为商业,在征收决定确定的征收范围内。2014年8月20日,长沙市岳麓区城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称“区征收办”）委托湖南思远四达房地产评估咨询有限公司对原告房屋进行了价值评估,评估价值节点为2014年8月12日,评估结论为7834元／㎡,总价7477318元。原告认为补偿金额过低,未与征收部门签订征收补偿协议,被告也未对原告房屋作出征收补偿决定。2018年2月7日,原告提起行政诉讼,要求被告履行法定职责,对原告作出征收补偿决定。2018年12月25日,长沙市中级人民法院作出（2018）01行初102号行政判决,判决被告在判决生效后90日内对原告作出房屋征收补偿决定。2019年6月24日,区征收办单方委托湖南中信发房地产评估有限公司作出中信发房估（市）字第2××8号房地产评估报告,评估价值时点为2018年12月25日,评估结论为7937元／㎡总价7575628元,被告据此作出（2019）岳征字第002号房屋征收补偿决定,补偿原告被征收房屋征收决定公告时点评估价与法院判决时点评估价时点差价98310元;搬迁费8196元;停产停业损失159088元;装饰装修补偿和设施补偿费557543元,补偿总额8300455元。原告认为,被告作出征收补偿决定程序违法,且征收补偿价格过低,严重侵害原告合法权益,具体理由如下：1、征收部门已明确湖南中信发房地产评估有限公司对原告被征收房屋进行的评估并非征收评估,仅作为法院对原告房屋的价值评定。因评估事项涉及两方以上当事人,为公平公正起见,应由全体当事人协商依法委托评估机构。被告单方委托评估,剥夺了原告参与查勘、调查、选择评估机构并提出相关意见的权利,且中信房地产评估公司以2018年12月25日作为评估时点,采用收益法做出的《房地产评估报告》结论为原告商业门面价值仅为7937元／㎡,相较于原思远四达房地产评估公司以2014年8月12日作为评估时点作出的《分户评估报告》单价7834元／㎡,时隔4年多每平米仅上浮103元,与市场行情不符。因此,区征收办选择评估机构的程序违法,评估结论明显过低,经原告市场询价,原告被征收商业门面市场价格在3600万左右；2、征收补偿决定计算原告停产停业补偿不合理,中信发房估（市）字第2××9号房地产评估报告,就原告被征收房屋价值评估与市场行情不符,不能作为计算停产停业损失依据,且根据《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十四条规定,征收生产、经营性用房,造成被征收人停产停业直接损失的,每月按照被征收房屋评估价值的7‰给予补偿。停产停业期限,按照实际停产停业的月数计算确定。被告在未征收原告的商业用房情况下,对原告房屋断水、断电、断路,并在室内加砌承重墙,导致原告无法经营,且不合理拖延履行征收原告房屋的法定职责长达5年,应按实际停产停业月数计算确定损失而不是3个月,经原告核算停产停业损失为1500万左右。3、征收补偿决定遗漏补偿项目征收补偿决定未就因潇湘大道景观道的建设,造成原告房屋低于潇湘大道景观道路面约3米,从而导致原告房屋评估价值远低于原临街一楼门面价值作出补偿。原告因生产经营需要,经批准已安装38千瓦增容用电专线一条,征收补偿决定未将该设施列入征收补偿范围。综上,被告征收补偿决定程序违法,遗漏房屋设施补偿项目,停产停业损失计算不合理,严重损害原告合法权益,故原告具状起诉,请求法院依法裁判。据此，请求人民法院：一、请求撤销岳麓区政府（2019）岳征字第002号房屋征收补偿决定；二、请求判决被告给付原告补偿款共计42000000元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告李某1向本院提供了以下证据：证据1、《国有土地上房屋征收决定公告》[2014]岳征决告字第004号，拟证明2014年8月12日岳麓区政府发布《国有土地上房屋征收决定公告》决定征收东至潇湘大道，西以潇湘大道红线边线为界，南至莲坪大道与潇湘大道交汇处范围内国有土地上所有建筑物、构筑物，房屋征收部们及征收实施单位为区征收办；证据2、《长沙市岳麓区政府岳麓区××道××道南延线工程（三期）征收补偿安置方案实施公告》，拟证明2014年8月12日岳麓区政府发布实施公告，征收期限为征收决定公告之日起60天，第六点第二项明确征收期限届满，未达成征收补偿协议的，由区政府作出房屋征收补偿决定；证据3、房屋产权证，拟证明涉案被征收房屋归原告所有，建筑面积954.47㎡，规划用途为商业，房屋层数为第1层；证据4、长沙市国有土地上房屋征收分户估价报告、长沙市国有土地上房屋征收复核估价报告，拟证明原告所有的房屋位于征收在围内，区征收办托湖南思远四达房地产评估咨询有限公司于2014年8月20日、9月5日分别作出房地产估价报告及复核估价报告，评价结论为7834元/㎡，总价7477318元；证据5、（2018）湘01行初102号行政判决书，拟证明被告推延履行法定职责长达数年，被告作出房屋怔收补偿决定的期限已超出生效判决确定的期限；证据6、中信发房估（市）字第2××8号房地产评估报告，拟证明：ｌ、以2018年12月25日作为评估价值时点，采用收益法评估，原告商业门面评估单价仅为7987元／㎡；2、因潇湘大道景观道的建设，评估实地查勘时，评估对象低于潇湘大到景观路面约3米，评估价以产权信息结合实地查勘的实际情况进行评估；证据7、李某1户房屋征收补偿方案、被征收人陈述申辩及申请调解权利告知书，拟证明2019年7月3日，区征收办就李某1户房屋征收补偿方式及补偿数额作出补偿方案；证据8、关于李某1户房屋征收补偿方案异议书、快递查询单，拟证明原告就征收部门选定评估机构的方式、征收部门未保障原告对《房地产评估报告》申请复核评估及专家委员会鉴定的权利、征收补偿方案遗漏补偿项目有异议，并向征收部门提交书面异议书；证据9、李某1户评估结果异议的回复，拟证明针对原告对征收补偿方案提出异议后，被告进行了回复，并明确湖南中信发房地产评估有限公司对原告被征收房屋进行的评估并非征收评估，仅作为法院对原告房屋的价值评定；证据10、（2019）岳征字第002号房屋征收补偿决定，拟证明被告依据中信发房估（市）字第2××8号房地产评估报告所作出的征收补偿决定程序违法，补偿款过低，严重侵害原告合法权益。证据11、增容用电专线证明、介绍信、四份售房协议等，拟证明因经营所需，涉案房屋于1996年经批准己安装38千瓦增容用电专线一条，征收补偿决定并未就该设施予以补偿。证据12、湖南大学土木建筑工程检测报告，拟证明涉案被征收房屋为钢筋混凝土框架结构。原告李某1向本院提交《关于李某1所有的××镇××巷××号房屋价值评估的函》。本院依法予以准许。本院依法委托深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司湖南分公司作出深国房评字第1××4号《评估报告书》。被告岳麓区政府辩称：一、答辩人具有作出《房屋征收补偿决定》的法定职权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条之规定，因被答辩人就房屋征收补偿问题，未能在征收补偿方案确定的签约期限内与长沙市岳麓区城市房屋征收和补偿管理办公室达成补偿协议。答辩人依法对被答辩人作出（2019）岳征字第002号《房屋征收补偿决定》。答辩人的主体适格。二、答辩人作出的（2019）岳征字第002号《房屋征收补偿决定》程序合法、正当。在涉案房屋征收补偿决定作出前，负责征收工作的主管部门及相关部门，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律、法规和规章的规定，严格履行了法律、法规和规章规定的一系列前置程序。答辩人于2014年8月12依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律、法规和规章的规定作出《长沙市岳麓区人民政府国有土地上房屋征收决定》及《长沙市岳麓区人民政府岳麓区××道××道南延线工程（三期）征收补偿安置实施方案公告》，且均在征收范围内进行了公示。2014年5月13日，思远四达房地产评估咨询有限公司经法定程序被评选为本项目房屋征收的房地产价格评估机构。《房地产估价报告》中被答辩人的房屋估计总价为7477318元（不含装饰装修和其他设施费用）。被答辩人以补偿金额过低为由拒绝签订补偿协议，答辩人多次协商均未能达成补偿协议。被答辩人于2018年2月诉至长沙市中级人民法院，要求答辩人依法履行法定职责，对被答辩人作出房屋征收补偿决定，长沙市中级人民法院于2018年12月25日作出行政判决书（2018湘01行初102号），判决答辩人在判决生效之日起90日内对被答辩人作出房屋征收补偿决定。根据判决结果，区征收部门为保障被答辩人的合法权益，同意由被答辩人在长沙市国有土地上房屋征收评估机构备选库中选取一家进行市场评估，由于被答辩人未按期选定，区征收部门于2019年5月30日在星城公证处的见证下通过抽签的方式选定湖南中信房地产评估有限公司对被答辩人房屋进行评估，后评估总价为7575628元（不含装饰装修和其他设施费用）。2019年9月4日，区征收部门依法向被答辩人送达《长沙市岳麓区××道××道南延线工程（三期）建设项目李某1房屋征收补偿方案》（以下简称“征收补偿方案”）、《长沙市岳麓区××道××道南延线工程（三期）建设项目被征收人陈述申辩及申请调解权利告知书》（以下简称“权利义务告知书”）及《李某1位于××镇××巷××号（原湘坪大厦第一层）房地产估价报告》（估价报告编号：中信发房估（市）字第2××8号）。答辩人依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《湖南省实施办法》第二十二条以及《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十二条之规定，于2019年11月25日作出的（2019）岳征字第002号《房屋征收补偿决定》。综上，答辩人长沙市岳麓区人民政府作出（2019）岳征字第002号《长沙市岳麓区人民政府房屋征收补偿决定》，主体适格、认定事实清楚、程序合法正当、适用法律准确。故，答辩人请求人民法院驳回被答辩人起诉。被告岳麓区政府向本院提交了以下证据、依据：第一组证据1、《关于确定潇湘大道景观南延线工程（三期）建设项目征收范围的公告》岳征告[2014]第002号；2、《长沙市岳麓区人民政府岳麓区××道××南延线工程（三期）国有土地上房屋征收补偿方案的批复》；3、《长沙市岳麓区人民政府国有土地上房屋征收决定》[2014]岳征决字第004号；4、《长沙市岳麓区人民政府国有土地上房屋征收决定公告》[2014]岳征决字第004号；5、《长沙市岳麓区人民政府岳麓区××道××南延线工程（三期）征收补偿安置实施方案公告》；该组证据拟证明被告依法作出并公告了涉案项目的征收范围、房屋征收决定、补偿方案，原告在岳麓区××道××南延线工程（三期）征收范围内。第二组证据6、委托书；7、《征收谈话笔录》三份；该组证据拟证明：1、原告委托李某2作为代理人，代理原告办理坪塘镇半月巷湘坪大厦商业娱乐城的拆迁补偿工作；2、经多次协商，原告未能与被告征收实施部门在本项目房屋征收决定公告确认的签约期限内就房屋征收补偿达成一致意见。第三组证据8、行政判决书（2018湘01行初102号）；9、征收谈话笔录1份（2019年3月29日）；该组证据拟证明判决要求被告于判决生效之日起90内做出征收补偿决定，被告为保障原告权益，经与原告协商，同意重新进行房产价值评估。第四组证据10、《关于明确征收补偿方式的函》及来往文件签收登记表；11、李某1户就《关于明确征收补偿方式的函》的回复；该组证据拟证明:1、被告提供两种补偿方式供原告选择，充分保障原告的选择权；2、原告选择以货币补偿的方式进行征收补偿。第五组证据12、《通知》及往来文件签收登记表；13、《回复》；14、《请求依法公正征收评估的函》；15、李某1、李某2征收谈话笔录（2019年5月21日）；16、《通知》；17、《长沙市星城公证处公证书》；18、《房地产估价报告》（中信发房估（市）字第2××8号）及送达回证；该组证据拟证明：1、因原告与湖南新融达房地产土地资产评估有限公司对征收范围评估意见分歧较大，被告同意原告重新选择评估公司。2、原告在规定期限内未重新选定评估机构，被告征收部门在公证下抽签选定湖南中信发房地产评估有限公司，评估公司的选定符合法定程序；3、2019年涉案房屋价值重新评估后，房屋价值为7575628元；第六组证据19、《长沙市岳麓区人民政府岳麓区××道××南延线工程（三期）建设项目李某1房屋征收补偿方案》及送达回证；20、《长沙市岳麓区人民政府岳麓区××道××南延线工程（三期）建设项目被征收人陈述申辩及申请调解权利告知书》及送达回证；21、《关于李某1户房屋征收补偿方案异议书》；22、《长沙市岳麓区人民政府岳麓区××道××南延线工程（三期）建设项目征收范围内长沙市××镇××巷××号（原湘坪大厦第一层）李某1户估价结果异议的回复》及邮寄凭证；23、李某1户情况说明；该组证据拟证明：1、被告征收实施部门依法制定了原告房屋征收补偿方案；2、原告对征收补偿方案提出异议，被告已对原告异议作出回复；3、原告在法定期限内未申请调解。第七组证据24、《长沙市岳麓区人民政府房屋征收补偿决定》及送达回执，拟证明被告依法作出房屋征收补偿决定并依法送达给被征收人。经庭审质证，原告李某1对被告岳麓区政府提交的证据发表如下质证意见：对第1-4组证据的三性均无异议；对第5组证据中证据18的真实性无异议，合法性、关联性有异议，征收部门选定其评估公司的程序违法。对第5组证据的证明目的有异议，被告提交的房地产评估报告送达回证与证据19征收补偿方案送达回证上原告签收时间均为2019年9月4日，也就是征收部门在作出方案前未将评估报告送达给原告，也未告知原告对方案不服的救济途径，其行为违法。该组证据不能证明被告选定评估机构的程序合法，被告单方面选定没有法律依据。对第6组证据的证据19份的真实性、关联性无异议，合法性有异议，征收部门作出的方案违法。对该组的其他证据无异议。对证据20-23无异议。对第6组证据的证明目的有异议，被告作出的方案程序违法，未将评估报告送达至原告，该组证据不能证明被告依法制定补偿方案；对第7组证据无异议。对于深国房评字第1××4号《评估报告书》的三性不予认可。被告岳麓区政府对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1-4无异议；对证据5-10的三性无异议，但证明目的以我们的证明目的为准；对证据11-12的三性均有异议。首先，该证据有三处涂改痕迹，真实性无法进行核实；关联性有异议，该证明系向蔡敬安出具，与本案的原告及涉案房屋没有关联性；证据12的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议：该评估报告系半月巷业主代表委托，被告并未参与。另，该报告与房屋产权登记信息不相符。涉案房屋的产权登记信息为房屋结构系混合结构。对关联性有异议，根据该评定报告无法判断出与本案具有关联性，该房屋没有体现业主名称，也没有体现门牌号。在其后对移送评估的资料的质证中，被告对证据12没有异议。对深国房评字第1××4号《评估报告书》无异议。本院对被告岳麓区政府的证据认证如下：第一组证据能证明涉案项目经岳麓区政府依法作出了征收决定公告等事实，对该组证据予以采信；第二组证明能证明原告委托李某2作为代理人办理涉案房屋拆迁补偿工作，但经多次协商，原告未能与被告征收实施部门就房屋征收补偿达成一致意见等事实，对该组证据予以采信；第三组证据能证明被告在判决生效后作出涉案房屋征收补偿决定，经与原告协商，对涉案房屋重新进行评估等事实，对该组证据予以采信；第四组证据能证明被告提供两种补偿方式供原告选择，原告书面选择以货币补偿方式对涉案房屋进行补偿等事实，对该组证据予以采信；第五组证据能证明被告征收部门依法选定评估机构湖南中信发房地产评估有限公司，涉案房屋价值以2018年12月25日为评估时点的评估价格为7575628元等事实，对该组证据予以采信；第六组证据能证明被告征收部门向原告送达了房屋征收补偿方案，并对原告针对该方案提出的异议进行了回复等事实，对该组证据予以采信；第七组证据可证明被告作出涉案房屋征收补偿决定并送达原告，对该组证据予以采信。本院对原告的证据认证如下：原告提交的证据1-12可证明本案相关事实，予以采信。对深国房评字第1××4号《评估报告书》予以采信。本院根据以上被采信的证据，查明如下案件事实：2014年8月12日，被告岳麓区政府发布［2014］岳征决字第004号《国有土地上房屋征收补偿决定》及《岳麓区××道××道南延线工程（三期）征收补偿安置实施方案公告》，确定项目征收范围东至潇湘大道、西以潇湘大道红线边线为界、南至畔溪街、北至莲坪大道与潇湘大道交界处。涉案房屋在征收范围内。因岳麓区政府没有及时对原告作出房屋征收补偿决定，原告于2018年2月7日向本院提起诉讼，请求岳麓区政府依法履行法定职责，作出房屋征收补偿决定等。2018年12月25日，本院作出（2018）湘01行第102号行政判决，责令被告在判决生效后90日内对原告作出房屋征收补偿决定。2014年10月23日，原告提交《委托书》，载明自签字之日起至委托事项办完为止，委托李某2作为其代理人，全权代表其办理涉案房屋拆迁补偿工作的相关事项，对李某2在办理上述事项过程中签署的相关文件均予以认可，并承担相应的法律责任。2019年1月11日，区征收办作出《关于明确征收补偿方案的函》，告知原告在收到此函7日内，以书面方式选择征收补偿方式，逾期将以货币补偿方式制定补偿方案。该函于2019年1月15日送达李某2。李某2于当日提交书面说明，选择货币补偿方式。2019年3月29日，区征收办向李某1发出书面《通知》，载明为保障原告户合法权益，现经双方协商，同意由原告户在长沙市国有土地上房屋征收评估机构备选库中选取一家评估机构对原告户被征收房屋进行市场评估，评估时点为（2018）湘01行初102号行政判决书下达之日，即2018年12月25日。同时告知选择方式、时间、地、地点及逾期未作出选择的处理方案等通知于2019年3月29日送达李某2。李某2于2019年4月2日作出书面回复，选择湖南新融达房地产土地资产评估有限公司对被征收房屋进行评估。2019年5月5日，原告提交《请求依法公正征收评估的函》，载明评估过程中，原告与评估公司分歧意见较大，请求区征收办依法选定有资质的评估机构对涉案房屋进行评估。2019年5月21日，区征收办向原告发出《通知》，载明2019年5月5日原告户再次对区征收办来函，因你户与湖南新融达房地产土地资产评估有限公司对被征收房屋评估方法分歧意见较大，决定不再选择该公司作为原告户的房屋价格评估机构，要求重新进行选择。经与原评估机构及有关部门沟通后，为保障你户合法权益，同意原告户重新选取一家评估机构进行市场评估。请原告户在2019年5月28日将有效选择结果以书面方式提交区征收办，如未作出选择的，区征收办将于2019年5月30日上午10:30在××街道××庙××社区××楼大厅，由原告户或公信代表从评估机构备选库中抽签选定一家评估机构对原告户被征收房屋进行市场评估。因原告未进行书面选择，经抽签确定湖南中信发房地产评估有限公司对涉案房屋进行评估，抽签过程由湖南湖南省长沙市星城公证处对此次抽签过程进行公证。2019年6月24日，湖南中信发房地产评估有限公司对涉案房屋作出评估报告，确定原告所有的位于××镇××巷××号房屋性质为商业，产权登记面积为954.47㎡，房屋结构为混合，一层，在评估时点2018年12月25日的评估单价为7937元／㎡。评估总价为7575628元。该评估报告载明，由于潇湘大道景观道的建设，注册房地产估价师查勘时，估价对象低于潇湘大道景观道路面约3米，本次评估以产权登记信息结合实地查勘的实际情况进行评估。该评估报告未告知原告申请复核或重新鉴定的权利。上述评估报告于2019年9月4日送达原告。因多次与原告就房屋征收补偿事宜未能达成一致意见，区征收办于2019年7月4日作出《岳麓区××道××道南延线工程（三期）建设项目李某1户房屋征收补偿方案》，因原告选择货币补偿方式，故区征收将以货币补偿方式对原告进行补偿。货币补偿方式如下：原告应得的货币补偿总额为8300455元，其中：1、被征收房屋评估价：7477318元；2、被征收房屋评估价时点差额：98310元；3、搬迁费8196元；4、停产停业损失补偿：159088元；5、装饰装修补偿及其他设施补偿：557543元。2017年7月3日，区征收办向原告作出陈述申辩及申请调解权利告知书。2019年9月4日，被告征收部门将房屋征收补偿方案及被征收人陈述申辩及申请调解权利告知书送达李某2。2019年9月6日，李某1向洋湖片区及二环三环线周边国有土地征收（城开）指挥部（以下简称指挥部）提交《关于李某1户房屋征收补偿方案异议书》。2019年9月30日，指挥部回复，并于同日邮寄送达李某1。2019年11月25日，被告作出（2019）岳征字第002号房屋征收补偿决定：一、2019年1月15日区征收部门向你户送达了关于明确征收补偿方式的函，你户在收到函后，回复区征收部门选择货币补偿方式，因此区征收部门将以货币补偿的方式对你户进行补偿；二、被征收房屋的估价总价为7477318元；被征收房屋征收决定公告时点与法院判决时点评估价时点差价：98310元；搬迁费8196元；停产停业损失补偿费159088元；5、装饰装修补偿及其他设施补偿费为557543元；区征收部门应补偿被征收人货币补偿总额为8300455元。三、限你户在本房屋征收补偿决定送达之日起十五日内将位于长沙市岳麓区××镇××巷的房屋腾空并交付拆除单位拆除，逾期不腾空房屋的，将依法申请人民法院强制执行。该房屋征收补偿决定还告知了救济途径。该房屋征收补偿决定于2019年12月3日送达李某2。另查明，原告房屋坐落于××镇××巷××大厦××层，产权登记面积954.47平方米，登记用途为商业。涉案房屋登记内档资料显示涉案房屋建筑结构为砖混，第一层。2015年11月24日，经岳麓区半月巷业主代表申请，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司出具《土木建筑工程检测报告》，载明长沙市岳麓区洋湖街道办事处半月巷房屋负一层为钢筋混凝土框架结构。原告据此主张房屋结构为钢混。2020年4月22日，原告向本院申请法院委托评估机构对涉案房屋价值进行评估。本院依程序确定深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司湖南分公司为评估机构，委托其以房屋所有权证为基础，结合2014年8月12日的房屋状况、《土木建筑工程检测报告》认定的房屋结构，以2019年11月25日（即房屋征收补偿决定作出之日）为评估时点对涉案被征收房屋价值进行评估。2020年8月24日，深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司湖南分公司作出深国房评字第1××4号房屋征收补偿纠纷房地产估价报告。该报告确定涉案房屋所有权人为李某1，用途为商业，结构为钢混，楼层为第一层（实际为负一层），建筑面积为954.47㎡，在评估时点2019年11月25日的市场单价为8383元／㎡，总价值为8001322元。在涉案征收过程中，被告征收部门委托该项目评估机构湖南思远四达房地产评估有限公司对涉案房屋进行评估。2014年8月20日，湖南思远四达房地产评估咨询有限公司出具评估报告。原告不服，申请复核。2014年9月5日，湖南思远四达房地产评估咨询有限公司出具复核估价报告，确定涉案房屋在评估时点2014年8月12日评估单价为7834元/㎡，总价为7477318元。本院认为：本案中，（2018）湘01行第102号行政判决责令被告在判决生效后90日内对原告作出房屋征收补偿决定。岳麓区政府在未能与原告就征收补偿事宜达成一致意见的前提下，应按照征收补偿方案依法对原告作出征收补偿决定。根据国务院590号令第十七条之规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。经庭审及询问原告对于装饰装修补偿补偿没有异议。经本院审查，岳麓区政府作出的征收补偿决定中对搬迁费的补偿符合长政办发[2011]104号文件第三条的规定。结合当事人的诉辩意见，原、被告双方的主要争议集中在房屋价值补偿及停产停业损失补偿是否合法合理、是否遗漏对其他设施补偿等问题。据此，本案针对上述焦点问题分述如下：一、关于涉案房屋征收补偿决定确定的被征收房屋价值及停产停业损失补偿是否具备合法性及合理性的问题。（一）关于被征收房屋价值补偿的问题。本案中，岳麓区政府于2014年8月12日作出涉案房屋征收决定，因其未能及时履行房屋征收补偿职责，经本院判决后于2019年11月25日作出涉案房屋征收补偿决定。在原告书面选择以货币补偿方式对涉案房屋进行补偿后，为确定被征收房屋价值，被告征收部门于以（2018）湘01行初102号行政判决书下达之日（2018年12月25日）为评估时点对涉案房屋再次进行评估。被告通知原告选定评估机构，原告在选定评估机构后再次提交书面材料要求重新选定。被告征收部门书面告知原告限期书面告知重新选择的结果。因原告未作出选择，被告通过抽签确定湖南中信发房地产评估有限公司为评估机构。据此，被告征收部门已依法保障了原告选择评估机构的权利，其选定程序符合法律规定。原告主张评估机构选定程序不合法缺乏事实与法律依据，不予采信。湖南中信发房地产评估有限公司出具的评估报告确定涉案房屋产权登记面积为954.47㎡，房屋结构为混合，一层，在评估时点2018年12月25日的评估单价为7937元/㎡。评估总价为7575628元。因与原告协商不成，被告以2014年8月20日的评估报告为补偿基础，增补被征收房屋决定公告时点评估价与法院判决时点评估价时点差价98310元，涉案房屋价值的最终补偿金额为7575628元。在诉讼过程中，原告向本院申请委托房地产评估机构以房屋征收补偿决定作出之日作为评估时点对涉案房屋价值进行评估，并提供证据证明涉案房屋结构系钢混结构。本院认为，根据国务院590号令第二条、第二十六条的规定，市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后，应尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，及时对被征收人进行补偿，确保补偿的实质公平。经审查，本案征收补偿的不合理迟延系因征收人岳麓区政府的原因造成，为弥补原告因补偿延迟期间房地产市场价格波动带来的损失，以房屋征收补偿决定作出之日为类似房地产价格作为补偿基准具备合理性。同时，被告对涉案房屋结构按照钢混结构进行评估并无异议。从实质解决争议，依法保障被征收人合法利益的角度出发，且涉案房屋确实存在登记为混合但实为钢混及房屋层位因周边道路建设发生改变等事实，本院依原告申请依程序确定深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司湖南分公司为评估机构，委托其以房屋所有权证为基础，结合2014年8月12日的房屋状况、《土木建筑工程检测报告》认定的房屋结构，以房屋征收决定作出之日，即2019年11月25日为评估时点对涉案被征收房屋价值进行评估。经评估确定涉案房屋市场单价为8383元/㎡，总价值为8001322元。较之以2018年12月25日为评估时点时的房屋价值，上述评估报告确定的房屋价值增加了425694元。由此可知，被告作出的涉案房屋征收补偿决定中确定的房屋补偿不能完全弥补原告因征收导致的损失，缺乏合理性。原告提出该评估报告使用未经质证的材料作为鉴定材料，认定房屋的层位错误，且未选用比较法进行评估错误等异议。本院认为：第一，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十七条、三十八条之规定，本院依法将评估报告送达双方当事人，原告针对该评估报告提出书面异议后，评估机构作出了书面的解释说明。在原告仍有异议的情况下，本院通知评估机构出庭针对原告提出的异议及其他评估事项进行了说明。第二，原告所述的作为鉴定材料的未经质证的相关材料系用于确认房屋所在层位为地下一层的房屋图片。本院组织双方就该材料进行补充质证，原告表示不清楚涉案房屋2014年的状况是否与照片一致。经审查，原告提供的《土木建筑工程检测报告》及原告与长沙市岳麓区市政管理局、长沙市岳麓区洋湖街道办事处排除妨碍纠纷案[（2017）湘01民初4939号]民事判决认定的事实，并结合现场查勘情况，评估机构将其实际位置确认为地下一层进行评估符合客观事实。第三，关于原告提出的评估方法错误的问题。因该问题属于评估专业技术问题，评估机构针对该异议已作出解释，并出庭予以陈述。同时，原告主张涉案房屋评估应参照洋湖片区等相类似临江商业土地出让招牌成交价格，房屋交易政府指导价格依据进行评估，但因其主张的上述类似土地或房屋的区位、物业管理、绿化环境等配套设施情况与涉案房屋完全不同，其主张不能成立。综上，原告提出的异议不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条第一款规定应重新鉴定的情形。该评估报告可以作为确认房屋价值的依据。（二）对于停产停业损失补偿的问题。根据《湖南省实施办法》第十四条、《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十五条之规定，对因征收非住宅造成停产停业损失的补偿，每月按照被征收房屋评估价值千分之七给予补偿，采取货币补偿或是现房产权调换方式的停产停业期限，按三个月计算。原告可得的停产停业损失补偿为168027.762元，涉案房屋征收补偿决定确定的停产停业损失补偿费为159088元，还应增补8939.762元。原告主张被告在未征收原告的商业用房情况下，对原告房屋断水、断电、断路，并在室内加建承重墙，导致原告无法经营且不合理拖延履行征收原告房屋的法定职责长达5年，应按实际停产停业的月数计算停产停业损失。经审查，原告与长沙市岳麓区市政管理局、长沙市岳麓区洋湖街道办事处排除妨碍纠纷案[（2017）湘01民初4939号]民事判决认定：1999年左右，原告李某1所述产权即湘坪大厦一层物业的娱乐场开始积水，后因积水严重该娱乐城未能继续经营。经本院开庭询问，原告陈述在征收时涉案房屋已处于未营业状态。据此，原告上述主张没有事实依据，被告按照湖南省人民政府268号令、长沙市人民政府116号令规定的计算标准对停产停业损失进行补偿，已经保障了原告合法的征收补偿权益。二、征收补偿决定是否遗漏对其他设施的补偿的问题。原告陈述涉案房屋征收补偿决定遗漏对其他设施的补偿，即未将已安装的38千瓦增容用电专线纳入征收补偿范围。本院认为，根据原告提供的由岳麓坪塘南片区拆迁安置指挥部国有土地拆迁分部城开项目部于2014年8月21日开具的《介绍信》及由长沙市岳麓区洋湖街道湘坪社区居民委员会及坪塘供电所于2014年8月26日共同开具的《证明》内容可知，因原房屋所有权人蔡敬安生产经营需要，1996年经农电站批准为涉案房屋安装架设了38千瓦增容用电专线。在无相反证据推翻的情况下，可认定蔡敬安申请架设的38千瓦增容用电专线在征收时事实存在。原告庭审中陈述用于该用电专线的变电箱尚存，但其未向本庭提供证据予以证明，且其提供的上述《证明》亦未能体现变电箱的存在，故其应承担对增容用电专线中变电箱价值举证不能的法律后果。因该38千瓦增容用电专线线路在本院委托对涉案房屋进行评估时已不存在，对其价值未能委托评估公司进行评估。本院根据日常经验，综合考虑原告购买价格及折旧等因素，酌情认定该部分价值补偿为3.5万元。结合前述观点，被告岳麓区政府未及时履行其征收补偿法定职责，导致其后作出的房屋征收补偿决定不能完全弥补原告因征收导致的损失，依法应予撤销。但考虑到涉案征收系公共利益项目，若撤销该补偿决定，会给社会公共利益造成重大损失。故本院依法确认涉案房屋征收补偿决定违法，并责令被告岳麓区政府对原告增补房屋价值补偿费425694元、停产停业损失补偿费8939.762元及38千瓦增容用电专线价值补偿费3.5万元，共计469633.762元房屋征收补偿费，以实现保障原告合法征收权益的目的。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、确认被告长沙市岳麓区人民政府作出的（2019）岳征字第002号《房屋征收补偿决定》违法；二、责令被告长沙市岳麓区人民政府在本判决生效后十五日内向原告支付房屋征收增补款469633.762元。本案受理费人民币50元，评估费人民币40000元，共计人民币40050元由被告长沙市岳麓区人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  彭 杨审 判 员  廖国娟人民陪审员  胡 南二〇二〇年十二月二日书 记 员  卿艳丹附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。