广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初9397号原告：高钜雄，男，汉族，1978年10月28日出生，住广东省江门市新会区沙堆镇**，公民身份号码440************735。委托诉讼代理人：陈剑峰，广东弘新君睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢健宏，广东弘新君睿律师事务所律师。被告：江门市江海区金御轩酒楼，住所地广东省江门市江海区***。投资人：林国钦。被告：林国钦，男，汉族，1976年2月7日出生，住广东省江门市蓬江区*****，公民身份号码440************319。上述两被告共同委托诉讼代理人：梁丽萍，广东五邑律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：颜卓泳，广东五邑律师事务所律师。第三人：梁晋瑜，男，汉族，1978年5月13日出生，住广东省江门市蓬江区**，公民身份号码440************910。第三人：张恒华，男，汉族，1986年3月22日出生，住广西桂平大洋镇**，公民身份号码450************615。第三人：陈楚红，女，汉族，1983年4月14日出生，住广东省江门市蓬江区***，公民身份号码440************229。原告高钜雄诉被告江门市江海区金御轩酒楼（以下简称金御轩酒楼）、林国钦，第三人梁晋瑜、张恒华、陈楚红租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈剑峰，两被告的共同委托诉讼代理人颜卓泳到庭参加诉讼，三个第三人经本院传票传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与金御轩酒楼就位于江门市蓬江区******之二地块及原建建筑物的租赁关系已于2020年2月13日解除；2.判令金御轩酒楼向原告支付拖欠的租金合计人民币180000元及逾期付款利息（利息计算方式：以拖欠租金180000元为基数，从2019年10月1日起按照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计至拖欠租金清偿之日为止，实际拖欠租金计算至金御轩酒楼实际搬出之日止）；3.判令金御轩酒楼立即搬出江门市蓬江区******之二；4.判令林国钦对金御轩酒楼在上述第2项诉讼请求的支付义务承担连带清偿责任；5.本案全部诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告撤销了第1项、第3项诉讼请求，并将第2项诉讼请求变更为：判令金御轩酒楼向原告支付拖欠的2019年10月至2020年2月期间租金合计人民币78750元及自租赁关系解除之日起的逾期付款利息（利息计算方式：以拖欠租金78750元为基数，从2020年2月13日起按照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率1.5倍计至拖欠租金清偿之日为止），并按每月15750元的标准计算支付场地使用费至金御轩酒楼实际搬出之日止（即2020年5月27日）。事实和理由：江门市蓬江区篁庄新市场工业区**(即江门市蓬江区******之二)权属江门市篁庄实业发展总公司所有。原告于2017年3月1日从江门市篁庄实业发展总公司承租前述土地及地上建筑物，之后原告将江门市蓬江区******之二地块及地上建筑物（以下简称为“租赁物”）出租给金御轩酒楼。金御轩酒楼承租后，将租赁物用于其开设篁庄分店。在租赁关系履行初期，金御轩酒楼能够依约支付租金，但从2019年10月1日开始未能按月按时支付租金。至目前为止，金御轩酒楼拖欠2019年10月1日至2020年2月期间租金达78750元（按每月15750元的标准计算）。2020年1月18日，原告向金御轩酒楼送达了《催收函》，要求被告自收到函件后5日内结清拖欠的租金，但金御轩酒楼未能如期支付拖欠租金。截止2020年2月13日，被告仍未支付拖欠的租金。原告于当日向金御轩酒楼送达了《解除租赁关系通知》，单方解除与金御轩酒楼就租赁物的租赁关系，并要求金御轩酒楼支付拖欠租金及在10日内搬出租赁物。另，金御轩酒楼已于2020年5月27日向原告交还了承租的场地，故场地占用费计算至2020年5月27日。由于金御轩酒楼是个人独资企业，林国钦是金御轩酒楼的投资人，依据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”规定，林国钦需要对金御轩酒楼拖欠原告的租金及相应的利息损失承担连带清偿责任。原告因此起诉。原告向本院提供的证据如下：企业信用信息，身份证，《物业、土地租赁合同》，《情况说明》，《催收函》，《解除租赁关系通知》，《声明》，短信记录，《证明》，企业档案登记资料。两被告共同辩称，1.高钜雄应提供涉案租赁物的《建设工程规划许可证》证明其出租有效。涉案租赁物是否具有《建设工程规划许可证》或者是否按照《建设工程规划许可证》的规定建设房屋，关系着涉案有关租赁合同是否有效。高钜雄作为出租人，其应提供涉案租赁物的《建设工程规划许可证》证明其出租有效。2.高钜雄与金御轩酒楼不存在租赁合同关系。涉案租赁物是梁晋瑜向高钜雄租赁。梁晋瑜再转租给梁晋瑜、林国钦、张恒华、陈楚红合伙经营江门市江海区金御轩酒楼篁庄分店。高钜雄的租金是梁晋瑜支付。梁晋瑜的租金是从江门市江海区金御轩酒楼篁庄分店的经营所得中支付。高钜雄与金御轩酒楼不存在任何形式的租赁合同，双方不存在租赁合同关系。3.金御轩酒楼篁庄分店的租金一直按梁晋瑜与出租方合同约定的租金标准支付给梁晋瑜，2019年6月21日至2020年6月22日期间每月租金为15750元。梁晋瑜、林国钦、张恒华、陈楚红四人的合伙协议约定，梁晋瑜将涉案租赁物转租给合作方，租金以原合同计，不增租或递增。金御轩酒楼篁庄分店的租金一直按梁晋瑜与出租方合同约定的租金标准交付。根据梁晋瑜与高钜雄的租赁合同约定，涉案租赁物自2019年6月21日至2020年6月22日期间的每月租金为15750元。金御轩酒楼篁庄分店的租金自2019年6月21日至2019年9月22日期间均按15750元/月支付给梁晋瑜。4.林国钦为避免损失扩大，已于2020年5月27日将涉案租赁物退还给高钜雄，但梁晋瑜失联导致金御轩酒楼篁庄分店租金问题至今无法解决。梁晋瑜是金御轩酒楼篁庄分店的财务负责人，负责金御轩酒楼篁庄分店的日常财务、资金往来等。因金御轩酒楼篁庄分店严重亏本，梁晋瑜于2020年10月开始失联。梁晋瑜是否拖欠高钜雄租金无法查清，金御轩酒楼篁庄分店的租金也无法支付。因此，金御轩酒楼篁庄分店租金问题至今无法解决。林国钦为了避免损失扩大，已于2020年5月27日将涉案租赁物退还给高钜雄。5.因新冠肺炎疫情影响，金御轩酒楼篁庄分店的租金依法应根据公平原则适当减少。因新型冠状病毒肺炎疫情蔓延全国，国家卫生健康委员会于2020年1月20日将新冠肺炎纳入乙类传染病并按照甲类传染病的标准进行防控。2020年1月23日，我省启动重大突发公共卫生事件一级响应，各市相继采取了封路、闭馆、停市等多种防控措施。江门市蓬江区要求全区餐饮服务业一律暂停营业。金御轩酒楼篁庄分店自2020年1月28日开始停业。2020年2月20日，江门市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《关于进一步推进企业复工复产的通告》，全面取消企业复工复产的审批、报备手续，企业复工复产无需批准。金御轩酒楼篁庄分店于2020年2月25日仅恢复茶市点心。因新冠肺炎疫情依然严峻，金御轩酒楼篁庄分店严重亏本，最终倒闭结业。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。金御轩酒楼篁庄分店在2020年2月被迫停业，没有任何营业收入，恢复营业后生意根本不能维持开支，还依法支付几十人员工工资，承担了社会责任。按照上述法律规定、国家政策，金御轩酒楼篁庄分店自2020年2月1日开始的租金应根据公平原则适当减少。6.金御轩酒楼篁庄分店的租金是梁晋瑜、林国钦、张恒华、陈楚红四人的合伙债务。根据梁晋瑜、林国钦、张恒华、陈楚红四人的合伙协议约定，梁晋瑜将涉案租赁物转租给合作方，租金以原合同计，不增租或递增。合作方梁晋瑜、林国钦、张恒华、陈楚红四人，将涉案租赁物用作合伙经营江门市江海区金御轩酒楼篁庄分店的经营场所。因此，金御轩酒楼篁庄分店的租金是梁晋瑜、林国钦、张恒华、陈楚红四人的合伙债务，应由四人按合伙比例承担。7.金御轩酒楼具有足够财产清偿债务，高钜雄请求林国钦承担连带清偿责任没有事实和法律依据。《中华人民共和国个人独资企业法》第31条明确规定：个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。高钜雄已留置了江门市江海区金御轩酒楼篁庄分店大量设备及其他物品，价值远超其应收租金，而且金御轩酒楼篁庄分店对涉案租赁物的固定装修折价近百万元。最后，高钜雄也没有证据证明金御轩酒楼资不抵债。因此，即使法院认定金御轩酒楼需要承担涉支付案涉租赁物租金的责任，林国钦也无需承担连带清偿责任。综上所述，请法庭作出公正判决。两被告共同向本院提交证据如下：《租赁合同》，《合伙协议书》，《场地交接确认书》，《物品清点清单》，广东省卫生健康委员会2020年1月23日决定，《关于进一步推进企业复工复产的通告》。三个第三人均无向本院陈述意见，也没有向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审核各方当事人提交的证据，并结合各方当事人的庭审意见，本院查明：2017年2月15日，原告与江门市篁庄实业发展总公司签订《物业、土地租赁合同》，承租相应的土地、物业（包括案涉土地、物业在内）。之后原告将案涉土地、物业出租给金御轩酒楼开设篁庄分店，金御轩酒楼向工商登记部门提交的《租赁合同》亦可证实其确实租赁原告的土地、物业，该合同有金御轩酒楼盖章及林国钦签名，但该合同约定的月租4800元不实，原告与两被告在庭审中确认涉诉期间的月租应为15750元。在租赁关系初期，金御轩酒楼能够依约支付租金，但从2019年10月1日开始拖欠租金。2020年2月13日，原告向金御轩酒楼送达《解除租赁关系通知》，要求金御轩酒楼支付拖欠租金及在10日内搬出租赁物，并解除与金御轩酒楼的租赁关系。2020年5月27日，金御轩酒楼将承租的场地交还给原告。另查明，金御轩酒楼是个人独资企业，投资人为林国钦。两被告虽然辩称林国钦、梁晋瑜、张恒华、陈楚红合伙经营篁庄分店，但两被告提交的《合伙协议书》没有原件核对，本案现有证据未能认定四人合伙经营篁庄分店。本院认为：本案系租赁合同纠纷。诉讼中，法庭指定原告限期提交《建设工程规划许可证》，但原告未能提交，依照《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第三条的规定，原告应承担举证不能的责任，本院并依此认定原告与金御轩酒楼之间的租赁合同关系无效。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”金御轩酒楼使用原告交付的场地开设分店，应当按约定的月租15750元/月支付场地占有使用费给原告。金御轩酒楼自2019年10月1日起欠付，至2020年5月27日交还场地，其中2019年10月1日至2020年2月13日期间为4.45个月计为70087.5元（15750*4.45=70087.5），2020年2月14日至2020年5月27日为3.35个月计为52762.5元（15750*3.35=52762.5）。关于新冠疫情期间是否应当减租的问题。自2020年1月23日至2020年2月21日期间，系新冠疫情防控期间，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款的规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。金御轩酒楼系餐饮企业，其经营受新冠疫情防控影响较大，2020年1月23日至2020年2月13日为22天，正常情况下该期间占有使用费为11550元，本院酌情认定该期间的占有使用费减半支付5775元，也即2019年10月1日至2020年2月13日期间的欠款为64312.5元（70087.5-5775=64312.5）；2020年2月14日至2020年2月21日为8天，正常情况下该期间占有使用费为4200元，本院酌情认定该期间的占有使用费减半支付2100元，也即2020年2月14日至2020年5月27日期间的欠款为50662.5元（52762.5-2100=50662.5）。关于逾期付款利息问题。原告于2020年2月13日向金御轩酒楼、林国钦发出《解除租赁关系通知》，限期立即结清拖欠的租金，并于收到通知之日起10日内迁出场地，两被告收到通知后逾期未结清欠款，故原告有权自2020年2月14日起对2020年2月13日之前欠付的占有使用费64312.5元计算逾期利息。关于林国钦的责任问题。金御轩酒楼是个人独资企业，本案中未能认定林国钦、梁晋瑜、张恒华、陈楚红合伙与原告建立租赁合同关系，且即使存在合伙也是另一重法律关系，与租赁关系应分别处理。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”，林国钦应对金御轩酒楼拖欠原告的场地占有使用费及相应的利息损失承担连带清偿责任。综上所述，原告诉请两被告支付场地占有使用费合法合理，但金额以本院核实的为准。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第三条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江门市江海区金御轩酒楼应自本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年10月1日至2020年2月13日期间场地占有使用费64312.5元及逾期付款利息损失给原告高钜雄（逾期付款利息损失自2020年2月14日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，计至付清之日止）；二、被告江门市江海区金御轩酒楼应自本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年2月14日至2020年5月27日期间的场地占有使用费50662.5元给原告高钜雄；三、被告林国钦对上述第一、第二判项的欠款本息负连带清偿责任；四、驳回原告高钜雄其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3970元，由原告高钜雄负担1434元，由被告江门市江海区金御轩酒楼、林国钦共同负担2536元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  肖 剑人民陪审员  钟妙嫦人民陪审员  吴嘉琪二〇二〇年十二月十四日法官 助理  梁沛杰书 记 员  张晓莹