山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终107号上诉人（原审被告）：威海新荣拍卖行有限公司，住所地威海市和平路**。法定代表人：谷新昭，总经理。委托诉讼代理人：苗建伟，山东时中律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卫东，山东时中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海佳源房地产开发有限公司，，住所地威海市文登经济开发区广州路**法定代表人：孙良，总经理。委托诉讼代理人：王寿丽，山东联志律师事务所律师。原审被告：威海市商业银行股份有限公司文登支行，住，住所地威海市文登区文山路**/div>主要负责人：王文，行长。委托诉讼代理人：孙晓鸣，山东晓鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜晶瑜，山东晓鸣律师事务所律师。上诉人威海新荣拍卖行有限公司（以下简称新荣拍卖行）因与被上诉人威海佳源房地产开发有限公司（以下简称佳源公司）及原审被告威海市商业银行股份有限公司文登支行（以下简称威海商业银行文登支行）拍卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初5169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，因新冠病毒××疫情防控工作需要，于2020年2月28日本案中止诉讼，现已恢复审理。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。新荣拍卖行上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判驳回被上诉人佳源公司的诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人佳源公司承担。事实和理由：一、一审依据的客观条件和佳源公司主张的瑕疵根本不存在。佳源公司悔拍后，威海商业银行文登支行委托新荣拍卖行将案涉财产再次拍卖，并于2019年10月14日成交，新成交人并未提出佳源公司所谓的各种影响过户的瑕疵，文登经济技术开发区管理委员会（以下简称文登经济开发区）也没有下发所谓的不能过户的通知。这恰恰说明，佳源公司主张合同无效、一审法院认定合同可撤销的理由根本不存在。威海商业银行文登支行已将案涉不动产暂变更至其名下[不动产权证号分别为：鲁(2019)文登区不动产权第0031452号、第0031449号、第0031454号、第0031455号]。若该不动产存在限制过户的瑕疵，那也应由有权部门直接向所有权人下发行政性文件。佳源公司并非所有权人，即其并非本案不动产行政管理的行政相对人，无权收发以本案不动产所有权人作为行政相对人的一切文件。文登经济技术开发区管委作出通知时，不动产尚未变更至威海商业银行文登支行名下，仍登记在威海汤泊温泉度假有限公司（以下简称威海汤泊温泉公司）名下，现客观情况已经发生变化，该通知即使有效，也因客观情况的变化而归于无效，一审法院以此作出的判决，依法应被撤销。二、一审判决超出原告的诉讼请求，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的程序性规定，依法应予撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。第二百条规定，“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：(十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；”人民法院在审理案件时，应秉持不告不理的原则，在当事人的诉讼请求范围内进行审理。佳源公司的诉讼请求是“依法确认原告与被告新荣拍卖行签订的《竞买协议》及成交确认书无效。”一审法院审理时应围绕合同无效进行审理。合同无效与合同可撤销，分别由《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定，属于完全不同的法律关系，一审法院超出当事人的诉讼请求进行审理，剥夺了当事人的诉权，违反了程序性规定，依法应予撤销。三、《竞买协议》及成交确认书合法有效，不存在无效、可撤销的情况，一审法院认定事实错误。1.《竞买协议》及《电子成交确认书》不存在无效的情形。2019年8月20日，佳源公司与新荣拍卖行签订《竞买协议》，同日佳源公司签字盖章确认《委托威海新荣拍卖行有限公司拍卖标的物情况说明及特别声明》（以下简称《特别声明》）。2019年8月21日，佳源公司成功竞得案涉不动产，并于同日签订电子成交确认单。签署、竞价均系佳源公司的真实意思表示，签订程序合法，不存在法定合同无效的情形。佳源公司在诉状事实与理由部分陈述的理由，并未指出案涉的《竞买协议》及《电子成交确认书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，一审法院也认定案涉合同不存在无效的情形，佳源公司的诉讼请求不能成立。2.《竞买协议》及《电子成交确认书》不存在可撤销的情形。一审法院认定，可能存在的拍卖瑕疵对于佳源公司来说是重大误解，显然是不成立的。佳源公司系依法成立的位于文登区的房地产公司，对于文登区乃至威海市的不动产过户限制条件清楚明知，况且其还曾多次到现场查看，一审法院认定其参加本次竞买，属于对拍卖标的物是重大误解，显然不成立。认定重大误解的前提条件为行为人自身存在过失，该过失对合同内容产生重大误解。本案实质是佳源公司拍卖成功后，对购买价格反悔，故提起本案诉讼，以种种理由请求确认合同无效，其显然不存在过失。本案各方当事人均没有过失，不构成重大误解，更何况佳源公司对参与竞拍的不动产没有任何种类、质量的误解，案涉《竞买协议》及《电子成交确认书》不具有可撤销的情形。四、新荣拍卖行已尽到拍卖前合理的提示义务，佳源公司的诉讼请求没有事实依据。新荣拍卖行出具、佳源公司盖章确认的《特别声明》中，第一条特别声明第二项“拍卖标的物的过户手续由买受人负责办理……如造成过户不能的后果均与委托人无关。”第三条风险提示“委托人仅就其掌握或了解的瑕疵、拍卖标的的现状作出风险提示，竞买者应就其拟竞争的标的物自行充分了解，作出风险评估……若发生纠纷，将自行承担一切法律后果，并放弃要求委托人承担任何法律责任的权利，无论是基于标的物存在瑕疵披露是否完整或其他原因。”新荣拍卖行在佳源公司参与竞买时，已经将《特别声明》送达佳源公司，佳源公司业已盖章确认，明知相关内容。并且，本次拍卖成交额为6000余万元，如此大的数额，佳源公司作为专业的房地产开发公司，事前已经现场勘查，了解案涉不动产的详细情况，理应对自己的竞拍行为负责。现其因自身原因未尽到充分了解，就强行归责至他方，极其不公平，也不利于民事交易的进行，一审法院违反程序性规定，直接以可撤销合同为由代替佳源公司的诉讼请求予以判决，显然错误。五、自然资源部门、不动产登记机构是负责不动产过户、登记的行政机关，文登经济开发区并非适格的行政机关，其作出的文件仅是通知，不具有行政强制力，不能对案涉不动产转让施加条件。只有文登区不动产部门和自然资源部门有权对案涉不动产下发各类文件，有权对土地转让设置条件，文登经济开发区只是派出机构，不是一级人民政府，不具有土地管理的职权，无权下发关于不动产权过户限制的文件。并且该文件只是通知，不具有行政强制力，不能产生阻却不动产过户的效力。即使该通知有效，也应先向不动产权人即威海商业银行文登支行送达，而非直接向尚未取得所有权的佳源公司送达。文登经济开发区也应将案涉土地使用权不能过户的法律依据及事实依据表述清楚，不能简单的通知不能过户，该通知作为行政性文件，也没有告知复议、诉讼的权利，该文件是否合法有效，均不得而知。且不论该通知是否具有法律效力，一审法院以此文件认定案涉标的物存在瑕疵，进而以可撤销合同为由变相支持了佳源公司的主张，明显不合理。六、文登经济开发区出具的通知忽视了本次拍卖的交易方为佳源公司与威海商业银行文登支行，而非佳源公司与威海汤泊温泉公司，即便是需要补缴费用，应由原产权人和义务人威海汤泊温泉公司补缴，与本次交易双方无关。威海商业银行文登支行是通过威海市中级人民法院的执行程序取得了案涉不动产的所有权，然后委托新荣拍卖行进行拍卖，也就是说，本次交易与威海汤泊温泉公司无关，威海汤泊温泉公司并不属于交易当事人，本次交易不存在补缴费用的事项。并且该债务产生在前，拍卖在后，补缴相关费用的义务人是威海汤泊温泉公司。若文登经济开发区出具的通知有效，其也应向威海汤泊温泉公司发出通知，要求其补缴费用，其直接向佳源公司发出通知，突破了债权的相对性，明显不当。一审法院以此为由确认合同可撤销，显属不当。佳源公司辩称，一、案涉不动产虽然已经变更登记至威海商业银行文登支行名下，但并不代表佳源公司主张的瑕疵不存在。案涉不动产经历两次转让，第一次是威海商业银行文登支行通过执行抵债程序受让，第二次是其通过商业拍卖转让给竞拍人。两次转让形式不同，第一次转让的产权登记（汤泊温泉公司过户至威海商业银行文登支行名下）系行政机关履行人民法院协助执行的义务。因司法程序的特殊性，行政机关必须办理产权变更登记。但这并不意味着通过普通商业拍卖的第二次转让就可以顺利完成。案涉不动产因违反《不动产登记暂行条例》第二十二条规定、《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定，在第二次转让时，行政机关不给予办理产权变更登记。即使新荣拍卖行拍卖转让案涉不动产的行为有效，在案涉不动产瑕疵消除前，转让行为无法实际履行。威海商业银行文登支行仅完成了第一步转让的过户登记，也是本应在拍卖前就完成的过户登记，但至今没有完成第二步过户登记，因此基于第一步过户登记就排除瑕疵存在，显然不足以采信。二、一审法院撤销案涉《竞买协议》及《电子成交确认书》事实清楚，证据充分。1.案涉不动产客观上存在瑕疵，佳源公司参加拍卖时并不知情。根据文登经济开发区向佳源公司送达的《关于补缴土地出让金和项目建设减免收费、扶持资金方可办理过户登记手续的通知》（以下简称“《通知》”），案涉不动产因出让金未足额缴纳以及部分地块未进行开发等问题，不能办理产权过户登记手续。案涉不动产位于文登经济开发区辖区范围内，该管委会参与了案涉土地最初出让给汤泊温泉公司的全过程，非常清楚汤泊温泉公司土地出让金未足额缴纳、开发进度等相关信息。而这些信息佳源公司无法通过公开渠道获取。另外，根据新荣拍卖行此后进行的两次重新拍卖，除《通知》中列明的“出让金未足额缴纳及部分地块未进行开发”外，还有地块未“按原规划批准要求达到规定投资比例”、“标的物存在实际建筑工程与规划不符”等违规建设情形，因案涉不动产涉及多宗土地及房产，仅通过现场勘验，没有规划资料、施工资料、宗地图等原始资料，佳源公司根本无法获知上述信息。2.新荣拍卖行及威海商业银行文登支行明确知悉案涉不动产的瑕疵，但在案涉拍卖过程中并未如实告知。新荣拍卖行作为拍卖公司，应当依照拍卖法的规定从事拍卖活动。《拍卖法》第十八条规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。第四十九条规定，拍卖师应当于拍卖前宣布拍卖规则和注意事项。上述规定表明，拍卖人向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，是拍卖人的法定义务。但在案涉拍卖中，新荣拍卖行制作的《特别声明》中并未对拍卖物的瑕疵作出任何明确说明，通篇内容均是“竞买人自行承担责任”，“竞买人应就其拟竞争的标的物自行充分了解……若发生纠纷，将自行承担一切法律后果”等免责内容，其所谓的“合理提示”称为“无限免责条款”更恰当。拍卖人向竞买人说明拍卖标的物的瑕疵，是《拍卖法》的强制规定，也是拍卖人在拍卖活动中应当严格履行的告知程序，应采取明确、主动的方式。新荣拍卖行单方制作的《特别声明》属格式条款，明显免除了新荣拍卖行负有瑕疵说明义务的责任，排除了佳源公司作为竞买人的主要权利。根据《合同法》第四十条规定，上述条款无效，不能以该条款推定新荣拍卖行履行了瑕疵说明义务。新荣拍卖行在案涉拍卖发生纠纷后对拍卖物重新进行了两次拍卖，在《特别声明》中均明确列明了各宗地块的瑕疵及风险。而上述瑕疵告知和风险提示，比文登经济开发区会的《通知》更为详尽、完整。可见，新荣拍卖行和威海商业银行文登支行要么早已知晓上述瑕疵，要么可以通过其他渠道获知，但在佳源公司参加的拍卖过程中，新荣拍卖行及威海商业银行文登支行刻意回避甚至隐瞒上述信息，违法《拍卖法》的上述规定。3.因新荣拍卖行未明确告知案涉不动产的瑕疵，导致佳源公司在竞拍过程中做出错误判断和决定，一审判决认定存在重大误解并无不当。案涉不动产系多宗房产土地打包买卖，土地能否顺利过户、是否存在建设进度或建设行为违法等情形将直接影响佳源公司能否顺利启动开发建设，及启动开发的难易程度、成本大小。若明知案涉土地存在新荣拍卖行重新拍卖时列明的诸多瑕疵，佳源公司不可能参与竞拍，更不会给出61,021,400元的高价。佳源公司一审起诉后，新荣拍卖行以该价格进行重新拍卖，因无人竞拍而流拍。后将价格下浮至40,281,400元才成交，且成交价为起拍价。事实证明，案涉不动产的瑕疵至少已经对其价值产生重大影响。三、一审法院直接撤销《竞买协议》及《电子成交确认书》并不违反程序性规定。虽然佳源公司一审要求确认《竞买协议》及《电子成交确认书》的主张，一审法院认为不应支持，但由于拍卖过程中存在重大误解，可撤销的事由成立。而且新荣拍卖行在一审期间已经重新拍卖并成交，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十二条规定，当事人主张合同无效的理由不成立，而可撤销事由成立的，因合同无效和可撤销的后果相同，人民法院也可以结合当事人的诉讼请求，直接判决撤销合同。综上，请求二审法院查明事实，依法作出判决。威海商业银行文登支行述称，一、一审法院改变了佳源公司的诉讼请求进行判决，程序不当。佳源公司的诉讼请求为请求依法确认《竞买协议》、《电子成交确认书》无效，判令新荣拍卖行、威海商业银行文登支行连带返还拍卖保证金400万元及占用期间利息，其理由是基于合同无效。一审法院对佳源公司主张《竞买协议》、《电子成交确认书》无效的理由均不予采纳，并认为其要求新荣拍卖行、威海商业银行文登支行连带返还保证金于法无据，不予支持。至此，佳源公司作为一审原告的所有诉讼请求自然应予以驳回。但一审判决却认定撤销新荣拍卖行与佳源公司于2019年8月20日签订的《竞买协议》、佳源公司于2019年8月21日为新荣拍卖行出具的《电子成交确认书》，并由新荣拍卖行返还保证金。一审诉讼过程中，佳源公司并未变更诉讼请求，要求撤销竞买协议、成交确认书，但一审判决将当事人争议焦点变更为当事人之间竞买协议、成交确认书的效力形态及由此产生的法律后果。同时认为，拍卖前，三方当事人对文登经济开发区提出的关于补缴拍卖标的相关欠费方可办理过户登记手续的问题均不知情，该事项的瑕疵披露责任不应由任何一方当事人承担。此情况下，佳源公司参加竞买，应为对标的物的重大误解，《竞买协议》、《电子成交确认书》为可撤销的合同。佳源公司关于合同无效的事由不成立。因合同无效和合同可撤销后果相同，故对《竞买协议》、《电子成交确认书》予以撤销，并基于合同撤销而返还保证金。可见，佳源公司诉讼请求系要求确认《竞买协议》及《电子成交确认书》无效，从未变更诉讼请求为要求撤销上述协议及确认书，且在一审判决后佳源公司也认为一审判决错误。一审法院依职权变更佳源公司的诉讼请求直接判决，造成判非所审非所诉，本案三方当事人均不服一审判决的结果，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定。二、即使佳源公司将诉讼请求从要求确认合同无效变更为要求撤销，案涉合同也不存在可撤销的事由，一审法院适用法律不当。1.佳源公司参加竞买，不存在对拍卖标的的重大误解。本案《竞买协议》、《电子成交确认书》的形成及内容并未违背当事人的真实意思表示，不构成重大误解，新荣拍卖行在《特别声明》中的“风险提示”部分已明示，委托人仅就其掌握或了解的瑕疵、拍卖标的现状作出风险提示，竞买者应就其拟竞买的标的物自行充分了解，作出风险评估。竞买人一旦参与竞买，就视为竞买人对拍卖标的的情况进行了充分、详细的了解，视为完全接受拍卖标的的现状，若发生纠纷，将自行承担一切法律后果。佳源公司在竞拍前对风险提示盖章签字认可，且其为专业地产公司，在拍卖前也对拍卖标的进行了多次实地查看，自然清楚拍卖标的的现状，故不存在对标的物的重大误解事项。一审法院认定的重大误解事由是拍卖成交后，文登经济开发区出具《通知》。该通知针对主体是威海汤泊温泉公司，无论从主体还是时间，均不构成佳源公司对《竞买协议》、《电子成交确认书》的重大误解。2.上述《通知》不构成影响拍卖标的过户的重大瑕疵。本案拍卖标的为所有权人为威海商业银行文登支行在威海市中级人民法院（2015）威执一字第392号执行案件中进行了两次司法拍卖后依法取得的，2019年12月12日已将该拍卖标的过户至自己名下，取得了鲁（2019）文登区不动产权第0031449号、第0031452号、第0031454号、第0031455号四份不动产权证书，足以证明文登经济开发区的《通知》不影响拍卖标的的过户，一审法院认定的该《通知》作为拍卖标的的重大瑕疵，也因判决后拍卖标的已经从威海汤泊温泉公司过户至威海商业银行文登支行的事实而不复存在。另一方面，佳源公司悔拍后，经委托再次拍卖，2019年10月14日拍卖标的已经成功拍卖给威海东发房地产开发有限公司，且拍卖标的过户至买受人名下正在顺利履行中，买受人完全可以取得不动产权证书，进一步说明无论从拍卖人还是竞买人的角度，案涉《通知》均不影响竞买协议的实际履行。3.即使案涉合同为可撤销合同，一审法院亦不得代替佳源公司行使撤销权。对于重大误解的合同，法律赋予当事人撤销权，需要当事人作出明确意思表示，应为佳源公司的选择。且存在重大误解情形的合同，并非必须撤销，当事人不撤销或行使撤销权超过法定期间，均会导致合同效力从待定到有效转化。4.即使佳源公司主动要求撤销《竞买协议》、《电子成交确认书》，也已经超过撤销权的行使期间。佳源公司称2019年8月26日，文登经济开发区向其送达《通知》，故依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条第一款第一项规定，至2019年11月25日，佳源公司基于重大误解要求撤销案涉协议的权利已经消灭。此后，即使佳源公司据此行使撤销权，也早已超过三个月的行使期间。事实上，从2019年12月4日一审判决作出，2019年12月18日佳源公司提起上诉至今，除一审法院替佳源公司代为行使撤销权外，佳源公司并未行使过撤销权，一审法院无权代为行使。综上，一审法院在程序及法律适用方面均存在不当的情形。虽未判决威海商业银行文登支行承担实体责任，但由于判决撤销《竞买协议》、《电子成交确认书》，并由新荣拍卖行返还保证金，对威海商业银行文登支行依法享有的权益可能会造成影响。请求二审法院查明事实，依法撤销原判，改判驳回佳源公司的诉讼请求，维护威海商业银行文登支行的合法权益。佳源公司向一审法院起诉请求：1.依法确认佳源公司与新荣拍卖行签订的《竞买协议》及成交确认书无效；2.依法判令新荣拍卖行、威海商业银行文登支行连带返还佳源公司拍卖保证金400万元及占用期间利息（自2019年8月20日起按同期人民银行贷款基准利率计算至返还之日）。一审法院认定事实：新荣拍卖行接受威海商业银行文登支行的委托，对位于威海市文登区大连路2-7号公寓楼、威海市文登区大连路2-11至2-26号共16栋经商用房地产、文登开发区202省道南虎山路东8136平方米土地使用权进行拍卖，佳源公司交纳保证金400万元参与竞拍。2019年8月20日，佳源公司与新荣拍卖行签订《竞买协议》，同日佳源公司签字盖章确认《特别声明》。2019年8月21日，佳源公司成功竞得涉案不动产，并于同日签订电子成交确认单。2019年8月26日，文登经济开发区向佳源公司送达了《关于补缴土地出让金和项目建设减免收费、扶持资金方可办理过户登记手续的通知》，通知佳源公司“上述资产在办理产权过户手续前，威海汤泊温泉公司需要把取得土地时，享受的土地出让金优惠政策和项目建设中享受的减免收费和扶持资金，到有关部门办理补缴手续后，方可办理相关产权过户登记手续。关于本案所涉拍卖的时间、标的物、拍卖过程及拍卖结果的事实，双方当事人在一审诉辩意见中陈述一致，且对该事实提交的证据真实性均没有争议，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，双方当事人争执的焦点问题为：当事人之间竞买协议、成交确认书的效力形态，由效力形态所产生的法律后果。佳源公司主张竞买协议和成交确认书无效，理由包括两个方面：一是违反法律、行政法规的强制性规定，认为拍卖物中的土地没有进行开发建设，或者未完成投资开发总额的25%，属于《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第三十八条、第三十九条规定的禁止转让情形，依照《中华人民共和国拍卖法》第七条的规定，法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。一审法院认为，城市房地产管理法第三十九条第一款第二项的规定并非效力性强制性规定，当事人通过拍卖方式转让国有土地使用权未达到该项规定条件，并不导致转让合同无效。故佳源公司以此为由主张竞买协议和成交确认书无效，不予采纳。二是未披露拍卖标的物瑕疵，认为新荣拍卖行、威海商业银行文登支行在对拍卖物进行拍卖时，未明确披露土地没有进行开发建设或者未完成投资开发总额的25%的瑕疵（以下简称土地开发瑕疵），和拍卖的资产“在办理产权过户手续前，威海汤泊温泉公司需要把取得土地时，享受的土地出让金优惠政策和项目建设中享受的减免收费和扶持资金，到有关部门办理补缴手续后，方可办理相关产权过户登记手续”的瑕疵（以下简称费用补缴瑕疵）。《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款、第二十七条、第六十一条第一款和第三款规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人、委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。据此可知，拍卖人和委托人未披露拍卖标的物瑕疵，并不产生拍卖无效的后果。故佳源公司以此为由主张竞买协议和成交确认书无效，亦不予采纳。关于标的物瑕疵披露责任及后果的承担，新荣拍卖行提交的《特别声明》中作出了明确的“风险提示”。佳源公司主张的上述瑕疵，是否属于拍卖人和委托人应当披露的事项，取决于拍卖人新荣拍卖行和委托人威海商业银行文登支行在拍卖前是否知道或者应当知道上述瑕疵。双方当事人均表示在拍卖前不知道上述瑕疵，且均未提交证据证明其知道上述瑕疵，故认定双方当事人在拍卖前均不知道，需要考察的仅是双方当事人是否应当知道上述瑕疵。关于土地开发瑕疵，作为案涉拍卖标的物的土地是否开发及开发进度，可以通过现场查看及进一步向有关单位了解即可得知，即双方当事人均应当知道该瑕疵。作为拍卖人、委托人的新荣拍卖行和威海商业银行文登支行应当知道，但基于上述风险提示，且竞买人佳源公司亦应当通过了解而知道该瑕疵，故该瑕疵披露的后果不应由新荣拍卖行和威海商业银行文登支行承担；关于费用补缴瑕疵，案涉拍卖的土地使用权原为威海汤泊温泉公司拥有，后威海市中级人民法院在相关案件执行中裁定抵偿所欠威海商业银行文登支行债务。威海汤泊温泉公司在取得该土地使用权时，是否享受土地出让金优惠政策，项目建设中是否享受减免收费和扶持资金，威海汤泊温泉公司转让土地使用权时是否需要办理补缴手续，并非向社会公众公示的事项，没有证据证明开发区管委发出《关于补缴土地出让金和项目建设减免收费、扶持资金方可办理过户登记手续的通知》之前，本案各方当事人知道或者应当知道该事项，该事项的瑕疵披露责任不应由本案任何一方当事人承担。在此情况下，佳源公司参加案涉标的房地产的竞买，应为对拍卖标的物的重大误解，依照法律规定属于可撤销行为，其与新荣拍卖行签订的《竞买协议》及随后因竞拍成功而形成的《电子成交确认书》亦为可撤销的合同和行为。佳源公司关于合同无效的事由不成立，而可撤销的事由成立。因合同无效和可撤销的后果相同，故佳源公司请求确认无效所要追求的结果亦即请求撤销该合同和行为的结果，且案涉拍卖成交至佳源公司提起本案诉讼不超过撤销权行使期间，案涉拍卖标的物已由新荣拍卖行另行拍卖给他人，故对《竞买协议》及《电子成交确认书》予以撤销。合同和民事法律行为被撤销后，当事人因该合同和行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。佳源公司为参加拍卖缴纳的保证金400万元在新荣拍卖行处，故该保证金应由新荣拍卖行返还佳源公司。佳源公司要求威海商业银行文登支行与新荣拍卖行承担连带返还责任，于法无据，不予支持。佳源公司要求支付利息，没有法定或者约定的依据，亦不予支持。因双方当事人对合同和行为撤销均无过错，本案案件受理费和保全申请费，应由佳源公司和新荣拍卖行均担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条规定，判决：一、撤销威海佳源房地产开发有限公司与威海新荣拍卖行有限公司2019年8月20日签订的《竞买协议》和威海新荣拍卖行有限公司2019年8月21日为威海佳源房地产开发有限公司出具的《电子成交确认书》；二、威海新荣拍卖行有限公司返还威海佳源房地产开发有限公司拍卖保证金400万元，于判决生效后十日内支付至威海佳源房地产开发有限公司银行账户（开户银行：中国民生银行股份有限公司威海文登支行；账号：63×××89）；三、驳回威海佳源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19400元，保全申请费5000元，共计24400元，由威海佳源房地产开发有限公司、威海新荣拍卖行有限公司各负担12200元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人新荣拍卖行提交证据如下：证据一、（2019）文登区不动产权第0031455号、第0031449号、第0031452号、第0031454号不动产权证书，证明案涉不动产已经变更过户至威海商业银行文登支行名下，不存在佳源公司一审中所称及文登开发区管委所称的不缴费就阻却过户的情形，佳源公司据以主张合同无效，一审法院据以认定合同撤销的理由不能成立。实际上，佳源公司在拍卖公告期间进行过现场勘查。即便其对案涉项目完全不了解，但按照国土部门、建设主管部门以及产权登记部门的相关规定，佳源公司完全可以通过信息公开的方式获得关于案涉不动产的全部规划指标、办理产权登记等情况的相关信息，不存在无法通过公开渠道依法获得的情况；证据二、《电子成交确认书》、电子拍卖笔录，证明佳源公司在规定时间内不履行交付购买款的义务导致威海商业银行文登支行、新荣拍卖行对案涉标的物再次进行拍卖，且已成交，买受人从未收到文登开发区管委发出的任何补交税费的通知，也未以这种理由请求确认无效、解除合同；证据三、佳源公司一审判决后提交的上诉状，证明佳源公司认可《竞买协议》有效，且从未提出行使撤销权，要求法院对其主张撤销权予以判决，其不认可一审法院查明的事实。同时证明，佳源公司行使撤销权已过法定期限，依法不应支持。并且，佳源公司在上诉状中要求威海商业银行文登支行进一步将拍卖标的过户至威海商业银行文登支行名下，继续履行拍卖行为。经质证，被上诉人佳源公司对上诉人新荣拍卖行提交的证据一真实性没有异议，但认为该证据不能证实新荣拍卖行主张的案涉拍卖标的不存在瑕疵，从上述证据中载明的权利来源及一审中新荣拍卖行提交的执行裁定书可知，案涉拍卖标的之所以能过户至威海商业银行文登支行名下，是因为案涉标的是通过执行抵债的形式由法院裁定过户至威海商业银行文登支行名下，该过户具有特殊性，与普通房产过户不相同。案涉拍卖标的存在两方面瑕疵，一方面是权利瑕疵，一方面是质量瑕疵。标的物能否顺利过户是权利瑕疵方面，而标的物的其他瑕疵包括影响土地的综合开发、成本投入等方面的瑕疵，属于质量瑕疵。本案中，案涉拍卖标的不但存在质量瑕疵，还存在权利瑕疵。具体的瑕疵内容新荣拍卖行在2019年10月14日及2019年9月19日重新进行的两次拍卖中在拍卖标的物情况说明及特别声明中均明确载明。对于证据二，佳源公司认为，该拍卖成交确认书没有成交人的签名确认，对其真实性无法核实。但据佳源公司所知，此次重新拍卖虽然成交，但案涉不动产尚未办理至成交人名下，能否成功办理尚不可知。在案涉不动产存在未足额缴纳出让金、开发进度与规划不符等相关问题未得到切实解决的情况下，不能正常办理产权交易。另外，该次拍卖是在新荣拍卖行对案涉不动产的各种瑕疵做了明确说明的情况下，由竞拍人以低于本案拍卖近2,000万元的价格竞拍成交。也就是说，虽然竞买人参与了竞拍，并对新荣拍卖行所声明的各项瑕疵能够接受，但案涉不动产的价值已经大为贬值，与本案拍卖的情况并不相同。因此，该证据不但不能证实案涉拍卖标的没有瑕疵，反而可以证实新荣拍卖行在具备明确告知拍卖物瑕疵情况的条件下，在本案拍卖中蓄意隐瞒，导致佳源公司做出错误判断。对证据三，既然一审法院未向新荣拍卖行及威海商业银行文登支行送达上诉状原件，则可以证实佳源公司原准备提出的上诉并未进入法定程序，一审程序不存在违法情形。该上诉状中载明的事实只是佳源公司基于一审法院仅判决退还保证金本金而未判决赔偿相关损失的情况下，准备就相关事实提出上诉，但已在上诉程序启动前撤回。原审被告威海商业银行文登支行对上述证据的真实性均无异议。对证据一，认可上诉人新荣拍卖行的证明目的，认为证据一能够证明文登经济开发区会的《通知》并不影响拍卖标的的过户。对证据二，不认可被上诉人佳源公司的质证意见。在威海商业银行文登支行委托新荣拍卖行进行的拍卖中，2019年10月14日拍卖时起拍价高于本案2019年8月21日拍卖时的起拍价。本案拍卖成交价高系因两家竞买人竞买才使案涉标的以61,021,400元成交。因此，不存在所谓的瑕疵未声明导致拍卖标的价格降低。对于证据三，威海商业银行文登支行也接到了一审法院的电话通知，并取得了该上诉状。该上诉状能够证明佳源公司曾提出上诉，且认为一审判决错误，理由一是要求威海商业银行文登支行将拍卖标的过户至自己名下，二是认为是否行使解除权是其权利，一审法院未征得同意即解除《竞买协议》及《电子成交确认书》不利于维护交易稳定。上述证据共同证明一审判决程序及法律适用均不当。原审被告威海商业银行文登支行提交证据如下：证据一、（2019）文登区不动产权第0031455号、第0031449号、第0031452号、第0031454号不动产权证书，证明2019年12月12日威海商业银行文登支行取得委托拍卖标的的不动产权证书；证据二、佳源公司提交的上诉状。证明内容与威海商业银行文登支行上述质证意见一致。经质证，上诉人新荣拍卖行对上述证据的真实性均无异议。被上诉人佳源公司对上述证据的质证意见与前述一致，针对证据二，补充说明，佳源公司向一审法院递交上诉状后决定不上诉，因一审法院已向一方当事人进行了送达，一审法院称若该当事人同意将上诉状退回，则可以视为佳源公司并未上诉，将所有材料退还给佳源公司，若该当事人不同意，则按照程序处理。后该当事人退回了该上诉状，并将上诉材料退还给佳源公司，也没有继续向另一方当事人送达该上诉状。撤回上诉是佳源公司的权利。一审法院根据一审查明事实撤销案涉《竞买协议》及《电子成交确认书》不违反法律规定。本院经审查认为，关于上诉人新荣拍卖行及原审被告威海商业银行文登支行提交的证据一，均证实案涉不动产过户至威海商业银行文登支行名下，本院予以确认，对其与本案的关联性，本院将在判决书说理部分阐述；新荣拍卖行提交的证据二虽然无买受人签字或盖章确认，但各方均认可案涉标的已被拍卖的事实，故本院对此予以确认；新荣拍卖行提交的证据三、威海商业银行文登支行提交的证据二系佳源公司向一审法院提交的上诉状，但佳源公司在上诉程序启动前已经撤回，不足以证实新荣拍卖行及威海商业银行文登支行主张的事实。本院二审期间，本院依职权至威海市文登经济开发区调查案涉2019年8月26日出具的《通知》的相关情况。文登经济开发区称，经查询档案，该《通知》确由其出具。出具该类《通知》都是一事一议，可能是依企业申请，也可能系国土资源部门协调或依职权主动出具，因2019年11月机构调整，上述《通知》的经办人员调离，现不清楚该《通知》出具的具体情况。关于《通知》载明的土地出让金优惠政策和项目建设中享受的减免收费和扶持资金情况，经咨询文登经济开发区的财务部门，其工作人员表示该处存档的仅有威海汤泊温泉公司项目的备案合同等资料，涉及的是其取得整个土地的情况。本案案涉土地系其中部分地块，从档案中无法明确具体是哪一地块，上述合同中亦未明确载明收费情况，故无法查询相关补缴费用的情况。后本院就补缴费用的情况，至文登区自然资源局进行调查。文登区自然资源局工作人员表示，案涉土地已办理了土地使用权证，说明其在自然资源部应缴纳的税费已经缴齐，《通知》载明的土地出让金优惠政策、减免收费和扶持资金情况与自然资源部无关，由文登经济开发区处理。为进一步调查案涉《通知》出具的具体情况以及《通知》中载明的案涉不动产欠付相关费用的补缴情况，本院向文登经济开发区邮寄了《关于协助解释相关问题的函》，文登经济开发区管委向本院出具《关于威海市中级人民法院“关于协助解释相关问题的函”的复函》（以下简称“《复函》”）称，一、案涉土地在其辖区范围内，文登区政府和文登经济开发区出台的优惠政策是给予威海汤泊温泉公司的，项目主体为威海汤泊温泉公司。当享有相关优惠政策的资产所有权人发生转移时，受让人就不能享有相关的优惠政策，需要补交土地出让金、项目减免的收费及扶持资金。佳源公司参加了相关资产的竞拍并成交，其到文登经济开发区咨询相关政策时，文登经济开发区获知相关资产已被处置，佳源公司系受让人，为避免招商优惠政策被转用、借用，故于2019年8月26日向佳源公司出具案涉《通知》。二、案涉资产欠付的各项优惠政策及扶持资金的具体数额在办理资产过户、转移手续时，由相关职能部门按规定计算收取。威海汤泊温泉公司或受让人补缴完成后，方可办理过户及后续开发等相关手续。三、目前，该宗资产虽基于本院的执行裁定已经过户至威海商业银行名下，但欠付的相关费用、扶持资金等尚未补缴，原产权人或受让人需补缴上述费用后再办理转让过户。经质证，上诉人新荣拍卖行对上述调查过程中形成的调查笔录、工作记录、《关于协助解释相关问题的函》以及文登经济开发区出具的《复函》的真实性均无异议，但认为，一、文登经济开发区档案中无法体现案涉《通知》的出具符合合法程序，该《通知》不应作为有效证据使用；二、根据调查笔录的内容，关于办理补缴手续的情况，应由国土资源部门办理，文登经济开发区并无相应职权。上述工作记录载明，文登区自然资源局的工作人员明确说明案涉土地已经办理了土地使用权证，说明应当缴纳的税费已经全部交齐。案涉土地出让的优惠政策、扶持资金等情况与土地使用权的转让不存在关联性。三、关于文登经济开发区出具的《复函》，其说明的内容与法定职责相违背。产权转移办理转让过户手续并非文登经济开发区的职责职权，其无权以任何形式干预。并且，若如其所述，威海汤泊温泉公司享受了文登区政府的相关优惠政策，并在获得利益的情况下，未进行后期开发，或文登经济开发区认为其项目已经过户至威海商业银行文登支行名下，多享有了相应的扶持政策，则二者之间的关系应是招商合同关系，文登经济开发区应依据法定职责及与威海汤泊温泉公司签订的相关优惠政策协议进行结算或通过相应的法律程序解决，而与案涉房产的过户手续等不存在关联性。通过上述材料可以证明，作为相应的不动产登记主管部门、财政部门，以及文登经济开发区均认可，案涉土地已经取得土地使用权证书，且不存在拖欠土地出让金的事实。新荣拍卖行作为拍卖机构，在审查了案涉拍卖房产的相关土地使用权证书后，依据相关法律规定和物权凭证，推定其物权凭证的合法性，并据此进行拍卖，不存在任何过错。被上诉人佳源公司对于上述材料的真实性均无异议，但认为新荣拍卖行的上述质证意见缺乏客观依据。对上述材料所载明的事实进行了夸大理解和解释。首先，上述调查笔录中并未说明《通知》的出具违反程序规定，相反，该工作人员明确认可该《通知》是由文登经济开发区出具的，即认可了《通知》的真实性。而《通知》的出具内部需要经过何种流程并非法律的强制性规定，对通知的效力没有影响，而财政部门及文登区自然资源局门的工作记录也明确载明，其工作人员仅针对该部门档案中所记录的有关内容做了陈述，而根据政府部门在土地出让过程当中，实施土地出让金优惠政策的先交后返惯例，该两部门的档案当中不可能出现欠缴土地出让金的相关记录，而先交后返一般是由土地辖区的管理委员会实施的，即经办且详细了解上述情况的只有文登经济经济开发区管委。另外案涉土地出让金优惠政策，减免收费及扶持资金的争议是发生在原土地使用权人威海汤泊温泉公司对名下土地使用权进行出让之后，若没有案涉出让行为，就不可能产生上述优惠和减免收费的相关争议，也不会出现补缴的情况。该内容在文登经济开发区出具的《复函》中也做了明确的说明，因此上述材料均可以证实文登经济开发区出具的《通知》真实有效，可以作为本案定案的依据。且根据《通知》的内容，案涉土地由威海商业银行文登支行再次对外转让的过程中，必定会出现补缴欠费，并对土地使用权的过户及后续开发产生决定性的影响。原审被告威海商业银行文登支行对上述证据的真实性没有异议，但认为上述证据不能证明佳源公司主张的事实。一、对于法院的调查笔录，文登经济开发区对案涉《通知》依据何种程序出具并不清楚，而在《复函》中说明该《通知》是佳源公司竞买案涉标的后至文登经济开发区咨询后，文登经济开发区为了防止给威海汤泊温泉公司的优惠政策等国有资产流失才出具，但该《通知》的出具程序不合法。二、根据法院的调查笔录及工作记录，案涉土地办理了正常的土地出让及缴纳土地出让金等手续，所有费用已经缴齐，相关政府部门已经确认该事实。三、文登经济开发区在《复函》中称，项目的优惠政策针对的主体是文登汤泊温泉公司，当享有相关政策的土地所有权人发生转移时，受让人不能享有相关的优惠政策，需要补缴土地出让金等。系基于管委会或者其他的政府部门与汤泊温泉关于招商引资的行政合同所约定的内容，而非法律所规定的内容。且土地出让金的减免实际上涉及的是招商引资合同的违约，合同相对人为威海汤泊温泉公司，不能从物权的角度约束他人。四、《复函》中称，土地所涉及的各项优惠政策和扶持基金的具体金额。在办理过户转移的时候，是由相关职能部门按照规定标准收取的。但通过自然资源部门的调查，该相关部门没有涉及到案涉土地的欠费及补缴的任何规定。文登经济开发区与其他部门的答复存在矛盾。五、《复函》中称威海汤泊温泉公司或受让人补缴完成后方可办理后续的过户手续，其要求威海汤泊温泉公司补缴系基于行政合同的约定，但让受让人补交缺乏合同约定和法律规定，此义务无法强加于通过公开的拍卖而取得标的物的受让人。且威海商业银行文登支行已经办理了土地的过户手续，文登经济开发区强调所欠费用仍由威海汤泊温泉公司或者是受让人补缴再去办理其他的过户手续，自相矛盾。综上，上述证据证明佳源公司的主张不能成立。文登经济开发区的《通知》载明的优惠政策及补缴仅限于其与威海汤泊温泉公司之间的债权债务关系，与本案无关，对案涉任何一方当事人均不具有约束力。本院经审查认为，根据本院调查的情况，结合文登经济开发区出具的《复函》，案涉《通知》确系文登经济开发区向佳源公司出具的，且与本案存在关联性。文登经济开发区的《复函》明确载明，目前该宗资产虽基于本院的执行裁定已经过户至威海商业银行文登支行名下，但欠付的相关费用、扶持资金等尚未补缴，原产权人或受让人需补缴上述费用后再办理转让过户。该内容与前述本院调查内容并无矛盾，系文登经济开发区基于案涉《通知》及本案事实作出的明确答复，能够作为认定本案事实的依据。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、案涉拍卖标的是否存在瑕疵，一审判决认定《竞买协议》及《电子成交确认书》系可撤销合同是否正确；二、一审判决是否超出原审诉讼请求，一审是否存在严重程序违法的情形。关于焦点一，案涉《竞买协议》及《电子成交确认书》是否存在可撤销的情形。本院认为，根据查明事实，2019年8月20日，上诉人新荣拍卖行与被上诉人佳源公司签订《竞买协议》，同日，佳源公司签字盖章确认《特别声明》。2019年8月21日，佳源公司成功竞得案涉拍卖标的，并签订《电子成交确认书》。2019年8月26日，文登经济开发区向佳源公司出具《通知》，载明“上述资产在办理产权过户手续前，威海汤泊温泉公司需要把取得土地时享受的土地出让金优惠政策和项目建设中享受的减免收费和扶持资金，到有关部门办理补缴手续后，方可办理相关产权过户登记手续。其中威海汤泊温泉公司名下位于威海市文登区土地使用权一宗[土地证号：文国用（2012）第0400**，因没有进行开发建设，不能办理产权过户登记手续”。经本院二审查明，该《通知》确系文登经济开发区向佳源公司出具的，且文登经济开发区出具的《复函》中仍表示，该宗资产欠付的相关费用、扶持资金等尚未补缴，原产权人或受让人需补缴上述费用后再办理转让过户。依据《中华人民共和国拍卖法》第十八条规定，“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”。拍卖人向竞买人说明拍卖标的的瑕疵是拍卖人的法定义务。拍卖人应保证拍卖标的的质量，并保证该拍卖标的没有侵害第三人的权利，且任何第三人不会就该拍卖标的向竞买人主张任何权利。佳源公司竞得案涉拍卖标的后，文登经济开发区向其出具《通知》，载明需要补交相关费用后方可办理产权过户登记手续，足以证明案涉标的存在阻却办理产权过户登记手续等权利瑕疵。威海商业银行文登支行系基于人民法院生效文书取得案涉拍卖标的的不动产权证书，不足以证明佳源公司可根据拍卖合同依法取得案涉拍卖标的的合法权利，并顺利办理过户登记手续，且无需另行支付费用的事实。故新荣拍卖行及威海商业银行文登支行主张的案涉拍卖标的不存在影响过户的重大瑕疵的抗辩意见不能成立。拍卖人向竞买人说明拍卖标的的瑕疵是《中华人民共和国拍卖法》规定的法定义务，也是其在拍卖活动中应严格履行的告知程序，应采取明确、主动的方式，并不因竞买人应当知道或了解而免除其说明义务。案涉拍卖标的土地使用权原为威海汤泊温泉公司，其在取得该土地使用权时享受的优惠政策、减免收费及扶持资金，以及其转让土地使用权时是否需要补缴等事项并非向社会公众公示的事项，佳源公司在竞得该拍卖标的前无法通过考察进行了解，其在竞拍时对案涉标的存在的瑕疵并不知情，导致其对案涉拍卖标的存在错误的认识，该误解系因其信息不通，无法获知案涉拍卖标的的具体情况导致的，且直接影响其应享有的权利和承担的义务，故一审判决认定属于重大误解，并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；……”因此，案涉《竞买协议》及《电子成交确认书》为可撤销合同。新荣拍卖行的相应上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，一审程序是否存在严重违法的情形。上诉人新荣拍卖行主张被上诉人佳源公司起诉请求确认合同无效，一审判决认定合同可撤销超出原告的诉讼请求，程序违法。对此，本院认为，本案佳源公司起诉请求确认无效的事由一是拍卖标的物中的土地没有进行开发建设或未完成投资开发总额的25%，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八、三十九条规定的禁止转让的情形，二是新荣拍卖行与威海商业银行文登支行在拍卖时未披露拍卖标的物的瑕疵。一审法院经审理认为，佳源公司主张的事由并非合同无效的事由，而符合合同可撤销的事由。而可撤销合同是指因意思表示不真实，通过有撤销权的当事人行使撤销权使已经生效的意思表示归于无效的合同。佳源公司起诉请求确认案涉《竞买协议》及《电子成交确认书》无效，而一审法院认定上述合同可撤销的后果与佳源公司起诉请求确认合同无效的后果相同，故直接判决撤销上述合同，并未超出佳源公司的诉讼请求，新荣拍卖行主张一审程序严重违法，缺乏事实及法律依据，其相应上诉理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，新荣拍卖行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由上诉人威海新荣拍卖行有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏丽杰审判员  马树芳审判员  于 晶二〇二〇年十二月二日法官助理肖芸芸书记员姚玉娇