云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初2022号本诉原告（反诉被告）：安宁伊皇商业管理有限公司。住所地：安宁市。委托诉讼代理人：管念，建纬（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：罗永全，建纬（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。本诉被告（反诉原告）：安宁威尼帕尔健身有限公司。住所地：云南省昆明市安宁市。委托诉讼代理人：杨雄，云南律颂律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（本诉原告）：宋某某，男，1997年4月17日出生，白族，云南省安宁市人，住云南省安宁市。委托诉讼代理人：杨雄，云南律颂律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。本诉原告（反诉被告）安宁伊皇商业管理有限公司（以下简称“伊皇公司”）与本诉被告（反诉原告）安宁威尼帕尔健身有限公司（以下简称“威尼帕尔公司”）、本诉被告（反诉原告）宋某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，本诉被告（反诉原告）威尼帕尔公司、宋某某于2020年11月5日向本院提出反诉，本院一并受理后，适用简易程序，由本院审判员张红梅独任审判，于2020年11月13日公开开庭进行了审理，本诉原告（反诉被告）伊皇公司委托诉讼代理人管念、罗永全，本诉被告（反诉原告）威尼帕尔公司法定代表人陈韩及委托诉讼代理人杨雄，本诉被告（反诉原告）宋某某委托诉讼代理人杨雄到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。本诉原告（反诉被告）伊皇公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院依法判令被告威尼帕尔公司向原告支付2019年8月1日至2020年4月30日的房屋租金、运营管理费、物业管理费共计156329.00元及2020年5月1日至被告实际腾还房屋之日的房屋占用费（租金计算标准为2020年5月1日至2021年7月31日租金为240000元／年；2021年8月1日至2023年7月31日租金为258000元／年；2023年8月1日至2025年7月31日租金为276000元／年）。2.请求法院依法判令被告威尼帕尔公司向原告支付2020年2月1日至2020年4月30日户外广告电费300元。3.请求法院依法判令被告威尼帕尔公司向原告支付2019年12月13日至2020年4月20日的水电费6771元。4.请求法院依法判令被告威尼帕尔公司向原告支付违约解除合同的赔偿金100000元。5.请求法院依法判令被告威尼帕尔公司向原告支付逾期付款违约金40000元。6.请求法院依法判令被告承担原告维权支出的律师费、诉讼费。7.请求法院依法判令被告宋某某对上述债务承担连带赔偿责任。事实和理由：被告宋某某系被告公司的股东。2017年4月11日，原告与被告签订《伊皇购物中心租赁合同》，约定原告将位于安宁市出租给被告用于经营健身房，该商铺面积为1500㎡，租赁期限为2017年8月1日至2025年7月31日。《租赁合同》对租金数额、支付方式，双方权利义务、合同解除、违约责任等做了详尽约定。同时，商铺的运营管理方和物业管理方与被告签订了《运营管理服务合同》《物业管理服务合同书》，对该商铺的运营管理模式、费用收取标准及物业费的收取作出详细约定。上述合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告，被告将该房屋用于经营健身房。经营期间，被告多次未按照约定缴纳租金，但原告考虑到长久建立良好合作关系，未追究之前的违约责任。2020年4月21日，被告宋某某以被告威尼泊尔的名义向原告发出《退场声明》，主张其因资金困难要进行搬迁，欲单方面解除《租赁合同》。原告收到《退场声明》后，要求被告在解除合同前支付完毕欠付的租金、运营管理费、物管费、水电费、违约赔偿金等。但被告一直推诿，拒不支付上述费用。综上，原告未按照约定缴纳租金，且在租期内因自身原因欲单方面解除《租赁合同》的行为已经构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益，恳请法院依法查明案件事实，判如所请。本诉被告（反诉原告）威尼帕尔公司及宋某某共同答辩称，对本诉原告的第一项诉讼请求答辩如下：1.请求法院依法判决驳回诉讼请求中的运营管理费、物业管理费，因运营合同和物业管理合同是与案外人签订，原告并不是合同的一方当事人；2.对于原告要求支付的房屋租金，2019年的租金已经支付完毕，被告只愿意承担2020年1月的租金，因2、3、4月原告将房屋锁了，被告并未实际使用房屋，故不愿意承担租金；3.对房屋占用费，因为原告扣押被告的物品，房屋已经被原告实际控制，被告不愿意支付房屋占用费。对第二项诉讼请求，因本诉被告没有开店及实际使用，广告费不愿意承担。对第三项诉讼请求的金额有异议，2019年11、12月的电费已经交了，12月13日到1月可能会有一部分电费，但是具体金额要待提供证据才能确认。第四项诉讼请求，因本诉被告行使法定解除权，不应当承担根据合同的约定的违约责任。对第五项诉讼请求，被告解除合同时曾愿意支付租金，但因原告拒绝发生纠纷而没有支付，而不是因为被告逾期付款而产生的，因此对该项请求法院不予支持。对第六项诉讼请求，原告的诉讼请求不明确，请求法院依法驳回。对第七项诉讼请求，公司应当独立承担责任，原告要求股东承担责任没有法律依据，请求法院依法驳回。同时对涉案房屋的租赁合同的面积，被告存有异议，双方一直未能达成一致意见。反诉原告（本诉被告）威尼帕尔公司、宋某某共同向本院提出如下反诉诉讼请求：1.确认反诉原告威尼帕尔公司与反诉被告伊皇公司2017年4月11日签订的伊皇购物中心租赁合同自2020年4月21日解除。2.由反诉被告伊皇公司退还反诉原告威尼帕尔公司支付的合同保证金50000元。3.由反诉被告伊皇公司返还反诉原告威尼帕尔公司健身器材等物品。4.由反诉被告伊皇公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年4月11日反诉原告威尼帕尔公司与反诉被告伊皇公司签订的《伊皇购物中心租赁合同》，至2019年12月31日反诉原告威尼帕尔公司已经将租金支付完毕。2020年1月新冠疫情爆发。反诉被告伊皇公司通知反诉原告停止经营，反诉被告提供商铺不符合合同约定使用条件无法使用，导致反诉原告没有收入，经营困难。不得已于2020年4月21日，反诉原告威尼帕尔公司向反诉被告伊皇公司发出退场通知，依照合同约定解除双方2017年4月11日签订的租赁合同。但反诉被告伊皇公司拒不对合同进行清算，拒不退还反诉原告威尼帕尔公司支付的合同保证金5万元，扣留威尼帕尔公司健身器材等物品至今未返还。自2020年1月起，反诉被告将反诉原告租赁商铺锁门至今。商铺在反诉被告实际控制之下，反诉原告根本没有占用商铺，多次要求反诉被告返还物品，反诉被告拒绝返还，双方发生纠纷，还报警处理。反诉原告宋某某不是合同一方当事人，反诉被告滥用诉权，反诉原告宋某某不应当承担责任。反诉被告（本诉原告）伊皇公司辩称，第一，答辩人同意与被答辩人解除《伊皇购物中心租赁合同》，但被答辩人提前解除租赁合同的行为并不符合双方签订的租赁合同约定的解除条件，也不符合法定解除条件，系其违法解除，应按照合同约定承担违约责任。第二，按照双方签订的房屋租赁合同第12项违约责任的约定，因系被答辩人单方面违法解除合同，答辩人无需向被答辩人退还履约保证金。第三，答辩人从未扣押过被答辩人的物品，故不存在向被答辩人返还物品的前提，租赁合同解除后，应由被答辩人腾空其物品返还房屋。第四，被答辩人在事实与理由当中陈述的解除合同的原因，与客观事实严重不相符，1.因被答辩人经营不善，早在2020年1月12日左右，也就是疫情尚未爆发之前，被答辩人就已经关门停止经营，其不能经营的原因，与新冠疫情无关。2.答辩人并没有通知过被答辩人停止经营，也不存在案涉房屋不符合经营条件的情况，新冠疫情作为影响范围极广的突发性异常事件，人们无法预见，不可避免不能克服。在疫情爆发以后，各级政府对经营活动进行了严格的限制和严格的管控，该管控政策并非是由答辩人制定，商场不能正常经营也不是答辩人的原因导致，而是整体国家的政策要求，而答辩人考虑到了全体商户的一个实际困难，已经为被答辩人减免了一部分的租金。3.在被答辩人向答辩人提交的退场声明当中，其已经明确表明退场的原因是因为经营不善需要搬迁，而客观事实是被答辩人确实是在关停了租赁物后，在相邻的另外一个商场重新开了一个健身房。本诉原告（反诉被告）伊皇公司围绕其本诉诉讼请求，当庭提交如下证据：第一组：企业信用信息公示报告，欲证实1.被告安宁威尼帕尔健身有限公司具备适格的民事诉讼主体资格；2.被告宋某某系威尼帕尔公司的股东，认缴出资20万元人民币，至今尚未实缴出资，故其应在认缴出资份额内对威尼帕尔公司的债务承担连带责任；第二组：1.《伊皇购物中心租赁合同》；2.《房屋产权证书》；3.《运营管理服务合同》；4.《物业管理服务合同书》；5.授权委托书；6.《补充协议》，欲证实1.2017年4月11日，原告与威尼帕尔公司签订《伊皇购物中心租赁合同》，合同约定原告将其拥有的案涉房屋出租给被告用于经营健身房，并对租金数额、支付方式、双方权利义务、合同解除、违约责任等做了详尽约定；2.签订《租赁合同》当天，案涉房屋的物业管理方和运营管理方与威尼帕尔公司签订了《运营管理服务合同》、《物业管理服务合同书》，对案涉房屋的运营管理模式、费用收取标准及物业费的收取作出详细的约定；3.2018年7月26日，原告与两被告签订《补充协议》，对《租赁合同》的租金支付方式进行了变更，约定从2018年8月1日起，缴租期变更为3个月为一个缴租期，各期租金提前30天缴纳，如逾期未缴纳租金，恢复原合同的缴纳方式，即按照每六个月为一个缴租期；第三组：1.伊皇购物中心商户装修须知；2.伊皇购物中心商户进场退场交验情况表；3.伊皇购物中心专柜装修调整申报表，欲证实在《租赁合同》签订前，原告已于2017年3月20日将案涉房屋交付给威尼帕尔公司进行装修；第四组：1.催缴通知；2.申请；3.微信聊天记录；4.水电费通知书；5.户外广告电费缴费通知单，欲证实1.《租赁合同》签订后，威尼帕尔公司一直未按照约定履行支付租金、物业管理费、水电费等，原告多次向其催缴各类费用；2.在原告多次催告后，威尼帕尔公司于2018年11月13日向原告提出减免2018年11月1日至2019年1月31日的租金及滞纳金的申请，原告同意减免租金5000元及滞纳金12730.50元；3.2019年12月份，原告多次向威尼帕尔公司发出催告，要求其缴纳房屋租金及水电费等，威尼帕尔公司一直未缴纳，且于2020年1月20日左右关闭商铺，停止经营，其行为已经构成严重违约；第五组：1.退场声明；2.关于退场事宜的回复函；3.律师函；4.律师函邮寄凭证，证明1.2020年4月21日，威尼帕尔公司向原告递交《退场声明》；2.原告收到后，要求被告在退场前按照合同约定付清租赁场地的各项费用；3.为督促被告履行支付各项费用，原告委托律师于2020年6月5日发出律师函，被告收到后既未履行付款义务，还一直占用原告场地至今；第六组：1.委托代理协议；2.律师费发票，证明原告为维护自身的合法权益产生律师费15000元，应由被告承担。本诉被告（反诉原告）威尼帕尔公司质证认为，对第一组、第二组证据中的证据1、5、6，第三组、第四组、第五组证据中的证据1及第六组证据的真实性认可。对第二组证据中的证据2不予认可，证据3、4与本案无关。对第五组证据中的证据2、3、4不予认可。质证认为本诉原告（反诉被告）伊皇公司的证据不能证实被告宋某某承担连带责任。本案系租赁合同，运营及物业合同应当另案处理，原告不具有运营管理服务合同的诉讼主体资格，不能证明被告违约，代收运营、物业款项与本案租赁合同没有关系；律师费不应由本诉被告承担，同时合同和发律师函是相矛盾的，律师函上的律师和委托协议上的律师不是同一人，根本没有实际履行委托代理合同。本诉被告（反诉原告）威尼帕尔公司、宋某某围绕其本诉答辩当庭提交如下证据：第一组：1.伊皇购物中心租赁合同，欲证实首先2017年4月11日安宁威尼帕尔健身有限公司与安宁伊皇商业管理有限公司签订了伊皇购物中心租赁合同；其次宋某某不是合同一方当事人，不应承担责任。第二组：2.合同保证金收据，欲证实安宁威尼帕尔健身有限公司支付了5万元合同保证金给安宁伊皇商业管理有限公司。第三组：3.微信聊天记录，欲证实安宁伊皇商业管理有限公司通知停业。第四组：4.利润表；5.退场声明，欲证实安宁威尼帕尔健身有限公司2019年度出现亏损，2020年4月21日依法发出退场声明，解除了2017年4月11日安宁威尼帕尔健身有限公司与安宁伊皇商业管理有限公司签订的伊皇购物中心租赁合同。第五组：6.照片；7.健身器材购销合同，欲证实首先安宁伊皇商业管理有限公司对出租商铺锁门，商铺已经被安宁伊皇商业管理有限公司实际控制；其次安宁威尼帕尔健身有限公司健身器材等物品被扣留，健身器材购买价格为396000元。第六组：8.接待报警案件三联单，欲证实安宁伊皇商业管理有限公司扣了安宁威尼帕尔健身有限公司健身器材的健身器材，并不是安宁威尼帕尔健身有限公司健身器材不腾空房屋。本诉原告（反诉被告）伊皇公司质证认为，对于第一组、第二组、第三组、第四组证据中的证据5、第五组证据中的证据7、第六组证据的真实性予以认可。对第四组证据中的证据4系单方制作，不予认可。对第五组证据中的证据6不予认可。我方认为，起诉宋某某是因为其是威尼帕尔公司的股东，要求其在认缴出资份额内对威尼帕尔公司的债务承担连带责任，并非基于合同相对性予以起诉；本诉原告认可公司确实因疫情原因在2020年2月5日至2020年2月26日被迫停业；解除合同的原因系自身经营问题，而非疫情导致。仅凭照片也不能证明原告锁涉案商铺的门，报警记录不能证明原告阻止被告搬运健身器材，且该报警是在被告接到法院开庭传票后刻意作出的行为。反诉原告（本诉被告）威尼帕尔公司、宋某某共同围绕其反诉诉讼请求，当庭提交如下证据：第一组：1.伊皇购物中心租赁合同，欲证实首先2017年4月11日安宁威尼帕尔健身有限公司与安宁伊皇商业管理有限公司签订了伊皇购物中心租赁合同；其次宋某某不是合同一方当事人，不应承担责任。第二组：2.合同保证金收据，欲证实安宁威尼帕尔健身有限公司支付了5万元合同保证金给安宁伊皇商业管理有限公司；第三组：3.照片；4.健身器材购销合同，欲证实1.安宁伊皇商业管理有限公司对出租商铺锁门，商铺已经被安宁伊皇商业管理有限公司实际控制；2.安宁威尼帕尔健身有限公司健身器材等物品被扣留，健身器材购买价格为396000元；第四组：5.报警三联单，证实安宁伊皇公司扣了威尼帕尔公司健身器材，并非威尼帕尔公司不腾空房屋。反诉被告（本诉原告）伊皇公司的质证意见与在本诉部分已发表的质证意见一致。反诉被告（本诉原告）伊皇公司针对反诉原告提出的反诉诉讼请求提交的证据与在本诉部分提交的证据一致。反诉原告（本诉被告）威尼帕尔公司、宋某某的质证意见与在本诉部分已发表的质证意见一致。本院认为，本反诉原被告双方针对本反诉提交的证据，经庭审质证对其真实性无异议的证据，本院收录在卷，予以佐证。本诉原告（反诉被告）伊皇公司提交的证据中双方争议部分，本院认为《房屋产权证书》、《运营管理服务合同》、《物业管理服务合同》与本诉原告（反诉被告）伊皇公司提交的其他证据能够相互印证，形成证据锁链，本诉被告（反诉原告）威尼帕尔公司、宋某某未能提交反驳证据予以否认其真实性，本院对该部分证据予以采信，能够证实涉案租赁商铺所有权人为伊皇公司，威尼帕尔公司与案外人安宁创盛商业运营管理有限公司签订的《运营管理服务合同》，及与案外人安宁千惠物业管理公司签订的《物业管理服务合同书》，经上述两家案外公司授权及本案原被告签订的租赁合同的约定，该两份合同中涉及的应由威尼帕尔公司缴纳的费用，伊皇公司有权代为收取且威尼帕尔公司知晓并同意。伊皇公司提交的第五组证据的证据2不能证实其复函以送达威尼帕尔公司，证据3、4能够证实双方应租赁合同的解除及租金的计算产生争议。关于双方争议的本诉被告（反诉原告）威尼帕尔公司、宋某某围绕其本反诉提交的证据，双方质证存有争议的部分，本院认为，利润表系其单方制作，不具备证据的形式要件，本院不予收录。第五组证据只能证实租赁物的用途，与本案不具有实质关联性。归纳本反诉原被告诉辩主张，双方争议焦点为：由何方承担违约责任及违约责任的承担范围？经庭审，本院确认如下法律事实：2017年4月11日，伊皇公司（甲方）与威尼帕尔公司（乙方）签订《伊皇购物中心租赁合同》，约定：“甲方将位于安宁市出租给被告威尼帕尔公司用于经营健身房，该商铺面积为1500㎡，如各方对实际面积有异议的，最终面积以第三方有资质的测绘公司实测面积为准。交铺日期为2017年3月1日并约定交付标准。租赁期限为2017年8月1日至2025年7月31日，如乙方在免租装修期内开业则以开业之日起计算。甲方同样给乙方153天的免租装修期，自2017年3月1日至2017年7月31日。租赁期前两年每六个月为一个缴租期，首期租金103500元，租期第三年起每12个月为一个缴租期，缴纳方式为预缴，租金从第三年递增，双方对租期内租金的计算起止日、面积、租金单价、金额、其他费用（公告责任险、品牌推广费、商场设备维修费、垃圾清运费）进行了约定，约定上述费用乙方应按年支付。合同履约保证金为50000元。甲方有权按照合同约定收取租金及合同约定的其他费用，同时双方对违约责任的承担，合同的解除等权利义务作出约定……”。同日，威尼帕尔公司与案外人安宁创盛商业运营管理有限公司、安宁千惠物业管理公司分别签订《运营管理服务合同》、《物业管理服务合同书》，对综合管理服务费及物业管理费的收取进行了约定。另，2012年1月安宁创盛商业运营管理有限公司、安宁千惠物业管理公司、伊皇公司共同出具委托书，由伊皇公司法定代表人陶金芳代为收取租金、运营管理费、物业管理费。签订租赁合同当日即2017年4月，安宁创盛商业运营管理有限公司出具授权委托书，委托伊皇公司代为收取威尼帕尔公司2017年8月1日至2025年7月31日期间的运营管理服务费。2018年7月26日，由伊皇公司与威尼帕尔公司签订《补充协议》，约定：“从2018年8月1日起，合同期内的缴租期更改为3个月为一个缴租期，各期租金提前30天缴纳，如逾期未缴纳租金，恢复原合同的交纳方式，逾期未缴纳的租金每天按恢复原合同缴纳租金总额的3‰收取滞纳金……”2018年10月1日，伊皇公司向威尼帕尔公司发函告知：“按照合同约定须于2018年9月30日缴纳2018年11月1日至2019年1月31日的租金，共计103500元，但截止今日仍未收到，现需要贵公司在2018年10月15日之前缴纳下季度租金……”2018年11月13日，威尼帕尔公司针对上述函告，向伊皇公司递交书面申请：“由于租金已到期，我公司已于2018年11月11日缴纳租金50000元，申请给予2018年11月1日至2019年1月31日租金减免5000元，免除逾期滞纳金12730.5元，我公司将于2018年11月16日之前将剩余租金48500元全部交清……”庭审中，原被告双方当事人认可威尼帕尔公司已向伊皇公司交清2019年1月31日之前的所有费用。另查明，涉案租赁物至今仍由本诉被告（反诉原告）未能帕尔公司使用。归纳上述本反诉原被告诉辩主张，双方争议焦点为：本案违约责任由何方承担及违约责任承担的范围？本院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，原、被告在自愿平等的基础上签订租赁合同，内容未违反国家法律法规的禁止性规定，合同自成立时生效。本案中，原被告双方争议的涉案租赁合同是否予以解除，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，庭审中，原被告双方认可涉案合同已于2020年4月21日解除，本院予以确认。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，承租方威尼帕尔仍负有向出租方伊皇公司交还租赁物及支付使用租赁物期间所欠费用的义务。关于双方争议的合同解除应由谁承担违约责任，本院认为，本诉被告威尼帕尔公司认为因2020年初新冠疫情爆发，被告响应政府相关规定关店停业，因此应对期间的租金予以免除的辩称，本院认为，经庭审查明，本诉被告威尼帕尔公司在2018年9月开始陆续出现不能按时按约缴纳租金等相关费用的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，威尼帕尔公司违约在先，新冠疫情发生于其违约期间，因此不符合上述法律规定，因此本案的违约责任应由本诉被告威尼帕尔公司承担。本诉被告威尼帕尔认为其提出退场申请后因本诉原告伊皇公司扣留其物品导致合同解除后未能及时退场的主张，未能提交证据证实，本院不予采信。本诉部分，关于本诉原告伊皇公司诉请的2019年8月1日至2020年4月30日及2020年5月1日至本诉被告威尼帕尔公司实际腾房之日的房屋租金及房屋占用费，本院认为，根据双方合同约定，威尼帕尔公司在租赁期内向伊皇公司缴纳的租金及其他费用（公告责任险、品牌推广费、商场设备维修费、垃圾清运费）的交费标准为：第一年2017年8月1日至2018年7月31日为222000元，第二年2018年8月1日至2019年7月31日为222000元，第三年2019年8月1日至2020年7月31日为240000元，第四年2020年8月1日至2021年7月31日为240000元，第五年2021年8月1日至2022年7月31日为258000元，第六年2022年8月1日至2023年7月31日为258000元，第七年2023年8月1日至2024年7月31日为276000元，第八年2024年8月1日至2025年7月31日为276000元。经庭审查明，威尼帕尔公司未支付2019年8月1日至2020年4月30日的租金，按照上述标准计算，本诉原告伊皇公司主张2019年8月1日至2019年12月31日欠付租金、其他费用、运营管理费、物业管理费、水电费及违约金等全部费用为4797元，本诉被告威尼帕尔公司予以认可，本院予以确认。2020年1月1日至2020年4月30日的租金为80000元，运营管理费为15000元，物业管理费为60000元，本院认为，以上费用合计159797元，扣除伊皇公司自认的减免3468元，实际欠付金额为156329元。本诉原告伊皇公司主张的2020年5月1日至本诉被告威尼帕尔公司实际腾房之日的房屋占用费，本院认为，双方同意涉案租赁合同于2020年4月21日解除，本诉被告威尼帕尔公司负有返还租赁物的义务，及对解除后仍占有租赁物的行为按照双方签订的租赁合同及涉案运营管理合同、物业管理合同的计算标准支付租金、运营管理费、物业管理费。关于原被告双方争议的租赁合同约定的租金是否包含物管费，本院认为，租赁合同的计算表中虽然在租金抬头栏中标注为“租金（含物业费）年”，但在各收费分项中并无物业费分项和计算标准，并且本诉被告威尼帕尔公司与安宁千惠物业管理公司签订物业管理合同对物业费的收取标准作出了明确约定，按照双方约定的租金收费标准如果包含本诉被告辩称的物业收费标准，该租金的价格明显不符合市场价及常理，本诉被告也未能进一步提交证据证实其辩称，综上，对本诉被告认为租金包含物业费的辩称，本院不予采信。本诉原告诉请的户外广告费，其提交的本诉被告签收的收费通知书，能够证实双方认可收费标准为每月100元并实际履行，本诉原告主张300元，本院予以支持。本诉原告诉请的2019年12月13日至2020年4月20日的水电费，其提交的收缴水、电费通知单能够证实其主张，本院予以支持。本诉原告关于解除合同的赔偿金及逾期付款违约金，其实质为违约金，本院认为，违约金的主要功能在于弥补因违约行为给守约方造成的损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“违约金的调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期理由等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量”的规定，本案中本诉原告因被告违约造成的损失主要体现在欠付期间给原告造成的利息损失，本诉原告也未能提交证据证实利息损失的计算不足以弥补其损失，综合双方的交易习惯，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定，本院予以调整支持。本诉原告诉请的律师费，其提交证据证实为15000元，符合双方当事人的约定及法律相关规定，本院予以支持。关于本诉原告主张被告宋某某承担连带责任的诉请，本院认为，涉案租赁合同系原被告公司之间签订，根据合同相对性原则，合同的权利义务相对方为原被告公司，伊皇公司认为作为威尼帕尔公司股东的宋某某至今尚未实缴出资的主张，与本案不属同一法律关系，本院不作判定。反诉部分，经庭审查明，反诉原告宋某某不是本案涉案租赁合同权利义务主体，根据合同的相对性原则，不是反诉适合原告。反诉原告威尼帕尔公司主张双方合同于2020年4月21日解除，本院予以支持。关于反诉原告要求反诉被告退还保证金的主张，本院认为，涉案租赁合同双方约定在合同提前解除时，作为承租方的威尼帕尔公司不存在违约行为时应予以退还，同时出现违约行为时可作为违约金扣除，本案中因威尼帕尔公司还需支付伊皇公司相关拖欠费用应与之抵扣，因此对威尼帕尔公司的该项诉请，本院不予支持，原被告双方可在履行本判决时予以抵扣。关于威尼帕尔公司要求伊皇公司返还健身器材的诉请，本院认为，庭审查明的事实，不能证实伊皇公司对其健身器材存在扣留或其他占有行为，本诉论述部分已阐明威尼帕尔公司负有搬走健身器材腾房归还伊皇公司的义务，因此对该诉请本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：本诉部分：一、由本诉被告安宁威尼帕尔健身有限公司于本判决生效后十五日内将位于安宁市腾空归还本诉原告安宁伊皇商业管理有限公司；二、由本诉被告安宁威尼帕尔健身有限公司于本判决生效后十五日内支付本诉原告安宁伊皇商业管理有限公司2019年8月1日至2019年12月31日欠付租金、其他费用、运营管理费、物业管理费、水电费及违约金等全部费用4797元，2020年1月1日至2020年4月30日的租金为80000元，运营管理费为15000元，物业管理费为60000元，扣除减免款3468元，合计156329元，扣除保证金50000元，实际应支付106329元；并支付2020年5月1日起至位于安宁市百花西路22号伊皇购物中心五层四号商铺腾空时止的房屋占用费用（包含租金、运营管理费、物业管理费，按照《伊皇购物中心租赁合同》《运营管理服务合同》、《物业管理服务合同书》中约定的计算标准计算）；三、由本诉被告安宁威尼帕尔健身有限公司于本判决生效后十五日内支付本诉原告安宁伊皇商业管理有限公司2020年2月1日至2020年4月30日的户外广告电费300元；四、由本诉被告安宁威尼帕尔健身有限公司于本判决生效后十五日内支付本诉原告安宁伊皇商业管理有限公司2019年12月13日至2020年4月30日的水电费6771元；五、由本诉被告安宁威尼帕尔健身有限公司于本判决生效后十五日内支付本诉原告安宁伊皇商业管理有限公司逾期付款违约金（以上述四项已产生的费用共计113400元为本金，自2020年5月1日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清时止）；六、由本诉被告安宁威尼帕尔健身有限公司于本判决生效后十五日内支付本诉原告安宁伊皇商业管理有限公司律师费15000元；七、驳回本诉原告安宁伊皇商业管理有限公司的其他诉讼请求。反诉部分：一、确认反诉原告安宁威尼帕尔健身有限公司与反诉被告安宁伊皇商业管理有限公司签订的《伊皇购物中心租赁合同》于2020年4月21日解除；二、驳回反诉原告安宁威尼帕尔健身有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告宋某某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2926元，由本诉原告安宁伊皇商业管理有限公司负担1697元，本诉被告安宁威尼帕尔健身有限公司负担1229元；反诉案件受理费525元，由反诉原告安宁威尼帕尔健身有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  张红梅二〇二〇年十二月三日书记员  叶 钰