湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初15665号原告：徐松强，男，1969年8月5日出生，侗族，住湖南省株洲市天元区。被告：湖南青年商贸有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道五一大道**中天广场**。法定代表人:杨丰，总经理。委托诉讼代理人：冯宇灵，湖南星楚律师事务所律师。原告徐松强与被告湖南青年商贸有限公司（以下简称青年商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告徐松强、被告青年商贸公司的委托诉讼代理人冯宇灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐松强向本院提出诉讼请求：1.判令青年商贸公司赔偿徐松强房屋装修款99850元；2.判令青年商贸公司向徐松强支付违约金17000元；3.判令青年商贸公司向徐松强支付因提前退租并损坏房屋造成的房屋空置损失17000元；4.判令青年商贸公司承担本案诉讼费用。事实和理由：徐松强系长沙市芙蓉区五一大道766号中天广场写字楼14039号房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人。2019年7月4日，青年商贸公司与徐松强签订《租赁合同》，约定青年商贸公司向徐松强租赁案涉房屋，每月租金8500元，押金17000元；租赁期限为2019年8月10日至2021年8月9日；租金按季提前15天支付，青年商贸公司提前退租，押金不予退还；承租期满或因青年商贸公司原因终止合同，青年商贸公司负责恢复房屋原貌，造成的设施设备损坏，青年商贸公司负责照价赔偿；守约方有权追究违约方所造成的超过违约金的实际损失和终止合同。租赁合同签订后，青年商贸公司于2020年4月29日通知徐松强终止合同。青年商贸公司已缴纳截止2020年5月9日的租金，徐松强提出青年商贸公司应按合同约定恢复案涉房屋原有的装修，但青年商贸公司予以拒绝。徐松强迫于无奈在2020年5月18日收回案涉房屋，青年商贸公司应依约赔偿徐松强的实际损失。原告徐松强向本院提交的证据有：1.《租赁合同》；2.案涉房屋出租前、后的现场照片（19张）;3.徐松强与青年商贸公司负责人白丹的微信聊天记录截屏；4.《装饰装修工程施工合同》及装修款收据；5.湘（2020）长沙市不动产权第0××1号《不动产权证》。被告青年商贸公司辩称，青年商贸公司同时租赁了与案涉房屋相邻的长沙市芙蓉区五一大道766号中天广场写字楼14040号房屋（以下简称14040号房屋），青年商贸公司仅将两房之间的墙壁打通，对案涉房屋的装修改造主要是铺设木地板、增设可拆卸的木质吧台、货架、窗帘、LOGO装饰，且基于案涉房屋所在的中天广场商业租赁市场习惯，青年商贸公司也不需要对案涉房屋原有结构进行拆除或者改造，故青年商贸公司并未破坏徐松强的房屋装修。此外，根据徐松强提交的《装饰装修工程施工合同》，其施工的主要内容为对案涉房屋的水电改造、防水工程、墙顶面油漆粉刷，其并未举证证明青年商贸公司对上述装修部分进行了破坏并导致房屋无法使用。2020年初，受新冠肺炎疫情影响，青年商贸公司营业损失骤减，与徐松强协商减免租金，但徐松强予以拒绝，青年商贸公司非恶意退租，实受不可抗力影响，青年商贸公司缴纳的17000元保证金已被扣除，足以抵扣两个月租金，而徐松强重复计算违约金、保证金、空置损失，明显违反合同约定，也违公平原则，青年商贸公司无须再另行承担违约责任。徐松强所称装修等损失与事实不符，青年商贸公司没有造成徐松强的损失。被告青年商贸公司向本院提交的证据有：1.案涉房屋装修、使用情况现场照片（4张）；2.案涉房屋和14040号房屋现状照片（2张）；3.案涉房屋现状照片（2张）。对原告徐松强、被告青年商贸公司围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2019年7月4日，青年商贸公司与徐松强签订《租赁合同》，约定青年商贸公司承租徐松强所有的案涉房屋，月租金为8500元，押金17000元，青年商贸公司提前退租，押金不予退还；租赁期限两年，自2019年8月10日起至2021年8月9日止；租金付款方式为按先交纳房租，后使用的原则，按季提前15天付清；承租期间，青年商贸公司不得损坏房屋结构，如需自行装修，需报徐松强书面批准后方可施工，租赁期满，徐松强对青年商贸公司装修不作任何补偿，青年商贸公司负责将房屋复原；租赁期间，青年商贸公司应爱护房间内设施、设备，因人为造成的设备、设施损坏，由青年商贸公司负责照价赔偿；若任一方违约，违约方需向守约方支付违约金17000元，且守约方有权追究违约方所造成的超过违约金的实际损失和终止合同。合同签订后，徐松强依约向青年商贸公司交付了案涉房屋，青年商贸公司收房后将案涉房屋与紧邻的14040号房屋之间的隔墙打通。2020年4月29日，青年商贸公司通知徐松强终止合同，但并未将打通的隔墙复原，也未将案涉房屋损坏处复原。2020年5月14日，徐松强自行将案涉房屋与紧邻的14040号房屋之间的隔墙恢复。青年商贸公司已支付截止2020年5月9日的房屋租金，其后的房屋租金未付。本院认为，徐松强与青年商贸公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，各方均应依约履行。徐松强已依约向青年商贸公司提供适租的案涉房屋，但青年商贸公司在合同履行期间内提前解除合同，构成违约，依约应当承担违约责任。关于违约金、房屋空置损失叠加适用后的金额是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，根据《租赁合同》的约定，青年商贸公司提前退租，押金不予退还，此外青年商贸公司违约还需支付违约金17000元，徐松强有权追究青年商贸公司造成的超过违约金的实际损失和终止合同。青年商贸公司在合同履行过程中提前解除租赁合同，构成违约，应当承担违约责任，则徐松强有权没收且不予退还押金，综合考虑青年商贸公司的违约行为对徐松强可能造成的损失主要是提前解约造成的空房租金损失和招租产生的费用，在考虑已产生的租金损失以及重新招租可能产生的中介费支出等因素，本院根据公平原则酌情认定青年商贸公司向徐松强支付违约金17000元，故徐松强诉请青年商贸公司支付违约金17000元，本院予以支持，对其主张房屋空置损失的诉请，由于已经超出其预期实际损失，本院不予支持。关于青年商贸公司是否应当赔偿房屋装修款的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，《租赁合同》约定租赁期满后，徐松强对青年商贸公司装修不作任何补偿，青年商贸公司负责将徐松强房屋复原。青年商贸公司在退租后向徐松强交还的案涉房屋客观上存在一定损坏，存在一定损耗系难以避免的客观事实，不构成重大的房屋结构性问题，也不影响出租方即徐松强或后续承租人的正常使用，符合案涉房屋使用后的正常状态，青年商贸公司退租后没有按合同约定将案涉房屋进行复原，虽徐松强对案涉房屋进行了装修复原，但徐松强未向本院申请司法鉴定，所提交的《装饰装修工程施工合同》等证据不足以证明按合同约定对案涉房屋进行复原的损失，综合考虑案涉房屋现状、徐松强自行恢复案涉房屋部分墙体（隔墙）和进行简单复原装修等情况，本院酌情认定青年商贸公司应补偿徐松强对案涉房屋进行复原造成的损失15000元，故徐松强诉请青年商贸公司赔偿房屋装修款99850元，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、在本判决生效后三日内，湖南青年商贸有限公司向徐松强支付违约金17000元；二、在本判决生效后三日内，湖南青年商贸有限公司向徐松强赔偿房屋复原损失费15000元；三、驳回徐松强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2978元，因适用简易程序减半收取1489元，由湖南青年商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二〇年十二月四日法官助理李家成书记员尹嫱附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。