湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终1703号上诉人（一审被告）：阳新县金马房地产开发有限公司雅仕兰庭项目部，住所地：阳新县经济开发区用录村雅仕兰庭**楼3-3102。负责人:陈栋栋,项目部经理。委托诉讼代理人：黄松林，黄石市西塞山区金秋法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：王川，男，汉族，1993年2月5日出生，住阳新县，委托诉讼代理人：王能才，系王川的父亲。一审被告：陈绪顺，男，汉族，1966年5月6日出生，住阳新经济开发区，上诉人阳新县金马房地产开发有限公司雅仕兰庭项目部（以下简称雅仕兰庭项目部）与被上诉人王川、一审被告陈绪顺买卖合同纠纷一案，不服阳新县人民法院（2020）鄂0222民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雅仕兰庭项目部上诉请求：撤销一审判决，依法改判其不承担支付67万元。事实与理由：1、涉案房屋的地块属用录村集体所有，已被政府征收收归国有，其系是通过政府公开出让方式和支付对价取得涉案建设用地使用权，并不是从王川处受让取得；2、按照法律规定，集体土地使用权只有该集体成员才享有，非本集体成员取得集体土地使用权是违法的，王川并非涉案房屋地块所在地用录村民委员会的集体成员，一审判决基于王川享有集体土地使用权，从而认定《委托售房协议书》合法有效，明显违反法律规定；3、王川的父亲王能才知悉涉案地块不存在还建事实情况下，通过纠缠、闹事的方式从其处获得还建房屋，属于强拿硬要、不当得利、违法取得，因此《委托售房协议书》不符合法律规定，无法履行而终止，王川依据该协议书获得其已支付的70万元应予退还；4、基于上述事实，一审判决认定陈绪顺承担连带保证责任没有法律依据；5、王川的父亲王能才是阳新县人大常委会委员，作为本案代理律师出庭参与诉讼，属于程序违法。王川辩称：1、雅仕兰庭项目部之所以能从国土资源局竞拍涉案地块，是履行与秦道林、邢太南、吴海燕的《用禄村居民小区联合开发协议书》的行为，如果没有这个开发协议，雅仕兰庭项目部是无法从国土资源局获得该地块，并进行开发；2、其获得涉案地基本身与雅仕兰庭项目部无关，是与秦道林有联系，秦道林是用录村集体成员，因为秦道林为村里拆迁、平整土地，村里就给了秦道林一部分地基，其以叔叔王和国的名义从秦道林处购买所得420平方米的地基，实际上归其所有，所以其合法取得了涉案地基；3、其从秦道林处购买所得420平方米的地基，并支付了地基价款，但地基未办理变更登记，后秦道林与雅仕兰庭项目部签订联合开发协议，将涉案地基进行房屋开发，秦道林从雅仕兰庭项目部处获得了还建房，并将涉案4套还建房作为其地基的补偿，其成为涉案4套还建房屋的所有权人，陈绪顺未经其同意就将涉案房屋出售，因其是房屋所有权人，无法办理房屋产权变更登记，陈绪顺才与其协商后，签订了《委托售房协议书》，但陈绪顺至今未将剩余房款给其；4、雅仕兰庭项目部说其强拿硬要、不当得利与事实不符合；5、王能才是王川的父亲，担任各级人大常委会组成人员的律师不得参与诉讼，是律师法的规定，并不是民事诉讼法的规定。王川向一审法院起诉请求：1、雅仕兰庭项目部和陈绪顺立即支付房款67万元及利息（利息以每日千分之一计算，其中30万元从2019年10月1日起算，37万元从2020年1月1日起算）；2、案件诉讼费用由雅仕兰庭项目部和陈绪顺承担。一审法院认定事实：2011年4月份，王川以支付土地补偿价款的方式购买取得涉案雅仕兰庭房屋所属地块部分地基的使用权，总面积为420平方米。同年9月，秦道林等三人（甲方）与阳新金马房地产开发有限公司（乙方）签订《用禄村居民小区联合开发协议书》，载明：因甲方资金周转困难，双方本着平等自愿、互惠互利的原则，甲方愿意将该小区的部分面积承包给乙方开发。经双方磋商，特订如下条款：一、该规划小区土地约25亩，共规划九栋房屋。其中一栋办公楼，面临鸿俊路为二栋商住楼，面临兴国高中为三栋商住楼，小区内为三栋住宅楼，所属规划范围内房屋归乙方开发建设。二、该小区面积的三通一平工作由甲方负责（包括房屋拆迁、安置、补偿、坟墓搬迁、林木补偿、青苗补偿及地上附着物补偿等）。……。四、乙方负责办理土地使用证，规划许可证，建筑许可证以及房产证等有关证件，所属费用由乙方负责……六、经双方协商，甲方同意以土地置换房屋的方式进行经济结算。1.面临鸿俊路的三栋商住办公楼和面临兴国高中的三栋商住楼的一、二层偿还给甲方，但甲方同意每栋的底层留二个门面给乙方作商业入口。乙方另在三层每栋补给甲方一个门面相等面积（不计差价）……。八、涉及到今后相关部门和村、组以及农户之间的矛盾纠纷问题，由甲方负责协调解决。……。2013年5月7日，阳新县国土资源局（出让人）与阳新金马房地产开发有限公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，由阳新金马房地产开发有限公司受让坐落于阳新县工业园区（用录村）兴国高中南面的22,882平方米宗地的使用权。2016年12月份，案外人秦道林因在负责《用禄村居民小区联合开发协议书》所涉事宜时，与王川就地基补偿达成相关协议，遂向陈绪顺出具函件，请其向王川交付450平米还建房屋。2017年12月25日，雅仕兰庭项目部（出卖人）作为阳新金马房地产开发有限公司委托代理机构与王川（买受人）签订《商品房买卖合同》四份（阳新县经济开发区鸿俊路金马·雅仕兰庭6号楼幢2-2801、2-2804、2-2901、2-2904号房，建筑面积分别为105.30、118.19、105.30、118.19平方米，合计446.98平方米），雅仕兰庭项目部与陈栋栋盖章确认，并将上述四套房屋网签给买受人王川。同月27日，雅仕兰庭项目部收取王川补交的上述房屋差价款14万元。2019年2月18日，雅仕兰庭项目部（甲方）与王川（乙方）签订《委托售房协议书》，载明：甲方因征用乙方三个宅基地还建乙方450平方米商品房，乙方选定六号楼套商品房（具体房号为2801、2804、2901、2904，乙方补价14万元给甲方），双方于2017年12月25日签订了正式的《商品房买卖合同》，甲方已经将四套商品房交付给乙方，现因乙方愿意出售该四套商品房，经双方协商达成如下协议：一、乙方委托甲方售楼部出售上述四套商品房，总价137万元一次性打包给甲方，甲方对外出售价格多少与乙方无关。二、甲方在签订本协议时一次性支付乙方70万元，2019年10月1日前付30万元，余款37万元在2019年12月31日前付清。如逾期支付，则按下欠总额每日千分之一支付利息，超过一个月不能付清，乙方可解除合同收回房屋，已收的房款不退。三、本协议一式两份，双方各执一份，签订生效。雅仕兰庭项目部、王川在本协议上签字或盖章确认，陈绪顺亦作为担保人签字确认。后雅仕兰庭项目部仅支付70万元，余款67万元到期未付，双方因此产生纠纷，诉至法院。雅仕兰庭项目部与阳新金马房地产开发有限公司为挂靠关系，但经济上独立核算，陈绪顺与雅仕兰庭项目部负责人陈栋栋为父子关系，雅仕兰庭项目部实际出资人和实际负责人为陈绪顺。涉案房屋的地块原属阳新县工业园区（城东新区）管委会下辖的用录村集体所有，后于2012年11月12日被阳新县土地储备中心收储。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。《委托售房协议书》系各方当事人的真实意思表示，受法律保护，各方当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。王川将已取得的四套商品房（还建房屋）交由雅仕兰庭项目部出售，雅仕兰庭项目部实际上已将上述四套房屋出售，并已依约支付王川房款70万元，其差欠王川房款67万元到期未付，事实清楚、证据充分，依法应予偿还。关于王川要求雅仕兰庭项目部根据下欠总额按每日千分之一支付利息的诉讼请求，符合双方对合同违约责任的约定，不违反法律规定，雅仕兰庭项目部亦未主张违约金过高，依法应予支持。陈绪顺系雅仕兰庭项目部实际出资人和实际负责人，又作为担保人在《委托售房协议书》上签字确认，理应承担担保责任，根据《中华人民共和国担保法》第十九条可知，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任，故陈绪顺应为雅仕兰庭项目部的上述还款义务承担连带保证责任。《用禄村居民小区联合开发协议书》约定了各方的权利义务，雅仕兰庭项目部按该协议约定与王川签订《商品房买卖合同》并网签交付了房屋，数年后再与王川签订《委托售房协议书》，并支付部分委托售房款，可见上述合同是其真实意思表示，并已部分履行，其作为房地产开发企业，理应对房地产开发涉及的补偿、还建等事项具有专业的认知，仅以自身不清楚所从事领域应知的专业知识为由，在履行部分合同义务后又主张重大误解，有悖诚实信用原则，故对雅仕兰庭项目部和陈绪顺提出对拆迁补偿安置及还建产生重大误解的辩称不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、《中华人民共和国担保法》第十九条规定，判决：1、雅仕兰庭项目部于判决生效后十日内给付王川房款670000元及违约金（按照每日千分之一的标准，分别以300000元为基数从2019年10月2日起、以370000元为基数从2020年1月1日起，均计算至实际偿清之日止）；2、陈绪顺对上述债务负有连带保证责任。本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。另查明，2011年4月6日，秦道林（甲方）与王和国（乙方、王川的叔叔）签订《地基转让协议》，约定：经双方协商，甲方将其所有的位于用录村金家垅三个地基转让给乙方，具体条款如下：1、地基位置，位于兴国高中前第**一连三个，面积420平方米，甲方地基手续齐全，符合规划，权属无争议。2、地基价格，人民币三十六万元整，本协议签字时乙方一次性付清后地基归乙方所有。3、乙方自行建筑必须遵守规划图纸要求，如果甲方给他人整体开发建设，乙方必须服从，不得影响甲方的整体开发建设（乙方按面积比例享受权利），如乙方不愿意，甲方可收回地基并退还地基款本息（利息从收款之日起按月息两分（2%）计算至还款时止）。秦道林于2016年12月6日向陈绪顺出具给房函件，载明“陈总，你好，兹有王能才主任到你住宅小区拿肆佰伍拾平方房屋，给他，帐由我结算”。王和国于2020年11月12日出具《情况说明》，载明“2011年4月6日，我侄儿王川以我名义从秦道林手上购买地基三个面积420平方米，因我是农业户口，实际上该地基的权利人是我侄儿王川，开发商后来还建王川4**平方的商品房，本人无异议”。本院认为：本案中，王川是依据2019年2月18日签订的《委托售房协议书》向雅仕兰庭项目部和陈绪顺主张权利，在雅仕兰庭项目部认可王川名下的涉案四套商品房已由其售楼部出售给他人的情况下，雅仕兰庭项目部应按照约定向王川支付售房款，陈绪顺应承担担保责任。同时，王川之所以能与阳新金马房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，获得涉案四套商品房所有权，是基于秦道林等三人与阳新金马房地产开发有限公司签订《用禄村居民小区联合开发协议书》中关于阳新金马房地产开发有限公司要向秦道林等三人偿还涉案小区房屋的约定，以及秦道林于2016年12月6日向陈绪顺出具的给房函件，在雅仕兰庭项目部未向法院提供证据证明上述《用禄村居民小区联合开发协议书》已被人民法院认定无效或被撤销的，以及秦道林出具的给房函件无效的情形下，雅仕兰庭项目部提出的因王川并非当地村民，无权取得涉案房屋所有权的上诉理由均不能成立，本院不予支持。虽然王能才系阳新县第十八届人大常委会委员，在一审过程中以律师身份作为王川的委托诉讼代理人参与庭审，但在一审开庭过程中，一审法官已向雅仕兰庭项目部询问对王能才出庭有无异议，雅仕兰庭项目部明确表示无异议，同时，鉴于王能才本人系王川的父亲这一特殊原因，一审法院允许王能才作为王川的委托诉讼代理人参与庭审虽有不当，但并不属于程序明显违法，如果以此为由将案件发回重审，会增加当事人的诉累，故雅仕兰庭项目部提出该项上诉理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10500元，由雅仕兰庭项目部负担。本判决为终审判决。审判长 柴 卓审判员 黄显珠审判员 段 佳二〇二〇年十二月一日书记员 田 梦