天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0102民初5543号原告:张昊，男，1980年10月1日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：周联，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚宝鹏，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：胥日，男，1990年11月11日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：李凤琴（胥日之母），女，1964年7月22日出生，汉族，住天津市河**。被告：胥金玉，男，1964年4月17日出生，汉族，住天津市河**，原告张昊与被告胥日、被告胥金玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后,依法适用简易程序于2020年10月14日、2020年12月7日公开开庭进行了审理。张昊的委托诉讼代理人周联、褚宝鹏，胥日的委托诉讼代理人李凤琴，胥金玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张昊向本院提出诉讼请求：1.胥日、胥金玉连带支付租金104500元（2019年8月20日至2020年7月20日期间）及延期付款补偿金10000元；2.胥日、胥金玉连带支付违约金100000元；3.胥日、胥金玉连带支付律师费10000元；4.诉讼费、保全费由胥日、胥金玉负担。事实和理由：张昊与胥日、胥金玉系房屋租赁合同关系，张昊为出租人，胥日、胥金玉为承租人。2018年8月19日，胥日、胥金玉向张昊承租天津市河东区××号楼××号商铺，用于经营餐饮，并与张昊签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定租赁期限5年，月租金9500元，按季度支付，单方解除合同需向对方支付100000元违约金等内容。上述相关租赁事宜张昊全权委托案外人赵琦与胥日、胥金玉接洽。合同签订后，张昊依约将商铺交付，胥日、胥金玉自2019年7月20日开始拖欠租金。2019年12月28日，胥金玉与赵琦联系，承认欠2019年7月20日至2020年2月20日租金，并主动要求给付张昊10000元补偿金。2020年1月11日，赵琦仅收到胥金玉支付的2019年7月20日至8月20日期间房租10000元，后胥日、胥金玉未再支付租金。2020年7月15日，胥日、胥金玉在未告知张昊的情况下私自将商铺内物品全部搬空并拒接张昊电话。在张昊的短信警告下才被迫与张昊联系，承认其单方解除合同的事实。为维护张昊的合法权益，故成讼。胥日辩称，对涉案合同不知情，合同非其本人所签，系其父胥金玉代签，故合同对胥日不发生法律效力。胥金玉辩称，1.与张昊不存在租赁合同关系，涉案合同系其与赵琦所签；2.胥日对涉案合同不知情，合同系其代签，合同对胥日不发生法律效力；3.对欠付租金事实认可，同意支付10000元补偿金，因疫情防控涉案店铺门口加装围挡，顾客来往不便导致经营收入大幅减少，故疫情期间房屋租金应减半支付；4.解除合同系经赵琦同意，故违约金和律师费不应支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案位于天津市河东区××号楼××号的房屋系张昊所有。2018年8月19日，张昊（甲方、出租方）委托赵琦与胥日、胥金玉（乙方、承租方）就上述房屋签订合同，约定：“租赁期限五年：2018年8月19日至2023年8月18日。因乙方进场装修，甲方愿免除半月租金；租金金额每月9500元（注：房租为房屋使用费和物业费），付款方式：季度支付，合同签订之日支付第一季度房租，其它季度由乙方在上一期租金到期前15日内预付下一期租金，租赁保证金9500元，在本合同签订之日起一次性支付，甲乙双方商定在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，并且将商铺拆除的隔墙恢复后，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金金额退还给乙方（保证金不计息）；若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失。解除合同需向对方支付拾万元违约金”。上述合同中胥日签名系胥金玉代签。合同签订后，张昊向胥日、胥金玉交付了涉案房屋，胥日、胥金玉使用涉案房屋以“天津市河东区好逑餐厅”个体字号进行经营，该字号于2018年8月14日成立，经营者登记为胥日，2019年11月1日注销。胥日、胥金玉已向张昊支付2018年8月19日至2019年8月20日期间租金并交纳押金9500元，后未再支付租金。2020年7月15日，胥日、胥金玉将涉案房屋腾空返还。本院认为，涉案合同系各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一、关于涉案合同出租人的主体问题，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”。本案中，合同明确载明甲方为张昊，张昊委托赵琦代理涉案合同的签订及履行事务，且赵琦已到庭证明上述受托事实，故张昊作为涉案合同出租人主张权利，符合上述法律规定。二、关于胥日是否为涉案合同承租人的问题，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，合同虽系胥金玉代签，但签订合同目的系为了在涉案房屋经营胥日为经营者的天津市河东区好逑餐厅，鉴于胥金玉与胥日系父子关系，故张昊有理由相信胥金玉具有代理权，已尽到合理的注意义务，善意无过错。据此，胥金玉代胥日签订涉案合同的行为有效，胥日作为涉案合同的共同承租人，依法应承担相应责任。三、关于涉案合同未付租金的金额问题，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的。应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。本案中，鉴于胥日、胥金玉系租用涉案房屋经营餐馆，属于人员聚集场所的服务性行业，营业收入必然受疫情及疫情防控措施影响大幅减少。依照上述指导意见，经综合考量胥日、胥金玉经营所受影响的程度，本院依照公平原则酌情判令涉案合同免除两个月租金。租金免除后，胥日、胥金玉还应支付2019年8月21日至2020年7月20日期间的租金为85500元｛9500*（11-2）｝。四、关于胥日、胥金玉是否应承担违约金、律师费的问题，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。如前所述，依照上述指导意见，胥日、胥金玉解除合同的行为属于不可抗力，不应承担违约责任。张昊要求胥日、胥金玉支付违约金的诉讼请求，不予支持。另，涉案合同未约定律师费负担条款，张昊要求胥日、胥金玉支付律师费的诉讼请求，无事实及法律依据，亦不予支持。庭审中，胥日、胥金玉因延期支付租金，同意向张昊支付10000元补偿金，张昊的该项诉讼请求，予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、胥日、胥金玉应于本判决发生法律效力之日起十日内向张昊支付2019年8月21日至2020年7月20日期间的房屋租金85500元；二、胥日、胥金玉应于本判决发生法律效力之日起十日内向张昊支付补偿金10000元；三、胥日、胥金玉应于本判决发生法律效力之日起十日内向张昊支付财产保全费975元；四、驳回张昊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4668元，减半收取计2334元，由张昊负担1240元，胥日、胥金玉负担1094元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李铁二〇二〇年十二月十四日书记员  宋丹本案引用的法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。