河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4095号上诉人（原审被告）：李守富，男，1979年9月10日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。被上诉人（原审原告）：张芳，女，1962年4月7日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：陈启兵（张芳的丈夫），男，1966年10月4日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。上诉人李守富因与被上诉人张芳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初6122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李守富，被上诉人张芳的委托诉讼代理人陈启兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李守富上诉请求：1.请求判决撤销一审判决中“被告李守富于本判决生效后十日内偿还原告张芳剩余欠款70000元及利息（2019年2月4日至2019年8月19日期间的利息，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算；2019年8月20日至欠款付清之日的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”，改判为“驳回一审原告的诉讼请求”；2.请求二审法院判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决事实认定不清，法律适用错误，严重损害了上诉人的合法权益。1、关于以物抵债协议书、房屋买卖合同与房屋所有权的事实认识与适用法律有误。（1）被上诉人张芳并未取得房屋的所有权。一审判决认为被上诉人张芳与河南臻和置业集团有限公司签订协议书合法有效，被上诉人张芳即可取得房屋所有权，这种说法显然不成立。被上诉人可依据该协议取得房屋，并不意味着被上诉人已经取得。根据我国《物权法》的相关规定，房屋属于不动产，其所有权的变动需要在房屋登记部门作出变更登记。被上诉人张芳并不能依据与河南臻和置业集团有限公司签订了履行期届满后的以物抵债协议直接取得房屋所有权，而且，该房屋随后即交付于上诉人，房屋已经不能交付于被上诉人。（2）上诉人李守富与被上诉人张芳之间无房屋买卖合同法律关系，故也不存在债权债务关系。根据我国《合同法》相关规定，合同系为合同相对方的债权债务关系。要想成立一份合同，合同相对方必须有希望订立合同的意思表示。上诉人并未对被上诉人做过任何希望购买该争议房屋的意思表示，也未曾与任何以被上诉人名义代理人签订过协议。双方之间并不存在任何的合同关系，更不要说直接的债权债务关系。其次，被上诉人也并未取得房屋所有权，仅与河南臻和置业集团有限公司有以物抵债协议，该协议并不影响实际所有人××中心对××小区××单元202房屋的处分。故一审判决认为的上诉人与被上诉人存在房屋买卖关系的主张显然不成立，至于代理人是否把上诉人支付的房屋款项转给被上诉人，是否认可把房屋抵给张芳的事实，都不是房屋买卖合同成立的条件。（3）上诉人李守富取得该房屋的所有权。上诉人因信阳赢冠投资有限公司无力偿还借款，与信阳市鑫宏达商贸中心达成了鑫宏达小区7栋1单元104房屋购买协议，约定剩余未偿还的欠款作为支付房屋价款的一部分。后因104室房屋被法院查封未能实现，上诉人又与信阳市鑫宏达商贸中心代理人张勇达成购买该栋楼房2单元203室房屋的购买协议（该房屋也是被上诉人所言的1单元202室房屋）。上诉人系在被上诉人未取得该房屋所有权的情况下购买该栋房屋，代理人张勇也未曾事先告知张芳与河南臻和置业集团有限公司的债权债务关系，故而上诉人不知也没有义务知道张芳的债权债务关系。至于一审法院认为“即使被告购房时不清楚该房屋抵偿原告张芳，事后被张芳告知被告，被告可以向张勇核实”，这种推理没有任何法律依据。鉴于该房屋无法办理产权证书，其产权变更也无法去相关部门进行登记。但是，可根据动产交易的相关规定处理。信阳市鑫宏达商贸中心在与上诉人签订房屋买卖协议之后，立刻向上诉人交付钥匙，上诉人也紧接对房屋进行装修并实际入住。故而可视为该房屋已向上诉人交付，上诉人取得该房屋的所有权。2、关于70000元的欠条的认定与法律适用有误。（1）该欠条没有债权债务关系的依据。上诉人与被上诉人是两个独立的民事主体，上诉人与信阳市鑫宏达商贸中心、信阳赢冠投资有限公司有债权债务关系；被上诉人与河南臻和置业集团有限公司有债权债务关系。但上诉人与被上诉人之间并未签订任何合同，也没有直接的债权债务关系。因而，一审法院认为该欠条为该争议房屋买卖的凭证是没有根据的。（2）该“欠条”并未出于上诉人的意思自由情况下做出的，不具备成立的基础。根据我国《民法总则》的规定，民事行为成立与有效是基于真实自由的意思表示。本案中，上诉人与被上诉人并无债权债务关系，但由于信阳市鑫宏达商贸中心、信阳赢冠投资有限公司与河南臻和置业集团有限公司的过错，使得双方争议同一房屋。由于该房屋先交付于上诉人，被上诉人的债权未能得到实现，可以理解被上诉人的心情。但被上诉人希望通过上诉人就自己的利益做出让步的方式来弥补其损失显然是不合理的，上诉人一直未同意其主张。被上诉人见自己的不当要求不能得到认可，逐渐采取非法的方式来实现其不合理的要求，堵门、非法闯入室内、辱骂、威胁上诉人家人的人身健康等，严重影响了上诉人的家庭生活并承担了人身威胁所带来的心理伤害。上诉人对被上诉人进行过劝解，也报警处理过，但都未能阻止被上诉人的不合理诉求与行为。为了避免影响家庭生活，尽快投入法律的解决途径当中，才做出此虚假的意思表示。此意思表示显然不具有真实性，一审法院对此认知明显有误。张芳向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付购房款7万元及利息；2.本案诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：原告张芳曾在河南臻和置业集团有限公司及鸡公山恒大小贷公司存款，因公司无力偿还借款本息，2016年3月16日，原告张芳与河南臻和置业集团有限公司签订抵债协议书，约定公司将位于董家河镇鑫宏达小区7号楼1单元202号房屋以230000元抵偿给原告，同日，原告与河南臻和置业集团有限公司签订房屋买卖合同，河南臻和置业集团有限公司向原告出具230000元收据一份。被告李守富的妻子何远萍在信阳赢冠投资有限公司存款，至2016年2月27日，该公司尚欠何远萍136400元，同日，双方签订了代偿投资本金协议书，商定信阳赢冠投资有限公司还款方式及时间。后信阳赢冠投资有限公司无力偿还借款，决定以董家河镇鑫宏达小区7号楼1单元104号房屋抵债。曾宪春代表信阳市鑫宏达商贸中心与李守富签订了董家河镇鑫宏达小区7号楼1单元104号房屋的买卖合同，合同落款时间为2015年2月26日，实际签订时间为2016年5月所签。同日，被告李守富购买了董家河镇鑫宏达小区7号楼2单元203号的房屋，房屋价款为230000元。2016年7月31日，被告向张勇支付购买203号房屋的房款40000元。至今被告向张勇支付203号房屋的购房款共计140000元。2016年农历十月，被告搬到203号房屋居住。2019年2月4日，原告到被告购买的203号房屋堵门，要求支付该房屋购房余款70000元，被告报警，警察以双方存在经济纠纷，建议其到法院起诉。同日，被告向原告出具一份70000元的欠条。原告以维护合法权益为由起诉来院，请求法院支持其诉讼请求。一审法院另查明，曾宪春系河南臻和置业集团有限公司、鸡公山恒大小贷公司、信阳赢冠投资有限公司的法定代表人。曾宪春与程发祥合伙开发董家河镇鑫宏达小区，诉争的房屋系曾宪春开发，鑫宏达商贸中心系曾宪春个人独资企业。原告诉称的董家河镇鑫宏达小区7号楼1单元202号房屋与被告购买的7号楼2单元203号房屋系同一房屋。原告张芳系张勇的姐姐，被告李守富系张勇的妻侄。一审法院认为，合同双方当事人应当按照合同约定行使权利，履行义务。2016年3月16日，原告张芳与河南臻和置业集团有限公司签订抵债协议书，约定公司将位于董家河镇鑫宏达小区7号楼1单元202号房屋以230000元抵偿给原告，原告张芳对该房屋享有相应的权利。2016年5月，被告李守富与信阳市鑫宏达商贸中心签订了董家河镇鑫宏达小区7号楼2单元203号的房屋的买卖合同，房屋价款为230000元。被告李守富先后向信阳市鑫宏达商贸中心的代表张勇支付购房款共计140000元。原告认可张勇以信阳市鑫宏达商贸中心的名义代其出售该房屋，张勇承认收到的购房款均交付给原告张芳。即使被告购房时不清楚该房屋抵偿给原告张芳，事后张芳告知被告，被告可以向张勇核实；在庭审时，张勇作为证人出庭认可诉争房屋抵偿给原告张芳的事实。原告请被告出具70000元的欠条，是基于其受偿该诉争房屋及被告未给付剩余房款的事实而做出。被告自认支付房款140000元，而合同约定的购房款为230000元。原告主动放弃20000元，被告出具的欠条未超出70000元，其辩解被告胁迫其出具的欠条，本院不予支持。原告请求被告支付剩余购房款70000元，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告李守富于本判决生效后十日内偿还原告张芳剩余欠款70000元及利息（2019年2月4日至2019年8月19日期间的利息，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算；2019年8月20日至欠款付清之日的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1550元，由被告李守富承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题在于李守富是否应当偿还张芳欠款70000元及利息。本案中，李守富上诉称“上诉人李守富与被上诉人张芳之间无房屋买卖合同法律关系，故也不存在债权债务关系。”经查，李守富在向张芳支付140000元后占有案涉的房屋，之后又向张芳出具了70000元的欠条，其虽然没有采用合同书的形式与张芳订立合同，但其已经履行主要义务且对方接受，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，本案当事人双方之间的合同成立，故李守富的该上诉理由不能成立，其应当按照约定向张芳支付下欠款项及利息；李守富上诉称“该‘欠条’并未出于上诉人的意思自由情况下做出的，不具备成立的基础。”“为了避免影响家庭生活，尽快投入法律的解决途径当中，才做出此虚假的意思表示。此意思表示显然不具有真实性，一审法院对此认知明显有误。”经查，2019年2月4日，李守富向张芳出具一份7万元的欠条，如果该欠条是张芳以欺诈或者胁迫的手段或者利用其处于危困状态、缺乏判断能力等情形，使李守富在违背真实意思的情况下出具的，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十条和第一百五十一条的规定，李守富可以在知道撤销事由或者自胁迫行为终止之日起一年内行使撤销权，但李守富没有在法律规定的时间里行使撤销权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条的规定，其撤销权消灭，故李守富的该上诉理由不能成立。综上所述，李守富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人李守富负担。本判决为终审判决。审判长  朱峰审判员  姚涛审判员  马勇二〇二〇年十二月十二日法官助理吴彦亭书记员汪玉娇