陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书  （2020）陕0102民初8259号     原告（反诉被告）：西安金涵涵企业管理咨询有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：金晶，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张雪，陕西科泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欢欢，陕西科泽律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：西安沣通物业管理有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：王伟，公司总经理。委托诉讼代理人：宋晓伟，陕西标新律师事务所律师。原告西安金涵涵企业管理咨询有限公司（反诉被告）（简称金涵涵公司）与被告西安沣通物业管理有限公司（反诉原告）（简称沣通物业公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金涵涵公司委托诉讼代理人张雪、王欢欢、被告西安沣通物业管理有限公司委托诉讼代理人宋晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金涵涵公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年7月20日解除；2、判令被告向原告双倍返还定金人民币100000元整；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年6月30日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定由原告承租被告位于西安市XX路XX号沣华国际大厦25层房屋用于公司办公使用，租赁面积1000平方米，原告需支付定金5万元，装修期一个半月，截止日为2020年8月25日。合同生效后，原告支付定金5万元。经原告多次催促，被告于2020年7月11日带领原告勘察租赁房屋。原告发现房屋屋内有大量第三方物品，不具备交付条件，且租赁房屋面积与合同约定严重不符，致使原告无法装修，故提出解除合同，被告表示同意，但合同解除后，被告拒绝协商退款事宜，诉至法院。被告沣通物业公司（反诉原告）辩称并反诉称，原告所述不属实。涉诉租赁房屋面积是在建筑面积980平米基础上加上车位以及公摊面积共1000平米，被告不存在违约行为，原告违约在先，给被告造成了损失，请求法院驳回原告诉讼请求。被告提出反诉请求：1、请求确认双方签订的租赁合同于2020年8月29日解除；2、判令被反诉人支付反诉人定金赔偿50000元；3、被反诉人承担本案全部诉讼费用。原告金涵涵（反诉被告）针对反诉辩称，涉案《房屋租赁合同》已于2020年7月20日解除。反诉人未按期交房，且租赁房屋面积不符合合同约定。相关租金、物业费等费用均以租赁面积为计算依据，在面积未确定的情况下，被反诉人仍按照合同约定支付租金严重损害合法权益。被反诉人于2020年7月20日提出解除合同，反诉人表示同意。被反诉人不存在违约行为，不应承担赔偿责任。故不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2020年6月30日，原告（承租方 乙方）与被告（出租房 甲方）签订《房屋租赁合同》。合同约定出租房屋为XX路XX号沣华国际大厦25楼，总建筑面积1000平方米。合同第一条：“房屋租期6年，自2020年8月25日至2026年8月24日”。第二条：“1、租金：每月每平方米租金40元，即每月租金40000元，每一年480000元……4、乙方需提前支付甲方定金5万元，此费用在支付首笔租金时予以扣除；”。第七条：“……4、租赁期内乙方如要求提前解除合同，乙方须提前三个月告知甲方，并付给甲方违约金，违约金为合同期内一个月租金的1倍，并且押金不予退还……8、合同期内甲方免费提供乙方地上停车位一个。9、装修期为一个半月（45天）截止日：2020年8月25日……”。2020年7月1日，原告通过中国银行向被告转款50000元。2020年7月1日至2020年7月31日，原告公司王义正与被告公司樊静多次在微信中就涉诉房屋的交付以及面积、合同解除等进行协商。其中，2020年7月6日上午10:24分的微信聊天记录：“樊：我们已经协调好了，他们都不在跟前西安这边他们没有人在，钥匙没办法拿刀。要不在看一下其他楼层室内的格局。王：那10号前能交房嘛。樊：可以的……”7月9日上午09:55分聊天记录：“王：明天能不能按时交房。樊：能”。7月10日上午08:58分聊天记录：“王：你今天跟他们协调一下，今天都已经十号了，咱合同签的就是十号开始，现在问题不是你们给我们推迟几天装修时间的事情，你知道的我们这里房子是8月中旬到期，到XX弄XX房子租出去了我们到时候搬到那里去。樊：好的我今天完了给您电话”7月11日下午14:26分聊天记录：“樊：王总您好：您看您和设计师几点过来？明天我们物业没人上班，怕影响咱时间。王：已经过去，我马上到。设计师在25楼 你先上去，我马上到，我再停个车。”原告在看过租赁房屋后，认为房屋套内面积仅为800平米。遂于7月11日至7月15日与被告工作人员樊静再次协商。被告工作人员在聊天记录中表示：“我们工程师傅是按原平面图进行核算，长乘宽总面积减去空挡区域面积，得出25楼面积。如果存在争议，你可安排时间和你们设计师过来，参照原平面图纸或进行实际长宽测量，这样就会准确，如800平方可真是有点玩笑大啦……您在咨询一下，都是按建筑面积算的，咱们以建筑图纸结合大厦建筑面积以实际测量为标准计算。您再考虑一下！……我们都是大产权，我们愿意以建筑图纸结合大厦建筑面积以实际测量为标准计算面积。这样对双方都合理。”原告工作人员表示：“墙内面积测量，我们可以接受，其他方式我们不接受。……产权证上面一般都不会包含公共区域，电梯，楼道的面积。我们已经退让包含进了公共区域面积再不可能按照你们说的建筑外墙去算。我们实际办公面积也就800平方，你们合同给我们按1000平方算，多200平方出来换做你，你觉得合理嘛，能接受嘛？真没时间争论这些事，你们觉得按照我们所说的测量不合理也没事双方就解除合同……”7月16日，被告工作人员告知原告解除合同找被告的侯总。7月20日聊天记录：“王：你好，我跟你们侯经理周末已经沟通了，今天他在不在我把合同拿过去，咱们把合同解除吧，拖时间久了对大家都不方便。樊：你好，你下午来，我们侯总下午在，你们写一个解除合同说明。王：好的”。当日下午聊天记录：“王：你们那边商量下，如果定金不退。我们安排律师走法律程序，到时涉及到一些我们损失我们也会加到诉讼里面。明天下午我等你们消息。樊：关于定金问题你联系我们侯总。王：好”。另查，2020年8月18日，原告向被告邮寄律师函一份，载明：“……，1、委托人与贵公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月20日解除；2、请贵司于本函件发出之日起3日内与委托人沟通，并向委托人双倍返还定金人民币壹拾万元（小写：100000元）；3、因贵司违约造成委托人损失的，贵司应承担赔偿责任。……”被告于2020年8月19日签收该律师函。2020年8月25日，被告回函原告，载明：“1、望贵公司收到本函后，尽快与我公司联系，协商继续履行《房屋租赁合同》事宜；2、如贵公司收到本复函后3日内未与我公司联系上述事宜，我公司将视为贵公司放弃履行双方《房屋租赁合同》……”。原告于2020年8月26日签收该函件。庭审中，原告自认涉诉房屋的面积加上公摊应为930平方米。原告称2020年7月31日其向被告邮寄解除合同说明一份。被告否认收到该解除说明。再查，被告与案外人签订的《房屋租赁合同》中载明涉诉房屋的建筑面积为980平方米。以上事实有房屋租赁合同、微信聊天记录、律师函、签收证明、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的《房屋租赁合同》系双方自愿达成，不违反我国法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的争议焦点：1、房屋租赁合同何时解除；2、导致合同解除的根本原因及责任主体。关于焦点1，原告称2020年7月20日向被告邮寄解除说明，但被告否认收到该说明。原告未提交被告收到该份说明的证据，故原告该诉称，本院不予支持。原告于2020年8月19日再次向被告邮寄律师函一份，被告于2020年8月25日回函并约定原告收到函件3日后未履行合同视为放弃履行。原告于2020年8月26日收到该函件。故双方的租赁合同解除时间为2020年8月29日。关于焦点2，原告认为被告延期交房且租赁房屋面积与合同约定不符，导致合同无法继续履行。首先，关于房屋交付时间，房屋租赁合同中未约定涉诉房屋的交付时间，但根据合同约定的装修时间以及双方工作人员的聊天记录可以看出涉诉房屋应在7月10日之前交付，但被告实际交付时间为7月11日。被告辩称7月10日电话联系原告收房，未提交证据，本院对该辩称不予采信。其次，关于承租房屋面积，从庭审中双方陈述及提交的证据显示，导致合同解除的根本原因是双方对承租房屋的面积存在争议。被告辩称其与原告签订的房屋租赁合同中约定的建筑面积1000平方是加上公摊以及车位后的面积，未提交证据，本院对该辩称不予采信。因被告自认仅有整栋商场的房产证，未办理单独楼层的权属证，无法提供准确的租赁物面积。故本院认定涉诉租赁物的实际面积确实存在与租赁合同中载明的面积不符的情况。最后，合同解除的责任谁来承担，因双方签订的租赁合同是按照建筑面积计算租赁费，被告作为出租方负有提供租赁物准确建筑面积的义务，现被告未履行该义务，其存在过错。现原告认为套内面积为800平米，未提交任何证据，本院亦不予采信。根据双方工作人员的聊天记录显示，被告愿意按照图纸以及实测面积相结合的方法收取租赁费用，但原告坚持按照套内面积计算，明显不符合合同约定。原告对于合同的解除也负有过错。故原告主张双倍定金赔偿，本院不予支持。被告反诉要求原告承担赔偿责任，本院亦不予支持。因原告尚未实际使用承租房屋，故合同解除后，被告应将定金返还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告西安金涵涵企业管理咨询有限公司（反诉被告）与被告西安沣通物业管理有限公司（反诉原告）2020年6月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月29日解除；二、被告西安沣通物业管理有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起三日内返还原告西安金涵涵企业管理咨询有限公司（反诉被告）定金50000元；三、驳回原告西安金涵涵企业管理咨询有限公司（反诉被告）其余诉讼请求；四、驳回被告西安沣通物业管理有限公司（反诉原告）反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费2300元，减半收取1150元，反诉费525元，减半收取262元，由原告西安金涵涵企业管理咨询有限公司706元、被告西安沣通物业管理有限公司负担706元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  员   王晓娟  二O二0年十一月二十四日 书 记 员  李 迎  1