辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民初233号 原告（案外人）：丁振有，男，1963年10月18日出生，满族，住辽宁省东港市。 委托诉讼代理人：杨明，丹东市元宝区宏辉法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：丹东华孚上城梦想房地产开发有限公司，住所地丹东市振安区东齐路**。 法定代表人：韩勇起，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡庆召，辽宁万鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵婷婷，辽宁万鹏律师事务所实习律师。 被告（被执行人）：丹东双兴房地产开发有限公司，，住所地丹东市元宝区山上街** 法定代表人：张文涛，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李红军，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：孙莉，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。 原告丁振有与被告丹东华孚上城梦想房地产开发有限公司（以下简称华孚房地产公司）、丹东双兴房地产开发有限公司（以下简称双兴房地产公司）案外人执行异议之诉一案中，原告丁振有于2020年7月20日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年11月19日开庭进行了审理。原告丁振有的委托诉讼代理人杨明，被告华孚房地产公司的委托诉讼代理人胡庆召、赵婷婷，被告双兴房地产公司的委托诉讼代理人孙莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁振有请求：一、请求确认坐落于丹东市元宝区房屋归原告所有并解除对该房屋的查封。二、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月14日，被告双兴房地产公司将涉案房屋出售给案外人施桂华，2019年5月16日施桂华又将该房屋出售给原告，并将房屋交付给原告。原告入住后，对房屋进行维修和装修，现已实际占有该房屋，贵院于2019年6月18日作出（2019)辽06执86号执行裁定查封了涉案房屋。原告认为贵院的查封行为，侵犯了原告的权益，故向贵院提出书面异议，贵院作出（2020)辽06执异65号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告因不服该裁定，现依法提起诉讼，请求贵院依法裁判。 华孚房地产公司辩称：一、原告不是本案的适格主体，在（2020）辽06民初36号案件中，施桂华诉请确认本案诉争房屋归其所有，而原告又要确认涉案房屋归其所有，鉴于这两个案件涉及的是同一房屋，原告应与施桂华进行确权；二、不动产经依法登记才发生法律效力，涉案房屋并没有登记在原告名下；三、根据《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》28条规定，原告不享有足以排除强制执行的民事权利。 双兴房地产公司辩称：一、原告无权对该房屋主张权利。首先，双兴房地产公司与施桂华未曾签订过《房屋买卖合同》，双兴房地产公司也没有将涉案房屋出售给施桂华，二者之间不存在房屋买卖合同关系。其次，施桂华就诉争房屋曾提起案外人执行异议之诉，称涉案房屋是双兴房地产公司为刘雅莉向王军红（施桂华女儿）的借款提供担保，双兴房地产公司采用以物抵债方式与王军红达成协议，将诉争房屋抵顶给施桂华用以偿还刘雅莉向王军红的部分借款。丹东中院作出（2020）辽06民初36号判决书对施桂华提出的上述主张未予支持。再次，原告与施桂华签订《房屋买卖合同》无法确认合法有效，从双方签订的合同内容来看，原告应当对涉案房产的产权人及权属状况完全了解后再进行购买，原告明知房屋产权人不是施桂华、房屋存在抵押登记的情况下购买涉案房屋，本身具有过错。同时原告也没有提供向施桂华实际支付房屋价款的相关证据，原告无权在本诉中对涉案房屋主张权利。二、本案执行房屋已抵押给丹东银行，原告的主张无权对抗已生效的抵押登记。丹东银行将其对双兴房地产公司的债权转让给华孚房地产公司，丹仲裁字（2018）第86号仲裁裁决书确认华孚房地产公司对涉案房屋享有优先受偿权。原告与施桂华签订的《房屋买卖合同》不能对抗成立在先且已生效的抵押登记。三、原告的诉请不符合法定情形，不能够排除对涉案房产的执行。原告没有与双兴房地产公司签订过《房屋买卖合同》，施桂华亦未与双兴房地产公司签订过《房屋买卖合同》，因此原告不符合法律规定的“受让人”要件。第二、施桂华无法证明以涉案房产提供担保存在且有效成立，故施桂华占有涉案房产为非法占有，原告据此也不属于合法占有。第三、施桂华、原告均没有提供证据证明已支付房屋价款。第四，原告作为买受人没有履行合法的注意义务，涉案房屋无法办理过户登记是因为原告自身原因所致，故原告主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，且无法对抗已成立生效的抵押权，其权利无法排除执行。 原告为支持自己的诉讼请求，提供如下证据： 证据一、原告与施桂华签订的《房屋买卖合同》，证明原告与施桂华约定房屋价款为40万元； 证据二、双兴房地产公司给施桂华出具的专用收款收据一张，证明双兴房地产公司收到施桂华购房款78万元； 证据三、双兴房地产公司给施桂华出具的入住通知单，证明原告有理由相信施桂华对其购买的商品房有处置的权利； 证据四、自来水缴费收据一份、水费催缴通知单两份、缴纳电费收据一份、民用人工煤气保险投保告知书一份，证明涉及相关房屋的费用已由原告缴纳，上述收据中的姓名为本案原告，证明原告已实际占有房屋； 证据五、丹东市中级人民法院（2019）辽06执86号之一裁定书，证明在丹东市中级人民法院查封涉案房屋之前原告已经购买了涉案房屋并实际占有； 证据六、收款收据一份、三方协议一份，证明原告向施桂华给付房屋价款10万元，其余房款30万元由刘雅莉支付给施桂华。 被告华孚房地产公司的质证意见为，对证据一的真实性有异议，没有证据证明合同签订日期是2019年5月16日，房屋买卖协议是否成立除了有合同还应该有房款支付证据以及房屋交付的相关证据；对证据二的真实性有异议，该组证据是当时双兴房地产公司的实际施工人向施桂华的女儿王军红借款，双兴房地产公司拿涉案房屋作担保所产生的收据，不是真实的买卖，所以这组证据不能证明施桂华是涉案房屋的实际权利人；证据四只能证明占有状态，占有并不能证明就是合法权利人；对证据五的真实性没有异议，法院的裁定是为了处置抵押物在执行程序中的查封，涉案房屋是否有查封并不影响华孚房地产公司抵押权的实现，该份证据无法证明原告实际占有涉案房屋。对证据六真实性有异议，该收据不能证明原告向施桂华支付了购房款，以此来证明房屋买卖合同成立于法无据。 被告双兴房地产公司的质证意见为，对证据一的真实性有异议，施桂华曾就涉案房屋对双兴房地产公司提起案外人执行异议之诉，王军红也曾就其他房产起诉过双兴房地产公司案外人执行异议之诉，最终贵院判决驳回二人的诉讼请求，因此施桂华、王军红、刘雅莉与双兴房地产公司均存在利害关系，所形成的证据与本案待证事实无关，原告并未提供其实际向施桂华支付购房款的证据，无法证明原告与施桂华存在真实有效房屋买卖关系，且涉案房屋早已办理抵押登记，具有公示效力；对证据二的真实性有异议，该证据是张文涛利用其担任双兴法定代表人期间掌握印章越权出具的，未经双兴房地产公司股东会表决通过，不是双兴公司真实意思表示；对证据六的真实性有异议，没有转账凭证证明支付过购房款；对其他证据的质证意见与华孚房地产公司的质证意见一致。 华孚房地产公司为支持自己的主张提供固定资产借款合同、抵押合同、借据、房屋在建工程抵押权证、债权转让协议、债权转让通知、丹仲裁字（2018）第86号裁决书。证明：一、涉案房屋已经被双兴房地产公司抵押给丹东银行，且丹东银行办理了在建工程抵押登记，抵押权有效设立；二、丹东银行将27800000元的债权转让给华孚房地产公司，华孚房地产公司成为涉案债权和抵押物的合法权利人，对涉案房屋享有抵押权；三、涉案债权和房屋已经得到了丹东仲裁委员会生效裁决的确认。 原告的质证意见为，对该组证据的真实性没有异议，但该组证据与本案不具有关联性，系二被告与丹东银行之间签署的合同。 被告双兴房地产公司对被告华孚房地产公司提交的证据没有异议。 被告双兴房地产公司未提供证据。 本院对各方当事人提供证据的认定意见为：原告提供证据一、证据二、证据三、证据四、证据六来证明其占有涉案房屋，但其权利能否排除执行需结合其他证据加以认定。对证据五的真实性予以认定。对被告华孚房地产公司提供的证据的真实性本院予以认定。 本院经审理查明：2013年12月25日，双兴房地产公司与丹东银行签订了借款合同及抵押合同，双方约定借款本金为2700万元，同时约定双兴房地产公司以其所有的坐落于丹东市，共计19267.24平方米的在建工程和位于丹东市元宝区净水厂以南18100平方米国有土地使用权作为借款合同的抵押担保，并办理了抵押登记。合同签订后，丹东银行向双兴房地产公司支付了2700万元借款。2017年9月4日，丹东银行将其对双兴房地产公司享有的全部债权转让给华孚房地产公司。双兴房地产公司未依法清偿债务，华孚房地产公司申请丹东仲裁委员会进行仲裁。 2018年12月26日，丹东仲裁委员会对华孚房地产公司与双兴房地产公司借贷、担保合同纠纷一案作出丹仲裁字（2018）第86号裁决书，裁决：一、丹东双兴房地产开发有限公司于收到本裁决书之日起10日内，向丹东华孚上城梦想房地产开发有限公司清偿本金及利息合计2780万元；二、丹东华孚上城梦想房地产开发有限公司对丹东双兴房地产开发有限公司所有的丹东市房建字第××号他项权证所载明的，并已办理抵押登记的坐落于丹东市元宝区房屋（具体房号详见附表一抵押物明细）和双兴房地产公司享有使用权的丹东他项（2012）第2011号他项权证所载明的，并已办理抵押登记的，位于丹东市元宝区净水厂以南18100平方米的国有土地使用权，享有优先受偿权。该裁决书生效后，华孚房地产公司向本院申请执行该仲裁裁决。 本院于2019年6月18日作出（2019）辽06执86号执行裁定书，裁定：查封登记在被执行人丹东双兴房地产开发有限公司名下坐落于丹东市元宝区山上街527-1号（面积609.4平方米）、527-2（面积929.97平方米）、527-3号（面积927.97平方米）、三处房屋及坐落于丹东市元宝区山上405号602室房屋（面积117.87平方米、阁楼面积76.4平方米），期限为三年。2019年10月14日，本院作出（2019）辽06执86号之一执行裁定，裁定拍卖包括涉案房屋丹东元宝区山上405号602室在内的其他房屋。原告对上述裁定提出书面异议，本院于2020年6月9日作出（2020）辽06执异65号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。 另查明，2016年1月14日，双兴房地产公司向案外人王军红出具专用收款收据一份，内容为：付款单位（交款人）施桂华，收款数额为人民币781992元，收款事由为A25#602号房款。双兴房地产公司在该专用收款收据上加盖其财务专用章。2016年1月14日，双兴房地产公司向施桂华出具入住通知单一份，内容为：尊敬的施桂华女士，恭喜您成为A25#602号业主，您的商品房购置手续已经齐全，请您于2016年1月14日到物业公司依次办理相关手续，以确保您顺利入住。双兴房地产公司在该入住通知单上加盖其公章。 2019年5月16日，施桂华作为出售人（卖方）与原告作为买受人（买方）签订《房屋买卖合同》，约定施桂华将涉案房屋出售给原告。合同第三条约定：买方已亲自实地看房，并对该房产的现状及疑虑询问过卖方，在明确卖方所告知的事项后自愿签订本合同。买方已亲自审查过该房产产权相关权属信息资料，了解产权相关信息，原意购买该房产。同日，原告与案外人施桂华、刘雅莉签订三方协议书，对款项给付方式予以约定。次日，施桂华、王军红为原告出具收据一份，内容为：购买山水龙城A25#602室房款拾万元。”原告主张其实际占有涉案房屋，并提供2019年12月份之后的缴纳水电气的票据。 2019年11月27日，施桂华以其对涉案房屋享有权益为由，向本院提出书面异议，本院于2019年12月16日作出（2019）辽06执异273号执行裁定书，裁定驳回施桂华的异议请求。施桂华对上述裁定不服，再次向本院提出执行异议之诉，本院于2020年4月27日作出（2020）辽06民初36号民事判决书，判决驳回施桂华的诉讼请求。 本院认为，本案争议的焦点问题在于原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本案中，双兴房地产公司与丹东银行于2013年12月25日就涉案抵押物签订了抵押合同并办理了抵押登记。华孚房地产公司受让丹东银行对双兴房地产公司的上述权利，并基于对涉案房屋享有抵押权而取得优先受偿权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《民九会议纪要》第126条确定了商品房消费者的权利与抵押权的关系，即应认定为是上述法律规定但书条款的例外规定。《民九会议纪要》第126条规定“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则”。参照上述规定，原告的民事权益能否优先于抵押权予以保护应当明确原告是否符合商品房消费者身份。《民九会议纪要》第125条是从消费者购房人的物权期待权是基于生存权至上的考虑设置的特别规定，目的是保护消费者购房人的权利，因此其有严格的限制条件。即需要符合：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，对此应当明确在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定限定了在商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，没有及时办理房地产过户手续，房地产企业因欠债而被强制执行，赋予消费者排除强制执行的权利。因此原告需证明其符合上述商品房消费者的认定标准，从而对涉案房屋享有物权期待权，才有可能优先于抵押权予以保护。 经本院审查认为，原告不享有足以排除强制执行的民事权益：第一，原告并未与双兴房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，其虽以与施桂华签订《房屋买卖合同》，但不能由此认定其与双兴房地产公司签订合法有效的买卖合同。另外，施桂华曾诉至本院，认为其通过抵债方式取得涉案房屋的所有权，主张对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，本院对其诉讼请求未予支持。故在施桂华对涉案房屋是否享有权益尚无法认定的情况下，不能认定原告据此享有买受人的权利。第二，原告并没有向双兴房地产公司交付过购房款，即便其主张已向施桂华交付10万元房款，另外30万元房款由案外人刘雅莉给付，但不能认定其已向双兴房地产公司交付购房款的事实。第三，原告虽提供证据证明其占有使用涉案房屋，但其提供的与施桂华签订《房屋买卖合同》中明确约定“买方已亲自实地看房，并对该房产的现状及疑虑询问过卖方，在明确卖方所告知的事项后自愿签订本合同。买方已亲自审查过该房产产权相关权属信息资料，了解产权相关信息，原意购买该房产。”由此可以认定原告对涉案房屋被抵押的现状充分了解，在此情况下，其应当明确知道涉案房屋在已被抵押且未被涤除的情况下，并不能实现对涉案房屋享有所有权。由此可以认定原告并不符合商品房消费者身份，不具有优先于抵押权的权利，故不享有排除强制执行的民事权益。 综上，丹东华孚上城梦想房地产开发有限公司依据生效仲裁裁决申请执行涉案房屋符合法律规定。丁振有提出的诉讼请求没有事实及法律依据，本院予以驳回。参照《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告丁振有的诉讼请求。 案件受理费7300元，由原告丁振有负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  姜淑晶 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇二〇年十二月九日 书记员  林婷婷