云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0402民初4168号原告（反诉被告）：云南师迪高商贸有限公司，住所地：云南省玉溪市高新区高新电子商务双创产业园（凤凰路**）******办公室。统一社会信用代码：91530402MA6K6M1PXR。法定代表人：方娟。执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖青、张金希，云南汇欣律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：云南省玉溪印刷有限责任公司，住所地，住所地：云南省玉溪市高新区九龙片区V4地块中所村委会）。统一社会信用代码：91530400217683156T。法定代表人：董中仁，董事长。委托诉讼代理人：刘鸣镝，云南法瑞律师事务所律师。特别授权代理。第三人：玉溪深蓝酒店管理有限公司，住所地，住所地：云南省玉溪市红塔区凤凰路**会信用代码：91530402MA6NBDAWXN。法定代表人：王硕，执行董事。原告（反诉被告）云南师迪高商贸有限公司（下简称原告）与被告（反诉原告）云南省玉溪印刷有限责任公司（下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日、同年11月12日分别受理本诉和反诉后，依据原告申请，追加玉溪深蓝酒店管理有限公司（下简称深蓝公司）作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序于同年11月25日公开开庭进行合并审理。原告委托代理人肖青、张金希、被告委托代理人刘鸣镝、第三人法定代表人王硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2018年6月25日签订的《房屋租赁合同》，并减免一个半月的租金55097元（庭审中明确系减免第三合同年度一个半月租金）；2、判令被告支付原告违约金1467825.6元；3、如被告不愿继续履行合同，则应在第2项诉讼请求基础上再支付原告1050766.4元的违约金；4、案件受理费由被告承担。事实和理由为：2018年6月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将红塔区凤凰路125号6#楼3-4层出租给原告；合同期自2018年10月1日至2028年9日30日止；从第二年开始每个租赁年度开始前30天原告应向被告一次性全额支付该合同年度租金；被告保证向原告租赁区域内提供不低于150KV的供电量；合同签订时租赁房屋配套的变压器、配电房尚未通电，被告暂搭接临时用电给原告使用，并保证2018年10月底前完成配电房能正常供电，不能供电时租期顺延；合同签订后各方不得违反合同约定的条款，否则违约方赔偿守约方租金总额30%作为违约金及给守约方造成的其他损失。……。合同签订后，原告按约履行，连续两年向被告支付了租金。原告向被告租赁凤凰路125号、127号房屋后向红塔区发改局申请成立双创园，花费巨资对房屋进行投资改造升级，但被告未按合同约定在2018年10月底前完成配电房屋改造并正常供电，直至2018年11月23日才完成验收正常供电，按合同约定，租期应当顺延，从2018年11月23日开始起算租期。但被告不但未顺延，还在疫情期间向原告的承租人深蓝公司收取租金，在租期应顺延的情况下要求原告按原约定的时间缴纳租金，并于2020年10月1日擅自将原告租赁的房屋另行出租给深蓝公司，在125号商户微信群内散布6号楼重新出租给深蓝公司的信息，导致原告投资的经营项目无法继续经营。原告与深蓝公司的租赁期限是2018年10月1日至2028年9月30日止，尚有8年未履行，被告另行出租给深蓝公司的行为给原告造成损失为2518592元。综上所述，原告特向法院起诉，望判如所请。被告答辩并反诉称，原、被告2018年6月25日签订的《房屋租赁合同》已约定原告应于每个租赁年度开始的9月1日前一次性付清当年租金，原告如果未按合同约定的时间向被告支付租金，则被告有权单方面提前解除合同，并由原告按租金总额的30%支付违约金。现原告未在本租赁年度开始的9月1日前向被告支付房租，被告依照合同向原告发出书面催款通知，让其限期支付并告知不按时支付被告将终止、解除双方《房屋租赁合同》。经被告催要后原告依然没有履行支付租金义务。综上所述，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求，同时，被告为维护自己的合法权益，特提起反诉，请求：1、依法解除原、被告于2018年6月25日签订的《房屋租赁合同》并判令原告15日内将租赁物交还被告；2、判令原告按第三年度日租金标准1207.61元立即向被告支付自2020年10月1日至租赁物交还被告之日的租金；3、判令原告向被告支付违约金1467825.60元；4、判令原告承担本案一切诉讼费用。原告针对被告反诉主张辩称，原告没有任何的违约行为，相反是被告违约。理由是1、在租金缴纳期限未到时被告就通过微信发布不利于原告的信息，让租户不要缴纳租金给原告，就本案而言第三人的租金、第二年度的物业都还拖欠60万元左右，原告将在另案向第三人发起的诉讼中主张。由于被告的行为导致租户不缴纳租金给原告，且被告在租赁期限届满前将房屋另行出租给了第三人，属于违约行为；2、根据最高法院关于疫情期间的指导意见，即使原告存在有拖欠租金的行为，被告也不得解除合同，也不得要求原告承担违约责任，何况本案中是被告违约，原告并没有拖欠租金，只是缴纳租金的时间未到。因此，请求人民法院驳回被告的反诉请求。第三人述称，1、原告对被告的诉讼没有任何的根据，原告承租了本案所涉的房屋以后，就全部转租给第三人，第三人首先入住使用后，在使用水电方面没有遇到过任何障碍，所以原告主张被告没有正常供电没有依据；2、本案主要是因原告未缴纳租金给被告引起，最终导致现在的局面；3、原告没有按时缴纳租金给被告，是因其自身经营出现严重问题，第三人是按月足额缴纳水电费给原告的，但第三人还接到玉溪供排水公司让交水费的通知，截至2020年11月6日原告拖欠整幢楼的水费38000多元；在原、被告其他租赁合同纠纷案中，原告的租金也未按时支付，其种种欠费行为，给第三人造成了不安因素；4、原告多次对第三人口头警告，如果其经营状况不好，也会连带着第三人也经营不下去，第三人作为这幢楼最大的承租方，希望法庭有一个公正判决；5、第三人担心原、被告的租赁出现问题，如果被告收回房屋，第三人是没有办法维权的，第三人对着的是原告。经审理认定：2018年6月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将玉溪市红塔区凤凰路125号6#楼3-4层出租给原告用于办公、商业、酒店、娱乐。租赁面积2612.32㎡；合同期自2018年10月1日至2028年9日30日止；租赁期满或原告在租赁期内单方面原因造成合同终止/解除时，原告对该房屋的所有装修、改造部分归被告所有，被告不作任何形式补偿；租赁期房屋租金最低总额为4892752元，被告于合同签订之日起15日内支付200000元保证金至被告账户后，原告可以进场开展前期准备工作；原告于2018年9月1日前向被告付清第一个租赁合同年度租金407522元，之后每个租赁年度开始前30天原告应向被告一次性全额付清该租赁年度租金，具体为：2018年10月1日—2019年9月30日租赁年度的租金407522元于2018年9月1日前支付，2019年10月1日—2020年9月30日租赁年度租金423823元于2019年9月1日前支付，2020年10月1日—2021年9月30日租赁年度租金440776元于2020年9月1日前支付……；如原告未按时足额支付被告租金，超过30天被告有权单方面提前终止、解除租赁合同，并按该租赁年度租金总额的130%追究原告的违约赔偿责任；合同签订时出租房屋配套的变压器、配电房尚未通电，被告暂搭接临时用电给原告使用，并保证2018年10月底前完成配电房能正常供电，不能供电时租期顺延；合同签订后各方不得违反合同约定，否则违约方赔偿守约方租金总额的30%作为违约金及赔偿给守约方造成的其他各项损失；……。合同签订后至今，原告按约分别向被告支付了第一租赁年度和第二租赁年度的租金，2020年9月1日前应向被告支付的第三合同年度租金未付。合同中约定的被告于2018年10月底前完成配电房改造正常供电事宜推迟至2018年11月23日。2018年9月30日，原告与第三人签订《租赁合同》，约定原告将包括上述从被告处承租的房屋在内的及同号同幢房屋的临街铺面一间、顶层，以相同租期（2018年10月1日--2028年9月30日）转租给第三人。本案所涉房屋现由第三人租赁使用。2020年10月2日，被告在租赁期张贴《重要告知》，内容为“为营造诚信、健康、共赢之营商环境，本公司将凤凰路125号6#楼（下称该房屋）整体租赁给玉溪深蓝酒店管理有限公司（下称深蓝酒店），于2020年10月1日正式签署《房屋租赁合同》，租赁期至2028年9月30日止，租金一年一付。相关事项告知如下，敬请知悉。……”。另：2018年8月，原告在包括本案租赁房屋在内的红塔区凤凰路125—127号投资创办了“双创园（OTO创意文化创业商圈）”。本案审理过程中，原、被告双方主要对以下问题存在争议：1、双方于2018年6月25日签订的《房屋租赁合同》是继续履行还是解除？本院认为，原告主张被告未按合同约定时间交付改造完成的配电室应顺延租期起算期，相应也应顺延支付租金期限、其并未逾期支付租金的观点，被告不认可，本院也不采纳，理由为：首先，双方合同中约定“（被告）并保证2018年10月底前完成配电房能正常供电，不能供电时租期顺延”，而本案所涉租赁房屋实际由第三人转租使用，第三人庭审中确认用电无障碍，能正常使用；其次，按双方合同约定，即使配电室未按时交付、也不能正常供电时，解决方式是租期顺延，按通常理解，“租期顺延”应为租期届满时再予延长，而非原告认为的是延长租期起算期，如若此，也不符合原告转租给第三人的租赁期，原告更不能以此自己确定支付被告租金的期限延长。故综上，原告确未按约定时间支付被告第三合同年度租金且已超过30天，按双方合同约定，被告有权单方提前解除合同，被告也是居于此而要求解除合同，但从本院受理的与本案原、被告相关的案件及本院审理本案中了解的情况，原告向被告承租的不仅是本案所涉房屋，且原告对向被告承租的所有房屋进行了整体规划和投资改造，仅将本案所涉租赁合同轻易解除不利于原告对租赁房屋的整体经营使用，故本院从实际出发，酌情考虑由原告限期内向被告支付第三合同年度租金，逾期再不支付则双方合同解除。2、原、被告是否有违约行为？是否应承担向对方支付违约金的责任？本院认为，原告未按合同约定按时向被告支付租金确已构成违约，被告在原告超过30天未付租金情况下虽享有单方解除合同权，但其在原告与第三人尚有租赁合同关系情况下即张贴《重要告知》，虽未直接违反双方合同约定，但也扰乱了合同秩序，给原告租赁使用房屋造成不良影响，故综合考虑，本院不支持被告的违约金请求。就原告而言，其所主张被告违约在租赁期内煽动租户不要向其缴纳租金致其不能向被告支付租金的事实，其所举证据不能证明；至于被告未按约定时间交付能正常使用的配电房问题，双方约定的解决方式是租期顺延，且庭审中实际使用租赁物的第三人确认用电并无障碍，而违约金具有惩罚和补偿的双重作用，重在补偿，在目前原告不能举证证明被告未按约定时间交付能正常供电的配电房给其造成何损失的情况下，对其主张的违约金本院不予支持。综上所述，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应依约全面履行各自义务，现因原告未按约履行自己支付租金的主要义务，被告行使解除权要求解除合同虽符合双方约定，但综合考虑本案及与本案相关的实际情况，暂不予解除为宜，但原告应限期履行自己的主要合同义务，向被告支付第三合同年度租金，逾期则解除双方合同，并按第三年度日租金标准向被告支付租金及占用费。原告要求减免一个半月租金的主张不成立，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求、被告的反诉请求符合事实和法律的部分本院予以支持，不符部分应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）云南师迪高商贸有限公司与被告（反诉原告）云南省玉溪印刷有限责任公司于2018年6月25日签订的《房屋租赁合同》继续履行，由原告（反诉被告）云南师迪高商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）云南省玉溪印刷有限责任公司2020年10月1日至2021年9月30日合同年度的租金440776元；二、如果原告（反诉被告）云南师迪高商贸有限公司没有按上述第一项按期支付，则：（一）、原告（反诉被告）云南师迪高商贸有限公司与被告（反诉原告）云南省玉溪印刷有限责任公司于2018年6月25日签订的《房屋租赁合同》自逾期之日（即本判决生效之日起第十六日）解除，由原告（反诉被告）云南师迪高商贸有限公司于合同解除之日起十五日内将租赁房屋红塔区凤凰路125号6#楼3—4层交还被告（反诉原告）云南省玉溪印刷有限责任公司（实际由第三人玉溪深蓝酒店管理有限公司交还）；（二）、由原告（反诉被告）云南师迪高商贸有限公司按1207.61元/日支付被告（反诉原告）云南省玉溪印刷有限责任公司自2020年10月1日起至房屋交还之日止的租金及占用费；三、驳回原告（反诉被告）云南师迪高商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）云南省玉溪印刷有限责任公司的其他反诉请求。本诉案件受理费13695元，由原告（反诉被告）云南师迪高商贸有限公司负担。反诉案件受理费9233元，由原告（反诉被告）云南师迪高商贸有限公司负担308元，被告（反诉原告）云南省玉溪印刷有限责任公司负担8925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员 申 巍二〇二〇年十二月三日书记员 赵柯然