湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9339号上诉人（原审被告、反诉原告）：曾联民，男，1968年3月30日出生，汉族，住武汉市。委托诉讼代理人：刘勇，武汉市武昌区楚天法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉向阳兴达商贸有限责任公司，住所地武汉市武昌区丁字桥晒湖路特**。法定代表人：邓建超，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：罗德刚，湖北今天律师事务所律师。原审第三人：武汉楠梅农贸市场有限公司，住所地武汉市武昌区丁字桥路向阳佳苑****底商**。法定代表人：王益忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：高原，湖北伟宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：帅慎怀，武汉楠梅农贸市场有限公司执行董事。上诉人曾联民因与被上诉人武汉向阳兴达商贸有限责任公司（以下简称兴达商贸公司）、原审第三人武汉楠梅农贸市场有限公司（以下简称楠梅公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初15497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾联民上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判兴达商贸公司继续履行与曾联民于2018年11月23日签订的《租赁合同》；2.本案一审、二审诉讼费均由兴达商贸公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误，应予撤销并依法改判。一审法院认定曾联民与兴达商贸公司于2018年11月23日签订的《租赁合同》合法有效，曾联民不持异议。但是一审法院认定曾联民与兴达商贸公司签订的该《租赁合同》于2019年4月23日解除，属于认定事实不清，适用法律不当，导致判决不公。事实理由如下：曾联民与兴达商贸公司于2018年11月23日自愿签订《租赁合同》，合同明确约定租赁商铺门牌号码为××。面积为2479平方米。经营用途为生鲜超市营业及配送。租赁期限为10年，自2018年12月20日至2028年12月19日止。租金单价为50元/平方米/月（不含税），每季度10日前交付。租赁门面自交付之日起，兴达商贸公司给予曾联民六个月的免租期。2019年2月25日，曾联民通过转账方式支付租赁保证金130000元。兴达商贸公司将租赁物交付给曾联民后，曾联民进场开始投资巨资装修。曾联民装修完毕后，进行正式招商开始对外经营，兴达商贸公司竟然伙同他人要求与曾联民解除合同，在与曾联民协商无果后，竟然采取封门断电、威胁恐吓等手段恶意设置障碍，导致曾联民无法正常经营，曾联民只有报警以求得公安机关保护，公安机关以非法拘禁已经正式立案。曾联民在经营期间严格履行合同，2019年6月19日，曾联民主动找兴达商贸公司缴纳房屋租金，兴达商贸公司为了造成曾联民违约，拒收曾联民租金。曾联民多次报警以寻求公安机关的保护，曾联民多次找相关部门（市长热线、吴天祥办公室）申诉，以求得有个正常的经营环境。一审法院仅仅凭借兴达商贸公司于2019年4月23日的一份发给曾联民的函告即认定曾联民与兴达商贸公司签订的该《租赁合同》于2019年4月23日解除。兴达商贸公司没有进行催告，也没有给一定合理的时间，直接函告解除合同属于非法解除，无效解除。二、曾联民系本案中的受害者，经济上、身体上受到巨大伤害。曾联民为履行合同，拆借巨资对市场进行改造，包括装修，道路硬化，通电通水、安装设施等。现因兴达商贸公司的恶意违约，一直不能正常营业，损失巨大，债台高筑，有家难回。综上所述，一审判决认定事实错误。曾联民特提出上诉，请求二审法院査明事实依法改判，支持曾联民的诉讼请求。兴达商贸公司辩称：1.一审法院经多次开庭审理，对兴达商贸公司与曾联民于2018年11月23日签订的《租赁合同》内容及其实际履行事实查明准确，无可厚非。2.曾联民无力无意正确履行《租赁合同》，应依法承担法律后果。综上，曾联民的上诉请求和事实理由属混淆视听，没有根据，兴达商贸公司请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。楠梅公司述称：1.曾联民的上诉请求与事实不符，曾联民没有能力履行租赁合同，找楠梅公司共同投资做农贸市场，曾联民连13万元的保证金都没有能力支付，楠梅公司就先行垫付了该笔13万元的保证金。2.是楠梅公司在现场进行装修灯事宜，曾联民没有履行合同。是以个人名义签订的合同，但投资款等都是楠梅公司出资的。3.曾联民涉嫌诈骗，以其他公司的名义与租户签订合同，收取租金，但是没有给门面给租户。4.曾联民请其老友不让楠梅公司进场，曾联民想独霸该市场。曾联民没有能力履行交租的义务。综上，曾联民的上诉理由没有事实依据，请求驳回上诉，维持原判。兴达商贸公司向一审法院起诉请求：1.判令解除兴达商贸公司、曾联民于2018年11月23日签订的《租赁合同》；2.判令曾联民立即停止侵害、清场腾退场地；3.本案诉讼费用由曾联民承担。2019年9月20日，兴达商贸公司增加一项诉讼请求为判令曾联民支付租赁物占用费619750元（该金额按照面积2479平方米乘以50元/平米/月乘5个月计算得出，暂从2019年4月24日起计算至2019年9月23日止，最终占用费金额计算至曾联民交还租赁物之日止）。曾联民向一审法院反诉请求：1.依法判令曾联民与兴达商贸公司于2018年11月23日签订的租赁合同合法有效；2.依法判令兴达商贸公司继续履行与曾联民于2018年11月23日签订的《租赁合同》；3.依法判令兴达商贸公司立即停止侵害，恢复电力供应；4.本案诉讼费由兴达商贸公司承担。一审法院认定事实：2018年11月23日，兴达商贸公司（甲方）与曾联民（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将武昌区丁字桥路向阳佳苑A区46-62号商铺出租给乙方，商铺建筑面积合计为2479平方米；该商铺为商业用途，乙方承租用于生鲜超市经营、配送，租赁物业为毛坯；该商铺租赁期限共10年，自2018年12月20日起至2028年12月19日止；双方签署本合同并乙方按约支付保证金后，甲方将该商铺交付乙方使用；甲方给予乙方六个月的装修免租期，免租期自交付日起算，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金；。免租期满次日开始计付租金；租金单价为50元/㎡/月；租金按季度计算；乙方于签署本合同时预付首次租金，首次租金为约定计租日起至本季度末的租金即2019年6月20日至2019年9月19日租金；保证金，双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付人民币130000元给甲方作为租赁保证金；在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还乙方；在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金；乙方可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修葺改造及安装必要设施设备等，相关费用由乙方承担；乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%向甲方给付滞纳金，逾期超过15日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金；甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除本合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金，乙方装修损失甲方按使用时间折价补偿；乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有；本合同产生的争议由该商铺所在地的人民法院裁决。合同签订后，兴达商贸公司将涉案商铺交付给了曾联民，曾联民开始对商铺进行改造、装修。2018年12月27日，楠梅公司成立，全称为武汉楠梅农贸市场营销公司。。公司住所地为武昌区丁字桥路向阳佳苑****底商**法定代表人王益忠；经营范围为市场物业管理、农业技术推广服务、五金产品、家用电器、家居用品的批零经营；曾联民、帅慎怀均为该公司股东。2019年2月1日，楠梅公司向兴达商贸公司转账129900元。2019年2月23日，帅慎怀出具收条一张，载明：“今收到曾联民退还的由我垫付的付向阳村租赁押金壹拾叁万元整（￥130000.00）。此条、帅慎怀、2019.2.23”。2019年4月2日，曾联民、帅慎怀在《向阳佳苑菜场工程清单》上分别签字确认，该清单上载明工程项目共37项，合计金额1035618.1元。帅慎怀在清单上签字内容为“以上项目认可、帅慎怀、以上部分742784.1元，不含11、12、18、19项”。曾联民在清单上签字的内容为“以上项目认可，曾联民，2019.4.2”。2019年4月23日，兴达商贸公司向曾联民发出《函告》，载明：“你与武汉向阳兴达商贸有限责任公司于2018年11月23日签订的租赁合同（用于生鲜超市、配送经营），由于你未按合同第五条5.6、5.7款约定执行，且与他人矛盾纠葛，至市场迟迟不能开业，严重影响周边居民生活，导致根本违约，经武汉向阳兴达商贸有限责任公司近二个月协调未果。为此，依据《租赁合同》第十一条第11.1款之规定，特致函给你如下：一、自发函之日起，终止租赁合同；二、自发函之日起，你应清场腾退场地；三、你应即时与武汉向阳兴达商贸有限责任公司就租赁场地投入及你收取其他商户费用等进行结算，否则视为你放弃权利，由此导致的法律后果，将由你全部承担”。2019年4月27日，曾联民向兴达商贸公司发出《告知函》，载明：“你公司于2019年4月26日向我本人致函，要求与本人解除于2018年11月23日签订的租赁合同。其解除理由系称本人违约违反租赁合同第五条第5.6、5.7款，以及你公司依据《租赁合同》第十一条之规定，要求与我本人终止租赁合同并清场腾退场地。你公司已经3月20日开始已经将本人承包的市场擅自关闭，你公司的违约行为给我本人造成严重的经济损失，本人与你公司于2018年11月23日签订的《租赁合同》合法有效，租赁期限为十年，从2018年12月20日至2028年12月19日。且本人严格履行合同，但是你公司严重违约，触犯国家法律，违背契约精神，且给我本人造成巨大损失。望你收到本函之后，停止侵害，继续履行合同，将市场打开让我方正常管理经营。否则，我本人将立即依法维权，依法追究你公司的法律责任！为此，特致函告知你公司，希望你公司切实履行合同，法制社会，三思而行，望合作愉快！”。2019年6月6日，武昌区信访局吴天祥给兴达商贸公司发函，载明：曾联民一直在省、市、区上访，找省区六次，找我已九次，反映你们和他签的协议是租赁十年合同，他已投资400万，现在要终止合同赶他搬家违法，请你们一定重视，依法依规解决这一纠纷，千万不能有过激行动。2019年6月20日，武汉市楚天法律服务所受曾联民委托，向兴达商贸公司发出《告知函》，载明：“委托人与贵司于2018年11月23日签订租赁合同，贵司将A区46-42号商铺（建筑面积2479平方米），以租金单价50元/平方米整体出租给委托人曾联民先生，每月租金为123950元。首次租金为约定计租日为2019年6月20日至2019年9月19日。合同签订后，曾联民先生严格履行合同，但是贵司以各种理由阻碍履行，现到了缴纳房租的时间，2019年6月19日，委托人至贵处缴纳房款，但是贵公司拒绝收款，并将委托人殴打致伤，曾联民先生当即在武昌分局梅苑派出所报警”。2019年6月28日，武汉市公安局武昌区分局出具《立案告知书》，载明“曾联民：曾联民被非法拘禁一案，我局认为经我局审查，符合刑事案件立案条件，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十二条之规定，已决定立案，现立案并提供立案告知”。因兴达商贸公司与曾联民就租赁合同的履行或解除无法达成一致，现兴达商贸公司诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，2018年11月23日，兴达商贸公司与曾联民签订《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。对曾联民反诉诉请确认2018年11月23日签订的租赁合同合法有效的诉讼请求予以支持。双方在《租赁合同》中约定“免租装修期内乙方无需向甲方支付租金；。免租期满次日开始计付租金”，该约定的真实意思是免租期六个月不计收租金，但并不是在免租期满次日才开始缴纳租金。因为双方在合同中还约定“乙方于签署本合同时预付首次租金，首次租金为约定计租日起至本季度末的租金即2019年6月20日至2019年9月19日租金；保证金，双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付人民币130000元给甲方作为租赁保证金”，故曾联民向兴达商贸公司按合同约定交纳租金和保证金的时间均应为合同签订之日的2018年11月23日。虽曾联民于2019年2月1日通过楠梅公司向兴达商贸公司交纳了保证金，但已超过合同约定的交纳时间，且曾联民也没有按约定时间交纳首期租金，故曾联民违约，应承担违约责任。双方在《租赁合同》中约定“乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%向甲方给付滞纳金，逾期超过15日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金”。2019年4月23日，兴达商贸公司向曾联民发出《函告》，通知曾联民“一、自发函之日起，终止租赁合同；二、自发函之日起，你应清场腾退场地；三、你应即时与武汉向阳兴达商贸有限责任公司就租赁场地投入及你收取其他商户费用等进行结算，否则视为你放弃权利，由此导致的法律后果，将由你全部承担”，此时已超过曾联民应交纳租金时间30日，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就是，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，确认双方于2018年11月23日所签订的《租赁合同》于2019年4月23日解除。对兴达商贸公司诉请判令解除兴达商贸公司、曾联民于2018年11月23日签订的《租赁合同》的诉讼请求予以支持；对曾联民诉请判令继续履行2018年11月23日签订的《租赁合同》的诉讼请求不予支持。曾联民诉请判令兴达商贸公司立即停止侵害，恢复电力供应的诉讼请求，因双方《租赁合同》已解除，该项诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。兴达商贸公司诉请判令曾联民立即停止侵害、清场腾退场地的诉讼请求，因双方《租赁合同》已于2019年4月23日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”的规定，对兴达商贸公司的该项诉讼请求予以支持。兴达商贸公司诉请判令曾联民支付2019年4月24日至交还租赁物之日止的租赁物占用费（其中2019年4月24日至2019年9月23日占用费为619750元）的诉讼请求，因双方合同约定“免租装修期内乙方无需向甲方支付租金；。免租期满次日开始计付租金”、“首次租金为约定计租日起至本季度末的租金即2019年6月20日至2019年9月19日租金”，双方计租时间应从2019年6月20日起计算。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，曾联民计付商铺占用费的时间应从2019年6月20日起计算至其从承租商铺中腾退之日止。故对兴达商贸公司诉请曾联民支付2019年4月24日起至交还租赁物之日的占用费的诉讼请求部分予以支持。关于双方合同解除后的结算问题，因曾联民在其反诉的诉讼请求中未对此提出明确诉请，不宜在本案中进行处理。双方可以根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、九十八条的规定，协商解决；协商不成，可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、武汉向阳兴达商贸有限责任公司与曾联民于2018年11月23日签订的《租赁合同》合法有效；二、武汉向阳兴达商贸有限责任公司与曾联民于2018年11月23日签订的《租赁合同》已于2019年4月23日解除；三、曾联民于本判决生效之日10日内从承租的武昌区丁字桥路向阳佳苑A区46-62号商铺腾退，并将上述商铺交还武汉向阳兴达商贸有限责任公司；四、曾联民于本判决生效之日10日内向武汉向阳兴达商贸有限责任公司支付商铺占用费（按2479平方米，每月每平方米50元计算，自2019年4月24日起至曾联民从承租商铺腾退之日止）；五、驳回武汉向阳兴达商贸有限责任公司的本诉其他诉讼请求；六、驳回曾联民的反诉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费53084元，反诉案件受理费48085元，均由曾联民负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2018年11月23日，兴达商贸公司与曾联民签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，一审判决该合同有效，双方均未提出异议，本院予以维持该项判决。双方对该合同应全面实际履行。合同履行过程中，曾联民未按合同约定“乙方于签署本合同时预付首次租金，”未于双方签署合同时，预付首次租金，也未按双方合同中“保证金，双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付人民币130000元给甲方作为租赁保证金；”的约定，于合同签订当日未向兴达商贸公司交付130000元保证金，直到2019年2月1日，楠梅公司向兴达商贸公司转账129900元。曾联民履行合同未严格按合同约定，构成违约，兴达商贸公司可依合同约定提出解除合同，曾联民虽不同意解除合同，但未对兴达商贸公司于2019年4月23日向其发出解除合同的《函告》的效力提出异议，自其收到该解除合同的《函告》之时，该解除合同的《函告》对曾联民已经产生法律效力，一审判决双方《租赁合同》于2019年4月23日解除符合法律规定，曾联民上诉认为一审判决合同于2019年4月23日解除错误的理由缺乏事实依据不能成立。对曾联民上诉认为按合同“免租期自交付日起算，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金；。免租期满次日开始计付租金”的约定，曾联民有六个月的免租期，首次租金为约定计租日起至本季度末的租金即2019年6月20日至2019年9月19日租金，2019年6月19日，曾联民主动找兴达商贸公司缴纳房屋租金，兴达商贸公司为了造成曾联民违约，拒收曾联民租金。曾联民未违约。曾联民的该理由系从免租期满后的计租日的时间来认为是交付首次租金的时间，与双方合同约定的“签署本合同时预付首次租金”的约定交付首次租金的时间不相符合，从免租期满次日计算的是首次租金的金额，不是计算的首次租金交付的时间，曾联民认为自己未违约的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。对曾联民提出其为履行合同，拆借巨资对市场进行改造，包括装修，道路硬化，通电通水、安装设施等。现因一直不能正常营业，损失巨大，债台高筑的理由，曾联民一审中对此未提出相关明确诉求，该部分事实不属本案审理范围，不影响曾联民可另行主张，本案不予审理。综上所述，曾联民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币53084元，由曾联民负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  方 红审判员  刘鑫荣二〇二〇年十二月一日法官助理李一凡书记员李一凡