广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3366号上诉人（一审原告）：龚妃，女，1981年11月1日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。被上诉人（一审被告）：珠海市花街百货发展有限公司，住所地：珠海市南屏镇*********。法定代表人：汪文，总经理。委托诉讼代理人：朱光仁，广东运胜律师事务所律师。上诉人龚妃因与被上诉人珠海市花街百货发展有限公司（以下简称花街百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院作出的（2020）粤0402民初1838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。龚妃上诉请求：1、判决花街百货公司返还龚妃续期费70000元；2、由花街百货公司承担诉讼费。事实与理由：一、龚妃已经提供了多项录音证明，在订立合同过程中，花街百货公司一开始就与转让方互相勾结，故隐瞒与订立合同有关收费的重要内容，对收费金额没有清晰的标准，且金额巨大，造成了龚妃的错误判断，陷阱合同给龚妃造成了严重的经济损失，且花街百货公司在一审庭审中对此事实也未予否认。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，花街百货公司在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，给龚妃造成损失，应当承担缔约过失责任。二、花街百货公司提供的合同条款事先没有与龚妃协商，属于格式条款。在签约时，花街百货公司与转让方一起隐瞒实情，把事先准备好的合同拿给龚妃签名，一共5页，密密麻麻的小字，并且只能在现场看不能拿走，加上花街百货公司一直催促，龚妃对涉及金额的部分有仔细阅读，看到其他需要遵守义务的条款，花街百货公司告知龚妃大家都是这么签的，让龚妃放心，是没有问题的，但龚妃还是主动询问了除了合同体现的收费之外以后还有没有其他要收取的费用。龚妃得到的答案是否定的，花街百货公司没有对格式条款里隐藏的收费项目尽到告知义务。且承租人对合同到期以后需要向承租人收取“相应续期费”提出异议，合同里所提到的“相应续期费”应该直接写明金额，而不是花街百货公司说多少就是多少。花街百货公司收取70000元的续期费没有任何收费依据。这是花街百货公司的常用的手段，事先故意隐瞒收费项目，待承租人投入大量资金后，成为了下次续签合同强制收费不得不缴纳的主要条件。三、花街百货公司强迫承租方现金缴纳，不主动开收据和发票，涉嫌偷税、漏税，损害国家和第三人利益，此违法行为从2008年花街百货公司成立至今已持续12年之久，每户每年均收取一次或两年收取一次，12年间共计涉及逃税金额巨大。花街百货公司假借收取“续期费”的形式掩盖非法目的，损害国家社会公共利益，已属违法，该合同条款应为无效。如果此等损害国家及他人利益的违法行为不但没有得到相应的处罚，反而得到法院的支持，那将会鼓励更多公司效仿引避税手段，给国家带来更多的损失。花街百货公司辩称，关于续期费，在双方租赁合同第六条及龚妃于2018年9月12日签订的风险告知书上均有明确的记载和告知。双方确定续期费70000元完全是一种市场行为，是双方的真实意思表示，龚妃已经缴纳相关费用，说明双方达成了协议，且已经履行完毕。龚妃向一审法院起诉请求：1、解除龚妃与花街百货公司于2019年9月1日签订的《商铺租赁合同》；2、判令花街百货公司返还龚妃所缴纳的押金22420元；3、判令花街百货公司返还龚妃续约费70000元；4、诉讼费由花街百货公司承担。一审法院查明，2019年9月30日，龚妃作为乙方与甲方花街百货公司签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市香洲区******************位出租给乙方，双方认可租赁商铺面积70.65平方米；乙方同意在承租期限内，按照甲方的规划可经营服装，乙方如需要变更经营项目，须经甲方同意并报工商行政管理部门批准，违反上述规定，甲方无条件解除合同；租赁期限自2019年9月1日至2020年12月31日，承租期限届满二个月（承租期限届满60日）前，若乙方继续承租，应书面向甲方提出，并就承租条件重新达成一致签订续期合同，在同等条件下，乙方享有优先承租权，若乙方在承租期限届满二个月前，未作出继续承租的书面表示，视为乙方放弃商铺继续承租权，甲方有权对该铺位重新招商；自签订合同之日起至2019年9月30日商铺每月租金10380元，从2019年10月1日起至2020年9月30日商铺每月租金11210元，从2020年10月1日起至2020年12月31日商铺每月租金12107元，从2019年9月1日起开始计租；合同签署后，乙方应交纳履约保证金22420元，作为履行合同和提供商品服务质量的担保，甲方有权从履约保证金中扣除因乙方违约造成的赔偿损失或其他因乙方过失而造成的甲方损失，如履约保证金不足弥补损失，乙方保证立即补足予甲方，限期未补足的，甲方有权质押乙方商品及财产作抵，租赁期满，乙方将承租商铺及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方且付清租金、物业管理费、水电费等有关费用后，甲方不计利息退回履约保证金给乙方，如因乙方违约、提供终止合同或造成甲方损失的，履约保证金不予退还，履约保证金不能用作冲抵租金；商铺的物业管理费与租金共同按月支付，每平方米8元，每月每间商铺代收代支100元垃圾处理费，上述物业管理费用包括：1.共用部位的管理；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.公用绿地、花木等的养护与管理；4.场外公共环境卫生；5.维护公共秩序；水电费：每间商铺已配置独立水电计量表，每月自用电费每度1.39元（含损耗），水费按每吨4.65元（含排污费）收取，由乙方每月底按实际抄表数向甲方缴交；甲方每月4日前派单到户，乙方必须每月10号前缴清当月租金、管理费及上月水、电费；逾期交纳除依约追缴外，甲方自到期日（每月10号）的次日起，每逾期一天，加收欠缴总金额10%的滞纳金，超期7天以上，视为乙方违约，解除合同，甲方有权随时停止供水、供电，收回商铺，并没收履约保证金，追缴欠付的费用总额；合同载明的权利和义务，非经双方一致同意，乙方不得转让、转租给任何第三方；商铺每次转让及转租，甲方收取4000元手续费；未经甲方同意的转让无效，一经发现，甲方有权解除合同、收回商铺、没收履约保证金，非原租户无条件撤出商铺，铺内装修无偿归甲方，由此造成的损失，由乙方自行承担；合同期满后，甲方有权收回商铺并重新招租，乙方应如期交还，若乙方希望继续承租，应在合同期满前60日以书面形式通知甲方协商续租事宜，在同等条件下，并遵循市场经济原则，甲方随行就市向乙方收取相应的续期费，乙方享有优先承租权；未作出续租的书面表示的，视为乙方放弃商铺的继续承租权，甲方有权将商铺另行出租；租赁期限届满，乙方将商铺按装修后正常状态交还甲方，合同终止；租期届满当日，乙方必须即时离场，安装于场内固定设施均不得拆除，置放于商铺内可移动的设备才可搬迁；租期届满次日乙方不交出商铺的，除限期迁出和补交占用期间的租金、物业管理费、水电费等款项外，甲方有权按月租金额的50%收取违约金；双方任何一方因未履行合同约定或违反法律规定，另一方有权解除合同，给对方造成损失的，均由责任方承担责任，并赔偿对方造成的经济损失；未经甲方同意，乙方不得擅自将合同作为办理集体户口、抵押贷款等用途，否则，甲方有权即时解除合同、收回商铺并没收履约保证金；租赁期内，乙方提出解除合同、违约或自动放弃商铺，甲方有权没收履约保证金，铺内的装修、物品无偿归甲方所有，甲方不作任何赔偿；租赁期内，乙方歇业超过5天的，视为乙方自动毁约，甲方有权无条件终止合同、收回商铺，履约保证金不予退还，铺内的装修、物品无偿归属甲方；由于战争、水灾、火灾（电线短路引起的火灾）含消防栓、主供水管爆裂、主排污管道溢水等所有非人为引起的自然灾害和政府规划行为等不可抗力或其他不可归责于双方的因素，导致合同无法履行的，双方互免承担责任，终止营业日即为合同到期日，租金及其他费用由乙方按实际租赁时间向甲方计缴，甲方无息退还履约保证金，等等。合同还对双方责任、纠纷解决、几项具体规定、附则等进行了约定。另外，合同附件还包括：珠海市香洲区**************平面示意图、小档口防火安全公约、安全生产责任书。租赁合同履行过程中，2020年1月及之前的租金，龚妃均按时按约向花街百货公司支付，但是受到“新冠”疫情影响，龚妃自2020年1月底停止营业至今。案涉商铺2020年2月起至今的租金，龚妃尚未向花街百货公司支付，期间龚妃电话联系花街百货公司要求解除合同以及退还履约保证金、续期费，但是花街百货公司没有作出书面的回复，现龚妃尚未将案涉商铺及商铺钥匙交还花街百货公司。2019年9月20日，花街百货公司收到龚妃支付履约保证金22420元，并向龚妃出具收据。龚妃在一审庭审中陈述其于2018年10月从他人处受让案涉铺位的租赁权，用于经营服装，当时花街百货公司及转让人均没有向其告知在租赁合同到期后需要缴纳续期费，但是原租赁合同到期后重新签订合同时，花街百货公司要求龚妃缴纳续期费70000元，龚妃迫于无奈缴纳了续期费70000元。花街百货公司认为，在原租赁合同到期后，其有权将商铺另行对外出租，但是为了照顾原承租人，同时为弥补公司没有另行对外出租造成的损失，经双方协商一致，有续租要求的租户向公司支付一定数额的费用作为补偿，是双方意思自治的民事行为。花街百货公司在一审庭审中认可收取龚妃续期费70000元。在诉讼过程中，花街百货公司向一审法院提交一份告知投资者的《风险告知书》，内容为：1.经营投资商场（商铺）是有风险的，应当具备承受亏损风险能力；2.与原铺主做交易时，商铺的转让费市场价格自由议价公司不干涉，原合同剩余期限，注意考量，合同、押金单务必保管好；3.合同结束前60日，以书面形式向公司提出续约申请，获得公司同意后方有取得商铺续租权，未提出续约申请的，公司视为放弃商铺的经营权，合同期届满60日后未收到商铺的续约书，视为放弃商铺的续约，公司有权重新招商，每次续期将面临租金的递增8%-15%的风险或不递增；4.合同期满后60日前，应以书面形式向商场申请续期，在同等条件下，并遵循市场经济原则，将面临所租赁的商场（商铺）向公司缴纳相应续期费用的风险；5.在经营期间，小偷、窃贼有可能光顾您的商铺，请注意保管好贵重物品，自行投保，公司不承担任何商场（商铺）内遗失、被盗的物品、财物损失的承担；6.在经营期间，公司不承担商铺内的财产保险，请向保险公司自行投保，因天灾或自然灾害或不可抗力因素导致的火灾、水灾，公司不承担任何连带责任和赔偿责任。龚妃于2018年9月12日在上述风险告知书上签名按指模确认一审法院认为，龚妃与花街百货公司于2019年9月30日签订《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应恪守。在合同履行过程中，我国发生新冠肺炎疫情，国家针对疫情采取了相应的防控措施，虽然疫情或者疫情防控措施属于不可抗力的范畴，但是只有在因受其影响致使不能实现合同目的时，当事人才可以解除合同。目前，珠海作为疫情的低风险地区，已经逐步放开相应的疫情防控措施，生活、生产秩序已经基本恢复正常，特别是龚妃所经营服装行业，至本案审理终结时已经没有任何的限制性措施，且案涉租赁合同至2020年12月31日才履行期限届满，故疫情或者疫情防控措施并没有导致龚妃的合同目的无法实现，故龚妃请求解除双方签订的租赁合同、返还押金及续约费，理据不充分，一审法院不予支持。若因疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难的，双方可以通过协商方式根据公平原则变更合同履行期限、履行方式、价款数额等方式实现。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，一审法院判决：驳回龚妃的诉讼请求。一审案件本诉受理费4536元，由龚妃负担。二审中，龚妃向本院提交了以下证据：1、聊天记录；2、借款证明截屏照片；3、房地产买卖合同；4、转让协议和转让费。本院组织了当事人进行证据交换和质证。本院查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，龚妃上诉要求花街百货公司向其返还续期费70000元，理由是花街百货公司提供的《商铺租赁合同》关于续期费的约定是格式条款，而花街百货公司没有事先告知并与龚妃协商一致，应认定为无效条款。根据一审法院查明的事实，本案中的《商铺租赁合同》和《风险告知书》中均明确了合同到期后续签合同需要缴纳续期费的内容，龚妃作为完全民事行为能力人，其在签订合同时应当全面了解合同内容并根据自身的情况作出判断，且有权自主决定是否签订合同，龚妃称花街百货公司故意隐瞒续期费与事实不符。《商铺租赁合同》和《风险告知书》虽然是由花街百货公司提供的格式合同，但合同中关于续期费的约定并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的免除花街百货公司的责任、加重龚妃责任、排除龚妃主要权利的情形，故龚妃主张关于续期费的合同条款应认定为无效的理由不能成立。由于《商铺租赁合同》没有明确约定续期费的具体数额，在花街百货公司提出要求龚妃支付70000元续期费时，龚妃为了续签合同而向花街百货公司交纳了该笔费用，是龚妃经过考量后作出的商业行为，应视为双方对续期费的数额协商一致，且龚妃已经履行完毕。龚妃现要求花街百货公司退回已收取的续期费没有事实依据和法律依据，本院不予支持。至于龚妃主张花街百货公司涉嫌花街百货公司逃税的问题，不属于本案的审查范围，龚妃可另循途径解决。综上所述，上诉人龚妃上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人龚妃负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十二月二日书记员  王 莉