江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0411民初7898号原告：叶桂芳，女，1977年8月18日生，汉族，常州市人，住江苏省常州市新**。委托诉讼代理人：朱琦丹，江苏博爱星（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵磊，江苏源博律师事务所律师。被告：谢亚琴，女，1969年1月27日生，汉族，常州市人，住江苏省常州市新**。委托诉讼代理人：谢竹君，江苏苏正律师事务所律师。被告：王建芳，女，1955年12月6日生，汉族，常州市人，住常州市新**。委托诉讼代理人：刘汝佳，江苏常硕律师事务所律师。第三人：邹近心，女，1980年8月7日生，汉族，常州市人，住常州市新**。原告叶桂芳与被告谢亚琴、王建芳、第三人邹近心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日作出（2018）苏0411民初6598号民事判决书。后被告谢亚琴上诉至江苏省常州市中级人民法院，2019年9月23日，常州市中级人民法院作出（2019）苏04民终2468号民事裁定书，撤销本院（2018）苏0411民初6958号民事判决书，发回本院重新审理。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月25日、9月15日、11月25日三次公开开庭进行了审理。原告叶桂芳的委托诉讼代理人赵磊，被告谢亚琴及其委托诉讼代理人谢竹君、被告王建芳及其委托诉讼代理人刘汝佳、第三人邹近心均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶桂芳向本院提出诉讼请求：1、确认原告与陆亚文签订的房屋买卖合同有效；2、判令被告为原告办理位于常州市新北区××村××幢××单元××室房屋的产权过户手续；3、本案的诉讼费由被告承担。2020年11月25日，原告将诉讼请求明确为要求确认王建芳与陆亚文之间签订房屋买卖协议、邹近心与叶桂芳之间签订的房屋买卖协议有效并由被告谢亚琴将常州市新北区××村××幢××单元××室的房屋过户至原告叶桂芳名下。事实和理由：被告与陆亚文为夫妻关系。2007年11月23日，原告与陆亚文签订房屋买卖合同一份，约定将其享有的92.33㎡安置房一套转让给原告。合同签订后，被告向原告提供拆迁安置手续，以原告与陆亚文共同的名义与薛家镇安置办进行结算，原告取得了位于常州市新北区××村××幢××单元××室××房，原告亦支付了全部房款，并对房屋进行装修入住。后在领取安置房房屋产权证时，因陆亚文已故，故以被告名义领取了产权证，因被告不配合原告办理过户手续，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告谢亚琴辩称，1、合同为伪造，该房屋系被告与陆亚文共同共有，陆亚文无权单独处置；2、合同上陆亚文的签名非陆亚文所签，是邹近心代签，邹近心未受陆亚文和被告委托，其行为不构成表见代理；3、叶桂芳的行为不构成善意取得。我方既未收到房款，也未将房屋不动产登记变更至叶桂芳名下。被告王建芳与第三人邹近心共同辩称，案涉房屋是先卖给我们，我们再卖给原告的。我们都是在中介签合同的。陆亚文的签名是我代签的，但是当时房子已经卖给我们了。陆亚文说房子都卖给你们了，过户就由你们代签。当初案涉房屋为期房，后去拿房时得知原告方要买房，我们就把房子卖给原告了。当时就直接让原告去办理了相关手续，结算单上陆亚文户主签名是我签的。经审理查明，2007年，常州市鼎立房屋拆迁有限公司作为拆迁实施单位与被拆迁人陆亚文签订了房屋拆迁补偿安置协议，安置房坐落于顺园新村（橄榄城），建筑面积160㎡，安置人员包括陆亚文（户主）、谢亚琴（妻）、陆嘉玲（女儿）、陆听法（父亲）。陆亚文一户所确认的安置房屋为两套，分别为顺园新村（橄榄城）214幢甲单元401室和202幢甲单元402室。2007年11月6日，陆亚文一户就顺园新村（橄榄城）214幢甲单元401室办理安置结算，该房屋建筑面积151.18㎡（其中安置面积80㎡，测增面积10㎡，增购面积61.18㎡），结算拆迁办应收拆迁户金额166952元，该房屋由陆亚文一户办理交接后实际装修入住。2007年11月23日，叶桂芳就顺园新村（橄榄城）202幢甲单元402室（案涉诉争房屋）办理安置结算，该房屋建筑面积92.33㎡（其中安置面积80㎡，测增面积10㎡，增购面积2.33㎡），结算拆迁办应收拆迁户金额25135.5元（拆迁户应交房款明细：安置房款650元/㎡，增购10㎡以内成本价1000元/㎡，增购20㎡以内优惠价1850元/㎡，增购30㎡以上市场价2650元/㎡）由叶桂芳于2007年11月26日予以支付，拆迁安置结算清单原件由叶桂芳持有，户主姓名处为“陆亚文”，被拆迁户为“叶桂芳”。叶桂芳于2007年取得上述房屋后即进行装修，并入住至今。叶桂芳于2012年7月3日支付了顺园新村（橄榄城）202幢甲单元402室和214幢甲单元401室两套房屋的契税和工本费。谢亚琴确认，顺园新村214幢甲单元401室房产已于2013年1月30日登记在其女儿陆嘉玲名下。后陆亚文于2014年9月24日去世。2014年11月3日，谢亚琴等继承人办理公证书，确认陆亚文其他继承人放弃继承，由谢亚琴一人继承顺园新村202幢甲单元402室房产。谢亚琴于2015年3月18日将顺园新村202幢甲单元402室房屋的产权登记到其个人名下。另查明：叶桂芳为证明其是案涉房屋的实际所有权人，提交以下证据：1、房屋买卖合同原件一份，该合同签订于2007年11月23日，甲方（出卖方）为陆亚文，乙方（购买方）为叶桂芳，合同约定如下内容：甲方将位于常州市薛家六村北区××㎡的房屋以总价246000元出售给乙方（2007年11月23日前一次性结清）；甲方应配合乙方及中介方办理过户手续；甲方于2007年11月25日前交付房屋；按镇政府统一办证时办理好乙方房产证，办证费用及房产过户、一切税、费均由乙方支付，甲方配合。该合同甲方签名由邹近心代签，落款处中介方加盖常州市新北区顺园信息服务中心的印章，经办人处由凌惠琴签名。2、由邹近心向叶桂芳出具收条一份，载明“今收到叶桂芳房款贰拾肆万陆仟元正，房号橄榄城202-甲-402，面积92.33平方”，落款日期2007年11月26日。邹近心和王建芳为证明其系从陆亚文处购买案涉房屋后又转卖给叶桂芳，提交以下证据：1、期房协议复印件一份，协议约定如下内容：经甲、乙双方商定，就乙方购买甲方期房80㎡，出售期房事宜现达成如下条款：一、甲方出售期房80㎡，总价为人民币壹拾柒万捌仟元整……，该协议甲方签字为陆亚文，乙方签字为王建芳。2、邹近心与谢亚琴通话录音一份，其录音内容显示“邹：上次我和我妈去你家谈到我妈买你家的80平方期房17.8万元是吗？谢：是的。邹：当时你提出在17.8万元的基础上增加6.8万元是吗？谢：是的。邹：与叶沟通下来她愿意出2万元，我妈愿意出1万元，一共3万元作为你配合办证的补偿。谢：表示不同意。”3、顾晓峰2017年中国邮政储蓄银行流水一份。上述事实，有原、被告及第三人提交的证据材料及当事人在庭审中的陈述及自认予以证实，本院依法予以确认。本院认为，2007年11月23日签订的房屋买卖协议，虽甲、乙双方签字显示为陆亚文与叶桂芳，但实际陆亚文签订系邹近心代签，故该协议仅在叶桂芳与邹近心之间产生法律效力。王建芳提交的期房协议虽为复印件，但其另行提交了录音资料、银行流水、证人证言，通过上述证据链，可以认定该期房协议的真实性，谢亚琴对陆亚文将案涉房屋出卖的事实是一直知晓的。此外，王建芳与邹近心对从陆亚文处购买房屋再行转卖给叶桂芳的事实亦予以认可。综上，本院认为叶桂芳要求确认期房协议与房屋买卖协议有效并要求谢亚琴将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求成立，依法应予以支持，过户的方式应为由谢亚琴过户至王建芳名下、王建芳再过户至叶桂芳名下。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认被告王建芳与陆亚文签订的《期房协议》、原告叶桂芳与第三人邹近心（代王建芳）签订的《房屋买卖合同》有效。二、被告谢亚琴于本判决生效之日起30日内将常州市新北区××村××幢××单元××室房屋过户至被告王建芳名下。三、被告王建芳于常州市新北区××村××幢××单元××室房屋过户至其名下后30日内将上述房屋过户至原告叶桂芳名下。案件受理费5800元、保全费5000元，合计10800元，由被告谢亚琴负担。（该款原告已预交，被告应负担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 振审 判 员  韩洲晶人民陪审员  谈志平二〇二〇年十二月十一日书 记 员  倪 静