文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2839号上诉人（原审原告）：王飞，男，1979年7月18日出生，汉族，户籍地镇江市，现住镇江市。委托诉讼代理人：谌霞，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：镇江城市建设产业集团有限公司，统一社会信用代码913211001414148057，住所地镇江市南徐大道****。法定代表人：庞迅，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏思源，江苏路韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：周浩然，江苏路韬律师事务所律师。上诉人王飞因与被上诉人镇江城市建设产业集团有限公司（以下简称镇江城建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初4165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王飞上诉请求：撤销镇江市京口区人民法院（2019)苏1102民初4165号民事判决，依法改判镇江城建公司赔偿王飞财产损害1269300元或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、租赁合同第十五条第二项是格式条款，签订时被上诉人未采取合理的方式提示上诉人，且被上诉人免除其责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利，应认定无效。被上诉人应承担出租房屋维修责任。上诉人承诺的是对房屋交付时发现需要维修项目由上诉人承担，而不是整个租赁期内的维修责任的承担，双方明确约定租赁期内房屋及配套设施维护保养由出租人承担。2、一审法院将污水管爆裂造成的原因证明责任分配给上诉人，不符合法律规定。3、上诉人将污水管爆裂、严重漏水造成财产损失的赔偿请求函告被上诉人，被上诉人置之不理。4、上诉人主张赔偿数额有充分证据证明。5、关于漏水问题，双方在交付房屋时并未发现顶楼漏水的情形，案涉房屋的漏水是发生在上诉人使用过程中即租赁期内，根据合同约定应当由被上诉人进行维修，此外，案涉房屋是在2014年6月11日取得的初始登记证，案涉房屋的漏水的保修期5年尚未经过，另外，在房屋交付时顶楼平台已被楼上用户占有使用，客观上上诉人也无法对顶楼的防水等问题作出处理，进行维修，而在漏水后也是由被上诉人派人进行的维修。镇江城建公司辩称：1、上诉人通过单方扩大解释关联理解强行将双方在合同中约定明确的防水事项义务归纳到房屋设施维护，以造成合同条款冲突这一单方陈述的争议焦点。合同约定过程中，考虑到房屋租赁在实际上将房屋使用权、占有权转让给上诉人后，被上诉人对房屋使用过程中的非主体结构性问题无法进行监督及管理，所以双方才会在合同中明确约定将上诉人使用装修房屋过程中可能影响到的消防、水电表、空调外机、防水等事项要求上诉人自行承担其保修义务，也正是基于这样的考虑该合同的总成交价远远低于其他合同价格，其他同位置、同户型房屋合同中也没有相应的防水等条款。上诉人在一审庭审中明确表述其从事过十几年的装修工作，在签订合同过程中应当明确其所承担的风险或义务，获得的利益，在其衡量利弊后其作出的决定是作为经营者对得失的考量，现发生漏水事件（发生原因和具体损失无法证实），后企图将责任转嫁，显然违背市场一般规律。2、双方承租期自2018年12月30日始，根据上诉人陈述其第一次漏水发生在12月22日，并非承租期内，即使所有事实均如上诉人陈述，其在签订合同时也是明知房屋存在漏水问题并将来可能存在漏水风险，仍然做出了价格和责任的权衡，放弃对防水的修复和预防，强行装修，其导致的所有后果是自己对市场预判的因果关系，不应由被上诉人承担。上诉状中所提到的格式合同、损失数额，基本意见同一审，关于爆裂原因及责任，作为从事十几年装修行业的人应当知晓水管破裂后，即使原因不详，保留破损水管是主张维权的必要手段和前提，其现在主张没有任何证据，也没有已爆裂水管的残骸，在不具备鉴定的可能性情况下将责任归咎于被上诉人并要求被上诉人提供相关证据，不符合常理，被上诉人不应自证其没有问题，即使是被上诉人的水管发生问题，被上诉人也需要依据破损水管向分包商或设备提供商追偿其相应损失，上诉人抛弃水管的行为从客观上导致事实无法查清，也在法律层面上明示其放弃了水管追偿权利。在不能进行原因鉴定及现场还原的情况下，上诉人向被上诉人主张的所有赔偿是按照其可能产生的营业额进行计算，也就是说其主张部分包括盈利。王飞向一审法院起诉请求：1、镇江城建公司立即全面解决镇江市如意江南皇华庭09幢301室房屋的渗水问题；2、镇江城建公司赔偿王飞各项装潢损失1269300元；3、镇江城建公司赔偿王飞不能如期开业的经营损失1031676元（暂计算到2019年8月24日）；4、本案诉讼费由镇江城建公司承担。一审法院认定事实：镇江市城市建设投资集团有限公司于2014年6月11日获得本市双井路333号皇华庭9幢0301室房屋的《城市商品房屋初始登记证》。2014年10月24日，镇江市城市建设投资集团有限公司变更为镇江城建公司。2018年11月6日，王飞（乙方）与镇江城建公司（甲方）签订《如意江南资产租赁合同》一份，约定镇江城建公司将镇江市京口区如意江南皇华庭09#301室（建筑面积约1607.67平方米）出租给王飞用于经营宾馆及其配套业务；租期五年（自2018年12月30日至2023年12月29日），交付时间为2018年12月30日前；日租金每天每平方米0.5元，年租金293400元，前三年租金不变，之后每两年递增5%。该合同第十五条第（2）项中约定：“房屋为现状交付。乙方已确认房屋现状，由乙方在不违反以上约定的前提下处置解决。乙方承诺该套商铺内的水电表分户、二次消防、空调外机的摆放、伸缩缝的防水、楼顶的防水、商铺内的隔墙等维修事宜均由乙方自行承担。今后运行过程中如遇上述情况产生矛盾，将由乙方出面解决”。合同签订后，镇江城建公司按约将涉案毛坯房交付王飞，王飞接手后进行了装修。王飞租赁的上述涉案房屋为裙房。王飞提出：1、2018年12月22日王飞进场准备装修时发现房屋顶部污水管爆裂，爆裂后的管道已丢弃，与物业沟通后，物业让王飞先行修复，王飞进行修复，花费材料费及人工费共计18000元；2、2019年4月22日房屋装修基本结束，但裙房部位发生漏水，楼顶有其他住户的部位也出现漏水点，王飞拆除吊顶并更换，重新对顶部及部分墙体粉刷，更换灯具和线路，更换地毯、电视、空调，共计花费351450元；3、2019年5月16日房屋顶部另一位置污水管爆裂，王飞拆除吊顶并翻新，维修管道，清洗污染部位，翻新墙面油漆，更换灯具、地、地毯调等共计花费230200元；4、2019年7月6日房屋顶部漏水，王飞拆除吊顶并翻新，翻新墙面油漆墙体，更换线路、灯具、地、地毯视、空调共计花费669650元，四次维修总计花费1269300元。王飞认为涉案房屋污水管爆裂、屋顶漏水导致其开设的尚林（镇江）酒店有限公司由原定2019年3月28日营业延期至2019年9月1日才开张经营，产生如下损失：2019年3月28日至2019年8月24日13间单人大床房单价每间228元，1间双人间单价288元，1间活动房（四人间）单价588元，4间主题房单价288元，6间两人间足疗休息房单价138元，8间四人间足疗休息房单价138元，均损失149天，总计产生经营损失1031676元。王飞于2019年8月27日向镇江城建公司邮寄联系函一份，要求镇江城建公司对房屋质量问题造成王飞装潢及软硬装设施设备损坏进行赔偿，并要求镇江城建公司赔偿酒店无法如期营业造成的经济损失、房屋无法使用期间的房租损失等。王飞与镇江城建公司沟通无果，遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，法律明确规定出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。双方签订的租赁合同第十五条第（2）项中已明确约定：“乙方承诺该套商铺内的水电表分户、二次消防、空调外机的摆放、伸缩缝的防水、楼顶的防水、商铺内的隔墙等维修事宜均由乙方自行承担”，虽然王飞认为该条款显失公平应无效，但《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”，本案中，王飞并无证据证实双方签订涉案合同时具有上述情形，故王飞关于该约定条款无效的主张，于法无据，一审法院不予采纳。租赁合同中租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款为合同主要条款，第十五条第（2）项明确约定于涉案租赁合同第七章“甲、乙方保证及责任”中，作为完全民事行为能力人的王飞，在签订合同时负有审查合同主要条款的审慎义务。且庭审中王飞亦自认通过比价，涉案房屋日租金每天每平方米0.5元是最低的，现王飞主张第十五条第（2）项显示公平亦与事实不符。综上，涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。王飞要求镇江城建公司解决涉案房屋渗水问题并承担渗漏水损失以及不能如期开业的经营损失的诉讼请求，不符合双方合同约定，一审法院不予支持。至于王飞主张涉案房屋顶部污水管爆裂的损失赔偿问题，因王飞自述污水管爆裂后的残缺管道已丢弃，致使污水管爆裂的原因无法通过鉴定予以明确，王飞以房屋质量问题要求镇江城建公司承担污水管爆裂损失赔偿的请求，证据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回王飞的诉讼请求。二审期间，王飞围绕上诉请求向本院提交一份微信聊天记录，拟证明：在出现水管爆裂及漏水等情形后上诉人已经及时与物业进行沟通并且汇报，物业工作人员也是要求上诉人先自行修复。镇江城建公司质证认为：这份证据的真实性庭后核实，其所证实的事实部分中与被上诉人进行联系过一事被上诉人予以确认，无论其从其证据的标名还是被上诉人的身份来看，被上诉人均包含着承租人和物业两个角色，任何一个单位漏水均应向物业公司提起申报及报备，故其与所谓如意江南物业联系实属正常情况，物业工作人员也没有资格作出针对承租关系中承租人义务的承诺。本院对一审查明的事实予以确认。本案审理中，本院召集双方就租金予以减免事宜进行调解，因双方差距较大而调解未成。本案争议焦点：案涉房屋渗水及管道维修的责任主体。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人王飞与被上诉人镇江城建公司签订的租赁合同第十五条第（2）项中已明确约定：“乙方承诺该套商铺内的水电表分户、二次消防、空调外机的摆放、伸缩缝的防水、楼顶的防水、商铺内的隔墙等维修事宜均由乙方自行承担”，故因房屋渗水而产生的防水问题及管道维修问题依据合同是由王飞承担。租赁合同第十三条第（2）项中约定的是房屋及配套设施维护、保养由镇江城建公司承担，而非维修，故两个条款的约定并不矛盾。王飞主张第十五条第（2）项是格式条款，签订时镇江城建公司未采取合理的方式提示王飞，加重其责任，该条款无效。第十五条是合同第七章甲、乙方保证及责任项下王飞责任的专门一条，王飞应当仔细阅读自己的责任，无需他人提示；且租赁合同第十八条也将王飞不承担维修责任列为镇江城建公司解除合同的情形之一，作为完全民事行为能力人的王飞，在签订合同时负有审查合同主要条款的审慎义务。故该上诉理由本院不予采纳。关于污水管爆裂产生的损失问题，王飞将污水管爆裂后的残缺管道丢弃，且污水管爆裂时的现场也未形成证据予以固定，致使污水管爆裂的原因无法通过鉴定予以明确，王飞要求镇江城建公司承担责任的证据不足，该上诉请求本院不予支持。综上所述，王飞的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费16224元，由王飞负担。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二〇年十二月九日书记员 吴 斯