安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终3468号 上诉人（原审被告）：李路，男，汉族，1981年6月14日出生，住蒙城县。 委托诉讼代理人：王琦，安徽佑安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王莉，女，汉族，1958年6月19日出生，住安徽省界首市。 委托诉讼代理人：郭磊（系王莉儿子），男，汉族，1985年9月2日出生，住安徽省界首市。 原审第三人:刘影，女，汉族，1982年2月13日出生，住安徽省界首市。 上诉人李路因与被上诉人王莉、原审第三人刘影案外人执行异议之诉一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2020）皖1622民初1690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李路及其委托诉讼代理人王琦，被上诉人王莉及其委托诉讼代理人郭磊到庭参加诉讼，原审第三人刘影经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李路上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判继续执行刘影名下位于界首市的房地产（房地权西城字第××号）;2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）上诉人李路与第三人刘影之间的债权债务合法有效，且已经法院生效的法律文书所确认,李路有权申请查封拍卖本案所涉的刘影名下房产。二、被上诉人所提供的证据不足以排除对本案所涉房产的查封拍卖执行。房屋所有权登记是一种不动产登记,具有排他性、公示性等物权性质,一般房产部门登记簿上载明的权利人就是不动产的实际所有人,具有对世的排他性。没有足够的证据且符合法定的条件,一般不足以改变这种权利状态。正是基于不动产所有权的上述权利状态,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。就本案事实而言，被上诉人王莉与第三人刘影于2010年1月9日签订所谓的房屋转让协议书,同时协议书上注明该房现已租给汪勤使用,日期为2018.7.28-2019.7.28,乙方在2019年7月29日后收取房租。2019年7月29日之前,该房产仍归刘影占用收益。该房的查封日期是2019年1月25日，被上诉人并没有在查封前合法占有该涉案房产。协议中明确约定,协议签订后双方办理变更登记,但双方并没在房产部门进行所有权变更登记,而仅是在2019年1月10日进行了一个抵押权登记,并不能改变所涉房产的所有权性质。被上诉人也没有提供足够的证据来证明不能过户的原因系非其自身原因所致。本案所涉房产价值高达近百万元，但被上诉人仅以58万元的较低价格购买,第三人与被上诉人之间存在恶意转让资产的故意行为。综上,被上诉人所提的执行异议完全不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的条件,一审判决在认定事实及适用法律上均存在错误,所涉房产不应被停止执行,请求二审法院在查明事实的基础上依法改判。 被上诉人王莉辩称，1.原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持，上诉人称一审法院认定事实有误没有任何依据。2.在2019年1月10日，房屋就已经占有至今。2019年1月9日，王莉通过界首市满意房屋中介部与第三人刘影签订房屋转让协议书，并且双方各缴纳5000元中介费。约定由王莉购买第三人刘影位于界首市（不动产权证号0105344）的房产，房产建筑面积为54.73平方米，价格为58万元。因刘影房产土地性质原因，未能如约给王莉办理过户手续，暂且给王莉办理房屋他项权证及房屋使用权交付与王莉，王莉与租房者汪勤重新签订房屋租赁合同。3.王莉的异议理由和请求是否成立，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查。王莉提起的对于涉案房屋的执行异议，应得到支持，理由如下：第一，一审法院于2019年1月24日因李路的诉前保全申请查封涉案房屋，而王莉与刘影在2019年1月9日已签订房屋买卖合同；第二，王莉已全部付清房款58万元已全部付清（并有银行转账流水及见证人）；第三，王莉在本院查封之前已实际占有该房产；第四，王莉没有及时过户无过错，2019年1月10日，王莉和第三人刘影向产权登记中心提交房屋买卖转移登记手续，但在办理过户过程中因房屋的土地性质原因，未能办理过户手续。4.王莉对其房产未能过户原因，在一审已阐述明白，这种划拨土地不能过户。5.关于李路所说的涉案房屋价值百万存在恶意出让。房产买卖转让是通过界首市满意房屋中介部达成，王莉并不认识刘影。王莉与刘影在2019年1月9日签订的房屋转让协议依法成立且生效。没有登记只是物权未设立，王莉作为买受人，在涉案的房屋转让协议签订后，由于不能办理房屋更变登记，在不动产登记中心办理了他项权证，并已经依约支付全部的房屋价款，且实际占有了涉案房屋，虽然并未办理过户登记，但王莉作为合法占有人有权要求出卖人刘影为其办理涉案房屋的过户手续，未能办理是因政策原因。刘影房屋出让给王莉之前，在界首市农村商业银行做房产抵押贷款额度为40万元整，房屋评估价格为70万元整（从抵押贷款额度40万元不难看出房产的真实价格）。且房产价值与本案执行异议之诉无任何关联。 原审第三人刘影未到庭，亦未提交答辩意见。 一审法院认定事实：王莉与刘影在2019年1月9日签订房屋转让协议书，协议约定：刘影将其位于界首市西城信义街1号楼的（房地权西城字第××号）房地产出售给王莉；双方议定价格为58万元；2019年1月9日，王莉通过其子郭磊的账户转款40万元到刘影账户，刘影出具收条，界首市满意房屋中介部崔某在收据上签字确认。2019年1月10日，因刘影房产土地性质原因，不能办理过户手续，双方在界首市国土资源局不动产登记中心办理他项权证，刘影将该处房产抵押给王莉。双方办理完他项权证，王莉又通过其子郭磊的账户转款18万元给刘影，将余款付清，刘影出具收条。因该处房产系门面房，王莉又与原租户汪勤重新签订租房合同，至租赁期届满。现案涉房产归王莉管理使用。2019年1月24日，一审法院受理李路诉被告刘影买卖合同纠纷一案，李路在诉讼中向一审法院提出财产保全的申请，一审法院于2019年1月25日作出（2019）皖1622民初682号民事裁定书，查封案涉房地产。本案在执行中，案外人王莉于2019年11月21日对执行标的物提出书面异议，一审法院于2019年11月25日作出（2019）皖1622执异36号执行裁定书:驳回案外人王莉的异议申请。案外人王莉在期限内向一审法院提起诉讼。 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第三十二条：当事人采用合同书的形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。根据上述规定王莉与刘影在2019年1月9日签订房屋转让协议书依法成立且生效。没有登记只是物权未设立,王莉作为买受人，在案涉的房屋转让协议签订后，由于不能办理房屋变更登记，在不动产登记中心办理了他项权证，并已经依约支付了全部的房屋价款，且实际占有了案涉房屋，虽然并未办理过户登记，但王莉作为合法占有人有权要求出卖人刘影为其办理案涉房屋的过户手续，未办理是因政策性原因。李路作为债权人的权利内容，指向的是刘影的一般责任财产，并非指向案涉房屋这一特定财产，而王莉作为债权人的权利内容，则以案涉财产这一特定为唯一客体。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。王莉作为案涉房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。本案中刘影将案涉房屋出售给王莉并取得房屋价款的行为，虽然客观上导致其责任财产的一部分从实物形态转化为货币形态，但其责任财产的范围并未因此而不当减损，李路作为债权人的权利并未因此而受到损害，其仍然有权就房屋价款主张相应的权利。相反，在案涉买卖协议合法成立，并已实际履行的情况下，查封案涉房屋并将其作为李路执行标的的结果，直接损害了王莉的合法权利。综上，王莉诉请不得执行位于界首市信义街1号楼的房产，诉讼理由成立，一审法院予以支持。王莉诉请确认对上述房屋享有所有权，不属于本案审理范围，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第一项规定，判决：一、不得执行位于界首市的房地产（房地权西城字第××号）；二、驳回原告王莉其他诉讼请求。案件受理费9600元，由刘影负担。 本院二审期间，李路提交了如下证据：1.房屋抵押借款合同，证明被上诉人与刘影之间关于涉案房屋之间是借款抵押关系，不存在房屋买卖关系，被上诉人与刘影签订所谓的“房屋转让协议书”虚假，被上诉人主张案涉房屋系其购买理由不能成立。2.涉案房屋估价报告，证明涉案房屋在2019年1月9日期间估价为93.04万元，进一步印证被上诉人与刘影之间关于涉案房屋之间是借款抵押关系，即使按照被上诉人的主张，认为是房屋买卖也不能成立，出售价格明显偏低，刘影存在低价恶意转移财产。王莉的质证意见：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，因为购买刘影的房屋无法办理过户，刘影才和王莉签了房屋抵押借款合同，是为了防止刘影再用该房产贷款。王莉和刘影不认识，双方的房屋买卖是真实的，通过房屋中介进行的房屋买卖交易。对证据2有异议，该房屋不值93万元，2018年9月刘影用该房屋抵押贷款时，银行对该房屋的评估价是70万元，实际贷款额度是40万元。王莉提交如下证据：1.安徽省农村信用社联合社担保合同（复印件），证明案涉房屋在2018年银行评估价值为70万元，实际贷款额度是40万元。证据2.2020年6月30日界首市自然资源和规划局出具的回复，证明案涉房屋不能过户，是因为案涉房屋的土地是划拨土地。并申请证人崔某出庭作证，证明王莉通过满意房产中介购买的刘影的房屋，房屋价格60万元，2019年1月9日签合同当天去掉2万元房租，抵扣了房款。李路的质证意见：对证据1的三性均有异议，系复印件，不具有真实性。也无房屋的具体坐落位置、评估机构及人员的签字，即使存在，也不具有法律效力，且是2018年的评估，不是房屋2019年1月份的价格。对证据2的证明目的有异议，是2019年1月购买的房屋，其提供的是2020年6月30日的回复，在蒙城县人民法院2019年1月24日对涉案房屋查封前，王莉未到不动产部门办理过户申请，而是在蒙城县人民法院拍卖房屋时才主张。未办理过户是王莉的原因造成的。证人证言虚假，合同签字主体陈述错误，其他内容陈述不真实，且其陈述与2019.1.10王莉与刘影签订的房屋抵押借款合同相矛盾。其证人证言不能作为认定事实的依据。对上述证据的认定意见将在本院认为部分予以论述。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议焦点是被上诉人王莉对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,涉案房屋转让协议书系王莉与刘影通过房产中介公司而签订的，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，签订该协议书是在法院查封之前。在签订房屋转让协议书次日，王莉与原租房人重新签订了租房合同，对该房屋王莉已实际占有。王莉提交了其支付房屋款项的银行账户交易明细及刘影出具的收条，能够证实其已于签订房屋转让协议书当日支付了40万元，于次日支付了18万元，已支付了全部购房款。至于涉案房屋未能过户至王莉名下，王莉提交了界首市自然资源和规划局出具的回复，证明未能过户系因房屋土地性质等政策原因。王莉称因房屋未能过户，为保障其权益，其与刘影在签订房屋转让协议次日，又签订了房屋抵押借款合同，并在当日办理抵押权登记后，支付了余款18万元。该陈述与其提交的证据及证人证言能够相互印证。综上，王莉对案涉房屋享有相应的物权期待权，本案符合法律规定的能够排除执行的情形，故一审判决认定王莉依法享有足以排除对涉案房产强制执行的民事权益并无不当。 综上所述，李路的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9600元，由李路负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵瑞强 审判员  邢 利 审判员  孙 震 二〇二〇年十 法官助理李英进 书记员李杰 附相关法条： 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。