广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终6952号上诉人（原审被告）：刘香梅，女，1971年8月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：荣鸿飞，广东维纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁艳嫦，女，1977年7月7日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：吴锦英，广东灏创律师事务所律师。上诉人刘香梅因与被上诉人梁艳嫦房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初8289号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人刘香梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回梁艳嫦的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定租赁合同无效没有依据。即使无效，也应当给刘香梅合理期间返还租赁物。1.本案租赁合同签订后，刘香梅一直承租案涉厂房至今，并不知道厂房没有办理权属证书，也不知道厂房没有经过规划、报建。刘香梅对此没有过错。2.张某将案涉房地产转让给梁艳嫦没有通知刘香梅，梁艳嫦也没有明确通知刘香梅租赁合同权利义务转让事宜。因此，梁艳嫦直接起诉刘香梅要求解除租赁合同没有依据。3.刘香梅租赁厂房用于经营企业，现在仍然在经营中，即使要返还厂房，刘香梅的设备、物料等需要另找其它地方存放，工人需要安排，需要寻找新的经营场所，否则必将造成重大的损失，损失完全由刘香梅承担不合理，应当给予刘香梅合理的搬迁时间。二、如果认定租赁合同无效，刘香梅交给梁艳嫦的合同押金应当予以返还或抵扣租金。一审中，双方均确认刘香梅在签订租赁合同时交纳了5万元押金。如果合同无效，应当互相返还财产。5万元押金应当直接抵扣租金，在本案一并解决，否则刘香梅要另案起诉，造成不必要的讼累。三、刘香梅提起上诉后，双方对本案租赁事宜进行了协商，并基本上达成了和解意向，刘香梅也根据双方和解意愿于2020年11月11日支付了涉案厂房2020年5月、6月租金共计46000元。根据双方达成的和解意向，双方同意本案租赁合同继续履行，刘香梅分期支付2020年7月至10月的租金，梁艳嫦在收到2020年11月租金后申请撤诉，但因双方对个别条款未协商一致，该和解协议尚未签订。被上诉人梁艳嫦答辩称：一、刘香梅拖欠租金已达十几万元。刘香梅未按期交租，其以行为表明不履行双方的合同约定。二、自梁艳嫦于2020年6月19日起诉至今，已长达五六个月时间，刘香梅有足够的时间搬离涉案租赁物。退一步讲，梁艳嫦亦有权依法要求随时解除合同，并收回涉案租赁物。三、依据合同有关约定，刘香梅拖欠租金，梁艳嫦有权没收保证金。另外，刘香梅在本案一审时并未就保证金提出反诉，故本案中保证金不应予以扣减。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。梁艳嫦于2020年6月19日向一审法院起诉请求：一、解除张某与刘香梅于2014年1月5日签订的《厂房租赁合同》，刘香梅于判决解除之日向梁艳嫦返还租赁物；二、刘香梅立即支付拖欠梁艳嫦租金46000元【自2020年4月1日起至判决解除之日的租金，自2020年4月1日暂计至2020年5月31日期间的租金为46000元】及违约金【按每日1‰计算至清偿日止，其中2020年3月租金23000元自2020年3月6日起计算至2020年4月8日为759元、2020年4月份租金23000元自2020年4月6日起计算、2020年5月租金自2020年5月6日起计算，暂计至2020年5月31日为2622元】；三、刘香梅支付占用费【自判决解除《厂房租赁合同》之日起，按23000元/月计算至实际返还租赁厂房给梁艳嫦之日止】。一审中，梁艳嫦将上述诉讼请求变更为：一、刘香梅立即返还案涉租赁物；二、刘香梅向梁艳嫦支付占用费（以23000元/月为标准，自2020年5月1日起计算至实际返还之日止）；三、刘香梅向梁艳嫦支付拖欠占用费的利息损失（以实欠占用费为基数，自2020年5月6日起按每日0.1%计算至实际支付之日止）。一审法院认定事实：2014年1月5日，案外人张某与刘香梅签订《厂房租赁合同》一份，约定张某将位于中山市***************厂房及前两楼房出租给刘香梅，租赁期限自2014年1月至2021年7月15日，刘香梅按月向张某支付租金，其中2014年1月至2014年7月15日租金按11.5元/平方米计算；2014年7月16日至2021年7月15日前三年按13元/平方米计算租金，每月租金19000元，第四、五年每月租金递增10%，每月租金20900元；第六、七年每月租金再递增10%，每月租金23000元。刘香梅需在每月5日前按约定向张某交纳当月租金。合同签订之日，刘香梅一次性向张某支付保证金5万元。租赁合同期满后，且刘香梅未发生任何违约行为的，张某退回保证金。刘香梅逾期交租的，每逾期一日按应交金额的千分之二承担滞纳金，逾期超过30日的，视为严重违约，张某有权要求刘香梅支付租金和滞纳金外，还有权单方面解除合同，收回租赁物，没收保证金。若刘香梅存在连续或累计拖欠租金超一个月、私自转租或分租等行为，张某也有权单方面解除合同，收回租赁物，没收保证金等内容。2015年11月16日，黄某、梁某1、梁某2、梁艳嫦、梁某3、张某、李某签订《协议书》一份，载明位于中山市小榄镇联丰张某、黄某共有星铁棚一座约1.8亩，双方各占50%份额；张某自愿将属于自己份额转让50%给梁艳嫦，转让款75万元已全部支付完毕；张某转让50%份额后，上述位于中山市小榄镇联丰原由张某、黄某共有星铁棚变更为张某、黄某、梁艳嫦三人共有，其中张某、梁艳嫦各占四分之一份额、黄某占二分之一份额，具体以村委红线图为准。2016年6月17日，黄某、梁某1、梁某2、梁艳嫦、梁某3签订《协议书》一份，载明位于中山市小榄镇联丰土地600平方米及地上混合星铁棚一座属黄某所有，现黄某自愿将该土地及地上混合星铁棚全部转让给梁艳嫦所有，转让款150万元，由梁艳嫦于协议之日向黄某支付；从协议签订之日起，所有与上述土地及地上混合星铁棚相关的权利义务全部由梁艳嫦享有和承担，与黄某无关；从协议签订之日起，上述土地及地上混合星铁棚的租金由梁艳嫦收取，与其他人无关。2018年5月7日，张某、李某与梁艳嫦签订《房地产买卖合同》一份，约定位于中山市小榄镇联丰张某、李某与梁艳嫦共有星铁棚一座及土地1.8亩，张某、李某占300.6平方米份额。张某、李某自愿将自己的份额，全部300.6平方米星铁棚及土地转让给梁艳嫦所有，转让款120万元。张某、李某转让其全部份额后，上述位于中山市小榄镇联丰原由张某、李某与梁艳嫦共有的星铁棚变更为全部梁艳嫦一人所有；转让款120万元由梁艳嫦分阶段支付，在所有转让款支付完毕之日前，原属张某、李某所有的300.6平方米星铁棚每月租金5225元仍由张某、李某收取，直至梁艳嫦全部付清120万元转让款之日止。2020年8月29日，张某出具《确认书》，确认案涉房产的转让款梁艳嫦已于2018年8月支付完毕，自2018年8月起，案涉房产的一切产权权益由梁艳嫦享有。2020年5月14日，小榄镇联丰居委会出具《证明》一份，证明座落于小榄镇***************的厂房一间，房屋产权属于梁艳嫦所有。一审庭审中，梁艳嫦陈述案涉房产未向相关部门办理报建手续及产权登记。双方均确认刘香梅需向梁艳嫦支付租金23000元/月，2020年5月前的租金已全部交清，刘香梅自2020年5月起开始拖欠租金。一审法院认为：关于诉讼主体资格的问题。刘香梅辩称与其签订租赁合同的相对方为张某，故应由张某向其主张权利，但根据梁艳嫦提供的《协议书》及《房地产买卖合同》的内容，张某、黄某已将案涉房产的权利义务全部转让给梁艳嫦，案涉房产已由梁艳嫦单独占有，梁艳嫦有权向刘香梅主张权利，刘香梅的该抗辩无理，不予采纳。关于案涉房产的返还问题。本案所涉的租赁合同约定厂房租赁事宜，但因涉案厂房未取得权属证书，又未经规划、报建施工，故合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，梁艳嫦与刘香梅签订的租赁合同被确认无效后，刘香梅应向梁艳嫦还厂房。故梁艳嫦要求刘香梅返还厂房，予以支持。关于占用费的问题。虽然租赁合同被确认无效，但刘香梅对案涉厂房一直占有使用，故应参照约定的租金标准（即23000元/月）向梁艳嫦支付占用费。一审庭审中，双方均确认刘香梅自2020年5月起未向梁艳嫦支付费用，现梁艳嫦主张刘香梅支付自2020年5月起至返还厂房前的占用费，予以支持。至于迟延支付占用费的利息问题。刘香梅迟延支付占用费，确给梁艳嫦造成损失，梁艳嫦主张以实欠金额为基数，按每日千分之一计算过高，应调整为以实欠占用费为基数，自2020年5月6日起按全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍计算至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、刘香梅于判决生效之日起五日内向梁艳嫦返还位于中山市***************的厂房；二、刘香梅于判决生效之日起五日内向梁艳嫦支付占用费（以23000元/月为标准，自2020年5月1日起计算至实际返还之日止）；三、刘香梅向梁艳嫦支付迟延支付占用费的利息损失【以实欠占用费为基数，自2020年5月6日起按全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍计算至实际清偿之日止】；四、驳回梁艳嫦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费508元（梁艳嫦已预交），由刘香梅负担（刘香梅应于判决生效之日起七日内迳付梁艳嫦）。本院二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院另查：二审中，梁艳嫦确认涉案厂房没有领取建设工程规划许可证及建设许可证，也没有领取房产证，但主张已向村委会报建。本院再查：二审中，双方均认可刘香梅已于2020年11月11日向梁艳嫦支付了涉案厂房2020年5月、6月份占有使用费元合计46000元，尚欠涉案厂房自2020年7月份起的占有使用费。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，梁艳嫦并未举证证明涉案厂房在建设时已取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前涉案厂房仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。依法，本案《厂房租赁合同》无效，自始没有法律约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽然本案《厂房租赁合同》无效，但在合同签订后，涉案厂房已由刘香梅接收并实际使用，且刘香梅至今仍在使用。因此，刘香梅应参照双方合同约定的租金标准，向梁艳嫦支付涉案厂房的占有使用费。鉴于双方均确认刘香梅已向梁艳嫦支付了截止2020年6月份的占有使用费，故刘香梅仍应向梁艳嫦支付自2020年7月份起的占有使用费。但一审判决刘香梅向梁艳嫦支付涉案厂房占有使用费的利息损失，缺乏法律依据，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。”本案中，双方均确认刘香梅已向梁艳嫦交纳押金5万元。因本案《厂房租赁合同》无效，故梁艳嫦应向刘香梅返还因该无效合同取得的该5万元押金。至于梁艳嫦抗辩主张依据合同有关约定，其有权没收该押金的问题，因本案《厂房租赁合同》无效，自始没有法律约束力，故本院对其该抗辩主张不予采纳。如上所述，刘香梅尚欠梁艳嫦涉案厂房的占有使用费未付清，梁艳嫦亦应向刘香梅返还押金5万元。在此情形下，刘香梅上诉主张以该押金抵扣所欠占有使用费，符合相关法律规定，本院予以准许。虽然梁艳嫦抗辩提出刘香梅一审时并未就该押金提出反诉，主张该押金不应扣减占有使用费，但由于刘香梅仅仅是上诉主张以该押金抵扣所欠占有使用费，即属于债务抵销，并非属于反诉请求的事项，故本院对其该抗辩主张亦不予支持。据此，本院认定该5万元押金应抵扣所欠涉案厂房2020年7月、8月份占有使用费各23000元和2020年9月份占有使用费4000元，抵扣后的剩余的占有使用费，刘香梅仍应向梁艳嫦支付。综上所述，上诉人刘香梅的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但其适用法律部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初8289号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初8289号民事判决第二项、第三项、第四项；三、刘香梅应于本判决生效之日起七日内向梁艳嫦支付涉案厂房2020年9月份占有使用费19000元及自2020年10月1日起以23000元/月标准计算至实际返还之日止的占有使用费。四、驳回梁艳嫦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1016元，减半收取计508元（梁艳嫦已预交），梁艳嫦负担20元，刘香梅负担488元（刘香梅应于判决生效之日起七日内迳付梁艳嫦）；二审案件受理费1016元（刘香梅已预交），刘香梅负担976元，梁艳嫦负担40元（梁艳嫦负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付刘香梅）。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年十二月二日书记员 勾华吴歌