湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10731号上诉人（原审被告）：况雄，男，1986年8月13日出生，汉族，户籍地武汉市江夏区，现住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：况才士，男，1952年2月29日出生，汉族，住武汉市江夏区，况雄之父。被上诉人（原审原告）：柳凤，女，1984年9月24日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：黄建华，湖北君博律师事务所律师。原审第三人：武汉市民泰安居房地产顾问有限公司，住所地武汉市江夏区纸坊街古驿道（城北小区）137附**。法定代表人：桂绍鸿，该公司总经理。上诉人况雄因与被上诉人柳凤，原审第三人武汉市民泰安居房地产顾问有限公司（以下简称民泰安居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初3745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。况雄上诉请求：一、撤销原审判决；二、确认况雄与柳凤签订的《房屋买卖合同》无效，柳凤必须立即把该房屋退还给况雄，况雄也必须尽快地分批把该房屋的售房款退还给柳凤；三、判决况雄不必协助柳凤进行房屋过户；四、判决民泰安居公司必须退还中介费和伍仟元押金；五、判决况雄在一审和二审期间的全部费用，由柳凤负担。事实与理由：一、划拨国土上建成的无土地证中学房改房，所签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。2016年，况雄和柳凤买卖的房屋，是武汉市江夏区第二中学校内的教工宿舍楼1-2-102号房，该房是学校依据武汉市有关文件的规定，出售给本校教工的自管公房，是房改房。该校从建校到2018年的全部建设用地，都是武汉市江夏区人民政府划拨的国有土地，为教育用地。该校教工1999年付清购房款后，只领到了房产证，直到2019年，由每位教工自付2万元左右的土地出让金，该校才办了土地证。案涉房屋正处在该校大门口的1楼，既是学区房，也是经商门面房，62.16平方米的黄金房，只卖出305000元的超低价。原因是况雄以单证房不过户，而以双证房能过户为前提条件，才以超低价出售该房的。当时已跟柳凤说得很清楚，柳凤也同意，所以况雄现在无责任和义务帮柳凤过户，而况雄卖房又没征得家人同意，合同中的有些条款不是家人真实意愿的表达，且中介方为赚到中介费，欺骗况雄签下该无效合同。况雄不是涉案房屋的所有权人，况雄和柳凤签订《房屋买卖合同》属于是无权处分。案涉房屋事实已经从住宅性质改为商用，擅自改变房屋使用性质的，不得上市出售。在签订合同之时，况雄已告知柳凤该房屋为江夏区第二中学职工福利房，无土地证，无法过户，柳凤及第三人清晰知道该房的产权不是完全的商品房，对于无法过户的结果具有一定的过错。况雄认为，柳凤现在即使领到土地证，也不能过户，这是因为况雄和柳凤2016年签订的该房《房屋买卖合同》是不合法的合同，是无效合同。二、法律规定不得上市出售的中学房改房所签的《房屋买卖合同》属于无效合同。案涉房屋是武汉市江夏区第二中学校依据武汉市房地局（房改办）、武房市（1998）108号和房改办（1999）65号批文出售给学校教工的自管公房，是房改房，是福利房。柳凤也不属于教育内部教工，没有资格和权力购买该房。2016年，柳凤所签订的《房屋买卖合同》，属于无效合同，应予撤销。三、买卖该房的签约要求和程序不合法、理、情不应得到法律保护。况雄没给柳凤案涉房屋房改房的“土地证明”原件或复印件以及“结婚登记审查处理表”或“申请结婚登记声明书”。柳凤没给况雄结婚证、户口本复印件和柳凤的丈夫的身份证、结婚证和户口本的复印件。况雄和柳凤签订《房屋买卖合同》时，只有况雄、柳凤和中介方参加，应当有一、二个个人或一个单位到签约现场旁听、见证，并出具见证证明书；是单位见证，还要盖上公章。见证单位可请该房的产权单位见证，或请当地居委会见证。况雄一人参加了签约，况雄的家人没参加签约，甚至不知卖房之事，况雄虽已成年，有权最后签章；但家人也有话语权，有权和柳凤商定售价和合同条款。四、判决该房中介方必须退还中介费和押金，因无双证的房屋不属于合法交易的房产，中介人有对房源进行审核、提供合法房源的义务。虽然中介人提前告知过柳凤是单证房，但因提供了不能依法交易的房源，导致况雄和柳凤签下了无效合同，因此中介人仍应退还中介费和伍仟元押金。五、况雄在江夏区法院应诉和在贵院上诉期间的全部费用，由柳凤负担。柳凤明知该房《房屋买卖合同》是不合法、违法、无效的合同，还要况雄协助过户，还把况雄告到一审法院，导致况雄付出一些费用。一审判决错误，无效，导致况雄要上诉，又要付出一些费用，但这一切都是柳凤起诉引起的，因此柳凤应负担况雄的上述费用。柳凤辩称，一、一审法院认定案涉合同合法有效，事实清楚，证据确实充分。首先，该房屋已经于2015年6月2日就转移登记在况雄名下，涉案房屋不具有房改房的属性；其次，况雄在签订合同时具有完全民事行为能力，该房屋的所有权人为况雄，无法律规定具有完全民事行为能力的成年人出售自己的房屋需要其家人参加签字。二、况雄关于案涉房屋买卖合同系无效合同的上诉意见无事实和法律依据。三、况雄之“判决民泰安居公司必须退还中介费和伍仟元押金”上诉请求，不属于本案审理范围，不应予以支持。四、况雄之“买卖该房的签约要求和程序不合法理情不应得到法律保护”上诉请求纯属诡辩，不应予以支持。请求驳回上诉，维持原判。民泰安居公司述称，一审判决合情合理，该公司代管5000元押金是为了方便房屋买卖双方交接，结清房屋相关费用后再退给卖方。民泰安居公司的工作人员已于2016年10月10日17时22分通过手机支付宝将5000元押金退回，况雄亦口头承诺销毁押金凭据。另况雄已经就这5000元押金起诉民泰安居公司，民泰安居公司已经在该案提供了相关证据。柳凤向一审法院起诉请求：1、请求依法确认柳凤与况雄于2016年10月27日签订的《房屋买卖合同》合法有效，判令况雄协助柳凤办理不动产转让过户手续；2、本案诉讼费用由况雄负担。一审法院认定事实：2016年10月27日，况雄（甲方）与柳凤（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定乙方以总价305000元购买甲方位于武汉市江夏区纸坊街新南街1栋2单元1-101室，建筑面积62.16平方米，房产证号为武房权证夏字第**（土地是总证，暂时没有办理土地分割，目前不能办理产权过户，该房屋是由民泰安居公司介绍，乙方自愿购买，因甲方的房屋在2014年9月1号出租给刘俊，租期是到2018年9月1日止，往后租金由乙方收）。合同签订之日，乙方首付购房定金2万元整（其中甲方留人民币5000元整由中介代管，甲方产权证由中介代管）。合同第十一条还约定，甲方将此房屋卖给乙方后，产权百分之百归乙方所有，往后政府统一能办理过户手续时，甲方负责无条件配合办理产权证过户手续，费用由乙方承担，甲方不管。甲乙双方中介费人民币五千元都由乙方承担，甲方不管，往后不论房价涨跌，甲乙双方决不反悔，如果任意一方违约，愿按本合同约定的额度赔付守约方。合同还约定了其他内容。合同后附有柳凤、况雄签字，民泰安居公司纸坊一分店在该合同上盖章。合同签订当日，柳凤向况雄支付2万元定金。2016年11月4日，柳凤又向况雄支付余下购房款285000元。同日，况雄向柳凤出具收条一张，注明今收到柳凤购买本人案涉房屋购房全款305000元，本人将自己名下的产权证交给柳凤。民泰安居公司纸坊一分店作为见证人在该收条上盖章。案涉房屋实际交付给柳凤时，因该房屋土地使用权未进行分割，不具备办理产权过户条件，一直未予办理产权变更手续。2020年4月24日，案涉房屋土地使用权主体武汉市江夏区第二中学向江夏区房产管理部门出具购房款支付证明一份，证明况雄购买武汉市江夏区第二中学房改房一套，该房屋所有款项已支付完毕。2020年5月13日，武汉市江夏区不动产登记局向武汉市江夏区第二中学颁发案涉房屋鄂（2020）武汉市江夏不动产权第0005615号《不动产权属证明》。柳凤在案涉房屋具备办理产权变更手续的条件时，请求况雄按照合同约定协助办理产权过户手续，但况雄不予配合，柳凤遂诉至一审法院。一审法院认为，柳凤与况雄签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，合同约定，合同签订时案涉房屋暂不能办理产权过户手续，待条件符合时，况雄应无条件配合柳凤办理产权过户手续，柳凤已按合同约定支付完全部购房款，该房屋已实际交付，现柳凤提供有案涉房屋符合办理产权过户手续相关证明，况雄应当按照合同约定协助其办理产权过户手续，故柳凤的诉讼请求具有事实与法律依据，一审法院依法予以支持。庭审中况雄辩称其出售房屋只有房产证没有土地证、仅配合办理房产证过户手续等意见缺乏事实依据，一审法院依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条之规定，判决：一、确认柳凤与况雄于2016年10月27日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、况雄于判决生效之日起七日内协助柳凤办理位于武汉市江夏区纸坊街新南街1栋2单元1-101室房屋的不动产权过户手续。一审案件受理费500元，减半收取250元，由况雄负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。况雄提交如下证据：证据一为《标准价房补成本价差额协议书》，拟证明案涉房屋为102号房，而非一审法院认定的101号房，同时证明房屋不得向教育系统以外的人出售；证据二为押金收条，拟证明柳凤将购房押金中的5000元交给了民泰安居公司，况雄没有收到该款项；证据三为照片及微信朋友圈截图，拟证明柳凤改变房屋性质、用途，在经商，聊天记录中柳凤原本同意就过户一事支付况雄5000元过户费，但现在柳凤反悔；证据四为定金收条，拟证明况雄只收到房屋定金15000元；证据五为况才士、徐三祥与况雄之间的买卖协议，拟证明差额协议书与本案有关；证据六是况雄的银行流水，拟证明押金5000元并未退还；证据七是况雄写的关于事情经过的情况说明，拟证明押金5000元没有退，柳凤2016年10月29日答应支付的5000元过户费也没有支付，因其未支付过户费故况雄未配合过户，诉至法院，柳凤的丈夫多次骂人，在二审法院提交的证据一与证据五均系伪造；证据八是况雄与柳凤丈夫韩波的微信聊天记录，拟证明只要柳凤愿意支付5000元过户费，况雄就同意配合过户；证据九是况雄与柳凤丈夫韩凤的聊天记录，拟证明况雄愿意配合过户以及柳凤的丈夫骂人；证据十为收条，拟证明柳凤收取了一年两个月的房租，案涉房屋没有用于经商，况雄只是用于出租。柳凤质证认为，对证据一的真实性无异议，对于况雄的父亲而言，涉案房屋是房改房，但这套房屋通过房管部门转移登记给了况雄，故该证据与本案无关；证据二是民泰安居公司对况雄出具的收条，这是况雄另案诉讼的问题，与本案无关联；对证据三照片的真实性无异议，但无法实现其证明目的，况雄将房屋出租即改变了房屋用途，柳凤买得房屋后用于经商，这对买卖合同的效力无影响，只是住宅改商用的问题，属于有关行政部门管理范围，与合同效力无关；对证据四的真实性无异议，但这份收条被况雄向柳凤出具的总收条所涵盖；对证据五的真实性无异议，但该份证据的证明目的不认可，因房屋对况才士来说是房改房，但转让给况雄之后就改变了房改房的性质，而且该买卖合同与柳凤留存的关于房产登记信息查询中的时间相对应；对证据六的真实性无异议，但其关于民泰安居公司5000元押金是否退还的问题，前次调查时，二审法官已经向况雄释明，不是本案审理范围，故不是新的证据，也不属于二审审理范围；证据七不能作为证据，这是况雄对于本案事实所发表的看法和意见，不是证据，也不是新的证据。对证据八、证据九的真实性无异议，但在本案针对于况雄的上诉请求不是新的证据，双方之前聊天协商解决过户事宜，但未达成一致意见；对证据十的真实性无异议，这也是符合本案房屋买卖合同所约定的房屋交付给柳凤后，租金由柳凤收取，该证据不是新的证据。民泰安居公司同意柳凤的质证意见。柳凤提交如下证据：证据一为况才士身份证复印件一份，拟证明案涉房屋的水电户主是况才士，且其上况雄本人注明“此复印件仅作水电过户用，不得他用，复印无效”字样；证据二为收据一份，拟证明柳凤于2016年11月7日向水务总公司交过户费30元；证据三为水费收据一份，拟证明水务公司认定柳凤的水费户头地址为新南巷二中宿舍1-2-101；证据四为用户用水清单1份，拟证明柳凤交水费的情况；证据五为武汉供电公司用电客户过户凭证1份，拟证明用电户头于2016年11月8日从况才士过户给柳凤；证据六为历月抄表明细一份，拟证明柳凤交纳电费的有关情况。经质证，况雄认为，对证据一的真实性有异议，况才士本人无法确认该身份证的真实性，其上字迹不是本人所写；证据二至证据四与其无关；证据五上的字迹不是本人所写，该证据不真实；证据六与其无关。民泰安居公司同意柳凤的证据及证明目的。经质证，本院认为，仅凭《标准价房补成本价差额协议书》无法证实案涉“101”房屋不是况才士受让于武汉市江夏区第二中学的“102”房屋，且况雄提交况才士、徐三祥与其之间的买卖协议，该买卖协议中指向的房屋与案涉房屋房产证编号一致，且如案涉房屋不是《标准价房补成本价差额协议书》所指向的房屋，也只能说明该证据与本案无关，而不是本案必须在前述协议书的框架下进行审理。关于房屋不得向教育系统以外的人出售之证明目的，况雄提交的证据一、证据五证明目的相冲突，本院对两份证据的真实性予以确认，但对证明目的不予采信。关于况雄提交的证据二民泰安居公司出具的5000元押金收条、证据四况雄向柳凤出具的20000元定金收条以及证据六况雄的银行流水，均欲证明况雄没有收到民泰安居公司退还的押金，故其没有收到案涉房屋的全部购房款，但从定金、收条的内容来看，况雄收到柳凤支付的定金20000元，结合况雄的银行流水及其2006年11月4日向柳凤出具的收条，能说明柳凤已经按照合同约定向况雄支付全部购房款，其中定金中的5000元由民泰安居公司代管，亦符合房屋买卖合同第三条第2款的约定，无论民泰安居公司是否向况雄返还押金，均不足以否定柳凤已履行购房款的全部给付义务，对况雄提交的证据二、证据四及证据六的证明目的，本院不予采信。况雄提交的证据三中的微信朋友圈截图以及证据十收条，均拟证明房屋目前的使用用途与登记规划用途不相符，但房屋使用用途的改变并不影响在先的买卖合同效力，况雄也不属于《中华人民共和国物权法》第七十七条规定的“有利害关系的业主”的范围。柳凤出具的收条内容与案涉房屋买卖合同第一条第二款内容相对应，即证据三中的微信朋友圈截图与证据十收条，无法实现况雄的证明目的，本院不予采信。关于况雄提交证据三、证据八及证据九的聊天记录，能反映双方就过户进行了协商，双方对柳凤另行支付款项作为过户之对价的意思表示，并未达成一致，对证据三、证据八及证据九的证明目的，本院不予采信。关于况雄提交的证据七，系其单方陈述，其证明目的无法实现，本院不予采信。关于柳凤提交的六份证据，均欲证明案涉房屋的水电已经过户至其名下，并由其实际交纳水电费，本院对柳凤实际占有、使用该房屋的事实予以确认。民泰安居公司未提交新的证据。二审另查明，2015年5月26日，况才士、徐三祥作为卖方与况雄作为买方订立房屋买卖合同，武房房权证夏字第**房所有权证载明房屋所有权人为况雄、房屋坐落为“江夏区纸坊街××单元××室”、登记时间为2015年6月2日。就况雄认为民泰安居公司应向其返还押金及中介费的上诉请求，况雄称其未支付过中介费，至于押金，其已另行起诉民泰安居公司，民泰安居公司在二审期间明确表示不同意对此进行调解。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为况雄与柳凤于2016年10月27日签订的房屋买卖合同是否无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述法律和司法解释，案涉房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不具备合同无效的任何情形。具体到况雄上诉过程以及二审调查中提及的理由，本院认为，第一，案涉房屋曾是房改房是否影响合同效力。根据审理查明的事实，况才士、徐三祥于2015年5月26日将案涉房屋转让给了况雄并依法进行登记，况雄亦由此享有该房屋所有权，况雄以所有权人的身份作为卖方向柳凤出卖案涉房屋，是对其自身权利的处分。退一步说，即使案涉房屋曾是房改房，也不影响前述房屋买卖合同的效力。虽然房改房是基于购房人的身份属性取得，但房屋所有权实际归购房人个人所有，该类房屋除了取得方式与商品房有所区别外，房屋本身所具有的占有、使用、收益权与商品房无异，本身具有交易价值。目前，我国尚无法律规定禁止房改房的流通，而财政部、国土资源部、建设部发布《已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》第一条规定：“职工个人购买的经济适用房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归职工个人所有。”故况雄认为案涉房屋是房改房而买卖合同无效的上诉意见不能成立，本院不予支持。第二，况雄称柳凤未履行全部付款义务是否导致合同无效。根据审理查明的事实，柳凤已经足额按照合同的约定向况雄支付了购房款，况雄亦出具了收条。至于况雄所称的其未收到定金中的由民泰安居公司收取的5000元押金，是另一法律关系，况雄也自述其已另行起诉，况雄以未收到该款项为由认为柳凤未履行全部付款义务，与合同约定不符，亦不具有事实依据，本院不予支持。第三，况雄称房屋买卖签约要求和程序不合法、理、情的问题。况雄签订合同时为完全民事行为能力人，其所称的签订合同需要家人参加、需要见证人以及需要身份证、结婚证等，无法律依据，其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。第四，况雄称其出售房屋系无权处分，且未获得案外人武汉市江夏区第二中学作为权利人的追认，故案涉合同为无效合同，但武汉市江夏区第二中学已经向江夏区房产局出具《购房款支付证明》，确认况雄购买的房改房款项已经支付完毕，该中学并未在证明中表示其权利人身份或以权利人的身份否认合同效力。且况雄的前述主张不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，故对其该项上诉意见，本院亦不予支持。因此，房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，亦不损害国家、集体或第三人的利益，该合同应为有效合同，对双方均有约束力，双方应按合同约定履行各自的合同义务，现柳凤举证证明过户条件已经具备，况雄应按合同约定无条件配合柳凤办理产权证过户手续。综上，况雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由况雄负担。本判决为终审判决。审判员  张文浩二〇二〇年十二月十一日法官助理胡海洲书记员徐星