辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初4144号原告：宿陲婴，女，汉族，1954年10月4日出生，住址：沈阳市和平区。委托诉讼代理人：孟哲，辽宁正直律师事务所律师。被告:沈阳世茂新发展置业有限公司，住所地：沈阳市和平区文体西路**，统一社会信用代码：9121010079317822XQ。法定代表人：刘辉，系本公司董事长。委托诉讼代理人：王敏，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：董晨，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原告宿陲婴诉被告沈阳世茂新发展置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告宿陲婴诉称，原、被告双方于2014年10月签订商品房购房合同（合同编号E1401089395)，房屋总价为1467731元，单价为8515元/平方米，面积172.37平方米。后因涉案房屋严重质量问题，最终于2018年10月8日沈阳市中级人民法院(2018)辽01民终7679号民事判决书判决双方解除购房合同，判令被告返还原告购房款。依据《合同法》规定，被告属于根本违约，理应赔偿原告因购房产生的各种经济损失。根据建设部建质[2004]18号《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。故在解除合同退还房款的同时，被告还应补偿原告的装修损失、购房利息损失和从购房起至解除合同之日止房屋市场差价款。差价款的计算方式为按订立合同履行地市场价或合同履行地政府指导价减去订立合同时价格再乘以房屋建筑面积予以确认。根据和平区房价走势图计算（2018年和平区房屋均价为13952元/1112-2014年购房时单价8515元/1112)*案涉房屋总建筑面积172.37平方米=937175.69元。因被告售卖瑕疵房屋的严重违约行为，致使原告早已无法按2014年房屋单价购买到同地段同类房产，经与被告交涉未果，故诉至贵院，望贵院依法维护原告合法经济利益，支持原告诉求。诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿案涉房屋因解除合同给原告造成的装修损失、利息损失、差价款937175.69元；2.判令被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告赔偿案涉房屋因解除合同给原告造成的差价款810828.48元【（2018年世茂五里河项目市场均价13219元/平-2014年世茂五里河项目市场均价8515元/平）×房屋面积172.37平方米】；2.判令被告承担诉讼费用。被告沈阳世茂新发展置业有限公司辩称，一、原告向我公司主张房屋差价损失没有事实和法律依据。1、房屋返水不是根本的质量问题，原告在房屋已经办理房屋产权证的情况下选择要求解除商品房买卖合同，即表明原告决定放弃了房屋的市值利益，无权向我公司主张房屋差价损失。原告起诉解除商品房买卖合同时该房屋已经办理了房屋产权证，商品房买卖合同已经履行完毕。原告已经实现了商品房买卖合同的合同目的。房屋在返水后，经过维修即可继续使用。造成返水原因的下水管冻堵经过维修整改及物业公司的积极维护也可以确保不再发生返水。我公司在该案一审中也表示会积极进行维修。该房屋并非存在严重质量问题导致不能实现居住目的，也不存在房屋主体结构质量不合格的问题。原告房屋发生返水后，解决问题的方式并非只有解除商品房买卖合同一种，还有维修后继续居住及维修后原告自行变卖房屋等解决方式。后两种解决方式可以确保原告继续享有房屋市值的利益，但原告在房屋已经办理房屋产权证的情况下起诉要求解除商品房买卖合同，表明其放弃了房屋市值利益。故其无权在商品房买卖合同解除后再次主张房屋差价损失。2、房屋差价损失不属于《合同法》规定的预期可得利益，原告主张的房屋差价损失没有法律依据。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”上述规定中，预期可得利益是在合同履行过程中预见到的合同履行完毕后可以获得的利益。而本案中，我公司与原告的商品房买卖合同已经履行完毕，房屋已经办理了房屋产权证。原告已经获得了合同签订时的预期可得利益。原告因房屋使用时返水的要求解除买卖合同，是对其已经得到的房屋市值利益的放弃。其主张的房屋差价损失不属于《合同法》第一百一十三条规定的预期可得利益，其主张没有法律依据。3、法院依据原告的请求判决解除商品房买卖合同，原告没有实际损失。原告于2014年10月10日与我公司签订商品房买卖合同，购买案涉房屋。原告当日交付房款1467731元，我公司当日向原告交付房屋。原告占有使用房屋直至2019年5月31日。法院判决解除商品房买卖合同生效之后，我公司申请强制执行，于2018年12月21日将原告购房款交至法院执行账号。原告于2019年5月31日向我公司交还钥匙，但至今未配合我公司办理更名手续。综上，自原告向我公司支付购房款之日至我公司将购房款交至法院执行账号之日，原告一直在占有使用案涉房屋。我公司已经全额退还原告购房款，原告没有实际损失。4、原告要按房屋差价赔偿其损失的请求违反了公平原则。原告向我公司主张房屋差价损失937175.69元，而房屋原价为1467731元。从数据可以看出，原告主张的差价损失达到房屋原价的63.85%，严重违反了公平原则。因案涉房屋被解除商品房买卖合同，我公司需按二手房交易缴纳各项税费将案涉房屋过户至我公司名下，如我公司再出卖该房屋，还要按二手房交易缴纳各项税费。两次过户费用数额巨大，导致我公司实际上无法再出售该房屋，只能作为自有资产留存。我公司的损失已经很大，不应再因该房屋加重我公司的负担。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2014年9月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发并销售的位于沈阳市和平区文体路7-3号1-1-1，建筑面积172.37平方米的房屋，房屋单价为8515元/平方米，总金额1467731元。2014年10月10日，被告为原告出具总金额1467731元的销售不动产统一发票。同日，被告向原告交付房屋。2014年10月20日，原告交纳维修基金9911元。2014年11月10日，原告交纳契税58709.24元。涉案房屋于2014年11月18日登记在原告名下，为单独所有。另查明，2017年4月13日，原告宿陲婴起诉被告沈阳世茂新发展置业有限公司商品房销售合同纠纷一案（2017辽01**民初4865号），诉讼请求为：1、依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、责令被告向原告返还已付购房款1467731元；3、责令被告向原告支付家具及装修实际损失约50万元；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费、鉴定费。本院于2018年6月13日作出（2017）辽0102民初4865号民事判决书，判决如下：一、解除原告宿陲婴与被告沈阳世茂新发展置业有限公司于2014年9月15日就位于沈阳市和平区文体路7-3号1-1-1房屋签订的《商品房买卖合同》；二、被告沈阳世茂新发展置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宿陲婴购房款1467731元；三、原告宿陲婴于本判决生效之日起十日内，将位于沈阳市和平区文体路7-3号1-1-1房屋完好腾出并交付给被告沈阳世茂新发展置业有限公司，并配合被告办理更名过户手续，过户费用由被告承担；四、被告沈阳世茂新发展置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宿陲婴支付家具、装修损失22948元；五、被告沈阳世茂新发展置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宿陲婴支付鉴定费62000元。判决宣判后，被告不服提起上诉，沈阳市中级人民法院于2018年10月8日作出（2018）辽01民终7679号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年，原告宿陲婴起诉被告沈阳世茂新发展置业有限公司商品房销售合同纠纷一案（2019辽01**民初2301号），诉讼请求为：1、请求判令被告赔偿原告损失366929元（从2014年10月10日暂计算至2018年12月10日）；2、请求判令被告支付原告已经缴纳的契税58709.24元、维修基金9911元；3、请求判令被告支付装修损失300000元（实际数额以鉴定结果为准）；4、本案诉讼费由被告承担。本院于2019年7月9日日作出（2019）辽0102民初2301号民事判决书，判决如下：一、被告沈阳世茂新发展置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告宿陲婴维修基金损失9911元；二、驳回原告其他诉讼请求。判决宣判后，原告不服提起上诉，沈阳市中级人民法院于2019年10月23日作出（2019）辽01民终14207号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现原告以涉案房屋解除合同后存在房屋差价损失为由诉至本院，请求判令被告向原告赔偿案涉房屋因解除合同而造成的差价款810828.48元。上述事实，有（2017）辽0102民初4865号民事判决书、（2018）辽01民终7679号民事判决书、（2019）辽0102民初2301号民事判决书、（2019）辽01民终14207号民事判决书等证据以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告就涉案房屋出现的纠纷，已经（2017）辽0102民初4865号民事判决书、（2018）辽01民终7679号民事判决书、（2019）辽0102民初2301号民事判决书、（2019）辽01民终14207号民事判决书予以处理，本案诉请的房屋差价款应属订立合同时无法预见的损失，不在赔偿范围之列，故对于原告的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告宿陲婴的诉讼请求。案件受理费11908元，由原告宿陲婴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内，未交纳上诉案件受理费，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 伟人民陪审员 路 宏人民陪审员 王淑娟二〇二〇年十二月二日书 记 员 岳 岩本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。