四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终1380号 上诉人（原审被告）：吕军，男，1973年9月7日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。 委托诉讼代理人：刘玉群，广元市昭化区东方法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：杨中宣，男，1960年12月7日出生，汉族，住四川省广元市苍溪县××镇××村××组××号。 委托诉讼代理人：余天跃,广元市昭化区卫子法律服务所法律工作者。 上诉人吕军因与被上诉人杨中宣农村房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市昭化区人民法院（2020）川0811民初782号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕军上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决对于本案的关键事实没有查清，将双方当事人于2013年5月就解除了的“买卖合同关系”错误理解为双方的买卖合同关系至一审判决时继续存在，继而导致事实认定错误，严重违背诚信原则，侵犯了上诉人的合法权益。二、一审判决违背被上诉人意思自治原则，被上诉人自始至终都没有请求法院确认买卖合同无效，被上诉人也认可了双方的买卖合同早在2013年5月29日其在退房屋钥匙的时候就已经解除，一审法院无权将已经解除了的合同再进行效力确认。三、本案早已经过了法律规定的诉讼时效，上诉人在一审中的抗辩合法有据。 杨中宣答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。 杨中宣于2020年8月6日向一审法院提出诉讼请求：1.被告立即退还所收取的预付房款70000.00元及按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率支付资金占用利息；2.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年，原告杨中宣、被告吕军达成口头协议，约定被告吕军将位于××镇××村××组农村自建房五楼出售给原告杨中宣，双方未签订书面协议，2012年1月20日至2012年年底，原告累计向被告支付房款70000.00元，同年，原告在所购买房屋内安装了防护栏及天然气并入住，2013年5月，原告搬离案涉房屋。另查明，被告吕军户籍地为四川省广元市昭化区，原告杨中宣户籍地为四川省广元市苍溪县××镇××村××组××号。以上事实，有双方当事人的户籍信息，原、被告的一审当庭陈述、收条等证据在卷予以证实，经一审庭审查证属实，应予以认定并在卷佐证。 一审法院认为，本案系因购买农村宅基地上的房屋所产生的纠纷。农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系。基于房地一体的原则，处分房屋同时也必然会处分宅基地使用权。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”本案诉争房屋所在地不在国家确定的宅基地制度改革试点地区范围内，且原告杨中宣与被告吕军并不是同一集体经济组织成员，因此，二者之间所达成的口头房屋买卖协议应属无效。 无效的合同自始没有法律约束力，且该领域并非诚实信用原则所调整的范畴。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，合同无效的法律后果是，在能够恢复原状的情况下，必须予以恢复，亦不能采取变通的方式解决，故原告杨中宣应向被告吕军返还案涉房屋，该房屋自2013年5月已由被告吕军实际占有，本案中无需再处理返还房屋事宜；合同无效后，被告吕军收取原告杨中宣70000.00元房款已无法律依据，因此，应当将该款返还原告杨中宣。一审庭审中，因双方对各自损失赔偿的范围及数额争议较大，当事人可以通过另行起诉等方式解决。 关于原告主张的资金利息问题，原告购房时知道或者应当知道自己不具备案涉房屋的购买资格，无法取得所有权，仍出资购房，且自2013年搬离案涉房屋至今，亦未提交有效证据证明向被告主张过权利，怠于行使自己的权利，自身亦具有过错，因此，原告主张按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率支付资金占用利息的诉讼请求，应不予支持。关于被告辩称的原告时隔较长时间主张权利是否失效即诉讼时效问题。一审法院认为，只有人民法院和仲裁机构有权确认合同是否有效，合同当事人不享有确认合同效力的权利。合同无效系自始无效，当事人请求确认合同无效的，不应受诉讼时效期间的限制，而合同确认无效后，当事人请求返还财产及赔偿损失的，应当适用法律有关诉讼时效的规定，因此，被告关于诉讼时效的抗辩理由不能成立，应不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告吕军在判决生效后十日内向原告杨中宣返还购房款70000.00元；二、驳回原告杨中宣的其他诉讼请求。 二审期间，上诉人申请的证人佘某出庭作证称，其与上诉人系邻居，与被上诉人当时是好朋友。2013年5月29日，被上诉人请上诉人及证人吃饭，被上诉人表示不要房子和原来的钱（不清楚被上诉人给上诉人交了多少）了，原来的钱作为房租和装修损坏的赔偿，上诉人要条子，被上诉人称没有带，表示自己回去处理就行了。被上诉人质证认为，当天吃饭时没有谈，饭后上诉人称7万元买不了房子，后因上诉人要求，被上诉人就把钥匙给了上诉人。至向一审法院提起诉讼前，被上诉人未找过上诉人索要原交的购房款。 被上诉人向一审法院提交的诉状中称“在2013年5月29日下午，原告邀请被告一家吃饭后，被告将原告手中的钥匙收走”。 本院认为，双方虽为是否以被上诉人交纳的购房款7万元抵偿被上诉人在案涉房屋中居住期间的房租以及造成案涉房屋装修损失各执一词，但根据被上诉人向一审法院提交的诉状和双方在二审中的陈述以及证人证言，能够证明被上诉人于2013年5月29日向上诉人明确表示不再购买案涉房屋并将房屋钥匙退还给了上诉人。因此，本案首先需要解决被上诉人在7年之后提出退还其购房款是否已过诉讼时效的问题。 诉讼时效从当事人知道或应当知道自己的权利受到侵害之日起计算。被上诉人于2013年5月29日将案涉房屋钥匙退还给被上诉人表明其不再购买该房屋，但上诉人并没有同时退还被上诉人原交的7万元购房款。被上诉人因上诉人未退还其购房款若认为上诉人的行为损害了他的利益，应当在法定的诉讼时效期内提出，但被上诉人明确其在随后的7年时间均未向上诉人主张过权利直至向一审法院提起诉讼，故上诉人的主张已过诉讼时效（时为两年），丧失了法律上的保护请求权。 综上，根据二审查明的案件事实，上诉人关于被上诉人的主张已过诉讼时效的上诉理由成立。被上诉人在一审时，并未提出确认双方买卖行为无效的诉讼主张，一审法院以双方买卖行为无效进而认定相应的购房款退还主张未过诉讼时效不当，判决结果应予纠正。本案纠纷的形成，上诉人也有一定的责任，故应承担相应的诉讼费用。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省广元市昭化区人民法院（2020）川0811民初782号民事判决； 二、驳回被上诉人杨中宣的诉讼请求。 一审案件受理费778元，由上诉人吕军、被上诉人杨中宣各负担389元；二审案件受理费1556元，上诉人吕军、被上诉人杨中宣各负担778元（品迭一审被上诉人预交的案件受理费，被上诉人向上诉人支付389元） 本判决为终审判决。 审 判 长 夏茂中 审 判 员 徐小雁 审 判 员 吕 晶 二〇二〇年十二月七日 法官助理 刘 骁 书 记 员 乔 钰