湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8818号上诉人（原审原告、申请执行人）：许火生，男，1944年10月26日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：陈建学，湖北乾泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文，湖北乾泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：王齐，男，1988年10月4日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：夏卉清，湖北诚明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：朱先林，男，1964年4月4日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。被上诉人（原审被告、被执行人）：刘素连，女，1963年8月21日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。上诉人许火生因与被上诉人王齐、朱先林、刘素连执行异议之诉纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2019）鄂0117民初1454号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。许火生上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方全部诉讼请求或本案发回重审。事实与理由：原审认定王齐与朱先林、刘素连在法院查封之前已存在合法有效的书面买卖合同事实不清，证明不足。原审法院认定王齐已支付涉案房屋购房款事实不清、证据不足，且对我方调查取证申请未作任何回应，原审法院程序违法。原审法院认定王齐在法院查封之前已合法占有房屋证据不足，并且对证据的采信双重标准。原审法院认定非因王齐原因未办理过户登记的证据不足。王齐、朱先林、刘素连均答辩称，一审认定事实清楚、适用法律证据，程序合法，请求依法维持原判。许火生向一审法院起诉请求：1、撤销（2019）鄂0117执异5号执行裁定；2、继续对朱先林、刘素连共同共有的位于武汉市新洲区邾城××大道（农科所房改房）/单元1-2层7室[不动产权证号为：鄂（2018）武汉市新洲不动产权第0017347号，建筑面积为80.35平方米，土地使用权面积439.39平方米]房屋的执行；3、本案诉讼费由王齐、朱先林、刘素连承担。一审法院查明，许火生与朱先林、刘素连及朱佳赟民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年10月23日作出（2018）鄂0117民初3811号民事调解书，因朱先林、刘素连及朱佳赟均未按法律文书确定的期限履行付款义务，许火生遂向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年12月21日作出（2018）鄂0117执1739号之一执行裁定，对朱先林、刘素连共同共有的位于武汉市新洲区邾城××大道（农科所房改房）/单元1-2层7室房屋[不动产权证号为：鄂（2018）武汉市新洲不动产权第0017347号，建筑面积为80.35平方米，土地使用权面积439.39平方米]予以查封。一审法院另查明，朱先林与刘素连系夫妻关系，朱先林因做工程缺少资金周转，与刘素连协商出售共有的房屋，2017年6月29日，王齐与刘素连签订房屋买卖合同，主要约定：王齐以120万元总价购买刘素连名下的房屋，并约定签订合同当日付款50万元，余款在2017年8月31日前付清。为进一步明确双方的权利义务，王齐又于2017年7月7日与刘素连、朱先林签订房屋买卖协议，主要约定：刘素连将位于新洲区邾城××大道阜财门的临街门面一套（上下两层）出售给王齐，售价120万元，定于2017年9月30日前交付办证所需资料。2017年6月29日至7月11日，王齐及其姐姐王丽聪通过银行转账分多次共向朱先林支付购房款120万元。同年7月7日，王齐与承租人陈某某就涉案房屋签订《租房合同》，约定该房屋年租金4万元。因朱先林差欠他人借款，他人将案涉房屋产权证扣留，为顺利办理过户手续，王齐于2018年9月15日为朱先林垫付35万元债款赎回不动产权证。事后王齐向登记机关提交了办理过户所需资料，并缴纳了有关契税。2018年12月26日，新洲区不动产登记中心书面告知王齐“该房屋被查封，无法进行交易”。王齐遂以查封房屋已出卖给本人为由提出执行异议，一审法院作出（2019）鄂0117执异5号执行裁定书，中止对上述房屋的执行。许火生对该执行裁定不服，诉至一审法院，提出前述诉请。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、在一审法院查封涉案房屋之前王齐、朱先林、刘素连之间是否已签订合法有效的书面买卖合同；二、王齐与朱先林、刘素连签订房屋买卖合同是否属于恶意串通，转移财产，逃避债务，损害债权人利益；三、涉案房屋未能及时办理过户登记手续是否系王齐自身原因所造成。一、关于在一审法院查封涉案房屋之前王齐、朱先林、刘素连之间是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。一审法院认为，涉案房屋属朱先林与刘素连共同共有，在该房屋被法院采取查封措施之前，王齐与朱先林、刘素连自愿签订房屋买卖合同，许火生虽提出本案存在多份房屋买卖协议，因第一份买卖协议系刘素连与王齐单独签订，该房屋系朱先林、刘素连夫妻共同财产，故二人作为出卖人与王齐签订了第二份买卖协议进一步明确合同双方权利与义务，第三份协议系合同双方应房产部门要求签订。王齐、朱先林、刘素连之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同双方在合同中约定的房屋实际总价与市场价格差别较小，且该合同双方已实际履行，王齐已向朱先林、刘素连支付全部购房款，朱先林、刘素连已将房屋交付给王齐，王齐取得房屋后又与他人签订了租房协议，将该房屋出租给他人使用，充分证明王齐已实际占用该房屋，因此，应认定王齐、朱先林、刘素连之间签订的房屋买卖合同合法有效。二、关于王齐与朱先林、刘素连签订房屋买卖合同是否属于恶意串通，转移财产，逃避债务，损害债权人利益的问题。一审法院认为，尽管朱先林、刘素连有多起诉讼案件，但主要是发生涉案房屋被法院查封之后，早在法院采取查封房屋措施之前，2015年3月，朱先林、刘素连就委托他人代为签订房屋买卖合同，出售涉案房屋，并代为办理房屋买卖过户登记手续等，本案王齐与朱先林、刘素连虽然是亲戚关系，但王齐既按房屋买卖合同约定支付了与市场行情相符的购房款，且又代朱先林、刘素连偿还了抵押该房产的债务35万元，足以排除王齐、朱先林、刘素连恶意串通，转移财产，逃避债务，损害其他债权人利益的可能。三、关于涉案房屋未能及时办理过户登记手续是否系王齐自身原因所造成的问题。因朱先林、刘素连有其他债务，涉案房屋的产权证扣留在他人手中，王齐代朱先林、刘素连偿还抵押该房产的债务35万元赎回产权证后，已向不动产登记部门交齐了所有过户的材料和房产税，王齐还需要缴纳土地税费，只是因为缴纳契税需评估房屋价值，在相关机构评估过程中，又因朱先林、刘素连与他人有债务纠纷，致使法院采取了查封措施导致房屋未及时办理过户登记手续。因此，涉案房屋未能及时办理过户登记手续不是王齐自身原因造成。综上所述，王齐与朱先林、刘素连于法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，且在法院查封前已合法占有该房屋，并支付了全部价款，房屋未能及时办理过户登记手续非王齐自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，王齐就执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益，王齐、朱先林、刘素连的辩称意见有理，一审法院予以采纳，故对许火生的诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：驳回许火生的诉讼请求。一审案件受理费500元，由许火生负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王齐与朱先林、刘素连就案涉房屋签订的买卖合同在先，王齐已付清合理对价并实际占用房屋，在办理过户登记手续期间，因朱先林、刘素连与他人债务纠纷致使法院查封房屋而未能及时办理过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，结合本案查明事实，一审法院认定王齐就案涉执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益，于法有据，并无不当。综上所述，许火生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人许火生负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年十二月一日书记员 严 洁