辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8324号上诉人（原审被告、反诉原告）：李帮学，男，1969年9月29日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩艳梅，女，1981年11月30日出生，汉族，住辽宁省大连市。上诉人李帮学因与被上诉人韩艳梅房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初4384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李帮学上诉请求：一、撤销大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初4384号民事判决；二、依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审全部反诉请求或发回重审；三、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以改判。一、一审支持被上诉人未经交接而索要押金、租金，并以此确认合同终结时间，缺少法律支持，属于不懂房屋租赁行业合同终结时的正常交接程序。未现场交接是本案依法争议焦点所在，若双方早经历此程序再终结合同，争议可能不会发生，若一审法院立案时组织双方做一次现场交接，争议也早已了结。房屋租赁行业交接地点就是默认的房屋现场，方式就是双方现场确认，无需另行规定。现场交接既是房屋租赁行业合同终结时的必有程序，也是法庭判决重要依托证据，双方只有按合同约定完成必要的现场交接确认程序，才能有理有据地商讨退还押金、租金事宜，才算合同正式终结，主张现场交接完毕再退租金是上诉人的合法权利，被上诉人既无行动障碍，又无其它困扰，应执行这一正常程序。而上诉人为保全证据，至今已有数月不能将该房对外出租，上诉人不应为被上诉人主观故意的过错买单。所有房屋租赁合同中提及的“交接”，实质就是现场交接，因为不通过现场交接，合同中所规定的“原样交付”无法确认，双方约定好交接日期，就是去现场交接确认房屋状况和其他设施的完好状况，以及确认水、电、煤气表等具体数据。但被上诉人在没有执行这一程序的前提下，举着摄像站在上诉人家门口走廊里直接要钱，这种行为不是交接，倒像是债主催债。上诉人当时未看到房屋现场是否已恢复原状，不可能提前退押金，提出双方必须到现场交接确认之后才能商讨退还租金和押金的事宜，但被上诉人依旧未按合同约定履行现场交接义务，扔下钥匙就走了（上诉人未将钥匙退回，是因此前曾答应协助被上诉人转租，此时被上诉人并未提出终止转租，到6月1日才提出。）。6月1日当地街道调解时上诉人再次提出，终止合同必须以双方现场交接确认为准，不是扔下钥匙就算交接，但仍被被上诉人拒绝，从5月26日至今，双方一次也没有同时到过现场，房屋正常交接程序至今未完成。正是因为被上诉人的主观过错，才导致缺少了现场交接这一必要环节，被上诉人才能在法庭上对自己造成的损坏多次抵赖，一审支持被上诉人不交接而要钱的判决，找不到任何法律依据，这不是在平息争端，而是在支持双方争端越来越大。一审支持被上诉人这种未经交接而直接索要租金的终结合同行为，并以此确认合同已经于5月26日解除，等于说，所有违约者都可有权以通知形成单方终止合同，这显然与《合同法》第93条相违背，因为现场交接确认是房屋租赁双方达成一致意见的前提。守约方为取得必要证据，将不得不被迫采取诉讼和司法鉴定等方式，否则将陷入“有理说不清”的扯皮中，这将给国家凭空造成极大资源浪费，明显不符合办案原则。二、被上诉人起诉解约前便已经有一次根本违约，应先承担第一次违约赔偿责任才享有法定解约权，一审忽略被上诉人第一次违约责任，等于判决让一份履约保证金同时使用两回，属于漏判。根据《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。被上诉人在起诉提前解除合同之前，便因为无故拖延第二年租金，已经有一次根本违约，必须先承担“每逾期一日按日千分之一承担违约赔偿金；超过三日，履约保证金不退”的违约责任后，才享有继续延续合同并提前解除合同的权利，否则违约和守约方在权益上没了分别。一审判决上诉人“退还房屋租金8509元，履约保证金2869元”时的判决，很明显将此项违约责任漏判了，等于让同一份履约保证金使用了两回，违反了《合同法》第一百零七条和双方合同第九条第五款的规定。按双方合同第六条第三款规定，被上诉人应该于2020年2月10日前付清第二年度租金，但上诉人按照合同规定在2月10日索要租金时，被上诉人请求宽限到二月下旬，本着互相体谅的原则，上诉人同意，但要求必须到此之前先预交一部分，剩下部分按被上诉人要求的二月下旬交清。但被上诉人在预交了34,800元之后，到了约定时间却拒绝按约定支付剩余款项，并早已超过三日，违反了合同中有关租金支付的相关规定，导致上诉人无法按“年付”方式收取租金，属于根本违约。根据最高院《九民纪要》49条规定：“合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持”，法院应该支持上诉人按合同约定追究被上诉人“每逾期一日按日千分之一承担违约赔偿金；超过三日，履约保证金不退”的第一次违约责任。房屋租赁行业租金年付和分期付价格是不一样的，长期价格和短租也不相同，一审忽略这一常识在判决书中确认被上诉人不欠房租不用交违约赔偿金，不合情理。正是因为被上诉人在2019年3月2日签合同时提出，租三年且每年一次性付款，上诉人才同意赠送免租期8天（从3月10日开始计算），且房租由年租分期付的6500元/月降为5800元/月，被上诉人每年因此节省将近一万元，违约了，应承担相应违约责任。况且，如果被上诉人在缴纳34,800元时提出只租半年或几个月，上诉人有权拒绝并提前终止合同，不可能按照租三年且每年一次性付款的价格来让被上诉人短租几个月，否则可能要因此承担淡季空租的风险（尤其疫情期间）很明显得不偿失。一审法官在调解时曾支持上诉人违约赔偿金的主张（但不知怎么判决书中却漏掉了），但提出5881元的违约赔偿金（滞纳金）算高了，事后上诉人认为法官所提有理。当时上诉人是按从2月13日到8月2日计算的，若按一审法官认定的5月26日计算，从双方约定的二月下旬之后计算，应为2992元（从3月1日-5月26日），这样，在扣除被上诉人所剩8507元房租后，上诉人在一审中主张赔偿总额为10,916元。三、被上诉人前后言行不一，有恶意违约倾向，不享有法定解约权。不存在一审所言“双方微信中达成一致意见”情形。一审声称“根据双方微信聊天记录认定双方就合同解除达成了一致意见”与事实严重不符，被上诉人在微信中前后言行不一，甚至完全相反，上诉人即便是想与其一致也一致不了，因为任何人也无法与两个相反的东西同时一致。一审法官所提及的“一致”，若是指上诉人与被上诉人前面承诺一致，便是形同认可双方此前达成的转租口头协议有效；若是与被上诉人后面的推翻承诺一致，被上诉人便属于典型的恶意违约。按最高院《九民会议纪要》第48条第一款，“违约方必须不存在恶意违约的情形”的规定，根本无权提起提前解除协议。被上诉人二月份第一次违约时，按照双方合同第九条第五款的规定和《合同法》第二百二十七条规定，上诉人有权提前收回房屋。但双方在交涉过程中，被上诉人先是电话告知准备转租给一个朋友，后又在微信中提出，规模扩大不准备继续租了，并请求上诉人也帮助转租，并自行承担8月2日前房租损失，上诉人才上楼与被上诉人当年达成8月2日前转租出去不收违约金（包括第一次违约金）的口头协议。被上诉人提出的转租并承担8月2日前空租损失，是上诉人同意不收违约赔偿金并同意其继续承租的前提，如果没有这个前提，上诉人不可能同意在其无故拖延房租前提下，以5800/月的长租价格再短租俩月。因为，每年三、四月份前是办公用房旺季，过了五一之后便很难租出去了（尤其今年疫情时期），为了被上诉人自己利益短租俩月，却要上诉人承担一年的空租风险，这对上诉人有失公平。但被上诉人在达到以长租价格短租俩月的目的后，却对自己先前提出的承诺矢口否认，由“自行承担空租损失，请求帮其转租”变成了“我没有精力帮你转租房子”，并推翻了之前双方达成的转租口头协议，要求提前解除协议。前后言行不一，没有守约意识（口头约定也是合同），带有明显恶意违约性质，那么自然就应该因此继续承担第一次违约时的违约责任。四、被上诉人必须承担恢复原状义务和因此造成的房屋空置损失，一审判决引用法律失当，将“损耗”和“损坏”当成同义词。根据《合同法》第二百二十三条“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人会原状或赔偿损失”和第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，被上诉人不单对所交付房屋有恢复原状的修复义务，还应赔偿因拒绝恢复原样期间所造成的空置损失。1.恢复原状赔偿。被上诉人在搬离房屋后对上诉人房屋造成了极大破坏，除了空调、白板拆除后的满墙窟窿只修补了少部分且未刷乳胶漆外，还有诸多招贴画揭除后留下的墙面大白破损，厨房墙面黏贴物拆除造成的墙砖破损；底边黏有诸多胶和被货架挪移碰坏的破损（非正常磨损）。除此之外，还有未拆除的靠近天棚处的插座22个，顶棚增设灯管17根，置物架5个（以上物件对其他租户无用且影响美观，但拆除后也是满墙窟窿），再加上前面未修复的墙面窟窿，已占到整个出租房面积的百分之八十之以上（以上照片上诉人已在一、二审中提交）。针对以上损失，被上诉人提出的两千元赔偿远远不够，上诉人已在庭审中拒绝，而且本人提出的5000元修复费用并不高，只占到粉刷全屋市场价的一半，地板1000元只是成本价，既然被上诉人只同意赔付2000元（仅够修复期间的房租占用费），那么，上诉人有权继续主张被上诉人对房屋损害恢复原状。关于一审提出“依据《合同法》第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”的说辞属于引用失当，与本案无关，“损坏”和“损耗”并不是同义词，不能混淆。此案中上诉人主张赔偿的是被上诉人添加物拆除后的墙面损坏恢复赔偿，并未要求正常损耗赔偿，应该支持。2.房屋空置损失赔偿。被上诉人搬走后留下的房屋满墙窟窿，一片狼藉，至今未修复，势必严重影响到上诉人的正常对外出租（至今该房仍未成功出租便是最好证据），故应赔偿《合同法》第一百一十三条所规定的“可得利益损失”，即因为其拒绝恢复原状交付期间所给上诉人造成的空置损失，或者以恢复原状完毕的正式现场交接日期作为合同正式终结日期。根据最高院最新出台的“同案同判，类案检索，全国统一法律适用”最新规定中关于类案检索范围部分第十条的规定，上诉人可轻易检索到最近三年发生的诸多同类型案例，法院判决租户赔付因未恢复原状期间给房主造成的空置损失属于惯例，即便此时合同已终止也不例外。如2018年1月24日《海峡导报》所刊载的案例，租客不但赔付1.5万元恢复原状损失，还另外赔偿合同结束后的空租损失7000元。再如，2018年9月13日《华商报》所刊载的案例，判决被告对原告房屋恢复原状并按500%比例赔付原告刘某房屋空置经济损失104,869.33元。大连非特别行政区，又是中国新兴城市的代表，自然要和全国其他城市一样适用统一法律条款，上诉人所提出的修房屋必要占用时间（7天拆除、堵漏、粉刷、三天放味）所产生的2000元的房租费用，7500元（从5月26日到上次开庭时间，按正常房租百分之五十比例计算）的空置费，是完全按照国内同类案件的判罚比例。一审驳回上诉人空置损失请求的判决显然与《合同法》第一百一十三条的规定相违背，等于剥夺了上诉人主张可得利益损失的权利，且主要理由也牵强。五、关于撤回司法鉴定申请。关于一审判决书中提及的上诉人撤回司法鉴定申请一事并非故意，而是事出有因，上诉人曾经于7月22日提交过一份“司法鉴定申请书”（期间也按法官要求做了必要修改），但过了将近一个月后的8月17日，却接到了鉴定机构的电话，声称这一份鉴定申请书是无效的（不知道一审法官如何审查的），必须在此之前还要申请一份工程造价鉴定申请书，在工程鉴定结果出来之后，才能再提交这份鉴定书。随后，上诉人打电话咨询鉴定机构所需的必要工作时间，被告知还需要1-3个月，上诉人考虑耗时太久，便给一审法官打电话，法官说不鉴定也行，可以调解，上诉人便撤回申请。鉴于在此后庭审中，双方仍旧分歧过大，为保全证据，在二审认为有必要的前提下，本人可再次申请现场勘验。韩艳梅向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除韩艳梅、李帮学签订的合同编号为0002086的房屋租赁合同；2、判令李帮学返还韩艳梅房屋租金22,549.6元；3、判令李帮学返还韩艳梅租房押金5800元。李帮学向一审法院提出提出反诉请求：1.要求韩艳梅按合同约定于2020年8月2日前清空房屋内物品，恢复原房屋出租前原貌；如果不能恢复原状，赔偿我方损失5000元；2.判令韩艳梅赔偿2020年2月13日至2020年8月2日期间拖欠租金的滞纳金5881元；3.灯具赔偿金400元及拖欠的水电费331元；4.要求韩艳梅赔偿地板损坏的损失1000元（35元/平，200元安装费）；5.维修时间按10天计算，韩艳梅应该赔偿我方2000元；6.因为韩艳梅不给我恢复原状，要求韩艳梅赔偿房屋空置3个月损失7500元。一审法院认定事实如下:2019年3月2日，李帮学（甲方）与韩艳梅（乙方）及大连市沙河口区青华房屋信息咨询服务中心（居间方）签订了《房地产租赁居间合同》，合同约定：甲方将位于大连市沙河口区建筑面积146.39平方米的房屋出租给乙方使用，租赁用途为办公；租赁期限为叁年，自2019年3月10日起至2022年3月9日止，该房屋月租金为5800元/月，租金付款方式为年付，乙方每次付款需提前30天支付。合同第七条约定，乙方签署本合同时须向甲方支付人民币5800元，作为履约保证金。履约保证金用作乙方履行本合同约定义务的担保，如乙方违反合同约定，甲方可以从履约保证金中扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。第八条第1款规定，租赁期内，该房屋自然损坏的维修养护由甲方负责，除此之外的损坏由乙方自行负责维修。第九条第2款规定，本合同因双方协议解除、租期届满前而终止履行时，乙方应在接到甲方解除合同的书面通知或租期届满之日迁出该房屋，并将该房屋及甲方所属内部设施、设备及乙方对该房屋的装修完好无损返还甲方，如造成损失，由乙方负责修缮或按价赔偿。第九条第6款规定，如因乙方原因导致本合同解除的，乙方须向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的贰个月租金。如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还须赔偿甲方损失。合同签订后，甲方向乙方交付了房屋，乙方向甲方支付了2019年3月10日至2020年3月9日期间的房屋租金。2020年2月10日，双方经过协商，李帮学同意韩艳梅先支付一部分房租，当日韩艳梅通过工商银行向李帮学支付了2020年3月10日至2020年9月9日期间的房屋租金34,800元。2020年4月11日，韩艳梅以案涉房屋面积不够用为由，提出解除合同，并称“预计5月份就会搬走，5月份就可以让别人来租了”。李帮学回复“那好吧，我们同时找找吧”。2020年5月15日，韩艳梅通过微信告知李帮学“搬完了”。2020年5月26日，韩艳梅将案涉房屋钥匙1把交给李帮学。另查明，2020年7月22日，李帮学向一审法院提交鉴定申请，请求对案涉房屋住宅墙面和地板的损害情况和修复费用进行鉴定，2020年8月18日，李帮学又撤回鉴定申请。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，韩艳梅与李帮学签订的《房地产租赁居间合同》是双方真实意思的表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应严格按约履行各自的义务。合同履行过程中，韩艳梅单方提出解除合同，并同意按照合同约定支付两个月租金作为违约金，李帮学同意解除合同并于2020年5月15日知晓韩艳梅已经搬走，又于2020年5月26日接收韩艳梅交付的房屋钥匙，故一审法院确认双方之间的《房地产租赁居间合同》已于2020年5月26日解除。依据《合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，韩艳梅的房屋租金交付至2020年9月9日，故李帮学应在扣除韩艳梅需承担的违约金后，将剩余租金8507元（34,800元-14,693元-11,600元=8507元）返还给韩艳梅。庭审中，韩艳梅同意赔偿李帮学房屋损失2000元，根据合同约定，该项赔偿应在履约保证金中予以扣除，故李帮学应将剩余3800元（5800元-2000元=3800元）履约保证金返还给韩艳梅。因韩艳梅未予明确其主张利息的起算时间及计算依据，故一审法院对韩艳梅主张的利息不予支持。关于李帮学辩称合同尚未解除以及房屋未正式交接一节。一审法院认为，通过双方之间的微信聊天记录，能够认定双方对合同解除达成了一致意见，且李帮学也接收了房屋钥匙，故一审法院确认合同已经解除。因双方未明确约定房屋的交接方式及具体地点，所以李帮学提出“房屋的交付应该以三方现场签字确认为准”的抗辩意见，一审法院不予采信。关于李帮学要求韩艳梅将房屋恢复原状或赔偿损失5000元的请求。一审法院认为，根据《合同法》第二百一十八条之规定，“承租人按照约定方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损耗赔偿责任”。双方签订的合同第九条第2款约定，本合同因双方协议解除、租期届满前而终止履行时，乙方应在接到甲方解除合同的书面通知或租期届满之日迁出该房屋，并将该房屋及甲方所属内部设施、设备及乙方对该房屋的装修完好无损的返还甲方，如造成损失，由乙方负责修缮或按价赔偿。本案中，案涉租赁房屋是用作办公使用，安装空调和白板等属于正常的使用用途，且韩艳梅已对该房屋墙面进行了修复，因此，李帮学要求韩艳梅赔偿刮大白及厨房瓷砖无事实及法律依据，一审法院不予支持。韩艳梅同意赔偿空调洞200元，故一审法院对该项损失予以支持。关于李帮学要求灯具赔偿金400元及拖欠的水电费331元一节。因韩艳梅均认可上述两项赔偿，故一审法院予以支持。上述款项可在履约保证金中予以扣除，故李帮学应返还履约保证金为2869元。关于李帮学主张韩艳梅赔偿2020年2月13日至2020年8月2日期间拖欠租金的滞纳金5881元的请求。一审法院认为，因双方的租赁合同已于2020年5月26日解除，且韩艳梅已经支付了该期间的房屋租金，故李帮学要求韩艳梅支付滞纳金无事实及法律依据，一审法院不予支持。李帮学要求韩艳梅赔偿地板损坏的损失1000元、装修拆除费用2000元及房屋维修空置期间损失7500元的诉请。因韩艳梅对上述损失不予认可，且李帮学也未提供证据证明该项损失已经实际发生，故一审法院不予支持。据此，一审法院判决:一、确认原告（反诉被告）韩艳梅与被告（反诉原告）李帮学之间的《房地产租赁居间合同》于2020年5月26日解除；二、被告（反诉原告）李帮学于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）韩艳梅房屋租金8507元；三、被告（反诉原告）李帮学于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）韩艳梅履约保证金2869元；四、驳回原告（反诉被告）韩艳梅其他的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李帮学的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费255元（韩艳梅已预付），反诉案件受理费25（李帮学已预付），合计280元，由原告（反诉被告）负担200元，被告（反诉原告）负担80元，给付时间同上。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李帮学提交如下证据：证据1微信截图，拟证明双方约定在5月26日交接，交接的前提是8月2日押金不退，双方约定5月26日交接，但是被上诉人没交接，直接去上诉人家要钱，同时拟证明双方约定现场交接。证据2微信截图，拟证明被上诉人6月1日正式提出不转租，在此之前双方约定8月2日前达成协议，上诉人不收被上诉人任何租金。证据3微信截图，拟证明上诉人一直在催被上诉人交接，因为上诉人要转租，到了2月下旬，被上诉人没有交房租，按照合同约定上诉人可以提前终止合同，但是因为被上诉人打电话转租给她朋友，所以上诉人就没收她第一次违约金，过了几天，被上诉人提出让上诉人帮助租出去，证明被上诉人不止一次违约。证据4网络案例，拟证明空租期间被上诉人拒绝恢复原状，要赔偿上诉人损失。证据5微信截图，拟证明被上诉人漏洞的出现时间是5月21日之后，搬了家具和空调才会出现漏洞，所以被上诉人说5月15日出现漏洞是虚假的。证据6微信截图，拟证明合同约定的免租期8天上诉人有权收回，而且被上诉人也认可，微信中被上诉人要钱也是按照这个日期要的。证据7出租之前上诉人对案涉房屋发布的租赁信息，证明案涉房屋正常租金是6500元，正因为被上诉人是年付，所以上诉人才给被上诉人打了9折的租金。被上诉人韩艳梅质证意见：对全部微信截图的文字内容真实性没有异议，对待证事项不认可。对证据1被上诉人在5月26日到达了房屋，通过微信和电话让上诉人上来交接，等了半个小时上诉人没有上来，因此被上诉人主动到了上诉人家里，并且采用了视频录像的方式把整个过程录了下来，进行了交接。对于证据2待证事项不认可，没有提出过这份协议。对于证据3，在2020年4月12日被上诉人跟房东提出来要提前解租，当时的情况下被上诉人的房租已经支付到了2020年9月10日（按合同约定），因此如果被上诉人提前退租的话，按照合同约定被上诉人要损失两个月的房租，所以向房东提出了如果转租的话可以减少被上诉人的损失，所以在2020年5月15日以后，都是建立在能转租就转租，不能转租就按照合同约定赔偿违约金的方式来解决后续的房租问题，因此证据3显示的是一个正常提前退租时租房子的流程，不存在违约。对于证据4与本案无关联性。对于证据5房子交接时间是5月26日，与上诉人讲的日期没有冲突。对于证据6不认可，被上诉人只认合同。对于证据7只认当时签订合同时的约定。本院经审查认为，被上诉人对微信截图的真实性均无异议，本院对上诉人提交微信截图证据的真实性均予以确认；证据1中被上诉人未对上诉人微信中提出的“押金不退”予以认可，也未显示双方对于交接地点约定一致，无法证明待证事项；证据2、证据3转租事宜与本案处理结果没有关联性；证据4与本案无关联性；证据5与本案处理结果无关联性；证据6免租期问题超出一审诉讼请求，不属于二审审理范围；证据7此前案涉房屋发布的招租金额与本案处理结果没有关联性。故对上诉人提交的证据均不予采信。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《房地产租赁居间合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。履行过程中，被上诉人单方提出解除合同，并同意按照合同约定的两个月租金标准支付违约金，上诉人同意解除合同并于2020年5月15日知晓被上诉人已经搬离案涉房屋，又于2020年5月26日收到被上诉人交付的房屋钥匙，一审法院确认双方之间的《房地产租赁居间合同》已于2020年5月26日解除，并认定上诉人将扣除两个月违约金后的剩余租金8507元予以返还并无不当。关于上诉人主张未在案涉房屋内交接，不应认定交接已经完成一节，通过双方微信聊天记录，能够认定上诉人同意被上诉人提前单方解除合同，并于2020年5月26日收到被上诉人交付的房屋钥匙，应认定被上诉人已将案涉房屋交还给上诉人，双方完成交接。至于上诉人提出的“双方现场确认”的意见，因没有合同依据，不应予以采信。关于上诉人主张被上诉人应赔偿2020年2月13日至2020年8月2日期间拖欠租金的滞纳金5881元一节，被上诉人于2020年2月10日支付了2020年3月10日至2020年9月9日的房屋租金，双方合同已于2020年5月26日解除，该时间节点之前的房屋租金被上诉人并未逾期支付，而2020年9月10日以后的租金被上诉人虽未支付，但被上诉人对于其单方违约解除合同已经同意按合同约定支付两个月租金的违约金，上诉人请求被上诉人支付拖欠租金的滞纳金不应得到支持。关于上诉人主张被上诉人将房屋恢复原状或赔偿损失6000元（包括刮大白5000元、地板修复1000元）一节，上诉人申请法院现场勘验，但对于房屋的损坏修复方案、修复费用需要专业鉴定机构进行，而上诉人明确表示不申请鉴定，在此情况下本院即便现场勘验也无法确定房屋修复费用。被上诉人同意赔偿上诉人房屋损失2000元，一审在履约保证金中扣除2000元，并无不妥。关于上诉人主张修复期间的租金损失按10天计算为2000元一节，上诉人对于修复方案未申请鉴定，无法认定修复需要的具体时间，且被上诉人已经同意赔偿上诉人房屋损失2000元，可认为已经包含了对于修复期间租金损失的赔偿。上诉人的此项上诉人请求本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人赔偿房屋空置3个月损失7500元一节，被上诉人称其于2020年6月1日房屋出租网站上看到案涉房屋的出租广告，上诉人对该时间房屋出租网站上有案涉房屋广告的事实并未提出异议，可见最迟上诉人于2020年6月1日已经发布租赁广告，未能出租的原因无据证明系被上诉人未将案涉房屋修复造成。上诉人主张被上诉人赔偿房屋空置3个月损失7500元，没有事实依据，不应予以支持。综上所述，上诉人李帮学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85元（上诉人已预交），由上诉人李帮学负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 季 烨审判员 吕 瑛二〇二〇年十二月十四日书记员 杜玉洁