新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新21民再9号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李雪芳，女，1973年10月13日出生，汉族，住鄯善县。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张宇帆，女，2000年8月4日出生，汉族，住鄯善县。 以上再审申请人共同委托诉讼代理人：张为民，男，1972年7月10日出生，汉族，系再审申请人张宇帆的父亲。 以上再审申请人共同委托诉讼代理人：费国华，鄯善县为民法律服务所法律工作者。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：鄯善豪瑞房地产开发有限公司，住所地吐鲁番市鄯善县**育才路南侧（二号小区对面）。 法定代表人：宋林飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：万义东，新疆万义东律师事务所律师。 再审申请人张宇帆、李雪芳因与被申请人鄯善豪瑞房地产开发有限公司（以下简称豪瑞公司）商品房买卖合同纠纷一案，原由张宇帆、李雪芳于2016年7月7日向鄯善县人民法院提起诉讼，该院于2016年9月20日作出（2016）新2122民初1368号民事判决。李雪芳、张宇帆不服，向本院提起上诉，本院于2017年12月12日作出（2017）新21民终142号民事裁定书发回重审。鄯善县人民法院于2018年11月3日作出（2018）新2122民初385号民事判决书。李雪芳、张宇帆不服，向本院提起上诉，本院于2019年11月13日作出（2019）新21民终602号民事判决书。李雪芳、张宇帆不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，该院审查后裁定指令本院再审本案。本院于2020年10月28日立案，本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李雪芳及委托诉讼代理人张为民、费国华，再审申请人张宇帆的委托诉讼代理人张为民、费国华，被申请人豪瑞公司的委托诉讼代理人万义东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张宇帆、李雪芳申请再审称，1、李雪芳、张宇帆与豪瑞公司签订商品房买卖合同后，积极履行了支付购房款等合同义务，并于2016年1月办理入住手续，预交了契税、水、电、物业、维修基金等费用。2016年4月，豪瑞公司告知无法办理产权证书，房管所亦称房屋不得分售，办证房屋须为独立建筑物，四面有墙，故案涉房屋不能办理房产证，原审认定事实错误。2、鄯善县住房和城乡建设局向鄯善县纠风办答复称，提交相关资料后，房管所将在10个工作日内完成房产证办理，但豪瑞公司在答复后长时间内仍不能办理产权证书，原审未解除双方合同错误。3、李雪芳主张的物业费系豪瑞房产公司违约造成的损失，应当由豪瑞公司赔偿。 豪瑞公司辩称，再审申请人的申诉不能成立，原审适用法律正确，判决正确，请求二审法院驳回再审申请人诉求，维持原判。再审申请人所购买的商铺未办理产权证的原因是再审申请人不配合所导致的，被申请人没有过错，与本案相同的商铺都已经办理完毕产权登记取得产权证书，所以再审申请人要求解除合同没有事实和法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。 李雪芳、张宇帆向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告之间签订的四套商品房买卖合同；2、判令被告返还原告6套购房款870885.66元；3、判令被告返还原告向被告交纳契税26127元，印花税435元，维修基金8829元，交易手续费1285元，工本费3900元，合计40576元；4、判令被告支付原告购房款和其他代收款的利息122613.31元；5、被告赔偿原告六套房屋给鄯善县云峰物业交纳的水费158.60元，暖气费642.03元，垃圾费529元，物业管理费5289元，合计6618.63元；6、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年12月5日，被告以出让方式取得位于鄯善县新城东路一块地的土地使用权，并与二原告签订四份商品房买卖合同，合同约定：二原告购买被告鄯善县新城东路鄯善时代购物广场第一幢负一层E-11号、E-18号、E-26号和E-30号商铺，单价为5761.71元到5925.74元不等。2015年2月11日，二原告与被告签订两份商品房买卖合同，合同约定：二原告购买被告鄯善县新城东路鄯善时代购物广场第一幢负二层T-55号和T-57号商铺，单价为4903.21元到4910.36元不等。合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理即由出卖人统一办理产权证书，买受人需在5日内提供办理产证所需的一切资料及承担相关办证费用，否则产权证书将不予办理。二原告的六套商铺共向被告交纳870885.66元的房款。同时二原告向被告交纳商铺代收维修基金8829元，工本费3600元，交易手续费1,285元，契税26,127元，印花税435元，合计40,576元。以上二原告共计向被告交纳购房款及代收款911,461.66元。合同同时约定：出卖人应当在2014年11月30日前，将商品房交付买受人，出卖人如违约，逾期不超过30日，自本合同2014年11月30日规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。逾期超过60日，合同只对买受人约定承担违约金的方式，未对出卖人约定。2016年1月16日，被告向二原告支付逾期交房违约金共计10,582元。2016年1月13日，二原告向被告承诺保证：被告延期交房，本人表示理解并不追究延期交付而产生的各种法律责任，同意2016年1月13日办理接房手续。2016年4月14日，鄯善县住房和城乡建设局向鄯善县纠风办“关于万尚城办理房产证的答复”，明确答复：“提交相关资料后，房管所将在10个工作日内完成房产证办理”。二原告向鄯善县云峰物业服务有限公司交纳了水费、暖气费、垃圾费、物业管理费。一审法院遂判决驳回原告李雪芳、原告张宇帆对被告鄯善豪瑞房地产开发有限公司的诉讼请求。 张宇帆、李雪芳不服一审判决，上诉请求：请求二审法院撤销（2018）新2122民初385号民事判决，改判支持李雪芳、张宇帆一审全部诉讼请求。二审法院认定事实：本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。二审法院认为，本案的争议焦点为一、双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。二、豪瑞房产公司是否应当返还李雪芳、张宇帆购房款870,885.66元、契税21,927元、印花税435元、维修基金8,829元、交易手续费1,285元、工本费3,900元以及利息损失122,613.31元。三、豪瑞房产公司是否应当赔偿李雪芳、张宇帆缴纳的物业费、水费、暖气费、垃圾费共计6,618.63元。关于双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。李雪芳、张宇帆与豪瑞房产公司签订的六份《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照《商品房买卖合同》的约定全面履行自己的义务。李雪芳、张宇帆上诉认为豪瑞房产公司未在《商品房买卖合同》约定的签订本合同180日内办理产权证书且必须有独立建筑物才能办理产权证书，涉案商铺四周无围墙无法办理产权证书，故要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。因鄯善县住房和城乡建设局向鄯善县纠风办出具的“关于万尚城办理房产证的答复”中明确答复：“提交相关资料后，房管所将在10个工作日内完成房产证办理”。可知，涉案商铺在提交相关资料后，是可以办理产权证书的，且鄯善县新城东路鄯善时代购物广场的其他同类型的商铺已陆续办理了产权证以及不动产证，故双方合同约定办理产权证的合同目的是可以实现的，不存在豪瑞房产公司根本违约的情形，不符合合同法定解除的条件。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定可知双方合同约定的是豪瑞房产公司在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因豪瑞房产公司的责任，导致李雪芳、张宇帆不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，由豪瑞房产公司统一办理产权证书，李雪芳、张宇帆需在5日内提供办理产证所需的一切资料及承担相关办证费用，否则产权证书将不予办理。双方并未约定此种情形下李雪芳、张宇帆享有合同解除权。综上，李雪芳、张宇帆既无解除合同的法定事由，也无约定事由，本院对李雪芳、张宇帆主张解除《商品房买卖合同》的上诉理由，不予支持。双方签订的六份《商品房买卖合同》为有效合同，李雪芳、张宇帆主张豪瑞房产公司返还购房款870,885.66元、契税21,927元、印花税435元、维修基金8,829元、交易手续费1,285元、工本费3,900元以及利息损失122,613.31元的上诉请求，本院不予支持。李雪芳、张宇帆缴纳的物业费、水费、暖气费、垃圾费均是向鄯善云峰物业服务有限公司第二分公司缴纳的，并不是向豪瑞房产公司缴纳，故本院对李雪芳、张宇帆该项上诉请求，亦不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 再审中，双方当事人均未提供新证据。本院再审期间依职权向鄯善县房地产交易中心发出《关于查询不动产权利登记情况的函》，该中心对本院查询函进行了回复。张宇帆、李雪芳对《查询函回复》质证意见，《查询函回复》的真实性不确定，合法性也无法确定，与本案没有关联性，对《查询函回复》不予认可。豪瑞公司对《查询函回复》质证意见，对《查询函回复》真实性基本认可。查询函载明本公司于2019年12月17日录入张宇帆、李雪芳相关信息部分错误，实际上本公司录入日期为2019年1月17日。《查询函回复》能够证明本公司早已履行了自己协助办理房产登记的义务，至今未办理是因为张宇帆、李雪芳不配合所造成。本院再审认为，《查询函回复》加盖了鄯善县房地产交易中心公章，注明了经办人，签署了出具日期，回复内容真实，且与本案待证事实相关，故本院再审对《查询函回复》真实性、合法性、关联性均予以确认。 本院再审对本院二审认定的事实予以确认。此外，本院再审经审理还确认以下事实：豪瑞公司开发的九区蒲昌路南侧农贸市场西侧时代万尚购物城已于2016年11月10日完成初始登记，具备办证条件。豪瑞公司于2019年12月17日相继录入E-30、E-26、E-18、E-11、T-55、T-57购房人李雪芳相关信息，但至2020年11月14日双方均未到产权登记部门办理相关交易手续。 本院再审认为，本案争议焦点：再审申请人张宇帆、李雪芳请求解除涉案合同，并要求返还购房款等费用和赔偿相关损失，应否得到支持。 再审申请人、被申请人签订的六份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。 《商品房买卖合同》第十五关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理即由出卖人统一办理产权证书，买受人需在5日内提供办理产权证所需的一切资料及承担相关办证费用，否则产权证书将不予办理。从双方履行合同的过程看，再审申请人已依约付清了全部购房款，并向被申请人支付了契税、维修基金、办证费用等代收费，结合上述合同第十五条第3项约定，双方事实上形成了代办产权的委托关系。再审申请人于2016年1月13日出具承诺书对逾期交房表示理解，并同意即日办理收房手续接收涉案商铺，视为对涉案商铺交付使用时间。则被申请人应在上述涉案商铺交付使用后180日内即应于2016年7月13日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并为再审申请人办理产权证，但被申请人在2016年11月10日才完成初始登记，具备办证条件，因此导致再审申请人在2016年7月13日前不能取得产权证的责任在被申请人。在被申请人完成初始登记消除了不能办证原因后，被申请人仍应按照上述合同第十五条第3项约定继续由其代办产权证，但被申请人至今未能完成产权证办理，已构成违约。被申请人抗辩至今未办理产权证的原因是由于再审申请人不配合所导致，但被申请人未能举证证明再审申请人不配合办证的事实。故对被申请人的抗辩意见本院再审不予采信。 被申请人未完成产权证办理的行为虽然构成违约，但是尚不构成根本违约。不构成根本违约的原因在于：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，被申请人承诺办证期限届满日期为2016年7月13日前，因此解除合同的宽限期限至2017年7月13日才届满，而被申请人在2016年11月10日即宽限期限届满前已完成了初始登记，具备了办证条件，无法办理房屋所有权登记的情形已经消失，可以继续办证不存在合同目的不能实现的情形。故原一、二审判决认定被申请人不构成根本违约，再审申请人张宇帆、李雪芳无权解除涉案合同，驳回其全部诉讼请求，并无不当。本案实际上是再审申请人即买受人在双方约定的期限届满未能取得房屋权属证书情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，再审申请人在本案中提出的诉讼请求不当，可依法另行解决。原一、二审对涉案商铺至今未办理产权证的原因未查清楚，存在瑕疵，但不影响原审判决的结果。本院再审纠正瑕疵后予以维持原判决。 综上所述，再审申请人张宇帆、李雪芳的再审请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 维持本院（2019）新21民终602号民事判决。 一、二审案件受理费的负担，按一、二审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长 张     斌 审判员 艾合买提·色提 审判员 王  纳  新 二〇二〇年十二月七日 书记员 吴  玉  朋