广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初15987号原告：东莞市橙子置业有限公司，住所地为广东省东莞市樟木头镇柏地社区*城区石马河边山水华府**商铺**。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：黄伟梅，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李斯琦，广东品峰律师事务所实习律师。被告：李聪，男，汉族，1991年12月19日出生，住广东省紫金县*************，公民身份号码为441************518。被告：韩坤芳，男，汉族，1989年12月13日出生，住江西省赣州市寻乌县**************，公民身份号码为360************953。被告：代波，男，汉族，1981年12月27日出生，住广东省深圳市福田区福******************，公民身份号码为429************055。原告东莞市橙子置业有限公司（以下简称“橙子置业公司”）与被告李聪、韩坤芳、代波居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄伟梅，被告李聪、韩坤芳、代波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.三被告向原告支付佣金31200元；2.三被告向原告支付违约金（以佣金31200元的1%为基数，自2020年3月30日起计算至三被告支付佣金之日止，暂计至2020年7月16日为33696元）；3.三被告向原告支付律师费7000元；4.三被告承担本案诉讼费。事实及理由：2020年3月29日，被告韩坤芳和代波共同和原告签订了《房地产买卖合同》，协议约定由被告韩坤芳向代波购买案涉房产（即位于东莞市********惠·香樟绿洲二期第51幢住宅楼301号房），原告系经纪方。协议第七条约定在原告向被告韩坤芳、代波提供居间服务并促成本合同签订的情况下，被告韩坤芳、代波应向原告支付佣金。同日，原告与被告韩坤芳签订《佣金支付承诺书（买方）》，承诺书约定由被告韩坤芳于《房地产买卖合同》签订之日向原告支付佣金31200元，如未及时付款，则被告韩坤芳应自该日起每日按总金额的百分之一向原告支付违约金。后各方于2020年4月1日签订《补充协议书2》，约定将买方由被告韩坤芳变更为被告李聪。但三被告无视原告付出的劳动，在合同签订后拒绝向原告支付佣金，原告多次向其催收佣金，三被告置之不理。三被告的行为显然构成严重违约，需承担相应的法律责任。为此，原告特诉至法院。被告李聪答辩称，原告并没有完成案涉房屋的交易，原告与我们签订的《二手商品房置业计划表》存在欺诈，因为市场上收快贷担保费是按照1.5%收取，原告收了我们2%的费用，买房时其与韩坤芳只有23万元，故问原告23万元是否可以买到案涉房屋，原告承诺说可以买到，但原告无法兑现该承诺。被告韩坤芳答辩称，其找到原告时问原告23万元能否购买到案涉房屋，原告说100%可以，如果买不到其不会收佣金，佣金支付承诺书中有载明如果交易不成功，无需支付佣金。后原告带其去了三家银行询问了贷款的事宜，但均回复无法以23万元的价格购买案涉房屋，故最后原告亲口对其说这单交易原告不做了，让三被告自行取消交易，但其问支付了的定金如何退，原告说无法退，故三被告后来就找了另一家中介公司完成这个交易。被告代波答辩称，其没有与原告签订任何的居间承诺书，不管交易完成与否，市场上均是买家承担佣金的费用。买卖双方签订合同后，居间方安排买卖双方前往广发银行办理贷款业务，但是原告安排的担保公司的人员并不清楚该交易的事情，且原告对买卖双方存在隐瞒，原告告诉其担保公司收取的费用是1%，实际上收取的是2%的费用，且该费用要买家承担。考虑到担保公司在该交易的重要性，为了其房款的安全，其与原告、买家商量，经过原告、买家同意后，其找了比较熟悉的担保公司进行银行的贷款服务，买卖双方前往了华夏银行进行了贷款服务，买卖双方均同意如果华夏银行无法满足韩坤芳、李聪的贷款额度需求，就继续到原告安排的广发银行进行贷款服务，经华夏银行审批后无法满足韩坤芳、李聪的要求，三方再次沟通，经原告及广发银行沟通后，原告称可以去广发银行办理贷款且额度能满足韩坤芳、李聪的需求，但后来原告又称广发银行也无法满足买方的需求，双方再次询问原告哪个银行可以满足韩坤芳、李聪的需求，原告就说建行可以保证，后买方要求原告签订书面协议承诺可以贷款149万元，原告没有签订，原告就说让三被告解除协议，不做这一单交易了，故三被告就找了另一家中介公司做这笔交易。本院经审理查明：2020年3月29日，代波作为卖方，韩坤芳作为买方，经纪方作为经纪方，共同签订了《房地产买卖合同》（合同编号2018332），约定韩坤芳以156万元的价格向代波购买位于东莞市********惠香樟绿洲二期第51幢住宅楼301号房屋。合同第七条约定，基于经纪方为买卖双方提供居间服务，且经纪方已促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付佣金，具体支付金额详见《佣金确认书》，逾期支付的，须从签订本合同之日起按佣金总额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止，房地产买卖合同的履行与否不影响本佣金的支付，在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付佣金，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方，应由守约方支付而尚未支付的，经纪方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿，未经经纪方同意，买卖双方私下解除本合同的，由买卖双方共同对经纪方承担连带赔偿责任。合同第十条约定，合同三方任意一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、律师费、仲裁费、查询费、第三方代为追讨的费用等全部由违约方承担。合同附件对楼价款的支付及交易程序进行约定，附件第二条约定签订本合同时支付5万元作为定金，其余首期楼款42万元买方应在买卖双方到房管部门办理交易过户手续当天付清，剩余楼款109万元于过户完成后，由贷款银行或公积金中心直接划入卖方银行账号作为楼价余款，实际贷款额少于原贷款额的，由买方到房管部门办理交易过户手续当天支付。以上各项付款方式，凡若因不可抗力因素导致按揭贷款申请未获批准，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，买卖双方可解除合同并各自返回楼款，但基于经纪方已促成合同成立且解除合同非因经纪方过错造成的，买卖双方仍需按本合同约定向经纪方支付佣金。同日，三方签订《补充协议书》，其中约定案涉物业实际交易总价为156万元，在办理银行贷款申请中成交价调整为214万元，向银行贷款149万元，买卖双方同意实际贷款金额以银行审批为准，经纪方在上述操作中已明确告知买卖双方风险与警示，双方在后期交易过程中，不可以上述交易流程操作追究经纪方的任何责任。同日，韩坤芳与橙子置业公司签订《佣金支付承诺书（买方）》，载明橙子置业公司在居间过程中为韩坤芳提供了详尽的房地产咨询，包括房地产行情，房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用，当前限购政策等，并代表韩坤芳与卖方进行反复磋商、议价，鉴于橙子置业公司成功促成卖方与韩坤芳达成买卖合同，韩坤芳同意支付佣金31200元，支付时间为签订《房地产买卖合同》时支付，否须按签订本合同之日起每日总金额的百分之一支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本协议履行。备注载明过户完成后支付，上述物业交易不成功，无须支付佣金。2020年3月31日，代波作为卖方，李聪作为买方，经纪方作为经纪方，共同签订了《房地产买卖合同》（合同编号2018334），约定李聪以214万元的价格向代波购买案涉房屋。合同附件对楼价款的支付及交易程序第二条约定其余首期楼款60万元买方应在买卖双方到房管部门办理交易过户手续当天付清，剩余楼款149万元于过户完成后，由贷款银行或公积金中心直接划入卖方银行账号作为楼价余款。合同其他内容与前述《房地产买卖合同》（合同编号2018332）一致。2020年4月1日，三方签订了《补充协议书2》，载明买卖双方同意将《房地产买卖合同》（合同编号2018332）中的实际购买人变更为李聪。合同签订后，李聪于2020年3月31日向代波支付了定金50000元。韩坤芳和李聪确认案涉房屋实际系其两人共同购买的。三被告主张当时约定如果贷款额度能够达到149万元，由买家韩坤芳和李聪支付31200元佣金，卖家代波不承担佣金，但后来原告无法使韩坤芳和李聪办理贷款的额度达到149万元，故原告让买卖双方自行解除合同，三被告遂自行找了另外的中介公司办理案涉房屋交易事宜。为此三被告提交了二手商品房置业计划表、《融诚地产买卖合同》、收款收据、照片及微信聊天记录证明。（一）二手商品房置业计划表显示橙子置业公司于2020年3月30日向韩坤芳出示的购房费用预算表，其中载明佣金为成交价2%即31200元，快贷担保费为贷款额*2%即29800元，首付及贷款预算为首付约219620元，贷款约149万元。韩坤芳在费用支付方处签名确认。原告对该二手商品房置业计划表予以确认，主张由于买家需要高评高贷，担保公司提出以成交价214万元的贷款额149万元收取，该费用经过三被告的确认，且该按揭费用也并非直接支付给原告，计划表中亦明确备注涉及的额度均系预算额。（二）《融诚地产买卖合同》及收款收据显示，2020年4月24日，代波作为卖方，李聪作为买方，东莞市融诚房地产经纪有限公司作为经纪方共同签订了《融诚地产买卖合同》，载明代波在东莞市融诚房地产经纪有限公司的居间下以156万元的价格向李聪出售案涉房屋，交易价格156万元，买方应支付居间服务费5000元。2020年5月15日，东莞市融诚房地产经纪有限公司出具了收款收据，确认收到了李聪交付的购买案涉房屋代办费5000元。原告对该组证据真实性确认，认为该组证据能证明三被告存在跳单行为，在原告促成三方交易后三被告另行找了其他中介公司代办过户，买卖房屋的交易交割仍是按照原告促成的三被告所交易的156万元。（三）三被告与原告员工邝孝立的微信群聊天记录，拟证明原告对三被告说过不再继续做案涉这单交易。其中邝孝立于2020年4月23日说“目前这边我们叫那边再沟通一下，他们说要明天早上才能跟广发那边最后确定，有没有办法”、“目前签建行是比较稳妥的”、“今天那个担保公司的业务员跟我说不接这个单了，你们这边说还是要做广发那边，我才叫我们老板跟担保公司老板沟通的，他们老板才跟我们说的实话，如果可以接受被拒的风险，我们可以去签广发，但是会有被拒的风险，这个跟大家都说清楚”，后各方在沟通后决定选择建设银行，邝孝立遂通知各方在2020年4月24日早上到建设银行集中办理，原告于2020年5月10日问三被告何时方便去签申请，让三被告有时间提前跟原告说，后三被告未回。原告对该聊天真实性确认，主张与原告提交的聊天记录一致，原告认为聊天记录可反映出原告积极提供服务协助双方办理按揭过户手续，至于三被告所称的原告不接这个单，原告只是说按揭公司不接这个单，并非是原告不接。另，原告与广东品峰律师事务所签订了《委托代理合同》，委托广东品峰律师事务所指派律师代理本案诉讼，原告已支付支付了律师费7000元。原告提交了2020年7月6日短信记录，主张其多次向三被告催收佣金，三被告均不予支付。庭审中，三被告确认案涉房屋已过户至李聪名下，交易已完成。以上事实，有《房地产买卖合同》（合同编号2018332）、《补充协议书》、《房地产买卖合同》（合同编号2018334）、《补充协议书2》、佣金支付承诺书、房地产权证、银行转账电子回单、收款收据、不动产登记查询结果、《委托代理合同》、转账记录、二手商品房置业计划表、《融诚地产买卖合同》、收款收据、微信群聊天记录、照片等证据及本院的庭审笔录附卷为证。本院认为，本案系居间合同纠纷。各方当事人均确认案涉房屋实际系韩坤芳和李聪共同购买，且案涉房屋已经完成了产权转移登记，故本院予以确认。本案的争议焦点为三被告是否均应向原告支付居间服务费及违约金、律师费。案涉两份《房地产买卖合同》及补充协议书系橙子置业公司、代波、韩坤芳、李聪共同签订，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应全面依约履行。案涉《房地产买卖合同》涉及橙子置业公司与代波、韩坤芳和李聪之间的居间合同关系内容，可以确定橙子置业公司与代波、韩坤芳、李聪之间构成居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间方促成合同成立的，有权收取居间服务费。橙子置业公司已促成代波与韩坤芳、李聪签订了《房地产买卖合同》，且从双方确认的微信聊天记录可知，橙子置业公司在合同履行过程中亦有积极为三被告提供居间服务，故橙子置业公司有权依约收取居间服务费。三被告主张橙子置业公司未能按照承诺协助韩坤芳和李聪取得银行贷款149万元且系橙子置业公司提出解除合同，但三被告对此没有提交证据证明，《房地产买卖合同》及二手商品房置业计划表均明确记载该贷款金额为预估金额，实际金额以实际获批为准，故对三被告该抗辩，本院不予采信。根据佣金支付承诺书约定，韩坤芳和李聪应于签订《房地产买卖合同》（合同编号2018332）当天即2020年3月29日支付居间服务费31200元，逾期支付的，需按每日1%的标准支付违约金，故橙子置业公司诉请韩坤芳和李聪支付居间服务费31200元及相应违约金，本院予以支持，但违约金应以31200元为限。三被告庭审时确认后来另行委托了东莞市融诚房地产经纪有限公司提供居间服务，并已办理了案涉房屋的产权转移登记手续，根据《房地产买卖合同》第七条“未经经纪方同意，买卖双方私下解除合同的，由买卖双方共同对经纪方承担连带赔偿责任”和第十条“合同三方任意一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、律师费、仲裁费、查询费、第三方代为追讨的费用等全部由违约方承担”的约定，三被告已构成违约，故橙子置业公司诉请代波对韩坤芳和李聪应付的居间服务费承担连带清偿责任以及诉请三被告支付律师费7000元，合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告韩坤芳、李聪于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市橙子置业有限公司支付居间服务费31200元及违约金（以31200元为基数，按每日1％的标准，自2020年3月30日起计算至实际清偿之日止，违约金以31200元为限）；二、被告代波对被告韩坤芳、李聪第一判项确定的债务承担连带清偿责任；三、限被告代波、韩坤芳、李聪于本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告东莞市橙子置业有限公司支付律师费7000元；四、驳回原告东莞市橙子置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费799元（原告已预交），由被告代波、韩坤芳、李聪共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  周淑君二〇二〇年十二月一日书记员  吴珮君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第四百二十六条：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。