湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0624民初2494号原告：田辉，女，汉族，1977年7月7日出生，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：曾铁辉（特别授权），湘阴县南湖法律服务所法律工作者。被告：湘阴华科房地产开发有限公司，住所地：湘阴县文星镇江东东路。法定代表人：李建平。委托诉讼代理人：曾柳（一般代理），湖南九野律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建平（一般代理），男，汉族，1965年6月16日出生，住湖南省湘阴县。原告田辉与被告湘阴华科房地产开发有限公司（以下简称“华科公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田辉及代理人曾铁辉、被告华科公司的代理人曾柳和张建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年10月11日所签订的《商品房认购合同》，被告返还原告所支付的“首付款”捌拾柒万元（87万元）整；2.判令被告赔偿原告违约金贰拾陆万壹仟元（261000元）整；3.判令由被告承担本案涉诉费用。事实和理由：2019年10月11日，原、被告就位于湘阴县××镇××路××栋××号商业铺面签订《商品房认购合同》，于2019年8月18日付1万元，于2019年9月30日ＰＯＳ机转付50万元、支付宝付29万元，于2019年11月22日支付宝付7万元，共计向被告支付了“首付款”87万元。签订《商品房认购合同》之日，双方向湖南省湘阴县公证处申请对该合同进行公证，公证员现场对双方的签约行为进行了公证。2019年11月5日，湖南省湘阴县公证处出具了（2019）湘岳湘证字第577号《公证书》。证明了该《商品房认购合同》是双方真实意思的表示，无任何胁迫行为，双方签订该合同符合相关法律的规定。《商品房认购合同》第三条第3款约定“甲方同意在2020年4月10日前将房屋交付给乙方使用”，但时至今日该房屋并未竣工并通过相关部门验收合格，什么时候能够通过竣工验收并交付使用仍很难确定。原告就被告的合同违约问题多次与被告交涉，但就违约损失等问题双方不能达成一致意见。该合同第五条第2款约定：“甲方未履行本合同的内容，则需双倍返还首付款给乙方，如乙方未履行本合同所约定的内容，则乙方所付首付款不予退款。”原告自2019年10月向被告缴纳购房款至今，被告给原告的期望利益、付款利率等多方面造成了极大的损失，被告以所谓疫情为由，严重侵害了原告的利益。根据《中华人民共和国合同法》和相关法律法规的规定，请求法院判如原告所诉。华科公司辩称，双方于2019年10月11日签订的商品房认购合同书是双方真实的意思表示，双方签订的合同经过了湘阴县公证处的公证，该合同是真实、合法、有效的。因新冠肺炎疫情的影响，湖南省也于2020年1月23日启动了重大突发公共卫生事件一级响应，华科公司因疫情防控措施使施工严重受到影响，企业一度长时间停工，导致了与原告签订的认购合同门面不能如期交付。新冠肺炎属于重大公共卫生事件，是不能预见、不可避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力。根据民法通则第107条规定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。在不能如期交付门面后，华科公司的法定代表人多次和原告联系，协商处理门面延迟交付事宜。在2020年8月28日，华科公司向原告下发了书面的《房屋交付使用的通知书》，通知原告在收到通知书后于8月底来华科公司交付认购的华科江南水岸一期4栋115门面，但原告一直未前来交付。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。”同时，湖南省住房和城乡建设厅《关于切实做好新冠肺炎疫情防控期间企业开复工工作的通知》第二项规定：建设单位和施工企业、工程总承包企业可依法适用不可抗力有关规定，妥善处理因疫情防控产生的工期延误风险，根据实际情况合理顺延工期。综上所述，华科公司并非故意拖延交付门面，实乃受新冠肺炎疫情影响，导致交付时间予以迟延，系不可抗力造成的，并非根本违约。因此，希望法院能够依法查明上述事实，驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月11日，原告田辉（作为合同乙方）与被告华科公司（作为合同甲方）签订了一份《商品房认购合同》，主要约定：乙方有意向购买甲方开发的坐落于湘阴县××镇××路××号栋××号商业铺面，该商铺建筑面积61.81平方米，总价为97万元，甲方在签订合同时支付首次房款87万元，在办理正式合同前付房款10万元；甲方保证该商铺所有权无任何争议，并在签订协议之日起的37个月内不另行对外出售或转让；甲方同意在2020年4月10日前将房屋交付给乙方使用，签订正式购房合同时产权登记在乙方女儿（聂珍妮，女，2004年11月17日出生）名下；甲乙双方同意于2022年11月17日签订正式购房合同；甲方未履行合同约定的内容，需双倍返还首付款给乙方，如乙方未履行合同所约定的内容，则乙方所付首付款甲方不予退还。湘阴县公证处对上述合同及签订合同的过程进行了公证，于2019年11月5日出具了公证书，公证书载明案涉地产项目已取得了商品房预售许可证。在签订上述《商品房认购合同》前后（从2019年8月至11月），原告分三次共计向被告交付了购房首付款87万元。因新冠肺炎疫情影响，案涉项目在2019年农历年底（即2020年1月中下旬）停工后，直至2020年3月中下旬才复工。原告从2020年7月10日开始与被告沟通，原告认为被告延期交房，要求解除合同并双倍返还首付款，之后双方协商多次，就延迟交房的赔偿问题双方未达成一致意见，原告遂诉至本院。另查明，被告曾于2020年8月28日向原告寄送了一份《房屋交付使用通知书》，要求原告在8月底与被告办理房屋交接手续，但原告未前往接收房屋。截至目前，案涉房屋尚未经有关单位验收。本院认为，原、被告签订的《商品房认购合同》具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受了首期房款87万元，该合同应当认定为商品房买卖合同。该合同约定被告应在2020年4月10日前将房屋交付给乙方使用，因受新冠肺炎疫情防控措施影响，案涉商铺所在项目停工约2个月，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条的规定，该段时间造成的交房期限延误可适应不可抗力免除被告的责任。故，交房期限可相应顺延2个月。然被告并未在2020年6月10日前向原告交付案涉房屋，且在原告于2020年7月10日向被告催告后，被告也并未在合理期限内向原告交付案涉房屋。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”的规定，原告可要求解除合同，故本院对原告的该项诉请予以支持。合同解除后，被告依法应将所收取的购房款87万元全额退还给原告。关于被告辩称已于2020年8月28日向原告寄送通知要求原告收房的问题。因截至目前案涉房屋尚未经有关单位验收，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，被告当时本不应将案涉房屋交付给原告，原告对于被告交付未经验收的房屋的要求可予以拒绝。故，被告该次寄送收房通知的行为不能认定其已履行了交房义务，不能免除其逾期交房的责任。关于原告要求被告支付26.1万元违约金的问题。《商品房认购合同》约定如被告未履行合同约定，需双倍返还首付款，应属双方约定以首付款等额的款项作为违约金。现原告虽仅主张了相当于该数额30%的违约金，但被告仍抗辩违约金过高。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”规定，本院考虑原告交付资金的时长，以87万元为本金参照民间借贷案件中年利率6%的利息标准大致估算原告的利息损失为6万元左右，同时考虑原告再次交易的成本、预期利益、当事人的过错程度等因素，酌情支持由被告支付违约金8万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款和第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条第一款、第十六条，以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条的规定，判决如下：一、解除田辉与湘阴华科房地产开发有限公司于2019年10月11日签订的《商品房认购合同》；二、限湘阴华科房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还购房款87万元并支付违约金8万元（合计95万元）给田辉；三、驳回田辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14979元，减半收取计7489.5元，由湘阴华科房地产开发有限公司负担6290元，由田辉负担1199.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  孟桂芝二〇二〇年十二月三日书记员  李 顺附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十五条第一款根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》二、依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。