广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5358号上诉人（原审原告）：沈佳毅，女，1985年7月23日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址上海市静安区**************。委托诉讼代理人：梁友明，广东凯行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市港汇房地产投资有限公司，住所地广东省中山市港口镇铺锦工业区**之一卡，统一社会信用代码914***********029W。法定代表人：黎伟良，董事长。委托诉讼代理人：徐周生，广东翔宇律师事务所律师。上诉人沈佳毅与上诉人中山市港汇房地产投资有限公司（以下简称港汇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初10223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈佳毅上诉请求：撤销一审判决第二项并改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、港汇公司存在严重违约与欺诈的行为，故应支持沈佳毅要求解除涉案合同的主张。不能安装煤气管道的过错在于港汇公司，商品房买卖合同附件五载明房屋配套“燃气”，补充协议第十二条第18款载明“出卖人将煤气主管设至商品房附近”，上述条款均证明涉案商品房约定安装煤气管道。此外，在港汇公司展示的宣传广告、户型图及样板房中，均显示涉案商品房为住宅且可安装煤气管道，且其在销售过程中承诺涉案商品房属于“商住”性质。港汇公司以城镇燃气技术规范抗辩涉案商品房未设计厨房而无法达到安装燃气的技术条件，但并未提交相关证据证明已经被相关部门明确回应无法安装煤气管道，上述行为属于严重违约、违背诚实信用并存在欺诈。二、港汇公司在涉案商品房尚未达到合同约定的合格情况下，向业主发出收楼通知书并告知“符合收楼条件，可以收楼”，有违诚实信用原则。截至沈佳毅要求解除合同之日止，港汇公司一直无法向法院提供水电验收合格的任何证明材料。三、补充协议约定的“应在解除合同成就之日起10日内提出书面解除合同的要求”属于格式条款，显失公平，且在合同中并未明显标注。根据《中华人民共和国合同法》第三十九、四十条的规定，上述条款排除了沈佳毅的主要权利，免除了港汇公司的违约责任成本，属于无效条款，因此上述条款不属于明确约定的内容，应当认定为没有约定解除权的消灭时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，应确认沈佳毅行使合同解除权为2019年6月29日后的一年内行使，因此沈佳毅在2020年3月3日提出解除合同符合法律规定。四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款及《中华人民共和国合同法》第九十七、一百零七条的规定，合同解除后，沈佳毅有权要求港汇公司返还已付购房款，并要求支付利息、延迟交楼的违约金及赔偿相应的损失。港汇公司辩称，关于沈佳毅提出的解除合同的诉讼请求，一审法院认定事实和适用法律正确，请求二审法院驳回其上诉请求。港汇公司上诉请求：撤销一审判决并改判驳回沈佳毅的诉讼请求。事实和理由：一、因中山公用水务有限公司港口分公司工程延期导致涉案商品房延迟交付，其有权根据合同约定据实交付且无需支付违约金。其已于2018年5月15日与中山公用水务有限公司港口分公司签订《安装工程合同》，供水设施如能按合同约定于120日内即2018年9月12日完成安装，则其能按约进行交楼。其在一审中已提供充分证据证明延期交房是因中山公用水务有限公司港口分公司延期安装、拖延施工所致。其多次督促中山公用水务有限公司港口分公司按约定时间完成供水工程，但供水设施的安装确非其所能控制，该情况属于合同所约定的免责事由。因此，其可据实延期交付涉案商品房，即2018年12月31日至2019年12月6日期间不应计算违约金；二、涉案商品房买卖合同第九条第2项的约定应为有效条款，本案的逾期交房违约金最高不得超过商品房总房价的1%。一审法院以公平原则为由对本案违约金的计算方式进行调整是对合同自由的过度干预；三、即便一审法院对本案违约金计算方式进行调整，因涉案商品房买卖合同第九条第2项的条款为整体、统一、不可分割的条款，在一审法院不予适用该条款后半部分“违约金累计金额最高不超过该商品房总房价的1%”的情况下，则一审法院也不应再适用该条款前半部分“已交付房价款的0.02%的违约金”的约定。即使一审法院认定上述条款为不公平条款，则本案违约金计算方式视为未约定，可依据中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期交房违约金；四、涉案逾期交房违约金的起算时间应从2019年12月6日起算；五、合同补充协议并非格式合同，本案中，沈佳毅是在清楚双方权利义务的情况下签名确认的。沈佳毅辩称，一、港汇公司陈述的免责事由不成立。中山公用水务有限公司港口分公司表示因为港汇公司没有给付工程款，所以迟迟未能验收。房屋能正常使用水电是最基本的要求，在涉案商品房低压电接通前，买家有权拒绝收楼，因此，在涉案商品房未能正常用电的情况下不能视为已达到交付条件；二、至其提出解除合同之日港汇公司的逾期交房时间已达428天，每日按已付房价款的万分之二计算违约金为45853.61元，已远超房价款的1%即5356.73元。若港汇公司只承担房价款1%的违约金，与港汇公司的违约程度严重不符，也与其支付了全部购房款却长期无法使用所购商品房构成利益失衡。在港汇公司长时间逾期交房的情况下，封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补其损失，还不足以督促港汇公司尽早履行交房义务，不能充分体现违约金应具备的惩罚性，即该封顶条款实际上免除了港汇公司怠于交房应负的违约责任，造成双方权利义务的不对等，故逾期交楼违约金不应设置最高限额；三、涉案合同及补充协议是港汇公司单方制作，没有经过充分协商，也无法更改，属于格式条款。港汇公司所提供的格式条款未采用足以引起买家注意的文字、符号、字体等特别标识以及向买家说明该条款内容，存在免除港汇公司责任、加重购房者责任、排除购房者主要权利的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条的规定，该格式条款为无效条款。现其主张合同约定的违约金过低显示公平而要求调高违约金计算标准，符合法律及司法解释的相关规定。沈佳毅向一审法院起诉请求：1.判令港汇公司退回购房款535673元及银行利息（从2017年1月14日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；2.判令港汇公司赔偿沈佳毅已缴交契税款15572.74元及团购优惠服务费20000元；3.判令港汇公司向沈佳毅赔偿迟延交房违约金45853.61元（以535673元为基数，按照每日0.02%从2018年12月31日起计算违约金至合同解除之日即2020年3月3日，为428日）。诉讼中，沈佳毅增加诉讼请求为：解除沈佳毅与港汇公司在2017年1月14日签订的《中山市商品房买卖合同》及合同补充协议，并确认解除日期为2020年3月6日。一审法院认定事实：2017年1月14日，沈佳毅（买受人）与港汇公司（出卖人）签订商品房买卖合同及合同补充协议，约定：沈佳毅向港汇公司购买其开发的位于中山市*********************的预售商品房，该商品房的用途为商业，总价款为535673元，于2017年1月14日以现金方式一次性支付；买受人逾期付款的违约责任：一次性付款，如未按本合同约定时间付款的，有权要求买受人每日按总房价款的0.02%的标准支付违约金，逾期达30天的，出卖人有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时买受人还应按总房价的20%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因罢工或雨天等恶劣天气以及停水等造成施工单位无法正常施工的，政府的规划、环保、供水、电力等行政主管部门根据法律规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的〔合同补充协议第五条对上述约定作出如下变更：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。在买受人未按《合同》及本补充协议付清全部房价款（包括逾期付款的违约金）或未按规定足额缴纳专项维修资金等费用的情形下，出卖人有权顺延交付商品房。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除《合同》或变更《合同》外，出卖人可据实予以延期交付：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因台风、雨天、战争、动乱等非出卖人责任对工程造成延误的灾害或事由；3.若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理审批导致的延误；4.因政府有关部门的市政配套工程或其他政府有关部门工程施工安装的延误，或政府规划调整所导致的延误，但有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件；5.非出卖人所能控制的其他事件〕；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未能按本合同和附件六《合同补充协议》规定的期限交房，则自本合同和附件六《合同补充协议》约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。上述商品房买卖合同及合同补充协议还约定了其他事项。另，沈佳毅在签订上述合同前于2016年12月21日支付了“港汇城2-180单位团购优惠服务费”20000元。签订合同后，沈佳毅分别于2016年12月13日、2017年1月8日、2017年1月14日向港汇公司支付了全部购房款。2017年2月7日，港汇公司就上述商品房办理了中山市商品房销售登记备案，将上述商品房备案登记至沈佳毅名下，该备案表在房产用途和土地用途中均载明为商业。2017年4月11日，沈佳毅向中山市地方税务局缴纳上述商品房的印花税、契税合计15572.74元。2020年1月21日，涉案商品房所在工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。庭审中，港汇公司称，主要工程已经完工，现剩下小范围的小工程正在收尾，整体工程已经全部竣工验收。2020年3月3日，沈佳毅向港汇公司邮寄《商品房买卖合同解除通知函》，要求解除双方所签订的商品房买卖合同，并退还已付购房款及赔偿相关损失。同年3月7日，港汇公司收到上述通知函。另，沈佳毅向一审法院提交了港汇公司于2020年3月27日出具的《回复函》照片。该回复函主要内容为：港汇公司已取得由中山市住房和城乡建设局颁发的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，满足合同约定的交付条件。根据双方签订的商品房买卖合同约定，沈佳毅现阶段提出解除合同的要求已超出合同约定的解除权行使期限，港汇公司将按照合同约定继续履行合同，请沈佳毅配合办理收楼手续。因该回复函未加盖港汇公司公章，故港汇公司对其真实性不予确认。由于双方就是否解除涉案商品房买卖合同未能达成一致意见，沈佳毅遂诉至法院，主张前述实体权利。庭审中，沈佳毅述称，其要求解除合同的原因还有该商品房在销售时称是商住用途，而备案却是商业性质，而且没有燃气管道，导致无法实现合同目的。对此，港汇公司向一审法院提交了城镇燃气技术规范及公寓户型图用以证明涉案商品房未设计厨房，故不能安装燃气。其中，城镇燃气技术规范第8.2.2条规定：居民住宅用燃具不应设置在卧室内。燃具应安装在通风良好，有给排气条件的厨房或非居住房间内。另，港汇公司称，其已分别于2020年1月3日、2020年3月5日向业主发送收楼通知书。但沈佳毅称其本人未收到收楼通知书，仅在业主群中得知部分业主2020年1月13日起可以办理收楼手续，但港汇公司要求必须签订放弃追究其迟延交付责任的协议，所以至今未办理收楼手续。另查，港汇公司为证明涉案商品房是由于供水公司施工延误才导致延期交楼，属于合同约定的可免责情形，提交了港汇公司与中山公用水务有限公司港口分公司之间的安装工程合同、工程联系单（函）等证据予以证实。经质证，沈佳毅认为上述证据只是证明港汇公司与中山公用水务有限公司港口分公司之间的事务往来，不能证明迟延的责任是由政府部门造成。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。签订涉案商品房买卖合同系沈佳毅与港汇公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。本案的争议焦点在于：一、港汇公司是否存在迟延交付涉案商品房；二、沈佳毅主张解除涉案商品房买卖合同是否合法有据；三、诉请的违约金是否符合法律规定或双方约定。关于焦点一。沈佳毅认为按照涉案商品房买卖合同的约定，港汇公司已逾期交房一年多时间。港汇公司则抗辩主要是由于供水公司延期施工及疫情导致涉案商品房延迟交付，符合双方签订的合同补充协议第五条第4、5项约定，港汇公司可据实延期交付涉案商品房。对此，一审法院意见如下：首先，中山公用水务有限公司港口分公司并不属于合同中约定的“政府有关部门”，其施工内容也不属于合同中约定的“市政配套工程”；其次，根据合同该条款的约定，该免责事由成立，港汇公司还要出具政府相关部门的相应证明文件，港汇公司向一审法院所提交的工程联系单等证据仅能证明该给水工程确实存在延期，但却无法证明是由于“政府有关部门”的直接原因所导致；最后，虽然2020年暴发新冠肺炎疫情属于不可抗力，但是由于港汇公司逾期交付涉案商品的事实发生在疫情暴发之前，故新冠肺炎疫情暴发不能作为港汇公司延期交付涉案商品房的理由。综上，一审法院对港汇公司主张的因特殊原因可延期交付涉案商品房的辩解均不予采信，认定港汇公司存在迟延交付涉案商品房的事实。关于焦点二。㈠关于涉案商品房未能安装燃气管道能否导致涉案商品房买卖合同因合同目的无法实现而解除的问题。沈佳毅认为涉案商品房未能安装燃气管道，导致其合同目的无法实现，故其有权解除涉案商品房买卖合同。对此，一审法院分析如下：双方签订的商品房买卖合同以及商品房销售登记备案表中均明确载明涉案商品房为商业性质，且根据合同附件房屋平面图亦可见涉案商品房未设计建有厨房，故根据《城镇燃气技术规范》的规定，涉案商品房根本无法达到安装燃气的技术条件。买卖商品房属于重大交易，沈佳毅作为买受人在签订涉案商品房买卖合同时对所购买的商品房应有充分的了解。而且，交付涉案商品房才是港汇公司的主要合同义务，现涉案商品房已符合合同约定的交付条件，即沈佳毅的合同目的已能实现。现沈佳毅以涉案商品房无法安装燃气为由主张解除合同，不符合《合同法》第九十四条的规定，故该主张不予支持。㈡关于涉案商品房买卖合同是否已于2020年3月6日解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠……㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形。第九十五条第一款规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，涉案商品房买卖合同约定港汇公司应于2018年12月30日前交付涉案商品房，“若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同”。同时，涉案合同补充协议约定“买受人根据法律规定或《合同》约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起10日内提出书面解除合同的要求，否则视为买受人放弃解除合同的权利”。即上述约定表明，若港汇公司未能于2019年6月29日前交付涉案商品房，则沈佳毅有权要求解除涉案商品房买卖合同，但必须于2019年7月9日前向港汇公司提出书面解除合同的要求。根据本案现有证据证实沈佳毅是于2020年3月3日才向港汇公司发出书面解除合同的要求，故根据上述法律及司法解释的规定，沈佳毅享有的合同解除权已依法消灭。而且，涉案商品房已于2020年1月21日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，即涉案商品房买卖合同仍能继续履行，未达到根本违约的解除条件。因此，沈佳毅主张涉案商品房买卖合同已于2020年3月6日解除，应不予采纳。综上，沈佳毅要求解除涉案商品房买卖合同及合同补充协议的诉求理据不足，应不予支持，故其要求港汇公司返还购房款、利息及赔偿契税款、团购服务费的诉求亦无事实及法律依据，均予以驳回。关于焦点三。㈠关于违约金的计算标准问题。港汇公司未按合同约定的时间将符合合同约定的商品房交付沈佳毅，其行为构成违约，应自逾期交房的次日起向沈佳毅承担相应的违约责任。涉案商品房买卖合同约定港汇公司逾期交房违约金的总和不超过总房价款的1%，而沈佳毅逾期付款的违约金则没有相应的限制，交付商品房与支付购房款同为合同的主要义务，违约金的条款明显不对等。而且，港汇公司逾期交房长达一年多，1%的限额显然过低，不足以弥补沈佳毅的实际损失，且不利于督促港汇公司履行合同义务，故根据公平原则，并结合合同的其他条款，将违约金的标准调整为已付购房款的万分之二按日计算。港汇公司要求违约金累计总额最高不超过总房价款的1%的抗辩，应不予支持。㈡关于违约金的起止时间问题。沈佳毅称从未收到收楼通知书，港汇公司亦无证据证明其已向沈佳毅送达了收楼通知书，故港汇公司抗辩应以2020年1月13日视为收楼时间，应不予采信，即截止本案庭审时沈佳毅才知道涉案商品房可办理收楼手续。因此，沈佳毅主张自2018年12月31日起至2020年3月3日期间的逾期交房违约金，属于合理期间，且系其自由处分自己民事权利的行为，未损害他人权益，应予准许。经核算，以涉案商品房买卖合同约定的违约金计算标准，港汇公司应向沈佳毅支付的2018年12月31日至2020年3月3日期间的逾期交房违约金为45853.61元（535673元×0.02%/天×428天）。综上所述，沈佳毅诉求合法部分，一审法院予以支持；港汇公司抗辩合理之处，一审法院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决：一、中山市港汇房地产投资有限公司于判决生效之日起七日内向沈佳毅支付2018年12月31日至2020年3月3日期间逾期交房违约金45853.61元；二、驳回沈佳毅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15848元，减半收取7924元，由沈佳毅负担7451元，中山市港汇房地产投资有限公司负担473元。本院二审期间，沈佳毅提交了两份民事判决书，证明：一、涉案商品房在未能正常用电的情况下不能视为已达到交付条件；二、涉案合同为格式条款，存在加重购房者责任、排除购房者主要权利的情形，属无效条款。港汇公司确认上述证据的真实性，质证意见与上诉意见一致。本院认为，本案是涉港商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案合同的签订地及履行地均在中国内地，故内地法律与本案存在最密切联系，应适用内地法律作为本案解决争议准据法。围绕沈佳毅与港汇公司的上诉意见，本案的争议焦点为：一、涉案商品房买卖合同是否应予解除；二、港汇公司是否应向沈佳毅支付逾期交房违约金；三、一审判决的逾期交房违约金是否不当。关于焦点一。虽然作为涉案商品房买卖合同附件六的合同补充协议是港汇公司预先拟定的格式合同，但沈佳毅作为签订主体如果不同意该补充协议内容的话，完全可以提出修改意见，而该补充协议开头已用加黑字体标注“特别提示：为确保买受人充分理解合同条款，买受人确认出卖人已就《中山市商品房买卖合同》及本补充协议、附件中包含的免除或限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人对相关内容已充分理解其含义并同意全部内容”。且“买受人根据法律规定或《合同》约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起10日内提出书面解除合同的要求，否则视为买受人放弃解除合同的权利。”这一条款内容是在该补充协议的“特别约定”之中，如果沈佳毅有认真阅读该补充协议，就不可能看不到上述条款内容。所以，对沈佳毅称上述条款内容无效的上诉主张，本院不予采信。因根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，当事人对合同解除权有约定的按照当事人的约定，所以，在沈佳毅没有在双方约定的期限内提出书面解除合同要求的情形下，一审法院根据涉案商品房买卖合同的实际履行情况判决驳回沈佳毅有关解除合同的诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于焦点二。港汇公司上诉主张因中山公用水务有限公司港口分公司工程延期导致其延迟交付商品房，属于合同补充协议第五条第三款第4、5项约定的免责事由，其无需支付该时间段即2018年12月31日至2019年12月6日的逾期交楼违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第四十一条确立的解释规则，结合涉案商品房买卖合同第八条“交付期限”中“政府的规划、环保、供水、电力、消防、文化等行政主管部门根据法律规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长的”的约定，上述条款中的“政府有关部门”应限于行政主管部门，中山公用水务有限公司港口分公司不属于行政主管部门。且该免责条款后半段还载明了“但有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件”，港汇公司在未能提供任何证明文件的情况下，截取前半段条款据以免责，未免断章取义，有悖诚信原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。该规定在因第三人导致违约的情况下赋予了违约方救济损失的权利。而涉案补充协议约定非因出卖人所能控制的其他事件导致逾期交楼的，港汇公司均可免责，等同于作为违约方的港汇公司将本应自行承担并可事后向第三人追责的逾期交房责任，不加区分地预先设定为全部由作为无过错方的买受人承担终局性责任，明显系转嫁经营风险、免除自身责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，应属无效。且从港汇公司一审提交的2018年9月14日工程联系函来看，中山公用水务有限公司港口分公司未能按期施工明显系因港汇公司自身责任所致，显然不属于港汇公司主张的“非出卖人所能控制的其他事件”范畴。所以，本院对港汇公司该上诉主张不予支持。关于焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，人民法院可对双方约定的违约金予以调整。根据涉案商品房买卖合同的约定，港汇公司逾期交房的，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金，但违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。若按该计算方法，则港汇公司逾期交房达50日（1%÷0.02%）后即达到违约金上限，而本案中，截至沈佳毅提出解除合同之日港汇公司已逾期交房达428天，若按港汇公司的主张则无论其何时完成交付，其仅需支付涉案商品房总房价款1%的违约金即5356.73元，这显然与港汇公司违约行为的严重程度不相符，也与沈佳毅已支付全部购房款但却无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在港汇公司较长时期逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补沈佳毅的经济损失。因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚信原则的情况下，沈佳毅以上述封顶违约金过低为由主张调整，是行使上述法律赋予守约方的权利。港汇公司作为违约方亦未举证证明双方约定的违约金计算标准过分高于沈佳毅的实际损失，一审法院据此调整港汇公司应支付的逾期交房违约金为不以封顶条款为限，符合上述法律规定，本院予以维持。港汇公司上诉主张封顶条款应予适用或者违约金计算标准应不予适用，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，上诉人沈佳毅、港汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15708元（上诉人沈佳毅已预交14762元、上诉人中山市港汇房地产投资有限公司已预交946元），由上诉人沈佳毅、上诉人中山市港汇房地产投资有限公司各自负担。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  张 荣审判员  卢俊廷二〇二〇年十二月八日书记员  杨子岳