广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初18673号原告：赵忠刚，男，汉族，1972年6月24日出生，住址：广东省深圳市南山区********************，公民身份号码：429************011。原告：彭先玲，女，汉族，1970年2月15日出生，住址：广东省深圳市龙华区********************，公民身份号码：422************026。两原告共同委托诉讼代理人：肖子浩，系广东雄师律师事务所律师。被告：东莞市致源实业投资有限公司，住所：东莞市塘厦镇莲湖中路五区***，统一社会信用代码：914***********558C。法定代表人：伍某1。被告：伍某1，男，汉族，1969年1月24日出生，住址：广东省东莞市万江区共联莲子坊南区*******，公民身份号码：442************070。原告赵忠刚、彭先玲与被告东莞市致源实业投资有限公司（以下简称“致源公司”）、伍某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年11月20日公开开庭进行审理。原告赵忠刚及原告赵忠刚、彭先玲的委托诉讼代理人肖子浩到庭参加了诉讼，被告东莞市致源实业投资有限公司、伍某1经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵忠刚、彭先玲向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告于2016年5月17日签订的536446元的《内部合作协议》无效；2.被告返还购房款436446元并赔偿相应的利息损失104962.27元（暂以436446元为基数，按年利率6%自2016年5月17日起计算至2020年4月15日，直至法院确定的给付之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告为夫妻关系，原告彭先玲于2016年4月22日与被告签订了《共同出资建房确认书》，并在当天支付定金20000元，被告出具了20000元的收据。2016年5月17日两原告与被告签订了《内部合作建房临时合同》，该合同约定被告将其位于东莞市塘厦镇莲湖中路3区和4区宅基地的塘厦中心城A3栋13层D房分给原告，该房含公摊面积的建筑面积为129.89平方米，作价合计536446元出售给原告。合同约定首期款436446元，该金额包含原告已支付的定金20000元，在2016年5月17日当日原告使用pos机转账的方式向被告支付了首期款416446元，被告收悉后向原告出具了收款收据。被告的分房行为实质为将房屋出售给原告，原告已经依合同约定在2016年5月17日支付了合同约定的全部购房首期款436446元。合同中还约定待被告在2016年6月将所有手续办妥并将楼房交付原告使用后，原告再将剩余尾款100000元给付完毕。原告在支付了首期款后，被告并未在2016年6月将房屋交付，直到四年后的诉状提交日，该房屋仍未能通水电，不具备使用条件。故2016年5月至今，原告从未入住该房屋，被告亦未履行合同约定的交付房屋义务。后原告得知案涉房产系小产权房，系违法交易，无法办理产权登记，原告随即多次催促被告要求其退款，但被告均百般阻扰、拒绝退还。原告认为原、被告非同一集体经济组织成员，双方签订的买卖合同约定买卖建于农村宅基地上的房屋系违法买卖，更无法办理产权变更手续，原告的合同目的根本无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，违反国家法律法规中强制性规定的合同，应认定为无效合同，因该合同取得的财产应当予以返还。综上所述，恳请法院判如所请，维护原告正当合法的权益。被告致源公司、伍某1没有提交答辩状，也没有提交证据。本院审理查明：两原告为夫妻关系，原告彭先玲（乙方）作为出资方于2016年4月22日与被告（甲方）致源公司作为建设方签订了《共同出资建房确认书》，主要内容为：乙方自愿出资建设塘厦中心城A3单元13层D号单元，建筑面积129.89平方米，乙方总出资款为536446元，分期付款，首期436446元、余款100000元，签订本确认书时，乙方应向甲方支付定金人民币20000元。自签订本确认书之日起7日内，乙方应按照本确认书第三条确定的付款方式付款并签订正式的建房合同，建房合同一旦签订，本确认书的效力即行终止。原告彭先玲在当天向被告支付定金20000元，被告据此出具了20000元的收据。2016年5月17日两原告与被告致源公司签订了《内部合作建房临时合同》，该合同约定被告致源公司将其位于东莞市塘厦镇莲湖中路3区和4区宅基地的塘厦中心城A3栋13层D房分给两原告，该房含公摊面积的建筑面积约为129.89平方米，作价合计536446元。被告致源公司指定收款账户623*************153，开户银行：东莞农村商业银行万江支行，户名伍某1。合同约定首期款436446元，该金额包含原告已支付的定金20000元。原告在2016年5月17日当日原告使用pos机转账的方式向被告支付了首期款416446元，被告致源公司向原告出具了收款收据。该合同约定交楼标准：1、室内及墙面水泥沙浆抹平；2、地面水泥沙浆抹平；3、入户门为高级防火门；4、窗为彩色铝合金窗；5、水电到户；6、燃气安装费由原告承担约（4000元）。原告在使用该房屋过程中，若国家或东莞市人民政府政策允许办理房产证手续时，被告致源公司无条件按有关政策为原告提供必要协助。但办证时需向政府缴纳的一切费用皆由原告承担。原告主张自2016年5月至今，原告从未入住该房屋，被告致源公司亦未履行合同约定的交付房屋义务。原告要求被告伍某1承担还款责任，理由是在《内部合作建房临时合同》中，伍某1是合同约定的直接收款人，并且原告也是应伍某1的要求直接刷卡将购房款支付给被告。另查，被告致源公司为有限责任公司（自然人独资），住所东莞市塘厦镇莲湖中路五区***，法定代表人为伍某1，成立日期为2014年10月11日。以上事实，有原告提交的《共同出资建房确认书》、《内部合作建房临时合同》、收据、银行流水、付款回单、截图等证据以及本案的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。被告致源公司、伍某1经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃辩论、举证和质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。两原告与被告致源公司签订的《共同出资建房确认书》、《内部合作建房临时合同》，合同标的房屋是建设于农村宅基地之上的不动产，在目前房地一体流转格局下，房屋处分的效力及于房屋所占用的宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“宅基地属于农民集体所有”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条中“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）中“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”的规定可见，宅基地使用权取得与农村集体经济组织成员的身份密不可分，并专属于农村集体经济组成成员所享有，具有严格的人身专属性，而两原告与被告致源公司均非东莞市****集体组织成员，不具备案涉房屋的购房资格，根据《中华人民共和国民总则》第一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”以及《中华民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，两原告与被告致源公司签订的《共同出资建房确认书》、《内部合作建房临时合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因案涉《共同出资建房确认书》、《内部合作建房临时合同》无效，被告致源公司所收取原告的436446元应予以返还。原告诉请的利息，因属于法定孳息，本院酌定被告致源公司应从收到款项之日起，按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率（全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率）支付至实际清偿之日止。至于被告伍某1的责任，因被告致源公司为被告伍某1独资的有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》六十三条的规定，被告伍某1没有证据证明其财产独立于被告致源公司，因此，被告伍某1应对被告致源公司案涉债务承担连带清偿责任。综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、确认原告赵忠刚、彭先玲与被告东莞市致源实业投资有限公司签订的案涉《内部合作建房临时合同》无效；二、被告东莞市致源实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告赵忠刚、彭先玲返还436446元并支付利息（以436446元为本金，从2016年5月17日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以436446元为本金，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率支付至实际清偿之日止）；三、被告伍某1对本判决第二项被告东莞市致源实业投资有限公司所负的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告赵忠刚、彭先玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为5107.04元，由被告东莞市致源实业投资有限公司、伍某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 员 夏如发二〇二〇年十二月三日法官助理 薛丽婷书 记 员 李晓君