天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0102民初3823号原告（反诉被告）:王剑英，女，1979年1月14日出生，满族，住天津市河**。委托诉讼代理人:陈广龙，天津朋展律师事务所律师。被告（反诉原告）贾哲，女，1969年11月30日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：孙德龙，天津裕桐律师事务所律师。原告（反诉被告）王剑英与被告（反诉原告）贾哲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后,依法适用简易程序于2020年9月3日、2020年11月24日公开开庭进行了审理。王剑英及其委托诉讼代理人陈广龙，贾哲的委托诉讼代理人孙德龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王剑英向本院提出诉讼请求：1.解除王剑英与贾哲签订的房屋租赁合同，贾哲腾空返还位于天津市河东区××号的房屋；2.贾哲支付2020年二季度租金40500元及至实际腾空返还房屋之日止的租金；3.贾哲支付违约金13500元；4.诉讼费由贾哲负担。事实和理由：2018年7月20日，王剑英与贾哲通过天津链家宝业房地产经纪有限公司居间签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定王剑英将其所有的位于天津市河东区××号的房屋（以下简称房屋）出租给贾哲，租期三年，自2018年7月27日至2021年7月26日，月租金13500元，按季度交租，租金交付期限为第一期交付日期2018年7月23日，以后每季度27日前交付，贾哲负担采暖、物业、水电费等，合同还约定了违约责任等内容。合同签订后，王剑英履行了约定义务，贾哲已两次未按约定支付租金，经交涉后补交。但贾哲未在2020年4月27日前交付2020年二季度租金，经多次催要未果，故成讼。贾哲辩称，同意解除合同，涉案房屋已返还王剑英，租金已交付至2020年4月，贾哲于2020年5月撤场时仍有一个月租金作为押金在王剑英处，故不欠付租金，请求驳回王剑英的诉讼请求。贾哲向本院提出反诉请求：1.判令王剑英与贾哲签订的合同于2020年5月21日解除；2.王剑英退还2个月租金27000元；3.王剑英提供金额283500元的发票；4.王剑英支付违约金13500元；5.王剑英退还押金13500元；6.本案诉讼费、反诉费、律师费由王剑英负担。事实和理由：自贾哲入住后，涉案房屋的设施频出故障，频繁维修，维修期间无法正常使用，累计时间超过2个月，因此应减免2个月租金。涉案房屋外噪音严重，不能开窗通风，夜晚无法入睡，影响贾哲的工作生活和身体健康，已达到合同约定的解除条件。贾哲多次与王剑英交涉并提出解除合同，王剑英不予理会，不得以贾哲于2020年5月21日腾空涉案房屋将钥匙放于屋内，并告知王剑英合同解除。2020年5月29日，贾哲再次通知王剑英合同解除。因王剑英违约导致合同解除，王剑英应按合同约定向贾哲支付违约金13500元，退还押金13500元。贾哲已支付的租金283500元，王剑英应履行开具相应金额发票的合同附随义务。王剑英辩称，涉案房屋不存在严重质量问题，偶尔漏水非退还租金的理由，涉案房屋噪音未超过国家规定，涉案房屋贾哲至今未腾空返还，合同未约定有开具发票的义务，约定的租金不含税费。综上，请求驳回贾哲的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋系王剑英所有。2018年7月20日，王剑英（甲方）与贾哲（乙方）、案外人天津链家宝业房地产经纪有限公司（丙方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定：“租赁期限自2018年7月27日至2021年7月26日，共计3年。甲方应于2018年7月26日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金标准13500元/月，支付方式为按季度支付，押1付3，各期租金支付日期：第1期支付日期2018年7月23日，以后每个季度27日前；押金13500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；乙方不按照约定支付租金达七日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金；甲方交付的房屋严重不符合合同约定或者应向乙方安全、健康的，应按月租金的100%向乙方支付违约金......”。合同签订后，贾哲交付了押金13500元，王剑英交付了涉案房屋，贾哲已支付2018年7月27日至2020年4月26日期间的租金合计283500元。后贾哲未按约定支付租金，亦未向王剑英腾空返还涉案房屋。本院认为，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，双方当事人均同意解除合同，故王剑英的该项诉讼请求和贾哲的该项反诉请求，符合上述法律规定，予以确认，但因双方当事人均未向对方发出书面解除合同通知，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，涉案合同的解除时间应以本案起诉状向贾哲邮寄送达之日即2020年6月28日为准。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”；第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，贾哲未按约定支付租金，且在合同解除后未腾空返还涉案房屋，系违约行为，应承担本案的民事责任。王剑英要求贾哲支付房屋租金、占有使用费及违约金的诉讼请求，符合合同约定及上述法律规定，予以支持。关于贾哲要求王剑英退还租金、押金、支付违约金及律师费的反诉请求，因贾哲未提交微信聊天记录原始载体，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第二款“当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。电子数据的制作者制作的与原件一致的副本，或者直接来源于电子数据的打印件或其他可以显示、识别的输出介质，视为电子数据额原件”的规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对于贾哲主张的相关事实不予认定，贾哲应承担本案举证不能的不利后果，其上述反诉请求，均不予支持。贾哲如在今后取得微信聊天记录原始载体，可另案向王剑英主张权利。关于贾哲要求王剑英提供发票的反诉请求，因合同中双方无此约定，且该项诉讼请求不属于人民法院管辖范围，故本案中不予审查，贾哲可向税务主管机关反映解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、王剑英与贾哲2018年7月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月28日予以解除；二、贾哲应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于天津市河东区××号的房屋腾空返还王剑英；三、贾哲应于本判决发生法律效力之日起十日内向王剑英支付自2020年4月27日起至2020年6月28日止的房屋租金及自2020年6月29日起至实际腾空返还房屋之日止的房屋占有使用费，均按13500/月计算；四、贾哲应于本判决发生法律效力之日起十日内向王剑英支付违约金13500元；五、驳回贾哲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，减半收取计575元，反诉费575元，合计1150元，由贾哲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  祖爱华二〇二〇年十二月三日书记员  宋 丹本案引用的法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。2.《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。5.《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。6.《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。7.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第二款：当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。电子数据的制作者制作的与原件一致的副本，或者直接来源于电子数据的打印件或其他可以显示、识别的输出介质，视为电子数据额原件。8.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。9.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。