昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初10529号原告云南城投物业服务有限公司。统一社会信用代码：91530111670881281P。住所：中国（云南）自由贸易试验区昆明片区官渡区民航路400号云南城投大厦。法定代表人：赵宝密，职务：总经理。委托诉讼代理人：童雨深、施彩琴（实习），泰和泰（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。被告王晗松，男，汉族，1985年9月24日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：方芳、张丁文，云南瑞阳律师事务所律师，特别授权代理。原告云南城投物业服务有限公司(以下简称城投公司)诉被告王晗松物业服务合同纠纷一案，本院于2020月8月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人童雨深、施彩琴，被告委托代理人方芳、张丁文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城投公司向本院提出诉讼请求：判令被告一、向原告支付物业服务费10531.2元；违约金2527.49元；（欠费金额为基数的24%）；（第一项诉讼请求的物业服务费的欠费期间是2015年8月1日到2020年7月31日，违约金是按照每年的物业服务费基数2106.24元乘以24%，一共是欠了5年的。二、承担本案诉讼费。事实和理由：被告王晗松系融城优郡小区03-403号房屋业主，其房屋面积为87.76㎡。2014年5月23日王晗松与原告签订了《前期物业服务协议》，并办理房屋接收、入住手续。协议约定：“1.物业综合服务费为2元/月/平方米；2,业主办理入住手续时预交一年物业管理服务费，前一年的物业服务期届满前一个月交纳下一年度的物业管理费；3,业主或使用人未及时交纳物业费的，应向物业服务企业按每日千分之三的比例支付违约金”等内容。原告依约完成小区的物业管理工作，为被告提供物业服务，但被告自2015年8月起无故拖欠物业费，原告采用上门催缴、递发律师函等多种方式均催收无果，被告以多种理由拖欠至今。被告王晗松辩称，被告作为涉案房屋所在小区的物业公司，未尽到物业服务企业的职责，未按约定履行相关义务，致使被告家中被盗，给被告造成了损失，应进行赔偿，并对物业费进行减免。被告没有对进入小区的陌生人进行排查登记，未组织安保人员进行巡逻，导致被告所在小区2015年5月多户业主被盗，被告家中也被盗价值1万多元的财物，这是物业公司的管理问题。事发后，原告的工作人员答应为被告减免3年物业费，以弥补损失，但被告却未实际履行，之后也一直未向被告进行赔偿，直到2019年4月24日，原告方工作人员才又加了被告的微信，表示愿意赔偿3000元，被告未同意，后双方未再协商此事，至今未向被告进行赔偿。根据《物业管理条例》第35条，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任的规定，原告作为一家合法成立的物业服务有限公公司，因自己管理不到位未按合同约定履行义务，给业主造成损失，于法、于理都应进行赔偿，且物业服务不到位，物业费也应当扣减，因此答辩人的诉请缺乏事实及法律依据。本案中原告的诉讼请求已经过了诉讼时效，双方于2014年5月23日签订了前期物业服务协议，该协议第八条第五项第二款约定，甲方缴纳费用时间为首次缴纳费用，时间是办理入住手续时预缴1年的物业管理费，前1年物业服务服务期届满前一个月交纳下1年度的物业管理服务费，由此可知涉案房屋物业费为1年一交，先付后用，根据《中华人民共和国民法通则》第135条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。以及中华人民共和国民法总则第188条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的依照其规定，以及民法总则的司法解释第三条，民法总则施行前，民法通则规定的两年或1年诉讼时效期间已届满，当事人主张适用民法总则关于3年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持的规定，本案中，原告诉请的2015年8月1日至2016年7月31日的物业费，已于2017年7月1日超过了诉讼时效，其所诉请的2016年8月1日至2017年7月31日的物业费，已于2019年7月1日超过了诉讼时效，其诉请的2017年8月1日至2018年7月31日的物业费，已于2020年7月1日超过了诉讼时效，依法应当驳回其相应诉请。第三点，原告所主张的违约金过高，依法应进行调低。综上，被告认为，原告未尽到相应义务，其物业费理应扣减，因其管理不当导致被告财产损失也应当进行赔偿，且其部分诉讼请求已经过了时效，其主张的违约金过高，要求驳回原告的相应诉讼请求。经审理查明：2013年4月26日，被告王晗松（买受人）与昆明云城尊龙房地产开发有限公司（出卖人）对昆明市西山区房屋做了商品房买卖合同登记备案，被告王晗松于2014年5月23日办理接房手续，同日被告王晗松（甲方）与云南城投物业服务有限公司优郡小区分公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，该协议注明房屋坐落位置（房号及建筑面积）：Ｃ3-403,87.76ｍ2，该协议第八条对物业服务各项费用收费标准约定为：“1、物业综合服务费2元／月／平方米。甲方交纳费用时间：首次交纳费用时间是办理入住手续时预交一年物业管理服务费，前一年物业服务期届满前一个月交纳下一年度的物业管理服务费。该协议第十章第三十五条对违约责任约定为：“业主或使用人未按照本规约和前期物业服务协议交纳物业服务费用的，物业服务企业按应付之日起至支付之日的总额计算，以每日千分之三的比例加收违约金。”2017年5月13日昆明市西山区房屋的共有人解娇向原告支付了2014年8月1日至2015年7月31日的物业服务费2106.24元。庭审中，被告称没有收到过原告的催缴通知及律师函。上述事实，有原告提交的原被告主体资料（复印件）、商品房买卖合同登记备案表、接房费用清单、前期物业服务协议、收款收据、交易小票，被告提交的答辩状等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，关于原告要求被告向原告支付物业服务费10531.2元的主张，庭审中被告答辩其中部分已经超过了诉讼时效，从原、被告双方签订的《物业服务协议》来看，原告原、被告双方之间系物业服务合同关系，其权利义务应按照合同的约定履行，亦应按照法律的规定执行。根据《物业管理条例》第四十条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”和第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，被告应向原告交纳物业管理服务费。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”的规定，本案中，原告城投公司诉请的物业费，被告应提前一个月向原告交纳下一年度物业费，在被告未交纳物业费的前提下，原告应在三年内向被告主张权利。其中，2015年8月1日至2016年7月31日的物业费，原告应在2016年8月1日开始至2019年7月31日主张权利；原告所诉请的2016年8月1日至2017年7月31日及之后的物业费，因原告于2020年7月20日向本院提起诉讼主张权利，诉讼时效期间中断，对原告提出的诉讼请求，应扣除2015年8月1日至2016年7月31日的物业费一年的物业费。对其余物业费费主张，本院予以支持。故被告应向原告缴纳自2016年8月1日起至2020年7月31日止的物业服务费共计人民币8424.96元（87.76㎡×2.00元/㎡/月×48个月=8424.96元）。原告应按照合同的约定进行物业服务，原告在物业管理工作上确实存在一定的问题及疏漏，故本院对原告主张违约金2527.49元（欠费金额为基数的24%）的诉求不予支持。关于原告主张被告承担本案公告费、鉴定费的诉讼请求，因上述费用并未实际产生，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告王晗松于本判决生效之日起十日内向原告云南城投物业服务有限公司支付自2016年8月1日起至2020年12月31日止的物业服务费人民币8424.96元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币63元（原告已预交，已减半收取），由被告王晗松承担（执行时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员  王会敏二〇二〇年十二月七日书记员  赵丽君