文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2815号上诉人（原审被告）：季婷，女，1987年6月12日生，汉族，住扬中市开发区。委托诉讼代理人：魏滔锴，男，1987年8月6日生，汉族，住扬中市。被上诉人（原审原告）:王中亮，男，1968年10月1日生，汉族，住扬中市。被上诉人（原审原告）：年思珍，女，1967年11月7日生，汉族，住扬中市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陆龙，江苏旭科律师事务所律师。上诉人季婷因与被上诉人王中亮、年思珍房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬中市人民法院（2019）苏1182民初2351号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。季婷上诉请求：请求依法撤销一审法院判决，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：被上诉人要求因合同解除取得的可得利益，属于诉讼请求不明，一审通过询价获取的租金价格，依据不充分。本案因被上诉人违约导致合同被解除，针对被上诉人的违约，法院已经处理，在上诉人合法占有房屋期间，被上诉人无权起诉房租损失。王中亮、年思珍答辩称：房屋一直登记在被上诉人名下，被上诉人交付房屋起，自解除合同期间房屋一直由上诉人使用，上诉人应承担占用期间的使用费。王中亮、年思珍向一审法院提出诉讼请求：1.判令季婷承担自2017年3月31日起至2019年5月10日止的租金76000元（按照每月3000元计算，具体计算标准以评估为准）；2.本案诉讼费用由季婷承担。审理中，王中亮、年思珍当庭变更第一条诉讼请求为：判令季婷返还因合同解除取得的利益（自2017年3月31日起至2019年5月10日止，计算方式参照租金计算）。一审法院认定事实如下：2018年12月21日，一审法院就季婷（本案被告）诉王中亮（本案原告）房屋买卖合同纠纷一案作出（2018）苏1182民初203号民事判决书及双方当事人陈述，查明事实：2017年3月31日，王礼云（即王中亮父亲）代王中亮与季婷签订《房地产买卖合同》一份，约定将王中亮所有的位于扬中市不动产售于季婷，合同同时约定了付款方式、违约责任后，季婷于当日向王礼云支付定金20000元，王礼云同时向季婷交付了房屋钥匙。2017年5月8日，王中亮、季婷签订《二手房买卖合同》一份，对之前的房地产买卖合同已履行部分进行了确认，同时约定了新的违约责任等条款。上述合同签订后，王中亮以其妻子即房屋共有人年思珍不同意卖房为由，未能与季婷办理房产过户手续，双方发生纠纷，季婷于2017年8月25日向一审法院提起诉讼，2017年11月25日撤诉，后于2018年1月5日再次诉至一审法院；一审法院认为：王中亮拒绝协助季婷办理房产过户手续，季婷签订买卖合同的目的已不能实现，故解除双方于2017年5月8日签订的《二手房买卖合同》，王中亮拒不履行协助义务已构成违约；判决如下：一、解除季婷与王中亮于2017年5月8日签订的《二手房买卖合同》；二、王中亮应给付季婷违约金100000元，限于本判决生效后十日内付清；三、王中亮应承担季婷搬家费、更换锁具费、修理清洁费合计3000元，限于本判决生效后十日内付清；四、王中亮应承担季婷为实现债权支出的律师代理费15000元；五、驳回季婷的其他诉讼请求。后王中亮、季婷不服上述判决，向镇江市中级人民法院提起上诉，但均未按期缴纳上诉费用，镇江市中级人民法院于2019年4月12日作出（2019）苏11民终1260号民事裁定书，裁定按王中亮、季婷自动撤回上诉处理。（2018）苏1182民初203号民事判决生效后，季婷于2019年4月28日短信通知王中亮，要求王中亮履行生效判决并交还钥匙，王中亮收到短信后未予回复。后季婷向一审法院申请强制执行并于2019年5月10日通知王中亮已将案涉房屋钥匙交予执行法官。审理中，季婷向一审法院提交2017年9月11日至2017年9月18日短信记录一份，证明王中亮于2017年9月11日已收回案涉房屋；王中亮、年思珍对该证据真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为该证据仅能证明王中亮、年思珍要求季婷退还房屋，但季婷未能退还。季婷另向一审法院提交案涉房屋内部照片两张，证明房屋内部实际状态。为确认案涉房屋实际租赁价值，一审法院于2020年5月22日向三家房产中介机构进行市场询价，询价结果为：如房屋具备基本出租居住条件（屋内有基本电器，如冰洗电器等），2018年租赁价格约为年租金16000元至20000元，现在租赁价格约为18000元至22000元；如房屋无家具家电等，仅为简单装修状态，自2018年至今基本无租金价格浮动，租赁价格约为年租金12000元至14000元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依据（2018）苏1182民初203号生效民事判决，王中亮、年思珍、季婷就涉案房屋的房屋买卖合同关系已于2018年12月21日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因季婷占有使用案涉房屋的事由已灭失，王中亮、年思珍依法有权向季婷主张房屋占有使用费即季婷因合同解除取得的利益；关于季婷占有案涉房屋的期间，季婷于2017年3月31日从王中亮父亲手中拿到钥匙，截止季婷第一次向一审法院提起诉讼之日，案涉合同尚有继续履行的可能，季婷于2017年8月25日第一次向一审法院提起诉讼后，可采取其他方式如保全案涉房屋等更好的维护自身合法权益，其自2017年8月25日起继续占有王中亮、年思珍房屋应属不当，季婷于2019年4月28日通知王中亮履行生效判决并交还钥匙，王中亮未能及时回应应属其自身过错，故一审法院确认季婷占有涉案房屋的期间为自2017年8月25日起2019年4月28日止，季婷提出王中亮、年思珍方在2017年9月11日已收回案涉房屋的抗辩意见，其提供的证据仅能证明王中亮、年思珍有收回房屋的意愿，不能证明王中亮、年思珍方以实际行为收回案涉房屋，故对季婷的该点抗辩意见，一审法院不予支持；关于案涉房屋占有使用费的计算方式，结合一审法院市场询价情况和案涉房屋实际状态，一审法院酌定参照租赁价格13000元/年进行计算；综上，季婷应给付王中亮、年思珍其因合同解除获得的利益21811元（13000元/年×1年+13000元/年÷12个月×8个月+13000元/年÷360天×4天）。王中亮、年思珍本案诉请超出部分，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、季婷应给付王中亮、年思珍因其占有房屋取得的利益21811元，限于本判决生效后十日内付清；二、驳回王中亮、年思珍的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉房屋买卖合同纠纷，已经（2018）苏1182民初203号生效民事判决，于2018年12月21日解除，王中亮依照合同约定承担了违约责任。由于房屋共有人年思珍不同意卖房，房屋也未过户，季婷除交纳20000元定金后，未付其他房款，客观上季婷已购房不能。季婷于2017年8月25日提起解除《二手房买卖合同》诉讼后，继续占用涉案房屋不当。季婷在占用房屋期间，因此获得的利益，王中亮有权向季婷主张。一审法院通过市场询价的方式，参照租赁价格，根据案件实际情况以租金补偿的方式所做的判决并无不当，上诉人的上诉理由本院不予采信。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费345元，由上诉人季婷负担。本判决为终审判决。审判长 谢 铭审判员 姜 玲审判员 张玉宽二〇二〇年十二月九日书记员 童 丹