河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3290号上诉人（原审原告）：牛海礁，男，1987年3月5日出生，汉族，住河南省武陟县。上诉人（原审原告）：李娜，女，1988年1月1日出生，汉族，住河南省武陟县。二上诉人委托诉讼代理人：付文超，河南具匠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：焦作坤泰房地产开发有限公司。住所地：河南省武陟县朝阳二街东段路北。法定代表人：成洋，执行董事。委托诉讼代理人：裴和平，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王泽芳，女，该公司员工。上诉人牛海礁、李娜因与被上诉人焦作坤泰房地产开发有限公司（以下简称：坤泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院于2020年9月27日作出的（2020）豫0823民初3196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。牛海礁、李娜上诉请求：1、撤销（2020）豫0823民初3196号民事判决第二项，依法改判：被上诉人向上诉人支付违约金41683元（暂计算自2017年12月6日至2019年8月19日，以已付购房本金339147元＊1.5倍＊贷款年利率＊621天/365天；自2019年8月20日至被上诉人协助上诉人办理完毕不动产权证之日止，以已付购房本金339147元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算违约金）；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。（一）依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院适用若干问题的解释》第十八条第二款，上诉人的实际损失数额本身难以以提供证据的方式进行确定，一审法院以“二原告没有提供证据证明因坤泰公司逾期办理房屋产权证给其造成的损失数额”为由，不予支持上诉人增加违约金的诉求，明显有违立法目的。实践当中，合同当事人之所以事先约定违约金，一是规制不必要的违约行为，二是避免将来一方违约时，出现另一方无法举证证明实际损失的困难，无论约定的违约金过高或过低，当事人均可主张调整。具体到本案，《商品房买卖合同》约定的违约金本身过低，而上诉人的实际损失又难以提供证据进行确定，上诉人有权请求按照已付购房本金339147元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金。（二）被上诉人的违约行为客观上势必给上诉人生活、办理贷款、转让房产等方面造成严重不便，上诉人的损失客观存在。（三）《商品房买卖合同》第十五条约定的出卖人逾期办证违约责任与第七条约定的买受人逾期付款违约责任，权利义务明显不对等。被上诉人作为商品房出卖人，向产权登记机关报送首次登记资料及协助上诉人办理转移登记，属于被上诉人应当履行的主合同义务，而上诉人在合同签订后即向被上诉人支付全额购房款。房屋所有权转移以不动产登记机构登记为准，针对被上诉人至今未能协助上诉人办理不动产权证的严重违约行为，上诉人办理不动产权证的美好期待变得遥遥无期，事实上，上诉人因被上诉人的违约行为，无法取得案涉房屋所有权。原《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约责任，并不足以弥补原告损失，更不足以达到惩罚严重违约行为的目的。（四）对于《商品房买卖合同》第十五条违约责任的约定，在合同签订时，买卖双方的地位明显不对等，违约责任的约定并非买卖双方自愿协商的结果，并非上诉人的真实意思表示。再者，即使是双方真实意思表示，但是上诉人也无法预料到被上诉人会有如今的严重违约行为，被上诉人至今无法确定何时能将资料报送产权登记机关及协助上诉人办理不动产权证，上诉人有权请求增加违约金计算标准。二、一审法院未支持上诉人增加违约金的诉求，有违公平原则。《商品房买卖合同》中，关于逾期办理不动产权证的违约责任，约定明显过低，依照该标准计算的违约金数额与被上诉人的违约程度、上诉人的损失明显不符，不足以达到违约金惩罚违约和补偿损失的立法目的，有违公平原则。而按照《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准，被上诉人的违约成本仅为33.9元，法院以此认定被上诉人的违约责任，存在纵容被上诉人肆意违约的嫌疑。三、法院应同案同判，避免法律适用分歧，自觉维护司法权威。武陟县人民法院分别于2019年5月24日、2020年6月11日作出（2019）豫0823民初1875号民事判决，两案件被告均为被上诉人，案件均为房屋买卖合同，诉求均类似，案件事实均雷同，武陟县法院均支持案件原告增加违约金的诉求，而如今武陟县人民法院（2020）豫0823民初3196号民事判决第二项与前两份判决大相径庭，裁判标准不一，根本无法定纷止争，更无法让人民群众相信司法权威、司法公正，更谈不上法律效果与社会效果的统一，有违最高人民法院关于统一法律适用标准的指导意见。坤泰公司辩称，依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。理由：1、双方签订的商品房买卖合同是在公平自愿基础上签订的，本身不具有欺诈和其他违法行为，关于违约金的约定也是双方自愿的。2、现在商品房没有报备原因是施工方的原因以及环保和疫情方面的原因。按照《最高院关于商品房买卖合同司法解释》第18条的规定，涉案商品房如期交付，上诉人如期地占有、使用、受益，上诉人不存在损失。3、关于上诉人所称的一审法院的判例，首先我们国家不是判例法国家，且该两份一审判决均已被撤销，不是生效的判决，上诉人所依据的判决书是不生效的判决，所以不具有证明效力。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。牛海礁、李娜向一审法院起诉请求：一、判令被告立即将办理本案商品房所有权首次登记所需全部资料报产权登记机关备案，协助二原告办理不动产权证书；二、确认编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》第十五条第二款中关于“买受人不退房”的约定为无效格式条款；三、撤销编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》第十五条第二款中关于“出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”的格式条款；四、判令被告向二原告支付违约金41683元（暂计算自2017年12月6日至2019年8月19日，以已付购房本金339147元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金，即339147元＊1.5倍＊贷款年利率＊621天/365天；自2019年8月20日至被告协助二原告办理完毕不动产权证之日止，以已付购房本金339147元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算违约金）；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定，二原告于2015年7月24日与被告签订了编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第贰项处理；……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”二原告通过贷款形式向被告支付全额房款339147元，并依法缴纳相关税费。被告于2015年12月5日将上述房屋交付原告使用后，于2017年11月24日（交付房屋后第720天）前未提供资料报产权登记机关备案，致使原告的房屋权属证书未能办理。一审法院认为，二原告与被告坤泰公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，依法受法律保护，对当事人均具有约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。关于双方签订《商品房买卖合同》第十五条，并未免除被告违约责任，亦未加重原告责任，因此该条款不属于无效条款，故关于原告主张涉案合同中“买受人不退房”的约定为无效条款，及关于撤销“出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”的条款问题，因无事实和法律依据，该院不予支持。关于坤泰公司在履行商品房买卖合同过程中是否存在违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”根据上述规定，坤泰公司须交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，因此坤泰公司负有协助二原告办理房屋权属证书的义务。根据双方合同约定，坤泰公司于2015年12月5日向二原告交付房屋后，应在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由坤泰公司提供的资料报产权登记机关备案。但坤泰公司于2017年11月24日（交付房屋后第720天）前未能将办理权属登记的全部资料报产权登记机关备案。被告坤泰公司逾期备案的行为，违反合同约定。原、被告在房屋买卖合同第十五条明确约定了违约金的计算方法，即按照已付房价款的0.01%向牛海礁、李娜支付违约金；故坤泰公司应支付二原告的违约金为33.9147元（339147元×0.01%）。二原告没有提供证据证明因坤泰公司逾期办理房屋产权证书给其造成的损失数额，故二原告以约定的违约金过低为由，请求增加违约金，该院不予支持。一审法院判决：一、被告焦作坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内协助原告牛海礁、李娜办理房屋产权证书（即将办理权属登记的全部资料报产权登记机关备案）；二、被告焦作坤泰房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告牛海礁、李娜违约金33.9147元；三、驳回原告牛海礁、李娜的其他诉讼请求。案件受理费842元，减半收取计421元，由被告焦作坤泰房地产开发有限公司负担。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，坤泰公司与牛海礁、李娜签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的权利义务。牛海礁、李娜已按合同约定支付了全部房屋款项，坤泰公司未按期履行将资料报产权登记机关备案的义务，违反了合同中关于协助办理权属证书期限的约定，构成违约，应当承担违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，买房人牛海礁、李娜不退房，出卖人坤泰公司应按已付房价款的0.01%向牛海礁、李娜支付违约金，牛海礁、李娜已支付全额房款339147元，坤泰公司应向牛海礁、李娜支付违约金33.9147元。违约金是双方当事人事先约定的在一方违约时向对方支付一定数额的金额。意思自治原则是合同最根本的原则，而约定违约金是双方意思自治的体现。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金额以不超过实际损失额为限”。本案商品房买卖合同中明确约定了的逾期协助办证违约金的计算方式，即出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第贰项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。这是双方当事人对逾期协助办证违约责任的预先约定，只要当事人双方约定违约金是自愿的，就应当尊重。坤泰公司发生逾期协助办证的违约行为，就应按合同约定向牛海礁、李娜支付违约金。对违约金数额的调整系法院对合同自由的干预，违约金数额是否过低是与实际损失相比较而言的，应以实际损失作为调整违约金数额的基础。牛海礁、李娜认为合同约定的违约金低于其实际损失，应就坤泰公司逾期协助办证对其造成的实际损失承担举证责任。牛海礁、李娜未提供证据证明坤泰公司逾期协助办证对其造成的实际损失，其请求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算违约金，没有事实依据，该主张不能成立。综上所述，牛海礁、李娜的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费842元，由上诉人牛海礁、李娜负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年十二月三日书记员 王向静