辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终1537号 上诉人（原审原告）:李恩军，男，1969年10月12日出生，汉族，辽宁省盘锦市人，东方物理勘探公司辽河勘探处职工，住盘锦市。 上诉人（原审原告）：张杰，女，1971年10月4日出生，汉族，辽宁省盘锦市人，无业，住盘锦市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：宋丽丽，辽宁油海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：盘锦一线置业有限公司，住所地：盘锦市大洼区。 法定代表人：韩立，该公司经理。 委托诉讼代理人：邸洪实，该公司员工。 上诉人李恩军、张杰因与被上诉人盘锦一线置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初4307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人李恩军、张杰上诉请求：1、撤销（2019)辽1103民初4307号民事判决书并依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审的涉诉费用由上诉人承担。事实与理由：原审判决事实不清、适用法律错误，导致判决错误，具体如下：（一）原审判决事实不清，证据采信错误原审判决未能审理清楚被上诉人是否存在违约情况，是否存在合法免责理由，因此驳回上诉人要求被上诉人履行合同义务并且承担违约责任的诉讼请求，导致判决错误上诉人的诉讼请求是因为被上诉人存在大量违约行为，而要求其履行合同义务，并且赔偿因违约给上诉人造成的损失。因此，被上诉人如果存在违约，若其违约行为可能存在的违反行政法规等因素，并不应该成为认定其不存在违约的理由，也不能当然成为不承担违约责任的免责理由。原审判决认为上诉人要求的“严格依照规划设置东门、开通地下车库东门出入口、拆除园区内15处排风口、修建别墅区与高层之间的隔断院墙”等诉讼请求，属于行政权管理范畴，而未对出现上述情况时，被上诉人是否存在违约，是否应当赔偿进行认定，属于对基本事实遗漏以及审理不清。(二）原审判决认为上诉人提出的要求完善安保措施及业主会所等法院无法进行相应裁判，因此驳回上诉人的诉讼请求错误。上诉人提出该项诉讼请求，系因上诉人与被上诉人的《房屋买卖合同》及售楼广告、售楼介绍时均提及了小区及房屋的安保情况及业主会所情况，这也是上诉人选择在此购买房屋的重要因素。被上诉人未能履行合同约定及承诺构成违约，上诉人有权其履行及进行赔偿。(三）原审判决认为被上诉人在原审过程中举证上诉人在2015年1月28日之后可办理房产证。事实上，上诉人在此之后多次要求被上诉人进行配合被上诉人不予配合，上诉人及其他住户依然无法办理房产证，被上诉人仍然应当对此承担违约责任。二、原审判决适用法律错误本案诉请是根据《民法通则》第111条之规定，是在被上诉人存在违约的情况下，要求其进行补救并且赔偿损失。另外，根据合同法第一百零七条的规定，被上诉人也有承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。被上诉人是否存在需要行政主管机关进行管理的情况并不影响上诉人可以因为被上诉人存在违约行为时要求其继续履行、进行补救及赔偿损失的权利。同时，原审判决所依据的《中华人民共和国城乡规划法》与上诉人的诉请无关，不能调整本案的法律关系。综上，由于被上诉人存在违约的行为，已经给上诉人的房屋位置优势、上诉人的居住环境等受到了严重影响。上诉人已经在原审庭审过程中进行说明及举证，上诉人的诉请符合事实情况有证据支撑并且有法可据。恳请二审法院予以查明，支持上诉人的合法权益。 被上诉人盘锦一线置业有限公司庭审辩称，一审判决认定事实清楚、采信证据正确，答辩人无违约行为。上诉人提出的“在原规划位置建园区东门、地下车库东门出入口、拆除园区内15处排风口、修建隔断院墙、完善安保条件、提供业主会所”等问题在合同中没有约定。上诉人与答辩人之间为房屋买卖合同关系，双方是在意思表示真实的情况下，针对目标房屋的购买达成协议。上诉人要求答辩人“依照原规划位置修建东门、开通地下车库东门出入口、拆除园区内15处排风口、修建隔断院墙、完善安保条件、提供业主会所”等，在双方签订的房屋买卖合同中均没有约定。上诉人起诉要求答辩人承担违约责任的前提是答辩人存在违约行为。没有约定，又何来违约？房地产建设规划是由行政机关依据行政法规进行调整，房屋买卖合同双方无权对规划问题作出约定，即使作出约定也不具备法律效力。而上诉人提出的诉求，事实上是：（1）园区东门和地下车库东出入口未能按照原设计方案进行施工建设，系因动迁户拒绝搬迁非法占用答辩人规划建设用地，政府未能按照土地出让协议做到净地出让的原因导致，属于不可抗力因素。（2）园区的15处采光井和排风井，其数量和位置在最初的设计方案中就存在，施工方是严格按照进过审查的施工设计图纸进行施工的，没做任何的改动。（3）别墅与高层的隔离，在规划中是没有的，而且商品房买卖合同中也没有约定答辩人有义务必须对高层和别墅建设上诉人提出的“修建隔断院墙”，答辩人并没有违约行为。（4）上诉人主张的安保条件应由物业公司提供，与答辩人无关。（5）商品房买卖合同中没有约定答辩人有必要提供业主会所的义务。即便如此，答辩人仍然提供了健身和娱乐的场地以及设施，答辩人没有任何违约行为。上诉人所购买房屋在2015年1月28日之后就可以办理房产证，而上诉人始终不去办理，不存在无法办理房产证的情况，答辩人没有违约行为。答辩人作为开发公司在上诉人的房屋买卖合同关系中无任何违约行为，因此不应承担违约责任。一审判决认定事实完全正确，对证据的采信符合民事诉讼法及民事诉讼证据的规定。一审判决适用法律正确。原告根据《民法通则》第111条提起诉讼，该条室关于违约责任的一般条款，因为答辩人不存在违约行为，一审判决未适用该条是正确的。上诉人与答辩人的《商品房买卖合同》合法有效，合同中对规划问题未做约定也无权约定。上诉人关于小区东门、地下车库东门、排风口等诉求确属于行政主管部门行使行政管理权的范畴，一审判决适用《中华人民共和国城乡规划法》的规定并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，采信证据客观，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回上诉人的请求。 原审原告李恩军、张杰向一审法院起诉请求称：1.判令被告严格依照规划位置修建东门、开通地下车库东门出入口、拆除园区内15处排风口、修建别墅区与高层之间的隔断院墙并完善整个小区安保条件、提供业主会所，并且赔偿因上述违约给原告造成的经济损失16万元；2.请求判令被告向我方支付房产权属证书办理延期违约金13,793.00元（依照已支付房屋房款总价的1%计算）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告在建设案涉园区及住房时存在多处违反规划、宣传的行为，导致原告的居住环境受到影响，尤其是噪音、空气问题严重。同时，被告存在提供的房屋及园区建设有质量问题、约定的安保设施不到位等违约行为，除了别墅区至今未能与高层隔断，整个小区的几个出入口的安全门也形同虚设，外来人可以随意出入，别墅区多家出现过被盗的情况，别墅业主根本无法在此安心居住，此外被告未能依照宣传提供业主会所。原告与其他业主多次要求被告履行约定未果，根据《民法通则》第一百一十一条规定，要求被告履行合同并赔偿损失。另外，被告为原告提供的房屋工程竣工验收备案时间为2014年9月15日，远在合同约定交付房屋日期之后，并且该房屋以及园区其他房屋和园区建设至今仍存在各种不同的质量问题及未建完的情况，同时由于被告的原因，原告长期无法办理房屋产权证书，因此原告有权要求被告支付逾期交付房屋及导致申请人延期办理房地产权属证书的违约金。由于双方约定的相关违约金明显过低，严重低于原告因此所遭到的损失，原告有权要求被告根据《合同法》第一百一十四条的予以增加，原告请求法院参考通常情况下的房地产交易合同中的违约金比例进行合理调整。另外原告房屋所在的位置发生变化，导致价值贬损。为厘清双方法律责任，便于法庭审理，原告申请变更诉讼请求，请求人民法院同意，维护原告的合法权益。 一审法院认定事实：2013年7月23日，原告从被告处购买商品房，双方于2017年12月8日签订了《商品房买卖合同》，购买的房屋位于兴隆台区，该商品房的价款为1,379,320.00元，约定该房屋的交付时间为2012年7月31日前，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，买受人承担相关费用，出卖人协助办理产权证，出卖人按已付房价价款的0.025%向买受人支付违约金。被告向原告交付上述房屋的时间为2013年7月23日。原告购买的房屋于2015年1月28日后可办理房屋所有权证。另，被告在园区内为业主提供了健身休闲的室内场馆，其中包括羽毛球、乒乓球、台球、健身器材、棋牌室等休闲娱乐项目及设施。 原告于2019年11月7日向本院提起该诉讼。 一审法院认为，一、关于原告的第一项诉讼请求。原告要求被告严格依照规划位置修建东门、开通地下车库东门出入口、拆除园区内15处排风口、修建别墅区与高层之间的隔断院墙等诉讼请求，因上述主张根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属相关行政主管部门行使行政权管理之范畴，非司法权介入调整的范畴，不在民事诉讼受理范围内，故对该部分主张本院无权处理。关于原告要求被告完善安保措施的诉请，案涉园区安保服务系由物业服务公司提供，与被告无关，另外不管安保措施由谁具体实施，作为业主的原告主张由法院判决安保措施实施者完善安保条件，该主张法院也无法进行相应裁判，故对该项诉请本院不予支持。关于原告主张的由被告提供业主会所，一方面因为庭审中被告提供证据证明其为业主提供了健身休闲的娱乐场所，虽未在场所内设立“业主会所”标志，但具备业主会所基本功能，另一方面，原告的该主张与其所主张的完善小区安保条件类似，此类主张非法院所能裁判之范畴，即法院不能作出被告提供业主会所的判决，在该判决无法得到执行的情形下，可见该类主张非法院所能裁判。综上一所述，原告主张的诉讼请求第一项本院不予支持。二、关于原告主张的第二项诉讼请求，即请求判令被告向原告支付房产权属证书办理延期违约金。原被告对办理房屋产权证书的时间作出了明确约定，即交付房屋后的90日内，从查明事实可得知，被告在向原告交付房屋后的90日内确实存在因被告之原因导致原告无法办理产权证的违约情形，被告应按照约定向原告承担违约责任。但被告在庭审中提到了诉讼时效的抗辩意见，被告的该抗辩理由成立，理由如下：被告原因导致原告无法办理产权证，但被告在庭审中提供证据证明在2015年1月28日后原告即可办理房屋产权证书，意味着被告的违约情形持续至该时间即消灭，原告作为权利人应自该时间起在法律规定的2年（民法总则虽规定三年，但彼时并未实施，诉讼时效应受民法通则调整）诉讼时效期间内主张权利，原告在未能提供诉讼时效中止、中断情形下，其于2019年向本院提起诉讼显然已超过了诉讼时效。故综合二所述，原告的该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告李恩军、张杰的诉讼请求。案件受理费3776元，减半收取1888元，由原告负担。 二审中，各方当事人均未提供新证据。 本院查明事实与原审认定一致。 本院认为，关于被上诉人是否存在违约行为问题。上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。上诉人要求被上诉人按照原规划位置修建小区东门、开通地下车库东面出入口、拆除园区内排风井、修建别墅区与高层间的隔断院墙等诉请，因上述主张根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属相关行政主管部门行使行政权管理之范畴，不在民事诉讼受理范围内，且在房屋买卖合同中并无此项的约定，故对该部分主张原审法院不予审理正确，本院对上诉人的该项上诉请求因依据不足不予支持。上诉人主张的安保问题，应当由物业公司负责，与本案无关。上诉人主张的业主会所问题，被上诉人已经提供了供业主活动休闲的场所，基本具备业主会所的功能，因此本院对于上诉人该主张不予支持。上诉人主张被上诉人不配合办理房产权属证书问题，在案件审理过程中，被上诉人提供的证据可以证明案涉房屋具备了办证的条件，上诉人认为被上诉人不配合办证，但又未能说明被上诉人应当如何配合，因此本院对上诉人该主张不予支持。关于上诉人要求赔偿16万元问题。经本院审查，上诉人对该数额系自己估算，并无相关部门评估作价，又无其他证据予以佐证，故本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3776元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长 费 旭 审判员 温 宇 审判员 孙继晨 二〇二〇年十二月四日 书记员 范佳慧