辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14801号上诉人（原审原告）：沈阳爱思开汽车客运站有限公司，住所地沈阳市和平区胜利南街**。法定代表人：尹要燮，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜晓峰，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金伟，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳兴记餐饮管理有限公司，，住所地沈阳市和平区胜利南街**1B50法定代表人：陈兴忠，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李宏泽，辽宁普达律师事务所律师。原审被告：百胜餐饮（沈阳）有限公司肯德基爱思开店，住，住所地沈阳市和平区胜利南街**/div>负责人：邵桂华，该公司总经理。委托诉讼代理人：马丽君，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于晨，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。原审被告：百胜餐饮（沈阳）有限公司，住所，住所地沈阳市和平区青年大街**div>法定代表人：王越，该公司总经理。委托诉讼代理人：马丽君，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于晨，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳爱思开汽车客运站有限公司（以下简称“爱思开公司”）因与被上诉人沈阳兴记餐饮管理有限公司（以下简称“兴记公司”），原审被告百胜餐饮（沈阳）有限公司肯德基爱思开店（以下简称“百胜肯德基店”）、百胜餐饮（沈阳）有限公司（以下简称“百胜公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初894号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳爱思开汽车客运站有限公司上诉请求：1.撤销原审判决第四、五项，依法改判被上诉人支付补缴优惠租金（含装修期租金)1710500元、违约金180000元、逾期付款违约金214700元（暂计算至2020年1月7日，实际计算至被告支付之日止），保证金114063元归上诉人所有；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1.优惠期租金含装修期租金应予支持。补充协议5-7均约定如被上诉人未按本补充协议约定按时缴纳租金及物业管理费，除按原合同承担违约责任外，依据原合同及本补充协议给予的免租装修期及租金减免优惠将全部取消，被上诉人需按优惠前标准向上诉人补足租金及物业管理费。该条款系双方考量双铺租赁经营风险针对特定行为而协商一致确认的结果。优惠部分租金为租金构成部分，与违约金性质不同，是对租金附条件的权利让渡。2.商铺租赁合同约定逾期支付租金，则每逾期一日须按所欠租金金额0.5%按日向甲方支付违约金。若逾期支付租金长达30日的，乙方已支付的剩余租金保证金不予退还，并要求乙方按年租金20%支付违约金。合同未约定保证金可以和违约金相抵扣条款，一审法院将两种违约金混为一体，并简单地以违约金过高为由直接判决以保证金冲抵违约金，违反合同约定事实，也无法律依据。滞纳金与违约金性质不同，不存在重复。一审法院认定涉案合同为上诉人单方形成的格式合同，相关条款未作特殊标注及相关说明义务系事实认定不清，法律适用错误。案涉协议并非可普遍重复使用的合同模板，该优惠仅存在于上诉人与被上诉人之间，是附条件的优惠条款。补充协议是针对原合同部分条款作出的调整非格式条款。被上诉人不满足条件时上诉人有权取消优惠，不应视为对同一违约事实的重复处罚。沈阳兴记餐饮管理有限公司辩称，被上诉人未付租金并非恶意拖欠租金，系因上诉人违约调整大厅布局导致客流锐减，违规收取高额电费差等诸多问题，迟迟未解决而导致。被上诉人考虑到已交纳保证金与未付租金大体相当，拟待合同到期后双方对账一并结算，并以其历年多交的电费差抵减相应租金。优惠期租金含装修期租金本质上属于违约金。从该优惠期租金的时效条件和设定目的上看，是在承租一方违约条件下才开始计收，明显具有规制承租一方守约的鲜明特点。上诉人主张补交优惠期租金的依据是补充协议七，而涉及优惠租金的仅仅是补充协议5-7，即2017-2019年三年的优惠租金。补充协议1-4约定的都是因场地面积变更而下调租金，未涉及优惠租金。因欠付2019年度仅23%的租金，便要追溯前些年已经完全履行完毕的租金，且补缴金额170万，超过所欠租金14倍之多，有违公平原则。再退一步讲，即使被上诉人承担补缴责任，根据补充协议七约定的协议也仅涉及2009年度。另从免租装修期间，商铺设施尚不完全以及租赁期间上诉人违约过错等角度出发兼顾公平原则，该优惠期租金也不应全额补交，最多应按欠付租金占当年租金的相应比例计算补缴金额。在保证金与欠付租金相当，且已扣除保证金的基础上，从公平原则角度不应再适用滞纳金条款，更不应因被上诉人的同一行为重复使用。即便适用，该滞纳金标准也约定过高，应予以下调。双方签订的租赁合同及补充协议均属格式合同，特别是补充协议5-7，无论在段落样式还是内容条款，除具体时间、金额有变化外，其他格式均完全相同，均系上诉人在租赁期间为重复续约而预先拟定的。上诉人利用出租方强势地位，在原合同及补充协议中不公平加重被上诉人违约责任，被上诉人有权撤销。百胜餐饮（沈阳）有限公司述称，对原审判决确定的百盛公司与被上诉人是租赁关系，百盛公司已经足额缴纳租金的观点给予认可，其他部分系上诉人与被上诉人之间的纠纷，与我方无关。我方不是本案被上诉人，不发表其他意见。百胜餐饮（沈阳）有限公司肯德基爱思开店述称，同百胜餐饮（沈阳）有限公司意见。沈阳爱思开汽车客运站有限公司向一审法院起诉请求：1.沈阳兴记餐饮管理有限公司支付租金120000元；2.沈阳兴记餐饮管理有限公司向原告补缴优惠租金（含装修期租金)共1710500元；3.被告沈阳兴记餐饮管理有限公司向原告支付水费、电费共计98267.9元;4.被告沈阳兴记餐饮管理有限公司向原告支付违约金180000元；5.被告沈阳兴记餐饮管理有限公司向原告支付逾期付款违约金共计214700元（暂计算至2020年1月7日，实际计算至被告支付之日止）；6.被告沈阳兴记餐饮管理有限公司向原告缴纳的保证金114063元归原告所有；7.解除原、被告之间的租赁协议；8.被告百胜餐饮（沈阳）有限公司肯德基爱思开店、百胜餐饮（沈阳）有限公司对以上债务承担连带责任；9.三被告承担全部案件费用。一审法院认定事实，原告爱思开公司系位于沈阳市和平区胜利南街61号，建筑面积41012.62平方米房屋所有权人。2012年9月28日，原告爱思开公司（甲方）与被告兴记公司（乙方）就涉案一层480平房屋签订《商铺租赁合同》一份，约定“租期十二年零二个月，自2012年11月1日至2024年12月31日止（其中2012年11月1日至2012年12月31日为免租装修期，乙方无需向甲方支付租金），第1年租金1051200元；……第7年租金1152000元；第8年租金1169280元；……。第二年至第十二年租金支付周期为6个月，乙方应于每年6月15日、12月15日前向甲方支付半年期租金……。第六条公共事业及其他收费2、供电、水与收费：在租赁期内，乙方所消耗的电费、水费，甲方根据乙方电表、水表实际用量，按照1.13元/度，4元/吨的标准，进行代收代缴（如果供电局、自来水公司收费标准上涨，甲方将相应提高收费标准）。第十二条违约责任1、甲、乙双方应依本合同约定履行各自的所有合同义务，否则依相应的条款规定向守约方承担违约责任。2、乙方应依约按时如数地向甲方支付租金。如乙方延迟支付租金，并在接到甲方通知后的7日内仍未支付的，乙方除继续履行支付租金的义务之外，每逾期一日，需按所欠租金金额的0.5%，按日向甲方支付违约金；若逾期支付租金长达30日的，甲方有权解除合同，乙方已支付的剩余租金、保证金不予退还，并要求乙方按年租金20%支付违约金，如该违约金不足以弥补甲方实际遭受损失的，乙方应继续赔偿……”。同日，双方签订《补充协议（一）》，约定“1、甲方同意乙方在上述《商铺租赁合同》的租赁期限内将该承租的房屋转租于第三方使用，该转租的第三方仅指合法经营肯德基餐厅的公司……5、除该《商铺租赁合同》提前终止，乙方应当按照该合同约定的金额及期限向甲方支付租金及物业费……”。2012年11月16日，双方因甲方对通道进行改造，改造后的商铺经最终实测租赁面积由480平变更为375平以致租金、保证金发生变更而签订《补充协议（二）》。2012年12月19日，双方就租金、保证金、免租装修期变更及广告位等相关事宜签订《补充协议之三》。2016年2月8日，双方就租金下调及发票等相关事宜签订《补充协议之四》。2017年2月8日，双方就2017年度租金支付及租赁场地外通道拆除和安装事宜签订《补充协议之五》，约定“……7、如乙方未按本补充协议约定按时缴纳租金及物业管理费，除需按原合同承担违约责任外，依据原合同及本补充协议给予的免租装修期及租金减免优惠将全部取消。乙方须按优惠前标准向甲方补足租金及物业管理费……”。2018年2月5日、2019年2月8日，双方就2018年度、2019年度租金支付事宜分别签订《补充协议之六》及《补充协议之七》，约定“……3、如乙方未按本补充协议约定按时缴纳租金及物业管理费，除需按原合同承担违约责任外，依据原合同及本补充协议给予的免租装修期及租金减免优惠将全部取消。乙方须按优惠前标准向甲方补足租金及物业管理费……”。2019年7月30日，原告向sk租户发出《关于2019年电价调整函》，载明“自2019年8月查表周期起，由1.05元/千瓦时调整为1元/千瓦时”。2019年12月2日、2019年12月25日，原告向兴记公司分别发出《催款函》，载明“依据贵我双方于2019年2月8日针对租赁合同签订的《补充协议之七》的约定，贵司应于2019年7月23日前支付2019年度剩余租金及物业管理费人民币17万元，虽经我司多次催告，至今仍有120000元尚未支付。另，贵司还拖欠2019年8月至11月水电费，计47114.8元。贵司拖欠上述费用的行为已构成严重违约。故我司特此再次催告：请贵司于2019年12月6日前缴清所有拖欠款项，否则我司将采取断水、断电等措施，并按租赁合同及其补充协议相关约定追究贵司违约责任”。庭审中，原告对于收取被告兴记公司租赁保证金114063元的事实予以认可。另查明，2013年1月4日，被告兴记公司与被告百胜公司就位于沈阳市和区胜利南街61号地上一层，建筑面积375平方米房屋签订《租赁合同》。次日，被告百胜公司向被告兴记公司支付保证金150000元。2016年1月28日被告兴记公司与被告百胜公司双方就租金下调、单向通道、悬挂招牌位置等事项签订《备忘录》。2016年3月3日被告百胜公司向被告兴记公司支付电费押金35000元。2017年1月1日被告兴记公司与被告百胜公司双方就租金下调、开设餐厅外卖口等事项签订《备忘录》。2019年2月18日，被告百胜公司向被告兴记公司支付至2020年2月7日租金800000元。2019年12月19日，被告百胜公司向被告兴记公司发出关于提前终止租赁合同的《通知函》，载明“现我司爱思开餐厅已连续亏损达12个月，我司已于2019年8月31日向贵司发送函件，向贵司明确告知爱思开餐厅已经出现了单店营利连续亏损的情况，达到了合同约定的关店条件。现再次通知贵司我司将按《租赁合同》约定提前终止《租赁合同》。我司定于2020年1月12日停业，于2020年1月21日向贵司返还房产并终止合同。请做好相关准备事宜，与我司进行房屋交接”。2020年2月20日、2020年3月1日，被告百胜公司向被告兴记公司又分别发出关于提前终止租赁合同相关事务处理及房产交接的二份《告知函》。2020年2月，被告百胜肯德基店撤场。再查明，从2019年8月至2020年2月期间，被告兴记公司欠付原告水电费合计98267.9元。一审法院认为，原告爱思开公司与被告兴记公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于合同的解除。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告爱思开公司作为解除权人依约在被告兴记公司欠付租金的情况下，有权向其提出解除合同。现原告主张解除合同要求支付欠付租金120000元，庭审中被告兴记公司同意解除合同及支付租金，本院予以确认，对原告要求解除《商铺租赁合同》及给付欠付租金120000元的诉讼请求予以支持。关于原告主张的水电费。庭审中被告兴记公司承认拖欠水电费的事实，但对于原告主张的水电费标准及数额有异议。首先，租赁合同对于水电费收费标准双方已经明确约定；其次，被告承租房屋后数年，双方一直按照原告主张的标准实际履行，被告并未提出异议，故一审法院对于被告的该项抗辩不予采信。同时对于原告主张的要求被告兴记公司给付从2019年8月至2020年2月期间水电费合计98267.9元的诉求，一审法院予以支持。关于原告主张的逾期支付租金违约金。租赁合同约定“乙方应依约按时如数地向甲方支付租金。如乙方延迟支付租金，并在接到甲方通知后的7日内仍未支付的，乙方除继续履行支付租金的义务之外，每逾期一日，需按所欠租金金额的0.5%，按日向甲方支付违约金；若逾期支付租金长达30日的，甲方有权解除合同，乙方已支付的剩余租金、保证金不予退还，并要求乙方按年租金20%支付违约金，如该违约金不足以弥补甲方实际遭受损失的，乙方应继续赔偿……”。原告主张按照合同约定，而被告认为该违约金标准过高，依照合同法一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院酌定以抵顶租赁保证金114063元方式作为违约金为宜。关于原告主张的免租期租金、补交优惠期租金诉求和没收租赁保证金的意见。涉案合同系原告单方形成的格式合同，合同中对于“乙方应依约按时如数地向甲方支付租金。如乙方延迟支付租金，并在接到甲方通知后的7日内仍未支付的，乙方除继续履行支付租金的义务之外，每逾期一日，需按所欠租金金额的0.5%，按日向甲方支付违约金；若逾期支付租金长达30日的，甲方有权解除合同，乙方已支付的剩余租金、保证金不予退还，并要求乙方按年租金20%支付违约金，如该违约金不足以弥补甲方实际遭受损失的，乙方应继续赔偿……”及补充协议对于“如乙方未按本补充协议约定按时缴纳租金及物业管理费，除需按原合同承担违约责任外，依据原合同及本补充协议给予的免租装修期及租金减免优惠将全部取消。乙方须按优惠前标准向甲方补足租金及物业管理费”等违约责任的约定未作特殊标注或醒目字样提醒，原告亦未提供证据证明其已向被告尽到提示及相关说明义务，且本院对于被告延期支付租金的行为已作出上述违约金惩处，一审法院认为同一违约事实不宜作重复处罚，故对于原告向被告主张免租期租金、补交优惠期租金诉求及没收租赁保证金的意见，不予支持。关于原告要求被告百胜肯德基店、百胜公司承担连带责任的问题。首先，兴记公司从原告处承租房屋后将房屋转租给百胜公司，百胜公司用于经营百胜肯德基店，百胜公司与兴记公司系租赁关系；其次，百胜公司已向兴记公司交纳至2020年2月（撤场月）的租金，并在兴记公司留存了合计185000元的保证金及电费押金，现原告主张被告百胜肯德基店、百胜公司承担连带责任无事实及法律依据，不予支持。一审法院判决：一、解除2012年9月28日原告沈阳爱思开汽车客运站有限公司与被告沈阳兴记餐饮管理有限公司就位于沈阳市和平区胜利南街61号一层房屋签订的《商铺租赁合同》；二、被告沈阳兴记餐饮管理有限公司于判决生效后十日内向原告沈阳爱思开汽车客运站有限公司支付租金120000元；三、被告沈阳兴记餐饮管理有限公司于判决生效后十日内向原告沈阳爱思开汽车客运站有限公司支付水电费合计98267.9元；四、原告沈阳爱思开汽车客运站有限公司不予退还被告沈阳兴记餐饮管理有限公司交付的保证金114063元，用以抵顶应承担的违约金；五、驳回原告其他的诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13150元（原告已预交，减半收取），由原告沈阳爱思开汽车客运站有限公司承担11357元，由被告沈阳兴记餐饮管理有限公司承担1793元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》及一系列补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。一审关于解除合同及被上诉人交纳租金及水电费的认定正确。合同约定，如被上诉人延迟支付租金，并在接到上诉人通知后的7日内仍未支付的，被上诉人除继续履行支付租金的义务之外，每逾期一日，需按所欠租金金额的0.5%，按日向上诉人支付违约金；若逾期支付租金长达30日的，上诉人有权解除合同，被上诉人已支付的剩余租金、保证金不予退还，并要求被上诉人按年租金20%支付违约金，如该违约金不足以弥补上诉人实际遭受损失的，被上诉人应继续赔偿……”补充协议七约定，“如被上诉人未按本补充协议约定按时缴纳租金及物业管理费，除需按原合同承担违约责任外，依据原合同及本补充协议给予的免租装修期及租金减免优惠将全部取消。被上诉人须按优惠前标准向上诉人补足租金及物业管理费”。关于被上诉人应承担的违约金数额问题。上诉人主张被上诉人应按上述合同约定给付补缴优惠租金（含装修期租金)1710500元、违约金180000元、逾期付款违约金214700元（暂计算至2020年1月7日，实际计算至被告支付之日止），保证金114063元归上诉人所有。合同虽对逾期付款及导致解除合同的违约金均有明确约定，但约定标准明显存在重复情形，被上诉人亦要求予以调整，应予支持。因本案租赁期限较长，且在履行中上诉人已为承租方降低租金作为优惠，对上诉人要求被上诉人承担装修免租期及优惠租金差额及按日计算逾期付款违约金的诉讼请求因存在重复且标准过高，不予支持。在此情况下，应按合同约定的在上诉人有权解除合同情况下，被上诉人已支付的保证金不予退还，并按年租金20%支付违约金。该年租金应按双方实际履行最终确定的租金数额52万进行计算。原审酌定标准过低，应予纠正。故被上诉人已交纳的保证金114063元不退，并向上诉人按年租金20%（52万乘以20%=104000元）标准支付违约金。综上所述，上诉人沈阳爱思开汽车客运站有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初894号民事判决第一、二、三项；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初894号民事判决第五项；三、变更沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初894号民事判决第四项“原告沈阳爱思开汽车客运站有限公司不予退还被告沈阳兴记餐饮管理有限公司交付的保证金114063元，用以抵顶应承担的违约金”为“沈阳兴记餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付沈阳爱思开汽车客运站有限公司违约金104000元；”四、驳回沈阳爱思开汽车客运站有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13150元，由沈阳爱思开汽车客运站有限公司负担11309元，沈阳兴记餐饮管理有限公司负担1841元。二审案件受理费26300元，由沈阳爱思开汽车客运站有限公司负担负担22618元，沈阳兴记餐饮管理有限公司负担3682元。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  姜会军审判员  谢 宏二〇二〇年十二月三日法官助理刘冰青书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。