中华人民共和国北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京02执异610号案外人：侯迅，男，1974年4月27日出生，汉族，住北京市海淀区知春路**院**楼1102。委托代理人：商宁，北京普然律师事务所律师。委托代理人：赵明丽，北京普然律师事务所实习律师。申请执行人：北京三象天和工程项目管理中心（有限合伙），主要经营场所北京市通州区中街2号院3号楼A区104。执行事务合伙人：高航海。被执行人：北京圆明园花园别墅有限公司，，住所地北京市海淀区海淀乡肖家河后营村法定代表人：周海斌。被执行人：康迪莱克公司（THECONTINENTALGROUPINC.），住所地美国旧金山市六十一大街**。法定代表人：鲍勃·威尔逊。本院在执行北京三象天和工程项目管理中心（有限合伙）（以下简称三象天和中心）申请执行北京圆明园花园别墅有限公司（以下简称圆明园公司）、康迪莱克公司（THECONTINENTALGROUPINC.）一案[执行案号：（2004）二中执字第718号]过程中，案外人侯迅向本院提出执行异议，请求中止对位于北京市海淀区×××号房屋（以下简称涉案房屋）对应土地使用权的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人侯迅称，请求中止对涉案房屋对应土地使用权的执行。事实及理由为：案外人于2003年2月25日与被执行人圆明园公司签订了合法有效的书面商品房买卖合同及补充协议，购买了涉案房屋，房屋总价款81万元。案外人于2003年3月实际入住该房屋，并缴纳了首付款17万元。至今，案外人已付清全部房屋价款，并向北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）提起诉讼要求圆明园公司协助办理涉案房屋产权登记手续。海淀法院于2018年11月1日作出（2018）京0108民初48247号民事判决，判令案外人于判决生效后三十日内办理涉案房屋的产权登记手续，圆明园公司予以协助。因圆明园公司拒绝协助办理产权登记手续，案外人向海淀法院申请强制执行，海淀法院作出（2019）京0108执985号执行裁定书，责令被执行人圆明园公司履行生效民事判决所确定的义务。但因贵院在他案中查封了包括涉案房屋在内的土地及房产，导致案外人无法在北京市海淀区不动产登记事务中心办理房屋产权登记。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定提出执行异议，恳请贵院中止对涉案房屋对应土地使用权的执行。本院查明，本院在执行（2004）二中执字第717号、第718号、第719号三案过程中，查封位于北京市海淀区×××的房产（产权证号：京房外证字第**）及上述房产所对应的土地使用权[土地使用权证号：京国用（93出）字第096号]。2008年1月24日，本院向北京市建设委员会作出（2004）二中执字第716、717、718、719号协助执行通知书，载明因涉案查封的上述房产面积不明确，故请协助查明上述查封房产的面积。同年4月9日，北京市建设委员会向本院回函，载明上述协助执行通知书所列需查询面积的房屋房号与圆明园花园项目在该单位登记的房屋房号不符。2018年8月16日，本院查封圆明园公司名下位于北京市海淀区×××的土地使用权[土地使用权证号：京国用（93出）字第096号]（以下简称涉案土地使用权）。另查明一，侯迅与圆明园公司涉案房屋买卖合同纠纷一案，海淀法院于2018年11月1日作出（2018）京0108民初48247号民事判决书，判决：“侯迅于本判决生效后三十日内办理位于北京市海淀区×××号房屋的产权登记手续，将该房屋登记在自己名下，北京圆明园花园别墅有限公司予以协助。”上述民事判决书确认北京市海淀区×××号现为北京市海淀区×××号房屋，同时认定如下事实：2003年2月25日，侯迅与圆明园公司签订了商品房买卖合同及补充协议。圆明园公司将位于北京市海淀区×××号房屋出售给侯迅，房屋总价款为81万元。……2003年5月14日，侯迅交付房屋首付款17万元。2003年6月26日，圆明园公司作为保证人、侯迅作为借款人与上地支行作为贷款人三方签订了中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同，侯迅作为借款人向上地支行借款64万元，该借款用于购买圆明园公司出售的涉案房屋。2007年12月29日至2009年9月30日，因侯迅停止还贷，圆明园公司作为保证人对侯迅所欠上地支行借款本息共计118094.61元承担了保证责任。2009年11月，侯迅与案外人张卓签订了商品房买卖合同，将涉案房屋出卖给张卓。2011年，圆明园公司将侯迅诉至海淀法院，要求侯迅支付圆明园公司代为偿还的银行借款本息118094.61元，并要求其支付相应违约金118094.61元，海淀法院以（2012）海民初字第01236号民事判决书判决：一、侯迅于本判决生效之日起十日内给付圆明园公司银行贷款本息十一万八千零九十四元六角一分；二、侯迅于本判决生效之日起十日内给付圆明园公司违约金六万六千一百三十三元；三、驳回圆明园公司其他诉讼请求。侯迅对该判决不服，提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第4408号民事调解书，双方当事人自愿达成如下调解协议：一、侯迅于本调解协议签订之日起五日内（含五日）给付圆明园公司银行贷款本息十一万八千零九十四元六角一分；二、侯迅于2012年6月30日（含30日）给付圆明园公司违约金六万五千元整；三、本案所涉纠纷彻底解决。之后，侯迅因自身原因无力偿还上述调解书中给付款项，该案进入执行阶段。……2018年6月13日，侯迅将有关调解书的全部执行款项280789.52元通过银行支付海淀法院，该院于2018年9月10日为侯迅出具案款收据，至此侯迅就有关调解书义务全部履行完毕。上述（2018）京0108民初48247号民事判决生效后，侯迅向海淀法院申请强制执行，海淀法院以（2019）京0108执985号立案执行，并于2019年1月21日作出（2019）京0108执985号执行裁定书，裁定将涉案房屋产权转移登记至侯迅名下所有。另查明二，（2004）二中执字第717号、第718号、第719号三案执行过程中，原申请执行人中国银行股份有限公司北京市分行将涉案债权转让给三象天和中心，三象天和中心向本院申请变更其为上述三案申请执行人。本院经审查，于2019年12月27日分别作出（2019）京02执异1157号、1158号、1159号执行裁定书，裁定变更三象天和中心为上述三案申请执行人。本院审查过程中，案外人侯迅提交《商品房买卖合同》《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》、购房款发票、贷款支付凭证、物业管理费发票等证据用以证明以下事实：2003年2月25日，侯迅与圆明园公司签订《商品房买卖合同》，约定购买涉案房屋，约定房屋价款人民币81万元。该《商品房买卖合同》载明国有土地使用证号为“京国用（93出）字第096号”，商品房预售许可证号为“京房售证字（2003）103号”。2003年5月14日，圆明园公司为侯迅开具“北京市交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、销售不动产和转让无形资产专用发票”，载明：“经营项目”为房款，金额为170000元。侯迅提交的加盖有中国建设银行北京上地支行转讫章的个人贷款支付凭证载明，2003年6月26日，侯迅作为借款人借款64万元，支付圆明园公司。另，侯迅提交开票日期为2018年8月6日的涉案房屋物业管理费发票，用以证明本院查封涉案土地使用权之前，侯迅实际占有涉案房屋。本院认为，现有证据不足以证明案外人侯迅所主张的涉案房屋在本院查封的房产范围之内，但涉案房屋所占用的土地使用权在本院查封的涉案土地使用权范围之内，故对于案外人侯迅请求中止对涉案房屋所占用土地使用权的执行的异议请求，本院应予审查。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。根据已经发生法律效力的海淀法院（2018）京0108民初48247号民事判决认定的事实，在本院2018年8月16日查封涉案土地使用权之前，侯迅与圆明园公司签订了书面房屋买卖合同并支付了全部购房款且实际占有涉案房屋。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实属于当事人无需举证证明的事实，但当事人有相反证据足以推翻的除外。现并无证据足以推翻上述（2018）京0108民初48247号民事判决认定的事实，故本院对于案外人侯迅在本院查封涉案土地使用权之前即已签订了书面房屋买卖合同并支付了全部购房款、且合法占有涉案房屋的事实予以确认。另，案外人侯迅已通过诉讼方式要求圆明园公司办理涉案房屋产权过户登记，故可以认为案外人侯迅对涉案房屋及其所占用的土地使用权未办理过户登记并无过错。综上，案外人侯迅对涉案房屋所占用的土地使用权享有足以排除本院执行的实体权利，对于其申请中止对涉案房屋所占用土地使用权执行的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于北京市海淀区×××号（北京市海淀区×××号房屋）所占用土地使用权的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 姜高华审 判 员 贾奕良审 判 员 连 强二〇二〇年十二月四日法官助理 雷 洋书 记 员 王 皓