广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9742号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶翠芳，女，汉族，1979年3月2日出生，住广东省东莞市**********，公民身份号码：320************525。委托诉讼代理人：庄泽锋，广东雄爵律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞九分钟汽车美容服务有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇长塘社区*******，统一社会信用代码：91441900MA4UHKJC8K。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：庄泽锋，广东雄爵律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞九分钟汽车美容服务有限公司南城分公司。住所地：广东省东莞市南城街道胜和社区**********，统一社会信用代码：91441900MA51QMWL40。负责人：叶翠芳。委托诉讼代理人：庄泽锋，广东雄爵律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:东莞市金驰汽车服务有限公司。住所地：广东省东莞市*********筷子涌南段，统一社会信用代码：914***********127F。法定代表人：李镕旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：桂明昊，广东君政律师事务所律师。被上诉人（反诉被告）：李镕旭，女，汉族，1980年8月2日出生，住广东省东莞市南城区*****************,公民身份号码:513************647。委托诉讼代理人：桂明昊，广东君政律师事务所律师。上诉人叶翠芳、东莞九分钟汽车美容服务有限公司（以下简称九分钟公司）、东莞九分钟汽车美容服务有限公司南城分公司（以下简称九分钟南城分公司）因与被上诉人东莞市金驰汽车服务有限公司（以下简称金驰公司）、李镕旭租赁合同纠纷一案，不服东莞市第一人民法院(2020)粤1971民初1126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金驰公司向一审法院起诉请求：一、确认《租赁合同》于2019年8月29日解除；二、叶翠芳、九分钟公司、九分钟南城分公司向金驰公司立即支付租金315000元（暂计至2019年8月31日）、水电费11167元及违约金198833元；三、叶翠芳、九分钟公司、九分钟南城分公司向金驰公司支付律师代理费31000元；四、一审受理费、保全费由叶翠芳、九分钟公司、九分钟南城分公司承担。叶翠芳向一审法院提出反诉请求：一、判决叶翠芳与金驰公司签订的《租赁合同》无效；二、金驰公司退回叶翠芳占用使用费150000元；三、金驰公司赔偿叶翠芳装修损失1037268元；四、李镕旭对金驰公司的上述债务承担连带清偿责任；五、一审诉讼费由金驰公司、李镕旭共同承担。一审法院判决：一、确认金驰公司与九分钟南城分公司于2017年11月7日签订的《东莞市金驰汽车服务有限公司租赁合同》无效；二、叶翠芳、九分钟公司、九分钟南城分公司应于一审判决发生法律效力之日起三日内向金驰公司支付占用费315000元、水电费11167元，共计326167元；三、驳回金驰公司的其他诉讼请求。四、驳回叶翠芳的其他反诉请求。一审受理费9360元、诉前财产保全费3300元，共计12660元，由金驰公司负担5233元，叶翠芳、九分钟公司、九分钟南城分公司共同负担7427元。一审反诉费7742.71元，由叶翠芳负担7742.71元。叶翠芳、九分钟公司、九分钟南城分公司上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四项；二、依法改判叶翠芳、九分钟公司、九分钟南城分公司无须支付金驰公司占用费及水电费；三、判令金驰公司、李镕旭退回叶翠芳占有使用费150000元并共同赔偿九分钟公司装修损失1037268元。四、一、二审诉讼费由金驰公司、李镕旭承担。事实与理由：一、九分钟公司、九分钟南城分公司并非案涉租赁合同的主体，其作为原审被告的主体不适格。案涉《租赁合同》显示合同双方应为金驰公司与叶翠芳，九分钟公司、九分钟南城分公司并非合同主体，也与案涉合同没有任何关系，原审判决应驳回金驰公司对九分钟公司、九分钟南城分公司的所有诉求。而原审法院仅因“《租赁合同》载明甲方为原告，乙方为九分钟南城分公司，叶翠芳作为九分钟南城分公司的负责人在合同上签字并无不妥”就认定叶翠芳、九分钟公司、九分钟南城分公司承担共同清偿责任是对法律规定及案件事实的错误理解，根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定，不能当然地认为合同抬头处注明的单位或个人就是合同的当事人。如果合同抬头处注明的单位或个人没有在落款处签字盖章，而合同抬头处注明的主体事后对该合同不予认可，那么他就不是合同的当事人，该合同内容对他不发生约束力。即使叶翠芳确认该租赁物是用于经营九分钟南城分公司，那也是她作为合同当事人所为的个人行为，该租赁合同与九分钟公司、九分钟南城分公司没有关系。二、在案涉租赁合同无效的情形下，不应以合同约定的租金标准计算占用费。对于房屋使用费问题，要综合考虑约定标准是否明显背离市场标准、出租人对租金标准的选择意愿以及双方对于合同无效的过错程度等因素。根据案涉租赁物的市场租赁标准以及金驰公司在一审中已确认的其向原房东租赁场地租金仅为10000元的事实，可看出原审判决以合同所约定的“前6个月为25000元；从第7个月恢复到35000元”的标准来计算占用费共计315000元明显不合理，应当予以修正。三、案涉租赁合同无效的情形下，金驰公司应赔偿叶翠芳、九分钟公司、九分钟南城分公司已投入的装修费用。原审判决中关于“未提交装修结算单、发票等佐证”“交付时租赁物已经过装修，大致上可以使用”“从装修内容上看大部分均属于未形成附合的装饰装修物”“案涉租赁物已被叶翠芳、九分钟公司、九分钟南城分公司使用多时，租赁物的装修存在很大的损耗”等陈述和认定，未经现场调查且未经专业机构鉴定，是对案件事实的错误认定。根据一审庭审中双方的陈述及叶翠芳、九分钟公司、九分钟南城分公司提交作为证据的《南城洗车行室内外装修工程结算单》、《收款收据》可以证明：（一）叶翠芳、九分钟公司、九分钟南城分公司主张的装修费用，全部都实际产生且已支付给装修公司；(二)金驰公司交付租赁物给叶翠芳、九分钟公司、九分钟南城分公司时，现场并未完成装修且均破烂不堪无法使用，均经过叶翠芳、九分钟公司、九分钟南城分公司重新装修并形成附合装饰物，并非判决中所陈述的“案涉租赁物已被叶翠芳、九分钟公司、九分钟南城分公司使用多时，租赁物的装修存在很大的损耗”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条规定，租赁合同的履行惯例及常理分析，作为对租赁物更了解的一方，出租人理应对合同无效的过错承担更多甚至绝大部分的责任。因此，九分钟南城分公司因装修案涉租赁物投入的共计1037268元，应当由金驰公司来承担。另查，金驰公司是个人独资企业，李镕旭作为其唯一股东，应共同赔偿叶翠芳装修损失。金驰公司、李镕旭均未在法定期间内向本院提交书面的答辩意见。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明：叶翠芳、九分钟公司、九分钟南城分公司二审提交《申请书》，申请法院委托鉴定机构对案涉租赁物现有装修进行鉴定及评估。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对叶翠芳、九分钟公司、九分钟南城分公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审争议焦点为：一、九分钟南城分公司是否租赁合同相对方；二、案涉房屋占用费应如何计算；三、叶翠芳反诉要求装修损失1037268元是否合法有据。对此，本院作如下分析：关于焦点一。双方对原审认定叶翠芳是租赁合同相对方的事实无异议，本院对此予以确认。虽然案涉租赁合同落款处乙方没有九分钟南城分公司的盖章确认，但有九分钟南城分公司负责人叶翠芳的签字确认，且租赁合同载明乙方为九分钟南城分公司，案涉租赁物系九分钟南城分公司实际使用，故原审法院认定叶翠芳是作为九分钟南城分公司负责人的身份在案涉租赁合同上签字，九分钟南城分公司也是案涉租赁合同相对方，并无不当。关于焦点二。案涉租赁物未办理建设工程规划许可证，案涉租赁合同应为无效。虽然案涉租赁合同无效，但九分钟南城分公司实际使用了案涉租赁物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，九分钟南城分公司仍应参照合同约定租金标准向金驰公司支付案涉房屋的占有费。原审法院对此认定正确，本院予以维持。叶翠芳、九分钟公司、九分钟南城分公司上诉主张不应以合同约定租金标准计算占有费及叶翠芳上诉要求退回占有使用费150000元，均缺乏事实与法律依据，本院依法均不予支持。关于焦点三。叶翠芳诉求金驰公司承担装修损失1037268元，叶翠芳应举证证明案涉租赁物在其搬离时的装修价值。一审法院询问叶翠芳是否针对案涉装修损失申请鉴定，并表示若不提交书面申请则视为不申请，但叶翠芳并未提交书面鉴定申请。叶翠芳、九分钟公司、九分钟南城分公司二审期间申请法院就装修损失进行鉴定，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条的规定，本院对叶翠芳、九分钟公司、九分钟南城分公司的鉴定申请不予准许，叶翠芳应自行承担举证不能的不利后果。叶翠芳提交的九分钟南城分公司办公室装修工程预算、银行流水、微信支付凭证、收款收据等证据，均不足以证明叶翠芳装修案涉租赁物花费了1037268元，更无法证明九分钟南城分公司搬离时装修物的价值，故原审法院对叶翠芳反诉要求赔偿装修损失1037268元不予支持，并无不当。此外，李镕旭并非本案本诉的当事人，叶翠芳反诉要求李镕旭对金驰公司的案涉债务承担连带清偿责任，违反了《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第一款“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围”的规定，故李镕旭不属于适格的反诉被告。综上所述，叶翠芳、九分钟公司、九分钟南城分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18420.92元，由东莞九分钟汽车美容服务有限公司、东莞九分钟汽车美容服务有限公司南城分公司、叶翠芳共同负担（已预交）。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇二〇年十一月三十日书记员 杨汀欢