西藏自治区那曲市色尼区人民法院民事判决书（2020）藏0602民初1059号原告：那曲地区龙鼎钢材商贸有限公司，住所地西藏自治区那曲地区那曲县拉萨北路德吉乡。法定代表人：马克力木，该公司董事长。委托诉讼代理人：马么乃，男，该公司股东。被告：年生海，男，1997年5月14日出生，回族，住西藏自治区那曲市色尼区。委托诉讼代理人：年来麦杂（被告年生海的哥哥），男，1992年12月8日出生，回族。原告那曲地区龙鼎钢材商贸有限公司（以下简称那曲龙鼎公司）与被告年生海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告那曲龙鼎公司的委托诉讼代理人马么乃，被告年生海的委托诉讼代理人年来麦杂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。那曲龙鼎公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳2020年2月1日至2020年10月31日间拖欠的房租及卫生费7470元及违约金6912元；2.如被告需继续承租，继续承租期间被告将无权享受任何优惠政策，并需按照每间门面1600元按时缴纳房租和每间门面缴纳押金2万元，如被告不再承租，被告应补缴免租一年的租金9600元给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月4日原告与被告签订房屋租赁合同，将房号为F54的门面出租给被告，合同约定先支付租金后使用，每季度1-5号缴纳房租，未按时缴纳房租的，原告有权解除合同，或按照每间门面每月1600元收取房租和缴纳押金。被告从2020年2月1日至今有3个季度未缴纳房租7200元，卫生费270元，合计7470元，合同第十三条第二部分规定每逾期1日按照年租金标准的千分之三向原告支付违约金，被告拖欠房租共计240天，产生违约金共计6912元。2020年初因受疫情影响，原告已经对各商户延迟缴租，其中包括被告2018年度在市政局领导的协调下，原告将市场的商铺租金减半、免押金、免租一年，被告在享受一切优惠政策后，还拖欠房租3个季度，给原告造成巨大经济损失，原告多次催缴无果情况下特向法院起诉，望判如所请。若判决后如需退房，在退房前的电费、卫生费应由被告付清，如有房屋及门窗损毁，由被告照价赔偿，被告享受优惠政策，又未按照与市政局约定履行义务，不应享受免租一年的优惠政策，被告应补缴免租一年的租金9600元，因此事被告拖欠房租引起，案件诉讼费由被告承担。年生海答辩称，拖欠房租7470元的事实予以认可，也同意缴纳房租及卫生费。违约金以及免租一年的租金9600元不认可。8月20日左右原告催缴房租，但是请求原告延期，而原告也同意延期，但是没过一个月就起诉了。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。那曲龙鼎公司提交了：1.《房屋租赁合同》原件1份，拟证明其与年生海间签订房屋租赁合同的时间、约定房屋租赁期限、租金等事实。本院认为该《房屋租赁合同》为原件，且有年生海的签字捺印，其也承认合同中的签字捺印为自己亲自书写及捺印。故，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。2.铁器市场搬迁协议复印件1份，拟证明协议中约定承租未满三年则要承担免租一年的租金9600元的事实。对此被告提出异议称，原告说不租的话要承担免租一年的租金9600元，自己在那边做生意没有盈利，原告的行为是强租行为。本院认为，该协议为复印件，无原件予以核对，且该协议并无年生海的签字及盖章。本院对该协议的真实性、合法性、关联性不予认可。3.《关于那曲市城区内沿街电焊铺调查明细表》1份，拟证明张世宏作为店铺参会代表，代替年生海商讨店铺搬迁前事宜。对此年生海委托诉讼代理人表示不认识张世宏。本院认为，该明细为那曲龙鼎公司单方出具，无其他证据予以佐证，无法达到其证明目的，本院对该证据不予确认。4.《关于那曲市铁器市场搬迁调查明细表》，拟证明张世宏作为店铺参会代表，代替年生海商讨店铺搬迁前事宜。对此年生海委托诉讼代理人表示该协议上并无年生海的名字，且与身份证上的名字不符。本院认为，该证据为复印件，且该证据载明的内容无法显示出与本案的关联性，因此本院对该证据不予确认。5.微信聊天截图1份，拟证明原告向被告催缴房租的事实。对此年生海的委托诉讼代理人称自己不在群里不清楚该情况。本院认为，该微信截图并不能显示出发送信息人的身份及接收信息人的身份，且无其他证据予以佐证，本院对该证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月4日那曲龙鼎公司将位于那曲镇德吉乡109国道旁房号为F-54的房屋出租给年生海，并于当日签订《房屋租赁合同》。合同约定房屋租赁用途为电焊加工；房屋租赁期限自2019年11月1日起至2020年10月31日止；租金标准为月租金800元；租金支付时间为按照季度收取房租原则，乙方应于本合同签订后，付清当季租金，按先支付租金后使用的原则，每季度的1号至5号收取房租，未按时缴纳房租，甲方有权解除合同，收回所承租的房屋，乙方如需继续承租，按照每间门面每月1600元收取，拒不执行的将负法律责任；因甲乙双方经市政局协商，免租一年至2019年10月31日结束，三年内不增加房租和免押金……并约定为了营造更好的经商环境，配合市政、环保及相关单位的各项检查，乙方每月承担30元的卫生费，按季度和房租一并收取……合同生效后，租金自2019年11月1日其计算；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋；1.乙方不按照约定支付租金或未按期补足保证金达30日以上的。2.因乙方欠缴各项费用达30日以上的或者金额累计达伍仟元以上的……同时约定乙方拖欠租金或者延迟返还房屋的，每逾期一日按年租金标准的千分之三向甲方支付违约金，累计至违约行为终止。另查明，年生海欠缴2020年2月1日至2020年10月31日期间的房租7200元和卫生费270元共计7470元。本院认为，那曲龙鼎公司与年生海之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，那曲龙鼎公司将出租房屋交付给年生海使用，年生海应当按约支付约定的租金。对于那曲龙鼎公司要求年生海支付2020年2月1日至2020年10月31日的房租和卫生费7470元的诉讼请求，本院认为，双方在签订的《房屋租赁合同》中明确约定了月租金为800元，支付方式为按照季度收取房租原则，乙方应于本合同签订后，付清当季租金，按先支付租金后使用的原则，每季度的1号至5号收取房租。且年生海对于欠付的租金7200元予以认可。故，本院对那曲龙鼎公司要求年生海支付租金7200元的诉讼请求予以支持。其中对于卫生费部分的主张，双方在房屋租赁合同中约定乙方每月承担30元卫生费，按季度与房租一起收取，且年生海对于那曲龙鼎公司卫生费的主张予以认可。故，本院对那曲龙鼎公司要求年生海支付卫生费270元的诉讼请求予以支持。对于那曲龙鼎公司主张的违约金，双方所签订的合同第十三条“违约责任第二项乙方拖欠租金或者延迟返还房屋的，每逾期一日按年租金标准的千分之三向甲方支付违约金，累计至违约行为终止。”的违约金过高。本院结合那曲龙鼎公司的实际损失、预期利益等综合因素，以应支付房租7200元作为那曲龙鼎公司的损失基数，支持30%的违约金，即2160元。对于那曲龙鼎公司第二项诉讼请求“如被告需继续承租，继续承租期间被告将无权享受任何优惠政策，并需按照每间门面1600元按时缴纳房租和每间门面缴纳押金2万元，如被告不再承租，被告应补缴免租一年的租金9600元给原告”，尽管年生海在庭审中表示不愿意继续承租该房屋，但目前仍处于不定期租赁状态，故本院认为该诉讼请求不明确，本院对那曲龙鼎公司的第二项诉讼请求不予支持。综上所述，本院对那曲龙鼎公司要求年生海支付房屋租金和卫生费7470元的诉讼请求，本院予以支持，对于其要求的违约金予以部分支持，及2160元；对于那曲龙鼎公司的第二项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告年生海于本判决生效后三十日内向原告那曲地区龙鼎钢材商贸有限公司支付房屋租金7200元及卫生费270元；二、被告年生海于本判决生效后三十日内向原告那曲地区龙鼎钢材商贸有限公司支付违约金2160元；三、驳回原告那曲地区龙鼎钢材商贸有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费159.55元（原告已预交），由被告年生海负担107元，由原告那曲地区龙鼎钢材商贸有限公司负担52.55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区那曲市中级人民法院。审  判  长   刘 期 波审  判  员   孔 德 巍审  判  员   旦增拉姆二〇二〇年十二月四日法 官 助 理   边巴宗吉书  记  员   次仁央吉附本判决书所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。