云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终3121号上诉人（原审原告，反诉被告）：罗谋刚，男，1984年3月6日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：陈继聪，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告，反诉原告）：罗平县罗雄街道东屏小学，住所地罗平县罗雄街道红星街**。法定代表人：范树华，副校长。委托诉讼代理人：高逾斌，云南高逾斌律师事务所律师，特别授权代理。上诉人罗谋刚因与被上诉人罗平县罗雄街道东屏小学房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省罗平县人民法院（2020）云0324民初1480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，于2020年12月4日对当事人进行了询问，本院决定本案不再开庭审理，双方当事人均无异议。本案现已审理终结。上诉人罗谋刚上诉请求：1、依法撤销云南省罗平县人民法院（2020）云0324民初1480号民事判决，改判驳回被上诉人全部反诉请求；2、改判被上诉人支付上诉人经济损失赔偿金共计人民币452400元（其中，经济损失赔偿金162300元、违约金290160元），或者改判被上诉人减免上诉人2020年1月23日起至2021年4月22日止3个月租金177000元，并自2020年4月23日起至2022年4月9日止上诉人按每年495600元向被上诉人支付租金；3、依法改判本诉、反诉案件受理费由被上诉人承担；4、判决本诉和反诉的上诉案件受理费由被上诉人全部承担。事实和理由：1、一审认定事实不清、适用法律错误。被上诉人委托罗平县公共资源交易中心就其临街共334.4平方米的10间商铺进行公开招租。但招租公告未披露招租铺面中的7间商铺已出租给案外人经营，发布公告时原经营户仍在继续占有并经营的重要事实。被上诉人一审承认招铺面在招租公告发布前已经出租给案外人一直在经营，2019年4月底被上诉人向案外人经营户发出收回铺面的通知，事实上，该通知发出后，被上诉人没有收回任何一间涉案出租商铺交付给上诉人。2019年4月9日，上诉人按被上诉人的要求支付了租金尾款，在未签订《租赁合同》时，被上诉人出具转租说明同意被上诉人转租，十分反常，其真实意图是为了掩盖其不能交付铺面，麻痹上诉人足额支付第一个租金。为让上诉人自己的损失降到最低，上诉人不得已在短短几天内将商铺转租，大部分仍是租给原来的租户，从上诉人转租所得租金来看，明显每年亏损6万多元。2019年4月17日上诉人书面函告被上诉人履行商铺交付义务，更进一步佐证上诉人亏损转租的无奈，上诉人遭受的损失应由被上诉人承担。一审庭审后，上诉人的代理人向案外承租人了解，案外承租人不同意腾退铺面，再进一步证明就招租商铺，被上诉人在公开招租时明知其不能腾空交付招租中标人。上诉人已缴纳了第一年的租金70.8万元，被上诉人一直不出具收据，直到本案一审中对出示收款发票，该发票显示日期为2020年5月。租赁合同中，出租人交付租赁物给承租人是出租人的义务，租赁物是否有他人在经营或使用，是投标人作出是否投标的关键判断依据，一审法院对被上诉人隐瞒10间招租铺面已出租7间的行为，认为与事实不符，也没有法律依据，明显系事实认定和法律适用错误。2、一审法院抛开最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条所明确的“继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。”之精神，孤立理解并狭隘适用最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第6条，适用法律不当，又显失公平。各级部门在新冠肺炎疫情爆发后，发出了文件通知，要求减免租金。被上诉人罗平县罗雄街道东屏小学辩称，上诉人是为了拖欠租金，编造事实，请求二审法院依法驳回上诉。本案双方是在2019年4月10日签订租赁合同的，租期是2019年4月10日才开始，2019年4月10日才有义务向上诉人交付房屋，上诉人在2019年4月9日就将房屋出租给次承租人，并收取了租金，上诉人称我方未交付房屋理由不成立。上诉人应交纳房租，支付违约金。上诉人引用最高院关于疫情期间的通知，与本案无关，上诉人的转租费用已收齐，疫情对其无影响。罗谋刚向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告经济损失赔偿金及违约金共计452400元（经济损失赔偿金162300元、违约金290160元，或者判令被告减免原告2020年1月23日起至2021年4月22日止3个月租金177000元，并自2020年4月23日起至2022年4月9日止原告按每年495600元向被告支付租金）；2.判令被告承担本案的诉讼费、保全费。罗平县罗雄街道东屏小学向一审法院反诉请求：1.请求判决解除双方于2019年4月19日签订的租赁合同；2.判决被反诉人支付2020年4月10日至2021年4月9日第二年租金70.8万元；3.判决被反诉人支付从2020年4月10日至2020年6月24日止共76天的违约金269040元，从2020年6月24日以后的违约金每天按欠款总额的0.5%计算到全部执行完毕之日止；4.反诉费、本诉费均由被反诉人承担。一审法院认定事实，被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学位于罗平县罗雄街道红星街379号，有10间临街商铺共334.4平方米需出租，委托罗平县公共资源交易中心公开招租。2019年3月13日，罗平县公共资源交易中心和被告（反诉原告）罗雄街道东屏小学联合发布招租公告，原告（反诉被告）罗谋刚按公告要求竞租取得承租人资格，2019年4月9日，原告（反诉被告）罗谋刚向被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学在罗平县罗雄街道财政所的账户汇入40.8万元，加上原来交纳的竞租保证金30万元，合计70.8万元，预付第一年租金；被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学同意承租方原告（反诉被告）罗谋刚转租，并出具转租说明，原告（反诉被告）罗谋刚将《租赁合同》中的四间商铺转租给刘红康、吴建林、窦友权、郎彩蕊，并签订门面租赁协议；2019年4月10日，原告（反诉被告）罗谋刚与被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学签订《租赁合同》，约定租赁期限从2019年4月10日起至2022年4月9日止，租期3年，合计租金212.4万元，每年租金70.8万元，每年4月10日前支付当年租金，原告（反诉被告）罗谋刚交付第一年租金后，被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学应于2019年4月10日交付商铺，《租赁合同》还就双方责任、合同的变更和解除与终止、违约责任进行了约定。在签订《租赁合同》当日，原告（反诉被告）罗谋刚将《租赁合同》中的四间商铺转租给项荷莲、马玉莹，并签订门面租赁协议；《租赁合同》签订后，2019年4月12日，原告（反诉被告）罗谋刚将二间商铺转租给云南东飞药业有限公司。原被告双方签订《租赁合同》当日，原告（反诉被告）罗谋刚收取刘康、吴建林、窦友权自2019年4月10日至2020年4月9日的租金和履约保证金，收取项荷莲自2019年4月10日至2022年4月9日的租金，收取马玉莹自2019年4月10日至2020年4月9日的租金；2020年3月26日收取刘康、吴建林、窦友权、郎彩蕊自2020年4月10日至2021年4月9日的租金；2020年4月12日收取何丽花交纳的东飞红星街二店租金。2019年4月17日，原告（反诉被告）罗谋刚书面函告被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学交付商铺。一审法院认为，原告（反诉被告）罗谋刚与被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学签订的《租赁合同》合法，双方当事人应当依照合同约定，履行义务。被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学对外招租的10间商铺，原告（反诉被告）罗谋刚在签订《租赁合同》前一天转租4间，签订《租赁合同》当日又转租4间，签订《租赁合同》后再转租2间，原告（反诉被告）罗谋刚在《租赁合同》签订后2日内，就将《租赁合同》涉及的10间商铺全部转租给他人，且提交的证据也不能证实被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学故意隐瞒招租的10间商铺，其中7间商铺已经在招标公告发布前就租赁给了案外6户商户且仍在经营的事实，原告（反诉被告）罗谋刚认为被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学不按约定将10间招租商铺全部清空交付原告（反诉被告），隐瞒出租商铺已出租7间的事实，造成其经济损失，要求判令被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学支付原告（反诉被告）罗谋刚经济损失赔偿金及违约金的诉讼请求，与事实不符，也没有法律依据，不予支持；原告（反诉被告）罗谋刚提交的证据，不能证实自己是个体工商户或者服务业小微企业，要求判令被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学减免原告（反诉被告）罗谋刚2020年1月23日起至2021年4月22日止3个月租金177000元及要求自2020年4月23日起至2022年4月9日止原告（反诉被告）罗谋刚按每年495600元向被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学支付租金的诉讼请求，不符合合同约定，也不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定和《租赁合同》约定，不予支持；原告（反诉被告）罗谋刚经被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学同意转租商铺，被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学认为原告（反诉被告）罗谋刚擅自转租房屋的理由与事实不符，以原告（反诉被告）罗谋刚擅自转租商铺、不按时交纳租金为由，要求解除合同，并支付违约金的反诉请求，与事实不符，也不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，不予支持；被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学要求原告（反诉被告）罗谋刚支付第二年租金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，应予以支持。综上所述，原告（反诉被告）罗谋刚的诉讼请求，不予支持；被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学的反诉请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、第6条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：1、原告（反诉被告）罗谋刚支付欠被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学第二年租金70.8万元，限本判决生效后30日内付清；2、驳回原告（反诉被告）罗谋刚的诉讼请求；3、驳回被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学的其他诉讼请求；4、案件受理费8086元，由原告（反诉被告）罗谋刚负担；反诉案件受理费4043元，由原告（反诉被告）罗谋刚负担927元，由被告（反诉原告）罗平县罗雄街道东屏小学负担3116元。本院二审期间，组织双方到庭进行询问。二审中，上诉人向本院提交了以下证据：1、罗平县财政局16号文件一份，证明按照政策，属于国有资产的房屋2020年的租金应是全部减免。具体在文件第三页第二项。经质证，被上诉人认为，这份证据来源不合法，这份证据不属于二审新证据，因为在一审应当提供而没有提供，上诉人不符合减免条件，上诉人转租给其他人经营，上诉人没有实际经营，疫情并没有对上诉人造成影响。且减免条件的主体也不符合上诉人的主体。本院认证，上诉人提交的证据来源不明，且该文件不能作为人民法院处理平等民事主体之间法律关系的依据，本院不予采信。经二审审理查明本案上诉人与云南东飞药业有限公司签订《门面租赁协议》的落款时间是2019年4月11日，租期是2019年4月10日至2020年4月9日，其余的事实与原一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人罗谋刚通过招投标，与被上诉人罗平县罗雄街道东屏小学签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人应当依照合同约定，履行义务。关于本案中上诉人罗谋刚上诉称的被上诉人罗平县罗雄街道东屏小学在招投标中未披露本案的租赁物情况的问题，因罗平县公共资源交易中心在2019年3月13日发布的“罗平县罗雄街道东屏小学临街商铺公开招租公告”第九条第5项明确说明：“本次竞租罗平县公共资源交易中心不组织现场踏勘，申请人可在公告期间自行前往现场踏勘。”在公告期间，上诉人作为申请人可自行前往租赁物所在地进行现场踏勘，了解租赁物的现状，而上诉人在本案审理过程中陈述其不知道租赁物的状况，属于上诉人自身的过错，本院对上诉人提出的被上诉人未披露租赁物租赁的情况，要求承担责任的主张不予支持。关于上诉人上诉称被上诉人未向其交付租赁物，被上诉人罗平县罗雄街道东屏小学违约的问题，本案上诉人与被上诉人在2019年4月10日签订《租赁合同》，约定：租期是2019年4月10日至2022年4月9日；上诉人交付第一年租金后，被上诉人应于2019年4月10日交付商铺。按双方合同的约定，被上诉人应在2019年4月10日交付租赁物，到期未交才构成违约，即应该是2019年4月11日零时开始被上诉人未交付租赁物才构成违约，而上诉人在2019年4月10日当天和之前与项荷莲等人已经签订了《门面租赁协议》（与云南东飞药业有限公司签订的《门面租赁协议》落款时间为2019年4月11日，但约定的租期为2019年4月10日至2022年4月9日），说明上诉人在2009年4月10日开始已经对租赁物行使权利，上诉人上诉称的被上诉人未向其交付租赁物的主张不能成立，本院不予支持。关于上诉人主张其是与其他次承租人被迫签订的《门面租赁协议》，无证据证实，本院不予支持。关于上诉人主张的其转租租金少于支付给被上诉人租金，要求减免租金的问题，此系上诉人自身的经营活动，与被上诉人无关联性，本院不予支持该主张。关于上诉人主张因疫情期间应当减免房租的问题，因上诉人在转租时已经收取了次承租人的租金，在疫情期间上诉人是否受到损失上诉人未能予以举证证明，该诉讼请求本院不予支持。一审判决引用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、第6条作为判决依据不当，但判决结果正确，本院二审予以维持。综上所述，上诉人罗谋刚的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12129元，由上诉人罗谋刚负担。本判决为终审判决。审判长  刘招银审判员  敖显外审判员  时劲松二〇二〇年十二月十四日书记员  阮靖涵