大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初10995号原告：大连金地物业管理有限公司，统一社会信用代码912102115944472713，住所地大连市甘井子区。法定代表人：刘涛，系副总经理。委托诉讼代理人：赵雷，女，系该公司员工，住址大连市中山区。被告：周象楠，男，1985年12月20日生，满族，住址大连市甘井子区。被告：吴叶菲，女，1987年8月9日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连金地物业管理有限公司与被告周象楠、吴叶菲物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连金地物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵雷，被告周象楠到庭参加诉讼，被告吴叶菲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠物业费4,617.49元（2018年12月1日至2020年12月31日）。事实与理由：原告通过招、投标的形式取得了金地艺境项目的前期物业服务经营权，并与大连天意房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由原告为金地艺境项目的全体业主提供物业服务，物业服务收费标准为2.1元/平方米/月。被告系案涉小区业主。原告按合同约定向被告提供了物业服务，被告已累计欠缴物业费用达4,617.49元（2018年12月1日至2020年12月31日）。该期间原告多次书面或口头向被告催交物业费，但被告至今仍未交纳，原告遂诉至法院。被告周象楠辩称，1、电费问题，2017年7月1日发现家里电费过高，找物业核实，物业不作为。后联系电网相关负责人查看，发现邻居电线连在我家，两家共用一个电表导致我家电费过高。当初交付时要求物业把电表归零，物业不作为。2、水费，当初交房时已交水费400元，但物业公司并未交付自来水公司。后来多次沟通，才到物业前台办理相关退费手续，这里涉及到我的误工费。3、物业绿化根不上，别的楼绿化都不错，只有32号楼都是黄土，中间物业补值过几次，都是杂草，一到下雨天满脚都是泥。4、部分一楼业主私占绿地，物业不作为。5、违建，一楼有很多违建，物业不作为。6、交房前2年暖气不热。7、保洁工作不到位，到处是粪便，垃圾清运不及时。8、楼内的消防指标标识牌坏了一年没人管，物业部门没有巡楼人员。9、原娱乐设施全部取消，当初承诺的健身房、游泳馆、棋牌室、观光小火车全部取消。10、安保问题，任何人都能进出，没有登记，监控设备不好用。11、疫情期间，物业上门催费，后业主举报，被约谈。12、单元门常年敞开，只有冬天4-5个月关闭。13、疫情期间，消杀工作流于形式。14、消防通道，常年被私家车霸占，物业不管理。15、排渣问题，34-37号楼交房时，排渣设在32号楼下，夏季不敢开窗，全是灰尘。16、金地3期北门设置无人售药、无人超市，光污染严重。17、电梯广告等公共区域收入属于全体业主，物业公司没有公示钱款去向。18、电梯故障频繁，多次出现困人事件，我爱人怀孕期间被困一次，物业不作为。19、有一次电梯出事故，有人受伤，经过相关部门核实，电梯未年检。20、自交房起，门窗漏风，多次报修，没有解决。21、地下车位停售问题，物业公司应允许每一名业主购买，不应设置条件。22、2019年一场大雨，物业地下停车位被淹，说明物业不作为。被告吴叶菲未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：大连天意房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》，合同显示被告为甘井子区博艺园********房屋的买受人。《前期物业服务合同》约定物业费为高层住宅按每月2.1元/平方米收取。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。被告系大连市甘井子区博艺园33号2单元2层1号房屋的业主，该房屋建筑面积87.95平方米。被告自2018年12月1日至2020年12月31日止未交纳物业费。原告陈述，物业费交费时间为每季度首月15日之前交纳本季度物业费。本院确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》及庭审笔录在案为凭，上述证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位大连天意房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》，以及与被告之间签订的《商品房买卖合同》，对原、被告具有约束力。原告作为案涉小区的物业服务单位，应当按照合同的约定为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业费。本案中，原告以《商品房买卖合同》和《前期物业服务合同》为据，向被告主张物业费，原告主张被告给付自2018年12月1日至2020年12月31日的物业服务费4,617.49元（87.95平方米×2.1元/平方米×25个月），符合法律规定及合同约定，本院予以支持。依据法律规定，对物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而非拒绝交纳物业费。同时原告也应虚心听取广大业主的意见，不断提升物业服务水平，努力为小区业主创造一个良好的生活环境。关于业主提到的消防问题，已有多名业主提到，物业公司一定要加强排查。物业公司应在自己职务范围内，加强管理，履行义务，努力配合、联系好相关部门做好消防安全工作。消防问题事关人民群众生命财产安全，物业公司一定要高度重视，对在该项工作的不足部分要加强整改和弥补，消除一切消防安全隐患，保障人民群众生命财产安全。但广大业主也应当积极配合好物业公司或其他部门做好消防安全工作，从自身做起不占用消防通道，不随意堆放杂物，共同维护公共区域的干净、整洁、有序。关于电梯问题，电梯事关广大业主的出行和安全问题，物业公司作为小区内电梯的运行和维护部门，应加强对电梯的维护和管理，保障电梯运行安全。广大业主如发现电梯运行存在问题应及时反馈至物业部门，物业公司应及时解决，拖延解决的，广大业主可向相关主管部门进行举报。因电梯运行遭受人身或其他损害的，可另行主张损害赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告周象楠、吴叶菲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告大连金地物业管理有限公司支付拖欠的自2018年12月1日至2020年12月31日止的物业服务费4,617.49元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  姚念杰二〇二〇年十二月十一日书记员  刘婷婷本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。