湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10518号上诉人（原审被告）：汪某，男，1965年12月10日出生，汉族，住恩施市。被上诉人（原审原告）：刘某，女，1979年1月20日出生，汉族，住武汉市武昌区。原审被告：马某，女，1965年5月31日出生，汉族，住武汉市江汉区。上诉人汪某因与被上诉人刘某、原审被告马某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2020）鄂0191民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人汪某上诉请求：撤销一审判决；改判汪某与马某于2019年9月22日签订的《房屋买卖合同》合法有效；本案所有诉讼费用由刘某承担。事实和理由:1、程序违法。一审剥夺了汪某的答辩权、反诉权，且适用简易程序审理违法。2、一审判决认定事实不清。双方签订的房屋买卖合同系真实意思表示，不违反法律法规和国家强制性规定，汪某购房属善意所得，且武汉经济开发区不动产局已颁发不动产产权证，具有法律效力。3、一审判决适用法律错误。汪某与马某依法签订房屋买卖合同，汪某履行了合同付款义务，依法取得了不动产产权证，故汪某享有房屋所有权，一审判决推断双方恶意串通明显错误。请求予以改判。被上诉人刘某答辩称，1、汪某与马某涉嫌恶意串通转让马某名下房屋，损害了刘某的合法权益，汪某与马某之间签订的房屋买卖合同无效。2、一审判决程序合法，证据确实充分，事实清楚，请求法院予以维持。原审被告马某述称，认同汪某的上诉请求及理由，一审判决认定事实不清，主观臆断汪某与马某之间的合法转让为恶意串通，与事实不符，违反法律规定，导致判决错误，请求驳回刘某的诉讼请求。2020年1月6日，刘某诉至一审法院，请求：1.撤销马某于2019年10月14日将位于武汉经济技术开发区江汉大学教职工住宅小区某房屋转让给汪某的行为；2.本案诉讼费、财产保全费由马某、汪某承担。后刘某当庭变更诉讼请求第一项为判令确认马某、汪某之间签订的合同无效，并增加诉讼请求为判令马某、汪某配合刘某协助办理过户手续，过户费用由马某、汪某负担。事实和理由：刘某与马某于2009年3月13日签订《房屋买卖合同》，约定马某将其单位集资楼即位于武汉经济技术开发区江汉大学教职工住宅小区某房屋以216,000元价格出售给刘某，并在江汉大学下发房屋两证后协助刘某办理权属变更登记手续。合同签订后刘某向马某支付全部购房款，马某将房屋交付刘某使用至今，房屋未办理过户手续。2019年7月刘某起诉马某要求配合办理房屋权属变更手续，在诉讼过程中，马某于2019年10月14日擅自将诉争房屋以398,200元的价格出售给汪某，最终导致刘某与其签订的房屋买卖合同无法履行。刘某认为马某在明知该房屋为诉争标的物的情况下仍以远低于市场价格转让给汪某，明显属于恶意转移财产，严重损害刘某的合法权益，故请求依诉予判。马某一审答辩称，首先我方愿意与刘某调解，若刘某补偿我方200,000元，同意继续履行合同，将房屋过户到刘某名下。我方与汪某之间的买卖合同是真实的，且我方是以市场价格出售，为了避税才签订的阴阳合同，并未低于市场价格出售，不是恶意转让。汪某购买时隐约知道房屋有瑕疵，但我方没向汪某说得太明白。因为房产在我方名下，我认为我方有权处分。汪某一审未到庭参加诉讼，庭后亦未提交书面的答辩意见。一审认定事实：刘某与马某于2009年3月13日签订了房屋买卖合同，约定马某于本合同签订之日起将位于武汉市经济技术开发区江大园某房屋（该房屋不动产登记为武汉经济技术开发区江汉大学教职工住宅小区某房屋，以下简称案涉房屋）出卖给刘某，房屋售价210,000元，无论房地产市场价格涨跌，均按照本合同确定的交易价格结算。合同还约定刘某与马某应于江汉大学下发产权二证的一个星期之内办理案涉房屋的过户手续或（不能过户再）办理公证，马某应协助刘某办理房地产交易过户及房屋交接手续，任何一方未依合同约定办理交易过户手续均视为违约，延误超过三天守约方有权要求终止合同并要求违约方赔偿损失，马某还应协助解决交易过程中发生的问题等。合同尾部双方当事人用手写加上十五条“乙方（刘某刘某）多出陆仟元，甲方（马某）负责领出马某的房屋二证”，并载明领证费用不论是多少都由马某承担。合同签订当日，刘某向马某履行完全部付款义务，马某和马某的丈夫黄某（签字时使用的名字为其曾用名黄某某）共同签字向刘某出具收条，并将案涉房屋交付给刘某，刘某自行装修后使用至今。合同签订时，案涉房屋因为系江汉大学集资建房，无法办理过户，马某将案涉房屋两证主动交由刘某保管。后刘某要求马某协助过户未果，遂诉至一审法院，一审法院于2019年7月16日依法受理该案，案号为（2019）鄂0191民初2826号，在案件审理过程中，马某于2019年9月30日为案涉房屋办理不动产权证书，并于同年10月14日与汪某签订房屋买卖合同，将案涉房屋出售给汪某，并将案涉房屋权属变更登记到汪某名下，因诉讼主体和基本事实发生变化，刘某申请撤诉，一审法院予以准许。随后刘某再次起诉以致本案。一审另查明，2019年10月14日，马某与汪某签订房屋买卖合同，马某将案涉房屋出卖给汪某，合同上载明的成交价格为398,200元，马某应在收到全部房款后10日内将房屋交付给汪某，在合同生效三十日内办理房屋过户手续等。汪某在购买案涉房屋前仅在案涉房屋所在小区看过外观，并未进入案涉房屋查看，马某辩称汪某未进入房屋内查看的原因系其告诉汪某房屋内有租户，且其也隐约提示汪某房屋有瑕疵，但汪某没有细问，汪某称价格低于市场价只要能过户就行。因案涉房屋两证均在刘某处保管，马某于2019年9月30日重新办理了权属证书，同年10月16日案涉房屋过户到汪某名下，汪某从未向马某主张收房也未询问案涉房屋例如租户何时腾退、租金收取等相关事宜，也未与刘某联系过。马某辩称与汪某间合同有两份，签订阴阳两份合同的目的是为了逃避税收，真实合同于2019年9月22日签订，真实交易价格为700,000元，汪某分别于2019年9月22日、2019年10月6日、2019年11月5日共三笔支付完毕。对于双方当事人有争议的事实，马某提交其与汪某间的房屋买卖合同拟证明交易系真实存在，因合同上载明的交易价格与其提供的银行交易流水不吻合，其又自认在房屋中介处签订了阴阳两份合同，但合同上既无中介方的签章，亦缺乏中介方的证人证言，马某的证据与其自认相互矛盾，又缺乏相应证据佐证，一审法院对合同的真实性不予确认，对证明目的不予采信。马某提交银行流水拟证明与汪某间实际交易价格为700,000元，因银行流水记录不完整，一审法院对证明目的不予采信。一审认为，本案的争议焦点在于马某及汪某是否存在恶意串通侵害刘某的利益的行为。首先，马某已经将案涉房屋交付给刘某，刘某占有使用多年，马某在明知其与刘某就案涉房屋存在纠纷且已诉至法院的情况下，将案涉房屋出售给汪某，其主观恶意明显。其次，汪某在签订房屋买卖合同前未实地看房便签订房屋买卖合同，与市场交易习惯不符，虽马某辩称汪某未看房就买房的原因系其欺骗汪某，称有租户租住，但汪某既不查看房屋的出租合同，也未得到承租人放弃优先购买权的承诺，就轻易地相信马某的说辞径行与马某签订房屋买卖合同也明显不符合常理。再次，汪某购买了案涉房屋后，不收房也不与马某协商租金收取、租户腾退等问题，对案涉房屋不管不问，在收到法院传票后，明知其购买的房屋出现问题，陷入纠纷，也未积极到庭或以书面形式进行抗辩、主张其权利的反常行为亦是明显有悖常理。最后，马某与汪某间合同约定的系交完全款后三十日内过户，马某自认汪某交完房款的时间为2019年11月5日，双方间过户时间应在同年12月5日前，但双方办理过户的时间为同年10月16日，马某对于未收齐房款即将房屋过户到汪某名下的行为未能给出解释。马某的主观恶意明显，其与汪某的一系列交易行为明显与常理不符，有理由相信二人系恶意串通，侵犯刘某的合法权益，故确认汪某与马某之间签订的房屋买卖合同无效。关于刘某要求马某、汪某协助过户的诉讼请求，因在确认马某、汪某签订的合同无效后，案涉房屋首先应恢复至登记在马某名下的状态，然后方可在确认刘某与马某间房屋买卖合同有效后且马某拒不履行合同义务时，再由法院判决马某协助刘某进行权属变更登记，且权属变更登记的办理涉及到案外人不动产登记的行政部门，故不宜在本案中一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认马某、汪某之间就位于武汉经济技术开发区江汉大学教职工住宅小区某房屋签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回刘某的其他诉讼请求。案件受理费7,254元，减半收取3,627元，保全费5,000元，共计8,627元，由马某、汪某负担。二审中，汪某提交2019年9月22日与马某签订的《房屋买卖合同》及向马某支付房款的银行记录（2019年9月22日20万元、2019年10月6日30万元、2019年11月5日20万元），拟证明其与马某就案涉房屋的买卖合法、双方约定房款为70万元、依合同约定房款已支付完毕。刘某质证后对该《房屋买卖合同》的真实性、合法性、关联性均不认可。对银行流水的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为不排除有互相转款的可能，也不能证明是售房款，而且与过户备案合同签订的交易价格398200元也不对应。马某质证后表示对该证据不持异议。本院认为，汪某提交的上述《房屋买卖合同》除买方、卖方签字为手写外，通篇包括落款日期均为打印件，不符合房屋买卖交易习惯，且马某、汪某对此均无合理解释，虽该合同载明房屋交易价为70万元、汪某签订合同时支付20万元、2019年10月8日前支付30万元、余款过户完成后支付，与汪某提交的银行记录相对应，但不足以达到汪某的证明目的，故本院不予采信。本院经审理查明：刘某与马某就诉争房屋签订房屋买卖合同后，马某将该房的房屋所有权证交由刘某保管。一审判决查明的其他事实属实。本院另查明如下事实：1、马某系江汉大学工作人员；汪某自称原系武汉市公安局工作人员，后离职。2、刘某与马某就诉争房屋于2009年3月13日签订房屋买卖合同时，马某仅持有“房屋所有权证”，马某将该“房屋所有权证”交由刘某保管。2019年9月5日，马某以房屋所有权证、土地使用权证遗失为由，向武汉经济开发区不动产登记局出具“不动产权证书遗失具结书”，于2019年9月30日为案涉房屋办理了不动产权证书。3、马某与汪某均称双方于2019年9月22日就诉争房屋签订房屋买卖合同时马某出示了案涉房屋的“不动产权证”。4、马某与汪某均称2019年10月16日诉争房屋登记至汪某名下。5、一审审理中，一审法院向汪某送达了参加诉讼通知书及开庭传票，参加诉讼通知书载明“汪某为第三人”。本院认为：汪某上诉主张其与马某就诉争房屋的买卖行为不存在“恶意串通”之嫌，合法有效，且已履行完毕，应当驳回刘某的诉讼请求。根据本案查明的事实，马某将案涉房屋出售给汪某，主观恶意明显。汪某在签订房屋买卖合同前未实地看房便签订房屋买卖合同，与市场交易习惯不符，取得该房屋“不动产权证”后，不积极管业案涉房屋有悖常理，且二审中马某与汪某均称双方于2019年9月22日签订房屋买卖合同时马某出示了案涉房屋的“不动产权证”明显与事实不符。一审判决综合本案实际情况，认定“汪某与马某之间签订的房屋买卖合同无效”并无不当，本院予以维持。综上，一审判决适用法律正确，程序合法，认定事实虽有遗漏，但不影响实体判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7273元，由汪某负担。本判决为终审判决。审判员  安林锋二〇二〇年十二月二日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹