北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初37678号原告（反诉被告）：北京汇天物业管理有限责任公司，住所地北京市通州区中山大街**院**楼****。法定代表人：杨维河，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王俊菊，女，1980年6月20日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：王昌林，男，1979年6月12日出生，汉族，该公司职员。被告（反诉原告）：戚旭冉，女，1978年10月1日出生，汉族，住北京市通州区。原告（反诉被告）北京汇天物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）与被告（反诉原告）戚旭冉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人王俊菊、王昌林、被告戚旭冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付物业费13138．78元（自2017年9月至2019年8月）；2．判令被告支付滞纳金1107．26元（自2017年9月17日暂计至2019年8月31日，按年利率4．35%计算）；3．判令被告承担诉讼费。事实与理由：2013年2月16日，被告与北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）签订《北京市商品房预售合同》，被告购买由实地公司开发建设的位于通州区新华大街南、中山大街北侧xx号房屋，房屋实测面积为186．42平方米。2013年11月23日，实地公司将被告购买的房屋交付给被告使用，同日起，原告为被告提供物业服务。被告入住后从2017年9月17日起拖欠物业费至2019年8月31日，共计23月15天。根据北京O**物业服务收费标准3元/月/建筑平方米计算，截至2019年8月31日，被告共拖欠物业管理费共计13138．78元，滞纳金按同期银行贷款利率计算共计1107．26元。原告多次催要物业费被告均拒绝支付，原告诉至贵院，请求判如所请。被告（反诉原告）戚旭冉辩称：我没有收到过物业合同，我只签了最后一页，真实性需要核实。物业费的起算日期应该是11月12日，因为我是这一天收的房。收取我物业费的单位与原告不是同一主体。我并没有享受到原告提供的物业服务。故我在本案中提出反诉请求如下：1．判令更改收费周期起始时间为每年11月11日，反诉被告返还我多收取的物业费992．88元；2．判令反诉被告公示我入住后每年度应按期公示的经营情况；3．判令反诉被告公示利用公共区域刊登广告的合同和收益情况；4．判令反诉被告减免不合规物业服务内容后，按实际达标服务收取物业费；5．判令反诉被告承担反诉费用。反诉被告物业公司针对反诉请求辩称，我方不同意反诉原告的反诉请求，我方不存在多收取物业费的情形，物业服务的起算时间我方是根据开发商给我方的入住流转单来确定的，且反诉原告对于起始时间从未提出过异议。其他的反诉请求与本院均不是同一法律关系。本院经审理认定如下事实：戚旭冉系坐落于北京市通州区新华大街南、中山大街北侧xx房屋的购买人，该房屋建筑面积为186．42平方米。2014年9月、2015年3月，北京实地房地产开发有限责任公司两次与物业公司签订《前期物业管理委托合同》，委托物业公司为涉案小区提供物业服务，服务期限自2014年9月22日至业主大会成立后按照程序重新选聘物业公司且合同生效后，物业费的收费标准为建筑面积每月每平方米3元，能源费的收费标准为建筑面积每月每平方米5．5元，向物业产权人或使用人收取。此后，物业公司依约向涉案小区提供相关服务。2015年11月11日，戚旭冉作为甲方、物业公司作为乙方签订了《物业服务合同》，约定乙方为甲方提供物业服务，物业服务期限为自房屋通知交付之日起至业主大会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。对于物业费的起算时间，双方存有争议。物业公司主张戚旭冉收房日期为2015年9月17日，故应从该日起算物业费，为此其提供了《预收房业主信息》，载明戚旭冉预收房日期为2015年9月17日，但该信息表上并无戚旭冉的签字，也未载明通知收房时间。戚旭冉主张其于2015年11月12日收房，为此其提供了缴费收据及《入住验房单》佐证，上述证据载明戚旭冉于2015年11月11日向北京实地房地产开发有限责任公司缴纳了契税、公共维修基金、印花税、测绘费及产权登记费，后于2015年11月12日对房屋进行了验收。物业公司主张戚旭冉于2015年11月11日缴纳物业费时对物业费的起算日期并未提出异议，从物业公司提供的物业费收据看，戚旭冉于2015年11月11日缴纳了物业费，该收据载明物业费的起止时间为2015年9月17日至2016年9月16日。戚旭冉主张其在交纳上述费用时并未注意到相关日期。庭审中，戚旭冉提供了向物业公司交纳水卡制作费的收据及开通燃气登记表的回执，均载明日期为2015年11月11日。经查，戚旭冉于2017年向物业公司支付了一年度的物业费，发票注明所交物业费为2016年9月17日至2017年9月16日的物业费，此后，戚旭冉再未交纳过物业费。本院认为：当事人有责任对其主张的事实提供相应的证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据查明的事实，物业公司接受小区建设单位的委托为戚旭冉提供了相应的物业服务，戚旭冉亦与物业公司签订了物业服务合同，在物业公司提供了物业服务的情况下，戚旭冉应按约定标准交纳物业费。戚旭冉关于收费主体与物业服务主体不一致的答辩意见，无事实依据，本院不予采纳。关于物业公司提供的物业服务未达到标准的主张，戚旭冉也未提供证据，故其应足额向物业公司支付物业费。关于物业费的起算点，物业公司提供的《预收房业主信息》不能作为起算物业费的依据，因该表格并未经戚旭冉签字确认，也不能作为通知戚旭冉收房的证据，相反，戚旭冉提供的证据可以证明其实际收房时间系2015年11月11日，故应以该日作为物业费的起算日，故对于物业公司要求戚旭冉支付2017年11月11日至2019年8月31日的物业费的诉讼请求，本院予以支持；因本院根据戚旭冉的主张对物业费的起算日期进行了调整，则其已交纳的物业费的起始和终止日期均已变更，故物业公司无需再退还戚旭冉物业费，故对于戚旭冉相应的反诉请求，本院不予支持。关于公示经营情况及减免物业费的请求，戚旭冉个人作为主体均不适格，本院不予处理。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、戚旭冉于本判决生效后七日内支付北京汇天物业管理有限责任公司2017年11月11日至2019年8月31日期间的物业费共计12098．38元；二、驳回北京汇天物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回戚旭冉的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103元，由原告北京汇天物业管理有限责任公司负担52元（已交纳），由被告戚旭冉负担51元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  姚玮东审判员  佘亚妮审判员  秦 玲二〇二〇年十二月十日书记员  田小雨