江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终3692号 上诉人（原审被告）:卞谅秀，女，1965年3月6日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。 委托诉讼代理人：谷先锋（系卞谅秀丈夫），男，住盐城市亭湖区。 被上诉人（原审原告）：丁嘉柠，女，2016年6月1日生，汉族，住盐城市盐都区。 法定代理人：陈某（系丁嘉柠母亲），女，住盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：董秀，盐城市盐都区潘黄法律服务所法律工作者。 上诉人卞谅秀因与被上诉人丁嘉柠房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院(2020)苏0991民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 卞谅秀上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或依法改判；一审、二审诉讼费用由丁嘉柠承担。事实和理由：1.一审法院关于补偿费80万元问题认定有误。盛某于2017年8月29日转让了案涉房屋，并于2017年9月28日向卞谅秀发送了通知，由此原出租人的权利和义务已经由现出租人承继。丁嘉柠之母陈某系卞谅秀的客户，陈某在与卞谅秀及其员工关系相处融洽。陈某了解到该处商铺的原使用面积只有两百多平方米，系卞谅秀倾其所有，自费浇筑了二层，变成了近500平的使用面积后，陈某才萌生了购买该商铺的念头。陈某购买案涉房屋也是考虑到了卞谅秀在该房屋中的基建、装修、装饰物的因素。卞谅秀将原案涉房屋从原来的200多平米通过改造为现在的500多平米，已经花费了60万元。考虑到卞谅秀在该案涉房屋中投入的精力和各项费用，以及该基建改造对案涉房屋的增益价值，根据公平原则，一审法院未能合理确定双方的权利义务，丁嘉柠应该就获得利益以及对卞谅秀所投入基金的费用来进行相应的补偿。2.事实上卞谅秀并不存在违约，而是丁嘉柠违约在先。在该房屋租赁合同期限未满之前，卞谅秀主动与陈某协商续租事宜。在商谈续租期间，卞谅秀因经济形势滑坡，儿童摄影业务萎缩，实在承担不了原合同中约定的房租，卞谅秀试图与陈某协商续约时能不能少涨房租，而陈某坚持要涨房租。卞谅秀因为有近30个员工需要工作，并且基建装修投入太大，如果不续租损失巨大，故只好同意以原合同约定的5%上涨房租，明确了表示了续租的意愿，但是陈某却又在2019年11月30日再次变卦，在缤纷亚洲物业办公室公然违背合同约定将房租涨到35万/年，在陈某率先违约的情况下，卞谅秀才无奈退让，表达了如果续租不成，陈某补偿卞谅秀在该租赁物上所花费的基建费用的主张。卞谅秀与陈某就房屋内浇筑部分补偿进行过多次协商，只是双方对价格补偿的金额存有异议。3.不存在卞谅秀拖欠房租的事实。租赁期限届满后，因陈某率先违约上涨房租，卞谅秀与陈某遂退步商谈二层现浇基建的补偿问题，双方在微信、电话以及在派出所多次商谈，只是在金额上没有达成共识。卞谅秀根本没有恶意拖欠租金和拒不交付钥匙。在陈某起诉之前，卞谅秀也多次表达过将钥匙交付给陈某，但陈某每次表示拒绝接受。4.2020年春节前后发生了全球性新冠××疫情，致使双方的商谈续租还是补偿的问题，陷入了停顿状态，达两个月之久。5.一审法院判令卞谅秀以每天三倍的租金支付给丁嘉柠明显不公平 丁嘉柠辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，卞谅秀的上诉无事实和法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。卞谅秀交纳的4万元押金，丁嘉柠已经在一审期间就该4万元押金在租金中予以了扣减。 丁嘉柠向一审法院起诉请求：1.判令卞谅秀立即腾让盐城市亭湖区解放南路188号缤纷亚洲一期127号房屋给丁嘉柠并按日租金的三倍支付实际占用期间的房屋使用费约150000元（从2020年1月7日起至实际腾让之日止）；2.本案诉讼费用由卞谅秀承担。 一审法院认定的事实：2014年10月20日，盛某（甲方）与卞谅秀（乙方）签订了《缤纷亚洲商铺租赁合同》一份，约定（摘要）：一、甲方自愿将位于江苏省盐城市缤纷亚洲二期商业酒店式公寓楼127共壹间房屋（建筑面积约254.49平方米，见面积附表，具体以产权证登记面积为准）出租给乙方使用。二、乙方确保将该租赁房屋作为一般商业用房使用，并承诺租赁该房开展经营活动的经营范围为：摄影。三、租赁期限、租金与租赁押金及其支付方式。1.租期为伍年，自2014年10月29日起至2019年12月28日止。租金计算方式如下：（1）从2014年10月29日起至2015年12月28日止租金为250000元；（2）从2015年12月29日起至2015年12月28日止租金为260000元；（3）从2016年12月29日起至2017年12月28日止租金为273000元；（4）从2017年12月29日起至2018年12月28日止租金为286650元；（5）从2018年12月29日起至2019年12月28日止租金为300982元；租金总额为1370632元。2.租房押金为相当于约两个月（按租赁期租金平均标准计算）的房屋租金，即40000元（大写肆万元整）。3.乙方须于签订本合同时支付甲方从2014年10月29日起至2015年12月28日租金250000元、租房押金40000元，合计人民币290000元。4.以后租金按每年支付，先付后用。乙方必须提前一个月付清下一个年度的租金（即每年的11月29日为付款日），租金以现金或汇款付至甲方指定帐户。不足一年度的租金必须在上一年度结束前一个月一次性付清。甲方收到租金三十个工作日内开具发票。5.合同期满，乙方应将该租赁房屋恢复原状，完整无损整洁地全部归还甲方，并在与甲方结算一切费用后且乙方无违约责任的前提下，甲方在7天内把租房押金40000元（不计息）全额退还给乙方。（注：本合同所称之房屋恢复原状是指恢复该房屋作为商品房进行交付时的状态，即地面及墙面为混凝土毛坯状态、拆除所有装修（含之前的承租人所作做的装修，下同）、恢复因装修而变动的结构及形状。十三、合同期满或解除，因乙方原因造成逾期归还房屋的，每逾期一天，则乙方按日租金的3倍支付房屋使用费，同时，租房押金不退还。如造成甲方其他损失的，乙方仍应赔偿。 2017年8月24日，案外人盛某（代理人蔡某）与丁嘉柠（其母亲陈某代）签订了《盐城市存量房自行交易合同》，约定：盛某将案涉位于盐城市区房屋转让给丁嘉柠。 2017年9月28日，盛某向卞谅秀发送《通知》一份，载明：关于贵方承租本人位于盐城市缤纷亚洲一期幢127号的房屋，贵我双方于2014年10月20日签订了《缤纷亚洲商铺租赁合同》。现本人已将上述房屋转让给丁嘉柠，并已办理了房屋产权过户手续。为此，本人特通知贵方，上述房屋的产权人即房屋出租方已变更为丁嘉柠，原本人与贵方签订的《缤纷亚洲商铺租赁合同》中有关本人的权利义务自即日起全部由丁嘉柠享有和承担，请贵方直接与丁嘉柠接洽，行使相关合同权利，履行相关合同义务。另根据本人与丁嘉柠的约定，自2017年12月29日起的租金收益归丁嘉柠所有，因此，请贵方将2017年12月29日后的租金按照合同规定时间（即提前一个月）直接支付给丁嘉柠。 2019年12月3日，丁嘉柠母亲陈某委托盐城市盐都区潘黄法律服务所向卞谅秀发送《催告函》一份，载明（摘要）：因您所租赁的上述商铺，盛某于2017年8月29日已转让给陈某的小孩丁嘉柠。转让时盛某已将该情况告知您，并承诺以前签订的租赁合同继续履行。您在2018年已将部分租金和2019年应交的租金直接汇至陈某的银行卡上。根据合同约定租金按年支付，先交后用。合同期满前，您须提前一个月缴纳下一年的租金，且明确约定每年的11月29日为付款日。现履约期已届满，请您及时足额的将租金汇至陈某留给您的卡号上。 2019年12月23日，丁嘉柠母亲陈某再次委托盐城市盐都区潘黄法律服务所向卞谅秀发送《催告函》一份，载明（摘要）：因您所租赁的上述商铺租赁期限到2019年12月28日届满，您也未能在我方催告函发出后于2019年11月29日前缴纳2020年的房屋租金，故该房不再租赁给您方使用。请您方接函后积极准备腾让所租赁的房屋，以便确保2019年12月29日前将房屋腾空交付给陈某。 一审另查明，丁嘉柠于2017年9月4日办理了位于盐城市区的产权登记手续。另，卞谅秀向丁嘉柠方支付了自2017年12月29日起至2019年12月28日期间的房屋租金。 一审法院认为，卞谅秀与案外人盛某之间签订的《缤纷亚洲商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。在该租赁合同期间发生租赁物的所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。因2017年8月24日案涉租赁物由案外人盛某转让给丁嘉柠，丁嘉柠合法有效地承继案涉租赁合同的权利和义务，在丁嘉柠和卞谅秀之间成立房屋租赁合同关系。 （一）关于丁嘉柠主张腾让租赁物并返还的问题。本案中，《缤纷亚洲商铺租赁合同》约定的租赁期限为五年，自2014年10月29日起至2019年12月28日止，故案涉租赁合同已于2019年12月29日予以终止。后丁嘉柠方于2019年12月3日向卞谅秀发送通知，要求其缴纳2020年年度的房屋租金，但卞谅秀未予履行，丁嘉柠方遂于2019年12月23日向卞谅秀发送通知，明确要求其腾让房屋，故双方并未达成案涉租赁物续租的协议。根据法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，故丁嘉柠要求卞谅秀腾让房屋并予以返还的诉请，符合法律规定，应予支持。 （二）关于丁嘉柠要求按日租金的三倍支付实际占用期间的房屋占有使用费的问题。根据《缤纷亚洲商铺租赁合同》第13条约定，“合同期满或解除，因乙方原因造成逾期归还房屋的，每逾期一天，则乙方按日租金的3倍支付房屋使用费，同时，租房押金不退还。如造成甲方其他损失的，乙方仍应赔偿。”该条款明确约定了租赁合同期满后房屋占有使用费的标准，系双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律法规的强制性规定，双方均应遵守。现丁嘉柠按照租赁合同约定的日租金标准的三倍主张合同期满后的占有使用费，符合双方约定，应予支持。关于丁嘉柠的计算标准问题，丁嘉柠主张的日租金751元的标准，系按房屋全部租赁期间即五年总租金换算而来，因案涉租赁合同租金系逐年增加，丁嘉柠按此标准计算不违反双方约定，应予支持。另外，丁嘉柠现主张自2020年1月7日起的房屋占有使用费，系其对自身权利的处分，依法予以准许。 (三)关于卞谅秀抗辩要求丁嘉柠补偿其80万元基础设施费用的意见。首先，案涉租赁合同并无租赁期满后出租人向承租人进行补偿装潢费用的约定，且合同中明确约定承租人在合同期满后应恢复房屋原状，完整无缺整洁地全部归还。其次，卞谅秀抗辩要求丁嘉柠方对其进行补偿的理由，系因原出租人盛某违背双方之间关于合同期满后将案涉租赁物出卖给卞谅秀的约定，造成卞谅秀装修产生巨额费用。对此，一审法院认为，卞谅秀抗辩的装修损失赔偿问题，系其与案外人盛某之间的纠纷，与本案无涉，其可另行主张自己的权利。因此，对于卞谅秀的该辩称意见，依法不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、卞谅秀应于判决生效之日起十日内将位于盐城市区缤纷亚洲一期幢127房屋腾空并交还给丁嘉柠；二、卞谅秀应于判决生效之日起十日内支付丁嘉柠自2020年1月7日起至实际腾房之日止按2253元（751元/日×3）的标准计算的房屋占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3300元，依法减半收取1650元，由卞谅秀负担。 本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。 另查明，本案一审立案时间为2020年3月18日。一审判决 后，卞谅秀于2020年6月28日将案涉房屋钥匙交付给丁嘉柠代理人董秀，由董秀转交给陈某。二审中，丁嘉柠同意在不退还4万元押金的情况下，占用期间按正常的租金标准一倍计算。 本院认为，卞谅秀与案外人盛某2014年10月20日签订的《缤纷亚洲商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 一、卞谅秀是否应向丁嘉柠返还租赁房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2017年8月24日，案涉租赁物由案外人盛某转让给丁嘉柠，并不影响卞谅秀与盛某之间的租赁合同效力。丁嘉柠作为租赁物的合法所有权人，其在买受案涉房屋后，卞谅秀与盛某之间的租赁合同继续履行，卞谅秀应向买受人丁嘉柠支付房屋租金。根据双方协议约定，如遇租赁房屋转让，产权人无须通知卞谅秀，卞谅秀放弃主张优先购买权，但不影响合同期内的正常履行。且卞谅秀作为承租人，虽然对案涉房屋享有优先购买权，但在陈某向其发送催告函后，并未在合理期间内对此提出异议，而是继续履行前租赁合同，故本案诉讼中其再以享有优先购买权为由否认丁嘉柠与盛某之间房屋协议效力的理由本院不再予以理涉。案涉租赁合同于2019年12月29日到期前，丁嘉柠曾于2019年12月3日向卞谅秀发送通知，要求其缴纳2020年年度的房屋租金，但卞谅秀未予履行，双方也未就续租事宜达成任何协议，故在租赁期限届满后，承租人卞谅秀应当向出租人丁嘉柠及时返还租赁房屋。因在本案一审判决后，卞谅秀已于2020年6月28日向丁嘉柠交付了租赁房屋，故本案无需再行判决卞谅秀向丁嘉柠返还案涉房屋。 二、卞谅秀是否应向丁嘉柠承担违约责任。卞谅秀与盛某签订的《缤纷亚洲商铺租赁合同》第13条约定，合同期满或解除，因卞谅秀原因造成逾期归还房屋的，每逾期一天，则卞谅秀按日租金的3倍支付房屋使用费，同时，租房押金不退还。如造成盛某其他损失的，卞谅秀仍应赔偿。本案中，卞谅秀在租赁合同期满后未与丁嘉柠达成续租的合意，也未及时将案涉房屋交付给丁嘉柠，故丁嘉柠作为案涉房屋所有权人有权依据卞谅秀与盛某之间租赁合同的约定要求卞谅秀承担逾期交房的违约责任。虽然卞谅秀占用租赁房屋期间适逢全球新冠疫情流行，但卞谅秀在租赁期满时即已不再经营使用，其不能以要求丁嘉柠支付其在租赁期间添附的基建、装修等费用损失为由而拒不交付房屋，且本案一审立案时间是2020年3月18日，也在新冠疫情期间，卞谅秀虽同意退还房屋，但并未及时退还以减少损失，故卞谅秀拒不退还租赁房屋的违约行为明显。鉴于丁嘉柠二审期间同意卞谅秀只支付占用期间的使用费，故本院认定卞谅秀就其实际占用租赁房屋期间（丁嘉柠主张的2020年1月7日起至2020年6月28日）的占有使用费129923元（以丁嘉柠主张的日租金751元计算）应向丁嘉柠支付。对于卞谅秀交付的4万元租房押金，根据卞谅秀与盛某签订的租赁协议约定，合同期满，卞谅秀应将该租赁房屋恢复原状，完整无损整洁地全部归还出租人，并在与出租人结算一切费用后且卞谅秀无违约责任的前提下，出租人才应当在7天内把租房押金4万元全额退还给卞谅秀。本案中，卞谅秀在租赁期满后未及时将案涉房屋交付给丁嘉柠，存在违约行为，故该押金不应予以返还，也不应在卞谅秀应付房屋占用费中予以扣减。 三、关于卞谅秀本案中要求丁嘉柠就其对租赁房屋所添附的基建、装修等费用损失补偿的问题。本院认为，本案是丁嘉柠请求卞谅秀返还租赁房屋并支付案涉租赁房屋的占有使用费，卞谅秀作为承租方在本案中并无诉求，其提出曾于租赁期满前后与陈某商谈过上述损失补偿事宜，但双方并未达成合意。卞谅秀与盛某的租赁合同中也无租赁期满后出租人向承租人进行补偿装潢费用的约定，且合同中明确约定承租人在合同期满后应恢复房屋原状，完整无缺整洁地全部归还，故本案中卞谅秀既不能以上述事由为由拒不交还租赁房屋，也无权要求丁嘉柠对其进行相关费用损失补偿。 综上，因本案二审中出现新的事实，上诉人卞谅秀的上诉请求部分成立，一审法院判决应予部分纠正和调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销盐城经济技术开发区人民法院(2020)苏0991民初476号民事判决； 二、卞谅秀应于本判决生效之日起十日内支付丁嘉柠自2020年1月7日起至2020年6月28日实际腾房之日止按751元/日标准计算的房屋占有使用费129923元； 三、驳回丁嘉柠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3300元，减半收取1650元，由卞谅秀负担；二审案件受理费3300元，由卞谅秀负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 治 审判员 张晨阳 审判员 周 陇 二〇二〇年十二月八日 书记员 刘 湘