湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0626民初3695号原告：平江县永诚物业管理有限公司，住所地：平江县城关镇西街金蓝湾******物业办公室，统一社会信用代码：91430626673556257R。法定代表人：黎咏南。委托诉讼代理人：张朝阳，该公司经理，特别授权。委托诉讼代理人：曾彬彬，湖南汉昌律师事务所律师，一般代理。被告：湛雄军，男，汉族，1969年1月19日出生，住湖南省平江县。被告：张卖辉，女，汉族，1970年5月15日出生，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：湛峰南，系两被告之子，一般代理。原告平江县永诚物业管理有限公司诉被告湛雄军、张卖辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永诚公司的委托诉讼代理人张朝阳、曾彬彬，被告张卖辉及其委托诉讼代理人湛峰南到庭参加了诉讼，被告湛雄军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1、请求判令被告立即支付原告自2015年6月1日起至2020年9月1日止的物业管理费共计4762元，并承担自2015年6月1日起按照中国银行同期贷款利率计算的逾期缴纳物业管理费利息；2、请求判令被告支付原告因催收产生的律师费1000元；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：原告与金蓝湾·熙园业主委员会分别于2014年4月1日、2017年3月26日、2020年4月1日签订了《物业管理服务合同》，原告自2014年5月1日起服务于金蓝湾·熙园小区的业主。2017年、2020年签订的《物业管理服务合同》第6章约定：金蓝湾小区7栋、9栋高层双梯每月1.2元/㎡；5栋、6栋、8栋每月1元/㎡；1栋-4栋、11栋-14栋每月0.5元/㎡；10栋每月1.25元/㎡；车库按每月0.25元/㎡；；地下停车位另行协商向业主或物业使用人收取第七章约定：本合同期限未满，乙方有权要求责任人在约定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权解除合同，造成乙方经济损失的甲方当事人应给予赔偿。被告系金蓝湾·熙园十四栋一单元402室的业主，该房屋面积为151.21㎡。根据合同的约定，被告居住的金蓝湾·熙园十四栋按0.5元/㎡每月收取物业管理费用，故每年应缴纳907元物业管理费。被告自2015年6月1日起至2020年9月1日止，共拖欠原告物业管理费4762元。原告多次向被告电话、书面催缴上述物业管理费，被告拒不缴纳。被告张卖辉辩称：1、未与物业公司签订过物业服务合同；2、被告在小区内丢失了摩托车，且物业公司收取了5元费用，原告负有保管摩托车的义务，应对丢失的摩托车进行赔偿。被告湛雄军未答辩，未提供证据。原告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1．原告、被告身份信息，证明原、被告诉讼主体资格适格；2．物业管理服务合同，证明原告与金蓝湾·熙园业主委员会签订了《物业管理服务合同》，原告自2014年5月1日起至今一直服务于金蓝湾·熙园小区业主的事实。根据合同的约定：金蓝湾小区14栋物业费收费标准为每月0.5元/㎡。在本合同期限未满，因甲方、业主或使用人严重违约，导致乙方不能提供约定服务，乙方有权要求责任人在约定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权解除合同，造成乙方经济损失的甲方当事人应给予赔偿；3．不动产登记，证明被告系金蓝湾·熙园小区14栋1单元402室所有权人的事实；4．律师函、中国邮政EMS快递单证、签收凭证，证明因被告拖欠物业的管理费，原告已向被告书面催收，但被告仍不支付物业管理费的事实；5．委托代理合同，证明因被告拖欠物业管理费，原告因催收所产生的损失律师费1000元的事实。被告对原告提供的证据1、3、4无异议，对证据2不予认可，认为合同上无其签名，对证据5不予认可。被告张卖辉向本院提交以下证据：1．摩托车编号照片，证明物业公司对业主摩托车收取了费用，负有保管摩托车的义务；2．摩托车丢失报警记录、摩托车行驶证，证明被告所有的摩托车在金蓝湾·熙园小区丢失。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但认为收取5元钱系制作编号贴纸及铁牌成本费用，该编号用于区分小区业主的与外来的摩托车，方便小区业主摩托车进出，而非摩托车的保管费，对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，与本案无关。本院认为原告提供的证据1、2、3、4可以相互佐证，《物业管理服务合同》为金蓝湾·熙园小区业主委员会与原告签订，证据1、2、3、4、5符合证据的客观性、真实性、关联性，本院予以釆信，可作为认定案件事实的依据。原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议，本院对该证据的真实性均予认可，是否达到其证明目的下文再述。本院经审理认定事实如下：原告系物业服务企业，与金蓝湾·熙园业主委员会分别于2014年4月1日、2017年3月26日、2020年4月1日签订了《物业管理服务合同》，自2014年5月1日起服务于金蓝湾·熙园小区的业主。合同约定：金蓝湾·熙园小区14栋物业服务费收取标准为0.5元/㎡/月。二被告系夫妻关系，系金蓝湾·熙园14栋1单元402室的业主，二被告房屋面积为151.21㎡，2011年至2015年5月的物业费二被告均已按约交纳。2015年4月，二被告的摩托车一辆停放在金蓝湾·熙园小区内被盗，被盗摩托车上贴有编号贴纸，原告认可为区分小区业主和外来人员的摩托车对摩托车进行编号并收取5元/台费用。摩托车丢失后，被告报警并报告物业，希望原告对此事进行处理，双方未能达成一致意见，二被告自2015年6月1日起未再交纳物业费。2015年6月1日至2020年9月1日是63月，二被告应交纳的物业费为4763.11元（0.5元/㎡/月×151.21㎡×63月＝4763.11元），原告于2019年9月29日向被告下发律师函催缴物业费，被告仍未交纳。本院认为，本案争议的焦点是：1、原告与金蓝湾·熙园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》对被告是否具有约束力。2、原告是否负有对被告摩托车的保管义务。关于争议焦点1，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，《物业管理服务合同》系原告与金蓝湾·熙园小区业主委员会签订，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告按合同约定履行了管理服务合同义务，被告接受管理服务并交纳前段物业费用，《物业管理服务合同》是原、被告的真实意思表示，对作为业主的被告具有约束力，被告应按照合同约定履行合同义务。关于争议焦点2：被告抗辩原告作为物业公司负有对摩托车的保管义务。物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。《物业管理服务合同》没有约定原告对小区业主的个人财产负有保管义务，原告的物业管理服务义务主要是对小区的宏观安全保卫，而非对某个业主个人的特定财产的微观保管，被告的摩托车丢失系因案外人的犯罪行为所致，被告亦未举证证明原告具有故意或重大过失导致被告摩托车的丢失，故本院对被告该抗辩意见不予采纳；被告抗辩原告收取其5元人民币，双方成立了保管合同关系。保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同，有偿的保管合同，寄存人应当按照约定的期限向保管人支付保管费。虽原告认可收取了被告5元费用，但并不认可该5元为保管费用，在5元的费用是保管费还是贴纸成本费有争议的情况下，原告对保管合同的成立负有举证责任，原告一次性收费5元，依据生活常理，5元不足以支付较长时间段内保管摩托车的对价，该5元更宜认定为原告所述的贴纸成本费。所以，对原、被告之间就被告摩托车成立保管合同，被告应自负举证不能的法律后果，本院对被告的该抗辩意见不予采信。综上理由，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告与被告之间存在合法有效的物业服务合同关系，原告已履行物业管理合同义务，被告应当按约交纳物业管理费用，对原告请求被告给付拖欠物业费4762元的诉讼请求，本院予以支持。《物业管理服务合同》对于逾期缴纳物业管理费利息并未明确约定，且被告拖欠物业费系因其摩托车被盗后希望物业进行处理，事出有因，与恶意拒交物业费有所区别，故本院对原告主张逾期缴纳物业管理费利息的诉讼请求不予支持。因《物业管理服务合同》中并无关于律师费承担的约定，聘请律师并非原告实现其权益所必须具备的条件，因此发生的律师费亦非必然发生的费用，故对原告主张的律师费的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、限被告湛雄军、张卖辉于本判决生效之日起七日内向原告平江县永诚物业管理有限公司支付物业服务费4762元；二、驳回原告平江县永诚物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告湛雄军、张卖辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  李霞二〇二〇年十二月十四日法官助理邓颖书记员湛莺