江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6739号上诉人（原审被告）：江苏问鼎文化传播有限公司，住所地徐州市泰山路文化市场****。法定代表人：李兵，该公司经理。委托诉讼代理人：李永，江苏正象律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州信息谷资产管理有限责任公司，住，住所地徐州市泉山区软件园路**徐州软件园**楼**/div>法定代表人：姚建林，该公司经理。委托诉讼代理人：韩芳芳，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈召强，江苏青创律师事务所律师。上诉人江苏问鼎文化传播有限公司（以下简称问鼎公司）因与被上诉人徐州信息谷资产管理有限责任公司（以下简称信息谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2020)苏0311民初2838号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人问鼎公司的委托诉讼代理人李永，被上诉人信息谷公司的委托诉讼代理人韩芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。问鼎公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回信息谷公司的诉讼请求，并由信息谷公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、问鼎公司不应向信息谷公司支付违约金。根据双方签订的《房屋租赁合同》，一审判决中已通过补交优惠租金差额方式支持信息谷公司的主张，补交优惠租金本身也是违约责任的惩罚措施，将原有的租金提高一个幅度增加了问鼎公司的负担，信息谷公司再另行主张违约金的行为属于重复诉请，违约金过高，一审法院应当在违约金和补交优惠租金差额中择一支持，而非都予支持。二、后续占用费用应当按照30元每平方进行计算。在租赁合同到期后，双方形成不定期租赁，优惠租金部分本身就属于违约的惩罚措施，在合同期内也已经判决问鼎公司补交优惠的租金，在双方形成不定期租赁合同后，不应再按照35元/平方计算，而应该按照30元/平方计算。信息谷公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分。请求二审法院依法驳回问鼎公司的上诉。信息谷公司向一审法院起诉请求：1.问鼎公司支付2019年4月12日至2019年12月18日期间的房屋租金139081.6元；2.问鼎公司支付房屋租金优惠差额117552.3元；3.问鼎公司支付滞纳金123974元(暂计算至2020年4月26日)；4.问鼎公司支付违约金50742元；5.本案诉讼费用由问鼎公司承担。一审法院认定的事实：2015年10月9日，信息谷公司与案外人徐州市泉山国有资产投资经营有限公司（以下简称“泉山国资公司”）签订《中关村信息一66y954谷创新中心委托运营协议》，约定泉山国资公司将其所有的徐州软件园1-11号楼、北区地下室、南区地下室等运营资产交由信息谷公司委托运营，方式为：全权委托运营管理+科技综合服务，期限为运营开始日起20个经营年度。（出租方、甲方）信息谷公司与（承租方、乙方）问鼎公司签订《房屋租赁合同》，约定：1.1、甲方将坐落于徐州市泉山区软件园路6号徐州软件园C7号楼7层的房屋出租给乙方。1.2、出租房屋的用途为办公用房。1.3、出租房屋的建筑面积为563.8平方米，房屋按现状交付。1.4、甲方承诺对出租房屋拥有合法的占有、使用和收益权，有权对房屋进行出租。3.1、出租房屋租赁期限：自2017年6月27日至2020年6月26日，共计3年。3.2、租赁期满，甲方有权收回出租房屋。如乙方有意续租，应提前3个月向甲方提出书面续租申请。甲方收到上述书面续租申请后，综合考虑本合同租期内乙方发展状况、付款信用等因素后决定是否与乙方续签合同。4.1、乙方缴付的租金标准为：租价第1年（即2017年6月27日至2018年6月26日）25元/平方米/月，则月租金金额为14095元，年租金金额为169140元；租价第2年（即2018年6月27日至2019年6月26日）为30元/平方米/月，则月租金金额为16914元，年租金金额为202968元；租价第3年（即2019年6月27日至2020年6月26日）为30元/平方米/月，则月租金金额为16914元，年租金金额为202968元；如遇租期内有不满整月的天数，则计算方式为：租金单价*面积*实际天数（备注：日租金计算标准为月租金单价*12月/365，另租金价格为含税价格）。4.2、租金优惠办法：鉴于乙方已享受首年度租金优惠政策，乙方须保证在入驻中关村信息谷创新中心后乙方在泉山区缴纳税收不低于300000元/年，并保证按合同期限履行完本合同。如乙方不能完成上述经济指标，或在租赁期内因乙方违约导致合同提前终止的，需补交已享受的优惠差额租金（优惠前的正常租金为第一年35元/平方米/月，第二年35元/平方米/月，第三年35元/平方米/月）。4.3、租金的支付：支付租金的周期以季度为计算单位，乙方应于每季度开始时提前10日，向甲方预先支付下季度租金。其中，首期租金84570元（2017年6月27日至2017年12月26日），乙方于2017年12月20日支付。4.4、截至约定付款日，乙方仍未支付租金的，每迟延一日应按应付未付金额的千分之三向甲方支付滞纳金，直至乙方全部支付完毕上述拖欠的租金。6.1、本合同签署当日，乙方应向甲方支付押金，具体金额为50742元，否则甲方有权单方面无条件解除本合同。6.2、租赁期限内，若乙方拖欠租金等费用或出现毁损出租房屋、配套设备等违约行为时，甲方有权在无须通知乙方的情况下自押金中扣除相应款项。8.2、房屋的返还：租赁期届满或本合同提前终止后5日内，乙方应当将出租房屋（房屋的所有钥匙及门卡等）返还予甲方。13.4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回出租房屋，并无须做出任何赔偿（包括乙方的装修费用），乙方需按照甲方要求及时迁出该房屋：不支付或者不按照约定支付租金、押金、物业服务费、第七条规定的其他费用，逾期达30日。14.4、乙方由本合同第13.4条约定的情形之一的或乙方在合同终止后未按规定返还房屋的，应向甲方支付相当于当年租金标准3个月租金的违约金，乙方造成房屋、公共设施等损坏、损失的，同时还应承担赔偿责任。签订合同后，问鼎公司向信息谷公司支付押金50742元，信息谷公司于2017年6月16日将涉案房屋交与问鼎公司入场使用。双方履约过程中，问鼎公司出现逾期未付租金的情形，于2019年8月5日向信息谷公司出具《承诺书》一份，承诺其于2019年8月31日前缴纳房租40000元，于2019年9月30日前缴纳房租60000元，于2019年10月31日前把所欠房租全部缴清。后问鼎公司并未按照上述承诺严格履行，信息谷公司向问鼎公司发出《律师函》，内容为：在合同履行过程中，贵司存在逾期支付房屋租金的行为，现信息谷公司依据法律规定及合同约定解除上述房屋租赁合同。请贵司在收到本律师函5日内依合同约定返还出租房屋并支付上述费用，逾期不返还或不支付产生的违约金及各项费用将由贵司承担。该《律师函》于2019年12月18日由问鼎公司的魏经理签收。2019年12月20日，问鼎公司又向信息谷公司出具《承诺书》一份，承诺其于2019年12月25日前缴纳房租90000元，于2020年1月23日前把所欠房租全部缴清。后问鼎公司又未按照上述承诺履行，信息谷公司再次向问鼎公司发出《律师函》，内容为：在合同履行过程中，因贵司逾期支付房屋租金，2019年12月18日，信息谷公司依法解除了上述租赁合同并要求贵司返还出租房屋，但贵司至今未予返还。律师认为，房屋租赁合同已经依法解除，贵司有义务腾空并返还房屋，因贵司的继续使用行为双方形成了不定期租赁合同，现信息谷公司通知贵司，信息谷公司解除上述不定期租赁合同，请贵司在收到本律师函7日内返还房屋，逾期，信息谷公司将采取相关收房措施，由此造成的损失将由贵司承担，请贵司慎思。该《律师函》于2020年5月28日由问鼎公司的魏经理签收。因问鼎公司至今并未将所欠费用支付完毕并返还涉案房屋，双方产生纠纷，信息谷公司遂诉讼来一审法院。另查明，2020年2月9日，徐州市泉山区新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布《关于应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业发展的28条政策措施》，其中第二条第7项“减免企业房租”规定：对承租区属国有企业经营性用房的中小企业，免收2个月租金。鼓励和引导其他经营用房业主（房东）为租户减免1-2月房租，具体由双方协商解决。对此，信息谷公司认可，疫情期间徐州软件园区关闭两个月，其遵照该文件要求，对承租其委托运营的徐州软件园内其他房屋的租户采取了减免2个月租金的措施。再查明，本案起诉后，问鼎公司于2020年7月31日向信息谷公司又支付100000元。一审法院认为，信息谷公司与问鼎公司之间的房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合同合法有效。信息谷公司依约提供涉案房屋后，问鼎公司应当严格按照合同约定支付租金。根据涉案《房屋租赁合同》的约定，问鼎公司不按照约定支付租金，逾期达30日，信息谷公司有权单方面解除合同，收回出租房屋。通过问鼎公司出具的《承诺书》及信息谷公司发出的《律师函》等内容，能够认定问鼎公司在履约过程中存在逾期未付租金超30日的情形，信息谷公司有权单方面解除合同；其于2019年12月18日向问鼎公司送达《律师函》，通知问鼎公司涉案租赁合同解除，该函送达之日即为合同解除之日。涉案租赁合同解除后，信息谷公司作为涉案房屋的委托运营方，其有权要求问鼎公司搬离并返还涉案房屋，对于信息谷公司的该项诉请，一审法院依法予以支持。关于问鼎公司尚欠信息谷公司的租金（占有使用费）问题。双方的房屋租赁合同自2019年12月18日解除，因问鼎公司继续占有使用涉案房屋，信息谷公司有权向其收取房屋占有使用费。自2019年12月19日至2020年6月26日的占有使用费，信息谷公司主张按照租赁合同约定的优惠租金标准30元/平方米/月计算，一审法院予以支持。按照涉案租赁合同约定，自2017年6月27日至2020年6月26日产生租金（占有使用费）575076元，问鼎公司截至2020年6月共支付370000元，尚欠205076元。疫情期间，徐州软件园区关闭两个月，信息谷公司认可其对承租其房屋的其他租户减免租金2个月，问鼎公司在该期间未能正常使用涉案房屋办公，应与其他企业享受同等待遇，信息谷公司无权向问鼎公司主张该期间的占有使用费，该2个月租金合计33828元应予免除。信息谷公司起诉后，问鼎公司又于2020年7月31日支付100000元，该款应予以扣除。根据涉案租赁合同约定，租赁期限内，若问鼎公司拖欠租金，信息谷公司有权自押金中扣除。本案中，信息谷公司并未从押金中扣除租金（占有使用费），双方的房屋租赁合同已经解除，信息谷公司应将具备保证金性质的押金退还问鼎公司，问鼎公司主张以押金抵扣租金，不违反法律规定，一审法院予以支持。问鼎公司辩称信息谷公司对涉案房屋关停电之后的占有使用费不应支付，一审法院认为，因问鼎公司违约在先，信息谷公司多次向其送达《律师函》，要求与其解除涉案租赁合同，并要求其缴纳租金、搬离房屋，因问鼎公司未返还涉案房屋，信息谷公司有权采取措施，问鼎公司仍应支付其占有该房屋期间的占有使用费。综上，截至2020年6月26日，问鼎公司尚欠信息谷公司租金（占有使用费）数额为205076元-33828元-100000元-50742元=20506元。信息谷公司主张按照优惠前租金价格35元/平方米/月计算自2020年6月27日至实际返还房屋之日的占有使用费，符合合同约定，一审法院亦依法予以支持。关于信息谷公司主张的租金优惠差额的问题。根据涉案租赁合同约定，如问鼎公司不能完成在泉山区缴纳税收不低于300000元/年，或在租赁期内因其违约导致合同提前终止的，需补交已享受的优惠差额租金。本案中，因问鼎公司逾期未付租金超30日，信息谷公司已于2019年12月18日解除涉案租赁合同，问鼎公司应向信息谷公司支付优惠差额。信息谷公司主张自2017年6月27日至2019年12月18日的优惠差额，其中第一年为（35-25）*563.8*12=67656元，第二年为（35-30）*563.8*12=33828元，第三年主张自2019年6月27日至2019年12月18日为（35-30）*563.8*（5+21/30）=16068.3元，合计117552.3元，符合合同约定，一审法院予以支持。关于信息谷公司主张的违约金的问题。根据涉案租赁合同约定，问鼎公司存在未按照约定支付租金逾期达30日的情形导致信息谷公司单方面解除合同，其应向信息谷公司支付相当于当年租金标准3个月租金的违约金。信息谷公司主张以当年优惠租金标准16914元/月计算3个月为50742元，一审法院依法予以支持。问鼎公司辩称违约金过高，但未提供初步证据证明，一审法院认为，信息谷公司系在2019年下半年出现逾期未付租金的违约行为，在新冠疫情发生之前，问鼎公司违约后，信息谷公司多次告知问鼎公司解除合同，要求其搬离涉案房屋，问鼎公司仍未足额支付租金（占有使用费），且未搬离涉案房屋，综合考虑双方的履约情况、问鼎公司的过错程度及给信息谷公司造成的损失，一审法院认为，涉案租赁合同约定的违约金并未明显过高，对于问鼎公司该项辩称，不予支持。关于信息谷公司主张的滞纳金的问题。双方虽对逾期支付租金的滞纳金进行了约定，但因双方亦在涉案租赁合同中对违约金的承担及计算方式作出了明确约定，现问鼎公司出现违约行为，信息谷公司的损失即为可得租金的利息损失，其并未提供证据证明还存在其他损失。一审法院认为，信息谷公司主张的违约金及租金优惠差额已能对其损失进行补偿，再行主张滞纳金属于对同一违约行为进行重复评价，有悖诚实信用原则，故对信息谷公司主张滞纳金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上，遂判决：一、问鼎公司于判决生效后十日内向信息谷公司支付租金（占有使用费）20506元（计算至2020年6月20日，后续占有使用费按照35元/平方米/月计算至问鼎公司实际返还房屋之日止）；二、问鼎公司于判决生效后十日内向信息谷公司支付租金差额117552.3元；三、问鼎公司于判决生效后十日内向信息谷公司支付违约金50742元；四、问鼎公司于判决生效后十日内腾空并向信息谷公司返还徐州市泉山区软件园路6号徐州软件园C7号楼7层房屋；五、驳回信息谷公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第六十条亦规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人对案涉《房屋租赁合同》的签订事实与已履行情况均无异议，双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容具体明确，亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。该《房屋租赁合同》中约定“…乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回出租房屋，并无须做出任何赔偿（包括乙方的装修费用），乙方需按照甲方要求及时迁出该房屋：不支付或者不按照约定支付租金、押金、物业服务费、第七条规定的其他费用，逾期达30日…”该约定明确当问鼎公司存在未按照约定支付租金逾期达30日的情形时，信息谷公司有权单方解除合同，问鼎公司亦应向信息谷公司支付相当于当年租金标准3个月租金的违约金。根据现已查明的事实，在出现逾期未付租金情形后，问鼎公司于2019年8月5日和2019年2月20日两次承诺缴纳房租，但均未能按照承诺履行，信息谷公司在两次向问鼎公司送达了《律师函》，要求问鼎公司缴纳租金未果后，遂提起本案诉讼，一审法院根据本案纠纷缘起及问鼎公司违约事实，结合双方所签合同内容，判决问鼎公司如约向信息谷公司支付违约金，并无不当。关于本案租金优惠差额的问题。一方面，信息谷公司基于经营目的向问鼎公司提供租金优惠，该租金优惠是信息谷公司基于自身利益考量对自身权利的一种单方处分，并不是信息谷公司的单方义务，问鼎公司并不会因信息谷公司对自身权利的处分自然获得要求信息谷公司提供租金优惠的权利。另一方面，案涉《房屋租赁合同》中约定“…鉴于乙方已享受首年度租金优惠政策，乙方须保证在入驻中关村信息谷创新中心后乙方在泉山区缴纳税收不低于300000元/年，并保证按合同期限履行完本合同。如乙方不能完成上述经济指标，或在租赁期内因乙方违约导致合同提前终止的，需补交已享受的优惠差额租金（优惠前的正常租金为第一年35元/平方米/月，第二年35元/平方米/月，第三年35元/平方米/月）…”该约定明确信息谷公司给予问鼎公司租金优惠的条件及问鼎公司补交优惠差额租金的情形。现因问鼎公司逾期未付租金超30日已导致合同提前终止，符合补交优惠差额租金的情形，且在问鼎公司明显违约的情形下仍旧享受信息谷公司所提供的租金优惠，对履约一方明显不公，一审法院据此判决问鼎公司如约补交已享受的优惠差额租金，与本案实际情况相符。关于问鼎公司上诉主张后续占用费用按照30元/平方米/月标准计算的问题。问鼎公司与信息谷公司之间租赁关系解除后，问鼎公司继续占用案涉房屋，双方之间形成不定期租赁关系，问鼎公司应按照合同约定的正常租金标准支付后续占用使用费，案涉《房屋租赁合同》中约定“…优惠前的正常租金为第一年35元/平方米/月，第二年35元/平方米/月，第三年35元/平方米/月…”即原本双方约定的案涉房屋正常租金标准为35元/平方米/月，在案涉租赁合同解除后，后续占用使用费亦应按照该标准进行计算，一审法院据此并结合信息谷公司诉请判决后续占有使用费按照35元/平方米/月计算至问鼎公司实际返还房屋之日止，符合法律规定。现问鼎公司在己方违约导致合同解除的情况下上诉主张继续按照优惠租金30元/平方米/月的标准计算后续占用使用费，于法无据，本院不予支持。综上所述，问鼎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9504元，由上诉人江苏问鼎文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 汤孙宁审 判 员 王素芳二〇二〇年十二月四日法官助理 仝 斌书 记 员 李 雯