天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4929号上诉人（一审原告）：孙志伟，男，1982年3月6日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：胡晓强，天津华盛理律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈慧，女，1975年10月28日出生，汉族，住天津市河**。一审第三人：天津四邻房地产经纪有限公司，住所地天津市和平区南市街多伦道新福方里**楼底商-196。法定代表人：王金磊，总经理。上诉人孙志伟与被上诉人陈慧及一审第三人天津四邻房地产经纪有限公司（以下简称四邻公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初1220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙志伟上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人自2020年3月1日起，按照每日1000元标准向上诉人承担违约金至户口迁出为止；2.判令被上诉人将坐落于天津市和平区荣业大街与多伦道交口西侧新文化花园新景居1403房屋腾空；3.判令被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。陈慧应当自2020年3月1日前将户口迁出，否则向孙志伟承担每日1000元的违约金，法院直接变更了原始书面补充协议，审理不公正;陈慧应依合同约定清理承租户、在收到全款后3日内将房屋交付孙志伟并承担相关费用，一审判决认定孙志伟在购买房屋时认可存在租户进而不支持孙志伟的腾房请求是错误的。二、一审判决适用法律有误。一审判决引用合同法直接变更合同约定，直接作出对孙志伟不利的判决，系枉法裁判。三、陈慧在合同签订后持续违约，一审法院却认为是在变更合同，审判不公正。陈慧辩称一审判决公正，服从一审判决，其履行一审判决的所有义务。天津四邻房地产经纪有限公司未答辩。孙志伟向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付违约金（违约金自2020年3月1日起至户口实际迁出之日，按每日1000元的标准）；2.判令被告腾空占用的坐落于天津市和平区××街××道××花园××房屋；3.判令被告向原告支付律师费4000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年12月16日，原告与被告及第三人签订《房产交易合同》，约定原告为出售方、甲方，被告为买受方、乙方，第三人为居间方、丙方，约定被告将其所有的坐落于天津市和平区××街××道××花园××房屋出售给原告，价款为2428000元。该房屋已出租期限自2019年8月31日至2024年8月30日且优先购买人已放弃优先购买权。因违约方导致守约方为实现债权或物权而实际产生的有关费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、担保函、律师费、通知费用、催告费用、利息或罚息等）应由违约方承担。同日，双方签订《补充协议》，约定被告承诺于2020年3月1日之前将交易房屋内被告及其亲属的户口全部迁出。如到期未迁出，则每逾期一日被告赔偿原告违约金1000元，直至被告迁出为止。后原告于2020年1月2日取得涉案房屋的不动产权证书。现涉案房屋现状为租赁。另查，被告提交包含原、被告及第三人工作人员李小朋、王金磊的微信聊天群微信记录证据，对于该证据被告不予认可，但亦未提交该证据不具有真实性的证据予以反驳，故对于该证据的真实性一审法院予以确认。该证据中2020年1月15日微信记录载明“王金磊：‘孙先生我刚听李小朋说您这面对房主转户口的事，有点疑问。您有什么想法直接在群里说。方便大家更好的理解’，原告：‘家里老人不同意，还是迁出吧’……被告：‘因为现在动户口会影响到孩子的高考问题，这个买卖房的时候已经沟通过’‘而且是过户前沟通好的’‘这个大家应该都是知道的呀’，原告：‘现在的问题是房子我们搬不进去，户口您那还不迁走，引起我们家庭矛盾。花了这么多钱。办了这样的事’……被告：‘但是当天咱们过户的时候不是要重新签订补充协议吗’‘您不是没答应’‘您说咱们口头默许了’……原告：‘我们一次性240多万买这个房子，就想省点心，因为你这个户口问题直接影响我们家庭和谐。我们也不需要你们违约方赔偿我们，就希望大家都按合同约定，卖方、买方、中介三方履行各自承诺’，被告：‘可是之前我说的那个问题是在过户之前提出来的对吧，孙大哥’‘我不是今天提出来的’‘我在咱们签协议的转天就告诉中介这个问题了’”。且第三人工作人员亦为代理人李小朋当庭表示双方确实进行过变更均认可6月份高考结束后，被告再迁出户口不追究责任。故对于双方均认可被告可自2020年6月天津普通高等学校招生全国统一考试结束后再迁出户口的事实，一审法院予以确认。现被告及其亲属户口尚未迁出涉案房屋。再查，2020年天津普通高等学校招生全国统一考试日期受新冠肺炎疫情影响，延迟一个月为7月7日至7月10日。一审法院认为，本案的争议焦点为：被告是否应腾空涉案房屋交原告收回。根据双方的《房产交易合同》明确载明房屋为出租状态并注明有租赁时间，且原告亦当庭认可对房屋的租赁状态在购买前系明知，故原告要求被告腾空房屋违反诚信交易原则，即使存在原告主张的合同约定租期与实际租期不符，亦与本案原告主张腾空房屋的履约情形无关，故对于原告要求被告腾空占用的坐落于天津市和平区××街××道××花园××房屋的主张，不予支持。关于户口迁出，因双方均认可被告可自2020年6月天津普通高等学校招生全国统一考试结束后再迁出户口，系对之前补充协议约定的迁出日期的变更，故应当予以确认。但现被告及其亲属户口仍未迁出，违反了双方约定，原告对此主张违约损失，应当予以支持，但双方约定的标准过高，故一审酌定按照逾期每日100元标准计算，对于起算日期，因新冠肺炎疫情属不可抗力，故按照2020年6月26日作为起算日期。据此，对于原告要求被告支付逾期迁出户口违约金的主张，一审法院按照自2020年6月26日起至实际迁出之日止期间，每日100元标准予以计算支持。关于律师费，原告主张的4000元确系实际花费，亦为双方合同约定，故应予支持。一审法院判决：一、判决生效之日起十日内，被告陈慧给付原告孙志伟自2020年6月26日起至陈慧及其亲属户口迁出之日止期间的违约金，按每日100元标准计算；二、判决生效之日起十日内，被告陈慧给付原告孙志伟律师费4000元；三、驳回原告孙志伟其他诉讼请求。案件受理费6505元，减半收取计3252.5元，由原告孙志伟负担3202.5元，由被告陈慧负担50元。二审中，孙志伟没有提交新证据，陈慧提交一份新证据即户口迁出的户口本复印件一份，以证明其收到一审法院判决之后，于2020年8月25日到天津市南开区鼓楼派出所办理了户口迁出手续，孙志伟的质证意见为：对真实性、合法性和关联性均无异议，但不能证明陈慧未违约，陈慧应当支付违约金。经本院审查，该证据能够证明陈慧户口已迁出，其迁出之日为违约金计算终结日，本院对该证据予以采信。陈慧对一审法院认定的事实没有异议亦无补充，孙志伟虽有异议但不能提供证据证实，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，陈慧与天津自如生活科技有限公司（以下简称自如公司）签订了长期托管合同,期限自2019年8月26日至2024年8月30日，现涉案房屋由托管公司使用。孙志伟、陈慧于2019年12月16日，在四邻公司介绍下签订《房产交易合同》，对于该合同的真实性、合法性及效力，当事人均无异议。之后，双方2019年12月30日办理了网签协议。在《房产交易合同》签订之前，孙志伟曾去看过房，当时房子里有人住，孙志伟自认知道有租户。陈慧称，现房屋租金仍由其收取，物业费等亦由其支付。陈慧还称从合同过户完成之日起，租金应该给孙志伟，其亦愿意将租金给付孙志伟。双方约定陈慧的户口应于2020年3月1日前迁出，但2020年3月1日属于疫情期间，孙志伟对此并无异议。双方当事人一致确认，陈慧及其亲属户口迁出之日确定为2020年8月26日，故违约金计算终结日为该迁出日期。本案审理期间，陈慧于2020年11月2日向本院提交申请书，表示考虑到天津市政府关于疫情期间的调控及工作措施等因素，其自愿按照2020年5月1日起给付孙志伟关于户口迁出的违约金至2020年8月26日标准为每日100元。本院认为，本案的争议焦点为：一、陈慧是否应将涉案房屋腾空并交付于孙志伟；二、陈慧是否应当自2020年3月1日起按照日1000元的标准向孙志伟给付违约金。关于争议焦点一，涉案《房产交易合同》明确载明为房屋为出租状态并注明有租赁时间，且两审庭审时孙志伟均认可对房屋的租赁状态在购买前系明知，孙志伟的委托诉讼代理人表示知晓买卖不破租赁之规定，孙志伟虽称不知道但并不妨碍法律适用，且孙志伟要求陈慧腾空房屋违反诚信交易原则，故对于孙志伟要求陈慧腾空占用的坐落于天津市和平区××街××道××花园××房屋的主张，本院不予支持。关于争议焦点二，因双方均认可陈慧可自2020年6月天津普通高等学校招生全国统一考试结束后再迁出户口，系对之前补充协议约定的迁出日期的变更，故应当予以确认。但截至一审开庭之时陈慧及其亲属户口仍未迁出，违反了双方约定，孙志伟对此主张违约损失，应当予以支持，一审法院综合考量疫情影响、损失标准、违约程度等因素，将违约金调整为每日100元较为适当，本院予以确认。对于起算日期，根据微信记录，能够认定对户口迁移问题已经协商一致，孙志伟以家里老人不同意要求陈慧户口迁出确实有违诚实信用原则，一审法院基于因新冠肺炎疫情影响，以2020年6月26日作为起算日期并无不当。鉴于陈慧向本院提交申请，表示自愿自2020年5月1日起给付孙志伟违约金，系其处分民事权利的自由，本院予以准许，故陈慧应当按每日100元标准给付孙志伟自2020年5月1日至2020年8月26日期间的逾期迁移户口违约金。综上所述，孙志伟的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市和平区人民法院（2020）津0101民初1220号民事判决第二、三项；二、撤销天津市和平区人民法院（2020）津0101民初1220号民事判决第一项；三、本判决生效之日起十日内，陈慧给付孙志伟自2020年5月1日起至2020年8月26日期间的违约金，按每日100元标准计算；四、驳回孙志伟其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6505元减半收取计3252.5元，由孙志伟负担3202.5元，由陈慧负担50元；二审案件受理费3252.5元，由孙志伟负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇二〇年十二月十日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……