重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终8437号上诉人（原审被告）：邓波，男，汉族，1982年1月8日出生，住重庆市渝**。被上诉人（原审原告）：重庆兆隆置业有限公司，住所地重庆市渝**回兴街道服装城大道****-1-1，统一社会信用代码91500000774867572B。法定代表人：邓涛，董事长。委托诉讼代理人：王万强，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人邓波因与被上诉人重庆兆隆置业有限公司（以下简称兆隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初1404号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邓波，被上诉人兆隆公司的委托诉讼代理人王万强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。邓波的上诉请求：撤销原判，依法改判。主要事实和理由：上诉人与被上诉人签订合同时，被上诉人答应给15个月的免租期，因为被上诉人提供的是格式合同，所以15个月免租期的约定并未写在合同上，请求二审法院查明事实，依法改判。兆隆公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。兆隆公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除原告兆隆公司与被告邓波于2017年7月14日签订的《重庆“圣名环球城”物业租赁合同》；2.判令被告邓波支付原告兆隆公司2017年10月15日至2019年11月15日期间的租金143025.26元，并判令被告邓波按12647.07元/月为标准向原告兆隆公司支付自2019年11月15日起至合同解除之日止的租金；3.判令被告邓波自合同解除之次日起至2020年8月5日返还“圣名环球城”商铺(铺号D3-117)之日止，按12647.07元/月为标准向原告兆隆公司支付占用损失费；4.判令被告邓波按每日0.6‰为标准向原告兆隆公司支付延迟支付租金的滞纳金从2019年10月16日起算至付清之日止，其中23623.78元从2018年4月16日起算，34361.86元从2019年1月16日起算，34451.34元从2019年7月15日起算，37941.21元从2019年10月16日起算；5.判令被告邓波向原告兆隆公司支付律师费8500元；6.判决确认被告邓波向原告兆隆公司支付的履约保证4万元作为违约金不予退还；7.本案受理费由被告承担。一审法院审理认定事实如下：2017年7月14日，以原告为甲方，以被告为乙方，双方签订《重庆“圣名环球城”物业租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝北区及其设施（见附件二：《物业交付表》）出租给乙方使用。乙方用于经营“56道疯味”。该物业计租面积为298.28㎡，且在本合同期内不作调整，甲乙双方确认在本合同履行过程中均以此作为租金和其他需要按照面积计算的费用、款项之计算依据。第5.1条约定，乙方租赁期限为：2017年7月15日至2022年7月14日止。第9.1条约定，乙方须向甲方缴纳履约保证金，该保证金数额为4万元，并于本合同签订当日一次性缴清。若因贵方原因终止合作，合作意向金恕不退还。第13.1条约定租金单价，其中2017年7月15日至2018年4月14日为8.8元／月／㎡，2018年4月15日至2018年7月14日为8.8元／月／㎡，2018年7月15日至2019年1月14日为12.8元／月／㎡，2019年1月15日至2019年4月14日为12.8元／月／㎡，2019年4月15日至2019年7月14日为38.5元／月／㎡，2019年7月15日至2020年7月14日为42.4元／月／㎡……。第13.2条约定,2017年7月15日至2018年7月14日租金于2018年4月15日前一并缴纳；2018年7月15日至2019年4月14日租金于2019年1月15日前一并缴纳；2019年4月15日至2022年7月14日的租金于每季首日前缴纳。如租期之起始日或届满日非自然月之第一日或最后一日，则该月款项应按照乙方在该自然月租用天数依比例支付。第18.1条约定，若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、物业服务费、商业管理费、推广费、水电气等费用，收款方有权每日向乙方按所欠缴的费用的5‰计算收取滞纳金。第18.3条约定，若乙方拖欠租金物业服务费、商业管理费、推广费、水电气等费用超过30天，甲方除向乙方追缴应交租金和收取征收滞纳金外，还有权解除本合同，并收回乙方承租的物业。乙方已交的履约保证金作为违约金不再退还，甲方还有权向乙方追偿由此造成的其他损失。第18.15条约定，因履行本合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费用由败诉方承担；胜诉方律师代理费标准按重庆市物价局、重庆市司法局渝价［2006］673号文件（或现行有效标准）上限计算。第20.5条约定，……本合同载明的双方通讯地址，也作为人民法院或仲裁机构向双方送达法律文书的地址。原告在甲方（出租方）处盖章，被告在乙方（承租方）邓波处按手印，被告在乙方通讯地址处手写：重庆市渝北回兴东衡槟城。合同签订当日，原告将案涉房屋交付被告，被告交付履约保证金40000元。原告举示收据（出据日期处空白），载明“兹收到邓波交来环球城D3-117租金7874.59元。”原告陈述，被告支付的是2017年7月15日至2017年10月14期间，从2017年10月15日起未支付租金。被告陈述，该笔租金系预交租金，没有说明是哪个期间的。2019年10月22日，原告与北京大成（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》。2020年5月14日，原告向该律所支付律师费8500元，并由该律所开具发票。另，一审法院曾于2020年4月16日在被告户籍地重庆市渝**所在的街道办事处张贴公告，告知本案诉讼事宜。诉讼中，一审法院联系到被告，被告二次开庭时到庭。被告举示微信聊天记录，拟证明签订租赁合同前原告工作人员李荣华承诺给予15个月免租期，原告不认可此人为原告工作人员，且认为应以合同为准。被告举示照片，拟证明封路影响经营，原告不认可，认为商铺周边处于正常开放状态，有其他商家在营业。一审庭审中，被告陈述，我于2019年1月撤场后，大概2019年2月回去拿东西时发现原告将房屋上了锁，现在里面还有其他商家的东西。原告陈述，原告没上锁，里面餐椅有其他商家的，如何进去的原告也不清楚；2019年1月份知道被告搬走的，之后我方发函通知被告协商致使起诉期间迟延，没有证据；2019年12月18日起诉至法院（诉状上签收章载明），因年底原因，2020年1月10日立案。诉讼中，双方确认案涉商铺于2020年8月5日进行交接，原告撤回最初起诉的要求被告返还商铺的诉讼请求，并主张房屋占有使用费截至时间为2020年8月5日，一审法院已口头裁定准许。经一审法院现场勘查，发现案涉房屋三个门，其中两边两个门内外各上一把锁，中间一个门只有外面上锁，原告陈述，两边两个门内侧的锁是我上的，中间一个门我本来在外侧上了锁，后来回来打不开了，应该是被告换了锁，两边两个门外侧的锁应该是被告尚的。被告陈述，不清楚是谁上锁的。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同履行各自义务。被告主张原告工作人员在签合同前承诺了15个月免租期，但该免租期没有在后续合同版本上体现出来，则以合同为准，对免租期不予确认。目前，被告仅支付了租金7874.59元，原告陈述系2017年7月15日至2017年10月14日期间的租金，结合合同约定，三个月租金标准计算为7874.59元（298.28平方米×8.8元/月×3个月），予以采信。则被告从2017年10月15日起未支付租金。根据合同第18.3条约定，乙方拖欠租金等费用超过30天，甲方除向乙方追缴应交租金和收取征收滞纳金外，还有权解除本合同，并收回乙方承租的物业。乙方已交的履约保证金作为违约金不再退还，甲方还有权向乙方追偿由此造成的其他损失。本案中，被告应于2018年4月15日前交纳2017年10月15日至2018年7月14日的租金，被告未支付，其拖欠租金已超过30天，符合约定的解除权行使条件，现原告起诉要求解除合同，则合同自2020年6月16日（公告送达期满）解除，故对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付租金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，根据庭审查明的事实，被告于2019年1月停业不再经营，原告于当月知晓，且截至该月，被告已实际欠付租金长达一年多，原告殆于行使权利，未及时处理门面后续事宜和起诉，未尽到防止损失扩大的义务，则对扩大的损失，不予支持，一审法院酌情考虑三个月的合理期限，即支持2017年10月15日至2019年4月14日的租金。根据合同约定，2017年10月15日至2018年7月14日的租金为23623.78元（298.28㎡×8.8元/平方米/月×9个月）；2018年7月15日至2019年4月14日的租金为34361.86元（298.28㎡×12.8元/平方米/月×9个月）。以上共计57985.64元（23623.78元+34361.86元）。对后续的租金及房屋占有使用费，不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，根据合同第13.1条、第13.2条约定，2017年10月15日至2018年7月14日的租金23623.78元，应于2018年4月15日前交纳；2018年7月15日至2019年4月14日的租金34361.86元，应于2019年1月15日前交纳。被告未按约交纳租金，现原告要求以23623.78元为基数，从2018年4月16日起算至付清之日，以34361.86元为基数，从2019年1月16日起算至付清之日，支付滞纳金，予以支持。该滞纳金的标准过高，酌情按照下列标准予以调整：2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于原告要求将被告支付的履约保证金4万元作为违约金不予退还的诉讼请求，合同约定乙方拖欠租金超过30天，甲方有权解除合同，已缴纳的履约保证金作为违约金不予退还，则原告现要求不退还保证金4万元，被告抗辩过高，比照三个月的租金标准予以支持，计算为11453.95元（298.28㎡×12.8元/平方米/月×3个月），剩余保证金原告仍应承担退还责任。根据合同约定，因履行本合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费用由败诉方承担，故对原告要求被告支付8500元律师费的诉讼请求予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、原告重庆兆隆置业有限公司与被告邓波于2017年7月14日签订的《重庆“圣名环球城”物业租赁合同》于2020年6月16日解除；二、被告邓波于本判决生效后十日内支付原告重庆兆隆置业有限公司租金57985.64元；三、被告邓波于本判决生效后十日内支付原告重庆兆隆置业有限公司滞纳金，该滞纳金以23623.78元为基数，从2018年4月16日起算至付清之日，以34361.86元为基数，从2019年1月16日起算至付清之日，2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；四、原告重庆兆隆置业有限公司不予退还被告邓波缴纳的保证金11453.95元；五、被告邓波于本判决生效后十日内支付原告重庆兆隆置业有限公司律师费8500元；六、驳回原告重庆兆隆置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由被告邓波负担。”本院二审中，上诉人邓波提交了一份《环球城北区商业店铺租赁测算表》，拟证明就案涉房屋的租赁，被上诉人承诺给上诉人15个月的免租期。被上诉人对上述证据的真实性无异议，但被上诉人认为，该测算表是在与上诉人在签订合同前的一个协商方案。从测算表可以看出，租金如果按70元/㎡计算时，有15个月的免租期，而案涉合同约定按8.8元/月/㎡计租，所以在合同中就没有约定15个月的免租期。本院认为，上诉人举示的《环球城北区商业店铺租赁测算表》符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院对一审审理查明的案件事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。该合同对上诉人与被上诉人均有约束力。上诉人邓波上诉称，在签合同时被上诉人的工作人员承诺了15个月免租期，首先在案涉合同中并没有免租15个月的约定，其次，被上诉人不认可对上诉人有免租15个月的承诺，最后，结合上诉人在二审中举示的《环球城北区商业店铺租赁测算表》和上诉人在与被上诉人签订合同后就缴纳租金的事实，可以看出上诉人邓波的该上诉理由与本院查明事实不符，故上诉人邓波的该上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上所述，邓波的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人邓波负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 娟审 判 员  刘 静审 判 员  陈义熙二〇二〇年十二月三日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮