云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终3074号上诉人（原审被告）：黄义军，男，汉族，1970年10月2日生，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：符娜，云南君畅律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：卢安浪，女，汉族，1990年9月14日生，住曲靖市麒麟区。上诉人黄义军因与被上诉人卢安浪房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初3978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月25日立案后，于2020年11月30日对当事人进行了询问，本院决定本案不再开庭审理，双方当事人均无异议。本案现已审理终结。上诉人黄义军上诉请求：1、请求撤销（2020）云0302民初3978号民事判决，查清案件事实并依法改判；2、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，上诉人已经完成交付租赁物的义务，租赁房屋约定明确。被上诉人于2020年6月12日才搬离租赁房屋，并不是2020年5月18日后就没有使用。被上诉人租赁的房屋系上诉人租赁给案外人冯水仙的原一楼一间及二楼，并由冯水仙于2019年11月29日交付被上诉人使用，后被上诉人要扩大经营又增租石棉瓦房。冯水仙承租时未包含“阁楼”，冯水仙转租时也未交付给被上诉人“阁楼”，而上诉人只有交付石棉瓦房的义务，并已交付完成。本案的出租不是以面积计算的租金，而是整体出租确定的租金，因此在出租时写的整体面积是“大约800平米”，冯水仙转租给被上诉人时写的也是“大约800平米”，被上诉人提出增租后面的石棉瓦房，所以才在补签合同时写了“大约900平米”。虽然后期补签合同，但租赁物在双方签合同之前已经交付给了被上诉人，并由被上诉人使用至2020年6月12日，租赁合同并不存在约定不明的情况，一审法院在没有查清案件事实的情况下就以900平米这一确定的面积，来认定双方租赁合同约定不明确，并由此判决解除合同并要求上诉人承担租金及装修等费用50%的责任，一判决扭曲了双方租赁合同的真实意思表示。租赁合同并没有约定解除的条件，合同约定不明不是法律规定的解除条件，退一步讲，法院判决解除合同也要根据双方的过错来承担责任，法院却以租赁物与900平米相差33.1平米来强行划分50%的责任由上诉人承担，显失公平。并且，一楼铺面及石棉瓦房由被上诉人一直使用到时2020年6月12日，一审法院计算至2020年5月18日。被上诉人在一审提交的第五组证据只是单方的微信聊天，没有任何公章的手写收据和欠条，不能客观的反映是装修该租赁物所支出的合理费用，但是法院在没有查清案件事实的情况下，以这样的证据作为认定案件事实的根据，明显有违公平。2、一审法院适用法律错误，双方合同并未约定解除的情形，被上诉人要求解除必须符合法定的解除条件，一审法院依据合同法94条的规定判决解除双方签订的合同，而合同约定不明不是法定的解除条件，如法院只是以双方约定不明，就随意认定被上诉人通知就可以随意解除，将会导致合同一方可以随意以通知的方式解除合同。3、一审法院判非所诉，违反了不告不理原则。被上诉人向上诉人发出的律师函并未明确是要撤销合同还是解除合同，被上诉人发出律师函的当天就向法院起诉，诉请请求是解除合同，是要经法院审查后符合约定或符合法定才能解除，被上诉人发出的律师函无法律解除的效果，被上诉人也未请求合同已经解除，但法院却在没有任何法律依据的前提情况下认为被上诉人出具的律师函是要求解除合同，故判决双方的房屋租赁合同于2020年5月18日解除超出了被上诉人的诉讼请求，违背了不告不理原则。被上诉人卢安浪辩称，承诺的是包括阁楼在内的，但是交付时候阁楼是没有在内的，上诉人认为冯水仙租赁的是整体，但是整个市场交易习惯面积是最重要的，他如果是整体租赁也要写清楚面积是多少，我和他的合同写的大约900平米也是根据整体来写的，合同成立的要素就是意思表示真实，在我的意思表示里面就是900平米，因为上诉人承诺给我阁楼，我认可的900平米是加了阁楼的，拿到房子时候我们设计都是包含了阁楼的，冯水仙只有八百多平米，我们5月18日发了律师函协商赔偿情况，他自己不来，房屋也是他自己可以收他不收。这不是我们的责任。我们后面补签的合同，和冯水仙看房约定了是哪些地方才开始设计装修，我的信赖利益同样也是受损的，我的意思就是合同解除并对我的损失进行赔偿，一审判决结果我也有意见，二审我也希望判赔我的损失。卢安浪向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院判令被告返还原告已支付房屋租金、押金共计158000元；3、请求法院判令被告赔偿原告损失的装修费、厂房设计费共计43000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2019年11月7日，被告黄义军和案外人冯水仙签订了《房屋租赁合同》，约定黄义军将紫云北路63号一楼一间铺面及二楼（建筑面积约800平方米）出租给冯水仙使用；租赁期限四年，自2019年11月29日至2023年11月28日，第一年租金125000元，押金10000元，第二、三、四年租金各为130000元；合同期内，冯水仙付清租金并告知黄义军后有权转租，但需与新承租人重新签订租赁合同。案外人冯水仙于2019年11月5日向黄义军支付了第一年租金10万元，剩余2.5万元租金及押金1万元未支付。后因冯水仙将其所租案涉房屋进行转租，原告有意向租赁该房。经原告、冯水仙及黄义军协商后，被告同意冯水仙将其租赁的案涉房屋转租给原告，同时约定由被告一并将一楼铺面后面石棉瓦部分出租给原告，石棉瓦部分租金每年23000元。2019年12月4，原告和冯水仙签订了《房屋转租协议》，约定租赁期限为2019年11月29日至2023年11月28日，租赁费每年80000元；签订合同之日支付45000元，2020年2月20日支付剩余的35000元；支付尾款后，原告才可与被告重新签订租房合同，届时冯水仙与被告签订的原租赁合同作废。《房屋转租协议》当日，原告向冯水仙支付了租金45000元，向被告支付了30000元的租金。后原告于2019年12月15日向被告支付了18000元的租金，分多次向冯水仙支付了剩余的租金35000元。2020年5月5日，原告和被告签订了《房屋租赁合同》，约定：被告将位于曲靖市，建筑面积大约900平方米出租给原告使用；租赁期限四年，自2019年11月29日至2023年11月28日止，第一年租金为人民币148000元整，第二年租金153000元整，第三年年租金153000元整，第四年年租金153000元。签订本合同，原告一次付清第壹年年租金，余下每年租金需提前一个月交清，否则被告有权解除此合同。签订本合同，原告另交押金10000元。此押金合同到期退还原告，假如原告合同期未满中途退租铺面或延迟交铺面押金，被告概不退还。双方将合同签订日期书写为2019年11月29日。合同签订当日，原告向被告支付了10000元的押金。原告为装修租赁房屋支付了2800元的设计费、40200元的装修费，共计43000元。另查明，原、被告诉争的阁楼位于案涉房屋二楼，与原告租赁的一楼一间铺面及二楼不系一个专用楼梯上下，而是与三楼、四楼系一个专用楼梯上下。被告租赁给原告的一楼一间铺面建筑面积约103.6㎡，二楼建筑面积约718.5㎡（不包括阁楼和上三四楼楼梯），石棉瓦房屋建筑面积约44.8㎡。再查明，2020年5月18日，原告向被告邮寄了《律师函》，《律师函》内容：原告在2020年5月10日准备动工时，因被告将二楼阁楼锁住并明确表示阁楼不租给原告使用，导致原告无法使用租赁房屋，为避免双方损失的扩大，根据《合同法》相关规定，原告不再租赁房屋，由被告将租赁房屋收回，要求立即撤销或解除双方签订的《房屋租赁合同》，由双方协商撤销或解除合同后的租金及相应损失。一审法院认为，房屋租赁合同纠纷是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。本案中，原、被告于2020年5月5日签订的《房屋租赁合同》约定租赁房屋为曲靖市（建筑面积大约900平方米），虽然从字面意思理解即房屋的其中一间铺面及整个二楼都为租赁给原告的租赁房屋，双方争议的阁楼在二楼，应包括在约定的租赁房屋中；但综合全案，此租赁房屋系被告租赁给案外人冯水仙的原一楼一间铺面及二楼（建筑面积约800平方米）加上后租赁的石棉瓦部分共计建筑面积约900平方米；第一年租金也系案外人冯水仙交付的租金125000元加上石棉瓦租金23000元共计148000元；另原、被告争议的阁楼位于案涉房屋二楼，与原告租赁的一楼一间铺面及二楼不系一个专用楼梯上下，而是与三楼、四楼系一个专用楼梯上下。且被告辩解该阁楼虽然位于案涉房屋二楼，但租赁房屋系整体租赁，因阁楼不与原告租赁的一楼一间铺面及二楼不系一个专用楼梯上下，故不系一个整体。阁楼原也没有租赁给案外人冯水仙，系原告从案外人冯水仙处转租过来，加上后租赁的石棉瓦共计900㎡；再被告租赁给原告的一楼一间铺面建筑面积约103.6㎡，二楼建筑面积约718.5㎡（不包括阁楼和上三四楼楼梯），石棉瓦房屋建筑面积约44.8㎡，共计866.9㎡，与约定的建筑面积约900㎡相差33.1㎡，没加石棉瓦共计822.1㎡与原先约定的建筑面积约800㎡相差22.1㎡，均约定不明。因双方约定不明确，且各执一词，一审法院酌定原、被告因阁楼的争议各承担50％的责任。本案双方因合同对租赁房屋约定不明确，导致双方发生争议；且原告于2020年5月18日向被告出具《律师函》，要求解除合同；再双方一直未达成一致协商意见，原告也未再使用该租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故确认原、被告的《房屋租赁合同》于2020年5月18日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对原告支付给被告的租金及押金共计158000元，因双方对合同的解除均有责任，且各承担50％的责任，故确认被告返还原告租金及押金79000元（158000元×50％）。对装修费及设计费，确认原、被告各承担21500元（43000元×50％）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：1、原告卢安浪和被告黄义军于2019年11月29日签订的《房屋租赁合同》（实际签订于2020年5月5日）于2020年5月18日解除。；2、由被告黄义军返还原告卢安浪房屋租金79000元；3、由被告黄义军支付原告卢安浪房屋装修、设计费共计21500元。上述一、二项于本判决生效之日起十五日内履行完毕；4、案件受理费4316元(原告已预交），由被告黄义军2158承担，由原告卢安浪承担2158元。本院二审期间，组织双方到庭进行询问。二审中，上诉人向本院提交了以下证据：1、市场监督局5月19日向被上诉人发出的《限期改正通知书》，因为没有营业执照，证明解除合同不是我们的过错而是因为被上诉人不能继续经营。2、测量数据一份，证明抛除阁楼实际面积也有900多平方，实际房屋已经超过900平方。3、卢安浪6月12日发给黄义军的一个微信，证明被上诉人是6月12日才搬走。经质证，被上诉人认为，对微信截图，因为他迟迟不来收房，5月18日我就已经发了律师函，房屋我都是打开来的，我不认可我是6月12日搬走的。关于责令整改，营业执照我是具有的，因为是工商所来检查没有看到我们挂出来，所以让我们挂出来，因为生产许可证是需要二楼装修完毕后才能取得，在不在那里经营并不是解除合同的原由，就是因为阁楼不给我我无法经营我才要解除合同。关于面积，阁楼和楼梯是分开，他说的面积实际也是包含阁楼的，上诉人的证据无法证明其证明目的。本院认证，关于上诉人提交的第一组证据《限期改正通知书》，不能证明是解除合同的原因，本院不予作为本案定案依据；上诉人提交的第二组证据系其单方制作，本院不予采信；上诉人提交的第三组证据因被上诉人在二审询问中表示被上诉人是在2020年5月18日陆续搬出的，本院对此证据予以采信。经二审审理查明的事实与原一审审理查明的事实基本一致，补充一事实：被上诉人在2020年6月12日完全搬离租赁的房屋。本院认为，本案中，上诉人黄义军与被上诉人卢安浪签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。但在履行合同的过程中，双方对位于二楼的阁楼是否在租赁范围内产生争议，无法达成一致意见，2020年6月12日被上诉人完全搬离了租赁的房屋，上诉人在之后也对本案涉案的房屋进行了重新招租，说明双方均不愿意继续履行《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，双方的合同应当予以解除。本院确定自本判决生效后双方的合同予以解除。一审以2020年5月10日为双方解除合同的时间，虽然《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”但是被上诉人向上诉人送达的《律师函》内容不明确，具有“撤销或解除”的双重意思表示，本院二审不予确认《律师函》具有明确的解除意思表示。关于本案双方合同解除后，租赁标的物未使用期间的租金，损失赔偿如何处理的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被上诉人与案外人冯水仙2019年12月4日签订《房屋转租协议》，并向出租人实际支付了一年租金148000元，实际使用租赁物至2020年6月12日，共计使用租赁房屋6个月另8天，一审法院确定由上诉人返还被上诉人已交租金的50%，即74000元，符合本案的实际情况，本院二予以确认。关于本案中导致合同的解除，双方是否存在过错的问题，因本案的解除是双方对租赁物是否包含位于二楼的阁楼，产生争议而解除，虽然争议的阁楼位于二楼，双方合同也约定将二楼出租于被上诉人，但二楼的阁楼独立成间，三面围墙位于二楼出租的房屋，另一面有门的墙位于另一楼梯，由另一楼梯对阁楼进行进出上下，从被上诉人租赁的二楼并不能直接到达阁楼，且阁楼与另一楼梯的其他设施配套，不能认为上诉人将该阁楼作为二楼的一个整体出租给了被上诉人；另外，上诉人在未向被上诉人交付阁楼钥匙的情况下，被上诉人认为阁楼已出租并欲进行装修明显不当，被上诉人对此具有一定过错，应承担相应的责任。上诉人在本案中作为出租人，应当充分了解租赁物的情况，在原与案外人签订的《房屋租赁合同》中写明的是“大约800平方米”，增加石棉瓦房屋建筑面积44.8平方米，应在与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中写明“大约844.8平方米”，而上诉人却写明“大约900平方米”，造成被上诉人的误解，致使合同解除上诉人也具有过错。一审认定被上诉人所交纳的押金退回50%即5000元，被上诉人的装修损失各承担50%即21500元，并无不当，本院二审予以确定。关于上诉人主张的装修费用不真实的问题，因被上诉人确实对租赁的房屋进行了装修，一审中被上诉人所提供的单据和图纸确实表明被上诉人为装修支付了相应的费用，本院二审对一审认定的装修费用予以确认。综上所述，上诉人黄义军的上诉请求部分成立，本院二审予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初3978号民事判决；二、解除被上诉人卢安浪和上诉人黄义军签订的《房屋租赁合同》；三、由上诉人黄义军于本判决生效后十日内返还被上诉人卢安浪房屋租金74000元；四、由上诉人黄义军于本判决生效后十日内返还被上诉人卢安浪租房押金5000元；五、由上诉人黄义军于本判决生效后十日内给付被上诉人卢安浪租赁房屋装修、设计损失21500元；六、驳回被上诉人卢安浪的其他诉讼请求。一审案件受理费4316元，上诉人黄义军承担2158元，被上诉人卢安浪2158元；二审案件受理费4316元，由上诉人黄义军承担。本判决为终审判决。审判长  刘招银审判员  敖显外审判员  时劲松二〇二〇年十二月八日书记员  阮靖涵