沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书                            案由                       物业服务合同纠纷                       案号                       （2020）辽0112民初14007号                               当             事             人                       原告                       原告: 万怡物业服务有限公司辽宁分公司，统一社会信用代码:912101065507974482,住址:辽宁省沈阳市铁**兴华北街**（1913）。             负责人:李凤双，系该公司经理。             委托代理人:魏诗涵，女，汉族，1997年10月4日，系公司员工，，住辽宁省抚顺市东洲区             委托代理人:徐彩云，女，汉族，1994年12月12日出生，系公司员工，，住内蒙古自治区通辽市                               被告                       被告:沈伟，男，汉族，1973年4月2日出生，住沈阳市浑**。                               诉辩主张                       原告             诉称                       原告是为被告所居住小区提供物业服务的物业服务企业，原告按物业服务合同为被告提供了物业服务，但被告未向原告按期交纳物业费。故诉至法院，请求法院判令：1、被告自2015年01月07日起至2017年11月17日止拖欠的物业费8,030元；2、诉讼费被告承担。                               被告             辩称                       被告房屋位于沈阳市浑南区，建筑面积155.96平方米，物业费标准是每平米1.5元。被告不交费的原因是：1、原告起诉被告支付物业费一事已超过诉讼时效；2、被告至今未收到小区业主委员会督促交纳物业费的通知，原告在没有履行催缴程序的前提下起诉被告，与法无据，原告无权直接起诉业主；3、原告没有与业主委员会订立书面的物业服务合同；4、原告在物业服务合同期内存在违法和损害业主利益的行为。在业主对房子装修时违法收取额外电梯使用费，不交纳一定费用就不让用电梯；5、灭火器材损坏、缺失、挪为它用；6、备用电源不能及时供电及电瓶已不能使用； 7、可视对讲副机、进户门门镜（猫眼）缺失；8、园区灌木绿篱、草坪生病；9、地下车库地平漆维修问题；10、9 号楼（物业办公用房和业主活动场所）整体办公区域内暖气冻坏；11、地下空置仓房门及门锁损坏、墙排控制柜锈死；12、网点商铺1#-4#门前地砖及外挂理石墙面损坏严重及地面下沉，提供服务期间从未解决维修问题；13、将位于浑南区长青南街 16 号蓝天佳苑小区大门东侧保安室租给私人开设超市，并收取费用，侵犯全体业主的经济利益；14、万怡物业在对蓝天佳苑提供服务期间，有两年之久的电梯轿厢内的广告费收入，此收入应属于全体业主，被原万怡物业占为己有；15、地下停车场管理不到位，通风不及时，地坪漆地面破损；16、人员配备严重不足，编制为 53 人，但实际上岗人员只有 25人，春节期间上岗工作人员不到 10 人，造成园区卫生较差垃圾堆积众多；17、违规收取电梯磨损费；18、为省电草坪灯损坏不予以维修，夜间路灯照明只对二分之一的灯进行供电，草坪不维护、不浇水造成草坪大面积死亡。19、园区消防工程不达标，消防管道上不去水，一旦发生火灾，无法施救，这是悬在全体业主头上的一颗炸弹，问题十分严重；20、残疾人通道没有安装防护栏，已发生多起残疾人车辆掉下来的情况；21、4 号楼 B2 自维配控制箱损坏；22、电梯轿厢扶手缺失；23、消防通道（步行梯）扶手除 3 号楼外均没安装；24、公共区域卫生维护不及时，不经常。                               查明事实                       房屋             地址                       沈阳市浑南区                       房屋             面积                       155.96平方米                               收费             标准                       物业费1.5元/平方米/月                                               欠费             时间                       2015年11月01日至2017年11月17日                               是否订立物业服务合同                       是 □否 □其他                               是否提供物业服务                       是 □否 □其他                               其他                       无                               本院认为                       原告物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；被告业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。             被告应向原告支付物业费5,747.13元（24个月×1.5元/平方米/月×155.96平方米+17天×1.5元/平方米/月×155.96平方米÷30天）。             关于被告提出的原告所签订的前期物业服务合同效力的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告作为物业服务公司与建设单位签订的前期物业服务合同对包括被告在内的业主具有约束力，故被告此项拒交物业费的主张，本院不予支持。             根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。第三条之规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。             关于被告提出原告起诉的诉讼请求已过诉讼时效的问题，原告已于2018年03月15日以贴门的方式向被告书面催要过物业费，致使诉讼时效中断，重新起算。现原告向人民法院提起诉讼，部分诉讼请求已超过了诉讼时效期间，故对原告要求被告支付物业费的请求，合理部分本院予以支持。故被告拒交未超诉讼时效期间的物业费的主张，本院不予支持；             关于被告提出原告在公共设施维护、公共事务管理等方面服务不合格的问题，被告作为业主，可以通过成立业主委员会向物业公司提出诉求及合理化建议，或者依法向相关主管部门反映情况，不宜直接采取拒交物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已交费业主的整体利益，造成恶性循环，故被告拒交物业费的主张，本院不予支持。                               裁判依据                       《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《物业管理条例》第七条                               裁判主文                       被告沈伟自本判决发生法律效力之日起10日内向原告万怡物业服务有限公司辽宁分公司支付自2015年11月01日至2017年11月17日期间的物业费5,747.13元；             如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。             案件受理费25元，由被告沈伟负担。                               告知内容                       本判决为终审判决。                审判员  吴丽 二〇二〇年十二月八日 法官助理刘丽 书记员鲍思琪