北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11255号上诉人（原审被告、被执行人）：姜德臣，男，1955年4月7日出生，汉族，住北京市房山区****。委托诉讼代理人：周志杰，北京识广律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：北京浩鸿达科技发展股份公司，住所地北京市房山区良乡镇凯旋大街建设路**。法定代表人：张桂兰，总经理。委托诉讼代理人：黄京娜，北京市博维律师事务所律师。委托诉讼代理人：王利华，北京瀛和律师事务所律师。原审被告（申请执行人）：于有华，男，1960年7月20日出生，汉族，住北，住北京市房山区div>上诉人姜德臣与被上诉人北京浩鸿达科技发展股份公司（以下简称浩鸿达公司）、于有华案外人执行异议之诉一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初1305号民事判决，向法院提起上诉。法院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。姜德臣上诉请求：撤销一审判决第一项，改判或将本案发回重审，诉讼费由浩鸿达公司负担。事实和理由：姜德臣主张其与浩鸿达公司先后签订三份房屋买卖合同，浩鸿达公司并未按照合同约定一次性支付房款而是仅支付了分房款，姜德臣认为浩鸿达公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定的已经支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的条件，故对浩鸿达公司要求停止执行涉案房屋的诉讼请求不应予以支持。浩鸿达公司同意一审判决。于有华提交书面意见称不同意一审判决。浩鸿达公司向一审法院起诉请求判决：1.立即停止对浩鸿达公司购买的位于北京市房山区良乡政通路西里2号楼三层312、313、314、315、316、317号房屋（以下称涉案房屋）的强制执行，并解除对该涉案房屋的查封；2.确认位于北京市房山区良乡政通路西里2号楼三层312、313、314、315、316、317号房屋归浩鸿达公司所有；3.姜德臣、于有华协助配合浩鸿达公司办理涉案房屋的产权过户登记；4.诉讼费由姜德臣、于有华承担。一审法院认定事实：2003年2月19日，浩鸿达公司（甲方、购买方，原名称为北京浩鸿达科技发展有限责任公司）与北京市星辰玉华工贸有限责任公司（乙方、销售方，以下简称星辰玉华工贸公司）签订《商品房购销合同》，约定：甲方购买乙方位于房山区良乡鱼儿沟村2号写字楼（良乡政通西里2号楼）第三层312、313、316、317号房屋，共计购房款471120元；乙方于2003年5月1日前办理完房产证交给甲方（甲方交款90%后乙方办理产权）。2003年7月26日，浩鸿达公司（甲方、购买方）与星辰玉华工贸公司再次签订《商品房购销合同》，约定：甲方购买良乡政通西里2号写字楼314号房屋，房款61724元；甲方一次性付清房款，乙方于收款后当日交付房屋。签订上述合同后，浩鸿达公司于2003年4月25日支付契税、维修基金23556元，并于2003年7月26日支付上述房屋房款46万元。2005年2月21日，张桂兰（购买方，系浩鸿达公司之法定代表人）与姜德臣（销售方，系星辰玉华工贸公司之法定代表人）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方购买良乡政通路西里2号楼312、313、314、315、316、317号房屋（以下简称涉案房屋），房屋用途商业，建筑面积281.58平方米，售价为每平方米2600元，价款合计732108元，甲方已于2005年2月22日收到乙方预购房屋的定金560000元。甲方负责2003年9月1日至2005年12月30日止给乙方办理房屋过户及产权手续。甲方须于2005年2月21日前将房屋交付乙方。签订合同后，浩鸿达公司于2005年2月21日给付315号房屋的购房款10万元，并于2005年4月7日、2005年6月17日、2005年8月30日共给付房款2万元。诉讼中，姜德臣认可其向浩鸿达公司出售涉案房屋，且收到了浩鸿达公司给付的房款，并于签订合同后将涉案房屋交付给浩鸿达公司。张桂兰在一审中出具情况说明，其认可上述六套房屋均系浩鸿达公司购买，房款系浩鸿达公司支付，上述《商品房买卖合同》其系代表浩鸿达公司签订。2003年8月19日，位于北京市房山区良乡政通路西里**楼（以下简称**楼）办理了房屋所有权证，登记房屋所有权人为姜德臣，建筑面积3638.83平方米，设计用途系商业，房屋总层数为4层，建成年份为2001年，其中3层312号房屋、313号房屋、314号房屋的建筑面积均为23.74平方米，315号房屋的建筑面积为76.35平方米，316号房屋、317号房屋的建筑面积均为66.86平方米，上述房屋建筑面积共计281.29平方米。2003年12月4日，2号楼设立抵押登记，抵押权人为中国银行北京朝阳分行，该抵押登记于2016年1月26日注销。2016年2月18日，2号楼设立最高额抵押，抵押权人系隗功旭，债务履行期限自2016年2月18日起至2016年5月17日止，该抵押登记于2016年7月5日注销。2016年5月20日，2号楼再次设立抵押登记，抵押权人系许丽伟，债务履行期限自2016年5月17日至2016年8月16日止，该抵押尚未注销。2007年3月15日，2号楼被北京市海淀区人民法院查封，查封期限自2007年3月15日起至2009年3月14日止。2007年6月29日，2号楼（除104、105号房）被一审法院轮候查封，查封期限自2007年6月29日起至2009年6月29日止。2009年10月29日，2号楼（除104、105号房）被一审法院查封，查封期限自2009年10月29日起至2011年10月28日止。2011年11月7日，2号楼（除104、105号房）被一审法院查封，查封期限自2011年11月7日起至2013年11月6日止。2013年11月5日，2号楼（除104、105号房）被一审法院查封，查封期限自2013年11月5日起至2014年11月4日止。2014年11月5日，2号楼被一审法院查封，查封期限自2014年11月5日起至2016年11月4日止。2016年8月19日，2号楼被一审法院查封，查封期限自2016年8月19日起至2019年8月18日止。2018年1月18日，2号楼被一审法院轮候查封，查封期限自2018年1月18日起至2021年1月17日止。2018年2月1日，2号楼被一审法院轮候查封，查封期限自2018年2月1日起至2021年1月31日止。2018年7月12日，2号楼被北京市怀柔区人民法院轮候查封，查封期限自2018年7月12日起至2021年7月11日止。2018年8月8日，2号楼被一审法院轮候查封，查封期限自2018年8月8日起至2021年8月7日止。2018年9月27日，2号楼被北京市西城区人民法院轮候查封，查封期限自2018年9月27日起至2021年9月26日止。2019年4月16日，2号楼被一审法院轮候查封，查封期限自2019年4月16日起至2022年4月15日止。2019年7月24日，2号楼被一审法院继续查封，查封期限自2019年7月24日起至2022年7月23日止。2019年8月8日，2号楼被一审法院轮候查封，查封期限自2019年8月8日起至2022年8月7日止。另查，姜德臣与于有华之间存在民间借贷纠纷，于有华曾于2013年11月提起诉讼。经法院主持调解，双方达成调解协议，由姜德臣于2014年12月31日前分期归还于有华借款170万元，逾期则应支付逾期利息等。一审法院于2014年3月11日做出（2014）房民初字第01512号民事调解书，对上述协议予以确认。因姜德臣未履行上述调解协议，于有华申请强制执行。一审法院在执行过程中对登记在姜德臣名下的2号楼予以查封。浩鸿达公司提出执行异议，一审法院于2020年1月15日做出（2019）京0111执异5号执行裁定书，驳回浩鸿达公司的异议请求。因对执行裁定不服，浩鸿达公司于2020年1月21日提起案外人执行异议之诉。一审中，浩鸿达公司提交水电费发票、供暖费和物业费收据及北京政通路物业管理中心的情况说明等，证明其自2003年起实际占有上述涉案房屋，原用于公司经营，现已出租。关于涉案房屋未办理过户登记手续的原因，浩鸿达公司主张姜德臣隐瞒2号楼已登记的事实，并私自将涉案房屋所在的2号楼抵押，后2号楼被查封，涉案房屋在客观上无法办理过户转移登记。浩鸿达公司在一审中将剩余房款152108元交付一审法院执行。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。基于上述规定，买受人需要同时满足规定中的四个条件，才能够排除执行。本案中，张桂兰代表浩鸿达公司于2005年2月与姜德臣签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，应系合法有效。浩鸿达公司签订合同后支付了大部分房款，并将剩余房款交付法院，姜德臣亦于合同签订后将涉案房屋交付给浩鸿达公司，由浩鸿达公司实际占有、使用涉案房屋。关于房屋未办理过户手续的原因，根据本案查明的事实，涉案房屋所在的2号楼于2003年8月登记在姜德臣名下，并于2003年12月被设立抵押，之后房屋一直处于被抵押或被查封状态。故涉案房屋未能办理过户手续并非浩鸿达公司之过。综上，浩鸿达公司在查封之前已就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同，已支付大部分购房款并将剩余房款交付法院执行，同时，其在查封之前占有诉争房屋，且未办理过户非因浩鸿达公司自身原因所致，故浩鸿达公司要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。关于浩鸿达公司要求确认涉案房屋归其所有一节，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。据此，不动产物权变动原则上应以登记为生效要件。本案中，涉案房屋目前并未登记于浩鸿达公司名下，浩鸿达公司尚不具备涉案房屋的所有权。浩鸿达公司享有的应系物权期待权，其应依据双方商品房买卖合同的继续履行而取得涉案房屋的转移登记，进而取得涉案房屋的所有权，现其直接要求确认涉案房屋归其所有，缺乏事实和法律依据，对其该项诉讼请求，法院不予支持。关于浩鸿达公司要求姜德臣、于有华协助办理涉案房屋的过户登记手续一节，不属于本案审理范围，其可依据商品房买卖合同的约定另行解决。姜德臣经合法传唤未到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。据此，一审法院于2020年8月判决：一、立即停止对北京浩鸿达科技发展股份公司购买的位于北京市房山区良乡政通路西里2号楼三层312、313、314、315、316、317号房屋的强制执行；二、驳回北京浩鸿达科技发展股份公司的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，浩鸿达公司与姜德臣签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示且未违反法律法规的禁止性规定应属合法有效，根据本案查明事实可以认定浩鸿达公司已经支付了大部分购房款并实际占用涉案房屋且涉案房屋非因浩鸿达公司的原因未办理过户，浩鸿达公司在一审中亦已将剩余价款交付法院执行，综合上述情况足以认定浩鸿达公司提出执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院对于浩鸿达公司要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求予以支持，并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。姜德臣的上诉请求不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由姜德臣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二〇年十二月九日法官助理  方浩然书 记 员  王远征