江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3690号上诉人（原审被告、反诉原告）:常州柳立置业有限公司，住所地常州武进国家高新技术开发区新雅路****。法定代表人：钱剑勇，该公司经理。委托诉讼代理人：吴玉婷，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵之昱，男，1988年9月7日生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：张振铉，上海市银都律师事务所律师。上诉人常州柳立置业有限公司（以下简称柳立公司）因与被上诉人赵之昱房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2019)苏0412民初9456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。柳立公司上诉请求:1.撤销（2019)苏0412民初9456号民事判决书，将本案发回重审或依法改判驳回赵之昱的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.根据上诉人一审中举证的《商品房价格申报表》可知，案涉房屋m的备案价格为4178元/㎡，明显低于市场价，同批备案的非双限房m房屋价格为12000多元/㎡。结合《国有建设用地使用权出让合同》、高新区管委会会议纪要等证据可证明，案涉房屋在公开推售前（2018年6月21日前）就己被纳入“双限房”（即限定价格、限定特定购买主体的房屋）的范围。原审判决仅认定案涉房屋目前己属于双限房，但并未审理查明在赵之昱购房行为发生前是否己作为双限房，属于认定事实不清。2.该批双限房并非市场上普通的商品房，而系武进国家高新区政府提高给园区企业的中高级管理人员的人才福利房源，具有“人才房”、福利性房的性质。双限房仅限于获得高新区政府部门审批具备购房资格的购房者才可购买，并且限制转让（在取得房产证后五年内不得转让过户）。而赵之昱签约时应当知晓案涉房屋属于双限房并且应当知道其没有购房资格。故案涉买卖合同损害了社会公共利益，应属无效。被上诉人赵之昱二审答辩称：1.上诉人认为涉案房屋是双限房并非事实、2013年项目的土地出让合同补充条款第六条规定，受让人要提供住宅销售面积的70%，按照4200元每平方米销售点武进高新区指定人员，据此，涉案房屋的地块并非全部属于双向用地。2.根据土地出让合同，柳立公司取得用地成本是1965元一平方米，加上土建成本，柳立公司销售4200元钱一平方米，也是略有盈余的，并非低于市场价或低于成本。3.涉案土地30%是上诉人自主销售，即柳立公司有58675.94平方米可用于自主销售。本案所涉房屋在签订合同的时候，并没有列入双限房范围，至2018年11月也就是事隔半年之后，上诉人才将涉案商品房作为纳入双限房销售给恒利亚公司。4.本案是平等主体之间的买卖合同主体关系，不涉及社会公共利益，并不存在合同无效的法定情形。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵之昱向一审法院起诉请求：1.判令赵之昱与柳立公司签订的常州市武进区湖墅湾花园29幢甲单元1403室房屋买卖合同有效；2.判令柳立公司继续履行《商品房房屋买卖合同》，将该合同向辖区房管部门备案等相关房屋登记手续，交付两份合同原件给赵之昱；3.诉讼费由柳立公司承担。柳立公司向一审法院反诉请求：1.判令解除赵之昱与柳立公司签订的常州市武进区湖墅湾花园29幢甲单元1403室房屋买卖合同及其附件附录；2.诉讼费由赵之昱承担。一审中，柳立公司变更反诉请求为确认合同无效，一审法院经审理查明，2018年6月，赵之昱在柳立公司的同学申小龙告知其有具有购买湖墅湾花园房屋的资格，房屋价格优惠。赵之昱遂到柳立公司处办理购房事宜，购买房屋为湖墅湾花园29幢甲单元1403室房屋及车位，并于2018年6月30日向柳立公司实际支付含房价、装修及车位在内的房款1027009元。赵之昱签署购房合同后，柳立公司未将合同交付赵之昱。现柳立公司陈述合同已无法提供，案涉房屋已于2018年12月登记在其他公司名下。2018年10月，柳立公司曾电话通知赵之昱其没有购房资格，要求其退房办理退款手续。赵之昱当时拒绝该要求。2019年6月，赵之昱向武进区住房和城乡建设局信访，信访内容为当事人因故曾为该项目介绍人（恒立油缸合作项目），2018年6月27日，碧桂园电话通知当事人可以以每平米6700元以及附加强制8万元购买一个车位的价格购买29幢甲单元1403室房屋，当事人表示同意方案，并于6月30日全款支付并网签协议。在2018年10月，开发商销售电话通知当事人所他不符合高新区确定的该合作项目的优惠购房资格，要求无条件退房退款，并不承担任何损失，并于2018年12月将该房屋备案至他人名下。2019年8月7日，该局出具该信访不予受理告知单。2019年8月28日，柳立公司向赵之昱发出通知书，内容为赵之昱于2018年6月30日购买的湖墅湾花园29幢甲单元1403室房屋属于仅能由特定主体购买的人才房，经查，赵之昱不具备购买该房屋的资格，因此双方签订的合同应属于无效合同。要求赵之昱前去办理退费事宜。另查明，2013年，常州市国土资源局与常州恒屹实业投资有限公司签订国有建设用地使用权出让合同，出让武进高新区阳湖西路北侧龙江南路西侧地块。合同补充条款第6条约定，受让人要提供住宅销售面积的70%按照每平方米4200元销售给高新区管委会指定的园区企业中高级管理人员，中高级管理人员取得房产证后五年内不得转让过户。案涉房屋现属于限定人员、限定价格的双限房，赵之昱不属于可购房的限定人员范围。以上事实有当事人双方陈述、转账凭证、短信记录打印件、接访记录单、不予受理告知单、通知书、国有土地出让合同、会议纪要等证据在卷作证。本案一审的争议焦点为案涉合同是否有效。一审法院认为，法律对于合同无效情形明确规定为以下几种情形：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益及违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，赵之昱与柳立公司签订合同时，系双方真实意思表示，柳立公司并未提供充分证据证明赵之昱存在上述法律规定合同无效的情形。对于柳立公司主张赵之昱无购房资格而合同无效的意见，该院认为，案涉房屋现确为限定人员、限定价格的双限房，而赵之昱不属于可以购房的限定人员范围。但赵之昱有无购房资格只涉及合同是否可以继续履行的问题，合同是否有效应当依据合同法的规定予以审查，故柳立公司以赵之昱无购房资格主张合同无效的意见，该院不予采纳。对于柳立公司主张法院审查合同是否存在可撤销事由的意见，该院认为，首先，柳立公司主张赵之昱签订合同时隐瞒真实身份因而产生重大误解的意见，与柳立公司第一次庭审陈述合同签订过程内容不符，柳立公司对于赵之昱实际身份系明知，并未受到欺诈或产生误解。其次，撤销权应在当事人知道撤销事由之日起1年内行使，柳立公司于2018年10月已知赵之昱无购房资格，但其并未在1年内提出撤销合同主张，故该院对柳立公司的该意见不予支持。综上，柳立公司与赵之昱签订的房屋买卖合同有效。对于赵之昱主张继续履行合同的请求，该院认为，案涉房屋为双限房，而赵之昱并无购房资格，且案涉房屋亦已实际备案登记于他人名下，原房屋买卖合同实际已不能履行，故对赵之昱的该请求不予支持。对于房屋买卖合同不能履行的问题，赵之昱可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，该院遂判决：一、确认赵之昱与常州柳立置业有限公司签订的关于武进区湖墅湾花园29幢甲单元1403室房屋买卖合同有效；二、驳回赵之昱其余诉讼请求；三、驳回常州柳立置业有限公司反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由柳立公司负担；反诉案件受理费25元，由柳立公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本案二审的争议焦点为案涉房屋买卖合同是否存在无效的法定情形？本院认为，虽然当事人双方均未能提供房屋买卖合同，但是结合赵之昱提供的常州房产信息中心发送的备案查询信息、柳立公司收取赵之昱款项的行为以及柳立公司出具的通知书可以证明，赵之昱与柳立公司之间存在湖墅湾花园29幢甲单元1403室房屋的买卖合同。依法成立的合同，自成立时生效，上诉人柳立公司关于案涉房屋买卖合同因损害社会公共利益、以合法形式掩盖非法目的而无效的主张不能成立。首先，案涉《国有建设用地使用权出让合同》约定，“受让人要提供住宅销售面积的70%按照每平方米4200元销售给高新区管委会指定的园区企业中高级管理人员，中高级管理人员取得房产证后五年内不得转让过户。”据此，柳立公司开发建设的湖墅湾花园中仅有部分房屋需以特定价格面向特定对象销售。其次，赵之昱于2018年6月30日与柳立公司签订购房合同，购买湖墅湾花园29幢甲单元1403室房屋。而柳立公司提供的武进国家高新技术产业开发区管理委员会答复显示，2018年11月，经柳立公司申请，武进国家高新技术产业开发区管理委员会将包含案涉房屋在内的98套住房确定为“双限房”，由常州恒屹智能装备有限公司暂时垫资购买，并最终出售给符合条件的人员。可见，赵之昱购买案涉房屋时，案涉房屋尚未被确定为“双限房”，其购买主体资格尚未受到限制。同时，因柳立公司可自主销售湖墅湾花园30%的住宅面积，在案涉房屋尚未被确认为“双限房”之时，柳立公司与赵之昱签订购房合同并不会损害社会公共利益。最后，赵之昱与柳立公司作为平等的市场主体，可以通过协商一致确定房屋销售价格。在柳立公司未能提供证据赵之昱与其存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的的情形下，其关于案涉房屋销售价格远低于市场价格，双方以合法形式掩盖非法目的致合同无效的主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。综上，柳立公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人柳立公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 仪审判员 卢文忠审判员 罗希夷二〇二〇年十二月四日书记员 杨 青