天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初8447号原告：马嘉，女，1981年6月13日出生，回族，居民，住辽宁省朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：张永明，辽宁怡盛律师事务所律师。被告：天津景秀置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇水岸城春华园40-9。法定代表人：冯胜巍，该公司经理。委托诉讼代理人：只蕊，该公司员工。原告马嘉与被告天津景秀置业投资有限公司（以下简称景秀置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，12月9日公开开庭进行了审理。原告马嘉的委托诉讼代理人张永明、被告景秀置业公司的委托诉讼代理人只蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马嘉向本院提出诉讼请求：1．解除双方签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》；2．景秀置业公司返还马嘉购房款487147元。诉讼过程中，马嘉增加诉讼请求，要求景秀置业公司自2019年3月28日起至购房款退清之日止，以487147元为基数按照LPR利率支付利息。事实和理由：2017年7月23日，马嘉购买景秀置业公司销售的天津恒大花溪小镇楼盘34栋1702房，双方签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》《无理由退房承诺书》和《无理由退房协议书》。马嘉分别于2017年7月23日、2018年1月22日、2018年7月20日、2019年3月22日、2019年3月27日交付房款共计487147元。因马嘉资金紧张，未能按期交付最后一笔购房款。2020年6月份，马嘉准备交付最后一笔购房款时，被告知已将该房屋另行出卖于他人。现因景秀置业公司以自己的实际行动表明不履行合同义务，致使马嘉无法实现合同目的，故提起诉讼。景秀置业公司辩称，同意解除《天津恒大花溪小镇商品房认购书》，扣除20000元定金后将剩余房款予以退还。但马嘉要求返还的购房款数额有误，实际交纳房款486272元，扣除定金后同意退还466272元。双方于2017年7月23日签订认购书，马嘉采取分期付款的方式购房，2019年1月23日应该支付第四期款项138935元，实际支付时间为2019年3月27日，因为逾期交纳房款，按照认购书约定收取日万分之一违约金，因此景秀置业公司收取了马嘉875元的违约金，至此之后马嘉未交最后一期款项208403元，应交款日期是2019年7月23日，马嘉长时间逾期，已经构成违约。马嘉在诉状中所阐述的事实属于自认的事实，也可以证明景秀置业公司在履行的过程中没有违约行为，完全由于马嘉单方面资金紧张导致违约，因此请求法院按照定金罚则在扣除马嘉定金后将剩余房款返还。因马嘉是违约方，双方签订的合同没有约定利息，故不同意支付利息。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年7月23日，恒大地产集团有限公司为马嘉出具《无理由退房承诺书》，我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的花溪小镇楼盘34幢单元1702房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。同日，景秀置业公司（甲方）与马嘉（乙方）签订编号2008378的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》，约定乙方自愿依下列条件向甲方认购天津恒大花溪小镇楼盘34幢1702单元，该商品房的规划用途为住宅。该商品房建筑面积共85.53平方米，总金额为694675元。乙方同意签署本认购书时，支付10000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）。乙方选择下列分期付款：于2017年7月25日前支付首期房款94201元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2018年1月23日前付清104201元，于2018年7月23日前付清138935元，于2019年1月23日前付清138935元，于2019年7月23日前付清208403元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金6946元，支付首期款的同时预缴税费20840.25元。签订上述认购书的同时，双方签订编号TJHXXZ0110《无理由退房协议书》，鉴于甲乙双方于2017年7月23日签订恒大花溪小镇楼盘34幢单元元1702房号《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。双方在平等、自愿的原则下共同签署本协议，具体内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所交纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。（其他条款略）。对当事人有争议的事实查证情况如下：上述认购书、协议书及承诺书签订后，马嘉分期交纳了部分购房款（含定金）。马嘉提交景秀置业公司出具的5张收据，其中2017年7月23日、2018年1月22日、2018年7月20日和2019年3月27日（№5576733）的收据均载明收到马嘉交来房款（含定金），金额合计486272元，另一张2019年3月27日（№5576633）的收据载明收到马嘉交来违约金875元。马嘉称，合同解除后，已交纳的违约金就应该视为房款，所以违约责任和定金罚则就不再适用，景秀置业公司要求扣除定金没有法律依据。马嘉支付的是现金，合同既然解除了，按照法律规定景秀置业公司应该支付利息。景秀置业公司对收据的真实性没有异议，称其中违约金875元是对马嘉第四期购房款违约责任的适用，符合双方认购书条款的约定，马嘉承担违约责任后双方之间的合同继续履行，由于马嘉违约造成合同的解除，该违约金不能计入购房款。双方签订的是商品房买卖合同，马嘉支付的价款是房款，景秀置业公司为其提供建好的商品房是一种合理对价购买商品的行为，在法律上支付利息属于资金占用损失的范畴，而马嘉的违约导致合同解除，应该承担违约责任，赔偿守约方的损失，因此，景秀置业公司退还购房款时不应支付利息。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。双方在协商一致基础上签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力予以确认。同时，双方签订的《无理由退房协议书》，也是对双方履行合同过程中合同解除权的进一步解释，对双方也具有法律约束力。《中华人民共和国合同》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。现双方同意解除上述商品房认购书，该认购书的解除不损害双方及合同外第三人的利益，本院准予。关于返还购房款及利息请求问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。㈠双方对收据载明的购房款486272元没有争议，景秀置业公司同意在适用定金罚则后退还剩余房款。双方签订的《无理由退房协议书》明确约定乙方行使无理由退房权利的，甲方将乙方所交纳的楼款本金全额退还后，视为双方权利义务已全部履行完毕。该约定明确的是全部购房款，定金属于购房款的一部分，理由退还。景秀置业公司要求扣除定金无合同约定，不予支持。而且景秀置业公司对定金罚则理解有误，双倍返还是对其自身违约的适用，即使马嘉交纳的定金不应退还，仅是10000元定金，也不适用双倍。㈡关于875元违约金应否退还问题。马嘉认为合同解除后，违约金应转换为购房款，一并予以返还。双方签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》约定乙方分期付款的同时，还约定如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。因马嘉对第四期购房款交纳逾期，景秀置业公司收取相应违约金，马嘉予以同意，景秀置业公司收取与马嘉交纳违约金的目的都是继续履行合同，而不是解约处罚；且收据明确写明收取的是违约金，未标注在合同解除后予以退还。因此，该违约金的收取是对马嘉在履行合同过程中违约的处罚，是双方合同约定的自愿行为，在没有合同约定及法律规定的情况下，该款在合同解除后不能转化为购房款，应由马嘉负担，故对其要求返还的请求不予支持。㈢关于马嘉请求支付利息问题。根据《无理由退房协议书》的约定，马嘉有权利选择无理由退房，在马嘉选择退房时，只要景秀置业公司将马嘉交纳的楼款本金全额退还后，双方权利义务即全部履行完毕。因此，在双方没有特别约定的情况下，根据上述协议约定，景秀置业公司无需支付利息，故对马嘉该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定规定，判决如下：一、解除天津景秀置业投资有限公司与马嘉2017年7月23日签订编号2008378的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》；二、天津景秀置业投资有限公司于本判决生法律效力后10日内返还马嘉购房款486272元；三、驳回马嘉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8608元，减半收取计4304元，由天津景秀置业投资有限公司负担，于本判决生法律效力后10日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨旭东二〇二〇年十二月十一日书记员  杜建玥附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。