河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15413号上诉人（原审被告）：河南正点房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区农科路**院**楼****，统一社会信用代码：91410105MA44FYYY72。法定代表人：李书剑，董事长。委托诉讼代理人：李梦瑶，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王博，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：河南日月光华文化传播有限公司，住所地郑，住所地郑州市金水区东风路**正弘世熙贵人街**楼**信用代码：91410105MA3X5AFY0K。法定代表人：王堂威，执行董事。委托诉讼代理人：谭智文，河南陆达律师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，河南陆达律师律师事务所实习律师。原审被告：河南正弘置业有限公司，住所地郑州市迎宾路，住所地郑州市迎宾路**914101001700081452C。法定代表人：李向清，董事长。委托诉讼代理人：韩雨良，该公司法务。上诉人河南正点房地产经纪有限公司（以下简称正点公司）因与被上诉人河南日月光华文化传播有限公司（以下简称日月光华公司）、原审被告河南正弘置业有限公司（以下简称正弘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院(2020)豫0105民初14478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。河南正点房地产经纪有限公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回被上诉人日月光华公司一审诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人2018年8月29日签订《房屋租赁协议》中没有关于消防通道的约定，被上诉人承租房屋目的是使用，消防通道是否存在并不影响被上诉人的使用，被上诉人以消防通道不存在，合同目的无法实现为由解除合同，没有事实和法律依据。二、被上诉人既没有合同约定解除权，也不符合行使法定解除权的情形，被上诉人向上诉人发送《通知函》要求解除合同，不能发生合同解除的结果。三、合同签订和履行过程中，上诉人没有过错，一审法院判决上诉人返还被上诉人履约保证金34500元错误。四、被上诉人在承租房屋后对房屋进行装修，是为自己使用需要，该装修行为与上诉人无关。被上诉人的装饰装修物分为未形成附合的装饰装修物与形成附合的装饰装修物，应加以区分。原审法院判决上诉人赔偿被上诉人装修损失303546元，系认定事实不清，适用法律错误。日月光华公司辩称，一、将正点公司先后与日月光华公司及案外人宗荣英签署的两份《房屋租赁协议》关于建筑面积的约定进行对比，从正点公司经理冯林在法庭陈述可知，日月光华公司与正点公司签订的《房屋租赁协议》中有关于消防通道的约定，消防通道的建筑面积约为24平方米。正点公司在一审中提交了与案外人宗荣英的《房屋租赁协议》，约定房屋建筑面积约为321.28平方米。在正点公司与日月光华公司签订的《房屋租赁协议》中，房屋面积为345平方米。两份协议系正点公司统一对外使用的格式合同，相差面积约为24平方米。一审正点公司的经理冯林承认减少的24平方米即为消防通道的面积。二、涉案房屋拥有消防通道是日月光华公司决定租赁房屋的最重要因素，消防通道被拆除导致日月光华公司无法继续使用租赁房屋进行经营使用，导致合同目的无法实现。因消防通道封闭，金水区文化路办事处指令进行整改。三、日月光华公司向原审法院主张的装修款项，均为已经形成附合的装饰装修物所花费的款项，一审法院的认定并无错误。被上诉人向一审法院提交的装修款项清单以及图片可以看出，墙绘、护栏、塑胶地板、定制柜子、背墙扣板、大理石面柜子、吊柜、钢化玻璃板、水槽、背景墙环创等装饰装修均为不可拆卸部分，而被上诉人花费款项购买的桌椅凳、电器、货架等装修投资在一审中均未进行主张。一审法院对被上诉人提交的证据材料又进行了区分，仅部分认定了被上诉人主张的装饰装修款。四、因上诉人违约导致被上诉人无法经营，上诉人应向被上诉人赔偿装修残值损失。五、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》，因上诉人的违约而无法履行，被上诉人有权根据法律规定，通知上诉人解除协议。正弘公司辩称，根据合同相对性，上诉人与被上诉人之间的租赁合同与我方无关，双方纠纷与我方无关。日月光华公司向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与两被告于2018年8月29日签署的《房屋租赁协议》已于2020年1月22日解除；2、两被告先行退还原告2020年2月、3月房租共计6万元；3、两被告返还原告履约保证金34500元；4、两被告赔偿原告为装修租赁房屋二花费的费用共计617820元；5、本案诉讼费用、保全费用由两被告承担。一审法院认定事实：2018年8月29日，原告（承租方）员工史雅冰与被告正点公司（出租方）签订《房屋租赁协议》一份，主要内容有，原告承租被告正点公司位于郑州市××区××院正××·××贵人街××楼××室房屋用于培训教育，建筑面积约为345平方米。合同期限自2018年9月1日起至2023年9月30日，其中2018年9月1日起至2018年9月30日为装修期，合同期限共计5年。2018年10月1日起至2020年9月30日费用为每月34500元，合计828000元。2020年10月1日起至2021年9月30日费用每月为37260元，合计447120元。2021年10月1日起至2022年9月30日费用为每月40240元，合计482880元。2022年10月1日起至2023年9月30日费用为每月43460元，合计521520元。房屋使用费按季度以现金方式支付，第一次付款费用13.8万元，含34500元履约保证金，逾期未缴纳，将按每日5‰收取违约金，使用期满，被告正点公司验收无误后，将保证金退还原告，不计利息。该房屋由产权方委托被告正点公司代收费用及日常管理。在使用期内，被告正点公司必须确保原告的正常使用，不得将原告使用的房屋转租（卖）给任何第三者。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告正点公司支付履约保证金34500元。并对涉案房屋进行装修：1、史雅冰于2018年9月18日与河南都芳装饰工程有限公司梁宇签订《建筑装饰装修工程施工合同》一份，约定工程承包范围为基础＋拆除，承包方式为半包，工期自2018年9月25日开工，2018年11月1日完工，合同价款23万元，不含门头造价。开工前3天付30％即6.9万元，开工后10天付30％即6.9万元，工期过半付30％即6.9万元，完工付10％即2.3万元。价款为可调价格，按照国家有关工程计价规定计算造价，并按有关规定进行调整和竣工结算。同日，史雅冰向梁化雨转款6.9万元，河南都芳装饰工程有限公司于2018年9月27日向史雅冰出具收到6.9万元的收款收据。2018年10月8日河南都芳装饰工程有限公司向史雅冰出具收到6.9万元的收款收据。2018年10月28日，史雅冰向梁化雨转款6.9万元，河南都芳装饰工程有限公司于2018年10月28日向史雅冰出具收到6.9万元的收款收据。2018年11月5日河南都芳装饰工程有限公司向史雅冰出具收到1.04万元的收款收据，交款项目为工程增项款。2018年11月26日，史雅冰向梁化雨转款2.3万元，河南都芳装饰工程有限公司于2018年11月8日向史雅冰出具收到2.3万元的收款收据。2018年10月29日史雅冰向梁化雨转款9500元，2018年11月26日史雅冰向梁化雨转款7400元。以上共计246800元。2、2018年9月28日原告与郑州力投科技有限公司（刘永兴）签订《协议书》一份，约定郑州力投科技有限公司对二楼、三楼的空调和新风系统进行施工，签订协议后原告先支付1万元，施工结束后付余款1万元。同日，原告向刘永兴转款1万元。2018年12月1日原告向刘永兴转款1万元、400元、2600元。2018年12月3日原告向刘永兴转款150元。2019年8月8日原告向刘永兴转款500元。郑州力投科技有限公司于2018年9月28日向原告出具的收据载明收到13250元，于2018年12月1日收到的收据载明收到10400元。以上共计23650元。3、2018年9月27日史雅冰与河南唯印良品定制家具销售有限公司签订《唯印良品定制家具销售合同》一份，约定，定制家具所涉合同货款共计20.72万元，签订合同当日全款支付。2018年10月3日史雅冰向方丹支付2万元，2018年10月31日史雅冰向方丹支付10万元。原告主张史雅冰于2018年10月30日向方丹现金支付3600元，于2018年11月18日向方丹现金支付20250元，于2018年11月3日向方丹现金支付63350元。以上转款共计12万元。4、2018年9月27日史雅冰向秦金钊微信转款3000元，同日河南卓越消防工程有限公司向原告出具收到3000元的收据一份。2018年10月23日史雅冰向秦金钊微信转款6800元，同日河南卓越消防工程有限公司向原告出具收到6800元的收据一份。2018年11月2日史雅冰向秦金钊微信转款3000元，同日河南卓越消防工程有限公司向原告出具收到3000元的收据一份。2018年11月27日史雅冰向秦金钊微信转款3500元，同日河南卓越消防工程有限公司向原告出具收到3500元的收据一份。2018年11月7日河南卓越消防工程有限公司向原告出具收到3700元的收据一份。以上共计2万元，其中转款共计16300元。2020年5月29日河南卓越消防工程有限公司出具《证明》一份，载明原告消防改造施工共计花费2万元。5、2018年10月6日史雅冰向商国旗转款1万元，同日郑州恩威建材有限公司向原告出具收据一份，载明收到塑胶地板预付款1万元。2018年11月26日史雅冰向商国旗转款19554元，同日郑州恩威建材有限公司向原告出具收据一份，载明收到塑胶地板尾款19554元。以上共计29554元。6、2018年11月29日史雅冰向董超转款1000元，2018年12月6日史雅冰向董超转款800元，同日董超向原告出具收据一份，载明收到蓝堡湾教育制作护栏3套共计1800元，已付1000元，剩余800元于2018年12月6日全部付清。以上共计1800元。7、2018年9月30日史雅冰向张俊涛微信转款1000元，河南麦途文化传播有限公司于2018年9月30日向原告出具收据一份，载明收到门头预付款1000元，收款方式微信。2018年12月6日史雅冰向张俊涛支付宝转款8000元，河南麦途文化传播有限公司于2018年12月6日向原告出具收据一份，载明收到形象设计装饰安装8000元，收款方式支付宝。2018年11月11日史雅冰向河南麦途文化传播有限公司微信转款6000元，河南麦途文化传播有限公司于2018年11月21日向原告出具收据一份，载明收到一楼厨窗设计安装6000元，收款方式微信。2018年12月4日史雅冰向张俊涛支付宝转款1万元，河南麦途文化传播有限公司于2018年12月4日向原告出具收据一份，载明收到门头设计安装余款1万元。河南麦途文化传播有限公司于2019年12月15日向原告出具收据一份，载明收到形象安装设计尾款5000元，收款方式现金。以上共计3万元，转款2.5万元。8、2018年9月27日史雅冰向苗玉青微信支付1510元，同日苗玉青向史雅冰出具收到1510元的消防设计费收据一份。2018年9月3日史雅冰向苗玉青支付6000元，同日，苗玉青向原告出具收到设计费6000元的收据一份。以上合同、转款凭证和收据能相互印证的金额共计有470614元。后，涉案所争议的消防通道被一楼业主拆除后，被告正点公司同意将每月租金降至3万元。2019年12月19日，文化路办事处安全生产监督管理办公室向原告下发《金水区文化路办事处安全生产监督检查整改指令书》一份，载明：经查原告单位存在消防通道封闭问题，要求原告于2019年12月20日前整改到位。2019年12月31日，原告向被告正点公司支付2020年1月至2020年3月份的租金共计9万元。后，原告与被告正点公司在文化路蓝堡湾社区居民委员会的调解下达成《调解协议书》一份，主要内容有，原告与被告正点公司于2018年9月签订《房屋租赁协议》，租用贵人街7-210室房屋，合同期5年，集团公司河南正弘置业有限公司因经营决定于2019年6月份销售该房屋，于2019年6月22日房屋变更为业主宗荣英。原告租用该商铺时已有从二楼延伸到一楼的楼梯通道，此通道位置为一楼7-10室房屋东侧，面积24平方米，7-10室房屋已于2019年6月变更业主方，因楼梯占用一楼部分面积。与一楼业主多次协商继续有偿使用问题，沟通无果，楼梯于2019年11月拆除完毕。现经文化路蓝堡湾社区人民调解委员会介入。由三方协商，被告正点公司负责中间问题协调处理从该商铺其他位置增加一个合格的安全通道，作为原告使用。原告因涉案房屋消防通道问题未解决，于2020年7月22日诉至本院。审理中，1、被告正点公司称其与史雅冰签订的租赁协议中约定的房屋建筑面积包括消防通道面积。2、原告称其于2020年1月22日搬离涉案房屋，但因被告正点公司员工的阻拦，原告的物品无法从涉案房屋搬离，自2020年1月22日后原告并未使用。我方公司员工史雅冰与被告公司冯连一直在沟通，且金水区文化路办事处2019年12月10日因消防通道问题向原告下发整改通知书，涉案房屋已无法正常使用。3、原告称搬离涉案房屋时钥匙没有交付被告，因原告的物品在涉案房屋内。4、原告称双方协商后并未增加新的消防通道，原告向消防部门咨询涉案房屋增加消防通道无可实施性，增加了也不能通过消防验收。5、被告正点公司称同意解除房屋租赁协议，但不同意从2020年1月22日解除。被告正点公司称原告称其于2020年1月22日已经暂停使用涉案房屋的说法与原告在2020年7月10日向被告发送的通知中时间2020年3月起暂停使用相矛盾。金水区文化路办事处的整改处要求的是原告进行整改，并不是要求原告停业整改，与原告说的因增加消防通道整改的事实不符。一审法院认为，虽然《房屋租赁协议》的签署人为史雅冰，但史雅冰系原告公司的员工，原告授权其代表原告与被告正点公司签订《房屋租赁协议》，租赁涉案房屋用于教育培训，因此产生的权利、义务均应由原告承担。综上，本院认为，与被告正点公司签订《房屋租赁协议》，实际租赁涉案房屋的承租人应当认定为原告，而非史雅冰个人，因此原告具备诉讼主体资格。原告与被告正点公司自愿签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。原告因原租赁合同中包含的消防通道被拆除后被告正点公司未能为其增加新的消防通道，导致原告租赁该房屋用于做培训教育的合同目的无法实现，请求确认原告与被告正点公司于2018年8月29日签署的《房屋租赁协议》已于2020年1月22日解除，审理中原告称其于2020年1月22日搬离涉案房屋，但其并未将涉案房屋钥匙交付给被告正点公司。被告正点公司亦同意解除双方签订的《房屋租赁协议》，但主张原告所称2020年1月22日已经暂停使用涉案房屋的说法与原告在2020年7月10日向被告正点公司发送的通知中所述2020年3月起暂停使用相矛盾。原告未举证证明其曾于2020年7月10日前向被告正点公司送达过解除合同通知，故本院认为双方签订的《房屋租赁协议》解除日期为2020年7月10日，原告要求被告退还2020年1-3月份租金，依据不足，本院不予支持。原告要求被告正点公司退还原告履约保证金34500元，合法有据，本院予以支持。原告为开展教育培训租赁涉案房屋，并进行了装修，后因原租赁合同中包含的消防通道被拆除后被告正点公司未能为其增加新的消防通道，导致原告租赁该房屋用于做培训教育的合同目的无法实现，被告正点公司应对原告的装修损失承担赔偿责任。原告提交的装修合同、转款凭证和收据能相互印证的金额共计有470614元，本院根据双方合同履行的情况，确定原告的装修损失为303546元（470614元÷60个月×38个月21天＝303546元）。原告主张的除甲醛损失依据不足，本院不予支持。原告主张的墙绘费用、原空调接收费用、灯具蜂拥等损失证据不足，本院不予支持。原告主张的侧面门头损失，因转款时间发生在2019年10月、11月份，无法证明系涉案房屋装修所产生的，本院不予支持。原告主张的其他损失，无相应的转款凭证且无相应的发票相印证，本院不予支持。原告要求被告正弘公司承担责任，依据不足，本院不予支持。被告正点公司系与原告签订租赁合同的相对方，原告请求增加金基不动产（郑州）有限公司为本案被告，无法律依据，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告河南日月光华文化传播有限公司与被告河南正点房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁协议》于2020年7月10日已解除；二、被告河南正点房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告河南日月光华文化传播有限公司履约保证金34500元；三、被告河南正点房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告河南日月光华文化传播有限公司装修损失303546元；四、驳回原告河南日月光华文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5462元，由原告负担2870元，被告河南正点房地产经纪有限公司负担2592元。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于双方协议是否有消防通道的约定。史雅冰作为日月光华公司员工，其与上诉人签署的《房屋租赁协议》中，包含消防通道面积，能够认定双方协议中有消防通道的约定。且结合在卷的消防通道拆除后，文化路蓝堡湾社区人民调解委员会介入后形成的三方调解协议，及被上诉人日月光华公司租赁房屋用于培训教育的目的，和文化路办事处下发的整改通知，均能说明消防通道存在的必要。消防通道拆除后，合同目的无法实现，承租人日月光华公司有权提出解除合同。故正点公司上诉称双方协议不包含消防通道的约定，及日月光华公司主张合同目的无法实现缺乏依据的上诉理由不能成立，其该项上诉请求不予支持。二、关于履约保证金34500元和装修损失303546元的认定。因合同履行期内消防通道拆除，上诉人亦未能增加新的消防通道，日月光华公司租赁该房屋用于培训教育的目的不能实现，上诉人构成违约，合同应予解除。关于合同的解除时间，根据被上诉人日月光华公司2020年7月10日向上诉人正点公司发送的通知，能够确定日月光华公司向上诉人送达解除合同的意思表示，一审法院认定该日为双方合同解除时间，并无不当。上诉人应向被上诉人返还履约保证金34500元。日月光华公司为使用租赁房屋进行装修，结合合同履行情况及装修成本、合同剩余的履行期限，一审法院确定日月光华公司的装修损失为303546元，计算方法客观，依法予以采纳，该装修损失应由违约方即上诉人负担。故上诉人河南正点房地产经纪有限公司的该项上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，河南正点房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5184元，由上诉人河南正点房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二〇年十二月七日书记员  李丰汝