辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1910号上诉人（原审被告）：锦州千禧物业管理有限公司，住所地锦州滨海新区富海街**锦绣蓝湾**。法定代表人：冷玉秋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李楠，该公司员工。委托诉讼代理人：牟静波，辽宁古塔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨晓军，男，1961年9月18日生，汉族，无业，住锦州市太和区。上诉人锦州千禧物业管理有限公司因与被上诉人杨晓军物业服务合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院作出的（2020）辽0791民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。锦州千禧物业管理有限公司上诉请求：1、请求依法撤销锦州市太和区人民法院（2020)辽0791民初165号民事判决书。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1、一审法院在被上诉人没有任何证据证明上诉人物业服务合同权利义务终止，作出的判决是错误的。上诉人离场不是上诉人自身的原因，而是因为中恒物业的暴力抢占行为导致上诉人的被迫离场。当时正值70周年国庆维稳期间，举国欢庆维稳是重中之重，为顾全大局千禧物业没有采取以暴制暴夺回被抢物业，在中恒物业的暴力抢占行为发生后，上诉人果断报警，并在第一时间向开发区领导及业务主管部门开发区住建局，反映此恶性事件，并坚信政府一定能处理好此等恶性事件，后因住建局领导的不作为没有在第一时间解决该问题，故而拖延至今。本案中，不能因为小区业主到法院起诉上诉人，仅凭几张收据就代表上诉人服务合同终止。到目前为止，没有任何行政机关通知上诉人与锦绣蓝湾物业服务合同终止。如果一审法院认为合同终止是由暴力抢占行为而导致合同终止为前提，那上诉人绝对服从法院判决，誓死暴力抢夺锦绣蓝湾物业，继续履行合同，以维护上诉人的合法权益。2、一审法院认定因锦绣蓝湾小区新成立的业主委员会（简称业委会）和该小区新聘任的辽宁中恒物业管理有限公司与上诉人发生冲突后，物业工作没有交接。根据一审法院的认定，既然两个物业没有交接，没有依法交接而采取暴力强占，如此进驻小区，能否说中恒物业暴力抢夺行为是合法占有？不是谁暴力抢占了谁的办公用房，谁就是合法有效的占有。另外，退一万步讲，一审法院即便认定业委会新聘任中恒物业。起码业委会与中恒物业签订的物业服务合同、以及招标等等有关中恒物业的全部手续作为证据，证明中恒物业的合法有效。即便业主认为上诉人的服务不到位，要求上诉人退场，即便离场上诉人秉承对业主负责，对自身负责，是不是也应该将物业转交给一个具备合法手续合法进驻的物业公司。上诉人在庭审之前，曾经向一审法院提交追加中恒物业为被告申请。既然业主选择维权，就一次性解决根本问题，但是一审法院裁定驳回上诉人追加被告的申请。二、一审法院适用法律错误。1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，被上诉人的收据不是上诉人与业主之间物业服务合同终止的证据。2、根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，上诉人如果没有法律依据，被上诉人又何谈将不当利益交付与上诉人。以上事实，本是两个物业之间的问题，业主拒绝缴纳千禧物业与中恒物业之间重复收费是正确的。作为业委会本应该在协调两个物业间的友好交接。但是，业委会与中恒物业相互勾结，名义上是劝说业主维护自己的合法权益，其实是为了达到顺利收缴物业费的目的，即浪费国家司法资源，也给业主造成诉讼成本的浪费。最后，请求人民法院依法作出判决。杨晓军辩称，我缴纳的各种服务费用，应该缴纳的服务费我交，没有提供服务的我不交，在2019年10月1日前上诉人已经撤场，所缴纳费用无条件应当退回。同意一审判决意见。杨晓军向一审法院起诉请求：1、请求法院判决被告限期退还原告已缴物业费、取暖开通费、装修押金共9108.64元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告是锦州滨海新区锦绣兰湾小区B7-83号房屋业主，该小区前期没成立业主委员会，前期物业管理由辽宁东一房地产开发有限公司委托锦州卓逸物业管理有限公司管理，2018年1月10日，辽宁东一房地产开发有限公司、锦州卓逸物业管理有限公司和被告三方签订锦绣兰湾物业管理承包合同，约定开发公司同意被告承包锦绣蓝湾的物业管理权，由被告接替该小区的物业管理工作，清缴全部拖欠物业管理费。2018年4月被告正式成立并进驻小区进行物业管理。2019年3月14日，原告向被告交纳2014年4月1日至2021年3月31日的各种费用共计9108.64元，被告给原告出具的5张收款收据显示原告的物业费8262.24元（其中原告实际交纳2360.64元，享有5年优惠政策有5901.6元未实际缴纳）、电梯费2100元、声控灯费84元、工本费5元、一年供暖费2459元、电费300元、垃圾清运费500元、货运电梯费300元、装修保证金1000元，共计15010.24元。2019年9月26日，因锦绣兰湾小区新成立的业主委员会和该小区新聘任的辽宁中恒物业管理有限公司与被告方发生冲突后，被告离场未再为该小区提供物业服务，物业工作未进行交接。一审法院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。本案中，被告作为原告所住小区的前物业管理单位，已于2019年9月26日撤离原告居住的小区。根据原告提供的收据，原告作为业主向被告交纳的是2014年4月1日至2021年3月31日的物业服务费、电梯费、声控灯费，但在2019年9月26日后，被告未向该小区提供物业服务，故原告索要预交的2019年10月1日至2021年3月31日期间的物业服务费、电梯费、声控灯费的诉讼请求本院予以支持；关于原告索要2014年4月至2018年4月费用的诉讼请求，因该费用属于原告应向前物业管理公司即锦州卓逸公司交纳，卓逸公司将该债权转让给被告，故被告有权收取该费用，原告要求返还的诉讼请求本院不予支持；被告收取的工本费属于合理费用，不予退还；被告收取的垃圾清运费、货运电梯费，因未实际提供该项服务，应予退还；关于被告代收的供暖费、电费问题，因被告未提供证据证明将该费用已向应收费部门移交，故该费用应予退还原告；关于装修保证金问题，被告未提供收取该费用的法律根据，故该费用应予返还原告。关于被告对原告收据真实性提出的异议问题，原告提供的收据是第三联，均有编号和被告公章，第一联应由被告保管，而被告未提供相反的证据否定原告证据，故本院对原告证据的真实性予以认定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第九十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告锦州千禧物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨晓军2019年10月1日至2021年3月31日期间的物业服务费、电梯费、声控灯费2238.48元及垃圾清运费、货运电梯费、供暖费、电费、装修保证金4559元，合计6797.48元；二、原告其他诉讼请求予以驳回。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告锦州千禧物业管理有限公司负担。二审中，上诉人锦州千禧物业管理有限公司提交辽宁省锦州市中级人民法院行政裁定书一份以及锦州滨海新区（锦州经济技术开发区）住建和交通运输局（以下简称开发区住建局）《答复》一份，拟证明上诉人不认可开发区住建局对其作出的《责令交接撤场通知书》。经质证和本院审查认为，上述证据系上诉人与开发区住建局之间的纠纷，与本案上诉人是否应当向被上诉人返还物业费等费用无必然联系，故本院对上述证据不予采纳。对于双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实。本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人是否应返还被上诉人物业服务等相关费用。业主缴纳物业费应以享受物业服务为前提。上诉人在一审答辩时自认其维护小区管理至2019年9月30日，在庭审时也陈述自2019年9月26日起就不在案涉小区办公。既然上诉人已经撤离小区，实际上已经无法再向被上诉人提供物业服务，业主要求物业服务企业退还预收的物业服务等相关费用有法律依据，应当予以支持。上诉人主张开发区住建局作出的《责令交接撤场通知书》错误，故不应当返回物业费等。开发区住建局责令上诉人撤离小区的具体行政行为是否合法有效，并不影响上诉人撤离小区后未再提供物业服务的事实认定，并不影响上诉人应当向业主退还预收的物业服务等相关费用的责任认定。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实根据与法律依据，本院对此不予支持。综上所述，锦州千禧物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人锦州千禧物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张卫东审判员  王 翔审判员  张 悦二〇二〇年十二月七日法官助理郭建华书记员李响