辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13840号上诉人（原审被告）：任俊廷，男，1967年4月17日出生，满族，住沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审原告）：北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市东陵区美园东路****。负责人：杜爽,该公司经理。委托诉讼代理人：张艳宏，辽宁博功律师事务所律师。上诉人任俊廷因与被上诉人北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称“金地格林公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初2933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。任俊廷上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、本案一审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、债权转让未通知上诉人，对上诉人不发生效力。二、被上诉人及华锐物业未履行物业维修管理义务，无权收取物业费。大约2015年春，由于物业管理不善，楼顶管井发生故障漏水，导致上诉人等多家业主房屋被水浸泡。物业方迟迟未解决。上诉人房屋窗户密封不好，多次联系物业但未给维修。小区消防通道堵塞，卫生不好，上诉人地热管漏水，物业也未予协调解决。三、物业费电梯费部分已过诉讼时效，不应支持。金地格林公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。2018年5月，我方通过招投标入住该小区，该期间原华锐物业将2016年11月1日至2020年4月30日物业费和电梯费的收取权转让给我方，该协议我方在公示栏及物业服务中心大厅均进行了张贴和公示，2019年10月份我方对上诉人的欠费进行了催缴。在门上张贴了催费通知单，履行了催费义务和告知债权转让的事实。原物业和我方服务期间均按服务合同约定履行管理及服务义务，不存在上诉人提出的出现问题不予解决现象，故我方认为已经按照合同约定履行了相关义务。金地格林公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令任俊廷给付2016年12月1日到2020年4月30日的物业服务费5850元，2016年12月1日到2020年4月30日的电梯费492元，违约金1903元，合计8245元；2.本案的诉讼费由任俊廷承担。一审法院认定事实：2011年11月2日，沈阳华锐物业管理有限公司中标由沈阳华苏置业有限公司开发的“华府丹郡南区”住宅区前期物业项目，约定物业费收费标准住宅每月每平方米建筑面积2元。沈阳华锐物业管理有限公司与沈阳华苏置业有限公司签订“华府丹郡”《前期物业管理服务合同》，取得对任俊廷所居住小区的物业管理权。合同中约定住宅物业费收费标准为/月/平方米1.5元。2018年5月20日，沈阳华锐物业管理有限公司与北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司签订《债权转让协议》，沈阳华锐物业管理有限公司将“华府丹郡”A区2016年11月1日-2018年5月17日、B区2017年5月1日-2018年5月17日所有业主欠交物业服务费的债权全部转让给北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司（即本案原告），并将该协议公示、张贴于该小区物业中心大厅和公告栏内。2018年5月4日，金地格林公司中标了沈阳市苏家屯区南京南街1009号的沈阳华府丹郡住宅的物业服务项目。2018年5月17日，金地格林公司与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订了《【华府丹郡】物业服务协议》，取得对任俊廷所居住小区的物业管理权。协议约定，本小区物业费收费标准为2元每月每平方米，实际收费标准为1.5元/月/平方米。任俊廷为“华府丹郡”南京南街1009号A10#2-29-3业主，房屋建筑面积为95.13平方米。任俊廷从2016年12月1日至2020年4月30日共拖欠物业费5850元以及电梯费492元，金地格林公司向任俊廷催要无果后，诉至一审法院。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，任俊廷经一审法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，一审法院根据金地格林公司提供的证据对金地格林公司主张的案件事实予以认定。依法成立的合同受法律保护。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。沈阳华锐物业管理有限公司与沈阳华苏置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对于金地格林公司、任俊廷均具有约束力。沈阳华锐物业管理有限公司按合同约定履行了服务义务，任俊廷亦应按约定支付物业费。沈阳华锐物业管理有限公司与金地格林公司签订的《债权转让协议》，不违反法律法规禁止性规定，且已履行告知债务人义务，合法有效。《辽宁省物业管理条例》第三十条规定：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。”《沈阳市物业管理条例》第二十七条规定：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立业主大会条件而未成立，且经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域可以由街道办事处、乡镇人民政府指导物业管理区域所在地的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责，或者组织成立物业管理委员会临时代行业主委员会职责。”金地格林公司与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订了《【华府丹郡】物业服务协议》不违反法律禁止性规定，合法有效，对金地格林公司及业主均具有约束力。综上，金地格林公司要求任俊廷给付2016年12月1日至2020年4月30日拖欠物费5850元及电梯费492元的诉讼请求，一审法院予以支持；关于金地格林公司要求任俊廷给付违约金问题，因该合同系格式条款，加重了业主负担，故对该项请求不予支持。一审法院判决：一、任俊廷于本判决发生法律效力后十日内给付北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司2016年12月1日至2020年4月30日物业费5850元以及电梯费492元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由任俊廷负担。二审期间当事人提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。任俊廷提交照片，证明房屋屋顶漏水。金地格林公司质证称，真实性关联性均有异议，该组证据没有拍摄时间，且无法反映出拍摄地点，无法证明是我公司服务期间出现的问题。通过照片可以看出是屋顶被淹，无法证明是何种原因导致，无法证明是我方不尽服务义务或设施出现问题导致的。管道反映不出来是何部位的管道。本院对上述证据将综合全案予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，沈阳华锐物业管理有限公司与沈阳华苏置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。沈阳华锐物业管理有限公司与金地格林公司签订的《债权转让协议》，不违反法律法规禁止性规定。且其已将该协议公示、张贴于该小区物业中心大厅和公告栏内，已履行告知债务人义务，故该债权转让合法有效。金地格林公司与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订了《【华府丹郡】物业服务协议》不违反法律禁止性规定，合法有效。故金地格林公司有权要求任俊廷支付欠付的物业费及电梯费。关于任俊廷主张物业服务有瑕疵的问题，本案证据尚不足以证明金地格林公司的物业服务存在根本违约，故不能减免任俊廷应承担的交纳物业费及电梯费的义务。关于案涉房屋漏水问题，任俊廷可在查明原因后，向相关责任主体主张权利。关于任俊廷主张物业费及电梯费部分超过诉讼时效问题，任俊廷一审中未提出诉讼时效抗辩。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。故本院对任俊廷提出的诉讼时效抗辩，不予支持。综上所述，上诉人任俊廷的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理50元，由上诉人任俊廷负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  王虹二〇二〇年十二月三日法官助理勾雪峰书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；