云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2331民初1886号原告：于平，男，1970年11月3日生，汉族，云南省禄丰县人，住云南省楚雄彝族自治州禄丰县，现住禄丰县。委托诉讼代理人：霍毅平，系云南熙宁律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：王君，女，1976年4月10日生，汉族，云南省禄丰县人，住云南省楚雄彝族自治州禄丰县，现住禄丰县。被告：樊松华，男，1971年6月24日生，汉族，云南省禄丰县人，住云南省楚雄彝族自治州禄丰县，现住禄丰县。二被告共同委托诉讼代理人：杨宏伟，系云南延德律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告于平与被告王君、樊松华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理，原告于平及其委托诉讼代理人霍毅平，被告王君及其委托诉讼代理人杨宏伟、被告樊松华的委托诉讼代理人杨宏伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于平向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告王君于2020年4月28日订立的《售房合同》有效；2.判决两被告将其坐落于禄丰县房屋［房权证号为：禄房权证2008字**、土地使用权证证号为：禄国用（2009）第××号］过户至原告名下{当庭明确为判决两被告配合原告将其坐落于禄丰县房屋［房权证号为：禄房房权证2008字**、地使用权证证号为：禄国用（2009）第××号］过户至原告名下}；3.判决两被告为原告出具626000元的购房发票；4.判决两被告向原告支付违约金100000元；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：两被告王君与樊松华系夫妻关系。经两被告与原告协商，2020年4月28日，两被告决定将其坐落于禄丰县房屋［房权证号为禄房权房权证2008字**、使用权证证号为：禄国用（2009）第××号，房屋建筑面积为114.64平方米，土地使用权面积为22.48平方米，用途为商住］出售给原告。为此双方订立《售房合同》一份。双方对售房价款、付款方式，付款时间、交房、房屋过户、违约责任等均做了约定。按照合同约定，原告先后在规定期限内付清了全部房款626000元，两被告亦将房屋交付给原告占有、使用。原告在取得房屋后对房屋进行了重新装修并入住其中。但至今两被告拒不为原告出具购房发票亦拒不为原告办理房屋产权过户手续。两被告的违约行为严重损害了原告的合法利益，现特向人民法院提起诉讼，请依法支持原告的全部诉讼请求。被告王君、樊松华辩称：原告所述不完全属实，原告与被告签订售房合同后被告积极配合原告到不动产登记中心办理产权变更登记手续，但原告拒不提供办理产权登记手续所需材料。原告与被告王君于2020年4月28日订立的售房合同系双方真实意思表示，为有效合同，被告无异议。原告请求判决两被告配合原告将案涉房屋过户至原告名下的诉讼请求为行为之诉，不应获得法院的支持。被告系自然人而不属于房地产销售公司或者开发企业，不具备向原告开具购房发票的资格，原告要求两被告为原告出具626,000元购房发票的诉讼请求不应获得法院支持。合同签订后被告已积极配合原告履行办理产权变更登记手续的义务，被告不存在违约行为，原告要求两被告支付违约金100,000元没有事实和法律依据。本案诉讼费由法院作出裁判。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，即：原告于平提交原告和二被告身份证复印件各一份、房屋产权证书一份、土地使用权证书一份、房屋共有权证书二份、售房合同一份、中国工商银行转账凭证二份、中国工商银行明细清单一份，被告王君、樊松华提交的宗地图、房产分户图各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告王君、樊松华提交禄丰县不动产登记中心出具的证明和王君土地登记情况各一份，欲证实王君于售房合同签订当日即2020年4月28日以及2020年8月10日，为办理不动产变更登记，向禄丰县不动产登记中心对出售房屋的房产登记情况进行了查询，于2020年8月21日到禄丰县不动产登记中心对土地使用权情况进行了查询，二被告积极履行协助原告办理产权变更登记手续的义务，在履行合同过程中不存在违约行为。经原告于平质证，对真实性无异议，对证明目的不认可。本院认为，该组证据加盖有禄丰县不动产登记中心档案查询专用章，本院对真实性、合法性予以采信，能证实被告王君于2020年4月28日、2020年8月10日到禄丰县不动产登记中心进行档案查询，于2020年8月21日到禄丰县不动产登记中心申请不动产登记查询的事实，对该事实本院予以确认；2.被告王君、樊松华提交收据复印件二份，欲证实二被告已交纳所出售房屋的中央防盗门款和住房维修基金，办理产权变更登记手续的相关材料已准备好，二被告不存在违约行为。经原告于平质证不认可，认为收据为复印件。本院认为，该组证据为复印件，被告王君、樊松华未提交原件供法庭核对，故对该组证据本院不予采信；3.被告王君、樊松华提交手机短信截屏一份，欲证实二被告于2020年4月28日即合同签订当日通过短信方式告知原告办理产权变更登记所需要原告提供的材料，但原告未答复。经原告于平质证不认可，认为该证据为被告的孤证，无法核实真实性。本院认为，该证据为短信截图，在无其他证据予以佐证的情况下，无法核实是否为被告发给原告的短信，故本院不予采信；4.被告王君、樊松华提交手机微信截屏二份，欲证实云南电网公司以手机短信的方式提醒被告王君需要缴纳电费，合计约100元，2020年8月8日，被告王君将需要缴纳电费的短信通知转发给原告于平，经双方协商原告于平同意支付电费给王君，王君于当日办理产权变更登记手续，由双方确定办证时间的事实。经原告于平质证，对真实性无异议，但认为聊天记录不全面，缺少被告出售房屋后的纳税凭证，因为被告未履行纳税义务导致无法办理过户手续。本院认为，该组证据能证实2020年8月8日，被告王君将缴纳电费短信转发给原告于平，原告于平同意支付电费给被告王君，及双方协商办理过户事宜的事实，对该事实本院予以确认；5.被告王君、樊松华申请证人杨某1、杨某2、邓某出庭作证的证人证言。经原告于平质证不认可，认为三位证人的证言属于伪证。经被告王君、樊松华质证无异议。本院认为，被告王君、樊松华申请证人杨某1、杨某2、邓某出庭作证，旨在证实原、被告双方在协商房产买卖过程中对契税约定由买方承担的事实，但证人在陈述时均表示之前并不认识原告于平，当天在苗家健骨堂按摩时听到有人商谈卖房时事，且陈述时大多使用好像、大概语言，杨某1、邓某陈述谈话的人不能确定是否是本案原告于平，故本院不予采信；6.根据案件审理需要本院对禄丰县税务局工作人员制作的询问笔录一份，经原告于平质证无异议，经被告王君、樊松华质证无异议。本院认为，该询问笔录能证实二手房交易过程中税务机关征税及开具税票的问题，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定本案事实如下：2020年4月28日，被告王君（甲方）与原告于平（乙方）签订《售房合同》约定，甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方已充分了解该房屋具体情况，并自愿买该房屋。该房屋的具体情况如下：房屋做落于禄丰县，建筑面积为114.65平方米。出售房屋的所有权证证号为:禄房权证房权证2008字第**和禄国用（2009）第××号。甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况，保证该房屋没有设定担保，没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。房屋和商铺款经甲乙双方商定总金额为：62.60万元（陆拾贰万陆仟元整），房款的支付方式、支付时间为：2020年4月28日，乙方在2020年4月28日前付给甲方定金人民币100000.00元（大写壹拾万元整），上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款；房屋款乙方一次性付给甲方：第1期:在2020年4月28日，付人民币100000.00元，（大写壹拾万元整正），第2期:在2020年7月28日前付清房屋尾款52.60万元（伍拾贰万陆仟元整），每期付款，甲方收到后出具收据。甲乙双方定于2020年7月28日正式交付该房屋。甲方应在2020年8月前申请办理房屋权益的变更手续。经甲乙双方确认，甲方对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。经甲乙双方同意，双方应于本合同签定之日生效。在办理房屋产权及土地使用权转移过户时，甲方应出具房屋产权给乙方，如因甲方延误，影响过户登记，甲方应负赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方要返还全部房款。违约金100000元。合同还约定了其他内容。被告王君在合同甲方处签名捺印，原告于平在合同乙方处签名捺印。2020年4月28日，原告于平通过中国工商银行向被告王君转账100000元。2020年7月24日，原告于平通过中国工商银行向被告王君转账526000元，房款已付清。同日，被告王君、樊松华将案涉房产的所有权证一本、土地使用权证一本，房屋共有权证两本交给原告于平。2020年7月28日，经委托云南瑞德测绘工程咨询有限公司禄丰分公司对案涉房屋进行测绘，形成宗地图及房产分户图，原告于平支付了测绘费。另查明，案涉房产自2020年6月起由原告于平管理使用，原告于平对案涉房产进行了装修。2020年4月28日、2020年8月10日，被告王君到禄丰县不动产登记中心对案涉房产进行档案查询。2020年8月8日，被告王君将缴纳电费短信转发给原告于平，原告于平同意支付电费给被告王君，同时双方协商办理过户手续事宜，原告于平表示时间由被告家确定。2020年8月21日，被告王君到禄丰县不动产登记中心对案涉房产的土地登记情况进行查询。归纳原、被告双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：1.案涉房产办理产权变更登记手续的税费应由谁承担？2.原告的各项诉讼请求是否能够成立？焦点一：案涉房产办理产权变更登记手续的税费应由谁承担的问题。原告于平认为，双方在房屋买卖过程中对办理房屋产权变更产生税费应由谁承担没有约定，依照相关法律规定，卖方及买方均应缴税，故应由卖方承担的税费由被告王君、樊松华缴纳，应由买方承担的税费由原告于平缴纳。被告王君、樊松华则认为，原、被告在协商房屋出售事宜时已达成口头协议，因原告于华属于拆迁户，缴税时有优惠，案涉房产所有税费（含卖方、买方应缴纳部分）均由原告于华承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，约定不明，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照交易习惯确定。按照买卖二手房的交易习惯，交易过程中产生的税费等均由买方承担，故案涉房产办理产权变更的税费应由原告于华承担。本院认为，在民法原则当中，存在当事人意思自治优先原则，即有约定从约定，没有约定依照法律规定，没有法律规定，依照交易习惯。本案中，原、被告在签订《售房合同》时对办理产权变更登记手续的税费应由谁承担无明确约定。依法纳税是宪法规定每个公民应尽的基本义务，故案涉房产办理产权变更登记手续过程中产生的税费由原告于平及被告王君、樊松华根据国家税费法律法规的规定予以缴纳[即：应由买方缴纳的税费（以税务机关开具的发票金额为准）由原告于平承担，应由卖方缴纳的税费（以税务机关开具的发票金额为准）由被告王君、樊松华承担]。焦点二：原告的诉讼请求是否能够成立的问题。1.关于原告要求确认原告于平与被告王君于2020年4月28日签订的《售房合同》有效的问题。本院认为，被告樊松华系案涉房产的共有人，其虽未在《售房合同》上签名，但本案审理中被告王君、樊松华明确表示《售房合同》合法有效，且原告于平与被告王君于2020年4月28日签订的《售房合同》未违反法律、法规的强制性规定，不损害他人利益，故为有效合同。2.关于原告要求二被告配合原告将坐落于禄丰县房屋［房权证号为：禄房权证房权证2008字**、用权证证号为：禄国用（2009）第××号］过户至原告名下的问题。本院认为，同前所述，《售房合同》有效，有效合同受法律保护，对双方当事人具有约束力，双方应按合同约定全面履行各自义务，故原告于平的此项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。3.关于原告要求二被告为原告出具626,000元购房发票的问题。本院认为，结合本院到禄丰县税务局核实的情况，在出售房产未进行网签合同备案及完税前，税务机关无法开具增值税普通发票，发票金额以税务系统评估价为准并非以买卖双方的交易价格为准，一套房产交易税只征收一次发票也只开具一次，故原告于平的此项诉讼请求，本院不予支持。4.关于原告要求二被告支付违约金100,000元的问题。原告认为，被告未按合同约定纳税后，配合原告办理过户手续已构成违约，应承担违约责任，支付违约金100,000元。被告王君、樊松华则认为，被告愿意配合原告办理产权变更手续，被告在履行合同过程中，不存在违约，被告在2020年8月8日向原告提供了办理产权变更的所有手续，是原告怠于履行义务至今未办理变更手续，故不存在违约。本院认为，案涉房产至今未办理产权变更手续主要是涉及税费的承担问题，由于原、被告双方对于税费的承担约定不明，税费的缴纳涉及国家利益，且2020年8月8日，原、被告双方协商办理过户手续事宜，原告于平表示时间由被告家确定，故案涉房产至今未办理产权变更登记手续的原因不能归责于一方违约，故对于原告于平的此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条之规定，判决如下：一、原告于平与被告王君于2020年4月28日签订的《售房合同》有效；二、被告王君、樊松华于本判决生效之日起十五日内协助原告于平办理禄丰县房屋［房权证号为：禄房权证2房权证2008字**、权证证号为：禄国用（2009）第××号］的产权变更登记手续，将该房产过户到原告于平名下；三、驳回原告于平的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5530元（已交），由原告于平负担2765元，被告王君、樊松华承担2765元（因原告于平已预交，现由被告王君、樊松华于本判决生效之日起十五日内支付给原告于平）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。审判员  王丽丽二〇二〇年十二月九日书记员  曾桂红