襄阳高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0691执异141号案外人：胡德举，男，汉族，1964年1月2日出生，住南漳县。申请执行人中国民生银行股份有限公司襄阳分行。住所地：襄阳市高新区长虹北路**广景碧云天。法定代表人：杭标，该行行长。被执行人杨绍秀，女，汉族，1959年10月30日出生，住南漳县。被执行人敖立华，男，汉族，1959年2月2日出生，住南漳县。被执行人敖欢，男，汉族，1984年7月22日出生，住南漳县。被执行人南漳县银谷谷业有限责任公司，住所地：南漳县武安镇宜竹路**。法定代表人：敖立华，该公司经理。本院在执行中国民生银行股份有限公司襄阳分行（下称民生银行襄阳分行）与杨绍秀、敖立华、敖欢、南漳县银谷谷业有限责任公司（下称银谷公司）借款合同纠纷一案中，案外人胡德举向本院提起执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人胡德举称，请求襄阳高新技术产业开发区人民法院停止对被执行人南漳县银谷谷业有限公司位于南漳县武安镇宜竹路4号综合商场一楼门面从西往东第二间（图纸标注第4轴—第5轴之间的商铺，以下简称案涉房产），建筑面积为96平方米的商铺的拍卖并解除查封。事实与理由：2015年6月10日，银谷公司法定代表人敖立华代表公司将该公司开发建设的位于南漳县武安镇宜竹路4号综合商场一楼门面从西往东第二间（图纸标注第4轴—第5轴之间的房屋面积），建筑面积为96平方米的商铺以160万元价格出售给我，双方签订了房屋买卖合同，我按照合同约定支付了150万元的购房款（剩余10万元待该公司将房产证办到我名下后支付），该房屋建成后因诉讼原因被多家法院查封，导致本人房产证一直无法办理。后贵院在执行民生银行襄阳分行与杨绍秀、敖立华、敖欢、银谷公司借款合同纠纷一案的过程中对外拍卖该综合商场，因该商场一楼我已经购买96平方米，如果被拍卖将损害我的合法权益。故本人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，请求贵院停止对我购买的96平方米的商铺停止执行，并解除对我购买96平方米商铺的查封。为证明上述事实，案外人胡德举向本院提供《售房合同》复印件、案涉房产所在商场底层平面图复印件、《门面房出租合同》复印件、湖北银行客户回单复印件、中国建设银行客户回单复印件、南漳县五棵树农产品贸易有限公司收据复印件、银谷公司收据复印件等证据材料。本院查明，民生银行襄阳分行与杨绍秀、敖立华、敖欢、银谷公司借款合同纠纷一案，本院于2018年8月20日作出（2018）鄂0691民初1705号《民事裁定书》，裁定查封南漳县银谷谷业有限责任公司名下位于南漳县武安镇宜竹路4号的房产（使用权面积为334.03平方米，房屋建筑面积为1029.21平方米，不动产权证号为鄂20**南漳县不动产权第0000051号），查封期限三年。同年9月10日，本院作出（2019）鄂0691执保262号《协助执行通知书》，请南漳县不动产登记中心协助查封上述房产，并于同年9月13日将上述文书送达南漳县不动产登记中心。同年9月20日，本院作出（2018）鄂0691民初1705号《民事判决书》，判决：“一、杨绍秀、敖立华、南漳县银谷谷业有限责任公司、敖欢于判决生效后十日内向中国民生银行股份有限公司襄阳分行偿还借款本金440万元、利息111371.19元、期内利息的复利1653.15元及罚息（本金的逾期罚息自2017年12月31日至2018年1月5日以本金240万元为基数按年利率10.5%的标准计算、自2018年1月6日起以本金440万元为基数按照年利率10.5%的标准计算至清偿之日止；利息的逾期罚息自2017年12月31日至2018年1月5日以期内应付未付的利息63926.73元为基数按照年利率10.5%的标准计算、自2018年1月6日起以期内应付未付的利息111371.19元为基数按年利率10.5%的标准计算至清偿之日止）；二、中国民生银行股份有限公司襄阳分行有权对南漳县银谷谷业有限责任公司抵押的不动产权证号为鄂（2016）南漳县不动产权第0000051号的房屋折价或拍卖、变卖的价款，在杨绍秀、敖立华、敖欢、南漳县银谷谷业有限责任公司不能清偿判决主文第一项所确认的债务范围内以4500000元为限优先受偿；三、驳回中国民生银行股份有限公司襄阳分行的其他诉讼请求。”因杨绍秀、敖立华、敖欢、银谷公司未按期履行生效法律文书确定的义务，民生银行襄阳分行向本院申请强制执行，本院于2019年4月19日作出（2018）鄂0691执985号之一《执行裁定书》，裁定：“一、冻结、划拨杨绍秀、敖立华、敖欢、银谷公司银行存款520万元或查封、扣押同等价值的其他财产；二、评估、拍卖银谷公司所有的位于南漳县武安镇宜竹路4号的房产（使用权面积344.03平方米、房屋建筑面积1029.21平方米，不动产权证号：鄂20**南漳县不动产权第**）。”另查明，2015年6月10日，敖立华（甲方）与胡德举（乙方）签订《售房合同》，合同约定：“一、甲方将位于武安镇××号商业楼（银谷小武商）一层相邻于良友宾馆，宽以界址至6米，长约20米（外墙皮至后墙）出售给乙方（一间门面120平方米左右，以办证实际面积为准），总价160万元。门面房款分三次付清：第一次时间是2015年6月10日付70万元，第二次时间是10月1日付80万元，剩余10万元待甲方给乙方办理好房产证时一次性付清；二、按照政策规定，甲乙双方各自承担买卖房屋的相关税费，办理房屋所有权证，甲方办理土地整体证件（土地证不过户）；三、乙方不得擅自改变房屋结构，永久不得用于开餐馆；四、房屋结构将按照现在的图纸设计施工、交房；五、本合同为临时合同，办证时按国家标准合同格式，保证本合同内容，签订正式合同。”同日，胡德举向南漳县五棵树农产品贸易有限公司通过湖北银行转款57万元，南漳县五棵树农产品贸易有限公司向胡德举出具《收据》，该收据载明“今收到胡德举交房款柒拾万元整”。同年10月1日，胡德举通过中国建设银行向敖欢转款63.5万元，同年10月2日银谷公司向胡德举出具《收据》，该收据载明“今收到胡德举人民币捌拾壹万元，收款事由交房款”。在异议审查中，本院向胡德举询问案涉房产购房款其采用何种方式进行支付，胡德举称除120.5万元使用银行转账外，剩余款项（29.5万元）均使用现金支付。本院认为，案外人对执行标的提出排除执行异议的，应当审查案外人是否是执行标的的权利人，对执行标的是否享有足以排除执行的实体权益。故本案的争议焦点问题为案外人胡德举对案涉房产是否享有足以排除执行的所有权或其他实体权益。一、案外人胡德举对案涉房屋是否享有所有权的问题。案涉房屋作为不动产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，案外人并未办理案涉房产的不动产登记手续，根据不动产权证号为鄂（2016）南漳县不动产权第0000051号登记显示，其所有权人应当为南漳县银谷谷业有限责任公司，案外人胡德举并非案涉房权的所有权人。二、案外人胡德举对案涉房产是否享有足以排除执行的其他实体权利问题。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出执行异议的，可以依据《最高人民法院》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条或第二十九条规定，主张无过错买受人物权期待权与消费者物权期待保护，只要符合其中任意一条规定的全部情形即可排除执行。其中第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述规定可知，第二十八条适用情形较为广泛，第二十九条被执行人必须为房地产开发企业且房屋必须是用于居住的商品房。因案涉房屋系商铺，并非商品房，故不能依照《执行异议复议规定》第二十九条进行审查，仅能依照《执行异议复议规定》第二十八条对案外人提出的执行异议进行审查。从胡德举提交的证据看，其一、出卖方并未所有权人银谷谷业公司；其二、案外人胡德举并未将案涉房屋购房款转至银谷公司账户，而是转入南漳县五棵树农产品贸易有限公司及敖欢账户；其三、案外人胡德举仅向本院提供120.5万元银行转账凭证，未提供购房发票及29.5万元银行转账凭证，不足以证实其已经支付其购买案涉房产的全部价款。因此案外人提交的证据不足以证明其对案涉房产享有排除执行的权利，对其异议请求，本院依法予以驳回。此外，本案中案外人异议审查的权属判断标准并非是对案外人权利的最终确权，当事人对于案涉房屋权属的争议，可通过其他诉讼程序寻求救济。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、第二十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：驳回案外人胡德举的执行异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长 刘 战人民陪审员 张 财人民陪审员 杨 炜二〇二〇年十二月三日书 记 员 张雨凡