-江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1870号上诉人（原审原告）：修水县方胜课外培训学校有限公司，住所江西省九江市修水县义宁镇南桥村**明日星城小区**-105，统一社会信用代码91360424MA35J55Y4P。法定代表人：朱芳群，女，1987年9月14日出生，汉族，住江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：冷科军，男，1979年11月13日出生，汉族，住江西省九江市修水县，系该公司员工。委托诉讼代理人：冷文丰，江西坚白律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：修水县昌源贸易有限公司，住所江西省九江市修水县义宁镇衙前大道凤凰商厦第**，统一社会信用代码91360424MA35G7AP1J。法定代表人：程礼胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨大望，江西赣九律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程礼胜，男，1972年2月25日出生，汉族，住江西省九江市修水县。上诉人修水县方胜课外培训学校有限公司（以下简称方胜培训学校）因与被上诉人程礼胜、被上诉人修水县昌源贸易有限公司（以下简称昌源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院（2020）赣0424民初1966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法组成合议庭公开进行审理。方胜培训学校的法定代表人朱芳群及委托诉讼代理人冷科军、冷文丰，被上诉人昌源公司的法定代表人程礼胜及其委托诉讼代理人杨大望到庭参加询问。本案现已审理终结。上诉人方胜培训学校上诉请求：请求改判至2020年1月1日起，解除上诉人与被上诉人2017年3月19日签订的《租赁合同》，被上诉人返还上诉人已支付的租金3万元；改判由被上诉人向上诉人支付违约金10万元；改判被上诉人赔偿上诉人损失共计6万元，并承担上诉人因维权支出的律师费8000元。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一审法院没有充分尊重双方当事人契约自由精神原则，将约定的违约金由10万元变更为35000元，属于违法判决。一审法院应当酌情判令被上诉人赔偿上诉人装修损失残值。一审法院没有尽到释明义务，审判程序上存在瑕疵。判决上诉人与被上诉人解除《租赁合同》的时间不明确。现在的场地是修水县国资委的，出租方不是被上诉人。期间疫情，国资委说可免除3个月租金。被上诉人昌源公司辩称，上诉人所从事的教育培训一直未中断，租赁物亦未中断使用，所以被上诉人有权依约收取租金。上诉人要求返还租金3万元没有依据。在被上诉人没有违约的情况下，一审判决解除合同，且判决被上诉人支付违约金3.5万元，其用意是因提前解除合同涉及到上诉人的部分装修损失，违约金实际上是装修损失。对于装修损失，上诉人未提交证据，也未申请鉴定，依据不足。故上诉人主张违约金10万、赔偿损失6万元都不应当得到支持。上诉人主张的律师费既无法律规定和合同依据，收费标准也不明确，应由上诉人自行承担。被上诉人程礼胜辩称，上诉人一直在使用租赁场地，但从2020年3月11日后就未交租金。我的场地也是租来的，我一直在向出租人交租金。方胜培训学校向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告2017年3月19日签订的《租赁合同》；2.判令被告退还原告租赁保证金20,000元；3.判令被告向原告支付违约金100,000元；4.判令被告赔偿原告损失共计167,298.5元（计算方式：装修总费用334,597元×50%租赁剩余期限）；5.判令被告承担原告因维权而支出的律师费8,000元；6.本案诉讼费用被告承担。一审法院认定的案件事实：2015年10月10日，被告程礼胜、案外人雷国伟、汪燕燕、余于荣、洪诗华签订《合伙协议书》，约定成立昌源公司在修水县义宁镇凤凰商厦二楼经营超市，公司成立前，由雷国伟出面承租凤凰商厦二楼，租金及费用由公司承担，协议还对投资款的交纳、利润分红、亏损分担等其他事项进行了约定。昌源公司于2016年1月11日登记设立，被告程礼胜登记为公司法定代表人。公司股东于2019年8月28日由上述五人变更为雷国伟、汪燕燕、余于荣和程礼胜。2015年11月2日，雷国伟与当时的产权人修水县珠江实业有限公司签订《租赁合同》，约定由雷国伟租赁修水县义宁镇衙前大道55号凤凰商厦二楼5,300平方米商铺用于经营综合商场，租赁期限熊2015年12月1日至2025年11月30日。合同还对租金、租赁用途的变更、违约责任等其他事项进行了约定。涉案商铺由昌源公司以佰盛购物广场（未办理工商注册登记）名称从事超市经营。2017年4月修水县济平超市有限公司（以下简称济平超市）与修水县珠江实业有限公司就涉案商铺签署了《房产买卖协议》，购买了涉案商铺，办理了不动产权登记[赣（2017）修水县不动产权第0006027号]。此后，涉案商铺的租赁继续按雷国伟与修水县珠江实业有限公司签订的《租赁合同》履行。因拖欠租金，济平超市于2019年10月14日向九江市仲裁委员会提出仲裁申请，请求裁决解除济平超市与雷国伟的租赁合同，裁决雷国伟立即腾空并返还凤凰商厦二楼全部铺面给济平超市，以及支付拖欠的租金、逾期交租违约金等。九江市仲裁委员会审理认为，在雷国伟不主张解除合同的前提下，根据“买卖不破租赁”的规则，济平超市取代修水县珠江实业有限公司成为出租人，雷国伟长期拖欠租金已构成根本违约，对济平超市解除合同，返还商铺的仲裁请求予以支持。九江市仲裁委员会于2019年12月30日作出（2019）九仲裁字第0538号裁决书，裁决解除济平超市于雷国伟于2015年11月2日签订的《租赁合同》，雷国伟应在2020年2月29日前将涉案凤凰商厦二楼全部商铺返还给济平超市。该仲裁裁决书已发生法律效力。2017年3月19日，被告程礼胜以修水县佰盛购物广场（甲方）名义与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将佰盛购物广场二楼上楼梯正对面进门左手320平方米铺面出租给乙方从事教育产业经营，租赁期限自2017年4月6日至2022年6月10日；2017年6月11日至2020年6月10日期间的租金为每月10,000元，2020年6月11日至2021年6月10日期间每月租金10,600元，2011年6月11日至2022年6月10日期间每月租金为11,200元，先交租金后使用，每三个月交付一次；乙方以转账或现金方式支付租赁保证金，以甲方出具的收款收据为凭，保证金不计算利息；若单方违约造成本合同解除、终止，则违约方除赔偿对方100,000元违约金外，还必须赔偿由此给对方造成的一切损失（此损失届时由法院判定）；双方还就装修、转租、转让、退租、合同的终止与续期、等其他权利义务进行了约定。原告于2017年3月20日交纳了20,000元保证金，收款方为修水县佰盛购物广场，收据载明的用途为商铺押金。原告按指示将租金支付到昌源公司账户，租金已支付至2020年3月10日。2020年4月27日，济平超市根据仲裁裁决在凤凰商厦张贴限期搬离通知书，要求昌源公司在2020年4月30日之前搬离凤凰商厦二楼商铺。2020年5月27日，修水县行政事业单位国有资产经营有限公司书面通知昌源公司和程礼胜，要求支付租金至返还商铺之日，并要求在5个工作日之内搬离，逾期将追究侵占国有资产及其他法律责任。庭审中，原告举证了其装修商铺时购买材料、支付工资的借据、销货单等支付凭证以证明其装修损失和营业损失。经本院释明，原告未提出司法鉴定申请。原告因聘请律师，支付了8,000元律师服务费。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定：“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”。故雷国伟签订的《租赁合同》所涉权利义务应由昌源公司承受。（2019）九仲裁字第0538号裁决书裁决解除的租赁合同系雷国伟与修水县珠江实业有限公司2015年11月2日签订的《租赁合同》，合同解除后果应由昌源公司承受，昌源公司应按裁决书履行义务。被告程礼胜与原告签订租赁合同，系履行昌源公司法定代表人的职务行为，原告所签《租赁合同》出租方应为昌源公司，合同甲方的权利义务应由昌源公司承受。根据仲裁裁决，昌源公司从2020年2月29日起即丧失对凤凰商厦二楼商铺的承租权，导致与原告所签租赁合同无法继续履行，过错在于昌源公司，原告请求解除合同、退还保证金，于法有据，予以支持。导致本案合同解除的过错在于昌源公司，应认定昌源公司违约，昌源公司应承担相应违约责任。根据合同法及其司法解释规定，当事人可以主张与损失相当的违约金或因违约造成的具体损失，二者不能同时主张。原告的证据不足以证明其具体损失，应承担相应举证责任，故对其第四项诉讼请求不予支持。双方约定的违约金过高，依法应予调整，结合合同已实际履行时间，参考新冠××疫情对经营的影响等因素，酌情确定违约金为35000元。合同对律师服务费等没有约定，原告请求被告负担该笔费用没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决如下：一、解除修水县方胜课外培训学校有限公司与修水县昌源贸易有限公司2017年3月19日签订的《租赁合同》；二、修水县昌源贸易有限公司在本判决生效后十日内向修水县方胜课外培训学校有限公司返还保证金20000元，支付违约金35000元，共计55000元；三、驳回修水县方胜课外培训学校有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5729元，减半收取计2864.5元，由修水县方胜课外培训学校有限公司负担2330.98元，修水县昌源贸易有限公司负担533.52元。二审期间，上诉人向本院提交U盘一只，拟证明租赁场地的经营受到严重影响，前面进出的通道被上诉人封闭，后面的通道因为老城区改造，学生经过很不方便，导致生源流失。被上诉人称，老城改造是政府行为。前面通道是正常使用的，之前一楼装修的时候可能有一段时间电梯时有关闭，但是行人可以通过，现在装修已经结束，电梯正常使用。上诉人向本院提交光盘一张证明出租场地现通行正常。本院另查明，济平超市是修水县行政事业单位国有资产经营有限公司下属企业。九江市仲裁委员会（2019）九仲裁字第0538号裁决书第（四）项裁决：2019年12月1日以后租金以每月12.5万元的标准计算至雷国伟将全部租赁商铺返还给济平超市之日止。2020年5月27日，修水县行政事业单位国有资产经营有限公司向昌源公司送达《催缴通知书》，该通知书载明：你在我司租赁的物业修水县凤凰商厦二楼合同已于2019年11月30日到期，由于你仍未搬离，根据裁决书第三项第四项内容…，现我司依法向你催缴以下时段租金：2019年12月、2020年1月、2020年5月1日-5月9日共计69天（2020年2月4月为疫情免租金）租金28.75万元……。上诉人方胜培训学校目前仍未搬出租赁场地。本院查明的其他案件事实与一审法院查明事实一致。本院认为，九江市仲裁委员会于2019年12月30日作出（2019）九仲裁字第0538号裁决书，裁决解除昌源公司与济平超市的租赁合同，并限昌源公司于2020年2月29日将租赁物返还。该裁决书自作出之日起生效。由于昌源公司与济平超市的租赁合同解除，上诉人方胜培训学校作为次承租人，其与昌源公司之间的租赁合同失去了继续履行的基础和条件，理应解除。上诉人要求确认其与昌源公司之间的合同于2020年1月1日解除，本院予以支持。上诉人一直占地经营，没有搬离租赁场地，故其应继续交纳场地占用费直至搬离之日。由（2019）九仲裁字第0538号裁决书和2020年5月27日修水县行政事业单位国有资产经营有限公司向昌源公司送达的《催缴通知书》可知，济平超市的上级主管部门修水县国资委一直向昌源公司催缴2019年12月及之后的租金，故上诉人已向昌源公司交纳的2020年1月1日至2020年3月10日的租金，可视为已向产权人交纳的场地占用费，不予退还。双方租赁合同不能继续履行的根本原因是昌源公司拖欠济平超市的租金，导致济平超市与其解除合同，昌源公司应承担违约责任。根据合同约定，结合合同已实际履行的时间及新冠××疫情对经营行业的影响等因素，酌情确定违约金为5万元，一审法院判定的违约金较低，本院予以调整。合同对律师服务费等没有约定，上诉人要求昌源公司负担该笔费用，没有事实和法律依据，不予支持。关于装修损失，上诉人未申请鉴定，提交的证据又不足以证明其装修损失，故不予支持。综上，一审查明事实清楚，但处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定，判决如下：一、撤销江西省修水县人民法院（2020）赣0424民初1966号民事判决；二、确认上诉人修水县方胜课外培训学校有限公司与被上诉人修水县昌源贸易有限公司2017年3月19日签订的《租赁合同》于2020年1月1日解除；三、被上诉人修水县昌源贸易有限公司在本判决生效后十日内向上诉人修水县方胜课外培训学校有限公司返还保证金2万元，支付违约金5万元，共计7万元；四、驳回上诉人修水县方胜课外培训学校有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2864.5元，二审案件受理费3207元，共计6071.5元，由上诉人修水县方胜课外培训学校有限公司负担3035元，由被上诉人修水县昌源贸易有限公司负担3036.5元。本判决为终审判决。审判长  罗柳军审判员  单伶俐审判员  李 进二〇二〇年十二月二日书记员  黄 勇