湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1232号上诉人（原审原告）：安化县纯信房地产开发有限公司，住所地安化县。法定代表人：夏建军。委托诉讼代理人：刘娜，湖南江之浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闵胜刚，男，1982年8月24日出生，汉族，住安化县。委托诉讼代理人：刘建铭。上诉人安化县纯信房地产开发有限公司（以下简称纯信公司）因与被上诉人闵胜刚租赁合同纠纷一案，不服湖南省安化县人民法院（2020）湘0923民初451号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。纯信公司上诉请求：撤销一审判决，改判闵胜刚支付纯信公司2018年2月8日至2020年2月7日的租金28800元，由闵胜刚承担案件诉讼费用。事实与理由：一、纯信公司与闵胜刚签订的房屋租赁合同约定，门面租金为8元/㎡，具体面积按房产局数据为准。一审中纯信公司提交了安化县房地产测绘队作出的《房屋分户平面图》，证实了闵胜刚租赁的案涉门面AA面积为148.92㎡。安化县房地产测绘队隶属于安化县房产局，是专门负责房产面积测量的机构，其提供的《房屋分户平面图》应当作为本案定案的依据。闵胜刚应当按照148.92㎡计付租金。二、闵胜刚承租的纯信豪苑3层门面有两个，一是本案诉争的AA。另外一个是已出售给案外人刘某的A，二审时，纯信公司提交了闵胜刚承租的刘某门面的商品房买卖合同以及户型平面图，其与诉争门面《房屋分户平面图》可以相互印证诉争门面系AA，面积为148.92㎡。闵胜刚辩称：纯信公司无直接证据证明案涉AA门面面积，故无法计算租赁费用或者占用费。纯信公司在一审中提供的房屋平面图未明确该门面是否为闵胜刚占有的门面。请求二审驳回上诉，维持原判。纯信公司向一审法院起诉请求：判令闵胜刚支付纯信公司2018年2月8日至2020年2月7日的租金28800元；由闵胜刚承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：闵胜刚与纯信公司的法定代表人夏建军于2017年4月8日签订《房屋租赁合同》，约定：纯信公司将其所有的位于安化县××镇××路××小区××栋××层的商业门面（约，具体使用面积与位置以房屋红线图为准）及2栋1楼原早餐店门面约60平方左右出租给闵胜刚经营窗帘软包产品。租赁时间自2017年4月8日至2027年4月7日止。租赁时间合计十年（其中三层的商用门面装修时间十个月免收租金）。三层租金为8元／㎡，具体面积按房产局数据为准。闵胜刚与夏建军签订《房屋租赁合同》时，知晓夏建军为纯信公司的法定代表人。本案所诉争的案涉房屋面积纯信公司未向闵胜刚示明。一审法院认为：纯信公司法定代表人夏建军与闵胜刚所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，依法应当受法律保护。闵胜刚代理人提出纯信公司不是本案适格的主体，其不是合同的相对方。经查明，闵胜刚与夏建军签订《房屋租赁合同》时，闵胜刚主观上是知晓夏建军为纯信公司的法定代表人，才与夏建军签订的租赁合同，承租纯信公司的商业门面进行经营活动。依照《中华人民共和国民法通则》第三十八条“依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人”的规定，法定代表人作为法人组织的负责人，其能够代表法人行使职权，其权力是由法律及公司章程赋予的，法人对法定代表人的正常活动承担民事责任。本案中夏建军与闵胜刚所签订租赁合同的行为，并没有超出其职务权限的正常活动范围，应视为是职务行为，该行为所产生的法律后果应当由纯信公司承担，故对闵胜刚代理人的该意见，不予采信。闵胜刚主张其所支付租金的条件不成就。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，纯信公司将商业门面已交付闵胜刚使用收益，闵胜刚应当按照合同约定支付租金。但本案双方所约定的案涉门面租金不明（即以8元／㎡计算，具体面积按房产局数据为准），且至今纯信公司未向闵胜刚提供房产局测量的案涉房屋面积，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时生效。”的规定，本案闵胜刚向纯信公司支付租金的条件不成就。现纯信公司主张其向闵胜刚出租的案涉房屋面积为150㎡，闵胜刚应按照150㎡支付租金，纯信公司亦未向法庭提交充分有效的证据予以证实案涉房屋面积为150㎡。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，对闵胜刚的该意见，予以采信，对纯信公司的该诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回安化县纯信房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费520元，减半收取260元，由安化县纯信房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人围绕上诉请求提交了证据。纯信公司提交了证据二份：证据一，商品房买卖合同及平面图，拟证明闵胜刚租赁A、AA的面积及位置，其中承租的刘某A面积为899㎡，承租的AA面积为148.92㎡；证据二，安化县住建局行政审批服务股出具的证明，拟证明AA未出售，产权为纯信公司所有。闵胜刚提交了安化县纯信豪苑某门面分层分户平面图，拟证明闵胜刚租赁刘某门面的套内面积为730.74㎡，租赁纯信公司门面套内面积为113.73㎡，三楼的公摊面积为21.01㎡，整个三楼的建筑面积为865.48㎡。闵胜刚所租赁的三楼门面113.73㎡部分，为纯信公司私自占用业主公共区域建章搭建，该部分面积实际已由小区全体业主公摊，不存在再有公摊面积的可能。即使该部分有公摊面积，该门面的建设面积也仅有116.49㎡。本院组织当事人进行了质证。闵胜刚对纯信公司提交的证据的质证意见为：证据一的合同达不到其证明目的，该合同无房产部门的登记面积，无法确定其实际面积是899㎡。证据二未证明案涉的A为何栋房屋，是否为租赁门面不确定且无经办人签名，证据的形式不合法，达不到其证明目的。纯信公司对闵胜刚提交的证据的质证意见为：对安化县国土资源测绘队的测量面积真实性无异议，但该测量数据仅为套内建筑面积，不包含公共部分与公用房屋分摊建筑面积。该证据显示案涉门面套内面积与安化县房地产管理局测量的套内面积121㎡相差不远，加上公摊面积，闵胜刚承租的案涉门面面积为148.92㎡。本院经审查认为，纯信公司提交的证据与其在一审中提交的房屋分户平面图拟证明案涉门面面积为148.92㎡，闵胜刚提交的证据拟证明案涉门面面积为113.73㎡或116.49㎡。纯信公司提交的房屋分户平面图的出具单位为安化县房地产测绘队，闵胜刚提交的门面分层分户平面图由安化县国土资源测绘队出具，二者存在对立性。闵胜刚提交的平面图载明“注：暂参照该栋房屋业主合同确定三楼公摊面积为21.01平米（该三楼公摊面积包括一楼过道面积10.74平方米），三楼实际公摊面积待整栋房屋实测后确定）”，据此可知，安化县国土资源测绘队测量的房屋面积因公摊面积不确定而不能确定整体面积。因国土部门的测量队具有侧重室外而房管部门的测量队具有侧重室内测量的特性，结合本案为室内门面测量的情况，本院采信纯信公司提交的证据，即以安化县房地产测绘队出具的测量面积为准，确认案涉门面的整体面积为148.92㎡。纯信公司虽认可闵胜刚提交的证据的套内面积，但因公摊面积不确定，故不能因其认可套内面积而否认安化县房地产测绘队作出的平面图载明的面积。本院经审理查明，除案涉门面的面积为148.92㎡外，一审判决查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方二审争议的焦点是：闵胜刚应否支付纯信公司28800元租金。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，纯信公司与闵胜刚签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应遵照合同履行各自的义务。纯信公司已按合同约定将门面交付闵胜刚使用，闵胜刚应当按照合同约定支付租金。根据合同约定，租金为8元／㎡，门面具体面积按房产局数据为准。根据各方提交的证据及纯信公司的诉讼主张，闵胜刚租赁的AA门面面积为148.92㎡，其应支付租金28592.64元（148.92㎡×8元／㎡×24个月）。对于超出28593元的部分，不予支持。闵胜刚辩称纯信公司无直接证据证明案涉AA门面面积，其无法计算租赁费用，无事实根据。闵胜刚另认为案涉门面为违章建筑，因无证据证明，本院对其意见亦不予采纳。综上所述，纯信公司的上诉请求部分成立，对成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省安化县人民法院（2020）湘0923民初451号民事判决；二、闵胜刚于本判决生效之日起十日内支付安化县纯信房地产开发有限公司租金28592.64元；三、驳回安化县纯信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费520元，减半收取260元，由闵胜刚负担255元，由安化县纯信房地产开发有限公司负担5元。二审案件受理费520元，由闵胜刚负担510元，由安化县纯信房地产开发有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判长  李京伟审判员  陆康彪审判员  蒋远军二〇二〇年十二月七日书记员  卢硕娟