青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异300号案外人：唐×，男，1982年1月9日出生，汉族，公民身份号码×××,住北京市大兴区采育镇沙窝店村富源街二条**。委托诉讼代理人：张旻、阚文颖，北京市中闻律师事务所律师。申请人：五矿国际信托有限公司，统一社会信用代码：91630000698540235A，住所地：青海省西宁市生物科技产业园纬二路**。法定代表人：王卓，该公司董事长。被申请人：山水文园凯亚房地产开发有限公司，统一社会信用代码：911101056336473148，，住所地：北京市朝阳区小武基路****院法定代表人：李艳敏，该公司董事长。被申请人：北京智都建筑工程有限公司，统一社会信用代码：911101055801389677J,住,住所地：北京市平谷区金海湖******/div>法定代表人：曹轶中，该公司董事长。被申请人：北京山水置地企业管理有限公司，统一社会信用代码：91110105MA0048JG2L，住所，住所地：北京市朝阳区弘燕山水文园**楼**105内（01）div>法定代表人：孙帆，该公司董事长。申请人五矿国际信托有限公司与被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司诉前财产保全一案，案外人唐×对查封的北京市朝阳区××园房产对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人唐×称，贵院出具了（2020）青01财保11号财产保全裁定并依据裁定查封了山水文园公司相关财产，其中就包括北京市朝阳区弘燕山水文园19号楼1单元701房屋（下称“涉案房屋”）。而事实上，案外人早已于2019年3月13日就全款购买了涉案房屋，对涉案房屋有物权期待权，涉案房屋不应作为山水文园公司的财产查封。2019年3月13日，案外人与山水文园公司签订了《购房意向协议书》。唐×依约于2019年3月8日至2019年3月13日期间已向山水文园公司支付了全部购房款。案外人购房是用于居住且名下没有其他可用于居住的房产。山水文园公司已于2019年底通知案外人前往接待中心签署《北京市商品房现房买卖合同》以及进行办理网签事宜。由于疫情，以及山水文园公司出现债务危机员工纷纷离职无人管理等问题，导致涉案房屋至今未能办理网签，未过户至案外人名下，仍在山水文园公司名下，从而导致贵院误封。故案外人请×（2020）青01财保11号民事裁定中对北京市朝阳区弘燕山水文园19号楼1单元701号室房产对应土地使用权的执行。申请人五矿国际信托有限公司、被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司对执行异议均未提交书面意见。本院查明，申请人五矿国际信托有限公司与被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司诉前财产保全一案，本院依据申请人五矿国际信托有限公司的财产保全申请及提供的担保，于2020年4月30日作出（2020）青01财保11号民事裁定书，裁定：冻结被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司在开户银行账户内存款7********.77元，如存款不足此数额，则查封、扣押被申请人持有的相应价值的其他财产。2020年5月11日本院作出（2020）青01财保11号协助执行通知书，查封山水文园凯亚房地产开发有限公司位于北京市朝阳区××乡通住宅小区二区（B区）二段住宅及地下车库项目；土地使用证号：京朝国用（2013出）第00284号，使用权面积43982.72平方米。本院委托北京市第三中级人民法院协助查封上述土地使用权手续。北京市第三中级人民法院于2020年5月12日向北京市朝阳区不动产登记事务中心发出了（2020）青01财保11号民事裁定书、协助执行通知书对上述土地使用权予以查封。北京市朝阳区不动产登记事务中心在送达回证备注载明：有抵押、轮候。案外人唐×得知后，于2020年11月13日向本院提出执行异议。另查明，2019年3月13日，山水文园凯亚房地产开发有限公司（甲方）与唐×（乙方）签订《购房意向协议书》，约定由乙方自愿订购甲方开发的的位××园，该房屋建筑面积为274.51平方米，建筑面积单价为人民币107300元/平方米，房屋总价为29454923元，附条件优惠后该房屋总价为27982177元。山水文园凯亚房地产开发有限公司于2019年3月8日、13日向唐×分别出具加盖该公司财务专用章的收据，收据号为字NO054385、NO054391，唐×支付了房款27982177元并附银行凭证。唐×提供了2020年12月4日北京市规划和自然资源局委员会向其出具的编号：20201204-02不动产登记资料查询结果证明。该证明载明：“坐落于北京市朝阳区××园的不动产，登记在山水文园凯亚房地产开发有限公司名下，于2020年-05-12，青海省西宁市中级人民法院查封土地，查封土地为首封，文号（2020）青01财保11号，限制终止日期：2023-5-11，介于房地一体原则……”。同时北京市规划和自然资源局委员会向其出具的编号：编号：朝（2020）0025268（窗），告知单载明案外人唐×名下无其他居住房屋。本院认为，依据申请人五矿国际信托有限公司的财产保全申请及提供的担保，本院作出（2020）青01财保11号民事裁定书，查封了被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司名下的土地使用权手续，符合法律规定。本案系案外人唐×对本院被保全财产提出书面异议，属执行标的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人唐×在本院查封前已与山水文园凯亚房地产开发有限公司签订了《购房意向协议书》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同的规定,该《购房意向协议书》内容已经包含涉案房屋基本情况、价款数额已经价款支付方式等合同基本内容，山水文园凯亚房地产开发有限公司已经按照约定收受购房款的，据此认定双方之间在本院查封前签订了合法有效的书面买卖合同；唐×并支付该房屋的全部房款。异议审查期间，唐×提交由北京市规划和自然资源局委员会出具的唐×名下无其他居住房屋查询结果告知单。故案外人唐×提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，因此，案外人唐×对其购买的案涉房屋所对应的土地使用权享有足以排除执行的权益，案外人唐×的异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对北京市朝阳区弘燕山水文园19号楼1单元701号房屋所对应土地使用权的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 卓 玛审判员 许正芳审判员 樊 静二〇二〇年十二月十一日书记员 岳 林附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。