黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑08民终938号上诉人（一审被告）：黑龙江乾旭房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市南山区50委**。法定代表人：崔岩国，该公司总经理。委托诉讼代理人：王鹤运，黑龙江王鹤运律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王志军，男，1963年5月4日出生，汉族，住黑龙江省抚远市。委托诉讼代理人：白景贤，黑龙江红旗（建三江）律师事务所律师。上诉人黑龙江乾旭房地产开发有限公司（以下简称乾旭公司）因与被上诉人王志军房屋买卖合同纠纷一案，黑龙江省抚远市人民法院于2019年8月6日作出（2019）黑0833民初233号民事判决，宣判后，乾旭公司不服，向本院提起上诉，本院于2019年12月16日将本案发回黑龙江省抚远市人民法院重新审理。黑龙江省抚远市人民法院于2020年4月24日作出（2020）黑0833民初7号民事判决，宣判后，乾旭公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乾旭公司上诉请求：一、依法撤销黑龙江省抚远市人民法院（2020）黑0833民初7号民事判决，改判支持上诉人全部的诉讼请求；二、案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实是错误的，张延来没有向上诉人交纳得才家园4号商服购房款，被上诉人收购张延来4号商服是根本不存在的，王志军利用其股东身份与王胜利利用担任该楼盘经理职务恶意串通，擅自使用单位公章、崔岩国名章签订虚假商品房买卖合同，损害了上诉人的合法权益，所签署的商品房买卖合同是无效的，因王志军和王胜利滥用股东权利和职权损害公司利益，应当承担赔偿责任。王志军辩称，案涉4号商服价款包含在上诉人与被上诉人之间抵债房屋总价款之内，因被上诉人与张延来存在债权债务关系，欲将该房屋转让给张延来，后因张延来没有同意，所以该商品房买卖合同最终仍然签订在被上诉人名下，上述事实在一审中被上诉人已经提供相应证据及张延来出庭证言可以确认，上诉人的上诉理由不成立。上诉人主张恶意串通签订虚假的商品房买卖合同，没有相关证据证明，该主张不能成立。王志军向一审法院起诉请求：1.要求乾旭公司履行双方之间签订房屋买卖合同所确定的义务，将出售给王志军房屋即抚远县得才家园4号商服楼及第1号、34号、35号车库交付给王志军并协助办理房屋不动产登记手续。2.要求乾旭公司赔偿违约金，以309120元为基数，按照日万分之三，自2014年11月25日起计算至实际交付楼房之日止。一审法院认定：2013年5月28日王志军、王胜利、崔岩国（乾旭公司法定代表人）签订挂靠协议，王志军、王胜利以乾旭公司名义开发建设抚远县得才家园工程。2013年12月14日王志军、王胜利、于云飞、崔岩国四人召开会议，会后签订《得才家园股东会议纪要》，纪要签订后，乾旭公司对之前抚远县得才家园工程进行接管，王志军、王胜利、崔岩国内部合伙投资。2014年4月1日因王志军无能力继续出资，经共同协商，王志军退出合伙，因崔岩国不在抚远县，由王志军、王胜利签订退伙《协议书》，王胜利在《协议书》中加盖了崔岩国个人名章及乾旭公司印章。协议主要内容为：“1.乾旭公司在开发建设得才家园住宅楼时，向王志军借款，经双方协商，乾旭公司以楼顶债的方式进行结算；2.乾旭公司借王志军4891668元，顶楼面积1455.91平方米，每平方米2200元、2000元，顶楼总金额4311087元。王志军与乾旭公司的一切经济往来、账目一次性全清。附：乾旭公司欠王志军的526704元借款、末报票据57772元，在乾旭公司2014年开工前解决（财务已列明细），王志军与乾旭公司解除合作股份制，一切债权债务与王志军无关”。该协议签订后，王胜利以乾旭公司的名义，并加盖崔岩国、王胜利人个名章为王志军出具了以下以房抵债协议：1.《顶账协议书》18份及付款收据（抵账房屋位于抚远县得才家园住宅楼1单元201室、202室、203室、301室、302室、303室、401室、402室、403室、501室、502室、503室、602室；2单元203室、301室、302室、305室；3单元203室）；2.《房屋预定书》2份及付款收据（位于位于抚远县得才家园住宅楼********）；3.车库收据2份（抵账房屋位于抚远县得才家园18号、19号车库）；4.《商品房买卖合同》3份及收据（抵账房屋位于抚远县得才家园4、5、6号商服）。上述顶债房屋总价款为4491171元。本案4号商服楼（房款为309120元）包含在上述退伙后以房抵债财产范围之内，其它以房顶债财产，不在本案诉讼范围之内；另查明：因王志军与案外人张延来存在债务关系，本案4号商服楼王志军欲转让给张延来，后因张延来没有同意，《商品房买卖合同》最终签订在王志军名下。2015年9月22日，乾旭公司为王志军出具车库出售合同一份，将1号车库出售给王志军，价格为10万元，面积为71.19平方米。同时标注“此车库用于抬王志军10万元作抵押，利息为3分，期限一年，此款还清，车库收回”，并于同日出具收据一份。2016年7月23日，乾旭公司与王志军签订车库出售合同，将位于得才家园小区34、35号车库出售给王志军，每个车库价格均为5万元，同日出具收据两份。上述三份出售合同收据均有乾旭公司合意及经办人王姝、崔宏亮签字确认。另查明：上述房屋未通过工程质量验收，车库高3.3米。一审法院认为，崔岩国、王志军、王胜利在2013年12月14日通过《得才家园股东会议纪要》的形式，确定合伙投资份额及公司管理方式，2014年4月1日因王志军退伙，签订的《协议书》符合退伙清算协议的法律特征，王胜利在协议书中加盖了崔岩国个人名章及乾旭公司印章，王胜利代理行为崔岩国虽予否认，但不影响该代理行为所产生的法律效力，依照该协议，乾旭公司用以房抵债的方式，与王志军签订《商品房买卖合同》，该合同不违反法律、行政法律的强制性规定，系合法有效，本案4号商服楼包含在上述抵债房产范围之内，乾旭公司对上述房屋具有交付义务，对此本院予以支持。王志军向乾旭公司购买的34、35号车库，双方签订车库出售合同，王志军依约支付价款，乾旭公司对上述房屋具有交付义务，对王志军的此项诉求本院予以支持。关于1号车库，根据合同内容，属于以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，王志军应以民间借贷法律关系另案提起诉讼，对该项诉讼请求，本院不予支持。乾旭公司交付涉案房屋，应通过相关部门验收合格，本案4号商服楼、34、35号车库现未经验收，至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，乾旭公司方负有协助王志军办理房产登记的义务。关于王志军主张的违约责任，双方签订4号商服楼《商品房买卖合同》中约定以房款为基数，按照日万分之三，自2014年11月25日起计算至房屋实际交付之日止，对此本院予以支持。判决：一、黑龙江乾旭房地产开发有限公司应于本判决生效且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内，协助王志军办理位于抚远市抚远镇得才家园小区4号商服楼（正楼由东向西数第4个商服楼）及34号、35号两个车库（东厢楼外侧由北向南数第3、第4个车库）产权过户手续，将上述房屋的房地产权利登记至王志军名下；二、被告黑龙江乾旭房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告王志军违约金,违约金以309120元为基数，按照日万分之三利率自2014年11月25日计算至实际交付楼房之日止；三、驳回王志军其它诉讼请求。案件受理费8891元，王志军已交2700元，补交6191元，由被告黑龙江乾旭房地产开发有限公司负担7436元，王志军自行承担1455元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，《协议书》中崔岩国名章为王胜利加盖，王志军未提供充分证据证明崔岩国同意其退出合伙，因此一审法院认定经共同协商，王志军退出合伙的事实有误，本院予以纠正。除此之外，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，2014年4月1日的《协议书》上体现的崔岩国名章为王胜利加盖，签协议书时崔岩国并没有在场，被上诉人无法证明《协议书》的签订是崔岩国的真实意思表示，亦没有证据证明该协议是其与崔岩国、王胜利对合伙期间各自投入、债权债务、公司盈亏情况的总清算协议，无法认定崔岩国与王志军之间达成了退伙清算的合意，该协议不能成立。案涉4号商服包含在协议书所确定的抵楼面积中，协议书所确定的顶楼总金额也包含案涉4号商服的抵债数额。因2014年4月1日的《协议书》不能成立，因此基于该协议书所确定的以案涉4号商服抵债的行为亦不能成立。被上诉人要求上诉人交付案涉4号商服及办理房屋不动产登记手续的诉讼请求不应予以支持。综上所述，上诉人乾旭公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省抚远市人民法院（2020）黑0833民初7号民事判决第二项、第三项；二、变更黑龙江省抚远市人民法院（2020）黑0833民初7号民事判决第一项为上诉人黑龙江乾旭房地产开发有限公司应于本判决生效且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内，协助被上诉人王志军办理位于抚远市抚远镇得才家园小区34号、35号两个车库（东厢楼外侧由北向南数第3、第4个车库）产权过户手续，将上述车库的房地产权利登记至王志军名下；三、驳回被上诉人王志军的其他诉讼请求。一审案件受理费8891元，王志军已交2700元，补交6191元，由上诉人黑龙江乾旭房地产开发有限公司负担1746元，被上诉人王志军负担7145元。二审案件受理费8891元，由被上诉人王志军负担5936元，余款2955元退还上诉人黑龙江乾旭房地产开发有限公司本判决为终审判决。审判长  王雪洁审判员  程 磊审判员  彭景丰二〇二〇年十二月三日书记员  付丽丽