河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7195号上诉人(原审原告)：王干立，男，1959年2月26日生，汉族，现住河南省伊川县。委托诉讼代理人：刘凯国，河南首正律师事务所律师，一般代理。被上诉人(原审被告)：河南千秋晟房地产有限公司。住所地：河南省洛阳市伊川县城关镇文化北路**。法定代表人：赵占芳，总经理。委托诉讼代理人：王许可，河南南云律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王亚萍，河南南云律师事务所律师，特别授权。上诉人王干立因与被上诉人河南千秋晟房地产有限公司（以下简称千秋晟公司）商品房买卖合同纠纷一案，河南省伊川县人民法院2019年8月16日作出（2019）豫0329民初2410号民事判决，千秋晟公司不服向本院提起上诉，本院于2020年1月7日作出（2019）豫03民终6028号民事裁定，将本案发还重审，重审后河南省伊川县人民法院作出（2020）豫0329民初706号民事判决，王干立不服，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王干立及其委托诉讼代理人刘凯国，被上诉人千秋晟公司的委托诉讼代理人王许可、王亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王干立上诉请求：1.请求二审法院依法撤销本案一审判决,依法改判支持王干立的全部诉讼请求。2.一审诉讼费用,二审上诉费用及保全费用依法由千秋晟公司承担。事实和理由：一、该案件是已经经过原一审(2019)豫0329民初2410号、二审(2019)豫03民终6028号、发回重审的案件。对于2015年5月5日、5月6日千秋晟公司因无力偿还借款，在债务到期后,给王干立以房抵账一事,在原一审、二审案件中,千秋晟公司的代理人对于基本事实，包括王干立出示的证据均无异议(详见（2019)豫0329民初2410号庭审笔录),包括千秋晟公司上诉状中也自认是王干立和千秋晟公司和洛阳中联投资担保有限公司（以下简称：中联担保公司）之间由原来的债权债务关系转变为房屋买卖关系。对于自认于自己不利的事实,王干立是不需要任何证据的。二、一审法院判决程序违法。三、千秋晟公司给王干立出具商品房定单和收据及承诺书均属于自己真实意思的表示。千秋晟公司在2015年5月5日、2015年5月6日给王干立出具的九份商品房定单及收据。在一年以后2016年6月24日再次给王干立出具承诺书。原一审和二审审理中千秋晟公司均对出具商品房定单和收据及承诺书无异议，仅仅因为该次在诉讼中,千秋晟公司“自反”过去的陈述和自认,没有任何证据的情况下,一审判决驳回王干立诉讼请求。千秋晟公司先借款是事实,到期偿还不了债务是事实,主动提出以房抵债也是事实,且已经将商品房定单和收据及一年以后的承诺书都出具给了王干立,至于王干立和案外人董静远、吕瑞峰谁是原本的债权人,这是王干立和案外人董静远、吕瑞峰之间的另一个法律关系。应不属于本案审理的范围,因为就原来的债权债务关系转化为商品房买卖关系之后,原有的债权债务关系均已经消灭,且千秋晟公司早在2015年5月5日、5月6日给王干立出具商品房定单等手续时已经将原来的债权凭证全部收回。在2016年6月24日还给王干立出具有承诺书。且在法律规定的时间内千秋晟公司也没有行使撤销权。所以当初以房抵债应当是千秋晟公司的真实意思表示,仅仅是因为现在房价上涨,千秋晟公司为了追求利益最大化，违背诚实守信原则，试图不再认可商品房买卖关系。四、王干立对案涉九套房屋享有的权利优先于在建工程抵押的银行。千秋晟公司在给王干立出具商品房定单和承诺书及开具收据时均未向王干立披露自己所售房屋已经存在工程抵押，属于刻意隐瞒所售房屋存在抵押的事实。在原一审中和二审中千秋晟公司均未提供任何证据证明出售给王干立的房屋已经在建工程抵押,但是在建工程抵押所有权并不发生转移,交付房屋仍可以履行。王干立已支付了全部购房款,且千秋晟公司已经依法取得《商品房预售许可证》,依照该司法解释,王干立购买华夏御府的5#-1-701,5#-1-503,5#-1-903,5#-1-1701,3#2-301房屋依法享有的相关权益应优先于该建筑工程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权,而该建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权,所以王干立购房依法享有的相关权益应优先于第三人银行对房屋享有的抵押权。综上所述,请二审法院依法查明事实,支持王干立的上诉请求。千秋晟公司辩称，原审判决适用法律正确，王干立对法条的理解完全错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款可知，民诉法解释第九十六条规定的五种情形不适用自认的规定，既然不适用自认的规定，第二款中"自认的事实"自然也不包括那五种情形。此外，新证据规定的第八条第二款来自于原《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第七十四条，即“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”由此可知，王干立主张新证据规定第八条第二款的适用范围仅限于民诉法解释第九十六条列举的情形，是对法律条文进行毫无逻辑的错误解读。王干立自行放弃质证权利，不应归责于千秋晟公司。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，逾期提交的证据由法院判断是否采纳，本案中因为王干立提交的三份《借款担保合同》涉及最基本的案件事实，即当事人之间是否存在借贷关系，法院在审核后认为应当组织质证，程序上符合法律规定，在谨慎查明案件事实的情况下作出判决，也彰显了公平正义。王干立自行放弃了质证的权利，现有证据已能证实双方当事人之间不存在借贷关系，要求千秋晟公司履行《商品房定单》没有依据。王干立认可《商品房定单》是以房抵债，既然是抵债，那么债务的存在便是抵房的前提。《商品房定单》载明借款债务源于千秋晟公司提交的三份《借款担保合同》。合同载明千秋晟公司并非借贷关系的相对人，但王干立拒绝质证，又拒不说明其与合同债权人董静远、吕瑞峰的关系，原审法院依法认定王干立不是涉案借款的债权人并无不当。既然王干立并非涉案借款的债权人，就没有任何理由要求千秋晟公司向其抵房。千秋晟公司在原一、二审庭审过程中做出所谓的“自认”时，尚未找到《商品房定单》对应的三份《借款担保合同》。现在三份《借款担保合同》载明的出借人与千秋晟公司之前“自认”的出借人不相符，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款，千秋晟公司之前“自认”的内容不应被确认。王干立对涉案九套房屋并不享有任何权利。王干立主张其对涉案九套房屋享有优先于抵押权的权利没有任何依据。三份《借款担保合同》能证实双方当事人之间不存在借贷关系，千秋晟公司并没有收到过王干立的借款，王干立主张适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的前提并不存在。如果让王干立依据不属于他自己的债权获得九套房屋的权利，那将损害实际出借人即案外人董静远、吕瑞峰的利益，千秋晟公司也可能基于涉案债权被重复起诉，导致有违司法公平公正的不良结果。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决严谨公正，王干立的上诉请求既没有法律依据也没有证据支持，请二审法院依法驳回王干立的上诉请求，维持原判。王干立向一审法院起诉请求：1、请求一审法院依法确认王干立、千秋晟公司关于华夏御府5#-1-701、5#-1-503、5#-1-903、5#-1-1701、3#-2-301五套房屋买卖关系合法有效。2、请求一审法院依法判令千秋晟公司将华夏御府5#-1-701、5#-1-503、5#-1-903、5#-1-1701、3#-2-301五套房屋交付王干立。3、请求一审法院依法判令千秋晟公司返还三套房屋5#-1-1301、5#-1-503、5#-1-1501的购房款共计1183074元，并赔偿王干立1183074元。4、解除王干立、千秋晟公司之间关于华夏御府3#-2-802房屋的买卖关系，依法判令千秋晟公司返还购房款337646元，并承担已付购房款一倍的赔偿责任，赔偿王干立337646元。5、本案诉讼费用由千秋晟公司承担。一审法院认定事实：2015年5月5日、2015年5月6日王干立与千秋晟公司共签订九份“商品房定单”，约定千秋晟公司将其开发在建中的伊川县华夏御府住宅小区5#-1-503、5#-1-801、5#-1-903、5#-1-1301、5#-1-1501、5#-1-1701、3#-2-301、3#-2-802、5#-1-701九套房屋出售给王干立。九套房屋的成交总价为3399313元，案涉九套房屋目前均处于抵押登记状态。另查明，“商品房定单”上备注的中联借字2015第6011、6012、6013《借款担保合同》，对应的出借人分别是案外人董静远、吕瑞峰、吕瑞峰，借款人为千秋晟公司，担保人为中联公司，借款金额分别为100万元、120万元、120万元，借款期限均是从2014年6月至2014年9月。一审法院认为，根据查明的事实，千秋晟公司给王干立出具的九份“商品房定单”及收据，形式上是千秋晟公司将案涉九套房屋转让给王干立，但实质上是以该九套房屋抵销一定债务的协议。因此，千秋晟公司与王干立之间实际上并不存在真实的买卖案涉房屋的合意，此为其一。其二，王干立对于向中联公司的借款如何交付、借款构成、细节经过等重要事实均无法说清，而千秋晟公司在法院重审过程中，对原一、二审自认的“2012年王干立将钱借给中联公司，到期不能清偿时以千秋晟公司开发的房产抵顶”进行了否认。千秋晟公司提供了“商品房定单”上备注的三份《借款／担保合同》，合同显示案外人吕瑞峰（两份）、董静远（一份）为出借人，借款人为千秋晟公司、担保人为中联公司、合同签订日期为2014年6月。王干立对前述三份《借款／担保合同》拒绝质证，应视为对质证权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第二款规定，一审法院认为该组证据与案件基本事实有关，予以采纳。依该组证据显示，无论是出借人、借款人还是借款时间，均与千秋晟公司原自认的事实不符。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条均对当事人的自认作出明确规定，对自认的事实与已经查明的事实不符的，人民法院不予确认。对于法院应当依职权查清真相的事实，或者当事人自认的事实与法官内心确信、已经查明的事实不相符的，不适用自认的规定。因此，法院经依法全面、客观地审核双方当事人提交的全部证据，认为本案中千秋晟公司在原一、二审中对王干立将钱借给中联公司，以千秋晟公司房产抵顶欠款的认可，与查明事实不符，不适用自认的规定。王干立未举证证明其与千秋晟公司或中联公司存在真实借贷关系，应承担举证不能的不利后果。其三，“商品房定单”签订的法律基础为其所涉及的借款真实有效。根据王干立的陈述以及查明的事实，案涉借款的构成极其复杂，并且涉及案外人的利益，因此在“商品房定单”的基础债权的权利义务主体不够明确而且债权数额亦不明晰的情况下，本案当事人履行“商品房定单”缺乏坚实的法律基础。但按约定全面履行自己的义务，是合同履行应遵循的基本原则，据此，债务人于债务已届清偿期时，应依约按时足额清偿债务，债权人有权请求债务人履行债务，本案实际债权人可按原债权凭证另行起诉，千秋晟公司收回吕瑞峰（两份）、董静远（一份）的原始《借款担保合同》应予返还，自返还之日起，以该《借款担保合同》主张债权的诉讼时效期间重新计算。其四，案涉九套房屋在本案双方签订“商品房定单”之前即已存在银行抵押登记，因抵押登记具有公示效力，王干立对上述情况负有谨慎注意义务，而其仍然签署“商品房定单”，该“商品房定单”的继续履行存在事实上的障碍。因此，综合在案事实，法院难以认定本案双方之间存在真实的商品房买卖合同关系及“商品房定单”能够得到切实履行。综上，王干立的诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条之规定，判决如下：驳回王干立的诉讼请求。案件受理费12864元，由王干立承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年5月5日，王干立与千秋晟公司签订八份“商品房订单”，约定千秋晟公司将其开发在建中的伊川县华夏御府住宅小区5#-1-503、5#-1-801、5#-1-903、5#-1-1301、5#-1-1501、5#-1-1701、3#-2-301、3#-2-802八套房产出售给王干立。2015年5月6日，双方又签订一份“商品房订单”，约定将小区5#-1-701房屋也出售给王干立。“商品房订单”对双方主要的权利义务做了明确约定。其中5#-1-503优惠后成交价为370095元、5#-1-801优惠后成交价为382794元、5#-1-903优惠后成交价为386198元、5#-1-1301优惠后成交价为397456元、5#-1-1501优惠后价款为402824元、5#-1-1701优惠后成交价为408191元、3#-2-301优惠后成交价为335242元、3#-2-802优惠后成交价为337646元、5#-1-701优惠后成交价为378867元。此九套房屋价款均与中联担保公司欠王干立借款相抵，千秋晟公司于2015年5月6日给王干立出具了九张收到相应房款的收据。九份“商品房订单”均约定，如卖方未征得买方同意，擅自出售本单房源，卖方须双倍返还定金给买方。订单显示5#-1-503实付定金为370095元、5#-1-801实付定金为382794元、5#-1-903实付定金为386198元、5#-1-1301实付定金为397456元、5#-1-1501实付定金为402824元、5#-1-1701实付定金为408191元、3#-2-301实付定金为335242元、3#-2-802实付定金为337646元、5#-1-701实付定金为378867元。订单显示的定金数额实际就是以债抵房的全部房款，王干立与千秋晟公司对该事实均认可。千秋晟公司当时承诺于2015年5月30日和王干立签订正式的商品房合同，但未兑现。2016年3月24日，千秋晟公司给王干立出具“承诺书”，承诺于2016年12月31日前全部完工交付现房。还承诺于2016年9月1日到10日办理1号楼的正式购房合同并在房管部门进行登记；9月11日到20号办理3号楼的正式购房合同并在房管部门登记。后千秋晟公司一直未履行承诺。关于千秋晟公司提供的“商品房定单”上备注的三份《借款担保合同》，合同显示案外人吕瑞峰（两份）、董静远（一份）为出借人，借款人为千秋晟公司、担保人为中联公司问题，二审期间本院询问了案外人吕瑞峰，吕瑞峰称其收到王干立的款340万元，以吕瑞峰、董静远（吕瑞峰女儿）为出借人与千秋晟公司、中联担保公司签订三份《借款担保合同》，后来千秋晟公司、中联担保公司偿还不了本金及利息，就以债抵房了，因为借款是王干立的，所有的以债抵房手续都办理给王干立。吕瑞峰表示以吕瑞峰、董静远名义借给千秋晟公司、中联担保公司的款项是王干立的，与吕瑞峰、董静远没有关系，也不会再向千秋晟公司、中联担保公司主张权利。董静远也书写了书面意见认可以上事实。本院认为，吕瑞峰、董静远（吕瑞峰女儿）为出借人与千秋晟公司、中联担保公司签订三份《借款担保合同》，借款金额为340万元，实际出借人是王干立，由于借款人千秋晟公司，担保人中联担保公司未及时还款，将原来的债权债务关系转化为商品房买卖关系,原有的债权债务关系均已经消灭,且千秋晟公司在2015年5月5日、5月6日给王干立出具商品房定单等手续时已经将原来的债权凭证全部收回，在2016年6月24日又给王干立出具有承诺书。王干立与千秋晟公司双方签订“商品房订单”，已就买卖房屋的具体房号、价款等做了明确约定，故该商品房订单具有商品房买卖合同的性质，王干立与千秋晟公司关于华夏御府5#-1-503、5#-1-701、5#-1-903、5#-1-1701、3#-2-301、5#-1-801、5#-1-1301、5#-1-1501、3#-2-802房屋均已构成商品房买卖合同关系，对于华夏御府5#-1-503、5#-1-701、5#-1-903、5#-1-1701、3#-2-301房屋双方均应按当初的约定履行相关的权利义务。王干立要求千秋晟公司交付房屋的诉求应予支持。千秋晟公司将承诺卖给王干立的华夏御府5#-1-801、5#-1-1301、5#-1-1501房屋卖给他人，是违约行为，王干立请求与千秋晟公司解除房屋买卖合同，要求千秋晟公司承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。由于王干立与千秋晟公司签订“商品房订单”上名为定金实为房款，王干立请求双倍返还定金的诉求不符合法律规定，本院不予支持，千秋晟公司应返还房款并承担相应违约责任，违约责任的承担按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。千秋晟公司应以购房款总额为基数支付利息，利息应以千秋晟公司承诺交付房屋的2016年12月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被查封的华夏御府3#-2-802房屋，千秋晟公司本当及时消除该房屋上的查封措施，全面履行与王干立订立的商品房买卖合同；但该房屋现在客观上由司法机关查封，王干立难以实现房屋买卖合同的目的，其诉讼请求解除房屋买卖合同关系、返还房款、承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，王干立的部分上诉请求成立，本院予以支持，原审判决不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初706号民事判决；二、河南千秋晟房地产有限公司于本判决生效后三十日内将华夏御府5#-1-701、5#-1-503、5#-1-903、5#-1-1701、3#-2-301房屋交付王干立；三、河南千秋晟房地产有限公司于本判决生效后十日内返还王干立华夏御府5#-1-801、5#-1-1301、5#-1-1501、3#-2-802房屋购房款共计1520720元；河南千秋晟房地产有限公司于本判决生效后十日内支付以1520720元为基数的利息（自2016年12月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回王干立的其他诉讼请求。河南千秋晟房地产有限公司如未按本判决书限定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12864元，保全申请费5000元，共计17864元，由河南千秋晟房地产有限公司负担。二审案件受理费31132元，由河南千秋晟房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范振洋审判员  姬秋萍审判员  董 鹏二〇二〇年十二月一日书记员  李圆圆