黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7014号上诉人（一审被告）：黑龙江诚源置业投资有限公司，住所地黑龙江省通河县通河镇工业园区。法定代表人：杜庆国，该公司总经理。委托诉讼代理人：石江，男，1963年2月18日出生，汉族，该公司办公室主任，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被上诉人（一审原告）：郭海燕，女，1969年8月28日出生，满族，通河县自然资源局科员，住黑龙江省通河县。委托诉讼代理人：李勇玲，黑龙江宏珲律师事务所律师。上诉人黑龙江诚源置业投资有限公司（以下简称诚源置业公司）因与被上诉人郭海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省通河县人民法院（2019）黑0128民初2025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。诚源置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审法院采信了郭海燕举示的房款收据，与客观事实不符，诚源置业公司没有收到购房款。该房屋买卖涉及到案外人耿喜海，因耿喜海与诚源置业公司存在施工承包关系，郭海燕购买涉案房产时，耿喜海与诚源置业公司的账目尚未结清。当时郭海燕承诺如果耿喜海不能支付购房款，就以房抵工程款，郭海燕再另行向诚源置业公司支付。现诚源置业公司与耿喜海已经结算完毕，耿喜海尚欠诚源置业公司相关款项，郭海燕也未向诚源置业公司支付涉案购房款。一审中郭海燕提交的支付购房款的资金来源证据取款凭证两份，拟证明郭海燕于2018年3月19日在黑龙江通河农村商业银行股份有限公司支取现金151500元。因该组取款凭证对应的账户所有人为案外人李某，故对该组证据与本案的关联性不予采信。由此可以证明郭海燕提交的购房款来源证据与本案的购房款资金来源无关，其要求退还购房款主观上存在恶意。而一审法院对郭海燕恶意提交证据的行为不加斥责，反而支持其诉讼请求，实属认定事实不清，有偏袒之嫌。郭海燕辩称：一、一审判决事实清楚，证据充分，诚源置业公司主张的与案外人耿喜海之间的账目问题与郭海燕无关。郭海燕与案外人耿喜海之间没有任何经济往来，诚源置业公司的上诉理由无证据加以证明。2018年3月19日，郭海燕与诚源置业公司签订了《商品房买卖合同》，当日以现金的方式向诚源置业公司支付了购房款，诚源置业公司向郭海燕出具了收款收据，收款方式是现金。诚源置业公司在一审中认可收据和收据上公章的真实性，诚源置业公司主张的收据为虚假证据无任何依据。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，在“一房二卖”的情形下，无法取得房屋的买受人有权解除合同并请求出卖人返还已付购房款、赔偿损失及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。诚源置业公司根本违约致使合同目的无法实现，其对该部分损失应予赔偿。一审法院判决诚源置业公司返还购房款145000元，并酌定诚源置业公司赔偿郭海燕不超过已付购房款一倍的损失72500元，并不违反法律规定。郭海燕向一审法院起诉请求：1.解除郭海燕与诚源置业公司之间签订的《商品房买卖合同》；2.判决诚源置业公司返还郭海燕购房款145000元，赔偿郭海燕损害赔偿金145000元，以上合计290000元。一审法院查明：2018年3月19日，郭海燕与诚源置业公司签订《商品房买卖合同》，郭海燕购买诚源置业公司位于通河县××××小区面积为32.14平方米的车库，合同对房屋交付时间、房屋价款、支付方式、违约责任等进行了约定。诚源置业公司于合同签订当日为郭海燕出具了房款收据，并将涉案房屋实际交付给郭海燕使用。后在郭海燕要求诚源置业公司将案涉房屋办理联机备案时发现该房屋已经联机备案至案外人刘大光名下，故郭海燕不能办理联机备案手续。另查明，涉案房屋已于2017年4月24日以买卖的方式登记至刘大光名下。庭审中，诚源置业公司明确表示同意解除双方于2018年3月19日签订的《商品房买卖合同》。本案审理过程中，郭海燕以诚源置业公司“一房二卖”涉嫌犯罪为由申请一审法院将犯罪线索移送公安机关，一审法院将本案涉嫌犯罪线索移送公安机关后，通河县公安局于2020年5月14日向一审法院出具回复函，内容为“本案属民事可调整的范围，不构成刑事案件”。一审法院认为，郭海燕与诚源置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，郭海燕、诚源置业公司双方均应按约定履行各自义务。诚源置业公司虽辩称没有收到郭海燕给付案涉车库购房款、涉案房屋系案外人耿喜海转让给郭海燕的，对此郭海燕予以否认，诚源置业公司亦未对其抗辩事项举示相关证据予以反驳，一审法院对诚源置业公司的辩论意见不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条明确规定了适用惩罚性赔偿责任的情形：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现涉案房屋被诚源置业公司另行出售给他人，该房屋虽实际交付给郭海燕，但郭海燕无法真正取得房屋所有权，郭海燕要求依法解除与诚源置业公司的《商品房买卖合同》符合法律规定，一审法院予以支持。郭海燕要求诚源置业公司退还已购房款145000元符合法律规定，一审法院应予支持。关于郭海燕要求诚源置业公司承担购房款一倍的赔偿责任，一审法院综合考虑诚源置业公司的主观恶意及郭海燕实际占有房屋并另行出租至今，酌定诚源置业公司赔偿郭海燕72500元，对郭海燕主张超出部分的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条第一款第（四）项，第九十七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件〉适用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除郭海燕与诚源置业公司签订的《商品房买卖合同》；二、诚源置业公司于判决生效之日起10日内返还郭海燕购房款145000元；三、诚源置业公司于判决生效之日起10日内给付郭海燕赔偿款72500元；四、驳回郭海燕的其他诉讼请求。本院二审期间，郭海燕向法庭举示如下证据：证人李某身份证复印件、李某书面证人证言、照片1张、银行卡复印件、银行流水、哈尔滨医科大学附属第四医院出院证。拟证明：1.郭海燕于2018年3月19日向李某借款145000元购买车库，情况属实，有李某当天在银行取款记录相佐证，取款的数额和时间与证人证言内容一致。2.李某于2020年11月2日至2020年11月11日因病住院治疗，出院医嘱为全休1个月，无法出庭作证，故出具书面证人证言。根据《民事诉讼法》第七十三条的规定，证人因健康原因不能出庭的，可以通过书面证言的方式作证。诚源置业公司质证意见：对该份证据的真实性及证明的问题均有异议。因证人没有出庭，无法确认是否为证人的真实意思表示，所谓的签字和照片均无法证实。15万多元的巨款对外出借，竟然采取现金交付的方式，在当今信息发达以及手机银行使用如此方便的情况下，违反常理，不能证明待证问题。本院认证意见：郭海燕举示的该组证据互相印证，能够证明李某向郭海燕出借145000元的事实，李某虽未出庭，但有合理事由，不违反法律规定，且郭海燕提供李某本人手持身份证及书面证言的照片、出院证等予以佐证，证明力及真实性较高，本院对该组证据予以采信。二审另查明：2018年3月19日，李某在黑龙江通河农村商业银行股份有限公司取款151500元，李某出具证人证言，称将该笔款项中的145000元借给郭海燕。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于郭海燕要求解除案涉合同并由诚源置业公司返还购房款、承担赔偿责任，依据是否充分的问题。2018年3月19日，郭海燕与诚源置业公司签订《商品房买卖合同》，约定房号为诚源置业商住服务中心第2幢106号房，面积32.14平方米，单价每平方米4511元，案涉房屋价款为145000元。同日，诚源置业公司向郭海燕出具收据，载明：“交款单位郭海燕，收款方式现金，人民币145000元，收款事项诚源置业公司2#—106车库购房款，面积32.14平方米，单价4511元。”诚源置业公司对该合同及收据的真实性均无异议。郭海燕举示李某的证人证言能够证明，2018年3月19日李某取款151500元，借给郭海燕145000元。郭海燕举证证明了款项来源，结合前述《商品房买卖合同》及收据的具体内容，能够证明郭海燕向诚源置业公司支付了购房款145000元，履行了合同义务。诚源置业公司对此予以否认，并抗辩称涉案房屋系案外人耿喜海转让给郭海燕的，耿喜海尚欠付诚源置业公司工程款。诚源置业公司对此负有举证证明的责任，但诚源置业公司未举示证据证明上述事实，应承担举证不能的不利后果。根据诚源置业公司的陈述及一审查明的事实，诚源置业公司在将案涉房屋出卖给郭海燕前，即将其抵押给了案外人刘大光。又在案涉合同签订后，将该房屋办理联机备案到刘大光名下，构成对郭海燕的根本违约，导致郭海燕的合同目的无法实现。一审判决支持郭海燕解除案涉合同，由诚源置业公司返款购房款及赔偿损失，有事实及法律依据，并无不当。综上，诚源置业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由黑龙江诚源置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  赵 晟审判员  张禹珩二〇二〇年十二月四日书记员  周小倩