文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2765号上诉人（原审原告）：句容市仙林悦城新街坊花园暨翡翠湾小区（第二届）业主委员会（原句容市仙林悦城新街坊花园暨翡翠湾小区业主委员会），住所地句容市宝华镇仙林东路**。负责人：柯晓康，该业委会主任。委托诉讼代理人：芮伟，江苏众恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁进中，江苏众恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西藏新城悦物业服务股份有限公司，住所地西藏自治区拉萨市柳梧新区国际总部城******。法定代表人：戚小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：周晶梅，该公司员工。委托诉讼代理人：李莞蓉，该公司员工。上诉人句容市仙林悦城新街坊花园暨翡翠湾小区（第二届）业主委员会（以下简称业委会）因与被上诉人西藏新城悦物业服务股份有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2019）苏1183民初7542号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年9月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。业委会上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院的判决与适用的法律相违背。根据一审法院适用的《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方合同解除时间为2019年1月7日，该解除时间并非需要法院判决才能生效，上诉人请求法院确认解除合同的效力，不能否认上诉人解除合同行为本身的效力。被上诉人撤场行为发生在上诉人解除行为发生法律效力之后，应当按照合同约定支付违约金。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，认为被上诉人在行使异议权的同时不存在迟延撤离的恶意，上诉人对此不予认可。被上诉人并未按照约定在提起异议权的过程中全面履行自己的义务，对于业主委员会2018年8月19日发出的《关于解除物业管理关系的告知函》中所列举的各种违约行为置之不理，直至其撤场之日仍未改正。从（2019）苏11民终2615号民事判决来看，被上诉人在行使异议权的整个阶段仍持续处于严重违约状态，且拒绝改正，包括构成合同解除条件的向上诉人支付公共收益及公共收益凭证复印件、满意度调查等义务，直到上诉人就被上诉人的违约行为提起了诉讼并且申请强制执行后才履行了部分义务。被上诉人也并非为了上诉人的利益拒绝撤离小区，上诉人早在2019年1月7日就告知了被上诉人已经选定了南京银城物业管理有限公司为新的物业公司，并给予了被上诉人100天的撤场时间，在100天内被上诉人需和银城物业交接，上诉人认为已经给足了被上诉人足够的撤场准备期，且也不存在被上诉人撤场后无物业服务的情况。二、一审法院混淆了被上诉人有权提起异议权与撤场行为之间的关系。1、上诉人认可被上诉人有权提起异议权，该提起诉讼的权利不能起到变更合同及法律规定的效果,当事人一方有权提出异议，但也有义务承担提出异议所带来的不利后果。2、被上诉人提起异议并非需要以不撤场为前提，被上诉人撤场并不影响其提起异议权。被上诉人在提起异议权的同时选择了不撤场应当承担不撤场所带来的不利后果。三、合同法尊重合同当事人双方的意识自由，上诉人与被上诉人在合同中明确约定被上诉人同意从接到上诉人解除合同通知之日起开始准备移交，并在接到通知75日起向上诉人或选聘的物业公司移交，最迟不能超过100天，否则每天支付1万元违约金。该条款并未违反法律法规的强制性规定，被上诉人不移交的行为也非可以免责的不可抗力，该条款的生效并不以被上诉人是善意还是恶意履行为准。只要是达到约定的条件，就应当按照合同约定履行。四、一审法院的判决结果是让上诉人强行接受被上诉人在合同解除后提起异议权的同时，接受被上诉人“善意”履行合同的行为，没有注意到上诉人明确表示并不需要也不接受被上诉人“善意”履行合同的意思表示。该判决结果将会带来了恶劣的示范效力，让任意物业服务企业无视法律及合同约定以提起异议权为由强行提供物业服务并有权收取物业服务费的法律后果。物业公司答辩称：首先，被上诉人并未违反合同约定，上诉人要求被上诉人支付违约金无事实以及法律依据。上诉人所述业主大会表决已经一审法院（2018）苏1183民初7176号判决认定违反法定程序，以至上诉人在诉讼中再次提起业主大会表决，并通过向一审法院提起反诉的方式要求解除双方合同，双方关于合同是否解除理应依据一审判决结果。被上诉人于2019年6月18日撤出该小区是遵从了一审判决结果，并未违反合同约定，同时在被上诉人撤出小区之后上诉人依据（2019）苏11民终2615号向法院申请强制执行该判决，该判决也已执行完毕，在被上诉人撤离小区后，双方并无涉及其他违约情形。业委会向一审法院提出诉讼请求：1、判令物业公司支付的违约金61万元，自2019年4月18日至2019年6月17日止，共计61天，按1万元每天的标准计算；2、本案诉讼费用由物业公司承担。一审法院认定事实：2017年1月20日，物业公司与业委会签订《仙林悦城小区物业服务合同》，约定业委会选聘物业公司对句容新仙林悦城住宅小区提供物业管理服务事宜。合同第二十三条约定：合同期限为三年，自2017年1月20日至2020年1月19日，物业公司每年聘请第三方进行2次业主满意度测评，调查抽样不少于1000户业主，排除物业移交遗留问题影响因素外，连续两次满意度低于60%的，业委会有权解除合同并不承担违约责任；合同期满前3个月业委会召开业主大会决议续签或选聘，如若业委会未续签或解除合同的，则物业公司同意从接到未续签或解除合同通知之日起开始准备移交，并在接到通知75日起向业委会或业委会选聘出新的物业公司进行移交，移交完成最迟不超过接到通知后100日，否则，因物业公司原因每延迟撤离一日向业委会支付违约金1万元，因业委会原因延迟的，物业公司损失由业委会承担。2018年8月6日，业委会发布《关于召开小区业主代表大会临时会议公告》。2018年8月19日，业委会发布《关于仙林悦城小区业主代表大会临时会议表决结果的公告》，载明“2018年8月13日，仙林悦城小区召开小区业主代表大会临时会议：1、解聘物业公司，应收89票，实收78票，其中赞成票76票，反对票2票，弃权0票……通过两项决议。”2018年8月20日，业委会向物业公司发出《关于解除物业管理关系的告知函》，主要内容为物业公司在履行合同约定内容及承诺条款方面不到位，即日起解除双方的聘用关系。2018年11月18日，业委会召开业主大会临时会议，对业主代表大会有关决议予以确认。2018年12月10日，业委会发布《关于业主大会临时会议有关事项表决结果的公告》。2018年11月6日，物业公司向本院起诉，本院以案号（2018）苏1183民初7176号立案。物业公司诉请要求业委会继续履行双方的物业服务合同，并要求业委会以公示方式消除因其擅自解除合同给物业公司造成的不利影响。2019年1月7日，在该案第一次开庭时，业委会提起反诉，明确要求解除双方的物业服务合同。2019年5月25日，本院作出一审判决：一、物业公司与业委会于2017年1月20日签订的《仙林悦城小区物业服务合同》于判决生效之日予以解除；二、物业公司于判决生效后三十日内撤出句容新仙林悦城住宅小区物业服务区域并移交业主信息、设施设备现状相关资料；三、驳回物业公司的其他诉讼请求；四、驳回业委会的其他反诉请求。业委会因不服上述判决，上诉至镇江市中级人民法院。镇江中院于2019年7月25日立案。二审确认物业公司已于2019年6月18日撤离案涉小区。二审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同应从发出解除通知到达之日起解除。业委会未举证证明诉讼前已通知物业公司关于业主大会所作出的解聘决议，但其在2019年1月7日一审法院第一次开庭过程中向物业公司提出了反诉，明确要求解除物业服务合同，并直接向物业公司告知了业主大会解聘决议的意思表示，故认定双方签订的《仙林悦城小区物业服务合同》于2019年1月7日予以解除。镇江市中级人民法院于2019年10月24日作出（2019）苏11民终2615号判决：一、维持江苏省句容市人民法院（2018）苏1183民初7176号民事判决第三项；二、撤销江苏省句容市人民法院（2018）苏1183民初7176号民事判决第一项、第四项；三、变更江苏省句容市人民法院（2018）苏1183民初7176号民事判决第二项为：“物业公司于本判决生效后三十日内向业委会移交业主信息、设施设备现状相关资料”；四、物业公司与业委会于2017年1月20日签订的《仙林悦城小区物业服务合同》于2019年1月7日予以解除；五、驳回业委会的其他反诉请求。一审法院认为：法律在保障一方行使解除权时，同时赋予另一方异议权，即解除通知到达对方当事人后，如果对方当事人对解除合同的效力有异议的，可以请求法院确认解除合同的效力。本案中，业委会、物业公司双方就《仙林悦城小区物业服务合同》应否解除产生纠纷并诉至法院，此时合同解除是否产生效力、何时产生效力，应由人民法院依据合同约定、履行情况等情形作出综合判断。在（2018）苏1183民初7176号案件中，物业公司要求继续履行《物业服务合同》，其本意是希望通过裁判方式来确认合同解除的效力，而非是出于主观恶意强行霸占小区，拒不交接、延迟撤场，此后按一审判决的规定时间撤离了案涉小区、移交了相关材料，因此物业公司不存在延迟撤离的恶意。在物业公司撤场时，双方的诉讼正在进行中，尚未有生效裁判对合同解除的效力、解除时间予以明确，直至2019年10月24日二审作出终审判决确定合同解除时间为2019年1月7日，因此业委会据此要求物业公司支付自2019年4月18日至6月17日期间按每日1万元的违约金，本院不予支持。一审判决：驳回业委会的诉讼请求。案件受理费9900元，减半收取4950元，由业委会承担。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：2020年5月27日，仙林悦城小区第二届业委会成立。本院认为：物业公司与业委会2017年1月20日签订的物业服务合同合法有效。根据合同的约定物业公司提供物业管理的期限自2017年1月20日至2020年1月19日。2018年8月20日，业委会未经小区业主大会同意，要求解除与物业公司之间的物业服务合同不符合法律的规定。2019年1月7日，业委会在物业公司诉业委会物业服务合同案开庭时提起反诉，要求解除双方的物业服务合同。2019年6月18日物业公司撤离小区系根据一审法院2019年5月25日作出的判决，此时二审诉讼仍在进行中。业委会认为物业公司逾期撤离仙林悦城小区应当支付自2019年4月18日至6月17日期间按每日1万元计算的违约金没有依据，诉讼请求不应当支持。综上，业委会的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9900元，由上诉人业委会负担。本判决为终审判决。审判长  冷德华审判员  黄 甦审判员  杨道骏二〇二〇年十二月一日书记员  王思倩