湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0323民初287号原告：陈学兰，女，1972年2月29日出生，汉族，居民，住湖北省十堰市茅箭区。原告：唐同兴（系陈学兰丈夫），1972年11月7日出生，汉族，居民，住湖北省十堰市茅箭区。共同委托诉讼代理人：董超，湖北文润律师事务所律师。被告：竹山县美成房地产开发有限责任公司。住所地：湖北省竹山县城关镇明钦大道**。统一社会信用代码：9142032373794820XN。法定代表人：陈中生，经理。委托诉讼代理人：樊随庸，湖北弘亚律师事务所律师。被告：刘厚清（无民事行为能力），男，1964年9月19日出生，汉族，居民，住湖北省竹山县。法定监护人：洪某，系刘厚清妻子。委托诉讼代理人：刘洪，系刘厚清儿子。被告：刘洪，男，1987年3月20日出生，汉族，居民，住湖北省竹山县。原告陈学兰、唐同兴与被告竹山县美成房地产开发有限责任公司（以下简称竹山美成公司）、刘厚清、刘洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈学兰、唐同兴及共同委托的诉讼代理人董超，被告竹山美成公司委托诉讼代理人樊随庸，被告刘厚清委托诉讼代理人刘洪及被告刘洪到庭参加诉讼。因受疫情影响及当事人申请对被告刘厚清进行民事行为能力鉴定，扣除审限六个月，本案现已审理终结。原告陈学兰、唐同兴向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告签订《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告交付位于竹山××××镇车站路九珑湾2号楼1单元1402、1903号房屋并办理不动产权证书。事实与理由：被告刘厚清、刘洪是被告竹山美成公司开发九珑湾2号楼项目实际投资人，刘厚清为项目经理。为建设该工程，刘厚清在2015年6月30日至2015年12月5日期间分四次累计向原告借款本金595000元，分别约定了还款期限、支付利息。后原告发现刘厚清、刘洪经济状况恶化，多次要求其提前偿还借款。2016年3月23日，经双方对经济往来进行结算，被告刘厚清、刘洪认可借款本金为595000元及按月利率25‰计算至2016年3月23日的利息是96300元，合计本息691300元。因刘厚清、刘洪无现金偿还，其同意将其开发的九珑湾2号楼1单元1402、1903号两套房屋作价758500元出售给原告，购房款用尚欠借款本息抵扣，为此，双方于当日签订两份《商品房认购协议书》，刘厚清在收回借条后给原告出具691300购房款收据一份，并批注为“今收到陈学兰预付购房款691300元，办证费用另外，欠67200元”，同时约定在双方签订正式《商品房买卖合同》时，由原告补交房款差额部分67200元。现涉案房屋已取得预售许可，原告多次要求与被告签订《商品房买卖合同》、交付房屋及办理不动产权属证书，但刘厚清、刘洪要求提高房价后再签订《商品房买卖合同》。原告为维护自己的合法权益，于2020年1月16日向法院申请诉前保全，现具状起诉，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告竹山美成公司辩称：原告与刘厚清之间属于债权债务关系，而非房屋买卖合同关系，原告主张的借款转为购房款不符合法律规定，且原告主张的房屋买卖合同没有经过我公司确认，属于无效合同，请依法驳回原告的诉讼请求。被告刘厚清辩称：我挂靠竹山美成公司并以该公司名义开发竹山××××镇车站片区九珑湾项目属实，我是项目实际负责人和投资人。双方借款实际发生在2014年至2016年3月，原告所述的借款本金中含有部分利息，这部分利息不应重复计息。另外我同原告签订的《商品房认购协议书》，没有经过竹山美成公司认可，房屋认购协议无效，双方应该是债权债务关系。被告刘洪辩称：我父亲刘厚清在挂靠竹山美成公司并以该公司名义开发竹山××××镇车站片区九珑湾项目期间，我只是帮助其管理工程，我并不是项目投资人，我不应承担民事责任。本院经审理认定事实如下：原告陈学兰、唐同兴与被告刘厚清存在多年民间借贷关系，在2015年6月至2015年12月期间，被告刘厚清多次向原告借款本金595000元，其中于2015年6月30日借款90000元、2015年7月18日两次借款共计270000元（一次200000万、一次70000元）、2015年12月5日借款235000元，上述借款均约定使用期限一年，按月利率25‰计算利息，刘厚清分别向原告出具了四张借据，后因原告多次要求刘厚清提前偿还借款未果。2016年3月23日在案外人杨某及竹山美成公司经理陈中生当场情况下，双方对借款本息进行结算，并确定尚欠借款本息为691300元。因刘厚清无现金偿还，其同意将其开发的九珑湾2号楼1单元1402、1903号两套房屋（面积约为133.64㎡、137.28㎡）按单价2800元/㎡，作价758500元出售给原告，用以偿还原告借款本息，双方于当日签订两份《商品房认购协议书》，刘厚清在收回借条后给原告出具691300购房款收据一份，并批注为“今收到陈学兰预付购房款691300元，办证费用另外，欠67200元”，同时约定在双方签订正式《商品房买卖合同》时，由原告一次性补齐房款差额部分67200元。被告竹山美成公司法定代表人陈中生在场对双方达成的《商品房认购协议书》予以认可。庭审中，原告申请证人杨某出庭作证对上述情况予以证实。另查明涉案楼盘系被告刘厚清挂靠被告竹山美成公司并以该公司名义开发建设的商住楼，该楼盘已取得预售许可资质。2019年5月10日，被告刘厚清因患后交通动脉瘤破裂伴蛛网膜下出血、脑积水、高血压I级、肺部感染、肝功能不全低蛋白症，低钾血症等综合病，经颅脑手术后效果不佳，一直处于神志不清、意思表达障碍、大小便失禁等症状。经其妻子洪某申请，本院于2020年9月29日宣告其为无民事行为能力人，指定洪某为其监护人。本院认为，原告陈学兰、唐同兴与被告刘厚清签订的《商品房认购协议》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且刘厚清在双方协商一致后已收回借条、并向原告出具购房款收据，借款已经转为购房款，该协议内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。关于被告竹山美成公司提出的本案属于债权债务关系而非房屋买卖合同关系的辩解，与本院查明认定的事实不符，因在双方当事人自愿终止借款合同后，又重新达成商品房买卖合同关系，且双方已将借款本金及利息转化为购房款，而双方签订商品房买卖合同的目的，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”情形，也不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形，故本院对被告竹山美成公司的该抗辩不予采纳；关于被告竹山美成公司及刘厚清提出的二原告与刘厚清签订的《商品房认购协议书》未经竹山美成公司认可、协议无效的辩解，因涉案工程是刘厚清挂靠竹山美成公司、并以该公司名义报批建设的民生住房工程，竹山美成公司应对工程质量、售后管理、不动产权证书办理等承担相应法律责任，同时竹山美成公司法定代表人陈中生参入了双方房屋买卖合同的签订，其现场认可了双方的房屋买卖交易，且被告刘厚清多年以来挂靠在竹山美成公司并以该公司名义在竹山××××镇从事房地产开发并对外大量销售，其行为已经得到竹山美成公司的认可确认，故本院对竹山美成公司的该抗辩不予采纳；关于被告刘洪辩称其不是案涉工程的投资人、不承担民事责任的辩解，与本院审理查明的事实相符，本院对其辩解意见予以采信。关于本案借贷本息认定的争议，因二原告与被告刘厚清长期存在经济往来，时间跨度长，双方建立了良好的信用关系，双方在签订《商品房认购协议》时已对经济往来进行了对账清算，且刘厚清在收回借条后给原告出具了购房款收据，现刘厚清辩称借款本金不实，没有提供证据予以证实，本院对其该项辩解不予采纳。但双方约定的月利率25‰超出了法律规定的上限，对超出部分利息应予以剔除，本院依据双方在庭审过程中提交的借据及清算时双方确认的借款本金595000元为基数，按年利率24%核算至《商品房认购协议》签订之日，核实后的借款本息合计为671800元（本金595000元，利息76800元）。原告冲抵购房款后还应向被告补交购房款86700元。综上所述，原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告竹山县美成房地产开发有限责任公司、刘厚清于本判决生效后三日内向原告陈学兰、唐同兴交付位于竹山县城关镇汽车站片区九珑湾小区2号楼1单元1402、1903号房屋并办理不动产证书。二、原告陈学兰、唐同兴于房屋交付后三日内给付被告竹山县美成房地产开发有限责任公司、刘厚清购房款差额部分86700元。三、驳回原告陈学兰、唐同兴的其他诉讼请求。案件受理费5357元、保全费4321元，由被告竹山县美成房地产开发有限责任公司、刘厚清共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员 胡 刚二〇二〇年十二月四日书记员 龚焰钟