河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终2620号上诉人(原审原告，反诉被告):河南中原赐富房地产开发有限公司，住所地鄢陵县花都大道北花博大道**。法定代表人：冯兴建，该公司董事长。委托诉讼代理人：李水建，河南金泰律师事务所律师。上诉人(原审被告，反诉原告)：中国邮政储蓄银行股份有限公司鄢陵县支行，住所地鄢陵县花都大道北花博大道**。负责人：王松长，该支行行长。委托诉讼代理人：岳营周，河南七星灿律师事务所律师。上诉人河南中原赐富房地产开发有限公司（以下简称中原赐富公司）与上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司鄢陵县支行（以下简称邮政银行鄢陵支行）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服河南省鄢陵县人民法院（2020）豫1024民初2039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中原赐富公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误。上诉人已于2011年10月20日交付房屋，被上诉人现合法占有房屋并经营使用多年。被上诉人既办理了不动产权证，又基于鄢陵县人民政府相关文件精神，不影响被上诉人办理房屋交易。双方约定的付款条件早已成就，被上诉人应当支付尾款，一审对上诉人的诉讼请求不予支持错误。邮政银行鄢陵支行辩称，房屋占用范围内的国有土地使用权未办理转移登记，付款条件未成就，上诉人无权主张支付尾款。邮政银行鄢陵支行上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的反诉请求；二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人虽从形式上取得涉案交易商品房屋的《不动产权证书》，但该不动产权属证书明确记载未取得国有建设用地使用权，房屋尾款的付款条件未成就。被上诉人违规建设诉争房屋，造成房屋不能完成一体登记，违反双方关于办理权属登记的合同约定，应承担相应的违约责任。一审认定事实错误，判决不当。中原赐富公司辩称，案涉房屋已办理权属登记，中原赐富公司不存在合同违约行为，无须承担违约责任。中原赐富公司向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告购房款629，424.9元、利息（利息计算以629，424.9元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）及违约金180，197.22元（截止到2020年6月20日前）；2．本案相关诉讼费用由被告承担。邮政银行鄢陵支行向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告立即将涉案房屋占用范围内的3040.70㎡国有建设用地使用权转移登记至反诉原告名下；2、判令反诉被告支付反诉原告逾期办理房地产权转移登记违约金478，564.68元，（自2012年10月21日按银行活期存款年利率0.3％暂计至2020年8月20日，以后另计）；3、由反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年10月1日，由原告（反诉被告）河南中原赐富房地产开发有限公司作为出卖人，被告（反诉原告）中国邮政储蓄银行股份有限公司鄢陵县支行作为买受人，双方签订商品房买卖合同1份（编号：GF-2010-0171），该合同约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于鄢××大道北××道西、编号××ＹＧ-08-3-08﹟的土地使用权。……。该地块土地面积为29247．16㎡，规划用途为商用，……。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定项目中的：花博大道综合楼1号房。该商品房的用途为商用，属钢混结构，层高为3．9m，建筑层数地上4层，地下**。该商品房建筑面积共3040．70平方米，……。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1．按建筑面积计算，该商品单价为（人民币）每平方米6，900元，总金额（人民币）贰仟零玖拾捌万零捌佰叁拾元整。……。第六条付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款：1．一次性付款。2．分期付款2011年10月20日前买受人缴房款的97％，计贰仟零叁拾伍万壹仟肆百零伍元壹角（￥20351405．1），余3％尾款待房产证等手续办齐后三日内缴清。并约定逾期付款的违约金。第八条交付期限。出卖人应当在2011年10月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……。2．买受人不退房，出卖人按已付房款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定将该商品房交付给被告使用，被告按约定将97％的房款给付原告。2012年8月15日，原告取得该商品房“鄢陵县房权证城区字第**”证书。2020年1月3日，被告取得该商品房“豫（2020）鄢陵县不动产权第0000031号”证书，该证书面积一栏载明：面积共用宗地面积：29247．16㎡房屋建筑面积：3040．70㎡。该证附记载明：缮证本数：1附注：该房屋所有权应及时办理国有建设用地使用权转移登记，按规定需要补办土地手续和补交土地费用的，应当及时补办补交。被告以该商品房的国有建设用地使用权未转移登记至被告名下为由，拒绝给付原告下余3％的房款。一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定余3％尾款待房产证等手续办齐后三日内缴清，该约定系余3％尾款的给付条件。被告的根本目的是取得房屋的全部产权，享有占有、使用、收益、处分之权能，而第0000031号证书中显示被告购买的商品房的共用宗地面积：29247．16㎡，国有建设用地使用权未办理转移登记，被告未取得商品房的国有建设用地使用权。双方约定余3％尾款的条件未成就，故原告的诉讼请求，法院不予支持。关于被告的反诉请求，合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。被告提供的证据不能足以证明是因出卖人的责任造成买受人不能在规定期限内取得房产证权属证书，故对被告的反诉请求，法院亦不予支持。依法判决：一、驳回原告河南中原赐富房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告中国邮政储蓄银行股份有限公司鄢陵县支行的反诉请求。案件受理费6，048元，由原告河南中原赐富房地产开发有限公司负担；反诉费4，239元，由反诉原告中国邮政储蓄银行股份有限公司鄢陵县支行负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审相一致。本院认为，关于当事人双方违约行为和违约责任的认定问题。《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，邮政银行鄢陵支行虽办理了所购买房屋的不动产权证书，但该权属证书明确载明不包含土地使用权内容,并要求及时办理土地使用权的转移登记手续，可见邮政银行鄢陵支行取得的不动产物权并不完整，该不利状况系因中原赐富公司违规建房原因导致，邮政银行鄢陵支行有权依据合同约定拒付购房尾款，其主张先履行抗辩权具有法律依据，应予支持。对于中原赐富公司而言，其负担的协助购房人办理权属登记的合同义务非主合同义务，本案没有证据证明中原赐富公司在具备履行条件下仍不履行合同义务的情形，且如何补办产权手续还涉及行政部门的权利行使，结合邮政银行鄢陵支行已取得先履行抗辩权的情况下，一审对邮政银行鄢陵支行要求中原赐富公司承担违约责任的主张不予支持，已衡平双方利益，未超出合理范围，并无不当。综上所述，中原赐富公司、邮政银行鄢陵支行的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。河南中原赐富房地产开发有限公司、中国邮政储蓄银行股份有限公司鄢陵县支行分别交纳的二审案件受理费12096元，由双方自行负担。本判决为终审判决。审判长 胡琰峰审判员吕军尚审判员肖永强二〇二〇年十二月二日法官助理刘贺举书记员韩笑执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口