湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初3116号原告：中国工商银行股份有限公司鄂州分行，住所地：鄂州市凤凰路**，统一社会信用代码：91420700879878489B。负责人：吴小强，分行行长。委托诉讼代理人：张颖，分行员工，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：严青青，分行员工，代理权限为一般授权。（未到庭）被告：蔡国振，男，1983年3月19日出生，汉族，住鄂州市华容区，被告：叶芳，女，1984年6月8日出生，汉族，住鄂州市华容区，被告：武汉润民房地产开发有限公司，，住所地：鄂州市华容区华容镇金熊村统一社会信用代码：91420700695118282E。法定代表人：罗付民，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈莉、李慧林，湖北竟弘律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司鄂州分行与被告蔡国振、叶芳、武汉润民房地产开发有限公司（下称润民公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理。本院受理后，依法由审判员陈茜独任审判，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。工行鄂州分行的委托诉讼代理人张颖，润民公司的委托诉讼代理人沈莉、李慧林到庭参加了诉讼，蔡国振、叶芳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行鄂州分行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决蔡国振、叶芳偿还所欠工行鄂州分行贷款本金192658.48元及利息7612.28元（利息算至2020年9月9日，此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至还清全部贷款本息之日止）；2、请求法院判决工行鄂州分行对蔡国振、叶芳供抵押的位于湖北省××区光××小区××单元××房产及土地享有优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿；3、请求法院判决润民公司为本笔贷款承担连带清偿责任；4、判令蔡国振、叶芳、润民公司承担本案诉讼费、保全费等全部费用。事实和理由：工行鄂州分行于2016年1月1日向蔡国振、叶芳发放个人一手住房购置款220000元，期限240月。还款方式按月还本付息。工行鄂州分行与蔡国振、叶芳签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定了借款金额、期限、利率、贷款担保、违约责任等条款。蔡国振、叶芳提供位于湖北省××区光××小区××单元××房产及土地抵押，双方签订了《抵押合同》，并办理了抵押登记。工行鄂州分行取得他项权证。2015年10月10日与蔡国振、叶芳及润民公司签订三方回购协议，协议约定润民公司作为保证人提供偿还贷款本息的全程连带责任保证，保证期限为贷款日起至贷款全部还清日止。由于蔡国振、叶芳未按期偿还贷款本息。故诉至法院。润民公司辩称：我方仅承担的是阶段性保证责任，该阶段性担保责任已于工行鄂州分行取得抵押物的预登记证书及抵押他项权证书之时终止。因此我方不应承担连带担保责任。工行鄂州分行为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、工行鄂州分行营业执照。拟证明工行鄂州分行具有办理金融业务的主体资格。证据二、蔡国振、叶芳身份证、户口本、结婚证等。拟证明被告主体资格。证据三、个人借款/担保合同、借款借据、贷款发放凭证、共同还款协议等。拟证明工行鄂州分行已按合同约定向蔡国振、叶芳发放22万元的个人一手住房购置贷款，蔡国振、叶芳应承担还款责任。证据四、抵押承诺书、抵押核实书、房屋抵押合同、抵押他项权利证书、抵押物处置声明等。拟证明蔡国振、叶芳为贷款提供房产抵押意思表示真实，已办理合法有效的抵押登记手续，工行鄂州分行依法对抵押人的抵押物有优先受偿权。证据五、宣布贷款提前到期通知书。拟证明蔡国振、叶芳因不履行借款合同还款义务，工行鄂州分行依据个人借款/担保合同约定对该贷款宣布提前到期。证据六、欠本金及利息的证明。拟证明截止2020年9月9日止，蔡国振、叶芳欠贷款本金192658.48元，利息7612.28元。证据七、回购协议。拟证明开发商为本笔贷款提供全程连带责任保证。蔡国振、叶芳、润民公司未向本院提交证据。庭审质证时，润民公司对工行鄂州分行提供的证据一、二认为以法院核实为准；对证据三的三性均予以认可，但认为根据借款合同第十条，保证人承担保证责任系阶段保证责任，在贷款人收到他项权证后保证责任免除；对证据四三性均予以认可，担保函系润民公司公司出具，担保函中明确担保期限为贷款发放之日至抵押物办妥抵押登记之日；对证据五的真实性无异议；认为证据六以蔡国振、叶芳实际欠款为准；认为证据七的签订时间为2015年10月10日，而担保函的签订时间为2015年10月11日，借款担保合同签订时间2016年1月1日，可以说明担保函和借款担保合同已对回购协议的内容进行了变更，因此，保证责任已完成，润民公司不应承担全程保证责任。经庭审质证，本院认为，润民公司对工行鄂州分行提供的证据的三性均无异议，本院依法予以采信。润民公司认为其对蔡国振、叶芳的保证担保已因工行鄂州分行取得房屋他项权证而完成，在本案中不应承担保证责任。首先，2015年10月10日的贷款抵押房产回购协议系三被告共同所签，约定保证期限为贷款日起至贷款本息全部还清日止。其次，2015年10月11日的担保函系润民公司单方向工行鄂州分行出具的，担保期限为“项下贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交贵行之日”。涉案房产至今办理的系“预购预告，预购抵押预告合并登记”。所取得的亦是房屋预告登记证明。故对润民公司的质证意见不予采纳。蔡国振、叶芳经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃答辩、质证、辩论等权利，由此造成不利的法律后果由其自行承担。依据以上有效证据，综合当事人当庭举证、陈述，认定以下案件事实：2015年10月10日，蔡国振在工行鄂州分行申请贷款，叶芳向工行鄂州分行出具共同还款承诺书。蔡国振、叶芳提供位于湖北省××区光××小区××单元××房产及土地抵押，双方签订了《抵押合同》，并办理了抵押登记。工行鄂州分行取得他项权证。他项权证注明“预购预告，预购抵押预告合并登记”。2015年10月10日与蔡国振、叶芳及润民公司签订三方回购协议，协议约定润民公司作为保证人提供偿还贷款本息的全程连带责任保证，保证期限为贷款日起至贷款全部还清日止。2016年1月1日，蔡国振、叶芳与工行鄂州分行签订了《个人购房借款/担保合同》一份，约定：“蔡国振、叶芳因个人购置位于光谷润园小区7幢1单元801号住房贷款向工行鄂州分行申请贷款22万元。该贷款发放至润民公司账户”。润民公司作为该笔借款的保证人在合同上盖章。同日，工行鄂州分行将22万元汇至润民公司账户。因蔡国振、叶芳截至2020年9月9日下欠工行鄂州分行贷款本金192658.48元及利息7612.28元，故工行鄂州分行诉至法院。本院认为，本案中工行鄂州分行与蔡国振、叶芳、润民公司签订的《个人购房借款/担保合同》属双方真实意思表示，所约定的内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，抵押权依法设立，双方均应依合同约定全面履行合同义务。蔡国振、叶芳、润民公司未依约履行自己的义务，应承担相应的民事责任。工行鄂州分行有权依合同约定要求蔡国振、叶芳、润民公司偿还下欠借款本金及利息以及对抵押合同项下的抵押房产的处置款享有优先受偿权，符合法律规定，于法有据，均依法予以支持。蔡国振、叶芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法承担由此带来的不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、蔡国振、叶芳于本判决书生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司鄂州分行贷款本金192658.48元及利息7612.28元（利息算至2020年9月9日，此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至还清全部贷款本息之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、中国工商银行股份有限公司鄂州分行对抵押合同项下抵押财产即坐落于湖北省鄂州市华容区光谷润园小区7幢1单元801号房产折价或拍卖、变卖的价款在蔡国振、叶芳不能清偿本判决主文第一项所确认的债务范围内优先受偿。案件受理费4304元，减半收取2152元，财产保全费1520元，合计3672元，由蔡国振、叶芳、润民公司连带负担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  陈茜二〇二〇年十二月三日书记员  姜曼