新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3536号 上诉人（原审原告、反诉被告）：古丽扎尔·艾吉代尔，女，1971年7月3日出生，维吾尔族，新疆维吾尔自治区碧河兰餐饮有限责任公司总经理，住新疆维吾尔自治区温宿县。 委托诉讼代理人：阿不都热依木·依明江，新疆苏碧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁晓琴，新疆亿铭律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区延安路**。 法定代表人：梁美旺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李杨、田辉，新疆元正盛业律师事务所律师。 上诉人古丽扎尔·艾吉代尔、新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司（以下简称亚泰聚丰公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初1750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人古丽扎尔·艾吉代尔及其委托诉讼代理人丁晓琴、阿不都热依木·依明江，上诉人亚泰聚丰公司的委托诉讼代理人田辉、李杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 古丽扎尔·艾吉代尔上诉请求：1．依法撤销并改判一审判决第一、四、五、六、七、八、九项；2．请求维持一审判决第二、三、十项。事实和理由：1．亚泰聚丰公司不是涉案房屋的合法产权人，涉案房产属于军队房产，亚泰聚丰公司在没有取得该房产出租、转租权的情况下将房产出租，属无权行为；2．亚泰聚丰公司在与古丽扎尔·艾吉代尔签订租赁合同的过程中，一直称涉案房产系其公司自有房产，属于严重欺诈的行为；3．涉案房产存在重大安全隐患，亚泰聚丰公司将不得出租的房屋进行出租其行为应属无效；4．亚泰聚丰公司一直未将涉案房产交付古丽扎尔·艾吉代尔，亚泰聚丰公司系本案的违约方，应当承担违约责任。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判。 亚泰聚丰公司针对古丽扎尔·艾吉代尔的上诉请求辩称，1．房屋租赁合同的效力已经一审证实，内容合法有效；2．亚泰聚丰公司对古丽扎尔·艾吉代尔违约装修及拖延交付租金的行为，享有单方解除案涉房屋租赁合同的权利。综上，请求驳回古丽扎尔·艾吉代尔的全部上诉请求。 亚泰聚丰公司上诉请求：1．依法撤销一审判决第一项，依法改判解除亚泰聚丰公司、古丽扎尔·艾吉代尔于2019年5月24日签订的《房屋租赁合同》，解除日为判决生效之日；2．依法撤销一审判决第二、三项；3．依法撤销一审判决第七项，改判古丽扎尔·艾吉代尔向亚泰聚丰公司支付欠付租金、暖气费期间利息133,597元；4．撤销一审判决第十项，改判古丽扎尔·艾吉代尔向亚泰聚丰公司支付违约金50,000元，支付2020年4月9日至合同解除日（一审判决生效日）期间的租金，以及因欠付租金、暖气费产生的资金占用费；5．依法判令古丽扎尔·艾吉代尔承担亚泰聚丰公司二审律师代理费60,260元。事实和理由：1．一审法院以送达反诉状日期作为判令合同解除的日期，使亚泰聚丰公司在参加案涉民事诉讼活动期间的租赁房屋租金收益无法实现，明显有失公允；2．案涉房屋租赁合同合法有效，古丽扎尔·艾吉代尔未依约支付租金、暖气费等费用，理应承担违约责任；3．一审法院漏判古丽扎尔·艾吉代尔应向亚泰聚丰公司承担违约金50,000元；4．案涉房屋的装修押金和装修管理费与本案案涉房屋租赁合同无关，在本案中一并处理于法无据。 古丽扎尔·艾吉代尔针对亚泰聚丰公司的上诉请求辩称，1．租赁合同属于无效合同；2．亚泰聚丰公司一直未交付涉案房产，系涉案租赁合同的违约方；3．合同解除之日应当以古丽扎尔·艾吉代尔收到亚泰聚丰公司反诉状之日为准，一审认定清楚；4．一审对管理费和装修费的处理时正确的。综上，亚泰聚丰公司的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。 古丽扎尔·艾吉代尔向一审法院起诉请求：1．请求人民法院依法确认古丽扎尔·艾吉代尔与亚泰聚丰公司签订的《房屋租赁合同》无效；2．请求法院判令亚泰聚丰公司返还古丽扎尔·艾吉代尔交纳的房屋租赁费537,902元，保证金50,000元、暖气费32,098元、装修押金5,000元、装修管理费5,000元、赔付资金占用期间的利息损失21,791元、索款损失45,724元；3．案件诉讼费用由亚泰聚丰公司承担。 亚泰聚丰公司向一审法院反诉请求：1．判令解除古丽扎尔·艾吉代尔与亚泰聚丰公司于2019年5月24日签订的房屋租赁合同；2．判令古丽扎尔·艾吉代尔返还亚泰聚丰公司案涉租赁房屋；3．判令古丽扎尔·艾吉代尔向亚泰聚丰公司支付欠付租金602,419.6元（计算租金期间：2019年3月15日至2020年4月8日）；4．判令古丽扎尔·艾吉代尔向亚泰聚丰公司支付自2020年4月9日起至租赁合同解除之日的租金；5．判令古丽扎尔·艾吉代尔向亚泰聚丰公司支付欠付暖气费32,098元；6．判令古丽扎尔·艾吉代尔向亚泰聚丰公司支付违约金50,000元；7．判令古丽扎尔·艾吉代尔向亚泰聚丰公司支付欠付租金、暖气费期间资金占用费133,597元（自2019年8月16日计算至2020年4月8日，按日息万分之五计算）；8．判令古丽扎尔·艾吉代尔向亚泰聚丰公司支付自2020年4月9日起至租赁合同解除之日因欠付租金、暖气费产生的资金占用费（每日费用以当年度租金、暖气费总额的万分之五计算）；9．判令古丽扎尔·艾吉代尔将拆除的租赁房屋内部结构恢复原状，若无法恢复原状，请求判令古丽扎尔·艾吉代尔支付恢复原状费用，暂估为300,000元（最终已评估造价为准）；10．判令古丽扎尔·艾吉代尔向亚泰聚丰公司支付律师费代理费74,543元；11．判令由古丽扎尔·艾吉代尔承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：亚泰聚丰公司与案外人新疆军区房地产管理局乌鲁木齐办事处签订军队房地产租赁合同解除协议，约定双方解除就延安路756号房地产于2018年12月31日签订的租赁合同，载明亚泰聚丰公司租金已交至2019年9月30日。若因亚泰聚丰公司原因，未在该协议签订后15日内与融通地产（新疆）有限责任公司签订新的房地产租赁合同，视为亚泰聚丰公司自动放弃租赁权利，并应在5日内无条件腾退承租房地产。2019年6月12日，案外人中央军委后勤保障部房地产资源管理中心向亚泰聚丰公司颁发军队房地产使用许可证，许可亚泰聚丰公司具有上述合同约定的房屋及场地的使用权，有效期限为2019年6月12日至2024年9月30日。2019年11月1日，亚泰聚丰公司与案外人融通地产（新疆）有限公司签订军队房产租赁合同。约定亚泰聚丰公司租赁案外人位于乌鲁木齐市××区建筑面积32216.93平方米房屋及14771平方米场地，租赁用途为宾馆、餐饮、商贸，租赁期限自2019年9月1日至2026年9月30日。亚泰聚丰公司认可承租建筑物、场地等权属全部归军队所有。2019年6月12日，案外人中央军委后勤保障部房地产资源管理中心向亚泰聚丰公司颁发军队房地产使用许可证，许可亚泰聚丰公司具有上述合同约定的房屋及产地的使用权，有限期限为2019年6月12日至2019年9月30日。2020年3月27日，案外人中央军委后勤保障部房地产资源管理中心向亚泰聚丰公司颁发军队房地产使用许可证，许可亚泰聚丰公司具有上述合同约定房屋及产地的使用权，有限期限为2020年1月1日至2024年12月31日。 2019年3月15日，古丽扎尔·艾吉代尔与亚泰聚丰公司签订装修施工协议书。约定，古丽扎尔·艾吉代尔向亚泰聚丰公司缴纳装修押金5,000元、管理费5,000元。2019年5月24日，亚泰聚丰公司与古丽扎尔·艾吉代尔签订《房屋租赁合同》。约定，亚泰聚丰向古丽扎尔·艾吉代尔租赁亚泰南楼西厅房屋，双方确认面积为1459平方米，租赁期限为2019年6月1日至2026年5月31日，用途为经营餐饮。2019年3月15日至2019年5月31日为装修期，装修期内不计收租金，如承租人违反合同约定导致违约责任，出租方有权从2019年3月15日起收取租金。双方签订合同之日承租方应向出租方支付保证金50,000元，合同履行期满，双方共同验收返还房屋后3日内，承租方向出租方无息返还保证金，若承租方未按约支付租金，经承租方书面催告后3日，承租方有权解除合同，保证金和租金不予退还。2019年6月1日至2022年5月31日每年租金为1,100,086元……承租方应付2019年6月1日至2020年5月31日年租金为1,100,086元，保证金50,000元，暖气费32,098元。承租人已于2019年3月12日交付定金100,000元，2019年3月22日已交部分租金100,000元、保证金50,000元，2019年4月19日已交付部分租金250,000元，2019年5月31日前交付部分租金150,000元，2019至2020年度剩余未付租金及暖气费532,184元，于2019年8月15日前一次性付清，届时已付定金可冲抵首期租金。承租人逾期未交付的，出租方在书面催告后有权收回房屋，已交保证金不予退还。在本协议签订且出租方交付保证金（定金）后，如因承租方原因，导致合同无法继续履行，出租方收取的定金和租金不予退还。租金、暖气费每逾期一日，承租方须按当年度租金、暖气费总额的0.5‰向出租方支付逾期违约金，逾期天数超过30日的，出租方可单方解除合同。租赁期间，出租人应保证房屋结构完好，承租人如需装修，需向出租方递交装修方案备案并经书面同意，出租方视具体情况给予必要协助。承租方如需对房屋内部进行装修、改造、更新的，施工前必须先征得出租方同意，不得改变租赁房屋结构，不可开墙打洞，若擅自拆改租赁房屋结构，出租方有权解除合同，并按约定主张违约责任。承租方需在交房之日7日内对房屋进行装修、并于交房之日起80日内执行完毕，并保证在签订合同后90日内开张营业。如遇租赁期内因出租方原因造成承租方合同无法正常履行的，出租方应将剩余未到期部分的租金及押金及时退还。承租方未经出租方书面同意擅自拆改房屋结构损坏承租房屋或改变主体结构、拖欠租金超过30天等情形，出租方有权解除合同。协议生效期间，未按约定履行义务的，守约方可向违约方主张违约金50,000元。承租方欠付租金，按日息0.5‰支付逾期利息，逾期30天，出租方可单方解除合同，保证金不予退还，并不得主张任何装修补偿。因实现合同争议债权发生的费用（包括不限于违约金、诉讼费、律师费等）由违约方承担。 2019年3月2日，古丽扎尔·艾吉代尔的委托代理人柔某提向亚泰聚丰公司支付定金100,000元。2019年3月18日，柔某提向亚泰聚丰公司支付装修押金5,000元、装修管理费5,000元。2019年3月18日，柔某提向亚泰聚丰公司支付保证金50,000元，租金100,000元。2019年4月8日，古丽扎尔·艾吉代尔向亚泰聚丰公司支付租金250,000元。2019年6月3日，古丽扎尔·艾吉代尔向亚泰聚丰公司支付租金120,000元。 2019年8月22日，亚泰聚丰公司向古丽扎尔·艾吉代尔发送催款通知。载明，古丽扎尔·艾吉代尔已于2019年5月31日前支付部分租金620,000元，尚欠2019年6月1日至2020年5月31日剩余部分租金562,184元，按照约定应于2019年8月15日前一次性付清剩余租金，请于2019年8月28日前将上述费用付清，否则将收回房屋，不予退还已交的保证金及租金。 2019年8月，古丽扎尔·艾吉代尔在案涉房屋内开墙打洞，2019年8月30日，古丽扎尔·艾吉代尔向亚泰聚丰公司出具承诺书。载明，因古丽扎尔·艾吉代尔经营需要，欲在租赁房屋区域内开墙打洞，遂承诺：在正式开墙打洞前将相关工程图纸报亚泰聚丰公司备案…… 亚泰聚丰公司为参与本案诉讼，聘请新疆元正盛业律师事务所律师田辉、李杨为其诉讼代理人。2020年4月13日，亚泰聚丰公司向该律师事务所支付代理费74,543元。 一审法院认为，一、案涉租赁合同效力的认定。古丽扎尔·艾吉代尔主张，亚泰聚丰公司宣称其系案涉房屋的产权人，但该公司并不享有案涉房屋产权，案涉房屋系军产，亚泰聚丰公司与案涉房屋产权人签订的租赁合同已于2018年1月15日到期，其无权将案涉房屋出租，该公司在订立合同时存在欺诈。一审法院认为，案涉房屋产权方向亚泰聚丰颁发的许可证及与亚泰聚丰公司签订的租赁合同能够证明案涉房屋系亚泰聚丰公司于产权人处租得，亚泰聚丰公司在2019年5月24日订立合同时享有案涉房屋的使用权，一审法院对古丽扎尔·艾吉代尔该抗辩不予采纳。古丽扎尔·艾吉代尔称其系在对方威胁下订立合同，但其并未提交证据予以证明，一审法院对其该抗辩亦不予采纳。案涉合同系双方真实意思表示，为合法有效的合同。故，一审法院对古丽扎尔·艾吉代尔请求确认案涉租赁合同无效的诉讼请求不予支持。二、违约责任的认定与案涉租赁合同是否应当解除。古丽扎尔·艾吉代尔称案涉房屋存在重大安全隐患。其提供的证人证言显示，其聘请的设计师称房子比较老旧，需要做安全隐患鉴定。仅依该证人证言并不能证明案涉房屋存在安全隐患，一审法院对其该主张亦不予采纳。古丽扎尔·艾吉代尔称，亚泰聚丰公司未向其交付房屋，但古丽扎尔·艾吉代尔于2019年3月15日与亚泰聚丰公司订立装修施工协议书和施工安全协议书，已聘请设计人员对其装修进行设计，且拆除了房屋内部分墙壁，该事实能够证明古丽扎尔·艾吉代尔已接收案涉房屋并实施装修事宜，其所持亚泰聚丰未向其交付房屋与事实不符，一审法院对其该抗辩不予采纳。古丽扎尔·艾吉代尔称，案涉房屋实际面积与合同约定面积不符，但双方租赁合同载明，双方确认的租赁面积为1459平方米，古丽扎尔·艾吉代尔未举证证明其主张，一审法院对其该主张不予支持。双方合同约定，古丽扎尔·艾吉代尔需于2019年8月15日前付清2019年6月1日至2020年5月31日剩余的租金562,184元，如逾期缴纳租金超过30天，则亚泰聚丰公司有权解除合同，且于2019年8月22日向古丽扎尔·艾吉代尔发出了催款通知，截止原审法院受理本案，古丽扎尔·艾吉代尔尚未支付应付租金，逾期支付应支付租金天数超过30天，其逾期不支付应付租金的行为构成违约。一审法院对亚泰聚丰公司请求解除案涉租赁合同的诉讼请求予以支持。亚泰聚丰提起反诉要求解除案涉租赁合同，一审法院向古丽扎尔·艾吉代尔送达反诉状的日期为2020年4月10日，故一审法院确认案涉租赁合同解除的日期为2020年4月10日。合同解除后，古丽扎尔·艾吉代尔应向亚泰聚丰公司返还案涉房屋。古丽扎尔·艾吉代尔向亚泰聚丰公司缴纳装修押金5,000元、管理费5,000元，现合同已经解除，亚泰聚丰公司应向古丽扎尔·艾吉代尔返还装修押金5,000元、返还管理费5,000元。三、欠付租金、暖气费金额的核算。双方合同约定如古丽扎尔·艾吉代尔违约应在2019年3月15日起算租金，故一审法院认定，案涉租赁合同应自2019年3月15日计收租金。2019年3月15日至2020年4月8日租金为1,175,434元（1,100,086元÷365天×390天）。古丽扎尔·艾吉代尔对亚泰聚丰公司要求支付未支付租金的诉讼请求不予认可，结合新冠疫情对商业经营活动的影响，一审法院根据公平原则，酌定2020年1月25日至2020年3月25日的租金减半计付，减免租金金额为45,837元（1,100,086元÷12个月÷2）。古丽扎尔·艾吉代尔已支付租金570,000元，应再向亚泰聚丰公司支付租金559,597元（1,175,434元-570,000元-45,837元）。2020年4月9日至2020年4月10日合同解除之日，古丽扎尔·艾吉代尔应支付亚泰聚丰公司租金3,014元（1,100,086元÷365天×1天）。古丽扎尔·艾吉代尔应向亚泰聚丰公司支付租金合计562,611元（559,597元＋3,014元）。案涉房屋租赁合同履行期间为2019年3月15日至2019年4月10日，已经过一个采暖季，古丽扎尔·艾吉代尔未举证证明其已缴纳采暖费，故其应按合同约定向亚泰聚丰支付采暖费32,098元。四、因违约而产生的金钱给付债务金额的核定。双方合同第三条第3项约定，如因古丽扎尔·艾吉代尔违约导致合同无法继续履行，已交保证金和租金不予退还。古丽扎尔·艾吉代尔已缴纳保证金50,000元，因其违约导致案涉合同解除，其交纳的保证金不应退还。双方合同约定违约金为50,000元，古丽扎尔·艾吉代尔应按约定支付亚泰聚丰公司违约金50,000元。古丽扎尔·艾吉代尔欠付亚泰聚丰公司租金562,611元，暖气费32,098元，合计594,709元，古丽扎尔·艾吉代尔应按照贷款市场报价利率（LPR）向亚泰聚丰公司支付2019年8月16日至2020年4月10日的资金占用利息16,218元（594,709元×4.2％÷365天×237天）。亚泰聚丰公司主张，古丽扎尔·艾吉代尔未按租赁合同、装修协议书约定向其备案装修方案，且经原告多次纠正、催告后仍不改正，明显违反约定，其装修行为对案涉房屋结构造成安全隐患，古丽扎尔·艾吉代尔应恢复案涉房屋内部结构原状。一审法院认为，古丽扎尔·艾吉代尔租赁案涉房屋系用于经营餐饮，亚泰聚丰公司应对古丽扎尔·艾吉代尔就房屋的适度装修改造负担一定容忍义务。亚泰聚丰公司未举证证明古丽扎尔·艾吉代尔对案涉房屋的装修改造影响房屋结构安全，并已向古丽扎尔·艾吉代尔提出纠正、催告，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。根据双方合同第九条约定，应由违约方负担守约方为实现债权支出的律师费，一审法院对亚泰聚丰公司要求古丽扎尔·艾吉代尔支付律师代理费74,543元的诉讼请求予以支持。综上，按照《中华人民共和合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除古丽扎尔·艾吉代尔与亚泰聚丰公司签订的《房屋租赁合同》，解除时间为2020年4月10日；二、亚泰聚丰公司返还古丽扎尔·艾吉代尔装修押金5,000元；三、亚泰聚丰公司返还古丽扎尔·艾吉代尔装修管理费5,000元；四、古丽扎尔·艾吉代尔于判决生效后十日内亚泰聚丰公司返还位于乌鲁木齐市××区亚泰南楼西厅房屋；五、古丽扎尔·艾吉代尔支付亚泰聚丰公司租金562,611元；六、古丽扎尔·艾吉代尔支付亚泰聚丰公司暖气费32,098元；七、古丽扎尔·艾吉代尔支付亚泰聚丰公司逾期支付租金、暖气费资金占用费16,218元；八、古丽扎尔·艾吉代尔支付亚泰聚丰公司律师代理费74,543元；九、驳回古丽扎尔·艾吉代尔的其他诉讼请求；十、驳回亚泰聚丰公司的其他反诉诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。亚泰聚丰公司提交：1．委托代理收费协议，用以证实亚泰聚丰公司在二审期间支付律师费60,260元；2．亚泰聚丰公司经理瞿某与古丽扎尔·艾吉代尔的通话录音，用以证实房屋实际由古丽扎尔·艾吉代尔占有控制。古丽扎尔·艾吉代尔质证认为，认可通话录音的真实性，该录音恰恰证实亚泰聚丰公司一直未将涉案房屋交给古丽扎尔·艾吉代尔。对委托代理协议不予认可，认为应当由亚泰聚丰公司自己承担。本院认为，因双方对录音的真实性无异议，故对录音的真实性予以确认，但其关联性应结合在案的其他证据予以综合评析。对委托代理收费协议的真实性予以确认，但亚泰聚丰公司借此协议主张二审的委托代理费用由古丽扎尔·艾吉代尔承担，因超出一审主张范围，本院二审期间不予处理。 经二审审理查明，2020年3月27日，案外人中央军委后勤保障部房地产资源管理中心向融通地产（新疆）有限公司颁发军队房地产使用许可证，许可融通地产（新疆）有限公司具有上述合同约定房屋及产地的使用权，有限期限为2020年1月1日至2024年12月31日。除上述事实外，本院对一审查明的事实及所依据的证据予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1．古丽扎尔·艾吉代尔主张合同无效有无事实和法律依据；2．房屋租赁合同违约方的认定；3．一审计算的各项费用是否正确。对此本院分析如下： 一、关于涉案租赁合同是否有效的问题。古丽扎尔·艾吉代尔主张涉案房屋产权系军产，且亚泰聚丰公司宣称其系涉案房屋产权人属欺诈，合同应当认定为无效。经查，涉案房屋产权方向融通地产（新疆）有限公司颁发军队房地产使用许可证及亚泰聚丰公司与融通地产（新疆）有限公司签订的租赁合同可以证实亚泰聚丰公司享有涉案房屋的使用权。古丽扎尔·艾吉代尔与亚泰聚丰公司之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不存在无效合同的情形，双方间签订的涉案租赁合同合法有效。一审法院认定涉案合同有效正确，古丽扎尔·艾吉代尔上诉认为该合同无效的意见，本院不予采纳。 二、关于违约责任的认定问题。古丽扎尔·艾吉代尔主张亚泰聚丰公司未向其交付涉案房屋，且该涉案房屋比较老旧，存在重大安全隐患，系亚泰聚丰公司违约。对此，经查，2019年3月15日，古丽扎尔·艾吉代尔与亚泰聚丰公司签订装修施工协议书和施工安全协议书，2019年8月22日，亚泰聚丰公司向古丽扎尔·艾吉代尔发送催款通知，2019年8月30日，古丽扎尔·艾吉代尔向亚泰聚丰公司出具承诺书，在该承诺书中载明，因古丽扎尔·艾吉代尔经营需要，欲在租赁房屋区域内开墙打洞······该事实能够证明古丽扎尔·艾吉代尔已接收案涉房屋并实施装修事宜，并且古丽扎尔·艾吉代尔并没有相关证据证实涉案房屋具有安全隐患，故古丽扎尔·艾吉代尔所持亚泰聚丰未向其交付房屋、房屋存在安全隐患与事实不符，本院不予采纳。亚泰聚丰公司主张古丽扎尔·艾吉代尔未在合同约定的时间内交纳租金，其有权单方解除合同。对此，本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。经查，双方涉案合同约定，古丽扎尔·艾吉代尔需于2019年8月15日前付清2019年6月1日至2020年5月31日剩余的租金562,184元，如逾期缴纳租金超过30天，则亚泰聚丰公司有权解除合同。则涉案合同约定亚泰聚丰公司享有在古丽扎尔·艾吉代尔逾期支付租金的情况下的单方解除权。2019年8月22日亚泰聚丰公因古丽扎尔·艾吉代尔拖欠租赁费而向其发出了催款通知，截止本案二审审理期间，古丽扎尔·艾吉代尔尚未支付其应当支付的租金，逾期支付应支付租金天数超过30天，亚泰聚丰公司可以解除涉案合同，并要求古丽扎尔·艾吉代尔应当返还房屋、承担违约责任。故，一审认定古丽扎尔·艾吉代尔违约正确，古丽扎尔·艾吉代尔认为亚泰聚丰公司未交付涉案房屋及涉案房屋存在安全隐患，亚泰聚丰公司构成违约的意见，与事实不符，本院不予采纳。 三、关于一审计算各项费用是否正确的问题。 1．关于租金的计算问题。经查，亚泰聚丰公司在一审审理期间向一审法院提出反诉请求，要求解除租赁合同、返还房屋，并由古丽扎尔·艾吉代尔支付相关费用，一审法院向古丽扎尔·艾吉代尔送达反诉状的时间为2020年4月10日，因古丽扎尔·艾吉代尔违约，亚泰聚丰公司按照合同约定享有解除权，故一审认定合同解除的日期为2020年4月10日并无不当。一审按照涉案合同约定的2019年3月15日作为租金起算点，2020年4月10日作为亚泰聚丰公司收取租金止点，并结合新冠疫情对商业经营活动的影响，根据公平原则，酌定2020年1月25日至2020年3月25日的租金减半计付的认定正确，但减免的金额计算有误，减免租金金额应为91,674元（1,100,086元÷12个月×2÷2）。故，租金应在一审认定的基础上减去45,837元，应为516,774元。一审对古丽扎尔·艾吉代尔应向亚泰聚丰公司支付租金的认定数额有误，本院予以纠正。 2．关于采暖费。因双方租赁合同的履行期间为2019年3月15日至2020年4月10日，已经过一个采暖季，古丽扎尔·艾吉代尔应当按照合同的约定向亚泰聚丰公司支付采暖费32,098元。一审对古丽扎尔·艾吉代尔应向亚泰聚丰公司支付采暖费金额的认定正确，本院予以确认。 3．关于装修押金、管理费。一审基于双方合同解除后，由古丽扎尔·艾吉代尔返还房屋，亚泰聚丰公司退付古丽扎尔·艾吉代尔预交的装修押金和管理费并无不当，本院予以确认。 4．关于因违约产生的金钱给付债务金额的问题。基于双方签订的租赁合同第三条的约定，如因古丽扎尔·艾吉代尔违约导致合同无法继续履行，已交保证金和租金不予退还。一审法院于判决说理部分认为按照涉案合同的约定，对违约方古丽扎尔·艾吉代尔已缴纳的保证金50,000元不应退还，并应按照双方约定向亚泰聚丰公司支付违约金50,000元的正确，但判项中未对违约金进行表述有误，本院予以纠正。亚泰聚丰公司提出古丽扎尔·艾吉代尔应当承担违约责任的上诉意见，本院予以采纳。 古丽扎尔·艾吉代尔欠付亚泰聚丰公司租金516,774元，暖气费32,098元，合计548,872元，古丽扎尔·艾吉代尔应按照贷款市场报价利率（LPR）向亚泰聚丰公司支付2019年8月16日至2020年4月10日的资金占用利息14,968元（548,872元×4.2%÷365天×237天）。原审由于租金计算有误，导致该部分资金占用利息计算错误，本院二审予以纠正。 结合以上分析，古丽扎尔·艾吉代尔上诉认为其不应当支付以上费用的上诉意见，本院均不予采纳。 古丽扎尔·艾吉代尔提出其没有委托柔某提向亚泰聚丰公司支付定金100,000元，但在卷关于定金的证据即《收据》系古丽扎尔·艾吉代尔自己向法院提交，并且该收据上载明交款人为柔某，故一审认定2019年3月2日，古丽扎尔的委托代理人柔某提向亚泰聚丰公司支付定金100,000元，并无不当。 综上所述，古丽扎尔·艾吉代尔的上诉请求不能成立，应予驳回；亚泰聚丰公司关于违约金的上诉请求成立，予以支持，其他上诉请求不能成立，应与驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初1750号民事判决第一、二、三、四、六、八、九项，即一、解除古丽扎尔·艾吉代尔与新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司签订的《房屋租赁合同》，解除时间为2020年4月10日；二、新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司返还古丽扎尔·艾吉代尔装修押金5,000元；三、新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司返还古丽扎尔·艾吉代尔装修管理费5,000元；四、古丽扎尔·艾吉代尔于本判决生效后十日内向新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司返还位于乌鲁木齐市××区亚泰南楼西厅房屋；六、古丽扎尔·艾吉代尔支付新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司暖气费32,098元；八、古丽扎尔·艾吉代尔支付新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司律师代理费74,543元；九、驳回古丽扎尔·艾吉代尔的其他诉讼请求”； 二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初1750号民事判决第五、七、十项； 三、古丽扎尔·艾吉代尔支付新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司租金516,774元； 四、古丽扎尔·艾吉代尔支付新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司逾期支付租金、暖气费资金占用费14,968元； 五、古丽扎尔·艾吉代尔支付新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司违约金50,000元； 六、驳回新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司的其他反诉请求。 上述款项相互折抵后，古丽扎尔·艾吉代尔应支付新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司688,383元，须于本判决生效后十五日内付清。 如未按指定时间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉请求标的额697,515元，本院核定给付标的额10,000元，占请求标的额的1.43%。一审案件受理费10,775.14元，减半收取5,387.57元（古丽扎尔·艾吉代尔已预交），由古丽扎尔·艾吉代尔负担5,310.5元，由新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司负担77.07元。 一审反诉请求标的额1,192,657.6元，本院核定给付标的额688,383元，占请求标的额的57.72%。反诉案件受理费15,533.92元，减半收取7,766.96元（新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司已预交），由古丽扎尔·艾吉代尔负担4,483.09元，由新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司负担3,283.87元。 古丽扎尔·艾吉代尔预交二审案件受理费20,872.61元，其上诉请求标的额1,327,261元，本院核定给付标的额55,837元，占请求标的额的4.21%，由古丽扎尔·艾吉代尔承担19,994.61元，由新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司承担878元；新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司预交二审案件受理费8,553.96元其上诉请求标的额543,857元，其中对300,000元的上诉标的予以撤诉，本院核定给付标的额为50,000元，占请求标的额的20.50%，由新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司3,049.96元，由古丽扎尔·艾吉代尔承担786元，剩余4,718元由本院退还新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司。 本判决为终审判决。 审判长 宋    仁    伟 审判员 玛依娜·阿不都拉热依木 审判员 梁    士    辉 二〇二〇年十二月八日 书记员 付    宝    山