江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4282号上诉人（原审被告）:常州德厚房地产开发有限公司，住所地常州市钟楼区中吴大道******。法定代表人：陈德树，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王滨，江苏怀德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉辉，江苏怀德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶清，男，1994年11月12日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：王颖，江苏常信律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋林，江苏常信律师事务所律师。上诉人常州德厚房地产开发有限公司（以下简称德厚公司）因与被上诉人叶清房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初3540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。德厚公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.《补充协议》对上诉人逾期交付的违约责任约定了最高限额，即违约金按日累计总额最高不超过被上诉人已付房价款的1%,该约定不存在无效情形，对双方具有约束力。现上诉人支付的违约金已经达到了最高限额,原审判决却要求上诉人在该约定限额外继续承担违约责任，不仅没有事实及法律依据，也与其对《商品房买卖合同》及《补充协议》的效力认定相悖。2.原审判决认定上诉人向被上诉人发出通知书及支付违约金的行为可以视为双方对《补充协议》中约定的违约金最高限额进行了变更，该认定与事实不符,也不符合法律对于合同变更的相关规定。3.根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同《补充协议》第六条第2款第（1)项的约定，对于逾期交付的不可抗力免责事由不仅包含异常天气，还包括自然灾害，但原审判决无视上诉人提供的证明施工期间发生多次自然灾害的证据,而是将其笼统归入天气情况范畴，事实认定明显不清。且上诉人也已提供了气象部门对施工期间每月连续降雨情况的统计，作为影响施工正常进行的、客观存在的状态，上诉人认为也应计入不可抗力免责事由的范围。4.涉案房地产开发项目在施工过程中，还存在大量因政府环保管制措施导致的停工情形,根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同《补充协议》第六条第2款第（2)项的约定以及合同法第一百一十七条的规定，对此类不可抗力情形导致的停工期间，也应在实际逾期交付的天数中予以扣除，不应认定为上诉人的违约期间。原审判决在事实认定尚且不清的情况下,武断地排除政府环保管制措施这一不可抗力免责事由，显属不当。叶清未作答辩。叶清向一审法院起诉请求：1.判令德厚公司按总房价每日万分之一支付自2019年4月1日至2020年1月13日逾期交房违约金28370.04元；2.本案诉讼费用由德厚公司承担。一审法院认定事实：2017年8月25日，叶清向德厚公司支付50000元购房诚意金。同年9月9日，叶清作为买受人与德厚公司作为出卖人签订编号为29AABA42A0A748CAB8DF的《商品房买卖合同》及附件一至七（《补充协议》）各一份，约定叶清购买德厚公司开发的君泰尚德花园3幢704室商品房（预测建筑面积104.03平方米），单价每平方米9469.11元、总价985071元，付款方式为2017年9月9日前支付首付款705071元。余款280000元向中行新北支行申请贷款支付。房屋交付条件为所在楼幢已取得建设工程竣工验收备案证明文件和建设行政主管部门出具的《常州市商品房交付使用备案通知书》。交付时间为2018年11月30日前。买受人逾期付款不满90日的，买受人自逾期之日起按日计算向出卖人支付万分之一的违约金。超过90日后，出卖人有权解除合同并按约追究违约责任。出卖人不解除合同的，买受人自逾期之日起按日计算向出卖人支付万分之一的违约金。出卖人逾期交房90日内，自约定的交付之日的第二天起至交房通知确定的交房日止，按日支付已付房价的万分之一违约金。逾期之日起90日后，买受人有权解除合同，出卖人应按买受人累计已付房款10%向买受人一次性支付违约金，并将已付房款、违约金、费用返还买受人。若合同继续履行，出卖人应自合同约定的交付期限届满的第二天起至出卖人书面交房通知确定的交付日止，按日向买受人支付其已付房款万分之一的违约金，违约金按日累计总额最高不超过买受人已付房价款的1%。合同免责事由约定，楼宇或本项目在开发建设或销售过程中所发生的下述情形构成逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任，其中包括：（一）因人力不可抗拒、无法预见的自然灾害、意外事件、异常天气（施工期间的冰雹、雨雪、沙尘暴等次数或数量超过本地区前两年平均值的）、异常地质状况（指发现地下埋藏物及迁移、岩层或水文地质条件异常等）造成工程延误或逾期交房的；（二）因执行合同签署后新颁布的国家政策、法律、法规及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施或因政府管制、征用或规划变更等政府行为导致工程拖期或逾期交房的；（三）施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹等导致工程拖期或逾期交房的；（四）政府行为（如戒严、迟延有关文件或证件的批准，改变用地或建筑规划，进行市政工程建设影响开发进度等）、突发性社会事件（包括但不限于罢工、暴乱等影响社会秩序的情形）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的。合同还就其他内容做出了约定。2017年8月25日，叶清向德厚公司支付定金50000元；同年9月9日，叶清向德厚公司支付购房款655071元。同年11月2日，叶清向中国银行股份有限公司常州新北支行借款280000元并汇付德厚公司。德厚公司分别于2018年12月19日、2019年1月22日、2月21日、3月20日向叶清汇款3053.72元、3053.72元、2758.2元、3053.72元，上述款项共计11919.36元，并在汇款附言中注明“违约金”。2018年11月13日，德厚公司发出《君泰尚德花园延期交房通知书》一份，申明交房时间延期至2019年2月28日前；并表示在延期交房期间，其将按合同约定支付相关违约金。2019年2月26日，德厚公司再次发出《君泰尚德花园延期交房通知书》一份，表明无法在2019年2月28日进行房屋交接，具体交付时间需政府相关部门、德厚地产、苏中建设三方协调后予以确定，确定后予以书面通知；在延期交房期间，德厚地产将按每天万分之一支付相关违约金。同年5月22日，德厚公司又发出《君泰尚德花园延期交房通知书》一份，表示业主所购买的房屋将于2019年12月31日前交付，延期交房德厚地产将按相关合同条款执行。2020年1月14日，德厚公司发出《交付准备通知书》，通知于1月20日下午办理交付，后叶清实际于同日领取了案涉房屋钥匙。审理中，该院调取了（2019）苏0404民初6038号一案案卷材料。材料显示，案涉工程约定竣工时间为2017年4月30日，施工方在施工过程中工期安排松散，耽误工期天数为500天。监理日志载明，2017年1月18日至2017年5月13日春节放假停工、2017年6月20日至8月3日期间处于墙体砌筑阶段、2017年8月4日至9月30日房屋修补、清理、2017年9月30日房屋主体验收。期间并未出现超出本地常规气候特征的恶劣气象。德厚公司于该案中抗辩的影响时间段为2017年10月28日至2018年11月30日陆续停工254天、2018年12月1日至2019年4月4日陆续停工50天。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行合同约定的义务。双方于2017年9月9日签订的《商品房买卖合同》及附件符合法律规定，该院予以确认。叶清按约履行付款义务后，德厚公司理应按约履行房屋交付义务。延迟履行的，应当按约支付违约金，实际损失超过违约金约定的，还应当赔偿实际损失。现德厚公司未能按约履行交房义务，故叶清要求德厚公司承担逾期交房违约金的诉讼请求该院予以支持。虽然合同约定“本项目在开发建设或销售过程中所发生的下述情形构成逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任”，但双方签订合同的时间为2017年9月9日，案涉工程约定竣工时间为2017年4月30日，实际于2017年9月30日房屋主体验收。德厚公司提出影响时段为2017年10月28日至2019年4月4日，显然在正常情况下相互之间无任何交集。就现实情况而言案涉工程在德厚公司抗辩所涉期间也应该不存在大规模土方施工，国家和地方政府对粉尘监控并不足以严重影响工程进度。并且，同地段同类型建设工程也能够按期完成。关于补充协议第七条第2项“违约金按日累计总额最高不超过买受人已付房价款的1%”的约定，该约定排除了买受人的重大权利，从而免除出卖人的根本性义务，且从德厚公司前期赔付情况看，德厚公司也未按此约定执行，故其效力该院不予确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十条之规定，该院遂判决：常州德厚房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付叶清2019年4月1日至2020年1月13日期间逾期交房违约金28370.04元。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取255元（叶清已预交），由德厚公司负担，并应于判决生效之日起十日内直接交付叶清。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有合同无效的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系德厚公司为出售案涉楼盘房屋而预先拟定重复使用，且在订立合同前并未与购房人充分协商的合同条款，可以认定为由德厚公司提供的格式合同。德厚公司与房屋购买人在《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定，出卖人逾期交付房屋，若合同继续履行，出卖人应自本合同规定的交付期限届满之日的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，违约金按日累计总额最高不超过买受人已付房款的1%，出卖人就逾期交房除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。该条款系德厚公司限制自身责任、减轻自身义务的条款，但德厚公司在《商品房买卖合同》及《补充协议》中并未采取醒目的方式提请房屋购买人注意，也未提供证据证明德厚公司曾就上述条款向房屋购买人尽说明义务，故上述违约金条款应当认定为无效。关于德厚公司主张应在逾期交付天数中扣除异常天气、自然灾害所致停工天数，所谓自然灾害，是指因不能支配、控制的自然力给社会的生产生活和人民生命财产造成的危害和损失。德厚公司称因暴风雪、暴雨造成停工，现无证据证明因暴风雪、暴雨的原因在案涉楼盘所在地域引发自然灾害且导致案涉楼盘因自然灾害而停工，故德厚公司要求从逾期交付时间中扣除的主张不能成立，本院不予采信。此外，案涉合同明确约定，施工期间的冰雹、雨雪、沙尘暴等次数或数量超过本地区前两年平均值的为异常天气，但德厚公司未提供证据证明主张的期间内冰雹、雨雪、沙尘暴等异常天气的次数或数量超过本地区前两年的平均值，故德厚公司要求从逾期交付时间中扣除异常天气天数的主张不能成立，本院不予采信。关于德厚公司主张案涉项目施工过程中存在因政府环保管制措施导致的停工情形，相应天数应在逾期交付天数中予以扣除。因2017年3月16日常州市人民政府办公室就印发了《常州市重污染天气应急预案》，明确规定对重污染天气进行管控。案涉合同签订时，上述管控措施早已施行，并非案涉合同签署后新颁布的政府管制措施。在明知政府采取环保管制措施的情况下，德厚公司仍约定案涉房屋于2018年11月30日前交付，应视为其对环保管制措施对房屋交付的影响有所预见并充分考虑。结合同类地段房屋已交付的事实，德厚公司要求从逾期交付时间中扣除因政府环保管制措施所致停工天数的主张不能成立，本院不予采信。综上，德厚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510元，由上诉人德厚公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 仪审判员 罗希夷审判员 万海峰二〇二〇年十二月八日书记员 巢 莺