沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初14862号原告：张传明，男，1943年11月29日出生，黑龙江省宝清县-816。委托诉讼代理人：卢俊秋，辽宁恒生律师事务所律师。被告：曲贵田，男，1970年10月28日出生，沈阳市和平区-111。委托诉讼代理人：李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张元峥，辽宁铭迅律师事务所律师。第三人：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路**（9门）**，统一社会信用代码91210111760063688B。法定代表人：董长安。第三人：张志勇，男，1963年5月18日出生，沈阳市皇姑区2416。第三人：佟强，男，1974年6月29日出生，沈阳市苏家屯区组014。原告张传明诉被告曲贵田，第三人辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称“联合地产”）、张志勇、佟强案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月16日立案受理后，于2018年12月17日依法作出（2018）辽0102民初9848号民事判决。宣判后，被告不服，向沈阳市中级人民法院提出上诉。2019年5月22日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终6630号民事裁定书，撤销本院上述判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，由审判员苏博群担任审判长并主审，与审判员王蒙、唐佳组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢俊秋，被告的委托诉讼代理人李春丽，第三人佟强均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求沈阳市苏家屯区3层2号（建筑面积150.82平方米）的房屋为原告所有，并停止对该房产的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告偶然得沈阳市苏家屯区3层2号（建筑面积150.82平方米）的房屋于2018年4月12日被沈阳市和平区人民法院做出的（2017）辽0102执156号公告当作第三人财产予以要求腾空，为此提出书面异议。沈阳市和平区人民法院于2018年6月26日做出了（2018）辽0102执异185号执行裁定书，驳回原告的异议，故原告提起诉讼：1、本案争沈阳市苏家屯区3层2号（建筑面积150.82平方米）的房屋系原告财产（原告唯一居住房屋），并不是第三人辽宁联合房地产开发有限公司的财产，依法应当停止对该房产的执行。2010年8月4日第三人辽宁联合房地产开发有限公司因欠案外人沈阳兴大建设集团股份有限公司工程款，双方签订房屋抵账协议书。原告从沈阳兴大建设集团股份有限公司以85万元的价格购买了涉案房屋，并于2011年3月29日与第三人签订了《商品房买卖合同》，原告以现金方式交付了全部房款。并于2011年7月22日入住至今。因第三人原因未能及时办理购房合同备案及房产证。被告及第三人之间民间借贷纠纷与原告无关。因此依据《物权法》的相关规沈阳市苏家屯区3层2号（建筑面积150.82平方米）的房屋属于原告所有。2、沈阳市和平区人民法院做出的（2018）辽0102执异185号执行裁定书以“原告无法证明提供的房屋抵账协议及房屋买卖协议是真实的及原告未能提供正规购房发票，及无法证明交付全部价款”为由驳回原告的异议是错误。原告已提供完整的证据证明购买该房屋的客观事实，因第三人辽宁联合房地产开发有限公司未能给原告提供正规购房发票，其行为与原告无关，原告也多次找其办理房产证事宜，其总是拖延。原告属于善意取得涉案房屋。故原告认为驳回异议的理由不成立。综上所述，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干完成的规定》的相关规定及民事诉讼法相关规定提起诉讼，原告依法在收到《执行裁定书》后十五日内起诉，请法院支持原告的诉讼请求。被告曲贵田辩称，一、原告张传明所提供的《商品房买卖合同》真实性存疑，且案件为抵账情形，不属于物权期待权保护范围，在房屋未完成更名过户的情况下原告对案涉房屋并不具有所有权。原告张传明与被执行人虽签订了《商品房买卖合同》，但该合同的真实性存在诸多疑点，原告提供的合同并不是合法有效的统一备案合同，且不是机打形成的书面文本，合同中所涉及的相关内容都是手写填上去的，合同所形成的时间和真实性都不能确定。并且原告与被执行人之间存在以房抵账的关系，原告所述兴大公司与被执行人之间欠付工程款的事实同样无法确定，在未提交银行流水及相关工程发票的情况下并不能够证明兴大公司与被执行人之间相关合同的实际履行情况。决算书是单方形成的，并没有被执行人联合公司的盖章确认，无法证明工程实际履行，更不能证明实际完成了工程决算。所以，原告提供的合同真实性存疑，不能确定原告与被执行人存在真实有效的商品房买卖关系，更不能确定兴大公司与被执行人之间存在真实的以房抵账关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条针对的是不动产消费者，保护的是不动产消费者的物权期待权，工程款抵账并不属于物权期待权的保护范围，仅是一般的金钱债权。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。房屋抵账协议书真实性不得而知，且联合公司并没有将房屋备案登记在原告名下，即抵账协议并未履行完毕，原告对案涉房屋并不享有所有权也不享有物权期待权。二、原告怠于行使权利，具有过错。原告所主张权利的房产，附近居住的绝大部分住户都已办理了房产证，而原告却怠于行使自己的权利，迟迟不办理产权变更登记，说明原告自身具有过错。三、原告所提供的证据并不能证明其已合法占有房屋。四、本案的诉讼费用应由被执行人承担。贵院在同类案件中将诉讼费判令由被执行人承担，因此应当坚持同案同判的原则。在沈阳市中级人民法院同类案件中，人民法院依法认定执行异议之诉案件所产生的原因是开发企业未偿还到期债权所导致，因此应当由开发企业承担案件诉讼费。第三人佟强辩称，我作为被告我在唯美尚品做的工程是事实存在的。有合同四份，还有和唯美商品联合开发公司的经济往来账。还有在这我都有，证明我在联合做的工程是事实存在的。联合顶给我的房子我卖给了张传明。这个请求事实。我手里走的现金。当时因为资金要给给付工人内的工资，所以贱卖把房子卖给了张传明。当时联合开发公司也同意并且配合签了购房合同。这是联合公司也盖了公章，怎么销售人员也都知道这个事，也都是积极配合。但是因为联合开发公司他整体楼盘顶给了盛京银行，在备案的时候需要向上级银行解押，所以我这个他手里没钱，所以我这他迟迟没给我办理。不是我不办备案，而是开发公司。他没有钱，一直拖到最后拖到这时候，我办理手续的时候是我干活的时候10年这个是11年的房子卖了10年就在这，有的合同我说也最终也签了什么顶账协议。而且那天开发公司也给做了购房合同。第三人联合地产、张志勇经本院依法传唤均未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2010年5月18日，联合地产（发包人、甲方）与沈阳宏强地暖工程有限公司（承包人、以下简称“宏强公司”）签订《沈苏大街景观绿化工程给、排水施工合同》一份，约定联合地沈阳市苏家屯地区沈苏大街景观绿化工程给、排水管线安装工程发包给宏强公司施工，约定工期为2010年5月15日到2010年5月27日，工程价款为189438.9元。2010年11月15日，联合地产又与宏强公司签订《沈苏大街景观绿化工程给、排水施工合同》一份，约定联合地产将位于沈阳市苏家屯地区的施官小区市政排水管线及井室改造工程发包给宏强公司施工，约定工期为2010年11月15日到2010年12月5日，工程价款为230915.31元。第三人佟强系宏强公司的法定代表人。2.2010年7月20日，第三人联合地产（发包人）与沈阳兴大建设集团股份有限公司（承包人，以下简称“兴大公司”）签订《建设工程施工合同》，约定联合地产将位于沈阳市苏家屯地区南郊林语小区污水管线、雨水管网、化粪池工程及安装发包给兴大公司施工，约定工期为2010年7月20日到2010年10月30日，工程价款为2400000元。2010年8月28日，联合地产（发包人）与兴大公司签订第二份《建设工程施工合同》，约定联合地产将位于沈阳市苏家屯地区南郊林语小区室外供热管网工程发包给兴大公司施工，约定工期为2010年8月30日到2010年11月30日，工程价款为3700000元。工程结束后，联合地产与兴大公司进行决算，并形成《工程决算书》。后第三人联合地产以抵顶包括本案争议房屋在内的方式向第三人佟强支付上述工程款。2011年3月12日，联合地产（甲方）与兴大公司（乙方）签订《房屋顶账协议书》一份，内容为：“经双方协商研究决定，同意将甲方开沈阳市苏家屯区层2号、作为抵账房抵给乙方，抵顶甲方供暖工程款，协议如下：一、所抵沈阳市苏家屯区3层2号建筑面积150.82平方米（以测绘大队侧测绘面积为准），单价每平方米6279元，合计总房款为946999元（大写：玖拾肆万陆仟玖佰玖拾玖元整）。二、乙方将所抵顶房屋产权人确定为佟强。三、产权人将享有正常商品房的权利和义务。”2018年11月2日，兴大公司出具《说明》一份，内容为：“张传明沈阳市苏家屯区3层2号，建筑面积150.82平方米的房屋，以人民币85万元的价格购买。佟强是代表我司出卖该房及收取该购房款85万元整（分6次收取）。对此，我司无任何异议。”2018年12月3日，兴大公司出具《证实材料》一份，内容为：“2010年7月20日及2010年8月28日我公司同辽宁联合房地产开发公司签订的两份合同，佟强系实际施工人，该工程的组织施工、人员工资等，均系佟强个人负责，该两项工程的工程款应属于佟强。以上特此证实。”3.2011年3月17日，原告张传明（乙方）与案外人沈阳兴大建设集团股份有限公司、第三人佟强（甲方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定甲方沈阳市苏家屯区3层2号、建筑面积150.82平方米的房屋即本案争议房屋以85万元的价格出卖了乙方，甲方同意乙方以分期付款方式（现金）给付购房款，甲方系以抵账方式取得上述房产，在本协议签订后，协助乙方到辽宁联合房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。原告张传明于2011年3月29日向第三人佟强支付购房款2万元，于2014年1月5日向第三人佟强支付购房款23万元，于2014年1月11日向第三人佟强支付购房款4万元，于2014年8月20日向第三人佟强支付购房款10万元，于2015年7月5日向第三人佟强支付购房款26万元，于2015年9月11日向第三人佟强支付购房款20万元。2015年9月12日，第三人佟强出具收条一份，写明：“截止到今天共收到张传明购苏家屯区银杏路28-6号1-12/13-2号房屋款人民币捌拾伍万元整（小写850000元整），以上购房款张传明系以现金方式（多笔）交付，以前给张传明的所有收条全部作废，以本收条为准。”4.2011年3月29日，原告张传明与第三人联合地产签订《商品房买卖合同》一份，约定第三人联合地产将本案争议房屋出卖给原告张传明，单价为每平方米6279元，总房款为946999元。5.原告张传明于2011年9月办理了上述房屋的入住手续。原告张传明庭审中提供了自2011年以来的物业费、电费等多张收据，亦提供了照片证明其实际使用本案争议房屋。本院现场勘查，原告张传明在本案争议房屋内实际居住。原告张传明提供的2019年4月29日沈阳市不动产登记中心的查询结果显示经查询张传明未查询到房屋信息记录。6.2015年7月8日，曲贵田基于民间借贷纠纷将联合地产、张志勇诉至本院。诉讼中，本院于2016年2月22日作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封联合沈阳市苏家屯区39套房产，本案争议房屋在此抵押物清单（明细）内。2016年4月28日，本院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决，判决：“一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求。”宣判后，联合地产不服，向沈阳市中级人民法院提出上诉。2016年9月12日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终7220民事判决，判决：“一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院［2015］沈和民三初字第01382号民事判决第一项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。后因联合地产、张志勇未履行上述生效判决，曲贵田申请强制执行，执行程序中，原告张传明提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。2018年6月26日，本院作出（2018）辽0102执异193号执行裁定，驳回案外人张传明的异议。张传明不服，提起案外人执行异议之诉。7.第三人联合地产在开发建设涉案唯美尚品项目时，将该工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行。目前该支行已向沈阳市中级人民法院对公证债权文书申请强制执行。本案审理过程中，被告曲贵田申请对2011年3月12日《房屋顶账协议书》中“辽宁联合房地产开发有限公司”公章真伪进行鉴定，经本院委托，辽宁德恒司法鉴定所于2020年7月16日作出辽德司鉴所[2020]文检司字第005077号司法鉴定意见书，鉴定意见：2011年3月12日房屋顶账协议书》中“辽宁联合房地产开发有限公司”的印章印文与2011年3月23日《加工单》上辽宁联合房地产开发有限公司印章印文不是同一印章印文。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并就对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，第三人联合地产、张志勇经本院依法传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原、被告提供的证据及当庭陈述意见等，对本案事实予以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。首先，原告张传明与第三人联合地产签订的《商品房买卖合同》具备合同的一般条款，被告曲贵田亦未证明存在合同无效的情形，被告曲贵田亦未证明原告张传明与第三人佟强存在亲属关系，故被告的抗辩本院不予支持，应认定上述《商品房买卖合同》合法有效。其次，第三人佟强给原告张传明出具的收条证明了原告张传明已实际支付购房款，且与双方签订的《房屋买卖协议书》相一致，故应当认定原告张传明支付了全部的购房款。再次，原告于2011年9月办理入住手续，之后交纳了水电费、物业费等，本院于2016年2月22日预查封案涉房产，因此应认定本院查封前原告已合法占有案涉房产，经现场勘查，原告至今仍占有案涉房产。另，因第三人联合地产为在建工程设置了他项权利登记，抵押权人为银行。通常办理抵押权登记的不动产，在通过清偿债务等方式依法涤除抵押权后，方能办理抵押不动产的物权转移。本案由于第三人联合地产未能偿还银行贷款，将该不动产上因负担抵押权而导致原告办理房产备案、过户登记存在的障碍，故原告未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由原告的原因未办理涉案房屋的过户登记，本案诉讼中被告又未能提供证据证明原告对此存在过错，故应认定原告对此无过错。综上，根据现有在案证据，可以认定被告享有的是普通债权，而以房抵债的权利人原告实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于被告享有的普通债权，故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，本院应予以支持。关于原告提出的确认房屋所有权的诉讼请求。在原告与第三人联合地产签订商品房买卖合同前，第三人联合地产就将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行，在诉争房屋还存在抵押登记的情况下，不宜在本案中对所涉房屋所有权予以司法确认，故其要求确认权属的诉讼请求，本案不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、停沈阳市苏家屯区3层2号房屋的执行；二、驳回原告张传明的其他诉讼请求。案件受理费12300元、公告费800元，均由第三人辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长  苏博群审判员  王 蒙审判员  唐 佳二〇二〇年十二月七日法官助理华鸿维书记员于悦本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。