贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8732号上诉人（原审被告）：谷丰，男，1983年1月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：朱洪松，贵州贵达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辜星健，男，1979年3月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人谷丰因与被上诉人辜星健房屋买卖合同纠纷一案，上诉人谷丰不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2020)黔0103民初4977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年09月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人谷丰的委托诉讼代理人朱洪松，被上诉人辜星健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。谷丰上诉请求：1.撤销原判第一项判决；2.一审、二审诉讼费及律师费等相关费用由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房屋属于保障性住房，受相关保障性住房的规定，至2020年6月满5年后上诉人即拥有完全产权及处分权，我方在与被上诉人签订《房屋买卖合同》（以下简称合同）时就已向被上诉人出示了涉案房屋的产权证，并明确告知被上诉人房屋产权要在2020年6月才能过户，根据《申购保障性住房承诺书》第四条第三款，涉案房屋购买满五年后除政府回购外，我方只需缴纳土地出让金即可以取得房屋的完全产权，故房屋的完全产权和过户是可以确定的。合同第四条约定3月1日付第二笔款项，可见过户时间是在3月1日后；第五条中的3月1日为附属设施权益变更时间，而非产权过户时间，故合同中并没有明确约定房屋过户时间，被上诉人不能以此为由使用不安抗辩权。2、合同补充协议约定被上诉人应于每月28日前将还贷金额支付给我方，被上诉人连续6月未支付此笔款项，在我方催促后，转给我方700元用以还贷，却依然拒绝支付约定3月1日支付的第二笔房屋款项，在被上诉人明知还贷金额却依然违约的情况下，我方主张解除合同合理合法。3、房屋所在地区价格持续下降，被上诉人因感觉亏损才拒绝履行合同义务，不安抗辩权只是一个逃避合同义务的借口。辜星健辩称，上诉人所说“政府回购”没有证据证明不会出现，提交的证据也不能证明上诉人一定可以取得涉案房屋的完全产权，上诉人在签订合同时并未告知被上诉人产权的问题，存在隐瞒。签订的合同第四条约定的就是3月1日付款后过户，没有说明是在6月才过户，故我方有权延迟支付房屋款项。与上诉人签订的合同补充协议没有规定还款的时间和金额，我方不清楚具体的还款金额及时间，且补充协议应该在房屋产权转移后才生效，上诉人在我方提出延迟支付后未有任何催促的行为，未履行告知义务，在上诉人以连续6月未支付银行贷款为理由提出解除合同时，可以追究我方违约责任，上诉人却放弃追究，可见上诉人提出解除合同的目的不在于此。房屋所在地区价格持续下降，我方未提出解除合同，只是因上诉人无法按期办理过户手续而延迟支付，可见不存在逃避履行合同义务的主观。上诉人没有证据证明在支付土地出让金后一定可以取得房屋完全产权及过户，且属于对方取得产权的费用，不应由我方承担。上诉人提出的支付律师费无法律依据，我方不应承担此笔费用。辜星健向一审法院起诉请求：1、判决被告支付违约金5万元；2、判决被告支付5万元房款自2019年10月8日至2020年4月7日的占用费计1690元（按原告在邮政储蓄银行的消费贷款利息计）；3、判决被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实，案涉房屋的权利人为被告，该房屋性质为公共租赁住房。2019年9月26日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）就上述房屋签订《房屋买卖合同》，该合同主要约定2、甲方保证该房屋没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，确认依法该房屋共有权人均已完全同意将该房屋出售。3、房屋总金额250000元。4、房屋价款支付方式为在2019年10月10日，付人民币10万元（定金）；在2020年3月1日，付人民币11万元；在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付尾款。或者交付定金后，采用二手房贷款方式支付给甲方，办理时间为20年3月1日前办理银行贷款。5、双方定于2020.3.1前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续或者公正（证），将权益更名给乙方或乙方指定人的名下。6、甲、乙双方定于交清房款（除现贷款）正式交付该房屋。因现承租人还有一年合同期付清尾款前收益归甲方，付清后归乙方。同日，双方还签订补充条款，约定补充因甲方现有该房银行贷款，乙方继续还款（该文字上方有以下内容每月28日前还款）（保证甲方征信不能还款金额在总价中扣除。如甲方要买房，乙方需提前结清银行贷款）。谷丰2019.9.26辜星健2019.9.26房产证保管，乙方向甲方交足10万元后房产证交乙方保管。同年10月10日，被告向原告出具《收条》，载明“今收到辜星健通过支付宝支付10万（壹拾万元整）购房款。”。2019年11月28日，原告向被告询问过户时间，被告回复不好意思。最近家里有点事。上次不是说过吗？明年6月左右房子合（同）就满5年了啊。原告回复要这么长时间，我这边等不得哟。被告当时给你说好的啊。原告没有啊，哪个晓得要这么长时间呢，我这放10万一点收益也没有，等这么长不划算呢？被告这样说就没意思了。再说你把尾款付完就可以收房租啊。这么会没收益勒。原告我还敢给钱吗，户都过不了，我不如买民房，100个平方的都能买到。2019年11月29日，原告向被告发送“大家本着友好协商，你不要有意见。根据合同一是过户时限。二是费用我这边承担以上手续的费，不承担补土费。三是未按期过户按违约每月3000元计……四是我现在再交钱给你，到时不能过户按双倍赔违约金对你更加不利”。2019年11月30日，双方聊天记录如下被告不好意思。我昨天有个接待，大家都本着好好商量的态度。按合同约定。1、2020年3月1日前向相关部门提交权益更名手续或公证。我这里随时可以配合你去公证处公证。所以不存在违约。2、因为之前我没有卖过房子所以也不知道要补土，但合同上“以上手续费，并没有写除去“补土费”当时我们是不是也说过我是净收25万其他费用都是你负责。至于你说的3和4不是我不配合你去办理。关键，你现在是什么意思，不想要房子。还是什么？”。原告是的，友好协商，没有闹矛盾的意思，但是现在公证和过户时做不到的，产权是公有，所以估计不能以你个人名义具有处置权，只有政府和你个人一起才能处置。第234都是由于不具有你个人处置的权利造成的，住保部门说你合同上写得很清楚。补土是上市的必要条件，这还得你负责，因为你是按商品房卖给我的，不是说事先说明是其他的公有房卖给我的。现在你看58上渔安新城的房子，价格4000多的也还有，估计都是过不了户的原因。被告过户这点我咨询明年6月份我合同满5年就可以过的。至于你说我是按商品房卖给你。这点我当时就给你说了是保障房的，产权也拿给你看了的。大哥你说的4000多是毛坯，又是楼上。再加上现在房价在下跌。关过户什么事。没事，既然你不想要了也可以。但这段时间房价下跌我的损失怎么办勒？原告没有权属纠纷？被告拿我还在银行贷有款勒。也是产权纠纷吗？说这些也没用，既然你安心不要了。什么理由都可以找。我也不勉强。你就看看我的损失这么算就行了。大家都是好好协商。原告我都没说说明外话，你说这些就没意思了。一我没有收房子，二我暂时没有找你赔损失，现在就是协商争议的问题。我还有哪里对不起你呢？如果你真觉得我错了，我就也不客气了哟。被告“我也是好好和你商量啊。现在房价下跌。我是不是实实在在的损失？不客气是什么意思？其实你也是觉得房价下跌。卖亏了才想退的。这个不说我们心里都清楚。在过户问题上我是不是积极在处理。原告那就按合同，3月1日前过户。过不了户的话，你按合同规定退就行了。2020年4月1日，原被告双方再次就房屋过户及贷款支付问题进行协商，次日，原告向被告转款700万元以用于支付被告就涉案房屋的贷款，但被被告退回。同日，被告表示“因为你违约，我只想取消合同”。同年4月7日，被告退还原告10万元。原告向被告退还案涉房屋房产证。一审法院认为，原、被告双方于2019年9月26日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议。经庭审质证及双方陈述可知，案涉房屋系公租房，在出售时，被告尚不具备完全处分权，原告在支付完10万元后了解到上述情况，双方进行协商未果。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”之规定，原告据此可以拒绝履行剩余付款义务。但被告以原告未按合同约定支付房款，要求解除合同，导致本案合同被解除，被告对此存在违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”及《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”之规定，本案房屋总价款为25万元，合同第四条约定2019年10月10日支付的10万元为定金，鉴于双方的该条约定违反法律规定，则本案的定金应为5万元。被告已将收取的10万元退还给原告，现原告主张要求被告支付5万元，于法有据，一审法院予以支持。关于原告主张的要求被告支付资金占用费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告谷丰自本判决生效之日起十日内支付原告辜星健定金人民币50000元；二、驳回原告辜星健的其余诉讼请求。案件受理费546元（已减半收取），由原告辜星健负担18元，由被告谷丰负担528元（原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，谷丰提交如下证据：1、上诉人买卖合同产权证，拟证明按合同约定，购买房屋满五年后只需缴纳土地出让金即可享有房屋相关权利。辜星健质证称合同上并写明满五年的时间点是2020年6月，只说明不具有完全产权。2、云岩区房价走势图，拟证明贵阳房价下跌，被上诉人是因觉得亏损而不支付房款。辜星健质证称如果自己是因为房价下跌才拒绝支付房款，谷丰可以追究自己违约，但是谷丰却未这样做，表明谷丰解除合同的缘由不在于此；3、委托代理合同，拟证明谷丰委托朱洪松律师约定的律师费。辜星健质证称支付律师费无法律依据，不应承担此笔费用；4、《收条》2张及微信聊天截图4张，拟证明谷丰签订买卖合同后，将产权证交给对方管理，并在结清款项后，收回产权证的事实。辜星健质证称《收条》和微信截图与我方之前提供的一致，但我方并不知晓每月还房贷的具体金额。另查明，谷丰与辜星健签订的《房屋买卖合同》第八条载明：“甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期1月按3000元计算违约金给与乙方。每逾期超过6个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。甲方原因造成不能过户的，按违约处理。”第九条载明：“乙方未交齐房款前，房屋收益使用权归甲方，该房屋毁损、灭失的风险由甲方承担。乙方全部或部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，乙方应以每月500元的违约金给甲方，逾期超过6个月时，甲方有权解除本合同”。2019年10月10日，辜星健出具收条，收到房产证原件。2020年4月1日，双方再次就房屋过户及贷款支付问题进行协商，谷丰与辜星健通话记录如下，谷丰：你每个月要替我还款的，对不对。现在已经超过六个月了，你从来没有跟我还过这个款过。那么就是这一块，我现在就说是，如果说你不那个的话，我就要把房子收回来，我不卖了，晓得不。同日双方微信聊天记录，辜星健：从合同上看，2020年3月该交第二期，但由于你无权处分房屋，不能按期过户，才没付的，即使从3月1日起，也没有超6个月，余款是在过户完后付，更没有到期。2020年4月2日，双方微信聊天记录，辜星健：就算自十月起，也没有六个月，况且是过不了户才没还。谷丰：我是跟你讲我有贷款的啊，然后我没跟你说，我没贷款。后双方因为解除合同的违约责任发生争议，辜星健遂诉至法院。本案其余事实与一审认定一致。本案事实,有当事人陈述、当事人身份信息、《房屋买卖合同》、《补充》和《收条》2张、微信截图等在卷佐证，并经庭审质证核实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》及补充条款，系双方真实意思表示，内容合法有效。按照双方约定，房屋交易价格25万元，具体操作流程是：1、2019年10月10日，辜星健付10万元定金，谷丰交付产权证。2、谷丰的剩余贷款由辜星健每月28日前还款。3、2020年3月1日，辜星健支付11万元；在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付尾款。或者交付定金后，采用二手房贷款方式支付给甲方，办理时间为2020年3月1日前办理银行贷款。4、双方定于2020年3月1日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续或者公正（证），将权益更名给辜星健或辜星健指定人的名下。5、交清房款（除现贷款）正式交付该房屋。本案双方当事人在签订合同以后，履行了第一项合同义务，2019年10月10日，辜星健付10万元定金，谷丰交付产权证。之后辜星健未按合同约定还谷丰的按揭贷款，双方就产权过户时间问题发生分歧。依照合同约定，辜星健不履行给付房价款义务逾期超过6个月时，谷丰有权解除合同，而归还贷款也是房价款的构成部分，辜星健从签订合同后至2020年3月已连续6个月未归还贷款，符合合同约定的解除条件，故谷丰于2020年4月2日提出解除合同系行使合同约定的解除权，并无不妥。本案双方当事人对解除合同并无争议，并于其后相互返还购房款及产权证。现辜星健主张谷丰不具有房屋完全产权系根本性违约应支付违约金，经查，案涉房屋谷丰取得了不动产权证，载明性质为公共租赁住房，关于该类房屋的交易并无禁止性规定，且谷丰已于收取定金当日将不动产权证交付辜星健，辜星健以此主张对方根本性违约，本院对此不予支持。按照双方当事人签订的合同，辜星健应于2020年3月1日支付11万元，鉴于双方仅在合同中约定2020年3月1日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续或者公证，并非约定产权过户的具体时间，辜星健以过户时间推迟主张其行使不安抗辩权延迟缴纳购房款的理由不能成立。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，谷丰要求解除合同亦符合法律规定。综上所述，对于合同的解除后果，谷丰并无过错责任，辜星健要求谷丰承担违约责任，无事实和法律依据，不应予以支持。至于谷丰上诉主张律师费由对方承担，因其并未在一审中对此提起反诉，不属于二审审理范围。综上所述，上诉人谷丰的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院(2020)黔0103民初4977号民事判决；二、驳回辜星健全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取546元，二审案件受理费用1056元，均由辜星健负担。（一审案件受理费由辜星健预交，二审案件受理费1056元谷丰已预交，具体给付结算由当事人双方在执行中解决）本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 符黎音审判员 邹爱玲二〇二〇年十二月一日法务助理王飘书记员 李连睿