河南省安阳市北关区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0503执异130号异议人（被执行人）：安阳医药采购供应站有限公司，住所地安阳市和平路西段医药大厦。法定代表人：孙淑兰，该公司经理。委托代理人：赵树民，该公司执行董事。申请执行人：安阳市福泰房地产开发有限公司，住所地安阳市胜利路中段。法定代表人：李春喜，该公司董事长。在本院执行申请执行人安阳市福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰公司）与被执行人安阳医药采购供应站有限公司（以下简称安阳医药站）建设用地使用权转让合同纠纷一案中，被执行人安阳医药站对本院作出（2018）豫0503执174号之二执行裁定书，裁定拍卖其名下位于安阳市红旗路街道办事处健康路1幢1至4层房产不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人安阳医药站称：1、（2018）豫0503执174号之二执行裁定书程序违法。本案中，法院未依法通知异议人参与协商选择鉴定机构。2020年9月11日下午4时接到北关区法院邮寄勘验现场通知，指定到场时间是2020年9月11日下午3点30分，指定到场时间早于申请人收到通知时间，送达不合法；2、法院委托评估范围错误，法院仅就房产进行评估未将所占用的土地一并委托评估，明显违反法律规定；3、《司法鉴定意见书》认定的财产信息错误，根据现场勘验情况及《安阳市人民政府关于安阳医药采购供应站有限公司改制出让土地的批复》，涉案房产应为商业用房，该鉴定意见书认定涉案房屋为住宅与实际勘验情况严重不符；4、评估人员不具备相应评估资质。综上，请求法院撤销（2018）豫0503执174号之二执行裁定书。本院查明，原告福泰公司与被告安阳医药站、第三人赵树民、姜延华建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年12月11日作出（2016）豫0503民初791号民事判决书，判决：一、解除原告安阳市福泰房地产开发有限公司与被告安阳医药采购供应站有限公司于2013年1月1日签订的转让合同；二、被告安阳医药采购供应站有限公司于本判决生效后十日内向原告安阳市福泰房地产开发有限公司返还552万元并支付利息（利息自2013年6月1日起，按照月息2分计算至债务人清偿债务之日止）；三、驳回原告安阳市福泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。诉讼过程中福泰公司申请诉讼保全，本院于2016年9月30日作出(2016)豫0503民初791号民事裁定，查封了安阳医药站名下的安阳市北关区红旗路街道健康路1幢1至4层、2幢1层的房产。判决生效后，安阳医药站未按照判决履行义务，福泰公司向本院申请执行。执行过程中本院于2020年7月14日作出（2018）豫0503执174号之二执行裁定书，裁定：拍卖被执行人安阳医药站名下位于安阳市××街道办事处健康路××至××房产。2020年9月1日，本院技术科通知安阳医药站赵树民、福泰公司法定代表人李春喜到本院选择鉴定机构，双方到场后赵树民以执行不合法为由拒绝选择鉴定机构并离开，之后本院通过摇号方式选择了河南凯业房地产估价咨询有限公司对涉案房产进行评估。本院对该公司出具司法鉴定委托书，并向该公司提供了涉案房产的《不动产权登记记载表》。本院技术部门按照赵树民填写的地址确认书于2020年9月4日通过EMS向赵树民邮寄了定于2020年9月11日下午3点30分勘验现场并要求安阳医药站到场的通知书，经邮政部门4次投递，赵树民于2020年9月11日16时签收，前3次未妥投的原因均为未联系上收件人。2020年9月11日下午3点30分本院工作人员及河南凯业房地产估价咨询有限公司评估师到达房屋所在现场进行勘验，下午5点钟左右勘验完毕，安阳医药站一方始终未到场。2020年9月28日，河南凯业房地产估价咨询有限公司出具豫凯估字[2020]092750932A号《房地产司法鉴定估价报告》，该报告显示的估价对象坐落为：河南省安阳市红旗路街道办事处健康路1幢1至4层、2幢1层，范围为：包括房屋及分摊的土地使用权（不含室内可移动物品、债权债务等），规模为：房屋总建筑面积839.64㎡，及相应的土地使用权面积，房屋用途为：住宅，土地用途为：城镇住宅用地，实勘用途为：1幢1层现由新特药店使用，其他现空置。估价结果为：1幢1至4层建筑面积818.4㎡，价值370.08万元，2幢1层面积21.24㎡，价值9.3万元。另外根据安阳市不动产档案馆出具的《不动产权登记记载表》显示，安阳市红旗路街道办事处健康路1幢1至4层、2幢1层房屋的规划用途为住宅，土地用途为城镇住宅用地。另查明，安阳医药站评估报告听证会中针对评估人员资质问题及涉案房产用途问题提出异议。河南凯业房地产估价咨询有限公司于2020年9月27日书面回复：“一、对评估人员资质有异议的回复：根据：中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》相关规定，我公司派出了具有资质的估价人员进行了本次查勘、估价工作；二、‘一楼是药店，二楼、三楼、四楼原来是宾馆，评估报告上面显示是住宅，我认为该评估人员没有资质评估’的回复：根据委托人提供的《司法鉴定委托书》、《不动产权登记记载表》显示，估价对象1幢1至4层、2幢1层的合法用途均为住宅。估价过程中，我们对周边市场进行大量充分的调查，搜集了类似房地产的案例，并且充分考虑估价对象所在的地理位置、商业繁华程度等因素对价值的影响，在此基础上测算出估价对象的市场价值。综上，我公司出具的估价结果是客观合理的、公正的、科学的，符合客观的房地产市场价值，特此回复。”评估报告做出后，安阳医药站以《司法鉴定意见书》认定财产信息错误、评估人员不具备相应资质为由向评估公司提出异议。河南凯业房地产估价咨询有限公司于2020年10月9日书面回复：“一、根据委托人提供的《司法鉴定委托书》、《不动产权登记记载表》显示，估价对象1幢1至4层、2幢1层的土地用途为城镇住宅用地、房屋规划为住宅，我公司严格按照证载规划用途进行评估，估价中亦考虑实勘用途对价值的影响；二、中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》相关规定，我公司派出了具有资质的估价人员进行了本次查勘、估价工作。综上所述，我公司出具的估价结果是客观合理的、公正的、科学的，符合客观的房地产市场价值，特此回复。”安阳医药站提出执行异议后，本院再次要求评估公司针对异议申请所述进行回复，河南凯业房地产估价咨询有限公司于2020年12月1日书面回复称：异议申请前两项不在其回复范围之内，第三项：“《司法鉴定意见书》认定财产错误”，其公司已进行过答复，不予重复。第四项：“评估人员不具有评估资质”，该公司回复称：“《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB/T50291-2015)3.02.2估价程序规定:除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。本次估价，我公司两名注册房地产估价师张金青(注册号:4120110054)李小娟(注册号:4120070026)共同进行估价，注册房地产估价师张金青(注册号:4120110054）全程参与该项目，并于2020年09月11日携带估价助理现场查勘该估价对象。故我公司估价工作符合房地产估价规范的规定，在估价程序上并未违反法律强制性规定。综上，我公司出具豫凯估字[2020]092750932A号评估报告，在评估工作中符合估价程序，符合房地产估价规范的规定，且经过注册房地产估价师仔细的分析、测算，我公司认为此份报告中的估价结果是客观合理的、公正的、科学的，符合客观的房地产市场价值，特此回复。”本院认为，关于异议人认为本院未通知其参与选择鉴定机构以及未及时通知其参加勘验现场，所以（2018）豫0503执174号之二执行裁定书程序违法的意见，本院经审查认为，本院已通知包括安阳医药站委托代理人赵树民在内的案件双方当事人到本院选择鉴定机构，最终选择鉴定机构时赵树民未在场是由于赵树民自行离开法院放弃选择所致，在此情况下本院采用摇号随机选择鉴定机构的方式并无不当。根据查明事实，本院技术部门按照赵树民填写的地址确认书于2020年9月4日通过EMS向赵树民邮寄了定于2020年9月11日下午3点30分勘验现场并要求安阳医药站到场的通知书，本院已经充分履行了通知义务。赵树民晚于勘验时间收到该通知是由于其自身原因所致，并且赵树民收到该通知时，现场勘验并未结束，在此情况下其仍不到场，并不能影响勘验的进行。另外，（2018）豫0503执174号之二执行裁定的内容是对涉案房产进行拍卖，与后续的选择鉴定机构及现场勘验无关，异议人以此为由要求认定执行裁定程序违法没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于异议人称法院委托评估时未将涉案房产的土地使用权一并委托，故委托评估范围错误的意见，本院经审查认为，本院在委托评估公司评估时将涉案房产的《不动产权登记记载表》一并移交给了评估公司，该记载表中明确记载了涉案房产土地使用权信息，本院并未遗漏财产，并且评估报告也包含了涉案房产土地使用权。异议人该意见与事实不符，本院不予采纳。关于异议人称《司法鉴定意见书》认定的财产信息错误，以及评估人员不具备相应评估资质的意见，本院经审查认为，河南凯业房地产估价咨询有限公司已经多次书面回复，该公司按照涉案房产证载规划用途进行评估，估价中亦考虑实勘用途对价值的影响。该公司两名注册房地产估价师张金青(注册号:4120110054)李小娟(注册号:4120070026)共同进行估价，注册房地产估价师张金青(注册号:4120110054）全程参与该项目，并于2020年09月11日携带估价助理现场查勘该估价对象，完全符合《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》的规定。故异议人该意见与事实不符，本院不予采纳。综上，异议人的异议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第一款、第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回异议人安阳医药采购供应站有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向安阳市中级人民法院申请复议。审 判 长  郭晓军人民陪审员  刘 微人民陪审员  刘 娜二〇二〇年十二月四日书 记 员  南 刚