天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0118民初4469号原告：只升旺，男，1968年12月12日出生，汉族，住天津市静海区。被告：樊同义，男，1957年9月8日出生，汉族，住天津市河**。被告：天津天大天发房地产开发有限公司，地址天津市静海区静海镇津德路碧水园小区**楼**。统一社会信用代码：911202237491340275。法定代表人：冯大伟，职务经理。原告只升旺与被告樊同义、天津天大天发房地产开发有限公司（以下简称天大天发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告只升旺到庭参加诉讼，被告樊同义、天大天发公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告只升旺向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认二被告于2004年10月21日签订的《天津市商品房买卖合同》无效；2、请求法院依法确认原告只升旺与被告天大天发公司签订的购买协议有效；3、请求人民法院判令被告天大天发公司在本判决生效后将涉案房屋碧水园小区10-104房产办理房屋权属登记和过户手续；4、判令本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告天大天发公司和被告樊同义于2004年10月21日签订了《天津市商品房买卖合同》。合同约定，被告樊同义购买被告天大天发公司出售的××镇××楼房，被告樊同义与案外人中国农业银行股份有限公司静海县支行（以下简称：农行静海支行）签订了合同编号为12020520110008502号《个人购房担保借款合同》，借款金额57.5万元用于购买静海区××房屋，双方办理了抵押登记手续。被告樊同义当时为被告天大天发公司的职工，只是为了天大天公司资金周转，双方签订虚假合同，向银行套取贷款便于资金周转。事实上被告天大天发公司也没有向被告樊同义交付商品房，本合同不具有真实性，双方也没有实际履行。后原告只升旺向被告天大天发公司于2009年4月购买天大天发公司出售的位于静海区××镇××房产。双方约定原告将房屋总合同款80万元分两次付清，第一次付款2009年4月28日支付定金5万元，第二次于同年5月4日支付尾款75万元。同时应被告天大天发公司要求，另行缴纳契税40781元，装修押金1000元，拆改保证金1000元，物业费1445.62元。被告天大天发公司开具各项收据，同时将钥匙交付给原告。在原告只升旺要求与被告天大天发公司签订购房合同时，被告天大天发公司告知此处房产与被告樊同义解除原合同再与原告只升旺签订，并保证尽快办理，并说房子都给你了，只是时间的问题。原告只升旺一直催办此事，并于2009年10月16日双方签订“协议”，被告天大天发公司的财务负责人翟红禄对原告只升旺的购房进行了确认，并承诺尽快为原告出具购房合同并办理房产证。原告在此期间并对房屋进行了装修，同时在2009年8月入住。碧水园小区属地静海镇东城街道办事处东方家园居委会入户调查登记表注册原告系碧水园10-104号房房主。此后，原告只升旺于2011年4月27日将一家户口迁到碧水园**处。至今，原告入住已经11年，然被告一直未为原告办理房屋登记手续。原告认为原告与被告天大天发公司签订的协议合法有效，原告履行了协议约定的交付房款的义务，被告天大天发房公司将原告购买房屋的钥匙以及开具收据等相关票据交付给原告。但被告天大天发公司没有依法在行政部门办理相关登记和过户手续，二被告的行为严重损害了原告只升旺的利益，故成诉。被告樊同义未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告天大天发公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告樊同义是被告天大天发公司的员工。因为被告天大天发公司资金周转出现问题，为了取得银行贷款，被告天大天发公司与被告樊同义于2004年7月15日签订编号为2004-26243号《天津市商品房买卖合同》一份，合同约定“被告樊同义购买被告天大天发公司出售的××镇××楼房，建筑层数为三层，建筑面积200.78平方米，价款为778792元。被告天大天发公司于2005年5月30日前将涉诉商品房交付被告樊同义”。2004年10月21日，农行静海支行下属机构中国农业银行天津市静海县支行工业区营业所（以下简称农行静海工业区营业所）与被告樊同义、被告天大天发公司签订了《个人住房抵押借款合同》，合同约定“农行静海工业区营业所为贷款人，被告樊同义为借款人，被告天大天发公司为保证担保人；借款金额为人民币575000元；借款用途用于购买静海县××房”。2004年10月22日，农行静海工业区营业所就涉案房屋办理了预告抵押登记，其上载明抵押权人为农行静海工业区营业所，抵押人为樊同义，房产坐落静海县××镇××，权利价值为575000元。2004年10月25日，农行静海支行依约发放贷款575000元，并与被告樊同义签订借款凭证，约定借款日期为2004年10月25日，到期日为2016年10月25日。后被告天大天发公司按照《个人住房抵押借款合同》约定还款付息至2014年6月25日，后未再履行还款付息义务，而被告樊同义未实际给付购房款，被告天大天发也没有向被告樊同义交付涉诉房产。2009年4月28日，原告只升旺向被告天大天发公司预付定金50000元，被告天大天发公司将上述房产卖给原告只升旺，原告只升旺于2009年5月4日将购房款全部交付给了被告天大天发公司，被告天大天发公司给原告出具了加盖公章的收据，被告天天发公司将涉案房屋交付给原告，原告只升旺于当年装修后居住至今。2009年10月16日被告天天发公司与原告只升旺补签房屋买卖协议，协议证实涉案房屋为原告只升旺购买，但被告天大天发公司未依约为原告办理涉案房产的权属登记。故成讼。2016年1月12日，农行静海支行因涉案房屋尚有银行贷款未清偿，将被告天大天发公司、被告樊同义起诉至本院，提出诉讼请求：1、判令被告樊同义立即偿还所欠农行静海支行借款本金145119.12元，利息12049.99元，共计157169.11元（截止2015年12月28日）；2、判令被告樊同义给付农行静海支行利息（自2015年12月29日至判决生效后实际给付之日止，按合同约定利率）；3、判令农行静海支行对抵押物优先受偿。本院（2016）津0118民初528号民事判决书判决认为“至于农行静海支行主张就静海区××房产优先受偿，因《个人住房抵押借款合同》无效，抵押条款亦无效，且该涉案房屋仅办理预告抵押登记，至今未办妥抵押登记手续，农行静海支行亦未取得房屋他项权证，该抵押权尚未设立，故该项诉请无法支持”，并判决如下“一、被告天大天发公司于本判决生效后十日内返还农行静海支行本金145119.12元。二、被告天大天发公司于本判决生效后十日内赔偿农行静海支行截止到2015年12月28日损失12049.99元，并赔付自2015年12月29日至本判决确定给付之日的损失（以145119.12元为基数，参照《个人住房抵押借款合同》约定利率计算）。三、驳回农行静海支行其他诉讼请求”。以上事实有原只升旺当庭陈述、二被告签署的天津市商品房买卖合同、原告与被告天大天发公司签署的协议、被告天大天发公司为原告出具的购房款票据、被告天大天发公司登记信息、（2016）津0118民初528号民事判决书、（2017）津01民终1258号民事判决书等证据予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，二被告虽然于2004年9月13日签订了编号为2004-26243号的天津市商品房买卖合同，但被告樊同义未给付房款，被告天大天发公司亦未交付涉诉房屋，其真实目的是为了取得银行贷款，属于以合法形式掩盖非法目的，故二被告人签署的天津市商品房买卖合同应属无效。原告只升旺与被告天大天发公司补签涉案房屋买卖协议前，原告只升旺依约给付了购房款，被告天大天发公司交付了涉诉商品房，原告只升旺与被告天大天发公司签署的房屋买卖协议不违反法律法规的规定，合法有效。被告天大天发公司未按合同约定为原告只升旺办理涉诉房产权属登记已属违约，故原告只升旺要求被告天大天发公司将涉案房屋碧水园小区10-104房屋办理权属登记的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、确认被告天津天大天发房地产开发有限公司与被告樊同义签订的编号为2004-26243的《天津市商品房买卖合同》无效。二、确认原告只升旺与被告天津天大天发房地产开发有限公司签订的协议有效。三、被告天津天大天发房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告只升旺购买的碧水园小区10-104房屋办理权属登记。案件受理费80元，由被告天津天大天发房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  卢宝恒二〇二〇年十二月九日书记员  陈 雷