辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终3505号上诉人（原审被告）：营口市站前区荔香园海鲜渔村，住所地营口市站**海天佳苑小区**，统一社会信用代码92210802MA0WA0W63F。经营者：赵长江，经理。委托诉讼代理人：张宪君，营口市站前区万事达法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：营口市城乡建设与公用事业中心，住所地营，住所地营口市站**市府路**信用代码12210800MB16085445。法定代表人：刘智弘，单位主任。委托诉讼代理人：邓红岩，辽宁绿洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨守锋，单位员工，男，1988年5月21日出生，汉族，住营口市站**。上诉人营口市站前区荔香园海鲜渔村因与被上诉人营口市城乡建设与公用事业中心房屋租赁合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人营口市站前区荔香园海鲜渔村的委托诉讼代理人张宪君，被上诉人营口市城乡建设与公用事业中心及其委托诉讼代理人邓红岩、杨守锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人营口市站前区荔香园海鲜渔村的上诉请求：请求撤销营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初103号民事判决书，确认上诉人不应给付被上诉人房屋占用期间租金1098318.11元及利息，请求依法改判或发回重审。事实与理由，一、一审法院判决上诉人给付被上诉人房屋占用期间的租金1098318.11元及利息是适用法律错误。1、一审法院判决上诉人给付被上诉人房屋租金的依据是辽宁嘉信房地产土地评估事务所有限公司对争议房屋（位于站**甲4门市，建筑面积合计为611.04平方米）评估价格，评估从2013年6月17日至2019年11月17日，按每平方米年租26元计算，合计租金1218318.11元，扣除上诉人己交的12万元租金后，判决上诉人给付被上诉人租金1098318.11元。这一评估报告在评估租金的时间及价格上存在错误。因为，上诉人自从2012年12月25日向开发办交了2万元定金后开始装修，上诉人只装修了当时双方商定承租的443平方米的门市房。168平方米的房屋不在承租协议内容，所以上诉人并没有装修使用。168平方米房屋上诉人是从2017年8月才开始租用。即使按一审法院确认的每平方米26元租金计算，上诉人租用的443平方米，从2013年6月17日至2019年11月17日止合计77个月，租金应为886886元。租用的168平方米房屋从2017年8月至2019年11月17日止，合计28个月，按每平方米26元计算，租金应是122304元（168平方米X26元）两者合计租金为1009190元，扣除上诉人己交的12万元租金，上诉人租用房屋的租金为889190元，与一审法院判决上诉人应给付被上诉人租金1098318元，比对相差209128元。2、上诉人为了经营对装修的443平方米房屋做了价值16.8万元的牌匾，由于被上诉人出租的房屋无消防设施，导致挂好的牌匾被摘下来不能使用损失了16.8万元。另外，上诉人对租用的房屋进行维修，于2014年4月16日，上诉人对租用443平方米房屋烫了房盖，花了11375元。2019年8月，对租用的600平方米房屋烫房盖花了13000元。房屋进户费用6万元。如果再扣除做牌匾168000元损失及维修房屋24375元及水电气费用6万元，上诉人也只能支付房租金636815元。这636815元还是上诉人按着一审法院确认的被上诉人评估的报告中每平方米26元租金计算的。为此，一审法院判决上诉人给付被上诉人1098318.11元是错误的。一审法院判决确认上诉人从2013年6月17日至2019年11月17日共欠被上诉人租金1218318.11元，扣除上诉人己交租金12万元。还应给被上诉人租金1098318.11元与事实不符。因为，上诉人于2013年5月份将房屋装修完准备开业时，与开发办杨礼商议房屋租金。443平经双方口头议定，从2013年6月开始交租金，每年3万元，交5年租金15万元，至2018年6月再议。由于上诉人装修支出费用太大，经济困难，于2013年6月17日先交了10万元租金。开发办财务出具收款收据，注明交部分租金。按双方口头商定的上诉人到2018年6月尚欠被上诉人租金3万元（扣出定金2万元）。至于2018年6月份以后的租金，双方应另议或者经评估定价。如按一审认定每平26元计算，443平租金从2018年7月至2019年11月，即17个月，租金为195806元，168平租金从2017年8月至2019年11月，即28个月租金为122304元，两项之和为318110元。但不存在一审法院判决上诉人从2013年6月17日至2019年11月17日给付被上诉人租金1098318.11元的事实是错误的。3、一审法院确认租赁的房屋从2012年至2019年11月17日止，一律用每平方米26元租金计算是不公正的。因为，2012年12月25日，上诉人交完2万元定金后对房屋进行装修安装水、电。当时房屋是毛坯房，什么也没有，上、下水、电等都是上诉人出资安装。房屋是上诉人出资装修的。这种状况房屋租金是不能按现在市场价格计算评估的。2012年至2019年之间的年租金应该有差价的，评估应考虑房屋的地点位置和国家统计局公布的物价上涨4%，8年累计增幅在32%价格变化的因素，一律均用每平方米26元的租金来计算是不公平的，也是错误的。二、该房屋上诉人之具有优先承租权的，因为房屋是上诉人装修的，装修也是开发办杨礼同意的，当时房屋是毛坯房，涉及安装上下水、电等问题，杨礼同意维修及装修上诉人才能进行装修。对于涉案房屋上诉人经营管理近八年时间，投资926717元的装修费用，被上诉人向外出租，在同等条件下，上诉人有优先承租权利。如果被上诉人不租给上诉人，被上诉人就应对上诉人装修房屋的投资926717元装修费，几年来房屋维修费24375元及牌匾损失费16.8万元给予合理的补偿。三、本案被上诉人的诉讼已超过诉讼时效。上诉人与被上诉人租赁协议是于2013年6月开始。上诉人是2013年6月17日交付被上诉人10万租金。从2013年6月17日交完10万元租金后，近八年之久，被上诉人一直没有向上诉人要过房屋租金。现被上诉人于2019年12月29日起诉请求上诉人从2013年6月17日起至2019年11月17日止给付77个月的房租，已超过法律规定的一年诉讼时效的期限，其诉讼请求不应受法律的保护。被上诉人营口市城乡建设与公用事业中心辩称，一、关于租金标准问题。一审中已经查明上诉人与答辩人之间虽未签订书面租赁协议，但已经形成事实上的房屋租赁关系。上诉人虽称与开发办杨礼口头约定430平的租金每年3万元，也就是每月每平5.6元，但并没有提供相关证据。庭前就是否存在口头约定，答辩人单位也做了了解，结果是并无此事。因此一审法院以辽宁嘉信房地产土地评估事务所有限公司出具的房地产评估为依据，判决确定租金为每月每平26元，对比上诉人和评估报告的标准是年租金3万和13.8万元的差别，3万元的年租金显然不合理，违背客观事实。现一审中上诉人虽然对评估报告提出异议，但并没有提供相反证据，也没有提出重新评估的要求。所以一审法院最终采信评估报告适用法律准确。一审庭审过程中，答辩人补充了一份辽宁嘉信房屋评估事务所有限公司出具的营口市海天佳苑西区门市租金市场价值评估明细表，并当庭质证。该明细表对于案涉租赁房屋从2012年1月1日至2020年的市场租赁价格分别作出了评估，其中2013、2014年租金单价每月为每平米28元，2015年至2017年租金单价每月为每平方米26元。2018年至2019年，租金单价每月为每平方米24元，所以前后相抵，一审以每平方米每月26元为基数计算租金计算没有错误。上诉人提出当初房屋是毛坯房，其投入较大，答辩人想说明的是上诉人承认2012年10月交房，但是租金却是从2013年6月开始计租，这等于是给上诉人半年的免租期。所以上诉人称毛坯房的问题和租金多少没有关系，且交房当时房屋状况上诉人是认可的。第二，关于租赁面积起租时间的问题，上诉人提出租赁面积及起租时间。443平方米是2013年6月开始使用，168平方米是2017年8月开始使用，答辩人的观点是不认可。理由是首先一审中上诉人没有提出这个问题，其次没有证据证明上诉人该主张成立。一审判决2013年6月起租面积是611平方米，合理合法。第三关于各种损失问题，一审中上诉人对于牌匾等各种损失没有提出过主张。二审中提出这个问题，程序不合法，不应得到法律支持。同时若是被市政府相关部门拆除，应该有责令拆除的相关书面法律文件为证。究竟是被责令拆除还是有其他原因，不能仅凭上诉人单方陈述。另外一审中上诉人辩称租赁中支付了维修费用，但也没有提供相关证据，亦没有提出反诉，因此一审法院对此不予判决符合法律规定。如果上诉人坚持发生了损失可以另案起诉。另外，庭前对于损失问题，答辩人也作了核实，没有记载上诉人所述内容，所以无法达成调解。第四，关于优先承租权的问题，答辩人不否认承租人有优先承租的权利，但答辩人认为这是针对按约定履行合同的承租人设定的，而本案的事实是上诉人存在欠付租金的违约约行为。在这种欠付租金不付的情况下，上诉人还要求给予其优先承租权否则就应赔偿其装修损失，显然没有事实和法律依据，一审判决上诉人腾退房屋符合法律规定。第五，关于诉讼时效的问题，首先双方没有书面的租赁合同，对租金支付的时间没有约定，在租赁关系一直存续的情况下，答辩人有权随时要求承租人支付租金。其次，一审中答辩人以提供律师函和证人证言证明在上诉人承租期间，答辩人派工作人员到上诉人处要求给付租金，证人在一审中均是到庭作证，因此不存在超过诉讼时效的问题。上诉人称答辩人从未主张权利，这显然与事实不符。因为案涉房屋属于国有资产，其租金的收入需要入财政账户，任何人都无权放弃主张权利，所以上诉人称答辩人一直没有向其要求过房屋是不可能存在的。最后2019年是市直行政事业单位房屋土地资产专项清查情况报告，制订了方案，本案是答辩人单位执行前述规定的具体行为，以上答辩意见请予以支持。被上诉人营口市城乡建设与公用事业中心向一审法院起诉请求：1、请求判令腾退房屋;2、请求判令被告给付租金1103302元及利息17万元（暂定计算至2019年11月17日，从欠租之日至实际给付之日、按同期贷款利率计算）；3、案件诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年4月5日，营口市城市建设综合开发办公室拟成立营口市保障住房管理服务中心，归市城市建设综合开发办公室直管，具体负责市本级保障性住房住宅区、商业用房和公共配套设施的监管、维修、维护及招租等非营利性管理服务工作等，后经营口市政府批准同意设立；2015年12月31日，营口市机构编制委员会批复同意将原市综合开发办承担的保障性住房管理职能与市住房改革与保障办公室整合，组建营口市保障性住房管理办公室；2018年7月9日，营口市委办公室对市直公益性事业单位进行优化整合，将保障性住房管理办公室整合至市社会保障中心；2019年8月2日，营口市委机构编制委员会将市保障性住房管理办公室从市社会保障中心剥离整合至市城乡建设与公用事业中心（即本案原告）。2015年5月15日，营口市国土资源局和营口市城市棚户区改造领导小组办公室签订《国有建设土地使用权出让合同》，合同项下出让的土地位于营口市站前区，面积为9094.65平方米，出让价款42744855元；2015年5月14日，将全部价款分三次向营口市财政局支付完毕。2018年11月6日，经营口市发展和改革委员会批准同意，由营口市城市棚户区改造领导小组办公室负责建设营口市水务公司东回迁楼项目（本案争议房屋包含在该项目中）。根据原被告庭审中陈述，针对涉案房屋（位于站**甲4门市），被告于2012年10月5日支付订金2万元，于2013年6月17日支付部分租金10万元，均有专用收款收据证明，收据上有营口市保障性住房综合管理服务中心的财务专用章。被告自交付订金后，即占有使用本案争议房屋，至今仍在该房屋内经营。又查，原告委托辽宁嘉信房地产土地评估事务所有限公司对本案争议房屋（位于站**甲4门市，建筑面积合计为611.04平方米）进行了租金市场价格评估，根据该评估公司2020年3月9日出具的辽嘉估字[2020]N.608号-4的《房地产估价报告》，评估结果为“在价值时点的年租金市场价值（2012年1月1日至2020年12月31日）总价为人民币1,708,470元”，其中，2012年—2014年两处房屋三年的年租金评估价均为205310元，2015年—2017年两处房屋三年的年租金评估价均为190645元，2018年和2019年两处房屋的年租金评估价均为175979元，2020年两处房屋的年租金评估价为168647元。一审法院认为，原被告之间虽未签订书面的房屋租赁协议，但双方均承认已经形成了房屋租赁关系，现争议焦点为租金的数额。庭审中，原告称当初约定的租金为26元/平方米/月，被告称双方达成的口头协议为年租金3万元，因双方对租金问题未达成书面协议，现对租金数额产生分歧，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条的规定，在对租金数额没有明确约定的情况下，应当按照订立合同时履行地的市场价格履行。根据原告委托评估公司对被告租期内租金的评估结果：2012年—2014年两处房屋三年的年租金评估价均为205310元，2015年—2017年两处房屋三年的年租金评估价均为190645元，2018年和2019年两处房屋的年租金评估价均为175979元，2020年两处房屋的年租金评估价为168647元，该评估结论，虽然被告提出异议，但未能提供证据予以反驳且不申请重新评估，本院审查后对该评估结论予以采纳，被告应当按照上述标准向原告支付租期内（2013年6月17日至2019年11月17日）的租金共计1,218,318.11元（具体包括：2013年6月17日至2014年12月31日[共计562天，租金为205310元/365天*562天]；2015年1月1日至2017年12月31日[共计三年，租金为190645元*3年]；2018年1月1日至2019年11月17日[共计685天，租金为175979元/365天*685天]），扣除已经支付的租金120,000元，尚欠1,098,318.11元，被告应当支付。关于被告辩称已超诉讼时效的理由，本院认为，原被告对租金支付时间没有明确约定，在租赁关系一直存续的情况下，原告作为出租人有权随时要求承租人支付租金，故被告的抗辩理由本院不予采纳。关于原告诉请的租金利息，现被告逾期支付租金，属于违约行为，因双方未对违约责任作出约定，故本院认为应自原告向法院起诉主张权利之日（即2019年10月29日）起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息。关于原告要求被告腾退房屋的请求，因双方对租赁期限无明确约定，应视为不定期租赁，并且被告拒绝支付房租，故原告有权解除双方的房屋租赁关系，被告应当返还房屋，故对腾退房屋的请求，本院予以支持。另外，被告称应对其装修和设备等折旧价值协商并给予补偿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，对于承租期间进行的装饰装修，除当事人另有约定外，未形成附合的装修装饰物，可由承租人拆除；已形成附合的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以补偿，本案因被告逾期支付租金，存在违约行为，且原告拒绝对装饰装修物予以赔偿，故被告的抗辩理由，本院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条之规定,判决：一、被告营口市站前区荔香园海鲜渔村于本判决生效之日起三十日内将房屋（位于站**甲4门市房）腾退给原告营口市城乡建设与公用事业中心；二、被告营口市站前区荔香园海鲜渔村于本判决生效之日起三十日内向原告营口市城乡建设与公用事业中心支付房屋占用期间的租金1,098,318.11元及相应利息，利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月29日起计算至租金全部给付之日止。如被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16260元（原告已预交），由原告承担1279元、被告承担14981元并给付给原告。本院二审期间，上诉人提交证据一、装修工程承包协议和两份收据。证明186平方米房屋租赁是从17年8月8日，租赁后才进行装修，当时13年不是租赁611平方米，而是租赁了443平方米。当时租赁是甲3、甲4，从17年才开始租赁和装修甲2。被上诉人质证意见为：真实性不予认可。该证据为复印件，不符合证据的形式要件，无法证明上诉人的观点。两份收款收据不是正规的专用发票不予认可。证据二、六份照片。证明上诉人经营当中，被上诉人没有履行义务，造成房屋漏雨，上诉人中央空调损失价值7万多元，被上诉人没有履行义务，要求赔偿。被上诉人质证意见为：对于该组照片真实性不认可。无法证明该照片拍摄于案涉房屋，另外本案是租赁合同纠纷，是我方一审要求给付租金。在一审中上诉人并没有提出反诉要求我方给予赔偿。因此如果上诉人坚持损失存在，应另案处理。证据三、三张照片和两张收据。证明上诉人装修以后安装了牌匾，由于消防不合格，被勒令停业，牌匾被扒掉造成损失16.8万，要求被上诉人承担。被上诉人质证意见为：对真实性不认可。证明观点亦不同意。该照片中显示内容只能证明牌匾被拆除，但是拆除原因在该组照片中并不能显现。广告牌匾的收款收据和制作安装费用计算均为复印件且收据不是正规发票，不能证明牌匾支出的费用。二审查明的事实与原审认定的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人营口市站前区荔香园海鲜渔村是否应按评估金额给付租金。本案中营口市站前区荔香园海鲜渔村租赁了营口市城乡建设与公用事业中心接管的站前区甲4门市房，双方未签署租赁协议，亦未对租金进行约定。在对租金数额没有约定的情况下，按租赁房屋所在地市场价格履行符合公平原则，一审法院根据营口市城乡建设与公用事业局的申请，委托对案涉房屋的租金进行评估并以此为依据进行裁判正确。上诉人营口市站前区荔香园海鲜渔村称168平方米的房屋是从2017年8月才开始租用的，但未提供证据予以证明。上诉人营口市站前区荔香园海鲜渔村装修门市房及悬挂牌匾应由相关部门批准，但上诉人并未举证证明其装修及悬挂牌匾得到相关部门的批准，所以其要求被上诉人赔偿牌匾损失本院不予支持。上诉人及被上诉人未签订租赁合同，亦未约定租金交付时间，被上诉人在租赁期间可以随时要求上诉人给付租金，因此并未超过诉讼时效。综上所述，上诉人营口市站前区荔香园海鲜渔村的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14685元，由上诉人营口市站前区荔香园海鲜渔村负担。本判决为终审判决。审判长 崔 卿审判员 盖世非审判员 鲍世帅二〇二〇年十二月十一日法官助理王睿书记员李佩益