新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1884号 上诉人（原审被告）：马晓红，女，1996年7月14日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州木垒哈萨克自治县。 委托诉讼代理人：范文龙（马晓红之夫），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州木垒哈萨克自治县。 被上诉人（原审原告）：刘晓红，女，1978年4月30日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州木垒哈萨克自治县。 委托诉讼代理人：李疆峰（刘晓红之夫），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州木垒哈萨克自治县。 上诉人马晓红因与被上诉人刘晓红房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区木垒哈萨克自治县人民法院（2020）新2328民初481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。上诉人马晓红及其委托诉讼代理人范文龙，被上诉人刘晓红及其委托诉讼代理人李疆峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马晓红上诉请求：1．撤销一审判决，改判上诉人无需赔偿被上诉人房租34166.67元，暖气费4333.33元，利息720.78元，共计39220.78元；2．改判上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》的撤销日期为2018年12月20日，即合同签订之日。3．判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼、律师费用。庭审中上诉人变更上诉请求为：1．撤销一审判决，改判上诉人无需赔偿被上诉人房租34166.67元，暖气费4333.33元，利息720.78元，共计39220.78元；2．判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼、律师费用。事实和理由：一、一审认定事实不清，判令上诉人承担责任显失公平。双方签订的合同中约定的房屋面积为360平方米，但经多方认证和物业经理处询问可知涉案房屋实际面积为170平方米。被上诉人在签订合同时房屋面积存在欺诈的故意，故其不应当支付房屋租赁期间的房租。另外，此房屋在上诉人承租前，被上诉人已同房屋所有人就涉案房屋没有产权证、土地使用证产生纠纷，根据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，涉案房屋是不得出租的。综上所述，希望二审法院支持上诉人的上诉请求。 刘晓红辩称，对上诉人陈述的上诉请求事实及理由均不认可，请求维持一审判决。 刘晓红向一审法院起诉请求：1．被告支付租金40000元及延期利息（自2018年12月20日至2020年5月7日，按中国人民银行同期同类贷款利率计息）；2．被告承担违约金；3．被告支付房屋水、电费；4．被告支付房屋暖气费9070元；5．被告支付物业费1872元。庭审中原告放弃第2、3项诉讼请求。 一审法院认定事实：马晓红（乙方）租赁刘晓红（甲方）楼房一套，用于开办学生培训班。2018年12月10日，刘晓红将出租房屋钥匙交于马晓红，2018年12月20日双方正式签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于××县的一套房屋租赁于乙方使用，面积360平方米；租赁期限一年，即从2018年12月20日至2019年12月20日；年租赁费70000元，乙方于签订合同之日向甲方支付上半年房屋租赁费35000元，于2019年6月20日向甲方支付下半年房屋租赁费35000元；在房屋租赁期限内，乙方需交纳押金3000元；乙方对承租房屋及室内设施应爱惜使用，负责维护管理，注意防火、防盗，因乙方使用不当或管理不周造成损失及人身安全事故，与甲方无关，甲方不承担任何责任及赔偿，责任由乙方自行承担，负责修复和赔偿，若乙方没有修复和赔偿，则从乙方的押金中扣除；在房屋租赁期限内，房屋所产生的水费、电费、暖气费、物业费等一切费用由乙方承担。合同签订后，马晓红向刘晓红交付租赁费30000元，押金3000元。后马晓红要求刘晓红解决消防设施安全问题，双方为此发生争议。2019年4月22日，马晓红将刘晓红诉至木垒县法院，要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，2019年7月8日，木垒县法院作出（2019）新2328民初368号民事判决书，判决双方之间的《房屋租赁合同》于2019年4月22日解除。后双方不服一审判决，向昌吉州中院提起上诉，2019年10月7日，昌吉州中院作出（2019）新23民终1420号民事判决书，判决解除双方之间的《房屋租赁合同》，并确认于判决书生效之日解除。中院判决书于2019年10月20日送达到当事人，则判决书生效之日即合同解除之日为2019年10月20日。2019年10月30日，马晓红与刘晓红的丈夫电话联系，向其交付房屋钥匙，因物业费和暖气费问题未交付成功。另查明，2020年5月11日，在法庭主持下，原被告双方完成房屋交接手续，马晓红向刘晓红交付房屋钥匙及水卡。刘晓红自认涉案房屋面积实际上为260平方米。一审法院认为，本案争议焦点：1、原告主张的房屋租金是否成立。2、被告应否支付物业费及暖气费。刘晓红与马晓红签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，内容合法有效。关于原告主张的房屋租金是否成立的问题。根据昌吉州中院作出（2019）新23民终1420号民事判决书认定，原、被告双方之间的房屋租赁合同于判决书生效之日解除，即2019年10月20日，故2019年10月20日之前应由被告支付房屋租金，关于合同解除之后是否继续承担房租，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合同费用，由违约方承担。”原告作为出租人也具有减少损失的义务，依据昌吉州中院作出（2019）新23民终1420号民事判决书认定，合同解除后，马晓红应向刘晓红返还涉案房屋，合同于2019年10月20日解除，且马晓红于2019年10月30日向刘晓红丈夫电话联系，交付房屋钥匙，原告刘晓红有义务减少损失的进一步扩大，应该在解除合同后一个月内及时收回房屋，而原告却一直到本案诉讼过程才在法庭主持下收回房屋，对于损失扩大部分不予支持。故一审法院认定马晓红应向刘晓红支付2018年12月20日至2019年11月20日的租金，即64166.67元（70000元÷12个月×11个月），扣除马晓红已支付的租金30000元，应向刘晓红支付租金34166.67元。关于迟延利息，原告主张自2018年12月20日计算至2020年5月7日，按中国人民银行同期同类贷款利率计息，因双方就解除合同一直处于诉讼中，故起算时间应为2019年10月20日，而自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，则本案应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85％计息，一审法院认定迟延利息为720.78元（34166.67元×3.85％÷365天×200天）。关于被告应否支付物业费及暖气费的问题。根据双方之间的房屋租赁合同约定，在房屋租赁期间内，所产生的暖气费、物业费由马晓红承担，则2018年12月20日至2019年11月20日之间，涉案房屋所产生的暖气费及物业费应由马晓红承担，涉案房屋面积虽然合同约定为360平方米，实际上为260平方米，根据木垒县市场行情，暖气费每平方米20元，物业费每平方米为0.6元，供暖时间为每年10月15日至次年4月15日，共6个月。故马晓红承担的物业费为143元（0.6元×260平方米÷12月×11个月），马晓红承担的暖气费为4333.33元（20元×260平方米÷6月×5个月）。关于马晓红辩称刘晓红需提供已缴纳暖气费和物业费证据的意见，因合同约定该费用由马晓红承担，至于刘晓红是否交纳问题，属于刘晓红与物业单位和暖气单位之间的纠纷，与本案无关，故不予支持。遂判决：一、被告马晓红于本判决生效后十日内向原告刘晓红支付房屋租金34166.67元；二、被告马晓红于本判决生效后十日内向原告刘晓红支租金付迟延利息720.78元；三、被告马晓红于本判决生效后十日内向原告刘晓红支付物业费143元；四、被告马晓红于本判决生效后十日内向原告刘晓红支付暖气费4333.33元；五、驳回原告刘晓红其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。 上诉人提交照片四张、视频两段，拟证实房屋的实际面积是170平方米。 经质证，被上诉人对该组证据的真实性、合法性、关联性不认可，且认为应当双方都在场时进行面积的测量。 被上诉人虽对该组证据不认可，但因该组证据证实的问题与本院依申请调取的证据证实房屋实际面积相一致，故本院对该组证据拟证实的问题予以确认。 经上诉人申请，本院委托木垒县人民法院向木垒哈萨克自治县自然资源局调取涉案小区平面图、轴立面图、《基本情况表》、《施工图设计文件审查合格书》及《调查函回执》，其中《调查函回执》载明“木垒县立人佳苑小区值班室及大门按照施工设计图纸进行修建，符合规划许可，并经施工图纸审查通过，该建筑为三层，第三层为活动室，建筑面积170.96平方米。” 上诉人及被上诉人对该组证据均认可，并且对《调查函回执》载明建筑面积170.96平方米均认可。 被上诉人刘晓红未提交新证据。 二审查明：上诉人马晓红租赁被上诉人刘晓红房屋建筑面积为170.96平方米。对一审法院查明的“刘晓红自认涉案房屋面积实际上为260平方米”不予确认。二审查明的其余事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的其余事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人向被上诉人支付房租、利息、暖气费的数额如何认定。关于房租数额如何认定的问题。本案中，上诉人认为被上诉人在签订合同时房屋面积存在欺诈的故意，故其不应当支付房屋租赁期间的房租。根据双方签订的房屋租赁合同来看，租金的约定并未按照房屋面积计算，双方只是约定了年租金，被上诉人向上诉人已交付房屋，双方签订的房屋租赁合同是有效合同，该合同于2019年10月20日解除，因此，上诉人应向被上诉人支付返还房屋前的租金，对上诉人该上诉理由，本院不予采纳。一审认定被上诉人应该在解除合同后一个月内收回房屋不当，本院予以纠正。上诉人于2019年10月30日向被上诉人交回房屋钥匙，而被上诉人在上诉人向其交付房屋钥匙时未收回房屋并无法定抗辩事由，因此，本院认定上诉人向被上诉人支付租金及暖气费起止时间应当为2018年12月20日至2019年10月30日，对于合同解除后的10天租金可以参照合同约定的租金支付，故租金数额为60411元（70000元÷365天×315天），扣除上诉人已支付30000元，上诉人应向被上诉人支付租金30411元。 关于迟延支付租金期间的利息。一审计算租金利息虽未按照《房租租赁合同》约定的交纳租金时间分段计算迟延支付的利息，但是因被上诉人对一审计算利息的起止时间段并无异议，故迟延利息应为633.45元（30027元×3.85％÷365天×200天），一审认定的迟延支付租金期间的利息有误，本院予以纠正。 关于暖气费的数额如何认定的问题。因《房屋租赁合同》明确约定，在房屋租赁期限内，房屋所产生的水费、电费、暖气费、物业费等一切费用由乙方即本案上诉人承担。涉案房屋的实际面积为170.96平方米，涉案房屋采暖费价格为20元/平方米，供暖时间为每年10月15日至次年4月15日共六个月，故涉案房屋在上诉人租赁期间实际产生的暖气费应为2279.5元（170.96平方米×20元/平方米÷6个月×4个月）。一审法院以房屋面积260平方米计算暖气费用为不当，本院对此予以纠正。 综上所述，上诉人马晓红的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区木垒哈萨克自治县人民法院（2020）新2328民初481号民事判决第三项，即：“三、被告马晓红于本判决生效后十日内向原告刘晓红支付物业费143元”； 二、撤销新疆维吾尔自治区木垒哈萨克自治县人民法院（2020）新2328民初481号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项，即：“一、被告马晓红于本判决生效后十日内向原告刘晓红支付房屋租金34166.67元；二、被告马晓红于本判决生效后十日内向原告刘晓红支付租金迟延利息720.78元；四、被告马晓红于本判决生效后十日内向原告刘晓红支付暖气费4333.33元；五、驳回原告刘晓红其他诉讼请求”； 三、上诉人马晓红于本判决生效后十日内向被上诉人刘晓红支付房屋租金30411元； 四、上诉人马晓红于本判决生效后十日内向被上诉人刘晓红支付迟延利息641.55元； 五、上诉人马晓红于本判决生效后十日内向被上诉人刘晓红支付暖气费2279.5元； 六、驳回被上诉人刘晓红一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1074元，减半收取537元，二审案件受理费780元，共计1317元，上诉人马晓红负担865元，由被上诉人刘晓红负担452元。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑洪彪 审 判 员 孙青莲 审 判 员 李 娟 二〇二〇年十二月十日 法官助理 孟 颖 书 记 员 俞 波