贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终2095号 上诉人（原审被告）：铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区麒龙国际会展城****。 法定代表人：赵冉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张易才，贵州邦宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭仲兵，贵州邦宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：严培军，男，1980年7月6日出生，汉族，住浙江省上虞市。 被上诉人（原审原告）：刘将弟，女，1985年2月12日出生，侗族，住浙江省上虞市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：周涛，北京诚略律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：燕晓静，北京诚略律师事务所律师。 上诉人铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园置业公司）因与被上诉人严培军、刘将弟商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初1749号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 碧桂园置业公司上诉请求：1.撤销原判，依法发回重审或改判驳回被上诉人的所有诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人不存在逾期交房超过90日的情形。上诉人在2019年12月12日房屋交付前已取得勘察、设计、施工、监理、建设单位出具的评定合格的竣工验收意见，不应以取得《竣工备案登记表》为房屋交付使用的先决条件。双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定将取得竣工验收备案表作为房屋交付条件，且我国法律法规中亦不存在未完成竣工验收备案不可交付的强制性规定。二、一审法院适用法律错误，被上诉人不享有基于逾期交付产生的解除权，更无权要求上诉人承担合同价款15%的违约责任。如前所述，上诉人于2019年12月14日交付房屋前已取得竣工验收合格的证明文件，符合合同约定房屋交付条件，不存在任何逾期交付的情形，是被上诉人自主决定拒绝收房，上诉人不承担任何的违约责任。 严培军、刘将弟二审答辩，上诉人未按照《商品房买卖合同》的约定履行交房义务，在约定的交房日前并未达到交房条件，未取得建筑工程验收合格证明，合同解除条件已经成就。被上诉人向上诉人发出书面退房通知后，案涉《商品房买卖合同》已经依法解除，上诉人应当承担合同解除后的法律后果。 严培军、刘将弟向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告2018年2月24日签定的商品房买卖合同（合同编号：2018001976）；2.判令被告退还购房款652,304元；3.判令被告赔偿购房违约金97,845.6元；4.退还已交被告不动产权登记费180元；5.判令被告赔偿诉前财产保全费4,520元；6.判令被告赔偿原告与银行提前还清房屋贷款所承担的1%违约金4,000元；7.本案诉讼费、鉴定费及相关合法的费用均由被告承担。 一审法院认定事实：2018年2月24日，原告刘将弟、严培军与被告碧桂园置业公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号：2018001976，合同约定原告购买被告预售的碧桂园奥林湖山8幢1单元12-1号房，建筑面积119.65m2，单价7,014.02元，总价款652,304元。合同还约定原告应于合同签订之日向被告交付首期房款252,304元，余款400,000元以银行按揭支付，被告应当在2019年12月14日前向原告交付该商品房，未按照该期限交房的，逾期在90日之内，自交房期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权退房。原告退房的应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照购买人全部已付款的15%向买受人支付违约金。合同还对商品房交付使用条件及日期、交接手续等进行了约定。同日，原、被告另行签订了《补充协议》，该协议对该商品房交付条件与交接手续重新作了约定。2018年2月11日，原告刘将弟、严培军向被告支付定金10,000元，2018年2月24日，交纳购房款242,304元，不动产权登记费180元，2018年3月24日，银行按揭购房款400,000元。2018年12月20日，原告交纳了4,786元住宅专项维修资金。2019年12月12日，碧桂园?奥林湖山一期工程经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具竣工验收意见评定该工程合格后，报备案机关备案。2020年4月2日，铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局签收文件意见为“该工程的竣工验收备案文件齐全，已于2020年3月31日收讫，根据《贵州省建设工程竣工验收备案管理实施细则》，15日内作出能否备案的意见。该工程符合国家法律法规及强制性条文要求，资料齐全符合备案要求”，同日，该局出具处理意见“同意备案”。2020年3月18日，原告向被告邮寄《碧桂园奥林湖山小区房屋退房通知书》，要求解除购房合同。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，由双方签字、盖章予以确认,合同内容不违反法律法规的禁止性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第十一条约定被告向原告交房的时间为2019年12月14日，约定交房条件为“该商品房已取得建设工程竣工合格证明文件”，根据合同约定被告应于2019年12月14日前交付经验收合格的房屋。根据《建设工程质量管理条例》第49条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。若建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。可见，建设行政主管部门是在对开发商的申报资料进行审查后决定是否同意备案或者重新组织竣工验收，说明建设行政主管部门具有验收是否合格最终的审查权和监督权，其颁发的备案表就是商品房经验收合格的依据。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件，但从被告提交的证据来看，其未能提交2019年12月14日前已取得《商品房竣工验收备案表》的证据，故不能构成有效交付，被告应承担未按约交房的违约责任。被告当庭自认其在案涉房屋交付日期之前通过短信或者电话通知到原告接房，但时至2019年12月14日，其未能取得《商品房竣工验收备案表》，也即该房屋未能验收合格，不符合交房条件，原告有权拒绝接房。2020年2月24日开始的疫情管控虽属不可抗力，导致被告在疫情期间无法报备案机关备案，但被告未能提供2020年4月2日备案机关同意备案后，即房屋验收合格满足交房条件后通知原告来办理接房手续的证据，至2020年5月22日原告起诉之日，即使扣除疫情期间也已逾期90日，符合合同约定的解除合同的条件，故原告提出的解除原、被告双方2020年2月24日签订的《商品房买卖合同》并要求被告退还购房款、支付违约金的诉请，一审法院予以支持，被告碧桂园置业公司应按合同约定在15日内退还原告全部已付款，并按照原告全部已付款的15%向原告支付违约金。合同解除，被告代收取的不动产权登记费也应一并返还原告严培军、刘将弟。原告提前偿还银行贷款，是原告对自己权利的处分，其产生的违约金应由其自行承担。 一审判决：一、解除原告严培军、刘将弟与被告碧桂园置业公司2018年2月24日签订的《商品房买卖合同》；二、由被告碧桂园置业公司于本判决书生效之日起十五日内退还原告严培军、刘将弟购房款652,304元；三、由被告碧桂园置业公司于本判决书生效之日起十五日内支付原告严培军、刘将弟违约金97,845.6元；四、驳回原告严培军、刘将弟的其他诉讼请求。 二审查明，原、被告另行签订的《补充协议》，该协议第五条对该商品房交付条件与交接手续重新作了约定：交付条件为：“出卖人已经向政府主管部门提交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”，交接手续为：“出卖人未发出书面交付通知书给买受人或者买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日自行前往该商品房所在地办理交接手续”。 二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：案涉《商品房买卖合同》是否应当解除。 案涉双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,由双方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。在严培军、刘将弟已经履行了合同付款义务后，碧桂园置业公司应当在约定的时间将符合合同标准的房屋交付给购房人。 被上诉人称《工程竣工验收备案表》才是竣工验收合格的证明文件，该房在约定时间内并未竣工验收，属不符合约定交房条件的房屋。对此，本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”之规定，工程竣工验收由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行。在本案中，涉案工程已经监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位验收并于2019年12月12日签署评定为“合格”的意见。依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”之规定，建设工程竣工验收合格与建设工程竣工验收备案显属两个不同概念，工程竣工验收备案是竣工验收合格后续程序，且2020年4月2日，铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局出具处理意见“同意备案”。现并无相关证据证明在2019年12月12日五方验收合格后，至2020年4月2日铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局同意备案登记的期间，该房又进行了整改和维修，也无相关证据证明该房在铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局进行备案登记后，仍然存在质量问题，故应当视为该房在2019年12月12日房屋质量实际已经合格。 虽然根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同订立以后，当事人一方履行合同义务不符合约定的，包括迟延履行债务、不能履行、不适当履行等，并不必然导致合同相对方享有解除权，只有在一方违约致使不能实现合同目的时，合同相对方才享有解除权。判断某一违约行为是否导致合同目的不能实现，需根据违约的具体情形，结合案件情况，进行综合判断。在本案中，虽然碧桂园置业公司在约定的2019年12月14日前并未达到“出卖人已经向政府主管部门提交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”这一交房的条件，但该房在2019年12月12日时，已经五方验收合格，无论是提交相关文件还是办理验收登记备案，均不对案涉房屋在约定的期限内实质上已经属于验收合格的房屋构成实质性影响，本院认为，碧桂园置业公司的行为并非属于合同根本目的不能实现的严重违约行为。在严培军、刘将弟不能提供其他证据确定碧桂园置业公司构成根本性违约的情况下，其要求解除合同的诉讼请求以及基于解除合同的所要求的损失，本院均不予以支持。对于碧桂园置业公司的违约行为，当事人可另行诉讼解决。 综上所述，一审法院认定双方交付条件和交付程序有误，属认定事实错误，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初1749号民事判决； 二、驳回严培军、刘将弟的诉讼请求。 一审案件受理费5,674元、诉前保全费4,520元，二审案件受理费11,302元，均由严培军、刘将弟负担。 本判决为终审判决。 审判长 向 前 审判员 田 芳 审判员 唐正洪 二〇二〇年十二月十日 法官助理李正雷 书记员伍昊