江苏省泰州市中级人民法院 行 政 裁 定 书 (2020)苏12行终306号 上诉人（原审原告）陆小来，性别××年××月××日生，××族。 委托代理人袁建荣，江苏伟程律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）泰州市自然资源和规划局，住所地江苏省泰州市凤凰东路**。 法定代表人李兴国，该局局长。 委托代理人刘红云，该局工作人员。 委托代理人朱学利，北京高朋（泰州）律师事务所律师。 上诉人陆小来因土地行政登记一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院(2020)苏1202行初91号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。 原审法院查明，2010年案外人刘军、孔祥荣原拥有座落于梁徐镇房产一处，并领取房屋所有权证。姜国用（2010）第2580号土地使用权证载明土地使用权人为刘军，土地座落于梁徐镇梁徐村。2013年7月，刘军、孔祥荣因上述证书遗失，遂向登记机构补办土地证书手续，登记机构办理了泰房权证姜堰字第××、80××31的房屋所有权证和姜国用(2013)第4430号土地使用权证。2015年12月28日，因刘军与孔祥荣离婚，登记机构依申请作出泰房权证姜堰字第××号房屋所有权证和泰姜国用（2016）第13号土地使用权证，孔祥荣为房屋所有权人和土地使用权人。2018年9月6日，泰州市姜堰区人民法院作出（2017）苏1204执2083-1号执行裁定书中，其中载明“被执行人孔祥荣所有的址于泰州市××区××梁徐村南野组（建筑面积为251.58平方米）非住宅房产[房屋所有权证号：泰房权证姜堰字第××号；土地使用权证号：泰姜国用（2016）第13号]的所有权及相应的其他权利归买受人卫文海所有”。同日，该院作出（2017）苏1204执2083-1号协助执行通知书，协助执行第二项为：将现登记于被执行人孔祥荣名下的址于泰州市××区××梁徐村南野组非住宅房产[房屋所有权证号：泰房权证姜堰字第××号；土地使用权证号：泰姜国用（2016）第13号]变更登记为买受人卫文海。 现陆小来在起诉状中诉称，2004年梁徐镇人民政府因供销社改制将位于梁徐镇××房屋××楼××下××各三间出售给陆小来及陆立新。陆立新购买的为由东向西第一间楼上下三层各一间。陆小来购买的为由东向西第二间楼上下三层各一间，未办理土地和房屋登记。2008年12月刘军通过拍卖取得剩余房产及土地。陆小来将其所有房屋中的二楼与三楼两间出租给刘军经营刘记牛肉店。2018年因孔祥荣欠下债务，孔祥荣所有的房屋被姜堰区人民法院拍卖。在案外人卫文海通过拍卖获得房产后，陆小来才得知泰州市自然资源和规划局姜堰分局将陆小来所购买的房屋及所属土地均登记在刘军名下（后因刘军与孔祥荣离婚时再次登记到孔祥荣名下）。陆小来认为因泰州市自然资源和规划局姜堰分局的错误登记造成其房屋被法院拍卖，故诉至法院，请求法院撤销泰州市自然资源和规划局作出的姜国用2010第2580号、泰姜国用2013第4430号和泰姜国用2016第13号土地登记行政行为。 原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第九项的规定，“诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的”，“已经立案的，应当裁定驳回起诉”。本案中，泰州市姜堰区人民法院（2017）苏1204执2083-1号执行裁定书中已载明“被执行人孔祥荣所有的址于泰州市××区××梁徐村南野组（建筑面积为251.58平方米）非住宅房产[房屋所有权证号：泰房权证姜堰字第××号；土地使用权证号：泰姜国用（2016）第13号]的所有权及相应的其他权利归买受人卫文海所有”。因此，陆小来起诉要求撤销的土地使用权登记所指向的标的已被前述生效裁判所羁束。且陆小来仅提供结算凭证及租房协议，亦不能证明其为案涉土地使用权的权利人。陆小来起诉要求撤销姜国用2010第2580号、泰姜国用2013第4430号和泰姜国用2016第13号土地登记行政行为，应裁定驳回起诉。综上，原审法院遂根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第一项、第九项及第三款之规定，裁定驳回陆小来的起诉。案件受理费免交。 陆小来不服，向本院提起上诉，请求法院撤销一审裁定，并依法发回重审。理由如下：1.（2017）苏1204执2083-1号执行裁定书系在强制执行过程中依据不动产登记公示效力对案涉房屋及土地进行拍卖，并未对案涉土地的确权登记是否合法进行审查，故案涉土地并未被生效裁判所羁束；2.上诉人虽未办理土地使用权登记，但并不影响上诉人对案涉土地享有使用权，因此上诉人有权以利害关系人的身份提起本案诉讼。 被上诉人泰州市自然资源和规划局在二审中答辩称，原审裁定认定事实清楚，说理充分，请求二审法院依法驳回上诉，维持原裁定。理由如下：1.陆小来提交的结算凭证以及租房协议等证据仅能证明其曾经与涉案房屋原权利人进行房屋相关事宜的结算及涉案房屋存在租赁的事实，但这并不能证明陆小来依法取得涉案土地的使用权，因此陆小来与案涉土地的登记并不存在利害关系；2.陆小来提起本案诉讼系重复起诉。陆小来曾于2019年7月9日向江苏省泰州市海陵区人民法院提起行政诉讼，后于2020年1月9日申请撤回起诉。江苏省泰州市海陵区人民法院依法作出（2019）苏1202行初155号行政裁定书。本案系重复起诉，法院应当依法裁定驳回陆小来的起诉。 本院除确认一审查明的事实外，另查明，陆小来曾于2019年7月9日向江苏省泰州市海陵区人民法院提起行政诉讼，请求依法撤销泰州市自然资源和规划局作出的泰姜国用（2016）第13号土地登记行政行为。2020年1月9日，陆小来申请撤回起诉，江苏省泰州市海陵区人民法院于2020年1月10日依法作出准予撤诉裁定书。 本院又查明，陆小来在一审中提供发票两张、租房协议两份、《梁徐供销社房屋土地资产转让交接清单》一份、陆立新出具的情况说明一份。编号NO.3478281发票载明：“今收到梁徐供销社房屋款56704.89元”；编号NO.3478282发票载明：“今收到梁徐供销社房屋款93295.11元”。两张发票上都盖有“姜堰市梁徐镇财政所业务专用所”印章。第一份租房协议出具时间为2012年11月1日，该协议载明：“甲方陆小来，乙方刘军。甲方在原供销社大楼由东向西第二间门面房一间楼下租给人家作门面房，门面房上面二层和三层甲方自愿出租给乙方。此二层三层由乙方负责装修。每一年租金为伍千元。乙方以五年租期为限（2012年11月1号-2017年11月1日）。租金在每年的11月1日之前付清。双方互相遵守协议”。第二份租房协议出具时间为2017年11月1日，承租期为2017年11月1日到2018年11月1日。陆立新出具的情况说明载明：“兹有我与陆小来于2004年一起向梁徐镇购买了原梁徐供销社的门面房各一套（楼上下各一间各三间），购买价格在十五万左右。特此说明。反映人：陆立新。证明人：宋凤勤”。本院查明，宋凤勤为2004年梁徐供销社的法定代表人。《梁徐供销社房屋土地资产转让交接清单》载明供销大楼总面积为775.968平方米。第一层面积为309.9609平方米；第二层和第三层东西各六间共358.0588平方米；楼梯面积为54平方米。 本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案上诉人的诉讼请求虽认为土地登记错误，要求撤销行政登记行为，但正是基于认为案涉房屋的部分产权存在一房二卖的基础民事争议。因此，上诉人应当先行解决案涉房产的买卖是否有效这一基础民事争议。上诉人在房屋买卖这一民事法律关系是否有效未解决之前，直接向人民法院提起行政诉讼，亦缺乏法律依据。 综上，原审法院应当向上诉人释明，要求其先行解决民事争议，在未释明的情形下，以陆小来并非案涉土地的使用权人为由，裁定驳回起诉不当，本院予以指正。鉴于本案的审理确需以民事争议的解决为前提，即使本院裁定发回重审，原审法院也无法对本案进行实体审理，只能引发程序空转及浪费司法资源。本院经综合考量决定维持原审法院裁定驳回起诉的处理结果，上诉人应及时启动民事争议的处理程序，在民事争议解决后，根据民事争议的处理结果，再行决定是否需要通过行政诉讼解决行政争议。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第十项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本案不需缴纳案件受理费。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 曹海霞 审 判 员 刘春生 审 判 员 蔡 鹏 二〇二〇年十二月九日 法官助理 冯 露 书 记 员 王振宇 附：本案适用法条 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；