北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9942号上诉人（原审原告）：刘娟，女，1963年11月13日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：梁晓燕，北京国舜律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘维，男，1989年4月27日出生，汉族，住北京市房山区。被上诉人（原审被告）：陈友凌，男，1966年10月23日出生，汉族，住北京市房山区。原审第三人：刘某，男，1961年7月2日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人刘娟、刘维因与被上诉人陈友凌、原审第三人刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初24007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘娟、刘维上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；本案诉讼费、上诉费均由陈友凌承担。事实和理由：1.一审法院认定基本事实不清。位于北京市房山区良乡黄辛庄小区**楼**202的涉案房屋系刘某、刘娟、刘维、刘佳、刘天奎共同共有。刘某在处理涉案房屋时没有取得刘娟、刘维、刘佳、刘天奎的同意。刘维与刘佳是在2020年5月7日听刘某说才知道房屋系全家人共同共有的，且刘维、刘佳也不知道刘某处分涉案房屋的事实。刘某一直欺骗刘娟称房屋是出租给陈友凌居住，陈友凌对房屋的性质是完全知情的。刘某与陈友凌在签署涉案房屋买卖协议时存在恶意串通的情形，严重损害了刘娟、刘维及其他涉案房屋共同共有人的合法权益。刘某与陈友凌签署涉案房屋买卖协议时刘娟、刘维、刘天奎均不在场，且刘佳也是限制行为能力人。2.一审法院适用法律严重不当，直接适用原则作为裁判依据，有失公允。刘某与陈友凌签订房屋买卖协议隐瞒事实真相，双方事先串通，对其他共有人来说是恶意的。刘某与陈友凌明知房屋土地性质为划拨土地，是不能买卖的，双方也没有取得有关政府的批准转让，涉案房屋所在地村大队领导也是反对的，故涉案房屋买卖协议违反法律、行政法规强制性规定，应属于无效合同。房屋属于回迁安置房，是以家庭为单位的共同共有产权，刘某处分房屋时没有得到共同共有人的同意或事后追认。本案应当严格适用民事诉讼法有关证明责任分配的规定，由陈友凌承担举证不能的责任。一审法院舍弃法律规则适用生活经验作为裁判依据有失公允。陈友凌辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求与理由。刘某述称，同意上诉人的上诉请求。刘娟、刘维向一审法院起诉请求：1.请求确认2000年7月陈友凌与刘某签订的房屋买卖合同无效；2.请求判令陈友凌返还位于北京市房山区良乡黄辛庄东里甲1号楼2层1-202房屋；3.诉讼费由陈友凌承担。一审法院认定事实：刘娟与刘某系夫妻关系，刘佳系刘娟、刘某之女，刘维系刘娟、刘某之子，刘淑英系刘某之母。2000年7月8日，刘某与陈友凌签订协议书，载明：劉章华有黄辛庄小区甲1号楼1单元二层202室一套，决定卖给陈有凌，总合款117401.5元。陈有凌以付107000元，下欠10401.5元，从即日起此楼归陈有凌所有。刘章华（刘某）和陈友凌在上面签字。2008年7月8日，刘某给陈友凌出具《证明》，载明：陳有凌购房时欠刘某10401.5元，已给清。自2000年7月起，陈友凌接收房屋并居住至今。1999年12月8日，刘某居住的北京市房山区良乡镇黄辛庄村拆迁，刘某（乙方）与集达公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿协议书》，在册人口5人，为刘某、刘娟、刘维、刘佳、刘天奎。甲方以下列房屋补偿乙方，地址：黄辛庄小区**楼****201、202房屋。2000年1月13日，刘某（乙方）与集达公司（甲方）再次签订《房屋拆迁补偿协议书》，在册人口5人，为刘某、刘娟、刘维、刘佳、刘天奎。甲方以下列房屋补偿乙方，地，地址：黄辛庄小区**楼****201房屋议上注明：经甲乙双方协商，同意刘某退掉甲1#202单元，甲方应退给乙方165796元，原甲方已支付乙方56206元，现支付乙方退房款109590元。2010年10月28日，刘某和北京市房山区人民政府拱辰街道办事处签订《黄辛庄村回迁安置房补充协议》，载明涉案房屋按商品房产权管理。2012年7月16日，黄辛庄村委会向房山区住建委出具证明：根据刘某家里实际住房条件，并未将房屋退掉，刘某已将房款还清，望贵委给与办理房屋产权证。2012年7月25日，集达公司和黄辛庄村委会向房山区住建委出具证明，证明内容一致。2012年8月2日，刘某领取了房屋权证，所有权证为X京房权证房字第XX**，持证人刘某。2018年8月22日，涉案房屋权利人变更为刘某、刘娟，权利性质为按商品房管理。另查明，刘天奎系刘某外祖父，于2000年7月去世，刘淑英系其唯一继承人，陈友凌称，签订房屋买卖协议时，刘天奎已去世。涉案房屋所在土地性质为国有划拨土地。在审理中，法院追加刘佳、刘维、刘淑英为共同原告。2020年5月7日，刘佳、刘淑英分别向一审法院出具《声明》，表明将其涉案房屋共有部分自愿转赠给刘维，由刘维行使权利，本人放弃出庭。2005年11月17日，北京市民政局京民划函〔2005〕340号文件批复在房山区良乡地区设立拱辰街道办事处。涉案房屋位于拱辰街道办事处范围内。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，刘某与陈友凌签订协议书，约定将其拆迁安置房售于陈友凌。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”该条款并非完全禁止买卖以划拨方式获得土地使用权的房地产，该房屋性质为按商品房管理，该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定。陈友凌已支付了合理价格，刘娟、刘维据此要求确认刘某、陈友凌签订的协议书无效，一审法院不予支持，对刘某的辩论意见亦不予采纳。刘某关于陈友凌存在恶意的辩论意见，陈友凌已支付了合理价款，刘某未提交相关证据予以证明，一审法院不予采纳；刘某关于诉讼时效的辩论意见，与本案无关，一审法院不予采纳。刘娟等人主张对房屋买卖协议不知情、涉案房屋系出租给陈友凌，一审法院认为，刘某认可《协议书》上有其女儿刘佳签字；涉案房屋位于黄辛庄小区甲1号楼1-202，刘娟、刘某等人共同居住在黄辛庄小区甲1号楼1-201，在陈友凌居住近20年期间，刘娟、刘维等人从未主张过租赁费，其主张对房屋买卖不知情，与正常理性生活习惯不符，且刘娟等人并未提交充分证据予以证明双方系租赁关系，故刘娟、刘维据此要求确认刘某、陈友凌签订的协议书无效，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回刘娟、刘维的诉讼请求。二审中，双方均未提交新的证据，本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案的争议焦点为陈友凌与刘某签订的房屋买卖合同是否有效，以及陈友凌是否应当返还涉案房屋。关于合同的效力，刘娟、刘维以涉案房屋土地性质为划拨土地为由，上诉主张房屋买卖协议违反法律、行政法规强制性规定，应属无效。经查，相关法律、行政法规并非完全禁止买卖以划拨方式获得土地使用权的房地产，且涉案房屋性质为按商品房管理，故涉案合同并未违反法律、行政法规的强制性规定。另外，刘娟、刘维上诉称涉案房屋为家庭成员共有，刘某处分房屋时没有得到共同共有人的同意，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，刘娟、刘维以刘某处分涉案房屋未经共同共有人同意为由，上诉主张涉案房屋买卖合同无效，缺乏依据，本院不予支持。综上，刘娟、刘维未能举证证明涉案房屋买卖合同存在法律规定的合同无效情形，本院对其关于涉案合同无效的上诉理由不予支持。刘娟、刘维基于合同无效的主张，起诉请求法院判令陈友凌返还涉案房产，但在涉案合同未被法院确认为无效的情况下，刘娟、刘维的该项诉讼请求缺乏依据。一审法院对于刘娟、刘维请求判令陈友凌返还房屋的主张未予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，刘娟、刘维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由刘娟、刘维负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  许 英审 判 员  朱 印审 判 员  施 忆二〇二〇年十二月九日法官助理  李雅迪书 记 员  吕可心