河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)豫03民终8827号上诉人（原审原告）：李楠，女，1976年5月31日生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：张海强，系李楠丈夫。被上诉人（原审被告）：河南龙辰置业有限公司，住所地伊川县城关镇文化路与荆山路交叉口。法定代表人：陈桂婷，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘广军，该公司职工。委托诉讼代理人：丹志慧，上海君澜（郑州）律师事务所律师。原审第三人：洛阳市天信拍卖有限公司，住所地洛阳市西工区中州中路**数码大厦**。法定代表人：李智会，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李海娜、张菲，河南豫洛律师事务所律师。原审第三人：河南康鑫源房地产估价咨询有限公司，住所地郑州市，住所地郑州市中原区建设西路**泰隆大厦****法定代表人：胡警卫。上诉人李楠与被上诉人河南龙辰置业有限公司（以下简称龙辰公司）及原审第三人洛阳市天信拍卖有限公司（以下简称天信拍卖公司）、河南康鑫源房地产估价咨询有限公司(以下简称康鑫源公司)合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初2158号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李楠上诉请求：1.依法撤销原审裁定，本案应由原审法院依法审理；2.原审裁定指定案件参与人错误应予纠正；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审裁定事实认定错误。上诉人通过司法拍卖购得被上诉人名下的房屋，被上诉人已实际取得购房款并向上诉人出具购房发票，双方买卖合同关系成立且已实际履行，被上诉人是本案的适格被告，一审裁定应依法撤销，由河南省伊川县人民法院予以审理。上诉人系通过司法拍卖购买了被上诉人河南龙辰置业有限公司名下的房产，虽与一般的房屋买卖只是在购买形式和途径上有所不同，但实质上则是相同的，不影响双方买卖合同关系的成立。在上诉人参与竞拍时，该房屋在被上诉人龙辰公司名下，是被上诉人的财产，上诉人通过司法拍卖以最高价竞得案涉房屋，并将购房款交付后取得案涉房屋的所有权，被上诉人取得了房款（法院强制其清偿债务），也向上诉人开具了购房发票。在这一过程中，上诉人是买方，被上诉人是卖方，双方是在法院、评估公司、拍卖公司的参与下完成了交易过程，真正出卖房屋的主体是龙辰公司。因此，上诉人与被上诉人之间的买卖合同关系成立，并且已经实际履行，上诉人支付的拍卖款已由被上诉人实际取得，因此被上诉人主体适格，本案应由河南省伊川县人民法院予以审理，被上诉人也应依法退赔上诉人面积、双气、契税等购房款并赔偿损失。（2）被上诉人是售房资格合适的房屋开发商，被上诉人已实际取得购房款（见2018豫03执异318裁定书：被上诉人龙辰公司自述已收到125万拍卖房款），双方买卖合同关系成立且已实际履行。伊川县税局、房管所、不动产局在职权内依法要求被上诉人为上诉人补开发票，补签售房合同就是双方买卖合同关系成立明证。（3）被上诉人在司法拍卖结束7年后，明知但是自主向上诉人出具了错误的面积发票。发票面积和政府权证面积不符。控诉双方就付款发票面积和权证面积误差；以及派生的契税损失；以及暖气、燃气开通费应该暖气、燃气公司收取还是房屋开发商二次收取提起诉讼。该诉求是拍卖后派生出的另一个案件，应区分受理。2、2020豫03**民初2158民事裁定指定参与人过多过少错误。（1）2020豫03**民初2158号民事裁定书认为本案是“司法拍卖”，那么可以推导出天信拍卖公司和康鑫源公司受法院委托实施的是司法强制行为，本案第三方缺少洛阳市中级人民法院参与，本案诉讼参与人过少。（2）“司法拍卖”同样还可以推导出天信拍卖公司和康鑫源公司受法院委托实施司法强制行为，不是普通民事行为，不应该以民事第三人身份参与，本案诉讼参与人过多（佐证见原审被告证据：拍卖结束2013年拍卖公司向法院提交的是拍卖《结案报告》而不是经营报告）。3、2020豫03**民初2158号民事裁定程序错误：（1）原审第三人以被告身份答辩、提交证据、质证、陈词、庭审笔录，参与庭审全过程，法院开庭前没有给原审原告针对共同被告增加而增加相关证据和诉讼请求的告知权利、准备时间权利和相关民事实体权利。（2）2020豫03**民初2158民事裁定书表述天信拍卖公司和康鑫源公司为第三人结案与庭审中的被告身份和被告过程不符。洛阳中级人民法院委托天信拍卖公司和康鑫源公司实施司法拍卖，本质上三者都是中介卖房，都是替被上诉人龙辰公司卖房还债，经三场竞价，被上诉人也事实上得到了其“过多面积承诺”当时的市场价公平房款，是房屋面积过多喊售的最终受益方，应该承担“过多面积承诺”的退赔责任。龙辰公司辩称:1、答辩人向上诉人开具发票致使配合上诉人办理不动产证，同时尊重拍卖活动已确定的事实。上诉人已向天信拍卖公司出具了对面积无异议并自愿承担办证出现面积差的一切责任的文书，现其仅以发票不能证明双方之间形成商品房买卖合同关系。根据执行裁定书，上诉人是以整体购买的方式取得十套房屋的所有权。天信拍卖公司和康鑫源公司在评估、拍卖时，均告知其拍卖面积是预告面积，其准确面积应以房地产行政管理部门发证为准。既然是整体购买，那么实际获得面积多少，有无面积误差，都应当由上诉人自行承担相应风险；2、原审追加第三人符合法律规定，没有程序瑕疵；3、本案涉案房屋属于法拍房，上诉人以远低于市场价的价格取得十套房屋的所有权，其本案起诉前，其已将房屋全部出售，其可期待利益并未受到任何损失。综上，请求维持原裁定。天信拍卖公司辩称:1、本案所涉的房屋拍卖是由法院委托拍卖，属于司法拍卖。法院委托时提交了相关的司法鉴定书，答辩人是依据委托资料进行拍卖的。拍卖中严格执行法定程序，不存在违规之处；2、上诉人对拍卖房拍卖面积及房管局测量面积存在误差是明知的，明确承诺自行承担误差部分。答辩人对差额问题不存在过错，不应承担责任。康鑫源公司辩称：答辩人在评估报告中说明估价对象“建筑总面积约为1267.00元”，该面积只是预测面积。房屋预测面积与实测面积有误差是正常现象，影响面积误差存在多种因素。本案中，成交面积与答辩人评估报告中面积不一致属正常现象，答辩人未造成当事人任何权利损失。答辩人受洛阳市中级人民法院委托，依法作出评估报告，在本案中无过错，不应承担任何责任；上诉人与答辩人无任何法律关系，其恶意起诉答辩人系恶意诉讼。上诉人、龙辰公司、天信拍卖公司与答辩人无委托关系，无权使用评估报告，若其不当使用责任应有其自行承担。李楠向一审法院起诉请求：1．判决被告退赔原告面积、双气、契税等购房款折合192838元；2．本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审查认为：原告李楠起诉被告河南龙辰置业有限公司依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，本案中原告李楠通过司法拍卖拍得涉案房产，并不是通过买卖等与被告签订合同方式取得的案涉房产，原告李楠与被告河南龙辰置业有限公司不存在合同关系，河南龙辰置业有限公司不是本案适格被告。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回李楠的起诉。本院认为:洛阳市益新建筑工程有限公司作为申请执行人向本院申请执行龙辰公司所有的10套涉案房屋，本院依法委托康鑫源公司对该涉案房屋价值进行评估、委托天信拍卖公司对该涉案房屋进行拍卖，上诉人通过整体购买的方式以125万元最高价竞得该10套房屋。本案中，龙辰公司的涉案10套房屋系通过司法程序将房屋所有权进行转移，上诉人李楠系通过司法拍卖取得涉案房产，龙辰公司与上诉人李楠并非民事意义上的买卖合同关系，原审法院以龙辰公司不是本案适格被告为由驳回李楠的起诉并无不当，李楠的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原裁定。本判决为终审裁定。审判长  李庆刚审判员  王 睿审判员  衡宏波二〇二〇年十二月二日书记员  邱云静