湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11210号上诉人（原审被告）：京武启诚（武汉）商业管理有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路**中南国际城********。法定代表人：崔振启。被上诉人（原审原告）：李万奇，男，汉族，2002年7月6日出生，住湖北省松滋市。委托诉讼代理人：龚先斌，武汉市江汉区弘正法律服务所法律工作者。上诉人京武启诚（武汉）商业管理有限公司（以下简称“京武公司”）因与被上诉人李万奇房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初2348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。京武公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第三项，改判上诉人支付被上诉人2020年4月18日至2020年4月25日所实际收到的房租及结清2020年4月25日前租户所拖欠的水、电、燃气费用。2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：被上诉人签订合同时明知上诉人承租该房屋的目的是经营。疫情期间被上诉人是正常收取房租的，上诉人1月份打款交房租（到2020年4月17日的）。4月20日上诉人才复工，大量租户要求上诉人减免房租，上诉人与被上诉人协商，被上诉人不同意全部减免房租（只同意一个月免租），租户就要求退租。上诉人于2020年4月20日及2020年4月25日退还了租户的租金及押金。因为疫情导致的影响，不应当由我们公司一方承担。因为不可抗力因素，合同是可以解除的，被上诉人在4月25日拿走了水电房的钥匙，虽未办理正式移交手续，但房屋已不在上诉人控制之下，故2020年4月18日后上诉人没有再交房租。李万奇辩称，双方签订的合同是有效的，上诉人应履行合同义务，承担相应的风险。本案系私人租赁，不适用不可抗力的规定。上诉人认定我方收取了钥匙，我方并没有收取，水电房是在过道里，即使拿了钥匙也不影响使用。水卡充值后要插卡使用。2019年12月-2020年5月的电费是我们缴纳的。上诉人没有缴纳房租时，被上诉人多次联系沟通，并明确告知如果不缴纳可以解除合同，上诉人一直没有任何行动。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。李万奇向一审法院起诉请求：1.解除李万奇与京武公司签订的WH-2008-1002，合同编号为0000913的《武汉市房屋出租委托代理合同》，并判令京武公司向李万奇支付2020年4月18日至2020年6月17日的租金9900元（实际应支付至合同解除之日为止）；2.京武公司向李万奇支付违约金7920元；3.本案的诉讼费等由京武公司承担。一审法院认定事实：2019年7月8日，李万奇、京武公司签订《武汉市房屋出租委托代理合同》，合同约定李万奇（甲方）将位于武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道301号东湖庭园小区30栋3单元1404室出租给京武公司（乙方），月租金（含税价）为3300元，按季度支付，租期为2019年7月18日至2022年7月17日。合同约定的与本案相关的内容还有：1.每年开始的前30天为空置期，空置期于每年起始日先行扣除，甲方同意空置期不收取租金；2.租金第一次支付时间为2019年7月18日，第二次为2019年10月18日，第三次为2020年1月18日，第四次为2020年4月18日，以此类推；3.乙方发生下列严重违约行为的（包括逾期支付房租超过五天无正当理由的），甲方有权提前解除本合同并不承担责任，乙方必须向甲方支付年房屋租金的20%作为违约金。上述合同签署以后，李万奇将房屋交给京武公司，京武公司将案涉房屋出租给案外人居住，并按约支付了前三次的租金。2020年4月22日，李万奇的委托诉讼代理人龚先斌向京武公司发出《法务函》，要求京武公司履行支付租金的义务。之后双方又进行了多次沟通，京武公司要求李万奇免除四个月租金，后期租金降到2500元到2021年三月份。而李万奇仅同意减免一个月租金，双方未能达成一致，李万奇提起本案诉讼。在本案审理过程中，京武公司在2020年8月11日同意解除合同，李万奇要求京武公司支付租金至当日，京武公司认为2020年1月23日之后不属于正常状态，不应当计算房租。京武公司陈述案涉房屋内4个房间，其中3间出租，从2020年4月25日空置，另外1间从2019年12月份空置之后也未能出租，3名租户也是提前预付了房租，后要求减租，与李万奇协商无果后搬出。一审法院认为，李万奇、京武公司之间的《武汉市房屋出租委托代理合同》合法有效，双方均应当按照约定履行义务。现李万奇要求解除合同，京武公司同意解除合同，合同于2020年8月11日解除。李万奇要求京武公司支付2020年4月18日至2020年8月11日期间的房屋租金，因京武公司将房屋用于出租经营，且已经实际收取了房租，在复工复产之后就减租事宜未协商一致的情况下，不交纳租金违反了合同约定，故其应当支付合同解除之前的全部房屋租金，共计12430元。按照合同的约定，违约金为房租年租36300元（只计算11个月，免租期除外）的20%即7260元，但考虑到疫情对京武公司的生产经营造成了影响，一审法院酌情调整为3300元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、李万奇与京武启诚（武汉）商业管理有限公司于2019年7月8日签订的《武汉市房屋出租委托代理合同》于2020年8月11日解除；二、京武启诚（武汉）商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向李万奇支付房屋租金12430元；三、京武启诚（武汉）商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向李万奇支付违约金3300元；四、驳回李万奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费123元（适用简易程序减半收取），由京武启诚（武汉）商业管理有限公司负担（此款李万奇已垫付，京武启诚（武汉）商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给李万奇）。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是京武公司应否支付李万奇2020年4月18日之后的租金及违约金。京武公司上诉认为因为新冠疫情影响其经营属于不可抗力，故双方合同可以因此解除。本院认为，京武公司曾在租户陆续退租之后（2020年4月25日）与李万奇就合同解除事宜进行过协商，双方未达成一致意见。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，本案中京武公司公司提出解除合同的时间实在武汉封城结束之后，虽然有租户提出与京武公司解除租赁合同，但这不能说明京武公司之后无法继续履行合同，对此，京武公司没有提供任何证据予以证明。考虑到京武公司与李万奇签订的《武汉市房屋出租委托代理合同》约定的租期有三年，因疫情导致武汉封城的时间不足整个合同履行期限的十分之一，故京武公司认为因疫情导致合同目的无法实现的主张不能成立。李万奇起诉主张解除合同，京武公司于2020年8月11日表示同意解除，李万奇主张京武公司支付租金至2020年8月11日，有事实和法律依据。京武公司逾期未支付租金，构成违约，李万奇根据合同约定主张京武公司支付违约金，符合法律规定。一审法院考虑疫情影响对京武公司经营造成一定的影响，酌定将违约金由7260元降至3300元，本院予以尊重。综上所述，京武启诚（武汉）商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费246元，由上诉人京武启诚（武汉）商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  宋飞二〇二〇年十二月八日法官助理庄敏书记员庄敏