辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽14民终2420号上诉人（原审原告）：李茂春，男，汉族，1969年2月19日出生，农民，住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：郭兰英（李茂春妻子），1971年7月22日生，满族，农民，住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：许志刚，辽宁劲声律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘纪刚，男，汉族，1973年10月15日出生，个体，住兴城市。被上诉人（原审第三人）：兴城市中普房地产开发有限责任公司。地址：兴城市兴海北街**楼**。法定代表人：周普秋，公司董事长。委托诉讼代理人：梁秋萍，女，1985年9月23日生，汉族，公司员工，住葫芦岛市龙港区。上诉人李茂春因与被上诉人刘纪刚、兴城市中普房地产开发有限责任公司（以下简称中普公司）确认合同有效纠纷一案，不服兴城市人民法院（2020）辽1481民初1117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李茂春及其委托诉讼代理人郭兰英、许志刚，被上诉人中普公司的委托诉讼代理人梁秋萍、被上诉人刘纪刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李茂春上诉请求：一、撤销兴城市人民法院(2020)辽1481民初1117号民事判决，依法改判或发回重审；二、依法确认《购楼付款合同》合法有效，判令兴城市中普房地产开发有限责任公司为上诉人办理产权登记手续；三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。其一、刘继刚有权出售诉争商品房。中普公司欠付工程款，双方约定以房顶账，售楼处工作人员按照中普公司法定代表人指示，将顶账房过给刘继刚，并按照刘继刚要求，出具《认购书》并载明：购买者李茂春、5号楼2单元602室。刘继刚是按照与中普公司法定代表人约定和指示出售的以房顶账商品房，属于有权处分，中普公司并非不知情，更无需追认。其二、刘继刚与中普公司是否办理相关手续，不能对抗善意第三人。作为善意第三人无法、无权、更没有必要知道刘继刚与中普公司是否办理、什么时候办理相关顶账手续，欠不欠、欠多少工程款更无法知晓，朴素的上诉人拿到中普公司出具的《认购书》，与刘继刚签订《购楼付款合同》，交足省吃俭用积攒的购房款，听信售楼人员的承诺。普通老百姓哪里知道：中普公司埋下伏笔，随便找一个理由，可以随时反悔。其三、依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。上诉人与刘继刚签订《购楼付款合同》，是真实意思表示，诉争商品房系中普公司与刘继刚约定的顶账房，由中普公司出具《认购书》予以确认的情况下，上诉人与刘继刚签订的《购楼付款合同》，不损害国家、集体和第三人利益，当然属于合法有效。刘纪刚辩称：房子顶账，中普公司老板知道这个事情，我同意把房子卖给人家。中普公司尚欠我50多万工程款，我可以把剩余的房钱补给中普房地产，中普公司应把房子给李茂春。中普公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。理由如下：一、关于案涉《认购书》的性质及效力问题。该《认购书》系我公司在销售房屋过程中确定预留房源信息的一份内部流程单据，不具有合同法律效力。二、一审证人王某系我公司销售部负责人，为施工单位预留与其工程款价值相当的房源是其职责所在，并非上诉人说的“自作主张，私自决定”。至于预留的房源能否抵顶给施工单位，还要根据我公司财务与施工单位对工程款的最终决算来确定。三、上诉人并不能提供证据证明案涉房屋抵顶给了刘纪刚，刘纪刚未经过我公司允许，以其个人名义出售我公司房屋给上诉人，属于刘纪刚无权处分行为，我公司对此不予追认，该合同应确认无效。李茂春向一审法院的诉讼请求：1、请求确认李茂春与刘纪刚签订购买星河清华园5号楼2单元602室买卖合同合法有效；2、本案诉讼费由刘纪刚承担。一审法院审理查明，刘纪刚是中普公司的建筑商。2019年3月，李茂春想买顶账房，刘纪刚因拖欠工人工资，经中间人张成联系，李茂春支付给刘纪刚350000元。2019年6月30日，刘纪刚和李茂春的妻子郭兰英到中普公司售楼处，由中普公司工作人员开具《认购书》一份，内容是：认购书姓名李茂春身份证(空白)标准地址135#2单元602付款方式按揭贷款(空白)公积金贷款(空白)(注公积金贷款下面写刘二过)全款(空白)面积133.25平方米单价6680元总价890110元已付款(空白)此次实收(空白)余款(空白)客户签字(空白)置业顾问(空白)日期2019.6.30(空以上各项内容最终解释权归兴城市中普房地产开发有限责任公司所有)。中普公司称，认购书是公司出具，但认购书只是一份预留房源的凭证，作用是防止一房二卖，不需要加盖公章和经办人员签字。2019年7月4日，刘纪刚与李茂春签订《购楼付款合同》，内容是：经刘纪刚与李茂春协商把星河清华园5号楼2单元6楼602平米卖给李茂春，以认购书出具星河清华园售楼处认购合同为准，李茂春一次性付给刘纪刚现金人民币89万元，一次付清，一个月后刘纪刚给买楼方出具5号楼发票(大票)。售楼方(收款人)刘纪刚身份证2114811973××××××××买楼人(付款方)李茂春2019年7月4日。刘纪刚和李茂春承认，签订合同的地点是在中普公司外面签订。李茂春和刘纪刚承认，李茂春实际支付的购房款是850000元。《购楼付款合同》签订后，因刘纪刚没有办理本案诉争房屋顶账手续，没有将房屋交付给李茂春。中普公司主张，办理以房顶账手续的条件是：1、双方达成以房顶帐意向；2、形成意向后，售楼处给刘纪刚出一张认购书；3、刘纪刚持认购书到公司办理收款收据，公司为其出具购楼款收据，刘纪刚给公司出具工程款的支据。庭审时，中普公司提交了刘纪刚另外一套以房顶账的收据和支据。李茂春的诉讼请求是：请求确认李茂春与刘纪刚签订的购买星河清华园5号楼2单元602室买卖合同合法有效，增加的诉讼请求是由中普公司给李茂春办理产权登记手续。在庭审过程中，中普公司不同意在没有办理与刘纪刚工程结算手续前将诉争房屋抵顶给李茂春。一审法院依法释明，在这种情况下，可能出现李茂春与刘纪刚签订的购楼付款合同无法继续履行，依据法律规定，合同无法继续履行的后果是刘纪刚将已收到的购房款返还给李茂春，为此，征求李茂春的意见，是否继续坚持诉讼请求，还是在诉讼请求无法得到支持的情况下按照合同无效或无法履行的规定，依法处理。李茂春的意见是坚持诉讼请求。刘纪刚对与中普公司双方的债权债务关系，不主张权利，也不起诉。一审法院认为，中普公司为刘纪刚出具了认购书，但双方没有办理顶账手续，刘纪刚没有按照他本人在此前与中普公司办理顶账房的顶账程序办理房屋顶账过户手续，刘纪刚在没有取得诉争房屋所有权的情况下，对该房屋予以处理，系属于无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，无权处分合同属于法律效力待定合同，合同约定的财产在得到权利人追认或订立合同后取得处分权的，合同有效，否则无效。因中普公司未予追认，刘纪刚也没有取得诉争房屋的所有权，因此，刘纪刚和李茂春签订的《购楼付款合同》无效。因李茂春不同意变更诉讼请求，坚持确认李茂春与刘纪刚签订的购买星河清华园5号楼2单元602室买卖合同合法有效，并由中普公司给李茂春办理产权登记手续。因此，对李茂春的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：驳回李茂春的诉讼请求。案件受理费100元，由李茂春负担。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于对中普公司所开具的《认购书》的性质认定及李茂春与刘继刚签订的《购楼付款合同》效力的认定问题。虽然中普公司为李茂春开具了《认购书》，但从该《认购书》的性质看，《认购书》仅为该房屋买卖双方的意向书，并非《购房合同》。由于李茂春在签订《认购书》后，没再与房屋所有权人中普公司签订《购房合同》并缴纳购房款，故该《认购书》不具有房屋买卖的合同效力。虽然李茂春与刘继刚签订有《购楼付款合同》，且刘继刚称该房屋系其从中普公司顶账所得，但刘继刚并不能提供其与中普公司的以房顶账相关手续，不能证明案涉房屋属刘纪刚所有，刘纪刚在没有取得诉争房屋所有权的情况下，无权处分诉争房屋，故李茂春与刘继刚签订的《购楼付款合同》无效。综上，上诉人李茂春上诉请求及理由依法不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李茂春承担。本判决为终审判决。审判长  张国军审判员  宋冬梅审判员  刘 伟二〇二〇年十二月一日法官助理郑佳木书记员刘晓畅