广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初13486号原告：深圳市大数云房网络科技有限公司，住所地为广东省深圳市福田区*************深圳国际创新中心B栋6楼602室。法定代表人：钟某1。委托代理人：罗伟，广东普罗米修（武汉）律师事务所律师。被告：东莞市盈海普惠实业发展有限公司，住所地为广东省东莞市*************。法定代表人：乔某1。委托代理人：景东星，广东雄爵律师事务所律师。第三人：东莞市瑞兴置业有限公司，住所地为广东省东莞市**************位。法定代表人：黎某1。第三人：东莞市大喜房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市*****************商业住宅楼商铺219号。法定代表人：伦某1。原告深圳市大数云房网络科技有限公司（以下简称大数公司）诉被告东莞市盈海普惠实业发展有限公司（以下简称盈海公司）、第三人东莞市瑞兴置业有限公司（以下简称瑞兴公司）、东莞市大喜房地产开发有限公司（以下简称大喜公司）居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，再次于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告大数公司的委托代理人罗伟、被告盈海公司的委托代理人景东星到庭参加了诉讼，第三人瑞兴公司、大喜公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大数公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付佣金496986.22元及逾期付款违约金42492.32元（以未付佣金496986.22元为基数，按中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%，自2019年1月1日计算至实际清偿之日，暂计至起诉之日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月1日，原告与案外人东莞市富通裕来房产建设有限公司（以下简称富通公司）就东莞市樟木头镇的汇景·城市中心项目签订《汇景项目联动销售代理合同》，约定代理时间为2018年5月1日至2018年7月31日，销售转介服务费：(1)现金奖2万元/套，(2)渠道代理佣金：合同签约总额×7%/套，约定在乙方渠道客户交齐50%首期款后，甲方于15个工作日内结算合同总额×3%佣金，客户签订银行按揭协议及《商品房买卖合同》后一个月内结算合同总额×4%佣金。后原告与富通公司、被告协商后约定此项目应付佣金由被告向原告支付。2018年8月24日，被告向原告出具《承诺函》，承诺原告与富通公司合作期间成交的商铺，其销售代理佣金按原合同执行，商铺满足结算条件后，富通公司需支付的商铺佣金由被告代为支付。上述代理期限结束后，被告于2018年10月1日再次就案涉项目向原告出具《关于汇景项目中介渠道合作意向确认函（补充协议）》，确认合作期限为2018年10月1日至2018年10月31日，协议约定原告每成功推介一套物业，被告向原告支付合同签约总额8%的渠道代理佣金以及合同签约总额1%的现金奖。合同签订后，原告提供居间服务，履行了居间方的相关义务，其中已成交的7套物业已符合合同约定的结算佣金条件，但截止起诉之日，被告仍未支付上述佣金。因14栋109号物业的业主已退房，故该物业无需支付佣金，该套商铺已支付的42700元佣金计算为其他物业已付佣金。另外，2栋106号物业的房款总价变更为1160000元，应付佣金具体见原告提交的未付佣金明细。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。被告盈海公司辩称，一、案涉项目中2栋106号物业到目前为止没有真实成交，11栋113号物业的业主现在起诉要求退房。二、关于违约金，原告提交的《汇景项目联动销售代理合同》第6.1.1条规定，若逾期付款按照央行活期存款利率支付违约金。三、在整个销售过程中，被告没有实际参与，原告是直接与大喜公司、瑞兴公司联系沟通，认购书也是购房者与瑞兴公司、大喜公司签订的，款项也是瑞兴公司、大喜公司收取。根据原告提交的登记确认书，受托人是原告，委托人是瑞兴公司、大喜公司代表签字。因此，为了理清各方的权利义务和法律关系，请求追加瑞兴公司、大喜公司为本案第三人，最终确定支付中介费的主体及具体金额。四、原告没有记录14栋109号物业和2栋106号物业2万元的现金奖励，该现金奖在合同签名时被告就已经支付给原告了。经核实，这两套房子是没有成交的，因此2万元应当进行扣减。五、被告认为原告应当直接向富通公司主张中介费，被告与原告没有直接的合同关系，《承诺函》是被告出具的担保性质的承诺函，且《承诺函》也明确记载只有四套房屋，被告只是对该四套房屋作出的承诺，并且其中两套房屋已经退掉了。被告与原告于2018年10月1日之后才签署补充协议，双方才真正存在合同关系，且合同签订后只成交5栋101号一套房子。所以被告只需向原告支付《承诺函》中没有退掉的两套物业和5栋101号物业的佣金。第三人瑞兴公司述称，瑞兴公司与原、被告不存在任何合同关系，也未授权其他人与原、被告签订任何合同，瑞兴公司与本案没有任何利益关系，不应参加本案的诉讼。第三人大喜公司述称，原告的全部诉讼请求系基于其与案外人富通公司的合同关系，大喜公司与原、被告并无任何合同关系和法律关系。经审理查明，原告与案外人富通公司签订《汇景项目联动销售代理合同》，约定富通公司为汇景·城市中心项目开发商指定的商铺产权独家销售代理公司，现就富通公司委托原告为该项目的销售代理人的相关事宜，双方达成以下协议：第一条，销售代理物业项目名称为汇景·城市中心，位置为东莞市樟木头镇，可售商铺数量131套，代理方式为原告以二手中介公司以联动代理方式进行项目销售的合作单位。第二条，代理期限自2018年5月1日至2018年7月31日。第四条，代理程序：在客户签署《商品房买卖合同》并向富通公司支付首期楼款后，视为原告成功代理销售，原告的销售代理工作完成，但原告转介客户若与富通公司发生纠纷（含诉讼与非诉），原告有义务协助富通公司处理。第五条，代理服务费：（1）现金奖：2万元/套；（2）渠道代理佣金：合同签约总额×7%/套。原告的客户签订《商品房买卖合同》，并付清首期款以及取得银行贷款批准或完成一次性付款后作为最终结算依据。现金奖的结算条件为客户交齐10%房款定金后，原告应向富通公司提交现金奖结算清单，富通公司收到清单并经双方确认清单金额之日起3个工作日内发放现金奖。客户交齐50%首期款后，富通公司于15个工作日内结算合同总额×3%佣金，客户签订贷款按揭协议及签订《商品房买卖合同》后一个月内结算合同总额×4%佣金；一次性付款的客户在签订《商品房买卖合同》后一个月内结算合同总额×7%佣金。若客户在签署《认购书》后毁约，原告应当向富通公司退回已收取的现金奖或销售佣金或由富通公司从应向原告支付的款项中直接扣除。第六条，富通公司逾期支付代理服务费的，需以拖欠金额为基数按照央行活期存款利率向原告支付滞纳金。2018年8月24日，被告向原告出具一份《承诺函》，承诺就原告与富通公司合作期间成交的商铺，其销售代理佣金按照原合同《汇景项目联动销售代理合同》执行，商铺满足结算条件后，富通公司需支付的商铺佣金由被告代为支付。附件为原告成交的商铺台账：序号日期客户姓名成交铺号面积合同价（元）12018.6.10闫雪亮2栋10635.8595000022018.6.11颜少华廖伟立朱行英14栋10933.97111000032018.6.11甘颖1栋10335.85100000042018.6.13张宏14栋11139.551510000合计45700002018年10月1日，被告向原告出具一份《关于汇景项目中介渠道合作意向确认函（补充协议）》。协议载明：被告独家销售代理汇景·城市中心，被告与原告就该项目中介联动渠道代理的事宜达成合作意向，被告同意原告作为该项目的中介联动渠道代理公司；合作范围为商铺，合作期限为2018年10月1日至2018年10月31日；合作期间，商铺成功认购的，被告按照合同约定“客户签署商品房买卖合同及放款后”支付相应佣金，相应佣金确认如下：（1）现金奖：合同签约总额×1%/套（付款条件：原告客户在交齐房款10%定金后，3个工作日内结算）；（2）渠道代理佣金：合同签约总额×8%/套（付款条件：原告客户交齐50%首期款后，15个工作日内结算合同总额×4%佣金；客户签订银行按揭协议或一次性付清房款，签订《商品房买卖合同》后一个月内结算合同总额×4%佣金）。2019年12月18日，原告向被告发出《通知函》，以被告仍有7套物业的转介服务费652386.22元未支付为由，要求被告按照约定于2020年1月15日前付清上述费用。庭审中，原告提交《客户上门登记确认书》《客户成交确认书》《定制服务协议》、收据、《认购协议书》、新建商品房信息查询截图，主张其履行了居间销售代理相关义务，但被告未依约支付佣金。因原告提交的新建商品房信息查询截图没有显示买受人信息，被告对原告主张应付商铺佣金不予确认。根据原告的申请，本院依法向东莞市樟木头房地产管理所调取了案涉六间商铺的备案合同，合同详细情况如下表：序号合同签订日期买受人成交铺号合同价（元）12019.6.20黄飞丽5栋101126500022019.6.26甘颖1栋103100000032019.1.9张宏14栋111151000042018.11.17庄旺枝14栋105127000052019.7.12黄凤芬11栋113366888862020.6.29广东汇美家智能科技有限公司2栋106942785合计9656673原告主张，因2栋106号商铺的备案合同登记的买受人不是原告提供居间服务的客户，故暂不在本案中主张该商铺的佣金，本案中仅主张其余五间商铺的佣金。其中，5栋101号商铺是在2018年10月1日至10月31日期间成交，1栋103、14栋111、14栋105、11栋113号四间商铺是在2018年5月1日至2018年7月31日期间成交。被告同意向原告支付5栋101号、1栋103、14栋111号三间商铺的佣金，但不同意支付14栋105、11栋113号两间商铺的佣金，理由为该两间商铺不在《承诺函》附件登记的商铺范围内，且11栋113号商铺的买受人黄凤芬正在与大喜公司进行诉讼。原告提交《汇景城市中心项目未付佣金明细》，确认1栋103号铺已支付佣金37100元，尚欠32900元，14栋111号铺已支付佣金52850元，尚欠52850元，11栋113号铺应付未付佣金219936.22元。另，被告主张14栋109号和2栋106号商铺没有实际成交，但是被告已经向原告支付了14栋109号商铺的20000元现金奖和42700元佣金，以及2栋106号商铺的20000元现金奖，因此应当在计算佣金时予以抵扣。原告对被告的主张予以确认，并同意在本案中进行抵扣。以上事实，有原告提交的《汇景项目联动销售代理合同》《承诺函》《关于汇景项目中介渠道合作意向确认函（补充协议）》《客户上门登记确认书》《客户成交确认书》《定制服务协议》、收据、《认购协议书》、东莞市*******新建商品房信息查询截图、《通知函》、快递查询单、《汇景城市中心项目未付佣金明细》，本院调取的《商品房买卖合同（预售）》及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为居间合同纠纷。原告与富通公司签订的《汇景项目联动销售代理合同》及被告向原告出具的《承诺函》《关于汇景项目中介渠道合作意向确认函（补充协议）》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，各方均应按照约定履行各自的义务。被告对原告主张的5栋101号、1栋103、14栋111号三间商铺的佣金不持异议，本院予以确认。关于14栋105、11栋113号两间商铺的佣金，因被告出具《承诺函》，承诺对于原告与富通公司合作期间成交商铺的佣金，在结算条件满足后，均由被告代为支付，而上述两间商铺系在原告与富通公司合作期间成交，故被告拒绝支付佣金违反上述约定。被告主张11栋113号商铺的买受人黄凤芬正在与大喜公司进行诉讼，但对此未提交证据予以证明，且根据《汇景项目联动销售代理合同》第四条的约定，在客户签署《商品房买卖合同》并向富通公司支付首期楼款后，视为原告成功代理销售，原告的销售代理工作完成，但原告转介客户若与富通公司发生纠纷（含诉讼与非诉），原告有义务协助富通公司处理，故即便确实发生了诉讼，仍不影响原告主张佣金的合法权利。因此，被告的抗辩依法无据，本院不予支持。5栋101号商铺是在2018年10月1日至10月31日期间成交的，应按照原、被告签订的《关于汇景项目中介渠道合作意向确认函（补充协议）》约定的合同签约总额×8%/套计算佣金。1栋103、14栋111、14栋105、11栋113号四间商铺是在2018年5月1日至2018年7月31日期间成交的，应按照原告与富通公司签订的《汇景项目联动销售代理合同》约定的合同签约总额×7%/套计算佣金。被告未按照约定自《商品房买卖合同（预售）》签订之日起一个月内付清佣金构成违约，按照约定，被告应从一个月期满的次日起按照中国人民银行活期存款利率，向原告支付逾期违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加”的规定，原告以约定的违约金过低为由，要求被告按照中国人民银行同期贷款基准利率标准支付违约金，符合法律规定，但自2019年8月20日起的违约金应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。依照约定，14栋105号商铺佣金的违约金应从2018年12月17日起计算，原告主张违约金从2019年1月1日起计算不违反合同约定，且有利于被告，故14栋105号商铺佣金的违约金应从2019年1月1日起计算。其余商铺佣金的违约金应从合同签订之日起一个月期满的次日起计算。另，原告同意在本案中抵扣14栋109号商铺的20000元现金奖和42700元佣金，以及2栋106号商铺的20000元现金奖，本院予以确认。因双方未约定抵扣顺序，按照先到期佣金先抵扣的原则，故本院将14栋105号商铺的佣金优先进行抵扣，抵扣后该商铺尚欠佣金6200元。经计算，被告应支付的佣金及违约金起算时间如下表：序号合同签订日期买受人成交铺号合同价（元）结佣点数应付佣金违约金起算时间12019.6.20黄飞丽5栋10112650008%1012002019.7.2022019.6.26甘颖1栋10310000007%700002019.7.2632019.1.9张宏14栋11115100007%1057002019.2.942018.11.17庄旺枝14栋10512700007%6200（已抵扣82700）2019.1.152019.7.12黄凤芬11栋11336688887%256822.162019.8.12合计539922.16原告提交《汇景城市中心项目未付佣金明细》，主张1栋103号铺已支付佣金37100元，尚欠32900元，14栋111号铺已支付佣金52850元，尚欠52850元，11栋113号铺应付未付佣金219936.22元，上述主张有利于被告，本院予以确认，故被告实际应向原告支付的佣金及违约金的起算时间如下表：序号合同签订日期买受人成交铺号合同价（元）结佣点数实际应付佣金违约金起算时间12019.6.20黄飞丽5栋10112650008%1012002019.7.2022019.6.26甘颖1栋10310000007%329002019.7.2632019.1.9张宏14栋11115100007%528502019.2.942018.11.17庄旺枝14栋10512700007%6200（已抵扣82700）2019.1.152019.7.12黄凤芬11栋11336688887%219936.222019.8.12合计413086.22综上，原告关于佣金及违约金的诉讼请求，本院在上述确认的范围内予以支持，超出部分予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告东莞市盈海普惠实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市大数云房网络科技有限公司支付佣金413086.22元；二、被告东莞市盈海普惠实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市大数云房网络科技有限公司支付逾期付款违约金（以101200元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2019年7月20日起计至2019年8月19日止及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至清偿之日止；以32900元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2019年7月26日起计至2019年8月19日止及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至清偿之日止；以52850元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2019年2月9日起计至2019年8月19日止及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至清偿之日止；以6200元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2019年1月1日起计至2019年8月19日止及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至清偿之日止；以219936.22元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2019年8月12日起计至2019年8月19日止及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至清偿之日止）；三、驳回原告深圳市大数云房网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9195元（原告已预缴），由原告深圳市大数云房网络科技有限公司负担1652元，被告东莞市盈海普惠实业发展有限公司负担7543元。原告深圳市大数云房网络科技有限公司可向本院申请退回多预缴的诉讼费365元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院审 判 长  钱开群人民陪审员  张永恩人民陪审员  杜 靖二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  赵 萌附法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。