河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4660号 上诉人（原审被告）：孙卓，女，1977年2月11日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：陈贵芳、陈璇，河北尚乾律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李凌慧，女，1991年6月6日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：陈贵芳、陈璇，河北尚乾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁转华，女，1974年5月12日出生，汉族，住北京市通州区。 委托诉讼代理人：王江魁，河北驰峰律师事务所律师。 上诉人孙卓、李凌慧因与被上诉人梁转华房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1028民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙卓、李凌慧上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审存在程序问题。上诉人在一审中当庭提起反诉被拒，已另行立案。庭审中被上诉方有律师出庭并当庭提供证据目录及相关证据，上诉方并没有律师出庭，向法庭申请质证时间被拒绝，要求必须当庭质证。上诉方要求中介作为证人出庭作证也被拒绝。被上诉人提交的《情况说明》不真实，系被上诉方拟定后让中介公司盖章确认的，内容与事实不符。2、一审判决认定事实不清。上诉方没有收到过被上诉方的履行通知书，更没有回复函给被上诉方，履行通知书不能作为变更房屋尾款支付方式的依据。上诉方不具备购房资格，一审法院过度执法支持被上诉人，判决显失公平。案涉房屋仍处于交付时的毛坯状态。被上诉方没有按照《房屋买卖合同》第七条第（一）项及《补充协议》第二条第5项约定办理产权过户手续，构成根本违约，上诉方有权解除合同。房屋买卖合同约定的尾款支付方式为向银行申请抵押贷款至贷款批准。该约定是买卖双方真实意思的表达，贷款会受到政策等因素的影响属于正常的市场风险，买受方与出卖方均应当预见，且都应承担相应的风险，而不是所有风险由买受方一方承担。3、一审法院存在同类案件不同判的情况。4、一审判决要求上诉方在二十个工作日内给付剩余尾款1,050,000元及物业费没有任何依据，也未考虑上诉方的承受能力，严重损害了上诉人的利益。 梁转华辩称，1、一审程序合法。在一审中，李凌慧的委托诉讼代理人并无提起反诉的授权，法庭告知其另行主张权利符合法律规定。上诉人在一审是否委托律师参加诉讼，是其个人是使诉讼权利的问题，一审法院并没有剥夺其任何诉讼权利。上诉人当庭申请证人出庭超出法定举证期限，亦未在法定期限内提交书面证人出庭申请，不符合法律规定。一审法庭辩论终结前，上诉人未提交任何新证据。2、一审认定事实正确。被上诉人多次通过电话督促上诉人履行房屋过户事宜，二上诉人称在外地等理由拒绝、拖延履行合同义务。被上诉人向二上诉人邮寄了《履行通知书》，二上诉人收到履行通知书后以书面方式给被上诉人回函。双方的房屋买卖合同订立于2017年3月9日，早于限购政策的出台，不存在上诉人所称的过度执法情形。上诉人以购房时房屋成交价高为由，不遵守合同约定，拖延履行过户义务，导致被上诉人产生重大经济损失，判令上诉人诚实履行合同义务，支付购房款于法有据。3、上诉人提交的所谓同一类型案件与本案事实不符，不具有可参考性。 梁转华向一审法院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年3月9日签订的《房屋买卖合同》及补充协议合法有效；2、判令二被告协助原告办理原告名下位于大厂县房屋{不动产产权证号：冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0022226号}的过户手续，过户至二被告名下；3、判令二被告给付原告剩余购房款1050000元、物业费2092.36元，共计1052092.36元并承担违约责任；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月9日，原告梁转华与被告孙卓、李凌慧在大厂回族自治县产经纪有限公司的居间服务下，签署了《房屋买卖合同》及补充协议。合同约定：原告将自己名下位于大厂回族自治县房屋出售给二被告。房屋成交总价1900000元，首付款（含定金）850000元，剩余房屋尾款1050000元通过银行贷款方式支付。因买受人自身原因未获取银行或公积金管理中心批准的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受人自行负担。出卖人应当在收到首付款850000元当日将涉案房屋交付买受人。2017年3月17日，二被告孙卓、李凌慧按约向原告梁转华支付了房屋首付款，原告亦按约将案涉房屋交付二被告。2018年6月23日原告缴纳涉案房屋2017年11月1日至2018年10月31日的物业费2092.36元。另查明，原告于2019年7月14日取得涉案房屋不动产权证书，产权证号为冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0022226号。后经大厂回族自治县产经纪有限公司与二被告协商过户事宜未果。2019年11月12日，原告梁转华向二被告邮寄催告履行通知书，要求二被告于收到通知之日起五日内协助原告梁转华办理涉案房产过户手续，并向银行办理房屋贷款手续；逾期未办理的，剩余房屋尾款以现金方式支付。经查询，该履行通知书于2019年11月14日由李凌慧本人签收。但二被告并未就上述履行通知作出明确回复。2019年11月19日，二被告向原告邮寄催告办理过户通知。 一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原告梁转华与被告孙卓、李凌慧在大厂回族自治县产经纪有限公司居间服务下签订的《房屋买卖合同》及补充协议均是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同缔约方应依约履行合同义务。本案中，二被告已经向原告支付了房屋首付款，原告亦将房屋交付给二被告。按照合同约定，在原告取得房屋不动产产权登记证书，具备办理产权变更登记手续的条件后，二被告应积极配合原告办理产权过户手续并向银行申请贷款，给付原告剩余房屋尾款1050000元。但是二被告在大厂回族自治县产经纪有限公司与其协商且原告发送催告履行通知书后，仍未协助办理过户手续及办理尾款贷款，怠于履行合同义务；二被告主张不具备购房资格，但未就此提交充分证据，对该抗辩，本院不予采信。对原告诉请要求二被告继续履行《房屋买卖合同》，将涉案房屋过户至二被告名下的诉讼请求予以支持；原告于2019年11月12日向二被告邮寄的履约通知书中载明，“要求二被告办理产权过户并向银行办理剩余购房款贷款事项，如未按期办理则需现金支付购房款。”该履约通知书二被告均已收悉，在二被告的回复函中未对原告主张的尾款支付方式表示异议，亦未实际去银行办理贷款。基于房屋买卖合同，出卖人的主要合同义务为依约交付房屋，买受人的主要合同义务为支付房屋价款。贷款支付尾款系支付方式的选择，不能因为该贷款额度受限而导致价款支付受限；关于贷款额度，与房屋价格的涨跌、贷款行的价值评估及房地产贷款政策的变化等均息息相关，被告方对此应当预见，这属于正常的市场商业风险。并不能因为该风险的存在免除或者无限期延缓履行付款义务，否则有违公平原则。故对于原告要求二被告给付购房尾款1050000元的主张予以支持。因原告于2017年3月17日已将涉案房屋交付二被告实际使用，物业费应由二被告承担，故对原告诉请要求二被告支付2017年11月1日至2018年10月31日的物业费2092.36元，予以支持。对于原告要求二被告按照日万分之五给付违约金的诉讼请求，因原告未就被告违约行为及违约损失提交充分证据予以证实，对此本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条规定，判决：一、原告梁转华与被告孙卓、李凌慧于2017年3月9日签订的《房屋买卖合同》及补充协议合法有效。二、被告孙卓、李凌慧于本判决生效之日起十五个工作日内，协助原告梁转华将位于河北省廊坊市大厂回族自治县房屋产权变更登记至被告孙卓、李凌慧名下。三、被告孙卓、李凌慧于本判决生效之日起二十个工作日内给付原告梁转华剩余房屋尾款1050000元、物业费2092.36元，两项合计1052092.36元。四、驳回原告梁转华其他诉讼请求。案件受理费减半收取7135元，由被告孙卓、李凌慧负担。 本院二审期间，孙卓、李凌慧提交如下新证据：1、大厂县9家银行的录音录像光盘及文字整理稿，拟证明大厂现有的9家银行均无法办理二手房贷款，贷款系统被关闭，贷款不能系客观事实，非上诉人个人原因导致，不能直接视为个人原因。2、上诉人身份证及户口簿、社保证明，拟证明上诉人因限购限贷政策在大厂无购房资格，涉案房屋不能过户到上诉人名下，涉案合同不能继续履行。3、大厂回族自治县地产经纪有限公司2020年5月21日出具的声明一份，拟证明该公司2020年5月12日向一审法院出具的情况说明内容与事实不符，该情况说明系由被上诉人为了诉讼自行拟定后要求该公司签字捺印。声明还证实上诉人从未同意以现金方式支付尾款，双方也一直在积极办理贷款，但因银行贷款系统关闭无法贷款，一审判决认定系上诉人原因未办理贷款属于事实认定不清。4、受理案件通知书一份，拟证明上诉人另案起诉被上诉人，诉请解除房屋买卖合同，一审法院已立案受理，两个案件审理结果可能会发生冲突，建议二审撤销原审判决，发回重审，由一审将两个案件合并审理。 梁转华质证认为，对证据1真实性和合法性不认可，该证据不属于二审新证据，9家银行的录音及照片，不能证明不能贷款的事实，应以银行书面的不予批贷通知为准，而且大厂地区二手房交易均能够正常贷款；对证据2，上诉人在大厂具有购买资格，合同能够继续履行；对证据3真实性不认可，不能证明中介公司向一审法院出具的情况说明违背中介公司的真实意思表示；证据4与本案无关联，是上诉人独立的诉讼请求。 本院经审查认为，证据1系本院（2019）冀10民终5455号案件中当事人提交的证据，而该案已进入再审程序，且录音的内容无法准确体现不能贷款的起止时间及原因，该证据与证据3中介公司的说明内容亦不一致，中介公司的说明仅提及批贷额度降低，故该证据不能达到证明目的；证据2仅能表明孙卓、李凌慧并非本地户籍，不能等同于不符合限购政策；证据3不能证实银行贷款系统关闭无法贷款的事实；证据4与本案是否应当发回重审无关，本案亦无须以诉请解除房屋买卖合同一案的审理结果为依据。 本院经审理查明：2017年3月20日，梁转华依约还清了案涉房屋的银行贷款。其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，孙卓、李凌慧与梁转华签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。限购政策的发布实施要晚于本案双方当事人订立房屋买卖合同的时间，且该限购政策未明确对发布实施前的房屋买卖行为有约束力，按照“法不溯及既往”的一般法治原则，本案双方当事人的房屋买卖行为，不应受此后发布实施的限购政策调整，孙卓、李凌慧无权据此主张解除合同。根据合同约定，在孙卓、李凌慧支付首付款之后，梁转华具有还清贷款、涤除案涉房屋抵押的义务，而梁转华已于2017年3月20日还清贷款，且因当时案涉房屋尚未办理不动产权证，尚未设立抵押权登记，不存在抵押权涤除的问题，故梁转华履行义务符合合同约定。同时，根据二手房买卖的流程，在办理过户登记前，买房人应向银行提出贷款申请，孙卓、李凌慧并未履行该义务，主张梁转华未办理过户登记构成根本违约不能成立。对于合同约定尾款通过贷款方式支付的问题，孙卓、李凌慧并未实际办理贷款手续，一审中提交的向两家银行咨询的录音及二审中提交的另案向9家银行咨询的录音，尚不足以证明案涉房屋买卖无法办理银行贷款。另外，贷款支付仅系合同履行的方式，即使贷款无法获批，孙卓、李凌慧仍具有支付剩余房款的义务，而二人并未提供证据证明不具有履行能力。一审判决孙卓、李凌慧给付梁转华剩余房款，并未限定履行方式，未剥夺二人通过贷款方式支付的合同权利。故孙卓、李凌慧主张解除合同理据不足，本院不予支持。 综上所述，孙卓、李凌慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14,269元，由孙卓、李凌慧负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十二月八日 书记员 牛紫薇