广西壮族自治区天等县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1425民初786号 原告（反诉被告）：天等县凯晟置业有限公司，住所地广西天等县天等镇天宝南路**。统一社会信用代码91451425098803337K。 法定代表人：汪夏明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪伟明，男，该公司工作人员。 被告（反诉原告）：黄文宾，男，1968年9月18日出生，壮族，天等县市场监督管理局职工，住广西天等县。 被告（反诉原告）：黄宇程，男，1994年12月16日出生，壮族，住广西天等县。 委托诉讼代理人：黄文宾（系黄宇程父亲），男，1968年9月18日出生，壮族，天等县市场监督管理局职工，住广西天等县。 原告天等县凯晟置业有限公司（以下简称凯晟公司）与被告黄文宾、黄宇程商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，被告黄文宾、黄宇程于2020年9月10日提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）凯晟公司的委托诉讼代理人汪伟明，被告（反诉原告）黄文宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯晟公司向本院提出诉讼请求： 1、解除凯晟公司与黄文宾、黄宇程签订的商品房买卖合同；2、黄文宾、黄宇程支付凯晟公司违约金85800元。事实和理由：2018年10月25日，黄文宾、黄宇程与凯晟公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，购买凯晟公司开发的位于天等县天等镇天宝南路320号凯晟大地3号楼3103号房，支付了房屋首付款146610元。而后,黄文宾、黄宇程按照合同约定提交材料向银行申请办理按揭贷款,因其征信问题无法通过按揭审批。之后,凯晟公司多次与黄文宾、黄宇程沟通，要求其按照合同约定一次性支付剩余房款,但直至2019年10月1日房屋交付使用时，黄文宾、黄宇程仍拒绝支付。2019年11月13日，凯晟公司通过快递书面告知黄文宾、黄宇程按照合同约定前来我公司办理解除合同事宜,但黄文宾、黄宇程没有前来办理。为此，特提起诉讼。凯晟公司围绕诉讼请求向本院提交的证据有:1.黄文宾个人信用报告；2.解除合同手机短信聊天记录截图；3.解除合同通知函；4.催款微信聊天记录截图；5.黄文宾、黄宇程付款收据；6.《商品房买卖合同（预售）》及附件；7.商品房预售许可证；8.建设工程质量竣工验收意见书；9.凯晟大地3号楼不动产（房屋）测绘成果报告；10.凯晟公司与中国工商银行股份有限公司天等县支行（以下简称工行天等县支行）《按揭贷款业务合作协议》。 黄文宾、黄宇程辩称：凯晟公司请求解除合同没有理由，不同意解除合同。理由如下：1.格式条款违背公平原则。《商品房买卖合同（预售）》第八条第一款规定:“逾期在90日之内,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”黄文宾、黄宇程在购房时，认为该条款不合理要求修改，凯晟公司不同意。该条款是凯晟公司利用自身的绝对优势地位而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的格式条款，其内容仅约定买受人的违约赔偿责任，而没有约定出卖人的违约赔偿责任，显失公平，违反了消费者权益保护法和合同法的相关规定，该格式条款依法无效。2.凯晟公司主张黄文宾、黄宇程违约不成立。黄文宾、黄宇程是基于凯晟公司宣传买受人只要交了首付，出卖人可以帮助按揭贷款才去购房的，凯晟公司既然承诺可 以按揭贷款，且合同约定委托凯晟公司办理，不是买受人自行办理，凯晟公司应当与买受人共担贷款不能的风险。贷款需要双方共同办理，最后不能办理，双方都有责任，不能只由一方承担。因此,凯晟公司以被告征信问题无法通过按揭审批为由认定黄文宾、黄宇程违约是不合理也是荒谬的，事实上贷款不成功,主要是凯晟公司和银行协调不好造成。黄文宾、黄宇程因为无法贷款而产生支付房款困难,那也只是合同履行困难而已,不是违约问题,凯晟公司把履行困难当作违约来追究不合理，不能成为撤销合同履行的正当理由。2019年9月的某天，黄文宾、黄宇程筹集到10万元后,到凯晟公司售楼部协商,要求每年支付10万元，用三年时间把房款付清。黄文宾、黄宇程始终都保持有继续履行合同的诚意,但凯晟公司不同意,说要一次性付清。后来，反复沟通无果，直到2019年11月20日才收到凯晟公司单方面做出的《解除合同通知函》。很显然,凯晟公司以单方面认定的违约理由来全盘否定合同的继续可履行性，属于悔约行为,错在凯晟公司。而黄文宾、黄宇程要求继续履行合同,因此没有过错。3.违约金的本质是对过错行为的惩罚和对损失行为的补偿,无过错行为无经济损失现象,不应当要求支付违约金。黄文宾、黄宇程在本案中没有过错行为，也没有造成凯晟公司经济财产的损失，依法不承担违约责任。黄文宾、黄宇程围绕答辩理由向本院提交的证据有:1.手机短信聊天记录截图。 黄文宾、黄宇程向本院提出反诉请求:1.凯晟公司向黄文宾、黄宇程支付违约金100000元；2.凯晟公司向黄文宾、黄宇程支付可期利益90000元（暂计至反诉之日，后续可期利益将按实际追加请求）；3.凯晟公司赔偿黄文宾、黄宇程税金8506.86元。事实与理由：2018年10月25日,黄文宾、黄宇程与凯晟公司签订商品房买卖合同购买凯晟大地3号楼3103号房,双方买卖合同成立并生效。订立该合同的目的是通过买卖行为实现商品房的产权转让,在转让过程中所产生的困难,都只是一个过程而已,不能因为履行过程的困难而悔约、否定合同的全部。现凯晟公司否定合同的继续履行,是违约行为，凯晟公司应当承担违约责任。根据《商品房买卖 合同（预售）》第十一条第(一)项规定:“出卖人应当自2019-05-30前向买受人交付该商品房。”但实际上凯晟公司一直到2019年10月1日才交房,此亦为凯晟公司的违约行为，亦应承担违约责任。基于凯晟公司的上述两项违约行为,凯晟公司应当向黄文宾、黄宇程支付违约金100000元。由于凯晟公司悔约不履行合同,那么转售3号楼3103号房的可期利益应当归黄文宾、黄宇程所有。现凯晟大地最新房价为4534元/㎡,黄文宾、黄宇程当初购买该房是3488元/㎡,价差为4534-3488=1046元/㎡,该房面积128㎡,产生的可期利益为128×1046=133888元，黄文宾、黄宇程只诉请可期利益90000元。另外，凯晟公司还应退还首付款。黄文宾、黄宇程围绕反诉请求向本院提交的证据有:1.《商品房买卖合同（预售）》；2.税收缴款书；3.置业计划表。 凯晟公司对黄文宾、黄宇程的反诉辩称：1.黄文宾、黄宇程只支付了房屋首付款，房款未全部付清，对方违约在先，其请求凯晟公司支付违约金没有依据。2.税金是黄文宾、黄宇程交给税务部门，与我公司无关，我公司不承担退税责任。凯晟公司针对反诉没有向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据,本院认定如下:黄文宾、黄宇程对凯晟公司提交的证据，认为证据1内容真实，但不能证明黄文宾无法办理银行贷款是本人征信原因造成的；证据3没有收到纸质通知，只在短信知道凯晟公司通知去办理解除合同，不认可凯晟公司的做法。凯晟公司对黄文宾、黄宇程提交的证据，认为证据3是5号楼的价格表与本案没有关联。本院认为，凯晟公司提交的证据1系中国人民银行个人征信中心根据黄文宾的申请出具，来源合法，双方当事人对真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以采纳。该证据证明黄文宾有贷款逾期还款记录1次，贷记卡逾期还款记录2次；自2018年3月15日至查询个人征信当日（2019年7月22日）尚有未结清的个人消费贷款、 个人汽车贷款等4笔，合同总额722119元，贷款余额676364元。证据3系凯晟公司制作的解除合同通知函，双方当事人均确认纸质函没有送达黄文宾和黄宇程，但该函的照片通过短信送达了黄文宾，该证据证明凯晟公司提出解除合同的事实，本院予以采纳。黄文宾、黄宇程提交的证据3系其向凯晟公司询价涉案楼盘房时客服人员出具的参考价格，与本案没有关联性，本院不予采纳。 根据凯晟公司的申请，本院于2020年11月11日向凯晟公司员工苏飞飞调查核实黄文宾办理住房公积金贷款和银行按揭贷款的情况，制作询问笔录一份。苏飞飞陈述的主要内容为：苏飞飞系凯晟公司销售经理，曾经协助黄文宾办理涉案住房公积金贷款和银行按揭贷款。黄文宾首先是向崇左市住房公积金管理中心天等管理部申请公积金贷款，其个人提交的申请材料，由凯晟公司整理好后送到天等管理部审核，因黄文宾还有未结清贷款和逾期还款行为，征信不符合贷款条件而被拒贷，我们接到天等管理部电话通知后，就将其因征信问题被拒贷的情况通知了黄文宾，并建议其一次性付款或者办理商业贷款，后来黄文宾选择到工行天等县支行办理商业按揭贷款，最后也是征信问题被拒贷。中国工商银行天等县支行拒贷后，我们就通知黄文宾一次性付款或者退房。经庭审质证，凯晟公司对苏飞飞陈述的事实没有异议；黄文宾、黄宇程对苏飞飞陈述的事实有异议，认为其陈述时间不明确、内容不真实，按合同约定提交申请按揭贷款材料是凯晟公司的义务；申请公积金贷款被拒贷是由于凯晟公司延迟了半年，没有及时向崇左市住房公积金管理中心天等管理部提交申请材料，导致黄文宾征信问题出现变化所致，并造成后续向工行天等县支行申请贷款也被拒贷。本院认为，苏飞飞陈述的事实，有凯晟公司提交的证据1（黄文宾个人信用报告）和证据2佐证，本院予以采纳。 本院经审理认定事实如下：黄文宾与黄宇程系父子关系。2018年10月25日，黄文宾和黄宇程与凯晟公司签订《商品房买卖合同（预售）》(合同编号:TX20181025013)，合同约定：黄文宾和黄宇程购买凯晟公司开发的位于天等县天 等镇天宝南路320号凯晟大地3号楼3103号房屋，建筑面积128.04㎡，单价3488.05元/㎡，总价款446610元；付款方式及期限为合同签订当日支付首期房价款146610元，余款300000元向公积金(贷款机构)申请贷款支付；凯晟公司应当于2019年5月30日前向黄文宾和黄宇程交付该商品房。同日，黄文宾和黄宇程向凯晟公司支付首期房价款146610元（含2018年4月10日支付定金20000元）。而后，黄文宾申请办理住房公积金按揭贷款,申请材料通过凯晟公司提交给崇左市住房公积金管理中心天等县管理部审核，因黄文宾不符合贷款条件而未通过审批。随后，凯晟公司客服人员与黄文宾通过电话、手机短信等方式沟通，重新商定由黄文宾、黄宇程向工行天等县支行申请按揭贷款，用于支付剩余房款。2019年7月初，黄文宾、黄宇程向工行天等县支行提交按揭贷款申请材料后，亦因其不符合贷款条件而未通过审批。2019年7月16日，凯晟公司客服人员通过手机短信通知黄文宾于当月18日前办理退房手续，黄文宾、黄宇程不同意退房，也没有支付剩余房款。凯晟公司多次催款未果后，作出了《解除合同通知函》，于2019年11月20日由客服人员拍照后通过手机短信将该函向黄文宾发送，通知黄文宾、黄宇程解除合同并支付违约金30000元，于3日内到凯晟公司办理解除合同手续。黄文宾、黄宇程收到短信通知后，不同意解除合同，至今也没有支付剩余房款。 另查明:《商品房买卖合同（预售）》第八条第一款约定:“逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间,分别处理(1)……；(2)逾期超过90日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金,同时，出卖人退还买受人已付全部房款。”《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》（以下简称补充协议）第六条约定：“买受人选择按揭(商 业或公积金贷款)付款方式……2.若因买受人资信等原因,银行拒绝足额发放所申请的按揭额度，买受人须于银行批复贷款额度之日起15日内,付清不足部分的全部房款。3.针对买受人所购房号购房款未全部付清(含银行按揭贷款尚未放款)的情况，买受人承诺:在付清全部房款(含银行按揭贷款放款)前,买受人同意暂不办理房屋交接手续,其所购房屋由出卖人暂行承担保管责任,且涉及该套房屋所应缴纳的相关费用(包括但不仅限于物业管理费用)由买受人自行承担。4.按揭材料:买受人应于签定本合同10日内向出卖人提交以办理按揭贷款所需的材料。买受人提供的按揭材料以贷款银行提出的要求为准,出卖人提供的按揭材料列表仅供参考。如买受人未按本条款的规定时间内提交按揭材料或重新提交的材料仍被银行认为不完整或有瑕疵,则视为买受人逾期支付按揭款……7.买受人如果选择公积金贷款，且全部贷款手续由买受人自行办理的，买受人应在合同签订之日起50个工作日内办妥公积金或组合贷款所有手续。……逾期超过30日的，直接转为商业贷款。8.出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保……。” 再查明，涉案商品房于2017年11月13日取得了天等县住房和城乡建设局颁发的天建预字（2017）第016号《商品房预售许可证》。2018年2月2日，凯晟公司与工行天等县支行签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定工行天等县支行作为凯晟公司开发并销（预）售的凯晟大地项目的按揭贷款办理银行。涉案工程于2019年7月19日通过竣工验收，质量合格。凯晟公司于2019年10月1日起将凯晟大地3号楼房屋交付买受人，但涉案商品房至今尚未交付黄文宾、黄宇程。2019年2月13日，黄文宾、黄宇程向国家税务总局天等县税务局缴纳涉案商品房买卖契税8506.86元。 本院认为，涉案商品房系凯晟公司将正在建设中的房屋预先出售给黄文宾、黄宇程，案由应确定为商品房预售合同纠纷，原案由确定为商品房销售合同纠纷不当，应予以纠正。凯晟公司于2017年11月取得讼争房屋的商品房预售许可证，故黄文宾、黄宇程与凯晟公司于2018年10月25日签订的《商品房买卖合同（预售 ）》，主体适格，内容合法，当事人意思表示真实，应确认为有效合同，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。黄文宾、黄宇程作为买受人，其主要义务为按约定支付全额购房款；凯晟公司作为出卖人，其主要义务为按约交付商品房。本案的争议焦点为双方当事人在履行合同过程中是否存在违约行为，凯晟公司的诉讼请求和黄文宾、黄宇程的反诉请求应否支持。 一、关于黄文宾、黄宇程在履行合同过程中是否存在违约行为，凯晟公司的诉请应否支持的问题。《商品房买卖合同（预售）》约定剩余房款300000元以公积金贷款方式支付,在黄文宾因自身原因导致公积金贷款未获批准的情况下，双方通过沟通协商，确定由黄文宾、黄宇程向工行天等县支行申请按揭贷款，用于支付凯晟公司剩余房款，符合《补充协议》第六条“……7.买受人如果选择公积金贷款，且全部贷款手续由买受人自行办理的，买受人应在合同签订之日起50个工作日内办妥公积金或组合贷款所有手续。……逾期超过30日的，直接转为商业贷款……”的约定。黄文宾、黄宇程在申请办理贷款中的主要义务是其本身符合贷款机构设定的条件并提交符合要求的材料。凯晟公司在黄文宾、黄宇程申请公积金贷款过程中的主要义务是为其贷款提供担保，在申请工行天等县支行按揭贷款过程中的主要义务是事先与该银行签订贷款项目合作协议，确保买受人在其自身没有过错的情况下，能够顺利办理按揭贷款，并为其贷款提供担保。经查，在办理公积金贷款过程中，凯晟公司收到黄文宾、黄宇程住房公积金贷款申请材料后，已按约定提交给崇左市住房公积金管理中心天等管理部审核，履行了合同义务；在办理工行天等县支行按揭贷款过程中，凯晟公司亦事先于2018年2月2日与该银行签订了《按揭贷款业务合作协议》，履行了合同义务。黄文宾、黄宇程无论是申请住房公积金贷款还是工行天等县支行按揭贷款，均因为自身不符合贷款条件而未通过审批，其不能办理贷款与凯晟公司履行合同义务行为没有因果关系。黄文宾、黄宇程主张不能办理贷款主要是凯晟公司延迟提交申请材料、凯晟公司和银行协调不好造成，且合同约定按揭贷款委托凯晟公司办理，不是买受人自行办理，凯晟公司 应当与买受人共担贷款不能的风险和责任的辩解理由，没有证据证实，没有法律依据，本院不予支持。黄文宾、黄宇程作为买受人，主要义务为按照约定支付全额购房款，但其被拒贷后，至今尚未支付剩余房款，已经构成违约，依法应当承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。……”的规定，以及《商品房买卖合同（预售）》第八条第一款:“逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间,分别处理……(2)逾期超过90日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金,同时，出卖人退还买受人已付全部房款。”的约定，本案解除合同的条件已经成就，凯晟公司诉请解除合同、由黄文宾和黄宇程支付违约金符合合同约定和法律规定，本院予以支持。黄文宾、黄宇程提出其不构成违约、不应承担违约责任、不同意解除合同的辩解理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于黄文宾、黄宇程提出违约责任条款为格式条款、该条款违背公平原则、显失公平、依法无效的抗辩理由。根据法律规定,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。而涉案合同违约责任条款约定的付款时间、期限、违约金比率均标注下划线提示，且黄文宾、黄宇程在答辩和反诉中亦承认购房时曾要求修改违约金条款的相关内容而凯晟公司不同意修改，证明上述约定经过双方的协商,依法有效，黄文宾、黄宇程该抗辩理由不能成立,本院不予支持。依照合同约定，违约金应当按照剩余房款的10%计算，即300000元×10%=30000元。凯晟公司诉请违约金85800元没有合同依据，本院不予支持。合同解除后,凯晟公司应当按照合同约定返还黄文宾、黄宇程向其支付的首期房价款146610元。 二、关于凯晟公司在履行合同过程中是否存在违约行为，黄文宾、黄宇程的反诉请求应否支持问题。凯晟公司作为出卖人，其主要义务是按约定时间交房。合同约定凯晟公司应于2019年5月30日前向黄文宾、黄宇程交付涉案商品房，虽然涉案商品房到2019年7月19日才通过竣工验收，但依据《补充协议》第六条第3项“针对买受人所购房号购房款未全部付清(含银行按揭贷款尚未放款)的情况，买受人承诺:在付清全部房款(含银行按揭贷款放款)前,买受人同意暂不办理房屋交接手续,其所购房屋由出卖人暂行承担保管责任,且涉及该套房屋所应缴纳的相关费用(包括但不仅限于物业管理费用)由买受人自行承担。”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，黄文宾、黄宇程作为买受人，在无法办理银行按揭贷款的情况下负有支付购房余款的先履行义务，凯晟公司有权依据合同约定行使先履行抗辩权，拒绝向黄文宾、黄宇程交付涉案商品房。黄文宾、黄宇程反诉请求凯晟公司支付逾期交房违约金，不符合合同约定，也没有法律依据，本院不予支持；其诉请的可期利益，于法无据，本院亦不予支持。凯晟公司主张其没有违约的辩解理由成立，本院予以支持。关于黄文宾、黄宇程反诉请求凯晟公司赔偿房屋买卖契税8506.86元问题。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”的规定，以及《补充协议》第四条“根据国家、地、地方有关法律法规及相关文件的规定套房屋的各项税费、专项维修资金等均由买受人自行承担,以上费用按政府相关部门规定由买受人负责缴纳……。”的约定，涉案商品房买卖契税的纳税人为黄文宾和黄宇程，黄文宾、黄宇程反诉请求凯晟公司赔偿房屋买卖契税既无合同约定,又无法律依据,本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二 款、第九十七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决如下： 一、解除天等县凯晟置业有限公司与黄文宾、黄宇程于2018年10月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件。 二、黄文宾、黄宇程支付天等县凯晟置业有限公司违约金30000元;天等县凯晟置业有限公司返还黄文宾、黄宇程首期房价款146610元；两项相抵后,天等县凯晟置业有限公司实际应返还给黄文宾、黄宇程首期房价款116610元。 三、驳回天等县凯晟置业有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回黄文宾、黄宇程的反诉请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费972元，由天等县凯晟置业有限公司负担632元，由黄文宾、黄宇程共同负担340元；反诉案件受理费1067元，由黄文宾、黄宇程共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 杨立文 二〇二〇年十二月四日 法官助理 赵艳丹 书 记 员 黄福坤 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。