重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝01民终7986号 上诉人（原审被告、反诉原告）：于永江，男，1989年7月1日出生，汉族，无固定职业，户籍地重庆市梁平县，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：傅光进，重庆海力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆府可餐饮管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙杨路**，统一社会信用代码91500106305286249U。 法定代表人:张松,该公司总经理。 委托诉讼代理人：余邦河，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 上诉人于永江因与被上诉人重庆府可餐饮管理有限公司(以下简称府可公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院(2020)渝0106民初4822号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人于永江的委托诉讼代理人傅光进、被上诉人府可公司的委托诉讼代理人余邦河到庭参加二审询问。本案现已审理终结。 于永江上诉请求：1.撤销(2020)渝0106民初4822号民事判决书第二项;2.判决上诉人不支付被上诉人房屋占用使用费；3.本案一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。主要事实和理由：1.上诉人不应向被上诉人支付2019年8月1日至2019年10月13日期间的占有使用费。一审判决上诉人按合同标准支付占有使用费无法律依据。合同期内租金标准只是双方在租赁期内的合意，如果合同已经解除，双方基于租赁合同产生的租赁法律关系已归于消灭，在双方未达成新的合意的情形下，适用合同约定标准是不当的。2.案涉合同已于2019年7月22日解除，后双方不存在合同关系，涉案房屋已由被上诉人收回，上诉人不应承担占用使用费。上诉人于2019年7月22日签收了被上诉人发出的《解除房屋租赁合同通知书》，案涉合同即告解除。被上诉人诉称的上诉人继续占有租赁物的责任完全在于被上诉人，上诉人无须为此承担法律责任。被上诉人发出解除通知后即对涉案房屋进行上锁，导致上诉人无法处理屋内设备，且根据《解除房屋租赁合同通知书》的内容，超过规定时效被上诉人可以自行处理，2019年10月13日双方签订《门面交回协议》系对解除合同之前的费用做结算，解除合同后到签署交回协议期间，被上诉人未出租的损失与上诉人之间无因果关系，期间费用不应由上诉人承担。3.涉案房屋内属上诉人物品已被被上诉人处理，如果再要求上诉人承担占用损失有失公平。双方合同已经解除，被上诉人实际控制涉案房屋，也有强行收回房屋和处理屋内物品的权利，因此占用损失由上诉人承担有违公平原则。 府可公司辩称，一审判决第二项正确，应当驳回上诉。从一审查明事实看应当支付房屋占有使用费。且一审并没有按照逾期腾房双倍支持，且司法界也有支持双倍支付，一审判决已经很公平。对方应当支付房屋占有使用费，一审也明确了房屋腾空搬离的时间。对于谁的原因造成逾期腾房也可以另案起诉。 府可公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付租金105000元，并支付房屋占有使用费255500元、管理费41200元、油污处理费300元、水电费18492元、违约金100000元，合计520492元；2.本案的诉讼费由被告承担。 于永江向一审法院反讼请求：1.判令反诉被告返还反诉原告保证金100000元；2.反诉费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2018年5月27日，府可公司（甲方）与程志真（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区铺面出租给乙方。一、租赁物状况、租金、租赁期限：房屋建筑面积为1000平方米，月租金100000元（不含税），月租金单价100元／平方米，月物管费12000元，月物管费单价12元／平方米，月油污处理费300元。1.1租赁期限共5年（共60个月），自2018年7月1日起至2023年6月30日止，首年年租金为1200000元。乙方所租赁房屋仅限于经营餐饮，未经甲方允许不得改变用途，否则甲方有权解除租赁合同。1.2免租期1个月，每年递增5%，即第一年100000元／月，第二年105000元／月，第三年110250元／月，第四年115762.50元／月，第五年121550.63元／月。1.3租金按押一付四支付结算：乙方在签订本合同后三个工作日内向甲方交清第一期租期（2018年7月1日至2018年10月31日）租金。逾期未付的，支付违约金100000元；逾期达五个工作日，可解除本合同，要求乙方支付违约金100000元。以后每期租金，应在上一期届满前一个月前付清。1.4物管费按期结算：签订本合同之日付清第一期（2018年7月1日至2018年10月31日）物管费，以后每期物管费应当与房租租金一起交纳。1.5水、电、气费，另行计算，在每月第20-25日之内足额交付甲方。电：1.5元／度，水：5元／吨。1.6天然气乙方自行申请安装，合同终止后应无偿过户给甲方。1.7空调及摄像设备由乙方使用并自行维护维修，合同终止后完好交给甲方。第二条、保证金、转租和装修2.1本合同签订后三个工作日内，乙方一次性向甲方交纳履约保证金100000元。逾期支付的，每日按未付保证金1%支付滞纳金。逾期超过10个工作日未付清的，甲方有权解除本合同，并可要求乙方支付违约金100000元。2.2乙方应妥善保管票据，供双方续约合同时进行审定。2.4租赁期内，乙方不得以任何形式将房屋整体转租或分零转租。若发现乙方私自转租，甲方有权直接解除合同，并有权要求乙方支付违约金100000元。第三条、甲方权利义务3.1甲方应及时提供符合合同约定的租赁物给乙方使用，甲方应在2018年7月1日前移交租赁物。否则，每逾期一天，甲方按月租金1%向乙方支付违约金，逾期10日仍未移交房屋的，则视为甲方根本违规，乙方有权解除合同，要向乙方支付违约金50000元。3.6如乙方不按时足额交纳租金的，甲方有权解除本合同并要求乙方承担相应违约责任。3.7如乙方拒不按时交纳租金或物管费或水电气费用的，甲方有权暂停乙方供水、供电、供气、空调等，直到乙方在期限内补足租金。甲方前述行为不视为违约行为，造成损失乙方自行承担，且乙方仍应支付停水停电期间的租金。3.8除本合同特别约定之外，凡因乙方原因造成甲方单方解除本合同的，甲方不予退还乙方所交纳租金及保证金。若甲方严重违约或根本违约，造成乙方单方解除本合同的，甲方应承担相应违约责任。第四条、乙方权利义务4.1乙方应按照本合同约定，按时足额缴纳租金、物管费及水电费给甲方，否则，每逾一天，乙方按未付款额1%向甲方支付滞纳金，逾期10日仍未交清，则视为乙方根本违约，甲方有权直接解除本合同，并可要求乙方支付违约金100000元，且甲方不予退还乙方已交租金及保证金。但本合同特别约定除外。4.2合同期满或依约解除后，乙方应如期将租赁物完好退还甲方。4.4乙方不得改变租赁房屋的用途，不得进行违法经营活动，未经甲方同意不得将承租房屋擅自转租他人，不得将承租房屋为他人提供担保。第六条、合同续订条件及合同终止后房屋的交接6.3.1合同期届满或合同解除（终止）后，如乙方未按时腾房移交，甲方有权停水、停电、停气、停空调等。乙方逾期腾房的，逾期每日按日租金双倍支付甲方房屋占用费，若甲方还有其他损失的，乙方负责全部赔偿。6.3.2乙方认同：合同期届满或合同解除（终止）后，如乙方未按时腾房移交，甲方也有权直接收回房屋或进入房屋或换锁，就房屋尚留物品，视为乙方自愿放弃之物，无需通知乙方，甲方可以作垃圾处理予以丢弃，也可以变卖且所得归甲方所有。甲方前述行为不作为违约或侵权，且甲方不对乙方作任何赔偿或补偿。第七条、其他约定7.5合同尾部甲乙双方的联系地址、联系电话均为双方履行本合同相关事项而相互联系的唯一通讯方式。甲方向乙方送达文书，若出现诸如地址不详、查无此人、查无此地址、拒签收、其他无法送达的情形，均视为法律文书从邮寄之日已送达乙方。双方约定，除特别约定外，本合同涉及仲裁、诉讼的，仲裁机关、法院可以将合同尾部联系地址和电话作为送达地址和联系方式。若其中一方通讯方式变更，应立即书面通知对方。未经通知对方的，若处理履行、解除或终止本合同有关事宜而需要送达文书，或产生相关争议，有关通知、函告以该联系地址进行联系，视为通知有效送达。7.7本合同一式二份，甲乙双方各执一份，本合同自签字或盖章后生效，各份具有同等法律效力。合同尾部乙方签写的地址为重庆市江北区观音桥红鼎国际Ｂ座7-6。 合同签订后，于永江支付了租金以及保证金100000元。 2018年12月24日，府可公司（甲方）与于永江（乙方）签订《补充协议》，该协议载明由于乙方自身经营出现问题，现与甲方友好协议，达成如下协议：一、原由于永江用程志真身份证（身份证号：5002281994××××××××）签订的重庆市沙坪坝区沙杨路一号豪迈大厦6号铺面的《房屋租赁合同》由乙方全部负责。二、原合同的租金费用由乙方结算到2018年12月31日。三、2019年1月1日至2019年3月31日租金210000元、物管费36000元、油污处理费900元，乙方一次性缴清给甲方。四、上述租金费用均不含税，税由乙方承担，暂时存于张松账上，待乙方将税金缴齐及提供准确开票信息后，由甲方开具发票。五、2019年3月1日前决定乙方是否继续经营，若继续经营则按照2018年5月27日签订的《房屋租赁合同》内容继续执行；若乙方确定不再继续经营，必须在2019年4月1日前将房屋清空，退还甲方，原合同的保证金不得退回。六、若2019年3月31日，乙方既不执行原合同，又不退还房屋，甲方将按每日双倍租金计算给乙方，直到搬出退还房屋为止；若逾期十日，乙方还未退还房屋给甲方，甲方将停电、停水，将室内所剩物品变卖或当做垃圾清除，收回房屋。七、2018年5月27日签订的豪迈大厦6号铺面《房屋租赁合同》作为本协议的重要附件。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议自签字或盖章后生效，各份具有同等法律效力。 2019年4月7日，府可公司（甲方）与于永江（乙方）签订《再次补充协议》，该协议载明由于乙方自身经营出现问题，现与甲方友好协议，达成如下协议：一、原由于永江用程志真身份证（身份证号：5002281994××××××××）签订的重庆市沙坪坝区沙杨路一号豪迈大厦6号铺面的《房屋租赁合同》由乙方全部负责。二、前次补充协议已执行到期满，应乙方请求再顺延三个月，甲方表示同意。三、2019年4月1日至2019年6月30日租金210000元、物管费36000元、油污处理费900元，乙方一次性缴清给甲方。四、上述租金费用均不含税，税由乙方承担，暂时存于张松账上，待乙方将税金缴齐及提供准确开票信息后，由甲方开具发票。五、2019年5月31日前决定乙方是否继续经营，若继续经营则按照2018年5月27日签订的《房屋租赁合同》内容继续执行；若乙方确定不再继续经营，必须在2019年6月30日前将房屋清空，退还甲方，原合同的保证金不得退回。六、若2019年3月31日，乙方既不执行原合同，又不退还房屋，甲方将按每日双倍租金计算给乙方，直到搬出退还房屋为止；若逾期十日，乙方还未退还房屋给甲方，甲方将停电、停水，将室内所剩物品变卖或当做垃圾清除，收回房屋。七、2018年5月27日签订的豪迈大厦6号铺面《房屋租赁合同》作为本协议的重要附件。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议自签字或盖章后生效，各份具有同等法律效力。 2019年7月21日，府可公司通过ＥＭＳ全球邮政特快专递向于永江身份证地址重庆市梁平县，向于永江留在合同上的地址重庆市渝北区金开大道翠云社区联发瞰青别墅1-1-2号各邮寄《解除通知书》一份，该通知书载明：于永江你在2018年5月27日用程志真的身份证签订的重庆市沙坪坝区沙杨路一号豪迈大厦6号铺面的《房屋租赁合同》，由于你方违背了合同第一条第1.3款“以后每期租金应在上一期届满前一个月前付清”及第三条第3.6款、第四条第4.1款，拖欠租金物管费已达51天，现我方决定2019年7月21日与你解除《房屋租赁合同》，请你于2019年7月25日前来我司结清所欠费用，腾空房屋交还我司，否则我司将根据合同第六条第6.3.2款规定直接收回房屋，房内尚留物品视为乙方自愿放弃之物，无需通知乙方，甲方可以作为垃圾处理。2019年7月22日，于永江收到了该《解除通知书》。府可公司、于永江均认可《房屋租赁合同》于2019年7月22日解除。 2019年8月12日，被告府可公司通过EMS全球邮政特快专递按上述地址向于永江发出《腾空门面告知函》。2019年8月12日，被告府可公司通过EMS本埠特快专递向地址为重庆市江北区观音桥红鼎国际B座7-6沙坪坝程尊餐饮店的程志真发出《腾空门面告知函》。该告知函主要内容为，程志真、于永江：限你处于该函件发出之日起3日内按照合同的约定腾房移交，并缴清所欠房租，物管及水电费（包含依约解除的其他费用），否则我处将依法律规定和依合同约定自行组织清场并收回房屋，所产生的所有费用和损害，均由你方承担。 2019年10月13日，府可公司（甲方）与于永江（乙方）签订《门面交回协议》，该协议约定：甲、乙双方于2018年5月27日签订重庆市沙坪坝区沙杨路一号豪迈大厦6号铺面的《房屋租赁合同》，由于乙方完全责任不能继续履行《房屋租赁合同》，现达成乙方交回门面给甲方的协议，条款如下：1、乙方补交2019年7月份租金105000元、管理费12000元、油污处理费300元、2019年6月20日至2019年8月19日水电费18492元，合计135792元。2、天然气户头由乙方在一个月内无偿过户至甲方名下（或指定的人名下）。3、签订本协议后，当天交款后5日内腾空门面交回给甲方，超过5日，所有物品将由甲方作垃圾处理。4、若乙方不能履行本协议，甲方将按原《房屋租赁合同》追究乙方的违约责任。5、乙方所交各项费用为甲方净收费用暂收于张松账上，乙方补交完所有税费后，甲方为乙方开具发票。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。 但于永江并未按照上述协议履行相应的义务，因此府可公司诉至法院，要求判如所请。 审理中，于永江提交《店面转让协议书》、《装修申请表》、《装修施工许可证》、《沙坪坝区户外招牌设置备案登记表》，均为复印件，证明府可公司知晓并表示认可于永江转租房屋，租金、管理费、水电费、油污处理费及违约金应由实际承租人胡建明承担。府可公司认为上述证据均为复印件，真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。 于永江还举示府可公司在（2019）渝0106民初26346号民事案件开庭时出具的一份《承诺书》，该承诺书系案外人胡建明于2019年10月22日出具给府可公司的，该承诺书载明：“2019年10月13日上午10点左右，我胡建明、王**夫妇前往沙杨路1号豪迈大厦一楼商场铺面阻止重庆府可餐饮有限公司的租户装修并与租户发生抓扯，导致租户无法施工……我们还承诺5日内搬完自己的物品，超过5日后余下的物品，府可公司可做垃圾处理”。证明双方租赁合同已经解除，其之后的损失都由案外人胡建明造成。府可公司没有退还保证金，还额外主张违约金，因此违约金过高。府可公司对该证据的真实性没有异议，但不认可证明目的。1.府可公司主张的费用截止时间为2019年10月13日，并未主张之后的损失，该承诺书中描述的内容是2019年10月13日上午案外人阻碍经营之后作出的承诺。2.该承诺书也不能证明府可公司违约金过高。另府可公司自称2019年10月24日收回案涉房屋，并于收回后转租出去。 一审法院认为，《房屋租赁合同》形式上系府可公司与程志真签订的，但于永江与府可公司达成《补充协议》同意承担《房屋租赁合同》的全部责任。故《房屋租赁合同》、《补充协议》、《再次补充协议》、《门面交回协议》均系府可公司、于永江双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。该协议对双方均有约束力，双方应按合同约定履行相应的义务。《门面交回协议》中约定“乙方补交2019年7月份租金105000元、管理费12000元、油污处理费300元、2019年6月20日至2019年8月19日水电费18492元，合计135792元”。因此，府可公司主张的2019年7月租金105000元、管理费12000元、油污处理费300元、水电费18492元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。 关于2019年8月至2019年10月13日期间的房屋占用使用费及物管费。虽然《门面交回协议》中未明确约定房屋占有使用费，但《门面交回协议》中约定于永江应于该协议签订后5日内腾空门面，由此可见截至2019年10月13日，于永江尚未将案涉房屋交回给府可公司。府可公司、于永江认可《房屋租赁合同》已于2019年7月22日解除，并约定2019年7月的租金为105000元，因此府可公司有权主张2019年8月1日至2019年10月13日期间的房屋占用使用费以及物管费，即于永江应向府可公司支付2019年8月1日至2019年10月13日期间的房屋占用使用费254032.26元（105000元+105000元＋105000元÷31天×13天）以及物管费29032.26元（12000元+12000元＋12000元÷31天×13天），共计283064.52元。于永江抗辩2019年7月底府可公司就已经强制收回房屋，但是并未提供证据，故于永江的该抗辩，一审法院不予采纳。 关于违约金。《房屋租赁合同》中约定“4.1乙方应按照本合同约定，按时足额缴纳租金、物管费及水电费给甲方，否则，每逾一天，乙方按未付款额1%向甲方支付滞纳金，逾期10日仍未交清，则视为乙方根本违约，甲方有权直接解除本合同，并可要求乙方支付违约金100000元，且甲方不予退还乙方已交租金及保证金。但本合同特别约定除外”。于永江未按约支付租金、物管费、油污处理费已构成违约，府可公司按照约定有权主张违约金。违约金的性质主要是补偿性，有限度地体现惩罚性的特点，对于永江应当承担的违约金数额，应当以府可公司所遭受的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，府可公司自认2019年10月24日收回涉案房屋，于2019年10月24日后再次出租了涉案房屋，故原告的房屋主要损失为房屋空置期间的租金。因违约金除弥补损失外还有惩罚的功能，故违约金可适当高于实际损失。因此，一审法院认为将违约金调整为50000元为宜。 关于保证金。府可公司收取了于永江交纳的保证金100000元，2019年7月22日《房屋租赁合同》已经解除，府可公司应退还于永江保证金100000元。府可公司抗辩因于永江违约此时保证金转化为违约金，因此该保证金100000元不应予以退还。根据《房屋租赁合同》约定于永江未按约支付租金、物管费等费用，府可公司有权主张违约金并不退还保证金。不退还保证金的确是承担违约责任的一种方式，实际上与违约金的性质一致，但鉴于上述阐述，50000元的违约金足以弥补府可公司的损失，故府可公司的抗辩，一审法院不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、限被告（反诉原告）于永江于本判决书发生法律效力后3日内支付原告（反诉被告）重庆府可餐饮管理有限公司2019年7月租金105000元、管理费12000元、油污处理费300元、水电费18492元，共计135792元；二、限被告（反诉原告）于永江于本判决书发生法律效力后3日内支付原告（反诉被告）重庆府可餐饮管理有限公司2019年8月1日至2019年10月13日期间的房屋占用使用费254032.26元以及物管费29032.26元，共计283064.52元；三、限被告（反诉原告）于永江于本判决书发生法律效力后3日内支付原告（反诉被告）重庆府可餐饮管理有限公司违约金50000元；四、限原告（反诉被告）于本判决书发生法律效力后3日内退还被告（反诉原告）重庆府可餐饮管理有限公司保证金100000元；五、驳回原告（反诉被告）重庆府可餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）于永江的其他诉讼请求。案件受理费9006元，减半收取计4503元，由原告重庆府可餐饮管理有限公司负担403元，被告于永江负担4100元。反诉案件受理费2300元，减半收取计1150元，由反诉被告重庆府可餐饮管理有限公司负担。” 二审中，于永江向本院举示重庆市公安局案（事）接报回执一份，拟证明府可公司采取停水停电锁门的方式控制案涉房屋，故扩大损失应由府可公司承担。经质证，府可公司对该证据真实性无异议，对关联性有异议，认为不能达到上诉人的证明目的，该报警回执双方当事人是程志真和王**，不是本案的双方当事人，报警回执内容没有提及房屋交回的事实，仅载明停水停电发生口角纠纷，因此该证据与本案无关。本院认为，该报警回执载明的内容为双方因未交物管费被物管停水、停电引发纠纷，与上诉人的证明事项无关，本院不予采信。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。 本院认为，承租人在房屋租赁合同期满终止或解除后仍然占用租赁房屋的，人民法院可以参照租赁合同中租金的标准支持房屋占有使用费。本案中，虽然府可公司于2019年7月21日向于永江发出解除租赁合同的通知，于永江于次日收到该通知，且双方当事人均认可案涉租赁合同的解除时间为2019年7月22日，但于永江在合同解除后仍然占用案涉房屋，在双方于2019年10月13日签订的《门面交回协议》中对该事实也有体现。《门面交回协议》系府可公司与于永江的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，于永江应当按照该协议内容履行义务。通过该协议，能够确认至2019年10月13日，于永江仍未腾空租赁房屋，故于永江应当向府可公司支付房屋占有使用费，一审法院参照案涉租赁合同中对租金的约定支持占有使用费并无不当，本院予以确认。关于于永江提出的府可公司在合同解除后已经强行收回房屋，于永江不应支付之后的占有使用费的意见，因其并未举示证据证明该事实，故本院对该意见不予采纳。关于于永江提出的府可公司有权处置屋内物品，再要求于永江支付占有使用费，对于永江不公平的意见。对此，本院认为，依据合同约定府可公司有权处置案涉房屋内的物品，系府可公司的权利范围，并非其必须履行的义务，且合同解除后，于永江也没有向府可公司明示放弃案涉房屋内的物品，并就物品取回进行了约定。交回房屋是于永江作为承租人的义务，其未及时腾空并交回案涉房屋，反称府可公司未自行收回房屋是扩大损失，于法无据，本院不予支持。 综上所述，于永江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5545.97元，由上诉人于永江负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈硕 审 判 员 刘希 审 判 员 郑泽 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 王玲 书 记 员 梁麟