广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初10446号原告（反诉被告）：东莞市星宇荔苑广场开发有限公司，住所：广东省东莞市****************。法定代表人：虞某1。委托诉讼代理人：汤金刚，广东展创律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳应文，该公司员工。被告（反诉原告）：葛琼英，女，汉族，1974年5月14日出生，住址：广东省深圳市福田区上步工业区****东，公民身份号码：422************22X。委托诉讼代理人：张精洛，广东大洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑萌，广东大洲律师事务所律师。第三人：兴业银行股份有限公司东莞分行，住所：广东省东莞市******************。负责人：林国华。原告东莞市星宇荔苑广场开发有限公司（以下简称星宇公司）与被告葛琼英、第三人兴业银行股份有限公司东莞分行（以下简称兴业银行东莞分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星宇公司的委托诉讼代理人汤金刚、柳应文，被告葛琼英委托诉讼代理人张精洛、郑萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星宇公司向本院提起诉讼请求：一、判令葛琼英限期将常平东逸高尔夫花园10栋601、602、603、604房过户到星宇公司名下；二、判令葛琼英支付逾期过户给星宇公司造成的损失548700元；三、判令葛琼英承担本案的诉讼费。后星宇公司变更第二项诉请金额为460000元。事实与理由：2019年6月15日双方签订东逸高尔夫花园10栋601、602、603、604房回购协议书（以下简称回购协议书），约定葛琼英限期过户601、602、603、604房（以下简称四套房屋）给星宇公司或者星宇公司指定的人。之后，星宇公司就四套房屋与案外人签订了购房意向书，但是，葛琼英拖延过户，导致星宇公司需向案外人承担违约责任。葛琼英辩称，星宇公司要求过户房屋没有依据。房屋过户的基本条件尚未达成。星宇公司拒不支付按揭款的行为，构成根本违约，葛琼英有权解除回购协议书。回购协议书是附条件解除的合同，本案已经符合双方约定的解除条件。本案是星宇公司的违约行为导致无法继续履行，故损失应由星宇公司自行承担。葛琼英向本院提出反诉请求：一、确认双方签订的回购协议书解除；二、判令星宇公司向葛琼英支付2007年1月至2016年6月的月供款差额85929.84元及利息（以85929.84元为基数，按贷款市场报价利率，从2016年6月30日计算至付清之日止）；三、判令星宇公司向葛琼英支付2016年7月至2026年12月的月供款差额864531.36元及利息（以343068.06元为基数，按贷款市场报价利率，从起诉之日计算至付清之日止）；四、判令星宇公司向葛琼英支付2014年8月至2026年12月的利润分红款307983元及利息（以158891元为基数，按贷款市场报价利率，从起诉之日计算至付清之日止）；五、判令星宇公司承担本案反诉诉讼费。事实与理由：2006年12月17日双方签订商品房买卖合同，约定星宇公司出售四套房屋给葛琼英。同日，双方签订商品房买卖合同补充协议（以下简称回租协议），约定星宇公司承租四套房屋，并支付月供款、分红款给葛琼英。之后，因星宇公司违约，2019年6月15日双方签订回购协议书，约定星宇公司应在半年内完成回购四套房屋，半年后的按揭款应由星宇公司承担，若星宇公司违约，则葛琼英可按回租协议约定要求星宇公司履行义务。在葛琼英催促星宇公司交纳按揭款时，星宇公司认为按揭款不应该由星宇公司支付，而是星宇公司代葛琼英垫付，之后按揭款应从购房款中扣除。这是违背回购协议书约定的行为，故葛琼英提出解除回购协议书。星宇公司辩称，因为四套房屋所在小区更换了物业，房子价值会上升，所以葛琼英告诉星宇公司，房子不卖了、坐等升值。之后，星宇公司支付按揭款给葛琼英。葛琼英拒绝接受。所以，葛琼英违约在先，导致星宇公司无法履行回购协议书。葛琼英的反诉诉请，没有任何事实和法律依据，请求法院驳回。经审理查明，东莞市***********************、602、603、604四套房屋的登记所有权人是葛琼英，对应的不动产权证号为粤（2018）东莞不动产权第0416008号、（2018）东莞不动产权第0415983号、（2018）东莞不动产权第0415989号、（2018）东莞不动产权第0416069号，抵押权人均为兴业银行东莞分行，抵押登记证明号依次为粤（2018）东莞不动产证明第0156808号、粤（2018）东莞不动产证明第0156775号、粤（2018）东莞不动产证明第0156788号、粤（2018）东莞不动产证明第0156892号，建筑面积依次为57.5平方米、55.72平方米、50.53平方米、50.78平方米。2006年12月17日星宇公司与葛琼英签订回租协议，约定星宇公司享有前述四套房屋的使用权，星宇公司按照房屋定价的八成、二十年的月供款标准支付按揭款，2008年1月起支付利润分红合计2067元/月。2019年6月5日双方签订东逸高尔夫花园10栋601、602、603、604房回购协议书（以下简称回购协议书），确认星宇公司未向葛琼英支付2014年8月至2016年6月的分红款，约定葛琼英转让四套房屋给星宇公司，并配合办理转让手续，过户房屋至星宇公司或者星宇公司指定人名下，房屋单价是7500元/平方米，葛琼英不负担转让过程中的任何税费，2019年6月15日至2019年12月15日的四套房屋按揭款由葛琼英负担，2019年12月15日之后的按揭款由星宇公司负责，并转入葛琼英的按揭账户，房产过户需签订国家认可的房产销售合同，并按双方或星宇公司与最终受让方约定的价格和条款执行。若回购协议如约履行，则葛琼英不再追究回租协议中星宇公司的责任，否则除支付延期付款利息外，葛琼英可按回租协议追究星宇公司未履行的义务。2019年12月3日葛琼英告知星宇公司回购期限于12月15日届满，如果不能回购，需要安排供楼款5481.12元/月。星宇公司回复“2020年1月份开始我微信转账供楼款给你，你自己供，可以吗”、“此款由我方先抵，到时从合同总价闪扣除，请确认”。葛琼英回复“供楼款安排可以接受，前提是2020年6月前回购协议执行完毕”。星宇公司回复，需要葛琼英配合签订买卖合同。葛琼英回复，会合理配合。12月4日葛琼英发送了房产证图片等给星宇公司。2019年12月17日葛琼英告知星宇公司，行程有变，周末才能回深圳，并询问“据说物业马上要换成万科？”。星宇公司回复，不认可物业换成万科，并催促葛琼英办理四套房屋的过户手续。葛琼英回复，如果物业换成万科，房子会升值，对葛琼英是好事，星宇公司违约欠钱不给，还想赚差价，四套房屋不卖了，坐等升值。2019年12月18日，星宇公司回复，星宇公司已经与买家签订了协议。而且通知葛琼英办手续已经有四天。协议中包含了赔偿内容，希望葛琼英不要让星宇公司受到损失。葛琼英回复，星宇公司应该先履行合同，支付2014年6月起的分红，2016年7月起的供楼款。星宇公司回复，原合同已经作废，星宇公司的违约损失应该由葛琼英负担，希望葛琼英理解清楚后回复，是否要走法律程序。葛琼英回复“威胁？好啊，正好老账新账一起”。2019年12月23日星宇公司发送律师函给葛琼英。12月25日葛琼英回应，星宇公司12月3日所讲的“此款由我方先抵，到时从合同总价闪扣除，请确认”违反约定，12月15日起的所有供楼款都应该是星宇公司承担，星宇公司应先履行支付供楼款的义务，2019年12月15日后第一期供楼款是5481.12元。同日，星宇公司转账支付“垫付供楼款”5481.12元给葛琼英。葛琼英回复，供楼款不是垫付的，而是由星宇公司负担，对垫付字样的转款拒绝收取。以上事实，有星宇公司、葛琼英的举证，及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。2019年6月5日双方签订的回购协议书，是双方协商一致的结果，合法有效，双方均应遵照履行。由已经查明的事实可知，2019年12月3日星宇公司提出的由葛琼英承担2020年1月起的供楼款与双方签订的回购协议的约定不符，但是葛琼英予以确认，没有提出异议。直到2019年12月25日，葛琼英才表示异议。而在此之前，葛琼英就已经表示不再出售案涉房屋，要坐等升值。故本院认为葛琼英违约在先，葛琼英不得以星宇公司违约为由，要求解除回购协议书，双方的回购协议书应当继续履行。星宇公司应向兴业银行东莞分行清偿案涉四套房屋的供楼款，并从全部房款1608975元[=7500元/平方米×（57.5平方米+55.72平方米+50.53平方米+50.78平方米）]中扣除赎楼款后，将剩余购房款支付给葛琼英，之后葛琼英应配合将案涉四套房屋过户至星宇公司名下，星宇公司承担过户过程中产生的一切税费。由已经查明的事实可知，星宇公司在2019年12月4日已经在着手办理案涉四套房屋的过户手续，但是因双方争议导致房屋过户手续无法完成，本院酌定认定，按照正常程序前述四套房屋可在2020年4月15日办完过户手续，则星宇公司应按照5481.12元/月的标准支付4个月的供楼款给葛琼英，合计供楼款21924.48元（=5481.12元/月×4个月），之后的供楼款由葛琼英自行负担。星宇公司要求葛琼英支付违约损失，但是星宇公司关于违约损失的举证不足，且考虑到目前房价上涨的趋势，对星宇公司的违约损失诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、原告东莞市星宇荔苑广场开发有限公司与被告葛琼英继续履行双方于2019年6月5日签订的东逸高尔夫花园10栋601、602、603、604房回购协议书，合同标的物是东莞市***********************、602、603、604四套房屋，对应的不动产权证号为粤（2018）东莞不动产权第0416008号、（2018）东莞不动产权第0415983号、（2018）东莞不动产权第0415989号、（2018）东莞不动产权第0416069号；二、原告东莞市星宇荔苑广场开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内代被告葛琼英向第三人兴业银行股份有限公司东莞分行清偿前述四套房屋的抵押贷款债务、注销房产抵押登记手续，第三人兴业银行股份有限公司东莞分行予以协助配合，[抵押登记证明号依次为粤（2018）东莞不动产证明第0156808号、粤（2018）东莞不动产证明第0156775号、粤（2018）东莞不动产证明第0156788号、粤（2018）东莞不动产证明第0156892号]；三、原告东莞市星宇荔苑广场开发有限公司应于前述四套房屋注销抵押登记之日起五日内向被告葛琼英支付房屋转让余款（计算方式为总价1608975元-本判决第二项所涉代为向第三人兴业银行股份有限公司东莞分行清偿的债务金额）；四、被告葛琼英应于原告东莞市星宇荔苑广场开发有限公司付清房屋转让款之日起五日内将前述四套房屋过户登记至原告东莞市星宇荔苑广场开发有限公司名下（过户税费由原告东莞市星宇荔苑广场开发有限公司承担，），并将上述房屋交付原告东莞市星宇荔苑广场开发有限公司；五、原告东莞市星宇荔苑广场开发有限公司应于前述四套房屋注销抵押登记之日起十日内向被告葛琼英支付供楼款21924.48元；六、驳回原告东莞市星宇荔苑广场开发有限公司其他本诉诉请；七、驳回被告葛琼英其他反诉诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费23404元、反诉受理费8170元，由原告东莞市星宇荔苑广场开发有限公司负担本诉受理费4123元、反诉受理费174元，由被告葛琼英负担本诉受理费19281元、反诉受理费7996元，本院退回受理费710元给原告东莞市星宇荔苑广场开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  周知秋人民陪审员  张萍萍人民陪审员  罗华鼎二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  郑丽娟附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。