湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1659号 上诉人（原审被告）：蔡高峰，男，1973年3月12日出生，汉族，住益阳市赫山区。 委托诉讼代理人：李曙光。 委托诉讼代理人：周子飞。 被上诉人（原审原告）：广东华维德商业服务有限公司益阳分公司，营业场所益阳市赫山区益阳大道东1087号世纪嘉苑第一栋106-107号。 负责人：张裕良。 委托诉讼代理人：彭文科，湖南公言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭艳平，湖南公言律师事务所律师。 上诉人蔡高峰因与被上诉人广东华维德商业服务有限公司益阳分公司（以下简称华维德公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初3583号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔡高峰及其委托诉讼代理人李曙光，被上诉人华维德公司之委托诉讼代理人郭艳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡高峰上诉请求：撤销一审判决，改判蔡高峰不支付华维德公司213684元；由华维德公司承担案件诉讼费用。事实与理由：蔡高峰与华维德公司于2016年3月3日签订《物业租赁合同》，而法院查明顺德城之建设工程至2017年3月16日才经消防复验合格。被上诉人因未提供租赁场所开业所需的《消防许可证》，违反了法律法规的强制性规定，《物业租赁合同》应自始无效。一审以建设工程消防复验合格等同于《消防许可证》，判决蔡高峰支付相应款项错误，华维德公司之请求应予驳回。 华维德公司辩称：一、蔡高峰与华维德公司之间签订的租赁合同不属于无效合同的情形。华维德公司已取得建设工程规划许可证。二、案涉商铺已取得消防验收的文件，不影响华维德公司交付，符合法律出租的条件。蔡高峰的合同起租日是2016年6月1日，虽在起租日时未完成消防验收的文件，但不久之后便取得，可见起租时已达到验收标准。三、华维德公司无需向蔡高峰提供消防许可证。四、蔡高峰并未举证证明华维德公司应为蔡高峰办理相关消防证照，也未举证证明因未办理相关证照而造成了相关损失。请求二审驳回上诉，维持原判。 华维德公司向一审法院起诉请求：判令蔡高峰支付拖欠的租金、市场服务费、水电费252735元（租金116578元、市场服务费133195元、公摊水电费2962元），并按照2%/月的标准自2017年1月2日起支付违约金至款项全部清偿之日止（截至2019年8月1日租金及市场服务费违约金为106818元）；判令蔡高峰自2019年6月1日起按照1000元/日的标准支付场地占用费至交还商铺之日止。 一审法院认定事实：益阳·顺德城系湖南顺德城家居产业股份有限公司（曾用名湖南省盛世合欣置业股份有限公司，以下简称顺德城公司）开发的“顺德城·益阳家居博览中心”项目，于2014年6月开工建设，2015年12月经竣工验收，2017年3月16日经建设工程消防复验合格，2017年7月取得竣工验收备案表。2014年10月31日，顺德城公司委托华维德公司负责顺德城项目的商业运营管理，由华维德公司代理项目的招租工作和租赁管理。2016年3月3日，华维德公司、蔡高峰签订《物业租赁合同》，约定蔡高峰承租顺德城B层X号商铺用于经营某品牌产品，面积1059.85平方米，租赁期限三年，自2016年6月1日起至2019年5月30日止，租赁费为10元/平方米，月租金10598元，租期内共免租24个月，租金共计127176元分十一次支付，第一笔租金10598元在2016年3月3日支付，最后一笔租金21196元，在2018年12月30日支付。同日，华维德公司、蔡高峰签订《顺德城运营管理合同》，约定市场服务费每月25491元，共计305892元分十一次支付，第一笔市场服务费25491元在2016年3月3日支付，最后一笔市场服务费50982元在2018年12月30日支付。根据双方约定，蔡高峰可享受装修及开业补贴144356元以及冲抵活动款2850元，故蔡高峰应付市场管理费实际为158686元。上述合同同时约定，蔡高峰应按期交纳租金和市场服务费，否则华维德公司有权向蔡高峰进行追索，每逾期一天，按拖欠费用总额的0.5%加收违约金，超过十五天未交清视为根本违约。合同签订后，蔡高峰于2016年3月7日向华维德公司交纳履约保证金36089元和相关费用36089元（含租金10598元、市场服务费25491元），后未再支付剩余租金和市场管理费。 一审法院认为，根据查明的事实，涉案租赁物依法取得了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，并经竣工验收合格，是合法建筑物，华维德公司、蔡高峰之间的租赁合同关系依法成立，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。蔡高峰抗辩华维德公司存在商铺消防验收不合格等意见，缺乏证据佐证，不予采纳，至于蔡高峰主张的合同签订时间早于消防竣工验收的问题，因涉案商铺已经消防竣工验收合同，虽晚于合同签订时间，但未影响蔡高峰实际使用，不能因此认定合同无效，亦不能因此减免蔡高峰应付的租金和其他费用。根据华维德公司、蔡高峰双方签订的《物业租赁合同》和《顺德城运营管理合同》，蔡高峰在租赁期内应当承担的租金为127176元、市场服务费为158686元，共计285862元，扣减蔡高峰已付的履约保证金36089元以及已交纳的租金和市场服务费36089元后，蔡高峰所欠租金、市场服务费为213684元。蔡高峰在合同约定的最后付款期限即2018年12月30日届满后仍未付清上述欠款，其行为构成违约，应当自2018年12月31日起承担相应的违约责任。合同中约定的拖欠费用总额的0.5%/天的违约金超过了法定上限，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张的违约金应当以实际损失为基础，蔡高峰逾期付款给华维德公司造成的损失主要是利息损失，参考民间借贷通常约定利息标准，酌情核减为年利率12%，故蔡高峰应自2018年12月31日起，以未付的租金和市场服务费213684元为基数按年利率12%支付违约金至实际清偿之日止。关于华维德公司主张的水电费问题，华维德公司、蔡高峰签订的《物业租赁合同》和《顺德城运营管理合同》未有对水电费的约定，且华维德公司亦未提供证据证明其为蔡高峰垫付了水电费，故对华维德公司的该项诉讼请求，不予支持。关于华维德公司主张的要求蔡高峰按1000元/日支付继续占有商铺的费用问题，因华维德公司未提供证据予以证明市场标准，且蔡高峰在合同到期后继续占有商铺，华维德公司未要求按原合同继续履行，而是要求赔偿，与本案的租赁合同纠纷无关，属另一法律关系，华维德公司可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、蔡高峰于判决生效之日起十日内支付广东华维德商业服务有限公司益阳分公司租金、市场服务费213684元，并自2018年12月31日起，以213684元为基数，按照年利率12%的标准支付违约金至债务清偿之日止；二、驳回广东华维德商业服务有限公司益阳分公司的其他诉讼请求。案件受理费7610元，减半收取3805元，由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司负担805元，由蔡高峰负担3000元。 二审中，蔡高峰向本院提交照片一组，拟证明蔡高峰所租门面至今未符合正常运营要求，无法正常营业。华维德公司对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为照片无确切来源，无法确认真实性，照片不能体现拍摄的时间、地点、不能确认与本案所涉商铺的关联性，仅凭照片无法证明商铺不能正常营业，达不到其证明目的，而且提交证据超过举证期限，应不予认定。本院经审查认为，蔡高峰提交的照片为租赁场所的走道照片，无法核实照片拍摄的时间及与是否正常营业存在关联，本院对其证明目的不予采信。 本院经审理查明，一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方二审争议的焦点问题是：蔡高峰应否向华维德公司支付其主张的租金、市场服务费及违约金。本案中，案涉合同由蔡高峰与被上诉人签订，双方均系平等主体，合同内容未违反法律法规的强制性规定，应为双方所遵守。蔡高峰在与被上诉人签订合同后，交纳了部分租金及市场服务费，以其行为对租赁场所交付之初的状况予以认可。案涉租赁场所在合同签订之时虽仅进行竣工验收，但在合同签订之后消防验收合格，蔡高峰所经营之商铺自租金起算之日已正常营业，故合同目地已达到。根据《中华人民共和国消防法》第十五条第一款“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查”的规定，消防安全检查可由建设单位申请，亦可由使用单位申请，故蔡高峰亦有办理《消防许可证》之义务。结合现有证据不足以证实消防问题对双方履行合同义务造成实质影响的情况，蔡高峰以被上诉人未提供《消防许可证》致合同无效之上诉请求，无事实依据，本院不予采纳。一审判决依据双方合同，确认蔡高峰应尽相应款项支付之义务，本院予以维持。 综上所述，蔡高峰的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5345（已预交7610元），由蔡高峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  李京伟 审判员  熊文佳 审判员  蒋远军 二〇二〇年十二月一日 法官助理曹帅 书记员卢硕娟