新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终4056号 上诉人（原审被告）：顾国祥，男，1976年6月20日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：郝龙彬，新疆施安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭萌，男，1987年11月21日出生，汉族，乌鲁木齐晨曦教育教师，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：王静静，新疆星河律师事务所律师。 上诉人顾国祥因与被上诉人郭萌房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初2121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 顾国祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回郭萌的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，导致判决结果错误。1．双方是口头同意解除合同，但郭萌并没有来办理相关解除手续以及具体协商相关费用，并没有实际将房屋交还给我，双方的租赁合同至今并没有解除，因此不存在退还租金的问题。相反，郭萌拖欠了大量的租金未付，我保留另案起诉的权利。2．郭萌擅自将三楼的装修拆除，应当赔偿损失，我保留另案起诉的权利。3．郭萌租赁房屋系开培训学校，由于不符合相关政策，社区不让其经营，无法经营与我无关。我没有违约，不应当支付违约金。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实，支持我的上诉请求。 郭萌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1．我与顾国祥签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为2019年7月1日至2020年12月31日，依据约定，顾国祥应于2019年7月1日向我交付承租房屋，但顾国祥从未向我交付承租房屋，也没有按照合同约定履行义务，由于其的违约行为，导致我的合同目的无法实现。双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年8月21日通知解除，我未占有涉案房屋，顾国祥应当退还租金并按照合同约定支付违约金66,000元。2．我不存在擅自拆除的问题，顾国祥同意我装修，我才与他人签订施工合同，并为培训机构的开业投入大量的时间、精力和资金成本，因顾国祥无法向我交付房屋及按约定提供消防验收等房屋相关资料，致使我无法实现合同目的，给我造成巨大损失。3．根据法律规定，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定损失赔偿额的计算方法，故我按照双方合同约定向其主张违约金66,000元有事实及法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 郭萌向一审法院起诉请求：1．确认我与顾国祥签订的《房屋租赁合同》于2019年9月29日解除（庭审中变更为2019年8月21日）；2．判令顾国祥退还支付的租金220,000元；3．判令顾国祥赔偿违约金66,000元。 一审法院认定事实：2019年6月19日，郭萌、顾国祥签订《房屋租赁合同》，合同约定：顾国祥将新疆准噶尔大酒店三楼内部分房屋租赁给郭萌用于教育培训类经营，并约定租期自2019年7月1日起至2024年12月31日止，租金为每年220,000元；同时约定，如一方违约，应承担合同年租金总额30％违约金。郭萌于2019年6月11日向顾国祥支付了20,000元、2019年6月19日支付200,000元，合计向顾国祥支付租金220,000元。一审法院认为，双方存在房屋租赁合同法律关系。关于双方租赁合同是否符合法定解除条件，郭萌称：2019年7月1日进入租赁房屋进行装修，当天即被新疆准噶尔物资公司（以下简称准噶尔公司）制止，无法经营，错过了招生期，合同目的无法实现。顾国祥认可装修当日郭萌被制止后没有继续拆除装修，也没有使用房屋。对于郭萌提供的多份录音资料，顾国祥对真实性均认可。2019年8月11日顾国祥在录音中称：“实在不行了……不会让你受损失，我刚才跟你说得很明白了，你拆除费用给你退掉，前面的房租给你全部退掉，至少你也不会受什么损失……”2019年8月18日的录音可以证实顾国祥对于准噶尔公司何时能同意郭萌装修动工亦不确定。郭萌在2019年8月21日的录音中称：“房子租不下去了，租不了了，我跟你说一声，然后您看这段时间方便的话，你把房钱退给我吧。”顾国祥称：“行吧”。此后郭萌多次与顾国祥电话沟通赔偿事宜，双方对顾国祥向郭萌赔偿的数额没有达成一致。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的当事人可以解除合同。由于本案房屋并非顾国祥所有，系顾国祥转租给郭萌，案外人准噶尔公司与顾国祥签订的房租租赁合同约定不得转租，郭萌装修使用涉案房屋一直未能得到案外人同意，郭萌承租使用涉案房屋的目的不能实现，故郭萌、顾国祥之间的租赁关系符合法律规定的解除条件。关于双方合同是否已经实际解除，顾国祥认为双方未签订书面退租协议，所以合同并未解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条，当事人一方依照第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故合同解除并不要求签订书面解除协议，一审法院对顾国祥辩称合同尚未解除的观点不予采纳，2019年8月21日，郭萌与顾国祥通话录音可以证实其已明确向顾国祥表示不再租赁，要求退还租金，系为解除租赁合同意思表示，该意思表示已通知到顾国祥，双方合同自通知到达顾国祥时解除，与双方是否签订书面解除协议及顾国祥是否同意无关，故一审法院对于郭萌要求确认2019年8月21日双方租赁合同已经解除的请求予以支持。由于郭萌2019年7月1日装修涉案房屋当日即被案外人制止，其未实际使用涉案房屋，顾国祥在录音中亦明确表示同意全部退还租金，故对于郭萌要求退还租金220,000元的请求予以支持。关于郭萌要求顾国祥支付违约金66,000元（合同总金额220,000元的30％）的诉讼请求，顾国祥对于其与案外人准噶尔公司与其签订的房屋租赁合同约定不得转租应为明知，郭萌无法使用涉案房屋系顾国祥根本违约，郭萌要求顾国祥支付的违约金数额的计算方式符合双方合同约定，郭萌亦存在利息损失、拆除费用等实际损失，故对郭萌要求顾国祥支付违约金66,000元的诉讼请求，一审法院予以支持。据此判决：一、郭萌与顾国祥2019年6月19日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月21日解除；二、顾国祥退还郭萌租金220,000元；三、顾国祥支付郭萌违约金66,000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。顾国祥提交新证据：证明一份，用于证明其转租行为经过了准噶尔公司的同意，准噶尔公司阻止施工是因为郭萌未按照合同约定进行相应的备案以及与准噶尔公司签订安全消防协议。郭萌质证意见，对证明的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据不符合证据标准，应该以证人证言的形式出示并有当事人签字或加盖公章，证明所述不符合当时的情况。本院认为，郭萌对顾国祥提交的证明真实性不予认可，顾国祥也无其他证据予以佐证，且与其一审中的陈述相互矛盾，本院对其真实性及与本案的关联性不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”、第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，顾国祥与郭萌2019年6月19日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。涉案房屋系顾国祥从准噶尔公司处租赁，在其与准噶尔公司租赁合同中明确约定顾国祥不得转租，根据郭萌提交的录音证据可以证实，郭萌装修使用涉案房屋未能得到房屋所有权人准噶尔公司同意，郭萌承租使用涉案房屋的目的不能实现，且顾国祥对解除其与郭萌的《房屋租赁合同》，并同意退还郭萌租赁费的事实也认可，故一审法院据此解除双方租赁合同并退还郭萌已交纳租赁费并无不当，顾国祥上诉认为其与郭萌并未签订书面解除合同协议，双方租赁合同未解除，其不应退还郭萌租赁费。依据上述法律规定，解除合同的请求应当通知对方，自通知到达之日时就予以解除，法律没有明确规定解除合同必须签订书面协议，故顾国祥该上诉理由，没有相应的事实和法律依据，对其该上诉理由，本院不予采纳。关于违约金，郭萌与顾国祥在《房屋租赁合同》中明确约定如一方违约，因承担合同年租金总额30%违约金。涉案合同解除原因在于顾国祥，一审法院据此判决顾国祥支付违约金66,000元符合双方约定，顾国祥认为其并没有违约，郭萌是因所开培训学校不符合相关政策，社区不让其经营所致，其不应承担违约金，但对此并未提交证据予以证实，故对其该上诉理由，本院亦不予采纳。 综上所述，顾国祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,631.93元（顾国祥已交纳），由顾国祥负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭建艳 审判员  蒋 欣 审判员  黄淑梅 二〇二〇年十二月九日 书记员  刘 晓