辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终15295号上诉人（原审被告）：徐桂菊，女，1963年6月13日出生，汉族，住沈阳市大**。上诉人(原审原告)：沈阳市房产事业发展集团有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区大西路**1204B。法定代表人：尹承伟，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：戴淼，男，1992年4月14日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市苏家屯区。上诉人徐桂菊因与上诉人沈阳市房产事业发展集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初7638号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐桂菊上诉请求：一、撤销一审判决，依法重审；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，原审上诉人与被上诉人2017年11月25日签订租赁合同，租赁期限为三年。当原告入住该房之后，发现房屋内严重漏水情况，导致房屋内地板浸泡、变形、发臭、发霉、墙体大白脱落等严重问题。上诉人多次找被上诉人要求对房屋漏水进行维修，被上诉人一再推脱。首先被上诉人所出租房屋不具备居住条件，属于违约。出租人在房屋出租期间应按照约定在租赁物需要维修时进行维修。一审法院认为上诉人可以自行维修，维修费用可以让出租人承担，但上诉人自身经济困难，没有经济来源，只能一遍遍找被上诉人要求尽快维修。直至九个月之后，被上诉人才将上诉人租赁房屋墙体内下水管主管道修好，但对屋内地板墙体发霉发臭等情况置之不理，至今未修复。既然被上诉人、出租方未达到居住条件，就不应该将此房租给上诉人居住。被上诉人怠于行使维修义务，已构成严重违约，应承担相应违约责任。在此期间，上诉人也多次找被上诉人调换房屋，被上诉人置之不理。上诉人在这样居住环境下引发身体多次疾病。上诉人在被上诉人要求对房屋进行维修期间，被上诉人态度恶劣，对上诉人恶语相向，也未解决损害部位。现上诉人认为原审法院认定事实不清，严重损害上诉人合法权益，请求二审依法改判沈阳市房产事业发展集团有限公司辩称，我方的诉请是要求给付租金，但是对方说要断档交，我们只能按期交纳，她想不交空档期的部分，但是我们不能那么收取，我们想先收租金再给她维修，但是她不同意。沈阳市房产事业发展集团有限公司上诉请求：一、撤销原判，并在查清事实的基础上改判。二、判决被上诉人承担本案的上诉费用。理由：一、我方认为徐桂菊要求赔偿的诉讼请求与我方诉请的租金拖欠一案不能混为一谈，应分庭审理，故请求驳回徐桂菊的上诉请求，请其重新立案审理；二、希望法院支持我司一审诉状中的诉讼请求，要求按照合同全额缴纳租金。徐桂菊答辩：房屋不具备出租条件的情况下，我交了半年的租金。我一直在找，地，地板都是臭水，我是公租房，对方不让我进小区审判决之后我去交物业费和租金，但是对方不收。门卡也不给我办理，不是我不交租金。沈阳市房产事业发展集团有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告支付拖欠租金11400元（自2018年5月24日至2020年11月24日）；2.请求法院依法判令被告支付违约金1140元；3.本案发生的所有诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月25日，案外人沈阳房政保障房经营管理有限公共租赁住房租赁合同》一份，约定甲方将位于沈阳市于洪区房屋租给乙方使用，租赁期限为3年，自2017年11月25日起至2020年11月24日止，租金标准为每月380元。该租赁合同第五条约定，乙方按照“上打租”方式缴纳公共租赁住房租金，每6个月缴纳一次，并且在每6个月结束前1个月内续缴下6个月租金。该租赁合同签订后，被告于2017年12月10日向交纳了2017年11月25日至2018年5月24日期间的房租2280元，出租方将涉案房屋交付给被告使用居住。被告入住后，发现涉案房屋存在漏水及异味情况，但出租人及物业管理部门均未予及时解决。2018年5月，被告以涉案房屋存在质量问题为由，拒绝交纳后续租金。2018年7月，被告承租的B7号楼1-4-5室房屋漏水情况已波及至楼下住户。2018年8月，涉案房屋的承建单位对被告承租房屋进行了维修，经检查发现系卫生间墙体内主管道漏水，墙体内有大量污水囤积。该漏水问题解决后，出租人未能对因漏水导致的地板浸泡、变形、发臭、发霉，墙体大白脱落、发霉等问题予以修复。另查明，2017年7月25日，按照沈阳市人民政府的决定，沈阳市房产局成立原告房产公司，上述公租房作为出资资产划入原告房产公司。案外人沈阳房政保障房经营管理有限公司出具《情况说明》，认可原告享有涉案房屋所有权并向承租人主张涉案房屋租金权利。一审法院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议。经合法成立的合同具有法律效力。本案中，原、被告签订的《沈阳市公共租赁住房租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”《公共租赁住房管理办法》第二十四条第一款规定：“公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当负责公共租赁住房及其配套设施的维修养护，确保公共租赁住房的正常使用。”本案中，原告作为涉案房屋出租方，应当向被告交付符合居住使用条件的房屋，并保证房屋的各项配套设施完好。现原告向被告交付的房屋墙体内下水主管道漏水，原告在问题出现九个月时才予以解决，系怠于履行维修义务。且被告承租房屋因漏水导致的地板浸泡、变形、发臭、发霉，墙体大白脱落、发霉等问题，原告至今未予修复，涉案房屋室内的臭味和霉味已影响到被告的正常居住使用。综上，原告向被告交付的租赁物具有瑕疵，且怠于履行维修义务，已构成违约，原告应当承担相应的违约责任。关于被告拖欠房租问题。本案中，原告向被告交付的租赁物虽有瑕疵，但原告已对漏水情况进行了维修，其尚未维修部分虽对被告居住造成了一定的影响，但尚不构成根本违约，且被告亦未要求解除租赁合同，故被告仍应履行交纳租金的义务。结合本案原告违约情况以及公共租赁住房的保障与福利性质，对被告应支付的租金部分予以酌减50%，即被告应支付原告2018年5月25日至2020年11月24日期间的租金5700元（380元×30个月×50%）。对原告主张违约金部分，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条，《公共租赁住房管理办法》第二十四条规定，判决如下：一、被告徐桂菊于本判决生效之日起十日内一次性给付原告沈阳市房产事业发展集团有限公司2018年5月25日至2020年11月24日期间的租金5700元；二、驳回原告其他诉讼请求。如被告徐桂菊未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56.6元，减半收取28.3元，由被告徐桂菊负担。二审期间当事人提交证据，本院组织当事人进行举证质证。徐桂菊提供手机电话录音当庭播放，证明：交物业费没有断过档，房租我想交下一个三年的，但是他们不收。沈阳市房产事业发展集团有限公司质证意见：真实性、合法性、关联性均无异议，我想说明对方住不住是需要住房办审核的，住公租房的人每三年都需要进行审核，审核没有完毕我方没有办法收钱。本院对上述证据综合全案予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人沈阳市房产事业发展集团有限公司提出的徐桂菊要求赔偿的诉请与我方诉请的租金拖欠一案不能混为一谈，应分庭审理的问题，因一审法院并未将徐桂菊的抗辩作为请求赔偿之诉与租赁合同之诉合并审理，只是考虑到出租方违约的情形，依据相关法律规定对承租方的租金进行了减免，并无不当；上诉人徐桂菊提出不应当给付房屋未维修期间的租金的问题，因一审法院已经考虑到出租方提供的房屋存在瑕疵且怠于履行维修义务的问题，判决对租金进行减半收取，符合法律规定。至于徐桂菊主张因房屋未维修给其造成严重损失的问题，不属于本案审理范围。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人徐桂菊因与上诉人沈阳市房产事业发展集团有限公司的上诉请求，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理各56.6元，由上诉人沈阳市房产事业发展集团有限公司、徐桂菊分别负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  王虹二〇二〇年十二月十日法官助理勾雪峰书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；