辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7706号上诉人（原审被告）：夏敏杰，女，1989年5月21日生，汉族，现住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连运达物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区宏业街**。统一社会信用代码912102047478981975。法定代表人：姚运善，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟积生，辽宁乾均律师事务所律师。上诉人夏敏杰因与被上诉人大连运达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初8025号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。夏敏杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人已在一审中提供大量证据证明物业公司不作为，存在业主私自将公共区域栽种瓜果、公共区域的绿化管理不到位、物业在小区随便安放停车桩等问题，物业没有提供质价相符的服务，一审认定运达物业公司服务不存在瑕疵不当。2.被上诉人并没有履行相关维修、养护、维护义务，未公示电梯广告费和蜂巢药箱的收益，应承担相应的赔偿责任。3.依据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”业主具有同时履行抗辩权，物业只要求业主交物业费，却未能向业主提供质价相符的服务。大连运达物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。大连运达物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付拖欠物业费4731元，电梯费314元。2.判令被告按逾期每日0.5%支付部分滞纳金1000元。一审法院认定事实：1.2013年10月20日，原告（乙方）与大连运达置业有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，合同约定：甲方选聘乙方对运达?诺维溪谷项目提供前期物业管理服务事宜；委托管理期限自生效之日至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；物业服务费收取标准为住宅按建筑面积每月每平方米2元，电梯费每月每人4元；业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条、第十条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用或停车费用的，每逾期一日，按应交纳欠费总额的百分之三支付违约金。《运达?诺维溪谷临时管理规约》（以下简称“《临时管理规约》”）约定：物业费收取标准，业主应按照前期物业服务合同的约定即住宅按建筑面积每月每平方米2元，电梯费每月每人4元，按时足额交纳物业服务费用；业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费；未按时缴纳物业管理费、代收代缴费用等任何一切费用的，自逾期之日起，业主应当承担应缴费用每日0.3%的滞纳金，物业管理公司有权督促限期缴纳。2013年5月12日，原告在承诺书上签字，确认已详细阅读并同意遵守《临时管理规约》及《前期物业服务合同》。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。2.被告夏敏杰系大连市甘井子区运达诺维溪谷小区辛博北园D2－2－4－1号房屋的业主，该房屋建筑面积87.62平方米。2018年1月1日起至2020年3月31日止的物业费及电梯费被告未缴纳。被告主张案涉房屋仅一人居住，电梯费应按一个人收取，原告同意案涉房屋的电梯费按一人收取。一审法院认为，大连运达置业有限公司与物业服务企业签订的《前期物业管理委托合同》对业主具有约束力。原告作为具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。现原告要求被告交纳自2018年1月1日起至2020年3月31日止的物业服务费4731元(87.62平×2元/月/平×27个月），以及电梯费108元（按一人计算，4元/月/人×27个月），于法有据，予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但考虑到原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅此判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称，原告对于广告费的收入仅公示了花费项目，但花钱没有经过三分之二业主同意的意见，被告的此节主张无法律依据，该意见不能成为被告不交费的理由；关于被告提出的原告对小区绿化遭到侵占、破坏不予管理的问题，原告并不是上述行为实施者，作为物业企业，原告仅能对上述行为进行劝阻，却没有强制执法权，被告因此不交物业费，无法律依据，因此对被告的此节意见，不予采纳；原告未对小区的树木进行补种、对于被告在微信群里的问题不予理睬，甚至将被告移出微信群、原告安装停车桩，不让车辆进入小区、小区内的景观现已不存在，原告提供的服务质价不符等意见，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，因此对被告的上述意见，不予采纳。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告夏敏杰于判决发生法律效力之日起十日内向原告大连运达物业管理有限公司支付自2018年1月1日起至2020年3月31日止的物业服务费4731元及2018年1月1日起至2020年3月31日止电梯费108元，合计4839元。二、驳回原告大连运达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预付，已减半收取），由被告夏敏杰负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据且对一审认定的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，案涉《前期物业管理委托合同》约定被上诉人对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，被上诉人基本履行了物业服务合同中约定的义务，虽然被上诉人在履行合同过程中存在绿化养护不到位、停车桩规划不合理等瑕疵问题，但尚不构成重大瑕疵，不足以构成免除或减少上诉人交费义务的抗辩事由，且由于缴费时间与提供物业服务履行有先后，不符合同时履行抗辩权的适用条件，更何况，物业企业已经实际提供了服务，显然，上诉人拒绝交费的上诉主张不成立。至于上诉人提出“物业公司未拆除业主的违章建筑”的上诉请求，由于物业公司不是行政执法机关，没有强制执法权，只能提醒并敦促相关业主拆除违章建筑而不能强制予以拆除，因此该问题亦不能免除上诉人的交费义务。另外，也正是基于被上诉人存在绿化养护不到位、停车桩规划不合理等瑕疵履行问题，一审法院也已经对大连运达物业管理有限公司请求夏敏杰支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。关于上诉人提出“被上诉人未公示电梯广告费和蜂巢药箱的收益，应承担相应的赔偿责任”的上诉请求，本院认为，该项请求与本案的物业服务合同关系项下的物业费纠纷不属于同一法律关系，且夏敏杰在一审中也没就赔偿问题提出反诉请求，因此，上诉人的该项上诉请求不在本案二审审理范围，本院对此不予审理。综上，夏敏杰的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人夏敏杰已预交），由上诉人夏敏杰负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 迪审判员  王 歆二〇二〇年十二月三日书记员  刘佳华