辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12893号上诉人（原审被告）：孙培科，男，1953年4月11日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：齐芳菲，辽宁共智律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周滨，男，1963年11月22日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：齐芳菲，辽宁共智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市和平区文化旅游体育事业发展中心（沈阳市和平区老干部服务中心），住所地沈阳市和平区长白西路**时代广场****。法定代表人：吕阳，该中心主任。委托诉讼代理人：刘大伟，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜懿函，辽宁同方律师事务所律师。上诉人孙培科、周滨因与被上诉人沈阳市和平区文化旅游体育事业发展中心（以下简称“和平文体中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初10522号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙培科上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.驳回被上诉人起诉；3.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由如下：一、原审法院认定事实错误。（一）案涉房屋已经移交沈阳市和平区国有资产管理办公室统一管理，由其下设的事业单位沈阳市和平区商业网点房产管理所负责具体工作，被上诉人主体不适格，原审法院判令上诉人向被上诉人支付租金没有事实依据。1.已生效的（2019）辽0102民初1814号民事判决涉及案涉房屋一楼，认定案涉房屋的管理人系沈阳市和平区国有资产管理办公室，其下设的沈阳市和平区商业网点房产管理所作为权利人有权主张权利。根据该判决认定：“依据沈和政办发（2012）13号关于印发和平区行政事业单位共有房产出租统一管理实施方案的通知，涉案房屋已移交给了沈阳市和平区国有资产管理办公室统一管理，沈阳市和平区国有资产管理办公室将包括涉案房屋在内的商业网点房屋的签订租赁合同、变更、解除已签订的租赁合同及腾退房屋，收取及追索租金等工作移交给了原告负责，故原告有权要求被告腾房及收取租金”。即案涉房屋的管理人系沈阳市和平区国有资产管理办公室其下设的事业单位沈阳市和平区商业网点房产管理所负责案涉房屋具体工作，被上诉人无权就案涉房屋主张权利。2.原审法院已经认定沈阳市和平区商业网点房产管理所为案涉房屋的权利人，而后却又判令上诉人向被上诉人承担责任，前后矛盾，不能自圆其说。原审法院查明：“被告周滨另租赁沈阳市和平区砂山街130号一楼，2019年沈阳市和平区商业网点房产管理所在本院起诉被告周滨，经本院（2019）辽0102民初1814号民事判决书判决，该判决现已发生法律效力。”，即原审法院已经查明案涉房屋的权利人为沈阳市和平区商业网点房产管理所，而后却作出与之相矛盾的判决结果，没有事实依据。3.对国有资产有权享有资产收益及选择管理者的机构系国有资产监督管理机构或者经国务院和地方人民政府授权的机构；而被上诉人的主要职责是推动和平区文化体育产业发展，对于案涉房产，其没有任何享有收益及管理权限。另外，沈和政办发（2012）13号文件系在沈和编办发[2007]44号文件之后发布，应以后发文件为准，案涉房产的权利人系沈阳市和平区商业网点房产管理所。根据《中华人民共和国企业国有资产法》第十一条之规定“国务院国有资产监督管理机构和地方人民政府按照国务院的规定设立的国有资产监督管理机构，根据本级人民政府的授权，代表本级人民政府对国家出资企业履行出资人职责。国务院和地方人民政府根据需要，可以授权其他部门、机构代表本级人民政府对国家出资企业履行出资人职责。”第十二条之规定“履行出资人职责的机构代表本级人民政府对国家出资企业依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等出资人权利。”而沈和编办发[2007]44号文件系沈阳市和平区机构编制委员会发布，机构编制委员会的权限是就机构设置、主要职责及人员编制作出规定，没有对国有资产可以选择管理者的权限；进而，被上诉人就没有享有国有资产收益及管理的权限。因此，根据法律规定及沈和政办发（2012）13号文件、沈和编发（1992）40号文件规定，案涉房屋的权利人为沈阳市和平区国有资产管理办公室下设的沈阳市和平区商业网点房产管理所，被上诉人主张权利没有事实和法律依据。（二）案涉房屋自2008年6月至2018年5月一直履行的是《联营协议》约定的内容，而《联营协议》的承租人为沈阳市兴建业建筑装饰有限公司，上诉人作为被告主体资格不适格，原审法院判令上诉人承担法律责任没有事实依据。2008年2月18日，沈阳市砂山电影院与沈阳市兴建业建筑装饰有限公司签订《联营协议》，合同的标的为案涉房屋，承租人为沈阳市兴建业建筑装饰有限公司。该《联营协议》没有无效、可撤销情形，故依法应当认定为合法有效。因《联营协议》的承租人是沈阳市兴建业建筑装饰有限公司，上诉人主体不适格。而原审法院却以2010年7月1日签订的涉及同一标的的《租赁协议》为依据，判令上诉人承担法律责任，没有事实和法律依据。（三）《联营协议》自2008年6月至2018年5月期间未约定租金，原审法院判令上诉人支付2015年7月1日至2018年5月期间的租金没有事实和法律依据。《联营协议》约定了承租人投资60万元对电影院进行改造。第四条第1项约定了10年的租赁期限（自2008年6月至2018年5月），实际是约定以投资抵顶租金。即自2008年6月至2018年5月，被上诉人没有主张任何租金的权利和理由，即使主张租金，权利人也并非被上诉人，原审法院判令上诉人支付租金没有事实和法律依据。（四）《联营协议》签订在先，《租赁协议》签订在后，属于一房两租，按照时间先后顺序，应当履行《联营协议》，故《租赁协议》没有实际履行，原审法院判令上诉人孙培科支付租金没有事实和法律依据。在《联营协议》合法有效的情况下，《租赁协议》无法实际履行，这也印证了上诉人所述的其没实际承租涉诉房屋的事实，而原审法院仅以《租赁协议》进行判决，没有考虑实际的承租人是谁，《租赁协议》是否实际履行，不符合法律规定。（五）《联营协议》中没有约定租金价格，原审法院认定房屋占有使用费为8,000元/月，没有任何事实依据。本案涉及到的合同中均没有关于租金数额的任何约定，原审法院在没有任何参考标准的情况下，径行确定案涉房屋占有使用费为8,000元/月，没有事实依据。1.原审法院适用法律错误。上诉人孙培科是原告方的退休人员，签订协议是受领导指派的职务行为，与上诉人周滨不存在承租关系，也没有任何事实依据证明二者之间存在承租关系，而原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于出租人向次承租人主张权利的规定，属于适用法律错误。2.原审法院程序违法在一审庭审中，上诉人将《联营协议》作为证据递交给原审法院，但原审法院未将该份证据列入判决，且在判决中对于如此重要的证据只字未提，程序违法。综上，上诉人及被上诉人均非本案适格主体，被上诉人亦没有主张租金的任何权利，原审法院认定事实错误、适用法律错误、程序违法，恳请贵院依法驳回被上诉人起诉。周滨上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.驳回被上诉人起诉或发回重审；3.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由同孙培科。和平文体中心辩称，一、一审法院认定事实清楚。2019辽01**民初1814号判决认定商业网点房产管理所负责收回砂山电影院一楼650平方米部分，根据被上诉人一审提交的材料被上诉人主体资格适格。一审庭审中，二上诉人皆多次自述并承认周滨为二楼舞厅的实际使用人，孙培科注册成立了沈阳市利众俱乐部，周滨以该俱乐部名义进行经营，二者是共同承租人。上诉人所述的《联营协议》并不真实，也并未履行。且合同主体为沈阳市兴建业建筑装饰有限公司，与周滨无关，如《联营协议》签订双方出现纠纷也应另案处理与本案无关。二、一审法院适用法律正确。本案租赁协议履行期限于2015年6月30日届满，承租人应将房屋返还出租人，但实际占有房屋的是次承租人也即周滨。答辩人有权向周滨主张返还房屋，亦有权向其主张逾期腾退期间的占有使用费。三、一审法院程序合法。《联营协议》在一审庭审中由周滨举证，并经过质证，上诉人所述不实。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请贵院驳回上诉，维持原判。孙培科对周滨的上诉请求辩称，同意周滨的上诉请求。周滨对孙培科的上诉请求辩称，同意孙培科的上诉请求。和平文体中心向一审法院起诉请求：1.判令解除《租赁协议》；2.判令二被告十日内支付拖欠的租金540,000元，并共同承担延期支付租金的利息（自2015年7月1日起按同期商业贷款基准利率，计算至实际给付之日；至2019年4月1日，暂计116,100元；两项合计共计656,100元）；3.判令二被告承担本案的全部诉讼费用一审法院认定事实：2010年7月14日，甲方原和平区文化体育产业发展中心（即原告沈阳市和平区文化旅游体育事业发展中心（沈阳市和平区老干部服务中心））与乙方孙培科签订租赁协议，约定“一、甲方将原砂山电影院（和平区砂山街130号），承租给乙方。二、由乙方投资修建、装修整体房屋，安装采暖设备和消防自动喷淋系统，使其符合规范文化娱乐场所标准。三、承租费用：年租金14万4千元，前五年免交承包费用。四、定款方式：上打租，即提前一个月交清月租金12,000元整。五、承包时间为5年，自2010年7月30日至2015年6月30日止。六、经营期间，文化、消防、工商、税务、卫生、环保、水电等费用均由乙方负责。……”合同签订后，被告孙培科在涉诉房屋上以经营者孙培科的名义注册个体工商户“沈阳市利众俱乐部”，开设舞厅，其实际经营者为被告周滨。被告孙培科、周滨未曾向原告沈阳市和平区文化旅游体育事业发展中心（沈阳市和平区老干部服务中心）支付过租金。2015年2月2日，原和平区文化体育产业发展中心（即原告沈阳市和平区文化旅游体育事业发展中心（沈阳市和平区老干部服务中心））向被告孙培科发出告知书，载明“和平区政府规划在沈阳市砂山电影院建设和平区社区综合服务中心，按照沈阳市和平区文化体育产业发展中心与你签订的房屋租赁协议书，决定房屋出租协议到期日为2015年6月30日，期满协议终止，特此提前告知。”告知书上被告孙培科签名。2015年7月1日，原和平区文化体育产业发展中心（即原告沈阳市和平区文化旅游体育事业发展中心（沈阳市和平区老干部服务中心））再次向被告孙培科发出告知书，载明“和平区政府规划在沈阳市砂山电影院建设和平区社区综合服务中心，按照和平区文化体育产业发展中心与你签订的房屋租赁协议书中所述，决定房屋出租协议到期日为2015年6月30日，期满协议终止。现房屋出租协议已到期，限你在3日内搬离，特此告知。”告知书上被告孙培科签名。2019年6月30日，原告将涉诉房屋收回。另查明：沈阳市和平区砂山街130号房屋的所有权人系沈阳市砂山电影院，所有权性质为全民。2007年7月19日，依照沈和编办发（2007）44号文件成立和平区文化体育产业发展中心，将砂山电影院划归其管理。根据沈和委办发（2018）17号，将区政府直属的沈阳市和平区文化体育产业发展中心等整合为沈阳市和平区文化旅游体育事业发展中心（沈阳市和平区老干部服务中心）。再查明：涉诉房屋位于沈阳市和平区砂山街130号二楼、建筑面积629.88㎡。沈阳市利众俱乐部已注销。被告周滨另租赁沈阳市和平区砂山街130号一楼，2019年沈阳市和平区商业网点房产管理所在一审法院起诉被告周滨，经本院（2019）辽0102民初1814号民事判决书判决，该判决现已发生法律效力。一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议，且原告与被告签订租赁协议，被告孙培科以经营者的名义在涉诉房屋上注册个体工商户“沈阳市利众俱乐部”，故被告孙培科与原告沈阳市和平区文化旅游体育事业发展中心（沈阳市和平区老干部服务中心）之间房屋租赁协议合法有效。被告孙培科虽辩称文体中心的领导让其签订租赁协议，本人是替文体中心看房子，但被告仅提供一份证明材料不足以证明其辩解，一审法院不予采信。被告周滨作为使用涉诉房屋的实际经营者，并以沈阳市利众俱乐部名义进行经营，应认定为租赁关系的共同承租人。因合同履行期限已届满，被告孙培科、周滨未向原告履行腾房义务，继续使用涉诉房屋至2019年6月30日，原告请求二被告支付2015年7月1日至2019年4月1日的逾期腾房占有使用费，应予支持。被告周滨虽辩解对原告要求腾退房屋不知情，周滨在涉诉房屋的一楼同时经营，2015年7月1日，原告与沈阳市和平区商业网点房产管理所联合向周滨发出告知书，“……限你在三日内撤离……”，被告周滨对腾退房屋应系明知。关于原告请求的租金标准按每个月12,000元计算，虽原告与被告孙培科约定“定款方式：上打租，即提前一个月交清月租金12,000元整”，但该协议约定免交费用，双方之间从未履行过租金的给付。原告亦明确表示不申请对租金价格进行评估鉴定，同时要求按涉诉房屋所在的一层房屋租金价格120,000元/年计算，因该一层房屋为被告周滨与沈阳市和平区商业网点房产管理所签订《房屋租赁协议》，并非与原告之间的约定，不能作为原告主张租金价格的依据。涉诉房屋所在楼层为二楼，外接铁制楼梯，用于经营大众舞厅，且原告在双方协议期满后未积极主张权利，综合考量后酌定逾期腾房占有使用费为8,000元/月，二被告应支付2015年7月1日至2019年4月1日的逾期腾房占有使用费360,000元。关于原告主张解除租赁协议，该租赁协议期限已届满，不再行判决解除。关于原告主张的租金利息，没有事实及法律依据，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、被告孙培科、周滨于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳市和平区文化旅游体育事业发展中心（沈阳市和平区老干部服务中心）逾期腾房占有使用费360,000元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告沈阳市和平区文化旅游体育事业发展中心（沈阳市和平区老干部服务中心）其他诉讼请求。案件受理费38,506元（原告已预交），退还原告沈阳市和平区文化旅游体育事业发展中心（沈阳市和平区老干部服务中心）28,145元，由原告沈阳市和平区文化旅游体育事业发展中心（沈阳市和平区老干部服务中心）负担3,661元，由被告孙培科、周滨共同负担6,700元。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新证据。孙培科提供1.盛京银行客户对账单一份共3张、临时工工资费报销明细表（复印件）。证明上诉人孙培科系文体中心雇佣负责砂山电影院日常管理的工作人员由文体中心每月发放工资2,000元，孙培科并非砂山电影院的承租人，租赁合同并未实际履行，其主体不适格。2.綦广利和姚振权的证人证言，其中，綦广利证明在其任职期间电影院曾经签署过两份出租合同，一份是出租给沈阳兴建业集团签订了10年的免租合同，第二份是2010年签订给孙培科房屋出租合同，该合同不是真实意思表示，也没有实际履行，签订合同的目的是为了向国资委备案。姚振权证明孙培科和其都是文化局文体中心留守电影院的人员。和平文体中心对孙培科提供的上述证据的质证意见：对证据1，真实性有异议，关联性有异议，首先租赁协议签订的时间为2010年，上诉人提供的银行流水在不能证明发放主体的情况下同时也不能证明发放原因的情况下更不能否定2010年双方存在租赁关系，此份证据与本案无关。对证据2，真实性和关联性均有异议，对姚振权的证言，该证言只能证明孙培科在砂山电影院出现，并不能否认与被上诉人之间的租赁关系，同时他证明了綦广利利用职务之便占用砂山电影院，并作为其办公室，同时他与周滨为砂山电影院一楼案件的委托关系，根据其所述，一审案件的证据材料皆是其个人行为。綦广利与本案有利害关系，其证言没有相关证据佐证，不应予以采信。周滨对上述证据的质证意见：均无异议。同时，庭审中，周滨亦向法庭提供兴建业建筑装饰工程有限公司出具的证明材料，证明上诉人周滨系在沈阳市兴建业公司签订的联营协议，周滨不是本案的适格当事人。和平文体中心对该证据的质证意见：真实性有异议，关联性有异议，没有相关证据能够证明联营协议已实际履行，而周滨在一审中多次强调案涉舞厅由其经营且借用利众俱乐部名义，因此周滨为案涉房屋的实际经营人。孙培科对该证据的质证意见：无异议。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初1814号民事判决中查明的事实：2012年2月27日沈阳市和平区人民政府办公室下发了沈和政办发（2012）13号关于印发和平区行政事业单位共有房产出租统一管理实施方案的通知，该通知中载明：……各行政事业单位对交接的房产做好排查和梳理，指派专人负责房产移交工作，确保无任何纠纷，交接后如发现遗留问题，由原单位负责解决；出租协议到期的房产由接收单位办理公开招租事宜，未到期的出租房产继续履行原协议到期满……。本院认为，上诉人孙培科与被上诉人和平文体中心（沈阳市和平区老干部服务中心）签订了租赁协议，事后和平文体中心亦依照约定将涉案房屋交付给孙培科使用，在合同履行期限届满后，孙培科应当将涉案房屋返还给和平文体中心，但其未能及时返还并被周滨占有使用，且在和平文体中心和沈阳市和平区商业网点房产管理所于2015年7月1日联合向孙培科发出限期腾退告知书后，孙培科和周滨仍未腾退案涉房屋，故一审法院判令孙培科、周滨支付房屋占有使用费并无不当。关于上诉人主张被上诉人主体不适格的问题。庭审中，虽上诉人向法庭提供一审法院（2019）辽0102民初1814号民事判决，证明涉案房屋并非由和平文体中心管理。但（2019）辽0102民初1814号一案的标的物为和平区砂山街130号一楼，本案为二楼，二者并非同一标的物。且2012年2月27日沈阳市和平区人民政府办公室下发了沈和政办发（2012）13号关于印发和平区行政事业单位共有房产出租统一管理实施方案的通知，该通知载明，对租赁物有遗留问题的，由原单位负责解决，据此，被上诉人的诉讼主体适格。同时，上诉人亦未能提供证据证明有其他权利人就涉案房屋向其主张过权利，故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于房屋占有使用费标准问题，一审法院参照一层租金标准并根据涉案房屋的实际情况，酌定8,000元每月的标准，基本与实际情况相当，并无不妥，本院予以维持。综上所述，孙培科、周滨的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20,722元，由上诉人孙培科负担10,361元，由上诉人周滨负担10,361元。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  赵 智审判员  吕长辉二〇二〇年十二月九日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。