湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初2620号原告：张绍旺，男，1971年3月2日出生，汉族，鄂州市人，身份证登记住址湖北省鄂州市梁子湖区，委托诉讼代理人夏和平,系湖北民福律师事务所律师,代理权限为特别授权。被告：邵义勤，男，1970年7月23日出生，汉族，鄂州市人，身份证登记住址湖北省鄂州市鄂城区，被告湖北志裕房地产开发有限公司。法定代表人：刘合高，系该公司董事长。委托诉讼代理人洪建林，系该公司员工，代理权限为特别授权。原告张绍旺诉被告邵义勤、被告湖北志裕房地产开发有限公司（以下简称志裕公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由主审法官邹志勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告张绍旺及其委托诉讼代理人夏和平、被告邵义勤、被告志裕公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张绍旺向本院提出诉讼请求：1.要求立即恢复对登记为被执行人湖北志裕房地产开发有限公司所有的，位于鄂州市学府××世纪城××楼××号房屋的执行措施，继续进行拍卖程序，以保障湖北省鄂州市中级人民法院（2019）鄂07民终字402号《民事判决书》的顺利执行，保护原告张绍旺的合法财产权益；2.要求被告邵义勤承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年11月19日，鄂州市中级人民法院对张绍旺与志裕公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）鄂07民终字402号民事判决书：志裕公司应予判决生效之日十日内返还张绍旺购房款931,292.60元及利息144,350.35元，并向张绍旺承担已付购房款一倍即931,292.60元的赔偿责任，共计2,006,935.55元。该判决生效后，张绍旺向鄂州市鄂城区人民法院申请强制执行。鄂城区法院作出（2020）鄂0704执77号之一执行裁定书，于2020年4月16日查封志裕公司名下位于鄂州市学府××世纪城××楼××号房屋。后邵义勤对执行标的即本案案涉房屋提出书面异议。鄂城区人民法院于2020年8月12日作出（2020）鄂0704执异20号执行裁定书：一、案外人邵义勤异议成立；二、中止对被执行人志裕公司名下位于鄂州市学府路南东方世纪城北苑2栋3-1302号房屋的执行。张绍旺认为：1.邵义勤住鄂州市××城区新庙镇××下××号，户籍不在英山，而东方世纪城项目拆迁地块属英山；2.鄂州市端诚物业管理有限公司（以下简称端诚公司）法人代表刘合武是志裕公司法人代表刘合高弟弟，又是两家相互关联公司，端诚公司证据是值得怀疑的；3.邵义勤在法院查封之前根本没有合法占有不动产；4.邵义勤在法院查封之前是可以到房产管理部门签约备案的，而邵义勤没有签约备案完全是自身原因；5.（2020）鄂0704执异20号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，邵义勤提交证据不能够排除执行，请求法院支持原告诉讼请求。邵义勤辩称：东方世纪城北苑2号楼3-1302号房是拆迁我位于新庙镇××组房屋的还建安置房，本来拆迁安置一套120平米房子，只有小户型和大户型，我没有钱支付大户型多出来的房款，就选了一套小户型96.56平方米的房子，尚未补偿到位的房屋面积由志裕公司补我钱。虽然我的户籍是在水月村，但我是在英山土生土长的，拆迁的房子也是在老屋基上做起来的。志裕公司辩称：1.原告提出邵义勤的祖籍为英山××××组，户籍是在水月村，邵义勤因娘家无男丁以入赘的形式将户籍落在娘家，但邵义勤实际居住地仍为英山××××组；2.志裕公司与端诚公司两家公司法人为亲兄弟，这是事实，但是，原告方不能错误认为两家公司相互关联，没有事实依据；3.原告错误理解了占有权的解释，志裕公司与邵义勤根据《房屋征收补偿安置协议书》及补充《协议书》的约定于2016年7月21日签订了“东方世纪城”北苑2-3-1302号房的《商品房买卖合同》，价值58,000.00元车位1个，并支付拆迁补偿过渡费人民币166,450.72元；4.没有在房产部门备案登记，是因为邵义勤未确定此套房屋是否自住。张绍旺为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、照片一组。拟证明2020年5月25日法院查封涉案房屋时，该房屋未装修未入住。证据二、志裕公司相关房产备案登记信息照片截屏。拟证明志裕公司开发的案涉房屋小区房屋在2015年时就可以对房屋买卖合同进行备案登记。证据三、原、被告身份证复印件。拟证明原、被告身份情况。邵义勤对张绍旺所举证据发表以下质证意见：对原告提交的证据一的真实性无异议，对证据二的真实性也无异议，但是我是2016年6月份才与志裕公司签订的拆迁补偿协议。对证据三的真实性也无异议。志裕公司对张绍旺所举证据发表以下质证意见：对原告提交证据一、二、三的真实性均无异议，2015年起，公司可以对在售房屋进行合同备案登记。邵义勤为证明其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一、《房屋征收补偿安置协议书》两份。拟证明鄂州市新庙镇新都花园小区拆迁安置指挥部（以下简称新都花园拆迁安置指挥部）拆迁邵义勤位于英山××××组房屋，补偿邵义勤拆迁补偿费等事实。证据二、2016年7月21日《商品房买卖合同》一份。拟证明2016年7月21日志裕公司与邵义勤签订案涉房屋买卖合同。证据三、收款收据（2016年7月22日）两份、（2020年7月2日）一份。拟证明从拆迁款里抵扣房款254,918.40元，抵扣车位费58,000.00元，及邵义勤补交物业费3,824.00元。张绍旺对邵义勤所举证据发表以下质证意见：对房屋征收补偿安置协议书的质证意见，协议书没有指明安置房屋的位置，对《房屋买卖合同》的质证意见：对两份合同的真实性有异议，拆迁房屋工作于2013年开始，而合同签订时间2016年7月21日，时间跨度长，相关拆迁户早已分到拆迁房屋。车位的收款应由志裕公司收取，但该款是由物业公司收取，车位费的收据不真实。2020年7月2日收取物业费时间不正常，该收款收据不真实，物业费应按月或按年度支付，该收款收据是为应付诉讼所制作。志裕公司对邵义勤所举证据发表以下质证意见：对邵义勤提交证据的真实性均无异议。志裕公司为证明其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一、《房屋征收补偿安置协议书》两份。拟证明新都花园拆迁安置指挥部拆迁邵义勤位于英山××××组房屋，补偿邵义勤拆迁补偿费等事实。证据二、补充《协议书》一份。拟证明志裕公司安置邵义勤新都花园小区房屋、拆迁过渡费、拆迁补偿费等事实。证据三、《收款收据》（2016年7月22日）两份、领款单（2016年7月22日）两份。拟证明志裕公司将邵义勤拆迁费抵扣案涉房屋房款254,918.40元、车位费58,000.00元。张绍旺对志裕公司所举证据发表以下质证意见：对证据一《房屋征收补偿安置协议书》没有指明安置房屋的位置，也无拆迁房屋具体位置，对该两份《房屋征收补偿安置协议书》的真实性有异议。对证据二补充《协议书》两个盖章位置没有经办人签字，形式有问题，司法所工作人员见证应由该工作人员签字。对证据三无意见。邵义勤对志裕公司所举证据发表以下质证意见：对志裕公司提交证据的真实性均无异议。经庭审举证、质证，本院对本案证据审查认定如下：《房屋征收补偿安置协议书》、《协议书》、《商品房买卖合同》、志裕公司出具收款收据（备注抵扣邵义勤拆迁款）、端诚公司出具收款收据，形成了完整证据锁链，可以证实志裕公司已将上述房屋移交给邵义勤，邵义勤享有对案涉房屋占有、使用等权益。张绍旺称志裕公司法定代表人与端诚公司法定代表人系亲属关系，对端诚公司出具收款收据真实性提出质疑，同时，对案涉房屋买卖合同真实性亦提出质疑。志裕公司与端诚公司系完全独立公司法人民事主体，两公司以追求资本盈利为目的，倘若公司未收到上述款项或取得与上述款项同等对价权利，公司便出具上述收据，便不合乎常理，超出公众普遍认知。端诚公司向邵义勤出具地下车位收款收据凭证，随后，志裕公司在公司内部所做财务领款单上也对地下车位抵拆迁费58000.00元作出说明，在小区物业管理上，小区开发公司后期将地下车位委托物业公司管理运营现象在日常生活中并不少见。张绍旺未提交证据推翻邵义勤、志裕公司所举证据，因此，本院对邵义勤、志裕公司提交的证据依法予以采信。邵义勤、志裕公司对张绍旺所提交照片、备案网签截图等证据真实性无异议，但基于前述理由，不能达到其证明目的，因此，对张绍旺提交的证据一、二不予采信，对证据三予以采信。本院根据庭审审查证据情况，认定本案事实如下：2019年11月19日，鄂州市中级人民法院作出（2019）鄂07民终字402号民事判决书：志裕公司于判决生效之日起十日内返还张绍旺购房款931,292.60元及利息144,350.35元，并向张绍旺承担已付购房款一倍即931,292.60元的赔偿责任，共计2,006,935.55元。张绍旺依据上述判决书向本院申请强制执行，本院作出（2020）鄂0704执77号之一执行裁定书，于2020年4月16日查封了志裕公司名下位于鄂州市学府××世纪城××楼××号房屋。后邵义勤以上述查封的房屋系其依法获得的拆迁安置房为由，向本院提出书面异议。2020年8月12日，本院作出（2020）鄂0704执异20号执行裁定书：案外人邵义勤异议成立；中止对被执行人志裕公司名下位于鄂州市学府××世纪城××楼××号房屋的执行。2013年8月24日，新都花园拆迁安置指挥部与邵义勤签订《房屋征收补偿安置协议书》，新都花园拆迁安置指挥部征收邵义勤位于新庙镇××村××组房屋（建筑面积412.58平方米）及钢棚、水井等附作物等。经双方协商，房屋按建筑面积412.58平方米，单价900元/平方米予以补偿，房屋补偿费合计371,322.00元；房屋拆迁过渡费6,983.52元，附作物补偿69,913.20元；其他补偿34,402.00元。新都花园拆迁安置指挥部在甲方处加盖公章，邵义勤在乙方处签字。2014年4月17日，新都花园拆迁安置指挥部与邵义勤签订《房屋征收补偿安置协议书》，新都花园拆迁安置指挥部征收邵义勤位于新庙镇××村××组非住宅用房（面积51平方米），补偿邵义勤61,200.00元，新都花园拆迁安置指挥部在甲方处加盖公章，邵义勤在乙方处签字。2016年6月23日，志裕公司与邵义勤签订《协议书》，因志裕公司开发建设新都花园小区（现东方世纪城），需拆除邵义勤房屋，双方自愿达成如下协议：一、原合同约定邵义勤安置房面积120平方米，因志裕公司现有房屋只有约100平方米房型，志裕公司同意邵义勤自愿选择约100平方米房型，剩余面积志裕公司按1600平方米退给邵义勤，……；三、原补充合同甲方应补偿邵义勤61,200.00元，由志裕公司负责补偿，……；五、按原合同约定甲方还乙方邵义勤地下车位一个，另补偿人民币1万元……。志裕公司在甲方处盖章，邵义勤在乙方处签字，新庙司法所在见证方盖章。2016年7月21日，志裕公司与邵义勤签订《商品房买卖合同》，邵义勤以单价2640/平方米购买志裕公司东方世纪城北苑2幢3单元1302号房（建筑面积96.56平方米），房屋总价款254,918.00元，该房款由邵义勤一次性付清，志裕公司在出卖人处加盖公章，法定代表人处加盖缪六林私章，邵义勤在买受人处签字并捺手印。2016年7月22日，志裕公司向邵义勤出具金额为254,918.40元收款收据凭证，凭证上注明付北苑2-3-1302号房，抵扣邵义勤拆迁款。当日，志裕公司还与邵义勤签订《东方世纪城北苑地下停车位使用协议》，邵义勤以总价款58,000.00元购买东方世纪城北苑1栋至8栋的负一层，编号为0037号车位，车位使用年限自2011年6月16日至2081年6月16日，志裕公司应在2016年7月22日前交给给邵义勤使用，志裕公司在出卖人处加盖公章，邵义勤在买受人处签字捺手印，当日，端诚公司向邵义勤出具金额58,000.00元收款收据凭证，凭证上注明付地下车库0037号，北苑2-3-1302抵扣邵义勤地下车位费。2020年7月2日，端诚公司向邵义勤出具北苑2-3-1302房屋天然气、防盗门、可视对讲收款收据一份，金额为5680.00元，同时向邵义勤出具上述房屋2017年8月8日至2020年11月8日物业费收据一份，金额为3824.00元，还向邵义勤出具装修保证金、垃圾清理费、临时证等收款收据一份，金额为2330.00元。本院认为，本案争议焦点如下：1、邵义勤是否完成足以排除强制执行案涉房屋的民事权益的举证证明责任？2、关于《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条法律适用问题？关于邵义勤是否完成足以排除强制执行案涉房屋的民事权益的举证证明责任问题。张绍旺辩称邵义勤现户籍所在地为水月村，无法取得拆迁地为英山的安置住房。本院认为，新都花园拆迁安置指挥部系政府成立负责英山拆迁安置工作的临时部门，其与被拆迁人签订的《房屋征收补偿安置协议书》是在英山村委会协助配合的基础上，通过实地调查反复确认的情况下才予以签订的，可信度较高，在张绍旺未提交其他证据予以反驳推翻情况下，本院依法确认《房屋征收补偿安置协议书》的待证事实。邵义勤与志裕公司签订的《商品房买卖合同》及《协议书》，系合同双方自愿签订，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。邵义勤以其应从志裕公司处获得的房屋补偿等费用抵扣案涉房屋价款，志裕公司也向邵义勤出具收取房屋价款收款收据。本案中，《协议书》、《商品房买卖合同》、物业管理费收据、天然气、防盗门、可视对讲等收款收据等证据，相互印证，能够证明邵义勤在法院查封案涉房屋前即已对案涉房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际装修入住则不是房屋占有的必要条件。《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。故本院认定邵义勤在案涉房屋查封前已经合法占有具有事实及法律依据。《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，系对建设工程交付的管理性规定，当事人违反该规定虽应承担相应责任，但不能据此推翻邵义勤已对案涉房屋实际占有的事实，该规定亦不能阻却邵义勤基于房屋买卖合同占有案涉房屋的合法性。根据本案查明事实，邵义勤在法院查封案涉房屋前已经签订《房屋拆迁补偿协议书》、《商品房买卖合同》，按合同约定支付了案涉房屋房款的合理对价，并合法占有房屋。因志裕公司的原因，案涉房屋未竣工验收导致无法办理房屋产权登记，且备案登记并非房屋买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，买受人未申请办理预告登记、网签或者备案与所购不动产未办理权属转移登记并无必然联系，因此，邵义勤对此并无过错。综上，邵义勤完成足以排除强制执行案涉房屋的民事权益的举证证明责任。二、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条法律适用问题。二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且执行的不动产为登记在其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则法律适用上产生了竞合。二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，二十九条系专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可适用特别条款也可适用普通条款。邵义勤举证证明案涉房屋现状符合《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，本院援引上述法条对邵义勤提出的案涉房屋执行异议予以认可，有事实和法律依据，并无不当，对张绍旺的诉讼请求，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张绍旺的全部诉讼请求。案件受理费500.00元，减半收取为250.00元，由张绍旺承担。如不服本判决，自接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的,上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的,按自动撤回上诉处理。审判员 ：邹志勇二〇二〇年十二月七日法官助理：胡志雷书记员 ： 肖 浩