北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10639号上诉人（原审被告）：王国强，男，1962年1月13日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨政根，北京市光明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张晓莲，女，1981年12月13日出生，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：何强，男，1982年8月5日出生，住北京市丰台区。二被上诉人委托诉讼代理人：孙曼丽，北京英淇律师事务所律师。上诉人王国强因与被上诉人张晓莲、何强房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初4451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王国强上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判王国强向张晓莲、何强赔偿房屋价值损失10万元。事实和理由：一审法院认定房屋价值损失50万元，无事实和法律依据，损失估价奇高。案涉房屋发生过非正常死亡事件，虽然会使居住者产生不良的心理感受，影响房屋出租和出售，但这种影响会随着时间的推移淡化。这种价格波动完全取决于人的主观意志。参考同类事件的影响，在一、二年后，对房屋出租和出售价格的影响就逐渐消失。一审法院认定50万元，相当于出租房屋十多年的总价，严重超出案涉房屋价值的实际损失。张晓莲、何强辩称，同意一审判决，不同意王国强的上诉请求和理由。张晓莲、何强向一审法院起诉请求：1.王国强向张晓莲、何强支付违约金8000元；2.王国强赔偿张晓莲、何强因火灾造成房屋重新装修费50000元及物品损失费用5000元；3.王国强赔偿张晓莲、何强因非自然死亡事故导致楼房贬值损失100万元；4.王国强向张晓莲、何强已支付的押金4000元不予退还。一审法院认定事实：涉诉房屋登记在张晓莲、何强名下。2019年3月13日，张晓莲、何强与王国强签订了《房屋租赁合同》，约定由王国强向张晓莲、何强承租涉诉房屋用于居住，租赁期限自2019年3月20日至2020年3月19日止，租金采取押一付六的方式，月租金4000元。押金4000元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由王国强承担的费用、租金、承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给王国强。租赁期内，双方应共同保障该房屋及其附属物品，设备设施处于适用和安全的状态。因王国强保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品，设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。王国强擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，王国强应按月租金的200%支付违约金，张晓莲、何强可要求王国强将房屋恢复原状或赔偿相应损失。在居住期间，王国强家的老人在房间内过世，王国强需赔偿张晓莲、何强6个月的房租。合同签订后，张晓莲、何强向王国强交付了涉诉房屋。王国强向张晓莲、何强交纳了押金4000元，并交纳了租期内的租金。租期内，王国强的母亲贾秀银在涉诉房屋内居住。2019年12月3日，涉诉房屋发生火灾，造成楼内公共区域、起火房屋、周边邻居房屋室内装修及物品不同程度受损，以及贾秀银死亡。起火部位为涉诉房屋北侧门厅及过道处。起火点两处，分别为涉诉房屋入门门口地面处、过道东侧单人床上。北京市东城区消防救援支队对此作出《火灾事故认定书》，认定起火原因可以排除电器、燃气引发火灾的因素，不能排除人为明火引燃可燃物导致火灾的因素。张晓莲、何强收回涉诉房屋后，对房屋进行了装修，花费55000元。为证明房屋市场价值，张晓莲、何强提交其为购买涉诉房屋于2019年1月1日签订的房屋买卖合同，约定房屋成交价格为299万元，家具家电、装饰装修及配套设备作价34万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案查明的事实，张晓莲、何强与王国强订立的租赁合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉诉房屋内发生过非正常死亡事件虽然不会对房屋的实际使用功能产生影响，但会引发人们恐惧、焦虑、忌讳等不良的心理感受。这种负面心理感受虽然属于主观体验，但却是客观存在的，表现在房屋交易过程中，即会导致购房者或租房者对房屋的评价和价值认可度降低，从而对房屋能否出租、出售及出租、出售的价格产生较大影响。此类影响虽然会随着时间的推移逐渐淡化，但在一定期间内会持续存在。也正因如此，在房地产的交易惯例中，亦将房屋是否发生过非正常死亡事件作为必须披露的影响交易决策的重要事项。本案中，涉诉房屋发生火灾，王国强的母亲在火灾中死亡，属于非正常死亡，导致涉诉房屋在后续可能的出租、出售中将受到不利影响，张晓莲、何强对涉诉房屋的收益、处分权能受到限制，由此导致的房屋贬值损失客观存在。王国强作为涉诉房屋的承租人，有妥善保管、维护涉诉房屋的义务。王国强明知其母年事已高，未尽合理注意义务，应当就此承担违约责任，赔偿损失。关于房屋市场价值的损失，法院在询价基础上进行酌定。张晓莲、何强对涉诉房屋进行装修的支出，其系合理损失，故对该项诉讼请求，法院予以支持。对于涉诉房屋内设施设备的费用，考虑到张晓莲、何强、王国强均同意以押金折抵上述费用，法院不持异议。关于违约金一项，根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。而在本案中，张晓莲、何强同时提出违约金及损失赔偿之请求，双方约定的违约金明显低于张晓莲、何强之损失。故法院仅支持张晓莲、何强要求王国强赔偿损失的诉讼请求。综上，一审法院判决：一、王国强于判决生效后十五日内向张晓莲、何强支付装修费55000元及物品损失费用4000元（其中4000元以王国强向张晓莲、何强交纳的押金抵扣）；二、王国强于判决生效后十五日内向张晓莲、何强赔偿房屋价值损失500000元；三、驳回张晓莲、何强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，民事主体的财产权利受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张晓莲、何强与王国强订立的租赁合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现王国强因认为一审法院认定的案涉房屋价值损失过高提起上诉。已查明，王国强承租案涉房屋后，安置其母亲在案涉房屋居住。后，案涉房屋发生火灾，王国强之母在火灾中身亡，属于非正常死亡。非正常死亡事件虽不会对案涉房屋的区位、面积、结构、材料、基本设施、使用功能等房屋客观效用造成影响，但会引发人们恐惧、焦虑、忌讳等不良的心理感受。这种负面心理感受虽然属于人们的主观体验，但确实客观存在；在房屋交易过程中，会导致购房者、租房者以及潜在购房者和租房者对房屋的评价和价值认可度降低，从而对房屋交易机会和交易金额均产生不利影响，导致案涉房屋交换价值的下降或出租收益的降低，使房屋在交易市场上产生价值贬损，而无论案涉房屋出售、租赁与否，房屋价值贬损均客观存在。这种不利影响虽然会随着时间的推移逐渐淡化，但在一定期间内会持续存在。正因如此，在房地产的交易惯例中，亦将房屋是否发生过非正常死亡事件作为必须披露的影响交易决策的重要事项。王国强作为案涉房屋的承租人，有妥善保管、维护案涉房屋的义务，在其母亲年事已高的情况下，更应妥善看护、照料，但王国强未能尽到义务，应就此承担赔偿损失的责任。关于房屋市场价值的损失，综合考量案涉房屋的面积、地理位置、材料等具体情况，一审法院在询价基础上酌定的金额，并无不当。对王国强主张一审认定的赔偿金额过高的上诉意见，本院难以采纳。综上所述，王国强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由王国强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  王 磊审 判 员  刁久豹二〇二〇年十二月三日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之