广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初3647号原告：珠海市原兴物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区白藤二路**湖星水岸华庭********会所，统一社会信用代码：91440400729201288P。法定代表人：王萌，执行董事。委托诉讼代理人：李成艺，经理。被告：朱东明，男，1971年6月20日出生，汉族，住所：广东省珠海市香洲区*************，公民身份号码：440************011。委托诉讼代理人：贺小媚（系被告朱东明的妻子），身份证住址：广东省珠海市香洲区********，现住：珠海市香洲区***************。原告珠海市原兴物业管理有限公司（以下简称原告）与被告朱东明（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李成艺、被告的委托诉讼代理人贺小媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付湖星水岸XXX房自2012年5月1日至2020年9月30日的物业管理费13138.08元，违约金10800.54元；2.被告向原告支付自2012年5月1日至2020年9月30日的公摊电费2828元，公摊水电费滞纳金2324.84元；以上费用共29091.46元（违约金从欠费次月1日起每天按欠费总额的0.1%计算，暂时计至2020年9月30日止，实际计至清偿之日止）；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告是一家具有三级资质的物业管理企业，自2012年起入驻湖星水岸二期并与全体业主签订了《湖星水岸二期物业服务委托合同》，后于2016年与湖星水岸二期业主委员会签订了《湖星水岸二期物业服务合同》，原告为该小区提供物业服务至今。签订合同后，原告按照委托合同委托的事项为该小区提供了相应的物业服务。被告购买该小区房产后享受了原告提供的服务，但被告从2012年5月起便拖欠原告的物业管理服务费，经多次催缴仍不交纳物业管理费。根据委托合同的规定，被告购买的房屋属于高层，物业服务费为1.5元/月/平方米，走廊和电梯等公共区域所用水电费按专有面积与总面积比例分摊至业主；业主逾期交纳物业管理费、水电公摊费等费用的，按照欠费总额的每日千分之一交纳违约金。因此，被告应向原告支付2012年5月至2020年9月期间的管理费、公摊水电费及违约金等费用共计29091.46元。原告为维护自身合法权益，遂起诉。诉讼过程中，原告将诉讼请求第1、2项中物业服务费和公摊电费的起算时间由“2012年5月1日”变更为“2013年10月8日”。被告辩称，物业服务费应从被告领取房产证的时间即2013年10月8日开始计算。小区荷花池里的喷泉里有水，且到处挖的都是坑坑洼洼，小孩和老人存在安全隐患。小区的台阶也坑坑洼洼不平。当初说会建一个会所到现在也没有建。原告的物业服务管理不到位，收费也贵，被告要求2013年10月8日至2020年9月30日期间的物业服务费打五折计算。因被告没有拿到钥匙，也没有入住，没有享受原告的物业服务，所以不同意支付物业服务费违约金、公摊电费及滞纳金。原告对其诉称向本院提交如下证据：1.欠费明细；2.缴费通知单；3.《珠海市湖星水岸二期物业服务合同》；4.《湖星水岸华庭前期物业管理委托合同》。被告未提交证据。本院依职权向珠海市*******调取了涉案房产的不动产登记表、《珠海市商品房买卖合同》及被告的身份信息。原、被告对本院调取的证据无异议。经过庭审认证、辩证，原告提供证据3、4及本院调取的证据来源合法，内容客观真实，证据间能相互印证，与本案有关联并能起到证明案件事实的作用，本院予以认定，可作为本案的定案依据，但证明内容以本院认定的为准。原告提供的证据1系单方制作，被告的具体欠费金额应以本院核算为准。原告提交的证据2，未送达给被告，本院不予认定。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，查明事实如下：2013年4月28日，原告与珠海鑫泽置业发展有限公司（以下简称鑫泽公司）签订《湖星水岸华庭前期物业管理委托合同》（以下简称《物业委托合同》），约定：原告为珠海市斗门区******的湖星水岸华庭提供物业管理服务，原告按月向住户收取管理费及其他费用，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元向收取管理费，业主或非业主使用人逾期交纳物业管理费，按国家规定按天交纳滞纳金。公用电费（包括二次加压、路灯、走廊、电梯等）根据实际用电量，按标准收费，按实际使用户数合理分摊。合同有效期二年，自2013年4月28日起至2015年4月27日止。2013年8月16日，被告（买受人）与鑫泽公司（出卖人）签订《珠海市商品房买卖合同》，约定：被告向鑫泽公司购买位于珠海市斗门区******13栋1单元1603房，鑫泽公司应当于2013年11月30日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付被告使用。鑫泽公司应当在房屋交付使用后360日内，向产权登记机关申请确权。根据不动产权登记表显示，被告为案涉房屋的权属人，该房屋建筑面积为86.58平方米，登簿日期为2013年9月30日，领证日期为2013年10月8日。2016年9月1日，原告（乙方）与湖星水岸二期业主委员会（甲方）签订《珠海市湖星水岸二期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），约定：甲方代表业主大会与乙方签订合同，业主及非业主使用人均应遵守，乙方为业主大会选聘的物业管理企业，对涉案小区提供物业管理服务；住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取物业服务费，不包括共用水费、电费，共用水费、电费每月按各户使用量另行分摊，由原告代收代交；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金；合同服务期限为五年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止。庭审过程中，原告主张物业服务费为月缴，当月的物业服务费在次月的15日前缴纳，被告对此没有异议。被告确认开发商在其领取房产证之前已向其交付涉案房屋。本院认为，原告与鑫泽公司签订的《物业委托合同》、原告与湖星水岸二期业主委员会签订的《物业服务合同》，是在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对湖星水岸二期的业主具有约束力。原告依据上述合同的约定为被告提供了物业服务，被告应当按约定向原告缴纳物业服务费。被告主张原告未尽职履行物业管理服务，物业服务费应打五折计算，但未举证证明原告提供的物业管理服务不符合合同约定。对被告的此节主张，本院不予采信。关于物业服务费的缴纳起算时间。涉案《物业委托合同》与《商品房买卖合同》未对物业服务费的缴纳起算时间进行约定。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第6点第一款的规定，业主应自房屋交付之日起支付物业费。被告确认开发商在其领取房产证即2013年10月8日之前已向其交付涉案房屋。庭审中原、被告均同意物业服务费自2013年10月8日起算，本院对该起算时间予以确认。关于被告应支付的物业服务费的数额。根据《物业委托合同》约定，自2013年4月28日起住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.8元计算。根据《物业服务合同》的约定，自2016年9月1日起住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元计算，现原告要求2016年9月1日之前的物业服务费也按照建筑面积每月每平方米1.5元的标准计算，减少了被告的支付义务，属于原告对自己权利的处分，本院予以准许。经核算，每月物业服务费为129.87元（86.58平方米×1.5元/月/平方米），从2013年10月8日起至2020年9月30日止的物业服务费为10879.75元【其中从2013年10月8日起至2013年10月31日止的物业服务费为100.54元（129.87元/月÷31天×24天），从2013年11月1日起至2020年9月30日止的物业服务费为10779.21元（129.87元/月×83个月）】，对于原告主张的超过本院核算数额的部分，本院不予支持。关于违约金。涉案《物业委托合同》与《物业服务合同》约定物业服务费按月支付，但未对每月物业服务费的具体支付时间进行约定。原告主张当月的物业服务费在次月的15日前缴纳，被告对此没有异议。本院对原告主张的物业服务费的缴费期限予以确认。被告至今仍欠付2013年10月8日至2020年9月30日期间的物业服务费，已构成违约。涉案《物业委托合同》虽约定，逾期交纳物业服务费的，按国家规定按天交纳滞纳金，但未对违约金的计算标准进行约定。原告请求2016年9月1日之前物业服务费的违约金按每日1‰计算，理法无据，本院不予支持。因被告逾期不支付物业服务费，必然会给原告造成资金占用期间的利息损失。本院酌情确定2013年10月8日至2016年8月31日期间物业服务费的违约金，以当月物业服务费（2013年10月的物业服务费为100.54元，从2013年11月起至2016年8月止每月物业服务费为129.87元）为基数，从逾期之日即次月16日起按中国人民银行同期贷款基准利率、同期同行业拆借市场报价利率（2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按同期同行业拆借市场报价利率计算）分别计算至实际清偿之日止。根据《物业服务合同》的约定，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天应按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金，该滞纳金实际为逾期付款违约金。现原告自愿将违约金的计算标准调减至每日1‰，属于对自己权利的处分，本院予以准许。故2016年9月1日至2020年9月30日期间物业服务费的违约金，应以当月物业服务费即129.87元为基数，按每日1‰从逾期之日即次月16日起计算至清偿之日止。因原告在被告欠付物业服务费后，未及时起诉追索物业服务费或采取其他适当措施防止损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院确定欠缴当月物业服务费的违约金累计金额应以不超过欠缴当月物业服务费的本金为限。关于公摊电费及滞纳金。涉案《物业委托合同》与《物业服务合同》未约定公摊水电费的交纳标准及分摊方式，原告也未提交证据证明分摊费用的实际发生情况及分摊计算方法，无法具体明确被告应当支付的费用数额。原告主张的上述费用及滞纳金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第三款、第一百一十九条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十四条第八项的规定，判决如下：一、被告朱东明应于本判决生效之日起五日内向原告珠海市原兴物业管理有限公司支付2013年10月8日至2020年9月30日期间的物业服务费10879.75元；二、被告朱东明应于本判决生效之日起五日内向原告珠海市原兴物业管理有限公司支付2013年10月8日至2016年8月31日期间物业服务费的违约金【以当月物业服务费（2013年10月的物业服务费为100.54元，从2013年11月起至2016年8月止每月物业服务费为129.87元）为基数，从次月16日起按中国人民银行同期贷款基准利率、同期同行业拆借市场报价利率（2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按同期同行业拆借市场报价利率计算）分别计算至实际清偿之日止】及2016年9月1日至2020年9月30日期间物业服务费的违约金（以当月物业服务费即129.87元为基数，按每日1‰从次月16日起计算至清偿之日止），且欠缴当月物业服务费的违约金累计金额应以不超过欠缴当月物业服务费的本金为限；三、驳回原告珠海市原兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元（原告珠海市原兴物业管理有限公司已预交），由原告珠海市原兴物业管理有限公司负担46元，由被告朱东明负担218元。本判决为终审判决。审判长  韩蕾蕾二〇二〇年十二月三日书记员  陈宝仪附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：……（八）物业、电信等服务合同纠纷；……