河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2497号 上诉人（原审被告）：承德县中泰房地产开发有限公司，住所地河北省承德市承德县下板城大街万晟国际广场**楼**。 法定代表人：刘婧晗，总经理。 委托诉讼代理人：张紫薇，河北骥腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜灏，河北骥腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：闫丽玲，女，1982年4月5日出生，汉族，住河北省承德市承德县。 上诉人承德县中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰公司）因与被上诉人闫丽玲房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德县人民法院（2020）冀0821民初1946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中泰公司的委托诉讼代理人张紫薇、被上诉人闫丽玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中泰公司上诉请求：1、撤销河北省承德县人民法院作出的（2020）冀0821民初1946号民事判决，改判驳回被上诉人对上诉人超出合同约定的诉讼请求。2、本案一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误，应当予以改判。一、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，上诉人逾期交房应按合同的约定履行。1、案涉合同条款并非格式条款。原审判决认为双方签订的合同中第十一条、第十二条属于格式条款，应属无效条款。而《合同法》第三十九条第二款规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，双方签订的合同第十一条约定的60天延展期，第十二条约定的违约责任上限是双方真实意思表示，是经过双方充分协商而签订的条款。该条款与合同中其他条款相比，字体进行了加黑、加粗，并加载了下划线，尽到了充分的提醒义务。同时补充协议中第十五条再次提到买受人同意给予出卖人60天的交房延展期，不计入延期交房违约责任。通观合同全文，对于字体加黑、加粗，加载下划线的条款并不多，这可以看出这些条款都是经过双方充分协商的。在订立合同之时，被上诉人对此内容是明知的，且未提出任何异议，实际上接受并签署了合同，且该合同已在住建局备案，故案涉合同条款并非格式条款。2、案涉合同条款即使是格式条款，也没有免除上诉人的违约责任、加重被上诉人的责任、排除被上诉人的主要权利，系有效条款。《合同法》第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。该法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。通过上述两个条文的对比可以看出，三十九条提请注意的不光有免除己方责任，还有限制己方责任的情形，而四十条规定的无效情形明确是免除已方责任，排除对方权利的，《合同法》第四十条列举的都是完全排除权利免除责任的情形，而并没有将限制己方责任列为无效情形。对于违约金约定过高或者过低该如何调整，《合同法司法解释二》及《商品房买卖合同解释》都有明确的规定，这也可以看出合同约定条款只有完全排除权利免除责任的情形才是无效条款。本案中，双方签订的合同第十一条约定的60天延展期，第十二条约定的违约责任上限的条款，都是限制上诉人责任的情形，并没有完全免除上诉人在逾期交房时的违约责任，当然也没有排除被上诉人在上诉人迟延交房时的求偿权。不存在《合同法》第四十条规定的无效情形。故案涉合同条文合法有效，应作为认定本案事实的依据。3、上诉人逾期交房应按合同的约定履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。对此，双方在上诉人逾期交房时，应承担的违约责任进行了明确的约定，约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据案涉合同条款约定，上诉人的违约责任应自交房延展期以后即2019年9月1日起算，且不超过已付房款的0.1%即1105.75元。现上诉人同意向被上诉人支付违约金1105.75元，符合上述法律规定及合同约定。二、虽然“新冠肺炎疫情”发生在上诉人逾期交房以后，但是因为这一不可抗力的原因，造成上诉人逾期交房天数增加，对增加的天数上诉人不应承担赔偿责任。上诉人的这种迟延交房违约是一种持续的状态，不是瞬时的行为。如果因为一个瞬时的行为发生导致了一个确定的损失结果出现那么瞬时行为发生以后出现不可抗力的不应减免上诉人的责任。但是如果一个行为或状态本身就是持续存在的，应该自这个状态结束之日视为迟延履行终止之日，在此之前出现的不可抗力不属于迟延履行后发生的不可抗力，因其出现造成了履行期被迫延长，可以免除上诉人的部分责任。本案中，上诉人虽然未在合同约定的时间交房，但是因上诉人原因造成的逾期天数并不多，为4个月。上诉人原计划于春节期间向业主交房，因新冠疫情突然爆发，上诉人根据政府文件的要求，出于痰情防控工作的需要于2020年1月24日起暂停营业，造成逾期交房日期被迫推后。上诉人在政府允许复工后，及时做好交房准备工作，于2020年3月31日起按照政策要求，分批分次通知业主办理房屋交接手续、有序交房。因此自2020年1月24日至被上诉人实际收房之日的迟延，是受新冠肺炎疫情影响，对此期间不应对被上诉人苛以赔偿责任。因疫情的出现，迟延交房是全部开发企业都面临的问题，所以最高院才有明确的指导意见。如果枉顾最高院的指导意见，支持个案，将产生错误的司法引导作用，这不仅是针对上诉人一家开发企业，将会引发全市的业主蜂拥起诉，造成极多的无理缠诉案件。三、通过本案现有证据不能证明被上诉人的实际损失，进而不能证明双方约定的违约金是否过低，法院对违约金的数额不应进行调整。只有在实际损失确定的情况下，才能看出双方合同约定的违约金是否过低。被上诉人提交了房屋租赁协议，但是其并没有提交合法有效的转账凭证及发票等证据用以证明协议的真实性。根据《税法》及相关法规规定，个人出租房屋取得收入的应交税、开具发票。本案中，被上诉人并没有提交发票。故从被上诉人的举证看，不能证明被上诉人的实际损失数额。另外，被上诉人购买的是商业，收房后是否能及时出租出去及租金多少是不能确定的。现有证据不能证明双方约定的违约金是否过低，法院对违约金的数额不应进行调整。综合以上，通过本案现有证据不能证明被上诉人的实际损失，进而不能证明双方约定的违约金是否过低。在此情况下，因合同有明确约定，被上诉人超出约定所主张的损失，上诉人不应予以赔偿。且本案逾期交房时间较长系因疫情原因，相应天数应予扣除。故此，上诉人已经在有条件复工的情况下，向被上诉人交付了房屋，请求人民法院依法驳回被上诉人超出合同约定的诉讼请求。 闫丽玲辩称，1、所谓的格式条款又称为标准条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，本案涉及的《房屋买卖合同》为在中华人民共和国住建部制定的范本基础上形成。而上诉人与被上诉人签订的条款除在范本基础上的其他条款均为上诉人事前预先拟定且在订立合同时未与原告协商的条款，因此都是格式条款合同。同时《合同法》从维护公平、保护弱者出发，对格式条款从三个方面予以限制：第一，提供格式条款一方有提示、说明的义务，应当提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求予以说明；第二，免除提供格式条款一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利的格式条款无效；第三，对格式条款的理解发生争议的，应按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案涉及的合同中第十一条、第十二条的约定内容并非按照被上诉人的要求予以说明，在免除上诉人承担逾期交房违约义务的同时又约定了排除被上诉人获得违约赔偿的主要权利，因此实属无效的格式条款。从上诉人的上诉状上“事实与理由”的第一条可以明显看出，上诉人对于自己的行为明显在进行诡辩，前后自相矛盾，即如果在上诉理由不成立的基础上又承认了自己的违约行为，但对于违约金额不予承认。因此从上诉人的上诉状中可以得知上诉人对于自己的违约行为予以了承认，如不承认自己的违约行为，便可不向上诉人予以赔偿。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。上诉人本应于2019年6月30日前交房，但因其自身原因导致逾期交房，是上诉人延迟履行义务才导致后期上诉人所谓的不可抗力，因此不能免除责任。3、对于被告的第三条上诉理由即被告所谓的没有提供相应发票，是因为本地个人之间房租租赁行为按照交易习惯大多不开具发票，因此并未开具。若按照上诉人的说法无发票即无事实上的租赁关系，那么上诉人在售房时只开具了收据而未开具发票（直至交房时才为业主换了购房发票）是不是可以认为上诉人与购房者之间并无真实资金往来，实属零首付卖房呢?其所属的物业公司收取的物业费至今仍只开具了收据而未开具发票，那么物业公司为什么要向业主提供物业服务呢?根据《合同法》第107条、113条、114条规定，违约方应该按照合同约定承担违约责任，合同中已约定相关赔偿标准，如上诉人认为应按照我的实际损失金额进行赔偿，我将在后期的上诉中提供相应证据，并对开发商的一系列违法违规售房（向每个底商购买者收取五万元整底商费不开具发票）交房行为进行投诉和上诉，直至胜诉为止。同时，类似案件在我国已有相关案例，最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）已于2020年7月31日实施。综上，请求法院按照法律规定依法驳回上诉人的上诉请求，判令上诉人向被上诉人按照相关约定赔偿被上诉人的经济损失38973.05元（38590.67元＋382.38元）。 闫丽玲向一审法院起诉请求：1.请求被告承担逾期交房违约责任赔偿违约金38590.67元（自2019年6月30日至2020年6月14日，按总房款1105750.00元的日万分之一计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年4月11日原告与被告承德县中泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同(预售)》，合同约定：闫丽玲购买承德县中泰房地产开发有限公司建设的万晟国际广场商品房一套，房屋建筑面积50.25平方米，房屋单价每平方米22，004.97元，总价1，105，750.00元；闫丽玲应于2018年4月11日前支付首期房价款人民币555，750.00元，余款人民币550，000.00元向承德县恒升村镇银行申请贷款支付；闫丽玲未按照约定时间付款的，逾期10日之内买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过10日出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；被告向原告交房时间为2019年6月30日，买受人同意给予出卖人60天的交房延展期，不追究出卖人延期交房违约责任，逾期交房自本合同11条规定的延展期最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行，出卖人按照上述方式进行计算向买受人支付违约金总额不得超过买受人已交付的房款的0.1%。合同签订后，闫丽玲按照合同约定的数额支付了购房款。2020年6月15日闫丽玲与承德县中泰房地产开发有限公司办理了房屋交付手续。 一审法院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据相关法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定双方当事人的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限制其责任的条款，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的该条款无效。在本案所涉商品房买卖合同中约定买受人同意给予出卖人60天的交房延展期，不追究出卖人延期交房违约责任以及合同既约定了卖房人逾期交付房屋的，应承担每日万分之一的违约金，但又同时限定了卖房人的最高赔偿限额为不超过合同总价款的1‰。该限定条款明显违背公平原则，且卖房人并没有提醒对方注意限制其自身责任的条款，对限制其自身责任的条款向买房人进行充分说明。故此限制条款应属无效条款，逾期交房期限应为2019年7月1日至2020年6月14日，被告逾期交付房屋的违约金数额仍应按照合同约定的已收房款的每日万分之一标准计算，故原告要求被告承担逾期交付房屋的违约金38590.67元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。新冠肺炎疫情发生在被告迟延交房之后，因此被告辩称逾期交房系因新冠肺炎疫情这一不可抗力原因不应承担赔偿责任的辩解理由不能成立，本院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：被告承德县中泰房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告闫丽玲违约金38590.67元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取382.38元，由被告承德县中泰房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。被上诉人在一审法院提交了《商品房买卖合同（预售）》一份，证明其诉请违约金数额有约定；《房屋租赁合同》，证明该房屋现年租金6万元；《租房租金收据》，证明房屋出租的年租金数。上诉人在一审法院提交了《商品房买卖合同（预售）》一份，证明约定买受人同意给出卖人60日的交房延展期，不追究责任；《房地产市场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作方案》、《应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情售楼场所、开发企业和中介机构疫情防控工作方案》、《关于承德县销售场所有序复业的通知》，证明上诉人延期交付系受新冠疫情影响，应予免责；电脑短信平台截图一份，证明复工后政府要求限制接待人数和接待时间，造成交付期限延迟。 本院经审查当事人在一审提交的证据，结合上诉人与被上诉人双方庭审陈述观点，对一审法院查明的事实予以确认。另查明，在上诉人与被上诉人订立的《商品房买卖合同（预售）》第十一条交付时间和交付手续中的“1、买受人同意给予出卖人60天的交房延展期，不追究出卖人延期交房违约责任。”采用黑体字加下划线的书写方式。还查明，在签订《商品房买卖合同（预售）》当日，还签订了《补充协议》作为该合同的附件十一。《补充协议》第十五条又约定“买受人同意给予出卖人60天的交房延展期，不计入延期交房违约责任。”同样采用黑体字加下划线的书写方式。又查明，在上诉人筹备交房事宜期间，我国发生了新型冠状病毒感染的肺炎疫情，承德县住房和城乡建设局于2020年2月1日发出了承县政建字［2020］10号《关于印发的通知》，要求坚决落实疫情稳定前在售项目一律不得擅自营业。2020年2月18日又发出了承县政建字［2020］13号《关于印发的通知》，要求房地产开发企业应暂停开放项目销售中心、售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复……。全县开发企业和中介机构务工人员在批准复工前不得提前返岗。再次强调停止楼房销售活动。2020年3月11日，承德县住房和城乡建设局发出承县政建字［2020］17号《关于承德县销售场所有序复业的通知》，提出对具备复工条件房地产开发企业，经申请可以有序开业。要求做好防控工作，办理购房手续的人员分批次进入售楼场所，每批不得超过3人，前后批次间隔时间不得低于10分钟。据此，上诉人做好防疫工作,向有关部门申请批准同意有序复工营业后,于2020年3月31日向包括被上诉人在内的购房人发送短信通知，通知各购房人中泰公司将按照政府要求分批次有序交付所购商品房。 本院认为，合法的合同受法律保护。上诉人与被上诉人订立的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。按照合同约定，被上诉人已经将购房款1105750.00元交付上诉人，上诉人应于2019年6月30日将案涉商业用房交付被上诉人，上诉人延期至2020年6月15日向被上诉人交付该房，对上述事实上诉人与被上诉人并无争议。本案上诉人与被上诉人主要争议焦点：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》中关于被上诉人(买受人)同意给予上诉人(出卖人)60天的交房延展期，不追究出卖人延期交房违约责任及出卖人向买受人支付违约金总额不得超过买受人已交付房款0.1%的约定是否有效;二、2020年初发生新冠肺炎疫情是否属于不可抗力，疫情期间应否免除上诉人延期交房的违约责任，如果免除责任免责期限的起算时间。 《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定双方当事人的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限制其责任的条款，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的该条款无效。在本案所涉商品房买卖合同中约定买受人同意给予出卖人60天的交房延展期，不追究出卖人延期交房违约责任,以及卖房人逾期交付房屋的，应承担每日万分之一的违约金。但又同时限定了卖房人的最高赔偿限额为不超过合同总价款的1‰。对该部分约定上诉人中泰公司为了提请买受人注意，在《商品房买卖合同（预售）》对该部分内容采取了字体加黑加粗并在该段文字下加下划线的方式进行特殊文字处理的方式进行提示。双方同时就合同中免责条款又签订了《补充协议》，在《补充协议》中特别约定了买受人同意给予出卖人60天交房延展期，不计入延期交房违约责任事项。据此，作为出卖人的上诉人，对买受人同意给予其在60天交房延展期内不承担违约责任的约定已经尽到了提示义务，且该约定并未因此加重买受人的责任，应为有效，故上诉人中泰公司逾期交房的起算时间应为约定交房时间2019年6月30日后的第61日，即为2019年8月31日。故对上诉人请求按照合同约定免除其承担60日违约责任的上诉请求，本院予以支持。但在上述条款中约定出卖人逾期交付房屋的，应承担每日万分之一的违约金。同时又限定了卖房人的最高赔偿限额为不超过合同总价款的1‰，该限定条款明显违背公平原则，故此该限制条款应属无效条款，上诉人逾期交付房屋的违约金数额仍应按照合同约定的已收房款的每日万分之一标准计算。上诉人上诉提出其支付延期交付的违约金数额不能超过被上诉人商品房买卖合同总价款1‰的请求，本院不予支持。 2019年12月18日,被上诉人所购商品房所在的楼房竣工验收合格，竣工验收结论为：工程评为合格，同意交付使用。在上诉人筹备交房事宜期间，我国发生了新型冠状病毒感染的肺炎疫情，承德县住房和城乡建设局于2020年2月1日发出了承县政建字［2020］10号《关于印发的通知》，要求坚决落实疫情稳定前在售项目一律不得擅自营业。2020年2月18日又发出了承县政建字［2020］13号《关于印发的通知》，要求房地产开发企业应暂停开放项目销售中心、售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复……。全县开发企业和中介机构务工人员在批准复工前不得提前返岗。再次强调停止楼房销售活动。2020年3月11日，承德县住房和城乡建设局发出承县政建字［2020］17号《关于承德县销售场所有序复业的通知》，提出对具备复工条件房地产开发企业，经申请可以有序开业。要求做好防控工作，办理购房手续的人员分批次进入售楼场所，每批不得超过3人，前后批次间隔时间不得低于10分钟。据此，上诉人于2020年3月31日向包括被上诉人在内的购房人发送短信通知，通知将按照政府要求交付，此后上诉人即组织分批次交房，直至2020年6月15日向被上诉人交付商品房并办理交付手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。2020年初发生的新冠肺炎疫情属于不可抗力，依法应免除上诉人因发生疫情造成延期交付的责任，新冠肺炎疫情虽发生在上诉人迟延交房之后，但在上诉人已经具备了交付条件的情况下，上诉人按照政府相关管理部门的要求，停止交付房屋,于2020年3月11日接到有关部门同意在做好防疫工作的情况下,有序复工营业,才分批次进行交付，因此造成的延误，应免除上诉人的违约责任，故本院确定截止日期为2020年2月1日。上诉人上诉请求自2020年1月24日起系受新冠肺炎疫情影响时间，证据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人中泰公司与被上诉人闫丽玲签订的《商品房买卖合同(预售)》中关于被上诉人(买受人)同意给予上诉人(出卖人)60天的交房延展期，不追究出卖人延期交房违约责任的约定，上诉人已经尽到提示义务，合法有效，本院予以采纳。合同格式条款中关于上诉人（出卖人）向被上诉人（买受人）支付违约金总额不得超过买受人已交付房款0.1%的约定，违反公平原则，应为无效。上诉人虽举出在2019年底即具备交付商品房的条件，但只举出在发生新冠疫情后的2020年2月1日有关部门要求停止营业的通知，本院据此认定此日为计算上诉人承担违约责任的截止日期。故上诉人的违约期限为自2019年8月31日起至2020年2月1日止共计155天，违约金以总房价款1105750.00元为基数，按照日万分之一计算，金额为17139.12元（1105750.00元×155天×0.01%）。上诉人上诉理由部分成立，本院予以支持。原审法院认定基本事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第一百零七条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销河北省承德县人民法院（2020）冀0821民初1946号民事判决。 二、上诉人承德县中泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人闫丽玲支付违约金17139.12元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费382.38元，二审案件受理费764.76元，由上诉人承德县中泰房地产开发有限公司负担764.76元，由被上诉人闫丽玲负担负担382.38元。 本判决为终审判决。 审 判 长 袁宝山 审 判 员 徐岩波 审 判 员 马 莉 二〇二〇年十二月四日 法官助理 李艳玲 书 记 员 姜 超