广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初2700号原告：开平市******合龙经济合作社，地址：开平市*********。负责人：邝杜灿，该村小组组长。委托诉讼代理人：谭天俊，广东广能律师事务所律师。被告：蔡锦文，男，1967年1月27日出生，汉族，住中山市*********，公民身份证号码：440************678。委托诉讼代理人：张喻忻，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏玉淳，广东金桥百信（中山）律师事务所律师助理。原告开平市******合龙经济合作社与被告蔡锦文租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月29日公开开庭审理了本案。原告开平市******合龙经济合作社的委托诉讼代理人谭天俊，被告蔡锦文的委托诉讼代理人张喻忻、苏玉淳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开平市******合龙经济合作社向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2006年8月18日签订的《租赁合同》及2012年12月22日签订的《补充协议》；2、判令被告向原告返还涉案场地并支付返还场地前的租金272983.68元（从2018年1月1日-2019年6月30日，余款计至实际返还场地之日止按月租金15165.76元计算）；3、判令被告向原告支付违约金51866.9元（暂计至2019年6月30日，余息从2019年7月1日开始以272983.68元为基数，按月利率2%计算至租金清偿之日止）；（上述三项诉讼请求的总金额为：未履行合同金额为1364918.4元+272983.68元+51866.9元=1689768.98元。）4、案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年8月18日，原告与被告签订《租赁合同》，约定将位于开平市**********预留商住用地一块24376.29平方米出租给被告使用，租赁期限20年，租金单价为每年每平方米12元。2010年12月22日，原告与被告签订《补充协议》，确定租赁合同期限为2006年11月1日-2026年10月31日20年，从2011年1月1日起出租的土地使用权变更为15165.76平方米，并约定：《补充协议》第一条，被告应按照附有的B区规划重新进行建设，并于2017年年底前完成，否则原告有权终止合同及补充协议并要求被告赔偿损失；《补充协议》第三条，被告不得拖欠租金，否则按所欠租金每月加10%的滞纳金，逾期一个月未缴纳的，原告有权终止合同及补充协议，并追究被告的违约责任。上述合同签订后，原告已交付土地给被告使用。但至2017年年底，被告没有依约借款给原告办理土地使用权证，也没有按照《补充协议》的第一条约定，完成重新建设的规划，并于2018年1月份开始至今，没有向原告缴纳租金，存在严重的违约行为。根据双方租赁合同及补充协议的约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告向法院起诉。被告蔡锦文辩称，一、开平市******合龙经济合作社不是合同主体，不是适格原告，不具备原告资格，应驳回起诉。原告提供的《租赁合同》及《补充协议》的出租方为开平市**************，并不是开平市******合龙经济合作社。根据《村民委员会组织法》第二条及第三条的规定，村民小组是村委会的下设组织，而根据《农民专业合作社法》第二条及第五条的规定，开平市**************与开平市******合龙经济合作社是两个不同的主体，二者在性质、人员组成及职能方面均有不同，故开平市******合龙经济合作社不是合同主体，不具备原告资格，应驳回起诉。二、如果法院认定泮村合龙经合社与泮村合龙村民小组是同一主体，因被告并未拖欠租赁合同的租金，未违反合同约定，亦不构成违约。《租赁合同》约定承租方每一季度缴纳一次租金，被告已经按照《租赁合同》约定将2018年1月-2018年6月的租金支付给泮村合龙村民小组，但是泮村合龙村民小组不收取租金并于2018年9月14日原数退还给被告（有被告的转账记录、留言和对方退还被告租金的转账和留言为证），故不是被告拖欠租金，是泮村合龙村民小组想单方提高租金，故不愿收取被告租金，被告并不违约。三、如果法院认定泮村合龙经合社与泮村合龙村民小组是同一主体，因泮村合龙村民小组没有按照《租赁合同》的约定提供涉案土地的土地使用权证，未完成合同约定的先履行义务，被告可以享有先履行抗辩权，故泮村合龙经合社要求被告支付违约金，于法无据，应予驳回。双方于2010年12月22日签订补充协议并未修改关于原告方应当办理土地使用权证的相关约定，补充协议仅就涉案土地的面积、用途作出的相应的变更，并未对合同双方的其他权利义务作其他修改。在有书面的租赁合同及书面补充协议情况下，不能仅因当事人的某种推定的意思表示，得出书面合同已作为变更的效力。根据《租赁合同》第三条第三款的约定，现泮村合龙村民小组并未按照合同约定提供上述土地使用权证，被告无法办理《建设工程规划许可证》，无法按《补充协议》第二条的约定在2017年年底完成相关建设，故依据《合同法》第六十七条的规定，在泮村合龙村民小组作为先履行义务的一方未完成履行，被告可以享有先履行抗辩权，可以不进行相关建设，故被告不进行相关建设完全符合法律规定，亦遵守了合同的约定，不构成违约，泮村合龙经合社主张违约金于法无据，应予驳回。四、被告未按合同约定提供借款是因双方在2007年5月18日签订的借款监督协议书约定（详见原审（2019）粤0783民初3223号证据4）：原本借款是100万元，但是因截止到借款监督协议书签订时（2007年5月18日）原告并未办理相关证书，故办证费用60万元予以扣减，剩余40万元应当按照商铺工程的进度分批借给原告，现被告依据商铺工程的进度出借了30万元，并不存在违约，若原告主张被告违约，则要就涉案商铺工程进度进行举证。如果法院认定泮村合龙经合社与泮村合龙村民小组是同一主体，原告的诉讼请求也是既无法律依据亦无事实依据，请求法院在查清事实的基础上，依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合证据规则予以认定。本院经审理认定事实如下：2006年8月18日，开平市****************与被告签订《租赁合同》，约定开平市****************将开平市**********预留商住用地出租给被告使用，使用面积为24376.29平方米（以土地证的面积为准），租赁期限从本合同生效之日起计算二十年，租金单价为每年每平方米12元（二十年不变，续租期租金为每年每平方米15元），租金按年度租金平均分四期结算，被告每季度交纳一次租金，于每季度最后一天向开平市****************交纳，开平市****************须以租赁发票形式收取，租赁期间，被告必须按时到开平市****************财务站缴交租金，不得拖欠，否则按所欠租金每月加收10%的滞纳金，逾期三个月未缴交租金的，开平市****************有权终止合同，收回土地，并追究被告的违约责任；又约定租赁期间，被告分阶段向开平市****************提供100万元整人民币无息借款，第一阶段，自本合同签订之日起开平市****************在办理土地使用证的过程中，所需的办证费用提供借款，第二阶段，在合同生效后四个月内，开平市****************因筹建位于被告租用地附近的商铺所需费用，被告按开平市****************建筑工程的进度提供上述所约定金额中剩余部分借款，被告向开平市****************提供的借款，开平市****************必须在租赁期间前十年的土地租金中抵减完毕，每年抵减借款总额的10%，所抵减的金额以借据结算为准；还约定本合同在各方签字、盖章并经开平市****************办理好土地用途为“商住用地”的土地使用权证和领取土地使用权证并完成合同规定之配套设施后生效。同日，开平市****************与被告在开平***服务所办理了签名见证。2006年9月5日，开平市建设局给开平***政府出具《关于水口镇第二工业园内四块用地改变用途的批复》，同意水口镇第二工业园内分别属于合龙、松山、泮村、锦龙村合共95.75亩的四块自留用地由工业用地变为商业用地。2006年10月30日，开平市****************与被告签订《租赁合同生效起止日确认书》，确认双方于2006年8月18日签订的租赁合同的生效时间自2006年11月1日起至2036年10月31日止（合同期限为20年，续租10年，合共30年）。2006年10月31日，开平**政府向***人民政府提交《关于申请成立开平市升平市*开发管理有限公司的请示》，请示引入中山市东升商业广场发展有限公司（法定代表人为被告）租用包括涉案土地在内的四块土地建设大型生活配套区及综合市场。2010年12月22日，开平市****************、开平市******民委员会锦龙小组与被告签订《补充协议》，约定双方于2006年8月18日签订一份出租地租赁合同，约定于2006年11月1日将位于开平市**********预留商住用地一块出租给被告使用，租赁期为30年（其中租期20年，续期10年），该地块现简称为该生活区中的BC区；又约定B区租金按原合同执行，被告必须按时到出租方财务站缴交租金，不得拖欠，否则按所欠租金每月加10%的滞纳金，逾期一个月未缴交租金的，出租方有权终止原合同及补充协议，收回土地、建筑物及水电设施，并追究被告的违约责任；还约定C区租赁期截止至2010年12月31日，减除退出的C区面积，现合龙村在B区实际出租面积为15165.76平方米。在履行合同中，原、被告按每月租金15165.76元履行。在履行合同过程中，被告按照合同约定的标准将租金交纳给原告，并依约分批出借了借款300000元给原告。2018年1月开始，被告未能按照合同约定的时间给原告交付租金。原告认为被告构成违约，被告认为原告拒收租金并拒不出示涉案土地的土地使用权证，双方发生纠纷。经协商无果，原告向本院起诉，遂成诉讼。另查明：2002年9月27日，开平***管理所与开平市******民委员会、开平市****************签订《征用土地合同书》，约定为适应城镇建设需要，征用开平市****************土地用作城镇建设开发用地，征用土地位于垒山（地名）等土地120.882亩，其中山地71.883亩、水田34.033亩、水塘14.966亩；又约定为扶持开平市****************发展集体经济及解决因征地后村民的安置就业问题，被征土地原则上实行6:3:1（即开平***管理所占60%，开平市****************占30%，村委会占10%）；还约定本合同一式四份，当事人、村委会、镇开发公司各一份。2006年4月6日，开平***公司与开平市****************签订《第二工业园留成土地返还合同》，约定按照征地合同的留成比例，并减除规划道路等公共用地面积后，开平市****************所属合龙村小组在该开发区的留成土地面积共32.14亩。2006年8月18日，开平***政府向***人民政府提交《关于变更土地用途的请示》，请示将开平市****************的自留工业用地25.75亩由工业用途按实际情况变更为商业用地。涉案土地东至欧尚卫浴，南至升平市场，西至江水公路边，北至水口商会大厦。在履行合同中，被告在涉案土地上兴建了约7000平方米的建筑物。又查明：涉案土地属原告所有，权利类型为集体土地所有权。原、被告对涉案土地尚未办理土地使用权证的事实均无异议。本院认为，本案属土地租赁合同纠纷。开平市******合龙经济合作社是涉案租赁土地的所有权人，是2016年8月18日《租赁合同》在履行中的租金收取方和借款人，也是履行该《租赁合同》约定的出租方义务的当事人，故此，本院认定开平市******合龙经济合作社是2006年8月18日《租赁合同》的当事人。原、被告签订的《租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于合同的解除问题。根据庭审查明和本案的证据，1、《租赁合同》约定被告在合同签订之日起原告在办理土地使用证的过程中，提供借款给原告办证，但在合同履行过程中，被告未履行该项借款义务，原告也主张因被告未能履行该项借款义务导致其至今未能办理租赁土地的土地使用权证；2、被告从2017年开始未能依照《租赁合同》约定的时间缴纳租金，并从2018年1月1日起拖欠租金，截至2018年7月1日，被告已逾期三个月未缴交租金，符合《租赁合同》第三条第八款和《补充协议》第三条关于解除合同的约定；3、被告自认在知道原告未办理好土地用途为“商住用地”的土地使用权证的情况下仍进行了部分建设，改变了土地的用途，综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，被告上述的违约行为导致原告的合同目的无法实现，故此，原告请求解除涉案《租赁合同》，本院予以支持；2012年12月22日的《补充协议》涉及开平市******锦龙经济合作社，不应全部解除，但原、被告关于租赁的补充约定应在本案中一并解除。被告主张双方已变更了关于借款办理土地使用权证、支付租金时间的约定，因证据不足，本院不予采纳。关于返还场地、支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，涉案《租赁合同》解除，故此，原告请求被告返还涉案场地并支付租金（租金计付办法：从2018年1月1日起至被告实际返还场地之日止，按15165.76元/月计算），本院予以支持。关于违约金的问题。被告从2018年1月1日起开始拖欠租金，并于2018年8月31日才缴交了2018年1月至3月的租金，故2018年1月至3月租金的违约金从其逾期之日（即2018年4月1日）起计算至2018年8月30日；2018年8月31日，被告缴交了2018年1月至6月的租金，原告于2018年9月14日退回2018年1月至6月的租金给被告，由此说明2018年8月31日至（2019）粤0783民初3223号案立案前一天（即2019年7月16日）的违约金属于因原告的过错造成的扩大损失，应由原告自行承担相应的法律后果。在原告提起（2019）粤0783民初3223号案的诉讼后，被告未及时缴交租金，故后续的违约金可从2019年7月17日起计算至租金清偿之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原告未能举证其实际的违约损失，本院认定该损失为资金被占用而产生的利息损失；参照民间借贷关于利息的规定，原、被告约定违约金按每月10%计算过高，本院酌情调整为按原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍即年利率15.4%（3.85%×4）计算。综上，截至2019年7月16日，被告应付的违约金为11671.24元（15165.76元/月×12×15.4%÷365×152）,后续的违约金从2019年7月17日起至租金清偿之日止，以272983.68元（15165.76元/月×18）为基数，按年利率15.4%计算；对原告请求的超出上述部分的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告开平市******合龙经济合作社与被告蔡锦文于2006年8月18日签订的《租赁合同》及有关的《补充协议》；二、被告蔡锦文应在本判决生效之日起30日内给原告开平市******合龙经济合作社返还开平市**********预留商住用地；三、被告蔡锦文应在本判决生效之日起10日内给原告开平市******合龙经济合作社支付租金（租金计付办法：从2018年1月1日起至被告实际返还场地之日止，按15165.76元/月计算）；四、被告蔡锦文应在本判决生效之日起10日内给原告开平市******合龙经济合作社支付违约金11671.24元（违约金暂计至2019年7月16日，后续的违约金从2019年7月17日起至租金清偿之日止，以272983.68元为基数，按年利率15.4%计算）；五、驳回原告开平市******合龙经济合作社的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39870.04元（已由原告开平市******合龙经济合作社预交），由原告开平市******合龙经济合作社负担387.89元，被告蔡锦文负担39482.15元。原告开平市******合龙经济合作社多预交的案件受理费39482.15元，由本院予以退回；被告蔡锦文应向本院补缴案件受理费39482.15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审 判 长  吴锦鹏人民陪审员  梁一帆人民陪审员  潘惠英二〇二〇年十一月二十八日书 记 员  李瑞云黄超嫦