北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初29505号原告:北京丰石房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区丽泽路**院**楼**。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：李毅，女，北京丰石房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：李梦璇，女，北京丰石房地产开发有限公司职员。被告：中和盛（青岛）能源科技有限公司，住所地中国，住所地中国山东自由贸易试验区>法定代表人：李晓亮，经理。委托诉讼代理人：许孝春，北京市东元律师事务所律师。原告北京丰石房地产开发有限公司（以下简称丰石公司）与被告中和盛（青岛）能源科技有限公司（以下简称中和盛公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰石公司委托诉讼代理人李毅，被告中和盛公司委托诉讼代理人许孝春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰石公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方就北京市丰台区卢沟桥乡丽泽路丽泽商务区丽泽SOHO南楼22701室《丽泽SOHO房屋预租合同》于2020年4月14日解除；2.判决中和盛公司向我公司支付所欠租金38690.54元（日租金2763.61元，欠付租金时段为2020年4月1日至2020年4月14日期间的租金）；3.判决中和盛公司向我公司支付违约导致的违约金252017.07元；4.判决中和盛公司支付欠租导致的滞纳金（以38690.54元为基数，按每延迟一日千分之三的标准，从2020年4月2日起算，计算至实际支付租金之日）；5.中和盛公司承担本案诉讼费。事实和理由：双方于2020年2月14日签署《丽泽SOHO房屋预租合同》（以下简称《租赁合同》），中和盛公司承租我公司北京市丰台区卢沟桥乡丽泽路丽泽商务区丽泽SOHO南楼22701室（以下简称租赁房屋），约定租赁期限为2020年4月1日至2025年3月31日，共5年，租赁面积444.31平方米。中和盛公司应于2020年4月1日当日或之前向我公司支付首期月租金及增值税，但经多次催收，至今未缴纳过租赁房屋的租金，中和盛公司的行为已构成违约。我公司依照《租赁合同》第17.2款等约定于2020年4月9日向中和盛公司发送《终止函》，通知《租赁合同》于2020年4月9日解除，《终止函》于2020年4月14日送达。根据《租赁合同》附件三第四条约定：中和盛公司应于交付日当日或之前向我公司预先支付相当于第一租赁年度月租金及其增值税之和的金额；根据《租赁合同》5.5.4条约定，若迟延支付本合同项下的任何应付款项，应按日息千分之三的标准向我公司支付滞纳金；根据《租赁合同》第17.3条等约定：在租赁期内，因中和盛公司发生第17.2条违约下导致我公司解除本合同，中和盛公司应依据本合同约定支付相当于保证金金额的违约金、向我公司支付其已享受的装修期的租金，并应在我公司提前单方面解除本合同后7个工作日之内一次性向我公司支付上述金额。中和盛公司的行为已经严重损害了我公司的合法权益，故诉至法院。中和盛公司辩称，不同意丰石公司的全部诉讼请求。1.本案合同解除日是2020年4月4日。丰石公司2020年4月9日发出的《终止函》确定的终止日是：租赁合同于2020年4月4日终止。2.我公司没有欠付租金。2020年4月1日交付日至2020年4月4日终止日，共4天，这四天是在合同约定的装修期，装修期免租，我公司不应该交租金。3.本案合同保证金的约定违反《合同法》的公平原则。丰石公司没有将租赁物交付我公司，却要求我公司交付在租赁期内交付的保证金，这个约定违反租赁合同出租方交付租赁物的法律规定,违反了《合同法》的公平原则。4.丰石公司要求支付的违约金过高。2020年4月1日交付日至2020年4月4日终止日，共4日，却要求我公司支付三个月保证金等额252017.07元的违约金，显然不符合法律规定。5.我公司不欠租金无义务支付滞纳金。丰石公司确认2020年4月4日为合同解除日，这期间我公司不应该交租金。6.租赁物一直在丰石公司手中，没有给丰石公司造成实际损失。我公司由于疫情原因无法进京收房，租赁物一直由丰石公司控制，其于2020年4月4日解除合同，从交房日到解除合同只有4天，没有给其造成实际损失。7.本案适用合同法不可抗力。众所周知，我国在今年年初爆发了全国性的大疫情，2020年1月24日，北京启动突发公共卫生事件一级响应，2020年4月1日至4月4日是北京疫情防控等级一级状态，我公司无法进京履行合同，疫情导致我公司无法运营。由于重大疫情，我公司无法履行合同，应适用《合同法》第117条规定不可抗力，全部免除我公司责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年2月14日，丰石公司（甲方/预出租方）与中和盛公司（乙方/预承租方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将租赁房屋预租给乙方。该房屋的用途为办公。该房屋租赁面积预计为444.31平方米（不包括车位）。租赁期系指自交付日起至2025年3月31日。交付日系指2020年4月1日。装修期系指自交付日起至2020年6月30日止的连续期间。乙方于装修期内无需缴付租金及其增值税。租金起算日系指装修期结束后之次日，即2020年7月1日。租赁期内第一个租赁年度（自2020年4月1日起至2021年3月31日止）的日租金为5.92元/日/平方米，而增值税为0.3元/日/平方米，月租金为80005.42元，而增值税为4000.27元。若乙方延迟支付本合同项下任何应付款项，包括但不限于本合同项下应付未付之租金、保证金、管理费、及其增值税的，则在不影响甲方于本合同项下任何其他权利的前提下，乙方应按应付未付款项金额每日0.3%的标准向甲方或管理公司支付滞纳金。保证金系指为保证乙方完整及充分地履行其于本合同项下义务之目的而应由乙方向甲方及管理公司支付的保证金。保证金金额为3个月的月租金及其增值税加上3个月的管理费及其增值税之和。乙方应依据本合同约定的方式，向甲方支付第一租赁年度的租金保证金252017.07元，并向管理公司支付第一租赁年度的管理费保证金39987.9元。乙方应于签署日起10个工作日内支付保证金。在租赁期内，保证金中相等于3个月的月租金及其增值税的保证金部分由甲方保管，而相等于3个月的管理费及其增值税的保证金部分由管理公司保管。在不影响甲方根据本合同约定行使任何其它权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回该房屋的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任：……乙方未依据本合同的约定支付保证金且单次拖欠超过5个工作日（无论甲方是否正式追索）……当发生上述任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：1.乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金；2.乙方应依据本合同约定的租金向甲方支付其已享受的装修期的租金及其增值税；3.乙方应在甲方提前单方面解除本合同后7个工作日之内向甲方一次性支付1.2项的款项。当发生前述任一情况时，甲方即有权以书面通知乙方的方式提前单方面解除本合同，而书面通知中规定之日期即为提前解除日。该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前单方面收回该房屋的权利而无须甲方以实际进入该房屋的行为作为行使该项权利的标志。2020年4月9日，丰石公司向中和盛公司作出《终止函》，载明贵方拖欠应付未付费用之违约行为已严重侵害我方的合法权益，现我方特函告如下：1.租赁合同于2020年4月4日（下称终止日）终止。2.贵方应自终止日起3个工作日内向我方一次性全额支付应付未付费用，否则我方保留继续向贵方追讨的权利。3.请贵方于终止日当日下午5时之前按照租赁合同的约定返还该房屋，否则我方将收回该房屋并处置该房屋内的一切物品。庭审中，双方均认可中和盛公司没有向丰石公司交钱，丰石公司亦未向中和盛公司交付租赁房屋，双方没有办理交接手续。丰石公司提供EMS邮单及回执，证明中和盛公司于2020年4月14日收到终止函，合同解除日应为4月14日。中和盛公司认可该日期收到终止函，但认为合同解除日应为终止函中确定的2020年4月4日。丰石公司提供其就租赁房屋与案外人重新签订的租赁合同，证明因中和盛公司违约给其造成空置损失。中和盛公司对此不予认可，认为与本案无关，租赁房屋一直由丰石公司控制。中和盛公司提供北京启动突发公共卫生事件一级响应和2020年4月30日疫情防控应急响应级别降为二级的相关新闻报道，证明因疫情其无法抵京履行合同。丰石公司对真实性认可，但认为双方签订合同时已经发生疫情，中和盛公司对疫情有预期，且双方约定的装修期到6月30日均为免租期。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现因中和盛公司未按合同约定按时支付保证金，丰石公司出具《终止函》行使单方解除权，通知中和盛公司租赁合同于2020年4月4日终止，书面通知中规定之日期即为提前解除日。因此双方的《租赁合同》应于2020年4月4日解除。因中和盛公司未按合同约定按时支付保证金构成违约，应承担相应的违约责任，现丰石公司要求中和盛公司承担违约金，但违约金数额过高，本院以中和盛公司违约实际给丰石公司造成的损失为基准，根据公平原则以及诚实信用原则，综合考虑合同整体的履行情况以及双方缔约的地位强弱等多项因素，对此违约金数额予以酌情调整。因双方并未办理交接，丰石公司并未向中和盛公司实际交付租赁房屋，从合同约定的交付日2020年4月1日至2020年4月4日的租金损失和滞纳金通过违约金可以一并得到弥补，故本院对其主张欠付租金和滞纳金的诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条规定，判决如下：一、双方就北京市丰台区卢沟桥乡丽泽路丽泽商务区丽泽SOHO北京丰台区丽泽金融商务区南楼22701室《丽泽SOHO房屋预租合同》于2020年4月4日解除；二、中和盛（青岛）能源科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京丰石房地产开发有限公司100000元；三、驳回北京丰石房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2830.3元，由北京丰石房地产开发有限公司负担1856.3元（已交纳），由中和盛（青岛）能源科技有限公司负担974元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 綦宗霞二〇二〇年十二月九日法官助理 王 鹏书 记 员 申 璐