新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院   执 行 裁 定 书   (2020)新0106执异50号   案外人：肖峰，男，1984年9月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区新通西街**荣和城****楼****。   委托诉讼代理人：肖河疆（案外人肖峰之父），男，住新疆维，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区新通西街**荣和城****楼****v>   申请执行人：汇通信诚租赁有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区厦门路******。   法定代表人：黄必胜，该公司总经理。   委托诉讼代理人：石艾玲，上海市海华永泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘小英，上海市海华永泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被执行人：张田霞，女，1985年9月19日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市div id='2'  style="margin-top:0pt; margin-bottom:0pt; text-indent:30.05pt; text-align:justify; line-height:28pt; widows:0; orphans:0">  本院在执行申请执行人汇通信诚租赁有限公司（以下简称汇通公司）与被执行人张田霞融资租赁合同纠纷一案中，案外人肖峰于2020年12月3日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并召开听证会。案外人肖峰的委托诉讼代理人肖河疆、申请执行人汇通公司的委托诉讼代理人石艾玲、被执行人张田霞参加听证。本案现已审查终结。   案外人肖峰称，请求乌鲁木齐市头屯河区人民法院中止对位于乌鲁木齐市××区房产的执行并解除查封。事实和理由：2018年5月28日，通过乌鲁木齐融和伟业房地产经纪有限公司（以下简称融和伟业公司）的居间介绍，肖峰与张田霞、唐双艮签订《乌鲁木齐市城市存量房买卖居间合同书》1份，约定肖峰购买张田霞、唐双艮共同所有的乌鲁木齐市××区房产1套（含地下室），购房价款为1116200元。2018年5月31日，肖峰通过银行转账的方式向张田霞支付购房首付款466680元、地下、地下室16200元取公证的方式对双方签订的《房地产买卖合同》进行确认，张田霞于当日向肖峰交付案涉房产。2018年6月29日，肖峰通过银行转账的方式向张田霞支付购房尾款563320元，张田霞收款后用于偿还案涉房屋按揭款并解除抵押。事后，肖峰与张田霞多次询问房地产开发商均被告知案涉房产产权证未办理下来，故双方未能办理过户登记。2020年11月中旬，案涉房产所在小区产权证办理下来后，肖峰与张田霞欲办理过户登记时被房地产开发商告知案涉房产因被人民法院查封，不动产权证未能办理。案外人肖峰认为其在人民法院查封案涉房产前已购买该房产并签订合法有效的书面买卖合同，支付全部房款并已占有使用，系房地产开发商未能办理案涉房产产权证导致案外人未办理房产过户登记，非案外人自身原因所致，故人民法院查封案外人的财产，损害其合法权益，故请求人民法院中止对案涉房产的执行并解除查封措施。案外人为证明上述事实，向法庭提交证据有《乌鲁木齐市城市存量房买卖居间合同书》、付款凭据、收条原件、银行交易明细、公证书、社区居住证明、房屋中介公司情况说明、物业费、采暖费收据发票等。   申请执行人汇通公司称，对案外人肖峰的异议请求不予认可。人民法院查封在被执行人张田霞名下案涉房产符合法律规定，并无不当。案外人提交的证据不足以证明其已支付全部房款并已实际占有案涉房产。即使案外人与被执行人之间的房屋买卖关系真实，但双方未按照乌鲁木齐市二手房交易流程办理挂牌、网签等正常手续，未对房产交易进行公示，且肖峰明知案涉房产未办理产权证，对办理房产过户登记权利存在障碍有逾期，应当预见未办理房产过户存在的法律风险，而肖峰购买房产至今未向张田霞主张过办理房产过户，属于怠于行使权利，自身对房产未过户存在过错。同时，案外人与被执行人签订买卖合同前，被执行人张田霞欠付他人钱款已被其他人民法院作出的民事判决确认，张田霞试图通过“非正常途径”出售房产达到恶意逃避债务的目的，不排除案外人与被执行人存在恶意串通，损害第三人合法权益的可能性。综上，恳请人民法院驳回案外人的异议请求。   被执行人张田霞称，案外人肖峰确从张田霞处购买案涉房产并支付全部房款，房产亦实际交付。因涉案房屋系房地产开发商一直未将产权证办理下来，导致房产至法院查封时未能办理过户登记。故案外人确系案涉房产的实际所有权人，恳请人民法院支持案外人的异议请求。被执行人为证明上述事实，提交证据有银行交易明细。   本院查明，申请执行人汇通公司与被执行人张田霞融资租赁合同纠纷一案，申请执行人汇通公司依据已发生法律效力的（2019）新0106民初2237号民事判决书向本院提出强制执行申请，本院受理后于2020年1月13日依法作出（2020）新0106执129号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人张田霞名下的银行存款197884.05元，及加倍支付迟延履行期间的债务利息相应的银行存款；采取以上措施后，仍不足以清偿生效法律文书所确定的义务的，则依法扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。2020年5月29日，本院依据（2020）新0106执129号执行裁定书，查封被执行人张田霞（共有权利人唐双艮）名下位于乌鲁木齐市××区）预售房产1套，查封期限三年，自2020年5月29日至2023年5月29日止。   另查明，2018年5月28日，通过融和伟业公司的居间介绍，肖峰与张田霞、唐双艮、融和伟业公司签订《乌鲁木齐市城市存量房买卖居间合同书》1份，约定肖峰购买张田霞、唐双艮共同共有的乌鲁木齐市××区房产1套（含地下室），房产建筑面积116.48平方米，房产出售价款（含地下室）为1116200元，肖峰支付融和伟业公司中介佣金11000元，张田霞、唐双艮支付融和伟业公司中介佣金22000元。2018年5月31日，肖峰通过银行转账的方式向张田霞支付购房首付款466680元、地下、地下室16200元取公证的方式对双方签订《房地产买卖合同》进行确认。2018年6月29日，肖峰通过银行转账的方式向张田霞支付购房尾款563320元。案涉房屋由张田霞交付肖峰居住后，双方在物业公司进行了业主变更登记，并由肖峰缴纳案涉房产2018年至2020年的物业费、采暖费。因案涉房屋前期产权证未办理下来，肖峰与张田霞在本院查封案涉房产前未办理过户登记。   本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人肖峰于2018年5月28日通过房产中介购买被执行人张田霞房产，并签订《乌鲁木齐市城市存量房买卖居间合同书》，是双方当事人真实意思的表示，是合法的民事行为，应受法律保护，案外人向被执行人交付全部购房款并占有使用该房产至今，双方虽未办理房产变更登记，但系案涉房产开发商未将产权证办理下来所致，案外人已履行合理的注意义务无过错，案外人主张被查封房产所有权的权利能够排除执行，其执行异议的理由及请求成立，本院予以支持。对于申请执行人汇通公司提出，案外人未支付全部房款并已实际占有案涉房产的意见，与本院查明事实不符，本院不予采纳。对于申请执行人汇通公司提出，案外人未履行挂牌、网签等正常手续，未向被执行人主张过户，怠于行使权利，导致房产被查封，自身存在过错，案外人异议不成立的意见，因案涉房产产权证的办理属于房地产开发商的义务，产权证未办理下来的情况下，案外人肖峰无法要求被执行人张田霞到不动产交易中心办理网签、备案、过户登记，故申请执行人汇通公司该意见，本院不予采纳。对于申请执行人汇通公司提出，案外人与被执行人存在恶意串通，损害第三人合法权益的意见，无证据予以佐证，本院不予采纳。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：   一、中止对登记为被执行人张田霞（共有权利人唐双艮）所有的位于乌鲁木齐市××区房产一套（不动产权证号：乌房预沙字XXXX：乌房预沙字**>   二、解除对登记为被执行人张田霞（共有权利人唐双艮）所有的位于乌鲁木齐市××区房产一套（不动产权证号：乌房预沙字XXXX号）的：乌房预沙字**   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审  判  长   李 娜   人民 陪 审员   杨明兰   人民 陪 审员   姜金兰   二 〇 二 〇 年 十 二 月 十 五 日   书  记  员   金静静