湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11207号上诉人（原审原告）：杨晓慧，女，1977年1月24日出生，汉族，户籍地武汉市青山区。委托诉讼代理人：陈文博，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周天一，男，1978年6月15日出生，汉族，住武汉市洪山区。上诉人杨晓慧因与被上诉人周天一房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初3109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。杨晓慧上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持杨晓慧一审诉讼请求；2.周天一承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定双方于2020年1月经协商后，周天一支付杨晓慧6万元租金，周天一并未拖欠租金，该认定与事实不符。租赁合同已经约定“每期房租到期前十五天付清下期租金”，周天一应于2020年1月4日前付清下欠租金，但经多次催促后才于2020年1月24日支付了6万元租金，且还差欠34623元，并非足额支付，双方并未协商一致，周天一系单方严重违约。二、一审判决适用法律错误。第一，一审判决以不可抗力为由，减免周天一的租金，但忽略了周天一拖延欠付租金违约在先，不可抗力发生在后。合同法第一百一十七条第一款明确规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第二，一审判决以不可抗力为由，认为周天一有权擅自解约，忽略了周天一提前解约行为发生在武汉解封一个月后，此时不可抗力已不足以影响合同的履行。本案中，租赁合同并不存在无法履行的情形，周天一不是因为不可抗力和履行困难而解除合同，而是由于要求过高的租金减免未果而擅自解约。一审判决以不可抗力为由认为周天一有权擅自解约，是对法律规定的曲解。第三，周天一未足额支付2020年4月之后的租金，继续占用租赁房屋直到5月8日才向杨晓慧交还钥匙退还房屋，其行为构成根本违约。一审判决亦以“不可抗力”免除周天一应付的租金，无视了杨晓慧所遭受的损失。周天一辩称，请求驳回上诉，维持原判。杨晓慧向一审法院起诉请求：1.判令周天一向杨晓慧支付租金55650元，房屋损失5000元；2.判令周天一承担本案诉讼费等费用。一审诉讼过程中，杨晓慧增加诉讼请求如下：请求周天一承担单方解除租赁合同的违约金15000元。一审法院经审理查明，2010年1月开始，杨晓慧将其所有的位于洪山区和平乡徐东村新绿美地的商铺（建筑面积263.25平方米）出租给周天一，周天一装修案涉租赁房屋（卷帘门电机系周天一装修时购买）后用于汽车维修。2018年1月1日，杨晓慧（作为出租人、甲方）与周天一（作为承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），主要约定：1.承租期限为叁年，出租人自2018年1月19日起将出租房屋交付承租人使用，至2021年1月18日收回。2.乙方有下列情形之一的，出租人可以终止合同，不返还租金及押金：乙方拖欠租金达十五天的（合同期没到提前退租的）。3.乙方向甲方提供押金15000元，乙方租赁到期后结清租赁期间的水、电、物业管理等其他费用后，甲方退还押金。4.租金第一年为每月23850元，第二年增加15%（月租金27427元）收取，第三年增加15%（月租金31541元）收取。5.乙方以季度为一期缴纳租金，每期房租到期前十五天付清下期租金。6.房屋如因不可抗力的影响，不能履行本合同的一方可免除责任。《合同》签订后，周天一正常使用案涉商铺并支付租金。2020年1月初，在需支付下一期租金（按《合同》约定2020年1月19日至2020年4月18日租金为94623元）时，经杨晓慧、周天一协商后，2020年1月24日周天一向杨晓慧支付租金6万元。周天一自述于2020年1月20日停止经营。2020年1月23日，武汉市因新冠××疫情封城，其后虽经杨晓慧、周天一协商，但就案涉商铺租金减免不能达成一致意见，2020年5月初，周天一将商铺内物品（包括卷帘门电机）腾退并将商铺钥匙交还给杨晓慧。杨晓慧自述于6月底将案涉商铺又出租给他人。一审法院认为，杨晓慧与周天一自2010年1月开始就建立了房屋租赁合同关系，并于2018年1月1日再次续签《合同》，是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故双方之间的合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。合同履行过程中，截止至2020年1月初，周天一并未拖欠租金，但因新冠××疫情突然爆发，导致武汉封城，周天一无法经营，并因租金减免问题与杨晓慧产生矛盾，因疫情属于不可抗力，导致合同目的不能实现，依法周天一可以解除合同，2020年5月初周天一腾退了案涉商铺并向杨晓慧交还了钥匙，案涉《合同》应于此日解除。《合同》解除后，关于周天一应支付的租金问题。因疫情属于不可抗力，根据实际影响程度，可以免除周天一相应的租金支付责任，周天一已于2020年1月24日向杨晓慧支付了租金6万元，另有押金15000元在杨，足以抵扣截止至案涉商铺钥匙交付之日止的租金（减免之后），故对杨晓慧要求周天一再行支付租金55650元的诉请，不予支持。关于违约金，同理亦不予支持。关于房屋损失，因卷帘门电机系周天一装修时自行购买，其腾退时将卷帘门电机一并带走并无不妥，杨晓慧完全可以购买同类型电机保障大门正常开关，故对杨晓慧提出的此项诉请不予支持。关于周天一所述的退还租金及押金的问题，经释明后，周天一也未提出反诉，本案中不予处理，周天一可另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条的规定，一审法院判决如下：驳回杨晓慧的诉讼请求。一审案件受理费因适用简易程序减半收取845元，由杨晓慧负担。二审中，双方均未提交新的证据。双方均对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对此，本院评判如下：双方在案涉《合同》中约定“乙方（周天一）以季度为一期缴纳租金，每期房租到期前十五天付清下期租金”，故周天一应于2020年1月4日前向杨慧晓支付2020年1月19日至2020年4月18日的房屋租金，周天一未在2020年1月4日前支付房屋租金，其行为构成违约，其违约行为发生在2020年1月23日武汉因新冠××疫情采取防控措施前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，周天一应承担相应的违约责任。案涉合同约定承租人提前退租押金不予退还，故杨晓慧有权不退还周天一押金15000元。2020年1月23日至2020年4月8日，武汉因新冠××疫情采取严格的防控措施，疫情期间该租赁的房屋无法实际使用，从公平原则考虑，相应期间的租金应由双方共同分担。综合考虑本案双方合同约定情况、合同履行情况及房屋无法使用因素，周天一于2020年1月24日支付的6万元租金可以弥补疫情期间应由周天一分担的租金及2020年4月9日至房屋实际腾退之日占用房屋给杨晓慧造成的损失。因此，一审判决理由不当，但判决结果正确，本院对一审判决结果予以维持。综上所述，杨晓慧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1690元，由杨晓慧负担。本判决为终审判决。审判员  危永波二〇二〇年十二月九日法官助理邱冠群书记员邱冠群