广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21450号上诉人（原审被告、反诉原告）广州大悦商业管理有限公司，住所地广州市荔湾区锦御一街****。法定代表人：陈丽萍，该公司店务经理。委托诉讼代理人：熊剑峰，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）张君早，男，1992年9月15日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人广州大悦商业管理有限公司（以下简称大悦公司）因与被上诉人张君早合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初5106号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人大悦公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项判项，改判确认双方于2020年3月8日解除《物业委托经营管理合同》；2.撤销一审判决第二、三、四判项；3.撤销一审判决第五判项，改判张君早向大悦公司退还保证金5000元；4.二审诉讼费用由张君早承担。事实与理由：一、案涉合同已于2020年3月8日解除，解除日期并非一审判决认定的2020年6月16日。依据《物业委托经营管理合同》第7.4条约定，出现非乙方原因导致无法正常经营管理托管物业的，大悦公司有权解除合同。由于新冠疫情导致大悦公司无法正常经营，且张君早不同意就租金作出调整让步，故大悦公司于2020年3月8日发出《解除托管合同通知》，声明解除双方《物业托管经营合同》。事实上，大悦公司发出上述解约通知后，即无继续使用涉讼物业，《物业委托经营合同》不仅在法律程序上已经于2020年3月8日解除，实际上在3月8日之后也已经终止了履行。因此大悦公司认为，《物业委托经营合同》的解除时间，应依法认定为2020年3月8日，而非一审判决所认定的2020年6月16日。二、鉴于《物业委托经营合同》已经于2020年3月8日解除，且大悦公司在3月8日后便没有使用涉讼物业（详见涉讼物业水电费用详单），故不应判决大悦公司承担2020年3月8日以后的租金、房屋使用费、以及物业服务费、公摊电费、服务费等杂费。三、由于新冠疫情影响，大悦公司根本无法正常经营，在此不可抗力的前提下，不应判决大悦公司承担2020年2月1日至2020年3月8日的租金和其他相关费用。四、大悦公司在新冠疫情暴发后，已经积极与张君早协商，希望可以共克时艰，张君早却不顾疫情的客观影响，不同意让步变更，故大悦公司迫于无奈才依据《物业委托经营管理合同》发出解约通知。大悦公司的解约决定，即符合《物业委托经营管理合同》的约定，也有疫情导致的不可抗力作为事实依据，在此情形下，张君早应当全额向大悦公司返还保证金。五、补充上诉意见：（一）本次疫情属于不可抗力因素，一审法院以案涉房屋所处楼宇没有完全封禁而推断大悦公司可以正常营业理据不足，由于案涉房屋所处楼宇为商住混合开放式社区，政府或管理处无法完全封禁所有业主或商户日常生活和经营，所以无法提供书面封禁证明。众所周知，广州处于重大卫生事件期间，所有的旅馆业及服务行业均受到极大影响，根本无法正常经营，面临巨额亏损，大悦公司无力承担租金，且对于疫情进展无法判断的情况下，才决定提出解约。因此，大悦公司提前解约具有合理的事实依据。（二）大悦公司于2020年3月8日发函明确知会提前解除合同，并要求张君早在3月15日前办理退租及交房手续，但张君早只表示不同意解除合同。一审法院认定合同解除时点为6月20日，并判决由大悦公司支付使用费，于法无据。（三）关于2月租金的问题，双方已经就2月免除租金达成共识，只是对于2月份及以后免租事宜双方再另行商定，但这并非2月份免租的前提条件。（四）合同约定案涉房屋2018年9月25日至2020年9月24日期间每月租金为3300元。双方签订《地址使用协议》约定张君早提供案涉房屋地址给大悦公司指定给第三方使用，使用期间每月固定支付500元注册地址使用费。但2019年4月29日已经注销了合同备案，该日期之后未再使用该物业地址，由于大悦公司财务失误，导致大悦公司一直支付该费用至2019年12月31日。因此，大悦公司主张2020年4月30日应按《物业委托经营管理合同》的约定以每月3300元的标准计付租金。（五）关于合同保证金，如前文所述，本案为双方协商一致解除合同，故应无息退还全部保证金。（六）关于房屋使用费的问题，我方在2020年3月8日之后将房屋系统下架、封存并明确书面告知了张君早，并且大悦公司提供的水电费使用清单亦可证明大悦公司并未使用案涉房屋，大悦公司无需要支付3月8日之后的房屋使用费、水电物业等费用。综上所述，大悦公司上诉请求二审法院依法改判，支持其上诉请求。被上诉人张君早二审答辩称：同意一审判决。一审法院经审理查明：广州市荔湾区锦御一街XX房（案涉房屋）系张君早名下房产。2018年9月25日，张君早（甲方，委托方）与大悦公司（乙方，受托方）签订《物业委托经营管理合同》，约定张君早将案涉房屋委托给大悦公司经营、管理，托管期限为2018年9月25日起至2024年9月24日。经营模式为固定收益模式，乙方每月向甲方支付固定收益3300元，从第三年起，每一年递增一次，递增5%。乙方向甲方支付5000元作为保证金，合同到期或解除后，甲方需无息退还保证金或者该押金直接抵扣作托管最后一个月的固定租金（结余部分应退回乙方），合同终止。每月10日前支付下月固定收益。合同7.2条载明：如发生以下情形之一，甲方有权单方解除本合同并没收乙方保证金作为违约金：（1）托管物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付固定收益超过1个月的。7.4条载明：如发生下列情形之一，乙方无需支付固定收益，同时有权单方解除本合同并要求甲方退回乙方已支付的保证金：（3）其他非因乙方原因导致乙方无法正常经营管理托管物业的；7.5条载明：除本合同另有约定外，甲乙任何一方如需提前终止本合同，应提前书面通知另一方，通知方需支付等同于乙方已支付保证金金额的款项作为违约金。同日双方签订《中海花湾壹号XX房费用承担表》，大悦公司需承担物业管理费、水费公摊费、电费公摊费、燃气费公摊费、水、电、燃气费等。合同签订后，大悦公司缴纳保证金5000元，案涉房屋交付大悦公司使用。大悦公司每月向张君早支付3800元，其中租金3300元，地，地址使用费500元/div>2020年2月3日，张君早向大悦公司表示同意2月免租，但要求大悦公司在月底公开2月的营业额，大悦公司表示同意。2020年3月8日，大悦公司通过其员工微信向张君早发出《解除托管合同通知》，以《物业委托经营管理合同》7.3条为由决定于2020年2月1日起终止双方之间委托经营关系，不再支付固定收益，同时将从合同终止之日封存案涉房屋，不再对外出租，管理费及相关费用结算至2020年3月1日，并要求张君早在收到通知后15日内办理退场及相关手续。同日，张君早回复，明确表示不同意解除合同，如果大悦公司执意单方解除，则其将会收回承诺大悦公司在披露2月份营业状况的前提下免除2月租金的决定。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日，广东省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。另查，2019年4月29日，广州市荔湾区住房和建设局注销了双方之间的房屋租赁合同的备案。一审庭审中，张君早同意解除双方之间的《物业委托经营管理合同》，同时认为2月份减免租金是附条件的，其要求大悦公司公开疫情期间的经营数据，但是大悦公司一直没有提供。大悦公司确认案涉房屋一直有经营，但是没有生意，亏损严重，政府偶尔封楼，没有连续正常经营。在一审法院建议之下，张君早于2020年6月20日收回案涉房屋。庭后张君早支付了2020年3月至6月的物业服务费764.24元、2020年4月至5月的公摊电费33.79元，服务费396.67元，共计1194.7元。一审法院认为：张君早与大悦公司签订的《物业委托经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。关于是否能适用《物业委托经营管理公司》7.4条的条款解除合同的问题。本案实质为租赁合同关系，是否适用该条款须考究疫情是否对案涉房屋的使用造成了实质性的障碍。纵观疫情期间的政府文件，疫情的发生虽属不可抗力，政府亦采取了全国性的防控措施，2020年1月28日广东省也因本省的疫情情况研究下发《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，明确通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。但现并无证据表明在2月份案涉房屋所在辖区的有关部门因防治疫情而对案涉房屋采取相关封闭措施，大悦公司亦自认一直在经营，但经营情况较差。因此，是否决定对外开业的自主权依然在承租人大悦公司一方。综合上述因素，一审法院认为疫情对合同的履行未构成实质性障碍，大悦公司据此主张按7.4条解除合同的理由不成立。关于解约时间问题。如前所述，因案涉合同不适用双方合同的7.4条解除，大悦公司并不享有单方解除权。现大悦公司自2020年2月起停止支付案涉房屋租金已构成违约。张君早于庭审之日即2020年6月16日同意解除合同，视为其解约意思表示到达大悦公司方，应认定双方合同于该时点解除。关于保证金、2月份起的租金问题。张君早虽答应2月份免租，但该免租是附条件的，大悦公司对此并未提出异议，由于大悦公司未达到该要求，张君早要求大悦公司支付2月份租金，于法有据，一审法院予以支持。大悦公司未提供证据证明其已经不再使用张君早的房屋地址，因此每月的租金标准为3800元。但2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；广东省商务厅在2020年1月26日发布了《广东省商务厅关于暂停大型经济活动的紧急通知》，要求在一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒的××防控工作。直至2020年2月24日9时起，我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应才调整为二级响应。由此可见，虽然大悦公司可主导案涉房屋是否对外经营，但案涉房屋作为公寓，其面临因突发公共卫生事件的防控应急程度而出现的外部人流、内部员工防控等较大的经营环境变化。因此依据公平原则，对2020年2月1日至2020年2月23日（即疫情一级响应防控期间）的租金，一审法院酌定大悦公司按3800元租金标准的30%向张君早支付，即904元（3800÷29×23×30%）；对2020年2月24日至2020年5月9日（即疫情二级响应防控期间）的租金，一审法院酌定大悦公司按3800元租金标准的70%向张君早支付，即6642元【（3800÷29×6+3800×2+3800÷31×9）×70%】；对2020年5月10日至2020年6月16日（即疫情调整为三级响应后）的租金，大悦公司应按正常标准向张君早支付，即4723元（3800÷31×22+3800÷30×16）；合共12269元。对大悦公司要求退回合同保证金的请求，如前所述根据公平原则，一审法院亦酌定张君早向大悦公司退回50%的保证金，即2500元。关于房屋返还时间。至一审庭审之日，双方尚未办理交接，现张君早在一审法院建议下于2020年6月20日交接房屋钥匙，故一审法院认定该日为张君早接收房屋之日。因此，大悦公司应支付房屋使用费期间为2020年6月17日至6月20日，即507元（3800÷30×4）。张君早在一审庭后缴纳了物业费等，大悦公司应向其返还，截止张君早收回案涉房屋之日，大悦公司应返还1131.01元（33.79+396.67+764.24÷4×3+764.24÷4÷30×20）。至于案涉房屋恢复原状及缺失物品等相关损失赔偿可由当事人另行协商或循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，一审法院于2020年7月31日判决如下：一、张君早与广州大悦商业管理有限公司签订关于广州市荔湾区锦御一街XX房的《物业委托经营管理合同》于2020年6月16日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州大悦商业管理有限公司向张君早支付租金12269元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州大悦商业管理有限公司向张君早支付房屋使用费507元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州大悦商业管理有限公司向张君早支付物业服务费、公摊电费、服务费共计1131.01元。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，张君早向大悦公司退还保证金2500元。六、驳回张君早的其他诉讼请求。七、驳回广州大悦商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费105元，由张君早负担20元，广州大悦商业管理有限公司负担85元；反诉受理费25元，由广州大悦商业管理有限公司负担12.5元，由张君早负担12.5元二审期间，大悦公司向法院提交：1.中国新闻网的网络截图，拟证明政府关于新冠疫情××属于不可抗力因素的认定；2.2018年10月16日房屋租赁登记备案证明、2019年4月29日注销备案证明，拟证明大悦公司在2018年10月16日至2019年4月29日期间将案涉房屋作为第三人公司的备案登记地址，但已在2019年4月29日之后解除了备案合同没有再将案涉房屋作为备案登记地址使用，故每月500元地址使用费应当计算至2019年4月29日；代理人一审庭审后查询相关备案登记才得到这一事实。被上诉人张君早质证称：对截图的真实性、合法性不予认可，且与本案不存在关联性；对登记备案证明的真实性认可，但备案登记只能证明大悦公司承租案涉房屋所作的程序及流程，并非其注销登记备案，双方合同就解除了，大悦公司在2019年4月也未向这一注销登记的事实；双方在签订合同时，约定的租金低于周边房屋租金水平，地，地址使用费与租金是不可分割的且大悦公司在2019年5月份之后也是按每月3800元标准支付租金的。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。另查明，张君早（甲方）、大悦公司（乙方）于2018年9月25日签订《物业委托经营管理合同》的同时，又签订了一份《地址使用协议》约定：乙方协助甲方将广州市荔湾区锦御一街X号房地址授权予第三方办理工商登记，地，地址使用费为每月500元费用由乙方保底，每月支付予甲方（免付期与保底收益规定一致），该费用合同期内不递增。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行，针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、关于合同解除时点认定的问题；二、2020年3月8日之后的租金、房屋使用费、物业服务费、公摊电费等应否由大悦公司负担；三、2020年2月1日至3月8日的租金和其他相关费用应否由大悦公司负担；四、保证金应否全部返还的问题。对此，本院认定如下：关于争议焦点一，合同解除时点认定的问题。大悦公司主张依照《物业委托经营管理合同》第7.4条“非因乙方（大悦公司）原因导致其无法正常经营管理托管物业的”，其有权解除合同。因本案实质为租赁合同关系，张君早已依约将案涉房屋交付大悦公司经营管理，大悦公司无证据表明在2020年2月份案涉房屋所在辖区的有关部门因疫情防控而对案涉房屋采取相关封闭措施，大悦公司亦自认一直在经营，只是经营情况较差，疫情对于涉案租赁合同有一定影响但并未导致合同完全无法履行。大悦公司并不享有单方解除权，其据此主张解除合同的理由不能成立。大悦公司单方提出解除并拒绝履行相应付租义务导致张君早于庭审之日即2020年6月16日同意解除合同收回房屋。因此，一审法院认定双方合同于该时点解除，理据充分。关于争议焦点二，2020年3月8日之后的租金、房屋使用费、物业服务费、公摊电费等应否由大悦公司负担的问题。因如前文所述，大悦公司不享有合同解除权，张君早于2020年6月16日为避免损失扩大同意解除合同，收回房屋。大悦公司应承担该期间的相关费用。大悦公司上诉主张2020年3月8日之后的租金、房屋使用费等均不应由其负担，缺乏事实依据。关于房屋地址使用费每月500元的问题。大悦公司与张君早签订《地址使用协议》约定将案涉房屋地址授权予第三方办理工商登记，地，地址使用费为每月500元约定以实际使用为支付费用的前提，大悦公司提供证据证明2019年4月第三人注销了合同备案登记，但并未提供证据证明该公司注销该地址登记不再使用该房屋地址，并且大悦公司一直向张君早支付该地址占用费至2019年12月31日。因此，大悦公司主张不应支付案涉期间的该项地址占用费，依据不足。关于争议焦点三，2020年2月1日至3月8日的租金和其他相关费用应否由大悦公司负担的问题。一审所查事实，张君早虽答应2月份免租，但该免租是附条件的，大悦公司对此并未提出异议。大悦公司称其未同意公开2月营业额作为免租条件，但未提供证据证明。由于大悦公司未达到该要求，张君早要求大悦公司支付2月份租金，于法有据。一审法院充分考虑疫情及防控措施对案涉房屋经营使用及合同履行产生的实质影响，酌情对于2020年2月1日至5月9日期间的租金，已作适当减免，公平合理。大悦公司上诉主张不应支持2020年2月1日至3月8日期间的租金及相应费用，依据不足。关于争议焦点四，保证金应否全部返还的问题。如前文所述，本案系因大悦公司导致合同提前解除，一审法院已经考虑疫情及防护措施影响，酌情减免了大悦公司应承担的部分违约责任，依照公平原则，判决张君早向大悦公司退回50%的保证金，理据充分。据此，大悦公司上诉主张张君早退还全部保证金，不能成立。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人大悦公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210元，由上诉人广州大悦商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二〇年十二月二日书记员  纪惠敏黄晶晶