广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初14679号原告：陈平，男，汉族，1980年5月31日出生，住址为四川省营山县********，公民身份号码为511************575。委托代理人：何阳，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被告：吴增福，男，汉族，1984年2月6日出生，住址为广东省大埔县******杉富科一，公民身份号码为441************938。原告陈平与被告吴增福房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告陈平及其委托代理人，被告吴增福，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈平向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告购房款（位于东莞市********宅基地住宅楼第七层B号房）33万元及利息（以33万元为本金，利息按月息2%，自2019年5月11日起计算至被告实际付清之日止；截止起诉之日，暂计为2000元）；上述债权合计金额为33.2万元；二、判令被告赔偿原告房屋款项40万元；三、判令被告承担本案受理费等全部费用。事实与理由：2018年4月2日，原告和被告签署《合作建房协议书》，约定被告将其所有的位于东莞市********宅基地住宅楼第七层B号房转让给原告，建筑面积为117.22平方米，转让价格为33万元。原告当日向被告转账支付上述款项33万元，被告向原告出具收据确认上述金额。原告付款完毕后，后被告因资金问题又将房屋抵押并出售给他人，被告不能向原告交付房屋。经原告多次催要，2019年3月11日被告与原告签署《协议书》，同意赔偿原告40万元，并承诺两个月内还清，同时承诺每个月补偿15000元。被告没有履行上述协议，经原告再次催要，2019年12月8日被告再次出具《协议书》，承诺补偿原告40万元，并于2020年1月15日前付清。上述协议签订后，被告均未履行。为维护自身合法权益，原告依据《民事诉讼法》等法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请！原告陈平对其上述主张提供的证据材料有：见证书，转账凭证和收据，2019年3月11日的《协议书》，2019年12月8日的《协议书》。被告吴增福辩称，原告要求被告赔偿40万元被告没有意见，但是被告不会把赔偿款直接给到原告，而且这40万元里面也不是被告一个人来付的，实际被告是拿案涉房屋抵到工程款30万元，所以被告认为被告只应承担30万元，被告愿意协助原告向房东和现在的住户还有与被告存在工程款争议的廖武去争取差额部分的10万元。被告吴增福未提供证据。本院经审理认定事实如下：案涉房屋是位于东莞市********宅基地住宅楼的第七层B号房，原告与被告均非案涉房屋所在村集体成员。2017年8月4日，利丽红及褚飞鹏与被告签订《合作建房协议书》，主要约定：由被告出资在利丽红及褚飞鹏提供位于东莞市********宅基地一块上原有5层楼房基础上加建至10层左右，建成后利丽红及褚飞鹏分得按实际面积的第一层、第二层和顶层半层（顶楼半层约建150平方左右的楼房，剩余面积除公共设施逃生天台外都归利丽红及褚飞鹏使用），其余楼层归被告，整栋楼的公共设施由被告统一管理（包括利丽红及褚飞鹏的楼层，管理费用由被告合理收取，不收取利丽红及褚飞鹏自住楼层的所有管理费用），被告补偿利丽红及褚飞鹏200万元整。2018年4月2日，原告与被告签订《合作建房协议书》（广东港仁律师事务所见证书），主要约定：被告自愿将案涉房屋以33万元转让给原告，并将被告的权利与义务一并转让给原告；付款方式为律师见证后一次性付清（以收款收据为准）；被告保证案涉房屋没有纠纷，没有抵押、无重复转让，转让前如有债权债务纠纷，一切经济责任、法律责任由被告负责；原告受让后拥有案涉房屋七十年的所有权、使用权，原告有权出租、转让、继承等；原告了解案涉房屋性质，并愿自担风险。同日，被告向原告签名捺印出具收据，确认收到原告所交的案涉房屋总房款33万元。原告明确，该协议签订前后，原告向被告指定的廖武通过现金及转账方式实际支付合计32.5万元。被告明确，案涉房屋为被告几个人集资合建，廖武为承包被告铝合金工程的人，被告将案涉房屋以30万元的价格抵给了廖武作为抵销被告尚欠廖武的工程款。2019年3月11日，双方签名捺印签订《协议书》，内容为（以下为原文）：“我本人吴增福（441************938）欠东莞常平一套房（四房二厅）建筑面积117.22平方无权抵压掉了，现赔400000.00万元整。现在无钱赔偿愿补尝每月15000.00元整，两个月还清，如不归还本人愿意协助5月11号拿回常平的那套房（补偿费应在每月的11号付清）。”2019年12月8日，双方再次签名捺印签订《协议书》，内容为（以下为原文）：“我本人吴增福（441************938）与陈平（511************575）于2018年4月2号达成《合作建房协议书》，其中内容为将东莞市********第七层B号房分给陈平。现该《合作建房协议书》无法继续履行，经双方协商达成一致意见，由吴增福补尝给陈平400000.00元（肆拾万元整），并于2020年1月15号前全部付清（以收款收据为准），届时陈平将双方签订的《合作建房协议书》归还。”双方均确认，该两份《协议书》为双方的真实意思表示。被告明确，其是因利丽红及褚飞鹏未经被告同意将案涉房屋卖给了其他人，导致被告交付不了案涉房屋给原告，被告曾承诺限期退还购房款给原告，但因被告经济形式不好一直没兑现，只支付过部分款项，具体金额及付款时间已忘记需要查，现无凭证；被告愿意共向原告赔偿40万元，购房款33万元包含在该40万元内。原告则明确，被告曾交付过案涉房屋给原告，但案涉房屋后来换了锁，原告无法进入，亦未装修入住，被告在签订2019年3月11日的《协议书》后共付过1.5万元，如按2019年3月11日《协议书》的约定被告只需在两个月内赔偿40万元并每月补偿15000元即可，如按2019年12月8日《协议书》的约定被告只需在2020年1月15日前付清40万赔偿款即可。庭审中，双方已确认，案涉《合作建房协议书》实际为房屋买卖合同，案涉房屋及所占土地是农村集体土地即宅基地上的自建房，未办理房产证。本院已向陈平释明，双方作为非案涉房屋及土地所在村集体成员，就案涉宅基地及地上房屋的买卖合同关系可能会认定为无效，原告明确其诉讼请求不作调整。陈平还明确，其诉请返还购房款及支付利息与赔偿房屋补偿款之间只能二选一的话，原告选择赔偿房屋补偿款40万元，但主张不应扣除已付的1.5万元，因该1.5万元为2019年3月11日《协议书》约定每月支付的补偿款，是被告逾期支付补偿款40万元的额外补偿。以上事实，有前述原告提供的证据材料及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村村民住宅用地是村民向本村集体提出申请，并经乡（镇）人民政府审核及县级人民政府批准，用于解决本村集体成员建设住房供本户村民居住的特殊用地，农村村民一户只能拥有一处宅基地。因此，宅基地使用权是法律赋予农村居民的一项特殊权益，具有较强的身份属性，宅基地使用权的合法权利主体仅限于农村集体经济组织成员。所以，在现有法律、政策框架下，除了国家确定的宅基地制度试点改革地区在试点改革期间外，其他地区的村民仅能将其依法取得的宅基地使用权连同合法建设的地上房屋转让给其他本村村民，在非试点地区非试点期间，村民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应依法认定为无效合同。东莞市在原告与被告达成对案涉宅基地上部分房屋的买卖合同之时（即2018年期间）并非国家确定的宅基地制度试点改革地区，东莞市也并未试点改革过可将市内宅基地流转给市外的个人。双方已确认，案涉《合作建房协议书》实际为房屋买卖合同，案涉房屋及所占土地是农村集体土地即宅基地上的自建房。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定及前述分析，双方之间形成的《合作建房协议书》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉双方之间的《合作建房协议书》无效，双方都存在一定的过错，按照民商事行为“意思自治优先”的原则，双方可对合同无效后的损失赔偿事宜进行协商确定。现双方通过先后签署两份《协议书》的形式，确定被告只需向原告限期支付补偿款40万元；双方亦实际认可，按该两份《协议书》的约定，被告需向原告支付的补偿款40万已包含原告已实际支付的购房款。现被告亦明确表示，愿意补偿原告合计40万元，故对原告诉请被告返还或赔偿的款项在40万元的范围内，本院予以支持。至于原告确认被告在签署2019年3月11日《协议书》后已付的1.5万元，按该《协议书》的约定，该款属于双方约定被告分两个月付清补偿款40万元的额外补偿，虽然该约定已被后续签署的2019年12月8日《协议书》所替代，但被告按当时协议约定已部分履行给付额外补偿义务的行为（即支付1.5万元），本院依法不予干预。至于原告诉请的利息，缺乏充足的依据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告陈平与被告吴增福于2018年4月2日签订的《合作建房协议书》无效；二、被告吴增福应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈平支付补偿款400000元；三、驳回原告陈平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延行履行期间的债务利息。本案受理费5560元（原告已预交），由原告陈平负担2522元，由被告吴增福负担3038元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 汤文锋二〇二〇年十二月一日法官助理 黄文倩书 记 员 周慧娜附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。