北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终7236号上诉人(原审原告)：全福利，男，1956年7月7日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：韩东，北京知润律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵连辉，男，1954年8月9日出生，汉族，住北京市门头沟区。上诉人(原审被告)：北京园磊工程管理有限公司，住所地北京市门头沟区滨河绮霞苑**楼**底商****。法定代表人：张勤，总经理。委托诉讼代理人：赵建民，北京市亚太律师事务所律师。上诉人全福利与上诉人北京园磊工程管理有限公司（以下简称园磊公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。园磊公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回全福利的诉讼请求，上诉费用由全福利承担。事实和理由：2019年园磊公司曾对全福利提起过诉讼，法院认定全福利与园磊公司之间就涉案场地及固定资产存在转租的合同关系，将180万元认定为转承租费，因此不欠全福利租金，一审判决属于重复计算，明显有误。全福利不同意园磊公司的上诉请求和理由，并上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持全福利关于判令园磊公司按年息6％的标准，对应各个年度分期应付租金金额，自2014年1月1日起至实际给付之日止利息损失的主张。事实和理由：全福利主张的是利息损失，属于对方未按约定付款导致违约所产生的损失，应予支持。园磊公司不同意全福利的上诉请求和理由，坚持其上诉意见。全福利向一审法院起诉请求：1．判令园磊公司支付2014年至2017年应交军庄镇的租金70万元；2．判令园磊公司按年息6％的标准，对应各个年度分期应付租金金额，自2014年1月1日起至实际给付之日止利息损失。一审法院认定事实：2003年4月2日，全福利与军庄镇总公司签订《协议书》，约定：军庄镇总公司同意将北京市门头沟区水轮泵站的场地、设备等固定资产以租赁的形式提供给全福利有偿经营使用，将北京军庄水轮泵站及北京军龙兴饭庄的流动资产折价合人民币10万元整出售给全福利；租赁期限15年，自2003年1月1日至2017年12月31日；前三年每年租金8万元，第四年至第五年每年租金9万元，第六年租金10万元，第七年至第十五年每年租金以10万元为基数每年递增1万元；在协议期前后所建房屋等固定资产的所有权归军庄镇总公司；全福利在经营期限内，未经军庄镇总公司同意不能转租或改变经营性质。在上述协议履行期间，全福利在承租场地内建设自建房约1000平方米，用作餐厅、操作间、储物间等。2013年8月，全福利与园磊公司达成口头协议，全福利将其从军庄镇总公司承租的场地及固定资产转租给园磊公司，园磊公司向全福利共计支付人民币192万元，包括第一年租金10万元、会议桌椅费2万元及180万元，并口头约定园磊公司以后每年向全福利交纳租金（园磊公司主张每年租金10万元，全福利主张2014年至2017年每年租金分别为16万、17万、18万、19万元）。当月，全福利将上述场地及固定资产包括自建房交付园磊公司经营使用。此后，园磊公司未再向全福利交纳过租金。2018年2月27日，北京军庄鑫晟企业管理中心（原名称为军庄镇总公司）向全福利送达《租赁合同期满不再续租通知书》，通知全福利自2018年1月1日，全福利与原军庄镇总公司签订的《协议书》因合同期满自行终止，要求全福利在2018年3月20日前清退并搬出门头沟区军庄镇水轮泵站场地。2018年5月20日，园磊公司向门头沟区军庄镇人民政府出具《情况说明》，载明：我公司已搬离军庄镇水轮泵发电站院内，所有物品都已清空搬走，特此告知。2019年4月3日，园磊公司向法院提起诉讼，以其与全福利之间存在自建房买卖合同关系，且该买卖合同因违反法律的强制性规定，属无效合同为由，要求确认该买卖合同无效，要求全福利返还180万元。该案审理中，法院以双方之间不存在自建房买卖合同关系为由，判决驳回了园磊公司的诉讼请求。判决后，双方均未提起上诉。后，园磊公司向北京市第一中级人民法院申请再审，北京市第一中级人民法院于2020年3月26日作出（2020）京01民申79号民事裁定书，驳回了园磊公司的再审申请。全福利已向北京军庄鑫晟企业管理中心交纳2014年2017年租金共计70万元。双方对如下事实存在争议：1、园磊公司给付全福利的180万元中是否包括原告主张的租金以及租金的数额。全福利主张，双方口头约定，园磊公司向全福利共计支付人民币192万元，包括第一年租金10万元、会议桌椅费2万元及180万元，并口头约定园磊公司以后每年向全福利交纳租金；园磊公司主张，其给付全福利的180万元中包括2014年至2017年度的租金共计70万元。全福利为证实其主张，提供了：1、法院审理园磊公司与其之间诉讼的庭审笔录，笔录中载明，园磊公司认可已向全福利支付的192万元中包括2013年8月至12月的租金10万元，并同意之后每年支付租金10万元；2、园磊公司综合办公室向公司董事会做出的《分析与解决—关于如何解决180余万元“收购款”问题的报告》，载明：“园磊公司（以下简称乙方）综合办公室对本公司于2013年以180余万元收购全福利（以下简称甲方）在租赁军庄水轮泵站期间新增固定资产一事进行了调查分析，同时提出了解决意见。现呈报如下：（一）……当年乙方之所以用180余万元巨大代价收购甲方新增固定资产，主要目的是最终取得军庄水轮泵站部分场地（现使用范围）长期使用权。具体方法是在率先获得甲方4年（2014-2017）使用权后，再同军庄镇签订15-20年使用期限的租赁协议，以摊销费用，降低经营成本，创新发展。在与军庄镇主要领导沟通并得到主要领导同意后，乙方才把180余万元收购款汇到甲方账户。（二）乙方将180余万元汇入甲方账户后，按照领导要求，开始起草乙方与军庄镇的租赁协议，完成后在与镇主要领导沟通期间，门头沟区政府下发了关于镇村两级集体财产租赁或出售必须经过区相关平台的文件招投标程序，致使镇里主要领导无法兑现原来承诺……”3、2014年5月12日园磊公司总经理吴军与军庄水电站站长全福利、职工王兰及中间人的谈话录音，主要内容为：全福利：“我们的想法，镇里要的租金你们该交了。那180万是你那老总（姜总）同中间人我们一块谈好了的，算我们投资补偿那部分。不管怎么着办好没办好，剩下租金的问题……”吴军：“固定资产现在是我的……”全福利：“是呀，那会也说，四年以后是镇里的，一直就说是镇里的。”全福利：“固定资产补偿就不算了，都按租金算？”吴军：“对。”全福利：“我的饭店关停的损失怎么办？”吴军：“相应的，都担点，我们进来一年多了。”王兰：“一开始是你们说让我们俩退出，镇里由你们去谈，这算是你们让我们停下来的。”吴军：“是。”王兰：“刚才你说双方的损失，你们的损失不是我给你造成的。”4、全福利与军庄镇的租赁协议，证明2014年至2017年应交纳的租金数额为70万元。经质证，园磊公司对上述证据真实性没有异议，对证明目的不予认可。2、全福利要求园磊公司给付租金并支付利息损失的诉讼请求是否超过诉讼时效。园磊公司主张全福利从未向其主张过租金及利息损失，除2017年的租金外，主张其余的租金已超过诉讼时效；全福利主张，自2014年起，其每年均向园磊公司主张租金，且在2019年园磊公司起诉其返还180万元的案件中，亦向园磊公司提出过，园磊公司亦认可应每年向全福利交纳租金的事实。全福利为证实其主张，提供了2017年12月26日的《函告》、园磊公司副经理阚立铎与全福利之妻王兰、之子全月强的谈话录音。《函告》的主要内容为：1、请贵单位（即园磊公司）按照双方约定的期限（2017年12月31日到期），在2018年到来之前按时退出，如不按时退出，由此产生的一切后果由贵单位负责；2、贵单位姜先生在世时，双方同意按照谁使用谁缴费的原则，由贵单位承担后几年应缴镇政府的租金80万元，并先行支付了当期应缴（即2013年下半年）的10万元租金，但在姜先生过世后，余欠的70万元租金至今未付，望贵单位接函后及时补足；如贵单位觉得合作期间有何不妥，可以协商解决或以其他方式解决。谈话录音的主要内容为：王兰：镇里通知我到月底（合同到期），把这个通知给您，您给签个字，我拿回去（回执），是怎么回事咱们再商量。阚：就是我们再给您70万，是这意思吧？给完70万就没别的了。您的意思我也明白了，也不用签字，我给领导看一看，如果领导同意给盖个章，我给您，我签字也没用，没有委托书；我说实话我不是不管，不说别的，我第一时间跟老板汇报。全福利还提供了法院审理园磊公司与其之间诉讼的庭审笔录，笔录中载明，园磊公司认可已向全福利支付的192万元中包括2013年8月至12月的租金10万元，并同意之后每年支付租金10万元。经质证，园磊公司对上述证据不予认可，但均未提供相反证据。一审法院认为，根据双方陈述及实际履行的情况看，全福利与军庄镇总公司之间就军庄水轮泵站的场地及固定资产存在租赁合同关系，全福利与园磊公司之间就上述场地及固定资产存在转租的合同关系。全福利与园磊公司的租赁合同并不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同履行各自的义务。在园磊公司起诉全福利的案件审理中，双方认可全福利与园磊公司达成口头协议，全福利将其从军庄镇总公司承租的场地及固定资产转租给园磊公司，园磊公司向全福利共计支付人民币192万元，包括第一年租金10万元、会议桌椅费2万元及本案诉争的180万元，并口头约定园磊公司以后每年向全福利交纳租金（园磊公司主张每年租金10万元，全福利主张2014年至2017年每年租金分别为16万、17万、18万、19万元）。当月，全福利将上述场地及固定资产包括自建房交付园磊公司经营使用。此后，园磊公司未再向全福利交纳过租金。根据上述约定及全福利提交的证据，足以证实园磊公司应给付全福利2014年至2017年的租金的数额为70万元。故对全福利要求园磊公司支付2014年至2017年租金70万元的诉讼请求，法院予以支持。根据查明的事实以及生效判决书确认，全福利自2014年起即持续向园磊公司主张租金，园磊公司认可该事实，仅对租金数额提出异议，故全福利的诉讼请求并未超过诉讼时效，对于园磊公司所提全福利要求园磊公司给付租金并支付利息损失的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。全福利主张租金对应的利息损失，没有事实依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第一百零九条、第二百二十七条的规定，判决：一、北京园磊工程管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付全福利2014年至2017年租金共计70万元。二、驳回全福利的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，园磊公司与全福利经过协商所达成的口头协议，未违法法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方达成口头协议后，均应按照约定履行各自义务。园磊公司在支付第一年租金后未再按照约定支付2014年至2017年的租金，全福利有权向其主张。一审法院根据查明事实认定园磊公司应给付租金数额为70万元正确，本院予以维持。因双方对第一年之后的租金数额一直存在争议，在该数额确定前，全福利要求园磊公司给付利息的主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，全福利、北京园磊工程管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费10870元，由全福利负担70元（已交纳）；由北京园磊工程管理有限公司负担10800元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年十二月四日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一