江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1692号上诉人（原审被告）：金立军，男，1964年10月8日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：朱贵珊，江苏明亮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴兆芳，女，1968年2月13日生，汉族，住连云港市连云区。被上诉人（原审原告）：王排起，男，1963年11月29日生，汉族，连云港市连云区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张随来，连云港市连云区朝阳法律服务所法律工作者。原审被告：赵素萍，女，1970年10月3日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人金立军因与被上诉人吴兆芳、被上诉人王排起、原审被告赵素萍房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人金立军上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人要求上诉人承担赔偿责任的诉讼请求或发回重审，中止审理；一、二审诉讼费用、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人吴兆芳在充分了解涉案房屋状况的情况下，购买涉案房屋，该房屋在使其所有、占用、使用期间产生问题由其自己承担。且上诉人没有脱离吴兆芳所了解房产情况，而协助吴兆芳办理产权证完成正常程序。1、被上诉人吴兆芳“通过熟人介绍查看了该房源，据了解，之前购房户是在购房后在申请办理不动产证，都获得批准”、“经反复了解以后，原告有理由相信被告有权出让该房源，且可以办理不动产证”(详见吴兆芳的起诉状）。显然，吴兆芳从他人处了解了涉案房屋当时没有产权证，也从他人处了解到类似房屋都办理了房产证，上诉人向吴兆芳提供的材料和陈述的相关情况也都是属实的。之后，才决定购买，房屋已经交付，出现风险，购房者自己应当承担，不能强调其要求他人办证而免责。2、被上诉人“到不动产部门办理登记，看到了土地使用权人为原告的连云港市不动产登记中心盖章的宗地图，且进入公示阶段”（详见吴兆芳的起诉状）。显然，上诉人的“进入不动产办证程序”，完成其约定的工作。一审法院依据行政执法部门的拆除其行为和决定而忽视被上诉人的认识和行为，认定上诉人应当承担赔偿责任是错误的。二、一审法院依据“连城执（开发）限拆字2019第8号《限期拆除决定书》”认定涉案房产是违章建筑是错误的。1、金立军为建设该房屋征得村委会同意，缴纳了费用，得到了证明。2、村支书证言：“城管要求一套收5万元”、“办理间房是要写申请的”“在城管、村里都有”。当时开发区对于老房翻建的统一做法都是报给城管，城管是同意的。村支书证言是真实的。显然，涉案房屋的建设不是仅凭狭义上是否有的《建房许可证》而认定是否违法。涉案房屋是经过合法程序建设的。情况相同的陶连成等房屋也是按照本案程序建设，并得到产权证书。另，行政执法部门的决定书告知当事人“60天复议”、或“6个月”诉讼期间。一审法院在行政复议或诉讼期间判决认定涉案建筑违法明显程序错误，上诉人已经提起行政诉讼。三、退一步讲，既然一审法院已经注意到被上诉人吴兆芳的过错，则，吴兆芳应当承担部分损失。然而，一审法院判定上诉人承担所谓的“全部损失”错误。涉案房屋已经被上诉人居住近年，出现被拆迁状况，没有向行政部门陈情明显有责任。一审法院认为房屋被拆迁，不存在相应的房屋返还问题不公平。被上诉人吴兆芳、王排起辩称，上诉人出卖给被上诉人的房屋属违章建筑，该事实经过连云港经济技术开发区行政审批局认定，且根据建法（2019)99号文《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》规定，未取得建设工程规划许可证及城乡规划主管部门的建设工程设计方案审查文件即开工建设，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。因此，上诉人从建设案涉房屋开始，其行为就不具有合法性。一审期间，己离任多年的村支书出庭作证的证言，不能改变上诉人未经政府职能部门审批，擅自建设房屋的违法性。2019年9月11日，开发区五部门的《连云港开发区违建BS问题排查情况统计表》列明的状况和最终认定，完全可以确定上诉人出卖给答辩人的房屋系违建。经过多次庭审，上诉人也未能提供证据证实案涉房屋的建设取得政府职能部门的批准，无论被上诉人如何认知，上诉人违建行为客观存在，且无法通过采取改正措施，消除对规划实施的影响，违建的过错责任应全部由上诉人承担。双方订立的房屋买卖合同因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，自始无效。关于损失的认定，合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院判令上诉人返还已收取的73万元购房款属于“应当予以返还的法定情形。被上诉人为了购买涉案房屋，卖掉海州的房屋，举全家之力，花费近百万元用于购买家具、家电、日用品，对房屋内外进行了装饰装修、更换、新置门窗、地坪硬化，本打算用于生活养老。一审判决上诉人赔偿4万元损失。除了超低价转让家具、家电外，被上诉人仍有七十余万元损失。一审期间，被上诉人提供了购货清单、合同、转账记录等证据，完全能证实被上诉人的损失情况。一审判决后，被上诉人为息事宁人，对此未提出上诉，但被上诉人的损失是客观存在的。此外，上诉人要求发回重审，中止审理，这本身就是两方面的事情，如果中止审理，就不用发回重审，无论诉求是发回重审或中止审理均没有事实及法律依据，无论上诉人在其他案件中用何种方式主张何种权利都不能改变上诉人没有手续进行违建的客观事实，因为该行为具有违法性，因此双方订立的合同是无效的。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审人民法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求。原审被告赵素萍未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。吴兆芳、王排起向一审法院起诉请求：1、依法确认吴兆芳、王排起与金立军2018年3月31日订立的《房屋买卖合同》无效；2、判令金立军、赵素萍返还原告购房款730000元及利息（自2018年4月3日按照年利率6%计算至实际给付之日）；3、判令金立军、赵素萍赔偿吴兆芳、王排起装潢、附属设施添附等各项损失370000元（以实际为准）；4、金立军、赵素萍承担诉讼、保全费用。一审法院经审理查明：2018年3月31日吴兆芳与金立军签订《房屋买卖合同》，约定金立军将位于开发区东山上已建好楼房一排、车库4套房东后1套，转让于吴兆芳居住，转让费756000元，一次性付清。（房款）付清后10天内进入不动产办证程序，3-4个月内办到吴兆芳名下，费用由金立军负责。逾期承担相应的法律后果。购房款付清后，房屋可先交付吴兆芳。水、电、气、有线等安装费用由金立军支付。金立军尽快办理，不影响吴兆芳使用为限。各项安装到位后使用费用由购房人自行交纳，楼房交付为现状，使用范围为院内，如购房人需改造，同等价格金立军优先施工，如别人施工金立军应当给予协助。如吴兆芳合同签订后不按规定日期内付款，金立军有权视为吴兆芳违约，房屋可另卖他人，吴兆芳所付款项不予退还。合同下方还手写了，如金立军未能按约定办齐所有手续，则承担相应责任，返还房款及利息。房屋可另卖他人，乙方所付款项不予退还。本合同虽未公正，但具有同等法律效力，甲、乙双方各执一份。双方在合同上签字。2018年4月1日，吴兆芳通过微信联系金立军，表示其银行卡上只有730000元，能否先支付730000元，剩余房款等三、四个月，金立军把案涉房屋的有关手续全部弄齐之后再交付给金立军。金立军对吴兆芳提议表示同意。2018年4月2日，吴兆芳通过中国工商银行账户向金立军中国邮政储蓄银行账户转账730000元，并附言购房款。后吴兆芳接收了房屋并对房屋进行了装修。之后吴兆芳多次催金立军办理案涉房屋的不动产权证。金立军在与吴兆芳的微信中告知：与吴兆芳同等情况的部分购房者不动产权证已经办好。案涉房屋的相关手续正在以老房翻建，一宅两院申报，申报人为张某1、张某2。相关手续正在办理过程中，让吴兆芳等等。2018年4月17日，连云港市高克勘察测绘有限公司制作了案涉房屋的宗地图，2018年5月7日，王排起向连云港市房屋产权管理中心测绘所交纳了208.88元测图费。2018年6月24日，吴兆芳为装修涉案房屋与连云港多美歌装饰工程有限公司签订《连云港市装饰装修施工合同》，约定由连云港多美歌装饰工程有限公司为涉案房屋进行装修，装修价格为170000元，连云港多美歌装饰工程有限公司负责涉案房屋的土建基础工程以及半包基础工程，工程完工后吴兆芳向其支付了164000元的装修款。吴兆芳还为涉案房屋安装水、电、气，花费5530元。并进行了其他室内装修。2019年10月10日，连云港市城市管理行政执法局对金立军建设的们于朝阳街道朝东街东山1组房屋涉嫌违建进行调查。金立军在调查笔录中陈述：我是2012年从张某1手里购买杜建明老房及宅基地，是以杜建明老房土地证进行一宅两院报批，经街道批准后建在原老宅基地后面，（案涉房屋）没有取得建设工程许可证，我是以老房翻建一宅两院申报并以老房土地证进行到街道报批的，施工途中，相关部门人员到现场看不符合一宅两院，经协商，以支持地方建设为由赞助每栋楼5万元，合计10万元交给属地政府。连云港市城市管理行政执法局向连云港经济技术开发区行政审批局和连云港市自然资源和规划局开发区分局进行征询，得到回复为金立军建设的房屋土地权属为国有，土地性质为建设用地。金立军自建的案涉房屋未取得相关规划手续，根据相关规定，未取得建设工程规划许可证及城乡规划主管部门的建设工程设计方案审查文件即开工建设的，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。连云港市城市管理行政执法于2019年10月21日作出连城执（开发）限拆字2019第8号《限期拆除决定书》。决定书载明，当事人金立军，相关利益人黄连峰、吴兆芳。因未取得建设工程规划许可证，在连云港经济技术开发区建设楼房，共2栋。该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，连云港市城市管理行政执法局限金立军在二日内自行拆除上述违法建筑。2019年10月25日，案涉房屋被连云港市城市管理行政执法局拆除。2012年5月5日,金立军(甲方)作为承建人、案外人郭某（乙方）作为业主，双方签订《房屋承建合同》,承建房屋位于（开发区东山上杜建明老房地址上（原金立军老家）；共建楼房4套，其中东后套归乙方私有。承建房屋占地为国有土地，该楼房建成后为乙方私有使用权，并在房屋建成后三个月内甲方为乙方提供以后办理国有土地使用证村级手续，同时，在今后协助乙方办理房产证，其相关费用由乙方独立承担。承建范围：1、该承建房屋为砖混结构的两层起脊楼房，房屋主体占地面积为150平方米，该房面积不少于280平方米，施工性质为甲方包工包料，两层现浇面带搞震柱，房屋面为瓦屋面，墙主体为红砖，外墙面为防水涂层立邦漆，内墙面为水泥砂浆粗装修，毛地面不粘贴，每层地面为水泥砂浆抹面装修，不含内外门，窗为中空玻璃塑钢窗；2、该房屋有前后庭院，前院占地面积不少于110平方米，后院面积不少于50平方米，院墙为木制栅栏，院门为水泥桩柱防锈铁栅栏门，门楼至院门道路为立石水泥砂浆抹面，路宽不少于3米；建筑范围内的水、电、管、网及太阳能安装管道的配置到位。此工程总承包价为50万元。甲方向乙方承诺配备一间车库，定价不超过3万元，车库高不低于2.8米，长度不低于6米，宽度不低于3.6米。合同签订后，金立军依据合同建造了案涉房屋。房屋建成后，一直无人入住。2015年8月13日，郭某和其妻子胡某共同出具《授权委托书》，委托金立军代为出售上述承建的房屋，并约定房屋出售后金立军可以先扣除他们夫妻俩欠付金立军的工程余款，剩余部分再由金立军负责转给胡某或郭某。郭某于2019年7月去世。金立军承建的涉案房屋占用的土地，系原登记在杜建明名下的住宅用地，土地所有权性质为国有，四周为山地，用地面积为476.28平方米，其中有使用权面积为100平方米，临时用地面积376.28平方米，在该土地上杜建明原有建筑面积为143.26平方米的平房。2012年至2013年间，金立军用杜建明子女张某1、张某2的名义申请建房，金立军分别于2012年9月25日和11月6日向朝阳镇朝东居民委员会交纳了50000元赞助费，合计100000元。一审法院认为，双方之间系房屋买卖合同关系，金立军称其系受郭某、胡某夫妇委托向吴兆芳、王排起转让房屋，不是房屋买卖合同的相对人，不是适格主体的抗辩意见，一审法院认为，双方签订合同时，金立军是以自己的名义与吴兆芳签订的，并未向吴兆芳告知是受郭某、胡某委托。且吴兆芳也是向金立军个人支付购房款730000元。只是在连云港市城市管理行政执法局发出拆除通知后，金立军才告知吴兆芳原房主为郭某，金立军是受郭某委托卖房。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。因此，吴兆芳、王排起选择向金立军主张权利，符合法律规定。金立军提出的该抗辩意见，一审法院不予支持。但赵素萍并未参与吴兆芳、王排起与金立军之间的房屋买卖，吴兆芳、王排起要求赵素萍承担相应责任无法律依据，一审法院不予支持。双方之间房屋买卖合同约定的交易房屋系违章建筑，且至今未能依法补办相关手续。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。双方当事人交易的房屋未取得有关部门审批，有关部门已将该房屋确定为违章建筑并强制拆除，双方所签的涉案房屋买卖合同显然违反了相关法律规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，金立军应当返还吴兆芳、王排起已付的购房款730000元。由于案涉房屋已被拆除，并不存在相应的房屋返还问题。关于损失赔偿问题，应根据双方当事人的缔约过失责任承担相应损失。本案金立军对涉案房屋未获相应审批的重要事项应属明知，依然将其出售，违反诚实信用原则，吴兆芳、王排起购买该房屋，未尽审慎注意义务，双方均存在过错。金立军的过错程度大于吴兆芳、王排起。本案中，吴兆芳、王排起之信赖利益损失为履行该合同而产生的借款利息、装修损失。金立军的损失为违建房屋被拆后的建筑成本。因金立军违建房屋建造在前，双方房屋买卖合同签订在后，吴兆芳、王排起之购买房屋行为对于违章房屋被拆一事并无影响，因此，对于违章房屋建筑成本损失应由金立军自行承担。案涉房屋虽属违建，但已实际交付吴兆芳、王排起使用，从公平原则计，吴兆芳、王排起应支付一定的使用费用。一审法院综合违建房屋位置、面积以及使用时间等因素，酌情确定吴兆芳、王排起应支付金立军房屋使用费50000元。关于吴兆芳、王排起主张的利息损失，因其未尽审慎注意义务，存在一定过失，故应由吴兆芳、王排起自行负担。关于吴兆芳、王排起主张的装修损失370000元，一审法院认为，吴兆芳、王排起与连云港多美歌装饰工程有限公司签订《连云港市装饰装修施工合同》，并实际支付的装修164000元以及为涉案房屋安装水、电、气，花费5530元，证据充分，一审法院予以确认。其余费用的单据不符合法律规定，证据不足，一审法院不予确认。吴兆芳、王排起主张的装修损失，系在案涉房屋买卖合同签订之后发生，是基于信赖案涉房屋买卖合同而产生的支出。根据双方当事人的缔约过失责任，金立军的过错程度大于吴兆芳、王排起。同时考虑吴兆芳、王排起在明知所购房屋尚未取得相关审批手续情况下，仍花费大量费用予以装修，可以适当增加吴兆芳、王排起对装修损失的责任。一审法院综合吴兆芳、王排起的实际损失和双方相应的过错责任，确定金立军赔偿吴兆芳、王排起的装修损失90000元。与吴兆芳、王排起应付给金立军的房屋使用费相抵消后，金立军应付给吴兆芳、王排起损失赔偿费40000元。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、吴兆芳、王排起与金立军于2018年3月31日订立的《房屋买卖合同》无效；二、金立军于判决发生法律效力之日起十日内向吴兆芳、王排起返还已付购房款730000元；三、金立军于判决发生法律效力之日起十日内向吴兆芳、王排起支付装修损失费90000元，扣除房屋使用费50000元，应支付损失费40000元；四、驳回吴兆芳、王排起其他诉讼请求。一审案件受理费14705元、保全费5000元（吴兆芳、王排起已预交），由吴兆芳、王排起负担3886元，金立军负担15819元，金立军负担部分于给付上述款项时一并支付给吴兆芳、王排起。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，金立军以行政强拆纠纷为由，于2019年10月28日将连云港市城市管理综合行政执法局、吴兆芳、黄连峰诉至一审法院，该院作出（2020）苏0791行初215号行政裁定，驳回其起诉。金立军不服，向本院提起上诉，本院审查后于2020年11月9日裁定驳回其上诉，维持原裁定。本院认为，涉案房产是否属于违章建筑系属有关行政机关职权范围内的事务，涉案房产未取得建设工程施工许可证，行政机关已经依法对其违法性进行了认定，上诉人主张涉案房产非违章建筑与已经查明的事实不符，本院对该上诉理由不予采纳。从吴兆芳与金立军交易涉案房屋的洽谈过程来看，双方对于涉案房屋无建设工程施工许可手续是明知的，在此情况下，因其他类似房屋已经办理产权手续，而对涉案房屋的办证存有侥幸心理，并最终达成《房屋买卖合同》，双方均有过错，且金立军作为承建方和出售方，过错大于购买人吴兆芳，本院综合确定金立军与吴兆芳的过错比例为6:4。一审中，吴兆芳主张返还的购房款实为房屋被拆后的损失，为减少诉累，本院将之与装修损失一并根据过错比例进行分配，即吴兆芳损失总额共计899530元（730000+164000+5530=899530），金立军应承担的损失为899530*60%=539718元，扣除吴兆芳、王排起使用房屋的费用50000元后，金立军还应赔偿吴兆芳、王排起489718元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1960号民事判决第一项；二、撤销江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1960号民事判决第二、三、四项；三、金立军在本判决书送达之日起十日向赔偿吴兆芳、王排起损失489718元。四、驳回吴兆芳、王排起的其他诉讼请求。一审案件受理费14705元，保全费5000元，合计19705元（吴兆芳、王排起已预交），由吴兆芳、王排起负担11820元，金立军负担7885元；二审案件受理费15819元（金立军已预交），由吴兆芳、王排起负担9490元，金立军负担6329元。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年十二月三日法官助理  孙潘红书 记 员  严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。