沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2020)辽0102执异1185号案外人：刘宏伟，女，1963年3月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。申请执行人：沈阳市晨日建筑材料厂，住所地沈阳市和平区浑河站乡下鲜村，统一社会信用代码91210102798481877L。投资人：徐春海，系该厂厂长。委托代理人：左沣静、时学丹，系辽宁爱奉律师事务所律师。被执行人：陈军，男，1971年4月24日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被执行人：刘勇，男，1970年2月12日出生，汉族，住沈阳市和平区。本院在执行申请执行人沈阳市晨日建筑材料厂与被执行人陈军、刘勇买卖合同纠纷一案中，案外人刘宏伟于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人刘宏伟提出执行异议称，异议事项：请求法院解除对案外人位于沈阳市和平区长白街道马总花园B区马总兵北街76-8号1-7-2房产的查封。异议理由：案外人获知法院办理的刘勇与他人诉讼案件，刘勇作为被执行人已进入执行程序。执行过程中，法院作出（2018）辽0102执203号执行裁定书，决定对刘勇的财产强制执行，其中将案外人所有的案涉房产进行了查封。刘宏伟系原南京军区上海延安饭店军队职员干部，于2019年退休，平时在上海市普陀区生活。因入伍地在沈阳，当时考虑在沈生活的父母年迈多病需人照顾，上海房屋价格较高，经朋友介绍，于2017年5月18日在长白街道马××花园南区物业的见证下，购买了刘勇的本案案涉房产，并签订二手房买卖合同，向其支付33万元购房款，有收条等手续齐全，是正常的房屋买卖与对方无关。由于房屋为刘勇的拆迁安置房，当时未能办理过户手续（直到今年8月小区才公示办理），故案外人没有房产证。购买时刘勇向案外人承诺，一旦政策许可，立即配合办理产权登记，并将拆迁安置相关材料提供给案外人。现法院查封房产将影响到案外人日后房产证的办理，严重侵害案外人的利益。案涉房产归案外人所有，自2017年购买后装修居住使用至今，特提出异议，请求法院解除对位于沈阳市和平区长白街道马总花园B区马总兵北街76-8号1-7-2房产的查封。申请执行人沈阳市晨日建筑材料厂答辩称，请求驳回案外人的申请。案涉房屋是被执行人刘勇名下财产，并未进行物权变更登记，对该房产采取查封等执行措施不存在错误。2017年5月18日，刘宏伟与刘勇签订房屋买卖合同，申请执行人与被执行人的债权债务发生在2016年，且就该债权债务于2017年诉至法院，法院出具（2017）辽0102民初6510号民事调解书，被执行人陈军应向申请执行人承担本金256,300元及违约金76,890元，被执行人刘勇作为担保人对上述债务承担连带责任。该民事调解书于2017年9月20日生效，被执行人刘勇在民事调解书生效前几个月将房屋出售给案外人，无法排除存在恶意串通逃避法院执行的情形。对城市房屋拆迁补偿安置协议、公证书、房屋准住通知、回迁安置用房增加面积扣款证明没有异议，可证明案涉房屋是刘勇的合法财产。对二手房买卖合同、收条、买房后附带房屋材料以及收款收据真实性无法确认，二手房买卖合同中买方是刘宏韦，与案外人身份不一致，收条不能证明案外人已全额交付房款，应附带银行转账明细等其他证据。本院查明，2017年8月28日，本院作出(2017)辽0102民初6510号民事调解书，内容：“一、被告陈军于2017年9月20日前一次性给付原告沈阳市晨日建筑材料厂货款256,300元及违约金38,445元，如逾期给付，则应向原告沈阳市晨日建筑材料厂支付违约金总额为76,890元；二、被告刘勇对上述被告陈军的给付内容承担连带责任；三、原告放弃其他诉讼请求；四、双方无其他纠纷”；民事调解书生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2018年1月3日，沈阳市晨日建筑材料厂向本院申请强制执行，执行案号：（2018）辽0102执203号；执行过程中，本院于2020年11月3日作出（2018）辽0102执203号协助执行通知书及执行裁定书，查封刘勇名下位于沈阳市和平区马总兵北街76-8号22号楼1-7-2房产一处。另查明，2017年5月18日，刘宏伟与刘勇签订《二手房买卖合同》，内容：刘宏伟（买方、乙方）同意购买刘勇（卖方、甲方）拥有的座落在沈阳市和平区马总兵北街76-8号1-7-2房产，建筑面积73.23平方米。房产交易价格为33万元，本合同签定之日，甲乙双方同意以一次性付款方式付款（含定金）33万元，甲方应于收到乙方全额房款之日起3日内将交易的房产全部交付给乙方使用；合同签订当日，案外人通过刘福林名下62×××77账户向刘勇名下62×××74账户转款20万元。异议审查过程中，案外人刘宏伟为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1.二手房买卖合同、收条、银行个人业务凭证;2.城市房屋拆迁补偿安置协议、买房后附带房屋材料、公证书、房屋准住通知、回迁安置用房增加面积扣款证明；3.收款收据。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，购房人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足案外人是否系权利人、权利是否真实、合法及能否排除强制执行三个条件。本案中，通过审查异议相关材料并听取双方发表的意见，本院认为：首先，关于《二手房买卖合同》是否具有法律效力的问题。案外人刘宏伟与被执行人刘勇于2017年5月18日签订了《二手房买卖合同》，合同中对双方的姓名或名称、房屋基本情况如房号、建筑面积、房产总价、付款时间等合同主要条款均进行了约定，表明双方基于合意订立了购房协议。协议签订后，案外人刘宏伟付清了33万元购房款，并出具收条，故该合同具有法律效力，合同成立日期和款项支付日期均早于本案采取查封措施的时间。基于上述情形，本院认为刘宏伟在房产查封前就已与刘勇签订了房屋买卖合同，缴纳了房屋对价款和居住期间的相关费用，符合上述司法解释相关规定内容；其次，对申请执行人称购房合同名称不一致的问题。该合同签字为手写，买方名称与身份号码相互对应，且收条中被执行人刘勇对案外人姓名进行了确认，收到刘宏伟买房款33万元，故其请求不成立予以驳回；第三，关于案涉房屋在法院查封前是否已被案外人合法占有及对未办理过户登记是否存在过错的问题。异议审查过程中，案外人提交的水电费、采暖费等票据均可证明，法院查封前房屋即已处于刘宏伟实际占有使用状态中，现房屋因拆迁安置和查封行为导致无法办理过户登记，案外人本人对此不存在过错。综上，根据现有在案证据，本院认为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除房屋查封的异议请求，具有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：案外人刘宏伟异议理由成立，停止对沈阳市和平区长白街道马总花园B区马总兵北街76-8号1-7-2房产的执行。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 王 岩二〇二〇年十二月三日书记员 尹子明