云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0126民初2075号原告：倖金兰，女，1980年3月14日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市石林彝族自治县。委托诉讼代理人：杨莎白，云南辩策益律师事务所律师。特别授权代理。被告：陈桂仙，女，1965年6月18日生，彝族，身份证登记住址：云南省昆明市石林彝族自治县，现住石林彝族自治县。委托诉讼代理人：武训冰，云南薄法律师事务所律师。特别授权代理。原告倖金兰与被告陈桂仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告倖金兰的委托诉讼代理人杨莎白，被告陈桂仙及其委托诉讼代理人武训冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告倖金兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告依法履行双方于2020年7月9日签订的房屋（买卖）定金合同以及编号为ＷＨＳＬ202007060003号《云南省二手房买卖合同示范文本（自行成交版）》；2.依法判令被告按照合同约定于2020年10月11日腾空房屋并移交给原告占有使用；3.请求判令被告按售房总价款的20%计算支付原告违约金60000.00元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中进一步明确第1项诉讼请求为：由被告将位于梦达尔龙园小区25幢1304号房屋交付原告占有使用，并向原告支付违约金60000.00元。事实与理由：2020年7月6日，原、被告经过协商，在石林县不动产登记中心签订了《云南省二手房买卖合同示范文本（自行成交版）》。该合同约定被告陈桂仙作为出卖人，将其坐落于石林县房屋及设施涉设备、装饰装修及相关物品以300000.00元的价格出售给原告。合同第三条约定：“买卖双方定于2020年10月11日正式交付该房屋。出卖人应在正式交付房屋前腾空该房屋。买卖双方在交房当天一起到现场查验房屋。查验情况符合双方约定的，出卖人将该房屋钥匙移交给买受人，即视为房屋交付使用。”2020年7月6日，原告到石林县税务局缴纳了财产转让所得税3000.00元以及契税4500.00元、宗地办证费100.00元。2020年7月9日，在云南邦安房地产经纪有限公司的见证参与下，双方补充签订了《房屋（买卖）定金合同》，约定以300000.00元全款支付房款，自签订合同之日起甲方要求延长3个月交房，到2020年10月11日前，甲方陈桂仙无条件搬出龙园小区一期25幢1304号房屋。同日，倖金兰通过其开设在工商银行的账户向陈桂仙开设在富滇银行的账户转款300000.00元，用于支付购房款；被告出具“首付款收据”，确认收到原告支付的购房款。原告向石林县自然资源局支付了不动产登记费80.00元，取得了编号为（2020）石林县不动产权第××号不动产权证书，取得了房屋的所有权。到了合同约定的交房日期，被告拒不向原告腾还移交案涉房屋。原告特诉至法院，望依法支持其诉讼请求。被告陈桂仙辩称：1.双方虽签订了房屋买卖合同，但答辩人并没有出卖房屋的真实意思表示，双方签订该合同的真实意图是为民间借贷提供担保；2.答辩人在倖金兰在领取不动产权证书当天，向倖金兰出具了《归还协议》，明确了办理房屋变更过户手续的用途为担保，并约定了借款金额、不动产权证书保管人，过户手续费用支付，还款期限等条款，明确了双方签订购房合同及办理不动产登记手续的目的是为双方借款提供担保；3.从房屋价值看，案涉房屋价值在550000.00元-600000.00元之间，本案交易价格与房屋实际价值明显不符，也从侧面印证了买卖合同签订的目的在于为双方民间借贷提供担保，而非房屋所有权的转移；4.双方签订了房屋买卖合同，在已经办理不动产登记手续的情况下，双方签订《房屋（买卖）定金合同》不符合逻辑，该合同实质是对双方民间借贷关系及借款金额再次进行确认，与《归还协议》能相互印证。综上，本案应为民间借贷纠纷，原告与中介机构及他人恶意串通，意图达到剥夺他人财产的非法目的，望法庭查明事实，驳回原告的起诉。庭审中，原告倖金兰围绕诉讼请求举证如下：1.（2016）石林县不动产权第××号不动产权证书复印件及陈桂仙身份证复印件各1份；2.《云南省二手房买卖合同示范文本（自行成交版）》及存量房买卖合同确认信息表各1份；3.石林县税务局出具的存量房交易价格申报评估结果通知单及编号为03133122号商品住房增值税发票1张；4.石林县税务局出具的税收完税证明2份及小票1张；5.云南云金地科技有限公司石林分公司出具的增值税发票1张；6.《房屋（买卖）定金合同》1份；7.工商银行石林支行转账汇款凭证1张；8.首付款收据1张；9.石林县自然资源局出具的收款收据1张；10.（2020）石林县不动产权第××号不动产权证书以及不动产登记中心房屋查询表各1份。经质证，被告陈桂仙对原告提交的证据1的真实性、合法性无异议；对证据2的真实性不认可，该合同是原、被告之间因民间借贷关系而成立的让与担保，双方真实意思表示并非房屋买卖，买卖合同价款明显低于市场价值；证据3、4、5是为民间借贷提供担保，是为了使双方借贷能得到履行；对证据6的真实性、合法性、关联性不认可，该定金合同不符合房屋买卖交易习惯；对证据7认可倖金兰向原告转账300000.00元，但该款项是借款；对证据8的真实性、合法性、关联性不认可，该首付款收据出具的时间是2020年7月9日，但签订房屋买卖合同的时间是2020年7月6日，不是首付款，该款项是原告交付的借款；证据9系促成双方民间借贷而产生的费用，对原告举证目的不认可；证据10与《归还协议》能相互印证，证实将案涉房屋过户到原告名下是为民间借贷提供担保。被告陈桂仙围绕其辩解主张依法举证如下：1.被告陈桂仙身份证复印件1份；2.《归还协议》、查档表各1份；3.陈桂仙银行账户对账单1份、富滇银行转账详情凭证打印件2张；4.保全责任保险保函、保全责任保险费发票、民事裁定书、保全费发票各1份；5.通话录音光盘1张。经质证，原告倖金兰对陈桂仙提交的证据1无异议；对证据2的《归还协议》认为系陈桂仙单方出具，其中明确载明需双方签字才生效，但上面并没有倖金兰的签字或手印予以确认，不具有法律效力；对查档表的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可被告的举证目的；对证据3认可倖金兰向陈桂仙支付购房款300000.00元后，陈桂仙于2020年10月14日又将300000.00元款项打到倖金兰账户的事实；对证据4不认可，双方之间是房屋买卖合同关系，倖金兰支付了全部购房款，并办理了房屋不动产权登记，被告申请保全案涉房屋违反法律规定，产生的费用应由被告自行承担。对证据5中陈桂仙与徐林光的通话录音认为通话人不是原告，与本案无关；对陈桂仙与案外人徐丽仙的通话录音的真实性、合法性、关联性及举证目的均不认可；对陈桂仙与倖金兰之间的通话录音认为来源不合法，倖金兰对《归还协议》的内容并不知情，买卖房屋之前倖金兰到案涉房屋进行过实地查看；对陈桂仙与徐林光2020年10月14日通话录音的真实性、合法性、关联性不认可，证据来源不合法。本院庭审后依职权调取了原告倖金兰开设在中国工商银行账号为25×××66的账户自2020年6月16日至2020年11月24日期间的银行交易流水。该证据显示，案外人徐林光于2020年7月6日、2020年7月9日（2次）分别向倖金兰上述账户分别转款10000.00元、200000.00元、97500.00元，合计307500.00元；倖金兰于2020年7月9日通过该账户向陈桂仙账户转款300000.00元。经质证，原告倖金兰对该证据未提出异议，并认可购买房屋及办理过户的费用都是徐林光出的。被告陈桂仙对该证据无异议。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。对双方均认可真实性、合法性、关联性的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于能否证实各方举证目的，本院将结合其余证据及案件事实进行综合认定。对双方有争议的其余证据及事实，本院依法认定如下：1.原告提交的证据6，与常理、交易习惯及其他证据不符，本院不予采信。2.被告提交的《归还协议》系被告陈桂仙单方出具，未经倖金兰签字确认，对原告倖金兰不发生法律效力，本院对该证据不予采信；3.被告提交的四段通话录音能相互印证证实陈桂仙自2020年10月11日起多次与倖金兰、徐林光等人协商还款及要求对方将案涉房屋过户到自己名下，但徐林光等人坚持要求陈桂仙交付房屋的事实，与原、被告陈述及本院调取的倖金兰银行交易流水能形成证据锁链，本院对该证据予以采信。本院经审理认定案件事实如下：被告陈桂仙作为出卖人与原告倖金兰作为买受人于2020年7月6日签订《二手房买卖合同》，约定陈桂仙将其坐落于石林龙园小区一期25幢1304号房屋［房屋所有权证号（不动产权证）证号：云（2016）石林县不动产权第××号］出售给倖金兰，房屋建筑面积为98.53平方米，套内建筑面积81.45平方米，该房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）成交价款为300000.00元；签订本合同时，买受人向出卖人支付全款300000.00元；双方定于2020年10月11日正式交付该房屋，出卖人应在正式交付房屋前腾空该房屋，买卖双方在交房当天一起到场查验房屋，查验情况符合双方约定的，出卖人将该房屋钥匙移交给买受人，即视为房屋交付使用。另查明，案外人徐林光（倖金兰侄女婿）于2020年7月6日向倖金兰开设在中国工商银行账号为25×××66的账户转款10000.00元，2020年7月9日徐林光分两次分别向倖金兰上述账户转款200000.00元、97500.00元，三次转款合计307500.00元；2020年7月9日，倖金兰通过上述银行账户向陈桂仙转账300000.00元。2020年10月11日至14日期间，陈桂仙与倖金兰、徐林光等人通话，要求将上述案涉房屋过户到陈桂仙名下后，陈桂仙再向倖金兰、徐林光等人归还借款，但徐林光、倖金兰坚持要求陈桂仙交付案涉房屋。2020年10月14日，陈桂仙通过富滇银行分两次向倖金兰工商银行账户转账300000.00元（10000.00元＋290000.00元）。结合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：一、原、被告之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系；二、原告要求被告履行双方签订的房屋买卖合同并支付违约金的主张是否应当得到支持。本院认为，针对争议焦点一，本案原、被告双方虽签订了房屋买卖合同，并就案涉房屋办理了产权过户登记手续，但被告取得该房屋所有权的前提是双方存在合法有效的房屋买卖合同关系。根据庭审查明的情况，本案双方签订房屋买卖合同的真实意思表示是为双方借款提供担保，而非是房屋所有权的转让。原告提交的通话录音可以证实原告电话联系被告及徐林光商谈还款及将案涉房屋回转过户给原告的相关事宜，但被告及徐林光不同意；倖金兰银行流水显示，倖金兰支付给陈桂仙的300000.00元款项即办理房屋过户登记的费用均来源于徐林光；被告称是通过房产中介公司向原告购买案涉房屋，但被告倖金兰自认与房产中介公司之间既未签订过合同，也未支付过相关费用，与常理及交易习惯相悖；倖金兰于2020年7月9日向陈桂仙转款300000.00元，但双方当天还签订了1份《房屋（买卖）定金合同》也与常理及交易习惯不符；双方约定的房屋交易价格也明显低于同地段同等房屋的市场价值。本院认为双方签订房屋买卖合同的真实意思表示及目的是为借款提供担保，双方之间并不存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系。针对争议焦点二，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款之规定：“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款也规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理……”本案在审理中，经法庭释明，原告当庭明确表示不变更法律关系，本院认为原告主张的法律关系与庭审查明的不一致，在原告拒绝变更法律关系且其主张的房屋买卖合同依法不能成立的情况下，本院认为原告要求履行双方房屋买卖合同并支付违约金的请求无相关事实及法律依据，依法不应得到支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：驳回原告倖金兰的诉讼请求。案件受理费3350.00元，由原告倖金兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判员  李翠芬二〇二〇年十二月十一日书记员  李才丽