北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11160号上诉人（原审被告）：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼**15A09。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，北京中天置地房地产经纪有限公司员工。被上诉人（原审原告）：王骐，男，1949年12月2日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：姜燕（王骐之妻），1948年10月21日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人北京中天置地房地产经纪有限公司因与被上诉人王骐房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初18897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京中天置地房地产经纪有限公司（下称中天置地房地产公司）上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，依法改判驳回王骐的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由王骐承担。事实与理由：2017年8月8日双方之间签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，出租代理期间为2017年8月26日至2020年8月25日。2020年2月份，王骐突然要求与我公司解除合同，我公司同意并于4月份与王骐办理房屋交接。双方的合同期限是2017年8月26日至2020年8月25日，王骐突然通知我公司提前解除合同属于违约。我公司理解王骐的情况同意与王骐解除合同，但是由于疫情原因4月份才与王骐办理房屋交接事宜。综上所述，我公司认为解除合同的时间为2020年2月底，我公司并不存在违约情形，不应当向王骐支付房屋租金及违约金。王骐辩称，同意一审判决的第一项和第二项，不同意一审判决的第三项，但是并未上诉，不同意中天置地公司的上诉请求。中天置地房地产公司所述与事实不相符合，2019年小区贴出公告告知丰台站改造工程涉及到我们小区，需要入户调查，我们就和业务员梁晓磊进行了沟通，他表示让先等消息，如果确定拆迁的话就按照合同约定办理。后来12月8日入户调查时一直联系不上，2020年1月19日，我们签署了拆迁协议后又继续与中天置地房地产公司联系，但是对方一直不给答复。这并不是我要解约，而是因政府改造项目这一不可抗力因素。中天置地房地产公司一直将我的房屋出租至4月，所以应当向我支付相应的房租。王骐向一审法院起诉请求：1.确认王骐解除与中天置地房地产公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》的行为有效；2.判令中天置地房地产公司向王骐支付2020年2月27日至2020年4月26日期间的租金7000元；3.判令中天置地房地产公司向王骐支付违约金7000元；4.判令中天置地房地产公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：北京市丰台区造甲街4号楼2层4单元5号房是王骐名下的产权房。2017年8月8日，王骐（甲方）与中天置地房地产公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（下称《房屋出租委托代理合同》），约定中天置地房地产公司代理出租北京市丰台区造甲街4号楼2层4单元5号房（下称5号房屋），出租代理期为2017年8月26日至2020年8月25日，共计叁年。租金标准为每月3500元，租金收取方式为中天置地房地产公司按约划入王骐指定账户，各期租金划入王骐账户的日期为：第一次2017年8月26日，第二次2017年11月26日，第三次2018年2月26日，第四次2018年5月26日。另合同第九条约定：合同的解除：……（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除……，（四）……1、乙方有未按约定划付租金达五日以上的……。第十条约定：违约责任：出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金；……乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同签订后，双方依约履行。王骐将5号房屋交付中天置地房地产公司对外出租使用，中天置地房地产公司已将房屋租金交纳至2020年2月26日。另，2020年1月11日，因丰台火车站配套市政工程需要，北京恒盛宏大道路投资有限公司发布《致居民的一封信》，造甲街4号楼在搬迁范围内，王骐通过微信通知中天置地房地产公司工作人员因丰台火车站拆迁改建提前终止合同。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。王骐、中天置地房地产公司签订的《房屋出租委托代理合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。案涉合同签订后，王骐依约向中天置地房地产公司交付了案涉房屋。后因5号房屋所在小区在丰台火车站搬迁改造范围内，王骐通知中天置地房地产公司提前终止合同，中天置地房地产公司直到2020年4月30日才与王骐办理交割，故《房屋出租委托代理合同》于该日解除。中天置地房地产公司称因受疫情影响，该公司工作人员一直没有复工复产，因此直到2020年4月30日复工后才与王骐办理交割，但未提交证据佐证，故法院对该项答辩意见不予采信。王骐要求中天置地房地产公司支付2020年2月27日至2020年4月26日期间的租金，理由正当，法院予以支持。中天置地房地产公司未按约支付上述期间的租金构成违约，但双方约定的违约金标准过高，法院结合合同履行情况及王骐的实际损失，酌情确定为500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，一审法院于2020年9月判决如下：一、确认王骐解除与北京中天置地房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》的行为有效，该合同于2020年4月30日解除；二、北京中天置地房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内向王骐支付2020年2月27日至2020年4月26日的租金7000元；三、北京中天置地房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内向王骐支付违约金500元。四、驳回王骐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，王骐与中天置地房地产公司签订的《房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因案涉出租房屋所在小区属于丰台火车站搬迁改造的范围内，王骐据此通知中天置地房地产公司提前解除《房屋出租委托代理合同》符合合同约定。中天置地房地产公司上诉称双方解除合同的时间是2020年2月24日，因疫情原因才未能及时办理房屋交割手续。双方当事人均认可直到2020年4月30日才办理完毕房屋交割手续，依据王骐提交的微信聊天记录可以证实案涉房屋一直处于出租状态，直到2020年4月底租户才搬离，故应当认定双方搬离房屋交接的时间2020年4月30日为《房屋出租委托代理合同》的解除日。双方均认可2020年2月26日之前的房屋租金已经结清，中天置地公司上诉称2020年2月27日至2020年4月30日期间案涉房屋因疫情原因一直处于空置状态，对于此期间的租金不应由其承担，但中天置地公司并未提交相应证据予以证明，且王骐提交的微信聊天记录可以证明租户于2020年4月底才搬离案涉房屋，故王骐要求中天置地房地产公司向其支付2020年2月27日至2020年4月30日期间的房屋租金于法有据，本院予以支持。中天置地公司未依约支付上述期间的租金构成违约，一审法院结合合同的实际履行情况及王骐的实际损失酌定违约金为500元并无不当，本院予以维持。综上所述，中天置地公司的上诉请求依据不足，法院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京中天置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 元二〇二〇年十二月三日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄