广东省茂名市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）粤09行终127号 上诉人（原审原告）袁日祥，男，1963年9月13日出生，汉族，住茂名市茂南区****52号大院2号301房。 委托代理人林华钏，广东大贤东宇律师事务所律师。 上诉人（原审被告）茂名市自然资源局，住所地：广东省茂名市茂南区********。 法定代表人梁荣杰，局长。 委托代理人阮传欣，广东海日律师事务所律师。 委托代理人李梅雪，茂名市自然资源局干部。 被上诉人（原审第三人）谭振钟，男，1986年11月28日出生，汉族，住茂名市茂南区***************之一。 委托代理人梁颖，广东持平律师事务所律师。 原审第三人茂名市住房和城乡建设局，住所地：广东省茂名市茂南区*******。 法定代表人曹万**，局长。 委托代理人杨锋，茂名市住房和城乡建设局政策法规科四级主任科员。 委托代理人周怀志，广东诚挚律师事务所律师。 原审第三人吕军，男，1974年3月28日出生，汉族，住茂名市茂南区****。 上诉人袁日祥、茂名市自然资源局因房屋行政登记一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902行初120号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审法院查明，第三人吕军的父亲吕德辉于1992年12月8日向其单位茂名市人民防空办公室购买位于茂名市不动产登记中心********改房（即涉案房屋），原茂名市房产管理局向吕德辉核发了粤房证字第XX8083号《房屋所有权证》，建筑面积为87.64平方米，所有权来源为按房改方向向茂名市人民防空办公室购买，所有权人占有份额为全部。2017年7月，第三人吕军向茂名市不动产登记中心报告粤房证字第XX8083号《房屋所有权证》遗失并提出房地产证遗失补办申请，后登报发布遗失声明。2017年9月6日，第三人吕军向茂名市不动产登记中心提出涉案房屋不动产登记申请，并提交身份证明、经认证的公证书、房地产权证遗失声明及报纸登报声明、房地产平面附图等资料。茂名市不动产登记中心受理后经审核，于2017年9月20日予以核准登记，并向第三人吕军核发粤（2017）茂名市不动产权第00XX40号《不动产权证》。2019年2月2日，第三人谭振钟、吕军向茂名市不动产登记中心提出涉案房屋不动产登记申请，并提交身份证明、测绘报告书、房地产平面附图房地产买卖合同、房改房补差价或上市交易缴款证明书、宗地图、茂名市市区房改房上市交易申请审批表、不动产交易纳税证明、粤（2017）茂名市不动产权第00XX40号《不动产权证》等资料。其中，房改房补差价或上市交易缴款证明书中“原产权单位章”一栏盖有茂名市人民防空办公室印章。茂名市市区房改房上市交易申请审批表中“房屋原产权单位意见”一栏写有“同意上市”并盖有茂名市人民防空办公室印章。茂名市不动产登记中心受理后经审核，向第三人谭振钟核发粤（2019）茂名市不动产权第008XX号《不动产权证》。原告认为，其于1998年购买了涉案房屋后一直居住至今，被告发证的行政行为侵害了其合法权益，遂向原审法院提起行政诉讼，请求：1.撤销茂名市自然资源局向第三人谭振钟核发的粤（2019）茂名市不动产权第008XX号《不动产权证》；2.本案的诉讼费用由被告承担。（核对与起诉状是否一致） 原审法院另查明，原茂名市人民防空办公室下属企业茂名市民防实业发展总公司于1997年8月9日在茂名日报刊登声明，将吕德辉予以除名。原茂名市人民防空办公室于1997年9月20日在茂名日报刊登通知，通知内容为“吕德辉，你已被单位除名（除名声明见8月9日茂名日报），另你欠单位的债务尚未偿还，现我单位要收回原分给你的在油城六路52号大院的住房，限你自本通知见报之日起15天内回家清理掉你的财物，交出钥匙。否则，我单位将组织人员入屋清理，财物损失等一切后果，概不负责。”原告于1998年6月23日与原茂名市人民防空办公室签订《集资建房协议书》，约定由原告出资74494元向原茂名市人民防空办公室购买涉案房屋，原告于当天支付74494元给原茂名市人民防空办公室，原茂名市人民防空办公室将涉案房屋交付原告使用。又查明，第三人谭振钟与第三人吕军及其妻子许连娜于2019年2月1日签订《房屋转让协议》，约定吕军、许连娜将涉案房屋以320000元的价格转让给第三人谭振钟，第三人谭振钟在2019年2月2日支付首期购房款100000元，在房产证出来后30工作日内付清余款220000元。第三人谭振钟按照约定于2019年2月2日支付首期购房款100000元给第三人吕军，于2019年2月3日支付余款220000元给第三人吕军。 原审法院再查明，原告在第一次庭审时向原审法院申请对房改房补差价或上市交易缴款证明书、茂名市市区房改房上市交易申请审批表中“茂名市人民防空办公室”的印章与茂名市人民防空办公室备案登记的印章是否同一进行司法鉴定。经原审法院依法委托广东明鉴文书司法鉴定所进行司法鉴定，广东明鉴文书司法鉴定所于2020年2月23日作出穗司鉴204********4900064号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为房改房补差价或上市交易缴款证明书、茂名市市区房改房上市交易申请审批表中“茂名市人民防空办公室”的印章与茂名市人民防空办公室提高印章样本不是同一枚印章。第三人吕军在庭审中确认，房改房补差价或上市交易缴款证明书、茂名市市区房改房上市交易申请审批表中均是由其提供给茂名市不动产登记中心。鉴定费用8880元已由原告预交。 原审法院认为，一、关于本案行政行为的合法性问题。《不动产登记暂行条例》第十六条规定，“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。”根据上述规定，申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，房屋登记机构对登记材料应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。也就是说，房屋登记机构在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实性、合法有效性，登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。本案中，第三人向被告申请不动产登记时，按照上述规定提交了身份证明、测绘报告书、房地产平面附图房地产买卖合同、房改房补差价或上市交易缴款证明书、宗地图、茂名市市区房改房上市交易申请审批表、不动产交易纳税证明、粤(2017)茂名市不动产权第00XX140号《不动产权证》等材料，第三人提交的材料符合形式要件，被告已尽到审慎的审查义务，其登记行为符合《不动产登记暂行条例》的要求。但是，根据本案查明的事实，由第三人吕军交由第三人谭振钟向被告提交的房改房补差价或上市交易缴款证明书、茂名市市区房改房上市交易申请审批表中的所写的意见和印章并非是由原茂名市人民防空办公室所出具，根据茂府[1996]75号《关于印发茂名市深化城镇住房制度改革实施意见的通知》二、继续出售共有住房中（四）的规定，“公有住房的出售，坚持先评估后出售的原则，具体先由干部、职工个人提出申请，所在单位及上级主管部门提出意见，报市房改办审批。”第三人吕军出售公有住房，未有原茂名市人民防空办公室出具意见，依法不能进行上市交易，可以确认当事人存在提交虚假材料、以非法手段获取房屋因此，登记的情况。据此，被告向第三人谭振钟核发粤（2019）茂名市不动产权第008XX号《不动产权证》的行政行为不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定“行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的”情形。二、关于本案的判决方式问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定的判决方式，就是对被诉行政行为的合法性作否定性评价却不改变该行政行为所形成的法律关系，该判决方式的适用条件除涉及国家利益或社会公共利益外，也包括涉及善意第三人的情形。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款则规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，案涉房屋买受人即第三人谭振钟的权利应该受到法律保护。第三人谭振钟在买房过程中，作为房屋登记机构的被告在进行登记时尚未发现吕军提交的材料存在造假或无效的情况，而要求其作出比政府部门更准确的判断和采用更高的审查强度，没有法律根据和现实可能性，第三人谭振钟因此将购房余款支付给第三人吕军，第三人谭振钟构成善意取得。如果撤销案涉房屋的房屋登记行为，则不利于安定业已形成的所得房屋的行政登记秩序，买受人的合法权利得不到保护，势必造成社会公共利益的损害。根据上述规定，故本案应判决确认案涉房屋的房屋登记行为违法，保留房屋登记的效力。应当指出的是，根据茂府[1996]75号《关于印发茂名市深化城镇住房制度改革实施意见的通知》二、继续出售共有住房中(七)的规定，“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有。”在城镇住房制度改革之时，吕德辉作为原茂名市民防实业发展总公司的职工，已经合法购买了所住公房的产权，其产权则属于吕德辉的个人财产，不存在由原茂名市人民防空办公室收回的情形。即使吕德辉与原茂名市人民防空办公室存在债务纠纷，原茂名市人民防空办公室也无权处理属于吕德辉的个人财产，如其要维护自身的合法权益，应通过正当的法律途径解决，而不是通过登报刊登通知的方法收回属于别人所有的房产再擅自出售。因此，原茂名市人民防空办公室将涉案房屋再出售给原告时，原茂名市人民防空办公室属无权处分人。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。我国不动产物权适用登记公示原则，原告受让该房产后，因一直未能办理不动产登记手续，根据上述规定，原告未构成对房屋的善意取得。原告应另寻法律途径解决其与原茂名市人民防空办公室之间的纠纷。最后，由于房改房补差价或上市交易缴款证明书、茂名市市区房改房上市交易申请审批表材料由第三人吕军提交，由于上述材料存在可能属于造假或无效的情况，而需要通过司法鉴定程序来确定，因此，在最终确认上述材料存在造假或无效的情况下，鉴定费用应由资料提交人即第三人吕军负担。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项之规定，判决：确认被告茂名市自然资源局颁发给第三人谭振钟的粤(2019)茂名市不动产权第00XX39号《不动产权证》违法。案件受理费50元(原告已预交)，由被告茂名市自然资源局负担。司法鉴定费8880元，由第三人吕军负担。 上诉人袁日祥不服原审判决，向本院提起上诉称：一、茂名市自然资源局向谭振钟颁发粤(2019)茂名市不动产权第008XX9号不动产权证的行政行为已严重侵犯了袁日祥的权益，且吕军通过非法手段获取房屋登记的行为违法了国家强制性法律，故应撤销008XX号不动产权证。二、原审法院认为谭振钟购买涉案房屋构成善意取得的事实认定错误且证据不足，应予纠正。谭振钟花费32万元向吕军购买涉案房屋，花费巨大，不可能未进入涉案房屋实地考察就断然购买。但鉴于袁日祥已实际占有涉案房屋21年且配有大门锁匙，谭振钟是如何进入涉案房屋进行考察的?吕军又是如何提供大门锁匙给谭振钟进入考察的?由此可见，谭振钟事先就已知道涉案房屋存在争议，不属于善意取得。且本案是行政诉讼，是针对茂名市自然资源局作出的行政行为进行审理，谭振钟是否构成善意取得，应当由其提起反诉或另提起民事诉讼，原审法院认为谭振钟存在“善意取得”的情形是错误的。综上所述，原审判决认定事实错误，上诉请求：1.改判撤销茂名市茂南区人民法院(2019)粤0992行初120号行政判决，撤销茂名市自然资源局向谭振钟颁发的粤(2019)茂名市不动产权第008XX9号不动产权证。2.本案诉讼费用由茂名市自然资源局及谭振钟共同承担。 上诉人茂名市自然资源局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、袁日祥不具有本案原告的诉讼主体资格。吕军的父亲吕德辉于1992年12月8日向其单位茂名市人民防空办公室(以下简称“市人防办”)购买涉案房屋，原茂名市房产管理局向吕德辉核发了粤房产证字第441XX83号《房屋所有权证》，所有权来源为按房改房方式向市人防办购买，所有权人占份额为全部。因此，吕德辉是涉案房屋唯一合法的所有权人。茂名市民防实业发展总公司不能以登报方式收回或变更涉案房屋所有权，无权与袁日祥签订《集资建房协议书》。故涉案发证行为与袁日祥无利害关系。二、谭振钟向茂名市自然资源局申请不动产登记提交材料符合形式要件，申请材料齐全，且其提交的房改房补差价或上市交易交款证明书、茂名市市区房改房上市交易申请审批表上盖有原产权单位茂名市人民防空办公室以及房改职能部门茂名市住房委员会办公室的印章，茂名市自然资源局核发涉案《不动产权证》给谭振钟已尽到审慎履责义务，发证行为合法。上诉请求：1.撤销茂南区人民法院(2019)粤0902行初120号行政判决，改判驳回袁日祥的起诉；2、本案诉讼费用由袁日祥负担。 被上诉人谭振钟辩称：谭振中是涉案房屋的善意买受人，吕军作为涉案房屋的所有权人，持有涉案房屋的原粤(2017)茂名市不动产权第00XX140号《不动产权证书》，且其多次带领谭振钟到涉案房屋看房，看房过程中从未出现袁日祥或其家属阻挠抗议等情况，谭振钟完全有理由相信吕军对涉案房屋具有完全处分权。基于此，谭振钟通过银行转账付清了32万元购房款给吕军，与吕军完成了涉案房屋的买卖行为。一审法院根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定维护谭振钟作为善意买受人的合法权益，保留房屋登记效力，公平公正，请求依法驳回袁日祥的上诉请求。 原审第三人茂名市住房和城乡建设局述称：吕德辉原为市人防办下属单位茂名市民防实业发展总公司职工。1992年12月茂名市人民防空办公室（以下简称“市人防办”）根据公有住房制度改革政策将涉案房屋出售给吕德辉。1996年，吕德辉拖欠他人货款，法院判决市人防办承担连带清偿责任，并从市人防办账户扣划款项。市人防办多次要求吕德辉清偿全部被扣划的款项，但吕德辉一直逃避，既不回单位上班，也不清偿款项。1997年8月1日茂名市民防实业发展总公司在茂名日报刊登《声明》，将吕德辉除名。1997年9月20日市人防办在茂名日报刊登《通知》，收回原分给吕德辉的涉案房屋。1997年2月28日起，骆科华任市人防办主任，吕孔英不任职市人防办主任。但据吕孔英陈述，1998年6月23日其确实在《集资建房协议书》上签名。同日市人防办收到袁日祥交来的建房集资款74494元。吕军从未向市人防办申请办理涉案房屋的房改房上市交易手续。市人防办没有办理过涉案房屋的房改房上市手续，也没有在该房屋的房改房上市交易申请书或审批表等资料上加盖市人防办公章。恳请法院依法判决。 原审第三人吕军经法院合法传唤不到庭参加法庭调查，也未提交二审诉讼意见。 经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，申请人向不动产登记机构申请不动产登记时，应当根据《不动产登记暂行条例》第十六条的规定提交相应申请材料，并对材料的真实性负责。不动产登记机构收到申请材料后，应在其能力范围内尽到合理审慎的审查义务。本案中，原审第三人吕军申请办理涉案房屋的过户登记时，向不动产登记机构提交的《房改房补差价或上市交易缴款证明书》和《茂名市市区房改房上市交易申请审批表》中所盖的“茂名市人民防空办公室”印章经司法鉴定与茂名市人民防空办公室提供的印章样本不是同一枚印章，存在提供虚假材料办理房屋登记的情形。因此，不动产登记机构向谭振钟颁发粤（2019）茂名市不动产权第008XX号《不动产权证》的行政行为属于发证事实不清、主要证据不足的违法行为。但因不动产登记机构不具备辨别申请材料中所盖印章真伪的专业能力，且吕军申请办理上述不动产登记过程中提交的申请材料齐全，符合法定形式，故可认定不动产登记机构在审核发证的过程中已尽到合理审慎的审查义务。谭振钟基于吕军持有涉案房屋的粤（2019）茂名市不动产权第008XX号《不动产权证》的合理信赖，支付合理对价受让取得涉案房并办理了过户登记，且其对吕军提供虚假申请材料办理房屋登记的事实并不知情，故可认定谭振钟受让涉案房屋属于善意取得。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，但不撤销登记行为。”如上所述，虽然被诉房屋登记行为违法，但因涉案房屋已为谭振钟善意取得，故原审法院根据上述法律的规定判决确认被诉房屋登记行为违法，但不撤销该登记行为，符合法律规定，判决结果并无不当。 （征求张、欧的意见，这段要不要）值得指出的是，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款的规定：“原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”本案中，涉案房屋首次登记在吕军的父亲吕德辉的粤房证字第XX8083号《房屋所有权证》中，之后吕军因继承取得涉案房屋所有权并申请换发了粤（2017）茂名市不动产权第00XX40号《不动产权证》。谭振钟善意取得涉案房屋后亦办理了后续转移登记手续。由此可见，本案所诉的谭振钟持有的粤（2019）茂名市不动产权第008XX号《不动产权证》并非涉案房屋的首次转移登记行为，而是后续转移登记行为。根据上述法律的规定，袁日祥未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应不予受理，已经受理的，应依法裁定驳回其起诉。但是，鉴于一审法院已对本案进入实体审理且对涉案材料进行了司法鉴定，若本案裁定驳回袁日祥的起诉，则应由败诉方袁日祥承担本案的司法鉴定费用，不利于对吕军提供虚假材料违法行为的惩戒，且有失公平。因此，本案没有撤销原审判决并裁定驳回袁日祥起诉的必要，一审判决结果公平合理，本院可予维持。至于上诉人袁日祥因茂名市人民防空办公室（核对一下一审卷宗里1998年袁日祥与人防办签订的房屋买卖合同中的人防办的落款名称全称是不是这个名称）无权处分涉案房屋而产生的民事纠纷，不属于本案审理范围，其可另循其他途径解决。 综上所述，原审判决认定事实清楚，处理结果恰当，本院予以维持。上诉人袁日祥、茂名市自然资源局的上诉请求缺乏依据，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人袁日祥、茂名市自然资源局各自预交的二审案件受理费50元，由上诉人袁日祥、茂名市自然资源局各自负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 封桢莉 审 判 员 欧卫慧 审 判 员 张国平 二〇二〇年十月十九日 法官助理 吴嘉怡 书 记 员 古博宇 附：本判决适用的相关法律、法规依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。 《不动产登记暂行条例》 第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责： （一）登记申请书； （二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书； （三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书； （四）不动产界址、空间界限、面积等材料； （五）与他人利害关系的说明材料； （六）法律、行政法规以及本实施条例细则规定的其他材料。” 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》 第五条同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。 原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。 原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。 第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。 被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。 被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。