贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8351号上诉人（一审原告）：刘礼红，男，1983年7月20日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：龙海，贵州名城（金沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：李阳，贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路。统一社会信用代码：91520500215470181G。法定代表人：张立华，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：肖顺裕，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：王玉，贵州威迪律师事务所律师。上诉人刘礼红因与被上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14373号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人刘礼红上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人所提交张贴在楼道口通知的照片系单方制作，无成像时间，电话通话记录表无通话记录相印证，系被上诉人单方制作，无法核实真实性，不能证明已有效通知到上诉人。且张贴通知的方式也非合同约定的通知方式，且所拍照片无法反映形成时间，无法与原件核对，无参考物佐证，不能证明形成时间，故不应认定被上诉人已尽到通知义务。被上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司二审未作答辩。原审原告刘礼红一审诉讼请求：1.判令被告立即办妥位于毕节南部新区愉景华庭D幢A座一层40、41号商铺（D-1层-40、41号）不动产权属转移登记的相关文书并交付原告；2.判令被告支付原告D-1层-40号商铺逾期办证违约金人民币共计40266.99元（从2017年8月20日计算至2020年8月20日以房屋价款183546元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金）；3.判令被告支付原告D-1层-41号商铺逾期办证违约金共计人民币40266.99元（从2017年8月20日计算至2020年8月20日以房屋价款183546元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金）；以上违约金共计80533.98元；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年3月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节南部新区，房屋总价款为183546元，和位于毕节南部新区，房屋总价款为183546元的两个商铺出卖给原告。双方约定被告向原告交付案涉商品房的时间为2013年6月30日前。双方未就转移登记事项及相应违约金进行约定。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，被告于2013年6月30日将案涉商铺交付给原告使用。2015年2月25日，被告取得案涉商铺所在楼栋的《商品房备案证明书》，并于2015年3月2日，通过在案涉商铺所在楼栋楼道进出口处张贴通知的方式通知该楼栋业主，案涉楼栋已达到办理房屋所有权证的办理条件，各业主应及时提交相关资料办证。案涉楼栋部分业主从2015年12月底开始在被告处已领取房产证，部分业主于2019年7月已换领《不动产权证书》。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”根据前述司法解释的规定，被告应于交房之日（2013年6月30日）起90日内即2013年9月28日前履行完毕将办理案涉商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告未在2013年9月28日前履行交付义务，已构成违约，应承担自2013年9月28日起支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的义务。案涉《商品房买卖合同》系2012年3月7日签订，此时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），依据《房屋登记办法》等行政规范确定，被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书应指交付案涉商品房《商品房屋备案证明书》。被告于2015年2月25日取得案涉商铺所在楼栋《商品房屋备案证明书》，被告已具备交付文书条件。案涉合同未约定办理案涉商品房转移登记的方式，但原、被告在庭审中均认可在合同实际履行过程中，被告在具备申请转移登记条件后通知业主交纳相关税费并提交办证所需资料到被告处，被告代为办证。由于双方已形成事实上的代办关系，则被告确实无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件，提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务。原被告双方并未在合同中约定交付办理商品房转移登记的有关文书的通知方式，被告具备交付文书条件后，于2015年3月2日，通过在案涉商铺所在楼栋楼道进出口处张贴通知的方式通知该楼栋的业主，涉案楼栋已达到办理房屋所有权证的办理条件，各业主应及时提交相关资料办证。此方式通知后，涉案楼栋部分业主从2015年12月底开始就在被告处领取了房产证，部分业主于2019年7月已换领《不动产权证书》。被告的此通知方式属于在包括原告在内的案涉商铺所在楼栋所有业主的可知悉的范围内进行的通知，且部分业主在此通知后也顺利获得房屋所有权证或换领了不动产权证书，因此，该通知方式合法有效，应予认定。故被告承担违约金的截止时间应认定为2015年3月2日。逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，且该违约金的数额系随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月25日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。通过前述分析，本案的违约金计算截止至2015年3月2日，已超过法律规定应保护的范围，因此原告的逾期办证违约金诉请，因超过诉讼时效不予支持。关于原告主张的判令被告立即办妥案涉商铺不动产权属转移登记相关文书并交付原告的诉请，被告就案涉商铺所在楼栋已具备向不动产登记机关申请办理转移登记的条件，且双方在合同履行过程中达成由被告代为办证的协议，据此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关办证资料之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，一审判决：一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于原告刘礼红缴纳办证所需税费和提供相关办证资料之日起九十日内为原告刘礼红办理位于毕节南部新区商品房不动产权证书并交付原告；二、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司应于原告刘礼红缴纳办证所需税费和提供相关办证资料之日起九十日内为原告刘礼红办理位于毕节南部新区商品房不动产权证书并交付原告；三、驳回原告刘礼红的其他诉讼请求。案件受理费907元，由原告刘礼红负担。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。、经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《房地产开发经营管理条例》第33条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”和《房屋登记办法》十二条：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形”之规定，在商品房买卖中，出卖人虽负有根据合同法等相关法律规定转移商品房所有权的义务，但出卖人转移商品房所有权的义务主要体现为协助买受人办理商品房产权转移登记，出卖人与买受人均具有向产权登记部门申请办理房屋产权转移登记的义务，且买受人是办理的主要义务人，上诉人刘礼红可主动申请办理案涉商品房的转移登记，并要求被上诉人予以协助。从现有证据来看，双方在商品房买卖合同的签订及履行过程中均未约定被上诉人应代上诉人办理案涉商品房的转移登记，也未明确双方的具体联系方式。被上诉人已于2015年2月25日取得案涉商品房《商品房屋备案证明书》，根据被上诉人提交的张贴通知照片、房产证办理通知表和不动产证及票据领取表可以证明，被上诉人在取得案涉商品房的《商品房屋备案证明书》后，已在一定范围内进行了通知，并协助相关业主办理权属转移登记及换证等事务。上诉人并未提交证据证明在此之后，已主动要求被上诉人协助其办理案涉商品房转移登记有关手续，系因被上诉人原因所致涉案商品房迟延取得不动产权证，故其主张因被上诉人未尽到通知义务而需承担逾期办证违约金，无事实和法律依据。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1814元，由上诉人刘礼红负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十二月四日书记员  邓 千