呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终3609号   上诉人(原审原告)：艾平娇，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。   委托诉讼代理人：宋爱玲，经世律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李振东，经世律师事务所律师。   上诉人(原审原告)：黄**光，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。   委托诉讼代理人：艾平娇，系黄**光妻子。   被上诉人（原审被告）：内蒙古矩阵商业管理有限公司。   法定代表人：云凯，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：赵丽娟，系该公司员工。   被上诉人（原审被告）：呼和浩特市玉泉区大南街鹏德商场业主委员会。   法定代表人：安文吉，该委员会主任。   被上诉人（原审被告）：安文吉，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。   原审被告：明嘎，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。   上诉人艾平娇、黄**光因与被上诉人内蒙古矩阵商业管理有限公司（以下简称矩阵公司）、呼和浩特市玉泉区大南街鹏德商场业主委员会（以下简称鹏德商场业主委员会）、安文吉、原审被告明嘎侵权责任纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   艾平娇、黄**光上诉请求：一、撤销原审法院(2019)内0104民初3059号民事判决,发回重审或依法改判；二、本案诉讼费由矩阵公司、鹏德商场业主委员会、安文吉承担。事实与理由:一、一审判决认定事实不清。一审判决认为黄**光和艾平娇的商铺属于商厦整体的一部分,个别业主权利的行使不应影响整体业主,这样的认定是假借公共利益剥夺艾平娇、黄**光的合法权益。2012年5月,艾平娇和黄**光购买兰德民族大厦尚泉生活馆2层53号商铺，艾平娇、黄**光花费大量资金对该商铺进行装修并经营，艾平娇、黄**光依法应当享有对该商铺的占有使用和收益的权利。上述店铺在购买时就属于具有一定私人空间的区域,并有房门区分内外联系的通道。在鹏德商场业主委员会与矩阵公司签订经营管理合同时,鹏德商场业主委员会并没有通知广大业主,也没有召开业主大会,擅自与矩阵公司签订了对广大业主的切身利益具有重大影响的经营管理合同,该经营合同应属无效。该经营合同第五条明确写明：“如果要拆除商户的房屋,必须要有商户的书面同意,才能拆除。”因为房屋一旦拆除,原有的建筑痕迹很难保留,会造成业主房屋之间四至界限不清,业主之间很难区分自己的房屋所在位置,给业主留下很大隐患。但是,矩阵公司在没有经过业主同意的情况下,擅自将艾平娇、黄**光的房屋拆除,既违反法律和经营合同,也超越了其应有的权利,侵害了业主的合法权利。拆除艾平娇、黄**光的房屋并不是为了大多数的业主利益,而是为了矩阵公司的利益最大化,同时损害了广大业主和艾平娇、黄**光的合法权益。艾平娇、黄**光在经营期间花费大量费用进行装修、使用的房屋付之一炬,造成重大经济损失。二、一审判决认为对鹏德商场业主委员会作出的决定侵害其权益造成的损失,可以行使相应的撤销权另行解决的认定是错误的。鹏德商场业主委员会在没有经过业主大会或业主代表大会讨论通过的情况下,擅自签订经营管理合同,因此该合同无效。其擅自同意矩阵公司拆除业主的房屋,其在没有业主授权的情况下擅自损害业主的合法权益,应当承担连带赔偿责任。安文吉的行为超越职权,不在业主章程规定的职权范围内,其故意造成他人财产损失,应当承担连带赔偿责任。三、建筑物共有部分的用途、经营、处分等行为要经过业主大会讨论决定,建筑物私有部分不属于业主委员会和业主大会的职权范围。艾平娇、黄**光购买的商铺是具有独立空间的、具有独立物权的私有不动产,不属于共有部分。在没有房屋所有人授权、同意的情况下,任何人不得非法侵占、损害其私有财产。并且该经营合同第五条第一款第三项也明确约定,在没有业主同意的情况下,矩阵公司无权拆除艾平娇、黄**光所有的房屋。四、一审判决按照每日每平方米1.16元计算租金不当。依据矩阵公司与鹏德商场业主委员会签订的经营管理合同中约定的租赁费为2-3元每日每平方米,但一审法院在审理该案件时计算的标准为每日每平方米1.16元,远远低于合同中约定的2-3元。艾平娇、黄**光的房屋在二楼楼梯附近,该地区的地理位置优越,有利于出租并且出租价格较高,因此一审判决认定赔偿艾平娇、黄**光租金按照每日每平方米1.16元的计算标准进行计算没有事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实不清,适用法律错误,请求撤销一审判决,依法发回重审或改判。   矩阵公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。关于艾平娇、黄**光提到的资金占用费的说法，一审判决矩阵公司支付艾平娇、黄**光14139.05元，且矩阵公司并未上诉。因疫情原因导致商场整个关门三个月，接着是统一的商业减免租金，一审法院并未考虑上述因素，矩阵公司本着息事宁人的态度尊重一审法院的判了。艾平娇、黄**光对经营合同的性质理解为租赁合同，实际矩阵公司是委托经营管理，矩阵公司根据招商的情况，提10%到18%的服务费之后全额给付各业主。   鹏德商场业主委员会辩称：在鹏德商场业主委员会与矩阵公司签订经营管理合同时已在公告、微信群告知过相关业主。   安文吉辩称：本案相关事实系公司行为，与安文吉个人无关。   明嘎述称：不应起诉明嘎个人，请求驳回上诉。   艾平娇、黄**光向一审法院起诉请求：一、请求法院判决矩阵公司、鹏德商场业主委员会、安文吉、明嘎向艾平娇、黄**光赔偿损失6.5万元；二、请求法院判决矩阵公司、鹏德商场业主委员会、安文吉、明嘎向艾平娇、黄**光支付商铺占用费4980元（以每日60元计算，自2019年4月1日起，暂计至2019年6月23日，实计至返还商铺之日止)；三、本案的诉讼费用由矩阵公司、鹏德商场业主委员会、安文吉、明嘎承担。   一审法院认定事实：艾平娇、黄**光于2012年5月25日与内蒙古兰德民族大厦商贸发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买玉泉区大北街西侧兰德民族大厦尚泉生活馆2层53号房屋，房屋面积为29.27平方米。艾平娇和黄**光在交付该商铺之后，自主装修进行了商业运营。后2018年由于商场没有顾客经营不善，艾平娇、黄**光自行关门停止经营，后直至目前为止未自行使用商铺，系矩阵公司在经营使用。在庭审中，证人任某自认系2017年春节期间内蒙古炎炎商贸有限公司拆除。2016年8月20日，鹏德商场业主委员会与内蒙古炎炎商贸有限公司签订《委托租赁商场协议书》，约定将位于呼和浩特市玉泉区大北街内蒙古兰德民族大厦鹏德服装批发城一层至五层委托炎炎商贸经营，委托经营时间为2017年3月1日至2022年2月30日止，在该协议书中明确表示同意将对商铺进行重新规划、分割和布局。2018年8月，矩阵公司与鹏德商场业主委员会签订《内蒙古矩阵商业管理有限公司经营管理合同》，约定委托矩阵公司经营位于呼和浩特市××区的商铺，面积共计12600平方米，后2018年8月23日，矩阵公司、鹏德商场业主委员会连同呼和浩特市玉泉区大南街街道办事处友谊社区发布公告，告知广大业主矩阵公司将入驻商场，对商场内部分设施进行改造。2019年9月至2020年1月期间，陆续有鹏德商场的业主领取了相应的租金。另查明，鹏德商场业主委员会2016年6月6日在呼和浩特市玉泉区人民政府物业管理办公室备案成立，安文吉系该业主委员会主任。明嘎系矩阵公司的工作人员。   一审法院认为，本案的争议焦点系艾平娇、黄**光诉请赔偿损失是否有相应的法律依据；艾平娇和黄**光的损失数额的认定。首先，艾平娇和黄**光购买兰德民族大厦尚泉生活馆2层53号的商铺，即本案中鹏德商贸城的2层商铺，依法享有对该商铺的占有、使用和收益的权利。黄**光和艾平娇商铺属于商厦整体的一部分，个别业主权利的行使不应影响整体业主，鹏德商场业主委员会系经过呼和浩特市玉泉区政府物业办备案成立,签订的《内蒙古矩阵商业管理有限公司经营管理合同》合法有效，虽然统一经营管理与商铺业主的权利之间的冲突在所难免，但是商场的整体经营与一般的独立商铺经营有很大的区别，更加注重商业效益和整体聚合力，统筹规划更能发挥品牌效益和利益最大化，鹏德服装批发城在原运营单位无法继续运营致艾平娇、黄**光关门停业，造成相应的损失，艾平娇、黄**光的利益必然受到损失，这一事实就很好的反映了集中经营的好处，现在绝大多数业主选择采取矩阵公司的统一经营管理模式并领取了租金收益，在维护大多数业主的利益的同时，并未必然损害艾平娇和黄**光的经济利益，鹏德商场业主委员会与矩阵公司签订委托经营合同，若艾平娇、黄**光认为鹏德商场业主委员会作出的决定侵害其权利造成损失，可以行使相应的撤销权另行解决。故在此案件中艾平娇和黄**光诉请鹏德商场业主委员会赔偿因侵权造成的损失一审法院不予支持。安文吉作为业委会的主任，其行为结果具有相应的职务属性，个人不应承担责任。明嘎系矩阵公司的工作人员，其从事的系职务行为，其行为结果归属矩阵公司，故其不应承担任何责任。矩阵公司与鹏德商场业主委员会签订的《内蒙古矩阵商业管理有限公司经营管理合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律法规的规定，合法有效，矩阵公司系商场的统一经营单位，依据《内蒙古矩阵商业管理有限公司经营管理合同》于2018年9月8日起进场施工，负责商场的运营，具有相应的法律依据，故其不应承担侵权责任，但矩阵公司应支付占有艾平娇、黄**光房屋期间的使用费用。其次，对于艾平娇、黄**光的损失的认定，对于艾平娇和黄**光诉请的占有期间的费用，艾平娇、黄**光诉请按照每日60元予以计算，因商场委托运营公司统一经营与管理，统筹规划更能实现商铺的整体效益，其相应的占有期间的经济损失更应考虑商场的整体权益，故一审法院认为按照目前矩阵公司支付其他业主的费用即每日每平方米1.16元计算为宜，因此艾平娇和黄**光商铺的日租金为34.07元（1.16元×29.37平方米），同时依照矩阵公司与其他业主约定的付款方式为按照季度返还租金，故矩阵公司应支付艾平娇和黄**光自商场开始运营之日2019年6月22日至本判决作出之日即2020年8月10日止的占有费用14139.05元，对于2020年8月11日之后的占有费用，因不排除其他不可抗力等因素，无法得知商厦是否继续运营，占有费用也未确定，应待占有费用确定后，由当事人另行主张权利，在此一审法院不做处理。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：一、矩阵公司支付艾平娇、黄**光商铺占用费14139.05元；二、驳回艾平娇、黄**光的其他诉讼请求。   本院二审期间，艾平娇和黄**光提供如下证据：第一组：2019年4月1日店铺拆除时的照片、拆除现场视频、安文吉和邹正德的通话录音、邹正德和云凯谈话的录音；第二组：消防验收单、装修管理规定、装修施工许可证、业主租户防火责任书、收据；第三组证人证言：1.邹正德证言：在其经营的2016年5月到2018年期间没拆过艾平娇和黄**光的商铺。安文吉和云凯的录音显示，商铺是安文吉和云凯拆的。邹正德在2016年5月1日至2017年5月1日期间是炎炎公司的法定代表人，2018年公司注销。炎炎公司当时对商厦二楼规划了，但没拆过也没改造过；2.艾某证言：艾某和艾平娇是亲姐妹。艾平娇的商铺是2019年4月1日拆的，之前艾平娇的商铺不是自己经营的。当时炎炎公司把艾平娇商铺旁边的隔墙移开了，门什么的都没动过，只是往后扩大了，曾经和相邻别人的商铺合并扩大面积经营过，但大门是完好的；3.郭鲜鱼证言：2019年4月1日，郭鲜鱼上二楼看到正在拆商铺，没拆之前艾平娇的商铺还在经营，对于艾平娇商铺装修的情况、拆前商铺的状况、拆除的范围、具体门牌号和面积均不清楚，只知道在楼梯口；4.张竹英证言：艾平娇的商铺2019年4月1日拆的，对于艾平娇商铺装修的情况、拆迁情况、具体摊位号和面积均不清楚，只知道艾平娇商铺在电梯南靠东。艾平娇的铺子是好几个人合伙的，之前艾平娇商铺是完整的；5.王会芬证言：艾平娇的商铺在2019年的4月1日前没拆过,2019年4月1日是艾平娇的姐姐通知的王会芬，王会芬当时报警了，警察也出警了。对于艾平娇的商铺拆前是独立的还是分开的商铺不清楚。艾平娇和黄**光提供以上证据拟证明：矩阵公司2019年在未通知艾平娇和黄**光的情况下强行拆除了艾平娇和黄**光的商铺，侵害了艾平娇和黄**光对案涉商铺享有的占有、收益、处分的权利。矩阵公司质证意见为：不同意艾平娇和黄**光的意见，矩阵公司与鹏德商场业主委员会签订的合同是有效的，五个证人并不了解商铺改造之前的事情，不予认可；对邹正德的录音、证词不予认可；2012年的所有证据不予认可。安文吉质证意见为：不认可。明嘎质证意见为：对艾某的证言认可，其余的都不认可。矩阵公司提供其与业主签署的335份经营管理合同汇总表一份。艾平娇和黄**光质证意见为：1.这个汇总表不能显示出具体内容，三性不认可，第一分公司不是本案的主体；2.无法核实经营管理合同业主身份，关联性不认可。   本院认为，本案争议焦点为：矩阵公司与鹏德商场业主委员会是否侵犯了艾平娇和黄**光的权利；艾平娇和黄**光主张的损失是否有事实及法律依据。   针对本案争议焦点，艾平娇和黄**光购买兰德民族大厦尚泉生活馆2层53号的商铺，即本案中鹏德商贸城的2层商铺，依法享有对该商铺的占有、使用和收益的权利，但艾平娇和黄**光商铺属于商厦整体的一部分，其业主权利的行使不应影响整体业主的权利。本案中，鹏德商场业主委员会与矩阵公司签订《内蒙古矩阵商业管理有限公司经营管理合同》，大多数业主选择矩阵公司统一经营管理的模式并领取了租金收益，在维护大多数业主的利益的同时，若艾平娇、黄**光认为鹏德商场业主委员会作出的决定侵害其权利造成损失，可以行使相应的撤销权另行解决。矩阵公司依据《内蒙古矩阵商业管理有限公司经营管理合同》进场施工，负责商场的运营，具有相应的法律依据，但矩阵公司应支付占用艾平娇、黄**光商铺期间的使用费用。关于艾平娇和黄**光主张的装修损失问题，根据艾平娇和黄**光提供的证人艾某的证言可知，艾平娇和黄**光的商铺并非自己经营，且在经营期间存在过改造的情况，因此艾平娇和黄**光提供的装修损失证据不足，本院不予支持。关于艾平娇和黄**光商铺的占用费问题，一审法院根据目前矩阵公司支付其他业主的费用即每日每平方米1.16元计算并按照季度返还租金，并确定2020年8月11日之后的占用费，当事人可另行主张权利并无不当。   综上所述，艾平娇、黄**光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1237元，由艾平娇、黄**光负担。   本判决为终审判决。     审判长 赵瑞辰   审判员 郭籽良   审判员 王 璐     二〇二〇年十二月一日   法官助理 张竹馨   书记员 王兆锋