新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终409号 上诉人（原审原告、案外人）：米热吉古丽·克以木，女，1972年3月31日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县。 委托诉讼代理人：阿不力提甫·依沙克，男，1970年8月27日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县，系米热吉古丽·克以木配偶。 委托诉讼代理人：柳凯，新疆百丰恒瑞（鄯善）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：段正文，女，1968年3月9日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县。 委托诉讼代理人：朱睿，新疆信达律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：鄯善县永诚房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县。 法定代表人：张鑫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张志杰，男，该公司员工。 上诉人米热吉古丽·克以木因与被上诉人段正文及原审第三人鄯善县永诚房地产开发有限责任公司（以下简称永诚房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院（2020）新21民初6号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月4日立案后，在征得各方当事人同意后，于2020年12月9日依法组织各方当事人就本案进行了网络调查询问，上诉人米热吉古丽·克以木的委托诉讼代理人阿不力提甫·依沙克、柳凯，被上诉人段正文的委托诉讼代理人朱睿及原审第三人永诚房产公司的委托诉讼代理人张志杰通过网络接受了本院询问。本案现已审理终结。 上诉人米热吉古丽·克以木上诉请求：1.撤销新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院（2020）新21民初6号民事判决，依法改判支持上诉人米热吉古丽·克以木的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人段正文承担。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律错误，上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议的规定》）第二十八条规定的应该排除强制执行的情形。第一，原审第三人永诚房产公司具备销售商品房的法定条件，其销售涉案房产行为应属于商品房买卖行为，签订《商品房买卖合同》的行为是双方真实意思表示，应属合法有效合同，且签订合同时间早于一审法院查封房产的时间。第二，上诉人对涉案房产已实际占有、使用和收益，上诉人米热吉古丽·克以木与原审第三人永诚房产公司签订商品房买卖合同当日就与新疆世纪亿佰贸易有限公司签订《商业用房委托投资经营合同》，并从2015年1月1日起就一直收取该公司的租金，足以证明上诉人米热吉古丽·克以木占有并取得涉案房产的收益。第三，上诉人米热吉古丽·克以木于2013年10月就已向原审第三人永诚房产公司支付30,000元购房认筹金，并在2013年12月25日签订《商品房买卖合同》当日即交付全部房款。第四，根据原审第三人永诚房产公司在2019年9月20日开具的证明可以看出涉案房产未办理过户登记并非因上诉人米热吉古丽·克以木原因，而是由于案涉房产未通过消防验收。综上，上诉人米热吉古丽·克以木对案涉房产所享有的权益足以阻却人民法院对涉案房产的执行，请求支持其上诉请求。 被上诉人段正文辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。案涉房产并未完全封顶及全部施工完毕，客观上不具备交付条件，且上诉人亦无证据证明对案涉房产进行了占有和使用。请求依法维持一审判决。 原审第三人永诚房产公司述称，同意上诉人的上诉意见。 米热吉古丽·克以木向一审法院起诉请求：1.依法确认位于鄯善县××路建筑面积51.57平方米的商铺为其所有；2.依法解除（2017）新21执91号《执行裁定书》，中止执行，解除查封；3.本案诉讼费以及因诉讼和执行异议产生的相关费用由段正文方承担。 一审法院认定事实如下：2013年12月25日，米热吉古丽·克以木与永诚房产公司签订了商品房买卖合同，永诚房产公司将鄯善县××路建筑面积51.57平方米的商铺以每平方米7659.5元，总价395,000.42元的价格卖给米热吉古丽·克以木，约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并签署房屋交接单。永诚房产公司于签订合同当天给米热吉古丽·克以木出具了收到房款（2B-19）395,000.42元的收据。2013年12月25日米热吉古丽·克以木与新疆世纪亿佰贸易有限公司签订了《商业用房委托投资经营合同》，约定将鄯善县××路建筑面积51.57平方米的商铺投资经营管理权委托给新疆世纪亿佰贸易有限公司，委托期限2015年1月1日至2029年12月31日。根据鄯善县房管所在建工程抵押登记证明记载：2013年9月11日，鄯善县永诚房地产开发有限责任公司作为抵押人，将其公司位于鄯善县柳中路东侧、光明路南侧在建工程办理了抵押，抵押权人为李军，抵押建筑面积45,676.24平方米。抵押期限：2013年9月11日至2014年9月10日。2016年1月19日，一审法院依据（2016）新21执保3号民事裁定，查封了永诚房产公司名下位于鄯善县柳中路以东、光明路以南鄯善县太阳岛社区商业区鄯善县购物城的房产以及鄯善宴会城的房产，查封期限自2016年1月19日至2018年1月18日。2018年1月3日，一审法院依据（2017）新21执91号执行裁定，查封了永诚房产公司名下位于鄯善县柳中路以东、光明路以南鄯善县购物城全部房产（负一层至四层）以及鄯善县宴会城全部房产，查封期限自2018年1月3日至2020年1月2日。2019年6月27日，米热吉古丽·克以木以案外人身份对查封的位于鄯善县××路商铺（51.57平方米）提出解封申请，一审法院于2019年8月24日作出（2019）新21执异21号裁定，驳回其异议请求。米热吉古丽·克以木不服，在法定期间内向一审法院提起了案外人执行异议之诉。庭审中，米热吉古丽·克以木认可鄯善县购物公园未经过竣工验收，没有验收不能办理房产证。另本院生效判决认定：经现场查看，购物城外观上显示为四层建筑，一楼为底商，二至四楼外墙外有橙色装饰。一楼底商的玻璃大部分均已破碎，且进入建筑物内的通道被封锁。入内后，可见该建筑主体工程已完成，但附属工程如分户、装修、电梯、步行楼梯等均未进行施工，用于安装中央空调的屋顶部位尚未封顶。涉案争议房产位于鄯善县柳中路以东、光明路以南鄯善县购物公园，鄯善县购物公园又名鄯善购物城。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.米热吉古丽·克以木是否对永诚房产公司的鄯善县××路建筑面积51.57平方米的商铺拥有所有权。2.米热吉古丽·克以木就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于争议焦点一，米热吉古丽·克以木主张就案涉房产享有所有权，一审法院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。据此，案涉房产并未登记至米热吉古丽·克以木名下，故尚未产生物权变动的效果。米热吉古丽·克以木主张已实际享有涉案商铺的占有、使用和收益的权利与事实不符。米热吉古丽·克以木尚未取得房产所有权，其确权请求不符合法律规定，一审法院予以驳回。关于争议焦点二，《执行异议和复议的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉房产实际没有完全封顶及全部施工完毕，客观上不具备实际交付的条件。米热吉古丽·克以木提供的商业用房委托投资经营合同等证据不能证实案涉房产在其实际管控之下，不能视为交付。因此，应当认定米热吉古丽·克以木未实际合法占有案涉房产。米热吉古丽·克以木已合法占有涉案商铺的主张不能成立。米热吉古丽·克以木购买的涉案商铺并不符合上述法律规定的条件，其对段正文请求执行登记在永诚房产公司名下的案涉房产，不享有排除执行的权利。米热吉古丽·克以木关于请依法解除（2017）新21执91号《执行裁定书》，中止执行，解除查封，将该商铺归还给米热吉古丽·克以木的诉讼请求不能得到支持。判决：驳回米热吉古丽·克以木的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一：自原审第三人处取得《房屋产权证》（复印件）；证据二：自原审第三人处取得《房地产权属登记受理通知单》（复印件）；拟证明案涉房屋已经办理了相关产权证明，可以进行买卖交易；且上诉人对所购房屋进行了登记备案。被上诉人对证据一的真实性予以认可，其认为该房屋产权证虽证明房屋所有人系原审第三人，但无法证实案涉房屋已由上诉人实际取得并占有使用。对证据二的真实性、合法性及与本案关联性均不予认可，该《房地产权属登记受理通知单》上并无房地产登记机关的公章及签字，故不能证明上诉人的主张。原审第三人对上述证据的真实性、合法性及与本案关联性均予以认可。根据双方当事人的举证及质证意见，本院依法对上述证据一、证据二的真实性予以确认；对上述两份证据的证明力，本院将结合案件事实及其他证据综合予以认定。 本院依法对一审查明事实中双方当事人均无争议部分予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.上诉人对案涉房产是否享有足以阻却人民法院强制执行的民事权益；2.上诉人主张确认其对案涉房产享有所有权的诉讼请求能否成立。 关于第一个争议焦点。根据《执行异议和复议的规定》第二十八条关于“无过错房屋买受人的物权期待权”之规定，买受人在购买不动产后，虽未能取得物权登记，但在其同时符合该规定的四项条件时，该买受人具备可排除一般债权执行的民事权益。该规定实际通过突破债权的平等性原则，赋予无过错买受人对不动产的优先保护机制。因此，人民法院应严格审查无过错买受人是否同时符合上述法律规定的四项条件。本案中，上诉人米热吉古丽·克以木虽与原审第三人永诚房产公司签订有《商品房买卖合同》且已经支付了相应价款，但根据本院在另案中对案涉房产进行现场勘查后所查明的相关事实可以证实，案涉房产至今尚未封顶，水、电、暖未通，且未完成竣工验收，因此，案涉房产并不具备交付及使用条件。二审中，上诉人虽然提交了《房屋产权证》用以证明案涉房屋具备交付条件，但该份证据所反映的事实显然与人民法院依法查明的关于案涉房产现状的事实不符，该证据不足以推翻案涉房屋尚不具备交付条件的事实。依据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》相关规定，房屋只有经过竣工验收合格才具备交付条件，买受人基于违法交付所形成的占有，不属于《执行异议和复议的规定》第二十八条规定的合法占有的情形。上诉人米热吉古丽·克以木主张其对案涉房产已实际占有并使用的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 另，二审中，上诉人米热吉古丽·克以木提交了《房地产权属登记受理通知单》用以证明其对案涉房产进行了预售登记备案，从证据来源上看，该证据系从原审第三人处取得，而非房地产管理部门；从证据内容上看，该通知单上并未加盖房地产管理行政部门的公章及签字，且通知单中多处内容未进行填写，其证据内容无法证明上诉人米热吉古丽·克以木已对案涉房屋进行了商品房预售登记备案。上诉人米热吉古丽·克以木以该理由要求排除人民法院强制执行的上诉主张亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据上述“物权法定”原则，一审以米热吉古丽·克以木对于涉案房产未办理产权登记为由，对其要求确权的诉讼请求不予支持并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，上诉人米热吉古丽·克以木的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实及适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费7225元（米热吉古丽·克以木已预交），由米热吉古丽·克以木负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 瑜 审 判 员  田忠顺 审 判 员  兰 宁 二〇二〇年十二月十日 法官助理  刘 钰 书 记 员  张雅静