河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终3914号上诉人（原审原告、反诉被告）：张锦良，男，汉族，1955年6月16日生，住周口市川汇区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周口市鸿安房地产置业有限公司，周口市川汇区中州路,组织机构代码:78050217-4。法定代表人：高育红，该公司经理。委托诉讼代理人:王翔，河南团结律师事务所律师。上诉人张锦良因与被上诉人周口市鸿安房地产置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案不服河南省周口市川汇区法院（2020）豫1602民再3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人张锦良，被上诉人周口市鸿安房地产置业有限公司的委托诉讼代理人王翔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张锦良的上诉请求：1、原审本诉案件受理费35,708元与本案上诉费由被告全部承担；2、请求依法改判被告赔偿原告装修损失下余643,212元、物品损失460,500元、消防罚款53,000元,共计:1,799,934元；3、（2016）豫1602民初2767号已作出公平判决，事实清楚,证据充分,要求维持2767号判决,是被告违约造成损失，装修，物品是用来营利为目的，不是当破烂处理的。4、55,000元判决不能成立，2012年6月28日，张锦良向被告出具了175000欠条，承诺3个月还，否者按3分利算，被告将大店以420万卖给富商郭惠军造成不能营业，经多次协商三方同意(有三方协议)为证175,000元已交郭惠军，175,000元的承诺在2013年1月3号已对现付清并不存拖欠。再审判决下欠55,000元并没有法律依据不能成立，判55,000元的利息从2012年7月30日算起更不合法，别说不欠，就是欠也应从判决之日起计算再审利息明显错误，要求查清事实改判。周口市鸿安房地产置业有限公司辩称，一、一审再审判决未查明事实，认定事实错误，导致判决错误。1、原、被告2010年6月8日签订的房屋租赁协议，自2012年1月1日原告与第三人房主郭惠军签订房屋租赁协议时已经终止解除，同时原、被告在该协议中的权利义务归于消灭。2、另案周口中级人民法院（2016）豫16民终2447号民事生效判决书中就郭惠军、张锦良、鸿安公司因该房屋租赁纠纷认定的很清楚，即“张锦良租赁该房屋用于开设经营宾馆，其作为开办经营者负有向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务，因其本人未履行上述义务而不能办理消防许可和工商登记手续而造成的损失，由张锦良自负”。而本案一审重复审理就同一事实改变为“应认定为张锦良的实际损失”，显然矛盾。既就同一个事实出现了两种不同的认定结果。3、上诉人从来没有约定对被上诉人“室内外装修损失”承担责任。退一步讲，即便按照是上诉人与被上诉人的“房屋租赁协议”，根据协议第八条“合同期间，室内外装修、水电安装维修、卷闸门及窗户维修、下水道清理等费用均由乙方负责，一切费用属无偿投资。”上诉人也没有责任承担一审重复审理的所谓“实际损失”。4、上诉人与张锦良当初签订的房屋租赁协议第九条约定的很明白：“乙方在合同履行期间，不得利用甲方房屋从事违反国家法律，法规的事件，由此所造成的一切经济损失和法律责任由乙方负责”。因此，一审重复审理判决错误。5、原告停止经营的根本原因，是另案川汇区人民法院（2016）豫1602民初字1122号民事判决的结果。因此，被上诉人如果有损失也不应当向上诉人主张。因此，再以被上诉人出具的失效协议认定断案显然错误。6、再退一步讲，被上诉人实际经营了7年，而不是5年。二、一审再审程序违法。1、（2017）豫1602民初4094号民事裁定已经生效。一审再审属于重复审理，且没有说明撤销的理由，显然程序不合法。2、一审再审形式上也不合法。等于将原一审重审又重新再审了一遍，但改变了结果。3、答辩人也要求上诉，可一审法院却以超过上诉期限为由未允许答辩人上诉。综上所述，一审属于重复审理，判决未查明事实，认定事实错误，适用法律不当。根据《民诉法》、《合同法》等相关法律法规的规定，请求二审法院依法撤销一审再审的重复判决，维持原审裁定或依法改判，维护上诉人的合法权益。张锦良的起诉请求：依法判令原审被告鸿安公司赔偿原审原告装修损失、经营损失、消防罚款等合计300万元,诉讼费由原审被告承担。周口市鸿安房地产置业有限公司的反诉请求：要求张锦良支付公司拖欠租金55,000元，诉讼费由张锦良承担。一审法院再审认定事实：2010年，原审原告张锦良与原审被告鸿安公司协商，原审原告准备租赁原审被告鸿安公司在周口市川汇区建设路与复兴街交叉口“鸿安馨源”的商业房开办宾馆。该工程没有经过主体和消防验收或消防备案。2010年6月8日，双方经协商一致签订房屋租赁协议一份，协议约定：甲方（即原审被告鸿安公司）将“鸿安馨源”商业房底层西一间2、3、4、5、6楼，建筑面积约1800㎡出租给乙方（即原审原告张锦良）；第二条约定乙方租赁期限从2010年8月1日至2020年12月31日，并约定了租金及支付方式；第三条约定甲方保证所租房屋的安全使用，因甲方造成乙方不能正常营业，由甲方负责。第八条约定，合同期间，室内外装修、水电安装维修、卷闸门及窗户维修等费用均由乙方负责，一切费用属无偿投资。原审原告租下房屋后，对房屋进行了装修、整理，购置了设备、设施，投资开办了“鸿安大酒店”。因原审被告“鸿安馨源”商业房项目没有履行消防验收、消防备案，无法提供房屋消防验收或备案手续，原审原告在经营酒店过程中没有办理消防许可证以及工商登记手续。消防部门多次对原审原告进行罚款、责令停止经营等处罚，其中2010年11月16日罚款3,000元，2011年9月2日罚款30,000元，2012年6月28日罚款10,000元，2013年11月11日罚款10,000元，原审原告共计缴纳消防罚款53,000元。2012年6月28日原审原告向原审被告出具保证书一份，承诺于2012年7月30日前将欠原审被告的租金175,000元交给原审被告，否则余款按每月3分利息支付，拖欠三个月后利息加倍。自2010年8月1日至2012年12月31日，原审原告应缴纳租金725,000元，至2012年12月3日，实际缴纳670,000元，至今尚欠原审被告租金55,000元。原审原告在使用合同约定的房屋经营酒店期间，原审被告将案涉房屋出卖给了第三人郭惠军。2012年1月1日原审原告张锦良与第三人郭惠军签订房屋租赁协议一份，协议约定：甲方（即郭惠军）将“鸿安馨源”商业房底层西一间2、3、4、5、6楼，建筑面积约1900㎡出租给乙方（即原审原告）；乙方租赁期限从2012年1月1日至2020年12月31日；租金及支付方式；乙方如拖欠租金，未按合同约定交纳租金，不得以装修等理由无条件同意甲方收回房屋租赁权。合同期内，租赁房屋产生的消防验收等消防问题、营业税、租赁税等所有费用由乙方承担。2012年4月10日，原审原告张锦良、原审被告鸿安公司及郭惠军三方签订补充协议一份，约定：甲方（即郭惠军）全权委托丙方（即原审被告）代收上述房屋租金，租金标准及缴纳期限以原协议为准，乙方（即原审原告）应严格按协议约定按时、足额缴纳。否则丙方有权关停乙方经营场所，所造成的损失由乙方全额承担。丙方承诺按原协议约定时间推迟一个月，无论乙方是否按时足额缴纳租金，丙方必须无条件足额向甲方交纳当年代收的租金。否则由乙方与丙方共同承担由此带来的损失与责任。丙方力争在2012年6月底前办理完该处房屋办证所应提供的有关手续，如逾期，丙方保证在2012年10月31日前办完有关手续，否则甲方有权单方解除合同，退回房款，并向丙方主张由此造成的一切经济损失。两份房屋租赁合同签订后，原审原告租赁房屋应支付的租金一直由原审被告为郭惠军代收，原审原告交纳不足时的差额部分，原审被告替原审原告垫付。2015年12月31日后原审原告以原审被告一直未解决消防问题造成其经营损失为由，拒绝支付2016年租金。2016年郭惠军在法院以合同纠纷为由起诉张锦良和鸿安公司。2016年5月26日，法院作出（2016）豫1602民初1122号民事判决，判决解除郭惠军、张锦良签订的房屋租赁合同，限期张锦良搬离所租房屋，张锦良与鸿安公司连带支付自2016年1月1日起至交回房屋之日期间的房屋租金。后张锦良不服提起上诉，2016年8月23日，周口市中级人民法院作出（2016）豫16民终2447号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，郭惠军申请执行，法院立案执行后，张锦良将案涉宾馆室内物品搬走，法院将房屋执行交付给郭惠军。再审还查明，在审理（2016）豫1602民初2767号案件中，法院委托河南省易德价格评估有限公司对鸿安大酒店的装修现值进行了评估鉴定，鉴定意见为：鸿安馨园酒店实际价值金额为1,746,934元，其中装修价值为1,286,434元，室内物品价值为460,500元。周口天平会计师事务所有限公司对鸿安大酒店2011年1月1日至2015年12月31日期间的经营状况进行了审计，利润总额为2,663,596.94元，原审原告以此主张2016年至2020年期间的利润损失。一审法院再审认为，本案中，原审原、被告于2010年6月所签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。合同履行期间，2012年1月1日原审被告将案涉房屋出卖给郭惠军后，张锦良与郭惠军签订了房屋租赁合同及2012年4月10日张锦良、郭惠军和鸿安公司签订了房屋租赁补充协议，该两份合同生效并履行到2015年12月31日。原审原告张锦良与原审被告鸿安公司所签订的房屋租赁协议双方已经不再履行，合同的权利义务已经终止。再审中，双方争议的焦点如下：焦点一、鸿安公司未办理消防验收手续是否应当承担责任。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他工程建设，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。因此，对于出租给原审原告的房屋，原审被告负有办理消防验收或者消防备案手续的法定义务，该义务不以原审原告和第三人之间的约定而转移。因此原审原告与第三人郭惠军签订房屋租赁合同后，原审原、被告之间的房屋租赁关系终止，以及该合同约定的租赁房屋产生的消防验收等消防问题、营业税、租赁税等所有费用由原审原告承担等内容，并不能免除原审被告应当为出租房屋办理消防验收或备案的法定义务。虽然郭惠军与原审原告解除合同的依据是原审原告没有缴纳2016年房租，但原审原告在租用房屋期间，原审被告一直未能办理消防验收或备案手续，导致原审原告经营过程中一再受到消防部门处罚，也不能办理工商登记手续，且在双方签订的房屋租赁合同中约定了保证承租人安全使用及正常营业。为此，原审被告鸿安公司应当承担相应的违约责任。焦点二、原审原告张锦良应承担责任及损失数额如何确定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，张锦良租赁鸿安公司的房屋，其目的是为了开办宾馆酒店，且属于公众聚集场所，张锦良自己负有向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务。在其经营期间数次被消防部门罚款及查封，最终合同予以解除，其损失客观存在。在另案生效判决中认定，因其本人未履行上述义务而不能办理消防许可证和工商登记手续而造成的损失，由张锦良自负。但究其根本原因，是因建设单位鸿安公司的房屋未经消防部门验收及备案，导致张锦良后续不能办理消防手续及工商营业执照；同时鸿安公司明知所出租房屋的用途用于开办宾馆，其签订租赁合同时也承诺保证房屋的安全使用，如因其原因造成不能正常营业，由其负责；但张锦良作为宾馆经营者，其明知鸿安公司对于出租的房屋没有办理房屋主体和消防验收或消防备案手续，在没有办理工商登记手续的情况下即自行装修宾馆并开业，其作为宾馆经营者没有尽到应当注意义务。对此，合同解除后，根据合同履行情况和合同性质，对张锦良所受损失鸿安公司应承担主要责任，张锦良承担次要责任。经法院在（2016）豫1602民初2767号案中委托评估，河南省易德价格评估有限公司对鸿安大酒店装修现值，包括家具、电器设施作出评估报告，物品实际价值金额为1,746,934元，其中装修价值为1,286,434元，室内物品价值为460,500元。因法院在执行原告郭惠军与被告张锦良、鸿安公司房屋租赁合同纠纷一案中，张锦良已经将宾馆内腾空，因此，宾馆室内物品价值460,500元不应认定为张锦良所受损失。室内室外装饰装修因不能与房屋相分离，应认定为张锦良的实际损失。因张锦良已经营宾馆五年，其与鸿安公司签订的合同为十年，其经营期间的折旧应当从实际损失中扣除。综上，对装饰装修损失应由鸿安公司承担70％，张锦良承担30％，即装修价值为1,286,434元，折旧价值643,217元，其中，由原审被告鸿安公司承担450,251.9元，张锦良自负192,965.1元。消防部门的罚款，是对张锦良作出的处罚，应由其自负；因可得利益存在不确定性和期待性，同时存在其他风险因素，超出鸿安公司的可以预见的范围。对于可得利益的损失，即张锦良所主张的经营利润不应支持；张锦良所经营的酒店，一直未能办理营业执照，从行政管理的角度讲，属于违规经营，对潜在的风险和损失应当明知，应当及时采取措施防止损失的扩大，其没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。原审反诉原告鸿安公司主张原审反诉被告张锦良支付拖欠的租金55,000元及利息，双方所签订的房屋租赁协议有约定，理由正当，法院予以支持，但双方约定的利息利率过高，法院参照最高人民法院关于审理民间借贷案件有关司法解释的规定，按照月息2分予以支持，超过部分不予支持。原审原告就消防问题未放弃向原审被告主张损失的权利，原审反诉原告未放弃向原审反诉被告催要租金的权利，双方主张的债务均不超诉讼时效。原审裁定事实认定错误，适用法律错误，应予撤销。本案经法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销法院（2017）豫1602民初4094号民事裁定。二、原审被告周口市鸿安房地产置业有限公司于判决生效后十五日内赔偿原告张锦良装修损失450,251.9元。三、原审反诉被告张锦良于判决生效后十五日内支付原审反诉原告周口市鸿安房地产置业有限公司房屋租金55,000元及利息（自2012年12月3日至履行之日止，按照月息2分计算）。四、驳回原审原告张锦良其他诉讼请求。五、驳回原审反诉原告周口市鸿安房地产置业有限公司其他反诉诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费35,708元，原审原告张锦良承担30,632元，原审被告周口市鸿安房地产置业有限公司承担5,076元；反诉案件受理费1,476元，由原审反诉被告张锦良承担；评估费20,000元、审计费5,000元，原审原告张锦良、原审被告周口市鸿安房地产置业有限公司各承担12,500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人张锦良提交了落款为王中红的情况说明一份并提交了有中共商水县纪律检查委员会签章的王中红身份证复印件，用于证明下欠租金55,000元，已经用罚款折抵了，王中红时任周口市鸿安房地产置业有限公司的第一主任，法定代表人高育红是第二主任。周口市鸿安房地产置业有限公司对张锦良提交的上述证据的真实性及证明目的不予认可，但其未提供证据予以反证。本院对张锦良提交的上述证据予以认定。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：张锦良主张的物品损失及消防罚款应否予以支持，一审认定周口市鸿安房地产置业有限公司应赔偿张锦良装修损失的数额是否正确，张锦良应否支付周口市鸿安房地产置业有限公司55,000元租金及利息。针对上述焦点，本院评析如下：河南省易德价格评估有限公司对鸿安大酒店装修现值，包括家具、电器设施作出评估报告，物品实际价值金额为1,746,934元，其中装修价值为1,286,434元，室内物品价值为460,500元。因在郭惠军与张锦良、鸿安公司房屋租赁合同纠纷案件的执行中，张锦良方已经将宾馆内腾空，故张锦良主张的460,500元物品损失不应支持。消防部门的罚款系消防部门对张锦良作出的处罚，张锦良主张周口市鸿安房地产置业有限公司支付其消防罚款的主张，本院不予支持。鸿安大酒店经评估装修价值为1,286,434元，因张锦良实际承租期限已经过半，故一审认定折旧价值643,217元，并酌定周口市鸿安房地产置业有限公司承担450,251.9元，并无不当。关于周口市鸿安房地产置业有限公司主张的张锦良拖欠其租金55,000元，因张锦良主张该款已经周口市鸿安房地产置业有限公司的经理高育红及王中红同意折抵销防部门罚款。并提供了王中红的情况说明加以证明，周口市鸿安房地产置业有限公司对张锦良提交的情况说明不予认可，但其未提供相反证据予以推翻，故一审判决张锦良判决支付周口市鸿安房地产置业有限公司房屋租金55,000元及利息错误，本院予以纠正。综上，上诉人张锦良的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民再3号民事判决书第一项、第二项；二、撤销河南省周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民再3号民事判决书第三项；三、驳回原审原告张锦良其他诉讼请求；四、驳回原审反诉原告周口市鸿安房地产置业有限公司反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费35,708元，原审原告张锦良承担30,632元，原审被告周口市鸿安房地产置业有限公司承担5,076元；反诉案件受理费1,476元，由原审反诉被告张锦良承担；评估费20,000元、审计费5,000元，原审原告张锦良、原审被告周口市鸿安房地产置业有限公司各承担12,500元。二审案件受理费14,733元，上诉人张锦良负担13,133元，被上诉人周口市鸿安房地产置业有限公司负担1,600元。本判决为终审判决。审判长  王红飞审判员  胡体兵审判员  杜文杰二〇二〇年十二月十四日法官助理魏婷书记员李琮