广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24299号上诉人（原审被告）：乐虹，女，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：张贵强，广东大篆律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖燕菲，广东大篆律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州天伦物业管理有限公司。住所地：广州市天河区。法定代表人：张光微，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟雄球，男，该公司员工。委托诉讼代理人：林智聪，男，该公司员工。上诉人乐虹因与被上诉人广州天伦物业管理有限公司（以下简称天伦公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人乐虹委托诉讼代理人张贵强、廖燕菲，被上诉人天伦公司委托诉讼代理人钟雄球、林智聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐虹上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判驳回天伦公司的起诉；2.天伦公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。上誉花园业主委员会与天伦公司2016年12月份签订的《上誉花园物业服务委托合同》第七条约定关于天伦公司报酬方式的决定了其在涉案小区实际服务期间的报酬已经在全数计提、收取完毕，涉案小区不欠天伦公司的物业服务报酬。即使涉案小区有业主拖欠物业管理费，也与天伦公司没有利害关系。因此，天伦公司提起诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第119条第(一)款的规定，依法应当驳回天伦公司的起诉。乐虹在一审庭审时着重强调了上述内容，但一审判决对上述根本影响案件结果的事实只字不提，不仅是认定基本事实不清，遗漏重要事实。二、一审判决认定事实错误。1.乐虹不向天伦公司支付2019年5月1日至7月7日的物业服务费具有事实及法律依据。自上誉花园业主委员会通知天伦公司交接期限届满之日即2019年5月1日起，天伦公司对涉案小区再无权提供物业服务，更无权收取物业管理费。乐虹不向天伦公司支付物业管理费理据充分。一审判决认定的该部分事实，违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定。2.对于天伦公司在物业服务合同权利义务关系终止后拒绝退出、交接，业主有权拒付物业服务费。上述司法解释第十条第(二)款就是为了约束天伦公司的这类行为而制定的。2019年5月1日至2019年7月7日期间天伦公司属于“强买强卖”，不应适用等价有偿原则，依法无权收取物业服务报酬，但天伦公司仍按应收物业服务费及经营收入的9%提取了管理酬金，强行“等价有偿”了。3.天伦公司已经足额收取了2019年7月7日之前的物业服务报酬。每月按应收物业服务费及经营收入的9%提取管理酬金是物业服务委托合同的约定。2019年7月7日之前涉案小区的全部物业管理费，至今仍然由天伦公司控制，根据日常生活经验法则，天伦公司不可能不计提2019年7月7日之前的物业管理费。根据《上誉花园物业服务委托合同》第八条第2款的约定，物业费结余的计算方式为物业费收入减去管理酬金及合同约定的公共支出。天伦公司确认2018年度及2019年1月1日至7月7日期间存在物业费结余没有退还，即是确认收取了2019年7月7日之前的物业服务报酬。综上所述，自2019年5月1日起，天伦公司无权收取涉案小区物业服务费用，天伦公司已足额收取涉案小区2019年7月7日之前的所有物业服务费用，即使乐虹尚欠物业管理费，也与天伦公司没有利害关系，天伦公司无权提起诉讼，更何况乐虹已交清2019年7月7日前的物业费和垃圾处理费。一审判决认定基本事实不清，认定部分事实错误，依法应当撤销原判，发回重审，或查清事实后依法改判驳回天伦公司的起诉。天伦公司辩称：同意一审判决的处理，不同意乐虹的上诉请求。一、天伦公司根据公平、权利义务一致的原则，参照原物业服务合同的约定计收物业服务费，并无不妥。二、因涉案小区业委会违反相关法律法规的规定以及其与天伦公司的约定，在并未召开业主大会表决是否续聘天伦公司的情况下，擅自决定不予续约，侵害了包括乐虹在内的一批认为天伦公司管理不错，应当续聘的业主的合法权益。三、《调解协议书》证实天伦公司于2019年7月7日才退出涉案小区的管理。天伦公司于2020年1月17日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.乐虹向天伦公司支付2019年4月1日至2019年7月7日的物业管理服务费2405.57元（按每月每平方米3.2元计算，房屋建筑面积131.29平方米）；2019年7月1日至2019年7月7日的车位管理费28元（每个车位每月120元计算，120元除以30天乘7天计算）；2019年1月1日至2019年7月7日的垃圾处理费62.34元（每月每户5元计算），小计2495.91元；2.乐虹按照合同约定向天伦公司支付违约金（从2019年6月16日计算至实际支付之日止，以该单元每月应缴的上述第一项诉请的物业管理费为基数，标准按每日千分之一计算）。一审法院认定事实：乐虹是广州市越秀区天河路45号之十五1803房及1804房的权属人之一，1803房建筑面积101.21平方米，1804房建筑面积131.29平方米，规划用途为住宅，杨杰均为共同共有人。天伦公司明确表示不要求共有人杨杰承担责任。2016年12月26日，上誉花园业主委员会（甲方）与天伦公司（乙方）签订《上誉花园物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方为对广州市越秀区天河路45号之9-25的上誉花园提供物业服务，期限自2017年1月1日至2018年12月31日；物业服务收费标准为住宅3.2元/月?平方米（建筑面积，不包括住宅公共水电分摊），地下车位每月120元/位；物业服务费除管理酬金外应全部用于本合同约定的支出，所有收支年度结算后收支结余部分，属于全体业主所有，应于下一年度2月底前转入甲方账户；业主逾期未交纳物业服务费的，除与应缴纳所欠费用本金外，应从逾期达三个月之日起按所欠费用金额每日千分之一的标准承担相应的违约金；业主应于每月15日前交纳当月的物业服务费具体数额以缴费通知单为准等。2019年1月14日，上誉花园业主委员会向广州市广州公证处申请对涉案小区招投标选聘物业服务企业的开标活动进行公证，该公证处就此作出（2019）粤广广州第006059号公证书，证明《评分汇总表》、《评标报告》为招投标的评标现场评选所得，评选结果是真实的。2019年3月16日，上誉花园业主委员会向全体业主发出《关于公示对物业选聘表决结果的通知》，写明业委会于2019年2月21日至2019年3月16日12点期间，采用书面征询意见的方式，组织召开对是否同意广州市万科物业服务有限公司为上誉花园物业服务的中标人，并于中标人签订经公示的物业服务合同进行表决，现将表决汇总统计结果和表决明细情况在小区进行公示，公示期从2019年3月17日至2019年4月16日止，附件包括《物业选聘表决结果汇总统计》、《唱票明细表》等。2019年4月17日，上誉花园业主委员会向天伦公司发出《关于上誉花园小区物业服务交接的函》，写明按上誉花园小区业主大会的决定，2019年4月17日上誉花园业主委员会与广州市万科物业服务有限公司签订《物业服务合同》，交接日期定为2019年4月30日，请天伦公司向业主委员会移交物业管理用房、固定设施设备等相关资料和财物等。2019年4月18日，天伦公司对上誉花园业主委员会发出《关于的复函》，写明鉴于贵业委会违反相关法律法规的规定，未经业主大会进行表决就于2018年10月24日擅自向我司发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，该函应属无效。同时，贵业委会在2018年9月29日至2018年11月18日组织召开的业主大会，对《招投标选聘物业服务企业工作方案》进行表决，将本应由业主大会决定之事项授权给业主委员会决定，违反了法律规定，侵害了我司合法权益……贵业委会要求我司在2019年4月30日移交上誉花园物业管理权，缺乏法律依据，我司不予接受等。2019年7月7日，天伦公司（甲方）与上誉花园业主委员会（乙方）、广州市越秀区黄花岗街道人民调解委员会签订《调解协议书》，写明：1、甲方同意于2019年7月7日将上誉花园物业管理的全部物品、资料及设备完整地交接给乙方管理，甲方所有人员于2019年7月7日晚撤出上誉花园；2、双方同意在物业服务合同纠纷【（2019）粤0104民初9307号】二审判决之前，万科物业不得正式进入上誉花园；3、甲方不得以任何行使破坏小区物业设备设施，并对因甲方原因交接不到位产生的物业管理问题承担法律责任，双方关于【（2019）粤0104民初9307号】案件涉讼物业服务合同的效力问题，按二审判决书执行等。2019年10月16日，天伦公司向乐虹的涉案1803、1804房寄出关于缴交物业服务费等费用的函，要求乐虹支付至2019年7月7日止拖欠的物业服务费、垃圾处理费等费用共计3108.95元等。该函件因逾期无人领取被退回。一审另查，2019年2月20日，天伦公司向一审法院起诉上誉花园业主委员会物业服务合同纠纷一案，要求确认上誉花园业委会发出的《关于物业合同不自动续约的函》无效以及确认《上誉花园物业服务委托合同》服务期限自动延长一年。一审法院于2019年6月21日作出（2019）粤0104民初9307号民事判决，判决驳回天伦公司的诉讼请求。天伦公司不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2019年8月15日作出（2019）粤01民终14474号民事判决书，认定天伦公司要求确认物业服务委托合同服务期限自动延长一年依据不足，判决驳回上诉、维持原判。一审庭审中，天伦公司提交天伦公司的1803、1804房欠费明细表以及天伦公司代缴纳环境卫生服务费至2019年7月止的发票，明细表列明2019年4月1日至7月7日管理费欠费2405.57元、2019年7月1日至7月7日车位管理费欠费28元、2019年1月1日至7月7日的垃圾处理费62.34元。乐虹对明细表不予确认，对发票真实性合法性确认，关联性不予确认。一审法院认为，天伦公司与上誉花园业主委员会签订的《上誉花园物业服务委托合同》合法有效。该合同于2018年12月31日到期，上誉花园业主委员会在合同期限届满前向天伦公司发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，天伦公司则认为该函无效，上述合同应自动续期一年至2019年12月31日止，双方就此产生纠纷诉至法院。在法院作出生效处理之前，天伦公司是否有权继续管理涉案小区至2019年12月31日，处于未决状态，上誉花园业主委员会在该案诉讼期间向天伦公司发函要求天伦公司在2019年4月30日撤场，天伦公司回函予以拒绝，乐虹以此为由不同意向天伦公司支付物业管理费用理据不足。2019年5月1日起，天伦公司实际为涉案小区提供物业服务，按照其与上誉花园业主委员会签订的《调解协议书》，至2019年7月7日晚撤场。根据公平及等价有偿原则，乐虹作为小区业主在该期间享受了天伦公司提供的物业服务，应当按照原合同约定标准向天伦公司支付物业管理费、车位管理费及垃圾处理费，故天伦公司诉请要求乐虹支付2019年4月1日至2019年7月7日的物业管理费2405.57元、2019年7月1日至2019年7月7日车位管理费28元以及2019年1月1日至2019年7月7日的垃圾处理费62.34元，一审法院予以支持，天伦公司是否需要向上誉花园业主委员会退还物业费结余，与本案并非同一法律关系，乐虹辩称天伦公司已收齐2019年7月7日之前的物业服务费用没有依据。此后经生效的民事判决认定，上述物业服务合同不能自动延长一年，天伦公司在2019年5月1日起为涉案小区提供物业服务欠缺合同依据，且乐虹是以天伦公司没有物业管理权为由拒绝支付物业管理费，并非恶意拖欠费用，故天伦公司要求乐虹支付逾期支付物业管理费用违约金，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《物业管理条例》第七条规定，一审法院于2020年7月16日作出判决如下：一、乐虹在判决发生法律效力之日起10日内，向广州天伦物业管理有限公司支付2019年4月1日至2019年7月7日的物业管理费2405.57元、2019年7月1日至2019年7月7日的车位管理费28元以及2019年1月1日至2019年7月7日的垃圾处理费62.34元；二、驳回广州天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由广州天伦物业管理有限公司负担10元，乐虹负担40元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，双方均确认对一审判决的物业管理费、车位管理费、垃圾处理费的具体金额无异议。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点为：天伦公司能否向乐虹收取天伦公司退场之前的物业服务费、车位管理费及垃圾处理费问题。首先，涉案《上誉花园物业服务委托合同》系上誉花园业委会代表全体业主与天伦公司签订，对全体业主均具有法律约束力。虽然上述涉案物业服务合同约定的服务期限已于2018年12月31日期满，但上誉花园业委会、天伦公司在合同到期前即对该合同的续期问题产生争议，以致成讼。从现有证据看，天伦公司在该案诉讼期间持续为涉案小区提供了事实上的物业管理服务直至2019年7月7日退场，一审据此判令支持了天伦公司有关物业费用的诉讼请求，符合公平、等价有偿原则。其次，乐虹认为其不应承担2019年4月1日至7月7日期间的物业欠费的理由并不成立，主要理由如下：1.物业服务合同属于持续性合同，不同于一时性合同，不能仅以物业服务合同期限届满事实来确定合同权利义务终止的时间。物业服务的供给是一个持续性的过程，物业服务人的选聘和续聘也必须经过法定程序，故在物业服务合同因履行期限届满而终止后，物业服务合同的相对方均须给予对方充足的时间进行详细、周到的安排，为另聘物业服务人以及进行物业交接工作做好准备，以避免突然间断的物业服务破坏正常物业管理秩序的情况发生。必要时，经物业服务合同双方协商，原物业服务人应持续提供物业服务至新物业服务人进场管理时止，以确保小区物业服务的延续性和稳定性。在此情况下，业主理应向原物业服务人支付其退场前即过渡期间的物业管理费用。2.天伦公司在合同期满后持续为小区提供物业服务至2019年7月7日前的行为具有一定合理性。其一，虽然上誉花园业委会在合同期满前即启动了重新选聘物业服务企业工作，但其在合同期满后才完成新的物业服务企业的选聘工作，且在此过程中明确作出需要天伦公司继续提供过渡期内的物业服务的意思表示。上誉花园业委会在合同期满后的2019年1月15日向全体业主发出选聘新物业服务企业的《中标公告》，公示期至2019年1月22日届满。公示期间，上誉花园业委会于2019年1月17日向天伦公司发出《关于合同期满物业服务的回复函》，表示希望天伦公司依据《上誉花园物业服务委托合同》第二十二条约定继续提供物业服务，并表示“全体业主将按照原物业服务合同的约定，按月支付相应的物业服务费”、“现阶段我会已依法依规选聘出新的物业公司广州市万科物业服务有限公司，在新物业公司未进驻前，贵中心按原物业服务合同的约定收费标准、预算标准执行”等。直至2019年4月17日，上誉花园业委会才表示其与新选聘的物业服务企业签订了物业服务合同，并于当日向天伦公司发出《关于上誉花园小区物业服务交接的函》，要求天伦公司于2019年4月30日向业委会移交物业管理用房、固定设施设备等相关资料和财物等。由此可见，上誉花园业委会至少同意并要求天伦公司为涉案小区提供物业服务至2019年4月30日，在天伦公司实际提供了相应物业服务的情况下，天伦公司有权要求包括乐虹在内的小区业主依约支付在此日期前的物业管理费用。其二，在上誉花园业委会未组织新物业公司与天伦公司协商确定合理的场地移交时间的情况下，经相关行政管理部门的介入及调解，最终确定天伦公司的合理退场期限。物业服务是一项专业性事务，必须依赖具有一定专业知识、专业技能、专业经验的团队才能完成，而且不同的物业项目有其特殊性，故物业交接在期限、程序及事项上具有复杂性，需要新旧物业服务企业积极协商、互相配合，才能顺利完成交接。本案中，一方面，在上誉花园业委会发出上述《关于上誉花园小区物业服务交接的函》时，一审法院对天伦公司与上誉花园业委会之间有关物业服务合同应否续期的9307号案件尚在审理的过程中，即天伦公司与上誉花园业委会仍对物业服务合同应否自动续期一年问题存在较大争议，天伦公司在此情况下于2019年4月18日复函拒绝移交场地，符合当时诉讼的情况。另一方面，上述《关于上誉花园小区物业服务交接的函》中指定的交接期限较短，从2019年4月17日至2019年4月30日仅有13天时间，且亦未有证据显示上誉花园业委会曾就交接期限问题组织新物业公司与天伦公司进行充分协商，无法确定该期限能否保障涉案小区物业服务的平稳、顺利交接。此后，在相关行政管理部门的介入及调解下，上誉花园业委会才与天伦公司最终协商确定于2019年7月7日移交涉案小区，并签订了《调解协议书》，天伦公司亦已实际履行了该调解协议。上述最终确定的移交时间亦未超过越秀区房管局于2019年6月26日出具的《越秀区物业管理行政执法责令改正违法行为通知书》中限定的最后退场期限。据此，天伦公司主张2019年7月7日退场之前的物业服务费具有合理理由。故乐虹以上誉花园业委会通知天伦公司交接期限届满之日即2019年5月1日起无权会收取物业管理费为由，拒不支付本案争议期间的物业欠费，理据不足，本院不予采纳。其三，上誉花园业委会提起另案诉讼的行为，应视为对天伦公司于2019年5月1日至2019年7月7日期间提供物业服务行为合法性的认可或追认。根据涉案《上誉花园物业服务委托合同》第八条“物业服务收费标准”第2点约定，“物业服务费除管理酬金外应全部用于本合同约定的支出，所有收支年度结算后收支结余部分，属于全体业主所有，应于下一年度2月底前转入甲方账户；年度收支结算后的不足部份，由全体业主承担。本合同终止之日起30日内，乙方（天伦公司）应将所有收支结余部分移交给甲方（业委会）。”，而从上誉花园业委会起诉天伦公司（2019）粤0104民初39571号案的民事起诉状记载内容可知，业委会请求天伦公司向其支付物业服务费结余的时间截点为2019年7月7日，此即意味着上誉花园业委会承认了天伦公司有权收取2019年7月7日之前的物业服务费，并认为天伦公司应依约向其支付相应的物业服务费的结余款。故乐虹以天伦公司在涉案小区实际服务期间的报酬已经全数计提完毕为由，主张其提出诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）款的规定，应驳回天伦公司的起诉，理据不足，本院不予采纳。其四，乐虹主张天伦物业公司已在前期收取的物业服务费用中提取9%的管理酬金并无事实依据。根据《上誉花园物业服务委托合同》第八条第2点约定，“物业服务费除管理酬金外应全部用于本合同约定的支出，所有收支年度结算后收支结余部分，属于全体业主所有，应于下一年度2月底前转入甲方账户”，该条款已确定了物业服务费按年度进行收支结算的原则。即天伦物业公司对其2018年度收取的物业服务费仅能按合同约定比例计提当年度的管理酬金，结余款项则应依约转入上誉花园业委会账户归属全体业主所有。因此，乐虹上诉主张天伦物业公司可自行在前期收费中扣留2019年1月1日至7月7日的物业管理报酬，并直接抵偿单一业主应缴纳的物业服务费，理由明显不成立，本院不予采纳。至于天伦物业公司与上誉花园业委会之间是否已就实收物业费的结余款进行清理结算，属于上誉花园业委会与天伦物业公司之间的法律关系范畴，事实上，上誉花园业委会也已就天伦物业公司2018、2019年期间收取的物业费结余提起了诉讼。基于上述分析，在本案所涉物业服务合同期满后，在本案所涉物业服务合同期满后，天伦公司持续为涉案小区提供物业服务至2019年7月7日的行为具有合理性，本案并不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的物业公司故意拒不退场的情形。在天伦公司实际提供了2019年5月1日至7月7日期间的物业服务，且在上誉花园业委会与天伦公司就退场时间存在较大争议，后经相关行政部门的介入及主持，双方最终达成了退场时间为2019年7月7日的调解一致意见并已实际履行，而上誉花园业委会亦以另案起诉的行为确认了天伦公司有权收取退场前的物业服务费的情况下，一审判令支持了天伦公司有关2019年7月7日前的物业管理费、车位管理费、垃圾处理费相关欠费的诉讼请求，处理结果并无不当，亦符合事实及法律规定，且二审诉讼中，双方均确认对一审判决的物业管理费、车位管理费、垃圾处理费的具体金额无异议，故本院对一审判决予以维持。综上所述，上诉人乐虹的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人乐虹负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年十二月八日书记员 冯冠豪徐毅敏