湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10477号上诉人（原审被告）：熊某，男，1984年1月17日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：余某，女，1985年10月10日出生，汉族，住武汉市黄陂区。原审被告：周某，女，1982年11月6日出生，汉族，住成都市温江区。原审第三人：卓越时代公司，住所地武汉市黄陂区武湖街汉施公路以北。法定代表人：张宏云，该公司经理。上诉人熊某因与被上诉人余某、原审被告周某、原审第三人卓越时代公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人熊某上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，并改判驳回余某的诉讼请求；本案的诉讼费由余某承担。事实与理由:一、原审判决认定事实不清。1.熊某不配合履行过户义务，是余某违约在先，在未经熊某同意的情况下私自改变购房付款方式，且经通知后仍拒不向熊某支付首付款，意图转嫁买卖风险。2.余某违规获得银行高额贷款，违反国家住房贷款的相关规定，余某构成根本性违约。二、原审判决适用法律错误，没有遵循公平原则确定双方的权利义务。被上诉人余某答辩称，余某并没有变更付款方式，根据合同约定的流程履行合同，不存在任何过错。熊某的陈述前后矛盾，熊某是在余某起诉后才以余某没有支付房屋首付款为由不履行合同。熊某取得的案涉房屋的价款很低，其因资金周转而低于市场价格的方式出售案涉房屋并不影响评估机构对房屋本身价格的评估，银行审批贷款合法合规，亦不存在不合理的情形。熊某的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。原审被告周某述称，同意熊某的上诉请求和理由。原审第三人卓越时代公司述称，对熊某的上诉请求和理由不发表意见。对一审判决不持异议。2020年1月13日，余某诉至一审法院，请求：1、解除余某与熊某、周某及卓越时代公司于2019年6月30日签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、熊某、周某共同向余某返还定金20000元；3、熊某、周某共同向余某支付违约金110000元；4、熊某、周某共同向余某赔偿律师费10000元。熊某、周某一审辩称：1、同意解除与余某签订的《存量房居间（买卖）合同》，但购房定金不予退回。居间合同备注栏以及合同附件第二条均明确约定，余某应向熊某、周某支付购房首付款，付款方式为按揭付款，居间合同虽未明确具体首付金额，但并不表明余某可以不支付购房首付款。因此，根据武汉市二手房买卖政策，二手房买卖的首付比例为房屋价款的50%（暂不考虑税收等其他费用），熊某、周某应在余某配合过户之前，向熊某、周某支付购房首付款535000元（已扣除定金）。然而，在熊某、周某多次与卓越时代公司重申，要求余某支付首付款后，余某仍未答复熊某、周某，卓越时代公司又将熊某、周某房屋相关产权证予以扣留。致使熊某、周某陷入进退两难的境地。因此，熊某、周某只能委托律师通知卓越时代公司解除合同，定金不予返还。合同不能履行是余某违约在先，余某要求返还定金及支付违约金诉请缺乏事实法律依据。2、余某企图通过转嫁买卖风险的方式购买房屋，获取利益，对熊某、周某明显不公平，继续履行居间合同有违民法的基本原则。3、熊某、周某收取的定金实际是15000元，另外5000元定金由卓越时代公司收取。4、余某主张的律师费，熊某、周某不予认可。5、此次争议房屋的房产证明确显示熊某为房屋所有权人，周某只是代为签署居间存量房买卖合同，因此，熊某是此次买卖合同的真正主体，应对履行本合同发生争议所产生的全部法律后果承担相应法律责任，与周某无关。综上，余某诉请缺乏事实和法律依据，应予驳回。卓越时代公司一审述称：余某是另外一家中介公司介绍来我公司买房的，他们给我们打电话说朋友要买盘龙城的房子，房价低一点，我就说我这里有一套，钥匙也在我这里，我就带余某看房，价格定在1100000元，一次性付款买，熊某委托他老婆把房产证带过来和我们签合同，当天晚上我们就签订了合同，熊某的代理人周某给余某打了20000元收条，然后我们中介方收走了房产证，也打了收条，我和熊某沟通了一下，我们收了熊某5000元保证金。办理贷款过程中，另一中介公司的杨某联系的平安银行，我把房产证带过去，第一次去的时候买方、杨某到场，熊某没到场，后来我走了，电话信息沟通告诉我周某去了。第二次去办理贷款的时候，熊某到场了，我没去。贷款审批通过是杨某截图告诉我的，让我准备过户手续，过户是杨某找的武汉市房融金融服务有限公司总部做的，我们是加盟他们公司的百居易。网签什么的都是杨某做的，然后我就把合同打出来了，约双方准备过户事宜。第一次没有约成，第二次是在2019年9月12日8点多钟的时候我就派人去房产交易中心拿了号，办理人员给我打电话买方到了，卖方没到，就没办成。之后也沟通过，卖方一直不在武汉，在外地，时间拖得太久，买方想履行合同，我也沟通过，买方说要经过法律程序解决这个事情，熊某也同意走法律程序。听说杨某也带着余某去找熊某的律师，没找到。之后这件事就放下来了，然后就收到法院传票了。一审认定事实：坐落于黄陂区××经济开发区××大道××·××单元××室的住宅房屋，建筑面积124.13㎡，不动产权证号：鄂﹙2018﹚武汉市黄陂不动产权第某号，该房屋登记权利人为熊某，登记共有情况为单独所有。2019年6月30日，周某代表熊某﹙卖方﹚与余某﹙买方﹚签订了由卓越时代公司提供的格式条款《武汉市存量房居间﹙买卖﹚合同》，合同约定：卖方将黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道香奈天鹅湖二期某房屋以价款1100000元出卖予买方。合同签订时买方向卖方支付定金20000元，买方应于2019年7月20日前提交全部贷款资料并签署银行购房贷款抵押合同及支付贷款所需费用（卖方必须提供协助），银行审批同意贷款或相关意向回复后7个工作日内到不动产登记部门申办房屋买卖手续，因房管部门或银行等合同三方以外的原因导致迟延，交易时间相应顺延。买方净得房屋价款1100000元，买方贷款额度以银行审批结果为准，贷款之外的房价余额买方于不动产权属变更登记当日支付给卖方。因买方或卖方拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、逾期办理按揭、逾期办理过户等相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同义务，逾期未超过10日的，违约方应按房屋价款1‰/日向守约方支付违约金，逾期超过10日仍未履行的，守约方有权解除合同，守约方可选择双倍返还定金、定金不予退还，或要求违约方支付房屋价款10%的违约金，守约方为解决争议而支付的诉讼费、律师费、调查费、公证费等所有费用由违约方承担。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起5天为履行期限。当天，余某向周某给付20000元，周某以代收人身份向余某出具了收到购房定金20000元的收条。2019年8月8日，余某在平安银行股份有限公司武汉分行申请的房屋按揭贷款审批通过，审批通过金额为1080000元。2019年9月12日,按卓越时代公司与买卖双方的约定，三方应到不动产登记部门办理房屋登记过户手续，余某依约去了不动产登记部门，熊某或周某均没有到场。卓越时代公司协调无果后，2019年12月16日,余某的委托诉讼代理人王娟分别向熊某和周某发出律师函，要求熊某和周某在收函后5日内配合办理房屋过户手续，否则承担违约责任。熊某和周某未予理会。一审庭审中，熊某未否认周某与余某所签《武汉市存量房居间﹙买卖﹚合同》的效力。因本案诉讼，余某向湖北言达律师事务所支付律师费10000元。一审认为：本案买卖房屋明确登记为熊某单独所有,周某以熊某代理人身份，在卓越时代公司居间主持下，与余某签订的《武汉市存量房居间﹙买卖﹚合同》，已经得到了熊某的认可，该合同依法成立。熊某的代理人处分属于熊某单独所有房屋的所有行为，权利义务都应当归于熊某，接受熊某委托的周某与余某之间不存在权利义务关系。合同签订后，余某完成了按揭贷款的审批通过，熊某却没有依合同约定与余某一同到不动产登记部门办理房屋登记过户手续以完成交易，熊某的行为构成根本性违约。余某要求解除合同的诉讼请求，有合同根据和法律依据，依法予以支持；余某要求熊某返还定金20000元、支付违约金110000元、赔偿其为本案诉讼付出的律师费10000元的诉讼请求，有合同根据并且不违反法律规定，亦应当依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、余某与熊某委托代理人周某2019年6月30日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》依法解除；二、熊某向余某返还已收定金人民币20000元；三、熊某向余某支付违约金人民币110000元；四、熊某赔偿余某为本案诉讼付出的律师费人民币10000元；五、驳回余某的其他诉讼请求。以上给付内容于本判决生效后五日内履行清结。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15960元，由熊某负担。二审中，熊某提交与卓越时代公司经理于2019年8月20日的微信记录，拟证明2019年8月20日（第一次）并非是熊某不到不动产登记部门办理房屋登记过户手续，而是余某不配合。卓越时代公司质证对微信记录的真实性不持异议，称“我通知杨某，说买方说过户费用高了，杨某说他去沟通。后来说沟通好了，就又安排过户的时间”。余某质证认为熊某与张宏云的聊天内容不代表余某的意思，余某没有参与。从微信内容来看，并不能证明余某不配合过户。从熊某自己表述来看，说明2019年8月20日熊某已经知晓了银行贷款审批通过和贷款金额的事实。周某质证对该微信记录的真实性和证明目的不持异议。本院认为熊某提交上述微信记录不能达到其证明目的，本院不予采信。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明如下事实：1、熊某、周某均称双方系夫妻关系。2、案涉合同签订后，熊某配合余某办理了贷款审批手续（商贷）。3、二审中，熊某称“2019年年底左右诉争房屋已经过补办房产证后仍以110万元售价另卖他人，过户完毕”。本院认为：根据本案查明的事实，案涉《武汉市存量房居间（买卖）合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。合同履行过程中，余某完成了按揭贷款的审批通过，熊某未予配合办理过户手续，致使合同未能履行完毕，熊某的行为构成根本性违约。一审判决结合余某的诉讼请求，判令解除案涉《武汉市存量房居间（买卖）合同》、熊某向余某返还已收定金20000元、熊某向余某支付110000元违约金及10000元律师费有事实和法律依据，熊某的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15960元，由熊某负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李 文审判员  丰 伟二〇二〇年十二月七日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹