河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15898号上诉人（原审原告、反诉被告）：耿某1，男，1987年3月6日生，汉族，住河南省沈丘县。上诉人（原审原告、反诉被告）：李某1，男，1981年2月14日生，汉族，住河南省沈丘县。上诉人（原审原告、反诉被告）：徐某1，男，1985年5月28日生，汉族，住河南省沈丘县。上诉人（原审原告、反诉被告）：苏某2，男，1987年4月12日生，汉族，住河南省新郑市。四上诉人委托诉讼代理人：赵翠丽，河南扬善律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：霍某1，男，1966年8月11日生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：段攀攀，河南师道律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱志刚，河南师道律师事务所律师。上诉人耿某1、李某1、徐某1、苏某2因与被上诉人霍某1买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初6177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人耿某1及四上诉人的共同委托诉讼代理人赵翠丽、被上诉人霍某1的委托诉讼代理人段攀攀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。耿某1、李某1、徐某1、苏某2上诉请求：1.撤销一审民事判决第三、四项；2.改判上诉人不承担31265元工人工资补偿责任或发回重审；3.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人解除《门面房转让协议》理由正当。2020年8月10日签订《门面房转让协议》，协议第一条约定生效时间为2020年8月12日，合同签订后，上诉人发现被上诉人不是房屋所有权人，应无权对外转让或出租，继续履行合同及后期投资风险较大。上诉人于2020年8月11日以短信、张贴方式向被上诉人告知《解除门店转让协议通知书》，被上诉人明确表示收到，但不同意退还意向金和订金。二、一审判决让上诉人承担补偿工人工资无法律依据。1.上诉人是通过被上诉人门上的转让协议联系到被上诉人，说明其转让意愿早已决定。2020年8月10日双方签订协议后，上诉人于次日通知解除，被上诉人应妥善解决工人安置问题。2.被上诉人向法庭提交的证据均不能证实雇佣关系和误工事实存在。3.一审判决工人工资补偿金31265元没有法律依据。霍某1辩称，一、协议生效时间系2020年8月10日，房屋交接时间是2020年8月11日，协议解除的时间是双方通过法庭确认的，最终的时间为2020年8月21日，一审法院认定事实清楚，应当驳回上诉人的上诉请求。二、协议中明确约定了各自的权利义务，上诉人未按约定时间于2020年8月11日接收房屋，反而单方声明提前解除合同，且在被上诉人明确拒绝解除合同、拒不支付剩余房款至宽限期限届满仍不接收房屋，该行为构成违约，应承担违约责任，赔偿被上诉人的实际损失。三、被上诉人霍某1为履行协议而采取结算员工工资补偿金的行为系基于对上诉人耿某1等人签订《门面房转让协议》的信任，并相信其能够继续履行协议而采取的措施，因此产生的实际损失应由上诉人承担赔偿。四、被上诉人霍某1经营的快餐店雇佣有员工、服务员等，虽然未签订书面劳动合同，双方已经形成实质的劳动关系。霍某1为履行合同，向辞退工人支付经济补偿金符合法律规定。因此产生的费用应由上诉人承担。五、上诉人拒绝履行合同，给被上诉人造成房屋租金损失，应由合同违约方承担。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持一审法院判决。耿某1、李某1、徐某1、苏某2向一审法院起诉请求：1、依法判决解除《门面房转让协议》；2、依法判决被告退还意向金和订金总计51000元；3、本案诉讼费由被告承担。霍某1向一审法院反诉请求：1.要求确认双方合同于2020年8月21日依法解除；2.要求四原告承担违约责任，赔偿原告自2020年8月10日至2020年8月21日期间房屋租金损失13561.64元；3.要求四原告承担违约责任，赔偿原告支付的工人工资及补偿共计50900元；4.要求四原告承担违约责任，赔偿原告自2020年8月10日至2020年8月21日期间饭店经营损失38543.63元；5.要求四原告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告霍某1中牟商业大厦对面商业宾馆经营客乐福快餐店，在2020年8月，被告霍某1欲将自己经营的“客乐福快餐店”对外转让，原告耿某1、李某1、徐某1、苏某2与霍某1协商后，于2020年8月2日，徐某1向霍某1支付意向金1000元，霍某1向其出具《订金条》一份，主要内容为：双方同意店面转让意向金1000元，8月3日-5日为意向期，在意向期中不转让给其他人。2020年8月5日，霍某1出具收据一份，显示收到四原告订金50000元。2020年8月10日，霍某1为甲方，耿某1、李某1、徐某1、苏某2为乙方，签订《门面房转让协议》，主要内容为：甲方承租经营位于中牟商业大厦对面商业宾馆客乐福快餐店转让给乙方，共同商定如下转让条款：1、转让时间于2020年8月12日，转让后立即生效；2、转让费用捌万元，分两次付清，第一次2020年8月5日付给甲方51000元，第二次于2020年8月20日付给甲方29000元。3、乙方自承接该房屋使用权后，各种费用由乙方承担，转让之前由甲方承担。协议还约定了其他内容。霍某1在甲方处签名按印，耿某1、李某1、徐某1、苏某2在乙方处签名按印。耿某1、李某1、徐某1、苏某2称，签订协议后才知道霍某1不是房主，无权转让房屋，于2020年8月11日在案涉门店大门处张贴解除门面房转让协议通知并用短信形式向霍某1发送解除转让协议通知书。被告霍某1称，其和李自强签订的有《门面房租赁合同》，从李自强处承租的案涉房屋。霍某1提交的与李自强的《门面房租赁合同》显示，霍某1租赁客乐福饭店三间，租期自2020年3月10日至2023年3月9日，每年租金45万元，第八条约定，乙方不得私自转让该房屋。被告霍某1称，与四原告协商房屋租赁事宜时，已告知四原告经营饭店使用的房屋是自己租赁李自强的，自己是转租。四原告称，霍某1并未告知房屋权属情况。霍某1提交的李自强于2020年8月1日出具的《证明》一份，主要内容为在租赁期间内，承租人霍某1有权对外转租。本院对李自强进行调查时，李自强称案涉房屋为中牟县饮食服务有限公司所有，其从该公司处取得了使用权后出租给了霍某1，其本人同意霍某1转租。另查明，案件审理过程中，被告霍某1同意解除与原告耿某1、李某1、徐某1、苏某2签订的《门面房转让协议》，并提出反诉要求确认与原告耿某1、李某1、徐某1、苏某2签订的《门面房转让协议》于2020年8月21日解除。四原告与被告签订《门面房转让协议》后，霍某1为履行协议，停止经营，解聘了工人，共补发工人工资31265元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告耿某1、李某1、徐某1、苏某2要求解除《门面房转让协议》，被告霍某1表示同意于2020年8月21日解除该协议，本院对此予以确认。合同解除后，被告霍某1应退还四原告缴纳的意向金和定金共计51000元，故四原告要求被告退还51000元，证据充分，予以支持。关于霍某1要求耿某1、李某1、徐某1、苏某2赔偿自2020年8月10日至2020年8月21日期间的房屋租金损失13561.64元、人工工资补偿金50900元、2020年8月10日至2020年8月21日饭店经营损失38543.63元的问题。本案中，耿某1、李某1、徐某1、苏某2向被告支付意向金、订金后，耿某1、李某1、徐某1、苏某2向未按《门面房转让协议》约定履行，构成违约，应承担违约责任。霍某1为向耿某1、李某1、徐某1、苏某2交付房屋，停止营业，因此造成的合理损失，耿某1、李某1、徐某1、苏某2应予赔偿。2020年8月12日至2020年8月21日的房屋租金12328元，霍某1解聘工人，为工人补偿的工资31265元，对霍某1主张的经营损失，不予支持，霍某1过高部分的诉讼请求，证据不足，不予支持。耿某1、李某1、徐某1、苏某2应予赔偿，霍某1未提供证据证明饭店经营利润。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认耿某1、李某1、徐某1、苏某2与霍某1于2020年8月10日签订的《门面房转让协议》于2020年8月21日解除；二、霍某1于本判决生效之日起十日内返还耿某1、李某1、徐某1、苏某2意向金、订金51000元；三、耿某1、李某1、徐某1、苏某2于本判决生效之日起十日内赔偿霍某1损失43593元；四、上述第二、三项判决内容互相折抵后，霍某1于本判决生效之日起十日内返还耿某1、李某1、徐某1、苏某27407元；五、驳回被告霍某1的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1075元，减半收取计537.5元，由霍某1负担；反诉案件受理费1180.05元，由耿某1、李某1、徐某1、苏某2负担445元，由霍某1负担730.05元。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人耿某1、李某1、徐某1、苏某2等与被上诉人霍某1达成门面房转让合意，支付转让意向金、订金等共计51000元，约定2020年8月3日-5日为意向期。双方于2020年8月10日签订《门面房转让协议》后，上诉人反悔要求解除合同，退还意向金和订金51000元，其亦应承担因该行为给被上诉人造成的损失，即应承担该停业期间产生的房屋租金损失和被上诉人遣散员工所支付的补偿金。被上诉人提交的证据能够证明2020年8月12日至2020年8月21日产生的房屋租金12328元，及解聘工人所补偿的工资数额31265元，上诉人亦未能提交有力反驳证据支持其主张，该损失亦客观存在，故上诉人耿某1、李某1、徐某1、苏某2的上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，耿某1、李某1、徐某1、苏某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费890元，由上诉人耿某1、李某1、徐某1、苏某2负担。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二〇年十二月八日书记员  李丰汝