广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终6672号上诉人（原审原告）：麦建辉（MAKKINFAI），男，1990年4月3日出生，澳门特别行政区永久性居民，住澳门特别行政区石街**雅恒新村**D。委托诉讼代理人：梁友明，广东凯行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市港汇房地产投资有限公司，住所地广东省中山市港口镇铺锦工业区**之一卡，统一社会信用代码914***********029W。法定代表人：黎伟良，董事长。委托诉讼代理人：徐周生，广东翔宇律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司中山港口支行，住所地广东省中山市******幸福豪庭1区11幢首层47-51卡，统一社会信用代码914***********622G。负责人：杨力，行长。委托诉讼代理人：吴永洪，该行员工。委托诉讼代理人：杜坚明，该行员工。上诉人麦建辉（MAKKINFAI）因与上诉人中山市港汇房地产投资有限公司（以下简称港汇公司）及原审第三人中国农业银行股份有限公司中山港口支行（以下简称农业银行港口支行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初15467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。麦建辉上诉请求：撤销一审判决第二项，支持其提出的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。所谓的“10天”不是双方平等协商约定的内容，只是港汇公司的格式条款，港汇公司没有向其作出任何解释、说明、提醒，属于无效条款。其在港汇公司严重逾期的情况下主张解除合同，不能仅因为其没有在“10天”内提出就不予支持；二、不能安装煤气管道的过错在于港汇公司，只要港汇公司对商品房设计有独立的厨房，是可以允许安装煤气管道的，但港汇公司存在严重违约和欺诈；三、本案中，港汇公司在不符合收楼条件的前提下向其发出收楼通知，是不能推卸“无法交付符合合同约定的商品房”的责任的，截至其解除合同之日即2020年3月15日止，港汇公司一直无法向一审法院提供水电验收合格的任何证明材料；四、一审法院适用法律不当。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，港汇公司提供的格式条款排除了其主要权利，免除了自己的违约责任成本，属于无效条款，因此，应认定双方对合同解除权没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个人。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，其在2020年3月15日提出解除合同符合法律规定；五、如果不允许其解除合同，将显失公平。目前港汇公司涉及解除合同的案件只有几件，其他业主均没有提出解除合同且已超过提出的期限，针对目前的几件解除合同案件，港汇公司作为开发商应承担法律责任，且合同解除没有损害港汇公司的权益，港汇公司仍然可以出售给他人，也不存在维稳的顾虑。港汇公司辩称，关于麦建辉提出的解除合同的诉讼请求，一审法院认定事实和适用法律正确，请求二审法院驳回麦建辉的上诉请求。农业银行港口支行述称，本案的处理应以不损害其权益为前提。在麦建辉结清按揭贷款的前提下，其愿意配合办理注销抵押登记手续。同时，麦建辉与港汇公司之间签订的《中山市商品房买卖合同》与麦建辉、港汇公司及其签订的《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同）是相对独立的，麦建辉亦未要求解除与其签订的借款合同，故借款合同理应继续履行。此外，根据借款合同第十三条“借款人（麦建辉）与售房人（港汇公司）的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人（其）有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。”的约定，若借款合同被依法解除，港汇公司亦应将涉案房屋销售款项优先偿还其贷款本金、利息及相关费用。港汇公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回麦建辉的诉讼请求。事实和理由：一、因中山公用水务有限公司港口分公司工程延期导致涉案商品房延迟交付，其有权根据合同约定据实交付且无需支付违约金。其已于2018年5月15日与中山公用水务有限公司港口分公司签订《安装工程合同》，供水设施如能按合同约定于120日内即2018年9月12日完成安装，则其能按约进行交楼。其在一审中已提供充分证据证明延期交房是因中山公用水务有限公司港口分公司延期安装、拖延施工所致。其多次督促中山公用水务有限公司港口分公司按约定时间完成供水工程，但供水设施的安装确非其所能控制，该情况属于合同所约定的免责事由。因此，其可据实延期交付涉案商品房，即2018年12月31日至2019年12月6日期间不应计算违约金；二、涉案商品房买卖合同第九条第2项的约定应为有效条款，本案的逾期交房违约金最高不得超过商品房总房价的1%。一审法院以公平原则为由对本案违约金的计算方式进行调整是对合同自由的过度干预；三、即便一审法院对本案违约金计算方式进行调整，因涉案商品房买卖合同第九条第2项的条款为整体、统一、不可分割的条款，在一审法院不予适用该条款后半部分“违约金累计金额最高不超过该商品房总房价的1%”的情况下，则一审法院也不应再适用该条款前半部分“已交付房价款的0.02%的违约金”的约定。即使一审法院认定上述条款为不公平条款，则本案违约金计算方式视为未约定，可依据中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期交房违约金；四、涉案逾期交房违约金的起算时间应从2019年12月6日起算；五、合同补充协议并非格式合同，本案中，麦建辉是在清楚双方权利义务的情况下签名确认的。麦建辉辩称，一、港汇公司陈述的免责事由不成立。中山公用水务有限公司港口分公司表示因为港汇公司没有给付工程款，所以迟迟未能验收。房屋能正常使用水电是最基本的要求，在涉案商品房低压电接通前，买家有权拒绝收楼，因此，在涉案商品房未能正常用电的情况下不能视为已达到交付条件；二、至其提出解除合同之日港汇公司的逾期交房时间已达440天，每日按已付房价款的万分之二计算违约金为42695元，已远超房价款的1%即4851.68元。若港汇公司只承担房价款1%的违约金，与港汇公司的违约程度严重不符，也与其支付了全部购房款却长期无法使用所购商品房构成利益失衡。在港汇公司长时间逾期交房的情况下，封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补其损失，还不足以督促港汇公司尽早履行交房义务，不能充分体现违约金应具备的惩罚性，即该封顶条款实际上免除了港汇公司怠于交房应负的违约责任，造成双方权利义务的不对等，故逾期交楼违约金不应设置最高限额；三、涉案合同及补充协议是港汇公司单方制作，没有经过充分协商，也无法更改，属于格式条款。港汇公司所提供的格式条款未采用足以引起买家注意的文字、符号、字体等特别标识以及向买家说明该条款内容，存在免除港汇公司责任、加重购房者责任、排除购房者主要权利的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条的规定，该格式条款为无效条款。现其主张合同约定的违约金过低显示公平而要求调高违约金计算标准，符合法律及司法解释的相关规定。农业银行港口支行述称，与前述意见一致。麦建辉向一审法院起诉请求：1.判令港汇公司退回购房款485168元及利息（从2017年3月15日起，以243168元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；2.判令港汇公司赔偿其2017年3月15日至2020年6月15日所偿还的银行按揭贷款利息37019.63元；3.判令港汇公司赔偿其已缴交的契税款14104.54元及团购优惠服务费20000元；4.判令港汇公司向其赔偿迟延交房违约金42694.78元（以485168元为基数，按照每日0.02%从2018年12月31日起计算至合同解除之日即2020年3月15日）。庭审中，麦建辉增加一项诉讼请求为解除其与港汇公司在2017年1月3日签订的《中山市商品房买卖合同》，并确认解除日期为2020年3月15日。一审法院认定事实：2017年1月3日，麦建辉（买受人）与港汇公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）及合同补充协议，约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市*********************，建筑面积44.09平方米，总价款为485168元；付款方式为银行按揭，于2017年1月3日现金付款243168元，于2017年2月3日以商业贷款方式支付242000元；出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因罢工或雨天等恶劣天气以及停水等造成施工单位无法正常施工的，政府的规划、环保、供水、电力等行政主管部门根据法律规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的【合同补充协议第五条对上述约定作出如下变更：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。在买受人未按《合同》及补充协议付清全部房价款（包括逾期付款的违约金）或未按规定足额缴纳专项维修资金等费用的情形下，出卖人有权顺延交付商品房。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除《合同》或变更《合同》外，出卖人可据实予以延期交付：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因台风、雨天、战争、动乱等非出卖人责任对工程造成延误的灾害或事由；3.若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理审批导致的延误；4.因政府有关部门的市政配套工程或其他政府有关部门工程施工安装的延误，或政府规划调整所导致的延误，但有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件；5.非出卖人所能控制的其他事件】。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未能按合同和附件六《合同补充协议》规定的期限交房，则自合同和附件六《合同补充协议》约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。《合同补充协议》第十二条特别约定：买受人根据法律规定或《合同》约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起10日内提出书面解除合同的要求，否则，视为买受人放弃解除合同的权利。上述商品房买卖合同及合同补充协议还约定了其他事项。2016年12月24日、2017年1月3日，麦建辉分别向港汇公司转账支付了购房款20000元、223168元，另由麦镜祥向案外人支付了团购服务费20000元。2017年3月9日，麦建辉（借款人）、港汇公司（保证人）与农业银行港口支行（贷款人）签订了借款合同，由麦建辉借款242000元用于购买涉案商品房，并从2017年4月15日开始正常还款。另，麦建辉为涉案商品房向中山市地方税务局港口税务分局缴纳了契税、印花税共计14104.54元。2017年1月23日，港汇公司就上述商品房办理了中山市商品房销售登记备案，将上述商品房备案登记至麦建辉名下。2020年1月21日，涉案商品房所在工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2020年1月8日、2020年3月11日，港汇公司通过快递邮寄的方式向商品房买卖合同中麦建辉登记的地址发送了收楼通知书，邮件状态显示第一份快递已签收，第二份快递退回。落款日期为2020年1月3日的收楼通知书通知麦建辉自2020年1月13日起可办理收楼手续；落款时间为2020年3月5日的收楼通知书通知其于2020年3月15日至2020年5月14日办理收楼手续。麦建辉称，由于其本人在澳门，故未收到上述邮件；其已于2020年3月15日向港汇公司发出解除商品房买卖合同的通知，另于2020年3月30日发函通知港汇公司因合同已解除，故没有必要再向其寄送收楼通知书。2020年3月27日，港汇公司作出回复函称，涉案商品房已满足合同约定的交付条件，麦建辉现阶段提出解除合同的要求已超过合同约定的解除权行使期间，将按照约定继续履行合同，并请配合办理收楼手续。另查，港汇公司为证明涉案商品房是由于供水公司施工延误及疫情才导致延期交楼，属于合同约定的可免责情形，提交了港汇公司与中山公用水务有限公司港口分公司之间的安装工程合同、工程联系单（函）等证据予以证实。经质证，麦建辉认为上述证据无法核实相关事实，且中山公用水务有限公司港口分公司在回复函中也多次提及要港汇公司配合工作，港汇公司主张是水务公司原因导致工程延期没有事实依据。一审法院认为,本案为商品房预售合同纠纷。港汇公司与麦建辉签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人应当遵循诚信原则，恪守履行。本案争议焦点在于：一、涉案商品房是否构成延期交付;二、麦建辉主张解除商品房买卖合同是否合法有据；三、麦建辉诉请的违约金是否符合法律规定或者双方约定。关于焦点一。涉案商品房买卖合同及合同补充协议约定，港汇公司应于2018年12月30日前，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的房屋交付麦建辉使用。即麦建辉与港汇公司约定的涉案商品房的交付条件是涉案商品房经过竣工验收合格并办理工程竣工验收备案。港汇公司于2020年1月21日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，其于2020年1月8日向麦建辉邮寄收楼通知书，要求麦建辉办理收楼手续时，涉案商品房尚未取得竣工验收备案登记证，尚未符合合同约定的交付条件，故麦建辉有权拒绝收楼。港汇公司抗辩主要是由于2017年8月、2019年8月的天鸽、山竹台风天气影响以及供水公司延期施工导致涉案商品房延迟交付，符合双方签订的合同约定，港汇公司可据实延期交付涉案商品房。对此，分析如下：（一）关于台风导致延期交付。虽然2017年8月确实有天鸽台风，但港汇公司作为房地产开发公司在建设过程中应考虑台风的影响因素，且该台风并不能导致涉案商品房逾期长达一年多之久；2019年8月的山竹台风发生于应交楼期限之后，更不能成为港汇公司延期交付的理由。（二）关于水务公司原因延期交付。首先，中山公用水务有限公司港口分公司并不属于合同中约定的“政府有关部门”，其施工内容也不属于合同中约定的“市政配套工程”；其次，根据合同该条款的约定，该免责事由成立，港汇公司还要出具政府相关部门的相应证明文件，港汇公司所提交的工程联系单等证据仅能证明该给水工程确实存在延期，但却无法证明是由于“政府有关部门”的直接原因所导致。综上，对港汇公司主张的因特殊原因可延期交付涉案商品房的辩解均不予采信，认定港汇公司存在迟延交付涉案商品房的事实。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”本案中，涉案商品房买卖合同约定港汇公司应于2018年12月30日前交付涉案商品房，“若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同”。同时，涉案合同补充协议约定“买受人根据法律规定或《合同》约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起10日内提出书面解除合同的要求，否则视为买受人放弃解除合同的权利”。即上述约定表明，若港汇公司未能于2019年6月29日前交付涉案商品房，则麦建辉有权要求解除涉案商品房买卖合同，但必须于2019年7月9日前向港汇公司提出书面解除合同的要求。根据本案现有证据证实麦建辉是于2020年3月15日才向港汇公司发出书面解除合同的要求，故根据上述法律及司法解释的规定，麦建辉享有的合同解除权已依法消灭。而且，涉案商品房已于2020年1月21日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，即涉案商品房买卖合同仍能继续履行，未达到根本违约的解除条件。因此，麦建辉主张解除涉案商品房买卖合同的诉求理据不足，不予支持，故麦建辉要求港汇公司返还购房款及利息、赔偿银行按揭贷款利息、退还契税款及团购优惠服务费的诉求亦无事实及法律依据，均予以驳回。关于焦点三。（一）关于违约金的计算标准问题。港汇公司未按合同约定的时间将符合合同约定的商品房交付麦建辉，其行为构成违约，应自逾期交房的次日（即2018年12月31日）起向麦建辉承担相应的违约责任。涉案商品房买卖合同约定港汇公司逾期交房违约金的总和不超过总房价款的1%，而麦建辉逾期付款的违约金则没有相应的限制。交付商品房与支付购房款同为合同的主要义务，违约金的条款明显不对等。而且，港汇公司逾期交房长达一年多的时间，1%的限额显然过低，不足以弥补麦建辉的实际损失，且不利于督促港汇公司履行合同义务，故根据公平原则，并结合合同的其他条款，将违约金的标准调整为已付购房款的万分之二按日计算。港汇公司要求违约金累计总额最高不超过总房价款的1%的抗辩，不予采信。（二）关于违约金的起止时间问题。截至本案一审庭审当天（即2020年7月16日），麦建辉尚未办理涉案商品房的收楼手续。虽然涉案商品房的低压电尚未接通，但现麦建辉仅诉请要求计算至2020年3月15日的迟延交房违约金，是其权利的自由处分，亦无损害他人的合法利益，予以支持。据此，港汇公司应以485168元为基数，自2018年12月31日起至2020年3月15日止按照每日万分之二的标准向麦建辉计付逾期交房违约金，即42791.8元（485168元×0.02%×441天）。综上所述，麦建辉诉求合法部分，予以支持；港汇公司抗辩合理之处，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、港汇公司于一审判决生效之日起七日内向麦建辉支付逾期交房违约金42791.8元；二、驳回麦建辉的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9418元，减半收取4709元，由麦建辉负担4274元，港汇公司负担435元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。麦建辉提交了一审法院作出的（2020）粤2071民初17751号民事判决书及（2019）粤2071民初28755号民事判决书，拟证明在上述两案中一审法院认定在涉案商品房未能正常用电的情况下不能视为已达到交付条件，以及合同补充协议第十二条第7款为格式条款且属于无效条款，在28755号案件中一审法院判决支持了原告所提出的解除合同的相关诉讼请求。港汇公司质证认为上述民事判决尚未发生法律效力，其已对上述案件提起上诉。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为涉港商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，本案中，因各方当事人均同意适用内地法律解决纠纷，所以，一审法院适用内地法律作为本案的准据法进行裁决正确，本院予以维持。结合麦建辉与港汇公司的上诉意见，本案的争议焦点为：一、涉案商品房买卖合同是否应予解除；二、港汇公司是否应向麦建辉支付逾期交房违约金；三、一审判决的逾期交房违约金是否不当。关于焦点一。虽然作为涉案商品房买卖合同附件六的合同补充协议是港汇公司预先拟定的格式合同，但麦建辉作为签订主体如果不同意该补充协议内容的话，完全可以提出修改意见，而该补充协议开头已用加黑字体标注“特别提示：为确保买受人充分理解合同条款，买受人确认出卖人已就《中山市商品房买卖合同》及本补充协议、附件中包含的免除或限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人对相关内容已充分理解其含义并同意全部内容”。且“买受人根据法律规定或《合同》约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起10日内提出书面解除合同的要求，否则视为买受人放弃解除合同的权利。”这一条款内容是在该补充协议的“特别约定”之中，如果麦建辉有认真阅读该补充协议，就不可能看不到上述条款内容。所以，对麦建辉称上述条款内容无效的上诉主张，本院不予采信。因根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，当事人对合同解除权有约定的按照当事人的约定，所以，在麦建辉没有在双方约定的期限内提出书面解除合同要求的情形下，一审法院根据涉案商品房买卖合同的实际履行情况判决驳回麦建辉有关解除合同的诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于焦点二。港汇公司上诉主张因中山公用水务有限公司港口分公司工程延期导致其延迟交付商品房，属于合同补充协议第五条第三款第4、5项约定的免责事由，其无需支付该时间段即2018年12月31日至2019年12月6日的逾期交楼违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第四十一条确立的解释规则，结合涉案商品房买卖合同第八条“交付期限”中“政府的规划、环保、供水、电力、消防、文化等行政主管部门根据法律规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长的”的约定，上述条款中的“政府有关部门”应限于行政主管部门，中山公用水务有限公司港口分公司不属于行政主管部门。且该免责条款后半段还载明了“但有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件”，港汇公司在未能提供任何证明文件的情况下，截取前半段条款据以免责，未免断章取义，有悖诚信原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。该规定在因第三人导致违约的情况下赋予了违约方救济损失的权利。而涉案补充协议约定非因出卖人所能控制的其他事件导致逾期交楼的，港汇公司均可免责，等同于作为违约方的港汇公司将本应自行承担并可事后向第三人追责的逾期交房责任，不加区分地预先设定为全部由作为无过错方的买受人承担终局性责任，明显系转嫁经营风险、免除自身责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，应属无效。且从港汇公司一审提交的2018年9月14日工程联系函来看，中山公用水务有限公司港口分公司未能按期施工明显系因港汇公司自身责任所致，显然不属于港汇公司主张的“非出卖人所能控制的其他事件”范畴。所以，本院对港汇公司该上诉主张不予支持。关于焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，人民法院可对双方约定的违约金予以调整。根据涉案商品房买卖合同的约定，港汇公司逾期交房的，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金，但违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。若按该计算方法，则港汇公司逾期交房达50日（1%÷0.02%）后即达到违约金上限，而本案中，截至麦建辉提出解除合同之日港汇公司已逾期交房达440天，若按港汇公司的主张则无论其何时完成交付，其仅需支付涉案商品房总房价款1%的违约金即4851.68元，这显然与港汇公司违约行为的严重程度不相符，也与麦建辉已支付全部购房款但却无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在港汇公司较长时期逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补麦建辉的经济损失。因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚信原则的情况下，麦建辉以上述封顶违约金过低为由主张调整，是行使上述法律赋予守约方的权利。港汇公司作为违约方亦未举证证明双方约定的违约金计算标准过分高于麦建辉的实际损失，一审法院据此调整港汇公司应支付的逾期交房违约金为不以封顶条款为限，符合上述法律规定，本院予以维持。港汇公司上诉主张封顶条款应予适用或者违约金计算标准应不予适用，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，上诉人麦建辉与上诉人港汇公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10289元（上诉人麦建辉已预交9419元，上诉人中山市港汇房地产投资有限公司已预交870元），由上诉人麦建辉负担9419元，上诉人中山市港汇房地产投资有限公司负担870元。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  胡怡静审判员  张 荣二〇二〇年十二月四日书记员  吴淑贞