四川省美姑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3436民初228号 原告：陈莉，女，1970年10月29日出生，汉族，住四川省凉山彝族自治州西昌市。 原告：陶学才，女，1936年3月18日出生，汉族，住四川省凉山彝族自治州西昌市。 被告：段志伟，男，1975年11月20日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 第三人：罗军，男，1970年2月24日出生，汉族，住四川省凉山彝族自治州西昌市。 原告陈莉、陶学才与被告段志伟、第三人罗军案外人执行异议一案，本院于2020年10月26日立案。依法适用普通程序，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告陈莉委托诉讼代理人王路礓、陶学才，被告段志伟委托诉讼代理人张万成，第三人罗军到庭。本案现已审理终结。 原告陈莉、陶学才向本院提出诉讼请求，1、请求贵院依据《最高人民法院关于适用的解释》第312条的规定，判决停止执行原告陶学才位于西昌市城东南片区××延线华地恒通，乐荟城项目8号楼2单元15层2号楼房屋，并解除对该房屋的查封；2、请求贵院依据《最高人民法院关于适用的解释》第312条的规定，《最高人民法院若干问题的解释（一）》第二条规定，判决确认位于西昌市城东南片区××延线华地恒通，乐荟城项目8号楼2单元15层2号楼房屋归陶学才所有；3、案件受理费由申请执行人段志伟承担。事实和理由：段志伟依据《（2018）川民再340号四川省高级人民法院民事判决书》向贵院申请强制执行，美姑县人民法院向原告送达了《（2019）川3436执2号执行裁定书》，该裁定查封了备案商品房买卖合同中名义登记人为陈莉，但实际上是陶学才出资购买，将由陶学才享有房屋所有权的位于西昌市城东南片区××沿线华地恒通，乐荟城项目8号楼2单元15层2号楼房屋。原告收到《（2019）川3436执2号执行裁定书》后，依法向贵院提交了《执行异议申请书》，贵院做出《（2020）川3436执异3号执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议请求，因此，申请人依据《最高人民法院关于适用的解释》第304条的规定向贵院提起执行异议之诉。 原告请求贵院判决停止执行原告陶学才位于西昌市城东南片区××延线华地恒通，乐荟城项目8号楼2单元15层2号楼房屋（下称：诉争标的物），并解除对该房屋查封的理由如下： 一、诉争标的物不属于夫妻共同财产，不应当作为执行对象。 2007年1月2日，陈莉与罗军在《复婚协议》第三条“．．．．．．复婚后，双方各自的收入所得归各自所有（包括以自己收入所得或贷款购置的所有财产）。”结合商品房买卖合同（预售）》“第一章合同当事人”买受人一栏，“共有情况”也标注为“单独所有”，可以确定，贵院查封的标的物非陈莉和罗军的夫妻共同财产。《（2020)川3436执异3号执行裁定书》以“《中华人民共和国婚姻法》第17条的规定认定诉争标的物为夫妻共同财产，鉴于第三人罗军与陈莉存在夫妻关系，是被执行人，因此，人民法院有权利查封诉争标的物。”认定事实错误。 二、商品房买卖合同备案登记与不动产登记具有不同的法律效 力，商品房买卖合同备案登记不产生物权登记的法律效果。虽然《商品房买卖合同备案表（预售）》、《房屋买卖合同（预售）》显示的备案登记人为陈莉，但是，依据《城市商品房预售管理办法》第10条规定，《房屋买卖合同（预售）》的备案行为仅具有行政效力，没有物权公示、排他效力，不能以备案合同登记的信息人为陈莉，就认为诉争标的物的所有权人是陈莉。 综上，《（2020)川3436执异3号执行裁定书》将商品房买卖合同备案登记的行政效力认定为物权公示效力，进而认定诉争标的物属于陈莉和罗军的夫妻共同财产，裁定驳回原告的执行异议请求属于法律适用错误。 三、原告陈莉、陶学才既不是《（2018)川民再340号四川 省高级人民法院民事判决书》的当事人，也不是执行案件的被执行人，在《（2018)川民再340号四川省高级人民法院民事判决书》没有确认段志伟与罗军之间的标的额为350万元的债务属于“夫妻共同债务”的情况下，段志伟与被执行人的债务与案外人陈莉、陶学才无关，段志伟无权申请查封、执行陶学才的房产。执行夫妻共同财产的前提是：债务被认定为是夫妻共同债务；执行标的物属于夫妻共同财产。但是，陈莉、陶学才与段志伟、罗军之间的标的额为350万元的债务没有关联性；《（2018)川民再340号四川省高级人民法院民事判决书》并没有确认段志伟与罗军之间的标的额为350万元的债务属于陈莉和罗军的夫妻共同债务，相反，该判决确定了350万元是会理县堆金湾矿业有限公司在使用，因此，不应当执行诉争标的物。 四、陈莉并非西昌市城东南片区××延线华地恒通，乐荟城项目8号楼2单元15层2号楼房屋的实际权利人。陶学才系陈莉母亲，该房的首付款、住宅专项维修金、按揭贷款均是由陶学才在支付，陶学才才是该房屋的实际权利人。陈莉和陶学才之间实际是“借名买房”的关系。贵院查封该套房屋会损害陶学才的合法权益，陶学才保留依法追究错误查封对其财产造成损害的权利。陈莉仅是西昌市城东南片区××延线华地恒通乐荟城项目8号楼2单元15层2号楼房屋的名义权利人，并非该套房屋的实际所有权人。西昌市城东南片区××延线华地恒通乐荟城项目8号楼2单元15层2号楼房屋产生的背景是：2016年，陶学才将原有本市的旧住房出售后取得售房款拟购置的新房。2017年，陶学才拟购置坐落在西昌市城东南片区××延线华地恒通乐荟城项目的房屋，但2017年时，陶学才81岁，贷款人（中国银行）为了保障贷款安全、按照银行的贷款规定按揭贷款的借款人的年龄加上贷款年限不得超过70岁，陶学才不符合按揭抵押贷款的贷款条件，故决定以陈莉的名义签订《商品房买卖合同》，并以陈莉的名义办理抵押贷款，诉争标的物的首付款509727元，住宅专项维修金12818.05元及购房至今的银行贷款均是陶学才实际支付，并约定在陶学才还完贷款，中国银行释放抵押物后办理房屋过户手续。诉争标的物的首付款、住宅专项维修金、按揭贷款均是从陶学才的银行账户陆续转至陈莉的银行账户，再由陈莉支付给开发商或银行，这一连续的证据可以证明陶学才才是涉案房屋的实际权利人。并且，诉争房屋的钥匙一直由陶学才在支配和使用，说明陶学才是房屋的实际权利人，与陈莉无关。 五、坐落在西昌市城东南片区××延线华地恒通乐荟城项目8号楼2单元15层2号楼房屋，目前尚未办理不动产权利证书，存在抵押权，从法律上看，该不动产既不是属于陈莉的财产，更不是属于罗军和陈莉的夫妻共同财产，且存在银行的抵押权，段志伟无权申请查封。诉争标的物目前并未办理不动产权利证书，依据《物权法》第9条，不动产物权自办理登记时发生物权效力，因此，从法律上讲，贵院查封的标的物的物权尚未确定，物权权利主体待定，且存在银行的抵押权，贵院的查封行为不能排除贷款银行对诉争标的物享有排他的优先权。 六、依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第312条的规定，请求判决确认位于西昌市城东南片区××延线华地恒通，乐荟城项目8号楼2单元15层2号楼房屋归陶学才所有；认定房屋的物权应尊重事实，不能简单以备案合同来认定。诉争标的物目前尚未办理不动产权证，依据《中华人民共和国物权法》第9条的规定，根据物权登记原则，诉争标的物因目前尚未取得不动产权利证，因此，不能确定其物权状态。但鉴于诉争标的物系陶学才实际出资购买，根据最高法院《关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释一》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应与支持。”因此，请求确认诉争标的物系陶学才享有所有权。 综上所述，诉争标的物有足以排除执行的依据和由，请求贵院 支持原告的诉讼请求。 被告段志伟：一、原告第二项诉请，即请求法庭将涉房屋“乐荟城项目8号楼2单元15层2号房屋”确认为陶学才所有，系确权之诉，与本案的案由执行异议之诉不是同一法律关系，该项请求不能成立。二、原告的第一项诉请也不能成立，具体理由如下：1、案涉房屋购置于陈莉与罗军婚姻存续期间，根据《婚姻法》二第十七条属于夫妻共同财产。2、所谓《复婚协议》不具真实性，即使陈莉与罗军复婚时有约定，根据《婚姻法》第十九条，对不知情的段志伟也不具对抗效力。3、《商品房买卖合同》买受人一栏标注“单独所有”，并非是物权登记，也非是对外公示，不能作为判断是陈莉“个人所有”的依据。且，该合同签订在段志伟起诉罗军民间借贷案之后，如此标注意在规避债务和判决执行。4、陈莉关于基于《商品房买卖合同》产生的备案行为，即《商品房买卖合同备案表（预售）》仅具有行政效力，没有物权公示、排他效力的抗辩，不能对搞抗人民法院的依法查封。最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知第十五条第（三）款明确规定：人民法院可以对“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”进行预查封。5、陈莉诉称其350万元不是夫妻共同债务，陶学才也与350万元债务无关联性，法院无权采取查封措施，该起诉意见歪曲了人民法院查封措施。人民法院不是基于陈莉、陶学才是共同债务人而采取查封行为。人民法院在对罗军强制止执行中，依法对罗军与陈莉的共同财产采取查封措施，其法律依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人”，人民法院的查封措施，于法有据，原告故意混淆概念。 6、陈莉诉称案涉房屋的实际权利人是陶学才不能成立。 （1)购房合同的买受人是陈莉而不是陶学才； （2)购房款的交付是陈莉，至于陶学才转款给陈莉，其原因存在 多种可能性，如陶学才还款给陈莉、罗军夫妇；陶学才资助陈莉、罗 军夫妇等等，不能以陶学才给陈莉的转款行为证明陶学才是购房人； （3)陈莉诉称陶学才因81岁高龄，贷不了银行的款才借陈莉之 名买房，这一说法本身就不具合法性。且81岁高龄，借名买房不合 乎常理。 （4)陈莉在起诉状中第五条理由称案涉房屋不属于其所有，但在 起诉状中第一条理由中又称为其“单独所有”，在起诉状第四点理由 中再称是陶学才所有，矛盾丛生，难以自圆其说。 综上，人民法院在强制执行程序中，依职权查封案涉房屋，于法 有据。原告提出的事实和理由没有证据支持，也没有法律依据，不能排除人民法院的强制执行行为，请求人民法院驳回其诉请。 被告何真军未向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换质证。本院认定如下： 1、原告提供的证据《四川省高级人民法院民事判决书（2018）川民再340号》一份，拟证明陈莉不是被告作为执行依据的《四川省高级人民法院民事判决书（2018）川民再340号》的当事人。该组证据，本院予以认定。 2、原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、复婚协议、《商品房买卖合同备案表（预售）》，拟证明1、陶学才以陈莉名义与西昌华地恒通投资有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买了西昌市城东南片区××延线华地恒通乐荟城项目8号楼2单元15层2号楼房屋（下称：诉争房屋）。2、诉争房屋的销售价格为：126，9727.00元，存在商业贷款按揭，按揭贷款76，0000.00元，贷款期限是12年，贷款银行对诉争标的物享有基于抵押权的优先权；3、诉争标的物目前尚未办理不动产登记证，因此，依据《中华人民共和国物权法》第9条之规定，诉争标的物的物权尚未设立，不能当然确定诉争标的物的所有权人就是陈莉，因此查封行为可能存在损害实际权利人的法律风险。4、《商品房买卖合同》主体部分“买受人”一栏，明确了房屋的“共有情况”一栏也是“单独所有”，所以，与《复婚协议》第三条约定的，复婚后夫妻各自管理各自财产的观点是一致的。诉争标的物与罗军没有关联性。该组证据，本院予以认定 3、原告提供的陶学才中国农业银行银行卡交易明细清单、《中国银行还款流水明细清单》、账户明细查询（含对手方）2张、《中国银行交易流水明细清单》6张、缴款单。拟证明1、2017年8月14日，陶学才向陈莉转账20000.00元，用于支付购房定金；2017年8月至10月陶学才总共向陈莉账户转账705000元，预备作为购房款使用。2、2017年12月13日，签订《商品房买卖合同》后，陈莉将看房期间陶学才陆续支付至陈莉账户的钱分两笔：一笔489727元（加上看房时已经支付的入会费20000元，首付款总计为：509727元），另一笔12818.05元（住宅专项维修金），以上两笔款合计502545.05元转账支付给了开发商。3、2018年7月中国银行凉山分行开始扣按揭款，每月还款金额7369.35元，此款均由陶学才转款到陈莉账户，再由陈莉将还款支付到贷款银行。从2018年7月10日至2020年8月10日，陶学才已经通过向陈莉转账，再由陈莉支付贷款银行的方式，还付中国银行按揭贷款总计：1，91603.1元。1，91603.1元购房贷款均是陶学才的财产，非陈莉财产。陶学才才是实际出资人。4、根据《中国银行交易流水明细清单》6张，可以从“附言”、“对方账户”证明从陶学才名下，固定时间、固定金额支付到陈莉名下的钱都是用于购房和“帮付本月房贷”。该组证据，本院不予认定。 本院经审理查明：被告于2015年承包了美姑县省道103县C标段公路工程后，与原告口头约定承租原告50型装载机一台用于省道103县C标段（龙门乡）。工程完工后，经原、被告双方进行结算，被告尚欠装载机租赁费40,000元，并于2017年3月13日向原告出具欠条一张。 本院认为：被告何真军出具的欠条明确写明欠款人为被告何真军，以及欠款的金额和欠款来源，该欠条是被告何真军的真实意思表示，被告应按约定清偿债务。被告何真军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃应诉、答辩、举证、质证等诉讼权利。因此，原告请求被告支付装载机租赁费40,000元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告何真军于本判决生效之日起15日内支付原告邓德志装载机租赁费40,000元； 案件受理费400.00元，由被告何真军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 长 巴久伟姑 人民陪审员 怕里吉里 人民陪审员 海来日和 二〇二〇年十二月一日 书 记 员 阿尔阿儿 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。