广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初4499号原告：中国工商银行股份有限公司清新支行。住所地为清远市清新区*********************、201房。负责人：吴金棠，行长。委托诉讼代理人：杨熙龙，该行职员。委托诉讼代理人：李泳标，该行职员。被告：冯家柱，男，汉族，1984年4月22日出生，住广东省阳山县*************，公民身份号码441************91X。被告：钟静静，女，汉族，1990年9月17日出生，住广东省廉江市*********，公民身份号码440************141。被告：清远市清新区****地产开发有限公司，住所为清远市清新区*******************销售中心二楼。法定代表人：陈某1。原告中国工商银行股份有限公司清新支行（以下简称工行清新支行）诉被告冯家柱、钟静静、清远市清新区****地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行清新支行的委托代理人杨熙龙到庭参加诉讼，被告冯家柱、钟静静、清远市清新区****地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告工行清新支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告冯家柱、钟静静于2018年2月1日签订的《个人购房借款/担保合同》；2.判令被告冯家柱、钟静静向原告清偿借款本金695062.35元及利息、罚息、复利6541.58元（利息、罚息、复利暂计至2020年10月5日，此后的利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定计至贷款本息还清之日止）；3.确认原告对抵押物清新区太和镇环城路108号枫林水岸豪庭4号楼A梯1401号房屋享有优先受偿权；4.判令清远市清新区****地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由被告冯家柱、钟静静、清远市清新区****地产开发有限公司负担。事实和理由：2018年2月1日，原告与被告冯家柱签订《个人购房借款/担保合同》，根据被告冯家柱的申请，原告同意发放个人一手住房购置贷款720000元，期限360个月，以按月等额本息还款法偿还借款，贷款利率为基准利率上浮15%，逾期罚息利率在贷款利率基础上加收50%，借款到期未按约偿还的，原告有权按逾期罚息利率计收罚息，对未按时支付的利息按逾期罚息利率计收复利。被告冯家柱、钟静静以清新区太和镇环城路108号枫林水岸豪庭4号楼A梯1401号房作抵押，已办理预告抵押登记，抵押权人为原告。2018年2月1日，原告依约向被告冯家柱发放贷款720000元，但被告冯家柱未按合同约定还款。至2020年10月5日，被告冯家柱连续违约2期，累计违约13期，贷款余额695052.32元（其中积欠本金1523.35元），积欠利息6541.58元。经原告多次催收，被告冯家柱仍未还款。《个人购房借款/担保合同》14.1约定：“发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……”14.2约定：“发生14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：……（5）解除本合同……”根据上述约定，原告有权解除《个人借款/担保合同》，要求被告冯家柱立即偿还全部贷款本息，被告钟静静在个人贷款申请表上签字，声明上述借款为其与冯家柱的夫妻共同债务，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条“夫妻双方共同签字或者一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务”之规定，上述债务应当认定为夫妻共同债务，被告钟静静应承担共同偿还责任。根据原告与清远市清新区****地产开发有限公司签订的《按揭贷款业务合作协议》第四条约定，在借款人办妥正式抵押登记手续并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告清远市清新区****地产开发有限公司为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。为维护原告的合法权益，遂到法院起诉，请求法院依法判决。原告工行清新支行围绕诉讼请求依法提交的证据：1.冯家柱、钟静静身份证，拟证明被告冯家柱、钟静静的诉讼主体资格；2.冯家柱、钟静静结婚证，拟证明冯家柱、钟静静为夫妻关系；3.清远市清新区****地产开发有限公司营业执照，拟证明被告清远市清新区****地产开发有限公司的诉讼主体资格；4.中国工商银行个人贷款申请表，拟证明被告冯家柱向原告申请借款，被告钟静静声明该借款为夫妻共同债务；5.送达地址确认书，拟证明被告冯家柱确认争议所涉诉讼/仲裁文书的送达地址；6.《个人购房借款/担保合同》，拟证明被告冯家柱、钟静静以清新区太和镇环城路108号枫林水岸豪庭4号楼A梯1401号房作抵押向原告借款720000元；7.借据，拟证明原告依约向被告冯家柱发放贷款720000元；8.《不动产登记证明》，拟证明涉案房屋已办理预告抵押登记，抵押权人为原告；9.《按揭贷款业务合作协议》，拟证明在办妥正式抵押登记手续并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告清远市清新区****地产开发有限公司为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；10.还款明细，拟证明至2020年10月5日，被告冯家柱连续违约2期，累计违约13期，贷款余额695062.35元（其中积欠本金1523.35元），积欠利息6541.58元；11.贷款催收通知书，拟证明经原告催收被告冯家柱仍未还款。被告冯家柱、钟静静未答辩，亦未向本院提交证据。被告清远市清新区****地产开发有限公司书面答辩称，虽然被告清远市清新区****地产开发有限公司为被告冯家柱、钟静静向原告的借款提供了保证，但同时，借款人冯家柱、钟静静己提供了物的抵押担保，根据《担保法》的规定，原告应当就物的担保实现债权，不足部分再由被告清远市清新区****地产开发有限公司承担保证责任。根据原告与被告冯家柱、钟静静于2018年2月1日签订的《个人购房借款/担保合同》，被告冯家柱、钟静静向原告贷款720000元，并以其向被告清远市清新区****地产开发有限公司购买的清远市清新区*********枫林水岸豪庭4号楼A梯1401房屋作抵押担保，被告清远市清新区****地产开发有限公司为该笔贷款向原告提供保证担保。根据《担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”的规定，本案应先处理抵押物，不足部分再由被告清远市清新区****地产开发有限公司承担保证责任。被告清远市清新区****地产开发有限公司未向本院提交证据。本院认定事实如下：被告冯家柱于2017年10月12日向原告申请个人住房贷款，被告钟静静在主申请人配偶栏处签字，并声明该借款为夫妻共同债务。2018年2月1日，原告与被告冯家柱签订合同编号为020********018一手贷0000019的《个人购房借款/担保合同》，约定被告冯家柱因购买位于清新区太和镇环城路108号枫林水岸豪庭4号楼A楼1401房产需要，向原告贷款720000元，贷款期限为30年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定。《个人购房借款/担保合同》14.1约定：“发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……”14.2约定：“发生14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：……（5）解除本合同……”被告冯家柱在借款人及抵押人处签名按捺，被告钟静静在抵押物共有人处签名按捺。2018年2月1日，被告冯家柱在《中国工商银行个人贷款借据》借款人处签名按捺，个人贷款借据上写明借款人姓名为冯家柱，贷款年利率5.635%，贷款账号为201********10836738，还款方式等额，还款账号为621********97663637，收款人（单位）名称清远市清新区****地产开发有限公司，收款人（单位）账号201*************111，开户行工行，贷款用途购房，借款期限自2018年2月1日至2048年2月1日，核准借款金额720000元，以上贷款划入的收款人（或单位）账户为借款人本人要求指定的收款人（或单位）账户。被告冯家柱以位于清新区太和镇环城路108号枫林水岸豪庭4号楼A梯1401房[不动产登记证明的编号为粤（2018）清远市不动产证明第5005653号]为上述债务做抵押担保，双方于2018年4月16日到清远市国土资源局办理了上述抵押物的抵押权预告登记，不动产登记证明编号为粤(2018)清远市不动产证明第5005653号。原告依约发放720000元借款后，被告冯家柱、钟静静未按约定归还借款，截至2020年10月5日，被告冯家柱尚欠原告借款本金695062.35及利息6541.58元。原告经催收未果，遂向本院提起本案诉讼。另查明，被告冯家柱与被告钟静静于2017年10月11日登记结婚。原告中国工商银行股份有限公司清远分行（甲方）与被告清远市清新区****地产开发有限公司（乙方）于2013年8月13日签订的《按揭贷款业务合作协议》第四条约定：“在借款人办妥证实抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方制定账户上存入相当于全部按揭贷款余额1%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后7日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。”上述事实，有身份证、结婚证、清远市清新区****地产开发有限公司营业执照、中国工商银行个人贷款申请表、《个人购房借款/担保合同》、个人贷款借据、《不动产登记证明》、《按揭贷款业务合作协议》、还款明细及庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。本案的争议焦点为：一、金融借款合同的效力和原、被告的诉讼主体资格问题；二、是否解除合同；三、被告冯家柱、钟静静是否应当归还借款及其利息、承担担保责任；四、被告清远市清新区****地产开发有限公司应否承担阶段性连带清偿责任。一、关于合同的效力和原、被告的诉讼主体资格问题。原告工行清新支行与被告冯家柱签订的《个人购房借款/担保合同》，是在自愿平等基础上签订的，均为各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应认定合同合法有效，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告、被告冯家柱是合同当事人，被告钟静静与被告冯家柱是夫妻关系，且在个人贷款申请表的主借款人配偶和《个人购房借款/担保合同》的抵押物共有人处签名按捺，两被告是具有完全民事行为能力的自然人，且原告提供的身份资料证明显示原告是依法成立的法人，双方的诉讼主体适格。二、关于是否解除合同的问题。被告冯家柱借款后并未按合同约定还款，属违约行为，应承担违约责任。《个人购房借款/担保合同》14.1约定：“发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……”14.2约定：“发生14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：……（5）解除本合同……”至2020年10月5日，被告冯家柱已连续违约2期，累计违约13期，经原告多次催收，均未能按约还款，原告有理由相信被告冯家柱已无能力继续履行分期还款的合同义务，故原告申请解除合同有事实和法律依据，本院予以支持。三、关于借款、利息及担保责任。被告冯家柱未依约还款，原告要求被告冯家柱立即归还借款本金695062.35元及利息、罚息、复利（计至2020年10月5日的利息、罚息、复利6541.58元，从2020年10月6日起的利息、罚息、复利按双方于2018年2月1日签订的《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算至欠款还清之日）的诉讼请求，于法有据，应予支持。被告钟静静作为被告冯家柱的配偶，且本案借款发生在两被告婚姻关系存续期间，被告钟静静在被告冯家柱的个人贷款申请表主借款人配偶栏签名按捺，上面明确声明借款是夫妻共同债务，故本案借款属于夫妻共同债务，被告钟静静应对被告冯家柱欠原告的借款本息承担共同还款责任。关于担保责任，原告与被告冯家柱签订了《个人购房借款/担保合同》，约定被告冯家柱以所有的位于清新区太和镇环城路108号枫林水岸豪庭4号楼A梯1401作抵押，被告钟静静也在抵押物共有人处签名按捺，上述抵押物已办理了抵押权预告登记，不动产登记证明的编号为粤(2018)清远市不动产证明第5005653号，该抵押担保合法有效。被告冯家柱未按约还款，抵押权人有权要求抵押人承担担保责任，故原告要求对被告冯家柱提供的位于清新区太和镇环城路108号枫林水岸豪庭4号楼A梯1401的抵押物[不动产登记证明编号为粤(2018)清远市不动产证明第5005653号]以折价或拍卖、变卖所得价款在其欠原告贷款、利息、罚息、复利、违约金等范围内享有优先受偿权，本院予以支持。四、被告清远市清新区****地产开发有限公司应否承担阶段性连带清偿责任。被告清远市清新区****地产开发有限公司与原告签订了《按揭贷款业务合作协议》，而且协议约定原告作为清远市清新区****地产开发有限公司销售“枫林水岸豪庭一期”项目的按揭贷款银行，被告冯家柱向原告中国工商银行股份有限公司清新支行借款是为购买清远市清新区****地产开发有限公司开发销售的“枫林水岸豪庭一期”项目的房屋，清远市清新区****地产开发有限公司在《按揭贷款业务合作协议》第四条约定“在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将房屋他项权证交付给甲方（原告）收押前，清远市清新区****地产开发有限公司同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证”，由于抵押物未办妥房屋他项权证，所以清远市清新区****地产开发有限公司应对被告冯家柱的贷款本息承担连带责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，被告清远市清新区****地产开发有限公司在《按揭贷款业务合作协议》约定的保证责任方式系在未办理正式抵押登记手续欠负有连带保证责任，在当事人对物的担保和人的担保的关系有约定的情况下，应当尊重当事人的意思，按照约定实现债权。因此，原告要求被告清远市清新区****地产开发有限公司对被告冯家柱所欠原告债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告清远市清新区****地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告冯家柱、钟静静追偿。被告冯家柱、被告钟静静以及被告清远市清新区****地产开发有限公司经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，不影响本院依照现有证据依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司清新支行与被告冯家柱于2018年2月1日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告冯家柱、钟静静在本判决生效之日起十日内偿还借款695062.35元及利息、罚息、复利（计至2020年10月5日的利息、罚息、复利为6541.58元，从2020年10月6日起，利息、罚息、复利按照双方于2018年2月1日签订的《个人购房借款/担保合同》的约定计算至全部款项还清之日）给原告中国工商银行股份有限公司清新支行；三、如被告冯家柱、钟静静未履行上述义务，原告中国工商银行股份有限公司清新支行有权对被告冯家柱名下的位于清新区太和镇环城路108号枫林水岸豪庭4号楼A梯1401房屋[不动产登记证明编号为粤(2018)清远市不动产证明第5005653号]以折价或者拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权；四、被告清远市清新区****地产开发有限公司应对被告冯家柱、钟静静所欠原告中国工商银行股份有限公司清新支行的上述借款及利息承担连带清偿责任，被告清远市清新区****地产开发有限公司承担保证责任后，有权直接向被告冯家柱、钟静静追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司清新支行其他诉讼请求。本案受理费5408元（已减半），由被告冯家柱、钟静静共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员  韩 雯二〇二〇年十二月十日法官助理  李家欣书 记 员  侯东杭附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第三十四条下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。三、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就该物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿.四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附执行提示：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、清远市清新区人民法院执行款账户信息：户名：清远市清新区人民法院。开户行：中国银行股份有限公司清远清新支行。账号：7146********。三、如果当事人选择同意由法院对案件实行主动执行的，请在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定的申请执行的期间内到本院办理主动执行的相关手续，否则自行承担相应的法律后果。