湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9050号上诉人（原审原告）：王宏斌，男，1961年8月14日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：张帆，湖北多能律师事务所律师。委托诉讼代理人：周嘉玲，湖北多能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉鑫太阳科技有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区生物园路**武汉国家生物电子商务中心**楼。法定代表人：陈志明，该公司董事长。委托诉讼代理人：郁鸿生，湖北邦理律师事务所律师。上诉人王宏斌为与被上诉人武汉鑫太阳科技有限公司（以下简称鑫太阳公司）商品房预约合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初4351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王宏斌上诉称：1．一审判决书事实认定不清，法律适用错误。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条：“因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。”以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”而在一审法院审理过程中既认定王宏斌受到鑫太阳公司误导且认可预约合同未履行的根本原因确系鑫太阳公司对涉案商铺的购房对象未向王宏斌告知以及涉案商铺面积与规划不符，也肯定了双方签订的《武汉国家生物电子商务中心购房意向协议书》性质属于商品房买卖预约合同，明确了合同不能履行的原因是鑫太阳公司构成违约，但在一审判决中却从未判定鑫太阳公司承担违约责任，这是相悖于法院审理认定事实和法律法规的。一审法院对于王宏斌要求鑫太阳公司承担违约责任以及赔偿损失置之不理，又以“案涉协议构成本约为前提主张该协议的履行利益不予支持”来驳回王宏斌诉请，充分说明一审法官未能正确理解《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”对于本法条所规定的是“可得利益的求偿权”，一审法院对于可得利益损失简单阐述为履行利益损失，而可得利益真正理解是“预期取得的利益”，因鑫太阳公司违约行为的发生，使得王宏斌丧失此利益，若无违约行为，这种利益按通常情形是必得的。对于本案中王宏斌购买商铺的事实而论，双方于2013年10月l9日签订了《武汉国家生物电子商务中心购房意向协议书》，约定王宏斌向鑫太阳公司支付70136元诚意金后即可冲抵房款或购房优惠，因鑫太阳公司的违约行为以及已履行不能，导致守约方即王宏斌等待期长达7年之久，综合飞速上涨的房价。王宏斌丧失的不仅仅是认购案涉商铺的机会，还导致了王宏斌现行无力购买其他商铺，这是在立约之时可预见的损失，属于上述《中华人民共和国合同法》ll3条规定的可得利益损失，根据鑫太阳公司在房产部门登记的2号楼农产品推广中心预售方案备案单价为人民币3万元整，王宏斌要求以此单价3万元为准减去2013年的购房价格8930元所形成的购房价差，与王宏斌所购面积相乘得出诉请1654837.8元，这是王宏斌按通常情形即无违约情况下必得的可得利益损失。但一审法院混淆概念，把可得利益的求偿权与履行利益混为一谈，王宏斌认为鑫太阳公司违约，要求其承担可得利益的损害赔偿，是合理合法的。依据合同法的立法精神，双方当事人不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利，而且在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行，不得规避合同约定和法律规定的义务，鑫太阳公司的行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应当受到法律的规范与制裁。2.对于王宏斌、鑫太阳公司签订的《武汉国家生物电子商务中心购房意向协议书》虽为预约合同，但可请求以该合同为基础的信赖利益上的履行利益。《武汉国家生物电子商务中心购房意向协议书》不仅明确了双方当事人的基本情况，对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等均作了较为清晰且适于操作的约定，还满足了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期；说明双方在签订该认购单时对于该行为的性质为预约合同，更是已具备了商品房买卖合同本约的要件。综上，王宏斌请求以该具备了本约合同的购房意向书为基础的房屋差价损失履行利益是合理合法的。3.参考最高法公报案例，法院对于王宏斌损失的确定数额均有认定。综上所述，一审判决书认定事实不清，适用法律错误，应当予以纠正。请求二审法院：1.撤销原审判决，依法予以改判或发回重审。2.判令鑫太阳公司向王宏斌赔偿损失l654837.8元；3.判令鑫太阳公司双倍返还购房诚意金(定金)140272元；4.判令鑫太阳公司承担本案一二审费用。鑫太阳公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。王宏斌向一审法院起诉请求：1.撤销王宏斌、鑫太阳公司于2013年10月19日签订的《武汉国家生物电子商务中心购房意向协议书》；2.判令鑫太阳公司向王宏斌赔偿损失1654837.8元（按30000元每平方米计算的房屋差价损失）；3.请求判令鑫太阳公司双倍返还购房诚意金（定金）140272元；4.判令本案诉讼费用由鑫太阳公司承担。案件一审审理中王宏斌变更第1项诉讼请求为:解除王宏斌、鑫太阳公司双方于2013年10月19日签订的《武汉国家生物电子商务中心购房意向协议书》。一审法院查明，1、王宏斌提交的《购房意向协议书》、收据、宣传手册及武汉市城市建设档案馆的档案资料、武汉市房产局官网查询截图等证据，其认为涉案项目从立项之初即是工业项目，没有任何商业建筑部分，建筑使用年限为50年也与工业用地的使用年限相符，鑫太阳公司没有告知王宏斌涉案商铺的有关许可证件及项目用途、房屋使用年限、配套建设指标和相关税费、物业服务费、水电费标准、不得擅自改变规划用途经营使用等真实情况，对王宏斌造成误导；涉案项目60%以上房屋建筑面积应出售给符合涉案项目园区规划用途的企业；但鑫太阳公司在与王宏斌签订的协议中欺诈王宏斌案涉项目系商铺；涉案2号楼农产品推广中心的土地用途为工业用地，但在楼盘表中没有备注，鑫太阳公司故意隐瞒项目的真实情况；王宏斌提交的商品房备案价格查询，其认为经房产部门审批的2号楼农产品推广中心预售方案备案单价为30000元。对以上证据，法院认为，其真实性法院予以采信，但其证明目的仅能证明涉案项目的土地用途为工业用地，其销售对象有所限定，并不能证明鑫太阳公司对王宏斌实施了欺诈行为。2、关于本案预约合同未履行的原因，鑫太阳公司亦认为涉案项目系工业用地，项目对出售对象有所限定，但认为王宏斌、鑫太阳公司预约合同未履行的原因系合同中约定的面积太小不符合规划要求，法院认为，合同未履行的原因确系鑫太阳公司对涉案商铺的购房对象未向王宏斌告知，且涉案商铺的面积与规划不符所致。本案的争议焦点为：1、鑫太阳公司是否存在违约行为及违约责任的承担问题；2、王宏斌是否享有合同解除权。一审法院认为，王宏斌、鑫太阳公司签订的《武汉国家生物电子商务中心购房意向协议书》约定王宏斌交纳相应的购房诚意金，选定具体的房号，对面积、单价及总价进行了约定，并载明约定的面积、单价及总价在双方签订《商品房买卖合同》时以房地局预售的为准。意向房号位置不变，总价多退少补。该协议是王宏斌、鑫太阳公司双方在签署商品房买卖合同之前所订立的，是对双方准备交易房屋有关事宜的初步确认，其性质属于商品房买卖预约合同。该协议书是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按约履行。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”王宏斌按约定交付购房诚意金70136元后，鑫太阳公司在取得商品房预售许可证后，因其出售的商品房的对象限定及规划面积不能分割等原因导致与王宏斌签订《商品房买卖合同》的目的无法实现，鑫太阳公司构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，王宏斌享有合同的解除权。因王宏斌、鑫太阳公司在合同中并未约定签订《商品房买卖合同》的具体时间，现王宏斌向法院起诉，其起诉状送达鑫太阳公司时即2019年6月5日视为解除合同的通知到达鑫太阳公司，王宏斌、鑫太阳公司于2013年10月19日签订的《武汉国家生物电子商务中心购房意向协议书》于2019年6月5日解除。王宏斌要求双倍返还购房诚意金的诉讼请求，因本案购房诚意金的作用是用于冲抵购房款，具有预付款的性质，不属于定金，不适用定金罚则。但鑫太阳公司应向王宏斌支付资金占用期间的利息，以购房诚意金70136元为基数，自2013年10月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息；自2019年8月20日起至购房诚意金付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，过高部分法院不予支持。预约合同的损害赔偿应以信赖利益为限，王宏斌请求赔偿损失1654837.8元（按30000元每平方米计算的房屋差价损失）的诉讼请求，实质是以案涉协议构成本约为前提主张该协议的履行利益，该项请求法院不予支持。综上所述，对王宏斌要求解除王宏斌、鑫太阳公司双方于2013年10月19日签订的《武汉国家生物电子商务中心购房意向协议书》，法院予以支持，对王宏斌要求鑫太阳公司双倍返还购房诚意金70136元的诉讼请求，法院予以部分支持；对王宏斌要求鑫太阳公司向王宏斌赔偿损失1654837.8元的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十六条、九十七条及第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决：一、王宏斌与鑫太阳公司于2013年10月19日签订的《武汉国家生物电子商务中心购房意向协议书》于2019年6月5日解除；二、鑫太阳公司于判决生效之日起十日内返还王宏斌购房诚意金70136元，并支付以70136元为基数的资金占用利息（自2013年10月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息；自2019年8月20日起至购房诚意金付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；三、驳回王宏斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20956元，由王宏斌自行负担19403元，鑫太阳公司负担1553元。二审期间，双方未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”和根据《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，《武汉国家生物电子商务中心购房意向协议书》根据上述法律规定，在法律性质上属于预约合同。鑫太阳公司应承担未能签订本约合同的缔约过失责任。王宏斌主张鑫太阳公司赔偿房屋差价损失于法无据，该上诉请求本院不予支持。涉案的70136元系“购房诚意金”，并未明确约定系“定金”，故不适用定金罚则，故王宏斌认为应双倍返还70136元的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，王宏斌的上诉理由不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取20956元，由王宏斌负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年十二月一日书记员 陈喜兰