湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8826号上诉人（原审被告）：武汉爱屋管家房地产经纪有限公司，住所地武汉市洪山区鲁磨路**华中科技大学紫菘教师公寓******。法定代表人：刘树良，经理。被上诉人（原审原告）：朱振元，男，1975年10月8日出生，汉族，住武汉市洪山区。上诉人武汉爱屋管家房地产经纪有限公司（以下简称爱屋管家公司）因与被上诉人朱振元房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。爱屋管家公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.确认《房屋出租委托合同》解除时间为2017年12月12日。3.改判上诉人支付被上诉人租金12000元。4.确认空调冷凝水导致相邻房屋渗水上诉人已经维修，不应再次支付给被上诉人维修损失700元，不应支付恢复客厅原状的修复费1000元，改判支付玻璃门维修费300元，1000元过高，滞纳金按照3400元租金，日万分之五计算到2017年12月12日止；332元误工费不应支持。5.诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人。1.2017年4月17日，上诉人与被上诉人续签《房屋出租委托合同》，租期为2017年4月18日至2018年4月17日。上诉人续租一段时间后，因洪山区政府要求拆除房屋内部隔断，导致上诉人租房目的无法实现，租金明显减少，承租人数量减少，上诉人与被上诉人商量，被上诉人也知道政府通知，遂同意上诉人要求，将房屋租金下调到3400元每月，并同意上诉人因为困难先行支付5000元租金，剩下租金待房屋全部出租后支付。上诉人基于对合作了两年多时间的被上诉人的信任，仅达成口头协议没有重签书面合同，但一名次承租人见证了双方协议降低租金和支付部分房屋租金的全过程，该口头协议已经构成对原合同的变更，合法有效。房屋租赁合同无法履行系客观原因造成，被上诉人也同意下调租金为3400元每月，按照3600元收取租金显失公平，也违反了情势变更原则。上诉人按照变更后的协议履行义务，没有拖欠房租行为，相反被上诉人提前解除合同收回房屋，违背诚实信用原则，构成违约。因被上诉人违约，上诉人于2017年9月向被上诉人提出退房并交房，被上诉人拒不接受。2017年9月4日被上诉人起诉上诉人后，对次承租人声称收回出租房屋，并唆使次承租人不向上诉人交纳房租，在上诉人对外出租时，被上诉人百般阻拦，致使上诉人一直未将闲置房屋出租，无法收取相应租金，上诉人租房目的无法实现。由于被上诉人违约，上诉人提出解除租房合同，办理清退，被上诉人拒绝，但是上诉人依然一直在交纳房租。上诉人于2017年12月12日向被上诉人退房，并与被上诉人就家具等进行了交接，小区物业公司在与被上诉人进行确认后出具了上诉人《物品放行条》。2.一审法院认定《房屋出租委托合同》于2018年4月16日解除与事实不符。上诉人与被上诉人于2017年12月12日办理退房和房屋交接手续后，房屋租赁合同正式解除并腾退。由于上诉人拖欠部分租金未付，被上诉人于2018年1月15日向法院起诉，由于案件后来转为普通程序审理，才将时间延长，上诉人不可能在被上诉人已经起诉自己，还在出租房里继续经营，被上诉人也不可能让上诉人继续收租金不交给被上诉人。要是上诉人继续经营，被上诉人要么自己收租金，要么将次承租人搞走，不会让上诉人收取租金，因为2018年1月已经开始打官司，上诉人还拖欠被上诉人租赁费，所以一审法院认定2018年1月以后上诉人还在经营没有事实依据，也不符常理。3.一审法院判决上诉人向被上诉人支付租金和房屋占用费共计27400元于法无据。由于租金变更为3400元，与押金一致都是3400元，租金从2017年7月18日计算到2017年12月12日，按照5个月时间计算，事实上只有4个多月，每月租金3400元，5个月租金合计17000元，减去已经支付的5000元，上诉人还有12000元未支付。4.关于空调冷凝水导致案涉房屋相邻房屋渗水，造成维修费损失700元，均是上诉人在负责维修，与被上诉人无关，不应由上诉人重复承担。客厅不可能产生修复费，房屋出租本来就有自然耗损，所谓1000元修复费子虚乌有，不应当由上诉人承担。关于玻璃上打孔，维修费市场价格就是300元，一审判决认定1000元费用过高。再就是被上诉人要求误工费332元于法无据，本案是租房合同纠纷，不是侵权损害赔偿，不应由上诉人支付误工费。关于滞纳金问题，上诉人只能按照拖欠租金的日万分之五计算到2017年12月12日止，一审法院判决计算过长，与事实不符。二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条规定，人民法院适用普通程序审理的案件应当在六个月内审结。现在本案从立案到拿到判决书已经超过一年半时间。一审判决违反法定程序，影响了案件正确判决，二审法院应当裁定撤销原判，发回重审。朱振元辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。朱振元向一审法院起诉请求：1.请求确认朱振元、爱屋管家公司于2017年4月17日签订的《房屋出租委托合同》解除，判令爱屋管家公司立即腾退房屋，将两个柜子、一张床、一张床垫、石膏板隔断、一张电脑桌搬走；2.判令爱屋管家公司向朱振元支付拖欠的2017年7月18日至2018年4月17日期间的房租27400元及滞纳金4860元（每日按月租金3600元的千分之五的标准，计算至2018年4月17日止的滞纳金）；赔偿因空调漏水导致楼下隔壁邻居房屋墙壁损坏产生的维修费用700元；3.判令爱屋管家公司恢复房屋原状（拆除客厅隔断、更换客厅与阳台之间的玻璃门、次卧与小阳台之间的玻璃门）并承担与此有关的相关费用3000元（若爱屋管家公司不恢复房屋原状，则承担由我方恢复原状的费用）；因爱屋管家公司屡次违约致使合同终止，爱屋管家公司已交的房租押金3400元不予退还，用于补偿爱屋管家公司因诉讼造成的误工费；4.本案诉讼费用（含公告费）由爱屋管家公司承担。一审认定事实：朱振元曾与爱屋管家公司就武汉市洪山区紫崧枫林上城12-1-2401房屋签订房屋租赁合同。2017年4月17日，朱振元（甲方）与爱屋管家公司（乙方）就续租签订了《房屋出租委托合同》1份，主要约定：1.甲方将位于武汉市洪山区紫崧枫林上城12-1-2401房屋，建筑面积112.03平方米，委托乙方对外出租。甲方提供现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物品交接单》中具体说明。2.委托期限共计12个月，即2017年4月18日起至2018年4月17日止。3.房屋每月租金为3600元，房租按季缴付，具体付款日期为：第一次2017年4月18日（10800元）、第二次2017年7月18日（10800元）、第三次2017年10月18日（10800元）、第四次2018年1月18日（10800元）。在合同期内，乙方不得低于价格付款，为了适于出租，乙方可以出资对房屋进行改善装修或添置设备，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有。4.房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方及其代理客户使用不当或人为破坏而造成损坏的，乙方负责修复。双方如有异议，提交有关质量检查部门鉴定。5.除乙方及其代理客户使用不当，人为破坏原因造成房屋及附属设施、设备（含家电）损坏的情况外，房屋及附属设施、设备（含家电）因自然损坏或者老化的维修责任均由甲方承担。甲方应在收到乙方维修通知后15日内完成维修，或提供相应替代品，否则乙方有权代其维修，所发生的费用由甲方承担。因延误维修造成乙方代理客户损失的，由甲方依法承担相应责任。6.委托期内及委托终止后的六个月内，甲方不得与乙方所介绍的承租户自行成交，否则甲方向乙方支付原定月租金的两倍作为赔偿。7.委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方一个月的合同约定的月租金为违约金。8.委托期内，甲方违约或提前收回房屋的，无论转租、自用、出售或自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方一个月的合同约定的月租金为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失。9.在委托期内乙方及代理客户应负责的事项、费用：（1）房内的门窗、玻璃、灯具、灶具等因使用不当发生损坏；（2）木地板、地砖、地砖因使用问题而破损的。10.乙方如期向甲方支付房租，逾期支付应按月租金千分之五支付滞纳金，如连续超过15天未付房租，甲方有权终止合同（甲方原因除外）。11.甲方同意乙方在客厅可用轻质石膏板沿承重墙打隔断，乙方不得破坏墙体结构，不得在墙上开凿钻孔，走线只能隔成一间房住人，可以分租居住，合同到期乙方负责拆除隔断并做好室内卫生，否则扣除房屋押金抵扣做保洁费用。12.乙方向甲方交房租押金3400元。案涉《房屋出租委托合同》附件2：《物品交接单》记载：地面：地面木地板立邦漆有损坏，门窗无损坏。移交物品有：燃气灶、热水器、坐便器、洗衣机、空调、电视、冰箱、茶几、化妆台、餐桌各1个（台），面盘2个，床及床垫3张，椅子4张。案涉《房屋出租委托合同》签订后，爱屋管家公司向朱振元支付房租押金3400元。爱屋管家公司于2017年4月18日、7月29日向朱振元分别支付租金10800元、5000元，共计15800元。此后的租金爱屋管家公司未向朱振元支付。爱屋管家公司入住案涉房屋后，将案涉房屋客厅做了隔断，并在承重墙上钻孔；爱屋管家公司在案涉次卧、客厅安装空调时，未经朱振元同意在客厅和阳台之间、次卧与小阳台之间的玻璃门上打孔。案涉房屋搬出后，没有拆除其在案涉客厅所做的隔断，也未修复承重墙上的钻孔以及玻璃门上的孔洞。2017年12月12日，爱屋管家公司的法定代表人刘树良向朱振元发送短信：“……乙方爱屋管家公司于2017年12月18日12点准时交房，以后房租乙方不会向甲方支付。特此声明”。关于爱屋管家公司何时将案涉房屋退还朱振元，爱屋管家公司称其于2017年12月12日将案涉房屋退还朱振元，朱振元称爱屋管家公司于2018年4月17日将案涉房屋退还朱振元。2018年4月，朱振元（甲方）与武汉市青山区美一家房屋装饰维修部（乙方）签订《房屋装饰维修合同》1份，约定：甲方委托乙方进行居室装修，工程地址为雄楚大道968号（墙面修补、粉刷），局部维修，工程价款4000元。2018年4月26日，朱振元向武汉市青山区美一家房屋装饰维修部支付房屋维修费4000元，空调漏水、墙面维修费700元，两项合计4700元。2018年5月2日，朱振元向武汉华明到家保洁服务有限公司支付保洁费600元。一审法院于2018年4月16日向爱屋管家公司送达民事诉状副本。爱屋管家公司表示若其依法要承担滞纳金（违约金）责任，爱屋管家公司申请调低滞纳金计算标准。朱振元于2009年4月14日取得案涉房屋（房屋所有权证号：武房权证湖字第**）的所有权证书。爱屋管家公司在庭审中自认对案涉房屋进行隔断时在房梁上进行打孔用于固定石膏板隔断，并陈述案涉房屋中的两个柜子、一张床、一张床垫、石膏板隔断、一张电脑桌不是爱屋管家公司所有的，也不是次承租人所有的。一审认为：案涉《房屋出租委托合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应合法有效。爱屋管家公司主张案涉《房屋出租委托合同》中关于月租金标准的约定由3600元变更为3400元，因无充分的证据证明，法院不予支持。双方当事人应全面履行自己的合同义务。爱屋管家公司作为房屋承租人应对房屋退还给出租人的时间承担举证责任。爱屋管家公司提交的物品放行条，只能证明爱屋管家公司搬走物品，经物业公司工作人员向业主确认，业主未提出异议，不能证明双方办理了案涉房屋的退房手续，该物品放行条不能证明爱屋管家公司退房时间。爱屋管家公司辩称其于2017年12月12日将案涉房屋退还给朱振元，法院不予支持。朱振元诉称爱屋管家公司退还案涉房屋的时间为2018年4月17日，法院予以采信。根据案涉《房屋出租委托合同》中关于房租的支付方式和支付期限的约定，爱屋管家公司应于2017年7月18日之前支付第二期房租10800元，于2017年10月18日支付第三期房租10800元，于2018年1月18日支付第四期房租10800元，但爱屋管家公司于2017年7月29日仅支付第二期房租5000元，此后一直未再支付房租，爱屋管家公司已逾期超出15天未支付房租，朱振元享有约定的单方合同解除权。爱屋管家公司于2017年12月12日向朱振元发送定期退房，停交房租为内容的手机短信时，不具有单方合同解除权，该手机短信送达朱振元不产生案涉《房屋出租委托合同》解除的效力。法院于2018年4月16日向爱屋管家公司送达民事诉状副本，应视为朱振元解约通知送达爱屋管家公司，案涉《房屋出租委托合同》于2018年4月16日解除。爱屋管家公司逾期支付房租，构成违约，依法应承担继续履行支付房租的义务，支付滞纳金，赔偿损失等违约责任。爱屋管家公司按约应向朱振元支付2017年7月18日至2018年4月16日期间的房租以及2018年4月17日的房屋占用费合计32400元（10800元/季×3季）。扣减爱屋管家公司已支付的第二期房租5000元，爱屋管家公司尚应向朱振元支付房租和房屋占用费共计27400元（32400元-5000元）。案涉《房屋出租委托合同》约定，爱屋管家公司逾期支付租金每日应按月租金3600元的千分之五计算滞纳金，该滞纳金计算标准过高，法院酌情按每日拖欠租金的万分之五计算滞纳金。爱屋管家公司应支付朱振元截至2018年4月16日的滞纳金2258元［10800元×0.5‰×11天+（10800元-5000元）×0.5‰×261天+10800元×0.5‰×180天+（10800元-120元）×0.5‰×88天］。朱振元已收回案涉房屋，朱振元主张爱屋管家公司腾退案涉房屋，法院不予支持。朱振元无证据证明案涉房屋内留存有爱屋管家公司所有的两个柜子、一张床、两张床垫、一扇木门、一张电脑桌，朱振元主张爱屋管家公司将案涉房屋内的两个柜子、一张床、两张床垫、一扇木门、一张电脑桌搬走，法院不予支持。爱屋管家公司在使用空调时，空调冷凝水导致案涉房屋相邻房屋渗水，造成维修费损失700元。朱振元主张爱屋管家公司赔偿该修复损失700元，法院予以支持。案涉《房屋出租委托合同》约定，“合同到期乙方负责拆除隔断并做好室内卫生，否则扣除房屋押金抵扣做保洁费用。”爱屋管家公司退房后，负有将案涉房屋客厅恢复至无隔断的原状的义务。考虑爱屋管家公司已退房，进入案涉房屋组织施工不便，法院酌定爱屋管家公司支付恢复客厅原状的修复费1000元。爱屋管家公司安装空调，未经朱振元同意在玻璃门上打孔，爱屋管家公司应承担修复玻璃门上孔洞的费用的义务。法院酌情爱屋管家公司支付玻璃门维修费1000元。朱振元将案涉房屋修饰装修工程发包给武汉市青山区美一家房屋装饰维修部，发生房屋维修费4000元，但朱振元无证据证明案涉《房屋装饰维修合同》项下的房屋维修项目均系爱屋管家公司损坏所致，朱振元主张维修费3000元，法院不予支持。朱振元因本案维权确有误工费发生，法院酌情支持朱振元误工费332元（60561元/年÷365日/年×2日）。朱振元主张用爱屋管家公司已支付的房租押金3400元全部冲抵误工费，法院不予支持。用爱屋管家公司已支付的房租押金3400元抵销后，爱屋管家公司无需向朱振元支付截至2018年4月16日的滞纳金2258元，无需向朱振元支付误工费332元，无需向朱振元支付邻居房屋渗水维修费700元，尚应向朱振元支付案涉房屋恢复原状的费用1890元［2000元-（3400元-2258元-332元-700元）］。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，一审判决：一、朱振元与爱屋管家公司于2017年4月17日签订的《房屋出租委托合同》于2018年4月16日解除；二、爱屋管家公司于判决生效之日起十日内向朱振元支付租金和房屋占用费共计27400元；三、爱屋管家公司于判决生效之日起十日内赔偿朱振元案涉房屋恢复原状的费用1890元；五、驳回朱振元的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费784元（朱振元已预交），由爱屋管家公司负担532元，由朱振元负担252元。二审中，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了质证。对案件事实，当事人存在以下两点争议，本院认定如下：1.关于爱屋管家公司退房时间，爱屋管家公司主张为2017年12月12日，朱振元主张为2018年4月，朱振元为此提交了其与次承租人闵一航（音）的手机短信记录。本院认为，关于房屋腾退时间，应当结合案件事实以及相关证据来分配举证义务，本案中爱屋管家公司法定代表人刘树良于2017年12月12日取得物业放行条，但该日刘树良向朱振元发送短信称将于2017年12月18日交房，故爱屋管家公司主张于2017年12月12日退房与其法定代表人所发送的手机短信内容相冲突，故本院采信朱振元关于退房时间的说法。2.关于涉案房屋实际发生的维修费用。双方当事人关于费用的说法不一，但各自提交的证据均不甚充足，一审法院对维修费用系酌情认定，未超出合理范围，故本院对一审酌定的维修费用予以确认。对一审认定的事实，当事人未提出实质性异议，本院予以确认。本院认为，本案一审于2018年1月15日立案，2020年6月5日判决，确实超出审理期限，但审限超期不属于民事诉讼法规定的严重违反审理程序应当发回重审的情形，故爱屋管家公司以此要求将本案发回重审，法律依据不足。朱振元与爱屋管家公司签订的租赁合同合法、有效，双方应依约履行。爱屋管家公司称与朱振元达成租金减少为3400元每月，以及缓交租金的一致协议，但缺乏证据支持，在朱振元不予认可的情况下，本院不予采信。爱屋管家公司主张因政府要求拆除房屋内部隔断，导致合同无法履行属情势变更依据不足，本院不予认定。依据合同约定，爱屋管家公司自第二次租金交纳时间2017年7月18日即已开始拖欠租金至今，已构成根本违约，故一审法院认定本案合同自朱振元的起诉状副本送达爱屋管家公司之日解除并无不当。爱屋管家公司构成根本违约，结合本院关于爱屋管家公司退房时间的前述认定，一审判决爱屋管家公司支付拖欠的租金和房屋占用费共计27400元，并将押金3400元部分用于冲抵滞纳金并无不当。双方合同中约定合同到期后爱屋管家公司负有将房屋恢复原状及清洁义务，且爱屋管家公司未经朱振元同意采取了在玻璃上打孔等行为，爱屋管家公司主张其已对空调冷凝水问题进行维修缺乏证据证实，而证据显示朱振元花费时间对房屋进行维修、恢复原状等并已实际支付相应费用，故一审根据朱振元的举证情况，酌定爱屋管家公司对房屋恢复原状、维修、误工费等项承担较小金额的费用于法不悖，本院予以确认。综上所述，爱屋管家公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费193元，由武汉爱屋管家房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  方 红审判员  陈继红二〇二〇年十二月一日书记员  肖 华