辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13623号上诉人（原审原告）：沈阳市房产局，住所地沈阳市沈河区大西路**。负责人：陈杰，该局局长。委托诉讼代理人：闫福军，男，1960年1月28日出生，汉族，该局工作人员，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：李声远，辽宁弘立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市皇姑区辽河第三幼儿园，住，住所地沈阳市皇姑区宁山东路**1门/div>法定代表人：姜居华，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：范旭华，辽宁冠佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市皇姑区北塔街道办事处，住所地沈，住所地沈阳市皇姑区巴山路**v>负责人：王爱军，该办事处主任。委托诉讼代理人：邹军，女，1971年12月23日出生，汉族，该办事处工作人员，住沈阳市皇姑区。上诉人沈阳市房产局因与被上诉人沈阳市皇姑区辽河第三幼儿园（以下简称辽河第三幼儿园）、沈阳市皇姑区北塔街道办事处（以下简称北塔街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初3128号民事判决，依法向本院提起上诉。本院立案后，依法组成由曹岩担任审判长，与审判员姜会军、赵智组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。沈阳市房产局上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人提供证据不足以证明是涉案房产的产权人及与被上诉人存在房屋租赁关系，系认定事实错误，二审依法应予纠正。1.根据市自然资局不动产登记中心保存的房产档案记载，涉案房屋为直管公房，上诉人为涉案房屋的产权人，产权清晰。2.根据上诉人提供的房屋出租发票清晰的证明，2002年至2003年6月，被上诉人一直按照沈价发[1996]122号文件规定，按建筑面积每月每平米2元向我局交纳租金，上诉人与被上诉人房产租赁关系真实存在。3.被上诉人提供的证据材料，也能证明上诉人为涉案房屋的产权人及与被上诉人存在房产租赁关系。二、被上诉人提供的地籍档案等材料不能证明涉案房屋被其翻建，即使翻建，房屋翻建之前是我局直管公房，翻建之后房屋产权性质仍然是公房。三、被上诉人提供的《国有土地使用证》不是房屋登记档案，不能证明涉案房屋权属。辽河第三幼儿园辩称，一、上诉人上诉称上诉人为涉案房屋的产权人是不成立的。上诉人在上诉状中提到2019年3月19日调取的《沈阳市直管房产产权登记卡》所记载的房屋信息与涉案房屋地址、建设时间、面积、房屋性质、使用单位等信息均不一致无法证明系涉案房屋。而上诉人提到《沈阳国有房产卡片》同样以上信息与涉案房屋均不一致，而且没有建档时间，该卡片中还有六处涂改。不具真实性和合法性。根据沈阳市人民政府第62号令下发的《沈阳市直管公房管理办法》第五条“直管公房实行房屋所有权登记制度”上诉人主张房屋为其直管公房应当提供涉案房屋所有权证。上诉人无法提供房屋所有权证主张房屋所有权是不成立。一审中，辽河第三幼儿园提供了涉案房屋《土地初始登记表》、《土地登记审批表》《关于国有土地使用证及房屋所有证更名情况说明》及《银行往来账目明细》等证据材料。该组证据对房屋的面积、地址、使用用途，所有权单位有明确的记载与辽河第三幼儿园陈述完全是一致的。足以做说明上诉人的主张是不成立的且上诉人提供的房屋信息与本案房屋并不一致。同时该组证据证明了涉案房屋系皇姑区辽河中心幼儿园出资对原房屋进行的翻建。转制后，该房屋由辽河第三幼儿园继续使用，辽河第三幼儿园为房屋的权利人。同时，对该房屋建房过程、权属关系及未能办理房证的情况街道办事处也出具了相关的《情况说明》。因此，上诉人以与涉案房屋信息不一致且有涂改的《沈阳市直管房产产权登记卡》《沈阳国有房产卡片》证明对涉案房屋享有所有权是不成立的。二、关于发票的问题。第一、发票不能证明上诉人为房屋所有权人。辽河第三幼儿园支付的费用为房屋维修管理费并非租金。从发票上本身看，发票中承租合同期限一栏为空白，说明双方没有租赁合同，并非租赁关系。由于上诉人不是房屋的产权人也无权收取租金。第二、上诉人主张辽河第三幼儿园2003年按照沈价发（1996）122号文件支付租金是不成立的。该文件明确规定执行收取租金标准的承租人主体是全额拨款、差额拨款的国家机关和事业单位。而本案幼儿园既不是全额拨款单位也不是差额拨款单位，而是自收自支单位。本身就不具备承租直管房屋的主体资格也不是适用该收费标准。该文件恰恰可以证明辽河幼儿园支付的不是租金。因此，上诉人所说的租金根本不成立。而辽河第三幼儿园向上诉人支付费用的根据是沈房发（1995）34号《关于制定房屋管理收费标准的通知》的规定，委托上诉人对房屋进行托管支付的维修管理费。因此，在发票中没有承租期限仅有所属期限，而开具租金发票的原因是上诉人无法提供维修管理发票与辽河第三幼儿园无关。因此，上诉人以发票主张为租赁关系也是不成立的。三、关于翻建的问题。如前所属，涉案房屋占用的土地系辽河第三幼儿园所有，该房屋为辽河第三幼儿园翻建与上诉人没有任何关系。根据沈阳市人民政府第62号令下发的《沈阳市直管公房管理办法》第21条规定，如果是属于直管房翻修应当由上诉人负责并需要报人民政府审定。正是因为涉案房屋与上诉人无关，房屋是辽河第三幼儿园翻建的而并非上诉人翻建。而且辽河第三幼儿园的房屋系建在辽河第三幼儿园自己的土地上。辽河第三幼儿园有义务为上诉人翻建房屋，上诉人也无权在辽河第三幼儿园的土地上建房。因此，上诉人主张房屋翻建后属于上诉人所有没有事实和法律依据。综上，上诉人的上诉理由不成立，其提供的证据不足以证明系涉案房屋的合法所有权人，而辽河第三幼儿园提供的证据材料足以证明上诉人并非房屋产权人。故一审法院认定事实清楚适用法律正确，应依法维持原判。北塔街道办事处辩称，同意幼儿园意见，与我方无关。沈阳市房产局向一审法院提起诉讼请求：1.判令解除原告与被告辽河第三幼儿园之间的租赁合同关系，被告辽河第三幼儿园立即腾让房屋；2.判令被告辽河第三幼儿园支付陈欠租金152292元和迟延支付的利息31919.16元（截止2018年12月31日，两项暂共计184211.16元），被告北塔街道办事处承担连带责任；3.判令被告辽河第三幼儿园自2019年1月1日起至实际腾让房屋之日止按照6216元/月支付租金；4.被告辽河第三幼儿园支付陈欠租金152292元的利息（按年利率6%计算，自2019年1月1日起至判决生效之日止），并由被告北塔街道办承担连带给付责任，由二被告承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，原告向一审法院提供如下证据：一、沈阳市直管房产产权登记卡，载明：“新址皇姑区辽河街55巷7号；旧址皇姑区。产权所有沈阳市房产管理局；管理部门皇姑区房产管理局。产权来源自建。建筑面积259，使用面积201，居住面积128。建筑年代85。使用单位辽河中心托儿所。”二、沈阳市国有房产卡片，载明：“坐落皇姑区，建筑面积259平方米，居住面积168平方米。主管部门沈阳市房产管理局；取得原因直管产权登记；使用单位辽河中心托儿所，93.1.15”。三、辽宁省沈阳市工商业用房房屋出租专用发票记帐联多份，分别载明承租人皇姑区辽河第三幼儿园，地址宁山东路3，地址宁山东路**16元，月518元。2002年1月-6月金额3108元；2002年7月-12月金额3108元；2003年1月-6月金额3108元；2003年7月-12月金额3108元。四、沈阳市皇姑区地名办公室出具的《情况说明》一份，载明：“经查皇姑区地名办1988年地名档案及《沈阳市新旧街巷名称新旧门牌号码总览》，皇姑区宁山东路38-4号，其旧址是皇姑区宁山路一段18号。特此说明”。被告辽河第三幼儿园向一审法院提供如下证据：一、沈阳市地籍档案，其中包含沈阳市皇姑区辽河中心幼儿园于1991年10月25日出具《具结书》一份，载明：“皇姑区土地管理局，兹有我单位使用的坐落在本市皇姑区宁山东路38号（旧地址宁山路18号）24平方米国有土地，其使用来源情况是：72年开始使用土地建房，由房地产局批准使用。1982年翻建，由规划局批准建房一直使用至今（租用房产局房子）。提交具结书单位沈阳市皇姑区辽河中心幼儿园”。二、城镇国有土地初始登记补办用地申请、审查表，载明：“申请单位沈阳市皇姑区辽河中心幼儿园，申请用地理由72年开始使用土地建房，由房地产局批准使用，1982年翻建，由规划局批准建房一直使用至今。土地权源调查情况：经过现地调查，四至界线清楚，无争议，同意登记。核定面积655。后加盖沈阳市皇姑区土地管理所、沈阳市皇姑区规划土地管理局的公章”。三、土地登记审批表，载明：“土地使用者沈阳市皇姑区辽河中心幼儿园，单位性质集体，土地坐落新址皇姑区宁山东路38号，旧址皇姑区。用地总面积655，其中建筑占地310。地上物类别及权属。地上物类别及权属幼儿园至东、南、西、北均为区政府住宅。初审意见经过现地调查，该单位提交土地具结书，四至认证清楚，无纠纷，根据沈土发（1991）有关规定，同意登证。后加盖沈阳市皇姑区规划土地管理局公章、沈阳市皇姑区人民政府土地登记发证专用章”。四、国有土地使用证〔沈阳国用（92）字第0401861号〕，载明：“土地使用者系沈阳市皇姑区辽河中心幼儿园，地址皇姑区宁山东，地址皇姑区宁山东路**：区政府住宅、南：区政府住宅、西：区政府住宅、北：区政府住宅。用地面积655平方米，建筑占地310平方米”。五、皇姑区辽河街道办事处于2009年2月11日出具的《关于国有土地使用证及房屋所有证更名情况说明》，载明：“2002年以前沈阳市皇姑区辽河第三幼儿园隶属于沈阳市皇姑区辽河中心幼儿园，由中心幼儿园统一管理。2003年随着教育改革发展，园所独立经营，重新设立法人。沈阳市皇姑区辽河中心幼儿园已经撤编，园所重新设立名称为：沈阳市皇姑区辽河第三幼儿园。由于国有土地使用证：〔沈阳国用（92）字第0401861号〕是在1992年4月11日办理，房屋所有权证（房字第**）是在1990年5月5日办理，至今两证均未更名。2008年10月16日经街道党工委研究，同意辽河第三幼儿园实行转制。现辽河第三幼儿园转制已获批准，转为民营非企机构。街道办事处同意将幼儿园房产转让给法人代表姜居华。该房屋地址为皇姑区宁山东路38-4号。沈阳国用（92）字第0401861号用地面积：655平方米。建筑占地310平方米。房屋所有权权证房字第**建筑面积24平方米。特此证明”。六、沈阳市皇姑区辽河街道办事处、沈阳市皇姑区辽河第三幼儿园于2009年4月21日出具的《皇姑区辽河第三幼儿园有关房屋情况说明》，载明：“皇姑区辽河第三幼儿园位于沈阳市皇姑区宁山东路38-4号1门（旧地址：沈阳市皇姑区宁山路一段18号），70年代由于幼儿园缺少，为解决孩子入托难，该幼儿园响应市政府大力提倡社会开办幼儿园所的号召，在主管部门皇姑区辽河街道办事处领导下，于1974年3月份正式成立。房屋建筑面积为310平方米，房屋结构为砖瓦用房，为使房屋能够适应幼儿园发展需要，1984年幼儿园自筹资金1.9万元重新翻建幼儿园房舍，施工单位是辽河街道办事处工程队，施工队法人代表市原辽河街道办事处党办副主任张玉春，由于历史遗留原因，该房屋至今没有办理房屋产权证。于1992年办理国有土地使用证〔沈阳国用（92）字第0401861号〕，使用用途为教育用地。1997年4月份经市、区地名办公室审批办理地名许可证（沈地办许字第4000667号）。特此说明”。另查，在本案诉讼过程中，按照皇姑区街道办事处机构改革方案，沈阳市皇姑区辽河街道办事处已撤销，其原管辖区域归属被告北塔街道办管理。一审法院认为，位于沈阳市皇姑区宁山东路**（旧址：沈阳市皇姑区宁山路一段**）登记的土地使用者系原沈阳市皇姑区辽河中心幼儿园。被告辽河第三幼儿园举证的《土地登记审批表》、《城镇国有土地初始登记补办用地申请、审查表》、《具结书》、《关于国有土地使用证及房屋所有证更名情况说明》、《皇姑区辽河第三幼儿园有关房屋情况说明》及银行往来账目明细，可证该地块上的房产亦系由沈阳市皇姑区辽河中心幼儿园对原房产出资进行的翻建。转制后，由被告辽河第三幼儿园继续使用上述地块、房产开办幼儿园。被告辽河第三幼儿园的合法权益应受法律保护。本案原告以直管公房产权人的身份，以与被告辽河第三幼儿园存在房屋租赁合同关系为由，诉至一审法院，要求解除租赁合同关系、腾退房屋并给付租金及利息。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告应对其为案涉房产的产权人及与被告存在房产租赁关系承担举证证明责任，现其提供的证据尚不足以证明待证事实成立，应承担举证不能的不利后果。故对于原告的诉讼请求，一审法院均不予支持。综上，综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：驳回原告沈阳市房产局的诉讼请求。案件受理费15781元（原告已预交），由原告沈阳市房产局负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人以涉案房屋为其直管公房为由，要求被上诉人辽河第三幼儿园腾退房屋的问题。上诉人提供了其单位留存的直管公房的产籍卡，用以证明涉案房屋的权属，被上诉人辽河第三幼儿园提供了涉案房屋所在土地的土地使用权证，证明其对涉案房屋享有权益。被上诉人辽河第三幼儿园虽然未能提供涉案房屋的所有权证明，但是其提供的土地使用权证，可以看出被上诉人幼儿园对涉案房屋并非没有权益，故上诉人要求被上诉人腾退房屋，依据不足。关于上诉人要求被上诉人支付租金的问题，因双方并未签订房屋租赁合同，且被上诉人持有涉案房屋所在土地的土地使用权证，上诉人提供的证据不足以证明与被上诉人辽河第三幼儿园之间存在租赁关系并持续向上诉人支付租金的事实，故上诉人提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。综上所述，上诉人沈阳市房产局的上诉理由不成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15781元，由沈阳市房产局负担。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年十二月十日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。