广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23372号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州易成酒店管理有限公司，住所地广州市天河区林和西路****。法定代表人：李海涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张杰，广东固信律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏茂湘，广东固信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈文睿，女，1979年7月10日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁颖珍，广州金鹏（荔湾）律师事务所律师。上诉人广州易成酒店管理有限公司（以下简称易成公司）因与被上诉人陈文睿房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初32108号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人易成公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回陈文睿的全部诉讼请求；2.陈文睿返还易成公司涉案房屋押金6000元；3.由陈文睿承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：一、易成公司因不可抗力原因，无法履行支付租金的义务，按照不可抗力的相关规定，易成公司履行了解除合同的义务，双方互不担责。易成公司因新冠疫情该不可抗力原因，经营亏损严重，无力履行支付租金的义务，经双方多次协商，陈文睿不同意减免租金，且陈文睿对涉案房屋停水停电，因此，易成公司通知陈文睿解除合同，符合法律规定。一审法院认定本案符合不可抗力的情形，故依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条“对于受疫情或疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力的法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和一百一十八条等规定妥善处理”等规定，易成公司无需支付涉案房屋租金。二、陈文睿应返还易成公司涉案房屋押金6000元。双方房屋租赁合同基于不可抗力解除，双方互不承担责任，易成公司已交还涉案房屋，陈文睿应退还涉案房屋押金6000元。一审法院判决陈文睿退还一半的押金没有任何事实和法律依据。三、陈文睿于2020年4月14日完成涉案房屋的交接。易成公司于2020年4月11日向陈文睿邮寄涉案房屋的钥匙及《解除租赁合同通知函》，陈文睿于4月12日签收，双方已于4月14日现场交接完毕，一审法院认定双方于4月26日才完成交接，事实错误。被上诉人陈文睿二审答辩称：不同意易成公司的全部上诉请求。一审判决事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。陈文睿于2020年7月14日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.易成公司向陈文睿支付2020年2月1日至2020年5月29日的租金（以6300元/月的标准计算）；2.易成公司向陈文睿支付拖欠的水费29元；3.易成公司向陈文睿支付拖欠的电费199.1元。易成公司提起反诉，请求判令：1.陈文睿返还涉案房屋押金6000元；2.陈文睿支付逾期返还押金的利息（以6000元为基数，从2020年4月8日至返还之日起止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。一审法院查明事实如下：广州市越秀区中山五路XX房是陈文睿的物业。易成公司向陈文睿承租上述案涉房屋，双方于2016年11月1日签订《房屋租赁合同书》，约定：陈文睿将捷登都会XX房出租给易成公司作为酒店公寓（包括但不限于：公寓式酒店出租经营、办公、转租、分租、提供住宿服务）使用，正式租期自2017年1月1日至2018年12月30日，月租金6000元；易成公司按照每月向陈文睿支付租金，首月租金6000元和押金6000元在合同签署且房屋符合本合同约定条件，并经易成公司验收后交付易成公司之日起3天内支付，次月起的每月租金，易成公司将于每月15日前将租金全额一次性通过银行转账方式支付给陈文睿；陈文睿承担租赁期间的物业管理费、物业契税、租赁税（房屋出租税）；易成公司应于房屋租赁期满前10日内书面通知陈文睿于租赁期满次日前往租赁房屋验房，并做好水电表等读数抄表、钥匙交接等工作，同时易成公司需清缴租赁期内所产生的全部费用，陈文睿确认无误后，将易成公司的押金退还易成公司等。易成公司向陈文睿支付了押金6000元，陈文睿也于合同签订后，将案涉房屋交付易成公司使用。2018年12月15日，陈文睿、易成公司双方签订了《补充协议》，约定：从2018年12月31日起，在原合同基础上变更合同条款部分内容，租赁期限延长至2020年12月30日，租金变更为6300元/月；本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力等。一审庭审中，易成公司当庭向陈文睿清付了水、电费，陈文睿予以了确认，并表示该部分诉请无需一审法院处理。双方确认易成公司自2020年2月1日起没有向陈文睿支付租金。陈文睿主张租赁合同于2020年5月29日解除，向一审法院提交了捷登都会管理处出具的《撤场证明》，载明：广州易成酒店管理有限公司越秀分公司于2020年5月29日从广州市越秀区中山五路70号捷登都会大厦XX房撤场。易成公司对《撤场证明》不予认可。易成公司认为案涉合同于2020年4月14日解除，向一审法院提交了《解除房屋租赁合同通知函》及邮件《查看签收凭证》，以说明陈文睿于2020年4月12日签收易成公司寄出的该通知函及案涉房屋钥匙，该通知函载明：自2020年4月8日起，陈文睿委托物业公司对易成公司承租的房屋实施了停水停电的违约行为，导致易成公司无法继续经营，新冠××暴发以来，易成公司的经营本来就受到了严重影响，公司基本处于停业状态，经营亏损严重，而陈文睿的停水停电的行为使得易成公司的经营雪上加霜，由于陈文睿的停水停电的行为使得易成公司无法继续承租使用你的房屋。陈文睿已实际单方面解除了房屋租赁合同，现将房屋钥匙邮寄给陈文睿，自陈文睿收到该钥匙之日起，视为房屋交接完毕，并请陈文睿将房屋押金退还给易成公司等。陈文睿则认为该通知函是易成公司单方寄出的邮件，陈文睿并不同意解除合同，也没有验收房屋。易成公司称，2020年4月14日，陈文睿到案涉房屋，并叫上易成公司职员，一同查看案涉房屋，由陈文睿打开房门进入案涉房屋，这些事实证明陈文睿最晚已于2020年4月14日控制了案涉房屋，陈文睿提出案涉房屋门口的一面全身镜的螺丝松动，由易成公司负责维修，易成公司也在2020年4月27日维修完毕。陈文睿表示，全身镜确在2020年4月27日维修完毕，但案涉房屋的空调、衣柜等坏了，并没有恢复原状，陈文睿没有向一审法院提供该方面的证据。易成公司则认为除全身镜外，其他设备没有问题。一审法院认为，陈文睿、易成公司签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方确认易成公司自2020年2月1日起没有交纳租金的意见，一审法院予以采纳。对于案涉合同解除时间问题。易成公司自述于2020年4月12日邮寄送达上述通知函及案涉房屋钥匙给陈文睿，陈文睿却于2020年4月14日约请易成公司职员到案涉房屋查看，并对房屋内的物品损坏情况进行了检查，易成公司也承认案涉房屋内的全身镜需维修，双方确认全身镜于2020年4月27日维修完毕，此时，具备交接房屋，解除案涉合同条件，故一审法院认定案涉合同于2020年4月27日解除；陈文睿认为尚有其他设备没修复，因没有提交证据，且易成公司也予以否认，故一审法院对该意见不予采纳。因新型冠状病毒××疫情影响，广东省自2020年1月下旬启动重大突发公共卫生事件一级响应，复工复产时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情防控期间，尽量居家不外出，客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降，易成公司的资金周转及营业收入受到不利影响，这是租赁双方在签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。鉴于新冠××疫情期间防控影响程度等情况，一审法院酌定陈文睿向易成公司减半收取2020年2月、3月租金，易成公司还应向陈文睿支付自4月1日至4月26日的租金，陈文睿则应向易成公司退还一半押金3000元。易成公司要求陈文睿支付逾期返还押金的利息，一审法院不予支持。至于水电费，双方已当庭结清，该项诉请无需法院处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，一审法院于2020年9月27日判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告广州易成酒店管理有限公司向原告陈文睿支付2020年2月1日至2020年4月26日的租金，合计11760元；二、在本判决生效之日起十日内，原告陈文睿向被告广州易成酒店管理有限公司退还押金3000元；三、驳回原告陈文睿的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告广州易成酒店管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费210元，由原告陈文睿负担105元，被告广州易成酒店管理有限公司负担105元；反诉受理费25元，由原告陈文睿负担12.5元，被告广州易成酒店管理有限公司负担12.5元。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、案涉合同解除时点的认定；二、易成公司诉请陈文睿退还房屋全部押金，并主张无需支付2020年2月1日至4月26日期间的租金，能否成立。对此，本院认定如下：一、关于案涉合同解除时点的认定。因疫情暴发，易成公司在2020年2月份的经营确实受到影响，但2020年2月24日9时起，广东省已将新型疫情突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。各行各业逐步复工复产陆续恢复经营秩序。案涉租赁合同期限至2020年12月30日届满。在当时的情况下，并不导致案涉租赁合同目的完全不能实现。易成公司并不享有合同解除权，但易成公司坚持要求解除合同拒付租金，并于4月12日将房屋钥匙寄给陈文睿。由于房屋存在一面全身镜需要维修，易成公司实际于4月27日才完成维修，一审认定此时视为陈文睿实际收回房屋，并认定涉案租赁合同于即日起解除，并无不妥。二、易成公司上诉主张陈文睿应退还房屋全部押金，其无需向陈文睿支付2020年2月1日至4月26日期间租金的问题。因如前文所述，本次疫情并不影响案涉租赁合同目的的实现，易成公司不享有合同解除权，陈文睿在一审诉讼中同意收回场地，应当认定属于防止损失扩大，而不能认定为双方协商一致解除合同。双方租赁合同的解除并非基于因不可抗力致使合同目的不能实现解除或者双方协商一致解除的情形。因此，易成公司单方提前解除合同，构成根本违约，理应承担违约责任。鉴于疫情对双方经营均有影响，一审法院依据公平原则酌情认定陈文睿退还易成公司已付押金总额的一半，并依法对租金标准进行调整，认定易成公司应向陈文睿支付2020年2月1日至案涉租赁合同解除之前的部分租金，已充分体现了疫情防控期间，共担风险、共克时艰的原则，亦公平保障了易成公司、陈文睿的合法权益。易成公司的该项上诉主张，理据不足，不予支持。至于陈文睿上诉主张其于管理处2020年5月29日出具《撤场证明》时才收回房屋，与事实不符，且陈文睿亦未对此提起上诉，故二审不予采纳。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人易成公司的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费169元，由上诉人广州易成酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二〇年十二月一日书记员  纪惠敏黄晶晶