辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2405号上诉人（原审被告、反诉原告）：抚顺市新抚区万佳餐饮浙商店，住所地：抚顺市新抚区裕民路**浙商**馆**。经营者：王玉波，女，1976年6月1日出生，汉族，住盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：常丽，该店店长。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张冬雪，女，1988年11月14日出生，汉族，住抚顺市顺城区。上诉人抚顺市新抚区万佳餐饮浙商店（以下简称万佳浙商店）因与被上诉人张冬雪租赁合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初1025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。万佳浙商店上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人是由于疫情原因无法进行2019年12月的商户货款结算工作，是不可抗力，不构成违约。被上诉人恢复营业后以效益不好为由延迟交纳2020年5月租金，已构成违约，应当按照租赁协议及补充协议约定不返保证金。补充协议是附条件的合同条款，被上诉人未履行合同、存在违约的情况下不能享受租金减免。张冬雪向一审法院起诉请求：1．要求解除租赁合同；2．要求返还押金10,000.00元；3．要求赔偿由于被告私自断电造成的货物及酱料损失3,000.00元；4．要求被告承担诉讼费。万佳浙商店向一审法院反诉请求：1．请求依法判令反诉被告立即支付拖欠租金1,000.00元（5月1日-6日）、管理费200.00元（5月1日-6日）、水费55.00元（4月份）、电费2,060.20元（4月份、5月份），总计3,315.20元；2．反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）于2019年末签订租赁协议一份，约定：一、租赁位置的基本情况，租赁位置为原位置；租赁用途为喜辣屋品类，非经甲方同意乙方不得更改租赁用途；租赁期限为2020年1月至2020年12月31日，租期12个月，如乙方未按照协议执行单方提前解约，甲方将按照双方约定扣除乙方所交纳全部保证金及一个月的销售额扣点款；租金的支付方式为5,000元/月，共计60,000元，季度交款；租赁保证金，1、为确保协议下各款项、费用按时足额交付，乙方同意在协议签订时向甲方交付（也可由预付定金转入）经营保证金元人民币（大写：元整）；2、如乙方未能如约交付租金及相关应交纳费用，或发生违反甲方经营管理制度行为时，甲方有权从保证金中直接扣抵或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索；3、在本租期内，如果乙方完全履行协议的约定，甲方应在乙方办理完撤离手续后的30日后，将经营保证金无息返还；4、各项保证金、定金收据为退转款唯一凭证，发生丢失不补开、不退转款，后果自负；……六、租赁期间相关费用的承担，1、乙方保证遵守甲方对该租位的统一管理。承担租期内本租位发生的电费、水费等相关能源费，须在本月结款时扣除。（注：水、电、气费单价由甲方根据本部门的情况制定）水费每月元，电费按表实际数进行收费；2、如乙方拖延交付应付甲方款项、费用超过3日，则甲方有权选择暂停该租位能源供给，因此所导致的全部责任，由乙方自行承担……；七、租位交付及返还（一）甲方应于2020年1月1日前将该租位按约定条件交付给乙方；（二）租赁期满或合同解除后，乙方须将甲方所提供的设备设施或物品，按照期初甲方交付的情况完好无损交还甲方。如造成损坏，乙方须照价赔偿；出现损失责任的，并须承担损失责任，乙应返还该租位及其附属设备和相关物品；（三）乙方在撤离该租位前应当结清所有对甲方的应付款项或费用，否则，甲方有权依法阻止乙方撤离其财产，由此所引起的一切损失和责任，均由乙方自行承担。八、迟延履行违约金，乙方延期向甲方交付其应交付款项或费用，则甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日10%计算，从应付之日至实际全额付清之日止；九、租位使用及规定……15、甲乙双方承认签署本协议前已阅读及明白本协议包含之规定，并同意受其约束……十、协议终止与解除，1、本协议生效后，任何一方无约定理由不得单方解除协议（经协商一致，双方可以解除协议的除外）。本协议项下租期届满，本协议自动终止；2．因乙方违约导致协议解除的，乙方未满合同期提前撤场，甲方有权不返还租金、保证金及乙方已交纳的其他款项；3．如果乙方撤场，不得拆除所有装修设备及电表电箱，否则保证金不予退回；4．在本协议期内，所有厂家在甲方进行店面布局调整的情况下无条件配合，否则清场处理；5．本协议期满后，下一年租金双方另行商议，乙方并须于协议到期前45天提出申请，并同时与甲方签订下一年租赁协议；十一、特别约定，1、双方合作方式：租金……3、甲方负责为乙方提供经营所用水源、电源（水电气费乙方自理）；……6、因不可抗力因素导致该租位不能正常使用或不能继续使用时，甲、乙双方互不承担责任或损失。……9、在经营过程中乙方要配合甲方进行各种经营促销活动并承担相应的费用，为保证大家的共同利益，无论任何情况下，乙方不准私自不营业，如出现此现象，不营业的厂家每天按1,000元计算；10、在原有租赁协议中第十一条第一项“双方合作方式”中增加选择：管理费每月1,000元整；11、管理费包含：1）消洗、值台、款员、管理人员费用；2）日常管理、卖场公共设备维护费用；……16、本协议自甲乙双方签字或盖章后生效；附加：1．双方确认签字；2．押金票丢失，押金不退，合同期未满，押金不退；3．商户必须提前一个月交付下一季度租金，如有不交者，公司有权解除合同，并连带收取相应的滞纳金，押金不返。原、被告对原告已向被告交纳押金1万元均无异议。2020年1月末，因新型冠状病毒感染的××疫情影响，被告商店2020年2月、3月停止营业。原告主张，被告未能按照协议约定结清2019年12月、2020年1月的营业结款，后被告在扣除原告2020年1月-3月的第一季度租金后，将剩余款项于2020年3月30日支付原告。2020年4月开始，被告商店恢复营业。2020年4月5日，原告与被告签订补充协议，约定：1．被告给予所有商户2020年2月份免租金，所免2020年2月租金抵顶2020年4月租金；2．现有店内商户正常经营至2020年12月末合同期满，给予免除2020年12月份租金的优惠政策。对于未能经营至合同期满的商户，不享受此项优惠政策；3．原合同规定提前一个月交纳下一季度租金，现季缴改为月缴，提前半个月缴纳下一个月租金，缴款日为每月15日；4．合同期内，如商户在卖场与顾客发生争吵，以及商户之间发生矛盾，影响卖场正常经营秩序，损害万佳名誉者，给予责任人500元-2,000元罚款，对于不接受处罚者其罚款金额在押金中扣除。依据上述补充协议，被告免除了原告2020年4月租金。原告主张因疫情影响，导致其营业收入远低于营业成本，其租金数额系根据上一年营业额确定，疫情期间其营业额已经远远低于上一年营业额，其曾多次找到被告协商降低租金，但被告未能同意降低租金。原告主张因前述原因，其未向被告交纳2020年5月租金。被告提交费用催缴函，证明已将该份催缴函向原告送达，但原告丈夫拒收，内容为：贵方承租的喜辣屋柜位5月份租金应于4月15日之前交纳至我方财务，但经多次催缴贵方仍未按照规定时限上交租金等相关费用。依据甲乙双方补充协议第3条规定，由季缴改为月缴，商户提前半个月交付下一个月的租金，交款日为每月的15日。鉴于贵方5月份租金至今未交，我方按照合同约定第六款第2条，关于租赁期间相关费用的承担，如乙方拖延交付应付甲方款项，费用超过3日，则甲方有权选择暂停该租位能源供给，因此所导致的全部责任，由乙方自行承担，甲方不承担任何责任。同时合同第八款规定，乙方延期向甲方交付费用款项，甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该费用收取金额为每日租金的10%进行计算，直到全额付清之日止。贵方收到我方催款函后，于5月1日前将租金、违约金等费用如数交至我方财务，逾期不交者，我方将给予切断能源供给，情节严重者，乙方承担违约责任撤场，并承担撤场后的一切后果。被告提交微信群聊天记录，内容为：通知，今天是缴款日的最后一天，各位商户在今天晚上下班之前把各项费用缴纳完毕，不交者，晚间断电，如果谁家冰箱有怕坏的东西，下班时候拿走，不拿走的后果自负…最后提示一点，冰箱的东西自己安排好，出现一切后果，你们可别说我没有提示你们，责任自负，特此通知。被告提交原告4月费用清单，其中边灯120.00元、5月租金5,000.00元、水费55.00元、电费1,643.00元、管理费用1,000.00元，合计7,698元；被告提交原告5月费用清单，其中5月租金1,000.00元、电费417.20元、管理费用200.00元，合计1,617.20元。一审法院认为，原、被告签订的租赁协议符合法律规定，该协议合法有效，原、被告均应按照协议约定履行租赁协议。2020年1月末，突如其来的新冠疫情让各行各业的合同履行不可避免受到一定影响，被告商店2020年2月-3月期间停止营业，被告作为商店业主，原告作为商店摊位的租户，应秉承谋求共同发展的态度，按照公平和诚实信用原则，加强沟通协商，互解互谅解决纠纷，共渡难关。被告应考虑原告的可持续发展，一味要求原告按照原租赁协议履约，会抑制租户的发展，损害自身的长期利益，原告也应遵循相互尊重，协商一致的原则，不能擅自停业逃租，应与被告积极沟通以寻求更为妥善的救济方式。在被告商店恢复营业后，原告与被告达成补充协议，被告对原告的租金进行了减免，并对租金交付时间进行变更，此行为符合公平和诚实信用原则，故原告与被告均应按照补充协议约定履行。原告以恢复营业后效益不好为由，迟延交纳2020年5月租金，构成违约。被告在已履行告知义务的情况下，对原告承租的铺位停电，符合协议约定，不构成违约。原告主张被告迟延给付2019年12月和2020年1月营业款属实，被告构成违约。按照协议约定，原告迟延交付租金，构成违约，被告迟延给付营业款同样构成违约，鉴于2020年2-3月期间，确因疫情影响，被告经营的商店未营业，在疫情期间因被告违约迟延向原告给付营业款造成原告并无生活来源，一审法院酌定被告返还原告押金5,000元。租赁协议于2020年5月7日解除，原告应支付被告2020年5月1日至2020年5月6日期间的租金，考虑到疫情影响及双方补充协议约定的2月租金抵顶4月租金，虽补充协议约定现有店内商户正常经营至2020年12月末合同期满，给予免除2020年12月份租金的优惠政策，但从以上补充协议内容可以看出，该条约定实际是被告将2020年2-3月停业期间原告租金进行了免除，因租赁协议解除，原告已交纳的3月份租金无法抵顶12月份的租金，考虑到实际情况，一审法院酌定3月份租金5,000元扣除原告2020年4月、5月的相关费用后，由被告返还原告。按照原告提交的月费用小票，原告4月份产生水费55元、电费1,643元、管理费1,000元，原告5月份产生电费417.2元、管理费200元，剩余1,684.8元，应由被告返还原告。原告主张被告停电造成货品损失，原告未能提交证据证明，并且被告已举证证明其停电符合租赁协议约定且已经提前通知原告，故原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，被告共计返还原告6,684.8元。综上所述，判决：一、原告（反诉被告）张冬雪与被告（反诉原告）抚顺市新抚区万佳餐饮浙商店签订的租赁协议合法有效，于2020年5月7日解除；二、被告（反诉原告）抚顺市新抚区万佳餐饮浙商店于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张冬雪6,684.8元；三、驳回原告（反诉被告）张冬雪、被告（反诉原告）抚顺市新抚区万佳餐饮浙商店的其他诉讼请求。案件受理费125.00元，由被告抚顺市新抚区万佳餐饮浙商店负担，反诉案件受理费25元，由反诉被告张冬雪负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院经审理查明的事实和一审查明的事实相同。另查明，上诉人自认按约定应于每月5号结算并返还被上诉人上月的货款。2020年3月30日，王玉波向张冬雪转账11,559.00元。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。根据双方约定，被上诉人2019年12月及2020年1月的货款本应于次月5日结清，但上诉人于2020年3月末才结算这两个月的货款，属于违约在先。因疫情影响，商场内的餐饮档口经营困难，上诉人本可采取扣减保证金、协商解除租赁协议等方式追讨租金，但上诉人以被上诉人拖欠租金为由，强行切断能源供给，有悖于公平原则，并导致被上诉人无法继续经营，属于因上诉人违约行为导致合同目的不能实现，上诉人应当返还10,000.00元保证金，一审判决酌定只返还5,000.00元于法无据，本院应予以纠正。《补充协议》第二条约定，未能经营至合同期满的商户，不能免除2020年12月租金，一审判决酌定上诉人返还3月份租金5,000.00元没有事实依据，本院应予以纠正。上诉人的反诉请求，即被上诉人承担2020年4月、5月相关费用共计3315.20元，一审判决已经支持，本院予以维持。上诉人在扣除被上诉人应当承担的3315.20元费用后，尚需返还被上诉人6684.80元保证金。综上所述，一审判决虽然适用法律部分错误，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事合同法》第五条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125.00元，由上诉人抚顺市新抚区万佳餐饮浙商店负担。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 黄 霞审判员 李雪慧二〇二〇年十二月一日法官助理李献忠书记员刘娟