吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民终1223号上诉人（原审第三人、被执行人）：长春市瑞昌建筑工程有限责任公司。法定代表人：徐凤琴。被上诉人（原审被告、申请执行人）：四平市房地产开发经营有限公司伊通分公司。法定代表人：刘栋。委托诉讼代理人：关敏，该公司法律顾问。原审原告（案外人）：程淑兰，女，1958年1月4日生，汉族，现伊通满族自治县住吉林省鼎盛华府一中西墙外门市房。上诉人长春市瑞昌建筑工程有限责任公司（以下简称瑞昌公司）因与被上诉人四平市房地产开发经营有限公司伊通分公司（以下简称四平房地产分公司），原审原告程淑兰案外人执行异议之诉一案，不服吉林省伊通满族自治县人民法院（2019）吉0323民初2548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。瑞昌公司上诉请求：1.撤销吉林省伊通满族自治县人民法院（2019）吉0323民初2548号民事判决；2.发回重审或改判瑞昌公司对于案涉位于吉林省××县市房所有权归程淑兰所有，并确认瑞昌公司与程淑兰买卖关系有效，终止对该房屋的执行。事实和理由：一、原审判决认定程淑兰未取得案涉房屋的物权，与事实不符。程淑兰在瑞昌公司赵泽吉处购买的案涉房屋，通过借款抵账方式取得，并于2016年11月27日签订了房屋买卖协议书，价款为103万元，合同签订后，瑞昌公司就把两个门市房交付给程淑兰，程淑兰开始装修并正式入住至今。案涉房屋虽来源于四平房地产分公司，但程淑兰与瑞昌公司之间具有合法的买卖合同，交款凭证，程淑兰取得房屋属于善意取得，并实际占有。法院以程淑兰未办理产权认定其未取得房屋的物权是错误的。二、原审判决适用法律错误。只适用物权法否定买卖合同的效力，属适用法律错误。四平房地产分公司辩称，一、瑞昌公司对案涉房屋不享有所有权、处分权；二、程淑兰及瑞昌公司不享有足以排除强制执行的民事权益；三、此案上诉程序违法。程淑兰述称，瑞昌公司借我的钱，所以将房子卖给我了，我是花钱买的房子，我请求要回我的房子。程淑兰向一审法院起诉请求：1.案涉位于吉林省××县市房其所有权归程淑兰所有，请求法院判令终止对该房屋的执行；2.认定程淑兰取得的位于吉林省××县市房、5门门市房的交易行为有效，程淑兰属于善意取得且享有该房屋的实际所有权。一审法院认定事实：2012年8月31日，四平房地产分公司与瑞昌公司签订了伊通镇鼎盛华府小区楼房建筑工程施工合同，因拖欠瑞昌公司工程款，经本院以（2017）吉0323民初137号民事判决书确认给付瑞昌公司楼房四套折抵部分工程款。瑞昌公司及四平房地产分公司至今未进行工程款结算。程淑兰诉讼的二套门市不在四套折抵工程款范围之内。因四平房地产分公司为瑞昌公司购买建工材料担保，四平房地产分公司在诉瑞昌公司追偿权纠纷一案中被判决承担给付四平房地产分公司担保款项500余万元。四平房地产分公司申请执行立案后，2018年6月5日伊通满族自治县人民法院以（2018）吉0323民初872号之一民事裁定书查封了部分案涉房屋，其中包括程淑兰诉请的的位××县市。程淑兰于2019年7月10日提出执行异议，并在异议审查听证中提交了楼房购买协议，时间为2016年5月1日，价款为156万元，因程淑兰提交的证据不足以佐证楼房买卖合同的真实性，被法院以（2019）吉0323执异36号执行裁定书于2019年11月21日驳回异议请求。而本案程淑兰诉讼中提交的楼房买卖合同时间为2018年10月1日，价款为70万元。程淑兰向法院提交的借款收据金额为103万元，二份合同时间不同，价款相差悬殊，均与瑞昌公司向程淑兰举债借款数不符，相互矛盾。故程淑兰异议请求被裁定驳回，致使程淑兰告诉来院。一审法院认为，本案的主要争议焦点在于：程淑兰对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中，虽然程淑兰主张已经交付房屋并实际占有该房屋，但双方并未办理产权的变更登记手续，且程淑兰占有房屋未经四平房地产分公司放户认可，程淑兰并未取得案涉房屋的所有权，程淑兰并未取得案涉房屋的物权效力，故此法院不能确认案涉房屋为程淑兰所有。按照司法解释规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然有赵泽吉与程淑兰签订了《商品房买卖合同》，但程淑兰方并没有提供银行转账流水等相关证据，程淑兰与第三人房屋买卖合同在法院执行听证时和本次诉讼形成买卖合同的时间不同、价款不一致相互矛盾。双方签订的《商品房买卖合同》，真实性无法验证，即使买卖合同成立，本质上亦属于债权债务关系范畴，故此程淑兰对执行标的物享有的债权不能对抗法院对案涉标的物的查封行为。本案程淑兰在法定期限内提起诉讼，不存在超过诉讼时效的问题。综上所述，程淑兰所诉请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回程淑兰的诉讼请求。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。瑞昌公司提交了万井军证明复印件一份，赵福久证明复印件一份，赵福久、万井军二人证明材料复印件一份，工程结算清单复印件三张，证明：土建干完了，工程款应该是哪些，开发商抢走房子，工程量及房源。四平房地产分公司质证认为，该证据与本案无关。程淑兰质证认为，与我无关。四平房地产分公司、程淑兰未提交新证据。本院二审查明事实与一审一致。本院认为，一、瑞昌公司、徐凤琴、赵泽吉对案涉房屋是否享有处分权的问题。本案案涉房屋为四平房地产分公司开发建设，四平房地产分公司否认将案涉房屋抵顶给瑞昌公司、徐凤琴及其儿子赵泽吉。程淑兰为证明瑞昌公司、徐凤琴及赵泽吉享有案涉房屋的处分权仅提交了两张房款收据及一份商品房买卖合同，其未能提交能够证明瑞昌公司、徐凤琴、赵泽吉与四平房地产分公司之间的以房抵债行为客观存在，且其双方达成以房抵债时原债务履行期限已经届满，以及用以抵债的房屋价值与原债务数额合理对应且经清算债务数额已确定等事实的证据，故本院无法认定瑞昌公司、徐凤琴、赵泽吉与四平房地产分公司之间的以房抵债行为真实有效，故瑞昌公司、徐凤琴、赵泽吉对案涉房屋不享有处分权。二、关于程淑兰对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”因徐凤琴、赵泽吉对案涉房屋不具有处分权，程淑兰从徐凤琴、赵泽吉处受让房屋，未办理不动产登记，不能依据善意取得的方式取得诉争房屋所有权，故程淑兰对案涉房屋不享有所有权。另外，程淑兰虽与赵泽吉签订了《房屋买卖合同书》，但根据其陈述内容，其与赵泽吉之间应属于以房抵债行为。针对该以房抵债的事实，程淑兰未能提供合法有效的以房抵债协议，亦未能提交证据证明其与徐凤琴、赵泽吉之间债权债务数额、债务履行期限和债务清算情况，故程淑兰提交证据不能充分证明其与徐凤琴、赵泽吉之间的以房抵债事实真实存在，故程淑兰对案涉房屋不享有物权期待权。据此，程淑兰对案涉房屋既不享有物权，亦不享有物权期待权，不能排除对案涉房屋的执行，故一审法院判决驳回程淑兰的诉讼请求并无不当。综上所述，长春市瑞昌建筑工程有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由长春市瑞昌建筑工程有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 贺庆华审判员 刘晓东审判员 杨 迪 二〇二〇年十二月二日（法官助理 殷晓慧书记员 邓堡杭