辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14364号上诉人（原审原告）：相蕾，女，汉族，1980年10月30日出生，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：刘士喜，辽宁一雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：石卫军，辽宁化腾律师事务所律师。上诉人（原审原告）：相辰，男，汉族，1989年1月15日出生，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：刘士喜，辽宁一雷律师事务所律师。委托诉讼人代理人：石卫军，辽宁化腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市西环商场，住所地铁**富工二街**。投资人：赵长喜，该商场经理。委托诉讼代理人：丁长洪，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人相蕾、相辰因与被上诉人沈阳市西环商场房屋买卖合同一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初4562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。相蕾、相辰上诉请求：撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初4562号民事判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人没有参与已被撤销房屋产权证办理过程中的私刻商管中心印章行为，私刻印章是被上诉人的单方行为，与上诉人无关。2、一审判决违反法定程序，对上诉人明确提出的确认合同有效的诉讼请求未予判决，属程序违法。3、一审判决在论述中认定“原被告签订的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖补充协议书》符合以合法形式掩盖非法目的的合同无效构成”属适用法律错误。被上诉人沈阳市西环商场辩称，一、依据类案同判原则，诉争的房屋买卖协议均无效本案与已经生效的（2020）辽01民终3540号案件属于关联案件，该判决书认定《存量房买卖合同》的签订，未经上级主管部门的监督，致使集体财产流失，符合“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效构成要件。二，本案诉争的买卖合同，存在虚假的意思表示。西环商场名下的房产系经企业转制的财产，该房产在房产登记中显示为集体所有。2012年5月22日，上诉人与刘英斌签订诉争房屋买卖协议时，对房屋属性、权利主体等均明知。2012年8月22日，上诉人明知诉争房屋系被上诉人所有，且登记在上诉人名下，也明知道自己没有支付购房款，更明知道未支付购房款赵长喜不会为其办理更名过户的情况下，上诉人隐瞒被上诉人，其与虚假代理人刘英斌恶意串通，与不法人员私刻铁西区商业管理中心印章，并加盖在《存量房买卖合同》之中提交到房屋登记部门，以支付巨额中介费，达到办理更名变更登记的不法目的。2、在庭审中，主张其向中介李迎春支付170万元中介费，但在双方买卖协议中，从未约定中介费由西环商场承担。根据沈阳中介市场的中介费率为百分之一，本案诉争协议中的房屋价格既然确定为1150万元，其中介费应为11.5万元左右，而相蕾、相辰支付的中介费率竟然高达170万。由此也可以证明，是相蕾、相辰为了违法办理变更，通过支付高额中介费，由中介与登记机关进行不正当的关系，办理更名过户的，最终因违法被人民法院撤销登记。3、依据原审证据显示，相蕾、相辰向武庆军共计支付840万元购房款（抵账房580万，现金260万）明显恶意支付，更是违背房屋买卖协议约定，不应视为对西环商场支付的购房款。故沈阳市西环商场认为，诉争的买卖协议存在合法形式掩盖非法目的，以及恶意串通损害他人利益的行为，同时符合民法总则146条规定的虚假表意的无效行为。综上所述，沈阳市西环商场请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。相蕾、相辰向原审法院起诉请求：1、确认相蕾、相辰、沈阳市西环商场签订《房屋买卖协议书》（2012年5月22日签订的）、《房屋买卖补充协议书》（2012年9月20日签订的）有效；2、判令沈阳市西环商场履行房屋买卖合同，协助相蕾、相辰办理铁西区房屋的产权登记过户手续，并承担房屋过户税金等全部费用。（房屋价值1150万元）；3、沈阳市西环商场承担本案诉讼费。原审法院经审理查明，沈阳市西环商场原为集体企业，1998年11月9日由赵长喜等30人整体买断转制为个人独资企业，投资人为赵长喜，企业现为吊销状态。涉案房屋原登记所有权人为沈阳市西环商场，位于沈阳市铁**，建筑面积1910平方米，所有权性质为集体。沈阳市铁西区同心商场于1998年12月17日工商核准登记，投资人为赵长喜，经营地址位于沈阳市铁**。2012年4月15日沈阳市西环商场出具《全权委托书》，内容原沈阳市西环商场法人赵长喜全权委托刘英斌同志办理房产更名过户一切手续，沈阳市西环商场盖章，赵长喜签名并盖章。同日沈阳市铁西区同心商场出具《全权授权全书》，内容原市西环商场、现铁西区同心商场法人赵长喜授全委托刘英斌同志办理房产过户一切手续，沈阳市铁西区同心商场盖章，赵长喜签名并盖章。2012年5月22日甲方（买方）相希奎与乙方（卖方）武庆军、刘英斌签订《房屋买卖协议书》，针对涉案房屋买卖约定，房屋买卖金额为1150万元，税费由乙方负责，过户时由甲方垫付；合同签字付定金20万元，签订交易协议，付300万元，办完过户房契证更名为甲方后，两个月内甲方确认房屋五月三十一日前交甲方，无纠纷，水电暖煤气费结清后，以抵押贷款方式付清全部余款。洗浴部分按原协议执行，租金按房屋交接时间计算归甲方；乙方不能按时将房交给甲方按房屋买卖金额每月按2％赔偿损失。2012年9月20日签订《房屋买卖补充协议书》，协议上方甲方（卖方）沈阳西环商场（沈阳市铁西区同心商场）、乙方（买方）相蕾、相辰，针对涉案房屋买卖约定，双方同意确定2012年5月22日乙方父亲与甲方代理人刘英斌签订的房屋买卖协议真实合法有效；甲方同意房屋剩余欠款由代理人刘英斌负责结算，按国家规定负责解决所有职工所有善后事宜，并负法律责任；乙方同意房屋交接后，解决职工事宜给予力所能及的经济支持；乙方已经完成协议规定的首期付款义务，考虑甲方要求，此补充协议签订后付款30万元（包括交易费10.8万元）用来解决职工善后事宜，协议落款处有沈阳市铁西区同心商场盖章及赵长喜、相蕾、相辰签名。2012年12月26日签订《房屋买卖顶账协议书》，协议上方甲方（卖方）沈阳市西环商场（沈阳市铁西区同心商场）、乙方（买方）相蕾、相辰，约定甲乙双方已经达成的（铁西区）房屋买卖协议已顺利实施，就顶账还款事宜达成如下协议：乙方父母有产权商业用房一处，建筑面积561.84平方米，，地址在沈阳市于洪区轴双方同意以此房顶账还款；双方同意顶账价格为580万元，所有交易税费由甲方负责；甲方房屋暂时不过户，与武庆军通过司法公正确定，如甲方需要过户，乙方无条件配合，协议落款处有沈阳市铁西区同心商场盖章，赵长喜、刘英斌、武庆军、相蕾、相辰、相希奎签名。同日签订《买卖房屋交接结算协议书》，协议上方甲方（卖方）沈阳市西环商场（铁西区同心商场）、乙方（买方）相蕾、相辰，约定甲乙双方达成的（铁西区）房屋买卖协议，就交接房屋结算事宜达成如下协议：房屋总价1150万元，已付现金460万元，房屋顶账580万元，双方协商同意赔偿乙方违约损失和乙方应得的房屋租金计50万元，余款60万元，待房屋交接后，付款30万元，待付清水电暖气费后，半个月内全部结清，双方买卖成功结束；甲方的债权债务，职工善后处理自行解决，并负法律责任，乙方不负任何法律责任和纠纷，协议落款处有刘英斌、相蕾、相辰签名。2013年1月7日签订《房屋交接协议书》，协议上方甲方（卖方）沈阳市西环商场（铁西区同心商场）、乙方（买方）相蕾、相辰、丙方（承租方）张宏杨，约定甲乙双方达成的（铁西区）房屋买卖协议，就交接房屋事宜达成如下协议：房子已全部交给乙方，房款已全部付清，双方买卖成功结束，浴池原租房协议有效，2013年1月1日归乙方开始收取该房租金；乙方与甲方代表人刘英斌签订的房屋交接结算协议书真实合法有效，协议落款处有赵长喜、刘英斌、相蕾、相辰、张宏杨签名。相蕾、相辰主张已付清房款1150万元，沈阳市西环商场否认收到购房款。涉案房屋由相蕾、相辰占有使用。2013年沈阳市西环商场发现涉案房屋经刘英斌以沈阳市铁西区商业管理中心之名转移登记给相蕾、相辰，2012年10月15日沈阳市房产局为相蕾、相辰颁发了房屋所有权证。沈阳市西环商场不服，于2013年12月15日向法院提起行政诉讼。经铁西区人民法院（2014）沈铁西行初字第6号行政案件审理查明，本案涉案房屋所有权转移登记中，向沈阳市房产局提交登记的主要材料为虚假材料，不是真实、合法、有效的登记材料。所提供的沈阳市铁西区商业管理中心材料，该中心均没有出具过，材料上盖章经公安部门鉴定为伪造。同时，沈阳市房产局对申请登记材料审查核实不细，对申请人提供的明显存在矛盾和过时材料，没有审查出来。2014年7月30日铁西区人民法院作出（2014）沈铁西行初字第6号行政判决，判决撤销沈阳市房产局为相蕾、相辰颁发的N060413127-1、N060413127-2号房屋所有权证。相蕾、相辰不服该判决，上诉至沈阳市中级人民法院，该院以[2014]沈中行终字第444号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，沈阳市西环商场向沈阳市房产局提出申请，办理沈阳市铁西区（面积1910平方米）房屋所有权证，2015年6月1日该局作出书面答复，颁发给相蕾、相辰的本案案涉房屋所有权证已被撤销，通知相蕾、相辰要求交回被撤销的房屋权证未果，已经以登报公告的方式声明作废。因行政诉讼过程中，涉案房屋存在权属争议，故暂不能为沈阳市西环商场办理房屋登记。沈阳市西环商场又向法院提起民事诉讼，起诉相蕾、相辰、沈阳市铁西区商业管理中心。2019年11月21日铁西区人民院作出（2019）辽0106民初13720号民事判决，判决2012年8月22日相蕾、相辰、沈阳市西环商场签订的《存量房买卖合同》无效；位于沈阳市铁**，建筑面积1910平方米的房屋，所有权人为沈阳市西环商场。相蕾、相辰不服该判决，上诉至沈阳市中级人民法院，该院以（2020）辽01民终3540号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。双方庭审中表示，涉案房屋在本案前已被其他法院查封。原审法院认为，相蕾、相辰、沈阳市西环商场明知沈阳市西环商场系集体转制企业，涉案房屋登记所有权性质为集体，涉案房屋买卖过户需要取得上级主管部门沈阳市铁西区商业管理中心同意，故签订的买卖协议符合“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效构成要件，对于相蕾、相辰的诉讼请求，该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告相蕾、相辰的诉讼请求。案件受理费减半收取45400元、保全费5000元，由原告相蕾、相辰承担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于2012年5月22日相希奎与武庆军、刘英斌签订的《房屋买卖协议书》及2012年9月20日相蕾、相辰与沈阳市西环商场签订的《房屋买卖补充协议书》的效力应如何认定的问题，经查，涉案涉房屋原登记所有权人为沈阳市西环商场，沈阳市西环商场原为集体所有制企业，案涉房屋位于沈阳市铁西区，建筑面积1910平方米，所有权性质为集体。1998年11月9日沈阳市西环商场由赵长喜等30人整体买断转制为个人独资企业，投资人为赵长喜，企业现为吊销状态。沈阳市西环商场转制后，案涉房产的集体所有性质并未随企业转制而发生改变。集体财产出售需履行相关手续，且（2019）辽0106民初13720号民事判决，主文第二项为“位于沈阳市铁西区，建筑面积1910平方米的房屋，所有权人为沈阳市西环商场”。本院作出（2020）辽01民终3540号民事判决对该判决予以维。上述生效判决对本案具有继判力。故现有情况下不宜认定该《房屋买卖协议书》及《房屋买卖补充协议书》合法有效。原审在适用法律上并无不当。相蕾、相辰提出的上诉主张，本院不予支持。关于相蕾、相辰提出原判决对上诉人明确提出的确认合同有效的诉讼请求未予判决属程序违法的上诉主张，经查，原判决在本院认为部分已认定合同无效。故相蕾、相辰提出的上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90800元，由上诉人相蕾、相辰承担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二〇年十二月七日书记员 路柠檑本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。