山西省运城市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）晋08执异78号 案外人：李建红，男，1977年6月16日出生，汉族，住山西省运城市盐湖区。 委托诉讼代理人：李伟娟、张丹，山西大懿律师事务所律师。 申请执行人：山西新翔建筑安装工程有限公司，住所地芮城县黄河西街**。 法定代表人：南亚丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：续海，山西谋略律师事务所律师。 被执行人：运城市光信房地产开发有限公司，，住所地运城市盐湖区圣惠路明珠小区**综合楼幢**** 法定代表人：姚霞，该公司董事长。 在本院执行山西新翔建筑安装工程有限公司（以下简称：新翔建筑公司）与运城市光信房地产开发有限公司（以下简称：光信房地产公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人李建红对本院查封光信房地产公司名下位于运城市北部新区规划曲渠街以北明珠.逸和园小区4号楼1单元402号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李建红称,案外人于2015年9月28日以每平米3340元在光信房地产公司购买了运城市北部新区规划曲渠街以北明珠·逸和园小区的4号楼l单元402号房屋，签订有《内部予留房认购合同书》。案外人于2015年9月28日一次性交清购房款331495元。该房屋至今未交付，被执行人至今也未将该房屋在有关部门备案，但该房屋的所有权己由被执行人转至案外人，法院对该房屋的查封，侵犯了案外人的财产权。请求解除对涉案房屋的查封，维护案外人的合法权益。 李建红为支持自己的异议请求，向本院提供了以下证据： 1、2015年9月28日，运明珠·逸和园子字第438号，内部予留房认购合同书一份； 2、2015年9月28日，光信房地产开发有限公司出具的，商品房销售收据331495元收据一份； 3、2016年6月6日，光信房地产开发有限公司出具的，逾期交房补偿单； 4、2020年10月10日运城市不动产登记中心出具的，不动产登记资料查询结果证明一份，证明运城市市本级不动产登记资料信息显示李建红无不动产登记信息。 申请执行人新翔建筑公司称，案外人与被执行人光信房地产公司签订的合同是《内部予留房认购合同书》，所签订的合同不属于合法、有效的购房合同；案外人没有证据证明支付光信房地产公司的购房款已经达到总房款的百分之五十，没有转账凭证，不能证明付款情况；异议人没有证据证明其名下没有第二套可供居住的房屋。综上，案外人提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，不能排除本案的执行，应依法驳回异议申请。 本院查明，新翔建筑公司与光信房地产公司建设工程合同纠纷一案，仲裁审理中，新翔建筑公司于2018年10月24日向运城仲裁委员会申请财产保全，2018年10月26日运城仲裁委员会将保全申请书、担保材料等提交本院。本院经审查于2018年10月31日作出（2018）晋08财保5号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人运城市光信房地产开发有限公司银行存款4400万元或者查封、扣押其相应价值的其他财产。案件申请费5000元，由运城市光信房地产开发有限公司承担。”本院于2018年11月19日作出（2018）晋08执保41号协助执行通知书并向运城市不动产登记中心送达，协助项目“一、协助运城市光信房地产开发有限公司名下位于运城市北部新区规划曲渠街以北明珠.逸和园小区的129套房产…予以查封（其中包括案外人李建红所提异议的明珠.逸和园小区4号楼1单元402号）。三、本次查封期限为三年（自2018年11月20日起至2021年11月19日止）。”运城仲裁委员会于2019年3月8日作出（2018）运仲调字第112号调解书，协议：“五、剩余工程款支付：因申请人山西新翔建筑安装工程有限公司所承建工程至今尚未竣工验收，虽《明珠.逸和园小区工程结算协议》已确认了申请人山西新翔建筑安装工程有限公司所承建工程总造价，但被申请人运城市光信房地产开发有限公司仍需根据工程进度支付相应比例的工程款。《明珠.逸和园小区工程结算协议》签订后一个月内由被申请人运城市光信房地产开发有限公司支付申请人山西新翔建筑安装工程有限公司工程款人民币200万元。……本案仲裁费用283325元，由申请人山西新翔建筑安装工程有限公司承担。本调解书经双方当事人签收后，发生法律效力。”运城仲裁委员会调解书生效后，被执行人光信房地产公司未自觉履行上述调解书确定的义务申请执行人新翔建筑公司申请本院强制执行。 执行中采取了如下措施：2020年7月22日，本院作出（2020）晋08执256号执行裁定书，裁定：冻结被执行人运城市光信房地产开发有限公司银行存款2500万元，或查封、扣押其相应价值的财产。期限分别为银行存款一年，动产两年，不动产三年。 同时查明，开发商光信房地产公司与案外人李建红于2015年9月28日签订了明珠.逸和园4号楼1单元402号商品房《内部预留房认购合同书》，合同约定总价款为3331495元，涉案商品房的用途为住宅；签订合同当天李建红向光信房地产公司支付房款331495元，光信房地产公司收受购房款并向李建红出具收款收据。2020年10月10日运城市不动产登记中心出具不动产登记资料查询结果，证明运城市市本级不动产登记资料信息显示李建红无不动产登记信息。 本院认为：本案的争议焦点是，案外人李建红是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，李建红与房地产开发企业光信房地产公司于2015年9月28日签订了明珠.逸和园4号楼1单元402号商品房《内部预留房认购合同书》约定了价款、付款方式及期限，也约定了交房时间等主要内容，案外人也依合同向光信房地产公司支付合同约定的总价款，光信房地产公司已经按照约定收受购房款，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，综上，案外人与光信房地产公司签订的《内部预留房认购合同书》应认定为合法有效的商品房买卖合同。上述合同签订及缴纳房款的行为均在本院2018年11月19日查封涉案房屋之前，且2020年10月10日运城市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果，证明李建红在同一地点名下无其他能够用于居住的房屋,案外人作为消费者购买涉案房屋是为了满足其家庭生活居住需要，在交付购买商品房款项后，其对所购买房屋的权益应当优先保护。关于申请执行人新翔建筑公司所提案外人虽然提供了收款收据，没有转账凭证，不能证明付款情况的意见。申请执行人亦未提供相反证据证明案外人未付购房款及被执行人未收受购房款，申请执行人所提意见理据不足，本院不予采纳。据此，案外人李建红提出的排除执行异议成立，本院予以支持，应中止对涉案房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第十七条第（二）项之规定，裁定如下： 中止对位于运城市北部新区规划曲渠街以北明珠.逸和园小区4号楼1单元402号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 程 鹏 审判员 文明军 审判员 裴黎杰 二〇二〇年十二月七日 书记员 褚 乐