湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1048号上诉人（原审被告）：湖北向往房地产开发有限公司，住所地湖北省赤壁市城北花园****201。法定代表人：谢水花，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡永松，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：湖北赤壁珍品物业管理有限公司，住，住所地湖北省赤壁市河北大道**/div>法定代表人：黎琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：周雅蕾，湖北君泽律师事务所律师。上诉人湖北向往房地产开发有限公司（以下简称向往房地产公司）因与被上诉人湖北赤壁珍品物业管理有限公司（以下简称珍品物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院（2019）鄂1281民初737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。向往房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回珍品物业公司的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由珍品物业公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，向往房地产公司与珍品物业公司之间的口头协议约定查封的商铺和住宅以及赠送的物业不另收取物业费，该约定合法有效，应当予以采信，向往房地产公司不应当支付珍品物业公司物业服务费。2.被查封的商铺、住宅以及赠送物业费的时间均发生在向往房地产公司与珍品物业公司签订物业服务合同之前，且被查封的商铺及住宅已经在房管部门备案，登记在他人名下，并不属于闲置房。综上，请求二审法院依法改判驳回珍品物业公司的诉讼请求或发回重审。珍品物业公司辩称，1.珍品物业公司与向往房地产公司之间从未约定过查封的商铺、住宅和赠送物业的不收取物业费，向往房地产公司提出该主张应当承担举证责任，但是并未举证证明，应当承担不利后果。2.本案前期物业服务合同真实有效，合同明确约定了向往房地产公司应当承担物业费的范围，房屋查封是因向往房地产公司自身的原因，珍品物业公司在向法院起诉物业费期间，查封的商铺所有权仍然是向往房地产公司。3.查封的商铺、住宅包含一部分没卖出去的被查封的，还有一部分是卖出去没有交付给买受人，按照双方签订的物业合同7.1条约定，仍然还应当由向往房地产公司承担物业费。虽然不是闲置房，但是房屋并没有交付给业主。4.向往房地产公司在经营过程中承诺赠送物业费给业主，属于向往房地产公司与业主之间的约定，该项约定并不能约束第三人珍品物业公司。珍品物业公司向一审法院起诉请求：l.判令向往房地产公司立即向珍品物业公司支付下欠（至2019年4月30日止）的物业服务费462565元。2.判令向往房地产公司从逾期之日起每日按所欠物业服务费的0.5%向珍品物业公司支付违约金。3.判令向往房地产公司立即支付珍品物业公司维修费2770元。4.本案诉讼费用由向往房地产公司承担。一审法院认定事实：珍品物业公司、向往房地产公司经自愿、平等、协商一致，向往房地产公司（甲方）将其开发建设的领秀城一期、二期项目选聘珍品物业公司（乙方）提供前期物业服务，双方签订《前期物业服务合同》，约定，物业基本情况：物业名称：领秀城；物业类型：商业、住宅；坐落位置：赤壁市河北大道228号；建筑面积48312.65平方米（其中：商业面积：6216.52平方米；房屋住宅面积：37581.90平方米；地下室；地下室面积3886方米，其他260平方米）。服务费用：为确保本项目的物业服务顺利进行，乙方应于本合同签订之日起安排工作人员进场，并进行前期介入工作，乙方前期介入人员的工资、福利、办公、食宿、差旅费等相关费用由乙方做出实际测算报甲方核准后，甲方以前期顾问费的形式支付给乙方；物业前期开办费用，用于物业办公设备用品、服务工具采购，由乙方报甲方核准后，甲方以前期物业管理服务顾问费的形式支付给乙方；本项目物业费选择以包干制方式（物业费标准最终以物价部门批复为准）由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅：1.10元/平方米、月，商铺：2.2元/平方米、月，差额部分的物业服务费补助方式另行约定，业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用，纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，甲方按照物业服务费按收费标准的90%比例按季交纳，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任，业主与物业使用人之间的规定，业主应及时书面告知乙方。物业的承接验收：乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备所存在的问题，甲方应承担相应责任。对于本合同签订后承接的物业共同部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业服务方面承担责任的依据。甲方应于物业交付使用前15日向乙方提供装修完毕直接投入使用的、不少于法律规定面积的物业服务用房和生活用房，经双方根据实际需要协商后确定的面积提供。物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用。本合同期限自2016年9月1日起至2020年8月30日止，在本合同期限内，本项目业主委员会成立，并与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。违约责任：甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业费用的，每逾期一日应从逾期之日起每日按所欠物业服务费的0.5%标准向乙方支付违约金。双方对其他权利义务等亦进行了约定。珍品物业公司、向往房地产公司在合同签章处加盖公司印章，但均未签署日期。2017年1月10日，向往房地产公司向珍品物业公司移交用于物业服务、生活的办公室、档案室等总面积约260平方米的房屋及设施、用品，双方共同签署领秀城小区物业用房移交清单。同日，向往房地产公司向珍品物业公司出具维修整改承诺书：关于承接查验中发现的问题我方（系：湖北向往房地产开发有限公司）承诺年后统一安排施工单位负责维修，直至修复为止。如果因为维修不及时造成的一切后果与物业公司无关。如因维修不及时影响到物业正常服务或收费由我方负责补偿。今后再有需维修事项，由物业公司出具维修单交由我方处理。2017年3月21日，珍品物业公司、向往房地产公司签订《领秀城小区物业承接查验协议》，该协议明确，项目规模：48312.65（平方米），甲方（向往房地产公司）已于本协议签订前向乙方移交了包括竣工总平面图等在内的相关资料，甲、乙双方已对本项目物业的公用部分、共用设备和共用设施的配置标准、外观质量和使用功能共同进行现场勘验。甲方应当移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设备设施，不作为检查和验收的内容。双方对其他事项亦进行了约定。同日，双方共同签署承接查验记录，确认有包括外墙渗水等在内的十五项问题（包括若干小项）待整改、修复。2017年8月7日，赤壁市物价局对珍品物业公司《关于领秀城小区前期物业管理服务费收费标准的请示》发文批复，领秀城住宅小区前期物业综合管理服务费最高限价为高层1.20元/月、平方米，非住宅区的物业服务费、小车停车费实行市场调节价，由物业服务公司与业主或经营者协商收费并在服务合同中约定。经向往房地产公司委托，赤壁市永安房地产测绘公司出具房屋测绘成果报告书，其中商铺9套面积为4404.71平方米，270套住宅面积为29911.46平方米。向往房地产公司对珍品物业公司在起诉状中陈述的自2016年9月1日起即按约定进行前期介入服务及前期物业服务的事实未提出异议，但认为珍品物业公司服务管理存在问题，致使有关设备损毁，要求珍品物业公司修复及赔偿，但其未提供足以认定上述事实的证据，亦未依法提起反诉。一审法院认为，珍品物业公司与向往房地产公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对双方具有法律约束力。被告向往房地产公司应按合同约定，承担物业服务范围内已竣工，或因其自身原因未能按时交给物业买受人的物业的物业服务费，以及按双方约定，应由其承担的物业共用部位、共用设施设备维修费用。向往房地产公司抗辩物业服务范围内部分商铺、房产被查封，不能算空置房等主张，查封机关仅在查封期间禁止买卖、抵押、过户、登记等，并未限制使用、出租，亦不涉及双方前期物业服务合同关系，珍品物业公司对其按合同约定提供前期物业服务，已完成举证责任，对向往房地产公司的相关抗辩主张，依法不予采信。关于物业服务费开始收费时间问题，珍品物业公司主张自双方合同起始日即2016年9月1日起，计算物业服务费；按双方合同第六条7.业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用。第十八条甲方应于物业交付使用前15日向乙方提供装修完毕直接投入使用的、不少于法律规定面积的物业服务用房和生活用房，经双方根据实际需要协商后确定的面积提供。物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用。以及第四条前期介入服务与费用的相关约定，2017年11月10日，领秀城小区物业用房等办理移交，则物业交付使用日期应顺延15日为2017年1月26日，该日期为物业服务收费的起始日期，此前则为前期介入服务期间，该费用应按双方合同第四条约定处理，该部分费用珍品物业公司在本案中主张的计费标准、方式与合同约定不符，且举证不能，本案中依法不予支持。关于计费面积，按双方签订的《前期物业服务合同》，向往房地产公司在珍品物业公司提供物业服务期间，应按约定承担该物业服务范围内已竣工但尚未出售、或者因其自身原因未能按时交给物业买受人的物业的物业服务费，按收费标准的90%承担。向往房地产公司对其开发、建设的物业是否已出售、出租、以及非因自身原因致业主买受物业及时交付不能并足以免责等相关事实负举证责任，向往房地产公司在一审法院指定的期限内举证不能，应承担不利后果。珍品物业公司向向往房地产公司主张，在整个物业服务区域内，其已向业主或物业使用人收取的物业服务费以外的物业服务费，符合双方合同约定及有关规定。按本案确定的收费开始时间及向往房地产公司应承担物业服务费的商铺、住宅的面积，并结合珍品物业公司在总账目清算明细及本案中自认已收取部分业主、物业使用人以外的物业服务费情况，认定如下：1.2017年1月26日前，为前期介入工作期间，其相关费用不能按物业服务费标准收取，在本案中不予支持；2.商铺物业服务费：4232.31㎡×2.2元/月×6个月×90%＝50279.8元（2017年1月26日至2017年7月31日期间）；3872.31㎡×2.2元/月×21个月×90%＝161010.6元（2017年8月1日至2019年4月30日期间）；3.空置及未交付买受人住宅物业服务费：2017年度62户（套）物业服务费76031元×90%＝68427.9元，2018年度58户（套）物业服务费87248元×90%＝78523.2元，2019年1月1日至4月30日56户（套）物业服务费27906元×90%＝25115.4元。关于珍品物业公司主张的违约金计算标准，向往房地产公司虽未主张降低，但其不承认珍品物业公司的诉讼请求，一审法院根据本案实际，依法酌定按利息损失确定违约金标准。综上所述，珍品物业公司在与向往房地产公司签订《前期物业服务合同》，并按约履行物业服务义务后，向往房地产公司应按合同约定，承担空置及未按时向物业买受人交付的物业的物业服务费及按约应由其承担的维修费用。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《物业管理条例》第四十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、湖北向往房地产开发有限公司支付湖北赤壁珍品物业管理有限公司物业服务费383356.9元，并自湖北赤壁珍品物业管理有限公司向一审法院起诉主张之日即2019年3月11日起至清偿之日止，按年利率4.35%承担逾期付款利息；二、湖北向往房地产开发有限公司向湖北赤壁珍品物业管理有限公司支付维修费用2770元；三、驳回湖北赤壁珍品物业管理有限公司的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效后7日内付清。逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费8280元，减半收取4140元，由湖北向往房地产开发有限公司承担3435元，湖北赤壁珍品物业管理有限公司承担705元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一审法院认定的事实与二审查明的相符，本院继续予以认定。本院认为，珍品物业公司与向往房地产公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同的约定，全面履行合同义务。关于向往房地产公司提出其与珍品物业公司之间达成的口头协议约定查封的商铺和住宅以及赠送的物业不另收取物业费的问题。首先，向往房地产公司并未提交证据予以证明；其次，珍品物业公司在诉讼过程中，一直予以否认。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对于向往房地产公司该上诉请求，不予支持。关于向往房地产公司提出被查封的商铺、住宅以及赠送物业费的时间均发生在向往房地产公司与珍品物业公司签订物业服务合同之前的问题。本院认为，向往房地产公司如果与珍品物业公司就赠送相关的物业费达成了口头协议，在此后签订合同时，即应将双方口头达成的协议内容予以明确，或者双方另行达成补充协议，按照日常生活经验，如果珍品物业公司拒绝将口头协议内容在合同中予以明确，向往房地产公司完全可以决定是否仍然与珍品物业公司签订《前期物业服务合同》。因此，向往房地产公司提出存在口头协议的上诉理由，既无证据予以证明，也有悖常理，对于向往房地产公司上述上诉理由，本院不予采信。关于向往房地产公司提出被查封的商铺及住宅已经在房管部门备案，登记在他人名下，并不属于闲置房的问题。本院认为，被查封的房屋，既包含一部分未售出的楼盘，还包括部分已经售出但未交付给买受人的房屋，根据《前期物业服务合同》的约定，向往房地产公司仍应按照计费标准向珍品物业公司交纳物业费。关于向往房地产公司提出其在销售房产过程中承诺赠送物业费给业主的问题。珍品物业公司与向往房地产公司均系不同的民事主体，二者各自对其民事行为承担民事责任，向往房地产公司与业主之间的约定，并不能约束珍品物业公司。综上所述，向往房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8280元，由上诉人湖北向往房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 田志刚审判员 沈朝明二〇二〇年十二月九日法官助理王娜书记员洪瑞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；