山西省运城市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）晋08执异75号 案外人：王福安，男，汉族，1981年3月24日出生，住运城市盐湖区。 案外人：郭琴，女，汉族，1981年9月20日出生，住址同上，系王福安之妻。 申请执行人：山西新翔建筑安装工程有限公司，住所地芮城县黄河西街**。 法定代表人：南亚丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：续海，山西谋略律师事务所律师。 被执行人：运城市光信房地产开发有限公司，，住所地运城市盐湖区圣惠路明珠小区**综合楼幢**** 法定代表人：姚霞，该公司董事长。 在本院执行山西新翔建筑安装工程有限公司（以下简称：新翔建筑公司）与运城市光信房地产开发有限公司（以下简称：光信房地产公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人王福安、郭琴对本院查封光信房地产公司名下位于运城市北部新区规划曲渠街以北明珠.逸和园小区第九幢二单元七层701号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王福安、郭琴称,2015年3月31日案外人与被执行人光信房地产公司签订了一份内部予留房认购合同书，合同约定被执行人将位于运城市明珠逸和园小区第********出售给异议人，双方约定房屋总价款为371645元。合同签订后案外人通过银行刷卡方式向被执行人支付了全部购房款。款付清后被执行人向案外人开具了商品房销售收据。案外人所购房产是为了用于个人家庭生活居住。案外人在查封之前与被执行人公司签订有书面的商品房买卖合同，并且所购房屋是用于居住，已经支付了100%全额的购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，故请求依法对案涉房屋予以解封并停止执行。 王福安、郭琴为支持自己的异议请求，向本院提供了以下证据： 1、2015年3月31日，运明珠逸和园子字第106号，内部予留房认购合同书一份； 2、2015年3月31日，光信房地产开发有限公司出具的，商品房销售收据371645元收据一份及分五次通过银行刷卡方式支付房款278374元的银行转账凭证； 3、2020年12月8日，运城市不动产登记中心不动产登记资料查询结果证明，王福安、郭琴不动产登记信息各一份； 4、王来义、杨淑云说明案外人租房居住情况说明、户号为14080200265049户口本户主为王福安的首页复印件、户号为140802000011901户口本户主为王来义的首页复印件。证明：案外人与父母已分家，坐落运城市××××路新村的宅基地为王来义、杨淑云所有并居住，案外人购买涉案房屋是为了满足其家庭居住，因涉案房屋未交付其一家四口一直在外租房居住至今。 5、2020年12月4日，运城市盐湖区北城办事处干河社区居民委员会开具的盖章证明一份，证明：坐落运城市××××路新村的干河新村西八巷一号的院子为王来义夫妇的，其儿子王福安不在此居住，并有西邻居王建明签字。 6、2018年11月1日，谢娟萍与王福安签订的房屋租赁合同一份、银行转账凭证两份、案外人租房居住谢娟萍证明一份。 申请执行人新翔建筑公司称，案外人与被执行人光信房地产公司签订的合同是《内部予留房认购合同书》，所签订的合同不属于合法、有效的购房合同；案外人没有证据证明支付光信房地产公司的购房款已经达到总房款的百分之五十，没有转账凭证，不能证明付款情况；异议人没有证据证明其名下没有第二套可供居住的房屋。综上，案外人提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，不能排除本案的执行，应依法驳回异议申请。 本院查明，新翔建筑公司与光信房地产公司建设工程合同纠纷一案，仲裁审理中，新翔建筑公司于2018年10月24日向运城仲裁委员会申请财产保全，2018年10月26日运城仲裁委员会将保全申请书、担保材料等提交本院。本院经审查于2018年10月31日作出（2018）晋08财保5号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人运城市光信房地产开发有限公司银行存款4400万元或者查封、扣押其相应价值的其他财产。案件申请费5000元，由运城市光信房地产开发有限公司承担。”本院于2018年11月19日作出（2018）晋08执保41号协助执行通知书并向运城市不动产登记中心送达，协助项目“一、协助运城市光信房地产开发有限公司名下位于运城市北部新区规划曲渠街以北明珠.逸和园小区的129套房产…予以查封（其中包括案外人王福安、郭琴所提异议的明珠.逸和园小区第九幢二单元七层701号）。三、本次查封期限为三年（自2018年11月20日起至2021年11月19日止）。”运城仲裁委员会于2019年3月8日作出（2018）运仲调字第112号调解书，协议：“五、剩余工程款支付：因申请人山西新翔建筑安装工程有限公司所承建工程至今尚未竣工验收，虽《明珠.逸和园小区工程结算协议》已确认了申请人山西新翔建筑安装工程有限公司所承建工程总造价，但被申请人运城市光信房地产开发有限公司仍需根据工程进度支付相应比例的工程款。《明珠.逸和园小区工程结算协议》签订后一个月内由被申请人运城市光信房地产开发有限公司支付申请人山西新翔建筑安装工程有限公司工程款人民币200万元。……本案仲裁费用283325元，由申请人山西新翔建筑安装工程有限公司承担。本调解书经双方当事人签收后，发生法律效力。”运城仲裁委员会调解书生效后，被执行人光信房地产公司未自觉履行上述调解书确定的义务申请执行人新翔建筑公司申请本院强制执行。 执行中采取了如下措施：2020年7月22日，本院作出（2020）晋08执256号执行裁定书，裁定：冻结被执行人运城市光信房地产开发有限公司银行存款2500万元，或查封、扣押其相应价值的财产。期限分别为银行存款一年，动产两年，不动产三年。 同时查明，开发商光信房地产公司与案外人王福安、郭琴于2015年3月31日签订了明珠.逸和园第九幢二单元七屡701号商品房《内部预留房认购合同书》，合同约定总价款为371645元，涉案商品房的用途为住宅；签订合同后王福安、郭琴向光信房地产公司按照合同约定分期通过银行和现金支付房款共371645元，光信房地产公司收受购房款并向王福安出具收款收据。运城市不动产登记中心不动产登记资料查询结果，证明运城市市本级不动产登记资料信息显示王福安不动产登记信息：土地使用权人为王福安，坐落运城市××××路新村，土地性质为划拨；郭琴无不动产登记信息。2018年11月1日谢娟萍与王福安签订的房屋长期租赁合同一份，2019年12月30日、2020年11月3日王福安向谢娟萍（账号62×××44）两次通过中国建设银行转账方式支付两年租房款共计16000元。 本院认为：本案的争议焦点是，案外人王福安、郭琴是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，王福安、郭琴与房地产开发企业光信房地产公司于2015年3月31日签订了明珠.逸和园第九幢二单元七层701号商品房《内部预留房认购合同书》，该合同符合《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》商品房买卖合同的法律要件，案外人王福安、郭琴与光信房地产公司签订的《内部预留房认购合同书》应认定为合法有效的商品房买卖合同。上述合同签订及缴纳房款的行为均在本院2018年11月19日查封涉案房屋之前。虽然2019年12月8日运城市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果，证明王福安在运城市××××路新村有划拨的宅基地，经查，该宅基地其父母用于居住，其本人长期租住他人房屋居住生活至今，其作为消费者购买涉案房屋是为了满足其居住需要，其对所证明购买房屋的权益应当优先保护。关于申请执行人新翔建筑公司所提案外人虽然提供了收款收据，没有转账凭证，不能证明付款情况的意见。经查，王福安按照购房合同约定分期五次通过银行刷卡方式支付房款278374元和现金支付房款93271元，共计支付购房款371645元，光信房地产公司收受购房款并向王福安出具收款收据。申请执行人未提供相反证据证明案外人未付购房款及被执行人未收受购房款，申请执行人所提意见理据不足，本院不予采纳。据此，本案不应对位于运城市北部新区规划曲渠街以北明珠·逸和园第九幢二单元七层701号房产采取查封措施。案外人王福安、郭琴提出排除执行的异议请求成立，本院予以支持，应中止对涉案房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止对位于运城市北部新区规划曲渠街以北明珠.逸和园小区第九幢二单元七层701号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 程 鹏 审判员 文明军 审判员 裴黎杰 二〇二〇年十二月八日 书记员 褚 乐