湖北省武汉市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鄂01行终1031号 上诉人（原审原告）杨立，男，1988年12月16日出生，汉族，身份证住址武汉市汉阳区。 委托代理人阮荣（系上诉人之母），1963年2月14日出生，汉族，身份证住址同上， 被上诉人（原审被告）武汉市汉阳区城区改造更新局，住所地武汉市汉阳区马沧湖路**。 法定代表人柴劲松，该局局长。 委托代理人余聃，该局工作人员。 委托代理人高威，湖北泓峰律师事务所律师。 上诉人杨立因诉被上诉人武汉市汉阳区城区改造更新局房屋征收补偿协议一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105行初16号行政判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2016年6月23日，武汉市汉阳区人民政府作出阳政征决字［2016］第9号《房屋征收决定书》，对汉阳区冷冻机厂片的房屋实施征收。原告的房屋坐落于武汉市汉阳区杨家东湾70-72号，在征收范围内。2017年2月20日，武汉市汉阳区房屋征收管理办公室（后变更为被告，以下为行文方便，均统一称为被告）与原告就拆迁安置补偿事宜达成协议，并签订《汉阳区国有土地上房屋征收补偿协议书》（以下简称为被诉协议），协议主要内容为：原房屋建筑面积54.58㎡、应给予未经登记房屋建筑面积10.84㎡；房屋评估单价11,384元/㎡、总价1,077,837.96元；安置房屋为保和墨水湾3-400A；安置房屋预测建筑面积119.63㎡；安置房屋单价11,795元/㎡、总价1,411,035.85元；预计交房时间2018年8月31日。协议中约定的安置房源为被告鸿泰新鼎置业发展有限责任公司（以下简称鸿泰公司）购买的保和墨水湾二期商品房，但该项目工程未经规划审批便建设。后鸿泰公司补办了案涉工程的《建设用地规划许可证》（2020年8月25日核发）、《建设工程规划许可证》（2020年9月4日核发）、建筑工程施工许可证（2020年9月7日核发）。原告认为涉案房屋属违法建设且未依法进行评估，故诉至法院，请求判决确认被告与原告签订的被诉协议无效。 原审法院认为，本案属于行政协议案件，人民法院审理该类案件主要审查的是被诉协议的合约性和合法性。被诉协议是双方当事人的真实意思表示，对此双方无争议，故被诉协议的合约性不存在问题。然被诉协议中约定的还建安置房屋系未经规划审批的建筑，被告将此违法建设作为安置房源，明显构成重大违法的情形，故该协议不合法，双方签订的被诉协议本应认定为无效，但由于案涉工程已在庭审前补办了建设工程规划许可手续，案涉工程违法的因素已经消除，根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十二条第三款“行政协议无效原因在一审法庭辩论终结前消除的，人民法院可以确认行政协议有效”的规定，因此，可以确认被诉协议有效。至于原告提出安置房屋未进行评估、分户评估报告不符合法定形式的问题，属于程序上的瑕疵，尚不足以认定为重大且明显违法，不能据此认定协议无效。经原审法院释明，原告坚持其诉讼请求，故本案无法对被诉协议履行中违约行为进行审查处理。因此，原告诉请确认被诉协议无效，原审法院不能支持。依照《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十二条第三款的规定，判决确认原告杨立与武汉市汉阳区房屋征收管理办公室于2017年2月20日签订的被诉协议有效。 上诉人杨立不服原审判决，向本院上诉称，一、原审判决认定事实不清，适用法律不当；二、被诉协议中确定的小区项目房屋未取得商品房预售许可证，应当认定为无效；三、涉案项目涉嫌违法犯罪，应当移送公安机关查处。故请求二审法院撤销原审判决，依法确认被诉协议无效。 被上诉人武汉市汉阳区城区改造更新局二审辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，审判程序合法，上诉人的上诉不成立。请求驳回上诉，维持原判。 各方当事人向原审法院提交的证据、依据均已随案移送本院，本院对证据的认证和采信理由与原审法院相同，对原审法院认定的事实予以认可。 本院二审中，上诉人杨立提交了2020年10月14日武汉市住房保障和房屋管理局对案外人刘建华作出的《政府信息公开申请答复书》，证明保和墨水湾二期2、3号楼，截止到2020年10月14日，还未办理“商品房预售许可证明”。被上诉人武汉市汉阳区城区改造更新局则提交了案涉小区2020年9月21日办理的鄂（2020）武汉市汉阳不动产权第0053124号的不动产权证和2020年10月27日核发的武房开预售【2020】775号武汉市商品房预售许可证复印件。对上诉人与被上诉人二审中先后提交的相关证据，证明了案涉小区目前已办理了商品房预售许可证，本院予以采信。 本院二审查明，案涉小区已于2020年9月21日取得了证号为鄂（2020）武汉市汉阳不动产权第0053124号的不动产权证，登记权利人为鸿泰公司，坐落汉阳区江堤中路，用途为城镇住宅用地，土地使用权面积为9935.85平方米，使用期限为国有建设用地使用权至2086年3月17日止。该小区还于同年10月27日取得了编号为武房开预售【2020】775号的武汉市商品房预售许可证，登记企业名称为鸿泰公司，项目名称为新建居住项目（保和墨水湾二期），项目总建筑面积130786.50平方米。 本院认为，本案的争议焦点是被诉协议是否无效。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条的规定，本案中的征收部门原武汉市汉阳区房屋征收管理办公室具有与被征收人杨立签订房屋征收补偿协议的法定职责。双方当事人签订的被诉协议就补偿方式、补偿金额、用于产权调换房屋的地点和面积、产权调换房屋总价、结算差价、搬迁费、临时安置补偿费等事项进了明确约定，系双方的真实意思表示，且被诉协议内容未违反法律规定。被诉协议不存在构成无效的重大且明显违法的情形，亦不存在依据民事法律规范应确认协议无效的情形。 关于上诉人提出被上诉人在被诉协议中提供的产权调换房在其提起本案诉讼时，未取得相关建设、销售许可审批手续，严重违反《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，应属无效的意见。本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第二款的规定：“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”《武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》第五十八条规定，“产权调换房屋需要在改建地段或者就近地段建设的，按照下列程序办理：……（八）产权调换房屋取得预售许可证之后，被征收人可以凭房屋征收部门开具的购房通知书和产权调换协议，与依法确定的开发主体签订商品房买卖合同。交付产权调换房屋时，房屋征收部门与被征收人根据产权调换协议的约定，结清产权调换房屋与被征收房屋价值差价。”由此可知，被征收人选择产权调换方式予以补偿的，实质就是由征收部门按照法定的补偿项目、补偿标准计算确定被征收房屋价值，其后被征收人通过其应当获得的征收补偿利益总价，去购买置换产权调换房屋，从而实现以物易物的实物补偿。这一过程中，被征收人凭房屋征收部门开具的购房通知书和产权调换协议，与依法确定的开发主体签订商品房买卖合同，并结清差价，就是产权调换房屋的具体交付方式。这一过程，实际上是双方履行补偿协议的过程。因此，如果产权调换房源因为相关行政审批许可未予准许，导致被征收人与产权调换房屋的开发主体签订的商品房买卖合同因为违反法律规定被认定无效，或者无法签订商品房买卖合同，从而最终导致产权调换补偿协议不能履行属于协议的履行问题，被征收人对此可以提出违约之诉，但协议履行中是否存在违约的情形并不导致产权调换补偿协议无效。本案中，征收部门与上诉人签订被诉协议，产权调换房屋的位置、面积、单价明确具体。被诉协议的第四条第4项约定了产权调换房屋的交付方式为：“甲方实际交付给乙方的产权调换房屋的户型、面积最终以规划部门的审批及房屋测绘单位实测结果为准。面积差异的处理方式、产权调换房屋的最终总价由乙方和开发单位另行在房屋买卖合同中予以约定并结算差价。”根据审理查明的情况，涉案征收项目的产权调换房屋在上诉人提起本案诉讼时还未实际交付，即包括本案上诉人在内的涉案项目被征收人还未与产权调换房屋的开发主体签订商品房买卖合同，并结清差价。从案涉产权调换房源项目的建设情况看，已经陆续取得了相关行政审批许可手续，产权调换房屋的交付条件正在逐步成就，相关交付工作正在推进当中。现上诉人依据规范商品房买卖合同的《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律规定认为被诉协议无效，属于理解法律错误。 综上所述，被诉协议并不存在无效情形，原审判决认定事实清楚，判决结果并无不当。上诉人的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件诉讼费人民币50元，由上诉人杨立负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈平 审判员  沈红 审判员  俞震 二〇二〇年十二月三日 法官助理马越 书记员祁平