贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终1995号 上诉人（原审被告）：黎绍富，男，1972年12月2日出生，土家族，户籍贵州省沿河土家族自治县，现住贵州省铜仁市碧江区。 被上诉人（原审原告）：铜仁市茂盛五环物业服务有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区共青路**。 法定代表人：张茂，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘利平，女，1998年3月16日出生，侗族，该公司职工，住贵州省铜仁市万山区。 委托诉讼代理人：杨文忠，男，1967年1月12日出生，汉族，该公司职工，住贵州省铜仁市。 上诉人黎绍富因与被上诉人铜仁市茂盛五环物业服务有限公司（以下简称茂盛五环公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初2034号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人黎绍富、被上诉人五环物业公司的委托诉讼代理人刘利平、杨文忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黎绍富上诉请求：1.撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初2034号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人的全部诉请请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人起诉的物业服务费7695元以及车辆秩序卫生费3990元，只有从2015年9月1日至2020年5月31日的计算时间，并未明确计算方式，一审判决认定事实不清。二、一审判决上诉人交纳车辆秩序卫生费3990元，证据不足。被上诉人主张车牌号为贵Ｄ×××××的车辆的车辆秩序卫生费由上诉人支付，但其并未提供任何证据予以证明该车辆系上诉人所有或由上诉人驾驶停放在凯旋春天小区内。三、业主交付管理费是建立在物管公司提供物业服务的基础上，被上诉人未提供相应的服务管理，该费用不应得到支持。 茂盛五环公司二审答辩，被上诉人是按照《铜仁凯旋春天物业管理委托合同》的约定向上诉人收取“小车”车辆秩序卫生费70元／月和物业管理费1元／㎡·月，至今有57个月未交纳任何费用。上诉人在一审庭审自认车辆贵Ｄ×××××为其所有，其长期将该车辆停放在小区内。故，上诉人应当按照合同约定向被上诉人交纳上述两笔费用。 茂盛五环公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判决被告支付所欠的费用共计金额：11685元，物业服务费7695（2015年9月1日至2020年5月31日）；车牌号贵Ｄ×××××从（2015年9月1日至2020年5月31日）车辆秩序卫生费3990元，并按国家规定追诉滞纳金共计11685元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告在碧江区东太凯旋春天购买了1栋11-8号住房一套，于2014年搬入该住房居住，其居住期间，常常将一辆贵Ｄ×××××号车开回小区停放。原告于2015年9月1日进入凯旋春天小区进行物业管理，因被告一直未交物业管理费用，原告便于2019年11月4日将被告从2015年9月1日至2019年11月30日欠付的物业管理费进行催收，并将《催费函》张贴在被告居住的大门上。至2020年5月31日止，被告欠原告物业服务费7695元、车辆管理费3990元，共计11685元。 被告于2014年进住凯旋春天小区，并有一辆小车停放、进出该小区，其居住的楼上房屋漏水、车辆停在小区内曾被他人画上痕迹，未交物业费。 上述事实，有原、被告的陈述和经庭审质证的原、被告的身份信息、原告提供的《物业服务委托书》、《催费函》、欠费清单》和被告提供的照片在卷佐证，一审法院予以认定。 一审法院认为，委托合同是委托人和受托约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，原告是受业主委员会的委托，对被告所在的小区进行物业管理，由业主支付报酬。原告与小区业主委员会签订的委托合同，在没有证据证明其委托管理合同无效的情况下，原告有权按照物业管理委托合同对小区内的所有业主收取物业管理费用。本案被告是原告管理服务的对象，在原告提供了物业服务后，被告就应当依照物业管理委托合同交付物业管理费用，因此，原告请求被告支付物业管理费用的诉求，符合法律规定和合同给定，一审法院予以支持。被告以其居住的楼上房屋漏水、车辆停在小区内被他人画上痕迹、安装单元大门行走不方便、物业管理不正常等事由进行抗辩，一审法院认为，一是被告居住的房屋漏水系其所居住的楼上房屋渗透造成，无论楼上房屋所有权属于开发商还是已有人购买，均属于被告与楼上房屋所有权人之间的纠纷，即相邻纠纷，与本案的物业管理服务合同纠纷系两个不同性质的纠纷，不属于本案解决的范畴；二是车辆受损属于侵权纠纷，被告可根据车辆受损情况向侵权人或负有管理责任的物业管理单位即原告索赔，但这与收取物业管理费是两个不同性质的纠纷，不是本案解决的范畴；三是小区业主委员会是代表小区的所有业主行使权利，原告是与被告所在的小区业主委员会签订的物业管理委托合同，因此，被告如对小区的物业管理有异议，应当向小区的业主委员会反映，由业主委员会出面维权。总之，被告作为业主委员会委托原告管理的业主，应当遵照物业管理合同的约定履行义务，按时缴纳物业管理费用，促使物业管理能够正常开展。关于原告主张被告承担滞纳金11,685元的问题，一审法院认为，被告在庭审中陈述和提供的大量照片，证明了原告在对小区的物业管理中存在不完善的问题，如车辆被损伤无法通过监控查找侵害人、被告不交物业费没有通过合同相对方即业主委员会进行协调、催收等，因此，原告要求被告承担滞纳金的诉求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百零五条的规定，一审判决：一、由被告黎绍富支付给原告茂盛五环公司物业服务费7,695元、车辆秩序卫生费3,990元，共计11,685元；二、驳回原告茂盛五环公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取46元，由被告黎绍富负担。 二审庭审过程中，上诉人黎绍富提交案涉小区照片14张，用以证明被上诉人茂盛五环公司提供的物业服务不完善，上诉人有权拒交物业费用。被上诉人质证真实性没意见，但反映的是被上诉人对小区消防进行整改的情形，达不到其证明目的。 被上诉人茂盛五环公司提交案涉小区照片11张，用以证明其提供的物业服务符合合同约定，上诉人黎绍富应当按照合同委托合同的约定支付物业服务费用。上诉人黎绍富质证认为没有看见过物业公司对小区进行维护。 庭审结束后，上诉人黎绍富提交一审法院（2017）黔0602民初3090号民事判决书，用以证明上诉人不向被上诉人交纳物业已经人民法院生效判决确定。被上诉人质证认为，该判决是以证据不足驳回被上诉人的诉请，但至今上诉人未缴纳物业费属实，其应当按照物业委托合同的约定交纳物业费。 被上诉人茂盛五环公司提交2015年8月29日签订的《铜仁市凯旋春天物业管理委托合同》、《凯旋春天2020年车辆及业主信息表》、《2019年开喜欢春天车辆收费信息表》；用以证明被上诉人入驻小区时间和上诉人登记进出的车辆为贵Ｄ×××××、贵Ｄ×××××的时候。上诉人质证认为，对物业公司进驻小区的时间没有异议，2015年的合同有物业公司法定代表人签字，而2018年的合同没有物业公司法代表人签字，且贵Ｄ×××××号车辆上诉人早以出卖给他人，贵Ｄ×××××车辆也不是属于本人所有，为上诉人曾经的合伙人所有，该辆车进出小区并停放的时间不多，上诉人不应当交纳停车费。 上述证据，客观真实、合法与具有关联系，本院均予以采信。 二审审理查明：2015年8月29日，铜仁市碧江区东太凯旋春天业主委员会与被上诉人签订《铜仁市凯旋春天物业管理委托合同》，约定：委托管理期限叁年，自2015年9月1日起至2018年8月31日止；本物业的物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米步梯房0.4元、电梯房1.0元向业主或物业使用权人收取；停车费有乙方按每辆70.00元／月，向车辆使用权人收取；并约定了其他的权利义务关系。2018年10月28日，被上诉人与该小区业委会续签《物业管理委托合同》，并约定：委托管理期限限5年，自2018年9月1日起至2023年8月31日止；本物业的物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米步梯房0.6元、电梯房1.2元向业主或物业使用权人收取；车辆卫生秩序管理费小车每辆70元／月；并约定了其他的权利义务关系。上诉人黎绍富在被上诉人处登记进出的车辆为贵Ｄ×××××、贵Ｄ×××××两辆机动车辆，贵Ｄ×××××并不是黎绍富在被上诉人处登记进出车辆。因黎绍富长期未缴纳物业费、车辆秩序卫生费，被上诉人遂以2015年签订的《铜仁市凯旋春天物业管理委托合同》约定的标准向一审法院提起诉讼。 另查明，2017年10月19日，被上诉人向一审法院提起诉讼要求上诉人支付2015年9月1日至2017年8月31日物业服务费3,240元，一审法院做出了（2017）黔0602民初3090号民事判决书，以被上诉人未提交合法有效证据予以佐证其已经履行书面催缴义务，应承担举证不能的法律后果，驳回被上诉人要求上诉人支付物业服务费的诉讼请求。因当事人双方均未在法定期间提起上诉，该案已发生法律效力。 本院认为，本案的争议焦点是：上诉人黎绍富是否应当支付被上诉人茂盛五环公司物业服务费7,695元、车辆秩序卫生费3,990元。 本案中，铜仁市碧江区东太凯旋春天业主委员会与被上诉人签订《铜仁市凯旋春天物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被上诉人为依法成立的物业服务公司，其与业主委员会签订的两份合同对茂盛五环公司服务区域内的业主具有约束力，上诉人应当按照上述合同之约定向被上诉人交纳物业费和车辆秩序卫生费。上诉人提出被上诉人提供物业存在瑕疵的问题，物业公司服务不到位的情形，可以要求物业服务企业改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以请求小区业主委员会解除合同、更换物业服务企业。鉴于物业服务的动态性、涉众性特点，以及为保障物业服务区域的和谐稳定，业主仅以物业服务瑕疵拒付物业费的抗辩不能得到支持。关于上诉人于庭审后提出其不交纳物业费是经过人民法院民事生效判决问题。经审理查明，一审法院作出的（2017）黔0602民初3090号民事判决书是以“物业公司未书面催缴业主”而判决驳回茂盛五环公司的诉请并无不当，而本案中，被上诉人一是于2017年10月19日被上诉人向上诉人进行诉讼主张从2015年9月1日欠付的物业费，二是于2019年11月4日，在上诉人居住的房屋门前张贴催缴函，被上诉人已通过多种途径、方式向上诉人进行主张，亦符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中“经书面催缴”之规定。上诉人已经在被上诉人书面催收其2015年9月1日起欠付物业费的情况下，未按时交纳物业服务费已构成违约，一审法院综合双方情况，因被上诉人提供的物业服务具有瑕疵也构成违约的问题，就双方互相违约部分进行抵销，故，一审法院判决上诉人应当向被上诉人支付欠付的物业服务费7695元并无不当。关于被上诉人主张的贵Ｄ×××××不是上诉人车辆，故其不应向被上诉人车辆秩序卫生费问题。二审审理阶段，根据被上诉人提供《凯旋春天车辆及业主信息表》载明该登记信息，上诉人在被上诉人处登记进出的车辆为贵Ｄ×××××、贵Ｄ×××××两辆车，且上诉人黎绍富一、二庭审均承认其入住该小区后贵Ｄ×××××车辆在被上诉人服务区域内停放车辆的事实。一审法院虽认定贵Ｄ×××××车辆为上诉人所有略有瑕疵，但结合上诉人承认其在已经被上诉人服务区域内停放车辆的事实，一审法院判决上诉人支付被上诉人车辆秩序卫生费3990元并无不当。上诉人认为不应交纳车辆秩序卫生费的上诉理由，本院不予采信。 综上所述，上诉人黎绍富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费92元，由黎绍富负担。 本判决为终审判决。 审判长  向前 审判员  田芳 审判员  任利 二〇二〇年十二月三日 法官助理李正雷 书记员伍昊