湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1676号上诉人（原审原告）：招商银行股份有限公司宜昌分行，住所地湖北省宜昌市西陵一路**。负责人：彭小敏，该分行行长。委托诉讼代理人：屈荣，湖北百思特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜昌弘洋投资有限公司，住所，住所地湖北省宜昌市伍家岗区桔城路**div>法定代表人：周定兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈守邦，湖北陈守邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛汝节，湖北陈守邦律师事务所律师。原审被告：陈道标，男，1966年8月25日出生，汉族，户籍地福建省平潭县，现住湖北省宜昌市西陵区。原审被告：陈爱玲（陈道标之妻），女，1968年1月2日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。原审被告：宜昌华凯食品商贸有限公司，住所地湖北省，住所地湖北省宜昌市沿江大道**法定代表人：刘世树，该公司总经理。原审被告：宜昌市乐高酒店有限公司，住所地湖北省宜昌高新，住所地湖北省宜昌高新区港窑路** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈道标，该公司总经理。原审被告：陈孝兴，男，1970年4月21日出生，汉族，户籍地福建省平潭县，现住湖北省宜昌市。上诉人招商银行股份有限公司宜昌分行（以下简称招行宜昌分行）因与被上诉人宜昌弘洋投资有限公司（以下简称弘洋公司），原审被告陈道标、陈爱玲、宜昌华凯食品商贸有限公司、宜昌市乐高酒店有限公司、陈孝兴金融借款合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2018）鄂0502民初271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。招行宜昌分行上诉请求：请求撤销宜昌市西陵区人民法院（2018）鄂0502民初271号民事判决第五项，改判弘洋公司对原审判决中第二、三判项中的给付义务承担100%连带清偿责任。事实和理由：一、一审法院以自己对公平的判断改变了弘洋公司应该承担保证责任的界限，违反了当事人意思自治的原则。在房屋按揭贷款业务中，银行本质上是在给开发商提供资金，开发商是直接受益人。虽然开发商不参加直接办理，在产权证办理完毕后仍然可能出现特殊情况，导致抵押权不能办理，在这个时候开发商仅仅承担到把产权证书交给银行为止，银行就存在风险。客观上银行存在防范风险的需求，开发商作为银行贷款的受益者，承担保证责任到银行办理完正式抵押为止，是对银行防范风险的反映。在双方签订的协议中有承担保证责任期限的约定，应该尊重当事人的意思自治。二、弘洋公司应该举证银行有故意怠于办理行为，且怠于办理的前提条件是所办理的事项能够办理。弘洋公司没有移交办理抵押所需要的全部产权证书，导致上诉人办理预抵押转正式抵押条件不能成就，应承担责任。三、招行个人购房贷款协议9.6条规定，办理抵押登记将产权证办理完毕、设立抵押是弘洋公司的责任。弘洋公司辩称：我公司已经将房产证交给了上诉人，上诉人在三个月内没有去办理抵押登记，是上诉人自己怠于行使权利，导致不能办理抵押登记。上诉人没有证据证明必须要有4本房产证才能办理抵押登记。格式条款约定的事情对方做不到，该条款无效。办理抵押登记只能是银行去。请求驳回上诉，维持原判。陈道标述称：我当时去问过房管局，说可以办两层抵两层。陈爱玲、宜昌华凯食品商贸有限公司、宜昌市乐高酒店有限公司、陈孝兴未答辩。招行宜昌分行向一审法院起诉请求：1、请求判决解除招××与××、陈爱玲签订的《个人购房借款及担保合同》。2、判令陈道标、陈爱玲共同向招行宜昌分行偿还借款本金9138594.61元及截止2017年12月21日的利息116751.24元，并自2017年12月22日起至借款本金还清之日止，按人民银行同期贷款基准利率的1.95倍支付利息。3、判令宜昌弘洋投资有限公司、宜昌华凯食品商贸有限公司、宜昌市乐高酒店有限公司、陈孝兴对第一项给付义务承担连带清偿责任。4、确认招行宜昌分行对陈道标、陈爱玲位于宜昌市××岗区××城路香山××区××楼××单元××、××、××、××号房屋（房屋产籍号0301080550000501、0301080550000601、0301080550000701、0301080550000801）享有抵押权，招行宜昌分行有权以该抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押的价款优先受偿。5、由全体被告承担本案的案件受理费、保全费、公告费等诉讼费用。一审法院认定事实：2011年11月8日，招××与××、陈爱玲签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定陈道标、陈爱玲向招行宜昌分行借款1080万元，用以购买宜昌弘洋投资有限公司开发的房产，借款期限为2011年11月8日起至2021年11月8日止，借款执行利率为中国人民银行公布的贷款基准利率上浮50%，遇基准利率调整的，于次年1月1日作相应调整。借款还款方式为按月付息，依合同所附《本金归还计划》还本。合同同时约定，陈道标、陈爱玲将其购买的宜昌弘洋投资有限公司开发的房产（房屋产籍号分别为：03-0108-0550-000501、03-0108-0550-000601、03-0108-0550-000701、03-0108-0550-000801；对应各套房屋面积分别为：1044.13㎡、1043.59㎡、1046.96㎡、1048.77㎡）作为抵押物，为上述借款债务提供抵押担保。合同另约定，借款人未依约偿还借款的，须按上述约定的执行利率再上浮50%给付罚息，不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。合同还约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同提前到期，提前收回贷款本息及费用。以上《个人购房借款及担保合同》签订当日，宜昌华凯食品商贸有限公司、宜昌市乐高酒店有限公司、陈孝兴各与招行宜昌分行签订《个人贷款不可撤销担保书》一份，约定宜昌华凯食品商贸有限公司、宜昌市乐高酒店有限公司、陈孝兴自愿为陈道标、陈爱玲在上述《个人购房借款及担保合同》项下债务承担连带保证责任，承担保证责任的范围包括借款合同项下的本金、利息、罚息、复息及实现债权的费用，保证期间为借款合同履行期限届满之日起两年。同日，弘洋公司另与招行宜昌分行签订《个人贷款不可撤销担保书》一份，约定弘洋公司自愿为陈道标、陈爱玲在上述《个人购房借款及担保合同》项下债务承担连带保证责任，承担保证责任的范围包括借款合同项下的本金、利息、罚息、复息及实现债权的费用，保证期间为自担保书签订之日起至借款人抵押之房产办妥抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交招行宜昌分行保管之日止。2012年6月8日，招行宜昌分行按照陈道标、陈爱玲的指示支付了借款1080万元，但陈道标、陈爱玲自2017年10月起未再依约偿还借款，截止2017年12月21日，陈道标、陈爱玲尚欠招行宜昌分行借款本金9138594.61元，利息、罚息、复息116751.24元。另查明，陈道标、陈爱玲所抵押的上述房产至今未完成抵押登记，且自2016年7月起，均被司法查封。弘洋公司曾于2015年5月7日将办理完毕的上述产籍号为03-0108-0550-000501、03-0108-0550-000601的房屋所有权证交招行宜昌分行收执。一审法院认为，双方当事人签订的《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款不可撤销担保书》均是当事人的真实意思表示，且不违反国家有关法律、法规的强制性规定，法院依法对上述合同的效力均予确认。招行宜昌分行已依约履行了贷款发放义务，陈道标、陈爱玲却未按合同的约定偿还借款本息，其行为已构成违约。依照约定，招行宜昌分行对期限未届满的借款合同享有解除权，招行宜昌分行所提解除其与陈道标、陈爱玲签订的《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求法院依法予以支持。合同解除后，陈道标、陈爱玲对所欠借款本息依法应立即予以清偿。另宜昌华凯食品商贸有限公司、宜昌市乐高酒店有限公司、陈孝兴为陈道标、陈爱玲的上述借款债务提供了连带责任保证，在招行宜昌分行的债权未获清偿时，宜昌华凯食品商贸有限公司、宜昌市乐高酒店有限公司、陈孝兴依法应对陈道标、陈爱玲的借款债务承担连带清偿责任。招行宜昌分行与弘洋公司在《个人贷款不可撤销担保书》中，将弘洋公司承担保证责任的保证期间表述为“自担保书签订之日起至借款人抵押之房产办妥抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交招行宜昌分行保管之日止”，因抵押房屋办妥登记并非必然发生的事件，故上述条款虽表述为保证期间，但并不能作期限理解，而应理解为条件，即弘洋公司于本案中承担的是一种附条件的保证责任。弘洋公司承担保证责任的条件，不宜简单按照上述字面表述认定，而是应结合法律关系的性质和交易习惯来界定。本案中，陈道标、陈爱玲与弘洋公司为房屋买卖关系，一为购房人，一为开发商；陈道标、陈爱玲与招行宜昌分行为借款及担保关系，一为借款人、抵押人，一为贷款人、抵押权人。在招××与××、陈爱玲的借款及担保关系中，双方已为该借款债务设定了物的担保，弘洋公司作为陈道标、陈爱玲抵押房屋的开发商，本无需再加入其中，但因上述《个人购房借款及担保合同》签订之时，陈道标、陈爱玲所抵押的房产为预售房屋，尚未办理初始登记，在完成抵押登记以前，招行宜昌分行债权仍存在风险。为防止借款人在开发商处取得房屋产权之后拒绝将所有权证书交招行宜昌分行办理抵押登记，招行宜昌分行方与弘洋公司另行成立了《个人贷款不可撤销担保书》，亦即通常所说阶段性保证合同，其目的正是确保开发商将所售房屋的产权证办好后能够交与贷款银行收执，银行再持产权证去办理抵押登记。至于《个人贷款不可撤销担保书》中所提“办妥抵押登记”、“并将房地产他项权证交招行宜昌分行保管”，因弘洋公司在抵押担保关系中既非抵押人，亦非抵押权人，其无从参与抵押登记的办理，若将未办妥抵押登记认定为其承担保证责任的条件，显然有失公平，亦与其真实意思相悖。综上所述，弘洋公司承担保证责任的条件应认定为：其所售房屋的所有权证书未交予招行宜昌分行收执。本案中，弘洋公司已为陈道标、陈爱玲抵押房屋中的两套办妥产权登记并已将房地产权证交付招行宜昌分行收执，则弘洋公司对该两套房屋对应比例的债务不承担保证责任，但对尚未办理产权登记的抵押房屋对应比例的债务仍应承担保证责任。抵押房屋的总面积为4183.45㎡，尚未办理产权登记的抵押房屋面积为2095.73㎡，弘洋公司应承担保证责任的债务比例为50.1%。招行宜昌分行另提出确认其对陈道标、陈爱玲抵押的房屋享有优先受偿权的诉讼请求，因其所述房屋至今未完成抵押登记，且其此主张与其对弘洋公司所提担保债权存在逻辑冲突，故对招行宜昌分行此项诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除招商银行股份有限公司宜昌分行与陈道标、陈爱玲签订的《个人购房借款及担保合同》。二、陈道标、陈爱玲偿还招商银行股份有限公司宜昌分行借款本金9138594.61元及截止2017年12月21日的利息、罚息、复息116751.24元，合计偿还9255345.85元。三、陈道标、陈爱玲以借款本金9138594.61元为基数，自2017年12月22日起至借款本金还清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍标准向招商银行股份有限公司宜昌分行支付利息。四、宜昌华凯食品商贸有限公司、宜昌市乐高酒店有限公司、陈孝兴对上述第二、三判项确定的陈道标、陈爱玲的给付义务承担连带清偿责任。宜昌华凯食品商贸有限公司、宜昌市乐高酒店有限公司、陈孝兴承担保证责任后，有权向陈道标、陈爱玲追偿。五、宜昌弘洋投资有限公司对上述第二、三判项确定的陈道标、陈爱玲的给付义务的50.1%承担连带清偿责任。宜昌弘洋投资有限公司承担保证责任后，有权向陈道标、陈爱玲追偿。六、驳回招商银行股份有限公司宜昌分行的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76587元，财产保全费5000元，公告费1200元，合计诉讼费82787元（招商银行股份有限公司宜昌分行已预交），陈道标、陈爱玲、宜昌华凯食品商贸有限公司、宜昌市乐高酒店有限公司、陈孝兴对全部诉讼费承担连带给付义务，宜昌弘洋投资有限公司对诉讼费41476.29元承担连带给付义务。被告负担的诉讼费由其在履行上述判项时一并直接转付招商银行股份有限公司宜昌分行。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。二审审理中，本院询问上诉人“房产证在2015年5月给了上诉人，为什么没有办理抵押？”上诉人答称“当时房管局说，陈道标购买的房屋一共是4219.35平米，并办理了预抵押。如果要将预抵押转为正式抵押，必须将预抵押登记证明中的4219.35平米房屋全部取得房产证后才能办理正式抵押。”针对涉案已办理房产证的部分房产能否办理抵押登记的问题，本院依职权向宜昌市不动产交易和登记中心进行调查，该中心负责人告知本院，陈道标购买的房屋共四层，每一层是一套（对应各自的产籍号），四套房屋当时办理了四个预抵押，已办理房产证的两套房屋，在没有其他阻碍条件的情况下，可以办理抵押登记。二审审理中，招行宜昌分行提交了以下证据：第一组证据，招商银行业务凭证交接登记簿、201103124号宜昌市房屋抵押权预告登记证明各一份，拟证明上诉人收到弘洋公司移交的两本产权证书以后，上诉人的工作人员于2015年5月11日将本案中的抵押权预告登记证明领出来，去办理正式抵押，去登记的时候，登记机关要求将抵押权预告登记证明中的全部房屋产权办完以后才能办理正式抵押，如果只是办理了部分房屋产权，是不能就该部分房屋先行办理抵押的，于是上诉人的工作人员在预告登记证明原件上记载了房产证土地证未全部办妥的字样。第二组证据，2019年7月23日，弘洋公司和上诉人的工作人员在不动产登记中心现场咨询的照片打印件4张；2020年11月23日上午，上诉人在不动产登记中心申请就本案中的两套已办理产权的房屋办理正式抵押时与不动产登记中心工作人员进行交流的视频、音频（光盘一张），拟证明一个预抵押登记证明中部分已办理产权的房屋如果要先行办理抵押登记，不动产登记机关不予受理。登记机关要求将预抵押登记证明中的全部房屋产权办理完毕以后才能办理预抵押转正式抵押。弘洋公司质证认为，1、对第一组证据，宜昌市房屋抵押权预告登记证明不是新证据，在一审中已提交，且现在提交的与一审提交的有明显不同，标题下方多了一行铅笔字“房产证土地证未全部办妥”，底部左侧多了一个“预换他证”印章，经当庭询问上诉人，其回答称铅笔标注和加盖印章均系上诉人的员工自己标注和加盖，一审提交的是标注和加盖之前复印的副本；业务凭证交接登记簿系上诉人内部的交接登记材料，该组证据没有证明效力，不能证明上诉人在收到房产证后及时向登记机关提出过抵押登记申请，更不能证明当时登记机关要求将抵押权预告登记证明中的全部房屋产权办完以后才能办理正式抵押的事实。2、对第二组证据，2019年7月23日的咨询照片与本案无关联性；2020年11月23日的视频、音频不是新证据，这是二审庭审结束后当事人主动去录的音。按照民事诉讼法解释，除非影响了基本事实，否则逾期提供的证据不予采信。而且从内容看，只是探讨新旧系统技术上的问题，而不是法律上的问题，如果上诉人在法律规定的90天期限内申请办理抵押登记是不会有障碍的，所以这段录音包括视频再次证明是上诉人自己怠于行使权利阻碍了条件成就。对招行宜昌分行提交的证据，本院认为，弘洋公司质证的意见成立，对该两组证据不予采信。本院认为，《个人贷款不可撤销担保书》将弘洋公司承担保证责任的保证期间表述为“自本担保书签订之日起至借款人抵押之房产办妥抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交招行宜昌分行保管之日止”，因抵押房屋办妥登记并非必然发生的事件，故上述条款虽表述为保证期间，但并不能作期限理解，而应理解为条件，即弘洋公司解除保证责任的条件。2015年5月7日，弘洋公司将产籍号为03-0108-0550-000501、03-0108-0550-000601的两套房屋所有权证交给了招行宜昌分行，招行宜昌分行应当在合理期限内申请办理该两套房屋的抵押登记。鉴于抵押权预告登记证明中特别提示：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，故合理期限不应当超过三个月。招行宜昌分行不能证明其在合理期限内去申请办理了抵押登记，应当承担举证不能的后果。弘洋公司承担的保证责任是阶段性保证责任，招行宜昌分行未在合理期间内申请办理涉案房屋抵押登记，加重了弘洋公司的保证责任，属于对合同权利的滥用，构成合同法第四十五条第二款规定的当事人为自己的利益不正当地阻止解除条件的成就，视为条件已成就，故弘洋公司对产籍号为03-0108-0550-000501、03-0108-0550-000601的两套房屋所涉债务的保证责任已经解除，一审据此作出相应的判决并无不当。综上所述，招行宜昌分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38217元及公告送达二审判决书的费用由招商银行股份有限公司宜昌分行负担。本判决为终审判决。审判长  刘乾华审判员  王明兵审判员  周铁金二〇二〇年十二月一日书记员  张 翌