四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初4561号 原告：徐树忠，男，1975年11月12日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原告：刘自然，女，1979年3月21日出生，汉族，住四川省仁寿县。 二原告委托诉讼代理人：彭平静,四川宪恒律师事务所律师。 被告：四川仁寿三宇置业有限公司，住所地仁寿县文林镇嘉南大道**。 法定代表人：卢勇，执行董事。 委托诉讼代理人：冯小红，公司员工。 原告徐树忠、刘自然与被告四川仁寿三宇置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐树忠、刘自然的委托诉讼代理人彭平静，被告四川仁寿三宇置业有限公司的委托诉讼代理人冯小红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐树忠、刘自然向本院提出诉讼请求：1．判令确认原、被告签订的《商品房认购协议书》已经解除；2．判令被告返还原告已支付的定金20000元；3．本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：原告徐树忠、刘自然于2020年6月25日向被告支付20000元定金，欲购买被告销售的弘阳时光里A幢1单元905号房屋，双方签订了《弘阳时光里商品房认购协议》。2020年7月3日，原告如约前往售房部签订《商品房买卖合同》，当日被告第一次出示《商品房买卖合同》及补充协议。原告在首次阅读后针对房屋买卖合同及补充协议中被告逾期交房违约责任过低、房屋交付条件过于苛刻、办理产权证时间过长等不合理条款提出异议，要求与被告协商修改，但被告销售人员告知合同无法更改，原告多次通过微信与被告的销售人员沟通，均被告知合同是无法修改的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”，原告有权在签订《商品房买卖合同》的期限内，对合同中存在的问题提出异议并要求协商解决，被告明确表示拒绝，导致双方未能如期签订合同，被告应当将收取的定金返还给原告，现原告诉来本院，请求判如所请。 被告四川仁寿三宇置业有限公司辩称，被告不存在违约行为，在认购协议中载明了二原告在签订时已经看过购房合同及附件。2020年7月3日二原告到售楼部是去恶意磋商取证的，根本不是去签订合同的，认购协议上是2020年6月27日，我们还给原告宽限了三天时间，我们实际给原告的时间是到2020年6月30日。 原告徐树忠、刘自然围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1．二原告提供的2020年1月12日与被告员工董小琴的微信聊天记录截图打印件1份及2020年7月3日原告与销售人员的对话录音光盘一张（附录音文字1份），拟证明原、被告就签订正式买卖合同的时间进行了变更，原告多次与被告协商商品房买卖合同事宜，就合同内容未与被告达成一致的事实同；本院认为，被告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以采信； 2.原告提供的终止通知书，拟证明双方对买卖合同事宜未协商一致，原告提出解除双方签订的认购协议；本院认为，通过双方的微信截屏，显示原告向董小琴发送了上述通知书，本院对真实性予以采信。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年6月25日，原告徐树忠、刘自然作为乙方与被告四川仁寿三宇置业有限公司作为甲方签订《弘阳时光里商品房认购协议》，约定：二原告购买被告开发的位于仁寿县××镇××幢××单元××号房屋，建筑面积为96.44平方米，房屋总价款696726元；乙方在签订本认购协议时，应当向甲方支付定金20000元，乙方应于2020年6月30日前按照约定付款方式支付首付款及代收代缴费用并签订正式《商品房买卖合同》及附件；买受人确认，出卖人已向买受人展示了国土使用权证书、《商品房预售许可证》、《商品房销售管理办法》和拟签订的《商品房买卖合同》及其附件《前期物业服务合同》、《业主临时规约》等与购买商品房相关的文件，买受人对上述文件中的权利义务约定没有异议；协议还对其他事项作了约定。合同签订当日，二原告即向被告支付了定金20000元，被告亦于当日向二原告出具《收据》一张，载明被告收到二原告涉案房产购房定金20000元。 2020年6月29日，被告的销售人员董小琴和原告刘自然的聊天记录“董：刘姐，明天最后一天签约，明天过后如果你这边没想到办法，这套房子就只有挞定，不保留房源，然后另行销售了。尽量想想办法，刘姐。刘：我回山东了。董：明天交不了一成，这套房就另行销售了。刘：评什么？我在想办法，你另行销售就把定金退我。董：定金随便在哪儿都退不了的，亲。刘：我不管，我不是不买是特殊原因，要么房子给我留着要么退定金。董：没办法，亲。刘：今天我听说在楼旁边有变电所，没听你们讲过我也没注意，真的有吗？” 2020年7月3日，原告前往被告处提出违约金万分之一过低、保修期内房子出现质量问题维修期限为30天过久以及产权证办理时间过长等问题，最终双方未能签订《商品房买卖合同》。 2020年7月10日，原告刘自然通过微信向董小琴发送一份《协商函》，原告提出对合同条款进行修改：1、水电气等在交房时必须全部达到使用条件；2、房屋所有权转移登记必须在交房后365天内办理完成；3、若不是因为我方征信原因导致无法贷款，我方有权解除合同，贵司退还我方已支付的全部费用。二、违约责任1、交房时候水电气等交房条件未达到使用条件，原告拒绝接收视为未在规定时间内交房，被告应承担逾期交房责任；被告应在交房后365天内办理房屋所有权转移登记，逾期未办理，原告有权解除合同。 2020年7月6日，被告向原告送达了《催告签约函》，要求原告于2020年7月16日支付首付款并签订购房合同，否则将解除认购协议。 2020年7月16日，原告刘自然通过微信向董小琴发送《终止通知书》，要求被告退还定金20000元。 另查明，原告徐树忠、刘自然于2020年6月26日在仁寿金辉耀城房地产有限公司认购了一套房屋，并于2020年6月29日支付了总房价45%的购房款并签订了《商品房买卖合同》，该合同约定的办理产权证的时间为交房后730日内，逾期交房的违约金每日按照总房价的万分之一计算，房屋出现相关质量问题修复时间为90日内。 本院认为，本案焦点为：被告是否应当退还二原告购房定金20000元？ 二原告与被告签订的《商品房认购协议书》系双方为签订正式的《商品房买卖合同》而达成的预约合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。本院认为，首先，按照行业习惯，房屋买卖合同修改后不便通过备案，但双方就预约合同已经约定的条款之外的其他内容仍有磋商空间，并可就相关内容以补充协议等形式予以记载，并非不能磋商或修改；其次，本案双方签订的认购协议书系被告公司提供的格式条款合同，而依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”之规定，本案中，被告辩称认购协议书中已明确载明买受人确认出卖人已向其展示拟签订的《商品房买卖合同》等文件，买受人对上述文件中的权利义务约定没有异议，但该条款并未采用合理方式提请买受人注意，且该条款涉嫌免除提供格式条款一方的责任、加重对方责任、排除对方主要权利，故该条款不应对二原告产生法律约束力。 庭审中原、被告均确认认购协议已解除，故本院对二原告要求确认双方签订的《弘阳时光里商品房认购协议》已解除的诉讼请求予以支持。 本案中，原、被告约定2020年6月30日前原告应前往被告处签订正式《商品房买卖合同》，首先，原告在该协商期间内并未提出与被告就合同条款进行修改；其次，二原告与仁寿金辉耀城房地产有限公司2020年6月29日签订的《商品房买卖合同》中，关于违约金、维修期间、办证期的约定与被告出具的《商品房买卖合同》是基本一致的，说明二原告于2020年7月3日前往售楼部时提出的违约金过低、维修期过长、办理产权证时间过长等问题，并不足以导致二原告因此不与被告签订《商品房买卖合同》，被告向被告提出要求修改合同上相关条款的行为属于恶意磋商，二原告并没有与被告签订购房合同的合意，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，因二原告的原因未能订立商品房买卖合同的，其无权要求被告返还定金，故二原告主张由被告退还其购房定金20000元的诉讼请求不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、确认原告徐树忠、刘自然与被告四川仁寿三宇置业有限公司签订的《弘阳时光里商品房认购协议》已经解除； 二、驳回原告徐树忠、刘自然的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取计150元，由原告徐树忠、刘自然负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  李琴 二〇二〇年十二月十日 书记员  苏宇