湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10663号上诉人（原审原告）：肖建兰，女，1943年7月23日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：杨广，湖南大鲲律师事务所律师。上诉人（原审原告）：林忠，男，1962年1月24日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：杨广，湖南大鲲律师事务所律师。上诉人（原审原告）：林卫红，男，1964年1月15日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：杨广，湖南大鲲律师事务所律师。上诉人（原审原告）：林小俊，男，1970年2月27日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：杨广，湖南大鲲律师事务所律师。上诉人（原审原告）：林武，男，1966年6月7日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：杨广，湖南大鲲律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：湖南东润房地产开发有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段**万境财智中心****。法定代表人：朱红黎。委托诉讼代理人：彭熙，湖南天地人律师事务所律师。上诉人肖建兰、林忠、林武、林卫红、林小俊因与被上诉人湖南东润房地产开发有限责任公司(以下简称东润公司)买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初3975号民事判决提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人肖建兰、林忠、林武、林卫红、林小俊向本院提出上诉请求：1.请求撤销（2020）湘0111民初3995号民事判决，改判支持肖建兰、林忠、林武、林卫红、林小俊的全部诉讼请求；2.判令东润公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误（一）案涉合同第二条第1款应当认定为无效条款，一审判决认定“（合同）约定:乙方须在签订本合同时交付定金人民币肆万元，余款肆万元整须在签订本协议后5天内付清，逾期付款本协议即自行终止，乙方缴纳的定金不退，甲方有权将该车位使用权另行转让”，系认定事实错误。1.2013年3月13日,林武及其家人同时向东润公司购买了三套房屋及三个配套的地下车位（含案涉365号车位）。上诉人与销售人员协商确定,每个车位先预付定金1万元、车位款3万元，余款待收车位时再支付，即分期付款。按此约定,林武分两笔刷卡支付了定金3万元和车位款9万元，东润开具了1万元定金和3万元车位款的发票各3张。林武在付款方式等条款未填写的“空白协议”和空白纸张上签字后,当销售人员将盖好章的合同交给林武时，林武才发现销售人员在合同第二条（付款方式）中选填了第1款（一次性付款），将已付款项4万元全部填写成定金并将余款付款期限定为签约后5天内。该合同第二条第1款明显非林武的真实意思表示，应属无效。2.上诉人一审提交了购买车位的定金发票、车位款发票、刷卡凭证及合同（详见证据1、2、4），证明双方是按照前述分期付款方式商定并实际执行的，合同第二条第1款与客观事实相悖，明显是东润公司事后填写的。因此，合同第二条第1款签订时“空白”且非上诉人真实意思表示，一审法院认为上诉人未提供充分证据证明是错误的。3.根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条，格式条款是当事人预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款；提供格式条款一方加重对方责任的，该条款无效。本案中，合同系东润公司一方预先拟定，合同第二条第1款空白处由被上诉人一方填写，其余部分打印形成，均未与上诉人协商,系格式条款。该条款将定金约定为4万元，占车位总价款的50%，严重违反《中华人民共和国担保法》关于定金数额不得超过主合同标的20%的规定，明显加重了上诉人的担保责任，并且东润公司未采取任何合理方式提请上诉人注意，依法应当认定为无效条款。（二）涉案车位现由上诉人占有、使用，一审判决认定“该车位现在案外人陈柏生名下”，系认定事实错误。二、一审判决适用法律错误（一）一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条认定上诉人构成根本违约、东润公司有权终止履行协议，系适用法律错误。1.上诉人已履行合同主要义务，不构成根本违约，东润公司无权解除合同。2.东润公司未依法在合理期限内提出解除合同，现已无权解除合同，案涉合同仍未解除。（二）一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条认定上诉人、东润公司双方已失去合同继续履行的基础，系适用法律错误。事实上，案涉车位现由东润公司占有、使用，案外人陈柏生也已与东润公司解除合同，案涉合同完全具备可继续履行的基础。三、一审判决有违意思自治原则及诚实信用原则，并且不符合《中华人民共和国合同法》鼓励交易的基本价值取向(一)意思自治是民事主体依法享有的基本权利，也是从事民事活动必须遵循的基本原则，人民法院在处理案件中，应当严肃惩治非法干预他人行使意思自治权利的行为。本案东润公司利用其开发商的优势地位及格式合同，形成明显有违上诉人真实意思表示的合同条款，此种非法行为法院不应支持。(二)《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。东润公司作为专业的开发商，在双方对合同条款存在争议时，如需解除合同，应当根据诚实信用原则及时向上诉人履行通知义务，避免损失扩大。但从争议发生至起诉七年多的时间内，东润公司从未催告上诉人付款或通知解除合同，上诉人对获取车位仍保有高度期待，待要求交付车位时却东润公司知终止履约、车位另售他人。东润公司的这种行为严重破坏了市场道德秩序，有违诚实信用原则。(三)合同法的基本价值取向是鼓励交易，除非一方严重违约导致合同目的不能实现，人民法院在个案中判断是否解除双方合同关系时，应当秉持前述立法精神，综合案情在利益平衡的基础上具体考量。本案上诉人已履行合同主要义务，合同具备可继续履行基础，人民法院应当支持继续履行合同。被上诉人东润公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院维持原判，驳回肖建兰、林忠、林武、林卫红、林小俊的上诉请求。肖建兰、林忠、林武、林卫红、林小俊向一审法院起诉请求：1.判决东润公司履行义务办理位于长沙市雨花区××期××栋××层Ａ365车位交付手续；2.判决东润公司承担本案全部诉讼费、律师费、执行费及其他相关费用。一审法院查明事实：2013年3月13日，案外人林肇凤（买受人）、肖建兰（共有人）与东润公司（出卖人）签订一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为：201200972902），约定：林肇凤、肖建兰购买东润公司开发的位于湖南省长沙市雨花区××路××段××号××栋××号房屋，建筑面积约为86.47平方米，总房价为557056元；此外双方还对合同其他相关事项进行了约定。同日，肖建兰及案外人林肇凤（乙方、买受人）与东润公司（甲方、出卖人）签订一份《地下车位使用权转让协议》，约定：乙方自愿购买甲方万境水岸嘉苑Ａ区××号车位，该车位为人防车位；付款方式：一次性付款，甲乙双方同意该车位使用权总价款为人民币捌万元整，乙方须在签订本合同时交付定金人民币肆万元，余款肆万元整须在签订本协议后5天内付清，逾期付款本协议即自行终止，乙方缴纳的定金不退，甲方有权将该车位使用权另行转让；此外双方还对其他相关事项进行了约定。该协议签订后，肖建兰及案外人林肇凤于同日向东润公司支付了车位款40000元，东润公司分别向肖建兰、林肇凤开具了车位款为30000元及定金为10000元的《湖南省长沙市地方税务局往来结算统一凭据》各一张。此后，肖建兰、林肇凤未再向东润公司支付剩余车位款，肖建兰陈述系因其签订上述协议时系“空白协议”，协议中的付款方式等内容不是其真实意思表示，且东润公司未通知其交款故未支付剩余车位款。2017年11月8日，东润公司与案外人陈柏生签订一份《地下车位使用权转让协议》，东润公司将上述案涉车位作价87000元出售给陈柏生。该车位现在案外人陈柏生名下。后因肖建兰、林忠、林卫红、林小俊、林武占用上述车位发生纠纷，经长沙市公安局雨花分局井湾子派出所调解处理。双方多次协商未果，肖建兰、林忠、林卫红、林小俊、林武遂于2020年4月28日诉至一审法院，请求判如所请。庭审中，经一审法院释明，肖建兰、林忠、林卫红、林小俊、林武明确表示不变更诉讼请求。本案审理过程中，东润公司提供《承诺书》及手机短信记录复印件，拟分别证明肖建兰明确就购买车位已付定金40000元，并承诺剩余40000元在2013年6月30日付清的事实及证明因肖建兰逾期付款，东润公司置业顾问已通过手机短信形式向肖建兰催告付款且告知其逾期付款的违约责任的事实，肖建兰、林忠、林卫红、林小俊、林武对该证据的真实性、合法性及关联性均持异议。另查明，肖建兰与林肇凤系夫妻关系，二人共同生育了四个儿子即上诉人林忠、林卫红、林小俊、林武，案外人林肇凤及其父母现均已去世。一审法院认为，肖建兰及案外人林肇凤与东润公司签订的《地下车位使用权转让协议》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格履行各自的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”本案中，肖建兰陈述其与案外人林肇凤签订上述协议时系“空白协议”，协议中的付款方式等内容不是其真实意思表示，但其未提供充分的证据予以证明，一审法院不予采信。东润公司提交的《承诺书》及手机短信记录均为复印件，肖建兰、林忠、林卫红、林小俊、林武对该证据的真实性、合法性及关联性均持异议，东润公司未提供其他证据予以佐证，一审法院亦不予采信。根据上述协议的约定，肖建兰及案外人林肇凤应在签订上述协议后5天内付清车位余款40000元，但肖建兰及案外人林肇凤未按约定履行付款义务，已构成根本违约，东润公司有权终止履行协议。且事实上东润公司已将案涉车位转让给案外人陈柏生并已实际交付，双方已经失去了合同继续履行的基础，故对肖建兰、林忠、林卫红、林小俊、林武要求东润公司办理位于长沙市雨花区××期××栋××层Ａ365车位交付手续的诉讼请求一审法院不予支持。此外，肖建兰、林忠、林卫红、林小俊、林武主张东润公司支付本案诉讼费、律师费、执行费及其他相关费用，无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回肖建兰、林忠、林卫红、林小俊、林武的诉讼请求。本案受理费1800元，因适用简易程序减半收取900元，由肖建兰、林忠、林卫红、林小俊、林武共同负担。二审中，上诉人提交一份新证据，即（2019）湘01民终5301号民事判决书，拟证明林武因名下的房屋付款问题起诉过东润公司，但长沙市中级人民法院二审认定东润公司解除合同不符合合同约定，林武不构成根本违约，从鼓励交易出发，判决双方继续履行合同，参照该判决，东润公司因购置房屋而配套购置的车位亦应当得到交付。东润公司质证认为，所涉商品房买卖合同纠纷与本案属于不同的法律关系，对其关联性、证明目的不予认可。本院对该证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合争议焦点综合认定。二审庭审中，东润公司认可案外人陈柏生已经将案涉A365号车位归还给了东润公司，原因是上诉人长期闹事、霸占该车位，导致该车位退给了东润公司。东润公司在二审未提交新证据。本院二审查明其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.肖建兰等五名上诉人逾期支付剩余车位款的行为是否构成根本违约,东润公司抗辩合同已解除是否成立；2.肖建兰等五名上诉人请求判令东润公司交付A365车位是否应得到支持。关于上诉人逾期支付剩余车位款的行为是否构成根本违约,东润公司抗辩合同已解除是否成立的问题。本院认为，首先，双方签订的《地下车位使用权转让协议》载明乙方自愿购买位于万境水岸嘉苑Ａ区××车位，并约定了付款方式为一次性付款，甲乙双方同意该车位使用权总价款为人民币捌万元整，乙方须在签订本合同时交付定金人民币肆万元，余款肆万元整须在签订本协议后5天内付清，逾期付款本协议即自行终止，乙方缴纳的定金不退，甲方有权将该车位使用权另行转让。其次，林肇凤、林武、林忠三人出具《承诺书》，承诺将在2013年6月30日前支付剩余车位款。最后，东润公司营销人员向林武186××××****的手机号先后两次发送了内容为“…现已经产生违约金，希望你尽快过来处理…”，“…因您在2013年3月18日之前未支付车位款，双方签订的《协议》自动终止，收取的定金不予返还，我公司将该车位另行出售…”的短信。综上，根据合同约定、《承诺书》、短信催告、通知内容，上诉人的行为构成了根本违约。从合同签订之日至2017年11月，上诉人长达四年之久未付清余款，有违诚实信用具有过错，东润公司有权解除该转让协议，并已通知解除了该转让协议。至于上诉人对《承诺书》、短信真实性有异议的意见，本院认为，综合全案证据、庭审诉辩以及常理，基于优势证据规则，东润公司收到过《承诺书》、发送过上述内容短信，可能性较大，一审对上述两证据不予采信应予以纠正。上诉人在2013年3月签订协议后四年多再未履行给付剩余车位款的义务，其辩称未出具《承诺书》，未收到上述短信不符合常理，本院不予采纳。关于上诉人请求判令东润公司交付A365车位是否应得到支持。如前所述，东润公司有权并已通知解除车位转让协议。在车位转让协议解除后，即使案外人陈柏生将涉案车位归还给了东润公司，上诉人均无权再行请求依据协议要求东润公司继续交付涉案车位。上诉人该项上诉请求无法律依据，本院不予支持。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，上诉人肖建兰、林忠、林武、林卫红、林小俊的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由肖建兰、林忠、林武、林卫红、林小俊负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  罗 希审判员  周 坤二〇二〇年十二月七日法官助理李银龙书记员彭硕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。