湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6716号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉顶鑫贸易有限责任公司，住所地武汉市江岸区科技馆路黄浦广场还建楼**。法定代表人：付忠才，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁音，湖北金卫（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖育红，湖北金卫（湖北自贸区武汉片区）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉塔子湖水产品批发有限公司，住，住所地武汉市江岸区后湖乡塔子湖村特**/div>法定代表人：叶永斌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：俞冰原，湖北江浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶志美，湖北江浩律师事务所律师。原审被告：吕小珍，女，1962年2月21日出生，汉族，武汉顶鑫贸易有限责任公司股东，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：袁音，湖北金卫（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖育红，湖北金卫（湖北自贸区武汉片区）律师事务所实习律师。原审被告：黄幼龙，男，1956年10月22日出生，汉族，武汉顶鑫贸易有限责任公司股东，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：袁音，湖北金卫（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖育红，湖北金卫（湖北自贸区武汉片区）律师事务所实习律师。上诉人武汉顶鑫贸易有限责任公司（以下简称顶鑫公司）因与被上诉人武汉塔子湖水产品批发有限公司（以下简称塔子湖水产公司）、原审被告吕小珍、黄幼龙租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民二初字第02243号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。顶鑫公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第五项，依法予以改判。事实与理由：一审法院认定双方签订的租赁协议无效，但未对合同无效原因和责任进行区分，属于严重事实认定不清。一审按涉案合同变更前约定的租金标准为基数计算占用费，属于事实认定不清。因租赁合同无效给我方造成了重大损失，一审认为我方提交的证据不足以证明损失存在，却又认为以原租金标准70%支付占有使用费考虑了我方经济损失因素，混淆了占有使用费和经济损失的性质差异，属于事实认定不清，法律适用错误。一审法院认为塔子湖水产公司收取的电费加价款41.3824万元是因为用电过程中存在电损且双方协商一致，可不予返还，属于事实认定不清、法律适用错误。另外，我方对一审认定合同无效也是有异议的，合同认定的占用费按照合同约定的三七开也是有异议的。塔子湖水产公司答辩称，请求依法驳回上诉、维持原判。关于无效问题，当时是政策原因，武汉周边郊区是不办建设许可证的，尽管合同无效，我方已经提供了经营地点，并不会因为无产权证明对其经营有任何障碍，所以合同无效并未导致任何损失，顶鑫公司一审也并未提交任何证据证明存在损失。吕小珍、黄幼龙答辩称，我方是个人出租人，在本案中不承担责任，其他意见同顶鑫公司上诉意见。塔子湖水产公司向一审法院起诉请求：1、判令塔子湖水产公司与顶鑫公司于2007年6月18日签订的《塔子湖水产品市场租赁协议书》无效；2、顶鑫公司按拖欠塔子湖水产公司的租金标准支付市场占用费7909563元，并返回塔子湖水产公司代垫电费43837.2元，共计7953400.2元；3、顶鑫公司向告塔子湖水产公司按协议约定违约金标准赔偿申请人损失80万元；4、吕小珍、黄幼龙对顶鑫公司上述占用费、电费及赔偿金承担连带给付责任；5、本案全部诉讼费用由吕小珍、黄幼龙、顶鑫公司承担。顶鑫公司向一审法院反诉请求：1、请求确认顶鑫公司与塔子湖水产公司于2007年6月18日签订的《塔子湖水产品市场租赁协议书》无效；2、塔子湖水产公司返还顶鑫公司因履行《塔子湖水产品市场租赁协议书》而支付的费用共计3617594元，该费用的具体组成为：（1）顶鑫公司支付给塔子湖水产公司的租赁押金150万元；（2）顶鑫公司在租赁期间，塔子湖水产公司收取的电费加价款413824元；（3）顶鑫公司已向塔子湖水产公司交纳的2008年6月6日至2011年12月3日期间的租金1703770元；3、塔子湖水产公司赔偿顶鑫公司因履行《塔子湖水产品市场租赁协议书》而遭受的经济损失5871674元，该费用的具体组成为：（1）顶鑫公司租赁塔子湖水产品市场而支付的前期招商费用1919383元；（2）顶鑫公司在租赁期间，为达到维持市场基本条件而支付的市场建设费用2930091元；（3）塔子湖水产公司应向告顶鑫公司支付市场拆迁补偿款1022200元；4、塔子湖水产公司承担本案诉讼费用。一审法院查明，2007年6月18日，塔子湖水产公司（甲方）与顶鑫公司（乙方）签订一份《塔子湖水产品市场租赁协议书》。该协议书约定：甲方按乙方提供的水产批发市场建设的要求，在江岸区塔子湖小学以南约40亩场地上建水产批发市场，甲方将该市场所有的建筑物和设施设备租赁给乙方经营；期限为5年，从2008年1月1日起至2012年12月31日止；第一年租金238万元，后四年租金248万元；协议书签订后乙方应支付甲方150万元作为经营风险抵押金，分两次付清：协议书签字后7日内付100万元，余下50万元2007年12月份付清；乙方于每季度前支付下季度租金，如乙方不能按期支付租金，甲方有权终止合同；甲方负责该地块所有建筑物的施工和各项配套设备安装调试，所有建设费用由甲方自筹并享有完全产权；甲方必须保证乙方在其租赁的土地上合法经营的权利，同时保证市场水电供应及道路畅通，并协助乙方维护好市场内的治安；乙方负责该市场的生产和经营管理，并享有市场经营的合法收入，经营产生的一切费用和经营风险均由乙方承担；市场开业前，甲方对市场所有建筑物、设施、设备等经乙方验收合格一并移交给乙方除建筑物、设施非人为因素损坏及使用功能性缺陷需要改建外，其他日常管理维护、保养、维修均由乙方负责；乙方必须保证每季租金按时到位，如超过15天乙方无法支付租金，甲方有权终止合同，并收取租金本金及滞纳金（按银行同期贷款利率计算）；如因甲方原因造成市场无法正常经营，乙方有权拒交租金，同时追究相关损失，因市场经营环境或人为因素不可抗拒的原因造成经济指标无法完成，双方协商解决；在合同约定的期限，除土地被征地外，甲方必须保证乙方正常经营，否则视同甲方违约，同时因为乙方自身原因导致经营管理不能正常进行，则视同乙方违约；违约方向对方支付违约金80万元。同年7月20日，塔子湖水产公司（甲方）与顶鑫公司（乙方）签订一份《补充协议书》。该补充协议书约定：涉案市场进行水产品现货交易，由乙方作为市场经营管理者；该市场经营期内应交的工商费、税费（房产税除外）全部由乙方承担；租赁期间，乙方不得未经甲方书面同意对该市场进行改造、添附。合同签订后，塔子湖水产公司于2007年7月18日和9月30日分二次将涉案水产品市场移交顶鑫公司。顶鑫公司从2007年1月至8月分九次向塔子湖水产公司支付经营风险抵押金150万元。从2008年6月6日至2011年12月3日顶鑫公司分十二次向塔子湖水产公司支付租金1703770元。此外，顶鑫公司向塔子湖水产公司支付电费加价款413824元。2009年11月25日，塔子湖水产公司向顶鑫公司发出一份《关于终止的通知函》称，顶鑫公司已支付租金109万余元，尚欠376万余元，依约特提出终止合同。2009年12月3日，顶鑫公司回函称：塔子湖水产公司未依约按期建好市场需要的建筑物和设施设备，没有保证道路畅通，并协助顶鑫公司维护好市场内治安；塔子湖水产公司违约在前造成顶鑫公司经营无法正常运行、交纳租金；因此顶鑫公司在告塔子湖水产公司退还合同保证金和补偿前期项目费用和经营损失的前提下，同意中止合同。2011年8月5日，顶鑫公司向塔子湖水产公司发函称：2008年1-6月，经塔子湖水产公司同意，对市场经营户免租半年扶持经营；7-9月欠交租金95000元；经塔子湖水产公司核定市场实收租金，70%作为租金上交，30%作为市场维持费用；2008年10月至2010年4月已交租金1063602元，2010年5月至2011年7月欠交租金729456元；顶鑫公司在市场开业前和后期管理过程中为完善市场设施、设备、修路等费用2912331元，改建和扩建小商品市场费用1964460元，其中已付改建费404460元，扩建费1560000元未付；请求塔子湖水产公司对为完善市场设施、设备、修路等费用2912331元进行审核，核实部分准许冲抵欠交的租金；确认改建和扩建小商品市场费用1964460元；重新签订市场经营合同。2011年10月13日，塔子湖水产公司向顶鑫公司发出一份《律师函》称：立即终止双方签订的租赁合同，将塔子湖水产市场交付塔子湖水产公司；顶鑫公司立即支付拖欠的763万元租金；顶鑫公司应返还收取的押金及未到期的租金给塔子湖水产公司或市场租户。一审法院另查明：顶鑫公司于2003年11月19日成立，注册资本101万元，股东为吕小珍、黄幼龙。二人各以实物出资50.5万元。2011年5月，吕小珍与顶鑫公司法定代表人付忠才在未依法召开股东会，未依法对公司进行清算，在股东黄幼龙不知情的情况下，在公司注销股东会决议等文件上伪造黄幼龙签名，向登记机关提交虚假资料，于2011年6月22日办理了顶鑫公司的工商注销登记。黄幼龙为此于2012年9月10日向武汉市工商行政管理局江岸分局投诉。该局于2012年10月22日作出《关于撤销武汉顶鑫贸易有限责任公司注销登记的决定》，恢复其法人资格。一审法院另查明，涉案市场用地系武汉市江岸区塔子湖村集体用地。塔子湖水产公司在此建设涉案市场，未经相关部门审批，属违章建筑，现已被拆除。一审法院认为，塔子湖水产公司与顶鑫公司签订的《塔子湖水产品市场租赁协议书》及其《补充协议》、因涉案塔子湖水产品市场一直未依法办理建设工程规划许可证，现已作为违章建筑被拆除。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定、应当认定为无效。对于塔子湖水产公司的其他本诉请求，一审法院认为，顶鑫公司占用涉案市场，应向塔子湖水产公司支付占有使用费。但因塔子湖水产公司对涉案房屋并不享有完全产权，且未保证顶鑫公司在租赁物中合法正常经营及道路畅通，综合考虑因合同无效对顶鑫公司造成的经济损失，一审法院酌情认定顶鑫公司应按涉案合同约定的租金标准的70%向塔子湖水产公司支付占有使用费。2008年1月1日至2011年11月30日涉案房屋租金标准9613333元的70%为6729333元，减去顶鑫公司已付金额1703770元，顶鑫公司还应向塔子湖水产公司支付占有使用费5025563元。塔子湖水产公司主张顶鑫公司支付其代垫电费43837.2元，有相关支付凭证予以证明，一审法院予以支持。塔子湖水产公司关于要求顶鑫公司按协议约定违约金标准赔偿损失80万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。对于塔子湖水产公司要求吕小珍、黄幼龙承担本案连带责任的诉讼请求，因顶鑫公司虽曾于2011年6月22日办理了工商注销登记，但于2012年10月22日恢复法人资格，现仍为独立的民事主体。塔子湖水产公司未能提供证据证明，吕小珍、黄幼龙有出资不实或者抽逃出资的行为，故塔子湖水产公司的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。对于顶鑫公司的其他反诉请求，一审法院认为，对于顶鑫公司要求塔子湖水产公司返还因履行涉案合同而支付的费用共计3617594元的诉讼请求，顶鑫公司支付塔子湖水产公司的租赁押金1500000元，应予返还。顶鑫公司支付塔子湖水产公司的所谓电费加价款413824元，因在用电过程中，会存在一定的电损，故塔子湖水产公司要求顶鑫公司支付该款，顶鑫公司向塔子湖水产公司支付该款时也未提出异议，系双方协商一致的行为。故该款不应返还。顶鑫公司已向塔子湖水产公司交纳的租金1703770元应折抵占有使用费，故该款不应返还。对于顶鑫公司要求塔子湖水产公司赔偿经济损失5871674元的诉讼请求，因其提交的证据不足以证明其因合同无效而存在上述损失。一审法院酌情认定顶鑫公司应按涉案合同约定的租金标准的70%向塔子湖水产公司支付占有使用费时，也综合考虑因合同无效对顶鑫公司造成经济损失的因素。故对顶鑫公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款、第二款的规定，判决：一、塔子湖水产公司与顶鑫公司于2007年6月18日签订的《塔子湖水产品市场租赁协议书》无效；二、顶鑫公司支付塔子湖水产公司占有使用费5025563元、代垫电费43837.2元，共计5069400.2元；三、塔子湖水产公司退还顶鑫公司租赁押金1500000元；四、驳回塔子湖水产公司的其他诉讼请求；五、驳回顶鑫公司的其他反诉请求。上述义务，于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费73074元、一审反诉案件受理费39112元，共计112186元由塔子湖水产公司负担48503元；由顶鑫公司负担63683元。本院二审期间，顶鑫公司提交三份证据：证据一、塔子湖水产市场与塔子湖水产市场预订户的“协议”，证明市场没有按照预期时间交付，导致新世界市场对接失败；证据二、“通知”，证明与新世界水产的对接时间是2007年4月15日之前；证据三、“对个协承诺”，证明因为对接失败，导致前期招商损失。塔子湖水产公司质证认为以上证据形成时间明显早于一审诉讼，不属于新证据，真实性、合法性均无法确认，且与本案没有关联，不应予以采信。黄幼龙、吕小珍同意顶鑫公司的举证意见。本院经审查认为，顶鑫公司提交的上述证据不能达到证明目的，本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方自愿申请庭外调解两个月，因分歧较大，调解未果。本院认为，案涉租赁标的物塔子湖水产品市场因未办理建设工程规划许可证，现已作为违章建筑被依法拆除，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，塔子湖水产公司与顶鑫公司就该市场签订的《塔子湖水产品市场租赁协议书》及其《补充协议》应为无效。顶鑫公司占用涉案塔子湖水产品市场，理应向塔子湖水产公司支付占有使用费，顶鑫公司未能举证证明其因合同无效造成损失的具体金额，一审法院综合考虑塔子湖水产公司未保证租赁物使用的道路条件以及合同无效对顶鑫公司会造成一定经济影响的客观事实，酌情认定顶鑫公司按涉案合同约定的租金标准的70%向塔子湖水产公司支付占有使用费，并无不妥。顶鑫公司主张塔子湖水产公司损失赔偿的上诉请求及理由，因缺乏充分证据证明，本院依法不予支持。综上所述，顶鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112186元，由上诉人武汉顶鑫贸易有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年十二月二日书记员 严 洁