辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终2163号上诉人（原审被告）：贾良孚，男，1963年1月8日生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘昌杰，辽宁正业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铁岭经济技术开发区管理委员会，住所地铁岭市银州区柴河街南段**。负责人：朱晓东，该管委会主任。委托诉讼代理人：杨荣春，管委会公职律师。被上诉人（原审被告）：王洪钢，男，1961年1月9日生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：盖秀芹，女，1963年9月22日生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：铁岭盛隆钢材市场服务有限公司，，住所地铁岭高速公路南出口东侧法定代表人：盖秀芹，经理。上诉人贾良孚因与被上诉人铁岭经济技术开发区管理委员会、王洪钢、盖秀芹、铁岭盛隆钢材市场服务有限公司租赁合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院（2020）辽1202民初8003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。并对上诉人贾良孚及其委托诉讼代理人刘昌杰、被上诉人铁岭经济技术开发区管理委员会的委托诉讼代理人杨荣春、被上诉人王洪钢、铁岭盛隆钢材市场服务有限公司的法定代表人盖秀芹进行了询问。本案现已审理终结。贾良孚的上诉请求：1、上诉人请求二审人民法院依法撤销一审错误判决。2、上诉人请求二审人民法院依法确认上诉人与被上诉人铁岭经济开发区管理委员会签订的土地租赁协议书和补充协议书无效。3、上诉人请求二审人民法院依法驳回被上诉人铁岭经济开发区管理委员会的诉讼请求。4、本案一、二审案件受理费、保全费由被上诉人铁岭经济开发区管理委员会负担。上诉理由：一审判决认为“管委会与贾良孚签订的《协议书》及《补充协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，该土地由管委会下属铁岭经济开发区财政资产经营公司享有土地使用权，该公司对管委会的土地使用权出租行为予以确认。该公司土地使用权限终止日期为2044年2月3日，管委会与贾良孚签订的《协议书》出租年限为50年，超出2044年2月3日的部分无效，其余部分合法有效，贾良孚应履行给付租金的义务。从合同内容看，为土地使用权出租，不是合资经营，在合同履行过程中实际履行支付租金的义务的为铁岭盛隆钢材市场服务有限公司，故该公司对拖欠的租金亦应承担给付责任．．．．．．，原、被告确认被告已经交纳5年租金250万元，根据补充协议第二条，租期应有自2010年5月起算，即自2015年5月1日起被告拖欠租金，截至2020年5月末，被告拖欠租金254.17万元，因被告长期不履行给付租金义务，原告要求解除合同的诉讼请求予以支持，被告应承担违约责任，支付拖欠租金利息，并判决如下：―、解除铁岭经济技术开发区管理委员会与贾良孚2009年6月9日签订的《协议书》，2010年4月30日签订的《补充协议书》。该土地附着建筑物归铁岭经济技术开发区管理委员会所有。二、贾良孚、铁岭盛隆钢材市场服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付铁岭经济技术开发区管理委员会租金254.17万元（计算至2020年5月31日一2020年6月1日至实际返还土地使用权之日的土地占用费用，按协议书约定的标准计算，即年租金50万元）及利息，（利息以当年应支付的租金50万元为基数自2015年10月1日起，以每年1月1日。起计算至实际给付之日2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回铁岭经济技术开发区管理委员会其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费30800元、保全费5000元由贾良孚、铁岭盛隆钢材市场服务有限公司负担。上诉人认为一审判决认定事实，适用法律均错误，其事实和理由是：上诉人与被上诉人铁岭经济开发区管理委员会签订的《土地租赁协议书》和《补充协议书》无效。由于被上诉人铁岭经济开发区管理委员会违法违约在先，给上诉人造成投资和经营损失，应当给予上诉人经济赔偿。一、上诉人与被上诉人铁岭经济开发区管理委员会签订的《土地租赁协议书》和《补充协议书》无效。1、被上诉人铁岭经济技术开发区管理委员会对涉案土地无权出租。法庭经被上诉人铁岭经济开发区管理委员会超期举证证明该土地由铁岭经济开发区财政资产经营公司享有土地使用权，该公司也出示了国土局颁发的土地使用证，该公司经查是国有事业单位独立法人。上诉人认为被上诉人铁岭经济技术开发区管理委员会无权出租该土地，其主体资格不具备，违反土地法的规定，应确认该《协议书》和《补充协议书》无效。2、被上诉人铁岭经济开发区管理委员会依法无权对外签订国有土地租赁合同根据《辽宁省国有土地租赁管理暂行规定》辽国土资发（2000）85号（2000年8月31日）第三条第五款之规定“对于新建工商企业等经营性用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行转让，不实行租赁＂。第七条之规定“国有土地租赁合同由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订。”根据《关于印发的通知》（国土资发（1999）222号规定）“租赁期限六个月以上的国有土地租赁应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同”。长期租赁具体期限由租赁合同约定，但是长租赁期不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。《辽宁省国有土地使用权租赁办法》第2条规定，“本办法所称国有土地使用权租赁，是指土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地使用权租赁合同，将国有土地出租绐土地使用者使用，并收取租金的行为。第10条规定：土地使用者应当自国有土地使用权租赁合同签订之日起30日内持国有土地使用权租赁合同向市、县土地行政主管部门申请办理国有土地使用权租赁登记，依法领取国有土地使用权证。第11条，国有土地使用权租赁的租金标准应当依据土地评估的价格确定，并按照下列程序办理租用手续：①．与有关土地管理部门签订租赁合同就租赁地块、状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定。②．在租赁合同签署后，由承租人按规定向土地登记机构办理租赁土地使用权登记手续。③．租赁土地使用权经登记后承租人可以拿到有关部门颁发的注明土地租赁的土地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。铁岭市铁岭经济开发区财政资产经营公司确认管委会出租土地的行为，不符合我国土地法的规定审判决说“双方自愿签订该合同”与事实不符，一、上诉人不知道被上诉人开发区管委会不是土地所有人，无土地使用证，更不知道土地的真实地貌情况，这给后续钢材市场的建设埋下隐患。由于信息不对称，上诉人属于被动、被迫签约，违背《合同法》有关规定，被上诉人属于欺骗行为。2008年上诉人需要在原钢材市场所在地上开发建设，需要主管政府被上诉人开发区管委员审批、掛牌，但是，开发区管委会却以原土地上的钢材市场不能解散，以要求上诉人把钢材市场整体搬迁继续经营为条件，以维护钢材市场摊主权益为名，不批上诉人开发建设，后来，被上诉人强迫上诉人高价租案涉土地并要求重建钢材市场，该土地出租价格没有经过土地局评估，正常市场价在10万元左右，也未办理土地租赁使用证，由于被上诉人开发区管委会给上诉人不能办理土地租赁使用证，造成上诉人无法办理规划许可证，钢材市场的正规建设规划受阻，上诉人无法正常经营招商引资，自然收不上来租金，造成巨大亏损，这都是被上诉人开发区管委会造成的结果，当时上诉人在向开发区管委会缴足保证金情况下，被上诉人开发区管委会仍然不批土地、不掛牌，给土地开发造成巨大损失。在这种胁迫下上诉人才无奈与开发区签订的这份土地租赁合同。此外，被上诉人开发区管委会没有告知案涉土地的实际地貌的复杂情况，有数条石油管道，有高速匝道和收费口，还有高压电线等造成案涉土地的地下和地上及空中都受有关规定限制使用，土地实际利用率不足50%，上诉人逬场施工后陆续有多个政府主管部门对建设提出意见，要求整改，导致上诉人盖好的房子和砌的墙多处拆除，给上诉人造成了经济损失。这块地由于没有变成建设用地，也是违法，国家有明确规定，这属于非法批准征收土地，非法批准使用土地，给上诉人造成的经济损失被上诉人应赔偿。原钢材市场的土地被上诉人开发区管委会于2008年8月4日挂牌，但因钢材市场无法搬迁被上诉人开发区管委会不让摘牌，上诉人被逼无耐签订案涉土地的《补充协议》后，时间一直拖到2010年3月8日被上诉人才确定挂牌，上诉人是在替政府承担公益活动行为。《补充协议书》的签订，充分说明被上诉人利用职权胁迫上诉人就范，不得不接受该地高价不合理的租金。上诉人行为违背了《合同法》第五十二条（1）（3）（5）之规定。而且租金也显失公平。二、铁岭经济开发区管委会依法无权收取土地租金及利息。因被上诉人开发区管委会不是该土地使用权人又对上诉人采取欺诈、胁迫方式签订土地出租协议，该合同应确认无效。而且该政府不经土地局批准评估作价、规划，这种出租也是不合法的，法院不能保护，更不能保护这种高价租金及利息。三、判决上诉人贾良孚承担还款责任错误，该地租赁者实际上是铁岭盛隆钢材市场服务有限公司，一审判决书也是这么认定的。案涉合同是贾良孚履行公司职务行为与原告签订的，虽然签订合同时公司尚未成立，但在合同履行过程中，贾良孚是盛隆公司的股东，可以代表公司与原告签订合同，而且案涉土地事实上也一直由盛隆公司使用。本案判决上诉人贾良孚个人履行给付土地租金义务，没有事实依据和法律依据。四、一审判决“该土地附着建筑物无偿归铁岭经济技术开发区管理委员会所有”没有事实根据和法律依据。双方签订土地租赁《协议书》的文本是被上诉人经济开发区管理委员会单方面拟定的，没有征求上诉人意见，上诉人提出的修改意见也均未予以采纳，上诉人是被逼无奈签署了《协议书》。对于土地租赁《协议书》中的第五条“无论盈亏甲方只收取该市场土地租金5万元/年，乙方如有违约或未按期缴纳此款，甲方有权收回该?市场经营权包括乙方投入建设的一切地上附着建筑物”。按照此款上诉人迟交一天租金，少交一分钱也得将市场经营权及地上建筑物无偿转给被上诉人，没有任何前提条件，这样的条款明显有失公允，违背了《合同法》规定合同的基本原则。一是《协议书》由被上诉人单方面拟定文本，将意愿强加给上诉人，违背了平等原则；二是被上诉人强制要求上诉人迁移钢材市场，强制租赁土地，强制签订不平等合同，违背了自愿原则；三是合同双方的权利和义务严重失衡，被上诉人只有权利，没有任何义务和违约条款，违背了公平原则；四是被上诉人利用权利将意愿强加给上诉人，违背了权力滥用禁止和公序良俗原则。双方的租赁《协议书》并非是在平等、自愿、友好协商的前提下签订的，而且年租金50万元高出《铁岭市国有土地租赁办法》中确定的铁岭市商业用途的土地租赁价格四倍多，因此，依据《合同法》一审判决错误应予纠正。五、被上诉人经济开发区管理委员会由于其违法违约应当赔偿上诉人经济损失。上诉人一直按照合同约定向被上诉人经济开发区管理委员会支付租金，直至案涉租赁合同的执行及土地的使用出现问题，多次向被上诉人经济开发区管理委员会反映、沟通始终未得到解决，由于被上诉人经济开发区管理委员会的违约，已经严重影响了上诉人的正常经营和发展，公司出现严重亏损，无力承担土地租金，无奈之下才停止继续支付租金。具体情况如下：（一）被上诉人铁岭经济开发区管理委员会利用权力强行逼迫上诉人签订案涉合同，没有安排上诉人到现场勘察土地，故意隐瞒土地实情，致使上诉人无法有效的利用土地，租用土地面积共计约40亩，能够正常投入使用的面积不足50%，给上诉人造成巨大的经济损失。1、案涉租赁土地的主要干道地下埋藏有两条石油管道，两条管道间距100米，该石油管道是跨市输送石油的主管道，根据《石油天然气管道保护条例》第十五条第（二）项规定：“禁止任何单位和个人在管道中心线两侧各5米范围内，取土、挖塘、修渠、修建养殖水场，排放腐蚀性物质，堆放大宗物资，采石、盖房、建温室、垒家畜棚圈、修筑其他建筑物、构筑物或者种植深根植物”。所以，在这两条石油管道之间及5米内的土地都无法使用。预计影响使用3000平米。2、案涉租赁土地的上方架设有塔式高压电线，横穿整个租赁土地，根据《电力设施保护条例》第十五条第（三）项规定：“任何单位或个人在架空电力线路保护区内不得兴建建筑物、构筑物”。所以，高压线下方的土地也是无法正常经营使用的，预计影响2000平米。3、案涉租赁土地紧邻铁岭高速公路收费站，沿线长度达300米，根据《辽宁省高速公路管理条例》第十条规定：“禁止在高速公路两侧、立交匝道、连接线、服务区、停车场、收费站边沟外壕以外50米范围内构筑永久性工程设施”。所以，租赁土地范围内10000平方米无法架设大型固定式机械设备。给上诉人的招商引资和经营发展都带来极大的局限性。在租赁土地出现上述问题后，上诉人多次找到被上诉人铁岭经济开发区管理委员会主要领导（时任开发区管委会主任李忠上、副主任徐勇，财政局高局长等）沟通、协商，申请根据土地的实际有效面积重新核定租金，以确保上诉人有能力支付租金及相关税费，维持钢材市场的运营。但由于领导的更替，受“新官不理旧账”的影响，这些诉求都被有关领导以先交租金再研究后续问题进行糖塞，始终逃避解决问题。（二）案涉合同第六条＂甲方负责协助乙方办理规划等相关手续，费用由乙方承担”。由于被上诉人铁岭经济开发区管理委员会是违法出租土地，没有土地使用证，无法给上诉人办理土地租赁使用权证，致使钢材市场项目无法获得土地规划许可证，只能建临时性的经营设施和活动板房，致使较大型的钢材经营企业及加工企业无法进场经营，严重影响招商。由于被上诉人铁岭经济开发区管理委会的违法违约，造成上诉人在钢材市场项目的投资350万元无法收回，被上诉人应给予赔偿。（三）案涉合同的租金严重偏离市场价格。《铁岭市国有土地租赁办法》的附件：《铁岭市土地租赁标准一览表》中确定的铁岭市一级?六级商业用途的土地，租金分别为每平方米6元、5元、4.5元、4元、3.5元、3元，按此标准，案涉土地年租金也不过10万元左右，被上诉人铁岭经济开发区管理委员以高出指导价4倍的价格强迫上诉人签约，严重违反《铁岭市国有土地租赁办法》和《合同法》，据此标准，上诉人从2010年5月1日至2020年5月1日应付租金11万元，已支付250万元，多付租金140万元，应返还上诉人。综上事实和理由，上诉人请二审法院依法撤销一审错误判决，改判驳回被上诉人铁岭经济幵发区管理委员会的诉讼请求。并判处被上诉人铁岭经济开发区管理委员会返还上诉人多付租金140万元，赔偿上诉人投资350万元及资金利息。本案全部诉讼费、保全费由被上诉人开发区管委会负担。铁岭经济技术开发区管理委员会辩称，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原审判决。王洪钢、盖秀芹、铁岭盛隆钢材市场服务有限公司答辩同意上诉人贾良孚的上诉意见。铁岭经济技术开发区管理委员会向一审法院起诉请求：1、判令贾良孚给付租金300万元，租期计算截止至2020年6月8日，并支付自拖欠之日起至实际给付之日止人民银行同期贷款利率的利息；盛隆公司、王洪钢、盖秀芹承担连带给付责任；2、判决给付实际占用期间租金，自2020年6月9日至土地实际交还原告之日止，按每日租金1360.86元计算，四被告承担连带给付责任；3、判令解除原告与贾良孚的协议书及补充协议书；4、判令被告将盛隆公司、包括地上一切建筑物及其经营权交付原告，被告退出经营管理；5、被告承担案件受理费、保全费、公告费。事实与理由：2009年6月9日，管委会与贾良孚签订《协议书》，协议约定：将铁岭高速公路南出口东侧的土地出租给贾良孚用于建钢材市场，并在开发区工商局注册，贾良孚负责钢材市场全部建设及经营管理，年租金50万元，每年10月1日前支付，未按期交纳租金，管委会有权收回该市场的经营权，包括贾良孚投入建设的一切地上附着建筑物。2010年4月30日，管委会与贾良孚签订《补充协议书》，对租金及违约责任没有变化。根据合同约定，到目前贾良孚应交纳租金500万元，但只交纳250万元。最后一次交纳租金是2015年4月20日。后经多次催促，未交纳。另2009年6月30日，贾良孚与盖秀芹、王洪钢共同注册盛隆公司，公司现经营管理钢材市场。一审法院认定事实：2009年6月9日，贾良孚（乙方）与管委会（甲方）签订《协议书》约定：“甲乙双方同意共同投资建设新钢材市场，在经济开发区工商行政管理局依法核准的经营范围内从事活动，面积40亩；协议年限50年；年租金50万元，每年10月1日前支付给甲方，乙方如有违约或未能按期缴纳此款，甲方有权收回该市场的经营权、包括乙方投入建设的一切地上附着建筑物。甲方负责提供经营场地及道路开通，在7月1日前完成，乙方2009年末建成新市场并将现在的铁岭钢材市场迁移新址开张营业”。2010年4月30日，贾良孚与管委会再次签订《补充协议书》约定：“由于甲方的原因，钢材市场土地挂牌没有如期进行，直至2010年3月8日才确认挂牌交易……。对原协议中某些条款需要进行补充和修改。将原协议第九条第1款建议取消。第2款中修改为乙方必须在2010年4月末建成新市场并将现在的铁岭钢材市场迁移新址开张营业”。2009年6月30日，被告钢材市场经铁岭市工商行政管理局开发区分局核准登记。股东为盖秀芹、王洪钢及贾良孚。2011年9月、11月至2015年4月29日，钢材市场交纳租金250万元。另查明，本案所涉土地使用权原出让给铁岭辽北汽车城，2008年12月25日，管委会与铁岭辽北汽车城签订合同，有偿收回该土地使用权，由铁岭经济开发区财政资产公司承接收回的土地。一审法院认为，管委会与贾良孚签订的《协议书》及《补充协议书》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，该土地由管委会下属铁岭经济开发区财政资产公司享有土地使用权，该公司对管委会的土地使用权转让行为予以确认。该公司土地使用权限终止日期为2044年2月3日，管委会与贾良孚签订的《协议书》转让年限为50年，超出2044年2月3日的部分无效，其余部分合法有效，贾良孚应履行给付租金的义务。从合同内容看，为土地使用权转让，不是合资经营。在合同履行过程中，实际履行交付租金等义务的为铁岭盛隆钢材市场服务有限公司，故该公司对拖欠的租金亦应承担给付责任。王洪钢、盖秀芹为公司股东，不是合同相对人，也不是租金给付的义务人，管委会对盖秀芹、王洪钢的诉讼请求不予支持。原、被告确认被告已经交纳5年租金250万元，根据补充协议第二条，租期应自2010年5月1日起算，即自2015年5月1日起，被告拖欠租金，截至2020年5月末，被告拖欠租金254.17万元。因被告长期不履行给付租金义务，原告要求解除合同的诉讼请求予以支持，被告应承担违约责任，支付拖欠租金利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除铁岭经济技术开发区管理委员会与贾良孚2009年6月9日签订的《协议书》、2010年4月30日签订的《补充协议书》。该土地附着建筑物归铁岭经济技术开发区管理委员会所有。二、贾良孚、铁岭盛隆钢材市场服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付铁岭经济技术开发区管理委员会租金254.17万元（计算至2020年5月31日，2020年6月1日至实际返还土地使用权之日的土地占用费用，按协议书约定的标准计算，即年租金50万元）及利息（利息以当年应交付的租金50万元为基数，自2015年10月1日起，以每年10月1日起计算至实际给付之日，2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回铁岭经济技术开发区管理委员会其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费30800元、保全费5000元，由贾良孚、铁岭盛隆钢材市场服务有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人贾良孚与管委会签订的《协议书》及《补充协议书》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，该土地由管委会下属铁岭经济开发区财政资产公司享有土地使用权，该公司对管委会的土地使用权转让行为予以确认。因此，本院对管委会签订的《协议书》及《补充协议书》的效力予以确认。关于上诉人称被上诉人开发区管委会没有告知案涉土地的实际地貌的复杂情况，有数条石油管道，有高速匝道和收费口，还有高压电线等造成案涉土地的地下和地上及空中都受有关规定限制使用，土地实际利用率不足50%一节，上诉人可以在知道或者应当知道钢材市场有上述情形会对钢材市场经营造成重大损失的法定期限内对本案诉争的《协议书》及《补充协议书》行使撤销权。但本案上诉人在协议履行的十余年期间均没有行使。故对上诉人的此节主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费各30800元，由被上诉人贾良孚负担。本判决为终审判决。审判长  裴好生审判员  孙 伟审判员  李喜岩二〇二〇年十二月十日法官助理张芃书记员温泉