青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异301号案外人：范×，公民身份号码：×××，女，1989年10月22日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市怀宁县平山镇花车村邱湾组**，现住青海省西宁市湟源县东大街丰盛巷**（驮水路**）**楼**。申请执行人：李承斌，公民身份号码×××，男，1971年9月13日出生，汉族，住青海省西宁市。被执行人：青海汇都房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630000074553169G，住所地：青海省西宁市城**朝阳西路****楼****。法定代表人：程道俊，该公司总经理。被执行人：李猛，公民身份号码×××，男，1969年8月26日出生，汉族，住青海省西宁市。被执行人：程道俊，公民身份号码×××，男，1974年1月11日出生，汉族，住青海省西宁市。被执行人：白延震，公民身份号码×××，男，1968年9月28日出生，汉族，住青海省湟中县。在本院执行李承斌与青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震合同纠纷一案中，案外人范×对本院在执行过程中查封被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县位于青海省××县不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人范×称，案外人获悉贵院准备对青海省××县不动产进行评估拍卖，但是上述房产是案外人仅有的居住房屋，通过正规手续购买的私有房产，与青海汇都房地产开发有限公司无关，案外人于2018年6月4日在湟源县房管所签订合法的西宁市湟源县商品房预售合同，房款已全部结清，房屋维修基金也在房管所结清并已经网签了合同，所以贵院不能对该房产进行评估、拍卖。请求立即停止对青海省××县不动产的执行行为，立即停止委托评估、拍卖行为。申请执行人李承斌、被执行人青海汇都房地产开发有限公司均未提交书面意见。本院查明，李承斌与青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震合同纠纷一案，本院作出（2016）青01民初197号民事调解书已发生法律效力，调解书确认：被告青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震偿还李承斌欠款本金4300000元，支付2015年2月1日起至2016年10月11日止的利息2208000元；上述款项于2016年12月11日前偿还欠款本金2150000元，并支付2016年10月12日起至2016年12月11日止的利息50000元；于2017年2月11日前偿还欠款本金2150000元，并支付2016年12月12日起至2017年2月11日期间的利息25000元；于2017年4月11日前偿还利息2208000元；如任何一期逾期不付，视为全部款项到期，原告有权申请法院强制执行；案件受理费58536元，减半收取29268元由被告青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震负担17134元，原告李承斌负担12134元；余29268元退还原告李承斌；保全费5000元由原告李承斌负担。调解协议生效后，因被执行人未履行义务，申请执行人李承斌于2017年1月5日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院查封了被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、146室、156室、166室、176室、186、196室、1106室、1116室、1126室、1136室、1146室、235室、265室、2105室、2115室、232室、2102室、2112室、132室。对上述房屋评估、拍卖程序时，双方当事人达成了执行和解协议。2018年1月2日本院作出（2017）青01执1号之二执行裁定书，裁定终结该案本次执行程序。申请执行人李承斌于2018年7月3日向本院申请恢复执行，在执行过程中，本院于2019年4月23日作出（2018）青01执恢108号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县、1086室、1096室、1106室、1136室、1146室、2065室、2115室、2102室、2112室共计十套房屋。但两次网络司法拍卖及变卖均无人参与竞拍导致拍卖变卖流拍。后因申请执行人李承斌同意以物抵债。2019年11月26日本院作出（2018）青01执恢108号之一执行裁定书，裁定；一、解除对被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县的位于青海省××县（建筑面积88.66㎡）、1086室（建筑面积88.66㎡）、1096室（建筑面积88.66㎡）、1106室（建筑面积88.66㎡）、1136室（建筑面积88.66㎡）、1146室（建筑面积88.66㎡）、2065室（建筑面积98.57㎡）、2115室（建筑面积98.57㎡）、2102室（建筑面积89.58㎡）室、2112室（建筑面积89.58㎡）共计十套房屋的查封、冻结措施；二、将被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、1136室、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室以变卖流拍价1874917.98元抵偿被执行人欠申请执行人李承斌的等额债务；三、被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、1136室、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室不动产所有权自本裁定送达之日起转移至李承斌名下；四、申请执行人李承斌可持本裁定到相关部门办理产权过户登记手续。2019年12月9日本院向湟源县房产局房产发出（2018）青01执恢108号协助执行通知书，查封了被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、1136室、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室、1076室、1096室不动产，查封期限三年。2020年5月8日本院以公告方式对上述房屋以物抵债申请执行人的告知案外人（房屋占有人），对于非法占有者必须于2020年5月15日前迁出房屋，若逾期不迁出本院将强制腾退，因此所造成的后果由案外人自己承担。案外人如有异议，可在五日内向本院书面提出执行异议。后部分案外人提出执行异议，本院经审查裁定中止对相关案涉房产的执行。2020年11月6日本院向湟源县不动产登记服务中心发出（2018）青01执恢108号协助执行通知书，查封被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、2121室、2131室、2141室、2151室共计五套不动产。查封期限三年（自2020年11月6日至2023年11月5日）。同日，本院张贴评估、拍卖公告，内容为“李承斌与青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震合同纠纷一案，本院作出（2016）青01民初197号民事调解书已发生法律效力。各被执行人未按期履行义务，现本院依法将被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、2121室、2131室、2141室、2151室共计五套不动产予以查封并拟对上述不动产进行评估拍卖，与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人或者其他优先权人如有异议，可在公告之日起十五日内向本院书面提出执行异议，如无人提出执行异议，本院将对该不动产进行拍卖”。案外人范×得知后，遂于2020年11月10日向本院提出执行异议。另查明，案外人范×提交已备案登记的出卖人为青海汇都房地产开发有限公司与买受人为范×于2018年6月4日签订的《西宁市湟源县商品房预售合同》，约定商品房坐落于西宁市××县，预测建筑面积共168.53平方米，其中套内建筑面积135.5平方米，分摊共有建筑面积33.03平方米。该商品房单价为每平方米人民币2254.70元，总价款380000元。买受人采取一次性付款方式付款，应于2018年6月4日支付380000元，应于2018年6月4日前通过双方约定的付款方式付清。其他说明：该房房款为380000元，买受人于2018年6月4日一次性支付该房款。案外人范×提交了2018年6月4日向青海汇都房地产开发有限公司分别转款190000元的两张转款凭据，提交了青海汇都房地产开发有限公司于2018年6月4日出具的加盖青海汇都房地产开发有限公司财务专用章的收据，载明：交款单位范×，人民币380000元，收款事由2141#房款。案外人范×还提交了融汇商业广场房源回款确认单、专项维修资金专用收据、交纳维修基金转款凭据。同时提交了湟源县不动产登记中房屋产权登记信息查询结果单，案外人范×在青海省西宁市××县无其他房产登记信息。案外人范×已入住案涉房屋。本院认为，本案系案外人范×对本院查封的案涉房产提出的异议，属于对执行标的提出的执行异议。根据案外人范×的异议申请，本案争议焦点为案外人范×提出的异议理由是否足以排除强制执行。首先，本院查封的青海省××县的青海省××县不动产系被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下登记的不动产。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本院查封青海汇都房地产开发有限公司名下的房产，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封措施并无不当。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人范×在本院查封案涉房产之前已与青海汇都房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，其已在该案涉房屋居住，且其提交证据证明其在青海省西宁市××县没有其他用于居住的房屋，案外人范×已交清全部购房款380000元，交纳的购房款已达到合同约定总购房款的50%。故案外人范×提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的三个法定情形，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，案外人范×提出的异议理由成立，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：中止对被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县位于青海省××县不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 许正芳审判员 樊 静二Ｏ二Ｏ年十二月十日书记员 王 佳附：本裁定的适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。