辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7809号上诉人（原审原告）：大连置中物业管理有限公司，住所地辽宁省大连旅顺经济开发区滨港路**。统一社会信用代码91210212576098098R。法定代表人：刘广盛，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘琴，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张金光，辽宁圣邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐哲，男，1986年8月14日出生，满族，住大连市旅顺开发区。上诉人大连置中物业管理有限公司（以下简称“置中物业”）因与上诉人徐哲物业服务合同纠纷案，不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初2703号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。大连置中物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持2011年11月1日至2019年12月31日期间的物业费7457.31元、电梯费1032元及部分滞纳金。主要事实和理由：1.上诉人提交了每隔两年催缴一次物业费的照片，还提交了催缴短信，可以证明诉讼时效中断。2.上诉人主张违约金有合同依据，如果标准过高，一审法院可以调减，但不应不予支持。徐哲针对置中物业的上诉请求辩称，徐哲未收到置中物业的催缴通知，滞纳金也没有合法性，不同意置中物业的上诉请求。徐哲上诉请求：撤销原审判决，依法改判徐哲向置中物业支付2017年4月8日至2019年12月31日期间的物业费554.2元或发回重审；本案诉讼费由置中物业承担。事实和理由：置中物业服务存在瑕疵，服务费应当打折。首先，在一审庭审中，徐哲向法庭出示了49张照片、5张视频光盘，证明小区卫生脏乱差、绿化环境、门禁问题、公共部位损坏、擅自改动建筑物及附属物、消防设施、污水，房屋质量问题严重，只收费不管理也不服务，因此其物业费应当打折。其次，置中物业于2013年11月8日取得物业服务企业三级资质证书，根据2009年11月1日《大连市物业服务收费管理实施细则》第八条之规定，置中物业应当按照最低标准即每月每建筑平方米0.4元收取物业费，又因为其在服务中存在严重瑕疵，因此，应当判令其按照此标准的50%打折，也就是554.2元。综上，徐哲仅需向置中物业支付2017年4月8日至2019年12月物业费554.2元。置中物业针对徐哲的上诉请求辩称，徐哲的上诉请求没有事实和法律依据。置中物业向一审法院起诉请求：1.判令被告徐哲给付物业费8370元、电梯费1176元，滞纳金按同期贷款利率计付为454元。2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年10月15日，案外人汤明清（乙方）与“铭熙水岸”小区的建设单位大连铭诚房地产开发有限公司（甲方）签订《大连市前期物业管理服务协议》，双方对权利义务、物业管理服务、物业管理服务费用、违约责任等内容作出约定。包括，甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理。物业管理服务费用由被告按住宅建筑面积每月每平方米0.9元的标准向甲方委托的物业管理企业交纳。电梯运行费、采暖费按现行规定执行。乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日缴纳滞纳金，或向人民法院起诉。该协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。2011年11月1日，大连铭诚房地产开发有限公司（甲方）与大连置中物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，约定由原告为“铭熙水岸”小区提供前期物业服务。该合同对物业基本情况、委托服务事项、双方权利义务、物业服务费、违约责任等内容作出约定。其中约定原告负责向物业产权人和物业使用人收取物业服务费、电梯运行费、停车费等。委托服务期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。本合同自双方签字盖章之日起生效。2013年12月18日，大连市物价局、大连市国土资源和房屋局印发《关于调整住宅电梯费收费标准的通知》（大价发〔2013〕82号）载明“住宅电梯按家庭人数收费的，收费标准由现行的每人每月4元调整为最高不超过10元”、“本通知自2014年1月1日起执行。”后旅顺口区发展和改革局、旅顺口区房产局下发旅发改〔2014〕21号文件，转发上述通知。原告依据该通知以每户每月10元标准向业主收取电梯费。原告大连置中物业有限公司成立日期为2011年8月17日。原告庭审中自认自2011年11月1日进入小区提供物业服务。被告为大连市旅顺开发区顺达路******房屋的产权人，于2010年10月20日取得房屋所有权，房屋面积84.55平方米，2010年11月1日至2019年12月31日期间未交纳物业费及电梯费。被告居住小区至今未成立业主委员会。2020年4月7日，一审法院收到原告本案诉讼材料，并于同日受理（2020）民诉前调402号诉前调解案件。一审法院认为，原告与建设单位签订的《前期物业服务委托合同》系当事人真实意思表示，未违反法律的效力性规定，合法有效。且被告未就合同效力提供反驳事实依据，其抗辩意见不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告为涉案物业所有权人，在接受原告的物业服务后，逾期不交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任。同时，根据法律规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。被告主张因原告的默示行为已成就双方解除物业服务合同的事实，并无相应事实与法律依据，且本案不具备法定及约定解除条件，此观点不予采纳。原告成立日期为2011年8月17日，且庭审中自认于2011年11月1日进入小区提供物业服务。故原告诉请被告给付自2010年11月1日至2011年10月31日期间物业费，无事实与法律依据，不予支持。由于合同中约定的电梯费标准为12元/月/户，原告根据政府文件自2014年1月1日起将收费标准调整为10元/月/户，不违反法律禁止性规定，并无不当。经审查，原告向法院提交起诉状时间为2020年4月7日。被告于诉讼中已明确提出诉讼时效抗辩，因原告所提交证据不能产生诉讼时效中止、中断之法律效果，故法院仅支持原告向人民法院主张权利之前三年期间中的物业费（即2017年4月7日至2019年12月31日共计32个月24天），超过部分不予支持，即物业费2494元（房屋面积84.55平方米×0.9元/平方米/月×32个月24天），电梯费328元（10元/户/月×32个月24天）。关于被告抗辩小区卫生脏乱差、消防设施长期无水、绿化不达标、公共部位及设施损坏长期不修复，物业服务不达标等问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，物业服务存在瑕疵时，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的，作为业主，有权通过其他合法途径，要求其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒交物业费的理由。关于原告提出的同期贷款利率454元的请求。虽然案涉《大连市前期物业管理服务协议》中对拖欠物业服务费的违约情形有明确约定，但从被告提供的案涉小区公共区域的照片来看，原告提供的物业服务确实存在瑕疵，尚有改进和加强的需要，为此对原告诉请的滞纳金进行调整，同时为督促物业企业不断提高服务质量，化解物业与业主之间的矛盾，对于原告提出的该项请求，不予支持。原、被告之间应相互理解，相互配合，共同建立、治理和维护良好的小区环境。原告作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，尽职尽责地履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，让业主感受到物业费的支付价有所值。被告作为接受物业管理服务的业主，应当考虑到全体业主的共同利益，在发现问题时应及时通过正当渠道向物业公司提出合理化建议，共同协助物业公司提高小区服务质量。同时被告作为小区业主，还应注意到物业服务合同的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务，被告确实享受到原告所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的，被告拒不缴纳物业费的行为也间接损害案涉小区其他业主的权益。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告徐哲于判决生效之日起十日内给付原告大连置中物业管理有限公司2017年4月7日至2019年12月31日期间物业费人民币2494元、电梯费328元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连置中物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告大连置中物业管理有限公司负担18元，被告徐哲负担7元。本院二审期间，置中物业对一审提供的事实无异议也未提交新证据，但认为一审遗漏了其向徐哲送达催缴物业费通知和发送短信的事实，徐哲对一审认定的“2011年11月1日，大连铭诚房地产开发有限公司（甲方）与大连置中物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》”该节事实有异议，主张开发商和物业签订的合同是假的，并提交照片复印件14张，拟证明物业服务质量差且电梯乱收费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审争议的事实，本院分析认定如下：徐哲虽对《前期物业服务委托合同》上印章的真实性有异议，但未就该印章提交鉴定申请，且无其他反驳证据推翻《前期物业服务委托合同》，应承担举证不能的不利后果；针对徐哲提交的14张照片复印件，由于其拍摄时间为2020年，而案涉纠纷发生于2019年12月31日之前，因此该照片与本案不具有关联性，本院亦不予采信。关于置中物业于一审提交的催费通知书五张和短信催缴截图，本院认为，除落款日期为2011年9月30日的催费通知书由于置中物业未能证明其张贴时间，本院对其真实性无法确认，不予采信外，本院对其余四张催费通知书和短信催缴截图予以采信。综上，本院对一审判决认定的事实予以确认。另，本院补充查明，置中物业于2013年10月31日、2015年11月30日、2017年11月30日、2019年12月17日、2019年12月16日通过在徐哲房屋房门上张贴催费通知书的方式和发送短信提醒的方式向徐哲催缴欠付物业费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。依据该司法解释，置中物业与大连铭诚房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》对该小区业主徐哲具有约束力，置中物业与徐哲之间已经建立了物业服务合同关系，因此，徐哲应当按照合同约定的物业费收费标准履行交费义务。至于上诉人徐哲主张“依据《大连市物业服务收费管理实施细则》第八条之规定置中物业应当按照最低标准收取物业费”的上诉意见，由于《大连市物业服务收费管理实施细则》关于物业服务适用指导价的规定并非效力性强制性规定，也就是说，案涉《前期物业服务委托合同》中对物业服务费标准的约定并不因为超出指导价而无效，因此，一审法院依照《前期物业服务委托合同》中约定的物业费收费标准执行并无不妥。关于上诉人徐哲主张“物业服务存在瑕疵，应当减半收取物业费”的上诉请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，按照案涉《前期物业服务委托合同》约定，置中物业对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，置中物业基本履行了物业服务合同中约定的义务，尽管存在小区卫生清理和绿化养护不及时、门禁安全和公共部位损坏维修不到位、消防设施和污水排放检查不全面等瑕疵问题，但基于0.9元/平方米/月的物业费标准考量，这些瑕疵问题尚不足以构成免除或减少上诉人徐哲交费义务的抗辩事由。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决徐哲全额交费并无不妥。同时，也正是基于置中物业存在上述瑕疵履行问题，一审法院对置中物业主张的违约金未予支持，该处理较为妥当，本院予以维持。关于诉讼时效问题，本院认为，上诉人置中物业在一审中提交了其在徐哲房屋房门上张贴的催缴物业费通知书的照片和发送至徐哲及其妻子手机（182××××****、152××××****）的催缴短信，置中物业已完成初步的举证责任，徐哲虽辩称其未看到催收通知也未收到催缴短信，但其未能提供反驳证据推翻置中物业催收行为的真实性，故本院对置中物业向徐哲定期催收的事实予以确认，一审对催缴行为不予认定并认为2017年之前的物业费均超过诉讼时效不当，对此，本院予以纠正。由于置中物业催收时间不固定，并非其每次催收都能引起诉讼时效的中断。置中物业于2013年10月31日催收后于2015年11月30日再次催收，时间间隔超过2年，2013年11月30日前的物业费已过诉讼时效。置中物业此后的催收行为时间间隔都在法定的2年或3年时效期间之内，能够引起诉讼时效中断。因此，置中物业主张的自2013年11月30日至2019年12月31日期间的物业费、电梯费应当得到支持。该期间的物业费具体数额为84.55平方米×0.9元/平方米/月×（6×12+1）月=5555元，电梯费为12元/户/月×1月+10元/户/月×（6×12）月=732元，合计6287元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初2703号民事判决第二项；二、变更大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初2703号民事判决第一项为：徐哲于本判决生效之日起十日内给付大连置中物业管理有限公司2013年11月30日至2019年12月31日期间物业费人民币5555元、电梯费732元；三、驳回大连置中物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，（大连置中物业管理有限公司已预付），由徐哲负担16元，大连置中物业管理有限公司负担9元。二审案件受理费100元（大连置中物业管理有限公司已预付50元，徐哲已预付50元），由大连置中物业管理有限公司负担19元，由徐哲负担81元。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年十二月十日书记员  王如琪