广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初9367号原告（执行案外人）：黄佳，女，汉族，1985年1月7日出生，户籍地广东省深圳市福田区******免税商务大厦1403，现住珠海市香洲区*****************，公民身份号码360************023。委托诉讼代理人：傅清泉，湖南人和律师事务所律师。原告（执行案外人）：甘建川，男，汉族，1984年4月18日出生，户籍地广东省深圳市福田区******免税商务大厦1403，公民身份号码362************079。委托诉讼代理人：傅清泉，湖南人和律师事务所律师。被告（申请执行人）：珠海华润银行股份有限公司珠海分行，住所地：珠海市************第一层局部、二层、十层、十一层。负责人：张永祥，行长。委托诉讼代理人：邸长君，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆卓苗，广东玉成律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：甘美英，女，汉族，1972年7月26日出生，现住广东省珠海市香洲区************，公民身份号码362************024。原告黄佳、甘建川诉被告珠海华润银行股份有限公司珠海分行（以下简称华润银行珠海分行）及第三人甘美英案外人执行执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄佳及两原告的委托诉讼代理人傅清泉，被告华润银行珠海分行的委托诉讼代理人邸长君、穆卓苗，第三人甘美英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出的诉讼请求如下：一、请求法院排除对珠海市香洲区*****************（以下简称1004房）的强制执行；二、请求将1004房确认为原告所有。事实和理由：关于华润银行珠海分行与甘美英金融借款纠纷一案，本院作出（2019）粤0402民初8439号民事判决。判决生效后，甘美英未履行生效法律文书确定的义务，被告申请强制执行，执行案号为（2020）粤0402执2341号。本院依法查封了甘美英名下1004房，并于2020年4月30日裁定拍卖该房。原告认为，原告系1004房实际权利人，于2020年6月8日提出书面异议申请，被本院裁定驳回。为此，原告提起执行异议之诉。原告黄佳于2018年到珠海市工作，刚开始帮人打工，2019年4月起在珠海横琴创新方文化创意有限公司就业，该公司与原告黄佳签订了为期三年的劳动合同，购买了社会保险。原告黄佳因初来珠海工作，需要在珠海购买住房，但因当时受珠海市购房政策限制，便借用了姑母甘美英的身份信息购买了转让方为彭怡名下的1004房，登记在甘美英名下，原告系该房实际买受人。理由如下：一、1004房的购房款全部由原告支付。该房系二手房，建筑面积86.99㎡，总房款185万元，其中首付56万元（含定金10万元），抵押贷款129万元，转让方为彭怡。按照《房地产买卖合同》约定，原告支付购房款如下：（一）2018年1月28日，黄佳交纳1004房认购金（现金）3000元；（二）原告支付购房首期款56万元（含定金10万元），包括：2018年2月3日，甘建川通过微信向彭怡转账支付购房订金3万元；同年2月1日，黄佳向甘美英622*************713账户转存10万元；同年2月7日，黄佳向甘美英622*************713账户转存5万元；同年3月26日，黄佳向甘美英623*************770账户转存438842元；同年3月17日，甘美英623*************770号账户向转让方彭怡转支购房定金7万元；同年3月29日，甘美英623*************770账户向转让方彭怡转支水岸首期购房款46万元。（三）原告负责供房，已偿还了房贷212287.14元。原告为偿还房贷，以甘美英名义开设了银行账户，账号为623*************770，该账户银行卡由黄佳持有，黄佳每月1号前按等额本息还款方式，从自己622*************778账户上转存供房款8165元至甘美英623*************770账户上，甘美英账户每月2号准时将房贷8164.08元转支至中国农业银行，自2018年6月至2020年7月，原告共偿还房贷212287.14元，还款明细详见诉状所列。可见，黄佳账户向甘美英账户转款的性质、频率、时间和金额与甘美英账户向银行还房贷的性质、频率、时间和金额完全一致，足以证明1004号房系原告交付购房首期款和偿还银行房贷，原告系该房实际买受人。二、1004房由原告合法占有。该房于2018年4月18日交付使用，自始至今一直由原告合法占有，珠海市香洲区南屏镇广昌社区*民委员会出具的《证明》充分证明了原告占有执行房产的事实。而该房的登记人甘美英自2014年1月至今一直居住在珠海市香洲区****************，珠海市香洲区吉大街白莲社区*委会出具的《证明》也证明了这一事实。三、1004房由原告出资装修。2018年5月5日，甘建川与珠海喜临门装饰设计有限公司签订了《工程施工合同书》，合同约定甘建川委托该公司装修1004房；装修材料由原告购买（附装修材料订单和收据若干份），装修人工费由原告支付；装修期间的《华发水岸花园前期物业管理服务协议》、《自行装修责任书》、《住宅室内装修管理服务协议》、《临时管理规定》、《装饰装修防火安全责任书》等文件全部由甘建川与珠海华发物业管理服务有限公司签订；该房物业管理费、水电费等全由原告缴纳。原告出资装修房产和交纳物业管理费、水电费的事实，从另一方面进一步证明原告系该房的实际权利人。四、原告在珠海市范围内无其他住房，购买1004房纯粹用于自住。综上，请求法院排除对甘美英名下1004房的强制执行并确认该房归原告所有。被告华润银行珠海分行辩称，一、基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。根据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据珠海市*******《不动产权登记表》，1004房登记在甘美英名下，缮证日期为2018年4月2日。从原告提供的证据来看，无论是与转让方彭怡签订的《房地产买卖合同》，还是与农业银行签订的《个人购房担保借款合同》，签字、捺印的都是甘美英。因此，原告以其系房产实际所有权人为由，提起执行异议之诉，缺乏事实依据，不足以使其享有排除强制执行的民事权益。二、退一步讲，即便原告与甘美英之间的借名登记合同是真实的，借名人本身也存在过错，由此产生的风险应自行承担。根据物权变动登记生效和公示公信原则，案外人与被执行人之间的借名登记约定不能对抗善意的申请执行人。借名人与出名人之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，其不能阻却执行。借名登记合同是借名人与出名人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，而且借名协议通常是为了规避国家法律与政策，由此产生的风险理应自行承担。综上，原告所称的事实与理由，均是不能成立的。对原告要求停止执行的诉讼请求，应予以驳回。第三人甘美英述称，对原告的主张没有意见，1004房并非属于本人。本院经审理认定事实如下：关于华润银行珠海分行诉甘美英金融借款合同纠纷一案，本院经审理于2019年9月6日作出（2019）粤0402民初8439号民事判决，判令：甘美英向华润银行珠海分行偿还借款本金195675.88元及相应利息、罚息、复利并支付律师费损失700元。上述判决生效后，甘美英没有按期履行判决确定的义务。经华润银行珠海分行申请，本院于2020年4月20日立案执行，案号为（2020）粤0402执2341号。在执行过程中，本院于2020年4月30日作出（2018）粤0402执2341号执行裁定，裁定拍卖甘美英名下1004房。随后，黄佳、甘建川向本院提出执行异议，以两人系1004房实际购买人为由请求本院中止对1004房的执行。本院经审查于2020年6月11日作出（2020）粤0402执异223号执行裁定，依据1004房的权属登记情况驳回了黄佳、甘建川的异议请求。黄佳、甘建川不服该裁定并提起本案执行异议之诉。2018年2月3日，甘美英与珠海华发房地产代理有限公司签订《购买物业居间服务委托合同》，约定：甘美英购买1004房，业主委托售价185万元；甘美英保证并承诺本人符合限购政策；甘美英同意于2018年2月6日前补齐认购金7万元，共计认购金10万元；甘美英在过户之前支付该公司服务佣金2万元等。同日，彭怡（转让方）与甘美英（受让方）签订《房地产买卖合同》，约定：彭怡将1004房转让给甘美英，交易总金额185万元，首期款（含定金10万元）56万元，甘美英申请贷款129万元，具体以银行批复为准，首期款多退少补；2018年3月30日，双方到珠海市*******办理过户手续；彭怡收到全款后2日内将该房交付给甘美英使用；甘美英于2018年2月3日交定金3万元，于2月10日内补齐定金10万元；补齐定金前双方均免除违约责任……2018年2月10日内如补齐定金则该合同成立并按合同内相关条款执行等。同日，甘建川向彭怡转账支付3万元。同年3月17日，甘美英名下农行账户（尾数9770）向彭怡名下账户（尾数0128）转入购房定金7万元；同年3月29日，甘美英名下农行账户（尾数9770）向彭怡名下账号（尾数0128）转入首期款46万元。庭审时，原告主张上述款项实际均为原告支付，并当庭出示了其持有的甘美英名下农行借记卡（账号尾数9770）及有关农行账户交易流水，显示：2018年2月1日，黄佳名下农行账户（尾数2778）向甘美英名下农行账户（尾数8713）转入10万元；同年2月7日，黄佳名下农行账户（尾数2778）向甘美英名下农行账户（尾数8713）转入5万元；同年3月2日，甘美英名下农行账户（尾数8713）销户，取出余额145977.98元，同日又开立尾数为9770的农行账户并现存94400元；同年3月26日，黄佳名下农行账户（尾数2778）向甘美英名下农行账户（尾数9770）转入438842元。2018年4月2日，1004房办理权属登记至甘美英名下，但不动产权证、房款发票、契税完税证明等原件均由黄佳持有。2018年4月18日，甘美英与中国农业银行股份有限公司珠海南湾支行签订《个人购房担保借款合同》，约定：甘美英向该行借款129万元用于购买1004房，并提供该房作为抵押担保；上述借款划入甘美英指定的彭怡名下银行账户；借款人还款账号为尾数为9770的农行账号，还款方式为等额本息。根据甘美英名下农行账户（尾数9770）的交易明细显示：1004房自2018年6月开始还款，每月还款金额8164.08元，还款日为每月2日，该还款由黄佳名下农行账户（尾数2778）每月提前转入。2018年5月5日，甘建川与珠海喜临门装饰设计有限公司签订一份《工程施工合同》，约定：甘建川委托该公司装修1004房，采取包工和部分包料的形式，装修造价61800元；2018年5月15日开工，约同年8月15日竣工。2018年6月至2019年2月期间，原告自行购置了家具、装修材料。此外，1004房的物业管理费由原告支付，相关服务协议由原告甘建川签订。2018年12月23日，黄佳与甘美英签订一份《借名购房协议》，主要内容包括：2018年2月3日，黄佳因自己居住需要购买了1004房，但是因为黄佳初来珠海工作，不符合珠海市购房条件，因此借用甘美英的名义购买该房；该房实际购买人以及按揭贷款的实际借款人均为黄佳与甘建川；粤（2018）珠海市不动产权第00223**房地产权证，登记权利人为甘美英，实际权利人为黄佳与甘建川；该房的首期款和银行按揭贷款以及办理购房的所有手续和费用全部由黄佳支付，甘美英只是用自己的身份证及社保凭证给予配合；该房交付后由黄佳合法占有和居住，该房所取得的一切手续、资料包括但不限于房产证、土地使用证、完税证明、交款凭证等均由黄佳持有和保管；甘美英因代黄佳购买该房所产生的购房款、房贷、中介费、抵押费、保证金、税收等一切费用均由黄佳承担，甘美英不承担任何费用，该房屋的所有权归黄佳完全所有，黄佳享有该房的占有、使用、收益及处分的权利，甘美英不得以该房登记在其名下而主张行使黄佳的前述权利；在借名登记期间，甘美英不得用该房产作抵押担保，不得擅自转让，不得以该房产以房抵债，否则给黄佳造成的损失由甘美英赔偿等。另查，黄佳与甘建川系夫妻，于2016年8月登记结婚。黄佳于2019年4月入职珠海横琴创新方文化创意有限公司并签订劳动合同，自2019年5月起交纳社保。根据《珠海市不动产登记情况查询结果》（2020年6月12日）显示，两人在本市查无住房情况记录。珠海市香洲区南屏镇广昌社区*民委员会于2020年5月19日出具《证明》，载明：黄佳自2019年1月1日至今在1004房居住。珠海市香洲区吉大街白莲社区*委会于2020年5月25日出具《证明》，载明：甘美英自2014年1月至今居住在珠海市香洲区****************。2020年10月29日，蔡宝璇在本院询问笔录中表示，本人是珠海华发房地产代理有限公司华发水岸分店的置业顾问，从2015年入职至今，在公司名片上使用的名字是蔡宜桥；本人带黄佳看1004房之后，黄佳有意购买并委托本人与业主商谈价格；双方于2018年2月3日在华发租售中心签订了合同，然后由甘美英提供资料办理按揭贷款及房产过户手续；一直是黄佳与本人联系案涉房产交易事宜；因为黄佳是外地户口，受到珠海市限购政策的影响无法购房，他们自己协商用甘美英的名字来买房。再查，2018年12月14日，甘美英与华润银行珠海分行签订《个人信用贷款授信额度合同》，约定：该行向甘美英提供授信额度20万元用于装修，还款方式为等额本息、按月还款。甘美英在办理该贷款时向银行提供了从珠海市*******查询打印的关于1004房的《珠海市房地产买卖合同》、《个人购房担保借款合同》以及其与珠海市正明轩装饰工程有限公司于2018年11月23日签订的《装修合同》、装修款收据。同时，甘美英指定收款账户为陈剑锋名下尾数8919的建设银行账户。本院认为，结合原告提供的一系列证据、第三人甘美英以及珠海华发房地产代理有限公司华发水岸分店置业顾问蔡宝璇的陈述来看，原告借用亲戚甘美英的名义作为房屋的买受人，与原业主彭怡签订房屋买卖合同，并将购买的1004房登记于甘美英名下；原告实际支付了购置该房的首期款并按月清偿银行按揭贷款，亦实际占有使用了该房。因此，原告与甘美英之间形成借名买房的合同关系。本案双方争议的焦点在于：一、原告要求确认对1004房享有所有权是否成立；二、原告就该房是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于焦点一。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。如前所述，原告与甘美英之间形成借名买房的合同关系。原告依据该合同关系享有请求甘美英在具备条件时协助其办理1004房转移登记的权利，属于债权请求权的范畴，并不能直接发生物权变动的法律效果。因此，在案涉1004房未经依法登记之前，两原告不能基于债权请求确认其房屋所有权，故原告的相关确权请求，缺乏依据，本院不予支持。关于焦点二。在案外人执行异议之诉中，对于案外人有证据证明其系实际出资人，与被执行人存在借名买房关系请求阻却执行的问题，在司法实践中有一定争议。本院认为，其一，华润银行珠海分行对于甘美英的债权为普通金钱债权，对于执行标的1004房并不享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权。虽然原告对1004房享有的转移登记请求权在性质上同为债权，但应当看到的是，原告作为借名人对于案涉房产实际出资，与该房产直接发生联系，而华润银行珠海分行的金钱债权与该房产并无直接关联。其二，本案证据可以反映原告与甘美英之间存在借名买房关系，甘美英只是名义权利人，原告才是实际权利人。如原告所述，其借名买房是为规避本市的房地产限购政策，但其本身并不违反法律、行政法规的强制规定，亦未侵犯他人的合法权益。因此，当事人为规避限购政策借名买房的此类借名合同，不宜认定为无效。当然，在合同有效的情况下，借名人是否能最终取得房产的权属登记，仍然会受到相关调控政策的约束。其三，原告黄佳自2019年4月起在珠海横琴工作，其在1004房内已居住近两年。原告作为实际购买人，基于借名买房合同关系享有债权请求权和物权期待权，如将该房作为甘美英的责任财产交付执行，对房屋实际权利人并不公平，也不符合执行异议之诉有关保护实际权利人合法利益的价值考量。综上所述，结合广东省高级人民法院相关裁判指引的意见以及本案证据，从维护实际权利人利益出发，两原告要求排除对1004房执行的主张，理据更为充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下：一、不得执行登记于第三人甘美英名下的珠海市香洲区*****************；二、驳回原告黄佳、甘建川的其他诉讼请求。本案受理费4420元，由原告黄佳、甘建川与被告珠海华润银行股份有限公司珠海分行各负担2210元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。本院（2020）粤0402执异223号执行裁定于本判决生效之日起自动失效。审 判 长 谢    光人民陪审员 胡  艳  霞人民陪审员 陶  瑰  丽二〇二〇年十一月十六日书 记 员 赵梵亦陈儒敏