江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4322号上诉人（原审被告）：蔡本祥，1967年12月8日出生，住江苏省阜宁县。上诉人（原审被告）：蔡文龙，1988年6月15日出生，住江苏省阜宁县。二上诉人共同委托诉讼代理人：王邦法，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱先莉，1989年12月10日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人蔡本祥、蔡文龙因与被上诉人朱先莉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2020）苏1302民初4338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蔡本祥、蔡文龙上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判蔡文龙返还朱先莉购房款65000元及资金占用期间的银行存款利息；2.本案一、二审诉讼费用由朱先莉负担。事实与理由：1.蔡本祥不应承担房屋出卖方的责任。案涉房屋系案外人泉州市贝某空调设备安装有限公司（以下简称贝某公司）从宿迁用世置业有限公司处以工程款冲抵的房屋，未取得贝某公司的明确授权，蔡文龙在此情况下无权以自己名义出售，更无权以蔡本祥名义对外出售。2.一审判决认定的违约金过高，应按照被上诉人实际交付的65000元房款及产生的孳息为实际损失予以调整违约金，一审判决认定的违约金数额超出了上诉人可以预见的损失。被上诉人朱先莉未作答辩。朱先莉一审诉讼请求：1.判令解除朱先莉与蔡本祥、蔡文龙于2018年10月12日签订的《工程抵款房源购房协议》；2.判令蔡本祥、蔡文龙退还朱先莉定金60000元、购房款6500元；3.判令蔡本祥、蔡文龙赔偿朱先莉违约金300000元；4.判令蔡本祥、蔡文龙赔偿朱先莉损失116666元（暂自2018年12月10日计算至2019年11月30日并按照每月10000元计算至合同解除之日止）；5.判令蔡本祥、蔡文龙赔偿房屋增值部分损失（以司法鉴定结论为准）；6.判令蔡本祥、蔡文龙承担本案诉讼费用；7.判令蔡本祥、蔡文龙承担律师费70000元。一审法院认定的事实：2018年10月22日，朱先莉（乙方）和蔡本祥（甲方）代理人蔡文龙签订《工程抵款房源购房协议》，约定甲方自愿将位于宿迁市水韵城办公1908和1909两套房，面积约为236平方米，房价1600000元。甲方此房为工程款房源，甲方保证此工程房源真实有效，保证能按一手房手续网签至乙方名下。合同第四条约定，乙方于签订本合同时支付购房定金60000元给甲方，甲乙方自签订本合同后不得以任何理由不按合同约定交易此两套房屋，否则任一方违约需赔偿对方违约金300000元。合同第五条约定，付款方式：经协商，甲乙双方一致同意按下列第1条方式付款。1.阶段性付款：在甲乙双方在签订本合同后，甲方承诺在2018年12月10日前协助乙方办理一手房网签及开具一手房购房发票手续和办理此房不动产证手续，乙方同时付清余下房款1550000元。合同第九条约定，……违约方承担所有的诉讼费、律师费、执行费及因诉讼产生的所有相关费用。合同备注第四条约定，甲方代理人保证甲方按本合同将此房出售乙方，如甲方不按本合同约定将此房出售于乙方，甲方代理人自愿按本合同约定违约责任赔偿乙方。合同备注第五条约定，乙方同意甲方原租房合同继续有效到2020年9月30日（甲方承诺以上两套房共计月租金为10000元），甲方收到全部房款后，剩余已收房租属于乙方所有。同日，朱先莉支付定金60000元，蔡文龙出具收条一张。2018年11月22日，朱先莉支付购房款5000元，蔡文龙出具一张6500元的收条。2019年2月24日，朱先莉（乙方）和蔡文龙（甲方）签订《房屋买卖附加协议》，约定：1.因甲方单方原因，没能按原合同约定在2018年12月10日前将以上房产办理到乙方名下，现甲方自愿从2019年3月1日开始，甲方每月月底支付10000元给乙方……3.如到2019年7月30日，甲方还是无法按照2018年10月22日签订的宿迁市水韵城办公1908和1909室工程款抵房源购房协议约定将此房办理到乙方名下，甲方自愿自2019年8月30日之前退回乙方已交所有购房定金和购房款，并按照原协议约定赔偿乙方300000元违约金。2020年2月19日，朱先莉申请诉前财产保全，宿城法院于2020年2月25日作出（2020）苏1302财保38号民事裁定：一、查封登记在蔡本祥名下的位于宿迁市（保全金额100000元）、A2-031号房屋（保全金额100000元），查封期限三年；二、冻结蔡本祥名下银行存款250000元，冻结期限为一年；三、冻结蔡文龙名下银行存款200000元，冻结期限为一年。另查明：2019年1月31日，宿迁用世置业有限公司（以下简称用世公司）与贝某公司签订《商品房抵水韵城项目工程款协议书》，约定用世公司以水韵城办公1908和1909室房屋以1980464元抵给贝某公司，抵款单价为8200元/平方米，该房屋处于抵押状态，于2019年7月30日前办理过户手续。审理中，蔡本祥、蔡文龙称案涉房屋尚未办理产权过户手续。贝某公司成立时间为2012年4月13日，法定代表人为蔡本祥。蔡本祥和蔡文龙系父子关系。又查明：2019年12月4日，朱先莉与江苏厚远律师事务所签订《民事诉讼案件（涉及财产）风险代理人协议书》。后朱先莉已支付律师费10000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。一、关于责任主体问题。本案中，朱先莉和蔡本祥之间就案涉房屋形成的房屋买卖合同关系，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；合同相对人为蔡本祥。理由如下：1.蔡文龙作为其父亲蔡本祥的代理人签订案涉房屋买卖合同，其持有案涉房屋的以房抵款协议书原件，结合审理中蔡本祥陈述“蔡文龙做卖房的前期工作”及朱先莉提供的中介人员与蔡本祥录音，使朱先莉有理由相信蔡文龙有代理权；2.退一步讲，蔡文龙没有代理权或超越代理权签订合同，后蔡本祥出面同意以变更合同标的物继续保持房屋买卖关系，能够证明蔡本祥对之前的房屋买卖关系的追认。《工程抵款房源购房协议》约定“甲方代理人保证甲方按本合同将此房出售乙方，如甲方不按本合同约定将此房出售于乙方，甲方代理人自愿按本合同约定违约责任赔偿乙方”，即合同约定蔡文龙自愿承担合同违约责任，另审理中蔡文龙表示同意承担违约责任，即债务加入的意思表示。二、关于违约行为及责任问题。蔡本祥未按合同约定于2019年7月30日前将案涉房屋过户至朱先莉名下，存在违约行为，朱先莉主张解除《工程抵款房源购房协议》，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同签订后，朱先莉已支付定金60000元和购房款5000元，蔡本祥、蔡文龙应予以返还。用世公司将案涉房屋抵偿给贝某公司，并非蔡本祥，蔡本祥作为公司的法定代表人以个人名义对外出售案涉房屋，系无权处分。双方签订房屋买卖协议时，尚未有《商品房买卖合同》且房屋未实际交付蔡本祥、蔡文龙。现朱先莉主张违约金及损失，蔡本祥、蔡文龙认为过高，结合合同约定、朱先莉已付款情况及其实际损失，酌定违约金100000元。关于律师费，依据合同约定及朱先莉支付律师费情况，支持律师费10000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第三百九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除朱先莉与蔡本祥于2018年10月22日签订的《工程抵款房源购房协议》；二、蔡本祥、蔡文龙于本判决生效之日十日内给付朱先莉购房款65000元、违约金100000元及律师费10000元。案件受理费9332元，由朱先莉负担5532元，由蔡本祥、蔡文龙负担3800元。本案二审程序中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.蔡本祥是否系案涉《工程抵款房源购房协议》中的一方当事人，其与朱先莉之间是否存在房屋买卖关系；2.二上诉人主张不应支付朱先莉违约金100000元及律师费10000元有无事实和法律依据。关于争议焦点一。根据一审中蔡本祥有关“蔡文龙做卖房的前期工作”的陈述和朱先莉提供的中介方与蔡本祥的电话录音以及蔡本祥在案涉合同无法履行后与朱先莉协商变更合同标的的行为，能够认定蔡本祥对于蔡文龙作为其代理人签订案涉合同是明知且认可的，蔡文龙在案涉《工程抵款房源购房协议》尾部签署自己姓名时另签署的“代”字亦能够印证蔡文龙在签署案涉合同时其亦认为其系以蔡本祥的代理人的身份参与合同的订立。据此，蔡本祥主张其不是案涉《工程抵款房源购房协议》的一方当事人、其与朱先莉之间没有房屋买卖关系，没有事实依据，本院不予支持。关于争议焦点二。因案涉《工程抵款房源购房协议》现已无法履行，朱先莉的合同目的已无法实现，故朱先莉主张蔡本祥及自愿承担合同违约责任的蔡文龙承担违约责任，符合双方约定。一审判决结合合同约定的标的总价款、违约责任，以及朱先莉一方支付定金、房款等情况，酌定蔡本祥、蔡文龙承担100000元违约责任并无不当。关于律师费10000元，双方在案涉《工程抵款房源购房协议》中已作出明确约定，朱先莉一方为维护自身权益已实际支出该笔费用，一审判决判令蔡本祥、蔡文龙承担该费用亦具有事实和法律依据。综上，上诉人的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由上诉人蔡本祥、蔡文龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇二〇年十二月十五日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。