陕西省延安市安塞区人民法院民事判决书 (2020)陕0603民初1366号原告：郭永强，男，汉族，1987年5月23日出生，陕西省延安市安塞区人，现住延安市安塞区，公民身份号码:61062XXXX705233992。原告：郭印龙，男，汉族，1980年4月26日出生，陕西省延安市安塞区人，现住延安市安塞区，公民身份号码:61062XXXX004262918。共同委托诉讼代理人：鲁静国，陕西尚德律师事务所律师。被告：白士芳，女，汉族，1965年6月3日出生，陕西省延安市安塞区人，现住延安市安塞区，公民身份号码:61062XXXX506030026。第三人：陕西安塞农村商业银行股份有限公司。住所地:延安市安塞区，统一社 会信用代码：91610624223660735D。法定代表人：王东明，系该行行长。原告郭永强、郭印龙与被告白士芳、第三人陕西安塞农村商业银行股份有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告郭永强、郭印龙及其委托诉讼代理人鲁静国、被告白士芳到庭参加了诉讼，第三人陕西安塞农村商业银行股份有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告郭永强、郭印龙向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对二原告购买的位于安塞区XX镇XX村XX街的房屋(房产证号为:房权证塞字第04596号)的强制执行，并解除对上房产的查封；2、请求依法判决被告与第三人签订的《房产抵押合同》无效;3、请求依法判决被告将房产证返还给二原告，并配合二原告过户；4、案件受理费用由被告分担。事实和理由：位于延安市安塞区XX镇XX村XX街的房屋(房产证号为:房权证塞字第04596号) ，二原告已经通过购买的方式，合法取得了该房屋的所有权，并已经支付了所有购房款38万元，在上述房屋已入住7年之久。该房屋原系高某某(已故)与被告白士芳夫妻二人的共同财产。因高某某生前所欠张某某的款项，后经高某某夫妻与张某某协商，将上述房屋以房抵债，抵给了张某某。2013年10月15日，二原告与张某某达成《卖房协议》 ，该协议约定，张某某将建华寺砖厂(原高某某二层楼房)靠左大门上下二层十二间楼房(房产证号为：房权证塞字第04596号)卖给二原告，价格为38万元。该协议就该房屋的四至界线、付款方式做了明确约定，因当时该房屋产权无法过户到二原告名下，尚在高某某名下。在二原告购房当天即2013年10月15日，高某某在场，并且高某某与二原告达成《借用房产证协议》，该协议第一条明确约定，借用时间从2013年10月15日至2015年12月30日，期限为2年又2个月。期限到期房产证归还后，房产转入二原告名下，费用由二原告自负。要求解除对上房产的查封和确认房产抵押无效的理由如下，高某某与张某某达成以房抵债协议，双方之间在协议中约定，乙方抵债系双方当事人真实意思的表示，并未侵犯第三人合法权益，根据《合同法》第32条，当事人采用合同书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立的规定，该协议合法有效。根据《物权法》第15条的规定，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。张某某在取得房屋后，与二原告人达成《卖房协议》，系对自由财产的处分，与二原告达成的《卖房协议》意思表示真实，合法有效，并且当时房屋所有人也认可，还与二原告达成了《借用房产证协议》。高某某并没有按照双方《借用房产证协议》约定履行。协议约定还房产证期限为2015年12月30日，期限到期后高某某和被告白士芳没有将房产证归还给二原告，还私自拿房产证于2016年4月27日在第三人处借款，用该房产证做抵押，没有经过二原告同意，并且第三人也未实质调查，其对上述房屋评估和采集照片时，房子里明显居住着人，也没有调查被告是否有处分权，该房产是否能抵押，就与被告签订了《房产抵押合同》明显损害了二原告的利益，因为高某某与被告白士芳对上述房屋没有处分权，故双方签订的《房产抵押合同》应属无效。请求法院撤销抵押合同。二原告已经支付全部购房款，并已经实际占有上述房屋7年之久。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，二原告在本案中没有任何过错，安塞区人民法院不能查封二原告上述房产。2020年8月19日，第三人作为执行申请人向安塞区人民法院提出申请，要求对位于安塞区XX镇XX村XX街的房屋(房产证号为:房权证塞字第04596号)查封并予以强制执行。2020年10月10日，二原告依法向安塞区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2020年10月16日，安塞区人民法院作出(2020)陕0603执异第14号执行裁定书，裁定驳回二原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，二原告认为，其购卖的房产是合法有效的，该购房协议不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，同时，原告购买涉案房产后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。虽然二原告与被告白士芳丈夫高某某签订和《借用房产证协议》但借用期限已满，已过借用期限。被告白士芳与高某某在过期的期限内处分不属于自己的合法财产，其处分权即抵押行为无效。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求;理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”之规定，二原告提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告白士芳辩称，该房屋由高某某出售给张某某，其与高某某共同向第三人借款时，到银行签过名，但用于抵押的房屋所有权归谁其不知情。 第三人陕西安塞农村商业银行股份有限公司经合法传唤未到庭亦未予陈述。本院经审理认定事实如下：2013年10月15日之前，高某某将登记在其名下的房屋（房权证塞字第04596号）出售给张某某。2013年10月15日，原告郭永强、郭印龙与张某某签订卖房协议，该协议约定，张某某将建华寺砖厂(原高某某二层楼房)靠左大门上下二层十二间楼房出售给二原告，价格为38万元，房产证二原告继续提供给高某某使用，同日，二原告与高某某签订借用房产证协议，约定高某某借用该房屋的房产证，借用期间为2013年10月15日至2015年12月30日，期限为2年又2个月，到期房产证归还后，房产转入二原告名下，费用由二原告自负。 2016年4月27日，高某某、被告白士芳共同与第三人陕西安塞农村商业银行股份有限公司签订《借款合同》 和《抵押担保合同》，用该房屋抵押借款40万元，并办理了抵押登记。2018年3月1日，二原告与高某某再次签订《借用房产证协议》，约定高某某继续借用涉案房屋的房产证，借用时间从2018年3月1日至2019年10月1日。高某某于2019年6月29日因车祸意外身亡，高某某与白士芳欠第三人借款未清偿。2019年11月11日，本院作出（2019）陕0603民初1244号民事判决书，判决由被告白士芳偿还借款本息，且第三人有对涉案房屋经拍卖、变卖后所得价款优先受偿的权利。另查明，案涉房屋（房权证塞字第04596号）从2004年2月20日至2016年4月16日，一直处抵押状态。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及本院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：原告郭永强、郭印龙是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于被告白士芳未按期偿还银行贷款本息，第三人对该笔借款的抵押物享有优先受偿权，本院查封案涉房屋。而原告以该房屋已由其购买为由请求停止对案涉房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二原告在2013年10月15日，购买涉案房屋时，该房屋处于抵押状态，二原告对此知情的情况下，才通过协议将房产证出借给高某某，且未及时进行变更所有权登记。高某某用涉案房屋于2016年办理了借款抵押担保登记手续，且在借款后，二原告再次与高某某签订借用房产证协议。证明二原告对高某某以该房屋抵押借款知情，二原告对该房屋未能办理变更所有权登记存在过错。原告郭永强、郭印龙不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立，未经登记，不发生效力。且第三人根据《中华人民共和国物权法》办理了抵押登记，抵押权自登记时设立，取得抵押权。而二原告与张某某签订的买卖合同，因未办理变更所有权登记，不发生物权效力。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告郭永强、郭印龙的诉讼请求。案件受理费7000元，由原告郭永强、郭印龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延安市中级人民法院。           审  判  长        王  鸿人民陪审员        强翠花人民陪审员        杨喜莲 二O二O年十二月十二日 书  记  员      陆玉玉  1