辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初12401号原告:谢宗利，男，1958年10月20日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：郎宇，系辽宁明格律师事务所律师。被告：沈阳农村商业银行股份有限公司于洪支行，住所地沈阳市于洪区黄海路**1门-6门。负责人：刘国军，系该行行长。委托诉讼代理人：常丹海，男，1971年11月26日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：张盛宝，男，1966年10月22日出生，汉族，住沈阳市于洪区。被告：石禄成，男，1961年2月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：高英英，男，1963年4月24日出生，汉族，住址同上。被告：孙冰心，男，1980年4月12日出生，汉族，住沈阳市大**。三被告委托诉讼代理人：李雪，系辽宁昊星律师事务所律师。第三人：董建凌，男，1960年9月26日出生，汉族，住沈阳市大**。原告谢宗利诉被告沈阳农村商业银行股份有限公司于洪支行、石禄成、高英英、孙冰心、第三人董建凌案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告谢宗利及其委托诉讼代理人郎宇、被告沈阳农村商业银行股份有限公司于洪支行委托诉讼代理人张盛宝，被告石禄成、高英英、孙冰心委托诉讼代理人李雪，第三人董建凌均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与第三人签订的附条件租赁协议有效（直至剩余404000元欠款偿还完毕为止）；2、判令原告有权继续使用承租房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：申请执行人沈阳农村商业银行股份有限公司于洪支行与被执行人石禄成、高英英、孙冰心借款合同纠纷一案，沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初13492号民事调解书已发生法律效力。沈阳市于洪区人民法院在执行本案过程中，异议人对沈阳市于洪区人民法院下发的（2020）辽0114执恢557号公告不服，公告内容“责令石禄成及房屋占有人于本公告发布之日起三十日内将上述房屋（坐落于沈阳市大**腾空，逾期不履行，视为石禄成及房屋占有人放弃屋内财产，本院将对该房屋进行评估拍卖，并依法强制腾退”，对此提出异议，具体如下：1、原告与第三人约定的租赁期限未到期，租赁合同应继续履行。原告于1998年10月3日借给第三人董建凌80万元人民币，双方约定原告之子谢恩海长期居住使用董建凌坐落于沈阳市大东区间屋，月租金1500元，直至董建凌还完款为止，有借款协议书为证，现借款尚未还清。租赁关系还应继续，原告有权继续使用租赁房屋。2、原告无过错，原告请求符合法律规定。房屋租赁协议应当继续履行。原告自借款时起就知道房主是董建凌，也看过董建凌的房产证原件，至今还保留房产证复印件，二十几年来从没有改变。异议人不认识石禄成，原告认为：本人与董建凌有条件的租赁关系在先，借款没有还清，租赁关系还应继续，且已交纳租金，买卖不破租赁，何况房主并没有更变，租赁合同有效，必须继续履行至合同期满。3、根据《中华人民共和国合同法》第45条之规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。”原告与第三人签订房屋租赁合同时是附解除条件的，其条件为第三人董建凌偿还原告80万元欠款，第三人偿还完毕后租赁合同自然失效。又双方没有约定利息，但为了抵消利息，才会以相对低价将房屋租给原告，且合同系20几年前签订，依照1998年的物价，其租赁价格并无任何不合理，符合相关市场价格。综上所述，原告与第三人签订的附条件的租赁协议有效，原告有权继续使用承租房屋，不能因为申请人执行人与被执行人之间的纠纷来损害异议人的利益，请求法院维护异议人的合法权益。被告沈阳农村商业银行股份有限公司于洪支行辩称：沈阳农村商业银行股份有限公司于洪支行诉讼执行石禄成、高英英、孙冰心借款纠纷一案，于洪法院下发（2020）辽0114执恢557号公告：责令石禄成及房屋占有人于本公告发布之日起三十日内，将坐落于沈阳市大东区小十字街62号22栋1-3/1-2号二楼北边五间屋腾空。房屋占有人谢宗利向于洪法院提出执行异议，于洪法院2020年9月4日下达执行裁定（2020）辽0114执异195号：驳回案外人谢宗利的异议请求。2020年9月15日案外谢宗利提出异议之诉，对案外人提出的诉讼请求，我方请求人民法院驳回原告诉讼请求。答辩如下：一、法院按生效判决，依法执行。沈阳农村商业银行股份有限公司于洪支行诉讼执行孙冰心借款纠纷一案，法院按生效判决依法执行的是石禄成、高英英抵押抵押房产，于洪法院（2019）辽0114民初17858号民事判决；沈阳市中级人民法院（2020）辽01民终2955号民事判决明确房屋产权为石禄成、高英英，与董建凌和异议人谢宗利无任何关系。法院执行无任何不当。二、原告主张的法律关系不对。原告与第三人董建凌签订的租赁协议，原告主张协议有效，想继续履行合同，是第三人董建凌和原告谢宗利的行为，与我行无关。不应以我行为被告，应该已与之签订租赁合同的第三人董建凌为被告。三、关于原告与第三人签订的附条件租赁协议，我行认为无效。案外人提出异议，于洪法院下达执行裁定（2020）辽0114执异195号：驳回案外人谢宗利的异议请求，关于异议人谢宗利与涉案房屋董建凌之间是否存在租赁关系，租赁合同是否合法有效，可依据《最高人民法院关于办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，已明显不合理的低价承租被执行的不动产或伪造交付资金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。1、异议人虽然提供了租赁协议书，但未能提供支付租金的证据，来证明租赁协议已实际履行。2、以出租人欠其借款而租赁出租人房屋并向其支付租金，有违常理。异议人谢宗利1998年借给董建凌80万元，当时人民银行一年期存款利率为5.2%，80万元一年存款利息4.16万元（存期长利息更多）。而异议人谢宗利借款给董建凌不仅没有利息，而需用租用房屋每月付1500元房租抵偿借款，80万元借款需偿还44.4年。按存款利息计算，案外人每年80万元利息损失2.36万元（借款分期偿还，不要利息，以租金方式分期抵偿借款，违背常理），按1998年当时物价，可以说是天文数字，当时做什么买卖挣80万元、出借人还不要利息。异议人谢宗利占用的沈阳市大东区小十字街62号22号1-3/1-2号二楼北面五间房在300平方米左右，按1998年当时的物价，80万元可以买下占用的房屋，以上行为违背常理。3、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案异议人即使实际承租了涉案房屋至2018年10月2日已满二十年，依据上述法律规定，至2018年10月3日起其租赁协议已经无效，异议人属非法占用。故法院不支持异议请求。四、沈阳农村商业银行股份有限公司于洪支行，诉讼执行石禄成、高英英、孙冰心借款纠纷一案，因案外人董建凌、谢宗利提出异议之诉，是否存在有意拖延我行对合法抵押房产的拍卖处置，我行不排除对刻意阻挠正常司法程序人员，依法追究其相关法律责任。综上所述，我方认为异议人的异议理由无法律依据，应予以驳回。被告石禄成、高英英、孙冰心辩称：1、原告主张与第三人之间存在租赁关系的事实是否存在，应由原告举证证明。原告未能提供租赁合同的原件以及给付租赁费用的凭证，不能证明租赁协议已经实际履行。2、原告主张因第三人欠其借款而租赁房屋，也并未提供双方存在真实债权债务关系的证明。借款合同为实践合同，原告应针对具有出借能力、已经真实给付了借款、借款的交付时间、交付方式等进行举证，否则不能证明与第三人之间存在真实的债权债务关系。3、原告主张第三人以出租房屋的方式抵顶欠款，每月租金1500元，仅以本金80万元，不计利息计算，全部抵顶完毕需44年半的时间，且原告并不主张利息，明显有悖常理。4、即使上述情况有真实的可能，但根据《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。根据原告主张，至2018年10月2日已满二十年，原告对案涉房屋不享有任何权利。第三人董建凌无陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：沈阳农村商业银行股份有限公司于洪支行（以下简称“农商银行于洪支行”）与孙冰心、王梅、赵国勋、石禄成、高英英之间的借款合同纠纷，本院分别作出（2017）辽0114民初13492号、13494号民事调解书，两份调解书主要内容为：孙冰心、王梅、赵国勋在约定期限内偿还农商银行于洪支行借款本息，如孙冰心、王梅、赵国勋未按约定期限履行债务，农商银行于洪支行对位于沈阳市大东区房屋享有优先受偿权（该房产系石禄成为孙冰心、王梅、赵国勋的上述借款提供抵押担保，已办理抵押登记并办理他项权利证）。因孙冰心、王梅、赵国勋未履行上述调解书确定的给付义务，农商银行于洪支行向本院申请执行，本院分别以（2018）辽0114执4275号、4276号立案，执行过程中，于2018年12月18日对案涉房屋予以查封，于2019年2月28日委托评估机构对上述案涉房产进行评估。因董建凌对案涉房产提出执行异议，该两件执行案件于同年9月裁定终结执行。董建凌执行异议之诉案件二审判决生效后本院恢复执行，于2020年7月29日本院作出（2020）辽0114执恢557号执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋，并于同日发出公告，告知将对房屋评估、拍卖，责令石禄成及房屋占有人30日内将房屋腾空。案外人即谢宗利遂提出本异议。另查明，董建凌于2019年针对案涉房产提出案外人异议，本院分别作出（2019）辽0114执异176号、178号执行裁定书，驳回其异议。其后，董建凌提起执行异议之诉，请求确认案涉房产为其所有并判令对该房产不得执行，本院作出（2019）辽0114民初17858号民事判决，驳回其诉讼请求。董建凌上诉后，沈阳市中级人民法院作出（2020）辽01民终2955号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述两份生效判决认定如下事实，案涉房屋原所有权人系董建凌，2002年董建凌将案涉房屋转让给程晓红、程晓东，并将房屋转移登记在该二人名下。2004年5月11日，程晓红与石禄成、高英英签订房屋买卖协议，将案涉房屋的一层（建筑面积612平方米）出售给石禄成、高英英；2004年12月1日，程晓东与石禄成、高英英签订房屋买卖协议，将案涉房屋的二层（建筑面积613.33平方米）出售给石禄成、高英英，并办理了过户登记手续。房产部门向石禄成下发了房屋权属证书。谢宗利提供借条一份，载明“借条董建凌向谢宗利借款人民币：捌拾万元.800000元借款人谢宗利1998年10月3日”。谢宗利提供协议书一份，载明“协议书董建凌向谢宗利借款人民币捌拾万元人民币。经双方协商订于沈阳市大东区22栋1-3,1-2号2楼北边五间房屋由谢恩海长期居住，月租金壹仟伍佰元整，直到董建凌还完款为止。特立此协议。董建凌谢宗利1998年10月3日”本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”结合本案，原告谢宗利与第三人董建凌之间的《协议书》是基于双方的民间借贷合同，但是，原告提供的《借条》的内容显示借款人为董建凌，借条落款借款人却是谢宗利，相互矛盾，不符合常理。民间借贷合同是实践性合同，原告未提供借款给付的证据。《中华人民共和国合同法》第214条规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。结合本案，即使原告实际承租了案涉房屋，至2018年10月2日已满二十年，依据上述法律规定，自2018年10月3日起其租赁协议已经无效。综上，原告谢宗利对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告谢宗利的诉讼请求。案件受理费7360元，由原告谢宗利承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  谷 硕人民陪审员  施仲娟人民陪审员  房丽娜二〇二〇年十二月七日书 记 员  李晨煜