辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终2124号 上诉人（原审原告）：丹东市麦田房地产经纪有限公司，住所地丹东市振兴区春一路**。 法定代表人：曾涵琪，经理。 委托诉讼代理人：张琦，辽宁万鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐伟佳，男，1954年6月1日出生，汉族，住丹东市振兴区。 被上诉人（原审被告）：王杨，女，1985年7月22日出生，汉族，住丹东市振兴区。 上诉人丹东市麦田房地产经纪有限公司（以下简称麦田经纪公司）因与被上诉人徐伟佳、王杨居间合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初2545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人麦田经纪公司的委托诉讼代理人张琦、被上诉人徐伟佳、王杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 麦田经纪公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判被上诉人徐伟佳向上诉人支付中介费3000元、被上诉人王杨向上诉人支付中介费6000元。事实和理由：二被上诉人基于上诉人中介行为达成买卖房屋协议，上诉人考虑到二被上诉人因实际困难对合同延期履行无法达成一致意见，故协助解除合同且未收取中介费，此行为并非是同意二被上诉人绕开上诉人单独交易。其他公司提供的仅是代办过户手续服务，不是中介服务，上诉人付出了人力、物力，理应获得中介费。根据《合同法》相关规定，居间合同是以合同成立而不是以合同的履行作为委托人应当支付报酬的条件，上诉人已为二被上诉人提供服务，并促成了涉案房屋买卖合同的签订，二被上诉人就应当按合同约定支付报酬，二被上诉人恶意跳开上诉人单独进行交易，严重侵害了上诉人的利益。 徐伟佳辩称，原审判决正确，应予维持。 王杨辩称，原审判决正确，应予维持。 麦田经纪公司向一审法院起诉请求：请求人民法院依照三方签订的《房屋买卖合同》的约定判令被告徐伟佳向原告给付中介费3000元；请求判令被告王杨向原告给付中介费6000元；请求判令两名被告相互负连带责任。 一审法院认定事实：坐落于辽宁省丹东市振兴区十一经街铁路住宅**楼**房屋（丹东市房权证振兴区字第××号、六纬路学区房）所有权人登记为被告徐伟佳，该房屋为被告徐伟佳、张荣静夫妻共同共有。因张荣静患结肠癌晚期并伴随着肝转移，目前已经多次手术，为解决张荣静治疗费用问题，被告徐伟佳将其上述房屋挂在58同城互联网上出售，曾有包含金钥匙、麦田……等多家中介公司到其家拍过照片帮其发布出售广告。 2019年12月19日，经原告提供中介服务，以两名被告为买卖双方（甲、乙方）、丹东市麦田房地产经纪有限公司兴五路分公司为居间方（丙方）签订房屋买卖合同。合同相关条款约定：房屋座落丹东市振兴区房屋产权证号20××11、产权人徐伟佳、建筑面积55.67平方米；房屋价款人民币638000元；付款方式为买方于合同订立之日向卖方支付定金人民币10000元（此定金可转作购房款）、办理不动产转移当日向卖方支付首付款人民币278000元、剩余房款人民币350000元申请做银行按揭贷款，银行放款后一次付清；买卖双方于2020年1月15日前向房地产登记机关申请办理产权登记手续或办理公证手续；卖方于买方付清房款后3日内将房屋交付给乙方；……丙方义务约定：丙方应向甲、乙双方详解本合同各项条款，然后由甲乙丙三方在本合同上签字；丙方应将卖方提供的房屋信息如实向乙方披露；在甲乙双方提供了全部有关房屋买卖资料的前提下，丙方负责协助甲乙方办理产权过户登记手续。丙方对于甲乙双方不承担担保义务，如需担保须另行签订补充协议；费用承担部分约定：过户费用由买方承担；自签订合同当日，甲方须支付中介费（信息费）3000元整、乙方须支付中介费6000元；其他约定事项：1、卖方在过户之前结清该房屋所产生的所有费用；2、该房屋东西都留下；3、买方在2019年12月25日之前去银行审核征信，如果不通过，三方免责……。同日，被告王杨与丹东市麦田房地产经纪有限公司兴五路分公司签订附加协议：王杨买于振兴十一经街铁路住宅8号楼2－14室，买方王杨拿20000元整过户缴税，剩余款作为中介佣金。 合同签订后，买方王杨于当日向丹东市麦田房地产经纪有限公司兴五路分公司交付定金10000元，后者出具收据注明中介代卖方保管。 合同签订后第二日，被告徐伟佳携夫人赴沈阳复查并因病情发展需要随即住院手术治疗至2020年1月13日出院，1月14日回丹东，因刀口还没有完全愈合，尚未拆线，无法下床下楼（八楼）。此间原告曾多次电话催促被告徐伟佳办理过户手续，被告徐伟佳因前述原因无法办理并引发其极度反感；同期被告王杨联系了贷款银行，准备办理贷款面签手续，需要被告徐伟佳及其爱人到银行现场签字（因卖方房屋为夫妻共有），同样事由无法履行签字手续；原告曾尝试自行联系贷款银行提供上门服务，但因其选择贷款银行贷款利率超出被告王杨预算而未果。 庭审中，两被告均陈述原告在催促办理过户过程中强调来年各项费用涨价，超期办理中介就挣不到钱了，被告王杨还提供其与丹东市麦田房地产经纪有限公司兴五路分公司工作微信聊天记录证明同样问题。 2020年1月16日在征得两被告同意后（电话征得被告徐伟佳同意），丹东市麦田房地产经纪有限公司兴五路分公司在上述房屋买卖合同顶部备注“经买卖双方同意，本合同作废，定金退还买方，致此不在追究双方责任”并加盖该分公司合同专用章。同日被告王杨自该分公司取回定金10000元。 另查，2020年5月6日，两被告与案外人丹东市松源房屋信息咨询有限公司就案涉房屋签订房产买卖居间代理合同，同年5月18日，案涉房屋所有权人变更登记为张伟、王杨。 一审法院认为，虽然三方房屋买卖合同约定自签订合同当日，甲方须支付中介费（即信息费）3000元整、乙方须支付中介费（即信息费）6000元；但双方并未按此约定履行，当日均未交付中介费用，合同签订当日，原告即享有依据合同向两被告主张中介费用的请求权。而在此情况下，现有证据表明本案的实际情况是原告在后续过程中不间断催促办理过户、介绍并尝试帮助贷款，可见应是三方达成了房屋买卖交易成功（过户并收取房款）收取中介费的口头补充合同，此应认定为中介服务内容及双方约定，合同法规定居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。虽然合同法有居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬的规定，但相关法律及上述房屋买卖合同并未排除双方另行补充合同对居间合同内容进行补充约定。此外三方房屋买卖合同中虽然约定了丙方有协助买卖双方办理过户手续的义务，但协助并不是催促……。 本案房屋买卖合同不能依约如期履行系发生了买、卖方意料不到的客观情况，房屋买卖合同本不存在不能履行的法定情节，在此情况下，作为中介方本应采取延期履行等合理措施、完善中介服务，促成双方交易的适当履行，但现有证据及庭审查明的事实表明，中介方却站在自身利益角度，力促了房屋买卖合同的解除（被告徐伟佳当日未到场而由原告电话征求解除意见），故原告所诉两名被告为逃避向原告缴纳中介费，故意合谋解除与原告签订的《房屋买卖合同》而私下进行了交易，缺乏事实依据，该院不予支持。 丹东市麦田房地产经纪有限公司兴五路分公司在上述房屋买卖合同顶部备注“经买卖双方同意，本合同作废，定金退还买方，致此不在追究双方责任”一节，第一、作为非专业人员，理解不受该合同约束并不突兀，原告再行主张中介费两被告难于接受亦在情理之中，原告亦未就合同解除的后果明示两被告。尤其是本案卖方曾将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，在与原告居间服务合同解除后，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立及交易的完成，其行为并不能完全认定利用先前与之签约中介公司的房源信息。特别是本案房屋买卖合同并未明确约定两被告合同签订后一定时限内房屋出售均视为原告居间成果，即便有此约定亦存在公平与否与效力认定问题；第二、实际上本案最大争议焦点为被告是否构成跳单违约而应支付居间服务费。本案并非签署独家委托卖房或购房协议，本案查明事实表明原告仅提供了挂牌、一两次客人看房、签约，而未重视服务的质量，没有在居间过程中，考虑客户需求与感受，人性化地提供延期履行等方案，促成合同的适当履行，尤其是本案原告并未完全适当履行合同义务、并未最终促成合同履行，两相比较，两被告在上述房屋买卖合同解除后当然选择服务等性价比更好的中介机构，不能据此认定跳单违约；第三、根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案三方均已认可2019年12月19日房屋买卖合同已经解除，原告仅享有根据履行情况的损失赔偿请求权，对此原告对其损失没有提供证据，仅以上述合同约定中介费提出请求不当，该院不予支持。为此该院在庭审过程中反复进行了调解，无奈双方争议较大，调解无果；此外根据《2019年丹东市区房地产经纪机构备案公示》相关公告规定原告签订合同分支机构并未依法进行备案登记，签订合同过程中亦存在违法收取买卖定金的问题，应逐步予以更正。原告请求判令两名被告相互负连带责任，没有法律规定及约定的相关证据，该院不予支持；丹东市麦田房地产经纪有限公司兴五路分公司不具备法人资格，原告主张权利符合相关规定，该院予以照准。判决：驳回原告丹东市麦田房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告丹东市麦田房地产经纪有限公司承担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为二被上诉人应否按居间合同约定向上诉人支付居间费用。根据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，二被上诉人能够于2019年12月19日签订《房屋买卖合同》，确实是基于上诉人为二被上诉人提供了居间服务，才促成了《房屋买卖合同》的成立。关于二被上诉人应否支付中介费的问题。首先，各方在《房屋买卖合同》中约定，二被上诉人应自签订合同当日，分别向上诉人支付中介费。但从实际履行情况看，二被上诉人均未在合同签订日支付中介费，故原审判决认定三方已就中介费问题达成口头补充合同，即房屋买卖交易成功时再支付中介费适当。其次，在履行《房屋买卖合同》过程中，由于发生了被上诉人徐伟佳爱人患病需到沈阳手术治疗及术后无法下床活动等客观情况，导致二被上诉人无法在合同约定的期限内办理产权过户登记手续，由此可能导致上诉人预期利益无法实现，经各方当事人协商一致解除了《房屋买卖合同》，并且注明“不在追究双方责任”，同时上诉人返还了被上诉人王杨交纳的定金10000元，至此各方的权利义务已经终止。从各方协商解除合同并约定“不在追究双方责任”的内容文义看，即意味着合同约定义务不再履行，也无需向对方承担相应责任。上诉人作为从事房屋中介服务的专业机构，应当明知上述约定产生的法律后果。结合上诉人在解除《房屋买卖合同》当日即返还被上诉人王杨交纳的定金10000元，并没有向其主张中介费也没有予以扣除的事实，也可以认定上诉人认可上述约定内容。因此，在各方签订的《房屋买卖合同》已经解除并达成不再追究责任的合意后，二被上诉人另行委托其他中介机构完成房屋买卖交易行为并未侵害上诉人合法权益。上诉人现要求二被上诉人支付中介费既不符合各方对中介费支付条件所作的约定，也与解除合同时各方约定的不再承担责任相悖，故原审判决驳回上诉人诉讼请求并无不当。 综上所述，丹东市麦田房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由丹东市麦田房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕姝 审判员  于军 审判员  康璐 二〇二〇年十二月九日 法官助理陈泉妤 书记员王晓宇