湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11771号上诉人（原审原告）：皮欣，女，1988年5月23日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：黄成威，湖北维思德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张惠良，男，1964年6月8日出生，汉族，住湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：王云俊，湖北东吴弘泰律师事务所律师。上诉人皮欣因与被上诉人张惠良房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初2775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。皮欣上诉请求：一、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初2775号民事判决，改判支持张惠良赔偿皮欣货物损失496172元，并对屋顶、墙面渗漏处及排水沟进行维修；二、判令张惠良承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、皮欣承租的厂房进水导致货物受损其原因在于，张惠良未清理屋顶排水沟淤泥，未对屋顶、墙面渗漏处及排水沟进行维修，导致雨水无法正常排出，在屋顶聚集直至渗漏进仓库。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”结合合同关于租赁房屋用途的约定，张惠良负有保障厂房符合作为墙纸、墙布仓库用途的基本义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”张惠良作为出租方应当定期清理屋顶淤泥，对屋顶、墙面渗漏处及排水沟进行维修。皮欣一审提交的照片、视频足以证实，张惠良未清理屋顶排水沟淤泥，未对屋顶、墙面渗漏处及排水沟进行维修，存在违约行为。二、事故发生后，皮欣联系张惠良到场处理，张惠良安排其子张凯查看了受损货物和漏水情况，随后对屋顶进行了清淤。此后，皮欣多次要求张惠良前来一并对受损货物进行清点，张惠良以不在国内为由拒绝。张惠良应承担违约责任，对皮欣的受损货物具有清点责任，张惠良拒绝清点，应当认定皮欣所举示受损货物即为事故发生时的货物。三、皮欣所提出的违约赔偿请求，不对应案涉合同约定的2万元违约金条款所列情形，所主张的货物损失496172元均为违约造成的直接损失，有销售合同、支付凭证为证，张惠良应按照皮欣所主张的货损价值进行赔偿。一审法院忽视了皮欣所主张的是张惠良未履行保障出租厂房符合约定用途和维修厂房的法定义务，认定事实错误、适用法律错误。张惠良辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、张惠良一审所提交的物业公司出具的情况说明、竣工验收备案证明书、设计总说明、排水平面图等证据足以证实，张惠良提供了符合各项标准的房屋，且在2020年5月5日在物业人员陪同下检查时未发现房屋排水沟、排水管存在堵塞的情形。事情发生当日，降雨量超过50毫米，超过了该厂房设计标准，此为意外事件，并非张惠良违约。二、皮欣上诉称张惠良事后拒绝清点货物不属实，其未就货物损失数量、价值提供有效证据。三、合同对违约责任有明确约定，皮欣未能证实导致进水的原因在于承租房屋的自然损坏或质量问题，张惠良无违约责任。此外，合同约定的违约金标准仅2万元。皮欣向一审法院起诉请求：1、由张惠良赔偿货物损失496172元；2、对屋顶、墙面渗漏处及排水沟进行维修；3、承担本案诉讼费用。一审法院查明：皮欣与雷敏系夫妻。2016年9月23日，张惠良（出租方，甲方）与沈飞、林志刚、雷敏（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定张惠良将位于东西湖区三店啤砖路德思远工业园5号楼（除给甲方留100平方米以外）出租给乙方作墙纸、墙布仓库使用，租赁期限6年，自2016年10月18日起至2022年10月17日止；租金为每年220000元。租金交纳方式为乙方在签订合同前一次性付清半年租金及综合管理费，下期租金提前一个月支付。每二年总租金和综合服务费按10%递增。该合同签订后，沈飞、林志刚、雷敏未继续合作，退出租赁关系，并将租赁合同中乙方变更为雷敏一人。上述合同由雷敏一人履行。为重新确定双方权利义务，2017年9月25日，张惠良（出租方、甲方）与皮欣（承租方、乙方）重新签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于东西湖区三店德思远工业园面积1500平方米的厂房作仓库使用，租赁期限3年，自2017年10月1日起至2020年10月1日止，租金为每年144000元，付款方式和租金递增方式与前述房屋租赁合同约定一致。合同还约定甲方维护厂区正常秩序，有权对乙方的生产安全、消防设施等进行检查，并督促整改；甲方责任包括按时交房、不得干涉乙方的正常合法经营活动，如出租方屋发生自然损坏和建筑质量问题，由甲方负责维修，甲方违约，乙方需提前60天通知对方并由甲方承担违约金20000元。张惠良与皮欣签订该份《房屋租赁合同》后，皮欣实际按照2016年9月23日张惠良与雷敏签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准支付租金。2020年5月5日，武汉日降水量超过50毫米。当日，皮欣承租的仓库进水，导致其存放在仓库内的墙纸、墙布等货品受损。皮欣主张因屋顶檐沟堵塞，雨水从檐沟与屋面交界处渗漏进室内，导致室内积水，并主张其仓库内受损的货品价值496172元。同时，经一审法院释明，其坚持主张要求张惠良承担违约责任。一审法院另查明，张惠良出租的厂房于2013年3月18日办理竣工验收备案登记。目前，涉案厂房已超过保修期。一审法院认为，雷敏、皮欣分别与张惠良签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。张惠良辩称双方履行的是2016年9月23日签订的合同，但皮欣与其签订的合同在后，且合同内容较之前的合同进行了变更，可以认定张惠良与雷敏签订的合同事实上已解除，双方履行的是2017年9月25日签订的合同，皮欣系合同相对方，对张惠良主张皮欣主体不适格的辩称意见不予支持。皮欣主张张惠良承担违约责任，应举证证明其存在违约行为，其因张惠良的违约行为而遭受损失。但双方合同中约定的出租方的义务仅为按时交付房屋，对房屋发生自然损坏和建筑质量问题进行维修。皮欣并未举证证明承租房屋发生了自然损坏或建筑质量问题，亦未举证证明张惠良未履行维修义务，不能证明张惠良存在违约行为。虽然因承租房屋进水致皮欣货物受损是事实，但仅凭皮欣提供的证据不能证明导致承租房屋进水的原因是承租房屋的自然损坏或者质量问题。退一步而言，即使张惠良存在违约行为，双方合同约定的违约责任仅为违约金20000元，其主张张惠良承担全部货损亦无合同依据。另外，皮欣虽提供了其进货凭证用以证明其货损价值，但在事故发生时双方并未对受损货物进行清点、提存，不能证明受损的货物即为事故发生时的货物，因此，皮欣主张的货损价值亦缺乏事实依据。综上，皮欣不能证明承租房屋进水系房屋自然损坏或质量问题，故不能证明张惠良违约，其主张张惠良承担违约责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决驳回皮欣的诉讼请求。一审案件受理费4371元（已减半收取，皮欣已预缴），由皮欣负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、皮欣提交了支付凭证的截图，拟证明皮欣的经济损失为496172元。张惠良对上述证据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。鉴于，皮欣主张的经济损失系张惠良违约导致案涉房屋漏水进而导致屋内货物受损的损失，因皮欣所提供的货损照片、合同、支付凭证无法互相对应，本院不确认支付金额即为全部货损金额，或仅凭支付金额大于所主张的货损金额确定皮欣所受经济损失为496172元。2、皮欣提交了三段视频，称视频拍摄于2020年10月3日下午，拟证实案涉房屋屋内墙面及屋檐因为没有维修导致下雨天渗水的情况。张惠良查看视频后对其拍摄对象为案涉房屋存疑，且主张视频拍摄时间表明视频内容与本案争议事实无关。3、张惠良提交了两张照片，称拍摄时间均为2020年8月11日，照片内容反映了维修的痕迹，佐证其关于已经在2019年对屋顶进行维修的陈述。皮欣质证认为，不确认照片中的建筑物为案涉房屋。本院不确认视频、照片的真实性、关联性，不作为定案的依据；确认一审查明事实属实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，皮欣主张张惠良违约应就其所诉违约事实、损害赔偿金额承担举证责任。双方于2017年9月25日《房屋租赁合同》所作关于张惠良“保障水电正常供应及公共设施和房屋的正常使用”以及“不得干涉皮欣的正常合法经营活动，如出租方屋发生自然损坏和建筑质量问题，由张惠良负责维修”的约定，是对《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条法定义务的具体化，一审法院以双方明确的合同约定为依据，审查皮欣所主张的违约责任是否成立，并无不当。皮欣是承租人，其选定案涉房屋作仓库，用于存放墙纸、墙布，表明其认可案涉房屋在交付时的状态满足租赁需求。皮欣所提交的证据不足以证实2020年5月5日案涉房屋屋顶、屋面的状态与承租时发生了什么样的改变以至于需要维修，亦不足以证实排水设施淤塞、无法正常工作，屋顶积水进入室内最终造成室内积水和货物损坏，一审法院由此认定皮欣所主张的违约责任不成立，符合举证责任分配和证据认证的基本规则。此外，皮欣所提交的证据亦不足以证实货损的确切金额。张惠良无与皮欣核对受损货物情况、确定受损金额的法定义务或合同义务，皮欣关于因张惠良拒绝核对故应按照其主张的金额确认违约导致的直接损失金额的上诉意见，无法律依据，本院不予采信。皮欣一审所提全部诉讼请求以违约责任成立为前提，因皮欣举证不能，本院对全部请求均不予支持。综上所述，皮欣的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8742元，由皮欣自行承担。本判决为终审判决。审判员  吴伶俐二〇二〇年十二月十四日法官助理胡海洲书记员彭倩雯