江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0324民初6499号原告:彭龙龙，男，1994年12月25日生，汉族，住睢宁县。原告：贾海侠，女，1993年3月28日生，汉族，住睢宁县。以上二原告共同委托诉讼代理人:王磊、朱晗林，江苏凯高律师事务所律师。被告:江苏天骏房地产开发有限公司，统一信用代码913203245668776028，住所地江苏省睢宁县宁江工业园外环西路**。法定代表人：王文林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王为，江苏金朝阳律师事务所律师。原告彭龙龙、贾海侠与被告江苏天骏房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭龙龙及其委托诉讼代理人王磊、朱晗林，被告江苏天骏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭龙龙、贾海侠向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告支付的7万元款项，并支付资金占用期间的利息（自2018年8月18日起，以7万元为本金计算利息）；2、被告承担本案的费用。事实和理由：被告系坐落于睢宁县巴黎都市小区的开发商。2018年8月18日，原告为购买该小区10幢2单元503号住宅，向被告置业顾问支付7万元款项，后双方于2018年11月26日签订商品房买卖合同。合同实际履行过程中，原告已经按合同约定支付了房屋总价，但被告收取的房屋价款中并未扣减原告已经支付的7万元。原告为解决此事，先后多次找到被告工作人员沟通，但被告一直推脱。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告江苏天骏房地产开发有限公司辩，案外人黄某,4将意向合同的权利义务有偿转让给原告，被告已按照意向合同的约定履行了与原告签订商品房买卖合同的义务，在履行商品房买卖合同过程中被告没有违约行为，没有谋取合同之外的任何利益即没有收到原告陈述的7万元，故原告起诉被告无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院查明事实如下：2018年8月18日，原告彭龙龙、贾海侠欲购买被告江苏天骏房地产开发有限公司开发建设的位于睢宁县巴黎都市小区的房屋，由被告公司置业顾问宋某,4负责办理双方买卖相关手续。同日，原告与被告签订巴黎都市二期意向登记书，载明二原告购买巴黎都市二期10幢1单元503室，建筑面积为116.93平方米，单价为6040元/平方米。双方另约定在签署此登记书缴纳意向金2000元，享受总房款10000元的优惠。开盘当日，此2000元意向金抵扣购房产值款，并享受开盘当日折扣优惠，本意向登记书所定房号和价格等同购房。双方另对违约责任等内容进行了约定。当日下午14时24分原告父亲应被告公司置业顾问宋某,4的要求通过支付宝账户向宋某,4转账2万元，通过扫二维码向宋某,4支付2000元。另通过原告父亲向宋某,4支付现金6.8万元。2018年11月26日，二原告与被告签订商品房买卖合同（预售），约定由原告购买被告开发建设的巴黎都市凯旋城二期10幢2单元503室房屋，房屋预测面积为117.42平方米，其中套内面积为89.94平方米，单价为5783.67元/平方米，总价款为679119元。双方另在合同中写明签订本合同前二原告已支付定金5万元，于签订合同时抵作商品房价款，原告应于签订合同当日支付209119元，余款47万元由二原告申请办理贷款支付。合同签订后，原告按合同的约定支付首付款，由被告向原告支付209119元收据一张。余款原告已通过贷款方式支付被告。现原告主张，因被告公司人员宋某,4在销售上述房屋时另行向其父亲收取7万元，未包含在上述房款中，也未向原告出具任何手续，其收取款项的行为无依据，应当予以返还。诉讼中，被告认为，宋某,4收取7万元款项的行为系代案外第三人转卖房屋，该7万元已转交给卖房人，被告未收取原告额外款项，不应返还。被告为证明其抗辩意见申请证人黄某,4出庭作证，另提供公司与黄某,4签订的意向书及向黄某,4出具的收据。被告申请的证人黄某,4到庭陈述，其与被告公司置业顾问宋某,4为夫妻关系，涉案房屋原为其委托宋某,4代为购买，并向被告支付5万元款项，后因朋友向其借款又通过宋某,4对外转卖涉案房屋，宋某,4收到原告父亲支付的7万元转让费。被告提供的与黄某,4签订的意向书及收据显示：被告与黄某,4签订关于巴黎都市二期意向登记书，房号为10幢1单元503室，建筑面积约110.87平方米，单价为6040元。双方另约定在签署此登记书缴纳意向金2000元，享受总房款10000元的优惠。开盘当日，此2000元意向金抵扣购房首付款，并享受开盘当日折扣优惠，本意向登记书所定房号和价格等同购房，双方另对违约责任等内容进行了约定。向黄某,4出具的两张收据时间均为2018年5月9日，其中2000元载明为二期10-1-503意向金，另外一笔48000元显示为借款。2018年8月18日宋某,黄某,4签订的意向书及两张收据上写明，本人自愿将此房转置贾海侠名下，并签署黄某,4名字。诉讼中，宋某,4到庭接受询问时认可收到原告父亲交付的7万元转让费，并陈述将房子转让给原告是因为其与黄某,4认为房价增长较快，继续购买压力较大。收到的7万元已交给父母或用于家庭支出。本院认为，民事主体从事民事活动时，不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。本案被告江苏天骏房地产开发有限公司通过置业顾问宋某,4向原告出售房屋，虽然从合同上显示其收取原告的房款是按照合同约定，并针对其抗辩提供证据，但因提供的证据显示出售给案外人黄某,4的房号与原告签订商品房买卖合同中的信息在单元号及面积上均不一致，证人与其置业顾问宋某,4系夫妻关系，存在利害关系，且证人与宋某,4的陈述也不一致。故被告公司置业顾问额外向原告收取的7万元转让费是公司行为还是个人行为不得而知。退一步说，假使被告抗辩意见成立，也存在公司内部人员倒卖房号逐利的行为，这表现在案外人宋某,4利用信息优势，在没有购买房屋自住的真实意思,也非与开发商签订正式商品房买卖合同，以其家人名义交纳5万元款项取得房屋认筹权，再利用职业便利，向买房人介绍房源时，释放房屋属于学区房、房源紧俏等信息，然后再以原购买人不愿购买为由转卖房号，在合同外另行收取原告7万元。案外人宋某,4及证人黄某,4虽陈述其购房是为了自住，但在已享受低于市场价格的房屋认筹权时，以感觉房价上涨压力较大或因朋友借款为由转让房屋的陈述，明显不合常理，且黄某,4与被告签订意向书、交付款项均是宋某,4与被告办理。以上事实能够说明，被告开发建设的商品房在不具备销售条件的情况下允许内部人员认筹，允许或默许置业顾问私自收取款项，对人员的管理存在明显的疏漏，为置业顾问利用职务上的便利转卖房号提供机会，未能在源头上堵住炒房号的漏洞，导致房产交易市场的潜规则和乱象重生，其行为破坏了正常的房屋买卖交易秩序,扰乱市场经济秩序，损害买房人合法权益及社会公共利益，应属无效行为。因宋某,4系被告公司置业顾问，原告从被告处购买房屋并支付转让费均系经过被告公司置业顾问办理，作为普通购房者的原告无法辨别置业顾问在涉案商品房买卖合同中的哪些行为不属于职务范围，故由此导致的后果应由被告承担。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条之规定，无效的民事法律行为自始无效，因该行为取得的财产应予返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告在与被告签订商品房买卖合同前对被告公司置业顾问额外收取差价的行为是明知的，虽然原告相较作为开发商的被告及被告公司置业顾问在房源信息上处于弱势地位，但其在签订商品房买卖合同后即在实现购房目的后再行要求返还该款项，也在一定程度上违反了诚信原则。本院结合双方当事人的行为性质、原告购买房屋时涉案小区的综合出售价格及禁止权利滥用的原则，酌定由被告返还原告4万元。对于原告主张的利息损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百三十二条、第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江苏天骏房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告彭龙龙、贾海侠转让费4万元；二、驳回原告彭龙龙、贾海侠其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取775元，由原告彭龙龙、贾海侠负担375元，被告负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  张新娟二〇二〇年十二月十日书记员  刘 鑫附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则、秉持诚实、恪守承诺。第一百三十二条民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法事约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。