宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0591民初699号原告：刘帮直，男，汉族，1958年6月10日出生，住枝江市，委托诉讼代理人：吴顺法，枝江市马家店法律服务所法律工作者。被告：李炼炼，女，汉族，1982年1月21日出生，住枝江市，委托诉讼代理人：朱丹，湖北陈守邦律师事务所律师。原告刘帮直与被告李炼炼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告刘帮直及其委托诉讼代理人吴顺法、被告李炼炼及其委托诉讼代理人朱丹等到庭参加诉讼。本案在审理过程中，双方当事人申请了庭外和解，但后未能达成调解协议。本案现已审理终结。刘帮直向本院提出诉讼请求：1.判令李炼炼给付刘帮直房屋租金10000元；2.判令李炼炼赔偿刘帮直房屋损坏损失4406元、评估费300.76元、律师代理费3000元等合计7706.76元；3.判令李炼炼承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年12月27日，李炼炼因要在白洋集镇经营快递超市,与刘帮直协商后租赁刘帮直所有的座落在白洋××××号的房屋。房屋租赁合同约定，租期为三年，自2018年1月1日至2021年1月1日止，租赁期满后，刘帮直应优先满足李炼炼续租，房租随行就市，若被告不再续租，须提前两个月告知刘帮直。租金为10000元/年，若中途退租刘帮直不退还租金。在租赁期间，李炼炼若对房屋设施有损坏，须照价赔偿;水电费及其他费用，由李炼炼承担。刘帮直与李炼炼还口头约定，李炼炼每年须先支付当年的租金。房屋租赁合同订立后，刘帮直履行了交房义务，李炼炼也履行了支付第一年租金的义务。2019年1月李炼炼给付了第二年的租金。现已2020年4月份，李炼炼还未给付第三年的租金，且房屋损坏严重，在此期间刘帮直多次找李炼炼协商，李炼炼均拖延给付。刘帮直为保护自身的合法权益，特依法提起诉讼，望判如所请。李炼炼辩称，原、被告双方的租赁合同已经解除，刘帮直无权要求我支付剩余租期内的租金。从2019年11月开始，由于案涉房屋门口被安装交通摄象头，我无法在此经营快递超市，因而我有权利解除合同。我已搬出案涉房屋，并另行租赁了经营场所，之后刘帮直也在案涉房屋外张贴了招租的告示。2020年4月1日，刘帮直到我新的门店要求赔偿案涉房屋的装修重置损失，由此发生纠纷，公安机关曾出警处理，由此可见，双方的租赁合同关系已经事实上解除。合同解除后未履行的部分不再履行，因此刘帮直无权要求我支付剩余租期内的租金。刘帮直要求我支付房屋损坏损失和律师费等没有事实和法律依据，我与刘帮直签订租赁合同时，案涉房屋还是毛坯房，刘帮直也明知我租赁房屋的用途是经营快递超市，从我装修房屋至刘帮直起诉已有两年时间，在此之前刘帮直从未对此提出异议，刘帮直对于我装修改造是默许同意的，刘帮直无权要求我恢复原状或赔偿损失。我与刘帮直签订的租赁合同中没有关于发生纠纷后律师费该如何承担的约定，律师费也不是诉讼中必然产生的费用，因此该费用应由刘帮直自行承担。综上，请求人民法院依法驳回刘帮直的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，并认定事实如下：2017年12月27日，刘帮直与李炼炼签订《房屋租赁合同》，约定李炼炼租赁刘帮直所有的位于白洋××××号的房屋，租赁期为2018年1月1日至2021年1月1日，租赁期满后若李炼炼不再续租，须提前2个月告知；租金10000元/年，中途不得退租，若中途退租刘帮直不退还租金，若造成损失，由李炼炼自行承担。在租赁期间，若房屋内设施有损坏，李炼炼须照价赔偿。李炼炼承担水费、电费及一切其他费用。李炼炼租用房屋前该房屋被前租赁户作为化妆品销售店面使用，该房屋配置了铝合金门窗，门外设有遮阳棚和立柱。该合同签订后，李炼炼使用刘帮直的房屋作为其经营快递超市的店面，并对该房屋进行了部分装修改造。李炼炼已按合同约定支付了刘帮直2018年、2019年的房屋租金各10000元。2019年11月底，李炼炼在他处寻得房屋并装修后，将快递超市迁至新址经营。李炼炼搬迁店面后，让其店员电话通知刘帮直，双方租赁合同的第三年李炼炼不再续租，需要退租，并要求退还房屋钥匙。刘帮直与李炼炼协商未果，拒不接收房屋钥匙，双方亦未办理合同解除手续和房屋退租的相关结算手续。2020年4月1日，刘帮直夫妻到李炼炼的新店面讨要房屋装修损失500元未果，因而与李炼炼发生冲突，公安机关接到报警电话后，白洋园区派出所的警员出警进行了调处，要求双方作为民事纠纷处理。2020年4月7日，刘帮直与枝江市马家店法律服务所签订《委托代理合同》，委托该所法律工作者吴顺法代理其进行诉讼，并支付了代理费3000元。后刘帮直委托了湖北循其本价格鉴定评估有限公司（以下简称循其本评估公司）对涉案房屋一楼装修恢复价值进行鉴定。2020年4月10日，循其本评估公司出具了《关于白洋××××号房屋装修恢复价值评估意见书》，评估结论为：该房屋一楼装修恢复价值为4406元。刘帮直支付了评估费300.76元。后刘帮直将案涉房屋转卖给他人，并于2020年11月10日办理了该房屋的产权过户登记手续。上述事实有《房屋租赁合同》、房屋所有权证、《委托代理合同》、《湖北增值税普通发票》、《评估报告书》、现场照片、《公安交通管理简易程序处罚决定书》、《接处警工作登记表》、电话录音、微信截图等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。该合同对原、被告双方均有约束力，双方均应当按照合同约定履行义务。该合同明确约定房屋租赁期限为三年，房屋租金按年计算，并按年交付，中途不得退租，若被告李炼炼中途退租原告不返还租金，相关损失由被告李炼炼自行负担。由此可知，原、被告对被告李炼炼因经营风险可能出现退租的情形已做出预估，如李炼炼中途退租并由此产生房屋租金损失，应当已在合同约定的租赁期三年内租金按年计算为10000元的租金标准中予以预先考虑。现被告租赁房屋未满三年即单方提出解除合同，明显违反合同约定。原、被告双方所签订的合同未约定合同解除的条件，被告单方要求解除合同，原告未予同意，且诉至法院要求原告继续履行合同、支付房屋租金，被告辩称合同已于2019年11月26日左右解除的辩称理由不能成立。李炼炼提交的2020年9月份本案案涉房屋照片中，仍可见该房屋门前停有车辆。李炼炼提交的违章停车处罚单上写明的违章停车地点及原因均不能与本案案涉房屋的情况相对应，李炼炼辩称其租赁房屋的目的是经营快递超市，因房屋于2019年11月被公安部门安装了监控摄像头，对门前违章停车予以处罚，因此不能实现租房目的的辩称理由本院不予采信。且李炼炼在租赁房屋之前，就应当知道该房屋门前是否允许停车。如不允许停车，即使当时没有安装监控摄像，驾驶人也应当遵守法律法规不得在该房屋门前停车。因公安部门加强监管而导致行为人不得从事违法行为而导致的原因，不属于不可抗力，李炼炼辩称因不可抗力而无法履行合同的辩称理由本院亦不予采信。对于由此而产生的选择刘帮直的房屋作为店面经营快递超市的经营风险，应当由李炼炼自行承担。综上，李炼炼不具有解除《房屋租赁合同》的法定情形，亦无约定情形，李炼炼不具有提前单方解除房屋租赁合同的权力。李炼炼因单方原因搬迁店面后，可以通过协议转租等方式避免或者减少损失。李炼炼未采取措施避免或者减少自身损失，应当由其自行承担后果。李炼炼违约拒付租金后，刘帮直应当采取适当措施防止损失的扩大。2020年4月1日，刘帮直夫妻与李炼炼就房屋租赁合同的履行事宜发生纠纷后，刘帮直将案涉房屋转卖给他人并于2020年11月10日办理了产权过户登记手续，系刘帮直在李炼炼明确以自己的行为表示拒绝履行合同义务后，为避免产生其他损失而采取的合理措施。刘帮直在办理房屋产权过户登记后，即不再享有收取房屋租金的权利。刘帮直诉请李炼炼给付2020年11月后的房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。李炼炼应当支付给刘帮直2020年1月至2020年11月的租金8333元。关于房屋损坏设施赔偿问题。原、被告签订《房屋租赁合同》后，李炼炼为经营店面所需对该房屋进行了装饰装修改造，并使用一年有余。在此期间刘帮直未提出异议，应当视为刘帮直同意李炼炼对该房屋进行装修改造。现刘帮直提交的《评估报告书》等证据不能证实相关损失系李炼炼实施侵权行为造成，刘帮直诉请要求李炼炼赔偿房屋设施损失4406元，本院依法不予支持。刘帮直诉请的评估费亦不予支持。由于李炼炼违约提前解除合同，双方产生争议后刘帮直主动找李炼炼协商又未果，刘帮直作为普通农民，为维护自身权益而产生的律师费损失3000元，李炼炼应当依法承担相应的赔偿责任。根据法律规定，李炼炼因违约行为而承担的赔偿责任，不宜超过李炼炼在订立合同时应当预见到的因其违反合同可能造成的损失，即合同期间第三年的租金10000元。根据本案的合同约定及合同履行情况，李炼炼应当支付原告刘帮直律师费损失1500元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告李炼炼于本判决生效之日十日内支付原告刘帮直房屋租金8333元、律师费损失1500元。二、驳回原告刘帮直的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121元（已减半，原告已预交），由被告李炼炼负担。本判决为终审判决。审判员 张 莉二〇二〇年十二月八日书记员 蔡慧丽