文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3052号上诉人（原审原告）：崔俊杰，男，1993年7月1日出生，汉族，户籍地常州市金坛区。委托诉讼代理人：崔林友，男，1970年10月22日出生，汉族，住金坛市，系崔俊杰父亲。被上诉人（原审被告）：句容市金汇房产建设有限公司，住所地句容经济开发区西环路东侧（句容飞达包装有限公司****）。法定代表人：林强，系该公司经理。委托诉讼代理人：张璐，系该公司员工。上诉人崔俊杰因与被上诉人句容市金汇房产建设有限公司（以下简称金汇房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2020）苏1183民初3075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔俊杰上诉请求：1、判令金汇房产公司交付房产，并赔偿延期交房的损失；2、本案诉讼费用由金汇房产公司承担。事实与理由：上诉人崔俊杰于2019年11月2日购买碧阑世家11幢1单元1601室商品房，在金汇房产公司通知收楼日期2019年12月31日办理交付手续时，经验房后发现房屋存在很多质量问题,且金汇房产公司不出示房屋验收合格证明文件，崔俊杰为此拒收该房。崔俊杰于2020年1月9日和5月13日两次书面催告金汇房产公司进行交房,并承担相应违约责任，于2020年5月26日提起诉讼。一审法院认为金汇房产公司在2020年7月15日提交的《竣工验收备案登记表》复印件及附录1中住宅质量保证书，己符合商品房交付中的质量要求。但金汇房产公司在2019年12月31日双方进行房屋验收交接时没有提供《竣工验收备案登记表》、《住宅工程质量分户验收合格证》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》且存在很多质量问题，崔俊杰按合同约定拒绝交接。一审判决驳回崔俊杰请求进行房产交付，将导致崔俊杰对商品房无法进行交接及入住使用。崔俊杰购买的预售商品房为成品房，达到《商品房买卖合同》附录三（装饰、设备标准）的交付标准交接后可以直接入住，可是该房屋存在很多质量问题，无法交接。金汇房产公司虽认可该商品房有质量问题，一直拖延不返工处理，称受疫情影响在2020年5月28日才完成维修，但仍有部分质量问题未修复好，约定的交付期限2019年12月31日前，还未发生疫情。一审判决认为，该房屋质量问题不属于地基基础或主体结构问题。虽然验房提出的住宅质量问题不属于地基基础或主体结构问题，但属于导致无法正常居住使用的质量问题，一审判决的损失赔偿期限和金额与崔俊杰的实际损失相差太大。金汇房产公司答辩称，案涉房屋已于2019年10月18日经验收合格，2019年10月30日取得竣工验收备案表，符合约定交付的条件，金汇房产公司已按照合同约定于2019年12月30日向崔俊杰寄送收楼信通知其收楼；崔俊杰在验房时提出的质量瑕疵属于保修范围内，而非建筑或主体结构质量问题，不影响居住使用，崔俊杰单方拒绝收楼而未能按期交付的，应视为已经交付；该房屋的质量瑕疵已经于2020年5月底维修完毕，后联系崔俊杰收房，崔俊杰拒绝收楼，故不存在逾期交付违约情形，请求驳回上诉。崔俊杰向一审法院提出诉讼请求：1.判令金汇房产公司进行房产交付，支付逾期交付违约金45000元；2.本案诉讼费由金汇房产公司承担。审理中，崔俊杰表示如逾期交房不成立，则要求金汇房产公司承担2020年1月1日至2020年5月28日期间的租房损失，租金为3000元/月。事实和理由：2019年11月2日，崔俊杰与金汇房产公司网签碧阑世家11幢1单元1601室商品房买卖合同，约定崔俊杰于2019年12月13日前付清全部房款，商品房交付日期为2019年12月31日之前。崔俊杰分别于2019年12月29日、12月31日到金汇房产公司办理交接手续，因金汇房产公司无房屋验收合格证明文件，且现场验房存在许多质量问题未能交付。后崔俊杰于2020年1月9日、5月13日两次书面催告交接无果，遂诉至法院。一审法院认定事实如下：2019年11月2日，崔俊杰与金汇房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：崔俊杰购买位于宁杭北路与隆昌路交叉口的碧阑世家11幢1601号房，房屋总价款为997497元，买受人须在签订《商品房买卖合同》时付款307497元给出卖人，须在2019年12月30日前付款690000元给出卖人；出卖人应在2019年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交付该商品房；买受人自约定收楼日期起按正常标准缴纳物业费。合同附件1为房屋平面图，附件2为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件3为装饰、设备标准，附件4为补充协议。附录1为《住宅质量保证书》。关于该商品房交付条件与交付手续，附件4第五条约定：1、该商品房的交付以本款约定为准（1）该商品房交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。（2）该商品房的交付标准为：出卖人按照合同附件三约定的交付标准进行交付。……4、该商品房逾期交楼责任的界定以本款约定为准。（1）该商品房地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。（2）该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日20元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。（3）该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。崔俊杰、金汇房产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议后，崔俊杰依约于2019年12月13日向金汇房产公司支付购房款997497元。2019年10月30日，句容市行政审批局出具3211831703160102-JX-006号《竣工验收备案表》，备案意见为：“句容市金汇房产建设有限公司建设的碧桂园·江南世家11#楼单位工程，于2019年10月18日由建设单位组织竣工验收合格。根据中华人民共和国国务院令第279号《建设工程质量管理条例》及住房城乡建设部令第2号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，建设单位于2019年10月30日报送工程竣工验收备案文件，申请备案。经查验，符合要求。”2019年12月27日，金汇房产公司向崔俊杰寄送期楼收楼通知书，通知崔俊杰与金汇房产公司客户关系部预约收楼手续办理时间，并带齐相关资料和款项来办理相关手续，崔俊杰于2019年12月29日收到通知。2019年12月29日、2019年12月31日，崔俊杰两次前往金汇房产公司办理收楼手续，在验房时，崔俊杰认为房屋质量存在以下问题：1.厨房门与次卧门的防火门装反；2.厨房出水管破损、厨具门未安装好、地、地砖勾缝不到位板不平；3.公共卫生间内洗漱台缺毛巾杆，卫生间内墙砖及淋浴间内墙砖有空鼓（共计4处）；4.储物间内地板及踢脚线存在缝隙；5.客厅阳台自来水龙头开管后未处理；6.主卫淋浴门关不严，瓷砖有多处空鼓；7.次卧阳台玻璃不是钢化玻璃，网线盒不平；8.主卧卫生间门与主卧门连接处连接处有缝隙，主卧地板有缺口，天花板有气孔；9.客厅门框有裂缝，天花板有气孔。因此原告拒收房屋。2020年1月10日，崔俊杰向金汇房产公司送达《关于催告碧阑世家11幢1单元1601室商品房交接的函》，要求金汇房产公司尽快进行交接并承担相应违约责任。2020年5月13日，崔俊杰向金汇房产公司送达《关于再次催告碧阑世家11幢1单元1601室商品房交接的函》，再次要求金汇房产公司尽快进行交接并承担相应违约责任。2020年5月28日，金汇房产公司针对崔俊杰提出的房屋质量问题维修完毕，后金汇房产公司于2020年6、7月两次电话通知崔俊杰收楼，崔俊杰表示已诉至法院，双方未能就收楼及违约金达成一致意见。另查明，崔俊杰在句容工作，户籍地在江苏省常州市金坛区。3211831703160102-JX-006号《竣工验收备案表》中“碧桂园·江南世家”系案涉房屋项目推广名，《商品房买卖合同》中“碧阑世家”系案涉房屋项目备案名。一审法院认为：崔俊杰与金汇房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现崔俊杰已按照合同约定向金汇房产公司支付购房款，崔俊杰理应按照合同约定将经验收合格的商品房交付崔俊杰。2019年10月30日，句容市行政审批局已出具案涉房屋竣工验收备案表，金汇房产公司在《商品房买卖合同》附录1中向崔俊杰出具住宅质量保证书，故案涉房屋已符合商品房交付的质量要求。虽崔俊杰验房时提出了相关住宅质量问题，但根据《商品房买卖合同》附件4第五条约定，该类问题并不属于地基基础或主体结构问题，而系住宅质量保证书中保修范围规定的项目，金汇房产公司的行为应属交付瑕疵，故崔俊杰以此为由拒收房屋并要求承担逾期交楼违约金的观点不成立，无法适用合同约定的逾期交房的违约金条款。但根据约定，金汇房产公司理应及时对质量瑕疵进行保修，并承担保修费用，如因此给崔俊杰造成损失的，还应赔偿崔俊杰的实际损失。根据金汇房产公司提供的维修清单，金汇房产公司从2020年1月7日起维修直至2020年5月28日维修完毕，维修时间过长，虽受春节及疫情影响有适当推迟，但排除合理因素后，金汇房产公司的维修行为仍存在不积极或拖延现象，已实际影响到崔俊杰对房屋的再装修及入住使用，故崔俊杰有权要求金汇房产公司承担相应的房屋使用损失。根据公平原则从案情实际出发，参考本地区同类房屋的租金标准等因素，酌定崔俊杰的损失标准为70元/天，期限为60天。综上，本院确认崔俊杰损失为4200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、句容市金汇房产建设有限公司于本判决生效后十日内赔偿崔俊杰损失计4200元；二、驳回崔俊杰的其他诉讼请求。案件受理费926元，减半收取463元，由句容市金汇房产建设有限公司负担。二审中，崔俊杰提供该房屋报修记录表。证明其当时拒收的主要原因是金汇房产公司未提供竣工验收证明材料。金汇房产公司质证认为，崔俊杰提交的房屋报修记录表中没有我公司的工作人员的签字，对该证据的三性不予认可。本院对该证据的证明目的不予确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本相同。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力。本案崔俊杰以该商品房存在质量问题不收房，并要求金汇房产公司支付违约金上诉理由不能成立。2019年10月30日，句容市行政审批局已出具案涉房屋竣工验收备案表，金汇房产公司在《商品房买卖合同》附录1中向崔俊杰出具住宅质量保证书，符合双方合同约定商品房交付的质量要求。而崔俊杰所提出的商品房质量问题系住宅质量保证书中保修范围规定的项目，不属于地基基础或主体结构问题，故崔俊杰以该商品房不符合交付质量标准为由要求金汇房产公司承担逾期交房违约责任的上诉理由，本院不予支持。金汇房产公司理应及时对案涉房屋质量保修范围的质量瑕疵进行保修，因其维修给崔俊杰造成的实际损失应当予以赔偿。金汇房产公司维修时间从2020年1月7日起至2020年5月28日止，一审法院在排除受春节及疫情影响合理因素后，金汇房产公司仍存在拖延消极维修的事实，并已经确实影响到崔俊杰对房屋的入住使用。根据公平原则，综合案情实际及参考同地区同类房屋的租金标准等因素，一审法院酌定崔俊杰的损失标准为70元/天，期限为60天。符合客观实际及法律规定，并无不当，本院予以认可。故崔俊杰以一审判决赔偿损失金额不能完全填补其实际损失的上诉请求，本院不予支持。综上，当事人从民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，自觉维护市场公平秩序,金汇房产公司、崔俊杰均应按合同约定履行义务，故崔俊杰的上诉理由不能成立，予以驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费926元，由上诉人崔俊杰负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二〇年十二月七日书记员  何婧静