山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初5107号原告（反诉被告）：梁建平，住济南市。委托诉讼代理人：孟庆超，泰和泰（济南）律师事务所律师。被告（反诉原告）：济南康都置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：JEROMEKIANG，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙红红，山东齐邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺纪静，山东齐邦律师事务所律师。原告梁建平（反诉被告）诉被告济南康都置业有限公司（反诉原告，以下简称康都置业）定金合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁建平的委托诉讼代理人孟庆超，被告康都置业的委托诉讼代理人孙红红、贺纪静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁建平向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告双倍返还定金78万元；2.判令被告向原告支付利息5890.63元（以39万元为本金，自2019年4月17日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算），之后利息按中国人民银行同业拆借利率计算至实际支付之日止；3.本案诉讼费、保全费、保全保险费均由被告济南康都置业有限公司承担。事实与理由：2019年4月17日，原告购买被告开发建设的位于济南市天桥区馆驿街北侧，经一路南侧和信大厦项目负一层1110-1117、1160-1162、1164、1165号产权车位共计13个。原告当日即应被告要求按每个车位定金3万元的标准向被告的指定账户支付了定金39万元。随后被告便将车位交付给原告使用。原告多次催促被告签订车位购买协议、办理网签，但被告一直以需要原告先付清全款而拒绝给其签订车位购买协议、办理网签。现原告得知其所购买的上述车位已经因被告涉诉而被法院查封，和信大厦项目至今未通过综合验收且因被告规划建设等问题将来也无法实现综合验收。同时，现被告已无故禁止原告使用上述车位。被告上述多个严重的违约行为给原告造成了严重的经济损失，原告购买车位并办理产权的合同目的已无法实现。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，提出如上诉请。被告康都置业辩称，第一，被告已履行完毕车位交付义务，并不存在违约行为。原、被告之间存在事实上的买卖合同关系，在原告仅支付定金的情况下，被告已将全部车位交付，被告的合同主给付义务已履行完毕，自2019年4月17日起涉案车位一直由原告占有和使用。第二，在原告未履行合同主给付义务支付全部价款的前提下，被告有权拒绝履行从给付义务为其办理车位权属证书。价款支付与车位交付构成对待给付，被告的主给付义务早已履行完毕，原告却迟迟未支付全部价款，原告延付、拒付价款的行为已经构成违约，且违反的是合同主给付义务。在原告未履行合同主给付义务的前提下，被告有权拒绝履行合同从给付义务为其办理车位权属证书。第三，原告延付、拒付剩余租金，经被告多次催告仍不履行价款支付义务，并且以实际行动表明其将不履行剩余价款的支付义务，已经违反合同主给付义务，构成违约，原告有权采取适当措施维护自身的合法权益。被告为维护自己的合法权益，只得暂停对方对车位的使用。暂停车位使用的行为理由合理，且程度适当，并不构成违约。第四，因原告迟迟不履行合同主给付义务支付剩余价款，并以实际行动诉讼形式表明其将不再继续履行，其行为已经构成违约，且涉案车位已经交付并正常使用，不存在质量瑕疵。故被告提出反诉，要求解除买卖合同、返还车位、支付车位占有使用费，并适用定金罚则定金不予退还，恳请法院判如所请。车位占有使用费的计算方式为13个车位×500元/月×16个月（自2019年5月至2020年8月）=104000元。第五，在原告仅支付定金的情况下，被告已履行完毕主给付义务交付全部车位，原告也已经接受该给付并实际占有、使用车位，在原告未履行完其主给付义务即交付全部价款之前，被告有权拒绝为其办理车位权属证书，为了维护自身的合法权利，要求暂停对方对车位的使用，理由正当、程度适当，权利义务相对等，并不构成违约。被告并不存在违约行为，反而是原告违约在先，故原告的诉求不应得到支持。反诉原告康都置业向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原、被告之间的定金合同；2.判令反诉被告梁建平返还1110至1117、1160至1162、1164、1165共计13个车位；3.支付车位占有使用费共计104000元（计算方式：13个车位×500元每月×16个月，自2019年5月至2020年8月共计104000元）。诉讼中，康都置业称因涉案车位的特殊构造，自涉案合同依法解除后，康都置业即认可车位已由梁建平交付给康都置业，若梁建平不强行占有、使用，即不存在逾期交付的问题。事实与理由：自梁建平交付定金之后，康都置业已将车位全部交付，之后车位一直由梁建平占有和使用。康都置业多次催告反诉被告支付剩余价款，但梁建平均以实际行动拒绝履行，其行为已经构成违约，故康都置业提起诉讼，请求解除合同。返还车位并支付车位占有使用费，以维护自身合法权益。反诉被告梁建平辩称，第一，2019年4月17日，康都置业向梁建平出售涉案车位时，该车位已处于查封状态，康都置业恶意隐瞒车位的现状，仍将车位出售于梁建平系严重的不诚信，即欺诈行为。同时涉案车位1162号，已于2020年1月20日，由康都置业将其卖给案外人，并办理网签。康都置业存在同一车位多重买卖的违约行为。另，涉案车位所在项目至今未通过综合验收，且无法通过消防验收等各种手续。康都置业将涉案车位以产权车位出售与梁建平，导致现合同目的无法实现，交付定金后，虽康都置业将车位交付与梁建平使用，但康都置业于2020年7月底无故禁止梁建平使用上述车位，也已构成违约。第二，康都置业提出涉案车位每月每个500元，无事实和法律依据，法院不应予以支持，且其计算的车位占用使用的时间也与事实不符，请求法院予以驳回。当事人围绕其诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织原、被告进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人陈述及经本院确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月17日，梁建平购买康都置业开发建设的位于济南市天桥区经一路南侧，馆驿街北侧和信大厦1--1110、1--1111、1--1112、1--1113、1--1114、1--1115、1--1116、1--1117、1--1160、1--1161、1--1162、1--1164、1—1165车位，共计13个车位（以下简称涉案车位）。同日，梁建平向康都置业交纳了车位定金，每个车位定金3万元，共计39万元。梁建平与康都置业并未签订书面定金合同或其他相关协议。另查明，坐落于济南市天桥区经一路南侧，馆驿街北侧和信大厦车位1-1110至1-1117、1-1160至1-1161、1-1164、1-1165车位均已被查封，查封期限自2016.11.07-2019.11.06、2020年4月10日至2023年4月9日；坐落于济南市天桥区经一路南侧，馆驿街北侧和信大厦车位1-1162号已于2020年1月20日出售给案外人陈左园，并签订了网签合同；梁建平因本案申请财产保全支出诉讼财产保全责任保险费984元。案件审理过程中，梁建平主张，梁建平购买的系能够办理产权登记的车位，但交付定金的车位存有法院查封、重复买卖、未通过消防验收、无法办理产权证等情形，且康都置业并未与梁建平协商一致变更车位，梁建平催促过签订合同办理网签，但没有回复什么时候能够办理，双方口头约定在签订正式购买协议后交纳剩余款项，办理网签。康都置业公司抗辩称，在2020年1月初，原、被告之间关于预购买的车位进行过一次变更，具体内容为将1160、1161、1162、1164、1165变更为1136、1137、1138、1153、1154、1155，且梁建平明确表示将1162号车位变更为1153号车位，康都置业公司并为梁建平更换了1162号车位的收据，因此康都置业公司将1162号车位出售给案外人并不违约；涉案车位在梁建平交付定金后至其提起诉讼时，期间有很长一段时间不存在查封措施，可以办理网签手续，但因梁建平迟迟不履行剩余款项的交付义务，致使涉案车位现均已被法院查封，无法进行买卖、网签；涉案车位所在楼宇现虽未通过综合验收，但并不代表将来也不会通过综合验收，康都置业正在积极处理。康都置业为证明其抗辩意见，提交2020年1月16日的收款收据，载明：“三期车位1153”“变更车位原车位1162”。梁建平质证称，对该证据的真实性不认可，该证据系其单方制作，无康都置业的印章，也无梁建平的签字确认。诉讼中，梁建平称在其交纳定金之后，康都置业仅向其交付了4个车位，且2020年7月底之后康都置业亦不再让梁建平进入地下车库，梁建平无法再对车位进行使用。本院认为，关于康都置业是否应向梁建平双倍返还定金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，原、被告之间虽未明确约定以交付定金作为订立商品房买卖合同的担保，但双方在未签订商品房买卖合同的情况下，梁建平交纳车位定金并确认了车位号，康都置业接受并向其出具了收款收据。双方以实际行动表明了将车位定金作为订立车位买卖合同的担保。康都置业虽抗辩称已变更了车位，但未能提交有效证据予以证明，对康都置业的该项抗辩意见，本院不予采信。因梁建平于2019年4月17日交付定金时，其所确认购买的车位即已被法院查封，现上述1-1110至1-1117、1-1160至1-1161、1-1164、1-1165车位仍处于查封状态、1-1162号车位已另行出售给案外人并签订网签合同，且结合涉案车位所在楼宇现仍未通过综合验收的事实，故本院认定导致涉案车位买卖合同未能订立的责任应归责于康都置业，因此康都置业应当按照定金罚则的规定向梁建平双倍返还定金78万元。关于梁建平主张的利息损失5890.63元及之后利息。根据法律规定买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，双倍返还定金已足以弥补梁建平的利息损失，故对梁建平的该项诉讼请求，本院不予支持。关于梁建平要求康都置业支付诉讼财产保全责任保险费的请求，因梁建平申请财产保全确支出了保险费984元，且本案纠纷的产生系由康都置业所导致，故梁建平的该项诉讼请求，本院予以支持。关于康都置业主张解除与梁建平之间定金合同的请求，因梁建平已主张双倍返还定金，视为双方已就合同解除意思表示一致，故对涉案车位定金合同的解除本院予以确认。关于康都置业要求梁建平交付涉案车位的请求，因诉讼中康都置业称涉案车位属于特殊构造，自涉案合同依法解除后，康都置业即认可车位已由梁建平交付给康都置业，且梁建平称康都置业并未全部将涉案车位交付给其使用，并自2020年7月份之后其已不能再进入地下车库使用涉案车位，而康都置业公司未能举证证明梁建平现仍继续使用涉案车位，故康都置业的该项请求，证据不足，本院不予支持。关于梁建平应否向康都置业公司支付车位占有使用费问题。首先，康都置业公司在出售涉案的车位时，车位处于查封状态，合同订立的双方应遵守诚信原则，切实履行合同义务，现因康都置业公司未能遵循诚信原则，欲将已查封的车位出售给梁建平，在双方合同的订立过程中具有过错。其次，在双方仅签订定金合同的情况下，康都置业公司即将车位交付给了梁建平，该交付行为系其自愿行为。康都置业亦未提交证据证明其及时向梁建平主张订立车位买卖合同，其怠于行使自己的权利，应承担对己不利的法律后果。现康都置业要求梁建平支付车位占有使用费用，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百十一五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、济南康都置业有限公司于本判决生效之日起10日内向梁建平双倍返还定金78万元；二、济南康都置业有限公司于本判决生效之日起10日内向梁建平支付诉讼财产保全责任保险费984元。三、解除济南康都置业有限公司与梁建平之间关于济南市天桥区经一路南侧，馆驿街北侧和信大厦1--1110、1--1111、1--1112、1--1113、1--1114、1--1115、1--1116、1--1117、1--1160、1--1161、1--1162、1--1164、1—1165车位的定金合同；四、驳回梁建平的其他诉讼请求；五、驳回济南康都置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计5979元，财产保全费4620元，合计10599元，由济南康都置业有限公司负担；反诉案件受理费1190元，由济南康都置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王善二〇二〇年十二月二日书记员 高     紫     璇