四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17461号 上诉人（原审被告）：张萌萌，女，1988年9月30日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：张熙，男，1958年11月20日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，系张萌萌之父。 被上诉人（原审原告）：深圳市百利行物业发展有限公司成都分公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段********。 负责人：王孟，总经理。 委托诉讼代理人：贾勇，四川遂宜律师事务所律师。 上诉人张萌萌因与被上诉人深圳市百利行物业发展有限公司成都分公司（以下简称百利行成都分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初10367号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张萌萌上诉请求：一、撤销一审判决第二项，维持第三项，改判第一项由张萌萌给付百利行成都分公司物业服务费8907.36元；二、本案一、二审诉讼费由百利行成都分公司负担。事实和理由：一、一审法院有意不通知张萌萌到庭抗辩程序违法；二、百利行成都分公司工作人员盗窃张萌萌财物，张萌萌向百利行成都分公司多次反映均不予解决处理且百利行成都分公司不履行相应管理责任导致小区公共场所存在非法乱搭乱建，公共绿地被占，外来涉黑人员在小区殴打工人等问题；三、百利行成都分公司未书面通知张萌萌缴纳物业服务费。综上，一审法院认定事实不清，提起上诉。 被上诉人百利行成都分公司辩称其已通过EMS对物业费进行了催缴，据了解没有员工盗窃的问题。关于公共区域违建情况，被上诉人一直在处理，若上诉人认为违建对其权利义务造成了影响，可另案起诉，而不仅仅是依赖于物业公司。 被上诉人百利行成都分公司向一审法院起诉请求：1.判令张萌萌支付百利行成都分公司2016年1月至2019年4月的物业管理费17844.2元，庭审中，百利行成都分公司变更物业管理费金额为17814.72元；2.判令张萌萌支付违约金5353.26元（物业服务协议约定为按欠费额每日万分之五支付违约金，现酌情降低为欠费总金额的30%）；3.张萌萌承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年10月13日，张萌萌与都江堰市中信投资有限公司（以下简称中信公司）签订《商品房买卖合同》，购买××谷××栋××单元××楼××号房屋，建筑面积为159.06平方米。合同第二十二条约定，前期物业管理企业为百利行成都分公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.8元/月·平方米（建筑面积）。同日，百利行成都分公司作为甲方与作为乙方的张萌萌签订《中信云栖谷前期物业管理服务协议》，协议约定物业名称为××谷××栋××单元××号房，建筑面积为159.06平方米。协议第四条第二款约定物业管理费按建筑面积每月每平方米2.8元计收。一审法院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：张萌萌是否应当支付百利行成都分公司欠付的物业管理费及违约金，如应支付，具体金额。对此，一审法院做如下评述：一审法院认为，百利行成都分公司与张萌萌签订的《商品房买卖合同》《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对业主具有约束力，双方均应依约全面履行各自的义务。百利行成都分公司提供了物业服务，张萌萌作为小区业主应当依照合同约定按时交纳物业费，而张萌萌未交纳2016年1月至2019年4月期间的物业服务费，故一审法院认定张萌萌应向百利行成都分公司支付从2016年1月起至2019年4月的物业费共计17814.72元（159.06平方米×2.8元/月×40个月）。关于张萌萌应否承担违约金的问题。因张萌萌未按照合同约定向百利行成都分公司支付物业服务费，其行为已构成违约，且合同对违约责任承担有明确约定，故张萌萌应向百利行成都分公司支付违约金。关于违约金金额，虽《前期物业服务合同》对违约责任约定为从逾期之日起每天按应付费的万分之五计算，但百利行成都分公司主张酌情降低为欠费总金额的30%，该行为是其真实意思表示，予以准许。故张萌萌应当向百利行成都分公司支付违约金5344.42（17814.72元×30%）。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、张萌萌于本判决生效之日起十日内向百利行成都分公司支付2016年1月至2019年4月的物业服务费17814.72元；二、张萌萌于本判决生效之日起十日内向百利行成都分公司支付违约金5344.42元；三、驳回百利行成都分公司其他诉讼请求。案件受理费380元，公告费600元，均由张萌萌负担。 二审中，向张萌萌本院提交微信截图、照片等证据，拟证明百利行成都分公司工作人员盗窃张萌萌家中财物、同时百利行成都分公司服务质量差，纵容案涉小区非法乱搭乱建等问题，张萌萌有权少缴物业服务费。本院经审查认为张萌萌提交的证据不属于二审中的新证据，在本案中不能达到其证明目的，对上述证据均不予采纳。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，百利行成都分公司与张萌萌签订的《中信云栖谷前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应按协议履行各自义务。 物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费，本案中张萌萌经百利行成都分公司催告逾期未支付物业费的行为构成违约，应该承担相应的违约责任。本案为物业服务合同纠纷，张萌萌上诉称百利行成都分公司工作人员盗窃其财物与本案并非同一法律关系且其提交的证据不足以证明其观点，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，一审法院在多次联系张萌萌无果后采取公告送达的方式送达有关诉讼文书并依法缺席审判并无不当。 综上，上诉人张萌萌的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人张萌萌负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年十二月七日 书记员  陈 悦