湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12696号上诉人（原审原告）：吕君姣，女，1992年7月15日出生，汉族，住湖南省慈利县。委托诉讼代理人：谢文龙，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南美林置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路体育新城美林景园******。法定代表人：喻磊，总裁。委托诉讼代理人：罗惠芳，女，1992年1月23日出生，汉族，住湖南省新化县，系公司员工。上诉人吕君姣与上诉人湖南美林置业有限公司（以下简称美林公司）商品房预售合同纠纷一案，吕君姣与美林公司均不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初2933号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人吕君姣上诉请求：依法撤销(2020)湘0111民初2933号民事判决中的第一项，改判美林公司按照日万分之一每天的标准赔偿吕君姣延迟交房违约金至2019年12月5日。事实与理由：一审法院以吕君姣已于涉案工程达到法定交房标准前收房为由，主动调低违约金赔付标准为适用法律错误。一、吕君姣收受房屋是基于美林公司欺骗的结果，不应据此部分免除美林公司责任。吕君姣作为非建筑行业专业人员，在收房之前并不知房屋是否达到交付条件，在美林公司通知交房后才在不知情的情况下收受房屋，且在知道房屋没有达到交付标准后，立即停止了房屋装修等使用，并积极通过诉讼促使美林公司履行交房义务。美林公司作为房屋开发商，在明知房屋不符合交付条件的情况下，欺骗业主收受房屋，其不应当因自己的欺骗行为而得利，有违诚实信用基本原则；二、一审法院不应当主动调低赔付标准。美林公司在答辩及庭审过程中并未对违约金赔付标准提出减少请求，也未提供任何证据证明吕君姣主张的违约金赔付标准过分高于实际损失，因此一审法院不应在没有任何证据和请求的情况下主动降低合同约定的违约金赔付标准。上诉人美林公司上诉请求：一、撤销(2020)湘0111民初2933号民事判决，并依法改判；二、判决本案一审、二审诉讼费用由吕君姣承担。事实与理由：一、双方签订的合同真实有效，不违反法律法规，应遵照执行。合同第八条约定“五方竣工验收合格”以及“满足第九条出卖人承诺的本项目内先关设施、设备达到的条件”为“交付时间及条件”，该条款内容不违反任何法律、法规的规定，应得到双方的遵守。按照该条款，美林公司于2019年8月26日向吕君姣交付的房屋符合合同约定，无需承担之后的违约金；二、一审法院对商品房的交付时间和条件适用法律错误，认定事实错误。房屋验收不同于建筑工程验收，“消防验收”为规范建设单位的行为，属管理性强制性规范，不属于效力性强制性规定。建筑工程整体的工程质量监督、规划、消防、人防有关部门的综合验收不能等于建筑工程所在房屋的有关验收。一审法院判案依据的《建设工程消防监督管理规定》是为了约束建设单位的行为，而非美林公司与吕君姣之间的房屋买卖关系，且根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，已取消了对住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收行政审批，现《建设工程消防监督管理规定》也已被废止。因此该规定属于管理性规定，该规定不影响双方在商品房买卖合同中对房屋交付条件的约定的效力。不能以此否定合同“五方验收合格”为房屋交付标准的效力；三、美林公司在合同约定期限内通知吕君姣收房，已经履行了合同规定的交房义务。吕君姣不按照合同约定按期办理收房手续，后期责任由其自行承担。吕君姣向一审法院起诉请求：1、确认美林公司所售房屋未达到交付条件；2、美林公司依照合同约定赔偿吕君姣截止至2019年10月31日逾期交房违约金4891元，要求赔偿至房屋符合交付条件日止；3、本案诉讼费由美林公司承担。一审法院查明以下事实：吕君姣（买受人）与美林公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：一、商品房的基本情况。该商品房建筑层数33层，其中地上30层、地下、地下**人购买的商品房为坐落于雨花区××街××号××商住楼××层××号房屋。二、计价方式及价款。按建筑面积计算，该商品房单价为11329.71元每平方米，总房价397786元。三、交付时间及条件。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付条件为：1、五方竣工验收合格；2、本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件。（一）城市基础设施：1、供水、供电：2019年6月30日达到接通条件；2、电话通信、有线电视、宽带网络：交付时线路敷设到户。（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）1、公共绿地：详见规划（限交房区域内）；2、小区内非市政道路：按规划和消防等部门的审批要求设置（限交房区域内）；3、物业服务用房：详见物管用房批文。四、逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日按已付款向买受人支付万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。双方另对其他权利义务进行了约定。案涉项目于2019年8月26日经五方责任主体单位竣工验收合格，美林公司于2019年8月29日通知业主收房。吕君姣认为案涉工程未进行竣工验收备案，且未通过消防验收，认为美林公司交付房屋不符合法定条件，遂诉至一审法院，要求处理。一审法院另查明，1、2019年11月12日，长沙市住房和城乡建设局组织对美林景园商住楼新建工程进行消防验收，12月5日出具《建设工程消防验收意见书》[长住建消验字（2019）第137号]，载明案涉工程消防验收合格。2、吕君姣于2019年10月5日办理收房手续。庭审过程中，吕君姣申请撤回请求确认美林公司所售房屋未达到交付条件的诉讼请求。一审法院认为，美林公司是专门从事房地产开发的企业，将正在建设中的房屋预先出售给吕君姣，由吕君姣支付购房款，属于商品房预售行为。1、关于涉案房屋是否达到交付条件的问题⑴关于五方竣工验收合格后交房是否违法。商品房交付应符合合同约定与法律、行政法规的强制性规定。《建筑法》第61条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”可见建设工程在经建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范。本案中，吕君姣、美林公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同约定商品房交付条件为五方竣工验收合格等，美林公司在涉案工程经上述五单位验收合格后向吕君姣交付房屋，符合合同约定与法律规定。⑵关于消防验收是否为交付商品房的法定条件案涉工程地上30层、地下、地下**高度大于54米，属于一类高层民用住宅建筑。根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条第（三）项规定，“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：…（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的其他公共建筑…”，故涉案工程必须经竣工及消防验收合格后方能交付使用。美林公司主张案涉工程系政府职能部门与消防部门之间职能切换导致消防验收推迟，未提供证据证实，一审法院不予采纳。综上，按照合同约定，美林公司应于2019年6月30日前向吕君姣交付商品房，案涉房屋虽于2019年8月26日经监理、建设、施工、设计与勘察五单位竣工验收合格，但2019年12月5日才通过消防验收，故一审法院认定案涉房屋于2019年12月5日达到交付条件。2、关于违约金的支付问题美林公司延迟交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任，但应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。鉴于吕君姣已于涉案工程达到法定交房标准前收房，一审法院酌定为以已付房款为基数，按日万分之零点七八的标准支付自2019年7月1日起至2019年12月5日止的违约金。美林公司以《长沙市商品房买卖合同》第九条第（二）项约定主张不承担违约责任，但该项内容是对小区公共设施的交付使用条件的约定，与吕君姣主张非同一事由，美林公司的该辩论意见，一审法院亦不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第十六条第一款之规定，一审判决：湖南美林置业有限公司应在本判决生效之日起十日内向吕君姣支付逾期交房的违约金4902元（以397786元为基数，按日万分之零点七八的标准自2019年7月1日起计算至2019年12月5日止）。一审案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由湖南美林置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审争议焦点为：一、美林公司是否应当向吕君姣支付逾期交房违约金；二、本案违约责任一审判处是否妥当。关于美林公司是否应当向吕君姣支付逾期交房违约金的问题。美林公司上诉主张其已按照合同约定向吕君姣通知交房，案涉房屋无需通过消防验收即已符合合同约定的交房条件，其无需向吕君姣支付逾期交房违约金。本院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十一条：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。……”第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”《建设工程消防监督管理规定》第十四条：“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四），国家标准规定的一类高层住宅建筑。……”；《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018修订）5.11条：“……高层民用建筑一类住宅建筑：建筑高度大于54m的住宅建筑（包括设置商业服务网点的住宅建筑）”之规定。国家标准规定的一类高层住宅建筑消防验收为法律法规的强制性规定。本案中，案涉工程地上30层、地下、地下**高度大于54米，为应进行消防验收的房屋，消防验收应为涉案房屋的交付条件。根据一审法院查明的事实，案涉房屋于2019年12月5日消防验收合格，而根据合同约定，美林公司应于2019年6月30日前向吕君姣交付商品房，鉴于吕君姣已于涉案工程达到法定交房标准前收房，故一审法院认定美林公司应当向吕君姣支付2019年7月1日至2019年12月5日期间的逾期交房违约金并无不当，本院予以确认，美林公司的该项上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。关于本案违约责任一审判处是否妥当的问题。吕君姣上诉认为一审法院主动调低合同双方约定的违约金赔付标准，属于法律适用错误。本院经审查认为，美林公司在一审中答辩主张提出其不应承担违约责任，一审法院结合美林公司的抗辩主张并综合案件实际情况适当调整违约金标准并无不当，本院予以确认。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院不在此赘述。综上所述，上诉人吕君姣、上诉人美林公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费100元，由吕君姣承担50元，湖南美林置业有限公司承担50元。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  周 坤审判员  刘耀武二〇二〇年十二月九日法官助理黄毕莅书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。