辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民终1528号上诉人（原审被告）：郭岩，男，1983年1月5日出生，汉族，住阜新市海州区。委托诉讼代理人：刘向军，辽宁晟誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽宁沃特消防工程有限责任公司，住所地阜新市太平区红工路**6门。法定代表人：刘凯，该公司经理。上诉人郭岩与被上诉人辽宁沃特消防工程有限责任公司（以下简称沃特公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初1271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案，现已审理终结。郭岩的上诉请求及理由：阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初1271号民事判决书之判决，认定事实不清、证据不足，理应予以撤销，具体理由：阜新康泰房地产开发有限公司（以下称康泰公司）与被上诉人顶账房价款的约定，对上诉人不发生任何效力。康泰公司与被上诉人顶账房屋价款约定只代表双方对顶账房屋价款的认可不代表市场公允价格，也不代表房屋再出售的价格。实践中房屋顶账价格都高于市场价格，接受抵账房屋一方，为变现都会低于市场价格再出售。原审法院以上述两公司的抵账价格推定为上诉人的买卖价格是错误的。上诉人与康泰公司2018年11月21日签订的《商品房买卖合同》只是为配合康泰公司与被上诉人完成顶账协议而签订。双方签订的《商品房买卖合同》中对房屋价款的约定．完全是按照康泰公司要求，由康泰公司填写，并不代表签约双方真实的意思表示。该房屋的价格明显高于市场价格，上诉人不可能去购买高于市场价格的抵账房。双方如果有以房抵账的意思表示，应该签订抵账协议，明确抵账金额以及余款支付问题．如果双方当时就达成抵账协议，被上诉人应该要求一次性支付剩余房款，而不是仅要求帮忙垫付税款60000元及另支付30000元，并且在两年多时间未主张权利。本案实际情况是以房屋买卖形式保证债务履行的担保行为。被上诉人与康泰公司签订抵账协议后，康泰公司因欠缴税款．不能开具增值税发票，无法完成抵账行为。被上诉人曾以法人刘凯名义向上诉人借款84000元用于生产经营，未能及时偿还，当时也不能承担6万元欠缴税款，经营还需要资金运转。为保证原84000元债务的履行，同时向上诉人再借款90000元，其中60000元用于缴纳税款，30000元用于生产经营．被上诉人法人刘凯就找到上诉人商量，以直接办理房屋买卖合同的方式，将抵账房屋办理在上诉人名下，这样即担保174000元借款的履行，又完成了抵账行为t所以才签订了买卖合同。其实签订买卖合同是变相的担保行为，双方协商如果被上诉人能及时还款，将房屋退还，如不能还款上诉人同意以260000元价格折抵债务，多退少补。综上，上诉人与被上诉人没有签订房屋买卖合同，也没有签订抵账协议，没有直接对房屋价格进行明确的约定，被上诉人不能以康泰公司与上诉人签订的买卖合同主张权利，它不是合同当事人，不享有合同权利。双方只是以房屋买卖合同形式的担保行为，被上诉人可以偿还债务后要求返还房屋，也可以和上诉人协商确定房屋价格，以房抵债：多退少补。因此，被上诉人的诉讼请求不能支持。沃特公司辩称：上诉人的上诉与我收到的内容不一致，我请求针对原来的上诉状进行答辩。上诉人应该看清了合同的约定，我认为所有的协议都是真实有效的，交60000元税款和30000元是真实的。我对一审判决没有意见。沃特公司向一审法院起诉称：一、请求依法判令偿还购房尾款14.6万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、承担本案诉讼费用。事实和理由：刘凯与郭岩系同学关系。2018年11月份郭岩从沃特公司处购买罗马假日小区楼房一套（顶账房96.3平米），房屋价款32万元，双方签订购房合同。其中郭岩支付17.4万元，剩余尾款14.6万元，经多次索要，以各种理由不肯偿还，现诉至法院，请维护合法权益。郭岩辩称：起诉的事实与理由不正确：第一、答辩人和沃特公司之间不存在房屋买卖合同法律关系，答辩人没有向该公司购买过房屋，所以沃特公司不具备原告的诉讼主体身份，无权对答辩人提起诉讼；第二、答辩人与沃特公司的法定代表人刘凯是同学关系，因阜新康泰房产开发有限公司欠沃特公司的工程款，2018年11月12日两个公司签订了顶账协议，阜新康泰房产开发有限公司将其开发的罗马假日小区2号楼2单元14楼02室（细河区电工街25号2142）面积96.3平方米的房屋以32万元的价格顶账给了沃特公司。由于刘凯在2018年7月26日向答辩人借款8.4万元无能力归还，加之刘凯以沃特公司名义接受顶账房时无能力支付顶账房的税款，所以刘凯与答辩人协商后，刘凯个人将该房以26万元的价格卖给了答辩人，答辩人替刘凯缴纳了该顶账房的税款6万元，又给了刘凯现金3万元，以上刘凯欠答辩人的8.4万元借款折抵房款，加答辩人替刘凯交的6万元税款和答辩人另外给刘凯的3万元现金，共给付刘凯17.4万元。对剩余的8.6万元房款，因2018年8月份刘凯干工程需要资金，通过答辩人联系，刘凯以其亲属孟祥玲的名义向答辩人的朋友夏松楠借款8万元，借款期限2个月，借款到期后由于刘凯未按时还款，2018年11月10日夏松楠在索要无果的情况下将该笔债权8万元转让给了答辩人，这样刘凯与答辩人之间的个人债务相抵，答辩人现在仅欠刘凯个人房款6000元。另外，由于阜新康泰房产开发有限公司与沃特公司对该房有争议，至今办理不了不动产权登记证。由上所述，因答辩人与沃特公司没有签订过房屋买卖合同，双方之间也没有房屋买卖合同法律关系，所以沃特公司无权对答辩人提起诉讼主张权利，答辩人也不欠该公司的购房尾款，因此沃特公司起诉答辩人给付剩余购房款14.6万元及利息无事实和法律根据，请求人民法院审理后，依法公正判决，驳回沃特公司请求。原审法院认定：2018年11月12日，阜新康泰房产开发有限公司与沃特公司签订顶账协议，约定阜新康泰房产开发有限公司将罗马假日小区2号楼2单元14楼02室（面积96.3平米）以总房款32万元顶沃特公司工程款。当日，沃特公司向阜新康泰房产开发有限公司出具32万元的收款收据。2018年11月21日，沃特公司将上述顶账房出售给郭岩。当日，郭岩与阜新康泰房产开发有限公司签订商品房买卖合同，主要约定郭岩购买的商品房位于细河区，建筑面积96.3平方米；房款32万元。2018年7月26日沃特公司的法定代表人刘凯从郭岩处借款8.4万元，沃特公司及郭岩均同意该借款抵顶购房款。郭岩缴纳了案涉房屋税款6万元，双方均认可税款抵顶房款。另郭岩给付沃特公司购房款3万元，现郭岩已占有使用案涉房屋。原审法院认为：阜新康泰房产开发有限公司将罗马假日小区2号楼2单元14楼02室房屋顶账给沃特公司，沃特公司将该房屋出售给郭岩，故沃特公司与郭岩形成了房屋买卖合同关系。郭岩辩称刘凯向其出售案涉房屋，不能成立，不予采信。因沃特公司已协助郭岩与阜新康泰房产开发有限公司签订了商品房买卖合同，并且阜新康泰房产开发有限公司已将房屋交付郭岩，故郭岩应按约定向沃特公司支付购房款。关于购房款的数额，沃特公司提供的顶账协议及商品房买卖合同中均载明房款为32万元，郭岩仅提供庭审笔录记载的苏博海证言不能证明房屋交易价格为26万元，应认定购房款数额为32万元。郭岩提出刘凯以其亲属孟祥玲的名义向夏松楠借款8万元应抵顶房款，因该借款与本案并非同一法律关系，且沃特公司对此亦不予认可，故不予采信。郭岩已支付购房款17.4万元（8.4万元+6万元+3万元），故对沃特公司请求郭岩支付购房尾款14.6万元予以支持。郭岩应自起诉之日即2020年9月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向沃特公司支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条规定判决：郭岩于本判决生效后十日内给付辽宁沃特消防工程有限责任公司购房款14.6万元及利息（利息以14.6万为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年9月2日起至判决确定给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取计1650元，由被告郭岩负担。本院审理查明：原审认定事实属实。本院认为：上诉人主张顶账协议，对其不发生任何效力，且顶账的房价款高于市场价格，因该协议系双方自愿签订，内容不违反法律规定，应为真实有效。诉讼中上诉人称双方之间名为买卖实为借贷，因双方之间的借贷行为发生于2018年7月，而房屋买卖行为发生于2018年11月，且房屋价款远高于借款数额，明显不属于上诉人所称的名为买卖实为借贷情形。故原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人之上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百六十九条、第一百七十条一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人郭岩负担。本判决为终审判决。审判长  杨晓光审判员  朱有明审判员  苑明珠二〇二〇年十二月十日法官助理张楠书记员韩天浩