云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终707号上诉人（原审被告）：付晓明，男，1979年10月12日生，汉族，云南省耿马自治县人，住云南省临沧市临翔区。被上诉人（原审原告）：早金俊，男，1983年3月10日生，傣族，云南省耿马自治县人，住云南省耿马自治县。委托诉讼代理人：林中，男，云南通恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审被告：夏凯，男，1991年11月9日生，汉族，云南省耿马自治县人，住云南省临沧市临翔区。原审第三人：早金艳，（系早金俊之妹），女，1986年2月2日生，傣族，云南省耿马自治县人，住云南省耿马自治县。原审第三人：俸娟，（系早金俊之母），女，1955年12月14日生，傣族，云南省耿马自治县人，住云南省耿马自治县。原审第三人：中国农业银行股份有限公司耿马傣族佤族自治县支行。住所地：云南省耿马自治县耿马镇震新路**。负责人：俸庆，该行行长。委托诉讼代理人：杨伟，男，该行工作人员。代理权限：特别授权代理。上诉人付晓明因与被上诉人早金俊、原审被告夏凯、原审第三人早金艳、俸娟、中国农业银行股份有限公司耿马傣族佤族自治县支行（以下简称农行耿马县支行）确认合同无效纠纷一案，不服云南省耿马傣族佤族自治县人民法院（2020）云0926民初646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人付晓明、被上诉人早金俊及其委托诉讼代理人林中、原审第三人早金艳、俸娟、农行耿马县支行的委托诉讼代理人杨伟到庭参加诉讼，原审被告夏凯经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付晓明上诉请求：撤销一审判决并进行改判；同时由早金俊承担本案全部诉讼费用。一、一审认定的事实不清、证据不足，判决无法律依据。1.双方签订的《房地产交易合同》形式完备、内容明确符合双方的交易习惯；2.一审认定该《房地产交易合同》名为房屋买卖实为借贷关系的抵押担保无证据证实；3.针对房屋买卖是双方真实意思表示；4.针对房屋交易价格2份合同有出入，但合同目的是为了买卖房屋，合同价格部分无效，不影响合同其它部分；5.针对双方签订《房屋买卖合同》后又签订《借款抵押合同》付晓明进行完整的说明、解释；6.针对该房屋交易不存在低于市场价转让及恶意损害第三人合法权益的情形；7.该《房地产交易合同》应认定合法有效，即使合同价格部分无效，不影响其他部分效力；8.一审认定付晓明提供的3份借条复印件的证明内容不符；9.一审评判对2015年8月30日签订的《借款抵押合同》的形成及原因未能听取付晓明的意见，并称付晓明在庭审中未给出合理解释也与事实不符；10.一审没有依据有力的证明来定性，多是推理的方法来确定事实；11.该房屋不属于“名为买卖，实为抵押”，早金俊有独立的处理权；12.若早金俊认为没有抵扣借款或者没有收到购房款，可以重新起诉，属于债权关系。二、早金俊要求返还财产的要求已超过诉讼时效；早金俊辩称：1.付晓明陈述的都是一面之词没有证据证明其主张也没有证据反驳一审早金俊提交的证据及事实；2.一审法院适用法律正确、认定事实清楚应予以维持。原审第三人早金艳、俸娟述称：同意早金俊的辩护意见。农行耿马县支行述称：付晓明到农业银行耿马县支行贷款以涉案标的来抵押，贷款于2019年就已经还完，抵押物也已返还。早金俊向一审法院起诉请求：1.判令早金俊与付晓明于2015年5月28日签订的《房地产交易合同》无效；2.判令付晓明返还早金俊涉案房屋并协助办理房屋变更登记手续；3.付晓明承担由本案产生的所有费用（包括但不限于案件受理费、鉴定费、诉讼保全申请费、诉讼保全担保费等）。一审法院认定事实：早金俊及家人，即第三人早金艳、俸娟自多年前开始，一直与付晓明借款，双方存在长期的民间借贷关系。早金俊及家人具有向付晓明多次借款，亦有归还借款的行为。早金俊、早金艳、俸娟三人在2014年至2015年期间，向付晓明借款次数尤为频繁，且在2015年10月30日三人共同向付晓明出具了一份结算收条，载明借款金额为4910000.00元，用于经营位于耿马自治县的艾安超市的资金周转以及支付艾安大酒店工程建设及装修款。针对涉案房地产，2015年5月26日，早金俊（合同甲方）作为卖方与买方付晓明及夏凯（合同乙方）曾签订过一份《房屋买卖合同》，约定：“第一条房屋位于耿马自治县中缅路北侧（城关村允相组），为框架结构，层数为五层。1.甲方所售房屋所有权证号：耿房权证2015字第**，建筑面积791.67平方米；土地使用权证号：耿国用2015第2-××号，面积330.00平方米。第二条房屋价格及其他费用：1.甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币1500000.00元；2.甲.乙双方达成一致意见，双方交易税费由乙方负责。第三条付款方式：在合同签订之日支付1450000.00元房款，其余50000.00元待甲方协助乙方办理完过户手续后支付。等等”。签订《房屋买卖合同》当天，早金俊出具给付晓明一份收条，载明：“今收到夏凯、付晓明支付购房款现金1450000.00元”。2015年5月28日，早金俊（卖方甲方）与付晓明（买方乙方）针对涉案房地产，再次签订了一份《房地产交易合同》，约定早金俊将坐落于耿马自治县中缅路（允相村）房地产（耿房房权证2015字第**，筑面积791.67平方米；土地使用权证号：耿国用2015第2-××号，面积330.00平方米）以1200000.00元的价格卖给付晓明，并约定甲方早金俊于2015年8月1日前将腾空的房地产连同本合同附件一约定的房屋内部设施一同移交给乙方付晓明。该份《房地产交易合同》于2015年11月23日在房地产管理机关进行登记备案及办理产权变更登记手续，该宗房地产过户至付晓明名下，土地使用权证号：耿国用（2015）第2-××号；房屋所有权证号：耿房权房权证2015字第**。div>针对多次借款关系，早金艳、俸娟分别于2014年8月28日、2014年9月15日、2014年9月22日、2014年9月25日、2014年10月7日、2014年12月14日、2015年6月15日、2015年8月30日八次与付晓明签订《借款抵押合同》，涉及的抵押担保财产有：1.早金艳、俸娟位于耿马自治县房屋；2.耿马自治县中缅路中国边贸城2号楼13号商铺；3.耿马自治县供销社宿舍区。以上《借款抵押合同》均未进行抵押登记。其中，2015年8月30日签订的《借款抵押合同》中涉及本案争议的房地产。在《借款抵押合同》中，早金艳、俸娟作为借款人（合同甲方）与付晓明（合同乙方）约定：“甲方因经营艾安超市需要资金周转，以及支付艾安大酒店工程及装修尾款需要资金，从2015年1月起至2015年8月30日期间多次向乙方借款。双方协商一致同意，甲方以其所有的财产作为借款抵押物抵押给乙方。就有关事项订立如下协议：1.乙方共借给甲方人民币3350000.00元，按月息3%支付利息。2.借款期限到2015年9月30日。3.甲方以位于云南省临沧市耿马自治县艾安大酒店（共2栋）的自有财产做抵押，向乙方提供担保。其中临街5层有证（国有土地使用证：耿国用2015第2-××号，使用面积为330平方米；房屋所有权证：耿房权证房权证2015字第**，积为791.67平方米）。后面8层约6000平方米无证”。后因早金俊、早金艳、俸娟未按结算收条向付晓明及时归还借款，付晓明于2015年12月份向耿马自治县人民法院提起民间借贷纠纷诉讼，法院经审理作出了（2015）耿民初字第889号民事判决书，判决后俸娟、早金艳、早金俊不服，向临沧市中级人民法院提起上诉，后该案发回重审，耿马自治县人民法院另行组成合议庭后经审理作出了（2016）云0926民初763号民事判决书，判决：“一、由被告俸娟、早金艳、早金俊共同偿还原告付晓明借款本金3313110.00元，并支付自2015年7月18日起至2015年12月13日止的利息320267.30元，两项合计3633377.30元，扣除原告应返还被告多扣、多付利息473419.20元，被告俸娟、早金艳、早金俊还应支付原告付晓明借款本息共计3159958.10元，该款定于本判决发生法律效力之日起三十日内一次性支付。二、由被告俸娟、早金艳、早金俊共同偿还原告付晓明自2015年12月14日起（起诉之日）至借款本金3313110.00元还清之日止的逾期利息，按年利率24%计算。三、驳回原告付晓明的其他诉讼请求。”付晓明及俸娟、早金艳、早金俊针对该判决均未提起上诉。（2016）云0926民初763号生效判决书履行期限届满后，付晓明向耿马自治县人民法院提起强制执行申请，目前该案件处于强制执行阶段。另查明，涉案房地产即2015年8月30日早金艳、俸娟与付晓明签订的《借款抵押合同》中涉及的“位于云南省临沧市耿马自治县艾安大酒店（共2栋）”中的“临街5层有证（国有土地使用证：耿国用2015第2-××号，使用面积为330平方米；房屋所有权证：耿房权证2房权证2015字第**，为791.67平方米）”，早金俊在庭审中所称的“艾安宾馆”。该宗房地产，付晓明于2016年11月3日抵押给第三人中国农业银行股份有限公司耿马傣族佤族自治县支行进行贷款，贷款金额70万元，贷款期限十年（2016年11月3日至2026年11月2日）。2019年10月30日付晓明已将贷款提前全部还清，目前该宗房地产未设定任何抵押权，由付晓明改名为“天有酒店”经营使用。再查明，早金俊和家人与付晓明涉及的双方民间借贷纠纷的案件为（2015）耿民初字第889号、（2016）云0926民初763号案件，俸娟、早金艳、早金俊在法院处理的民间借贷案件中曾辩称价值400余万元的宾馆转让并过户给付晓明后，付晓明未支付任何房款，亦未收到付晓明支付的150万元购房款；付晓明在（2015）耿民初字第889号民间借贷纠纷案件第一次开庭笔录中称过户的房屋与法院处理的债权债务关系无关联，并回答法庭150万元房款系其本人与家里亲戚转账支付，150万元转账单据不包含在民间借贷纠纷案件中提交的借款转账记录，但同时，付晓明认可过户的房屋包含在借款抵押合同中提到的抵押物，目的主要是想用宾馆（本案争议房地产）抵押（开庭笔录第8页至第10页）。在本案庭审中，付晓明辩称过户的房屋系基于抵扣俸娟、早金艳、早金俊早年与其借款未归还的本金及利息，但与耿马自治县人民法院审理的（2016）云0926民初763号生效判决书确认的债权债务无关，150万元房款的组成为：欠款本金抵扣了135万元，现金10万元直接支付给早金俊，剩下的5万元系抵扣借款利息。早金俊曾于2018年向一审法院起诉本案争议的房地产涉及的确认合同无效纠纷，案号为（2018）云0926民初592号、（2018）云0926民初593号案件，后该两件案件早金俊撤诉。经一审法院调取（2018）云0926民初592号案件开庭笔录及付晓明曾提交的借条复印件三份（涉及2008年10月18日借条复印件金额20万元、2009年5月9日借条复印件金额20万元、2009年10月9日借条复印件金额60万元，借款人为俸娟、早金俊），付晓明欲证明以房抵扣的债务系2014年之前发生的债务，但借条复印件上所记载的金额亦与付晓明辩称抵扣的债务金额不符。一审法院认为，本案争议焦点系2015年5月28日早金俊与付晓明针对涉案房地产签订的《房地产交易合同》性质如何认定的问题。早金俊主张该《房地产交易合同》系（2016）云0926民初763号生效判决书确认的民间借贷关系的借款担保，该合同性质上“名为买卖、实为抵押”，早金俊及家人无出售房屋的真实意思表示。付晓明在本案中辩称《房地产交易合同》系以房抵债，抵扣2014年之前早金俊及家人差欠的借款。结合2014年至2015年双方频繁的借款关系及多次签订涉案房地产的房屋买卖合同、借款抵押合同来看，一审法院认为，双方在2015年5月26日签订《房屋买卖合同》，2015年5月28日再次签订一份《房地产交易合同》，两份合同房屋的交易价格均不一致，说明合同所载的房屋价格并非真实的市场转让价格。且早金俊在把房屋出售给付晓明之后为何其家人早金艳、俸娟又要与付晓明于2015年8月30日签订《借款抵押合同》，将出售给付晓明的房产再次抵押给付晓明作为借款的抵押担保，付晓明在庭审中未给予合理解释，从合同形成时间和过程来看，同一宗房地产，买卖合同在先，借款抵押担保在后，这与常理不符。付晓明辩称房屋买卖系抵扣2014年之前形成的债务，但其提交的证据未能证明所主张的事实，而且多次开庭中付晓明陈述的事实前后矛盾。另，在《房屋买卖合同》《房地产交易合同》，以及早金俊出具的收到付晓明、夏凯145万元收条中并未提到双方以房抵债的事实，但在2015年8月30日签订的《借款抵押合同》中却提到涉案房地产是用于抵押俸娟、早金艳与付晓明从2015年1月起至2015年8月30日期间分多次与付晓明的借款335万元，而该笔债务在（2016）云0926民初763号生效民事判决书中已作出认定。综上所述，从合同订立时间及交易过程来看，一审法院认为《房地产交易合同》应为早金俊和家人与付晓明于2014年至2015年产生的多次借款结算中为担保债权实现，以保证民间借贷合同的履行所采取的措施，即签订买卖合同的真实目的是为了给民间借贷合同提供担保，故将房屋以买卖的方式转让过户至付晓明的名下。同时，早金俊并无将涉案房屋出卖给付晓明的意思，亦无在民间借贷债务履行过程中将涉案房屋用于抵偿付晓明所享有债权之意思。《房地产交易合同》属于名为房屋买卖实为借贷关系的抵押担保法律关系。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”另，双方签订的《房地产交易合同》中房屋交易价格与实际的市场价格有较大的出入，双方存在故意规避法律、签订阴阳合同的行为，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形。再次，早金俊和家人还与他人存在多笔民间借贷纠纷，部分案件现已进入法院强制执行程序，早金俊将房地产以低于实际市场价格的方式转让给付晓明，并将房屋过户到付晓明名下的行为，存在恶意损害第三人（原告的其他债权人）合法权益等情形，亦属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定的合同无效的情形。据此，对早金俊诉请要求确认双方于2015年5月28日签订的《房地产交易合同》无效的诉讼请求予以支持。现早金俊和家人与付晓明的民间借贷关系已经法院审理确认，付晓明向法院提起了强制执行，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，应由法院依法按照程序进行执行。因《房地产交易合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，付晓明应返还早金俊涉案房屋并协助早金俊办理房屋变更登记手续。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决：一、确认早金俊与付晓明于2015年5月28日签订的《房地产交易合同》无效。二、付晓明于本判决生效后三十日内返还早金俊基于《房地产交易合同》而取得的涉案房屋并协助早金俊办理房屋变更登记手续。案件受理费100.00元，由付晓明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。早金俊、早金艳、俸娟、夏凯未提供新证据。付晓明提供五组证据：第一组《购车协议》、购车《收条》，欲证明双方存在以物抵债的习惯并佐证2015年5月26日早金俊向付晓明出具一份145万元的《收条》中有135万元系用早金俊欠付晓明到期借款抵扣房款，及2015年12月15日用利息抵扣购房尾款并出具5万元《收条》的事实是符合双方交易习惯及常理；第二组《房地产评估价报告》《不动产估价报告》，欲证明涉案房屋的价格是经过正规评估机构评估，属于市场正常价格，不存在低于市场价格转让；第三组转账汇款明细单3份、《协议》1份、还款凭证4份，欲证明夏凯、付晓明是真实要购买早金俊的房屋，夏凯已实际支付购房款37万元，其余13万元是现金及微信支付，并由付晓明统一支付，之后双方又商定该房屋过户由付晓明单独受让，并于2015年7月25日双方签订《协议》约定之前支付的房款转为借款，由付晓明分批归还夏凯，现付晓明已归还夏凯46万元借款本金；第四组《中国农业银行取款回执单》1份、信用社《客户存款回单》1份，欲证明（2016）云0926民初763号生效判决认定的借款本金是从2014年8月28日起至2015年6月9日止的借款金额，早金俊出具购房款的《收条》中的房款135万元是之前欠款存在抵扣购房款的金额，该转账凭证未提交原民间借贷纠纷时的法院进行认定是借款的证据，佐证早金俊出具购房款的《收条》中的房款135万元是之前欠款抵扣购房款的事实；第五组《借款协议》1份、《借款抵押合同》2份，欲证明2015年5月26日签订买卖房屋合同后，林树东于2015年7月19日曾为早金俊借款担保，而将房产证交给林树东贷款，因之前有135万元的借条原件已还给早金俊，而该房产证又交给林树东暂时未能过户，后在2015年8月30日《借款抵押合同中》约定将房屋做为抵押。早金俊质证认为：第一组证据不属于新证据也不能证明上诉人要主张的事实。该10万元在双方的民间借贷进行了认定抵扣；第二组证据三性无异议，不认可付晓明证明的内容；第三组证据《协议》不属于新证据，付晓明与夏凯之间的往来与早金俊无关；第四组证据《借条》未提供原件，另外这些借条都不是新证据，是当时双方转了新的借条，原件是早金俊收回，这些借条上面的欠款在民间借贷案中已经结清；第五组证据不属于新证据，不能证明付晓明的证明目的。早金艳质证认为：同意早金俊的质证意见，补充说明原来的借条是累计下来的，在民间借贷已经结清，借条只能说明当时借款给早金艳，不能说明用来抵房屋价款。俸娟质证认为：同意早金俊质证意见。农行耿马县支行不发表质证意见。夏凯未提供质证意见。本院认为，付晓明提供的第一组证据不能证明2015年5月26日早金俊向付晓明出具一份145万元的《收条》中有135万元用早金俊欠付晓明的到期借款抵扣房款，本院不予采信；第二组证据三性本院予以采信，能证明该房屋经过正规评估机构评估；第三组证据与本案没有关联性，本院不予采信；第四组、第五组证据不能证明付晓明已抵扣购房款的金额，本院不予采信；经审查，一审认定的法律事实有相应的证据证实，本院予以确认，不再赘述。本案二审争议焦点为：一、一审认定早金俊与付晓明于2015年5月28日签订的《房地产交易合同》性质及效力是否正确；二、本案是否超过诉讼时效。针对二审争议焦点本院评判如下：针对争议焦点1，本院认为，根据民法理论，民事主体从事民事活动，在遵循自愿的前提下，可按照自己的意思设立，变更、终止民事法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，合同无效指是合同因欠缺法定生效要件受到法律的否定性评价，当事人的合同得不到被赋予合法的法律效果的一种状态。本案争议《房地产交易合同》签订前当事人双方存在借款合同关系，且履行借款合同过程中，双方在2015年5月26日签订《房屋买卖合同》同日，早金俊向付晓明出具了价款为145万元的购房收据。2015年5月28日再次签订一份《房地产交易合同》，后早金俊家人早金艳、俸娟又与付晓明于2015年8月30日签订《借款抵押合同》将案涉房产进行抵押借款。由早金艳、俸娟抵押借贷335万元。因早金俊无法偿还到期借款，案涉房屋于2015年11月15日至16日进行评估，双方于2015年11月23日正式办理过户手续。双方之间实质存在以房屋抵债的关系。双方争议的《房地产交易合同》是在早金俊未偿还到期借款本息的情况下，经协商对账将部分到期借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，对房屋的价格达成合意，双方签订买卖合同的意思表示就直接转化为价值交换，在早金俊未提供相反证据加以证明的情况下，应认定本案房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当为合法有效。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除法律特别规定禁止外，均应予准许。本案中，早金俊在借款期限届满后，因无力偿还债务，双方经协商一致建立房屋买卖合同关系，并非为双方的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期后早金俊难以清偿债务时，通过将早金俊所有的房屋出售给付晓明的方式，实现权利义务的平衡。该交易安排意思表示真实，也无恶意串通损害他人合法权益的情形，并未违反法律、行政法规的强制规定，不属于《中华人民共和国物权法》一百八十六条禁止的情形，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定的“作为民间借贷合同的担保”，早金俊以其未实际收到购房款也未抵扣民间借贷款项而否认购房合同的真实意思表示，认为系为民间借贷担保，显然与其自己在收条上的签名捺印相矛盾。双方签订的《房地产交易合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形下，以合法形式掩盖非法目的中当事人所追求的目的，并非是一方当事人所追求的目的，而是双方所共同追求的目的，这是双方共同协商的结果，该《房地产交易合同》合法有效。一审认定案涉合同的性质及效力错误，本院予以纠正。针对争议焦点2，本院认为，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，本案中，付晓明一审未提出诉讼时效抗辩，二审中未提出新的证据能够证明早金俊的请求权已过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，上诉人付晓明的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省耿马傣族佤族自治县人民法院（2020）云0926民初646号民事判决；二、驳回早金俊的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由早金俊负担；二审案件受理费100元，由早金俊负担。本判决为终审判决。审判长  李鸿武审判员  杨宇红审判员  赵艳洁二〇二〇年十二月十日书记员  杨维仙