江苏省太仓市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0585执异145号 异议人（案外人）：何军，男，1974年4月20日出生，汉族，住江苏省泗洪县。 委托代理人：翟嘉彬，江苏周瑞昌律师事务所律师。 申请执行人：苏州市吴中典当有限责任公司，住所地江苏省苏州市吴中西路6号，统一社会信用代码913205067149974983。 法定代表人：吴敏，该公司董事长。 委托代理人：俞超，江苏达源律师事务所律师。 委托代理人：倪洁，江苏达源律师事务所实习律师。 被执行人：陈争携，男，汉族，1986年10月26日出生，住江苏省太仓市。 本院在执行苏州市吴中区人民法院（以下简称吴中法院）（2020）苏0506民初2684号原告苏州市吴中典当有限责任公司（以下简称吴中典当公司）与被告陈争携典当纠纷一案中，案外人何军向本院提出书面异议。本院于2020年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年12月3日进行了公开听证，异议人何军及其委托代理人翟嘉彬，申请执行人吴中典当公司的委托代理人俞超、倪洁到庭参加听证，被执行人陈争携经本院依法传唤无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查终结。 经审查查明：2020年5月18日，吴中法院对原告吴中典当公司与被告陈争携典当纠纷一案作出（2020）苏0506民初2684号民事调解书，载明：“……本案审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、被告陈争携应于2020年6月18日前归还原告苏州市吴中典当有限责任公司借款本金70万元、计算至2020年5月18日的息费及违约金共计59702.66元及自2020年5月19日起以70万元为基数按年利率24%计算至实际清偿之日止的违约金。二、案件受理费5626元、财产保全费4520元，共计10146元，由被告陈争携承担（此款原告已预交，本院不再退还，被告于2020年6月18日前直接支付原告）。……” 根据吴中典当公司申请，吴中法院于2020年7月28日立案强制执行，案号为（2020）苏0506执3122号。2020年9月17日，江苏省苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院）作出（2020）苏05执监132号执行裁定书，裁定苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506执3122号案件由太仓市人民法院执行。据此，本院于2020年9月22日立案强制执行，案号为（2020）苏0585执3093号。在本案执行过程中，本院于2020年10月15日作出（2020）苏0585执3093号之一执行裁定书，裁定：拍卖（变卖）被执行人陈争携名下坐落于太仓市××东××室、××室房地产，以清偿债务。 案外人何军提出异议称：请求法院撤销（2020）苏0585执3093号之一执行裁定书并终止对坐落于太仓市××东××室、××室房地产的执行。事实与理由：太仓法院（2020）苏0585执3093号之一执行裁定书决定拍卖的案涉房屋已由异议人何军于2014年9月29日签署书面买卖合同买受，何军亦依约交付了购房款，并占有使用至今，其系合法的权利人，享有排除执行的权利。另外，陈争携已就案涉房屋争议于2019年6月12日以何军为被告向太仓法院提起过要求何军腾退的排除妨害之诉，后太仓法院作出（2019）苏0585民初3433号民事判决驳回了陈争携的诉请，这一案件结果既查明和认定了何军买受、占用案涉房屋至今的客观事实，又否定了陈争携对案涉房屋的权利主张。鉴于上述情形，不仅应当支持何军的异议主张，也不排除陈争携与吴中典当公司之间的诉讼系其为绕开与何军诉讼的不利结果而恶意串通所为。综上，请求法院依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条支持异议人的异议主张。 申请执行人吴中典当公司辩称：一、我方认为本案争议焦点是作为买受方的案外人何军是否有权按照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除抵押权执行，对此，我方认为不能排除，理由如下：1.双方未签订有效合同。首先，从该房屋产权性质来看，2013年取得该房屋时，系陈永勤拆迁所得，而该房屋在1995年陈宏与徐月梅婚姻关系存续期间翻建，徐月梅也有出资，该房屋应系被拆迁家庭共有。其次，关于陈宏与何军所签署的买卖合同效力问题，我方认为，2013年5月，陈永勤去世后发生继承，至2018年7月26日该不动产登记在陈争携名下，遗产确定归属继承完成，期间属于在继承过程中，该房屋属于未确定状态下的继承财产，其不能当然认定属于陈宏所有。因此，陈宏无权处分该房产，该买卖合同无效。2.何军支付的房款存疑，不能认定为支付买卖合同中约定的款项。首先，何军支付房款的时间及分期情况不合常理。何军于签订买卖合同前十个月已支付第一笔房款，且分六期不固定时间支付，这不符合常理。其次，关于已支付的35万元中2万元是通过何军归还刘红辉借款的方式认定的，但是该借条仅是由陈宏、何军作为借款人签字，无法认定该款究竟是谁借的或者两人债务的分配。仅以何军已经归还这2万元即认定是何军作为房款支付给陈宏是不合理的。因此这2万元不能认为是购房款。3.退一步讲，即使上述两条不成立，何军提起异议，也不符合上述第二十八条第（三）项规定的将剩余款项按照人民法院的要求交付执行。4.未办理过户何军也有过错。2018年7月26日，该房屋已登记在陈争携名下，但自2018年7月26日至今，何军也未对房屋产权登记提出任何异议。综上，我方认为何军无法排除抵押权执行。二、何军提供的证据即（2019）苏0585民初3433号民事判决书现未生效，仍在二审中，陈宏对于何军支付的30多万元是赌债还是房款有异议，因此该买卖合同的效力并未得到确认。退一步讲，即使该份判决书生效，那么作为迁出之诉的胜诉也不当然的可以推断出该份买卖合同有效。三、吴中典当公司善意取得抵押权。吴中典当公司于2019年8月6日就涉诉房屋办理抵押登记，此时涉诉房屋未办理权属转移登记，吴中典当公司取得抵押权，抵押物上对外公示的状况并无任何权利瑕疵。且在签订抵押合同前，我方的工作人员随陈争携去现场查看过该房屋，由陈争携带着钥匙开门并对房屋内状拍照留存。因此，我方有理由相信，该房屋为陈争携所有。我方善意取得该房屋的抵押权。在没有非常明确的事实的前提下，排除执行是不适当的，我方认为对于上述第二十八条的适用应当从严审查。综上，陈宏系放弃继承导致陈争携继承取得案涉房屋，陈宏在放弃继承后签订的买卖合同系成立但未生效，如果何军认为恶意串通或为可撤销，则应行使撤销权来保护自己权利，仅仅排除执行并不能最终解决物权归属问题。 被执行人陈争携未作答辩。 本院还查明如下事实： 一、案涉房屋相关诉讼情况。 2019年6月12日，本院立案受理陈争携诉何军排除妨害纠纷一案，案号为（2019）苏0585民初3433号，后根据陈争携申请追加陈宏、徐月梅为共同被告，该案经审理后，本院于2020年1月14日作出（2019）苏0585民初3433号民事判决书。该案中，陈争携诉讼请求为：请求判令何军将太仓市××东××室和储藏07室一并腾退给陈争携。 本院在审理该案中认定如下事实： 关于原、被告主体之间的身份关系情况。 陈永勤（于2013年5月去世）与冯美娣（于2007年9月去世）生育一子陈宏；1986年1月1日，陈宏、徐月梅办理结婚登记，生育一子陈争携；2006年11月15日，徐月梅诉至本院，要求与陈宏离婚，本院于2006年12月31日作出（2006）太民一初字第2009号民事调解书，协议约定徐月梅与陈宏自愿协议离婚。 关于案涉房屋拆迁、安置情况。 1995年8月，冯妹娣、陈永勤申报个人建房用地申请在原宅即东林村九组翻建住房。2010年2月24日，拆迁人及拆迁实施人与陈永勤签订东林新农村房屋拆迁产权调换协议书，约定，拆迁座落于城厢镇东林村××房屋及其他附属物，其中有证住宅用房139.97m2…拆迁人提供东林安置房，被拆迁人选择安置房2套，约200m2…”。2010年3月16日的东林佳苑安置房结算清单，载明：安置房1即东林佳苑XX幢XX室123.61m2及自行车库（库号C-25-7）。2018年3月5日的变更承诺书，载明：我户陈永勤（安置户）原是城厢镇东林村（社区）9组动迁户…因原承诺登记的产权人陈永勤死亡原因，现对座落在：1、东林佳苑（小区）XX幢XX室，自行车（储藏室）编号C-25-7…产权证书登记在陈争携名下，与安置户是祖孙关系…。陈争携在该承诺书下方承诺人登记产权人处签字、捺印，陈宏在该承诺书下方家庭共有人处签字、捺印，太仓市城厢镇东林村村民委员会（以下简称东林村委会）在该承诺书下方盖章。2018年5月29日，东林村委会出具情况说明，载明:镇动迁安置管理办公室,陈永勤是我村9组村民，名下有安置房二套分别是东林佳苑XX幢XX室、储藏室XX室，XX幢XX室、地下储藏XX室;陈永勤和妻子（拆迁前故）婚生独子陈宏，因陈永勤病故，陈永勤名下的房产经法定继承人确认登记在陈争携名下；以上，由2018年3月5日变更承诺书为准，村委会给予确认，其变更承诺书是真实意思的表示，并且符合镇相关规定。2018年7月26日，座落于太仓市××东××室，储藏XX室办理不动产权证登记至原告陈争携名下。 关于案涉房屋签订房屋买卖合同、使用现状等情况。 何军提供的落款时间为2014年9月29日的房屋买卖合同，载明：“甲方（卖方）：陈宏乙方（买方）：何军…甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同款，1.甲方自愿将坐落在东林佳苑XX幢XX室房地产（建筑面积为128平方米及配套车库一个）卖给乙方。2.双方议定上述房地产及房屋总价为510000.00元。3.甲、乙双方在签订本合同时乙方预付330000.00元，余下款项等房产证下来一次性付清……”。就上述房屋买卖合同中房款的履行情况，何军提供了太仓农村商业银行的贷方凭证，以证明其分别于2013年12月23日、2014年2月10日、2014年4月14日、2014年6月15日、2014年9月28日向陈宏尾号0598的太仓农村商业银行账户存入62000元、35000元、90000元、41000元、100000元。2015年1月1日的借条载明“今借到刘红辉人民币贰万元整（20000.00）同期按银行三倍利息归还”，该借条下方借款人处有陈宏、何军的签字，何军在该案审理中陈述其已将这个2万元还给了刘红辉。2015年1月1日的收条载明“今收到何军购房款合计人民币叁拾伍万正（350000）余下16万等房产证下来一次付清”，该收条下方有陈宏的签字、捺印。何军审理中陈述在合同签订时其拿了2000元现金给了被告陈宏，之前的银行汇款再加上借款2万元后一共是35万元，还有16万元没有付给陈宏，因为陈宏同意尾款到房产证下来之后一次性结清。 就案涉房屋的居住使用情况，何军提供公安机关出具居住证明，载明“兹有：何军，性别男，身份证号，户籍地址江苏省泗洪县归仁镇沙庄村顺东组，于2013年10月15日至2019年6月29日在我辖区办理居住登记，居住地址江苏省太仓市城厢镇新毛东林佳苑25幢104室”，何军在审理中陈述其于2013年9月起居住在案涉房屋内至今。2019年4月25日，徐月梅向110报警太仓市公安局接处警工作登记表，报警内容处载明“报警人称她的房子没出租，现发现有人住了进去，问对方称有人把房子卖给了他们，需要帮助，通知金仓湖所处理”。 该案中，本院认为何军系基于其与陈宏之间签订的房屋买卖合同自2013年10月起一直占有使用案涉房屋至今，房屋买卖合同的签订时间在陈宏签订变更承诺书将案涉房屋登记至陈争携名下之前，故陈争携基于排除妨害事由要求何军腾退案涉房屋，缺乏依据，并判决驳回陈争携的诉讼请求。 本院作出上述一审判决后，陈争携不服，向苏州中院提出上诉，该院于2020年6月22日立案受理，案号为（2020）苏05民终5785号，苏州中院经审理后于2020年11月26日作出（2020）苏05民终5785号民事判决书，在该案中，苏州中院认定，二审查明事实与一审查明事实相一致，且二审中法院传唤陈宏到庭接受调查，陈宏及何军对双方之间相关纠纷情况作了相应陈述；苏州中院认为，陈永勤去世之后陈宏作为其法定继承人享有涉案房屋的相关权利，陈宏就该房屋与何军签订房屋买卖合同，后将房屋交付给何军，何军收到房屋后占用使用至今，陈宏负有配合办理房屋过户至何军名下的义务；陈宏所称其与何军以签订房屋买卖合同的形式为借款作担保，法院不予采信；在陈争携未提供其他证据的情况下，法院对其关于涉案合同并非真实房屋买卖合同的上诉理由不予采纳；房屋买卖合同签订后，陈宏作为卖房人需配合买房人何军办理房屋产权过户登记是合同应有之意，但在房屋具备过户登记条件时，陈宏将房屋赠与并过户登记至其子陈争携名下，恶意明显，构成违约；何军基于房屋买卖合同取得涉案房屋后进行装修并实际占有使用至今多年，陈争携在涉案房屋登记至其名下之前，未了解过涉案房屋的具体情况，结合其与陈宏之间系父子关系的事实，法院认定陈宏、陈争携恶意串通，将房屋以赠与名义过户登记至陈争携名下并以此为由主张取回房屋，同时导致房屋目前无法过户登记至何军名下，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，陈宏、陈争携的上述行为应属无效，陈争携主张何军腾退出涉案房屋，无相应依据，不应予支持；综上，陈争携上诉请求不能成立，应予驳回；遂判决驳回上诉，维持原判。 二、案涉房屋权属登记及抵押等相关情况。 查询时间为2020年10月15日的不动产登记薄查询记录显示，坐落于太仓市××东××室、××室的房屋权利人为陈争携单独所有，登记日期为2018年7月26日，房屋建筑面积为133.19平方米，房屋性质为其他；他项权利信息部分载明，他项权利人为吴中典当公司，设定日期为2019年8月6日，他项权证号为苏（2019）太仓市不动产证明第0010958号，担保范围为全部抵押，债权数额为123万元，债务履行期限（债权确定期间）为2019年8月5日起至2020年2月1日止；限制权利信息部分载明，该房屋被吴中法院在（2020）苏0506执3122号吴中典当公司与陈争携纠纷一案中查封（设定日期2020年8月10日，结束日期2023年8月9日），被本院在（2020）苏0585执2754号苏开平与陈争携等纠纷一案中轮候查封（设定日期2020年9月7日，结束日期2023年9月6日），被本院在（2020）苏0585执3093号吴中典当公司与陈争携纠纷一案中轮候查封（设定日期2020年9月27日，结束日期2023年9月26日）。 本案审查过程中，异议人何军于2020年12月7日向本院案款专户转账支付16万元，附言为“付买房尾款”。 上述事实，有异议人何军提供的（2019）苏0585民初3433号、（2020）苏05民终5785号民事判决书、银行付款凭证，申请执行人吴中典当公司提供的（2020）苏0506民初2684号民事调解书、他项权证，本院调取的相关案件卷宗材料等证据在卷佐证。 本院认为，异议人何军作为案外人对申请执行人吴中典当公司申请执行被执行人陈铮携名下房屋请求停止执行，依据为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，其对涉案房屋享有合法权利，足以排除执行。上述司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定并结合现有证据，本院认为，异议人何军享有足以排除执行的权利，理由如下：第一，申请执行人与被执行人之间的债权为金钱债权，符合上述第二十八条适用的前提条件。第二，在人民法院查封之前，异议人与签订合同时有权处分房屋的权利人签订了合法有效的书面买卖合同。案涉房产最早被吴中法院于2020年8月10日在（2020）苏0506执3122号吴中典当公司与陈争携纠纷一案中查封，而何军与陈宏于2014年9月29日签订房屋买卖合同，根据拆迁有关书面证据及（2019）苏0585民初3433号、（2020）苏05民终5785号民事判决书认定，陈宏与异议人何军签订的买卖合同合法有效。第三，除有相反证据足以推翻外，发生法律效力的判决认定的事实，当事人无需举证，本案中，根据上述两份判决认定的事实，本院对异议人主张其自2013年10月起一直占有使用案涉房产至今、系属合法占有，予以采信；第四，何军在本案审理过程中已将剩余16万元房款交付本院；第五，在涉案房屋为拆迁安置房、异议人何军无法掌握能够办理产权登记准确时间、能够办理产权登记时涉案房屋却已经陈宏承诺登记至陈铮携名下的情况下，案涉房屋至今未过户登记至何军名下并非其自身原因所致。综上，异议人何军的异议符合上述第二十八条之规定，应予支持。被执行人陈争携经本院依法传唤无正当理由未到庭参加听证，相应法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对太仓市城厢镇东林佳苑25幢104室、储藏07室的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  包永明 审 判 员  李 玲 人民陪审员  杨培兰 二〇二〇年十二月十一日   法官助理康咏凯  书记员苏雨丹