辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初16095号原告：王丹，女，1981年11月21日出生，汉族，住沈阳市大**。原告：孟祥伟，男，1980年2月2日出生，满族，住辽宁省凌海市。委托诉讼代理人：王丹，女，1981年11月21日出生，汉族，住沈阳市大**，系孟祥伟妻子。被告：深航（沈阳）置业有限公司，住所地沈阳市和平区长白三街**，统一社会信用代码：91210100793164995Q。法定代表人：谭海付，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈琳琳，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨琪，辽宁同方律师事务所实习律师。原告王丹、孟祥伟与被告深航（沈阳）置业有限公司（以下简称“深航置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王丹（并作为原告孟祥伟的委托诉讼代理人），被告深航（沈阳）置业有限公司的委托诉讼代理人陈琳琳、杨雨琪均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告王丹、孟祥伟诉称，原告王丹和孟祥伟系夫妻关系，与被告深航置业公司于2016年6月4日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区长白三街6-3号1-14-1商品房,建筑面积116.83平方米，并约定2018年8月31日前交房（符合交房标准)；签约后，原告按合同约定向被告支付了相应房款1036396元；2018年8月19日，被告通知原告房屋可以交付使用并办理入住手续，但是原告在办理入住手续时发现被告缺少《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》和《沈阳市商品房交付使用条件确认书》，根据沈阳市商品住房交付使用管理办法沈阳市人民政府令55号明确规定，无《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》商品房不得交付使用，因此该商品房事实上是不具备交房条件的，据此原告拒绝验收该商品房，未办理入住手续；2020年6月，被告通知原告可以办理房产证，原告在办理房产证后因急于入住决定在开发商无《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》情况下办理入住手续，但是沈阳格林豪森物业管理有限公司要求原告自2018年9月1日开始交纳物业费，并交纳2018-2019年度、2019-2020年度两年采暖费6075.16元，否则不予交房;原告认为，该房屋之前未办理交房入住手续是因被告没有取得相关手续造成，被告应承担违约责任。原告多次与被告索要无果，故起诉至贵院，请求法院依法查明事实，公正裁决，维护原告的合法权益。诉讼请求：1.判令被告给付原告王丹、孟祥伟延迟交房违约金10363.96元，物业费损失8061.27元，采暖费损失6075.16元；2.本案诉讼费由被告承担。被告深航置业公司辩称，2016年6月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于沈阳市和平区长白三街6-3号1-14-1房屋，建筑面积116.83平方米。被告于2018年8月19日向原告发出入住通知，通知其于2018年8月28日前往格林·玫瑰湾园区西侧商业网点办理入住手续。一、案涉房屋14#1单元14-1在2018年8月28日已经具备了交付条件，原告因其自身原因未办理入住手续，造成损失应当由原告自行承担。根据《商品房买卖合同》第八条规定“出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.单体验收合格，水、暖、电通”，以及《商品房销售管理办法》（建设部令[第88号]）第三十条第一款规定“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”，部门规章所规定的交付条件取决于当事人之间的约定，而被告与原告之间的《房屋买卖合同》仅约定单体验收合格，水、暖、电通即可进行交付。本案中，案涉14#楼的给水、燃气、热力等已于2018年8月6日通过沈阳市建设工程质量监督站公用安装分站验收检查合格。于2018年8月23日由设计单位（中国建筑东北设计研究院有限公司）、监理单位（沈阳市建都工程建设监理有限公司）、施工单位（沈阳广华建筑工程有限公司）、勘察单位（中冶沈勘工程计算有限公司）、建设单位（深航（沈阳）置业有限公司）五方完成单体验收。原告起诉状主张的“应当依据《沈阳市商品住房交付使用管理办法》规定，在交付时应当出具《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》和《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》”，被告认为原告此主张不成立，理由有二：其一，相对于《商品房销售管理办法》《沈阳市商品住房交付使用管理办法》属于下位法，在发生冲突时，应当首先适用上位法，而《商品房销售管理办法》规定交付的条件仅由当事人合意决定，而《沈阳市商品住房交付使用管理办法》中对此给行为人新设立了其他义务，不仅违反了上位法的规定，而且违反了《立法法》第八十二条关于地方政府规章的禁止性规定，不应当适用；其二，即使认定《沈阳市商品住房交付使用管理办法》中的该项条款不违反法律规定，在本案中也不应当适用，《沈阳市商品住房交付使用管理办法》属于地方政府规章，仅起到行政管理作用，行为人如果违反该规定，应当对行为人作出行政处罚，而不能仅以其规定认定民事行为无效，参照《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，对于民事行为无效，应当由法律与行政法规规定，作为地方政府规章，无权决定民事行为的效力；其三，该文件中规定的确认书，根本没有，所有部门都不下，而且我们也无法取得。基于以上三点，被告认为本案不应当适用《沈阳市商品住房交付使用管理办法》去约束双方的权利义务，应该适用双方的合同约定确认交付条件。因此，在被告发出的入住通知中载明的办理入住时间，案涉房屋已经具备交付条件，因原告自身原因不办理入住，不适用合同中关于被告逾期交付房屋违约责任条款，原告要求被告支付违约金的主张不成立。二、原告所主张的物业费及采暖费因其未实际支付，故未有损失产生，法院对其主张不应支持。自2018年8月28日，被告通知原告办理入住之日起，原告便因自身原因拒绝办理入住。后原告找到被告要求办理入住，虽然被告提出需要支付采暖费和物业费，但实际上原告并未支付，因此对于原告而言，其主张的损失并未实际发生，对于未发生的损失，人民法院不应当支持。三、根据现行法律的规定，只有在违反法律强制性规定的情况下合同条款无效，但本案中沈阳市商品住房交付使用管理办法并没有禁止性规定，且其不属于可以确认无效的法律法规，因此本案应适用双方合同约定确认房屋交付条件。综上所述，原告要求被告支付违约金、物业费、采暖费等的请求缺少事实和法律依据，恳请法院采纳被告的答辩意见，依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年6月4日，原告王丹、孟祥伟与被告深航（沈阳）置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定“原告王丹、孟祥伟购买被告开发建设的位于和平区长白三街6-3号1-14-1房屋（格林玫瑰湾14#），建筑面积116.83平方米，总房款1036396元。第八条交付期限约定，出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、单体验收合格，水、暖、电通。第九条出卖人逾期交房违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不不于第（1）项中的比率）的违约金。2、出卖人向买受人支付违约金的总额最高为合同约定房款总价的1%”。合同签订后，二原告交付全部购房款，被告深航置业公司于2012年6月4日开具销售不动产统一发票。2018年8月19日，被告深航置业公司向原告交付入住通知单，通知二原告于2018年8月28日10：00-11:30时到格林.玫瑰湾园区西侧商业网点（园区西门）办理入住手续。二原告认为涉案房屋尚未具备交付条件拒绝接收房屋。现原告王丹、孟祥伟未向相关部门交付过物业费和采暖费。另查明，2018年8月6日，沈阳市建设工程质量监督站公用安装分站作出配套安装工程验收通知单，内容载明“由深航（沈阳）置业有限公司建设（开发）的格林玫瑰湾14#工程，面积14169.4平方米，其配套安装工程已经过验收检查，具备备案条件，特此通知。安装工程项目包括：给水、燃气、热力、智能、电梯、通风”。2018年8月28日，格林玫瑰湾14#楼取得了建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位出具的房屋建筑工程竣工验收报告。上述事实，有商品房买卖合同、增值税发票、配套安装工程验收通知单、房屋建筑工程竣工验收报告等证据及原、被告当庭陈述笔录等在卷佐证，已经开庭审查和质证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。本案中，《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为“2018年8月31日前”，交付条件为“单体验收合格，水、暖、电通”。现涉案房屋已于2018年8月28日取得了建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位出具的房屋建筑工程竣工验收报告，已符合房屋交付条件，被告通知二原告于2018年8月28日办理入住的行为未违反合同约定，故对于二原告主张的由被告承担延迟交房违约金的诉求，本院不予支持；关于原告主张的物业费、采暖费。因原告王丹、孟祥伟并未向相关部门交付上述费用，原告所述的损失并未实际发生，故对原告该诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王丹、孟祥伟的诉讼请求。案件受理费412元，由原告王丹、孟祥伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 伟人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  刘陶然二〇二〇年十二月一日法官助理郭潇月书记员梁巍巍本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。