江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终8999号上诉人（原审原告）：高根妹。委托诉讼代理人：钱家琦，江苏九胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高小弟。被上诉人（原审被告）：何洪根。委托诉讼代理人：杨建功，江苏拙正律师事务所律师。原审原告：高锡兴。原审原告：高老土。原审原告：阙爱珍。原审原告：高文英。原审原告：高雪源（曾用名高雪元）。原审原告：王惠珍。原审原告：高蓬林。原审原告：高凤娟。原审原告：钱凤英。九原审原告共同委托诉讼代理人：钱家琦，江苏九胜律师事务所律师。上诉人高根妹因与被上诉人高小弟、何洪根、原审原告高锡兴、高老土、阙爱珍、高文英、高雪源、王惠珍、高蓬林、高凤娟、钱凤英确认合同无效纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高根妹的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一审、二审诉讼费用由高小弟、何洪根承担。事实和理由：一、一审法院认为“高小弟作为户主处分该房屋的行为系其真实意思表示，高秀英作为共有人未予同意或未作追认的事实不能成为阻却高小弟与何洪根间购房协议效力的理由”，该认定违反了老年人权益保护法的相关规定，高小弟出售老人的财产行为并非普通的家事代理，违背了公序良俗。案涉房屋属于高小弟、高秀英共同共有，高秀英因为儿子高小弟出卖房屋，多年来居无定所，因高秀英多年不知道其在房屋中享有共有权，也无法主张自己的权利。二、何洪根在签订购房协议时已经拿到了审批表、宅基地证，在建房审批表上有高秀英的名字，宅基地证上载明2人，何洪根明知案涉房屋有共有人，且高秀英当时就居住在本村其他子女家中，购房协议何洪根没有取得高秀英的追认。三、根据物权法第九十七条规定，处分共有财产应当经过其他共有人同意，高小弟与何洪根之间的购房协议违反了上述法律规定。四、购房协议违反了土地管理法第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，故本案购房协议一直未被村集体认可，在长达二十年的时间里，该房屋未经物权变更登记。一审判决本质上是将违法行为通过判决的方式确认为合法。四、二审期间高根妹一方调取了周黎明设立公司的营业执照，材料中发现其中有高小弟与周黎明签署的房屋租赁合同，租赁的房屋就是案涉房屋。因此，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求驳回上诉，维持原判。何洪根二审辩称，一、高根妹称因高秀英房屋被高小弟出卖而居无定所有违事实，实际上高秀英一直与其他子女居住。二、高根妹上诉所依据的法律已经发生变化，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。高小弟、高锡兴、高老土、阙爱珍、高文英、高雪源、王惠珍、高蓬林、高凤娟、钱凤英二审未作答辩。高根妹、高锡兴、高老土、阙爱珍、高文英、高雪源、王惠珍、高蓬林、高凤娟、钱凤英向一审法院起诉请求：判决确认高小弟、何洪根于1991年10月15日签订的购房协议无效。一审法院认定事实：1.高根妹、高金海、高锡兴、高小弟、高老土、高水根系同胞兄弟姐妹，其母亲高凤英于2000年4月11日去世，高水根于2015年7月6日去世、高金海于2019年12月23日去世；高水根配偶为阙爱珍，子女为高文英、高雪源；高金海配偶为王惠珍，子女为钱凤英、高凤娟、高蓬林。2.何洪根及其配偶周瑞珍原系苏州市常熟辛庄乡东荡村村民，1986年10月20日迁入娄葑乡葑塘村第一生产队，并在同年11月3日获批在葑塘村建房三间，1989年6月20日取得葑塘村陆家村组的宅基地使用证（户主周瑞珍、人口5人）；后因1992年12月30日苏州建筑工程建设职工大学征用葑塘村第一生产队土地12.9亩，该村第一生产队村民小组建制被撤销，何洪根一家作为无地队户口迁入葑门派出所（当时由农业户口转变为城镇户口），居住地址在。3.1989年9月28日，高小弟作为户主向苏州市郊区娄葑乡葑塘村村民委员会申请在原宅基地上扩建一间30平方米的房屋，葑塘村村民委员会予以同意并要求按照建房协议扩建；该申请表显示高小弟户家庭成员还有高秀英。同年，高小弟与该村民委员会签订《建房协议》一份，约定由高小弟按照原有地面扩建平房一间。上述申请及协议均非高小弟本人签字。审理中，何洪根提交一份由高老土签字的建房协议，显示建房人为高小弟，其他内容与上述建房协议基本一致；何洪根陈述该协议系高小弟提供，1989年高小弟在劳动改造故建房协议由高老土代签。1991年10月15日，高小弟与何洪根签订《购房协议》一份，约定：高小弟自建平房坐落娄葑乡葑塘（陆家村21号），建筑面积为61.2平方米，按葑塘村村委会建房组规定；高小弟平房两间（包括水电原有不拆）售给何洪根通知，售价为人民币壹万元整；购房款由何洪根与高小弟达成协议之日一次性付清，由高小弟当面验清。该协议由高小弟、何洪根签字，高老土、王仁根作为证明人签字。1992年2月29日，苏州市郊区娄葑乡葑塘村建房组开具缴款人为高小弟的收据一份，载明收到宅基税12.21元；同年4月24日，本市郊区土地管理所发放户主为高小弟（人口为2人）的宅基地使用证，核准宅基地面积为133.50平方米。何洪根陈述该宅基地税系由其实际缴纳，只是宅基地户主显示为高小弟，宅基地使用证原件由村里交付给其，且一直由其保管至今。1993年2月15日，葑塘村建房组出具用地批复一份，载明同意本村陆家自然村村民高小弟户建造临时附房一间，该批复中由何洪根配偶周瑞珍作为户主签名；同日，葑塘村建房组出具收到缴款人为高小弟的附房平方费172.80元的收据一份。上述用地批复及收据原件均由何洪根持有并保管至今。4.本市娄葑乡葑塘村陆家村组21号房屋原由高小弟及其前妻居住使用，后高小弟离婚并因劳动改造实际不再使用该房屋；其母亲高秀英虽然居住在陆家村，但实际从未居住在陆家村21号。在何洪根与高小弟签订购房协议后，陆家村21号房屋一直由何洪根居住使用，且其儿子周黎明一家户口自1996年8月30日起迁入该房屋至今，期间还曾作为周黎明设立的公司及个体工商户注册地址。审理中，高根妹等表示其均以为何洪根一家系租用在陆家村21号，且并不知晓母亲高秀英也是陆家村**建房申请人，直至最近案涉房屋涉及拆迁经过查档才得知高秀英对案涉房屋享有权利，故提起本案诉讼；高老土虽然在购房协议中签字，但其文化程度不高，不知道母亲享有权益，仅作为证明人确认高小弟与何洪根的买卖事实并确认高小弟收取了1万元购房款。一审法院认为，高小弟与何洪根在1991年10月15日签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且经证明人签字确认，双方间房屋买卖合同成立。高根妹、高锡兴、高老土、阙爱珍、高文英、高雪源、王惠珍、高蓬林、高凤娟、钱凤英以高小弟擅自处分其中高秀英的权益，当属无效；一审法院认为即便根据1989年的载有共同居住人高秀英的建房审批表及1992年载明户主为高小弟（人口2人）的宅基地使用证认定高秀英对案涉陆家村21号土地使用权及房屋享有权益，高小弟作为户主处分该房屋的行为系其真实意思表示，高秀英作为共有人未予同意或未作追认的事实不能成为阻却高小弟与何洪根间购房协议效力的理由，一审法院对高根妹等人该诉讼主张依据不予确认。高根妹等人还主张何洪根并非陆家村集体组织成员，故其与高小弟签订的购房协议违反土地管理法当属无效；根据何洪根一家户口迁移情况可以看出，何洪根在1989年迁入陆家村所属的葑塘村，1992年以葑塘村第一生产队撤销建制而转变为城镇户口并在1993年以城镇户口迁入陆家村**，故在双方签订购房协议（1991年10月）时，何洪根与高小弟均属本市娄葑乡葑塘村集体组织成员，仅归属不同村民小组（何洪根系第一生产队村民、、高小弟系陆家村组村民）双方间签订购房协议买卖房屋进而处置宅基地使用权并未侵害其他集体组织成员的权益，一审法院难以据此认定双方间的合同为无效合同；遑论案涉房屋多年来一直由何洪根户占用使用、管理维护且房屋及宅基地相关票证均由其保管的事实。另一方面，虽然何洪根户在陆家村已经获批另一宅基地，但《中华人民共和国土地管理法》中关于农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定并非效力性规定，不影响案涉购房协议的效力。综上，一审法院对高根妹等人的诉讼请求难以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：驳回高根妹、高锡兴、高老土、阙爱珍、高文英、高雪源、王惠珍、高蓬林、高凤娟、钱凤英的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由高根妹、高锡兴、高老土、阙爱珍、高文英、高雪源、王惠珍、高蓬林、高凤娟、钱凤英负担。二审对一审查明事实予以确认。二审中，高根妹向本院提交了高小弟与周黎明于1999年11月10日签订的租赁合同，高根妹一方陈述是其在调取周黎明开设公司的营业执照时发现相关材料中有上述租赁合同。何洪根质证认为，对该租赁合同本身的真实性认可，但对高小弟的签名不认可，对高根妹的证明目的不认可。何洪根儿子周黎明为开设公司，需要向工商部门提供经营场所证明，因为该房屋的宅基地登记在高小弟的名下，不是周黎明的自有房屋，需要提供与高小弟的租赁合同。周黎明委托了注册代理公司办理，现经辨认，上述租赁合同中的高小弟签字并非本人所签订。该房屋自高小弟出卖给何洪根之后，一直由何洪根及其儿子周黎明实际控制和使用，不存在向高小弟租赁的情形。该租赁合同仅是为了满足工商登记所需而制作，并未实际履行，也不能凭该证据否定高小弟将房屋出卖给何洪根的事实。本院认为，高小弟与何洪根签订的购房协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。高根妹上诉主张其母亲高秀英系案涉房屋共有权人，高小弟擅自处分高秀英的权益，故高小弟与何洪根的购房协议系无效协议。对此本院认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，高小弟作为户主处分案涉房屋是其真实意思表示，且经证明人签字确认，高小弟与何洪根签订购房协议后，何洪根实际占用房屋使用近三十年，案涉房屋的宅基地相关票据原件均由何洪根保管，高秀英与何洪根同住一村多年，高根妹未能提供证据证明至高秀英去世之前，高秀英对于何洪根购买房屋事宜提出过异议，高根妹以高小弟出售案涉房屋未经其母亲高秀英的同意为由主张合同无效缺乏法律依据，本院不予支持。高根妹上诉主张何洪根、高小弟签订的购房协议违反了《中华人民共和国土地管理法》中关于农村一户只能拥有一处宅基地的规定，本院认为，农村一户只能拥有一处宅基地的规定并非效力性强制性规定，高根妹以此为由主张购房协议无效理由不成立，本院不予支持。高根妹二审中提供了高小弟与周黎明之间签订的租赁协议，其陈述是在调取周黎明公司营业执照的相关材料中发现，与何洪根一方陈述何洪根儿子周黎明为了办理工商登记所需而制作相互吻合，另该租赁合同也不足以否认高小弟将案涉房屋出售给何洪根的事实，故对于高根妹的该证据本院不予采信。综上所述，高根妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高根妹负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年十二月七日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉