湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2185号原告：娄红霞，女，1977年12月12日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：郭丰，湖南半毫米律师事务所律师，系原告娄红霞的特别授权代理人。委托诉讼代理人：郭佳，湖南半毫米律师事务所实习律师，系原告娄红霞的特别授权代理人。被告：湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司，统一社会信用代码为91430104MA4L5QGG45，住所地：湖南省长沙市岳麓区西湖街道枫林一路西湖文化园创意文化街**-126-1。法定代表人：蔡建波。职务：总经理。委托诉讼代理人：刘杰，湖南人和律师事务所律师，系被告湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司的特别授权代理人。第三人：张家界九歌酒店管理有限公司，统一社会信用代码为91430800MA4P7W9Y8N，住所地：张家界市永定区永定办事处教场居委会子午路**。法定代表人：郭伟，职务：执行董事。委托诉讼代理人：邓富文，湖南风云律师事务所律师系第三人张家界九歌酒店管理有限公司的特别授权代理人。原告娄红霞与被告湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司（以下简称湖南龙庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，2020年11月14日依被告湖南龙庭公司的申请，依法追加张家界九歌酒店管理有限公司（以下简称张家界九歌公司）为本案的第三人，依法适用普通程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告娄红霞及委托诉讼代理人郭丰，被告湖南龙庭公司委托诉讼代理人刘杰，第三人张家界九歌公司的法定代表人郭伟及其委托诉讼代理人邓富文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告娄红霞向本院提出诉讼请求：1．确认被告拖欠原告的房屋租金的行为违约；2．判令被告按约定支付每月房屋租金，自2020年1月1日起每月房屋租金为人民币4141.2元(扣除2020年8月3日收到湖南省张家界市胜地公证处代付房租费8282.4元。)暂计算至起诉月(2020年7月31日，共计5个月)，合计20706元；3．判令被告向原告支付每月房屋租金的占用费，占用费按照中国银行同业拆借利率标准计算；（暂计算至起诉月5个月，合计538.56元）；4．判令被告向原告支付违约金10000元；5．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月21日,被告与原告签订《委托经营管理协议》，被告承租原告的位于张家界市永定区张家界龙翔国际度假广场（威乐.御花园二期）项目2#楼1901室（建筑面积69.02平方米）。协议约定租期十五年，分段计算租金，其中自2019年10月1日起至2024年6月30日期间，1901室每月租金为人民币4141.2元。每月20日前被告需将上个月租金支付到原告指定的银行账户。协议还约定了违约责任及其它事项。被告自2020年1月1日开始拖欠租金，经原千里催缴仍不支付。据此，原告依据《合同法》第60条、第107条、第226条等规定和《委托经营管理协议》等证据，依法具状起诉，望判如所请。被告湖南龙庭公司辩称：1、原被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月9日实际解除。被告于2019年9月将经营权转租给第三人张家界九歌公司，2020年春节以来因新冠疫情的不可抗力，第三人未再支付任何租金，2020年3月开始，以原告为代表的部分业主开始通过非理性方式催要租金，正常经营无法继续。通过社区、街道、政法委、法院等多部门的多方协调，于2020年7月9日达成了官人调协字（2020）11号人民调解书。由被留存在开发商威乐置业公司处的经营保证金810万元用于租金支付（已支付第一笔450万元）。同时业主间经过协商同意疫情期间免租2个月并重新确定了租金的收取标准（按照40元/平方米）。因开发商后期资金支付不到位及第三人实际经营又不对原告履行租赁义务的行为导致矛盾升级，2020年8月初多方业主提出了收房，第三人于2020年8月9日发出了停业公告并逐步开始与各业主交房交钥匙。之后酒店房屋由业主自行经营。2020年8月之后，原告已收房并实际自营酒店，不因由被告继续承担租金。2、被告已不拖欠原告租金。原被告合同内，第三人没有支付的租金应当是1-7月份共7个月。基于与各业主的调解事实，扣除2个月的疫情免租期，被告已经按照重新确定的租金标准支付了3个月的房租，另外2个月的房租待威乐置业支付后，原告可直接如第一笔款项到公证处提取（由第二笔360万元进行支付）。3、租金占用费的说法没有合同依据和法律依据。4、违约金，被告与各业主之间的租金及违约金支付问题均在人民调解书中予以解决，被告亦将其所有的房屋内添置物（价值34500元）全部赠与各业主后互不再承担任何责任。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人张家界九歌公司述称：1、根据合同相对性与第三人无关，因为原告与第三人无合同，也不存在承担合同义务；二、有充分证据证明第三人没有参与过酒店管理，实际是被告的项目公司张家界十方酒店管理有限公司在经营管理。我公司只是受被告委托任命以张家界十方酒店管理公司名义进行管理经营。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1．2018年8月21日，原告娄红霞与张家界市威乐置业有限公司签订《张家界市商品房预售合同》，原告娄红霞购买张家界市××花园××小区××期××项目中的第2幢19层1901号房。建筑面积为69.02平方米,其中套内面积48.58平方米,分摊面积20.44平方米。原告娄红霞已全额支付购房款。2．2018年8月21日，原告娄红霞（甲方）与被告湖南龙庭公司（乙方）签订《委托经营管理协议》，将原告娄红霞购买张家界市××花园××小区××期××项目中的第2幢19层1901号房租赁给被告经营管理。合同约定：租赁期限自2019年7月1日起至2034年6月30日止，甲方保证于2019年6月30日前向乙方交付该房屋。并就交付条件作了明确约定。租金标准为租赁期限内，乙方每月向甲方支付房屋租金，租金支付如下（其中房屋面积以产权证登记的建筑面积为准），2019年7月1日-2024年6月30日，月租金为人民币60元／平方米［即每月租金4141.2元（69.02×60）］；2024年7月1日-2029年6月30日，月租金为人民币62.5元／平方米；2029年7月1日-2034年6月30日,月租金为人民币65元／平方米,并约定乙方有3个月市场培育免租期,即2019年7月1日至2019年9月30日为免租期。租金支付方式为甲方每月10日前应提供租金等额发票交付乙方，乙方收到发票后于每月20日前将上个月租金支付到甲方指定银行账户，娄红霞收款账户信息填写在合同中。双方约定如下违约责任，（1）甲乙双方均应诚实信用履行本协议，若因一方无理要求导致合同中止履行的，另一方有权要求对方支付违约金人民币1万元整，并赔偿产生的全部损失（包括但不限于加盟费、诉讼费、律师费）。（2）如甲方提前终止本协议，甲方向乙方支付违约金（违约金计算方式：按终止时的标准月固定租金×12），并承担乙方其他的相应损失（包括但不限于诉讼费用、律师费等费用）。（3）如乙方提前终止本协议，乙方向甲方支付违约金（违约金计算方式：按终止时的标准月固定租金×12），并承担甲方其他的相应损失（包括但不限于诉讼费用、律师费等费用）。……（6）乙方已经知悉该房产性质为住宅性质，如果后续经营因证照问题不能正常运营，超过2个月停止经营的视为乙方违约，甲方有权解约，乙方解约时需按照不低于12个月的租金，以违约时发生的租金标准向甲方进行违约赔偿，同时按当时经营业员现状交还给甲方。……。3．原告娄红霞按《委托经营管理协议》约定交付房屋，被告湖南龙庭公司按约定支付了2019年10月、11月、12月共三个月的租金，从2020年1月起开始欠付租金，2020年8月3日，原告娄红霞收到湖南省张家界市胜地公证处代付的租金8282.4元。4．2020年7月9日经张家界市永定区官黎坪街道人民调解委员会主持调解，达成了调解协议如下：一、甲方同意将4份《房屋租赁合同》中约定的810万元运营保证金，由乙方开具工程款发票并出具委托支付函后，甲方将810万元运营保证金汇入张家界市胜地公证处。二、自签订本协议并支付810万元运营保证金时起，甲乙双方原签订的《房屋租赁合同》中约定的，乙方将购买甲方物业的条款自动失效、不再履行；相关房屋乙方同意由甲方自行处置。三、甲方支付完毕810万元运营保证金之日起，今后张家界市永定区龙翔国际度假广场相关酒店的运营保证金及以后酒店租金支付问题均与甲方无关，也不得以此类相关问题干涉甲方的正常工作和经营。本调解协议自双方签字之日起即生法律效力。履行方式、时限，自本协议签订之日起，在7月17日之前将450万元支付在双方同意的张家界市胜地公证处提存，余款在60日内支付在同一公证处提存，该款项用于支付业主租金。(注：甲方为张家界市威乐置业有限公司,乙方为本案被告。)本协议一式4份，双方当事人、区政法委、官黎坪街道人民调解委员会各执一份。此调解协议于2020年7月17日经由张家界市威乐置业有限公司和本案被告湖南龙庭公司向本院申请请求确认人民调解协议，本院于2020年7月31日作出（2020）湘0802民特70号民事裁定书，确认申请人张家界市威乐置业有限公司和本案被告湖南龙庭公司于2020年7月9日经张家界市永定区官黎坪街道人民调解委员会主持调解达成的编号官人调协字[2020]11号人民调解协议书有效。上述事实，有《张家界市商品房预售合同》、《委托经营管理协议》、《建设银行个人账户收交易明细》、《编号官人调协字[2020]11号人民调解协议书》及《（2020）湘0802民特70号民事裁定书》和当事人陈述等证据证实，本院予以确认。二、双方当事人有争议的事实1．被告湖南龙庭公司认为将所经营的酒店转包给了第三人张家界九歌公司，应由第三人承担支付租金的义务。第三人张家界九歌公司认为，只是接受被告方的委托以张家界十方酒店管理公司名义进行管理经营。被告湖南龙庭公司提交于2019年9月18日与第三人张家界九歌公司签订的《承包经营合同》予以证明。第三人张家界九歌公司提交被告出具的湘十方[2019]018号任命通知及委托协议、（202）湘0802民初1860号民事判决书等证据予以证明。本院认为，根据合同的相对性，被告湖南龙庭公司与第三人张家界九歌公司之间的法律关系，双方已在本院另案中进行诉讼，与本案无关，本案不予处理。2．被告湖南龙庭公司认为，原告娄红霞与被告湖南龙庭公司之间签订的《委托经营管理协议》已于2020年7月9日予以解除，并提交了张家界市永定区官黎坪街道人民调解委员会主持调解达成的编号官人调协字[2020]11号、13号人民调解协议书。本院认为，2020年7月9日达成的编号官人调协字[2020]11号人民调解协议书中并没有业主方的代表签字，也没有涉及原、被告双方之间的权利和义务，仅仅涉及到被告湖南龙庭公司与开发商张家界市威乐置业有限公司之间的权利和义务。编号官人调协字[2020]13号人民调解协议书中虽然有业主代表方的签字和被告湖南龙庭公司的公章，也约定了业主方收回房屋，但没有当事人张家界市威乐置业有限公司的盖章，也没有加盖张家界市永定区官黎坪街道人民调解委员会公章，该份人民调解协议书均没有标明具体的时间。故本院认为，被告湖南龙庭公司主张的双方签订的《委托经营管理协议》已于2020年7月9日予以解除的理由，没有证据予以证实，本院不予以支持。判决的理由与结果本院认为：原告娄红霞与被告湖南龙庭公司签订的《委托经营管理协议》是双方当事人真实意思的表示，该协议内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按协议履行。被告湖南龙庭公司应按合同的约定，支付房屋租金，被告湖南龙庭公司欠付2020年1月1日至2020年7月31日共7个月的租金，因考虑到新冠肺炎疫情的影响，减免一个月租金，又因在2020年8月3日，原告娄红霞收到从湖南省张家界市胜地公证处代付的两个月的租金8282.4元，故被告湖南龙庭公司应付房屋租金16564.8元(4141.2×4)。关于原告娄红霞要求被告湖南龙庭公司支付每月房屋租金占用费的诉讼请求，因无法律依据,本院不予以支持。关于原告娄红霞要求判决被告湖南龙庭公司支付违约金10000元的诉讼请求，因双方在合同违约条款中明确约定：甲乙双方均应诚实信用履行本协议，若因一方无理要求导致合同中止履行的，另一方有权要求对方支付违约金人民币1万元整，并赔偿产生的全部损失。因不符合该合同约定，故原告娄红霞要求判决被告湖南龙庭公司支付违约金10000元的诉讼请求，没有事实依据，故本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司于本判决生效后五日内向原告娄红霞支付2020年1月1日至2020年7月31日的租金16564.8元；二、驳回原告娄红霞其他的诉讼请求。案件受理费582元，由被告湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司负担309元，由原告娄红霞负担273元。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  向延忠审 判 员  苏格烈人民陪审员  戴宇凡二〇二〇年十二月九日法官助理秦惠成书记员朱月姣附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。