河北省张家口市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0703民初180号 原告（反诉被告）：中基华（张家口）商业网点房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市桥**西坝岗路**金鼎公馆****。 法定代表人：王月江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李建英。 委托诉讼代理人：刘尚礼，张家口市桥西区明德法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：刘晓菲，女，1984年12月26日出生，汉族，住河北省张家口市桥**。 被告（反诉原告）：吴超越，女，1994年12月26日出生，汉族，住河北省张家口市桥**。 被告（反诉原告）：桥西菲跃冰淇淋餐厅，住，住所地张家口市桥**西坝岗路金鼎国贸商场**/div> 三被告委托诉讼代理人：杨金丽，河北崇正律师事务所律师。 原告（反诉被告）中基华（张家口）商业网点房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称中基华公司）与被告（反诉原告）刘晓菲、吴超越、桥西菲跃冰淇淋餐厅租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中基华公司委托诉讼代理人、三被告（反诉原告）及其委托诉讼代理人杨金丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 —2— 原告（反诉被告）中基华公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告解除《铺位租赁合同》；2、判令被告支付欠付租金、取暖费、违约金共计203856元，后变更为134701.71元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年7月15日，原告与被告刘晓菲、吴超越签订《铺位租赁合同》，原告将位于张家口市桥西金鼎国贸（商场）四层F4-A18号铺出租于被告，用于经营冰淇淋主题餐厅，承租期限自2018年10月1日起至2021年9月30日止，租金为4元/每平米/每天，每三个月预付租金。合同签订后，被告预付租金62611.92元、装修押金20000元、合同履约金10000元。被告经工商注册登记为桥西菲跃冰淇淋餐厅，经营者为刘晓菲。截止2019年12月底扣除装修押金14440元（已扣除喷淋120元、电费5440元）后，尚欠付租金、取暖费及违约金，且早已关门不营业，严重影响了商场的整体经营，为此，诉至贵院，请求依法支持原告的诉求。 三被告（反诉原告）辩称，原告在2019年8月26日将我商铺的门上锁，阻止我方经营，已经造成了经营损失。原告与被告签订的商铺租赁合同约定租期为三年，原告在租期内于2019年8月16日给被告停水停电，被告已经交付了水电费，原告违约在先，原告与被告租赁合同的第一条的第二项及第二十一条都说的是商场只有这一家冰激凌店，但在经营过程中商场内出现了多家冰激凌店，在合同第十二条显示有健身房和电影院经营项目，截止原告锁被告商铺之日止，电影院并未到位。原、被告签订的租赁合同第五条装修保证金应当在被告装修完成以后全部退还，但至今原告还未退还。 —3— 三被告（反诉原告）向本院提出反诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失442229元，后变更为175479.71元；2、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告利用自己经营、掌握商场实际情况的优势，做虚假宣传，提供自己事先设计好的租赁合同模板，在合同双方权利、义务极不对等的条件下，利用反诉原告法律意识盲区，同反诉原告签订《租赁合同书》。2018年7月15日合同签订当日，反诉原告一次性支付反诉被告合同租金62611.92元，2018年7月16日支付履约金10000元，2018年8月27日又支付装修保证金20000元。反诉原告作为一方合同当事人该履行的义务都已提前履行完毕，合同约定租期自2018年10月1日（租期起租日视为商场开业日，如商场开业时间晚于上述起租日，以商场开业日为计租开始日）起至2021年9月30日，这相当于没进入租赁期反诉原告就提前支付了反诉被告将近100000元，而实际交付场地在12月左右，商场实际开业日为2019年1月1日，这等于无形中反诉被告提前无息使用反诉原告支付款6个月左右，反诉被告自始就未合法履行合同，已经违约。根据《租赁合同书》约定，场内有健身房、电影院经营项目，反诉原告凭着对电影院的有利环境的期望，投入了大量的财力、人力和物力。结果由于反诉被告的违约行为，电影院到现在也没有出现，导致反诉原告生意不理想，与预期利益相差甚远。反诉被告还承诺商场只有一家冰淇淋主题店，并协调限制其他冷饮店内的冰淇淋销售，反诉原告进入营业期不久就发现商场内出现多家冷饮店销售冰淇淋的现象，反诉原告及时向反诉被告反映这一情况，反诉被告答应去处理，可是问题却迟迟得不到解 —4— 决，严重影响了反诉原告的生意。反诉被告不但不去改善，却于2019年8月16日停了反诉原告的水电，致使反诉原告无法经营，导致投入彻底损失，应由反诉被告承担。综上，请求法院判令驳回反诉被告起诉的同时，支持反诉原告的请求。 原告（反诉被告）中基华公司辩称，租赁合同是建立在平等基础上的，作为反诉原告完全有能力辨识合同条款，并且该合同不是针对与反诉原告一家的合同，而是全商场的合同，所以该说法不能成立；商场健身房是存在的，电影院正在规划建设中，电影院当时投资方要求电影院重包，最后对电影院正在调整重新规划；冰激凌主题餐厅仅有反诉原告一家，其他两家是冷饮店而不是冰激凌店；停水、停电是在反诉原告不按合同约定缴纳租金的情况下采取的措施，原告多次催要租金，其不能按时缴纳租金，综上，反诉原告所反诉的事实不能成立，应驳回反诉。 本院经审理认定事实如下：2018年7月15日，原告与被告刘晓菲、吴超越签订《租赁合同书》，原告将位于张家口市桥西区金鼎国贸（商场）四层F4-A18号铺出租于被告，用于经营冰淇淋主题餐厅，承租期限自2018年10月1日起至2021年9月30日止，租金为4元/每平米/每天，每三个月预付租金。合同签订后，被告预付租金62611.92元、装修保证金20000元、经营质量保证金10000元。在合同附加条款中约定，一、甲方（原告）承诺商场内只有一家冰淇淋主题店，并协调限制其它冷饮店内的冰淇淋销售。二、甲方（原告）确定场内有以下经营品项：健身房、电影院。合同签订后，被告（反诉原告）在经营过程中，因原告（反诉被告）未达成附加条款约定的承诺，故被告（反诉 —5— 原告）亦未按约交纳租金，双方发生争议，诉至本院。原告（反诉被告）为证实自身的主张，当庭提交：1、（2019）冀0703民初1706号民事裁定书，证实准予撤诉裁定，是原告再行起诉的依据；2、国有（2009）第001号土地使用权证，证实金鼎国贸商城合法取得土地使用权，原告对双方诉争出租商铺享有所有权；3、（2003）张征Ab1062号建设工程规划许可证，证实金鼎国贸商城合法取得土地使用权；4、（2006）张Ac1031建设工程规划许可证，证实金鼎国贸商城合法取得土地规划许可施工建设；5、编号136701S06152建设工程施工许可证，证实金鼎国贸商城合法取得土地规划许可施工建设；6、（2006）张房预售证第016号商品房预售许可证，证实金鼎国贸商城商铺去的商品房销售。以上证实原告对双方诉争出租商铺享有所有权；7、（2007）第0078号建设工程消防验收意见书，证实金鼎国贸建筑工程施工完成后消防验收合格；8、（2019）第023号建设工程消防验收意见书，证实金鼎国贸商铺出租二次装修后消防验收合格；9、2018年7月15日双方签订《租赁合同书》，证实商铺租赁双方的权利义务，被告应依约支付租金；10、刘晓菲、吴超越身份证复印件，证实承租商户的身份信息；11、租赁商铺位置、面积确认表，证实承租铺位面积，系按面积计租；12、交费凭证，证实被告交租一笔为62611.92元、经营质量保证金10000元；13、开业照片，证实开业时间为2018年11月18日，租户开始营业；14、开业宣传，证实开业雇佣小黄鸭宣传；15光盘一张，证实开业活动影像；16冬季取暖费发票，证实已经向供暖公司付取暖费，系原告替被告垫付；17、商铺欠费催收通知一份，证实向商铺发催 —6— 收租金通知；18商铺工商登记信息，证实租赁商铺工商登记为桥西菲跃冰激凌餐厅；19、租赁商铺租赁费用计算表，证实租赁商铺合同约定承租人应付费用，被告应交纳租金、欠付取暖费、合同违约金；20、金鼎购物广场电影院房屋租赁合同，证实金鼎购物广场将开设电影院。对此，被告（反诉原告）质证称：对证据1、2、3、4、5、6、7、8、10、12、18的真实性认可，无异议；对证据9合同真实性认可，但我方依据租赁合同说明原告违约在先，原告在并未解决租赁问题的情况下强行给被告停水停电，并将被告的门上锁，导致不能经营；对证据11租赁面积不认可，当时合同约定面积为127.26平方米，并承诺被告为商场第一家铺位，实际租赁过程中前面又加了一家美妆店，我方是第二家；对证据13、14、15、的真实性认可，但对证明目的不认可，2018年11月18日是试营业，不是正式开业；对证据16冬季取暖费发票真实性、合法性、关联性均不认可，从发票不能看出所付取暖费是被告一方；对证据17真实性认可，但对通知的内容，我方认为是对原告有利而对被告方无利的条款，故该通知具有强迫性，而且也证明了原告强势阻止被告经营的事实；对证据19只对费用表的前三项认可，后四项不认可；对证据20金鼎购物广场电影院房屋租赁合同不认可，实际上电影院并未真实入住。 三被告（反诉原告）向法庭提交：1、《租赁合同书》，证实租期三年，原告方违约在先；2、虚假情况宣传图页12张、开业时间推后至2019年1月1日，微信记录一张、招商部张经理微信聊天记录一份3张、与康朝商铺微信聊天记录1张、2019年10月25日行政审批（消防验收意见书），证实原告在消防未验收合 —7— 格的情况下与被告签订合同，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实并且提供虚假情况致使被告签订合同，应当赔偿被告所有损失；3、光盘一张、向孙经理反应情况微信聊天记录4张、照片图片1张、向闫经理反应情况微信聊天的记录，证实商场里黑龙太郎、库桥炸鸡、飞机餐厅老戏园菜品、甘茶度自2018年12月开始一直在卖冰淇淋；4、投入设备设施费用表一张2页，明细48张、装修图8张、装修合同一份5页、支付宝转账4张、收据1张、刘潇潇身份证复印件一份，证实为开冰激凌店投入设施、设备的费用131384元、装修费98234元，共计229618元；5、加盟费99800元，管理费10000元、保证金10000元，证实为冰激凌店投入的加盟费用共计119800元；6、2019年8月15日联名上访信、光盘录像一份，证实所有商户都是租赁合同的受害方，原告存在根本违约；7、证人高某证言一份、库桥微信聊天记录与康朝微信聊天记录3张，并申请证人胡某出庭作证，以上证实原告在2019年8月16日给被告停水停电，2019年8月29日阻止被告经营，将店铺上锁。对此，原告（反诉被告）质证称：对租赁合同证明目的有异议，实际欠租金在先，截止到2019年8月之前欠租金9万多，反诉原告违约在先；对证据宣传图页12张真实性、合法性、关联性均有异议，仅凭图册不能成立是虚假宣传，这是大地影院提供的；对微信聊天记录真实性、合法性、关联性均有异议，影院还在规划建设中；对于2019年10月25日消防验收意见书的真实性、合法性无异议，但这属于二次验收；对和孙经理的微信聊天记录真实性、合法性、关联性均不认可，其它店是赠送冰激凌不是卖冷饮与事实不符；对设备、设施及装修费用是反诉原 —8— 告自己的行为，至于花费费用多少与我方无关；对加盟费真实性、合法性、关联性均不认可，应该提供完整的合同，这是反诉原告与加盟商的关系，与我方无关；对联名上访信及光盘真实性、合法性、关联性均不认可；对高某的证人证言，必须经过证人出庭作证，否则证人证言不认可；对证人胡某的证言，胡某是反诉原告的员工，与本案有利害关系，其证言所陈述的事实前后说法不一，证言的可信度不能成立。 另查明，对被告方已交租金62611.92元（其中包含三个月租金47245.71元，押金15366.21元），装修保证金20000元，经营质量保证金10000元，双方无争议，原、被告双方均同意于2019年8月16日解除租赁合同，因店铺已上锁，现被告方的经营设施设备仍摆放于店铺内。现原告（反诉被告）主张合同解除后，被告应支付所欠租金85941.68元（已扣除被告交纳的62611.92元），取暖费5096元、整改喷淋费、电费5560元及合同违约金47245.71元，以上共计143843.39元。被告（反诉原告）主张因原告违约应赔偿其装修费98234元及合同违约金47245.71元并退还装修保证金20000元，经营质量保证金10000元，共计175479.71元。 本院认为，原告（反诉被告）与被告方（反诉原告）于2018年7月15日签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行各自的义务，现双方均同意解除租赁合同，故解除后所涉及的责任及义务应一并处理。关于原告（反诉被告）主张被告未按约定交纳租金的问题。因原告（反诉被告）未按合同承诺 —9— 有电影院入住，且也未做到协调限制其它冷饮店内的冰淇淋销售，已影响到被告（反诉原告）的经营，应承担相应的违约责任，但被告（反诉原告）亦不能以此为理由而拒交租赁费用，故双方对此均有过错。据此，按照合同约定，双方均应承担违约责任，赔偿对方3个月租赁费用即违约金47245.71元，双方可相互抵顶互不支付，对原告（反诉被告）要求租赁费85941.68元的主张，根据提交的开业宣传照片和开业活动影像光盘显示，开业时间为2018年11月18日，到2019年8月16日双方确认解除合同，租赁费共计148553.6元，其中被告（反诉原告）已交纳租金62611.92元（含押金），尚欠租金85941.68元，本院予以支持；关于原告（反诉被告）要求支付采暖费5096元、整改喷淋费120元、电费5440元的主张，系被告经营期间冬天取暖的空调电费，亦有被告刘晓菲在《商户改电说明表》上的签字予以证实，本院予以支持。另外关于被告（反诉原告）向本院提出反诉请求主张退还其装修保证金20000元及经营质量保证金10000元的问题，系原告（反诉被告）在被告（反诉原告）装修完成后和经营质量没有问题情况下应退还的费用，故对被告（反诉原告）的该项诉讼请求本院予以支持；二、关于被告（反诉原告）主张因经营所花费的装修费用98234元的问题，依据双方签订的合同期限为3年，原告装修店铺是为了长期经营，因发生争议，导致合同不能继续履行，致使被告（反诉原告）投入的装修费用无法达到预期的目的，为此，原告（反诉被告）应以其投入的装修费用折旧按比例予以适当补偿，本院酌情按被告（反诉原告）投入的装修费98234的50%即49117元予以支持。 —10— 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）中基华（张家口）商业网点房地产开发有限公司与被告(反诉原告)刘晓菲、吴超越、桥西菲跃冰淇淋餐厅签订的《租赁合同书》于2019年8月16日解除，被告(反诉原告)于本判决生效之日起十日内将商铺腾空交付给原告（反诉被告）。 二、被告(反诉原告)刘晓菲、吴超越、桥西菲跃冰淇淋餐厅于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）中基华（张家口）商业网点房地产开发有限公司租赁费85941.68元、取暖费5096元、整改喷淋费120元、电费5440元，共计96597.68元； 三、原告（反诉被告）中基华（张家口）商业网点房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)刘晓菲、吴超越、桥西菲跃冰淇淋餐厅装修保证金20000元、经营质量保证金10000元及装修补偿费49117元，共计89117元； 四、上述二、三项相抵后，被告(反诉原告)刘晓菲、吴超越、桥西菲跃冰淇淋餐厅于本判决生效之日起十日内一次性给付被告(反诉原告)中基华（张家口）商业网点房地产开发有限公司折抵款7480.68元； 五、驳回原告(反诉被告)及被告(反诉原告)的其他诉讼请求。 —11— 如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2179元，由原告(反诉被告)中基华（张家口）商业网点房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费3209元，由三被告(反诉原告)负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  孙新民 人民陪审员  刘雅萍 人民陪审员  赵文静 二〇二〇年十二月四日 书 记 员  张晓洁