广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤03民终20225号上诉人（原审被告）：深圳市市场监督管理局，住所地：深圳市福田区。负责人：李忠，局长。委托诉讼代理人：刘陈，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：付景虎，广东金地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市奥康德糖烟酒有限公司，住所地：深圳市罗湖区。法定代表人：林俊生，总经理。委托诉讼代理人：熊娟，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄鹏伟，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。上诉人深圳市市场监督管理局（以下简称市场监管局）因与被上诉人深圳市奥康德糖烟酒有限公司（以下简称奥康德公司）所有权确认纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初10759号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。市场监管局上诉请求，撤销一审判决，改判驳回奥康德公司的全部诉讼请求，由奥康德公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、双方之间《对调房产协议书》的性质实质上是房屋买卖合同，原审法院认定涉案协议为房产互换合同系认定事实错误。首先，房地产互换／对调协议是等价、有偿的双务合同，双方的权利义务是对等的，互换双方享有取得对方的房地产及产权的权利，亦应承担向对方交付自己的房地产及产权的义务。本案中，《房产对调协议书》中仅约定市场监管局向奥康德公司交付涉案房产，并无奥康德公司向市场监管局履行对应义务的约定，与房产互换合同本身的内涵以及所呈现的合同双方权利义务不相符。其次，根据粤（2016）深圳市不动产权第××号不动产权证书记载的内容，涉案房屋（某某巷号303房）是单位内部自建房，房屋性质是非市场商品房，系市场监管局职工安居房。《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第六十六条载明，职工在购买安居房后又申请调房时，原购房由原产权单位收回，按“以息抵租”的原则处理，原购房款（不扣租金、不计利息）退回购房款。王某忠系原深圳市工商行政管理局（以下简称“原市工商局”）职工，《对调房产协议书》的签订始于王某忠的申请调房行为，根据上述规定，涉案房屋也只能由市场监管局收回。且涉案协议约定，原市工商局同意在王某忠退还涉案安居房后，将该房屋产权交由奥康德公司处理，奥康德公司向王某忠退回购房款。即在王某忠向市场监管局退回房屋后，市场监管局本应退回购房价款11671.20元，但市场监管局通过将涉案房屋转让给奥康德公司的方式，由奥康德公司代为向王某忠退回，奥康德公司代市场监管局支付退房款后无需再向市场监管局支付购房款，而直接将退房款与房屋买卖对价进行抵消，同时，奥康德公司和王某忠之间也进行了相应抵消。因此，该条实质上是市场监管局与奥康德公司就房屋买卖合同的履行方式进行的具体约定，所确定的双方权利义务从性质属于房屋买卖合同，系双方对涉案房屋的处分。故，原审法院在未理清三方之间法律关系的基础上简单的认定涉案协议为房产互换合同系认定事实错误。二、涉案房屋性质上属于国有资产，《对调房产协议书》双方当事人均未就涉案房屋办理国有资产处置审批手续，涉案协议无法继续履行，原审法院认定涉案协议能继续履行系事实认定错误。《行政单位国有资产管理暂行办法》第二十九条规定，行政单位处置国有资产应当严格履行审批手续，未经批准不得处置。且《深圳市本级行政事业单位囯有资产处置办法》第十条规定，处置资产涉及土地、房屋等建筑物、飞机、机动车辆、机动船只等重大固定资产的，不分数额大小，一律由单位主管部门审核后报财政部门审批；第六条规定，财政部门审批后，资产出售或置换价值超过10万元的，应按规定委托政府招标确定的拍卖、交易机构，采取拍卖、招投标等市场竞价方式公开处置。因此，行政单位在处置国有资产时应当遵循严格的审批和处理程序。涉案房屋从性质上属于国有资产，无证据显示协议签订前以及签订后双方已就涉案房屋的处理办理相应审批和处置程序，奥康德公司亦未提交相应证据证明。且协议约定的房屋交易对价远低于房屋现在的价值，涉案房屋以原协议对价进行交易亦无法通过相应审批，从国有资产处置程序来讲，涉案协议无法继续履行。故，原审法院认定涉案《房地产对调协议书》能继续履行属于事实认定错误。此外，奥康德公司商事登记信息显示，协议签订时奥康德公司的企业类型为全民所有制企业即国有企业，《对调房产协议书》第三条也明确记载，原市工商局将涉案303房交由奥康德公司安排本单位职工租购，不得出让给其它单位，如确需出让它用，应事先征得原市工商局同意。原市工商局与奥康德公司协议以准成本价处理涉案房屋也是基于奥康德公司原全民所有制企业性质而为的，涉案房屋租购的对象也限制于本单位职工即原国有企业职工。后奥康德公司于1997年9月15日进行改制，企业性质发生变更，现为私有性质的有限责任公司，涉案协议约定的情形已发生实质性变化，双方所约定的交易目的已不能实现，协议无法继续履行。需要说明的是，在奥康德公司进行企业改制过程中必然涉及国有资产的价值评估，奥康德公司亦未举证证明评估过程中已将涉案房屋纳入评估范围，如继续按照协议履行将会造成国有资产的极大流失。三、继续履行仅为合同法规定的违约责任承担方式之一，在涉案协议从事实上已无法继续履行的情形下，原审法院判令市场监管局协助过户属于适用法律错误。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承担违约责任的方式包含三种即继续履行、采取补救措施以及赔偿损失。且第一百一十条进一步明确，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。如前所述，涉案协议从事实上已无法继续履行，奥康德公司所主张的协助登记请求亦不能履行，且奥康德公司在原审中亦未向市场监管局主张赔偿责任，原审法院应依法驳回奥康德公司诉讼请求，至于双方之间的违约责任奥康德公司可另行主张。综上，原审判决事实证据不足，适用法律错误。奥康德公司辩称，一、涉案《对调房产协议书》属于房产互换合同，一审法院对该事实认定清楚、准确。二、涉案房屋所有权人为奥康德公司，不能认定为属于市场监管局所有的国有资产，市场监管局将涉案房屋变更登记到奥康德公司名下，无须办理国有资产审批手续，涉案《对调房产协议书》可以继续履行，一审法院对该事实的认定清楚、准确。三、涉案《对调房产协议书》合法有效，协议内容能继续履行，一审法院根据合同法相关规定判令市场监管局继续履行协议内容，判令市场监管局协助将涉案303房变更登记到奥康德公司名下，适用法律准确，请求驳回市场监管局的全部上诉请求。四、1989年3月30日原市工商局将涉案303房通过房改形式出售给职工王某忠后，303房的产权性质就由国有资产转变成个人所有财产，1994年7月20日原市工商局与奥康德公司签订了《对调房产协议书》，约定奥康德公司的603房以房改形式出售给王某忠夫妇，而王某忠所有的303房则归奥康德公司所有。现奥康德公司为办理303房产权登记而按工商局要求先将303房产权登记在市场监管局名下，登记在市场监管局名下只是奥康德公司办理产权登记过程中的一个过渡流程，不能改变303房已通过房改将其性质变更为私有财产的性质。303房不属于国有资产，不存在导致国有资产流失一说。五、根据《对调房产协议书》，涉案房产由深圳市工商行政管理局对调给奥康德公司，交由其安排职工租购，协议书签订后，奥康德公司已确定通过房改出售给职工，只是因为一直未将涉案房产权属登记到奥康德公司名下，导致奥康德公司无法通过实施房改出售给职工。对于已经确定要出售给职工的房屋，不能纳入改制评估资产范围，奥康德公司进行改制时提交的改制土地资产处置方案第9项中原属奥康德公司的罗湖区晒布路大院住宅共39套因已进行房改，也未被纳入改制资产范围，且当时提交改制方案时，其中有3套房产是尚未取得房改批复的，也全部未纳入改制范围。改制土地资产处置方案中第10项中罗湖区某某大院也存在同样的情况。涉案房产同样也在改制时已确定是要进行房改的房屋，按当时的改制方案及房改政策，不用纳入改制评估资产范围，相关的责任和义务由改制后的企业承担。奥康德公司向一审法院起诉请求，1.判令位于深圳市房屋所有权归奥康德公司所有（房屋登记价为人民币11671.2元）；2.判令市场监管局立即协助奥康德公司办理位于深圳市房屋的过户手续；3.本案诉讼费用由市场监管局承担。一审法院经审理查明，1、奥康德公司原名称为深圳市糖烟酒公司，原为全民所有制公司，于1997年9月15日进行了改制并变更为现名称。因机构改革，市场监管局的名称亦多次变更，原名称为深圳市工商行政管理局、深圳市市场和质量监督管理委员会，于2019年变更为现名称。2、涉案的深圳市罗湖区桂园路303房产（以下简称“涉案房产”），房屋性质为划拨自建，房屋用途为住宅，房屋建筑面积为98平方米。该房产原作为福利房由市场监管局分配给案外人易某，房屋产权登记在易某名下，于2016年9月30日变更登记至市场监管局名下。3、1994年7月20日，奥康德公司作为甲方，市场监管局作为乙方，双方签订《对调房产协议书》，《对调房产协议书》约定：“一、桂园路某某巷号303房（下称303房）原属乙方房产，乙方已在1989年同意其干部王某忠以福利房价购买此房，王某忠在1989年4月7日一次性付清房款人民币11671.20元给乙方。二、王某忠的妻子易某为甲方干部，甲方为照顾易某同志，于1990年同意易某居住甲方所有的文锦××××房（下称603房）。三、根据房改有关政策，经甲、乙双方协商，甲方同意易某按福利房价购买603房，作为交换，乙方同意王某忠即日退出303房，并将303房产权交由甲方安排，本单位职工租购，但不得出让给其它单位，如确需出让它用，应事先征得乙方同意。王某忠已交303房款由甲方另行退还王某忠本人。今后，如按有关规定，王某忠需向乙方补缴303房配套费，则此款由甲方负责缴交给乙方。四、甲方和王某忠在向深圳市有关房产管理部门办理房产对调手续时，乙方应按有关规定出具同意意见及提供相应材料，使对调手续能顺利办理（具体房产对调手续由甲方和王某忠另签协议确定）。五、本协议未尽事宜，由双方另行补签书面协议。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签订盖章后生效。”1994年8月13日，案外人王某忠、易某在该《对调房产协议书》下方用手写字体加注“同意”。4、上述《对调房产协议书》签订后，奥康德公司通过福利分房的方式向王某忠、易某出售了深圳市罗湖区文锦北路田贝XX房。王某忠、易某向奥康德公司补缴了房屋差价人民币20627.19元，并于2005年取得了文锦北路田贝3幢603房编号为“深房地第字××号”的房地产证。王某忠、易某依据《对调房产协议书》退出涉案房产后，涉案房产一直由奥康德公司控制管理使用至今。2016年1月14日，奥康德公司向市场监管局发出《关于请求办理深圳市产过户手续的申请》，要求办理涉案房产的过户手续。2016年1月22日，市场监管局向奥康德公司作出《关于办理深圳市产过户手续的函》，称“贵公司2016年1月14日《关于请求办理深圳市产过户手续的申请》收悉。经研究，函告如下：一、1989年3月30日我委（原市工商局）将桂园303房产按福利房价出售给我委干部王某忠，王某忠于1989年4月7日一次性付清房款人民币11671.20元。二、1994年7月20日贵公司（原深圳市糖烟酒公司，下同）与我委签订《对调房产协议书》，双方同意易某按福利房价购买贵公司所有的文锦××××房；作为交换，我委和王某忠同意即日退出桂园303房，并交由贵公司安排本单位职工租购。三、1995年5月29日该房房产证登记在王某忠、易某夫妇名下，房产证为深房地字第**。四、2004年5月10日王某忠、易某夫妇提出桂园路六巷62号303房退房申请，同年9月22日深圳市人民政府住房制度改革办公室批复同意退房，并在在深房地字第**他项权利摘要注明‘该产权退给深圳市工商行政管理局所有’。五、至今王某忠、易某夫妇尚未配合我委完成桂园303房产权变更手续，该房房产证仍在王某忠易某名下。据了解，只有将该房产权先变更到我委名下，我委才能协助贵公司办理过户手续。鉴于以上情况，目前我委暂为桂园303房实际产权人，承担着该房的安全责任。在该房产权登记到贵公司名下前，为了更好地履行安全责任，请贵公司尽快移交我委一套该房钥匙，保证该房空置，并与我委共同管理此套房产，共管期间该房所产生的物业管理费和水电费由我委承担。另外，我委正在加强与易某的沟通（王某忠已过世），争取尽快将桂园303房产权变更到我委名下，也望贵公司作为易某的原工作单位加强与易某的沟通协调，以便于共同加快该处房产变更到你公司名下的进程，特此函达”。因市场监管局至今未协议奥康德公司办理涉案房产的过户手续，奥康德公司为此提起本案诉讼。一审法院认为，本案为所有权确认纠纷。经一审法院查明的事实可知，案外人易某和王某忠为夫妻关系，易某原为奥康德公司的员工，王某忠则为市场监管局的员工，王某忠和易某原以福利分房方式向市场监管局购得了涉案某某巷号303房产，并向市场监管局缴清了购房款人民币11671.2元，办理了涉案某某巷号303房产的《房地产证》，实际入住了涉案某某巷号303房产。为了改善易某、王某忠两夫妻的房屋居住条件，原市场监管局经协商，由奥康德公司以福利分房的方式向易某、王某忠出售文锦北路603房产，市场监管局则将已分配给易某、王某忠的涉案某某巷号303房产移交给奥康德公司，为此原市场监管局双方签订了《对调房产协议书》。《对调房产协议书》签订之后，奥康德公司已依约向易某和王某忠出售了文锦北路603房产，市场监管局却未依约向奥康德公司移交涉案某某巷号303房产，涉案某某巷号303房产产权仍登记在市场监管局名下，市场监管局的行为不符合《对调房产协议书》之约定。市场监管局以向奥康德公司移交涉案某某巷号303房产产权不符合相关审批手续及奥康德公司已经改制为由，拒不协助奥康德公司办理涉案某某巷号303房产产权转移登记手续，依据不足，一审法院不予以采纳。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十四条规定，“已合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时期间抗辩的，均应不予支持”。涉案房产已经由奥康德公司合法占有使用多年，市场监管局关于奥康德公司的诉讼请求已过诉讼时效的意见，不符合前述规定，一审法院不予以采纳。涉案某某巷号303房产原已分配给王某忠和易某，王某忠和易某已向市场监管局缴清了房款，取得了涉案某某巷号303房产的产权。市场监管局一方面依据《对调房产协议书》取回了涉案某某巷号303房产的产权，另一方面又不依《对调房产协议书》协助将涉案某某巷号303房产的产权过户过给奥康德公司，市场监管局该行为违反诚信原则，构成违约。奥康德公司要求市场监管局协助办理涉案某某巷号303房产产权转移登记手续的诉讼请求，依据充分，一审法院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。涉案某某巷号303房产的产权目前仍登记在市场监管局名下，依上述法律规定，奥康德公司目前尚不享有涉案房产的产权，奥康德公司要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、市场监管局应于判决生效之日起十日内协助奥康德公司将位于深圳市罗湖区房屋产权［不动产证号：粤（2016）深圳市不动产权第××号］转移登记至奥康德公司名下。二、驳回奥康德公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币92元，由市场监管局承担。奥康德公司已预交的人民币92元，待判决生效之后由一审法院予以退回。市场监管局应在判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费人民币92元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。二审审理期间，本院向深圳市投资控股有限公司发函询问：1、涉案房产改制时是否属于国有资产？2、改制时，涉案房产有无纳入改制资产？深圳市投资控股有限公司复函称：一、奥康德公司原为全民所有制企业，改制前为原深圳市商贸投资控股公司（深圳市投资控股有限公司前身，以下称“商控公司”）下属深圳奥康德集团公司（以下简称“奥康德集团”）的全资子公司。2003年12月，经商控公司批复同意，奥康德公司实行经营者员工持股改制；2005年12月，经深圳市投资控股有限公司批复同意，奥康德集团实行改制，国有资本完全退出。经核对深圳市国土资源和房产管理局《关于深圳市奥康德糖烟酒有限公司改制土地资产处置方案的批复》【深国房〔2006〕XX号】、《关于深圳奥康德集团公司改制土地资产处置方案的批复》【深国房〔2006〕1XX号】、《关于深圳奥康德集团公司补报改制土地资产处置方案的批复》【深国房〔2006〕XXX号】，奥康德公司及奥康德集团改制资产范围不包含涉案房产。二、根据来函及提供的不动产权证【粤（2016）深圳市不动产权第××号】，目前涉案房产的权利人为深圳市市场和质量监督管理委员会(2019年变更为深圳市市场监督管理局）。由于涉案房屋性质为按房改政策出售的公有住房，其产权归属问题涉及房改政策的具体适用，建议以我市房改主管部门意见为准。如最终确认涉案房产归属于改制前的奥康德公司，根据我市国企改制的相关政策，其产权应由奥康德公司原上级产权单位即深圳市投资控股有限公司承继。双方当事人对该复函进行了质证。本院认为：从深圳市投资控股有限公司的复函内容可知，涉案房产在奥康德公司改制时未纳入改制资产，即改制后的奥康德公司对涉案房产不享有所有权，故奥康德公司无权就涉案房产提起诉讼，奥康德公司作为本案原告不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初10759号民事判决；二、驳回深圳市奥康德糖烟酒有限公司的起诉。一审案件受理费92元，由一审法院退还深圳市奥康德糖烟酒有限公司。上诉人深圳市市场监督管理局预交的二审案件受理费92元，本院予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年十二月二日书记员 崔艳慧（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。