江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6502号上诉人（原审原告）：武飞，男，1983年10月10日生，汉族，个体户，住徐州市新城区。上诉人（原审原告）：戴玮，女，1984年4月21日生，汉族，中国邮政储蓄银行徐州支行职员，住徐州市新城区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：丁浩，江苏彭邦律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王懿，江苏彭邦律师事务所实习律师.上诉人（原审被告）：余学军，男，1968年11月8日生，汉族，个体户，住徐州市鼓楼区。上诉人武飞、戴玮与上诉人余学军因房屋买卖合同纠纷一案，均不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2020)苏0311民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。武飞、戴玮上诉请求：请求二审法院在查明事实后依法改判或发回重审。事实与理由：关于违约责任数额的认定，根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人应当按照房款总额750万元的20%即150万元承担违约责任。本案中，上诉人的一审诉请已经考虑到违约金过高的情形，故综合房屋升值情况，按照约定的违约金150万的三分之一，即50万要求被上诉人承担违约责任。一审中被上诉人认为违约金过高，在此情况下应参照签订合同时及诉讼时房屋的差价来认定违约金是否过高，而且被上诉人也认可其将房屋出售他人的价格为770万，比和上诉人签订合同的价格高出了20万。而一审法院仅认定了15万元的违约数额，被上诉人的违约成本小于其违约的收益，这样的判决会导致诚信原则的倒退，违法成本低，契约精神将被严重破坏。根据上诉理由，请求二审法院查明事实后依法支持上诉人的上诉请求。针对武飞、戴玮的上诉，余学军辩称，当时卖房子是需要资金周转，武飞也知道这个情况，所以当时约定了50万元的定金，要在合同签订的时候交付，签合同的时候只支付了1万元，武飞只同意在产权交易中心签备案合同的时候再交50万元，因为签好的合同是答应给50万元，当时房产本身就有抵押，交易也必须先行涤除，50万元没给人家也没去解押，后来房子也没法卖，自己通知了中介公司和对方不再卖了，一千万的房产才给1万元，他们双方串通起来导致房产交易不能完成，考虑到房子有抵押，利息也高，也必须要把房子卖掉，卖的第二天就把几百万冻结了，武飞、戴玮在诉讼中向中介公司支付了中介费，并不是买房子给的中介费，明显是与中介串通。一审法院判决承担中介费损失和房屋差价损失责任过重。余学军上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院关于上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误判决，维护上诉人的合法权益。针对余学军的上诉，武飞、戴玮辩称，一审认定事实清楚。但是，对于武飞、戴玮的诉请没有全部支持。根据余学军所说，涉案房屋当时的价值约千万余元，作为武飞、戴玮来说也没有按照签订合同房屋价格与余学军违约时房屋的市场价格差额进行主张，要求支付逾期利益损失。武飞、戴玮向一审法院提出诉讼请求：1、判令余学军返还武飞、戴玮定金10000元、赔偿违约金500000元；2、判令余学军赔偿武飞、戴玮支出的中介费75000元；3、诉讼费由余学军负担。一审法院认定事实：2019年8月26日，武飞、戴玮（购买方、乙方）、余学军（出售方、甲方）、徐州经济技术开发区宝田房产中介中心（居间方、丙方，以下简称宝田中介）签订《房地产买卖合同》一份，约定的主要内容有：甲方将坐落于徐州市泉山区房屋及地下室出售给乙方，交易价格为750万元；乙方首付加贷款方式支付房款；甲乙双方约定2019年12月23日前到权属部门办理过户手续，逾期视为违约；居间服务费按房地产议定售价的1%计算，由乙方承担，在签订本协议时付清给丙方；签订协议时，乙方交付给甲方购房定金500000元，双方同意由甲方保管，并同意该定金抵购房款或居间服务费；甲乙双方确认签署本协议视为居间服务完成，因甲乙任何一方的过错或违约导致交易不成或合同不能全面履行，丙方所收取的居间服务费均不予退还，若甲乙双方协商解除本协议，双方应各付50%的居间服务费，若一方违约，违约方应支付全部居间服务费，如居间服务费由一方已支付，违约方必须向已支付方支付该费用；本合同的附件及双方签订的补充协议，具有同等法律效力。该合同另约定了违约责任等其他条款。同日，武飞、戴玮（购买方、乙方）、余学军（出售方、甲方）、宝田中介（居间方、丙方）签订《补充协议》一份，约定的主要内容为：一、案涉房屋因政策原因暂时不能过户，双方商定待此房于2019年12月22日满足过户条件后三日内，到房产管理部门办理备案手续。二、因此房有抵押暂时不能满足交易条件，双方经协商，甲方跟原抵押权人先行解除抵押权，待甲方办理抵押权至乙方名下，乙方同时于当日将定金及首付款共计350万元（含定金50万元）打入甲方名下指定账户，甲方承诺此房产首次抵押，并抵押至乙方名下，不得再次抵押，如出现再次抵押问题或法院查封该房产，属甲方违约，按照法律规定赔偿乙方总房款20%作为违约金，并退还乙方已经支付给甲方的全部定金及首付款，赔偿完毕，合同解除。三、甲方承诺此房2019年12月22日房产证满两年，符合过户要求，能办理过户手续，如因甲方原因造成到期不能办理过户手续，甲方应将乙方已付定金及首付款共计350万元返还给乙方，因不能履行上述合同及此补充协议，需赔偿乙方总房款750万元的20%作为违约金。如因政策变动原因，双方再次协商达成共识后补签补充协议。如因乙方征信问题不能正常办理贷款手续，乙方需在2020年4月30日前筹集资金全款购买。如乙方违约不能购买此房，甲方将在乙方已支付的定金及首付款里扣除总房款20%作为违约金，剩余款项退还乙方后合同解除。四、约定的定金及首付款共计350万元至产权处办理抵押手续后当日到账。上述协议签订的当天，余学军收到武飞、戴玮给付的定金10000元。2020年1月3日，武飞、戴玮向宝田中介交纳居间服务费75000元，宝田中介向武飞、戴玮出具收据一张。余学军陈述在合同签订后约一周，因案涉房屋原设定的抵押无法解除，余学军向武飞、戴玮提出解除合同并退还定金，但武飞、戴玮拒不接受，后余学军将房屋出售给了他人并完成过户。武飞、戴玮申请的证人孙某出庭作证，该证人系中介方的工作人员，案涉房屋交易由其具体操作。证人陈述，合同签订后，余学军与原抵押人没有交涉清楚，所以没法解除抵押再办理抵押到武飞、戴玮名下，后协商让余学军尽快解除抵押，但余学军一直不配合，合同无法继续履行，余学军向中介方提出了解除合同，中介方与武飞、戴玮沟通，武飞、戴玮不同意解除，要求继续履行合同。庭审时，武飞、戴玮陈述余学军违约的情形有三点，一是未按合同约定为武飞、戴玮办理抵押，二是合同签订后余学军为他人将该房进行抵押，三是余学军已将房屋出售给他人并办理了过户手续。武飞、戴玮称其主张的违约金按总房款750万元的20%应为150万元，但武飞、戴玮只主张50万元，该主张的依据是补充协议的第三条。余学军认为第三条是针对不能过户的情形下承担的违约责任，不属于武飞、戴玮主张违约金的依据。一审法院认为，武飞、戴玮、余学军签订的房地产买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人均应严格依约履行。案涉合同签订后约一周，余学军即表示不能继续履行而提出解除合同，余学军已构成违约，依法应承担违约责任。武飞、戴玮诉请余学军返还定金10000元，符合法律规定，法院依法予以支持。武飞、戴玮诉请余学军赔偿武飞、戴玮支出的中介费75000元，依据案涉合同的约定，中介费由违约方承担，因余学军在本案中构成违约，故武飞、戴玮的此一诉请有合同依据，亦符合法律规定，法院依法予以支持。武飞、戴玮诉请的违约金500000元，武飞、戴玮主张系依据补充协议的第三条提出该项诉请，依该条的约定，因不能履行案涉合同及补充协议，余学军需赔偿武飞、戴玮总房款7500000元的20%作为违约金，武飞、戴玮诉请有合同依据，但余学军抗辩武飞、戴玮诉请的违约金过高。法院认为，依照法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以平衡。依据该法律规定，法院综合考虑上述因素，酌定支持武飞、戴玮违约金诉请150000元，对其余诉请不予支持。关于余学军辩称的武飞、戴玮未按约定支付定金500000元，应承担后续合同无法履行、合同解除的责任。法院认为，对于案涉定金的交付时间，合同中虽约定在签订合同时交付，但在同一天签订的补充协议中对交付时间作出了变更，即在案涉房屋抵押权办理至武飞、戴玮名下之日交付定金，由于此后余学军未能将案涉房屋抵押权办理至武飞、戴玮名下，武飞、戴玮亦无须履行交付定金的义务，故法院认为余学军的此一辩称主张不符合补充协议的约定，法院不予采纳。遂判决：一、余学军于判决生效后十日内返还武飞、戴玮定金10000元并给付武飞、戴玮违约金150000元；二、余学军于判决生效后十日内支付武飞、戴玮中介费75000元；三、驳武飞、戴玮的其他诉讼请求。案件受理费9650元、财产保全费3445元，合计13095元，由武飞、戴玮负担4095元；由余学军负担9000元，余学军应负担的诉讼费于判决生效后七日内交纳至一审法院。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，武飞、戴玮、余学军签订的房地产买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容合法有效。本案中，在房地产买卖合同及补充协议签订后不久，余学军即提出解除合同，且在双方未协商一致的情况下，解押后并于2019年12月将案涉房屋售予他人并完成过户。余学军抗辩其将案涉房屋转售他人，是因为武飞、戴玮未按照双方签订的房地产买卖合同支付定金500000元。本院认为，当事人签订合同之后，发现内容还需补充的，可以拟定合同补充协议。补充协议是对原合同的补充或变更，一般要明确约定，如果补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时，应当以补充协议为准。本案中，武飞、戴玮、余学军虽然在房地产买卖合同中约定，签订协议时，乙方交付给甲方购房定金500000元。但同日双方又签订补充协议约定，因此房有抵押暂时不能满足交易条件，待甲方办理抵押权至乙方名下，乙方同时于当日将定金及首付款共计350万元（含定金50万元）打入甲方名下指定账户。以上情形可以看出，武飞、戴玮未支付500000元并没有违反相关条款，余学军的抗辩不能成立，余学军应承担相应违约责任。本案中，因武飞、戴玮承受了一定的房屋上涨损失，武飞、戴玮主张要依据房屋升值情况来认定违约金。但根据双方签订的房地产买卖合同以及补充协议来看，武飞、戴玮在签订补充协议时应该知晓案涉房屋因政策原因暂时不能过户、有抵押暂时不能满足交易条件的状况，应该承担一定风险。且双方在合同中约定案涉房屋成交价格7500000元，武飞、戴玮实际支付定金10000元，履行金额占比较小，故违约金并不能完全按照房屋差价进行认定。另依据案涉合同的约定，中介费应由违约方承担，余学军在本案中构成违约，导致双方合同无法继续履行，造成武飞、戴玮中介费损失，余学军应该赔偿武飞、戴玮支出的中介费75000元。一审法院依据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同实际履行、双方权利责任义务、当事人过错程度等综合因素，酌定余学军应支付武飞、戴玮违约金150000元，返还武飞、戴玮定金10000元、赔偿武飞、戴玮支出的中介费75000元，并不违反法律，本院予以支持。综上，武飞、戴玮、余学军的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费14475元，由武飞、戴玮负担9650元，余学军负担4825元。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二〇年十二月十一日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥