重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终8453号上诉人（原审被告）：重庆久华汽车销售有限公司，住所地重庆市长寿区渡舟正街****，统一社会信用代码91500115050388437B。法定代表人：肖远荣。委托诉讼代理人：李儒明，重庆市长寿区江南法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：重庆市德基盛陶瓷有限责任公司，住，住所地重庆市长寿区渡舟街道一社会信用代码91500115709411608D。法定代表人：彭少华，执行董事。委托诉讼代理人：周晓瑶，重庆乐君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖远荣，男，1965年6月27日出生，汉族，户籍地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。上诉人重庆久华汽车销售有限公司（以下简称久华公司）因与被上诉人重庆市德基盛陶瓷有限责任公司（以下简称德基盛公司）、肖远荣房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2020）渝0115民初2887号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人久华公司的委托诉讼代理人李儒明，被上诉人德基盛公司的委托诉讼代理人周晓瑶、被上诉人肖远荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人久华公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。从2013年4月至2020年1月，上诉人每个季度支付的18750元是预存租金，应将上诉人所缴纳的预存租金按最后一次约定的月租金22500元计算至租满为止。请求二审法院查明事实，予以改判。被上诉人德基盛公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。被上诉人肖远荣辩称，同意上诉人的意见。德基盛公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令原、被告之间的房屋租赁关系于2019年8月21日解除；2．判令被告立即将自己的物品搬离原租赁场所；3．判令被告支付原告德基盛公司于2020年2月1日起至实际搬离租赁场所为止的房屋占用损失费（房屋占用损失费参照22500元/月租金标准暂计算至2020年4月30日为67500元）；4．判令本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告德基盛公司变更诉讼请求为：1．判令原、被告之间的房屋租赁关系于2019年10月30日解除；2．判令二被告立即将自己的物品搬离原租赁场所；3．判令二被告支付原告德基盛公司于2020年1月1日起至实际搬离租赁场所为止的房屋占用损失费（房屋占用损失费参照28750元/月租金标准计算）；4．判令二被告支付违约金30000元；5．判令本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实如下：2012年6月7日，原告德基盛公司（出租人、甲方）与被告肖远荣（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》。约定：出租房屋位于长寿区，计租面积包括伙食团1069平方米，使用范围包括伙食团房前正对的坝子；租赁时间三年，从2012年6月7日至2015年6月6日止（装修免租期从2012年6月8日至2012年9月1日止），即甲方从2012年9月1日开始收取乙方租金，租赁期限届满，乙方若继续租赁使用（在同等条件下乙方有优先租赁权），应提前30天书面通知甲方，甲方自收到书面通知之日起30天内应提出异议或与乙方协商续约；租金价格，包干使用，每年租金人民币300000元，即月租金25000元；租金先交后使用，第一年以合同签订时间起每3个月支付一次，第二年每半年支付一次，第三年一次付清全年租金；乙方向甲方交纳履约保证金30000元，合同期满甲方无息退还给乙方，如在合同期内乙方有违约行为，履约保证金视为违约金处理；任何一方违约本合同之一条款，则按合同金额的20%支付违约金给守约方。原告德基盛公司在合同尾部盖章，被告肖远荣签名。2012年7月26日，被告久华公司成立，被告肖远荣系其法定代表人。2015年8月1日，原告德基盛公司（出租人、甲方）与被告久华公司（承租人、乙方）签订了《场地租赁合同》。约定：甲方将位于重庆市长寿区，重庆德基盛陶瓷有限公司空地出租给乙方使用，同时缴纳保证金（续租不交）；租赁时间暂定1年，从2015年8月1日至2016年7月30日止，租用空地包干使用，每月租金为人民币25000元，每年300000元，房租费每三个月支付一次，金额75000元；无论何方违反本协议任意条款之一者，视为违约，违约金按全年房租款总额的15%支付给守约方，同时本合同终止。原告德基盛公司在合同尾部盖章，被告久华公司在合同尾部盖章，被告肖远荣在乙方经办人处签名。2017年8月1日，原告德基盛公司（出租人、甲方）与被告久华公司（承租人、乙方）签订了《场地租赁合同》。约定：甲方将位于重庆市长寿区，重庆德基盛陶瓷有限公司空地、房屋出租给乙方使用，同时缴纳保证金（续租不交）；租赁时间暂定1年，从2017年8月1日至2018年7月30日止，租用空地、房屋包干使用，每月租金为人民币22500元，每年270000元，房租费每三个月支付一次，金额67500元；特别约定：租赁房屋以现状为准，租赁时的房屋维修、安装门窗、拆除场内垃圾（运出厂外）、土石方、处理地坪、屋面维修等，所发生的费用一律由乙方承担，租赁期满后乙方拆除房屋内影响正常使用功能的装饰物；在租赁期内，如甲方用于起动开发或国家征用，甲方应提前3个月通知乙方另外寻找经营场地，自行拆除在甲方租赁房屋内的一切设备、设施，甲方不支付任何费用，由此而造成的一切损失由乙方自行承担；无论何方违反本协议任意条款之一者，视为违约，违约金按全年房租款总额的15%支付给守约方，同时本合同终止。原告德基盛公司在合同尾部盖章，被告久华公司在合同尾部盖章，被告肖远荣在乙方经办人处签名。原、被告合同履行期间，被告久华公司向原告德基盛公司支付租金及保证金明细如下：1．2012年6月8日向原告德基盛公司支付房租费75000元，并支付保证金30000元；2012年12月2日，向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款75000元。2．2013年4月23日，向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款75000、18750元。3．2013年7月8日，向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款75000、18750元。附言：场地租赁。4．2013年10月10日，向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款75000（附言：售前房租）、18750元（附言：售后房租）。5．2014年1月7日，向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款75000（附言：公司租地）、18750元（附言：售后房租）。6．2014年4月11日，向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款75000（附言：售前房租）、18750元（附言：售后房租）。7．2014年7月14日，向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款75000、18750元。附言：7-9月。8．2014年10月20日，向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款75000、18750元。附言：房租。9．2015年1月6日，向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款75000、18750元。附言：房租。10．2015年4月9日，向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款75000、18750元。附言：房租费。11．2015年8月6日，向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款93750元。附言：8-10。12．2015年11月18日，向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款93750元。附言：房租费。13．2016年2月18日，向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款75000、18750元。附言:2-4月房租费。14．2016年6月8日，向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款75000、18750元。附言：久华房租。15．2016年9月12日，向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款93750元。附言：8-10月久华房租。16．2016年11月3日，向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款88750元。附言：久华房租费。17．2017年3月10日，向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款86250元。附言：房租。18．2017年5月22日，向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款67500、18750元。附言：房租费。19．2017年8月11日，向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款86250元。附言：房租费。20．2017年12月9日，向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款86250元。附言：房租费。21．2018年2月11日，向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款86250元。附言：房租费。22．2018年5月8日，向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款86250元。附言：房租费。23．2018年8月13日，向原告德基盛公司经办人何亚莉的转账汇款86250元。附言：房租费。24．2018年11月21日，向原告德基盛公司经办人何亚莉的转账汇款86250元。附言：房租费。25．2019年2月3日，向原告德基盛公司经办人何亚莉的转账汇款86250元。附言：久华房租费。26．2019年5月13日，向原告德基盛公司经办人何亚莉的转账汇款86250元。附言：房租费。27．2019年9月6日，向原告德基盛公司经办人何亚莉的转账汇款86250元。附言：久华房租费。28．2020年1月21日，向原告德基盛公司经办人何亚莉的转账汇款86250元。附言：2020年房租费。综上，被告久华公司通过程宇佳、罗莉等转账支付租金2586250元给原告德基盛公司。庭审中，原、被告双方均确认被告久华公司向原告德基盛公司共计支付了2601250元租金。同时，被告久华公司向原告德基盛公司缴纳保证金30000元。2019年8月21日，原告德基盛公司向被告肖远荣送达《通知》，载明：肖远荣，你向重庆市德基盛陶瓷有限责任公司租赁的长寿区渡舟街道146号经营场所租赁期限已到，我公司因工作需要不再对该场地进行出租，现请你于2019年8月30日前自行寻找场地，并于2019年10月30日前搬离现在的经营场地。逾期我公司将依租赁合同处理，由此而造成的损失由你自行承担。2019年9月1日，被告久华公司向原告德基盛公司送达《回复》，载明：贵公司的搬迁通知已收悉，现回复如下：……现搬迁任务繁重，场地难以寻找，要我公司2个月完成搬迁，时间太仓促，根本无法完成搬迁任务，望贵公司和开投集团本着实事求是的原则，多给我们一些搬迁时间，协助我公司寻找新的经营场地，并对我公司的所有投资费用、过渡费用、安置费用等进行补偿。2020年4月20日，原告德基盛公司委托重庆乐君律师事务所向被告久华公司、肖远荣邮寄《律师函》，载明：……本律所受重庆市德基盛陶瓷有限责任公司的委托，特此郑重函告如下：一、请你方在收到本律师函后15日内将你方的物品搬离原租赁场所；二、请你方在收到本律师函后15日内向委托方结清欠交的房屋占用损失和水电费用；三、委托方拟定于近期开始进场施工应于自行开发使用，如因你方未搬离的缘故造成延期施工损失将由你方承担。被告久华公司、肖远荣于2020年4月21日收到该律师函。2020年6月18日，重庆市长寿区土地房屋勘测规划院对长寿区渡舟正街146号3幢[（206）房地证2011字第24289号]房屋的相邻无证建筑进行测绘，测绘面积为2280.89平方米。一审法院认为，原告德基盛公司提交的2012年6月7日原告德基盛公司与被告肖远荣签订的《房屋租赁合同》、2015年8月1日原告德基盛公司与被告久华公司签订的《场地租赁合同》、2017年8月1日原告德基盛公司与被告久华公司签订了《场地租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行相应的义务。关于本案争议的合同相对人的问题，原告德基盛公司认为二被告均为合同相对人，二被告认为，合同相对人为被告久华公司。因被告肖远荣与原告德基盛公司于2012年6月7日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为3年，被告久华公司于2012年7月26日成立，《房屋租赁合同》到期后，原告德基盛公司与被告久华公司于2015年8月1日签订了《场地租赁合同》、于2017年8月1日签订了《场地租赁合同》，被告肖远荣系被告久华公司法定代表人，在《场地租赁合同》“乙方经办人”处签名，故涉案合同相对人应为被告久华公司，原告德基盛公司要求与被告肖远荣解除合同、搬离租赁场所等诉讼请求，不予支持。关于原、被告之间的房屋租赁关系能否解除及何时解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告德基盛公司与被告久华公司于2017年8月1日签订了《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。原、被告签订的租赁合同租赁期间届满后，被告久华公司继续使用租赁房屋及其附属设施，原告德基盛公司未提出异议，且收取了被告久华公司缴纳的租赁费用，故原租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期。《场地租赁合同》约定“在租赁期内，如甲方用于起动开发或国家征用，甲方应提前3个月通知乙方另外寻找经营场地”，而原告德基盛公司于2019年8月21日向被告肖远荣送达《通知》，要求其于2019年8月30日前自行寻找场地，并于2019年10月30日前搬离现在的经营场地。2019年9月1日，被告久华公司向原告德基盛公司送达《回复》称搬迁通知已收悉。虽然原告德基盛公司发出的《通知》要求被告久华公司搬离场地的合理期限不符合《场地租赁合同》的约定，但因被告久华公司于2019年9月1日对此进行回复，故认定原告德基盛公司解除租赁合同的意思表示于2019年9月1日到达了被告久华公司，同时，根据《场地租赁合同》“甲方应提前3个月通知乙方另外寻找经营场地”约定，一审法院认定《场地租赁合同》于2019年12月1日解除。合同解除后，被告久华公司应从本判决生效之日起5日内返还原告德基盛公司所有的位于重庆市长寿区渡舟正街146号3幢房屋及附属设施，并支付腾退房屋及附属设施前的占有使用费。关于被告久华公司支付的租金是否超过应该支付的租金的问题，被告久华公司认为从2012年9月承租涉案房屋至2020年1月，约定的租金应为2127500元，实际缴纳2601250元，超出473750元，要求原告德基盛公司将被告久华公司超交的租金，按最后一次约定的月租金22500元计算至租满为止。原告德基盛公司认为除了合同约定的租金（即售前展车区域）外，还有售后修理厂增加的租金18750元/季度。综合被告肖远荣、久华公司给付给原告德基盛公司的租金规律、附言及原告德基盛公司的陈述、租赁房屋的面积，一审法院采信原告德基盛公司的陈述，具体理由如下：一、被告肖远荣、久华公司从2012年12月起转账支付租金的规律及附言显示原告德基盛公司陈述合理：1、多次给付2笔租金，分别为75000元/季、18750元/季，自2016年11月起为67500元/季、18750元/季，附言分别为售前房屋、售后房屋，2、多次给付的1笔租金附言显示季度租金与原告德基盛公司陈述相符，如2016年9月12日，被告久华公司向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款93750元。附言：8-10月久华房租。即93750元/季=75000元/季+18750元/季。2018年5月8日，被告久华公司向原告德基盛公司经办人戚酉彭的中国农业银行账户转账汇款86250元。附言：房租费。即86250元/季=67500元/季+18750元/季。二、虽然2012年6月7日《房屋租赁合同》、2015年8月1日《场地租赁合同》、2017年8月1日《场地租赁合同》约定的租赁范围为伙食团1069平方米，使用范围包括伙食团房前正对的坝子，但是2020年6月18日，重庆市长寿区土地房屋勘测规划院对长寿区渡舟正街146号3幢[（206）房地证2011字第24289号]房屋的相邻无证建筑进行测绘，测绘面积为2280.89平方米，加上有证房屋面积1067平方米（《场地租赁合同》中写成1069平方米）、地、地坝等计面积已达3347.89平方米。被告久华公司对其实际已使用上述承租面积无异议，但认为这些面积均应包含在《场地租赁合同》约定的计租面积内，原告德基盛公司对此不认可。虽然原告德基盛公司与被告久华公司对计租面积有争议，但在合同实际履行过程中，被告久华公司已根据原告德基盛公司要求，就争议的面积，另行按18750元/季进行支付，表明原、被告双方对合同约定的租金支付的方式及数额进行了变更。三、二被告辩称每次转款多给付的18750元/季的租金系为了方便公司做账，但二被告未具体说明该理由也未举证证明，故不予采信。综上，对被告久华公司辩称租金仅为书面合同约定的租金不予采信。因原、被告均未提交2016年签订的合同，而2016年8月1日至2017年7月30日期间的租金，被告久华公司第一个季度缴纳了88750元，其余3个季度均按86250元/季缴纳，而原告德基盛公司未提出异议，故予以确认。故自2012年9月1日至2016年7月30日租金为1431250元（75000元/季×2个季度+93750元/季÷3个月×41个月），2016年8月1日至2017年7月30日租金为347500元(88750元+86250元/季×3个季度)，2017年8月1日至2019年11月30日租金为805000元（86250元/季÷3个月×28个月），2019年12月1日至2020年4月30日房屋占有使用费为143750元（86250元/季÷3个月×5个月），总计2727500元（1431250元+347500元+805000元+143750元）。因二被告共计向原告德基盛公司缴纳租金2601250元，故截止2020年4月30日，被告久华公司尚欠原告德基盛公司房屋占有使用费126250元（2727500元-2601250元）。同时，从2020年5月1日起，被告久华公司应向原告德基盛公司按28750元/月支付房屋占用损失至实际搬离租赁场所为止。关于原告德基盛公司请求被告承担违约责任30000元，因原、被告特别约定：“租赁房屋以现状为准，租赁时的房屋维修、安装门窗、拆除场内垃圾（运出厂外）、土石方、处理地坪、屋面维修等，所发生的费用一律由乙方承担，租赁期满后乙方拆除房屋内影响正常使用功能的装饰物；在租赁期内，如甲方用于起动开发或国家征用，甲方应提前3个月通知乙方另外寻找经营场地，自行拆除在甲方租赁房屋内的一切设备、设施，甲方不支付任何费用，由此而造成的一切损失由乙方自行承担；无论何方违反本协议任意条款之一者，视为违约，违约金按全年房租款总额的15%支付给守约方，同时本合同终止”。因本案中原告德基盛公司主动提出解除合同后，被告久华公司未在合理期限内搬离租赁房屋等，构成违约，故被告久华公司应按全年房租款总额的15%支付给原告德基盛公司，即51750元（28750元/月×12个月×15%），现原告德基盛公司请求支付违约金30000元，系基于原、被告双方在2012年6月7日签订的《房屋租赁合同》中约定“如乙方在合同期内有违约行为，履约保证金视为违约金处理”主张，该金额低于之后双方签订的《房屋租赁合同》中约定的上述违约金计算金额，系其对民事权利的自由处分，不违反法律规定，予以准许。因保证金30000元已按违约金进行了处理，故不再对保证金30000元进行退还。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、原告重庆市德基盛陶瓷有限责任公司与被告重庆久华汽车销售有限公司之间签订的《场地租赁合同》于2019年12月1日解除；二、被告重庆久华汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内将自己的物品搬离原租赁场所；三、被告重庆久华汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市德基盛陶瓷有限责任公司房屋占用损失费（截止2020年4月30日房屋占有使用费为126250元，从2020年5月1日起，按28750元/月支付房屋占用损失费至实际搬离租赁场所为止）；四、被告重庆久华汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市德基盛陶瓷有限责任公司违约金30000元（被告重庆久华汽车销售有限公司已用保证金30000元抵扣，不再执行）；五、驳回原告重庆市德基盛陶瓷有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费1600元，由被告重庆久华汽车销售有限公司负担（于本判决生效后7日内向一审法院缴纳）。”本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审审理查明的案件事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”该司法解释第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，上诉人久华公司上诉称其从2013年4月至2020年1月，每季度多支付的18750元均是预存租金，故应将该部分预存租金按最后一次约定的月租金22500元计算至租满为止。但是，通过久华公司转账支付租金的规律、转账附言以及案涉租赁场地面积的变化等事实，能够说明德基盛公司所述的上述久华公司每季度支付的18750元系增加的售后修理厂的租金，具有高度可能性；而久华公司虽然表示前述款项系预存租金，却并未举证证明，且该说法也不符合常理及交易习惯，加之该说法也与久华公司在一审中所述的“系为了方便公司做账”前后不一、互相矛盾，故一审法院认定德基盛公司的上述陈述属实并据此作出判决，而对久华公司上述主张未予支持，并无不当，本院对此予以确认。所以，久华公司的上述上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，重庆久华汽车销售有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人重庆久华汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 娟审 判 员  刘 静审 判 员  陈义熙二〇二〇年十二月二日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮