宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初6195号原告：平罗县金顺物业管理有限公司贺兰物业服务中心（分公司），统一社会信用代码。负责人：洪某。委托诉讼代理人：哈某，公民身份号码×××，大专文化，宁夏回族自治区平罗县人，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：孟某1，公民身份号码×××，河南省淮阳县人，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：孟某2（系被告孟某1丈夫），公民身份号码×××，河南省淮阳县人，小学文化，个体经营户，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告平罗县金顺物业管理有限公司贺兰物业服务中心（分公司）与被告孟某1物业服务合同纠纷一案，于2020年11月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告平罗县金顺物业管理有限公司贺兰物业服务中心（分公司）的委托诉讼代理人哈某、被告孟某1、被告孟某1的委托诉讼代理人孟某2到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告请求判令：1.要求被告支付拖欠的物业费2249元，违约金675元，共计2924元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与原告于2014年10月9日签订了物业服务合同，原告按照《前期物业服务合同》的约定提供了相应的服务，但被告不履行合同约定足额交纳物业费的义务，自2018年8月19日起至2020年11月19日共欠原告的物业费2249元，违约金675元，合计2924元。经原告多次催交，被告总是以各种理由推脱不交，现原告提起诉讼，请求依法判决。被告辩称：欠费属实，欠费理由：绿化带有洞向被告屋内渗水，外墙面瓷砖脱落,原告不予维修。查明的事实经审理查明，本院确认如下事实：被告孟某1系宁夏回族自治区贺兰县房屋业主，房屋建筑面积为104.13㎡。2017年11月20日、2019年12月10日，原告与宁夏富龙房地产开发有限公司贺兰第二分公司签订前期物业服务合同两份，合同约定原告为被告所在小区提供物业服务，物业服务内容及标准为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》二级中规定的服务内容及标准。多层住宅物业费为0.8元/月/㎡，物业费按季度交纳，业主于每季度最后一个月的25日前缴清本季度和下一季度的物业费，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并按每项欠费每日3‰的标准收取违约金。被告孟某1未交纳2018年8月19日起至2020年11月19日期间的物业费。2018年11月26日、2019年7月2日，原告以张贴催费通知单形式进行催缴，被告仍未交纳物业费。原告在提供物业服务期间，绿化带有洞向被告屋内渗水，外墙面瓷砖脱落未予维修。现原告诉至法院，请求判如所请。判决的理由与结果本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”根据该条规定，原告与宁夏富龙房地产开发有限公司贺兰第二分公司签订的《前期物业服务合同》并在贺兰县物业管理中心备案登记，该合同于法有据，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不支持。”根据该条规定，原告与宁夏富龙房地产开发有限公司贺兰第二分公司签订《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原被告双方均应依约全面履行各自的义务。原告公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业费用，被告享受了原告提供的物业服务后有交纳物业费的义务。关于本案物业费的计算数额，前期物业服务合同约定多层住宅物业费收费标准为0.8元/月/㎡，自2018年8月19日起至2020年11月19日，被告应支付原告物业费2249元（104.13㎡×0.8元/月/㎡×27个月）。被告辩称楼体外墙面脱落，绿化带有洞向被告屋内渗水原告未予维修，原告予以认可。上述内容属于物业合同约定的服务范围，可以认定原告向被告提供的物业服务未达到相应的要求，且对被告正常生活造成相应困扰，应对被告承担一定的违约责任，根据质价相符原则，应当酌情扣减10%的物业费。对原告要求被告支付物业费2249元的诉讼请求，本院在2024元（2249元－2249元×10%）的范围内予以支持。被告其他辩称理由未提交证据证实其主张的事实属实，原告亦不予认可，本院不予支持。关于违约金，前期物业服务合同约定物业费按季度交纳，业主于每季度最后一个月的25日前缴清本季度和下一季度的物业费，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并按每项欠费每日3‰的标准收取违约金。按此约定计算出的违约金明显过高，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费总金额的30%计算违约金，本院予以支持。被告享受物业服务后，以原告提供的部分物业服务不到位为由未交纳物业费，经原告书面催缴后仍未交纳，应承担相应的违约责任。自2018年8月19日起至2020年11月19日，涉案房屋逾期交费违约金为607元(2024元×30%)，故对原告要求被告支付违约金675元的诉讼请求，本院在607元的范围内予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告孟某1支付原告平罗县金顺物业管理有限公司贺兰物业服务中心（分公司）自2018年8月19日起至2020年11月19日期间的物业费2024元，违约金607元，合计2631元，于本判决生效之日起十五日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告孟某1负担。本判决为终审判决。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 尹晓静二〇二〇年十二月七日书记员 刘艳丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业费用由建设单位缴纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。