江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6733号上诉人（原审原告）：睢宁县鹏程农贸市场有限公司，住所地睢宁县王集镇校前街****。法定代表人：彭飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李智，江苏智临律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李学群，男，1948年6月3日生，汉族，住睢宁县。被上诉人（原审被告）：李明山，男，1973年2月21日生，汉族，住睢宁县。被上诉人（原审被告）：陈洪艳，女，1973年5月15日生，汉族，住睢宁县。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：耿辉，江苏恒邦律师事务所律师。上诉人睢宁县鹏程农贸市场有限公司（以下简称鹏程农贸公司）因与被上诉人李学群、李明山、陈洪艳排除妨害纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院(2020)苏0324民初3194号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人鹏程农贸公司的委托诉讼代理人李智，被上诉人李学群、李明山、陈洪艳的共同委托诉讼代理人耿辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹏程农贸公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法发回或者查明案件事实后改判支持鹏程农贸公司诉请，责令被上诉人排除妨碍，从鹏程农贸公司所有的睢宁县搬离，赔偿鹏程农贸公司财产损失5.7万元。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人从案外人陈高红处购买的苗圃场房屋是涉案房屋错误。三被上诉人称其从案外人陈高红处购买了涉案房屋，但是其提交的与陈高红之间的《房屋转让协议》所指向房屋与上诉人销售给案外人陈高红的房屋并不一致。上诉人与案外人陈高红所签订的《商品房认购书》所指向房屋坐落在，楼号为B幢104单元204室。而三被上诉人提供的《房屋转让协议》指向房屋位于苗圃场。三被上诉人的证据并不足以证明其购买的房屋与涉案房屋为同一房屋。一审法院认定案外人将涉案房屋出售给三被上诉人，属于事实认定错误。二、一审法院认定案外人陈高红与上诉人之间的《商品房认购书》为商品房销售合同无事实及法律依据。退一步讲三被上诉人购买的房屋为涉案房屋，认购书为商品房买卖合同，也并不导致案外人陈高红有处分房屋的权利，陈高红违反合同约定而放弃购买房屋，对房屋的处分为无权处分，三被上诉人也无权占有房屋。一审法院以《商品房认购书》为商品房买卖合同为由认定陈高红处分房屋符合法律规定错误。案外人陈高红与上诉人并未建立商品房买卖合同关系，无权对涉案房屋进行处分。案外人陈高红与上诉人之间签订的《商品房认购书》系合法有效的预约合同，明确约定了双方应当另外签订《商品房买卖合同》，且按照《商品房认购书》第五条第(1)款的约定买受人未在规定日期内付清余款，视同放弃了对涉案房屋的认购权利。案外人陈高红既没有与上诉人签订正式的《商品房买卖合同》，也未付清全款，违反了合同约定，案外人陈高红没有与上诉人建立商品房买卖合同关系，也就对涉案房屋不享有任何权利。从案外人陈高红处购买房屋的三被上诉人对涉案房屋没有合法占有的权利。退一步讲，即便案外人陈高红与上诉人签订的《商品房认购书》属于商品房买卖合同，陈高红未履行商品房买卖合同中有关付款的约定，同样属于放弃了购买该房屋的权利。而且上诉人也没有将涉案争议的房屋实际交付给案外人陈高红，房屋产权登记还在上诉人名下。所以案外人陈高红对涉案房屋的转售行为同样属于无权处分。从案外人陈高红处购买房屋的三被上诉人也对涉案房屋没有合法占有的权利。三、一审法院认定三被上诉人合法占有房屋没有事实及法律依据。三被上诉人与案外人陈高红签订购房合同，当其不能取得涉案房屋所有权时，三被上诉人合同权利无法实现应当向陈高红主张权利，而不能直接强占上诉人的房屋。三被上诉人与案外人陈高红建立房屋买卖合同关系。案外人陈高红与上诉人之间为商品房预约合同关系。根据合同相对性，三被上诉人如不能取得案外人陈高红出售的房屋，应当向陈高红主张债权，而不能直接强占上诉人所有的房屋。案外人陈高红未取得房屋产权证书，也未占有涉案房屋，其处分涉案房屋的行为属于无权处分。三被上诉人突破合同相对性，未向陈高红请求解除合同和要求其承担违约责任，而直接占据上诉人所有房屋的行为违反了法律规定。李学群、李明山、陈洪艳辩称，一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。鹏程农贸公司向一审法院起诉请求：1.判令李学群、李明山、陈洪艳排除妨碍，从鹏程农贸公司所有的睢宁县搬离，并将上述房屋返还鹏程农贸公司；2.判令李学群、李明山、陈洪艳赔偿占据房屋期间造成的财产损失5.7万元；3.诉讼费由李学群、李明山、陈洪艳承担。一审法院认定的事实：2007年4月11日，鹏程农贸公司与案外人陈高红签订《商品房认购书》一份，约定陈高红以25.5万元的价格购买鹏程农贸公司所有的坐落于房屋一处。认购书签订当日，陈高红给付鹏程农贸公司15万元定金。认购书约定，在签订认购书10日内支付房款30%，作为该房屋的首付款。已交纳定金转入首付款中，在2007年10月30日前付清余款；签定正式《商品房买卖合同》鹏程农贸公司另行电话通知；如陈高红不能如约履行付款义务，也未提供鹏程农贸公司认可的书面理由就视同陈高红自愿放弃该房屋认购权利，鹏程农贸公司有权不退还所缴纳定金，并将该另行出售。2007年5月31日，案外人陈高红再次支付购房款8万元。李学群与李明山系父子关系，李明山与陈洪艳系夫妻关系。2011年1月30日，案外人陈高红及尤延荣（系陈高红之夫）将上述房屋（上下两层、各两间）以32万元的价格出售给本案李明山、陈洪艳，并签订《房屋转让协议》一份，协议约定：李明山、陈洪艳以现金方式一次性给付案外人购房款29.5万元，陈高红购房时所欠鹏程农贸公司2.5万元房款，由李明山、陈洪艳偿还。协议签订当日，李明山通过中国农业银行转款29.5万元给案外人尤延荣。另查明：2007年6月8日，鹏程农贸公司取得了的房屋所有权证书；庭审过程中，李学群、李明山、陈洪艳自愿将欠款2.5万元给付鹏程农贸公司，鹏程农贸公司不愿作出是否收取的意思表示，亦不同意在本案中一并解决。关涉案房屋的占有及使用情况，鹏程农贸公司主张自与陈高红签订《商品房认购书》后，涉案房屋（共两层）仍由鹏程农贸公司使用。后因案外人陈高红结婚需要，鹏程农贸公司将上述房屋第二层出借给陈高红使用；李学群、李明山、陈洪艳主张陈高红购买卖房屋并进行了装修（一、二层），将二层留作自己使用，一层出租给他人销售家具。自其购买后李明山、陈洪艳使用该房屋二层，一层空闲数月后，2011年5月双方协商后，鹏程农贸公司使用了该房屋一层作王集镇盛世嘉园售房部。2019年6月9日。李学群、李明山、陈洪艳收回了被鹏程农贸公司占有使用的涉案一层房屋。现鹏程农贸公司以自己公司为涉案房屋所有人要求李学群、李明山、陈洪艳排除妨碍为由，起诉到至法院，请求如前所述。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。但是当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，鹏程农贸公司与案外人陈高红于2007年4月11日签订《商品房认购书》，开启购房事宜，该认购书是双方对房屋交易行为的初步确认，其作为在于督促双方诚及商谈，履行订立正式的商品房买卖合同的内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。案外人陈高红将其购买的涉案房屋转售给李明山、陈洪艳，系当事人对自己权利的处分，符合法律规定。现鹏程农贸公司以案外人拖欠购房尾款2.5万元应视作放弃购买房屋、及双方未签订《商品房买卖合同》未取得涉案房屋物权为由，要求李学群、李明山、陈洪艳排除妨碍返还房屋的诉讼请求无法律依据，一审法院依法不予准许。鹏程农贸公司要求赔偿损失5.7万元，李学群、李明山、陈洪艳对此不予认可，且鹏程农贸公司未向法庭提供任何财产损失的证据，故鹏程农贸公司该项主张，一审法院亦不予支持。遂依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回睢宁县鹏程农贸市场有限公司的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，陈高红在2007年4月11日与鹏程农贸公司签订了房屋买卖合同后，又于李明山、陈洪艳签订《房屋转让协议》，并将案涉房屋交付给李明山、陈洪艳占有使用，案涉转让协议中所约定的陈高红购房时所欠鹏程农贸公司的2.5万元房款由李明山、陈洪艳偿还，该约定与陈高红尚欠购房款的数额及协议相印证，也即在陈高红将从鹏程农贸公司购买并使用的案涉房屋转售李明山、陈洪艳，鹏程农贸公司诉请被上诉人排除妨害的主张不能成立，本院不予采纳。基于以上陈述，《房屋转让协议》虽然载明标的物位于苗圃场，但该协议同时标明的房屋坐落及两邻能够证实其与案涉房屋为同一房屋，故本院对上诉人该项上诉理由，不予采信。综上所述，睢宁县鹏程农贸市场有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1226元，由上诉人睢宁县鹏程农贸市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  汤孙宁审判员  王素芳二〇二〇年十二月四日书记员  李 雯