安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终986号上诉人（原审被告）：沈睿超，女，1989年11月28日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：钟心,安徽众佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司，住所地安徽省铜陵市高速铜都天地****，统一社会信用代码913407000584687140（1-1）。负责人：胡业光，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗勤,安徽怀谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：程翠，该公司员工。上诉人沈睿超因与被上诉人安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司物业服务合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初3370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，因经过阅卷、调查和询问当事人，本案不开庭进行了审理，本案现已审理终结。沈睿超上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判沈睿超按每月每平米一元的标准支付安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司物业管理服务费合计4339.8元；2、本案一审、二审诉讼费用由安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司提供的物业管理服务存在严重质量问题，如房屋渗漏、太阳能、门禁不能使用等问题，依法应减少收取物业服务管理费。依据《业主临时规约》第28条《前期物业服务合同》第6条第1款之规定“具体物业费标准以铜陵市物价局核定为准”，而安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司一直未能提供物价局最终核定的书面文件，即本案物业费收费标准还未最终确定。一审判决认定物业管理费标准为每月每平米2.5元与事实不符。安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司辩称，安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司已完全按照前期物业服务合同中约定的服务标准提供物业服务，沈睿超应当按照前期物业服务合同的约定全额交纳物业费用。小区太阳能属于房屋的配套设施设备，存在问题应由开发商进行解决，安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司作为物业服务单位，在接到业主反映后一直在与开发商进行沟通，责任不在安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司。小区门禁经过安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司与开发商沟通，开发商已投入大笔资金对小区各栋楼的门禁系统进行升级改造，现已完好，不存在问题，只是部分业主在进出时不愿意随手关门或用物品阻止门关上，导致门禁系统未完全发挥作用，但造成此问题的主要原因不在安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司，不应由安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司承担责任。沈睿超的房产是商铺，根据法律规定，商铺非普通住宅小区，其物业服务收费按照市场调节价，而且到目前为止，铜陵市政府没有针对非普通住宅物业服务收费标准的指导或规定。故商铺的物业费用收费标准按照前期物业服务合同中约定的服务标准，是合法有效的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求维持一审判决，驳回沈睿超的上诉请求。安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令沈睿超立即向安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司支付自2015年11月1日至2020年3月31日的物业费19167.45元；2.请求判令沈睿超按照每天应交款万分之三的标准向安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司支付违约金直至缴清全部物业服务费之日止，暂截止2020年3月31日应支付违约金4891.93元；3.本案诉讼费用由沈睿超负担。一审法院认定事实：2011年7月1日，安徽省高速地产物业管理服务有限公司与高速地产集团铜陵有限公司签订《高速地产铜都天地前期物业服务合同》及《补充协议》，约定安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司为高速铜都天地花园小区提供物业服务，约定了物业费收费标准为商业每月每平方米2.50元，公共耗能费据实分摊，该合同自业主委员会成立之日止。同时合同约定上述费用每半年支付一次，首次缴纳一年，之后业主或物业使用人应在每个缴费周期（半年）前20日内履行缴纳义务，逾期缴纳物业费的，从逾期之日起以应缴物业费为基数按日万分之三支付违约金。沈睿超于2017年9月29日与该商户的开发企业办理领房验收交接手续，并与同日与安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司为沈睿超所有的铜都天地花园商铺5-4室业主（建筑面积144.66平方米）提供物业服务，商业物业为每月每平方米2.50元。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司依约为该小区提供了物业服务，沈睿超未按约向安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司交纳物业服务费用，安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司要求沈睿超支付物业服务费的诉讼请求，法院依法应予支持。沈睿超于2017年9月29日与该商户的开发企业办理领房验收交接手续，安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司要求沈睿超支付此前的物业费，无事实和法律依据，法院不予支持。违约金约定过高，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十二条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告沈睿超于本判决生效后十日内支付原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司物业费10849.5元。二、驳回安徽省高速地产物业管理服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。沈睿超提交安徽省铜陵市铜官区人民法院（2019）皖0705民初1958号、1951号、1953号民事判决书，证明案涉小区存在公共部位乱堆乱放、装修垃圾堆放点未标识，垃圾未及时清理，机动车、非机动车乱停，管理无序，房屋漏水，太阳能门禁不能使用等严重的物业服务质量问题。沈睿超提交铜陵大市场、铜陵绿源大市场物业费收据，证明案涉小区周边同类地产物业的物业费标准，约每月每平米一元，为该地段市场价。沈睿超提交安徽省铜陵市中级人民法院（2019）皖07民终639号民事判决书和安徽省高级人民法院（2020）皖民申1921号裁定书，证明案涉小区因物业服务质量问题，法院酌定降低物业费至每月每平米一元左右标准计算。本院认定如下：对沈睿超提交的以上证据的真实性、合法性予以确认。当事人所举的其他证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。综合各方举证、质证及诉辩意见，本院归纳如下争议焦点：沈睿超是否应当支付安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司物业费10849.5元。本院认为，安徽省高速地产物业管理服务有限公司与高速地产集团铜陵有限公司签订的《关于高速铜都天地小区前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，在合同履行期间，安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司依约为包括沈睿超在内的小区业主提供了物业服务，沈睿超作为业主，在接受安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。因此安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司向沈睿超主张收取物业服务费的诉讼请求，符合法律规定。沈睿超于2017年9月29日与安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司为沈睿超所有的铜都天地花园商铺5-4室业主（建筑面积144.66平方米）提供物业服务，商业物业为每月每平方米2.50元。沈睿超上诉称安徽省高速地产物业管理服务有限公司铜陵分公司未提供相应质量的物业服务，但其提供的证据不能予以证明，故本院不予采信。综上所述，沈睿超的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈睿超负担。本判决为终审判决。审判长 刘 策审判员 朱小文审判员 戴瑞亭二〇二〇年十二月一日法官助理盛华铭书记员杨采薇附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。