广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18027号上诉人（原审被告）：汪卫民，男，1969年1月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：曾楚麟，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王为民，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市番禺区石碁镇小龙村第二村民小组，住所地广东省广州市番禺区石碁镇小龙村。负责人：曾宪勤，职务组长。委托诉讼代理人：区爟明，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘启伟，广东纬国律师事务所律师。上诉人汪卫民因与被上诉人广州市番禺区石碁镇小龙村第二村民小组（以下简称小龙村二组）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪卫民上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判汪卫民应付场地使用费为91302.99元（已抵扣100000元押金、返租租金60923.52和变更承租人手续费33299.89元）；3.本案一、二审诉讼费用由小龙村××组承担。事实与理由：一审法院适用法律错误。1.一审法院对案涉合同定性错误，一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第六十三条规定，认定案涉《土地租赁合同》属于有效合同理由不成立。原法第六十三条与2020年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）第八十二条的主要内容是同时并存的，一审法院认为新法第八十二条对于原法第六十三条的效力性禁止性规定做出了修订，是错误的，两者没有修订上的关联。无论根据新法还是原法，农用地在没有办理专用审批手续之前，均不能被出租用于非农建设。农用地转为建设用地应当办理农用地转用审批手续，该规定属于涉及国家利益的效力性强制性规定。根据相关法律规定，案涉合同的标的物是农用地（其中大部分耕地），不论合同用途建设足球场是否属于村公共设施和公益事业，办理农用地转用审批手续是必须的。但小龙村××组至2018年1月31日终止合同收回土地时都没有办理农用地转用审批手续。小龙村××组将未办理农用地转用审批手续的农用地（其中大部分为耕地）租赁给汪卫民建设使用，违反了法律的效力性强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，双方签订的《土地租赁合同》应属无效合同。一审法院认为“从宽例外、持续性行为例外的基本法理”，从而适用新法无法律依据，新法与原法对农用地转为建设用地的效力性强制性规定一致，并不存在更“宽”的表现。案涉合同签订于2014年1月8日，终止于2018年1月31日，合同成立及履行完全在原法有效期间，合同终止后快满两年，即2020年1月1日新法才实施，一审法院以“持续性行为例外”为由适用新法，违反了《中华人民共和国立法法》规定，应予纠正。即使适用新法，案涉合同也应认定为无效合同。2.一审法院认定双方在签订案涉合同时均清楚土地尚为农用地，仍约定将土地用于建设足球场，故双方对合同解除均存在过错。但从《土地租赁合同》、《申请报告》、《证明》等证据均显示租赁的土地为“荒地”，即农用地和建设用地以外的未利用地，汪卫民直至被起诉后去国土部门查询才知道是农用地，无证据证明汪卫民在签订合同时清楚土地为农用地。小龙村××组在签订合同时故意隐瞒土地现状，自始至终都没有申请办理农用地转用审批手续，故其应当对造成合同无法履行甚至无效承担主要责任，汪卫民仅承担次要责任。一审法院对过错责任主次问题未作出适当确认。3.一审法院对10万元押金处置不当。一审法院支持小龙村××组没收汪卫民5万元押金，剩余5万元押金用于抵扣未付租金。但如果认定案涉合同无效，则不存在汪卫民违约的问题，小龙村××组无权没收押金，10万元押金应全部用于抵扣未付租金。4.一审法院对返租租金抵扣问题处理不当。一审法院一方面认可汪卫民已交租部分可以抵扣其与小龙村经济社之间的《土地租赁合同》的返租租金，另一方面又以小龙村××组与小龙村经济社并非同一主体且小龙村××组不同意抵扣为由，不支持汪卫民在未付租金中抵扣2017年6月至2018年1月返租租金60923.52元，该处理自相矛盾。从双方提供的证据及陈述来看完全可以认为存在表见代理的情况，即小龙村经济社与汪卫民所签订的返租合同其实是小龙村经济社代理小龙村××组签订的。小龙村××组指定汪卫民将租金交给小龙村经济社并由其出具收据。汪卫民在交租时可以抵扣返租租金，小龙村××组对此无异议，若不属于返租，小龙村××组应当不会同意抵扣。小龙村××组确认2018年2月8日潘启伟律师向汪卫民发出的《律师函》是受其委托发出的，但律师函又载明是受小龙村经济社委托，且涉及返租合同事项，这说明返租本来就是小龙村××组自己的事。小龙村××组与小龙村经济社之间在人事、财务等方面存在紧密关系，小龙村××组从未向汪卫民声明小龙村经济社不是其代理人。故为了节省司法资源，应当支持汪卫民在交租金时抵扣返租租金。5.一审法院对变更转租人手续费33299.89元处理不当。一审法院认为汪卫民要求以合同变更承租人手续费抵扣未付租金的抗辩意见缺乏依据，但若合同被认定为无效，则小龙村××组丧失收取合同变更承租人手续费的合法依据，所收取的费租金款项应当返还，故应将此款抵扣租金。6.一审法院对应付租金数额的确定有误。一审法院认定租金时没有在应付租金中扣除另外50000元押金、2017年6月至2018年1月返租租金60923.52元和变更承租人手续费33299.89元，扣除后汪卫民应向小龙村××组支付的租金仅为91302.99元。小龙村××组辩称：其认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回汪卫民的上诉请求。小龙村××组向一审法院起诉请求：1.判令《土地租赁合同》下的押金100000元由小龙村××组予以没收；2.判令汪卫民向小龙村××组支付2017年6月至2018年1月的租金共306358.96元；3.判令汪卫民自小龙村××组起诉之日起以306358.96元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给小龙村××组至本金清偿完毕之日止；4.本案诉讼费用由汪卫民承担。一审诉讼中，经一审法院释明，小龙村××组表示，如一审法院认定的合同效力与其主张不一致，其将第2项诉讼请求中租金变更为占有使用费，并明确其主张的租金或占有使用费起止日期为2017年6月1日至2018年1月31日，其余诉讼请求不变。一审法院认定事实：根据广州市番禺区石碁镇小龙村民委员会（以下简称小龙村委会）于2019年7月9日出具的《情况说明》，小龙村经济社属于一级经济组织，小龙村××组属于二级经济组织，小龙村××组对独立所有的财产进行自我管理，包括对其所属的土地出租等；属于小龙村××组独立所有的财产包括涉讼土地和位于村内建筑面积约500平方米的酒堂；由于小龙村××组名下没有开设独立的财务账户，故其日常收支是通过广州市番禺区小龙经济发展公司（以下简称小龙公司）账户来进行，由小龙公司为其分开做账。2014年1月8日，小龙村××组作为出租方(甲方)，汪卫民作为承租方（乙方），签订《土地租赁合同》，约定租地地点为番禺区石碁镇小龙村二队土名“文阁”荒地一块（以下简称涉讼土地），租地面积25615.3平方米（以实量为准），租地时间为2013年10月10日至2023年10月9日止，租期为10年，甲方向乙方提供2个月作为平整土地期（2013年7月10日至2013年10月9日）；土地租金按每月每平方米1.3元收取，即每月租金为33299.89元，该土地租金每三年递增一次，每次按基数递增15%；签约乙方需交10万元作为押金，此押金在合同期满后，经甲方验收合格后无息10天内退回；乙方必须合法经营，如有不法的经营行为，其后果由乙方自己承担，因当前国家土地监控严格，在合同期内，乙方需要集建厂房，国家相关部门及卫星监控出图斑需要拆除厂房及建筑物，甲方不负任何责任，没有赔偿，国家不准建设，乙方照交租金；乙方不按合同付款，甲方有权立即终止乙方的租赁使用权和不退换所有租金与押金；落款处有小龙村××组代表及汪卫民签名，石碁镇小龙村股份合作经济社（以下简称小龙村经济社）在证明单位处加盖公章，并加具意见“同意本队合同，但要办理一切用地报批手续”。2014年2月21日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向石碁镇政府、区城管综合执法分局、番禺供电局、区自来水公司出具穗番国土监字[2014]10号《查处违法用地告知函》，其上载明，小龙村委会在未完善用地手续情况下，在涉讼土地上平整土地、搭建钢架及大规模施工，占地面积约31.3亩，请石碁镇政府督促违法用地当事人在2014年2月28日前将土地恢复原貌，并函复处理结果。2019年7月2日，小龙村××组向一审法院提起本案诉讼。诉讼中，双方当事人均确认，涉讼土地为一般农用地，汪卫民已于2018年1月31日将涉讼土地交还小龙村××组；小龙村××组没有独立的收款账户，涉讼土地的租金通过小龙村经济社或小龙公司收取。为查明涉讼土地性质，一审法院向广州市规划和自然资源局番禺区分局去函调查，该局于2020年5月15日作出穗规划资源协查[2020]771号《协助司法查询复函》，称涉讼土地在2018年度土地利用现状中大部分为水田（耕地），其余为城市（建设用地），在《广州市番禺区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中，该地块绝大部分为耕地，该地块不属于基本农田保护区。双方当事人对于以下证据和事实存在争议：1、关于《土地租赁合同》是否有效的问题。汪卫民主张，其此前不清楚涉讼土地性质，双方约定汪卫民承租涉讼土地用于建设人工草地足球运动场，小龙村委会曾出示《申请报告》及《证明》，告知汪卫民涉讼土地已办妥用地手续。小龙村××组提起本案诉讼后，汪卫民至国土部门查询，才清楚涉讼土地为一般农用地，《土地租赁合同》应为无效。为证明其主张，汪卫民提供了小龙村委会于2014年1月10日向番禺区石碁镇国土所出具的《申请报告》及于2014年3月18日出具的《证明》，其中《申请报告》载明：小龙村有一“文阁”荒地闲置数年，现为村民群众在该荒地建造一个人工草地足球运动场，但本村由于资金不足，无法实施工程，因此先给汪卫民使用数年，之后由本村收回，归村所有；《证明》载明：我番禺区石碁镇小龙村有一“文阁”田由于周边水质受到污染成为荒地数年，应本村村民要求，及为改善群众的体育文化生活，达到强身健体、丰富精神活动的目的，先利用该荒地临时为村民群众建造人工草地足球运动场，望各级部门领导大力支持为盼。小龙村××组确认《申请报告》及《证明》的真实性，也确认其中所载“文阁”荒地为涉讼土地，但认为出具两份文件的是小龙村委会，与小龙村××组不是同一主体，该文件与小龙村××组无关。《土地租赁合同》并无约定涉讼土地的用途，仅约定汪卫民必须合法经营，直至小龙村××组看到汪卫民搭建钢架，小龙村××组才知道汪卫民用荒地建人工草足球场，违建是汪卫民个人行为，与小龙村××组无关，《土地租赁合同》是合法有效的合同。2.关于小龙村××组是否有权没收押金10万元的问题。小龙村××组主张，汪卫民承租涉讼土地后，用于经营足球场，曾因违章建设问题被有关部门查处，汪卫民拆除部分违章建筑后足球场正常经营了四、五年，足球场至今仍在运作。汪卫民于2018年2月1日向小龙村××组出具了《解除土地租赁合同协议书》，表明因其经营不善要求解除合同，将押金交由小龙村××组处理，因汪卫民拖欠租金，故小龙村××组同意解除合同。由于汪卫民作出了自愿放弃押金的意思表示，无论租赁合同是否有效，小龙村××组有权没收押金10万元。为证明其主张，小龙村××组提供了汪卫民于2018年2月1日出具的《解除土地租赁合同协议书》，其上载明，汪卫民承租涉讼土地用于经营体育项目“足球场”使用，因经营不善导致无力交付租金，提出解除合同，解除合同得到同意后，押金10万元及足球场所有设施交由生产队自行处理，汪卫民本人无异议；另外，该份文件原件仅有汪卫民签名，没有曾宪勤签名，小龙村××组另提交了一份汪卫民签名为复印件但下方空白处有曾宪勤签名原件的版本，小龙村××组主张经过村民讨论，决定没收押金10万元，因财务小龙村委员会要求将文件存档，故曾宪勤复印后加具了签名。汪卫民确认《解除土地租赁合同协议书》上的签名为其手写，出具文件时并无曾宪勤签名，该份文件是双方合意作出对所有法律关系的具结，曾宪勤出具文件模板后，由村民曾志勇转交汪卫民，汪卫民签名后交还曾宪勤，小龙村××组述称解除《土地租赁合同》经过村民表决，说明村民同意解除合同后，汪卫民放弃押金10万元，双方的债权债务已结清，汪卫民不存在拖欠租金或者土地占有使用费的行为，现小龙村××组要求汪卫民支付租金或者占有使用费，小龙村××组应将押金10万元退还汪卫民；当时汪卫民同意小龙村××组扣减10万元，是因为如果补足了用地手续，足球场可以办理营业执照，汪卫民可以向相关文体部门申请200万元的补贴，在无法申请的情况下，汪卫民不可能出具该份文件；而且是由于经常接到村里的通知称场地会被查处，导致汪卫民经营困难，而非因汪卫民经营不善。汪卫民主张因《土地租赁合同》无效，小龙村××组应向其退还押金。3、关于汪卫民欠付的租金或占有使用费的金额问题。汪卫民主张，其为涉讼土地第二手承租人，《土地租赁合同》原为第一手承租人与小龙村××组签订的，汪卫民接手后，并无变更合同内容，直接按原合同模板签订了新的《土地租赁合同》；故合同内约定的2013年10月、11月的租金是第一手承租人支付的，其实际自2013年12月10日接收使用涉讼土地，并自当月起计算租金，其已付清截至2017年6月9日租金，如需继续支付涉讼土地2017年6月10日至2018年1月31日的租金或占有使用费，应扣减以下项目：（1）小龙村××组无权处理押金10万元，押金应抵扣租金；（2）汪卫民于2014年1月8日向小龙村××组支付了合同变更转租人手续费33299.89元，该笔费用于法无据，应退还；（3）租金或占有使用费按月计算，小龙村××组于2013年12月中旬交付土地，小龙村××组应向其退还半个月租金16650元；（4）根据其核对的租金账目，汪卫民多付10235.9元，应予抵扣；（5）2016年6月22日，小龙村经济社向汪卫民返租了部分土地，自该月起，汪卫民先向小龙村经济社申请核实扣减返租租金后的应付租金数额，汪卫民按小龙村经济社确认的数额向小龙村××组支付租金，2017年6月至2018年12月的返租租金为60923.52元，小龙村××组计算费用时需扣除该部分返租租金。综上，扣除上述金额后，汪卫民未付的租金或占有使用费应为85875.13元。为证明其主张，汪卫民提供了以下证据：证据（1）小龙村经济社出具的9份收据，分别确认收到汪卫民交来的以下款项：①编号为0030063、开具日期为2014年1月8日的收据记载押金10万元；②编号为0030064、开具日期为2014年1月8日的收据记载合同变更转租手续费（1个月租金）33299.89元；③编号为0031589、开具日期为2014年6月23日的收据记载1月10日至2月9日租金33299.89元；④编号为0006698、开具日期为2015年2月6日的收据记载2月10日至12月9日租金332998.9元；⑤编号0118243、出具日期为2015年11月9日的收据记载4月10日至5月9日租金33299.89元；⑥编号为0106464、开具日期为2016年2月2日的收据记载2016年5月10日至12月9日租金233099.23元；⑦编号为0091972、开具日期为2016年12月15日的收据记载6月至10月租金163717.12元；⑧编号为0019281、开具日期为2017年4月7日收据记载2016年12月10日至2017年1月9日租金41294.87元；⑨编号为0021029、开具日期为2017年8月23日收据记载2017年1月10日至2017年5月9日租金加5月租金合计153397.15元。证据（2）部分转账记录，包括2014年1月8日转账66599.78元，汪卫民主张是涉讼土地2013年12月租金和合同变更手续费；2015年7月3日转账133199.56元，汪卫民主张是涉讼土地2014年12月10日至2015年4月9日租金；2016年7月6日转账199799.34元，汪卫民主张是涉讼土地2015年12月10日至2016年6月9日租金。证据（3）汪卫民与小龙村经济社签订的《土地租赁合同》复印件，其上载明，租地地点为“文阁”荒地，租地面积为4230.8平方米（以实量为准），租地时间为2016年6月1日至2023年10月9日，每月每平方米1.8元，总计租金为7615.44元/月，乙方需在每月10日前缴交当月租金，汪卫民主张签订该份合同后，小龙村经济社已收回原件；广东纬国律师事务所潘启伟于2018年2月8日发出的《律师函》，其上载明，潘启伟为小龙村经济社的法律顾问，受小龙村经济社委托，提出：汪卫民与小龙村经济社于2016年6月22日签订了《土地租赁合同》，约定向小龙村二队承租土名“文阁”荒地一块，面积4230.8平方米，每月每平方米1.8元，租赁期限自2016年6月1日至2023年10月9日止，由于汪卫民拖欠租金以及于2018年2月1日单方面提出解除合同的行为，构成根本性违约，要求汪卫民接到律师函后三天内清偿租金，汪卫民主张该《律师函》实际是小龙村××组发出的，小龙村××组清楚存在返租行为，甚至在《律师函》中引用的是返租合同的条款，故应在租金中扣减相应的返租租金。小龙村××组对证据（1）无异议，从收据可看出，汪卫民长期拖欠租金；对证据（2）真实性无异议，对汪卫民主张的缴费时间及租金无异议；对证据（3）不确认，小龙村××组并无向汪卫民返租土地，也无以小龙村经济社的名义与汪卫民签订返租土地的租赁合同，小龙村××组并无向汪卫民缴纳租金的义务；确认《律师函》是小龙村××组向汪卫民发出。小龙村××组主张，汪卫民为第二手承租人，涉讼土地于2013年7月交付第一手承租人，当时涉讼土地为荒地，存在低洼有坑的情况，需要平整，故有3个月免租期，第一手承租人已支付2013年10月10日至12月9日的租金，其与汪卫民于2013年12月10日办理承租人变更手续。在租赁过程中，汪卫民曾与小龙村经济社签订关于涉讼土地的返租合同，但是无经小龙村××组的同意及见证，小龙村××组不清楚具体租赁面积、租金，返租合同签订后，汪卫民在每月应付租金中扣除小龙村经济社应付的返租租金，该部分租金由小龙村经济社补足，小龙村××组收到的租金与合同约定一致。汪卫民已付清截至2017年5月31日租金，双方合同于2018年1月31日解除，故汪卫民还应按合同约定向其支付2017年6月1日至2018年1月31日的租金或占有使用费共计306358.96元。一审法院认为：关于小龙村××组与汪卫民签订的《土地租赁合同》的效力问题。根据规划部门的复函，涉讼土地的确大部分为耕地，不属于基本农田保护区。双方当事人对此均无异议，但对于签订《土地租赁合同》的目的及约定的土地用途存在争议，汪卫民提交了小龙村委会出具的《申请报告》、《证明》，拟证明小龙村××组向其出租涉讼土地时谎称该土地为“荒地”，已向相关部门申请农用地转用审批手续，可以在土地上建设人工草足球场，小龙村××组对该两份证据真实性予以确认，但称对证据内容并不知情。对此，一审法院认为，因小龙村××组没有主体登记、没有印章，其收取土地租金是借用小龙公司账户，开具的收据是加盖小龙村经济社财务专用章，可见小龙村××组在对外的民事活动中存在借用村内其他机构名义的情况；小龙村××组主张涉讼土地是属其所有的财产，对此小龙村委会出具《情况说明》予以确认，而汪卫民提交由小龙村委会出具的《申请报告》、《证明》所指的均为涉讼土地，小龙村××组称其对该两份文件内容不知情，不符合常理，一审法院不予采信。根据《申请报告》、《证明》的内容，是小龙村应村民要求，意欲利用涉讼土地建设人工草地足球场，但因资金不足，才向汪卫民出租该土地，由汪卫民建设。因此，小龙村××组与汪卫民签订《土地租赁合同》时，双方都应当清楚土地租用用途为建设人工草足球场，由于涉讼土地为农用地，双方签订《土地租赁合同》将该土地用于建设足球场，属于将集体所有的土地使用权出租用于非农业用途的情形。根据《中华人民共和国土地管理法》(2004修正)第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”而2020年1月1日起实施的修正后的《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）第八十二条对上述条款修改为：“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”该条对于原法第六十三条的效力性禁止性规定作出了修订。根据法律适用的基本原则，原则上应适用行为之时的法律和行政法规的规定认定合同效力，但如果在判决作出之前，根据新颁布的法律、行政法规的规定认定合同有效而根据原有法律、行政法规认定无效的，根据从宽例外、持续性行为例外的基本法理，应适用新颁布的法律、行政法规的规定认定合同效力。因涉讼土地不属于基本农田保护区，小龙村××组与汪卫民之间的《土地租赁合同》合法有效。但因涉讼土地为农用地，汪卫民在地上建设足球场后被相关部门查处，现双方当事人已于2018年1月31日办理场地交接手续，《土地租赁合同》实际已解除。因双方在签订《土地租赁合同》时均清楚土地尚为农用地，仍约定将土地用于建设足球场，故双方对于合同无法继续履行而解除均存在过错。但汪卫民实际占用场地期间，应向小龙村××组支付租金。关于汪卫民应付租金的金额问题。《土地租赁合同》约定租地时间2013年10月10日至2023年10月9日，起始租金33299.89元/月，每三年递增15%。但双方当事人均确认，汪卫民实际自2013年12月中旬开始承租，《土地租赁合同》是沿用了上一手租户的内容未做变更，上一手租户已缴纳2013年10月10日至2013年12月9日的租金，2013年12月10日以后的租金由汪卫民缴纳。因此，一审法院认定汪卫民承租租期应自2013年12月10日起算。至于租金何时开始递增的问题，虽汪卫民在第二次庭审中主张按照实际交付时间计算递增时间，但在其向一审法院提交的《文阁地足球场地租支付明细》（2020年4月16日）中，其自行计算的租金明细自2016年10月10日起系按照38294.87元/月计租，与小龙村××组在庭审中称租金递增时间与合同约定一致的主张一致，故一审法院认定租金应自2016年10月10日起递增为38294.87元/月（33299.89元/月×115%）。小龙村××组对汪卫民提交的租金收据及转账记录予以确认，故一审法院对其中记载的交租日期及金额予以确认。根据收据及转账记录，2013年12月10日至2016年6月9日的租金已于2016年7月6日缴清，汪卫民另已支付10万元押金及33299.89元变更承租人手续费。此后还支付了三次租金：2016年12月15日支付163717.12元，2017年4月7日支付41294.87元，2017年8月23日支付153397.15元，但该三次的付款金额均与收据中记载的交租期间的应付租金金额无法对应。根据收据记载，租金已交至2017年6月9日，而2016年6月10日至2017年6月9日的应缴租金为439558.52元（33299.89元/月×4个月+38294.87元/月×8个月），实缴租金为358409.14元（163717.12元+41294.87元+153397.15元）。汪卫民主张，在其应缴租金中须扣除其与小龙村经济社之间的《土地租赁合同》的返租租金。虽小龙村××组对汪卫民提交的该《土地租赁合同》复印件不予认可，但小龙村××组2018年2月8日向汪卫民发出的《律师函》中实际已对该《土地租赁合同》内容予以确认，且小龙村××组在庭审中确认：汪卫民确有返租给小龙村经济社，小龙村经济社每月计算两个《土地租赁合同》的租金相抵之后汪卫民仍应支付的租金并与汪卫民核数后，由汪卫民向小龙公司支付，最后小龙村××组的应收租金由小龙村经济社与小龙村××组之间结算。因此，一审法院对于汪卫民提出已付租金中实际已扣除其对小龙村经济社的返租租金的主张予以采信，对其提交的与小龙村经济社之间的《土地租赁合同》亦予以合理采信。因此，汪卫民已付租金中，自2016年6月起应扣除7615.44元/月的返租租金，故2016年6月10日至2017年6月9日的应缴租金中共应扣除返租租金91385.28元（7615.44元/月×12个月），扣除后的应缴租金金额为348173.24元（439558.52元-91385.28元）。综上，期间汪卫民已多付租金10235.9元（358409.14元-348173.24元），该多付部分应用于抵扣此后尚未支付的租金。汪卫民于2018年1月31日将场地交还小龙村××组，应支付租金至交还场地时止。2017年6月10日至2018年1月31日的应付租金为295762.30元（38294.87元/月×7个月+38294.87元/月×12个月×22天/365天），扣除前述多付租金，仍应付285526.4元（295762.30元-10235.9元）。至于汪卫民要求在未付租金中亦扣除每月返租租金（2017年6月至2018年1月）的抗辩意见，因并无证据证明该期间的返租租金金额及支付方式已得到小龙村经济社确认，小龙村××组与小龙村经济社并非同一主体，小龙村××组亦不同意抵扣，故汪卫民主张在本案未付租金中抵扣2017年6月至2018年1月的返租租金60923.52元缺乏依据，一审法院不予支持。至于汪卫民要求以合同变更承租人手续费33299.89元抵扣未付租金的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。至于保证金10万元是否应予抵扣未付租金的问题。如前述，对于《土地租赁合同》解除双方当事人均存在过错，应当各自承担相应的责任。虽汪卫民在《解除土地租赁合同协议书》中签名确认押金由小龙村××组自行处理，但因一审法院已支持小龙村××组主张的汪卫民占用土地期间的租金，如押金仍由小龙村××组没收，则显失公平。因此，一审法院酌情支持小龙村××组没收50000元押金，剩余50000元押金应用于抵扣未付租金。综上，汪卫民共应向小龙村××组支付2017年6月10日至2018年1月31日期间的租金235526.4元（285526.4元-50000元）。因小龙村××组将农用地出租予汪卫民经营足球场存在过错，一审法院对其要求汪卫民支付租金利息的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百二十条、第二百二十六以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、汪卫民支付的《土地租赁合同》项下押金中50000元归广州市番禺区石碁镇小龙村第二村民小组所有；二、汪卫民应于该判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺区石碁镇小龙村第二村民小组支付2017年6月10日至2018年1月31日租金235526.4元（已抵扣50000元押金）；三、驳回广州市番禺区石碁镇小龙村第二村民小组的其余诉讼请求。案件受理费7395元，由广州市番禺区石碁镇小龙村第二村民小组负担1812元，由汪卫民负担5583元。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合当事人双方二审诉辩情况，本案二审争议的焦点主要为：1.《土地租赁合同》是否有效；2.押金10万元、变更承租人手续费33299.89元及2017年6月至2018年1月的返还租金60923.52元能否抵扣占有使用费。关于第一个焦点问题。案涉《土地租赁合同》于2014年1月8日签订，于2018年1月31日汪卫民将场地交还小龙村××组时终止，因此《土地租赁合同》效力的判定应当以当时现行有效的法律为依据。《中华人民共和国土地管理法》于2004年8月28日和2019年8月26日修正，鉴于《土地租赁合同》在《中华人民共和国土地管理法》2019年8月26日修正前已经全部履行完毕，故一审法院以2019年8月26日修正的《中华人民共和国土地管理法》作为判断合同效力的依据系适用法律错误，本案判断合同效力应当适用2004年8月28日修正的《中华人民共和国土地管理法》。《中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日修正）》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”案涉土地系农用地，无证据显示已经办理农用地转用审批手续和建设用地规划许可，《土地租赁合同》违反了上述法律的强制性规定，应认定无效。一审法院对合同效力的认定不妥，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉《土地租赁合同》虽然无效，但是基于汪卫民已经实际使用案涉土地，故汪卫民仍然应当按照合同约定的标准支付占有使用费。关于第二个焦点问题。鉴于《土地租赁合同》无效，小龙村××组以汪卫民未付租金为由没收押金的依据不足，故该10万元押金应全部用于抵扣未付租金。关于变更承租人手续费33299.89元及2017年6月至2018年1月的返还租金60923.52元应否抵扣租金的问题，一审法院对此在本院认为部分进行了详细论述，经查并无不当之处，本院对此予以确认。汪卫民虽然对此仍然不服，但其在二审并未提供新的证据、事实支持其主张，本院对其二审主张不予支持。因此，汪卫民还应向小龙村第二村民小组支付2017年6月10日至2018年1月31日土地使用费185526.4元（已抵扣100000元押金）。综上所述，汪卫民的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日修正）》第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8281号民事判决第一、三项；二、变更广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8281号民事判决第二项为：汪卫民应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺区石碁镇小龙村第二村民小组支付2017年6月10日至2018年1月31日占有使用费185526.4元（已抵扣100000元押金）；三、驳回广州市番禺区石碁镇小龙村第二村民小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7395元，由广州市番禺区石碁镇小龙村第二村民小组负担4019元，汪卫民负担3376元；二审案件受理费3184元，由广州市番禺区石碁镇小龙村第二村民小组负担1104元，汪卫民负担2080元。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 庞智雄审判员 李 琦二〇二〇年十二月二日法官助理曹筱雨书记员林谷曼