天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初5521号原告：天津市嘉丰物业有限公司，地址天津市武清区东马圈镇东马圈村北。法定代表人：刘立功，职务经理。被告：刘雨生，男，1964年6月19日生，汉族，住天津市武清区。被告：徐占国，男，1962年9月5日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：刘雨生，男，1964年6月19日生，汉族，住天津市武清区。第三人：王全，男，1971年12月15日生，汉族，住天津市武清区。原告天津市嘉丰物业有限公司与被告刘雨生、徐占国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，经被告申请追加王全为本案第三人，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人刘立功到庭参加了诉讼。被告刘雨生、徐占国、第三人王全经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告给付拖欠原告2011年6月1日至2019年12月31日的物业服务费34830.8元、违约金43579.53元，共计78410.33元；2.依法判决被告给付原告2015年度至2020年度的采暖费垫付款32490元、违约金22466元，共计54956元；3.诉讼费等其它费用由被告承担。事实和理由：二被告系武清开发区泉兴路28号C座2门401室的业主。2005年1月1日，原告与被告签订了《物业管理服务合同》,原告依合同约定严格履行服务职责，为其提供物业服务，但自2011年6月1日起至2019年12月31日被告一直未向原告交纳物业服务费。《物业管理服务合同》还约定由原告按每年开发区规定时间标准代收采暖费，被告应按时足额交纳，如有违约原告有权停暖，后果自负，并按照迟一日交50元违约金。但自2015年度起至2020年度被告一直未向原告交纳采暖费，原告只能进行垫付。原告每年都向被告索要上述费用，被告均以无钱为由一拖再拖，故原告诉至法院。被告刘雨生、徐占国经本院传唤未到庭应诉，提交书面答辩意见称，不同意原告的诉讼请求及陈述的事实理由。被告对原告诉状中称未交纳物业服务费、采暖费以及催交的事实均不知情。被告自2009年8月1日起已将涉案房屋租赁给第三人王全，约定由王全交纳物业服务费、采暖费等相关费用，原告对此事实知晓，且此后的物业服务费、采暖费等均由原告直接与王全协商并收取，原告与王全之间因物业服务问题进行过多次诉讼，亦能证明这一点。被告与原告签订物业服务合同约定的物业服务费是每月每平米1元，对原告自行上调物业服务费的行为不认可。原告主张垫付采暖费部分超过诉讼时效，原告从未向被告催要过此项费用。综上，被告认为应由王全向原告交纳相关费用，驳回原告对被告的起诉。第三人王全经本院传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原告提交证据：1.物业服务费、采暖费欠费明细表；2.原、被告签订的《天津市物业管理服务合同》；3.2011年5月18日28号C座2门401室最后一次交纳物业服务费收据；4.2011年至2018年每年的物业服务费催交通知，含涨费标准；5.2019年物业服务费调整通知；6.2015年至2019年每年的供热报停通知，含交费通知；7.代交采暖费明细及发票；8.向被告刘雨生催交物业服务费、采暖费的短信息截屏。被告提交证据：1.（2019）津0114民初10379号民事判决书。根据原、被告陈述及提交的证据，本院认定事实如下：二被告系武清区杨村镇泉兴路28号C座2门401房产的业主，原告系该房产的物业服务企业。原、被告签订了《天津市物业管理服务合同》，合同约定：物业类型为工业；物业管理服务期限为15年，自2005年1月1日起至2020年12月31日终止；物业管理服务费非住宅房屋按建筑面积每月每平方米暂定1元由业主负责交纳，交纳时间为每年1月30日前；原告擅自提高收费标准的，被告有权要求清退，造成业主经济损失的，应给予业主经济赔偿；原告按每年开发区规定时间标准代收采暖费，被告应按时足额交纳，如有违约，原告有权停暖，后果被告自负，并按每迟一日交50元违约金等内容。2012年1月，原告通知自2012年1月1日起普通办公类行业物业服务费按每月1.5元/平方米计算；2014年1月，原告通知自2014年1月1日起普通办公类行业物业服务费按每月1.88元/平方米计算；2019年4月25日，原告通知自2019年5月1日起普通办公类行业物业服务费按每月2.5元/平方米计算。原告按通知调整的物业服务费标准向被告主张190平方米的物业服务费，并按每日1‰主张逾期交纳违约金。2019年9月20日，原告通知办理供热报停的时间截至2019年9月30日，逾期不办理的热用户视为用热，应按规定必须交纳当年取暖费，2019年10月15日之前收缴2019-2020年度全部取暖费。被告涉案房产2019-2020年度采暖费6840元，由原告向天津华电福源热电有限公司交纳。2015-2016、2016-2017、2017-2018、2018-2019四个年度的采暖费由天津市名嘉房地产开发有限公司交纳。另，本院（2019）津0114民初10379号民事判决书认定事实“原告（王全）自2009年8月1日至今租用案外人刘雨生、徐占国名下坐落于武清区××村街××路××号××楼××座××室房屋。租赁协议约定，由王全交纳物业服务费。”庭审中，原告明确表示不要求第三人王全在本案中承担责任。本院认为，原、被告签订的《天津市物业管理服务合同》合法有效，双方均应按合同约定或法律规定履行各自的义务。原告提供了物业服务，被告应交纳物业服务费。关于物业服务费标准，按合同约定原告不得擅自提高收费标准，现原告提交的通知均为单方确定收费标准，未提供原、被告协商一致或被告追认的相关证据，不符合合同约定，本院不予支持。物业服务费按1元/月/平方米计算，每月为190元，被告应交纳2011年6月1日至2019年12月31日共计103个月的物业服务费19570元。《天津市物业管理服务合同》未约定逾期交纳物业服务费的违约金，原告关于违约金的主张缺乏依据，本院不予支持。根据法律规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主仍应承担连带交纳责任。本案中原告要求二被告承担交纳责任，系其对自己权利的处分且不违反法律规定，本院予以尊重。二被告仅提交（2019）津0114民初10379号民事判决书，不能明确第三人租赁的房屋及期限，其关于应由第三人王全向原告交纳相关费用的答辩意见，本院不予采信，二被告可另行向第三人王全主张权利。原告向二被告主张垫付的2019-2020年度采暖费6840元，有事实和合同依据，也不存在超诉讼时效情形，本院予以支持。其他年度采暖费并非原告垫付，故原告不具有请求权，本院对原告主张的2015-2019年度采暖费及对应的违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘雨生、徐占国于本判决生效之日起5日内给付原告天津市嘉丰物业有限公司2011年6月1日至2019年12月31日的物业服务费19570元，2019-2020年度采暖费6840元，共计26410元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1484元，由被告徐占国、刘雨生负担294元，由原告天津市嘉丰物业有限公司负担1190元。由如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 杨 君二〇二〇年十二月一日书记员 谢雅维附本裁判文书所引用的具体法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。