天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终5816号上诉人（一审被告）：天津卓越天下投资有限公司，住所地天津市武清区高村乡乡府大街**。法定代表人：韩志鹏，经理。委托诉讼代理人：孙彧，天津亚润律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张靖平，男，1972年7月6日出生，汉族，住辽宁省兴城市。委托诉讼代理人：刘建国，北京市华泰律师事务所律师。上诉人天津卓越天下投资有限公司（以下简称卓越公司）因与被上诉人张靖平商品房预约合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2020）津0114民初5940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人卓越公司的委托诉讼代理人孙彧、被上诉人张靖平及其委托诉讼代理人刘建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓越公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或者将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．双方签订的《委托承建意向书》合法有效，被上诉人仍具备履行合同可能性，一审判决解除于法无据；2．被上诉人在限购之前预定，经镇政府协调，被上诉人享有购房资格，因此双方存在继续履行的可能。张靖平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。2017年3月双方签订《委托承建意向书》，但三年过去了，上诉人至今没有销售许可证，被上诉人有权解除合同。限购政策由天津市政府发布，被上诉人不具备购房资格，特别是无法贷款，合同无法继续履行，应予解除。张靖平向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告签订的《委托承建意向书》及《房产认购协议书》；2．被告返还原告合同价款532,820元，并以532,820元为基数按年利率6%支付自2017年3月10日起至实际给付之日止的利息（其中至2020年6月18日为106,209元），本息暂合计为639,029元；3．被告承担案件受理费。一审法院认定事实：2017年3月10日张靖平与卓越公司签订《房产认购协议书》，注明项目及房号为卓越城-泊岸馨苑一期-小二期-3号楼-703。张靖平共向卓越公司支付购房款532820元，卓越公司于3月10日为张靖平出具532820元的收据。2017年3月21日，张靖平与卓越公司签订《委托承建意向书》，约定张靖平委托卓越天下公司承建“泊岸馨苑”房产，房产位置位于天津市武清区××镇（推广名：卓达镜湖）3号楼1单元703室中户东，暂定地上建筑面积86.92㎡，以上面积仅供参考，房产竣工后，以房产权属登记部门认定建筑面积为准，按照本意向书第一条第3款约定的价格对委托承建款实行多退少补。委托承建房产单价16630元／㎡，总价1445480元；写明张靖平已交纳委托承建款532820元；第三、四条载明张靖平在签订本意向书时，对项目不具备商品房销（预）售许可条件的事实已明知，不追究卓越公司包括延期办理房产证、延期交房等在内的任何责任；还约定张靖平与卓越公司的其他违约责任以正式签订的商品房买卖合同中约定内容为准，并根据商品房买卖合同中约定的户型、面积等办理入住及房屋权属证书；本意向书自双方签订正式商品房买卖合同之日起自动失效；《委托承建意向书》还约定了其他事项。张靖平共向卓越公司支付购房款532820元，卓越公司于2017年3月10日为张靖平出具532820元的收据。卓越公司曾于2018年12月25日通过微信公众号向业主发送业主函，函告业主泊岸馨苑三期房产（包括涉案房产）将于2019年9月20日取得商品房销售许可证，但至今尚未取得案涉的商品房销售许可证。涉案房屋所属土地已被一审法院其他案件于2020年5月9日查封。原告非本市户籍，按本市2017年4月1日起实施的天津市房地产市场调控政策，原告不具有在本市购买商品房条件。一审法院认为，本案的争议焦点为：1．张靖平主张解除双方签订的《委托承建意向书》、《房产认购协议书》是否具备法定的解除条件？2．如果应予解除，卓越公司是否应当退还张靖平房款532,820元及按年利率6%支付其利息损失？《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”基于此，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在约定期限内签订商品房买卖合同的协议，商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、房屋总价款、签署正式买卖合同的期限等内容。本案中，双方所签订的《委托承建意向书》内容符合商品房预约合同的法律要件，且系双方当事人的真是意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对双方具有约束力。由于房地产市场调控政策原因，张靖平不具有在天津市购房资格，卓越公司抗辩张靖平在武清区房管局特批的允许网签的大名单内，但未提供证据予以证明。且由于涉案房屋所属土地被查封，即便卓越公司取得销售许可证，也不具备商品房买卖合同签约条件，故双方合同目的无法实现；依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，张靖平主张解除与卓越公司签订的《委托承建意向书》，应予支持；关于涉案《房产认购协议书》，虽该协议书无卓越公司盖章，但综合现有证据可以确认卓越公司具有签订该协议书的意思表示，故张靖平主张与《委托承建意向书》相对应的《房产认购协议书》一并解除，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故此，卓越公司应返还张靖平已经支付款项共计532,820元。关于张靖平主张的利息，卓越公司收取了张靖平的委托承建款，客观上卓越公司有使用张靖平资金的获益行为，张靖平有资金被使用的实际损失，按照公平原则，卓越公司应向张靖平支付相应利息；张靖平按照民间借贷相关规定主张利息，无法律依据，不予支持，卓越公司应按照银行贷款利率支付利息，鉴于中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率这一标准自2019年8月20日已经取消，故一审法院支持以未返还的款项为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率自2017年3月10日起计算至2019年8月19日的利息以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际给付之日止的利息。一审法院判决：一、解除原告张靖平与被告天津卓越天下投资有限公司签订的《委托承建意向书》及《房产认购协议书》；二、被告天津卓越天下投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张靖平已支付的委托承建款532,820元，并向原告张靖平支付自2017年3月10日至实际给付之日止的利息（以未返还款项为基数，自2017年3月10日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（已减半）5,095元、保全费3,715元，合计8,810元，由原告张靖平负担222元，被告天津卓越天下投资有限公司负担8,588元。本院二审期间，双方当事人未提交新证据，对一审查明事实均无异议和补充。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是双方当事人签订的涉案协议是否应予解除。卓越公司与张靖平签订协议后，天津市出台了房地产市场调控工作的限购政策，因此张靖平失去购房资格且贷款受限。双方签订的协议客观上无法继续履行。同时由于上诉人至今未取得涉案房屋的商品房销售许可证，另据上诉人陈述，涉案房屋所属土地虽已解除查封，但又因欠付工程款停工。被上诉人购房的预期目的因上诉人的拖延而难以实现，因此一审法院判决解除协议并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人卓越公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9746元，由天津卓越天下投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年十二月七日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……