陕西省西安市中级人民法院民   事   判   决   书 （2020）陕01民终12999号上诉人（原审被告）：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路******。法定代表人：韩光，该公司经理。委托诉讼代理人：张帆，男，1987年2月6日出生，汉族，该公司员工，住该公司。被上诉人（原审原告）：李心一，男，1972年10月10日出生，汉族，西安西电开关电气有限公司员工，住西安市未央区大明宫街道锦园新世纪A9-1202。上诉人北京美丽屋资产管理有限公司(以下简称美丽屋公司)因与被上诉人李心一房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初3534号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。美丽屋公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为美丽屋公司支付李心一租金3000元，不支付免租期租金6900元；2.维持一审判决第二项；3.一、二审诉讼费由李心一负担。事实与理由：2020年1月，由于全国爆发新型冠状病毒疫情，导致美丽屋公司业务无法开展，美丽屋公司经营出现重大亏损，远远超过美丽屋公司正常经营风险抵抗范围。美丽屋公司遂与李心一协商迟延支付租金一事，李心一表示可以协商，美丽屋公司在协商过程中暂未支付租金。但因在协商过程中李心一于2020年3月18日强行将房屋收回，导致双方之间的合同无法继续履行。根据合同约定，免租期已使用且没有设置免租期使用的条件或合同解除的抵扣约定，免租期条款约定内容已经实际履行完毕，与合同履行的情况及时间无关。李心一也没有举证证明双方曾于签订合同时约定合同履行一年附于一个免租期。双方合同已明确约定免租期为李心一给予美丽屋公司用于装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，且免租期内李心一不收取租金，一审法院对相应条款解读错误。请求二审法院支持美丽屋公司上诉请求。 李心一辩称，涉案小区在疫情期间并未采取封闭、控制人员出入、拒绝外埠人员居住等防控防疫措施。所有居住在涉案小区的人员在服从小区正常的测温、扫码管理措施的前提下，可以正常出入。且涉案房屋的实际承租人在疫情期间一直正常向美丽屋公司交纳房租。李心一从未同意延期支付租金，也从未同意就此进行协商。在多次向美丽屋公司催要房租未果，为防止侵害继续发生，李心一于2020年3月15日收回房屋，后提起本案诉讼。涉案类型合同一般会约定租期内每年一个月免租期，本合同整个合同期为8年，免租期为8个月。签订合同时美丽屋公司要求将免租期提前执行，作为交换减少1个月免租期，即7个月免租期。李心一基于为期8年的整体合同期考虑，同意了美丽屋公司的方案，分别在2017年、2018年、2019年分别给予了3个月、2个月、1个月免租期，共计免租期6个月。现因美丽屋公司违约，合同实际执行时间仅为两年半，而实际发生6个月免租期对李心一显失公平。一审判令美丽屋公司支付三个月免租期租金6900元是合理的。请求驳回美丽屋公司的上诉请求。李心一向一审法院起诉请求1、判令美丽屋公司支付租金3000元，三个月免租期的租金6900元，违约金39015元，共计：48915元；2、判令美丽屋公司将合同所涉及房屋返还给李心一；3、诉讼费用由美丽屋公司承担。一审法院认定事实：2017年8月5日甲方（委托人）李心一与乙方（房屋管理机构）签订《西安市房屋出租委托合同》，甲方将位于莲湖区雅逸花园1号楼2单元704号房屋委托乙方进行管理，房屋由陆人居住使用。甲方授权乙方代甲方管理出租房屋及与出租事项有关的联络、接洽等事宜。甲方同意乙方在房屋出租时与房屋使用人签署与该房屋出租使用相关的法律文件。甲方授权乙方的委托期限自2017年11月6日至2025年11月5日，共8年，其中2017年8月6日至2017年11月5日为免租期，免租期补充，2018年11月6日至2019年1月5日为免租期，2019年11月6日至2019年12月5日为免租期，2020年11月6日至2020年12月5日为免租期。甲方应于2017年8月5日前将房屋交付给乙方钥匙，并签订《物业交接清单》。租金标准约定为：第一年2017年11月6日起2300元/月，合同总租金共计27600元，第二年2018年11月6日起2300元/月，合同总租金共计23000元，第三年2019年11月6日起2300元/月，合同总租金共计25300元，第四年2020年11月6日起2400元/月，合同总租金共计26400元，第五年2021年11月6日起2500元/月，合同总租金共计30000元，第六年2022年11月6日起2600元/月，合同总租金共计31200元，第七年2023年11月6日起2700元/月，合同总租金共计32400元，第八年2024年11月6日起2800元/月，合同总租金共计33600元。乙方支付方式为季付。付款日期：2017年8月7日支付房租6900元，2018年2月6日支付房租6900元，2018年5月6日支付房租6900元，2018年8月6日支付房租6900元，2018年11月6日支付房租2300元，2019年2月6日支付房租6900元，以上付款方式依此类推概不列举。第七条合同的解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达5日的。……第八条违约责任，（三）乙方有第七条第四款情形之一的视作乙方违约，应按合同总租金的17%向甲方支付违约金。合同签订后，李心一、美丽屋公司均按合同约定履行各自义务，直到2020年2月6日美丽屋公司未按协议约定支付房租，李心一家人通过微信多次催要房租，美丽屋公司称因疫情影响，希望李心一在租金上能给予减少，双方未协商一致，李心一于2020年3月14日微信告知美丽屋公司员工，称要收回房屋。并于当日发出告示，载明，本人与北京美丽屋公司签订了房屋的委托出租合同，合同约定美丽屋公司应在2020年2月6日支付2020年2月至4月的房租，现在美丽屋公司已违约，至今未支付房租，本人已向美丽屋发出催款通知，该委托出租合同存在纠纷。请已入住的老租户知悉，新租户不要入住。如新住户依然入住 ，则不属于善意第三方，损失自负。次日，李心一将案涉房屋钥匙进行更换，并将房屋收回，与房屋实际使用人重新签订租赁合同。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。本案双方签订的《房屋出租委托合同》,符合租赁合同的构成要件,也明确约定了租金及付款时间。根据法律相关规定,如果合同抬头名称与内容不相符的,应以内容确定双方的法律关系,故双方合同关系应为房屋租赁合同纠纷。该房屋租赁合同并未违反法律、行政法规的强制性规定,故合法有效。当事人应当按照合同约定履行各自的义务。现李心一因美丽屋公司延期支付租金，于2020年3月将房屋收回，美丽屋公司亦表示同意解除双方合同，故应确定双方签订的《西安市房屋出租委托合同》已于2020年3月15日解除。对于房屋内属于美丽屋公司添附的物品，审理中双方均同意私下约定时间由美丽屋公司将物品搬离。李心一主张要求美丽屋公司支付欠付的房租3000元，美丽屋公司对该欠付金额亦表示认可，故对该项诉讼请求，应予以支持。关于李心一主张违约金39015元一节，美丽屋公司应付租金的租赁期限为2020年2月6日前支付2020年2月至4月房屋租金，此期间因新冠肺炎疫情暴发，西安市政府依法采取了在辖区范围内进行交通管制、强制隔离、停工、停业、停学，限制或停止人群聚集活动等防控措施，以防止疫情扩大和传播，美丽屋公司未能正常经营，并非故意拖欠，故对李心一该项诉讼请求，应不予支持。关于李心一主张免租期租金一节，双方签订合同租赁期限为八年，协议免租期为七个月，李心一已实际免租六个月，但双方合同履行期限未到，按每年一个月免租期计算，李心一主张要求美丽屋公司支付其免租期租金6900元，符合法律规定，应予以支持。关于李心一主张要求美丽屋公司返还房屋一节，审理中，李心一、美丽屋公司均认可李心一已于2020年3月实际收回房屋并另行出租，故对李心一该项诉讼请求，应不予支持。 据此,依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第三百九十六条、第三百九十九条之规定,判决：一、本判决生效后三日内，被告北京美丽屋资产管理有限公司支付原告李心一租金3000元及免租期租金6900元;二、驳回原告李心一其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间。）案件受理费948元（李心一已预交），由北京美丽屋资产管理有限公司承担。经审理查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案当事人争议的主要问题是：美丽屋公司是否应向李心一支付免租期租金6900元。涉案合同约定履行期限为8年，免租期为7个月，该7个月免租期应是李心一考虑到该履行期为8年的合同所能取得收益而给予美丽屋公司的优惠。现经双方同意涉案合同履行三年即解除，而在前三年李心一已实际给予美丽屋公司免除6个月免租期租金，该实际履行情况必然给李心一造成一定损失。考虑到因新冠肺炎疫情暴发，西安市政府依法采取了在辖区范围内进行交通管制、强制隔离、停工、停业、停学，限制或停止人群聚集活动等防控措施，故美丽屋公司未能在合同约定的期限内交纳租金，并非故意拖欠，根据公平原则，对于合同提前解除给李心一造成的免租期租金损失，本院酌情认定由美丽屋公司承担3450元。综上所述，美丽屋公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初3534号民事判决第一项为：北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效后三日内支付李心一租金3000元及免租期租金损失3450元；二、撤销西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初3534号民事判决第二项；三、驳回李心一其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费948元，李心一已预交，由李心一负担474元，由北京美丽屋资产管理有限公司负担474元；二审案件受理费948元，北京美丽屋资产管理有限公司已预交，由李心一负担474元，由北京美丽屋资产管理有限公司负担474元。本判决为终审判决。 审  判  长    刘      琪审  判  员    师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二○二○年十一二月三十一日 书  记  员    张  舒  涵        陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕01民终12999号 上诉人：北京美丽屋资产管理有限公司，住所，住所地北京市北京市大兴区机构代码911101133530090944。    被上诉人：李心一，男性，1972年10月10日出生，汉族，住陕西省西安市未央区，居民身份证6101041972********。上诉人北京美丽屋资产管理有限公司因与被上诉人李心一、第三人null房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省西安市莲湖区人民法院(2020)陕0104民初3534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年09月14日立案后，依法组成合议庭，开庭/因涉及……（写明不开庭的理由）不开庭进行了审理。上诉人北京美丽屋资产管理有限公司、被上诉人李心一、原审原告/被告/第三人null（写明当事人和其他诉讼参加人的诉讼地位和姓名或者名称）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京美丽屋资产管理有限公司上诉请求：。事实和理由：。李心一辩称，……（概述被上诉人答辩意见）。null述称，……（概述原审原告/被告/第三人陈述意见）。×××向一审法院起诉请求：……（写明原告/反诉原告/有独立请求权的第三人的诉讼请求）。一审法院认定事实：……（概述一审认定的事实）。一审法院认为，……（概述一审裁判理由）。判决：……（写明一审判决主文）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证（当事人没有提交新证据的，写明：二审中，当事人没有提交新证据）。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：……（写明二审法院是否采信证据、认定事实的意见和理由，对一审查明相关事实的评判）。本院认为，……（根据二审认定的案件事实和相关法律规定，对当事人的上诉请求进行分析评判，说明理由）。综上所述，北京美丽屋资产管理有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国×××法》第×条（适用法律错误的，应当引用实体法）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第×项规定，判决如下：一、维持陕西省西安市莲湖区人民法院(2020)陕0104民初3534号民事判决第×项（对一审维持判项，逐一写明）；二、撤销陕西省西安市莲湖区人民法院(2020)陕0104民初3534号民事判决第×项（将一审判决错误判项逐一撤销）；三、变更陕西省西安市莲湖区人民法院(2020)陕0104民初3534号民事判决第×项为……；四、……（写明新增判项）。一审案件受理费……元，由……负担（写明当事人姓名或者名称、负担金额）。二审案件受理费元，由……负担（写明当事人姓名或者名称、负担金额）。本判决为终审判决。  审判长      刘琪    审判员      卫婉莹    审判员      师婷   二〇二〇年十一月三十日 书  记  员   张舒涵1