江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3349号上诉人（原审被告）：周小龙，男，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：何媛媛，江苏瑞莱律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：浦兆伟，男，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陈文龙，上海市华荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡东华会计师事务所有限责任公司，系无锡瑞城置业有限公司管理人，住所地江苏省无锡市江尖公园2-120。诉讼代表人：冯凯燕。委托诉讼代理人：孙秀红、陶香丽，江苏漫修律师事务所律师。上诉人周小龙、浦兆伟因与被上诉人无锡东华会计师事务所有限责任公司（以下简称东华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初2849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周小龙上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回东华公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、以房抵债的债权是否真实，取决于债权债务双方是否有真实的意思表示，取决于债权是否实际发生。一审认定以房抵债债权不真实，没有法律依据，且不符合当时整个无锡中益产业发展集团有限公司（以下简称中益公司）经营状况。1.以房抵债的债权500万元实际发生，以房抵债亦真实有效。2014年6月30日其通过转款与开具银行本票的方式向中益集团给付500万元。无锡瑞城置业有限公司（以下简称瑞城公司）与其之间签订5份《房屋买卖合同》是瑞城公司对于以房抵债《协议书》的认可。2.借款的债权关系的成立与否是要依据借贷双方的合意，以及借款的实际交付来确定，而不是依据是否能提供书面借款协议、以一方是否记账来确定，更不能通过《房屋买卖合同》的价款与以房抵债《协议书》不一致来否定。至于补足的购房款支付对象是中益还是瑞城公司，取决于中益公司的意思表示，也取决于中益公司与瑞城公司的关系以及当时公司的经营现状，不能因为支付对象不是瑞城公司而就否定了与中益债权的真实性，否认以物抵债的真实性。3.其提供的《协议书》、《通知》、银行本票、银行转款凭证以及相关证人证言等，可以证明其主张成立。二、一审法院在认定5份《商品房买卖合同》无效时，以及认定本案第三人浦兆伟预告登记失效时，存在法律适用错误情形。1.一审法院认定合同效力性问题时，却依据合同法规定的“撤销或变更”事由。2.是否支付购房款是合同的履行问题，用履行问题否认效力问题没有法律依据。3.物权法第20条中“债权消灭”系指预告登记权利人的债权消灭，而非预告登记义务人在另外的法律关系中债权的消灭。浦兆伟作为预告抵押登记权利人，相对其的债权没有消灭，一审对浦兆伟做出的认定适用法律错误。三、一审法院程序违法。1.东华公司一审诉请是确认5份《房屋买卖合同》无效，但一审法院却主动认定以物抵债的债权非真实的，直接否认了其在2014年间对中益公司的500万债权，实质上是对于以物抵债《协议书》的效力做出了否定性的判决，该认定超出了东华公司的诉讼请求范围，严重损害了其的经济利益。2.一审法院在对以房抵债《协议书》作出否定性评价时，《协议书》签订主体中益公司并未参与到诉讼中，剥夺了中益公司的诉讼权利。3.一审法院对于未采纳的证据未阐明理由，违反《证据规定》第97条。4.一审法院依职权调取的证据未向当事人说明，未听取当事人的意见，违反了《证据规定》第62条。5.一审判决书中并未公开审判委员会做出决定的理由，违反了《最高人民法院关于健全完善人民法院审判委员会工作机制的意见》第24条的规定。6.一审法院遗漏了第三人的诉讼请求。四、一审法院在认定案件过程中还存在如下错误。1.关于交易价格过低的认定。其出借资金时，正值中益公司资金短缺严重时；以物抵债的市场惯例为“高物低值”。一审法院直接将房价同所谓正常价格相比，认定案涉房价低于正常价格30%以上，存在错误。2.特定身份关系不是认定合同无效的理由，且与同类案件的认定结果相矛盾。针对周小龙的上诉意见，被上诉人东华公司辩称，以房抵债的协议书是周小龙和中益公司的意思表示，但周小龙和中益公司处置的是瑞城公司的资产，损害了瑞城公司其他债权人的合法权益，按照合同法第52条和民法典第154条的规定，属于恶意串通，该协议书应当是无效的。一审法院认定的事实清楚，请求驳回周小龙的上诉请求。原审第三人浦兆伟述称，周小龙的上诉意见符合相应法律规定。浦兆伟上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回东华公司诉讼请求，支持其的原审诉讼请求，或将该案发回重审。事实和理由：一、原审法院程序违法，一审法院调取的证据没有质证，剥夺了其对涉案证据的知情权，并且该证据直接影响案情的走向和审判结果，侵害了其主动变更诉讼请求的权利。二、一审判决事实认定错误，一审法院已对其是否属于善意第三人进行了审查，并且确认其为善意第三人，但其办理抵押预告登记是行政机关的行政行为，原审法院只能在民事诉讼中认定债权消灭但无权认定行政行为是否失效，原审法院依据债权消灭认定预告登记失效超出原审法院的管辖权限。三、其为善意第三人，事先不知道以房抵债，对瑞城公司和周小龙之间真实的法律关系不清楚，故以房抵债对其无法律约束力。原审法院判决合同无效实质是重新处分房屋，改变房屋归属，致使其抵押登记请求权不能实现，侵害其权益，违反了物权法第二十条的规定。针对浦兆伟的上诉发表，东华公司辩称，1.虽然一审判决中并未对第三人是否善意作出明确的认定，但该认定与浦兆伟的诉请没有必然的联系，并不影响判决结果。2.人民法院依职权调查收集的证据并不需要公开质证，一审法院调取的审计报告与第三人变更诉请没有必然联系，法院也没有主动提示的义务，并未侵害第三人的权益。3.协议书涉及其他相对方，但根据法院依职权调取的审计报告中显示，中益公司并未对以房抵债进行财务确认，本案的审判结果对瑞城公司和中益公司之间的债权债务并不产生任何影响，双方公司可以就基础债权债务另案起诉。4.本案证人朱某、马某、徐某分别为中益公司及其子公司的高管，属于有利害关系的证人，证人证言不能单独作为定案依据，且证人证言的内容和中益公司及其控股公司的财务账册记载不同，证人证言不可信。5.其一审诉请是确认五份商品房买卖合同无效，周小龙在应诉过程中提供了和中益公司签订的协议书作为周小龙已付款的依据，一审法院对作为付款依据的协议书的效力进行确认，判决并未超出其的诉请范围。周小龙述称，同意浦兆伟的上诉理由。东华公司向一审法院起诉请求：依法确认无锡瑞城置业有限公司（以下简称瑞城公司）与周小龙签订的备案号为201409190290、201409190291、201409190292、201409190293、201409190296的《商品房买卖合同》无效。浦兆伟向一审法院提出诉讼请求：判令东华公司与周小龙继续履行5份《商品房买卖合同》，瑞城公司按约将案涉5套房屋登记至周小龙名下。一审法院认定事实：一、《商品房买卖合同》签订情况2014年9月19日，瑞城公司与周小龙签订5份《商品房买卖合同》，约定由瑞城公司将其开发的香缇花园5套房屋出售给周小龙，5套房屋总面积为1380.63平方米，总价款为7559333元，均价5475元/平方米。5套房屋均为花园洋房，具体情况如下：18幢24单元10X室，面积295.88平方米，签约单价5085元/平方米，总价1504549元，合同备案号201409190290；18幢24单元10X室，面积295.88平方米，签约单价5085元/平方米，总价1504549元，合同备案号201409190291；27幢33单元10X室，面积295.88平方米，签约单价4891元/平方米，总价1447149元，合同备案号201409190292；27幢33单元10X室，面积295.88平方米，签约单价4635元/平方米，总价137140X元，合同备案号201409190293；27幢33单元40X室，面积197.11平方米，签约单价8785.36元/平方米，总价1731683元，合同备案号201409190296。东华公司陈述2014年9月时，瑞城公司出售的香缇花园的花园洋房，正常单价起码在8500元/平方米以上。法院至无锡市不动产登记中心惠山分中心调取的2014年时该小区内其他同类型房屋的网签单价分别为：2014年1月25日24幢27单元40X室12972.45元2014年1月26日12幢15单元40X室13073.92元2014年3月6日24幢27单元30X室9297.27元2014年9月25日23幢26单元40X室12175.94元2014年11月14日24幢27单元10X室8550元2014年12月29日5幢12单元30X室9845.97元关于付款方式，合同第六条载明：一次性付款，买受人于签约当日支付购房款，签约资料齐全。关于买受人逾期付款的违约责任，合同第七条载明：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点五的违约金。香缇花园项目停工后又复工，现已竣工并通过验收，可以交房办证，但瑞城公司管理人以周小龙未支付购房款为由未向周小龙交付该5套房屋，也未办理不动产权证。二、周小龙抗辩以房抵债情况周小龙提交户名为周小龙的中国农业银行卡交易明细清单、户名为冯以柱的中国农业银行卡交易明细清单、申请人为冯以柱的中国农业银行本票复印件、申请人为周小龙的中国工商银行本票复印件，证明：2014年6月30日，周小龙出借给中益公司500万元借款。其中430万元由周小龙转账给中益公司财务冯以柱，冯以柱将该430万元取出后，以冯以柱为申请人、以中益公司为收款人，在中国农业银行开具了430万元的本票，该430万元本票由中益公司使用；另外70万元系由周小龙在中国工商银行开具了一张本票，以周小龙为申请人，以中益公司为收款人，该70万元本票交给了中益公司副总裁朱某，由中益公司使用。周小龙未能提交其与中益公司签订出借500万元借款的借款协议，周小龙表示该借款协议当时是有的，但现在找不到了，无法提交。周小龙陈述：之后其又向中益公司补足了购房款879万元，分别为：2014年12月26日其向无锡中旭商贸有限公司（以下简称中旭公司）转账60万元、2014年12月26日其向无锡中强国际贸易有限公司（以下简称中强公司）转账20万元、2015年6月24日其向朱某（中益公司副总裁）名下无锡农村商业银行卡转账244万元、2015年7月30日其向朱某名下无锡农村商业银行卡转账30万元、2015年6月12日周小龙的母亲俞春英向朱某名下无锡农村商业银行卡转账350万元、2015年6月17日周小龙的亲戚周山粉向朱某名下无锡农村商业银行卡转账100万元、2015年6月18日周小龙的表兄董庆汉向朱某名下无锡农村商业银行卡转账75万元。周小龙提交户名为朱某、尾号为6418的无锡农村商业银行卡相应交易明细。为证明朱某的这张无锡农村商业银行卡一直当作中益公司公卡在使用，周小龙提交江苏省兴化市人民法院（2015）泰兴刑初字第97号刑事判决书，证明：江苏省兴化市人民法院判处中益公司犯单位行贿罪需缴纳罚金200万元，在2015年8月17日朱某尾号为6418的无锡农村商业银行卡上有200万元转入江苏省兴化市人民法院执行账号。周小龙提交户名为中旭公司的无锡农村商业银行对账单、中旭公司于2018年8月25日出具的《情况说明》，证明：2014年12月26日，周小龙向中旭公司转账60万元，因中益公司不方便使用自己的账户，中益公司指示周小龙将款项转入中旭公司账户，中旭公司与中益公司系关联企业。周小龙提交户名为中强公司的无锡农村商业银行对账单、中强公司于2018年8月20日出具的《情况说明》，证明：2014年12月26日，周小龙向中强公司转账20万元，因中益公司不方便使用自己的账户，中益公司指示周小龙将款项转入中强公司账户，中强公司与中益公司系关联企业。经质证，东华公司对周小龙向中益公司出借500万元借款的真实性不予认可，对879万元补足购房款的真实性也不予认可；浦兆伟认为结合相关证据，500万元借款和879万元补足购房款都是真实可信的。周小龙提交《协议书》，证明中益公司将瑞城公司香缇花园房屋抵偿给周小龙。《协议书》（以下简称抵偿协议）下方有周小龙的签名和中益公司的盖章，落款时间为2014年8月5日。抵偿协议载明：1、中益公司将瑞城公司所开发的香缇半岛房产销售给周小龙，以周小龙出借给中益公司的借款及其利息作为售房款，如有不足，则周小龙可于12个月内向中益公司补足，款项汇至中益公司指定账户；2、5套房屋抵偿价分别为：18幢24单元102室2198684元、18幢24单元103室2198684元、27幢33单元102室2198684元、27幢33单元103室2198684元、27幢33单元402室2484171元，抵偿总价为11278914元（经计算，实际应为11278907元，抵偿协议中计算有误）；3、中益公司负责通知瑞城公司，协助周小龙办理相关房屋销售合同签订等相关事宜。周小龙提交《通知》，证明瑞城公司通知周小龙尽快与瑞城公司签订5套房屋的房产销售合同。该《通知》由瑞城公司盖章，被通知者为周小龙，落款时间为2014年8月5日，内容为：接中益公司通知，请周小龙尽快来本公司销售部门办理5套房屋销售合同的签订，销售放款由中益公司承担。《通知》中另载明的5套房屋的房价，该房价与抵偿协议中约定的房价一致（均价为8169元/平方米，高于2014年9月19日签订的《商品房买卖合同》中的房价）。经质证，东华公司对抵偿协议、《通知》的真实性不予认可，东华公司认为：抵偿协议、《通知》均是后补形成的，并非在当时就已形成，均是虚假的；周小龙向中益公司出借借款的事实根本就不存在；中益公司、瑞城公司破产案件被法院受理，其印章被收归管理人之前，不排除分别盖有中益公司、瑞城公司印章的空白纸张遗留在外。如果是以房抵债，周小龙、中益公司、瑞城公司应当直接签订三方协议，而不必签订了两方协议后再由瑞城公司发通知给周小龙。在中益公司和瑞城公司的印章均被收归管理人的情况下，如果用盖有印章的空白纸张补做协议，不可能做到在一张纸上同时盖有中益公司和瑞城公司的印章，所以只能补做周小龙和中益公司之间的两方协议。（2017）苏0206民初6528号案件中，瑞城公司管理人向法院申请对抵偿协议和《通知》中签名、印章加盖时间及签名、印章与打印文字形成的先后时间及顺序做鉴定。但送鉴后，首选鉴定机构上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所和备选鉴定机构苏州同济司法鉴定所均以无法作出明确结论，技术能力不足为由予以退鉴。三、相关公司、人员情况1、瑞城公司股东为中益公司（持股60.34%）、无锡中富置业有限公司（持股39.66%），无锡中富置业有限公司股东为中益公司（持股100%），瑞城公司实际由中益公司100%控股。中益公司股东为钱建峰（持股90%）、钱烨吉（持股10%）。2、周小龙与钱烨吉系夫妻关系，钱烨吉系钱建峰的女儿。3、2016年7月26日，法院受理无锡建昊混凝土有限公司申请瑞城公司破产清算一案，2016年8月2日，法院指定东华公司担任瑞城公司的管理人。2018年9月14日，法院裁定宣告瑞城公司破产。2019年12月27日，法院裁定终结瑞城公司破产程序，（2016）苏0206民破3号之十三民事裁定书载明：瑞城公司管理人已将本院确认的破产财产分配方案进行了首次分配，瑞城公司的破产财产已基本分配完毕，瑞城公司管理人申请终结本案破产程序符合法律规定，应予准许。对于尚存物权争议的67套已网签备案房屋，管理人将视生效判决结果再行处置。如发现瑞城公司有应当供分配的其他财产的，可依法追加分配。4、2017年9月28日，无锡市新吴区人民法院受理李嘉栋申请中益公司破产申请一案，并指定江苏天哲（宜兴）律师事务所为中益公司的管理人。2018年9月17日，无锡市新吴区人民法院受理无锡中富置业有限公司申请破产清算一案，并指定江苏天哲（宜兴）律师事务所为中富公司的管理人。四、管理人向周小龙发函情况及诉讼情况瑞城公司管理人于2016年10月20日、2016年11月17日、2017年4月10日、2017年4月19日分四次向周小龙发函，要求其向管理人说明未支付购房款的相关情况。其中第一次发函系用挂号信寄送，被退回，后三次用邮政特快专递送达，但均为他人收。周小龙一审中表示未收到上述4次邮件。2017年4月19日最后一次函件中，管理人称“逾期未说明情况并提供相应证据材料，视同你历史上未曾支付过购买房屋的款项，将依法向审理本破产案件的惠山法院提起诉讼，诉请撤销与你全部的《商品房买卖合同》以及对应的商品房买卖合同网上备案。2017年11月7日，瑞城公司管理人起诉至法院，要求解除与周小龙签订的5套《商品房买卖合同》，案号为（2017）苏0206民初6528号。后瑞城公司管理人于2019年2月1日向法院申请撤回起诉，法院裁定予以准许。第三人举证及原被告质证情况浦兆伟提交其与周小龙于2017年9月20日签订的《借款合同》和《抵押借款协议》、周小龙出具的借条、交付借款的转账凭证，证明浦兆伟向周小龙出借了借款750万元。浦兆伟提交案涉5套房屋的不动产登记证明（预购商品房抵押预告登记），登记时间为2017年9月，权利人为浦兆伟，义务人为周小龙，证明周小龙为浦兆伟为理了5套房屋的抵押预告登记，作为750万元借款的担保。浦兆伟提交上海市杨浦区人民法院民事裁定书、民事判决书，证明上海市杨浦区人民法院受理浦兆伟起诉周小龙民间借贷纠纷一案后，已经对该5套房屋进行了预查封，并已作出判决，判决由周小龙归还浦兆伟750万元借款及相应利息。经质证，东华公司、周小龙对浦兆伟提交的上述证据无异议。浦兆伟提交对百度网页的公证书，内容为无锡市不动产登记中心和房屋交易管理中心揭牌，证明：无锡市房屋交易中心负责商品房买卖合同网签备案、合同变更、预售资金监管，无锡市不动产登记中心负责不动产登记办证；该证据结合商品房买卖合同、瑞城公司管理人向周小龙发出的函件、瑞城公司管理人的起诉状等证据，可以证明瑞城公司管理人未履行管理职责，在发现周小龙未支付购房款后未及时办理变更合同、向无锡市不动产登记中心和房屋交易管理中心提出异议，将双方的购房款纠纷说明材料提交给无锡市不动产登记中心和房屋交易管理中心，导致浦兆伟轻易相信周小龙，与周小龙签订了借款合同，同时周小龙也向浦兆伟隐瞒了未向瑞城公司支付购房款的事实。经质证，东华公司对证据真实性无异议，认为：瑞城公司管理人在接手破产事宜后，发现5套房屋未支付款项，即多次发函给周小龙，要求其说明情况，后于2017年11月起诉至法院，要求解除合同，管理人一直在履行管理职责。周小龙对该证据无异议，认为:案涉以房抵债是合法有效的，故其对浦兆伟并未隐瞒事实。六、法院调查情况法院至中益公司破产管理人委托的会计师事务所处调查，在中益公司账面上查找了中益公司与周小龙的往来。根据该会计师事务所提交的科目明细账，2014年8月20日周小龙有300万元进账中益公司（摘要为周小龙往来），2015年3月9日周小龙有80万元、60万元进账中益公司（摘要为周小龙往来），2015年11月20日周小龙有124万元进账中益公司（摘要为周小龙借款）。该会计师事务所2018年对中益公司进行专项审计的审计报告中后附的中益公司应付款明细中（附表3）载明，应付周小龙的应付款为405万元和300万元。中益公司与瑞城公司有较多往来，但这些往来中，并无“中益公司与瑞城公司就周小龙购房款结算”的相关摘要记载。至目前为止，周小龙并未向中益公司管理人就其所陈述的借款申报债权。以上事实，有上述所列各项证据、当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：本案争议焦点为：一、对周小龙辩称以房抵债是否予以采信，周小龙与瑞城公司之间是否以通过网签的合法形式来达到转移瑞城公司资产的非法目的；二、对浦兆伟的诉讼请求是否予以支持。一、对周小龙辩称以房抵债的意见不予采信，周小龙与瑞城公司之间系以通过网签的合法形式来达到转移瑞城公司资产的非法目的。理由如下：1、周小龙无法证明以房抵债债权的真实性。周小龙辩称其于2014年6月30日出借给中益公司500万元，之后其又向中益公司补足了购房款879万元。（1）经法院调查，周小龙陈述的430万元和70万元这两笔款项，在中益公司自己记账的账面上并无记载，各笔补足购房款款项的金额、时间与账面记载的进账金额也完全不符；（2）周小龙陈述与中益公司签订了500万元的借款协议，但无法提交借款协议；（3）《商品房买卖合同》中总房价显著低于抵偿协议中的总房价，明显不合理，且周小龙陈述的借款加补足购房款金额也存在明显不合理性。2014年8月5日签订的抵偿协议中5套房屋的抵偿总价为11278914元，2014年9月19日签订的《商品房买卖合同》中5套房屋的总房款为7559333元，周小龙辩称2014年6月30日借款500万元加上2014年12月以后的补足购房款879万元，合计为1379万元。抵偿协议的签订时间先于《商品房买卖合同》的签订时间，但《商品房买卖合同》中总房价比抵偿协议中的总房价低了3719581元，明显不合理；借款加补足购房款又高出抵偿总价2511086元，则周山粉、董庆汉在2015年6月为周小龙继续补足购房款的行为和原因明显不符合常理，故周小龙陈述的借款加补足购房款金额也存在明显不合理性。（4）补足的购房款，应当支付给瑞城公司，但根据周小龙的陈述，补足的购房款是支付给中益公司的。2、《商品房买卖合同》中约定的房价远低于正常房价，已比正常房价低了30%以上。3、在《商品房买卖合同》签订时，合同上约定“一次性付款，买受人于签约当日支付购房款”，但实际上并不存在周小龙支付购房款的事实，之后周小龙也从未向瑞城公司支付过购房款。周小龙抗辩的“以房抵债”与合同中约定的“一次性付款，买受人于签约当日支付购房款”是相矛盾的，以房抵债在《商品房买卖合同》中并未提到，《商品房买卖合同》中约定的“签约当日一次性付款”的付款方式是虚假的。4、中益公司、瑞城公司实际只有两个自然人股东，分别为钱建峰和钱烨吉，该两公司由钱建峰实际控制，周小龙与钱烨吉系夫妻关系，周小龙与瑞城公司、中益公司都具有特定的身份关系。根据以上分析，法院对周小龙辩称其于2014年6月30日出借给中益公司500万元借款以及后续补足购房款的事实不予确认，对周小龙辩称以房抵债的意见不予采信。瑞城公司与周小龙签订5份《商品房买卖合同》，系瑞城公司及其控制人与周小龙以签订《商品房买卖合同》的合法形式，掩盖转移瑞城公司资产的非法目的，将瑞城公司的资产转移给与控制人有特殊身份关系的人，侵害了瑞城公司债权人的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，5份《商品房买卖合同》应属无效，故对东华公司要求确认5份《商品房买卖合同》无效的诉讼请求予以支持。二、对浦兆伟要求原被告继续履行5份《商品房买卖合同》、瑞城公司将案涉5套房屋登记至周小龙名下的诉讼请求不予支持。理由如下：《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。即买卖不动产物权的协议被认定无效，则债权消灭，预告登记失效。根据以上规定，虽然浦兆伟对案涉5套房产已经办理了预告抵押登记，但并不影响本案《商品房买卖合同》被认定为无效。因《商品房买卖合同》被认定为无效，对浦兆伟要求原被告继续履行5份《商品房买卖合同》、瑞城公司将案涉5套房屋登记至周小龙名下的诉讼请求不予支持。经一审法院审判委员会讨论，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条之规定，判决：一、确认瑞城公司与周小龙签订的备案号为201409190290、201409190291、201409190292、201409190293、201409190296的《商品房买卖合同》无效；二、驳回浦兆伟的诉讼请求。东华公司预交的案件受理费64715元、财产保全费5000元，合计69715元，由周小龙负担。该款由法院退还东华公司，周小龙于判决生效之日起十日内将69715元交纳至法院。浦兆伟预交的案件受理费32357.5元，由浦兆伟负担。二审中，周小龙提供2014年9月17日的会议纪要复印件，证明以物抵债的真实性，且瑞城公司与周小龙签订的五份买卖合同是由瑞城公司的执行董事以及中益公司的管理层共同决定的。东华公司经质证认为，该份证据是复印件，对真实性不予认可，该份证据也不属于新证据，不能作为证据使用。浦兆伟质证认为，对该份证据的真实性无异议。本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本案二审争议焦点：一、东华公司要求确认瑞城公司和周小龙签订的涉案五份合同无效依据是否充分？二、浦兆伟要求东华公司和周小龙继续履行合同，有无相应的事实和法律依据？本院认为，关于争议焦点一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，东华公司依据合同法第五十二条的规定主张周小龙与瑞城公司签订的5份《商品房买卖合同》无效，周小龙抗辩系以房抵债，对此应承担举证证明责任。从周小龙提供的证据来看，第一，周小龙称其于2014年6月30日出借给中益公司500万元，但周小龙无法提供借款协议，且中益公司财务账册中并无相关债务的记载，不能反映出该款项的性质；第二，周小龙与中益公司订立的协议书中，虽然注明该500万元为借款，由周小龙购买瑞城公司的5套房屋，并以此抵作购房款，但协议书中已载明5套房屋的价格为11278914元，而《商品房买卖合同》中5套房屋的总房款为7559333元，在周小龙与中益公司已就5套房屋的总价款达成协议的前提下，《商品房买卖合同》中总房价却显著低于抵偿协议中的总房价，显然不合常理；第三，既然周小龙称是购买瑞城公司的5套房屋，通常补足的购房款应当支付给瑞城公司，即便如周小龙所称系根据中益公司的指示而支付给中益公司，但周小龙自认补足的购房款为879万元，合计共支付1379万元，借款加补足购房款又高出抵偿总价251万余元，亦与协议书约定的价款不符；第四，周小龙二审中提供的会议纪要中，明确对周小龙的个人借款，以瑞城公司同等价值的房产予以归还，但此后周小龙与中益公司达成的协议内容与此并不相符，该证据非新证据，且无其他证据印证，不足为信；第五，《商品房买卖合同》中约定的房价远低于正常房价，且低了30%以上，如系正常的房屋买卖或以房抵债，显然不可能出现此情形。综合以上分析，周小龙提供的证据不足以证明以房抵债债权的真实性，应承担举证不能的法律后果。周小龙与中益公司、瑞城公司的股东及实际控制人钱建峰、钱烨吉具有特定的身份关系，其与中益公司之间的款项往来不能反映出系借款，更不能证明系支付的购房款，瑞城公司与周小龙签订的5份《商品房买卖合同》符合合同法第五十二条第（三）项规定的情形，一审认定5份《商品房买卖合同》无效，并无不当。周小龙提出的上诉主张，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二，浦兆伟拥有对周小龙750万元的债权已由上海市杨浦区人民法院生效民事判决加以确认，虽然浦兆伟已经对案涉《商品房买卖合同》项下的5套房产办理了预告抵押登记，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。因周小龙与瑞城公司签订的5份《商品房买卖合同》被认定为无效，周小龙的债权归于消灭，也即周小龙已丧失对5套房产的物权请求权。即使浦兆伟是善意第三人，其办理的预告抵押登记仅是对其债权的担保，由于主权利不复存在，从权利更无从谈起。故浦兆伟要求东华公司、周小龙继续履行5份《商品房买卖合同》、将案涉5套房屋登记至周小龙名下的上诉主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，周小龙、浦兆伟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费129430元，由上诉人周小龙负担64715元，由上诉人浦兆伟负担64715元。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年十二月四日书记员  翁 强